广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终410号 上诉人(原审被告)：防城港市金地房地产有限公司，住所：广西防城港市港口区金花茶大道88号金地时代广场。统一社会信用代码：91450602662122269R。 法定代表人：周昌善。 委托诉讼代理人：谢锦旭，广西新鸿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贺美华，女，1983年12月19日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：郭焕元。 上诉人防城港市金地房地产有限公司（以下简称“金地公司”）因与被上诉人贺美华商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初2108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金地公司上诉请求：撤销一审判决，驳回贺美华全部诉讼请求。事实和理由：第一，贺美华的付款方式为贷款支付，其未能按约定合同签订之日起60日内申请贷款支付，也没有申请变更付款方式或者付清所有房款，经金地公司书面催告两次以上仍未付清房款，一审判决对贺美华违约在先未认定，对本案主要事实未认定导 -2- 致处理明显错误。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第三章第七条第（二）款规定买受人采取下列第3种方式付款：3贷款方式付款，买受人应当于2018年5月、6月前支付首期房价款406,788元，占全部房款的55％或60％，余款自双方签署本合同之日起60日内申请贷款支付。合同附件十一补充协议第二条第（2）项约定：“买受人应在《合同》及补充协议签订之日起30日内到出卖人指定的金融机构提交符合金融机构要求的全部资料及缴纳相关费用，办妥按揭贷款手续；买受人未按期办妥按揭贷款手续的，必须在《合同》及补充协议签订之日起60日内向出卖人书面申请变更付款方式或者付清所有房款，否则视为买受人违约，违约责任按《合同）第八条逾期付款责任处理”。2018年5月、6月，双方签订案涉合同后，贺美华并未能在约定的签署合同之日起60日内申请贷款支付房款，也没有在《合同》及补充协议签订之日起60日内向出卖人书面申请变更付款方式或者付清所有房款。《合同》第八条明确约定，逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。实际上，贺美华逾期付款已远远超过90日，已构成根本性违约。即使贺美华长期违约，金地公司为了合同得到履行，2019年、2020年至少两次书面通知贺美华付清房款，但贺美华根本不予理睬。2020年6月，金地公司发出催告通知后，贺美华竟然到金地公司场所闹事，要求免除其长期违约的责任。此后，贺美华又捏造事实提起诉讼。金地公司认为，贺美华无理要求于法于理均不能支持；第二，案涉的商品房项目银行一直来均能正常发放贷款，无法贷款的责任和风险只能由贺美华自行承担，在贺美华未能按约定在合同签订之日起60日内申请贷款构成违约已为既成事实后，即使银行未能发放贷款，也不能成为贺美华解除合同的理由。1.贺美华等6个人的起诉书事实部分竟然完全一致，明显就是故意串通，虚构事实。2.贺美华称2016年、2018年至今没有贷款额度，完全是捏造事实，金地公司 -3- 提供贷款合同及预告登记证明等材料，证明2018年初、2019年案涉的商品房项目一直来均能申请贷款，足以证实贺美华谎话连篇。3.合同签订后贺美华未按期贷款支付房款，也未按约定改变方式付清余款，已构成违约，经催告仍未付款，一再违约。贺美华违约后，无论是政策变化还是银行额度的变体，都不能改变违约的事实，也不能成为贺美华免责的理由；第三，无论按约定还是根据法律规定，办理银行贷款完全属于贺美华一方的义务，贺美华以政策变化及银行没有额度等为由要求解除合同，完全是为其随意悔约捏造事实。附件四“关于该商品房价款的计份方式、总价款，付教方式及期限的具体的约定”第3条约定：“3．贷款方式付款（1）买受人在签订本合同前已充分了解相关银行按揭的具体要求和所具备条件；（2）买受人须在签订本合同之日起60日内向银行机构申请贷款支付该商品房未支付房款，否则按照本合同第八条逾期付款责任处理“3）买受人在签订本合同时应提供所有银行按揭所需的真实可靠的资料给出卖人，办理按揭贷款的相关费用由买受人承担：（4）因买受人提供的银行按揭资料不真实或者不具备银行按揭条件等原因而导致银行按揭不通过或者银行所放贷金额不足以支付该商品房未支付房款的，买受人须在接到出卖方补款通知后30日内支付清总房款，否则除了按照本合同第八条逾期付款责任处理以外；出卖人有权单方面解除合同，将该商品房另作处理：且买受人还须向出卖人一次性赔偿该商品房总房款10％的违约金”。