四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1381民初1243号 原告（反诉被告）：马泽俊，男，1955年7月19日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：罗清会，四川源正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵建清，男，1981年7月14日出生，汉族，住四川省南部县。 原告（反诉被告）马泽俊诉被告（反诉原告）赵建清租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张凯适用简易程序，分别于2021年3月9日、2021年4月1日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）马泽俊及其诉讼代理人罗清会、被告（反诉原告）赵建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）马泽俊向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付下欠租金26,250元及违约金26,250元，共计52,500元；二、判令被告支付原告承租户转让农庄给被告时债务转让5,000元；三、判令被告赔偿原告蒙古包等损失10,000元；四、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月21日.被告与原告签订《农庄租赁合同》，被告租赁原告农庄进行营业，租期6年，每年租金70,000元，合同签订后被告开始营业，经营至2020年8月，被告未与原告解除合同的情况下，将农庄部分电器设备悄然取走，未向原告告知即离开，农庄蒙古包亦被被告毁损至今无法搭建恢复。去年8月被告向原告出具欠条，欠条载明：“今本人欠付马泽俊庄园租金26,250元，欠付租金所经营期限为2020年2月24日至2020年8月23日”。至今，被告未支付欠款。 被告（反诉原告）赵建清辩称，一、请求驳回原告的诉讼请求；二、本案诉讼费由原告负担。2019年8月21日.答辩人与被答辩人签订《农庄租赁合同》，但于2020年2月，即春节疫情爆发期间，应国家要求停止营业。由于疫情带来的不可抗力影响，答辩人依法终止合同，不构成违约。被答辩人提供的欠条和合同里的续租时间段与金额不一致，互相矛盾。被答辩人诉讼请求第二项，转让费5,000元，没有依据。被答辩人在起诉书里“被告未与原告解除合同的情况下，将农庄部分电器设备悄然取走，未向原告告知即离开”存在自我矛盾和虚假陈述。被答辩人侵占答辩人的押金10,000元，购买的27,000余元物品等财产至今。综上所述，答辩人认为，被答辩人的起诉缺乏事实和法律依据，甚至自我矛盾，证据跟诉讼请求不构成法律上的因果关系，请求法院驳回其诉讼请求。 被告（反诉原告）赵建清向本院提出诉讼请求：一、判令被反诉人归还反诉人的押金10,000元；二、被反诉人归还侵占反诉人的36,862.8元财产（附物品清单一份）；三、被反诉人赔偿反诉人：因被反诉人违约和侵占行为导致的反诉人财产损失10,000元，被反诉人非法控制反诉人造成的反诉人精神损失费10,000元；四、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2019年8月21日.反诉人与被反诉人签订《农庄租赁合同》，并于2019年8月24日支付押金10,000元。但于2020年2月，即春节疫情爆发期间，应国家要求停止营业。由于疫情带来的不可抗力影响，反诉人依法终止合同，至今被反诉人未归还押金。终止合同至今被反诉人未归还反诉人位于合同山庄的36,862.8元财产。2020年8月25日，反诉人应约前往，被锁门控制，侵犯反诉人的人身权利。合同签订后，被反诉人未能按合同交付场地给反诉人，违约。 原告（反诉被告）马泽俊辩称，反诉人的反诉请求不能成立。一、反诉人要求退还押金没有道理。第一、双方租赁合同还在租赁期间，被告即反诉人提前要求终止合同，反诉人形成违约，双方的合同终止，是反诉人单方面的违约。