北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京02民终6261号 上诉人（原审原告、反诉被告）：姜宇，男，1996年5月2日出生。 委托诉讼代理人：罗洪庆，北京博悦睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张顺利，北京博悦睿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘畅，男，1982年4月17日出生。 委托诉讼代理人：张德仁，北京市吉瀧律师事务所律师。 原审第三人：北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。 法定代表人：吴平，董事长。 委托诉讼代理人：张毅然，女，北京华熙房地产经纪有限公司职员。 上诉人姜宇因与被上诉人刘畅及原审第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2019)京0111民初17705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 姜宇上诉请求：撤销一审判决第一、二项，确认我与刘畅已经协议解除《存量房屋买卖合同》，并改判驳回刘畅的反诉请求。事实和理由：刘畅未在我支付的首付款3万元外自筹资金完成房屋解押，构成违约。刘畅提供的录音证据可以证明我们双方口头协议解除《存量房屋买卖合同》，互不追究责任。录音中显示，刘畅已经表明即使我当天付清全款，他也不同意以原价出售房屋，并提出了涨价的意见，最终双方口头同意解除合同，所以双方均有过错。刘畅在2015年10月4日至同年11月27日间，并未催促我还款或约定还款时间，打电话约谈也是为了涨价，而非促成交易。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，应予改判。 刘畅辩称，同意一审判决，不同意姜宇的上诉请求。 华熙公司述称，同意一审判决,二审中可以配合法院陈述事实,但对姜宇的上诉请求不发表意见。 姜宇向一审法院起诉请求：1.判令解除我与刘畅于2015年10月4日签订的《存量房屋买卖合同》；2.判令刘畅向我支付违约金21.8万元；3.判令刘畅向我返还定金3万元。 刘畅向一审法院提出反诉请求：1.确认我与姜宇签订的《存量房屋买卖合同》于2015年12月14日解除；2.判令姜宇向我支付违约金10.9万元；3.判令姜宇支付我为诉讼支出的合理费用1万元。 一审法院认定事实：2015年10月4日，刘畅（出卖人、甲方）与姜宇（买受人、乙方）签订《存量房屋买卖合同》（编号：011504），主要内容约定如下：一、刘畅将其所有的坐落于XXX402号的房屋出售给姜宇。该房屋所在楼栋建筑总层数为11层，其中地上11层，地下1层。该房屋所在楼层为4层，建筑面积共105.53平方米（具体数字以房屋所有权证上登记的为准）；二、该房屋规划设计用途为住宅；三、房屋所有权证号为X京房权证房字第XXXX号，该房的房产证获得日期为2012年5月16日；四、房屋的抵押情况为，该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京市住房贷款担保中心，抵押登记日期为2012年9月24日；五、该房屋已经设定抵押的，出卖人应于签合同后7日内申请办理提前还款手续。提前还款手续按以下方式办理：出卖人用买受人首付款专项解押，首付款不足部分由出卖人自筹；六、关于成交价格、付款方式，双方约定：经买卖双方协商一致，该房屋按套议定价格为109万元整。买卖双方同意按建委现行规定（即存入买卖双方共同选定的交易资金银行监管账户）进行交易资金划转，资金包含已付款项；七、买受人向出卖人支付人民币3万元整，作为购房定金。在买、卖双方协商一致的情况下，定金由甲方暂时提存，该定金用于冲抵购房款，多退少补。经买卖双方同意，房屋交付前，居间方暂时保存1万元买受人交纳的购房款，作为出卖人的未交房押金。房屋交付后，出卖人按合同约定将该房产所涉及的相关费用结清及该房产的相关事宜（含户口迁出）办理完毕之日，未交房押金如数退还责任方。八、买受人采取一次性付款方式付款，即买受人于过户之前支付全部房款，即109万元整。十、关于房屋的交付，双方约定：出卖人应当在全款到位后三日内将该房屋交付给买受人。十一、关于违约责任，双方约定：自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容均视为违约。（一）合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天的，买受人有权单方解除合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到合同解除通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。（三）合同签订后，如果未经居间方同意，买、卖双方协议解除此房屋买卖合同的相关约定，出卖人应承担向居间方交纳总房价款1.1%的居间服务费；买卖人应承担向居间方交纳总房价款1.1%的居间服务费。十二、当事人双方同意，买卖双方信息核验通过后五日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。在其他约定中，合同载明：买受人应于签合同后五日内向居间方提供真实有效的购房资格审核资料；出卖人应于解押完毕后五日内向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料。合同约定了其他权利义务内容。 2015年10月4日，姜宇支付刘畅购房定金3万元。后姜宇未再支付任何购房款项。