文书内容河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终2194号上诉人(原审原告)：河南万家园房地产开发集团有限公司。地址河南省南阳市滨河西路，统一社会信用代码91411300719157105Q。法定代表人：邢清鑫，系该公司总裁。委托诉讼代理人：赵景伟，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：张金锁，男，汉族，生于1962年5月25日，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：刘运良，河南恒阳律师事务所律师。上诉人河南万家园房地产开发集团有限公司（以下简称“万家园公司”）因与被上诉人张金锁房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初5562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日受理后，依法组成合议庭，于2021年5月11日公开开庭审理。上诉人万家园公司的委托诉讼代理人赵景伟，被上诉人张金锁及其委托诉讼代理人刘运良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万家园公司向本院上诉请求：依法撤销原审判决，将案件发回重审或改判确认商品房买卖合同无效。事实与理由：一、一审法院违背“以事实为根据、以法律为准绳”的基本司法原则，枉法裁判。1.一审查明事实都正确，但是判决认定歪曲事实。2.法律明文规定，没有取得预售证的商品房买卖合同无效。二、一审判决严重背离法官应当“居中裁判”的基本法官要求。1.上诉人诉请是解除合同，支付违约金。2.合同是否有效是依据法律判断，不能靠个人主观臆断，如果连合同效力都可以违背法律判断，整个司法秩序就会收到严重破坏。三、上诉人维权不是别的目的，是迫于无奈。被上诉人购买上诉人房产拖欠近15万元房款不付，为了不付拖欠房款，撺掇其他卖房人拒付房款，且聚众以没有预售证多次上访，以实际行为表明拒不履行合同。张金锁答辩称，一、原审认定事实清楚。二、原审适用法律正确。1.2015年1月13日双方签订房屋买卖合同合法有效。2.答辩人不存在拒绝履行房屋尾款的违约行为。答辩人已经累计缴纳房款225670元，占总房款的比例为65%左右，因被答辩人无法办理网签，故信访。答辩人在信访中主动要求把尾款交到政府，目的就是为了取得房屋买卖合同的网签。3.上诉人存在违约行为，屡次失信。房屋买卖合同第八条约定，产权证书由上诉人按照法律规定办理，截至今天，上诉人仍没有为本案的合同进行网签。4.信访是法律赋予的权利，且答辩人是依法信访，目的是上诉人不断对答辩人居住房屋进行断水断电，门上贴条，扬言赶答辩人出门，且答辩人信访表达的是正当诉求。万家园公司向一审法院诉讼请求：1、解除双方于2015年1月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：G17#-1-1104）；2、判令张金锁返还房屋并支付违约金14759.3元。3、本案诉讼费由张金锁承担。一审法院认定事实：张金锁在2015年1月13日从万家园公司公司处购买房产一套（万家园·唐河外滩17号楼1单元11层04户），并签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容为：“第三条…2、乙方分期付款，首付所购房产价款总款40％，及壹拾叁万捌仟捌佰柒拾陆元人民币，小写：￥138876元；在主体施工至二分之一时，付至总房款的65％，及贰拾贰万伍仟陆佰柒拾肆元人民币，小写：￥225674元；主体封顶时付至总房款的90％，及叁拾壹万贰仟肆佰柒拾壹元，人民币小写：￥312471元，交房前一个月付清所购房产总房款的100％，及叁拾肆万柒仟壹佰玖拾元人民币小写：￥347190元。乙方付清全部房款后方可入住。…双方约定交房时间为2016年5月21日”。张金锁于2012年9月27日缴纳唐河外滩会员费一千元整，万家园公司出具收据一支；张金锁于2013年9月28日缴纳房款150000元，万家园公司出具收据一支；张金锁于2016年8月3日缴纳74000元，万家园公司出具收据一支；张金锁于2019年1月24日缴纳房款672元，万家园公司出具收据一支；张金锁于2019年1月24日缴纳维修基金4900元，万家园公司出具收据一支；张金锁于2019年1月24日缴纳燃气初装费2700元，万家园公司出具收据一支。2020年7月16日万家园公司出具通知书给张金锁，要求张金锁在7月20日前付清所签房款。2020年12月10日万家园公司出具付款通知书给张金锁，要求解除《商品房买卖合同》。万家园公司开发的涉案房产至今未取得商品房预售许可证。一审法院认为，本案的争议焦点为《商品房买卖合同》的效力问题。