江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1016号上诉人（原审被告）：连云港华阳房地产开发有限公司，住所地江苏省连云港市海州区学院路29号。法定代表人：解玉涛，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：卢帅、陈嘉伟，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏铭泽健康体检发展有限公司，住所地江苏省淮安市清河区淮海西路166号十五分部西侧西商务楼3-5层。法定代表人：钱成强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李想，北京盈科（淮安）律师事务所律师。原审第三人：杨辉，男，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：朱健，江苏苍梧律师事务所律师。上诉人连云港华阳房地产开发有限公司（以下简称华阳公司）因与被上诉人江苏铭泽健康体检发展有限公司（以下简称铭泽公司）、原审第三人杨辉房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2020）苏0791民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华阳公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回铭泽公司的诉讼请求，并由铭泽公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.铭泽公司不具备单独的诉讼主体资格。签订《某小区综合楼租赁合同》的乙方为铭泽公司和杨辉，是共同承租人，案涉债务为共同之债，不可分割。铭泽公司诉讼请求权由铭泽公司和杨辉共同享有，铭泽公司无权单独主张，因此其诉讼主体不适格，应当驳回铭泽公司的诉讼请求。2.本案应当中止审理。本案是（2020)苏0791民初790号案件的关联案件，两案当事人诉讼主体地位完全一致，本案原告应为铭泽公司和杨辉，因铭泽公司仅作为原告提起诉讼，造成华阳公司无法在本案中反诉铭泽公司和杨辉而另案起诉，（2020)苏0791民初790号案件正在审理之中，铭泽公司和杨辉具体如何承担违约责任还未经生效判决确定。若按照本案一审判决华阳公司退还租金200万元，华阳公司的利益将无法得到保障。铭泽公司二审辩称：1.铭泽公司在签订房屋租赁合同前已实际支付租金200万元，合同解除后华阳公司已经丧失继续占有该200万元租金的法律依据，铭泽公司向华阳公司主张返还已付租金具有事实和法律依据，应为独立的民事诉讼主体。杨辉作为共同承租人，案件审理结果与其有法律上的利害关系，根据民事诉讼法规定应当列为无独立诉求的第三人。2.根据民事诉讼法第136条规定，本案与790号案件是两个独立的诉讼请求，并不存在本案的审理必须以另一案件的审理结果为依据，以及另一案件尚未审结的中止行为。故华阳公司的上诉请求无事实和法律依据，一审认定事实和程序处理符合法律规定，应驳回上诉，维持原判。杨辉二审辩称：涉案租赁合同洽谈签约事实上是铭泽公司与华阳公司之间进行，我方因表示在双方签约洽谈后进行签字才会被列为第三人，由于我方事后才知道200万元已经支付，款项也是由铭泽公司支付给华阳公司的。另外华阳公司就其和铭泽公司以及我方关于违约责任承担问题已经提起另案诉讼并且作出相关一审判决，因此华阳公司应当向铭泽公司返还租金200万元。华阳公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉请求。同时我方认为，华阳公司之所以提起上诉，其目的为了程序上拖延达到其占用铭泽公司200万元的目的，请求法院尽快作出判决。铭泽公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决华阳公司返还铭泽公司所付租金200万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计算至实际支付之日）；2.诉讼费用由华阳公司承担。一审法院认定事实如下：坐落于连云港市海州区×××路××号的“某小区”综合楼系华阳公司所有，建筑面积3198.50平方米。2019年10月31日，华阳公司（甲方）、铭泽公司（乙方）、杨辉（乙方）签订《“某小区”综合楼租赁合同》，约定甲方将位于连云港市海州区×××路××号“某小区”综合楼出租给乙方，租赁期限为10年，自2020年2月28日起至2030年2月27日止。合同第三条“综合楼”的交付约定：1.在本合同签订后5个工作日内，乙方向甲方支付首笔租赁款500万元整。2.甲方在收到乙方首笔款项后即配合乙方提供相关装修、设计等资料，在收到第一笔租赁款后三个工作日内先行移交经营区域物业（电梯西侧），剩余办公区域物业将在2020年2月28日前移交给乙方使用（详见设施清单附件）。第四条租金及支付方式约定：1.本出租合同的保证金为人民币100万元；2.租金每年280万元，前五年租金双方一致认定为1380万元。