北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5990号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市通州区糖业烟酒公司，住所地北京市通州区玉桥西路21号。法定代表人：肖震坤，总经理。委托诉讼代理人：张遵涛，男，1979年3月22日出生，汉族，北京市通州区糖业烟酒公司员工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王红杨，北京市致宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京医药通州医药公司，住所地北京市通州区玉桥中路43号。法定代表人：田红，经理。委托诉讼代理人：刘春玲，女，1974年3月14日出生，汉族，北京医药通州医药公司员工，住北京市通州区。原审第三人：宝利伯格国际贸易（北京）有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：尤长文，经理。上诉人北京市通州区糖业烟酒公司（以下简称糖业烟酒公司）因与被上诉人北京医药通州医药公司（以下简称通州医药公司）、原审第三人宝利伯格国际贸易（北京）有限公司（以下简称宝利伯格公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初15554号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。糖业烟酒公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持糖业烟酒公司一审全部诉讼请求；2.一、二审的诉讼费由通州医药公司承担。事实与理由：1.一审法院认定糖业烟酒公司与通州医药公司签订的《租赁合同》自2017年12月2日解除，违反公平原则。糖业烟酒公司与通州医药公司于2015年5月1日签订的《租赁合同》期间自2015年5月1日起至2020年4月30日止，虽然房屋被第三方查封，但是糖业烟酒公司认为双方的租赁合同未解除，一直处于履行状态，一审判决认定合同自2017年12月2日解除退还通州医药公司的租赁费及保证金，属于事实认定错误。2019年12月26日，一审法院作出（2017）京0112民初39351号民事判决书，判令通州医药公司与宝利伯格公司之间的租赁合同于2017年12月2日解除，经过查阅该判决书，判令双方解除是基于双方庭审过程中对解除请求的认可同意。本案中，一审法院依据该判决认定合同于该日期解除违反公平原则，不应将全部过错归因于糖业烟酒公司。2.一审法院判令糖业烟酒公司支付通州医药公司变压器增容费用，属于适用法律错误。双方签订的《电改增容协议》中明确约定“该用电增容产权归甲方，无论丙方何时、何种原因撤离该经营地址，乙、丙方均不得以任何理由拆除增容设施”。在租赁合同履行过程中，该租赁房屋被第三方查封并非基于糖业烟酒公司的过错，一审法院认定糖业烟酒公司存在过错，酌情判定该变压器增容费用由糖业烟酒公司承担属于适用法律错误，应予以纠正。通州医药公司辩称：同意一审判决，不同意糖业烟酒公司的上诉请求。糖业烟酒公司向一审法院起诉请求：1.判令通州医药公司依据双方签订的合同支付自2018年5月1日至今逾期缴纳的租金1283171.76元；2.通州医药公司按照合同约定支付滞纳金3013828.19元；3.通州医药公司支付糖业烟酒公司欠缴水电费36581元；4.通州医药公司对租赁标的物恢复原状；5.通州医药公司承担诉讼费用。通州医药公司向一审法院反诉请求：1.判令双方2015年5月1日签订的《租赁合同》于2017年12月2日解除；2.糖业烟酒公司返还变压器增容费用200000元；3.判令糖业烟酒公司返还已交纳的剩余租金308701.76元；4.判令糖业烟酒公司返还房屋押金55000元，共计563701.76元；5.诉讼费用由糖业烟酒公司承担。一审法院认定事实：北京市通州区玉桥西路21号的房产产权人系北京市通州区副食品公司，自2000年一直由糖业烟酒公司无偿使用。2015年5月1日，糖业烟酒公司（甲方）与通州医药公司（乙方）签订《租赁合同》，第一条：甲方将位于通州区玉桥西路21号的房产建筑面积约2276平方米（见附件平面图）房屋租赁给乙方使用。第二条“租赁期限”：租赁期限从2015年5月1日起至2020年4月30日止，租期五年。第三条：首年支付甲方租金550000元；第二年650000元；第三年750000元；第四年850000元；第五年950000元。按国家规定，甲方开具有效票据。第五条“租赁房屋和场地的用途”：职工公寓。第八条：乙方按国家有关规定，直接支付应由甲方收款或其它相关部门收款的出租房屋和场地的水费、电费、供暖费、卫生费等在经营管理中遇到的一切相关费用。