贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初867号原告：贵州星教投资有限公司，住所地：贵阳市云岩区中华中路117号龙港国际中心东楼7层。法定代表人：张动力，该公司执行董事。委托诉讼代理人：滕鲁黔，国浩律师（贵阳）事务所律师。被告：贵州大学，住所地：贵阳市花溪区。法定代表人：宋宝安，贵州大学校长。委托诉讼代理人：穆昌亮，男，汉族，1970年12月9日，住贵州省贵阳市花溪区。原告贵州星教投资有限公司（以下简称贵州星教公司）与被告贵州大学合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月21日公开进行审理。原告贵州星教公司法定代表人张动力、委托诉讼代理人滕鲁黔，被告贵州大学委托诉讼代理人穆昌亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贵州星教公司向本院提出诉讼请求：一、判令贵州大学支付2016年至2026年共计十年的住宿费26825000元；二、判令被告支付逾期支付2016年10月31日至2019年10月31日住宿费违约金2345041.50元；三、判令被告支付住宿费产生的税费9176153.96元；四、判令被告支付环境绿化工程款131752.45元；五、诉讼费全部由被告承担。事实和理由：一、贵州大学应当支付2016年至2026年学生住宿费收益。2003年4月7日原告贵州星教公司和被告贵州大学签订的《开发建设贵州大学职业技术学院学生公寓及环境工程（含运动场）等建设项目合同书》，约定由贵州大学提供划拨的教育用地，贵州星教公司投资修新建学生公寓、运动场、室外环境工程及公寓区道路、水电增容、排污、围墙、安保等基础配套设施。依据《建设项目合同书》第四条第2款约定，贵州星教公司依法取得学生公寓A、B、C、D、F栋的用益物权。《建设项目合同书》签订后，贵州星教公司按照约定内容投资共修建了A、B、C、D、F五栋学生公寓楼，以及环境绿化、道路、运动场地及基础附属设施，并按约定完善了学生公寓楼室内装修装饰、水电通讯、安全防护等设施和学习生活用品等的配置。A、B、C、D、F栋学生公寓楼建成投入使用后贵州星教公司开始进行经营管理，并按高校学生住宿收费规定的标准收取学生住宿费。2007年8月6日贵州星教公司应贵州大学请求签订一份《补充协议书》后，贵州大学每年支付贵州星教公司2032791元住宿费。2016年省发改委、省财政厅、省教育厅颁发黔发改收费（2016）116号《贵州省高等学校学生公寓收费管理办法》，按该办法规定的高校学生住宿费收费标准，贵州大学每年应当支付贵州星教公司学生住宿费为2682500元，比之前增加了649709元。贵州大学支付给贵州星教公司的学生住宿费至2015年，之后贵州大学以贵阳市修建1.5环道路建设横穿整个小关校区，停止继续支付，并声称《建设项目合同书》已不具备继续执行的条件。实际上，贵阳市修建1.5环道路小关段征收土地仅涉及贵州大学自己修建的E栋学生公寓和贵州星教公司投资修建的学生生活服务中心两个地面建筑物需要拆除，贵州大学声称不能继续履行《建设项目合同书》的理由不能成立。2019年1月8日贵州星教公司在公开媒体上获悉，贵州翔泓拍卖有限公司以起拍价55元/平方米/月公开拍卖贵州大学职业技术学院小关校区学生公寓A、B、C、D、F栋承租权，在本案原一审审理中贵州星教公司通过贵州大学提交的证据才了解到贵州大学故意违约的真相。根据贵州大学和贵州省贵民发展投资有限责任公司（以下简称贵民公司）签订的《省属高校债务化解合作协议》，贵民公司与贵州大学置换的债务为501187万元，贵州大学将包含小关校区在内的17宗校区的土地、182项地上资产（房产/建筑物/构筑物）以及贵州星教公司合法拥有的经营管理权和收益权一并划转给贵民公司，并办理了所有权转移关系。权属变更后，由贵州大学继续使用而产生的效益，用于贵民公司所承担贵州大学原债务的偿还。贵州大学通过与贵民公司资产置换的方式不仅解决了巨额银行债务的归还问题，而且免除每年需支付约4亿元的年度银行利息，解决了新校区的建设资金贷款欠债压力，贵州大学得到了一个新校区。这一举措归根结底是在政府引导下，贵州大学和贵民公司签订了市场交易的有偿合同，进行资产置换、转移债务、变更所有权等操作，完全是贵州大学与另一企业法人之间的合同行为，且贵州大学通过置换获得巨额利益。贵州星教公司主张贵州大学支付自2016年至2026年共计十年学生住宿费收益26825000元，有事实依据和法律依据。二、贵州大学拖欠2016年至2019年的学生住宿费构成违约应当支付违约金。