四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终723号 上诉人（原审原告）：陈泽英，女，1970年10月20日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：唐岳波，四川丰宜律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：伍芋，女，1997年12月7日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：唐岳波，四川丰宜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：罗正明，男，1970年1月26日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：吴开林，四川富绅律师事务所律师。 原审第三人：杨喜平，男，1970年4月10日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人陈泽英、伍芋因与被上诉人罗正明、原审第三人杨喜平合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初7118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈泽英、伍芋上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院作出的（2020）川1502民初7118号民事判决第二项；2.改判罗正明返还陈泽英、伍芋位于宜宾市翠屏区××社区××村××号××地；3.判决罗正明承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决存在事实认定不清的问题。1.一审判决认定陈泽英与罗正明签订的《宅基地使用权协议》无效，却认可罗正明与杨喜平签订的《房屋买卖协议》的效力，《房屋买卖协议》涉及陈泽英宅基地使用权属于无效处分，且协议中约定的是宅基地所有权而不仅是使用权；2.就“一户一宅”问题，杨喜平在一审庭审中承认其曾就父亲的房屋享受过补偿，其不符合“一户一宅”的申请原则，一审法院因案涉宅基地的土地性质变更就判定杨喜平可以获得该案涉宅基地的使用权，忽视了罗正明与杨喜平处分的是所有权而非使用权，杨喜平虽然是该村五组村民，但是并非征地拆迁的补偿对象，整个房屋买卖过程中。陈泽英并没有从中获利，证人在一审庭审中作为生产队长均告知过几人宅基地依法不允许买卖，在此事中，不仅陈泽英存在过错，罗正明和杨喜平也存在过错。二、一审法院对宅基地是否应当返还存在法律适用错误的问题。1.本案所应采用的法律依据是《土地管理法》第62条、《物权法》第155条，杨喜平不具备合格受让人情形；2.根据《宪法》第10条、《合同法》第51条，不能认为《房屋买卖协议》有效。 罗正明辩称，陈泽英的上诉理由不能成立，陈泽英享有的宅基地使用权已经在罗正明、李萍把案涉房屋卖给杨喜平的时候一并转让给杨喜平了，此为陈泽英的真实意思表示。罗正明转让案涉房屋和陈泽英转让案涉宅基地使用权给杨喜平，这一客观事实清楚，虽然陈泽英一审诉请的确认双方宅基地无效，但是要求罗正明返还宅基地的使用权从法理以及客观事实上来讲都不能成立，因为杨喜平和陈泽英是同村不同组，当时的历史情况是两个组的宅基地交叉使用，是由翠屏区政府主导的一个方案，客观上陈泽英使用的并非其所在的集体经济组织宅基地，而是杨喜平所在集体经济组织的，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 杨喜平述称，维持一审判决。 陈泽英、伍芋向一审法院起诉请求：1.依法判决陈泽英与罗正明签订的《宅基地使用权转让协议》无效；2.依法判决罗正明返还陈泽英位于“宜宾市翠屏区白塔社区佛缘新村35号”的宅基地；3.陈泽英承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：陈泽英、伍芋系宜宾市翠屏区白沙湾街道白塔社区第四居民小组（以下简称白塔社区四组）居民。罗正明系城镇居民。杨喜平系宜宾市翠屏区白沙湾街道白塔社区第五居民小组（以下简称白塔社区五组）居民。 2003年，宜宾市翠屏区人民政府决定对白塔山景区进行打造，陈泽英分得90m2宅基地使用权。2003年6月17日，陈泽英与罗正明签订《宅基地使用权转让协议》，约定：陈泽英自愿出让自己的90m2宅基地使用权给罗正明使用，出让后由罗正明自费修建房屋。罗正明支付宅基地使用权的转让费20000元人民币给陈泽英。白塔社区四组组长周顺英及其余中间人黄之根在协议上签名、捺印，见证了该协议的签订。罗正明支付陈泽英20000元转让费后于2003年6月在案涉土地上修建了一幢三层仿古住宅楼，建筑占地面积84.71m2。 2013年1月2日，罗正明、李萍夫妇（甲方）与杨喜平、邓月芬夫妇（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定：甲方自愿将案涉宅基地上的房屋以总价格380000元卖给杨喜平，杨喜平一次性付清甲方全款后，甲方不再享有房屋所有权和地基所有权。房屋及地基一切所有权归乙方所有。陈泽英及罗正明、李萍在甲方处签名，杨喜平、邓月芬在乙方处签名；白塔社区四组、五组组长周顺英、雷勋均在“证人”处签名。2013年1月7日，杨喜平向罗正明一次性付清购房款并交付了涉案房屋，杨喜平及家人于2013年搬至该房屋居住至今。 陈泽英于2019年6月向四川省宜宾市翠屏区人民法院起诉杨喜平，请求判令案涉土地上的住房属于陈泽英所有；诉讼费用由杨喜平承担。四川省宜宾市翠屏区人民法院审理后于2019年8月5日作出（2019）川1502民初3967号民事判决书，认为:返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或动产的人返还原物的纠纷。