辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初9374号原告：沈阳侨荣商业运营管理有限公司，住所地：沈阳市皇姑区塔湾街11号甲。法定代表人：杨劲，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李潇、罗群,系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳乐汤汇休闲洗浴广场，住所地：沈阳市皇姑区塔湾街7号甲。法定代表人：刘立伟，系经理。委托诉讼代理人：李雪，女，系该单位财务经理。委托诉讼代理人：魏平，男，系该单位总经理。被告：顾春艳，女，1975年7月14日出生，汉族，住沈阳市浑南区。被告：刘立伟，男，1984年9月24日出生，汉族，住沈阳市浑南区。原告沈阳侨荣商业运营管理有限公司（以下简称“侨荣公司”）与被告沈阳乐汤汇休闲洗浴广场（以下简称“洗浴广场”）、顾春艳、刘立伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侨荣公司的委托诉讼代理人李潇、被告洗浴广场的委托诉讼代理人魏平、李雪到庭参加诉讼。被告顾春艳、刘立伟虽经本院公告传唤，但未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨荣公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告洗浴广场、刘立伟十日内支付2021年1月1日至2021年6月30日拖欠的租金431，846.45元；2、判令被告洗浴广场、刘立伟十日内支付因拖欠上述租金所产生的逾期付款滞纳金（自2020年12月17日开始按照万分之三的标准暂计算至实际给付之日）；3、判令被告顾春艳对诉讼请求1、2项承担连带责任；4、判令三被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：原告与被告顾春艳于2017年7月12日签订《商业用房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。合同中约定，原告将其所有的位于沈阳市皇姑区塔湾街7号甲中信泰富广场F座1层13、14、15、16、17、23、24、25、26、27、28单元，2层12、13、14、15、16、17、18、19、24、25、26、27、28、29单元，3层11单元商铺房屋出租给顾春艳使用，经营范围为“休闲洗浴、餐饮、住宿及附属功能用途”，商铺计租面积为3685.64平方米，租期自2017年7月15日开始，至2023年2月14日止。双方租金标准约定为，2017年7月15日-2021年2月14日，租金按15.28每月每平方米计算，合计每月租金为56,316.58元；2021年2月15日-2023年2月14日，租金按24.34每月每平方米计算，合计每月租金89,708.48元。每期租金的支付方式为6个月一付，每期租金（指每6个月的租金）须在前一期的最后15日前支付。2017年7月25日，原告侨荣公司与被告洗浴广场、顾春艳三方签署《〈租赁合同〉主体变更补充协议书》（以下简称“补充协议”），将租赁合同承租人主体由顾春艳变更为洗浴广场及刘立伟，同时约定若洗浴广场及刘立伟在承租过程中存在违约行为的，顾春艳对此向原告承担连带责任。合同签订后，原告将商铺交付被告，被告使用至今，依约定，洗浴广场、刘立伟应按期支付租金，即每6个月的租金在前一期的最后15日前支付。被告洗浴广场、刘立伟屡次拖欠，未按时缴纳。被告洗浴广场及刘立伟应在2020年12月17日前支付2021年1月1日至2021年6月30日租金共计488,163.03元，经原告多次催促，被告缴纳了1个月的租金，剩余431,846.45元租金未缴纳。合同约定迟延交付租金应按日承担应付款总额千分之五的违约金，原告自愿让渡按万分之三标准计算。经原告口头及书面多次催缴，被告均拒绝缴纳，故诉至本院。被告洗浴广场答辩称，欠付房租的事实存在，因二次疫情影响，商铺经营效益不好。我方与原告公司负责房屋租赁运营的高经理达成口头协议，租金我方一个月一交，2021年1月的租金已经支付完毕。因疫情影响按国家规定停业24天，希望按政府的规定执行予以减免。当事人围绕诉讼请求提交证据，原告提供了《商业用房租赁合同》、《〈租赁合同〉主体变更补充协议书》、拖欠租金催缴通知函。被告提供派出所要求停业证明。本院组织当事人进行了质证，并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院对事实认定如下：2017年7月12日，原告侨荣公司与被告顾春艳签订《商业用房租赁合同》，合同约定，原告将其位于沈阳市皇姑区塔湾街7号甲中信泰富广场F座1层13、14、15、16、17、23、24、25、26、27、28单元，2层12、13、14、15、16、17、18、19、24、25、26、27、28、29单元，3层11单元商铺房屋出租给被告顾春艳使用。租赁房屋建筑面积为5,193.57平方米，计租面积为3,685.64平方米。该租赁房屋仅限于被告用作经营“休闲洗浴、餐饮、住宿及附属功能用途”。租赁期限自2017年7月15日开始，至2023年2月14日止。租赁合同第三条约定租金及支付方式为，2017年7月15日-2021年2月14日，租金按15.28每月每平方米计算，合计每月租金为56,316.58元；2021年2月15日-2023年2月14日，租金按24.34每月每平方米计算，合计每月租金89,708.48元。每期租金的支付方式为6个月一付，每期租金（指每6个月的租金）须在前一期的最后15日前足额支付。合同第十三条中违约责任中约定，如被告方逾期缴纳或者未足额缴纳租金，自应支付之日起至实际支付之日止按每日拖欠费用的千分之三向原告支付违约金。2018年7月17日，被告刘立伟作为投资人成立了洗浴广场，其经营类型为个人独资企业。2017年7月25日，原告侨荣公司与被告洗浴广场、顾春艳三方签署《主体变更补充协议书》，约定被告顾春艳与原告签订的《商业用房租赁合同》项下的全部权利、义务转让洗浴广场，洗浴广场成为原租赁合同中承租人主体，原告与被告洗浴广场的权利义务按原租赁合同约定内容履行。