新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0105民初3200号 原告:新疆长青工贸有限责任公司,住所地乌鲁木齐市水磨沟区西虹东路18号。法定代表人:张昱，该公司董事长。委托诉讼代理人：张康，男，该公司法务专员。委托诉讼代理人：王宇飞，新疆赛天律师事务所律师。被告:那永祥，男，1990年3月23日出生，回族,住乌鲁木齐市沙依巴克区。原告新疆长青工贸有限责任公司（以下简称长青公司）与被告那永祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长青公司的委托诉讼代理人张康、王宇飞到庭参加诉讼。被告那永祥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告长青公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金32219元,违约金5879.97元（按每日万分之五，自2019年2月1日至2020年1月31日）;2.判令被告向原告支付代付费用254305.9元，利息26702.12元（年息6%，自2018年5月1日至2020年1月31日）;3.判令被告支付物业服务费13411元，违约金2447.51元（按每日万分之五，自2019年2月1日至2020年1月31日）;4.判令被告支付暖气费8439元,违约金1540.12元（按每日万分之五，自2019年2月1日至2020年1月31日）；(上述诉讼请求的违约金和利息付至实际履行之日)。事实和理由:2018年3月9日，原被告签订了《租赁合同》(编号:(长青字)20180309),约定被告承租原告位于乌鲁木齐市西虹东路xx号诚丰大厦xx楼（面积650平方米)用于餐饮经营,租期5年（自2018年4月25日至2023年4月24日止);年租金34万元,半年一付，先交付租金再使用;6.1条约定了被告应当承担的其他费用(含水、电、暖气、物业等);第十四条约定,被告同意代陈东翔付清2017年6月9日至2017年12月31日欠原告的各项费用合计254305.9元。合同签订后，被告陆续交付租金23万元，尚欠上半年租金32219元。经原告多次与被告协商，被告拒不缴纳剩余租金。由于被告违反了合同约定，原告于2019年1月31日行使了合同解除权。经原告多次催要,被告拒不履行合同义务,为维护原告合法权益,现依法向人民法院起诉，请求判令如诉请。被告那永祥未作答辩。原告长青公司向本院提交以下证据：1.2018年3月9日签订的租赁合同一份，证明双方之间的租赁关系成立并实际履行，由于被告未按期交纳租金、代陈东翔交纳各项费用的违约行为，原告不得不行使法定的权利。2.房屋所有权证证明租赁物是原告房产，有权对外出租。3.2019年2月18日晨报，证明原告向被告公告解除了租赁合同。4.农业银行转账记录7张、5.收据两张，证据4、5证明被告在租赁期间交付过23万元租金，25000元的保证金。被告那永祥未到庭质证。本院对原告长青公司提交全部证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年3月9日，原告长青工贸（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》,约定被告承租原告位于乌鲁木齐市西虹东路xx号诚丰大厦xx楼（面积650平方米)房屋用于餐饮经营,租期5年（自2018年4月25日至2023年4月24日止);年租金34万元,半年支付一次，到期前的租金应提前一个月缴纳，先交付租金再使用房屋;乙方应交纳租房保证金20000元，保证金不计利息；乙方违反本合同的各项条款是，甲方可从保证金中扣除相应的款项抵偿乙方应当支付给甲方的款项；乙方负责支付使用租赁物的相关费用，包括但不限于水费、电费、卫生费、暖气费、空调费、物业费、有线电视费、电话费、绿化费、门前“三包”费等;乙方逾期交付租金达十天或所欠各项费用累计达1000元的，甲方有权提前解除合同；乙方逾期交付租金及其他费用的，除应如数补交外，还应按日支付万分之五的违约金；乙方同意代陈东翔付清2017年6月9日至2017年12月31日欠甲方的各项费用合计254305.9元（2017年6月9日至2017年12月31日租金205625元，水电费17594.9元，物业费17160元，2016年至2017年暖气费13926元）；签订合同当日由乙方付本合同半年租金170000元及保证金20000元，2018年3月31日前付陈东翔欠款130000，2018年4月30日前付陈东翔欠款124306元；乙方未按以上付款时间付清陈东翔欠款的，甲方有权解除本合同，一切装修及设备、设施不得拆除，归甲方所有；合同还约定其他内容。合同签订当日，原告向被告交付房屋。截至2018年12月18日，被告向原告支付租金23万元，租房保证金20000元，装修保证金5000元。2019年2月18日，原告在乌鲁木齐市晨报刊登公告，因被告违反《租赁合同》第十条10.2.1、10.2.2项，第十四条第2、3项，正式通知被告解除《租赁合同》，并要求被告3日内办理交接手续。庭审中，原告陈述其主张租金的计算方式为：2018年3月9日至2019年1月31日应付房屋262219元，减去已支付房屋租金230000元，得出欠付租金32219元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，被告存在欠付租金事实，符合双方合同约定的解除合同的条件，原告有权行使合同约定的解除权，故本院确认双方签订的《出租合同》于原告在2019年2月18日在乌鲁木齐市晨报刊登解除公告时予以解除。《中华人民共和国合同法》第二百四十八条规定：“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”本案中，双方租赁合同于2019年2月18日解除，被告应当支付租金至2019年2月18日，原告仅主张2018年3月9日至2019年1月31日期间的房屋租金，合法有据。合同约定的租金为每年340000元，故2018年3月9日至2019年1月31日被告应向原告支付租金305534元（340000元÷365天×328天），被告已付租金230000元、租房保证金20000元、装修保证金5000元，扣减后尚欠付租金50534元（305534元-230000元-20000元-5000元），原告仅主张32219元，本院予以支持。