山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终1217号上诉人（原审被告）：枣庄贵银财务有限公司，住所地枣庄市薛城区光明西路305号1楼102室,统一社会信用代码91370400MA3C5BMF34。法定代表人：褚福亮，经理。委托诉讼代理人：褚向东，山东为众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东呼伦食品有限公司,住所地枣庄市薛城区滨河二路盐务局东200米,统一社会信用代码91370403MA3QJNEM1T。法定代表人：张华，总经理。委托诉讼代理人：郑均喜，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。上诉人枣庄贵银财务有限公司（以下简称贵银公司）因与被上诉人山东呼伦食品有限公司（以下简称呼伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2020）鲁0403民初3436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。贵银公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市薛城区人民法院（2020）鲁0403民初3436号民事判决，改判驳回呼伦公司的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由呼伦公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为呼伦公司为实际承租人，在搬迁过程中作为承租人退出涉案厂房应获得相应的经济补偿。这一认定没有事实和法律依据，理由如下：1.一审法院认为贵银公司于2020年3月11日向呼伦公司邮寄《解除厂房设备租赁合同通知书》的事实行为导致双方签订的《厂房设备租赁合同》解除，贵银公司通知呼伦公司解除合同的行为合法有效，这一认定充分证明贵银公司与呼伦公司之间的《厂房设备租赁合同》已经于2020年3月11日解除，合同解除的后果是呼伦公司应当将所租赁的标的物返还给贵银公司，这也是呼伦公司的应尽的合同附属义务，而搬迁人薛城区巨山街道筹备处工作委员会与贵银公司签订《搬迁补偿协议书》的时间为2020年5月1日，呼伦公司应当于该协议签订前履行完毕自己的合同附属义务，因此呼伦公司退出涉案厂房与贵银公司应得的拆迁补助费和搬迁奖励费没有任何关联。2.一审法院的这一认定严重违背了合同相对性的根本原则，呼伦公司不是《搬迁补偿协议书》的当事人，并且租赁合同已经于《搬迁补偿协议书》签订之前一个多月解除，因此一审法院的这一认定没有任何法律依据，严重侵害了贵银公司的合法权益。二、一审法院认定呼伦公司投入的设备及建筑物等补偿金额为324,509元，这一认定证据不充分。对于双方签字认可的两份设备清单贵银公司没有异议。由于双方之间签订的《厂房设备租赁合同》中第四条的约定，经贵银公司同意后呼伦公司可以进行更新改造，因此对于呼伦公司未经贵银公司知情并同意投入的设备及建筑物，贵银公司对于其提交上述证据的真实性无法认可，并且一审判决没有任何证据证实呼伦公司投入的设备及建筑物与枣庄市新赢房地产评估咨询有限公司做出的《房产估价报告》所列明细相互对应。因此一审法院查明的呼伦公司投入的设备及建筑物等补偿金额为324,509元证据不充分。三、一审判决与最高人民法院指导案例的判决结果相矛盾[（2014）渝五中法民终字第00785号，人民司法·案例2015.8]。该判决认为，租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项，人民法院不能根据征收补偿协议以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人的，应根据双方合同约定，并依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同纠纷予以裁判。一审判决完全违背了最高人民法院的裁判规则，存在根本错误。呼伦公司辩称，贵银公司的上诉理由和事实不成立，请求二审法院驳回其上诉请求。第一，双方的《厂房租赁合同》应当在呼伦公司搬离厂房要求解除合同时予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定，只有在因不可抗力致使不能实现合同目的，并且在当事人行使解除权的情况下，房屋租赁合同才因解除权的行使而终止。