河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终3180号 上诉人（原审被告）：石家庄市鑫樽企业管理服务有限公司，住所地石家庄市裕华区体育南大街363号世纪华茂A座29。 法定代表人：张小利，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗伟，河北天捷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李亮，女，汉族，1970年1月11日出生，住所地石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：王跃峰，男，汉族，1970年11月20日出生，住所地石家庄市裕华区。 被上诉人（原审被告）：河北鑫帅房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区裕华西路164号0-103室。 法定代表人：杜金良，公司执行董事。 委托诉讼代理人：林英杰，河北世纪联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海鹏，河北世纪联合律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：河北省水利工程局集团有限公司，住所地石家庄市建设南大街103号。 法定代表人：赵良恒，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘薇，该公司员工。 上诉人石家庄市鑫樽企业管理服务有限公司（以下简称鑫樽公司）因与被上诉人李亮、河北鑫帅房地产开发有限公司(以下简称鑫帅公司）、河北省水利工程局集团有限公司（以下简称水利工程局）合同纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初4074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫樽公司的委托诉讼代理人罗伟，被上诉人李亮的委托诉讼代理人王跃峰，被上诉人鑫帅公司的委托诉讼代理人林英杰、赵紫璇，水利工程局的委托诉讼代理人刘薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫樽公司上诉请求：一、请求撤销石家庄市裕华区人民法院作出的（2020）冀0108民初4074号民事判决，依法进行改判；二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人是受被上诉人委托为世纪华茂项目提供的商业管理，受托人不应承担责任。本案案涉房屋系鑫帅公司与被上诉人河北省水利工程局合作开发的，鑫帅公司出具的《世纪华茂项目情况》中明确说明该项目系其委托上诉人提供商业管理。因此，上诉人与李亮签订《物业委托经营管理合作协议》是受鑫帅公司委托签订的，上诉人作为受托人，其在该协议中的责任应当由委托人鑫帅公司来承担。另外，《合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”。根据该规定，鑫帅公司与李亮签订的两份《世纪华茂房屋预定合同》第四条中均约定由该合同的第三人鑫樽公司对该合同中的物业提供经营管理，如果作为第三人的鑫樽公司不履行债务或者履行债务不符合约定，应当由《世纪华茂房屋预定合同》的当事人鑫帅公司向李亮承担违约责任，而不应由上诉人承担责任。二、被上诉人李亮未将合同标的物交付上诉人，上诉人不需向被上诉人支付任何款项，一审适用法律错误。按照李亮与上诉人签订《物业委托经营管理合作协议》约定，上诉人承租李亮购买的鑫帅公司世纪华茂房屋进行酒店经营，因此该《物业委托经营管理合作协议》为房屋租赁合同，实际上是房屋出售方鑫帅公司委托上诉人与房屋购买人李亮签订的房屋返租协议。《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。房屋租赁合同属于双务合同，李亮的义务是交付租赁物给上诉人使用，上诉人的义务是支付租金给李亮，双方在合同中并未约定先后履行顺序，故应同时履行。但至今李亮仍未将租赁房屋交付给上诉人，而且按照李亮在其诉状中的陈述，该租赁物房屋现在还不具备交付条件。因此，既然李亮未将租赁房屋交付上诉人，上诉人现在自然也就不需要向李亮人支付租金。一审判决在李亮未向上诉人交付租赁房屋的情况下，判决上诉人支付利息补偿金（租金），显然适用法律错误。而且，李亮未向上诉人交付租赁房屋，一审判决却判决上诉人向其支付租金。上诉人未获得任何利益，却需付出巨大代价，根据权利义务一致原则，该项判决显然也违背公平原则。三、被上诉人李亮的诉讼请求已超过诉讼时效，一审判决上诉人承担责任，适用法律错误。李亮的诉讼请求是要求上诉人自2015年起向其支付利息补偿金，但至其于2020年8月起诉时早已超过诉讼时效，其诉讼请求已不受司法保护，应当予以驳回。一审法院在判决书对于上诉人提出的该项时效抗辩未作任何裁判，就直接判决上诉人承担责任，显然是认定事实不清，适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，应依法予以撤销，并进行改判。 