因涉案合同的履行发生纠纷，2015年11月27日，双方当事人及家人在华熙公司办公室内（绿地启航社）就涉案房屋买卖合同的继续履行问题进行协商调解，但双方未达成一致意见。2015年12月14日，刘畅向姜宇发送了《关于解除的通知函》，该通知函的主要内容为:买方（合同乙方）姜宇、居间方北京华熙房地产经纪有限公司：本人刘畅作为房屋出卖人（合同甲方）与你们于2015年10月4日就本人名下XXX小区房产签订了《存量房屋买卖合同》（合同编号011504），根据相应约定（合同第八条），至2015年12月14日买方（合同乙方）仍未能按照约定时间进度付款，因买方资金出现问题导致其无法按要求及时配合本人办理相关手续，截至发函日已过去近两个半月，交易无法正常进行，已属严重违约，为此，本人提出解除该房屋买卖合同。该通知函还载明了其他内容。2015年12月15日，姜宇收到上述通知函。 2016年5月，涉案房屋出售于案外人并完成过户登记手续。一审法院审理中，刘畅同意返还其所收取的3万元定金。 姜宇认可其未曾主动提出过向刘畅交纳购房款。关于姜宇在支付3万元购房定金后至今未再支付购房款的原因，姜宇称1.尚未到合同约定的支付节点，刘畅并未完成解除抵押手续；2.双方未对首付款的支付方式、金额作具体约定。刘畅称系因姜宇没有钱，所以迟迟未向其支付，刘畅一方在签订合同后7日内向银行提出过解押申请，但因姜宇没有钱，故未完成解压手续。华熙公司称，因为姜宇没有钱，所以没继续支付房款作为解押款。 另查，2018年9月，姜宇以房屋买卖合同为由将刘畅诉至一审法院，要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》，退还定金6万元、中介费1万元等，后于2018年10月25日撤回起诉。2018年11月，姜宇再次将刘畅诉至一审法院，要求刘畅继续履行双方签订的《存量房屋买卖合同》，后于2019年2月20日撤回起诉。 一审法院审理认为：姜宇、刘畅在华熙公司居间服务下签订的涉案《存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应诚信履行。依据查明的事实，《存量房屋买卖合同》中，双方对购房首付款的支付方式、金额未作具体约定，但涉案合同中约定了“出卖人用买受人首付款专项解押，首付款不足部分由出卖人自筹”等内容；同时，刘畅提交的录音光盘也较为完整地记录了双方当事人在居间方华熙公司的调解下共同协商合同履行问题的过程；再者，结合华熙公司的陈述及庭审情况，足以认定姜宇系因其自身原因导致无力交纳购房资金，致使合同履行出现障碍，依据诚实信用原则，姜宇对合同的履行障碍存在过错，应承担责任。即便双方未在涉案合同中明确约定解压款的支付时间，但2015年11月27日双方在华熙公司组织下进行沟通，姜宇应知晓要及时交纳解押款，然而，从双方签订涉案《存量房屋买卖合同》直至本案诉讼期间，除定金外，姜宇未交纳任何购房款。因此，刘畅享有合同约定的解除权。从事实看，刘畅于2015年12月14日寄出解除合同通知函，姜宇于2015年12月15日收到此函，结合涉案的《存量房屋买卖合同》关于合同解除的约定，可以认定涉案的《存量房屋买卖合同》于2015年12月15日解除。同时，因姜宇对合同的解除存在单方过错，其应按总房价款10%的比例向刘畅支付违约金即10.9万元。现刘畅要求姜宇支付其违约金10.9万元的反诉请求，证据充分，理由正当，法院予以支持。姜宇要求刘畅支付其违约金21.8万元的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。刘畅同意返还姜宇3万元定金，不违反法律、行政法规的强制性规定，法院亦不持异议。刘畅要求姜宇支付其为本案支出的合理费用1万元的反诉请求，既无相应证据支撑，亦无法律及合同依据，法院不予支持。综上，对姜宇诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分不予支持；对刘畅反诉请求中的合理部分予以支持，不合理部分不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、姜宇与刘畅、北京华熙房地产经纪有限公司于2015年10月4日签订的《存量房屋买卖合同》（编号011504）于2015年12月15日解除；二、姜宇于判决生效后15日内支付刘畅违约金109000元；三、刘畅于判决生效后15日内返还姜宇定金30000元；四、驳回姜宇的其他诉讼请求；五、驳回刘畅的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。 本院认为，根据双方诉、辩意见，二审中当事人的争议焦点有二，其一为《存量房屋买卖合同》解除的原因，其二为姜宇是否应向刘畅支付违约金。 关于《存量房屋买卖合同》解除的原因。姜宇与刘畅签订《存量房屋买卖合同》后，姜宇向刘畅支付定金3万元，其后没有依据合同约定支付刘畅首付款用于解押，双方随即发生纠纷，协商无果,刘畅行使解除权向姜宇送达《关于解除的通知函》,该函件到达姜宇时买卖合同解除。而姜宇关于刘畅未完成房屋解押致使合同无法继续履行的主张，没有相关证据证实，亦与买卖合同约定及录音证据中显示的内容均不相符，故本院对其该项上诉意见不予采信。 关于姜宇是否应向刘畅支付违约金的问题。姜宇未按合同约定支付首付款致买卖合同解除，应承担违约责任，刘畅要求其支付违约金有合同和法律依据。姜宇关于已经与刘畅口头协议解除《存量房屋买卖合同》并约定互不追究违约责任的主张缺乏证据证实，本院对其该项上诉理由亦不予采信。 综上所述，姜宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2480元，由姜宇负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  刘丽杰 审判员  王 佳 审判员  杨志东 二〇二一年五月二十八日 书记员  黑梦雪