广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0205民再4号 再审申请人（原审被告）：刘勇玲。 被申请人（原审原告）：柳州市馨运物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市跃进路**之三和兴园****，统一社会信用代码：91450205667039536U。 法定代表人：贺勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李文娟，广西万铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦世暖，广西万铭律师事务所律师。 再审申请人刘勇玲因与被申请人柳州市馨运物业服务有限公司（以下简称馨运公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院作出的（2020）桂0205民初3401号民事判决书，向本院申请再审。本院于2020年11月24日作出（2020）桂0205民申16号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘勇玲、被申请人馨运公司的委托诉讼代理人李文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘勇玲申请再审称：1.本案不应当适用小额诉讼程序审理，请求撤销一审判决，改判支持刘勇玲的全部请求；2.本案的诉讼费由被申请人承担。 事实与理由：1.双方在《物业服务合同》中约定物业服务费按每月1.653元/㎡的标准收取，29、30层为0.52元/㎡，每下降两层减每月0.01元/㎡，刘勇玲居住楼层为四楼，故应收物业服务费每月1.523元/㎡，而不是每月1.54元/㎡；2.馨运公司于2016年11月至2017年l0月多收了刘勇玲物业服务费55.67元，因馨运公司违约在先，故刘勇玲不存在违约，不应当支付违约金；3.刘勇玲在原审中提交了一份老带新成交确认单物业管理费抵扣1000元的抵扣券，但在原审判决书中没有抵销物业服务费的内容；4.刘勇玲在原审中举证馨运公司物业管理服务质量差、小区存在卫生脏乱、电梯的维护维修不到位、消防通道经常堵塞、楼墙面经常脱离不维修、疫情期间未进行封闭式管理等问题事实理由充分(有本小区证人作证)，物业服务费应适当减免；5.馨运公司在原审中诉代刘勇玲垫付水费457.50元的事实依据不充分，其仅提供了2019年12月19日在柳州市威立雅水务有限公司的普通发票，金额为42597.50元，其中收取水费应是2.462元/吨，而不是2.5元/吨，故馨运公司多收取了水费10.50元。因此，原审认定馨运公司垫付水费不成立，没有事实和依据，其多收的10.50元水费应退回刘勇玲。 馨运公司辩称，原审判决正确，应予以维持。1.关于双方约定的物业服务费为每月1.653元/㎡的标准，在馨运公司提供的合同以及柳州市物业服务合同备案表当中已经明确约定了收费的标准是每月1.653元/㎡,以15、16层为基数，每上升两层加0.01元/㎡，每下降两层减0.01元/㎡。刘勇玲住在第4层，应减0.06元/㎡，得到每月1.593元/㎡，而实际上馨运公司只收了每月1.54元/㎡，已经优惠处理；2.馨运公司2016年11月至2017年10月多收的服务费实际上是因为在前期物业服务合同签订时，刘勇玲的房屋建筑面积只是预测面积，当时按照预测面积进行收费，不存在所谓的违约。而且，刘勇玲从2017年11月至今没有交过任何物业服务费，已经构成严重违约；3.关于刘勇玲提供的1000元老带新物业费抵扣券，由于刘勇玲从未将该抵扣券交给馨运公司，馨运公司无法进行抵扣；4.刘勇玲所指的物业服务质量差没有法律依据；5.刘勇玲在计算水费单价的时候，没有将发票的税额计算进去。将发票中的总金额除以用水数量，所得到的单价是2.5元/吨。另外，威立雅水务公司收费是公开的，均为2.5元/吨，刘勇玲可以进行查询确认。 馨运公司向本院起诉请求：1.判决刘勇玲支付2017年11月1日至2019年10月31日的物业服务费2750.40元及滞纳金（滞纳金计算方式：以每月欠缴费用为基数，按月利率2%从2017年12月1日起计算至其缴清费用之日止）；2.判决刘勇玲支付馨运公司已垫付的水电费457.50元；3.诉讼费由刘勇玲承担。诉讼过程中，馨运公司变更第1项诉请中的物业服务费为：要求刘勇玲支付2017年11月1日至2019年10月31日的物业服务费2693.78元，其余诉请不变。 本院原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。刘勇玲与馨运公司签订的《物业服务合同》、《业主临时管理规约》，是双方的真实意思表示，合法、有效，应受法律保护，双方均应按约履行义务。馨运公司已按约为刘勇玲居住的小区提供了物业服务，刘勇玲享受了物业服务，亦应当交纳物业服务费。但经馨运公司书面催收，刘勇玲仍不交纳。