广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2085号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄锎，男，汉族，1972年2月14日出生，住广东省惠州市惠城区,公民身份号码：441××××××××××××017。被上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州新世界物业管理有限公司，住所地广东省惠州市桥东东平长湖岭新世界长湖苑第9栋1层商场02号之一。法定代表人：李某1。委托代理人：王水丽，公司职员。上诉人黄锎因与被上诉人惠州新世界物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初13837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭，进行审理。本案现已审理终结。黄锎上诉请求：l.撤销一审法院的判决，查明事实，依法改判；2.判决惠州新世界物业管理有限公司物业管理费按照1折收取，并返还2013年9月1日至今管理费超过1折的部分（共计13625.38元）；3.判决惠州新世界物业管理有限公司赔偿停水期间的损失1万元，精神损失费1万元；4.判决惠州新世界物业管理有限公司承担本诉讼所有费用，并就其违约行为公开道歉。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院虽然认定我家停水12天的事实（2020年6月12日至23日），但是却认为仅仅属于物业管理的瑕疵。今年惠州6月12日至23日停水期间气温高达30多度。本人家里无水可用。这个严重危害和侵害了本人的健康权和居住权。本人每天只有回父母家洗澡等维持日常生活。停水期间本人多次向物业反映停水状况，可是新世界公司都不予处理。同时新世界公司也没有证据证明曾经对我家的停水事宜作出过相应的处理。人的健康权和居住权是一个人生存最基本的条件。新世界公司连这个都保障不了，这个就绝对不是仅仅用瑕疵能够解释的。而是物业公司非常严重的过失。也是粗暴违反物业合同的规定。2.关于一审法院认为无证据证明新世界公司服务差，那停水事件中物业公司虽然经过我多次反映却不管不顾，照成我家停水12天就是新世界公司服务差的最直接证明。连业主的健康权居住权都保证不了根本就不叫提供了好的服务，连最基本的服务都提供不到。事实上停水事件是新世界公司故意所为，2020年6月12日上午物业公司前台致电给我说我没有交费要对我家停水。半小时后我去查看。我家已经没有自来水可用。3.我是2013年入住小区的。新世界物业公司仅仅当庭出示了2018年和2019年的年度报告这个是远远不够的。所谓的年度报告就是每年应该有一份。而且新世界提供的并不是经过合资格会计师事务所出具的正规有效的财务审计报告，我国的审计法规定，合格的财务审计报告应该有会计师事务所的盖章，两名具有审计资格的审计人员签名，并注明审计日期，出具审计意见，新世界公司提供的仅仅一页纸也不具备审计法规定的审计报告的必备要素，根本都不是审计报告，这个就是新世界公司没有履行合同规定应尽的义务。这个就是证据。而一审法院却说没有证据证明新世界公司的服务不好。明显是认定事实错误4.根据双方签订的合同第十八条规定新世界公司应每六个月向甲方也就是业主公布物业服务费用收支账目。这次在一审中新世界公司也承认历年来都没有做到过。此处也严重违反了双方所签订的合同。5.根据双方签订的物业合同，小区的物业采用的是薪酬制。也就是说除了物业公司每年提取10%做为报酬以外。其余所有的钱都属于全体业主。也就是说新世界物业公司除提供物业服务外，另外一个重要义务是妥善使用和保管这笔属于全体业主的钱，合同的第九条规定新世界公司应该每年编制管理小区费用的预算报告。并提交业主审核。新世界公司也没有做到该点应尽的义务。广东省物业管理条例第四十九条规定：物业服务采用酬金制的物业服务企业应当向全体业主公布物业服务资金的年度预决算。业主有异议时物业服务企业应当及时答复。很明显新世界公司的不做为是违反该条款的。6.钱重要不重要?如果不重要新世界公司为什么起诉我要物业费?那业主的钱就不是钱就不重要?新世界公司没有履行合同规定导致账目不清不楚。本人曾经就此事多次和新世界公司沟通。但是该公司态度横蛮，自称有后台，放话随便你去告，这样的行为理所当然属于严重违反合同的规定，理应做出赔偿。7.关于新世界物业公司当班保安杨炳委打伤我一事，有报案记录为证，警察当时也来到现场处理调解。根据广东省物业管理条例第六十四条规定。物业服务人员对业主采取人身财务侵害行为的，应当依法承担民事责任。新世界公司在此事上一则应该负有连带的民事责任，二则也有不可推卸的管理失职的责任。8.停水12天和保安打伤我一事都是对我造成了不可逆转的伤害。是不能仅仅一句以后改正可以挽回的。而且事后我多次讨要说法，新世界公司都置之不理。这就不是瑕疵两个字可以说明的。而是新世界公司没有给我提供最基本物业服务，没有给我的生活提供基本保障的重大失责，广东省物业管理条例第四十三条规定：物业服务企业应当听取业主对物业管理的意见和建议。及时处理业主投诉，改进物业管理服务。很明显新世界公司是违反了该点规定。