黑龙江省大庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑06民终721号 上诉人（原审原告）：大庆市缘龙德博宇电器有限责任公司，住所地：黑龙江省大庆市让胡路区胜利路**。 法定代表人：林志龙，职务：经理。 委托诉讼代理人：盛衍龙，黑龙江典通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大庆市让胡路区福龙南商贸中心，，住所地：大庆市让胡路区胜利路** 经营者：刘福强，男，1972年6月30日出生，汉族，该公司经营者，住大庆市让胡路区。 经营者：党群，女，1971年8月11日出生，汉族，该公司经营者，住大庆市让胡路区。 委托诉讼代理人：董秀霞，黑龙江中蓝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙元，黑龙江中蓝律师事务所律师。 上诉人大庆市缘龙德博宇电器有限责任公司(以下简称博宇公司)因与被上诉人大庆市让胡路区福龙南商贸中心（以下简称福龙南公司）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省让胡路区人民法院（2020）黑0604民初2682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人博宇公司的委托诉讼代理人盛衍龙，被上诉人福龙南公司的委托诉讼代理人董秀霞、孙元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 博宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求即要求被上诉人赔偿上诉人各项损失共计30万元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、租赁合同终止的原因是被上诉人无权对外出租房屋，上诉人与昆仑集团重新签订的租赁合同区域不到原租赁面积一半。二、被上诉人提前终止租赁合同导致了上诉人一半租赁面积的装修损失。三、房屋漏水的事实是客观的，有过维修记录。且因被上诉人提前解除合同，造成租赁期间减少，承租人有权赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，应予支持。四、关于被上诉人所提及的商业保险，被上诉人从未向上诉人提及过，被上诉人因租赁房屋漏水造成巨大经济损失，如果有保险怎么会不申请理赔，请法官现场查看商场实际情况。五、关于上诉人损失鉴定事宜，一审未予处理，程序上错误。六、上诉人有证人证实案件事实。综上，一审认定错误，应发回重审或改判。庭审中补充上诉理由：1.案涉房屋至今仍在漏水，还需要维修，电梯仍在维修当中；2.刘富强与昆仑集团的合同解除时间是2019年11月24日，刘富强与上诉人之间的租赁合同解除时间是2020年2月19日，其在上诉人与刘富强解除租赁合同之前，刘富强已经没有了实际的租赁权，上诉人与刘富强所签订的是10年的长期租赁合同，在租赁期没到期之前，刘富强不再享有租赁权，造成本合同无法继续租赁的过错在于刘富强；上诉人为了经营不得不与昆仑集团签订租赁合同，但另行签订租赁合同并不是免除刘富强租赁合同中途解除十年租赁合同责任的法定事由，更不是免责事由。双方之间解除合同中对于损失事宜没有协商，仅是先行签订了解除协议。 福龙南公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律准确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。一、本案的事实是：2015年12月份，答辩人福龙南与被答辩人博宇家电双方签订《房屋租赁合同》，双方约定被告将位于让胡路××××号房屋的4600平方米出租给博宇家电，租赁期限自2015年12月1日起至2026年2月19日止，年租金为140万元。合同第八条约定第一款约定，租赁期满或合同解除后，15个工作日内由乙方（即博宇家电）按现状将租赁房屋、场地、附属设施、设备返还甲方（即福龙南），如乙方不配合交接，甲方有权单方收回房屋，甲方收回房屋后，租赁场地仍有余物的，甲方可自行处理，相关后果由乙方自行承担；第二款约定，租赁期满或合同解除，如乙方拆除自身投资的添附物，不影响房屋使用价值的，乙方可以拆除。于2016年12月双方签订补充协议，租金每年为100万元。因案外人大庆油田昆仑集团商贸有限公司出租给福龙南（刘福强）的房屋存在面积差的问题，于2020年1月双方签订解除租赁合同协议书，解除后，租户可以与油田昆仑集团另行签订租赁合同，也可以签订三方合同，业主与福龙南、油田昆仑集团签订租赁合同。2020年2月19日，福龙南与博宇家电签订《租赁合同解除协议书》，双方协商一致意见签订的租赁解除协议书，约定在2020年2月19日起，双方各自的债权债务自行解决，各自承担责任，并且约定，自2020年2月19日起，博宇家电与大庆油田昆仑商贸有限公司重新签订租赁合同。根据以上事实及双方庭审中提供的证据，可以证实，博宇家电至今仍在使用该租赁场地经营家电销售，没有导致其无法经营的事实，更没有影响其装修装饰物的残值问题的事实，故一审法院认定事实清楚，适用法律准确。二、针对被答辩人博宇家电在上诉状中陈述终止租赁合同的过错责任没有查清问题。在双方解除租赁合同过程中，不存在任何过错的问题，双方是本着友好协商，达成一致意见的基础上签订的协议书，在博宇家电与福龙南解除租赁合同的同时，即与大庆油田昆仑集团商贸有限公司重新签订租赁合同，对于博宇家电而言，没有任何影响，仍是在原租赁区域经营家电生意，所以不存在过错问题。三、针对被答辩人博宇家电提到的租赁面积仅是原租赁面积的一部分问题。在双方解除租赁合同后，不存在任何权利义务关系，被答辩人自愿与昆仑集团签订租赁合同，对于昆仑集团而言当然希望被答辩人租赁原租赁区域的全部，而之所以被答辩人仅租赁一部分，是其因自身经营不善，自己不想租赁原租赁区域的全部，博宇家电与昆仑协商要求租赁原区域的一部分，故无论博宇家电租赁的是全部亦或是一分部均与答辩人无关。