河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫12民终534号上诉人（原审被告）三门峡市嘉亿置业有限公司，住所地：三门峡市湖滨区和平路嘉亿城市广场62号楼403室。法定代表人：胡清明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张烜，该公司员工，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）张丰祥，男，1949年9月29日出生，汉族，现住三门峡市湖滨区甘棠市场1号楼2单元5层西户。上诉人三门峡市嘉亿置业有限公司(以下简称嘉亿公司)因与被上诉人张丰祥房屋租赁合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2020）豫1202民初5211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开进行了审理，现已审理终结。嘉亿公司上诉称：一、一审对嘉亿公司应当支付的违约金时长认定有误。2020年12月14日，嘉亿公司负责人召集包括张丰祥在内的返租户统一协商案涉合同租金支付事宜，代表公司承诺凡3日内就租金问题签订协议友好解决的，立即支付两个季度租金，剩余租金2021年1月和2月支付完毕。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”，在嘉亿公司提出解决租金避免违约责任继续加重时，张丰祥应当从防止自身损失进一步扩大的角度配合解决问题，自2020年12月14日之后的两个季度的违约金是由张丰祥的不当拖延而导致的，嘉亿公司不应当支付。二、因现行法律法规未明确规定逾期交付房租如何计算违约金，因此，嘉亿公司请求参照适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，根据全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率调整张丰祥主张的违约金。请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，改判内容为减掉2020年12月14日之后两个季度的违约金，违约金计算标准按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率调整；一、二审诉讼费用由张丰祥承担。张丰祥未提交答辩状。张丰祥的一审诉讼请求：1.请求解除原、被告签订的《回迁房租赁协议书》；2.依法判决被告支付原告2020年四个季度租金共计25660.8元，并判决被告支付将房屋实际退还原告之日所占用期间的租金；3.依法判决被告支付原告违约金1238.13元（违约金计算方式：以6415.2元为基数，分别自2020年4月6日起、2020年7月6日、2020年10月6日起按日万分之五的标准暂算至2020年11月12日直至租金付清之日）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：2017年8月3日，嘉亿公司(甲方)与张丰祥（乙方）、湖滨区人民政府房屋征收办公室（丙方）签订了《三门峡市和平路一期2号楼回迁房租赁协议书》2份，主要约定：一、租赁物，（一）乙方将其合法拥有的，位于三××市××房屋及其附属设施出租给甲方使用。（二）乙方出租给甲方使用的房屋为SOHO房型58号楼1327号和1328号，房屋建筑面积均为53.46平方米。二、租赁期限，（一）租期10年。自2017年10月1日起至2027年9月30日止。(二)租赁期满，乙方有权收回房屋，甲方应如期交还。甲方若需续租，需在租房合同期满前3个月，书面通知乙方。在同等条件下，甲方有优先续租权，但需要重新确定租金和签订租赁协议。三、租金标准及支付方式，（一）租金标准：1.2017年8月1日至2017年9月30日，为2个月装修免租金期。2.2017年10月1日至2022年9月30日，每月20元/㎡。3.2022年10月1日至2025年9月30日,每月24元/㎡。4、2025年10月1日至2027年9月30日，每月30元/㎡。每季度兑付一次租金,均为净收益。（二）甲方每季度前5日内，向乙方支付当季度的租金，租金转入乙方指定账户，双方即认定为有效履约。乙方在收到甲方租金后，必须开具收据予甲方。七、乙方的权利和义务，（一）乙方出租期内，有权按约定向甲方收取租金，并保证所出租房屋权属清晰，无共同人意见，无使用争议，无法律纠纷,因此产生损失由乙方承担。（三）甲方如未按时向乙方交付租金的，除按标准支付乙方租金外，每逾期一日还应向乙方支付年租金2%违约金。（四）乙方拒绝或干扰甲方对租赁房屋转租、正常管理使用和装修的，甲方有权拒付租金,且乙方应赔偿由此给甲方造成的损失。两份合同均有嘉亿公司和王慧英签字盖章确认。合同签订后，张丰祥按约向嘉亿公司交付了房屋，嘉亿公司按约交纳租金至2019年底，但2020年1月份至今，嘉亿公司未缴纳租金。嘉亿公司在张丰祥起诉后仍然占有使用该租赁房屋。一审法院认为：原告张丰祥与被告嘉亿公司签订的两份《三门峡市和平路一期2号楼回迁房租赁协议书》，系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同，各方均应按约履行。关于原告主张的解除《回迁房租赁协议书》，庭审中被告同意解除合同，双方达成解除合同的合意，本院予以支持。关于2020年度租金，根据双方协议约定，被告应于每季度前5日内向原告支付当季度租金6415.2元，现已经超过了2020年四个季度租金的支付时间，被告应支付原告两间房屋四个季度租金共计25660.8元。关于违约金，原告按约向被告交付了房屋，被告未按约定时间向原告支付租金，应承担违约责任。双方协议约定每逾期一日应支付年租金2%违约金，原告按照欠付租金的日万分之五的标准主张，符合法律相关规定，本院予以支持。协议约定被告应于每个季度前5日内支付当季度租金，原告主张违约金应自每个季度首月的6日起计算，以6415.2元为基数，分别自2020年4月6日起、2020年7月6日起、2020年10月6日起计算违约金，符合合同约定，本院予以支持，上述违约金计算至本判决确定的给付之日止。关于原告主张的被告实际向原告退还房屋期间的租金，因双方协议无法继续履行，在被告未将房屋退还给原告前，原告主张占有房屋期间的租金有事实和法律依据，本院予以支持。后续租金的起算应为自2021年1月1日起，按照71.28元/天（53.46㎡×20元/㎡÷30天×2）计算至房屋实际交付之日止。综上所述，原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因该案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告张丰祥与被告三门峡市嘉亿置业有限公司于2017年8月3日签订的两份《三门峡市和平路一期2号楼回迁房租赁协议书》，于本判决发生法律效力之日起解除。二、被告三门峡市嘉亿置业有限公司支付原告张丰祥2020年度租金25660.8元及违约金（违约金计算方式为：以6415.2元为基数，分别自2020年4月6日起、2020年7月6日、2020年10月6日起按日万分之五的标准计算至本判决确定的给付之日止）。三、被告三门峡市嘉亿置业有限公司支付原告张丰祥占有使用房屋的后续租金，自2021年1月1日起按照每天71.28元计算至房屋实际交付之日止。上述第二、三项，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。案件受理费235元（缓交、已减半），由被告三门峡市嘉亿置业有限公司负担。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为:关于案涉租金的违约金时长问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中，嘉亿公司作为承租方，负有按照约定期限支付租金的义务，在其未按约履行义务的情况下，一审对张丰祥请求嘉亿公司支付自违约时起的违约金主张予以支持，并无不当。嘉亿公司应支付而未支付租金，其上诉称系张丰祥未同意其调解意见致损失扩大，其应少支付两个季度违约金的理由不能成立，本院不予支持。关于违约金计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，案涉协议约定的违约金数额为每逾期一日支付年租金2%违约金，张丰祥在起诉时主张按照日万分之五标准计算，已适当减少，嘉亿公司仅以该违约金计算标准仍然过高为由请求调减依据不足，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费470元，由上诉人三门峡市嘉亿置业有限公司负担本判决为终审判决。审判长  路增广审判员  张军保审判员  肖爱祥二〇二一年五月十日法官助理苏国娜书记员郎玉萍