辽宁省营口市老边区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0811民初1146号原告：营口智诚物业有限公司，住所地营口市老边区宁园街宁园里21号201。法定代表人：刘忠伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张丽莉，女，1969年4月9日出生，汉族，住营口市老边区，系该公司职员。委托诉讼代理人：周海燕，女，1975年5月29日出生，汉族，住营口市老边区，系该公司职员。被告：胡富常，男，1978年2月5日出生，汉族，辽宁省大石桥市人，打工，住辽宁省大石桥市。原告营口智诚物业有限公司（下称智诚公司）与被告胡富常物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵世超适用简易程序，公开开庭进行审理。原告智诚公司委托诉讼代理人张丽莉、被告胡富常到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告营口智诚物业有限公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告立即给付拖欠的物业费1701元，并按银行同期存款利率交纳违约金至给付日止（2018年物业费567元、滞纳金36元，2019年物业费567年、滞纳金24元，2020年物业费567元）；二、诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年10月25日，原告与“西岸丽景小区业主委员会”签订《物业委托合同》，该合同约定由原告为该小区全体业主和使用人提供物业服务，全体业主和使用人按房屋面积，以每平方米0.6元的价格支付物业管理费，走廊声控灯每年每户20元，一年一交费（上打租）。2018年10月20日，原告与营口市宏源物业管理有限公司签订了《债权转让协议书》，该协议第一条约定，2018年10月15日前西岸丽景小区业主所欠物业费，甲方将债权转让予乙方，由乙方（即原告）向欠费业主收取。被告的房屋面积为76.04平方米，房屋坐落于西岸丽景小区7号（24-3）楼5单元4层东户，从2018年1月至2020年12月欠物业费1701元，原告每年多次催被告缴费，被告拒不缴纳。综上，请法院支持原告诉请。被告胡富常辩称，答辩人系这个小区的业主，于2013年6月9日进户。答辩人在进户后曾经交过物业费，2018年、2019年、2020年的物业费确实未交，原因系开发商会信地产始终没有配合答辩人办理不动产登记。答辩人在进户时，会信地产公司收了答辩人交纳的1000元维修基金的抵押金，现在这个钱都没有返还答辩人。2014年5月10日，会信地产收取答辩人1000元物业费，也没有返还答辩人。答辩人并非拖欠物业费，如果上述问题都解决了，答辩人可以交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告智诚公司提交了《物业委托合同》、《债权转让协议书》等证据，被告胡富常提交了小区照片。本院当庭对当事人提供的证据进行了核对，并由当事人发表了质证意见，相关证据材料在卷佐证。本院据此认定如下：被告胡富常系营口市老边区西岸丽景小区业主，房屋面积为76.04平方米。2018年10月20日，原告智诚公司与营口市老边区西岸丽景小区原物业服务公司（营口市宏源物业管理有限公司）签订《债权转让协议书》，该协议约定2018年10月15日前西岸丽景小区业主所欠物业费，由营口市宏源物业管理有限公司转让于智诚公司，由智诚公司向欠费业主收取。2018年10月25日，原告智诚公司与西岸丽景小区业主委员会签订《物业委托合同》，该合同约定自2018年10月25日至2021年10月24日止，由原告为西岸丽景小区提供物业服务，住宅物业费按每平方米0.6元/月收取，业主于办理进户首日交纳物业服务费用，每次预收一年。原告于本诉中要求被告交付的物业费1701元（含声控灯费用），具体为：2018年物业费567元、2019年物业费567元、2020年物业费567元，被告认可确实未交纳2018年、2019年、2020年的物业费。本院认为，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则…，（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定…，（五）按时交纳物业服务费用…。第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用…。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持…。本案中，结合原、被告当庭陈述及原告举证的《物业委托合同》等证据，可以确认原告系被告交纳物业费的适格收费主体。《物业委托合同》系被告所在小区业主委员会与原告签订，该合同关于物业服务企业的服务内容、标准要求及业主权利义务的相应条款，并不违反法律规定，相应条款合法有效。被告作为小区业主，应受该合同约束。《物业委托合同》已确认业主于办理进户首日交纳物业服务费用，每次预收一年。故此，原告要求被告按期交付物业费，于法有据，应予支持。被告认为原告提供的物业服务存在瑕疵，但其提供证据不能证明原告作为物业服务企业在提供物业服务过程中存在违法、违规收费或违反合同的约定,损害业主利益等重大瑕疵情形，一般情形下的物业服务瑕疵不足以构成业主拒绝交纳或减少交纳物业服务费的合法依据。被告提出的其他答辩，与本案纠纷非同一法律关系，故不予采纳。另一方面，原告主张被告交纳声控灯费用，对费用收取的合法性负有举证责任，原告未尽相关证明责任，且被告表示不同意交纳该部分费用，故原告的相应主张，本院不予支持。结合《物业委托合同》及被告住宅面积，本院核对被告欠付2018年至2020年物业费应为1642.47元（76.04平方米×0.6元×12个月×3年）。关于原告诉请的滞纳金一节，该费用实属违约金范畴，原告提供的现有证据不足以证明催缴物业费的具体时间，以拖欠物业费金额为基数，按同期存款基准利率，自原告提起本诉日作为相关费用的起算日较为符合双方权益，原告诉请超出部分，不予支持。物业公司与小区业主之间本该系和谐融洽、诚信互助的关系，物业公司在服务过程中宜充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复、解决,不断提升物业服务水平和质量,以此充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过业主委员会、居民委员会以及相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务,但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境，望原、被告以本案纠纷为契机，尽快消除隔阂，步入和谐友善之正轨。综上，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告胡富常给付原告营口智诚物业有限公司自2018年至2020年欠付的物业费1642.47元。二、被告胡富常以1642.47元为基数，自2021年4月30日起至实际付清日止，按同期存款基准利率为标准，向原告营口智诚物业有限公司支付违约金。上述判决主文确定款项于本判决生效后五日内付清。逾期给付,以1642.47元为基数，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告营口智诚物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡富常负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于营口市中级人民法院。审判员  赵世超二〇二一年五月十二日书记员  张 彤