广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终14585号上诉人（原审原告）：庄锦伟。委托诉讼代理人：袁观红，广东法普盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邱惠敏。原审被告：美联物业代理（深圳）有限公司。法定代表人：张锦成，执行董事。委托诉讼代理人：洪志军，男，该司员工。委托诉讼代理人：杨萍，女，该司员工。上诉人庄锦伟因与被上诉人邱惠敏、原审被告美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初10890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人庄锦伟上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判邱惠敏支付违约金20万元；2.本案一、二审诉讼费用均由邱惠敏承担。事实与理由：一、邱惠敏属于民事欺诈行为，有别于一般的民事违约。一审中庄锦伟向法院提交了邱惠敏为了骗取庄锦伟与其签订房屋租赁合同向庄锦伟出示的虚假房产证，显示邱惠敏与房屋真正的业主属于按份享有涉案房屋的所有权;美联公司严重不负责，让邱惠敏骗取了庄锦伟的信任误以为涉案房屋确为邱惠敏所有，也是基于该原因庄锦伟都是一次性将一年的房屋租金支付给邱惠敏。邱惠敏的行为属于民事欺诈，有别于一般的违约行为，具有主观恶性，虽未能构成诈骗罪，但如果不予一定的惩罚性责任将不利于经济行为中诚信的建设，同时也减轻了其欺诈的成本。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审期间庄锦伟向法院出具了庄锦伟与邱惠敏的通话录音，在通话录音中，邱惠敏明确知道了继续租赁涉案房屋将产生的租金差额，属于明确知道庄锦伟的实际损失。邱惠敏也明确表示如果涉案租赁房屋业主愿意继续与其签订租赁合同，邱惠敏愿意承担租金差额部分，但由于涉案房屋业主已不相信邱惠敏，拒绝与邱惠敏继续签订租赁合同。邱惠敏因欺诈行为导致其与涉案房屋业主的合同被解除，从而导致其与庄锦伟的合同也无法继续履行。期间庄锦伟多次要求邱惠敏积极出面与涉案房屋业主协商，让庄锦伟与其的合同能继续履行，但邱惠敏一直拒不出面处理。庄锦伟与邱惠敏签订的租赁合同期限为五年，庄锦伟对租赁房屋进行了装修布置并采购了部分家具家电，涉案房屋业主解除与邱惠敏的租赁合同时，庄锦伟全家已经在涉案房屋居住一年多时间，直接搬离将导致庄锦伟的投入损失，也会给庄锦伟及其家人在工作和生活上造成较大的麻烦。最后在邱惠敏消极处理的情况下，庄锦伟多次通告邱惠敏后选择直接与涉案房屋业主签订租赁合同。庄锦伟的行为属于继续履行合同的行为，因继续履行合同给庄锦伟造成的损失应当由邱惠敏承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”庄锦伟与邱惠敏所签订的合同虽然约定了违约金，但该违约金远远低于造成的损失，且邱惠敏的违约是由于其欺诈行为所导致的，其恶性高于一般的违约情况，如果僵硬适用合同的约定将不利于保护守约方的合法权益，让庄锦伟为邱惠敏的违约买单，是对邱惠敏恶意欺诈、违约行为的放纵。庄锦伟2018年6月5日至2019年6月4日的租金是在2018年1月8日已经一次性支付给了邱惠敏，共计192000元。按法律支持的年利率24%计算，至一审判决期间所产生的利息收入已达96000元，还有48000元的押金尚未计算，在此情况下，邱惠敏因欺诈、违约不但不会有损失，反而能获利。综上，为维护庄锦伟的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，恳请二审法院依法查明案件事实，判如所请。被上诉人邱惠敏在二审中未应诉及答辩。原审被告美联公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。庄锦伟一审起诉请求：1.判令邱惠敏退还庄锦伟租房押金48000元，已付租金173867元，违约金200000元，共计421867元；2.