四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川08民终297号 上诉人（原审原告、反诉被告）：中电建物业管理有限公司（原成都五兴物业管理有限公司），统一社会信用代码：911101087559××××××，住所地北京市海淀区×××××××号××层1-××××、1-××××室。 法定代表人：尉连秋，董事长。 委托诉讼代理人：贾骏玮，重庆锯沃（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李玉成，男，汉族，1969年4月11日出生，住四川省广元市利州区××镇。 上诉人（原审被告（反诉原告）：广元市望蜀昭化大酒店有限公司，统一社会信用代码：91510802563××××××，住所地：四川省广元市利州区××镇水电路北段 法定代表人：李玉成，公司总经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：黄祖国，四川剑宏律师事务所律师 被上诉人（原审被告）：广元市同昭房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915108027089××××××，住所地：四川省广元市利州区××镇建设中路。 法定代表人：赖成昭，公司董事长。 委托诉讼代理人：黄杰，四川天称律师事务所律师。 上诉人中电建物业管理有限公司、广元市望蜀昭化大酒店有限公司、李玉成因与被上诉人广元市同昭房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院(2020)川0802民初736号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中电建物业管理有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改上诉人不承担该项费用；2、被上诉人三承担本案全部诉讼费用。理由:本案一审判决第四项事实认定不清、法律适用不当。一审判决书认定原告同意被告进行电力建设改造，构成善意添付，被告将房屋返还给原告时，原告享有被告的添付而增加租赁物的价值。该事实认定错误，法律适用不当。第一,上诉人依照租赁合同约定向被上诉人二李玉成和被上诉人三昭化大酒店完成房屋交付义务后，李玉成和昭化大酒店将房屋用于酒店经营。而上述电力改造项目正是李玉成和昭化大酒店基于酒店经营需要而对房屋进行的改造,属于酒店经营的必要成本，而非善意添付。第二，14万元电力改造是为了李玉成和昭化大酒店自身酒店经营所量身打造，本身改变和破坏了租赁物原状，并未增加租赁物价值，上诉人在租赁物返还之后还将不得不额外支出费用恢复租赁物原状。第三，该14万元电力改造项目本身属于酒店装饰装修不可分割的部分，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》当中规定的“经出租人同意的装饰装修”，依法不应支持补偿。退一万步说，即使该补偿可以得到支持，李玉成和昭化大酒店对租赁物的占有使用长达十年，一审判决难道不考虑一点点折旧损失吗? 李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司答辩称，一审判决第四项应当改判，一审判决少了，我方两百多万的损失都应当得到一审支持；十年前的租赁房屋没有按照租赁合同实际进行移交。酒店改造大地震之后不适宜改造，应驳回上诉人的诉请，支持我方一审诉请。 广元同昭房地产开发有限公司答辩称，上诉人与被上诉人的租赁合同与我方无关。 李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第五项，改判上诉人与被上诉人中电建物业管理有限公司继续履行租赁合同，上诉人不予返还被上诉人中电建物业管理有限公司位于广元市利州区××镇水电五局第一招待二楼至六楼（包括一楼大厅约100平方米和共用部分）。2、被上诉人中电建物业管理有限公司赔付上诉人因租赁房屋造成的各项维修损失19788825.11元；3、一、二审的案件受理费全部由被上诉人中电建物业管理有限公司承担。理由：一、原审法院判决“限判决生效后30日内由上诉人向被上诉人返还位于广元市利州区××镇××楼××楼房屋（包括一楼大厅约100平方米和共用部分）”。原审法院认定事实错误，应当依法驳回被上诉人在原审中的该条诉讼请求。依据《商品房屋租赁管理办法》的规定:“有下列情况之一的，均不得出租:不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的”。该出租房系2008年汶川大地震后严重受损的房屋，水、电、气等附属设施根本不具备，所以原审法院应当认定该不符合该租赁合同约定出租要求。虽然上诉人已使用10年，但应当继续使用，不应当返还。