河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1449号上诉人（原审被告）：洛阳大瑞农业生态开发有限公司，住所地河南省洛阳高新技术产业开发区瀛洲西路与周山路交叉口南侧三山村山坡。法定代表人：王惠芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王森，河南洛太律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩，河南洛太律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：洛阳地久物业有限公司，住所地河南省洛阳高新区南昌路滨河新村。法定代表人：岳喜生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张巧利，河南大进律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩俊秀，河南大进律师事务所律师。原审被告：王惠芳，女，汉族，1986年7月16日出生，住河南省汝阳县。原审被告：王萍，女，汉族，1973年10月30日出生，住河南省洛阳市吉利区。原审被告：魏军民，男，汉族，1969年8月31日出生，现住河南省洛阳市洛龙区。上诉人洛阳大瑞农业生态开发有限公司（以下简称大瑞公司）因与被上诉人洛阳地久物业有限公司（以下简称地久物业公司）、原审被告王惠芳、王萍、魏军民合同纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初1678号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大瑞公司上诉请求：1.撤销河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初1678号民事判决，改判驳回地久物业公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由地久物业公司承担。事实与理由：1.周山花卉市场和周山瑞园项目并非同一项目，一审判决认定涉案停车场系周山花卉市场项目属于认定事实错误。大瑞公司与地久物业公司签订的停车场承包经营服务协议，明确了涉案停车场系周山瑞园园区的项目，并非周山花卉市场。2.大瑞公司并未违约，大瑞公司所开发的项目系高新区管委会的招商引资项目，项目开发合法有效。2014年4月25日，该项目已经通过高新区的备案确认，2015年7月28日，洛阳巿财政局及洛阳巿林业局向大瑞公司发放了林业生态圈建设奖补资金。2017年11月21日，高新区相关部门向大瑞公司出具了项目备案证明，占地330亩，其中包含田园风光观赏区、农林作物、温室大棚、农业生物科技研发中心、销售培育基地、休闲体验开心农场、乡村特色休闲度假农庄、户外教育运动基地、果林采摘体验基地等。2018年5月25日，高新区管委会还向大瑞公司送达了督办通知，要求大瑞公司在10月1日之前全部完工。双方签订承包协议后，大瑞公司已经将停车场移交给地久物业公司管理和经营，地久物业公司自行安装设备并投入使用，大瑞公司从来没有阻止其经营停车场，地久物业公司在第一年租赁期内并未向大瑞公司主张过任何解除合同或者退还承包费，地久物业公司至今未将涉案停车场返还给大瑞公司。因此，大瑞公司不存在违约行为，地久物业公司停止经营与大瑞公司无关。3.地久物业公司并未变更诉讼请求，不应按照解除合同来判决。本案中即使一审法院向地久物业公司释明是否要求解除合同后，地久物业公司仍然没有变更诉讼请求，因此一审判决应当严格依据诉讼请求来裁判。既然地久物业公司诉讼请求中并没有诉请解除合同，那么涉案合同至今并未解除，一审判决适用法律错误，依法应当予以纠正。4.一审判决退还合同损失即承包费和保证金并支付违约金，严重超出了地久物业公司的实际损失，违反了法律规定。即使地久物业公司在庭审中按照一审法院的释明之下明确要求解除合同构成解除合同的通知，那么该解除合同的时间也是在2020年11月5日庭审之日，也是在合同履行2年之后才要求解除合同。本案中并不存在大瑞公司违约的情形，已经履行过的承包期所缴纳的承包费不应退还。地久物业公司并没有立即要求解除与大瑞公司之间的合同，而是在2年之后才要求解除合同，没有采取措施及时解除合同防止损失的扩大。大瑞公司在一审庭审中已经将30万元的承包费去向明确举证证明，30万元承包费已经用于支付了涉案土地的地租，因地久物业公司怠于行使自己的权利，没有及时主张损失，造成大瑞公司也无法向出租方主张相应的权利。