辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终158号上诉人（原审原告）：辽宁大济新能源开发有限公司，住所地抚顺市。法定代表人：刘莉，该公司经理。委托诉讼代理人：王迎春，辽宁煤都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽阳市弓长岭区交通事务服务中心，住所地辽阳市弓长岭区。法定代表人：吴杰，该中心主任。委托诉讼代理人：谷静园，辽宁文正律师事务所律师。上诉人辽宁大济新能源开发有限公司（以下简称大济能源）因与被上诉人辽阳市弓长岭区交通事务服务中心（以下简称交通中心）租赁合同纠纷一案，不服辽阳市弓长岭区人民法院（2020）辽1005民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辽宁大济新能源开发有限公司的委托诉讼代理人王迎春、被上诉人辽阳市弓长岭区交通事务服务中心的委托诉讼代理人谷静园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大济能源上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判支持上诉人的诉讼请求。2、一审案件受理费、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，所做判决证据不足，被上诉人违反合同约定和诚实信用原则，应当由被上诉人承担返还租金的民事责任。上诉人的出租物没有土地使用权，致使上诉人在交付租金后无法办理相应的规划审批手续而无法经营，应当承担返还租金的责任。2014年8月11日，上诉人与被上诉人就上诉人拟在出租的场地内建设加气站事宜经协商一致签订了《房屋租赁协议书》，年租金约定为25万元。协议约定“甲方（注：指被上诉人）将所属的弓长岭超限超载检测站土地及场地的办公楼、车库及其他设施租赁给乙方（注：指上诉人）”，协议签订前，被上诉人明确了解了上诉人的租赁用途。协议签订后，上诉人履行了支付3年租金75万元及保证金5万元的合同义务。上诉人在实施加气站建设过程中，依法进行设计、测量测绘、及规划审批手续，但到规划部门办理相应的规划手续时发现被上诉人并没有合法的土地使用权证，导致上诉人在前期准备工作完毕后开始办理政府审批手续（包括企业营业执照、规划用地许可等）时，因无法提供土地使用证明而无法办理。就该问题上诉人多次找到被上诉人，被上诉人承诺想办法解决，但直至2016年8月30日上诉人才得知被上诉人出租给上诉人的场地已被弓长岭国有资产管理局收回。被上诉人明知其出租的场地没有土地权属证书，却违反合同约定和诚实信用原则，未予告知上诉人，导致上诉人投入包括租金75万元在内的巨额资金损失，被上诉人的行为已经构成根本性违约，使得上诉人的合同目的无法实现，被上诉人应当承担赔偿责任。不仅如此，被上诉人还违反合同约定，并未向上诉人交付《协议书》约定的“将所属的弓长岭超限超载检测站土地及场地的办公楼、车库及其他设施租赁给乙方”的全部合同义务，被上诉人出租场地内的洗车房和汽车修配店等一直未予交付给上诉人，办公楼也未全部交付。原审法院采信的被上诉人的证据不足以认定案件事实，所作一审判决无视上诉人已经交付了租金和保证金、但被上诉人却未全面适当履行合同义务和违反诚实信用原则的事实，严重损害了上诉人的合法权益，依法应当予以纠正。综上，请二审法院查明事实，支持上诉人上诉请求，依法维护上诉人的合法权益。交通中心辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一是《房屋租赁协议书》签订后，答辩人已履行完约定的全部义务，向上诉人交付了房屋和土地，这从上诉人起诉状中其自述的兴建加气站部分设施可以佐证。值得一提的是，上诉人自2017年至今尚未履行给付租金的相应义务。二是案涉租赁土地自2007年由弓长岭区人民政府征收后，确归答辩人所属，上诉人自租赁该站至今，并未因土地权属问题产生任何纠纷。三是依据《房屋租赁协议书》，上诉人租赁房屋所经营的项目必须符合相关经营许可，另外在政府占用之时，其应无条件退出经营。其一，其兴建加气站并未经规划等相关部门审批；其二，规划部门是否审批其规划是依据国家的相关法律、法规，这与答辩人无关，事实上《铁路安全管理条例》第三十三条明确了，在铁路线路建造、设立生产、加工、储存或者销售易烯或者放射性物品等危险物品的场所、仓库，应当符合国家标准、行业安全防护距离。