广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终2422号上诉人(原审被告)：中国联合网络通信有限公司中山市分公司，住所地广东省中山市**××。负责人：熊宇，该分公司总经理委托诉讼代理人：李君延，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨弱丽，广东厚弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑建彬，男，1970年6月20日出生，汉族，住广东省中山市××。委托诉讼代理人：郑凯茵，系郑建彬的女儿。委托诉讼代理人：潘俊杰，广东信德盛律师事务所律师。上诉人中国联合网络通信有限公司中山市分公司（以下简称联通中山市分公司）因与被上诉人郑建彬租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初18210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。联通中山市分公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，维持第三项。2.一审、二审案件受理费、鉴定费、评估费全部由郑建彬承担。事实和理由：一、一审遗漏一个重要的客观事实。郑建彬虽然在2017年5月5日、2018年6月19日委托律师事务所通过EMS快递方式向联通中山市分公司发出两份《律师函》,但联通中山市分公司前往租赁物处搬迁基站设备，郑建彬予以阻止。郑建彬以“联通中山市分公司必须先向郑建彬支付租赁场地修复至原状费用为前提条件，才允许联通中山市分公司搬迁基站设施”的事实行为，始终阻止联通中山市分公司搬迁基站设施设备离开租赁场地，联通中山市分公司认为，依据合同法第218条，其按照租赁合同约定用途使用租赁物致使租赁物受到损耗的，不应承担损害赔偿责任。故此，联通中山市分公司与郑建彬存在分歧，直至在一审法官主持下，郑建彬才同意联通中山市分公司先予搬迁基站设备离开租赁场地。即，联通中山市分公司与郑建彬之间租赁合同约定租赁期限终止后，并非联通中山市分公司继续占用使用租赁场地，而是郑建彬不允许搬迁基站设施，并且郑建彬始终断电，导致基站因无电而根本无法运行。故此，一审判决联通中山市分公司承担对租赁场地的占用使用费是错误的。二、联通中山市分公司依据《通信基站站址租赁合同》约定用途使用租赁物，致使租赁物受损，联通中山市分公司依法不应承担损害赔偿责任，不应支付租赁物恢复原状的费用。郑建彬自有多处物业租赁给通信企业设置基站，明确知道联通中山市分公司租赁用途和租赁物的使用方式，租赁期间的7年里从未就联通中山市分公司使用租赁物，安装设备提出过任何异议。由此可见，联通中山市分公司是按照租赁用途使用租赁物，郑建彬同意联通中山市分公司使用租赁物的方式和安装基站设备的方式。一审判决联通中山市分公司承担安装基站对租赁物造成的损坏赔偿责任错误，依法予以改判。郑建彬口头答辩称，1.租赁合同到期后，联通中山市分公司仍然占用场地，郑建彬已经两次发函给联通中山市分公司，租赁场地是否用电与本案无关。2.联通中山市分公司应当承担房屋的修复费用。联通中山市分公司造成房屋的损坏，是人为造成的，是联通中山市分公司主观而为。3.修复费用43824.59元，高达一年半的租金，明显不属于自然损耗。请二审法院驳回上诉，维持一审判决。郑建彬向一审法院起诉请求：1.联通中山市分公司立即搬离通信基站的所有设施设备及拆除搬离天面的天线座、水泥地梁，将租赁物恢复原状交还给郑建彬；2.联通中山市分公司负责修复因通信基站安装的设施设备而造成房屋及其附属设施设备的损坏并承担相应修复费用约29150元；3.联通中山市分公司支付从2016年7月22日起至2018年7月21日止的占用租金70000元（35000元/年×2年）。一审庭审时，郑建彬撤回第1项诉讼请求；变更第2项诉讼请求中的修复费用为59273元（其中，工程直接费53399元，税金5874元）；变更第3项诉讼请求：联通中山市分公司向郑建彬支付占用租赁场地的使用费，按35000元/年，从2016年7月22日起至联通中山市分公司实际搬离场地恢复原状之日止。一审法院认定事实：2009年7月9日，郑建彬作甲方，联通中山市分公司作乙方签订《通信基站站址租赁合同》约定：1.