山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3230号上诉人（原审原告）：山东恒隆地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：叶旭明，董事长。委托诉讼代理人：曾娴舒，女，1985年10月23日出生，汉族，该单位员工，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东辅星合商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：李玉卿，总经理。上诉人山东恒隆地产有限公司（以下简称恒隆公司）因与被上诉人山东辅星合商贸有限公司（以下简称辅星合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初13404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。恒隆公司上诉请求：1.一审判决第三、四、五、七项判项，并依法改判支持恒隆公司的全部原诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由辅星合公司承担。事实和理由：一、一审法院对解约违约金、逾期付款违约金的调整，有违《济南恒隆广场商场房屋租赁合同》的约定，亦不符合相关法律法规的规定。（一）涉案《济南恒隆广场商场房屋租赁合同》系双方依法签订，在合同中明确约定解约违约金、逾期付款违约金（滞纳金）的标准，且不违反法律法规的强制性规定，为双方真实意思表示，合法有效，本案关于解约违约金、逾期付款违约金的主张，应当依据《济南恒隆广场商场房屋租赁合同》约定执行。（二）一审法院对解约违约金、逾期付款违约金的调整，不符合相关法律法规规定。1、逾期付款违约金（滞纳金）与解约违约金，为性质不同的违约金，即使调整，也应分别予以调整，而非混为一谈。逾期付款违约金，系辅星合公司因其未按期支付各款项应承担的责任，是为弥补恒隆公司应收款项未支付给恒隆公司造成的损失。解约违约金，系因辅星合公司违约行为导致《济南恒隆广场商场房屋租赁合同》解除情形下，辅星合公司应承担的责任。原审法院即使认为对合同约定的违约金标准应当予以调整，也应区分逾期付款违约金、解约违约金分别予以调整。2、违约金本质上兼具对非违约方的损害补偿性及对违约方的违约行为的惩罚性。根据相关法律法规的规定，即使人民法院对违约金标准予以调整也应当“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素”。事实上，涉案《济南恒隆广场商场房屋租赁合同》因辅星合公司违约行为解除后，涉案房屋自腾退之日直至2020年5月期间处于空置状态，给恒隆公司造成了极大的经济损失。原审法院在对违约金的调整上，既未考虑涉案房屋租赁合同的解除给恒隆公司造成的实际损失，也未考虑恒隆公司的预期利益。按照原审判决判项，计算至2020年6月30日，辅星合公司因逾期付款及因其过错导致的合同解除，共计应承担的违约金约为3480.05元，尚不足以弥补恒隆公司应收款项的利息损失，更不用说恒隆公司因此受有的房屋空置损失、预期利益等。另外，辅星合公司因其根本违约行为应承担的违约金金额不足3500元，该违约成本并非是对违约行为的惩戒，反而是对违约行为的鼓励，极易对后续租赁合同纠纷产生不良的示范后果，严重损害守约一方的合法权益。（三）本案一审，辅星合公司经依法传唤、拒不到庭参加诉讼，也未对本案争议提出任何答辩意见，应视为放弃答辩。本案系租赁合同纠纷，并非民间借贷纠纷，法律法规对违约金的约定标准亦无强制性规定，在辅星合公司未对违约金的调整做出任何答辩或提出反诉请求的情况下，原审法院自行对违约金标准予以调整，不符合相关法律法规的规定。二、判决认定辅星合公司已支付2019年10月1日至2019年10月11日期间租金，属于认定事实有误。为查明辅星合公司租金欠付情况，本案审理过程中，恒隆公司提交2019年10月14日开具的山东增值税专用发票及其附件两张，该附件明确已收取的该项25,843.74元租金的计算期限系2019-10-12至2019-10-31，原审法院未对此予以查明即认定辅星合公司已支付2019年10月1日至2019年10月11日期间租金，属认定事实有误。三、判决违约金计算至2020年6月30日，对2020年7月1日至判决生效之日期间的违约金未予涉及，属于判决遗漏事项。辅星合公司未答辩。恒隆公司向一审法院起诉请求：1.依法判令辅星合公司向恒隆公司支付2019年11月1日至2020年1月20日期间租金115,495.68元、管理费15,400.13元、收银机租用费1322.58元，合计132,218.39元；2.依法判令辅星合公司向恒隆公司支付2019年9月6日至2020年1月20日期间电费2419.27元、供电服务费922.95元，合计3342.22元；3.依法判令辅星合公司向恒隆公司支付装修期租金35,869.39元、解约违约金148,455元；4.依法判令辅星合公司向恒隆公司支付逾期付款滞纳金29,350.11元（暂计算至2020年6月30日）及至实际付清之日止（以135,556.38元为基数，按每日0.1%计算）；5.依法判令辅星合公司向恒隆公司支付律师费18,566.35元；6.全部诉讼费用由辅星合公司承担。