贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0381民初776号原告：中国农业银行股份有限公司赤水市支行，住所地赤水市三十里河滨大道中路**，统一社会信用代码915203812150108393。负责人：张明方，该行副行长。委托诉讼代理人：黄良华。被告：李跃银，女，1983年8月15日出生，汉族，住赤水市。被告：遵义市新鹏房地产开发有限公司，住，住所地赤水市河滨西路滨江****门市一社会信用代码91520381785485553D。法定代表人：任中堂，该公司总经理。原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行（以下简称农业银行赤水支行）与被告李跃银、遵义市新鹏房地产开发有限公司（以下简称遵义新鹏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，于2020年11月10日作出（2020）黔0381民初2545号民事判决。原告农业银行赤水支行不服判决，向遵义市中级人民法院提起上诉。遵义市中级人民法院于2021年1月26日作出（2021）黔03民终239号民事裁定，裁定撤销（2020）黔0381民初2545号民事判决，并将本案发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告农业银行赤水支行的委托诉讼代理人黄良华到庭参加诉讼，被告李跃银、遵义新鹏公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行赤水支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告李跃银偿还贷款本息184654.51元（本金178871.6元、利息5782.91元）并支付利息、复利至贷款全部清偿之日止；二、判令被告李跃银、遵义新鹏公司立即对抵押房产（房预赤水市字第××号）办理原告为抵押权人的抵押登记，原告对抵押房产享有优先受偿权；三、判令被告遵义新鹏公司对上述债务承担连带清偿责任；四、判令被告李跃银、遵义新鹏公司承担本案诉讼费及其他实现债权的相关费用。事实及理由：被告李跃银于2014年12月3日因购买被告遵义新鹏公司开发的赤水市住房，向原告申请20年期的住房按揭贷款210000元。2014年12月10日,原、被告签订《个人购房担保借款合同》约定，被告李跃银用所购住房作抵押担保，被告遵义新鹏公司提供阶段性保证担保。借款合同约定，按月等额本息还款，借款利率为借款发放日人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮21%，逾期利率为借款利率上浮50%。截至2020年7月24日，被告李跃银欠原告贷款本息184654.51元。贷款发放后，被告李跃银未严格按合同履行还款义务，曾经多次逾期。经原告催收，被告李跃银只偿还部分贷款，部分贷款系从被告遵义新鹏公司的保证金账户中扣除。为此，原告起诉维护自身的合法权益。被告李跃银未作答辩。被告遵义新鹏公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年12月3日，被告李跃银因购买被告遵义新鹏公司位于赤水市的住房（以下简称涉案房屋），向原告农业银行赤水支行申请按揭贷款。2014年12月10日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：被告李跃银向原告农业银行赤水市支行借款210000元，借款期限为20年，还款方式为每月等额本息还款，借款利息为借款发放日人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮21%；借款发放后，如人民银行贷款基准利率调整，则借款利息在基准利率调整后的次年1月1日起作相应调整；被告李跃银用涉案房屋作抵押，并在合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，房屋交付条件成就之日起730日内办妥房地产权属登记，房地产权属证书办妥之日起一个月内办理抵押登记；被告遵义新鹏公司提供阶段性保证，自借款发放之日起至办妥涉案房屋的抵押登记前承担连带责任保证，保证期限为借款到期日起两年，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等；借款人未按期归还借款本金，应按借款利息的50%承担罚息，且还应承担复利；借款人未按期足额偿还借款，贷款人可以提前收回已发放的借款。合同签订后，被告李跃银与被告遵义新鹏公司共同办理了涉案房屋的商品房预售合同备案登记和抵押权预告登记。2014年12月24日，原告农业银行赤水支行向被告李跃银支付借款210000元，借款期限为2014年12月24日至2034年12月23日。此后，被告李跃银未按期偿还借款本金及利息，原告农业银行赤水支行从被告遵义新鹏公司的账户中扣款用于偿还被告李跃银拖欠的借款本息。截至2021年3月24日，被告李跃银有7期借款未偿还，拖欠利息4293.02元，到期未偿还和未到期的借款共计172725.31元。赤水市河滨西路滨江一号1幢住宅自2019年11月起可以办理房屋产权证书。上述事实，有原告农业银行赤水支行的陈述，及其提交的申请表、贷款面谈笔录、借款合同、借款凭证、商品房预售合同登记备案表、收据、抵押权预告登记、逾期催收通知书等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告李跃银未按期偿还借款和支付利息，按照《个人购房担保借款合同》11.4条第（2）项的约定，原告农业银行赤水支行可以主张提前收回借款。现原告农业银行赤水支行主张提前收回借款，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告李跃银应偿还到期未偿还和未到期的借款共计172,725.31元，并支付利息共计4,293.02元（截至2021年3月24日）。对于2021年3月24日之后的利息，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任”的规定，结合《个人购房担保借款合同》第1.4.1条、第11.1条、第26条的约定，并参照最新公布的贷款市场五年期报价利率（4.65%），本院酌定按年利率8.43975%（4.65%×121%×150%）计算。涉案房屋已经可以办理产权证书，被告李跃银却未按合同约定办理产权证书和抵押登记手续，故对于原告农业银行赤水支行提出被告李跃银办理抵押登记手续的诉讼请求，本院予以支持。被告遵义新鹏公司为借款提供阶段性的连带责任保证，根据《中华人民共和国民法典》第六百八十八条第二款“连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，在被告李跃银未办妥抵押登记前，被告遵义新鹏公司应当对上述款项承担连带清偿责任。涉案房屋未办理抵押登记，抵押权尚未设立，故对于原告农业银行赤水支行提出对涉案房屋优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。被告李跃银、遵义新鹏公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，因此产生的法律后果，由其自行承担。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第五百零二条第一款、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百零九条第一款、第六百七十四条、第六百七十六条、第六百八十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李跃银于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行借款172,725.31元并支付截至2021年3月24日的利息4,293.02元；二、被告李跃银于本判决生效之日起三十日内支付原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行自2021年3月25日起至借款全部偿还之日止按年利率8.43975%计算的利息；三、被告李跃银于本判决生效之日起三十日内对位于赤水市的住房办妥抵押权人为中国农业银行股份有限公司赤水市支行的抵押登记；四、被告遵义市新鹏房地产开发有限公司在被告李跃银未办妥上述抵押登记前，对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4108元，由被告李跃银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  王明江人民陪审员  江胜君人民陪审员  刘章利二〇二一年五月七日书 记 员  王 璐