北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4775号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京日日生鲜商业有限公司，住所地北京市朝阳区东坝中路京奥家园21号楼一层21-7。法定代表人：杨山，总经理。委托诉讼代理人：姜娇杰，女，该公司职员。委托诉讼代理人：许振海，北京大成律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵志军，男，1979年12月2日出生。委托诉讼代理人：李仕玉，北京市天为律师事务所律师。上诉人北京日日生鲜商业有限公司（以下简称：日日生鲜公司）因与上诉人赵志军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初18161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人日日生鲜公司之委托诉讼代理人许振海、上诉人赵志军之委托诉讼代理人李仕玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日日生鲜公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、五、六、八、九项；2.判令赵志军支付自2019年5月16日至2019年10月10日的房屋占用费282240元；3.判令赵志军支付自2019年10月11日至2020年8月31日房屋占用费的50%，即1066000元；4.判令赵志军支付装修管理费51968元；5.判令赵志军支付物业费20976元、电费101676元；6.保证金不予退还；7.判令赵志军支付暂计至2020年12月28日的滞纳金201695.95元，并自2020年12月29日起支付至实际支付租金、占用费及装修管理费之日止的滞纳金；8.诉讼费由赵志军承担。事实与理由：1、赵志军在2018年5月30日支付租金后便接管了租赁房屋，物业费和电费应在2018年6月1日起计算，一审判决认定物业费和电费应在2018年7月20日起算没有事实和法律依据。2、双方在2019年10月10日并未进行房屋交接，赵志军仍将装修物放置在租赁区域，且实际租赁面积为820平米，赵志军应按照实际面积支付房屋占用费及物业费。3、赵志军进行装修，应当向产权方支付装修管理费，赵志军没有支付，系日日生鲜公司垫付，赵志军应承担该笔费用。4、赵志军拒付租金、水电费、物业费，导致日日生鲜公司无力支付产权方相应费用，产权方与日日生鲜公司终止租赁合同，给日日生鲜公司造成巨大损失，赵志军应当承担滞纳金，且履约保证金不予退还。赵志军辩称：不同意日日生鲜公司的上诉请求和理由，赵志军没有拖欠租金，也没有其他违约事实，合同中没有约定装修管理费，日日生鲜公司存在违约行为。赵志军上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、五、六、七、十项；2.确认双方签订的租赁合同于2019年1月19日解除；3.判令日日生鲜公司退还未履行期间租金409285.7元；4.确认赵志军支付2018年7月20日至2019年1月19日期间的物业费，按照580平方米计算；5.确认赵志军支付电费94678.5元；6.判令日日生鲜公司赔偿装修损失1797913.51元；7.判令日日生鲜公司赔偿赵志军经营收益损失和寻找替代房屋租金损失1693596元；8.由日日生鲜公司承担本案一、二审的诉讼、保全费、鉴定费。事实与理由：1、一审判决认定“赵志军没有按照合同约定支付租金及水电费构成违约”属于认定事实错误。赵志军交纳了5个月的租金和3个月的押金，截至日日生鲜公司2019年1月18日强制断电，赵志军不存在任何拖欠租金的情形。租赁合同约定的租赁面积是580平方米，电费收费标准为1.5元/度。但日日生鲜公司发送的多份通知中分别要求赵志军承担合同中没有约定的装修管理费，要求赵志军按照820平方米的面积交纳租金、物业费、管理费，还要求赵志军按照1.6元/度的标准支付电费。对于日日生鲜公司的无理要求，赵志军无法接受。赵志军暂缓支付水电费系日日生鲜公司已构成严重违约且双方就费用的支付未达成一致的情况下合理行使抗辩权，不构成违约。2、一审判决认定“日日生鲜公司存在履行瑕疵”属于认定基本事实错误，事实上，日日生鲜公司存在延迟交房、单方增加合同外费用、单方调整租赁面积、强行断电逼停经营等严重违约行为且违约在先，已经构成根本违约，应当依法承担违约责任。