江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3986号上诉人（原审原告）：鲍治宇，男，1990年1月10日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：徐长虹，江苏众耕律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏合和百富置业有限公司，住所地新沂市无锡-新沂工业园黄山路8号。法定代表人：刘伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：段超，江苏苏锦律师事务所律师。上诉人鲍治宇因与上诉人江苏合和百富置业有限公司（以下简称合和百富公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2020）苏0381民初4836号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。鲍治宇上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金。二、被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、合和百富公司开发建设的合和百富小区，除6号楼、10号楼、15号楼之外，其他的均办理了产权登记。鲍治宇购买的并不是弹药库位置的房产。上述军事设施早已存在，合和百富公司在取得土地建设时就能预料到该商业风险的存在，该风险应由合和百富公司自担。2、合同双方当事人均要诚实守信，遵守合同约定。房屋产权证书不及时办理会导致权属关系不明，秩序紊乱，而且无法行使转让、抵押、租赁、投资等权利。一审法院认定没有给买受人造成损失并不合理。3、合同约定自交房180日内取得房屋产权属证书，否则按每日万分之五承担违约责任。一审法院调整了违约金，否定了双方的约定，就应该按照商品房买卖合同司法解释的规定对办证日期调整自房屋交付使用90日内办理权属证书来认定违约天数。合和百富公司违约天数长，给购房者带来更大的损失。一审法院认定违约金过高，并不公平。二、一审法院法律适用错误。《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第十八条明确规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院即便调整违约金，也应该依据该条款规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不应该参照当地其他小区房屋买受人与开发商所签订合同中对于逾期交房和办证违约金情况。针对鲍治宇的上诉，合和百富公司辩称，其不应承担逾期办证违约金。合和百富公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回鲍治宇的诉讼请求；2、一审、二审的诉讼费用由鲍治宇承担。事实与理由：1、合和百富公司之所以逾期向新沂市不动产交易服务中心提交案涉房屋的不动产登记资料，是因为政府与部队之间就小区建设所涉弹药库军事用地问题一直协商未决，对合和百富公司后续工程的施工造成了严重影响。上述弹药库用地的征用及规划使用问题非合和百富公司所能左右。2、《商品房买卖合同》第十五条及补充协议第二条均约定“如因出卖人责任”或“若由于甲方原因”是违约责任适用前提(或原因)，即出卖人存在过错与买受人逾期取得房屋权属证书具备因果关系时，方可适用上述违约条款。上诉人虽然未按合同约定提交案涉房屋不动产资料，但没有恶意欺诈或故意拖延等恶意违约情形，合和百富公司对于导致鲍治宇逾期取得房屋权属证书没有过错。一审法院认定合和百富公司违约，并判决合和百富公司支付违约金，结果错误。针对合和百富公司的上诉，鲍治宇辩称，双方签订了商品房买卖合同，均应当受到合同约束，均应按照约定履行自己的义务。合和百富公司违反合同约定，应当按照合同约定承担违约责任。鲍治宇向一审法院提出诉讼请求：1、判令合和百富公司支付逾期办证违约金81100元（原一审主张167795元）；2、案件受理费由合和百富公司负担。一审法院认定事实：2012年6月11日，合和百富公司投资单位与新沂市无锡-新沂工业园管委会签订投资协议书，取得合法投资建设资格。同年8月10日，合和百富公司通过出让方式从原新沂市国土资源局（现更名为“新沂市自然资源和规划局”）取得合和百富城一期建设项目中两块国有土地使用权，面积为37333平方米；同年10月26日，原新沂市国土资源局向合和百富公司颁发合和百富城一期建设项目中两块国有土地使用权证书，面积分别为21641.4平方米和15677.8平方米；2013年11月8月，合和百富公司通过出让方式在原新沂市国土资源局取得合和百富城一期建设项目中另两块国有土地使用权，面积分别为3296平方米和3085平方米；同年10月18日，合和百富公司因弹药库军事用地问题向政府部门书面提出申请报告；同年12月10日，原新沂市国土资源局向合和百富公司颁发合和百富城一期建设项目中部分两块国有土地使用权证书，两地块分别位于弹药库军事用地南北两侧，面积分别为3249.49平方米和3084.76平方米，亦即合和百富公司取得国有土地使用的面积为43653.45平方米，未取得国有土地使用的面积即弹药库军事用地的使用面积为1127.79平方米。2013年12月23日，合和百富公司取得15号楼的建设工程规划许可证；同年12月21日，合和百富公司取得15号楼的建筑工程施工许可证；弹药库军事用地均未包括在上述许可范围内，同年6月19日开工建设。2015年10月8日，15号楼建设工程整体竣工。