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条，但是在判决中既判决了违约金20万元又判决了所谓的承包金损失218630.14元、履约保证金3万元，远远超出了地久物业公司的实际损失即履约保证金3万元，严重违反了上述法律规定。另外，一审判决中魏军民向法庭提交了有关大瑞公司与其他当事人就花卉市场项目合同纠纷的判决书，该判决书认定违法用地判决合同无效，那么本案却认定违法用地却判决合同有效，属于在一个法院中同案不同判，也应当予以改判。地久物业公司辩称，1.一审判决认定事实正确，合法有据，应当予以维持，案涉停车场不管属于大瑞公司的周山瑞园项目还是属于周山花卉市场项目，都不影响本案性质。政府通告中均明确案涉停车场属于“农地非农化”范围，且案涉停车场因此被政府强制拆除的。另大瑞公司的周山瑞园项目与周山花卉市场项目区分并不明确，时常项目混同。大瑞公司占用耕地，公安已经立案，并对前期建设进行拆除准备工作。2.根据《停车场承包经营服务协议》第四项权利与义务中第1条、第4条约定，案涉停车场因大瑞公司的违法被强制拆除。地久物业公司根本无法经营。3.大瑞公司无法履行义务，根本违约行为致使地久物业不能实现合同目的，符合法定解除的条件。地久物业公司知道非法之事后即要求解除合同，返还租金、保证金及赔偿损失。庭审中再次明确，要求的是解除合同后的返还及赔偿损失。一审判决合法有据。4.地久物业公司为履行与大瑞公司的合同所受的损失远超过了违约金的数额。一审判决认定的大瑞公司支付地久物业公司20万违约金，远低于地久物业公司因《停车场承包经营服务协议》所受的实际损失，且合理合法。2018年9月28日，地久物业公司与多成科技签订《周山花卉市场智能化安防系统工程供货及施工安装合同》后，地久物业公司支付货款85965元，2018年11月9日地久物业公司向多成科技支付了6万元工程预付款，且大部分进行了安装合同标的为297967元，尚欠付尾款被强制拆除的设备四埋线、摄像头经强拆已经损坏，部分零散部件拉走，但均无处使用，成为废弃物。2018年10月27日地久物业公司与河南金桐文化传播有限公司签订《智能道闸安装合同》，合同标的36000元。多成科技、金桐文化传播已经根据合同履行了相应的义务，地久物业公司除已支付的145965元之外，还讲将被追偿188002元。即预计损失333967元。5.一审判决中认定应扣除部分管理费是错误的，地久物业公司至今未接到周山瑞园正式营业的书面通知，大瑞公司应返还管理费30万元。但基于地久物业公司已经涉多起诉讼，列入被执行人员黑名单，故而没有上诉。目前为止，地久物业公司未收到大瑞公司正式营业的书面通知。根据《停车场承包经营服务协议》第二条约定，大瑞公司应退还地久物业全部承包租金30万元。王惠芳、王萍、魏军民未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。地久物业公司向一审法院起诉请求：1.判令大瑞公司返还地久物业公司承包费30万元及合作履约服务保证金3万元，并赔偿地久物业公司违约金20万元；2.判令王萍、魏军民及王惠芳对以上债务在其出资限额内承担补充清偿责任；3.判令大瑞公司、王萍、魏军民、王惠芳承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月，大瑞公司与洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡三山社区居民委员会（以下简称三山社区）签订一份土地租赁合同，三山社区将位于洛阳高新开发区瀛洲西路和周山路交叉口南侧三山村山坡租赁给大瑞公司，总面积约260亩。后大瑞公司陆续在该地块上搭建了温室大棚、仓库、窑洞、停车场和广场等建筑物。2018年8月18日，大瑞公司（甲方）与地久物业公司（乙方）签订了一份《合作协议》，就甲方委托乙方对甲方周山瑞园园区提供物业管理服务、停车场管理等事宜订立协议，其中第四条约定双方签订《停车场经营服务协议》，乙方投入相关配套设施，进行经营管理，于协议签订当日向甲方缴纳管理费用30万元，年度缴费周期自花卉市场营业之日起开始计算（甲方的免费期不计算在内，可向后顺延）。管理费用在合作经营期内，根据上一年营业收益情况，与甲方商议调整乙方所需缴纳管理费用，乙方经营财务报表按常规核对时间向甲方递交。第六条约定物业服务期限和停车场经营服务期限一致，均为五年，停车场管理费用根据议价每年重新签订一次。第八条约定本协议签订当日乙方向甲方缴纳履约保证金3万元整，于经营满一年后退还。