山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁15民终1011号 上诉人（原审被告）：聊城诚爱医院，住所地：聊城市东昌府区侯营镇张楼村。 法定代表人：贾桂贞，院长。 上诉人（原审被告）：贾桂贞，女，1975年6月28日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈玉普，山东永圣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：聊城北顺文化科技有限公司，住所地：聊城市东昌府区侯营镇张楼村。 法定代表人：周长坤，经理。 委托诉讼代理人：侯纪兴，山东荣法律师事务所律师。 上诉人聊城诚爱医院、贾桂贞因与被上诉人聊城北顺文化科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初9914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人聊城诚爱医院、贾桂贞上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。就原审法院已经认定的事实，上诉人没有异议。但是原审法院在明知双方就案涉楼房因为拆迁存在权益分配纠纷的情况下，却没有查清案涉楼房的纠纷及拆迁情况，上诉人没有交付案涉楼房的原因等事实，就判决上诉人向被上诉人支付案涉楼房租金以及2020年全年的使用费用，属认定事实不清，所做判决在结果意义上是错误的。二、原审判决适用法律错误。上诉人没有交付案涉楼房并非基于双方的租赁合同，而是因为拆迁人一直没有与上诉人签订补偿协议；上诉人即便是交付，也是腾房后交由拆迁人拆除，而不是由被上诉人使用，甚至上诉人都一而再再而三的采取各种手段，促使上诉人腾房，其目的仅仅是为了尽快得到补偿款。在这种情况下，原审法院依据租赁合同的约定及有关法律规定判决上诉人向被上诉人支付租金和使用费属于适用法律错误，也严重违背公平原则。具体如下：2019年4月份案涉楼房所在地就因济郑高铁占地被列入拆迁计划，拆迁也是造成本案争议的最根本原因。被列入拆迁计划后，2019年8月份前后，拆迁人对案涉楼房就经过了测量，2019年10月18日，拆迁人委托做出评估报告。但是当时的评估报告将上诉人花费一千二百多万元进行的装修补偿全部评估给了被上诉人。此后，上诉人便开始以向政府反映等多种方式维护自己的合法权益。2019年11月份，被上诉人向原审法院起诉，形式上是主张租金，实质上是协助拆迁部门促使上诉人搬迁。但是在上诉人的权益没有保障的情况下，上诉人显然不能搬迁。后来，被上诉人在新冠疫情爆发前的2020年1月8日又向上诉人发出解除合同通知；2020年3月，上诉人尚处于疫情严控期间，被上诉人就纠集二三十人闯进上诉人医院，用各种恶毒的语言威胁住院的老人们搬出；3月13日，被上诉人又在上诉人园区发布公告，采取要挟手段要求上诉人以及在上诉人处的老人尽快搬迁；2020年8月份，被上诉人又采取向供电公司注销用电户、强行停电的方式迫使上诉人搬迁；2020年11月初，被上诉人逐一给住院的老人家属打电话，表示只要他们不再住院就给他们5000元钱。此后，有30多位老人到拆迁办领钱后离开了上诉人处。以上事实足以表明，被上诉人自2020年初就一直在给上诉人使用案涉楼房制造障碍，促使上诉人腾房，其目的仅仅是为了尽快得到补偿款。三、没有交付案涉楼房不是上诉人主观意志能够决定的。上诉人为了医院经营投入了一千二百万元资金，搬迁还需要大量资金。因为和被上诉人的拆迁权益纠纷迟迟得不到处理，上诉人无法得到补偿，事实上也没有能力进行搬迁。原审法院判决显然不公平。四、案涉楼房拆迁的过程和进展情况。因为拆迁人一开始将本属于上诉人的拆迁权益评估给了被上诉人，为了维权，上诉人无数次的向有关部门反映情况。前不久，经东昌府区人民政府协调，已经由上诉人自行委托对上诉人的装修补偿进行了评估。并且，区政府已经承诺依据评估报告对上诉人进行补偿。综上，上诉人认为，因为一开始的拆迁行为损害了上诉人的合法权利。不能搬迁不仅仅因为上诉人的能力所限，同时如果案涉楼房拆除，在实物不存在的情况下，也会影响上诉人主张权利。又因为被上诉人为了不正当利益才导致纠纷的发生，上诉人迟迟无法与拆迁人达成补偿协议。因此，原审法院判决上诉人向被上诉人支付租金和使用费显然是错误的。 被上诉人聊城北顺文化科技有限公司辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，被答辩人的上诉请求不能成立，应依法驳回其的上诉请求，维持原判。