辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1799号上诉人（原审原告、执行案外人）：顾瑞伟，女，19XX年X月X日生，汉族，住址上海市长宁区。委托诉讼代理人：姜爱春，辽宁昭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颢，辽宁昭明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：辽宁宝城房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区。法定代表人：胡宪臣，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈茹馨，北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：畅尤，北京大成（大连）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：大连嘉乐置业有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区。法定代表人：蔡汉光，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘戈，男，该公司员工。上诉人顾瑞伟因与被上诉人辽宁宝城房地产开发有限公司（以下简称“宝城公司”）、原审第三人大连嘉乐置业有限公司（以下简称“嘉乐公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初5230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾瑞伟上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人于2017年8月11日(早于案涉房屋被查封的时间)与原审第三人共同进行了纳税申报,案涉房屋的过户登记程序已经实际启动,上诉人亦履行了其他请求办理过户登记的积极行为,一审判决认定因上诉人自身原因未办理过户登记,属于认定事实错误。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称“九民纪要”)第127条规定,上诉人曾于案涉房屋抵押注销后多次要求原审第三人办理过户登记手续,但原审第三人却以“公司处于股权变更的客观条件,没有能力为顾瑞伟进行过户”为由未予积极配合。以上事实,有原审第三人在一审庭审中的陈述为证。因此,案涉房屋未办理过户登记的过错不在于上诉人,而在于原审第三人。客观上，上诉人与原审第三人于2017年8月11日共同向大连市地方税务局直属局房地产交易市场税务所进行了纳税申报,税务部门于2017年8月11日出具的《房屋交易纳税申报通知单》明确载明:上述转让人和受让人双方已在税务征收机关进行纳税申报,请房地产管理部门受理房屋权属变更手续。由此证明,上诉人不仅已经向原审第三人提出了过户登记请求,而且原审第三人也在同意该请求后以实际行为表明愿意配合上诉人共同办理相关手续,案涉房屋的过户登记程序已经实际启动,上诉人已经履行了向房屋登记机构递交过户登记材料的积极行为,但因被上诉人的查封而导致过户登记程序无法继续推进,故本案依法应当被认定为“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。二、根据(2019)最高法民再49号民事判决的裁判规则,即使上诉人不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中可以排除强制执行的标准,一审法院也不能当然认定上诉人的异议请求不能成立,而应根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定,基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查,并依法作出是否支持案外人异议请求的判断。就本案而言,首先,基于一审判决确认的事实,上诉人已于案涉房屋被查封前与原审第三人签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款,原审第三人亦向上诉人实际交付了该房屋,上诉人也实际支付过维修基金等相关费用。