沈阳市大东区人民法院执 行 裁 定 书(2021)辽0104执异126号案外人：沈阳秀杰房地产开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区彰驿镇彰驿村。法定代表人：张建国，系该公司执行董事。委托代理人：司占飞，男，汉族，1978年10月18日出生，系该公司经理，住址：辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县。申请执行人：张东升，男，汉族，1961年11月30日出生，住址：沈阳市大**。被执行人:白玉庆，男，蒙古族，1966年7月15日出生，住址：沈阳市东陵区。委托代理人：张世龙，系辽宁东经律师事务所律师。被执行人：马英华，女，汉族，1966年11月20日出生，住址：沈阳市东陵区。委托代理人：张世龙，系辽宁东经律师事务所律师。本院在执行申请执行人张东升与被执行人白玉庆、马英华民间借贷纠纷一案中，案外人沈阳秀杰房地产开发有限公司向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人沈阳秀杰房地产开发有限公司称，申请解除贵院（2017）辽0104执2853号执行裁定书对异议人房产位于新民市法哈牛镇蒲河路19-3号421、422、432、461、423、433、442、443、452、453、462共12套住宅房产及位于新民市法哈牛镇蒲河路19-3号南1-2轴、南2-4轴、南4-7轴、南7-8轴、南8-9轴、南9-10轴、南10-12轴共7套车库的预查封。事实及理由：贵院（2017）辽0104执2853号执行裁定书所要执行的内容为异议人的财产，并且已经由异议人将上述房产销售给善意购买的第三人，善意购买的第三人在我公司购买上述房产，并支付全款及签订书面《商品房买卖合同》及开具全款购房的收款收据，并交付钥匙入住，已经实际占有。异议人与被执行人白玉庆只存在债权、债务关系，不存在买卖关系，房产之所以备案在被执行人白玉庆、马英华名下，是因为异议人向白玉庆借款时，其提出用上述房产以备案合同的方式作为抵押担保。根据《民法典》的规定，不动产物权的归属以不动产登记簿为准，被执行人白玉庆、马英华没有取得不动产权证，物权并没有发生变化，我公司作为该物权的开发建设单位，享有上述房产的初始物权，在物权没有发生变化时，上述房产物权均归属于我公司，为我公司的财产，而本案为申请执行人张东升与被执行人白玉庆、马英华的债务纠纷执行案件，贵院应该执行查封明确属于被执行人白玉庆、马英华名下的银行卡、股票、证券、动产以及有不动产权证的不动产等财产，而不能查封不属于二人或无法确权的任何财产。我公司虽然用上述房产作为向被执行人借款的抵押担保，我公司与白玉庆没有签订任何抵押合同，也没有办理抵押登记，那么就不存在抵押权，属于抵押无效的情形。白玉庆、马英华即使备案合同，但备案合同仅为行政管理之手段，不能证明产权归属，只能作为买卖房屋的合同形式存在，至于合同是否生效，需要经过买卖双方确认及符合相关法律对合同中意思表示的规定。我公司为白玉庆、马英华办理备案的真实目的，不是将房屋销售给白玉庆、马英华，而是作为借款抵押担保，那么，备案合同就是双方的虚假表示，因此合同无效。现在白玉庆、马英华不承认我公司与其签订的合同是抵押担保，而是认为是买卖，那么就是白玉庆以欺诈手段骗取我公司的备案合同，同时，白玉庆、马英华备案合同的房屋销售价格均为1600元/平方米，我公司项目周边楼盘的销售价格均价4000元/平方米以上，我公司因资金周转需求困难，才以低于成本价格为其办理办理备案合同，由此，我公司至今才明确这不是借款抵押担保才办理备案合同，而是在企业危困时被以欺诈手段实施了此民事行为，因此我公司保留诉权，会立即安排向人民法院提起诉讼，请求撤销备案合同。同时，贵院在房屋入户门张贴的通知，明确房屋占有人，要求其腾空房屋。首先上述房屋均由我公司销售给善意购买的第三人，因此，现在房屋占有人，实际身份应该为案外人，或房屋利害关系人。我公司以买卖合同方式，以市场价格出售给案外人，并将房屋交付案外人，因我公司过错未能给案外人办理不动产权证，与案外人无关。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条的规定，贵院查封的上述房产为未登记的建筑物，那么贵院应该审查土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可证来判断权属关系，上述房产土地证、土地规划许可证、建设规划许可证施工规划许可证、销售许可证都是我公司，贵院应当认定房产为我公司所有，而非白玉庆、马英华的财产。