山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0781民初2541号 原告（反诉被告）：黄建玲，女，1970年6月8日出生，汉族，居民，住青州市。 委托诉讼代理人：胡鹏，男，系原告之子。 委托诉讼代理人：毕娜娜，女，系原告儿媳。 被告（反诉原告）：丁凤兰，女，1966年1月10日出生，回族，居民，住青州市。 委托诉讼代理人：刘东升，男，系被告之夫。 委托诉讼代理人：马家幸，山东青晟律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄建玲与被告（反诉原告）丁凤兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄建玲的委托诉讼代理人胡鹏、毕娜娜、被告丁凤兰的委托诉讼代理人刘东升、马家幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄建玲向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告退还剩余房屋租金3375元；2.房屋本身产生的问题均由被告承担；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2021年1月租赁被告的房子一年，于2022年1月到期。原告于2021年1月3日晚接到电话说管道漏水，由于漏水是被告房屋本身的问题，所以在2021年3月25日将钥匙归还被告，解除租房。由于房屋本身质量问题和安全隐患致使原告从租房到退房一天未住，原告向被告索要剩余房屋租金，被告不仅不给，反而态度极度恶劣，拒绝将剩余房屋租金归还原告。为此，请求依法判决。 被告丁凤兰辩称，双方确定房屋租赁关系是在2020年12月中旬，当时被告已经将房屋钥匙及房屋内设施交付原告，租赁合同期间水电费由原告自负，2020年12月22日原告提供照片证明租赁前该户的水费余额为7.35元。2021年1月3日原告将租金交付给被告，共计4500元，当时微信聊天原告要进行该房屋的顺线及刮瓷等，在这期间水电均能正常使用。2021年1月17日被告出具收条一份。原告于3月5号与被告沟通门槛的问题，要求被告对入户门槛进行维修，在这期间该户的进门钥匙由原告保管，因此被告无法对该门槛进行维修。直到2021年3月24日水务公司给被告丈夫打电话告知水表出现漏水状况，被告才知道在原告租房期间因不当使用造成水管破裂漏水达532方，水费3016.05元。当天原、被告双方到达该租赁房屋发现因水管破裂漏水已经导致房屋内地面出现3米见方，深50厘米左右的坑，墙面出现严重返潮现象，墙体出现裂纹，被告因此支出维修地面费用744元。租赁期间原告一直保管着进户门钥匙，因此租赁期间应算至2021年5月。房屋因水管破裂漏水导致的结构出现问题应由原告承担维修费用。 被告丁凤兰向本院提出反诉请求：1.请求依法判令反诉被告因租赁期间不当使用房屋造成的各项损失3756.05元；2.请求依法判令反诉被告恢复原状、消除危险。事实及理由：反诉被告黄建玲于2020年12月中旬与反诉原告沟通租房事宜，租赁反诉原告丁凤兰房子一年，该房为独门独院，双方约定房屋租赁费为每年4500元，租赁期间电费、水费自负，反诉原告将大门钥匙交付给反诉被告，该房屋一直由其使用。反诉被告在租赁期间造成水管漏水，导致房屋内地面塌陷50厘米左右，反诉原告因此支出水费3016.05元，修复房屋地面费用744元。现该房屋地面塌陷、墙面返潮，墙面出现裂纹等现象，房屋根基承载的稳重性受到影响，因此望判如所请。 原告黄建玲辩称，房屋租赁实际开始的时间是2021年1月3日，而不是2020年12月中旬。反诉原告答应交付钥匙后将房屋内水管和大门及屋内墙面问题进行修复，但是一直没有维修，所以反诉被告一直没有居住。对反诉原告主张的水费有异议，邻居曾给其打电话告知房屋漏水，反诉原告没有处理，房屋的自来水水表总阀门在院外，与有没有钥匙没有关系。反诉原告将房屋出租给反诉被告，说是自己的房子，但是现在发现房本上的名字不是其本人。涉案房屋系老房，本身年久失修，不同意承担房屋维修费用。 本院经审理认定事实如下：被告丁凤兰的公公刘桂生在青州市粮市××（××）有宅院一处，内有北屋4间、东屋1间、门楼1间。刘桂生去世后，该房产由被告之夫刘东升继承。 2020年12月中旬，原告黄建玲欲租用该房，并开始与被告协商租房事宜。12月14日，原、被告互相加为微信好友，以微信聊天方式对租房相关事宜进行沟通后，确定除北屋东套间外，其余房屋及院落年租金为4500元，原告进行了现场看房。12月16日，原告向被告发送微信：“咱们忘记看水表、电表数了”，“您什么时有空看一下就行，看后我就顺线和乱（刮）瓷”，“就把钱转给你”。此后，被告将房屋钥匙交付原告，双方未签订书面合同。2020年12月22日，原告向被告发送水务公司水费缴费通知单照片一份，载明抄表日期为2020年12月18日，上期现金余额7.35元。