日日生鲜公司单方调整租赁面积增加租金是合同解除的根本原因，日日生鲜公司强行“断电逼停经营”是导致合同解除的直接原因，日日生鲜公司承诺办理的五个餐饮证照一直未能办理成功是合同无法正常履行的重要原因。3、一审判决认定的合同解除时间、电费计算标准、房屋租金及占用费、场地交付时间存在错误，赵志军主张合同解除时间是日日生鲜公司采取断电之日即2019年1月19日，日日生鲜公司主张是2019年4月10日，但一审法院认定解除时间是2019年5月15日，存在事实认定错误；日日生鲜公司主张2018年9月1日至2019年1月23日期间未交电费的用电量是61726度，一审判决电费对应的度数是65628度，存在错误。4、一审判决认定房屋租金、占用费及场地交付时间存在错误，由于日日生鲜公司极不配合，鉴定机构在2019年9月19日再次进行鉴定，赵志军当时已明确告知放弃场地遗留物品，故2019年1月19日至2019年10月10日的房屋租金、占用费不应由赵志军承担。5、因日日生鲜公司的违约行为导致赵志军经营利润损失，日日生鲜公司应赔偿赵志军预计经营收益损失和寻找替代房屋周转费用。日日生鲜公司辩称：不同意赵志军的上诉请求和理由。日日生鲜公司认可一审判决确定的合同解除时间2019年5月15日及计租日2018年8月20日，赵志军主张退还租金的理由不成立；赵志军违约在先，其主张的装修损失、经营收益损失和寻找替代房屋周转费用损失没有事实及法律依据；日日生鲜公司不存在迟延交房事宜，调整租赁面积并不违约，不存在强行断电行为，不存在承诺办理五个餐饮证照未能办理成功的事实，赵志军是因自身原因导致2018年11月16日开始经营。日日生鲜公司向一审法院起诉请求：1、判令解除日日生鲜公司与赵志军于2018年5月28日签订的《租赁合同》；2、判令赵志军将租赁区域清理腾空并恢复原状交还日日生鲜公司；3、判令赵志军支付日日生鲜公司租金793400元（自2018年10月21日至2019年4月9日合同解除日，8元/平方米/天*580平方米）；4、判令赵志军支付自2019年4月10日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（16元/平方米/每天*820平方米）；5、判令赵志军支付物业费40416元（自2018年6月1日至2019年4月9日，10个月又9天，1.2元/月/平方米*580平方米；自2019年4月10日至2020年8月31日，16个月又21天，2.4元/月/平方米*820平方米）；6、判令赵志军支付水费3087.50元（2018年8月21日至2019年9月30日，9.5元/吨*325吨）；7、判令赵志军支付电费101676元（2018年5月28日至2019年4月9日，1.5元/度*67784度）；8、判令赵志军支付装修管理费51968元；9、判令赵志军支付滞纳金暂计算至2020年8月31日为1702459元，至实际支付之日止；10、判令赵志军支付律师费10万元；11、本案诉讼费用由赵志军承担。赵志军向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方于2018年5月28日签订的租赁合同；2、判令日日生鲜公司退还履约保证金423399元；3、判令日日生鲜公司赔偿未履行期间租金409285.70元（自2019年1月19日至4月16日）；4、判令日日生鲜公司赔偿装修损失1797913.51元；5、判令日日生鲜公司赔偿2019年1月19日至合同解除日的利润损失，以月租金标准计算，暂计算至2019年9月19日为1129046元；6、判令日日生鲜公司赔偿寻找替代房屋合理的租金损失846798元；7、判令日日生鲜公司赔偿员工工资损失90000元；8、判令日日生鲜公司赔偿其他损失229000元；9、判令日日生鲜公司承担案件受理费、保全费及鉴定费。一审法院认定事实：2018年5月28日，日日生鲜公司作为出租方即甲方，赵志军作为承租方即乙方，双方签订《租赁合同》，约定：甲方承租乙方位于北京市西城区黄寺大街甲23号院1号楼地下一层B01-01“马甸店”区域，该区域具体位置详见附件一《马甸店商户租赁区域位置示意图》；租赁面积580平方米（按照乙方承租区域的建筑面积计算），租赁面积为计收合同所述租金及管理费等各项费用的计算依据，乙方应当按照本条所述租赁面积缴纳租金及管理费等各项费用；租赁期限5年，自2018年6月1日至2023年5月31日止。