北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4158号上诉人（原审被告）：北京中关村大街运营管理股份有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路9号鑫泰大厦A515。法定代表人：林屹，董事长。委托诉讼代理人：张雪飞，男，该公司员工。委托诉讼代理人：周家宝，上海沪师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张天誉，男，1987年8月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王海英，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘俊杰，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人北京中关村大街运营管理股份有限公司（以下简称中关村公司）因与被上诉人张天誉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2020)京0108民初39044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任公开开庭审理了本案。上诉人中关村公司的委托诉讼代理人周家宝，被上诉人张天誉的委托诉讼代理人王海英、潘俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中关村公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张天誉的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由张天誉承担。其上诉理由主要是：1.案涉房屋无法供中关村公司经营使用，《房屋租赁合同》的合同目的无法实现。案涉合同签订后，中关村公司发现案涉房屋已经被案外公司登记为公司住所，其经营业态为电子业态类，致使中关村公司承租后，无法再将涉案房屋转租给次承租人经营，中关村公司的合同目的已经无法实现。2.一审法院认定经营业态非张天誉所能确定，属实事实认定错误。张天誉作为房屋的所有权人、出租人，办理工商登记需张天誉提供相应文件进行配合，其理应知晓工商记载事项。3.根据合同第6.1、6.4条的约定，张天誉应当向中关村公司出具企业法人营业执照、房屋产权证明等材料，但张天誉一直未予提供，故张天誉亦存在违约行为，不能减轻其违约责任。4.一审法院未采纳中关村公司关于张天誉未提供发票的抗辩意见，属事实认定及法律适用错误。5.疫情期间，大厦长期关停，一审法院未充分考虑中关村公司的实际损失，租赁减免幅度过低。张天誉答辩称，同意一审判决，不同意中关村公司的上诉意见。双方《房屋租赁合同》2016年就已经签订了，中关村公司亦支付了前五期租金，说明房屋已经交付并正常使用。张天誉向一审法院起诉请求：1.请求法院判决中关村公司支付第六、七、八期房租，共计208697.88元，并以同期银行同业拆借利率支付利息至实际履行之日止；2.请求法院判决中关村公司赔偿律师费12521元；3.请求法院判决由中关村公司承担全部诉讼费。一审法院认定事实：张天誉（甲方）与中关村公司（乙方）于2016年11月15日签订房屋租赁合同（以下简称合同），约定如下：1.甲方将位于北京市海淀区中关村大街18号中关村科贸中心一层1A11房屋（以下简称涉案房屋，面积55.62平方米）出租给乙方；2.租赁期限：自2016年11月15日至2026年11月14日；3.租金标准以及支付时间：……2019年5月10日前支付第六期2019年5月15日至2019年11月14日的租金69565.96元；2019年11月10日前支付第七期2019年11月15日至2020年5月14日的租金69565.96元；2020年5月10日前支付第八期2020年5月15日至2020年11月14日的租金69565.96元……。合同签订后，张天誉依约将涉案房屋交付中关村公司。中关村公司至今未支付上述三期租金。中关村公司表示不同意给付上述租金且以疫情防控措施为由要求减免部分期间的房租。双方均认可日租金标准为380元。对此，张天誉表示中关村公司并不是因为疫情未能出租涉案房屋。一审庭审中，张天誉主张利息损失计算方式：1.以69565.96元为基数，自2019年5月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至实际付清之日止；2.以69565.96元为基数，自2019年11月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至实际付清之日止；3.以69565.96元为基数，自2020年5月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至实际付清之日止。一审庭审中，中关村公司主张涉案房屋的经营范围锁定为电子业态，导致其无法将涉案房屋用作其他业态经营，合同目的无法实现。一审庭审中，张天誉主张律师费，双方就律师费的负担并未进行约定。一审法院认为，张天誉与中关村公司签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效，双方均应按合同约定履行各自义务。张天誉已经依约完成了交付房屋义务，中关村公司理应依约支付租金。中关村公司以疫情防控措施为由要求减免部分期间的房租，该院考虑到因疫情对中关村公司的经营确实存在影响，如果要求中关村公司按照原租赁合同支付租金确实对其明显不公平，同时也考虑到张天誉因新冠肺炎疫情确实也面临着租金收益损失，故平衡双方利益考量，根据公平原则，该院对疫情期间的租金酌情减免。