贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔23民终1072号 上诉人（原审原告）：李国强，男，1980年7月14日生，汉族，住贵州省盘州市。 被上诉人（原审被告）：徐朝智，男，1981年1月8日生，苗族，住贵州省普安县。 被上诉人（原审被告）：杨敏，女，1983年4月1日生，黎族，住贵州省普安县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：毛敏，贵州天生律师事务所律师。 第三人（原审第三人）：黔西南州邦亿房地产经纪有限公司，住所地:贵州省黔西南州兴义市桔山街道河塘郡府23栋。 法定代表人：赵锴，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：铁启文，男，1988年10月8日生，彝族，住贵州省安龙县。 上诉人李国强因与被上诉人徐朝智、杨敏、第三人黔西南州邦亿房地产经纪有限公司（以下简称“邦亿经纪公司”）买卖合同纠纷一案，不服兴义市人民法院作出的（2020）黔2301民初10372号民事判决，向本院提起上诉。本院审理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李国强上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由二被上诉人承担。 事实和理由：一、一审判决认定案涉房屋成交价为52.8万元的事实错误。1、一审判决以第三人工作人员与刘林菊及上诉人的短信（微信）记录，认定案涉房屋的成交价为52.8万元，认定事实错误。二被上诉人及第三人提交的短信（微信）记录并不完整，显属断章取义。短信（微信）交流只能说明协商的过程，并不能证明是各方最终达成的合意。刘林菊不是房屋的所有权人，其意思表示不能代表上诉人。并且，微信交流的金额500000元与二被上诉人陈述的交易金额为528000元，以及上诉人现已实际收到的款项为505062元均不一致。短信（微信）交流中从未涉及签订金额为60万元的合同，是为了二被上诉人申请到相应金额的住房公积金贷款。2020年3月13日上诉人与第三人工作人员铁启文的短信交流记录载明，铁启文回复上诉人“钱是肯定要打给你”。如果成交价为52.8万元，那么截止2019年12月11日相关的付款义务已经履行完毕。在上诉人催要尾款的时候，第三人的反应应该是明确反驳，明确回复钱是肯定要打给上诉人的。2、一审判决以二被上诉人和第三人签订的《认购协议书》约定佣金为10560元，便认定房屋成交价为528000元，认定事实错误。第三人工作人员铁启文伪造证据的事实（上诉人于2019年9月18日收到10000元，于2019年10月8日收到92000元，明明仅收到102000元；但铁启文出具给二被上诉人的《收据》却是130000元），足以说明《认购协议书》不具有真实性。同时，请求二审法院依法追究铁启文伪造证据的法律责任。3、一审判决以“首付款和定金金额130000元，加上个人住房公积金贷款金额为398000元”，便推定房屋成交价为528000元，认定事实错误。上诉人并没有收到过130000元的首付款，金额为130000元的《收据》系铁启文伪造。三方签订《房产买卖合同》的时间是2019年10月8日，房屋过户时间是2019年10月9日，房屋评估时间是2019年10月17日，二被上诉人申请贷款的时间2019年11月5日。《房产买卖合同》签订在前，房产评估在后，足以说明《房产买卖合同》约定房屋成交价为60万元系三方真实意思表示，并不是为了二被上诉人能够得到公积金贷款而签订。4、一审判决以第三人陈述房屋成交价528000元减去中介服务费13000元及其他费用9938元，认定房屋成交价为528000元，认定事实错误。第一，第三人陈述中介费为13000元，并且原约定为8000元，后增加5000元仅是其一面之词，且与《销售委托书》和《补充协议》的约定相矛盾；第二，其他费用9938元亦是第三人为凑齐所谓的528000元而拼凑，在整个交易过程中，这些所谓的支出并没有经过上诉人确认的任何依据。5、一审判决认定上诉人未提交其他证据印证实际成交价为60万元的事实，不符合证举证规则。