北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4308号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐苗，女，1984年5月2日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟俊灵，男，1992年7月10日出生，汉族，航宇伟创（北京）科技有限公司职工，住广东省广州市天河区。上诉人徐苗与被上诉人钟俊灵因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初28553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实和证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐苗上诉请求：同意一审判决第一、二、三项，要求撤销一审判决第四项，依法改判钟俊灵赔偿徐苗衣柜损失1500元、洗脸水池维修费用112元，一、二审案件受理费由钟俊灵承担。事实与理由：徐苗发现钟俊灵长期将清洗后带水的衣服直接挂在实木衣柜内，造成实木衣柜损坏，双方发生争执后，徐苗拨打报警电话，经过民警的现场调解后，钟俊灵在温馨提示中自愿签字，其作出承诺赔偿的意思表示，该意思表示真实有效，可以认定钟俊灵不合理使用衣柜、陶瓷洗脸盆并造成损失的事实。衣柜损失1500元系让钟俊灵承担全新价格的40％-50％，因为其直接把湿衣服挂在衣柜里，这是对衣柜的致命破坏，不同于一般的不合理使用。水池维修费用是按照北京市节假日小时工收费标准承担的人工费，水池是在疫情期间维修的，但票据找不到了。钟俊灵辩称，不同意一审判决，但未上诉。不同意徐苗的上诉请求及理由，衣柜和水池损坏与钟俊灵无关。钟俊灵向一审法院起诉请求：1.徐苗返还钟俊灵租房押金2400元、钥匙押金300元以及2020年2月10日至2020年2月29日期间的租金1827.6元；2.诉讼费徐苗承担。徐苗向一审法院反诉请求：1.确认双方于2019年9月29日签订的房屋租赁合同于2020年8月6日解除；2.钟俊灵赔偿因其单方提前退租导致房屋空置给徐苗带来的经济损失12000元及房贷损失13250元；3.钟俊灵赔偿徐苗实木衣柜损失、洗脸陶瓷维修费损失共计4660元；4.本案诉讼费全部由钟俊灵负担。一审法院认定事实：2019年9月29日，徐苗（甲方、出租方）与钟俊灵（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），该合同约定：甲方将其拥有的位于海淀区XXX的房屋次卧出租给乙方。租期自2019年9月29日至2020年9月28日。月租金2400元整，乙方需在10日前支付月租金，若乙方在每月10日前未支付次月房租的，晚交一天房租需支付给甲方双倍租金。若乙方在每月10日前未支付次月房租的，视为乙方次季度不再租房，且必须在租房到期时搬出房屋，若在规定日期内未搬走的，按200元/天收取违约金。若乙方提前退房，甲方不退还剩余租金且按乙方违约赔偿甲方1个月违约金。备注事项包括：若乙方不到期提前退房，则剩余租金及押金不退。房屋设施若损害，需按原价赔偿。乙方退房当日，交钥匙，退租金。乙方入住前需向甲方交纳1个月租金（租房押金2400元整、钥匙押金300元整）。该租赁合同后附温馨提示，该温馨提示处载明：…5.洗完衣服需在洗衣机内甩干或挂窗户外，禁止将滴水湿衣服等物品挂在屋内、浸泡墙皮、家具等行为；另有手写体载明：7.禁止将湿衣服搭在柜子里、屋内；8.禁止将盆子放在洗脸水池子里。徐苗称该温馨提示处另载明有第九条：前期已造成衣柜被泡，水池子压坏，要承担相应责任！该条款后有钟俊灵签字，日期为2020年1月31日。经询问，上述7、8、9条款内容系徐苗书写，钟俊灵签名及日期系钟俊灵本人书写。