河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终1468号 上诉人（原审原告）：李焕娣，女，1976年5月8日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。 被上诉人（原审被告）：沧州碧诚房地产开发有限公司，住所地：河北省沧州渤海新区南大港管理区盛源街南侧馨苑**。 法定代表人：李晓明，董事长。 委托诉讼代理人：谭齐，女，1992年4月14日出生，汉族，住河北省沧州市运河区，系公司法务。 上诉人李焕娣因与被上诉人沧州碧诚房地产开发有限公司（以下简称碧诚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2020）冀0983民初6072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李焕娣上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉求，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2017年12月22日，购买了碧桂园芷兰湾128号四单402的房屋。交房时间是2019年6月30日，交房标准和样板间的标准相同。2019年6月底，我去收房发现，房屋存在瓷砖破裂，木地板断裂有缝不平，墙壁开缝，地砖颜色多样，洗手间棚顶吊顶裂缝，门缝过大，门框倾斜，入室门关闭不严，阳台墙壁破损，阳台门关不严，燃气设施安装不到位，胶条氧化脱落，墙面坑洼不平，窗户没打玻璃胶，墙壁和地砖多处空鼓，房体尺寸不一，墙体和窗体倾斜不垂直，没有智能家居系统和燃气报警系统等多处质量问题，压根就没法入住。客服人员承诺，回头会给维修好，然后按照合同约定的质量交房，可一直没有接到维修好去验收交房的电话。除了《预售许可证》、《建筑施工许可证》之外，我始终没有见过有关房屋检测的其它东西。至于精装修用的什么材料，有没有相关的收据或证明的东西，碧桂园客户关系部更是告知我关于施工的东西他们都没有。直至在开庭时，才见到对方法务提供的《住宅质量保证书》，却发现根据《住宅质量保证书》的说明，该房屋己经过了维修的期限。可黄骅市法院在没有诉前调解的情况下开庭审理完毕后，却驳回了我的诉讼请求，违法判决。我为维护自身的合法权益，申请撤销或变更原审判决。理由如下：一审法院认定事实不清，证据不足。一审法院认为商品房买卖合同合法有效，我己经交付了购房款，被上诉人却交付了存在质量瑕疵的房屋，虽合同中没对装修标准进行细致的约定，但应达到大多数人认可程度。对我提出的质量瑕疵，被上诉人应在合理时间内给予修复，并赔偿我因此造成的损失。被上诉人于2019年6月30日前通知原告办理收房手续，己经履行了交房义务，不存在合同规定的逾期交房承担违约金的情况，对我解除合同，返还购房款的主张不予支持。非地基和主体结构的质量问题，被上诉人应负责保修，并承担保修费用，因此给我造成损失的，还应赔偿我的实际损失，被上诉人无需因此承担逾期交楼责任。 一、根据购房合同约定，我购买的是带装修的交房后就能入住的商品房，主体和装修都是合同的内容，是一体的。虽然在合同的补充协议的第四条第一款中约定了该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人己向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。我始终没有看到有关房屋检测合格的任何证件，可至今己经过去交房时间一年半，直到开庭提交证据，对方法务也仅仅是提供了《竣工验收备案说明书》，却没有提供《竣工验收报告》，如果没有《竣工验收报告》，至于主体验收是否合格，还不可知。而今房屋出现了墙壁和地砖多处空鼓，房体尺寸不一倾斜，墙体和窗体倾斜不垂直，门框倾斜这些内部的建筑问题，是否属于房屋主体结构的问题，在没有权烕检测部门的检测，就主观臆断的认为主体合格，未免有失依据。 二、关于我支付了每平米1889.02元共计150820元的装修款，虽然没在合同中约定了装饰和设备标准的每一项的具体规定，即便没有品牌的具体约定，购房时也是有样板间的示例，如果样板间起不到示例的作用，那就是欺骗误导消费者，就是欺诈行为。被上诉人应按照合同约定的进行装修，也不能提供有诸多质量瑕疵的产品。