山东省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）鲁民申3026号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘善德，男,1973年11月13日出生,汉族,住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：卢焰鹏，临沂兰山正翰法律服务所法律工作者。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：季朝文，男，1965年2月9日出生,汉族,住山东省临沂市兰山区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王志玲,女，1964年9月14日出生,汉族,住山东省临沂市兰山区。 上述两被申请人共同委托诉讼代理人：周连金，山东启阳律师事务所律师。 一审第三人：临沂三阳置业集团有限公司，住所地山东省临沂市兰山区启阳路**。 法定代表人：段友清，董事长。 再审申请人刘善德因与被申请人季朝文、王志玲，一审第三人临沂三阳置业集团有限公司（以下简称三阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市中级人民法院（2020）鲁13民终1031号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 刘善德申请再审称，（一）原审判决认定事实错误。原审法院认定转让标的是购房名额是错误的，认定被申请人为实际买受人更是错误，均无事实及法律依据。1.根据2013年4月11日双方签订的《集资建房房权转让协议》的内容，不是本单位职工无法享受购房资格，所以涉案房屋带有福利性质。根据双方签订的转让协议完全可以看出，双方转让的标的是房屋，对此不但转让协议中明确写明，且在被申请人的起诉状中也认可转让的标的物为房屋。双方协议约定转让之后，集资房的占有、使用、处理权等相关权利都归被申请人所有，并约定办理房权证时申请人积极配合，由此可知，该转让协议实际就是要将申请人所获得的集资房转让给被申请人，该房屋的相关权利义务均由被申请人承继，所以该转让协议实际上应属于房屋买卖合同，原审认定涉案转让协议为名额转让协议不当。2.原审法院以“未取得涉案房屋的所有权”为由认定“转让的并非诉争房屋的所有权”，对此陈述不但不合法，还自相矛盾。首先，原审判决多次称“涉案房屋”“诉争房屋”，既然认定转让标的不是房屋，争议的就不是房屋，而原审判决却多次使用上述术语，就证明原审法院在潜意识中已经认定了转让标的为房屋而非名额，只是受被申请人上访等各种因素的影响才认定转让标的为购房名额而已。其次，房屋没建成或没取得房屋所有权不能改变申请人购买房屋的事实，更不能否定申请人有购买房屋的权利，如果按照原审法院的该理论，签订了预售房买卖合同的买受人也就不是实际购房人，因预售的房屋没有建成，买受人没取得房屋所有权。3.原审判决认为“第三人开发完全是商品房开发的一般程序，实际上是一种定向购买的商品房”，由此也可以认定原审判决实际上就认定了双方转让的标的系房屋，且还是定向购买，不但房屋定向，且申请人作为购买人也是定向的，不容改变和质疑。4.无论购房名额还是购房指标，均是一种可期待物权，购房指标转让的不是合同的权利和义务，而是对其房屋可期待物权的转让，其前提是房屋，也是对房屋的期待物权，期待着房屋建成，期待着得到房屋，而被申请人得到房屋的前提是申请人先得到房屋，即是说被申请人期待申请人得到房屋后再过户给被申请人，以实现被申请人购买房屋的目的，虽签订协议时，申请人尚未依法登记领取权属证书，但申请人出卖时未取得所有权或处分权只是导致出卖时标的物所有权不能转移，但不能否定转让标的为房屋的事实。5.原审法院认定“三阳公司实质上也默认了原被告之间的转让关系以及原告作为买受人的地位”纯属是猜测，对于这两个关系第三人根本就没有认可。首先，三阳公司既不认可申请人与被申请人之间的转让关系，也不认可被申请人为买受人，否则不会拒绝与被申请人签订房屋买卖合同的；其次，每一次的交款单据中交款人一栏都是申请人的名字，这就充分证明无论是三阳公司还是被申请人，均认可买受人是申请人，否则不会再在单据中写成申请人的名字。所以原审对该事实的认定是错误的，由此认定被申请人与三阳公司“存在事实上的房屋买卖关系”更是错误，既无法律依据也无事实依据。6.原审法院认定“三阳公司作为房产开发企业，已向法院陈述……对于购买人的特定性并无特殊要求”完全是在杜撰，且申请人也从没听到过该陈述，三阳公司只认可申请人为买受人，这就是特定性，收款单据中写的是申请人的名字，这就也是特定性。7.原审庭审时被申请人主张车位是与房屋一起挑选的，原审法院既然没有予以认定，称“三阳公司亦未予确认”，三阳公司不但对车位未予认定，且对房屋也没予认定，因三阳公司只认可买受人为申请人。