吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终549号上诉人（原审被告）：张忠诚，男，1976年12月18日出生，汉族，住长春市宽城区。委托诉讼代理人：程晓燕，北京大成（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建玲，北京大成（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴柳花，女，1979年5月16日出生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：高群,吉林从为律师事务所律师。委托诉讼代理人：王长远,吉林铸杰律师事务所律师。原审被告：冯琳，女，1984年11月23日出生，汉族，住长春市经济技术开发区。上诉人张忠诚因与被上诉人吴柳花房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初3869号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。张忠诚上诉请求：1.撤销长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初3869号民事判决，改判驳回吴柳花全部诉讼请求；2.上诉费用由吴柳花负担。事实和理由：一审判决在审理查明中认定2018年2月9日长春市中级人民法院（以下简称长春中院）在长春市南京大街85号1栋商业服务用房对出租人长春富森房地产信息咨询有限公司（以下简称富森房地产）、承租人张忠诚，冯琳、财产所有人洪顺兴进行房屋现场交接，但从2018年2月9日长春中院执行局的交接笔录可以看出当时在场并签字的只有富森房地产代理人邹丽辉，冯琳和洪顺兴，并没有张忠诚，一审法院判决显然属于歪曲事实。一审判决在审理查明中认定庭审时张忠诚提交了案外人杨某的《证明》，证明已在2017年8月16日向案外人杨某交纳了2019年至2024年的140万元房屋租金，对此《证明》案外人杨某没有在庭审时出庭作证，事实上，本案在一审法院总计开庭三次，2020年1月6日第一次开庭，6月23日第二次开庭，7月7日第三次开庭。经一审法院同意，证人杨某在第二次开庭时亲自出庭作证，证实杨某因为准备在榆树市大坡镇发展米业种植，提前要求上诉人将榆树市大坡镇兴业时代广场面积为740.3平方米的房屋给其做水稻种植基地，并折抵140万元房屋租金的事实，有庭审笔录作证，但一审法院罔顾杨某亲自出庭作证的事实，不承认杨某出庭，显然与事实不符，长春中院执行局进行交接时，张忠诚并没有在现场，恰恰证明张忠诚当时是不知情的，一审判决依据交接笔录认定张忠诚知情显然是错误的；2.一审判决认定“原告事实上承继了与被告张忠诚的办公楼《租赁合同》出租人资格”，张忠诚认可，既然吴柳花承继了办公楼《租赁合同》的出租人资格，那就应当按照《租赁合同》约定交付租金的时间履行，而不是由上诉人或法院创设新的交付租金的时间。首先，根据《租赁合同》约定，张忠诚租赁该房屋的时间是2014年2月26日至2024年6月26日，共十年。房屋总租金400万元，具体交付时间是签订合同一个月内支付前五年租金200万元，从该租赁合同第四条可以看出，交付下次房租，即第二个五年房租的时间是在2020年，即2020年12月31日前交付即可。从吴柳花起诉乃至到现在，一直没有到应当交付下五年房租的时间，也就是说，一审判决张忠诚从2019年2月26日就向吴柳花交付房屋时错误的。其次，即使张忠诚向吴柳花交付第二个五年的租金，也应当按照60万元交纳，而不是交付200万元。一是，从2018年2月9日长春中院的现场交接笔录可以看出，争议房屋交接给洪顺兴之前，张忠诚与冯琳将下五年的房租已经交给原出租人杨某140万元，只剩60万元租金未付，洪顺兴对此也是签字认可的，因此吴柳花无权向张忠诚主张200万元租金。二是，从张忠诚交付的大坡镇兴业时代广场《证明》，以及杨某出庭作证，足以证杨某在2017年提前收取了张忠诚第二个五年租金中的140万元的事实。因此，即使后来吴柳花取得了该房屋所有权，按照一审判决认定吴柳花是承继《租赁合同》出租人资格，在原出租人已经收取140万元租金的情况下，吴柳花再收取租金时，只能按照60万元收取，不能再向张忠诚收取200万元租金。