我支付了整栋房屋的装修款，实际就是和购房合同一起，对装修价值和标准进行了要约。被上诉人应当按照总装修款的价值给进行装修，在交房时能达到入住的标准。而不是提供不出任何有关装修的材料证明的收据、合同或文件的东西，明知有多处质量瑕疵还通知购房者收房。一审法院在没实地勘察的情况下，就认为虽合同中没对装修标准进行细致的约定，但应达到大多数人认可程度，是出于主观臆断的推测，却不知整个小区只有十多户的入住者。既没有叫被上诉人提供任何装修的相关证明材料，也没有叫权威机构进行评估，就把装修当成主体的附属品，认定主体合格就不承担逾期交楼的贵任。况且房体倾斜，墙体倾斜，门框倾斜，多处空鼓这些建筑内部的问题，是否属于有关部门主体验收不细致还是质量瑕疵问题，不只能是主观臆断，还得需要专业部门的检测才可以确定。 三、被上诉人在2019年6月30日通知我去收房，应该交付能居住的质量完好的房屋并提供相应的房屋验收合格证明文件，房屋有质量瑕疵，不能居住，就不具备交房的条件，不能说没按合同约定的质量交房，告知收房就是履行了交房义务。至今依据被上诉人提供的《住宅质量保证书》，距离合同约定的交房时间己经过了一年半，早已经过了保修期，房子还没修好。一审法院认为被上诉人应该在合理的期限进行修复，并赔偿我因此造成的损失，不知这合理的期限是多长？对方应赔付我多少损失？却没有明确说明。依据购房合同补充协议第四条第五款，该商品房存在导致无法正常居住的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。故依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，因房屋质量问题影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。法院应该依法维护当事人的合法权益，支持上诉人的请求，判决被上诉人承担逾期交楼的违约贵任。 四、一审法院言之对于上诉人提出的质量瑕疵问题，被上诉人没有给予修复，要赔偿上诉人因此造成的损失。距离交房时间己经一年半，房屋也没交房居住，上诉人不能住房，还需每月承担贷款的利息损失，一审法院却也认定为是违约责任，认定不对，请求更改。综上所述，一审判决认定事实有误，请求二审法院依法查明事实，撤销或变更黄骅市人民法院作出的（2020）冀0983民初6072字号民事判决书的内容，支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益，还法律以公正公平。 沧州碧诚房地产开发有限公司答辩称，请求法院依法驳回被答辩人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，涉案商品房买卖合同不存在解除情形，答辩人不应当向被答辩人退还各种款项或支付违约金或利息。答辩人与被答辩人之间的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法成立并生效。涉案商品房买卖合同不具备解除的约定条件和法定条件，不应当解除。涉案商品房于2019年6月25日取得河北省建设工程竣工验收备案证明书，符合合同约定的交付条件，答辩人也按照合同约定时间通知被答辩人收楼，答辩人已经履行了合同约定的交房义务，不存在合同约定的逾期交房承担违约金的情况。其次，根据合同约定，对于被答辩人提出的质量瑕疵，不影响被答辩人的居住，对于经核实属实的质量瑕疵可以由答辩人进行维修。众所周知，商品房买卖合同不同于一般的买卖合同，一般的买卖合同如果出现质量瑕疵都是进行维修，更何况商品房买卖，如果业主都以房屋存在质量瑕疵为由主张解除合同，不仅忽视了合同关于质量问题的维修条款，也不符合合同法的规定，更不利于房地产行业的发展。第二，商品房买卖合同附件三中备注了“出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准”，上述交付标准中未约定答辩人对装修材料体有提供收据的义务，因此被答辩人以样板间的标准要求涉案房屋没有依据，要求答辩人提供装修材料收据、合同或文件也没有依据。第三，商品房买卖合同司法解释赋予买受人解除合同的条件是房屋质量问题严重影响正常居住使用的，而不是房屋存在质量瑕疵或普通的质量问题。根据“谁主张谁举证”的原则，如果被答辩人认为涉案房屋严重影响其正常居住，应当提供证据，否则应当承担举证不能的后果。