北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京02民终3281号 上诉人（原审原告）：马志岭，男，1975年1月1日出生。 上诉人（原审原告）：黄瑾，女，1976年12月5日出生。 被上诉人（原审被告）：北京盛世宏华置业有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇宏福路1号。 法定代表人：张华，执行董事。 委托诉讼代理人：武艳荣，北京卓才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王冰，北京卓才律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：闫天明，女，1950年11月30日出生。 被上诉人（原审被告）：马遥，男，1997年11月18日出生。 上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：李茂文，北京市京兴律师事务所律师。 上诉人马志岭、黄瑾因与被上诉人北京盛世宏华置业有限公司（以下简称盛世宏华公司）、闫天明、马遥确认合同无效纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初3359号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马志岭、黄瑾共同上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院忽略《分家协议书》，根据分家协议马志岭分得了院落内部分房屋，进行了翻盖并在此居住，诉争院落及房屋不属于遗产；2.《分家协议书》签订时，有村干部郑某、杨某（杨某为同一人）、马某等见证签名，父亲马某一、母亲闫天明及三个儿子马志岭、马某三、马某二均签字，分家协议合法有效；3.西红门镇政府在拆迁办设立村镇确权小组，参与拆迁事宜，村干部郑某、杨某（杨某为同一人）、马某等人，在明知有《分家协议书》的情况下，将诉争院落房屋确权给闫天明，其确权行为不合法，且存在越权，违反《土地管理法》第十一条规定；4.闫天明是丰台居民，马遥在诉争院落没有房空挂户，一审法院认可其二人有签约资格没有法律和事实依据；5.盛世宏华公司明知马志岭一家居住于该院落，且存在家庭矛盾，但为了达到拆迁目的，恶意串通闫天明及马遥签署了安置补偿协议及补充协议，侵犯了马志岭的权益；6.马志岭质疑宅基地确认单的合法性并进行了信访维权，北京市人民政府信访办复核意见充分说明村镇宅基地确权对象有误。 盛世宏华公司辩称，同意一审判决，不同意马志岭、黄瑾的上诉请求。马志岭、黄瑾在一、二审均未提供充分证据证明我公司和闫天明、马遥签订的拆迁协议存在法定无效的情形。涉案院落已经搬迁完毕，当事人对搬迁腾退补偿的相关利益有争议可另案或协商处理。 闫天明、马遥共同辩称，同意一审判决，请求维持原判。事实和理由：1.马志岭、黄瑾不是涉案房屋院落被拆除腾退人，不具备签署拆迁协议等法律文件资格，亦非本案适格主体。根据盛世宏华公司《新建地区棚户区改造土地开发项目住宅房屋搬迁腾退补偿实施方案》（以下简称《实施方案》）第2条规定，本项目搬迁腾退人为盛世宏华公司，被搬迁腾退人为本项目搬迁范围内被腾退房屋及其附属物所有权人，在案证据显示14号院系闫天明、马某一所有，现马某一已去世，闫天明当然作为涉案房屋所有权人，马志岭在涉案房屋建造上未出资、出力；2.关于分家协议，一审法院认定正确，该分家单即非生效法律文书亦非宅基地证书，家庭内部协议不能对抗案外人，更不能对抗法律法规的规定，涉案土地的使用权是新建二村集体所有，村民对该宅基地只有使用权没有处分权；3.马志岭已经农转非落户在丰台区，丧失了被腾退人资格，同时也不属于法院确认的对象，黄瑾非新建二村村民，亦非被腾退人，其与马志岭均非14号院宅基地的使用权人，也不是该房屋所有权人，无权主张闫天明、马遥与盛世公司签订的相关协议无效；4.