其三，一审判决认定“因合同具有相对性，张忠诚作为承租人向原出租人交付租金不能视为向原告已经履行租金交付义务，张忠诚以此情形拒付原告租金不属于正当理由”。上诉人认为正因为合同具有相对性，在杨某2017年向上诉人收取140万元房屋租金时，杨某依然是原出租人指定的合法收取租金的人，上诉人将下五年的房屋租金提前交付杨某140万元是善意的，没有任何过错；3.张忠诚不向吴柳花交纳租金未损害吴柳花的利益。从上诉人一审提交的法院拍卖信息可以看出，长春中院在2017年12月14日对争议房屋进行拍卖时，明确写明该房屋的租期到2024年，从该拍卖信息可以看出，法院在拍卖时并没有提出是带租拍卖，只是显示该房屋已出租且租赁期限到2024年。2017年12月18日，由于该房屋无人竞买而流拍，洪顺兴同意以物抵债，将该房屋抵其欠款。因为洪顺兴是在未能拍卖的前提下以物抵债，当然是以法院拍卖的条件作为其抵债的基础。也就是说，洪顺兴同意以物抵债取得房屋的所有权，该权利是受到限制的，即2024年之前是由上诉人继续租赁，租赁期限至2024年，而且洪顺兴取得该房屋时不包括2024年之前的房屋租金。因此，被上诉人不能超越拍卖的限制取得额外利益。综上，从《租赁合同》可以看出，在2024年前该房屋的使用权归上诉人，现在也没有到应当交付房屋的时间，被上诉人无权解除房屋租赁合同并要求上诉人迁出。吴柳花二审辩称：1.张忠诚主张对2018年2月9日执行交接笔录不知情，即对承租房屋的权利义务转让毫不知情，与事实不符。2018年12月20日，张忠诚与冯琳签订了《权利义务转让协议书》，该协议书证实张忠诚对2018年2月9日长春中院的现场交接笔录及相关事项是知情的，此协议签订后，冯琳不再承担该办公楼的给付租金义务，第二个五年的房屋租赁费用由张忠诚个人直接给付洪顺兴，《办公楼租赁合同》全部权利义务由张忠诚享有和承担，由张忠诚继续履行上述合同，与案外人冯琳无涉。根据张忠诚向法庭提供的案外人冯琳在一审庭审时认可的《权利义务转让协议书》，完全否认了张忠诚在上诉状中所述对2018年2月9日长春中院执行局交接笔录毫不知情的说法；2.张忠诚在上诉状中主张，其已在2017年8月16日通过案外人杨某更名过户转让榆树市大坡镇兴业时代广场1号楼301室，面积为740.3平方米的房屋折抵第二个五年房屋，吴柳花对此不予认可。榆树市大坡镇兴业时代广场1号楼301室，面积740.3平方米的房屋产权不明，一审法院于2020年4月2日在榆树市房地产档案对上述房产调查并作出了《调查情况说明》，内容显示没有调取房屋相关信息，榆树市大坡镇兴业时代广场是个体工商户，经营者为赵红娟，没有房地产开发资格，也没有证据证实该301室归其所有。张忠诚在一审庭审中出示了一份收据，时间是2016年9月25日，交款人为杨某，收款人为张忠诚，总房款1539824元，该收据作为证据存在重大瑕疵，仅凭该收据证明不了张忠诚向大坡镇时代广场交付了房款，收据也非正规发票，无法证明真伪。张忠诚与杨某、大坡镇时代广场涉嫌伪造证据；3.证人杨某在一审庭审确实出庭作证；3.张忠诚主张其第二期仅应当交付60万元租金的问题，吴柳花不予认可。张忠诚主张其已于2017年8月16日向杨某缴纳了140万元租金即大坡镇房产抵账，该收据不具备真实性、有效性、合法性。2014年2月26日富森房地产、杨某、张忠诚、冯琳签订的《办公楼租赁合同》中明确约定在2020年支付余款200万元，张忠诚与冯琳在2018年12月20日签订《权利义务转让协议书》，根据上述协议，张忠诚有义务在2020年向吴柳花交付租金200万元，可是目前未交，解除合同条件成立，一审判决正确。冯琳二审未出庭亦未提交书面意见。吴柳花一审提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原告与二被告的房屋租赁合同;2.请求依法判决二被告从长春市南京大街85号商业服务用房迁出;3.请求依法判决二被告给付2019年30月至二被告迁出为止的房屋租金；4.诉讼费用由二被告承担。一审法院经审理查明：2017年12月20日，长春市中级人民法院作出（2015）长执字第38号执行裁定书，裁定内容为：“一、将被执行人长春富森房地产信息咨询有限公司名下的位于长春市南京大街85号1栋商业服务用房，丘地号2-311006-12（2）以流拍价2687万元交付申请执行人洪顺兴抵偿债务2687万元。