在此情况下,上诉人与原审第三人所签订的《大连市房地产买卖合同》已经基本履行完毕。原审第三人作为出卖人对该房屋不再享有任何法律上的实体权利,仅负有协助上诉人办理过户登记的义务。据此,案涉房屋已经脱离了原审第三人的责任财产范围,原审第三人因全额收取了上诉人支付的购房款,其责任财产并未因此减损,故无权再以该房屋偿付其所欠债务,否则就有违公平、诚实信用的法律原则。其次,上诉人基于《大连市房地产买卖合同》及相关法律规定,在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下,对原审第三人享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权的权利,即物权期待权。至于案涉房屋是否因上诉人自身原因未办理过户登记手续,不影响前述物权期待权的成立。被上诉人对原审第三人享有的是普通金钱债权,该债权与案涉房屋并无直接关联。故上诉人享有的物权期待权在内容和效力上已经超过了被上诉人享有的普通金钱债权,应优先于被上诉人的普通金钱债权予以保护。宝城公司辩称，不同意上诉人顾瑞伟的上诉请求，请求维持一审判决。主要答辩意见：一、上诉人提交的证据不足以证明在被上诉人申请查封案涉房屋前已向第三人提出过过户申请，由于其怠于行使权利导致案涉房屋无法办理过户，一审法院对此节事实认定无误。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民纪要》”）第127条规定，上诉人必须提交证据证明其向房屋登记机构递交过户登记材料或向第三人提出办理过户登记的请求等积极行为。但从上诉人提交的证据来看，《房屋交易纳税申报受理通知单》仅可以证明上诉人与第三人启动了报税程序，无法证明房屋查封前已经完税或者启动了房地产管理部门受理的房屋权属变更手续，故无法证明上诉人已经向房屋登记机构递交过过户申请。加之，上诉人并未提供其他证据证明其在案涉房屋注销抵押到被查封长达14个月的时间里，积极向第三人主张了过户登记请求权。因此，上诉人在主观上怠于行使权利，客观上也未行使过权利，不符合《九民纪要》第127条之规定。另外，被上诉人一审中已提交证据证明在案涉房屋注销抵押到查封期间原审第三人不存在股东或负责人变更记录，上诉人也未提出相反证据，故上诉人无证据证明未办理过户登记属原审第三人原因。由此可见，未办理过户手续的后果不可归责于上诉人之外的任何人，一审法院对此节事实的认定无误，由此造成的后果应由上诉人自己承担。二、上诉人提交的证据之间、证据与客观事实之间存在矛盾，被上诉人有合理理由怀疑上诉人与原审第三人间存在以房屋买卖关系掩盖其他法律关系的可能性，不足以排除人民法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是人民法院审理执行异议之诉案件的主要依据，该条是对我国《民法典》不动产物权变动登记生效原则的突破，旨在保护善意的不动产买受人的合法权益，但是若综合了付款票据、买卖合同等证据证明买受人购买不动产并非实际用于居住，则不能对抗申请执行人对被执行人金钱债务的执行。1.购房单价不合理。第三人从被上诉人处购买房屋的单价为12,600元/平方米，而上诉人购买案涉房屋的单价为10,200元/平方米。时隔五年，房价不升反降了20%。2.上诉人未提交任何证据证明其已实际占有案涉房屋。一审庭审过程中，原审第三人比上诉人更清楚地知晓案涉房屋的实际状态。3.上诉人购买案涉房屋的购房流程不合理。上诉人与原审第三人签订合同时间为2016年3月14日，案涉房屋于该时间点处于抵押状态，上诉人购买一处存在权利瑕疵的房屋，未将款项用于清偿贷款，而是全额支付给了原审第三人，不符合理性房屋买受人的风险预期。4.上诉人提交的证据不合理。上诉人提交的收据均为“收据存根”，而原审第三人向上诉人开具收款凭证后，上诉人手中仅应持有“收据”，“收据存根”应留存于原审第三人处。同时，上诉人提交的银行业务凭证均为《国内支付业务收款回单》，而上诉人本人持有的应为《付款回单》。另外，“收据存根”未加盖公章，从其开具时间及编号来看，正常收据应是按照时间顺序正序开具，而本案中的收据编号与开具时间无法一一对应，存在收据时间在前而编号在后的现象。由上述几点可见，除上诉人提交的《国内支付业务收款回单》不可以后期补做且原件均存于原审第三人手中外，其余证据均可以为应对本次诉讼而临时制作。