四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0181民初492号 原告：邓悦，女，2001年4月18日出生，汉族，住四川省阿坝县。 委托诉讼代理人：王媛，四川宪恒律师事务所律师。 被告：四川翔凤房地产开发有限公司，住所地：四川省都江堰市幸福镇迎宾大道中段1幢1-2号。 法定代表人：周涛，系公司总经理。 委托诉讼代理人：刘豫川健，四川川蓉律师事务所律师。 第三人：北京智创联行房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区百子湾路16号百子园4号楼9层A单元903号。 法定代表人：刘玉良，职务不详。 委托诉讼代理人：刘磊，男，系公司员工。 第三人：都江堰唯珂装饰工程有限责任公司，住所地：四川省都江堰市银杏街道惠民社区水乡路85号康桥水乡B区4栋6单元5楼8号。 法定代表人：覃巧，系公司总经理。 委托诉讼代理人：杨毅，四川明炬（都江堰）律师事务所律师。 第三人：华势集团有限公司，住所地：成都市锦江区东华正街42号21层。 法定代表人：罗彬，职务不详。 原告邓悦与被告四川翔凤房地产开发有限公司（以下简称翔凤公司）、第三人北京智创联行房地产经纪有限公司（以下简称智创公司）、都江堰唯珂装饰工程有限责任公司（以下简称唯珂公司）、华势集团有限公司（以下简称华势公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序审理。根据当事人的申请，本院依法准许追加智创公司、唯珂公司、华势公司作为本案第三人参加诉讼，依法于2021年4月2日公开开庭对本案进行了审理，原告邓悦的委托诉讼代理人王媛，被告翔凤公司委托诉讼代理人刘豫川健，第三人智创公司委托诉讼代理人刘磊、唯珂公司委托诉讼代理人杨毅到庭参加了诉讼，第三人华势公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 邓悦向本院提出诉讼请求：1、判令解除邓悦与翔凤公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；2、判令翔凤公司退还邓悦购房款282745元；3、判令翔凤公司向邓悦支付违约金28274.5元、利息22580元（利息以28274.5元为基数自2019年5月5日起算暂计算至2020年11月30日，此后按年息5%计算至翔凤公司实际支付止）；4、判令翔凤公司向邓悦赔偿因购买房屋所造成的损失：装修款87255元、服务费40000元及相应利息损失；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，邓悦变更诉请第1项为判决确认邓悦于2020年10月28日解除《四川省商品房买卖合同（预售）》有效，明确诉请第4项的利息计算标准：起算时间装修款是2019年3月22日，服务费是2019年3月16日，按照中国人民同期贷款利率为标准计算。事实与理由：邓悦于2019年5月5日与翔凤公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买翔凤公司开发的位于都江堰市××镇××村××组地块（国有士地使用证号：都国用2014第1××0号）、预售许可证1564号下第1幢5层517号的房屋（以下简称案涉房屋），该合同同时约定了相关违约责任，邓悦一次性向翔凤公司支付了购房款282745元。此外，根据翔凤公司的要求，邓悦在签订《四川省商品房买卖合同（预售）》的同时，又向翔凤公司指定的第三方支付了涉及房屋的装修费共计87255元、服务费40000元。原、被告双方的商品房买卖合同已经实际解除，合同约定交房至迟的时间是2019年12月30日，该时间之前并未受到疫情影响，不存在不可抗力事由，被告直至2020年10月28日在原告发出解除通知前均未按照合同约定交付房屋属于严重违约行为，原告的解除有事实和法律依据，应当由被告退还购房款并承担相关违约责任，根据已生效判决查明的事实，被告是认可已收到原告支付的41万元购房款，足以说明装修款、服务费系购房款的部分，该损失也是由被告违约造成，应当由其承担损失赔偿责任。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。 翔凤公司辩称，1、不同意解除合同，其于2020年10月30日取得竣工验收报告，可以交房，不影响邓悦的使用。2、因疫情影响属不可抗力，其可延迟交房。