山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3417号 上诉人（原审被告）：况保强，男，1981年10月19日出生，汉族，住胶州市。 被上诉人（原审原告）：上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司，住所地胶州市。 负责人：曹登建，副总经理。 委托诉讼代理人：范莉莉，女，系公司职工。 上诉人况保强因与被上诉人上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司（以下简称宝龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初11249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 况保强上诉请求：1、撤销原判，改判况保强不支付自2017年8月1日起至2020年8月31日期间的物业费13271.9元；2、一、二审诉讼费用由宝龙物业公司承担。事实和理由：1、宝龙物业公司并未完全履行管理、维护及清扫等义务，应承担相应赔偿责任：(1)宝龙物业公司在日常管理服务中严重不作为导致秩序管理混乱，对于在本小区的门店放门口随意停放车辆的行为不予制止并疏于管理，导致小区门店门无法打开，门店租客的车辆既进不去也出不来，严重影响况保强的门店房对外的出租和租客的正常营业。(2)房屋门窗四周严重漏水、渗水，宝龙物业公司未进行任何维护与整修，导致房屋漏水、渗水问题越来越严重，严重影响门店房租客的正常生活与经营。(3)小区保洁卫生不尽职责，卫生管理混乱，小区公共部位经常存在各种生活垃圾，堵塞店门影响租客开店经营，且不打扫清理。卫生死角遍布，公共配套设备灰尘遍布，从不擦拭打扫。(4)宝龙物业公司未尽到相应的安全防范义务。小区小门一直开启，小区外人和拾荒者及犯罪分子都随意进出，给业主生活和财产带来了一定的安全隐患。本小区属于封闭式管理小区，但小区门卫不尽职责，在疫情期间一直允许外来人员随便进出，存在重大安全隐患。(5)宝龙物业公司未经业主同意，私自利用电梯等公共部位进行广告经营获益不进行公示，所获收益不知去向。宝龙物业公司的上述种种行为，皆违背了最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。按合同法相关规定，况保强有权要求不交纳的物业费并降低物业费标准。2、双方物业服务合同系五类标准合同，况保强在交房时已先交纳物业费，提前履行了义务，但宝龙物业公司一直未尽职尽责完全履行合格的义务。宝龙物业公司提供的物业服务未达到合同约定和法律规定的要求和标准，签订的系五类标准合同，提供的系二类甚至一类标准服务，与质价严重不符。基于诚信原则，宝龙物业公司应承担法律责任。3、宝龙物业公司承诺况保强欠缴的物业费按照八折缴纳，此后的物业费全额缴纳。因为物业服务不达标，况保强不同意全额缴纳物业费。4、宝龙物业公司给况保强的店铺断电，导致租户无法经营并退租，造成损失。 宝龙物业公司辩称：1、关于门店停车的问题，况保强的门店是小区东门北侧底商门头房，商店门前的停车场是公共停车场无道闸，无人员管理，不属于物业管理的范围。2、门窗漏水问题，物业无任何报修记录，门窗于2018年质保到期。3、小区底商有专门的保洁人员，专门负责全天的卫生打扫。况保强所说的垃圾堵门不属实，每天打扫的标准是上午一次下午一次，剩余时间巡场式打扫。4、况保强的商店在小区外面，无小门门禁，不牵扯安全防范问题，5、关于公共收益，电梯内的广告是属于小区内广告，系公共收益。每半年公示一次，与商店无关。6、关于物业费打折问题，宝龙物业公司无任何打折政策。7、况保强陈述宝龙物业公司给其停电并驱赶租户情况不属实，其并无证据证明。在业主在欠交物业费的情况下，宝龙物业公司依然报修上门进行服务。况保强的租户自愿交纳2020年1月至12月期间的物业费并申请宝龙物业公司出具相关证明，但因况保强前期恶意欠费导致租户无法正常缴费。 宝龙物业公司向一审法院起诉请求：1、判令况保强向宝龙物业公司支付物业服务费13271.9元及利息（以13271.9元为基数，自2017年8月1日起至款项实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由况保强承担。 一审法院认定事实：宝龙物业公司原名为泰安宝龙商业物业管理有限公司胶州分公司，2014年12月19日变更名称为山东宝龙商业物业管理有限公司胶州分公司，2016年12月29日又变更名称为上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司。 2014年10月17日，况保强与青岛宝龙英聚置地发展有限公司（以下简称宝龙置地公司）签订了青岛市商品房预售合同，况保强购买了其开发的位于胶州市xx路xx号胶州宝龙城市户，建筑面积为102平方米，规划用途为商业。 