第九条约定甲乙双方应遵守协议内容，任一方未履行协议内容视为违约，违约方应向另一方赔偿违约金20万元，并赔偿因违约行为对另一方所造成损失的合理赔偿金额。协议签订后，地久物业公司将停车场承包费30万元及履约保证金3万元转账支付至大瑞公司指定的王惠芳的个人银行账户。2018年9月28日，地久物业公司与洛阳多成电子科技有限公司（以下简称多成公司）签订《周山花卉市场智能化安防系统工程供货及施工安装合同》，约定由多成公司承包周山花卉市场安防监控系统、停车场管理系统、交通设施及车位划线等施工安装工程。2018年10月9日，大瑞公司（甲方）与地久物业公司（乙方）签订了《停车场承包经营服务协议》，约定甲方将位于周山路与瀛洲路交叉口的大瑞公司周山瑞园园区的一二三号停车场（包含后续增设的停车场，如三四号停车场）承包给乙方进行经营管理。协议第二条约定承包经营期限为五年，自周山瑞园正式营业之日2018年10月10日起开始计算承包期限。第三条约定第一年乙方向甲方交付承包费用30万元，交于甲方指定人员王惠芳账户。第四条约定甲方保证拥有周山瑞园园区停车场的完全自主权。乙方投入停车场合理的配套设施（监控系统、智能车牌识别系统、收费系统、道闸系统、设立相关标识标牌及石墩护栏、地面车位划线）暂定金额共计268805元，竣工后以乙方提供安装合同验收为准。如甲方与乙方终止合作，甲方需补偿乙方固定资产投资费用，每年按总金额的10%折旧计算。第五条约定，甲乙双方应遵守协议内容，任何一方违反本协议，应向对方支付违约金20万元，并赔偿因违约方违约行为对另一方所造成损失的合理赔偿金额。2018年10月27日，地久物业公司与河南金桐文化传播有限公司（以下简称金桐公司）签订了一份《智能道闸安装合同书》，约定金桐公司向地久物业公司免费提供两台道闸机用于周山瑞园主出入口。2018年11月9日，地久物业公司向多成公司支付了6万元工程预付款，地久物业公司自认案涉停车场进行了部分设备安装，并于2018年12月10日进行了调试验收。2018年11月，洛阳高新开发区管委会发出通告，大瑞公司在周山森林公园范围内三山社区集体土地上占用耕地建设花卉市场，破坏基本农田和一般耕地，已构成严重违法，责令停止营业并拆除花卉市场。大瑞公司及其法定代表人王萍因犯非法占用农用地罪，被依法追究刑事责任。案发后上述地块内建设的温室大棚、窑洞、停车场等已拆除。地久物业公司自认其停车场有关设备于2019年1月17日移走。又查明，大瑞公司注册成立于2013年10月24日，注册资本1000万元，股东为王萍（持股90%）和案外人王惠芳（持股10%）。洛阳德尚联合会计师事务所出具洛德会验字（2013）第693号验资报告，证明王萍缴纳的出资900万元和王惠芳缴纳的出资100万元已经存入工商银行洛阳华山支行临时存款账户（账号17×××95）。2015年12月21日，股东变更为王萍（持股100%）一人。2017年4月1日，股东又变更为王萍（持股90%）和魏军民（持股10%）。本案审理中，地久物业公司向该院申请责令大瑞公司提交2013年至2019年年度审计报告、资产负债表、资产损益表等证据。一审法院认为，地久物业公司和大瑞公司于2018年8月18日签订的《合作协议》以及于2018年10月9日签订的《停车场承包经营服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法应为有效，双方当事人均应依约履行。地久物业公司已经依照合同约定于2018年8月18日将2018年10月10日起始年度的停车场承包费30万元及履约保证金3万元支付给了大瑞公司，但是由于大瑞公司交由地久物业公司承包经营的周山瑞园系非法占用农用地所建设，直接导致包括案涉停车场在内的周山花卉市场于2018年11月被通告拆除，且此后周山花卉市场亦已经被实际拆除，双方所签订的《合作协议》及《停车场承包经营服务协议》已经无法继续履行，违约责任在于大瑞公司。地久物业公司虽然没有证据证明其在起诉前向大瑞公司发出过解除合同通知，但地久物业公司在本案审理过程中已经明确作出解除上述两份合同的意思表示，该意思表示亦已经到达大瑞公司。现地久物业公司请求大瑞公司返还承包费和履约保证金，并承担违约金20万元，合法合约，该院应予支持。但是地久物业公司在案涉停车场上安装有关设备的事实，及地久物业公司有关2018年12月10日仍在对案涉停车场设备进行调试验收的自认，均表明大瑞公司已经向地久物业公司交付了停车场，地久物业公司亦实际使用了案涉停车场，故地久物业公司仍应支付实际使用期间的承包费，地久物业公司自认其于2019年1月17日移走了停车场有关设备，2018年10月10日至2019年1月17日期间的承包费应为81369.86元，计得大瑞公司应予返还的承包金应为218630.14元。