9.关于公摊水电费。本人做为消费者对于金额和相关表计的度数提出质疑是本人做为消费者的合法权利，在搞清楚确切数额后再交费并不违反法律和合同。物业合同的第十八条规定的乙方的义务，也明确写明乙方也就是新世界物业公司有接受甲方也就是业主监督的义务。新世界公司有义务证明提供证明其出具的收费表计度数的真实性。而不是新世界公司说什么就是什么。10.入住以来本人都维持有良好的缴费记录。甚至数次一次性缴纳过一年的物业管理费。以上都有缴费记录做证明。所有的费用我不是不缴纳。而是要求搞清楚费用的合理性和真实性再缴，这个完全是合理合法的要求。综上所述，本人与新世界公司作为合同的双方当事人。享有各自的权利和义务。新世界公司有权要求我缴纳物业费。还要求罚息。其权利来源于双方的物业合同。同样我也有权利要求新世界公司履行合同的各项条款并提供和物业费相应档次的服务。如果新世界公司提供的服务没有履行到合同规定的条款。没有提供和物业费相应档次的服务，没有做到合同条款所规定的义务。那我要求新世界公司赔偿或者减免物业管理费是完全合理合法的要求。这点和最高院的司法解释也是一致的。一审法院片面的强调新世界公司的权利而忽略了合同规定其应尽的义务和我应有的合法权利。所以一审法院认定事实错误，应该依法改判。二、一审原告适用法律错误。1.一审法院既然接受了我的反诉状并将两案合并审理，一方面在庭审中不对我的反诉请求进行审理并认为与本案无关。认为非一法律关系。却又在判决中驳回我的诉讼请求。那一审法院这是审还是不审理?如果觉得非同一法律关系应该裁定另行起诉。而非做出驳回我的反诉请求。此点违反我国的民事诉讼程序法。2.一审原定于2020年11月10日开庭。当日我去到法院。却被通知因为我提出反诉而延期开庭。当时杨燕红法官当面对我说不接受我的反诉请求。因为与本案无关。我要求杨下个裁定，我好另案起诉。她却回答太麻烦。在判决书中列明就是。可是一审判决书却以驳回我的所有诉讼请求而结案。这个根本就是自相矛盾，也与民事诉讼程序法相违背。3.一审法院判决书称依照合同法的第八条、第六十条、第一百零七条做出判决。其条文如下：第八条依合同履行义务原则依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条严格履行与诚实信用当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的措施或者赔偿损失等违约责任。应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。很明显，法律规定的是双方当事人都要按照合同履行自己的义务，并承担各自的违约责任。新世界公司也有违约，新世界公司拒不履行法律以及合同明文规定其应尽的义务，其不作为的行为就是违约而且是严重的违约行为，必须要承担违约责任。而不是仅仅追究我的违约责任。而且是新世界公司违约在先，我使用合同法中的共同抗辩权维护我的正当合法权利完全是正当合法的。根据权利义务对等原则请求管理费打折也是完全合理合法的。二审中，惠州新世界物业管理有限公司在法定期间内未提交答辩意见，不影响本院审理。惠州新世界物业管理有限公司向原审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告清偿拖欠的物业管理费人民币3423.8元（自2019年1月起暂计至2020年7月）及住宅管理费滞纳金人民币818.8元（各月滞纳金以每月应缴纳的住宅物业管理费为本金，按每日1‰的标准，均从每月8日起计至付清款之日止，暂计至2017年7月1日）。2、判令被告立即向原告清偿拖欠的公摊电费人民币455.7元（2018年12月至2020年5月）。3、判令被告连带承担本案的所有诉讼费用。以上暂计人民币4698.3元。反诉原告黄锎的诉讼请求：1、判决被告物业管理费按照1折收取，并返还2013年9月1日至今管理费超过1折的部分（共计11826元）。2、判决新世界公司公布2013年至今的年度财务审计报告全文。3、判决新世界公司每月公布涉及分摊费用的相关表计度数的证明。4、判决新世界公司赔偿停水期间的损失1万元，精神损失费1万元。5、判决新世界公司就违约行为公开道歉并承担本诉讼所有费用。原审法院认定事实：经审理查明，2013年被告购买位于惠州市惠城区××××××新世界长湖苑（三期）建筑面积106.02平方米），并于同年8月30日收楼。同时，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定：由原告对案涉物业实施前期物业管理，高层住宅每月每平方米1.7元（不含公共水电费分摊），公共水电费由业主分摊，具体分摊方式为：小区范围的路灯和公用道路清洁用水产生的水电费，由小区的所有业主分摊，住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水电费用，由本楼全体业主合理分摊，二次供水产生的费用，由相关使用业主分摊。被告须按协议约定缴交物业服务费，每月七日收取当月物业服务费及其他由物业公司定期收取或代收的费用，原告每月七日起征收上月欠缴款项所产生的违约金，被告应从逾期之日起至实际支付之日止按应交物业服务费的千分之一计付违约金。