北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4181号上诉人（原审被告）：岳培培，女，1981年4月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王志农，北京市中盾（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳野，男，1952年9月20日出生，汉族，首都机械厂退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：冯建刚，北京市创然律师事务所律师。原审被告：岳荣，男，1926年2月21日出生，汉族，航天科技集团708研究所离休干部，住北京市海淀区。法定代理人：岳黎丽（岳荣之女），住北京市海淀区。法定代理人：岳为（岳荣之子），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王志农，北京市中盾（上海）律师事务所律师。上诉人岳培培因与被上诉人岳野、原审被告岳荣确认合同效力纠纷一案，不服（2020）京0108民初37132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员梁睿独任审理，于2021年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人岳培培及其委托诉讼代理人王志农、被上诉人岳野及其委托诉讼代理人冯建刚、原审被告岳荣的法定代理人岳黎丽、岳为以及其委托诉讼代理人王志农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳培培上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回岳野的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决将岳荣与岳培培之间通过签订《存量商品房买卖合同》形式，将位于北京市海淀区某房屋（以下简称4号房屋）所有权人从岳荣转移登记为岳培培的行为认定为买卖关系，而非赠与关系，属认定事实错误，本案应是赠与关系。具体理由如下：1.从《存量房屋买卖合同》的内容上看，该合同仅约定了出售房屋的价格，但对于房屋交付的时间、违约责任、付款方式及期限等合同内容均未进行约定，与常理相悖。且从合同履行上看，岳荣在没有收到岳培培给付的任何房款的情况下，就将房屋过户到岳培培名下，也与通常的房屋买卖交易习惯不符。2.根据相关规定，房屋所有权人变更，通过买卖形式办理过户缴纳的税款比赠与形式要少，因此当时通过买卖形式办理房屋过户，但实际是赠与行为的现象普遍存在。2014年1月，岳荣便是通过与岳培培签订《存量房屋买卖合同》的形式将4号房屋赠与岳培培。这从合同约定的价款低于市场价格，以及岳荣至今从来没有要求岳培培给付购房款可以得到印证。3.岳荣与岳培培系爷孙关系，岳培培从小与岳荣一起生活，感情深厚，并一直在生活上对岳荣进行照顾，深得岳荣信任。相反，岳荣与岳野以及其他两位子女岳彬、岳黎丽关系不合，对岳野、岳彬、岳黎丽意见极大。岳荣为避免上述三人纠缠，争夺财产，借买卖房屋的形式将房屋赠与岳培培，让岳培培为其养老，是其真实意思表示。如今的事实是，岳野等三人将岳荣工资卡拿走，不为岳荣交纳养老院的住宿费用，现岳荣住宿养老院的费用由岳培培及其父母缴纳，这也看出岳荣将房屋赠与岳培培有其合理性。4.岳荣本人2014年1月27日亲自前往海淀区房管局办事大厅办理房屋所有权人变更登记，并接受询问人员的询问。因此，岳荣将4号房屋所有权人变更登记为岳培培是其真实意思表示。岳荣在之前的继承案件中陈述暂不分割涉案房屋，恰恰表明岳荣与岳野、岳彬、岳黎丽存在矛盾，为了避免其三人纠缠，故意不告知已将房屋赠与岳培培的事实。不能据此认定岳荣没有赠与的意思表示。5.现在4号房屋的所有权已登记在岳培培名下，岳培培已实际享有该房屋的所有权，赠与行为已经完成，岳荣对此没有提出反对意见。