青岛市商品房预售合同第二十四条约定：宝龙置地公司已经选聘泰安宝龙商业物业管理有限公司胶州分公司对况保强购买的房屋进行前期物业管理，并与该公司签订了前期物业管理服务合同（见附件五），宝龙置地公司和况保强已签订了胶州宝龙城市广场使用公约（见附件五）；合同补充条款第十六条第7点约定，前期物业服务费按照建筑业态划分，具体收费标准为商业每平方米3.5元/月；合同附件五中临时管理规约第一章第二条约定，物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时签署书面承诺，明确认可并承诺执行本临时管理规约内容。临时管理规约第六章第三十四条约定：“业主及物业使用人应当根据前期物业服务合同及前期物业管理服务协议的约定交纳物业管理服务费用及其他应付款项。业主及物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用，从其约定，业主负连带交纳责任。业主及物业使用人逾期仍未缴纳物业服费用的，应按照前期物业服务合同及前期物业管理服务协议向物业服务企业支付违约金，且经书面催告仍未纠正的，物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼”。 2020年6月24日，宝龙物业公司将交纳物业费事宜告知况保强，并向其邮寄送达了催费函，况保强拒收。 宝龙物业公司主张况保强尚欠其自2017年8月1日起至2020年8月31日期间的物业费13271.9元。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为一个服务行业，应与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面，若业主采取拒缴物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，将最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡，业主应及时履行自己应尽的义务。 宝龙物业公司按照约定为况保强提供物业服务，况保强应交纳物业服务费。况保强尚未支付宝龙物业公司自2017年8月1日起至2020年8月31日期间的物业费，宝龙物业公司请求况保强支付上述期间物业费13271.9元，理由正当，一审法院予以支持。 宝龙物业公司主张况保强支付利息，根据同期宝龙物业公司在一审法院起诉的多起物业服务合同纠纷中各业主反映的情况，宝龙物业公司在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务过程中，存在管理服务及与业主沟通不到位的情形，故对宝龙物业公司的该项请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决：一、况保强于判决生效之日起十日内支付宝龙物业公司自2017年8月1日起至2020年8月31日期间的物业费13271.9元；二、驳回宝龙物业公司的其他诉讼请求。案件受理费132元，适用简易程序减半收取计66元，由况保强负担。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，况保强提交：证据一、新闻报道视频及监控视频各一份，共同证明况保强门店前乱停车情况上过新闻，情况属实。证据二、况保强的租客与供电公司的通话录音，证明：宝龙物业公司给门店断电的事实。宝龙物业公司质证称，对证据一，真实性无异议，证明事项不认可。底商的停车位是公共停车位，非物业管理范围。底商共有三条此类消防通道，其他两条都无堵塞情况，仅有一条堵塞。经宝龙物业公司落实，在该通道停车的车主均是其他门店业主本人，宝龙物业公司遇到有堵塞的情况都及时联系车主将车挪开。对证据二，真实性及证明事项均不认可。在况保强欠交物业费的情况下，宝龙物业公司还给其上门予以察看断电的原因。 本院审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，本院认为，本案争议的焦点是：况保强应否交纳物业费用。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，涉案的《前期物业服务合同》合法有效，对包括况保强在内的全体业主均具有约束力，故一审法院依据合同约定判决况保强支付物业费符合法律规定。况保强主张宝龙物业公司未对其商铺门前乱停车现象尽到管理义务，本院认为，根据《前期物业管理服务合同》第二十二条物业的环境管理之相关约定，商铺门前及门前道路上的环境秩序由业主自行负责维护，故况保强以宝龙物业公司的物业服务不规范为由，拒绝交纳物业费无事实及法律依据，本院不予支持。况保强主张宝龙物业公司给其门店断电造成租户经济损失，未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。综上，即使宝龙物业公司存在履行物业服务合同不到位的情形，尚不构成况保强拒绝交纳物业费的理由，一审判决并无不当，本院予以维持。 综上，况保强的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费132元，由上诉人况保强负担。 本判决为终审判决。 审判长   陈晓静 审判员   林伟光 审判员   刘昭阳 二〇二一年五月七日 法官助理 邓永芳 书记员 翟国媛