贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初7374号 原告：章伟，男，1985年8月15日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 原告：向丽琴，女，1987年12月14日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 以上二原告共同委托诉讼代理人：章黔，贵州勤维律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：徐龙洋，贵州勤维律师事务所律师。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告章伟、向丽琴诉被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年4月15日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告章伟及二原告共同委托诉讼代理人章黔、徐龙洋、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1．判令被告支付原告逾期交房违约金45,007元，逾期支付利息8,546元（按年利率4.65%，从2017年3月10日计算至2021年4月10日，合计49个月），合计53,553元，2021年4月11日之后的逾期利息计算至违约金完全支付之日止；2．请求贵院判令被告支付原告逾期办理房屋登记违约金75,260元（计算至2021年4月10日），2021年4月11日之后的逾期办理房屋登记违约金以390,353元为基数，按日万分之一计算至被告将房屋登记文书交付原告之日止；3．诉讼费用由被告承担。 本院查明如下案件要素：2013年11月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，房屋总价款为390353元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2014年12月30日前，第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……（2）逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。初始登记约定：“出卖人负责在商品房实际交付之日起90日内申请商品房所有权初始登记。”转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、超出约定日期起逾期180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）和（2）项处理：（2）买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”。合同签订前后，原告依约向被告支付了全部购房款。2016年5月31日，被告向原告出具《水韵交房补充说明》，被告于2016年12月30日向原告交付涉案房屋。2017年3月7日，被告向原告出具《违约金计算明细》载明：“编号132，业主章伟购博泰XX，合同中购房金额为390353元。根据合同违约金按每天万分之壹计算共计517天，违约金金额为20181元。根据公司与业主后期协商中达成，2016年6月1日起每天按万分之叁计算，共计212天，违约金金额为24826元。合计违约金金额为45007元。我公司承诺于2017年3月10日起开始支付违约金。按上述编号排队领取。”涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就。 以上事实，有原告提交的经当庭举证、并经本院认证的《商品房买卖合同》、《收据》、违约金计算明细在卷佐证。 原、被告争议的焦点为：1．原告的诉请是否超过诉讼时效；2．被告是否构成违约，如认定被告违约，违约金应如何计算。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行交房及交付办理商品房转移登记有关文书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。 关于逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题，逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效。合同约定被告应于2014年12月30日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从2014年12月31日起开始向原告计付逾期交房的违约金。本案中，被告向原告实际交房的时间为2016年12月30日，被告逾期交房已构成违约，2017年3月7日，被告向原告出具违约金计算明细，约定逾期交房违约金为45,007元，从2017年3月10日起开始支付违约金，并未约定支付违约金的截止时间，故原告起诉逾期交房违约金并未超过诉讼时效。 关于逾期交房违约金计算标准的问题：合同约定：“出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……（2）逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”被告于2016年12月30日交付房屋。2017年3月7日，被告向原告出具《违约金计算明细》载明：“编号132，业主章伟购博泰XX，合同中购房金额为390,353元。根据合同违约金按每天万分之壹计算共计517天，违约金金额为20,181元。根据公司与业主后期协商中达成，2016年6月1日起每天按万分之叁计算，共计212天，违约金金额为24,826元。合计违约金金额为45,007元。我公司承诺于2017年3月10日起开始支付违约金。按上述编号排除领取。”故2016年6月1日前的违约金可按日万分之一计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑2016年6月1日至2016年12月29日期间的逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。具体金额为390,353元×0.0001×517天＋390,353元×4.35%×130%÷365天×212天=33,002.33元。 关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2015年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期180日以后则按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2015年12月31日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。本案立案之日（2021年4月15日）视为原告向被告主张权利之日，回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年4月15日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于违约金应如何计算的问题，合同约定：约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，故原告诉请的违约金应以已付购房款390,353元为基数，自2018年4月15日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止按日万分之一的标准计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告章伟、向丽琴支付逾期交房违约金33,002.33元； 二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告章伟、向丽琴支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以已付购房款390,353元为基数，按日万分之一的标准从2018年4月15日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止； 三、驳回原告章伟、向丽琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,438元，由原告章伟、向丽琴负担580元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担858元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年五月十四日 书记员  谢媛媛