二、原审法院在判决中审理认定:“被上诉人的出租房屋质量状况良好，基础配套设施齐全，满足住宿使用等等”纯属主观臆断，系认定事实错误。2008年汶川大地震，该房屋受灾后几乎只剩下一个框架，只有待上诉人大量投资、全部维修后，才能构成现况。上诉人认为该房屋自己使用后，无论是基础设施，还是水电气等附属设施均应当由被上诉人按租赁合同约定投资以达到出租房屋的基本标准，可是被上诉人并未按约定完善各项租赁房屋设施，上诉人不得不对应当由被上诉人投资的基础设施投资2118825.11元进行完善，而且被上诉人口头答应上诉人完善后经过算账愿意支付这笔费用，可是上诉人投资后多次找到被上诉人要求支付这笔投资费用，被上诉人均以种种借口敷衍搪塞，至始不予理睬。原审法院却只认定其中部分构成善意添附14万元的电力建设改造费用，对余下的1978825.11元不做判决，只是草率地定义于法无据,不予支持。 中电建物业管理有限公司答辩称，上诉请求的第一项，继续履行合同，理由为没有交房理由不能成立，不具有合理性及合法性。我们针对李玉成起诉了两次，涉案房屋至今是无偿使用，而且拖欠费用是100多万元，李玉成对国有资产的使用拖欠，达到无偿使用，我们发过很多函件，对方先上诉，是恶意诉讼；2、请求我们支付维修费用200多万，实际上该200万一审陈述很清楚，系对方经营行为产生的经营成本，该理由不成能成立；上诉理由不能成立。 广元同昭房地产开发有限公司答辩称，我的意见是尽管对方将我们列为被告，但是均没有要求我们承担责任，我们身份应当是原审被告及第三人身份。 中电建物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告（反诉原告）返还租赁房屋即广元市利州区××镇水电五局第一招待所二楼至六楼（包括一楼大厅100平方米和共用部分）；2、被告（反诉原告）承担2020年1月1日至移交返还之日止产生的租赁费；3、本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。 李玉成、广元望蜀昭化酒店有限公司向一审法院提出反诉请求：1、被反诉人赔付因租赁房给反诉人造成的各项经济损失共计2118825.11元；2、反诉人抵扣从2019年12月31日以后产生的租赁费用；3、本案受理费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2009年9月25日成都五兴物业管理有限公司、被告（反诉第三人）广元同昭房地产公司、被告（反诉原告）李玉成签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、租赁房屋基本情况：租赁房屋为水电五局第一招待所二楼至六楼（包括楼一间大厅约100平方米和共用部分），出租面积约为4879平方米。1.2水电五局第一招待所坐落在昭化火车站出口处，房屋质量状况良好，主要用途为住宿。1.4该房屋室内水电等基础配套设施齐全，满足正常住宿使用。1.5房屋供水单价为2.4元/m3，若遇谁家上浮调整，此单价作相应调整。1.6房屋用电单价为1.2元/Kwh，若遇市场电价上浮调整，此单价亦作相应调整。2租期、租金支付方式及保证金：2.1经租赁双方协议，出租方同意将房屋承租给承租方使用，租赁期为10年，即从2009年12月31日至2019年12月30日，如到期不再重新签订新的租赁合约，承租方应将租用的房屋完好无条件地交回出租方。2.2双方共同约定租赁期内租金为每年19万元，房屋租金实行签约即收和每年定期收取。签约时一次性缴纳第一年度租金，起租日从合同签订日算起。从第二个年度开始，在当年12月30日内缴纳下年度房屋租金，到期未缴纳每日需另增缴当年租金总额3‰的滞纳金。2.3租赁保证金：承租方在签约租赁合同时即交房屋保证金20万元，租赁期结束后经出租方交验后7个工作日内退还承租方租赁保证金无息的人民币20万元。2.5承租方在支付房租时，要求每次将租金直接转到出租方指定的账户上，其中水电费实行每月现金收取。3租赁房屋的装修及维护：3.1出租房屋经双方共同验收，以房屋实际状况进行出租，当承租方签订租赁合同后，在租赁期间，房屋的一般性修缮（包括房屋屋面、房屋整体结构及房屋内部管道、线路等基础设施的质量等）的维护维修均由承租方负责并承担相应的费用。3.2自出租方交付该房屋之日起，承租方如因需要，在不影响房屋主体结构和消防安全的原则下，若要改变房屋间隔或者进行房屋的其他装修时，承租方的装修方案必须在开始装修前送出租方审批备案。…。4.出租方责任：对承租方提交的房屋装修方案出租方在约定工作日内予以回复。4.9在租赁期内出租方承担所出租房屋外的供电主线路和供水主管道的维护工作。5.承租方责任：5.1该承租房屋用途为经营宾馆住宿使用，除双方另有约定外，承租方不得任改变房屋用途。