江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2111号上诉人（原审被告）：江苏财富房地产开发有限公司，住所地沛县汉城商都2#楼113#营业厅。法定代表人：宋绪洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：王辉，该公司职工。委托诉讼代理人：宋德才，该公司职工。被上诉人（原审原告）：郭士超，住沛县。被上诉人（原审原告）：张洪娥，住沛县。以上两位被上诉人共同委托诉讼代理人：邢文强，江苏金维律师事务所律师。以上两位被上诉人共同委托诉讼代理人：陈向丽，江苏金维律师事务所律师。上诉人江苏财富房地产开发有限公司（以下简称财富房地产）因与被上诉人郭士超、张洪娥商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2020）苏0322民初2986号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人财富房地产的委托诉讼代理人王辉、宋德才，被上诉人郭士超及其与张洪娥的共同委托诉讼代理人邢文强到庭参加诉讼活。现本案已审理终结。上诉人财富房地产上诉请求：1.撤销(2020)苏0322民初2986号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审。2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决没有查明被上诉人主合同义务并未完全履行，上诉人依法拥有不予协助办理产权登记的先履行抗辩权。本案中被上诉人一直没有依据合同约定履行全部付款义务。案涉房屋合同中的面积(预测面积)为82.71㎡，后实测面积(产权登记面积)为85.41m²，根据合同约定，面积比合同多出2.7㎡，差价款为12306.6元。合同第五条约定：“按实测面积结算，多退少补”；《补充协议》第六条约定“双方按照合同单价结算多退少补，否则出卖人有权拒绝交房办理手续且不承担违约责任”。上述购房款应由被上诉人在案涉房屋交付前(实际交付和法定交付)支付给上诉人，但被上诉人一直没有将上述购房款交付给上诉人。同时，《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，无论是根据合同约定还是依据法律的规定，被上诉人均有合法抗辩的权利和理由。一审判决不仅对合同的约定不予查明，而且对于法律赋予上诉人的抗辩权利也不予认定，属于认定事实不清，适用法律错误。二、一审判决对因设计变更、政府管控、疫情等不可抗力导致的延误不予认可，错误地剥夺了上诉人的抗辩权。1.在被上诉人上房后的小区公共配套设施建设过程中，因居民反对，导致公共厕所无法建设，政府部门不得不进行规划设计变更，重新设计后进行建设，综合验收的时间被延误。2.在2018至2019年的两年中，因大气治理，市县政府十余次下发文件，要求建筑工地多次停工，累计停工并延误工期时间长达8个月，导致小区后续的公共配套设施建设严重迟滞，影响综合验收的进度。3.2020年1月至4月，因新冠疫情管控，政府部门均不上班，导致上诉人上报的申请产权登记的材料不能进行审核，造成延误。上述事实，均是上诉人不能预见、不能避免、不能克服的政府管控行为和疫情灾害造成，上诉人均在庭审中提交了充分证据，但一审判决要么无视，要么直接予以否定。完全违背了《合同法》第一百一十七条的规定，显然属于认定事实不清，适用法律错误。三、一审法院对房屋产权登记的认识有误，错误的将办理产权登记作为上诉人单方的合同义务。根据《不动产登记暂行条例》及登记流程，产权登记的启动首先应有被上诉人向上诉人提出协助申请，并向产权登记部门提交相应资料，在这一过程中，上诉人仅提供协助义务。如果被上诉人不申请也不启动登记程序，上诉人是无法配合并协助被申请人进行产权登记的。直到现在，被上诉人依然没有向申请人提出协助申请。因此，被上诉人没有取得产权证书是不可归责于上诉人的原因造成的。综上，上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，应依据《民事诉讼法》第一百七十条的规定，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审。被上诉人郭士超、张洪娥答辩称：1.针对房屋面积差价问题。上诉人在一审时未提起反诉，亦未另行诉讼主张权利不属于一审审查范围。2.上诉人主张因不可抗力导致延误不是事实。上诉人在一审提交的所谓证据，均与本案无关联性，上诉人的主张不能成立，一审判决不存在剥夺上诉人的抗辩权情形。在一审时上诉人提交的疫情等其他的停工证明，均是涉及到该小区东区的房屋建设，而涉案房屋位于西区，并且涉案的房屋在2017年就已经上房，所以也不存在疫情等其他原因导致延期施工。3.上诉人声称产权登记应由被上诉人向其提出申请，明显是错误观点。因为上诉人并非产权登记部门，所以被上诉人需要办理产权证，应当是向产权登记管理部门进行申请，而不是向上诉人申请。迟迟不能办理产权登记是因为上诉人对涉案的房屋没有进行综合验收，不具备产权登记的条件。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。郭士超、张洪娥一审诉讼请求：1.判令被告因逾期办理不动产权证书，向原告支付违约金54663.84元（自2018年1月1日计算至2020年5月31日）；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月12日，郭士超、张洪娥与财富房地产签订《商品房买卖合同》（合同号：PX32177）一份，主要内容：郭士超、张洪娥购买御水华庭小区第8幢4单元201号房，建筑面积共82.71平方米，按建筑面积计算，房屋单价为每平方米4558元，总金额为376992元；郭士超、张洪娥在签署合同时支付首付款计人民币壹拾玖万陆仟玖佰玖拾贰元整，余款计人民币壹拾捌万元整以银行按揭贷款方式支付；出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列空白项处理。