北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4304号上诉人（原审被告、反诉原告）：李进，男，1972年11月9日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张新，北京道宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹿鸣，北京道宸律师师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：无限城市（北京）科技有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：刘权，总经理。委托诉讼代理人：马朝炜，男，无限城市（北京）科技有限公司员工。委托诉讼代理人：李静，女，无限城市（北京）科技有限公司员工。上诉人李进与被上诉人无限城市（北京）科技有限公司（无线城市公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初60196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实和证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李进上诉请求：同意一审判决第二项，要求撤销一审判决第一、三项，依法改判：1.李进退还无限城市公司269346.91元（495123元-225776.09元，即无限城市公司应支付违约金、滞纳金225776.09元，违约金和滞纳金各50％）；2.无限城市公司支付因违约行为造成的空置期租金损失165041元；3.一、二审诉讼费由无限城市公司承担。事实与理由：双方在写字楼租赁合同3.1.5条、3.1.6条中约定了因乙方逾期支付租金时的违约金和滞纳金的计算标准、数额，双方签订的合同系双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定。一审法院将无限城市公司应承担的违约金和滞纳金酌情减少不符合法律规定。根据民法典第585条规定，双方之间可以约定违约金和计算方式。违约金低于损失的或者过分高于损失的可以酌情减少，现在违约金和滞纳金没有过分高的情形不能酌情减少。在合同的履行过程中，无限城市公司违反了续签的义务，李进提供了和无限城市公司员工李静沟通续租问题的证据，沟通期间李进为无限城市公司保留了房屋，2019年6月的时候无限城市公司又临时反悔不租，导致李进产生了非常大的损失，该损失是一个月的房屋空置期租金。根据民法典第500条规定，无限城市公司造成了李进的经济损失应当赔偿。无限城市公司辩称，对一审判决有异议，但未上诉。不同意李进的上诉请求及理由。无限城市公司向一审法院起诉请求：1.判令李进退还合同押金441650元；2.判令李进承担本案诉讼费。李进向一审法院反诉请求：1.要求无限城市公司赔偿违约金、滞纳金共225776.088元；2.要求无限城市公司赔偿差价损失225411.522元；3.要求无限城市公司赔偿空置期租金损失245763.84元；4.要求无限城市公司赔偿降价出租损失892833.1503元；5.要求无限城市公司赔偿贷款利息损失389166.678元。一审法院认定事实：2017年7月25日，甲方李进（出租方）与乙方无限城市公司（承租方）签订《写字楼租赁合同》，约定：甲方合法拥有坐落于北京市海淀区王庄路1号院2号楼10层11-A1、11-A2（即现状清华同方科技大厦B座11层1107、1108、1109），总建筑面积640.01平方米（其中包含两个不动产权面积：371.45平方米+268.56平方米）的房屋（以下简称承租房屋），甲方同意将该承租房屋租予乙方。承租期为24个月，即2017年8月1日起至2019年7月31日止。免租期为即日起至2017年7月31日止。甲方应于收到三个月押金和首期三个月房租后将承租房屋交付给乙方。租金按建筑面积计算，标准租金为8.478元/天/平方米，月租金总额为165041元。租金每季度支付一次，租金为495123元。乙方应在每年7月20日、10月20日、1月20日、4月20日前（提前十日）支付下一次租金。甲方需在收到租金后，在10个工作日内提供同等金额的增值税专用发票。3.1.5如乙方未能按时向甲方支付当期租金，每逾期一日，乙方需按逾期款项的千分之三向甲方支付滞纳金（即按实际拖欠租金的自然天数计算直至向甲方全数付清其所应付的租金之日为止）。3.1.6如乙方逾期支付租金超过30天，甲方除有权提前收回承租房屋外，还有权要求乙方按照前述第3.1.5条款支付滞纳金，同时按所欠租金加收每日千分之三的违约金。3.2.1乙方同意，在签订本合同后的当日内，一次性向甲方缴纳保证金495123元（相当于3个月租金），作为乙方履行本合同的保证。3.2.2承租期内，如乙方拖欠租金等费用或出现毁损承租房屋、配套设备等违约行为时，甲方有权在书面通知乙方后自保证金中扣除相应款项。3.2.3承租期届满且乙方不再续租时或合同终止后，在乙方全部履行本合同各项条款，结清所有费用（包括但不限于租金、费用以及乙方应承担的违约赔偿责任）后10个工作日内，甲方将保证金的剩余部分（如有）无息退还乙方。