广西壮族自治区高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）桂民申2792号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：柳州市新天新文化传播有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市东环大道272号（马鹿山公园奇石街3-1号楼）。 法定代表人：许旋葵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：江森，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李定中，广西君行律师事务所律师。 被申请人(一审原告、二审被上诉人）：广西柳州市建设投资开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市学院路35号。 法定代表人：梁瑞军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄振宝，广西至和律师事务所律师。 再审申请人柳州市新天新文化传播有限公司（以下简称新文化公司）因与被申请人广西柳州市建设投资开发有限责任公司（以下简称建投公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市中级人民法院（2020）桂02民终2565号民事判决，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭，并于2021年5月7日进行了听证。新文化公司的委托诉讼代理人江森、李定中，建投公司的委托诉讼代理人黄振宝到庭参加了听证。本案现已审查终结。 新文化公司申请再审称：（一）原一、二审程序违法。二审法院在开庭后将建投公司的规划许可证复印件进行了质证。没有与原件核对，也没有审查出租的房屋是否按照规划许可证的规定建设。建投公司在一审提交15本伪造的产权证的行为剥夺了新文化公司对合同效力的辩论权利。一审中建投公司将25家次承租人列为第三人后撤销，一审法院同意其撤销程序违法。（二）二审法院认定事实和适用法律错误。本案15栋租赁房屋的报建为马鹿山公园业务配套管理用房，是不得用来出租的。二审法院认为只涉及出租人的行政管理责任，不影响租赁合同的效力，该认定适用法律错误。（三）建投公司提交的15本产权证是伪造的涉嫌刑事犯罪，应当移送公安机关处理。据此请求：1、撤销一、二审判决；2、依法将本案发回一审重审或改判驳回建投公司的一审全部诉讼请求。3、本案诉讼费用由建投公司承担。 本院认为，根据二审判决查明的事实表明，2012年8月1日，建投公司与新文化公司签订《柳州马鹿山奇石街房屋租赁合同》，约定新文化公司承接原承租人柳州赏石市场管理有限公司的权利义务，建投公司将柳州马鹿山奇石街项目用地范围内的全部房屋和该范围内权属建投公司的水电、消防、门窗、下水管道、停车位、主要道路、商铺周边空地等设备、设施出租给新文化公司进行经营和管理，租赁期限为14年，即从2012年9月1日起至2026年8月31日止。租金总额为人民币80300000元，租金支付方式：1、从2012年9月1日起至2013年8月31日（合同第一年），免租金；2、从2013年9月1日起至2018年8月31日（合同第二年至第六年），租金总额30000000元，此部分租金至合同签订之日起5个工作日内付8000000元，2011年12月31日前付8000000元，2012年3月31日前付2000000元，建投公司交付租赁物前（即2012年8月30日前）付2000000元，交付物业后六个月内（即2013年2月28日前）付完剩余10000000元；3、从2019年9月1日起至2026年8月31日（合同第七年至第十四年）租金总额50300000元，按年一次性支付，自合同第七年始，以6000000元年租金为基数，每年递增5％，直至支付完毕，即2018年12月31日前付6000000元，2019年12月31日前付6300000元……。合同还约定：合同期内，新文化公司拖欠建投公司的租金、停车位租金和水电费达30天的，视为新文化公司自行终止本合同做违约处理，须承担合同约定的违约责任。合同第一年至第五年，违约金金额为人民币7100000元；其他期间如新文化公司违约，建投公司不退还租赁押金，新文化公司还需赔偿建投公司相应的经济损失作为违约金，违约金金额由法院裁定或者双方自行商定。合同第一条第（二）项“租赁标的：甲方将柳州马鹿山奇石街项目用地范围内的全部房屋和该范围内权属建投公司的水电、消防、门窗、下水管道、停车位、主要道路、商铺周边空地等设备、设施出租给新文化公司进行经营和管理，双方确定租赁区域房屋建筑面积为：18000平方米，共15栋”，合同第四条第（一）项“乙方租赁标的物同时满足下列条件时视为具备交付条件：……4.