四川省成都市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川01执复209号 复议申请人（被执行人）：成都正邦房地产开发有限责任公司，住所地四川省成都市青白江区华金大道898号。 法定代表人：杨阳，执行董事。 管理人：北京市天元（成都）律师事务所。 申请执行人：成都棠湖青江房地产开发有限公司，住所地四川省成都市青白江区青江中路288号2栋1单元5层503号。 法定代表人：严玉清，总经理。 被执行人：四川鼎德商品混凝土有限公司，住所地四川省成都市成华区新鸿南路86号25栋2楼。 法定代表人：邱荣波，副站长。 被执行人：四川鼎德投资管理有限公司，住所地四川省成都市成华区新鸿南路86号。 法定代表人：陈杰，经理。 被执行人：杨阳，女，1986年10月30日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被执行人：廖小兵，男，1970年3月27日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 复议申请人成都正邦房地产开发有限责任公司（以下简称正邦公司）不服四川省成都市青白江区人民法院（以下简称执行法院）（2021）川0113执异18号执行裁定（以下简称异议裁定），向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 2017年7月19日，执行法院作出（2014）青白执字第552号之二裁定，将正邦公司开发的位于成都市青白江区××道××段“正邦誉都”项目的国有土地使用权［青国用（2007）字第4××6号和青国用（2011）字第1××6号］32375.47平方米及在建商品房、售楼部、地下室86041.61平方米作价14083.08万元交付成都棠湖青江房地产开发有限公司（以下简称棠湖公司）抵偿债务。 执行法院查明，2012年10月29日，本院作出（2012）成执字第745号执行裁定及协助执行通知书，首查封正邦公司所有的青国用（2011）字第1××6号、青国用（2007）字第4××6号的土地使用权。2012年10月31日，本院作出（2012）成执字第745-4号执行裁定及协助执行通知书，将正邦公司所有的位于成都市青白江区××道××号××商品房“正邦誉都”项目下的6、7、10、11号4栋楼予以预查封，查封期限两年。 2013年5月9日，本院委托成都泰宇房地产交易评估有限责任公司（以下简称泰宇评估公司）对成都市青白江区××道××段“正邦誉都”在建商品房（6（Ａ2）、7（Ａ1）、10（Ｂ3）、11（Ｂ4））及所在项目的土地使用权（青国用（2007）字第4××6号）市场价值进行评估。估价结果为房产6（Ａ2）、7（Ａ1）、10（Ｂ3）、11（Ｂ4）号楼（总建筑面积34337.47㎡）总价4173.76万元，青国用（2007）字第4××6号土地使用权（土地使用权面积13333㎡）总价3709.24万元，共计7883万元；报告有效期为一年。2014年3月14日，本院委托泰宇评估公司对位于成都市青白江区××道××段“正邦誉都”在建商品房（4（Ｃ）、5（Ａ）、8（Ｂ）、9栋、售楼部、地下室）及涉及的土地使用权（青国用（2011）字第1××6号，土地使用权面积19042.47㎡）市场价值进行评估。估价结果为建筑物4（Ｃ）（1-18层）、5（Ａ）（1-18层）、8（Ｂ）（1-17层）、9栋（1-17层）、售楼部（1-4层）、地下室（-1层）面积小计51704.14平方米，总价小计8047.26万元，土地使用权面积19042.47平方米，总价6074.55万元，房地产价值合计为14121.81万元。报告有效期为一年。 后本院将涉正邦公司案件移交执行法院统一执行，执行法院于2014年10月、11月分别受理中国民生银行股份有限公司成都分行（以下简称民生银行成都分行）申请执行四川鼎德商品混凝土有限公司（以下简称鼎德商混公司）、正邦公司、四川鼎德投资管理有限公司（以下简称鼎德投资公司）、杨阳、廖小兵公证债权文书两案【（2014）青白执字第552号、553号）】、宏升公司申请执行正邦公司合同纠纷一案两案【（2014）青白执字第556号、615号）】。 