山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初2079号 原告:陈立厚，男，1953年6月27日出生，汉族，住济南市天桥区。 委托诉讼代理人：程才，山东利星律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：济南市历城区唐王镇于家村村民委员会，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：54370112B48464517G。 法定代表人：于立豹，村主任 委托诉讼代理人：房爱静、王玉平，均系山东德康律师事务所律师（均系特别授权代理）。 第三人：李刚远，男，汉族，1958年2月21日出生，住址济南市历城区。 第三人：李继远，男，汉族，1961年8月14日出生，住址济南市历城区。 原告陈立厚与被告济南市历城区唐王镇于家村村民委员会（以下简称于家村委会）、第三人李刚远、第三人李继远租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案，依法适用简易程序分别于2021年4月6日、2021年4月20日公开开庭进行了审理。原告陈立厚及其委托诉讼代理人程才、被告于家村委会及其委托诉讼代理人房爱静、王玉平、第三人李刚远、李继远均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈立厚向本院提出诉讼请求：1.判令被告和第三人赔偿原告房屋、院墙修建等费用15520元；2.判令被告赔偿原告地磅修理费用2000元及利息损失、高压线压坏麦地损失费1500元及利息损失、地磅看管、占地费用131000元；3.判令被告向原告承担擅自栽种树木、修路等违约金2万元；4.本案诉讼费用由被告和第三人承担。事实与理由：2008年9月3日，原被告双方签订《唐王镇于家村原予制厂租赁合同》，原告承租被告村东头原予制厂大院经营使用，租期30年，至2038年10月1日止。合同还约定了院墙、大门修复、安装、被告负责协调周边事宜和服务工作，不得擅自侵犯原告利益等等其它事宜。合同签订后，原告对整个院落、房屋、院墙进行修建，院落除去杂草、荒树，地面硬化，建设附属房屋等。被告的地磅一直占用着原告承租的场地至今，且被告原党支部书记兼村主任于振亭、村委会委员于振孔与原告约定自2009年3月1日起，被告每月给予原告看管费用1000元，被告还欠付原告帮被告修理地磅的费用2000元。2009年3月6日，原被告双方还签订了承租大院外、墙外环境整治等事项的《协议书》，被告未经原告准许，擅自实施栽树、修路的违约行为，根据协议约定，被告应承担2万元违约金。另外，被告拉高压线还损坏原告麦地1500元至今未付。为维护原告权益，特向法院起诉，请贵院依法审理，支持原告的诉讼请求。 于家村委会辩称，一、陈立厚在租赁过程中涉案房屋、配电室门、窗的增加和附属房屋的建设属于对租赁物进行的装修、装饰、添附的行为，是陈立厚为了自己的经营需求和使用更加舒适、方便，陈立厚自己是受益人，在合同没有特别约定的情况下，费用应由陈立厚自己承担。二、地磅修理费和高压线压坏麦地损失费均不存在，假如存在也超过诉讼时效。三、地磅占用和看管费不存在，陈立厚也没有证据证明此费用的存在。1、当时陈立厚租赁涉案房屋1年的租金才10000元，如果被告每月支付1000元占用费和看管费给陈立厚，1年就是12000元，按此计算，陈立厚除了白用于家村委会的房屋外，每年还要倒找陈立厚2000元，这根本不符合常人的逻辑，有悖常理。2、2008年双方签订租赁合同时，地磅就在涉案院子里，是涉案房屋的原貌，并不是后来才把地磅放进去的，双方签订合同约定租赁费时，就已经充分考虑到了地磅的存在，在租赁合同第一括号里明确约定：含院内地上附属物。且地磅安在院子里根本不需要专人单独进行看管。3、所有陈立厚所诉的每月1000元左右的占地费用和看管费用非常荒谬，根本不存在，于家村委会也不认可和支付。