北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终7129号上诉人（原审被告）：苏宇，女，1969年9月14日出生，汉族，施耐德电器有限公司员工，住北京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：蔡雳（苏宇之夫），1968年2月9日出生，汉族，北京经济技术开发区管理委员会城市运行局干部，住北京市北京经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里111楼302室。法定代表人：陈楠，总经理。委托诉讼代理人：王泽，男，北京金地格林物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：程颖聪，男，北京金地格林物业管理有限公司员工。上诉人苏宇因与被上诉人北京金地格林物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。苏宇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判按照物业合同执行情况支付2019年物业费；2.依法改判赔偿车辆损坏维修费用；3.本案的诉讼费用由北京金地格林物业管理有限公司（下称金地格林公司）承担。事实与理由：一、一审法院判决理由“如果业主因此拒绝缴纳物业费，则势必导致小区物业服务水平与质量持续下降”。但苏宇的诉讼请求不是拒绝缴纳物业费，而是要求按照物业合同及其执行情况付费。新康家园业委会与金地格林公司签订的物业服务质量为三级服务标准，金地格林公司2019年的服务质量没有达到物业合同约定的服务标准，是否达到三级物业服务决定了物业费的合理性，且不解决遗留问题实际上降低了金地格林公司的支出。金地格林公司的物业服务费没有达到合同约定，存在一些事项没有执行或者没有达到标准。按照公平交易原则，金地格林公司有意降低物业服务标准来减少支出，业主有权降低物业费用，属于要求根据实际情况减免。二、一审法院的审判理由混淆了物业费和公共维修基金的关系。物业费是按照合同约定服务标准支付，公共维修基金是整改措施的主要资金来源，小区存在的设施老化等问题由公共维修基金等方式解决，这些问题不是金地格林公司降低物业服务标准的理由。新康家园具有足够的公共维修基金解决老化、设施破损等问题，但是金地格林公司在大修电梯的过程中滥用电梯大修资金，失去业主的信任。三、2019年苏宇的车辆在小区遭受两次损坏，因小区监控系统无法提供监控资料，无法找到责任人。金地格林公司至今未完善监控系统，由此降低费用支出，有利于其增加收益，因此金地格林公司应当承担部分的维修车辆的费用。金地格林公司辩称，同意一审判决，不同意苏宇的上诉请求和理由。苏宇向一审法院起诉请求：1．判令苏宇支付物业费3423.87元，利息2552.51元；2．本案诉讼费由苏宇承担。一审法院认定事实：苏宇系北京经济技术开发区天华园一里三区17幢1-602的业主，房屋建筑面积为139.94平方米。2018年12月24日，新康家园业主委员会与金地格林公司签订了《新康家园小区物业管理服务委托合同》，约定由金地格林公司为苏宇所在小区提供物业服务，服务期限为3年（2018年12月25日至2021年12月24日），17号楼的物业费收费标准每月每平方米2元，合同约定物业服务标准为三级以上，并明确了服务内容和标准，在合同中，双方约定公共部分出租和广告分成比例业委会占30％，金地格林公司占70％。苏宇拖欠金地格林公司2018年12月25日至2019年12月31日期间的物业费3423.87元。2019年1月15日，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司受新康家园业委会委托，就新康家园小区状况进行评估，并出具《新康家园小区物业项目交接查验评估报告》，结论为：小区交付使用至今已近15年，由于日常维护保养不当，项目共用部位破损情况较为普遍，共用设施设备组件均已出现不同程度的老化、失效，经年损耗现象尤为突出及明显……电梯系统、安全防范、消防系统、给排水系统、绿化工程等9项查验项目均不合格。鉴定报告附有大量现状问题的照片。包括现场交接资料缺失，地灯、路灯锈蚀，楼道瓷砖脱落，园区路面破损，消防设备年久失修，各电梯均存在不同程度问题，消防设施老化、地下水管漏水等问题。庭审中，苏宇认为金地格林公司入住小区程序不合法，入住后服务22个月仍没有达到其对业主的承诺服务水准，故未缴纳2018年12月25日至2020年12月31日期间的物业费用3423.87元。苏宇提交照片一组欲证明物业服务存在重大瑕疵绿化缺失、路灯损毁严重、消防设施不到位、公示栏长期损坏；提交视频证明业主查阅文件时被业委会阻拦；提供照片自己的车辆被剐蹭，但因为物业的安全监控缺失无法找到侵权人；提供照片，证明小区各项设施一直在更新改造；提供出发决定书、新闻报道证明金地格林利用有违法记录的公司获取自己的利益，违规操作。针对苏宇的上述抗辩事由，金地格林公司表示进驻后，公司及其工作人员都在尽力处理和解决。金地格林公司提交安全巡逻签到表、电梯巡检记录、清洁作业记录表、生活水泵房巡视表、高低压配电室巡视表、来人来访登记表、电梯日常维护保养记录、灭火器检查记录表等证明履行了基本的物业服务义务。