二、原判决以岳荣无权处分为由，确认《存量房屋买卖合同》无效，适用法律错误。具体表现在以下方面：1.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号)第六条无权处分合同的效力和履行中规定“夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由，主张房屋买卖合同无效的，不予支持”。一审判决却以岳荣无权处分为由，确认《存量房屋买卖合同》无效，适用法律错误。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权主张合同无效的，人民法院不予支持。”。一审判决却以岳荣无权处分为由，确认《存量房屋买卖合同》无效，适用法律错误。3.即使认定岳荣将4号房屋所有权人变更登记为岳培培是买卖关系。但是，由于岳荣与岳培培签订《存量房屋买卖合同》时，岳荣配偶高庠彦已经去世，继承已经发生，按照法定继承，岳荣、岳为、岳野、岳彬、岳黎丽各继承20％高庠彦在4号房屋中的份额，即岳荣享有涉案房屋60％份额、岳为、岳野、岳彬、岳黎丽各享有涉案房屋10％的份额，岳荣、岳为共享有涉案房屋70％的份额，岳荣、岳为在涉案房屋中的份额超过三分之二。根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定，不应确认丘荣与岳培培签订的《存量房屋买卖合同》无效。岳野辩称，同意一审法院判决。岳为和岳黎丽作为岳荣的法定代理人陈述了不同意见。岳为述称，同意岳培培的上诉意见。岳黎丽述称同意岳野的答辩意见。岳野向一审法院起诉请求：确认岳荣、岳培培签订的《存量房屋买卖合同》无效；判令岳培培立即将4号房屋所有权登记到岳荣名下，由岳培培承担与房屋过户相关的全部税费。一审法院认定事实：岳荣与高庠彦系夫妻关系，共生育三子一女，即岳为、岳野、岳彬、岳黎丽。岳培培系岳为之女。2013年7月2日，高庠彦去世。4号房屋原系岳荣与高庠彦婚后购买，登记在岳荣名下。2014年1月27日，岳荣与岳培培签订《存量房屋买卖合同》，约定岳荣将4号房屋出售给岳培培，成交价格为205万元。当日，该房屋过户至岳培培名下。岳荣在房屋登记询问笔录中称该房屋非共同房产。岳培培未给付岳荣合同中约定的购房款。高庠彦去世后，岳荣、岳为于2014年7月起诉岳野、岳彬、岳黎丽，要求分割遗产。法庭审理过程中经双方同意就存款进行了分割，并达成了调解协议。在2014年10月28日的开庭笔录中，法庭询问“有无其他需要处理的遗产”，岳荣、岳为回答：“还有一套房产，因为没有房产证，故不在本案当中处理。”岳野、岳彬、岳黎丽回答“同意”。岳为表示当时不想让岳野他们知道房屋已经过户，故才做如此陈述。2020年5月，岳为申请宣告岳荣为无民事行为能力人并指定其为岳荣的监护人。该院于2020年8月28日出具判决书，认定岳荣为限制民事行为能力人，并指定岳为和岳黎丽为岳荣的监护人。另查，岳荣自2013年10月2日开始居住在北京市海淀区和熹会老年公寓，后岳为、岳培培将该房屋出租。岳野表示2019年10月，岳荣不想在老年公寓继续居住，故让岳野、岳黎丽去收拾房子，其二人从租户处才得知房主变更了，岳荣对此也不知情，故岳培培及岳为的行为侵犯了岳荣的合法权益，同时还恶意转移、侵犯了高庠彦的遗产，故起诉要求确认本案所涉房屋买卖合同无效。岳为和岳黎丽作为岳荣的监护人，陈述了不同意见。岳黎丽表示2014年1月，岳为称需要维修房屋故让岳荣在一些文件上签字，岳荣并未想过卖房，也没有想过户至岳培培名下。岳为在高庠彦去世不久就将岳荣送到老年公寓，岳荣一直哭喊着要回家，在老年公寓期间，其照顾较多；岳培培从小与岳荣一起生活，但并没有照顾老人。岳为则表示《存量房屋买卖合同》名为买卖合同，实为赠与合同。