北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4517号上诉人（原审被告）：魏幸，男，1956年1月22日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京邻睦里物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇幸福东里小区3号楼西侧平房。法定代表人：蔡茉莉，董事长。委托诉讼代理人：王高岭，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：李志勇，北京安博（天津）律师事务所律师。上诉人魏幸因与被上诉人北京邻睦里物业管理有限公司（以下简称邻睦里物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初38610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。魏幸上诉请求：撤销一审判决并依法改判，本案一、二审诉讼费用由邻睦里物业公司承担。事实及理由：1.魏幸2004年5月27日购买涉案房屋，拥有此房屋的所有权。邻睦里物业公司入驻该小区以来未与魏幸签订物业服务合同就要求强制收费，此行为违反了公平合理的法律要求；2.一审法院判决忽视了邻睦里物业公司提交的《物业服务费用评估报告》已经过期这一事实，依然按照过期的评估报告收费不合理。邻睦里物业公司辩称，认可一审判决结果，不同意魏幸的上诉请求及理由。邻睦里物业公司是和国家发展和改革委员会基建物业管理中心（以下简称发改委物业中心）统一签订的物业服务合同，不是和业主个人签订的，对每个业主都有效。物业服务是为公众提供的服务，不是针对个人提供的服务。邻睦里物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令魏幸支付拖欠的物业费7361.59元（自2016年1月1日计算至2020年5月31日）；2.判令魏幸支付自2016年1月1日起按中国银行同期贷款利率到实际支付日的利息；3.诉讼费由魏幸承担。一审法院认定事实如下：根据双方当事人陈述，魏幸为北京市海淀区××楼房屋所有权人，房屋建筑面积75.08平方米。2015年12月31日，发改委物业中心作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》，约定：第一条，发改委住宅项目，类型为住宅。位置坐落于……海淀区××东区18413.14平方米；××西区43221.5平方米。本条约定为乙方的物业服务管理范围，乙方物业费由乙方依照本合同第十三条的约定向承担缴费义务的主体收取。第五条，物业服务期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日。第六条，乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2.负责本物业管理区域内公用部位的正常维修、养护和管理……3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理……4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7.其他服务事项无。第七条，乙方按《住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准提供住宅的物业服务；第十二条，本物业管理区域物业服务收费方式为包干制。第十三条，包干制，1.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下……××东区物业1.85元/月·平方米；××西区物业2.2元/月·平方米……第十六条，甲方的权利义务，1.有权要求乙方按合同约定提供物业服务；2.监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、监督的权利；3.对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权；4.遵守管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；5.按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费；6.对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给与必要配合；7.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务；第十七条，乙方的权利，1.根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费……第十九条，本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方，双方另行协商签订物业服务合同的具体条款；第二十条，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费乙方有权向业主收取；第二十七条，业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，乙方有权要求业主按有关法律规定或乙方与业主的约定向乙方支付违约金。2018年12月31日，发改委物业中心作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》之补充协议，约定将原合同物业期限顺延1年零5个月，顺延时间自2019年1月1日至2020年5月31日。原合同其他条款内容维持不变，双方在顺延期限内仍然遵照执行。合同签订后，2016年1月1日，邻睦里物业公司进驻魏幸居住的小区提供物业服务至2020年5月31日。邻睦里物业公司与魏幸未签订物业服务合同，魏幸未交纳2016年1月1日至今的物业费。2020年6月1日涉案小区由其他物业管理公司进驻。2015年10月28日，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司对海淀区××小区物业服务费用收费标准测算为多层的生活区住宅为2.15元/月·平方米，高层的生活区住宅为2.33元/月·平方米。邻睦里物业公司针对其主张，提供以下证据：多份物业服务合同、补充协议；2015年12月28日的物业服务费用的评估报告；国管房改【2014】504号文件及其他催收费照片。魏幸对上述证据表示其与邻睦里物业公司未签订有物业服务合同，无合同关系，且未向法庭提交任何证据材料。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，发改委物业中心与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》及补充协议系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。魏幸居住的房屋在邻睦里物业公司提供物业服务的范围内，物业服务费应由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。邻睦里物业公司与魏幸虽未签订物业服务合同，邻睦里物业公司为该小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系；魏幸作为该小区的业主，理应向邻睦里物业公司交纳物业服务费用。邻睦里物业公司要求魏幸交纳物业费的主张，理由充分，法院予以支持。关于魏幸主张邻睦里物业公司提供的物业服务质量存有瑕疵、环境差等问题，魏幸未提交证据，法院对其该项主张不予采纳。关于利息，上述证据材料中未对交纳物业费时间、逾期付款等情形进行明确约定，且考虑到邻睦里物业公司在物业服务中亦有需要改进之处，故法院对该项诉讼请求不予支持。法院认为，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务管理等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，相互制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务特征的群体性服务，其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不缴纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额缴纳物业费的业主也不公平，长此以往，真正受到损害的是业主的整体利益。当然，同样需要强调的是邻睦里物业公司作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.魏幸于判决生效之日起七日内向北京邻睦里物业管理有限公司支付物业费7361.59元（自2016年1月1日计算至2020年5月51日）；2.驳回北京邻睦里物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邻睦里物业公司未向本院提交新证据。魏幸向本院提交《物业服务费用评估报告》，用以证明该评估报告已经过期，不能按照该评估报告的价格确定物业费标准。邻睦里物业公司对该证据的真实性认可，但对其证明目的不予认可。本院对该证据的审查认证意见于下文一并评述。一审法院查明的事实及认定的证据属实，本院二审予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，发改委物业中心与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效。魏幸虽未与邻睦里物业公司签订物业服务合同，但魏幸居住在邻睦里物业公司提供物业服务的范围内，发改委物业中心系代表该小区的全体业主与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》，邻睦里物业公司为魏幸所住的小区提供了物业服务，魏幸亦实际上接受了邻睦里物业公司提供的物业服务，双方之间已经形成了事实上的物业服务合同关系，魏幸应按其拥有物业的建筑面积及涉案《物业服务合同》约定的标准向邻睦里物业公司支付物业费。故魏幸关于邻睦里物业公司与其未签订物业服务合同，强制向其收取物业费不合理的上诉理由不能成立，本院不予采信。另，魏幸上诉主张邻睦里物业公司提交的《物业服务费用评估报告》已到期，不应该依据评估报告支付物业费，并作为证据提交。对此本院认为，《物业服务费用评估报告》是否到期与魏幸是否应向邻睦里物业公司支付物业费无关联性，且对本案的处理结果不直接产生影响。故魏幸所持该项上诉理由不能成立，该证据本院亦不予采信。需要指出的是，邻睦里物业公司起诉要求2016年1月1日至2020年5月31日期间的物业费，一审判决认定魏幸应向邻睦里物业公司支付物业费，但一审判决主文第一项载明“（自2016年1月1日计算至2020年5月51日）”，存在书写错误，应为“（自2016年1月1日计算至2020年5月31日）”，本院予以纠正。综上所述，魏幸的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决适用法律正确，但由于一审判决出现书写错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初38610号民事判决；二、魏幸于本判决生效之日起7日内向北京邻睦里物业管理有限公司支付物业费7361.59元（自2016年1月1日计算至2020年5月31日）；三、驳回北京邻睦里物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由魏幸负担。二审案件受理费50元，由魏幸负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妮审 判 员  李春华审 判 员  徐 硕二〇二一年五月二十八日法官助理  唐静静法官助理  吴 丹书 记 员  李心雨