四、针对被答辩人博宇家电陈述的房屋漏水及装饰装修残值的问题。在一审中答辩人福龙南已经提交财产综合险保险单3份以及财产综合险条款来证实答辩人在承租了大庆市让胡路区胜利路48号昆仑上场后，为整个商场在中国人民财产保险股份有限公司购买了财产险，在保险期间如出现任何问题包括漏水，均可向保险公司主张赔偿，而无需答辩人支付任何款项，如若真出现被答辩人所述的漏水漏雨情况，被答辩人及时向答辩人说明情况申请报修，那么答辩人肯定会要求保险公司进行理赔修复。关于装修残值问题更是不存在，首先根据《房屋租赁合同》第八条的约定，合同解除后，装修添附物在不影响房屋价值时可以拆除，而在与答辩人解除租赁合同后，被答辩人即与昆仑集团接续签订租赁合同，并且冠以昆仑集团指定供应商的名义在原地继续经营家电，丝毫没有影响其经营，所以不存在装修残值问题。综上所述，答辩人的上诉请求没有任何依据，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，故请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 博宇公司向一审法院起诉请求：1.要求被告赔偿原告各项损失共计30万元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年12月份，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，双方约定被告将位于让胡路××××号房屋出租给原告，租期自2015年12月1日起至2026年2月19日止；年租金140万元；合同第七条约定：被告对租赁房屋、场地、附属设施、设备，定期进行检查、维护维修、并承担费用，保证原告租赁房屋、场地、附属设施设备安全及正常使用。因被告维护、维修占用原告租赁时间的，租赁期间相应顺延；合同第八条约定：租赁期满或者合同解除，如原告拆除自身投资的添附物，不影响房屋使用价值的，乙方可以拆除；2016年双方签订《补充协议》：将租金调整为每年100万元；2020年双方签订《租赁合同解除协议书》约定：将双方此前签订的《房屋租赁合同》解除；2020年以前各自对外的债权、债务等相关事宜自行解决，各自承担责任；自2020年2月19日起，原告将与大庆油田昆仑集团商贸有限公司重新签订租赁合同。原告至本案开庭时止，仍在继续使用案涉租赁房屋。另查，被告对于案涉租赁房屋租赁期间在中国人民财产股份有限公司购买了财产险。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同。双方此后就该合同又签订了《租赁合同解除协议书》，自双方签订《租赁合同解除协议书》后，双方因《房屋租赁合同》所产生的权利义务关系即行终止。本案原告主张损失有两部分，一是房屋装修部分、二是家电部分。关于房屋装修部分的损失，本院不予支持，理由是：1、原告现仍在继续使用案涉租赁房屋，房屋装修价值除正常贬值外，并未因房屋租赁合同解除后另有贬损，无贬损即无赔偿；2、《房屋租赁合同》第八条对于装修进行了约定，即合同解除后，装修添附部分在不影响房屋价值时可拆除，原告在未拆除的情况下就案涉租赁房屋又与案外人签订房屋租赁合同并继续使用房屋，此时，该租赁房屋装修部分就已与被告无关，原告当然不能向被告主张装修部分损失。关于原告主张家电损失部分，本院亦不予支持，理由是：1、双方在签订《租赁合同解除协议书》时，原告没有就该损失向被告明确；2、原告现有证据不足以证明其就家电的损失发生后向被告主张过权利，因被告为租赁房屋投保财产险，原告如果向被告提出相关主张，则会有保险公司为其赔偿；3原告主张的家电是否实际损失、被告有无违约行为、违约行为与损失之间有无因果关系等事实原告的证据尚有不足；据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告大庆市缘龙德博宇电器有限责任公司对被告大庆市让胡路区福龙南商贸中心的诉讼请求。 二审中，上诉人为证明其主张向法庭提交证据：解除租赁协议书一份，表明刘富强与案外人昆仑集团解除案涉房屋的租赁合同期间是在2019年11月24日，根据其协议内容在2019年11月26日完全解除，证明上诉人与刘富强的租赁合同解除的过错责任是刘富强，造成本合同无法履行租赁的过错在于刘富强。被上诉人质证称，真实性及证明问题均有异议，该份证据为复印件，该组证据不属于新证据，该份证据只能证明被上诉人与昆仑集团之间解除合同的事实，同时该份证据中也明确约定了，被上诉人与昆仑解除合同后，上诉人可以选择与昆仑继续签署合同，故该份证据不能证明被上诉人存在过错，更不能证明因被上诉人解除的合同导致上诉人损失的存在，上诉人已自认与被上诉人解除合同的第二天就与昆仑集团签署合同，故在整个案件中并不存在因解除合同而给上诉人造成损失的情形。本院对该证据不予认定。 本院查明事实与一审认定事实一致。 本案二审争议的焦点是上诉人与被上诉人合同解除后，上诉人是否有权请求赔偿损失。本案为房屋租赁合同纠纷，双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同。后双方协商一致签订了《租赁合同解除协议书》，自双方签订《租赁合同解除协议书》，双方因《房屋租赁合同》所产生的权利义务关系即行终止。不存在违约解除合同的情形，上诉人主张的相关损失也没证据和法律支持，故一审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当。 综上所述，上诉人大庆市缘龙德博宇电器有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人大庆市缘龙德博宇电器有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡海陆 审判员  王 宣 审判员  赵 楠 二〇二一年五月十九日 法官助理邢乐乐 书记员刘颖