甲方将坐落于中山市××的房屋[土地使用证：中府国用(2003）第××号，房地产权证：粤房地字第C**]出租给乙方作乙方移动电话项目基站用房（以下简称机房）60平方米的房屋、50平方米的天面。甲方同时提供该场地供乙方安装无线发射设备、走线架和传输设备及空调室外机，光缆、电缆、地网等；2.租金每年25000元；3.租赁期限为7年，从2009年7月22日起至2016年7月21日止；4.甲方负责修复房屋及其附属设施的自然损坏，确保乙方能够正常使用该房屋；5.在机房装修及安装过程，乙方应确保甲方大楼现有结构不受损坏；属于乙方过失造成房屋及其附属设备损坏，乙方应负责修复，并承担相应赔偿责任；6.附加条款：天面租金25000元/年，并免费提供约60平方的房屋，乙方放置无线电通信配套设备；7.未经甲方同意，乙方不得将该使用房屋转让给第三方使用。合同还有约定了其他事项。2017年5月5日、2018年6月19日，郑建彬委托广东永隆律师事务所通过EMS快递方式向联通中山市分公司发出两份《律师函》载明：2016年7月21日，租赁期满，联通中山市分公司在未与郑建彬办理任何手续的情况之下，仍然占用上述租赁物，而且，也没有按照约定向郑建彬支付任何费用。郑建彬多次与联通中山市分公司联系，联通中山市分公司却至今未与郑建彬正面处理上述事宜。后郑建彬委托本律师事务所在2017年5月初致函联通中山市分公司，联通中山市分公司虽有安排人员查看现场，但却至今未与郑建彬正面处理上述事宜，联通中山市分公司的行为已严重损害了郑建彬的合法权益。联通中山市分公司务必在收到本律师函5日内，与郑建彬联系，将租赁物恢复原状，交还给郑建彬；并按照约定，付清自2016年7月22日起至实际交还租赁物之日止的租金。若联通中山市分公司逾期仍未处理上述租赁的相关事宜，本律师将协助郑建彬，循法律途径，追究联通中山市分公司的相关法律责任。2018年11月18日，郑建彬提交《基站拆除情况汇报函》载明：2018年10月31日，联通公司、铁塔公司联系郑建彬，到涉案租赁场地拆除天面及机房的各项设备、撤出场地，至11月3日联通中山市分公司方拆完相关设备（混凝土基座除外）。郑建彬认为联通中山市分公司拆除基站设备时对涉案房屋造成损坏，经建筑公司评估修复费用含税为59273元。庭审时，联通中山市分公司称设备搬迁时间为2018年10月31日，确认《基站拆除情况汇报函》的时间，主张其正常使用租赁物致使租赁物正常损耗，不应承担损害赔偿责任，修复费用由郑建彬自行承担。由于郑建彬阻挠联通中山市分公司搬迁，导致联通中山市分公司未能顺利搬迁，联通中山市分公司不应向郑建彬支付租赁物占有使用费。2019年2月23日，郑建彬向一审法院申请委托鉴定机构对涉案房屋的损坏情况（包括但不限于房屋内部及天面的损坏）进行鉴定，及对涉案房屋及天面损坏部分所需的费用进行评估。2019年5月27日，一审法院依法委托广东××（以下简称××公司）对本案位于广东省中山市××的60平方米房屋及50平方米天面的房屋损害情况进行鉴定。2019年9月6日，保顺公司出具《房屋鉴定报告》载明：房屋地址：中山市××房屋。主要检查情况综述：经现场检查，该房屋个别非承重墙体己拆除；个别外墙及内墙存在孔洞；部分墙梁交接处出现开裂现象；个别内墙出现破损现象，屋面部分隔热层出现损坏现象；屋面个别风井井盖受损、钢筋裸露锈蚀。经现场检查，该房屋门窗基本完好，开关灵活；该房屋部分内墙墙柱表面、天花表面及楼地面存在多处螺丝，表面不平直；个别外墙饰面砖出现破损现象。部分内墙饰面出现开裂现象，部分梁底饰面出现开裂现象，个别门窗洞口旁的内墙饰面出现开裂现象。经现场检查，该房间门、窗设施基本完好；房间内用电设施己拆除，无法正常使用，水管基本完好。鉴定评级：依照《房屋完损等级评定标准》[城住字(1984)第678号]，评定郑建彬房屋的等级为“一般损坏房”。鉴定日期为2019年8月7日。2020年1月20日，一审法院依法委托中山市××有限公司（以下简称××公司）对中山市××屋及房屋内天面损坏部分制定修复方案。顺正公司于2020年5月28日出具《房屋修复方案》载明：房屋修复部位包括地板砖铲除、修复等30项修复内容及工程量清单；修复方法包括：1.地板砖局部凿除重新铺贴；2.墙面、天花饰面污迹、拉爆螺丝管码拆除、饰面翻新；3.砌筑砖墙、夹板门安装；4.机座混凝土清除；5.隔热砖恢复；6.外墙面管码、PVC管、防雷铁皮、拉爆螺丝拆除等。2020年5月25日，一审法院依法委托广东华禹工程咨询有限公司（以下简称华禹公司）对修复涉案房屋及天面损坏部分所需费用进行评估。