贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔05民终1738号 上诉人（原审原告）：谌宏永，男，1977年2月18日出生，汉族，籍贯贵州毕节，住毕节市。 委托诉讼代理人：周梅琼，女，住毕节市，系谌宏永之妻。 上诉人（原审原告）：周梅琼，女，1984年3月19日出生，汉族，大专文化，籍贯贵州毕节，住毕节市。 被上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市洪南路瑞丰新城**104，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍，贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 上诉人谌宏永、周梅琼因与被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰公司）商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15431号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人谌宏永、周梅琼，被上诉人瑞丰公司的委托诉讼代理人聂萍、赵霞林到庭参加了庭询。本案现已审理终结。 原审原告谌宏永、周梅琼向原审法院提出诉讼请求：一、诉请人民法院依法判令被告立即与原告签订《商品房买卖合同》并办理备案及商品房不动产登记权属证书等相关手续；二、诉请人民法院依法判令被告以应当返还给原告的款项抵消原告所欠被告的购房欠款，并向原告支付抵消剩余的款项15138元；三、诉请人民法院依法判令被告退还原告开户费829元；四、本案相关诉讼费用由被告承担。 原审法院认定事实：二原告系夫妻关系。2014年7月12日，以被告为甲方、以原告谌宏永为乙方签订的《瑞丰铭城认购以协议书》协议约定，乙方认购被告开发建设的位于瑞丰铭城4号楼Ｂ栋13层04号房，建筑面积为118.65平方米，最终以房产局测绘报告为准。认购的房屋按建筑面积售价为3370元／平方米，房屋总价为354187元。付款方式为银行按揭付款，签署《商品房买卖合同》当日，乙方支付首期房款的50％，余款向银行申请贷款支付。协议第四条约定：1、签署本协议当日，乙方支付购房定金20000元，作为购买房屋的定金。乙方4在签署本协议之日起7天内凭本协议及购房定金收据到甲方处签署《商品房买卖合同》，并按双方约定的付款方式支付购房款，购房定金自动转为购房款；2、本协议签署后，甲方若无故将该房屋再次出售给他人，视为甲方违约，本协议自动终止，甲方应双倍返还定金给乙方作为补偿；3、乙方应按本协议时间内到甲方处签署《商品房买卖合同》，逾期7天不到甲方处签署《商品房买卖合同》，本协议自动终止，甲方有权单方面将上述房屋收回，乙方所交定金不予退还；4、在双方签署《商品房买卖合同》前，如遇不可抗力之意外，甲方有权撤销本认购协议，已收的购房定金退回乙方，不再负担其他责任；……；8、双方签署《商品房买卖合同》后，本协议自动失效；……。2014年7月26日，以被告为甲方、以原告周梅琼为乙方签订《购房返款协议》，协议约定：一、乙方购买甲方开发的位于碧阳大道原地区（建设面积118.65、套内面积86.47）。乙方所购房屋总房款为335138元。其中返还的购房款为175138元。二、乙方按《购房合同》足额缴纳全额房款后，分十年（120期），返还所缴纳的全部房款金额，自次月起最迟到期日为每月28日。返款方式：按每期固定返款项人民币1459元，直接划入乙方指定开户行账。合同签订后，原告向被告支付购房款175138元、契税5027元、办证费704元、银行按揭登记费及工本费90元、房屋维修基金8899元、开户费829元。涉案房屋已交付原告使用，但原、被告至今未签订《商品房买卖合同》，故原告遂以前述诉讼请求诉至原审法院。 原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”、第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”本案中，案涉《瑞丰铭城认购以协议书》系原告谌宏永与被告瑞丰公司为将来正式签订《商品房买卖合同》而事先达成的合意，而将来签订的《商品房买卖合同》的合同当事人及合同内容尚需双方协商，合意一致。