2020年1月3日，原告向被告发送微信“今下午6点过去给你钱”；当日，原告将房屋租金4500元交付被告。1月17日，被告通过微信向原告发送收条照片一份，内容为：“东关穆家巷25号刘桂生电卡号****水卡号****收到2021年房费4500元（肆仟伍佰元正）”。此后，由于涉案房屋中位于客厅内西南角的自来水阀门损坏，造成大量跑水，并致房屋墙面洇水返潮。3月25日，原告将房屋钥匙交还被告，双方解除房屋租赁合同关系。根据水务公司于2021年3月24日抄表后向被告开具的水费缴款通知单，涉案房屋共用水532立方米，水费3016.05元。 同时查明，本案审理过程中，被告自愿表示本案中不请求对涉案房屋是否存在结构性损坏及修复费用进行司法鉴定。 本院认为，原告黄建玲与被告丁凤兰就青州市粮市××（××）房屋租赁事宜经协商一致，确定了房屋租赁费用，原告依约交纳了房屋租金，被告也交付了房屋，虽未签订书面合同，但仍应确认双方房屋租赁合同关系依法成立并生效。双方约定的房屋租赁期限为一年，根据被告向原告出具的房屋租金收条，租赁期限为“2021年”，据此本院认定涉案房屋的租赁期限为2021年1月1日至12月31日。合同履行过程中，原告于2021年3月25日将房屋交还被告，并据此主张房屋租赁合同关系已经解除，庭审中被告亦无异议，本院据此认定双方房屋租赁合同关系已于2021年3月25日解除。 本案双方当事人的主要争议是：原、被告双方的本诉和反诉请求有无事实和法律依据。 关于本诉部分。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”根据上述规定，本案房屋租赁合同经原、被告协商一致解除后，原告已经交纳的房屋租金被告应予退还。按年租金4500元计算，折合每月房屋租金为375元。自2021年1月1日至双方解除合同的3月25日，共2个月又25天，剩余租期为9个月又5天，原告在本案中请求按9个月计算，房屋租金应计3375元（375元/月×9个月）。对原告追要剩余房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。原告请求判决“房屋本身产生的问题均由被告承担”不属于明确的诉讼请求，不符合人民法院审理民事案件范围，本院依法不予审理。 关于反诉部分。首先，本案房屋租赁合同履行期间发生室内水管漏水情况，导致被告需支付大额水费，该事实双方当事人均无异议，本院予以认定。根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条、第七百零九条、第七百一十条、第七百一十一条、第七百一十二条的规定，被告作为出租人有保证租赁物正常使用和进行必要维修的义务，原告作为承租人有正当使用租赁物的义务。本案被告主张因原告不当使用致水管损坏发生漏水，原告则以水管自然损坏，被告未尽维修义务为由提出抗辩。由于庭审中原、被告双方均未就自己的主张提供证据加以证实，水管漏水的情况又现实发生，为平衡双方利益，并基于客观公平的考量，因漏水导致的水费损失可由原、被告共同负担。其次，被告同时主张因漏水导致室内地面沉降，为此支付维修费744元，并提交收款收据一份加以证实。本院经审查认为，被告提交的上述证据中加盖“青州市新立洁具经营部”印章，该经营部的经营范围是否包括地面维修的内容以及该经营部是否具备地面维修的技术和条件均难以认定；更重要的是上述证据不能证实确实存在地面沉降的损害后果，被告提供的其他证据亦无法对该节事实加以佐证，故对其主张的维修费损失，本院不予认定。第三，庭审中被告明确认可涉案房屋现尚未出现结构性损害，故其要求原告“恢复原状、消除危险”的诉讼请求欠缺事实依据，本院在本案中不予支持。 综上，对原、被告合理的本诉和反诉请求本院予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第七百零八条、第七百零九条、第七百一十条、第七百一十一条、第七百一十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）丁凤兰返还原告（反诉被告）黄建玲房屋租金3375元； 二、原告（反诉被告）黄建玲支付被告（反诉原告）丁凤兰水费1508.03元； 三、驳回原告（反诉被告）黄建玲的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）丁凤兰的其他反诉请求； 上述第一、二项相互折抵后，被告（反诉原告）丁凤兰应返还原告（反诉被告）黄建玲房屋租金1869.97元，于本判决生效之日起三日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）丁凤兰负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告（反诉被告）黄建玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  赵立波 二〇二一年五月十八日 书记员  张龙龙