江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏10民终865号上诉人（原审被告）：刘庆阳，男，1967年1月25日出生，汉族，户籍地在扬州市邗江区，现住扬州市江都区。委托诉讼代理人：任天松，男，1948年5月11日出生，汉族，住扬州市江都区。被上诉人（原审原告）：丁蓉，女，1990年10月31日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：洪利春，江苏唯是律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱欣欣，江苏唯是律师事务所律师。上诉人刘庆阳因与被上诉人丁蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2020）苏1003民初3639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘庆阳上诉请求：1.维持一审判决第二项，驳回丁蓉的其他诉讼请求。2.撤销一审判决第一项，改判驳回丁蓉退还两个月租金的诉求和空调补偿款的诉求。3.丁蓉承担本案的诉讼费用。事实和理由：1.一审判决已经认定丁蓉的行为违反了合同约定及法律规定，刘庆阳依据合同约定主张解除合同符合法律规定。租赁合同第9.6条明确约定乙方违约解除合同或乙方违约甲方解除合同，乙方租赁保证金抵作违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。一审判决认定保证金在本案中无法处理，当事人可另行主张，与一审判决的认定不符。2.依据扬州市体育局两份文件，可以认定疫情期间停止营业时间为2个月。双方约定2020年1月8日至2021年1月7日年租金变更为215000元，月租金17916元，两个月为35832元。由于丁蓉的单方违约已经造成刘庆阳出租房近6个月无法正常出租，造成近10万元损失。刘庆阳不应退还丁蓉两个月的租金。3.一审装修评估清单中没有空调一项，丁蓉在庭审中没有举证可移动空调的名项、功率、数量，刘庆阳对返还空调补偿款3万元不予认可。另外根据双方租赁合同第7.1条、8.2条约定，在装修中如果真的涉及到地暖及中央空调等设施，也应归刘庆阳所有，不得拆除或损坏。丁蓉辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确。2.案涉租赁合同受到疫情影响，按政府有关部门要求关闭店铺至少两个月，在此间期间店铺无法经营，房屋无法使用，一审法院酌定减免两个月租金并无不当。3.本案所涉中央空调的具体情况，丁蓉一审中已经提交《销售安装合同》，附有空调的报价单和配置表，刘庆阳已经质证。丁蓉购置空调花费4.8万元仅使用一年左右。中央空调属于电器，不属于固定装修范围，不能因为其固定在墙体上就认定为固定装修，本案空调只要将吊顶拆除，拆除空调部分，再将吊顶安装上去，并不影响整体结构。由于刘庆阳庭审中明确不同意拆除空调，在诉讼中将房屋出租他人，给丁蓉拆除空调造成不便。关于中央空调未评估是因为评估公司和法院认为该空调可以拆除，丁蓉是申请一起评估的，但是最终未评估，所以法院酌定补偿款金额3万元并无不当。4.2020年4月8日左右在接到刘庆阳的律师函后丁蓉已搬离，至于刘庆阳称近6个月未出租出去与丁蓉无关，且刘庆阳已取得了巨大收益即20多万的装修。丁蓉向一审法院起诉请求：1.判令刘庆阳退还丁蓉租赁保证金40000元；2.判令刘庆阳折价补偿丁蓉装修及空调地暖损失290848元；3.判令刘庆阳退还丁蓉未使用的两个月租金35833.34元；4.判令刘庆阳承担本案诉讼费用。刘庆阳一审辩称，1.丁蓉、刘庆阳签订的商铺租赁合同是合法有效的，根据合同约定双方均不得擅自变更或解除合同，按约定，丁蓉拒不支付2020年4月9日后第二季度的租金、物业费，违反了合同的约定，实际上是丁蓉违约要求搬离在先，因此刘庆阳解除合同符合法律规定；2.虽然疫情对丁蓉的经营造成困难，但刘庆阳也因此遭受重大损失，刘庆阳的房产是私人财产，并无明文规定和强制标准要求刘庆阳应当让减租金，更不是推翻原有约定再议定租金，丁蓉提出不合理的12万元每年租金标准，刘庆阳表示不能接受，协商无果的情况下刘庆阳解除合同，丁蓉应当承担全部责任；3.丁蓉提前解约导致刘庆阳的房屋无法重新出租，产生的经济损失刘庆阳保留追索的权利。请求法院驳回丁蓉的全部诉讼请求。一审法院经审理查明，2019年1月19日，丁蓉（乙方）与刘庆阳（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方以下简称涉案商铺用于经营瑜伽馆，租赁面积248.82平方米。租赁期限5年，自2019年1月8日至2024年1月7日止，乙方享有3个月的免租期。租金为前三年每年24万元，第4、5年为25.2万元、26.46万元，支付方式为第一年每6个月支付一次，第二年开始每12个月支付一次，付款日需提前30天进行支付。