反诉人称终止合同原因是新冠疫情，这个说法不能成立，新冠的政策是停止营业，但不是终止和解决的理由，且后面各行各业又恢复了营业；第二、反诉人单方提前终止合同，未与被反诉人清点物品和费用的结算，由于反诉人在被反诉人不知情的情况，其导致被反诉人的财产遭到损失，所以反诉人退还押金不能成立。二、他要求退还财产不能成立，反诉人到现在都没有向被反诉人移交财物。反诉人离开山庄没有做任何财物清点，不存在被侵占反诉人财产的说法。三、被反诉人没有任何违约的行为。四、反诉人提出的非法控制造成的精神损失与本案没有任何关联性，法律关系也不一样，反诉人应当另案起诉。 原告（反诉被告）马泽俊围绕其诉讼请求及被告（反诉原告）赵建清的答辩意见、反诉诉讼请求，向本院一并提交了以下证据：一、原、被告的身份信息，拟证明原、被告的诉讼主体资格；二、原、被告签订于2019年8月21日的《农庄租赁合同》原件及复印件，拟证明原、被告建立了租赁合同，约定了双方的权利与义务及违约责任，其中特别约定如果提前解除合同，押金不予退还；三、被告赵建清于2019年8月24日向原告出具的金额为26,250欠租金的欠条原件及复印件各一份；四、案外人三人的证人证言，拟证明被告损害了原告的财产。 对原告（反诉被告）马泽俊向本院提交的证据，被告（反诉原告）赵建清的质证意见为：对第一组证据无异议；第三组证据欠条上面载明的赵建清欠马泽俊的租金，不能证明此赵建清就是我本人，也不能证明马泽俊是原告本人。第二点即使欠条是我本人书写，在欠条和合同不一致的情况下，欠条没有法律效力。第二组证据合同里面的附件物品清单没有我与对方的签字确认，没有法律效力。对于第四组证据的证人证言，证言与事实完全不符，拆除蒙古包是2019年不是2020年时间不符，拆除当时没有丢失东西，事实不符。 对原告（反诉被告）马泽俊向本院提交的证据，本院认证如下：对第一、二、三组证据的真实性、合法性以及与本案的关联性，本院依法予以确认。原告（反诉被告）马泽俊向本院提交第四组证据证人证言，因没有其他证据予以佐证，本院对其真实性不予采信。 被告（反诉原告）赵建清围绕其本诉答辩意见、反诉诉讼请求及原告（反诉被告）马泽俊的本诉答辩意见，向本院一并提交了以下证据：一、阆中市2020年2月7日发布的通告，证明提前终止合同是不抗力，不属于违约；二、物品清单（部分含价格），证明反诉被告侵占物品及价值；三、原承租户转给我的一部分设施书写的物品转让清单，作为第二组证据的补充；四、原告（反诉被告）马泽俊书写给我的收条复印件，其上载明押金10,000元、租金21,250元；五、我和山庄啤酒供应商微信聊天记录截屏，拟证明被告侵害了我的人身权利，应当精神赔偿。 对被告（反诉原告）赵建清向本院提交的证据，原告（反诉被告）马泽俊的质证意见为：对第一组真实性有异议，政府的文件都有政府的印章，这些资料上没有任何关于合同当事人签订合同就予以解除，没有法律上的因果关系。合同当事人的民事行为要解除需要双方当事人协商，政府并没有号令解除，被告单方解除合同，说法不成立。二、复印手写，说不出名字的，不知道与本案有什么关系。也不清楚想证明什么东西。三、被告所提供的购货记录，不清楚被告举证目的，购买用途、使用人与本案租赁合同没有关系。被告与案外人的转让过程原告没有参与，是否存在我们都不清楚。第四组证据四收条，我们要求出示原件，复印件我们不质证。第五组证据微信聊天记录截屏，看不出来谁与谁聊天，也不知道谁锁的谁，与本案无关。 庭审中，被告（反诉原告）赵建清当庭向本院提交了原告（反诉被告）马泽俊书写的收条原件，其上载明押金10,000元、租金21,250元。原告（反诉被告）马泽俊表示无异议。 结合当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月21日，原告（反诉被告）马泽俊（甲方）与被告（反诉原告）赵建清（乙方）签订《农庄租赁合同》，合同约定：一：租地范围：阆中市七里凌家坝村高新农业园内农庄共约30亩（含房屋、风景林、果林及道路设施设备等）。二：租地使用性质：生态休闲体验农庄。三：租地年限：6（陆）年（从2019年9月1日至2022年8月31日）每年不涨租，合同期满后如未遇不可抗力因素乙方有优先续租权。四：租地金额：每年70,000元（大写：柒万圆整），每年8月15日缴清。乙方交纳押金：￥10,000元(壹万圆整)，合同期满后乙方清理账务甲方予以退还。合同第十条第二项约定：乙方提前解除合同，乙方已交租金甲方不予退回，并赔偿甲方双倍租金。合同中补充：“①第一年免三个月房租作为装修期，第一年为52500元（伍万贰仟伍佰元）。