双方签约后，钟俊灵依约支付了押金2400元及钥匙押金300元，并支付租金至2020年2月29日。钟俊灵称房屋内的衣柜在入住时已经破旧，存在诸多问题，且徐苗未提交证据证明入住时衣柜状况，同时钟俊灵称洗手池损坏与其无关。2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制。随后，海淀区社区防控组下发了《居家观察告知书》，要求居家观察人员在居家观察期间禁止外出，如出现发热…等异常症状，请立即与社区、居委会工作人员联系，说明自身健康状况，并按照相关流程就诊。被告知人应认真阅读本通知单，积极配合开展居家观察。如在居家观察期间、违反本告知书的要求，拒绝接受居家观察等防控措施的，第一次予以提醒、劝说，第二次予以警告、批评教育，第三次强制进行集中隔离…。2020年1月31日，钟俊灵自广东返京，被要求进行居家隔离观察。徐苗称钟俊灵自外地返京后没有按照上述告知书进行居家隔离。2020年2月6日，钟俊灵体温37℃，其称在徐苗的强迫下前往北京四季青医院急诊发热门诊科就医，经查其X线诊断报告载明其胸部未见明显活动性病变。徐苗表示并未强迫其就医。2020年2月6日，钟俊灵称其承租房屋户门钥匙及卧室房屋钥匙被徐苗拿走，徐苗对此不予认可，其表示钥匙放在洗衣机上，并未收走，直至钟俊灵搬走后其才拿走了洗衣机上的钥匙。钟俊灵称2020年2月7日，徐苗禁止其在2月10日正常上班，对此其提交了车道沟社区居民委员会下发的《临时出入证》及2020年2月7日的录音。录音中钟俊灵询问徐苗是否可以隔三天出去一趟，徐苗称隔三天也别出去，并表示钥匙这段都不会给钟俊灵的。若钟俊灵进出可按门铃。钟俊灵表示自己不出小区，要求徐苗把钥匙给他，进出方便。同时钟俊灵在录音中称：保证15日之前一定搬出去。钟俊灵于2020年2月9日搬离房屋，房屋内遗留有其黑色衣服、酒精、脸盆、肥皂等，系其不要的物品。双方于2月9日进行微信沟通，内容如下：“钟俊灵：我要求终止和你的租房合同，于2020年2月10日起，希望你2020年2月15日前，返还租房押金2400元、钥匙押金300元，原因如下：…。徐苗：你自愿搬出去！家里有人可以按门铃！整个小区没你这样总是出出进进！你要不住抓紧把你东西全部拿走别占着房子！…别人走了东西还放在这占着房子，不合适…既然你自个搬出去，不想住了，我就得好好找你算算这个账…非常时期，你想退房，我按合同走，合同有效期内，我还要追究你给带来的空租期问题…。上述微信沟通中，钟俊灵列明的解约原因主要有：徐苗存在辱骂行为；徐苗要求涨租；疫情期间，双方就疫情防控事宜产生的系列冲突。一审法院认为，租赁合同系签约双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。钟俊灵及徐苗均应按照约定全面履行自己的义务。根据双方提交的证据及当事人陈述、租赁合同的履约情况可知，钟俊灵于2020年2月9日通过微信方式告知徐苗解除合同的主要原因系合同履行过程中双方因生活琐事等产生矛盾以及因疫情防控事宜引发的相关争执。但租赁合同履行过程中，钟俊灵在2020年1月31日返京后受到疫情或者疫情防控措施的影响，难以自由出入，但疫情或疫情防控措施的施行并未直接导致合同不能履行。钟俊灵自外地返京后，其需居家隔离。在此期间其提出外出需求确与居家隔离要求不符，但双方可通过向海淀区社区防控组等相关单位予以反映等途径予以解决。通过2020年2月7日的录音内容显示徐苗确实表示了钥匙在当时不会给钟俊灵。随后，钟俊灵在此次沟通中表示2月15日之前搬出。在双方于2020年2月9日的微信沟通过程中，在钟俊灵明确提出了提前解约后，通过徐苗在微信沟通中的表述内容可知当时钟俊灵的进出方式仍系按门铃，而非取回钥匙后自行出入。对此法院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，由承租人支付租金的合同。其中出租人的主要合同义务系将租赁房屋包括房屋钥匙交付承租人。