河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0681民初1027号 原告：涿州市广瑞物业服务有限公司，住址河北省保定市涿州市华阳东路南侧（清凉寺办事处对面），统一社会信用代码911306811573880447W。 法定代表人：张晓梅，职务经理。 委托代理人：刘彤，公司主管。 委托代理人：周鸿雁，公司员工。 被告：张茂，男，1974年3月23日出生，住河北省保定市涿州市。 委托代理人：李秀娥，与被告系夫妻关系。 原告涿州市广瑞物业服务有限公司诉被告张茂物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘彤、周鸿雁,被告委托代理人李秀娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告涿州市广瑞物业服务有限公司提出诉讼请求：1、判令被告支付原告欠交的2019年1月1日至2020年12月31日物业费2920元；2、判令被告支付欠交的物业费期间的滞纳金1554.9元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据国家省，市关于“三供一业”移交政策、文件及广瑞物业与中煤涿州建筑工程有限公司签订物业分离移交协议，自2019年1月1日起，涿州市广瑞物业服务有限公司接管方正馨园小区物业管理与服务职能，为全体业主提供物业服务。同时公示了由涿州市国资办、涿州市住建局、涿州市发改局确认和备案的公共物业服务收费标准，并公布了涿州市“三供一业”办公室电话，涿州市市场监督管理局的价格举报电话，涿州市住建局的物业服务投诉电话。按照公示内容和标准，物业服务费采取预收方式，自2019年1月1日开始，经与中煤涿州建筑工程有限公司充分协商，自2019年1月1日广瑞物业即进入方正馨园小区进行物业管理和服务（有相关服务人员工资、业主报修及物业完成社区各项工作的资料和图片为证）。被告应在2019年12月31日前交清2019年度物业服务费。被告应该在2020年12月31日前交清2020年度物业服务费。但被告经多次催交仍然不予交纳。由于物业公司垫资运行，给原告造成巨大经济损失，严重影响物业公司的正常运行。原告认为依据“三供一业”政策及移交政策，物业公司进行了服务。被告作为小区业主，享受了物业公司的服务，却未履行物业费交纳义务。请求法院依照中华人民共和国合同法、物业管理条例等法律法规，判令被告支付拖欠原告的物业管理费，维护原告的合法权益，维护小区正常的管理秩序。 被告张茂辩称，一、被答辩人未与答辩人签署相关物业服务合同，其判令被告支付物业费的诉讼请求应予驳回。被答辩人从第三方中煤涿州建筑工程公司接管方正馨园小区物业服务与管理职能，但未与业主签订新的物业服务合同。因此，此前已执行的被接管方中煤涿州建筑工程公司的物业服务价格，继续执行至该小区住宅新的物业服务合同签订时止。其以单方重新定价的价格要求支付物业费的诉讼请求应予驳回。二、物业费及滞纳金计算没有依据，其诉求判令被告支付物业费及滞纳金的诉讼请求应予驳回。根据《移交协议》，广瑞物业违背了《移交协议》第十条的要约：乙方承诺要签订物业服务合同，按照物业服务合同约定提供服务，收取费用。广瑞物业至今未与业主当事人签订物业服务合同，无权收取物业服务费及滞纳金。三、被答辩人所提供物业服务不符合二级收费标准，未达到其所主张服务等级标准，未全部涵盖二级标准里的物业服务项目，希望法院判令被告支付物业费的诉讼请求应予驳回。人为服务缺失不计其数，个别物业服务人员素质有待提供，激化业主与物业公司之间的矛盾，秩序员上班打扑克，据此，二级标准价格对方正馨园不切合实际，不符合二级收费标准。四、广瑞物业介入方正馨园物业服务管理违背了其与中煤涿州建筑工程公司签订的移交协议中介入方正馨园物业的实质要件。根据《移交协议》第十六条规定：“中煤涿州建筑工程公司应在2018年12月31日前完成中煤涿州建筑公司职工家属区物业服务设施维修改造，并承担维修改造工程施工期间的安全环保主体责任。物业服务设施维修改造项目完成前，物业服务等管理工作暂由中煤涿州建筑工程公司负责。”方正馨园小区维修改造项目在2020年10月1日左右改造路面仍然在施工，小区门口道闸是2021年元月安装到位的，据此应认定为2021年元月方正馨园小区设施维修改造项目才完成，此时广瑞物业介入方正馨园小区物业才达到全部要件要求。