北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终3397号上诉人（原审原告、反诉被告）：李庆国，男，1973年6月20日出生，汉族，住山东省莘县。委托诉讼代理人：王秋霞，北京银雷律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵付军，男，1969年7月13日出生，汉族，住山东省曹县。委托诉讼代理人：韩广旭，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕昊，北京市京师律师事务所律师。上诉人李庆国因与上诉人赵付军房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初20855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李庆国上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，改判：支持李庆国的一审诉讼请求，驳回赵付军的一审反诉请求；2.诉讼费用由赵付军承担。事实和理由：1.李庆国于2017年4月12日向赵付军发出通知，告知其鉴于签订《房屋场地租赁合同》时其所提供房屋的具体状况，该房屋无需腾退，不存在李庆国不配合无法控制房屋的情况，因此2017年2月17日视为交接完毕。一审判决未认定该通知的效力是错误的。赵付军在接到该通知后不接收房屋，扩大的损失应由其自行承担，李庆国不应承担此后的房屋占有使用费。2.2018年6月23日双方签订的《补充协议》自始至终未履行，不发生房屋占有使用费，一审判决第四项缺乏事实依据。3.双方所签合同被确认无效后，赵付军从中获利，违反《中华人民共和国合同法》的相关规定。具体而言，其一，本案不存在房屋占有使用费损失；其二，装修费用系已经产生的损失，且装修总价值已经形成附合，应当按照评估总额由双方承担责任。4.关于租金收益损失，李庆国保留追究责任的权利。赵付军辩称，不同意李庆国的上诉请求。1.自双方签订《房屋场地租赁合同》后，李庆国就一直占有、使用涉案房屋，并且还将房屋转租给李某，截至2017年11月李某还在占有和使用该房屋。从2018年6月23日双方所签《补充协议》的内容也可以看出李庆国一直占有、使用涉案房屋，直到2019年1月房屋被拆除，李庆国一直没有向赵付军交付房屋。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条明确规定，虽然合同无效但承租人实际占有并使用房屋的情况下，出租人可以按照双方约定的租金标准要求支付房屋占有使用费。李庆国占有租赁房屋，理应支付房屋占有使用费。3.赵付军未从合同无效中获利，李庆国在签署《房屋场地租赁合同》时知道涉案房屋没有产权，并自信能持续经营，李庆国的自信给赵付军造成损失。4.在已经发生法律效力的李某案中，李庆国只承担了50万元左右的损失，其在本案中要求赵付军赔偿近100万元的损失是错误的。5.李庆国所主张租金在一审中未提出请求。赵付军上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判驳回李庆国的一审第二、三项诉讼请求；2.撤销一审判决第四项，改判李庆国支付赵付军自2017年10月1日至2019年1月10日期间的房屋占有使用费638941.92元；3.诉讼费用由李庆国承担。事实和理由：1.赵付军对双方所签《房屋场地租赁合同》《补充协议》并无过错，不应承担责任。在订立合同时，李庆国明确表示对涉案房屋进行了仔细考察和了解，认可涉案房屋无产权的现状也可以实现合同目的，合同约定的租金也是基于无产权的情况确定的。赵付军基于公平、诚实信用原则履行了义务，系李庆国坚持要求租赁涉案房屋，赵付军对此不应承担责任。2.一审判决未对李庆国的装修是否形成添附作出区分。3.一审判决认定的房屋占有使用费标准过低，本案应参照李某案生效判决确定的标准来计算房屋占有使用费。李庆国辩称，不同意赵付军的全部上诉请求。1.赵付军明知涉案房屋无产权证、无合法审批手续，对双方所签合同无效当然负有责任。赵付军向李庆国提供了以涉案房屋为注册地的营业执照，说明该租赁场地符合办理营业证照的要求，可以用作经营，李庆国对此产生信赖才签署合同，赵付军的过错明显更为严重。