第四，如果被答辩人认为涉案房屋存在质量瑕疵给其造成损失，应当另行起诉主张损失，而不应当起诉要求解除合同。 李焕娣向一审法院起诉请求：1.判令依法解除合同；2.请求被告退还原告所支付的毛坯购房款415168元、精装修款150820元、支付没按合同约定期间交房而产生的违约金84898.2元及没按合同约定期限交房也不退房而产生的自2019年7月1日始至2020年10月1日扣除本金后由原告承担的贷款利息损失30177.86元，总计应赔偿损失681064.06元；3.请求被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年12月19日，原告到被告开发的南大港碧桂园处参观商品房，在现场预交10000元定金预定了芷兰湾128号楼4单元402室房屋。2017年12月22日，原告与碧诚公司签订商品房买卖合同，约定原告购买南大港碧桂园芷兰湾住宅小区128号楼5层402号房，商品房单价为每平方米7089.02元，总金额565988元，交房时间为2019年6月30日前。在附件四补充协议中约定：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的31.09%给出卖人，即175988元首付款，在2018年1月22日前，付该商品房总价款的69.91%给出卖人，即39万元。该房款中包括毛坯款5200/平米，精装修款1889.02元/平米；第四条关于该商品房交付条件与交接手续，1.该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件…5.该商品房存在除地基和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求维修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失、出卖人无需因此承担逾期交楼责任。2019年12月22日，原告在被告售楼处交付了三成首付款175988元。2018年1月25日贷款审批完毕，原告交付剩余的390000元房款。2019年6月25日，沧州市南大港建设局出具河北省建设工程竣工验收备案证明书，证明南大港碧桂园19-55,132-136#楼竣工验收合格，现准予备案。2019年6月30日，原告应被告通知，前往被告处办理收房手续，在收房过程中，发现房屋有墙体倾斜、地砖、墙壁空鼓，瓷砖破裂、木地板断条、墙壁有坑等质量问题，原告拒绝收房，双方没有办理交房手续。对原告提出的质量瑕疵，被告承诺予以维修。至2020年5月被告只维修了部分瑕疵，对于关键性的墙体倾斜、地砖、墙壁空鼓等质量问题并未维修。2019年10月4日，原告向被告寄发了退房通知书，原告称因被告已经逾期交房超过90日，依据合同补充协议第五条逾期支付责任第2款约定，通知被告解除购房买卖合同，被告不同意解除购房合同，认为根据合同及补充协议约定，原告提出的房屋质量问题不是重大质量问题，未达到合同约定的解除条件，因此合同应继续履行。对原告提出的房屋质量瑕疵，依据补充协议第四条约定应由被告予以维修。上述事实，有当事人陈述、备案证明书、竣工验收备案表、商品房买卖合同、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、寄发售楼信明细、住宅质量保证书、银行按揭及公积金付款方式补充协议、收据、个人借款凭证、发票、认购书、承诺书、退房通知书、照片在案佐证。 一审法院认为，原、被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，是合法有效的，本院予以确认。原、被告双方应依据合同约定，本着诚实信用原则全面履行合同义务，原告已经按照约定交纳房款，被告却交付了存在质量瑕疵的房屋。虽合同中对装修标准没有进行细致约定，但应达到大多数人认可程度。对原告提出的质量瑕疵被告应在合理时间内给予修复，并赔偿原告因此而造成损失。被告于2019年6月30日前通知原告办理收房手续，被告已履行了交房义务。不存在合同规定的逾期交房承担违约金的情况。故对原告解除合同、返还购房款的主张不予支持。《合同法》第一百零七条规定，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原、被告之间的商品房买卖合同约定，非地基和主体结构的质量问题，被告应负责保修，并承担保修费用，如因此给原告造成损失的，还应赔偿原告的实际损失、被告无需因此承担逾期交楼责任。