新民市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0181民初2703号原告（反诉被告）：郭浩，男，1983号5月19日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托代理人：冯亚杰，辽宁晋衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘宝忠，男，1964年3月16日出生，汉族，住址吉林省吉林市昌邑区。委托代理人：吴佳潼，辽宁良友律师事务所律师。委托代理人：赵强，辽宁良友律师事务所律师。原告郭浩诉被告刘宝忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭浩及委托代理人冯亚杰、被告刘宝忠及委托代理人吴佳潼、赵强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2020年6月28日，被告与原告签订《售房协议》，约定将被告位于新民市产，以人民币壹拾贰万元整出售给原告郭浩，所有办理手续及产权证更名过户都由被告刘宝忠负责，所产生一切费用由刘宝忠承担。原告郭浩给付被告购房款9万元，余款3万元，待办理过户后由原告郭浩一次性给付被告。但时至今日，被告未为原告办理更名过户手续，故诉至法院，请求法院判令：1、判令被告履行《售房协议》，为原告办理更名过户手续；2、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）辩称，《售房协议》及《收条》约定双方的权利义务的履行存在顺序，原告并未先履行义务。《收条》约定“由原告支付购房款9万元后，余款3万在此房办理过户后由原告一次性给付给被告。”说明先由原告支付9万元购房款后，被告配合原告办理过户。依据《民法典》第五百二十六条当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。截至到开庭前，被告只收到了4万元，还剩5万元没有支付，被告就不能配合原告办理过户登记；《收条》所写的与被告收到的购房款金额不符。《收条》是由原告所写并打印出来的，被告基于对原告是多年的好友的信任才对《收条》上的金额没有异议并签了字，而且被告也相信在《收条》签字前已经收到了4万元在签字后被告会如约支付5万元，基于此签署了《收条》。但是原告违约余下五万元也并没有在《收条》签署后支付。原被告双方是多年的合作关系，双方之间账目往来大多是合作投资经营的钱，并没有确定一笔款项是用于购买此套房屋的购房款；原告在没有先履行付款义务的前提下起诉被告，妄图通过诉讼方式免去5万元的付款责任，行为十分的恶劣。被告（反诉原告）反诉称，2020年6月，反诉人与被反诉人签订《售房协议》，并于同日被告签署了《收条》，由被反诉人购买反诉人名下位于新民市产，房屋价格12万元整，收条约定“由被反诉人支付购房款9万元后，余款3万元在此房办理过户后由被反诉人一次性给付反诉人”。现反诉人仅收到房款4万元，之后一直在催告被反诉人要求支付余下房款，但被反诉人直至开庭前也并未支付余下的8万元购房款。依据《民法典》第五百二十六条及相关法律法规，为维护反诉人合法权益，现反诉人提出反诉，请求法院判令：1、被反诉人继续履行《售房协议》；2、被反诉人支付余下购房款80000元；3、请求被告承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）辩称，反诉人第一项诉请要求继续履行售房协议，那么按照约定反诉人有为被反诉人办理更名过户及产权的义务，但反诉人在合同签订后迟迟没有履行该义务，违反了协议约定，按照法律规定卖房人在保证出售的房产不存在权利瑕疵，应能够办理更名过户手续，反诉人在本诉庭审中表示该房屋是可以办理房屋产权过户手续的，但是案涉房产现在的状态是反诉人仍然没有取得产权证，反诉人如果想为被反诉人办理过户手续的前提是，案涉房产必须先办在反诉人名下即反诉人应先取得该房屋的产权证，但是至合同签订后至今已将近一年了，反诉人没有为自己办理产权证，所以被反诉人有理由怀疑案涉房产不具备办理产权证的条件，因此请求反诉人举证证明案涉房产能够办理产权证，或者请法院依职权调查案涉房产是否能够办理产权证，只有查清这个事实，才能确定案涉的售房协议是否能够继续履行。