因双方在《物业服务合同》中约定物业服务费按1.653元/㎡/月的标准收取，《柳州市物业服务合同备案表》载明以15、16层为基数，每下降两层减少0.01元/㎡，刘勇玲居住楼层为四楼，故应下降0.06元/㎡，刘勇玲的房屋建筑面积为74.39㎡，馨运公司要求刘勇玲按1.54元/㎡/月的标准支付其2017年11月1日至2019年10月31日的物业服务费2749.45元（74.39㎡×1.54元/㎡/月×24个月），并扣除馨运公司于2016年11月至2017年10月多收刘勇玲的物业服务费55.67元【1430.40元-（74.39×1.54元/㎡/月×12个月）】，故刘勇玲还应支付物业服务费2693.78元（2749.45元-55.67元），馨运公司的诉请于法有据，本院予以支持。刘勇玲辩称物业服务费应按1.53元/㎡/月的标准收取，但其提供的证据不足以证明其主张，故对刘勇玲的辩称，本院不予采信。 关于水费，因馨运公司已代刘勇玲垫付了水费457.50元，并对此提供了发票予以证实，现馨运公司要求刘勇玲支付该费用，于法有据，本院予以支持。刘勇玲辩称水费应按2.46元/吨的标准收取，馨运公司多收其水费10.50元，但其提供的证据不足以证明其主张，故对其辩称，本院不予采信。 虽然双方在《业主临时管理规约》中约定若刘勇玲不按约交纳物业服务费的，馨运公司有权要求刘勇玲从逾期之日起按每日3‰交纳违约金，馨运公司称合同中约定的违约金就是其主张的滞纳金，故馨运公司要求刘勇玲按月利率2%支付滞纳金，但按《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人约定的违约金应以不超过违约造成损失的百分之三十为限，故该约定标准过高，应予调整。由于双方签订的《物业服务合同》中约定业主每月10日前交纳当月费用，刘勇玲从2017年11月1日起未按约交纳物业服务费，现馨运公司要求刘勇玲从2017年12月1日起支付违约金于法有据。但因馨运公司未能提供证据证明刘勇玲欠缴物业费用所导致的具体违约损失，故本院认为违约金应以被告每月实际未交纳的物业服务费为基数，从2017年12月1日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至被告交纳完毕时止。馨运公司诉请超出的部分，本院不予支持。刘勇玲辩称馨运公司的物业管理服务质量差，小区存在卫生脏乱、电梯的维护维修不到位等问题，是馨运公司违约在先，其不同意支付违约金，但其提供的证据不足以证明其主张，故对其辩称，本院不予采信。 本院原审判决：一、被告刘勇玲于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市馨运物业服务有限公司2017年11月1日至2019年10月31日的物业服务费2693.78元及违约金（违约金的计算方式：以被告每月实际未交纳的物业服务费为基数，从2017年12月1日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至被告交纳完毕时止）；二、被告刘勇玲于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市馨运物业服务有限公司水费457.50元；三、驳回原告柳州市馨运物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告刘勇玲负担。 当事人围绕再审请求依法提交了证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院再审认定案件事实如下：刘勇玲系业主，其房屋所在楼层为第4层，建筑面积为74.39㎡。馨运公司是住宅小区建设单位选聘的前期物业服务企业。 2016年10月19日，馨运公司与刘勇玲签订《物业服务合同》和《业主临时管理规约》。《物业服务合同》第二十二条约定馨运公司为包括刘勇玲在内的小区业主提供前期物业服务，物业服务费（包括电梯年审费、维护保养费、电梯运行的电费、公共照明、二次供水的电费）按每月1.653元/㎡的标准收取；业主每月10日前交纳当月物业服务费用；自用水费、公用水电费及自用水电损耗按业主或使用人实际发生额由馨运公司代收。馨运公司在住房和城乡建设部门备案的《柳州市物业服务合同备案表》载明，电梯升降系统以15、16层为基数，收费为每月0.45元/㎡，每上升两层加0.01元/㎡，每下降两层减少0.01元/㎡。《业主临时管理规约》约定，若业主不按时交纳物业服务费的，应自逾期之日起每日按应交纳费用的3‰支付违约金。《物业服务合同》载明刘勇玲的房屋建筑面积为74.50㎡，之后经测绘部门测绘，其房屋建筑面积为74.39㎡。 2016年10月19日，刘勇玲向馨运公司交纳截至2017年10月31日的物业费1430.40元（每月1.60元/㎡×74.50㎡×12月），其中的1000元系刘勇玲使用“老带新成效确认单”物管费抵扣券进行抵扣。2016年10月22日，刘勇玲又取得一张“老带新成效确认单”物管费抵扣券，面额1000元。从2017年11月1日起，刘勇玲未再向馨运公司交纳物业服务费，经馨运公司催缴，刘勇玲仍未交纳。 经查，柳州威立雅水务有限公司2019年12月19日开具的发票载明，馨运公司代交了住宅小区2019年10月5日至2019年12月5日期间用水17039吨的水费42597.50元（含税）。