新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0109民初2329号 原告：徐德坤，男，1972年2月21日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：张瑜，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆崟山房地产有限公司，登记住所地：乌鲁木齐市米东区龙河南路930号（现无实际营业地址）。法定代表人：王宝君，该公司总经理。委托诉讼代理人：周湘瑜，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告徐德坤与被告新疆崟山房地产有限公司（以下简称“崟山公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐德坤及其委托诉讼代理人张瑜、被告崟山公司的委托诉讼代理人周湘瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐德坤向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《内部认购登记书》无效；2、依法判令被告返还原告购房款690,360元；3、依法判令被告给付以购房款690,360元为基数，自2016年7月21日起，以中国人民银行人民币一年期贷款基准利率4.35%计算至2020年8月19日止共计1490天利息损失124,293.57元，自2020年8月20日起，以起诉时中国人民银行授权全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%暂计算至2021年4月1日止共计224天利息损失16,537.96元；4、依法判令被告向原告给付以未返还购房款为基数，按照中国人民银行授权全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算2021年4月2日起至购房款全部归还完毕之日止期间的利息损失；5、本案邮寄送达费等由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年7月20日签订《内部认购登记书》，原告于2016年7月20日向被告支付购房款690,360元后，被告于同日出具了收款收据。后原告多次要求被告签订商品房买卖合同并交付房屋，但被告迟迟不能办理。后经原告落实，被告至今未取得《城市房地产管理法》规定的商品房预售的相关资质文件。根据《民法典》第一百五十三条之规定，原、被告签订的《内部认购登记书》违反《城市房地产管理法》等相关法律、行政法规的强制性规定，该合同属于无效合同，故提起诉讼。被告崟山公司辩称：原告诉请没有事实及法律依据，依法应予驳回。本案双方签订的是内部认购登记书，不是商品房的预售合同，该协议表述是保障优先购买权，而并非对房屋进行正式的对外销售，故不适用原告诉称的《城市房地产管理法》中未取得预售许可对外预售的情形，不属于违反法律强制性规定进而导致无效。本案原告以合同无效为由主张财产返还请求已过诉讼时效期间。本案双方并不存在商品房买卖的合同关系，原告并未实际向被告支付该购房款。我公司与案外人新疆海华房地产开发有限公司（以下简称“海华房产公司”）合作开发紫鼎园小区，原告与海华房产公司法定代表人罗海燕以房屋顶账、以物抵债形式抵偿其欠付原告的工程款。我公司于2016年12月25日与海华房产公司签订脱钩协议，约定我公司将该房产开发、收益权利转让给海华房产公司，所有债权债务收益均由海华房产公司承继、负担，结合以物抵债顶账的事实，该笔款项应向海华房产公司及其法定代表人罗海燕主张。紫鼎苑小区自始至终都是海华房产公司在对外销售，我公司在建盘立项之前就已经退出了该项目的开发，我公司从未对外进行预售、销售；而上述事实原告自始至终是明知的，一直在向海华房产公司及法定代表人罗海燕主张权利，从未向我公司主张过权利。本案真实的法律关系是原告与海华房产公司、罗海燕以物抵债协议的履行产生的纠纷，以我公司作为被告主体错误，同时在海华房产公司和罗海燕未参与诉讼的情况下，无法查清案件相关事实。原告诉状中事实与理由陈述多次要求签订商品房买卖合同，其诉讼请求中是以未取得预售许可要求确认合同无效，其诉讼中的事实与理由认可内部认购协议的性质为预约合同，因此预约合同并非预售合同。综上，原告诉请没有事实及法律依据，请求查清事实，驳回原告对我公司的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月20日，原告作为认购登记方与被告崟山公司作为出卖方签订【崟山·紫鼎园】《内部认购登记书》，约定：认购登记方对崟山．紫鼎园住宅、商铺有购买意向：1、认购登记方为取得本房屋的优先购买权，于2016年7月20日自愿签订内部认购并交纳认购金690,360元整，手写“（大写陆拾玖万零叁佰陆拾元整）备注房号1-1-402号房，全款已付清，面积115.06㎡，单价6,000元/㎡，面积最终以实测为准，多退少补。”认购登记方在接到出卖方发出签订《商品房买卖合同》的通知（该通知方式包括但不限于：电话通知、公告通知、张贴通知书等）七日内应与本公司签订《商品房买卖合同》。商品房买卖合同生效后，本认购登记书自行失效，认购登记方在购买崟山·紫鼎园物业时，凭此认购登记书含认购金在内可冲抵总房款690,360元（大写陆拾玖万零叁佰陆拾元整）。认购登记方在接到通知七日内未与本公司签订《商品房买卖合同》，本认购登记书自行解除，认购登记方交纳的认购金在三十日内可全额退款（不计息）。本认购登记书非正式销售合同，双方签章后生效，一式三份，甲方一份，乙方一份，销售公司一份，具有同等法律效应。本公司认购登记书最终解释权归新疆崟山房地产有限公司。同日，原告通过新疆天山农村商业银行中心市场支行向被告转账186,540元，被告向原告出具加盖其财务专用章的收据“今收到徐德坤房款（现金）186,540元，房号1-1-402，面积115.06㎡，单价6,000元/平米”。