如果案涉房屋不能办理产权证，反诉人的第一项反诉请求不能成立，被反诉人也将变更本诉请求为解除售房协议，返还购房款。被反诉人不存在拖欠反诉人剩余购房款8万元的事实，被反诉人已支付购房款9万元，余款3万元按照约定应在案涉房屋过户到反诉人名下后再行支付，因此反诉人的第二项诉讼请求不能成立。经审理查明，2020年6月28日，原告与被告刘宝忠签订《售房协议》一份，双方约定被告将其购买的一套位于新民市产，以12万元价格出售给原告，房产所有办理手续及产权证更名、过户都由卖方刘宝忠负责，所产生一切费用由刘宝忠承担。在《该售房协议》页面下方有《收条》一份，内容为：“今收到买房人郭浩购买新民市产购房款现金人民币玖万元整，余款三万元，此房办理过户后由郭浩一次性付给刘宝忠。收款人：刘宝忠”。上述事实，有原、被告陈述、起诉状、反诉状、原告提供的售房协议及收条复印件1份、照片1张、商品房买卖合同复印件15页、收据、打款凭据复印件5份、被告提供的交易转账（截图）复印件13页、录音光盘1张（2020年7月30日录音是刘宝忠妻子与郭浩当面录音、2020年9月20日录音是刘宝忠与郭浩的电话录音）、《售房协议》及《收条》1张、交易转账（截图）复印件13页及法庭庭审笔录1份在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的《售房协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以认定。本案争议的焦点为：前期购房款9万元原告是否全部支付，其中，双方当事人均认可已支付4万元，余款5万元是否已支付，存在分歧，原告表示双方已达成协议：用双方合伙开饭店的租房款5万元抵顶该房款，并提供收条相佐证，该收条有被告李宝忠本人签字并摁手印。被告表示原告未支付该5万元，并提供被告刘宝忠妻子与郭浩谈话录音及刘宝忠与郭浩的电话录音相佐证。本院认为，作为完全民事行为能力人，被告李宝忠在收条上签字并摁手印的行为，应视为其对收条内容“今收以买房人郭浩购买新民市产购房款现金人民币玖万元整，余款三万元，此房办理过户后由郭浩一次性付给刘宝忠。收款人：刘宝忠”的认可。被告提供的2段录音，其中一段录音为原告与被告妻子的谈话录音，原告虽然在该录音中表示欠被告妻子房费5万元，但该录音并非原告与被告本人谈话录音，且原告对该录音内容表示不认可，在无其他证据相佐证的情况下，无法确认原告尚欠被告前期房款5万元的事实，而在原告与被告电话录音中，双方均未明确表示涉案购房款5万元原告未交付的事实，被告提供的上述证据不足以证明其主张。综上，本院对原告主张的已向被告支付前期购房款共计9万元的事实予以认定，对于被告主张的原告未向其支付前期购房款5万元抗辩理由不予采信；对于本诉部分，原告要求被告履行《售房协议》，协助原告办理更名过户手续，本院认为，原告已经按照双方约定履行了先期付款义务，被告应当按照约定协助原告办理产权过户手续，故原告该诉讼请求，本院予以支持；对于反诉部分，被告（反诉原告）要求原告继续履行《售房协议》并向其支付剩余购房款80,000.00元，本院认为，原告已向被告支付先期购房款9万元，剩余3万元双方约定房屋办理过户后由原告一次性付给被告，故被告该诉讼请求本院仅支持双方在房屋办理过户后由原告一次性给付3万元;关于本案法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定……”，因本案侵权事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律、司法解释。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告刘宝忠于本判决生效后十日内协助原告办理坐落于新民市屋产权过户手续；二、反诉被告郭浩在双方办理上述房屋产权过户手续完毕后的次日向反诉原告刘宝忠一次性支付剩余购房款30,000.00元；三、驳回反诉原告刘宝忠的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,700.00元，减半收取1,350.00元，由被告刘宝忠承担；案件受理费（反诉费）1,800.00元，减半收取900.00元，由反诉被告郭浩承担337.50元，反诉原告刘宝忠承担562.50元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  耿亚乔二〇二一年五月二十八日书记员  李 晴