河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终2300号上诉人（原审原告）：谭景春，男，1968年10月29日出生，蒙古族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：王运涛，上海新闵（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任令民，男，1972年12月12日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：刘晓红，河南兴邺律师事务所律师。原审第三人：张怀飞，男，1973年4月11日出生，汉族，住安阳市文峰区。原审第三人：王璇萍，女，1976年6月3日出生，汉族，住安阳市文峰区。上诉人谭景春因与被上诉人任令民、原审第三人张怀飞、王璇萍案外人执行异议之诉一案，不服安阳市北关区人民法院（2020）豫0503民初2992号民事判决，向本院提起上诉。法院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭景春上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：根据民法典的相关规定，其与第三人签订的买卖合同签字立即生效。涉案合同在查封前已经签订，其已对涉案房屋占有和使用；其已将购房款交给了受托人谭某1，由谭某1进行磋商及支付房款。客观大环境不具备办理房产证。其购房居住权应优于任令民的债权。任令民辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。请求维持原判。谭景春向一审法院起诉请求：1.请求依法确认该争议房产系原告所有并判决不得执行该争议房产；2.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2011年10月20日，张怀飞、王璇萍与安阳大城置业有限公司签订了一份商品房预售合同，张怀飞、王璇萍购买安阳大城置业有限公司位于文峰区灯塔路与××交叉口西南角唐韵××城××楼××单元××室房屋，建筑面积142.36㎡，总金额392913元。2011年11月15日，张怀飞、王璇萍缴纳税金15716元。2012年2月21日，张怀飞、王璇萍与中国银行股份有限公司安阳安钢支行签订了一份房地产抵押合同，张怀飞、王璇萍以涉案房产作抵押在中国银行股份有限公司安阳安钢支行贷款15万元，抵押期限自2012年2月21日起至2032年2月21日止。2017年1月3日，谭景春的妹妹谭某1通过其在中国农业银行的账户向张怀飞转款20万元。2017年1月4日，张怀飞向谭某1出具收到20万元的借条。2017年5月15日，谭某1通过其在中国建设银行的账户向张怀飞转款15万元。2017年9月13日，谭某1通过其在中国建设银行的账户向张怀飞转款20万元。2017年10月13日，谭某1通过其在中国建设银行的账户分两笔分别向张怀飞转款5万元、5万元。2017年12月28日，谭某1通过其在中国建设银行的账户向张怀飞转款5万元。谭某1共计向张怀飞转款70万元。2017年9月13日，谭景春通过其在中国建设银行的账户向谭某1转款20万元。2017年11月10日，谭景春通过其在中国建设银行的账户分两笔分别向谭某1转款26万元、6万元。2017年11月10日，谭景春向谭某1出具买房款16万元的借条。2018年1月17日，谭景春与张怀飞、王璇萍签订了一份房屋买卖合同。合同约定：张怀飞、王璇萍将涉案房产以70万元的价格出售给谭景春；张怀飞、王璇萍无条件配合谭景春办理不动产变更登记，买卖过户手续，相关费用由谭景春承担；谭景春将房款70万元分两次支付给张怀飞、王璇萍，第一次于购房款68万元在谭景春签订买卖协议之日将房款交付于张怀飞、王璇萍，第二次剩余2万元购房款于房屋过户之日谭景春交付于张怀飞、王璇萍,张怀飞、王璇萍于签订买卖协议将房屋交付于谭景春；在办理房产证之前，张怀飞、王璇萍应将房屋剩余款项还清；……。同日，张怀飞出具了一份收到条，内容为：谭景春交来唐韵美城12号楼1单元1701室房屋房款68万元（由谭某1代缴）。2018年2月15日，张怀飞、谭景春、谭某1签订了一份付款方式变更协议。协议约定：张怀飞于2017年1月3日、2017年5月15日、2017年9月13日、2017年10月13日、2017年12月28日共计向谭某1借款70万元，该债权债务已经到期；经协商，张怀飞与谭某1同意终结以上民间借贷70万元借贷本息，转为谭景春向张怀飞的购房款；张怀飞将其名下合同约定的房屋出卖给谭某1哥哥谭景春，由谭景春将购房款给付谭某1，以抵偿张怀飞欠谭某1的70万元债务；此后张怀飞与谭某1不再有关于70万元的债权债务；谭某1与谭景春之间的关系由双方自行解决。2018年3月12日，谭景春向安阳市远豪物业公司（以下简称远豪物业公司）交纳案涉房屋办理出入证的费用20元，并交纳2017年7月至2019年6月30日的物业费。2018年4月4日，谭某1、谭景春与三阳装饰有限公司签订了一份装修合同书。2018年10月12日，谭景春向远豪物业公司交纳2019年7月1日至2020年6月的物业费。