4、2009年3月6日，原、被告签订《协议书》是为了创建文明城市，整治村庄环境，于家村委负责院外两米的清理和监督管理，不能由乱堆乱放现象，于家村委会栽树和修路是为了美化村庄、响应上级创建文明城市的要求，并非乱堆乱放，并不构成违约，不应承担任何违约责任。综上，陈立厚所诉的任何费用，没有任何事实和依据，请求法院驳回其诉讼请求。另（2020）鲁0112民初4225号民事判决书及（2020）鲁民申11416号民事裁定书均认定涉案房屋实际占用、使用管理人为济南市及历城区宏圣宇瓜菜粮食专业合作社，陈立厚不具有诉讼主体资格。 李刚远、李继远均辩称，一、不同意赔偿陈立厚所诉求的房屋、院墙修建费用计15520元，一审、二审两级人民法院均认定，济南市历城区宏圣宇瓜菜粮食专业合作社与于家村委所签订的翻包合同为无效合同，同时认定，于家村委会将翻包后涉案场地转包给陈立厚的转租行为亦随即中止，且尽管于家村委会将翻包后的涉案场地转租给陈立厚，但自始至终实际占用和使用该场地的人为济南市及历城区宏圣宇瓜菜粮食专业合作社，因此，陈立厚没有任何理由和资格要求赔偿任何费用。再者，李刚远和李继远在此期间并没有委托任何一方对涉案场地进行任何形式的维修及修建，因此李刚远和李继远不应承担陈立厚所诉求的主张和任何赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2008年9月3日，于家村委会（作为甲方）与陈立厚（作为乙方）签订《唐王镇于家村原予制厂租赁合同》一份，载明：经甲乙双方协商，甲方将村头原予制厂大院租给乙方经营使用，双方协议如下：一、土地面积：甲方土地面积12.5亩，以院墙地基为准（含院内地上附属物）；二、租赁期限：租期三十年（从2008年10月1日起至2038年10月1日止）。三、租金和交款方式：乙方2008年10月1日前交齐前三年的租金叁万元整，2011年10月1日在交五年租金，递增租金20%（以壹万元为基本），以后租金依次类推。四、甲方负责为乙方提供水电路设施，保证乙方正常用水、通路，为乙方提供充足电源，电源接至乙方院内，电费与村民同价；五、甲方在2008年9月8日前，将院内杂物清理干净，接通电源。清理人工、车费叁仟元，由乙方在完工前交给甲方；六、甲方于2008年9月10日前，将院墙、大门修复、安装好、经费先由乙方垫付，从乙方2012年租金中扣除。七、乙方自2008年9月8日起，开始动工，购置安装设备，保证2008年9月18日前开始收购原料……于家村委会在甲方处盖章确认，陈立厚在乙方处捺印确认。 对涉案院落的租赁经过，于家村委会陈述，2008年5月30日，于家村委会将涉案院落承包给李刚远，2008年9月3日与陈立厚签订了上述合同，为此2008年9月8日，于家村委会又与李刚远、李继远签订翻包土地承租协议，将涉案院落从李刚远、李继远手中租回，陈立厚租赁后未使用，就给了济南市历城区鸿圣宇瓜菜粮食专业合作社使用。陈立厚陈述，其与于家村委会于2008年9月3日签订了上述合同，租赁该院落用于秸杆压块，院落之前的情况其不清楚，陈立厚使用一段时间后，济南市历城区鸿圣宇瓜菜粮食专业合作社成立，陈立厚就将涉案院落给了济南市历城区鸿圣宇瓜菜粮食专业合作社用于晾晒，但陈立厚一直在该院落中居住。李刚远、李继远称其从于家村委会租赁涉案院落后，修建了院墙、房屋8间、大门、配电室并进行了路面硬化，其翻包给于家村委会时地上物均是可以使用的，不存在房屋露天、门窗损坏的情况。 合同签订后，于家村委会于2008年12月22日向陈立厚出具收款收据一份，载明：2008年10月1号-2011年10月1号三年承包费3成，名加清场费3000元，总计33000元；2011年9月30日，于家村委会向陈立厚出具收款收据一份，载明：收款事由：予制厂承包费、金额：6万元，对上述款项于家村委会认可收到，但认为2011年9月30日收到的租金中已实际扣减了上述合同第六条中的院墙、大门修复、安装费用，收款收据只能出具6万元。