一审法院认定事实：2019年7月12日，恒隆公司（出租方、甲方）与辅星合公司（承租方、乙方）签订《济南恒隆广场商场房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的场地坐落在济南市济南恒隆广场商场[229]号铺位，该房屋的租赁面积约为87平方米；该房屋只限于用作商业，乙方仅限于在该房屋内经营[LESS]品牌服装品类的商品/服务；合同期自交付日2019年9月17日起至2021年9月16日止；基本租金（含税金额）：于交付日起算的第一年内，每月人民币43,663元，于交付日起算的第二年内，每月人民币44,986元；管理费（含税金额）：每月人民币5822元；公共事业费用：电费（增）人民币0.8114元/度，供电服务费人民币0.2920元/度，水费人民币6.72元/m3；收银机/智能收银机租用费（含税金额）每台每月人民币500元，共计每月人民币500元。十四、租金、管理费的支付乙方须于每个历月的第一（1）日前向甲方预先缴付当月的基本租金、管理费。十五、其它费用及其支付公共事业费用：乙方须按该房屋独立记录表所示，或按甲方向乙方提供的公共事业收款通知书或账单，在收到该等记录表、通知书或账单后十四（14）日内按甲方指定的付款方式支付所有在该房屋使用的水（如有）、电、煤气（如有）及通讯等费用。收银机租用费：若乙方租用甲方的收银机，乙方须于每个历月第（1）日前向甲方支付收银机租用费。二十四、违约出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规或本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：（e）涉及延迟履行支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一（1‰）的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；（q）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三（3）个月基本租金及三（3）个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。（r）法律规定的其它可行的措施甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本律师费等。甲方采取以上一项或多项措施，不影响或减免乙方继续履行其于本合同下义务（特别是支付租金、管理费及其它费用）的责任。附表八修订条款中载明：乙方承诺将于2019年9月前完成该房屋的再次装修并通过甲方验收合格，在此前提下，甲方同意不向乙方收取自2019年9月17日至2019年10月11日期间的租金。若乙方未进行装修或因乙方违约导致本合同于2019年9月17日后提前解除的，乙方须立即向甲方补交自2019年9月17日至2019年10月11日（或合同解除日，若合同解除日早于2019年10月11日）期间的该房屋的租金。2020年1月10日，恒隆公司以EMS邮寄形式向辅星合公司发送《解除合同通知书》，主要内容为：该合同签订后，我公司依约向贵司交付了该房屋。贵司起初也根据该合同之约定支付了保证金、租金、管理费等相关款项。但是贵司出现如下违约行为：1、拖欠款项贵司自2019年11月1日起未按照支付租金、管理费、收银机租用费及自2019年9月6日起该房屋产生的公用事业费。为此，我公司多次函告贵司，要求贵司支付相应款项，但贵司一直置若罔闻；2、擅自中断营业贵司自2019年12月21日起擅自中断该房屋营业，我公司于2019年12月24日向贵司发送《催款及立即恢复营业的通知》，要求贵司支付相应款项并恢复营业，但截至本合同发出之日，贵司仍未恢复营业。贵司上述行为已构成违约。我公司特此郑重函告贵司如下：1、我公司依照该合同之规定，自2020年1月20日（下称“解除日”）起提前解除与贵司订立的该合同。请贵司至迟于解除日与我公司办理该房屋移交手续并按该合同约定的条件将该房屋交还我公司。如贵司在上述期限前仍未与我公司办理房屋移交手续或将该房屋按照合同约定的条件交还我公司，我公司有权依据该合同相关约定，每延迟一日，向贵司收取相当于每日基本租金1.3倍的占用费，并要求贵司赔偿我公司因此而遭受的一切损失。为免诉累，请贵司立即向我公司支付如下款项：（1）到期应付而未付的欠款及欠款自应付之日起按每日千分之一计算的滞纳金，直至贵司付清全部欠款的本金和滞纳金止；（2）因贵公司违约需补交的装修期租金；（3）因贵司违约行为而产生的违约金。2020年1月11日，辅星合公司收到该通知书。辅星合公司已向恒隆公司支付2019年10月1日至2019年10月31日基本租金28,169.68元、管理费5822元、设备租用费500元及2019年8月6日至2019年9月5日电费547.1元。截止到2019年9月5日，电表读数为138331.7。恒隆公司提交房屋交接验收表一份，载明：验收日期：2020年1月20日；电表终止读数为141492.5。辅星合公司的委托代理人张鹏在验收表上签字。关于诉讼请求的计算方式。恒隆公司提交诉讼费用明细一份，并称需要说明的是电费的计算标准合同中约定按照0.8114元/度，在2019年7月开始，恒隆公司根据专营单位及主管单位的要求将电价调低至0.7654元/度。