因为该合同仅约定了出售房屋的价格，但对于房屋交付的时间、违约责任、付款方式及期限等合同内容均未进行约定，岳荣从没有要求，也从来没有想过要求岳培培给付购房款；岳荣在没有收到岳培培给付的任何房款的情况下，就将房屋过户到岳培培名下，也与通常的房屋买卖交易习惯不符；岳荣与岳培培系爷孙关系，岳培培从小与岳荣一起生活，感情深厚，并一直在生活上对岳荣进行照顾，深得岳荣信任；现在涉案房屋所有权人已登记在岳培培名下，岳培培已实际享有该房屋的所有权，赠与行为已经完成，没有撤销赠与的法定情节；且岳培培在过户时不知晓该房屋是岳荣与高庠彦的共同财产，故该合同应为有效合同。岳培培的意见与岳为一致。为此，岳培培、岳为向该院提供了岳荣于2014年1月14日书写的材料，主要意思为岳为对其进行照顾，而岳野、岳彬岳黎丽总闹事，影响其休息。同时，岳黎丽向该院提交岳荣于2020年7月书写的材料，表示房屋出售给岳培培是受到了欺骗。双方对上述对方提交的材料均不予认可。本案审理中，岳彬到庭表示2020年才得知房屋过户的事宜，同意岳野的意见。一审法院认为，4号房屋系岳荣与高庠彦婚后购买，应属岳荣与高庠彦的夫妻共同财产。夫妻双方对共同财产有平等的处置权。高庠彦去世后，其继承人并未对涉案房屋进行继承分割，故高庠彦在该房屋中的份额，应由其继承人共同共有。岳荣以房屋买卖的形式将涉案房屋过户至岳培培名下的行为未经高庠彦其他继承人的同意，系无权处分行为，而且合同约定的价格低于市场价格，并非以合理的价格转让。岳培培作为亲属，理应知晓涉案房屋中有高庠彦的其他继承人的合法权益，在未征得其他继承人意见的情况下办理房屋过户手续，不构成善意取得。岳培培表示该合同名为买卖合同，实际是岳荣将其在涉案房屋中的份额赠与给岳培培，但根据继承案件中岳荣的陈述，可以看出岳荣在涉案房屋已经过户给岳培培的情况下，仍然表示现暂不予分割房屋，故该院无法看出岳荣有赠与的意思表示。故对岳培培上述抗辩，该院不予支持。综上，岳荣与岳培培签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，故岳野要求岳培培将涉案房屋的所有权恢复登记至岳荣名下的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。对于过户费用由岳培培承担之请求，于法无据，该院不予支持，应由岳荣、岳培培共同负担。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：一、确认岳荣与岳培培于2014年1月27日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、岳培培于判决生效后7日内将4号房屋恢复登记至岳荣名下，过户产生的相关税费由岳荣、岳培培各负担一半；三、驳回岳野的其他诉讼请求。二审中，岳培培以及岳荣的法定代理人之一岳为向本院提交以下证据：1.304所社区居委会和车道沟社区居委会的支部书记的证明两份，证明：岳培培自幼与岳荣夫妇共同生活，感情深厚，对两位老人也多有照顾，因此岳荣将房屋赠与给岳培培有其合理原因；2.岳荣手写材料5份（2014年的4份，2015年的1份），证明：岳荣和其他子女的一些矛盾，岳荣将房屋赠与岳培培有合理性；3.岳荣在敬老院期间的一些缴费票据，证明：岳培培为岳荣缴纳养老费，履行赡养义务。岳野以及岳荣的法定代理人之二岳黎丽均对岳培培以及岳荣的法定代理人之一岳为提交的证据的真实性、合法性以及关联性均不认可。本院经审查认为，岳培培以及岳荣的法定代理人之一岳为提交的证据1从内容上看，无法证明岳荣欲将4号房屋赠与岳培培，证据2从内容上看，亦无法体现岳荣有将4号房屋赠与岳培培的意思表示，证据3从内容上，与本案的处理结果无关，故本院均不予采纳。本院二审期间依法补充查明：岳培培、岳野、岳荣（代理人王志农）、岳黎丽、岳为均认可2014年1月27日4号房屋过户时的市场价在500万元左右。在岳荣、岳为起诉岳野、岳黎丽、岳彬法定继承一案[（2014）海民初字第21209号]，岳荣、岳为提起诉讼的日期为2014年7月7日，该案庭审中（2014年10月28日），岳荣、岳为均称还有一套房产，不在本案中处理，岳野、岳黎丽、岳彬均表示同意。