云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0302民初1004号原告：李汇，女，1981年7月2日生，汉族，曲靖市麒麟区人，本科文化，教师，住云南省曲靖市麒麟区，现住临江。委托代理人：王关敏，云南谦泰律师事务所律师。（特别授权）被告：祝一中，男，1963年7月18日生，汉族，江苏省江阴市人，初中文化，户籍地江苏省江阴市，现在西双版纳监狱服刑。委托代理人：朱萍，女，1965年9月19日生，汉族，江苏省江阴市人，初中文化，家政服务行业，户籍地江苏省江阴市。与被告系夫妻关系。（特别授权）被告：朱萍，女，1965年9月19日生，汉族，江苏省江阴市人，初中文化，家政服务行业，户籍地江苏省江阴市。第三人：云南曲靖交通房地产开发有限公司（以下简称曲靖交通房地产公司），住所地：云南省曲靖市交通路**。统一社会信用代码：91530300748272946X。法定代表人：严尔华。委托代理人：罗磊，男，1984年10月15日生，汉族，住云南省宣威市，系公司员工。（特别授权）原告李汇诉被告祝一中、朱萍，第三人曲靖交通房地产公司合同纠纷一案，本院于2021年2月9日受理后，依法适用普通程序于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告李汇及其委托代理人王关敏，被告祝一中的委托代理人朱萍，被告朱萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李汇向本院提出诉讼请求：1.由被告协助原告办理房屋过户登记手续；2.由被告向原告支付违约金61800元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年7月20日，原告李汇与被告祝一中协商达成一致意见，由被告祝一中将坐落于曲靖市麒麟区交通路龙泽园33-902号房屋出售给原告，双方签订了购房协议，约定购房款196000元，2011年7月24日支付首付款150000元，余款46000于过户当日支付。协议还就接房、过户及违约责任予以约定。原告在协议签订后于2011年7月21日向被告祝一中支付150000元。事后，被告祝一中让被告朱萍就上述协议签名确认时，原告向被告祝一中支付了余款46000元。经双方协商，原告又于2014年11月17日向被告朱萍支付10000元。目前涉案房屋已具备办理过户登记条件，但经原告多次催促，被告仍未按照约定将房屋过户给原告。双方当事人签订的合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力，原告按照约定向被告支付了购房款，被告在可以办理过户登记的情况下仍未按照约定履行义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任，协助原告办理房屋过户登记手续，并按照双方约定的违约金计算比例（购房款项的30%）支付违约金61800元。根据民法典、民法总则及民诉法的相关规定，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告祝一中、朱萍辩称：不明白原告有什么证据证明被告违约，又是怎样计算违约金的。之前高飞法官承办案件时告知我们，原告将尾款交给法院保管，答辩人将房屋钥匙交给法院保管。在可以拿房屋钥匙时，李汇的丈夫打电话让答辩人从外地过来拿钥匙，并承诺支付差旅费，在害怕的情况下邀约哥哥同来。拿到钥匙后，原告及其丈夫支付了10000元差旅费，答辩人将钥匙拿给李汇的丈夫，并要求其按约定将钥匙和尾款交给法院，于是，答辩人与哥哥转回。在转回的四年，答辩人一直给他发信息，希望早点处理此事。2019年12月，李汇的丈夫给答辩人打电话称可以办理房产证，同月5日，答辩人来到曲靖，7日找到李汇的丈夫，一同到龙泽园有关物业找材料，答辩人便知道房屋已被装修。当答辩人询问时，其要求答辩人问答辩人的丈夫，同时并承诺承担相关费用。之后，答辩人到西双版纳监狱向服刑的丈夫寻求办理房屋过户的委托手续，监狱领导不同意，要求寻求其他方式解决。不能办理过户登记事宜是因为丈夫在监狱服刑导致不能办理委托手续。其次，原告还下差31000元房款未支付。综上，要求原告支付31000元，另外还要求原告支付违约金72000元，因为房屋产权在答辩人名下，当时约定不能住进去，原告在答辩人不知情的情况下予以装修入住，原告存在违约行为。另外，答辩人愿意配合原告办理产权证手续，原告仍应当按照麒麟区人民法院（2014）麒民初字第101号诉讼案件审理时的承诺支付21000元，且原告违约入住，原告需要向被告支付入住期间对应的租金。第三人曲靖交通房地产公司述称：是由于被告祝一中服刑不能配合办理过户登记手续。如果法院判决，第三人愿意配合原告办理不动产证。原告李汇围绕诉讼请求依法向本院提交了原告的身份证复印件及被告祝一中、朱萍的结婚证，商品房购销合同及备案登记表、购房协议、判决书、收条一份、曲靖龙城物业服务有限公司开具的证明、曲靖交通房地产公司开具的证明、收据、小票、同一幢房屋其他住户的房产证复印件、接房手续一套（含住宅保修书、保证书、说明书各一份、收据四份）。被告朱萍围绕诉讼请求依法向本院提交了（2014）麒民初字第101号民事判决书、购房协议、收条、刑事裁定书、商品房购销合同、二审民事判决书。第三人曲靖交通房地产公司围绕诉讼请求依法向本院提交不动产申请书格式一份、契税收据一份、房款收据一份、维修基金收据一份。经质证据，被告就原告所举证据发表了如下质证意见：对曲靖交通房地产公司开具的证明不知情，对其他证据无异议。