河南省平顶山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫04民终1664号上诉人（原审原告）：沈长卿，男，1939年10月28日出生，汉族，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：杨心武，河南大乘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南友信置业有限公司。住所地：平顶山市新华区光明路与矿工路交叉口东南角友信金茂源商住楼25层2509号。统一社会信用代码：91410400685670217J。法定代表人：杨松林，总经理。委托诉讼代理人：李阳，河南前行律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵素贞，河南前行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平顶山市教育体育局。住所地：平顶山市新城区和谐路中段。统一社会信用代码：11410400MB1875255R。法定代表人：邱红标，局长。委托诉讼代理人：刘燕超，河南大乘律师事务所律师。上诉人沈长卿因与被上诉人河南友信置业有限公司（以下简称“友信置业”）、平顶山市教育体育局（以下简称“市教体局”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初1030号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人沈长卿的委托诉讼代理人杨心武，友信置业的委托诉讼代理人李阳、赵素贞，市教体局的委托诉讼代理人刘燕超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈长卿上诉请求：1.撤销原审民事裁定；2.指定新华区人民法院对本案进行实体审理。3.本案诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：原审裁定认定事实错误。一、本案属于人民法院的受案范围。本案涉案房产名为集资房，实为商品房。集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金将及部分向内部职工筹集的资金建成的房产，建成后以较低的价格转让给内部职工的房产。本案房产是友信置业通过招拍挂取得土地使用权证，办理有规划许可、用地许可、建筑许可，并且可以办理合法的不动产登记证书，属于商品房范畴。况且，即便是集资房，也并不是所有涉及集资房的案件人民法院均不受理。1992年最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》的规定，只有完全属于集资建房单位内部范围内的事项，如“占、腾、退”等按照单位内部分房规则处置，不属于人民法院的受案范围。而本案中，物权关系已经清晰明确，不需要利用单位的行政管理职权来加以确认，纠纷实为平等主体之间的商品房买卖纠纷。属于人民法院的管辖范围。二、上诉人与友信置业之间存在房屋买卖合同关系。上诉人所交纳房款都系友信公司收取，房管部门测量后的房款也系友信置业通知缴纳，房屋也已经交付上诉人，双方之间虽然没有签订正式的买卖合同，但是过错不在上诉人，双方之间已经形成了房屋买卖合同关系，原裁定认定事实错误。友信置业辩称，一、本案不属于民事诉讼的受案范围。《中华人民共和国民法典》第二条规定:“民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系”、第四条规定：“民事主体在民事活动中的法律地位一律平等”、第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”。本案中，在一审庭审中（详见一审卷宗材料《庭审笔录》第163页），法庭询问沈长卿：“购房的资格是怎么得到的？怎么交房款的？楼层是单位定的还是自己选的？”，沈长卿回答：“只要是体育局的职工都有购买条件。单位根据职工的工龄、职别，定房子的楼层，面积，不允许个人挑。房屋的楼层及面积都是单位定好的。而且体育局全程参与，因为2016年补交最后一笔款时我是亲自到体育局办公室交的钱，开发商收的钱，体育局派一个通知在旁边协助着”。法庭询问市教体局：“问体育局，分房资格是不是单位定的？楼层高低影响范围价格不？你们刚才对未加盖公章的不予认可，你们对上述文件，是否以上、既然当年是根据工龄来分配，那房屋单价是否以单位名义与友信商定过？你们单位需要相关的配合工作吗？”，市教体局回答：“大概是根据教职工的工龄的长短定的。提供的均是复印件，我们查询过，没有用章登记记录。当时给职工口头说的暂定3000，最终核算由开发商决定。不是我方核算的，我们只是统计了职工的楼层和名单，其他的没有参与”。