5.11合同到期承租方迁出时，承租方在租赁期间所进行的装修不予拆除，必须整体交予出租方，以维持该房屋整齐清洁，如出租方不同意，承租方可拆除。经双方共同交验无误后，出租方在约定时间内退还承租方租赁保证金无息的人民币20万元，汇到承租人指定的银行账号上。6.违约及合同解除：6.1如承租方在租赁到期后，不能按照出租方的要求迁出，则视为违约，承租方除必须履行限期迁出的义务外，还需向出租方每日缴纳当年租金总额3‰的违约金…。合同签订后，2009年9月24日被告（反诉原告）李玉成向成都五兴物业公司缴纳了20万元保证金。2009年10月2日成都五兴物业公司将房屋交付给被告李玉成。被告（反诉原告）李玉成对房屋进行装修。 原、被告签订的《房屋租赁合同》租期于2019年12与31日已届满，原告（反诉被告）中电建物业公司与被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店公司未续签《房屋租赁合同》。 另查明：2010年4月8日，成都五兴物业管理有限公司广元分公司（甲方）与广元电力开发总公司利州分公司（乙方）签订了电力建设工程合同，合同约定：甲方将成都五兴物业管理有限公司广元分公司250KVA配变安装工程项目总包给乙方建设。工程内容：安装250KVA专变1台，安装真空开关1台，计量装置1台。2、安装配电柜3面，安装高压隔离刀闸1组，避雷器2组，令客1组。3、敷设电缆（YJLV22-3*50）75米，敷设电缆（VLV22-3*150）15米。4、新设备交接性试验。5、注青苗赔偿费及相关施工协调由建设单位自行负责。开工日期2010年4月15，竣工日期2010年5月15日。本工程固定包干价：140000.00元。1、付款方式：工程合同签订后3日内甲方预付乙方部分费用，款费为：40000.00元。2、工程结算：工程竣工验收后，在5个工作日内付清乙方所有费用。成都五兴物业管理有限公司广元分公司在建设单位（甲方）处加盖了公章，签订合同代表李玉成签字确认。 案涉房屋所有权人为水利电力部第五工程局。2009年8月2日中国水利水电第五工程局有限公司授权成都五兴物业管理有限公司享有第一招待所、第三招待所所对应的全部门面房（分别指广元昭化火车站出口处左下方约200米处4层大楼及与大楼大厅链接的临街房屋2层。产权证号分别为：“广权×××字第11××号”、“广房权证利字第Ａ××9”）的出租权、管理权、使用权、收益权。2013年5月23日成都五兴物业管理有限公司名称变更为北京中水电物业管理有限公司。2015年1月23日北京中水电物业管理有限公司名称变更为中电建物业管理有限公司。被告广元望蜀昭化酒店的发起人系被告李玉成，并于2010年8月5日成立。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、被告（反诉第三人）广元同昭房地产公司是否应当承担本案民事责任；2、被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店公司是否应承担返还租赁房屋及支付房屋占用使用费；3、关于被告（反诉原告）广元望蜀昭化酒店反诉要求原告（反诉被告）中电建物业公司赔付因租赁房给被告造成的各项经济损失2118825.11元的问题。 关于被告（反诉第三人）广元同昭房地产公司是否应当承担本案民事责任的问题。虽然原告（反诉被告）中电建物业公司与被告（反诉第三人）广元同昭房地产公司签订的房屋租赁合同，但签订合同后租赁关系实际发生于原告（反诉被告）中电建物业公司与被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店公司之间，从原告（反诉被告）中电建物业公司提供的证据显示被告（反诉原告）李玉成交纳房屋租金，往来款项询证函被告（反诉原告）广元望蜀昭化酒店公司加盖财务章加以证明，原告（反诉被告）中电建物业公司明知被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店公司实际租赁人，因此，原告（反诉被告）中电建物业公司要求被告（反诉第三人）广元同昭房地产公司返还租赁房屋并承担支付房租费及滞纳金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。 关于被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店公司是否应承担返还租赁房屋及支付占用房屋使用费的问题。根据《中华人民共和国公司法解释三》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。