2.租赁后进行的装修已经形成附合。涉案房屋在李庆国承租前不具备实用性，没有地板、天花板、墙壁，该情况一直持续到被拆除。一审法院按照评估报告认定装修装饰的价值是合理合法的。3.赵付军主张按照李某案的标准支付房屋占有使用费没有法律依据。合同具有相对性，不同合同租金标准不同，且涉案房屋自始不具备使用条件。李庆国已经通知赵付军交付房屋，该房屋也不存在需要现时腾退交付，通知即产生效力，李庆国不应向赵付军支付房屋占有使用费。李庆国起诉请求：1.确认2016年9月24日李庆国与赵付军签订的房屋租赁合同无效；2.判决赵付军返还李庆国租金60万元及利息（以60万元为基数，自2017年2月17日起至付清之日按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判决赵付军赔偿李庆国装修损失1123536.63元；4.判决赵付军赔偿李庆国装修鉴定费5000元；5.本案诉讼费由赵付军承担。赵付军反诉请求：1.判令李庆国支付2017年10月1日至2019年1月20日的房屋占有使用费1566000元；2.李庆国以1566000元为基数，按人民银行同期贷款利率标准，支付从2018年8月5日至实际付清之日的利息；3.诉讼费用由李庆国承担。一审法院认定事实：2016年9月24日，赵付军（出租方、甲方）与李庆国（承租方、乙方）签订《房屋场地租赁合同》，约定：甲方将位于北京市昌平区沙河镇北二村农场大院的房屋场地租赁给乙方使用。租赁物建筑面积共13000平方米。乙方对租赁物的各方面状况均进行了仔细考察和了解，确认此房无产权证，并认可租赁物的现状且认为租赁物足以满足其合同目的。租赁物用途为公寓及单位宿舍。租赁期自2016年10月1日起至2024年10月1日止。免租期（装修期）为180天，自2016年10月1日起至2017年4月1日止。免租期内由乙方自行进行施工改造并承担因此所发生的一切费用和产生的一切后果。租赁期满，甲方有权无条件收回全部租赁物，乙方应在租期满日或之前，保持房屋设备及交房时附属配备设施及场地完好状态，交还甲方。租金支付方式：2016年10月1日至2019年10月31日期间每月租金为税后10万元，即120万元/年。此后每三年在应交租金总额基础上递增10%，即自2019年10月1日至2022年期间每月租金为11万元，即132万元/年。此后每三年租金均以此类推。租金支付方式为每半年支付一次。关于装修费，双方约定合同期内，乙方有权自行对租赁物进行购置安装新增设备、设施，并对此进行装修、改建，所需费用均由乙方自行承担，对租赁物的任何结构性的改动必须确保安全无隐患。合同还约定了双方的权利义务等内容。合同签订后，赵付军将房屋交付给李庆国。另查，2016年12月1日，李庆国将涉案房屋转租给案外人李某，李某租用涉案房屋欲作为公寓对外出租，并对房屋进行了改造装修，因房屋被沙河镇政府定为违法建筑，不允许装修改造，故双方产生纠纷，李某将李庆国、王秋霞（李庆国前妻）起诉至一审法院，李某提出诉讼请求：1.确认2016年12月1日李庆国与李某签订的《合作协议》无效；2.判令李庆国返还李某租金1500000元、变压器款200000元，合计1700000元及利息（以1700000元为基数，自2017年8月7日起至付清之日按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令李庆国赔偿李某房屋改建装修损失1123536.63元、鉴定费损失17024元、财产保全费损失5000元、财产保全担保费损失14150元，合计1159710.63元；4.判令王秋霞对第二项、第三项诉讼请求向李某承担连带清偿责任；5.诉讼费用由李庆国、王秋霞承担。该案审理过程中，李某提交一份《告知书》，称系沙河镇政府张贴，内容为告知住户所承租（使用）房屋应当取得而未取得乡村建设规划许可证（临时乡村建设规划许可证），违反相关法律法规，请各位租户积极配合政府拆除违法建筑。该《告知书》落款日期原为2016年12月20日，被人为涂改为2017年2月7日，且为复印件。在2017年11月27日该案庭审结束后，李某将涉案房屋移交给李庆国。