贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0502民初3834号 原告：唐真海，男，苗族，1974年12月12日出生，住址贵州省六盘水市水城县。 委托诉讼代理人：黄超（特别授权），贵州济元（水城）律师事务所律师，执业证号：15202202010237197。 被告：七星关区洪南路爱亲母婴生活馆，统一社会信用代码：92520502MA6HLTH72R，地址：七星关区洪山街道瑞丰新城7号楼5号门面。 经营者：李杰，男，汉族，1988年8月11日出生，地址：贵州省毕节市。 被告：毕节市中亿佰联投资管理有限公司，统一社会信用代码：91520500061045392D，住所贵州省毕节市七星关区百里杜鹃大道白金府邸一楼。 法定代表人：林梅生，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘晓华（特别授权），贵州文腾律师事务所律师，执业证号：15224201110732147。 委托诉讼代理人：周风光（一般授权）。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（特别授权），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205202011253118。 第三人：贵州梦功物业环境服务有限公司，统一社会信用代码：91520502MA6DY62X47，住所贵州省毕节市七星关区洪山街道瑞丰新城10号楼1单元104号、2单元108号。 法定代表人：林奎，系公司经理。 委托诉讼代理人：梁芳琴（特别授权），系公司员工。 原告唐真海与被告七星关区洪南路爱亲母婴生活馆（以下简称：爱亲母婴生活馆）、毕节市中亿佰联投资管理有限公司（以下简称：中亿佰联）、第三人贵州梦功物业环境服务有限公司（以下简称：梦功物业）确认合同无效纠纷一案,本院于2021年2月24日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告中亿佰联申请追加贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）参加诉讼，本院于2021年4月28日公开开庭进行审理。原告唐真海的委托诉讼代理人黄超，被告爱亲母婴生活馆的经营者李杰，被告中亿佰联的委托诉讼代理人刘晓华、周风光，被告瑞丰公司的委托诉讼代理人聂萍、赵月颖，第三人梦功物业的委托诉讼代理人梁芳琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐真海向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认二被告签订的《商铺出租合同》无效；二、请求依法判决被告七星关区爱亲母婴生活馆腾空商铺并返还商铺；三、请求依法判决二被告支付占有原告商铺使用费500,534元（暂从2017年6月30日计算至2021年2月18日，按每平方每月82元计算，合计500,534元；之后的占有使用费计算至二被告实际返还商铺止）；四、请求依法判决二被告支付所欠商铺物业费420元、电费53.1元、电损30.69元，合计503.79元，之后的物业费、水费、电费、电损计算至二被告实际返还商铺止）；五、本案一切诉讼费由二被告承担。诉讼中，原告向本院申请撤回第四项诉讼请求。 事实及理由：2014年5月14日，原告购买商铺（位于贵州省毕节市七星关区），签订《商品房买卖合同》并在房产部门做了备案登记。2017年6月30日，案外人刘尚生与被告中亿佰联签订《资产管理授权委托书》将上述所有承租房屋资产经营管理权托管给被告中亿佰联，并由被告中亿佰联向外出租，原告知晓后，多次要求被告中亿佰联返还房屋无果。被告中亿佰联继续向外出租该商铺，至今已陆续将原告所有商铺出租给商户。2018年3月28日被告中亿佰联将1号门面出租给案外人秦云并装修，原告得知后，委托案外人鸿运公司向案外人秦云下达《停止装修的通知》载明“被告中亿佰联出租给案外人秦云的商铺存在争议，要求停止装修并交还所占用的房屋，案外人秦云诉被告中亿佰联至七星关区人民法院，业经贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初11578号《民事判决书》，贵州省毕节市中级人民法院（2020）黔05民终5934号《民事判决书》认定：“被告中亿佰联并未依法取得商铺的租赁权，其租赁行为系无权处分，商铺的所有权为原告”。判决生效后，原告找到2号、3号、4号、5号、6号、9号、10号商铺租户，并提供判决书及购房合同要求商户返还商铺，但均未果。被告爱亲母婴生活馆称自己与被告中亿佰联签订的租赁合同期限并未到期，原告无权要求商户返还。