抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0411民初886号 原告：中国建设银行股份有限公司抚顺分行，住所地抚顺市顺城区新华大街15号，统一社会信用代码91210400941654807L。 负责人:李驰，系该行行长。 委托诉讼代理人：王立斌，系该行职工。 委托诉讼代理人：彭伟，系该行职工。 被告：杜健，男，1989年8月4日出生，汉族，住抚顺市顺城区。 被告：抚顺亚星国际置业有限公司，住所地抚顺市新抚区裕民路22号楼1号酒店五层1#，统一社会信用代码912104000980995895。 法定代表人：何建勇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：鲍杰，系辽宁三君律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司抚顺分行诉被告杜健、抚顺亚星国际置业有限公司借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司抚顺分行委托诉讼代理人王立斌、彭伟、被告杜健、被告抚顺亚星国际置业有限公司委托诉讼代理人鲍杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除我行与被告杜健签订的《个人住房借款合同》；2、判令被告杜健一次性支付我行借款本金269803.93元、利息3672.34元及罚息44.59元，共计273520.86元，并支付自2020年12月22日起至实际还款之日止，按照合同约定计算的利息及罚息；3、判令我行对被告杜健的抵押物即位于抚顺市新抚区房屋享有优先受偿权；4、判令被告抚顺亚星国际置业有限公司对上述第二项款项承担连带保证责任；5、诉讼费、保全费由二被告负担；6、判令二被告协助办理抵押权登记手续。事实和理由：2016年9月27日，我行与被告杜健签订一份《个人住房借款合同》，约定：被告杜健向我我行申请个人住房借款29万元用于购买住房，并自愿用购买的位于抚顺市新抚区房屋（建筑面积为89.4平方米）抵押给我行，并办理了房屋预告抵押登记，借款期限为360个月即2016年9月26日至2046年9月27日，被告抚顺亚星国际置业有限公司是上述借款合同的保证人，提供连带保证责任担保。合同签订后，我行将29万元打入被告杜健指定收款账户。但被告杜健自2020年9月开始未按照合同约定履行还款义务，截止2020年12月21日，尚欠借款本金269803.93元、利息3672.34元及罚息44.59元，共计273520.86元。因被告杜健违约，故诉至法院，要求判如所请。 被告杜健辩称，原告所述事实属实，我希望与原告协商解决。 被告抚顺亚星国际置业有限公司辩称，1、原告与被告杜健签订《个人住房借款合同》时，我公司未介入，只是按照不动产登记部门要求，出具书面文件，以保证人名义对该合同提供连带责任担保；2、我公司不同意对被告杜健借款承担连带保证责任，根据《中华人民共和国民法典》第392条规定，应按照约定以抵押房屋先行清偿借款及相关费用，我公司不能在该房屋可以足额保证实现原告债权的情形下，再承担连带保证责任；3、原告提供的《个人住房借款合同》及《最高额保证合同》均为格式合同，该格式合同中不对等条款应认定为无效条款。 本院经审理认定事实如下：2016年9月26日，原告（贷款人）与被告杜健（借款人）签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：“本合同由借贷条款、担保条款、违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施条款、其他约定条款和特别签订条款等内容组成。……违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施条款，第十六条违约情形及可能危及贷款人债权的情形，一、借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……第十七条救济措施，一、贷款人救济措施，一、贷款人救济措施，出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；4.向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条；……6.对于借款人未按时还清的任一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；……13.以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；……第二十七条立约人信息，……4.抵押人信息：抵押人名称杜健。第二十八条借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途：一、售房人：抚顺亚星国际置业有限公司，二、该房屋系借款人使用贷款所购的第壹套房产，该房屋性质为商品房，三、房屋坐落：新抚区，房产的其他信息：1.房屋建筑面积：89.4平方米。2.成交价：368729.00元。第二十九条借款人借款本金为人民币（大写）贰拾玖万元整。第三十条借款期限为（大写）叁佰陆拾个月（即2016年9月22日至2046年9月22日）。第三十一条一、贷款利率，本合同项下的贷款利率为年利率，执行下列第叁种：…叁：浮动利率，即在基准利率水平上下调（上浮/下调）15%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。二、罚息利率，（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。三、利率的调整，本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外。本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定。本合同项下贷款的利率调整日为：每年的１月１日调整。……第三十三条本合同用款计划执行贷款人将款项一次性划入账户名称：抚顺亚星国际置业有限公司，账号：21×××65，第三十四条委托扣款账户名称：杜健，账号：62×××31，借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币1412.23元。……第三十五条本合同项下担保方式为抵押。第三十六条关于保证期间的约定为：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。第三十七条一、本合同项下的抵押财产清单：杜健房屋，位于新抚区，建筑面积为89.4平方米，价值368729元。……”原告在贷款人处盖章，被告杜健在借款人及抵押人处均签名并捺印。2016年8月9日，原告与被告抚顺亚星国际置业有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定“保证人（甲方）：抚顺亚星国际置业有限公司，债权人（乙方）：中国建设银行股份有限公司抚顺新抚支行，第一条本合同所称‘债务人’是指因购置座落于月牙岛国际社区项目所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。