河北省隆化县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0825民初714号 原告：梁硕，男，1991年11月20日出生，汉族，户籍地河北省承德市承德县，现住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：苏铁钢，河北汇林律师事务所律师，执业证号：11308200510906541。 被告：隆化县农村信用合作联社，住所地：隆化县隆化镇安州街，统一社会信用代码：91130825109221691L。 法定代表人：常凯，职务：理事长。 委托诉讼代理人：夏俊超，河北山庄（隆化）律师事务所律师，执业证号：11308199410536634。 第三人：董艳香，女，1981年2月28日出生，满族，住河北省承德市隆化县。 第三人：隆化县双庭快捷酒店有限公司，住所地：河北省承德市隆化县隆化镇建设北街，统一社会信用代码：91130825MA07QN0K1U。 法定代表人：董艳香，职务：董事长。 第三人：焦志宇，男，1980年11月6日出生，满族，住河北省承德市隆化县。 第三人：隆化县宇豪建筑材料有限公司，住所地：河北省承德市隆化县八达营乡八达营村，统一社会信用代码：91130825596812543C。 法定代表人：焦志宇，职务：董事长。 原告梁硕与被告隆化县农村信用合作联社（以下简称信用社）、第三人董艳香、隆化县双庭快捷酒店有限公司、焦志宇、隆化县宇豪建筑材料有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁硕及其委托诉讼代理人苏铁钢，被告信用社的委托诉讼代理人夏俊超到庭参加诉讼，第三人董艳香、隆化县双庭快捷酒店有限公司、焦志宇、隆化县宇豪建筑材料有限公司经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告梁硕向本院提出请求事项：1.请求人民法院判决不执行承德市双桥区下营房祥云小区3号楼2-1003室楼房（价值约为492000元）。2.请求人民法院判决确认承德市双桥区下营房祥云小区3号楼2-1003室楼房所有权属于原告。3.本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：本案因被告与第三人借款合同纠纷一案，将本属于原告的房屋进行了查封保全，作出了（2020）冀0825执1321号执行裁定，原告对其不服，提出了案外人执行异议，贵院执行庭在没有核实清楚的情况下做出了（2021）冀0825执异16号执行裁定。原告对此不服，依法提起案外人执行异议之诉。主要理由如下：该涉案房屋系原告在2015年4月10日从第三人董艳香处购买，双方签订了转让合同，同日通过承德市公证处对转让合同进行了公证，原告依据约定缴纳了购房款，第三人将所有房屋的相关手续及房屋移交给了原告，自此原告便入住此房。该涉案房屋的所有权已经实际属于原告所有，直到2018年该涉案房屋才具备办理房产证的条件，第三人办理完房产证后，后期由于第三人不能到现场无法办理过户手续，一直到2020年11月9日，贵院对涉案房屋进行了查封。综上，贵院在执行过程中错误地将本属于原告的房屋进行了查封，侵害了原告的合法权益，故恳请贵院查清事实后判决不执行承德市双桥区下营房祥云小区3号楼2-1003室楼房，以维护原告的合法权益。 被告信用社辩称，1.该查封是在我方申请执行第三人金融借款合同一案过程中法院作出的。2.该房屋在人民法院查封时，不动产登记在第三人董艳香名下，按照物权法的规定，该房屋的物权属于第三人享有。3.原告称2015年购买房屋，但至法院查封之日都没有办理不动产登记转移，显然属于虚假买卖，原告可以向第三人主张相关的权利，原告的主张不能阻碍法院的强制执行。4.按原告诉状所述，原告购买房屋时，该房屋尚未办理不动产登记，该买卖合同根据法律规定也属于无效合同，因此，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人董艳香、隆化县双庭快捷酒店有限公司、焦志宇、隆化县宇豪建筑材料有限公司未向本院提交书面答辩意见。 经审理,本院确认案件事实如下：董艳香与焦志宇系夫妻关系。2015年4月10日，原告梁硕通过中介公司与第三人董艳香签订转让合同，董艳香将位于承德市的房屋作价492000元卖给原告梁硕。同日，双方到承德市公证处对转让合同进行了公证。原告梁硕将购房款492000支付给董艳香。而后，梁硕一家人搬入该房屋并居住至今。签订合同时，因开发商原因，董艳香未取得房屋产权证。双方约定共同办理房屋确权手续，董艳香给梁硕过户的时间由双方另行协商。2018年4月，原告梁硕为该房屋办理了不动产权证书，所有权人登记为董艳香。由于董艳香不常在当地等原因，至今梁硕与董艳香未办理过户手续。 以上事实有转让合同、公证书、转款记录、收条、物业公司证明、物业费收据、水费收据、居民煤气供用气合同、董艳香的证明、不动产权证书等予以证明。 2018年4月，被告信用社与第三人隆化县宇豪建筑材料有限公司、隆化县双庭快捷酒店有限公司、焦志宇、董艳香签订借款合同，隆化县宇豪建筑材料有限公司作为借款人向被告信用社借款2000万元，隆化县双庭快捷酒店有限公司、焦志宇、董艳香为此笔借款做连带责任保证担保。后因隆化县宇豪建筑材料有限公司未及时还款，被告信用社就此笔借款诉至本院，本院作出（2019）冀0825民初3102号民事调解书。被告信用社胜诉后，因第三人隆化县宇豪建筑材料有限公司、隆化县双庭快捷酒店有限公司、焦志宇、董艳香未及时履行调解书确认的还款义务，被告信用社申请强制执行。在执行过程中，本院作出（2020）冀0825执1321号执行裁定书：查封登记在被执行人董艳香名下的位于承德市双桥区房屋一套，期限三年。原告梁硕对此执行裁定书提出异议，本院驳回了梁硕的异议请求。梁硕因此向本院提起案外人执行异议之诉。 以上事实有（2019）冀0825民初3102号民事调解书、（2020）冀0825执1321号执行裁定书、（2021）冀0825执异16号执行裁定书予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为：案外人即原告梁硕对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的z权利？根据庭审查明的事实，案外人梁硕至今未办理案涉房屋过户手续，系因原房主董艳香的原因导致。梁硕在2018年该房屋可以办理产权证书后，积极缴纳契税等费用，为该房屋办理了不动产权证书，而后因为董艳香没有时间、不在本地等原因，梁硕一直不能办理过户手续。另查明，原告梁硕与第三人董艳香签订转让合同的时间在案涉房屋被查封之前，原告梁硕已支付全部房屋价款，且该房屋在查封前已由原告梁硕合法占有并使用，故原告梁硕系案涉房屋的合法的所有权人，其对案涉房屋享有的权利足以排除法院强制执行。 综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、不执行承德市双桥区下营房祥云小区3号楼2-1003室楼房 二、承德市双桥区下营房祥云小区3号楼2-1003室楼房所有权属于原告梁硕。 案件受理费8680元，由第三人董艳香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  赵珊珊 人民陪审员  姜丽萍 人民陪审员  房喜龙 二〇二一年五月十日 法官 助理  张静楠 书 记 员  史宏杰 附页： 一、适用法律条款 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、上诉事项： 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状及副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。提交上诉状的同时缴纳上诉费8680元，上诉期满后七日内仍不缴纳上诉费的，视为未上诉或者撤回上诉，本判决发生法律效力。