江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏12民终720号 上诉人（原审原告）：唐粉娣，女，汉族。 委托诉讼代理人：蒋慧平，江苏众成信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江苏泰州农村商业银行股份有限公司，住所地泰州市海陵区西仓路36号。 法定代表人：赵波，董事长。 委托诉讼代理人：王云燕，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙琪，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：李爱春，男，汉族。 被上诉人（原审被告）：周晓梅，女，汉族。 被上诉人（原审被告）：陈崇杰，男，汉族。 被上诉人（原审被告）：龚周雨彤，女，汉族。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：宋亚梅，江苏佑远律师事务所律师。 上诉人唐粉娣与被上诉人江苏泰州农村商业银行股份有限公司（以下简称泰州农商行）、李爱春、周晓梅、陈崇杰、龚周雨彤执行异议之诉纠纷一案，江苏省泰州市海陵区人民法院（以下简称海陵法院）作出（2020）苏1202民初3484号民事判决，上诉人唐粉娣不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对该案进行了审理，本案现已审理完毕。 海陵法院经审理查明，泰州农商行与李爱春、周晓梅、陈崇杰、龚周雨彤金融借款合同纠纷一案，海陵法院于2018年10月23日作出（2018）苏1202民初4853号民事判决：李爱春于本判决生效后十日内给付泰州农商行借款本金6500000元、利息334352.98元及自2018年2月1日起至实际给付之日止按双方合同约定计算的利息；泰州农商行有权对陈崇杰和龚周雨彤名下设立抵押物权的位于泰州市营业房依法处置并在抵押登记载明的权利金额范围内优先受偿；周晓梅对前述第一项还款义务承担连带清偿责任（上述保证人在承担保证责任后有权向被告李爱春追偿）。该判决发生法律效力后，根据泰州农商行的申请，海陵法院于2019年4月15日立案执行，案号为（2019）苏1202执1293号，后该案终结本次执行程序。海陵法院于2020年1月10日立案恢复执行，案号为（2020）苏1202执恢43号。 在该案执行过程中，海陵法院于2020年5月7日作出（2020)苏1202执恢43号执行裁定：拍卖、变卖被执行人陈崇杰、龚周雨彤名下位于泰州市营业房。案外人唐粉娣提出异议，要求中止对上述房屋的执行，保障其合法的承租权和优先购买权，海陵法院于2020年8月5日作出（2020）苏1202执异103号执行裁定书，驳回唐粉娣的异议请求。 唐粉娣向海陵法院提出诉讼请求：1.请求在租赁期内阻止向被告交付泰州市营业房房屋；2.确认原告对泰州市营业房房屋享有合法的承租权及其他用益物权，有权在合同约定的租赁期内继续租赁使用该房屋；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告（申请执行人）泰州农商行与被告（被执行人）李爱春、周晓梅、陈崇杰、龚周雨彤金融借款合同纠纷一案，泰州农商行就法院作出的（2018)苏1202民初4853号民事判决申请执行。原告于2018年8月14日提起确认合同效力纠纷一案，该案经泰州市中级人民法院审理后作出（2020）苏12民终1284号民事裁定书，该院认为原告诉争房屋己由法院查封，原告为维护其合法权益应当向作出财产查封的法院提出书面执行异议，故原告唐粉娣于2020年6月11日向泰州市海陵区人民法院提出书面异议，法院于2020年8月5日作出（2020）苏1202执异103号执行裁定书：驳回唐粉娣的异议请求。2014年5月22日，原告与案外人顾磊、周志萍签订《不可撤销房屋租赁协议》，合同签订时，案外人向原告出具了案涉房屋产权证明,标明房屋产权证证号为泰房权证开发字第××号，房屋所有权人为顾磊，该房属顾磊、周志萍共同共有，房屋坐落在泰州市营业房，登记时间为2011年1月26日；且案外人顾磊在原告提起的另案中也自行陈述案涉房屋己经由陈崇杰、龚周雨彤出卖并交付给顾磊、周志萍二人。综上，原告有理由相信并确认案外人顾磊、周志萍是涉案房屋产权人，有权签订《不可撤销房屋租赁协议》。