山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1432号上诉人（原审原告）：刘某，住陕西省西安市莲湖区。委托诉讼代理人：柏某、邢某，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原绿地新悦房地产开发有限公司。法定代表人：方某，董事长。委托诉讼代理人：张某，山西冠航律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋某，山西冠航律师事务所实习律师。上诉人刘某因与被上诉人太原绿地新悦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初5546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘某上诉请求：1、依法撤销（2020）晋0109民初5546号民事判决；2、判令太原绿地新悦房地产开发有限公司向刘某支付逾期交房违约金5831591.288元（以已付房款为基数，按每日万分之五的标准从2019年11月15日计算至2020年9月10日止，共计301天，共计5831591.288元）。3、判令太原绿地新悦房地产开发有限公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、刘某、太原绿地新悦房地产开发有限公司未就2019年11月15日及之后的逾期交房事宜达成合意。2019年11月12日，太原绿地新悦房地产开发有限公司作出《关于太原绿地中央广场项目逾期交付赔偿方案的函件》，该函件仅载明太原绿地新悦房地产开发有限公司在2019年11月15日之前因逾期交房应承担违约责任及相关赔付事宜。刘某收到函件后，既未向太原绿地新悦房地产开发有限公司作出认可房屋具备交付条件的意思表示，也未作出不再要求太原绿地新悦房地产开发有限公司承担2019年11月15日及之后逾期交房违约责任的意思表示，双方当事人未就2019年11月15日及之后的逾期交房事宜达成合意，原判决依据上述函件直接认定刘某无理由主张2019年11月15日起至2020年9月10日止的逾期交房违约责任缺乏事实和法律依据。二、原判决未对涉案房屋是否具备交付条件进行查明。太原绿地新悦房地产开发有限公司在2019年11月12日作出的《关于太原绿地中央广场项目逾期交付赔偿方案的函件》中自认其未能如期交付房屋，影响了刘某的正常使用，原审法院仅对太原绿地新悦房地产开发有限公司在2017年9月–12月期间所办理的房屋手续进行了审查，并未对涉案房屋在2019年11月15日及之后是否具备法定交付条件以及实际使用条件进行审查。此外，本案太原绿地新悦房地产开发有限公司既未提供建设主管部门出具的竣工验收备案证等法定证明文件，也未提供其他证据证明涉案房屋在2019年11月15日及之后具备交付条件。三、原判决未对太原绿地新悦房地产开发有限公司是否履行书面通知义务进行查明。《商品房屋买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”原审法院未对太原绿地新悦房地产开发有限公司是否向刘某发送正式的书面交房通知进行审查，本案太原绿地新悦房地产开发有限公司也未举证证明其在房屋达到交付使用条件后向刘某发送过正式的书面交房通知。综上所述，本案太原绿地新悦房地产开发有限公司未能举证证明在2019年11月15日及之后房屋符合交付条件且已发送正式的书面交房通知，应承担举证不能的法律后果，原判决驳回刘某要求太原绿地新悦房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求属认定事实错误、适用法律错误。为维护刘某的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》之相关规定提起上诉，请法院依法撤销原判决，判决太原绿地新悦房地产开发有限公司向刘某支付逾期交房违约金5831591.288元，判决太原绿地新悦房地产开发有限公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。太原绿地新悦房地产开发有限公司答辩称，涉案房屋已于2017年9月28日经五大责任主体验收合格，2017年11月9日完成了竣工结算备案，2017年12月12日完成了消防验收，达到了合同第八条约定的交付条件。现在已有其他商家进行了装修和入住。