第二条最高债权限额、债权确定期间、保证范围，一、本最高额保证所担保的债权是指因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。二、本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币（金额大写）壹亿元。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。三、被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期限届满日的限制。第三条甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。第四条保证期间，一、保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第（二）项所述之日止。……（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。……第七条保证责任，一、如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行债务，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。二、无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否生效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张。也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。……”原告在乙方处盖章并签名，被告抚顺亚星国际置业有限公司在甲方处盖章并签名。2016年9月27日，原告向被告杜健发放贷款29万元，同日，原告对被告杜健名下位于抚顺市新抚区沿滨路16-7号楼（4单元2002号）房屋办理预购商品房抵押权预告登记。自2020年9月开始，被告杜健未能按时偿还贷款，截止2020年12月21日，累计欠原告贷款本金269803.93元、利息3672.34元、罚息44.59元，共计273520.86元。现原告以诉称理由来院起诉，因双方分歧较大，未能达成调解协议。 本案在审理过程中，原告申请对被告杜健名下财产进行保全，并已提供担保，本院作出（2021）辽0411民初886号之一民事裁定，裁定依法查封被申请人杜健名下位于抚顺市新抚区房屋（建筑面积为89.4平方米）手续。保全费2520元，原告已交纳。 本院确认的上述事实有原告提供的户口簿、婚姻状况声明书、身份证复印件、中国建设银行个人贷款申请表、中国建设银行个人贷款开立账户通知书、个人贷款支付凭证、抵押预告登记证、个人住房（商业用房）借款合同、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、中国建设银行个人贷款对账单及双方当事人开庭陈述在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，仅对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案，原告与被告杜健在平等自愿的基础上签订《个人住房（商业用房）借款合同》、与被告抚顺亚星国际置业有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，两份合同均不违反法律和行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。关于原告主张解除与被告杜健签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，因双方在合同中已明确约定被告杜健未按照合同约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，故本院对原告该项诉讼请求予以支持；关于原告要求被告偿还截止2020年12月21日，累计欠贷款本金269803.93元、利息3672.34元、罚息44.59元，共计273520.86元及按照合同约定支付自2020年12月22日起至实际还款之日止的利息、罚息，因双方之间签订的合同已经约定解除，被告杜健应当偿还所欠款项，且原告主张数额符合法律规定，未超过法定标准，故本院对原告该项诉讼请求予以支持；关于原告要求对被告杜健抵押房屋享有优先受偿权，虽原告已于2016年9月27日对被告杜健名下位于抚顺市新抚区沿滨路16-7号楼（4单元2002号）房屋办理预购商品房抵押权预告登记，但该抵押权预告登记只有对抗第三人的效力，并未成立抵押权，故本院对原告该项诉讼请求不予支持；关于原告主张被告抚顺亚星国际置业有限公司对被告杜健所欠款项承担连带保证责任，虽被告抚顺亚星国际置业有限公司辩称其对原告与被告杜健之间签订的合同不知情，应先就被告杜健提供的抵押财产进行清偿，根据法律规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。因原告与被告抚顺亚星国际置业有限公司在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》已明确约定其提供保证为连带责任保证，且不论该债权是否拥有其他担保，故本院对被告抚顺亚星国际置业有限公司辩称理由不予采信，本院对原告该项诉讼请求予以支持；关于原告要求二被告协助办理抵押权登记手续，原告已办理预购商品房抵押权预告登记，在具备办理该房屋抵押权条件时，二被告应当协助原告办理抵押权登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十四十条、第二百二十一条、第三百九十二条、第四百二十条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司抚顺分行与被告杜健于2016年9月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告杜健于本判决生效后十五日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司抚顺分行借款本金269803.93元、利息3672.34元、罚息44.59元，合计273520.86元及利息、罚息，按照合同约定计算标准，自2020年12月22日起至实际清偿之日止； 三、被告抚顺亚星国际置业有限公司对上述第二项承担连带保证责任； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司抚顺分行其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5403元，减半收取2701.5元，保全费2520元，均由被告杜健负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审判员  杨利 二〇二一年五月八日 书记员  王萌