山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2459号上诉人（原审原告）：孙玉明，男，1963年8月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：宝文浩，北京冠领律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南市历城区全福街道小辛社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：宋义来，主任。委托诉讼代理人：冯延冲，山东元序律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯天瑜，山东元序律师事务所实习律师。上诉人孙玉明因与被上诉人济南市历城区全福街道小辛社区居民委员会（以下简称小辛社区居委会）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初8425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。孙玉明上诉请求：1.撤销（2021）鲁0112民初8425号民事判决，发回重审或依法改判，支持孙玉明的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由小辛社区居委会负担。事实和理由：一、原判决认定事实错误。（一）原判决认为小辛社区旧村改造是“经政府部门批准实施的旧村改造”，属于认定事实错误。1.原判决一方面认定济南时报《4000万元罚单砸向违法“旧改”》报道，即涉案旧村改造项目是未申报的以旧村（居）改造名义实施违法开发建设的项目，一方面又认为是“经政府部门批准实施的旧村改造”，自相矛盾。具体而言：小辛社区居委会在未取得完备的规划、土地及开工建设手续的情况下开工建设安置房，属于故意违法违规行为，且业经2005年9月3日济南时报《4000万元罚单砸向违法“旧改”》报道证实：涉案旧村改造项目是未申报的以旧村(居)改造名义实施违法开发建设的项目，原判决对该报道予以认定，因此，既然涉案旧村改造项目是违法开发建设的项目，则该项目肯定不是“经政府部门批准实施的旧村改造”，故原判决认定事实错误。2.小辛社区居委会提交的证据无法证明涉案旧村改造项目系“经政府部门批准实施的旧村改造”，其证据恰恰证明了小辛社区居委会未取得房屋拆迁许可证、未取得完备的规划、土地及开工建设手续，小辛社区居委会的行为系故意违法违规行为，且其证据大多为复印件，不具有真实性，并且与孙玉明因合同目的不能实现要求解除合同的主张没有关联性。具体而言：（1）孙玉明提交的证据九2004年6月3日济南时报，证明：旧村改造房产2000年9月15日后区级规划局审批的得不到房产证，区一级的规划和建设部门从来就没有规划审批权，证明小辛社区居委会提交的区级批复文件不具有合法性，是无效的。孙玉明提交的证据七2005年9月3日济南时报《4000万元罚单磁向违法“旧改”》报道，证实：本案涉案旧村改造项目未取得完备的规划、土地及开工建设手续，是未申报的以旧村（居）改造名义实施违法开发建设的项目。因此，小辛社区居委会提交的证据无法证明涉案旧村改造项目系“经政府部门批准实施的旧村改造”，无法证明其手续合法。（2）涉案旧村改造项目始于2004年，根据当时有效的《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，小辛社区居委会作为拆迁人，应取得房屋拆迁许可证。第六条规定，在取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。但小辛社区居委会并未取得该房屋拆迁许可证，因此小辛社区居委会无权制定拆迁安置实施办法并实施拆迁，再次证明涉案旧村改造项目是违法的。（3）关于小辛社区居委会的证据：小辛社区居委会的证据中有原件只有证据七中的两个国有土地使用证和两个建设用地规划许可证，除此之外，其他证据均为打印件或复印件。小辛社区居委会的证据无法证明涉案旧村改造项目系“经政府部门批准实施的旧村改造”，无法证明涉案旧村改造项目的合法性，其证据恰恰证明了小辛社区居委会未取得房屋拆迁许可证、未取得完备的规划、土地及开工建设手续，小辛社区居委会的行为系故意违法违规行为。