通过上述庭审查明的事实，可知对于涉案房屋，是市教体局为其单位职工建造的集资房，其中对于分房资格、分房楼层以及分房面积等事项，均由市教体局单方确定，沈长卿等人根本没有自主选择权利。所以，对于涉案房屋，沈长卿等人与市教体局不存在平等协商地位，双方不是平等的民事主体，本案纠纷不属于民事诉讼受案范围。二、沈长卿与友信置业不存在房屋买卖合同关系。如上所述，对于涉案房屋，是市教体局委托友信置业为其单位职工建造的集资房，沈长卿与友信置业之间没有订立房屋买卖合同的共同意思表示，双方之间不存在房屋买卖合同关系。另外，沈长卿本人并不是市教体局职工，其本人根本就没有分房资格，其是从其亲戚赵晓光处取得的购房资格，所以沈长卿与友信置业之间更谈不上存在房屋买卖合同关系。市教体局辩称，一、一审裁定书认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原裁定。二、上诉人与市教体局之间没有任何法律关系，本案不属于人民法院受理范围。本案案涉房屋为市教体局委托友信置业开发建造的集资房，上诉人不是市教体局单位职工，双方之间没有法律关系，上诉人没有购买案涉房屋的权利，不具有与市教体局平等协商的地位，双方不是平等的民事主体。三、上诉人与市教体局之间不存在房屋买卖合同关系，上诉人的购房款未交纳给市教体局，市教体局不是办证机关，无权办理房产权属证，上诉人的诉请没有事实和法律依据。沈长卿向一审法院起诉请求：1.判令友信置业、市教体局立即为沈长卿办理房产所有权证；2.诉讼费由友信置业、市教体局承担。一审法院经审查认为，市教体局（原平顶山市体育局）于2011年3月11日出具通知一份，内容为：“局属各单位：我局商宅楼施工已进入关键时段，为了尽快办理各种手续和缴纳有关费用，让大家能贷款，急需进行二次集资。局领导班子考虑到大家的经济承受能力，经过认真核算研究，决定在不影响正常施工的基础上，尽量减少集资金额。请各单位统一组织购房户于2011年3月24日到光明路××矿工路交叉口东南角（原矿务局劳动服务公司）北二楼交款。局老干部购房户由局老干部科负责通知，各单位老干部由各单位负责通知，本次集资金额如下：大套：7万（柒万元整）中套：5万（伍万元整）小套：3万（叁万元整）”。友信置业于2018年11月24日出具通知一份，内容为：“各位住户：经过多方努力，现体育局高层住宅楼己具备办理不动产证条件，请各位住户于2018年12月6、7、8三日内缴纳剩余房款，办理签订网签合同相关手续。逾期者加收手续费50元/㎡，敬请相互转告。”首先，民法调整的是平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。本案中，市教体局在庭审中陈述分房资格“是根据教职工的工龄的长短定的”，市教体局为单位职工建造集资住房，由单位规定了分房条件、房屋价格等，沈长卿没有自主选择房屋面积、位置等权利。因此，沈长卿就集资房问题没有与市教体局平等协商的地位，双方不是平等的民事主体，涉案纠纷不属于民事诉讼受案范围。其次，沈长卿从其亲戚赵晓光处取得购房资格，购得位于平顶山市新华区矿工路258号院体育局高层商住楼东单元5楼B户房屋。从市教体局于2011年3月11日出具的通知及友信置业于2018年11月24日出具的通知可以看出涉案房屋系市教体局委托友信置业（原平顶山市华星房地产开发有限公司）开发的集资房，沈长卿与友信置业之间没有订立房屋买卖合同的共同意思表示，故二者之间不存在房屋买卖合同关系，友信置业作为本案被告，主体不适格。综上所述，应驳回沈长卿的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回沈长卿的起诉。本院认为，涉案房屋系市体育局及友信置业联合开发并向市体育局职工出售，并由友信置业收取市体育局职工或其亲友的购房款及尾款后出具收据。此外，结合友信置业于一审诉讼中关于“对于涉案楼房即平顶山市体育局高层住宅楼，友信置业于2018年11月24日向所有业主发布补缴尾款的通知，现已有25业主陆续补缴尾款并办完房产证。所以对于涉案房屋，因原告没有补缴尾款，涉案房屋尚不具备办理房屋产权过户的条件，故原告起诉被告友信置业没有事实及法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。”的质辩意见，可以认定友信置业与上诉人沈长卿之间存在平等的民事主体间的法律关系。故本案属于民事诉讼受案范围。一审裁定认为友信置业作为本案被告主体不适格，属于认定事实错误，沈长卿关于要求指令新华区法院审理本案的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销河南省平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初1030号民事裁定；二、本案指令河南省平顶山市新华区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  李明审判员  郭滨审判员  彭莉二〇二一年五月三十一日法官助理雷东书记员王艳华