陕西省靖边县人民法院  陕西省靖边县人民法院民事判决书                         （2020）陕0824民初2771号原告：张庆贵，男，1964年8月23日出生，汉族，陕西省子洲县人，现住靖边县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告：梁艳梅，女，1963年1月13日出生，汉族，陕西省横山区人，现住靖边县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：白骁腾，陕西富能律师事务所律师。被告：榆林市翔宇房地产开发有限责任公司法定代表人：刘飞飞，该公司总经理。住所地：榆林市榆阳区XX路XX大厦XX座XX室。委托诉讼代理人：杨波，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：韩元龙，1985年1月17日出生，汉族，横山县人，住靖边县，系该公司员工。第三人：长安银行股份有限公司榆林开发区支行。负责人：冯海龙，男，任该行行长。住所地：陕西省榆林市XX园区XX路XX段榆林市针灸按摩专科医院一、二层。委托诉讼代理人：郭伟，男，1987年3月6日生，汉族，住靖边县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告张庆贵、梁艳梅与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司以及第三人长安银行股份有限公司榆林开发区支行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序两次公开开庭审理本案。第一次开庭时，原告张庆贵、梁艳梅共同委托诉讼代理人白骁腾到庭参加诉讼，被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人张元龙到庭参加诉讼，第三人长安银行股份有限公司榆林开发区支行委托诉讼代理人郭伟到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告张庆贵及原告梁艳梅委托诉讼代理人张庆贵到庭参加诉讼，被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人韩元龙到庭参加诉讼，第三人长安银行股份有限公司榆林开发区支行委托诉讼代理人郭伟到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告张庆贵、梁艳梅与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司签订的《商品房（商铺）买卖合同》（合同编号：201300017)，判令被告返还二原告支付的购房款3908456. 64元;2、请求判令解除原告张庆贵、梁艳梅与第三人长安银行股份有限公司榆林开发区支行签订的《个人购房借款合同》，判令由被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司承担原告已支付购房款以外的购房贷款及利息；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告张庆贵、梁艳梅与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司（以下简称翔宇公司）于2013年10月17日签订《商品房（商铺）买卖合同》（合同编号201300017),购买被告开发的位于靖边县XX路XX号商铺，约定商铺建筑面积共261. 25平米，套内建筑面积259. 68平米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11. 57平米，每平米价格22392. 344元，总金额5850000元。付款方式为签订合同时付总价款50. 0855%即 2930000元，其余49. 9145%银行按揭即2920000元。合同签订后，原告即给被告支付首付款2930000元，剩余部分原告与本案第三人长安银行股份有限公司榆林开发区支行签订《个人购房借款合同》，从2014年1月至2019年7月原告共计还款945532. 64元。合同同时还约定，2014年9月30日前，被告依照国家和地方人民政府的有关规定将具备符合经验收合格的房屋交付原告。逾期超过30天后，原告有权解除合同。同时关于产权登记的约定，被告应该在商品房交付使用后365个工作日内，应该给原告办理房产证。自合同签订至今，原告一直要求被告为其办理房产证，但被告一直拒绝。后经原告向相关部门了解才知道，因为被告违规建设，原告购买的商铺建成后，一直无法经验收合格，故原告购买的百福宁36号商铺一直无法依法交付，当然也就一直无法办理房产证。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告购买的是商铺，因为无法办理房产证，一直无法商用办理营业执照，原告签订合同购买商铺的合同，因被告的违约行为致使合同目的不能实现，故依据上述法律规定，原告有权解除合同。