宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2021）宁0104民初4947号   原告：张淑英,女,汉族,1958年8月23日出生,无业，现住银川市兴庆区。   被告：宁夏物润置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南门中煌商业广场负一层102室。   法定代表人：魏永东，该公司经理。   委托诉讼代理人：刘晓燕，宁夏七谏律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭鑫鑫，宁夏七谏律师事务所律师。   原告张淑英与被告宁夏物润置业有限公司合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张淑英，被告宁夏物润置业有限公司的委托诉讼代理人刘晓燕、郭鑫鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.因为被告违约时间较长15年，该商铺已经没有当时出认购时的商用价值，请求法院依法判令被告回收商铺，退赔原告全款64000元及15年利息；2.本案诉讼费由宝承担。事实和理由：2005年1月15日，原、被告签订《商铺使用权买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于银川市兴庆区南门中煌商业广场负一层商铺的使用权转让给原告，转让价格为64000元，期限为四十年。合同签订后，被告却始终没有按照合同要求兑现，原告数次找被告要求履约，均被以各种理由搪塞。被告以认购商铺出租为由，在原告不知情的情况下，先后与原告签订委托出租商铺20年三份《出租商铺委托协议》。然而，被告始终未能兑现承诺，致使原告未能获得任何回报，也不能自己使用商铺，给原告造成了经济损失，被告的行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判如所请。   被告辩称，一、双方签订的《商铺使用权买卖合同》已实际履行完毕，不存在法定解除事由，且已超过法定解除权行使期限，原告主张解除合同于法无据。二、被告不存在违约行为，不承担违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：2004年7月，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》，约定银川市兴庆区南门广场地下人防工程建设，本工程属于国有资产，由被告负责投资建设，并由被告取得非战时30年使用权，使用用途为地下人防工程、商贸、娱乐、餐饮、地面广场、休闲广场。2005年1月，被告与银川市人民防空办公室签订《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定被告的使用权年限由30年变更为40年。2005年1月11日，原、被告签订《商铺使用权买卖合同》一份，约定被告将位于银川市某号商铺使用权转让给原告作商业经营使用，商铺面积为6.2平方米，转让期限为40年，自2005年7月30日起至2045年7月30日止，向被告交纳的转让费共计64000元，原告于合同签订时一次支付50%的转让费32000元，其余在商场结构封顶前再支付40%的转让费25600元，交付商铺时支付剩余10%的转让费6400元。2005年10月18日，原告向被告足额支付了转让费64000元。2019年1月3日，原告将被告起诉至本院，要求判令：1.被告承担原告商铺从2013年4月1日至2018年4月1日，5年产生的租赁收入共计21093.60元；2.被告恢复原告商铺原貌，移交原告使用，若不能恢复原状的，请求判令被告向原告返还原告已购房款及利息，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自购买商铺之日计付至本金清偿完毕之日止；3.本案诉讼费由被告承担。后经本院主持调解，原、被告达成调解协议，约定：一、被告宁夏物润置业有限公司于2019年1月23日前支付原告张淑英自2014年6月11日至2017年6月30日期间的租金5583元；二、被告宁夏物润置业有限公司在2019年9月30日前将原告位于银川市某号面积为6.20平方米的商铺恢复至格档，移交给原告，并保证原告能独立经营；三、案件受理费328元，减半收取164元，由被告宁夏物润置业有限公司负担，本院制作（2019）宁0104民初257号民事调解书予以确认。现原告再以被告违约为由诉至本院。   另查明，2011年，被告与华联超市银川分公司签订《租赁协议》一份，约定华联超市银川分公司承租被告拥有40年使用权的位于银川市兴庆区的“中煌商业广场”项目地下一层和地下二层的整体商业用房，租赁期限为20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日，租金标准为每日每平方米0.95元，租金每3年递增5%，合同签订后的两个月内，被告应完成上述场地使用权人的清理签约工作并拆除场地内的现有隔断，以保证承租人的正常使用。后被告将场地内商铺隔断进场拆除。2011年10月28日，华联超市银川分公司向被告支付订金5000000元。2016年9月9日，因被告与华联超市银川分公司、北京华联综合超市股份有限公司（以下简称华联超市）在履行上述《租赁协议》过程中发生纠纷，被告以华联超市银川分公司、华联超市违约为由起诉至银川市中级人民法院，要求华联超市银川分公司、华联超市继续履行与被告宁夏物润置业有限公司签订的《租赁协议》，并赔偿被告损失19600000元，诉讼中，华联超市及华联超市银川分公司提出反诉，要求解除双方签订的《租赁协议》，被告双倍返还定金10000000元。