华禹公司于2020年9月7日出具《造价鉴定意见书》载明工程造价合计43824.59元。郑建彬对《房屋鉴定报告》《房屋修复方案》及《造价鉴定意见书》三性予以确认。联通中山市分公司对《房屋鉴定报告》三性不予确认，确认《房屋修复方案》及《造价鉴定意见书》的真实性，关联性不予确认。一审另查，郑建彬作为权属人位于中山市××“石龙”的房屋（房地产权证：粤房地证字第C××号），共四层，建筑面积共1260.41平方米，房屋用途为商业用途。诉讼中，联通中山市分公司向一审法院申请证人刘××出庭作证，刘××证明：刘××系中通服务建设有限公司（以下简称中通公司）业务服务经理，中通公司与中国铁塔股份有限公司中山市分公司（以下简称铁塔公司）有业务合作关系。2015年联通中山市分公司将设置在涉案房屋的通信基站设施设备移交给铁塔公司，并由铁塔公司进行维护。2016年12月3日，因基站断电瘫痪，无法进行提供信号服务，刘××作为设备维护人员曾与郑建彬进行沟通处理。因租赁合同到期郑建彬与联通中山市分公司未协商好续租事宜，2017年4月1日，刘鹏前往涉案房屋拆除基站部分设施设备，但郑建彬不同意刘××进入涉案房屋，刘××遂向公安机关报警。之后，刘××于2017年4月至2018年8月期间代表铁塔公司多次通过电话、上门协商等方式就拆除基站的事情与郑建彬进行沟通，一开始双方同意按35000元/年支付房屋占用费用，但郑建彬因担心拆除基站会损坏房屋，口头要求铁塔公司再支付保证金30000元，并称基站拆除后可以退还保证金。铁塔公司担心保证金不能退还，双方最后无法达成一致意见。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。郑建彬主张联通中山市分公司应负担房屋修复费用及按35000元/年的标准支付2016年7月22日至2018年11月3日房屋占有使用费。联通中山市分公司主张其正常使用租赁物致使租赁物正常损耗，不应承担损害赔偿责任，修复费用由郑建彬自行承担。由于郑建彬对房屋断电及阻挠联通中山市分公司搬迁，导致联通中山市分公司未能正常使用租赁物及顺利搬离，联通中山市分公司不应向郑建彬支付租赁物占有使用费。故本案争议焦点为：1.联通中山市分公司应否负担涉案房屋的修复费用，如需负担，应负担的金额多少；2.联通中山市分公司应否向郑建彬支付房屋占有使用费，如需支付，应支付的金额多少。对焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《通信基站站址租赁合同》约定：甲方提供该场地供乙方安装无线发射设备、走线架和传输设备及空调外机，光缆、电缆、地网等；甲方负责修复房屋及其附属设施的自然损坏，确保乙方能够正常使用该房屋；在装修及设备安装过程中，乙方应确保甲方大楼现有结构不受损坏，属于乙方过失造成房屋及其附属设备损坏，乙方应负责修复，并承担赔偿责任。一审法院认为，虽然郑建彬同意联通中山市分公司在租赁物安装相关设备，但是联通中山市分公司应当在合同租赁期满后按照约定或者租赁物的性质使用后的状态返还租赁物。而从郑建彬提供的照片及视频显示，联通中山市分公司在安装及拆除设备时造成了租赁物损坏，因安装及拆除设备造成租赁物损坏的，联通中山市分公司应当恢复原状或承担赔偿责任。一审法院依法委托鉴定评估机构对涉案房屋及天面损坏情况进行鉴定，制定房屋修复方案，及对修复损坏部分所需的费用进行评估。保顺公司出具《房屋鉴定报告》载明房屋损坏情况，顺正公司出具《房屋修复方案》载明涉案房屋需要修复的30项内容及工程量清单，华禹公司出具《造价鉴定意见书》载明工程造价合计43824.59元。郑建彬对《房屋鉴定报告》《房屋修复方案》及《造价鉴定意见书》三性予以确认。虽然联通中山市分公司对《房屋鉴定报告》三性不予确认、只确认《房屋修复方案》及《造价鉴定意见书》的真实性，关联性不予确认，联通中山市分公司亦对郑建彬提交的报价单不予确认，但是未提供证据推翻《房屋鉴定报告》《房屋修复方案》《造价鉴定意见书》的鉴定评估内容及结论。故一审法院对《房屋鉴定报告》《房屋修复方案》及《造价鉴定意见书》的鉴定评估内容及结论予以认定，确认修复涉案房屋的工程造价合计43824.59元，即联通中山市分公司应向郑建彬赔偿涉案房屋修复费用43824.59元。对焦点二，《通信基站站址租赁合同》约定：租金每年25000元，租赁期限为从2009年7月22日起至2016年7月21日止。庭审时双方确认联通中山市分公司于2018年11月3日搬离房屋。