广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终697号上诉人（原审被告）：万艳委托诉讼代理人：林雪芳，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐汉东，广东宝城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李艳婷委托诉讼代理人：徐勘，广东品方律师事务所律师。原审被告：张伟委托诉讼代理人：林雪芳，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐汉东，广东宝城律师事务所律师。原审第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司法定代表人：杜艳花。委托诉讼代理人：刘云慧，公司员工。委托诉讼代理人：李宗远，公司员工。上诉人万艳因与被上诉人李艳婷、原审被告张伟、原审第三人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初10318号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人万艳上诉请求：1.撤销一审判决，改判万艳无须向李艳婷支付任何费用。2.本案一、二审所有诉讼费用均由李艳婷承担。上诉事实和理由：一、一审法院认定事实错误，作出错误判决。1.本案中，一审法院是依据《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称涉案合同）认定万艳、李艳婷、张伟以及乐有家公司之间关于涉案房屋交易的相关约定，包括违约金的相关约定，但李艳婷在一审庭审中并未提交涉案合同原件，一审法院在未查明涉案合同真实性的情况下，便依据李艳婷提交的涉案合同复印件（打印件）和乐有家公司的空白合同模板即判决万艳承担巨额违约金并承担李艳婷为本案支出的律师费，缺乏事实依据。2.涉案合同是在2019年2月21日签订的，而万艳是在2019年3月21日才公证授权张伟办理涉案房产该交易的相关手续，即涉案合同签订之时，张伟尚未取得万艳授权，万艳尚未授权其代为销售涉案房产。张伟代万艳签订合同无疑是无权代理行为，涉案合同应属效力待定，另万艳已经在一审庭审中明确拒绝追认该行为和涉案合同，故涉案合同应依法为无效合同。即使万艳事后授权张伟办理涉案房产交易相关手续，但并不等同于万艳追认涉案合同的效果，尤其是在万艳已经明确不追认的情况下，一审法院无视万艳的意思表示，认定2019年3月21日的公证授权为追认行为，于法无据。二、一审法院无视李艳婷和乐有家公司在本案中的过错责任，判决万艳全额支付巨额违约金，有违公平原则。万艳虽然事后授权张伟办理涉案房产交易的相关手续，但是在合同签订之时，李艳婷和乐有家公司均是明确知道张伟尚未取得万艳授权这一事实，但仍然与张伟签订合同。李艳婷作为买方，是成年人，理应了解签订合同的权限；乐有家公司作为专业从事二手房买卖的中介机构，更应懂得代理人在未取得代理权的情况下的签字效力，然而乐有家公司为了获得中介费仍然极力促成张伟和李艳婷签订合同，张伟已经临近60岁，在乐有家公司的极力鼓动下才签订合同。故万艳认为，本案李艳婷和乐有家公司均存在明显过错，一审法院认定万艳对本案承担全部过错，与事实不符，有违公平原则。三、本案违约金约定过高，请求二审法院依法予以调整。张伟和万艳是亲戚关系，万艳在和张伟的日常交流中曾经表露过想要出售房屋的意愿，张伟也是抱着替万艳了解市场行情的想法才在未取得授权的情况下签订合同，张伟本人法律意识淡薄，根本不懂得其签字所产生的法律效力，且本案仅履行至合同签订阶段，李艳婷也在事后购买了他人房屋，对其并没有构成实际损失,一审法院判决万艳支付100万元违约金，明显过高，请求二审法院依法予以调整。