在本合同签订后5个工作日内，乙方向甲方支付500万元，2019年11月20日前一次性支付剩余880万元。前五年租金不递增，后五年租金按年付，第六年租金为302.4万元、第七年租金为326.6万元、第八年租金为352.08万元、第九年租金为380.25万元、第十年租金为410.67万元。甲方不得以任何理由调整房屋租金，并不得以任何理由收回该房屋或另行转让第三方。第十条违约责任约定：……因甲方违约导致本合同提前终止的，甲方应按合同总租金的6倍承担违约责任，同时返还乙方已经交付的租金并补偿乙方基于信赖而先期投入及后期运营的各类费用，包括但不限于装修费、设备费用、剩余期限的全部经营收入等。如乙方违约导致本合同提前终止，乙方按合同总租金的6倍向甲方承担违约责任并补偿因乙方提前终止合同导致甲方租赁费等一切损失。合同还就其他事项进行了约定。铭泽公司于合同签订前一日2019年10月30日向华阳公司支付200万元，作为案涉房屋租金。合同签订后，铭泽公司及杨辉未按合同约定继续交付租金，华阳公司亦未向对方交付租赁房屋。2019年11月15日，杨辉通过微信向华阳公司相关负责人表达已无力支付租金，希望终止合同。华阳公司未予表态。后华阳公司于2019年11月21日向铭泽公司、杨辉发函催款，限其于2019年11月25日前补足前五年租金及保证金共计1280万元。铭泽公司、杨辉收到催款函后仍未支付。2019年12月3日，华阳公司向铭泽公司、杨辉发送解除合同通知书，告知其因未按约定期限交付租金，经催款后仍不交付，华阳公司书面解除租赁合同，对铭泽公司缴纳的200万元不予退还。铭泽公司、杨辉对华阳公司单方解除合同不持异议，涉案租赁合同于2019年12月3日解除。随后华阳公司发布了招租告示。至本案一审开庭审理时，华阳公司称涉案房屋仍未招租成功。另查，2020年7月8日，华阳公司将铭泽公司、杨辉诉至一审法院，请求铭泽公司、杨辉支付违约金330万元。一审法院于2021年1月6日作出（2020）苏0791民初790号民事判决书，认定华阳公司因铭泽公司、杨辉违约造成近四个月房屋空置损失，判令铭泽公司、杨辉向华阳公司支付违约金93万元。一审法院认为，华阳公司将案涉房屋租赁给铭泽公司、杨辉，双方签订的《“某小区”综合楼租赁合同》合法有效。铭泽公司、杨辉未按合同约定履行缴纳租金义务，经华阳公司催告后仍未缴足，华阳公司有权单方解除合同，案涉租赁合同已于2019年12月3日解除。合同约定租赁期限从2020年2月28日起算，合同终止时租期尚未开始，华阳公司也尚未将房屋交付给铭泽公司、杨辉使用，故房屋租金尚未实际发生，铭泽公司已缴纳给华阳公司的200万元租金，华阳公司应予以退还。关于华阳公司辩称因铭泽公司、杨辉违约，造成其房屋长期空置的巨大经济损失，华阳公司已缴纳的200万元租金不足以弥补违约损失，无权主张退还的意见，一审法院认为，华阳公司已另案起诉铭泽公司、杨辉承担违约责任，一审法院于2021年1月6日作出（2020）苏0791民初790号民事判决书，判令铭泽公司、杨辉向华阳公司支付违约金93万元，该违约金足以弥补华阳公司因承租方违约遭受的房屋空置经济损失，因此本案中无需再考量华阳公司的经济损失，华阳公司扣留200万元租金不予退还，于法无据，一审法院对其辩解不予采纳。关于铭泽公司主张的租金利息，本案系因铭泽公司、杨辉违约导致合同解除而引发，故铭泽公司无权向华阳公司主张资金占用期间的利息损失。关于杨辉诉讼地位，一审法院认为，杨辉虽与铭泽公司作为共同承租人签署合同，但支付的200万元租金实为铭泽公司单方支出，杨辉庭审中也明确表示对该200万元不享有权利，因此杨辉列为案件第三人并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十七条、第二百二十七条之规定，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：华阳公司于判决生效后十日内向铭泽公司退还租金人民币200万元。案件受理费22800元，由华阳公司负担。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，当事人均未提交新的证据。关于华阳公司提出的上诉理由，经查：铭泽公司虽与杨辉作为共同承租人签署租赁合同，但200万元租金为铭泽公司单方支出，杨辉在一审庭审中也明确表示对该200万元不享有权利，因此铭泽公司作为原告提起诉讼符合法律规定。华阳公司另案起诉铭泽公司、杨辉要求承担违约责任，一审法院已于2021年1月6日作出（2020）苏0791民初790号民事判决，而本案一审判决系于2021年1月18日作出，因此华阳公司认为本案一审应当中止审理无事实和法律依据。故对华阳公司的上诉理，本院不予采纳。本院认为，上诉人华阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元（华阳公司已预交），由上诉人连云港华阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二一年五月二十六日法官助理  汤馥宇书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。