执行法院在执行（2014）青白执字第552号、553号、556号、615号案件（以下简称案涉四案）过程中，于2014年10月22日作出（2014）青白执字第551号执行裁定及协助执行通知书，对正邦公司所有的位于成都市青白江区××道××号××商品房“正邦誉都”项目下的6、7、10、11号4栋楼予以预查封，续查封期限为一年；同日，作出（2014）青白执字第551-1号执行裁定及协助执行通知书，对正邦公司所有的青国用（2011）字第1××6号、青国用（2007）字第4××6号的国有土地使用权予以查封，续查封期限为一年。 2015年5月11日，执行法院在《成都商报》及《华西都市报》上刊登裁定拍卖《公告》，公告执行法院将依法拍卖正邦公司在建‘正邦誉都’商品房及附属设施和土地使用权证,要求债权人60日内到执行法院申报债权以及其他相关事项。截止2015年7月10日，该院收到债权人申报债权106起金额共计33618963元。 2015年6月5日，执行法院委托四川省首尔迪拍卖有限公司（以下简称首尔迪公司）、四川恒昌国际资产拍卖有限公司（以下简称恒昌公司）、四川省通利拍卖有限公司（以下简称通利公司）对位于成都市青白江区××道××段“正邦誉都”在建商品房4（Ｃ）、5（Ａ）、6（Ａ2）、7（Ａ1）、8（Ｂ）、9、10（Ｂ3）、11（Ｂ4）号楼的346套房产、售楼部、地下室及青国用（2007）字第4××6号和青国用（2011）字第1××6号土地使用权进行第一次拍卖。上述拍卖公司分别于2015年6月16日、2015年6月24日在《成都商报》《华西都市报》上刊登《拍卖公告》，载明将于2015年7月7日14时在西南联合产权交易所以网络竞价方式进行公开拍卖，资产参考价为22004.81万元，保证金2000万元。公开特别说明：1.本次拍卖买受人承担过户过程中的全部税、费；2.请上述标的相关当事人、担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场，优先购买权人报名参加竞买的，按照本公告的载明方法办理手续，否则视为其自动放弃相关权利；3.参与此标的竞买的竞买人必须具有房地产开发资质。2015年7月7日，西南联合财产交易所有限责任公司（以下简称联合交易公司）向执行法院作出《流标情况说明》，载明“自2015年6月15日至7月6日17:00止公开期满，未征集到意向受让人。2015年7月20日上述拍卖公司向执行法院作出《拍卖流标报告》，其中建议在此次委托拍卖保留价的基础上酌情降低20%。 2015年9月8日，执行法院委托上述拍卖公司对上述资产进行第二次拍卖。上述拍卖公司于2015年9月17日在《成都商报》上刊登《拍卖公告》，载明将于2015年10月13日10时在西南联合产权交易所以网络竞价方式进行公开拍卖，资产参考价17603.85万元，保证金1800万元。公告在标的描述时较第一次拍卖公告标的描述增加了“和已规划未建的4栋楼房”。公告特别说明内容与第一次拍卖公告特别说明内容一致。2015年10月13日上述拍卖公司向执行法院作出《第二次拍卖流标报告》，其中建议执行法院酌情降价后再开展第三次拍卖。 2015年12月9日，执行法院委托上述拍卖公司对上述资产进行第三次拍卖。2015年12月15日，上述拍卖公司在《成都商报》上刊登《拍卖公告》，载明将于2016年1月7日14时在西南联合财产交易所以网络竞价方式进行公开拍卖，资产参考价为14083.08万元，保证金1500万元。公告中标的描述与第一次拍卖公告标的描述内容一致。公告特别说明内容与第一次拍卖公告特别说明内容一致。2016年1月6日，上述拍卖公司在《成都商报》上刊登《拍卖延期公告》，载明原定拍卖时间延期为2016年2月19日14时举行。2016年2月19日，联合交易公司向执行法院出具《流标情况说明》，载明“自2015年12月15日至2016年2月18日17:00止公告期满，未征集到意向受让人”。2016年2月19日上述拍卖公司向执行法院作出《三拍流标报告》，认为本次拍卖标的价格偏高，买受人后续投入大利润空间小。 拍卖公告的“重要信息披露”载明“已售房屋总销售额2000万元左右。如购房人愿意继续接受购房合同，则买受人需按原购房合同继续履行，购房尾款买受人收取，已交部分从拍卖款中扣除。” 2016年3月9日，宏升公司、成都桂湖置业有限责任公司（以下简称桂湖公司）、成都市锐龙商贸有限公司（以下简称锐龙公司）等债权人联合向执行法院提交以物抵债申请，执行法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款之规定，对申请人提交的以物抵债方案进行审查。 