被上诉人李艳婷辩称，一、一审法院认定事实正确，万艳称一审法院认定事实有误没有任何依据。1.在张伟强行带离合同原件的情况下，李艳婷已在一审中已提交了完整的买卖及居间服务合同及合同附件的原件照片，另双方所签订的《信息告知书》、《给承租人限期行使有限购买权的通知》、《费用估算表》、《代理人关于代理权的承诺书》等均有原件。万艳及张伟在一审中确认双方签署了上述合同、确认交易的真实性。相应的违约责任及违约方承担律师费等约定是清楚的，也标准符合一般的房屋买卖交易惯例。李艳婷也提交了相关照片及视频光盘，证明2019年3月20日因万艳与张伟反悔拒不办理委托公证赎楼且将李艳婷及乐有家公司的相关合同原件强行带离。就此事李艳婷已向南山区高新园派出所报案并调取了当日现场的视频。而万艳此时声称无原件核对完全是贼捉贼。2.万艳称未授权给张伟办理相关的房产交易手续明显不是事实。涉案房屋的交易最初、从张伟提供房产权利证书、承诺已取得授权、准确提供房屋信息等一系列情形，李艳婷及乐有家公司系有理由相信其具有代理权的。基于此情况，乐有家公司要求张伟签署了《代理人关于代理权的承诺书》。合同履行过程中，李艳婷及乐有家公司催告万艳及张伟履行合同，此二人于2019年3月20日共同前往前海公证处办理赎楼公证手续，万艳当日已在合同上补签名，其认可双方交易，在3月21日张伟前往监管银行时，亦向银行工作人员出具了万艳的公证授权委托书。因此，万艳已授权张伟，涉案房屋买卖合同是有效的。即便以一般人的认知，万艳作为房屋登记所有权人，涉案房屋交易价格高达500万元且在万艳与张伟联系密切的情况下，其称不清楚涉案房屋交易明显是不可能的。3.李艳婷在合同履行过程中并无过错，涉案房屋未能完成交易的原因在于万艳的违约行为。双方不是第一次见面就订立的合同，从乐有家公司处的签约视频及照片中，张伟系在乐有家公司处经过反复询问，经乐有家公司解释并充分理解合同条款的情况下签订合同。并一再要求“尽快拿到售楼款”。为此，李艳婷在签订合同当日即2019年2月21日筹集了两百多万元的现金存在自己账户中。李艳婷作为善意买受人已履行合同义务并对万艳多次进行了催告，李艳婷并无过错。二、万艳违约情节恶劣，且庭审中虚假陈述隐瞒授权事实，有失诚信。原审顶格判处万艳承担合同价款20%的违约金100万元并无不当。在涉案房屋买卖合同签订后，李艳婷在合理期限内多次进行催告，万艳和张伟一方面表示将继续履行合同、正在办理公证等手续，另一方面以各种理由拖延签收或直接拒签催告函。万艳和张伟却在2019年3月20日前海公证处公然抢夺合同原件，行为恶劣。在案件第一次庭审中，当审判员询问万艳是否授权给张伟，万艳当即否认，但李艳婷确系于2019年3月21日在监管银行处见张伟出具了公证委托书，但是苦于没有复印或拍照。事后，是李艳婷多方询问确认万艳系在南山公证处进行的公证委托，方再申请法院调查取证，并顺利调取到该委托书。否则，万艳在第二次庭审中仍将继续撒谎称其不知晓涉案买卖合同。另审判员在问及涉案房屋现状况如何时万艳人及张伟均回答已转让给他人。以上，李艳婷从沟通签订合同及履行合同频繁往返乐有家公司处、派出所、公证，处及银行，耗费了大量的时间和精力，在一审诉讼活动中也消耗了时间和成本，也因万艳违约行为耽误购置房产的时机。万艳应按合同约定承担违约责任。李艳婷向一审法院起诉请求：1.解除李艳婷、万艳、张伟签订的关于深圳市宝安区房屋的《二手房买卖及居间服务合同》；2.万艳、张伟向李艳婷返还定金250000元（由乐有家公司径直返还李艳婷），万艳、张伟按转让总价款20%承担100万元的违约金；3.万艳、张伟承担李艳婷的律师费30000元；4.本案的诉讼费、保全费由万艳、张伟承担。一审法院认定事实：涉案房产为深圳市宝安区西乡街道某商品房，原登记于万艳名下。