装修期45天，装修期自2018年6月1日至7月15日，装修期免租金；乙方在马甸店开业日以甲方通知日期为准；乙方必须保证按时开业，如因甲方原因所致证照手续不全不能营业的除外；乙方未经甲方同意不得擅自停止营业，乙方无正当原由擅自停业一日，应按双倍日租金标准支付违约金，无正当原由擅自停业超过三日，甲方有权解除合同；乙方经营的品牌商号为食鼎天，经营品类为餐饮类；2018年6月1日至2019年5月31日年租金为1693600元，2019年6月1日至2020年5月31日的年租金为1693600元……，2018年6月11日前支付2018年7月16日至12月15日租金705665元，2018年12月1日支付2018年12月16日至2019年3月15日租金423399元，2019年3月1日支付2019年3月16日至6月15日租金423399元……；租金为押三付三，租金提前15日支付；管理费包括物业费及空调费1.2元/月/平方米，电费1.5元/度，燃气费、水费按商业标准，乙方自付。公共事业费依据物业或产权方标准按实际使用计费。根据物业或产权方规定，甲方有权调整相关费用；租金、物业费及空调费甲方采用预收方式；每月15日前预缴下一季度物业费及空调费；无正当理由逾期超过10日，乙方应按欠缴款项日千分之五标准支付滞纳金。逾期超过20日，甲方有权断水断电直至封铺，由此造成损失，甲方不承担任何责任并计收滞纳金。逾期超过30日的，甲方有权解除合同；履约保证金423399元；乙方违反合同约定须支付相应违约金、滞纳金或赔偿金时，甲方有权行乙方保证金中扣除，不足部分乙方须另行支付；甲方有义务协助乙方办理与本合同签订及本合同存续期间有关注册登记手续和证明文件，确保乙方可以合法合规经营，证照由甲方提供给乙方在合同期内无偿使用，如因甲方原因导致乙方无法经营的一切后果由甲方承担；未经甲方同意，乙方无正当理由擅自停止营业一日，应按双倍日租金标准支付违约金，擅自停止营业超过7日的，甲方有权解除合同；凡因乙方违约等原因导致双方发生诉讼，乙方须承担甲方因此发生的诉讼费、律师费等费用；因乙方违反本合同约定致使甲方提前解除合同或乙方因自身原因提出提前终止合同时，乙方已缴纳的履约保证金不予退还。2018年5月30日，赵志军向日日生鲜缴纳70万元，附言为马甸美食城保证金及部分租金；2018年6月15日，赵志军向日日生鲜公司缴纳429064元，附言为马甸美食城房租。2018年7月13日，北京壹端嘉宴餐饮管理有限公司（以下简称：壹端嘉宴公司）取得北京北广电子集团有限责任公司福丽特物业分公司出具的《装修施工许可证》，装修期限自2018年7月1日至8月10日，预计竣工日期为2018年8月15日。2018年8月20日，壹端嘉宴公司第一分公司的营业地点变更为北京市西城区黄寺大街23号，经营范围餐饮管理、餐饮服务等。2018年10月24日，北京市西城区公安消防支队向日日生鲜公司出具《北京市西城区消防支队建设工程消防验收意见书》，…..2018年9月29日该工程消防验收情况详见京公（西）消验[2018]第0299号文件，2018年10月24日对该工程消防复验情况如下：……，该工程属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法向我支队申请消防安全检查，合格后方可投入使用。2018年11月12日，壹端嘉宴公司第一分公司取得食品经营许可证，经营场所为涉案房屋。2018年11月13日，壹端嘉宴公司向西城区公安消防支队作出消防开业前整改报告。2018年11月15日，壹端嘉宴公司取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2018年12月18日，重庆至上装饰设计有限公司向日日生鲜公司出具《关于日日生鲜超市中美食城面积的更正说明》，由于早先确认的平面图中在规划的美食图纸测量面积为494平方米，后期修改方案的时候要求美食城面积要扩大，增加了错层上方的图册面积162平方米，图纸更改后未在图纸上表明图测总面积656平方米，超市与美食城签订的面积图测面积应为656平方米（建筑面积为656*1.25=820平方米）。2018年12月25日，日日生鲜公司向赵志军发出通知，内容为：贵方与我司2018年5月28日签订的租赁合同，地址位于北京市西城区黄寺大街甲23号院1号楼地下一层B01-01区域。合同租赁面积为：580平方米。由于设计方图纸编制失误，造成面积有误。