广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1802民初3150号原告：清远汇润商业经营管理有限公司，住所地清远市清城区××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××560W。法定代表人：张奎委托诉讼代理人：刘翠玲，清远汇润商业经营管理有限公司职员。委托诉讼代理人：丁桂娜，清远汇润商业经营管理有限公司职员。被告：吴木桂，男，1980年10月12日出生，汉族，住广东省广宁县××××××××××××××，身份证号码441××××××××××××613。委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。原告清远汇润商业经营管理有限公司（以下简称汇润公司）与被告吴木桂物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汇润公司的委托诉讼代理人刘翠玲、丁桂娜，被告的委托诉讼代理人廖志球到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汇润公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《经营管理协议》（合同编号：020×××××××422×230）于2020年9月30日解除;2、被告向原告支付拖欠的2020年8月1日至2020年9月30日的管理费共计3738元（2020年8月份的管理费1869元、9月份1869元）；3、被告向原告支付拖欠的2020年7月1日至2020年9月30日期间的水电费共计782元（2020年7月份325元，8月份295元，9月份162元）；4、被告向原告支付迟延支付管理费的违约金共计1915.73元（每逾期一日，按照欠付金额的千分之五计算，自2020年8月5日起计至实际支付之日止，暂计至2020年11月30日止）；5、被告向原告支付迟延支付水电费的违约金共计366.25元（每逾期一日按照欠付金额的千分之五计算，2020年8月5日起计至实际支付之日止，暂计至2020年11月30日止）；6、被告依《经营管理协议》所缴纳的管理费保证金3400元、水电费周转金567元归原告所有；7、被告向原告支付逾期交还商铺的管理费7351.4元（自2020年10月3日起计至按照要求交还该商铺为止，暂计至2020年11月30日）；8、本案的诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告变更诉讼请求第七项为：被告向原告支付逾期交还商铺的管理费7351.4元（自2020年10月23日起计至按照要求交还该商铺为止，暂计至2020年11月30日）。事实和理由：2019年4月22日，被告与原告签订了《经营管理协议》，约定原告为被告承租的清远市清城区×××××锦绣清城购物广场2F006商铺提供经营管理服务；租赁期限自2019年4月23日起至2021年3月31日止；2020年4月23日至2021年3月31日的管理费为1869元/月；被告于每月5日前向原告支付当月管理费和上个月水电费；管理费保证金为3400元，水电费周转金为567元。合同签订后，被告缴纳了管理费保证金3400元和水电费周转金567元，原告依约为商铺提供经营管理服务。自2020年8月1日起，被告在未与原告沟通的情况下擅自停止支付管理费和水电费，而且2020年9月11日被告在原告不知情的情况下擅自撤场，且未按照《商铺租赁合同》的约定将商铺交还清远汇利安物业发展有限公司。为避免损失进一步扩大，2020年9月11日原告通过《暂停服务告知函》通知被告2020年9月14日前如果没有缴清全部费用，原告将停止对被告商铺的相关服务，并且通过《解约通知书》通知被告《经营管理协议》于2020年9月30日解除。被告收到《解约通知书》后仍不支付拖欠费用和未按照《商铺租赁合同》的约定将商铺交还清远汇利安物业发展有限公司。综上，被告已严重违反合同约定，原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》和《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法查明事实，判如所请。被告吴木桂答辩称，一、被告因新冠疫情影响已经在2020年6月29日向原告提交撤场申请解除租赁合同，应认定双方的租赁合同从2020年6月29日起解除。二、被告在2019年4月23日签订合同时支付了租赁保证金9064元，水电周转金567元，管理费保证金3400元，原告应当退还。三、原告要求被告按原合同约定支付物业管理费和违约金的请求应予驳回。受疫情影响属于不可抗力，可以提前解除合同，并给予减、免待遇。四、2020年7月、8月、9月物业管理费双方协商免交，不存在拖欠。现原告要求按原合同恢复原来的管理费标准收取是违反诚实信用的原则及相关处理疫情问题的法律法规。五、本案的物业管理费与清远汇利安民展有限公司诉被告租赁合同纠纷案(案号：(2021)粤1802民初1500号)应当一同审理，并案处理。租赁合同和物业管理合同均是指承租同一物业，两案相关联应一并审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明事实如下：2014年4月22日，被告与清远汇利安物业发展有限公司签订《商铺租赁合同》租用位于清远市清城区×××××锦绣清城购物广场2F006商铺。同日，原告与被告签订《经营管理协议》约定从2019年4月23日至2021年3月31日由原告对涉案商铺进行统一经营管理、物业管理。原告享有依法向被告收取经营管理费、水电费、公共能源等相关费用的权利。2020年4月23日至2021年3月31日的管理费为1869元/月，于每月5日前支付，不满一个月的按实际天数计算；于每月5日前交纳上个月的水电费。