北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终8737号上诉人(原审原告)：北京怀建集团金马建筑工程有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇高两河村上河苹果园西侧（高两河村临1010号）。法定代表人：贾志刚，经理。委托诉讼代理人：邓少东，北京邓少东律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：马洪起，男，1964年6月13日出生，汉族，北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司职员，住北京市怀柔区。原审第三人：曹旭东，男，1968年11月20日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐波，北京徐波律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凤稳，北京徐波律师事务所律师。上诉人北京怀建集团金马建筑工程有限公司（以下简称金马公司）因与被上诉人马洪起、原审第三人曹旭东物权保护纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2021）京0116民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金马公司的法定代表人贾志刚、委托诉讼代理人邓少东，被上诉人马洪起，原审第三人曹旭东的委托诉讼代理人徐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金马公司上诉请求：请求依法撤销北京市怀柔区人民法院作出的（2021）京0116民初17号民事判决，改判马洪起腾退案涉房屋并返还给金马公司。事实和理由：一审法院认定事实不清，法律适用有误，裁判错误。第一，一审法院在审理本案过程中，已经认定案涉房屋就是十八公司与二公司合并时由十八公司移交给二公司的财产，故金马公司对案涉房屋享有财产权益。但是一审法院调取工商登记档案材料显示，案涉房屋在企业重组改制评估过程中并未被作为固定资产进行清查评估，故一审法院将案涉房屋的房款91800元作为二公司应当对外享有的债权，从而认定金马公司对案涉房屋享有债权而非物权。然而该评估报告中应收款91800元是房屋折旧而来，只有固定资产才存在折旧，表中列项只是评估公司的入账手法不准确，在二公司账上，明确列入了固定资产。同时，金马公司有证据可以证明金马公司一直在给案涉房屋交房产税。案涉房屋在合并合同中明确列在固定资产中，这个合并合同是所有证据的根本。案涉房屋因为属于“小产权房”不能办理房产证。因此在二公司转制过程中清查资产评估不能将该楼房作为固定资产，为了改制顺利进行，只能登记为“其他应收款”，但是该行为不应排斥金马公司对案涉房屋享有不动产权益，马洪起只有一张晨益公司的收据，也无购房合同，不能证明任何问题。一审法院已认定案涉房屋为金马公司合并取得，而马洪起也承认未向十八公司交付过房款，因此应当认定金马公司享有案涉房屋全部权益。一审法院认定金马公司对案涉房屋享有债权而非物权属于事实认定不清。第二，一审法院在审理本案事实过程中，认定金马公司在马洪起离职后长达20余年的时间里从没有向马洪起主张过返还房屋的权利，因此对于金马公司的诉讼请求不予支持。根据金马公司在一审法院提交的证据，金马公司认为案涉房屋登记的财产权益人系第三人曹旭东，所以金马公司在二公司改制后只能一直找第三人曹旭东催要房产，是符合相关法律规定的，而且物权纠纷不适用诉讼时效规定，因此一审法院认定金马公司在长达20余年间没有找马洪起主张返还房产属于事实认定不清，法律适用错误。马洪起辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法，金马公司的上诉请求没有事实和法律依据。第一，金马公司没有理由依据合并合同主张物权，其也不是当年的二公司，作为合同外的主体无权对合同主张权益，也没有资格再找二公司主张1998年的合同权益。第二，金马公司的起诉已经超过了法定诉讼时效期限，应驳回其诉讼请求。