湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终467号上诉人（原审被告）：茶陵县茶祖印象茶业有限公司，住所地茶陵县经济开发区。法定代表人：周华军，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡晓飞，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴剑芳，男，1977年12月21日出生，汉族，住福建省南安市。被上诉人（原审原告）：曾丽清，女，1976年6月7日出生，汉族，住福建省南安市。二被上诉人委托诉讼代理人：曾华龙，福建秦剑律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人：王婉坤，福建秦剑律师事务所律师。上诉人茶陵县茶祖印象茶业有限公司（以下简称茶祖公司）因与被上诉人吴剑芳、曾丽清房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省茶陵县人民法院于2020年12月28日作出的（2020）湘0224民初1413号民事判决，于2021年2月3日向本院提起上诉。本院于同日对本案予以受理，并依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人茶祖公司的委托诉讼代理人胡晓飞、被上诉人吴剑芳、曾丽清的委托诉讼代理人曾华龙均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。上诉人茶祖公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项。2、由被上诉人承担本案一、二审案件受理费、保全费。事实及理由：一、一审法院认定上诉人须向被上诉人支付租金事实错误。二、《房屋租赁协议书》所约定的租金价格过高，是同等地段、类似位置房屋租金价格的1至4倍之多，而且被上诉人也从未催收过租金，上诉人也一直未使用过租赁房屋，对于本案巨额租金事宜上诉人一直不知情，所以原审法院判决如此巨额租金，对上诉人来说确有不公。三、合同涉及前两年租金也已过诉讼时效。综上，一审法院判决确有错误，上诉人请求二审人民法院依法改判。被上诉人吴剑芳、曾丽清辩称：一、租赁协议是双方自愿签订的，应认定有效，而且双方在后续签订房屋转让协议中约定转让之前的租金由被上诉人收取，故一审法院认定由上诉人向被上诉人支付租金是正确的；二、租金约定未过高，租金标准是双方在租赁协议书明确规定的，是双方的真实意思表示，同时上诉人主张的周边房屋租金为40元每平米与本案无关，且未提供真实有效的证据；三、本案并未超过诉讼时效，贵院审理的（2019）湘02民终2543号即湖南省高级人民法院作出的（2019）湘民申2731号，最高院作出的（2011）民提字第304号，所有判决案例均认定类似本案的租赁协议，租金虽具有一定的独立性，但独立性不能否认整体性，故诉讼时效应以最后一期租金缴纳日期进行起算。同时，根据最高院的指导意见（关于统一法律适用加强类案检索的指导意见）也指出应该参照高一级的法院的判例进行判决；四、关于租金收妥的问题在房屋转让协议书明确约定，在协议签署之前租金由被上诉人收取，之后由上诉人收取；上诉人所说的办妥实际上指的是按揭、抵押、债务、税项等办妥，办妥的意思是没有与第三方的纠纷；五、租赁期限内，房屋均是由上诉人控制使用即转租，其中有一家茶叶店至今经营七八年，该茶叶店系上诉人公司经营的，综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。被上诉人吴剑芳、曾丽清向一审法院起诉请求：1.判令被告支付二原告租金4988370元；2.判令被告按月利率2%支付二原告逾期付款违约金至实际付清之日止（其中租金1662790元自2016年6月2日计算至2020年7月17日，违约金为1629534元；租金831395元自2016年11月17日计算至2020年7月17日，违约金为715000元；租金831395元自2017年5月17日计算至2020年7月17日，违约金为615232元；租金831395元自2017年11月17日计算至2020年7月17日，违约金为515465元；租金831395元自2018年5月17日计算至2020年7月17日，违约金为415698元；以上违约金共计389092元）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：吴剑芳、曾丽清于2015年5月6日将二人共同共有的位于茶陵县中华茶祖文化产业园名茶汇4栋八处房产办理了产权登记手续，权属证书编号分别为：茶房权证茶字第1000017315号、1000017316号、1000017317号、100001731号、1000017319号、1000017320号、1000017321号、1000017322号。