根据我国土地管理法第61条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，第四款是农村村民住宅用地由乡镇人民政府审核批准，根据该规定马某一作为新建二村村民，在该村只拥有这一处宅基地，该宅基地是经人民政府审核批准的。马某一过世后闫天明使用该宅基地，作为马某一的配偶有权占有使用该院落宅基地，不认可马志岭所称宅基地确认单无效的主张。5.闫天明、马遥系涉案相关协议的合同主体,反观马志岭与黄瑾既不是二村村民，户口也不登记在14号院，不具有签订拆迁协议的主体资格。 马志岭、黄瑾向一审法院起诉请求：确认闫天明、马遥分别与盛世宏华公司于2018年10月7日签订的《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》、于2019年8月9日签订的《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议（补充协议）》无效。 一审法院认定事实：马某一（男，1933年12月11日出生）生前与闫天明系夫妻关系，二人于1977年6月6日登记结婚，双方婚后未生育子女；在与马某一结婚前，闫天明与前夫生育马某二（男，1970年4月29日出生）、马某三（男，1972年1月3日出生，曾用名马XX）、马志岭（男，1975年1月1日出生，曾用名马海军）3名子女，即在闫天明携3名子女改嫁马某一时，3名子女均系未成年人，3名子女与马某一形成有扶养关系的继父子关系；闫天明属于陕西省插队知青，于1977年至1979年在新建二村（当时为金星乡新建二队）务农，根据国家政策于1980年转为非农业户口；1985年10月，上述3名子女马某二、马某三、马志岭随母亲闫天明转为非农业户口，并在当年将户口迁到丰台南苑派出所辖区；闫天明在1979年9月至2005年11月在新建小学任教，后退休。马某一在2013年1月25日因病死亡，并于2013年2月25日因死亡注销户口。马志岭、黄瑾系夫妻关系，二人于2006年4月28日登记结婚。马遥系马某二之子。 针对XXX14号（拆迁时地址，即诉争14号院）颁发有编号为大兴集建（93）字第028-2-25号的《集体土地建设用地使用证》；该证书载明土地使用者为马某一，地址为“金星乡新建二队”，用地面积为252平方米（东西长18米，南北长14米，其中建筑面积为81平方米），用途为民宅，四至为东至排水沟、西至胡同、南至马某四、北至马路，在填发机关一栏加盖大兴县土地管理局证件专用章，填发时间为1993年7月23日，在首页加盖大兴县人民政府土地权属证专用章，填发时间为1993年7月。2018年11月13日，大兴区西红门镇新建二村民委员会（以下简称新建二村委会）出具《情况说明》，该说明载明：“新建二村新福路XX14号原有北房三间房，婚后闫天明和马某一又盖北房三间，2009年三儿子马志岭将平房翻建成三层楼房。长子、二子是2014年将平房翻建成三层楼房，由三个儿子各自出资翻建。集体土地建设用地使用证马某一，因病2013年1月25日已故，因新建地区棚改，新建二村确权小组确定第一顺序继承人为闫天明。” 2009年3月16日，在多人见证下，家庭成员马某一、闫天明、马某二、马某三、马志岭签订《分家协议书》；家庭成员约定：“今有座落在XXX14号的宅基地院落一处，现有马某一的三个儿子马某二、马某三、马志岭等分此院落。此房（东-西）等分三份，东马某二、中马某三、西马志岭，原有房间顺势分成三份，两位老人住两间，以后如三个儿子另盖房，不管是楼房、平房均有二老两间房。二老有居住权和出租权。二老故去后，房屋仍归盖房者所有。此协议经马某一、闫天明及马某二、马某三、马志岭共同商协而成。此协议从立议之日起生效。” 