被上诉人李亮辩称，上诉人的上诉请求不明确，上诉状第二条被上诉人并未写明由谁负担，上诉人的第一项理由我们坚持三个一审被告应该承担连带责任。第二项理由不成立，双方的委托经营管理合作协议明确写明委托并非从交付房屋之日起，而是从签订合同之日起，其中的第三条明确规定，委托租赁期包括筹备期、市场开业期和正式对外经营期，就写明是自本协议签订之日起至酒店开业，所以并非从被上诉人李亮将合同标的物交付上诉人之日起。第三点上诉理由不成立，首先一审中对案件案由是合同纠纷，二审传票案由是租赁合同纠纷，我们认为案件属于委托合同纠纷。因为合同的标的物是用作酒店的经营。而上诉人并非承租方，上诉人是受李亮的委托，对外出租、经营酒店，原来口头承诺进行连锁酒店的经营，所以双方是委托与受托的关系，并非出租和承租的关系，并且李亮一直向上诉人以及其他两名被上诉人主张合同的权利，从2017年开始到2018年、2019年、2020年这几年来每年都再主张权利，根本没有超过诉讼时效。所以上诉人的上诉请求第一点说改判我们也要求改判三一审被告连带承担责任。第二项诉讼请求我们认为也是一审三被告承担诉讼费用。 被上诉人鑫帅公司辩称，1、我方与上诉人不存在任何的委托和受托关系，也没有证据能够证明双方之间存在委托关系，即使上诉人认为其有权代我方行使商业管理权，该权利也应现定于对涉案房产相关业主的商事管理行为，而本案鑫樽公司将业主的房屋进行承租或受托经营管理，并与业主单方签订合同属于上诉人独立的商事经营行为，根据合同的相对性应该由作出合同意思表示的签订主题自行承担相关的合同责任。2、我方与上诉人不存在任何的人格混同或财务混同状况。一审判决依据举证责任分配，判令上诉人自行承担合同责任，适用法律正确。 被上诉人水利工程局辩称，1、答辩人与河北鑫帅房地产开发有限公司之间系土地使用权转让合同，故答辩人不属于合作开发方。答辩人与鑫帅公司双方之间的框架协议中明确约定，答辩人只负责提供项目用地，鑫帅公司负责完成本项目所需全部手续的跑办，所有程序的实施，并支付项目所需的全部资金，答辩人只获得全部建筑面积的40%，不承担任何风险。全部建筑物建筑面积区的60%归鑫帅公司，并约定了具体的转让方式。最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第24条规定，合作开发方房地产合同约定，提供土地使用权的，当事人不承担经营风险只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。所以答辩人与鑫帅之间的框架协议虽为所以名为合作开发，但实为土地使用权转让合同，故答辩人不属于合作开。2、答辩人与鑫帅公司尚未完成最后的转让手续，从未同意过鑫帅公司对涉案项目对外销售，也从未收到过鑫帅公司对问销售涉案项目的所有款项，且未对该物业委托经营管理合作协议书予以追认。鑫帅公司从未向答辩人通报过涉案项目销售情况，答辩人对涉案项目对外销售毫不知情，无需承担法律责任。3、答辩人并非合同相对方，合同亦未约定由答辩人承担保证责任，故答辩人无需承担连带责任。上诉人请求答辩人一同承担本案全部诉讼费用，无事实及法律责任。综上，答辩人不应承担任何责任。 被上诉人李亮向一审法院起诉请求：1.被告鑫樽公司在世纪华贸2号楼407号房用于酒店经营前，自2015年6月12日起以330000元为基数按15%年利率按年支付给原告利息补偿金（暂计算至2020年8月21日为247500元）；2.被告鑫樽公司在世纪华贸2号楼407号房用于酒店经营之后十年内以330000元为基数按10%年利率按年支付年度收益；3.被告鑫樽公司在世纪华贸3号楼545号房用于酒店经营之前，自2015年10月18日起以295000元为基数按15%年利率按年支付给原告利息补偿金（暂计算至2020年8月21日为177000元）；4.被告鑫樽公司在世纪华贸3号楼545号房用于酒店经营之后十年内以295000元为基数按10%年利率支付年度收益；5.鑫帅公司、河北省水利工程局与鑫樽公司承担连带责任；6.三被告连带承担诉讼费用及保全费用。 一审法院认定事实：2015年6月12日原告与鑫帅公司签订《世纪华茂预定合同》，约定原告预定位于石家庄市裕华区，房屋用途商住。总房款330000元。原告于当日交清房款。同日，原告与鑫樽公司签订《物业委托经营管理合作协议书》，就鑫樽公司承租原告世纪华茂项目2号楼4层407室达成合作协议。约定：原告委托鑫樽公司对该物业进行统一经营管理。该物业用于酒店式经营。自酒店运营之日起进行计算，鑫樽公司在每个年度年末按所购房屋实际支付房款的10%向原告交付33000元作为向原告支付该物业实际产生的年度收益。该协议第一条第2项约定，协议签订后，该酒店开业前（开业时间为2016年7月17日），鑫樽公司支付给原告的年利息补偿金按实际交房款额15%的收益率计算，如酒店到此时间未开业，原告可继续选择按实际交房款额年15%的收益率计算报酬，或选择退款。2015年10月18日，原告与鑫帅公司签订《世纪华茂预定合同》，约定原告预定位于石家庄市裕华区，房屋用途商住。总房款295000元。原告于当日交清房款。同日，原告与鑫樽公司签订《物业委托经营管理合作协议书》，就鑫樽公司承租原告世纪华茂项目3号楼5层545室达成合作协议。约定：原告委托鑫樽公司对该物业进行统一经营管理。该物业用于酒店式经营。