3、邓悦要求支 付违约金过高，邓悦没有实际损失，请求法院进行调减，违 约金和利息不能够同时主张。4、翔凤公司有售楼部，邓悦完全可以到售楼部购买房屋，不需要找智创公司提供居间服务，房屋还未交付时，邓悦就与唯珂公司签订了装修合同，是邓悦自身的过错行为造成的，与翔凤公司无关，这两笔费用翔凤公司都不知情也并没有收取过，邓悦的居间服务费、装修款与翔凤公司的售房行为以及交房行为没有因果关系，也不是必然损失，系邓悦的自主扩大的行为，不应当得到法律的支持。5、邓悦与翔凤公司之间的购买合同是2019年5月5日签订，居间服务费和装修合同都是2019年3月支付或签订，邓悦还未向翔凤公司购买房屋时就发生了居间服务费和装修行为，说明不是由翔凤公司造成的，不应当由翔凤公司承担。6、原告与被告双方签订的商品房买卖合同，原告与唯珂装修公司的装修合同，原告与智创公司的居间服务行为，互相印证证明本案的购房款仅为28万余元，并不包含居间服务费和装修款，三者是不同的法律关系，原告主观臆断将装修费和服务费属于购房款没有证据证明。7、不认可（2020）川01民终5927号案件生效判决查明的事实，仅是智创公司的单方陈述，且该案最终的判决是彭龙承担责任，翔凤公司不承担责任，故不能凭该案的事实来解读本案的法律关系和法律事实，否则对翔凤公司是不公平的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 智创公司述称，1、邓悦称与翔凤公司于2019年5月5日签订了商品房购买协议，智创公司应翔凤公司要求于2019年4月28日已经撤场，邓悦和翔凤公司的商品房买卖合同行为智创公司没有参与，也不知情。2、智创公司不是本案的适格被告，法人依法设立分支机构可以作为独立的民事诉讼主体，本案涉及的公司为成都分公司，北京总公司既不便于当事人参与诉讼，也不便于法庭宣唤。3、成都分公司具有地产销售经纪的资格，翔凤地产委托华势集团全权处理维纳斯堡项目，我方与华势集团签订销售代理协议合理合法。4、我方为购房人提供购房服务时维纳斯堡已具备相应5证，手续齐全，合法合规，原告与翔凤公司签订房屋购买合同后我方服务已完全结束，收取4万元的服务费属正当收益，购买方与销售方产生纠纷与智创公司无关，智创公司不应当承担责任。5、智创公司收取原告4万元购房服务费日期为2019年3月16日，并给原告开具了相应的缴费收据，原告于2019年3月22日与唯珂公司签订装修合同并缴纳装修费，于2019年5月5日与翔凤公司签订购房协议并缴纳购房款，此期间所签署的装修合同并未体现4万元是定金，很明显原告清楚此笔费用为服务费，如有异议在2019年5月5日签订购房协议前就会提出，原告有意曲解4万元的服务费。请法院驳回原告的诉讼请求。 唯珂公司述称，1、邓悦诉请要求确认解除合同有效，唯珂公司并没有收到所谓的解除合同通知书，该份解除通知书对唯珂公司没有法律约束力。2、邓悦要求解除商品房买卖合同，但是该份商品房买卖合同的当事人并非是唯珂公司，唯珂公司没有与邓悦签订过商品房买卖合同，也没有与邓悦履行过商品房买卖合同，邓悦要求解除商品房买卖合同退还购房款以及违约金和利息对唯珂公司没有法律利害关系，不应当将唯珂公司列为第三人。3、邓悦与唯珂公司于2019年5月5日签订了委托装修合同，但是该份合同和商品房买卖合同的内容是属于完全不同的法律关系，主体也不同，邓悦不应当将两个不同的法律关系、不同的民事案由一并在本案中处理，并且装修合同是否应该解除也应首先等到商品房买卖合同是否应当解除做出生效的判决后才能处理，结合本案的事实，对商品房买卖的解除和退还购房款，应当驳回邓悦对唯珂公司的诉讼请求，对于装修款是否应当退还，邓悦应另案主张。2、从法律程序上讲，邓悦首先得处理商品房买卖合同是否应当解除然后才能来处理装修合同是否应当解除，商品房买卖合同解除与否，唯珂公司有不同的主张和不同的反诉请求，所以如果一并要解决买卖合同和装修合同，将导致唯珂公司丧失自己应有的法定权利，唯珂公司无所适从处理案件纠纷。3、邓悦称是翔凤公司指定我公司收取装修款，其理由就只是另案的民事判决书，但是该案唯珂公司并没有参加诉讼，判决与唯珂公司没有关联性，所以原告不能推测出是唯珂公司受翔凤公司指定，而且本案的客观事实是2019年3月22日唯珂公司向邓悦收取了装修款，并且给向邓悦出具了收据，而翔凤公司是在2019年5月5日向原告收取了购房款并且出具了收据，智创公司是在2019年3月16日收取了服务费并且出具了收据，同时在商品房买卖合同签署的主体是原告与翔凤公司，而装修合同签署的主体是原告和我公司，原告作为成年人是清楚的，不能仅仅以不知道为理由来否认这些合同和收据的法律效力。 