贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初7600号 原告：邵素琴，女，1967年11月25日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：钱娜（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武言杰（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号。统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴发俊，贵州黔鹰（南明）律师事务所律师。 原告邵素琴与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“毕节吉隆碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告邵素琴、被告委托诉讼代理人吴发俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司在30日内为原告办理商品房转移登记并将有关文书交付给原告；2．判令被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司在30日内向原告邵素琴支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金暂计229,549元（违约金数额暂计至起诉之日，实际数额以已付购房款745,775元为基数，从2017年1月30日起按照日万分之二的标准计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；3．本案的诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求中的支付时间从30日内支付变更为立即支付。 本院查明如下案件要素：2015年4月19日，原告作为买受人与被告毕节吉隆碧桂园公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区（嶺绣郡XX号）；建筑面积145.43平方米，套内建筑面积122.03平方米；总价款为745775元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款225775元，余款520000元以银行按揭支付；第二十二条房屋登记：三、出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；（四）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”及合同附件五、六的约定，被告出卖给原告的涉案房屋为精装房。合同还约定了其他事项，其中对涉案房屋的交付的精装标准进行了约定。合同签订后，原告向被告依约支付了购房款。但被告并未依约向原告交付涉案商品房以及交付办理商品房转移登记的相关文书。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 原、被告争议的要素为：原告的诉请是否超过诉讼时效；被告是否存在违约行为，若认定被告违约，违约金应如何计算。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定履行自己的义务。 关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》约定于2017年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，被告未办理，自2017年1月30日起即构成违约。原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告于2021年4月20日向本院提起诉讼之日（即立案之日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年4月20日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的截止时间应如何认定的问题，由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。被告辩称其已具备办证条件，但根据合同约定，被告应取得涉案商品房所有权初始登记，被告至今仍未取得涉案商品房所有权初始登记，已构成违约，故对被告的该项答辩理由，本院不予采纳，现涉案商品房尚未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。现被告逾期已经超过180日，而双方签订的《商品房买卖合同》并未对逾期超过180日之后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额745,775元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邵素琴逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款745,775元为基数，自2018年4月20日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告邵素琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,372元，由原告邵素琴负担1,047元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担1,325元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年五月十四日 书记员  谢媛媛