关于王萍、王惠芳和魏军民是否抽逃出资的问题。洛阳德尚联合会计师事务所出具洛德会验字（2013）第693号验资报告表明王萍和王惠芳作为公司设立时的股东已经实缴出资到位，魏军民系受让股权成为大瑞公司的股东，此后大瑞公司并未增资扩股，故魏军民不符合抽逃出资的条件。在地久物业公司没有提交任何线索或证据初步证明股东可能抽逃出资的情况下，地久物业公司有关责令大瑞公司提交2013年至2019年年度审计报告、资产负债表、资产损益表等证据的申请，没有法律依据，该院不予准许。地久物业公司有关股东抽逃出资的主张，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、大瑞公司向地久物业公司退还承包金218630.14元；二、大瑞公司向地久物业公司退还履约保证金30000元；三、大瑞公司向地久物业公司支付违约金200000元；四、以上第一至三项限本判决生效之日起十五日履行完毕；五、驳回地久物业公司其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9100元，由地久物业公司负担1398元，由大瑞公司负担7702元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人在市场交易活动中应遵循诚实信用原则。关于案涉《合作协议》及《停车场承包经营服务协议》提到的周山瑞园与周山花卉市场是否同一项目的问题，大瑞公司并未提供充分有效的证据证明该两个项目并非同一项目，地久物业公司提交的洛阳晚报通告中载明的内容，及本案其他证据能够认定本案停车场包含在大瑞公司非法占用农用地范围内，大瑞公司有关一审法院对该部分事实认定错误的上诉主张依据不足，本院对此不予支持。关于案涉《合作协议》及《停车场承包经营服务协议》的效力问题，因该两份协议的签订均建立在大瑞公司非法占用农用地的违法行为基础上，亦属于违反法律法规强制性规定的内容，应为无效协议，一审法院对协议效力认定不当，本院以法予以纠正，大瑞公司有关本案合同应为无效合同的上诉请求成立，本院对此予以支持。关于合同无效后的处理问题，《中华人共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任”，因地久物业公司对一审认定大瑞公司应返还其承包金数额218630元，并未提出上诉，应视为对自身权利的处分，该承包金应视为大瑞公司因无效合同取得的财产，应当予以返还。履约保证金3万元亦属于因本案无效合同取得的财产且大瑞公司对收到该履约保证金的事实并无异议，该3万元应当予以返还。另因合同无效后，违约金条款亦为无效条款，本案不再适用，一审法院判决大瑞公司承担违约金20万元的认定不当，本院依法予以纠正。关于合同无效后的损害赔偿问题，本案大瑞公司作为权利瑕疵担保方，其非法占用农用地的行为是导致本案合同无效的根本原因，但地久物业公司作为商业主体在签订涉及土地使用权的本案两份协议时，亦负有相应的审慎及注意义务，综合双方过错程度，参照地久物业公司为履行本案合同而签订的设备购买等合同、合同支付价款情况，及地久物业公司在一审庭审中自认的已将拆除设备移走的事实，本院酌定大瑞公司向地久物业公司赔偿损失的数额为10万元。综上所述，大瑞公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初1678号民事判决第一、二项；二、撤销河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初1678号民事判决第三、五项；三、变更河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初1678号民事判决第四项为：“以上第一至二项限本判决生效之日起十五日内履行完毕”；四、洛阳大瑞农业生态开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿洛阳地久物业有限公司损失10万元；五、驳回洛阳地久物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9100元，由地久物业公司负担4465元，由大瑞公司负担4635元。二审案件受理费8029元，由洛阳大瑞生态农业开发有限公司负担5000元，由洛阳地久物业有限公司负担3029元。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  杨元卿审判员  付爱丽二〇二一年五月六日法官助理傅艺林书记员杨伯钊