甘肃省天水市麦积区人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)甘0503执异7号 异议人(案外人):天水华阳实业开发有限公司，住所地：天水市麦积区。 法定代表人：刘志贞，该公司董事长。 委托代理人：白亚斌，甘肃鑫盾律师事务所律师。 申请执行人：天水鸿晟商贸有限公司，住所地天水市麦积区。 法定代表人：李兴明，该公司经理。 委托代理人：韩成，甘肃永慧律师事务所律师。 被执行人：甘肃达宝建设工程有限公司，住所地天水市麦积区。 法定代表人：南彩霞，该公司总经理。 被执行人：天水跃越凯达实业有限公司，住所地天水市麦积区。 法定代表人：南彩霞，该公司总经理。 以上两位被执行人的委托代理人：候旭东，男，住天水市麦积区。 本院在执行申请人天水鸿晟商贸有限公司(以下简称鸿晟公司)与被执行人甘肃达宝建设工程有限公司（以下简称达宝公司）、天水跃越凯达实业有限公司（以下简称跃越凯达公司）买卖合同纠纷一案中，异议人天水华阳实业开发有限公司（以下简称华阳公司）于XXX提出执行异议，请求解除XXX民事裁定书对华阳公司名下位于XXX房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于XXX举行了听证。异议人华阳公司、申请人鸿晟公司、被执行人达宝公司、跃越凯达公司到庭均参加了听证。现已审查终结。 异议人华阳公司称，1.申请人对涉案工程享有足以排除强制执行的实体权利。异议人已经取得涉案工程的土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定，异议人系涉案工程的权利人，享有足以排除强制执行的实体权利；2.被申请人鸿晟公司无权请求执行涉案房产。鸿晟公司与达宝公司系买卖合同关系，且鸿晟公司对达宝公司享有的债权为一般债权，鸿晟公司未就其债权以涉案工程设定抵押。对涉案工程不享有债权优先权，无权直接处分华阳公司的财产。3.申请人与被申请人签订的房屋抵账协议以及商品房买卖合同现被协议解除，达宝公司对涉案工程不享有任何权利。其中《房产抵账协议》核心条款抵账金额不明，该协议明确约定抵账金额需以房管局最终测绘面积计算确定，因涉案工程尚未竣工验收，抵账金额只是暂定，债权金额尚不明确涉案工程系异议人开发建设。且达宝公司并未实际占有涉案工程。另外，涉案工程尚未设立物权无法交付，达宝公司对此存在责任。4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，涉案不动产符合产权登记条件的前提下，赋予案外人排除强制执行的实体权利，排除执行之后涉及权属争议还需另行提起确认之诉。如人民法院在涉案工程尚未确权之前，强制执行涉案财产清偿达宝公司债务，则等同于通过强制执行程序直接将涉案工程确权至达宝公司名下。因此，该条款适用必须以涉案不动产登记条件为前提，且不能反向适用来确认被执行人财产权属。如反向适用将损害《中华人民共和国民法典》物权编第208条确立的物权公示原则，导致物权转移失序。同时，会造成案外人丧失确权之诉的权利救济途径，进而损害案外人的实体权利。综上，异议人认为鸿晟公司不享有涉案楼房的物权，请求对涉案查封的房产予以解封。 申请执行人鸿晟公司辩称，1.鸿晟公司认为涉案房产是达宝公司的财产，基于人民法院生效民事裁定认定的事实，以及华阳公司、达宝公司与甘肃银行签订的一系列反担保协议、承诺书，也可证实华阳公司认可涉案房产属于达宝公司的财产这一事实，才予以担保和抵押。而达宝公司和华阳公司在已有生效法律文书确认的涉案房产属于达宝公司购买的情况下，签订《解除原房产抵账协议协议书》，在该协议中，双方表示由房款抵的执行款。协议里的第五条、第六条写的很清楚，所以涉案房屋权属是清楚的，达宝公司享有该房屋权属。2.即使华阳公司与达宝公司达成了新的协议，华阳公司仍欠达宝公司XXX元的工程款，属于到期债权，人民法院仍可执行到期债权，华阳公司不享有优先权。3.该协议产生在法院查封之后，该协议书不能对抗生效法律文书，涉案房产至今仍属于达宝公司的财产，人民法院查封、评估和拍卖措施符合法律规定。所以该合同无权解除。4.本案解封的请求，主要华阳公司认为该房屋权属是它的，但该房屋已经抵押出去，华阳公司是开发商，已抵工程款，达宝对该房屋享有优先权，以房抵债是现实生活中大量存在的，所以不能轻易否决。5.达宝和华阳串通解除合同，损害第三方权益，涉及恶意串通，损害了本案申请人的合法权益。人民法院依法应当驳回异议人的请求。华阳公司若认为错误可以重新提出申请确权，而不是该执行异议。本案中的反担保充分证明房屋权属已变化，同时反担保因未登记是无效的。 被执行人达宝公司、跃越凯达公司辩称，该案和跃越凯达公司没有关系，与达宝公司有关系。异议人和申请人所说均属实，具体是否合理请求法院依法裁判。 本院查明，XXX工程系华阳公司开发、达宝公司建筑施工的商业综合体。因华阳公司拖欠达宝公司工程款，双方于XXX签订房产抵账协议，约定将涉案XXX抵账给达宝公司，并对涉案楼房XXX层签订了商品房买卖合同（预售）。上述涉案工程的土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证均办理在华阳公司名下，由于未进行竣工验收，因此，未办理不动产所有权首次登记。 XXX，达宝公司向甘肃银行股份有限公司麦积支行展期转贷借款XXX元，华阳公司为其提供了不可撤销的全额连带责任保证担保，同时达宝公司与华阳公司签订了反担保保证合同和反担保抵押合同。XXX贷款到期后，达宝公司未按时偿还贷款本息。XXX，达宝公司和华阳公司签订《关于XXX工程款支付及解除原房产抵账协议协议书》，约定由华阳公司作为连带责任的担保人，代达宝公司偿还其在甘肃银行的贷款本息，达宝公司和华阳公司解除原房产抵账协议，撤销《商品房买卖合同》。 另查明，本院于XXX，作出XXX执行裁定书，查封了位于XXX的房产。 认定上述事实的证据有：1.房产抵账协议1份；2.XXX执行裁定书一份；3.XXX执行裁定书一份；4.关于天XXX工程款支付及解除原房产抵账协议协议书1份；5.XXX民事调解书；6.XXX执行裁定书及XXX执行裁定书。 本院认为，本案的争议焦点主要是：本院查封位于XXX的房产的行为是否合法，能否解除查封。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”经查，涉案工程的土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证均办理在华阳公司名下。本案中，对于XXX房产，虽然达宝公司和华阳公司签订过房产抵账协议，但未办理不动产所有权转移登记手续，因此，本案涉案房产的物权登记并未变更。故异议人华阳公司对涉案房屋享有权利能够排除执行。 关于异议人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行异议标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除解封，只能中止对标的物的执行。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十六条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、第三百一十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十五条第一款的规定，裁定如下： 中止对XXX房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 陈 昊 审判员 高 峰 审判员 樊江强 二〇二一年五月二十七日 书记员 侯娟儿