本案租赁合同第六条约定，由于不可抗力的原因如拆迁征用等，使得合同无法完全履行或者没有必要履行的时候合同解除，而实际情况是，在2020年9月10日之前，政府并未拆除到涉案厂房位置，呼伦公司还可以继续经营到2020年9月10日。呼伦公司在接到贵银公司的告知后有权拒绝搬离，不具备因不可抗力而解除合同的条件。第二，贵银公司主张的租赁合同解除就不能享受赔偿损失或者补偿权益的观点是错误的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。因拆迁原因导致呼伦公司在合同履行期限之内无法继续履行合同，给呼伦公司造成重大经济损失，在未获得拆迁补偿的情况下，呼伦公司不予搬迁是完全正当的。贵银公司辩解在2020年5月1日与政府签订拆迁补偿协议时，呼伦公司就应当退出涉案厂房，因此呼伦公司不应享有拆迁补助费和搬迁奖励费，该结论是完全错误的。第三，呼伦公司作为征收标的所在地的厂房设备的实际经营者，有权享有政府支付的拆迁补偿以及搬迁补助费、搬迁奖励费。呼伦公司对该厂房设备投入接近500余万元，计划在6年的租赁期间里大规模经营，没想到一年未到贵银公司便提出解除合同。呼伦公司作为厂房设备的实际经营者，享有国家赔偿的权利。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，对被征收人给予补助和奖励。第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，对于装饰装修以及搭建物等添附物，承租人享有获得赔偿的权利。本案中，因政府拆迁原因导致合同无法继续履行，呼伦公司有权获得拆迁补偿。政府在拆迁评估报告中确定的6,370,943元补偿款中包括了呼伦公司所主张的807,333元。同时在政府和贵银公司的拆迁补偿协议中明确约定了房屋和附属物补偿为6,370,943元，其中也包含了承租人呼伦公司所有的财产。搬迁补助费和搬迁奖励费主要是针对实际经营者而言，因此承租人呼伦公司要求对该两部分补偿享有50%的权利，符合公平原则。第四，一审认定的赔偿数额324,509元客观真实，实际上呼伦公司的损失远远超出这个数额。一审法院认定的324,509元，不仅有贵银公司在财物清单上盖章确认，呼伦公司提供的付款截图以及协议也能予以印证，足以认定所有权归属呼伦公司。枣庄福润食品有限公司和呼伦公司的抵账协议中，以枣庄福润食品有限公司自有的21组设备和厂房折价121万元偿还给呼伦公司，因此呼伦公司应对上述财产享有所有权，呼伦公司提供的租赁协议和抵账协议等证据能够证实以上事实。相反贵银公司提供的欠款说明和租赁协议只能证明是李士平本人向贵银公司出具，不能约束枣庄福润食品有限公司，贵银公司的辩解不成立，应当采信呼伦公司的主张。第五，关于贵银公司提供的案例，贵银公司以点带面，断章取义，并且该案例只是个案中的个人观点，并不代表司法裁判的通行观点，我国也并非判例法国家。呼伦公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的租赁合同；2.判令被告赔偿原告因厂房征收造成的损失100万元；3.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将其诉讼请求变更为：1.判令解除双方之间的租赁合同；2.判令被告赔偿原告因厂房征收造成的损失5，232，278元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年9月10日，贵银公司（出租方）与呼伦公司（承租方）签订《厂房设备租赁合同》，合同主要约定：第一条，厂房坐落及现有生产设备情况。厂房位于原枣庄高新区民营工业园1号路北侧，含厂房、冷库、办公用房，生产冷食品机械设备、箱体等在车间内（详见附表财产清单）。第二条，租赁期限为2019年9月10日至2025年9月10日。第三条，租金数额和租金的缴纳。1.租金双方商定为每年人民币伍拾万元整，一次性付清。先交租金，后使用厂房设备。2.租金交付日期为每年的9月9日，现汇交付。第四条，承租方的权利和义务。（一）承租方的权利：1.承租方对租赁的财产、设备有使用权，不得任意损坏，否则以同等价格赔偿。2.承租方对租赁的设备中闲置无用、技术性能落后的旧设备，可以提出处理意见，经出租方同意后进行更新改造。（二）承租方的义务：2.……合同终止时，承租方应当保证租赁的固定资产净值不减少。3.……在租赁经营期间，承租方有义务增设保障安全生产的相关设备设施，安全生产等一切责任均由承租人承担。