北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4172号上诉人（原审被告）：北京中关村大街运营管理股份有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路**鑫泰大厦A515。法定代表人：林屹，董事长。委托诉讼代理人：张雪飞，男，该公司市场运营部运营副经理。委托诉讼代理人：周家宝，上海沪师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高建亚，男，1964年6月25日出生，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：谢文君，男，1965年12月18日出生，住浙江省乐清市。被上诉人（原审原告）：郑冬，男，1966年10月12日出生，住浙江省温州市鹿城区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：王海英，北京市京师律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：潘俊杰，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人北京中关村大街运营管理股份有限公司（以下简称中关村公司）因与被上诉人高建亚、谢文君、郑冬房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初42868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月17日公开开庭审理了本案。上诉人中关村公司之委托诉讼代理人张雪飞、周家宝，被上诉人高建亚、谢文君、郑冬之共同委托诉讼代理人王海英、潘俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中关村公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回高建亚、谢文君、郑冬的全部诉讼请求，诉讼费用全部由高建亚、谢文君、郑冬负担。事实及理由：1．高建亚、谢文君、郑冬实质上未履行完毕其交付房屋的义务。案涉房屋经营业态被锁定，中关村公司无法就其开展经营活动。案涉《房屋租赁合同》项下约定的交付义务应当理解为高建亚、谢文君、郑冬将案涉房屋交付至中关村公司，并可供中关村公司占有使用。然而，在案涉《房屋租赁合同》签订后，中关村公司发现，案涉房屋所在楼层早已被北京中关村科贸电子城有限公司（以下简称科贸公司）登记为公司住所，其经营业态亦相应被注册为电子业态类。虽然2019年3月13日，科贸公司将住所变更为北京市海淀区，但是案涉房屋的业态已经被固定为电子业态。根据海淀区产业规划政策的要求，无法为次承租人办理文化创意类工商执照。高建亚、谢文君、郑冬作为案涉房屋的所有权人、出租人，因工商登记备案需高建亚、谢文君、郑冬提供相应文件配合，理应熟知案涉房屋之上的工商记载事项。高建亚、谢文君、郑冬一审庭审中辩称经营业态不属于其掌握的内容，显然与客观事实相违背。高建亚、谢文君、郑冬对案涉房屋业态被固定为“电子业态”应当是明知的，这是不容置疑的。从实质上来看，高建亚、谢文君、郑冬并未履行完毕其交付房屋的义务，案涉房屋经营业态被锁定，无法供中关村公司办理营业执照，中关村公司从未就案涉房屋开展经营，案涉房屋一直处于空置状态。2．高建亚、谢文君、郑冬未依约交付房屋产权证及开具发票，中关村公司依约有权拒付房租。案涉《房屋租赁合同》第6．1条约定“甲方应在本合同签订时向乙方提交相关证明材料，包括但不限于企业法人营业执照、房屋产权证明等，甲方应提交上述证明材料的原件供乙方查验并提交复印件作为合同附件二备案”，第6．4条约定“若乙方需在承租房屋注册公司，甲方应向乙方提供注册公司必要的租用办公场所证明”。然而，直到一审开庭当日，高建亚、谢文君、郑冬才首次将房屋产权证书提交中关村公司。高建亚、谢文君、郑冬在一审提交的证据《房屋租赁合同》中并未附着房屋产权证书作为附件，侧面印证了高建亚、谢文君、郑冬并未履行其交付产证的义务。《房屋租赁合同》第3．4．3条约定“按照合同约定当期付款时间5日前甲方将当期同等金额增值税普通发票或等额增值税专用发票提供给乙方”。中关村公司为国企，在高建亚、谢文君、郑冬未开具发票的情况下，财务缺乏入账凭证，无法支付租金。高建亚、谢文君、郑冬明知中关村公司“先开票，后付款”的支付方式，但其在一审中提交的证据，并不能证明其已履行开票并交付的义务，应当承担法律上的不利后果。中关村公司在未收到发票的情况下拒付租金，这是《房屋租赁合同》赋予中关村公司的权利，是有合同依据的。鉴于高建亚、谢文君、郑冬未开具发票，属严重违约行为，中关村公司有权拒付租金。高建亚、谢文君、郑冬将存在“瑕疵”（无法办理营业执照）的房屋出租给中关村公司，并且未及时将产权证书等文件依约交付，未开具租金发票，高建亚、谢文君、郑冬具有严重过错。因此，中关村公司有权拒付房租，高建亚、谢文君、郑冬还应当赔偿中关村公司因此遭受的损失。3．疫情期间，案涉房屋所在大楼长期关停，一审法院并未考虑到中关村公司实际遭受的损失，租金减免幅度过低。