辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9048号上诉人（原审被告）：王庆林，男，1963年3月28日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：石佳，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟健，北京京师（沈阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王亚坤，女，1964年9月29日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：石佳，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟健，北京京师（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳城花物业管理服务有限公司，住所地沈阳市沈河区小西路****。法定代表人：张慧敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王阳辅，辽宁东尧律师事务所律师。上诉人王庆林、王亚坤因与被上诉人沈阳城花物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初5813号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王庆林、王亚坤上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：被上诉人不能证明在2018-2020年向上诉人提供了物业服务，前期物业服务委托合同已无效。被上诉人与案外人辽宁国泰房屋开发有限公司签订的合同期限已经届满，继续服务收费的，上诉人作为业主有权拒绝支付物业费。沈阳城花物业管理服务有限公司辩称，请求维持原判。沈阳城花物业管理服务有限公司向一审法院起诉请求：被告给付2018年10月1日至2020年12月30日物业费84577.34元及利息，被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，王庆林与王亚坤系夫妻关系，该二人系位于沈阳市皇姑区（启运商务大厦）1504-1512室（建筑面积共计423.31平方米）房屋的业主。2005年，沈阳城花物业公司与辽宁国泰房屋开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》一份，约定：沈阳城花物业公司为位于沈阳市皇姑区的启运商务大厦（建筑面积16276.31平方米）提供物业服务，物业类型为写字楼物业。在物业管理区域内，沈阳城花物业公司负责物业共有部位的维修、养护和管理，包括物业管理区域内道路、广场、一层大厅等公共部位；负责物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理，包括共有照明设备、中央空调系统（夏季制冷期运行2个月，冬季供暖期运行5个月）、消防设备、电梯设备、安全消防监控设施设备。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，办公楼为16.5元/月/平方米。合同期限自2006年1月1日起至2008年1月1日止。2006年，经沈阳市物价局批准，启运商务大厦的物业管理服务收费标准为16元/月/建筑平方米，有效期为一年。2006年10月31日，原告与被告王亚坤签订《业主公约》，对物业管理区域概况、物业的使用、维护、管理及业主应当履行的义务作出了约定，并约定物业服务费用标准为7.00-7.50元/月/平方米。实际上，沈阳城花物业公司自2006年1月1日起系按7.4元/月/建筑平方米的标准向王庆林收取1504-1512室房屋的物业费，王庆林亦是按照该标准向沈阳城花物业公司交纳物业费至2011年1月3日，物业费包括制冷、制热的费用。被告王庆林、王亚坤在原告沈阳城花物业公司为沈阳市启运商务大厦提供物业服务期间多次与原告因物业费问题发生纠纷，原告曾因二被告拖欠物业费诉至本院，并经本院审理，并分别做出（2014）皇民二初字第2245号民事判决书判令二被告向原告给付2011年1月4日至2014年7月3日物业服务费112,409元；（2017）辽0105民初6456号民事判决，判令二被告给付2014年7月4日至2015年12月31日物业服务费56176.06元；（2019）辽0105民初3103号民事调解书，达成协议二被告给付2016年1月1日至2018年9月30日物业服务费97784.61元。”2020年5月因二被告拒绝交纳2018年10月1日至2020年12月30日期间的物业费84577.34元，原告再次起诉来院。案外人辽宁国泰房屋开发有限公司与原告于2006年6月1日签订《补充协议》。约定“一、原合同第三十五条更改为本合同期限自2006年1月1日起至合法成立的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。二、原合同其他条款不变，继续有效。三、本协议是原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。”二被告主张原告从未提出过该份证据，申请对《前期物业服务合同》、《补充协议》中文字、印章进行鉴定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款规定，当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。本案中原告提供的《补充协议》真伪与否不影响原告沈阳城花物业公司在涉诉时间段内为启运商务大厦提供了物业服务的事实的认定，即申请鉴定的事项对证明待证事实无意义，启动鉴定程序没有必要且会造成审判资源的浪费，不予准许。一审法院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依据该规定本案物业服务合同纠纷发生时间在民法典实施之前，应当适用于当时的法律规定。本案的争议焦点为：1、原、被告之间是否存在事实上的物业服务合同关系；2、原告是否未尽到物业服务义务以致存在违约行为。第一，关于原、被告之间是否存在事实上的物业服务合同关系的认定问题。原告作为物业服务企业，其与作为开发建设单位的辽宁国泰房屋开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》，符合相关法律规定，故合法有效，对全体业主均具有约束力。物业服务合同属于集体契约，签订物业服务合同的主体包括建设单位及业主大会授权的业主委员会，物业服务合同的成立不以每一位业主签字同意作为生效的条件。《前期物业服务委托合同》期满后，虽然建设单位未与沈阳城花物业公司再续签合同，但是启运商务大厦未成立业主委员会，建设单位或者业主委员会未明确要求物业公司终止服务亦未要求其退出物业服务区域，没有更换其他物业公司，原告继续为启运商务大厦提供了物业服务，可以推定建设单位或业主同意接受物业公司提供的事实管理服务，二被告作为启运商务大厦的业主事实上也接受了原告的服务并交纳过部分物业费，故原告与二被告之间构成事实物业服务合同关系。关于二被告主张的原、被告双方之间不存在物业服务合同关系、原告收取物业费没有法律依据的抗辩主张，不予支持。第二，关于原告是否未尽到物业服务义务以致存在违约行为的认定问题。1、二被告主张物业未经全体业主同意将业主共有部位出租收益，该主张已经过一审法院审理且以（2014）皇民二初字第2245号民事判决书认定二被告的主张涉及物业管理区域公共利益的事项，现启运商务大厦未成立业主委员会，该项主张应经过业主大会做出决议后，以选派诉讼代表人的方式提起，二被告无权提起该项诉讼。故对该项诉讼请求，不予审理。2、二被告提出的原告提供物业服务存在瑕疵的主张，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。被告主张原告提供的物业服务存在瑕疵，应提供证据证明其主张，但其未提供相关证据证明其主张，故其抗辩主张不予支持。综上所述，二被告拖欠物业费不付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。对原告要求被告给付拖欠自2018年10月1日计算至2020年12月30日止的物业费84577.34元元（423.31平方米×7.4元/月/平方米×27个月）的诉讼请求，依法予以支持。对于原告提出要求二被告支付欠付物业费利息的诉讼请求，因二被告不属于恶意欠费，故对于原告的该项诉讼请求不予支持。二被告所提抗辩不足以构成其拒交物业费的理由，不予支持。一审法院判决：一、被告王庆林、王亚坤共同向原告沈阳城花物业管理服务有限公司给付拖欠的2018年10月1日至2020年12月30日期间的物业服务费84577.34元，于判决生效之日付清。二、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1914元（原告已预交），由二被告王庆林、王亚坤共同负担。二审中，上诉人提交被上诉人2012年发布通知，证明被上诉人通知终止对上诉人一切服务。被上诉人认为真实性有异议，本案是2018-2020年物业费，与2012年无关，我方持续提供服务至今。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人与辽宁国泰房屋开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。该合同对全体业主均具有约束力。合同期满后，被上诉人继续为启运商务大厦提供物业服务，上诉人作为启运商务大厦的业主事实上接受了被上诉人的服务并交纳过部分物业费，故一审认定双方构成事实物业服务合同关系并对被上诉人要求上诉人给付物业费的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张被上诉人提供服务不达标的问题，因上诉人并未提供充分证据证明该主张，且即便被上诉人服务存在瑕疵，亦不构成上诉人拒交物业费的合理事由，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人王庆林、王亚坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1914元，由上诉人王庆林、王亚坤负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月二十六日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。