同时协议中第五条约定，补充协议签订后，被告洗浴广场在承租过程中有违约行为的，被告顾春艳对此向原告承担连带责任。根据租赁协议约定，被告洗浴广场应于2020年12月17日前支付2021年1月1日至2021年6月30日期间的租金，但在经原告催要后，被告洗浴广场只支付了部分租金，原、被告均认可截至目前，洗浴广场尚欠原告2021年6月30日前租金431,846.45元未支付。另查，2020年12月23日，沈阳地区出现新一轮新冠××疫情。2021年1月1日，沈阳市公安局皇姑公安分局寿泉派出所根据沈阳市人民政府发布的相关防疫命令，向被告洗浴广场送达了停止营业通知，被告洗浴广场为了服从政府防疫措施的安排，停止营业至2021年1月24日。本院认为，原告侨荣公司与被告顾春艳、洗浴广场签订的《商业用房租赁合同》、《〈租赁合同〉主体变更补充协议书》均为当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，未损害他人合法权益，合法有效。原、被告应按照合同约定履行义务。关于原告主张被告洗浴广场、刘立伟十日内向其支付拖欠租金431,846.45元的诉讼请求。被告洗浴广场登记注册信息显示其为个人独资企业，被告刘立伟为该洗浴广场投资人。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，“个人独资企业是指依照本法，在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”第三十一条规定，“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”故被告刘立伟承担无限责任。被告方承认欠付租金431,846.45元，但主张租金是按月支付，《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同可以采用口头约定方式。第五百四十三条规定，当事人协商一致，可以变更合同。原、被告可以就租赁合同中租金支付方式进行变更。但根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。”原、被告双方签订的租赁合同为须采用书面形式的要式合同。因此对于原租赁合同中履行方式这一实质性内容的变更应当采用书面形式，被告称与原告侨荣公司高经理达成的一月一支付租金的口头协议不具有法律效力。关于被告提出的疫情期间租金减免，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第六条第二款规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，按照公平原则变更合同。”因政府在2021年1月为防治疫情采取管控措施，被告洗浴广场承租的商铺自2021年1月1日至2021年1月24日共停业24天，未能正常营业，无法产生收益。这属于政府根据全面防疫需要而采取的强制性措施，被告洗浴广场无法经营的情形为不可归责于双方的不可抗力原因。按照公平原则及不可抗力免责规则，结合停业时间及疫情风险程度，对于被告洗浴广场主张其因疫情停业期间的租金减免的数额问题应以停业的24天租金为限，按50%支付为宜。其计算数额为22,526.63元（56,316.58/30*24*50%）关于原告主张被告洗浴广场按合同约定应在2020年12月17日前向原告支付租金，适时沈阳市二次疫情尚未发生。被告未依照合同约定按期支付租金已构成合同违约。被告洗浴广场、刘立伟应在十日内支付违约金（自2020年12月17日，按日万分之三的标准计算至实际给付之日）的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第二款的规定，“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”因此被告应当承担违约责任，向原告支付违约金。但原、被告签订的租赁合同中约定“被告方逾期缴纳或者未足额缴纳租金，自应支付之日起至实际支付之日止按每日拖欠费用的千分之三向原告支付违约金。”，该约定的违约金数额计算标准明显过高，在本院对被告洗浴广场进行释明后，其要求对违约金计算标准进行调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”故对原告要求的违约金应当按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%计算。关于原告主张被告顾春艳承担连带责任的诉讼请求，原告与被告洗浴广场、顾春艳签订的《租赁合同补充协议》中约定，如被告洗浴广场存在违约行为，被告顾春艳承担连带责任。该合同为原、被告真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。被告顾春艳应当承担合同约定义务，承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《中华人民共和国民法典》第五百四十三条、第五百八十五条、第五百九十条、第七百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳乐汤汇休闲洗浴广场于判决生效后十日内向原告沈阳侨荣商业运营管理有限公司支付租金409,319.818（431,846.45-22,526.63）元；二、被告沈阳乐汤汇休闲洗浴广场于判决生效后十日内向原告沈阳侨荣商业运营管理有限公司支付违约金（以431,846.45为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%计算，自2020年12月17日至实际给付之日）；三、被告刘立伟、顾春艳对上述第一、二项被告沈阳乐汤汇休闲洗浴广场的还款义务承担连带责任。四、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,902元（原告已预交），公告费560元（已垫付260元，仍需垫付300元），均由三被告共同承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  原一芃人民陪审员  王 雪人民陪审员  刘 芙二〇二一年五月十三日法官助理杨肖阳书记员依靖楠