截至2019年11月22日，馨运公司为刘勇玲代垫水费457.50元。 2020年5月28日，馨运公司诉至本院，提出前述诉讼请求。本院适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，之后于2020年7月30日作出前述判决。该判决书已于2020年8月22日生效。 本院再审认为，本案的争议焦点在于：一、原审适用小额诉讼程序审理是否正确；二、原审对物业服务费、水费和违约金的处理是否正确，1000元的物管费抵扣券是否应当在本院判决的物业服务费中进行抵扣；三、双方当事人是否存在违约，馨运公司是否应当减免物业服务费。 关于争议焦点一。根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》等相关法律规定，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的物业、电信等服务合同纠纷适用小额诉讼程序审理。因此，原审适用小额诉讼程序并无不妥。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十六条第一款规定：“对小额诉讼案件的判决、裁定，当事人以民事诉讼法第二百条规定的事由向原审人民法院申请再审的，人民法院应当受理。申请再审事由成立的，应当裁定再审，组成合议庭进行审理。作出的再审判决、裁定，当事人不得上诉。”原审适用小额诉讼程序正确，刘勇玲以原审不应适用小额诉讼程序为由申请再审的理由并不能成立，本案不属于刘勇玲对小额诉讼程序提出的异议成立而裁定再审的情形。因此，本院对本案的再审裁判一审终审，当事人不得上诉。 关于争议焦点二。对于物业服务费，合同约定的物业服务费为每月1.653元/㎡，电梯费以15、16层为基数，每上升两层加0.01元/㎡，每下降两层减0.01元/㎡。刘勇玲的房屋在第4层，应减去0.06元/㎡，得到每月1.593元/㎡，而馨运公司仅主张按每月1.54元/㎡收取物业服务费，没有超过合同约定的范围。刘勇玲主张按每月1.523元/㎡计算，该主张不能成立。 对于2017年11月1日至2019年10月31日期间的物业服务费，刘勇玲有权使用2016年10月22日取得的1000元物管费抵扣券进行抵扣。刘勇玲已在原审中提交该证据主张抵扣，但原审并未处理。刘勇玲该项主张的性质属于抵销，无须通过诉讼即可实现。因此，1000元的物管费抵扣券应当在本院判决的物业服务费中进行抵扣。根据合同约定，2017年11月1日至2019年10月31日的物业服务费为2749.45元（74.39㎡×每月1.54元/㎡×24个月），扣除刘勇玲原来多交的物业服务费55.67元[1430.40元-（74.39㎡×每月1.54元/㎡×12个月）]和2016年10月22日的物管费抵扣券1000元，刘勇玲还应支付物业服务费1693.78元。 对于水费，合同约定自用水费、公摊水费按实际发生额由馨运公司代收，且自来水公司的发票证实水费按每吨2.50元收取，故刘勇玲主张水费按每吨2.462元计算与事实不符，其关于馨运公司应当退回因此多收的水费10.50元的主张不能成立，本院不予支持。 对于违约金，根据双方之间的合同约定，业主每月10日前交纳当月费用，若业主不按约交纳物业服务费的，馨运公司有权要求业主从逾期之日起交纳违约金，刘勇玲从2017年11月至今没有交过物业服务费，经馨运公司催收仍未交纳，已经构成违约，应当支付违约金。 综上，原审判决除未对1000元的物管费抵扣券在本院判决的物业服务费中进行抵扣外，对于水费以及违约金的处理并无不当。 关于争议焦点三。馨运公司2016年10月19日收取的物业服务费按刘勇玲的房屋建筑面积74.50㎡收取，该面积只是预测面积，之后刘勇玲的房屋经测绘，面积为74.39㎡，故馨运公司当时多收物业服务费55.67元不属于违约。刘勇玲主张馨运公司提供的物业服务质量差，未达到相应标准，应减免物业服务费，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十六条第一款规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、维持（2020）桂0205民初3401号民事判决的第二项、第三项； 二、撤销（2020）桂0205民初3401号民事判决的第一项； 三、刘勇玲于本判决生效之日起十日内向柳州市馨运物业服务有限公司支付2017年11月1日至2019年10月31日的物业服务费1693.78元及违约金（违约金的计算方式：以刘勇玲每月实际未交纳的物业服务费为基数，从2017年12月1日起按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至刘勇玲交纳完毕时止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 原审案件受理费25元（已减半收取），由刘勇玲负担14元，柳州市馨运物业服务有限公司负担11元。 本判决为终审判决。 审 判 长  何基政 人民陪审员  王富辉 人民陪审员  罗柳燕 二〇二一年五月二十日 法官 助理  黄玮蔚 书 记 员  杨雨帆