联通中山市分公司辩称合同期满后，郑建彬对租赁物进行断电导致房屋不能正常使用，且郑建彬阻挠导致未搬离房屋。根据证人刘××陈述的内容显示，联通中山市分公司于2015年将设备移交给铁塔公司，刘鹏代表铁塔公司与郑建彬进行沟通拆除设备事宜，铁塔公司与郑建彬协商同意按35000元/年支付占用费，但郑建彬要求铁塔公司再支付保证金30000元，铁塔公司未同意，故双方未就拆除设备达成一致意见。一审法院认为，根据租赁合同约定，联通中山市分公司未经郑建彬同意于2015年将基站设备转交给铁塔公司，即由铁塔公司使用房屋，已构成违约。租赁合同期满后，郑建彬与铁塔公司未就占有使用费及保证金达成一致意见，双方未形成租赁合同关系。根据合同相对性原则，租赁期满后，应由联通中山市分公司与郑建彬办理交接手续，但郑建彬向联通中山市分公司发出律师函后，联通中山市分公司仍未办理交接手续及未搬离房屋。另外，郑建彬对联通中山市分公司主张对房屋断电的事实不予确认，联通中山市分公司提供的用电一览表仅能证明2017年2月至2018年10月期间涉案房屋未产生用电的事实，不能证明因郑建彬断电导致该期间未产生用电，故一审法院对联通中山市分公司主张的该事实不予认定。综上所述，联通中山市分公司以郑建彬对涉案房屋断电及阻挠铁塔公司拆除设备而主张不需支付房屋占有使用费的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳，联通中山市分公司应向郑建彬支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费标准问题，因租赁合同及郑建彬、联通中山市分公司双方未约定合同期满后房屋占有使用费的标准，郑建彬主张的占有使用费实际为租金损失，结合本案实际情况，一审法院确定占有使用费参照租赁合同约定租金25000元/年的标准计算。租赁合同期满后，联通中山市分公司占用房屋至2018年11月3日，应向郑建彬支付2016年7月22日至2018年11月3日期间房屋占有使用费57150元[25000元/年×（27个月/12个月+13天/365天）年]。综上，郑建彬诉求合理部分，一审法院予以支持；不合理部分，予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、联通中山市分公司于判决生效之日起七日内向郑建彬支付房屋修复费用43824.59元；二、联通中山市分公司于判决生效之日起七日内向郑建彬支付2016年7月22日至2018年11月3日期间房屋占有使用费57150元；三、驳回郑建彬的其他诉讼请求。如果联通中山市分公司未按判决指定的期间向郑建彬履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2885元，鉴定费15000元、评估费13040元，合计30925元（已由郑建彬预交），由郑建彬负担8629元，由联通中山市分公司负担22266元（此处应为22296），并直接向郑建彬支付。本院二审期间，双方均没有提交新的证据。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院又查明，一审法院第一次开庭时，郑建彬的代理人明确其方于2017年1月份断电，并称在合同期限内，郑建彬供电是必须的，但合同中未约定期限届满后可以供电。郑建彬起诉状中称，租赁期满后，联通中山市分公司在未与郑建彬办理任何手续的情况下，仍然占用上述租赁物，而且没有向其支付任何费用，占用期间派人拆除搬走部分设施设备，郑建彬知情后叫停。本院认为，综合诉辩双方主张，本案的争议焦点：一是联通中山市分公司是否应当就租赁物的损坏承担修复费用；二是联通中山市分公司是否应当支付租赁期限届满后的占有使用费以及计付至何时。关于争议焦点一，涉案租赁物经鉴定存在一定程度的损坏。郑建彬与联通中山市分公司签订的《通信基站站址租赁合同》履行期限届满后，双方没有谈妥继续租赁事宜，诉讼中，联通中山市分公司与郑建彬于2018年11月3日办理了租赁物的交接手续，联通中山市分公司已将租赁物交还给郑建彬，郑建彬向一审法院申请对涉案租赁房屋的损坏及修复情况进行鉴定评估，结论是存在一定程度的损坏并需要一定的修复费用。联通中山市分公司上诉认为，其依据合同约定的用途使用租赁物而受损，不应当承担赔偿责任。