第五条，出租方的权利和义务。（一）出租方的权利：1.出租方有权按时如数向承租方收取租金并有权决定每年的租金数额。2.出租方有权监督租赁财产不受损害。（二）出租方的义务：1.出租方不得违反合同规定，不干涉承租方的经营自主权，不干扰承租方的经营管理活动。2.出租方不得调用已租赁的设备和物资。第六条，合同的变更、解除和终止。1.由于不可抗力的原因（如拆迁、征用等），使合同无法完全履行或者没有必要履行的时候，合同解除。出租方因收回自用需要解除租赁关系的，应提前二个月通知承租方，经双方协商解决。2.承租方在租赁期间因更新工艺新添加的设备，产权归承租方所有，租赁期满承租方拆除添加的设备，如需对出租方原有设备进行更换或改造必须经承租方同意后方可进行，否则照价赔偿。第七条，违约责任。3.承租方租赁经营期间所形成的债权、债务一概自行承担，因承租方的行为影响出租方对出租财产享有的所有权安全时，承租方应负责排除和处理，并赔偿出租方的损失。合同终止，承租方交还租赁的所有财产及设备，否则原价赔偿。4.出租方违反合同规定，应承担违约责任，给承租方造成经济损失的，应赔偿直接损失，并支付当年租金15%的违约金。上述合同签订后，原、被告针对租赁厂区的设备于2019年9月15日制作明细清单，双方并加盖公章予以确认，该明细清单列明了租赁的设备名称、型号、数量及是否需要大修、更换等详细信息。2020年2月份，薛城区人民政府对辖区黄河路北地块进行征收拆迁，涉案租赁厂房在征收范围内。2020年3月11日，贵银公司向呼伦公司邮寄《解除〈厂房设备租赁合同〉通知书》，次日呼伦公司拒收邮件。之后，贵银公司在呼伦公司门口张贴解除通知书，并要求呼伦公司于2020年5月25日前搬离。2020年3月初，薛城区临山片区棚户区改造建设工程指挥分部委托枣庄市新赢房地产评估咨询有限公司对贵银公司涉案房产市场价值进行评估。2020年3月12日，枣庄市新赢房地产评估咨询有限公司经评估后出具枣新赢（2020）（估）字第LJ458号房产估价报告书，评定的建筑物价值5，071，338元、附属物价值1，299，605元，合计6，370，943元。2020年5月1日，搬迁人薛城区巨山街道筹备处工作委员会（甲方）与被搬迁人贵银公司（乙方）签订《搬迁补偿协议书》，约定：第一条，乙方被拆除房屋位于薛城盐业公司东、恒诚汽修西、汽车小镇南、滨河二路北。第二条，甲方拆除乙方房屋面积共计3，924.67平方米，补偿乙方费用共计6，370，943元。第三条，乙方必须在2020年5月30日前将原房屋腾空，经甲方验收合格后，双方签订《房屋助拆协议书》。乙方在搬迁期限内拒绝搬迁和腾空的，甲方可依法申请强制腾空和拆除。第四条，待乙方完成搬迁后，甲方按70元/平方米支付乙方搬迁补助费共计274，727元，按100元/平方米支付乙方搬迁奖励费共计392，467元。逾期未搬迁的，甲方将取消所有搬迁奖励费。在规定日期内，每逾期一天，甲方扣除补偿乙方费用总额的千分之一，扣完为止。第五条，因乙方被搬迁房屋无不动产权等权利凭证，甲方暂将乙方视为产权人，乙方承诺将来如有他人对被搬迁房屋、补偿款项及费用主张权利，由此引发的诉讼及法律后果由乙方自行承担，如给甲方造成损失，乙方应予以赔偿等。另查明，2017年1月1日，贵银公司曾与案外人枣庄福润食品有限公司签订《厂房设备租赁合同》，贵银公司将涉案厂房及原有设备出租给案外人，每年租金280，000元，租赁期限自2017年1月1日起至2020年1月1日止。2018年12月31日，贵银公司与案外人枣庄福润食品有限公司经办人李士平签订《补充协议》，协议主要内容为因枣庄福润食品有限公司拖欠被告2016年租金118，903元、2017年租金280，000元、2018年租金280,000元，共计678，903元，双方协商在租赁期间因生产经营需要更新添加的所有设备用来折价偿还被告的租金678，903元。本补充协议签字盖章之日起视为承租方添加的设备交付出租方。2019年3月18日，原告法定代表人张华（甲方）与案外人枣庄福润食品有限公司（乙方）签订《抵账协议》，协议主要约定乙方为维持公司正常周转由乙方代理人李士平先后向甲方借款共121万元，用于企业设备改造、原材料购进、员工工资发放等应急事项，至2019年3月一直未予归还，甲方多次催要无果，乙方也无力再维持企业经营。现经甲乙双方协商，为保证甲方债权，乙方同意以排他性的属于企业、现存于企业经营场所并享有所有权的部分财产，通过该抵账协议形式转让给甲方，以抵清乙方所欠甲方的所有债务。具体抵账财产为……。再查明，2020年4月27日、5月11日，呼伦公司、贵银公司共同确认呼伦公司投资的自有设备，并制作设备清单两份。