返还原物的前提条件是被请求人无权占有该物。案涉房屋系罗正明出资修建，杨喜平向案外人罗正明购买，且分别签订合同。杨喜平依据房屋买卖合同取得房屋，并非无权占有案涉房屋。陈泽英主张返还案涉房屋，于法无据。至于陈泽英与罗正明签订的宅基地使用权转让协议和罗正明与杨喜平签订的房屋买卖协议是否有效，系确认合同效力问题，不属于案件审理范围，故判决：驳回陈泽英的诉讼请求。双方当事人均未提出上诉。现陈泽英再次以合同纠纷案起诉来院，请求判如所请。 另查明：2003年，政府对白塔山景区进行打造时，恰逢因征地需要对白塔社区四组、五组的部分村民进行住房安置。经政府统一规划安置点，统一设计仿古住宅，村民选址后自建安置房，取名佛缘新村。安置点正好选在四组、五组交界处，将两个组享受相同宅基地面积的村民组织起来，抓阄决定自建安置房位置。有的四组村民选址在五组的土地上，如陈泽英；也有五组村民选址在四组的土地上，如刘长英；罗正明并提供了刘长英的户籍登记以及建设用地批准书佐证，该证据显示刘长英系宜宾市翠屏区白塔社区五组居民，其批准的宅基地座落于宜宾市翠屏区××社区××组（土地使用权性质：集体，土地取得方式：划拨。） 案涉土地的权利人系陈泽英（户），宗地用途：农村宅基地，土地性质：国有土地使用权，使用权类型：批准拨用宅基地，土地证号：宜市临港集用（2011）第0××9号。陈泽英在其所在的集体经济组织（宜宾市翠屏区白塔社区），仅拥有此处宅基地；杨喜平在其所在的集体经济组织（宜宾市翠屏区白塔社区）未另申请宅基地。 一审法院认为，案涉宅基地虽已于2011年登记成了国有土地使用权，但在陈泽英与罗正明签订的《宅基地使用权转让协议》当时，案涉宅基地仍为农村集体土地，故该协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”规定，该法律系效力性强制性规定，属无效协议。 关于案涉宅基地是否返还的问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，从该法律条文理解，“一户一宅”原则是指农村村民一户只能申请一处宅基地，如果将原有宅基地住户房屋出卖或者出租后，不能再申请另处宅基地。就本案而言，案涉宅基地以及宅基地上的房屋已由杨喜平受让，而陈泽英与杨喜平系同村不同组村民，杨喜平受让房屋时，陈泽英也签字确认，并结合陈泽英以及杨喜平并未另申请宅基地以及案涉当地因政府规划存在四组、五组交叉用地（用于宅基地）之情形，故案涉情形并未违背“一户一宅”之原则。杨喜平受让该宅基地使用权及宅基地上之房屋应视为陈泽英及罗正明、杨喜平之真实意思表示，加之案涉宅基地的土地性质于2011年11月14日已登记为国有土地使用权，杨喜平受让该宅基地及宅基地上的房屋，并未违反法律、法规的强制性法律规定。本案从公共利益层面看，案涉房屋所在土地已经因征收转为国有土地，原有宅基地性质已经发生变化，买受人合法占有并实际占有并实际居住使用案涉房屋、土地，村集体利益亦未受到损害。结合《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉承诚实，恪守承诺”，返还宅基地让失信者反将获益，故原告所诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第六十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决:一、陈泽英与罗正明于2003年6月17日签订的《宅基地使用权转让协议书》无效；二、驳回陈泽英、伍芋的其他诉讼请求。案件受理费100元，由陈泽英负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.《宅基地使用权转让协议》和《房屋买卖协议》是否有效；2.案涉土地是否应该返还。 针对焦点一。陈泽英与罗正明签订《宅基地使用权转让协议》时，案涉宅基地为农村集体土地，故该协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定应认定为无效。但罗正明、李萍与杨喜平、邓月芬夫妇签订《房屋买卖协议》时，案涉宅基地已变更登记为国有土地使用权，故该转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定。即使因陈泽英与罗正明签订的《宅基地使用权转让协议》无效致使罗正明在签订《房屋买卖协议》时缺乏处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”规定，无权处分并不会影响合同效力。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”规定，罗正明在转让房屋时，相应的土地使用权自然随之转让，无需另行约定。《房屋买卖协议》中“乙方一次性付清甲方全款后，甲方不再享有房屋所有权和地基所有权”的表述应为表明罗正明、李萍在出卖该房屋后不再享有关于该房屋的一切权利，亦不影响《房屋买卖协议》的效力。 针对焦点二。《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”陈泽英与罗正明签订的《宅基地使用权转让协议》虽为无效合同，但杨喜平基于其与罗正明签订的《房屋买卖协议》已实际占有使用案涉房屋、土地，罗正明客观上已经无法返还房屋及土地。陈泽英在签订《宅基地使用权转让协议》后实际已经得到相应款项，且其违反法律强制性规定转让宅基地使用权，自身存在过错，一审法院对其返还土地的诉讼请求不予支持并无不当。 综上所述，陈泽英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陈泽英、伍芋负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭美宏 审判员  彭晓烽 审判员  聂华竟 二〇二一年五月三十一日 书记员  牟岑雪