根据《中华人民共和国民法典》有关规定，自权利受到伤害之日起超过20年的，法律不予保护。马洪起已经于1995年7月31日和1995年8月1日分两次向晨益公司支付了房款38000元人民币，且一直居住至今，马洪起因此享有居住使用权。法院不应认定金马公司对房屋还享有债权，马洪起也不应当承担该债务。即使金马公司有债权，其债权也过了最长的保护时效，其亦未依法申请延长。所以金马公司的权利不应得到法律保护。综上，请求二审法院驳回金马公司的全部上诉请求。曹旭东述称，同意一审判决，不同意金马公司的上诉请求和理由。第一，金马公司在1999年10月5日改制时经其前身怀建二公司委托资产评估公司，以二公司提交的1999年11月30日的资产负债表清单所列的全部资产、负债等财务资料为依据，依法依规进行了评估。该评估结果作为金马公司企业改制的法律文件得到了政府的确认，政府也是基于该评估结果批准同意二公司改制为民营企业。二公司当时提交的评估资料当中写的是其他应收款清查评估明细表，显示所列的是马洪起的购房款而非金马公司主张的固定资产，从财务的角度解读应收款就是东西已经卖出去了，钱没收回来，这才叫应收款，如果属于固定资产，应当在固定资产科目中体现，在财务分项和分类中对于固定资产、流动资金等均有详细的分类并分别列表，这是符合财务记账规则的。评估公司的估价报告以及当时二公司提交的财务资料，都能证实金马公司在1999年就把马洪起的房屋列为债权而非固定资产，金马公司在原企业改制，二公司与十八公司合并23年后，将债权又说成物权并提出主张是没有依据的。第二，金马公司的主张超过诉讼时效期限，应驳回其诉讼请求。金马公司提交证据显示，1998年4月二公司与十八公司完成合并交接，十八公司已经把协议中所有内容交接给二公司，双方都有交接签字。金马公司在23年以后又主张权利，是明显超过时效期限，按照《中华人民共和国民法典》第188条的规定，其诉讼请求不应得到支持。第三，曹旭东离开怀建集团已23年之久，本人对当时情况已经回忆不起来了，但是这么多年没有人找他要过案涉房屋。综上，要求维持一审判决。金马公司向一审法院起诉请求：请求判令马洪起将位于北京市怀柔区某园某区X号楼X单元X室（原名称为南环路东南侧某小区X号楼X单元X室，以下简称案涉房屋）腾退、返还给金马公司。一审法院认定事实：金马公司原名称为北京怀柔建筑企业集团总公司第二工程公司（以下简称二公司），成立于1992年6月23日，企业性质原为集体所有制企业，隶属于北京怀柔建筑企业集团总公司（以下简称怀建集团）。1999年12月，二公司进行企业转制，公司名称变更为金马公司，企业性质变更为有限责任公司，股东均为自然人。曹旭东于1995年担任北京怀柔建筑企业集团总公司第十八工程公司（以下简称十八公司）法定代表人。十八公司成立于1993年5月24日，企业性质为集体所有制企业，隶属于怀建集团，现为集体企业分支机构。2003年9月26日，十八公司因未参加企业年检被工商管理机关吊销营业执照。曹旭东另系北京市晨益工贸有限责任公司（以下简称晨益公司）股东之一，晨益公司成立于1995年7月，亦已被吊销营业执照。1998年4月6日，二公司（甲方）与十八公司（乙方）签订《合同书》约定：将十八公司并入二公司，具体做法如下：二公司组织清产核资小组，对十八公司固定资产债权债务进行清理，清理完毕后十八公司所有固定资产债权债务全部并入二公司，十八公司营业执照上交总公司；十八公司清产核资并入二公司后，十八公司原有固定资产债权债务全部归二公司享有和承担；十八公司并入二公司后，原十八公司全部人员由二公司接收并给予安置；合同补充（一）、（二）、（三）与合同享有同样法律效力。合同补充（二）是十八公司清产校资情况说明，其中固定资产项下第6小项为“住房一套12万元”。1998年4月18日，十八公司与二公司办理财产移交手续，移交清单第10项显示：“住房一套12万元（马宏起）。十八公司与二公司合并后，马洪起一并转到二公司工作至1998年10月。马洪起称其在转入二公司前系晨益公司职工，但《住房合同》系在马洪起与十八公司之间签订，签订合同的目的系为对公司有重大贡献的职工解决住房难的问题，促使职工更好的安心本职工作。《住房合同》约定：“享有公司住房的职工，交纳房款总额的50％，剩余的房款部分由公司承担，房屋产权证由公司办公室统一保管，凡享有公司住房的职工，不得擅自调离本公司，如因特殊情况调离本公司要在调离前7天内交回原房，并向公司财务部门补交其在居住期间的房租。