湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终807号上诉人（原审被告）：杨鑫，男，1983年12月24日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：朱松梅，湖南湘东律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：汤蕾，湖南湘东律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：株洲未来商业经营管理有限公司，住所地湖南省株洲市天元区湘山路**新泰小区******。法定代表人：殷啸，系经理及执行董事。委托诉讼代理人：谢士文，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：马询，湖南金州（株洲）律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。上诉人杨鑫与被上诉人株洲未来商业经营管理有限公司（以下简称“株洲未来公司”）租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初3238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审理。本案现已审理终结。杨鑫上诉请求：1、依法撤销（2020）湘0211民初3238号民事判决，发回重审或改判驳回上诉人的全部诉讼请求；2、判令本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院判决确认上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》于2020年4月10日已解除，并判决上诉人拖欠租金的行为应承担违约金13984.8元，既违反民法意思自治的基本原则，也属于有法不依，被上诉人有违约行为，而上诉人不存在违约；2、一审判决仅仅免收租金三个月，未按照有关规定判决另行减半收取租金9个月，对上诉人不公，根据有关文件，应对减半收取自2020年4月12日至2020年12月31日的房屋租金；3、对于是否解除了上诉人委托被上诉人经营管理事项，一审法院没有查明相关事实，上诉人与被上诉人委托管理的事项，应当确认为已经解除，上诉人不应向被上诉人缴纳运营管理费；4、双方租赁合同约定的租赁面积是91.62平方米，实际上租赁面积只有78.15平米，应当按照实际面积核减租金。株洲未来公司辩称，1、杨鑫逾期支付租赁费用超过30天，其逾期交费的行为已严重违约，答辩人根据约定于2020年4月9日书面通知被答辩人双方已经解除租赁合同关系，一审法院认定事实正确；2、被答辩人请求解除双方委托经营管理事项，与事实不符，无法律依据；3、答辩人已对受损的烟道履行了维修义务，并未存在迟迟不予维修的情形；4、被答辩人要求答辩人减半收取租金的请求没有事实和法律依据。株洲未来公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方的租赁合同于2020年4月10日解除；2、判令被告支付原告欠付的租金等费用27194元（其中，租金11654元，经营管理费15540元）以及欠付租赁费用的违约金29602.92元（暂计算至2020年6月30日，按照欠付租金的千分之五计算至实际偿还租金之日止）；3、判令被告缴纳的租赁保证金29136元（其中履约保证金17481元，经营管理费保证金11655元）归原告所有；4、判令被告支付原告因违反《房屋租赁合同》须承担的违约金13984.8元（按年租金总额的20%计算即：69924元×20%=13984.8元）；5、判令被告支付《房屋租赁合同》解除后逾期交还租赁房屋的租赁费用47658元（暂计算至2020年6月30日，后续租赁费用按照《房屋租赁合同》约定的当期标准双倍支付至实际搬离之日止）；6、本案的诉讼费、保全费与律师费由被告承担。一审法院认定事实：2018年10月22日被告杨鑫（承租方）与原告株洲未来公司（出租方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、出租方将位于株洲市天元区××路××号栋××层××号商铺，租赁给承租方使用。2、该商铺计租面积91.62平方米，月租金为5827元，月经营管理费为3885元。3、本商铺计租日期暂定为2019年7月1日。如因甲方原因造成房屋推迟或提前交付，则具体以甲方交付的时间为准，合同约定租期相应顺延。4、租金：（1）2019年7月1日至2020年3月31日，月租金5827元，季度租金17481元；（2）2020年4月1日至2021年3月31日，递增率5%，月租金6118元，季度租金18345元；（3）2021年4月1日至2022年3月31日，递增率5%，月租金6424元，季度租金19272元。