疫情属“不可抗力”，因不可抗力导致合同不能按约履行的，当事人无需承担法律责任。一审法院在认定疫情对租金的影响时，仅判决中关村公司免于支付52日的租金。高建亚、谢文君、郑冬辩称，同意一审判决，不同意中关村公司的上诉请求及理由。1．高建亚、谢文君、郑冬依据合同向中关村公司实际交付了案涉房屋，已经履行了合同主要给付义务，中关村公司应当依约支付租金。2．合同签署后，中关村公司并未实际开展经营活动，将案涉房屋转租给了次承租人，中关村公司以次承租人不能办理文化创意类工商营业执照为由，拒付租金突破了合同相对性，合同中并未约定次承租人的权利，也未约定交付的案涉房屋应当可以办理文化创意类工商营业执照，故中关村公司以房屋经营业态被锁定为由拒付租金没有合同依据。中关村公司知道或应当知道案涉房屋可能存在电子批发类工商注册登记，但仍签订租赁合同属于商业风险自担行为。高建亚、谢文君、郑冬根据中关村公司要求，积极提供相关材料，现案涉房屋工商注册信息已经全部清空，可以注册，但中关村公司仍拒绝支付房屋达一年之久。3．合同签订时高建亚、谢文君、郑冬携带了房屋产权证原件，后续中关村公司未要求出示或提交。对于发票，中关村公司已经于2019年5月25日收到了全部小业主提交的第6期租金发票，因中关村公司拒付第6期房租，故高建亚、谢文君、郑冬未开具第7、8期房屋租金发票。并且，开发票只是合同中的附随义务，不能与支付租金主合同义务相对等。4．对于租金的减免幅度，中关村公司拖欠第6、7、8期租金，第6、7期租金应付款日时疫情尚未爆发，第8期时疫情管控措施取得了良好成效，大部分对外服务业都正常营业，故一审法院酌减合理。高建亚、谢文君、郑冬向一审法院起诉请求：要求中关村公司1．支付第6、7、8期房租，共369751．29元，并以同期银行同业拆借利率支付利息至实际履行之日止（分别自2019年5月11日、2019年11月11日、2020年5月11日起计算，各自都以123250．43元为基数）；2．赔偿律师费33291元；3．承担诉讼费。一审法院认定事实：高建亚、谢文君、郑冬系位于北京市海淀区房屋（以下简称涉案房屋）所有权人。2002年11月15日，高建亚、谢文君、郑冬与北京中关村科技发展（控股）股份有限公司签订商品房买卖合同，约定由高建亚、谢文君、郑冬向北京中关村科技发展（控股）股份有限公司购买涉案房屋。2016年11月15日，高建亚、谢文君、郑冬（甲方）与中关村公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定如下甲方将涉案房屋，面积58．36平方米出租给乙方，租赁期限自2016年11月15日至2026年11月14日。其中第六期至第八期租金支付时间为：2019年5月10日前支付第六期（2019年5月15日至2019年11月14日）的租金123250．43元；2019年11月10日前支付第七期（2019年11月15日至2020年5月14日）的租金123250．43元；2020年5月10日前支付第八期（2020年5月15日至2020年11月14日）的租金123250．43元。该合同第1．3条约定，承租房屋经营范围只限承租方在其营业执照所规定的经营范围内经营之用，甲方同意承租方在合同租赁期限内对房屋进行转租；第3．4．3条约定，按照合同约定当期付款时间5日前甲方将当期同等金额增值税普通发票或等额增值税专用发票提供给乙方；第6．1条约定，甲方应在本合同签订时向乙方提交相关证明材料证明其身份，该证明材料包括但不限于企业法人营业执照、房屋产权证明、产权所有者授权出租的证明材料及其他能证明甲方合法出租权的证明材料；第6．4条约定，若乙方需在承租房屋注册公司，甲方应向乙方提供公司注册必要的租用办公场所证明；第6．7条约定，乙方在本合同租赁期限内可以对承租房屋进行整体或部分转租，甲方对此知悉且同意。合同签订后，高建亚、谢文君、郑冬依约将涉案房屋交付中关村公司，中关村公司已支付前五期租金，未支付第六-八期的租金。高建亚、谢文君、郑冬称其提供了房屋产权证，并已通过中关村科贸公司开具了第6期的租金发票，因中关村公司未交纳该期租金，故未继续开具第7、8期租金发票。中关村公司称其在2018年5月开始将涉案房屋转租给德邻智库公司，因涉案房屋在2019年3月13日前经营业态为电子类，而德邻智库公司经营范围为文化创意类，故德邻智库公司一直不能办理工商注册，直到2019年3月13日才解锁经营业态，之前房屋空置，故没有发现经营业态的问题。一审法院认为，高建亚、谢文君、郑冬与中关村公司签订的租赁合同系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效，各方均应按合同约定履行各自义务。现高建亚、谢文君、郑冬已依约交付房屋，中关村公司以高建亚、谢文君、郑冬未提供房屋产权证、未开具发票，以及经营业态锁定致使无法办理工商营业执照等为由拒付租金，没有法律依据，法院不予采信，故其应继续履行支付租金的义务。但考虑到今年疫情因素，势必会影响经营，导致一定的损失，基于公平原则及风险共担的原则，法院对疫情期间的租金酌情减免。就高建亚、谢文君、郑冬要求支付利息的诉讼请求，于法无据，故法院对该项诉请不予支持。就高建亚、谢文君、郑冬主张的律师费，于法无据，法院不予支持。