江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终695号上诉人(原审原告):连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路91号。法定代表人：王金明，该公司总经理。被上诉人(原审被告）：许开芝，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人:许美萍，女，住连云港市海州区。上诉人连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明物业公司）因与被上诉人许开芝物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初2207号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金明物业公司上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判支持上诉人一审中主张的车库物业费、垃圾费及违约金的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定本案事实部分错误。1.上诉人在一审中提供的车库物业费计算明细表中的车库面积与连云港不动产登记中心调取的车库面积不符，应以登记中心的登记为准。该车库是被上诉人所有，有关车库的物业费一审法院应支持，没有支持是错误的。2.有关垃圾费，是污染者付费的原则，依据苏价工（2009)60号《江苏省城市生活垃圾处理收费管理暂行办法》第三条所明确污染者付费的规定。被上诉人是业主，居住、使用房屋、车库，必然产生垃圾，应当承担垃圾处理费，一审法院没有支持是错误的。3.有关违约金，被上诉人长期拖欠物业费等相关费用，经上诉人催缴，被上诉人不缴纳构成违约，应承担给付违约金的责任，一审法院没有支持是错误的。综上，一审法院认定事实部分错误，适用法律不当，判决第二项错误，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人许开芝答辩称：不应该给上诉人违约金，我们车被偷了，上诉人不赔，房屋漏水，上诉人不修。垃圾都生蛆了，物业都不弄。一开始都是交物业费，后来出现这些问题，物业不管，才不交的。车库不应该交物业费，车库也不是物业打扫的卫生。保安一夜睡到天亮。金明物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令许开芝给付物业服务费用、二次供水电费、垃圾处理费4210元及违约金4723元，合计8933元(自2012年9月6日起至付清之日止，以合同约定的日千分之三计算)；2.本案诉讼费由许开芝承担。一审法院认定事实：2012年9月1日、2015年9月1日，盛XX业主委员会（甲方）与金明物业公司（乙方）分别签订了《盛XX小区自治管理委托合同》，合同约定：盛XX小区位于瀛洲路38号，1－10栋共430户，建筑面积5万平方米。经盛XX小区业主委员会研究，同意连云港金明物业公司对小区进行物业自治管理服务，自本合同签订后七日内进驻。经甲、乙双方协商，现就有关事项达成如下协议：一、甲方责任、义务：1.服从物业公司的一切正常管理，协助乙方按时收取正常物管费用（业主委员会、负责监督催缴）。2.小区如有公共设施需要出租，由乙方协助办理，出租所得款项由乙方和甲方三、七提留。小区内停车管理收取的费用，用于贴补物业公司。3.监督小区业主自觉遵守小区各项管理制度，自觉维护小区的设备设施，保持清洁卫生，争做文明市民。二、乙方职责、义务：1.负责整个小区的秩序管理工作（小区北门和东门安排24小时的门卫，地上停放车辆有偿看管，夜间巡视工作及监控资料妥善保管）。2.负责整个小区环境保洁服务工作（内容含小区内的道路、绿化带，楼梯走道及公共场所）。3.负责整个小区内所有设施设备及各个住宅共用部分的有偿维修服务。4.服务工作接受业主委员会监督。5.乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理，包括：责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金日千分之三。并对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴、催改措施。……。合同还对其他事项进行了约定。2012年9月1日至2015年8月30日期间，该小区多层物业服务费为0.35元/平方米/月（泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用，业主均摊）；2015年9月1日至2018年9月1日期间，该小区多层物业服务费为0.45元/平方米/月（泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用，业主均摊）。连云港市海州区城市管理局（以下简称海州区城管局）根据连云港市物价局2001年1月16日下发的连价费字[2001]23号《连云港市城镇垃圾处理费管理实施细则》的规定，认定金明物业公司应当按照规定从其收取的物业管理服务费中，按该小区实际入住户数400户、每户每月2元标准缴纳垃圾处理费，每月应缴纳800元。2019年1月2日，海州区城管局作出海城管征字[2018]第31号行政征收决定书，决定对金明物业公司征收自2013年1月至2018年6月期间的垃圾处理费共计52800元。因金明物业公司不服该征收决定，向连云港市城市管理局（以下简称市城管局）申请行政复议，市城管局于2019年3月8日作出[2019]连城行复第1号行政复议决定书，决定维持海州区城管局作出的行政征收决定。金明物业公司仍不服，起诉至连云港经济技术开发区人民法院，连云港经济技术开发区人民法院作出（2019）苏0791行初165号行政判决书，判决驳回金明物业公司的诉讼请求，金明物业公司后上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院作出（2019）苏07行终178号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年1月16日，海州区城管局制作《行政强制执行事先催告书》，要求金明物业公司在接到催告之日起十日内依法自觉履行行政征收决定，缴纳2013年1月至2018年6月的城市生活垃圾费本金及滞纳金合计105600元。