山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3857号 上诉人（原审被告）：潘吉勇，男，1955年3月13日出生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：王敏，山东康元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛德隆和川物业管理有限公司，住所地青岛市市**。 法定代表人：孙贻青，总经理。 委托诉讼代理人：马国庆，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晶晶，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 上诉人潘吉勇因与被上诉人青岛德隆和川物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初10566号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 潘吉勇上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判上诉人不交纳物业费或少交纳物业费；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，上诉人在接到法院开庭通知前，从未收到被上诉人催缴物业费的通知。首先，被上诉人在一审时提交了一份贴在防盗门的催缴通知照片，但该照片模糊不清，无法证明是向上诉人催缴物业费的通知；其次，上诉人在购买该房屋后，既未装修，也未入住。被上诉人作为该小区的物业服务公司，有房屋业主的联系方式及家庭住址，在明知该房屋业主未入住的情况下，未直接通知上诉人交纳物业费，却采取在无人居住的防盗门口粘贴通知，即使该催缴通知清楚，也应当认定为是无效的催缴。一审法院认定被上诉人2020年4月9日向上诉人发出催收通知，催交物业费，系认定事实错误。二、被上诉人起诉的2017年第四季度之前的物业费已过诉讼时效。依据水岸府邸东区业主委员会签订的《物业服务委托合同》第二十四条第3项约定，已销售但未办理入住的，由乙方按购房合同约定或开发公司通知交房日期起向购房人按相关规定收取物业服务费、电梯运行费及地下车位服务费按季收取。该条款明确约定了上诉人的物业管理费是“按季”收取的，在如此明确的约定下，应当就每个相对独立的履行部分分别计算并适用诉讼时效。上诉人在交接房屋时已经交纳部分物业费，但在此之后，因上诉人未入住，被上诉人自2013年4月起从未向上诉人主张过物业费。因此，2017年第四季度之前的物业费因被上诉人怠于行使权利导致诉讼时效已过，对此之前的物业费法院不应当予以支持。三、被上诉人未履行相关维修、养护、管理义务，服务存在瑕疵，不应支付其全额物业费。被上诉人起诉后，上诉人至小区房屋查看，发现上诉人的房屋窗户多个外层玻璃破碎。经了解，小区多户业主家的玻璃均有被他人用弹珠打碎的情况，反映至被上诉人处，被上诉人并未采取措施解决，服务存在瑕疵。四、上诉人的房屋未装修未入住，属于空置房屋，不应全额收取物业费。《物业服务委托合同》第二十四条第3项约定，已销售但未办理入住的，由乙方按购房合同约定或开发公司通知交房日期起向购房人按相关规定收取物业服务费、电梯运行费及地下车位服务费按季收取。该条款在整个合同中将空置房屋的物业费交纳单独作为一个条款来约定，显然是为了与已居住房屋有所区分。条款中仅约定按规定收取，但并未明确是与正常使用的房屋按同一标准收取物业费。在上诉人未使用物业设施，未接受物业服务的情况下，一审判决上诉人承担全额的物业费，显失公平。综上，业主拒交物业费都有不同的原因，如不分清事由，因惧怕业主拒交物业费，导致物业公司资金不足，使服务质量下降造成恶性循环的话，就会导致物业公司干好干坏一样收费，物业公司就不会在物业服务质量上有所改进，这才会真正形成恶性循环，因此不能以牺牲业主利益来求得良性循环。一审判决认定事实不清，证据不足，请二审法院依法查清事实，予以改判，以维护上诉人的合法权益。 青岛德隆和川物业管理有限公司答辩称：一、被答辩人在上诉状中未否认欠付物业费的事实，欠付物业费事实客观存在，答辩人已按合同约定提供物业服务，催收物业费并非答辩人与被答辩人约定履行缴费义务的必要条件，被答辩人应当按照合同约定按时足额交纳物业费，况且答辩人一直积极联系被答辩人催收物业费，并已通过法定程序催收。1.被答辩人自始至终未否认自己欠付物业费的事实，债权债务关系明确，合同未约定催收是其交纳物业费的前提；2.