依据设计公司为我公司出具的《关于日日生鲜超市中美食城面积的更正说明》，现通知贵方将原租赁合同的面积580平方米更正为820平方米。原租赁合同中涉及到的费用（租金、物业费、管理费、水电费等）均按面积标准收取，特此通知。2018年12月31日，日日生鲜公司再次向赵志军发出更正面积《通知》。2019年1月26日，日日生鲜公司向赵志军发出《告知书》，要求赵志军于2019年1月28日前，交纳拖欠的2018年9月1日至2019年1月23日的电费92589元，2018年6月1日至2019年1月26日的物业费5568元，2018年6月1日至9月20日的装修管理费51968元。2019年10月10日，双方办理涉案房屋的交接手续，赵志军表示涉案房屋内动产已经搬走，不动产已经鉴定并主张权利，不动产部分放弃不再另行拆除。双方表示没有钥匙、门禁及水电煤气卡等物品交接。审理中，赵志军向法院提出申请，要求对涉案房屋的装修及存留物品价值鉴定评估。法院报请北京市高级人民法院随机选定的鉴定机构为开元资产评估有限公司，该公司于2019年11月5日作出开元评报字[2019]595号资产评估报告，评估结论为：涉案房屋装修及留存物品按成本法评估的市场价值为179.79万元，具体评估明细拆除工程10.6万元，装饰工程13.98万元，电路工程27.05万元，水路工程1.55万元，新风排烟39.27万元，消防工程7.48万元，玻璃房2.08万元，电力增容5.50万元，阳光工程1.76万元，消检0.50万元，联合商户装修工程99.53万元，合计199.77万元，成新率90%，评估值179.79万元。赵志军交纳评估费4万元。经质证，赵志军认可评估报告。日日生鲜公司对鉴定报告不予认可，并提出要求鉴定机构作出应补充内容。2019年12月4日，开元资产评估有限公司对日日生鲜公司提出的应补充内容作出回复。2019年12月23日，日日生鲜公司提出书面申请及意见。2019年12月27日，开元资产评估有限公司对日日生鲜公司提出的意见及申请作出回复。审理中，双方均同意解除《房屋租赁合同》，但对解除合同的时间存有异议，日日生鲜公司要求解除合同的时间为2019年4月9日，赵志军要求解除合同的时间为2019年1月19日。日日生鲜公司认为赵志军存在违约行为，首先，逾期支付各项费用；其次，赵志军违反合同16.3条约定，无正当理由自2019年1月19日起停止营业超过7日。赵志军认为日日生鲜公司存有违约行为，首先，单方面调整租赁面积，增加租金；其次，于2019年1月18日强行断电，逼停经营；第三，食品经营许可证及营业执照、消防安全检查合格证等证件一直没有办理完毕。对此，日日生鲜公司提供《关于日日生鲜超市中美食城面积的更正说明》《通知》、北京壹端嘉宴餐饮管理有限公司第一分公司的营业执照及物业证明。赵志军对上述证据的真实性认可，不认可证明目的。日日生鲜公司主张赵志军进入涉案场地时间为2018年5月，有5月份水电表统计明细为证。赵志军主张日日生鲜公司交付房屋时间为2018年7月20日，因日日生鲜公司一直未办理装修许可证，无法进场施工。双方均认可没有办理涉案房屋交接手续，也没有办理水电费等交接手续。赵志军主张日日生鲜公司未在其2018年11月15日试营业前提供消防开工许可证、营业执照、卫生许可证、食品经营许可证及消防开业前检查，赵志军于2018年8月2日向日日生鲜公司送达了营业执照办理的核名及设立申请书。日日生鲜公司称根据合同第9.4条约定，日日生鲜公司只是协助义务，办理各项证件的主体为赵志军本人，我司向赵志军提供了产权证明、经营场所证明等相关文件，赵志军办理了消防开工许可证，同时表示没有收到过营业执照办理的核名及设立申请书，公司于2019年1月10日还要求赵志军提供企业名称预先核准通知书。赵志军主张日日生鲜公司以更换电表为由断电，一直未恢复。日日生鲜公司不予认可，并提供告知通知、电表照片及微信聊天记录截屏，证明事先有更换电表断电的通知。赵志军对真实性及证明目的均不予认可。日日生鲜公司认为赵志军已付3个月的履约保证金及3个月押金和2018年8月20日至10月19日的租金。赵志军认为履约保证金即为押金，实际为押三付五，交付3个月履约保证金和2018年11月25日至2019年4月24日的租金。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，日日生鲜公司与赵志军签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。