3.2.4承租期未满，乙方提前退租时，甲方有权将押金作为违约金不予退还。7.1.1本合同承租期届满，乙方需继续租赁承租房屋的，应于届满之日前3个月向甲方提出书面续租通知；在同等条件下，乙方对承租房屋有优先承租权，续租的租金按市场价格重新商定。甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同。7.1.2如乙方未在承租期满前3个月向甲方发出正式书面通知，甲方可视为乙方不再续租，在此种情况下，甲方或其代表、授权人有权在事先通知乙方的前提下，陪同有承租意向的第三方在不得影响乙方正常办公情况下进入承租房屋视察，且甲方有权在承租期满后立即将承租房屋租赁给第三方。7.2合同解除、终止：7.2.1双方已履行完成本合同项下双方责任和义务，且合同到期自然终止……7.2.5乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照合同约定支付租金逾期超过30日的……8.4乙方如未按合同约定时限支付租金及其他费用，甲方除有权按照第7.2.5条解除合同外，还有权采取合法的、必要的维权措施，以避免损失继续扩大，由此乙方违约引起的任何损失及连带责任，均由乙方自行承担。2017年7月26日，无限城市公司向李进支付押金495123元及2017年8月1日至2017年10月31日期间的租金。2017年10月20日，无限城市公司向李进支付2017年11月1日至2018年1月31日期间的租金。2018年1月25日，无限城市公司向李进支付2018年2月1日至2018年4月30日期间的租金。2018年5月2日，无限城市公司向李进支付2018年5月1日至2018年7月31日期间的租金。2018年7月9日，无限城市公司向李进支付2018年8月1日至2018年10月30日期间的租金。2018年10月16日，无限城市公司向李进支付2018年11月1日至2019年1月31日期间的租金。2019年1月25日，无限城市公司向李进支付2019年2月1日至2019年4月30日期间的租金。2019年6月6日，无限城市公司向李进支付2019年5月1日至2019年7月31日期间的租金。2019年7月30日，无限城市公司向李进交还房屋，双方签订退房验收表。双方房屋交接后，李进至今未退还押金，双方因此产生争议。李进解释称押金未退系因无限城市公司存在根本违约，双方的合同已经解除，押金不足以冲抵违约金及因违约导致的经济损失，李进主张的无限城市公司的违约行为及违约责任包括：第一，迟延支付租金的违约行为及违约责任，李进称无限城市公司存在迟延支付租金的违约行为，迟延支付达76天，应承担的违约责任包括：1、根据合同7.2.5条约定，逾期支付租金超过30日的，甲方有权单方解除合同，无限城市公司逾期支付租金达76日，最长一次迟延47天，其有权单方面解除，此后的房屋使用权不在合同约定范围内，无限城市公司继续使用房屋属于强行占据房屋，等同于提前退租，根据合同3.2.4条约定提前退租时，押金作为违约金不予退还；2、无限城市公司迟延支付租金的滞纳金为495123元*3‰/天*76天=112888.044元，违约金为495123元*3‰/天*76天=112888.044元，共计225776.088元；3、2019年4月21日无限城市公司累计迟延支付房租已达30日，2019年4月21日至2019年7月31日期间共100天属于强行占据，该期间的房租市场价为12元/天/平方米，而无限城市公司支付的价格为8.478元/天/平方米，该期间的租金差额损失为640.01平方米*3.522元/天/平方米*100天=225411.522元；4.因为无限城市公司迟延支付租金，导致对第三方支付违约，李进称其投资的乌兰察布原食有机农业科技有限公司承担精准扶贫任务，房租用于企业投资，扶贫款需要准时发放，为避免失信和耽误扶贫，其被迫贷款，产生贷款利息损失495123元*7.86％*12月=389166.678元。第二，无限城市公司谎称续租而最终不租导致的房屋空置期和匆忙出租的降价损失，其中空置期租金损失640.01平方米*12元/天/平方米*32天=245763.84元，租金降价损失640.01平方米*（12元/天/平方米-8.17812元/天/平方米）*365天=892833.1503元。李进提交的证据如下：1、李进与无限城市公司员工李静的微信聊天记录，证明其已单方解除合同以及无限城市公司谎称续租而不租的事实；无限城市公司对微信聊天记录的真实性认可，但是证明目的不认可，按照合同约定，续租应当书面通知，如果没有书面通知，那就是不再续租，不存在欺诈续租的事实。2、北京政源策略房地产顾问有限公司证明，证明2019年1月1日至2019年12月31日诉争房屋的市场租赁价为12元/天/平方米；无限城市公司对该份证据的真实性、关联性不认可。3、房屋租赁合同三份，证明房屋存在空置期损失及租金降价损失；无限城市公司对该组证据的关联性、证明目的不认可。4、贷款审批书数份，证明贷款利息损失；无限城市公司对该份证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，首先贷款主体与本案没有关联性，其次该项损失与其无关。