安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖18民终932号 上诉人（原审被告）：绩溪县广汇汽车销售服务有限公司,住所地安徽省绩溪县华阳镇徽山大道。 法定代表人：曹家锋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈小岑，安徽陈小岑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张飞云，男，1952年12月12日出生，汉族，住安徽省绩溪县。 委托诉讼代理人：程东胜，安徽李美琳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曹军，男，1977年2月27日出生，汉族，住安徽省绩溪县，现服刑于安徽省九成监狱。 上诉人绩溪县广汇汽车销售服务有限公司（以下简称广汇公司）因与被上诉人张飞云、曹军合同纠纷一案，不服安徽省绩溪县人民法院（2020）皖1824民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广汇公司上诉请求：撤销一审判决主文第二项，发回重审或根据查明的事实改判。事实与理由：一、原审判决认为虽然广汇公司股东发生变更，但是曹军根据土地分割协议实际占有使用的公司土地资产并未从公司剥离，土地资产在法律上仍然是公司财产，广汇公司应当知晓曹军在占用土地上建设和办理相关手续，并默认了曹军的相关行为，该认定错误。广汇公司2010年由曹琴、许桂芬出资设立，2011年7月1日通过招拍获得绩溪县徽山大道2011-16号地块土地使用权，土地使用证为绩国用（2011）第484、485号。2011年曹琴、许桂芬将484号土地使用权转让给金汇玩具有限公司，因该公司当时是以招商引资方式设立，不符合公司分立的条件，故曹琴和许桂芬将广汇公司整体通过股权转让的方式转让给金汇玩具有限公司。但在交付财产时，曹琴和许桂芬却将484号土地使用权以抽回出资的方式，并没有交付给股权转让后的广汇公司。曹军非法占有公司土地资产后，并未向广汇公司报告也没有取得广汇公司的授权即在占有土地上进行建设。对其建设行为广汇公司虽有知晓，但却不知晓曹军非法持有公司印章并以广汇公司名义办理建设相关手续，更不知晓其是在建设商品房且以广汇公司名义销售。二、原审认定曹军是原广汇公司隐名股东和实际控制人，以公司名义与张飞云设立民事法律关系，张飞云有理由相信曹军行为代表广汇公司，该认定错误。2011年12月广汇公司整体转让后，曹琴和许桂芬不再是公司股东，股东只有汪小鹏和汪晓鹤。公司在转让两年后,曹军未取得公司授权而以公司名义与他人设立民事关系均是无效。张飞云作为正常人，在购买房产时首先要查看房屋有无开发资质，有无建设许可，况且其购买价格低于市场价格50%，款项也未支付给广汇公司，故张飞云不是善意行为，其存在严重过错，也不符合表见代理的情形。三、原审法院并未查明8万元的来源与去向。张飞云在原审中只提供了加盖所谓公司印章的收据，并没有给付款项的凭据。购房户购房应当在广汇公司内支付，由财务出具收据。故本案可能存在以虚假合同转化公司债务、损害公司利益的情形。四、2017年1月24日，绩溪县城市管理行政执法局作出行政处罚决定书对违建房屋作出了没收处理，该损失是由曹军无权代理和张飞云过错共同造成，应当由张飞云、曹军承担。 张飞云辩称，曹军均是以广汇公司名义与他人签订合同，并且加盖了公司印章，出具的收据也是由广汇公司盖章确定。广汇公司关于曹军没有代理权、不能代表广汇公司的上诉请求没有事实和法律依据，本案应当驳回上诉、维持原判。 曹军未进行答辩。 张飞云向原审法院起诉请求：一、判令解除《房屋以租代售租赁合同》；二、判令广汇公司、曹军返还租金8万元。 原审法院查明：2010年12月2日，曹军注册成立绩溪县广汇汽车销售服务有限公司，法定代表人曹琴，实际经营人为曹军（隐名股东）。2011年7月，广汇公司为建设中国重汽（香港）有限公司绩溪4S店，通过招拍获得绩溪县徽山大道2011-16号出让地块国有土地使用权。2011年9月，广汇公司将该地块一分为二，分别办理了绩国用（2011）第484号（面积3970.30平方米）和绩国用（2011）第485号（面积6730.8平方米）两份国有土地使用权证。取得土地使用权证后，在未进行开发的情况下，曹军将广汇公司的部分土地使用权（485号）非法转让给绩溪县金汇玩具有限公司。