马志岭、黄瑾主张在2009年6月，在分家分得的宅基地上翻盖旧屋（位于14号院内西侧），建成面积为420平方米的4层楼房（东西长6.17米，南北长21米）；就翻建房屋情况，马志岭、黄瑾提交马志岭（甲方）与案外人孙某（乙方）在2009年6月22日签订的《房屋建筑合同协议》（载明甲方新建二村新福路3条14建房屋3层楼1栋，建筑面积420平方米，承包价格为每平方米150元，主体工程期为2009年6月22日至2009年9月20日，不得超过2009年10月，同时附有施工图纸），以及各类因建房产生的收条、协议书、结算单、预拌混凝土运输单、收据、送货单、出库单、房屋外部照片、销售单，还提交在占有使用房屋过程中产生的中国联通北京市分公司业务受理单（载明受理了马志岭所申请大兴区瀛海镇新建二村安装宽带业务）、为办理智能电表业务及交纳电费产生的各类材料（含智能电表使用说明书、智能电能表客户用电登记表、缴纳电费发票等）、马志岭与新建二村委会在2014年11月4日签订的《2014-2017年大兴区西红门镇农村地区“减煤换煤、清洁空气”行动农村住户目标责任书》、马志岭与案外人刘某在2010年3月1日签订的《出租房屋协议》、马志岭与案外人周某在2011年12月3日签订的《出租房屋协议》、马志岭与案外人杨某在2014年3月1日签订的《出租房屋协议》、马志岭与案外人王某在2013年6月20日签订的《出租房屋协议》、马志岭与案外人罗某在2016年10月31日签订的《出租房屋协议》、马志岭与案外人蓝某在2017年5月1日签订的《出租房屋协议》等证据材料。 2018年，对14号院所在新建地区进行棚户区改造；盛世宏华公司在2018年8月发布《新建棚改方案》并制作宣传手册；该实施方案第二条规定：“本项目搬迁腾退人为北京盛世宏华置业有限公司，被搬迁腾退人为本项目搬迁腾退范围内被腾退房屋及其附属物的所有权人”，第七条规定：“补偿安置方式——本项目补偿安置方式为货币补偿结合房屋安置”，第九条规定：“宅基地面积的认定——被腾退房屋宅基地面积，以宅基地使用证、房屋准建证、房屋所有权证及其他具有法律效力的证明文件标明的面积为准。对于不能提供上述证件的，由村委会、属地镇政府结合实际清登测量结果认定”，第十一条规定：“被腾退房屋面积的认定——被腾退房屋面积的认定以宅基地使用证、房屋准建证、房屋所有权证及其他具有法律效力的证明文件标明的面积为准。对不能提供上述证明文件的，由村委会、属地镇政府结合实际清登测量结果认定”，第十二条规定：“属于下列情形的房屋，不予认定为被腾退房屋：1.超过批准期限的临时建筑和违法建筑；2.未经审批的二层（含二层）以上建筑；3.搬迁腾退暂停公告发布后，新建、改建、扩建的房屋”，第十四条规定：“回迁安置房选房原则——在搬迁腾退公告规定的期限内，被搬迁腾退人可以任选下列一种方式计算回迁安置房选房指标。1.按人均50平方米选房：回迁安置房选房指标的确定以被搬迁腾退房屋内户口在册的被搬迁腾退人直系血亲（含配偶）人数为基数，人均选房面积50平方米，且以购买整套回迁安置房为标准……2.按确权面积选房：以被搬迁腾退人宅基地内确权面积作为回迁安置房选房指标……”，第十七条规定：“安置对象的认定——（一）被搬迁腾退范围内户口在册的产权人及其直系血亲（含配偶）；（二）因服兵役、上学、服刑等原因导致户口迁出的，经村委会、属地镇政府共同确认后，可认定为安置对象；（三）因结婚、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属等原因应办理户口迁入而未办理的，经村委会、属地镇政府共同确认后，可认定为安置对象”，第十八条规定：“分院原则——（一）被搬迁腾退人年满十八周岁的直系血亲可参与分院。（二）本项目范围内同一块宅基地已享受分院政策的人员，不得重复享受分院政策，且不属于安置对象的人员不作为选择回迁安置房的人口基数。