河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1302民初2718号原告：张广军，男，1952年8月8日出生，汉族，住南阳市卧龙区。原告：任新功，男，1969年8月29日出生，汉族，住宛城区。委托诉讼代理人：何玉清，女，1965年7月15日出生，汉族，住南阳市卧龙区，与任新功系夫妻关系。被告：河南豪盛商贸有限公司。统一社会信用代码：91411300783406807R。法定代表人：陈兰，任执行董事兼总经理职务。住所地：河南省南阳市人民路鸿徳购物公园1幢。委托诉讼代理人：张伟，河南通义律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛杨鑫，女，汉族，1984年4月1日出生，住河南省南阳市卧龙区，系公司员工。原告张广军、任新功与被告河南豪盛商贸有限公司（以下简称豪盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告张广军、任新功于2021年4月19日诉至本院，本院同日作出受理决定，在法律规定的期限内向原告送达了受理案件通知书、举证通知书和开庭传票，向被告送达了应诉通知书、诉状副本、举证通知书和开庭传票等相关法律手续。本案依法适用普通程序，组成合议庭，于2021年5月18日公开开庭对本案进行了审理。原告张广军、原告任新功的委托诉讼代理人何玉清、被告豪盛公司的委托诉讼代理人张伟、葛杨鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张广军、任新功诉称：2016年4月20日，原告与被告签订《租赁（返租）协议书》，约定原告将位于南阳市人民路东侧的豪盛购物公园负一层174号租给被告，租金每月3010元，租赁期限为十年，自2016年7月20日起至2026年7月19日止。返租期间，因被告不诚信，不按照协议约定履行支付租金的义务，原告曾两次诉讼至南阳市宛城区人民法院，法院判决支付租金至2020年10月19日，判决后自2020年10月20日至今又恶意拖欠五个多月租金15000多元。现原告诉至法院，请求人民法院判令：1、被告支付原告2020年10月20日至2021年4月19日共六个月租金18060元及违约金（违约金自欠租之日起按未付租金金额的每日万分之二计付至付清之日止）。2、诉讼费由被告承担。被告豪盛公司辩称：一、原告起诉的租金数额过高，原合同约定的是按购房款的10%或11.5%返还购房，这实际上是当时售房的促销手段，并非真正符合市场的标准。目前不管是谁在使用原告的商铺房屋，都不能再按照原来的租金标准计算租金。原告诉请的租金参照以往判决书在租赁关系中认定的租金数额来确定，没有事实依据和法律依据。即便应该支付租金，也应参照市场租金价格确定租金。1、原告请求参照的租金标准不合法。原告与南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）签订的《商铺认购协议书》，与原告和豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》实际上是配套使用的，本案涉及的《租赁（返租）协议书》本质上是销售合同中的一个促销环节，是附加条款，并非真正意义上的租赁。租金实际上是购房款的返还比例款，因此该租金标准在合同期内不应当予以支持，关于租金的约定不具有法律效力。2、原告要求参照的租金标准，严重违背市场规律规律，显失公平。按照原告的计算标准，租金每平方米高达260元，实际上同区域的价格为每平方米60到80元左右，万德隆公司的租金仅为每平方米18元。被告豪盛公司已经向法院提交了周边同区域商铺房屋以及万德隆公司的租赁合同，足以证实该事实的存在。因此原告要求的租金标准严重违背市场规律，显失公平，不应当得到支持。二、原被告之间实际上属于委托合同关系，系各业主委托被告统一招商、经营。被告豪盛公司提起反诉：1、本案原、被告之间签订的不管是返租协议或是商铺委托统一经营管理协议书，其内容的本质都是委托协议。协议内容中也多次反复提及委托的意思表示。原告将商铺的招商、租赁、收费等事宜全部托付给了被告。《民法典》第九百一十九条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第九百二十条规定：委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。依据上述规定可以看出，本案争议的所谓租赁合同，实际上符合委托法律关系的特征。