华势公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 各方当事人围绕各自诉辩主张提交了证据，本院组织进行了质证，综合当事人的质证意见，对邓悦身份信息、翔凤公司工商登记信息、智创公司工商登记信息、唯珂公司工商登记信息、华势公司工商登记信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、预售许可证、房款收据、服务费收据、委托装修合同、解除合同通知书、网上下单记录、户口簿、竣工验收报告、成都市工程建设项目“多测合一”报告书、《商品房销售委托书》、销售代理合同、（2019）川0181民初2722号《民事判决书》、（2020）川01民终5927号《民事判决书》等证据，经审查合法且与本案具有关联性，本院予以确认。 根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：翔凤公司成立于2013年11与12日，登记经营范围为房地产开发经营，系“维纳斯堡商业项目”开发商，该项目位于都江堰市××街道××路××号。智创公司成立于2013年10月8日，经营范围为从事房地产经纪业务、房地产信息咨询、投资顾问、展览展示服务。 2018年11月6日，翔凤公司向华势公司出具《商品房销售委托书》，载明：翔凤公司将开发建设的“维纳斯堡”项目资产整体转让给华势公司，华势公司有权全权处置“维纳斯堡”项目资产，委托权限为项目售前咨询及取得预售证在售房源的购买及向第三方销售工作，委托期限自2018年11月1日至项目销售完毕。 翔凤公司出具《商品房销售委托书》同日，华势公司与智创联行成都分公司签订了《都江堰维纳斯堡项目委托销售代理合同书》，华势公司为甲方，智创联行成都分公司为乙方，案涉条款约定：1、甲方委托乙方作为全国独家销售代理公司，销售产权属于翔凤公司开发的都江堰维纳斯堡项目，销售代理委托期限为项目在当地公开开盘销售起12个月止；2、代理佣金，甲方按照项目公寓销售总金额的2%，商业销售总金额的4%给予乙方作为代理佣金；渠道费用标准：公寓3万元/套，商业7万元/套（单套铺位总金额200万元内）、12万元/套（单套铺位总金额200万元及以上），渠道费用在客户签订购房协议或合同时3日内结算，以保证渠道工作的顺利展开。3、渠道佣金，当乙方完成单位房源签约手续时，此房源对应的渠道费用，即渠道佣金=实际销售单位房源×对应渠道费用标准。4、渠道结佣方式：因渠道销售是本案基础，会影响整个项目的发展，无论商业还是公寓，甲方都将在按双方约定的日期即单位房源签约完成3日内，为乙方一次性结算渠道销售100%佣金，乙方应于签约完成当日把结佣表上报于甲方。 2019年1月23日，翔凤公司取得“维纳斯堡”项目的商品房预售许可证（成房预售都江堰字第1××4号）。 2019年3月16日，邓悦之母宋晓辉通过银行账户向智创联行成都分公司转账40000元，当日智创联行分公司向邓悦的母亲宋晓辉出具收据，收据内容为“收到宋晓辉交来房号1栋5层517房服务费4万元整”。2019年3月22日，邓悦之母宋晓辉通过银行账户向唯珂公司转账87255元，唯珂公司向邓悦的母亲宋晓辉出具收据，收据内容为“收到宋晓辉四川省都江堰市维纳斯堡1栋5层517号房装修款共计87255元”。2019年5月5日，邓悦与翔凤公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同第一章载明合同当事人为出卖人翔凤公司、委托销售经纪机构智创联行成都分公司、买受人邓悦，案涉条款约定：1、邓悦购买翔凤公司建设的位于××镇××村××组××幢××层××号房屋，预测建筑面积49.86平方米，按照建筑面积计算，单价每平方米5670.78元，总价款282745元；2、邓悦以一次性方式支付购房款；3、翔凤公司在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；4、逾期交房责任：逾期三日后，邓悦有权解除合同，邓悦解除合同的，书面通知翔凤公司，翔凤公司自解除合同通知送达之日起15日内退还邓悦已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息，同时，翔凤公司按照全部房价款的10%向邓悦支付违约金。对智创联行成都分公司作为合同当事人的权利义务，该合同中未进行任何约定。合同尾部“出卖人”处有翔凤公司加盖合同专用章、“买受人”处有邓悦签名及“委托代理人”处宋晓辉的签名捺印，合同尾部无智创联行成都分公司签章。 