2、被答辩人长期欠付租金，答辩人解除合同合理合法。2019年8月15日，因被答辩人欠付房屋租金，答辩人被答辩人将起诉至聊城市东昌府区人民法院，后经法院调解作出（2019）鲁1502民初8500号民事调解书。根据调解书内容，被答辩人应于2019年12月31日前付清欠付的租金114万元及代缴的电费158849元，但其一直未按照调解书内容履行，被答辩人已构成严重违约，答辩人要求解除合同合理合法。3、答辩人完全有权要求被答辩人支付拖欠的租金及占用房屋损失。答辩人因被答辩人欠付租金向其送达了解除合同通知书，产生合同解除的效力，被答辩人收到通知书后应结清拖欠的租金并限期搬离，否则应支付房屋占用使用费。根据法律规定，征收应适用先补偿后搬迁的原则，截至一审判决时答辩人未能领取拆迁补偿款，案涉房屋也未灭失，答辩人对案涉房屋仍享有占有、使用、收益的权利，而被答辩人无正当理由在合同解除后继续占用案涉房屋的行为，应赔偿答辩人的相应损失。答辩人应获得的拆迁补偿款高达1.5亿余元，但因被答辩人长期恶意占用房屋的行为导致答辩人迟迟未能领取补偿款及拆迁奖励，使答辩人损失严重，答辩人在此保留对被答辩入主张其他损失的权利。4、被答辩人称因政府拆迁行为损害其合法权益、没有能力搬迁等理由，与本案无关，不应在本案中进行审理。事实上，拆迁部门多次告知被答辩人如对拆迁行为及拆迁权益存在争议，应尽快通过法律程序解决，但被答辩人不予理会，持续采用蛊惑住院老人的行为抗拒拆迁，完全因自身原因造成如今的不利局面。但不能因此而剥夺答辩人主张租金及占用房屋损失的权利，因此被答辩人因上述理由主张拒付租金及占用房屋损失，完全没有事实和法律依据，与本案无关联。综上所述，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。 聊城北顺文化科技有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》已于2020年1月6日解除；2、判令被告立即返还原告位于东昌府区张楼村聊城××号××号楼房；3、依法判令被告支付原告自2020年1月1日起至合同解除之日的租金53333元及滞纳金；4、依法判令被告向原告支付案涉租赁房屋的实际占用损失费；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉求第一项为：确认原、被告签订的租赁合同于2020年1月8日解除；第三项为：被告支付2019年11月16日起至2020年1月8日期间的租金173333元及滞纳金（以173333元为基数自2020年1月9日起按日千分之五支付至实际付清日）；第四项为：按租金标准10万元／月，支付自2020年1月9日起至实际返还租赁房屋之日止占用期间的损失。 一审法院认定的事实：案外人倪付庆与被告贾桂贞系夫妻。2015年7月8日，原告作为甲方、倪付庆作为乙方，就原告位于聊城市东昌府区侯营镇张楼村聊城××号××号楼房签订《租赁合同》（以下均简称合同）。原、被告就涉案楼房向本院提交了均加盖有双方公章，但租赁期限不同的合同各一份。两份合同均约定被告所租场地用于经营，经营范围为疗养办公。原告持有的租赁合同，载明租赁期限为三年，自2015年8月1日至2018年7月31日，被告持有的租赁合同载明的租赁期限为五年，自2015年8月1日至2020年7月31日。关于房屋租金及交纳办法，均约定采用合同约定租金的方法，第一年年租金为750000元，第二年年租金为1100000元，第三年年租金为1200000元。被告持有的五年期租赁合同在上述基础上又约定，从第四年起在上一年度基础上每年递增3%。两份合同第三条第三项均约定，从第二年起租金按半年支付一次，需提前30天交付下期租金，乙方必须按照约定按时向甲方缴纳租金，如无故拖欠甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始乙方应向甲方每天按实际欠费的千分之五缴纳滞纳金，合同继续履行，逾期超过15天，乙方仍未交纳租金的，甲方有权解除合同并收回场地，乙方仍应向甲方每天按实际欠费的千分之五缴纳滞纳金至所欠租金交齐为止。合同同时就其他权利义务进行了约定。合同签订后，双方各自履行了自己的义务。 被告诚爱医院成立于2017年4月24日，系个人独资企业，贾桂贞为投资人，该院以上述合同中的租赁房屋作为经营场所，未与原告重新签订租赁合同，被告按上述合同约定履行租金交付义务，原告未提出异议。2019年9月24日，原告以被告未按时交纳租金，截至2019年11月15日共欠付其租金1140000元及代交的电费为由，诉来本院，审理中双方达成和解协议，确定两被告于2019年12月31日前偿还所欠租金。