四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终7823号 上诉人（原审原告）：四川精城建设有限责任公司，住所地：成都市外西文家乡盐井村5组。 法定代表人：张启超，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张宇，四川永祥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乐山市商业银行股份有限公司成都分行，住所地：成都高新区交子大道88号1栋1层、17层、18层。 负责人：何文全，行长。 委托诉讼代理人：刘佳，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓波，四川迪扬律师事务所律师。 原审第三人：四川三洲实业有限公司，住所地：成都市锦江区××街××号2楼。 法定代表人：黄家川，总经理。 委托诉讼代理人：何琴，四川联一律师事务所律师。 上诉人四川精城建设有限责任公司（以下简称精城公司）与被上诉人乐山市商业银行股份有限公司成都分行（以下简称乐山商行成都分行）、原审第三人四川三洲实业有限公司（以下简称三洲公司）案外人执行异议之诉一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初12203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人精城公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持精城公司的诉讼请求；本案全部诉讼费用由乐山商行成都分行承担。事实及理由：1.精城公司提交的收据证明已经支付购房款项金额远超案涉车位的价格。2.精城公司一直催促三洲公司办理产权，未过户并非精城公司自身原因。3.在乐山商行成都分行办理抵押登记之前委托帅强与三洲公司签订协议，对案涉车位的占有使用及相应物业费用进行了明确，通过帅强出具的收条证明精城公司已经实际占有案涉车位并获取收益。4.精城公司作为不动产买受人对案涉车位享有物权期待权，满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，具有排除执行的物权效力。 被上诉人乐山商行成都分行辩称，精城公司只提交了支付300万元的凭证，但不能证明上述款项系购买案涉车位。2010年案涉车位取得产权后，精城公司一直没有办理产权，存在过错，其提交的证据不能证明已经占有使用案涉车位。根据九民会议纪要的会议精神，只有商品房消费者可以突破抵押优先权，但案涉标的系车位而非住宅。因此请求驳回精城公司的全部诉讼请求。 原审第三人三洲公司述称，同意精城公司的意见。 精城公司向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对位于成都市锦江区××街1号-1层3号、44号、45号、46号、51号、52号、53号地下车位的强制执行，并解除对上述车位的查封；2.请求确认上述案涉车位归精城公司所有；3.判令三洲公司协助精城公司办理上述案涉车位的产权过户登记；4.判令本案诉讼费由乐山商行成都分行承担。 一审法院认定事实：2006年1月19日，三洲公司（甲方）与精诚公司（乙方）签订《三洲佳润·娇子苑汽车地下停车位销售合同》，约定：乙方向甲方购买三洲佳润·娇子苑地下车位-1层3号、44号、45号、46号、51号、52号、53号车位；乙方一次性付款，除已付定金外，乙方应于2006年支付车位余款720000元；车位交付使用时间为2006年6月30日前；乙方付清车位款后，委托甲方代为销售，若在6个月内未销售出去，由甲方回购该车位。2006年1月20日，精城公司向三洲公司转款240万元，向刘春转款60万元。同日，三洲公司出具收据，载明“今收到四川精城建设有限责任公司购买三洲佳润娇子苑住宅及车位款300万元，备注其中2400000元系转账，600000元系现金”。 2010年1月21日，三洲公司取得案涉位于锦江区××街1号-1层3号、44号、45号、46号、51号、52号、53号车位的所有权，取得方式为公产分割。2017年12月28日，三洲公司以案涉车位为乐山商行成都分行提供抵押担保，被担保债权数额1600万元。 2020年3月23日，一审法院就乐山商行成都分行与三洲公司申请实现担保物权一案，作出（2020）川0104民特259号民事裁定，裁定准许拍卖、变卖三洲公司所有的位于锦江区××街1号包括上述案涉7个车位在内的共计60个车位；乐山商行成都分行对上述房产变价所得款项在主债权1600万元及相应利息、实现债权的费用范围内优先受偿。 2020年5月19日，乐山商行成都分行向一审法院申请强制执行，一审法院以（2020）川0104执2909号立案受理。执行过程中，一审法院于2020年6月10日作出（2020）川0104执2909号执行裁定，查封三洲公司所有的位于锦江区××街1号包括上述案涉7个车位在内共计60个车位，并于2020年6月30日送达成都市不动产登记中心协助执行。 精城公司认为其对案涉7个车位享有所有权，向一审法院提出执行异议。2020年9月10日，一审法院作出（2020）川0104执异291号执行裁定，驳回精城公司的异议请求。 一审法院认定上述事实采信了各方主体身份信息证据、案涉房屋产权信息、《三洲佳润·娇子苑汽车地下停车位销售合同》、（2020）川0104民特259号民事裁定、（2020）川0104执2909号执行裁定、（2020）川0104执异291号执行裁定等证据材料以及当事人庭审陈述等证据。 一审法院认为，本案争议焦点是精城公司对案涉执行标的是否享有足以阻却执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，精城公司虽与三洲公司在一审法院查封之前已签订书面买卖合同，但精城公司未能提交有效证据证明其已合法占有案涉车位，且已按合同约定支付全部价款720000元。其次，物权优先于债权是一般原则。乐山商行成都分行作为申请执行人，对案涉车位享有担保物权。即使精城公司所主张的情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，但精诚公司并非商品房消费者，其购买案涉房屋具有投资属性，并不具有居住利益优先保护的价值，其对案涉房屋所享有债权不能突破抵押权优先的一般原则。故精城公司不得据此请求排除担保物权人对案涉房屋申请的执行。综上，精城公司对案涉车位不享有足以阻却执行的民事权益。对其要求对案涉车位停止执行，确认案涉车位归其所有，并由三洲公司协助精城公司办理案涉车位产权过户登记的诉讼请求，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，一审判决：驳回精城公司的诉讼请求。本案案件受理费9800元，由精城公司负担。 二审中，精城公司向本院提交支付300万元凭证原件以及车位处置协议原件供本院核实。精城公司提交了新的证据：缴纳物管费情况说明，拟证明其一直在缴纳物管费，实际占有案涉车位。本院经审查认为，该证据仅是物业公司出具的情况说明，并非物业费缴纳专用收据或发票，属于证人证言性质，因无其他证据佐证，本院不予采信。 各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为精城公司对案涉车位是否享有足以排除执行的民事权益。对此，本院评判如下： 乐山商行成都分行对案涉车位享有的抵押权依法有效设立，其优先受偿权已经生效裁判文书确认。《执行异议和复议规定》第二十七条的规定，确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”条款予以排除。《执行异议和复议规定》）第二十九条体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护，其原理在于保护消费者的生存性权益，属于第二十七条的“但书”范围。同时，《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的一般房屋买受人的物权期待权，不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础，不属于第二十七条“但书”的范围。即，商品房消费者根据第二十九条的规定可以对抗抵押权人，而一般房屋买受人即使符合第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人。就本案而言，即使精城公司是符合第二十八条规定的一般房屋买受人，也不能对抗抵押权人乐山商行成都分行的执行。 综上所述，上诉人精城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由四川精城建设有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛玉洲 审判员  孙 韬 审判员  陈丽华 二〇二一年五月十八日 书记员  杨春容