山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3375号 上诉人（原审被告）：杨子军，男，1988年12月7日出生，汉族，住胶州市。 被上诉人（原审原告）：上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司，住所地胶州市。 负责人：曹登建，副总经理。 委托诉讼代理人：范莉莉，女，系公司职工。 上诉人杨子军因与被上诉人上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司（以下简称宝龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初11278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨子军上诉请求：撤销原判，改判驳回宝龙物业公司的一审诉讼请求。事实和理由：第一，关于《前期物业服务合同》第三十四条约定“业主及物业使用人应当根据《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》的约定交纳物业管理服务费用及其他应付款项。杨子军在交房时已缴纳半年物业费，但在服务期间，楼道中的消防栓跑水把杨子军家地板泡了，损失惨重，杨子军去协调物业至今未得到答复，根据《物业管理条例实施细则》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第二，本案系物业合同纠纷，物业公司与业主的关系是合同关系，业主聘请物业公司对房屋及配套的设施设备合相关场地进行维修，养护，管理，维护相关区域内的环境卫生合秩序等，杨子军家住顶楼，楼顶公共场所，地皮掀翻，墙皮脱落下雨渗水无人问津，向物业反应情况得不到任何回应，根据《物业管理条例实施细则》第六条规定，在物业管理企业提供的服务不符合约定时，业主有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿要求。 宝龙物业公司辩称：一审判决正确，应当维持。关于消防拴跑水的问题，经宝龙物业公司落实，无杨子军的报修记录，该情况不属实，宝龙物业公司不予认可。墙皮脱落系开发商的原因，与宝龙物业公司无关。 宝龙物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令杨子军向宝龙物业公司支付物业费9172.8元及利息（利息按照同期银行贷款利率计算，自2020年8月1日起至实际给付之日止）；2、本案诉讼费由杨子军承担。 一审法院认定事实：宝龙物业公司原名为泰安宝龙商业物业管理有限公司胶州分公司，2014年12月19日，其变更名称为山东宝龙商业物业管理有限公司胶州分公司，2016年12月29日又变更名称为上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司。 2015年7月15日，杨子军与青岛宝龙英聚置地发展有限公司（以下简称宝龙置地公司）签订《青岛市商品房预售合同》一份，杨子军购买了其开发的胶州市xx路xx号xx小区xx号楼xx单元xx号房产，建筑面积104.05平方米。 《青岛市商品房预售合同》第二十四条约定：宝龙置地公司已经选聘泰安宝龙商业物业管理有限公司胶州分公司对杨子军购买的房屋进行前期物业管理，并与该公司签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五），宝龙置地公司和杨子军已签订了《胶州宝龙城市广场使用公约》（见附件五）。《青岛市商品房预售合同》补充条款第十六条第7款约定，前期物业服务费按照建筑业态划分，具体收费标准为住宅每平方米1.8元/月。 合同附件五中临时管理规约第一章第二条约定，物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时签署书面承诺，明确认可并承诺执行本临时管理规约内容。被告签署了承诺书，承诺同意遵守并倡导、督促其他业主及物业使用人遵守临时管理规约及前期物业服务合同、前期物业管理协议。临时管理规约第六章第三十四条约定：“业主及物业使用人应当根据《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》的约定交纳物业管理服务费用及其他应付款项。业主及物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用，从其约定，业主负连带交纳责任。业主及物业使用人逾期仍未缴纳物业服务费用的，应按照《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》向物业服务企业支付违约金，且经书面催告仍未纠正的，物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼”。 宝龙物业公司系杨子军所购房产的物业服务企业。 宝龙物业公司主张杨子军尚欠宝龙物业公司自2016年8月1日至2020年8月31日的物业费9172.8元（104.05平方米×1.8元/月×49个月）。宝龙物业公司在其提交的催费函中亦称截至2020年8月31日止，杨子军拖欠宝龙物业公司物业管理费9172.8元。 一审法院认为，杨子军与宝龙置地公司签订的《青岛市商品房预售合同》，包含合同相关附件、补充条款、临时管理规约、承诺书等，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，杨子军应依合同约定履行义务。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。杨子军自2016年8月1日起欠缴物业费，截至2020年8月31日止共计欠缴物业费9172.8元，该数额符合合同约定的计算标准及方式，因此，宝龙物业公司请求杨子军支付上述期间物业费，一审法院予以支持。 本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为一个服务行业，只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面，若业主采取拒缴物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡，因此物业公司及业主都应及时履行自己的应尽义务。 杨子军经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，依法可缺席判决。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、杨子军于判决生效之日起十日内支付宝龙物业公司2016年8月1日至2020年8月31日的物业费9172.8元；二、驳回宝龙物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由杨子军负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，本案争议的焦点是：杨子军应否交纳物业费用。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，涉案的《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》合法有效，对包括杨子军在内的全体业主均具有约束力，故一审法院依据合同约定判决杨子军支付物业费符合法律规定。杨子军以宝龙物业公司的物业服务不规范为由，拒绝交纳物业费无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，杨子军的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杨子军负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年五月七日 法官助理 邓永芳 书记员 翟国媛