后因被告仍未按约定履行支付租金的义务，原告于2020年1月8日向二被告送达《通知书》，主要载明，2018年7月31日合同到期后，双方未签订书面租赁合同，被告仍继续使用房屋，并欠付租金，在原告通过诉讼确定其履行交付义务后，仍未交纳，因此，下发此通知：“一、我公司解除与贵方的租赁合同关系，贵方收到本通知之日为合同解除日；二、限贵方自收到本通知之日起七日内搬离租赁场地，逾期我方将自行清理，我方保留因此而产生的费用追诉权。”原告于2020年1月8日将上述通知拍摄成照片，以微信聊天方式发达给贾桂贞。被告于当日收到上述通知书。2020年3月13日，原告向被告所在的园区内住户发布公告，告知的主要内容为，根据郑济高铁征迁指挥部通知，涉案园区在征迁范围，要求在4月中旬拆迁完毕，因被告所租赁房屋长期拖欠租金，已解除与被告的租赁合同，要求其于2020年1月14日前搬离，为了不影响高铁项目建设，请园区内住户务必于2020年3月20日前搬离，否则将采取有力措施强制搬迁，造成的一切后果和损失由住户自行承担，逾期未搬迁造成的损失由住户承担。后原告采取停电、强制部分住户搬离等措施，督促被告腾空房屋，被告因故仍未搬离，截至2020年12月30日被告贾桂贞自认尚未向原告交付房屋，亦未向原告交纳2019年12月16日后的租金。 第二次庭审中，被告贾桂贞以案涉合同系倪付庆与原告签订，不是其签订的租赁合同，不应向原告履行交纳租金义务为由进行抗辩。 审理过程中，原告向本院申请诉讼保全，本院予以准许并执行，原告为此支出诉讼保全费5000元。 一审法院认为，原告与案外人倪付庆于2015年7月8日签订的两份《租赁合同》，不违背《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，均合法有效。关于双方应按哪一份合同履行的问题，两份合同系同一天签订，原告并未提供证据证明被告持有的租赁合同存在虚假和不可能履行，同时结合2018年7月31日后被告实际占有使用租赁房屋而原告未提出异议的事实，应认定原告同意按被告持有的《租赁合同》履行，合同到期日为2020年7月31日。关于原、被告之间就案涉房屋是否形成租赁关系的问题。案涉租赁合同虽系原告与倪付庆签订，但被告实际占有使用案涉租赁房屋，并按上述合同约定向原告履行交付租金义务，期间双方均未提出异议，应认定原、被告之间就案涉房屋建立了租赁合同关系，且均同意按上述租赁合同履行。被告辩称其与原告不存在租赁关系的主张，与事实不符，该辩称主张不成立。本院确定原、被告之间就案涉房屋的租赁关系受被告持有的租赁合同约束，双方就案涉租金的交纳及违约责任等权利义务均应遵照该合同履行。关于原告主张的双方之间的租赁合同于2020年1月8日解除是否成立。被告自2019年起即欠付原告租金，原告起诉后，被告在承诺的期限内仍未履行交付租金义务，被告于2020年1月8日接到了原告向其发出的解除合同通知后，虽辩称不同意解除合同，但未依法向原告行使确认解除行为的效力，故原告主张租赁合同自解除合同通知到达被告时解除的主张成立。合同解除后，原告要求被告交还租赁的涉案房屋的请求，并无不当。关于原告主张的租期内的租金金额及滞纳金。合同解除前，被告应按合同约定履行交付租金义务，庭审中被告提交五年期租赁合同后，原告未请求增加租金，是对自己权利的处分，其按120万元/年租金标准主张支付自2019年11月16日至2020年1月8日租赁期间的租赁费173333元，并无不当。原告在未提交证据证明其因被告逾期交纳租金给其造成损失的情况下，要求按双方约定的实际欠费的日千分之五计算滞纳金，显属过高，经本院释明后，被告要求予以调整，本院予以准许，并确定以未交纳的租金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算。关于合同解除后，被告应否按合同约定租金标准支付实际占用房屋费用的问题。原告向被告送达解除租赁合同通知后，被告在限定的期限内，即未依法提出异议，亦未向原告交还案涉房屋，且在明知不能继续使用案涉房屋的情况下仍占有使用，故原告要求被告参照合同约定的120万元/年租金标准支付合同解除后实际占用涉案房屋的费用，并无不当。被告以案涉房屋拆迁补偿款评给了原告，且其尚未得到装修损失的合理补偿，故不应交付案涉房屋和交纳租金的主张，无法律依据，此抗辩理由，本院不予采纳。被告辩称原告对其住户采取了强制搬离的不合法方式给其造成损失，并已对案涉房屋采取停电、销户等措施，故其不应向原告支付租金，因该抗辩主张的行为发生在双方合同解除后，其继续占用租赁房屋无法律依据，故该辩称主张，本院不予采纳。关于贾桂贞应否承担责任的问题。