2019年10月14日辅星合公司向恒隆公司支付电费及服务费共计547.80元（2019年8月6日至2019年9月5日期间），本次电表读数为138331.70，后辅星合公司未向恒隆公司支付电费及服务费，2020年双方办理铺位返还交接时共同确认的电表读数为141492.5；关于装修期租金，是因为根据租赁合同第37页，乙方违约导致合同于2019年9月17日后提前解除；关于解约违约金，根据第20页最后一项，辅星合公司应当支付3个月基本租金及3个月管理费之和的违约金，（基本租金43,663元/月+管理费5822元/月）×3=148,455元；关于逾期付款滞纳金E条款20页，具体计算明细为滞纳金计算明细，合计292,350.11元；关于律师费主张的依据在21页R条款。另查明，恒隆公司为本案支出律师代理费18,566.35元。一审法院认为，恒隆公司与辅星合公司签订的《济南恒隆广场商场房屋租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。恒隆公司已于2020年1月11日向辅星合公司发送《解除合同通知书》，并通知2020年1月20日解除涉案房屋租赁合同。辅星合公司接上述通知后未对解除合同提出异议，并派相关人员与恒隆公司进行房屋交接验收，故一审法院确认《济南恒隆广场商场房屋租赁合同》已于2020年1月20日解除。辅星合公司未出庭亦未向一审法院提交相关证据证明其已向恒隆公司缴纳2019年10月1日至2019年10月31日期间基本租金、管理费、收银机租用费及2019年8月6日至2019年9月5日期间电费、供电服务费，根据涉案房屋租赁合同，其应向恒隆公司支付上述款项。关于基本租金、管理费、收银机租用费。涉案租赁合同中约定每月基本租金（含税金额）为43,663元、管理费（含税金额）5822元、收银机/智能收银机租用费（含税金额）500元，故辅星合公司应向恒隆公司支付2019年11月1日至2020年1月20日基本租金43,663元×2个月+43,663元÷31天×20天=115,495.38元、管理费5822元×2个月+5822元÷31天×20天=15,400.13元、收银机租用费500元×2个月+500元÷31天×20天=1322.58元。关于电费、供电服务费。涉案租赁合同中约定电费（增）为0.8114元/度、供电服务费0.2920元/度。根据恒隆公司提交的收款通知书、房屋交接验收表，显示电表开始读数为138331.7，终止读数为141492.5。辅星合公司的委托代理人张鹏在房屋验收表上签字，恒隆公司另提供辅星合公司出具的授权委托书予以佐证，故应视为辅星合公司对房屋交接验收表的认可。现恒隆公司主张电费0.7654元/度，不违反法律规定，故辅星合公司应向恒隆公司支付2019年9月6日至2020年1月20日期间电费0.7654元×（141492.5-138331.7）=2419.27元、供电服务费0.2920元×（141492.5-138331.7）=922.95元。关于装修期租金。辅星合公司未按房屋租赁合同约定于2019年9月前进行装修，且因辅星合公司违约，房屋租赁合同提前解除，故根据合同约定，辅星合公司应向恒隆公司补交装修期间日租金即2019年9月17日至2019年10月11日的租金。辅星合公司已向恒隆公司支付2019年10月1日至10月11日的租金，故其应向恒隆公司补交2019年9月17日至2019年9月30日的租金43,663元÷30天×14天=20,376.07元。对恒隆公司超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。关于解约违约金、逾期付款滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”恒隆公司主张辅星合公司应向其支付3个月的租金、管理费之和为解约违约金及支付款项1‰为逾期付款滞纳金，一审法院认为其要求的违约金及滞纳金金额过高，一审法院予以一并调整，以49,985元为基数，自2019年11月2日起至2020年6月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以49,985元为基数，自2019年12月2日起至2020年6月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以49,985元为基数，自2019年1月2日起至2020年6月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于电费、供电服务费的逾期支付违约金，恒隆公司主张辅星合公司应按月支付电费及供电服务费，但涉案房屋租赁合同中约定“在收到记录表、通知书或账单后十四（14）日内按甲方指定的付款方式支付所有在该房屋使用的水（如有）、电、煤气（如有）及通讯等费用。”恒隆公司既未提交证据证明其于2019年12月24日前向辅星合公司发送过记录表、通知书或者账单，亦未举证证明其主张的每个月电费对应的实际电表数，故一审法院对其主张不予认可，对此逾期支付违约金，一审法院酌定调整为：以3342.22元为基数，自2020年1月8日起至2020年6月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于律师代理费。