2016年9月22日，宏升公司、桂湖公司、四川金财大通投资股份有限公司（以下简称金财公司）经与“正邦誉都”项目相关优先权人充分协商后，向执行法院提交了《关于“正邦誉都”项目后续建设及以物抵债申请报告》。 2017年3月16日，根据债权转让协议，经有关当事主体申请，执行法院依法审查后分别作出（2017）川0113执异9号、10号裁定，将（2014）青白执字第552号、553号案件申请执行人由民生银行变更为金财公司。2017年6月12日，根据债权转让协议，经有关当事主体申请，执行法院依法审查后分别作出关于变更案涉四案执行当事人的（2017）川0113执异28号、29号、30号、31号裁定，将（2014）青白执字第552号、553号、556号、615号案件申请执行人由金财公司、宏升公司变更为成都棠湖青江房地产开发有限公司（以下简称为棠湖公司）。棠湖公司变更成为上述四案的权利主体。 2017年7月19日，执行法院作出（2014）青白执字第552号之二裁定，裁定：一、正邦公司开发的位于成都市青白江区××道××段××楼盘的国有土地使用权【青国用（2007）第0××6号、青国用（2011）第1××6号】32375.47㎡及在建商品房、售楼部、地下室86041.61㎡作价14083.08万元，交付申请执行人棠湖公司抵偿债务（具体数额另行确定），补齐超出受偿额差额。所有权及其他权利自本裁定送达申请执行人棠湖公司时起转移；二、申请执行人棠湖公司可持本裁定单方到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年5月18日，执行法院作出（2014）青白执字第552号之二补正裁定书，裁定：（2014）青白执字第552号之二中“交付申请执行人棠湖公司抵偿债务（具体数额另行确定）”补正为“交付申请执行人棠湖公司抵偿债务（具体数额为83509621.3元）”。 以物抵债裁定作出后，关于正邦公司与原购房业主房屋买卖合同的履行问题，经成都市青白江区大弯街道人民调解委员会组织棠湖公司与购房业主进行调解，棠湖公司与73户购房业主达成人民调解协议，执行法院根据双方申请对前述协议进行了司法确认。 2019年3月7日，执行法院作出（2019）川0113破4-1号民事裁定，受理冯小兰对正邦公司的破产清算申请。4月10日，执行法院作出（2019）川0113破字4号决定书，指定北京市天元（成都）律师事务所担任正邦公司管理人，刘斌为负责人。目前，该案尚未审结。 另查明，根据成都市青白江区统计局资料显示，青白江区房价自2016年2月至2017年9月期间房地产市场呈现整体低迷、小幅上涨状态，住宅均价由3620元/㎡涨至4271/㎡；2017年10月至2018年4月期间房地产市场大幅上涨，住宅均价由4355元/㎡涨至7866元/㎡。 执行法院认为，针对评估报告的合法性问题。泰宇评估公司针对“正邦誉都”项目出具的评估报告，系本院在（2012）成执字第745号执行案件中，委托泰宇评估公司对正邦公司名下的在建商品房及土地使用权进行评估后出具，最终全部项目评估完成出具报告时间为2014年9月16日，报告有效期一年。此后，本院将该执行案件委托执行法院统一执行。执行法院在评估报告有效期内采取了拍卖措施，同时基于执行行为具有连续性特征，即便执行行为（拍卖、变卖）终结时已超过评估报告有效期限，也不应影响执行行为的效力。并且，评估价值只是法院采取拍卖措施参考的资产底价，资产最终价值须公开拍卖时由市场检验。 针对三次拍卖的合法性问题。在三次拍卖过程中，虽然第二次拍卖公告中列明的拍卖资产与第一次和第三次拍卖公告列明资产存在描述不一致，但三次拍卖的标的物并未发生任何变化，拍卖的购买事项和购买权利义务亦未发生任何变化。执行法院在执行正邦公司案件过程中，“正邦誉都”建设项目已经成为烂尾楼盘，案件涉及大量债权人集体上访，项目涉及债务巨大，拖欠巨额税款；结合当时的实际情况，执行法院在拍卖时设置买受人需具备开发资质，是为了盘活“正邦誉都”烂尾楼盘，以保护更多债权人利益，该行为并不违反法律规定，亦无不妥之处。 针对以物抵债的合法性问题。棠湖公司通过债权转让，接受民生银行、宏升公司申请执行四案中涉及的一切主债权、担保物权以及其他相关权利，经执行法院依法裁定变更为涉正邦公司执行案件的申请执行人，因此其在正邦执行案件中具有以物抵债的主体资格。“正邦誉都”建设项目三拍流拍后以物抵债，系执行法院依债权人申请作出，在以物抵债处置时，法律并未规定必须通知其他债权人到场。 