合同解除，双方均表示同意解除合同，法院不持异议。但对合同解除时间存有异议。此前双方均未就合同解除事宜进行过协商，在2019年5月15日庭审过程中，双方均同意解除合同，法院确定双方解除合同时间为2019年5月15日。违约问题，赵志军主张日日生鲜公司强行断电问题，日日生鲜公司在断电前，已经向包括赵志军在内的商户发出通知，统一更换电表；赵志军主张日日生鲜单方面调整租赁面积，增加租金的主张，并不影响其向日日生鲜公司交纳合同内的租金及水电费；赵志军主张日日生鲜公司一直没有办理完毕食品经营许可证及营业执照、消防安全检查合格证，根据合同约定，日日生鲜公司有协助赵志军办理相关手续及提供证明的义务，确保乙方可以合法合规经营。日日生鲜公司向赵志军提供了北京壹端嘉宴餐饮管理有限公司第一分公司的营业执照、食品经营许可证及《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，综上，日日生鲜公司不存在赵志军主张的违约行为。反之，赵志军没有按照合同约定支付租金及水电费，构成违约，应承担违约责任。同时指出，日日生鲜公司在合同履行中虽未根本构成违约，但存有履行瑕疵情形。日日生鲜公司要求赵志军腾空租赁区域并恢复原状的主张，双方于2019年10月10日办理了租赁区域的交接手续，日日生鲜公司已经收回租赁区域，对日日生鲜的该主张，法院不予支持。日日生鲜公司认为赵志军已付3个月的履约保证金及3个月押金和2018年8月20日至10月19日的租金。赵志军认为履约保证金即为押金，交付3个月履约保证金和2018年11月25日至2019年4月24日的租金。押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。其与合同约定的履约保证金的内容相近，赵志军已经支付履约保证金，其押金即可转化为租金。日日生鲜公司要求赵志军按合同约定的租金标准支付2018年10月21日至2019年4月9日租金的主张，应自2019年1月21日起算。日日生鲜公司要求赵志军按照双倍租金及820平米的标准支付此后房屋占用费的主张，对于房屋租赁面积双方在签订合同前已经确认并提供附件图，日日生鲜公司仅凭重庆至上装饰设计有限公司的更正说明主张增加租赁面积，证据不充分，法院不予支持。此后的房屋占用费的面积按合同面积判定，房屋占用费标准参照合同标准判定。赵志军要求日日生鲜公司退还未履行期间租金的主张，缺乏事实依据，法院不予支持。日日生鲜公司要求赵志军支付物业费及水费的主张，存有合同依据，法院予以支持。应当指出，日日生鲜公司主张物业费的时间应自赵志军进场装修日2018年7月20日起算至2019年10月10日，计算面积按照580平方米。日日生鲜公司要求赵志军支付电费的主张，双方未对电表底数进行交接，赵志军在经营期间使用电量为不争的事实，法院按照北京北广电子集团有限责任公司福丽特物业公司2018年7月20日至2019年4月9日期间的水电表统计明细的用电量数额判定。日日生鲜公司要求赵志军支付装修管理费的主张，没有合同依据，法院不予支持。日日生鲜公司要求赵志军支付滞纳金的主张，双方约定的滞纳金系违约金的性质，根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，赵志军已于庭审中明确提出违约金过高之主张。法院结合本案的实际履行情况、赵志军的过错程度及日日生鲜公司履行瑕疵情况，酌情确定违约金的具体数额。日日生鲜公司要求赵志军支付律师费的主张，合同约定乙方应当赔偿甲方为追偿租金损失支出的各项费用，包括但不限于律师费等其他费用，日日生鲜公司的该主张，法院予以支持。赵志军要求日日生鲜公司退还履约保证金的主张，合同解除后，日日生鲜公司应予返还。赵志军要求日日生鲜公司赔偿装修损失及员工工资损失、其他损失的主张，因赵志军存有违约，法院不予支持。赵志军要求日日生鲜公司支付利润损失及寻找替代房屋租金损失的主张，缺乏证据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、北京日日生鲜商业有限公司与赵志军于2018年5月28日签订的《租赁合同》于2019年5月15日解除。二、自判决生效之日起7日内，赵志军支付北京日日生鲜商业有限公司2019年1月21日至2019年5月15日租金536306.66元；支付2019年5月16日至10月10日的房屋占用费682144.48元。三、自判决生效之日起7日内，赵志军支付北京日日生鲜商业有限公司物业费10184.80元。