邓悦与翔凤公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》的同日，邓悦还与唯珂公司签订了《委托装修合同》，约定唯珂公司为邓悦购买的都江堰市××街道××路××号××栋××层××号房进行装修，装修总价款为87255元。 签订《四川省商品房买卖合同（预售）》当日，邓悦之母宋晓辉通过银行账户向翔凤公司转账支付购房款282745元。翔凤公司向邓悦的母亲出具了金额为282745元的房款收据，收据上加盖有翔凤公司合同专用章，并备注517＃。 2020年10月28日，邓悦签署《解除合同通知书》并于2020年11月4日通过ＥＭＳ向翔凤公司发出《解除合同通知书》，通知书载明“我邓悦于2019年5月5日与贵司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，并一次性向贵司支付人民币共计282745元的购房款，购买贵司的位于都江堰市××镇××村××组地块（国有土地使用证号：都国用2014第1××0号）、预售许可证1564号下第1幢5层517号房屋。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条的约定，贵司应在2019年12月31日前向我交付上述房屋，但经过我多次催促，至今贵司仍未履行该合同义务。此外，根据贵司的要求，我在签订《四川省商品房买卖合同（预售）》的同时，又与贵司指定的第三方支付了装修费共计87255元、服务费共计4万元。据此，现本人邓悦根据与贵司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条的约定及《合同法》等法律法规定相关规定，正式通知贵司：1、本人于2020年10月28日正式解除与贵司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；2、请贵司在收到本通知书15日内，将已收取的购房款人民币282745元（大写：贰拾捌万贰仟柒佰肆拾伍元整）退还给本人；3、请贵司在收到本通知书15日内，支付本人利息及违约金；4、请贵司在收到本通知书15日内，赔偿本人因购买本合同所支付的装修款87255元（大写：捌万柒仟贰佰伍拾伍元整）及服务费4万元（大写：肆万元整）。请贵司按本通知书支付相关费用给本人。若不予履行的，本人邓悦将通过法律手段来维护自身的合法权益”。经本院核实，该ＥＭＳ邮件（单号117377602××××）于2020年11月5日被签收。 四川省成都市中级人民法院于2020年9月4日作出的（2020）川01民终5927号《民事判决书》中载明“智创联行成都分公司向一审法院起诉请求：判令翔凤公司、华势公司、彭龙共同承担支付渠道佣金、自销奖金及佣金109128元；2、判令翔凤公司、华势公司、彭龙共同承担违约金1000000元……”、“一审法院查明事实如下：一、华势公司与彭龙签订合同的情况。翔凤公司系都江堰市“维纳斯堡”项目的开发商，该项目地址为都江堰市××镇××村××组。2018年10月26日，翔凤公司与华势公司签署《资产转让合作协议》，协议约定翔凤公司将其名下都江堰市维纳斯堡项目资产整体转让给华势公司。同日，华势公司（甲方）与彭龙（乙方）签订《都江堰维纳斯堡委托营销代理合同》，约定甲方将都江堰维纳斯堡项目独家代理事宜全权委托于乙方，销售代理权限为2018年11月1日至2020年4月30日，……2018年11月6日，翔凤公司向华势公司出具《商品房销售委托书》，载明我司将开发建设的维纳斯堡项目资产整日转让给华势公司，其有权全权处置该资产……因彭龙作为个人无法履行其《营销合同》，其后2018年11月6日，华势公司与智创分公司签订《都江堰维纳斯堡项目委托销售代理合同书》，约定甲乙双方就产权属于甲方的都江堰市维纳斯堡项目委托给乙方作为全国独家销售代理事宜达成本合同……六、营销代理佣金结算标准说明：1.代理佣金及结算方式：Ａ.代理佣金：甲方按照本项目公寓销售总金额的2%，商业销售总金额的4%，基于乙方作为代理佣金；渠道费用标准：公寓30000元／套，商业70000元／套（单套铺位总额2000000元以内），120000元／套（单套铺位总额2000000元以上，含2000000元），渠道费用在客户签订购房协议或合同时3日内结算，以保证渠道工作的顺利展开，甲方于每月的10号前给予乙方结算代理佣金，以此保证乙方能够正常的开展销售工作……渠道结佣方式：因渠道销售是本案的基础，会影响整个项目的发展，无论是商业还是公寓，甲方都将在按约定的日期即单位房源签约完成3日内，为乙方一次性结算渠道销售100%佣金，乙方应于签约完成当日把结佣表上报于甲方。