加之，上诉人本人对案涉房屋的真实状态并不清楚和知晓，被上诉人有合理理由怀疑上诉人与第三人之间存在虚假的买卖房屋的意思表示，上诉人等人支付的房屋价款存在着并非是真正的购房款，而是上诉人等人向第三人的借款，并用案涉房屋做担保的可能性。三、即便上诉人与第三人间存在真实的房屋买卖法律关系，上诉人对案涉房屋也不存在物权期待权。依据《民法典》规定，不动产物权系登记生效，物权期待权作为物权取得预备阶段的权利状态，应与物权相类似。那么上诉人主张其对案涉房屋具有物权期待权，其至少应满足（1）支付完毕购房款（2）合法占有房屋（3）非因本人原因未办理过户三项条件，但是上述条件上诉人并非全部满足。首先，上诉人并未实际占有案涉房屋。上诉人主张其对案涉房屋具有物权期待权，则其应提交物业费缴纳凭证、水电费交费凭证等相关材料证明其实际占有使用房屋，但一审中上诉人未提交任何证据证明该事实，甚至无法准确回答案涉房屋的实际状态。其次，上诉人购买案涉房屋时该房屋存在抵押权，其对案涉房屋是否可以过户到自己名下没有任何期待。值得注意的是，上诉人从第三人手中购买的房屋并非商品房，而是二手房屋，且案涉房屋上的抵押权也并非在建工程抵押，而是商业抵押，支付了购房款并不当然的就可以注销抵押权。对于二手房的买受人而言，亦不当然取得房屋物权，且无法取得物权的风险极高。最后，众所周知，通常二手房交易流程都是先将购房款的一部分交付抵押权人，先行抵销抵押权，再将余款通过银行资金监管的形式待房屋过户登记后再放款给出卖人，这样交易流程是保障二手房买受人取得物权的最为普通、常见且有效的措施。而本案中，上诉人置绝大多数的交易习惯于不顾，在未有任何保障的情况下，甚至于在签订《大连市房屋买卖合同》前就将大部分款项支付给出卖人，这是对其无法取得物权的放任，也是导致上诉人无法办理过户的最为重要的原因。综上，本案与（2019）最高法民再49号案件并非完全相同案型。本案上诉人不享有对案涉房屋的实际权利，其权利不符合“物权期待权”的要件，仅对原审第三人享有普通债权，该债权并不具有优先性，不足以排除人民法院的强制执行。上诉人对案涉房屋未按时办理过户手续存在过错，故上诉人的上诉请求应予以驳回。嘉乐公司述称，同意顾瑞伟的上诉请求。上诉人在购买房屋后，恰好其公司当时在进行变更，虽然上诉人多次催办手续，但是当时公司没有时间和财力解决客户的问题。顾瑞伟向一审法院起诉请求：终止对嘉乐公司名下位于大连市沙河口区房屋强制执行并解除查封，确认案涉房屋归原告所有。一审法院认定事实：宝城公司是案涉房屋的开发公司。2011年2月21日，宝城公司与嘉乐公司、上海嘉煌投资有限公司签订《物业买卖协议》，约定宝城公司将包括案涉房屋在内的276套房屋出售给嘉乐公司，单价为12,600元/平方米，嘉乐公司以预售方式受让案涉房屋。2016年3月14日，顾瑞伟（乙方）与嘉乐公司（甲方）签订《大连市房地产买卖合同》及补充条款，约定：“甲方将其于2012年4月26日依法取得的位于沙河口区房屋出售给乙方，房屋建筑面积为84.45平方米，转让价款为861,390元，乙方于签订本合同当日即2016年3月14日前向甲方支付房款。在甲方收到乙方全部房款且在乙方办理完房屋抵押注销（若有）后的四十个工作日内，甲乙双方应当共赴房屋所在地的房地产产权交易机构办理房屋产权变更手续。甲方收到乙方全部房价款和全部应付款项后15日内交房”。2016年3月10日至2016年3月25日期间，顾瑞伟及其姐姐顾瑞英、亲属吴克清三人共向嘉乐公司转入购房款及房屋维修基金3,338,548元，嘉乐公司共向顾瑞伟、顾瑞伟、吴克清出具总额为2,800,078元的收据，而顾瑞伟、顾瑞伟、吴克清向嘉乐公司购买五套房屋的合同总价款为3,325,506元。2016年7月1日，案涉房屋办理了房地产抵押权注销登记。2016年10月24日，嘉乐公司将案涉房屋交付给顾瑞伟，且双方签订了《房屋交接书》。2017年11月14日，顾瑞伟与嘉乐公司共同对案涉房屋进行了纳税申报。另查明，宝城公司与嘉乐公司商品房销售合同纠纷一案，一审法院于2017年5月10日作出（2016）辽0204民初3081号民事判决书，主文内容为：“一、被告（反诉原告）大连嘉乐置业有限公司向原告（反诉被告）辽宁宝城房地产开发有限公司支付房款509.5186万元，并自2012年12月13日起至实际付清日止，按日万分之二标准计算偿付违约金；二、原告（反诉被告）辽宁宝城房地产开发有限公司偿付被告（反诉原告）大连嘉乐置业有限公司逾期交付房屋违约金232.4942万元。