海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终906号   上诉人（原审被告）：东方滨海花园房地产开发有限公司，住所地海南省东方市八所镇滨海北路18号。   法定代表人：郑玉洪，该公司董事长。   委托诉讼代理人:娄向东，男，该公司职员。   被上诉人（原审原告）：霍建，男，1976年2月3日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。   委托诉讼代理人：代建中，海南权直律师事务所律师。   上诉人东方滨海花园房地产开发有限公司（以下简称东方滨海花园公司）因与被上诉人霍建商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初3366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   东方滨海花园公司上诉请求：1.撤销海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初3366号民事判决，改判驳回霍建一审的诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费由霍建承担。事实与理由：一审事实认定不清，适用法律错误。1.应将东方滨海花园公司于2016年7月12日向东方市不动产登记中心提交的包括涉案房屋在内的海·东方一期办理不动产权登记的申请时间认定为东方滨海花园公司履行完成办证义务的日期。购房合同签订后，东方滨海花园公司积极办理房屋所有权证手续，于2016年1月11日已办好了涉案房屋在内的海·东方一期房权证总证，具备了办理分割涉案房屋的房屋所有权证的条件。但此时，国家政策发生重大变化，根据国务院2015年3月1日颁发的《不动产登记暂行条例》，由不动产登记机构统一受理不动产登记业务，东方市自2016年6月29日起已不再办理房屋所有权证。为维护业主利益，在无法及时与候鸟型业主协商的情况下，东方滨海花园公司主动于2016年7月12日向东方市不动产登记中心提交了包括涉案房屋在内的《办理不动产登记申请》及房屋分割明细，已完全履行了义务，如果依据原合同约定要求判定东方滨海花园公司违约，显然有失公平。2.霍建逾期缴纳公共维修基金是办理不动产登记逾期的主要原因，霍建缴纳公共维修基金的日期应视为其履行办证义务的日期，霍建应自行承担不动产逾期登记的责任。3.霍建在知晓其权益被侵害到提起诉讼之间已超过了三年的诉讼时效。另，东方滨海花园公司二审询问中提出霍建已签署《不动产权证书签收函》，承诺因其自身逾期缴纳公共维修基金等的原因致使办理不动产权证延误，不追究东方滨海花园公司逾期办证的违约责任。该函是否有效，由法院认定。   霍建辩称，1.东方滨海花园公司没有在合同约定的时间内将涉案房屋的产权证办理至霍建名下，应当承担延期办证的违约责任。2.涉案房屋没有在约定的时间内办理完毕产权证是因为东方滨海花园公司没有提供完整的办证资料而导致的。3.政府从未停止过办理涉案房屋的产权证，且东方滨海花园公司和霍建就办证时间约定了730日，东方滨海花园公司完全有时间办理涉案房屋的产权证。4.东方滨海花园公司与霍建在交付房屋的时候，已经要求霍建将契税、公共维修基金全部交给东方滨海花园公司，但因东方滨海花园公司的原因没有及时按约定为霍建办理涉案房屋产权证，应当由东方滨海花园公司承担逾期办证责任。5.涉案合同约定若东方滨海花园公司存在逾期办证的情况，由此产生的违约责任按日万分之二来承担违约金，则双方就违约责任的约定是按天计算，应以债务终止时间来起算诉讼时效，即霍建取得涉案房屋产权证的时间，故霍建的起诉并未超过诉讼时效。6.一审时东方滨海花园公司未就诉讼时效进行抗辩，所以其二审提出诉讼时效抗辩违反法律规定，不应予以采纳。7.霍建仅委托田桂英领取涉案房屋的不动产权证书，并未授权田桂英放弃追究逾期办证违约金的权利。   霍建向一审法院起诉请求：1.请求判令东方滨海花园公司向霍建支付逾期办证的违约金28260元（逾期办证时间为：自2017年12月16日至2018年10月26日止，逾期办证314天；违约金计算：314天×0.0002元/天×450000元=28260元）；2.请求判令东方滨海花园公司向霍建支付律师费2500元；3.案件的诉讼费用由东方滨海花园公司承担。   一审法院认定事实:2015年12月19日，霍建与东方滨海花园公司签订《东方市商品房买卖合同》，约定霍建购买东方滨海花园公司位于“海·东方”项目第一期第3#楼2层207号房，建筑面积为60.97平方米，其中，套内建筑面积48.66平方米，公摊建筑面积12.31平方米，商品房价款按建筑面积计算为每平方米7380.68元，总房款共计：450000元。该合同签订后，霍建共计向东方滨海花园公司支付购房款450000元，霍建已完全履行合同的约定义务。2015年12月23日，霍建开始缴纳物业费。根据合同第十五条约定：东方滨海花园公司应当在2017年12月23日前，为霍建办理房屋权属证书，2018年5月29日东方滨海花园公司完成了协助东方市不动产登记中心涉案房产的不动产权证办证义务。东方滨海花园公司已经逾期办证218天（逾期办证时间为：自2017年10月23日至2018年5月29日止，逾期办证218天）。根据该条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。”