原、被告是否愿意签订《商品房买卖合同》，系当事人的权利，不能强制当事人订立合同。《商品房买卖合同》不能按约订立时，合同一方当事人只能根据《瑞丰铭城认购以协议书》的约定或法律规定要求另一方当事人承担违约责任。故原告诉请被告与原告签订《商品房买卖合同》，有违合同平等自愿原则，原审法院不予支持。其诉请被告到相关部门办理合同备案登记并办理产权证书，原审法院亦不予支持。对原告提出的要求被告以应当返还给原告的款项抵消原告所欠被告的购房欠款，并向原告支付抵消剩余的款项15138元的问题。根据本案原告周梅琼与被告瑞丰公司签订的《购房返款协议》约定，被告履行分期返款义务需以双方签订《商品房买卖合同》，且原告周梅琼已全额支付购房款为条件，而本案中，双方并未签订《商品房买卖合同》，原告也没有证据证明其以全额支付了购房款，故原告的该诉请，原审法院亦不予支持。对原告诉请被告退还开户费829元的问题，因不论原、被告是否签订《商品房买卖合同》，被告收取该费用均属违法收取，故该诉请，原审法院予以支持。被告提出的时效抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。综上，原告的诉请无事实和法律依据的部分，原审法院不予支持。有事实和法律依据的部分，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司退还原告谌宏永、周梅琼开户费829元；二、驳回原告谌宏永、周梅琼的诉讼请求。案件受理费99元，由原告谌宏永、周梅琼负担74元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司25元。 上诉人谌宏永、周梅琼上诉请求：撤销原审判决第二项判决，依法改判：1、判决认定上诉人与被上诉人签订的《瑞丰铭城认购协议书》和《购房返款协议》有效。2、判令被上诉人履行《瑞丰铭城认购协议书》，与上诉人签订《商品房买卖合同》。3、判决认定瑞丰铭城4号楼B栋13-4号商品房房屋总房款为335138元；认定被上诉人应于《购房返款协议》签订次月28日前开始返款，每月返款1459.20元，分十年（120期）返还所缴纳的房款175138元。被上诉人违约未履行返款的金额可与上诉人欠的房款抵消。4、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人与被上诉人之间签订的《瑞丰铭城认购协议书》和《购房返款协议》是双方真实意思的表示，不具有合同无效、可撤销或可变更的情形，协议合法有效。《商品房销售管理办法》系建设部制发的部门规章，性质上属于管理性规定，而非法律和行政法规所规定的效力性规范，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的认定合同无效的法律依据范畴，违反该规定不影响协议的效力。判决认定《瑞丰铭城认购协议书》和《购房返款协议》有效是解决整个矛盾问题的基础，一审法院忽略以上问题，导致相关矛盾无法解决。2、《瑞丰铭城认购协议书》和《购房返款协议》属于合法有效协议，法律应保护其正常履行，已约定条款与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，协议与《商品房买卖合同》所指对象为同一物体，签订《商品房买卖合同》是履行协议的延续，是《瑞丰铭城认购协议书》约定被上诉人应当履行的义务，《商品房买卖合同》里的主要条款已在《瑞丰铭城认购协议书》和《购房返款协议》里明确，其余相关条款均可参照本小区同批次《商品房买卖合同》约定执行，况且，被上诉人已交付房屋与上诉人装修使用，签订《商品房买卖合同》是化解相关矛盾、解决纠纷、保护双方权益的关键所在。3、因瑞丰铭城4号楼B栋13-4号房屋在采光和户型均不如原订的5号楼C栋15层3号房屋，因此双方口头同意换房但总价不变，上诉人也不追究采光和户型问题。事实上，同一小区，不同楼栋、不同户型、不同楼层价格不同。被上诉人也在此之前未表示异议，因此应对房屋总价作以上认定。 购房返款方式原被上诉人拟为“乙方按《购房合同》足额缴纳全额房款后，分十年(120期)返还所缴纳的全部房款金额，自次月起最迟到期日为每月28日，返款方式:按每期固定返款额(人民币)1459元，直接划入乙方指定开户行账户。”但因被上诉人原因导致《购房合同》未能如期签订，上诉人无法通过按揭贷款支付剩余房款，于是被上诉人按照“交多少、返多少”的原则，分十年(120期、每期1459元)返还所缴纳的房款，自2014年8月28日起开始执行返款约定。