第一，上诉人向一审法院提交的《销售委托书》和《补充协议》以及第三人工作人员铁启文2020年3月13日“钱是肯定要打给你”回复上诉人的短信内容，足以印证实际成交价是60万元的事实。第二，三方签订的《房产买卖合同》，自签订后至上诉人起诉时，二被上诉人及第三人均无异议，没有申请确认无效或撤销；并且二被上诉人以该份《房产买卖合同》办理了房屋过户登记，申请了公积金贷款。《房产买卖合同》的真实性及效力已得到有权国家机关的确认，依法应作为定案依据。但一审判决无视这一客观事实，偏听偏信被上诉人与第三人的陈述和采纳不真实的证据，导致事实认定明显错误。二、一审判决认定《房产买卖合同》约定的成交金额条款为无效，不符合法律规定。《房产买卖合同》系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。三、房屋实际成交价是60万元，请二审人民法院予以认定。第一，上诉人、被上诉人及第三人于2019年10月8日签订的《房产买卖合同》，明确约定房屋转让价款为60万元，且合同生效后未对成交价款进行任何变更。第二，上诉人提交的与第三人于2019年3月24日签订的《销售委托书》及《补充协议》，印证上诉人委托第三人销售房屋明确约定的出售底价为61万元。第三，上诉人提交的与被上诉人徐朝智的短信聊天记录证明，2020年3月11日上诉人向被上诉人催要过购房尾款，但被上诉人在时隔8月之久于11月15日才回复上诉人，被上诉人是故意拖延拒付尾款。根据上述事实，足以证明房屋的实际成交价是上诉人与被上诉人及第三人最终签订的《房产买卖合同》中约定的60万元，而不是52.8万元。 被上诉人徐朝智、杨敏、第三人邦亿经纪公司均未作答辩。 李国强向一审起诉请求：1、判决徐朝智和杨敏向李国强支付下欠购房款人民币94938元；2、判决徐朝智和杨敏按照合同约定向李国强支付逾期付款违约金112501.53元（以下欠购房款94938元为基数自2019年12月14日起至2020年8月6日，共计237天，按日千分之五的利率计算）；3、判决徐朝智和杨敏按照合同约定向李国强支付自2020年8月7日起至下欠购房款94938元实际付清之日止的逾期付款违约金（以下欠购房款人民币94938元为基数，按日千分之五的利率计算）；4、案件受理费由徐朝智、杨敏承担。 一审法院认定事实：2019年3月24日，李国强与邦亿经纪公司签订了销售委托书一份，该委托书约定由李国强委托邦亿经纪公司代为销售位于兴义市桔山新区，出售底价为610000元，由买方承担契税、卖方个税。并约定卖方在交房前结清水电物业等费用。同日，李国强又与邦亿经纪公司签订补充协议一份，单独对超出底价610000元出售情况下的感谢金进行了约定。李国强与邦亿经纪公司签订销售委托书和补充协议后，经多人看过案涉房屋，但未成交。2019年8月27日至2019年9月13日期间，徐朝智、杨敏联系邦亿经纪公司的经办人铁启文看过房后，铁启文分别与案外人刘林菊，徐朝智、杨敏等针对案涉房屋的买卖问题私下进行了多次联系和协商。2019年9月13日，刘林菊通过手机短信的方式向铁启文表示要净收50万元则同意出售。同日，徐朝智与邦亿经纪公司签订认购协议书一份载明：徐朝智、杨敏同意以528000元认购案涉房屋，首付款128000元，余款400000元由徐朝智、杨敏申请按揭贷款支付；徐朝智、杨敏同意在签订买卖合同时向中介方支付房屋总价的2%作为服务佣金，徐朝智、杨敏不得以任何理由拖欠。该认购协议书还约定徐朝智、杨敏应于2019年9月13日向邦亿经纪公司支付购房定金10000元。2019年9月16日，刘林菊向铁启文表示净收50万元要全款支付，如果分期，则要54万元，并将李国强的身份证号码、工商银行账号发送给铁启文。铁启文分别联系双方后回复刘林菊：“刘姐、按照你们协商的要求修改如下：兴义市嘉禾园小区Ｂ3栋-601号房。按照你们的要求，你们净收50万元，二手房过户费全部由买方承担，你们只是提供过户资料协助过户，协商后一致同意，买家首付先给你们10万元，我们帮他们办理公积金二手房抵押贷款，一个半月的时间办理公积金抵押后，公积金中心放款后，24小时内尾款打到业主李国强的爱人刘林菊银行账户。你们收到总购房款50万元后，结清前期所欠相关物业费、水电费，才把钥匙交付给买方．”刘林菊回复铁启文：“等我给他（指李国强）看行不”。