按照《补充协议书》第三条约定，贵州大学应予每年10月底前支付当年学生住宿费给贵州星教公司，第五条约定：“若甲方（贵州大学）不能按照本协议第三条在约定的时间内足额支付相应住宿费，则应承担违约责任，按所应付金额每日支付万分之三违约金”，以每年应支付学生住宿费2682500元，暂计算至2020年4月30日，违约金共计2345041.50元。三、贵州大学应当按《建设项目合同书》约定承担学生住宿费所产生的企业所得税、营业税。由于2006年国家取消对学生公寓收入的企业所得税免征政策，2006年后开征营业税。截止2015年10月贵州星教公司收取的学生公寓收益已经缴纳税款为1883920.95元。免税政策被取消，按《建设项目合同书》第五条第2款约定，五栋学生公寓的现状对发生税收通过延长经营期限来弥补发生的税款已经不可能。故贵州星教公司主张贵州大学按每年2682500元支付学生公寓收益至2026年，必然也将缴纳企业所得税、营业税，计算金额为7292233.01元，该笔税费也应当由贵州大学支付给贵州星教公司。四、贵州星教公司超出《建设项目合同书》约定环境绿化计划工程款应由贵州大学支付给贵州星教公司。经贵州大学审核环境绿化工程为1631752.45元，比《建设项目合同》约定的150万元多了131752.45元，按《建设项目合同书》约定本应该延长经营期限。但是鉴于学生公寓当前情况延长经营期限已经不可能，故贵州大学应将此款直接支付给贵州星教公司。被告贵州大学辩称：一、涉案合作项目所在的小关校区从2016年起就不再具备办理高等教育的条件，原告继续获取住宿费收益的前提已经不存在。该校区不再具备举办高等教育的条件是贵阳市实施1.5环畅通工程的需要，1.5环市政设施的建设，属于被告不能遇见不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。贵州省人民政府2013年、2014年就先后出台了省属高校校区置换的专题会议纪要。省政府是采用划拨的方式将被告涉案校区的土地及建筑设施划拨给了贵民公司。涉案项目所在校区因为公益性的1.5环市政设施的建设和省政府校区置换的政策调整变化，已经不再具备办理高等教育的条件，原告因学生入住而获取住宿费收益的前提已经不复存在。二、小关校区不再具备办理高等教育的条件是政府基础设施建设及校区置换的政策原因所致，非因被告的违约行为所引起，属于双方不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据建设项目合同书第五条第3项约定，在遇有不可抗力的情形发生时，合同是可以解除的。因不可抗力原因导致的合同不能履行，并非归责于被告过错。原告基于原合同要求被告按照合同约定承担相应责任没有事实及法律依据，不应得到支持。三、校区置换及划拨移交与省属高校化债方案不是对等关系，不具有可比性。根据省财政厅、省教育厅黔财教[2016]3号通知及方案的要求，是省政府为有效化解省属高校债务的政策性举措。虽然贵民公司为被告化债501，187万元，但是贵民公司取得被置换校区土地及地上附属设施的方式仍是划拨方式，且被置换校区不允许进行评估，所以被告向贵民公司移交国有资产，与贵民公司为被告化债并不是等价交换的市场行为。四、本案诉争焦点实际上是合同解除后损失如何补偿的问题。鉴于本案属于因不可抗力原因而解除合同，故原告主张的未履行期间的住宿费收益等自然不在赔偿损失的计算之列。而被告提出的成本补偿方式具有一定的合理性。故被告提出按照原一审的计算方式对原告进行补偿，即按照其投入的建筑成本分摊涉案项目的使用年限后，按其未履行的合同剩余年限进行计算予以补偿，是相对较为公平的处理方式。如果双方不能就合同解除后的补偿方案达成一致，被告尊重合议庭的裁决。五、本案合同解除后补偿事宜应考虑的因素。被告是政府出资举办的国有性质的公益性事业单位法人，其管理的所有土地均属以划拨方式从政府获得；省政府校区置换及1.5环市政设施建设均属被告不可抗拒不能预见的不可抗力，不存在被告违约的问题，且1.5环建设具有公益性；原告前期已获住宿费收益为20，976，679.50元，被告一直按约履行，从未有过违约行为；被告还与原告签订有关于食堂、学生服务中心的类似合同，将获利更丰厚的项目的收益权让渡给原告，其获取了丰厚的投资汇报；涉案项目所在校区是以划拨方式划转给贵民公司，与高校化债行为不具有等同性能，被告并没有因校区置换而获利；合同解除后的补偿应该以合理和适当补偿为原则；原告的诉请存在相互矛盾。一方面全部主张未履行部分的合同利益，一方面要求解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院根据各方当事人的陈述及相关书证依法予以认定。