山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4220号 上诉人（原审原告）：青岛安恒泰建设工程有限公司，住所地：山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：何玉祥，总经理。 委托诉讼代理人：王玺森，山东金口律师事务所律师。 委托诉讼代理人：燕彬，山东金口律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杜继磊，男，1984年12月6日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：秦美丽，女，1983年2月2日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：秦金明，男，1989年12月4日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：秦金亮，男，1990年10月10日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 四被上诉人委托诉讼代理人：王玉家，青岛西海岸周正法律服务所法律工作者。 上诉人青岛安恒泰建设工程有限公司（以下简称安恒泰公司）因与被上诉人杜继磊、秦美丽、秦金明、秦金亮房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初17742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安恒泰公司上诉请求：一、请求依法撤销青岛市黄岛区人民法院作出的（2020）鲁0211民初17742号民事判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定涉案房屋租期为15年，无任何法律及事实依据。2019年11月9日，上诉人与四被上诉人就其承租上诉人位于青岛市黄岛区南营社区商业楼xx号网点房签订《房屋租赁合同》，合同第二条第一款明确表述为“租赁时间3年，租赁期自2018年5月20日至2021年5月19日止”，因此，一审法院认定被上诉人租赁上诉人的房屋租期为15年无任何法律及事实依据。二、一审法院认定被上诉人的违约行为不足以导致合同根本性无法履行从而驳回上诉人起诉，系认定事实不清，适用法律错误。《房屋租赁合同》第三条第五款、第七条第五款、第八条第二款均明确约定“被上诉人须按照合同约定时间向上诉人缴纳房屋租金，逾期30天，上诉人有权终止或解除合同，收回房屋，且已交付租赁费及押金不予退还”。上诉人认为合同双方就合同条款已达成共识，双方均应当遵守合同约定，依照《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，被上诉人未能如约向上诉人支付租金且违约行为已符合双方约定的解除合同的条件，上诉人有权主张解除合同。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决失当，严重损害上诉人的合法权益，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或查清事实后依法改判。 四被上诉人答辩称：我方不同意解除合同，我方认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 安恒泰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除安恒泰公司与杜继磊、秦美丽、秦金明、秦金亮签订的《房屋租赁合同》；2.判令杜继磊、秦美丽、秦金明、秦金亮腾退黄岛区薛家岛街道办事处天目山路南营社区商业楼xx号网点房；3.本案诉讼费由杜继磊、秦美丽、秦金明、秦金亮承担。 一审法院认定事实：1.2019年11月9日，安恒泰公司（甲方出租方）与杜继磊、秦美丽、秦金明、秦金亮（乙方承租方）签订房屋租赁合同，约定：第一条租赁物基本情况租赁物：青岛市黄岛区南营社区商业楼xx号网点。第二条租赁期限、用途（1）租赁时间3年，租赁期限自2018年5月20日至2021年5月19日止，甲方于本合同签订日之前已将房屋交付乙方，双方无需再办理交接手续。第三条租金、押金、管理费交纳期及条件（1）乙方已经向甲方交清2019年5月19日之前的租金。乙方已经向甲方交押金90，000元。（2）租金按年交纳，3年年度租金均为3.30元/天/平方米，面积为442.83平方米，年租金总额533，388.74元。押金为90，000元，管理费为2.8元/月/平方米。租金、管理费、押金应交付账户为：张争良，xxxx，招商银行青岛分行开发区支行，如若变动甲方以书面告知。（3）合同到期续租，租金、管理费每三年递增5%（即2021年度房屋租金、管理费为2018年度房屋租金、管理费的1.05倍；2024年房屋租金、管理费为2021年度的1.05倍；以此类推）（本合同终止于2033年5月18日）（5）乙方须于每年的4月1日前交清当年租金（即采取先交房租后使用的原则），逾期30日，视为乙方违反本合同约定、放弃该网点房承租权，甲方有权收回房屋且不退回房屋租赁押金，且乙方向甲方支付本合同约定违约金。第七条合同的终止与解除（5）乙方未在合同约定的时间内交清租金，视为乙方违约，如超过30日未交清合同约定的租金、管理费，乙方已支付的押金不予退还，租赁物由甲方予以收回。第八条违约条款（1）合同期内任何一方不得无故终止或解除合同，单方无故终止或解除合同，应当承担50万元违约金，已支付租赁费、押金及管理费不予退还。（2）乙方必须按合同约定时间向甲方支付租金，逾期未交，每迟交一日应向甲方支付迟交额5%的违约金。