在合同履行期间，刘某逾期交付房款，太原绿地新悦房地产开发有限公司逾期交房，但双方都违约的情况下，达成了《关于太原绿地中央广场项目逾期交付赔偿方案的函件》，该函件是附条件的函件，要求刘某交付房款，并约定了新的交房日期及逾期交房的赔付方案。刘某在收到函件后，向太原绿地新悦房地产开发有限公司交付了剩余房款。由此可见，刘某对太原绿地新悦房地产开发有限公司发放的函件是认可的，双方达成了合议。太原绿地新悦房地产开发有限公司不存在违约，不应该承担违约责任，要求二审法院维持原判。刘某向一审法院起诉请求：1、判令太原绿地新悦房地产开发有限公司向刘某支付逾期交房违约金5851951.064元（以已付房款为基数，按每日万分之五的标准从2019年11月13日计算至2020年9月10日止，共计303天，共计5851951.064元）。2、判令太原绿地新悦房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月28日，刘某（买受人）与太原绿地新悦房地产开发有限公司（出卖人）分别签订了合同编号为20170083019、20170083026、20170079640、20170079643、20170079645的《商品房屋买卖合同》，购买了位于××路房、1005号房、1015号房、1016号房、1017号房，购房总价款40669776元。上述合同约定：付款方式：买受人需在签订《商品房买卖合同》当日支付首付款20359776元，余款20310000元采用商业银行贷款。买受人自行联系与出卖人无合作关系的商业银行办理购房按揭贷款的，出卖人不承担担保责任；买受人应在签署本合同之日起30日内将余款一次性付给出卖人。交付期限：出卖人应当在2018年12月31日前，向买受人交付该五套商品房，商品房交付时应当符合的条件之一是：该商品房经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位五方验收合格，并形成五方共同确认的《单位工程质量竣工验收记录》，即可视为验收合格，可以交付使用。买受人逾期交款的，则出卖人交房期可相应推迟，但自合同约定的房屋交付日起，该房屋的风险转移至买受人，同时买受人应承担物业费等该房屋的相关费用。逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。上述合同签订前，刘某向太原绿地新悦房地产开发有限公司支付了首付款20359776元。2019年11月12日，就刘某未按合同约定如期缴纳剩余房款，太原绿地新悦房地产开发有限公司未按合同约定交付房屋事宜，太原绿地新悦房地产开发有限公司向刘某寄送了《关于太原绿地中央广场项目逾期交付赔偿方案的函件》，函件中载明刘某所购买的太原绿地中央广场项目商业–1004、商业–1005、商业–1015、商业–1016、商业–1017号商铺已具备交付条件，定于2019年11月15日正式交付。太原绿地新悦房地产开发有限公司放弃追究刘某2019年11月15日之前逾期交款的违约责任，并对此前其逾期交付房屋的违约责任作出了具体赔付方案：逾期交付事件共计向刘某赔付2035977.6元。赔付方式为赔付平面车位11个，车位总价1980000元，刘某享有上述车位更名权一次，剩余违约金55977.6元抵扣商业运营管理费。在赔付方案开始执行之前，1、刘某必须于2019年11月底前现金支付房款10320000元；2、刘某付清10320000元现金后，配合商管部重新向银行提交按揭材料，办理9990000元按揭贷款事宜，确保2019年12月贷款9990000元顺利放款；3、赔付方案经双方确定后，刘某必须在3天内配合商管部及商户开业收房，入场装修。后，刘某分别于2019年11月29日、12月20日、12月27日向太原绿地新悦房地产开发有限公司支付了剩余购房款20310000元。2020年9月11日，刘某接收上述房屋。另查明，“太原·绿地中央广场商业裙房”于2017年9月28日经建设、监理、施工、涉及、勘察五大责任主体验收合格；2017年11月9日完成了竣工结算备案；2017年12月12日完成了消防验收。一审法院认为，（一）刘某与太原绿地新悦房地产开发有限公司签订的《商品房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定的内容，太原绿地新悦房地产开发有限公司应当在2018年12月31日前将经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，而根据庭审查明的事实，涉案房屋已于2017年9月28日经五大责任主体验收合格；2017年11月9日完成了竣工结算备案；2017年12月12日完成了消防验收，达到合同第八条约定的交付条件。