被告（反诉原告）李玉成作为被告（反诉原告）广元望蜀昭化酒店公司发起人，与原告（反诉被告）中电建物业公司签订的《房屋租赁合同》,被告（反诉原告）广元望蜀昭化酒店公司成立后已经实际享有合同权利，因此，原告（反诉被告）中电建物业公司向被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店公司主张权利符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，本案中，2019年12月31日合同期届满，原告（反诉被告）中电建物业公司与被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店之间未续签订书面的房屋租赁合同，因此，原、被告之间租赁视为不定期租赁。原告（反诉被告）中电建物业公司要求被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持，但应当给一定的期限腾房屋。同时，被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店租赁使用房屋后未向原告（反诉被告）支付房屋租金，原告（反诉被告）主张从2020年1月1日起至实际搬离交付房屋止期间的房屋租金，参照房屋租赁合同约定年租金19万元计算每月租金15833.33元的诉讼请求，符合法律规定予以支持。 关于被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店反诉要求原告（反诉被告）中电建物业公司赔付因租赁房造成的各项经济损失2118825.11元的问题。首先，对于2010年4月7日成都五兴物业管理有限公司广元分公司与广元电力开发总公司利州分公司签订了《电力建设工程合同》，合同加盖了成都五兴物业管理有限公司广元分公司合同专用章，原告同意被告进行电力建设改造，构成善意添附，被告支付了14万元工程款，并出具发票予以佐证，合同终止，被告将房屋返还给原告时，原告享有被告的添附行为而增加租赁物的价值，因此，原告应支付由被告投入的电力建设工程款14万元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，被告主张经济损失，实际就是被告租赁房屋的用途经营酒店装修提高租赁房屋价值的必要投入，并且被告（反诉原告）也已经营酒店十年，租赁合同已到期，并非原告（反诉被告）违约行为而造成的合同解除，因此，（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店反诉要求原告（反诉被告）中电建物业公司赔付因租赁房造成的各项经济损失1978825.11元的理由不成立，于法无据不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、限被告（反诉原告）李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司在本判决生效后三十内向原告（反诉被告）中电建物业管理有限公司返还位于广元市利州区××镇水电五局第一招待所二楼至六楼（包括一楼大厅约100平方米和共用部分）；二、限被告（反诉原告）李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司向原告（反诉被告）中电建物业管理有限公司支付房屋占用费从2020年1月1日起至实际搬离交付房屋之日止，按每月租金15833.33元计算；三、驳回原告（反诉被告）中电建物业管理有限公司要求被告（反诉第三人）广元市同昭房地产开发有限公司承担责任的诉讼请求；四、限原告（反诉被告）中电建物业管理有限公司本判决生效后三十内向限被告（反诉原告）李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司支付电力设施改造款14万元；五、驳回被告（反诉原告）李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司其它反诉请求。 二审期间，上诉人李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司出示证据：1、7张照片。证明涉案租赁房屋后，基于当时特殊情况，房屋是框架，没有满足承租条件，我方自主进行投资，而且对方也答应承担装修费用，但是对方至今没有承担该笔费用，照片是装修之前现状。2、一审主张的损失200多万元一审已经出示复印件，现出示原件给对方进行质证。中电建物业管理有限公司质证认为，照片中只有一张是看得出是招待所，关联性不能予以确认；即使相应的照片是租赁物的原状，租赁合同约定是以房屋实际状况交付，由于房屋现状，才以低价出租，不存在对方陈述的情况，我们给对方交付不能使用的房屋。第二组票据清单，该证据应当是一审提交，早以超过举证期限。该票据与本案真实性合法性关联性无法确认，而且对方交给我们质证仍然很多复印件，对方复印件不予质证，同时，票据证明的费用是对方取得房屋对方与及经营，改造的经营成本，系自己承担，该费用是经营行为，与本案无关。 