……在销售期间如因客户原因造成的退房，在甲方同意退房并收取客户违约金的情况下，乙方所收佣金不予退还，如甲方未收取违约金的，乙方所收佣金给予退还，同时甲方原因造成的客户退房，乙方所有佣金不予退还，凡是在代理期内已交齐定金、签署认购书，并经甲方确认后，乙方销售代理期结束后30日内支付全房款的部分，甲方于代理期结束后35日内支付乙方应收代理佣金……三、翔凤公司与华势公司签订《解除协议》的情况。2019年3月22日，甲方翔凤公司与华势公司签订《解除协议》，确定甲乙双方于2018年10月26日签订《资产转让合作协议》后……根据协议约定与履约情况，经甲乙双方友好协商达成以下解除协议：1.甲乙双方签订《资产转让合作协议》从本协议签订之日起解除废止，互不追究违约责任；之前乙方在处置或销售甲方“维纳斯堡”与第三方产生的所有一切经济、法律责任与甲方无关，甲方不承担任何经济、法律责任。2.乙方在处置甲方“维纳斯堡”资产或向第三方销售过程中包括但不限于销售代理公司、售楼部建设、宣传广告资料等产生的相关所有费用包干，由乙方自行负责结算并处理完善……3.乙方与第三方销售代理签订的委托代理销售亦在本协议签订之日同时解除，且与甲方无任何经济、法律责任……。四、智创分公司撤场情况。2019年4月28日，翔凤公司向智创分公司发出《撤场通知书》，载明：根据翔凤公司与华势公司于2019年3月27日所签署的解约协议，我司开发建设的“维纳斯堡”项目即日起与华势公司解除一切收购协议和委托权限。“维纳斯堡”项目销售由翔凤公司自行组织销售，故通知智创分公司于2019年5月1日前撤离维纳斯堡销售中心……。同日，智创联行成都分公司向翔凤公司递交《撤场交接说明》……，该交接说明上由翔凤公司法定代表人周涛签字确认。五、智创分公司销售房屋情况。5、宋晓辉：签约时间2019年3月22日，房号517，建筑面积49.86平方米，成交单价8223.02元，签约总价410000元，付款方式为一次性支付，佣金比例2%，代理佣金费8200元”、“二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认”。 本案庭审中，翔凤公司提交竣工验收报告、成都市工程建设项目“多测合一”报告书，拟证案涉房屋符合交房条件，但未提供证据证明通知邓悦收房。邓悦陈述，购房时宣传的是精装房销售，赠送的手袋也是精装公寓，签订合同时翔凤公司没有提醒合同中是清水房，其没有看合同的内容，仅是根据翔凤公司要求在落款处签字，4万元说的是购房定金，服务费收据是签订商品房买卖合同时才交给邓悦的。 以上事实，有当事人提供并经质证的当事人主体信息、四川省商品房买卖合同（预售）、委托装修合同、购房款收据、服务费收据、装修款收据、解除合同通知、邮寄信息、网络下单记录、户口信息、商品房销售委托书和销售代理合同、（2019）川0181民初2722号民事判决、（2020）川01民终5927号民事判决等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释规定。邓悦与翔凤公司于2019年5月5日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，虽合同第一章所列当事人包括智创联行成都分公司，但合同中并未约定智创联行成都分公司作为合同当事人的权利义务，智创联行成都分公司也未在该合同尾部签章，本院对《四川省商品房买卖合同（预售）》的相对方为邓悦与翔凤公司予以确认，《四川省商品房买卖合同（预售）》系邓悦与翔凤公司的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、邓悦书面通知翔凤公司解除《四川省商品房买卖合同（预售）》是否有效；二、违约金是否应当调减；三、翔凤公司是否应承担赔偿装修款、服务费及相应利息的民事责任。对以上争议焦点，本院评析如下： 关于争议焦点一，邓悦书面通知翔凤公司解除《四川省商品房买卖合同（预售）》是否有效。翔凤公司不同意解除合同，但并未提供证据证明在邓悦提起本案诉讼前通知邓悦接收房屋的证据，合同约定的交房期限2019年12月31日前并尚未发生新冠疫情，翔凤公司亦未举证证明其未按期交房与新冠疫情防控措施实施具有因果关系，而本案立案时距《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的交房期限已有一年多，故对翔凤公司以新冠疫情作为不可抗力免责的抗辩主张，本院不予采纳。