湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0102民初6464号原告：刘某，男，1972年11月25日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。被告长沙凯通房地产有限公司，住所地长沙市芙蓉区车站中路159号凯通国际第10幢31楼31026号。法定代表人孙秀莲，执行董事兼总经理。被告长沙市东进置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区朝阳路78号凯通国际城一楼108房。法定代表人孙秀莲，执行董事。原告刘某诉被告长沙凯通房地产有限公司(以下简称“凯通公司”）、被告长沙市东进置业有限公司(以下简称“东进公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2021年4月13日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘某到庭参加诉讼，被告凯通公司、东进公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘某诉称，刘某与凯通公司、东进公司于2016年10月10日签订了20160215Ｔ1-140016号《长沙市商品房买卖合同》，刘某取得位于芙蓉区××路××号××幢××层××号房屋。刘某按照合同约定及时交付首期房款办理了贷款手续，银行发放贷款给了被告。原告履行了自己的义务，两被告应该按合同约定按期履行自己的义务。按照《长沙市商品房买卖合同》第二十条约定，两被告应该在2020年6月1日前办理产权登记,可两被告直到目前也未将产权证办好。同时按约定两被告应该在2017年6月30日之前向原告交付房屋，逾期交付的，两被告按照日万分之二的比例支付违约金，两被告直到目前也未向原告交付。原告多次催促两被告按照合同履行自己的义务，两被告直至今日未将购房发票开具给原告。原告多次两被告要求提供房屋交付的相关资料，两被告亦未向原告提供。《长沙市商品房买卖合同》第二十条第三款第（一）项的约定，“出卖人按已付房款的万分之二的比例支付违约金，但出卖人支付的违约金总额最多不超过买受人已付房款的1%”,出卖人对买受人与出卖人的违约责任不对等、不公平，出卖人不合理免除、减轻其责任，加重买受人的责任、限制买受人的权利。根据民法典的规定，该格式条款无效。两被告的行为严重违约，损害原告合法权益。诉讼中原告变更诉讼请求为：1、两被告立即将“美富商业中心”Ｔ1-140016号房屋的正式购房发票开具给原告；2、两被告立即给原告办理好不动产权证并将产权证交付给原告；3、判令格式合同《长沙市商品房买卖合同》中第二十条第三款第（一）项第2目的“出卖人支付的违约金总额最多不超过买受人已付房款的1%”条款违反法律规定，该条款无效。两被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金38351.5968元（自2020年6月1日起按照房价款557436元的日万分之二暂计算至开庭日2021年5月14日，后续计算至实际办理好不动产权证日止）；4、两被告立即将“美富商业中心”Ｔ1-140016号房屋交付的资料（包括但不限于：收房通知、验收房屋交接单、竣工验收合格证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅质量保证书等与房屋交付相关的一切资料）交付给原告；5、两被告立即按照《长沙市商品房屋买卖合同》的附件六的“美富商业中心住宅部分精装修标准”交付房屋，否则按照房价款557436元的日2%自判决确定交付日开始承担逾期违约责任；5、两被告承担本案诉讼费用。被告凯通公司、东进公司书面辩称，1、已将涉案房屋栋证进窗手续办理完毕，再根据不动产登记中心办理分户证的内部规定，即可将涉案房屋不动产权证办理完毕交给原告；2、被告已按合同约定将房屋交付给了原告，原告要求被告承担逾期交房违约金的诉请没有事实和法律依据。原告与被告签订商品房买卖合同当天，已与湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司，原湖南狂买狂卖商业管理有限公司）签订了《委托经营管理协议》，并出具授权委托书，委托宇成公司以原告名义与开发商办理涉案房屋交付手续；且自2017年5月1日起，原告开始按季度收取租金；3、原购房时，因考虑到原告资金压力，被告与宇成公司协商，由宇成公司提前将两年租金转给原告。房屋买卖合同约定的交房日2017年6月30日彰，而原告实际收取租金日是2017年5月1日，以上事实足以表明被告已履行了交房义务，原告才可以享受涉案房租的租赁收益，原告要求被告承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据；4、原告称对延期办证被告应承担违约责任不应按已付房款的1%承担违约金，而要调违约金计算金额，没有事实和法律基础。格式条款不等于无效条款，合同经双方协商签订，没有违反法律禁止性规定，对双方均有约束力，该条款并没有被告不合理免除、减轻自己的责任，也没有加重原告的责任，该约定合法有效；5、涉案房屋所在宇成朝阳广场项目，公寓有上千户业主，目前产权证正在办理中，曾有业主起诉要求办证，法院亦是按合同约定标准进行了判决，即违约金不超过已付房款的1%，但若按原告要求判决，那可能会导致被告要向整个项目上千户业主支付巨额违约金，引发严重社会矛盾，被告也无力支付，只会陷入恶性循环，请法院考虑此实际情况，从维护社会稳定、和谐大局出发，采纳被告的辩论意见；6、2020年1月初，因新冠疫情影响，对被告的办证工作造成了相应的延误，被告认为办证截止日亦应相应顺延。