提交数封业主表扬信和锦旗，欲证明金地格林公司进驻小区后变化很大，绝大部分业主认可金地格林公司的物业服务。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第20条，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案中，金地格林公司与苏宇的合同关系成立于民法典实施前，且履行合同发生争议在民法典实施前，因此，本案仍适用当时的法律及司法解释。金地格林公司为苏宇所有的房屋提供物业服务至今，双方形成物业服务合同关系，双方约定的物业服务费标准亦合理，苏宇应缴纳相应的物业费用。关于苏宇抗辩称小区电梯大修后仍有问题，要求暂停支付物业费直至电梯大修通过业主验收，其提交一组照片及视频予以证明。金地格林公司称小区电梯大修均按照合法流程操作，其提交电梯大修文件公示照片及物业办人员核查照片、大兴质检局2017年下发的电梯隐患报告予以证明。法院认为，小区电梯存在的故障、隐患系在金地格林公司提供物业服务之前出现，金地格林公司委托电梯维保公司对电梯进行了大修，视为其已经履行了基本的物业服务义务，苏宇作为业主应当支付物业费，故法院对其抗辩意见不予采信。关于苏宇抗辩称金地格林公司物业服务不到位，其提交一组照片证明小区的公共信息栏、照明系统、监控系统、消防设施、小区绿地、公共设施损坏、环境秩序混乱。金地格林公司称针对各项设施的损坏，其已采取维修和整改措施，并提交新康家园物业服务中心年度工作总结、《新康家园小区物业项目交接查验评估报告》、2019年部分月度总结公示文件、部分部门工作记录、消防维修通知、报道及维修照片、消防灭火器检查卡、安装铁丝网等一组照片予以证明。法院认为，根据金地格林公司提交的《新康家园小区物业项目交接查验评估报告》，新康家园小区项目自交付使用以来，共用部位破损情况普遍，共有设备设施组部件均已有老化、失效，基于该小区自身存在的问题，金地格林公司已经在积极进行维护和整改，能够确定其已基本履行了物业合同约定的义务，苏宇应当按照约定支付物业费。同时因小区问题较多，整改措施需要经过相当长的周期才能有明显成效，如果业主因此拒绝缴纳物业费，则势必会导致小区物业服务水平与质量持续下降，如此恶性循环不利于物业服务单位乃至整个社会的和谐稳定，亦影响全体业主的根本利益。故对于苏宇的抗辩意见法院不予采信。苏宇在答辩意见中要求的改变公共区域收益分成、建立对接微信群等不属于法院管辖，苏宇可与金地格林公司另行协商解决。综上，金地格林公司要求苏宇支付2018年12月25日至2019年12月31日物业费的主张，本院予以支持。关于利息一项，考虑到苏宇未交纳物业费对物业服务不满所致并非恶意拖欠，故对该项诉求，本院不予支持。一审法院于2021年2月判决如下：一、苏宇于判决生效后十日内支付北京金地格林物业管理有限公司2018年12月25日至2019年12月31日期间的物业费3423.87元；二、驳回北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。金地格林公司为案涉房屋所属新康家园小区的物业服务企业，其与新康家园小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》对全体小区业主具有约束力。因此，苏宇为案涉房屋的所有权人，与金地格林公司之间存在物业服务合同关系，金地格林公司向其提供了物业服务，苏宇应支付相应的物业服务费。现苏宇上诉称金地格林公司在提供物业服务的过程中并未达到双方所约定的三级物业服务标准，出现监控缺失、电梯大修不合格等物业服务问题。但根据新康家园业委会委托的第三方评估监理公司出具的《新康家园小区物业额项目交接查验评估报告》可以看出，案涉小区在金地格林公司入驻之前即存在着诸多物业设施老化、失效等问题。金地格林公司入驻案涉小区之后一直在积极履行维护和整改义务，但需要说明的是基于案涉小区自身存在的问题，其物业维护以及工程改造是需要一个相当长的时间方能推进完成，不可能是一蹴而就的，这个过程需要物业公司与小区业主的相互配合和理解。如果案涉小区业主对物业服务公司所提供的物业服务水平或物业费收费标准存在异议，业主可以通过业主委员会或业主大会表达诉求，与物业服务公司进行积极沟通、协商解决相关问题或另行选聘符合全体业主需求的物业服务公司，而不是以减免甚至拒交物业费方式表达不满，否则长此下去势必会导致小区物业服务水平的下降，不利于小区的维护以及全体业主的利益。综上所述，苏宇上诉所主张的小区物业服务尚存在诸多问题的理由不能成为减少其应交纳物业费的合理抗辩，故对于其该项上诉请求，本院不予支持。关于苏宇上诉要求金地格林公司赔偿其车辆受损维修费用的请求，不属于本案物业服务合同纠纷审理范围，苏宇可另行诉讼解决。综上所述，苏宇的上诉请求依据不足，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由苏宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 琪二〇二一年五月二十五日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