邓悦于2020年11月4日以书面形式向翔凤公司发出通知解除《四川省商品房买卖合同（预售）》，具有事实依据，符合合同约定，不违反法律法规规定，对邓悦于书面通知翔凤公司解除《四川省商品房买卖合同（预售）》有效，本院予以确认，该合同解除后，翔凤公司应当将其收取的282745元购房款退还给邓悦。 关于争议焦点二，违约金是否应当调减。《四川省商品房买卖合同（预售）》对翔凤公司逾期交房责任约定“逾期三日后，邓悦有权解除合同，邓悦解除合同的，书面通知翔凤公司，翔凤公司自解除合同通知送达之日起15日内退还邓悦已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息，同时，翔凤公司按照全部房价款的10%向邓悦支付违约金”，邓悦诉请主张翔凤公司同时承担已付购房款10%违约金及自付款之日起按年利率5%计算利息的违约责任，虽符合《四川省商品房买卖合同（预售）》关于逾期交房的约定，但已付购房款10%违约金系惩罚性违约金，利息系损失补偿性违约金，鉴于翔凤公司未按期交房的原因系维纳斯堡项目延迟竣工验收，惩罚性违约金足以弥补邓悦至本案立案时的实际损失，故本院酌情认定翔凤公司承担的违约责任为其收取购房款10%的违约金28274.5元及自2021年1月25日起按年利率5%计算至购房款还清之日止的利息。 关于争议焦点三，翔凤公司是否应承担赔偿装修款、服务费及相应利息的民事责任。本院认为，装修款系邓悦基于其与唯珂公司签订的《委托装修合同》而支付给了唯珂公司，邓悦对合同相对方系唯珂公司明确知晓，在案证据亦不能证明该损失已实际发生且与翔凤公司的违约行为存在关联性，故对邓悦诉请主张翔凤公司赔偿装修款及相应利息，本院不予支持。对服务费，据（2020）川01民终5927号民事判决确认的事实，智创联行成都分公司基于《都江堰维纳斯堡项目委托销售代理合同书》开展维纳斯堡项目房屋销售代理业务，且《都江堰维纳斯堡项目委托销售代理合同书》明确载明维纳斯堡项目产权属于翔凤公司，可以认定智创联行成都分公司知晓华势公司对维纳斯堡项目资产的处分权系基于项目开发商翔凤公司的委托，《四川省商品房买卖合同（预售）》将智创公司成都分公司作为委托销售经纪机构列明，合同尾部加盖的是翔凤公司合同专用章，可以推定翔凤公司对智创联行成都分公司代理销售房屋系知晓且同意，即华势公司作为代理人将维纳斯堡项目房屋销售转委托给智创联行成都分公司代理，翔凤公司作为被代理人予以同意，翔凤公司应当知晓且可以预见如其不能按期交房给邓悦导致合同解除将必然造成邓悦实际发生的服务费损失，故对邓悦诉请主张翔凤公司赔偿服务费损失40000元，本院予以支持，但对服务费的利息，因服务费并非由翔凤公司收取，邓悦在签订商品房买卖合同时既已收到智创公司成都分公司开具的服务费收据且未提出异议，且翔凤公司已基于其违约行为承担赔偿邓悦该笔费用损失的责任，邓悦再行要求翔凤公司承担赔偿服务费的利息损失的责任，缺乏事实和法律依据，故对邓悦请求赔偿服务费利息的主张，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告邓悦与被告四川翔凤房地产开发有限公司于2019年5月5日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》于2020年11月5日解除； 二、被告四川翔凤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告邓悦购房款282745元； 三、被告四川翔凤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓悦违约金28274.5元及利息，利息计算方式：以282745元为计算基数，自2021年1月25日起按年利率5%计算至本判决第二项款项付清之日止； 四、被告四川翔凤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告邓悦服务费损失40000元； 五、驳回原告邓悦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取4106元，由被告四川翔凤房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  周平 二〇二一年五月二十七日 书记员  何巧