该案审理过程中，应李某申请，一审法院依法委托鉴定机构对涉案房屋改建为公寓的工程造价进行鉴定，鉴定机构出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为：工程造价为1123536.63元，其中：分部分项工程875086.58元、措施项目98211.02元、规费38897.55元、税金111341.47元。一审法院于2019年5月27日作出（2017）京0114民初13870号民事判决书，判决：一、确认李某与李庆国于2016年12月1日签订的《合作协议》无效；二、李庆国于判决生效之日起七日内退还李某房屋占有使用费1005025.68元、变压器款150000元；三、李庆国于判决生效之日起七日内赔偿李某装修改造房屋损失506097.58元；四、王秋霞对上述第二项、第三项判决确定的债务承担连带责任；五、驳回李某其他的诉讼请求；案件受理费29678元，由李某负担9928元，已交纳；由李庆国、王秋霞负担19750元，于判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由李某负担2500元，已交纳；由李庆国、王秋霞负担2500元，于判决生效之日起七日内交纳。鉴定费17024元，由李某负担8512元，已交纳；由李庆国、王秋霞负担8512元，于判决生效之日起七日内交纳。李庆国、王秋霞不服，提起上诉，北京市第一中级人民法院于2019年7月23日作出（2019）京01民终6848号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、确认李某与李庆国于2016年12月1日签订的《合作协议》无效；二、李庆国于2019年8月23日前一次性给付李某1500000元；三、王秋霞对上述款项承担连带责任；四、如李庆国、王秋霞未按期足额履行，双方均按一审判决执行；五、双方再无其他争议。后李庆国、王秋霞未履行调解书确定的义务，李某向一审法院申请强制执行，执行过程中，李庆国按照（2017）京0114民初13870号民事判决书确定的义务履行完毕。本案庭审中，双方均认可李庆国交纳2017年4月1日至2017年10月1日的租金60万元。李庆国提交了其于2017年4月12日向赵付军出具的《通知》及与赵付军的微信聊天记录，证明涉案房屋由于政府已经张贴《告知书》将被拆除，已于2017年2月17日停止施工，无法实现双方的合同目的，李庆国已于2017年2月17日将涉案房屋交还给赵付军。赵付军对此不予认可，提交了2018年6月23日，赵付军（甲方）与李庆国（乙方）签订的《补充协议》，该协议约定：甲乙双方自2016年9月24日签订《房屋场地租赁合同》（以下简称原合同）后，乙方按约支付了2017年4月1日至2017年10月1日半年的租金。原合同约定的免租期自2016年10月1日至2017年4月1日止，该免租期早已届满。在履行合同期间，因一些客观原因导致乙方未能按照约定时间完成相关工程施工，乙方亦未按原合同约定按时足额支付租金。经双方友好协商，乙方已支付的租金甲方不予退还且不承担任何责任；2017年10月1日起至2018年7月20日期间的租金甲方不再要求乙方支付。起租期双方一致同意自2018年7月20日起重新开始计算，乙方同意2018年7月20日当日乙方向甲方先行一次性支付半年即2018年7月20日至2019年1月20日的租金陆拾万元整。此后每半年先行支付一次，即支付日分别为：2019年1月20日，2019年7月20日，2020年1月20日，2020年7月20日……以后支付日期以此类推。乙方承诺一定按时足额按照原合同条款约定的租金额支付租金并严格按照合同约定履行相关义务。涨幅条款仍按原合同约定进行。如乙方再发生延迟支付租金超过十五日情形的，甲方有权继续追缴2017年10月1日起至2018年7月20日期间的租金。同时，赵付军提交了与李庆国的微信聊天记录，以此证明李庆国明知涉案房屋无规划审批手续仍继续占有使用房屋，并积极寻找多种途径欲完善房屋手续，实现合同目的。关于涉案房屋被拆除的时间，李庆国陈述系2018年10月，赵付军陈述系2019年1月20日。经向北京市昌平区沙河镇人民政府了解情况，赵付军于2019年1月11日签订腾退补偿协议，签订协议后房屋被拆除。