广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终1526号 上诉人（原审原告）：李祖革，男，1953年6月19日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 上诉人（原审原告）：邹新弟，女，1959年8月20日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 二上诉人共同的委托诉讼代理人：李德华（系二上诉人之子），住广西壮族自治区桂林市临桂区。 二上诉人共同的委托诉讼代理人：张扬，广西钛扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂林市安模房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村委。统一社会信用代码：91450300699871829E。 诉讼代表人：广西精际企业破产清算服务有限责任公司。 法定代表人：张东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄奕，广西齐兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文，广西齐兴律师事务所律师。 上诉人李祖革、邹新弟因与被上诉人桂林市安模房地产开发有限责任公司（以下 -2- 简称安模公司）破产债权确认纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初1641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李祖革、邹新弟上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审；二、改判上诉人李祖革、邹新弟对吉安龙城第3幢1层05号商品房（商铺）建筑面积99.99平方米享有所有权；三、改判被上诉人桂林市安模房地产开发有限责任公司继续履行与上诉人李祖革、邹新弟签订的合同编号为：018的《商品房买卖合同》，并将上述吉安龙城第3幢1层05号商品房（商铺）所有权转移登记至上诉人李祖革、邹新弟名下，协助办理不动产权证书；四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人桂林市安模房地产开发有限责任公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，损害上诉人合法权益。（一）上诉人与被上诉人于2016年6月20日签订的合同编号为：018的《商品房买卖合同》，而桂林市中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）桂03破申9号民事裁定书，受理被上诉人破产重整一案，并指定广西精际企业破产清算服务有限责任公司为其管理人。由此，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》成立于被上诉人破产重整受理前。（二）双方之间的《商品房买卖合同》已经履行完毕，特别是上诉人已履行了合同约定的全部义务即给付购房款的义务。2016年3月15日，上诉人支付5万元定金，被上诉人向上诉人开具《广西农村信用社现金缴款单》，双方签订《定购协议书》。后上诉人分别于2016年3月15日、4月1日、4月18日，通过银联POS机刷卡等方式向被上诉人支付600000元，被上诉人出具了《银联POS签购单》、《销售不动产统一发票》及相关凭证。在上诉人向被上诉人支付购房款600000元后，双方于2016年6月20日签订案涉《商品房买卖合同》，约定总价款为860000元，以分期付款方式支付。2017年2月22日，上诉人向被上诉人再次支付购房款130000元，被上诉人出具收据后，于2017年2月23日出具了发票。2018年8 -3- 月21日，上诉人最后向被上诉人支付130000元，被上诉人出具《收据》。至此，上诉人就案涉商铺向被上诉人支付含购房款及含税费在内相关费用总计886230元，已全部履行了合同约定的给付购房款及办理案涉房屋所有权证的所有费用。被上诉人于2018年8月将商铺实际交付上诉人使用。案涉《商品房买卖合同》已不属于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。上诉人已全部支付完毕案涉商品房（商铺）的全部款项，故对于案涉《商品房买卖合同》，被上诉人破产重整案件的管理人并无解除权，无权决定解除案涉合同。二、一审判决适用法律错误。管理人将不属于破产财产的案涉房产认定破产财产，将上诉人的购房行为确认为非消费者购买商业用房，认定上诉人交付的所有购房款项为普通债权，驳回上诉人的债权异议，坚持解除合同，违反相关法律规定。上诉人已完全支付案涉商铺的购房款，被上诉人亦在安模公司破产重整案件受理前将案涉商铺交付上诉人使用，虽案涉商铺未取得不动产所有权证，但已不属于破产财产，更不属于被上诉人的财产。三、被上诉人应履行案涉《商品房买卖合同》约定协助上诉人办理案涉房屋不动产权属证书的义务。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，上诉人作为买受人可直接取得案涉商品房的所有权，可直接办理不动产权属登记。根据破产法及破产法的相关司法解释规定的精神，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于破产法第十六规定的无效行为。案涉商品房，上诉人已支付了全部价款，根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定的精神，交付了商品房全部款项后，消费者就所购商品房对于出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上，优于有担保债权的建筑工程款价款优先受偿权亦不得对抗该债权。因此，上诉人对于案涉商品房的债权具有特定性和优先性，该债权的实现并不会构成对其他破产债权人的合法权益的损害。所以，被上诉人履行商品房买卖合同约定的办理所有权转移登记的义务，并非破产法第十六条规定的无效的个别 -4- 清偿行为。被上诉人应当根据案涉《商品房买卖合同》的约定，继续履行该合同，为上诉人办理案涉商品房（商铺）所有权的不动产权证书。 