北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6510号上诉人（原审被告）：王溪，女，1960年10月30日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王维（王溪之弟），住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：赵楠，男，1980年7月10日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：冯帆，北京市新开律师事务所律师。上诉人王溪因与被上诉人赵楠房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初18119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月7日公开开庭审理了本案。上诉人王溪及其委托诉讼代理人王维，被上诉人赵楠之委托诉讼代理人冯帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王溪上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认双方之间的合同于2020年4月30日解除，并驳回赵楠一审的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定的合同解除时间错误。应当认定2020年4月30日是合同解除时间，我不应再支付给赵楠任何费用。依据双方的合同第8条的约定、2020年4日16日双方之间的聊天记录中明确达成了合同解除的合意，均能说明涉案合同解除时间为2020年4月30日。双方协商达成约定，赵楠于2020年4月起诉，但是其拖到2020年8月才起诉。从2020年2月份之后国家就把平台关闭，导致我无法经营。即使没有交房，我已经没有在运营了，不应当按照正常经营的租金标准缴纳房租。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。赵楠辩称，不同意王溪的上诉请求和事实理由。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.双方在四月中旬的聊天中，并没有达成解除合同的意向。王溪直至11月底才将房屋交还，一直持续占有房屋。2.我一审向法院提交了房屋所有权证，显示房屋性质是住宅，王溪是居住还是经营与我无关。对方提出要求因疫情影响要求减免租金于法无据。赵楠向一审法院起诉请求：1.要求确认双方之间的租赁合同于2020年11月29日解除；2.要求王溪支付2020年5月1日至2020年11月29日期间的租金69333元；3.要求王溪支付违约金5000元。同意以押金10000元抵扣上述款项。一审法院认定事实：涉案房屋登记在赵楠名下，建筑面积66.59平方米。2019年11月，双方订立《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定赵楠将涉案房屋出租给王溪用于日租经营性用房，合同约定必须在国家认可的正规平台经营。租赁期限自2019年11月1日至2022年10月31日，租金每月10000元，支付方式为押一付三。因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同自行解除。赵楠交付房屋严重不符合合同约定或影响王溪安全健康的，王溪可解除合同。王溪保管不当或不合理使用设备设施、利用房屋从事违法活动的，赵楠有权解除合同。双方有上述情形的，需向对方支付月租金50%作为违约金。租赁期内，双方提前解除合同的，应提前30日通知对方，并按月租金50%向对方支付违约金。王溪不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按标准支付违约金。合同订立后，赵楠依照约定向王溪交付房屋，王溪交纳押金及截至2020年4月30日之前的租金。根据双方往来微信记录显示：2020年1月31日，王溪向赵楠提出租金减免申请。次日，赵楠表示已尽最大努力减免6000元。王溪称“4个月的疫情，不要求各承担50%，少说也应承担四分之一呀！这还是按4个月的疫情说，如果4个月完不了，那更不好说了。”随后双方对减免金额进行协商，王溪提出减免8000元。赵楠同意后，王溪随即向赵楠支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金22000元，并附言“2020年2月1日至2020年4月30日已交齐，谢谢房东减免8000元。”2020年4月7日，王溪告知赵楠自2020年2月1日始日租房平台即被关闭，而且周边房价降价，因此提出订立补充协议。赵楠表示该季度已经为王溪减免了租金，提出季度结束双方解除合同的提议。2020年4月13日，赵楠提出“明年不涨价，2020年5月至12月租金调整为9500元”的方案。2020年4月16日王溪表示无法接受，称如果解除合同，希望赵楠退还押金及已交纳的22000元，或延长两个月的使用时间。赵楠同意退还押金，但不同意退还已发生的租金。王溪称因交纳季度租金后才发生平台关闭的情况，属于不可抗力，减免8000元租金基于1月份客户退订，但王溪并未预料到平台关闭。赵楠对此不予认可，表示王溪已占用了三个月房屋，王溪的损失不应转嫁给赵楠。赵楠最终提出4月底解除合同，退还押金及2000元租金。王溪称无法退房，希望进行司法程序。2020年4月17日，赵楠告知王溪交纳5月至8月租金，否则将用押金抵扣。2020年5月23日，赵楠告知王溪因押金已经抵扣完毕，要求王溪尽快腾房。王溪表示腾房的前提为赵楠退款。2020年8月8日，赵楠询问王溪是否腾退，王溪仍表示需要先解决退款问题。赵楠称近期会去换锁并清干净房屋。王溪称室内有大量贵重物品，双方订立有合同，赵楠无权开锁，需要等待法院解决纠纷。就赵楠是否采取清退换锁等措施，赵楠解释称得知王溪室内存有贵重物品，赵楠并没有采取任何实质性措施。诉讼中，在法院主持下，双方于2020年11月29日交接完毕。王溪提交爱彼迎网络平台截图，证明平台关闭情况，王溪解释称因其他平台系统升级，未留存相关证据，但王溪主要订单均在爱彼迎网络平台。