广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初1479号原告：王庆明，男，1995年3月22日出生，汉族，户籍地：河南省淮滨县×××××××××，现住英德市××××××××××××。身份证号码：411×××××××********。（到庭）委托代理人：范后岳，广东英都律师事务所律师。被告：邓翔宇，男，1987年2月19日出生，苗族，户籍地：贵州省晴隆县×××××××凤吟组。身份证号码：522×××××××********。委托代理人：卓赴会，广州金鹏律师事务所律师。委托代理人：黄佳珊，广州金鹏律师事务所实习律师。原告王庆明诉被告邓翔宇定金合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蓝文聪适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王庆明及其委托代理人范后岳、被告邓翔宇的委托代理人卓赴会和黄佳珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王庆明向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告立即退还原告购房款定金150000元。事实和理由：2018年9月29日，原告与被告通过英德市双喜地产信息部的介绍，被告将其座落在英德市××××××、米芾路以北的聚龙湖花园B1栋702号转让给原告，转让价款为670000元，定金150000元，原告、被告与英德市双喜地产信息部签订了《房地产居间合同》，该合同编号为：N0000626号。但是原告与被告没有签订《房屋买卖合同》。原告于2018年9月29日通过中国建设银行的卡号621××××××××********银行卡转账140000元给被告的卡号为621××××××××********号的银行卡，同时向被告支付了10000元现金，被告也出具了收到原告支付定金150000元的《收款收据》作为凭证。原告付款后，被告当时还没有取得转让房的产权证，原告就没有付清购房款。2020年8月，被告背着原告擅自将转让给原告的聚龙湖花园B1栋702号房又转让给刘寿营了，为追回原告已支付的购房定金，原告多次要求被告退还原告的定金150000元，被告拒绝退款。根据上述事实，原告认为，被告与原告虽然约定转让房屋给原告，原告也支付了定金，但是，原告与被告没有签订《房屋买卖合同》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条关于“房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定，被告的所谓转让房屋给原告的合同关系是不成立的，因此，被告收了原告的购房定金，又将房子转卖给他人，被告应当退还原告的购房定金。被告拒绝退还原告购房定金的行为，损害了原告的合法权益，为了维护原告合法权益，原告特向法院提起民事诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。原告向本院提交的证据有：1、身份证复印件；2、《房地产居间合同》；3、收款收据；4、中国建设银行单位客户专用回单；5、聚龙湖花园物业及资料移交书；6、装饰装修承诺书；7、英德市×××××××信息查询资料。被告邓翔宇答辩称：一、原被告双方已签订正式的房屋买卖合同，双方均应严格恪守条约，履行双方义务。2018年9月29日，原被告双方与英德市英城双喜房地产信息咨询服务部三方签订《房地产居间合同》（下称：合同），三方在合同中确认该合同包括正式买卖合同关系和居间合同关系，法律并无禁止一合包含两种法律关系，且两种关系经三方同意确认，合同合法有效，不存在原告所述的“没有签订《房屋买卖合同》”。合同约定：被告将涉案房屋出售给原告，转让成交价为67万元，定金15万元。首期款为30万元（不含已付定金），于银行赎证时支付，尾款22万元，以银行按揭房款时付清。另外，双方还特别约定：签署合同时，将该房产交付给原告，物业管理费自2018年10月1日起由原告支付，如该房屋在2019年12月31日前出征，则买房在2019年12月31日前向卖方支付首期款30万元用于该房产银行赎证，2019年12月31日前未出房产证，则等该房产证出后买房再支付房款赎证，赎证后则过户给原告。对上述条款，双方均有严格履行的义务。二、原告未在银行出证后按约支付首期款，已经严重违约，被告有权没收定金。2019年2月23日银行出证后，被告多次电话、微信通知原告支付首期款用于赎证，原告一直以资金不足为由拖延履行支付首期款义务且不再支付物业管理费，被告只能先行支付至2020年6月。在此期间，双方多次给予机会协商解决，但原告均无正面回应，无故拖延，直至2019年12月31日前均未履行。无奈之下，被告于2020年4月21日，在微信向原告发出了《告知书》，最后要求原告在2020年5月1日前支付首期款30万元，逾期则解除合同，已付定金全部没收。但原告在收到告知书后仍然无动于衷。根据《民法典》第五百八十七条：“给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金”，据此，被告已经对次通知原告履行合同，支付首期款，并给予较长时间，但原告仍然不履行债务，致使合同目的不能实现，已构成严重违约，无权要求被告返还定金，并且应当承担违约责任。