二审查明的案件事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。同时查明：涉案租赁合同第4.9条约定“在租赁期内，出租方承担所出租房屋外的供电主线路和供水主管道的维护工作。” 本院认为，根据双方签订的租赁合同中关于“在租赁期内，出租方承担所出租房屋外的供电主线路和供水主管道的维护工作”的约定，虽然改造供电设施和供水管道是为了酒店经营需要，但在租赁合同终止后，这些改造后的设施仍可为中电建物业管理有限公司所用，中电建物业管理有限公司亦为受益人，故中电建物业管理有限公司应承担上述两笔费用。至于李玉成提到的其他损失，不属双方协商确定之必要添附，故其主张由作为出租人的中电建物业管理有限公司承担缺乏依据，本院不予支持。 广元市望蜀昭化大酒店有限公司、李玉成要求继续履行合同，因其在一审时未作为反诉请求提出，且租赁合同已经超期，且其长期拖欠房租严重违约，其请求继续履行合同不符合合同约定，不应得到支持。 案涉合同已于2019年9月到期，但李玉成一直未搬离。在李玉成占用期间发生了新冠疫情，根据国家发展和改革委员会等八部门发布《关于关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋资金压力的指导意见》、四川省发展和改革委员会等11部门出台《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》均明确“对于承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金”的规定，虽李玉成在2019年9月以后占用房屋已不具备合法性，且没有单独提出减免3个月的占用费，但考虑到其反诉提出了出租人承担其全部损失的请求，故结合本案案情，本院决定延迟3个月计算其应承担的房屋占用费。 综上，一审判决认定事实清楚，但根据二审查明的部分案件事实，一审部分判决结果应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初736号民事判决一、三、五项；即“一、限被告（反诉原告）李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司在本判决生效后三十内向原告（反诉被告）中电建物业管理有限公司返还位于广元市利州区××镇水电五局第一招待所二楼至六楼（包括一楼大厅约100平方米和共用部分）；…三、驳回原告（反诉被告）中电建物业管理有限公司要求被告（反诉第三人）广元市同昭房地产开发有限公司承担责任的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司其它反诉请求；” 二、撤销四川省广元市利州区人民法院(2020)川0802民初736号民事判决第二、四项；即“限被告（反诉原告）李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司向原告（反诉被告）中电建物业管理有限公司支付房屋占用费从2020年1月1日起至实际搬离交付房屋之日止，按每月租金15833.33元计算”、“限原告（反诉被告）中电建物业管理有限公司本判决生效后三十内向限被告（反诉原告）李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司支付电力设施改造款14万元；” 三、上诉人李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司向上诉人中电建物业管理有限公司支付月15833.33元的房屋占用费从2020年4月1日起至实际搬离交付房屋之日； 四、上诉人中电建物业管理有限公司向上诉人李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司支付电力设施改造款14万元和主供水管道改造工程14922.16元共计154922.16元（抵扣应承担的房屋占用费）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费550.00元，反诉费11875.00元，由上诉人中电建物业管理有限公司负担1615.00元，上诉人李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司负担10810.00元；二审案件受理费14405元，由上诉人中电建物业管理有限公司负担4405元，上诉人李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司负担10000元。 本判决为终审判决。 审判长  夏茂中 审判员  徐小雁 审判员  吕 晶 二〇二一年五月十一日 书记员  黄 琴