2021年1月25日，原告向被告下达律师函，要求在3日内返还商铺无果。原告认为：该商铺系自己所有，其合同权益应当得到保护，被告中亿佰联无权处分自己的商铺并承租给被告爱亲母婴生活馆，至今被告爱亲母婴生活馆还在经营该商铺，并拖欠物业费及水电费等，被告中亿佰联无权占用原告商铺至今，应支付原告占有使用费，其计算标准为被告中亿佰联承租给2号门面的租户的租金为依据，其《租赁合同》中载明年租金为60000元，租赁平方为61平方米，每平方每月租金为82元。至今中亿佰联被告已经占用该商铺3年零7个月18天，涉案商铺面积为140平方米，应支付占有使用费500534元。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。 被告爱亲母婴生活馆辩称，2017年12月看到中亿佰联公司出租通告，当时中亿佰联出示的资产管理委托授权书，因不清楚原告与中亿佰联、瑞丰公司之间有纠纷，所以于2017年12月15日正式签订租赁合同，租金随行就市根据瑞丰新城周边商铺租赁价格协商和租赁，合同从2018年3月15日起自2021年3月15日止。合同已经履行完毕，3月份合同到期后原告直接把商铺的锁换了，期间3年的租金按照每年10万元，除第一年通过部分现金和支付宝转账，剩余两年均通过微信转账按期支付。第3年因疫情影响中亿佰联响应国家号召减免租金1万元，然后2020年3月，因中亿佰联办公室火灾对我的店铺造成一定损害，中亿佰联赔偿我4.5万元。当时租赁的是毛坯房，是中亿佰联公司直接拿钥匙开门给我的。 被告中亿佰联辩称，第一、本案中中亿佰联公司系代表案外人刘尚生管理资产，案外人刘尚生与瑞丰房地产公司之间有民间借贷关系，瑞丰公司以涉案门面作为担保，故中亿佰联公司与瑞丰公司签订的房屋租赁协议，对房屋进行转租，并未侵害其他人权益。且本案中，刘尚生与瑞丰公司签订房屋租赁协议在先，原告与瑞丰公司签订房屋买卖合同在后，本案系瑞丰公司违背诚信非法处置资产，系瑞丰公司与原告恶意串通损害案外人刘尚生，其主张不予支持。第二、中亿佰联公司将资产转租给本案被告爱亲母婴生活馆，双方之间并未串通及虚假情形，且爱亲母婴生活馆依据市场价格支付了承租房屋的费用，而中亿佰联公司将房屋出租系基于瑞丰公司对其自有资产进行处置，中亿佰联公司在本案中没有过错，若因瑞丰公司侵害房屋所有权人权益（而本案原告明知涉案房屋存在争议而在案外人刘尚生与瑞风公司有房屋担保情形下其应当承担相应的过错责任），且本案交由中亿佰联公司处置的房屋系瑞半公司交房给被告，且在中亿佰联公司管理房屋过程中，瑞丰公司及原告从未提出异议，且相安无事，而本案中所涉的2000余平方米房屋由原告占有大部分。第三、原告所主张的商铺使用费无论是时间起止点还是租赁费用标准，均无事实及法律依据，不应予以支持，而本案中爱亲母婴生活馆与中亿佰联公司的房屋租赁协议尚未履行完毕，最后请求人民法院依法查清本案事实，结合中亿佰联公司租赁权益的来源及瑞丰公司、原告在租赁协议履行过程中的过错，依法判决。 被告瑞丰公司书面辩称，本案瑞丰公司的诉讼地位不应为被告，瑞丰公司不是承担责任的主体，不承担任何责任，具体理由如下：1、瑞丰公司与中亿佰联公司之间不存在商铺买卖、租赁关系，也不存在合法有效的商铺抵押关系，瑞丰公司与中亿佰联公司之间因存在民间借贷法律关系，双方以签订《房屋租赁协议书》、《房屋买卖合同》的方式欲对借款进行担保，但上述《房屋租赁协议书》、《商品房买卖合同》已经人民法院做出（2019）黔0502民初13718号、（2020）黔05民终2366号民事判决书认定为无效。瑞丰公司与中亿佰联公司实际上并不存在房屋租赁关系、商品房买卖合同关系，也不存在合法有效的担保法律关系，瑞丰公司从未将涉案房屋交付给中亿佰联公司，该公司占有、处分涉案房屋为无权占有、无权处分。其他同类案件中，人民法院也在上述事实的基础上，查明了中亿佰联公司在没有合法权属来源的情况下私自将涉案商铺处分、出租给案外人属无权处分，并判决其承担由此给案外人造成的损失。2、瑞丰公司开发建设涉案房屋后依照法律规定将房屋出卖给唐真海并进行了备案登记，而中亿佰联公司强行占有、处分涉案房屋，既不是瑞丰公司的行为、也并非瑞丰公司授权，以此给房屋所有权人唐真海造成的损失，应当由无权处分人中亿佰联公司承担。3、从根本上而言，商铺的实际使用人为受益人，商铺使用费及其他费用应当由商铺实际使用人、受益人承担，瑞丰公司不是实际使用人、受益人，中亿佰联公司要求瑞丰公司承担责任无事实和法律依据。综上，瑞丰公司不应该承担任何责任，应判决驳回对瑞丰公司的诉讼请求。 第三人梦功物业书面陈述，一、原告系案涉房屋的合法所有人，被告无权占有原告商铺，并对商铺进行出租。