判令美联公司退还庄锦伟佣金5000元，对第l项请求中的违约金承担连带赔偿责任；3.由邱惠敏、美联公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院审理查明，2017年4月15日，邱惠敏与美联公司签订委托合同，委托美联公司将其拥有位于深圳市福田区×房产进行出租。同日，邱惠敏（出租方、甲方）、庄锦伟（承租方、乙方）与美联公司（居间方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将上述房产出租给乙方使用，用途为住宅，租期为5年，自2017年6月5日至2022年6月4日，甲方应在2017年5月20日前将物业交付给乙方使用，每月租金为16000元，合同签订2日内，乙方应向甲方支付12个月的租金192000元，同时支付相当于3个月租金的租赁押金，即48000元；若甲方对该物业无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方未能承租该物业的，或提前解除租赁合同收回房屋的，甲方应向乙方双倍返还租赁押金。合同其他条款中手写备注：双方约定头2年租金每月16000元，后3年为17000元，租金和管理费为每年一次性缴清，水电费每3个月交一次给房东。庄锦伟提交房产证复印件一份显示涉案房产的权利人为案外人林某（占40%份额）、邱惠敏（占60%份额），庄锦伟主张该房产证为邱惠敏向其出租涉案房屋时，通过微信方式发送的房产证复印件。美联公司对该房产证复印件予以确认，并主张邱惠敏委托美联公司出租涉案房产之时向美联公司出具的房产证复印件与庄锦伟提交的上述复印件一致。签订合同后，庄锦伟向邱惠敏支付押金48000元、管理费7949元，一年房租192000元，邱惠敏并向庄锦伟开具收款收据，确认收到押金以及截止2018年6月4日的房租、管理费。庄锦伟随即向美联公司支付佣金5000元。2018年1月8日，庄锦伟采取转账方式提前向邱惠敏支付2018年6月5日至2019年6月4日的租金192000元。邱惠敏收到上述款项后向庄锦伟开具《提前预售房屋租金收条》，确认收到庄锦伟支付的2018年6月5日至2019年6月4日房屋租金192000元，该款项邱惠敏用于个人购房使用。庄锦伟主张2018年7月份时，涉案房屋的业主林某向其发出通知时，庄锦伟才知道邱惠敏并非业主，而是租客，且邱惠敏与林某签订的租赁合同中租期仅到2020年1月9日，邱惠敏还存在拖欠林某租金的违约情形。之后，庄锦伟与邱惠敏进行了沟通。2018年7月10日，邱惠敏向庄锦伟发出《沟通函》，称因为业主要求提前收回房屋，如庄锦伟与邱惠敏的租赁合同提前解约，邱惠敏将退还搬离现租赁房屋止的房屋租金余款、押金款、赔偿三个月的房屋租金款总额。如果业主同意与邱惠敏重新签订租赁合同，在租期内租金上涨的部分由邱惠敏来承担。2018年8月2日，邱惠敏向庄锦伟发出《提前解除房屋租赁合同通知函》，告知庄锦伟，业主需提前收回房屋，庄锦伟需尽快确定最后搬离房屋的时间，以方便结算房屋租赁款剩余金额的退还；2018年6月5日至2019年6月4日的租金，邱惠敏将根据庄锦伟搬离的日期确定后，将剩余的款项于三个工作日退还给庄锦伟；邱惠敏将退还庄锦伟押金48000元；赔偿提前解约的违约金赔偿款三个月租金；自2017年6月5日起，由邱惠敏代替支付的各类费用（入住期间：管理费、水、电、燃气费等），邱惠敏将在庄锦伟确认搬离后结算完毕，与庄锦伟核对无误后，从退还总账中扣减作为支付款。另，庄锦伟提交落款日期为2018年7月9日、签署方为庄锦伟与林某的《房屋租赁合同》，合同约定林某将涉案房屋出租给庄锦伟使用，租赁期限自2018年7月9日至2022年7月8日；月租金总额为19000元，合同期内租金按照每年8%递增，第一年租金228000元，第二年为246240年，第三年为265939.2元，第四年为287214.34元；庄锦伟应于每年7月9日前向林某一次性支付年租金。一审庭审中，庄锦伟确认该合同为倒签的合同，因为邱惠敏实际自2018年上半年开始就拖欠支付林某的租金，也避而不见不与庄锦伟或林某见面沟通。