另，被告在同日向原告出具收据“今收到徐德坤房款503,820元，房号1-1-402，面积115.06㎡，单价6,000元/平米”；双方均认可该503,820元系原告与案外人罗海燕工程欠款、以房抵债形成的收据。被告主张其与罗海燕当时系合作关系，以房抵债出具该收据。案外人新疆海华房地产开发有限公司于2016年9月9日登记成立，法定代表人为勾阳；2019年10月12日，该公司法定代表人变更为罗海燕。该公司于2018年7月10日取得海华紫鼎苑商住小区建设工程规划许可证；2020年6月19日，该公司取得海华紫鼎苑商住小区1栋商住楼的商品房预售许可证。2013年7月8日，被告作为甲方与罗海燕作为乙方签订《房地产联合开发协议书》，该协议主要内容为：乙方购买的孙恩振、马江位于米东区龙河南路两宗土地与甲方联合开发，为了明确双方的责权关系，甲乙双方一致同意按以下条款执行：合作项目坐落位置为乌鲁木齐市米东区龙河南路。本项目的开发、销售、税务、物业等均由甲方统一负责管理，乙方积极配合，开发中所产生的费用以各自取得的土地面积实际比例由各自承担，其利润由各自享有。2016年12月25日，被告作为甲方与新疆海华房地产开发有限公司作为乙方，罗海燕、勾阳作为丙方（担保人）签订《协议书》，主要内容为：甲方与罗海燕此前合作开发“崟山．紫鼎园”项目。现因情势发生变化，双方决定不再合作开发，经甲方与罗海燕协商一致，甲方自愿退出崟山．紫鼎园开发项目。甲方将以自己名义开发的位于乌鲁木齐市米东区龙河南路930号崟山．紫鼎园项目开发权益转让给乙方，由乙方全权承接该项目的开发建设和资金投入，同时享有获得收益权。至此，甲方不再承担项目开发建设和投入责任，不对今后涉及项目建设开发所发生的债权和债务承担责任。同时，也不享有项目开发收益分配权。针对此前甲方对项目的投入和付出，乙方同意向甲方支付项目转让金人民币壹仟伍佰万元（1,500万元）整，此款已包括甲方为该项目已支付的全部相关费用，政府对该项目的罚款与甲方无关，由乙方承担。在协议签订之日起，甲方必须将紫鼎园项目已取得各项法律手续和许可证件等所有开发资料移交给乙方，并积极配合乙方对该项目的棚户区改造主体变更、人防设计、地勘报告、环评报告、监理合同主体等进行变更到乙方名下。双方在履行该协议时发生纠纷，经（2018）新01民初356号民事判决书及（2019）新民终165号民事裁定书予以确认。对于上述协议，被告并未提供证据证实其已向原告徐德坤通知，其针对崟山．紫鼎苑项目的开发经营收益权均归新疆海华房地产开发有限公司。另查明，被告法定代表人系王宝君，其电话号码为131XXXXXXXX，原告曾于2020年12月16日电话联系过王宝君。涉案房屋已由海华房产公司销售他人。以上查明的事实有内部认购登记书、收据、进账单、客户回单、资质截图、通信业务收据及通话详单、新疆海华房地产开发有限公司企业信用信息公示报告、2016年12月15日协议书、（2018）新01民初356号民事判决书、（2019）新民终165号民事裁定书、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：1、《内部认购登记书》的效力问题；2、责任如何承担；3、原告所诉购房款是否已过诉讼时效期间。针对第一个焦点。《内部认购登记书》究竟为合同还是预约合同问题。《中华人民共和国合同法》（１９９９年１０月１日施行）第二条第一款规定：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第十四条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释﹝2003﹞7号）第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。预约合同是指谈判当事人一方或者双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或者协议，仅为对签订正式合同相关事宜的约定，仅能请求对方诚信谈判、履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。双方签订认购书的目的就是为了将来签订买卖合同所做的事先约定。区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同，要结合当事人立约时的真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合判定。如果符合如下条件，商品房认购书应当被认定为商品房买卖合同：第一、认购书具备了商品房买卖合同的主要条款。一般来说，如果当事人双方在认购书中已经就房屋买卖的客体（如特定的房屋所在地以及面积）和房屋的价格进行了约定，可以认为认购书已经具备了合同的主要条款，此时应当作为商品房买卖合同来对待。第二、出卖人已经按照约定收取购房款。在建设单位已经收取购房款的情况下，表明买受人已经开始履行商品房买卖合同的主要义务，而出卖人也已经接受其履行。在此情形下，可以通过双方的实际履行行为，推定合同已经成立，因此，应当认定商品房认购书已经构成正式的商品房买卖合同。本案中，虽然原告徐德坤与被告崟山公司签订了《内部认购登记书》，但被告崟山公司出具收据证实收取了原告的全部购房款，且该登记书及收据中均载明了“紫鼎园”项目中的房号、总价款、面积、单价及一次性付款情况，而如果是预约合同则应当收取的是定金并适用定金罚则而不是全部房款，出卖方即被告至庭审结束前也没有向原告发出签订商品房买卖合同的通知，该《内部认购登记书》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了全部购房款，该协议系双方在自愿基础上真实意思表示，符合关于合同定义的规定，因此本案中《内部认购登记书》应为独立的合同。