广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0902民初2387号 原告：莫月香，女，1985年12月10日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：潘宁健，男，1985年11月21日出生，汉族，广西玉林市玉州区。 被告：玉林市东瑞房地产开发有限公司，住所地广西玉林市金玉路377号万昌·东方巴黎商住小区8栋01号商铺，统一社会信用代码：91450900MA5KFMAP4D。 法定代表人：杨松寿。 委托诉讼代理人：梁一涵，公司员工。 原告莫月香与被告玉林市东瑞房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫月香及其委托诉讼代理人潘宁健，被告玉林市东瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人梁一涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫月香向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除0001196号“万昌•东方韵”认购协议书和0000171号“万昌•东方韵”车位认购协议书；2、请求法院判决被告返还定金、首付款、 -2- 优惠认购款等共计242347元给原告，并自2021年1月9日起按LPR4.65%支付利息给原告（截至2021年3月12日，利息计算为1945.1元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2020年12月下旬，被告为推销其名下的“万昌•东方韵”小区商品房，推出“交2000元抵5万元购房款”优惠活动。同时，销售人员冯培对可享受优惠活动的商品房列出了置业计划表，明确了该商品房的各项贷款计划。销售人员冯培于2020年12月31日向原告致电说，专门为7幢3204房申请了“买房送车位”的优惠活动，在冯培的极力推荐下，原告于2020年12月31日与被告签下0001196号“万昌•东方韵”认购协议书和0000171号“万昌•东方韵”车位认购协议书，并于当天下午14时左右向被告的中国建设银行账户支付了50000元的购房定金，其中50000元定金将冲抵首付款。上述两份认购书均属于格式条款合同，合同仅约定了原告单方义务，完全规避了被告的责任和义务，毫无公平诚信可言。基于被告作为开发商公司拥有所有解释权，原告无力抗衡，只得签署。2021年1月8日，原告于当天依约支付了剩余的190347元首付款和2000元优惠认购款（交2000元抵5万元购房款)，并与被告约定1月20日签购房合同。2021年1月19日，原告向被告询问购房合同办理事宜，对方答复春节前或者2月份才能签购房合同。几经催促，双方协定于春节假期后签订。假期结束后，开发商依然拖延时间不肯签约。被告在收取了原告首付款后两个多月都没有签订《商品房购买合同》，这样的行为明显不符合常理，严重违背了公平诚信原则。直至3月8日，经反复催问冯培不签购房合同的原因，不慎说出房子己抵押在建设银行，没解押前无法办理购房合同，最快也要到今年6月 -3- 解押后才能签合同。经在“万昌•东方韵”内部网签的系统“玉林市不动产登记与房产交易信息平台”查实，房子确实是因抵押问题显示的状态是“预售限制”，但原告在该系统对外公开的网站查询的状态是“在售”，都是同一系统，对内对外显示状态。不一致，其中缘由不得而知。从与对方销售人员接触开始，乃至这两个多月的协商过程中开发商从未告知过房子存在抵押的事实，开发商故意欺瞒已严重侵犯了原告的合法权益。为进一步核实房子是否需要到今年6月解押后才能签购房合同，3月9日，“万昌•东方韵”销售经理梁一涵答复说“因公积金贷款手续复杂，过程麻烦，签合同需要开发商解押出来，过程需要时间，预计6月份公积金排队到原告了就可以先去办理银行的业务，通过后就可以签合同，原告现在排在70户后”。后经询问玉林市公积金信贷科，得知未见有原告排队申请公积金贷款材料信息，资料不齐全（无购房合同），公积金信贷科不会为原告排队申请公积金贷款。到目前为止，被告无正当理由不积极解除抵押，无视、拒绝原告提出的各种合理意见，在丧失信用还毫无承诺、毫无保证的情况下，继续占用原告的首付款。很明显，原被告双方己无法继续达成该商品房买卖合同的相关事宜。综上所述，认为因不可归责于双方的事由，导致无法订立商品房买卖合同，开发商应当依法返还原告首付款、定金和优惠认购款共计242347元。 被告玉林市东瑞房地产开发有限公司辩称，1、同意解除0001196号“万昌•东方韵”认购协议书和0000171号“万昌•东方韵”车位认购协议书合法有效，定金50000元依约定归被告东瑞公司所有，余款190347元同意退还给原告莫月香，3、利息无约定，东瑞公司无须支付，要求驳回原告莫月香该项诉讼请求。 -4- 事实理由：一、0001196号“万昌•东方韵”认购协议书和0000171号“万昌•东方韵”车位认购协议书内容合法，是双方真实意思表示，应认定合法有效。按照《中华人民共和国民法典》有关规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才确认为无效。上述两份认购书包括了1.双方当事人基本情况;2.房屋基本情况(含位置、面积等）；3.价款计算;4.定金问题;5.