5、经营管理费：（1）2019年7月1日至2020年3月31日，月经营管理费3885元，季度经营管理费11655元；（2）2020年4月1日至2021年3月31日，递增率5%，月经营管理费4097元，季度经营管理费12291元；（3）2021年4月1日至2022年3月31日，递增率5%，月经营管理费4302元，季度经营管理费12906元。6、承租方应在签订本合同时向出租方支付租赁合同履约保证金17481元，支付经营管理费保证金11655元；该保证金作为承租方遵守及履行本合同约定及条款的保证，如承租方违反本合同约定或造成出租方损失的，出租方有权从履约保证金中直接扣除承租方应承担的违约金或赔偿金，承租方须于扣除相应款项后三个工作日内补足保证金金额。否则视为承租方违约，出租方有权行使合同解除权，并要求承租方承担本合同项下约定的违约责任和赔偿经济损失。7、上述保证金在本合同履行期内不计利息，合同期满或本合同终止后，承租方如无其他违约行为，出租方在7个工作日内一次性退还保证金。8、承租方应在签订本合同时向出租方支付租赁合同履约保证金17481元，支付经营管理费保证金11655元；并支付三个月租金17481元，支付三个月经营管理费11655元。9、承租方按季度向出租方交纳租金，承租方应当在每个季度的最后一个月25日前向出租方预付下一季度租金。10、承租方承租该房产经营夜宵类，并自行办理经营所需的证照。11、承租方在该房产经营品牌为：常德米粉。在租赁期限内，未经出租方书面同意，承租方不得擅自更改房屋经营用途。12、未经出租方书面同意承租方改变该房产经营范围、招牌和品牌或用途的，则承租方构成严重违约，出租方有权单方面终止租赁关系并不退保证金及不承担任何赔偿。13、承租方在本合同终止后超过十个工作日仍未完成对该房产的装修恢复并交还出租方的，则承租方应当从第十一个工作日起按照本合同的约定当期标准的双倍向出租方缴纳租赁费用、物业费及其他费用直至承租方完成对该房产恢复和交还之日止。14、如果承租方未在本合同所约定的期限内按约定支付租赁费用的，除继续有义务交纳租赁费用外，还应向出租方承担违约金，每日违约金为每期应付而未付租赁费用的千分之五，直至结清未付租赁费用之日止。承租方逾期支付租赁费用超过30日的，则承租方构成严重违约，出租方有权书面通知承租方终止租赁关系，并有权另行对外租赁。15、出租方因承租方构成严重违约而以书面通知的方式终止租赁关系的，承租方已缴纳的租赁保证金不予退还，如不足以弥补出租方因此而遭受的损失的，承租方因违约而造成出租方的经济损失，承租方负责补足。16、任何一方违反合同约定条款之任一的，均构成违约。违约方应承担违约责任，计算方式为：按本合同约定当年租金总额的20%计算违约金。如违约金不足以弥补守约方经济损失的，违约方还应当承担补足责任。经济损失包含但不限于：因诉讼产生的诉讼费用、保全费用、评估费用和律师费用等。17、合同所述不可抗力包括……政府政策的改变或受阻方无法控制的任何其他不可预见事件。……如发生不可抗力事件，任何一方均无需对另一方因本合同未能履行或延迟履行而蒙受的任何损害、成本增加或损失负责，而未能履行或延迟履行本合同不应被视为对本合同的违约。18、租赁期内，一方的相关文件送达（如邮寄、传真等方式）到本合同确定的地址即视为对方签收。合同还对物业服务、双方的权利义务及责任的免除等进行了约定。合同签订当日，被告向原告支付房租押金29136元、门面管理费11655元，门面租金17481元被告均出具收据予以确认。2019年4月3日，原、被告双方签订《租赁合同正式起算时间确认函》确认负一楼-107、-108门面的租赁合同起算时间为2019年2月10日；2019年2月10日至2019年8月9日为免租期，即案涉合同开始计租时间为2019年8月10日。另查明：一、2019年3月27日，被告以租赁房屋为经营场所注册天元区德味家菜馆，系个体工商户，经营范围为餐饮服务，经营者为被告杨鑫。二、2020年1月4日，被告向原告支付2019年11月10日至2020年2月10日期间的门面租金17481元。三、2020年4月9日，原告按被告在《房屋租赁合同》中确认的地址邮寄关于解除杨鑫与株洲市××街经营管理有限公司案涉租赁合同的《律师函》，函件主要内容为：原告正式解除与被告杨鑫签订的《房屋租赁合同》；原告依约没收被告杨鑫缴纳的履约保证金17481元；被告杨鑫在收到本通知后三个工作日内支付欠付租金等费用共计40791元；被告杨鑫在收到函件后五日内腾退房屋，并按合同约定和原告株洲未来公司办理交接房屋手续。被告杨鑫于2020年4月10日签收该邮件。2020年10月10日，被告向原告送达了《关于解除运营管理（或经营管理等）事项的函》，函件主要内容为：解除原告公司对其店铺的经营管理等事项……另由于原告公司收取了被告经营管理等费用，没有进行任何经营管理或运营管理，请原告公司将收取的经营管理费及押金退还给被告。四、庭审中，被告杨鑫自认直至2020年10月18日，其仍在实际经营德味私家菜馆。