从本案庭审及生效法律文书看，被告崟山公司与案外人海华房地产公司前期合作对“崟山．紫鼎园（后期更名为海华．紫鼎苑）”小区进行开发，已经办妥了政府立项、报建审批、土地征收等系列手续，在此期间通过收取房款及以房抵债形式向原告销售了涉案房产；后期，崟山公司退出了“紫鼎园”小区的开发，并对债权债务进行了约定，但紫鼎苑商住小区的建设工程规划许可证及商品房预售许可证均登记在海华房地产公司名下，被告并无对外出售房产的权利，故原、被告签订的《内部认购登记书》应属无效协议。关于责任如何承担问题。《中华人民共和国合同法》（１９９９年１０月１日施行）第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告应当向原告返还购房款690,360元。被告抗辩此款应当由海华房地产公司或者罗海燕支付，没有相应的事实及法律依据，对此抗辩意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》（１９９９年１０月１日施行）第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第八十九条规定：权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。即当事人将权利义务一并转移给第三人，应当通知债务人。本案中，被告抗辩其已将“紫鼎苑”项目所有权益转让给海华房地产公司，但未提供证据证实已向原告通知或者原告对此是知晓的。同时，被告主张原告仅支付了186,540元，但双方认可503,820元系原告与案外人罗海燕工程欠款、以房抵债所形成的，被告明知上述事实仍然通过出具收据、加盖公章的形式对以房抵债行为进行了确认。同时，被告与海华房地产公司已经通过签订协议及生效法律文书确认：被告崟山公司将紫鼎园（后更名为海华．紫鼎苑）项目开发权益转让给海华房地产公司，崟山公司在2016年12月25日之前对项目的投入和付出，海华房地产公司同意向其支付项目转让金1,500万元整，包括崟山公司为该项目已支付的全部相关费用。故退还购房款的责任应当由被告崟山公司承担，而不是海华房地产公司。被告崟山公司明知自己未取得涉案项目的建设审批、预售许可等行政审批手续，依然收取原告的全部购房款，在收取原告购房款后未通知被告签订合同，是造成双方合同无效的主要原因，被告应负主要责任；原告徐德坤作为买受方，未对被告所转让的房屋状况尽到必要的注意义务，其对合同无效负次要责任。基于上述分析，结合法律对合同无效后关于损失的规定，2016年一年以内银行贷款年利率为4.35%，予以支持利息金额为92,477.98元（本金690,360元×自2016年7月21日至2019年8月19日共1124天×银行基准利率）；以690,360元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率（LPR）支付自2019年8月20日至2021年4月1日利息44,350.42元，以上共计136,828.4元。结合双方的过错程度，对原告主张的损失被告应承担70%即95,779.88元，原告自行承担30%即41,048.52元，并以欠付690,360元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率（LPR）继续向原告支付自2021年4月2日至实际清偿完毕之日止的利息。原告所诉购房款是否已过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日施行）第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，被告并未按照签订的《内部认购登记书》的约定向原告发出签订合同的通知，也未告知原告其已将“紫鼎园（苑）”项目的权利义务均转移给海华房地产公司，而原告提供证据证实曾在2020年12月16日通过电话联系被告法定代表人王宝君主张权利，故被告关于原告返还购房款的诉讼请求已过诉讼时效期间的抗辩意见，依法不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》（１９９９年１０月１日施行）第二条、第十四条、第五十八条、第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日施行）第一百八十八条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释﹝2003﹞7号）第四条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时效效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2015年2月4日起施行）第九十条之规定，判决如下：一、原告徐德坤与被告新疆崟山房地产有限公司于2016年7月20日签订的《内部认购登记书》无效；二、被告新疆崟山房地产有限公司退还原告购房款690,360元，于判决生效后十日内履行；三、被告新疆崟山房地产有限公司于判决生效后十日内支付原告徐德坤损失95,779.88元（2016年7月21日至2021年4月1日），并以欠付690,360元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率（LPR）继续向原告支付自2021年4月2日至实际清偿完毕之日止的利息损失的70%。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交案件受理费5,933.61元（简易程序减半收取），由被告新疆崟山房地产有限公司负担95%即5,637元，剩余案件受理费296.61元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   孙文霞二 〇 二 一 年 五 月 十 七 日书  记  员   吴 艳