具体而言：第一、小辛社区居委会证据三，三份济南市历城区发展计划局批复文件，即济历城计投资【2004】第84号批复文件、济历城计投资【2004】第89号批复文件、济历城计投资【2004】第110号批复文件。首先，三份批复文件均为复印件且无原件，不具有真实性；其次，因该三份批复文件为区级批复文件，不具有合法性。且该三份批复文件非批准性的终局意见，其载明“请据此办理规划、土地、环保等建设有关手续”，但小辛社区居委会未按照批复的要求办理规划、土地、环保等相关手续。因此，小辛社区居委会未取得完备的规划、土地及开工建设手续，涉案旧村改造项目违法。第二、小辛社区居委会证据四，济南市农村住房建设与危房改造工作领导小组济农建改办字【2010】20号批复文件。首先，该批复为复印件且无原件，不具有真实性；其次，济南市农村住房建设与危房改造工作领导小组只是临时机构并非行政机关，因此该批复文件，不具有合法性。且批复也非批准性的终局意见，也未认可小辛社区居委会手续合法。该批复中载明小辛居村内有违章建筑，对违章建筑用于安置全部村民，执法部门也作出了相应处罚，只是暂时进行了搁置，并要求抓紧办理相关建设手续。因此，小辛社区居委会未取得完备的规划、土地及开工建设手续，涉案旧村改造项目违法。第三、小辛社区居委会证据五，济南市规划局建设项目规划【2013】第-12-21号审查意见函。首先，该批复为复印件且无原件，不具有真实性；其次，该函只是审查意见，并非规划许可，且该函也非批准性的终局意见，并没有认可小辛社区居委会手续合法。该函载明要尽快履行违章建设审查处理程序，济南市规划局根据处理结果再行研究用地规划手续。因此小辛社区居委会未取得完备的规划、土地及开工建设手续，涉案旧村改造项目违法。第四、小辛社区居委会证据六，济南市历城区发展和改革委员会济历城发改投资【2014】6号批复文件。首先，该批复为复印件且无原件，不具有真实性；其次，该批复只是区级批复文件，不具有合法性，并非规划许可，也非批准性的终局意见，并没有认可小辛社区居委会手续合法。该批复请据此办理有关手续载，但小辛社区居委会未取得完备的规划、土地及开工建设手续。因此，涉案旧村改造项目违法。第五、小辛社区居委会证据七，国有土地使用证两个（有原件），证号为历城国用（2004）第0500190号和历城国用（2004）第0500194号；建设工程规划许可证三个（复印件），证号为【2005】年第0401号、第0402号、第0403号：建设用地规划许可证两个（有原件），证号为地字第370112201600050号、地字第370112201600051号。关于两个国有土地使用证：该两证载明的地类用途与涉案项目无关，且根据其证载面积、宗地图标注的位置关系，该两证不是涉案旧村改造项目的土地使用证，也不是小辛庄老庄的土地使用证，因此，该两证与涉案旧村改造项目无关。关于三个建设工程规划许可证，为复印件且无原件，不具有真实性；且只是区办手续，不具有合法性，小辛社区居委会也未取得完备的规划、土地及开工建设手续。因此，涉案旧村改造项目违法。关于两个建设用地规划许可证，虽有原件，但没有相关部门钢印、且没有附图及附件，不具有真实性，孙玉明在庭审中也建议法院对该两份建设用地规划许可证真实性进行核实、认定。尤其重要的是，该两份建设用地规划许可证与本案涉案旧村改造项目没有关系：地字第370112201600050号建设用地规划许可证，是社区卫生服务中心的用地规划，不是本案安置房的用地，与本案涉案旧村改造项目没有关系；地字第370112201600051号建设用地规划许可证，是小辛庄安置房建设项目安置地块一，非本案涉案旧村改造项目规划用地。小辛社区居委会故意用与本案无关的证据混淆视听、干扰司法，原判决却对此予以确认，属于严重认定事实错误。第六、小辛社区居委会证据二《小辛社区居委会旧城改造拆迁安置实施办法表决汇总》和证据八《关于二期安置房分房、交费情况征求意见汇总》，该两份汇总表是小辛社区居委会一方自制的打印件，无全体村民的表决文件也无村民评选代表的文件相佐证，不具有真实性和合法性。事实上，孙玉明也从未行使过或授权任何代表行使过表决权。原判决对该两份证据予以认定，属于认定事实错误。第七、证据九济南中院（2020）鲁01民终6961号民事判决书，和证据十历城区人民法院2020鲁0112民初7163号民事判决书。该两份判决与本案无关联性，且本案证据可以充分证明该两份判决认定事实错误、适用法律错误，应予以纠正。