另查明，对应的呼伦公司投入的设备及建筑物等补偿金额为324,509元。一审法院认为，呼伦公司与贵银公司签订的《厂房设备租赁合同》，未违反法律、法规规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据该合同第六条约定由于不可抗力的原因（如拆迁、征用等），使合同无法完全履行或者没有必要履行的时候，合同解除。因此，在涉案厂房即将被征收时，贵银公司于2020年3月11日向呼伦公司邮寄《解除〈厂房设备租赁合同〉通知书》的事实行为导致双方签订的《厂房设备租赁合同》解除，贵银公司通知呼伦公司解除合同的行为合法有效。现呼伦公司再次诉请解除合同，于法无据。双方租赁合同解除后，贵银公司作为被搬迁人与搬迁人薛城区巨山街道筹备处工作委员会签订《搬迁补偿协议书》，呼伦公司作为实际承租人依法享有对其投入的设备及建筑物等获得补偿的权利。关于呼伦公司主张的贵银公司赔偿其厂房征收造成的损失5，232，278元的诉请（其中属于其投资的设备、自建房附属物等赔偿款数额为807，333元、拆迁补助费和搬迁奖励费合计333,597元、其未获评估的财产3，491，948元、停业损失600,000元）。一审法院认为，呼伦公司因未补交诉讼费，故一审法院对呼伦公司增加的部分诉请即其未获评估的财产3，491，948元、停业损失600，000元，不予审理。而呼伦公司诉请的其投资的设备、自建房附属物等赔偿款数额为807，333元，一审法院通过呼伦公司提供的设备清单、天然气管道供气合同、吊顶施工合同等证据并结合涉案厂房评估报告依法认定呼伦公司投入的设备及建筑物等补偿金额为324，509元，该部分损失，一审法院予以支持。对于呼伦公司主张的案外人枣庄福润食品有限公司抵账财产获得的补偿损失，一审法院认为，案外人对其财产分别与呼伦公司、贵银公司签订抵账协议，相关财产的权属现存在争议，本案中一审法院不宜予以认定。关于呼伦公司主张的拆迁补助费和搬迁奖励费合计333，597元，虽然贵银公司为被搬迁人，但呼伦公司为实际承租人，在搬迁过程中呼伦公司作为承租人退出涉案厂房应获得相应的经济补偿，故从公平角度考虑原告按照50%的比例要求被告支付其拆迁补助费和搬迁奖励费的诉请，一审法院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵银公司支付原告呼伦公司拆迁补偿费、拆迁补助费、搬迁奖励费，共计658，106元，于判决生效后十日内付清；二、驳回原告呼伦公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6，900元，由原告呼伦公司负担2，360元，被告贵银公司负担4，540元，保全费5，000元，由被告贵银公司负担，于判决生效后七日内交纳。二审期间当事人均未提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，1.呼伦公司与贵银公司签订的《厂房设备租赁合同》，未违反法律、法规规定，合法有效。合同因征地拆迁通知解除，并不影响合同项下解除条款的效力，其第六条合同的变更、解除和终止第二款约定：“承租方在租赁期间因更新工艺新添加的设备，产权归承租方所有，租赁期满承租方拆除添加的设备，如需对出租方原有设备进行更换或改造必须经承租方同意后方可进行，否则照价赔偿”。2020年4月27日、5月11日，呼伦公司、贵银公司共同确认呼伦公司投资的自有设备，并制作自有设备清单两份，根据约定，该清单上自有设备的产权归呼伦公司所有。一审法院通过呼伦公司提供的设备清单、天然气管道供气合同、吊顶施工合同等证据认定呼伦公司有损失，并结合涉案厂房评估报告认定呼伦公司的设备及建筑物损失补偿金额为324，509元是正确的，二审予以维持。2.针对拆迁补助费和搬迁奖励费合计333，597元的认定问题。拆迁补偿协议中，贵银公司为被搬迁人，但呼伦公司为承租人即实际占有使用人，在涉案合同未完全履行的情况下，呼伦公司实行搬迁并退出涉案厂房理应获得相应的经济补偿，故一审法院从公平角度考虑判决贵银公司按照50%的比例支付呼伦公司拆迁补助费和搬迁奖励费333，597元是正确的，二审予以支持。综上所述，贵银公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,800元，由上诉人枣庄贵银财务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二一年五月三十一日法官助理詹家华书记员高天