徐苗自钟俊灵处取回房屋钥匙并在钟俊灵要求返还时未及时返还的行为违反了这一合同义务，构成违约。钟俊灵据此享有合同解除权。钟俊灵于2020年2月9日以微信方式向徐苗送达解除租赁合同的通知，该通知产生解除租赁合同的法律效力。根据该解约通知的内容可知，租赁合同于2020年2月10日解除。徐苗关于租赁合同于2020年8月6日解除的主张，没有依据，法院均不予支持。因钟俊灵依法提前解除合同，故徐苗要求其承担房屋空置产生的经济损失及房贷损失，没有依据，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。钟俊灵关于退还租房押金2400元及钥匙押金300元的主张，于法有据，法院予以支持。同时，钟俊灵亦应在2020年2月10日后腾退并交还涉诉房屋。但在钟俊灵发出提前解约的通知后，在徐苗明确告知其带走其个人物品、腾空房屋的情况下，其依然在该房屋内遗留有其个人物品，且未提交相应证据证明钟俊灵在该房屋内遗留的个人物品视为放弃或在此情况下视为完成交还房屋。综上，钟俊灵并未在2020年2月10日完成腾退并交还房屋的义务。因此，钟俊灵要求徐苗返还2020年2月10日至2020年2月29日期间的租金的诉求，没有依据，法院不予支持。徐苗要求钟俊灵赔偿实木衣柜损失、洗脸陶瓷维修费损失，但其未提交相应证据证明上述物品在双方签订租赁合同时的物品现状及损失情况等，且钟俊灵不认可其损坏上述物品。综上，徐苗要求钟俊灵赔偿实木衣柜损失、洗脸陶瓷维修费损失，没有依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十六条、第一百零七条规定，判决：一、徐苗与钟俊灵于2019年9月29日签订的《房屋出租协议》于2020年2月10日解除；二、徐苗于判决书生效后7日内向钟俊灵返还房屋押金2400元及钥匙押金300元；三、驳回钟俊灵其他诉讼请求；四、驳回徐苗全部反诉请求。二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。经审理本院另查明，钟俊灵一审期间亦提交租赁合同后附温馨提示，该温馨提示与徐苗所提交的温馨提示部分内容不一致，钟俊灵提交的温馨提示手写体载明：7.禁止将湿衣服搭屋内，违者扣押金；8.禁止将盆子搭洗脸水池，违者扣押金。该温馨提示没有第9条，徐苗主张钟俊灵将第9条撕掉了。本院认为，本案租赁合同系徐苗与钟俊灵的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系依法成立的合同。双方当事人均对一审判决第一项不持异议，故本院确认徐苗与钟俊灵于2019年9月29日签订的《房屋出租协议》于2020年2月10日解除。关于实木衣柜损失及洗脸陶瓷维修费损失。徐苗主张钟俊灵在温馨提示中自愿签字，其已经作出承诺赔偿的意思表示，但双方提交的温馨提示内容不一致，钟俊灵提交的版本中未显示有第9条即“前期已造成衣柜被泡，水池子压坏，要承担相应责任”的内容，且徐苗提交版本中的7、8、9条款内容均系其本人书写，故本院无法确认第9条是否系徐苗后期添加，因此本院对徐苗所持钟俊灵已作出承诺赔偿意思表示的主张不予采信。现徐苗未提交相应证据证明实木衣柜及洗脸陶瓷在双方签订租赁合同时的物品状况及损失情况等，且钟俊灵不认可其损坏上述物品，故徐苗要求钟俊灵赔偿实木衣柜损失、洗脸陶瓷维修费损失的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，徐苗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐苗负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 瑞审 判 员  朱 华审 判 员  王丽蕊二〇二一年五月二十五日法官助理  范楷强书 记 员  李雅姣