2019年2月21日，李艳婷为买方，万艳为卖方，张伟为卖方代理人，乐有家公司为居间方，由张伟、李艳婷和乐有家公司签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定万艳将上述房产转让予李艳婷，转让价格为500万元；签订合同时支付交易定金25万元，交由居间方托管，卖方应承担佣金4万元；违约方未依约履行合同义务，导致解除合同的，需承担转让总价款20%的违约金，并承担守约方因维权支出的律师费、诉讼费等。同日，三方签订一份《交易节点确认书》，卖方应于买卖合同签订之日起伍个工作日内与赎楼公司签订服务合同并办理相关赎楼公证手续；卖方办理相关赎楼手续后，李艳婷于2019年3月21日前支付首期款83万元至双方约定的银行监管账户，卖方应配合办理相关的资金监管及按揭贷款审批手续。同日，双方签订一份《价格确认书》，确认房产交易转让价款500万元。同日，张伟向李艳婷、乐有家公司出具一份《代理人关于代理权的承诺书》：承诺代理处分上述房产行为已得到委托人的合法授权，保证7个工作日内提供授权委托书。上述合同及相关文件签署后，李艳婷当日向乐有家公司账号转账25万元作为监管的交易定金，并另向乐有家公司账号转账支付4万元。2019年3月6日，李艳婷及乐有家公司向张伟出具《催告函》：催促张伟提供公证委托材料。2019年3月20日，李艳婷、万艳、张伟及乐有家公司工作人员在前海公证处办理部分交易手续时，未办妥相关业务，且发生矛盾，乐有家公司工作人员报警处理。李艳婷及乐有家公司工作人员在派出所询问中，陈述合同原件全被张伟强行取走。2019年3月21日，李艳婷、张伟同时出现于中国建设银行宝城支行办理业务；一审庭审中，李艳婷主张同往办理资金监管，张伟否认系办理房产交易的相关手续。第一次庭审，万艳、张伟均辩称万艳从未授权张伟出售涉案房产，未办理任何授权手续，也未向买方、乐有家公司、监管银行出示过授权手续；李艳婷则坚称张伟在办理资金监管时曾向银行出示公证授权手续。一审法院依职权委托李艳婷代理律师向公证处调查取证，证实万艳于2019年3月21日在深圳市山公证处办理了相关的《委托书》，公证授权张伟代理完成涉案房产的交易手续，代理期限自注销抵押登记之日至2020年3月20日，代理权限包括签署房屋买卖合同、收取房款、办理资金监管等。第二次庭审，万艳陈述已于2019年8月份以400万元左右的价格将涉案房产另售他人。另查明，据李艳婷银行流水核查，该账号于2019年2月20日入款205万元，李艳婷主张此款用于备购房产。另，李艳婷因起诉解决纠纷支出律师代理费用30000元。一审法院认为，涉案二手房买卖合同由卖方代理人张伟与买方签订，卖方万艳嗣后于2019年3月21日公证授权予张伟办理房产交易的相关手续，视为追认该代理行为，合同自始发生法律约束力，合同当事人应当全面履行合同义务。张伟、万艳于庭审时作虚假陈述，隐瞒授权事实，情节恶劣，有失诚信，其相关抗辩事由，一审法院不予采纳。卖方万艳拒不履行合同义务，已构成根本违约。李艳婷作为守约方，诉求解除合同，并据合同要求万艳承担违约责任，包括配合返还定金、支付违约金、承担维权费用，具有法律及事实依据，一审法院予以支持。至于解除房屋买卖关系的时间，一审法院认为，卖方于2019年3月20日、3月21日以行为表示拒绝履行合同，即具备守约方解除合同的条件，李艳婷至起诉之日明确诉求解约，一审法院确认起诉之日为合同关系解除之日。至于张伟的责任，其行为为代理行为，后果归于授权本人万艳，李艳婷诉求张伟承担责任，于法无据，一审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，一审判决：一、确认李艳婷与万艳据涉案《二手房买卖及居间服务合同》及相关附件确立的二手房买卖合同关系于2019年4月12日解除。二、万艳应于判决生效之日起十日内偿付李艳婷违约金1000000元。三、万艳应于判决生效之日起十日内偿付李艳婷律师代理费用支出款项30000元。四、乐有家公司应于判决生效之日起三日内返还李艳婷监管款项250000元。五、驳回李艳婷其他诉讼请求。