原告按合同约定的日万分之五主张违约金，该违约金计算标准超过相关法律规定的标准，原告未举证证明其存在利息损失之外的其他损失，故本院按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率（2019年8月19日前）和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日开始）的1.5倍予以调整，被告应付原告2019年2月1日至2020年1月31日期间逾期支付房租的违约金3669.12元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付违约金至租金实际付清之日止。双方《租赁合同》约定原告同意代陈东翔付清2017年6月9日至2017年12月31日欠被告的各项费用合计254305.9元，2018年3月31日前付陈东翔欠款130000，2018年4月30日前付陈东翔欠款124306元。该约定是双方真实意思表示，不违反法律规定，被告应当依约履行，原告要求被告支付代付费用254305.9元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告承接陈东翔的债务，未依约履行，构成违约，应当承担违约责任，原告按年息6%主张自2018年5月1日至2020年1月31日期间的利息不违反相关法律规定的上限，本院予以确认，此期间的应付利息为26796.18元，原告仅主张26702.12元，本院予以支持。原告主张按年利率6%支付利息至款项付清之日，该利率超过全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍时，本院确认按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍予以计算，故被告应当自2020年2月1日起按年利率6%（当全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍低于年利率6%时，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍予以计算利息）支付原告利息至代付费用254305.9元实际付清之日止。关于原告要求被告支付物业服务费13411元及违约金2447.51元并支付违约金至物业服务费付清之日的诉讼请求，原告并非提供物业服务的主体，亦未举证证明其与物业公司之间的收费标准及其已实际交纳物业费的事实，故该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付暖气费8439元及违约金1540.12元（按每日万分之五，自2019年2月1日至2020年1月31日），并支付违约金至实际履行之日的诉讼请求，《租赁合同》约定暖气费由被告承担，根据《乌鲁木齐市城市热力管理条例》乌鲁木齐市采暖期为六个月（当年10月10日至次年4月10日），根据乌鲁木齐市相关政策，热力销售价格为每平方米建筑面积22元，2019年10月10日至2020年1月31日产生暖气费9057元（650平方米×22元/平方米÷180天×114天），原告仅主张8439元，本院予以支持。《租赁合同》约定，逾期支付包括暖气费在内的其他费用的，按每日万分之五支付违约金，该违约金计算标准超过相关法律规定的标准，原告未举证证明其存在利息损失之外的其他损失，故本院按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率（2019年8月19日前）和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日开始）的1.5倍予以调整，被告应付原告2019年2月1日至2020年1月31日期间逾期支付暖气费的违约金961.62元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付违约金至暖气费实际付清之日止。被告那永祥经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条，第一百零七条、第一百七十四条、第二百四十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）第十八条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告那永祥于本判决生效之日起十日内支付原告新疆长青工贸有限责任公司房屋租金32219元；二、被告那永祥于本判决生效之日起十日内支付原告新疆长青工贸有限责任公司2019年2月1日至2020年1月31日期间逾期支付房屋租金的违约金3669.12元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付违约金至租金实际付清之日止；三、被告那永祥于本判决生效之日起十日内支付原告新疆长青工贸有限责任公司代付费用254305.9元；四、被告那永祥于本判决生效之日起十日内支付原告新疆长青工贸有限责任公司2018年5月1日至2020年1月31日期间逾期支付代付费用的利息26702.12元，并自2020年2月1日起按年利率6%（当全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍低于年利率6%时，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍予以计算利息）支付利息至代付费用254305.9元实际付清之日止；五、被告那永祥于本判决生效之日起十日内支付原告新疆长青工贸有限责任公司暖气费8439元；六、被告那永祥于本判决生效之日起十日内支付原告新疆长青工贸有限责任公司2019年2月1日至2020年1月31日期间逾期支付暖气费的违约金961.62元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付违约金至暖气费实际付清之日止；七、驳回原告新疆长青工贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6474.17元（原告长青公司已预交），由被告那永祥负担6124.17元，原告长青公司负担350元。公告送达费300元，由被告那永祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   马 彦 玲人民 陪 审员   邢 红 杰人民 陪 审员   王 利 强二 〇 二 一 年 五 月 六 日书  记  员   美合日古丽