安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1122民初2030号 原告：王欣，男，1985年10月22日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：庞仁兵，安徽苏滁律师事务所律师。 被告：来安县宇佳酒店管理有限公司，住所地安徽省滁州市来安县新安镇建阳南路777号1幢大商业203铺，统一社会信用代码91341122557823995R。 法定代表人：林峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕敬东，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：范玉夫，安徽顿丘律师事务所律师。 原告王欣与被告来安县宇佳酒店管理有限公司（以下简称宇佳酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王欣及其委托诉讼代理人庞仁兵，被告宇佳酒店的委托诉讼代理人吕敬东、范玉夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王欣向本院提出诉讼请求：1．判令解除其与宇佳酒店签订的租赁合同，宇佳酒店退还预交租金33万元；2．判令宇佳酒店承担本案的诉讼费用。事实和理由：其和宇佳酒店实际控制人姜天宝通过朋友介绍认识,2020年1月2日,其与宇佳酒店签订“租赁合同”,其拟租赁宇佳酒店位于来安县万城国际酒店三楼部分场所经营“足道、采耳等”,双方在合同中约定了租赁标的、租期、租金支付方式、双方权利义务等具体条款,合同签订后其预交租金33万元给宇佳酒店。合同约定租赁期限为六年,自2021年5月1日起至2027年4月30日止,合同签订之日至2021年5月1日之前为装修期。合同签订后,由于宇佳酒店需要利用三楼办年夜饭、部分房屋尚在经营棋牌室,同时三楼消防设施也存在破损,致使房屋一直未交付。春节后,宇佳酒店也未能交付房屋,同时由于受疫影响，足浴行业经营面临严重困难,为此其在2021年2月、3月多次电话和宇佳酒店沟通,也曾多次通过老乡、朋友出面和宇佳酒店沟通,提出受疫情影响,为了减少损失,告知解除合同,并于2021年4月20日向被告发出解除“租赁合同”书面通知。其与宇佳酒店签订租赁合同后,宇佳酒店未及时交付房屋,加之受疫情影响,双方约定的租赁期限尚未开始,为了减少损失扩大,特提出解除租赁合同,请求判决返还预交租金33万元。 宇佳酒店辩称，王欣的诉请不能成立，依照合同约定和法律规定解除合同情形没有出现。 本院经审理认定事实如下：2020年12月25日，宇佳公司为甲方，王欣为乙方，双方签订《租赁合同》，合同约定：一、租赁物的状况。1-1甲方出租给乙方的场所系坐落地址万城国际酒店三楼部分场所。该场所面积约为图纸划线区域。详细见附件一图纸划分。二、租赁物的用途。1、乙方租赁该场所作为足道、采耳以及棋牌室使用不得作其他用途，如发现经营其他项目，甲方有权单方面终止此合同。2、乙方向甲方承诺:在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该场所的原有结构和用途及内部整体原有装修。三、租赁期限。3-1、租期为6年，自2020年5月1日起至2027年4月30日止，免租期自合同签订之日起至2021年4月30日。3-2、租赁期满，甲方有权收回该场所，乙方应如期返还（双方均有意续租并重新签订租赁合同的除外）。四、A、租金支付A-1：该场所的租金采取定额递增收取租金的方法，前三年租金固定，第四年开始每年定额递增人民币；陆万陆千圆整（￥66000）。（自2021年5月1日至2022年5月1日每年年租金为660000）；（自2022年5月1日至2023年5月1日每年年租金为660000）；（自2023年5月1日至2024年5月1日每年年租金为660000）；（自2024年5月1日至2025年5月1日每年年租金为725000）；（自2025年5月1日至2026年5月1日每年年租金为790000）；（自2026年5月1日至2027年5月1日每年年租金为860000）。A-2:承租方向出租方支付租金，实行先缴费后使用的办法，先缴齐半年租金后方可使用，合同签订后五日内需缴纳半年房租，且必须提前三十天时间缴纳下年的房租。到期不交的视为违约，违约金每日三千元整。乙方逾期支付超过15日，甲方有权单方面解除合同，乙方如不续租应提前三十天用书面形式告知甲方，如无正式书面通知所造成的责任与损失由乙方承担。A-3:为确保出租房屋设施完好及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日缴纳人民币元，作为房屋使用保证金（租赁押金）。B、维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。五、乙方的权利、义务A、水电的安全约定：乙方承租该场所后需要对该场所的设施及水电进行改造的由乙方根据场所经营需要自行改造铺设水电路线，所有对水电安全引起的任何损失和水电导致的人身伤亡和财产损失由乙方承担全部责任！与甲方无关！并且改造前需经过甲方同意后方可进行改造。