湖南省双牌县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1123执异21号 案外人：盘先农，男，1960年8月30日出生，瑶族，居民，住湖南省双牌县。 申请执行人：潘科，男，1977年11月19日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县。 被执行人：唐顺文，男，1964年10月10日出生，汉族，居民，户籍地湖南省双牌县，现住湖南省长沙市芙蓉区。 在本院执行申请执行人潘科与被执行人唐顺文民间借贷纠纷一案中，案外人盘先农对本院（2016）湘1123执249号之一执行裁定书提出书面异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人盘先农称，双牌县人民法院（2016）湘1123执249号之一执行裁定书查封的湘（2019）双牌不动产权第0××8号的房产包含盘先农的拆迁安置房。2010年王卫民、唐顺文、唐顺楚、鲁跃明、蒋元斌等承建原双牌粮站开发建设，于2010年9月13日与盘先农签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，预备其中一栋作为原双牌粮站13户拆迁户的安置房，其他房屋作为商品房出售，王卫民建房后，不向原双牌粮站拆迁的13户交房。2014年1月14日在双牌调纠中心的调解下达成交房协议，协议签订后王卫民当场交出了13套安置房的钥匙，2014年1月19日原双牌粮站拆迁的13户对安置房进行了抽签，各户抽签的房屋分别进行了装修并开始居住，因初期总证在唐顺文、廖仲君名下，因开发商的原因一直未办理房屋过户手续。2016年因唐顺文与潘科民间借贷一案，双牌县人民法院依法查封了唐顺文名下湘（2019）双牌不动产权第0××8号的房产，但查封的财产包含本异议人的拆迁安置房一套，并不是唐顺文个人所有的物业，虽然本异议人未办理房屋产权过户手续，但根据双方的协议该房屋属于本异议人所有的事实从未改变，为此请双牌法院撤销（2016）湘1123执249号之一执行裁定书，以便异议人办理房屋过户手续。 本院查明，在申请执行人潘科与被执行人唐顺文民间借贷纠纷一案中，本院于2020年8月13日作出（2016）湘1123执249号之一执行裁定书，查封了被执行人唐顺文与共有人廖仲君共有的位于湖南省双牌县××镇××路（阳明小区）的不动产［产权证号为：湘（2019）双牌不动产权第0××8号］，该产权证下包含住房及车库共计50套。在采取强制措施后，案外人盘先农以其拆迁安置房屋也包含在该产权总证中为由，请求法院解除对该不动产的查封。 另查明，案外人盘先农于2010年7月19日与唐顺文、蒋元斌、鲁跃明签订《房屋拆迁安置补偿协议》，甲方为唐顺文、蒋元斌、鲁跃明，乙方为盘先农，协议主要内容为：“一、被拆迁房屋现状。乙方在拆迁范围内有住房壹套，建筑面积42平方米；二、乙方自愿选择以产权换产权的补偿方式；三、产权置换补偿。1、乙方处愿选择双牌县阳明粮油购销有限责任公司（原双牌粮站）修建的住宅小区作为安置房，每套房的建筑面积42㎡左右（房产局房屋所有权证的面积为准）；2、甲方补偿乙方安置房建筑面积58㎡。3、安置房每套标准建筑面积为130㎡左右（以房产证为准），在120㎡内扣除补偿安置房建筑面积，剩余面积按成本价450元/㎡计算，超出面积120㎡按680元/㎡计算。车库杂房按800元/㎡计算。房屋层高3.2m，车库杂房层高2.5m。4、乙方付款方式：本工程基础完工后，乙方给付甲方房款40%，甲方交房时乙方付给甲方40%的房款，剩余20%在领取房产证和土地证的同时一次性付清；5、甲、乙双方在签订本协议的同时，乙方将被拆迁房屋的产权交给甲方，甲方负责办理安置房产权证和土地使用证并承担一切税和费用。十、甲方要在2011年8月1日前交房给乙方使用，违约每日按300元计算，付违约金。（如因乙方某户不搬迁影响工期，则工期顺延）”。 还查明，2011年4月6日，唐顺文、唐运彪等与夏志耀等签订土地转让协议，唐顺文、唐运彪等为甲方，夏志耀等为乙方，约定主要内容为：“甲方因另有投资需要，现将原来与蒋元斌、鲁跃明等所购买的政府拍卖的粮站土地房屋等全部转让给乙方，经双方协商如下：1、甲方转让的土地属于合股购买的双牌县粮站改制土地（包括旧房在内），总标的分3股，甲方占其中1股，鲁跃明等占其中1股，蒋元斌等占其中1股，现转让甲方所占的1股。