根据民事诉讼法第六十四条规定，法院应按照法定程序全面、客观的核实本案证据，应根据本案的所有证据及实际情况、双方意见进行认定本案事实，而不是根据与本案没有关联性的错误的判决，否则，违背了证据认定的原则。综上，原判决认为本案涉案旧村改造项目是“经政府部门批准实施的旧村改造”，认为“小辛社区居委会的旧村改造工程始于2004年，当时经区发改局批准，后陆续又有济南市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室的批复、济南市规划局建设项目规划审查意见函、区发改委批复、市政府颁发的国有土地使用证、区建设管理局颁发的建设工程规划许可证、市规划局颁发的建设用地规划许可证”，属于认定事实错误。（二）原判决“关于小辛社区居委会实施旧村改造拆迁安置的性质及履行问题”的认定部分，属于认定事实错误。原判决对该部分事实的认定，是基于（2020）鲁0112民初1843号民事判决，但该判决与本案无关联性，且本案证据可以充分证明该两份判决认定事实错误、适用法律错误，应予以纠正。根据民事诉讼法第六十四条规定，原判决未按照法定程序全面、客观的核实本案证据，未根据本案的所有证据及实际情况、双方意见进行认定本案事实，造成原判决认定事实错误。（三）原判决认为本案涉案旧村改造项目系“因政策调整被相关部门认定为违章建筑”、“现阶段房屋无法办证也非小辛社区居委会能力所为”，属于严重认定事实错误。1.关于本案涉案旧村改造项目违章建筑的认定，并不是因政策调整而被相关部门认定为违章建筑，而是因为小辛社区居委会未取得完备的规划、土地及开工建设手续。2005年9月3日济南时报《4000万元罚单磁向违法“旧改”》报道证实：因小辛社区居委会未取得完备的规划、土地及开工建设手续，涉案旧村改造项目是未申报的以旧村（居）改造名义实施违法开发建设的项目，由此可知是因小辛社区居委会自身原因造成的。原判决严重认定事实错误。2.原判决认为“现阶段房屋无法办证也非小辛社区居委会能力所为”，属于严重认定事实错误。办理房产证是小辛社区居委会应尽的合同义务，与能力无关。原判决认为“现阶段房屋无法办证也非小辛社区居委会能力所为”，严重错误。如小辛社区居委会无法办理房产证，则已构成根本违约，且无法办理房产证是因为小辛社区居委会未取得完备的规划、土地及开工建设手续，系小辛社区居委会原因所致，因此，合同应当解除，小辛社区居委会应承担赔偿责任。（四）原判决认为“合同目的已经实现”，属于认定事实错误。合同目的是当事人通过订立和履行合同想要达到的目标和结果，而本案合同目的是“产权调换”，即以合法的房子换合法的房子。孙玉明原有房屋为拥有合法产权的房屋，但小辛社区居委会给孙玉明安置的房屋却为无法办理房产证的违章建筑，显然，合同目的无法实现。原判决认定事实错误。二、原判决适用法律错误。（一）关于本案合同效力，原判决认定错误，且本案合同应当解除，应支持孙玉明的诉讼请求。1.本案合同应为无效，原判决认定涉案合同有效属于适用法律错误。原判决一方面认定济南时报《4000万元罚单磁向违法“旧改”》报道，即涉案旧村改造项目是未申报的以旧村（居）改造名义实施违法开发建设的项目，一方面又认为本案合同有效，自相矛盾。小辛社区居委会在没有取得合法、完整的批建手续的情况下开工建设安置房，属于故意违法违规行为，且业经2005年9月3日济南时报《4000万元罚单砸向违法“旧改”》报道证实。根据合同法第52条（五）违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效，据此涉案改造项目自始违法，本案合同自始违法、无效。具体而言：（1）小辛社区居委会未取得房屋拆迁许可证，无权制定拆迁安置实施办法并实施拆迁。涉案旧村改造项目、涉案合同始于2004年，根据当时有效的《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，小辛社区居委会作为拆迁人，应取得房屋拆迁许可证。第六条规定，在取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。但小辛社区居委会并没有取得该房屋拆迁许可证，因此小辛社区居委会无权制定拆迁安置实施办法并实施拆迁。涉案旧村改造项目自始违法，涉案合同自始违法、无效。（2）小辛社区居委会未取得完备的规划、土地及开工建设手续。