合同的法律效力原则应局限在合同当事人之间。合同被确认为无效也就意味着当事人在订立合同中所预期的法律效果的否定；如果将无效合同绝对化，完全不考虑当事人的意思和利益，并不一定与社会经济秩序和善良风俗相适应。如果将无效合同无效的法律效果绝对化，可能既导致合同当事人的利益受损，又对整个社会的公共利益无益。《中华人民共和国民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉承诚实，恪守承诺”，该原则被称为民法的“帝王条款”，有“君临法域”之效力。其要求合同当事人在订立、履行合同以及合同终止后的过程中，要讲诚实、守信用，以善意的方式履行合同。要求合同当事人遵循商业行为的基本道德规范，以诚待人、守信做事，不得通过欺诈、蒙蔽等不当手段谋取利益。诚实信用原则不仅要平衡当事人之间的利益，更要平衡当事人的利益与社会利益之间的冲突。司法实践中，商品房买卖合同效力确认之诉，绝大部分是在买受人期望落空时而发起的维权诉讼；本案类似的由出卖人发起无效之诉的情况极为鲜见。房地产市场价格波动较大，出卖人往往出于趋利避害的目的，恶意违约的情形较为突出；万家园公司在收到张金锁全额购房款近两年后，有可能取得预售许可证情况下，仍坚持认为合同无效，恶意明显；其诉讼行为目的是使买房人入住预期落空并蒙受损失，显然有悖公序良俗和诚信原则。万家园公司与张金锁签订的《商品房买卖合同》中的标的物房产也已落成，张金锁居住的合同目的已经实现，从维护商品房市场的正常交易秩序及促进商品房市场诚信体系建立的角度，万家园公司的诉讼请求法院不予认可。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百五十三条、第五百零二条规定，判决：驳回万家园公司的诉讼请求。本案受理费84元，由万家园公司承担。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院认定事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人关于解除双方商品房买卖合同的诉讼请求是否能够成立；2、上诉人关于返还房屋并要求张金锁支付违约金的诉讼请求是否能够成立。针对上述争议焦点，本院作评述如下：一、关于上诉人解除双方商品房买卖合同的诉讼请求是否能够成立问题。首先，经本院二审庭审询问，上诉人确认其请求以一审起诉状为准，其一审请求解除合同，并未请求确认合同无效，解除合同的前提是需有一个合法有效的合同。本案中，上诉人在履行合同过程中未按照房地产管理法律、法规的规定办理相关房地产开发手续，即向被上诉人销售商品房，导致商品房销售合同无效，其过错在先。其次，万家园公司与张金锁所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依据诚信原则，因该房屋已经交付并入住，对于合同无效无过错的购买人并未请求退房退款，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（修改前）第二条规定未取得预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同无效，但该条款意旨在规范开发商的行为，维护市场交易秩序稳定，不应成为开发商恶意不交房、恶意违约的依据，一审依据立法理念，秉承诚实信用的基本原则，兼顾维护市场交易秩序，弘扬社会主义核心价值观，未予支持上诉人的上诉请求并无不当。二、上诉人关于返还房屋并要求张金锁支付违约金的诉讼请求是否能够成立。如上所述，因导致合同无效的过错在上诉人，依据诚信原则，参照案涉合同第八条约定“产权证书甲方应按法律规定办理，若因不可抗力或行政行为等不可预见因素等导致不能按期取得权属证书的，则不视为甲方违约”，案涉房屋在2019年初已经建成并已交付张金锁使用，但万家园公司未能为张金锁办理产权证书，亦未能证明其未办理的原因系因不可抗力或行政行为所导致，故在万家园公司未办理相关权利证书的前提下，其该诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，万家园公司的上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费164元，由上诉人河南万家园房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。                                                        审判长   尹庆文      审判员   高璐      审判员   赵变英                              二〇二一年五月二十八日            法官助理   王秋争      书记员   尚志向