大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0203民初2026号原告：于智伟，男，1970年9月10日生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区，现住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：马安静，辽宁法大律师事务所律师。被告：大连欧美亚房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区八一路**。法定代表人：西庆国，董事长。委托代理人于忠胜，男，1969年1月18日生。被告：中民未来（大连）物业管理有限公司，住所地（辽宁）自由贸易试验区大连保税区海富路****。法定代表人：王春英，经理。被告王春英，女，1947年7月1日生，汉族，住大连市，住大连市沙河口区v>以上二被告委托代理人葛茂舜，辽宁海文律师事务所律师。原告于智伟与被告大连欧美亚房地产开发有限公司、中民未来（大连）物业管理有限公司、王春英确认合同无效纠纷一案，本院于2021年4月7日受理后，于2021年4月23日公开开庭审理了本案。原告于智伟及委托诉讼代理人马安静、被告中民未来（大连）物业管理有限公司、被告王春英的委托诉讼代理人葛茂舜到庭参加了诉讼。被告大连欧美亚房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认被告一与被告二（及被告三）之间就西岗区八一路206号（原“中华名城”47号楼）地）地下停车场****0号车位产权的买卖行为无效；2、请求人民法院判令撤销大连市西岗区八一路206号地下2层79号、大连市西岗区八一路206号地下2层80号的车位不动产权登记。事实和理由：一、原告对中华名城47号楼地下二层79号、80号车位的使用权合法有效，应当受到法律保护。原告以业主身份与被告一签订的《车位使用权转让协议》内容合法、系双方真实意思表示，具有法律效力，原告依据上述协议自2014年8月起实际占有、使用中华名城47号楼地下二层79号、80号车位，对该两车位拥有协议约定期限内的合法使用权，按照《中华人民共和国民法典》第275条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，应当受到保护；2016年9月1日《大连市停车位登记暂行办法》实施前，大连市地下停车场的停车位均不能办理产权证书，购买停车位的业主都是通过与开发商签订《车位使用权转让协议》的形式取得地下停车场车位的使用权。被告一享有该土地使用权期限至2072年9月28日，其将案涉车位在该期限内的使用权一次性转让给原告，并明确约定原告此后系该车位唯一合法使用权人，系双方真实意思表示，不违反法律规定。二、被告一与被告二（及被告三）之间就西岗区八一路206号（原“中华名城”47号楼）地下）地下停车场****号车位的买卖行为无效。首先，被告一将中华名城47号楼地下2层79号、80号车位使用权在已经转让给原告的情况下再行将该车位产权转让，并按照被告二的要求将该车位产权办理至被告三名下，其行为明显存在恶意。其次，被告一的代理人在庭前调查中陈述，被告间进行车位产权交易之前已经将车位使用权转让事实通知被告二，即被告二在明知该车位使用权已经转让的情况下仍继续进行买卖；案涉车位所在的停车场一直由大连瑞达停车服务有限公司进行管理，原告曾经向该公司提供了与被告一之间的《车位使用权转让协议》用以备案、并连续多年按每年480元每个私有车位标准向瑞达支付停车管理费，瑞达公司明知原告具有该车位合法使用权。被告二与瑞达公司系关联企业，被告二委托的辽宁海文律师事务所葛茂舜律师在车位产权交易前进行了尽职调查，该律师所做的尽职调查之初就是以瑞达公司拟购买停车场产权的名义进行，故被告二应当对该地下停车场车位的使用情况非常清楚，被告二的行为亦明显存在恶意。被告一将中华名城47号楼地下2层79号、80号车位使用权在已经转让给原告的情况下再行将该车位产权转让，且被告二对该节事实完全知情，被告一与被告二（及被告三）之间就该车位产权的转让行为损害了原告的合法权益，依据《中华人民共和国民法典》第154条的规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”，故该买卖行为无效。三、被告王春英名下的车位不动产权登记应予撤销。原告与被告一签订并实际履行的《车位使用权转让协议》，是在当时大连市地下停车场均无法办理车位产权证的前提下，为取得案涉车位占有、使用、收益、处分的权利而发生的民事法律行为，在该车位具备办理产权条件时，被告一应当通知做为业主的原告并保障原告优先取得该车位产权、实现前述协议目的。被告一与被告二因恶意串通、违法买卖案涉车位的行为无效，登记在被告三名下的案涉车位不动产权登记依法应予撤销。