综上，执行法院作出的相应执行行为、执行处置措施符合有关法律程序规定与法定内容要求，正邦公司请求撤销（2014）青白执字第552号之二裁定，对“正邦誉都”项目不动产重新进行评估拍卖的理由不能成立，执行法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回正邦公司的异议请求。 正邦公司申请复议称：请求撤销异议裁定、撤销（2014）青白执字第552号之二民事裁定并对“正邦誉都”项目不动产重新进行评估拍卖。事实及理由：一、青白江区房地产市场在“正邦誉都”项目不动产三拍流拍至（2014）青白执字第552号之二民事裁定作出期间发生变化，应重新进行评估以确定“正邦誉都”项目不动产以物抵债价值是否公允。二、执行法院未对“正邦誉都”项目以物抵债过程中优先权问题进行审查。（2014）青白执字第552号之二民事裁定通过以物抵债方式将受偿顺位在后的债权予以抵偿，该执行行为违反法律规定，侵害了其他受偿顺位在先的债权人的合法权益，应当予以纠正。1.以物抵债的进行应以不侵害其他债权人合法权益为前提，抵债前应先将全部顺位在先的债权予以洗涤，否则不能直接进行以物抵债。2.棠湖公司从宏升公司受让的债权不具优先性，（2014）青白执字第552号之二民事裁定将该笔债权优先进行抵偿损害了其他债权人的合法权益。3.迟延履行加倍债务利息属于劣后债权，当执行款不足以偿付全部债务时，不应当获优先清偿，（2014）青白执字第552号之二民事裁定将该加倍利息予以抵偿，侵害了其他债权人的合法权益。综上所述，请求撤销异议裁定及（2014）青白执字第552号之二民事裁定。 本院查明的事实与执行法院认定的事实一致。 本院认为，关于正邦公司申请复议主张青白江区房地产市场在“正邦誉都”项目不动产三拍流拍至（2014）青白执字第552号之二民事裁定作出期间发生变化，应重新进行评估以确定“正邦誉都”项目不动产以物抵债价值是否公允的问题。泰宇评估公司针对“正邦誉都”项目出具的评估报告，系本院在（2012）成执字第745号执行案件中，委托泰宇评估公司对正邦公司名下的在建商品房及国有土地使用权进行评估后出具，最终全部项目评估完成出具报告时间为2014年9月16日，报告有效期一年。后本院将该执行案件委托执行法院统一执行。执行法院在评估报告有效期内启动了拍卖程序，基于执行行为具有连续性特征，即便执行法院2017年7月19日作出（2014）青白执字第552号之二执行裁定以物抵债时已超过评估报告有效期限，但该拍卖标的物在2016年1月至2017年7月期间的市场价值并未发生显著变化，且评估价值亦只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，并不是最终的交易价格，资产最终价值须公开拍卖时由市场检验，故执行法院经过三次拍卖流拍后，对拍卖财产按第三次拍卖价抵偿给债权人棠湖公司，并无不当。正邦公司主张应重新评估不能成立，不予支持。 关于正邦公司申请复议主张执行法院未对各债权的受偿顺位，棠湖公司的债权是否全部属于优先权等进行审查的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条并未排除不享有优先受偿权的债权人申请流拍后抵债，故棠湖公司受让债权成为申请执行人，在无其他债权人申请以拍卖标的物抵债的情形下，其受让的债权顺位如何并不影响抵债的合法有效性，何况民生银行成都分行、宏升公司对拍卖标的物均享有优先受偿权，棠湖公司受让民生银行成都分行、宏升公司享有的债权，亦随之取得该优先受偿权。对于正邦公司提出迟延履行加倍债务利息不应当获优先清偿的问题，因该主张无法律依据，不予支持。综上，执行法院在第三次拍卖流拍后，根据棠湖公司的抵债申请，将拍卖标的物作价交棠湖公司抵债，符合前述司法解释的规定。正邦公司以执行法院未对以物抵债过程中优先债权顺位进行审查为由主张撤销该裁定，不能成立。 综上所述，正邦公司申请复议，其理由均不能成立。异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回成都正邦房地产开发有限责任公司的复议申请，维持四川省成都市青白江区人民法院（2021）川0113执异18号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 周 文 审判员 张 争 审判员 何云鹏 二〇二一年五月二十四日 书记员 傅江云 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。