江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1666号上诉人（原审被告）：江苏万晟实业有限公司，统一社会信用代码:913213005754294659，住所地江苏省宿迁市宿城区八一中路58号。法定代表人：蔡小晶。委托诉讼代理人：庄娥，江苏宏亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴云云，女，1994年5月27日出生，住江苏省宿迁市沭阳县。委托诉讼代理人：张茂其，江苏广陆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张青筠，江苏广陆律师事务所实习律师。上诉人江苏万晟实业有限公司（以下简称万晟公司）因与被上诉人戴云云商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初6393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万晟公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回戴云云的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由戴云云承担。事实和理由：1.万晟公司与戴云云之间并非商品房买卖合同关系。2013年9月，南通通达电力设备安装有限公司宿迁分公司（以下简称通达公司）承建万晟公司发包的凤凰美地小区低压工程。工程结算后，为担保债务履行，万晟公司将凤凰美地小区2-105商铺网签至通达公司名下。2017年3月，万晟公司、戴云云及通达公司三方签订《债务抵销协议书》，万晟公司承诺以凤凰美地17幢2803号房屋抵销债务。据此，万晟公司与戴云云之间并非商品房预售合同关系，戴云云对万晟公司享有的债权系从通达公司处转让而来的债权。万晟公司同意以涉案房屋抵偿通达公司的债务，是以物抵债的一种方式。上述协议书签订后，涉案房屋未办理网签手续，说明以物抵债协议没有实际履行，双方之间的基础法律关系仍然是债权债务关系。万晟公司应承担的法律责任是支付工程款及逾期付款的利息损失。2.一审法院依据涉案房屋现时的评估价格判令万晟公司承担责任显失公平。万晟公司尚有一套商铺网签在通达公司名下，该商铺的价款远远超过凤凰美地小区低压工程剩余价款，万晟公司未将约定的房屋抵债，主观上不存在逃避债务的恶意。万晟公司承担的过错责任要与万晟公司在签订协议时能够预见到的法律后果相当，也要与万晟公司的过错程度相当。万晟公司在签订协议书时，仅能预见到逾期交房可能给戴云云造成的利息损失，不能预见到涉案房屋大幅度升值。一审判决万晟公司按照房屋的现有价值赔偿戴云云的损失，明显加重了万晟公司的赔偿责任。被上诉人戴云云发表答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，万晟公司的上诉请求无事实及法律依据，应当予以驳回。其主要的答辩意见为：万晟公司、戴云云与通达公司达成了债务抵销协议书，万晟公司自愿用涉案房屋抵偿给戴云云以抵销其欠通达公司的工程款。且2017年3月3日戴云云还向万晟公司支付了200元的抵房手续费。万晟公司承诺在2017年6月底在办理网签，其与通达公司之间的纠纷不得对抗和戴云云之间商品房买卖关系。因万晟公司的过错其恶意将涉案房屋出售给他人，其行为已经构成了违约并且客观上给戴云云造成了财产损失。戴云云得到的收益仅是一套房产的价值，并不存在显失公平的问题。戴云云向一审法院提出诉讼请求：1.万晟公司向戴云云交付宿迁市宿城区凤凰美地小区17幢2803号房屋；2.万晟公司若不能交付上述房屋，则给付戴云云相应价款943400元及鉴定费用10000元；4.本案诉讼费用由万晟公司承担。一审法院经审理查明的事实如下：万晟公司、戴云云、通达公司签订债务抵销协议书，约定通达公司欠戴云云430110元，万晟公司同意代为偿还上述债务，戴云云也同意万晟公司代通达公司支付上述债务，三方同意将万晟公司建设的凤凰美地项目房号17幢2803号（93.34平方米）房源作为债务抵消。但万晟公司至今未能按约定将房屋交付给戴云云。故向法院提起诉讼。一审法院另查明：宿迁市宿城区凤凰美地17幢2803室房屋已办理产权登记到案外人张莉名下。经戴云云申请，一审法院委托，江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司宿迁分公司于2020年11月16日出具估价报告，宿迁市宿城区凤凰美地17幢2803室房屋（以合同约定建筑面积93.34平方米估价）价值94.34万元。戴云云为此支付鉴定费用10000元。一审法院认为：当事人应该按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务，应当赔偿损失。万晟公司、戴云云签订的债务抵销协议书不违反法律规定，对双方具有约束力。万晟公司应按协议约定向戴云云交付宿迁市宿城区凤凰美地17幢2803室房屋。现万晟公司已将涉案房屋产权登记到他人名下，客观上已无法向戴云云交付涉案房屋。戴云云主张万晟公司给付相应价款943400元及鉴定费用10000元（合计953400元），符合法律规定，一审法院予以支持。万晟公司辩称因万晟公司协议签订后将一套商铺登记至通达公司名下，已不欠通达公司款项，故未与戴云云办理房屋交付手续。