小辛社区居委会无法提供合法有效的审批规划手续、土地使用证、建设用地许可证、建设工程规划许可证，小辛社区居委会也无法提供任何建设施工许可证，违反了《建筑法》第七条建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证之规定。（3）基于上述原因，2005年9月3日济南时报作出《4000万元罚单砸向违法“旧改”》报道，在“各区未申报的以旧村（居）改造名义实施违法开发建设的项目名单中”，序号16为小辛社区居委会旧村改造“辛1-辛4号楼、1-3、6、8、12号楼”。涉案旧村改造项目自始违法，涉案合同自始违法、无效。2.即便涉案合同有效，原判决认为不应当解除，属于适用法律错误。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，小辛社区居委会因其没有取得房屋拆迁许可证且未办理市规划建设手续而无法办理房产证，经催告小辛社区居委会至今仍未履行办理房产证的义务，且一再迟延履行，致使合同目的不能实现，属于《合同法》第九十四条“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之情形，依法本案合同应当解除。涉案房屋已被认定为违章建筑而无法办证，致使合同目的不能实现，其原因系小辛社区居委会未取得完备的规划、土地及开工建设手续，系小辛社区居委会自身原因导致，并非原判决认为的因政策调整，而退一步讲，即便是因为政策调整原因，也属于《合同法》第九十四条“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形，本案合同亦应当解除。3.小辛社区居委会应承担赔偿责任，并恢复孙玉明原有房屋原状，孙玉明的诉讼请求应当得到支持。小辛社区居委会在明知无法办理房产证，且安置房已被认定为违章建筑、合同目的无法实现的情况下，仍将孙玉明原有合法房屋拆除，明显存在恶意。依据前述法律规定，本案合同应当解除。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行：已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故，小辛社区居委会应承担赔偿责任，并恢复孙玉明原有房屋原状，孙玉明的诉讼请求应当得到支持。（二）即便本案合同有效，小辛社区居委会也应当在房屋交付使用后90日内应办理房产证，原判决却认为“双方签订的拆迁协议并未约定办理房产证的时间”，属于适用法律错误。本案合同虽未约定办理房产证的时间，但依据“有约定从约定，无约定从法定”的原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，本案拆迁安置协议适用该司法解释。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”，房屋交付使用后90日内小辛社区居委会应办理房产证。且《城市房地产开发经营管理条例》第32条亦规定房屋交付使用后90日内应办理房产证。《合同法》第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋交付使用后90日内应办理房产证既是法律规定，也是惯例，更是小辛社区居委会应当履行的合同义务。办理房产证系小辛社区居委会应尽义务，且不应当收取办证费，即便将办证费退还孙玉明，也免除不了小辛社区居委会应当按期办理房产证的义务。历时近15年之久，小辛社区居委会仍未为孙玉明办理房产证，已根本违约。法院判决是为了“息诉止争”，但原判决故意回避法律规定、适用错误法律，已严重背离了该原则。三、原判决程序违法。（一）孙玉明庭审中请求法院对小辛社区居委会提交的两份没有相关部门钢印、且没有附图及附件的建设用地规划许可证真实性进行核实、认定，但一审法院并未核实确认，程序违法。（二）孙玉明庭审中发现小辛社区居委会多提交的一份不动产权证书原件，该不动产权证书载明涉案项目现权利人为小辛社区居委会，且为其单独所有，孙玉明请求法院对该证据予以封存保全，但一审法院并未对该证据予以封存保全，程序违法。（三）孙玉明庭审中请求法庭将双方的质证、辩论意见都写入判决，并阐明是否采信的理由，但原判决并未将双方的质证、辩论意见都写入判决，也未阐明是否采信的理由，且对孙玉明的证据一概不提，程序严重违法。