贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初8323号 原告：陈**杰，男，汉族，1972年11月2日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权代理），贵州神兽律师事务所律师。 被告：毕节万晟置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住3号楼2楼，统一社会信用代码：91520502059064834E。 法定代表人：余国晟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗舸真（一般授权），男，汉族，1991年11月19日出生，住四川省资阳市雁江区。 原告陈**杰诉被告毕节万晟置业有限公司（以下简称“万晟置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年4月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告陈**杰的委托诉讼代理人吴发琴，被告万晟置业公司的委托代理人罗舸真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金4134元，违约金以总房款656295元为基数从2018年1月1日起，按日利率万分之一计算至2018年3月4旦止；二、判令被告向原告支付逾期办证违约金16998元，违约金以总房款656295元为基数从2019_年1月1日起，按日利率万分之一计算至2019年9月16日止；三、判令被告退还原告各项开户费共计3080元；四、本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。 本院经审理查明以下要素：2017年1月24日，原告陈**杰作为买受人，被告万晟置业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定被告将其开发的位于贵州省毕节市七星关区，建筑面积为144.27平方米，总价款为656295.00元的房屋出卖给原告。合同约定2017年12月31日前交付房屋。第七条约定……前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；第十二条约定供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户。第十四条约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、电开户费、智能水表安装费、供暖费等其他国家规定买受人承担的相关费用。第十三条约定，出不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期180日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之日的违约金，并于商品房十级交付之日起60日内向买受人支付违约金；（2）逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第十四条，商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。第二十二条约定……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记。此外，双方还在合同中约定了其他相关事项。合同签订后，原告已向被告交清购房款656295.00元及相关办证费用，2018年3月4日，被告将涉案商品房交付于原告。2018年3月4日，被告出具给原告的《万晟阳光城收房交款明细表》载明，被告收取了原告有线电视开户费380元、自来水开户费200元、燃气入户费2500元。2019年7月22日，被告取得案涉楼幢的不动产权证书。2019年9月11日，被告向不动产登记机构提交了办理涉案房屋产权转移登记的相关资料。涉案商品房于2019年9月16日取得不动产权证。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于逾期办证违约金的问题。被告对此提出诉讼时效抗辩，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原被告双方合同约定被告应于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期应承担责任。截止2018年12月31日，被告仍未为原告办理房屋产权证书，自2019年1月1日起，被告即构成违约。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告向本院立案之日（即2021年4月29日）回溯3年的违约金应予保护，并未超过诉讼时效，对于被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。 关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述分析已认定本案的违约金起始时间从2019年1月1日开始，不再赘述。原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务。根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。故逾期办证违约金截至时间应计算至2019年9月11日，被告向不动产登记机构提交了办理涉案房屋产权转移登记的相关资料之日止。逾期办证违约金应以原告已付购房款656295.00元为基数，按日万分之一的标准计算。故违约金计算为:16604.26元（656295.00元×0.0001×253日）。 关于逾期交房违约金的问题。逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效，适用《中华人民共和国民法总则》关于3年的诉讼时效的规定。涉案合同约定被告应2017年12月31日前向原告交付涉案商品房，被告所提供的证据不能证明在涉案房屋达到交付条件之时按照合同约定书面通知原告，故应认定被告逾期交付，应根据合同约定从2018年1月1日起开始向原告计付逾期交房的违约金。前述已认定涉案商品房实际交房时间为2018年3月4日，被告应于实际交房60日（即2018年5月3日前）向原告支付逾期交房的违约金。原告应于2018年5月3日至2021年5月3日三年的诉讼时效期间内向本院提起诉讼，现原告于2021年4月29日向本院提交诉讼材料，并未超过诉讼时效，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，本院不予采纳。涉案商品房实际交房时间为2018年3月4日，被告逾期交房92天，则逾期交房违约金应当为4069.03元（656295.00元×0.0001×62日）。 关于原告诉请被告退还开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气等建设安装作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告万晟置业公司另行收取原告各项开户费无事实及法律依据，应予退还。被告万晟置业公司虽提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈**杰逾期办理案涉房屋不动产权属证书的违约金16604.26元； 二、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈**杰逾期交付案涉房屋的违约金4069.03元； 三、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告陈**杰电视开户费380.00元、水开户费200.00元、燃气开户费2500.00元，共计3080.00元； 四、驳回原告陈**杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费203.00元，由原告陈**杰负担5.00元，被告毕节万晟置业有限公司负担198.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年五月二十五日 书记员  付娟华