万艳如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8160元，由万艳承担。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查，(一)一审庭审中，张伟、万艳称其双方系亲戚关系。（二）一审期间，李艳婷提交涉案房产的产权证书照片打印件，用以证明张伟于签订涉案合同当天提交涉案房产的产权证书供李艳婷查看。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依涉案各方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案合同效力问题；二、违约方的确定及违约责任的承担问题。关于焦点一。万艳上诉称其并未授权张伟签订涉案合同，亦未事后追认涉案合同，故该合同为无效合同。对此，本院认为，涉案合同签订时，张伟作为卖方代理人确未提供卖方万艳出具的授权委托书。但本案中，从涉案合同签订的过程、履行的情况看，首先，张伟与万艳系亲戚关系，且涉案合同签订过程中，张伟向李艳婷出具涉案房产的产权证书并出具书面承诺书，承诺其已取得万艳的合法授权代理出售涉案房产并签署相关合同；其次，2019年3月20日，万艳、张伟均与涉案合同居间方乐有家公司的中介人员至前海公证处办理涉案交易的相关手续，该行为足见万艳知悉涉案合同事宜且已前往公证处办理手续，本案中未有证据表明万艳于当日曾向居间方乐有家公司表示其未授权张伟签订涉案合同；再次，2019年3月21日，即涉案合同约定的办理首期款资金监管期限的届至日期,万艳于当日办理公证委托手续，委托张伟作为其代理人全权办理转让涉案房产的有关手续、全权办理涉案房产的资金监管手续；张伟亦于当日与李艳婷、乐有家公司中介人员均至监管银行办理手续。故此，本院认为，依前述涉案合同签订、履行情形，李艳婷主张张伟已取得万艳的授权签订涉案合同，具高度可能性，本院予以采纳。据此，张伟签订合同的行为后果依法归于万艳。涉案合同对万艳具法律约束力，其应依约履行合同。万艳上诉主张涉案合同无效，于法无据，本院不予采纳。至于万艳上诉质疑涉案合同内容的真实性，本院认为，李艳婷虽仅能提供涉案合同复印件，但合同居间方乐有家公司对该合同内容并无异议，且其双方均陈述涉案合同原件已被张伟强行取走；本案中，万艳、张伟并未提交涉案合同原件，据以指明李艳婷提交的合同文本存在何处与原件不一致的内容，即万艳并未提交证据足以反驳李艳婷提交的涉案合同。故此，一审采信李艳婷提交的涉案合同，据此查明涉案各方约定的合同内容，并无不妥，本院予以维持。关于焦点二。如前述，涉案合同对万艳具法律约束力。涉案合同系合同各方真实意思表示，内容合法有效，故合同各方均应恪守履行。本案中，买方李艳婷已依约支付合同定金250000元，且在首期款支付期限届至前已备足钱款拟向万艳支付，可见其信守承诺、积极履约；反观卖方万艳拒绝履行合同,已构成根本违约，且其在已公证委托张伟售房情形下于一审仍称未有办理该公证委托手续，前述行为显有悖诚信、情节恶劣。故综合涉案合同履行情形，并考量违约金在弥补守约方损失的补偿性功能之外亦兼具对违约方的惩罚性功能，本院认为，一审判决万艳依约支付转让价款20%的违约金100万元，并无不当，本院予以维持。万艳上诉请求对涉案合同约定的违约金予以调低，理据不足，本院不予支持。另，涉案合同亦约定违约方应承担守约方因维权支出的律师费，故一审判决万艳向李艳婷偿付涉案律师费30000元，处理正确，应予维持。万艳上诉主张其无需承担该律师费，有悖合同约定，本院不予支持。综上，万艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14070元（万艳已预交），由万艳负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二一年五月十八日书记员 陈晓莹（兼）