施工过程中，因政府与部队就弹药库军事用地的征用和搬迁腾退等问题迟迟未能协商一致，造成合和百富城小区的道路、车库、地下管网和出入口无法开工建设，导致部分建设工程无法验收，不动产登记手续无法办理。2016年6月28日，弹药库拆除后，合和百富公司遂在弹药库位置建造二层、建好车库并将地下管网闭合。2017年10月30日，6号楼、10号楼、15号楼通过竣工验收，合和百富公司向新沂市不动产交易服务中心提交了上述房屋的不动产备案登记资料。2015年8月12日，鲍治宇与合和百富公司签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号为：XY64243），双方约定：合和百富公司将位于新沂市北沟街道黄沭南路2号的江苏合和百富城小区第15号楼1单元1101室商品房一套（建筑面积为110.76平方米，其中套内建筑面积为92.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为18.72平方米）出售给鲍治宇，商品房单价为4144.85元，总价款为459084元，双方采取按揭贷款方式支付，鲍治宇支付首付款为139084元，余款320000元于2015年9月12日前向银行办理按揭贷款。该合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退回全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”；第十五条约定了出卖人逾期提交办理产权登记相关资料致买受人不能办理的违约责任为：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起空白日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的空白%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的空白%赔偿买受人损失。”；补充协议第二条约定（合同中出卖人为“甲方”即合和百富公司，买受人为“乙方”即鲍治宇，下同）：“本合同第十五条补充约定，乙方委托甲方协助办理房屋权属证书的，在本合同项下商品房交付时，应将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费（包括契税、专项物业维修基金）或已缴纳税费凭证一并交予甲方，办妥委托代办手续，和甲方签定实测面积确认协议，结清差价款。乙方未完整提供上述材料、税费或已缴纳税费凭证，未确认实测面积并结清差价的，甲方不接受其协助办理的委托，并不承认因此导致的延期办证责任。甲方为乙方按揭承担保证责任的，乙方未按前款约定完整提供上述资料和费用时，甲方有权相应推迟该商品房的交付时间而无需承担延迟交付的责任。如甲方已经交付房屋，乙方自具备提供上述资料和费用之日起，每延期提供一天，向甲方承担违约金100元/天。贷款银行或乙方的担保人通过法律途径解除担保贷款合同，或要求甲方承担担保责任的，甲方有权向乙方追偿，同时甲方也有权解除本合同；甲方向乙方追偿而支付的诉讼费、保全费、评估费、鉴定费、律师费等实现债权的费用亦由乙方承担。房屋权属证书办妥后，乙方应在接到办理抵押登记手续通知之日起30日内，办理现房抵押登记所需全部资料，否则每逾期一日，乙方应按担保贷款总额的万分之五向甲方承担违约金。乙方自行办理房屋权属证书的，若由于甲方原因，乙方不能在交付商品房之日起180天内取得房屋权属证书，每逾期一日甲方按已收房价款的万分之五向买受人支付违约金，逾期超过一年的，乙方有权解除合同。合同第十五条及以上条款所约定的‘商品房交付’均为合同第八条约定的‘商品房交付时间’，不以实际交付时间而变更”。合同签订后，鲍治宇按约定向合和百富公司交付了房屋价款并缴纳了有关费用。2016年1月31日，合和百富公司向鲍治宇交付了房屋，鲍治宇在合和百富城物业服务中心填写业主入住登记表并办理相关入住手续。合同签订当天，鲍治宇按照合同约定向合和百富公司支付了首付款139084元，余款320000元办理了按揭贷款，合和百富公司向其出具了同等金额的销售不动产统一发票，并注明系预收款。2018年2月1日合和百富公司将所涉6号楼、10号楼和15号楼不动产资料汇总后提交新沂市不动产交易服务中心，至2018年2月12日完成初始登记审批；鲍治宇于2018年3月1日领取案涉房屋权属证明书并签字确认，并于同年3月1日取得“苏（2018）新沂市不动产第0003908号”不动产权证书。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，鲍治宇与合和百富公司订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。该合同第十五条及补充协议第二条均对出卖人逾期办理商品房产权登记相关资料导致买受人不能及时办理房屋产权登记手续的违约责任作出了明确约定，双方确认因出卖人原因导致买受人不能在交付该商品房之日起180日内取得该商品房的房屋权属证书的，每逾期一日出卖人按已收房价款的万分之五向买受人支付违约金，逾期超过一年的，买受人有权解除合同。合和百富公司于2016年1月31日向鲍治宇交付了涉案房屋，按照双方合同约定，合和百富公司应于2016年7月30日前协助买受人鲍治宇取得该房屋房屋产权证书。合和百富公司于2018年2月1日将所涉6号楼、10号楼和15号楼不动产资料汇总后提交新沂市不动产交易服务中心，同年2月12日完成初始登记审批，可以认定合和百富公司存在违约行为，其应按照合同约定向买受人鲍治宇承担违约责任。