2、被告公司属于物业管理公司的性质，自身没有销售或服务项目，其经营特点就是为业主进行招商活动，帮助业主对外租赁商铺并进行物业管理，从这一点上看，被告也只能从事的是受托代理行为。3、被告向法庭提交的证据可以证实，被告向原告支付的收益金已经远远违背了市场规律，导致被告长期处于亏损状态，不得不进行垫资，被告已经无法完成被原告的委托事项，因此被告可以据此提出解除委托合同。4、《民法典》第九百三十三条规定：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。据此，被告有权随时解除该协议书。5、被反诉人的在本诉中的诉讼请求过高，反诉人请求法院按照市场价格计算租金，驳回其过高部分5000元的诉讼请求。为此，反诉人特依法提起反诉，请求人民法院依法支持反诉人的反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人于2016年4月20日签订的租赁协议。原告张广军、任新功为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：第一组：《租赁（返租）协议书》，用于证明：原告在南阳鸿德房地产开发有限公司处购买174号商铺，商铺房屋面积为12.8平方米，并支付商铺购买款361200元，原告与被告签订《租赁（返租）协议书》，由被告经营管理原告购买的商铺，租赁期限自2016年7月20日起至2026年7月19日止，被告按商铺面积及价款每月向原告支付商铺租金，商铺每年租金为购房合同价的10%，为36120元/年，3010元/月。第二组：南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初5884号民事判决书、南阳市中级人民法院（2021）豫13民终824号民事判决书，用于证明：因被告拖欠支付商铺租金，原告向法院提起诉讼，法院支持原告要求被告支付商铺租金的诉讼请求。对原告张广军、任新功所举证据，被告豪盛公司发表质证意见为：对租赁（返租）协议书，真实性不持异议，但是该协议显示的是委托关系，不是租赁关系，返租的是返还购房款的数额，而不是租金，因此不能作为计算租金标准使用。对一审二审判决书真实性无异议，判决书认定的事实持有异议，不能以该判决认定的返租款确定为租金数额。被告豪盛公司向本院提交证据如下：负一楼流行前线、万德隆同区域业主《委托租赁协议书》10份，用于证明：同区域业主与河南豪盛商贸有限公司之间签订的协议，租金平均在80.5元/㎡左右。而本案原告与被告之间目前诉讼涉及的委托租赁协议中的所谓租金的数额，高达260元/㎡左右，这实际是返还购房款的标准，不是租金标准。按照这一标准，明显背离市场规律。对被告豪盛公司所举证据，原告张广军、任新功发表质证意见为：这是豪盛公司与其他人签的合同，与我们无关，我们要求按照原合同执行。根据原、被告的举证、质证，本院认证如下：对于原、被告双方无异议的证据本院予以采信，对双方有异议的证据，本院在评理部分予以评析。根据原、被告的陈述、举证、质证、本院认证及庭审调查，确认以下事实：2016年4月20日，原告张广军、任新功与南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）签订《商铺认购协议书》，双方约定：原告指定认购的商铺房屋为174号，建筑面积为12.8平方米，实际支付价款为361200元，一次性付清。原告、鸿德公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。原告向鸿德公司支付了商铺房屋购买款。同日，原告张广军、任新功与被告豪盛公司签订《租赁（返租）协议书》，双方约定：原告张广军、任新功为豪盛购物公园负一层174号商铺房屋购买人，商铺房屋面积为12.8平方米。原告张广军、任新功自愿将该商铺房屋租赁给被告豪盛公司统一招商、经营和管理（规划、装修和经营）。商铺房屋返租期限自2016年7月20日起至2026年7月19日止，被告豪盛公司每年支付商铺房屋总价款的10%，即36120元租金给张广军、任新功，折合每月3010元，租金按自然月支付。被告豪盛公司每月25-30日将上月度租金存入原告张广军、任新功在被告指定银行所开账户。商铺房屋返租期间，原告张广军、任新功享有收取本协议约定的租金费用的权利，被告豪盛公司应按约定将返租金额支付给原告张广军、任新功。本协议签署后，被告豪盛公司如未按期支付原告租金需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的每日万分之二计付。在本协议有效期内，双方及其权利继承人需严格遵守本协议约定条款，双方不得以本协议约定以外的任何理由单方面解除本协议。