河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终1109号 上诉人（原审原告）：吕天艳，女，1970年9月3日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。 委托诉讼代理人：张海霞，北京勤永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任媛媛，北京勤永律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：涿州京都房地产开发有限公司，住所地河北省涿州市东城坊镇石佛林场。 法定代表人：王霖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张杰武，河北博典律师事务所律师。 上诉人吕天艳因与被上诉人涿州京都房地产开发有限公司（以下简称京都房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初4799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕天艳上诉请求：一、请求法院撤销（2020）冀0681民初4799号民事判决，依法查清事实，发回重审或改判支持上诉人全部诉讼请求，二、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，判决依据不足。本案的争议焦点在于上诉人是否依据合同约定享有解除权，而非上诉人提交的证据能否推翻相关部门颁发的证明文件。 一、被上诉人擅自改变案涉房屋所在小区的基础设施，未履行通知义务，上诉人有权解除合同。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。”被上诉人交付房屋时，上诉人发现小区实际建设与规划不符情况：小区内有两个地下车库人口，与规划不符。在《京都影视城高层住宅楼规划平面图》中，仅在小区西侧一处规划了地下车库人口，并未规划另外的地下车库人口。针对被上诉人变更规划的情形，其应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达上诉人，但被上诉人未履行通知义务，被上诉人擅自变更规划，故上诉人有权行使解除权。 二、被上诉人擅自改变约定的案涉房屋供暖方式，未履行通知义务，上诉人有权解除合同。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十条第一款第三项约定“供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳人城市集中供热管网。”众所周知，城市集中供热效果好、费用低，如采用燃气自采暖形式供热不仅费用高出许多，供暖效果也难以达到集中供热的水平。供暖费用高低和供暖效果的差异会直接影响到北方居民购买房屋的意愿，间接影响到房屋价格。且北方地区商品房绝大多数采用集中供热方式，如采取自采暖形式供热应在合同中作出明确的提示和说明，合同中并未对该问题有特殊说明或约定，故该条款应理解为案涉房屋为集中供热。合同第十五条约定：“双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式”。本案中，上诉人与被上诉人约定以集中供暖方式供热，上诉人自备供暖设备。但在实际交房时被上诉人并没有安装集中供热的配套设施，需要上诉人安装壁挂炉以燃气方式自采暖。对此被上诉人从未作出变更通知，故上诉人依据该约定享有解除《商品房买卖合同》的权利。 上述内容，上诉人均已在一审庭审中提出，但一审法院并未展开调查，始终纠结于上诉人提交的证据能否推翻相关部门颁发的证明文件，导致一审法院事实认定不清，判决错误。综上，一审判决事实认定错误，为维护上诉人的合法权益，请贵院依法发回重审或查明事实改判支持上诉人的全部诉讼请求。 涿州京都房地产开发有限公司答辩称，一、被上诉人所建设的京都影视城花园小区高层住宅颐景华府项目是经过涿州市政府各行政部门行政许可的，五证齐全，2017年4月向社会公开预售。于2019年5月经规划、住建等各行政职能部门验收合格并且取得涿州市自然资源和规划局核发的“建设工程竣工规划验收基本合格证（冀涿规验19-04号）”，涿州市住建局颁发了保定市建设工程竣工验收备案证明书，已经办理不动产权证书登记手续。京都房地产公司已经履行了全部合同义务，无任何违约行为。上诉人申请解除合同，无事实和法律依据。根本原因是由于房价下跌、个人投资利益受损所引起的恶意诉讼。在本次诉讼之前，曾有业主在保定市莲池区人民法院提起了行政诉讼，要求撤销该项目的建设工程竣工规划验收基本合格证、建设工程竣工验收备案证书，被保定市莲池区人民法院一审裁定驳回起诉或不予立案，保定市中级人民法院二审裁定驳回上诉，维持原裁定。一、二审法院均认定我公司该项目建设工程规划验收基本合格证、建设工程竣工验收备案证明书是合法有效的。二、我公司没有改变城乡规划部门核发的建设工程规划许可证的规划条件，因此不存在未履行通知义务的问题。三、我公司与上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》是住建部、国家工商总局共同监制的标准文本，在合同的说明中已经明确具体合同中有许多条款是具有选择性的。在供暖方面有使用城市集中供热的，也有开发商与买受人约定由买受人自备供热设备的，我公司已在合同中明确写清晰是由买受人自备供暖设施，根本不存在我公司擅自改变房屋供暖方式的问题。该项目已于2019年5月完成各行政部门的竣工验收和取得保定市建设工程竣工验收备案证明书，办理不动产权登记手续。2019年6月下旬我公司按合同约定的时间给业主交付房产。