辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8832号上诉人（原审被告）：高月，女，1986年11月15日出生，满族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王雅婷，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛慧丹，女，1975年3月27日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：张慧，辽宁紫泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘雪虎，男，1979年11月11日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张慧，辽宁紫泰律师事务所律师。上诉人高月因与被上诉人薛慧丹、刘雪虎房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2021）辽0105民初1635号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高月上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、四（三）项，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，我方同意支付被上诉人采暖费3360元及违约金6250元；2.一审案件受理费双方合理分担，二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。薛慧丹并非房屋出租人，根据合同相对性原则，其不享有收取房屋租金等合同权利，不应支持，判令其承担相应受理费。本案现有证据足以证明刘雪虎完全知晓或至少应当知晓我方不再续租这一事实。我方（次承租人蔺宇辉）在第二年租期2020年10月23日之前，的确以电话方式通知刘雪虎，当时未做录音。我方可运用推定的证据规则，而无需直接举证证明，基于刘雪虎与其毗邻的房主魏艳萍之间所存在的一体出租的、休戚与共的密切关系，其完全有可能（也就是具有高度的盖然性）从另一房主魏艳萍处获知上诉人不再续租这一事实，完全可推定刘雪虎早已获知或至少应该获知次承租人蔺宇辉已不再续租这一意思表示。两房主就是同时在场，以同一格式及以除了房屋的位置及租金外其他完全一样的内容而与我方定约的，该两处房屋也由我方做一体设计、装修和使用的。该两处承租的房屋只有一把大门的钥匙。承租期间，上诉人于2019年9月1日将2019当年度的物业费9065元仅支付给另一房主魏艳萍，魏艳萍转付给刘雪虎，原判决已确认刘雪虎经核实我方已支付这笔物业费，足以表明承租期间所发生的有关事宜，刘雪虎实则已委托与其毗邻的另一房主魏艳萍全权处理，魏艳萍甚至已构成表见代理。上诉人朋友以拟承租该房屋为由致电刘雪虎询问该房是否腾空出租时，其就表示“那里边就是一个大空场，早就腾空了……旁边那个是她姐（魏艳萍）的房子”。当我方告知魏艳萍不再续租此房，并要求其办理接收事宜——交钥匙给她，也意味我方也拟同时与刘雪虎一体办退租事宜。2020年11月3日上午9：31分，魏艳萍微信上诉人表示：“高月，我不同意你转租我的门市房，要求继续履行合同”，而刘雪虎则也在5分钟后，即在2020年11月3日上午9：36分，也以完全相同的文字内容微信上诉人：“高月，我不同意你转租我的门市房，要求继续履行合同”。刘雪虎诉上诉人的《民事起诉状》的格式、排版及内容以及其二人共同聘请一位代理人来办理本案诉讼事宜来看，更说明一体出租、利害攸关的这两位房主是随时沟通、相互通报关于此房屋租赁的信息的。我方已依约提前30天——第二年房租起算日为2020年10月23日——告知不再续租情况下，因疫情导致该房屋后来无法出租而空置这一不利后果，不应由我方承担。即使我方确无直接证据证明我方已通知刘雪虎不再续租此房以及亦无法推定刘雪虎确已通过另一房主魏艳萍获知我方不再续租此房屋，刘雪虎2020年9月30日提起诉讼这一事实足以证明其早在第二年租期届至之前近一个月——该原判决已确认了第二年的租期为“自2020年10月23日至2021年10月22日止”——完全知晓我方不再续租这一事实。我方在原审已明确表示愿意依《房屋租赁协议》约定为己方提前解约这一违约行为而偿付对方相当于一个月房租违约金，《房屋租赁协议》事实得以解除，我方不应继续支付自2020年10月23日至2021年4月2日房租。