沈阳市浑南区人民法院  民事判决书（原稿） （2020）辽0112民初6682号 原告牛娜，女，1984年12月19日出生，汉族，住沈阳市浑**（户籍所在地：沈阳市浑**）。 委托代理人宋新江，男，1985年11月1日出生，汉族，住沈阳市浑**。 被告沈阳华新联美置业有限公司，住所地沈阳市浑**朗云街**（统一社会信用代码：91210112731030086L）。 法定代表人苏壮强，系该公司董事长。 委托代理人陈琳琳、高铭聪，系辽宁同方律师事务所律师。 被告沈阳华新联美资产管理有限公司，住，住所地沈阳市浑**朗云街**一社会信用代码：91210112760054327Y）。 法定代表人苏壮强，系该公司董事长。 委托代理人段艳艳，女，1981年10月6日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市皇姑区。 原告牛娜与被告沈阳华新联美置业有限公司（以下简称：联美置业公司）、沈阳华新联美资产管理有限公司（以下简称：联美资产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理后，依法由审判员刘勇担任审判长并主审，与人民陪审员杨兴、佟春艳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛娜及其委托代理人宋新江，被告联美置业公司委托代理人陈琳琳、高铭聪，被告联美资产公司委托代理人段艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牛娜诉称，其于2019年4月29日购买被告联美置业公司坐落于沈阳市浑南区的房屋，2019年12月18日交付使用，2020年3月1日装修完毕。2020年3月8日，原告牛娜发现房屋顶棚漏水，当日联系园区物业和开发商，被告联美置业公司只是将案涉房屋进户门外的棚顶打了2个钉，并未对房屋室内受损部位进行维修，牛娜自行对棚顶和柜门板进行修复而支出费用2,630.00元。2020年5月10日，原告牛娜发现房屋再次出现漏水，随即联系被告联美资产公司，物业工作人员上门进行核实，自称只能联系开发商，如何修复均由开发商决定，牛娜给开发商经理打电话无人接听，漏水问题无人理会。原告牛娜购买的房屋多次漏水，维修期间导致其与家人无法居住，只能自行租房，严重影响正常生活。提请法院判令被告方赔偿房屋维修费4,200.00元；由被告方对案涉房屋渗漏的漏点进行维修；由被告方赔偿漏水造成的财产损失（具体数额以评估鉴定结论为准）；由被告方承担案件受理费用。 原告牛娜提供如下证据： 1、原告牛娜与被告联美置业公司于2019年4月29日签订的《商品房买卖合同》、联美置业公司出具的《交房通知》各1份，用以证明牛娜系案涉43.42平方米房屋的所有权人； 2、《屋面漏水诉讼情况说明》1份，用以证明案涉房屋多次出现漏水情况，屋面排水口已经进行修复，但是房屋室内没有维修； 3、原告牛娜的丈夫宋新江与被告联美资产公司工作人员的微信聊天记录截屏图片15页、室内顶棚漏水后的水浸痕迹照片11张，用以证明牛娜及其家属因为屋内漏水问题多次找到园区物业沟通，但是均未给予回复，牛娜于2020年4月自行雇佣维修队就室内棚顶漏点进行维修； 4、沈阳市铁西区德茂吊顶木门经销处先后于2019年12月30日、2020年3月16日开具的收款收据2张，沈阳市沈河区鸿泰达装饰材料商行于2020年3月12日开具的销货日报单1张，用以证明原告牛娜因为房屋室内漏水而支出维修费用6,930.00元； 5、案涉房屋室内的视频截图5张，用以证明房屋漏水时的室内财产损失情况； 6、辽宁唯实信资产评估有限公司（以下简称：唯实信评估公司）于2021年3月11日作出的辽唯评报字（2021）第14号《资产评估报告》1份、2020年2月23日开具的评估费发票1张，用以证明唯实信评估公司认定原告牛娜的室内财产损失价格为2,610.00元，牛娜支出评估费2,000.00元。 被告联美置业公司辩称，原告牛娜先后报修2次，2020年3月8日报修户外走廊漏水，联美置业公司已经完成维修，2020年5月发现案涉房屋室内棚顶漏水，该公司亦完成相应的维修，而且是就屋面进行整体维修，之后没有出现漏水情况。被告联美置业公司愿意为房屋室内“大白”进行恢复，由于原告牛娜的原因未能恢复，但是对牛娜主张漏水造成的损失存在异议，因为牛娜是2020年3月报修，2020年2月的维修损失与联美置业公司无关，同意就后期产生的直接合理损失进行司法鉴定，必须由当事双方与鉴定机构一起到现场认定损失范围。评估费不应由被告联美置业公司全部承担，应当按照评估鉴定数额与原告牛娜诉请金额的比例分担评估费。 被告联美置业公司提供维修人员现场施工录像（2段）光盘1张、现场施工实景照片2张，用以证明该公司于2020年3月25日针对原告牛娜报修的室外走廊漏水进行维修，又于2020年5月22日针对牛娜报修的室内棚顶漏水进行维修。 被告联美资产公司辩称，原告牛娜提出室内棚顶漏水系房屋质量问题。