黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终2512号上诉人（原审被告）：孟宪宾，男，1987年1月4日出生，汉族，哈尔滨菱建物业有限公司员工，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告）：张举，男，1972年5月8日出生，汉族，农民，住黑龙江省肇东市。被上诉人（原审被告）：王雨冰，男，1986年9月29日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被上诉人（原审被告）：黑龙江垒焱金桥房地产经纪有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松**恒源街**。法定代表人：卢成，经理。委托诉讼代理人：钟叔锋，男，1994年1月25日出生，汉族，该公司员工，住广东省增城市。上诉人孟宪宾因与被上诉人张举、王雨冰、黑龙江垒焱金桥房地产经纪有限公司（以下简称垒焱金桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2020）黑0109民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。孟宪宾上诉请求：撤销一审判决，驳回张举的诉讼请求，并由张举承担诉讼费用。首先该案的发生过错不在于上诉人，而是王雨冰通过他的朋友委托上诉人签订商品房预定合同，签订合同时，上诉人出示了王雨冰的身份证信息，并有微信聊天记录，否则居间方是不能与当事人签订商品房预定合同的，故上诉人认为委托事实存在，孟宪宾在王雨冰委托范围之内行使的委托代理权限，张举对此没有异议。造成合同履行不能，张举也有一定责任。孟宪宾代理王雨冰与张举所签订的商品房预定合同及收取的购房款收据中，对张举交纳的5万元，均写成“订金”，而不是“定金”。故该笔款项应视为购房预付款，而不能认定为购房定金。解除合同时，应当将购房预付款按原预交的金额退还，加之张举在本案诉讼之前，已经接受了垒焱金桥公司退还的定金5万元和中介费1万元，并同意解除商品房预定合同。对于孟宪宾来说，以上两笔款项孟宪宾和王雨冰均没有收到。综上所述，一审法院在没有查清事实、适用法律错误的情况下作出的一审判决，已经严重侵犯了孟宪宾合法权益，恳请二审法院支持孟宪宾全部诉讼请求。张举辩称：1.在签订购房合同时购房合同总额已经标明。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市地产管理法》和有关规定，各方是在平等自愿协商一致情况下签订的购房协议，应当共同信守。2.购房合同第一条清楚写明买卖房屋的地址（松北区万达秀园D5二单元1502房屋），并强调标明了该房屋应有不动产权证。3.购房合同第九条第一节第四款清楚标明甲方承担的责任和义务，甲方单方违约，应书面通知乙方，自违约两日内退还乙方所有购房款，同时向乙方支付相当于定金两倍的违约金，承担合同约定的全部经济诉讼费用及乙方追究甲方违约责任而支付的合理费用，包括不限于律师费、交通费、调查费等。4.“订金”与“定金”在购房合同及有关证据中都使用过，这不能否认购房合同的真实有效。5.孟宪宾称定金没放在他那，是垒焱金桥公司代为保管的，因为当时孟宪宾没有提交房屋所有权人的书面委托书，经三方面协商，由垒焱金桥公司代为保管，这也不应该影响购房合同的真实有效。综上，请求二审法院维持原判。垒焱金桥公司辩称：同意一审判决，请求维持原判。王雨冰经本院传票传唤未到庭亦未提交书面答辩意见。张举向一审法院起诉请求：1.王雨冰给付张举双倍购房定金共计100,000元（已支付50,000元）；2.孟宪宾、垒焱金桥公司对王雨冰赔偿责任承担连带责任；3.本案的一切诉讼费用、实际支出均由王雨冰、孟宪宾、垒焱金桥公司承担。一审法院认定事实：2020年4月13日，孟宪宾携带买方为王雨冰的《商品房预定合同》及王雨冰身份证复印件前往垒焱金桥公司在哈尔滨市松北区的销售部，称其为王雨冰代理人，受王雨冰朋友刘欢委托，作为王雨冰代理人代王雨冰签订房屋买卖合同。孟宪宾未向垒焱金桥公司提交任何授权委托手续，为证明其为王雨冰的代理人，垒焱金桥公司当场让孟宪宾打电话确认，孟宪宾当面向刘欢确认了其代理人身份，并在中介的居间下，孟宪宾以王雨冰（甲方）代理人身份与张举（乙方）、垒焱金桥公司（丙方）签订《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》，约定张举购买王雨冰名下坐落于哈尔滨市××室，建筑面积88.08平方米，成交总价为1,030,000元，张举支付购房定金50,000元，经纪服务费8000元，产权代办费2000元。双方约定其他事项载明：“1.双方自愿交易，在居间方见证下签订协议；2.签约当天房主因在外地未到现场，委托孟宪宾代理签订合同，甲方知晓；3.双方约定于2020年5月1日前办理落户手续，双方同意并认可；4.签约当天乙方交付房款定金50,000元，于丙方暂为保管，在办理完更名后返还于甲方，双方同意并认可；5.办理完更名、过户手续当天，乙方把剩余尾款980,000元交付于甲方，双方同意并认可。”签订合同当日，张举按照合同约定将购房定金50,000元支付垒焱金桥公司，并支付居间服务费及代办费10,000元，垒焱金桥公司向张举出具收款收据。签订合同后，王雨冰未按约定将房屋更名过户至张举名下。孟宪宾告知张举，王雨冰出售的房屋坐落于哈尔滨市××区万达城，并非双方合同中约定的哈尔滨市松北区万达城，明确拒绝履行涉案合同。2020年5月5日，垒焱金桥公司将张举交付至垒焱金桥公司的购房定金50,000元及中介费10,000元退还张举，终止涉案合同的履行。