因在合同履行期间，双方均未按约履行，太原绿地新悦房地产开发有限公司向刘某寄送的《关于太原绿地中央广场项目逾期交付赔偿方案的函件》约定了新的交房日期及逾期交房的赔付方案，刘某收到该函件后向太原绿地新悦房地产开发有限公司支付了剩余购房款，且刘某未向太原绿地新悦房地产开发有限公司主张函件出具前逾期交付房屋的违约责任，以上应视为刘某、太原绿地新悦房地产开发有限公司就函件的内容达成了合意。根据函件约定，刘某应于函件出具之日起3天内配合商管部及商户开业收房，入场装修。太原绿地新悦房地产开发有限公司按照合同约定履行了书面通知买受人办理交付手续的义务。故刘某主张太原绿地新悦房地产开发有限公司承担2019年11月13日起至2020年9月10日止逾期交房违约责任的请求，缺乏法律和事实依据，法院不予支持。（二）出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接受房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量下次以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接受房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保维修任务。本案中，刘某单方面委托第三方出具的《太原绿地中央广场项目第三方房屋品质检查报告》，无法证明涉案房屋未达到交房时的质量标准及严重影响刘某的正常使用，因此对于刘某该项拒收房屋的原因，法院不予采纳。涉案房屋如存在表面瑕疵，刘某可根据合同的约定向太原绿地新悦房地产开发有限公司另行主张权利或让太原绿地新悦房地产开发有限公司承担保修义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回原告刘某的诉讼请求。案件受理费26382元，由原告刘某负担。”本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，刘某主张其不认可与太原绿地新悦房地产开发有限公司就2019年11月12日作出的《关于太原绿地中央广场项目逾期交付赔偿方案的函件》达成合意这一事实，但该函件载明：“尊敬的刘某先生：……我司要求贵方在赔偿方案开始执行之前应做到以下几点：1、贵方必须于2019年11月底前现金支付房款1032万；2、贵方付清1032万现金后，配合我部重新向银行提交按揭材料，办理999万元按揭贷款事宜，确保2019年12月贷款999万顺利放款”。刘某收到《关于太原绿地中央广场项目逾期交付赔偿方案的函件》后，分别于2019年11月29日、12月20日、12月27日向太原绿地新悦房地产开发有限公司支付了剩余购房款20310000元，并于2020年9月11日接收了涉案房屋，且未向太原绿地新悦房地产开发有限公司提出异议。由此可见，刘某已实际履行了《关于太原绿地中央广场项目逾期交付赔偿方案的函件》约定的义务，证明其与太原绿地新悦房地产开发有限公司就函件内容达成了合意，故刘某的该项主张不能成立。涉案房屋已于2017年9月28日经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位五方验收合格，并于2017年11月9日完成了竣工结算备案，后又于2017年12月12日完成了消防验收，足以证明涉案房屋在2019年11月15日前已具备交付条件。根据《关于太原绿地中央广场项目逾期交付赔偿方案的函件》约定，刘某应于函件出具之日起3天内配合商管部及商户开业收房、入场装修。太原绿地新悦房地产开发有限公司按照合同约定履行了书面通知买受人办理交付手续的义务，不存在违约行为，刘某要求太原绿地新悦房地产开发有限公司承担2019年11月13日起至2020年9月10日止逾期交房违约责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，原判不予支持并无不当。另外，刘某向本院提交的证据证明太原绿地新悦房地产开发有限公司因为办理商业裙房工程的竣工验收备案手续被太原市城市综合城市管理综合行政执法局处以罚款50000元的事实，该证据不能证明涉案房屋未经验收合格和不具备交付条件，本院不予采纳。综上所述，刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52764元，由上诉人刘某负担。本判决为终审判决。审判长 刘 光审判员 王庆河审判员 关文静二Ｏ二一年五月二十六日书记员 郭 璨