原告认为，被告一将案涉中华名城47号楼地下2层79号、80号车位产权以每一个车位不到2万元的价格出售并登记至被告三名下，系明显不合理的低价出售，严重损害了原告的合法权益，被告三作为被告二的法定代表人明知此节情形。依照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定“恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”的审判原则，登记在被告三名下的案涉车位中华名城47号楼地下2层79号、80号车位不动产权登记依法应予撤销。综上，恳请贵院依法维护原告的合法权益不受侵害，支持原告的诉请。被告大连欧美亚房地产开发有限公司未到庭，未发表答辩意见。被告中民未来（大连）物业管理有限公司、王春英辩称，不同意原告的诉讼请求。1、作为被告三，因原告车位是被告三的，不是被告二的。原告在诉状请求中说被告一、二、三的买卖合同无效。被告一与被告二签订的买卖合同没有单独就地下二层79、80号的车位产权进行单独的约定。被告三与被告一单独就79、80号的车位进行了合同约定，因此作为原告无权在本案中对被告二与被告一的合同约定要求确认合同无效。2、原告变更的第二项诉讼请求是：请求法院判令撤销不动产权登记。原告适用法律错误，原告在民事审判程序中提出了行政诉讼，作为民事案件不应该审理。经审理查明，2014年8月6日，原告于智伟与被告大连欧美亚房地产开发有限公司签订《车位使用权转让协议》，协议中约定：原告所购车位为中华名城47号楼地下二层79号、80号车位，车位价款分别为18万元、18.8万元；车位使用权转让期限为2014年8月6日起至2072年9月28日止；买受人享有土地使用年限内的使用权和转让权。原告于2014年8月起自用该车位至2020年11月，并连续多年正常支付车位的物业管理费。2019年9月12日，被告大连欧美亚房地产开发有限公司与被告中民未来（大连）物业管理有限公司签订《停车位购买协议书》，将中华名城项目47号楼地下停车场的地下二层、三层全部258个停车位及东院停车场使用权进行转让。2020年7月26日，被告大连欧美亚房地产开发有限公司与被告王春英签订《商品房买卖合同》，被告大连欧美亚房地产开发有限公司约定将中华名城47号楼地下2层79、80车位以1.58万元出售给被告王春英，2020年8月28日，大连市房地产交易中心为王春英办理了不动产权属登记，登记信息显示：79号车位的产权证号为202000168199，80号车位的产权证号为202000168200，登记地址分别为西岗区八一路206号地下2层79号、80号，权利人：王春英。2020年11月中旬，管理该停车场的大连瑞达停车服务有限公司通知：该停车场地下二层、三层全部车位的产权均由被告中民未来（大连）物业管理有限公司购买并取得产权，原告无法继续使用上述停车位。本院所确认的上述事实，有原告提供的车位使用权转让协议、专用收款收据、通知清退函、停车场租售标准、停车位购买协议书、停车位购买人名单、房地产登记档案、委托律师合同、有被告提供的大连市人民政府大政地城（2018）6044号关于大政地城字（2002）6084号批复的补充批复、大连市财政局土地出让金缴付认定书、情况说明、不动产权证书及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”。本案被告大连欧美亚房地产开发有限公司与被告中民未来（大连）物业管理有限公司签订《停车位购买协议书》，是平等主体的民事行为，在签订总体协议后又就79、80号车位单独与中民未来（大连）物业管理有限公司的法定代表人王春英签订《商品房买卖合同》，并办理了产权登记，应认定合法有效。原告主张被告大连欧美亚房地产开发有限公司与被告中民未来（大连）物业管理有限公司、被告王春英的买卖行为存在欺诈和恶意，因证据不充分，其主张不予采纳。2014年8月6日，原告与被告大连欧美亚房地产开发有限公司签订《车位使用权转让协议》，系当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。《车位使用权转让协议》签订后，并办理了实际交付，这种车位的存在状态符合当时的房地产现状，应认定原告取得了79、80号车位的使用权，又因使用权取得在先，具有阻却强制执行之效力。关于原告申请撤销大连市西岗区八一路206号地下2层79、80号车位不动产权登记的请求，不属于人民法院民事诉讼受案范围，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告于智伟请求人民法院确认被告大连欧美亚房地产开发有限公司与被告中民未来（大连）物业管理有限公司、被告王春英之间就西岗区八一路206号（原“中华名城”47号楼）地下停）地下停车场**79车位产权的买卖行为无效的诉讼请求。案件受理费3410元，由原告于智伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  黄玉敏二〇二一年五月六日书记员  陈慧宁