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中涉案房屋没有规划审批手续，故双方签订的《房屋场地租赁合同》及《补充协议》违反了法律的禁止性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方在签订租赁合同时，已经明确乙方对租赁物的各方面状况均进行了仔细考察和了解，确认此房无产权证，并认可租赁物的现状且认为租赁物足以满足其合同目的，故双方对于涉案房屋的权属性质、无合法的审批建设手续均明知，仍然签订租赁合同用于经营公寓及单位宿舍，双方均存在过错，综上一审法院认定赵付军、李庆国对签订无效的合同承担同等责任。关于李庆国要求赵付军返还2017年4月1日至2017年10月1日的租金60万元一节，一审法院认为，房屋租赁合同无效，不影响当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。根据本案查明的事实，赵付军将涉案房屋交付李庆国后，李庆国又转租给案外人李某，李某于2017年11月27日将涉案房屋交还给李庆国，并向李庆国支付了自2016年12月1日至2017年11月27日期间的占有使用费，故李庆国主张已于2017年2月17日将涉案房屋交还给赵付军的意见，一审法院不予采信。李庆国仍应向赵付军支付占有使用费，一审法院参考双方约定的租金标准，结合在免租期内便已不能继续施工以实现合同目的以及赵付军给予长达半年免租期优惠时考虑了长期租赁的租金利润，对于免租期间，李庆国仍应支付一定的占有使用费的情形，酌情确定李庆国于2016年10月1日至2017年10月1日应给付赵付军的占有使用费，并以此确定赵付军应退还的占有使用费金额。李庆国主张赵付军支付利息一节，依据不足，一审法院不予支持。关于李庆国主张装修损失一节，因对涉案房屋进行装修投入的系案外人李某，且李某在与李庆国的租赁合同纠纷中亦向李庆国主张了装修损失，并对装修工程造价进行了司法鉴定，一审法院亦按照双方的过错确定了李庆国应赔偿李某的装修损失为506097.58元，虽二审期间双方达成协议，但最终李庆国系按照一审判决的内容履行了相应的义务，故李庆国的该项实际损失应为506097.58元。本案中，考虑到双方的过错，赵付军应当向李庆国支付装修损失253048.79元。关于李庆国要求赵付军赔偿装修鉴定费5000元一节，因该鉴定费的产生系确定装修工程造价实际发生的费用，且李庆国已经实际支付了部分鉴定费用，本案中同样需解决装修损失的问题，故原告要求被告赔偿鉴定费损失，一审法院予以支持，但结合生效裁判文书确定的内容及双方的过错程度，一审法院确定赵付军赔偿李庆国鉴定费金额为2128元。关于赵付军主张李庆国支付2017年10月1日至2019年1月20日期间的房屋占有使用费一节，一审法院认为，虽双方签订租赁合同后，因涉案房屋被政府认定为违法建筑，导致双方不能继续履行合同，但根据庭审中双方的陈述及微信聊天记录显示，此时，双方并未积极协商腾退赔偿的问题，而是在协商如何补办手续继续履行合同，结合本案查明的事实李庆国并未将涉案房屋交付给赵付军，而是由李某实际占有使用至2017年11月27日。在此之后，双方仍就合同如何继续履行进一步协商，并于2018年6月23日签订《补充协议》，约定自2018年7月20日开始重新开始计算租金，但实际李庆国未交纳租金，亦未与赵付军交接房屋，直至赵付军签订腾退补偿协议、房屋被拆除。故李庆国关于已将涉案房屋交付给赵付军的意见，一审法院难以采信。李庆国自2017年10月1日至赵付军签订腾退补偿协议期间仍实际占用涉案房屋，应当支付相应的占有使用费。关于占有使用费的标准，如前所述，一审法院结合双方签订合同的租金标准，考虑李某在2017年11月27日前支付李庆国占有使用费的情况，2017年11月27日之后房屋的实际占有使用情况及双方的过错程度等因素，酌情确定占有使用费的标准及金额。