8.房屋的首付款20万元系申请人交纳，由此可以证实申请人属于实际买受人或一手房的买受人，被申请人充其量属于二手房的买受人，同时也证实双方转让的标的是房屋。9.原审法院没有认定涉案房屋为福利房是错误的。首先，根据选房的顺序，可以证实该房屋存在福利性质。因选房顺序是根据职工的工龄、级别等打分排列的，而并没有像商品房一样排队、摇号，所以完全可以证实该房屋享受福利待遇，而该福利待遇是被告不能享受的；其次，涉案房屋是在2019年选房前定的价格为每平方米4500元，最后一次交款时间是2019年5月23日，而这时的房屋价格接近于每平方米2万元，实际交款与市场价格的差价明显属于补贴及福利，根据临沂市政府及国家关于公务员住房补贴的相关规定，该福利只有本单位职工才可享受，被申请人不是本单位职工，无法享受，所以涉案房屋属于福利房，原判决不予认定错误。10.房屋过户需要交纳税费，原审判决使国家损失了高额税费。从双方签订的转让协议可以看出，房屋需要过户的约定充分可以证实双方签订转让协议时的初心是房屋的转让，所以实际上是二手房买卖合同，不但需要过户，且还应当交纳税费，这也是双方约定该费用由被申请人承担的原因，因双方明知且认可转让的标的物系房屋，待申请人获得房屋所有权后再进行过户，所以就没有约定由被申请人与第三人开发商签订买卖合同，但原审法院竟然认定转让的是名额，且让申请人配合被申请人签订房屋买卖合同，该认定明显具有强制性，且还称“合同自由”，这不但改变了双方签订转让协议的初心，且还给国家造成了几千万元的税款损失，严重损害了国家利益。11.原审法院对诉讼费的判决及收取数额缺乏证据证明。首先，申请人也没有否定买卖合同的效力，申请人没有违约，且原审法院也没有认定申请人违约，在申请人没有违约的情况下，被申请人滥用诉权，引发本案诉讼，所以原审法院判决诉讼费用全部由申请人承担是错误的；其次，本案是买卖合同引发的纠纷，法院也认定是合同纠纷，而转让费的数额为90000元，且双方签订转让协议时房屋的具体价格没有确定，原审法院却按照购买房屋的价值收取诉讼费是错误的；第三，被申请人原审诉求主要是确认合同效力，且原审法院判决也是认定了协议的效力，所以本案应为确认之诉，根据诉讼费收取的相关规定，确认之诉的收费为每件100元，所以原审法院对诉讼费的收取缺乏证据证明。12.根据法律规定，房屋备案登记及办理产权证是房屋管理部门的职责，更名及过户也是房屋管理部门的职责，第三人开发商不是房屋管理部门，所以无权办理更名登记，所以，原审法院认定“实质上已经达到了原告在临沂三阳置业集团有限公司处更名的请求”明显是将行政机关的职能赋予给了没有该项职能权利的企业，该认定不但是错误的，且缺乏证据证明。所以，在双方没有约定且也没有证据证明应由被申请人与第三人开发商签订商品房买卖合同的情况下，原审法院就判决由申请人协助被申请人与第三人开发商签订商品房买卖合同不符合法律规定。总之，双方转让的标的是房屋，对此不但转让协议中明确写明，且在被申请人的起诉状中也认可转让的标的物为房屋。且双方签订的转让协议约定转让之后集资房的占有、使用、处理权等相关权利属于被申请人所有，申请人应积极配合，由此等协议内容可知，该转让协议实际就是要将申请人所获得的集资房屋转让给被申请人，该房屋的相关权利义务均由被申请人承继，所以该转让协议属于房屋买卖合同，原审认定为名额转让不正确，缺乏证据证明。（二）原判决适用法律错误。1.《中华人民共和国合同法》第四条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。双方签订的转让协议中没有约定由被申请人与第三人开发商签订商品房买卖合同，被申请人与第三人开发商之间没有约定义务，也没有法定义务，而原审法院却判决再审申请人协助被申请人与第三人开发商签订买卖合同，明显带有强制效力，属于强制履行，严重违反了合同法该条规定，违反了合同自由原则，原审法院在判决时没有适用该规定属于适用法律确有错误。2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，涉案房屋因属于职工建房，定价为4500元每平方米，而2019年房屋建成时，已经迅速升值，涉案房屋市场价格已高达二、三百万元，该购买价格与市场价格相差甚远，该价格的这种大幅上涨不属于正常商业风险的变化，而是属于异常的变更，这种异常变更在双方签订协议时是无法预见的，继续履行协议明显不公平，会造成当事人之间的利益失衡，也将造成牺牲再审申请人的巨大利益为代价而使被申请人获得巨额利益，有悖于我国的立法精神。所以原审法院没有适用该规定是错误的，属于适用法律确有错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项的规定申请再审。 