综上，原判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法。如是判决，不仅没有达到息诉止争的基本目的，还势必会激化社会矛盾、影响社会稳定。特恳请贵院予以纠正，以维护孙玉明的合法权益，望判如所请。小辛社区居委会辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院查明事实，依法驳回孙玉明的上诉请求。二、孙玉明与小辛社区居委会签订的《拆迁安置协议书》合法有效，小辛社区其他涉及拆迁协议的案件，经山东省高级人民法院审查，确定了小辛社区居委会安置协议的效力。孙玉明要求解除，但协议未约定解除条件，本案也不存在法定解除情况。另外，孙玉明行使解除权已经超过相应期限。三、关于违章问题，在2004年小辛社区启动旧村履行时，济南市的各项政策并不完善，但政府部门积极推动旧村改造工程，相应手续以区政府手续居多，后续市政府各项政策出台，2014年济南市人民政府出台《济南市人民政府关于加快推进城中村改造的意见》，2019年由济南市住房和城乡建设局、济南市财政局、济南市自然资源和规划局、济南市城市管理局联合出台《关于进一步加快推进城中村改造的若干细则》，两个文件仍然规定总体策划方案由区政府审批，报市政府部门备案。其中关于违法违章问题，2019年四部门联合文件第五条对各类情况做出了处理意见。小辛社区曾经出现部分手续不全问题，但截至目前均全部处理完毕，改造总体方案均获批准。因此小辛社区目前不存在违章问题。孙玉明向一审法院起诉请求：1.判令解除孙玉明与小辛社区居委会于2004年4月6日签订的《拆迁安置协议书》；2.判令小辛社区居委会返还孙玉明已缴纳的各项费用共计99323.52元，判令小辛社区居委会支付孙玉明8-4-502室房屋装修等费用计100500元，以上共计199823.52元，并恢复孙玉明小辛居中76号房屋；3.小辛社区居委会承担诉讼费用。一审法院认定事实：孙玉明拥有原小辛村76号房屋，合法建筑面积177.41平方米。2004年2月，小辛社区居委会通过居民表决的形式，通过了该村旧村改造拆迁安置实施办法并确定了拆迁安置的具体方案。2004年4月6日，小辛社区居委会（甲方）与孙玉明（乙方）签订《拆迁安置协议书》。协议约定，因旧村（居）改造工程建设需要，甲方拆除乙方小辛居76号房屋，房屋安置采取产权调换的方式，按房产证上的面积，实行“拆一还一，互不找差价”的方法进行安置。户型选择安置户型为二室一厅75.2平方米一套、二室一厅85.7平方米两套，安置面积共计246.6平方米。协议签订后，2006年4月28日，孙玉明抽得位于裕辛苑东区8号楼4单元502室房屋，并由小辛社区居委会交付。2019年1月17日，孙玉明抽得位于裕辛苑西区9号楼1单元502室房屋、裕辛南苑3号楼2单元1003室房屋，孙玉明未交纳配套费，也未领取钥匙。因孙玉明的原有房屋未按拆迁协议约定拆除，小辛社区居委会未向其发放过渡费。2020年4月10日，小辛社区居委会将76号房屋拆除。小辛社区居委会对于孙玉明主张向居委会缴纳的各项费用无异议，对于所交费用中的预收办证费405元同意退回，并表示孙玉明可随时到居委会领取。以上事实，双方当事人无争议，一审法院予以确认。对于双方签订的《拆迁安置协议书》应否解除问题，一审法院查明。2005年9月3日，济南时报作出《4000万元罚单砸向违法“旧改”》报道。在“各区未申报以旧村（居）改造名义实施违法开发建设的项目名单”中，序号16为小辛社区居委会旧村改造“辛1-辛4号楼、1-3、6、8、12号楼”。2010年8月10日，济南市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室下发济南农建设办字（2010）20号文，即“关于历城区港沟村、有兰峪村、郭店西村、小辛居村改造建设总体策划方案的批复”，涉小辛内容，有“该村有违章建筑，全部安置村民，执法部门做出处罚，该村部分履行，同时签署交款协议，执法部门同意暂时搁置”的表述。2017年4月20日，小辛社区居委会做出《关于对小辛社区部分居民反映问题的答复》，答复中有如下内容：对旧改一期安置房做出了审核，并给予违章、搁置处理的意见。2020年6月10日，济南市自然资源和规划局出具《政府信息公开告知书》，告知孙玉明等，未查到历城区裕辛苑安置小区办理建设工程规划许可的相关规划信息。