贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终2249号 上诉人（原审被告）：贵州华洲置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州三都水族自治县三合街道华洲国际2号楼A2栋402室，统一社会信用代码91522732MA6DL7Q76Y。 法定代表人：江春树，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：石龙，贵州宇兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何家敏，贵州宇兴律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：张志梅，女，回族，1989年9月6日生，住贵州省三都水族自治县。 上诉人贵州华洲置业有限公司（以下简称华洲公司）因与被上诉人张志梅商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省三都水族自治县人民法院（2021）黔2732民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华洲公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决上诉人于判决生效之日起30日内向原告交付购房款正式发票不当。因本案审理过程中，上诉人已提出抗辩，被上诉人至今仍欠上诉人房屋面积8614元未付，为节约司法资源，垦请一审在本案中予以解决，将欠付的购房款与违约金作抵扣，一审法院以上诉人未提起反诉为由不予审理。根据房地产的、税务相关法律规定，需由被上诉人补齐房款后，上诉人方能为被上诉人出具购房发票，否则将违反房地产交易流程及税务相关规定。二、上诉人不存在违约行为，不应承担逾期办证的违约责任。被上诉人请求支付逾期办证违约金的请求权已过诉讼时效，其请求不应得到支持。一审法院计算违约期间错误，超出诉讼请求。本案案涉房屋未能在法定期限内移交办证文书，存在诸多免责因素，应减轻或免除上诉人的责任。即便认定上诉人需承担违约责任，应大幅调低违约金的数额。 张志梅二审未书面答辩。 张志梅向一审法院起诉请求：1、被告向原告交付购房正式发票、房屋测绘图（表）、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房转移登记；2、判令被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，向原告支付违约金，该违约金按日以房价款（349937元）万分之一计算，自2018年1月28日（起诉之日倒推三年）起计算至2019年11月7日止，违约金共计22465.96元（349937元×0.0001×642天=22465.96元）； 一审法院认定事实：原告、被告于2017年3月22日签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于三都县，房号为：2-26-1，建筑面积112.52㎡，以总价款349937.00元出卖给原告，原告应于本合同签订之日向被告交付首付款70937.00元，余款279000.00元，以银行按揭支付。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。合同第二十二条第二项约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。第三项第（一）出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。第三项（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付交办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告于2017年3月22日向被告支付购房款70937.00元，2017年5月19日通过银行按揭贷款279000.00元向被告支付房款，原告已经按合同约定向被告支付了全部购房款349937.00元。被告于2017年5月25日向原告交付商品房，但未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。另查明，被告于2019年10月16日取得商品房所有权初始登记，于2019年11月7日在该小区公示栏张贴《关于办理房产证的通知书》，通知业主办理商品房转移登记。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法、有效。原、被告应按合同约定全面履行义务。关于被告是否应向原告交付办理商品房所有权转移登记的相关文书问题。由于被告违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于原告的第一项诉讼请求，被告应在合理期限内向原告交付《购房款正式发票》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，并为原告办理转移登记；关于本案是否超过诉讼时效的问题。原、被告未约定交付商品房转移登记有关文书的具体时间，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。．．．．．．（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2017年5月25日将商品房交付原告，其应当于2017年8月26日前将商品房转移登记的有关文书交付原告。因被告未履行该义务，其违约侵权行为成持续状态，本案的诉讼时效应从被告的违约侵权行为终止时即2019年10月16日被告取得商品房所有权初始登记时起算，又因被告于2019年11月7日以张贴《关于办理房产证的通知书》的方式履行商品房办证义务，故本案的诉讼时效应从2019年11月7日重新起算。因原告向一审法院提起诉讼的时间为2021年1月28日，未超过法定的三年诉讼时效，故被告提出的诉讼时效抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。