截止目前该项目已有330户业主办理了收房手续，已为270户业主在涿州不动产登记局办理分户不动产权证书，近百户业主已经陆续办理了装修和入住，没有出现上诉人所称的问题。综上所述，我公司完全按照与上诉人所签订的商品房买卖合同条款履行，上诉人所陈述的问题是不存在的，与事实不符，吕天艳的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 吕天艳向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同（预售）；2、请求判令被告退还原告购房首付款528840元，银行贷款支付的本金780000元，合计1308840元；3、请求判令被告偿还原告利息损失；4、请求判令被告按房价全款的0.05%支付违约金654.42元；5、请求判令被告承担本案包括诉讼费在内的全部费用。（以上款项，共计1309494.42元）。 一审法院认定事实：2017年4月23日，原告吕天艳（买受人）与被告京都房地产公司（出卖人）签订商品房买卖合同（预售），约定买受人购买被告开发的位于河北省涿州市房屋一套，买受人应当于2017年4月23日前支付首期房价款5288401元，余款780000元向银行申请贷款支付。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，买受人自备供暖设备。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准），小区内绿地率、非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房等，均在2019年6月30日达到规划许可标准。合同签订后，原告向被告支付了首付款，并办理了银行按揭贷款。2019年5月20日涿州市自然资源和规划局颁发冀涿规验19-04号建设工程竣工规划验收基本合格证，载明涉案项目工程经现场竣工验收，符合规划要求，验收基本合格。同年5月27日，被告取得保定市建设工程竣工验收备案证明书，载明涉案项目工程建设单位于2019年5月21日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格。2019年5月27日、2020年7月15日被告两次对自备井用户受水点、生活饮用水检测，水质均符合国家相关标准。2019年5月23日，涿州市消防救援大队出具回复一份，载明对5月14日申报的京都影视城花园高层小区1＃、2＃、3＃号楼工程项目进行现场验收，该建设工程消防验收符合相关验收标准。2019年7月2日，涿州市住房和城乡建设局建设工程消防出具验收意见书，载明该工程消防验收合格。同年9月5日，该局出具建设工程竣工验收消防备案抽查合格通知书，载明该工程符合国家建设消防技术标准，备案抽查合格。另查明，原告于2019年6月30日签署3-1-1202商品房物品交接单，载明：“本人经现场对房屋进行验收，房屋验收合格，本人同意签订商品房物品交接单”，同时签署了物业手续交接单，至此原告已完成收房。 一审法院认为，原、被告之间的争议焦点系原告的各项诉讼请求有无事实及法律依据，是否应予支持。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同（预售）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告诉称被告交付的房屋不符合合同约定且存在质量问题。但庭审中，被告提供了涉案工程的竣工验收备案证明书、消防验收意见书、生活用水检测报告、建设工程竣工规划验收基本合格证，且被告已依约通知原告收房，原告也已收房，故原告上述主张本院不予采纳。原告未提交相关证据推翻上述经相关部门颁发的证明文件的情况下，诉请解除双方商品房买卖合同，退还房款、赔偿利息损失并支付违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告吕天艳的诉讼请求。案件受理费8293元，由原告吕天艳负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交了如下证据：1、上诉人实际测量后自己制作的绿地率表格，拟证明绿地率仅为32%；2、视频一份，拟证明小区与别墅区相隔离，不属于同一小区，其容积率应当单独计算。被上诉人发表质证意见称，1、对证据一的合法性、真实性不认可，绿地率表系上诉人单方制作，应当属于上诉人的陈述，不具备法律效力；2、对视频的合法性、真实性、关联性均不认可，且该证据不属于新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，当事人双方签订商品房买卖合同（预售），系双方真实意思表示，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中案涉房屋所属项目已经取得相关行政部门颁发的建设工程竣工规划验收基本合格证（冀涿规验19-04号）、建设工程竣工验收备案证明书、竣工验收消防备案抽查合格通知书，已经可以办理不动产权证手续，生活饮用水检测水质符合国家相关标准，被上诉人已经按时通知上诉人接收房产，上诉人也已收房。上诉人所称规划、设计发生变更，所提供证据不足以证明其主张。关于供暖方式问题，双方所签合同文本系采用的住建部监制的标准文本，合同中关于供暖方式的内容是选择性表述，上诉人该项主张不能成立。 综上所述，吕天艳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16585.45元，由上诉人吕天艳负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨玉龙 审判员  万丙申 审判员  肖 雅 二〇二一年五月二十一日 书记员  何 军