案件受理费67,720元（原告已预付），由被告大连嘉乐置业有限公司负担55,000元，其余12,720元及反诉案件受理费28,896元（被告已预交），由原告辽宁宝城房地产开发有限公司负担。”因嘉乐公司未履行生效法律文书确定的义务，宝城公司向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院于2017年9月1日查封了登记在嘉乐公司名下的案涉房屋，查封期限至2020年8月31日。2020年7月20日，顾瑞伟向一审法院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行，一审法院于2020年7月20日作出（2020）辽0204执异36号执行裁定书，驳回顾瑞伟的异议请求。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，顾瑞伟提出案外人执行异议之诉，故顾瑞伟应当证明其满足上述全部条件，方能排除一审法院对案涉房屋的强制执行。首先，顾瑞伟与嘉乐公司签订《大连市房地产买卖合同》的时间早于一审法院对案涉房屋进行查封的时间；其次，顾瑞伟与嘉乐公司于2016年10月24日签署的《房屋交接书》，能够证明顾瑞伟在法院查封前已经合法占有案涉房屋；再次，顾瑞伟、顾瑞英、吴克清共计购买嘉乐公司出售的五套房屋，总价款为3,325,506元，而顾瑞伟、顾瑞英、吴克清共计通过银行向嘉乐公司转账3,338,548元购房款，属于支付了全部价款。因此，顾瑞伟提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前三项条件。关于房屋未办理过户登记是否属于顾瑞伟自身原因一节，一审法院认为，顾瑞伟与嘉乐公司在买卖合同补充条款中已经明确了办理房屋产权变更手续的期限，即嘉乐公司办理完房屋抵押注销后的四十个工作日内，而嘉乐公司于2016年7月1日办理了抵押权注销，顾瑞伟于2017年11月14日才开始进行纳税申报，而且庭审中原告在解释未及时办理过户原因时陈述，是因为三位购房者是通过第三人原股东介绍购买房屋，因为之间的信任关系，所以前期没有特别着急。因此，无论从主观上或者客观上，都应归因于顾瑞伟的自身原因。故一审法院对顾瑞伟的诉讼请求不予支持。关于顾瑞伟主张房屋未办理过户的原因在于嘉乐公司一节，因其未能提供证据予以证明，故应当承担举证不能的法律后果。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，一审法院判决：驳回原告顾瑞伟的诉讼请求。案件受理费12,414元，由原告顾瑞伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。顾瑞伟提交了四份证据，分别为：（1）嘉乐公司的法定代表人陈鹏与案外人顾瑞英（电话号码139××××5292）之间往来信息（提交原始载体——陈鹏手机），拟证明2017年6月1日案外人顾瑞英代表顾瑞伟向陈鹏发送短信，要求马上办理案涉房屋产权证书，即案涉房屋被查封前上诉人已积极主张办证；（2）通信费发票及业务受理记录，拟证明自2017年5月至今案外人顾瑞英手机号码均为139××××5292；（3）嘉乐公司的工商档案，拟证明2016年4月，陈鹏担任嘉乐公司的执行董事及法定代表人；（4）（2017）辽0204执1770号执行裁定书、限制消费令，拟证明因嘉乐公司未能履行（2016）辽0204民初3081号民事判决确定的义务，宝城公司于2017年8月8日申请强制执行，执行法院对嘉乐公司采取强制执行措施。2017年12月26日，执行法院对嘉乐公司采取限制高消费措施、列入失信被执行人名单。故在顾瑞伟提出办理过户要求至案涉房屋被查封期间，嘉乐公司名下已无财产，没有能力支付办理过户所需的高额税款，客观上导致了顾瑞伟无法办理过户，无法办理过户的过错不在于顾瑞伟，而在于嘉乐公司。宝城公司对证据一的真实性及证明事项均有异议，对证据二的真实性及证明事项无异议，对证据三的真实性无异议，但对证明事项有异议，称陈鹏自2015年5月6日起卸任法人职务，对证据四的真实性无异议，但对证明事项有异议，称嘉乐公司在2017年12月才被限制高消费等措施，在2017年8月时嘉乐公司仍可以使用自有资金向税务机关缴税。嘉乐公司对前述证据的真实性及证明事项等均无异议。对于前述证据，本院认为，（1）顾瑞伟已提供证据一的原始载体，且聊天信息系发生在嘉乐公司的原法定代表人陈鹏及顾瑞伟的姐姐顾瑞英之间，嘉乐公司对其原法定代表人陈鹏身份及该份证据的真实性均认可，故本院对该份证据的真实性及证明事项予以采信。