关于赵付军主张占有使用费的利息，依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认李庆国与赵付军于2016年9月24日签订的《房屋场地租赁合同》及2018年6月23日签订的《补充协议》无效；二、赵付军于判决生效之日起七日内退还李庆国房屋占有使用费198135元；三、赵付军于判决生效之日起七日内赔偿李庆国装修损失253048.79元及鉴定费损失2128元；四、李庆国于判决生效之日起七日内给付赵付军自2017年10月1日至2019年1月10日期间的房屋占有使用费289012.5元；五、驳回李庆国的其他诉讼请求；六、驳回赵付军的其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中涉案房屋没有规划审批手续，故双方签订的《房屋场地租赁合同》及《补充协议》违反了法律的禁止性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方所签合同中，已经明确乙方李庆国对租赁物的各方面状况均进行了仔细考察和了解，确认此房无产权证，并认可租赁物的现状且认为租赁物足以满足其合同目的，可见双方对涉案房屋的权属性质、无合法审批建设手续均系明知，但双方仍然签订租赁合同用于经营公寓及单位宿舍，对此双方均存在过错。一审法院认定赵付军、李庆国对签订无效的合同承担同等责任，并无不当。关于李庆国要求赵付军返还租金60万元一节。房屋租赁合同无效，不影响当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，赵付军将涉案房屋交付李庆国后，李庆国又转租给案外人李某，李某于2017年11月27日将涉案房屋交还给李庆国，并向李庆国支付了自2016年12月1日至2017年11月27日期间的占有使用费。该事实明显与李庆国所持已于2017年2月17日将涉案房屋交还给赵付军的主张不符，故对其所持主张本院不予采信。鉴于此，李庆国仍应向赵付军支付房屋占有使用费。一审法院参考双方约定的租金标准，结合本案具体情况，酌情确定李庆国自2016年10月1日至2017年10月1日应给付赵付军的占有使用费，并以此确定赵付军应退还的占有使用费金额，并无不当。李庆国主张相应利息一节，缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当。关于李庆国主张的装修损失一节。鉴于对涉案房屋实际进行装修投入的系案外人李某，且李某在其与李庆国的租赁合同纠纷中亦向李庆国主张了装修损失，并对装修工程造价进行了司法鉴定，法院亦按照双方的过错确定了李庆国应赔偿李某的装修损失，虽该案二审期间李某与李庆国达成调解，但最终李庆国按照该案一审判决的内容履行了相应的义务。一审判决认定李庆国的该项实际损失应为506097.58元，有事实依据。考虑到本案中双方的过错程度，一审法院认定赵付军应向李庆国赔偿装修损失253048.79元，并无不当。关于李庆国要求赵付军赔偿装修鉴定费一节。因该鉴定费的产生系确定涉案房屋装修工程造价实际发生的费用，且李庆国已经实际支付了部分鉴定费用，且本案同样需解决装修损失问题，一审法院依据查明的事实，根据双方的过错程度，确定赵付军赔偿李庆国鉴定费金额为2128元，并无不当。关于赵付军主张李庆国支付2017年10月1日至2019年1月20日期间的房屋占有使用费一节。虽双方签订租赁合同后，因涉案房屋被认定为违法建筑，导致双方不能继续履行合同，但根据在案证据显示，此时，双方并未积极协商腾退赔偿的问题，而是在协商如何补办手续继续履行合同。且李庆国并未将涉案房屋交还给赵付军，而是由李某实际占有使用至2017年11月27日。在此之后，双方仍就合同如何继续履行进一步协商，并于2018年6月23日签订《补充协议》，约定自2018年7月20日起重新开始计算租金，但实际李庆国未交纳租金，亦未与赵付军交接房屋，直至赵付军签订腾退补偿协议、房屋被拆除。李庆国自2017年10月1日至赵付军签订腾退补偿协议期间仍实际占用涉案房屋，应当支付相应的占有使用费。关于占有使用费的标准，一审法院结合双方所签合同约定的租金标准，考虑李某在2017年11月27日前支付李庆国占有使用费的情况，2017年11月27日之后房屋的实际占有使用情况及双方的过错程度等因素，酌情确定占有使用费的标准及金额，并无不当。关于赵付军主张占有使用费的利息，缺乏依据，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，李庆国、赵付军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20357元，由李庆国负担10382元，由赵付军负担9975元。本判决为终审判决。审 判 长 张建清审 判 员 吴博文审 判 员 张 瑞二〇二一年五月三十一日法官助理 邾映映书 记 员 杨浩然