另查明，关于小辛社区居委会实施旧村改造拆迁安置的性质及履行问题，一审法院已生效（2020）鲁0112民初1843号民事判决已作如下认定：小辛社区居委会于1993年按国家政策集体农转非，土地性质划归国有土地。2004年小辛社区居委会在实施旧村改造拆迁前，对旧村改造拆迁安置实施办法进行公示，并由全体村民进行表决，经统计总户数为468户，同意的443户，不同意的25户，表决通过率为94%。关于第一期旧村改造项目，2004年6月24日，济南市历城区发展计划局下发济南市历城投资（2004）第84号文件，文件内容为“关于对全福街道办事处小辛居委会旧村改造基建计划的批复”。该文件同意该居委会进行旧村改造，该项目位于工业北路185号，其中2004年建设20000平方米，计划投资980万元，资金自筹解决，并据此办理规划、土地、环保等建设有关手续。随后济南市历城区发展计划局又下发济南历城计投资（2004）第89号文、（2004）第110号文，对全福街道小辛居旧村改造计划予以批复。小辛社区居委会还提交了涉案拆迁土地的《国有土地使用证》、小辛住宅楼第一期建设工程规划许可证予以证实。关于二期旧村改造拆迁，2010年8月10日，济南市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室下发济南农建设办字（2010）20号文，文件内容为“关于历城区港沟村、有兰峪村、郭店西村、小辛居村改造建设总体策划方案的批复”，文件中批复安置用地30亩，生活保障用地44亩，建设安置房建筑面积50000平方米（高层）。2013年11月20日，济南市规划局向济南市历城区人民政府出具编号为（2013）第-12-21号的建设项目规划审查意见函，主要内容为针对历城区政府申请审批的《历城区全福街道办事处小辛居委会旧居改造规划策划方案》的请示，原则同意该村村民安置地块规划方案。小辛社区居委会又提交济南市历城区发展和改革委员会下发的济历城发改投资（2014）6号文，内容为“关于全福街道办事处小辛居安置房建设项目核准的批复”。该文件核准小辛社区居委会对于工业北路两侧三个地块建设安置房，该项目总投资30,250万元，所需建设资金由建设单位自筹解决。2016年4月12日及同年4月18日，济南市规划局针对涉案地块下发建设用地规划许可证。二期旧村改造安置楼房于2017年底主体完工，2018年下半年完成验收。二期安置房交房前，小辛社区居委会对分房、交费情况向社区党员、居民代表征求意见。主要内容：因二期安置房由于历史间隔时间长，二期安置房规划设计方案发生较大变化，由多层楼房变为高层，同时设计户型发生变化，配套标准提高，公摊面积增大，建设成本提高，相应的面向二期居民收费标准要适当提高。对于公摊面积，根据户型对应的原则，二期安置房的公摊面积对应减去一期安置房的公摊面积，差额面积部分，按照建设成本价3000元／平方米的标准向居委会交费；实际安置面积超出协议约定应安置面积部分，按照6000元／平方米的标准向居委会交费；地下室按建设成本价的一半，即1500元／平方米的标准向居委会交费。小辛社区居委会组织社区党员、居民代表召开上述征求意见会议，应到党员51人、居民代表23人，实到党员47人，居民代表22人，发出意见书67份，收回67份，2人弃权。其中同意按照6000元／平方米的标准向居委会交费的58人，不同意的9人；同意地下室按1500元／平方米的标准向居委会交费的67人。小辛社区居委会向居民交付二期安置房时，需补交的房屋差价款及地下室房款按上述意见执行。一审法院认为，本案争议焦点为双方签订的《拆迁安置协议书》是否符合法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内及未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现孙玉明根据《合同法》第九十四条（三）、（四）项的规定，要求解除双方签认的《拆迁安置协议书》。对此，一审法院认为，小辛社区居委会为改善小辛社区居民的居住环境，提高居民生活质量，于2004年经全体居民表决同意，并经政府部门批准实施的旧村改造，该旧村改造采取产权调换的方式，按房屋所有权证的合同建筑面积，实行“拆一还一、互不找差价”的办法进行拆迁安置。孙玉明在该社区拥有产权房屋，双方签订的拆迁协议非商品房买卖合同，但是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效协议。