北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4204号上诉人（原审原告）：牛楠，男，1983年6月1日出生，住北京市海淀区。上诉人（原审原告）：王娜，女，1984年7月24日出生，住北京市海淀区。二上诉人共同委托诉讼代理人：冯诏峰，北京市京都律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：车若雯，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京汇超房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村西（二层楼）。法定代表人：史奎晨，董事长。委托诉讼代理人：刘志刚，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：刘耀亭，北京德印律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路9号3栋2503室。法定代表人：段学勇，董事长。委托诉讼代理人：田旭东，北京市博缘律师事务所律师。上诉人牛楠、王娜因与被上诉人北京汇超房地产开发有限公司（以下简称汇超公司）、北京市昌平保障房建设投资管理有限公司（以下简称保障房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初12778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金莙独任审理了本案。本案现已审理终结。牛楠、王娜上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求，判令《北京市共有产权住房预售合同》于2020年5月7日解除，二被上诉人应承担返还购房款、赔偿损失、汇超公司应支付违约金等相应法律责任。2.本案一、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由：1.《补充协议》第37条不合理限制上诉人重大救济权利应属无效。《补充协议》是由汇超公司、保障房公司所制定和提供的格式文本，上诉人处于不得不被动接受的地位，并未协商经过。此类合同条款并不必然产生法律效果，需要结合相关法律规定、行业标准、签约过程、公平对等规范予以审视；2.《补充协议》第37条违背法律规范、行业标准、立法精神。购房人相信二被上诉人及政府部门承诺，认为可以退房，一审法院竟然认定承诺并非合同，没有响应效力；3.开发商“持续性违约”解除权行使期限尚未起算。按照一审法院认定，如购房人不行使解除权，无论开发商如何侵害购房人权利，购房人也不再具有解除合同的救济权利，实则变相支持鼓励开发商持续违约；4.上诉人除享有约定解除权外还有法定解除权，二者并不矛盾冲突。汇超公司三次未能交付房屋，延迟履行主要义务达到半年多时间，一审认定房屋已具备交付条件从而上诉人不享有法定解除权错误。汇超公司、保障房公司辩称，不同意上诉人的上诉请求和理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。牛楠、王娜向一审法院提出诉讼请求：1.确认牛楠、王娜与汇超公司、保障房公司2018年7月10日签订的《北京市共有产权住房预售合同》于2020年5月7日解除；2.判令汇超公司、保障房公司共同返还牛楠、王娜购房款1450620元，并赔偿损失（第一部分以首付款290620元为基数自2018年4月25日至2019年8月19日按人民银行同期银行贷款利率计算，并继续支付2019年8月20日至实际还清日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；第二部分以贷款金额116万元为基数，自2018年12月4日至实际返还之日，按年利率3.25%计算）；3.判令汇超公司、保障房公司按总房款的20%标准支付违约金；4.案件受理费由汇超公司、保障房公司负担。一审法院认定事实：2018年4月14日，汇超公司（出卖人1）、保障房公司（出卖人2）与牛楠（认购人1）、王娜（认购人2）签订《北京市商品房认购书（共有产权住房）》，约定认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市昌平区X项目中的X号房，用途为住宅，建筑面积共80.59平方米，总房款为1450620元，首付款290620元，其余116万元向住房公积金管理机构委托的商业银行借款支付。2018年7月10日，汇超公司（开发企业，甲方一）、保障房公司（代持机构，丙方/甲方二）与牛楠、王娜（购房人，乙方）签订《北京市共有产权住房预售合同（试行）》（以下简称预售合同），合同约定，乙方购买的房屋坐落于北京市昌平区X号，房屋建筑面积80.59平方米；总价款人民币1450620元，乙方、丙方确认，根据丙方委托的专业机构评估结果，经相关主管部门审核确定，乙方占有房屋产权比例为50%，丙方占有房屋产权比例为50%。