安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终1207号 上诉人（原审原告）：孙方富，男，1964年8月24日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：王景懿，安徽君光律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：朱志强，男，1979年9月11日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：解俊杰，安徽三联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马述爱，安徽三联律师事务所律师。 上诉人孙方富、朱志强房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初2044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙方富上诉请求：撤销一审判决，改判支持孙方富的诉讼请求或将本案发回重审;一、二审诉讼费由朱志强负担。事实和理由：一审法院适用法律及认定事实存在瑕疵。1.一审法院认定“因孙方富、朱志强均非被拆迁房屋所在地的集体经济组织成员,双方达成的买卖据此而安置的安置房等行为,损害了社会公共利益,应为无效”错误。第一,该房屋为孙方富购买加盖及装潢的房屋(在此居住),且已被征收单位确认安置面积为151.42平方米,属法定确认;第二,法律并未禁止安置房屋面积的转让，法无禁止即自由,而实际情况是对该转让予以认可;第三,孙方富并没有损害社会公共利益,所以房屋买卖协议应为有效,这种转让并非集体土地转让。2.孙方富与朱志强之间的协议,体现了民法意思自治原则,协议约定朱志强只享有106平方米范围内的过渡费,其余部分都应当按约定交付给孙方富,即151.42平方米的相关安置费用(除106平方米的过渡费)。3.朱志强未按协议约定进行交付(协议约定了违约金)并虚构事实,其应当承担违约责任。 朱志强辩称，1.孙方富与朱志强之间购买房屋事实属实，但双方对购买面积有异议，事后经和原房主核实，孙方富向原房主购买的面积实际上只有94平方米，其虚构了12平方米，以106平方米卖给了朱志强，所以孙方富对于多收取的12平方米的款项应予以返还，并且按照2014年5月9日的协议约定，该12平方米所涉的手续费、余款、拆迁补偿款、过渡费等费用即便孙方富领取了也应当返还给朱志强。拆迁协议是朱志强签订，朱志强没有义务将上述款项返还给孙方富，朱志强有权利保留。2.孙方富从原房主取得最多是94平方米，对超出94平方米之外的权利其无权请求返还，孙方富一审诉讼请求没有依据，应当驳回其一、二审诉讼请求。3.孙方富对超出106平方米的面积无任何权利，至于朱志强有没有多领，可以由政府部门追回或者由原房主主张，孙方富无权主张，其该项诉请不应支持。请求二审法院依法判决。 朱志强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙方富的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.一审中朱志强与孙方富之间签订了一份房屋买卖协议,但该房屋并不是孙方富所有,孙方富也没有证据证明该房屋系其所有,该房屋亦没有合法的来源。2.孙方富仅是中介,是隐名代理的行为,其对房屋不享有权利,无权主张权利。3.在朱志强购买孙方富所谓的房屋前,孙方富购买房主谷某的房屋面积仅为94平方米,价款为10.34万元，该事实朱志强原先并不知情,时隔2年朱志强购买孙方富所谓的房屋时的面积改变为106平方米,价款也增长到20万元,朱志强也是按照该面积计算并支付房款。一审判决装潢补偿款错误,因朱志强购买房屋就是看在房屋当时的状况才确定房屋价款。在拆迁补偿时虽确认拆迁面积为151.42平方米,但只给置换100平方米,按朱志强和孙方富签署的协议106平方米,6平方米是朱志强出钱购买的,与孙方富代理出售的房屋无关。4.多出的面积原房主自愿给朱志强,与孙方富没有任何关系。5.一审中朱志强已经向孙方富支付1.5万元附属物补偿费,因此朱志强不存在再向孙方富支付附属物补偿费。请求二审法院依法改判。 孙方富辩称，1.孙方富与朱志强之间是拆迁面积买卖，首先双方协议约定是106平方米，实际面积是180平方米减掉28.58平方米，应当是151.42平方米，并非是朱志强所述的是94平方米，因为该拆迁房屋有两处，94平方米是其中一处，开发区安置房屋最大的面积是106平方米，所以朱志强仅要求购买106平方米，剩余的面积就应当返还给孙方富；2.朱志强是否多买了面积与双方协议约定的面积没有关联；3.双方进行拆迁面积交易应当以协议的交易面积为准，至于朱志强在拆迁过程中多领取的相关的补偿安置费用及多余面积的补偿款都应当返还给孙方富，否则应属于不当得利。请求二审法院依法改判。 孙方富向一审法院起诉请求：1.判令朱志强履行双方于2014年5月9日签订的《房屋买卖合同》，责令朱志强协助其办理房屋过户手续；2.