因张举购买涉案房屋未果，张举请求王雨冰、孟宪宾及垒焱金桥公司承担相应的违约责任未果，因而成诉。另查明：王雨冰名下的房产坐落于哈尔滨市××城××楼××单元××号，王雨冰与孟宪宾、刘欢不相识，王雨冰未委托他人出售其名下房屋，对孟宪宾代理其出售房屋不予追认。张举在购买涉案房屋时未实地查看房屋。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为没有代理权仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无代理权的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，孟宪宾并未取得王雨冰授权，且王雨冰拒绝对孟宪宾的代理行为进行追认，孟宪宾没有代理权，其代理王雨冰与张举、垒焱金桥公司签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》对王雨冰不发生效力。故张举请求王雨冰承担责任，无事实和法律依据，原审法院不予支持。孟宪宾作为王雨冰代理人与张举签订涉案合同时，孟宪宾未向张举、垒焱金桥公司出示任何授权委托手续，当场向刘欢核实其代理人身份并在合同中明确“委托孟宪宾代理签订合同，王雨冰知晓”，孟宪宾虽未有使对方相信其有代理权的表象，但基于张举、垒焱金桥公司的过失相信其有代理权而与其签订《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》，张举虽为善意相对人，但在孟宪宾存在代理权瑕疵的情况下，张举未核实代理人身份及实际查看房屋即签署涉案合同，无视合同中关于其责任的约定即“亲自实地对上述房屋进行详尽的实地考察，并对房屋状况满意、权证情况清楚，愿意购买上述房屋”，其应承担50％的责任。孟宪宾无权代理，未详尽了解代理事务，保证房屋信息及权属应承担30％的责任，垒焱金桥公司作为居间方，仅就签订合同进行磋商，虽在合同解除时及时将定金、中介服务费及代办费返还，但未尽到居间人的勤勉服务义务，应承担20％的责任。综上，对张举请求连带给付定金50,000元的诉讼请求原审法院予以部分支持，支持孟宪宾给付其15,000元（50,000元×30％），垒焱金桥公司给付其10,000元（50,000元×20％）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、孟宪宾于判决生效之日起七日内给付张举15,000元；二、垒焱金桥公司于判决生效之日起七日内给付张举10,000元；二、驳回张举的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孟宪宾举示证据一份即2020年4月13日垒焱金桥公司出具的5万元预付款收据一份（复印件），拟证明：该5万元作为预付款，不作为定金。张举质证意见：对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，应该以购房协议中约定的“定金”为准。垒焱金桥公司质证意见：对该证据的真实性没有异议，收据是垒焱金桥公司开具给张举开的，不是开给孟宪宾的。因为上面有张举的身份证号码，可以核实。本院认证意见：因张举、垒焱金桥公司对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据所载明的内容予以确认，至于该证据能否证明待证事实，需结合案件事实和其他证据综合分析判断。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明：案涉《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》第九条第一款第四项约定：若甲方单方违约，应书面通知乙方。自违约之日起两日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金，承担本合同约定的全部经纪服务费代办费用及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。本院认为，张举向一审法院起诉请求王雨冰给付双倍购房定金100,000元，扣除垒焱金桥公司已返回的50,000元，剩余请求数额应为50,000元。其此项请求权的基础系建立在案涉协议第九条第一款第四项关于违约金的约定，即甲方违约应向乙方支付相当于双倍定金的违约金，张举在二审答辩第三点中亦对此予以进一步强调。而从一审判决论理部分，亦可看出一审并非适用定金罚则予以下判，而是基于对在合同缔结和履行过程中张举亦存在一定过失的充分考量，相应地减少了孟宪宾和垒焱金桥公司承担50,000元违约金的比例，并无不当之处。在案涉协议履行过程中，虽然出现了“订金”、“定金”的不同字样，但在协议中体现的均为“定金”，而协议方为双方缔约的真实意思表示。孟宪宾在二审举示的证据不能证明在协议履行过程中缔约三方合意对有关“定金”的约定内容予以变更，其所举示的该证据不能证明待证事实，故本院不予采纳。况且，本案并未适用定金罚则，仅仅是基于协议进行的“甲方违约应向乙方支付相当于双倍定金的违约金”约定来确定违约金数额。此种情况下，主张“订金”与“定金”的区分以及定金的收受主体，对处理本案不具有实质意义。综上所述，孟宪宾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人孟宪宾负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇二一年五月十二日书记员  于文娟