甲方一应当于2019年10月15日前向乙方交付该共有产权住房。办理该房屋交付手续的具体时间、地点及所需材料均以甲方一书面通知内容为准。除不可抗力外，甲方一未按照约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，各方同意按照补充协议处理。另，《预售合同》第27条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或不合理加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利内容的，仍以本合同为准。《预售合同》即本合同，第12条对逾期交房责任的约定为：逾期超过60个工作日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，应当书面通知甲方、丙方，各方应当自解除合同通知送达之日起45个工作日内共同申请注销手续且办理完毕共有产权住房预售合同解除备案手续，甲方二（保障房公司）应自前述合同解除手续办理完毕后30个工作日内退还乙方已付全部房价款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时甲方一（汇超公司）应按照全部房价款的3%向乙方支付违约金。乙方不解除合同的，合同继续履行，甲方一按日计算向乙方支付已付全部房价款万分之二的违约金。《预售合同》还对各方其他权利义务进行了约定，因与本案关联不大，故不再赘述。当日，三方签订《补充协议》，对预售合同进行补充，其中第12条约定：对原合同第十二条补充约定“除本补充协议所约定的特殊原因外，甲方一未按照合同第九、第十一条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照以下约定处理：逾期在60日及以内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，甲方一应按照总房款的3%向买受人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付后，合同继续履行。”《补充协议》119页第37条约定：“任何一方依据法律、合同及补充协议解除合同的，其解除权应当自解除条件成就或接到对方书面通知或询问之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除合同的，解除权消灭，视为继续履行合同”。第36条约定“买受人依据法律、合同及补充协议解除合同时，退还买受人已付全部房价款是指甲方二将首期房款退还至原付款账户，将贷款部分价款退还至原放款银行；给买受人造成损失的，指给买受人造成直接损失的。”第120页43条约定“出卖人、买受人及丙方各方特此确认，本补充协议的效力大于合同，合同如与本补充协议不一致的，均以本补充协议为准”。合同签订后，牛楠、王娜按约定支付了首付款并办理了房屋贷款手续，实际交付房款总金额（含贷款部分）共计1450620元。2019年10月10日，汇超公司通过张贴通知等形式告知购房人其公司2019年10月15日不能完成房屋交付使用，房屋交付时间将延期至2019年11月30日。2019年11月28日，汇超公司再次通过张贴通知告知购房人房屋交付时间延期至2020年2月15日。汇超公司于2020年6月30日取得了北京京昌工程测绘技术有限公司出具的《房屋面积测算技术报告书》，于2020年7月1日由北京市昌平区住房和城乡建设委员会对涉案工程进行了竣工验收备案，备案编号为0243昌竣2020（建）0026号。2020年6月，汇超公司按《预售合同》中牛楠、王娜载明的联系方式向购房人发送了《X入住通知书》，入住通知书载明该户办理交房手续的时间为2020年7月4日。由于牛楠、王娜已于2020年5月以书面律师函的方式向汇超公司和保障房公司主张解除合同，牛楠、王娜并未签收该入住通知，亦未办理收房手续。庭审中，法庭询问牛楠、王娜第一次向汇超公司、保障房公司提出退房是什么时间，牛楠、王娜表示系邮寄前述律师函的时间，2020年5月6日寄出，汇超公司、保障房公司于2020年5月7日签收快递。另，牛楠、王娜书面明确表示，其坚持主张退房及基于解除合同而产生的诉讼请求，逾期交房违约金不在本案中解决。上述事实，有当事人当庭陈述及其提交的认购书、北京市共有产权住房预售合同（试行）、补充协议、竣工验收备案表、测绘报告、入住通知书等证据在案佐证。一审法院认为，牛楠、王娜、汇超公司、保障房公司签订了《认购书》《北京市共有产权住房预售合同（试行）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案主要有以下争议焦点：一、牛楠、王娜是否受《补充协议》第37条有关解除权期间条款的约束。《补充协议》第37条约定：“任何一方依据法律、合同及补充协议解除合同的，其解除权应当自解除条件成就或接到对方书面通知或询问之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除合同的，解除权消灭，视为继续履行合同”。