广东省肇庆市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤12民终1600号上诉人（原审原告）：何振谦，男，1995年7月27日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区××××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××530。被上诉人（原审被告）：肇庆市团星房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区新城70区（70-01、70-05、70-06）鼎峰B1、B2幢201卡商铺，统一社会信用代码914×××××××××××494N。法定代表人：潘某1。被上诉人（原审被告）：中信银行股份有限公司肇庆分行，住所地广东省肇庆市××××××恒裕海湾自用综合楼首层06、07、08号商铺、三层2号商场及C区C1、C2、C3栋第三层商铺，统一社会信用代码914×××××××××××843C。负责人：刘敏。上诉人何振谦因与被上诉人肇庆市团星房地产开发有限公司（以下简称团星公司）、中信银行股份有限公司肇庆分行（以下简称中信银行肇庆分行）商品房预售合同纠纷、借款合同纠纷一案，不服广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2020）粤1203民初956号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。何振谦上诉请求：撤销原审裁定，指令一审法院继续审理本案。事实和理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十四条、第二十五条的规定，何振谦以担保贷款方式购买案涉商品房，请求解除买卖合同的，如银行不提出独立的诉讼请求，人民法院应当仅处理商品房买卖合同纠纷。中信银行肇庆分行仅提出管辖权异议，没有提出另案诉讼，一审法院将商品房买卖合同纠纷和借款合同纠纷一并驳回起诉，违反上述规定。对于同类型案件银行提出的管辖权异议，一审法院另有裁判认为按揭贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同成立，从合同的履行目的而言，按揭贷款合同服务于商品房买卖合同的履行。在商品房买卖合同被解除而解除贷款合同时，商品房买卖合同纠纷的处理与贷款合同纠纷的处理就存在必然的关联。为平衡各方当事人的权益和督促各方及时履行义务，商品房买卖合同之诉与贷款合同之诉应当合并审理，故由不动产所在地法院继续审理。何振谦向一审法院起诉请求：1.判令解除何振谦与团星公司于2018年3月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令团星公司向何振谦退还房款770761元及支付利息，利息自起诉之日起按照一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清欠款之日止；3.本案的案件受理费由团星公司承担。一审过程中，何振谦将中信银行肇庆分行由第三人变更为被告，并变更诉讼请求为：1.判令解除何振谦与团星公司于2018年3月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令团星公司向何振谦退还房款770761元及支付利息，利息自起诉之日起按照一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清欠款之日止；3.判令何振谦向中信银行肇庆分行还清贷款本金和利息后（具体金额以银行系统显示数据为准），解除何振谦与中信银行肇庆分行签订的《中信银行个人购房借款合同》；4.本案的案件受理费由团星公司承担。一审法院认定事实：中信银行肇庆分行在答辩期内向该院提交《主管异议申请书》，认为其与何振谦于2018年3月30日签订了《中信银行个人购房借款合同》，约定争议管辖机构为广州仲裁委员会。就何振谦提出的解除借款合同事宜，应按照合同约定的争议解决方式，由广州仲裁委员会审理。一审法院认为，本案是因无理由退房而产生的诉争。按何振谦与团星公司签订的《无理由退房协议书》第二条“乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕”来理解，买受人申请退房，应当同时将无权利瑕疵的房屋退回给出卖人。2018年3月30日，何振谦与中信银行肇庆分行签订《中信银行个人购房借款合同》，为案涉房屋办理了抵押登记，何振谦申请退房的，应先办理涤除抵押登记等有关手续。对何振谦主张解除与中信银行肇庆分行签订的《中信银行个人购房借款合同》的诉讼请求，因合同第二十条约定争议解决方式为“向中国广州仲裁委员会申请仲裁，并适用申请仲裁是该会现行有效的仲裁规则”，且中信银行肇庆分行在本案首次开庭前向该院提交了有效的仲裁条款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第二项“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：……（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁”和《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外”的规定，何振谦应向广州仲裁委员会申请仲裁。由于双方在《无理由退房协议书》上作出了约定，商品房预售合同纠纷的处理与借款合同纠纷的处理存在密切的关联，而该院不能在本案一并处理商品房预售合同纠纷和借款合同纠纷，因此，本案不符合提起民事诉讼的条件。鉴定本案已受理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第二项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定，裁定驳回何振谦的起诉。本院审查认为，买受人何振谦与出卖人团星公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定以首期加银行贷款方式购买案涉房屋。其后，何振谦与中信银行肇庆分行签订《中信银行个人购房借款合同》，贷款支付案涉房屋首期之外的购房款。该借款合同明确约定了仲裁条款，中信银行肇庆分行在一审法院首次开庭前书面提出了主管异议，该借款合同纠纷依法不属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审法院裁定驳回何振谦对中信银行肇庆分行的起诉正确。但是，案涉《商品房买卖合同（预售）》与上述借款合同属于不同的法律关系，二者也并非主从关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”的规定，买受人抵押贷款付款购买商品房的，商品房买卖合同纠纷可单独处理，抵押贷款合同不应成为商品房买卖合同纠纷处理的障碍。因此，何振谦与团星公司的商品房预售合同纠纷符合起诉条件，一审法院应继续审理。综上，一审法院处理正确部分本院予以维持，其处理欠妥部分本院予以纠正。何振谦的部分上诉请求成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2020）粤1203民初956号之一民事裁定；二、驳回何振谦对中信银行股份有限公司肇庆分行的起诉；三、指令广东省肇庆市鼎湖区人民法院审理何振谦关于解除与肇庆市团星房地产开发有限公司所签订《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求。本裁定为终审裁定。审 判 长 孟智华审 判 员 苏文华审 判 员 罗静芳二〇二一年五月二十日法官助理 黄耀辉书 记 员 梁茵茵