广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终770号上诉人（原审被告）：纪瑞娇，女，1946年8月10日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区×××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：李潮锐（纪瑞娇的儿子），住广东省韶关市浈江区×××××××××。被上诉人（原审原告）：韶关市安居物业服务有限公司，住所地：广东省韶关市武江区××××沙洲尾廉租住房小区新五号楼首层（限作办公室使用）。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：赖泽停，男，该公司员工。上诉人纪瑞娇因与被上诉人韶关市安居物业服务有限公司（以下简称安居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人纪瑞娇的委托诉讼代理人李潮锐、被上诉人安居物业公司的委托诉讼代理人赖泽停到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纪瑞娇上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回一审法院重审；2.本案诉讼费由安居物业公司负担。事实和理由：一审法院以安居物业公司已入驻涉案小区提供物业服务，纪瑞娇是涉案小区的业主，已享受安居物业公司提供的服务为由，认为纪瑞娇应当受《韶关市浈江区×××××××××物业服务协议》（以下简称《物业服务协议》）的约束向安居物业公司交纳物业服务费，存在认定事实不清，适用法律错误的问题。住宅小区选聘物业服务企业根据国家法律规定是由小区业主共同决定，经业主大会“双过半”同意。而安居物业公司进入涉案小区并未经小区业主大会“双过半”同意，涉案《物业服务协议》是由涉案小区小部分人操作而与安居物业公司签订的，该合同违反法律强制性规定应属无效合同，对业主没有法律约束力。一审法院判决纪瑞娇应向安居物业公司交纳物业服务费错误。至于一审法院查明涉案小区实际入住1500余户，其中约有300户未缴物业费，其余住户均已交清物业服务费的事实，该事实也不能说明涉案《物业服务协议》是合法有效的合同，对小区所有业主均具有法律约束力。部分业主自愿放弃权利，不能代表其他业主就必须要放弃自己的权利。请求二审法院支持纪瑞娇的上诉请求。安居物业公司辩称，不认可纪瑞娇的上诉意见，安居物业公司从2018年1月1日进入涉案小区提供物业服务，一直到本案诉讼之前，都没有业主提出相关问题。涉案《物业服务协议》经过多个部门审核。一审法院认定事实清楚。安居物业公司向一审法院起诉请求：1.判令纪瑞娇缴纳物业服务（管理）费1072.5元、公摊水电费78元、违约金284.6元，合计1435.1元；2.判令纪瑞娇负担诉讼费。一审法院认定事实：纪瑞娇系韶关市浈江区×××××××××××××××××××的产权人，于201×年11月收楼后入住该房。安居物业公司是具有资质的物业服务公司。2017年11月23日，安居物业公司与韶关市浈江区×××××××××业主委员会（以下简称花坪居业委会）签订了《物业服务协议》，约定物业管理服务费收费标准：住宅按0.7元/平方米/月计收，商铺按1.2元/平方米/月计收；小区内公共区域照明、绿化用水、保洁用水等费用由全体业主公摊，按固定金额分摊，每户电费2元/月、水费1元/月；于每月15日前交纳当月物业服务费用；小车停车按100元/月/辆；小区其他收入及车位服务管理费归安居物业公司所有；对拒交物业费的业主超过3个月后，安居物业公司可向当地法院提起诉讼，并按每天百分之一收取违约金。合同签订后，安居物业公司于2018年1月1日入驻曲仁园花坪居，为该小区提供物业服务。安居物业公司与花坪居业委会协商后按照0.55/㎡/月计收物业服务费。安居物业公司认为，纪瑞娇的房屋建筑面积为75㎡，现纪瑞娇拖欠2018年1月1日至2020年2月29日的物业服务费、公摊水电费，其多次催追无果，为此提起本案诉讼。花坪居业委会成立后已在韶关市浈江区住房和城乡建设局备案。花坪居业委会通过招投标的方式选聘物业公司，与安居物业公司签订《物业服务协议》。曲仁园花坪居设计可住约1700户，实际入住1500余户，其中约有300户未缴物业费，其余住户均已交清物业服务费。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。安居物业公司与花坪居业委会签订《物业服务协议》后，已按照《物业服务协议》的约定进驻涉案小区，并提供了物业服务。纪瑞娇是涉案物业的所有人，已享受安居物业公司提供的物业服务，应当按照《物业服务协议》的约定交纳物业服务费。安居物业公司要求纪瑞娇支付2018年1月1日至2020年2月29日的物业服务费1072.5元，有事实和法律依据，该院予以支持。至于纪瑞娇认为涉案合同无效或应予撤销问题，属另一法律关系，纪瑞娇可依据法律规定另行主张。关于违约金问题。