上述房产所有权自本裁定送达申请执行人洪顺兴时转移。”2014年2月26日，案外人长春富森房地产信息咨询有限公司、杨某（出租方甲方）与被告张忠诚、冯琳（出租方乙方）签订《办公楼租赁合同》，约定：“一、甲方将座落在长春市宽城区北京大街85号办公楼出租给乙方使用。三、该房屋租赁期共10年，自2014年2月26日至2024年6月26日止。”2018年2月9日，长春市中级人民法院在长春市南京大街85号1栋商业服务用房对出租人长春富森房地产信息咨询有限公司、承租人张忠诚、冯琳、财产所有人洪顺兴进行房屋现场交接，向被告冯琳告知该房屋所有权人为洪顺兴，2019年的房屋租金交给洪顺兴。2018年10月31日，洪顺兴与原告吴柳花离婚，将本案争议房屋所有权归原告所有。2018年11月12日，原告吴柳花取得本案争议房屋不动产证。2018年12月20日，张忠诚（甲方）与冯琳（乙方）做出《权利义务转让协议书》，内容为：“1.长春市中级人民法院于2018年2月9日已经通知了甲乙双方，将下次房屋租金直接交付给洪顺兴，甲方同意，由甲方个人直接向洪顺兴交付该办公楼剩余租金。2、本协议签订后，该办公楼的剩余租金不再需要乙方支付，因租赁该办公楼产生的任何收益与乙方没有任何关系。3、本协议签订后上述租赁合同中的全部权利义务由甲方享有和承担，由甲方继续履行2014年2月26日签订的《办公楼租赁合同》，与乙方无涉。”2019年1月至8月，原告多次向张忠诚、冯琳发送通告、微信及短信，告知二被告所有权人变动为原告及向原告交纳2019年至2024年的房屋租200万元，二被告至今没有给付。庭审时，张忠诚提交了案外人杨某的《证明》，证明已在2017年８月16日向案外人杨某交纳了2019年至2024的140万元房屋租金。对此《证明》，案外人杨某没有在庭审时出庭作证。庭审后，原告吴柳花申请放弃对被告冯琳的诉讼请求。一审法院认为：通过2018年2月9日长春市中级人民法院的现场交接笔录，张忠诚与冯琳对于承租房屋的所有权人变动为洪顺兴是知情的，洪顺兴对张忠诚与冯琳承租房屋及交纳第二个五年租金（2019年2月26日至2024年2月26日）没有异议，因此，洪顺兴承继了二被告与长春富森房地产信息咨询有限公司、杨某于2014年2月26日签订的《办公楼租赁合同》。其后，洪顺兴将该房屋所有权人变更为原告吴柳花，原告从事实上承继了与被告张忠诚的《办公楼租赁合同》出租人资格。原告从2019年1月至今，多次通知被告张忠诚承租房屋所有权人为原告及交纳2019年2月26日至2024年2月26日的房屋租金，对此，被告张忠诚没有在原告通知的合理期限内交纳房屋租金。由于被告张忠诚拒付原告房屋租金，原告作为房屋所有权人有权解除与被告张忠诚的租赁合同及收回被告张忠诚承租的房屋，故对原告的第一、第二项诉讼请求本院予以支持。原告主张被告张忠诚给付2019年2月26日至今的房屋租金要求合理，故对原告的第三项诉讼请求本院予以保护。被告张忠诚抗辩已向原承租人杨某提前交纳了房屋租金140万元，因合同具有相对性，张忠诚作为承租人向原出租人交付租金不能视为向原告已履行租金交付义务，张忠诚以此情形拒付原告租金不属于正当理由，故对张忠诚的该项抗辩本院不予采纳,对于提前交纳的140万元房屋租金张忠诚应另案起诉处理。原告申请放弃对被告冯琳的诉讼请求，本院对此予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》二百二十七条规定，并经本院第四、第五次审判委员会讨论，判决如下：一、解除原告吴柳花与被告张忠诚承继的《办公楼租赁合同》;二、被告张忠诚从原告吴柳花所有的长春市宽城区南京大街商业服务用房、不动产权证号吉（2018）长春市不动产权第XXXX号、丘地号2-31／1006-12（2）、建筑面积2156平方米的房屋迁出;三、被告张忠诚向原告吴柳花给付2019年2月26日至迁出之日止的房屋租金（每月33330元、每年400000元）。案件受理费4300元，由张忠诚负担。除一审查明事实外，本院二审另查明：1.一审中杨某于2020年6月23日出庭证实其与张忠诚于2017年存在以房抵租金关系，张忠诚以榆树大坡镇兴业时代广场700余平房屋抵顶其《办公楼租赁合同》后五年租金中的140万元；2.