本房屋的产权属公司集体所有，职工只有居住权，并无买卖交换等权利，职工在年老离休后，由双方协商妥善解决其归属问题。”关于《住房合同》的问题，马洪起称其系为保留工作而违心签订，但其既未向十八公司交纳50％的房款，十八公司亦未向其提供住房，双方均未实际履行合同，案涉房屋与《住房合同》不具有关联性。马洪起坚持认为案涉房屋系由晨益公司为其提供，其向晨益公司交纳房款38000元后一直在此居住。曹旭东对马洪起的主张予以认可。案涉房屋系由北京恒利实业总公司开发，建造在怀柔区怀柔镇南关村集体土地上。1995年9月2日颁发的《房屋所有权证》亦由北京恒利实业总公司和怀柔区怀柔镇南关村民委员会自行制作，该证显示房屋坐落于南环路东南侧某小区X号楼X单元X室，建筑面积为82平方米，所有权人登记为曹旭东。该《房屋所有权证》在二公司与十八公司合并时一并交给二公司。根据怀柔区某园某区社区出具的证明可以证实，南环路东南侧某小区X号楼X单元X室与怀柔区某园某区X号楼X单元X室为同一地址。1999年，合并后的二公司进入企业重组改制阶段，怀建集团委托北京恒源资产评估有限责任公司对二公司全部资产负债进行评估。1999年12月1日，评估公司出具评估报告，报告涉及流动资产、机器设备、建筑物构筑物以及流动负债等四个方面的评估内容。其中，流动资产评估为货币资金647473．78元、应收账款17399955．02元、其他应收款2583324．33元、存货638188．08元。根据评估报告中其他应收款2583324．33元的清查评估明细表显示：欠款对象共计17个，涉及的业务内容包括砖款、借款、职工借款、诉讼费、工程款、房款、车款等6项，每个欠款对象均对应相应的业务内容、发生日期、账面价值、调整后账面值、评估价值。其中序号14的欠款对象为马宏启，对应的业务内容为房款，对应的账面价值为91800元，对应的调整后账面值为91800元、对应的评估价值为91800元。2020年5月，金马公司向一审法院起诉要求马洪起将案涉房屋腾退返还给金马公司。一审法院认为：案涉房屋系小产权房，现有法律法规对小产权房的处理尚未出台，据此裁定驳回金马公司的起诉。金马公司不服，上诉至本院，本院认为：在相关法律政策出台前，不应以判决方式认定小产权房屋买卖合同有效，但对长期存在且未受到行政处罚的小产权房，可以区分实际情况，对其使用等问题进行处理，据此指令一审法院对案涉房屋应否返还、金马公司对案涉房屋有无相应权利、马洪起购买案涉房屋能否对抗金马公司的权利等争议问题进行实体审理。一审法院在审理过程中，金马公司增加诉讼请求，要求马洪起给付其1998年至2020年期间的租金42万元，后金马公司未交纳该部分请求的诉讼费用，故一审法院视为金马公司未增加诉讼请求。金马公司对其主张出示：1．二公司与十八公司签订的《合同书》及合同补充（二）十八公司清产校资情况说明，证明“十八公司与二公司合并，十八公司并入二公司的资产包括住房一套12万元”；2．十八公司财产移交清单，证明“十八公司移交给二公司的财产中包括马洪起居住的住房一套12万元”；3．转账凭证，证明“固定资产包括马洪起住房一套”；4．怀柔区某园某区社区居民委员会出具的证明，证明“南环路某小区X号楼X单元X室与某园某区X号楼X单元X室为同一地址”；5．北京恒利实业总公司制作发放的《房屋所有权证（京恒房权字第XXXX号）》，证明公司合并后，十八公司将房产证移交给二公司；6．未出庭证人田某、王某出具的书面证明2份，证明“二公司原书记田某、原会计王某证明十八公司移交给二公司的财产中有一套楼房，当时是马洪起居住，有财产移交清单”；7．马洪起与十八公司签订的《住房合同》，证明“双方签订了住房合同”；8．其他应收款清查评估明细表，证明“公司转制时有房屋评估款项”。马洪起除对证据4、5无异议外，对其余证据均不认可，其具体的质证意见是：《合同书》和合同补充（二）均是两个公司之间进行合并时签订且合同补充（二）中仅载明住房一套12万元，并未标注楼房具体位置、楼号和居住人姓名，不能证明就是案涉房屋；两个公司合并时并没有人找马洪起本人核实房屋情况，移交清单上“马宏起”三个字也不是马洪起本人签字；转账凭证仅是金马公司法定代表人签字，马洪起并不知情；对田某和王某的2份书面证明均不认可；《住房合同》是其本人签字，但双方均未实际履行合同；对明细表认为公司合并、转制时均没有人找其本人核实案涉房屋情况。