基于突发疫情的这一重大的情势变更的现实情况，最高法院在《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）款也对此作出了关于“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”的规定，我方提前退租有合同和法律依据。在符合合同约定条件下，我方单方面通知即可以予以解除，无需对方的同意。为谋取个人利益最大化，除非租期届满，刘雪虎不可能跟我方达成一致解除房屋租赁协议。直至原判决作出前，被上诉人始终不肯接收钥匙。二、原判决适用法律错误。我方不是“无正当理由”拒付租金。薛慧丹、刘雪虎辩称，1.关于本案主体问题，二被上诉人系夫妻关系，案涉房产登记在夫妻二人名下，合同虽为刘雪虎一人签订，但系对夫妻共同财产的处分，二人共同作为原告并无不妥。2.关于上诉人是否通知被上诉人不再续租的问题。首先，刘雪虎与高月之间有单独的房屋租赁合同，双方之间形成合法有效的租赁合同关系，发生争议也只能在双方之间进行解决，高月是否通知案外人解除与案外人之间的租房合同与本案无关，本案中高月无法提供已经通知刘雪虎解除合同并且刘雪虎同意解除的证据。相反，上诉人在上诉状中展示了刘雪虎不同意解除合同不同意转租的证据，故上诉人应承担相应不利后果。其次，上诉人根本就不享有通知解除的权利，双方签订的《房屋租赁合同中》乙方责任第6条约定“如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方”（即被上诉人），该条约定只是说明了上诉人有通知的义务，言外之意同意与否应由被上诉人决定。该条并不是对上诉人享有单方解除权的约定，而是对上诉人必须履行的义务进行的约定，上诉人对本条约定理解有误。3.刘雪虎并未给案外人授权，委托案外人处理其与高月之间的纠纷，上诉人整篇上诉状都存在推测、猜测、主观臆想的嫌疑。4.关于租金数额问题，被上诉人一审诉请为请求违约方支付欠付的租金，上诉人自己并未主动提起解除合同之诉，又未在本案中提起反诉，一审法院依据被上诉人的诉请进行综合判断后，判令解除合同已是对违约方照顾，一审法院确定违约方支付租金期间并无不妥。5.因为上诉人未按时支付租金，存在违约行为，从而导致本诉。虽一审法院判令解除合同，但过错方在于上诉人，由过错方承担诉讼费是体现公平的应有之意。故一二审诉讼费均应由上诉人承担。薛慧丹、刘雪虎向一审法院起诉请求：1.被告支付拖欠租金75000元；2.被告按照协议约定缴纳物业费4766元、采暖费8026元;3.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，二原告于2019年5月29日登记结婚。2019年5月31日，原告薛慧丹购买了位于沈阳市皇姑区6门的门市房一套，面积为209.02平方米。2019年8月22日，原告刘雪虎与被告高月签订《房屋租赁协议》，约定原告将案涉房产租赁给被告使用，租期自2019年8月23至2024年10月22日止；年租金75000元，付款方式为年付；乙方（租用方）不得中途将房屋转租他人、如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30日通知甲方（出租方）；在房屋租用期内甲乙双方如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租；采暖、物业费用由乙方承担，房租提前贰月支付。被告承租原告门市房的同时亦承租了与案涉房产相邻的案外人魏艳萍的另一门市房用于同一火锅店经营。房屋交付后，被告向原告支付了2019年10月23日至2020年10月22日期间的租金。原告给被告两个月的免租期，即2019年8月23日至2019年10月22日为免租期。此后，被告将诉争房屋转租给他人经营。2020年9月24日，沈阳新世纪物业管理有限公司通知原告缴纳物业费4766元及取暖费8026元。原告于2020年11月19日缴纳了2019-2020年度取暖费8026元及2020年6月20日-2021年6月19日的物业费4766元。采暖费的标准是105平*32元=3360元，物业费标准是105平*1.9元*12个月共计2394元。庭审后，原告核对物业费已经交付，表示不再向主张物业费。2020年9月12日，被告通过微信告知案外人魏艳萍不再继续租房；2020年11月3日，被告通过微信告知魏艳萍：这边房子后续问题我给你解决，我现在在白城这两天回去我们解决一下善后的问题；2020年11月6日，被告通过微信告知魏艳萍已经回沈阳，有时间可以见面。