四、自判决生效之日起7日内，赵志军支付北京日日生鲜商业有限公司水费3087.50元。五、自判决生效之日起7日内，赵志军支付北京日日生鲜商业有限公司电费98442元。六、自判决生效之日起7日内，赵志军支付北京日日生鲜商业有限公司滞纳金10万元。七、自判决生效之日起7日内，赵志军支付北京日日生鲜商业有限公司律师费10万元。八、自判决生效之日起7日内，北京日日生鲜商业有限公司返还赵志军履约保证金423399元。九、驳回北京日日生鲜商业有限公司的其他诉讼请求。十、驳回赵志军的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。日日生鲜公司及赵志军在本案二审期间均补充提交了证据材料，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。依据双方当事人在本案中提交的证据，本院补充查明如下事实：日日生鲜公司作为甲方、赵志军作为乙方，于2018年5月28日签订的涉案《租赁合同》第九条约定，甲方有义务协助乙方办理与本合同签订及本合同存续期间的有关注册登记手续和证明文件，确保乙方可以合法合规经营，证照由甲方提供给乙方在合同期内无偿使用，如因甲方原因导致乙方无法经营的一切后果由甲方承担。日日生鲜公司陈述，日日生鲜公司与壹端嘉宴公司为同一控制人，两家公司共同承租了北京市西城区黄寺大街甲23号院1号楼地下一层的全部区域，日日生鲜公司转租给赵志军的区域实际上是壹端嘉宴公司承租的部分，壹端嘉宴公司具备经营餐饮的资质，赵志军也是以壹端嘉宴公司的名义进行装修。赵志军对此均予以确认。在一审庭审过程中，日日生鲜公司陈述，营业执照于2018年8月20日办理完毕，租金自8月20日开始计算；日日生鲜公司及赵志军均确认，赵志军自2109年1月19日之后不再经营。日日生鲜公司于2019年3月15日诉至西城区人民法院，明确主张解除双方所签合同。赵志军于2019年4月9日提出反诉，亦明确主张解除双方所签合同。西城区人民法院第一次庭审时间是2019年5月15日。关于欠付电费的情况，在本案二审期间，赵志军陈述，2018年9月底之前不欠付电费，2018年9月之后欠付电费的电量是63119度，按照每度1.5元计算，应为94678.5元；日日生鲜公司陈述，2018年5月至2019年9月期间总计用电量67784度，按照每度1.5元计算，应为101676元。日日生鲜公司确认，于2020年8月底与产权方完成交接。本院认为：日日生鲜公司与赵志军于2018年5月28日签订的涉案《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。日日生鲜公司与壹端嘉宴公司属关联公司，赵志军与日日生鲜公司签订、履行涉案《租赁合同》过程中，部分事项与壹端嘉宴公司有关联。鉴于赵志军与日日生鲜公司对该事实均予以确认，本院在此事实基础上对本案进行审理。本案争议的焦点问题是，双方在合同履行过程中哪些行为构成违约，是否应承担违约责任。一、关于计算租金的起始日期问题：涉案租赁合同中约定装修期45天，自2018年6月1日至7月15日止，装修期免租金；壹端嘉宴公司取得《装修施工许可证》的时间是2018年7月13日，装修期限自2018年7月1日至8月10日，预计竣工日期为2018年8月15日。赵志军在签订合同后客观上具备进场条件，但因《装修施工许可证》确定的装修期限自2018年7月1日开始，即赵志军的装修期限亦应自2018年7月1日开始计算。壹端嘉宴公司第一分公司的营业地点变更为涉案租赁地点的时间是2018年8月20日，日日生鲜公司确认该日期为营业执照办理完毕日期，并确认租金自8月20日开始计算，法院对此予以确认，即赵志军支付租金的起始日期为2018年8月20日。虽然该日期晚于合同中约定的计算租金起始日期，但该事项对合同的后续履行影响微小，对双方的合同利益亦影响微小，并不产生合同目的不能实现的法律后果。由于双方对该事项过程的陈述不一致，且无充分证据予以佐证，故本院确认双方对该事项的发生均应承担责任。二、赵志军已缴纳费用的性质：赵志军于2018年5月30日向日日生鲜公司缴纳70万元、于2018年6月15日缴纳429064元，总计金额1129064元。涉案租赁合同中约定履约保证金为423399元，在租金支付方式上约定“押三付三”，在具体支付时间及金额上约定2018年6月11日前支付2018年7月16日至2018年12月15日的租金705665元。