《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”本案中，诚爱医院为独资企业，贾桂贞未提交证据证明，诚爱医院的财产足以清偿债务，原告要求投资人贾桂贞共同承担责任的请求，不违背法律规定，本院予以准许。 综上所述，原告请求确认解除与被告之间的租赁合同的时间、返还房屋、支付租赁费及占用房屋损失的主张，本院予以支持。原告主张的滞纳金过高，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、原告聊城北顺文化科技有限公司与被告聊城诚爱医院之间的租赁合同关系于2020年1月8日解除；二、被告聊城诚爱医院于本判决生效之日起10日内交付原告聊城北顺文化科技有限公司位于东昌府区张楼村聊城××号××号楼房；三、被告聊城诚爱医院、贾桂贞于本判决生效之日起10日内支付原告聊城北顺文化科技有限公司自2019年11月16日起至2020年1月8日的租金173333元及滞纳金（以173333元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍，自2020年1月8日起计算至实际付清日止）；四、被告聊城诚爱医院、贾桂贞于本判决生效之日起10日内按120万元／年租金标准赔偿原告聊城北顺文化科技有限公司实际占用涉案房屋的费用：2020年1月8日至2020年12月31日为1180000元，2021年1月1日后计算至被告实际交付原告案涉房屋之日止；五、驳回原告聊城北顺文化科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16980元，减半收取8490元，诉讼保全费5000元，由被告聊城诚爱医院、贾桂贞负担。 本院二审期间，上诉人聊城诚爱医院、贾桂贞提交证据一、2019年10月18日，聊城正信资产评估有限公司为被上诉人聊城北顺文化科技有限公司制作的征收评估明细表—医院装修。该证据是上诉人在得知自己的财产被评估到被上诉人名下之后，找到侯营镇张镇长通过微信信息获取的。从证据内容看，名称中包括“医院装修”，评估内容中也能看出来有很多医用设施，结合本案上诉人开始租赁时，案涉建筑仅仅存在框架，证明本案纠纷源于对案涉建筑装修的征收，被上诉人未经上诉人知晓，就配合征收部门将本属于上诉人的资产评估到自己名下；证明被上诉人一审起诉时，案涉建筑已经处于拆迁过程中，被上诉人索要租金已经没有根据。证据二、2020年12月5日，经上诉人与区政府巴海峰区长、聊城市信访局谭局长、侯营镇杨镇长沟通后，委托北京中勤永励资产评估有限责任公司制作的评估报告，证明上诉人的实际装修和经营损失分别为911.25万元、449.44万元，因为损失巨大，在得不到征收补偿的情况下，上诉人也没有能力进行搬迁。证据三、2018年12月份及2020年全年，上诉人制作的向民政部门报送的医院入住老人人数明细，证明上诉人截止到2018年12月份的经营业绩；因为拆迁以及被上诉人的干涉，导致上诉人医院入住老人人数急剧下降。 本院审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为：上诉人聊城诚爱医院、贾桂贞与被上诉人聊城北顺文化科技有限公司之间存在房屋租赁合同关系。双方均应按照合同履行义务。上诉人欠付租金，在经法院调解出具调解书后仍未履行义务，被上诉人据此解除与上诉人的房屋租赁合同并无不当。上诉人在合同解除后继续占用被上诉人的房屋，应当支付占用费。一审法院对于房屋租赁合同的处理符合法律规定和双方合同的约定。 关于涉案房屋的拆迁，上诉人在没有和拆迁人达成拆迁协议的情况下，选择占用房屋、拒不搬迁，是上诉人为维护自身权益选择的方式。上诉人的这种选择，客观上造成了租赁、占用房屋的时间延长，租赁费和占用费增加，损失不断扩大。但被上诉人不是拆迁人，没有义务替上诉人承担拆迁造成的损失，也没有义务免除上诉人的租赁费和占用费。上诉人因拆迁造成的损失，应当与拆迁人协商解决。上诉人以拆迁为由，拒付租赁费和占用费，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人聊城诚爱医院、贾桂贞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17400元，由上诉人聊城诚爱医院、贾桂贞承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 进 审 判 员  石 鑫 审 判 员  孙久强 二〇二一年五月二十日 法官助理  崔欣欣 书 记 员  郑银银