安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1122民初2023号 原告：吕长龙，男，1993年7月2日生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。 被告：来安孔雀城房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汉河经济开发区管委会**，统一社会信用代码91341122MA2MX8TT4G(1-1)。 法定代表人：赵威，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李聘，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 原告吕长龙与被告来安孔雀城房地产开发有限公司（以下简称来安孔雀城）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告吕长龙、被告来安孔雀城的委托诉讼代理人李聘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕长龙向本院提出诉讼请求：1.判令来安孔雀城支付违约金20460元(1162498元×0.0002元/天×88天)；2.本案诉讼费由来安孔雀城承担。事实和理由：其于2018年1月24日购买被告开发的新江北孔雀城·天赋澜湾（南区）17幢105室房屋，房屋总价款1162498元。合同约定被告应于2019年6月30日前交付房屋，合同第十二条约定，被告未在约定的时间内交付房屋应按已付房屋总价款的日万分之二计算违约金。2019年9月26日，被告房屋才竣工验收，被告出现逾期，于2019年6月向其发出《延期交付通知书》。2019年9月被告通知其于2019年9月29日举行集中交付房屋。因违约金赔偿数额双方协商未果，为维护其合法权益，故诉至法院。 来安孔雀城辩称，1、《商品房预售合同》及《补充条款》均系吕长龙与其公司签订的，是双方真实意思表示，根据补充条款第三条约定，政府行为包括土地征用及房屋拆迁等实质影响双方履约的情形视为不可抗力，发生不可抗力导致逾期交付的，其公司不承担相应的责任。2、对于逾期违约金的计算，补充条款中已经明确约定按照购房款的日万分之一计算，且补充协议已经对主合同的文本进行变更，是双方真实意思表示，即使认定其公司应当支付一定的违约金也应当据此计算；3、即使补充条款中关于逾期交付违约金的计算标准不能适用，由于补充协议已经排除了主合同相应条款的适用，应当认为双方没有约定具体违约金的标准，根据最高院商品房买卖合同司法解释第十七条的规定，应当按照同类地段的房屋租金确认实际损失，根据案涉小区的房屋租赁价格，原告的实际损失88日的租金约为3000元。按日万分之二标准计算出的违约金数额明显超出了原告的实际损失，应当进行酌减，其公司请求法院进行酌减。 本院经审理认定事实如下：2018年1月24日，来安孔雀城为甲方与吕长龙为乙方签订《来安县商品房预售合同》，主合同约定:吕长龙购买来安孔雀城开发的新江北孔雀城·天赋澜湾（南区）17幢105室房屋，总房款为1162498元，付款方式分期付款，乙方于2017年7月23日前支付房款242498元,2017年8月22日前支付房款920000元；乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之二自应付款期限之第二天起计算至实际付款之日止；甲方定于2019年6月30日前将该房屋交付给乙方，甲方如未在合同约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付房款的日万分之二自最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止。补充条款约定：买受人逾期支付购房款的，自应付款次日起至实际付款之日止按逾期付款额的日万分之二支付违约金；出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。2019年6月，来安孔雀城向吕长龙发出延期交付通知书，告知吕长龙无法按照合同约定时间交房。2019年9月，来安孔雀城向吕长龙发出《房屋交付指引》，告知吕长龙涉案房屋于2019年9月29日办理房屋交付手续。 另查明：吕长龙与来安孔雀城已对房屋面积差额进行了结算，实际房款总金额为1161366元。来安孔雀城逾期交房时间共88天。 上述事实，有原、被告当庭陈述及吕长龙提供的《来安县商品房预售合同》、购房发票复印件、《房屋交付通知书》、《房屋交付指引》、来安孔雀城提交《补充条款》、《存在问题说明》等证据在卷佐证。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张以及庭审中双方当事人及其代理人举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：一、来安孔雀城是否应支付违约金，补充条款关于出卖人逾期交房按日万分之一支付违约金的约定是否有效；二、违约金是否应予调整。 对于争议焦点一，来安孔雀城与吕长龙签订的《来安县商品房预售合同》，是双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，吕长龙已依约履行合同义务，来安孔雀城未能在合同约定期限内交付房屋，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。来安孔雀城辩称其逾期交房系不可抗力，不应承担相应责任，但其提供单方制作的情况说明无法证明其逾期交房系不可抗力所致，且吕长龙对此辩解亦不予认可，故来安孔雀城的辩解无事实和法律依据，本院不予采信。 关于出卖人逾期交房按日万分之一支付违约金的约定是否有效的问题，本案主合同和补充条款对逾期交房违约责任的约定不一致，主合同约定的违约金为日万分之二，补充条款约定的违约金为日万分之一，因《来安县商品房预售合同》是来安孔雀城提供的格式合同，根据法律规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。本案中，来安孔雀城在主合同和补充条款中均约定买方逾期付款的按日万分之二支付违约金，但在补充条款中将卖方逾期交房的违约金调整为日万分之一，明显是减轻了自己的责任，加重了买房人的义务，有违公平原则，且未尽到合理提示及说明义务，故补充条款关于出卖人逾期交房按日万分之一支付违约金的约定为无效条款。 对于争议焦点二，来安孔雀城辩称违约金过高应参照当地房租价格进行调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人已在《来安县商品房预售合同》主合同中明确约定了违约金的计算方法，故本案不适用该条款。本案违约金是否过高不能仅从房租方面来判断，而应遵循公平原则并参照当地房地产市场行情予以评判，从合同约定的逾期付款违约金及逾期交房违约金来看，主合同中关于逾期交房按日万分之二支付违约金的约定属于合理范围，也体现了买卖双方权利义务的公平性，不应调整。因涉案房屋存在面积差，故来安孔雀城应按双方实际交易房款支付吕长龙违约金20440元(1161366元×0.0002元/天×88天)。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下： 一、被告来安孔雀城房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告吕长龙违约金20440元； 二、驳回原告吕长龙的其他诉讼请求。 （上述款项汇至执行款专户：来安县人民法院,账号：3400××××1962,开户行：中国建设银行来安支行）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费312元，减半收取156元，由被告来安孔雀城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员 王飞兵 二〇二一年五月二十六日 法官助理 郭正卿 书 记 员 胡 悦 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。