云南省富源县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)云0325民初938号 原告：彭云仙，女，1992年7月9日出生，汉族，云南省会泽县人，住云南省曲靖市会泽县。 委托诉讼代理人：曹华、何兴瑞，云南段志恒律师事务所律师，特别授权代理。 被告：徐利，女，1992年3月25日出生，汉族，云南省富源县人，住云南省曲靖市富源县。 原告彭云仙与被告徐利租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告彭云仙及其委托诉讼代理人曹华、何兴瑞、被告徐利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告彭云仙向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告于2020年4月11日签订的《铺面租赁协议》；2.判令被告赔偿原告违约金25200元及因违约给原告造成的广告制作费损失1168元；3.判令被告退还租金600元；4.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2020年4月11日，原告彭云仙（乙方）与被告徐利（甲方）签订《铺面租赁协议》，被告将位于龙潭小区二楼的铺面出租给原告用于开办美容院和足疗店，该协议对铺面概况、租金及支付方式、租赁期限、违约责任及其他权利义务做了明确约定。在租期内，原告完全按照约定支付了相应租金。但在2021年2月20日，因原告不同意上涨房租，被告强制将原告从铺面赶出，且将沙发、椅子等强行搬走，导致原告无法继续使用铺面。被告的根本违约行为致使原告不能实现合同目的，原告有权解除合同。双方签订的《铺面租赁协议》第七条约定，租赁期间，如果甲方提前终止合同而违约，除退还未到期租金外，还应赔偿乙方一年房租违约金；如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方一年房租违约金，故被告应退还租金并赔偿原告违约金。原告为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。 被告徐利辩称，请求驳回原告彭云仙的诉讼请求，理由如下：1.彭云仙租赁徐利的洗浴中心经营了一年半，每月租金2100元，月初支付，但彭云仙每月月底才支付2000元，长期违约，彭云仙违约在先，应承担违约金，被告不需要承担违约金；2.彭云仙主张的广告制作费1168元无事实依据，理应驳回；3.彭云仙自主经营，被告无权干涉，徐利并未赶彭云仙，故无需返还租金600元；4.徐利已经通知过彭云仙，其本人不能向房东租房了，如果自己需要继续租房，可直接向房东租房，她已经尽到了善良人的提前告知义务，故无需承担违约责任。 原告彭云仙针对诉讼请求，向本院提交了以下证据：铺面租赁协议、原告与张友的聊天截图2张、视频6份、广告制作收费收据、支付凭证、租金支付明细、支付凭证及收据、接待报警三联单。 被告徐利向本院提交以下证据：收款凭据18张、友客足道洗浴设备转让协议及收条1份、被告徐利与彭云仙的微信聊天记录21页、情况说明1份。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院认证认为，对双方当事人均无异议的事实和证据，本院予以确认和采信。对有异议的证据，本院认证如下：原告提交的微信聊天截图及视频，本院对其真实性予以采信；对原告提交的广告牌收据，与转账凭证相印证的部分，即2020年10月21日支付的100元、2020年4月8日支付的240元，合计340元，本院予以采信，其余的收据，不具有客观真实性，本院不予采信；对原告提交的租金明细表及支付凭证，与支付凭证相印证的部分，本院予以采信，现金支付房租部分，被告不予认可，且结合双方一贯的支付方式，本院不予确认。2020年12月3日支付给张友的600元，是支付给第三人的款项，本院不予采信；原告与张友的聊天记录，与本案没有关联性，本院不予采信；对原告彭云仙提交的日期为2020年5月27日的收据1份，原告也认可并不是徐利所出具，故对其真实性，本院不予采信。 对被告提交的收款凭据、被告与彭云仙的聊天记录，本院予以采信；友客足道洗浴设备转让协议及收条、情况说明，因为是被告与第三人的合同关系，与本案没有关联性，本院不予采信。 经过庭审，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月至2020年3月期间，原告彭云仙与被告徐利就已经存在事实租赁关系，此期间的租金，双方也没有完全结算清楚。