辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终119号上诉人（原审原告、执行案外人）：邓军，男，1956年11月25日出生，汉族，无业，住盘锦市大洼区。上诉人（原审原告、执行案外人）：翟广永，男，1964年11月27日出生，汉族，农民，住盘锦市大洼县。二上诉人共同委托诉讼代理人：王哲，锦州市凌河区申正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、申请执行人）：胡彬，男，1991年8月25日出生，汉族，农民，住辽宁省大洼县。被上诉人（原审被告、被执行人）：李静，男，1954年3月5日出生，满族，农民，住义县。被上诉人（原审被告、被执行人）：史德生，男，1954年5月22日出生，汉族，无业，住锦州市凌河区。被上诉人（原审被告、被执行人）：马立生，男，1974年2月14日出生，汉族，无业，住盘锦市大洼县。原审第三人：翟宇佳，男，1993年3月24日出生，汉族，无业，住盘锦市大洼县。原审第三人：刘艳霞，女，1964年7月9日出生，汉族，农民，住盘锦市大洼县。原审第三人：周杰，女，1974年8月15日出生，汉族，无业，住盘锦市大洼县。上诉人邓军、翟广永因与被上诉人胡彬、李静、史德生、马立生与原审第三人翟宇佳、刘艳霞、周杰案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省义县人民法院（2019）辽0727民初2241号民事判决。向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。邓军、翟广永上诉请求：一、请求撤销（2019）辽0727民初2241号民事判决。二、依法发回重审或改判支持上诉人原审诉讼请求。三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定上诉人翟广永与马立生、周杰签订的房屋买卖合同有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，又查明认定马立生、周杰将案涉房屋交付翟广永，之后翟广永又将房屋卖给上诉人邓军并将房屋交付邓军，这些事实能够证明翟广永与邓军签订房屋买卖合同有效，也不违反法律规定。二、原审法院查明被上诉人马立生为上诉人翟广永出具收据一张，该收据载明：今收到翟广永购买位于盘锦市大洼县房屋的购房款总计247000元，这张收据内容特别明确，能够充分证实马立生已经收到案涉楼房的房款，这张收据在法律意义上将是具有证据效力的，原审法院又要求上诉人提交转帐凭证或取款凭证，否则无法证实已经支付全部购房款，明显是否定收据的法律效力，也是对上诉人举证额外提出过高的要求，不符合法律规定，没有法律依据。三、原审法院认定“翟广永未能及时办理过户登记手续，自身存在过错”是错误的。2018年8月29日，翟广永与马立生去办理涉案房屋的不动产登记证，翟广永虽然与马立生一起去了不动产登记中心，但是当天只能将涉案房屋手续交付不动产登记中心，几天之后才能去领取不动产登记证，可是在领取该证时，马立生的妻子周杰没有到场，所以涉案房屋又无法更名过户到翟广永名下，之后翟广永多次找马立生、周杰夫妻，马立生一直不接电话，更不用说去办理过户登记了，所以未能及时办理过户登记不是翟广永的过错。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》中，对于因买受人自身原因未办理过户登记理解是交易当事人消极不行使登记权利，本案中，从翟广永同马立生一起去不动产登记中心办理不动产登记能够证明翟广永向马立生提出过办理过户登记请求，不是翟广永消极不行使登记权利，而是在之后因马立生、周杰不配合这一合理客观事由，未办理过户登记，可以认定为非因翟广永自身原因。上诉人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法定的法律规定的四种情形，其权利能够排出执行。胡彬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人李静、史德生、马立生与原审第三人翟宇佳、刘艳霞、周杰经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。邓军、翟广永向一审法院起诉请求：1.停止对盘锦市大洼区书香晟苑小区30号楼1单元803室的房产强制执行，并解除查封；2.确认原告邓军于2018年4月23日与翟广永（第三人翟宇佳代签）签订的房屋买卖合同有效，确认原告翟广永、刘艳霞夫妻于2014年3月2日与马立生、周杰夫妻签订的房屋买卖协议有效；3.判令翟广永、刘艳霞、马立生、周杰协助原告办理盘锦市大洼区书香晟苑小区30号楼1单元803室房屋更名过户手续；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月2日，被告马立生、第三人周杰与原告翟广永、第三人刘艳霞签订房屋买卖协议，约定：马立生、周杰将坐落于盘锦市大洼区书香晟苑30号楼1单元803室的回迁楼房卖给翟广永、刘艳霞，房屋价款24.7万元。同日，被告马立生为原告翟广永出具收据一张，该收据载明：今收到翟广永购买位于盘锦市大洼县的房屋的购房款总计247000元。2018年4月23日，第三人翟宇佳作为原告翟广永的受托人与原告邓军签订房产买卖合同，约定：翟广永将坐落于盘锦市大洼区书香晟苑二期30号楼1单元803室的楼房卖给原告邓军，房屋价款25万元，邓军先付给翟广永15万元，尾款10万元待房产过户后一次性付清。2018年3月23日，第三人翟宇佳为原告邓军出具收据，载明收购房定金1万元；2018年4月23日，翟宇佳为邓军出具收条，载明收购房款14万元；2018年9月4日，翟宇佳为邓军出具收条，载明收购房款10万元。原告翟广永与第三人翟宇佳是父子关系。2018年8月29日，被告马立生、第三人周杰取得了坐落于盘锦市大洼区楼房的不动产登记证，被告马立生、第三人周杰在办理不动产登记证时，原告翟广永也在场，马立生取得不动产登记证后即交给原告翟广永，原告翟广永又将该登记证交给原告邓军。