显然，办理按揭贷款是贺美华的主要义务，买受人不仅在签订本合同前应充分了解相关银行按揭的具体要求和所具备条件，还应按约定期限办妥贷款用于支付房款，并没有约定金地公司对于按揭贷款承担任何义务。双方约定非常明确，买受人须在签订本合同之日起60日内向银行机构申请贷款支付该商品房未支付房款。否则就是贺美华违约，贺美华应直接按照本合同第八条逾期付款责任处理，任何情况下无法贷款都不存在金地公司承担 -4- 责任问题。实际上，金地公司已提供贷款合同等证据证实案涉项目一直以来均能申请贷款，贺美华主张2016年、2018年至今没有贷款额度银行就不下放贷款，完全就是无稽之谈。中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》第二条规定：“个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担”。第五条规定：“借款人须同时具备以下条件：一、具有城镇常住户口或有效居留身份；二、有稳定的职业收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；三、具有购买住房的合同或协议；四、不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30％作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30％作为购房的首期付款；五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；六、贷款人规定的其他条件”。第六条规定：“借款人应向贷款人提供下列资料：一、身份证件（指居民身份证、户口簿和其他有效居留证件）；二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；六、贷款人要求提供的其他文件或资料”。其他条款对贷款程序、贷款期限与利率、抵押及借款人合同的变更和终止等也作出明确规定。显然，个人住房贷款的借款人是贺美华，办理贷款是被答辩人自己的责任，贺美华在购房前应自行了解其是否符合贷款条件，而国家相关规定也对贷款条件等作出明确规定，根本不存在金地公司原因导致贺美华未能贷款的问题；第四，贺美华作为违约方且违约在先，无权要求解除合同，无权要求金地公司返还房款及支付利息、违约金。根据合同法规定，解除合同是赋予守约方的权利，贺美华 -5- 不仅未能指出其要求解除合同的正当理由及合理的合同条款，更找不出法律依据。至于贺美华称存在不可归责于双方的事由，没有事实和法律的依据。而且，贺美华的主要义务为金钱债务，不存在履行不能问题。现在案涉房屋已达交房条件，完全可以交付，金地公司毫无过错，合同应得到遵守，不应由违约方故意撕毁合同；第五，贺美华在贷款期限届满超过一年要求解除合同，已超过解除权的行使期间，对其解除合同的请求应予驳回。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案双方没有约定解除权的行使时间，也没有催告对方行使，故解除权的行使时间为一年，如果存在因无法办理贷款解除合同的问题，贺美华也应在贷款期限后一年内行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭，故对贺美华解除合同的请求不予支持。综上所述，金地公司已完全履行自己的义务，一审对贺美华的违约行为不作认定，属认定主要事实不清，处理明显不公，贺美华的各项诉讼请求均无事实和法律依据。 贺美华辩称，其已经按合同要求支付首付款及提交贷款资料，最后由于是银行额度的原因无法放贷，其在明确得知无法贷款而无法履行合同后即提起诉讼。贺美华要求解除合同符合法律规定。金地公司上诉无理，应予驳回。 贺美华向一审法院起诉请求：1．解除贺美华与金地公司的商品房买卖合同；2．金地公司退还贺美华的购房款401,500元及利息（从2018年7月2日至2020年7月1日二年的利息按同期贷款年利息4％计即401,500元×2年×4％=32,120元），两项共计433,620元。 一审法院认定事实：2018年5月17日，贺美华作为买受人与金地公司作 -6- 为出卖人签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定贺美华购买金地公司开发的位于防城港市港口区，总价款为668500元；贺美华应当于2018年5月17日前支付首期房价款368500元，余款30万元向银行（自双方签署本合同之日起60日内）申请贷款支付；买受人应在合同及补充协议签订之日起30日内到出卖人指定的金融机构提交符合金融机构要求的全部资料及缴纳相关费用，办妥按揭手续；买受人未按期办妥按揭贷款手续的，必须在合同及补充协议签订之日起60日内向出卖人书面申请变更付款方式或付清所有房款。