曹旭东的质证意见是：对证据4、5没有异议，对证据6不认可真实性，对金马公司出示的其余证据均表示曹旭东本人并没有参与，曹旭东的印章也都在公司保管。马洪起对其主张出示：1．晨益公司于1995年7月31日、8月4日为马洪起出具的收据2张，上载：“今收到马宏起购房款34000元／4000元”，证明“马洪起就案涉房屋交纳的房款38000元”；2．马洪启银行存折复印件1页，该页显示1995年7月31日提取22000元，证明“马洪起为交纳房款提取的现金”；3．郑家庄村村委会出具的证明，证明“马洪起的名字原为马洪启”。金马公司对证据1、2的关联性不认可，认为与本案无关，对证据3无异议。曹旭东对上述证据均无异议。一审法院依职权向怀柔区工商管理部门调取了二公司和十八公司的工商登记档案材料，经质证：金马公司无异议；马洪起、曹旭东均对工商登记材料的真实性、关联性不认可，马洪起认为公司合并时没有人对案涉房屋向马洪起本人核实就直接将房屋并入二公司存在错误。经一审法庭询问，金马公司对下列问题回答如下：1．资产合并时，金马公司是否对案涉房屋进行清点和现场踏勘？金马公司回答为：有《住房合同》和房本，账册上有交接人，马洪起也一并转到二公司上班，所以没有实地查看；2．金马公司为何在时隔20年后，才起诉要求马洪起腾退？金马公司回答为：金马公司曾多次向曹旭东口头催要，但曹旭东一直推脱，因金马公司要注销进行资产清理，故起诉；3．金马公司明明知道房屋使用人是马洪起，为何向曹旭东催要？金马公司回答为：曹旭东和十八公司与金马公司之间的合并合同没有履行完毕，资产是十八公司转给金马公司的，马洪起只有居住权而没有所有权，金马公司要的是所有权，因此与马洪起要不着；4．案涉房屋系建筑在集体土地上的小产权房屋，不具有所有权问题？金马公司回答为：金马公司要收回房屋使用权；5．二公司在转制过程中，为何在清查资产评估明细表中将马洪起的房款91800元作为“其他应收款”而未将案涉房屋作为固定资产？金马公司回答为：该笔项目写在哪里是会计的问题，明细表是为了改制，是怀建集团委托评估公司进行的资产评估。对一审法院询问的关于与马洪起类似情况是否还有其他人的问题，以及案涉房屋是否就是二公司与十八公司之间交接的房屋问题，曹旭东没有直接回答，称其本人并未参与两个公司之间的交接，章由会计保管，当时公司管理不是很健全。马洪起称其除案涉房屋外无其他住房，其自1995年购买案涉房屋后一直居住至今。一审法院认为，对负有举证责任的当事人提供的证据，法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，法院应当认定该事实存在。金马公司提供的《合同书》、合同补充（二）、《十八公司财产移交清单》、《住房合同》等证据虽然都没有明确注明其上所载房屋的具体位置、楼号等信息，但结合金马公司手中持有的《房屋所有权证》以及马洪起在两个公司合并后一并转入二公司工作的事实，可以清晰的证明：案涉房屋就是十八公司与二公司合并时由十八公司移交给二公司的财产。金马公司系由二公司企业转制而来，故金马公司对案涉房屋享有财产权益。晨益公司为马洪起出具的收据可以证明马洪起就案涉房屋支付了部分购房款，同时也间接印证了《住房合同》中“十八公司职工交纳50％房款”的内容，但马洪起持有的付款收据不能直接排除金马公司对案涉房屋享有的财产权益。在一审法院确认金马公司对案涉房屋享有财产权益的基础上，是否应当支持金马公司要求马洪起返还房屋的诉讼请求，一审法院对此认定为否，理由如下：根据一审法院调取的工商登记档案材料显示，案涉房屋在二公司1999年企业重组改制的评估过程中并没有被作为固定资产进行清查评估，而是将案涉房屋的房款91800元作为二公司应当对外享有的债权，马洪起系作为案涉房屋未付房款的债务人被列入清查评估明细表中，故金马公司对案涉房屋享有的是债权而非物权。其次，马洪起持有的房款收据虽不能直接排除金马公司对案涉房屋享有财产权益，但马洪起就案涉房屋交纳部分房款确系事实，结合90年代普遍存在法律意识淡薄以及曹旭东同时兼任十八公司和晨益公司法定代表人的事实，不排除马洪起对案涉房屋具有认识上的偏差。