被告表示诉争房屋内能搬走的东西都搬走了，钥匙给原告，原告不收。一审法院认为，原、被告之间签订了书面《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，双方应当按照合同约定诚实履行各自的权利义务。关于原告主张的要求被告支付拖欠的第二年租金7500元问题。一审法院认为，根据租赁合同约定及双方约定的两个月免租期，第二年度租金应为2020年10月23日至2021年10月22日期间的租金。因被告于2020年9月12日通知与原告相邻的房主案外人魏艳萍不再续租房屋，但没有证据证明向本案原告提出不再续租房屋问题，现有证据无法认定被告履行了通知义务。退一步讲，从被告与案外人魏艳萍的微信聊天记录来看，2020年11月初，双方就租赁房产仍有后续问题没有解决，表明双方未就合同解除达成一致意见，故本案对于被告提出已经通知原告不再租赁房屋的主张无法支持，被告应承担继续支付合同约定的租金的责任。但考虑到至本案诉讼阶段，被告明确提出无能力续租房屋，至庭审时被告再次明确不续租房屋，且法院释明双方进行钥匙交接，被告不接收房屋，由此导致租金扩大部分的损失应由被告自行承担。结合双方租赁合同约定的“如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方”的约定，一审法院认定双方租赁合同应该自开庭审理日后的一个月2021年4月2日（2021年3月2日开庭日期）解除。综合本案案情，一审法院酌定认为被告应支付原告租金从2020年10月23日至2021年4月2日，该期间租金应为32482元。关于原告主张的采暖费问题由租用方承担，现采暖费已由原告缴纳，故被告应按合同约定给付原告垫付的采暖费，诉争租赁房屋涉及的2019年-2020年度采暖费为3360元，被告应该给付原告。关于原告主张的物业费问题，原告表示经核实被告已经支付，故对原告物业费的主张不予支持。关于原告主张的违约金。按照双方合同约定，租赁期间内如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租，现被告在合同租赁期限未到期的情况下提出不再继续租赁，故被告应向原告支付一个月租金作为违约金，即6250元（75000元/12个月）。一审法院判决：一、被告高月于判决生效后七日内给付原告薛慧丹、刘雪虎租金32482元；二、被告高月于判决生效后七日内给付原告薛慧丹、刘雪虎采暖费3360元；三、被告高月于判决生效后七日内给付原告薛慧丹、刘雪虎违约金6250元；四、驳回二原告的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2151元（原告预交），减半收取1075.5元，由被告高月承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人刘雪虎签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。虽上诉人于2020年9月12日通知被上诉人相邻房主魏艳萍不再续租房屋，但未提交证据证明其向被上诉人提出不再续租房屋，上诉人主张基于被上诉人与相邻房主魏艳萍一体出租、休戚与共的密切关系，可运用推定的证据规则，足以证明刘雪虎完全知晓或至少应当知晓我方不再续租这一事实，但上诉人系与魏艳萍及被上诉人分别签订了租赁合同，提前解除合同的意思表示应以明示的方式向合同相对人作出，上诉人未能举证则应承担不利后果。一审未认定上诉人履行了通知义务并无不当。且即便其履行了通知义务，从被上诉人的诉讼请求可以看出其并未主张解除合同，上诉人虽主张解除合同亦未取得被上诉人的同意，故一审对被上诉人要求上诉人给付2020年10月23日至2021年4月2日租金的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张被上诉人薛慧丹并非合同相对人，不享有收取租金的权利的问题，因二被上诉人之间系夫妻关系，案涉房屋登记在薛慧丹名下，刘雪虎签订租赁合同亦是对夫妻共同财产的处分，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人高月的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2151元，由上诉人高月负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月二十七日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。