北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6272号上诉人（原审被告、反诉原告）：关博鹏，男，1985年2月11日出生。委托诉讼代理人：丁治中，北京声驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪影，北京声驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高寒，男，1985年1月30日出生。委托诉讼代理人：张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律服务工作者。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司职员。上诉人关博鹏因与被上诉人高寒、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初23983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关博鹏上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判，判令高寒支付我房款21.5万元；2.一、二审案件受理费由高寒承担。事实和理由：原审判决认定的违约金远高于高寒的实际损失，我认为原审判决并没有一次性解决双方的矛盾，而且我已支付高寒3.5万元违约金，是在2016年11月27日支付的，原审法院错误认定为2016年10月12日，当时就未迁户口违约金一节，双方已达成一致意见，就是这3.5万元违约金；其次，21.5万元房款作为房屋户口迁出保证金是双方真实意思表示，原审法院认定我给付违约金，又驳回了我要求返还保证金的诉请，属于重复适用违约金及保证金，违背了《合同法》的相关规定及公平公正原则，我认为户口保证金仍是房款，应当向我支付。高寒辩称，同意一审判决，不同意关博鹏的上诉请求、事实及理由。双方合同约定的违约金标准为每日给付810元，原审法院调整为100元，已降低了违约金标准；双方约定未迁户口违约金的目的就是督促关博鹏将户口迁出，但关博鹏迟迟不迁，应当让其承担违约金以弥补我的损失；现关博鹏收到的购房款也足够其购买房屋，具备了迁出户口的条件。链家公司述称，同意一审判决结果。高寒向一审法院起诉请求：1.请求依法判令关博鹏支付高寒违约金（自2017年12月2日起以160万元为本金，按日万分之五支付违约金至户口迁出之日止）；2.本案诉讼费由关博鹏承担。关博鹏向一审法院反诉请求：1.请求高寒向关博鹏支付购房款21.5万元；2.高寒承担本案全部的诉讼费。一审法院认定事实：2016年8月18日，关博鹏（出卖人）与高寒（买受人）在链家公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。该合同约定：1、出卖人将其所有的位于北京市房山区××镇×路×号院×号楼×层×单元×的房屋出售给买受人，房屋所在楼层为15层，产权证明所载建筑面积共88.5平方米；2、该房屋规划设计用途为住宅，房屋性质为商品房；3、成交价格、付款方式及资金划转方式：（1）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为130万元；（2）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为32万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；（3）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议：买受人向出卖人支付定金2万元，定金支付方式为直接支付给出卖人，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金的划转协议；（4）关于贷款的约定：买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为91万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用；4、房屋的交付，双方约定：出卖人应在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后3个工作日内将该房屋交付给买受人；5、违约责任，双方约定：（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。（1）逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日(该日期应当与第1项中的日期相同)后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。（1）逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。（三）出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。6、关于权属转移登记，双方约定：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；（二）买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后15个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付；（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同还约定了双方其他权利义务内容。2016年8月18日，双方签订《补充协议》，约定：双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施设备作价162万元，此价格为甲方净得价，不含税；户口迁出保证金，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存0元，作为户口迁出保证金。该补充协议还约定了其他条款。2016年9月4日，关博鹏、高寒及链家公司签订《变更协议书》，约定：1、将该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价32万元变更为作价30万元；2、将买受人支付的定金由2万元变更为7.5万元；3、关于户口迁出的约定：原《北京市存量房屋买卖合同》第九条第三项约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超出15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。现变更该约定为：原《北京市存量房屋买卖合同》第九条第三项约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超出15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；4、原补充协议第2条第7项约定为户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存0元作为户口迁出保证金；该保证金按照以下方式支付：甲方迁出户口当日，由乙方自行支付甲方。现变更该项约定为：《补充协议》第2条第7项约定为户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存21.5万元作为户口迁出保证金；该保证金在过完户后365日内迁出户口后3个工作日内，乙方以理房通的形式支付给甲方。