根据《补充协议》第十四条约定，违约方应当承担诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用，因为东方滨海花园公司违约，没有按照合同约定的时间将房屋权属证书办理到霍建名下，霍建为主张自己的权利支付律师费2500元应当由东方滨海花园公司承担。2020年10月22日田桂英代霍建签收《不动产权证书签收函》，但霍建并未授权田桂英不追究东方滨海花园公司的违约责任。   一审法院认为，2015年12月19日，霍建与东方滨海花园公司签订《东方市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且内容未违反国家法律和行政法规规定，应认定为有效合同，对双方均有法律约束力。案件争议的焦点问题是：一、东方滨海花园公司逾期办理房屋权属转移登记的违约金如何计算；二、东方滨海花园公司是否应承担相应的律师服务费。   关于第一焦点问题。霍建和东方滨海花园公司于2015年12月19日签订《东方市商品房买卖合同》，约定霍建购买东方滨海花园公司位于“海·东方”项目第一期第3#楼2层207号房，建筑面积为60.97平方米，总房款共计450000元。霍建向东方滨海花园公司支付了全部购房款。东方滨海花园公司按时将商品房交付给霍建使用。2015年12月22日，东方滨海花园公司为霍建开具购房款发票。2015年12月23日，霍建开始缴纳物业费。霍建已履行购房义务。霍建和东方滨海花园公司双方约定730天内办理房屋所有产权证；东方滨海花园公司于2016年7月向东方市不动产登记中心提交了办理不动产权证手续，东方市不动产登记中心于2017年3月7日通过审查，并于2017年8月15日公告，2018年5月29日东方滨海花园公司才履行合同约定的办证义务，其行为已构成违约。本案中，霍建认为应当按照已付款万分之二的标准收取违约金，一审法院认为，根据减轻损失原则、混合过错规则及损益相抵规则，并结合合同履行程度，进行综合判断，坚持以补偿性为主，以惩罚性为辅的违约金性质。综上，违约金的计算应定为霍建从2015年10月23日交纳物业费起730天即2017年10月23日起至2018年5月29日（218天），按霍建已支付全部房款的日万分之一计算，即东方滨海花园公司应支付违约金9810元（450000元×1/10000×218天）。东方滨海花园公司辩护不动产证书签收函（承诺书），认为霍建同意因逾期提交契税和房屋维修基金致使办理产权证延误责任自负并不予以追究东方滨海花园公司的责任意见，因2020年10月22日田桂英代霍建签收《不动产权证书签收函》，但霍建并未授权田桂英不追究东方滨海花园公司的违约责任，故东方滨海花园公司辩解意见理由不成立，一审法院不予以支持。   关于第二个焦点问题。双方当事人在《东方市商品房买卖合同》附件七《补充协议》第十四条约定：“如一方违约导致双方诉讼或仲裁解决纠纷的，则违约方应承担由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用。”本案中，东方滨海花园公司因逾期办理房屋权属证书违约，按照合同约定应承担对方即霍建由此产生的律师费。因此，霍建为本案诉讼所支付的律师服务费2500元应由东方滨海花园公司承担。   综上，霍建诉请要求东方滨海花园公司支付违约有理部分，一审法院予以支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、东方滨海花园房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向霍建支付因逾期办证的违约金9810元及律师费2500元。二、驳回霍建的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费276.63元，由霍建负担138.32元，由东方滨海花园房地产开发有限公司负担138.31元。   二审期间，双方当事人均未提交新证据。   二审查明，东方滨海花园公司逾期办证时间为自2017年12月23日至2018年5月29日止，逾期办证157天，并非一审认定的逾期办证218天。   二审查明的其他事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点为：1.本案逾期办证违约金的诉请是否已过诉讼时效；2.东方滨海花园公司是否存在逾期办证的违约行为，若存在逾期办证，违约金具体应如何计算。   关于本案违约金的诉请是否已过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释[2020]17号）第三条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，东方滨海花园公司未在一审中就诉讼时效问题提出抗辩，在二审中也未提交新证据证明霍建关于逾期办证违约金的请求权已过诉讼时效，故对东方滨海花园公司就霍建提起诉讼已过诉讼时效的主张，本院不予支持。   关于东方滨海花园公司是否存在逾期办证的违约行为，若存在逾期办证，违约金具体应如何计算的问题。霍建与东方滨海花园公司签订《东方市商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实的意思表示，并不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同的约定履行。