山东省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）鲁民申3171号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：青州市万达诚信房屋开发有限公司，住所地山东省青州市经济开发区309国道北。 法定代表人：张利利，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张建，山东康桥（潍坊）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郎爱娜，山东康桥（潍坊）律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李东健，男，1996年6月27日出生，汉族，住山东省青州市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中鼎润合（北京）资产管理有限公司，住所地北京市海淀区建材城西二里**楼**商业05-6。 法定代表人：刘东生，经理。 再审申请人青州市万达诚信房屋开发有限公司因与被申请人李东健、中鼎润合（北京）资产管理有限公司（以下简称中鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市中级人民法院（2020）鲁07民终5018号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 青州市万达诚信房屋开发有限公司申请再审称，（一）原判决适用法律错误。1.根据申请人与案外人青州泰展商贸有限公司签订的《商品房买卖合同(现售)》《商品房交接表》以及青州泰展商贸有限公司出具的《证明》等证据材料，涉案房屋所有权人系案外人青州泰展商贸有限公司，申请人对中鼎公司销售该房屋无监管义务。根据一审认定的事实，2018年8月3日，申请人为中鼎公司出具委托书一份，内容为：“房产销售委托书青州市万达诚信房屋开发有限公司开发的盛世花都、经济开发区生活区公共服务中心的房产，委托中鼎公司进行房产销售。青州市万达诚信房屋开发有限公司(章)2018年8月3日。”上述委托书出具后，2018年8月10日将上述委托书收回出具新的委托书，内容为：“委托书经公司研究决定，现将我们公司开发的盛世花都，经济开发区生活区公共服务中心商业项目部分交付于中鼎公司进行运作，期间所产生的法律责任由中鼎公司自行负责。青州市万达诚信房屋开发有限公司(章)2018.年8月10日。”2018年8月10日，中鼎公司在该委托书出具书面声明，内容为：“声明中鼎公司对盛世花都、经济开发区生活区公共服务中心商业项目的'运作’只用于关于房产的宣传以及投资客户的解释，不得用于其它用途。中鼎公司(章)2018.8.20”。2018年9月12日申请人与中鼎公司签订《房地产委托销售合同》，明确约定合作方式和范围，公司在进行合同管理，对外签订合同时，是否在所签合同上加盖骑缝章属于公司内部管理的范畴，并非法律强制性义务，在合同内容能够体现合同连续性的前提下，即使未在合同上加盖骑缝章，也不能因此否认合同的连续性。因此，申请人向中鼎公司出具授权委托书与其签订委托销售合同，已经明确载明授权内容及授权范围，在中鼎公司销售非申请人所有的涉案房屋时，申请人无需因授权不明承担相应的法律责任。根据申请人二审提交的其与案外人青州泰展商贸有限公司签订《商品房买卖合同(现售)》《青州万达诚信房屋开发有限公司商品房交接表》(有建设单位、物业公司、购房客户的签字盖章)、青州泰展商贸有限公司出具的书面《证明》，能够证明涉案房屋早在2016年便由申请人出售给青州泰展公司，实际所有权人为青州泰展商贸有限公司，故该房屋并非申请人的资产，也不在申请人授权中鼎公司销售的房屋范围之内。2018年9月10日，中鼎公司作为出卖人与李东健签订涉案房屋《商品房买卖合同》，销售的涉案房屋既不是申请人房产，亦不在授权销售的房屋范围之内，中鼎公司的行为已构成无权代理。根据合同相对性，履行该合同产生的相关权利义务，仅约束中鼎公司和李东健，并且青州泰展商贸有限公司已出具相关文件，拒绝追认中鼎公司与李东健签订的合同，故该合同自始无效，亦与申请人无关。一审、二审法院以申请人在中鼎公司销售案涉房屋的过程中存在监管过错，判决申请人应对中鼎公司在本案中的债务承担连带责任，违反法律规定。申请人承担的监管责任应仅限于其与中鼎公司签订《房地产委托销售合同》中约定销售的房屋，对于中鼎公司销售的合同约定之外的房屋，申请人不应该承担监管责任。（二）中鼎公司与李东健之间签订的《商品房买卖合同》应当为无效合同，原审法院认定该合同为有效合同的基本事实缺乏证据证明。根据上述证据材料，在已经证明中鼎公司销售的涉案房屋实际所有权人为青州泰展商贸有限公司情况下，虽然万达公司通过签订委托销售合同、授权委托书的形式委托中鼎公司销售其开发的盛世花都的房产，但中鼎公司销售的涉案房屋实际所有权人为青州泰展商贸有限公司，其销售涉案房屋的行为属于无权处分。中鼎公司基于无权处分行为与李东健签订的商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，该商品房买卖合同处于效力待定状态，该合同签订后，若李东健在一个月内行使催告权，且青州泰展商贸有限公司追认中鼎公司的代理行为，则该合同合法有效；若青州泰展商贸有限公司在合同签订后未作表示的，视为拒绝追认，未经追认的合同对被代理人即青州泰展商贸有限公司不发生效力，由行为人中鼎公司承担责任，且该合同为无效合同。