案涉房屋系原告合法拥有，被告中亿佰联与原告的纠纷在贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初11578号《民事判决书》，贵州省毕节市中级人民法院（2020）黔05民终5934号《民事判决书》认定：“被告中亿佰联并未依法取得商铺的租赁权，其租赁行为系无权处分，商铺的所有权为原告”，并且7号楼的商铺除了两家不是原告的其余全是原告所有。二、关于原告商铺备案号与现在的新的房屋号问题。我物业公司为方便管理，更改备案号以户为单位重新编号，但营业各商家的营业执照上的地址与实际我司以户为单位重新编号有不同的地方，法庭可以去现场观看。三、关于原告被侵占的问题。原告的现被侵占的房号刘新贺（编号7号楼1-2号、面积61平方米）、新春天大药房（编号7号楼1-3号、面积165.6平方米，其中该商铺实际使用人为新春天大药房瑞丰新城店，并且新春天将该商铺隔出转租给胡光艳使用，在其缴纳物业费时，是以新春天的名义向我公司缴纳相关物业费）、李杰（编号7号楼1-4号、面积140平方米）、彭烨（编号7号楼1-8号、面积196平方米）、中亿佰联（编号1-5号商铺、面积120平方米），上述商户，至今都向我公司缴纳物业费。四、被告七星关区洪南路爱亲母婴生活馆，七星关区爱亲母婴生活馆，尚欠我司的物业费等、应由上述商铺支付到搬出商铺止的物业费、水电费等。欠费明细：一、七星关区洪南路爱亲母婴生活馆商铺编号：7号楼1-4面积：140平方米，所欠物业费：140平×1.50元/月/平×5个月=1050.00元（欠费期间：2020年12月至2021年4月）。二、七星关区鹏辉烟酒店商铺编号：7号楼1-2面积：61平方米，1、物业费：61平×1.50元/月/平×6个月=549.00元（欠费期间：2020年11月至2021年4月），2、电费：5037度-4829度=208度×O.57/度/元=118.56元，电损：5037度-4829度=208度x0.33/度/元=68.64元，3、水费：78吨-75吨=3吨×6.00/吨/元=18.00元，合计总欠金额：754.20元。 本院认定事实如下：2014年5月14日，原告（买受人）与被告瑞丰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买瑞丰公司开发位于贵州省毕节市七星关区，《商品房买卖合同》在房产部门做了备案登记，原告按照合同约定支付了瑞丰公司房价款。2020年10月，原告在被告爱亲母婴生活馆大门上张贴《通知》，告知原告是涉案商铺的物权所有人。2021年1月25日，原告向被告爱亲母婴生活馆大门上张贴《律师函》。 另查明，2013年12月20日，被告瑞丰公司（借款人）与案外人刘尚生（出借人）订立《借款合同》，合同约定借款金额为人民币10,000,000元，借款期限为3个月，即自2013年12月20日起至2014年3月19日止，借款利率为月利率2%，借款的偿还方式为：借款期内，乙方应在每月月底向甲方支付当月借款利息。担保物为瑞丰公司商品房预售许可证证号为(2012)商房预字第10号位于第负二层共24个商铺。借款期满之日，乙方应还清借款本金及当月利息。同日，双方以签订《房屋买卖合同》的形式，乙方以毕节市：位于第负二层（房号：12-负2-1、12-负2-2、12-负2-3、12-负2-4、12-负2-5、12-负2-8、12-负2-9、12-负2-10、12-负2-11、12-负2-12、12-负2-13）；负一层（房号：12-负1-1、12-负1-2、12-负1-3、12-负1-4、12-负1-5、12-负1-6、12-负1-7、12-负1-8、12-负1-9、12-负1-10、12-负2-11、12-负2-12、12-负2-13），共24个商铺，房屋总面积为2165.34平方米，房屋用途为商业，房屋所用土地使用权证号为毕市国用（2005）字第325号，所有权人为：贵州省毕节地区瑞丰房地产开发有限责任公司的房屋使用权出卖给甲方作为该笔借款的抵押物。2013年12月20日，被告瑞丰公司（出租方）与案外人刘尚生（承租人）签订了《房屋租赁协议书》，约定由瑞丰公司将上述抵押房产出租给案外人刘尚生使用，租赁期限自2013年12月20日起至2033年12月20日止，租金为每年500,000元,刘尚生先借给瑞丰公司10,000,000元作为租金保障，若瑞丰公司在2014年3月20日前将刘尚生出借的10,000,000元如实归还，《房屋租赁协议书》自动失效。被告瑞丰公司与案外人刘尚生签订的《房屋买卖合同》项下的抵押财产未办理抵押登记。被告瑞丰公司未按约定将涉案租赁房屋交付给案外人刘尚生使用，案外人刘尚生也未按约定支付租金。案外人刘尚生因被告瑞丰公司将涉案房屋出卖后将约定的部分租赁房屋占有。2017年6月30日，案外人刘尚生与被告中亿佰联签订《资产管理授权委托书》，委托被告中亿佰联对其与被告瑞丰公司签订的《房屋租赁协议书》中约定的“毕节市7楼”所有承租房屋代为转租。