本院经审理认定如下事实：2003年4月7日，贵州大学职业技术学院与贵州星教房地产开发有限责任公司签订了《开发建设贵州大学职业技术学院学生公寓及环境工程（含运动场）等建设项目合同书》（以下称《建设项目合同书》），合同第一条、第三条、第四条、第五条约定：由被告下属学院提供土地、原告提供资金修建A、B、C、D、F五栋学生公寓等设施（学生公寓约26000平方米，建筑为六层砖混结构，外墙贴面砖，楼地面为地砖）并负责物业管理；被告下属学院保证可供学生入住房间的入住率达到95%，住宿收费标准以入住当年物价局审定价为准，每年10月底前将学生公寓住宿费按上述约定一次性拨付给原告，并协助原告办理所投资学生公寓的住宿费收入的税费减免；原告拥有学生公寓A、B、C、D、F栋23年的经营管理权和相应的收益权，经营期从2003年9月1日起算至2026年8月31日止；本合同约定在合同期内原告为免税收入，在履行期内因国家税收政策变化，其变化部分相应调整经营期；本合同除自然灾害、战争、国家法律政策调整等不可抗力因素外，不得中途解除。2003年12月18日，贵州星教房地产开发有限责任公司更名为贵州星教投资有限公司。2007年8月6日，贵州大学后勤服务集团与原告签订了《补充协议书》，协议第一条、第二条、第三条、第五条约定：原告委托贵州大学后勤服务集团对原告出资所建A、B、C、D、F栋学生公寓等设施进行物业管理；原告按每年学生公寓A、B、C、D、F栋95%入住率的学生数（B、C、D栋6人/间为2195人；A、F栋4人/间为707人），以每生每年200元支付物管费，由贵州大学后勤服务集团在每年应付给原告学生住宿费的金额中直接扣出，并在每年10月底前一次性支付给原告；若贵州大学后勤服务集团不能在约定时间内足额支付相应住宿费，则按所应付金额每日支付万分之三违约金。截至2015年11月，被告均根据2002年10月22日省物价局、省教育厅、省财政厅下发的《贵州省高等学校学生公寓收费管理办法》规定及合同约定，按2,032,791元/年的标准向原告支付住宿费。2015年始，贵州大学陆续接到1.5环土地房屋征拆南垭路项目部、贵阳市人民政府发来的函件，要求配合道路建设，腾退足球场、移交部分宿舍楼，进行异地搬迁。2016年10月10日，被告贵州大学向原告贵州星教公司发出《贵州大学关于解除与星教公司签订学生公寓等建设项目合同书的函》，告知由于贵阳市1.5环云岩区南垭路道路建设项目征收贵州大学小关校区部分土地、房屋，贵州大学小关校区失去了全日制高等教育办学条件，该校区的学生全部搬离。双方签订的《开发建设贵州大学职业技术学院学生公寓及环境工程（含运动场）等建设项目合同书》已经不具备继续履行的条件，并要求中止履行，请原告派员与被告协商解除该合同。2017年1月12日，被告贵州大学与贵民公司签订《贵州大学与贵州省贵民发展投资有限责任公司之省属高校债务化解合作协议》。其中第一条债务置换事宜中约定：以2016年12月31日为债务置换基准日，纳入本协议由乙方（贵州省贵民发展投资有限责任公司）置换的债务501187万元。在第二条资产划转事宜中约定：甲方（贵州大学）与承租方、承包方、合作方、经营方、联建方（以下简称相关方）之间因原合同、协议等履行发生的纠纷问题，在资产划归乙方前应由甲方解决完毕，对划转资产涉及主体变更的事宜，甲方应配合乙方与相关方签订协议。在附件2-2《贵州大学老校区划转资产总表（地上资产）》中载明：科技校区（小关校区）学生公寓ABCDF栋建筑面积24245平方米，占地面积2893平方米，2002年建成，原值1,300万元。2017年9月21日，贵州大学将科技学院（小关校区）相关实物资产移交贵民公司。2017年11月7日，原告贵州星教公司向贵州大学发出《关于尽快履行付款义务的函》，要求贵州大学履行以下义务。第一是2016年10月和2017年10月分别应付的小关校区A、B、C、D、F栋学生公寓的住宿收入款项。第二是学生服务中心保安亭配电房树木及E栋学生公寓改建等项目因1.5环建设导致贵校不能履约的补偿费。第三是学生食堂因1.5环建设导致贵州大学不能履约应付的补偿款。第四是要求解决的历史遗留问题中应付的款项。2018年3月8日，被告贵州大学资产处向原告贵州星教公司发出《关于解除合同的方案建议函》，建议小关校区学生公寓A、B、C、D栋合同约定的经营收益期从2003年9月1日起算，其收益期到2026年8月30日。学校建议对贵州星教公司未实际取得的收益的剩余10年按照成本补偿原则进行补偿。A、B、C、D栋学生宿舍总建筑面积约为24245平米，按照2002年左右的建筑单方建设成本800元核算，该四栋学生公寓总投入成本约为1,940万元。将投入资金折算到学生公寓的设计使用期50年进行分摊，对方未获得收益期还有10年，每年均摊建设成本38.8万元，10年共计388万元。学生服务中心因1.5环建设需要已经征收并拆除，市1.5环建设指挥部共补偿学校980万元，学校初步意见按照贵州星教公司与贵州大学3：7的比例进行分配，支付给贵公司294万元作为解除合同的补偿。