（三）分院政策仅限于搬迁腾退公告规定的搬迁期限内执行”；宣传手册中除载有上述实施方案外，还载有《新建地区棚户区改造土地开发项目住宅房屋搬迁腾退补偿实施方案解读》，其第六条规定：“问：分院原则是怎样考虑的？答：分院主要是考虑我区近年来一直对村民建房用地审批管控，部分家庭人口较多，家庭人口结构较为复杂，符合宅基地申请条件但未实际取得宅基地的被搬迁腾退人，可以对现状住宅占地按照我市宅基地控制标准进行分割，从而保障这部分被搬迁腾退人的实际利益不受损失”，第九条规定：“问：方案中提到的直系血亲都包括那些人？答：本项目搬迁腾退方案中所说的直系血亲，是指产权人的祖父母、父母、配偶、子女、孙子女”。 马志岭、黄瑾主张在该次拆迁过程中，其已将《分家协议书》交至拆迁办公室，并要求以自己名义单独签订各项拆迁协议；就主张权利情况，马志岭、黄瑾还提交楼房照片，在照片中楼房悬挂有横幅，文字为：“房屋产权纠纷中，并未签字交房，房主马志岭全家在楼中居住”；经马志岭申请政府信息公开，北京市大兴区西红门镇人民政府向马志岭提供《闫天明宅基地确认单》复印件；在该确认单中，载明产权人为闫天明，村名为西红门镇新建二村，房屋坐落为XXX14号（即诉争14号院），同时载明经村镇两级确认宅基地：“宅基地面积为399平方米，建筑面积为1208平方米”，并加盖新建二村委会公章及大兴区西红门镇政府土地规划管理科公章，村镇两级确认时间为2018年9月10日。2019年7月31日，马志岭、黄瑾所居住14号院内房屋被强制拆除；马志岭、黄瑾于该日报警称被殴打，北京市公安局大兴分局金星派出所出具《受案回执》；经法医鉴定，马志岭的损伤程度构成轻微伤。就房屋拆除前后状况，马志岭、黄瑾提交对比照片。 另查，在拆迁时，马志岭系非农业户口，户籍住址为XXX2号；黄瑾系非农业户口，户籍住址为河南省XXX；闫天明系非农业户口，户籍住址为XXX2号；马遥系农业户口，户籍住址位于14号院。马某一生前系是农业户口，生前户籍住址位于14号院。 拆迁时，经对14号院分户，分别由闫天明及其直系血亲（之孙）马遥与盛世宏华公司签订各项拆迁协议。2018年10月7日，闫天明（乙方、被搬迁腾退人）与盛世宏华公司（甲方、搬迁腾退人）签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》，约定乙方在搬迁腾退范围内有1套宅院，即14号院，宅基地面积150平方米，房屋建筑面积454.13平方米，乙方按照确权面积选房方式确定选房指标为150平方米，并确认房屋搬迁腾退补偿款为1386381元、搬迁补助奖励及其他为109180元，搬迁腾退补偿总金额为1495561元；双方还约定，乙方应在2018年10月14日前完成搬迁，并将原住宅钥匙及经验收合格的房屋及附属物交给甲方（完全具备拆除条件），乙方未按约定期限完成搬迁的，应按延期天数向甲方支付每天200元的违约金，甲方有权从甲方支付给乙方的补偿款中先行扣除。2019年8月9日，闫天明（乙方、被搬迁腾退人）与盛世宏华公司（甲方、搬迁腾退人）签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议（补充协议）》，约定根据乙方签订的《回迁安置房买卖合同》及《回迁安置购房清单》，乙方选购期房3套，建筑面积为235.9平方米，购房总价款为1622949元，甲方按选房建筑面积先行发放41个月周转费386878元，甲方应向乙方支付搬迁腾退补偿总金额=周转费+弃楼补贴+《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》中约定的搬迁腾退补偿款金额，甲方应向乙方支付搬迁腾退补偿总金额共计1882437元，减去上述购房款1622949元后，剩余补偿款为259488元。