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2016年10月10日，刘某（买受人）与凯通公司、东进公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：刘某购买凯通公司、东进公司位于芙蓉区××路××号××幢××层××号房屋，建筑面积为46.21平方米，规划用途为住宅，总房价为人民币557436元。买受人于合同签订之日向出卖人支付首付款人民币117436元，剩余房款以银行按揭方式付款；出卖人应于2017年6月30日前向买受人交付该商品房；买受人购买的商品房为预售商品房的，出卖人应自本合同签订之日起180日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，若设定了在建建筑物抵押权登记，出卖人应于本合同签订之日起180日内申请办理抵押权注销登记和合同备案；买卖双方应于本合同签订之日起180日内向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记；买受人委托出卖人办理产权登记的，应向出卖人或出卖人指定的第三人出具相关授权委托书，并提交齐备的办理权属转移登记所需的资料及费用。出卖人在商品房交付后730个工作日内办妥买受人的不动产权证。因买受人迟延提供登记资料、未缴纳相关登记费用等原因造成迟延办理房屋抵押登记、备案登记、预告登记和产权登记的，责任和损失由买受人承担；如因出卖人的责任，致使买受人未能在上述约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限届满之日起至实际办妥登记之日止，出卖人按已付房款的万分之二／日的比例支付违约金，但出卖人支付的违约金总额最多不超过买受人已付房款的1％。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2016年10月10日，刘某作为甲方委托方，湖南狂买狂卖商业管理公司（后更名为湖南宇成朝阳商业管理有限公司）作为乙方经营管理方，双方签订了编号为20160215Ｔ1-140016的《委托经营管理协议》协议约定：甲方委托乙方经营管理该房屋。甲方应在开发商正式交房之日同时与乙方办理该公寓的交付手续，该交付手续为甲方履行交付义务的形式。经营管理期限为自协议签署之日起至2027年4月30日止，计租期为2017年5月1日至委托经营管理期限届满日。同日，刘某出具授权委托书，委托宇成公司以委托人名义与开发商办理该公寓的交付手续。合同签订后，刘某按约向凯通公司、东进公司支付了购房款，并于2016年10月10日交纳了房屋买卖契税、产权转移印花税、物业维修基金。本院认为，刘某与凯通公司、东进公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方均应全面履行。根据合同约定，两被告至今未为原告办理不动产权属登记已构成违约。故原告要求两被告办理涉案房产的不动产权属登记,符合法律规定和合同约定,本院予以支持。关于《长沙市商品房买卖合同》中第二十条第三款第（一）项第2目的“出卖人支付的违约金总额最多不超过买受人已付房款的1%”条款效力的问题。《长沙市商品房买卖合同》之补充协议最后一条内容为：主合同及其附件、补充协议，是经买卖双方充分协商后签订的，买受人对全部内容已清楚；出卖人已对所涉免责条款、权利义务等的限制性条款作了说明和提示，并自愿全部接受，同意签字确认。刘某在该条款下面买受人位置签字。根据合同约定，两被告已履行提示说明义务，合同条款已经双方协商一致，该条款不具备格式条款的法律特征，且该条款并没有完全免除或不合理减轻出卖方的责任。故原告要求认定该条款无效，法律依据不足，本院不予支持。关于逾期办证违约金的问题。双方约定凯通公司、东进公司未能在规定期限内为刘某办理产权登记手续并取得相关权属证书的，凯通公司、东进公司自本合同规定期限届满之日起至实际办妥登记之日止，出卖人按已付房款的万分之二/日的比例支付违约金，但出卖人支付的违约金总额最多不超过买受人已付房款的1％。现刘某主张按照购房款的万分之二/日的标准支付违约金38351.5968元，该标准超过合同约定标准，原告亦未提交证据证明其损失超过约定标准，故本院依法确定违约金按购房款的1％标准支付逾期办证违约金5574.36元，对超过部分本院不予支持。关于交付房屋的问题。房屋买卖合同签订后，原告即与宇成公司签订《委托经营管理协议》及签署授权委托书，原告也陆续收取房屋租金，应视为被告已向原告交付房屋。原告要求被告交付房屋和相关资料以及逾期交房的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。关于开具正式购房发票的问题，该主张不属于民事案件的处理范围，本院对此不予审理。综上,依照《中华人民共和国民法典》五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:一、被告长沙凯通房地产有限公司、被告长沙市东进置业有限公司于本判决生效后六十日内为原告刘某位于长沙市××路××号的“美富商业中心”项目的Ｔ1栋14层140016号公寓房屋办理不动产权证;二、被告长沙凯通房地产有限公司、被告长沙市东进置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告刘某违约金人民币5574.36元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1647元，由被告长沙凯通房地产有限公司、被告长沙市东进置业有限公司负担1000元，由原告刘某647元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 陈 丹二〇二一年五月二十八日书记员 刘雅琪附本判决引用法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。