宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2021）宁0104民初1241号   原告：唐继辉，女，1977年8月8日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：周钢，宁夏合天律师事务所律师。   被告：西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏第二分公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区派胜云天商务大厦22层。   法定代表人：张和，系公司经理。   被告：西安再寓房地产营销策划有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区华城泊郡8-1-703室。   法定代表人：崔志瑞，系公司经理。   原告唐继辉与被告西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏第二分公司（以下简称西安再寓二分公司）、西安再寓房地产营销策划有限公司（以下简称西安再寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告唐继辉的委托诉讼代理人周钢到庭参加诉讼，被告西安再寓二分公司、西安再寓公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告西安再寓二分公司签订的《房屋托管合同》；二、被告西安再寓二分公司向原告支付租金6233元（2020年6月13日至2020年11月18日期间5个月租金）、违约金2400元、物业费1685元（含物业费1056元、电梯费580元、电费49元）、采暖费1075.97元，合计11393.97元；三、被告西安再寓公司对上述欠款承担连带责任；四、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年11月3日，原告与被告西安再寓二分公司就原告所有的房屋签订《房屋托管合同》一份，被告西安再寓公司的法定代表人崔志瑞随后分4次支付原告部分房租。其后因被告再未支付租金且无法取得联系，原告遂于2020年11月18日收回房屋并交纳了2019年至2020年度的采暖费1075.97元以及物业费1685元（含电梯费、电费）。综上，被告未能按约定支付原告租金以及相关费用，其行为已构成违约，故原告诉至法院，请求判如所请。   被告西安再寓二分公司、西安再寓公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。   原告为证明自己的主张提交以下证据：一、《房屋托管合同》、不动产权证书。证明：原告与被告西安再寓二分公司于2019年11月3日签订的《房屋托管合同》合法有效；二、银行账户历史交易查询单。证明：被告西安再寓公司的法定代表人崔志瑞分4次支付原告部分租金；三、宁夏增值税普通发票。证明：案涉房屋2019-2020年度采暖费1075.97元以及租赁期间的物业费、电梯费、电费共计1685元应由被告负担；四、企业信息查询单。证明：二被告工商登记信息状况。上述证据符合真实性、关联性、合法性且能够证明案件事实，本院予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告西安再寓二分公司系西安再寓公司依法设立的分支机构。2018年，原告就位于银川市兴庆区某室办理了产权登记。2019年11月3日，原告与被告西安再寓二分公司签订《房屋托管合同》一份，约定：原告将案涉房屋出租于被告西安再寓二分公司；房屋面积39.55㎡，租赁期限2019年11月13日至2024年11月12日,租金为1200元/月；自2020年1月13日开始计算租金（在此之前不计租金，作为被告方接洽承租的工作期），当月13日支付，按月支付，如遇节假日自动顺延不再另行通知等。同时，合同中亦载明“…第十一条合同的解除。（四）乙方（被告，下同）有下列情形之一的，甲方（原告，下同）有权单方面解除合同，按乙方违约处理：1.未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由…”以及“第十二条违约责任。…（二）托管期内乙方须提前终止合同，应提前30日通知甲方，并按月租金的200﹪支付违约金…”。上述合同签订后，被告西安再寓公司的法定代表人崔志瑞分别于2020年1月13日支付租金1200元，于2020年4月14日支付租金2400元，于2020年5月18日支付租金1200元，于2020年7月31日支付租金1200元。后因被告再未支付租金，原告于2020年11月18日自行收回案涉房屋并交纳该房2019年至2020年度采暖费1075.97元、物业费1685元（2020年11月9日交纳，含电梯费、电费）。   本院认为，原告陈述及提交的《房屋托管合同》，可以证实原告将其所有的位于银川市兴庆区某室出租于被告西安再寓二分公司的事实，该合同真实有效且不违反法律规定，对此本院予以确认，原告与被告西安再寓二分公司均应按照合同约定履行各自义务。《房屋托管合同》中确定的案涉房屋租赁期至2024年11月12日时止，但合同亦约定在此期间如被告未能按约支付租金3个工作日以上时原告有权单方解除合同。经查，被告在前期支付原告租金时就已出现逾期，且租金支付至2020年6月13日后就再未支付，其行为已达到双方在合同中约定解除的情形，故原告据此主张解除其与被告西安再寓二分公司于2019年11月3日签订的《房屋托管合同》符合双方约定，本院予以支持。原告自认其已于2020年11月18日自行收回案涉房屋，故原告主张被告支付2020年6月13日至2020年11月18日期间的房租6233元（1200元/月×12个月÷365天×158天）不违反法律规定，本院予以支持。原告提交的票据可以证实其已将案涉房屋2019年至2020年度采暖费1075.97元、物业费1685元（含电梯费、电费）交纳，上述费用产生在房屋租赁期内，合同亦约定应当由被告西安再寓二分公司负担，故原告主张被告西安再寓二分公司支付上述款项符合法律规定，本院予以支持。原告还主张，因被告未能按约支付房租，故依据案涉合同第十二条：“违约责任（二）托管期内乙方（被告）须提前终止合同，应提前30日通知甲方（原告），并按月租金的200﹪支付违约金”的约定，被告应支付原告违约金。经查，上述条款是指被告方在非不可抗力的情形下提前解除合同时所应承担责任的约定，并非原告主张的被告逾期支付租金构成违约并承担责任的约定，故原告依前述条款主张违约金没有事实依据，本院不予支持。被告西安再寓二分公司系被告西安再寓公司依法设立的分支机构，根据法律规定，被告西安再寓二分公司其财产就本院确定的义务不足以承担的部分，由西安再寓公司公司承担。被告西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏第二分公司、西安再寓房地产营销策划有限公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，视为对质证、抗辩权利的放弃。   综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：   一、原告唐继辉与被告西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏第二分公司于2019年11月3日签订的《房屋托管合同》解除；   二、被告西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏第二分公司于本判决生效后十日内支付原告唐继辉房租6233元、采暖费1075.97元、物业费1685元，共计8993.97元。被告西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏第二分公司的财产不足以承担的部分，由被告西安再寓房地产营销策划有限公司承担；   三、驳回原告唐继辉的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费86元，已减半收取43元，由原告唐继辉负担9元，被告西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏第二分公司、西安再寓房地产营销策划有限公司负担34元；公告费450元，由被告西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏第二分公司、西安再寓房地产营销策划有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 路继荣   二○二一年五月六日   法官助理 郭亚川   书记员 刘 璐   附：相关法律条文   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》   第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   《中华人民共和国民法总则》   第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。   分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。   《中华人民共和国合同法》   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》   第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。   按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。