被告未按约定交纳管理费、水电费等费用，自逾期之日起每日按欠缴金额的1%支付违约金；逾期超过10日，原告有权停止向该商铺提供水、电、中央空调及其他设施和相应服务；逾期20日，原告有权采取包括但不限于上锁等措施限制人员与货物在商铺的进出，并不允许被告开门营业；逾期超过30日，原告有权解除本协议，不退还管理费保证金和水电费周转金，被告须立即清交所有欠款，搬出商铺。因被告违约造成原告解除协议的，或者由于不可抗力等不能归责于原告的原因造成合同提前终止或者合同期满终止的，被告须在本协议终止之日起2日内搬出商铺；逾期搬出被告应自逾期之日起，每日按本协议终止时日管理费标准的双倍（日管理费＝月管理费÷30日）向原告支付管理费直至实际收回商铺之日止。本协议有效期内，未经原告签订《解除协议》，被告擅自撤场的，原告有权不退还被告缴纳的管理费保证金和水电费周转金，并有权按照本协议的约定支付拖欠的管理费和水电费。合同签订后，原告依约为商铺提供经营管理服务，被告向原告支付了管理费保证金3400元以及水电费周转金567元。2020年6月29日，被告通过微信告知原告要求撤场，并在微信中发送撤场申请书。2020年9月4日，被告离场。2020年7月至9月，原告向被告发出《缴费通知书》。2020年9月11日，原告向被告发出《暂停服务告知函》明确注明截至2020年9月10日，被告尚欠管理费3738元、电费596元、水费24元等内容，被告在微信中答复“先停电”。2020年10月20日，原告向被告发出《解约通知书》，通知被告双方管理协议于2020年9月30日解除。本院认为，原、被告双方签订的《经营管理协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。被告于2020年6月29日通过微信告知原告要求撤场，并在微信中发送撤场申请书给原告，但根据协议约定，被告应与原告协商一致并签署《解除协议》方可撤场，因此被告在原告未同意情况下单方告知原告撤场不能视为双方已协商一致解除协议，而且被告在发送撤场申请书后仍在继续经营，直至2020年9月4日撤场，故协议解除时间应当以原告发出《解约通知书》确认的解除日期即2020年9月30日为准。因此，本院确认原、被告双方签订的《经营管理协议》于2020年9月30日解除。被告抗辩其与原告已协商免除2020年8月、9月的管理费，但未提交证据予以证明，本院不予采信。被告应向原告支付拖欠的2020年8月1日至2020年9月30日的管理费3738元。由于被告未按协议的约定支付管理费已构成违约，原告主张被告支付逾期违约金合法有据，本院予以支持。协议约定违约金自逾期之日起每日按欠缴金额的1%支付，诉讼中原告主张违约金按每日千分之五计算，但该违约金标准依旧明显过高，且被告亦对违约金不予认可，故本院对该违约金予以调整，可从欠费当月的6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的四倍分段计算至被告付清之日止。此外，根据《经营管理协议》约定，被告先行违约，原告有权不退还管理费保证金，故本院对原告主张被告支付的管理费3400元归其所有的诉讼请求亦予以支持。就被告欠付原告水电费和水电费周转金的问题，在《经营管理协议》签订后，被告已经向原告先行支付了567元水电费周转金。从水电费周转金的性质来看，该费用主要是用来支付被告实际产生的水费和电费，不具有保证金的性质。即便协议中约定被告逾期交费和擅自撤场，原告可以不予退还水电费周转金，但亦是用于缴清拖欠的水电费用。因此，对原告主张水电费周转金567元归其所有的诉请，本院不予支持。2020年7月1日至2020年9月30日被告应向原告支付水电费共782元，扣除被告先行交付的567元水电费周转金后，被告还应向原告支付剩余水电费215元。如前文所述，逾期支付水电费的违约金本院依法进行调整，根据水电费欠费情况，综合酌定从2020年9月6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的四倍计算至被告付清之日止。对于原告主张被告支付逾期交还商铺管理费7351.4元的诉讼请求，根据本院查明的事实，清远汇利安物业发展有限公司于2020年9月11日对商铺进行围蔽，同时原告还发出《暂停服务告知函》通知被告停止对被告商铺的相关服务，以及发出《解约通知书》确认于2020年9月30日解除合同。原告已经采取适当措施暂停管理服务以防止损失扩大，其仅以被告未按约定标准交还商铺为由主张双倍管理费依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原、被告双方签订的《经营管理协议》于2020年9月30日解除；二、被告吴木桂于本判决生效之日起5日内向原告清远汇润商业经营管理有限公司支付管理费3738元以及违约金（违约金从欠费当月的6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的四倍分段计算至被告付清之日止）；三、被告吴木桂于本判决生效之日起5日内向原告清远汇润商业经营管理有限公司支付水电费215元及违约金（违约金从2020年9月6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的四倍计算至被告付清之日止。）；四、被告吴木桂缴纳的管理费保证金3400元归原告清远汇润商业经营管理有限公司所有；五、驳回原告清远汇润商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费267元，由原告清远汇润商业经营管理有限公司负担130元，由被告吴木桂负担137元。原告清远汇润商业经营管理有限公司预交的案件受理费267元，应退回130元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄敏二〇二一年五月十八日书记员  李程附引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国民法总则》诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。