被上诉人有关人员于是随手划去上诉人所执《购房返款协议》里的“足额”和“全额”。一审判决认为被告履行分期返款义务需以双方签订《商品房买卖合同》和上诉人全额支付购房款为条件。上诉人认为，这是错误认定，首先，未能签订《商品房买卖合同》系被上诉人责任，是被上诉人违约导致；其次，一审判决忽略了被上诉人曾一段时期履行按约定返款的事实；再次，如机械按照被上诉人所执《购房返款协议》理解返款条件为“足额缴纳全额房款”，则协议里的“返还全部房款金额”应当为房屋总价款，与约定返款175138元（分十年120期、每期1459元)相矛盾。 被上诉人瑞丰公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人提供中国建设银行股份有限公司毕节中山支行的银行流水（复印件两张），拟证明被上诉人于2014年8月28日、9月28日、10月27日、11月27日、12月25日、2015年1月28日，每月返款1459元，共返8754元给上诉人。被上诉人质证意见：对该组证据真实性合法性予以认可，但是与本案上诉人的诉请没有关系，并且根据商品房销售管理办法第11条，采取返本销售，销售商品房的协议无效。依照购房返款协议向上诉人返款，在协议无效的情况下，该返款应当回复到合同之前的状态，由上诉人返还给瑞丰公司；瑞丰公司向上诉人返款，在上诉人并没有依照返款协议约定的返款前提即支付了全额购房款，签订了购房合同的情形下，该组证据也不能说明瑞丰公司存在违约的行为。被上诉人提供商品房屋预售许可证，拟证明在签订认购协议前涉案房屋已于2013年1月21日取得许预售许可证。被上诉人质证意见：此预售许可证上简介是项目一期工程4栋，但是我们一开始与被上诉人签订的认购协议确认的是5号楼C栋，这个与当时我们意向签的5号楼C栋没有关系。被上诉人提供瑞丰铭城客户特殊申请表复印件一份，拟证明被上诉人提出换房申请的时间是2014年7月26日，根据上诉人提交的换房申请，上诉人申请的是4-C-25-6换5-C-15-3，并不是5-C-15-3换4-C-25-6，最终未换成5号楼。被上诉人谌宏永质证意见：此申请上的签名像我本人签订的，但是内容并不是我写的。事实是被上诉人换给我的房子就是4-B-13-04号房屋。上诉人、被上诉人二审提供的证据，符合证据的三性特征，本院予以采信。 经审理，二审查明：上诉人与被上诉人于2014年7月12日开始签订瑞丰铭城认购协议书时，认购的是瑞丰铭城5号楼C栋25层6号房，建筑面积105.1平方米。2014年7月26日换成瑞丰铭城4号楼B栋13层4号房，建筑面积118.65平方米。换房后，在认购协议书上双方仅变更了房号、面积的平方数，对单价、总价，均未进行更改。双方于2014年7月26日签订返款协议签订后，被上诉人于2014年8月28日、9月28日、10月27日、11月27日、12月25日、2015年1月28日，每月返款1459元，共返8754元给上诉人。 再查明，4号楼于2013年1月21日取得商品房屋预售许可证。 其余查明事实与一审相同。 本案二审争议焦点：被上诉人是否应与上诉人签订《商品房买卖合同》？被上诉人未履行返款金额是否可与上诉人欠的房款抵销？ 本院认为，关于焦点一。本案中，双方签订《瑞丰铭城认购协议书》后，上诉人支付了175138元购房款，涉案房屋亦交付上诉人使用，双方之间都有进一步签订《商品房买卖合同》的意愿。但《商品房买卖合同》如何签订，具体条款还需双方进一步协商，人民法院不能强制缔约，故对上诉人要求判决被上诉人与其签订《商品房买卖合同》的上诉主张，本院不予支持。 关于焦点二。根据《购房返款协议》载明内容，履行《购房返款协议》的方式是上诉人按《购房合同》足额缴纳全额房款后。被上诉人在未签订正式合同之前即返款8754元，系其对自己权利的自由处分。现被上诉人未返款，因双方未签订《商品房买卖合同》，上诉人要求返款抵房款的上诉请求无请求权基础，不予支持。 综上所述，一审判决认定事实虽存在瑕疵，但适用法律、判决结果正确。故对上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费148元，由上诉人谌宏永、周梅琼负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 莺 审判员 王 云 审判员 胡伟科 二〇二一年五月八日 书记员 秦宇彤