辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8212号上诉人（原审原告）：冯宇，男，1978年1月21日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：张颖，辽宁华禹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区市府大路200甲3号。负责人：许金钟，分行行长。委托诉讼代理人：董越男，辽宁邦言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴晶新，女，1954年9月6日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。被上诉人（原审被告）：吴洋，女，1976年12月1日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：张宁，男，1973年10月23日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。上诉人冯宇因与被上诉人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“哈行沈阳分行”）、吴晶新、吴洋、张宁案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初10550号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冯宇上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.请求改判停止对沈阳市沈河区，建筑面积170.78平方米的房产的腾房执行；3.请求改判继续履行租赁合同，至租赁期限届满为止，不得责令腾房；4.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与吴洋签订房屋租赁协议不真实，没有事实依据。上诉人租赁案涉房屋，可以口头方式进行短期租赁。就像一审法院说的那样，2014年9月20日就承租的案涉房屋短期租赁以口头方式进行，完全符合社会生活常理。上诉人与吴洋2018年签订房屋租赁合同并不相矛盾。至于双方签订租赁期限十年，是因为上诉人需要长期居住且价格实惠。吴洋需要重新这完全符合两个人的利益需求。一审法院据此认定双方租赁关系的真假性，没有事实证据的基础，完全是凭空想象。二、一审法院称上诉人在执行异议中提出与吴洋租赁房屋的期限是2016年10月27日至2020年3月31日的事实并不存在，上诉人没有向法院递交过此租赁协议。上诉人和吴洋的房屋租赁合同只有一份，即2015年3月25日至2024年3月26日的租赁合同。三、一审法院称上诉人支付给吴洋租金均系现金，是由于上诉人的生活习惯，并不违反法律规定。双方租赁关系的认定仍以合同的真实性和合同的实际履行为依据，上诉人一直居住在此房屋，这是客观事实，是合同真实性的真实体现，法院凭空想象认定租赁协议无效，造成上诉人无家可归，流浪街头的问题。四、案涉房屋是上诉人租用在先，哈尔滨银行设立抵押在后，且哈尔滨银行从未告知上诉人房屋已设立抵押。哈尔滨银行是在上诉人租用房屋上设定抵押权，有告知上诉人抵押权存在的义务。有告知，如果吴洋、张宁、吴晶新不能按时偿还借款，可能会给上诉人带来不利法律后果的义务。哈尔滨银行没有将房屋有抵押的事实告知上诉人，是哈尔滨银行的过错，如果腾房会给上诉人造成损失，根据相关法律法规的规定，不应判令上诉人腾房。综上，请求二审法院依据事实证据和法律，本着公正合法的态度保护弱势群体的利益，作出公正的判决。被上诉人哈行沈阳分行辩称：同意一审判决。被上诉人吴晶新、吴洋、张宁一审缺席，二审未到庭，亦未提交书面意见。冯宇向一审法院起诉请求：1.请求裁定撤销沈阳市和平区人民法院（2020)辽0102执异398号《执行裁定书》；2.请求裁定停止（或不得）对沈阳市沈河区(建筑面积170.78平方米）的房产的执行；3.请求裁定继续履行租赁合同至租赁期限届满为止，不得责令腾房。4.判令被告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行因没有履行告知案涉房屋已设立抵押而给原告造成房租损失12,000元；5.本案诉讼费用由被告方承担。一审法院查明事实：1、2018年9月10日，一审法院作出（2018）辽0102民初1282号民事判决书，判决内容为：“一、解除原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被告吴晶新、吴洋、张宁于2016年12月2日签订的《个人经营抵押（保证）贷款借款合同》；二、被告吴晶新于判决生效后10日内一次性偿还原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行借款本金9,920,385.79元，利息、罚息、复利合计306,550.22元（以上本金及利息、罚息、复利截至日为2017年6月6日）；并自2017年6月7日起按《个人经营抵押（保证）贷款借款合同》约定的计息办法给付原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至判决实际偿还之日止；三、若被告吴晶新逾期给付原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行上述款项，则原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告吴洋名下位于沈阳市沈河区沈阳市206-3号3-4-2、建筑面积170.78平方米的房产、沈河区西顺城街138号17-19轴、建筑面积495平方米的房产，沈河区西顺城街138号132、建筑面积495平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿；四、被告吴洋、张宁对被告吴晶新应支付的上述款项承担连带责任。”