合同补充协议第六条约定：在按照本合同的相关约定办理房屋交接手续时，买受人需向出卖人交清全部房款及其他费用，如果合同约定面积与产权登记面积有差异的，双方商定按照合同单价在上房时多退少补，否则出卖人有权拒绝交付该房屋且无需承担逾期交房的违约责任。2014年8月6日，财富房地产向郭士超、张洪娥出具购房发票，金额为376992元；涉案房屋交房时间为2015年12月11日；2017年12月30日，案外人秦存军作为甲方，与作为乙方的郭士超、张洪娥签订协议书一份，内容：“乙方在甲方购买的该小区西区8号楼4单元201室，房价376992元。因逾期上房与逾期房产证办证，经双方协商达成如下条款：一、甲方一次性补偿乙方上房、办证违约金合计壹万叁仟元。2019年12月31日前统一办理房产证，如果逾期仍不能办理，甲方自愿按合同约定赔偿乙方自2018年1月1日起至房产证办理完毕之日止的逾期办证违约金。二、双方关于逾期上房与逾期房产证办证纠纷一次性处理完毕，双方互无纠纷”；庭审中，财富房地产对该协议予以追认；庭审中，财富房地产抗辩涉案小区于2019年12月之前具备办证条件，郭士超、张洪娥自认其于2020年7月方得知已具备办证条件。一审法院审理认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应按约履行各自义务。商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。根据双方于2017年12月30日所签订的协议书，明确约定“2019年12月31日前统一办理房产证，如果逾期仍不能办理，甲方自愿按合同约定赔偿乙方自2018年1月1日起至房产证办理完毕之日止的逾期办证违约金”，因财富房地产所提供证据不足以证明涉案房屋已于2019年12月前便具备办证条件，故，财富房地产应支付违约金。故财富房地产应当支付自2018年1月1日起至2020年5月31日的违约金。合同中未约定违约金计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。郭士超、张洪娥主张违约金法院予以调整。经计算，该期间违约金应为53780元。对于财富房地产辩称受大气管控造成工期延误，致使综合验收拖延，因郭士超、张洪娥不予认可，且财富房地产所提供的证据不足以证明其主张，故，对财富房地产的抗辩法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告江苏财富房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告郭士超、张洪娥逾期办理房屋不动产权证书违约金53780元；二、驳回原告郭士超、张洪娥其他诉讼请求。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：上诉人是否存在逾期提交办证所需材料的违约行为；如果上诉人存在违约，那么上诉人主张的免责事由是否成立。本院认为，关于法律适用问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。本案的民事纠纷系因民法典实施前的法律事实引起的，且民法典实施前有明确的相关规定，故本案的法律适用民法典施行前的法律及相关司法解释。关于上诉人是否存在逾期提交办证所需材料的违约行为。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的合同以及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方签订的商品房买卖合同约定，上诉人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需的材料报产权登记机关备案。合同补充协议第六条约定，买受人按照合同约定向出卖人交清全部购房款及有关费用后，出卖人履行相应的交付及协助办理产权登记义务，否则出卖人有权拒绝，且不承担违约责任。上诉人于2015年12月11日向被上诉人交付了涉案房屋，但上诉人并未按照合同约定报送材料。因此双方就办理房屋权属登记事宜，于2017年12月30日重新签订补充协议一份，约定上诉人应当于2019年12月31日前为被上诉人统一办理房产证，逾期仍不能办理的，上诉人应承担自2018年1月1日起至房产证办理完毕之日止的逾期办证违约金。事实上，上诉人至被上诉人提出本案诉讼时仍未能按照约定协助为被上诉人办理房产证，故上诉人存在违约行为。上诉人主张存在政府设计变更、大气防控污染、新冠××疫情等免责事由。对此本院认为，上诉人已于2015年12月11日向被上诉人交付了涉案房屋，按照合同约定上诉人应于2016年12月向产权部门提交备案资料。而从上诉人一审提供的设计变更、大气防控污染的证据材料来看，均发生在2018年11月以后，新冠××疫情发生在2020年1月。综上，上诉人主张的免责事由，均发生在其违约发生之后，故本院不予支持。且上诉人与被上诉人于2017年12月30日签订的协议，重新变更了双方的权利义务，但上诉人仍未按照该协议履行义务，故，一审判决上诉人承担违约金53780元没有加重上诉人的负担，故本院一审判决予以维持。另，关于上诉人主张被上诉人因涉案房屋存在面积误差需要补交购房款问题，因该主张系独立的诉讼请求，但上诉人在一审中并未提出反诉，上诉人可另行诉讼解决。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院对一审判决依法予以维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1167元，由上诉人江苏财富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  苏 团审 判 员  崔金城二〇二一年五月三十一日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