北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7534号上诉人（原审原告）：北京新骏商业管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号办公楼2座7层第719B号。法定代表人：余国安，董事长。委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绮思妙享（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：马璐，董事长。委托诉讼代理人：马玥，女，汉族，绮思妙享（北京）餐饮管理有限公司职工。原审原告：北京新东安有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号。法定代表人：陈锦辉，董事长。委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。原审第三人：广州市启胜物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市东城区王府井大街138号T2写字楼7层719A室。负责人：朱启明。委托诉讼代理人：范佳星，男，广州市启胜物业管理有限公司北京分公司员工。上诉人北京新骏商业管理有限公司（下称新骏商业公司）因与被上诉人绮思妙享（北京）餐饮管理有限公司（下称绮思妙享公司）、原审原告北京新东安有限公司（下称新东安公司）、原审第三人广州市启胜物业管理有限公司北京分公司（下称启胜物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月27日公开开庭审理了本案。上诉人新骏商业公司及原审原告新东安公司之共同委托诉讼代理人彭松岩、被上诉人绮思妙享公司之委托诉讼代理人马玥、原审第三人启胜物业公司之委托诉讼代理人范佳星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新骏商业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判绮思妙享公司给付我公司2020年3月1日至2020年6月11日期间的租金53025元、POS机维护使用费1851.66元、推广费505元、及恢复店铺原状费用29539元、公证费4000元、违约金50490元。2.撤销一审判决第五项，改判绮思妙享公司交纳店铺租赁押金47250元、质保金10000元，优先冲抵绮思妙享公司对我公司的欠款。3.本案一、二审诉讼费全部由绮思妙享公司承担。事实和理由：1.一审判决认定我公司采取停电措施系以实际行动解除双方之间的租赁合同，构成违约解除合同，与事实不符且缺乏法律依据。我公司采取停电措施系根据合同约定行使抗辩权的行为，并非违约行为，且符合法律规定，双方合同终止时间应当为我公司发出解除租赁合同通知中确定的2020年6月11日。2.绮思妙享恒溢（北京）餐饮管理有限公司（下称绮思妙享恒溢公司）违反合同规定拒绝将店铺恢复原状，该店铺被旧有装修占用导致我公司损失进一步扩大，绮思妙享恒溢公司应当赔偿占用店铺期间的损失，并支付我公司的公证费。3.绮思妙享恒溢公司自身存在严重经营问题，疫情对其影响有限。4.一审判决押金冲抵未明确押金冲抵顺序及具体金额，应当优先冲抵对我公司的欠款。绮思妙享公司辩称，同意一审判决，不同意新骏商业公司的上诉请求。1.新东安公司采取强制断电锁门等措施导致我公司无法经营，其违约解除合同应当自行承担损失。2.我公司的店铺均是按照流程进行，对方员工答复不需要拆除，故其无权向我公司主张恢复原状费用及公证费。3.疫情对我公司经营影响很大，我公司一直申请租金减缓免交，并非故意不交租金。4.押金折抵顺序系对方内部问题，我公司不发表意见，认可一审判决确定的押金、质保金、物业管理费数额。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。新东安公司述称，同意新骏商业公司上诉请求及理由。启胜物业公司述称，不同意新骏商业公司上诉请求中关于押金优先冲抵顺序。新骏商业公司、新东安公司向一审法院起诉请求：1.要求绮思妙享公司向新东安公司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金11025元（已按照月租金标准的70%收取）、推广费150元、POS机维护使用费550元；2.