山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终1969号 上诉人（原审被告）：阎丰江，男，1965年12月18日生，汉族，现住淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：淄博幸福家物业管理有限公司，住所地淄博市张店区柳泉路37号金宝岛大厦801室。 法定代表人：王芹，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：高旭辰，山东柳泉律师事务所律师。 上诉人阎丰江因与被上诉人淄博幸福家物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案,不服山东省淄博市张店区人民法院（2021）鲁0303民初733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 阎丰江上诉请求：依法撤销(2021)鲁0303民初733号民事判决书或改判；本案诉讼费等费用均由被上诉人承担。事实与理由：根据淄价字[2018]154号文件第四条：空置六个月以上应减收物业费；物业没有做到淄博市物业服务三星级标准，也没有补偿，违反了协议约定，收三星级的钱却连一星级的服务都达不到；在交房时预支了1000元的物业费，并在这两年里多次与物业协商并投诉，物业均未改进，违反了服务协议约定，却还要求继续交物业费。综上所述，原审判决事实认定错误，已严重侵害了上诉人的合法权益，望依法予以改判。 淄博幸福家物业管理有限公司向一审法院起诉请求:1、依法判令被告支付原告物业费、水费等费用502.1元及滞纳金15.06元(自2020年7月1日起至实际缴清之日止，现暂计至起诉之日)，合计517.16元；2、本案诉讼费等费用均由被告承担。 一审法院认定事实：被告阎丰江系张店区王舍小区北路北一巷恒久景园1号楼2单元302号（建筑面积107㎡）的业主。2019年1月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务协议》，由甲方为乙方所居住的恒久景园提供物业管理服务，协议约定：参照淄博市普通住宅小区物业管理服务标准三星级服务标准执行；业主或物业使用人所拥有的物业(包括房屋、停车位等)无论是否空置、出租或自行使用，都必须足额缴纳各项费用，每月1-5号为抄表时间，10-20号为缴费时间；物业服务费住宅为：0.7元/平方米/月；垃圾清运费按照环卫局收费标准征收；电费以供电局收费价格为基础另加损耗费；水费以自来水公司收费价格为基础另加加压费和损耗费；物业服务费自业主或物业使用人按建设单位规定的交房之日起计收，业主或物业使用人应履行缴纳各项服务费的义务，包括但不限于交纳物业服务费、电梯费、垃圾清运费、车位服务费、水费、电费、气费等；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权提出要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按3%缴纳滞纳金。对上述物业服务协议约定的三星级服务标准，业经张店区房地产管理局张物备（2018）第31号文备案。根据《淄博市物价局、淄博市房产管理局关于重新公布我市普通住宅前期物业服务收费政府指导价格有关问题的通知》，未配备电梯的三星级收费标准为0.70元/平方米/月。原告对涉案恒久景园履行了物业管理服务义务，还按相关收费规定代收水电费、垃圾清运费（每户每月4元）。2019年1月17日，被告向原告预付物业费1000元。截至2020年6月30日，扣除被告已预交物业费1000元，尚拖欠物业费、水费、共用电费、垃圾清运费等共计502.10元。后原告通过寄送律师函的方式向被告催收上述费用未果，为此成诉。本案诉讼中，原被告均同意调解，但经双方协商最终未能达成调解协议。 一审法院认为，原、被告签订的物业服务协议，系双方当事人的真实意思表示且未违反相关法律规定，合法有效。双方均应遵照执行。原告已按约定履行了物业管理服务义务，被告应按协议约定交纳拖欠的物业费、水电费、垃圾清运费等费用502.10元。被告逾期支付物业费等费用，应按协议约定支付滞纳金。原告诉求被告支付滞纳金15.06元，符合协议约定，依法予以支持。关于被告的辩称，其提供的业主签名表载明系申请成立业主委员会的业主签名，其提供的其他证据也不足以证实其主张。一审法院认为，即使原告在物业管理服务过程中存在瑕疵、服务不到位等情况，被告可通过有关部门督促原告限期整改或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告以拒交物业费等费用对抗物业服务瑕疵的行为于法无据，依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第三条、第六条之规定，判决：一、被告阎丰江于判决生效之日起十日内支付原告淄博幸福家物业管理有限公司物业费、水费、共用电费、垃圾清运费等共计502.10元；二、被告阎丰江于本判决生效之日起十日内支付原告淄博幸福家物业管理有限公司滞纳金15.06元。案件受理费25元，由被告阎丰江负担。 二审中上诉人提交光盘视频一张、微信照片三张，证实被上诉人物业达不到三星级标准，不应按照三星级收费。被上诉人质证后认为公司三星级备案已经得到房管部门的认可，不存在上诉人所述情形。被上诉人提交证据一、一号楼业主签署的明白纸一张，证明共40户业主，其中38户认可被上诉人的工作及物业收费标准；证据二、被上诉人物业服务工作照片一宗，证实物业不存在不作为情形。上诉人质证称证据一是被上诉人退出后重新进入的签名，跟前面的物业费没有关系。针对证据二照片是打扫了才照的，没打扫的没照。二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，参照山东省及淄博市物业服务收费管理办法的相关规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收，具体收费标准按最高不超过物业公共服务费标准的百分之六十执行。从被上诉人提交的1号楼欠费统计表中能够看出上诉人房屋处于空置状态，且二审中被上诉人淄博幸福家物业管理有限公司亦认可上诉人阎丰江房屋空置的事实，故自2019年1月17日至2020年3月底上诉人的物业费应按照收费标准的60%计算，扣除2019年1月17日上诉人预付的物业费1000元，经核算截至2020年6月30日上诉人尚欠被上诉人物业费、水电费、垃圾处理费共计88元。因上诉人逾期支付物业费的数额过低，故滞纳金不再予以计算。本案双方当事人就物业服务签订了物业服务协议，并对物业服务费用的标准、价格在协议中进行了约定，协议双方应当依约履行。上诉人主张被上诉人的物业服务达不到三星级标准不应按此收费，因双方签订的物业服务协议约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权提出要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。”故上诉人应要求被上诉人采取补救措施、限期改正、违约责任等，而不能以此拒付物业费，故一审法院对其主张未予采纳，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持。本案因二审出现新情况予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省淄博市张店区人民法院（2021）鲁0303民初733号民事判决第二项，即：阎丰江于判决生效之日起十日内支付淄博幸福家物业管理有限公司滞纳金15.06元。 二、变更山东省淄博市张店区人民法院（2021）鲁0303民初733号民事判决第一项为：阎丰江于判决生效之日起十日内支付淄博幸福家物业管理有限公司物业费、水费、共用电费、垃圾清运费等共计88元； 三、驳回淄博幸福家物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由阎丰江负担；二审案件受理费50元，由阎丰江负担25元，由淄博幸福家物业管理有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  胡晓梅 审判员  侯 康 审判员  刘 宁 二〇二一年五月二十七日 书记员  李慧姣