经质证，第三人就原告所举证据无异议。经质证，原告就被告所举证据发表了如下质证意见：1.刑事裁定书来源于裁判文书网，真实性认可，关联性不予认可，就证明内容无异议。被告祝一中虽服刑，但可以委托公证员到监狱办理委托事宜。2.民事判决书与本案无关联性。3.其余证据无异议。经质证，原告就第三人所举证据无异议。经质证，第三人就原告所举证据无异议。经质证，第三人就被告所举证据发表质证意见：1.二审民事判决书与本案无关联性。2.其余证据无异议。通过质证，本院就当事人所举证据予以认证：一、就原告所举证据的认定1.第三人向原告出具的证明。首先，第三人无异议。其次，结合被告的辩解，其与丈夫祝一中转让给原告的涉案龙泽园33幢902号房屋尚未办理不动产权属证书。所以，该证据的来源合法，内容真实，与本案事实有关联性，本院予以确认。被告的质证意见，本院不予采纳。2.被告及第三人对原告所举的其他证据无异议，本院予以确认。综上，原告所举证据，本院确认为定案的依据。二、就被告所举证据的认定1.被告提交的民事判决书，因被告明确不提起反诉，其用以证明其要求补偿在司法实践中具有判例支撑。所以，此判决认定的事实与双方当事人的主张即本案事实无关联性，本院不作为确认事实的依据。2.原告及第三人对被告所举的其余证据无异议，本院确认为定案的依据。三、就第三人所举证据的认定。原告及被告对第三人所举证据无异议，本院确认为定案的依据。根据当事人的陈述及经庭审确认的证据，本院认定如下事实：两被告系夫妻关系。2010年1月14日，被告祝一中与第三人开发的位于曲靖市麒麟区房屋（预售商品房）签订《商品房购销合同》（2011年7月22日，此合同经房屋登记部门予以备案），以161183元（不含配套设施费4580元）予以购买，第三人于2012年5月30日前予以交房。2011年7月20日，被告祝一中与原告就上述房屋转让达成协议并签订《购房协议》，协议约定，被告将上述房屋以196000元价格出卖给原告，由原告于2011年7月24日支付首付款150000元，剩余款项过户当日予以支付；上述房屋尚未交付，待被告祝一中取得房屋的产权后办理过户手续，过户费由原告承担；接房费及办证费由原告承担；原告违约，无权要求返还购房款，被告祝一中违约，向对方支付违约金150000元并退还购房款。协议还约定了其他内容。2011年7月21日，原告向被告祝一中支付150000元。2011年7月24日，被告朱萍就上述协议签名确认时，与原告协商后在原协议的基础上增加了两项条款：1.除房价196000元，过户时由原告再向被告支付21000元；2.朱萍签名时，原告已经向朱萍支付了尾款46000元。朱萍在落款处卖方一栏予以签名捺印。2014年1月3日，原告向本院提起诉讼，请求确认双方上述协议有效，由被告协助办理过户手续。经审理，本院于2014年10月11日作出（2014）麒民初字第101号民事判决，确认《购房协议》有效，因房屋尚未办理接房手续及产权登记，被告未取得房屋所有权证，办理过户的客观条件不成就，驳回了原告要求办理过户的诉请。该判决在证据的认证部分确认被告朱萍收到尾款46000元。被告朱萍在收到原告的丈夫告知可以接房领房屋钥匙后于2014年11月17日从外地赶到曲靖从第三人处领取了房屋钥匙，将钥匙交付给了原告的丈夫，同时收取了原告支付的差旅费10000元。2012年6月，原告装修完上述房屋后予以入住，并于2020年1月4日向第三人补交了维修基金，缴纳了测绘代理费、共有权证费。被告祝一中犯罪被处于刑罚于2013年1月10日交付执行，至今仍在云南省双版纳监狱服刑。2019年12月，被告朱萍从原告处获知涉案房屋可以办理房屋所有权证，从外地来到曲靖与原告就房屋办证一事协商，在协商中了解必须得到被告祝一中委托方可代理办证事宜，便到监狱寻求解决此事，但到监狱后因其他外因不能办理委托事宜。与涉案房屋系同一幢的住户在2020年已有人取得了不动产权证。本院认为，本院（2014）麒民初字第101号民事判决已确认双方当事人于2011年7月20日签订《购房合同》（房屋买卖合同）有效。《购房合同》对双方当事人具有法律约束力，被告应当按照合同约定履行义务。《购房合同》约定被告取得房屋产权后予以办理过户手续，过户费由原告承担。根据此约定，现涉案房屋具备了办证条件，被告应当履行合同义务，协助原告办理涉案房屋的不动产权证。原告请求被告协助办理过户手续的诉请于法有据，本院予以支持。第三人作为涉案房屋开发公司，对初期办证负有合同义务。况且对原告与被告之间再次就涉案房屋达成买卖协议知情，既未提出异议，又协助将涉案房屋交付给原告，其依法应当履行办证义务。由于被告祝一中被依法限制人身自由，不能履行协助义务，而被告朱萍积极主动寻求解决办法，由于其主观以外的事由不能解决而导致被告不能协助原告办证，被告主观上没有过错，客观上，原告就涉案房屋已装修入住，且房屋2020年方可办理房屋权属证书。所以，原告要求被告承担违约责任支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二项及《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告祝一中、朱萍于本判决发生法律效力后十日内协助原告李汇、第三人云南曲靖交通房地产开发有限公司就位于曲靖市麒麟区房屋的不动产权证办到原告李汇名下。二、驳回原告李汇的其他诉讼请求。案件受理费1346元，由被告祝一中、朱萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  龚占金人民陪审员  崔家荣人民陪审员  孙智娟二〇二一年五月二十一日书 记 员  高吉瑞