广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初9143号原告深圳市联合安泰物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道前进二路流塘阳光商务大厦A座十楼，统一社会信用代码914403007504860890。法定代表人李惠红。委托诉讼代理人张小娇，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人张春梅，女，汉族，1981年1月22日出生，身份证住址江西省伊春市万载县，系公司员工。被告张志福，男，汉族，1970年7月7日出生，身份证住址广东省丰顺县。被告张林欣，男，汉族，1966年9月8日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。被告张志福、张林欣共同委托诉讼代理人李辉，广东赛格律师事务所。被告杨拥政，男，汉族，1967年1月11日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。被告邱世铭，男，汉族，1964年12月20日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。被告张志雄，男，汉族，1966年11月26日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。被告深圳市龙基物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区新安六路径贝社区同富楼B栋三楼H（办公场所），统一社会信用代码914403006670526859。法定代表人陈海涛。委托诉讼代理人张威，广东鼎方律师事务所律师。委托诉讼代理人洪晓燕，广东鼎方律师事务所实习律师。原告深圳市联合安泰物业管理有限公司（以下简称“联合安泰物业”）诉被告张志福、张林欣、杨拥政、邱世铭、张志雄、深圳市龙基物业管理有限公司（以下简称“龙基物业”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理。原告联合安泰物业委托诉讼代理人张小娇和张春梅、被告龙基物业委托诉讼代理人张威和洪晓燕到庭参加诉讼。被告张志福、张林欣、杨拥政、邱世铭、张志雄经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告联合安泰物业向本院提出诉讼请求，请求判令：1.六被告连带支付原告2018年3月1日至2019年9月30日物业服务费人民币517887.86元及逾期付款违约金；2.本案的诉讼费用均由六被告承担。具体事实与理由：原告于2018年1月18日与被告张志福、张林欣、杨拥政、邱世铭、张志雄涉案物业所在的深圳市宝安区西乡街道流塘社区居民委员会签订了《宝安区西乡街道流塘社区62区住宅小区物业管理服务合同》，合同约定由原告对被告张志福、张林欣、杨拥政、邱世铭、张志雄所在深圳市区西乡街道流塘社区62区的物业进行管理，被告向原告缴纳管理服务费用，即住宅用房每月每平方米0.8元，商铺每月每平方米为1.8元，以上费用按月支付，逾期缴纳的，以逾期之日起每天应缴款的万分之三缴纳滞纳金。被告拥有流塘社区62区安圣（龙基）大厦房屋的所有权。合同签订后，原告对流塘社区62区提供了专业化、一体化的物业管理服务，但被告自2018年3月1日起拖欠原告物业管理费至今，原告曾多次走访、沟通、协调无果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告龙基物业辩称，一、流塘社区居委会与原告签订《物业管理服务合同》属于无效合同，对我方没有法律约束力。二、龙基物业在2018年3月1日至2019年9月30日期间没有使用龙基大厦，原告无权要求龙基物业支付物业服务费。三、原告未向龙基物业提供物业服务，其无权要求龙基物业支付物业服务费。四、龙基物业多次与原告沟通协商物业服务费的收取事宜，但原告一直没有回复。双方至今对物业管理费的收费标准仍无法达成一致。五、龙基公司每年交付给业主的租金中已经包括物业管理费，若原告方提供充分证据证实双方存在物业服务合同关系的前提下，也应由物业的产权所有人向其支付物业管理费用，完全符合谁受益谁负担的原则。且被告张志雄已经于2019年10月开始向原告缴纳所谓的物业管理费，理应由其履行作为业主的责任和义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告张志福、张林欣于庭审后提交书面答辩状辩称，一、深圳市宝安区西乡街道流塘社区居民委员会没有我方委托授权，也没有法律、法规的授权，其与原告签订的《宝安区西乡街道流塘社区62区住宅小区物业管理服务合同》对我方没有法律约束力。二、龙基物业没有我方授权的情况下，参与并签订的《流塘62区龙基安圣大厦停车场收费调解协议》对我方无法律约束力。三、案涉《宝安区西乡街道流塘社区62区住宅小区物业管理服务合同》按建筑面积收费不合理。即使原告提供了物业服务，服务范围也仅限于公共场所的卫生及安保服务，并未对我方所拥有的大厦建筑面积内物业提供安保和卫生服务，这部分服务一直由承租人负责，相关费用在签订承租合同时已予以考虑性在租金中给予了优惠，且合同也明确约定如产生这部分费用由承租人自行承担。