2018年10月7日，马遥（乙方、被搬迁腾退人）与盛世宏华公司（甲方、搬迁腾退人）签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》，约定乙方在搬迁腾退范围内有1套宅院，即14号院，宅基地面积249平方米，房屋建筑面积753.87平方米，乙方按照确权面积方式确定选房指标为186.75平方米，并确认房屋搬迁腾退补偿款为2301406元，搬迁补助奖励及其他为97360元，搬迁腾退补偿总金额为2398766元。2019年8月9日，马遥（乙方、被搬迁腾退人）与盛世宏华公司（甲方、搬迁腾退人）签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议（补充协议）》，约定根据乙方签订的《回迁安置房买卖合同》及《回迁安置购房清单》，乙方选购期房2套，建筑面积为146.5平方米，购房总价款为965262元，甲方按选房面积先行发放41个月周转费240260元，甲方应向乙方支付搬迁腾退补偿总金额合计2639026元，减去上述购房款965262元后，剩余补偿款为1673764元。 在盛世宏华公司所提交14号院的拆迁档案中，除存档有《宅基地确认单》外，还存档有《宅基地分院确认单》等材料；在《宅基地分院确认单》中，载明分院数量为2，分院情况为分院1闫天明（产权人本人，丧偶，宅基地面积150平方米，建筑面积454.13平方米）、分院2马遥（产权人之孙，宅基地面积249平方米，建筑面积753.87平方米），14号院宅基地面积合计399平方米，建筑面积合计1208平方米；拆迁档案中还存档有闫天明、马遥分别签署的《承诺书》；在《房屋测绘成果确认表》《北京市房屋条件调查表》《北京市房屋条件调查表（楼房）》《院落及房屋平面示意图》《入户调查明细表》中，闫天明均签字确认；拆迁档案中还存档有被拆迁房屋外部及内部照片；在《交房条》上，闫天明、马遥均签字并捺印确认。 一审法院审理过程中，要求马志岭、黄瑾明确其主张确认合同无效的依据，其主张无效理由有两点，一是无权处分，即系马某二、马某三、马志岭三兄弟建造14号院内被拆迁房屋，并非由闫天明、马遥建造房屋，二是盛世宏华公司与闫天明、马遥之间恶意串通，损害马志岭、黄瑾的利益；对上述确认合同无效理由，盛世宏华公司、闫天明、马遥均不予认可。 一审法院审理认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；依法成立的合同，受法律保护。本案诉争焦点即为由闫天明、马遥与盛世宏华公司所签订拆迁协议之效力认定，就此，法院有以下三点考虑。 第一，本案中，针对14号院所签订各项拆迁协议系“货币补偿协议”，即14号院系以货币补偿的方式（含选取安置房后在拆迁款中扣除购房款）签订的拆迁安置补偿协议，被拆迁人以放弃房屋所有权为代价，取得相应的一定数量的货币，而拆迁人则以支付一定数量的货币为对价，享有被拆迁房屋的所有权，故房屋拆迁安置补偿合同具有一定的买卖合同的特征，虽属于无名合同，但接近买卖合同的法律关系，而且，《中华人民共和国合同法》第一百七十四条亦规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”故对于本案拆迁协议之合同效力认定可以参照适用买卖合同的法律规定；而参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”又考虑到闫天明、马遥并非与诉争14号院内房屋毫无关系，14号院的集体土地建设用地使用证的登记户主为马某一，而闫天明系马某一之遗孀，在拆迁时马遥系农业户口，且户籍住址位于14号院，马遥系闫天明、马某一的直系血亲，系14号院所在集体经济组织成员,马遥亦系14号院的宅基地使用权人，故马志岭、黄瑾以无权处分为由主张合同无效，不符合法律规定，法院不予采纳。 