甲方负责协调相关行政部门手续。第九条：在租赁期内，乙方不得将所租赁经营房屋和场地转租，或以合作方式与他人共同经营。如经甲方书面同意，乙方将所租赁经营场地部分转租，或以合作方式与他人共同经营，但合作经营及出租的合约期不得超出本合同中规定的租赁期限，如遇乙方经营亏损造成合同解约，乙方转租或以合作方式与他人经营造成的损失由乙方负责。第十一条：按合同租赁期向乙方提供房屋及现有设施，向乙方提供现有经营用电、用水（乙方按甲方或国家有关规定标准按月交纳水电费）。乙方如需用电增容，所有费用由乙方承担（涉及多家由多家共同承担，甲方负责协调）。但如乙方经营管理不善导致严重亏损不能正常履约、合同自然到期不再续约或遇有不可抗力及政府政策规定等因素，导致合同终止，其用电增容产权归甲方所有，不给乙方任何经济补偿。第十四条：租赁合同期满或无论任何原因导致合同终止，装饰、装修后的不动产无偿归甲方所有，动产归乙方所有。经甲方批准，乙方增加的营业面积或建筑设施，涉及到拆迁补偿时归甲方所有。第十六条：若本合同因不可抗力及政府政策规定，导致本合同终止，或遇有政府规划拆迁和政府征用进行道路及城市建设、开发商占地等情况，乙方必须在规定（以公布期限为准）期限内无条件迁出，不能以任何理由向甲方提出各种补偿要求。甲、乙双方损失自负互不追究任何法律和经济责任。第十八条：乙方在签合同前必须向甲方交纳租赁保证金（年租赁的10%或20%）55000元，根据年租赁金额的增长而增加，租赁合同到期时，甲方可扣除应由乙方交纳而未交纳的费用或应由乙方赔偿的损失费用后，甲、乙双方如无异议退还乙方。第二十条：有下列问题，甲方有权解除本合同，不返还租赁保证金，并追究经济和法律责任：1.乙方未按合同约定期限交付租金及应交纳甲方的各项费用达10天；2.未经甲方书面同意及有关行政部门批准，乙方擅自改变出租方用途的；3.乙方违反本合同约定，不承担日常维护责任致使房屋或设备严重损坏；4.未经甲方书面同意，乙方私自将租赁房屋进行主体改造、内外装饰装修、各种管线改造，造成严重后果；5.乙方将租赁房屋和场地私自抵押或从事其它违法经营活动的；6.未经甲方同意，乙方擅自超规定增加电力设备、设施，造成严重后果；7.乙方违反国家法律、法规，造成严重后果的；8.违反本合同第十九条内容；以上内容，一经确认，乙方必须无条件撤除场地，由甲方接手管理。第二十一条：有下列问题，乙方有权解除合同：1.在办理经营证照过程中，甲方未按合同要求提供相关手续；2.由于租赁房屋主体问题或承诺签约时的设备设施出现问题；3.甲方未按合同要求期限将房屋交给乙方使用。第二十三条：有下列问题，追究违约赔偿责任：1.乙方逾期交付租金的，除应及时补缴外，并每日支付滞纳金（应交租金的0.5%）。第二十六条：合同履约期内，任何一方违约，违约方向对方按全年租金总额支付违约金，如乙方违约，除支付违约金外，所交付的租金和保证金也不予退还。该合同还约定了其他条款。同日，通州医药公司将涉案房屋转租宝利伯格公司。糖业烟酒公司（甲方）、通州医药公司（乙方）、宝利伯格公司（丙方）签订《电改增容协议》，约定：依据甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》之约定，甲方将位于通州区玉桥西路21号的房产，建筑面积为2276平方米的房屋租赁给乙方使用，租赁期限为2015年5月1日起至2020年4月30日止，租期五年，此房屋实际经营使用者为丙方。现因丙方实际经营用电量大大增加，经供电部门实地审核，甲方院内可由原315KVA增容至500KVA,位置在315KVA柱变压器西侧。丙方已针对用电增容事宜向甲方提出书面申请，并承诺：此次用电增容事宜由丙方办理相关手续并承担增容费用，甲方予以协助，该用电增容产权归甲方，无论丙方何时、何种原因撤离该经营地址，乙、丙方均不得以任何理由拆除增容设施。鉴于甲方与乙方所签订房屋《租赁合同》中第十一条，及合同附带《补充协议》第四条之约定，甲方与乙方房屋租赁合同到期后或无论任何原因导致合同终止，租赁标的物用电增容产权归甲方所有。为进一步明确三方此项事宜的权利义务，划清责任和用电增容产权归属，经三方协商一致签订电改增容协议如下，三方共同遵守：一、甲方向供电部门提出用电增容申请并提供用电增容所需用的各种证照、印章，丙方负责办理具体相关手续并承担增容费用，乙方予以必要协助。增容完成后该用电增容产权即归甲方所有，合同到期后或无论任何原因导致合同终止，乙方、丙方不得就该用电增容产权向甲方提出任何要求。二、增容设备归甲方所有，任何条件下乙方、丙方不得拆除增容设备。合同签订后，通州医药公司交纳押金55000元，并已交2017年11月1日至2018年4月30日的租金。2017年12月2日，案涉房屋被通州区玉桥街道办事处安全生产委员会查封。