原告张广军、任新功、被告豪盛公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。因被告豪盛公司未按合同约定向原告张广军、任新功支付房屋租金，原告张广军、任新功于2020年9月21日向南阳市宛城区人民法院提起诉讼，要求法院判令被告豪盛公司支付欠付的租金及违约金，并要求被告履行合同义务，按照产权面积明确商铺位置安装隔断并交付商铺；被告提起反诉，请求法院判令解除《租赁（返租）协议书》。本院于2020年12月10日作出（2020）豫1302民初5884号民事判决:被告豪盛公司支付原告张广军、任新功自2018年11月20日起至2020年10月19日的租金63210元及违约金，每笔租金的违约金以月租金3010元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止；驳回张广军、任新功的其他诉讼请求；驳回豪盛公司的反诉请求。被告豪盛公司不服判决提起上诉，河南省南阳市中级人民法院审理后判决驳回上诉，维持原判。被告豪盛公司在本案审理过程中提起反诉，要求解除原被告双方于2016年4月20日签订的《租赁（返租）协议书》，合议庭认为，被告提起的反诉与（2020）豫1302民初5884号案件的反诉基于同一事实和理由，根据一事不再理，被告的反诉本院应不予受理。本院认为，本案争议焦点为：被告豪盛公司是否应当按照《租赁（返租）协议书》约定的标准向原告张广军、任新功支付拖欠的商铺房屋租金及违约金。原告张广军、任新功与被告豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效协议，原告张广军、任新功与被告豪盛公司成立房屋租赁合同关系。原告张广军、任新功与被告豪盛公司应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告张广军、任新功履行了足额交付商铺房屋购买款的义务，但被告豪盛公司未按合同约定支付房屋租金，属违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告张广军、任新功要求被告豪盛公司按照合同约定支付房屋租金的请求，本院予以支持。原、被告双方在《租赁（返租）协议书》中第七条约定，“乙方（被告豪盛公司）如未按期支付甲方（原告）租金需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的每日万分之二计付。”现原告要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于被告豪盛公司辩称的：“《租赁（返租）协议书》本质上是《商铺认购协议书》中的促销环节，是附加条款，并非真正意义上的租赁，实际上是返还购房款的约定，关于租金的约定不具有法律效力”、“《租赁（返租）协议书》约定的商铺房屋租金标准过高，违背市场规律，显失公平”的辩解意见，本院认为，原告张广军、任新功与被告豪盛公司在《租赁（返租）协议书》中约定的房屋租金是双方达成合意后，由被告豪盛公司拟制格式合同，原告张广军、任新功在合同上签字，不存在威胁、欺诈、重大误解的情形，不符合我国合同法规定的显失公平的条件，不属于显失公平的合同。双方在合同履行过程中，如履行条件发生变化，继续按照合同履行，将对合同一方造成明显损失，此属于市场交易风险，不属于签订合同时不可归因于双方当事人的不可预见的重大变化，不符合情势变更原则应予强行变更合同的条件，在双方未协议变更租金条款前，双方应按原租金条款计算房屋租金。对被告豪盛公司要求的以市场价标准调整租金的辩称意见，本院不予支持。综上，被告豪盛公司应支付的租金，自2020年10月20日起至2021年4月19日，共6个月，每月为3010元，应支付租金总额为18060元，违约金按照逾期天数以每日万分之二的标准计付。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告河南豪盛商贸有限公司支付原告张广军、任新功自2020年10月20日起至2021年4月19日的房屋租金18060元及违约金，每笔租金的违约金以月租金3010元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252元，由被告河南豪盛商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  张宏显审判员  刘琳波审判员  刘琳瑜二〇二一年五月二十日法官助理苏静书记员张智雯