四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1303民初1507号 原告：南充市佳居物业管理有限公司，住所地四川省南充市涪江路139号丝绸大厦。 法定代表人：雍其凯，职务：总经理。 委托诉讼代理人：宋彬，四川兴恒平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师。 被告：何理剑，男，1972年4月19日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：贾丽，女，1977年9月18日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 原告南充市佳居物业管理有限公司（以下至判决主文前简称佳居物业）与被告何理剑、贾丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳居物业的委托诉讼代理人宋彬、陈森洪，被告何理剑的委托诉讼代理人贾丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告佳居物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告物业服务费2019年1月1日至2021年12月31日物业管理费2286元、垃圾清运费120元，共计2406元；2、判令被告按每日1‰标准向原告支付滞纳金；2.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：被告何理剑、贾丽购买了位于南充市高坪区××小区××栋××号房屋，建筑面积为79.39㎡。2018年12月16日，被告房屋所在地南充市高坪区大地景秀小区业主委员会与原告签订《物业服务委托协议》。合同约定由原告对被告房屋及所在小区进行物业管理：物业管理服务费住宅由原告按建筑面积每月每平方米1.2元（电梯）、0.8元（花园洋房）向业主或物业使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.0元向业主或物业使用人收取，代收费用5元／户／月向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费用的千分之一交纳滞纳金；原告受有关部门或单位委托，提供生活垃圾清运费的代收代缴服务；合同同时就其他事项进行了约定。 被告何理剑辩称：我没有与佳居物业签订任何协议，《物业服务合同》是物管公司与小区业委会签订的，是不合法的。物业服务方面，小区的路灯损坏了一直没维修，4栋的楼顶有违章建筑，物管公司也一直未管。 本院经审理认定事实如下：2018年12月16日，原告佳居物业与南充市高坪区大地景秀小区业主委员会签订了《物业服务委托协议》，协议约定：佳居物业受委托对大地景秀小区进行物业管理服务，委托管理事项：1.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等共用部位。2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道，排水管、共用照明、二次供水设备房、楼内消防设施设备。市政公用设施和附属建筑物、建筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池。3.公用绿地、花木、配套设施等的养护与管理。4.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括文化、体育娱乐场所等场所。5.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的清运等。6.车辆停放秩序的管理。7.维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤等。8.组织开展社区文化娱乐活动。9.负责向业主和物业使用人收取下列费用：⑴物业管理服务费；⑵代收生活垃圾处置费。委托管理期限为参年，自2019年1月1日起至2021年12月31日。物业服务费用：住宅按建筑面积1.2元（电梯）、0.8元（花园洋房）/月/平方米的标准收取物业服务费，非住宅房屋按建筑面积2元/月/平方米的标准收取物业服务费，代收费用5元/月/户向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起每天按应交管理费用的千分之一交纳违约金。双方对物业服务内容及标准进行了约定。 合同签订后，原告佳居物业按照合同约定向案涉小区提供了物业服务至今。被告何理剑、贾丽系南充市高坪区××小区××栋××号（电梯）业主，物业面积为79.39平方米。被告何理剑、贾丽接房后，交纳了至2018年12月31日的物业服务费，从2019年1月1日起至今，被告未交纳物业服务费，截止2020年12月31日共拖欠物业管理费2286元（24月×79.39㎡×1.2元／㎡／月）。原告多次催收无果，遂诉来本院，提出了如前诉讼请求。 上述事实，有原告提交的原告佳居物业营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、房屋交接单、收款收据、催收通知单及催收照片、物业服务照片、小区现状照片证据及庭审笔录等在卷佐证，足以证实。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位 依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主 委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告佳居物业与南充市高坪区大地景秀小区业主委员会签订的《物业服务委托协议》，对被告何理剑、贾丽具有约束力。原告为案涉小区业主提供了物业服务，有权按照合同约定收取物业服务费。被告作为案涉小区业主，享受原告提供的物业服务，应当按约向其支付物业服务费，对于原告服务质量存在的一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，但不能以此作为不交物业费的理由。因此对原告要求被告支付2019年1月1日至2021年12月31日间物业服务费2286元的请求，本院予以支持。对于原告请求被告支付的生活垃圾处置费120元，实属为环卫所代收，纯粹是一项义务，亦是物业公司的普遍做法，因此本院亦予以支持。 关于原告要求被告按每日1‰标准支付滞纳金的诉讼请求，依据物业服务协议约定，应从欠交之日起按日1%交纳，显然约定过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中，原告在履行物业服务协议中有存在不完善、不规范的情形，尚有诸多方面需要改进，故综合考量本案双方履行实际，本院不予支持。 需要指出的是，物业公司与小区业主之间的关系既是服务与被服务的关系，又是相互依存的关系。创造良好、祥和的生活环境是物业公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现，一方面需要物业公司在服务等诸多方面尽心尽责提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，只有在业主按约缴纳物业管理费的情况下，物业公司才可能提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务既是一种带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，又是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务内容约定较为概括笼统，致使物业公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒缴物业管理费，双方之间的矛盾由此产生。一般情况下，只要物业公司按照约定提供了基本的物业服务，没有根本性违约，业主均应支付相应的物业费。当然，物业公司在服务的过程中，应当加强与业主的沟通，努力在现有条件下提高自己的服务质量和水平，改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解。对业主提出的建议和意见，物业公司要依法依约做好收集、解释、答复和处理。否则，将造成拒缴物业费和降低服务质量的恶性循环，不仅不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴物业费业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上所述，为维护社会正常的生活秩序，保护当事人的合法权益，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定、《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告何理剑、贾丽于本判决生效后十日内支付原告四川佳居物业服务有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间物业管理服务费2286元及垃圾清运费120元； 二、驳回原告四川佳居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规 定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告何理剑、贾丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费，列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 曾 诚 二〇二一年五月八日 书记员 周南西