双方在庭审中确认：被告已交纳自2019年8月10日起至2020年2月10日止6个月的租金及自2019年8月10日起至2019年11月10日止3个月的经营管理费。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1、被告在履行案涉租赁合同中有无违约的行为？原告以被告违约，主张解除房屋租赁合同有无事实及法律依据？2、原告主张的租金、经营管理费及各项违约金等费用有无事实及法律依据？3、被告主张委托经营管理合同关系已经解除，有无事实及法律依据？现具体分析如下：关于案涉租赁合同是否解除。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，原、被告双方应按合同的约定履行自己的义务。双方在合同中约定，承租方逾期支付租赁费用超过30日的，则承租方构成严重违约，出租方有权书面通知承租方终止租赁关系，并有权另行对外租赁。本案中，被告自2020年2月10日后再未支付过租金，系违约行为，根据上述合同约定，原告解除合同的条件已经成就。2020年4月9日，原告向被告邮寄《律师函》通知其解除租赁合同关系，被告于2020年4月10日签收该邮件。故应确认原告与被告所签租赁合同已于2020年4月10日解除。关于原告诉请的房屋租金。根据原、被告之间签订的《租赁合同正式起算时间确认函》的内容，案涉《房屋租赁合同》开始计租的时间为2019年8月10日。双方在庭审中确认被告已缴纳自2019年8月10日起至2020年2月10日止6个月的租金及自2019年8月10日起至2019年11月10日止3个月的经营管理费，即被告尚欠原告自2020年2月11日至2020年4月10日期间两个月的租金11751元（5827元/30天×50天+6118元/30天×10天）及自2019年11月11日至2020年4月10日止五个月的经营管理费19495.6元（11655元+3885元/30×50天+4097元/30×10天）。考虑到2020年1月底在全国范围内爆发新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，属不可抗力。客观上对被告的经营业务、经营收入造成了影响。故原审参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，结合本案中被告的实际情况，酌情减免两个月租金，故对原告请求被告支付租金及逾期支付房屋租金违约金的诉讼请求，原审不予支持。被告辩称合同约定计租面积与不动产登记记载的实际面积不同。对此，原审认为，《房屋租赁合同》约定计租方式并不是以每平米单价计租，而是按月计算租金。被告签订合同时也应尽到审慎义务，对房屋面积等涉及合同内容及自身权益的部分应进行审查，但被告在签订合同后一直未提出异议，且被告已实际按合同约定缴纳过租金，说明其对合同约定租金计算方式是明知且无异议，被告对其辩解意见亦未提供任何证据予以证实。故此，原审对被告的该答辩意见不予采纳。关于原告诉请的经营管理费。被告辩称原告未尽运营义务而拒绝支付经营管理费用。原审认为，经营管理费用是原告作为商场物业管理经营人，在商场物业的日常管理和整体运营中所产生的所有费用，构成项目一般包含公共物业及配套设施的维护保养，聘用人员的薪金、秩序维护安防巡保、日常卫生清洁等多项为商场管理而发生的合理支出费用。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告应向原告支付经营管理费，该条款系双方自主约定，即被告应支付自2019年11月11日至2020年4月10日止五个月的经营管理费。同时，考虑到新冠疫情的影响，与前述减免两个月租金的情由相同，原审认为应酌情减免两个月的经营管理费。故此，截至2020年4月10日，被告还欠付原告三个月的经营管理费11655元（3885元/月×3个月）。被告主张原告未履行经营管理职责的答辩意见，因无充分证据予以证实，原审不予采纳。被告辩称其已于2020年9月20日通过发送函件的方式解除与原告的委托经营管理关系。原审认为，首先，该函件实际送达原告时间为2020年10月10日，2020年9月20日不能视作解除委托经营管理关系的时间。其次，被告租赁房屋位置处于整体商业区域，该区域经营管理费用包括日常整体运营管理，如：公共物业及配套设施的维护保养、秩序维护安防巡保、日常卫生清洁等，原告无法单独排除被告房屋对其他商户提供服务，若个别商户解除委托经营管理关系会影响众多业主整体利益的实现。再者，原告向被告收取经营管理费仅系案涉《房屋租赁合同》约定的部分内容，原、被告双方之间并非委托合同关系，被告并不享有任意解除权。故对被告主张已解除与原告的委托经营管理关系的答辩意见，原审不予采纳。关于原告诉请的违约金。本案中被告存在拖欠租金的行为，根据《房屋租赁合同》的约定，任何一方违反合同约定条款之任一的，均构成违约。