该变更协议书还约定了其他权利义务内容。涉案房屋已于2016年11月17日过户至高寒名下，但关博鹏至今尚未将房屋内的户口依约迁出。关于房屋价款的给付情况，关博鹏称尚欠付21.5万元未给付；高寒称，按照合同计算是还差21.5万元，但因关博鹏户口未迁出，按照合同约定该21.5万元由链家公司向高寒做了返还，视为房款已交清。2016年11月27日，关博鹏通过支付宝转账方式向高寒支付3.5万元。对此，关博鹏称上述款项为一次性解决户口违约问题的费用，以后就不存在另行支付户口违约金的问题了；高寒称上述款项连同之前在中介预留的21.5万元共计25万元是保证关博鹏迁走户口的保证金，并不是说给了3.5万元就不再发生户口违约金的问题。另查，2019年4月2日，高寒（申请人）向北京理房通支付科技有限公司提出退款申请，载明：因购买关博鹏位于房山区××镇×路×号院×号楼×层×单元×之不动产，申请人与关博鹏及贵司于2016年11月10日签署了《理房通房屋交易资金监管服务协议》，约定由贵司提供不动产相关交易资金的存管服务，其中户口迁出保证金为21.5万元，申请人已于2016年11月10日将户口迁出保证金交付至贵司。根据《协议》约定，卖方未将不动产内户口迁出，申请人决定不再由贵司提供户口迁出保证金的存管服务，故，特向贵司申请将户口迁出保证金退还申请人。申请人同意由此产生的纠纷，包括但不限于因不动产交易资金退回而与卖方产生的纠纷，由申请人负责解决，与贵司无关。2019年4月8日，链家公司出具《关于交易房屋户口的情况说明》，在上述说明的交易实际情况部分载明：（一）买受人已于2016年11月10日按照《补充协议》第二条第五款之约定将户口迁出保证金21.5万元支付至本交易项下的监管账户；（二）买卖双方于2016年11月14日共同办理完毕交易房屋的权属转移登记；（三）现因业主不配合迁出户口，多次沟通无果，未达成《理房通房屋交易资金监管服务协议（适用于北京地区）》中第3.3条约定的关于户口迁出保证金的划转条件，导致该笔户口迁出保证金无法正常划转至出卖人实名认证的理房通账户；（四）买卖双方对户口未按约定迁出的情况不存在任何异议，并于2019年4月2日在我公司工作人员见证下，共同向交易房屋所在地的公安机关核实确认上述户口未迁出事宜；（五）我公司于2019年4月2日收到买受方书面通知，希望理房通依据《理房通房屋交易资金监管服务协议（适用于北京地区）》第4.1条约定，于买受方将户口迁出保证金存入监管账户之日起90个自然日届满后，将户口迁出保证金退回至买售方理房通账户或付款账户。现上述21.5万元的户口迁出保证金已退还高寒。高寒、关博鹏、链家公司对交易实际情况均认可。关博鹏以约定的户口违约金过高为由，请求法院予以调整。一审法院认为：高寒、关博鹏、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议及变更协议书均是各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，关博鹏未按照双方约定的期限将户口从涉案房屋内迁出，已构成违约，应承担违约责任。关博鹏以违约金约定的数额过高为由申请予以调整。法院依据涉案合同的履行情况、关博鹏的违约情形及其调整违约金的申请、房屋所在位置、户口未迁出造成的影响等因素酌情确定违约金的计算标准，即每日100元，对高寒主张的过高部分不予认定。同时，法院依据所查明的户口未按约迁出的事实确定违约金的起始时间。综上，对高寒诉讼请求中合理的部分予以支持，不合理的部分不予支持。关博鹏主张高寒支付21.5万元购房款的反诉请求，因21.5万元系户口迁出保证金，具有担保关博鹏迁出涉案房屋内的户口的性质，关博鹏现并未将户口迁出涉案房屋，故关博鹏的反诉请求，缺乏事实依据，法院不予支持。关于2016年10月12日关博鹏转账的3.5万元的定性，双方各执一词，但考虑到该笔交易发生在房屋过户之前，其时尚未发生户口迁出的违约问题，故3.5万元难以认定为一次性解决户口未迁出的违约金。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、关博鹏于判决生效后15日支付高寒违约金（自2017年12月3日起，按每日100元的标准计算至关博鹏将涉案房屋内的户口实际迁出之日止）；二、驳回高寒的其他诉讼请求；三、驳回关博鹏的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提供新证据。2016年11月27日，关博鹏转账支付高寒3.5万元，关博鹏主张该3.5万元是未迁户口而向高寒支付的一次性违约金，高寒在本院审理过程中认可该3.5万元是未迁户口的违约金，但表示关博鹏口头承诺一年内不迁出户口，未迁户口保证金21.5万元及上述3.5万元均系违约金。高寒对此口头承诺未提供证据支持，关博鹏不认可存在该口头承诺。高寒主张关博鹏未迁户口给其造成的损失是其户口无法迁入，高寒妻子的户口就无法迁入，在北京享受不了相关的待遇。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的其他事实无异，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点如下：一、原审法院确定之违约金数额是否适当，二、未迁户口保证金应否给付。一、高寒、关博鹏、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议及变更协议书均是各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。现关博鹏在高寒取得房屋所有权证后应当按约定履行迁出户口的义务，但其未按约履行，存在违约情形，应当承担违约责任。因我国合同法规定的违约金以补偿性为原则，故确定违约金应以高寒的实际损失为基础，同时要兼顾合同履行情况，当事人的过错程度等因素综合予以衡量。本院结合高寒与关博鹏约定的买卖房屋价格162万元，关博鹏户口未迁出给高寒造成的影响酌情确定违约金的金额。因关博鹏现不具备迁出户口的履行能力，原审法院判决关博鹏持续给付违约金直至其将户口迁出，明显高于高寒现在的实际损失且将导致合同履行利益失衡，故原审法院认定的违约金过高，本院对此予以调整，违约金计算至本判决作出之日止。因双方均认可关博鹏于2016年11月27日支付给高寒的3.5万元系未迁户口违约金，故本院在扣除该3.5万元违约金后再予以确定具体金额。关博鹏要求高寒支付未迁户口保证金21.5万元，因该款系自购房款中留存，具有督促关博鹏按时迁出户口的作用，现关博鹏未将户口迁出，故关博鹏要求高寒支付21.5万元并无事实依据，原审法院未予支持并无不妥。综上所述，关博鹏的上诉请求，合理部分本院予以支持，无事实及法律依据的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初23983号民事判决；二、关博鹏于本判决生效后15日内支付高寒违约金35000元；三、驳回高寒的其他诉讼请求；四、驳回关博鹏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35元，由关博鹏负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2263元，由关博鹏负担（已交纳）；二审案件受理费4526元，由关博鹏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  杨志东审判员  刘丽杰审判员  王 佳二〇二一年五月二十八日书记员  李 丽