四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终589号 上诉人（原审原告）：王显忠，男，1964年10月1日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：姜治国，四川叙府律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川巨昌房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市南溪区长江大道158号。 法定代表人：李明宽，总经理。 被上诉人（原审被告）：郑国平，男，1963年11月23日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：邱智勇，宜宾市叙州区忠信法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：龚梅，女，1967年11月16日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：邱智勇，宜宾市叙州区忠信法律服务所法律工作者。 上诉人王显忠因与被上诉人四川巨昌房地产开发有限公司（以下简称巨昌公司）、郑国平、龚梅确认合同无效纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初3246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王显忠上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初3246号民事判决，支持其一审诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由巨昌公司、郑国平、龚梅承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。巨昌公司与郑国平、龚梅之间存在房屋买卖交易的事实缺乏证据证明。郑国平、龚梅提交的办理房屋产权过户的《房屋买卖契约合同》是虚假合同，郑国平、龚梅没有向巨昌公司支付房款，龚梅仅提供了其通过银行向案外人冯军转款310000元的银行交易记录，没有提供巨昌公司向案外人出具的收款委托书，不能证明向巨昌公司支付了房款；2.一审判决认定郑国平、龚梅善意取得案涉房屋所有权的主要证据是伪造的。郑国平、龚梅申请办理房屋产权过户登记的《房屋买卖契约合同》中的公司印章是巨昌公司已向公安机关报备作废的印章；3.一审判决适用法律错误。郑国平、龚梅购买案涉房屋是处于恶意。王显忠于2008年与巨昌公司签订《商品房买卖合同》并完成交付的情况郑国平、龚梅是知情的，且郑国平、龚梅也没有向巨昌公司支付对价。 郑国平、龚梅答辩称，我们与巨昌公司签订的合同巨昌公司加盖了公章，巨昌公司的公章一直在使用。一审中已提交购房款支付给了冯军，冯军是代表巨昌公司的。巨昌公收了王显忠的购房款以后又将房屋卖给我们，这是巨昌公司的行为，巨昌公司办理了所有权证后将房屋卖给我们并办理了产权登记。一审法院判正确，应予维持。 巨昌公司未作答辩。 王显忠向一审法院提出诉讼请求：1.确认巨昌公司与郑国平、龚梅2015年3月9日签订的用于房屋产权登记备案的《房屋买卖契约合同》无效；2.巨昌公司、郑国平、龚梅赔偿王显忠100000元损失（自2009年9月30日至法院判决生效之日的租金损失）；3.巨昌公司、郑国平、龚梅承担本案诉讼费用。 一审法院查明事实：2008年11月5日，王显忠与巨昌公司签订《商品房买卖合同》，购买巨昌公司开发建设的宜宾县观音镇黄金街猪市湾对面“黄金街商住楼”1-1号商铺，建筑面积为44.64平方米，单价每平方米4280元，总价款191059元，第一次付款150000元，交房时付清余款，并约定巨昌公司应当在2009年9月30日前交房，在交房后360日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。当日，王显忠支付巨昌公司购房款150000元，巨昌公司出具了《收款收据》。后因双方对上述合同商铺门前通讯电缆交换器和电线杆的搬迁发生纠纷，双方多次协商解决未果，王显忠未支付巨昌公司购房尾款。 2011年1月4日，巨昌公司将上述商铺登记到其名下，取得宜县房权证观音镇字第2××1号《房屋所有权证》，2013年9月24日取得宜县国用（2013）第08258号《国有土地使用权证》。郑国平、龚梅系夫妻关系。2015年3月10日，郑国平、龚梅与巨昌公司签订《房屋买卖契约合同》，购买巨昌公司所有的本案诉争房屋，成交额为312480元。约定协议签订之日付购房款200000元，产权证过户登记完成后付清余款112480元。卖方巨昌公司的代表冯军与买方郑国平、龚梅在合同上签字捺印。合同签订当日，龚梅向冯军转账支付200000元，此后又于2015年3月14日向冯军转款50000元，2015年3月15日向冯军转款10000元，2015年3月19日向冯军转款50000元，另支付现金2480元。2015年3月11日，郑国平、龚梅与冯军到房地产管理局办理房屋所有权登记申请，为规避房屋交易税费，又签订了一份落款日期为2015年3月9日、成交额为249980元的《房屋买卖契约合同》交与房地产管理局备案。2015年3月16日，案涉房屋办理产权登记至郑国平、龚梅名下。之后，巨昌公司向郑国平、龚梅交付房屋，现案涉房屋由郑国平、龚梅占有。2016年8月4日，成都宏涛价格评估咨询有限公司宜宾分公司根据王显忠的委托，出具《价格评估意见书》，案涉房屋现行市场价值评估金额为585230.40元。王显忠以郑国平、龚梅在明知王显忠已购买案涉房屋的情况下仍向巨昌公司购买，系恶意串通损害王显忠利益，且巨昌公司在合同上加盖的印章在2014年已经作废为由，主张在房管局备案、价格为249980元的《房屋买卖契约合同》无效。 另查明，冯军与巨昌公司系挂靠关系，巨昌公司开发的案涉房屋所属楼盘的销售、均交由冯军对外负责办理。 一审法院审理认为，王显忠与巨昌公司虽于2008年11月5日签订了《商品房买卖合同》，约定购买本案案涉房屋，且支付了购房款150000元，但双方因通讯电缆交换器和电线杆的搬迁产生争议，致上述合同并未最终履行。