该合同约定原告承租位于泰州市营业房，租赁期限为18年，自签订本协议之日起算，其中给予原告免租装修期为1年，以案外人前期借款、欠款抵算租金，金额为8500000元。合同签订时案外人要求以租金抵其前期所负的8500000元债务，原告在其提供涉案房屋产权证号后方同意，涉案房屋租金己经支付。因上述合同内容未违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效。原告系与案涉房屋真正产权人签订房屋租赁合同且在合同签订后，从未有案外人、本案被告干涉原告使用房屋，原告一直合法占有使用案涉房屋至今，并且有权继续承租使用案涉房屋。被告陈崇杰、龚周雨彤以案涉房屋为被告李爱春借款提供抵押，办理抵押权登记的时间为2014年9月3日，抵押权设立时间在承租时间之后。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。即先出租后抵押的房屋发生所有权变动的，仍应适用“买卖不破租赁”原则。涉及到法院依法查封拍卖情形时，租赁在先，查封在后，同样适用“买卖不破租赁”原则，即原告有权继续承租涉案房屋。综上所述，原告有权在租赁期限内继续承租涉案房屋且享有优先购买权，原告为维护自身合法权益特提起执行异议之诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 泰州农商行辩称，根据（2018）苏1202民初4853号民事判决书，泰州农商行对李爱春享有合法债权，并有权对陈崇杰、龚周雨彤名下设立的抵押物依法处置，优先受偿。同时原告提供的（2018）苏1291民初1929号之一以及（2020）苏12民终1284号法律文书均已认定原告对执行标的物不享有承租权，故请求法院依法驳回原告的诉请。 被告李爱春、周晓梅、陈崇杰、龚周雨彤均未作答辩。 海陵法院另查明：坐落于泰州市营业房不动产产权登记的权利人为陈崇杰、龚周雨彤，不动产权证号为泰房权证高新字第××号，面积为642.61平方米。因案外人李爱春向泰州农商行借款65000000元，陈崇杰、龚周雨彤将案涉房屋抵押给泰州农商行[2014年9月3日签订《最高额个人保证（抵押）借款合同》，次日办理抵押登记]，用于担保上述借款本金6500000元及相应的利息，抵押权人为龚周雨彤、陈崇杰、泰州农商行、李爱春，抵押人为龚周雨彤、陈崇杰，抵押期间为2014年9月3日起至2017年9月1日止。后泰州农商行提起诉讼，海陵法院作出（2018）苏1202民初4853号民事判决。 唐粉娣持有其（乙方）与顾磊、周志萍（甲方）签订的《不可撤销房屋租赁协议》，协议约定：甲方同意将坐落于明珠花园点式楼8号营业房约642.61㎡自有房屋（包括附属设施、场地、通道等）租赁给乙方从事办公、居住；考虑到乙方投资规模大，投资时间长，前期隐形和实际投入成本高后期才有收益，进场后涉及经营主体多等特点，双方商定本协议租赁期限为十八年，自签订本协议之日起，其中给予乙方免租装修期为一年；考虑到甲方租赁投资及其资金需求大，且租金存在递增情形，且租期时间长等因素，双方同意确定本协议书项下房屋总租金为8500000元（因开票所产生的税费由甲方承担），租金为先交后租，由乙方一次性进行支付，以甲方前期借款、欠款抵算租金为8500000元；乙方同意向甲方缴纳水电费押金5000元，该押金在乙方前期已经支付的款项中提出进行列支，乙方不再缴纳，等租赁期满或双方终止协议时按实返还，租赁期间，乙方须及时足额缴纳水电气等费用，否则甲方从押金中进行扣交；还对租赁期间双方的其他权利义务以及违约责任等作出了约定。协议落款甲方处有字迹为“唐粉娣”的签名，乙方处有字迹为“顾磊、周志萍”的签名，落款日期为手写字迹“14.5.22”。 2017年9月27日上午9时26分，顾磊的微信向唐粉娣之子罗某的微信发送照片四张，其中一张照片显示：“房屋产权证证号为泰房权证开发字第××号，房屋所有权人为顾磊，共有情况为该房属顾磊、周志萍共同共有，房屋坐落为泰州市营业房，登记时间为2011年1月26日，规划用途为商业服务，房屋状况为5层，建筑面积642.61平方米，共有人为周志萍”。 2018年8月20日，唐粉娣作为原告，以顾磊、周志萍为被告、陈崇杰为第三人向江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院提起民事诉讼，要求确认《不可撤销房屋租赁协议》合法有效，该院经审理作出（2018）苏1291民初1929号之一民事裁定书，驳回唐粉娣的诉讼请求。