2019年9月17日，铁启文回复刘林菊：“你们商量好回复我。我们好答复买家。”刘林菊答复铁启文：“你打他电话，137××××1111”同日，铁启文发信息给李国强：“李哥，生意成不成回个话呗”；“李哥，按照你们协商的要求修改如下：兴义市嘉禾园小区Ｂ3栋-601号房。按照你们的要求，你们净收50万元，二手房过户费全部由买方承担，你们只是提供过户资料协助过户，协商后一致同意，买家首付先给你们10万元，你们过户给他们后，剩余尾款40万元，我们帮他们办理公积金二手房抵押贷款，拿到新房产证次日开始，一个半月左右办理公积金抵押后，在公积金中心放款后，3个工作日内尾款打到业主李国强的爱人刘林菊银行账户，．．．．．．你看看，没有问题就转定金给你们？”2019年9月18日，李国强询问铁启文：“保证过户后60天内付清购房款40万元。”铁启文回复李国强：“60个工作日，是的。你看还有什么问题？”。同日，铁启文发信息告知刘林菊：“刘姐，李哥同意了。”同日，邦亿经纪公司通过铁启文的中国建设银行账户向李国强转账支付购房定金10000元。2019年10月8日，邦亿经纪公司收取徐朝智支付的首付款及定金共13万元，并以528000元为基数按认购协议书约定的2%的比例收取了徐朝智支付的佣金10560元。邦亿经纪公司收取徐朝智支付首付款及定金共13万元后，于同日支付给李国强92000元。同日，李国强与徐朝智、杨敏签订房屋买卖合同一份，该合同约定转让总价款为600000元。2019年10月9日，双方向兴义市自然资源局申请不动产转移登记，案涉房屋被登记在徐朝智、杨敏名下（不动产产权登记证书编号：黔（2019）兴义市不动产权第0035861号）。2019年10月17日，为申请二手房住房公积金贷款，徐朝智、杨敏委托案外人贵州天正房地产资产评估公司评估案涉房屋，评估总价为605270元。2019年11月5日，徐朝智、杨敏向黔西南州住房公积金中心普安县管理部申请个人住房公积金贷款398000元，并作为借款人与委托人黔西南州住房公积金中心普安县管理部、贷款人中国工商银行股份有限公司普安支行签订了借款金额为398000元的《借款合同》一份。2019年12月1日，徐朝智、杨敏申请到个人住房公积金贷款398000元后，将该款398000元支付给邦亿经纪公司。至此，邦亿经纪公司共计收到徐朝智、杨敏支付购房款528000元（含定金和首付）。2019年12月11日，邦亿经纪公司通过案外人王野明的个人银行账户支付李国强购房款388000元、通过铁启文的个人银行账户支付李国强15062元。至此，李国强共计收到邦亿经纪公司支付的购房款505062元。后李国强以案涉房屋销售的合同总价为60万元、徐朝智、杨敏未付清其购房款为由诉至一审法院要求按前述诉讼请求解决。 庭审中，邦亿经纪公司陈述：邦亿经纪公司支付给李国强的款项是房屋成交价528000元减中介服务费13000元，再减物业、水电过户、修复门锁、恢复供水等费用9938元后的价格。另外，李国强以前欠电费42元是邦亿经纪公司支付，没有向李国强要。徐朝智、杨敏把528000元交到邦亿经纪公司处才开始办过户手续，办完手续后扣除相应的费用后再把钱转给李国强。 一审法院认为，关于案涉房屋的实际成交价是528000元还是600000元，李国强的诉讼请求是否应支持的问题。第一、案涉房屋的交易虽主要系邦亿经纪公司分别联系案外人刘林菊与徐朝智、杨敏进行协商谈价，但在刘林菊明示要求净收50万元后，邦亿经纪公司的经办人已于2019年9月17日发信息明确告知李国强“你看看，没有问题就转定金给你们?”在2019年9月18日的时候，李国强询问铁启文是否能保证在过户后60天内付清除首付款10万外的购房款40万元时，邦亿经纪公司的经办人铁启文作出肯定回复后，才向李国强转账支付购房定金10000元，说明案涉房屋的实际成交价是528000元而不是600000元，说明528000元的成交价已得到李国强本人的确认，说明金额为600000元的合同系徐朝智、杨敏为申请到相应金额的个人住房公积金贷款而签订；第二、邦亿经纪公司收取徐朝智、杨敏的佣金为10560元，根据邦亿经纪公司与徐朝智、杨敏签订的认购协议书约定的按总购房款的2%收取佣金10560元（528000元×2%=10560元）的事实，印证了案涉房屋的实际成交价是528000元，金额为