四、案涉《宝安区西乡街道流塘社区62区住宅小区物业管理服务合同》及时有效，按照惯例，物业服务费用也应先由原承租人龙基物业及现承租人张志雄承担，至少其应于我方承担共同责任。原告撤销对张志雄的起诉，视为放弃其权利，我方对后续由张志雄承租期间产生的物业服务费用不再承担任何责任。五、我方只是拥有安圣大厦的部分股东，要求我方承担连带责任无法律依据。综上，原告的诉请无法律和事实依据，请求驳回原告的起诉。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：位于宝安区，原名为龙基大厦。被告张志福、张林欣、杨拥政、邱世铭、张志雄系流塘社区62区安圣大厦业主。2018年1月18日，联合安泰物业作为受托方（乙方）、深圳市宝安区西乡街道流塘社区居民委员会作为委托方（甲方），双方签订了《宝安区西乡街道流塘社区62区住宅小区物业管理服务合同》，约定由联合安泰物业负责对流塘社区62区住宅小区提供物业管理服务。合同第一条约定物业类型为多层住宅小区，小区总占地面积4300平方米，总建筑面积90298平方米，共规划建房40栋；以最终测量结果为准，测量结果作为本合同附件，双方签字认定。合同第四条约定委托管理服务事项为：（一）本小区公共排水系统清淤和疏通，消防通道确保畅通，参与自然灾害抢险；发现隐患告知甲方及相关部门进行整改。（二）协助政府职能部门做好本小区治安、消防、乱搭乱建、乱摆卖、乱张贴、三小场所等整治和管理工作；发现隐患及时告知物业业主或物业使用人进行整改，并将情况报至甲方。（三）本小区规划红线内属小区管理范围的公用设施的维修、养护和管理。业主房屋内共用部分、公共部分、公共设施、设备及房屋自有权属部分不属于本合同委托服务范围，由业主或物业使用人自行承担房屋及房屋内配套设施设备引发的安全生产、消防等相关责任。（四）本小区规划红线内的附属配套服务设施（包括但不限于室外运动健身场所、商业网点等）的维护、养护和管理。（五）小区物业服务方位内公共区域的清洁卫生、垃圾的收集、除“四害”服务。（六）车辆行驶及停泊秩序的公共秩序管理。（七）协助维护公共秩序，包括巡逻、巡视、门岗执勤、外来人口的管理等配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作……合同第五条约定合同期限为三年，自2018年1月18日起至2021年1月31日止。合同第九条约定物业管理服务费用为住宅每月每平方米建筑面积（不含公摊面积）0.8元，商铺每月每平方米建筑面积（不含公摊面积）1.8元，停车场车位有偿使用费每月每辆200元；以上所列项目费用由62区小区全体业主和物业使用人当月30日前支付，发生逾期缴纳的，以逾期之日起每天按应缴款的万分之三缴纳滞纳金；乙方对业主和物业使用人房屋的自用部分、自用设备的维护养护，及其他特约服务涉及成本支出的，由乙方和业主（物业使用人）自行签订服务合同，甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。合同第十三条约定小区房屋为业主自建房屋，房屋内共用部分的日常养护、维修以及大中小修均由业主或物业使用人自行负责负担，乙方未收取业主和物业使用人的专项维修资金，对小区共用设施设备只负责日常管理和养护，不承担维修产生的费用。合同附件有62区测量面积及区域平面图，深圳市宝安区西乡街道流塘社区居民委员会在区域平面图上签章。联合安泰物业陈述，其于2018年3月1日正式进入流塘社区62区提供服务。2018年5月16日，深圳市宝安区西乡街道流塘社区居民委员会出具《流塘62区实行专业化物业管理的告示》并张贴于小区公告栏，告示载明“……我社区居委会已于2018年5月15日召集62区业主（住户）、商户以及深圳市联合安泰物业管理有限公司召开了专题会议，自2018年3月1日进驻之日起，流塘62区将正式由深圳市联合安泰物业管理有限公司事实物业管理。”2018年6月，案外人深圳市协鹏工程勘察有限公司受联合安泰物业委托出具《流塘62区小区房屋面积测量报告》，载明“龙基大厦，层数4，整栋面积15142.92平方米”。深圳市协鹏工程勘察有限公司具备工程测量：控制测量、地形测量、规划测量、建筑工程测量、变形形变与精密测量、市政工程测量、线路与桥隧测量、矿山测量、地下管线测量；不动产测绘：行政区域界限测绘、地籍测绘等乙级资质。2013年4月6日，被告龙基物业作为承租方（乙方）、案外人深圳市安圣市场管理有限公司作为出租方（甲方），双方签订《物业租赁合同书》，就深圳市宝安区62区107国道路段旁地上四层和地下车库一层一栋物业承租达成一致，约定:该栋物业由张志福、张林欣、杨拥政、邱世铭、张志雄无人共同兴建和所有，计租面积地上四层总面积为14724.14平方米；地下车库为该物业配套设施，按现状交付乙方使用。租赁期间内，该物业由乙方统一独立自主策划、招商、出租、分租、经营和管理，甲方不得干涉乙方的正常经营管理活动。物业租期为十二年，自2013年5月1日至2025年4月30日；乙方承租的物业为商业使用，乙方可视市场情况转为国家法律或地方允许的其他商业用途。如果社区居委会要收取管理费由乙方承担。关于安圣大厦实际情况，龙基物业陈述，安圣大厦一楼二楼、第三层整层、第四层整层在2018年3月或之前已分别转租给深圳市鑫五方实业有限公司、深圳市龙基康庭酒店有限公司、钟玉平使用，其在2018年3月1日至2019年9月30日没有使用涉案物业。