一审法院另查明，本院在执行申请人胡彬与被执行人李静、史德生、马立生合同纠纷一案中，于2018年11月16日作出（2018）辽0727执909号执行裁定，查封了马立生、周杰共有的坐落于盘锦市大洼区的楼房【不动产权证号：辽（2018）大洼区不动产权第0006188号，建筑面积：74.99㎡】。2019年11月14日，原告邓军、翟广永向本院提出书面异议，请求解除对盘锦市大洼区楼房的查封。本院于2019年11月27日作出（2019）辽0727执异54号执行裁定书，驳回邓军、翟广永的异议请求。一审法院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定中的“买受人”应指第一手买受人，第一手买受人如果享有足以排除强制执行的民事权益，则第二手买受人作为第一手买受人的权利义务的继受人，则继受取得相同的民事权益。本案原告翟广永作为第一手买受人，其与被告马立生、第三人周杰签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。原告翟广永与被告马立生、第三人周杰约定的房屋价款是人民币24.7万元，原告翟广永虽然提交了被告马立生为其出具的收房款收据，但此笔款项系大额支付，原告翟广永未能提交转账凭证或自身取款凭证等相关材料，无法证实其已经支付了全部购房款。2018年8月29日，被告马立生已取得诉争房屋的不动产登记证，且当日原告翟广永也随被告马立生一起去了不动产登记中心，原告翟广永已具备办理产权过户登记的条件，但原告翟广永未能及时办理过户登记手续，故原告翟广永对未能办理过户自身存在过错。综上所述，原告翟广永就本案诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告邓军对本案诉争房屋亦不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告邓军、翟广永的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告邓军、翟广永负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人翟广永提交了以下证据：1、盘锦金河谷物有限公司出具的说明，盘锦金河谷物有限公司在2014年2月份向翟广永偿还粮款122880元；2、翟广霞出具的证明，拟证明翟广永向翟广霞借款5万元钱用于买房；3、翟广永的银行卡帐户交易明细，翟广永于2013年3月27号在银行取出过7万元，当时想买房子，这个钱一直家中存放。上述证据拟证明翟广永的购房款的来源。被上诉人胡彬认为上诉人提交的证据不能证明其主张。本院认为，对于上诉人翟广永提交的上述证据，应当结合其他证据综合予以认定。一审判决认定的事实基本属实，本院予以确认。另查明，2018年4月23日，邓军通过手机银行向翟宇佳转账14万元；2018年9月4日，邓军通过手机银行向翟宇佳转账10万元。本院认为，本案争议的焦点为邓军、翟广永对于盘锦市大洼区书香晟苑小区30号楼1单元803室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。执行案外人作为房屋买受人，要求排除强制执行的，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定的条件。本案中，翟广永、刘艳霞与马立生、周杰签订房屋买卖合同在先，翟广永与邓军签订房屋买卖合同在后。所以，本案应当首先查明翟广永是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据上诉人在一审中提交的证据，可以认定，翟广永与马立生、周杰在房屋查封前签订的房屋买卖合同，且该合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。翟广永在房屋被查封前，占有了该房屋，并进行装修、使用。关于翟广永是否已经支付房屋价款的问题，一审中，翟广永提交了收条一份，主张其系用现金支付房屋价款，一审法院认为，翟广永未能提交转账凭证或自身取款凭证等相关材料，无法证实其已经支付了全部购房款。二审中，翟广永提交了盘锦金河谷物有限公司出具的说明和翟广霞出具的证明，以及翟广永的银行卡帐户交易明细，上述证据虽然无法直接证明翟广永将购房款交付马立生，但结合一审中当事提交的翟广永与邓军签订的房屋买卖合同、邓军向翟宇佳的转款记录，能够认定邓军已经向翟广永支付了合同约定的全部价款。综合考虑马立生向翟广永出具的收据及马立生、周杰在办理完房屋所有权证书后直接将证书交付给翟广永的事实，可以认定，翟广永已经向马立生支付了全部房屋转让价款。关于本案是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，2018年8月29日，翟广永与马立生一起去不动产登记中心办理房屋登记。后又同马立生取回不动产登记证书，并将该证书交给邓军。翟广永述称，在取不动产证书时，因马立生的妻子不在现场，所以无法办理过户登记。根据翟广永两次与马立生去不动产登记中心办理房屋登记的事实，能够认定，翟广宇在房屋能够办理不动产过户登记时积极主张过户，但因房屋出卖人不予配合而未办理过户登记，故本案不宜认定未办理过户登记系因买受人自身原因所致。根据上述认定，翟广永对盘锦市大洼区书香晟苑小区30号楼1单元803室房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省义县人民法院（2019）辽0727民初2241号民事判决；二、上诉人翟广永、原审第三人刘艳霞于2014年3月2日与被上诉人马立生、原审被告周杰签订的房屋买卖协议有效；上诉人邓军于2018年4月23日与翟广永（第三人翟宇佳代签）签订的房屋买卖合同有效；三、解除辽宁省义县人民法院（2018）辽0727执909号执行裁定书中对马立生、周杰共有的坐落于盘锦市大洼区房屋【不动产权证号：辽（2018）大洼区不动产权第0006188号，建筑面积：74.99㎡】的查封；四、驳回上诉人邓军、翟广永的其他上诉请求。一审案件受理费5050元，二审案件受理费5050元，公告费500元，由被上诉人马立生负担。本判决为终审判决。审判长 钟 鸣审判员 安剑凌审判员 韩晓武二〇二一年五月十三日法官助理范宇文书记员李丹妮