②合同签署后付半年房租，以后年付。2020年2月16号续租金”。合同还就土地保护及相关事项、双方的权利义务等内容作出了约定。合同签订后，被告（反诉原告）赵建清支付了租金21,250元，押金10,000元，并于2019年8月24日向原告（反诉被告）马泽俊出具欠条一份，欠条载明：“今本人欠付马泽俊庄园租金26,250元（贰万陆仟贰佰伍拾元），欠付租金所经营期限为2020年2月24日至2020年8月23日”。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告（反诉被告）马泽俊与被告（反诉原告）赵建清签订的《农庄租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该《农庄租赁合同》合法有效，双方均应当按照《农庄租赁合同》全面履行自己的合同义务。 对于原告（反诉被告）马泽俊的第一项诉讼请求：被告（反诉原告）赵建清于2019年8月24日向原告（反诉被告）出具金额为26,250元的租金欠条，被告（反诉原告）赵建清虽称因疫情原因其系依法终止合同，并不存在违约行为，故不应支付疫情期间的租金。疫情期间对相关行业确实造成了影响，合同双方本应友好协商，疫情原因并不必然导致合同解除，被告（反诉原告）赵建清亦未举证证明解除合同前已向原告（反诉被告）马泽俊履行了告知义务。原告（反诉被告）马泽俊要求被告（反诉原告）赵建清支付下欠租金26,250元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告（反诉被告）马泽俊要求被告（反诉原告）赵建清支付违约金26,250元，该违约金的标准显著偏高，考虑原告（反诉被告）马泽俊的损失情况，同时参照民间借贷关于借款利率的相关规定，本院酌定被告（反诉原告）赵建清从2020年2月16日（双方约定的续租金时间）起至租金付清之日止以年利率3.85%为标准计付违约金。 对于原告（反诉被告）马泽俊的第二项诉讼请求，因其未向本院提交证据予以证明，本院不予支持。对原告（反诉被告）马泽俊的第三项诉讼请求，除证人证言外，其未向本院提供其他证据予以佐证，本院不予支持。 对于被告（反诉原告）赵建清的反诉第一项诉讼请求：因疫情原因并不必然导致合同解除，被告（反诉原告）赵建清亦未举证证明解除合同前已向原告（反诉被告）马泽俊履行了告知义务，不符合双方合同约定的退还押金的条件，对该项诉讼请求，本院不予支持。 对于被告（反诉原告）赵建清关于要求被反诉人归还侵占反诉人的36,862.8元财产及因被反诉人违约和侵占行为导致的反诉人财产损失10,000元的诉讼请求，因其提供的证据不足以证明其主张，对被告（反诉原告）赵建清上述诉讼请求，本院不予支持。对被告（反诉原告）赵建清要求被反诉人非法控制反诉人造成的反诉人精神损失费10,000元，因本案为合同纠纷非侵权纠纷，被告（反诉原告）赵建清可另案主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十五条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十一条、第七百二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）赵建清在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）马泽俊租金26,250元，并从2020年2月16日起至租金付清之日止以年利率3.85%为标准计付违约金元； 二、驳回原告（反诉被告）马泽俊的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）赵建清的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费744元，由本诉原告马泽俊负担400元，本诉被告赵建清负担344元；（本诉原告马泽俊已全额预交，应由由本诉被告赵建清负担的部分，由本诉被告赵建清直接支付给本诉原告马泽俊）；反诉案件受理费736元，由反诉原告赵建清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  张凯 二〇二一年五月二十六日 书记员  邓维