山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3714号上诉人（原审被告）：济南市历下区快乐阳光幼儿园，住所地济南市。法定代表人：李光辉，园长。委托诉讼代理人：王升，山东漫森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南市历下区龙洞街道中井庄经济合作社，住所地济南市。主要负责人：孟庆军，负责人。委托诉讼代理人：李明，山东公孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵京朝，山东公孚律师事务所实习律师。上诉人济南市历下区快乐阳光幼儿园（以下简称快乐阳光幼儿园）因与被上诉人济南市历下区龙洞街道中井庄村民委员会（以下简称中井庄村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初11292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案审理中，根据济南市历下区人民政府关于撤销4个村民委员会和审理2个社区居民委员会的通知及济南市历下区人民政府龙洞街道办事处及济南市历下区龙洞街道奥体西苑社区居民委员会出具的证明，中井庄村委会撤销，其经济管理职能划归济南市历下区龙洞街道中井庄经济合作社(以下简称中井庄合作社)，中井庄村委会与快乐阳光幼儿园房屋租赁合同权利义务由中井庄合作社继受。快乐阳光幼儿园委托诉讼代理人王升，中井庄合作社委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。快乐阳光幼儿园上诉请求：1.依法撤销济南市历下区人民法院所作的（2020）鲁0102民初11292号民事判决，依法改判驳回中井村委会的诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致一审判决错误，严重侵害了快乐阳光幼儿园的合法权益。1、一审法院仅是机械地审查了快乐阳光幼儿园与中井庄村委会签订的《房屋租赁协议》，并未考察合同的实际履行以及合同不履行的后果。双方签订的《房屋租赁协议》虽约定了三年的租赁期限，但根据租赁协议打印的第七条约定“租期为年，自2016年10月1日起至拆迁止”，快乐阳光幼儿园与中井庄村委会签订租赁协议约定的租期实际为长期，即截至涉案房屋被拆迁止。但因中井庄村委会的公章由街道办事处保管，街道办事处领导以每届村委会的任期为三年、租赁期限不能超过村委会成员三年任期为由，干预该合同关于租赁期截至拆迁止的约定，快乐阳光幼儿园当即就提出前期需要对幼儿园大量投资，三年的租赁期限过短，根本收不回对涉案房屋的装修投资，但中井庄村委会和街道办事处都称村里每年都有适龄幼儿需要入园，村民的适龄儿童在快乐阳光幼儿园上学不用交学费，村民得到了实惠，三年到期后不可能不再续签合同，即使村委会成员更换后也不影响续签合同，以上述理由诱导快乐阳光幼儿园签订了涉案《房屋租赁协议》，现在中井庄村委会又以合同到期不再续租为由强迫快乐阳光幼儿园腾空涉案房屋，这种做法无疑是变相侵占快乐阳光幼儿园的装修财产，侵占、掠夺民营企业家毕生的心血。2、快乐阳光幼儿园与中井庄村委会签订《房屋租赁协议》后严格按照双方的约定积极履行义务，不存在未继续缴纳房租的情形。双方签订的《房屋租赁协议》手写确定的租赁期限截至2019年9月30日止，中井庄村委会于2020年8月21日向快乐阳光幼儿园发出《律师函》，在长达近一年的时间中快乐阳光幼儿园多次与中井庄村委会沟通继续缴纳房租事宜，但新上任的村书记称先等等。快乐阳光幼儿园在收到中井庄村委会邮寄的《律师函》后，第一时间便前往中井庄村委会要求按照律师函载明的数额缴纳租金，但中井庄村委会拒不收取该租金（有缴纳租金时的录音为证），因此不存在快乐阳光幼儿园未继续缴纳房租的情形。3、中井庄村委会在《律师函》中明确要求快乐阳光幼儿园继续缴纳房屋到期后的租金，结合《中华人民共和国合同法》第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，足以证明双方已就续租达成合意。因此中井庄村委会要求快乐阳光幼儿园腾空房屋没有事实和法律依据。