山东省乳山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1083执异54号案外人于姜超，男，1989年7月22日出生，汉族，住乳山市。申请执行人辛新，男，1963年10月12日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人宋建美，山东闻远律师事务所律师。被执行人孙保民，男，1970年2月7日出生，汉族，住乳山市城区。被执行人李斐，女，1972年8月17日出生，汉族，住址同上。被执行人乳山市华达汽车经销有限公司。住所地：乳山市市青山路北首。法定代表人李斐，经理。被执行人威海市华达房地产开发有限公司。住所地：乳山市青山路北首259号。法定代表人孙保民，执行董事兼总经理。本院在执行申请执行人辛新与被执行人孙保民、李斐、乳山市华达汽车经销有限公司、威海市华达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案过程中，案外人于姜超对执行标的向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人于姜超称：2017年3月份我向威海市华达房地产开发有限公司协商购房，经磋商定了公司开发的华府名居6幢1层20号和6幢1层21号两栋门市房，双方议定价格每栋为128560元，我按公司经理孙保民的要求先后付清了全部购房款，双方于同年3月13日正式签订了上述两栋门市房的新建商品房买卖合同（预售），合同编号分别为W1700702和W1700703，并在房管局进行了交易合同备案登记，开发公司将房产交付给我。威海市华达房地产开发有限公司向我出具了收取购房款的增值税发票六张总额为2565120元，出票时间分别为2017年3月13日和2018年5月8日。2018年5月9日开发公司向我出具书面承诺函，承诺函中认可我全额如约支付了门市房款及对面积误差的处理意见，至此双方完成了房屋交易行为，该房屋交易是买卖双方的真实意思表示，但因为开发商没有办理竣工验收备案，故尚不能在房管部门办理产权登记。我接收门市房后即对外出租，后案外人宋丹丹自2017年12月10日起承租了该两栋门市房并装修开瑜伽馆至今。乳山市人民法院在2018年8月24日受理了（2018）鲁1083民初4601号原告辛新诉孙保民、李斐、乳山市华达汽车经销有限公司、威海市华达房地产开发有限公司民间借贷纠纷案件，并依据原告申请于2018年9月19日财产保全查封了上述我的房产，法院在向房管部门送达裁定书和协助执行通知书的回证中备考栏亦明确注明：本次查封房产均已备案，说明在法院查封之前我已依法进行了买卖房产的预登记备案，具有对抗第三人的法律效力。我认为上述门市房在乳山市人民法院采取诉讼保全查封措施之前已完成了房屋买卖交易，涉案房屋已是我的合法财产，已付清全部房款，也办理了预告登记，具有物权效力。根据相关法律规定，为维护我的合法权益，特向乳山市人民法院提出财产保全异议申请，请求依法解除对上述门市房的查封。本院查明,申请执行人辛新与被执行人孙保民、李斐、乳山市华达汽车经销有限公司、威海市华达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月7日作出(2018)鲁1083民初4601号民事判决书。判令：一、被告孙保民、李斐、乳山市华达汽车经销有限公司于本判决生效之日起十日内向原告辛新偿还借款本金20000000元及利息；二、被告威海市华达房地产开发有限公司对被告孙保民、李斐、乳山市华达汽车经销有限公司上述债务承担连带清偿责任；三、被告威海市华达房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告孙保民、李斐、乳山市华达汽车经销有限公司追偿；案件受理费减半收取74800元，保全费5000元，由被告孙保民、李斐、乳山市华达汽车经销有限公司、威海市华达房地产开发有限公司负担。因义务人孙保民、李斐、乳山市华达汽车经销有限公司、威海市华达房地产开发有限公司未自觉履行生效判决确定的付款义务，本院根据权利人辛新的申请于2019年6月4日立案执行【案号为（2019）鲁1083执1100号】。该案在诉讼过程中，本院根据辛新的保全申请，于2018年9月19日查封了威海市华达房地产开发有限公司开发的备案在他人名下的位于乳山市华府名居包括备案在姜超名下的6-20、6-21房产在内的多栋房产。为此，案外人于姜超向本院提出上述执行异议，要求法院依法解除查封。