经法庭询问，龙基物业确认在2018年3月1日至2019年9月30日期间未解除或变更与深圳市安圣市场管理有限公司签订的《物业租赁合同书》，深圳市安圣市场管理有限公司亦未与他人直接签订关于涉案物业的租赁合同。关于安圣大厦物业服务情况，龙基物业陈述，其自行就消防、电梯、保洁分别与案外人签订相关服务合同，并自行承担费用。经法庭询问，龙基物业确认其自行委托他人服务的消防、电梯、保洁范围均位于安圣大厦自有部分。关于安圣大厦物业服务费用缴纳情况。被告张志雄于联合安泰物业提起本案诉讼后，开庭审理前按照《宝安区西乡街道流塘社区62区住宅小区物业管理服务合同》约定向联合安泰物业缴纳了2019年10月1日至2019年12月31日物业服务费。龙基物业主张曾向西乡街道办事处物业办及深圳市宝安区西乡街道流塘社区居民委员会申请调整涉案物业的物业费用及收费标准，但确认未取得物业费依法调整的相关文件和协议。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，本院对原告提交的证据及庭审陈述予以确认。联合安泰物业与深圳市宝安区西乡街道流塘社区居民委员会签订的《宝安区西乡街道流塘社区62区住宅小区物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方建立物业管理服务合同关系，涉案房屋位于合同对应的辖区内。依据本院认定的事实，2018年3月1日至2019年9月30日期间，被告龙基物业系涉案物业的物业使用人，且龙基物业据以取得使用权的《物业租赁合同书》明确约定租赁期间若社区居委会要收取管理费由龙基物业承担，故被告龙基物业应当按合同约定缴纳物业管理费。《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”故，被告张志福、张林欣、杨拥政、邱世铭、张志雄作为业主应对缴纳物业管理费承担连带责任。关于物业面积及物业管理收费标准。联合安泰物业依据深圳市协鹏工程勘察有限公司出具的《流塘62区小区房屋面积测量报告》主张按照15142.92平方米计算，收费标准为1.8元/月/平方米。张志福、张林欣虽然于庭后补充提交书面答辩状认为《宝安区西乡街道流塘社区62区住宅小区物业管理服务合同》按照建筑面积收费不合理，但并未就联合安泰物业主张的面积及收费标准提出异议。结合张志雄已实际向交纳向联合安泰物业缴纳了2019年10月1日后部分物业服务费，亦未对计算面积及收费标准提出异议的情况，本院对联合安泰物业主张的计算标准予以确认。六被告作为负有支付物业服务费义务的一方，并未举证证明已实际缴纳联合安泰物业主张期间的费用，应自行承担举证不能的法律后果。综上，涉案物业安圣大厦每月应缴纳物业管理费27257.26元（15142.92平方米×1.8元/月/平方米），自2018年3月1日至2019年9月30日共拖欠物业管理费517887.94元（27257.26元×19）。关于违约金。六被告逾期支付物业服务费，应承担相应的违约责任，联合安泰物业有权要求被告以每月拖欠金额为基数，支付自次月1日起计至实际清偿之日止的违约金。合同明确约定逾期缴纳的，以逾期之日起每天按应缴款的万分之三支付滞纳金，该滞纳金实际为违约金。联合安泰物业主张按年利率24%的标准计算，缺乏依据。本院依据合同约定，认定违约金为自每月应付款之次日起至2019年8月19日按银行同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日起至被告实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于联合安泰物业的诉讼请求超出本院认定的部分，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市龙基物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市联合安泰物业管理有限公司支付2018年3月1日至2019年9月30日的物业管理费人民币517887.94元及违约金（违约金自每月应付款之次日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。即2018年3月的物业管理费违约金，应自2018年4月1日起，以27257.26元为基数，按上述标准计算滞纳金；2018年4月的物业管理费，应自2018年5月1日起，以27257.26元为基数，按上述标准计算滞纳金，以此类推）；二、被告张志福、张林欣、杨拥政、邱世铭、张志雄对被告深圳市龙基物业管理有限公司上述支付义务承担连带责任；三、驳回原告深圳市联合安泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8979元，由六被告负担。受理费原告已预交9797元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费8979元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 员 娄    靓人民陪审员 李  燕  生人民陪审员 王  明  月二〇二一年五月十九日书 记 员 涂莹洁（兼）书 记 员 周    彤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。