季朝文、王志玲提交书面意见称，因双方签订的房屋买卖合同中，并无房屋的具体房号、建筑面积、交易单价等基本信息，因而原审判决认定本案的转让标的是购房名额，而非房屋，被申请人是涉案房屋的实际买受人符合事实。涉案合同已经明确了双方各自的权利义务，申请人应诚信履行合同义务，而且房价的上涨属于正常的市场风险，申请人所称的房价上涨属于情势变更没有法律依据，请求驳回申请人的再审申请。 本院经审查认为，根据原审在案的现有证据和原审法院已查明的事实，2016年8月23日，季朝文、王志玲作为乙方与刘善德作为甲方签订《房屋买卖合同书》，该协议约定甲方同意将所拥有的临沂市北城新区金水河畔小区房产出售给乙方，甲方保证此房一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属证无任何瑕疵。同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售，同时保证已付清过户前的所有契税、维修基金、物业管理、水电、气暖，及相关费用。特殊约定：此房为单位集资建房，还未选房，待能选房时，甲方保证积极配合。此房甲方已交房款200000元，以后房款由乙方缴纳，此房转让费160000元。签订合同当日，乙方于2016年8月23日前支付给甲方房款和转让费共计360000元。此房如能更名，甲方在第一时间积极配合乙方办理更名手续，如更名产生费用由乙方承担，如更名不成，待此房能办证时，甲方保证积极配合办理办证过户手续，办理房产证及过户费用均由乙方承担。中介方已告知此交易风险，合同一经鉴定，甲乙双方不得以任何理由违约，任何一方违约，违约方付给对方双倍房款作为违约金，并承担相应损失。协议还对双方的其他权利义务进行了相应的约定。2016年8月23日，被申请人季朝文向申请人转账支付转让费160000元和首付款200000元。之后，被申请人季朝文以申请人的名义分别于2016年8月30日交纳房款200000元、于2017年9月29日交纳房款200000元、于2019年5月30日交纳房款63648元，房款共计663648元。2019年5月份，被申请人季朝文到三阳公司处选定房屋信息，具体坐落为临沂市兰山区××新区××号楼××单元××室。双方签订的合同名称虽为房屋买卖合同，但根据双方签订的上述房屋买卖合同约定的权利和义务来看，申请人作为临沂市地方税务局兰山分局职工享有单位组织的集资建房资格，其以160000元的对价将集资建房的资格转让给被申请人，由被申请人通过申请人向集资建房单位缴纳购房款并对建成后的房屋行使所有权利。因双方订立的涉案房屋买卖合同并没有明确约定房屋的具体房号、面积、单价等商品房买卖合同的基本要素，因而双方签订的涉案房屋买卖合同的标的显然不是针对房屋本身的转让，而是申请人将享有的集资建房资格或者名额转让给被申请人，故原判决认定申请人转让的标的是集资建房资格或者名额、被申请人系涉案房屋的实际买受人既符合双方协议的约定，也符合当前单位集资建房中资格转让的通常做法，申请人称其转让的系房屋、其为涉案房屋的实际买受人与事实不符。申请人称涉案房屋系福利房，原判决对此未予认定错误。对此本院审查认为，自上世纪九十年代我国进行住房制度改革后，取消一切形式的福利分房，任何单位不可能再建设和分配福利房。但是，为了改善职工的住房条件，不少单位组织职工采取集资建房、团购买房等形式为职工购买住房提供便利条件，而这种集资建房或者团购买房由职工自愿选购，且采用市场化运作等方式，单位只不过发挥组织、协调、沟通、联络等作用，所涉商品房买卖合同最终由购房人与房地产开发企业签订。这种购房方式只是不同于消费者个人的市场购房，但与住房制度改革之前的福利分房具有本质区别，故申请人主张涉案房屋系福利房与我国现行住房制度改革政策不符。 对于单位集资建房中职工转让购房资格或者名额的问题，目前我国现行法律法规和司法解释没有明确的限制性规定，原审判决认定双方签订的涉案房屋买卖合同有效并无不当。在涉案房屋买卖合同有效的情形下，双方均应诚信履行合同约定的义务。申请人既然将其在单位集资建房中的选房购房资格或者名额转让被申请人，且单位和涉案房地产开发企业也未对此提出异议，其依约负有协助被申请人履行订立合同、变更登记等合同义务，故原判决申请人承担协助履约的义务具有合同依据，适用法律并无不当。至于涉案商品房市场价格的升降变化纯属正常市场风险的范围，不属于申请人所称的情势变更情形，对此最高人民法院（2017）最高法民再26号民事判决持有相同的意见，而且申请人转让的是其购房资格或者名额，而非现实房屋，因而涉案商品房价格的变化不影响申请人履行相应的合同义务。 综上，再审申请人刘善德的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回刘善德的再审申请。 审 判 长 王永起 审 判 员 程 林 审 判 员 张光荣 二〇二一年五月八日 法官助理 柴 华 书 记 员 王亚男