安模公司辩称，本案诉争的商铺未经登记机构登记，安模公司作为建设方享有所有权，故上诉人的请求第二项应予驳回。上诉人的请求第三项是要求关于产权转移登记，根据安模公司吉安龙城项目的现状不具备所有权转移登记的前提条件，本案建设工程未竣工验收合格，能否续建并竣工验收合格且达到法律法规规定及合同约定的交付条件均不确定，只有经竣工验收合格的房屋才有具备交付的条件，才能满足购房者交付房屋的请求权。 李祖革、邹新弟向一审法院起诉请求：一、判令原告李祖革、邹新弟对吉安龙城第3幢1层05号商品房（商铺）建筑面积99.99平方米享有所有权；二、判令被告桂林市安模房地产开发有限责任公司继续履行与原告李祖革、邹新弟签订的合同编号为018的《商品房买卖合同》，并将上述吉安龙城第3幢1层05号商品房（商铺）所有权转移登记至原告李祖革、邹新弟名下，协助办理不动产权证书；三、本案诉讼费用由被告桂林市安模房地产开发有限责任公司承担。 一审法院认定事实：2016年3月15日，原、被告签订《订购协议书》一份，约定原告购置由被告开发的“吉安龙城”项目3栋1层05号铺面，房屋总价860000元。2016年6月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购置由被告开发的“吉安龙城”项目第3幢1层05号房，该商品房用途的为商铺，建筑面积99.99平方米，套内建筑面积96.48平方米；按套内建筑面积计价，总价款860000元；付款方式为分期付款：签订《商品房买卖合同》付房款70%以上，即600000元，该楼封顶时（预计2017年1月30日）付房款15%以上即130000元；该楼栋交付（预计2018年1月30日）前7天内支付房屋余款，即130 -5- 000元；出卖人应当在2017年1月30日前，依照国家规定，将经建设工程竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，原告依合同约定，支付了案涉不动产的全部价款860000元。现原告将该商铺对外出租使用。2019年6月5日，经被告安模公司申请，桂林市中级人民法院作出（2019）桂03执1号决定书，决定将被告移送桂林市中级人民法院进行破产重整，2019年6月25日，桂林市中级人民法院作出（2019）桂03破申9号民事裁定书，裁定受理被告的破产重整申请。同时指定广西精际企业破产清算服务有限责任公司为被告的管理人。原告向管理人申报了债权，经管理人审核后拟认定解除合同，购房本金860000元、其他损失102485.98元，性质为普通债权，原告提出了异议，管理人作出了复核意见，维持原审核认定。由于原告对于管理人复核意见中将其债权定性为普通债权有异议，遂原告诉至法院，提出前述请求。另查明，案涉小区尚未竣工验收，案涉不动产亦未进行合法交付和办理权利转移登记手续。 一审法院认为，根据诉辩双方主张，本案的争议焦点系原告对争议不动产是享有普通债权还是优先债权即原告诉请对案涉不动产享有所有权。案涉商铺系不动产，目前案涉小区未经竣工验收，案涉房产亦未进行合法交付和办理权利转移登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，原告作为买受人不能先于被告取得不动产物权。因此，原告主张其对案涉不动产享有所有权，要求被告继续履行案涉《商品房买卖合同》，将该不动产所有权转移登记至原告名下，并协助办理不动产权证书的诉讼请求，无法律依据，故对原告的全部诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，判决：驳回原告李祖革、邹新弟的全部诉讼请求。本案案件受理费12,662元（原告已预交），由原告李祖革、邹新弟负担。 -6- 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的案件事实没有异议，本院依法予以确认。 本院认为，本案系破产债权确认之诉。二审时，上诉人明确其诉请的继续履行合同就是要求被上诉人履行办理涉案商铺的初始登记和变更登记手续。 综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、上诉人主张其对涉案商铺享有物权是否有事实和法律依据；二、涉案房屋是否具备继续办理权属登记证书的条件。 一、关于上诉人主张其对涉案商铺享有物权是否有事实和法律依据的问题 《中华人民共和国 企业破产法 》第 三十条 规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第一条规定：“除债务人所有的货币、实物外，债务人依法享有的可以用货币估价并可以依法转让的债权、股权、知识产权、用益物权等财产和财产权益，人民法院均应认定为债务人财产。”原《中华人民共和国 物权法 》第 九条 第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为生效要件，未经登记的，不产生物权变动的法律效力。上诉人虽然与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，但其依据合同所享有的仅为债权而非物权。故上诉人主张对涉案商铺享有所有权没有法律依据，本院不予支持。 二、涉案房屋是否具备继续办理权属登记证书的条件的问题 破产程序的目的在于集中公平清理破产企业的债权债务关系，债务人进入破产程序后，除非法律规定或者管理人根据《中华人民共和国 企业破产法 》第 十八条 规定决定继续履行合同之外，债权人对债务人根据合同享有的履行请求权，应当统 -7- 一转化为金钱债权，由债权人通过申报债权并根据法定顺位获得清偿。上诉人请求办理过户登记，实际上是根据案涉商品房买卖合同提出清偿其个别债务的权利主张。一审法院认定其行为属于《中华人民共和国 企业破产法 》第 十六条 规定的个别清偿诉讼请求并无不当。另外，安模公司进入破产程序之时，案涉房屋尚未完成竣工验收，安模公司交付的行为并不合法。上诉人坚持要求办理初始登记和变更登记手续条件尚未具备，故其诉请亦不能支持。 综上所述，李祖革、邹新弟的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12662元，由李祖革、邹新弟负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 锦 审判员 毛雪梅 审判员 陈竞超 二〇二一年五月二十五日 书记员 李 婧