乙方逾期缴纳租金等费用，每日按逾期总额的1%给付滞纳金，逾期超过5日甲方可停止水电供应和控制店铺内的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除合同，没收乙方租赁保证金。租赁保证金4万元，合同期满，如不续租，甲方需退回保证金给乙方。乙方可根据实际对商铺进行装潢装饰、修葺改造及安装必要的设施设备等，相关费用由乙方承担。甲方违约解除合同或甲方违约乙方解除合同，甲方返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿，乙方违约解除合同或乙方违约甲方解除合同，乙方租赁保证金抵作违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。乙方违约经甲方要求改正后，未能在甲方要求期限内改正的，甲方有权解除合同。协议签订后，丁蓉按约支付了保证金4万元及第一年度的租金并对房屋进行了装修。2019年11月22日，双方签订《补充协议》一份，约定2020年1月至2021年1月期间的租金变更为21.5万元，租金支付方式变更为每3个月一次。丁蓉按补充协议约定支付了第一季度计算至2020年4月7日的租金53750元。2020年1月24日，因新冠疫情原因，扬州市体育局要求丁蓉关闭涉案商铺经营场所，2020年3月24日，扬州市体育局通知丁蓉可以开放经营场所。2020年3月2日，丁蓉就租金让减问题与刘庆阳进行协商，刘庆阳要求当前按协议执行，如疫情长期持续则同意在年底酌情让减，要求丁蓉按期支付第二季度的租金。丁蓉则表示“目前确实是拿不出房租。之前房租交到了4月8日，如4月8日前能正常营业再行沟通房租事宜，如不能沟通或到四月初仍不能营业，我们将在4月8日搬离。我们也不可能因为一个长期不能营业的产业来继续支付费用”。双方最终未能在2020年4月8日前就租金让减事宜达成一致。2020年4月9日，刘庆阳发律师函通知丁蓉，认为丁蓉未按期支付2020年4月8日至2020年7月7日期间的房租超过1个月，从即日起解除租赁合同，要求丁蓉在5日内缴纳物业、水电费用并限期搬离可移动物品，商铺所有装修、固定附属设施归刘庆阳所有，不得拆除或损坏。丁蓉接到通知后，在次日搬离出承租房屋。诉讼中，根据丁蓉的申请，一审法院委托江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司对租赁房屋内的装修部分价值进行评估，2020年8月18日，该司出具鉴定意见，结论为丁蓉装修部分价值16.88万元（不含中央空调）。丁蓉支付了评估费7500元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人的主要义务是交付租赁物、确保租赁物具备合同约定的用途，承租人的主要义务是按期给付租金。丁蓉、刘庆阳的租赁合同受到疫情影响，按政府有关部门的要求关闭店铺2个月时间，在此期间房屋无法使用导致丁蓉租赁房屋的目的不能实现。根据上述规定，对因禁令闭店期间的租金丁蓉依法可以主张减免或要求延长租期，但不得以经营状况不好单方主张降低租金标准，更不得以出租人不同意降低租金而拒不履行合同。根据合同法的规定，当事人变更合同的，应当协商一致，对租金标准的降低，应当征得出租人的同意，在出租人未同意的情况下，承租人仍应当按合同约定履行义务。根据丁蓉、刘庆阳提供的微信、短信通讯记录以及证人证言，双方在疫情闭店期间就租金让减事宜多次进行协商，但让减方案并非针对不能使用房屋的2个月期间内的租金，而是丁蓉提出大幅度降低年租金标准的不合理要求，刘庆阳表示不同意，双方因此未能达成一致意见。丁蓉在2020年3月2日明确告知刘庆阳如果双方在4月8日前未能就降低租金标准事宜达成一致则将在4月8日后搬离，该声明是一则附条件的解除合同意思表示，嗣后双方也的确未在4月8日前达成一致协议，故2020年4月8日该意思表示的条件已成就，表明丁蓉已确定4月8日后不再履行合同，丁蓉的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“在履行期限届满前,当事人一方明确表示不履行主要债务”当事人可以解除合同的情形，即故从2020年4月9日起，刘庆阳依法享有合同解除权。刘庆阳在丁蓉拒绝按合同约定缴纳第二季度的房租，通知丁蓉解除合同，符合法律规定。丁蓉主张刘庆阳解除合同的行为违反了《江苏省高级人民法院规范涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见》以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定。一审法院认为，江苏省高级人民法院的指导意见第8点规定，出租人或承租人要求解除合同的，应当考察合同期限、疫情对合同履行的影响以及租赁物使用目的等因素综合判断。丁蓉不能经营的期间仅为2个月且在疫情禁令解除后已恢复经营，双方租赁合同原本可以继续履行，但丁蓉提出不合理的大幅度降低租金标准要求并声称如不能满足其租金要求将不再履行合同，实则是主张情势变更，但并无证明表明按原租金标准履行对丁蓉明显不公或不能实现合同目的，其主张的依据不足，故丁蓉的不当行为是刘庆阳解除合同的原因，不适用上述规定。