金汇玩具有限公司法人代表汪晓鹤和曹军即对土地进行了分割，分割后，金汇玩具有限公司在实际占有的地块上建设厂房，未转让的484号土地使用权由曹军实际占有使用，但土地权属仍然在广汇公司名下。2011年11月，曹军将挂名在曹琴和许桂芬名下的广汇公司股权转让给汪晓鹏和汪晓鹤，但公司名下的484号土地仍然由曹军实际占有并使用，对外民事行为也以广汇公司名义。2014年3月，曹军在未取得城乡规划主管部门建设工程规划许可证和施工许可证的情况下，在其占有使用的地块南侧建设建筑物。2014年3月15日，曹军以广汇公司为出租人（甲方），通过以租代售方式，与张飞云（承租人、乙方）签订《房屋以租代售租赁合同》，曹军签字并加盖广汇公司合同专用章。2014年3月16日和3月21日，张飞云分两次支付8万元给广汇公司，曹军开具收据给张飞云，收据上盖有“绩溪县广汇汽车销售服务有限公司”印章。2017年1月24日，绩溪县城市管理行政执法局作出行政处罚决定书，没收两栋建筑物。 原审法院认为，经过股权转让，广汇公司的股东虽已变更，但曹军根据土地分割协议实际占有使用的公司土地资产并没有从公司剥离，土地资产在法律上仍然是公司财产。基于此，曹军在占有建设用地上建筑和办理相关手续仍以广汇公司名义是现实和法律需要，广汇公司应当知晓，实际上也默认曹军以公司名义对外实施涉该土地相关民事行为；曹军是原广汇公司的隐名股东和实际控制人，以公司名义与张飞云设立民事法律关系，张飞云有理由相信曹军的行为代表广汇公司，故曹军以广汇公司名义与张飞云签订的合同对广汇公司具有法律约束力。本案中，双方签订的《房屋以租代售租赁合同》，内容违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认该合同无效。根据无效合同的处理原则，广汇公司应当返还基于合同取得的8万元，广汇公司辩解其不应承担民事责任，缺乏事实或法律依据，不予采纳。曹军因公司未分立，个人资产未从广汇公司剥离，合同行为时事实上在公司内部形成财产混同，曹军自认个人收取案涉合同款项8万元，且未将该款交付广汇公司，参照公司法相关规定，应与广汇公司共同承担返还责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认张飞云与绩溪县广汇汽车销售服务有限公司于2014年3月15日签订《房屋以租代售租赁合同》无效；二、绩溪县广汇汽车销售服务有限公司、曹军于判决生效之日起十日内返还张飞云租金80000元；三、驳回张飞云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由绩溪县广汇汽车销售服务有限公司、曹军负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。广汇公司向本院申请向绩溪县城市投资置业有限公司调取相关决议、确定返购款数额的因素及返购房屋的具体价款等证据，本院经审查认为，该申请调取的事项与本案诉争事实无关，不予准许。 根据原审证据，结合当事人陈述，本院对原审查明的案件事实予以确认。 本院认为：根据各方当事人的诉辩意见，本案二审主要争议焦点为广汇公司是否应当承担返还8万元租金的责任。根据查明的事实，案涉土地实际登记在广汇公司名下，广汇公司对其名下的土地当然负有高度管理义务。广汇公司在上诉状中认可其已知晓该土地被曹军占用，并在土地上建设建筑物，结合曹军对外签订租售合同时使用了广汇公司印章，说明在案涉土地上建设建筑物的行为系广汇公司行为，曹军建设建筑物及处分建筑物广汇公司知晓并认可。曹军以广汇公司的名义与张飞云签订的《房屋以租代售租赁合同》，因该合同违反法律、行政法规的强制性规定被确认为无效。因无效合同而取得的财产，应当予以返还。曹军以广汇公司名义收取张飞云款项并出具收据，广汇公司对此应当承担责任，原审判决广汇公司承担返还8万元租金，并无不当。综上，广汇公司的上诉请求及理由均不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人绩溪县广汇汽车销售服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨学军 审 判 员 赵 萍 审 判 员 王 瑶 二〇二一年五月二十一日 法官助理 朱 林 书 记 员 沈 晔 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……