600000元的合同系徐朝智、杨敏为申请到相应金额的个人住房公积金贷款而签订的事实；第三、徐朝智、杨敏与邦亿经纪公司签订认购协议书并支付邦亿经纪公司首付款和定金共130000元后，其申请的个人住房公积金贷款金额是398000元，根据徐朝智、杨敏已支付的首付款和定金总额加上贷款数额之和为528000元的事实，再次印证案涉房屋的实际成交价为528000元而不是600000元；第四、根据邦亿经纪公司在庭审中的“邦亿经纪公司支付给李国强的款项是房屋成交价528000元减中介服务费13000元，再减物业、水电过户、修复门锁、恢复供水等费用9938元后的价格。”这一陈述，亦能说明案涉房屋的实际成交价为528000元而不是600000元；第五、李国强未提交其他证据印证实际成交价为600000元的事实。综上，确认案涉房屋的实际成交价是528000元而不是600000元，对李国强提出的实际成交价为600000元的主张，不予采信。对李国强要求徐朝智、杨敏按合同约定的600000元的价款补付购房款及承担逾期付款违约金的诉讼请求，因合法有效的合同应系依法成立的属于双方当事人的真实意思表示的合同，而徐朝智、杨敏已履行完支付案涉房屋的实际成交价528000元的义务，金额为600000元的合同系徐朝智、杨敏申请到相应金额的个人住房公积金贷款而签订，不是双方当事人就实际成交价作出的真实意思表示，该合同约定的成交金额条款依法应属无效，李国强依据该无效条款提出的诉讼请求无合法依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回李国强的诉讼请求。案件受理费2550元，减半收取1275元，由李国强承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案仅围绕李国强的上诉请求进行审理，未请求的，不予审理。 综合双方当事人的诉辩请求，本案的二审争议焦点为：一审对案涉房屋价款的认定是否正确。 关于争议焦点。从邦亿经纪公司工作人员铁启文与李国强的聊天记录显示，2019年9月17日，铁启文告知李国强案涉房屋李国强净收50万元，二手房过户费全部由买方承担，李国强只是提供过户资料协助过户，协商后一致同意，买家首付先给李国强10万元，过户后，剩余尾款40万元，办理公积金二手房抵押贷款，拿到新房产证次日开始，一个半月左右办理公积金抵押，在公积金中心放款后，3个工作日内尾款打到刘林菊银行账户，2019年9月18日李国强回复铁启文，询问其是否能保证在过户后60天内付清购房款40万元，得到铁启文作出的肯定回复后，李国强回复：“OK”，后铁启文按约定于2019年9月18日向上诉人转账支付买房定金10000元。上述记录可显示对于案涉房屋，李国强同意净收50万元，且同意先付款10万元并在办理过户手续后60日付清购房款40万元的事实。2019年9月18日之后，现有证据显示邦亿经纪公司未再与李国强、刘林菊商议房屋价款事宜。结合邦亿经纪公司与二被上诉人签订的《认购协议书》中亦载明的购房款为528000元，邦亿经纪公司收取二被上诉人的佣金为10560元，该金额与邦亿经纪公司与二被上诉人签订的《认购协议书》约定的按总购房款的2%收取佣金10560元（528000元×2%=10560元）的事实相符。再结合铁启文与案外人刘林菊的聊天记录，以及签订《房产买卖合同》后李国强要求按照《房产买卖合同》中约定的金额付款，铁启文回复情况，邦亿经纪公司于2019年12月1日收取二被上诉人付款398000元后，邦亿经纪公司出具给二被上诉人的收据中载明“今日房款已经全部付清”的事实，以及2019年10月8日签订《房产买卖合同》后，2019年10月9日即办理了案涉房屋所有权转移登记手续，在办理转移登记过程中，李国强并未提出异议。综上，虽然案涉《房产买卖合同》中约定的转让款为600000元，但结合上述事实和全案证据，应认定案涉房屋的实际成交价格为52．8万元。一审对案涉房屋价格的认定正确。 综上，上诉人李国强的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费2550元，由上诉人李国强负担。 本判决为终审判决。 审判长  王**敏 审判员  张基柱 审判员  程 鹏 二〇二一年五月八日 书记员  岑周鸿