庄锦伟遂直接与林某沟通继续租赁涉案房屋的相关事宜。之后，双方经多次协商，最终确定租期自2018年7月9日开始计算。合同实际签署日期为2018年9月9日，签署合同后，庄锦伟采取转账方式向林某支付第一年租金228000元。2019年3月6日，庄锦伟与邱惠敏达成《人民调解口头协议》，协议约定：邱惠敏2019年3月18日前支付庄锦伟183100元；邱惠敏2019年3月18日前需提供转账63200元单据给庄锦伟；由于双方已提交福田法院民事诉讼，剩余争议部分由法院判决为准。对于上述183100元，庄锦伟主张为一年租金192000元减去庄锦伟实际承租不到一个月的时间所得，但具体是多少天，不清楚。该金额不包括应退的押金。183100元的数额是邱惠敏提出的，庄锦伟为了尽快拿钱，就先确定这个数额。因为还有部分款项存在争议，所以才会说剩余争议部分由法院判决为准。至于63200元，是邱惠敏说她已向林某支付了7月至10月的租金，但是林某予以否认。所以庄锦伟就要求邱惠敏提交转账记录，提交了之后，庄锦伟才能拿着转账记录要求林某返还该部分款项。签订上述协议后，庄锦伟主张邱惠敏并未按照上述协议的约定向其足额赔偿并返还183100元，也未向其提供2018年7-10月向林某支付租金的记录。但确认截止一审庭审之日，邱惠敏共向其退还了4万元。故庄锦伟第一项诉讼请求相应减少4万元。美联公司确认在邱惠敏向其放租前基于对邱惠敏的信任，没有通过自有密匙查询涉案房产是否是登记在邱惠敏名下的情况，但是有查询林某的房产情况，发现涉案房产确实是登记在林某名下，就促成了涉案庄锦伟与邱惠敏的租赁交易。一审庭审结束后，该院致电13×8（该电话为庄锦伟与林某签订的租赁合同中出租人林某的联系电话），该人自称为林某，其向该院陈述本案事实为：其为涉案房屋业主，之前与邱惠敏签订租赁合同，将房屋出租给邱惠敏，租期为3年。结果至2018年开始，邱惠敏连续拖欠租金。林某解除双方租赁合同并前往涉案房屋收房时，发现邱惠敏已将房屋违法转租。但因为本案庄锦伟不同意搬离，其与本案庄锦伟多次协商后，同意与庄锦伟重新签订租赁合同，庄锦伟实际从2018年7月开始向林某支付租金，邱惠敏向其支付租金的截止日期大概是2018年5月份左右。之后没有支付租金，也避而不见。庄锦伟确认2018年的管理费没有向邱惠敏支付；2017年6月5日开始的各类费用，邱惠敏至今没有与庄锦伟结算。但是庄锦伟已向邱惠敏支付了本体维修基金和垃圾处理费，水电费也支付了，目前没有证据证明已支付了。美联公司一审当庭确认同意在本案中向庄锦伟返还佣金5000元，但认为本案为房屋租赁合同纠纷，不是居间合同纠纷，对于庄锦伟要求美联公司承担连带赔偿责任不予确认。一审庭审结束后，该院多次联系邱惠敏，其称已向林某支付6-10月的租金，但在该院多次指定的期限内均拒不提交相应的证据材料予以证实。一审法院认为，庄锦伟与邱惠敏之间成立房屋租赁合同关系，各方均应按照合同约定履行各自的合同义务。邱惠敏在与庄锦伟租赁合同履行期间内，因邱惠敏与业主林某之前签订的租赁合同存在争议，导致业主林某提前收房，最终导致庄锦伟与邱惠敏签订的房屋租赁合同事实上无法履行。邱惠敏应向庄锦伟承担相应的违约责任。庄锦伟据此有权要求邱惠敏返还租赁押金48000元以及多收取的租金。双方于2019年3月6日达成的人民调解口头协议中约定邱惠敏应向庄锦伟返还的款项为183100元，但庄锦伟与邱惠敏均未提交证据证明双方已按照该协议履行了付款及提供转账单据的义务。邱惠敏未到庭参加诉讼，在该院指定的期限内也未向该院提交相应的证据，应视为放弃其自身的诉讼权利。庄锦伟与林某签订的租赁合同约定的租期起始日期为2018年7月9日，庄锦伟虽确认该合同为倒签的合同，但邱惠敏亦未提交证据证明其与林某签订的合同解除日晚于该日，也未提交证据证明已向林某支付2018年7月9日之后的租金。庄锦伟据此有权要求邱惠敏退还2018年7月9日至2019年6月4日的租金，庄锦伟主张该段时间的租金数额为173867元，没有超过其可主张的范围，该院予以照准。根据庄锦伟自认的在起诉后，邱惠敏已向其退还4万元租金，该主张对邱惠敏有利，该院予以确认，则邱惠敏还需向庄锦伟返还租金133867元。