湖南省常宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0482民初972号 原告：刘某某。 委托诉讼代理人：刘某某、农某某，广东某律师事务所律师。（特别授权） 被告：衡阳某房地产开发投资有限公司。 法定代表人:谭某某，董事长。 委托诉讼代理人：王某某，湖南某律师事务所律师。 原告刘某某与被告衡阳某房地产开发投资有限公司（简称：某公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘某某、农某某，被告委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某向本院变更诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交楼违约金，暂计算至2021年5月7日为39777.31元(自2020年7月1日起，按照合同总金额427713元的万分之三,计算至房屋达到交楼条件并实际交付之日止)；2、判令被告赔偿违反合同约定，违法加建两层，给原告造成的损失【27649.70】(213.33*129.61=27649.70元,合法建筑面积20418.58平方米，共计15层，每层面积1361,24平方米，按照违建两层面积共2722.48平方米，被告每平方米获利1600元估算，获利总金额为4355968万元，由该栋合法业主分享，即原告每平方应得补偿金额为213.33元)；3.判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实和理由:一、根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2020年6月30日前将符合交付条件的商品房交付给原告。第九条约定，逾期交付超过90日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止,被告按日向原告支付房款万分之三的违约金。原告向被告购买其开发的中国油都项目6栋1009房，建筑面积为129.61平方米，总价为427713元。被告迄今仍未将合格房屋交付原告，原告已一次性付清全部房款，被告应自2020年7月1日起，每日向原告支付逾期交楼违约金，直至商品房竣工验收合格(包括工程竣工验收合格、规划验收合格、消防验收合格、人防验收合格等)，水、电、天然气达到使用条件并书面通知交付之日止。二、根据《商品房买卖合同》第三条约定和住建部门公示的该楼栋的规划许可证和预售许可证，原告购买的商品房所处楼栋(6栋)建筑层数为地上15层，地下1层，但实际上，被告违法加建了两层，现状是地上17层，地下1层。被告擅自加建既是违约行为，也是违法行为，将严重损害原告利益，增加的22户挤占了原属于该楼栋合法业主的公共资源，影响电梯、绿地和其他公共资源的使用，影响房屋的通风采光等，使得原告的居住环境和生活舒适度变差，依法应不能通过规划验收。在规划验收通过前，被告应该承担逾期交楼的违约责任。同时，综合考虑原告遭受损失的程度，被告违法加建可能获得的利益等因素，恳请法院酌情按照213.33元/平方米赔偿业主。 被告某公司答辩，一、被告公司延期交房的原因是因为2020年1月，我国遭受新型冠状病毒感染肺炎疫情影响，根据市政府的防控要求，建筑公司自2020年1月28日正式停工，至2020年4月3日才恢复开工，连续停工共68天。此后，因为新冠疫情防控要求，多次不间断的停工60天。合计停工128天，给施工进度造成一定的影响，造成工程延期。根据法律规定，本次疫情属于不可抗力,应当免除被告公司的责任。二、被告公司在2020年12月1日前已具备交房条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》第8条规定，出卖方具备“水，电，天然气达到使用条件”即符合交房条件。被告公司开发建设的6号栋商品房在2020年12月1日前已经全部办理了水、电、天然气相关手续，达到业主入住的使用条件。事实上现该栋很多业主已经装修入住，经被告公司通知原告及时收房，但原告一直没有收房，因此，被告公司不应承担逾期交房的责任。三、原告要求我方赔偿违建损失没有事实和法律依据。被告公司开发建设的6号栋原来的规划设计图纸所确定的方案是17层，正在补办相关手续。目前尚不能确定加建的二层属于违章建筑。2、该建筑是否违章没有给原告造成实质损害。3、原告要求赔偿213.3元/平方米没有事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。如法庭认定被告违约，应当支付违约金，合同约定按日万分之三的标准计算违约金过分高于原告的实际损失，被告要求予以核减，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，按当地房租1000元/月的标准计算为宜。 本案经本院审理认定事实如下：2018年11月23日，原告与被告某公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于常宁市××路××栋××号商品房。该合同第三条约定，该建筑层数为地下1层、地上15层。第八条约定，被告应在2020年6月30日前将符合条件的商品房交付给原告。同时，该合同第九条约定，逾期交付超过90日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房款总额万分之三的违约金。原告已按合同约定付清房款427713元。至今，涉案6＃楼栋商品房未综合验收，未取得商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等交付使用的批准文件，被告未交房。案涉6号楼地上已建成17层。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，系合法有效合同，双方应按合同约定全面履行自已的义务。原告已按约定付清了相应房款，但被告未按合同约定提供相关证明文件证明其已达到交房条件并通知原告收房，说明被告尚未完成交房义务，其行为构成违约，应当按约定向原告支付违约金。鉴于2020年度我国曾遭受新冠疫情影响，相关部门确实要求建筑行业停工，停工时间酌情考虑一个月，故违约金自2020年8月1日开始计算。关于被告主张合同约定按日万分之三的标准计算违约金过分高于原告的实际损失，要求核减违约金数额的问题。本院认为，原告向被告交纳的购房款部分来自银行贷款，被告未按时交房变相占用了原告资金，给原告造成的是资金利息损失，且被告违法、违约加建二层，势必会给被告带来利益，增加建设周期，推迟交房时间，亦应增加被告的违约成本，故双方所约定的违约金并未过分高于原告损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一、三款针对的是合同没有约定违约金的情形，而本案双方当事人对违约金进行了明确约定，故本案不适用上述司法解释的规定，因此，对被告要求核减违约金数额的请求本院不予采纳。关于原告因被告违法加层要求被告另行赔偿损失的问题。被告违法加层确实会给被告带来一定利益，但会给原告带来多大实质损失，因原告提供的证据不足，本院无法认定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百八十五条规定，判决如下： 一、被告衡阳某房地产开发投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘某某的违约金35542.95元（自2020年8月1日暂计算至2021年5月7日止，即427713元X3＊10000X277天），后续违约金以合同金额427713元为基数，按每日万分之三的标准自2021年5月8日起继续计算至交房之日止； 二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1176元，由原告刘某某负担176元，被告衡阳某房地产开发投资有限公司负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于衡阳市中级人民法院。 审判长  朱国成 审判员  李同生 审判员  雷晓铁 二〇二一年五月十八日 书记员  吴 忆 校对责任人：雷晓铁打印责任人：吴忆