原告应向被告公布经注册会计师审核的年度财务收支表，经注册会计师审核的年度财务收支表对被告具有约束力，被告对此无任何异议。如原告未按本协议约定管理物业或管理不善，被告有权要求原告限期整改。原告称被告一直有缴交物业服务费及公摊电费，但自2019年1月起，拖欠2019年1月至2020年7月的物业服务费3423.8元，2018年12月至2020年5月的公摊电费455.7元。原告于2020年6月向被告寄送律师函，催收物业费等费用。被告认为原告未提供优质服务，服务质量差，其家里曾出现停水情况，多次向原告反馈，但均未得到回复及帮助，2020年6月还曾关闭其家中自来水阀门，导致2020年6月12日至6月23日无水可用，无法维持正常生活，报警后才恢复供水，另原告的保安曾弄伤被告的手，原告也未予理会，故要求原告赔偿停水期间的损失及精神费损失共计2万元。此外，被告称原告自2013年至今未公布年度财务报告，另原告虽每月有公示相关分摊费用的数据，但并无证据支持相关数据的准确性，侵害了其作为消费者的知情权。原告称其每年均有公开年度审计报告，公摊电费按户分摊，每月均在每个单元的大堂公示公摊电费（含度数、分摊方法、分摊项目、分摊金额等详细情况）。另其并未关闭被告家中自来水，被告家中停水原因其并不清楚，被告报警称家中没水，其工作人员去被告家中看了后发现确实没水，遂和警察一起去开了阀门，但是水表是谁关的其不清楚，水表箱在公共地方，标注有具体房号，未上锁。同时原告也表示刚开始被告向其反馈停水时，其前去水表箱位置查看过，自来水阀门并未关闭且有水，不过当时未到被告家中查看。原告提交了案涉房产所在单元2018年5月至2020年5月公摊电费公示表及2017年、2018年、2019案涉小区收支表的公布材料。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告黄锎应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州新世界物业管理有限公司支付2019年1月至2020年7月的物业服务费3423.8元及违约金（违约金计算方式：以当期应交物业服务费为基数，自逾期之日起至清偿之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额最高不得超过1027元）。黄锎应在本判决发生法律效力之日起七日内向惠州新世界物业管理有限公司支付2018年12月至2020年5月的公摊电费455.7元。三、驳回惠州新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回黄锎的全部诉讼请求。案件本诉部分受理费减半收取25元（惠州新世界物业管理有限公司已预交50元），由黄锎负担。案件反诉部分受理费减半收取297.83元（黄锎已预交95.65元），由黄锎负担。二审中，黄锎提交了以下证据：1.交费记录，证明其缴费记录良好，曾多次一次性缴费；2.广告显示屏照片，对水电分摊有疑问；3.报案回执复印件，证明物业公司保安将其打伤事实；4.曦岸2021年1月份公共电费分摊公示文件复印件。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，一审判决不违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外情形，当事人未上诉部分，本院二审不予审查，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人黄锎是否具有缴纳物业费用的义务。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。被上诉人惠州新世界物业管理有限公司依照双方签订的《前期物业服务协议》提供相应的物业服务，黄锎作为业主应当及时足额缴物业费用，黄锎从2019年1月起未缴纳物业费用，已经构成违约，应承担相应的违约责任，故原审法院支持惠州新世界物业管理有限公司要求黄锎支付相应物业费用及公摊费用的请求并无不当，本院予以维持。关于上诉人黄锎请求物业费用按照1折收取并要求惠州新世界物业管理有限公司返还2013年9月1日至今的管理费超过1折的部分，依法无据，本院不予支持。关于上诉人黄锎称其被惠州新世界物业管理有限公司的保安打伤一事，因其与本案并非同一法律关系，本院不予处理，若属实，黄锎可另行主张权利。关于黄锎主张停水期间的损失及精神损失，亦与本案非同一法律关系，黄锎可另行主张。黄锎上诉称原审法院对其反诉请求应裁定另行起诉，驳回其反诉请求违反诉讼程序。本案系物业服务合同纠纷，黄锎认为惠州新世界物业管理有限公司侵犯其消费者知情权而要求公布年度财务审计报告及公布涉及分摊费用的相关表计度数证明，因惠州新世界物业管理有限公司已举证证明其公布小区收支情况及公示公摊费用，黄锎该项主张并无充分依据，故原审法院予以驳回并无不当。综上所述，黄锎的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费322.83元，由上诉人黄锎负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二一年五月十九日法官助理  李兵勤书 记 员  钟润美