原告彭云仙于2019年7月24日支付租金1000元，于2019年7月29日支付租金200元，于2019年8月31日支付租金1412元，于2019年9月30日支付租金2000元，于2019年11月1日支付租金2000元，于2019年12月1日支付租金2000元，于2020年1月1日支付租金1500元，于2020年3月15日支付租金1000元，于2020年4月1日支付租金1300元，合计9个月房租计12412元。2020年4月11日，双方正式签订书面《铺面租赁协议》，合同约定被告徐利（甲方）将位于富源县洗浴中心（二楼）出租给原告彭云仙（乙方）经营，约定月租金2100元，租赁期限自2020年4月11日起至2022年4月11日止；该协议第七条约定：租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，除退还未到期租金外，还应赔偿乙方一年房租违约金；如乙方提前退租而违约，应赔偿一年房租违约金。书面合同签订后，原告彭云仙租金支付情况：2020年4月15日支付租金550元，于2020年5月2日支付租金1524元，于2020年5月27日支付租金9600元，于2020年9月8日支付租金1000元，于2020年10月27日支付租金2150元，于2020年12月2日支付租金1000元，于2020年12月28日支付租金2000元,于2021年2月1日支付租金1700元，2021年2月21日支付租金2000元，综上，从2020年4月至2021年2月，原告支付租金合计21524元。2020年9月，双方谈及房屋是继续租赁还是转的问题。2021年2月20日，被告徐利将店面里的附属物品沙发、椅子等搬走，并停水、停电，导致原告彭云仙不能继续使用租赁房屋。 本院认为，第一，关于解除铺面租赁合同及返还租金600元方面，作如下评判：2020年4月11日，原告彭云仙与被告徐利签订《铺面租赁合同》，租期至2022年4月11日届满。在租赁期限内，被告徐利负有按照约定保持房屋符合约定用途的义务，原告彭云仙负有按时支付房租的义务。2021年2月20日，被告徐利用实际行为表明不再将房屋交给原告彭云仙使用，导致原告不能使用该租赁房屋，故原告彭云仙要求解除双方签订的《铺面租赁协议》，本院予以支持。从被告徐利提交的租金付款凭据看，从2019年7月，被告徐利与原告彭云仙就存在租赁合同关系，于2020年4月11日才正式签订书面租赁合同。但因为之前的租金双方并未结算清楚，故单纯按照书面租赁合同确定的租赁期限（2020年4月11日至2022年4月11日）计算租金有失偏颇。2019年7月至2020年3月共计9个月，原告支付租金合计12412元。从2020年4月至2021年2月10个月，原告支付租金合计21524元，表面看似签订书面租赁合同期间多支付租金524元，但原告负有举证证明其从2019年7月以来已经按时足额支付完毕租金的义务，故原告要求退还租金600元的诉讼请求，不符合客观事实，理由不充分，证据不足，本院不予支持。第二，关于是否应该支付一年房租数额的违约金25200元方面，作如下评判：双方签订的《铺面租赁合同》第七条约定：租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，除退还未到期租金外，还应赔偿乙方一年房租违约金；如乙方提前退租而违约，应赔偿一年房租违约金。庭审时，被告不同意支付违约金25200元，认为原告不按月支付租金违约在先，是原告先违约，且原告要求支付的违约金过高，但未说明过高的理由。综合本案的客观实际，原告彭云仙有不按时足额支付房租的情况，也有提前支付房租的情况，但相比被告徐利根本违约导致原告彭云仙不能使用租赁房屋的情况轻微，且此违约行为不是退租，不能按照合同约定的退租情形计算违约金，但应该酌情扣减被告徐利应该支付违约金的数额2000元，支持原告彭云仙诉请违约金23200元；第三，关于原告彭云仙要求赔偿广告费损失1168元方面，作如下评判：本案中能够确认的广告费用为340元，按照租期24个月分摊，未能享受广告宣传的期限为14个月，广告损失费计算为198元（340元÷24个月×14个月）。据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十三条第一款第二项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百零八条的规定，判决如下： 一、解除原告彭云仙与被告徐利于2020年4月11日签订的《铺面租赁协议》 二、由被告徐利赔偿原告彭云仙违约损失23200元，广告牌损失费198元； 三、驳回原告彭云仙的其余诉讼请求。 以上第一项至第二项合计23398元，于判决生效后15日内支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费474元，减半收取计237元，由被告徐利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。 审判员  李梅仙 二〇二一年五月六日 书记员  杨 洋