对此，本院认为，由于联通中山市分公司与郑建彬签订的租赁合同没有就租赁期限届满租赁物的返还状态进行约定，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”又据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”联通中山市分公司在租赁合同期间，基于其使用性质需要安装无线发射设备、走线架和传输设备及空调外机，光缆、电缆、地网等，即联通中山市分公司需要在房间安装交换机设备，需要在天面安装发射塔，需要在墙体安装光缆、电缆、地网等，上述基于使用目的而对租赁物进行的改善等行为均得到郑建彬的同意，虽然性质上不完全属于装饰装修物，但属于联通中山市分公司可拆除的设施，参照前述租赁期间届满后对于经出租人同意装饰装修物的处理原则，联通中山市分公司因拆除造成房屋毁损的，应当恢复原状。现有鉴定报告证明，联通中山市分公司拆除后对租赁物造成了损坏，故联通中山市分公司应当承担房屋恢复原状的修复费用。经评估，房屋修复费用为43824.59元，联通中山市分公司应当支付该房屋修复费用。关于争议焦点二，郑建彬与联通中山市分公司签订的租赁合同约定的租赁期限于2016年7月21日届满后，作为承租人的联通中山市分公司应当交还租赁物给郑建彬，但是，联通中山市分公司没有及时交还租赁物源于郑建彬阻止其搬离设备，郑建彬以要求联通中山市分公司支付房屋恢复原状费用为由留置了联通中山市分公司的相关设备设施，并在2017年1月份对租赁物断电导致联通中山市分公司既不能将设备设施搬离租赁物，又不能使用租赁物（从联通中山市分公司提交的用电情况看，2017年2月至2018年10月间无用电产生也印证了该事实），因郑建彬采取的留置行为没有法律依据，其对2017年2月1日至2018年11月3日期间租赁物闲置产生的损失应当承担主要责任，联通中山市分公司在对租赁物已造成损坏的情况下，不能妥善地与郑建彬协商解决补偿事宜，导致郑建彬阻止其搬离相关设备设施，其对2017年2月1日至2018年11月3日期间租赁物闲置产生的损失应当承担次要责任。据此，联通中山市分公司应按照租金标准的40％支付2017年2月1日至2018年11月3日期间的占有使用费17554元[25000元/年×（21个月/12个月+2天/365天）年×40％]，郑建彬要求联通中山市分公司全额支付断电后的占有使用费的理据不充分，不予采纳。对于2016年7月22日至2017年1月31日期间的占有使用费，没有证据显示此期间郑建彬有阻碍联通中山市分公司正常使用租赁物的行为，故这期间的占有使用费按照租金标准支付，为13116元[25000元/年×（6个月/12个月+9天/365天）年]。因此，联通中山市分公司应当支付2016年7月22日至2018年11月3日的房屋占有使用费为30670元（13116元+17554元），联通中山市分公司上诉认为其不应当支付占有使用费的理据不充分，不予采纳。综上所述，联通中山市分公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初18210号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初18210号民事判决第三项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初18210号民事判决第二项为：中国联合网络通信有限公司中山市分公司于本判决生效之日起七日内向郑建彬支付2016年7月22日至2018年11月3日期间房屋占有使用费30670元；四、驳回郑建彬的其他诉讼请求。如果中国联合网络通信有限公司中山市分公司未按本判决指定的期间向郑建彬履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2885元，鉴定费15000元、评估费13040元，合计30925元（已由郑建彬预交），由郑建彬负担8665元，由中国联合网络通信有限公司中山市分公司负担22260元。二审案件受理费2320元（已由中国联合网络通信有限公司中山市分公司预交），由中国联合网络通信有限公司中山市分公司负担1624元，由郑建彬负担696元。上述一、二审案件受理费及鉴定费、评估费均由郑建彬与中国联合网络通信有限公司中山市分公司自行结算，本院及一审法院均不予退还。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  赵 娟二〇二一年五月二十八日书记员  欧绮琪古莉娟