上述事实，有当事人的陈述及相关书证在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：第一，双方签订的《开发建设贵州大学职业技术学院学生公寓及环境工程（含运动场）等建设项目合同书》及《补充协议书》是否应当解除；第二、合同解除以后原告的损失如何计算。针对焦点一，依法成立的合同，受法律保护。原被告双方签订的《开发建设贵州大学职业技术学院学生公寓及环境工程（含运动场）等建设项目合同书》及《补充协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。双方当事人应该依照合同约定履行各自的权利义务，事实上双方当事人亦按约定履行合同13年。2015年由于政府道路修建及校区搬迁，导致双方合同不能履行,上述情形是贵州大学在2003年签订合同时所不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，该情形应视为不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，现因不可归责于贵州大学的情形导致合同目的不能实现，贵州大学主张合同应当解除符合上述法律规定，故上述两份合同应当解除。针对焦点二，合同解除以后原告的损失如何计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。鉴于合同不能继续履行并非归责于被告贵州大学的过错，政府道路修建及校区搬迁亦非贵州大学主观能够控制的因素，贵州大学作为合同当事人可以免除责任。原告要求贵州大学支付违约金于法无据。合同解除后，对于原告的损失，应根据公平原则来进行补偿。现学生公寓已无学生使用，原告收取住宿费的合同目的已无法实现。原告主张被告按合同的约定支付住宿费，本院不予支持。关于如何补偿的问题，按照合同约定，原告拥有五栋学生公寓23年的经营管理权和相应的收益权，经营期从2003年9月1日起算至2026年8月31日止，现原告仅经营管理至2015年11月，尚有10年经营管理权和收益权，本院认为，原告投资建造涉案五栋学生公寓的目的在于取得23年的用益物权，原告对五栋学生公寓的权利期限为23年，财务分摊成本应按23年分摊较为公平。关于建筑成本，2018年3月8日被告贵州大学向原告在《关于解除合同的方案建议函》中提出学生宿舍总建筑面积为24245平米，按照2002年左右的建筑建设成本每平方米800元，学生公寓总投入成本约为1,940万元。因上述建设成本仅是被告的单方陈述，在本案审理过程中，经原告申请，本院依法委托鉴定机构对案涉房屋的建设成本进行鉴定。鉴定过程中，被告自愿主张参照（2020）黔01民终540号贵阳嘉瑞达房地产开发有限公司诉贵州大学一案，建设成本按826.57元每平方米计价，包括原告在诉讼中主张的桌椅板凳及绿化工程，原告对此予认可，同时原告表态放弃鉴定。因此，案涉学生公寓建筑成本以每平方米826.57元计价，总计建安成本为24245平米×826.57元每平方米=20,040,189.65元。每年均摊建设成本为20,040,189.65元÷23年=871,312.59元，因原告未获得收益期还有10年，被告应补偿原告的损失为871,312.59元×10年=8,713,125.9元。另外，原告要求被告贵州大学赔偿税费损失，鉴于案涉合同约定在合同期内原告为免税收入，在履行期内因国家税收政策变化，其变化部分相应调整经营期。现国家税收政策发生变化，原告由此产生了税费1,883,920.95元，因合同已不能继续履行，贵州大学亦无法通过调整经营期的方式对此加以补偿，故本院认为被告贵州大学对因国家税收政策变化原告已收住宿费所产生的税费1,883,920.95元，应予补偿。尚未发生的税费不属于原告的实际损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”规定，判决如下：一、解除原告贵州星教投资有限公司与被告贵州大学签订的《开发建设贵州大学职业技术学院学生公寓及环境工程（含运动场）等建设项目合同书》及《补充协议书》；二、被告贵州大学于本判决生效之日起三十日内支付原告贵州星教投资有限公司补偿款8,713,125.9元；三、被告贵州大学于本判决生效之日起三十日内赔偿原告贵州星教投资有限公司税费损失1,883,920.95元。四、驳回原告贵州星教投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264,839.6元，由被告贵州大学负担62915元、原告贵州星教投资有限公司负担201924.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  田 勇二〇二一年五月十七日书记员  蒲美君