合同签订后，霍建按照合同约定履行了付款等义务，东方滨海花园公司亦向霍建交付了涉案房屋，根据涉案《东方市商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人即东方滨海花园公司应在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记。东方滨海花园公司于2015年12月23日向霍建交付房屋，故东方滨海花园公司为霍建办理房屋权属转移登记期限届满时间应为2017年12月23日。本案中，不动产登记中心受理涉案房屋产权登记申请时间为2018年5月29日，即直至2018年5月29日东方滨海花园公司才将办证所需材料提交完毕，东方滨海花园公司确实存在逾期办证的事实。东方滨海花园公司上诉称逾期办证应归责于政府原因和霍建逾期缴纳公共维修基金等。本院认为，不动产权登记与房屋权属转移登记均是政府相关部门对房屋所有权的一种确认，是法律关于登记制度的贯彻执行，两者性质上是一致的，虽然程序上略有区别，但是东方滨海花园公司与霍建签订的合同中约定的办理期限是自房屋交付之日起730天内办理完毕，已经留有足够的时间，即使出现政策变化，也足够东方滨海花园公司针对新政策所需的材料和要求及时办理不动产权证。且东方市政府实施不动产统一登记的新政策后，在政策调整期间，办证机关仍照常受理办证申请，东方滨海花园公司亦未能举证证明实施不动产统一登记是导致其逾期办证的原因。故东方滨海花园公司以政策调整导致其逾期办证的主张不能成立。关于是否归责于霍建自身迟延缴费的问题，虽然霍建于2018年2月10日才缴纳涉案公共维修基金，但是业主在提交办证所需材料的时候具有被动性，一般均是在开发商提出要求时才准备相关材料，且霍建缴纳公共维修基金的时间为2018年2月10日，也早于东方滨海花园公司将办证所需材料提交完毕的2018年5月29日，故对于东方滨海花园公司认为是由于霍建自身迟延缴费才导致逾期办证的主张，本院不予支持。   关于逾期交房违约金应如何计算的问题。一审判决根据政策背景、霍建的实际损失、合同履行程度等将违约金调整为日万分之一，自霍建应当取得房屋权属证书的期限届满之日起至不动产登记中心受理办证材料之日止，判令东方滨海花园公司承担此期间的违约责任、支付违约金符合公平原则，有事实和法律依据，应予支持。故逾期办证违约金计算天数应为霍建自2015年12月23日缴纳物业费起730天即2017年12月23日至2018年5月29日止（共157天），按霍建已支付全部房款的日万分之一计算，即东方滨海花园公司应支付违约金7065元（450000元×1/10000×157天）。一审法院对于违约金的计算天数认定有误，导致违约金数额有误，二审予以纠正。   东方滨海花园公司上诉称其已经在2016年7月12日提交办证材料，已经完成合同全部义务。本院认为，虽然出具具体产权证书的时间不由东方滨海花园公司自主决定，但是东方滨海花园公司应向不动产权登记机关提交完整的办理不动产权证申请所需的材料，才能视为其已经完成办证义务。东方滨海花园公司虽在2016年7月12日提交申请材料，但之后仍被办证机关要求提交相关材料，由此证明其在2016年7月12日时提交的材料不符合办证要求，故其以该时间主张已履行合同约定的办证义务，没有依据，本院不予支持。   关于律师费的承担问题。根据双方签订的《东方市商品房买卖合同》附件七《补充协议》第十四条约定，一审认定东方滨海花园公司承担霍建为本案一审诉讼所支付的律师费2500元，并无不当。   另，关于东方滨海花园公司所提田桂英代霍建签收《不动产权证书签收函》，放弃追究其延迟办证的违约责任的问题。本院认为，首先，东方滨海花园公司并未就此提出上诉。其次，霍建委托田桂英办理的事项仅限于领取不动产证的相关行为，并未授权田桂英不追究东方滨海花园公司的违约责任。东方滨海花园公司也并未举证证明田桂英具有放弃追究延迟办证违约责任的代理权限。再次，该《不动产权证书签收函》名为“不动产权证书签收函”，但其内容却不仅系签收，还包括免除东方滨海花园公司违约责任的内容，该部分免除东方滨海花园公司违约责任的内容带有格式条款的性质且并未加黑加粗或以其他方式提示。故该函不能作为免除东方滨海花园公司违约责任的依据。   综上所述，东方滨海花园公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初3366号民事判决；   二、东方滨海花园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向霍建支付逾期办证的违约金7065元及律师费2500元；   三、驳回霍建的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费276.63元，由东方滨海花园房地产开发有限公司负担138元，由霍建负担138.63元；二审案件受理费107.75元，由东方滨海花园房地产开发有限公司负担83.75元，由霍建负担24元。   本判决为终审判决。   审判长 雷琼艳   审判员 管 娜   审判员 王天琳      二〇二一年五月二十四日   法官助理 涂盼盼   书记员 陈小科   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。