被答辩人交纳过一段时间的物业费，且未提交证据证明其未在xx区xx号楼xx单元xx室居住，其也未否认照片上的房屋非自己所有，答辩人在其家门前张贴催费单，是物业公司催缴物业费的通常做法，符合行业惯例；3.答辩人提交的照片可以清楚地看到被答辩人家的房门号，催费单，并非被答辩人所称模糊不清。综上，实际上答辩人已经向被答辩人进行过多次物业费催收（包括但不限于电话催收，张贴催缴通知书等），不存在未按照法定程序催收的问题。二、2017年第四季度之前的物业费未过诉讼时效。被答辩人断章取义地认为物业管理费按季收取，实际上物业服务是持续服务的过程，不可将时间段进行割裂，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，物业服务合同属于长期性、延续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的连续之债，被答辩人一直拖欠物业费，至今也未缴付，因此，被答辩人所述超过诉讼时效没有事实和法律依据，法院应依法不予支持。三、答辩人提供物业服务尽职尽责，不存在未履行维修、养护、管理义务的行为。我国法律法规对物业服务的范围已有详尽的规定，物业服务合同也有明确的约定。被答辩人房屋里的窗户是业主房屋的专有部分，业主房屋专有部分的维修、养护、管理应由被答辩人个人承担。四、答辩人已按照物业服务合同提供全部物业服务，被答辩人应当按时足额交纳物业费。被答辩人断章取义，曲解物业服务合同条款含义。《物业服务委托合同》第二十四条第3项约定的目的是约束答辩人督促被答辩人积极催收物业费，而被答辩人认为该条款是将空置房屋作为单独条款来约定，明显与条款的真实意思不符。一审程序中，答辩人已提交证据证明被答辩人全款缴纳物业费至2013年，表明其认可物业费的数额，其亦未出具任何书面文件要求答辩人减免物业费，也未就此事与答辩人沟通协商达成任何相关协议。因此被答辩人应全额支付物业费。综上所述，被答辩人提起上诉的理由均不能成立，请求人民法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。 青岛德隆和川物业管理有限公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令潘吉勇给付青岛德隆和川物业管理有限公司自2013年4月至2020年5月物业费17627.59元，电梯费5875.86元，2013年4月至2020年5月共产生违约金3112.38元；2.潘吉勇承担本案全部诉讼费。 原审法院认定事实如下： 2012年10月9日，潘吉勇与青岛德隆和川物业管理有限公司胶州分公司签订《前期物业服务协议》，约定由青岛德隆和川物业管理有限公司为其提供物业服务。潘吉勇按照协议约定按时交纳物业费。物业费高层住宅1.20元/月?平方米；电梯费0.40元/月?平方米。《前期物业服务协议》第十八条约定，对于已交付使用，但乙方或使用人尚未居住的物业，物业服务费按应收标准的100%向乙方收取。第三十九条约定，业主逾期交纳前期物业服务费、物业管理费的，从逾期之日起每天按实际费用的3‰收取违约金。潘吉勇庭审中主张该协议并非本人所签，但在其自认的期限内未向原审法院申请笔迹鉴定。 2015年1月1日与2018年1月1日，水岸府邸东区业主委员会与青岛德隆和川物业管理有限公司两次签订《物业服务委托合同》，委托青岛德隆和川物业管理有限公司实行物业管理，青岛德隆和川物业管理有限公司按照合同提供物业服务，有权利向业主主张物业费。《物业服务委托合同》第二十三条约定：物业管理相关费用标准，住宅1.2元/建筑平方米/月，电梯运行费0.4元/建筑平方米/月。 经查，青岛德隆和川物业管理有限公司自2013年4月至2020年5月物业费17627.59元、电梯费5875.86元未缴纳。2020年4月9日青岛德隆和川物业管理有限公司向潘吉勇发出催收通知，向潘吉勇催交物业费。 庭审中，青岛德隆和川物业管理有限公司提交了计算明细。该明细上载明其主张的物业费是按照每季度预交，潘吉勇欠交自2013年4月至2020年5月的物业费17627.59元（170.81平米×1.2元/月/平方米×86月）、电梯费5875.86元（170.81平米×0.4元/月/平方米×86月），及以每月欠费数为基数自欠费之日起至实际给付之日止按照年利率4.75%计算的，合同约定的是日千分之三的利率，青岛德隆和川物业管理有限公司主张按照年利率4.75%计算，违约金共计312.38元。 