判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2019年7月3日，哈尔滨银行向一审法院申请强制执行，执行案号：（2019）辽0102执4650号；执行过程中，一审法院于2019年8月6日作出（2019）辽0102执4650号协助执行通知书及执行裁定书，轮候查封被执行人吴洋名下的位于沈阳市沈河区建筑面积170.78平方米房产一处。2019年11月26日，一审法院作出(2019)辽0102执4650号公告，责令被执行人吴洋及实际占用人于15日内将位于沈阳市沈河区产腾空。2、2019年11月11日，沈阳市沈河区人民法院向一审法院出具（2019）辽0103执5187号商请移送执行回函，内容：和平法院（2019）辽0102执4650号商请函收悉，我院以（2019）辽0103执5187号案件对被执行人吴洋名下位于沈阳市沈河区（建筑面积170.78平方米）房产、位于沈河区西顺城街138号17-19轴（建筑面积495平方米）房产、位于沈河区西顺城街138号132号（建筑面积495平方米）房产进行查封。鉴于你院（2019）辽0102执4650号案件申请执行人对该查封财产享有抵押权优先受偿并申请评估拍卖，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定及你院来函的要求，将上述查封财产移动你院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院处理，我院不再负责。请你院在后续执行程序中，对我院执行案件申请执行人郭忠伦作为首先查封债权人所享有的各项权利依法予以保护，并将执行结果及时告知我院，并将剩余执行款项转至我院账户。3、案涉房屋位于沈阳市沈河区，所有权人为吴洋，抵押权人为哈行沈阳分行，抵押登记日期分别为2015年9月25日和2016年12月8日。4、执行过程中，原告冯宇向一审法院提出执行异议，主张其为案涉房屋的承租人，要求停止对案涉房屋的执行，其在异议理由中主张其为房产承租人，从吴洋手中租赁案涉房屋用于经营，租期十年，自2016年10月27日起至2027年3月31日止，并实际支付了房屋租金，一审法院作出（2020）辽0102执异398号执行裁定，裁定驳回了原告的异议请求，原告提起本案诉讼。5、庭审中，原告为主张其与被告吴洋之间存在的租赁关系，提供了房屋租赁合同一份及收条14张，拟证明其与被告吴洋签订的房屋租赁合同租期自2015年3月25日至2024年3月26日止，月租金2,000元，收条的落款时间自2015年3月25日至2019年9月25日。租金收条载明的金额分别为陆仟元及壹万贰仟元，原告主张每笔租金均为现金方式支付。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告吴晶新、吴洋、张宁经一审法院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，一审法院根据其他到庭当事人提供的证据及当庭陈述等，对本案事实予以认定。原告冯宇主张其与被告吴洋签订了合法有效的租赁合同，故诉请停止其对案涉房屋腾退的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”，故本案审查的重点应为原告与被告吴洋之间的房屋租赁关系是否真实有效，原告主张其与被告吴洋签订的房屋租赁合同约定的租期为十年，但其庭审中提供的租赁合同约定的租期（2015年3月25日至2024年3月26日）与其在向一审法院申请的案外人执行异议过程中主张的租期起始时间（2016年10月27日至2020年3月31日）并不一致，被告哈行沈阳分行亦提出了案涉房屋存在两份租赁合同，租期不一致的抗辩，且原告在申请上述执行异议过程中，在事实与理由部分亦提出被告哈行沈阳分行提供的租赁合同恰恰能够说明案外人是在2014年9月20日就承租了案涉房屋，租期5年。至此，关于案涉房屋的承租期限，原告提出的三个租赁期限的起始时间均不一致；而关于租赁合同的履行，原告提供了14张收条为证，欲证明其向被告吴洋支付了14次租金，且每次租金的支付均为现金，无一其他支付方式，亦无其他证据相互佐证印证，且被告吴洋未到庭应诉，故仅凭收条并不能充分证明案涉租赁合同约定的租金均确已实际支付完毕，而原告在庭审中提供的租赁合同约定的租期为十年，并不符合一般住宅房屋租赁的惯常交易习惯，且租金约定为每月2,000元，亦明显低于一般市场交易价格，基于以上种种，无法认定原告与被告吴洋之间存在真实、合法、有效的房屋租赁关系，故对其要求停止执行其腾退案涉房屋的诉讼请求，依据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，一审法院判决：驳回原告冯宇的诉讼请求。案件受理费100元，由原告冯宇承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案争议焦点是上诉人冯宇和被上诉人吴洋之间的房屋租赁关系是否真实有效。上诉人执行异议中主张租赁期间，与诉讼中主张租赁期间不同。租赁房屋为住宅性质，上诉人主张长期租赁房屋，并预付大笔租金，并不符合常理，不能提供出令人信服的合理理由。根据本案现有证据，无法认定上诉人冯宇和被上诉人吴洋之间存在真实有效的房屋租赁关系，一审法院未支持上诉人冯宇要求停止执行案涉房屋的诉请，并无不当，本院予以维持。另，当事人在法定期限内提起诉讼，执行裁定无需再诉请撤销，上诉人冯宇无需提出撤销执行裁定书的诉请。本案系执行异议之诉，上诉人冯宇提出继续履行租赁合同，不得责令其腾房，以及判决赔偿其房租损失等项诉请，不属于本案审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人冯宇承担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年五月二十六日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。