纵观房屋租赁协议整个履行过程，快乐阳光幼儿园不存在违约情形，反倒是中井庄村委会背信弃义，违背双方签订合同之初的承诺，欲强取豪夺、非法占有快乐阳光幼儿园投资近150万元打造的幼儿园。4、现在快乐阳光幼儿园接受教育的幼儿高达近百人，若强行判决双方解除租赁关系并将涉案幼儿园交付中井庄村委会，那么近百人的幼儿将面临无学可上的可怕境地，并严重影响幼儿背后的近百个家庭的家长正常的工作，将给社会带来巨大的不稳定因素，恳请法院依法考虑若强行解除涉案租赁协议带来的社会不稳定因素。快乐阳光幼儿园作为从事育儿多年的民办企业，愿意继续做好在读幼儿的教育工作，为维护社会稳定贡献自己的一份力量，并愿意在适当增加房租的基础上继续承租涉案房屋。倘若让中井庄村委会这种背信弃义、强取豪夺民营企业家资产的基层组织非法占有快乐阳光幼儿园财产的行为得逞，将严重损害政府的公信力。综上，请求二审法院依法纠正一审法院的错误判决，依法维护的合法权益，维护政府的公信力。中井庄合作社辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。中井庄村委会向一审法院起诉请求：1.判令快乐阳光幼儿园返还、腾空中井庄村委会所有的中井村中心广场北侧院落；2.判令快乐阳光幼儿园支付占用房屋的经济损失（自2019年10月1日起至返还房屋之日止，截至到起诉前暂计12,000元）；3.判令本案的诉讼费用由快乐阳光幼儿园承担。一审法院认定事实：2016年10月1日中井庄村委会（甲方）与济南市HAPPY阳光幼儿园（乙方）签订房屋租赁协议，约定“一、出租院落位于中井村中心广场北侧。二、乙方幼儿园建成后，必须招收本村幼儿，除按照历下区政府规定的价格收取生活费外，不得收取其他额外的费用。三、甲乙双方只是租赁关系，乙方必须合法经营，在经营期间，必须注意幼儿安全，如发生任何安全事故等责任由乙方承担。甲方不承担任何责任。乙方所需的各类证件由乙方自行办理，费用由乙方自行解决，租赁期间电费由乙方承担。四、乙方在租赁期间，所建的所有地上物产权归甲方所有，房屋修缮由乙方自理，费用由乙方自理。五、乙方在租赁期间，如遇国家建设和集体使用，乙方必须在规定时间内无条件迁出。六、租金按每年壹万叁仟元收取，先付租金后使用，租金缴纳时间为每年的9月1日一次性付清当年的租金。七、租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日。合同到期后如甲方继续出租，同等条件，乙方有优先租赁权”。另查明，2018年11月14日，济南市HAPPY阳光幼儿园变更名称为济南市历下区快乐阳光幼儿园。快乐阳光幼儿园已支付租赁期内所有租赁费。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中井庄村委会与快乐阳光幼儿园签订房屋租赁协议，该合同系双方真实意思的表示，不违反法律规定，一审法院予以确认。双方签订的房屋租赁合同已到期，快乐阳光幼儿园未继续交纳房租，亦未能证实双方已就续租达成合意，因此中井庄村委会主张快乐阳光幼儿园腾空、返还出租院落合法有据，一审法院予以支持。中井庄村委会主张快乐阳光幼儿园支付占用房屋的经济损失，自2019年10月1日至实际腾空、交付院落之日止，按年租金13,000元计算，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、被告济南市历下区快乐阳光幼儿园于本判决生效之日起十日内将位于济南市历下区龙洞街道办事处中井庄村中心广场北侧的出租院落腾空，并交付原告济南市历下区龙洞街道中井庄村民委员会；二、被告济南市历下区快乐阳光幼儿园于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历下区龙洞街道中井庄村民委员会占用房屋的经济损失（自2019年10月1日起至实际腾空、交付院落之日止，按年租金13,000元计算）。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告济南市历下区快乐阳光幼儿园负担。