第二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”即对恶意串通的事实认定需达到排除合理怀疑的证明标准；本案中，盛世宏华公司进行了入户清登与调查，并取得了村镇两级的《宅基地确认单》，虽然马志岭、黄瑾向拆迁办公室提交了《分家协议书》，但该分家单既非生效法律文书，亦非宅基地使用证或不动产权证书等直接可以确认产权归属的文件，又考虑到马志岭、黄瑾均非户籍住址位于14号院的家庭成员，故现有证据不能证明存在盛世宏华公司与闫天明、马遥恶意串通损害第三人利益的事实；需指出，结合拆迁政策，特别是其中的分户政策，以及拆迁协议之内容可以认定，由闫天明、马遥针对14号院分为2户并尽快签订各项拆迁协议的行为，并且超出选房指标总面积336.75平方米而选取了382.40平方米的回迁安置房，事实上已较大限度地维护家庭成员利益。 第三，在司法实践中，对拆迁协议效力的认定以维护其效力为原则，但如果拆迁人没有尽到最基本的审查义务，且存在明知的情况下，可认定无效；此外，伪造手续的认定无效；但对共有权人之一以及买卖合同的买受人、公房实际居住人、政策确定的被安置人等相关权益人签订的拆迁协议一般应认定有效，引导当事人分割拆迁利益。具体至本案，马志岭、黄瑾系非农业家庭户口，其户籍住址并非位于14号院，不符合通常关于本集体经济组织成员的认定，且在拆迁实践中，对于家庭成员较多的拆迁户，并非由全部家庭成员签订拆迁协议，而系由部分家庭成员签订拆迁协议，之后对于内部析产等事宜，再另行解决，盛世宏华公司与闫天明、马遥在分户后分别签订拆迁协议的行为符合通常做法，并无明显不当，应认定拆迁协议有效；对14号院涉及家庭成员内部权属利益划分等事宜，争议方可另行解决。还需特别指出，14号院及周边拆迁工作已经基本结束，拆迁奖励期及选房期限已过，如果确认诉争拆迁协议无效，当事人亦难以重新签订新的补充协议及选取回迁安置房，可能遭受重大利益损失，不利于化解矛盾。 综上所述，盛世宏华公司分别与闫天明、马遥所签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议（补充协议）》应属有效，对马志岭、黄瑾的全部诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，一审法院判决如下：驳回马志岭、黄瑾的全部诉讼请求。 二审中，马志岭、黄瑾提交如下证据：1.2019年5月21日北京市人民政府信访复核意见书，京信复核【2019】197号，该证据显示马志岭曾因北京市大兴区西红门镇政府对14号房屋确权问题向该镇政府及北京市大兴区人民政府进行信访，要求撤销镇政府所做之确权，均未得到支持，后其就大兴区人民政府之信访答复向北京市人民政府申请复核，北京市人民政府认为“办理、复查意见认定事实不清，予以撤销。本机关要求大兴区人民政府责成西红门镇人民政府对申请人诉求妥善处理。”，马志岭欲以此证明西红门镇政府和大兴区人民政府对XX14号的确权对象有误，确权手续不合法，确认单不具备法律效力；2.物业登记表及发票，证明其在14号院居住，且一直在购电；3.村民证言，证明马志岭一家一直居住在涉案房屋内，并将房屋翻建成420平米楼房；4.照片，证明其兄弟不睦，拆迁前及拆迁中对马志岭一家实施暴行。盛世宏华公司发表质证意见，认为第一份材料的复核意见书只是对于大兴区政府出具的复查意见书的撤销，是责成大兴区政府对申请人的诉求进行的妥善处理，因此不认可证明目的。闫天明、马遥发表质证意见，只认可证据2的真实性，不认可证明目的，对证据3及证据4的真实性及证明目的均不认可。 本院对一审查明其他相关事实予以确认。 本院认为，二审中，双方当事人争议焦点为闫天明、马遥分别与盛世宏华公司于2018年10月7日签订的《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》、于2019年8月9日签订的《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议（补充协议）》是否存在无效情形。就此，本院分述如下。 根据拆迁人发布的《新建棚改方案》及宣传手册载明：被搬迁腾退人为本项目搬迁腾退范围内被腾退房屋及其附属物的所有权人。