签署正式合同的时限约定等内容，都是被告与原告双方真实意思表示，其权利义务内容并不违反现行法律、法规，该两份认购书成立并且生效，对双方均有约束力。二、原告诉称房子抵押在建设银行不告知其与事实不符。被告工作人员在原告签订认购协议书前己经口头说明给原告知道，“万昌•东方韵”商品房的土地已经整体抵押给银行贷款，有意向卖出后，东瑞公司向建设银行申请解押，建设银行解押后，就可签订《商品房买卖合同》及办理预售房备案登记。原告心急可以理解，临近春节假期，其他单位未及时配合解押也难免。东瑞公司工作人员已经积极与建设银行沟通并与原告多次解释。原告起诉前，2021年3月11日,建设银行己经解押涉案商品房应分摊的土地价值，有建设银行出具给玉林市住房和城乡建设局的《关于同意注销东瑞公司部分贷款抵押物的证明》为凭证。该证明内容有：东瑞公司的“万昌•东方韵”项目的土地（土地证号为：桂（2019)玉林市不动产权第0017357号）己抵押于我行。现我行同意注销东瑞公司部分贷款抵押物，即万昌•东方韵7幢3204号房应分摊的土地价值，同时同意该公司办理该商品房的预售商品房合同备案。原告并没有书面或口头向被告提出解除0001196号“万昌·东方韵”认购协议书和0000171号“万昌‘东方韵”车位认购协议书并要求退款，直接起诉法院， -5- 违背诚实信用原则，应负相应的约定违约责任。三、原告提供的被告工作人员的聊天微信记录内容，仅是该工作人员个人口头承诺，不作数，无效。被告的一切意思表示均以加盖被告公章的书面文件及答复凭证为准。原告以此聊天微信记录作为解除0001196号“万昌•东方韵”认购协议书和和0000171号“万昌•东方韵”车位认购协议书的理由，不能成立。四、原告主张利息支付，违背无利息支付的约定，无法律依据，被告不同意支付，由法院依法判决。0001196“万昌•东方韵”认购协议书条款第二条第3款约定：“乙方未在规定时间内按约定支付房款或签订《商品房买卖合同》的，如甲方(被告）不选择解除认购书并没收乙方（原告）定金的，自逾期之日起，乙方须按日向甲方支付总房款万分之五的违约金：缴清首期款但未签订《商品房买卖合同》而乙方要求退房的，认购定金不予退还，甲方在收到书面退房要求扣除认购定金、违约金后余款十五个工作日退还给乙方，但不计息”。按约定，被告有权扣除认购定金50000元之后，余款十五个工作日内不计息退还给乙方。综合上述答辩意见，依据《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于审理商品房买买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，被告认为，0001196号“万昌•东方韵”认购协议书和0000171号“万昌•东0000171号“万昌•东方韵”车位认购协议书合法成立生效，应受法律保护。作为购房户的原告，借故不惜毁约才酿成本诉。其诉讼请求既无事实根据，又无法律依据，恳请法院查明事实，正确适用法律，依法驳回原告的利息支付诉讼请求，承担违约责任，定金50000元依约定归被告所有，余款192347元被告同意退还给原告莫月香。请求法院切实维护交易安全和被告的合法权益。 -6- 本院经审理认定事实如下：被告是有资质从事房地产经营的企业，被告开发经营的玉林市富安路230号万昌•东方韵7幢，于2020年8月26日取得《商品房预售许可证》。2020年12月31日，原告、潘宁健作为乙方与被告作为甲方签订由被告提供的格式合同《“万昌•东方韵”认购协议书》、《“万昌•东方韵”车位认购协议书》，约定原告、潘宁健认购被告开发的“万昌•东方韵”7幢3204号房，被告赠送车位一个，商品房建筑面积127.64平方米，总价799347元，购房定金50000元，车位属人防车位性质。原告、潘宁健采用公积金和商业贷款组合按揭付款方式支付房款，首付款190347元，余款559000元用公积金和商业贷款组合按揭付款。《“万昌•东方韵”认购协议书》第二条第2款“自本认购协议签订之日起五日内缴清首付款或一次性付清房款，在本认购书签订之日起十个工作日内乙方须携带本认购协议书、付款凭证、身份证、有关证件、和办理按揭所需的资料（选择按揭方式付款者提供），与甲方签订《商品房买卖合同》及有关文件。非因甲方原因，若乙方未能按照本认购书约定的期限签订《商品房买卖合同》并付清相应房款，提供相关办理按揭手续的资料，均视为乙方违约，甲方有权解除本认购书和没收的购房定金而不予返还，并有权另行处理该物业。”第二条第3款“乙方未在规定时间内按约定支付房款或签订《商品房买卖合同》的，如甲方不选择解除认购协议书并没收乙方购房定金的，自逾期之日起，乙方须按日向甲方支付总房款万分之五的违约金，缴清首期款但未签订《商品房买卖合同》而乙方要求退房的，认购定金不予退还，甲方在收到书面退房要求和扣除认购定金、违约金后余款十五个工作日退还给乙，但不计息。”2020年12月31日，原告交定金50000元，按被告“交2千可享一口价”宣传，同 -7- 天，原告交2000元优惠认购款给被告。2021年1月8日，交首付款190347元。原告交定金和首付款后，被告未按约定时间的在签订协议书之日起十个工作日内与原告签订《商品房买卖合同》。原告通过微信等方式与被告售楼部销售人员联系，催促被告尽快签订合同，并且书面向玉林市玉东新区建设局反映。被告以各种不同理由拖延，未与原告签订合同。2021年3月12日，原告向本院提起诉讼。 另查明，涉案商品房土地，被告已整体抵押给中国建设银行股份有限公司玉林分行。