一审法院认为，协议签订后，万晟公司即应按协议向戴云云履行义务，其向通达公司履行义务，未征得戴云云同意，对戴云云不发生法律效力，其仍应承担向戴云云履行协议的义务。万晟公司辩称以物抵债协议未履行，仅应履行原债务及利息损失。一审法院认为，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求交付的，经审查，不存在恶意串通损害第三人合法权益等情形，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。万晟公司在协议中约定以其开发的凤凰美地17幢2803号房屋作为债务（430110元）抵销。上述协议不存在无效及恶意串通损害第三人合法权益情形，戴云云有权请求万晟公司依协议约定交付房屋或赔偿相应的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、万晟公司于判决发生法律效力之日起十日内给付戴云云953400元；二、驳回戴云云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13134元，由万晟公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。二审另查明：2016年12月1日，万晟公司与通达公司签订《低压电补充协议书》一份，该协议书载明：一、凤凰美地1#、2#、7#-11#、幼儿园、商业两房、A-E栋商业低压工程结算价为289.59万元（具体金额以双方确认的结算金额为准）；二、甲方（万晟公司）已付款87.87万元、抵2-105商铺466.40万元，且2-105商铺已经办理网签手续。经双方协商同意解除2-105商铺合同，甲方抵17#楼2803住房给乙方（通达公司），单价4608元/㎡、面积93.34㎡、总价43.011万元，剩余158.809万元甲方支付现金，自2017年7月起每月支付30万元，2017年11月付清余款38.809万元（此笔费用按照结算金额调整）。如甲方不能按约定付款，应按付款每日万分之五支付乙方违约金。三、鉴于17#2803抵押在工行，暂时不能办理网签手续，甲乙双方先签订认购协议书，甲方同意乙方在2016年12月底提前拿钥匙，并做好装修配合工作；甲方承诺确保17#2803无产权纠纷，如因产权纠纷导致的损失甲方承担，并承诺在2017年6月底前能够办理17#2803网签手续，如逾期仍不能办理网签手续，视同甲方违约，按每天万分之五支付乙方违约金。……五、双方达成以上协议，自愿解除2013年9月与通达公司签订的《凤凰美地小区低压公共部分用电工程施工合同》，并将合同未履行部分交由江苏中军电力工程有限公司宿迁分公司履行，双方另行签订合同，同时2-105商铺作为甲方履约担保至2017年6月底甲方履约后正式办理解除合同手续。……万晟公司与通达公司均在上述协议书尾部加盖印章。本案二审中的争议焦点是：万晟公司应向戴云云返还的款项数额如何计算。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，万晟公司、通达公司与戴云云之间签订债务抵偿协议书，约定将万晟公司所有的涉案房屋作价430110元抵充给戴云云以抵销万晟公司尚欠通达公司430110元的债务。上述协议书是三方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，三方当事人均应按照协议约定履行相关的义务。万晟公司应当按照约定及时为戴云云办理涉案房屋的各项手续以履行上述协议的约定。万晟公司辩称上述协议中约定的内容实为以物抵债的方式，因涉案房屋未办理网签手续，以物抵债协议没有实际履行，万晟公司仍然应当根据基础法律关系即建设工程合同关系支付工程款及相关逾期付款利息损失。本院认为，结合万晟公司与通达公司于2016年12月1日的低压工程补充协议书可知，三方签订的债务抵销协议书实为当事人在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人戴云云，现戴云云请求债务人万晟公司交付，万晟公司也无证据证明以物抵债协议存在恶意损害第三人合法权益等情形或存在其他无效事由，本院对戴云云的上述主张予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，现因涉案房屋已经被万晟公司另售他人，事实上万晟公司已经无法向戴云云履行交付房屋的义务，故万晟公司应当向戴云云赔偿相应的损失。一审法院判令万晟公司向戴云云给付涉案房屋的相应价款并无不当，本院依法予以确认。万晟公司辩称，其在订立合同时未能预见到涉案房屋房价大幅度上涨，一审法院判令其按照房屋的现有价值赔偿戴云云损失，超出了其在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本院认为，对可得利益赔偿的可预见性规则只需要预见到或应当预见到损害的类型，不需要预见到或应当预见到损害的程度，即不需要预见到或应当预见到损害的具体数额。对于涉案房屋另售他人可能会给戴云云带来房屋增值方面的损失，万晟公司应当能够预见到，故本院对万晟公司的抗辩不予采信。综上所述，上诉人江苏万晟实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9033元，由上诉人江苏万晟实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴振环审判员  王 雷审判员  王冬冬二〇二一年五月二十五日书记员  周小凤