关于中关村公司提出“涉案房屋的经营范围锁定为电子业态，导致其无法将涉案房屋用作其他业态经营，合同目的无法实现”的抗辩理由，该院认为，经营业态并非张天誉所能确定，中关村公司以经营业态导致其合同目的无法实现为由拒付租金，无法律依据，该院不予采纳。关于中关村公司提出“张天誉未能开具发票导致其无法支付房租”的抗辩理由，无法律依据，该院不予采纳。至于张天誉主张的利息损失，考虑到中关村公司第六期、第七期租金的应给付时间均在疫情发生之前，故该部分利息损失，应予支持。至于第八期租金的利息损失，该院认为，考虑到中关村公司的经营确实在一定程度上受疫情影响，中关村公司无需承担支付利息损失的违约责任，故张天誉主张的第八期利息损失，该院不予支持。至于张天誉主张的律师费，无事实依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、中关村公司于判决生效后十五日内向张天誉支付二〇一九年五月十五日至二〇二〇年十一月十四日的租金188557元；二、中关村公司于判决生效后十五日内向张天誉支付利息损失（以69565.96元为基数，自二〇一九年五月十一日起按中国人民银行同期贷款利率计算至二〇一九年八月十九日以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率自二〇一九年八月二十日计算至实际清偿之日；以69565.96元为基数，自二〇一九年十一月十一日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至实际清偿之日）；三、驳回张天誉的其他诉讼请求。本院二审期间，张天誉提交微信聊天记录，用于证明其已向中关村公司出具了第六期租金的发票。中关村公司对该证据的真实性表示无法确认，且认为不属于二审新证据，并称即使该证据真实，也只能证明张天誉开具了第六期租金发票，第七期、第八期租金发票仍没有向中关村公司提交。本院对该证据的审查认证意见于下文一并评述。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，一审法院认定张天誉与中关村公司签订的案涉房屋租赁合同有效正确，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自义务。中关村公司作为承租人，负有依约支付租金的主要合同义务。现中关村公司提出涉案房屋无法办理符合其用途的营业执照、张天誉未提交产权证明、未提前开具发票等上诉意见，以对抗其支付租金的义务履行，故本案二审中的争议焦点在于中关村公司是否享有履行抗辩权，中关村公司应当就其享有履行抗辩权所依据的相关事实承担举证责任。关于特定业态的营业执照办理问题。中关村公司上诉主张因科贸公司注册地址未从涉案房屋一层迁出，故一层房屋均无法办理非电子业态的营业执照，故涉案房屋无法使用。首先，中关村公司未提供证据证明科贸公司的注册地址未从涉案房屋一层整体迁出，会影响以张天誉房屋为地址的营业执照的办理及经营业态的确定；其次，《房屋租赁合同》中关于房屋的用途约定为限定承租方在其营业执照所规定的范围内经营之用，合同中并未对于具体的经营业态作出约定，在中关村公司并未提供证据证明双方对于经营业态达成过其他合意的情况下，无法认定涉案房屋的经营业态属于中关村公司在《房屋租赁合同》项下的主要合同目的。因此，中关村公司所持科贸公司住所地未自涉案房屋一层迁出，涉案房屋即不具备约定交付条件的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信。关于张天誉提供房屋产权证明的问题。《房屋租赁合同》第6.1条约定合同签订时张天誉向中关村公司提交房屋产权证明。中关村公司虽主张张天誉在签订合同后一直未向其提供产权证明，但其并未提供证据证明其及时向张天誉要求履行，亦无证据显示房屋产权证明未提供影响其使用涉案房屋，且中关村公司已向张天誉支付了2019年5月前的房屋租金，故该项合同义务的履行不能成为中关村公司支付租金义务的对待给付，不能对抗其支付租金义务的履行。此外，根据《房屋租赁合同》第6.4之约定，若中关村公司需要在承租房屋注册公司，则张天誉应向中关村公司提供必要的场所证明，依该约定张天誉提供产权证明的义务履行需基于中关村公司需要，现中关村公司未能提交证据证明其因办理营业执照需要要求张天誉提供产权证明而张天誉未及时提供，故张天誉就此项义务不构成违约。综上，对于中关村公司以张天誉未提供产权证明为由拒绝支付房屋租金的上诉理由，本院不予采纳。关于开具发票的问题。发票作为款项支付凭证，应由收款方向付款方开具。但该项开具发票的义务，属于房屋租赁合同项下出租人的附随义务，中关村公司以此对抗其支付租金的主要合同义务，缺乏法律依据。张天誉提交的微信聊天记录所指向的第六期租金发票是否交付问题，不影响中关村公司付款义务的履行，亦不影响本案处理结果，故本院对该证据不予认定。考虑到新冠疫情对于房屋使用的客观影响，一审法院对于疫情影响期间的租金进行调整正确，所确定数额并无不当。中关村公司认为租金减免幅度过低的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，中关村公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4618元，由北京中关村大街运营管理股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李春华二〇二一年五月二十八日法官助理 马云辉书 记 员 原 月