本案一审审理过程中，合和百富公司认为双方约定违约金标准过高，要求予以减少，根据本案已查明事实，可以确认合和百富公司之所以逾期向新沂市不动产交易服务中心提交案涉房屋的不动产资料，是因为政府与部队之间就小区建设所涉弹药库军事用地问题一直协商未决，对其后续工程的施工造成了严重影响，而所涉弹药库军事用地产权属于部队而非地方政府，该地块的征用及规划使用问题非开发商即合和百富公司所能左右，故合和百富公司对于因该地块问题所导致不能施工及时验收最终造成逾期提交案涉房屋不动产资料的行为并非基于恶意欺诈或者故意拖延等恶意违约的情形；同时，合和百富公司在合同约定的时间内向买受人交付了房屋，并未影响到买受人对房屋的实际居住与使用，而根据买受人所在地房地产市场价格变化情况，所涉房屋在未能办证期间升值幅度较大，亦未造成买受人损失。鲍治宇所购商品房总价款为459084元，首付款为139084元，如按合同约定标准计算逾期办证违约金为129002.6元（562天）显属过高，而参照当地其他小区房屋买受人与开发商所签合同中对于逾期交房和办证违约金的约定情况（多为每日万分之一以内），现合和百富公司要求减少，本院予以准许。综合本案案情，本院对该违约金酌情按照每日万分之一的标准予以确定。需要明确的是，违约金是当事人在合同中约定或者由法律直接规定的一方违约时应当向对方支付一定数额的金钱或者交付其他的财产。违约金作为违约责任形式即违约方承担民事责任的方式，具有担保合同履行的价值。根据违约金的约定目的，可以分为赔偿性违约金、惩罚性违约金和责任限制性违约金等类型，各类违约金的设定目的与性质不同，适用规则与标准亦有不同，根据合同法与最高院司法解释精神，约定违约金的性质是“以补偿性为主，以惩罚性为辅”，其主要功能在于补偿损失，而非惩罚违约方。赔偿性违约金的实质是预定赔偿总额，当约定违约金数额低于造成的损失时，具有补偿性，应以实际损失的发生为前提，遵循填平损失原则，以不超过因违约造成的损失为限；惩罚性违约金才是真正的违约金，当约定违约金高于造成的损失时，违约金与损失相等的部分具有补偿性，超过损失的部分则体现为惩罚性，该违约金兼具补偿性与惩罚性，通常不以实际损失的发生为前提，但可以适用司法酌减规则，由法院或者仲裁机构根据当事人请求，以实际损失为基础，在综合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素基础上，合理平衡合同自由与公平原则、诚实信用原则，可以予以合理调减。法律规定对违约责任采取的是严格责任，即违约责任强调的是对因违约行为造成损失的补偿，不必以违约一方存在过错为前提，但存在例外情形，如在当事人约定惩罚性违约金时，其目的在于给债务人增加履行债务的心理压力，促使其积极履行债务；同时，在债务人不履行债务时，违约金表现为对其过错的惩罚，故此，要求以债务人存在过错作为其承担惩罚性违约金的要件。而司法酌减规则的具体适用应当综合考虑当事人的主体身份、合同履行情况、过错程度、逾期利益以及其他因素等诸多方面问题，故本案对违约金性质的判断和对酌减的适用均已充分考虑到以上因素。一审庭审中，双方均认可实际总房款为459084元，故总房款应按459084元计算。综上，合和百富公司存在逾期办证的违约行为，应按照双方签订的《商品房买卖合同》约定及相关法律法规规定，向鲍治宇支付逾期办证期间按总房价款每日万分之一的违约金即25800.52元。遂判决:一、合和百富公司于判决发生法律效力之日起十日内向鲍治宇支付逾期办理不动产权属证书违约金25800.52元；二、驳回鲍治宇的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行合同义务。合和百富公司未能按照合同约定的日期协助办理房屋权属转移登记，应承担相应的合同责任。合和百富公司抗辩，其逾期办理房屋权属转移登记，原因是政府未能按约交付土地，不属于合同补充协议第二条约定的“甲方原因”，其不是责任主体，不应承担合同责任。针对合同补充协议第二条，鲍治宇主张，只要合和百富公司未按照合同约定协助办理房屋权属转移登记，就属于该条约定的“甲方原因”，合和百富公司就应当按照合同约定的已付房款的万分之五按日支付违约金。依据合和百富公司的单方抗辩，合同补充协议第二条针对合和百富公司的逾期办证违约金的条款为免除或减轻其责任条款，根据合同法第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条、《中华人民共和国民法典》第四百九十六条的规定，该格式条款对鲍治宇不发生效力。对照双方的陈述，可以看出，双方对合同补充协议第二条的“甲方原因”存在不同的理解。根据合同法第四十一条的规定，本院采纳鲍治宇的意见，即只要合和百富公司逾期履行合同义务，就应认定为合和百富公司的单方原因。鉴于合和百富公司主张的逾期原因不属于不可抗力，合和百富公司应当承担相应的违约责任。因此，本院对合和百富公司有关不承担违约责任的主张不予采纳。虽然合同补充协议第二条约定了关于逾期办证违约金的计算方式，但合和百富公司在诉讼中主张约定的违约金过高，请求法院酌情予以调减。一审法院结合合和百富公司的主观过错、违约行为造成的损害后果等因素酌情认定的违约金能够平衡双方的利益，也不违反法律规定，本院予以支持。对鲍治宇要求按照已付房款日万分之五计付违约金的主张，本院不予采纳。综上，鲍治宇、合和百富公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3655元，由上诉人鲍治宇负担1827.5元，上诉人江苏合和百富置业有限公司负担1827.5元。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 张 洁二〇二一年五月三十一日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