山东省乳山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1083执异55号案外人曹传东，男，1990年12月21日出生，汉族，住威海市文登区。申请执行人辛新，男，1963年10月12日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托代理人宋**美，山东闻远律师事务所律师。被执行人孙保民，男，1970年2月7日出生，汉族，住乳山市城区。被执行人李斐，女，1972年8月17日出生，汉族，住址同上。被执行人乳山市华达汽车经销有限公司。住所地：乳山市市青山路北首。法定代表人李斐，经理。被执行人威海市华达房地产开发有限公司。住所地：乳山市青山路北首259号。法定代表人孙保民，执行董事兼总经理。本院在执行申请执行人辛新与被执行人孙保民、李斐、乳山市华达汽车经销有限公司、威海市华达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案过程中，案外人曹传东对执行标的向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人曹传东称：乳山市商业街6号华府名居门市房6-19#系威海市华达房地产开发有限公司开发，我于2014年与威海市华达房地产开发有限公司达成购买该门市房的意向。并分别于2014年7月24日、2014年11月3日委托我朋友于水英在农村商业银行环翠区支行卡号为62×××10向威海市华达房地产开发有限公司法定代表人孙保民的妻子李斐的卡号为62×××88支付购房款人民币320000元、1000000元。双方于2016年12月17日签订了商品房买卖协议，我的妻子姜华杰于2016年12月19日通过在交通银行卡××向威海市华达房地产开发有限公司法定代表人孙保民的乳山农村商业银行卡号为62×××96支付购房款100000元，其中包含威海市华达房地产开发有限公司承诺为该门市房修建楼梯款30000元。购房款也已全部付清。威海市华达房地产开发有限公司并于当日将上述门市房交付给我，我实际占有至今。我予以装修完毕后于2018年1月5日将上述门市房予以出租，由我享有占有使用的收益。以上事实有我与威海市华达房地产开发有限公司签订的商品房买卖预定协议书、我委托的于水英、姜华杰的银行转账流水、该房屋租赁合同书及租赁费转账流水充分说明上述房产真正购买人、所有人为我。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十七条之规定。依法早日解除我房屋的查封手续，停止对我购买上述房屋的执行。申请执行人辛新辩称：曹传东并没有向威海华达房地产开发有限公司支付购房款，付款人是于水英而不是本案的异议人。曹传东提供的银行流水、商品房预订协议不能证明其真实支付了购房款，并真实签订了买卖协议，银行流水发生的时间是2014年7月及11月，按照交易习惯，不可能在2016年12月17日才签订房屋买卖协议，商品房预订协议约定：一次性付款；预交定金1390000元，也就是说曹传东在签订合同时应支付购房款1390000元。但曹传东提供的上述证据不能证实其支付了房款，曹传东仅是在签订商品房预定协议后，于2016年12月19日支付了10万元，综上，异议人提供的证据不能证明其为房屋真正买受人。该房屋办理过预售登记，登记在王志坚名下，合同备案号W1709441，因此孙保民出具的证言不得做为定案依据，争议的房屋与本案的异议人无关。综上，请法院裁定继续执行案涉房产。本院查明,申请执行人辛新与被执行人孙保民、李斐、乳山市华达汽车经销有限公司、威海市华达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月7日作出(2018)鲁1083民初4601号民事判决书。判令：一、被告孙保民、李斐、乳山市华达汽车经销有限公司于本判决生效之日起十日内向原告辛新偿还借款本金20000000元及利息；二、被告威海市华达房地产开发有限公司对被告孙保民、李斐、乳山市华达汽车经销有限公司上述债务承担连带清偿责任；三、被告威海市华达房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告孙保民、李斐、乳山市华达汽车经销有限公司追偿；案件受理费减半收取74800元，保全费5000元，由被告孙保民、李斐、乳山市华达汽车经销有限公司、威海市华达房地产开发有限公司负担。因义务人孙保民、李斐、乳山市华达汽车经销有限公司、威海市华达房地产开发有限公司未自觉履行生效判决确定的付款义务，本院根据权利人辛新的申请于2019年6月4日立案执行【案号为（2019）鲁1083执1100号】。该案在诉讼过程中，本院根据辛新的保全申请，于2018年9月3日查封了威海市华达房地产开发有限公司开发的备案在王志坚名下的位于乳山市华府××小区××号（备案合同编号W1709441）房产在内的多栋房产。