2017年11月23日，通州医药公司将宝利伯格公司诉至法院，第三人为糖业烟酒公司，法院于2019年12月26日作出（2017）京0112民初39351号民事判决书，判决确认通州医药公司与宝利伯格公司于2015年5月1日签订的《租赁合同》于2017年12月2日解除；宝利伯格公司支付通州医药公司租金911487.1元；通州医药公司支付宝利伯格公司变压器增容费用200000元。2020年4月29日，糖业烟酒公司与通州医药公司进行了房屋交接。庭审中，关于水电费，糖业烟酒公司称其主张的水电费系2017年10月与11月的水电费，通州医药公司和保利伯格公司虽不认可，但未提交交纳水电费的证据。案件审理过程中，法院组织各方到涉案房屋现场查看了水电表情况。关于涉案房屋改建情况，糖业烟酒公司称合同规定装修应当征得糖业烟酒公司同意，但认可每月由职工进行涉案房屋水电表查验，知道装修后并未提出异议。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。糖业烟酒公司与通州医药公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。案涉房屋于2017年12月被通州区玉桥街道办事处安全生产委员会查封，导致双方租赁合同无法继续履行，故对于通州医药公司要求解除合同的反诉请求，法院予以支持。解除日期应为2017年12月2日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对糖业烟酒公司要求支付2018年5月以后租金及滞纳金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持，对于通州医药公司所提返还剩余租金的反诉请求，法院予以支持，通州医药公司主张金额不超过法院核定数额，以其诉求为准。关于糖业烟酒公司要求支付水电费的诉讼请求，糖业烟酒公司提交了发票、交费通知单等证据，通州医药公司及保利伯格公司虽称水电费已交纳，但均未提交实际交纳水电费的相应证据，故对该项诉讼请求，法院予以支持。关于糖业烟酒公司所提恢复原状的诉讼请求，双方合同约定合同终止后装饰装修后的不动产无偿归糖业烟酒公司所有，且糖业烟酒公司明知通州医药公司及保利伯格公司对房屋进行装修未提出异议，故对其该项诉讼请求，法院不予支持。关于通州医药公司所提返还变压器增容费的反诉请求，三方协议对电改增容费用及产权已做明确约定，鉴于糖业烟酒公司明知涉案房屋租赁用途，对于合同解除具有一定程度过错，故对通州医药公司该项反诉请求，法院酌情予以支持。关于通州医药公司所提返还房屋押金的反诉请求，房屋押金在折抵水电费后应予以退还，法院对该项诉讼请求予以支持。综上，一审法院判决：一、北京市通州区糖业烟酒公司与北京医药通州医药公司于2015年5月1日签订的《租赁合同》自2017年12月2日解除；二、北京市通州区糖业烟酒公司于判决生效之日起七日内退还北京医药通州医药公司租赁费308701.76元；三、北京市通州区糖业烟酒公司于判决生效之日起七日内退还北京医药通州医药公司保证金18419元；四、北京市通州区糖业烟酒公司于判决生效之日起七日内支付北京医药通州医药公司变压器增容费用100000元；五、驳回北京市通州区糖业烟酒公司的其他诉讼请求；六、驳回北京医药通州医药公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，糖业烟酒公司与通州医药公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于双方合同的解除问题。因案涉房屋于2017年12月被通州区玉桥街道办事处安全生产委员会查封，导致双方租赁合同无法继续履行，故一审法院判决双方合同解除并无不当，糖业烟酒公司主张虽然房屋被第三方查封，但是糖业烟酒公司认为双方的租赁合同未解除，一直处于履行状态，无事实与法律依据，本院不予采纳。双方合同解除后，糖业烟酒公司应退还剩余的租赁费，并将保证金在折抵水电费后予以退还。关于变压器增容费用，鉴于糖业烟酒公司明知涉案房屋租赁用途，对于合同解除具有一定的过错，一审法院综合考虑双方过错程度等因素，酌情判决糖业烟酒公司支付变压器增容费用100000元并无明显不当。糖业烟酒公司的上诉主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，糖业烟酒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41468元，由北京市通州区糖业烟酒公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  申峻屹审判员  杨 夏审判员  张 弘二〇二一年五月二十八日书记员  张 立