湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初5987号原告：湖南嘉联物业有限公司，住所地长沙市雨花区韶山南路73号商住楼101房，统一社会信用代码914301115722224185。法定代表人：何卫东，总经理。委托诉讼代理人：杜格，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，湖南森力律师事务所律师。被告：何艳飞，男，汉族，1980年3月16日出生，住湖南省衡东县。委托诉讼代理人：汤薇，女，汉族，1983年9月19日出生，住长沙市岳麓区，系被告何艳飞配偶。原告湖南嘉联物业有限公司（以下简称“嘉联物业”）与被告何艳飞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉联物业的委托诉讼代理人杜格、被告何艳飞的委托诉讼代理人汤薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉联物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交纳自2018年1月1日至2021年4月30日欠交的物业费23512元；2、判决被告向原告支付违约金7053.6元（以未交物业费为基数，按照欠缴费用的30%计算）；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月23日，长沙市岳麓区麓山恋迪亚溪谷小区业主委员会（甲方）与原告湖南嘉联物业有限公司（乙方）签订《迪亚溪谷物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对迪亚溪谷小区提供物业管理服务事宜，住宅物业费为1.8元／平方米/月，物业服务费用及其他费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季度的10日前履行本季缴纳义务。若业主或物业使用人超过一个月宽限期而未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应交物业费每日3‰的标准向乙方支付违约金。本合同期限2017年3月23日至2020年3月22日。该物业服务合同到期后，双方又于2020年4月3日重新签订《迪亚溪谷物业服务合同》，续期到2023年4月2日，其他条款未变。物业服务合同签订后，原告已按照合同约定提供了整个小区的物业管理服务，被告作为迪亚溪谷小区307-102号房屋的业主，应当按时向原告交纳物业管理费。被告自2018年1月1日至今一直未交纳物业管理费，损害了原告的合法权益，原告已进行多次催收无果，因而酿成纠纷，现诉至法院，望判如所请。被告何艳飞辩称：一、原告与所谓业委会代表签订的，未经广大业主签字认可的合同，有收费标准无服务标准，有惩罚业主条款无物业担责的约定。二、合同约定逾期交物业费按照日息千分之三的标准收取违约金，没有法律依据，更不可能得到业主们认可。三、原告未完全履行合同义务，不守诚信：1.2018年1季度，原告主导小区电改时，造成被告房屋内家电被大面积损毁，直接经济损失近4万元，经济、精神、生活遭受三重损害，且经多次反映无果；2.被告家户外下水道阻塞，物业不作为；3.小区监控是聋子耳朵，有安全隐患；4.排污、垃圾清理不到位；5.侵占公益收入；6.放任小区违建。原告曾与被告沟通，自认按照8折收取物业费试图让被告妥协，但被告作为经济受损的一方，不接受优惠，原告的诉请没有任何事实与法律依据，不应得到法院支持。经审理查明：被告何艳飞系长沙市岳麓区学丰路1008号迪亚溪谷山庄B307栋102房屋（建筑面积为326.54平方米）的所有人，自2015年入住该房屋。2017年3月23日，原告（乙方）与长沙市岳麓区麓山恋迪亚溪谷小区业主委员会（甲方）签订《迪亚溪谷物业服务合同》，合同就甲方选聘乙方对迪亚溪谷小区提供物业管理服务事宜进行了约定。合同第二章服务内容与质量中第三条约定：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、公共安全防范等事项的管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.其他增值服务。合同第三章服务费用中第六条约定由乙方负责向业主和物业使用人收取物业服务费，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅物业的缴费标准为1.8元/平方米/月。合同第七条约定：2.物业服务费用及其他费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季度的10日前履行本季缴纳义务。合同第六章违约责任中第十二条约定：业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条、第九条的约定，超过一个月宽限期而未能按时足额交纳物业费用的，应按应交物业费每日3‰的标准向乙方支付违约金，乙方多次催收不缴纳的，乙方可采用诉讼、限制服务等措施催交。合同第七章其他事项中第十五条约定：本合同期限为2017年3月23日至2020年3月22日。2020年4月3日，原告与该小区业主委员会再次签订《迪亚溪谷物业服务合同》，该合同约定物业服务期限为2020年4月3日至2023年4月2日，其他条款与前述合同条款一致。上述合同签订后，原告依约自2017年5月起为迪亚溪谷小区提供物业服务至今。但经原告多次催交，被告以物业服务不合格造成其财产损失为由未向原告缴纳自2018年1月1日起至2021年4月30日止的物业服务费用，故原告诉至本院。另查明：1.涉案小区业主委员会于2016年3月21日成立，任期5年，并已向长沙市岳麓区住房和城乡建设局备案；2.原告提供物业服务期间，存在如对被告房屋周边监控设备安置缺位等服务不到位、服务不及时的问题；3.2018年，电力部门在对被告房屋进行电力设备改造时，因电力过大造成被告房屋内多个电器设备严重损坏；4.2020年11月12日，原告物业经理与被告协商，被告2018年及2019年的物业费按照原计费标准的80%计算。上述事实有原、被告双方的当庭陈述，原告嘉联物业提交并经庭审质证的业委会备案材料、物业服务合同、房产证信息、缴费通知单、律师函、邮单等证据,被告提交并经庭审质证的照片、微信聊天记录、维修单、收据等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，原告与迪亚溪谷业主委员会签订的《迪亚溪谷物业服务合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对本案被告具有约束力，原、被告均应依据合同约定履行义务。本案中，原告作为物业服务企业,应按合同约定的标准提供物业服务,被告作为房屋所有权人即该小区业主,应当履行交纳物业服务费的义务。结合被告举证及原告对相应情况的回应,可以看出原告在向被告提供物业服务过程中存在如对被告房屋周边监控设备安置缺位等服务不到位、服务不及时的瑕疵,且原告物业经理在与被告协商时亦因其向被告提供的物业服务瑕疵提出减免20%物业费的主张，故本院对被告相应抗辩理由予以采信。对被告提出的因电改造成其房屋电器损坏不应缴纳物业费的抗辩，因其电器损坏非由原告直接造成，且与本案非属同一法律关系，故对该抗辩，本院不予支持。因原告服务存有瑕疵,应酌情对被告需给付的物业服务费数额予以减免,综合考虑原告与被告协商时认可的减免20%物业费的标准以及小区现实状况、原告服务的瑕疵程度，本院酌定减免20%为宜,同时对原告主张滞纳金的诉讼请求不予支持。经本院核算，被告应向原告支付自2018年1月1日起至2021年4月30日止的物业服务费为18808.7元[（40月×1.8元/平方米/月×326.54平方米）×0.8]。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告何艳飞在本判决生效之日起十日内向原告湖南嘉联物业有限公司支付物业服务费18808.7元；二、驳回原告湖南嘉联物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费282元，由被告何艳飞予以负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐琼二〇二一年五月三十一日法官助理邓欣书记员史莉附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。