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告请求解除与第三人长安银行股份有限公司榆林开发区支行签订的《个人购房借款合同》，判令由被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司承担除原告已支付购房款以外的购房贷款及利息。为维护原告的合法权益，特根据法律规定向贵院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告进行答辩，被告现在验收合格具备办理产权的条件，因原告没有交契税和大修基金，原告申请办理被告就可以给原告办理，原告已经在经营，不同意解除。第三人进行答辩，《个人购房借款合同》是双方在真实意愿下签字的购房合同，并在靖边县不动产登记服务中心已办理抵押登记，合同真实有效，故不同意解除合同。原告围绕诉请向法庭提交以下证据：第一组证据，商品房买卖合同1份，原告身份证复印一份。证明明：1、原告的主体资格适格；2、原、被告双方的商品房合同关系成立，及合同约定的买卖标的、房屋价款、付款方式、期限、违约责任与合同约定解除权等。第二组证据，（2019)陕0824民初4295号民事判决书一份，长安银行按揭还款明细一份；证明：原告已按合同交纳了首付款 293万元，且与第三人长安银行签订了个人购房借款合同，从2014年起已还款 945532. 64元，经长安银行起诉，判决原告承担剩余还款责任，故主合同解除，借款合同也应解除，剩余还款责任应由被告翔宇公司承担。被告质证意见，对第一组证据的真实性无异议，证明目的有异议，被告具备办产权的条件，不解除合同；对第二组证据有异议，这是原告与第三人之间的借款，不应由我公司承担。第三人质证意见，对第一组证据不予质证，与我公司无关；对第二组证据，真实性无异议，对证明目的有异议，借款人在贷款发放以后已经认可借款合同，《个人购房借款合同》是双方在真实意愿下签字的贷款合同，并在靖边县不动产登记服务中心办理抵押登记，合同真实有效，故不同意解除合同。被告翔宇公司举证第一组证据，土地证一份，商品房预售许可下一份，建筑工程工许可证一份，建设用地规划许可证一份，建设工程规划许可证一份，证明目的：涉案房屋具备办房产证条件，原告办房产证是房管所的事情，2013年我公司将办理房产证的手续就提交到房管所，不能办理不是我公司的问题。原告质证意见，对真实性及证明目的均有异议，按照合同约定在2014年被告公司应该在2014年9月30日前就应该将经符合验收合格的房屋交付给原告使用，逾期超过30天原告有权解除合同，同时，关于产权登记的约定，被告应该在交付房屋后365个工作日内将办理房产证所需要的所有材料向不动产登记部门备案，但被告提供的证据中，最后的验收是2019年，明显违反合同的约定，故不能达到其证明目的，被告应当承担违约责任，原告解除合同的诉请符合法律规定。第三人质证意见，对真实性及证明目的均无异议。为查明案件事实，本院组织原告、被告双方第二次开庭，原告和被告举证如下：被告所举证据：第一组证据：装修协议1份，证明目的:原告于2013年11月22日装修使用该商铺。第二组证据：收据存根1份、个体户登记情况1份，证明目的：原告至今一直处于营业状态。原告质证意见，对第一、二组证据真实性无异议，证明目的有异议，我在经营过程中经常有工商局的过来，各种阻扰原告正常经营。原告房子收了，具体时间我忘记了，我自己使用了几年，就给被人租出去了，虽然现在有营业执照，但是地址不是这个，商铺具体位置办不出来营业执照。第三人质证意见，对该两组证据无异议，不同意解除合同。经庭审质证和合议庭合议，本院对原、被告提供的证据作如下认定：对第一次开庭时，原告所举的第一组、第二组，因被告和第三人质证对其真实性均无异议，且其来源及形式要件符合法律规定，与本案具有关联性，对真实性均予以采信。对第一次开庭时，被告所举的证据，原告质证对其真实性和证明目的均有异议，因证据中土地证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证系政府的相关部门出具，且其来源及形式要件符合法律规定，与本案具有关联性，对真实性均予以采信。对第二次开庭时，被告所举证据第一组、第二组证据，因原告和第三人质证对其真实性予以认可，故本院对其真实性予以采信。结合案件庭审以及证据，本院查明以下事实：2013年10月17日，原告张庆贵、梁艳梅与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司（以下简称翔宇公司）签订《商品房（商铺）买卖合同》（合同编号201300017),原告购买被告开发的位于靖边县XX路XX号商铺，约定计价方式与价款、付款方式及期限、逾期付款的责任、逾期交房以及关于产权登记等合同条款。涉案商铺总金额5850000元，付款方式为签订合同时支付总价款的50.0855%即 2930000元，剩余总价款的49. 9145%即2920000元为银行按揭贷款。合同签订后，原告给被告支付首付款2930000元。