王显忠与巨昌公司签订的房屋买卖合同约定的交房时间为2009年9月30日，巨昌公司在2011年1月4日将房屋登记到自己公司名下，而巨昌公司与郑国平是在2015年3月10日才签订的《房屋买卖合同》，即便郑国平、龚梅在此前已经知晓王显忠购买该房屋的事实，但在时隔多年以后，案涉房屋土地使用权、房屋权属已然在巨昌公司名下，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”、“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，巨昌公司是在取得了案涉房屋的所有权登记后，才与郑国平、龚梅签订本案买卖合同，这是所有权人对自己不动产进行处分的合法行为。郑国平、龚梅根据不动产物权的公示效力，有充分的理由相信巨昌公司对案涉房屋具有完全的处分权，其向巨昌公司购买案涉房屋并无过错。王显忠也无证据证明巨昌公司与郑国平、龚梅之间存在恶意串通损害其利益的行为，而实际成交价格系巨昌公司、郑国平、龚梅协商一致的结果，且郑国平、龚梅也按约支付了对价，王显忠不能凭自行委托评估的房产价值认定双方具有主观恶意。且王显忠在巨昌公司超过约定的交房期限未向其交付房屋的情况下，从2009年9月30日到2015年3月10日均未向巨昌公司主张权利，巨昌公司与郑国平、龚梅在此种情况下购买案涉房屋不存在恶意。 王显忠称买卖合同与房屋所有权登记申请表上巨昌公司的印章系作废印章，因庭审已查明，案涉房屋的销售等具体事务均由冯军代表巨昌公司对外办理，冯军的行为视为巨昌公司的行为，即便印章已作废，也应由巨昌公司向冯军追究责任，而不能由合同之外的王显忠以此对抗善意合同相对方的郑国平、龚梅。且在庭审中，巨昌公司作为合同当事人并未对合同效力提出异议，视为其对冯军用此印章签订合同的行为予以认可。在此情况下，非合同当事人的王显忠无权决定合同是否为巨昌公司与郑国平、龚梅的真实意思表示。房管局备案登记的落款日期为2015年3月9日、成交额为249980元的《房屋买卖契约合同》，是巨昌公司与郑国平、龚梅为规避税费签订的，而实际履行的是价格为312480元的买卖合同，由此证明备案合同中的价格条款并非双方真实的意思表示，故备案合同中价格条款无效。根据《合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，备案合同其他部分与实际履行的合同内容一致，价格条款无效不影响合同其他部分的效力，因此备案合同中的其他部分仍然有效。 2015年3月9日签订的备案合同中的价格条款无效，但并不影响合同其他部分的效力，更不影响巨昌公司与郑国平、龚梅之间实际房屋买卖行为的效力，所以王显忠以此为前提请求的租金损失不应支持。巨昌公司将同一套房屋分别与王显忠和郑国平、龚梅签订了两份买卖合同，并选择其中一份合同履行，导致另一份合同履行不能，王显忠作为另一份合同的相对方，可另行向巨昌公司主张合同权利。综上，王显忠主张巨昌公司与郑国平、龚梅之间恶意串通导致房屋买卖合同无效的理由不成立，依法应予驳回其诉讼请求。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回王显忠的诉讼请求。案件受理费3275元，由王显忠负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：郑国平、龚梅与巨昌公司签订的《房屋买卖契约合同》是否属恶意串通。《合同法》第五十二条规定了“恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益的合同无效。”对于本案，是否属恶意串通应从以下几个方面分析：1.王显忠与巨昌公司签订《商品房买卖合同》郑国平、龚梅是否知晓；2.郑国平、龚梅是否是以明显不合理低价购买案涉房屋；3.郑国平、龚梅购买案涉房屋是否已实际支付对价。本案中，2008年王显忠与巨昌公司签订《商品房买卖合同》后因电杆问题发生纠纷，郑国平当时在派出所工作并参与该纠纷的调解，故郑国平、龚梅应当知道王显忠与巨昌公司签订《商品房买卖合同》。2011年1月，巨昌公司将案涉房屋登记在该公司名下，办理了《房屋所有权证》。郑国平、龚梅与巨昌公司签订《房屋买卖契约合同》是2015年3月，并支付了购房款312480元后将案涉房屋登记在郑国平、龚梅名下。2008年王显忠购买案涉房屋时支付了150000元，而郑国平、龚梅于2015年3月购买案涉房屋时支付了312480元，并非以明显不合理低价购买。王显忠称郑国平、龚梅将购房款支付给冯军而非巨昌公司，但根据本案证据，王显忠与巨昌公司签订《商品房买卖合同》中，冯军系委托代理人，且巨昌公司对郑国平、龚梅将房款支付给冯军的事实予以认可。故本院确认郑国平、龚梅购买案涉房屋已支付巨昌公司房款312480元。根据上述分析和本案证据，尚不能得出郑国平、龚梅与巨昌公司签订的《房屋买卖契约合同》属于恶意串通。 此外，2008年王显忠与巨昌公司签订《商品房买卖合同》后因电杆问题发生纠纷，但该电杆纠纷在2009年已解决，直到2011年巨昌公司将案涉房屋登记在巨昌公司后，没有证据证明王显忠向巨昌公司主张权利。王显忠称曾多次找过巨昌公司法定代表人和冯军，但一审中，巨昌公司法定代表人予以否认，现王显忠在一审和二审中均未提交证据证明从2009年至2015年向巨昌公司主张过权利，其怠于行使权利的后果应由自己承担。郑国平、龚梅于2015年购买取得所有权登记的巨昌公司房屋，基于物权公示效力，郑国平、龚梅有理由相信案涉房屋属于巨昌公司。故王显忠的上诉理由不能成立，本院不予支持。王显忠所付款项可另案向巨昌公司主张。 综上所述，王显忠的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审法院认定事实请求，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人王显忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈西苓 审判员  罗 润 审判员  郭美宏 二〇二一年五月十九日 书记员  牟岑雪 书记员  黎静雯