在该案签订调解协议时（2014年10月28日），岳荣本人未到庭亦未签字，岳荣与岳为委托了共同的诉讼代理人，岳野、岳黎丽、岳彬、岳为均到庭并签字。各方均认可前述房产即为4号房屋。岳为称之所以在2014年的调解过程中未涉及4号房屋，是因为岳为不想让岳野、岳黎丽、岳彬知道4号房屋已经赠与给岳培培的事实，怕产生纠纷。本案二审期间，岳彬亦到庭陈述称其同意岳野的意见。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，岳培培、岳荣的法定代理人之一岳为关于4号房屋已于2014年1月27日由岳荣赠与岳培培的主张不能成立，理由如下：4号房屋过户至岳培培名下的时间为2014年1月27日，而岳荣、岳为针对岳野、岳黎丽、岳彬提起法定继承一案的时间为2014年7月7日，在该案的审理过程中，岳荣、岳为以及岳野、岳黎丽、岳彬在庭审中均有4号房屋未经处理，不在该案中处理的陈述。岳荣在4号房屋已经过户给岳培培的情况下，仍在该案表述4号房屋未经处理，不在该案中处理，这与岳培培以及岳荣的法定代理人之一岳为所主张的岳荣将4号房屋赠与岳培培的主张明显不符。从现有证据来看，本院亦无法得出岳荣在2014年1月27日有将4号房屋的全部所有权或者其自身的份额赠与岳培培的意思表示，基于此，岳培培以及岳荣的法定代理人之一岳为关于本案名为买卖实为赠与的主张，本院亦不予采信。从现有证据看，岳荣将4号房屋过户给岳培培一事系在岳野、岳黎丽、岳彬不知情的情况下完成的。4号房屋系岳荣与高庠彦婚后购买，应属岳荣与高庠彦的夫妻共同财产。高庠彦去世后，其继承人并未对涉案房屋进行继承分割，故高庠彦4号房屋中的份额，应由其继承人共同共有。由于各方均认可并未对4号房屋进行分割，依据现有证据，本院无法判断高庠彦的继承人应继承的份额是否完全一致。岳荣、岳培培在其他继承人不知情的情况下，无偿将4号房屋（各方均认可未支付购房款）过户给岳培培，结合岳荣及其法定代理人之一岳为在法定继承一案中对于4号房屋状况的陈述、岳为在本案中的陈述以及《存量房屋买卖合同》的内容，并参考4号房屋过户至岳培培时的市场价格，本院认为岳荣与岳培培系通过恶意串通的方式实施的4号房屋的过户行为，侵害了包括岳野在内的高庠彦的其他继承人的继承权。本案发生在《中华人民共和国民法典》实施以前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律的规定，本案在评价合同效力时，应当适用《中华人民共和国合同法》。在岳培培以及岳荣的法定代理之一岳为没有有效证据证明岳荣将4号房屋的有关份额赠与岳培培的前提下，并综合考虑本案庭审情况，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于恶意串通，损害第三人利益的合同无效的规定，岳荣与岳培培于2014年1月27日签订的《存量房屋买卖合同》应属无效，一审法院对此认定正确，本院不持异议。基于此，岳野要求将4号房屋恢复登记至岳荣名下的诉讼请求，于法有据，一审法院对此认定正确，本院予以确认。需要指出的是，岳荣已于2020年8月28田被宣布为限制民事行为能力人。本案中，各方对于岳荣在2014年1月27日将4号房屋过户给岳培培时是否具备相应的行为能力存在争议。本院前述关于案涉合同无效的论述均是建立在岳荣具有行为能力的基础上。若岳荣在2014年1月27日无相应的行为能力，则涉案的《存量房屋买卖合同》当然无效。而岳培培或者岳荣的法定代理人之一岳为关于本案名为买卖实为赠与的主张更不能成立。综上，岳培培的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，论理不当之处，本院予以调整，但处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11600元，由岳培培负担。本判决为终审判决。审 判 员  梁 睿二〇二一年五月二十七日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强