而最高人民法院疫情司法解释（一）、（二）公布的时间为2020年4月16日、2020年5月15日，在刘庆阳解除合同时尚未公布，根据法不溯及既往的原则，不能以该规定评价刘庆阳之前解除合同的行为，故对该项主张一审法院不予支持。综上，一审法院认为，丁蓉的行为违反了合同约定及法律规定，刘庆阳依据合同约定主张解除合同符合法律规定。对丁蓉主张刘庆阳赔偿装饰装修物残值的诉讼请求，因双方在租赁合同第9.6条明确约定因承租人的原因导致出租人解除合同的，装修无偿归出租人所有，对该项请求一审法院不予支持。对丁蓉主张的中央空调部分设备残值补偿，因空调不属于固定装修范围，合同解除后，丁蓉有权主张拆除，刘庆阳在庭审中明确表示不同意拆除，故刘庆阳应当折价补偿给丁蓉。就补偿价格，一审法院参照丁蓉空调安装时的价格、折旧程度等酌定为3万元。对丁蓉主张的退还租赁保证金4万元的诉讼请求，由于双方在租赁合同第9.6条约定，租赁保证金应冲抵违约金，而本案不涉及丁蓉违约金的认定，该保证金在本案中无法处理，当事人可另行主张。对丁蓉主张的未使用房屋2个月期间的租金，如前所述，疫情造成的损失应当结合疫情造成的影响，部分或全部免除合同的责任，丁蓉因疫情有2个月时间无法使用房屋，结合本案的具体情况，一审法院对丁蓉主张退还的请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国》第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘庆阳于判决生效之日起十日内退还丁蓉租金35833元、空调补偿款3万元，合计65833元；二、驳回丁蓉的其他诉讼请求。案件受理费6800元，依法减半收取3400元，由刘庆阳承担610元，丁蓉承担2790元，鉴定费7500元，由丁蓉承担。二审中当事人未提交证据。经审理查明，一审法院认定基本事实属实，本院予以确认。另查明，2019年1月19日《商铺租赁合同》第八条合同解除、终止与续期，第8.1条约定“一方可以提前30日通知另一方解除本合同，解除方按本合同约定解除本合同，承担提前解除合同的违约责任。”第8.2条约定“本合同终止后5日内，乙方应搬离该店铺，所有乙方装修及固定附属设施（包括但不限于：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有，乙方不得拆除或损坏。”第8.3条约定“本合同终止，乙方搬离前有拖欠租金、水电费……。”第8.4条约定“如乙方未能在本条前述期限内搬离该商铺……。”第九条违约责任，第9.2条约定“乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵作违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。”丁蓉一审中提交了《销售安装合同》及《美的风管式中央空调报价单》，显示案涉空调价格为4.8万元。本案二审争议焦点为：1.刘庆阳上诉提出不应向丁蓉退还两个月租金的主张是否能够成立？2.一审判决刘庆阳向丁蓉支付空调补偿款是否适当？本院认为，关于两个月租金的问题。数额上，双方2019年11月22日《补充协议》约定2020年1月至2021年1月期间的租金变更为21.5万元，一审法院据此认定两个月租金数额为35833元并无不当。因疫情原因，应相关部门要求，案涉房屋确有两个月时间未能使用，该事实情况的发生并不能归责于丁蓉，综合本案的整体情况，一审法院认定该两个月的租金予以退还可予维持。刘庆阳在上诉中主张因丁蓉违约致案涉房屋无法正常出租造成近10万元损失，故其不应向丁蓉退还租金，本院不予支持。关于空调补偿款的问题。一审判决已经认定案涉合同的解除系由于丁蓉违约所致，故对于违约后的责任认定应适用《商铺租赁合同》第9.6条的约定。虽案涉空调为中央空调，但仍属于空调，系可移动电器，而并非固定装修，承租人可要求拆除，如拆除中造成装修损坏，责任应由承租人承担，但鉴于本案中出租人刘庆阳并不同意承租人丁蓉拆除空调，故一审法院认定由刘庆阳折价补偿并无不当，结合丁蓉提交的《销售安装合同》及《美的风管式中央空调报价单》，一审法院在综合考虑租赁合同年限、空调使用年限等的情况下，酌定刘庆阳向丁蓉支付空调补偿款3万元亦无明显不当。至于租赁保证金40000元的问题。鉴于一审判决并未支持丁蓉返还租赁保证金40000元的请求，刘庆阳在一审中也并未提出反诉，且一审判决也已经明确当事人可另行主张，故对刘庆阳二审中提出租赁保证金抵作违约金的主张本院在本案中不予理涉。综上所述，刘庆阳的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1446元，由刘庆阳承担。本判决为终审判决。审判长 于毅审判员孙建瑢审判员 韩      冰二〇二一年五月二十四日书记员 施   亚   芹