B、营业执照注销约定：C、场所消防安全责任约定：根据消防安全的有关规定以及公安机关的要求，为保证及做好经营场所消防安全管理，经甲乙双方商定，特签订本责任约定，由乙方遵守执行。备注：水电线路由乙方铺设改造布置，所有因为水电导致的消防安全责任由乙方承担全部责任！C-1、严禁将易燃易爆物品带入或存放在该场所内，该场所内严禁违章使用电器，酒精炉，液化气等违禁品，禁止乱拉、乱接电线。C-2、应按照有关规定配置灭火器材，加强对雇员的消防安全知识教育。C-3、租赁期间，如果乙方因忽视安全防火措施或者其他原因而人为地发生事故所造成租屋损害、破损，乙方必须向甲方赔偿经济损失，同时乙方负全部经济责任和刑事责任。C-4、乙方所租赁的经营场所内不得出现作为员工宿舍使用的区域，如发现此类现象出现甲方有权对乙方进行处罚或终止合同。六、甲方的权利、义务。6-1、租赁期内，甲方如需出售场所的，应提前两个月通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。6-2、甲方在合同期内不得擅自将房屋转租、转让或者转借给他人，否则，甲方必须赔偿乙方由此造成的直接损失。6-3、租赁期内，如果甲方将该场所出售给第三方的，应将本合同出示给受让方，并确保乙方拥有连续完整的租赁权。6-4、甲方应协助乙方办理营业所需的各种材料。七、乙方的权利、义务。7-1、乙方应合法经营，不得从事违法乱纪活动否则所有责任由乙方自行承担，乙方应服从甲方和物管公司统一的物业管理。7-2、乙方应按照本合同的规定按时缴付租金，并按时负责申报及缴纳因经营所产生的各种税费。7-3、未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将房屋结构作任何改动，乙方对该房屋的装饰应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，并征得甲方同意，可按照乙方的需要进行装饰，一切费用由乙方承担，在租用到期后所附属的装修无偿归甲方所有，乙方不得将所有装修进行损坏。7-4、乙方负责租赁期间该场所的防火防盗及该场所内的人身、财产的安全。对于因在租赁场所内发生的任何事故，包括但不限于斗殴、火灾、烟雾、水浸或任何物质溢漏等造成的人身伤亡和财产损失，乙方承担甲方因此而遭受的所有损失，但因租赁物自身原因导致的除外。7-5、乙方如需转租、转让、转借、联营、分租时，应告知甲方，经甲方同意。乙方可以和新的承租人签订合同！7-6、乙方在未违反租约的前提下，本合同期满后，在同等条件下，乙方享有优先续租权，应重新签订合同。如要求续租，在本合同期满前三个月向甲方提出申请，再由双方另行商议续租事宜。7-7、如在乙方所经营足道、采耳以及棋牌室范围内发生所有违法行为与甲方无关，须乙方自行承担相应的法律责任。以及在万城国际酒店内对客人进行服务时发生的所有违法行为及服务纠纷等诸类情况与甲方无关，须乙方自行承担相应的法律责任。乙方在万城国际酒店内所放置的所有广告牌及营业性展示牌为乙方自行放置与甲方无关。八、合同的变更与解除。8-1、经甲、乙双方协商一致并签订书面协议的，可以变更本合同。8-2、非经双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本合同。8-3、甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同自行解除，双方互不承担责任；（一）该场所占用范围内的土地使用权依法被提前收回的；（二）该场所因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；（三）非甲方原因造成该商铺毁损、灭失的。8-4、承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用时间的租金。8-5、承租方由下列情形之一的，出租方有权终止该合同，并无条件收回该店面使用权：1、租赁期届满。2、因乙方过错严重造成房屋毁损的。3、出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的。4、政法强制征收或拆除该房屋的。5、承租人擅自将店面房屋转租、转让或转借他人的。6、承租人利用承租房进行非法活动，损害公共利益的。7、承租方未经出租方同意，单方面改变房屋用途的。8、承租方未按规定缴纳租金及相关费用。九、违约责任。9-1、租赁期内，非本合同规定的情况或未经甲方许可，乙方中途擅自退租的，合同期内乙方提前终止合同，已提前交纳的租金不作退回，甲方不退还租赁押金；9-2、合同期内甲方提前终止合同收回房屋的，甲方应退还乙方双倍租赁押金。十、其他。10-1、若本合同的部分条款被认定为无效，不影响合同其条款的法律效力。10-2、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款和本合同规定不一致的，以补充条款为准。10-3、甲、乙双方如因履行本合同发生纠纷，应通过协商解决；协商不成的，任何一方均可以向租赁物所在地人民法院起诉。10-4、本合同1式2份，甲、乙双方各执1份。本合同经双方签字盖章或签字按压指纹后生效。十一、补充协议。