违约方应承担违约责任，计算方式为按合同约定当年租金总额的20%计算违约金。如违约金不足以弥补守约方经济损失的，违约方还应当承担补足责任。故被告应当按照合同的约定承担相应的违约金，即被告应向原告支付违约金13984.8元（69924元/年×20%）。关于原告要求被告支付合同解除后逾期交还租赁房屋的租赁费用47658元（暂计算至2020年6月30日，按合同约定的当期标准双倍支付至实际搬离之日止）。被告对此辩称原告系重复主张违约金且标准过高。原审认为，虽然双方在合同中约定了承租方在本合同终止后超过十个工作日未将房屋交还出租方，承租方应当从第十一个工作日起按本合同的约定当期标准的双倍向出租方缴纳租赁费用、物业费及其他费用直至承租方交还之日止，但本案中原告的实际损失主要表现为案涉房屋实际占用期间的预期收益，且原审已支持了原告诉请的违约金13984.8元，故综合考虑原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及公平原则，被告须向原告支付的合同解除后逾期交还租赁房屋的租赁费用应按合同约定的当期租金和经营管理费计算为宜，即27240元（10215元/30天×80天，自2020年4月11日起暂计算至2020年6月30日止，之后按合同约定的当期租金和经营管理费计算至实际搬离之日止）。关于原告要求被告承担律师费的诉讼请求。虽然双方在《房屋租赁合同》中约定了因被告违约产生的经济损失（包括律师费）由被告承担，但原告未提供法律服务合同等相关证据证明其因实现本案债权已委托律师事务所代理诉讼且已产生了实际损失，故原告要求被告承担律师代理费的诉讼请求原审不予支持。关于案涉租赁保证金。原、被告签订合同时，被告向原告交纳了租赁保证金29136元（含履约保证金17481元、经营管理费保证金11655元），根据《房屋租赁合同》的约定，租赁保证金系被告违反合同约定或造成原告损失时，原告直接用以抵扣被告应承担的违约金或赔偿金而预付的数额。因被告应向原告支付经营管理费11655元、合同违约金13984.8元及逾期交还租赁房屋的租赁费用27240元（暂计算至2020年6月30日），抵扣被告交纳的租赁保证金29136元后，被告还应向原告支付逾期交还租赁房屋的租赁费用23743.8元（暂计算至2020年6月30日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告株洲未来商业经营管理有限公司与被告杨鑫于2018年10月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月10日解除；二、限被告杨鑫于本判决生效之日起十日内向原告株洲未来商业经营管理有限公司支付逾期交还租赁房屋的租赁费用23743.8元（暂计算至2020年6月30日，之后按合同约定的当期租金和经营管理费计算至实际搬离之日止）；三、驳回原告株洲未来商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费3251元，减半收取1626元，由原告株洲未来商业经营管理有限公司负担1364元，被告杨鑫负担262元。二审中上诉人提交证据：证据1，招商宣传单和托管合同；证据2，未来城商业部分运营托管合同；证据3，关于解除运营管理事项的函。被上诉人认为，以上证据不是新证据，不予质证。本院经审核认为，证据1真实性无法核实，不予采信。证据2、3不能达到上诉人证明目的。对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。上诉人上诉认为一审未按照有关规定判决减半收取自2020年4月12日至2020年12月31日的房屋租金、上诉人与被上诉人委托管理的事项应当确认为已经解除、应当按照实际面积核减租金三项上诉理由均在本院（2021）湘02民终401号民事判决中已作认定，本院不重复认定。本案的争议焦点：涉案《房屋租赁合同》是否应予解除及上诉人是否应承担违约责任。经查，上诉人自2020年2月10日后再未支付过租金，系违约行为，根据涉案《房屋租赁合同》约定，被上诉人解除合同的条件已经成就。2020年4月9日，被上诉人向上诉人邮寄《律师函》通知其解除租赁合同关系，上诉人于2020年4月10日签收该邮件，原审认定涉案《房屋租赁合同》已于2020年4月10日解除符合法律规定，本院予以确认。因上诉人存在拖欠租金和经营管理费的行为，根据涉案《房屋租赁合同》约定，应承担违约责任。因部分拖欠行为发生在新冠肺炎疫情之前，上诉人称应当免责的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人杨鑫的上诉请求均不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费393.5元，由上诉人杨鑫负担。本判决为终审判决。审判长  刘焦平审判员  邓画文审判员  王 虹二〇二一年五月二十四日法官助理姜胜强书记员张文雅