本院据此确认，赵志军缴纳的1129064元中的423399元为履约保证金，余款705665元与合同约定的第一笔租金的数额一致，对应的租赁期限应是2018年8月20日至2019年1月19日。三、日日生鲜公司提出将租赁面积从580平方米变更为820平方米一事是否构成违约：2018年12月25日，日日生鲜公司向赵志军发出通知，主要内容是指出合同约定的租赁面积580平方米有误，通知赵志军将原租赁合同的面积580平方米更正为820平方米，原租赁合同中涉及到的费用（租金、物业费、管理费、水电费等）均按面积标准收取。对此，本院认为，合同签订后，非经双方协商一致，任何一方不得变更合同约定内容。租赁合同中约定的租赁面积、租金标准均属于合同主要条款，涉及到合同签订方的重大利益。涉案合同中明确约定，租赁面积为580平方米、赵志军应按照租赁面积缴纳租金及管理费等各项费用，同时约定了租赁期内不同时间段的租金数额。日日生鲜公司违反合同约定，单方面提出更改租赁面积及计费方式，该行为已构成违约，日日生鲜公司应就此承担违约责任。需要说明的是，日日生鲜公司作为出租方，对于出租区域面积等客观事实应是明知的，如因自身原因导致对基本事实判断错误，由此产生的不利后果应由日日生鲜公司自行承担。四、关于更换电表及缴纳电费标准的问题：日日生鲜公司未与赵志军协商一致即更换电表，该行为虽有瑕疵，但不影响赵志军的主要合同利益，赵志军应当按照实际使用电量支付电费。合同约定电费标准为每度1.5元，日日生鲜公司在合同签订后要求赵志军按照每度1.6元的标准支付电费，违反合同约定，法院将依据每度1.5元的标准计算电费。由于双方对欠付电费具体情况的表述不一致，一审法院依据福丽特物业公司统计的用电量为基础确定的电费数额，并无不妥，本院不持异议。五、日日生鲜公司是否存在延误办理、交付合法证照的问题：依据《租赁合同》第九条约定的内容，日日生鲜公司主要义务是协助赵志军办理有关注册登记手续和证明文件，且日日生鲜公司已经向赵志军提供了壹端嘉宴公司第一分公司的营业执照，并且在计算租金时亦以该营业执照办理完毕日期作为计租起始时间。据此，赵志军提出的日日生鲜公司延误办理、交付证照的主张，依据不足，本院不予采信。六、赵志军是否应支付装修管理费：鉴于双方在涉案合同中并未就装修管理费一事进行约定，日日生鲜公司在合同约定项目之外另行收取其他费用的行为违反合同约定，赵志军无需支付该项费用。七、赵志军在合同履行过程中是否存在违约行为：如前所述，赵志军已缴纳房租至2019年1月19日，日日生鲜公司在2018年12月25日提出变更租赁面积的主张，由于日日生鲜公司单方面变更合同主要条款，导致赵志军对合同预期履行状况产生合理怀疑。赵志军虽然欠付电费、水费、物业费，但究其原因，日日生鲜公司对此应承担主要责任。在赵志军足额缴纳履约保证金的前提下，本院认定，赵志军在涉案合同履行过程中存在瑕疵，但不构成违约。八、关于合同解除时间的认定：当事人协商一致，可以解除合同。在日日生鲜公司提出变更租赁面积后，赵志军虽提出质疑，但双方并未就合同解除事宜达成一致意见。日日生鲜公司于2019年3月15日向一审法院提起诉讼，并提出解除合同，此时，日日生鲜公司并不享有法定或约定的合同解除权。赵志军于2019年4月9日提出反诉，亦提出解除合同的主张，一审法院依据双方的意思表示，确定第一次庭审时间2019年5月15日为合同解除时间，并无不妥，本院对此不持异议。九、关于赵志军应支付租金、房屋占用费的具体数额：2019年1月20日至2019年5月15日期间，赵志军应当按照合同约定的标准向日日生鲜公司支付租金。关于赵志军在此期间未实际经营的问题，赵志军陈述，未实际经营的主要原因在于断电，依据已经查明的事实，日日生鲜公司未经许可更换电表的行为虽然欠妥，但赵志军亦可以通过先行购电的方式解决用电问题。赵志军具备解决问题的条件但不积极采取有效措施予以解决，且赵志军并未举证证明日日生鲜公司在此期间存在其他妨碍其经营的行为，故2019年1月20日至2019年5月15日期间未能实际经营的主要责任应由赵志军承担。2019年5月15日，双方在法庭主持下明确作出了解除合同的意思表示，但双方均未积极主动进行房屋交接，直至2019年10月10日在法庭主持下进行交接。在合同解除后，双方对于迟延交接的情况均存在过错，对于由此扩大的损失双方均有责任，本院以合同约定租金标准为基础，综合考虑双方的过错情况，依据公平原则，酌情确定赵志军应承担了房屋占用费数额。日日生鲜公司主张按照820平方米的面积计算房屋占用费，没有法律依据，本院不予支持。