山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0783民初1374号 原告：王绪波，男，1974年7月7日生，汉族，住寿光市。联系。 委托诉讼代理人：桑洪涛，山东联邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵新用，山东联邦律师事务所律师。 被告：范学友，男，1962年11月15日生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：郎咸树，山东寿城律师事务所律师。 第三人：郭其亮，男，1979年6月3日生，汉族，现住东营市东营区。 第三人：山东寿光鼎豪置业有限公司，住所地寿光市公园街温泉新村。统一社会信用代码：91370783562526012G。 委托诉讼代理人：张瑞宗，男，1977年1月21日生，汉族，住寿光市。 原告王绪波与被告范学友、第三人郭其亮、山东寿光鼎豪置业有限公司（以下简称：鼎豪置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王绪波及其委托诉讼代理人桑洪涛、被告范学友、第三人郭其亮及鼎豪置业公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王绪波向本院提出诉讼请求：1、依法解除查封并中止对寿光市的执行。2、依法确认该房屋是原告的合法财产。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月15日原告通过寿光市正大房产服务有限公司（以下简称中介公司）向郭其亮购买世豪华府2号楼2单元1003室，2017年3月13日双方对案涉房产办理手续，原告与鼎豪置业公司签订购房协议书，合同中注明此房抵顶郭其亮在世豪华府的工程款，鼎豪置业公司出具房款收据。2017年3月14日原告将剩余全部房款支付给中介公司郑仁波，双方交接协议及收款收据，至此房产交易完成。房产交易完成后，2018年6月份原告装修并实际入住至今，系案涉房产的实际所有人。现该房产因被告范学友与鼎豪置业公司之间产生的纠纷被查封，严重侵害了原告的合法权益。 范学友辩称：一、王绪波的购房合同无效。涉案房产世豪华府2号楼2单元1003号，早已被寿光市人民法院依法多次查封，查封期间分别是2015年3月27日至2018年3月26日、2017年10月26日至2020年10月26日（现又续封），而原告王续波自述是在2017年3月13日与被执行人山东寿光鼎豪置业有限公司签订购房协议，因在查封期间，被执行人未经法院同意无权处置涉案房产，故其双方签订的房屋买卖合同因违反法律规定而无效。二、关于顶账合同的相关事实证据不足。原告所述，涉案房产是被执行人抵顶给郭其亮的，但郭其亮是如何将涉案房产抵顶的，包括但不限于所做的工程、工程的实际工作情况、工程的结算情况、如何进行以房抵账以及后续款项处理等等相关情况来证实其真实存在的抵顶合同的事实的相关证据，故其主张并不能成立。三、原告的购房证据不充分。异议人自述是向郭其亮购房，但仅仅提交了一份收据，而无银行转款凭证加以证实。其次，原告所述是通过中介公司购买该房产，但却将购房定金及房款支付给了中介公司员工，而不是卖房一方，也不是中介公司，且没有对该转账进行备注，很明显不合常理。此外，中介公司出具的证明，无任何公章及制作人、法人的签名，不具有证据效力。四、购房合同未备案。原告主张与郭其亮签订了购房协议书，但在签订该协议书后，并没有到不动产登记部门进行登记备案，故其对该房产不具有公世效力，故该合同不能排除是被执行人为规避执行而倒签合同，因此，其主张不能成立。综上，异议人的主张不能成立，其提供的证据，不能排除法院对该房产的执行，请贵院依法查明事实，依法驳回异议人的申请。 第三人郭其亮：我认为原告陈述的事实属实。 第三人鼎豪置业公司：我公司支持原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了执行裁定书、抵顶债务的协议书及补充协议、《世豪华府购房协议书》、收款收据、购房协议、寿光市正大房产服务中心出具的证明、郭其亮出具的收到条、银行账户交易明细、电费收据、物业公司出具的证明及收款收据、居民管道燃气供用协议及购气存根、寿光市商品房合同备案信息查询结果证明、寿光市不动产登记信息查询结果证明，第三人郭其亮提交了《施工合同》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月13日，鼎豪置业公司向案外人现代集团公司借款120万元，现代集团公司以范学友、张文会、王海涛三人的名义与鼎豪置业公司签订借款合同，鼎豪置业公司将开发的世豪华府小区13套房产网签到范学友、张文会名下作为抵押。后因部分借款未还，现代集团公司以范学友、张文会、王海涛名义诉至本院要求鼎豪置业公司返还借款本息，本院经审理作出生效判决后当事人申请强制执行，本院在（2014）寿执字第2070、2071、2072号执行案件中查封了鼎豪置业公司包括案涉房屋在内的多处房产，查封期限自2015年3月27日至2018年3月26日。2017年1月31日，现代集团公司与鼎豪置业公司达成调解协议，约定鼎豪置业公司以所查封房屋中的7套抵顶欠现代集团公司的款项，抵账房中未包含案涉房产。