该条款只是对解除权行使期限的约定，并未排除购房人享有解除权，故不存在免除汇超公司、保障房公司责任、加重牛楠、王娜责任、排除牛楠、王娜主要权利的情形，且该条款已经进行了加黑加粗，进行了特别提示，另该条款也并非仅针对购房人解除权期间的约定，而是对于各方解除权行使期间均做此种约定，换而言之如果，存在购房人违约的情形，开发商和保障房公司的解除权也仅为30日。故此该约定不存在无效或不成立的情形，对各方当事人均具有约束力。二、购房人基于迟延交付房屋而有权解除合同的具体时间段，即本案解除权行使期间的起算点问题。首先，汇超公司发出的延期交房的通知并不构成对合同交房日期的变更，该通知仅加盖了汇超公司的印章，仅表明汇超公司正式通知购房人，无法按期交房，该单方通知并不具有变更合同的意思，亦无保障房公司的印章，故此不能构成合同文件。本案交房时间仍应当按照合同约定即2019年10月15日认定，故此解除条件成就应当为逾期交房超过60日，故此2019年12月15日解除条件成就，次日起购房人就享有了单方解除权，30日内不行使，则视为约定的解除权行使期间经过，解除权消灭。其次，《补充协议》第37条约定“任何一方依据法律、合同及补充协议解除合同的，其解除权应当自解除条件成就或接到对方书面通知或询问之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除合同的，解除权消灭，视为继续履行合同”。该条款中“或”的表述应当理解为择一即可，故此并不因汇超公司或保障房公司未发出催告或询问而致使解除权行使期间悬而未决。此外，牛楠、王娜并未提交汇超公司、保障房公司在解除权消灭后仍然表示可以解除合同的证据，且本案并没有其他触发解除权行使期间起算点歧义的因素，即不存在任何汇超公司、保障房公司重新发起解除询问或催告期限等行为。最后，关于牛楠、王娜提出的解除权行使期间因存在法定解除权而重新起算或因处于持续违约而导致期间不起算的意见。该院认为，本案中牛楠、王娜主张解除合同系基于延期交付房屋，对于这一原因产生的解除权，双方明确约定了解除权行使期间，应当以约定为准。如果合同履行存在其他违约情形，如房屋仍不能交付导致解除条件成就归于履行不能、房屋存在重大质量问题、无法办理产权证等，导致合同目的不能实现的，则牛楠、王娜当然有权依据对应的法定解除权而主张解除合同，相应解除权行使期间因出现了新的解除权而另行计算。但本案中，房屋已经具备交付条件，在没有证据表明存在其他法定解除权的情形下，对牛楠、王娜主张的意见，该院不予采纳。鉴于牛楠、王娜本人庭后明确书面表示，以其二人本人意见为准，其本人表示不同意在本案中解决逾期交房违约金的问题，故此该院对其诉讼代理人庭审中表示的如法院认定合同不能解除，则要求法院在本案中一并解决逾期交房违约金问题的意见不再做出回应。牛楠、王娜可另行主张相关权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回牛楠、王娜的全部诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。法律上的格式合同是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，格式合同一般是由具有一定垄断地位的一方拟定和使用，另一方只能选择承诺。本案中，《补充协议》系经签约各方协商一致并签字，并不存在减轻或者免除合同中应由汇超公司、保障房公司承担的责任，或者不合理的加重牛楠、王娜责任，排除或限制牛楠、王娜主要权利内容的事项，不符合格式条款的认定标准，牛楠、王娜关于《补充协议》第37条系格式条款，应认定无效的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持；一审法院关于《认购书》《预售合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的认定并无不当，鉴于《补充协议》第37条中关于解除权行使期限的约定是对各方当事人均有拘束力的有效条款，在出现《预售合同》中约定的逾期交房超过60日情况下，牛楠、王娜有权在30日内行使解除权。根据《预售合同》的上述约定，只要达到逾期交房超过60日的合同约定条件，不论逾期交房这一违约行为是否持续，牛楠、王娜均可依照《补充协议》第37条约定行使合同解除权，故牛楠、王娜关于因开发商“持续性违约”，解除权行使期限尚未起算的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，牛楠、王娜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17856元，由牛楠、王娜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  金 莙二〇二一年五月二十八日法官助理  任可娜书 记 员  范慧娟