二审中，快乐阳光幼儿园申请证人韩化信出庭作证，韩化信陈述其原是中井村党组织书记，中井村撤销并入奥体西苑社区后，奥体西苑社区仅组织居民打疫苗等，目前中井村工作实际由中井村合作社运转。2019年10月证人经选举担任中井村合作社理事长，现因请病假状态，请假期间不再主持工作，证人是以个人身份出庭作证。中井村合作社由副理事长韩世刚和孟庆军等主持管理。涉案房屋租赁合同签订时，因幼儿园投入比较大，就在合同中写租期到拆迁为止。后来该条款划掉原因是，中井村委会公章归历下区工业园管委会，盖章时需要管委会领导签字，领导说按照三年一次换届，就说合同先订三年，以后再续签。快乐阳光幼儿园的负责人不同意，证人就与他协商说以后再与你续签。涉案房屋原有两排大约十间破旧房子，地面是土地面。快乐阳光幼儿园当时的优惠是优先招收中井村学生，不收管理费，只收生活费。合同到期后，快乐阳光幼儿园曾到村里要求续签，村委开会研究时，个别成员提出涨房租，后村委会与快乐阳光幼儿园未协商一致。证人个人意见同意继续出租给阳光幼儿园，但是否续签需合作社开会研究决定，其将在开会研究时引导大家续签。快乐阳光幼儿园质证意见：证人在证言中明确陈述与历下区阳光幼儿园是否续签合同需开会研究，而中井庄合作社的法定代表人及证人有不同意见，认为快乐阳光幼儿园经营的非常好，不应当解除合同，并且也陈述若开会研究会引导续签。因证人休病假，但有投票权，因此目前没有开会。证人陈述的涨10万元租金快乐阳光幼儿园同意，但是去交钱时对方不要。至于证人陈述的奥体西苑居委会与中井庄合作社无关，不认可，因为根据中井庄合作社提供的证据明确表明中井庄村的管理职能已经交由奥体西苑居委会，打疫苗都由奥体西苑进行组织，那么诉讼更应该由奥体西苑进行组织。中井庄合作社质证意见：根据济南市历下区政府2021年3月15日文件及2021年4月25日龙洞街道办事处出具的证明，均可以证实原中井庄村委会的经济职能由中井庄合作社依法行使，刚才证人也予以证实该点。虽然证人是登记的中井庄合作社负责人，但是根据中井庄合作社2021年4月27日出具的主要负责人身份证明可以证实孟庆军系全面主持工作，是合作社的主要负责人，证人刚才陈述其在2020年7月以后一直处于休“病假”状态，不再主持工作，其本次出庭是以个人的名义出庭，与中井庄合作社无关。以上都可以证实中井庄合作社是合法的诉讼主体，不管与快乐阳光幼儿园是否协商过续签合同，但合同到期后未续签合同是事实，且尚欠2019年10月1日以后的房租。这都是改变不了的事实。另韩化信于2021年因故意伤害韩世刚即中井庄居民区的负责人被刑事立案，现在案件已经在检察院阶段，现在取保候审阶段。提交立案告知书、刑事告知书各一份，韩化信与中井庄居民区负责人韩世刚有矛盾，与本案具有利害关系，其证人证言不具有客观性。本院认为，证人因故不再履行中井庄合作社法定代表人职责，其陈述签订过程能够确认合同约定租赁期限的真实性。对续租问题，原中井庄村委会并没有与快乐阳光幼儿园达成一致，双方未续签租赁合同。故证人证言不能证明快乐阳光幼儿园的观点，本院不予采纳。本院对一审查明相关事实予以认定。本院认为，本案争议的焦点问题是，快乐阳光幼儿园应否腾空、返还涉案房屋并支付占有使用费。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原中井庄村委会与快乐阳光幼儿园签订的房屋租赁协议约定租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日。合同到期后，双方未就续租达成一致。中井庄村委会本案亦明确提出返还房屋的诉讼请求，对快乐阳光幼儿园继续使用涉案房屋提出异议，故双方也不构成不定期租赁合同关系。据此，快乐阳光幼儿园依法负有返还租赁物的义务。一审判决判令快乐阳光幼儿园腾空并返还涉案房屋合法有据，应予维持。快乐阳光幼儿园在合同到期后至实际返还期间，继续占有使用涉案房屋没有合法依据，一审判令其承担按租金标准计算的相应占有使用费并无不当，应予维持。综上所述，快乐阳光幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人济南市历下区快乐阳光幼儿园负担。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年五月二十五日书记员  李敏