并提交乳山市人民法院作出的（2018）鲁1083民初4601号民事裁定书、协助执行通知书及送达回证（备注栏载明：本次查封房产均已备案）、盖有乳山市住房保障和房产管理局交易合同备案专章的《新建商品房买卖合同（预售）》两份（合同编号分别为W1700702、W1700703，出卖人均为威海市华达房地产开发有限公司，买受人均为姜超，房产位置分别为市区畅园路东、商业街北6幢1层20号、6幢1层21号，总金额均为1282560元，付款方式均为分期付款：2017年5月31日前分2期支付该商品房全部价款，首付款人民币100000元应当于2017年3月13日前支付，日期均为2017年3月21日）、盖有威海市华达房地产开发有限公司发票专用章《山东增值税普通发票》六张【名称均为姜超，服务名称分别为门市6-20（三张）、门市6-21（三张），金额分别为100000元（两张）、591280元（四张），日期分别为2017年3月13日（两张100000元）、2018年5月8日（四张591280元）】、中国工商银行乳山城西支行银行流水一张（付款人姓名为姜超，卡号为62×××05，对方账号为62×××82，户名为李斐，金额为480000元，日期为2017年3月16日）、盖有中国工商银行股份有限公司乳山支行业务专用章《凭证》一张（收款人姓名为李斐，卡号：62×××82，付款人姓名为姜超，卡号：62×××05，金额为2000000元，日期为2017年3月8日）、盖有中国工商银行乳山城西支行银行印章的银行交易记录两张（卡号均为62×××05，金额分别为50000元、500000元，对方账号分别为62×××53、62×××82，户名分别为孙保民、李斐，日期分别为2017年5月2日、2017年3月10日）、盖有威海市华达房地产开发有限公司公章的《承诺书》一份【载明：致于姜超：您与我公司曾于()年（）月（）日签署两份《商品房买卖合同》，约定由您购买我公司开发的位于乳山市××路东、商业街北华府××小区××、××号两套房产（以下简称“该房产”），现您已经如约全额支付价款，因该房产最终实测面积与预测面积存在一定误差，故我公司在此向您作出如下承诺：若最终实测套内面积大于预测面积时，无论存在多大误差比，面积差的房屋价款及相应的所有税费均由我公司自行承担，产权归您所有，此处与《商品房买卖合同》约定有冲突的，以本承诺函为准，日期为2018年5月9日】、《商品房租赁合同》三份（出租房均为于姜超，承租方均为王丹丹，房产位置为商业街北畅园路东6#6-20#6-21门市，租赁期分别为2017年12月10日至2018年12月9日、2019年12月9日至2020年12月8日、2020年12月9日至2021年12月8日，租金分别为70000元、75000元、75000元，日期分别为2018年5月9日、无日期、2020年12月8日）、办卡明细表一份（人员若干，时间跨度为2018年1月10日至2021年1月31日）、阐臻瑜伽照片一宗（五张）、盖有威海市华达房地产开发有限公司公章的《证明》一份【载明：兹证明李斐同志（女，身份证号：）系我公司股东，持股份额为33.33%在我单位担任财务总监职务。特此证明！日期为2019年9月3日】、盖有乳山市行政审批服务局企业档案查询专用章的企业信息一份（企业名称为威海市华达房地产开发有限公司，股东分别为孙保民、李斐，认缴出资额分别为2000万元、1000万元）、盖有威海市华达房地产开发有限公司公章的《说明》一份【载明：房屋作为担保，一套房产卖100万元，如果是房屋买卖，华达公司收到的购房款应该是200万元左右，没必要选择低价出卖而不卖高价。4、王蕊、姜侨为何将房款分别汇至孙保民、李斐的个人账户，而没有汇入公司的对公账户？答：（1）华达公司在实际经营过程中，作为法人，通过对公账户汇款程序复杂，通过个人账户简洁方便。（2）基于上述原因，购房款基本都是汇至个人账户，待办理产权证书时，再通过现金走账，开具正式发票，这样可以利用中间的时间差进行资金周转，资金留作周转使用，同时也可以避税。日期为2019年9月5日】、盖有乳山市公安局胜利街派出所户口专用印章《常住人口登记卡》一张（姓名于姜超、曾用名为姜超，身份证号码为）。本院于2021年5月8日分别制作了王俊龙和于姜超的询问笔录，王俊龙陈述提交证据中32万元转款是归还于姜超为其垫付的购房款，于姜超陈述共替王俊龙垫付44万多元的购房款。另查，涉案房产未办理房产过户登记是因为该房产至今未进行竣工验收。上述事实有异议人提交的异议申请书、执行材料、提交证据材料、（2018）鲁1083民初4601号民事裁定书、询问笔录等证据在案为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案案外人所提交的证据足以证明在本院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同并合法占有使用涉案房产，且购房款已全部付清；未办理过户登记是因为被执行人一直未进行竣工验收，并非案外人自身原因造成的。故案外人所提异议，符合上述法律规定的情形，能够排除法院的执行，理由成立，本院应予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：对乳山市华府名居6-20（合同编号W1700702）、6-21（W1700703）门市房中止执行。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向乳山市人民法院提起诉讼。审判长 凌 涛审判员 侯现章审判员 李 振二〇二一年五月三十一日书记员 王 伟