2017年12月12日，被告中亿佰联（甲方）与被告爱亲母婴生活馆经营者刘新贺（乙方）签订《商铺出租合同》，约定甲方将位于瑞丰新城7号楼5号门面面积140平方米出租给乙方，租期为2018年3月15日至2021年3月14日，年租金为10万元，三年内不增长，三年之后按房租的10%递增。付款方式乙方一次性向甲方支付全年的房租。2019年，被告瑞丰公司在本院起诉被告中亿佰联、案外人刘尚生民间借贷纠纷，本院做出（2019）黔0502民初13718号民事判决书，瑞丰公司、中亿佰联、刘尚生均不服该判决，向毕节市中级人民法院提起上诉，毕节市中级人民法院做出（2020）黔05民终2366号民事判决书，瑞丰公司、中亿佰联、刘尚生不服该判决，均向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2021年4月14日受理了再审申请。 再查明，被告爱亲母婴生活馆已支付了被告中亿佰联2018年3月至2021年3月期间租金29万元（2020年疫情影响减免租金1万元），被告中亿佰联收取的租金没有交付被告瑞丰公司。原告已于2021年3月15日收回涉案商铺。第三人梦功物业对涉案商铺按编号7号楼1-4号、面积140平方米收取物业费。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩、第三人的陈述，原告和被告提交的各项证据，以上证据经庭审举证、质证，本院认证，已收集在卷为凭。 本院认为，原告与被告瑞丰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同约定符合法律、法规的规定，原告已按约定支付瑞丰公司全部房款，且《商品房买卖合同》在房产部门做了备案登记，原告系涉案商铺的实际购买人。被告瑞丰公司与案外人刘尚生签订的《借款合同》约定了双方以签订《房屋买卖合同》的形式将涉案商铺作为借款的担保，根据法律的规定，该《房屋买卖合同》不具有法律效力。被告瑞丰公司与案外人刘尚生签订的《房屋租赁协议书》虽然对涉案商铺的租金、租赁期限等进行了约定，但根据协议的内容，瑞丰公司如果在借款期限届满之前归还借款，《房屋租赁协议书》自动失效，故该《房屋租赁协议书》不是双方租赁关系的真实意思表示。《房屋租赁协议书》签订后，案外人刘尚生在瑞丰公司未完全履行还款义务的情况下，于2017年2月20日才开始占使用有部分商铺，也未向瑞丰公司支付租金，故《房屋租赁协议书》未以租赁合同的性质实际履行，该《房屋租赁协议书》也应认定为双方约定瑞丰公司为借贷合同提供的担保，同样不具有法律效力。因瑞丰公司用于担保的涉案房产未办理抵押登记，案外人刘尚生不享有涉案房产的抵押权。根据以上认定，案外人刘尚生与被告瑞丰公司之间法律关系系民间借贷关系，对于涉案商铺不享有处分权。原告提交证据不能证明中亿佰联与爱亲母婴生活馆签订租赁合同时有恶意串通损害原告利益的意思表示，被告中亿佰联基于刘尚生委托将涉案商铺出租给被告爱亲母婴生活馆的行为虽系无权处分，但被告爱亲母婴生活馆在与被告中亿佰联签订涉案商铺《商铺出租合同》时，不知涉案商铺存在权属争议，根据被告中亿佰联出具的《房屋租赁协议书》、《资产管理授权委托书》，被告爱亲母婴生活馆有理由相信中亿佰联系有权处分，被告爱亲母婴生活馆承租涉案商铺构成善意取得。因此，原告要求确认被告中亿佰联与被告爱亲母婴生活馆签订《商铺出租合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。因被告中亿佰联与被告爱亲母婴生活馆签订《商铺出租合同》有效，且涉案商铺原告已于2021年3月收回，故原告诉请被告爱亲母婴生活馆返还涉案商铺，本院不予支持。本案中，被告爱亲母婴生活馆承租涉案商铺没有过错，其已将涉案商铺使用期间的租金29万元支付给了被告中亿佰联，被告中亿佰联对涉案商铺无权处分，被告中亿佰联因涉案商铺取得的利益应返还给原告。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十六条、第二百一十五条、第二百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市中亿佰联投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐真海商铺使用费290,000.00元; 二、驳回原告唐真海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,405.00元(已减半收取)，由原告唐真海负担1,580.00元，被告毕节市中亿佰联投资管理有限公司负担2,825.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二一年五月十七日 书记员  付锦梅