唐粉娣不服，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，该院经审理，认为现唐粉娣提出涉案诉请，实质是对人民法院强制执行的标的主张权利，从而阻止执行标的转让、交付等，故唐粉娣应当向作出财产查封的法院提出书面异议，由作出查封行为的法院进行审查并作出处理，遂作出（2020）苏12民终1284号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。唐粉娣后提出执行异议，被驳回后提起本诉。 在（2018）苏1291民初1929号案件审理过程中，顾磊称，《不可撤销房屋租赁协议》所记载的内容都是虚假的，唐粉娣根本未向其给付过租金。实际情况是罗某在得知被告顾磊在外负有大量债务，主动提出帮助顾磊规避风险，让顾磊把名下的五套房子都由其来做虚假协议，然后再向顾磊银行卡汇款作为租金，该款项汇入后往往立即又会汇回支付人卡中，以这种虚假签订租赁合同的方式阻止法院将房子查封拍卖。案涉房屋确实不属顾磊、周志萍所有，而是在第三人陈崇杰名下，顾磊于2014年出借款项给陈崇杰，当时双方口头约定案涉房屋归顾磊所有用于抵扣陈崇杰所欠款项，但是一直没有办理产权过户登记。后因顾磊所经营的泰州苏能电力技术有限公司需要用钱，所以就以陈崇杰名下的案涉房屋到泰州农商行抵押贷款6500000元。该笔银行贷款已经泰州市海陵区法院诉讼判决，借款人李爱春实际上是顾磊所经营公司的员工，顾磊系利用其名义进行贷款的，上述案件暂时还没有进入执行阶段，顾磊表示希望将案涉房屋直接拍卖后用于偿还银行债务。 另在该案审理过程中，唐粉娣申请出庭的证人罗某称：罗某曾将一辆路虎车转让给顾磊作为法定代表人的泰州苏能电力技术有限公司，但顾磊并未支付购车款，双方之间没有签订过书面的车辆转让合同，大约在车辆转让半年后，罗某同意由其母亲唐粉娣与顾磊、周志萍签订案涉房屋租赁协议，以车辆转让款来抵扣案涉协议中明确约定的租金金额。在签订案涉协议时，顾磊曾向其出示过案涉房屋的产权证，顾磊还于2017年9月将房产证的照片通过微信发送给罗某，上面均载明所有权人为顾磊、周志萍，使得其有理由相信顾磊有权处置案涉房屋。案涉房屋租赁协议签订后的一到两年罗某才搬入，此前都是顾磊在使用该房屋，顾磊一直说要搬却不搬。唐粉娣自认其因收到自来水公司通知后发现缴款义务人并非顾磊，才对案涉房屋产权状况产生质疑，多次要求顾磊向其进行明确说明，但是顾磊总是回避，从未向唐粉娣明确表态。目前案涉房屋由罗某使用，至今没有任何人干涉过房屋的使用。 在该案审理过程中，顾磊对《不可撤销房屋租赁协议》的签订时间提出异议，称该协议实际签订时间为2017年10月，而非落款日期2014年5月22日，其申请对该协议中所有手写字迹的形成时间是否系2017年10月或之后进行鉴定，江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院依据当事人的申请以及摇号结果依法委托南京金陵司法鉴定所对上述鉴定事项进行鉴定，但因申请人顾磊未能在限定时间内按照鉴定机构的要求补充提交符合要求的相关鉴定材料，导致鉴定无法继续进行，最终该鉴定事项由鉴定机构退回。 （2018）苏1291民初1929号之一民事裁定书另查明，2014年4月10日，原所有权人江苏美林格置业有限公司将车架号为xx的路虎牌汽车转让至泰州苏能电力技术有限公司名下。经查，罗某当时担任江苏美林格置业有限公司的法定代表人。顾磊系泰州苏能电力技术有限公司的法定代表人及股东，该公司的另一位股东为周志萍。2017年7月18日，泰州苏能电力技术有限公司通过其农村商业银行股份有限公司的银行账户（账号：3xx2）向罗某之子罗某某银行账户（账号：62×××43）转账200000元，备注为“往来款”。 海陵法院认为，坐落于泰州市营业房作为抵押物已由生效法律文书确认，海陵法院可以执行该房产。在该案的执行过程中，案外人唐粉娣提出对涉案房屋享有18年租赁权，且18年的全部租金8500000元已由顾磊前期的借款、欠款抵算，案外人现实际占有房屋，法院应阻止向泰州农商行交付房屋并确认其合法承租权的执行异议。本案属案外人唐粉娣针对执行标的提出的异议，海陵法院审查后作出裁定；唐粉娣对审查结果不服又提起本案之诉。本案的争议焦点是唐粉娣所持租赁合同能否对抗申请执行人泰州农商行。 