另陈立厚提供于家村委会于2016年9月30日的收到证明条（内容为载明：兹证明2012年7月1日于振亭、于振孔为村里交环卫一体化借陈立厚现金贰万元，月息2.5%每月一结，到2016年10月1日止本自总计柒万壹仟伍佰壹拾玖元壹角（￥71519.10），应交承包费柒万元整（￥70000.00元），本村欠陈立厚壹仟伍佰壹拾玖元壹角（￥1519.10元），此欠款还按2.5%计息，计息每月一结）复印件一份，证明其租金已缴纳至2021年9月30日。于家村委会认为该证据系复印件，不能作为证据使用，不予认可。 二、陈立厚主张其从于家村委会租赁涉案院落（含院内地上附属物）后，进行了修缮维护，支出15520元应由于家村委会承担，并提供2008年9月25日房屋建设结算表及收到条各一份、2012年6月25日的房屋建设结算表及收到条各一份、2017年11月5日于家村委会出具的证明（内容为：陈立厚承包村予制厂后，将原有的房屋八间上顶和门窗全部增加，配电室门窗全部增加，原有的院墙50米歪倒重新砌好）一份予以证明。于家村委会对其出具的证明真实性无异议，但认为该证明只是证明陈立厚修建院墙、增加门窗，但没有证明何时修建及费用多少，也没有证明相关费用由于家村委会承担，门窗的增加及附属房屋的建设属于对租赁物的装修装饰添附行为，是陈立厚为了自己经营所需或使用更加方便舒适，陈立厚自己是受益人，在双方合同没有特别约定的情况下，相关费用应由其自己承担；对结算表及收到条的真实性不予认可，收到条出具人没有出庭，亓崇水是谁及该两份收到条是否是其本人所写不能认定；且结算表及收到条不能证明修建的是涉案房屋，相关费用不能证明是修建涉案房屋而产生，更不能证明应由于家村委会承担该费用；另收到条的时间分别是2008年9月25日、2012年6月25日，该费用假如真实存在，根据双方签订的合同第六条约定在2012年的租赁费用中也已经扣除，且此时产生的费用已超过诉讼时效。李刚远、李继远认为上述证据与其无关。陈立厚陈述，其接手涉案院落后，修缮房屋4次，其中2008年接手时修缮一次，8间房屋的门窗、屋顶花费4370元；2012年大修屋顶支出11150元，其余的修缮不主张。 三、陈立厚主张于家村委会的地磅在涉案院落内，其替于家村委会保管，要求于家村委会支付地磅看管、占地费用131000元，并主张其因替于家村委会修理地磅垫付修理费2000元，要求于家村委会支付2000元并赔偿利息损失，另陈立厚主张因村内拉高压线压坏陈立厚的麦地致陈立厚小麦损失1500元，要求于家村委会赔偿1500元并支付利息损失。陈立厚为支持自己的主张，向法院提供2017年4月20日于家村委会出具的欠条（内容为：今欠到陈立厚为村里修里地磅暂付资金贰仟元（￥2000元），当时定的维修费村里和陈立厚各负担50%，计花费肆仟元￥4000元。为村里拉高压线在陈立厚麦地压坏损失费壹仟伍佰元￥1500元整，总计欠陈立厚叁仟伍百元整（￥3500元）一份、2017年5月2号于家村委会出具的欠条（内容为：今欠到陈立厚现金壹仟伍佰元整￥1500元。因于家村拉高压线给陈立厚压麦损失费）一份、2017年5月2日，于振森出具的证明（内容为：供电站给于家村架高压线给陈立厚损人麦子1500元壹仟伍佰元）一份予以证明。于家村委会对上述证据均不予认可，认为于家村委会出具的两份欠条，正常情况下应先写内容再加盖公章确认，该欠条是先盖公章后写字有造假嫌疑，不予认可，即使两欠条真实，也已超过诉讼时效；对于振林出具的证明真实性有异议，证人未出庭不能证明是其本人所写，根据证据规则，证人应出庭作证，否是不能作为定案依据，假如证言真实，陈立厚的麦子是供电站架高压线所损坏，应由供电站承担赔偿责任，与于家村委会无关。李刚远、李继远认为上述证据与其无关。 四、2009年3月6日，于家村委会和陈立厚签订协议书一份，内容为：为创建文明城市，整治村庄环境，双方达成协议如下：（1）甲方：于家村民委员会乙方：承租人陈立厚；（2）甲方负责院外两米的清理和监督管理，如有乱倒乱堆现象，后果有甲方负责；（3）墙外的使用权、所有权归乙方；（4）本协议签订后，如有违约将负相关的法律责任，同时有二万元的连带责任。