四是《房屋租赁协议》明确，因上诉人所经营的项目不符合相关经营许可，造成的房屋闲置，租赁费不予退还。基于上述约定，答辩人已全部履行交付土地及房屋的约定义务，因上诉人自身原因不能正常经营的，其损失应自行承担。综上所述，答辩人认为：由于上诉人的各项诉讼请求，缺乏事实依据，因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。大济能源向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告已经交付的租金750,000.00元，返还保证金50,000.00元，赔偿原告各项经济损失1,133,080.00元，共计1,933,080.00元。2、案件受理费由被告负担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求解除双方签订的租赁合同。一审法院认定事实：2014年8月11日，大济能源与交通中心（原辽阳市弓长岭区公路管理段）签订了房屋租赁协议书。协议内容：“甲方将所属的弓长岭超限超载监测站的土地及场地的办公楼、车库及其他设施租赁给乙方，为了明确双方的责任和义务，特立此协议。一、租赁期限为10年，从2014年8月15日到2024年8月15日；二、租赁费。每三年一议价，头三年每年为贰拾伍万元，以后每三年根据市场价格甲乙双方重新商确；三、租赁费收取为上打租，首次收取三年的租赁费为柒拾伍万元；四、租赁期间该地使用税及土地房屋相关的税费由乙方承担；五、乙方租赁该房屋所经营的项目必须符合省市区相关部门的经营许可，由于此方面造成的房屋闲置，租赁费不予退还；六、乙方经营的项目用工，同等工资待遇标准下，甲方的员工优先录用；七、乙方负责房屋的水、电、排水、供暖等配套设施的管理及费用；八、租赁期间，如遇政府、省市公路部门占用，乙方无条件退出经营；九、乙方不得擅自拆除场地的房屋及设施、乙方需向甲方缴纳伍万元的房屋设施的保证金，租赁到期后，恢复原貌后，保证金退还；十、乙方如终止协议，需提前半年与甲方沟通协调；十一、如房屋场地出让，同等价格下乙方拥有优先购买权；十二、本协议执行过程中未尽事宜，双方协商解决。”协议签订后，大济能源依约向交通中心交纳了2014年至2017年的租金750,000.00元，并交纳了保证金50,000.00元。2017年至2020年，未向交通中心交纳租金，交通中心于2020年6月1日通过邮寄方式向交通中心发出了《房屋租赁费催缴通知书》，大济能源仍未交纳。2020年由于修建沈环线三星铁路道口平改立工程需占用该地，交通中心向大济能源发函，告知大济能源将该场地未使用的罩棚、储气罐及地下管线予以拆除。大济能源收到该函后，于2020年11月4日回复交通中心《关于同意拆除部分设施的复函》中称：在大济能源出资建设的部分设施尚未获得补偿的情况下。初步同意先行拆除，并委托交通中心拆除，所拆除物品由交通中心暂时保管。后交通中心将大济能源在该场地建设的部分设施拆除。庭审中，大济能源增加诉讼请求，要求解除双方签订的“房屋租赁协议”，交通中心表示同意。一审法院认为，一、大济能源与交通中心签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同应为合法有效的合同。现双方均同意解除合同，一审法院予以确认。二、关于大济能源要求交通中心返还大济能源已经交付的租金750,000.00元，并赔偿大济能源各项经济损失1,133,080.00元的诉请。如前所诉，大济能源与交通中心签订的《房屋租赁协议书》合法有效，合同签订后，大济能源实际使用了涉案场地，理应依约支付使用期间的租金。本案，双方在协议中明确约定将交通中心所属的土地及场地的办公楼、车库及其他设施租赁给大济能源，并未明确大济能源租赁该场地用途，且大济能源未向一审法院提供合同签订后租赁交通中心所属设施的明细，仅以交通中心对其租赁的土地没有使用权，未完全将全部设施移交自己，没有办法进行规划，办不了加气站的合法经营手续为由，认为是交通中心根本性违约，故对其投入要求赔偿，没有事实和法律依据，故对该项诉请，一审法院不予支持。三、关于返还保证金50,000.00元的问题，双方协议明确约定：“乙方不得擅自拆除场地的房屋及设施、乙方需向甲方缴纳伍万元的房屋设施的保证金，租赁到期后，恢复原貌后，保证金退还”。