《建设工程质量管理条例》第四十条一款（二项）规定“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年”，第四十一条规定“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”，案涉房屋出现漏水情况处于5年保修期限内，应当由开发建设单位承担维修义务，被告联美资产公司作为园区物业服务单位只是负责报修和协调工作，不应承担任何法律责任和维修义务。 被告联美资产公司没有提供证据。 经审理查明，原告牛娜与被告联美置业公司于2019年4月29日签订《商品房买卖合同》（编号：E1927056924）1份，牛娜购买联美置业公司开发销售的位于沈阳市浑南区（河畔新城五期）5-5105号2-30-4室的43.42平方米住宅1处，联美置业公司于2019年12月18日向牛娜交付案涉房屋，牛娜随后进行室内装修。2020年3月8日，原告牛娜向园区物业单位联美资产公司报修，原因为“棚顶有漏水痕迹”，被告联美置业公司于2020年3月25日指派施工人员就案涉房屋室外走廊棚顶渗漏部位进行注浆维修作业。2020年5月10日，原告牛娜再次向被告联美资产公司报修，原因为“下雨室内顶棚多处漏水”，被告联美置业公司于2020年5月22日指派施工人员进入案涉房屋室内进行注浆维修作业，同时对屋面排水口等部位进行防水修补（屋面整体维修于2020年8月施工完毕），案涉房屋室内自2020年5月22日之后没有再次出现渗漏现象。原告牛娜起诉来院，要求赔偿财产损失5,260.00元、2个月房租3,600.00元，之后变更诉请为赔偿房屋维修费4,200.00元和漏水造成的财产损失（具体数额以评估鉴定结论为准），并且对案涉房屋渗漏的漏点进行维修。 另查明，根据原告牛娜申请，由本院按照规定程序委托，唯实信评估公司于2021年3月11日作出辽唯评报字（2021）第14号《资产评估报告》，针对原告牛娜房屋室内客厅天棚大白乳胶漆（含原有铲除）、墙面壁纸、墙面刮大白（含原有铲除），卫生间成品门（含原有拆除）、浴霸更换，其他保洁及垃圾外运、成品保护等项目进行损失价格评估鉴定，认定重置价值为2,610.00元，成新率为90%，最终评定损失价格为2,379.00元，牛娜支付评估费2,000.00元。 本院认为，原告牛娜与被告联美置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照法律规定和合同约定履行各自义务。被告联美置业公司向原告牛娜交付的案涉房屋出现棚顶渗漏的质量问题，造成该房屋室内财产遭受损失，联美置业公司作为开发建设单位应当针对房屋存在的质量问题进行维修处理，并且就财产损失予以赔偿。原告牛娜的室内受损财物经过唯实信评估公司评估鉴定，评定财产损失价格为2,379.00元，本院予以确认，应当由被告联美置业公司予以赔付。原告牛娜申请就案涉房屋室内财产损失价格进行司法鉴定过程中支付评估费2,000.00元，该款系合理性支出，有唯实信评估公司开具的评估费发票证实，本院予以确认，应当由被告联美置业公司予以赔付。原告牛娜要求赔偿房屋维修费4,200.00元，因为没有提供确实有效的证据证明其曾就房屋棚顶渗漏造成的损毁部位进行维修，或者相关费用支出与案涉房屋棚顶渗漏存在关联，该部分诉求缺乏事实依据，本院不予支持。被告联美置业公司已经就案涉房屋的楼顶屋面进行维修，原告牛娜亦于庭审过程中自认于2020年5月22日维修之后没有再次出现渗漏现象，因此针对牛娜要求对案涉房屋渗漏的漏点进行维修的诉请，本院不再予以确认。被告联美置业公司强调评估费应当按照评估鉴定数额与原告牛娜诉请金额的比例分担，由于原、被告对案涉房屋棚顶渗漏产生的财产损失价格均无法确认，牛娜因此申请评估鉴定，期间产生的评估鉴定费用应当由过错方全部承担，联美置业公司的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。被告联美资产公司针对原告牛娜的财产损失不存在过错责任，而且该公司已经履行园区物业单位应尽的沟通协调义务，牛娜要求联美资产公司承担赔偿责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条二款之规定，判决如下： 一、被告沈阳华新联美置业有限公司于本判决生效后10日内给付原告牛娜财产损失费2,379.00元； 二、被告沈阳华新联美置业有限公司于本判决生效后10日内给付原告牛娜评估费2,000.00元； 三、驳回原告牛娜的其他诉讼请求。 如果被告沈阳华新联美置业有限公司未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，由沈阳华新联美置业有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 （此页无正文） 审 判 长 刘 勇 人民陪审员 杨 兴 人民陪审员 佟春艳 二〇二一年五月十七日 书 记 员 庞艾诗 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》 第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。