较之马洪起个人，金马公司在两个公司合并后应当就案涉房屋进行管理并与马洪起就房屋居住等问题重新予以明确，既可持续《住房合同》签订的目的又可有效管理财产，从而避免讼争。但金马公司在马洪起离职后长达20余年的时间里从未向马洪起主张返还房屋的权利，对此金马公司未向一审法庭作出合理的解释，结合二公司在企业转制过程中的评估资料，一审法院认为金马公司就其对案涉房屋享有债权而非物权系明知且确认。基于上述分析，一审法院对于金马公司的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回北京怀建集团金马建筑工程有限公司的诉讼请求。本院二审期间，金马公司提交证据：加盖有怀柔区税务局第一税务所印章的自用房屋税源信息表，金马公司主张其中的“北京市怀柔区南环路东南侧利园小区X号楼”就是案涉房屋，金马公司一直在给案涉房屋交税，证明金马公司是案涉房屋的物权人。对于金马公司提交的证据，马洪起的质证意见是：不认可该份证据的真实性和证明目的。曹旭东的质证意见是：不认可该份证据的完整性和证明目的。第一，该份证据不完整，上面只显示怀柔区税务局第一税务所盖章了，看不出来和金马公司之间是什么关系。第二，自用房屋税源信息应该是属于自己填报的，且仅显示了2007年一年，之前之后的都没有体现。第三，房屋坐落写的是怀柔区南环路东南侧利园小区X号楼，和实际案涉房屋的坐落不搭界。且二公司改制之前提交的所有材料显示的都是把案涉房屋写成房款，可以看出金马公司享有的是债权不是物权，不是固定资产。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：第一，金马公司是否对案涉房屋享有物权；第二，金马公司是否有权利根据马洪起和十八公司签订的《住房合同》要求马洪起腾退案涉房屋，若金马公司有权要求腾退，其权利是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据一、二审查明的事实，虽然可以认定案涉房屋系十八公司与二公司合并时由十八公司移交给二公司的财产，但金马公司提供的《合同书》、合同补充（二）、《十八公司财产移交清单》、《住房合同》以及北京恒利实业总公司制作发放的《房屋所有权证（京恒房权字第XXXX号）》、自用房屋税源信息表等证据，均不能作为金马公司对案涉房屋享有物权的法定依据。且案涉房屋为小产权房，根据目前的政策客观上无法办理房屋产权证，其权属亦无法通过不动产登记予以确定。因此，对于金马公司对案涉房屋享有物权的这一主张，本院不予支持。一审法院根据调取的工商登记档案材料认定金马公司对案涉房屋享有的财产权益是债权而非物权并无不当。关于争议焦点二，马洪起和十八公司签订的《住房合同》第三条约定：“凡享有公司住房的职工，不得擅自调离本公司，如因特殊的情况调离本公司要在调离前7天内交回原房，并向公司财务部门补交其在居住期间的房租。”马洪起虽主张双方均未实际履行合同，但其认可合同系其本人所签，故该《住房合同》成立且生效。在马洪起于1998年10月离职时未交还案涉房屋的情况下，金马公司有权依据《住房合同》第三条的约定主张债权。本案一、二审期间，马洪起主张即使金马公司对案涉房屋享有债权，其债权亦已超过最长诉讼时效。对此，金马公司称其找不到马洪起，但一直在向曹旭东口头主张要求交付案涉房屋，而曹旭东不予承认，金马公司未举证证明其所述。本院认为，根据当时施行的《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。本案中，金马公司未提供证据证明其在马洪起离开二公司后曾经向马洪起主张返还案涉房屋，即使如金马公司所述，其不知晓案涉房屋被卖给了马洪起，但自1998年10月马洪起离职至今已逾20年，金马公司对马洪起享有的债权已然超过法律规定的最长诉讼时效。故马洪起的抗辩成立，本院予以支持。综上所述，北京怀建集团金马建筑工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由北京怀建集团金马建筑工程有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈晓东审 判 员  付 辉审 判 员  闫 慧二〇二一年五月二十八日法官助理  樊思迪法官助理  雷 悦