广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初34675号原告：许存聪。委托诉讼代理人：朱华昌，广东董正律师事务所律师。被告：覃贞敏。被告：曾少旬。两被告委托诉讼代理人：温铭传，广东铭传律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：温力，广东铭传律师事务所实习律师。原告与两被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。委托诉讼代理人朱华昌和两被告委托诉讼代理人温铭传、温力到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一、合同关系：原告以深圳市创兴威工业设备有限公司（以下简称创兴威）的代理人身份与曾少旬于2014年12月12日签订厂房租赁合同，约定，创兴威将位于深圳市宝安区厂房（约1400平方米）出租给曾少旬使用，租金20500元，合同期限至2016年10月31日。原告与两被告均认可，上述合同到期后转为不定期租赁。2019年7月8日，甲方覃贞敏（深圳市巨浪塑胶制品有限公司）与原告签订欠款协议书，确认截止2019年6月30日，甲方欠原告租金、水电费115278元，并分四期偿还，于2019年10月15日前还清，原告有权向法院申请强制执行甲方覃贞敏向原告支付全部未付款项，协议书甲方落款处签名为覃贞敏。两被告认可为夫妻关系。曾少旬为深圳市巨浪塑胶制品有限公司（以下简称巨浪公司）的法定代表人。创兴威于2014年12月12日收取曾少旬厂房变压器押金15000元和厂房押金41000元。覃贞敏用其个人账户向原告于2019年7月至2019年12月向原告转账81000元。深圳市宝安区松岗镇东方工业投资发展部（以下简称东方投资）与创兴威于2016年11月8日签订厂房租赁合同，原告作为创兴威代表签字，创兴威亦加盖公章，约定，东方投资将东方红芬埗厂房租赁给创兴威，租赁期自2016年11月1日起至2019年10月31日，三方于2018年1月26日签订厂房租赁补充合同，约定，东方投资与创兴威于2016年11月1日签订的厂房租赁合同自2018年1月1日起，创兴威法定代表人李威亚退出厂房租赁合同，转由原告继续履行，租赁合同内所有权利和义务由原告享受与承担，创兴威为独资法人；二、被告的诉讼主体资格：两被告主张，巨浪公司是承租方。本院认为，创兴威与曾少旬签订的厂房租赁合同，曾少旬身份虽写有法定代表人，但承租方处签名为曾少旬，且合同中未出现巨浪公司；被告提交的租金支付凭证均为覃贞敏向原告支付；原告提交的欠款协议书签字方为覃贞敏，在强制执行条款的约定中，原告与覃贞敏明确约定，如申请强制执行，被申请方为覃贞敏；覃贞敏与曾少旬为夫妻关系，欠款协议书和厂房租赁合同中巨浪公司均未盖章，厂户租赁合同中也未出现巨浪公司的名称，租赁合同的实际履行人为覃贞敏，故被告主张覃贞敏代巨浪公司履行合同及签订欠款协议书证据不足，本院不予认定。覃贞敏实际履行支付租金的义务，租赁合同由曾少旬签订，覃贞敏签订租金等费用的欠款协议书，可以证明两被告存在共同经营的事实，故曾少旬为合同承租方，覃贞敏所签欠款协议书应为夫妻共同债务，两被告诉讼主体适格；三、原告的诉讼主体资格：被告辩称，原告为创兴威的代理人，并非房屋的出租人。本院认为，原告提交的东方投资与创兴威签订的两份租赁合同在面积、层数上均相同，仅地址描述不同，故可以认定东方红芬埗厂房与深圳宝安区松岗东方一路46号厂房为同一地址的厂房。原告提交的房屋所有权证显示，宝安松岗镇东方石竹庙（第一栋厂房）（2935平方米）为宝安松岗镇东方村委会所有。深圳市宝安区东方社区居民委员会为东方投资的独资股东。2018年1月26日的补充合同已确认，东方投资与创兴威所签租赁合同的权利与义务于2018年1月1日起由原告享受和承担，且明确该补充合同应与创兴威签订的租赁合同所涉厂房等物业自用及转租部分达成的协议，故原告在2018年1月1日后为东方投资出租房屋的承租人。曾少旬所签合同于2016年10月31日之后为不定期租赁，于2018年1月1日后，房屋占用人已变更为原告，原告与被告虽未直接签订合同，但欠款协议书显示，覃贞敏认可尚欠原告租金等费用共计115278元，且金额低于2018年1月1日至2016年6月30日期间的租金总额，故本院认为，在原告实际享有转租权时、且覃贞敏认可欠原告租金等费用的情况下，覃贞敏认可的租金等费用为夫妻共同债务，原告享有租赁合同的相应权利，诉讼主体适格；四、租金及水电费、违约金：依据上述第三项的内容可以认定，原告与曾少旬之间存在租赁合同关系，且具有法律效力。两被告未举证证明交付创兴威的押金已转由原告收取，应当连带支付原告租金及水电费34278元。两被告辩称应驳回原告的起诉及对应付租金、水电费的不认可，可以说明其对违约金亦不认可，本院应对违约金是否过高予以审查。两被告2019年9月15日前未按照欠款协议书约定的履行期限还款，按照约定视为，2019年9月15日，34278元的租金及水电费已至履行期。原告主张按照全部欠款总金额的20%计算违约金显然过高，且合同约定3%的月息，因本案非借款合同，亦不适用民间借贷利率上限，本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍自2019年9月16日计算利息至原告起诉日即2020年9月15日为2073元；五、原告的诉讼请求：两被告连带支付租金及水电费34278元和违约金23055.6元。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告覃贞敏、曾少旬于本判决生效之日起十日连带向原告许存聪支付租金及水电费34278元及违约金2073元；二、驳回原告许存聪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354元，由两被告连带承担；原告已预交的受理费354由本院予以退回，两被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费354元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 尚    静＝二〇二一年五月十八日书记员 彭磊磊（兼）书记员 陈  颖  欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。