根据截图显示2020年2月6日爱彼迎频道发布通知，受疫情影响根据政府部门对于疫情防控行业整体要求和工作部署，平台将统一关闭北京市房源截至2020年2月29日。此后，该平台陆续发布通知，将关闭时间延长至2020年7月31日。2020年7月29日平台发布通知，因王溪近期经营房源活跃度较低，为避免开放日历造成不便和困扰，平台帮助关闭了截至2020年8月31日的日历，如需继续接单，需与平台联系。经质证，赵楠称无法核实上述证据的真实性，且认为关闭平台并非政府行为。一审法院认为，赵楠、王溪订立的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》系真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现合同中约定了王溪租赁涉案房屋的用途为用于日租经营性用房，且必须在国家认可的正规平台经营，即赵楠、王溪在订立合同之初即知晓王溪承租房屋的合同目的为经营特定用途。而根据王溪提交的证据并结合疫情情况下政府对于住宿行业管控程度的要求，及该阶段住宿行业经营状况的现实情况分析，法院对王溪主张自2020年2月1日始无法利用网络平台经营日租房的意见予以采信。虽然疫情导致王溪在一定时间阶段无法实现合同目的，但疫情影响的持续情况与三年的合同租赁期限相比，并非导致合同目的根本无法实现，因此承租人并不享有合同的解除权。疫情期间，作为租赁合同的双方当事人本应积极磋商，以减免、暂缓支付租金、延长租期等形式共渡难关，继续履行租赁合同。根据双方的协商记录显示，王溪确实在2020年2月1日提出考虑到1月至4月的疫情影响共计减免8000元租金，且赵楠表示同意减免2月至4月租金，但此时并未发生经营平台关闭订单的情况。此后平台关闭订单，王溪确实无法利用涉案房屋实现经营目的，因此王溪提出进一步减免租金的请求，理由正当，但王溪在协商过程中认为疫情构成不可抗力，应立即解除合同并由赵楠退还自2020年2月1日始的全部租金，理由不足。2020年4月，赵楠曾提出解除合同，但王溪拒绝腾退并继续占用房屋，直至诉讼中双方进行了房屋交接，应视为合同于该日解除，因此赵楠要求确认合同于2020年11月29日解除，理由正当，法院予以支持。王溪认为双方在此前已达成解除合同的合意，依据不足。鉴于王溪实际占有房屋情况以及此前赵楠曾屡次要求王溪腾房未果的情节，赵楠要求王溪支付2020年5月1日至2020年11月29日期间的租金，理由正当。但如前所述，2020年2月1日至2020年7月31日期间由于疫情导致经营平台订单关闭，王溪无法实现经营目的，双方应根据公平原则合理分担该期间的租金损失。综合考虑王溪已经交纳了2月至4月共计22000元租金；王溪并未提供2020年8月1日至2020年8月31日平台因疫情关闭的相关证据；王溪提出由于恐惧赵楠收房即未再经营的解释缺乏合理性；王溪屡次拒绝腾房存在扩大损失的情况；以及北京市疫情防控等级调整的情况，法院结合上述因素对2020年5月1日至2020年11月29日期间王溪应向赵楠支付租金的数额予以酌定。赵楠同意以押金优先折抵上述租金，法院照准。鉴于双方约定租赁房屋使用用途受疫情影响关联度较高，王溪亦在积极与赵楠协商租金减免事宜及如何继续履约事宜，虽然未达成一致意见，但足以见得王溪并非恶意拖欠租金，赵楠以王溪拖欠租金为由主张违约金，法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月21日判决：一、确认赵楠与王溪之间的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》于2020年11月29日解除；二、王溪于判决生效之日起七日内向赵楠支付2020年5月1日至2020年11月29日期间的租金37667元（已抵扣王溪已支付的押金10000元）；三、驳回赵楠其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人不得随意变更或解除合同。根据查明的事实，赵楠与王溪签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案争议系因新冠肺炎疫情引起的，作为租赁合同的双方当事人，本应积极协商，以变更合同履行方式、降低租金标准、延长租期等手段共度难关。疫情虽对涉案合同的履行造成一定影响，但尚未达到导致合同彻底无法履行的程度，故双方均不必然拥有合同解除权。根据查明的事实，双方在疫情发生后，确实就租金减免及合同解除问题进行了多次协商，但并未达成一致意见。协商过程中，王溪主张疫情构成不可抗力，应立即解除合同并退还其自2020年2月1日始的租金，理由不足。其主张双方之间的合同最迟应于2020年4月30日解除，缺乏依据，本院不予采信。赵楠曾于2020年4月提出解除合同，但王溪拒绝腾退并继续占有房屋，直至2020年11月29日双方于一审诉讼期间进行了交接，一审法院确定2020年11月29日为双方合同解除日，并无不妥，本院予以确认。关于欠付租金一节，王溪直至2020年11月29日才将涉案房屋腾退，其理应承担腾退之前的房屋租金。但依查明的事实，王溪承租涉案房屋系用于日租经营性用房，由于受疫情影响，导致2020年2月1日至2020年7月31日期间经营平台关闭，对其经营造成重大影响，双方应根据公平原则合理分担该期间的租金损失。一审法院综合考虑王溪已交纳租金情况、屡次拒绝腾房存在扩大损失情况以及北京市疫情防控等级调整等情况，酌情确定的2020年5月1日至11月29日期间其应承担的租金数额并无不妥，本院不持异议。王溪的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。综上所述，王溪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费741.68元，由王溪负担（已交纳50元，剩余691.68元于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刁久豹二〇二一年五月三十一日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申