该院经审理于2017年10月24日作出（2016）宁01民初754号民事判决书，判决：一、解除被告与华联超市银川分公司签订的《租赁协议》；二、华联超市于本判决生效之日起十日内支付被告租金损失21269400元[自2014年6月11日（该日期为法庭查明的被告与华联超市就涉案场地的实际起租日）起至2017年6月30日止，共计1115日]；三、驳回被告的其他诉讼请求；四、驳回华联超市、华联超市银川分公司的其他诉讼请求。华联超市不服提出上诉至宁夏回族自治区高级人民法院，该院经审理认为被告无法将租赁标的按协议要求整体交付华联超市，对《租赁协议》不能履行应负有一定责任。而在被告承诺签约率已达99.1%并要求接受场地后，华联超市拒不接受租赁场地，应对《租赁协议》不能履行负主要责任。且华联超市提起反诉要求解除《租赁协议》，一审法院判决解除《租赁协议》并无不当。2014年6月11日，华联超市对场地进行勘察，未就小业主签约问题提出异议，且在以后双方往来函件中再未提及小业主的签约问题，故一审法院从2014年6月11日起算租金符合实际情况。高院遂于2018年7月11日作出（2018）宁民终153号民事判决书，判决：一、维持银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第一项、第四项；二、撤销银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第三项；三、变更银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第二项为：上诉人华联超市于本判决生效之日起十日内支付被告租金损失17328990元；四、驳回被告的其他诉讼请求。   庭审中，原告明确不主张诉讼请求中的利息。   本院认为，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定由被告投资建设银川市兴庆区南门二期人防工程，该工程属于国有资产，被告建成后享有40年的使用权，被告投资的目的在于对涉案人防工程使用、收益，其投资行为即是其获得使用、收益权利所需支付的对价，故被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》符合房屋租赁合同的特征，其合同性质亦应为房屋租赁合同。原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》约定被告将其对涉案商铺享有的40年使用权让予原告，原告通过抵顶工程款的方式支付对价，故该份合同虽名为“使用权买卖”，实为“转租”行为，故原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》的实质为转租合同。《商铺使用权买卖合同》约定的租期为40年，超过了法律关于最长租期的规定，故该份合同在2005年7月30日至2025年7月30日期间合法有效，超出部分（2025年8月1日起至2045年7月30日）无效。   关于原告要求被告收回商铺的诉讼请求，因双方签订的《商铺使用权买卖合同》尚在履行过程中，原告要求被告收回商铺不符合双方约定和法律规定，故本院不予支持。   关于原告要求被告返还商铺使用权转让费的诉讼请求，根据法律规定，基于无效合同取得的财产应当予以返还，故被告应将收取原告的合同无效期间，即自2025年8月1日起至2045年7月30日止的租金32000元（64000元÷40年×20年）返还原告。原告已支付的2005年7月30日至2025年7月30日的租金，因该部分合同尚在履行过程中，故本院对原告要求退还的诉讼请求不予支持。   综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百六十四条、第七百零三条、第七百零五条规定，判决如下：   一、被告宁夏物润置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告张淑英租金32000元；   二、驳回原告张淑英的其他诉讼请求。   如果被告宁夏物润置业有限公司未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1400元，减半收取计700元，由原告张淑英负担350元，由被告宁夏物润置业有限公司负担350元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 宋 乔   二○二一年五月十七日   法官助理 焦 娇   书记员 陈东芳   附：本案适用的相关法律条文   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》   第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   《中华人民共和国民法典》   第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。   第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。   法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。   第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。   租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。