十、关于物业费的数额：依据合同约定，赵志军应按照每平方米每月1.2元的标准向日日生鲜公司交纳物业费。一审法院依据本案实际情况，以合同约定面积为基数计算的物业费金额，并无不当，本院予以确认。十一、关于滞纳金、律师费和履约保证金：如前所述，导致涉案合同不能继续履行的主要责任在于日日生鲜公司，赵志军在涉案合同履行过程中虽有瑕疵，但不构成违约。据此，日日生鲜公司要求赵志军支付滞纳金及律师费的主张，依据不足，本院不予支持。合同解除后，日日生鲜公司应将收取的423399元履约保证金退还赵志军。十二、日日生鲜公司是否应向赵志军承担装修损失：双方在涉案合同中就装修事项进行了约定；一审法院依据赵志军的申请，委托评估机构对涉案房屋的装修及存留物品价值鉴定评估，涉案房屋装修及留存物品评估的市场价值为1797900元。因出租人违约导致合同解除的，出租人应向承租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。本院以涉案房屋装修的评估价值为基础，综合考虑日日生鲜公司的过错程度以及剩余租赁期限，酌情确定日日生鲜公司应承担的装修损失数额。日日生鲜公司上诉提出，赵志军进行转租，实际装修投入均是由次承租人负担的，赵志军没有装修损失。对此，本院认为，赵志军是否进行转租、次承租人是否对装修进行实际投入，均是赵志军与次承租人之间的法律关系，如存在纠纷，亦应在赵志军与次承租人之间解决。本院对日日生鲜公司的该项上诉主张不予支持。十三、其他需要说明的事项：一审期间，双方当事人在法院主持下于2019年10月10日进行房屋交接，日日生鲜公司提出赵志军应支付2019年10月11日之后的房屋占用费的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。赵志军提出日日生鲜公司应赔偿其经营收益损失和寻找替代房屋租金损失的上诉主张，亦缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，赵志军的上诉请求部分成立，本院予以支持；日日生鲜公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2019）京0102民初18161号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第八项；二、撤销北京市西城区人民法院（2019）京0102民初18161号民事判决第二项、第六项、第七项、第九项、第十项；三、自判决生效之日起七日内，赵志军向北京日日生鲜商业有限公司支付2019年1月20日至2019年5月15日租金533600元；四、自判决生效之日起七日内，赵志军向北京日日生鲜商业有限公司支付2019年5月16日至2019年10月10日的房屋占用费343360元；五、自判决生效之日起七日内，北京日日生鲜商业有限公司向赵志军支付装修损失1300000元；六、驳回北京日日生鲜商业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回赵志军的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29144元，由北京日日生鲜商业有限公司负担15236元（已交纳），由赵志军负担13908元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费33259元，由赵志军负担18259元（已交纳），由北京日日生鲜商业有限公司负担15000元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由北京日日生鲜商业有限公司负担3000元（于本判决生效后七日内交纳），由赵志军负担2000元（已交纳）。鉴定费40000元，由北京日日生鲜商业有限公司负担27000元（于本判决生效后七日内直接交付给赵志军），由赵志军负担13000元（已交纳）。二审案件受理费49866元，由北京日日生鲜商业有限公司负担24933元（已交纳11860元，余款13073元于本判决生效后七日内交纳），由赵志军负担24933元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 刁久豹审 判 员 赵胤晨二〇二一年五月二十八日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