陈立厚主张根据该协议书，于家村委会负责院外两米清理、监管等职责，双方并约定了2万元的违约金，协议书签订后，于家村委会在墙外栽树、修路、架高压线等构成违约，应按约定承担违约金2万元。陈立厚并提供照片7张予以证明墙外情况。经质证，于家村委会对协议书真实性无异议，但认为签订该协议是为了创建文明城市，整治村庄环境，由于家村委会负责院外两米的清理和监督管理，不能有乱堆乱放现象，于家村委会栽树及修路是为了响应上级创建文明城市和建设美丽乡村的要求，美化村庄环境并非乱堆乱放，不构成违约，不应承担任何违约责任；协议中并未约定2万元的违约金，而是约定同时有2万元的连带责任，该约定并不明确；该协议第（2）条应为无效约定，墙外土地的所有权归村集体，墙外的土地面积很广，不能证明墙外2米使用权就一定是陈立厚的；租赁合同第一条约定双方的租赁面积是以院墙地基为准；对照片真实性无异议，于家村委会栽树和修路是响应上级创建文明城市和建设美丽乡村的要求，美化村庄环境，并非乱堆乱放，不构成违约，不应承担违约责任。李刚远、李继远认为上述证据与其无关。陈立厚称因为2008年的租赁合同中的院落面积实际不足12.5亩，且墙外有垃圾污染环境，所以签订该协议墙外2米由陈立厚使用。 在诉讼过程中，陈立厚提供于振亭于2020年11月6日出具的证明（内容为：我是于振亭，是唐王镇于家村支部书记和村主任，村里原来予制厂院内的地磅一直在陈立厚租的院子里，09年初阁置后，村里给陈立厚1000元每月占用、看管费，还有地磅维修费2000元一直由陈立厚垫付着，还有压坏麦子补偿款、房屋和院墙维修的费用，院墙处两米内违约栽树等，陈立厚每年都向村里提起这些事，因为村里经济少没有经济来源说等有钱再解决，但这块开支是村里重要经济来源，如要扣了直接影响村里的经济压力，为此村里和陈立厚协商等村里有钱再扣）一份，并申请于振亭出庭作证，证明涉案院落的租赁及欠付费用情况。于振亭在庭审中称，2008年其任于家村村主任兼支部书记，于家村委会与陈立厚于2008年签订租赁合同，字是他本人签的，但具体内容记不清了；涉案租赁合同签订时涉案院落有院墙、有1992年左右修建的房屋，但里面是废墟，陈立厚租赁涉案院落后，修缮了东南角的院墙、办公室地面、门窗、屋顶、电线、刮瓷、配电室门、平台、机井；双方没有约定陈立厚修缮房屋的费用由谁承揽，陈立厚应自己修自已承担；陈立厚租赁涉案院落时没有大门，双方约定大门费用由于家村委会承担；涉案地磅是由陈立厚租赁涉案院落后所买，2009年卖给了于家村委会，村两委研究让陈立厚看管，每年看管占地费1000元，不记得地磅是什么时间损坏的，陈立厚主张的地磅维修费2000元确实存在，当时地磅的头丢了，不准了，就换了零件，于家村委会与陈立厚协商一人一半，之所以让陈立厚承担一半是因为在陈立厚租赁的院子里，陈立厚也可以使用，但于振亭称其回答不了于家村委会关于陈立厚也可以使用为何还向其支付使用费的问题；于振亭称不确定在2012年的租金中是否扣除了陈立厚修缮院墙、安装大门的费用，但可以查账，于振亭认可村委账目尚未交接给现任村委会；于振亭称在其在任期间陈立厚见到他时经常问起地磅维修费、小麦损失费，但他于2017年11月30日不再任职。经质证，于家村委会对于振亭出具的证明真实性无异议，但对证明目的有异议，认为证明中每月1000元的地磅看管、占地费并不存在，该费用没有任何盖有于家村委会公章的书面材料或协议，涉案租赁合同中也没有约定，自2009年陈立厚从未向于家村委会主张过该费用，于家村委会也从未向陈立厚支付过该费用，于振亭的证明系孤证，仅凭其一人的证明不足以证实；陈立厚租赁涉案院落一年的租金是1万元，如于家村委会每月支付陈立厚地磅看管、占用费，一年就要支出12000元，不符合常理；2008年签订涉案租赁合同时，地磅就在涉案院落落里，是涉案房屋的原貌，并不是后来才将地磅放进去的，双方签订租赁合同时约定的租赁费已经充分考虑到地磅存在的事实，合同第一条明确约定以院墙地基为准