要求绮思妙享公司向新骏商业公司支付2020年3月1日至2020年6月11日期间的租金53025元、推广费505元、POS机维护使用费1851.66元；3.要求绮思妙享公司向新骏商业公司支付公证费4000元；4.要求绮思妙享公司向新骏商业公司支付恢复店铺原状费用29539元；5.要求绮思妙享公司向新骏商业公司支付违约金50490元（新骏商业公司同意以绮思妙享公司在新骏商业公司处合同押金50490元抵扣）；6.要求绮思妙享公司向启胜物业公司支付物业管理费2556元、电费3042.87元、水费及水资源处理费101.9元、排污及垃圾分类服务费284元。一审法院认定事实：绮思妙享恒溢（北京）餐饮管理有限公司于2020年9月11日注销，绮思妙享公司系该公司唯一股东。2019年12月10日，新东安公司与绮思妙享恒溢公司订立《新东安广场租赁合同（店铺）》（下称《租赁合同》），约定新东安公司将位于北京市东城区王府井大街138号新东安广场五层K5-2号店铺（下称涉案店铺），面积10平方米出租给绮思妙享恒溢公司以“绮妙冰激凌”为店铺名经营冰激凌等甜品，租赁期限自2019年12月10日至2020年12月9日。租赁期内，出租人有权将合同项下的权利义务概括转让给新出租人，承租人应积极配合出租人概括转让的相关事宜。月租金15750元、推广费每月150元、POS机维护使用费每月550元，均于每个日历月第一天缴纳。物业管理费每月1080元，合同约定承租人直接向出租人委托的本建筑物物业服务企业支付物业管理费、电费、水费、煤气费，并载明上述费用交纳的账户为启胜物业公司收款账户。押金为三个月基本租金及物业管理费之和。承租人需交纳10000元作为售出商品质量保证金。承租人在租金、物业管理费等费用到期后15天内仍未支付，出租人有权提前终止合同并收回店铺，有权向承租人发出提前终止合同通知，自书面通知发出15日后，合同自行终止。如果承租人违约导致合同提前终止，则承租人所缴付的押金及预付租金作为违约金，不予退还。如承租人违反合同任何约定条款，则出租人有权扣除全部或部分合同押金来赔偿出租人的损失。承租人在租赁合同提前终止时，应在终止当日按出租人规定的期限将店铺恢复至毛坯状态，且出租店铺内设施完好无破损，由此发生的费用由承租人支付。若出现承租人拖欠租金等无力履行租赁合同而此时出租店铺内尚留有承租人物品，则双方同意，出租人有权单方面聘请独立于双方之外的第三方到出租店铺内现场监督进行清点店内物品的工作，有关费用由承租人承担。订立《租赁合同》后，新东安公司如约向绮思妙享恒溢公司交付涉案店铺，绮思妙享恒溢公司向新东安公司支付押金共计60490元（含质量保证金），并交纳截至2020年1月31日之前的租金、推广费、POS机维护使用费。新东安公司、新骏商业公司与绮思妙享公司及启胜物业公司均同意以60490元冲抵绮思妙享恒溢公司应向出租人及启胜物业公司交纳的各项费用。诉讼中，绮思妙享公司认可自2020年3月1日涉案店铺的新承租人更换至新骏商业公司，自该日起《租赁合同》出租人权利义务由新骏商业公司行使。2020年5月8日，新骏商业公司工作人员向绮思妙享恒溢公司法定代表人发送微信称因绮思妙享恒溢公司拖欠租金、物业管理费、推广费等费用，公司决定将于2020年5月9日晚执行停电，物管公司会下发正式通知，请在停电前将食材撤离。后绮思妙享恒溢公司表示正在筹措资金，希望暂时不要停电。新骏商业公司工作人员再次以邮件的方式提示“如刚刚电联：贵司已安排店长今晚将店内食材拉走，请贵司务必确认今晚将食材撤离。”2020年5月29日，新骏商业公司向绮思妙享恒溢公司发送解除函，鉴于绮思妙享恒溢公司未能如约履行合同，明确双方合同于2020年6月11日解除，要求绮思妙享公司根据合同约定将涉案商铺恢复原状。2020年7月10日新骏商业公司委托公证处对涉案店铺进行公证收场，公证费用4000元。根据公证书显示涉案店铺处于撤店状态，店铺内尚留有经营所需的设备设施及家具，包括可移动的冰激凌车及不可移动的店铺柜台。后新骏商业公司自行委托案外公司对涉案店铺恢复原状，支出费用29539元。绮思妙享公司称其曾主动要求自行恢复原状，但新骏商业公司相关负责人表示不需要承租人自行恢复，因此绮思妙享公司不同意支付上述费用，绮思妙享公司出具微信聊天记录予以佐证。该聊天记录显示，2020年6月4日新骏商业公司员工向绮思妙享恒溢公司法定代表人确认两件事：1.三方变更协议需补盖骑缝章，需要寄回；2.冰淇淋车是否能拉走。绮思妙享恒溢公司法定代表人询问“店铺需要我们拆除是吗？”工作人员答复“咱不需要拆除就是把咱们家的柜台还是车撤走。”