2020年6月22日，谭景春向河南双合胜物业管理服务有限公司（以下简称双合胜物业公司）交纳2020年7月1日至2021年6月30日的物业费。谭景春还向物业公司交纳了水电费。2020年11月14日，双合胜物业公司出具证明，证明谭景春2018年3月12日装修，入住时间为2018年7月。2020年7月24日，文峰区人民法院作出（2020）豫0502民初2041号民事判决。该判决认定：“原告谭景春按照合同约定，已于2018年1月17日委托第三人谭某1将房款68万元支付给被告张怀飞，被告同时给原告出具了收款收据。原告提供的居住证明……证明其于2018年3月12日开始装修，2018年10月份实际入住。”任令民与张怀飞、王璇萍民间借贷纠纷一案，任令民向法院申请诉前财产保全，法院作出（2019）豫0503财保228号民事裁定及协助执行通知书，于2019年11月29日查封了张怀飞、王璇萍名下位于安阳市××灯塔路与××交叉口西南角唐韵××城××楼××单元××室的房产。后任令民向法院提起诉讼。诉讼过程中，法院于2020年4月27日询问王璇萍的笔录显示，当法院问到案涉房屋时，王璇萍并未提到案涉房屋已卖给他人。法院于2020年6月3日作出（2020）豫0503民初37号民事判决，判决：一、张怀飞于判决生效后十日内偿还任令民借款本金100万元及利息（利息从2019年10月1日开始按月利率2%计算至债务清偿完毕之日止）；二、张怀飞于判决生效后十日内支付任令民申请保全费5000元、保函费3000元；三、驳回任令民的其他诉讼请求。判决生效后，张怀飞未按照民事判决履行，任令民向法院申请执行，法院于2020年8月11日立案执行。安阳市不动产档案馆出具的预告登记情况记载表显示，涉案房产在不动产管理部门进行了预购商品房预告登记，预告登记证号为：安阳市房建安阳房管字第00047959号，权利人为王璇萍，共有人为张怀飞。涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记证号为：安阳市房建安阳房管字第00047960号，抵押权人为：中国银行股份有限公司安阳安钢支行，债权数额为：15万元。案外人谭景春对法院查封案涉房产不服，向法院提出了书面异议，请求中止对案涉房产的执行。2020年9月27日，法院作出(2020)豫0503执异100号执行裁定，裁定驳回案外人谭景春的异议请求。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”司法实践中，执行异议之诉案件通常参照执行异议复议规定的相关规定，结合案件实际情况判断案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然谭景春与张怀飞签订的房屋买卖合同的时间2018年1月17日在法院查封之前，但谭景春与谭某1在2017年11月10日便确定了70万元的房屋价格，当法院问到案涉房屋时，王璇萍并未提到案涉房屋已卖给他人，不符合常理。张怀飞在2018年1月17日出具收到谭景春房款68万元的收到条后，又于2018年2月15日与谭景春、谭某1签订付款方式变更协议，明显自相矛盾。故不排除房屋买卖合同及付款方式变更协议系在法院查封后补写的可能性。因此，不能认定在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，更不能认定谭景春已支付全部价款。双合胜物业公司证明谭景春入住案涉房屋的时间与文峰法院认定的事实不一致，且谭景春入住案涉房屋时的物业公司是远豪物业公司，而非双合胜物业公司，故双合胜物业公司的证明没有事实根据。从谭景春交纳物业费手续看，物业费有签订合同之前的，装修合同上的甲方是谭景春、谭某1，谭某1与张怀飞之间存在债权债务关系，故不排除谭某1作为债权人占有债务人张怀飞房屋作为抵押，其将占有的张怀飞的房屋借给谭景春暂住的可能性。谭景春让谭某1帮助买房，并不能说明已购买案涉房屋。综上所述，谭景春对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决：驳回原告谭景春的诉讼请求。案件受理费10800元，由原告谭景春负担。二审查明事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，二审争议焦点为谭景春是否享有足以阻却强制执行案涉房屋的民事权益。1.案涉房产在中国银行安阳安钢支行办理了按揭贷款，并进行了登记。依据相关法律规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效，同时，谭景春在签订房屋买卖合同时明知尚有抵押贷款15万元未清偿，但双方对于贷款事项、还款方式等在合同中未提及，不符合常理；2.从现有证据看，谭景春与第三人之间的买房款交付及其在人民法院查封之前合法占有案涉房产，亦不符合日常生活经验规则；3.谭景春知道或应当知道案涉房屋系按揭贷款，在银行有抵押贷款未结清，无法办理过户，但仍然签订房屋买卖协议，对于涉案房产无法过户具有明显过错。综上，谭景春请求排除对涉案房产的执行，不符合法律规定，其上诉理由不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由谭景春负担。本判决为终审判决。审判长  魏利平审判员  苏 斐审判员  段合林二〇二一年五月二十四日书记员  崔江梅