抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0411民初1151号 原告沈阳远洋城基业物业管理有限公司抚顺分公司，住所地抚顺市顺城区将军二街1号楼M2号门市，统一社会信用代码91210411594811715P。 负责人关杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人高波，辽宁民威律师事务所律师。 被告赵春吉，男，1951年9月16日出生，汉族，住抚顺市顺城区。 被告王玉玲，女，1951年6月3日出生，汉族，住抚顺市顺城区。 原告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称远洋物业抚顺分公司）诉被告赵春吉、王玉玲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远洋物业抚顺分公司委托诉讼代理人高波，被告赵春吉到庭参加诉讼，被告王玉玲经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告远洋物业抚顺分公司诉至本院请求变更为：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费4187.57元、电梯费960元，合计5147.57元，均按照每平1.65元计算（2018年5月1日至2020年12月31日）；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：我公司系为远洋城小区提供服务的物业公司，被告系接受服务的7号楼1单元802号业主，房屋建筑面积为79.31平方米。依据《前期物业服务合同》第六条约定，“物业服务费的标准为1.8元/平方米/月，电梯费30元/户/月；物业服务费每年度预交纳一次”。从2019年5月1日起至2020年12月31日止，被告共计拖欠物业服务费4187.57元、电梯费960元，合计5147.57元，我公司曾多次催收费用，但被告仍拒绝履行合同义务。法庭辩论终结前，原告最后确定请求被告给付2019年5月1日至2020年12月31日拖欠的20个月物业费和电梯费3217.23元。 被告赵春吉辩称：原告有违约行为，应承担部分经济责任。地产公司未按照设计进行建筑，地产公司同意整改，但是至今也未整改，原告也应降低物业费标准。草坪及人行道被占用，排水不畅通等。一楼业主侵占绿地，导致绿化受损严重。其他业主向物业举报，但也没有解决问题。电梯内有广告，电梯内产生刺鼻的气味，物业私自投放广告，侵害了业主权利。卫生管理条件差，经常多天无人打扫。2014年入住至今，我们业主提出了很多问题，经过政府热线、抚顺电视台等多个渠道反映远洋城小区情况及物业情况，但至今没有给予处理结果。原告提到多次催缴物业费不成立，原告没有找到我。另外我交物业费时间应截至2019年5月1日，所以原告起诉的金额不正确，我需要知道原告起诉我的时间。原告没有起诉资格，原告并没有与业委会重新签订合同，物业费价格需要业主及业委会根据服务质量评判。因山体滑坡，导致路面全是大冰、车辆也无法出去。物业没有经过我的允许，将自行车拉走，中药也丢失了，这些都是物业存在的问题。 经审理查明：2012年9月7日，原告远洋物业抚顺分公司与案外人德创公司签订了《抚顺“远洋城项目”前期物业服务合同》，约定由原告远洋物业抚顺分公司负责案涉小区的管理，物业费标准为多层、洋房、小高层及商业物业服务费按建筑面积每月1.80元/㎡，电梯费按每户30元/月，物业服务期限至抚顺远洋城项目（3-1地块）业主委员会成立，业主委员会重新选聘物业服务公司并签订物业合同生效，且该物业服务公司实际接管该物业之日终止。被告赵春吉在《临时管理规约》中承诺人处签字，即同意遵守“远洋城临时管理规约”和相关附件的约定等内容。上述协议签订后，双方按协议内容履行，且原告远洋物业抚顺分公司为该小区提供物业服务至今。 另，二被告系夫妻，为顺城区“远洋城”小区7号楼1单元802号房屋的业主，涉案房屋建筑面积为79.31平方米。2019年5月1日至2020年12月31日期间，二被告欠付住宅物业费和电梯费。庭审中，原告主张物业费变更为按照1.65元/平方米/月，并明确表示被告拖欠了20个月的物业费。 本院所确认的上述事实有原告向本院提供的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》（复印件）、律师函（截图），被告提供的照片等及双方当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，具有证明效力。 本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案原告远洋物业抚顺分公司与案外人德创公司签订《前期物业服务合同》，并与被告赵春吉签订了《临时管理规约》，且被告赵春吉在该份规约中签字确认，故《前期物业服务合同》对该小区业主具有约束力，原、被告双方应按该合同约定内容履行义务。业主按约向物业公司交纳物业费用，物业公司也应向业主提供服务，保证服务质量。本案原告远洋物业抚顺分公司向被告赵春吉居住的小区提供物业管理与服务，根据权利义务对等原则，被告赵春吉实际接受服务后应按法律规定缴纳物业费。关于被告抗辩的绿地被侵占、绿化受损等问题，绿地被侵占虽在原告物业管理的范围内，但物业公司不是执法部门，只能进行协调并向执法部门反映，通过审理物业公司起诉的其他业主案件可知，物业已向相关执法部门进行了反映，尽到了管理的义务。管理被告抗辩的开发公司没有按照设计进行建筑，则属于另一民事主体的问题，与原告物业公司非同一主体，不能因此规则到物业公司。关于被告抗辩的原告主体问题，前期物业合同中约定了服务期限，现业主委员会并未重新选聘新的物业公司，原告也为小区提供服务至今，被告作为该小区业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，应按约向物业公司交纳物业费用，这也是物业公司提供物业服务的必要条件和开支来源，否则业主拖欠物业费势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。关于广告收入经营问题，《中华人民共和国物业管理条例》第五十五条明确规定，利用公共部位的广告收益应主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，如果存在广告收益，被告作为业主在召开业主大会时可提出使用意见或由业主大会决定，原告也应定期对广告收支向业主公示，但这不是被告不交物业费的理由。关于收费过高问题，因为业主或者社区、街道及业主委员尚没有形成降低物业费的书面协议或者口头一致意见，至今没有彻底解聘该物业公司，本院不具有降低物业费标准的权限，需要业主委员会和物业公司重新约定或者解聘原物业公司、招聘新的物业公司进行协商，故被告不能因此拒交物业费。关于自行车棚问题，本院经现场查看，被告所在楼号的旁边8号楼仍存在一个车棚，距离被告也很近，还是可以方便被告停靠自行车的。关于被告抗辩的7号楼和8号楼后身的地面没有修缮，到现场查看时恰逢刚下完雨确实存在一点泥泞，但该部位属于公共部位，应给予原告一定的时间修缮，毕竟园区地面范围很广，修缮需要安排时间、有时还要考虑季节，需要逐步进行。综上，被告不能以此拒交物业费。当然，原告在今后的管理服务中，应不断提高服务质量，改善服务方式，对业主反映的问题应予重视，及时沟通、解决并做好备案、真正的发挥协调、沟通和服务的作用，积极主动履行自己的职责，提高业主的满意度。业主也应找准责任方或向相关执法部门投诉建议从而解决问题，不应把所有的问题都归结到物业公司一并解决，双方应互相理解，共建美好、和谐家园。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，判决如下： 被告赵春吉及被告王玉玲于本判决生效后十日内给付原告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司拖欠的2019年5月1日至2020年12月31日的物业服务费和电梯费共计3217.23元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告赵春吉和被告王玉玲共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 员  翁剑飞 二〇二一年五月十三日 法官助理 徐幼庭 书 记 员 崔晓羽