安居物业公司主张2018年1月1日至2020年2月29日止拖欠物业服务费所产生的违约金应分别从每月所约定的交费日（每月15日）的三个月之后开始计算，而每日按1%计付违约金过分高于造成的损失，该院予以适当调整，纪瑞娇支付的违约金应以每月拖欠物业服务费金额为基数，标准以不超过中国人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算为宜，对安居物业公司超出部分的诉讼请求，该院不予支持。其中纪瑞娇应支付从逾期支付之日起至2019年8月19日的违约金为26.77元。关于公摊水电费问题。合同约定纪瑞娇除应交纳物业管理费外，还应交纳公摊水电费，安居物业公司主张纪瑞娇支付公摊水电费78元，该院予以支持。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。安居物业公司在进行物业服务过程中，应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时协调解决以减少物管与业主之间的矛盾。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十一条的规定，于2020年12月14日作出（2020）粤0204民初836号民事判决：一、纪瑞娇应于判决生效之日起五日内支付2018年1月起至2020年2月期间的物业服务费共计人民币1072.5元及逾期支付期间的违约金[其中至2019年8月19日的违约金为26.77元，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算]给韶关市安居物业服务有限公司；二、纪瑞娇应于判决生效之日起五日内支付2018年1月起至2020年2月期间的公摊水电费共计人民币78元给韶关市安居物业服务有限公司；三、驳回韶关市安居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由纪瑞娇负担。二审中，双方当事人未提交新的证据。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为,本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，因本案争议的法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本院在处理本案时，适用的是《中华人民共和国民法典》实施之前的法律、司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕纪瑞娇上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：纪瑞娇应否按照涉案《物业服务协议》的约定履行向安居物业公司支付物业服务费、公摊水电费等的义务。本案中,纪瑞娇在上诉时提出对花坪居业委会选聘安居物业公司为涉案小区物业服务企业的程序提出质疑,据此否认涉案《物业服务协议》对己之效力。对此，本院认为，由于物业服务具有整体性与不可分割性,个体并不能对某一具体的物业服务事项进行决策。基于主观标准的差异,单个业主的要求往往会与其他业主的利益存在冲突。因此需通过以业主委员会之名义与物业管理企业展开对话。业主委员会系业主大会决议的执行机构,其代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同实为行使业主自治权的结果。纪瑞娇所针对的花坪居业委会选聘安居物业公司为涉案小区物业服务企业程序不合法的问题，属于业主与业主委员会之间的内部事务。业主委员会是否是按照业主大会的决定执行并不影响其对外代表权，其就物业管理问题所作的承诺对外仍然有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定，如纪瑞娇认为花坪居业委会作出选聘安居物业公司为涉案小区物业服务企业的决定侵害了其合法权益，纪瑞娇可诉请人民法院撤销。但在人民法院判决撤销花坪居业委会选聘安居物业公司为涉案小区物业服务企业的决定之前，涉案《物业服务协议》仍然对纪瑞娇具有约束力。考虑到安居物业公司于2018年1月至2020年2月实际为涉案小区提供物业服务，纪瑞娇是涉案小区的业主，已享受安居物业公司提供的物业服务，一审法院认为纪瑞娇应当按照《物业服务协议》的约定向安居物业公司交纳物业服务费并无不当。故，对于一审法院判决纪瑞娇应按照涉案《物业服务协议》履行合同义务，向安居物业公司交纳2018年1月起至2020年2月期间的物业服务费1072.5元及违约金、公摊水电费78元的处理意见，本院予以维持。综上所述，纪瑞娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由纪瑞娇负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 梦审 判 员  黄颖红审 判 员  梁晓芳二〇二一年五月二十一日法官助理  杨 瑜书 记 员  李 娟