3、甲方将该块土地转让后不再拥有该块土地的所有权和使用权，乙方拥有该块土地的所有权和使用权，乙方在该宗土地上从事的一切活动，甲方无权干涉。”。王卫民与夏志耀为实际乙方，二人按照合同约定给付了全部转让款，但至今未办理产权过户。为保障案外人的权益能够得到实现，王卫民在《房屋拆迁安置补偿协议》代表人处补充签字确认。 再查明，2014年1月14日，因违约迟延交付房屋的原因，原双牌粮站拆迁户（13户）与王卫民在双牌县××室的主持下达成协议：“1、乙方因违约交付甲方安置房，由乙方负责支付甲方每户伍万元违约金；2、原《房屋拆迁安置补偿协议》第三条第3款，甲方应付给乙方款扣余违约金后余下部分由甲方支付到县房产局做为乙方为甲方办理房产证的预付款；3、由乙方负责将水电开户到户，并将房屋交给拆迁户，楼层由甲方自行协商确定；4、房产证、土地使用权证由乙方在2015年12月31日前办交给甲方，所需费用由乙方承担；5、甲方不再追究乙方逾期交房的违约责任。”2014年1月19日，13户拆迁户对安置房屋进行了抽签并开始占有使用，案外人所占房屋户室号为404号（不动产单元号为：431123001003ＧＢ00028Ｆ00010038）。因王卫民仍未按协议为案外人办理产权证，案外人盘先农对廖仲君、鲁跃明、王卫民、唐顺楚、唐顺文、蒋元斌等人提起诉讼，本院于2019年12月19日作出（2019）湘1123民初1109号民事调解书，调解确认：一、原告盘先农应付给被告王卫民拆迁安置住房款（含车库14800元）58060元，被告王卫民付给原告盘先农拆迁安置违约金50000元，两抵后，原告盘先农应付给王卫民拆迁安置住房款8060元，该款盘先农于2020年2月28日前全部付清给王卫民；二、被告王卫民于2020年2月28日前办理原告盘先农位于双牌县××镇××小区××栋××楼的拆迁安置房不动产权证，办理该房不动产权证的相关税费由被告王卫民支付；三、原告盘先农自愿放弃对本案被告廖仲君、鲁跃明、唐顺楚、蒋元斌、唐顺文的诉讼请求。 上述事实，有湖南省双牌县人民法院（2016）湘1123执249号之一执行裁定书、（2019）湘1123民初1109号民事调解书、《房屋拆迁安置补偿协议》、《土地转让协议》、《双牌县社会矛盾纠纷调处中心案件调处二室调解协议书》、《安置房抽签表》、《房地产登记信息》、《国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权首次登记产权清册》等证据予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”，本案中，涉案不动产登记在被执行人唐顺文名下，故应当《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定来确认案外人的物权期待权能否排除本院执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案案外人在2010年9月13日即与拆迁方签订了《拆迁安置补偿协议》，并于2014年1月19日起便占有使用该房屋。上述行为均在本院查封之前。因被执行人唐顺文将该宗土地及项目已经转让给第三人王卫民等人，案外人所需交付款项的权利人已并非是被执行人唐顺文，故案外人无需将剩余款项再交付本院执行。同时，案外人等拆迁安置户多年来一直要求拆迁方办理产权登记，并多次对办理产权登记的期限做了约定，但拆迁方一直都未能为案外人办理产权，许多拆迁安置户还提起了诉讼。因此，未办理产权证并非是案外人自身原因所导致。综上所述，案外人的对404号房屋所享有的物权期待权能够排除本院执行，对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第（二）项、第二十四条、第二十八条规定，裁定如下： 中止对湖南省双牌县××镇××路（阳明小区）的不动产［产权证号为：湘（2019）双牌不动产权第0××8号］下404号房（不动产单元号为：431123001003ＧＢ00028Ｆ00010038）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  邓江跃 审判员  徐 昊 审判员  邓永生 二〇二一年五月八日 书记员  胡江英 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。