该场地因政府项目，现已拆除，双方已互相发函告知，无法恢复原貌，该条款不能实现的原因不在大济能源，交通中心应予返还保证金，对大济能源的该项诉请，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、辽宁大济新能源开发有限公司与辽阳市弓长岭区交通事务服务中心签订的房屋租赁协议合法有效，现予解除；二、辽阳市弓长岭区交通事务服务中心于本判决生效后十日内返还辽宁大济新能源开发有限公司保证金50,000.00元；三、驳回辽宁大济新能源开发有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交了三组证据。证据一、照片一组，证明双方签订合同以后，被上诉人始终没有完全履行合同约定，未向上诉人交付合同约定的全部土地、房屋及其他设施，其中洗车房和汽车修配店铺，截止上诉人拍照时（2020年6月8日、6月23日、12月8日）一直未予交付，且原来的洗车房和修配厂一直在经营，证明被上诉人一直存在违约行为，应当向上诉人返还相应的租金。证据二、《关于召开落实市政府31号文件精神座谈会的通知》，证明涉案土地不属于被上诉人使用。证据三、办理工商登记所需要的书面材料，证明上诉人去办理手续时，行政机关要求办理手续应提供出租人的不动产权证复印件以及签字盖章的租赁合同和租金发票。是因为被上诉人的土地没有相应的使用权，没有办法办理相应手续而导致上诉人无法依照法律规定办理加气站的规划审批手续。被上诉人质证意见：对证据一的真实性没有异议，案涉洗车房、维修站等并未在租赁协议中明确约定。对证据二的真实性没有异议，对关联性有异议，其仅是召开会议的通知，与本案没有关联性。对证据三的真实性、关联性均有异议。办理营业执照手续是依据法律规定，上诉人所出示的是其自行在网上下载的，无法确认是本地所需办理手续的要求。案涉租赁合同签订之时，上诉人对案涉的土地及设施是清楚和了解的，自2014年签订租赁合同起，至2020年10月拆迁之时，上诉人从未因土地权属问题向答辩人主张解除合同等诉求，也能佐证上诉人对案涉土地和设施的情况是了解的。本院对上诉人提交的照片、通知的真实性予以确认，对其证明目的不予确认。对证据三的真实性及证据目的，不予确认。本院二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同是当事人之间真实意思的表示，并已实际履行，该合同为有效合同。上诉人主张被上诉人对出租物没有土地使用权，致使上诉人在交付租金后无法办理相应的规划手续而无法经营，且未全部交付租赁物，被上诉人已构成根本性违约，应当承担返还租金和赔偿损失责任的理由，因双方签订的租赁协议对上诉人租赁场地的用途未作约定，也未对上诉人能够办理下来加气站的审批手续作出约定。同时协议第五条约定“乙方租赁房屋所经营的项目必须符合省市区相关部门的经营许可，由于此方面造成的房屋闲置，租赁费不予返还。”从2014年8月15日签订协议后，上诉人对租赁场地进行了部分改造，并向行政部门申请办理加气站的相关规划审批手续，同时就已经得知无法办理相应规划经营手续。直到2020年10月涉案土地动迁，上诉人没有提供任何证据证明在租赁期间就土地权属及无法办理规划手续等问题与被上诉人产生过纠纷，也没有证据证明无法办理规划手续是由于被上诉人的原因所致。关于租赁物的交付问题。上诉人主张洗车房、修配站未进行交付，被上诉人辩称洗车房、修配站不在协议约定的范围内，因此不应向上诉人交付。从双方签订的协议内容看，没有对“其他设施”为何物进行明确。综上，上诉人以被上诉人对其租赁的土地没有使用权，未完全将全部设施移交上诉人，没有办法进行规划，办不了加气站的合法经营手续为由，认为被上诉人根本性违约，要求被上诉人返还租金并赔偿损失的上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，辽宁大济新能源开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,748元，由上诉人辽宁大济新能源开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 徐莲凤审判员 胡 玲二〇二一年五月二十八日法官助理郝丽鑫书记员秦海楠