因金明物业公司未按期缴纳，海州区城管局向连云港经济技术开发区人民法院申请强制执行。另查明，许开芝原系海州区朝阳东路南瀛洲路东盛XX小区X室（建筑面积78.52平方米）、X车库（建筑面积12.09平方米）、X室（建筑面积78.52平方米）、X车库（建筑面积12.09平方米）业主。许开芝于2015年1月23日将X01室房屋出卖给案外人王某，2017年6月2日将X02室房屋及X号车库出卖给案外人张某，某某。许开芝未缴纳X01室房屋2013年1月至2015年1月物业费及二次供水泵电费、X02室房屋2012年9月至2017年6月物业费及二次供水泵电费。一审法院认为：盛XX业主委员会与金明物业公司签订的《盛XX小区自治管理委托合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，两份合同的合同期分别为2012年9月1日至2015年8月31日、2015年9月1日至2018年9月1日。许开芝于2015年1月23日将X01室房屋出售，2017年6月2日将X02室房屋出售。故许开芝应向金明物业公司支付X01室房屋2013年1月至2015年1月物业费687元（78.52平方米×0.35元/平方米/月×25个月），X02室房屋2012年9月至2017年6月物业费1766.7元（78.52平方米×0.35元/平方米/月×36个月+78.52平方米×0.45元/平方米/月×22个月）。其还应按约缴纳X01室房屋2013年1月至2015年1月二次供水泵电费125元（5元/月×25个月），X02室房屋2012年9月至2017年6月二次供水泵电费290元（5元/月×58个月）。关于金明物业公司主张的车库物业费，其提供的车库物业费计算明细表中的车库面积与连云港市不动产登记中心调取的车库面积不符，且其提交的证据无法证明车库与房屋的对应关系，故对该部分诉讼请求，依法暂不予支持。关于金明物业公司主张的垃圾处理费，2015年实施的《连云港市物业服务收费管理实施办法》第十七条规定，对已实施物业管理的小区，物业服务企业负责区域内的卫生保洁工作，住户垃圾处理费列入物业管理公共服务费，不另收取。环卫部门从物业公共服务费中按实际入住户数每户每月2元的标准提取，用于垃圾的收集、清运和处置。故对该部分诉讼请求，依法不予支持。关于金明物业公司主张的违约金，金明物业公司未举证因物业服务费、二次供水泵电费未按期缴纳造成的实际损失情况，且在提供物业服务的同时，金明物业公司亦存在违约的行为，故对其诉求的违约金，依法不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、许开芝于判决发生法律效力之日起十日内给付金明物业公司物业服务费、二次供水电费共计2868.7元二、驳回金明物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（金明物业公司已预交），由许开芝负担，于给付上述款项时一并给付金明物业公司。本院二审期间，上诉人向本院提交：证据1.电费发票五份，证明上诉人已经向供电局交纳了小区电费的违约金，被上诉人应该向上诉人支付违约金。证据2.2018年8月15日、2020年7月1日通知两份及2020年7月16日、2020年7月28日收据三份，证明上诉人在小区张贴收取垃圾费的通知，小区的业主已经按照通知交纳了2012年9月1日至今的垃圾费。证据3.连云港物价局连价费字（2001）23号《关于印发连云港市城镇垃圾处理费用实施细则试行通知》复印件一份，证实根据这份文件，要求常驻人口每户每月按照5元缴纳垃圾费用，而且这笔钱已经由城管局向上诉人提前收取。证据4.连云港市海州区新东街道办事处新城社区居民委员会在2015年8月26日出具的情况说明及相关打印照片，证实涉案小区因为属于回迁房，存在严重的违建、乱搭建的情况，城管部门都处理不了，经过物业的管理，把这些情况予以清除。被上诉人经质证认为，对于证据1，电费不是帮我们交的。对于证据2，因物业服务不好，不该交垃圾费。对于证据3，物业费就是物业费，凭什么还要另外交5元垃圾费，都是在物业一起的，是按照一平方多少钱来算的，一年交一次。对于证据4，还有很多违建在小区里，照片都是假的，社区证明是上诉人花钱买的。本院经审查认为，上述证据均不能证明上诉人的证明目的，本院依法不予采信。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，对于上诉人提出的车库的物业管理服务费，经查，虽然上诉人在一审将其列入明细，但是其起诉状内容及当庭诉求，主张的均是3140元物业管理服务费，依据《盛X小区自治管理委托合同》第四条约定的物业管理服务费收费标准及上诉人主张的被上诉人的房屋产权证面积，该3140元物业管理服务费主张中并未包括其上诉提出的车库物业管理服务费。故该车库的物业管理服务费，上诉人可另行主张权利，本案不予处理。对于上诉人提出的垃圾费，经查，依据污染者付费原则，被上诉人作为业主，居住生活必然产生垃圾，故其应当承担相应的垃圾处理费。但是依据2015年实施的《连云港市物业服务收费管理实施办法》第十七条规定内容，涉案小区已实施物业管理，上诉人作为该小区的物业服务企业负责区域内的卫生保洁工作，住户垃圾处理费已经列入物业管理公共服务费，不应另行收取。海州区城管局向上诉人征收的垃圾处理费，系从物业公共服务费中按实际入住户数每户每月2元的标准提取，用于垃圾的收集、清运和处置的费用。上诉人称其收取的物业管理服务费中未包含垃圾费，但是不能提供充分证据证实，且即使已有小区业主向上诉人交纳垃圾费亦不能证明上诉人收取该费用的合法性。故一审法院对上诉人该部分诉求未予支持，并无不当。对于上诉人提出的违约金，虽然上诉人二审提交了其向供电局缴纳电费违约金的发票，但是此仅是上诉人迟延缴纳其应付电费的违约金，并不能证明其迟延缴纳系被上诉人造成，故上诉人以此向被上诉人主张违约金证据不足。此外，一审法院综合涉案小区其他同期物业纠纷案件审理情况，认定上诉人在提供物业服务的同时存在违约行为，且二审中被上诉人当庭亦对上诉人提供的物业服务质量提出异议，故一审法院未予支持上诉人诉求的违约金并无不当。综上，上诉人金明物业公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（连云港金明物业服务有限公司已预交），由连云港金明物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二一年五月二十七日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。