2018年6月12日，贺美华、金地公司签订补充协议，同意调整首期款金额比例，调整后占比60％，贺美华应当于2018年5月30日前支付首期款401500元，余款267000元贺美华应当签署本补充协议起60日内申请贷款支付给金地公司。金地公司共向贺美华开具5张收据，确认收到贺美华房款共计401500元。2019年11月22日，金地公司向贺美华寄送一份《催缴房款通知》，通知贺美华由于未能办妥按揭贷款手续，也未按期向金地公司申请变更付款方式或付清房款，构成违约，请贺美华于2019年12月25日前支付剩余房款229000元,该邮件被退回。2020年6月15日，金地公司向贺美华寄送一份《补缴购房款通知书》，通知贺美华由于受国家金融政策的影响，贺美华向防城港市区农村信用合作联社荣兴分社申请按揭贷款26,7000元用于支付购房款，现无法放款，请贺美华接到通知之日起30日内支付剩余房款26,7000元。 一审法院认为，贺美华与金地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方约定尾款采用贷款方式支付，但由于金地公司指定的金融机构因国家金融政策无法放款，属于不能归责于双方的原因不能订立贷款合同。现导致双方发生争 -7- 议且对付款方式无法重新达成合意，《商品房买卖合同（预售）》不能继续履行，因此，对贺美华解除合同、金地公司返还购房本金及利息的请求予以支持。贺美华自行主张利息按年利率4％，自2018年7月2日计算至2020年7月1日止为32,120元，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除贺美华与金地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号FCG2018056005）；二、金地公司返还贺美华购房款401，500元及利息32,120元,共计433,620元。案件受理费7,804.3元，减半收取计3,902.15元，由金地公司负担。 本院二审期间，双方当事人无新证据向法庭提供。一审认定“2019年11月22日，金地公司向贺美华寄送一份《催缴房款通知》，通知贺美华由于未能办妥按揭贷款手续，也未按期向金地公司申请变更付款方式或付清房款，构成违约，请贺美华于2019年12月25日前支付剩余房款22,9000元”有误，应为“2019年11月22日，金地公司向贺美华寄送一份《催缴房款通知》，通知贺美华由于未能办妥按揭贷款手续，也未按期向金地公司申请变更付款方式或付清房款，构成违约，请贺美华于2019年12月25日前支付剩余房款267,000元”，其余认定事实属实，本院予以确认。 另查明，本案贺美华于2020年7月20日向一审法院提起诉讼。 本案争议焦点：1.不能办理按揭贷款责任在何方,贺美华是否构成违约；2.本案贺美华请求解除合同是否已超过除斥期间。 本院认为，贺美华与金地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事 -8- 人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，一审认定合法有效正确，本院予以确认。 关于焦点1，《商品房买卖合同（预售）》约定：买受人应在合同及补充协议签订之日起30日内到出卖人指定的金融机构提交符合金融机构要求的全部资料及缴纳相关费用，办妥按揭手续。从约定可以看出，贷款银行是由金地公司指定，并非由贺美华自行选定，贺美华已按要求提供了相关资料，履行了合同义务。况且从金地公司发送的《补缴购房款通知书》可看出，不能贷款的原因是受国家金融政策的影响而无法放款，因此金地公司称办理银行贷款完全是贺美华责任的理由不成立，本院不予采纳。本案双方约定剩余房款是按揭贷款，因银行原因无法放贷，责任明显不在双方，故贺美华没有支付剩余房款并不构成违约。一审关于违约责任的认定正确，本院予以确认。 关于焦点2，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[法释（2003）7号]第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”，根据该规定，贺美华主张解除合同依法有据。另根据查明事实，金地公司于2020年6月15日向贺美华邮寄《补缴购房款通知书》，此时贺美华才明确知道已无法办理按揭贷款，双方并没有就此约定合同解除期限，贺美华于2020年7月20日即向一审法院提起诉讼，依法并没有超过解除合同除斥期间。故一审判决解除合同并判决金地公司返还已付房款、支付利息依法有据，本 -9- 院予以维持。 综上，金地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,804.3元，由上诉人防城港市金地房地产有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年五月二十四日 -10- 书记员 曾             建