三、被告有权将房屋转让于任何人，合法合理，亦符合合同约定。原告的行为已经致使合同不能实现，被告有权根据合同第十二条之约定，即“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人，唯卖方不可再就此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。”被告在确定原告不能履行，合同已经解除的情况下，2020年6月24日将房屋作价54.8万卖与他人，已经损失将近13万。根据《民法典》第五百八十八条：“定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”原告本应当就此承担被告损失，为其违约行为承担法律后果，定金条款本就为约束双方严格履行条约而制定，但原告在自身违约后反而提起诉讼，是为严重失信行为，被告保留另外追究原告违约责任的权利。综上，原告在本案中全部诉讼请求均缺乏事实与法律依据，依法不应获得人民法院的支持，恳请法院查明事实，依据法律作出公正判决，以维持法律的公平与公正。被告向本院提交的证据有：1、通话聊天记录；2、微信截图；3、告知书；4、银行凭证；5、收据。经审理查明，2018年9月29日，原告与被告通过英德市双喜地产信息部的介绍，三方签订《房地产居间合同》，合同约定被告将其座落在英德市××××××、米芾路以北的聚龙湖花园B1栋702号转让给原告，转让价款为670000元，定金150000元，须在签署本合同之时付清，卖方需在签署本合同内将该物业的房地产原件等相关资料托管于经纪方处作为转让过户之用，首期款为30万元（不含已付定金），于银行赎证时支付，尾款22万元，以银行按揭房款时付清。合同还特别约定：签署合同时，将该房产交付给原告，物业管理费自2018年10月1日起由原告支付，如该房屋在2019年12月31日前出征，则买房在2019年12月31日前向卖方支付首期款30万元用于该房产银行赎证，2019年12月31日前未出房产证，则等该房产证出后买房再支付房款赎证，赎证后则过户给原告.....。签订合同当天，原告通过银行140000元给被告，同时向被告支付了10000元现金，被告也出具了收到原告支付定金150000元的《收款收据》作为凭证。2019年2月23日银行出证后，被告多次电话、微信通知原告支付首期款用于赎证，原告一直以资金不足为由拖延履行支付首期款义务且不再支付物业管理费。在此期间，双方多次协商解决，原告认为其已无能力支付首期款，并请求被告将涉案房产挂到房地产中介处寻求他人购买，直至2019年12月31日前均未履行义务。被告于2020年4月21日通过微信向原告发出了《告知书》，要求原告在2020年5月1日前支付首期款30万元，逾期则解除合同，已付定金全部没收。逾期后，原告仍未履行义务，被告于2020年6月9日，将涉案房产以54.8万元卖给他人。以上事实，有原告提供的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认。本院认为，原被告双方签订的《房地产居间合同》，是双方当事人真实意思表示，其内容没违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应全面履行各自的义。《房地产居间合同》约定了涉案房产的情况，转让标的物的价款，定金、首期款和尾款的交纳时间和金额，房产过户的时间以及违约责任等，该合同有原被告签名确认，且有中介方签名和盖章确认，是标准的房地产买卖合同，因此本案应定为房屋买卖合同纠纷。本案中，原告因资金不足未能依约履行支付购房首期款和支付物业管理费，经被告多次催促应履行合同约定，且被告向原告发出解除合同《告知书》后，原告仍未依约履行义务，已构成违约，应承担违约责任。被告向原告发出解除合同《告知书》二个月后才将涉案房产转让给他人，符合法律规定，未构成违约。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此原告请求返还定金，违反法律规定，本院不予以支持。本案的合同标的额670000元，定金应不超过134000元（670000元X20%=134000元），超过134000元的应作为购房价款，原告支付了150000元，因此被告应退还16000元给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条第三款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告邓翔宇于本判决发生法律效力之日起三日内向原告王庆明返还购房价款16000元；二、驳回原告王庆明的其他诉讼请求。本案受理费1650元（原告已预交），由原告王庆明负担1550元，被告邓翔宇负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  蓝文聪二〇二一年五月十七日书记员  黎阳威附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条【定金的数额】定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附英德市人民标的款账户情况：户名：英德市人民法院开户行：中国银行清远英德光明路支行账号：7********-7345请在汇款单的备注栏注明案件案号，否则，无法入帐