2017年7月7日，本院作出的（2014）寿执字第2070、2071、2072号执行裁定书对上述协议进行了确认。本院于2019年5月29日解除对案涉房产的查封。 本院在审理范学友与鼎豪置业公司债权转让合同纠纷一案过程中依范学友申请作出(2017)鲁0783民初5216号民事裁定书，轮候查封了案涉房产，查封期限自2017年10月26日至2020年10月25日。2018年5月14日，本院经审理作出(2017)寿民初字第5216号民事判决书，判决鼎豪置业公司返还范学友垫付款1804734元。判决生效后，鼎豪置业公司未履行付款义务，范学友申请强制执行，本院以（2019）鲁0783执254号及(2020)鲁0783执恢418号立案执行。在执行过程中，原告（案外人）王绪波对案涉房产的执行提出书面异议要求解除查封，本院经审理作出（2021）鲁0783执异11号执行裁定书驳回了原告的异议请求。原告遂提起案外人执行异议之诉。 同时查明，郭其亮于2013年以山东银王建筑工程有限公司的名义与鼎豪置业公司签订了外墙保温涂料施工合同，因鼎豪置业公司欠郭其亮工程款，双方遂于2017年2月协商将案涉房产（包含车位一个）作价46万元抵顶。2017年2月15日郭其亮与原告王绪波及其妻子通过中介签订房屋买卖合同将案涉房产（包含车位一个）出售给原告夫妻二人，约定到售楼处更名后由中介将王绪波支付的全部房款付给郭其亮。协议签订后王绪波先后通过银行转账及现金方式支付房款43.2万元。2017年3月13日原告就案涉房屋的买卖又与鼎豪置业公司签订购房协议书，郭其亮在合同中注明系以涉案房产抵顶世豪华府工程款，同日，郭其亮出具收到王绪波购房款43.2万元的收到条，中介公司向王绪波出具46万元案房款收据。自2018年6月起王绪波先后向案涉房产物业公司、燃气公司等办理案涉房产的入住开户手续并缴纳了电费、燃气费、物业费、装修垃圾处理费等。经寿光市房产服务中心查询截至2021年1月18日王绪波及其配偶名下无其他房产登记信息。 本院认为，作为案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为王绪波对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合上述规定，现从五方面分析王绪波是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益：1.郭其亮因鼎豪置业公司拖欠其工程款约定以房抵债，郭其亮又将抵债房出售给王绪波夫妻二人，王绪波、鼎豪置业公司及郭其亮三方于2017年3月13日签订的《世豪华府购房协议书》系当事人真实意思表示，应为有效合同。该购房协议的签订时间虽发生在案涉房屋因他案被法院查封期间，但他案的被执行人鼎豪置业公司与实际申请执行人现代集团公司已于2017年1月31日达成和解协议，且和解协议约定抵顶欠款的房屋中并并不包含案涉房屋，因此，案涉房屋的查封虽未解除但鼎豪置业公司已恢复对案涉房屋的处分权，同时，范学友与鼎豪置业公司债权转让合同纠纷对案涉房屋的查封始自2017年10月26日，故可认定王绪波与鼎豪置业公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，双方在签订协议后鼎豪置业公司即将房屋交付给王绪波占有使用，可认定王绪波在人民法院查封之前已合法占用案涉房屋。2.鼎豪置业公司认可欠付郭其亮工程款应属法律规定的对自己不利事实的自认，结合郭其亮提交的其以山东银王建筑工程有限公司名义与鼎豪置业公司签订的施工合同，可以认定郭其亮从鼎豪置业公司处承揽了工程、鼎豪置业公司欠付郭其亮工程款46万元的事实。3.鼎豪置业公司认可由郭其亮收取王绪波购房款、郭其亮认可案涉房产抵顶工程欠款46万元的事实亦均属法律规定的对自己不利事实的自认，结合鼎豪置业公司出具的房款收据、王绪波提交的《世豪华府购房协议书》中有郭其亮确认以案涉房产抵顶世豪华府工程款的意思表示、郭其亮出具的购房款收到条、银行交易明细，可以认定王绪波已依约向郭其亮足额支付了房款、郭其亮已依约向鼎豪置业公司足额支付了房款，不足46万元部分视为郭其亮对自己民事权利的处分，不影响对鼎豪置业公司已依约收取全部案涉房屋价款的认定。4.案涉房屋未办理过户登记，系因未解除查封及网签在范学友名下造成，非因王绪波本人原因造成。5.王绪波提交的物业公司收款收据、居民管道燃气供用协议、购气存根等可以证明王绪波已实际占有使用案涉房屋。 综上，王绪波与范学友均对鼎豪置业公司享有普通债权，但在范学友申请查封案涉房屋之前，王绪波已与鼎豪置业公司签订房屋买卖合同并实际占有使用，故对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，王绪波请求对案涉房产排除执行、解除查封并确认所有权，事实清楚，证据充分，本院予以支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、不得执行寿光市1003号房屋； 二、解除对寿光市1003房屋的查封。 案件受理费8275元，减半收取计4138元，由被告范学友负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  王静 二〇二一年五月十四日 书记员  王菲