对此，新东安公司、新骏商业公司认可该微信聊天记录的真实性，但认为系双方沟通时存在误解，工作人员认为将冰激凌车拉走的同时即包括恢复原状，因为涉案店铺整体造型呈现为冰淇淋车辆，由可移动的车及不可移动的柜台组成，工作人员称“将柜台还是车撤走”即指恢复原状的意思。绮思妙享公司认可涉案店铺分为以上两部分，但认为通过沟通新东安公司、新骏商业公司明确表示不需要拆除柜体，因此绮思妙享公司未对该部分自行拆除，由于绮思妙享公司工作人员疏忽，可移动冰淇淋车确实未撤离。就新骏商业公司如何将涉案店铺恢复原状，其称包括将造型车拆除（包括柜台及可移动车）并将地面下的线路拆除并恢复地面原状。诉讼中，绮思妙享公司提交租金减免申请、工作邮件记录及工作人员微信聊天记录，证明绮思妙享恒溢公司曾于2020年4月26日提出租金减免申请，并与新骏商业公司工作人员沟通租金减免事宜。经质证，新东安公司、新骏商业公司及启胜物业公司认可工作邮件的真实性，否认减免申请的真实性，认为并未提供该申请送达的证据，且即使该申请真实也仅证明双方曾就2020年2月份租金减免问题进行协商，并未达成一致意见。一审法院认为，根据查明情况，新东安公司与绮思妙享恒溢公司订立的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效。现绮思妙享恒溢公司已注销，绮思妙享公司作为绮思妙享恒溢公司的唯一股东应继受该合同的相关权利义务，绮思妙享公司表示愿意承担相关责任，法院不持异议。诉讼中，绮思妙享公司认可2020年3月1日前涉案店铺的出租人为新东安公司，该日后涉案店铺的出租人为新骏商业公司，法院亦不持异议。根据相关规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。现绮思妙享恒溢公司由于疫情原因未能按照合同约定支付2020年2月1日始的租金，且在疫情期间绮思妙享公司在积极与新东安公司、新骏商业公司协商租金减免问题，新东安公司、新骏商业公司作为出租人本应根据公平原则与承租人分担疫情期间的租金损失，尽可能继续履行合同。但2020年5月9日，新骏商业公司以停电的方式迫使绮思妙享恒溢公司停止经营，并进而向绮思妙享恒溢公司发送解除合同通知，新骏商业公司构成违约解除合同。关于新东安公司、新骏商业公司向绮思妙享公司主张2020年2月1日至2020年6月11日期间租金的诉讼请求，因2020年5月9日，新骏商业公司对涉案店铺采取停电措施，以实际行动解除双方之间的租赁合同，因此其主张此后的租金，于法无据，法院不予支持，对于2020年2月1日至2020年5月9日期间的租金，法院结合疫情对合同双方的影响，根据公平原则予以酌定。关于推广费及POS机维护使用费，该费用系新东安公司、新骏商业公司用于宣传商场及保证经营的一系列支出，根据合同约定采取按月摊销方式，且疫情期间涉案店铺所在商场并未关停，因此绮思妙享公司认为疫情期间不应支付上述费用的意见，法院不予采信，绮思妙享公司应支付金额，法院根据租金支付比例予以酌定。因新骏商业公司违约解除合同，故其要求绮思妙享公司支付公证收场费用及违约金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。根据《租赁合同》约定，承租人在合同解除或终止后，有义务对涉案店铺恢复原状，根据绮思妙享公司提供的证据显示，绮思妙享恒溢公司曾主动询问是否需要拆除店铺，新骏商业公司工作人员表示不需要拆除，需要将柜台（车）撤走，进而自行对涉案店铺进行了恢复并主张相关费用，现双方对绮思妙享恒溢公司应撤走的部分存在争议，法院认为根据涉案店铺构造情况及微信聊天记录显示的内容，新骏商业公司要求绮思妙享恒溢公司撤走的部分不仅指可移动车辆，因此法院综合考虑上述情节对新骏商业公司合理支出部分，予以支持。鉴于《租赁合同》明确约定绮思妙享恒溢公司需向启胜物业公司履行支付物业费等相关费用的义务，绮思妙享公司亦同意向启胜物业公司支付物业管理费2556元、电费3042.87元、水费及水资源处理费101.9元、排污及垃圾分类服务费284元，法院对此不持异议。现当事人各方均同意以绮思妙享恒溢公司已交纳的押金60490元（含质量保证金）优先冲抵应向出租人及启胜物业公司交纳的各项费用，法院照准。