五、物业费价格标准的产生违背了《移交协议》的规定。《移交协议》第十六条其他事项第二条中明确规定：移交后的物业服务项目依据物业服务合同，按照《保定市普通住宅区物业服务等级标准》提供服务，按照双方确认的成本核算及协商服务价格标准收取物业服务费。广瑞物业未与我协商也未签订物业服务合同。六、答辩人要求督促物业公司开展满意度调查、修缮房体、完善养护公共设施等。 原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证据材料： 1、中煤涿州建筑工程公司职工家属区物业管理分离移交协议，说明广瑞物业服务有限公司于2019年1月1日正式接管方正馨园小区的物业管理和服务收费； 2、物业职能移交确认书，说明中煤涿州建筑工程公司于2018年12月31日起正式将方正馨园小区移交给广瑞物业进行物业管理服务及收费； 3、涿州市发展和改革局涿州市住房和城乡建设局文件，说明我市的服务等级和标准； 4、通知，张贴并公示按照三供一业政策及移交协议要求于2019年1月1日接管方正馨园小区物业服务及收费； 5、公共物业服务收费标准，张贴并公示了物业服务的收费标准及监督举报电话； 6、公共物业服务内容，证明物业服务目录内容； 7、公共物业服务标准（二级）； 8、小区物业费催缴通知，证明小区内明显位置均已公示； 9、物业费催缴通知书，张贴到被告的房门上的。 被告质证意见为，对证据4，有异议，不够标准，收费高；其他证据没有异议。 被告针对其答辩意见，向本院提交如下证据材料： 1、小区照片2页，证明小区环境设施状况； 2、微信聊天记录，满意度调查表，3份证人证言，证明原告服务不达标。 原告质证意见为，对证据1，这是改造前的照片；对证据2，微信聊天记录，其中很多问题不是物业负责解决的，满意度调查表没有意义，证人证言，地下室渗水是原有的建筑主体问题，需要大修基金修，但是大修基金没有交给我们，需要找原单位。 经审理查明，被告系方正馨园1-2-602的业主，2018年4月28日，中煤涿州建筑工程公司与涿州市广瑞物业服务有限公司签订《中煤涿州建筑工程公司职工家属区物业管理分离移交协议》及《物业职能移交确认书》，确认自2018年12月31日起，物业职能由涿州市广瑞物业服务有限公司负责。原告广瑞物业服务有限公司于2019年1月1日正式接管方正馨园小区的物业管理和服务收费。2019年，原告在小区张贴并公示按照三供一业政策及移交协议要求于2019年1月1日接管方正馨园小区物业服务及收费的通知、公共物业服务收费标准通知，载明自2019年1月1日起，公共物业收费标准为多层（6层及以下）基准价为0.87元/平方米/月，高层为1.28元/平方米/月，并在小区张贴该通知。原告接手方正馨园小区后，对小区路面、道闸、监控、路灯、人行走道地砖、屋顶、粉楼梯间、单元防盗门等进行了改造，提供了相应的物业服务。被告张茂物业费自2019年1月1日起至2020年12月31日物业费未缴纳，共计2920元，物业费催缴通知书写明，逾期缴费加收每日千分之三的滞纳金。 本院认为，原、被告虽未签订书面的物业服务合同，但已形成事实的物业服务合同关系，原告履行了合同义务，被告应交纳相应的物业服务费用。原告物业费上调并未超出政府规定的标准且已通知业主，故原告要求被告给付物业费共计2920元的诉讼请求本院予以支持；原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院酌情支持。被告认为原告所提供的物业服务不符合二级收费标准，应向相关部门反映。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张茂于本判决生效之日起十日内给付原告涿州市广瑞物业服务有限公司物业费2920元及滞纳金（滞纳金以2920元为基数，按照2021年2月23日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2021年2月23日起至付清之日止）； 二、驳回原告其它诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。上诉方应在提交上诉状至上诉期满日内按法律规定交纳上诉费用，逾期不交纳视为放弃上诉。 审判员  彭松青 二〇二一年五月八日 书记员  康雅丽