宝城公司和嘉乐公司均对其他三份证据的真实性无异议，虽然宝城公司对证据三及证据四的证明事项有异议，但却未提供反驳证据，故本院对宝城公司的意见不予采纳，对该三份证据予以采信。本院经审理查明，一审判决查明中除“2017年11月14日，顾瑞伟与嘉乐公司共同对案涉房屋进行了纳税申报。”有误外，一审判决查明其他事实属实，本院予以确认。本院补充查明：2017年8月11日，顾瑞伟与嘉乐公司共同对案涉房屋进行了纳税申报。在一审庭审时，顾瑞伟提交了由嘉乐公司出具的收据存根十二张（八张收款事由记载为购房款、四张收款事由记载为维修基金），并称用前述收据存根证明支付包括案涉房屋的五套房屋购房款和维修基金合计2,800,078元。本院确认上述事实有房屋交易纳税申报受理通知单、收据存根、一审庭审笔录及二审询问笔录等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，本案系由顾瑞伟不服（2020）辽0204执异36号执行裁定而提起的案外人执行异议之诉，本案争议焦点是顾瑞伟是否对案涉房屋享有排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，买受人应满足以下四项条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，依据顾瑞伟提供现有证据可以证明其已满足该法规定的四个法定要件。首先，顾瑞伟与嘉乐公司签订《大连市房地产买卖合同》购买案涉房屋时间为2016年3月14日；顾瑞伟及其姐姐顾瑞英、亲属吴克清（顾瑞英、吴克清亦与嘉乐公司签订《大连市房地产买卖合同》以购买相应房屋）向嘉乐公司转账支付包括案涉房屋在内的五套房屋购房款及维修基金时间为在2016年3月10日至2016年3月25日期间，总额为3,338,548元，其中五套房屋的合同总价款为3,325,506元；顾瑞伟与嘉乐公司签署《房屋交接书》时间为2016年10月24日。由于案涉房屋被人民法院予以查封时间为2017年9月1日。故顾瑞伟系在人民法院查封案涉房屋之前便从嘉乐公司处购买案涉房屋，并已支付全部购房款且合法占有使用案涉房屋，其已满足该法规定的前三个法定要件。其次，关于该法规定第四个法定要件“非因买受人自身原因未办理过户登记”，本院认为，如前所述，顾瑞伟在2016年3月25日前已向嘉乐公司支付了案涉房屋全部购房款且案涉房屋的抵押权登记亦在2016年7月1日被注销，而嘉乐公司却一直未向顾瑞伟出具正规购房发票。同时，顾瑞伟已提供证据证明其与嘉乐公司在案涉房屋被查封之前的2017年8月11日办理了案涉房屋纳税申报，而嘉乐公司却未在案涉房屋查封之前协助顾瑞伟办理案涉房屋过户手续。然而，反观宝城公司提交的现有证据，未有直接反驳或推翻前述事实的证据，亦未有可以证明在前述事实存在的情况下案涉房屋未能办理过户手续系因顾瑞伟自身原因造成的证据，宝城公司依法应承担举证不能的法律后果。故一审判决认定顾瑞伟不符合该法第四项法定要件，有失妥当，本院予以纠正。据此，顾瑞伟提起本案执行异议已符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部要件，其诉请停止对案涉房屋的强制执行，于法有据，本院予以支持。关于顾瑞伟诉请确认案涉房屋归其所有一节，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因现案涉房屋目前尚未依法办理不动产物权登记，故顾瑞伟的此项诉请，本院不予支持。另，由于嘉乐公司作为被执行人未能积极履行债务导致案涉房屋被查封，进而引起本案诉讼，故本案一审及二审诉讼费应由嘉乐公司负担。综上所述，顾瑞伟的上诉请求合理部分，本院予以支持，其上诉请求不合理部分，本院不予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初5230号民事判决；二、不得执行大连嘉乐置业有限公司名下位于大连市沙河口区房屋;三、驳回顾瑞伟的其他诉讼请求。一审案件受理费12,414元，二审案件受理费12,414元，合计24,828元，均由大连嘉乐置业有限公司负担。大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204执异36号执行裁定书于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年五月二十八日书记员  杨 宁