据此，一审法院判决：一、绮思妙享（北京）餐饮管理有限公司于判决生效后七日内向北京新东安有限公司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金10500元、推广费100元、POS机维护使用费366元；二、绮思妙享（北京）餐饮管理有限公司于判决生效后七日内向北京新骏商业管理有限公司支付2020年3月1日至2020年5月9日期间的租金24048元、推广费229元、POS机维护使用费840元；三、绮思妙享（北京）餐饮管理有限公司于判决生效后七日内向北京新骏商业管理有限公司支付恢复店铺原状费用14769.5元；四、绮思妙享（北京）餐饮管理有限公司于判决生效后七日内向广州市启胜物业管理有限公司北京分公司支付物业管理费2556元、电费3042.87元、水费及水资源处理费101.9元、排污及垃圾分类服务费284元；五、绮思妙享（北京）餐饮管理有限公司以已交纳的60490元押金（含质量保证金）优先冲抵上述第一至四项应支付的款项；六、驳回北京新东安有限公司其他诉讼请求；七、驳回北京新骏商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。本院认为，新东安公司与绮思妙享恒溢公司订立的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。现绮思妙享恒溢公司已注销，绮思妙享公司作为绮思妙享恒溢公司的唯一股东应继受该合同的相关权利义务，绮思妙享公司表示愿意承担相关责任，本院不持异议。绮思妙享公司认可2020年3月1日前涉案店铺的出租人为新东安公司，该日后涉案店铺的出租人为新骏商业公司，本院亦不持异议。合同履行过程中，因新冠疫情影响，绮思妙享恒溢公司未如期向新东安公司、新骏商业公司交纳租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，绮思妙享恒溢公司因新冠肺炎疫情导致其经营状况明显恶化，其延期支付租金的行为不能被认定为违约。绮思妙享恒溢公司虽未如约支付租金，但其并非恶意欠缴，其与新东安公司、新骏商业公司积极协商解决疫情期间租金减免问题，新东安公司、新骏商业公司作为出租人应与承租人分担疫情期间的租金损失，尽可能继续履行合同。因绮思妙享恒溢公司延期支付租金的行为不构成违约，新骏商业公司仅以欠租为由发出的合同解除通知书不发生解除合同的法律效力。新骏商业公司擅自将涉案房屋停电，其后收回房屋的行为明显不当，应自行承担不利的法律后果。因新骏商业公司违约解除合同存在过错，其上诉要求绮思妙享恒溢公司支付违约金及公证费用的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于租金的交纳，考虑到疫情对合同双方的影响，一审法院酌情减少2020年2月1日至2020年5月9日期间绮思妙享恒溢公司应向新东安公司、新骏商业公司支付租金数额，并无不妥，本院予以维持。关于推广费及POS机维护使用费，该费用系新东安公司、新骏商业公司用于宣传商场及保证经营的一系列支出，考虑疫情期间商城的非正常运营状态，一审法院按租金支付比例予以酌定，并无不妥，本院予以维持。新骏商业公司于2020年5月9日对涉案店铺采取停电措施，其后又以公证的形式实际收回了案涉商铺，新骏商业公司的行为造成绮思妙享恒溢公司无法使用案涉店铺，其主张停电后的租金，缺乏依据，本院不予支持。关于恢复店铺的费用，根据《租赁合同》约定，绮思妙享恒溢公司在合同解除或终止后，有义务对涉案店铺恢复原状。根据查明的事实，绮思妙享恒溢公司主动提出拆除店铺，新骏商业公司工作人员表示不需要拆除，但提出了需要将柜台（车）撤走，因新骏商业公司主动免除了绮思妙享恒溢公司的部分恢复义务，一审法院酌情减少绮思妙享恒溢公司应承担的恢复费用，并无不妥，本院予以维持。鉴于绮思妙享公司同意向启胜物业公司支付物业管理费、电费、水费及水资源处理费、排污及垃圾分类服务费，为减少当事人诉累，一审法院对上述费用一并予以处理，并无不妥，本院予以维持。新骏商业公司上诉称一审判决押金冲抵未明确押金冲抵顺序及具体金额，应当优先冲抵对其公司的欠款，因绮思妙享恒溢公司交纳的押金足以冲抵其所欠新东安公司及新骏商业公司的租金及恢复店铺原状费用、启胜物业公司的物业管理费、电费、水费及水资源处理费、排污及垃圾分类服务费，故对于新骏商业公司的该项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，新骏商业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3088元，由北京新骏商业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王军华二〇二一年五月三十一日法官助理 张增彬书 记 员 张晓鸥