黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑02民终1045号上诉人（原审原告）：韩丹，女，1986年10月30日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：陈枫，黑龙江双正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡金石，男，1955年8月10日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。原审第三人：孙武轩，男，1977年1月4日出生，汉族，住齐齐哈尔市龙沙区。上诉人韩丹因与被上诉人胡金石、原审第三人孙武轩案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院（2020）黑0208民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩丹上诉请求：1.撤销梅里斯达斡尔族区人民法院作出的（2020）黑0208民初464号民事判决，依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由胡金石承担。事实和理由：1.原审认定事实错误。韩丹与孙武轩自愿签订并履行《房屋抵债协议》，没有证据证明双方存在恶意串通的情形，韩丹多次找孙武轩办理更名过户手续，孙武轩一直以在外地不能回来办理手续为理由推脱，导致韩丹未能将房屋更名过户，其过错并不在韩丹。且该《房屋抵债协议》未损害胡金石的权益，孙武轩还有其他财产可供胡金石执行，因此该协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形；2.原审适用法律错误。韩丹与孙武轩于2018年9月16日签订《房屋抵债协议》，此时孙武轩的债务履行期限已经届满，因此一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条驳回韩丹的诉讼请求错误。胡金石辩称，认可一审判决。孙武轩未作陈述。韩丹向一审法院起诉请求：撤销（2020）黑0208执异4号执行裁定书；解除对齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋的查封，并停止对该房屋的执行；确认齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋归韩丹所有。一审法院认定事实：2014年10月至11月末，胡金石为孙武轩运输土方回填齐齐哈尔市绿色特色食品加工产业园区，共回填土方量9795车，孙武轩已给付回填土货款240.00万元，尚欠117.50万元未能给付。2017年11月9日，胡金石将孙武轩诉至齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院，2017年12月28日，齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院作出（2017）黑0208民初1417号民事调解书：孙武轩给付胡金石回填土货款117.50万元，此款自2018年6月1日起，每月给付10.00万元至2019年5月30日给付完毕。2018年1月9日，韩丹与孙武轩签订借款合同，约定：孙武轩向韩丹借款人民币150.00万元，月利率1分，期限8个月，自2018年1月9日至2018年9月9日，双方还口头约定，孙武轩用其所有的位于齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋作为抵押，双方未到房屋管理部门办理抵押登记。2018年6月19日，孙武轩取得位于齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋的房屋所有权证，孙武轩即将该房屋的所有权证交予韩丹管理。2018年9月16日，孙武轩与韩丹签订房屋抵债协议：约定：甲方（即孙武轩）于2018年1月9日向乙方（即韩丹）借款人民币150.00万元，截止本协议签订之日止，双方对借款本息共同确认金额为人民币162.00万元，现已超过还款期限，鉴于甲方无力偿还乙方借款本息，甲方自愿将其名下自有房产用于抵偿所欠乙方上述债务，乙方同意购买此房并自愿用出借款本息作为购房款。房屋坐落在齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号；不动产登记号：黑（2018）齐齐哈尔市不动产权第0024408号；用途：商品房；不动产登记人：孙武轩、单独所有；房屋建筑面积177.98平方米。合同签订前甲方应当配合乙方到权属登记部门核实，确认上述相关信息及抵押、查封等相关情况。价格与费用：双方协商确定该房屋成交价格为人民币162.00万元，用于抵偿甲方所欠乙方全部债务，甲方所欠乙方的债务视为清偿完毕。甲方应当无条件的积极协助乙方办理房屋更名过户手续，过户所需要的税费由乙方承担。2019年10月14日，齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院作出（2019）黑0208执1200号执行裁定书：因申请人胡金石与被执行人孙武轩拖欠土方回填款一案，依法将被执行人孙武轩所有的位于齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋予以查封，期限三年。2020年3月19日，齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院向京东大数据评估询价平台询价，对孙武轩所有的位于齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋进行网络询价，回复为：房屋面积117.98平方米，标的物总价：918614.00元，标的物单价：5161.00元/平方米。2020年5月12日，韩丹向黑龙江高石物业管理有限公司交付孙武轩所有的位于齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋2020年7月1日至2021年6月30日物业费4272.00元。韩丹知息孙武轩所有的位于齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋被齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院查封后，对（2019）黑0208执1200号执行裁定书提出书面异议，经梅里斯达斡尔族区人民法院依法审查，2020年6月3日，作出（2020）黑0208执异4号执行裁定书：驳回异议人韩丹的异议请求。2020年6月11日，韩丹向一审法院以胡金石、孙武轩提起执行异议之诉。该争议房屋确实存在且已交付使用。在法庭审理过程中，孙武轩表示其仍有可供执行车辆及房屋，但均未登记在其名下。一审法院认为，我国物权法规定，债务人有权处分的建筑物可以抵押、设立抵押权，应当采取书面形式订立抵押合同，并办理抵押登记，抵押权自登记时设立。债务人不履行到期债务，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，韩丹与孙武轩借款时即口头约定用孙武轩将取得房屋所有权的位于齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋进行抵押担保，但双方未签订书面抵押合同，亦未到房产管理部门办理抵押登记，韩丹依法不能取得该房屋抵押权，即未取得对该房屋的优先受偿权。孙武轩取得争议房屋所有权证后，其与韩丹签订的房屋抵债协议，双方行为未经诉讼和仲裁、拍卖等程序，即将债务人财产优先偿付韩丹借款本息系违反了相关法律规定，且损害了债权人胡金石的合法权益，故韩丹与孙武轩签订的房屋抵债协议属无效行为。在一审法院已对该争议房屋采取查封措施后，韩丹占用、使用该房屋并交付物业费行为依法不能产生善意取得该争议房屋的法律后果。该争议房屋所有权依法仍属于孙武轩，韩丹未能取得该房屋所有权，故（2019）黑0208执1200号执行裁定查封孙武轩所有的位于齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋并无不当，韩丹要求撤销齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院（2020）黑0208执异4号执行裁定、解除对齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋的查封、停止执行该房屋并确认齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋归韩丹所有的诉讼请求，一审法院不予支持。为了维护正常的市场交易秩序和保护交易安全，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十六条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条的规定，判决：驳回原告韩丹的诉讼请求。案件受理费19,380.00元由原告韩丹负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为韩丹对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。首先，韩丹与孙武轩订立《房屋抵债合同书》的目的是孙武轩用案涉房屋抵顶其对韩丹的借款，该行为只是孙武轩清偿债务的一种方式，不必然引起房屋所有权的变动。虽然孙武轩将房屋产权证书交付给了韩丹，但该房屋现仍然登记在孙武轩名下，双方也未办理抵押登记，因此韩丹既未取得案涉房屋的所有权，也不能对该房屋享有优先受偿的权利，因此不能排除其他债权的执行。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，韩丹作为案外人需举证证明其同时具备上述四个条件，否则不能认定韩丹对案涉房产享有足以排除执行的权益。韩丹提交的其占有案涉房屋的证据发生在2019年10月14日以后，即是在人民法院查封案涉房产之后，故不能认定韩丹是在人民法院查封之前已合法占有该不动产。同时，虽然韩丹主张因孙武轩推脱导致其未能办理过户手续，但该理由并不是法律意义上的登记障碍，因此韩丹对案涉房屋不能享有足以排除强制执行的权利，其上诉主张本院不予支持。综上所述，韩丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费19,380.00元，由韩丹负担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 吴 迪审判员 戚丽英二〇二一年五月二十七日法官助理谢琪书记员李思佳