为此，案外人曹传东向本院提出上述执行异议，要求法院依法解除查封。并提交《商品房预定协议》一份（商品房为商业街6#门市6-19，日期为2016年12月17日，总房款1390000元）、工商服务业统一收款收据一张（盖有威海市华达房地产开发有限公司财务专用章、金额为1390000元，日期为2016年12月17日）、银行转账流水单三张（其中两张记载于水英于2014年7月24日、2014年11月3日分三次在农村商业银行环翠区支行转账给李斐320000元、500000元、500000元，另一张记载姜华杰于2016年12月19日通过交通银行网上转账给孙保民100000元），威海市华达房地产开发有限公司法定代表人孙保民的书面情况说明一份【载明：我叫孙保民，是威海市华达房地产开发有限公司法定代表人，于2014年将我公司开发的商业街6-19#门市房以139万元的价格卖给曹传东，面积为102.24，付款方式为分期付款（银行转账方式），另曹传东有多付3万元楼梯款。由于我公司周转资金，将该门市抵押给融盛公司（王志坚名下），以上情况曹传东毫不知情】、房屋租赁合同一份（出租方为曹传东，承租方为徐晓华，房屋为商业街6#6-19#，租期5年，租金依次为2018年36000元、2019年42000元……。）、徐晓华银行转账凭证一份（收款人为曹传东、金额36000元、日期为2018年1月7日）。另查，本院在审理（2018）鲁1083民初4761号原告乳山融盛民间资本管理有限公司与被告威海市华达房地产开发有限公司、孙保民、李斐民间借贷纠纷一案过程中，原告乳山融盛民间资本管理有限公司诉称，2017年6月份至2018年1月份，被告孙保民先后四次向其公司借款本金合计560万元，并签订了借款合同。为担保上述借款，被告威海市华达房地产开发有限公司以其开发的华府名居小区的八套房产提供担保，并备案登记在第三人王志坚（公司员工）名下。第三人王志坚在审判过程中述称，当初孙保民去公司借款时，公司要求孙保民提供资产抵押，孙保民无法提供，经协商，孙保民将威海华府名居小区的房产备案在本人名下便于将来备案或者解除备案。上述抵押房产由王志坚与威海市华达房地产开发有限公司分别签订新建商品房买卖合同，其中涉案房产签订日期为于2017年10月27日。该案在诉讼过程中，乳山融盛民间资本管理有限公也申请保全过案涉房产，案件进入执行程序后，案外人曹传东曾于2019年3月25日向本院提出书面异议，对案涉房产主张权利，本院经审查认为其异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能够排除法院的执行，并于2019年6月14日作出（2019）鲁1083执异33号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行，乳山融盛民间资本管理有限公司收到该裁定书后未提起执行异议之诉。关于第三人王志坚与威海市华达房地产开发有限公司网签协议的效力性质认定问题，本院生效的(2018)鲁1083民初2999号判决书已经作出了认定，即第三人王志坚与威海市华达房地产开发有限公司因相关借款而网签的房屋买卖合同实际上是以房屋买卖的形式为借贷关系提供担保，双方之间并非真正的买卖关系，王志坚与威海市华达房地产开发有限公司之间签订商品房买卖合同系伪装行为，属无效民事法律行为，所签的商品房买卖合同无效，其网签备案手续亦应当予以撤销。再查，涉案房产未办理房产过户登记是因为该房产至今未进行竣工验收。上述事实有异议人提交的异议申请书、执行材料、提交证据材料、（2018）鲁1083民初4601号民事裁定书、（2019）鲁1083执异33号执行裁定书、（2018）鲁1083民初4761号判决书、(2018)鲁1083民初2999号判决书等证据在案为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案被执行人与第三人王志坚签订的商品房买卖合同是以房屋买卖的形式为民间借贷提供担保，双方之间并非真正的买卖关系，属无效民事法律行为，买卖合同无效。本案案外人所提交的相关证据虽然存在个别瑕疵，但能够形成完整的证据链，足以证明其在本院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同并合法占有使用涉案房产，且购房款已全部付清；未办理过户登记是因为被执行人一直未进行竣工验收，并非案外人自身原因造成的。故案外人所提异议，符合上述法律规定的情形，能够排除法院的执行，理由成立，本院应予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：对乳山市华府名居小区6幢1层19号（备案合同编号W1709441）门市房中止执行。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向乳山市人民法院提起诉讼。审判长 凌 涛审判员 侯现章审判员 李 振二〇二一年五月三十一日书记员 王 伟