合同第八条交付期限：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人按照约定时间负责房屋所有权证的备案登记，买受人应积极配合，保证所提供的资料真实有效；非出卖人原因导致房屋所有权证登记延期，出卖人不承担违约责任，若因出卖人的原因导致延期，由买受人督促出卖人在30日内弥补完善。2013年12月3日，原告张庆贵、梁艳梅与第三人长安银行股份有限公司榆林开发区支行签订《个人购房借款合同》，合同约定二原告向第三人借款2920000元，并约定贷款利率、还款方式、保证方式、保证期间等合同条款。借款合同签订后，第三人向二原告发放贷款2920000元。从2013年12月3日起至2019年7月二原告向第三人共计还款945532. 64元。2019年5月10日，因合同履行出现争议，第三人将二原告、案外人梁某某、吴某某等诉至靖边本院，本院依法作出（2019）陕0824民初4295号民事判决书。另查明以下事实：1、2013年11月22日，二原告对涉案商铺进行装修使用，涉案商铺正在营业中。2、2011年9月7日，涉案商铺取得预售许可证书。2019年4月28日，被告开发的靖边县XX路XX段XX小区办理不动产权属证书登记。本院总结以下争议焦点为：1、涉案商品房买卖合同的效力及是否可以解除，如解除退还购房款的数额？2、涉案《个人购房借款合同》是否可以解除？关于本案第一个争议焦点，涉案商品房买卖合同的效力以及是否符合约定解除，如解除退还购房款的数额。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意表示，并不违反法律和法规效力性强制性规定，且被告在出售涉案商商铺时已经取得预售许可证，故为有效合同。首先，涉案《商品房买卖合同》未约定逾期办理证书的法律后果买受人可以解除合同。涉案《商品房买卖合同》第15条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人按照约定时间负责房屋所有权证的备案登记，买受人应积极配合，保证所提供的资料真实有效；非出卖人原因导致房屋所有权证登记延期，出卖人不承担违约责任，若因出卖人的原因导致延期，由买受人督促出卖人在30日内弥补完善。根据以上合同约定，原告和被告之间关于逾期将权属登记的资料报送产权登记机关产生的法律后果，未作可以解除合同的约定，故涉案《商品房买卖合同》不符合约定解除。其次，本案《商品房买卖合同》不符合法定解除合同的情形。根据最高人民法院关于适用《民法典》时间效力的若干规定>第一条第二款，本案应当适用之前的法律和司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。涉案《商品房买卖合同》签订后，二原告已经支付绝大部分购房款，被告已经按照期限交付商铺于二原告管理使用，二原告对涉案商铺进行装修并管理使用至今。作为商品房买卖合同的交易目的已经实现，变更不动产登记手续作为商品房买卖合同的附随义务并不影响原告对涉案房屋行使占有、使用、处分等实体性权利。同时，鉴于被告已于2019年4月28取得涉案项目的房屋登记证书（大证），协助变更登记作为合同的附随义务可以实现，故不符合合同法定解除条件。最后，按照法律规定原告已经丧失解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释[2003]7号第十五条第二款：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。涉案合同约定的交付期限为2014年9月30日前交付，被告于交付之日起365日内将办理产权登记相关手续提交产权登记机关备案，故至迟于2015年9月30日就知道未能办理产权登记的事实，从2015年9月30日开始计算一年的解除权行使期限，解除权适用除斥期间，原告未在上述期限内行使权利，故原告行使解除权的权利已经丧失。据此，本院认为涉案合同不具备合同约定解除和法定解除条件，故双方应当继续履行合同。关于本案第二个争议焦点,《个人借款合同》是否应当解除。因涉案《商品房买卖合同》不具备合同法定解除和约定解除的条件，作为商品房买卖贷款担保合同应当继续履行，故不应当解除。综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释[2003]7号第十五条第二款之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费38067元，由原告张庆贵、梁艳梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                     （此页无正文）                               审  判  长   姬登峰                            审  判  员   樊  勃                            人民陪审员   张小伟                             二0二一年四月二十八日    书  记  员   刘小丽                       1