至于庄锦伟要求邱惠敏支付违约金20万元的诉求。根据合同约定，邱惠敏对物业无合法的处置权的，应向庄锦伟双倍返还租赁押金48000元。对于庄锦伟要求邱惠敏支付违约金的超出部分，该院不予支持。至于庄锦伟要求美联公司退还佣金及对上述违约金承担连带赔偿责任的诉讼请求。美联公司一审当庭同意在本案中退还庄锦伟佣金5000元，对于庄锦伟的该项诉讼请求，该院予以确认。至于美联公司在履行居间合同中是否存在违约情形，以及根据双方的居间合同美联公司应承担合同违约责任的问题，与本案不属同一法律关系，庄锦伟可另寻途径解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、邱惠敏应于判决生效之日起十日内向庄锦伟返还押金48000元；二、邱惠敏应于判决生效之日起十日内向庄锦伟返还租金133867元；三、邱惠敏应于判决生效之日起十日内向庄锦伟支付违约金48000元；四、美联公司应于判决生效之日起十日内向庄锦伟退还佣金5000元；五、驳回庄锦伟的其他诉讼请求。一审案件受理费7703.01元，因庄锦伟减少诉讼请求而由法院收取的7103元，由庄锦伟负担2791元、由邱惠敏负担4220元、由美联公司负担92元。本院经审理，确认一审查明的事实。另查明，庄锦伟在二审中陈述，其请求邱惠敏支付违约金20万元系因为按合同约定双倍返还租赁押金48000元不足以弥补其与业主重新签订租赁合同而增加租金的损失，故依合同法的相关规定要求增加违约金。本院认为，庄锦伟与邱惠敏之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约依法全面履行。对于一审判令邱惠敏应向庄锦伟返还押金48000元、租金133867元，美联公司应向庄锦伟退还佣金5000元，因各方均无异议，本院予以确认；对于庄锦伟在上诉中不再对美联公司主张赔偿损失，故本院对美联公司的赔偿责任问题不作审理，本案争议的焦点为庄锦伟请求邱惠敏增加支付违约金能否得到支持的问题。首先，涉案合同解除的原因系因邱惠敏未能按约定向庄锦伟提供租赁物所致，邱惠敏的行为已构成根本违约，庄锦伟据此可以向邱惠敏主张解除合同、返还租赁押金和已预交的租金以及赔偿损失。其次，本案中，庄锦伟与邱惠敏签订租赁期限为5年的合同，可以合理相信其为长期租住房屋已作出相应的安排，现其租用涉案房屋刚过一年即因邱惠敏隐瞒涉案房屋的产权状况而面临被业主要求搬离的境况，故庄锦伟为继续使用涉案房屋至原预定的租赁期间而重新与业主签订租赁合同并接受高于原标准的租金，符合情理。第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，双方在租赁合同中已明确约定，若邱惠敏对该物业无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成庄锦伟未能承租该物业的，或提前解除租赁合同收回房屋的，邱惠敏应向庄锦伟双倍返还租赁押金，由上述约定可见，双方已对由于出租人邱惠敏单方原因导致合同无法履行的违约责任作了明确的约定，而承租人庄锦伟在签订5年期租约时对日后未能履行合同的风险亦应有合理的预见。第四，在租赁合同中，常见的约定是出租方收取相当两个月租金作为租赁押金，出租方根本违约时需双倍返还已收押金，而本案中约定的租赁押金相当于三个月租金，邱惠敏需双倍返还该押金，其作为出租方所承担的赔偿责任已略高于常见的情形。基于上述考量，一审未支持庄锦伟关于增加违约金的请求，并无明显不当，故本院予以维持。综上，庄锦伟的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果基本得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3340元，由上诉人庄锦伟负担。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 张  永  彬审判员 徐  玉  婵二〇二一年五月二十日书记员 任楚妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。