1、乙方广告可覆盖酒店内部电梯及公共区域；2、三楼场所水电费用甲方承担，北面精品店一二楼水电费由乙方自行承担，如乙方在北面精品店一二楼中加设浴池，浴池所供热水单独挂表计费且另议；3、甲方开通一台酒店内部足疗专线服务电话；4、酒店员工布草电梯供乙方暂时使用至乙方经营电梯安装完成为止。5、甲方提供西面作为乙方投放室外广告使用；6、在酒店区域范围内存在同行业竞争，乙方作为甲方长期合作伙伴，甲方应保障乙方在酒店范围内的各项权益；7、本合同签订后，乙方可对场所进行改造升级和经营使用。 租赁合同签订后，王欣于2021年1月2日支付半年房租人民币叁拾叁万元整到宇佳公司指定账户：姜艳华（徽商银行：6217××××8746）。 2021年4月22日，王欣向姜天宝和姜祥辉分别邮寄了一份《解除通知》，载明：“本人王欣于2020年12月25日在来安县万诚酒店与来安县宇佳酒店管理有限公司（一下简称：宇佳公司）签订了关于万诚国际酒店三楼部分场所的《租赁合同》，租赁期自2021年5月1日起。本人于2021年1月2日支付半年房租人民币叁拾叁万元整到宇佳公司指定账户：姜艳华（徽商银行：6217××××8746）。现本人目前正在经营的滁州市琅琊区融欣足浴店因疫情影响，店铺经营困难，同时本人于2021年2月7日被所在公司解聘，导致本人家庭及生产困难，本人第一次已于2月21日电话告知宇佳公司代表姜祥辉请求解除上述《租赁合同》并返还已付半年房租人民币叁拾叁万元整，现第二次请求宇佳公司解除上述《租赁合同》并返还已付半年房租人民币叁拾叁万元整。请贵公司提前做好解除合同的相关准备工作，避免造成不必要的损失。王欣，2021年4月20日”。 宇佳公司收到《解除通知》后，向王欣邮寄了一份《告知函》，载明：“王欣先生：我公司已收到您发的函件，现做出以下回复：1、我公司不同意您单方面解除合同。2、请你接受我方函件后按照合同继续履行合约，否则由此造成的所有损失由您全部承担。3、至于你函件中叙述曾电话要求解除合同，经查没有此事，况且这也不符合合同的约定。来安县宇佳酒店管理有限公司，2021年4月22日。” 另查明，案涉房屋部分房间原用于开办棋牌室，部分房间空置，经现场查看均便于交付。庭审中，王欣诉称的漏水现象已修复。 上述事实，有王欣、宇佳酒店当庭陈述及王欣提交的《租赁合同》、转账记录、视频、棋牌室付款截图、解除租赁合同通知、邮寄回执；宇佳酒店提交的《租赁合同》、照片、告知函等相关证据在卷佐证，予以认定。 根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人的举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点：一、王欣与宇佳酒店的《租赁合同》是否应当解除；二、王欣提前解除《租赁合同》，已交租金是否应返还，应返还多少。 对于争议焦点一、王欣虽从2021年4月开始积极与宇佳酒店沟通退租事宜，2020年4月20日明确表示退租，2021年4月22日向宇佳酒店邮寄了《解除通知》，言明退租并要求返还预交租金33万元，但按照合同约定非经双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本合同，故王欣不享有单方解除权，其向宇佳酒店邮寄《解除通知》，不能解除案涉合同，且宇佳酒店回函明确表示不同意解除《租赁合同》。庭审中，王欣表示不再履行租赁合同，要求提前解除租赁合同，本院认为案涉合同已无继续履行的可能，应予解除，王欣应向宇佳酒店支付租金至合同解除之日，且应承担提前解除合同的违约责任。 对于争议焦点二，王欣违反合同约定，提前解除租赁合同，已违约，应按合同约定向宇佳酒店支付违约金，合同约定合同期内王欣提前终止合同，已提前缴纳的租金不作退回。王欣诉称案涉合同的租赁期限自2021年5月1日至2027年4月30日，其于租赁期限前积极与宇佳酒店沟通退租事宜，为防止扩大损失，且案涉房屋未实际交付，故其请求返还已缴纳房租33万元。经查，案涉房屋虽便于交付，但王欣与宇佳酒店确未履行交付手续，其中9间棋牌室的钥匙仍由宇佳酒店保管，故本院结合宇佳酒店的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等因素，酌定王欣提前解除合同违约金按已付租金总额的30%向宇佳酒店支付违约金，即99000元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条之规定，判决如下： 一、原告王欣与被告来安县宇佳酒店管理有限公司签订的《租赁合同》于2021年5月31日解除； 二、原告王欣应支付被告来安县宇佳酒店管理有限公司租金55000元，违约金99000元，合计154000元。原告王欣已付租金330000元，两项折抵后，被告来安县宇佳酒店管理有限公司应于本判决生效后十日内返还原告王欣租金176000元； 三、驳回原告王欣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6250元，减半收取3125元，由原告王欣负担1563元，被告来安县宇佳酒店管理有限公司负担1562元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  王 敏 二〇二一年五月二十七日 法官助理  戴作静 书 记 员  孙延玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。