贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终2276号 上诉人（原审被告）：贵州铁建房地产开发有限公司，住所地都匀市。 法定代表人：王玮，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑春阳，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：贵州契正律师事务所，住所地贵州省都匀市。 委托诉讼代理人:林岚婷，贵州契正律师事务所律师。 上诉人贵州铁建房地产开发有限公司与被上诉人贵州契正律师事务所商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2021年2月8日作出（2020）黔2701民初6372号民事判决后，贵州铁建房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。 贵州铁建房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判第一项,并依法改判贵州铁建房地产开发有限公司承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金标准为已付房款的日万分之零点二；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由：首先，逾期交付办理商品房转移登记相关文书并未给被上诉人造成较大损失，并不影响买受人的居住、使用、出租。一审法院判决上诉人承担逾期办证的违约金按已付房款日万分之0.5计算明显过高，由于逾期办证涉及人数众多，严重超出了上诉人的承受能力。其次，上诉人未能按期交付办理商品房转移登记有关文书，是由于消防验收未通过造成。上诉人曾积极整改，但部分业主的不配合、用各种方式阻挠整改，导致整改未顺利完成。业主方阻挠整改是上诉人未能按期交付的一个重要原因，因此，业主方也存在一定过错。第三，《商品房买卖合同》中约定买受人逾期付款的违约金是日万分之0.2，与合同约定的逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金日千分之0.2相比，权利义务不对等。第四，因各方面的原因，逾期交房在房地产在这一行业普遍存在，就都匀市楼盘来说，少则几百户，多则上千户，加上目前受疫情影响，无法正常生产经营。如果按照日万分之0.5的标准来赔偿，出卖人面临的赔偿数额巨大，任何房开均无法承受，不利于当地经济社会和谐，健康，有序的发展；综上所述，一审判决的违约金严重高于实际损失，请求二审法院以实际损失为基础，考虑双方当事人的过错程度、上诉人的承受能力，依法下调逾期办证违约金至日万分之0.2。 被上诉人贵州契正律师事务所二审未向本院作出书面答辩。 原审原告贵州契正律师事务所向一审法院提出诉讼请求：1、贵州铁建房地产开发有限公司立即交付位于都匀市转移登记的有关文书；2、贵州铁建房地产开发有限公司按日自2017年12月31日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止支付已付房款万分之零点五的违约金（其中从2017年12月31日起计至2020年11月17日的违约金为77112.50元，即1467412元×万分之零点五×1051天＝77112.50元）；3、诉讼费由贵州铁建房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2014年7月28日及2016年7月6日，贵州契正律师事务所分别与贵州铁建房地产开发有限公司签订三份《商品房买卖合同》后，以469798元、590929元、406685元的价格向贵州铁建房地产开发有限公司购买其开发的位于都匀市房屋，总计向贵州铁建房地产开发有限公司支付房款1467412元。三份合同第二十二条均约定，贵州铁建房地产开发有限公司于2017年12月31日前交付商品房登记有关证书，逾期超过90个工作日，贵州契正律师事务所不退房的，贵州铁建房地产开发有限公司则按日计算向贵州契正律师事务所支付已付购房款0.2‰的违约金。至今贵州铁建房地产开发有限公司未将办理商品房转移登记的有关文书交付给贵州契正律师事务所,截至2020年11月17日，已逾期1051天。庭审中，贵州铁建房地产开发有限公司明确表示贵州契正律师事务所所购买房屋现尚不能确定何时能够办理权属证书，亦不能将商品房登记有关证书交付。 一审法院认为：引起该民事纠纷案件的法律事实发生于民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定……”的规定，处理该案应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定。本案中，贵州契正律师事务所与贵州铁建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。贵州契正律师事务所依照合同约定履行义务后，贵州铁建房地产开发有限公司未能依约按时向贵州契正律师事务所交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应依约支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金。综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，法院对贵州契正律师事务所未按合同约定，将逾期交付商品房转移登记有关文书违约金调整为日0.05‰的请求予以支持。对于贵州契正律师事务所要求贵州铁建房地产开发有限公司立即向其交付所购买三套房屋办理商品房转移登记有关文书的请求，虽该请求依约属贵州铁建房地产开发有限公司应尽义务，但因该类文书的取得需具备相应条件，贵州铁建房地产开发有限公司不能自行决定，故对于该项请求不予支持，贵州契正律师事务所可待具备条件而贵州铁建房地产开发有限公司不予履行时另行主张权利。对于贵州铁建房地产开发有限公司的辩称主张，因未能提供证据加以证明，不予采纳。综上所述，贵州契正律师事务所的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付贵州契正律师事务所截至2020年11月17日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金77112.50元（1467412×1051×0.05‰），2020年11月18日后，以交付房款1467412元为基数，按日万分之零点五计付至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；二、驳回贵州契正律师事务所其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费866元，由贵州铁建房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：一审法院对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的调整比例是否适当。 本院认为：引起该民事纠纷案件的法律事实发生于民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，虽然双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金按照买受人已交付房价款日千分之零点二的标准计算，但是被上诉人在一审起诉时已自行调减按日万分之零点五标准计算违约金，一审法院在综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，依据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，按照被上诉人自行调减后的标准即买受人已付房价款的日万分之零点五计算予以确认，并无不当；二审诉讼中，上诉人公司主张未能按期交付办理商品房转移登记有关文书系业主的原因导致，一审法院确认的违约金仍明显过高，但其并未提供相关证据予以证实，依法应承担举证不能的不利后果。另外，针对上诉人公司主张《商品房买卖合同》约定的权利义务不对等的问题，由于案涉违约金的比例是上诉人自己提供的格式合同条款，不存在双方约定的权利义务不对等的情形，因此，上诉人的该项主张的理由亦不成立。 综上所述，上诉人贵州铁建房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费957元，由上诉人贵州铁建房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年五月三十一日 法官助理王菲 书记员刘皓