根据《中华人民共国合同法》第五十八条的规定，在合同被认定为无效合同后，应当根据过错承担相应责任。因此，在中鼎公司以自己名义与李东健签订上述合同的情况下，作为该合同签约主体的中鼎公司、李东健应当根据过错各自承担导致合同无效的法律责任，申请人并非合同主体，无需承担任何法律责任，一审法院判定申请人承担连带责任无事实和法律依据。原审法院在判决书既认定中鼎公司与李东健签订商品房买卖合同构成无权代理，又因双方之间的合同不违反法律强制性规定而认定为有效合同，该双重认定前后矛盾且违反《中华人民共和国合同法》第四十八条关于无权处分行为未经追认而效力待定的规定。因此，一审法院以涉案合同有效为前提，判决解除中鼎公司与李东健之间的合同，无事实依据，违反法律规定。原判决认定申请人在中鼎公司销售案涉房屋的过程中存在监管过错，应对中鼎公司在本案中的债务承担连带责任没有法律依据，适用法律错误。根据2018年9月12日，申请人与中鼎公司签订《房地产委托销售合同》及所销售的房源参考附表，申请人对中鼎公司委托销售房屋小区名称、面积、用途、楼号均作了明确约定，涉案房屋与申请人委托中鼎公司的委托内容无任何关系，涉案房产所有权人为青州泰展商贸有限公司，在李东健无法举证证明申请人与中鼎公司签订的《房地产委托销售合同》附表系事后添加的情况下，该合同的前后具有连续性，能够证明申请人委托中鼎公司销售房屋时授权明确，申请人的监管义务仅及于合同涉及的房屋，对中鼎公司销售该合同范围之外的房屋无监管义务。根据《合同法》第三百九十九条的规定，申请人已经在《房地产委托销售合同》中明确规定委托事项的内容，中鼎公司未按照该内容处理委托事务，而是擅自以自己名义将无权处分的涉案房产出售李东健，该行为本身违反《房地产委托销售合同》第七条第2关于乙方在销售过程中，应根据甲方提供的项目的特性和状况向客户作如实介绍，不得夸大、隐瞒或过度承诺的约定，因此产生的所有责任应当由中鼎公司全部承担。原审法院以“申请人在中鼎公司销售案涉房屋的过程中存在监管过错”，判决申请人应对中鼎公司在本案中的债务承担连带责任，违反合同法第五条规定的公平原则。因为，中鼎公司擅自出卖涉案房产对于申请人而言系违约行为，并且在该行为中实际收取购房款获利，若中鼎公司实施违约行为获利而让申请人承担连带责任，无任何事实和法律依据，显失公平。中鼎公司以虚构事实、隐瞒真相的手段，销售非申请人房屋，并在收取购房款后携款潜逃的行为，构成刑事犯罪。2018年9月10日，中鼎公司与李东健签订涉案房产的《商品房买卖合同》时，向李东健出具2018年8月3日房产销售委托书复印件，此时中鼎公司因该委托书被申请人2018年8月10日收回只有复印件，但是却有2018年8月10日委托书原件，因此能够说明，中鼎公司在李东健交易之初便虚构事实、隐瞒真相未尽如实告知义务。涉案房产实际所有权人为青州泰展商贸有限公司，中鼎公司以自己的名义通过签订《商品房买卖合同》的形式，将涉案房产出售给李东健等多人，本案中收取购房款300000元，款项收取后中鼎公司携款潜逃，对此申请人与青州泰展商贸有限公司均不知情。中鼎公司在履行合同过程中，以非法占有为目的，采取了虚构事实，隐瞒真相的行为，收取李东健购房款，数额较大，符合合同诈骗罪的构成。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项的规定申请再审。 本院经审查认为，根据原审法院查明的事实，结合原审在案的现有证据，申请人与中鼎公司签订了房地产委托销售合同，并向中鼎公司出具了授权委托书。中鼎公司接受申请人的委托以自己名义与李东健订立了涉案商品房买卖合同，并向李东健出示了申请人向中鼎公司出具的授权委托书，由此证明中鼎公司与李东健签订涉案商品房买卖合同时，向李东健披露了申请人系委托人或商品房的出卖人，也就是说李东健对涉案商品房的实际出卖人系申请人是知情的，依据合同法第四百零二条、第四百零三条的规定，中鼎公司以受托人名义与李东健订立的商品房买卖合同可以直接对申请人产生约束力，原判决申请人对涉案商品房买卖合同解除后的法律后果担责，具有事实和法律依据。至于申请人与中鼎公司之间的委托合同关系，中鼎公司是否超出授权委托范围出卖涉案商品房，系申请人与中鼎公司之间的内部法律关系，该内部关系不能对抗作为商品房买卖合同买受人的李东健，因而申请人的再审事由法律依据不足。申请人主张涉案商品房的实际所有权人系青州泰展商贸有限公司，申请人及中鼎公司对出卖的商品房没有所有权，涉案商品房买卖合同应依法认定无效。对此本院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，即使申请人和中鼎公司对出卖的商品房没有所有权或者处分权，但中鼎公司与李东健订立的商品房买卖合同效力不受影响，只是因申请人或者中鼎公司对涉案商品房没有所有权或处分权而不发生物权变动效力，即李东健无法依据涉案商品房买卖合同办理物权登记手续，故原判决认定涉案商品房买卖合同有效于法有据。至于中鼎公司在收取购房款后携款潜逃，是否构成刑事犯罪的问题，申请人并未提供办案部门的相关法律文书，对中鼎公司是否构成犯罪作出认定，申请人的该项主张证据不足。 综上，再审申请人青州市万达诚信房屋开发有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回青州市万达诚信房屋开发有限公司的再审申请。 审 判 长 王永起 审 判 员 程 林 审 判 员 张光荣 二〇二一年五月八日 法官助理 柴 华 书 记 员 王亚男