判令朱志强返还其安置费等相关费用119401元。诉讼过程中，孙方富自愿放弃第一项诉讼请求；明确第二项诉讼请求标的额为99090.9061元；增加一项诉讼请求，要求朱志强赔偿其违约金23880.2元，后又自愿放弃。 一审法院认定事实：（一）签订的合同及付款等情况。朱志强为购买位于宿州市××小区××房××，共向孙方富支付了20万元；同时与孙方富签订了落款时间为2013年10月2日的《房屋转让协议》、2013年10月4日的《协议书》及2014年5月9日的《房屋买卖合同》。其中：1.落款时间为2013年10月2日《房屋转让协议》载明：孙方富在××村××有自建房一套面积为106平方米，砖混结构、门窗齐全，转让给朱志强。2.落款时间为2013年10月4日的《协议书》（担保人为赵新艳）载明：朱志强购买孙方富的房子（附属物属孙方富所有）。在拆迁过程中，所有房屋拆迁补偿款全部属孙方富所有。开发区打入朱志强账户后，应立即付给孙方富，否则视为违约。注：房屋过渡费属朱志强所有。3.落款时间为2014年5月9日的《房屋买卖合同》载明：孙方富房屋座落在××园（面积106平方米）；成交价格为20万元。孙方富应在2014年6月交房，交房以后将房屋相关的手续、余款、拆迁补偿款、过渡费等一切和该出售房有关的文件及票据交付朱志强（以各项文件及票据为证明），并协助朱志强办理房产证。孙方富如未在指定的日期内按时交付房屋，即视为其违约。注：如因朱志强引起的原因造成后果，孙方富不负责到期安置。此外，朱志强还向孙方富出具了落款时间为2013年8月3日的《委托书》，内容为：“今有朱志强全权委托孙方富办理房屋手续，注：此委托书只限被委托人有代理名誉权，与房屋产权和房屋经济，没有任何纠纷。”（二）拆迁安置情况。宿州市新区建设投资有限责任公司（征迁人）、宿州市南区房屋拆迁有限责任公司（委托征迁人）与朱志强（被征迁人）签订了征迁安置补偿协议，载明：被征迁房屋地址：××村谷西；被征迁房屋补偿：建筑面积共计151.42㎡，补偿金额合计65862.72元；装潢及附属物补偿金额合计16402.40元；搬家费：151.42㎡×3元／㎡×2＝908.52元；临时安置补助费：151.42㎡×3元／㎡×2×18个月＝16353.36元；奖金：151.42㎡×（60＋30）元／㎡＝13627.80元；搬家补助费：2000元。经朱志强签名确认的2019年10月28日《宿州经开区回迁安置房结算清单》显示：朱志强为××村外籍户，拆迁面积为151.42㎡，原房屋评估价均价为434.96元，安置房号为××号楼××室，安置房面积为111.34㎡；拆迁房屋抵扣面积为100㎡；安置户应支付经开区超出面积部分金额：11.34㎡×2215元＝25118.1元；经开区应支付安置户拆迁房屋剩余面积找补金额：51.42㎡×434.96元×1.5＝33548.46元；总合计：经开区应找补安置户朱志强安置款8430.36元。2019年10月28日，宿州经济技术开发区房屋征收管理办公室作出《上房通知书》，载明：按征迁安置协议，决定将××小区××＃××室安置房分配给朱志强。（三）其他情况。1.孙方富、朱志强均非被拆迁房屋所在的谷岭村集体经济组织成员。2.诉讼过程中，孙方富对其诉讼请求进行了进一步明确，其主张朱志强购买的面积仅为106㎡，实际拆迁安置面积为151.42㎡，朱志强应退还其多余45.42㎡的过渡费共计36517.68元、补偿款29634.5061元及所有补偿费、附属物16402.4元、搬家费908.52元、协议奖9085.2元、提前搬家奖4542.6元、搬家补助2000元合计99090.9061元。一审法院认为，从本案证据看，根据朱志强与孙方富签订落款时间为2013年10月2日的《房屋转让协议》、2013年10月4日的《协议书》及2014年5月9日的《房屋买卖合同》及出具的落款时间为2013年8月3日的《委托书》等，并结合当事人陈述等情况，双方之间真实的合意是朱志强向孙方富购买一套面积为106㎡的安置房，价款为20万元，由孙方富负责以朱志强作为被征迁人签订征迁安置补偿协议，以便安置房直接分配给朱志强，朱志强受领的拆迁补偿款等由其支付给孙方富，过渡费等则由其享有。因孙方富、朱志强均非被拆迁房屋所在地的集体经济组织成员，双方达成的买卖据此而安置的安置房等行为，损害了社会公共利益，应为无效。双方之间对拆迁补偿款等事宜所作的安排理应无效，但是，鉴于朱志强据此被作为被拆迁户签订了征迁安置补偿协议，并已被分配一套安置房，同时还对拆迁安置进行了结算，双方已难以相互返还因合同而取得的财产，从妥善解决纠纷等出发，根据诚实信用原则等要求，并兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等因素，可由朱志强返还给孙方富相应的被征迁房屋及装潢、附属物补偿款。对于数额，孙方富认为朱志强应退还被拆迁房屋多余45.62㎡的补偿费29634.5061元，并明确了计算依据，根据朱志强签名确认的2019年10月28日《宿州经开区回迁安置房结算清单》对拆迁房屋剩余面积找补金额的计算依据，本院确定该部分款项为29634元，同时根据查明的事实，装潢、附属物补偿款为16402.4元，上述两项合计46036.4元。