协议一经签订，对双方均有约束力。协议分两期安置，第一期安置已于2006年完成，第二期安置因土地审批等原因，于2019年初完成，两期间隔时间虽然较长，但旧村改造涉及的土地审批及政策问题非小辛社区居委会能力而为。双方签订《拆迁安置协议书》后，小辛社区居委会已按约定向社区居民安置房屋，合同主要目的已经实现。小辛社区居委会的旧村改造工程始于2004年，当时经区发改局批准，后陆续又有济南市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室的批复、济南市规划局建设项目规划审查意见函、区发改委批复、市政府颁发的国有土地使用证、区建设管理局颁发的建设工程规划许可证、市规划局颁发的建设用地规划许可证，后因政策调整被相关部门认定为违章建筑，现阶段房屋无法办证也非小辛社区居委会能力所为，且双方签订的拆迁协议并未约定办理房产证的时间。孙玉明要求解除协议，不符合《合同法》第九十四条（三）、（四）项的规定，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。孙玉明要求返还因房屋拆迁安置交纳的各项费用中其中有办证费405元，小辛社区居委会对该项费用同意退回，并表示孙玉明可随时去居委会领取，一审法院对该项诉讼请求予以支持。孙玉明要求退回向小辛社区居委会交纳的其他费用、恢复孙玉明小辛居76号房屋并赔偿装修费用，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限济南市历城区全福街道小辛社区居民委员会于判决生效之日起十日内退还孙玉明交纳的办证费405元；二、驳回孙玉明其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4296元，减半收取计2148元，由孙玉明负担2123元，济南市历城区全福街道小辛社区居民委员会负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，小辛社区居委会提交的济南市历城区发展计划局、济南市农村住房建设与危房改造工作领导小组、济南市历城区发展和改革委员会相关批复文件及济南市规划局建设项目规划审查意见函等证据虽为复印件，但内容与孙玉明提交的《关于对小辛社区部分居民反映问题的答复》基本吻合，孙玉明提交的证据不足以反驳小辛社区居委会提交的证据或推翻生效判决认定的事实，故根据小辛社区居委会提交的《小辛社区居委旧村改造方案拆迁安置实施办法》、历城区政府相关文件等证据及生效的（2020）鲁0112民初1843号民事判决认定的事实，一审法院认为小辛社区的旧村改造系经政府部门批准实施并无不当。小辛社区居委会的旧村改造涉及全体居民，事先经过全体居民的表决，孙玉明与小辛社区居委会依据《小辛社区居委旧村改造方案拆迁安置实施办法》签订的《拆迁安置协议书》，内容并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，孙玉明既已签订该拆迁协议，亦应接受该协议的约束。根据《拆迁安置协议书》约定，小辛社区居委会的主要合同义务为向孙玉明提供安置房屋，孙玉明的主要合同义务为按照协议约定交纳各项费用，现小辛社区居委会已为孙玉明提供了安置房屋，孙玉明亦交纳了相关费用，双方的主要合同义务已经完成，合同目的基本实现，安置房屋因政策问题目前不能办理产权证，不能成为孙玉明解除协议的法定理由，故孙玉明依据《合同法》第九十四条的规定，要求解除涉案协议，本院不予支持。《拆迁安置协议书》并非商品房买卖合同，孙玉明依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，主张孙玉明应在房屋交付后90日内办理产权证的上诉理由不成立。孙玉明要求恢复辛居76号房屋并赔偿装修费用，以及要求退回向小辛社区居委会交纳的除办理房产证以外的其他费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于一审程序问题，经审查，一审程序并无不当，孙玉明主张一审程序违法，本院不予支持。综上所述，孙玉明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4296元，由上诉人孙玉明负担。本判决为终审判决。审判员  何菊红二〇二一年五月十日书记员  马 晴