（含院内地上附属物），故地磅是随院落房屋一起租赁给陈立厚，根本不需要另外支付占地看管费；地磅在院落里不需要单独一人进行看管，证明中的看管占地费很荒谬，根本不存在；于振亭的证明是个人行为，于家村委会不予认可；另外陈立厚从未向于家村委会主张过上述费用，现已超诉讼时效；于家村委会对于振亭的证人证言有异议，于振亭称租赁合同字是他签，但租赁合同上并没有于振亭的签字，故于振亭是抱着陈立厚说什么他就认可什么的态度来的；证人一开始说修缮费用由陈立厚自己承担，后经陈立厚的代理人提醒后又说村委承担院墙和大门，但李刚远、李继远陈述其翻包给于家村委会时大门及院墙都是好的；地磅看管、占地费每月1000元，一年的费用超过陈立厚应缴纳给于家村委会的租金，于振亭称该费用合适却说不出理由，故证人有配合陈立厚作伪证的嫌疑，新旧村委交接时旧村委没有主动交接账目，并不是新一届村委不接受。陈立厚对于振亭的证人证言无异议。李刚远、李继远称其将涉案院落翻包给于家村委会时地上物都是好的，没有倒塌，其他与其无关。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈立厚主张的房屋、院墙修建费用15520元，其提供的2008年4370元的收到条中载明系修院墙费用，但其在庭审中陈述其接手涉案院落后，房屋是露天的，没有门窗其修缮8间房屋的门窗、屋项花费4370元，故该费用的支出项目相互矛盾，且陈立厚与于家村委会之间的租赁合同约定仅限于院墙、大门修复、安装费用由陈立厚垫付并从陈立厚的2012年租金中扣除，陈立厚的提供的证据无法认定院墙、大门修复、安装的具体支出情况，其他及以后的房屋修缮等支出陈立厚没有证据证明由于家村委会承担；另于家村委会主张该项费用超过诉讼时效，根据双方之间的租赁合同，双方约定院墙、大门修复、安装费用在2012年租金交纳中抵扣，该费用的诉讼时效应从陈立厚于2011年9月30日交纳2012年租金时开始起算，虽然证人于振亭称其在任时陈立厚经常向其提起相关费用，诉讼时效发生中断，但于振亭自称其于2017年11月30日不再任职，自2017年12月1日起至陈立厚起诉本案（诉前调立案时间为2021年1月7日），已超过三年，陈立厚无证据证明其在该期间向于家村委会主张过该费用，超过诉讼时效。综上，陈立厚主张的房屋、院墙修建费用15520元，依据不足，且超过诉讼时效，本院不予支持。对陈立厚主张的地磅修理费2000元，有于家村委会于2017年4月20日出具的欠条为证，本院予以确认，该费用的诉讼时效应从欠条出具之日（2017年4月20日）开始起算，虽然证人于振亭称其在任时陈立厚经常向其提起相关费用，诉讼时效发生中断，但于振亭自称其于2017年11月30日不再任职，自2017年12月1日起至陈立厚起诉本案（诉前调立案时间为2021年1月7日），已超过三年，陈立厚无证据证明其在该期间向于家村委会主张过该费用，超过诉讼时效，对陈立厚的该项主张本院亦不予支持。对陈立厚主张的地磅看管、占地费，仅有于振亭一人的证人证言，证据不足，且陈立厚租赁涉案院落1年租金1万元，地磅位于涉案院落内，在陈立厚也可以使用的情况下看管、占地使用费1年12000元，明显不符合常理，对陈立厚的该项主张，依据不足，本院亦不予支持。对陈立厚主张的违约金2万元，双方签订的协议书的目的是为创建文明城市、整治村庄环境，严禁墙外两米乱倒乱堆现象，于家村委会在院外栽树、扯高压线不属于双方约定的违约行为，对陈立厚要求于家村委会承担2万元违约金的主张，无事实和法律依据，本院亦不予支持。陈立厚主张的小麦损失，与本案合同纠纷非同一法律关系，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回陈立厚的诉讼请求。 案件受理费3670元，减半收取1835元，由陈立厚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 高凤英 二〇二一年五月二十五日 法官助理 李雅楠 书 记 员 彭 鹏