争议的14号院落房屋坐落在农村宅基地上，该房屋尚未进行所有权登记，没有取得房屋所有权证书，故没有直接的用以确认14号房屋所有权的凭证。根据查明的事实，14号院落取得有权机关颁发的相关权利凭证仅为《集体土地建设用地使用证》，且登记土地使用权人马某一已经死亡，故该使用权证亦不能作为房屋所有权的判断依据。而，北京市大兴区西红门证人民政府出具的《闫天明宅基地确认单》中虽同时对14号宅院房屋所有权予以确认，但该确认单是否为权属确认的依据还需从以下几点予以考虑：首先这一确认单名称载明为“宅基地确认单”，本身并非房屋所有权确认的凭证；其次房屋所有权应由有权机关依据法律规定确认并办理登记；最后北京市人民政府已经在其作出的京信复核【2019】197号信访复核意见书中作出相关认定，并要求北京市大兴区人民政府责成西红门镇人民政府对申请人诉求妥善处理；故《闫天明宅基地确认单》亦不能作为确认14号房屋所有权的依据。 14号宅院房屋虽没有有效的所有权确认凭证，但登记的土地使用权人马某一已经死亡是事实，其子女均已成年也是事实，故房屋所有权应在确认是否存在析产、继承问题后予以确认。另，根据在案证据可以看出，新建二村村委会对闫天明、马志岭家庭间就房屋及院落分割和使用的情况比较了解，曾于2018年11月13日出具的《情况说明》与马某一、闫天明夫妇及马志岭等三子于2009年3月16日签署的《分家协议书》，及14号院落内房屋的实际使用情况相符合，而上述事实均与被腾退房屋全部归闫天明所有一节相冲突。 马志岭、黄瑾房屋单独成院，并由其实际居住，其就房屋产权在家庭内部存在纠纷的问题已经通过多种途径向拆迁人进行了反馈，《分家协议书》虽不是所有权证明，但采取分家形式分割财产系农村家庭内部确认财产所有权的一种通常方式，在依法治国环境下法制建设发展的现在，盛世宏华公司作为房地产开发企业对农村房屋实施搬迁腾退工作，理应配备相应的通晓法律知识的人员，对该协议书产生的法律后果应是明知的。盛世宏华公司在其公示的《新建地区棚户区改造土地开发项目住宅房屋搬迁腾退补偿实施方案》中亦载明腾退人将委托有相应资质的专业机构进行腾退服务，而其在与闫天明和马遥签订安置补偿合同期间对被腾退房屋存在上述权属争议等情况没有尽到最基本的审查义务。闫天明、马遥对其家庭已经分家的事实明知，对其签订搬迁腾退合同可能处置马志岭、黄瑾财产的事实明知，故应认定其二人主观上存在恶意；盛世宏华公司没有在其应具备专业知识的领域尽到基本注意义务，或者存在为尽快完成搬迁腾退工作，对闫天明、马遥之恶意行为采取漠视或默许之态度，而在此情况下签订合同之行为应认定与闫天明、马遥之间存在恶意之通谋，并在客观上产生了损害马志岭、黄瑾财产利益的后果。故马志岭、黄瑾要求确认涉案协议及其补充协议无效的请求符合相关法律规定，应予支持。一审法院认定事实有误，适用法律不当，判决结果不正确，本院予以纠正。 综上所述，马志岭、黄瑾的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初3359号民事判决； 二、确认闫天明、马遥分别于2018年10月7日与北京盛世宏华置业有限公司签订的《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》、于2019年8月9日与北京盛世宏华置业有限公司签订的《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议（补充协议）》均无效。 一、二审案件受理费各70元，均由闫天明、马遥、北京盛世宏华置业有限公司共同负担（均于本判决生效后七日内交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘丽杰 审 判 员 杨志东 审 判 员 王 佳 二〇二一年五月十八日 法官助理 李 慧 书 记 员 黑梦雪