法院对李进提交的证据的真实性予以确认，关联性及证明效力另行论述。一审法院认为，双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当按照合同约定行使权利义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。虽然李进主张双方的合同因无限城市公司迟延支付租金超过30日，已于2019年4月20日解除，但是其提交的证据不足以证明其向无限城市公司送达了解除通知，而且其微信中表示“那就按合同执行完这期”，由此可见李进并未主张解除，而是同意继续履行合同，故法院对于李进要求确认双方合同已于2019年4月20日解除的主张不予支持。租期届满后，双方对房屋进行交接，双方的权利义务终止，无限城市公司不存在提前退租及无权占用房屋的行为，李进主张押金抵扣提前退租违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。2019年4月21日至2019年7月31日期间，无限城市公司系租赁期内正常使用房屋，且已经交纳了房租，李进要求无限城市公司支付该期间的房租差价损失，没有事实和法律依据，法院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。无限城市公司在租赁期内存在迟延支付租金的行为，构成违约，应当承担相应的违约责任。李进对于迟延支付租金的违约责任主张了滞纳金、违约金及贷款利息损失，其中关于贷款利息损失一节，李进提交的证据无法证明其公司贷款与无限城市公司迟延支付租金之间的关联性，其所谓的贷款利息损失并非因迟延支付租金而产生的直接的、必然的损失，其要求无限城市公司赔偿贷款利息损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，现无限城市公司认为李进主张的违约金、滞纳金数额过高，要求法院酌减，法院根据合同的履行情况、违约方过错程度及实际损失等因素，对违约金、滞纳金数额予以适当酌减。关于续租事宜，双方合同中约定续租房屋应于合同届满之日前3个月提出书面续租通知，如未发出正式书面通知，可视为不再续租，本案中李进未收到无限城市公司书面续租通知，即可视为无限城市公司不再续租，李进可以选择与无限城市公司重新协商租赁事宜也可以另行出租房屋，由于房屋租赁存在市场风险，李进提交的证据不足以证明其与无限城市公司继续协商租赁事宜导致其房屋无法另行出租，由此产生空置期租金及房租降价损失，亦不足以证明无限城市公司存在恶意欺诈续租的行为，故李进要求无限城市公司赔偿房屋空置期租金损失及房租降价损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。综上，无限城市公司迟延支付租金的行为构成违约，应当支付违约金、滞纳金，具体数额由法院酌定，李进主张的其他违约金及损失均无事实和法律依据，法院不予支持，在扣除无限城市公司应当支付的违约金、滞纳金后，李进应当退还剩余押金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、李进于判决生效后七日内退还无限城市（北京）科技有限公司押金400000元；二、驳回无限城市（北京）科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回李进的其他反诉请求。二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，李进与无限城市公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。关于违约金、滞纳金一节。无限城市公司迟延支付租金的行为构成违约，应当支付违约金、滞纳金。就违约金、滞纳金的数额问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现无限城市公司认为李进主张的违约金、滞纳金数额过高，请求法院酌减，一审法院根据合同履行情况、违约方过错程度及实际损失等因素，对违约金、滞纳金数额适当减少并无不当。故本院对李进主张的违约金、滞纳金数额不予支持，进而对其主张的退还押金数额亦不予支持。关于房屋空置期租金损失一节。双方合同中约定续租房屋应于合同届满之日前3个月提出书面续租通知，如未发出正式书面通知，可视为不再续租，本案中李进未收到无限城市公司书面续租通知，即可视为无限城市公司不再续租。李进可以选择与无限城市公司重新协商租赁事宜也可以另行出租房屋，现李进提交的证据不足以证明其与无限城市公司继续协商租赁事宜导致其房屋无法另行出租，亦不足以证明无限城市公司存在违背诚信原则的行为，故李进要求无限城市公司赔偿房屋空置期租金损失的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5736元，由李进负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 瑞审 判 员  朱 华审 判 员  王丽蕊二〇二一年五月二十七日法官助理  范楷强书 记 员  李雅姣