孙方富要求朱志强过渡费、搬家补助费、拆迁奖金等费用于法无据，一审法院不予支持。朱志强以其系被拆迁人不应当支付给孙方富拆迁补偿费等理由，与查明的事实相悖，一审法院不予采纳。综上所述，孙方富的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、朱志强于判决生效后十日内返还孙方富拆迁补偿费46036.4元；二、驳回孙方富的其他诉讼请求。案件受理费2277元，由孙方富负担1220元，朱志强负担1057元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱志强提供如下证据：证据1.原房主谷某与孙方富于2011年10月8日签订的房屋转让协议一份，但据谷某所述将协议签订时间提前了，之前双方确实对180平方米进行买卖，但后来只对94平米进行买卖，该证据来源于谷某，以证明孙方富从谷某手中购买的房屋只有94平米。证据2.2018年3月22日金额为15000元的微信转款凭证一份，以证明当时孙方富称地板砖是其所铺，附属物补偿应由其享有，朱志强先支付该款才能先拿房，朱志强为了先拿房向其转了15000元。证据3.申请证人谷某出庭作证，以证明谷某当时卖房子卖了180平方米，后认为其家里面积不够，就退给孙方富100000元，相当于卖给孙方富94平方米。孙方富质证认为：证据1属实，但有瑕疵，该证据不全面，签订协议时就是180平方米，退面积时候谷某说没拿协议，但孙方富有28.58平方米退款的收条及谷某对180平方米房屋的收款收条；协议共两份，该协议仅是其中一份。证据2转款真实，该15000元是朱志强口头承诺的部分违约金，其从开发区领到钱必须24小时之内给孙方富，否则应付孙方富20%的违约金。证据3证人证言有虚假，证人认可94平方米协议下面的签字，亦认可向孙方富出售180平方米，但其称仅出售了94平方米，显然与事实不符；问证人共拆迁多少面积，证人回答不出来，证人证言显然在回避案件事实。本院认证意见为：孙方富对证据1、证据2的真实性无异议，对真实性予以认定，但证据1体现的孙方富从谷某处最初所购面积与该协议约定的出售94平方米之差与孙方富所退面积不符，且当事人均不能说明原因，对该证据与本案的关联性不予认定；证据2未注明转款用途，且双方说法不一，朱志强未提供其他证据予以佐证，故对该证据与本案的关联性亦不予认定。证据3证人与孙方富对案涉房屋存在利害关系，且其对拆迁面积、被拆迁房屋的原貌、被拆迁房屋的面积以及孙方富所签两份合同面积差与孙方富所退面积不同的原因等均表述不清，且回避主要事实，本院对证人证言不予认定。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，孙方富与朱志强均非被拆迁房屋所在地的集体经济组织成员，不是被征迁相对人，不具备拆迁安置的主体资格。双方就被征迁房屋所签订的《房屋转让协议》等同于向被拆迁集体经济组织以外的人员转让农村住房和土地，违反了法律、行政法规的强制性规定，一审认定双方之间达成买卖而据此安置房屋等行为及对拆迁补偿款等事宜所作的安排无效正确，本院对该认定予以维持。民事主体民事权利的行使以不违反法律禁止性规定、不损害公序良俗为条件，故孙方富上诉认为其与朱志强签订的协议体现了民法意思自治原则，应为有效的理由不能成立，本院不予采信。虽然孙方富、朱志强签订的协议及约定处置安置房屋的行为无效，但朱志强已作为被拆迁户与征迁部门签订了征迁安置补偿协议，且被分配安置房一套，同时还对拆迁安置进行了结算，孙方富、朱志强依据无效协议取得的财产已无法实际相互返还，一审根据查明双方协议约定房屋交易面积为106㎡计算朱志强应退还被拆迁房屋多余45.42㎡的补偿费29634元及装潢、附属物补偿款为16402.4元的事实，判决朱志强返还孙方富拆迁补偿费46036.4元，既考虑了纠纷的妥善解决，又兼顾了合同履行情况、当事人的过错程度等因素，本院予以维持。因孙方富不是案涉被征迁房屋的被征迁人，不享有征迁利益，其主张朱志强返还其搬家补助费、拆迁奖金等费用并赔偿违约金，缺乏法律依据，一审未予以支持并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。孙方富在二审中增加要求朱志强支付一审判决后的过渡费3283.20元及违约金20%，属二审新增加的诉讼请求，其可另行主张。 综上所述，孙方富、朱志强的上诉请求均不能成立，均予驳回；一审判决，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9108元，由孙方富负担4554元，由朱志强负担4554元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴昊彧 审 判 员 杨俊举 审 判 员 李 震 二〇二一年五月二十四日 法官助理 王珊珊 书 记 员 夏春秋 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。