自酒店运营之日起进行计算，鑫樽公司在每个年度年末按所购房屋实际支付房款的10%向原告交付29500元作为向原告支付该物业实际产生的年度收益。该协议第一条第2项约定，协议签订后，该酒店开业前（开业时间为2016年7月17日），鑫樽公司支付给原告的年利息补偿金按实际交房款额15%的收益率计算，如酒店到此时间未开业，原告可继续选择按实际交房款额年15%的收益率计算报酬，或选择退款。另查明，上述两套房产未办理产权登记，亦未办理商品房预售许可证。原告称两套房产现状仍为毛坯房，鑫帅公司至今未向原告交付上述两套房产。一审法院认为，原告与鑫樽公司签订的两份《物业委托经营管理合作协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规定的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。上述两份协议均约定：“协议签订后，该酒店开业前（开业时间为2016年7月17日），鑫樽公司支付给原告的年利息补偿金按实际交房款额15%的收益率计算，如酒店到此时间未开业，原告可继续选择按实际交房款额年15%的收益率计算报酬，或选择退款”。截止起诉之日，酒店未开业，故对原告主张被告鑫樽公司按照上述约定以实际交款数额的15%向原告支付年利息补偿金至2020年8月21日，两项合计为424500元（具体计算式为：1.407号房间收益为：自2015年6月12日起，以330000元为基数，按照年利率15%计算至2020年8月21日；2.545号房间收益为：自2015年10月18日起，以295000元为基数，按照年利率15%计算至2020年8月21日）的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张酒店经营后的收益，可待酒店实际经营后另行主张权利。原告提交的证据不能证明鑫帅公司与鑫樽公司人格混同，故对于其要求鑫帅公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。被告河北省水利工程局并非合同相对方，合同中亦未约定由其承担保证责任，故原告要求河北省水利工程局承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、被告石家庄市鑫樽企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李亮利息补偿金424500元（石家庄市裕华区房及石家庄市裕华区两套房屋利息补偿金）；二、驳回原告李亮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7668元，减半收取3834元，由被告石家庄市鑫樽企业管理服务有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审一致。 本院认为，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。本案上诉人鑫樽公司与被上诉人李亮签订的两份《物业委托经营管理合作协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定享有权利并履行义务。两份协议书约定“协议签订后，该酒店开业前（开业时间为2016年7月17日），乙方（鑫樽公司）支付给甲方（李亮）的年利息补偿金按实际交房款额15%的收益率计算，如酒店到此时间未开业，甲方（李亮）可继续选择按实际交房款额年15%的收益率计算报酬，或选择退款。”但酒店至今未开业，故李亮向一审法院起诉请求鑫樽公司按照上述约定支付利息补偿金，合法有据，应予支持，原审判决并无不妥，本院予以确认。上诉人鑫樽公司于一审提交《世纪华茂项目情况》，主张其是受鑫帅公司委托提供商业管理，应由鑫帅公司承担责任。因鑫樽公司未提供其与鑫帅公司签订有委托合同，而李亮与鑫帅公司签订的《世纪华茂预定合同》未对利息补偿金进行约定，故鑫樽公司要求鑫帅公司承担本案支付补偿金的责任理据不足。根据两份《物业委托经营管理合作协议书》的内容，李亮与鑫樽公司系委托经营管理合作关系，不以房屋交付为前提，故鑫樽公司以房屋未交付为由主张不应支付李亮利息补偿金不成立，本院不予支持。关于李亮一审是否超过诉讼时效的问题。本案两份《物业委托经营管理合作协议书》签订日期分别为2015年6月12日、2015年10月18日，根据协议书约定，第一次支付补偿金的时间应为2016年6月12日与2016年10月18日，李亮并未在上述时间节点收到补偿金，李亮于2017年12月20日向鑫樽公司、鑫帅公司、水利工程局发送律师函，请求支付款项，有国内挂号信函收据予以证实。本案并非请求支付租金的诉讼，不适用一年的诉讼时效期间。因此在李亮于2017年12月20日发出律师函、主张权利时，诉讼时效中断，故至李亮提起本案一审诉讼，未超过诉讼时效，鑫樽公司主张李亮一审起诉超过诉讼时效理据不足，本院不予采信。 综上所述，石家庄市鑫樽企业管理服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3834元，由石家庄市鑫樽企业管理服务有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 宋广道 审判员 陈爱民 二〇二一年五月二十日 书记员 吴依凡