原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为一个服务行业，应与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面，若业主采取拒缴物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，将最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡，业主应及时履行自己的应尽义务。 青岛德隆和川物业管理有限公司具有物业管理资质，其接受开发商的委托，签订的《前期物业服务合同》及青岛德隆和川物业管理有限公司与水岸府邸东区业主委员会签订的《物业服务委托合同》为有效合同，对业主具有约束力。在青岛德隆和川物业管理有限公司已提供物业服务的情形下，及时依约交纳物业费系潘吉勇的法定义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。青岛德隆和川物业管理有限公司为潘吉勇提供物业服务，潘吉勇应交纳物业服务费。 潘吉勇主张系空置房，依据水岸府邸东区业主委员会签订的《物业服务委托合同》第二十四条第3项约定，已销售但未办理入住的，由乙方按购房合同约定或开发公司通知交房日期起向购房人按相关规定收取物业服务费、电梯运行费及地下车位服务费按季收取。该合同不属于前期物业合同，故不符合关于空置房物业费用打折的相关规定，因此对潘吉勇的抗辩意见不予采纳。 潘吉勇尚未支付青岛德隆和川物业管理有限公司自2013年4月至2020年5月物业费17627.59元，电梯费5875.86元，青岛德隆和川物业管理有限公司请求潘吉勇支付上述期费用，符合合同约定，原审法院予以支持。 青岛德隆和川物业管理有限公司要求潘吉勇按照《前期物业服务合同》的约定，支付违约金3112.38元的主张，因青岛德隆和川物业管理有限公司物业服务存在部分瑕疵，该主张不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决：一、潘吉勇自本判决生效之日起十日内支付青岛德隆和川物业管理有限公司2013年4月至2020年5月物业费17627.59元，电梯费5875.86元。二、驳回青岛德隆和川物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理299元，减半收取149.5元，由潘吉勇负担132元，由青岛德隆和川物业管理有限公司负担17.5元。 二审中，潘吉勇提交照片打印件3张，证明上诉人房屋的窗户外层被弹珠穿层打破，系物业公司服务有瑕疵，上诉人在发现后多次找物业公司反映，但物业公司均置之不理。被上诉人的上述行为是其物业服务有瑕疵的表现，上诉人据此要求少缴部分物业费有理有据。青岛德隆和川物业管理有限公司质证称：该证据的真实性不予认可，该组证据不能证明被上诉人的物业服务有瑕疵，且该组证据中的窗户玻璃损坏是如何造成的被上诉人不知情，也不知该窗户玻璃是何时破碎，何人造成。因此上诉人以此为由拒绝缴纳物业费没有法律依据。本院认为，照片载明的图像与物业服务质量不存在关联，其证明事项本院不予采信。 二审中，潘吉勇陈述：从2013年4月至2020年5月未缴纳物业费。房屋空置未向青岛德隆和川物业管理有限公司提交过书面房屋空置减免物业费申请。 本院审理查明的其他事实与原审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，潘吉勇应向青岛德隆和川物业管理有限公司缴纳物业费数额的问题。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，青岛德隆和川物业管理有限公司为包含潘吉勇在内的业主提供了物业服务，其依据合同约定向潘吉勇主张交纳物业费，应予支持。潘吉勇以青岛德隆和川物业管理有限公司物业存在瑕疵以及物业未催收为由，主张减免物业费无事实及法律依据，本院不予支持。潘吉勇以涉案房屋空置，主张不交纳或部分交纳物业费，对此，本院认为，潘吉勇未向青岛德隆和川物业管理有限公司书面申请减免物业费，故即便依据青价格（2018）20号《关于明确物业服务收费相关政策的通知》第三条“普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准）后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60%缴纳”的规定，其不符合减免的标准，故该项诉请亦不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费299元，由上诉人潘吉勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二一年五月六日 书记员  翟国媛