因原告主张的房屋质量问题并不涉及地基和主体结构，被告无需承担逾期交房的责任，故本院对原告要求被告因质量问题而逾期交房应支付违约金及贷款利息的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：驳回原告李焕娣的诉讼请求。案件受理费5305.32元，由原告李焕娣承担。 本院二审期间，上诉人李焕娣向本院提交了李焕娣到南大港住建局核查的三个视频、两个谈话录音及两张竣工验收报告的图片。被上诉人沧州碧诚房地产开发有限公司质证意见为：（1）对于三个视频证据和两段录音，对于该证据不能证明上诉人的证明目的。双方签订的商品房买卖合同中约定了涉案房屋的交付条件，根据法律规定，建设工程竣工验收是由建设单位、施工单位、设计单位、审图单位、监理单位进行五方验收，由建设单位组织，因此我方取得建设工程竣工验收备案证明书的程序是合法的。同时我方也根据该证明书作为商品房的交付条件向上诉人交付涉案房屋，也就是说涉案商品房的交付符合合同约定。如果上诉人主张涉案房屋存在质量问题，根据合同的约定可以由被上诉人进行修复。即便是地基基础和主体结构这种严重影响居住使用的居住问题也是约定了由被上诉人进行维修，更何况是上诉人所提出的空鼓问题。其次，涉案房屋不存在主体结构的质量问题，如果主体结构有问题，这种问题指的是整栋楼的主体结构存在问题，而不是单就某一户存在这种问题。而涉案商品房所在楼栋是经过五方验收的，不存在主体结构问题。如果上诉人主张主体结构存在问题，根据谁主张谁举证原则，应当由上诉人举证。（2）工程质量监督报告这个证据首先对于其真实性请求法院核实。如果该文件为真实的，根据工程质量评定表中记载，该工程地基基础与主体结构质量为合格，也可以说明涉案商品房不存在主体结构问题。 被上诉人沧州碧诚房地产开发有限公司提交了涉案商品房的竣工验收报告一份，该报告经建设、设计、施工图审查机构、施工及工程监理单位的法定代表人或项目负责人签字并加盖公章，证实涉案工程项目质量合格。被上诉人沧州碧诚房地产开发有限公司另提交了对涉案房产装修问题进行维修后的照片，证实被上诉人已经对涉案房产进行了维修。上诉人李焕娣的质证意见为：竣工验收报告中，没有一项是国家质量审查部门盖章认定的，《单位工程质量评定（一）》是由被上诉人自己评定的，而且自评为一般，可见质量一定达不到让人居住的标准。对于《单位工程质量评定（二）》中的各项，没有审核人，也没有任何部门的公章，故对开发商自评的验收房屋质量不予认可，请求另派鉴定机构重新进行检测。对于被上诉人提交的房屋照片，只能证实被上诉人仅就房屋的部分问题进行了维修，且看不出维修好的样子。从照片可见墙面明显有凹凸不平之处，吊顶修复完缝隙还很大，说明涉案房屋至今未修好，而且我在2020年3月到被上诉人客户关系部查询涉案房屋的维修记录，没有查询到，可见对方法务提供的是虚假信息。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人李焕娣要求解除涉案商品房买卖合同退还购房款并支付违约金及利息的诉讼请求应否得到支持。本案中，上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，系有效合同，本院予以确认。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条，“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，第二款，按照附件四补充协议第四条的约定处理。”附件四第四条约定：“商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应当负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。”本案中，上诉人主张涉案房屋的装饰装修存在问题，应由被上诉人进行修复。上诉人主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人李焕娣的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,611.0元，由上诉人承担。 本判决为终审判决。 审判长  赵文甲 审判员  葛淑红 审判员  程玉玉 二〇二一年五月十日 书记员  米 兰