关于被告的违约期间和违约金计算标准的问题。原告主张被告违约期间自2018年1月28日起至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止，根据法律规定，被告的违约期间应从被告交房后的90日即2017年8月26日起算至2019年11月7日被告张贴《关于办理房产证的通知书》止，因原告只主张从2018年1月28起，故一审法院支持被告的违约期间自2018年1月28日至2019年11月7日止，共计642天，超过部分一审法院不予支持；原告主张违约金按日万分之一计算，因未超出合同约定和违反法律规定，故一审法院予以支持。综上所述，被告应支付原告的逾期办证违约金为22465.96元（349937.00元×0.0001×642＝22465.96元）。被告在答辩中称，原告应补被告房屋面积差额款8614.00元，判令原告支付给被告，在本案中，被告未提起反诉，一审法院依法不予审理，其主张可另行提起诉讼，以另案处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第一百九十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项之规定，判决如下：一、限被告贵州华洲置业有限公司在本判决生效之日起30日内向原告张志梅交付购房款正式发票、房屋测绘图（表）、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等办理商品房转移登记有关文书，并协助原告张志梅办理商品房转移登记；二、限被告贵州华洲置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张志梅逾期办证违约金22465.96元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：1、上诉人华洲公司应否承担逾期办证的违约责任、违约金标准如何认定；2、被上诉人张志梅主张权利是否已过诉讼时效及逾期办证的起算时间如何认定；3、上诉人华洲公司应否向被上诉人张志梅交付购房款正式发票。 （一）关于上诉人华洲公司应否承担逾期办证的违约责任、违约金标准如何认定 因双方当事人在合同中，对办理商品房转移登记有关文书的交付时间未明确约定，上诉人华洲公司于2017年5月25日向被上诉人交付房屋，应于交房之日起90日向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，并办理房屋权属证书，但上诉人华洲公司于2019年11月7日才以公告的形式通知包括被上诉人在内的业主办理房屋所有权的转移登记，故此，上诉人华洲公司违反合同约定，应承担逾期办证违约责任。 被上诉人张志梅主张违约金标准为已付款的日万分之一，与违约金以补偿性为主兼具惩罚性的双重性质相悖，本院根据被上诉人张志梅的损失情况及上诉人华洲公司违约的实际情况，将违约金标准调整为日万分之零点五。 （二）关于被上诉人张志梅主张权利是否已过诉讼时效及逾期办证的起算时间如何认定 从查明事实来看，双方虽未在合同中约定具体的办证日期，但约定上诉人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之三的违约金。由此看出双方约定违约金是按日计算，诉讼时效的起算以日为单位，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，虽然被上诉人张志梅是在上诉人华洲公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书期限届满超过三年后才起诉主张违约金，但鉴于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为在继续，故对于被上诉人张志梅自2021年1月28日向人民法院提起诉讼之日起倒推三年的违约金，予以支持，即上诉人华洲公司应当向被上诉人张志梅支付从2018年1月29日起至2019年11月7日华洲公司张贴关于办理房产证的通知书之日止的逾期办证违约金，共计647天，即逾期办证违约金从2018年1月29日起至2019年11月7日止，共计647天，合计为349937元×0.05‰×647天=11320.46元。 （三）关于上诉人华洲公司应否向被上诉人张志梅交付购房款正式发票 上诉人华洲公司在一审中主张被上诉人张志梅欠付其房屋面积差额款未支付，应与逾期办证违约金作抵扣，该主张并非抗辩，而是提出新的诉请，华洲公司在一审中并未提起反诉，一审组织双方当事人进行调解，但未能达成一致意见。根据合同约定，上诉人华洲公司于2017年5月25日向被上诉人交付房屋，应于交房之日起90日向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，并办理房屋权属证书，因此一审判决华洲公司应在合理期限内向张志梅交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助办理房屋权属登记并无不当，应予维持。 综上所述，上诉人贵州华洲置业有限公司的上诉理由部分成立，予以部分支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，但对逾期办证违约金的计算标准及起算时间认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省三都县人民法院（2021）黔2732民初227号民事判决第一项； 二、变更贵州省三都县人民法院（2021）黔2732民初227号民事判决第二项为：上诉人贵州华洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人张志梅逾期办证违约金11320.46元； 三、驳回上诉人贵州华洲置业有限公司的其他上诉请求。 四、驳回被上诉人张志梅的其他起诉请求。 一审案件受理费已减半收取181元，由上诉人贵州华洲置业有限公司负担90.5元，被上诉人张志梅负担90.5元；二审案件受理费362元，由上诉人贵州华洲置业有限公司负担181元，被上诉人张志梅负担181元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年五月十八日 法官助理陆梅 书记员雷春莲