综上，请求贵院解除上述房产的查封。被执行人白玉庆、马英华称，白玉庆、马英华因买卖关系取得案涉房屋，而非因借款抵押关系取得案涉房屋，秀杰公司所述与事实不符。白玉庆分别于2011年9月、2012年3月与异议人沈阳秀杰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。合同约定，白玉庆、马英华夫妇购买异议人开发的位于新民市××号共××房产及××套车库。房屋价格为1600元/平方米和2000元/平方米，白玉庆分别一次性支付了全部购房款，并由异议人为白玉庆、马英华办理商品房备案合同，后异议人为白玉庆、马英华办理了商品房入住手续。因此白玉庆系基于买卖关系取得案涉房屋。关于异议人所述的借款合同关系，已经沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初2603号民事判决书认定。上述案件与本案无关，也并非同一法律关系。白玉庆、马英华购买房屋时，案涉房屋尚未竣工。因异议人施工期间面临拖欠农民工工资而无法正常施工的情况，经股东会决议确定价格后白玉庆支付的购房款，该买卖关系的形成与房屋价格的确定均系异议人的真实意思表示，不存在重大误解、乘人之危等导致合同无效的情形。故双方买卖合同真实有效已合法履行，且不论异议人在其中的恶意行为是否违法，其后出卖房屋的行为只能与第三人之间形成债权债务关系，并不影响申请人对案涉房屋所享有的物权，也不影响申请执行人张东升的执行权利。综上，申请人以买卖的方式合法取得了案涉房产，并支付价款且办理了备案手续，异议人的主张不能成立。本院经审查查明，原告张东升与被告白玉庆、马英华民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月12日依法作出（2016）辽0104民初7633号民事判决，判决：一、被告白玉庆、马英华于本判决发生法律效力后五日内偿还原告张东升借款本金210万元；二、被告白玉庆、马英华于本判决发生法律效力后五日内给付原告张东升逾期还款利息（借款本金210万元为基数，从2016年5月25日至本判决确定的给付之日至，按照年利率6%计算）。张东升、白玉庆均不服该判决，提起上诉。2017年8月22日，辽宁省沈阳市中级人民法院作出（2017）辽01民终5982号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。因白玉庆、马英华未履行生效法律文书确定的义务，张东升向本院申请执行，本院立案执行，执行案号为（2017）辽0104执2853号。执行过程中，本院依法于2018年5月24日预查封了被执行人白玉庆、马英华名下的位于新民市××号××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××轴、××轴、××轴、××轴、××轴、××轴、××10-12轴的房产。另查明，被执行人白玉庆、马英华系夫妻关系。2011年9月3日、2012年3月15日、2012年3月16日，被执行人白玉庆、马英华分别与案外人沈阳秀杰开发公司签订多份商品房买卖合同一份，约定：白玉庆、马英华购买上述房产。上述合同签订后，沈阳秀杰开发公司为白玉庆、马英华出具购房款收款收据及开具入住通知书，并将上述房屋合同备案在白玉庆、马英华名下。本院认为，案外人对执行标的主张异议的基础一定是实体权利，案外人必须是其所主张的实体权利的权利人。本案中，案外人沈阳秀杰开发公司自述已将案涉房屋出售给善意购买的第三人，案涉房产的权属已经发生转移，案外人对其异议的事项亦不存在尸体上的利害关系，人民法院从程序上没有解决异议的必要。因此，案外人沈阳秀杰开发公司对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权利，故案外人沈阳秀杰开发公司的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回案外人沈阳秀杰房地产开发有限公司的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  顾志军审判员  戚力凯审判员  郭 郁二〇二一年五月二十六日书记员  袁赛男