至于高建亚、谢文君、郑冬主张的利息损失，考虑到中关村公司第六期、第七期租金的应给付时间均在疫情发生之前，故该部分利息损失，应予支持。至于第八期租金的利息损失，法院认为，考虑到中关村公司的经营确实在一定程度上受疫情影响，中关村公司无需承担支付利息损失的违约责任，故高建亚、谢文君、郑冬主张的第八期利息损失，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1．北京中关村大街运营管理股份有限公司于判决生效后30日内向高建亚、谢文君、郑冬支付2019年5月15日至2020年11月14日的租金333976元；2．北京中关村大街运营管理股份有限公司于判决生效后30日内向高建亚、谢文君、郑冬支付利息损失（以123250．43元为基数，自2019年5月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率自2019年8月20日计算至实际清偿之日；以123250．43元为基数，自2019年11月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至实际清偿之日）；3．驳回高建亚、谢文君、郑冬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，高建亚、谢文君、郑冬提交聊天记录，证明中关村公司2019年5月25日已经全部收齐由高建亚、谢文君、郑冬提交的第6期租金发票。中关村公司质证称，聊天记录不是一审结束后的新证据，认可记录客观存在，但不认可发送主体，而且即使该证据真实也只能证明高建亚、谢文君、郑冬开具了第6期发票，无法证明第7、8期租金发票开具的事实。本院对该证据的审查认证意见于下文一并评述。一审法院查明的事实及认定的证据属实，本院二审予以确认。本院认为，高建亚、谢文君、郑冬与中关村公司签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。中关村公司作为承租人，负有依约支付租金的主要合同义务。现中关村公司提出涉案房屋无法办理符合其用途的营业执照、高建亚、谢文君、郑冬未提交产权证明、未提前开具发票等上诉意见，以对抗其支付租金的义务履行，故本案二审中的争议焦点在于中关村公司是否享有履行抗辩权，中关村公司应当就其享有履行抗辩权所依据的相关事实承担举证责任。关于特定业态的营业执照办理问题。中关村公司上诉主张因科贸公司注册地址未从涉案房屋一层迁出，故一层房屋均无法办理非电子业态的营业执照，且因北京市政策要求其不能从事电子业态的经营，故其无法使用涉案房屋。首先，中关村公司未提供证据证明科贸公司的注册地址未从涉案房屋一层整体迁出，会影响以高建亚、谢文君、郑冬房屋为地址的营业执照的办理及经营业态的确定；其次，《房屋租赁合同》中关于房屋的用途约定为限定承租方在其营业执照所规定的范围内经营之用，合同中并未对于具体的经营业态作出约定，在中关村公司并未提供证据证明各方对于经营业态达成过其他合意的情况下，无法认定涉案房屋的经营业态属于中关村公司在《房屋租赁合同》项下的主要合同目的。因此，中关村公司所持科贸公司住所地未自涉案房屋**迁出，涉案房屋即不具备约定交付条件的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信。中关村公司对其所持政府要求其不得经营电子业态构成不可抗力的上诉理由未提供证据加以证明，本院对此亦不予采信。关于高建亚、谢文君、郑冬提供房屋产权证明的义务。《房屋租赁合同》第6．1条约定合同签订时高建亚、谢文君、郑冬向中关村公司提交房屋产权证明。中关村公司虽主张高建亚、谢文君、郑冬在签订合同后一直未向其提供产权证明，但其并未提供证据证明其及时向高建亚、谢文君、郑冬要求履行，亦无证据显示房屋产权证明未提供影响其使用涉案房屋，且中关村公司已向高建亚、谢文君、郑冬支付了2019年5月前的房屋租金，故该项合同义务的履行不能成为中关村公司支付租金义务的对待给付，不能对抗其支付租金义务的履行。对于中关村公司以高建亚、谢文君、郑冬未提供产权证明为由拒绝支付房屋租金的上诉理由，本院不予采纳。关于发票的开具。发票作为款项支付凭证，应由收款方向付款方开具。但该项开具发票的义务，属于房屋租赁合同项下出租人的附随义务，中关村公司以此对抗其支付租金的主要合同义务，缺乏法律依据。高建亚、谢文君、郑冬提交的微信记录所指向的第六期租金发票是否交付问题，不影响中关村公司付款义务的履行，亦不影响本案处理结果，故本院对该证据不予认定。考虑到疫情对于房屋使用的客观影响，一审法院对于疫情影响期间的租金进行调整正确，所确定数额并无不当。中关村公司上诉称一审判决酌减幅度过低，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，中关村公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7346元，由北京中关村大街运营管理股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 妮二〇二一年五月二十六日法官助理  吴 丹法官助理  李彤琳书 记 员  李心雨