安徽省宿松县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0826民初871号 原告：齐方，男，1989年1月4日生，汉族，自由职业，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：高治友，安徽八里江律师事务所律师。 被告：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，地址安徽省宿松县孚玉镇孚玉西路67号。 法定代表人：汪国鑫，该公司董事长。 原告齐方与被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称宿松鑫鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告齐方的委托诉讼代理人高治友、被告宿松鑫鑫公司法定代表人汪国鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐方向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款33,948.21元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系宿松县孚玉镇“金域港湾”开发商。原、被告于2014年2月7日签订《商品房预售合同》，购买被告开发的金域港湾2幢1单元302号房屋，合同约定该房屋建筑面积106.58平方米，其中套内面积95.18平方米，而不动产权证书上记载的建筑面积为99.97平方米，套内面积89.73平方米。该合同第五条第二款约定：“产权登记套内建筑面积小于合同约定套内面积时，套内面积误差比绝对值在3%（含3%）部分的房价款返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，出卖人应当返还原告33,948.2元。被告不按合同约定，擅自减少房屋面积的行为不仅严重违约，更是对原告合法权益的侵害，影响了原告的正常生活。合同一经订立，即具有法律效力，双方均应履行。原告为维护自身合法权益，特提起民事诉讼，请求判准所请。 宿松鑫鑫公司辩称，原告诉被告退购房款33,948.21元没有事实和法律依据。一、双方签订的《商品房预售合同》第五条第二项约定：“当事人选择按套计价的，不适用本条约定。”因此，后来双方在申请办理房屋登记时，双方已经签字确认凭已变更的《宿松县房屋登记申请书》和向不动产登记中心申请办理的《不动产登记申请书》时双方进行了变更，均按套计价。因此，原告的理由明显不能成立。二、双方签订的《商品房预售合同》第三条第5项中初步预测约定是总建筑面积在106.58㎡是套内面积，并不是绝对面积，因为当时房子还未建成，双方订立的是商品房预售合同，还要等交房时经双方认可后，再经双方申请确认，达成变更为按实际面积按套计价。三、从《宿松县房屋登记申请书》上的套价449,768元和申请登记种类为变更为以实际面积按套计价。从办理《不动产登记申请书》上的不动产类型和备注栏上双方均约定为单独所有按套计价。因此，原告诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2014年2月8日，宿松鑫鑫公司将其位于宿松县工业园××路××路××幢××单元××室的房屋出售给齐方，并签订《商品房预售合同》（合同编号×××03）。合同约定：该房屋预测建筑面积为106.58平方米，套内面积为95.18平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为11.4平方米。该合同第四条的计价方式与价款约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4220元，总金额（人民币）肆拾肆万玖仟柒佰陆拾捌元整”；第五条面积确认及面积差异处理约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理1、双方自行约定：（1）以发证部门测量面积为准，据实结算”。合同签订后，齐方于2014年2月11日向宿松鑫鑫公司支付了首付房款199768元，余款250000元向安徽省宿松县农村商业银行（原为安徽宿松农村合作银行）办理了银行按揭。在不动产权证申请办理过程中，2019年8月19日，原告在《宿松县房屋登记申请书》签字，2020年12月2日，原告在《不动产登记申请书》上签字，该两份申请书均有按套计价内容。2020年12月9日，宿松县不动产中心为原告办理了不动产权证，该证载明房屋建筑面积99.97平方米，其中专有建筑面积89.73平方米，分摊建筑面积10.24平方米。现双方就涉案房屋误差面积是否退款协商未果，遂成讼。 上述事实，有齐方提交的身份证复印件、商品房预售合同复印件、房产证复印件，宿松鑫鑫公司提交的单位营业执照复印件、企业法人身份证明、宿松县房屋登记申请书、不动产登记申请书、商品房预售合同复印件以及双方当事人陈述在卷佐证，双方当事人对对方提交的上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据亦予以认定。 本院认为，齐方与宿松鑫鑫公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反国家法律的强制性规定，应确认系合法、有效。我国合同法规定，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的合同约定，房屋价款按照建筑面积计算，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以发证部门测量面积为准，据实结算。被告方主张在原告办理案涉房屋的登记事宜时均同意案涉房屋按套计价，并向本院提交了双方签署的宿松县房屋登记申请书、不动产登记申请书，本院认为，虽然宿松县房屋登记申请书、不动产登记申请书“以实际面积按套计价”等内容，但双方前期签订的《商品房预售合同》已经在相关部门办理了备案手续，对商品房计价方式的变更属重大合同变更事项，理应重新办理相关登记变更手续或者双方重新签订对于商品房计价方式有明确约定的商品房预售合同。本案中双方既未重新办理登记变更手续，亦未重新签订新的商品房销售合同，不应视为双方协商一致对涉案房屋计价方式进行了变更，被告辩称涉案房屋按套计价的理由不能成立，双方仍应按《商品房预售合同》中对面积差异处理方式约定即“以发证部门测量面积为准，据实结算”处理涉案房屋价款计价方式问题。现案涉房屋已交付使用并办理了不动产权证，根据不动产权证中的记载，案涉房屋的实际建筑面积为99.97平方米，套内建筑面积89.73平方米，而合同中约定的预测建筑面积为106.58平方米，原告实际接收的房屋建筑面积比合同约定的面积减少了6.61㎡。故原告要求被告返还其多交的购房款27,894.2元（4,220元/㎡×6.61㎡）的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张面积误差比超过3％部分的房价款由被告双倍返还，因双方合同中约定的面积注明是预测面积，且约定以发证部门测量面积为准，据实结算，故表明双方并未约定固定的房屋面积，房屋面积以实际测量为准。原告的此项请求不符合法律规定，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、宿松县鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告齐方多交的购房款27,894.2元； 二、驳回原告齐方的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费648元，减半收取计324元，由原告齐方负担134元，被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担190元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 员 董应国 二〇二一年五月六日 法官助理 陶家香 书 记 员 曹 蓓 附一： 安徽省宿松县人民法院 交纳诉讼费用通知书 （2021）皖0826民初871号 宿松县鑫鑫房地产开发有限公司： 原告齐方与被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，现已审理终结。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条、《诉讼费用交纳办法》第五十三条规定，你应当在本案判决生效之日起十五日内按生效判决确定你负担的数额缴纳诉讼费，逾期不缴纳，则依法强制执行。 收款户名：宿松县非税收入征收管理局。 收款银行：中国银行股份有限公司宿松支行。 收款银行账号（虚拟账号）：6232636300107320250。 二〇二一年五月六日 附二：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 …… 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百零七条判决生效后，胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院交纳，但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外。 当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。 五、《诉讼费用交纳办法》 第五十三条案件审结后，人民法院应当将诉讼费用的详细清单和当事人应当负担的数额书面通知当事人，同时在判决书、裁定书或者调解书中写明当事人各方应当负担的数额。 需要向当事人退还诉讼费用的，人民法院应当自法律文书生效之日起15日内退还有关当事人。