逾期30日，甲方有权终止或解除合同，收回房屋，并由乙方按第八条第一款规定承担违约金，且已交付租赁费及押金不予退还。2.在合同签订之前，原告已经将涉案房屋交付给了被告，被告向原告交纳了押金90，000元。秦美丽于2020年5月25日、2020年8月23日通过银行转账向原告支付租金100，000元，原告在庭审中认可收到了该款。3.2020年5月8日，原告通过邮政快递向被告发送房屋租金催收函，称：时至今日，你方仍未交纳2020年度房屋租金及管理费特致函如下：一、鉴于疫情影响，在考虑你方利益的情况下，即使我司经营同遇困难的情况下也对你方迟交有所理解，但也应该有期限，特此，我方请你方于2020年5月15日12时前按合同约定向我方足额缴纳拖欠的租赁费及管理费。二、若你方未按本催收函指定时日交纳欠款，我司将依约解除合同，收回房屋，同时通过法律途径追究你方的违约责任。另：我司现就免租、降租事宜告知你方如下：受疫情影响，我司本着服务于业主、让利于业主的经营理念，已多次向南营社区居委会、薛家岛办事处及相关单位发函减免租金、降低租金申请，若南营社区居委会及相关单位回复减免、降低租金，我司将按同等时间给你方免除租金、按比例降低租金。被告称并未收到上述催收函，且原告没有告诉被告在2020年5月15日之前不交齐租金的话就收房子并且押金不退。4.庭审中，杜继磊、秦美丽提交《转让协议》一份，用以证明被告系从案外人刘成帅处租赁的涉案房屋。该协议系刘成帅（甲方）与杜继磊（乙方）于2019年11月8日签订，约定，甲方于2019年11月8日前将位于青岛市黄岛区南营社区商业楼xx号网点转让给乙方使用。产权方与甲方签订了租赁合同，租期为2018年5月20日至2033年5月18日。原告质证称对该证据的真实性无法确认，与原告无关，不予质证。 一审法院认为，房屋租赁合同属于长期性合同。安恒泰公司与杜继磊、秦美丽、秦金明、秦金亮签订的南营社区商业楼xx号网点房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，且已实际履行，原被告双方均应按合同约定履行各自义务。现原告向一审法院起诉以被告逾期交纳房租为由，主张解除原被告之间签订的两份租赁合同，从一审法院查证的事实看杜继磊、秦美丽、秦金明、秦金亮租赁安恒泰公司的房屋租期为15年用于餐饮经营，被告已经交纳了部分租金。因疫情发展变化，对宾馆、商场、餐饮等行业的波动较大，虽被告未交纳2020年度的剩余房租，但该行为不足以导致合同根本性无法履行，故原告以被告逾期交纳房屋租金为由主张解除租赁合同一审法院不予支持。秦金明、秦金亮经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对自己诉讼权利的放弃，应承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回原告青岛安恒泰建设工程有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告负担。 二审期间，本院于2021年4月23日通知四被上诉人于2021年4月29日前付清所欠安恒泰公司的租金，但四被上诉人未在本院限定的期限交清租金。 本院二审查明的事实与原审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人与四被上诉人的租赁合同是否应当解除。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件的指导意见，在涉疫情民事案件审理过程中，应当根据案件实际情况，准确适用法律，平衡各方利益，保护当事人合法权益，服务经济社会发展，实现法律效果与社会效果的统一。对于承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。 本案双方签订的《房屋租赁合同》第三条第五款、第七条第五款、第八条第二款明确约定“四被上诉人须按照合同约定时间向上诉人缴纳房屋租金，逾期30天，上诉人有权终止或解除合同，收回房屋，且已交付租赁费及押金不予退还”。合同约定每年的4月1日之前交清当年的租金，但四被上诉人在2020年5月15日仍未交清当年租金。四被上诉人存在逾期支付租金的违约事实。在二审审理过程中，为实现四被上诉人继续履行合同的诉求，本院于2021年4月23日通知四被上诉人于2021年4月29日前付清所欠安恒泰公司的租金，但四被上诉人仍未在本院限定的期限交清租金。四被上诉人长期逾期缴纳租金的行为构成违约。上诉人于2020年5月8日通过EMS向被上诉人发出逾期缴纳租金解除合同的通知函，要求被上诉人在2020年5月15日之前缴纳租金，上诉人在一审中也提交了送达回执，应认定四被上诉人已经收到该函，而四被上诉人未按上诉人的通知缴纳所欠租金。一审判决继续履行合同不当，本院予以改判。依据合同法以及民法典的相关规定，涉案租赁合同自通知函载明的期限届满时解除，即自2020年5月15日起本案所涉《房屋租赁合同》解除。 综上所述，安恒泰公司的上诉请求成立，应予支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初17742号民事判决； 二、解除青岛安恒泰建设工程有限公司与杜继磊、秦美丽、秦金明、秦金亮签订的《房屋租赁合同》； 三、杜继磊、秦美丽、秦金明、秦金亮于本判决生效之日起30日内腾退黄岛区薛家岛街道办事处天目山路南营社区商业楼xx号网点房。 一、二审案件受理费共计200元，由被上诉人杜继磊、秦美丽、秦金明、秦金亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二一年五月二十九日 书记员  王若怡 书记员  王珩霖