双方在涉案房屋租赁合同中约定了律师代理费的承担，且恒隆公司亦提交了相应的律师服务协议、发票及律师代理费付款凭证予以佐证，故其要求辅星合公司支付律师代理费18,566.35元的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、山东辅星合商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付山东恒隆地产有限公司基本租金115,495.38元、管理费15,400.13元、收银机租用费1322.58元；二、山东辅星合商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付山东恒隆地产有限公司电费2419.27元、供电服务费922.95元；三、山东辅星合商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付山东恒隆地产有限公司装修期租金20,376.07元；四、山东辅星合商贸有限公司于判决生效之日起十日内一并支付山东恒隆地产有限公司解约违约金、逾期付款滞纳金（以49,985元为基数，自2019年11月2日起至2020年6月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以49,985元为基数，自2019年12月2日起至2020年6月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以49,985元为基数，自2019年1月2日起至2020年6月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、山东辅星合商贸有限公司于判决生效之日起十日内一并支付山东恒隆地产有限公司电费、供电服务费逾期付款滞纳金（以3342.22元为基数，自2020年1月8日起至2020年6月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、山东辅星合商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付山东恒隆地产有限公司律师代理费18,566.35元；七、驳回山东恒隆地产有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3409元，由山东辅星合商贸有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，恒隆公司提交的2019年10月14日开具的山东增值税专用发票及其附件中明确收取25843.74元租金中计算期限为2019年10月12日至2019年10月31日。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，关于解约违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，辅星合公司存在未按期交纳房租等违约行为而导致合同解除，应承担相应的违约责任。恒隆公司主张辅星合公司应向其支付3个月的租金、管理费之和作为解约违约金共计148455元，符合双方合同约定，一审法院未予支持不当，本院予以纠正。关于装修期间租金问题，承前所述，该租赁合同因辅星合公司的违约而解除，辅星合公司应承担2019年9月17日至2019年10月11日期间的装修期租金36385.8元（43663元÷30天×25天），恒隆公司主张35869.39元，未超出实际租金数额，应予支持。一审法院认定相应期限有误，本院予以纠正。另，一审法院关于逾期付款滞纳金的计算期限系按恒隆公司起诉主张的期限计算，并无不当。综上所述，恒隆公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院(2020)鲁0102民初13404号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项、第七项及案件受理费的负担；二、变更济南市历下区人民法院(2020)鲁0102民初13404号民事判决第三项为“山东辅星合商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付山东恒隆地产有限公司装修期租金35869.39元”；三、变更济南市历下区人民法院(2020)鲁0102民初13404号民事判决第四项为“山东辅星合商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付山东恒隆地产有限公司逾期付款滞纳金（以49,985元为基数，自2019年11月2日起至2020年6月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以49,985元为基数，自2019年12月2日起至2020年6月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以49,985元为基数，自2019年1月2日起至2020年6月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”；四、山东辅星合商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付山东恒隆地产有限公司解约违约金148455元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费6818元，由山东恒隆地产有限公司负担3218元，山东辅星合商贸有限公司负担3600元。本判决为终审判决。审 判 员 武绍山二〇二一年五月十四日法官助理 杨 锐书 记 员 徐 敏