重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0111民初2282号原告：重庆青原物业管理有限公司，住所地重庆市江北区五红路9号30-15，统一社会信用代码915001050598621312。法定代表人：田原，总经理。委托诉讼代理人：王正福（系公司员工），男。被告：陈军，男，1982年1月1日年出生，汉族，住重庆市大足区。被告：何春燕，女，1981年9月9日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆青原物业管理有限公司（以下简称青原物业公司）诉被告陈军、何春燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案受理后，依法由本院审判员吴振亚适用简易程序（小额诉讼）于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告青原物业公司的特别授权委托诉讼代理人王正福，被告陈军、何春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青原物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付所欠物管费6117.12元，违约金2481.96元，合计8599.08元；二、本案诉讼费被告承担。事实和理由：被告为重庆市大足区XX镇XXX村十组88号XXXX3幢13-2号房（建筑面积84.96㎡）的业主，2013年1月1日原告与被告小区开发单位（重庆渝永建设集团房地产开发有限公司）签订《前期物业服务合同》。原告根据《前期物业服务合同》约定内容为被告小区服务至今。可被告并未按《前期物业服务合同》约定交纳物管费，从2013年1月至2018年12月共欠原告72个月的物管费6117.12元；物业服务合同约定违约金从逾期之日起每天按3‰计算，本次原告主张违约金以被告每月欠费金额为基数，从逾期的次月1日起至2021年4月30日止，按每日0.021%计算违约金为2481.96元。以上费用共计8599.08元。原告进行了多次催收，被告均拒绝支付。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告何春燕辩称：拖欠月份2013.1-2018.12属实，房屋建筑面积是84.96平方米，标准1元1个平方属实的。我们不缴纳物管费是因为我们在2011年入住的时候，我们的墙体全部返潮，我们当时一直和物管联系，要求与开发商联系，作为业主，我居住在小区，物业应当履行职责。还有2017年11月14日我们家被盗，当时我们要求物管举证，我们也报警了的，当时监控是全部看不清楚，而且物管人员还嘲笑我们，当时我们很生气，本来我们是要缴纳物管费的，当时我们被盗，物管根本不管，作为物业应当是帮助我们业主举证。我的母亲在2015年的时候被电梯关了，导致我母亲一直走楼梯，当时找了物业的人员来救援，物业没有带任何工具，还是我自己的舅舅救援的，我的母亲一直不敢乘坐电梯，物业一直没有关心过，没有尽到义务。我们小区3幢2楼是商业性质，商业是茶楼和住宿，茶楼直接开了门，外面的人可以进入小区自由，我们多次给物业反馈，物管没有做出任何回复，甚至开的门有一个安全通道，消防也过不到，通过我们小区的消防通道过，也没有告知我们业主。而且作为物业应当管理什么，都没有做到位，小区的绿化和公共设施全部都没有做到位，小区的娱乐设施、健身器材都是坏的，物管没有维修。我们3幢的电梯一直存在一个问题，电梯关不起门，而且我们入住已经达到了80%，但是电梯的包装一直没有拆除，多次给物业反映，物业均没有管，而且外面的人员可以随时进入小区。在疫情期间，外来人员进入小区都是没有进行登记的。我们要求物业整改：电梯的监控不清晰，应当是对监控进行整改，我们如果只缴纳物业费，但是得不到相应的服务，是没有人愿意缴纳的，物业根本没有做到自己应尽的义务，我们是弱势群体，只有用不缴纳物业费的方式，物业只管不理，而且现在国家有规定，公共场所的用电用水费用应当是取消的，我们小区还没有取消，而且对于这些费用物管应当进行公示，对大家来说要清楚款项的去处。我们是应当缴纳物管费，但是我们不交有原因，而且物管也从来没有问过我们。而且我们房屋被盗让我们很生气，第一次被盗是我的首饰和电脑，第二次我小孩的车辆停在楼下被盗，是在XX政府都有记录的，小区还有其他车辆被盗的情况。被告陈军辩称：同意何春燕的意见，没有补充。本院经审理认定事实如下：2013年1月1日，原告青原物业公司（乙方、物业管理企业）与案外人重庆渝永建设集团房地产开发建设公司（甲方、建设方）签订《前期物业服务合同》，合同约定原告青原物业公司对位于重庆市大足区XX镇XXXX小区提供物业管理服务；服务期限为本合同期至业主委员会成立后，选定合法的物业服务企业时，本合同自动终止，本合同双方签订后生效；收费标准为：包干制，花园洋房按1.2元/月·平方米，高层住宅按标准1元/月·平方米，别墅物业按1.5元/月·平方米。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之叁的标准向乙方支付违约金。本合同的效力及于本物业管理区域全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均可监督本合同的实施。本合同自甲、乙双方签章起生效。甲方签章：重庆渝永建设集团房地产开发有限公司盖章2013年元月1日乙方签章：重庆青原物业管理有限公司2013年元月1日。合同签订后，原告青原物业公司按照合同约定在重庆市大足区XX镇XXXX小区提供物业服务至今。另查明，被告陈军、何春燕系夫妻关系，二被告系重庆市大足区XX镇XXX村十组88号XXXX3幢1-13-2号房（房屋面积84.96㎡,房屋用途：成套住宅）的业主，二被告自2013年1月至2018年12月期间的物业服务费未向原告青原物业公司交纳，欠交时间为72个月。现原告青原物业公司向被告陈军、何春燕催收未果，起诉来院，要求判如所请。上述事实，有原告青原物业公司、二被告庭审陈述、前期物业服务合同、不动产查询证明、业主欠费明细表、日常工作照片、原告青原物业公司向二被告催费记录等证据载卷为凭，经审查，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。故本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，应受法律保护。原告青原物业公司与案外人重庆渝永建设集团房地产开发建设公司签订了《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效。案外人重庆渝永建设集团房地产开发建设公司作为XXXX小区的建设单位，其与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，原告青原物业公司已按照合同约定履行了提供物业服务的义务，被告也应当按照合同约定交纳物业管理费。被告陈军、何春燕所有的位于重庆市大足区XX镇XXX村十组88号XXXX3幢1-13-2号房（房屋面积84.96㎡），根据合同约定的收费标准，二被告应向原告缴纳物业管理费共计为6117.12元（1元/㎡/月×84.96㎡×72个月=6117.12元）。故被告陈军、何春燕应向原告青原物业公司支付拖欠的物业管理费金额为6117.12元。关于原告青原物业公司要求被告陈军、何春燕支付违约金的诉讼请求。本院认为，因被告陈军、何春燕未履行缴纳物业管理费的义务，按照合同约定应承担相应的违约责任。按照《前期物业服务合同》的约定，被告陈军、何春燕应从逾期之日起按每天千分之三向原告青原物业公司缴纳违约金。原告青原物业公司主动调整违约金，诉请被告陈军、何春燕以欠缴物业服务费金额为基数按每日0.021%支付违约金共计2481.96元，不违反物业管理合同约定以及法律规定，故对原告青原物业公司要求被告陈军、何春燕支付违约金2481.96元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：被告陈军、何春燕于本判决生效后十日内向原告重庆青原物业管理有限公司支付拖欠的的物业服务费6117.12元、违约金2481.96元，合计8599.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计25元，由被告陈军、何春燕负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴振亚二〇二一年五月二十六日法官助理 经 露书 记 员 旷晓婷