2021年3月11日，中国建设银行股份有限公司玉林分行发函给玉林市住房和城乡建设局，同意注销涉案商品房即万昌•东方韵7幢3204号应分摊土地的抵押，同时同意被告办理涉案商品房的预售商品房合同备案。 再查明，原告与潘宁健是夫妻关系，2020年12月31日《“万昌•东方韵”认购协议书》、《“万昌•东方韵”车位认购协议书》上“潘宁健”的签名和捺指印，是原告所为，定金和首付款是原告支付。潘宁健明确表示，不知情也不追认认购事实，因认购被告涉案商品房所产生的权利义务由原告承担，在本案中不主张任何权利，也不承担责任。 本院认为，涉案的《“万昌•东方韵”认购协议书》、《“万昌•东方韵”车位认购协议书》合同一方是原告、潘宁健，而潘宁健的签名的捺印均是原告所为，涉案款项全是原告交付，由于潘宁健没有实际参与且明确表示不追认，在本案中不主张任何权利，也不承担责任，鉴于原告与潘宁健是夫妻这一特殊关系，原告一人起诉主张权利，且被告没提异议，原告起诉主体适格，予以支持。《“万昌•东方韵”认购协议书》、《“万昌•东方韵”车位认购协议书》是被告提供的格式合同，《“万昌•东方韵”认购协议书》第二条 -8- 第2款、3款对乙方违约责任作了约定，即乙方没有按约定期限签订《商品房买卖合同》并付清相应房款，提供相关办理按揭手续的资料的，甲方有权解除本认购书和没收的购房定金而不予返还，并有权另行处理该物业；如甲方不选择解除认购协议书并没收乙方购房定金的，自逾期之日起，乙方须按日向甲方支付总房款万分之五的违约金，缴清首期款但未签订《商品房买卖合同》而乙方要求退房的，认购定金不予退还，甲方在收到书面退房要求和扣除认购定金、违约金后余款十五个工作日退还给乙，但不计息。协议书对被告不依约签订《商品房买卖合同》、不按时交付商品房等违约行为应承担的责任没有约定。上述协议书条款关于违约责任的约定，免除了甲方责任，加重了乙方责任、限制乙方主要权利。《中华人民共和国民法典》第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；……”据此，《“万昌•东方韵”认购协议书》第二条第2款、3款对违约责任的约定无效。《“万昌•东方韵”认购协议书》、《“万昌•东方韵”车位认购协议书》，是双方在自愿的基础上签订，没有违反法律、行政法规强制性规定，除《“万昌•东方韵”认购协议书》第二条第2款、3款对违约责任的约定无效外，其他条款合法有效，双方应依约履行。原告按约定交付了定金、支付了首期房款，但被告没有按约定与原告签订《商品房买卖合同》，被告拖延未与原告签订合同，致使原告购房预期目的没有达到，构成根本性违约，原告提出解除认购协议，符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原 -9- 状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除，解除权人可以请求违约方承担违约责任，……”据此，原告提出要被告返还定金、首付款、优惠认购款242347元，及支付违约利息的请求，符合法律规定，予以支持。违约利息的计算，因协议书没有约定，参照相关规定，按合同成立时一年期贷款市场报价利率计算。协议约定《商品房买卖合同签订》时间是协议签订之日起十个工作日内，据此双方签订《商品房买卖合同签订》最后日期是2021年1月14日，支付违约利息则从2021年1月15日开始。被告辩称，同意解除合同，由于原告存在违约，应承担违约责任，在解除合同时，原告所交的定金50000元不予退还。由于本案原告没有违约事实，被告的辩称与事实不符，对其提出不退还50000元定金的请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第一款第二项、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百六十六条第一款和第二款、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款第一项的规定，判决如下： 一、解除原告莫月香与被告玉林市东瑞房地产开发有限公司于2020年12月31日签订的《“万昌•东方韵”认购协议书》（编号：0001196号）、《“万昌•东方韵”车位认购协议书》（编号：0000171号）； 二、被告玉林市东瑞房地产开发有限公司返还定金、首付款、优惠认购款等共计242347元给原告莫月香； 三、被告玉林市东瑞房地产开发有限公司支付违约利息给原告莫月香（利息计算：以242347元为基数，从2021年1月15日起按合同成立时一年期贷款市场报价利率计算至还清债务之日止）。 -10- 案件受理费4964元，减半收取计2482元，由被告玉林市东瑞房地产开发有限公司负担。 上述判决第二项、第三项确定的义务，义务人于本判决生效后十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院 或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出 副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，于上诉期限 届满之日起七日内预交上诉案件受理费4964元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号:20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  邝鑫森 二〇二一年五月二十八日 书记员  陈 阳