二审中，张忠诚申请田利国出庭作证，证实其2016欠张忠诚钢筋款无力偿还，于2016年将其开发的榆树大坡镇兴业时代广场1号楼301室抵账给张忠诚，田利国以其曾用名田立志名义于2016年9月25日向张忠诚出具大坡镇兴业时代广场收据一枚，该收据显示房源号为1号楼301室，面积740.3平方米，单价2080年/平，总房款1539824元，田利国在张忠诚的要求下于2017年将上述房屋收据更名给杨某；3.由榆树市住房和城乡建设局提供的《工程建设项目备案表》中显示榆树大坡镇兴业时代广场是由扶余市常鹿房地产开发有限公司建设，扶余市常鹿房地产开发有限公司法定代表人为刘长录，田利国为经办人，该榆树大坡镇兴业时代广场项目于2016年8月9日办理建设用地批准书，2016年8月12日办理《建设用地规划许可证》，2016年8月17日办理《建设工程规划许可证》，2017年1月18日办理《建筑工程施工许可证》；4.榆树大坡镇兴业时代广场1号楼301室目前毛坯状态闲置中；5.本院二审释明张忠诚如经合议认定你与杨某抵账行为对吴柳花不发生效力，是否同意给付租金200万元，其明确表示不同意。本院认为：案外人杨某与张忠诚针对榆树大坡镇兴业时代广场1号楼301室形成的以房抵租金关系不真实，对吴柳花不发生法律效力，张忠诚欠付吴柳花200万元租金事实成立，符合租赁合同解除条件。第一，按照《办公楼租赁合同》约定后五年（2019年6月26日至2024年6月26日）租金200万张忠诚只需在2020年支付，但张忠诚与杨某却主张在2017年就形成以房抵租金关系抵付了后五年租金中的140万元，所抵房屋还未进行使用，显然不符合常理；第二，吴柳花系通过法院评估拍卖取得案涉租赁房屋产权，案涉房屋早在2014年6月4日就已被司法查封，2016年进入执行程序后，长春中院执行局就发出公告拍卖案涉房屋，杨某、富森房地产作为出租人与张忠诚在2014年2月26日就签订了《办公楼租赁合同》，富森房地产、杨某对案涉房屋被司法查封及被拍卖一事明知，张忠诚作为承租人必然知情，杨某、张忠诚二人在明知案涉房屋被拍卖产权存在变动的可能，而剩余房租需在2020年缴纳的情况下，私下达成在2017年以房抵租金的协议，存在串通行为；第三，从张忠诚向杨某出具的所谓榆树大坡镇兴业时代广场1号楼301室“以房抵租金”的收据来源看，该收据开具人田建刚称与张忠诚存在钢筋欠款关系，张忠诚并未实际给付房款，而是欠款抵顶房款，张忠诚亦未实际向杨某交纳租金，又是以该房屋抵顶租金，除该枚收据开具并更名外无任何实质资金流动，该房屋也未取得销售手续，目前处于毛坯状态闲置中与杨某出庭证实购买目的为开办水稻种植基地不符，是否实际销售存疑。基于上述事实能够认定张忠诚与杨某之间存在恶意串通具有高度盖然性，目的在于损害后续房主的利益，双方之间的以房抵租金关系不真实亦无效，一审法院认定张忠诚拒付租金的理由不成立正确，经本院释明张忠诚其亦不同意给付后五年租金200万元，故案涉《办公楼租赁合同》应予解除。至于尚未缴纳的房屋租金费用，因《办公楼租赁合同》约定“该房屋租赁期共10年，自2014年2月26日起至2024年6月26日止。甲方给予乙方四个月装修期”给予4各月装修期，后五年的租赁期限应自2019年6月26日起至2024年6月26日止，一审法院自2019年2月26日起算后五年租期有误，应予纠正。综上，原判决认定事实有误，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初3869号民事判决第一、二项；二、变更长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初3869号民事判决第三项为：张忠诚向吴柳花给付2019年6月26日至迁出之日止的房屋租金（每月33330元，每年400000元）；三、驳回张忠诚其他上诉请求。一审案件受理费4300元，由张忠诚负担3500元，由吴柳花负担800元；二审案件受理费9800元，张忠诚负担9000元，由吴柳花负担800元。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 王 卓审判员 冯红红二〇二一年五月十日书记员 王 建