建筑面积约18000平方米（停车位不在此范围内）。”合同履行过程中，建投公司为扶持新文化公司改善经营状况，双方于2015年10月19日签订《柳州马鹿山奇石街房屋租赁合同补充协议》，将原合同约定的场地移交后六个月内（即2013年2月28日前）预付租金10000000元的付款方式，变更为2015年10月31日前支付5000000元，2016年5月31日前支付5000000元。由于新文化公司针对“2015年10月31日前支付5000000元”的债务，只支付了2000000元，建投公司为此于2015年12月10日提起诉讼，案号为（2015）城中民一初字第3112号，要求新文化公司支付3000000元及违约金，并且要求新文化公司支付2013年10月31日至2015年10月19日期间逾期支付租金的违约金。该纠纷经两审法院审理后，柳州市中级人民法院于2017年2月15日出具（2016）桂02民终1591号判决，判决新文化公司支付建投公司3000000元租金及相应的自2015年11月1日起算的违约金，同时判决新文化公司支付2013年10月31日至2015年10月19日期间的违约金4721095元，并且承担两审案件受理费。判决生效后，建投公司申请强制执行该生效判决。建投公司认为，新文化公司未履行“2016年5月31日前支付5000000元租金”以及“2018年12月31日前付6000000元租金”的义务，已拖欠租金11000000元，酿成本诉。新文化公司在2015年10月30日至2019年6月28日期间总共向建投公司支付人民币5750000元，分别为：2015年10月30日支付1500000元；2015年11月2日支付500000元；2016年12月29日支付1000000元；2018年9月30日支付800000元；2019年1月30日支付1000000元；2019年4月30日支付600000元；2019年5月31日支付150000元；2019年6月28日支付200000元。另外，2018年2月28日，建投公司、新文化公司及其他三方共同签订《柳州马鹿山奇石街及咖啡馆房屋和车位租赁的五方协议》，该五方协议约定：一、预收租金2846501元冲减建投公司、新文化公司双方关于《柳州马鹿山奇石街房屋租赁合同》中新文化公司应缴纳的租金；二、500000元押金冲减新文化公司所欠建投公司马鹿山奇石街租金。 一、二审法院支持了建投公司的诉讼请求，新文化公司现向本院申请再审。 本案是租赁合同纠纷，涉案租赁合同效力及租金收取是否应当抵扣是本案的主要争议问题。对上述问题的认定需要结合双方签订的合同内容及履行情况来确定。 首先，关于租赁合同效力的问题，需要结合租赁房屋的性质及权属进行审查认定。根据建投公司提供的《建设工程规划许可证审批单》中审定意见处注明涉案租赁房屋性质为“马鹿山公园业务配套管理用房”，而建投公司提供的涉案租赁房屋的产权证（证号Ｄ0205830）上附记“规划用途：商服”。因此，涉案租赁房屋的性质问题，一审和二审判决没有查明。同时，建投公司提供的涉案租赁房屋的产权证（证号柳房权证字第××）记载1栋总层数是1层，新文化公司提供现场照片可以看出实际层数为2层。建投公司提供的涉案租赁房屋的产权证（证号柳房权证字第××）记载2栋总层数是3层，新文化公司提供现场照片可以看出实际层数为1层。均与证件上登记内容不同。柳州市自然资源和规划局出具的《柳州市不动产档案查询结果》，并无涉案房屋的不动产登记信息。因此，上述房产证的效力及是否为本案涉案房屋的产权证，一审和二审判决未予查明。 其次，关于租金是否应当抵扣的问题，需要结合双方实际履行情况来审查认定。2012年8月1日，建投公司与新文化公司签订《柳州马鹿山奇石街房屋租赁合同》，合同第一条第（二）项“租赁标的：甲方将柳州马鹿山奇石街项目用地范围内的全部房屋和该范围内权属建投公司的水电、消防、门窗、下水管道、停车位、主要道路、商铺周边空地等设备、设施出租给新文化公司进行经营和管理，双方确定租赁区域房屋建筑面积为：18000平方米，共15栋”，合同第四条第（一）项“乙方租赁标的物同时满足下列条件时视为具备交付条件：……4.建筑面积约18000平方米（停车位不在此范围内）。”可见，建投公司在租赁合同中约定交付租赁物的建筑面积是18000平方米。新文化公司进行了测绘后，测绘结果项目实际交付租赁面积16808.86平方米，建投公司未予认可，可见双方对履行租赁合同而实际交付租赁物的面积未达成一致意见，一审和二审判决对此未予查明。 综上所述，一审和二审判决认定基本事实不清。新文化公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 一、本案由本院提审； 二、再审期间中止原判决的执行。 审 判 长 周家开 审 判 员 韦志勇 审 判 员 曾亦桦 二〇二一年五月二十日 法官助理 茹 超 书 记 员 陈安戈 书 记 员 黄世璇