首先，本案唐粉娣虽提供了一份落款时间为2014年5月22日的《不可撤销房屋租赁协议》，但从内容看，该份协议的租金给付方式约定为先交后租，由乙方一次性进行支付，以甲方前期借款、欠款抵算租金为8500000元，但对甲方前期借款、欠款的事由、借款、欠款各自的数额以及本金、利息的计算方法均未明确，并不符合一般的商业习惯；罗某称其曾将一辆路虎车转让给顾磊作为法定代表人的泰州苏能电力技术有限公司，但顾磊并未支付购车款，双方未签订书面转让合同，大约在车辆转让半年后，罗某同意由其母亲唐粉娣与顾磊、周志萍签订案涉房屋租赁协议，以车辆转让款来抵扣案涉协议中明确约定的租金金额，但上述内容并无充分证据予以证明，且车辆过户系2014年4月，协议落款时间为“14.5.22”，即罗某所称签订房屋租赁协议的时间与协议落款时间并不相符；其次，按罗某所述其根据顾磊所发微信图片内容，确认顾磊系案涉房屋的所有权人，但图片系复印件，原告方以此来证明协议签订时其有理由相信顾磊、周志萍是房屋的所有权人，并以此签订时间长达18年的房屋租赁协议，亦不符合常理；再次，在唐粉娣提起的要求确认《不可撤销房屋租赁协议》合法有效的诉讼中，顾磊、周志萍均明确表示《不可撤销房屋租赁协议》所记载的内容都是虚假的，即协议一方否认该协议的真实性；最后，关于占有使用的问题，《不可撤销房屋租赁协议》落款时间与罗某所述占有、使用房屋时间间隔较长，亦与常理不符。 综上所述，从租赁协议形成时间、租金支付及占有使用等方面综合判断，唐粉娣提供的证据不足以证明在抵押权设立前与顾磊就案涉房屋形成了合法有效的租赁关系，也不能证明其在案涉房屋抵押权设立前已合法占有该不动产，唐粉娣主张的租赁权不能对抗泰州农商行与房屋登记的所有权人陈崇杰、龚周雨彤之间已办理登记的抵押权，原告的相关异议请求不能成立，依法应予驳回。遂判决：驳回原告唐粉娣的诉讼请求。 上诉人唐粉娣不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、《不可撤销房屋租赁协议》真实合法有效；2、案涉房屋租赁协议签订时间在抵押权登记之前。请求依法撤销原判决，发回重审或改判支持上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人泰州农商行认为，《不可撤销房屋租赁协议》是虚假的，案涉房屋产权人一直为龚周雨彤、陈崇杰，案涉房屋在设立抵押时无租赁关系。原审认定事实清楚，适用法律及所作判决正确，请求驳回上诉，维持原判决。 被上诉人龚周雨彤、陈崇杰认为，1、作为案涉房屋的实际产权人，我们并没有授权案外人顾磊向上诉人唐粉娣出租房屋，因此，该《不可撤销房屋租赁协议》是无效的；2、《不可撤销房屋租赁协议》是顾磊与唐粉娣恶意串通以规避债务所签订的，因此，该协议并没有合法性。3、《不可撤销房屋租赁协议》实际签订时间是2017年10月，是在抵押权设立之后，不可以对抗抵押权，也不享有优先购买权。原审认定事实清楚，请求二审予以维持。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二百一十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，案涉房屋不动产产权登记的权利人为陈崇杰、龚周雨彤，不动产权证号为泰房权证高新字第××号，面积为642.61平方米。鉴于顾磊、周志萍对案涉房屋不享有所有权，其无权将案涉房屋出租给他人使用，其与上诉人唐粉娣所签订的《不可撤销房屋租赁协议》也当然无效。 此外，2017年9月27日顾磊曾用微信向唐粉娣之子罗某的微信发送照片四张，其中一张照片显示，案涉房屋的所有权人为顾磊，共有人为周志萍。从此也可以看出，上诉人唐粉娣对顾磊、周志萍是否是案涉房屋的所有权人也是有所怀疑的，在2017年9月27日顾磊向唐粉娣之子罗某发了虚假的房屋产权证后才信以为真，故而顾磊、周志萍与上诉人唐粉娣所签订的《不可撤销房屋租赁协议》，应该是在2017年9月27日之后。而陈崇杰、龚周雨彤于2014年9月3日即于泰州农商行签订《最高额个人保证（抵押）借款合同》，将案涉房屋抵押给泰州农商行并于次日办理抵押登记。综上，上诉人唐粉娣所提交的证据不足以证明其在案涉房屋设立抵押前，形成了合法有效的租赁关系，其上诉理由和请求没有事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和所作判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 二审案件受理费9349元，由上诉人唐粉娣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇二一年五月十九日 法官助理 宋静婷 书 记 员 缪雯青