2015年6月30日，吴剑芳与茶祖公司签订了《房屋租赁协议书》，吴剑芳将其与曾丽清共同所有的位于茶陵县中华茶祖文化产业园名茶汇4栋的上述八处房产租赁给茶祖公司，双方在协议中约定租赁期限为三年（即2015年5月18日至2018年5月17日止）、每年租金1662790元（不含税），第一年租金为租满一年十个工作日内一次性付清，第二年第三年每租满半年支付一次租金831395元；茶祖公司如未按时支付租金，每月按月利率3%支付违约金，超过一个月未付租金的，吴剑芳有权解除本租赁协议并可将八处房屋出售给他人，茶祖公司不得有异议。2018年2月9日，吴剑芳与茶祖公司签订了《房屋转让协议》，协议中约定：1.甲方（吴剑芳、曾丽清）将自己合法拥有的位于茶陵县中华茶祖文化产业园名茶汇4栋的八处房产（权属证书编号分别为：茶房权证茶字第1000017315号、1000017316号、1000017317号、1000017318号、1000017319号、1000017320号、1000017321号、1000017322号）出售给乙方（茶祖公司），八处房产总建筑面积共计2017.95㎡，每平方米7500元，总金额为15134625元；2.甲方不得隐瞒与转让房屋相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，保证上述房产没有设定担保、权属纠纷及债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在转让该房屋前办妥。转让后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，与乙方无关。本协议签署之前租金由甲方收取，协议签署后租金由乙方收取。对于涉案的八处房产的租金，茶祖公司至今未付分文，吴剑芳、曾丽清多次催讨未果，遂向一审法院起诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，依法应当承担违约责任。本案争议焦点为：一、合同涉及的前两年租金是否已过诉讼时效；二、吴剑芳、曾丽清主张的违约金是否过高，是否需要调整。针对焦点一，涉案的房屋租赁协议书约定租期三年，同时对每年租金的支付方式和支付期限作了明确约定。虽然房屋租赁协议书约定了租金分期支付，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性并不能否认租金债务的整体性。房屋租赁协议书是一个整体，且茶祖公司欠付租金是一个持续性的状态，因而诉讼时效应从合同的整体出发而不应将各期租金割裂开来分别计算，否则将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方的合作基础，背离诉讼时效制度所追求的效率价值目标。同时，吴剑芳多次就欠付租金向茶祖公司催讨，茶祖公司一直未予支付。另双方2018年2月9日签订的房屋转让协议明确约定，本协议签署之前的租金由甲方（吴剑芳、曾丽清）收取，协议签署后的租金由乙方（茶祖公司）收取；吴剑芳、曾丽清和茶祖公司均是房屋租赁协议和房屋转让协议的当事人，从房屋转让协议的上述约定可知，茶祖公司实际上认可吴剑芳、曾丽清有权向茶祖公司主张房屋转让协议签订之前的未付租金，故本案不存在诉讼时效已过的问题，更不存在茶祖公司所称的房屋转让时租金已办妥（免除）。综上，一审法院对茶祖公司关于诉讼时效的抗辩不予支持，其应向吴剑芳、曾丽清支付尚欠的租金。根据双方签订的房屋转让协议，2018年2月9日之后的租金由茶祖公司收取，故吴剑芳、曾丽清主张的租金应从2015年5月18日计算至2018年2月8日止，即第一年及第二年租金分别为1662790元，第三年的租金为1216342元（1662790元÷365天×267天），共计4541922元。针对焦点二，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”逾期付款违约金是否应于调整，在当事人并无证据证明除利息损失外还存在其他损失的情况下，需要以逾期付款利息损失为衡量依据，即逾期付款违约金高于逾期付款利息损失的30%的，一般可认定逾期付款违约金过高。本案中，吴剑芳、曾丽清并无证据证明除利息损失外还存在其他损失，其主张按月利率2%计算违约金，明显高于逾期付款利息损失的30%。对此，茶祖公司答辩称可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，即逾期付款利息损失可在年利率6%的基础上上浮50%，逾期付款违约金可在逾期付款利息损失的基础上再上浮30%，即年利率11.7%。对于茶祖公司的上述主张，一审法院予以采信。故一审法院对各期租金的逾期支付违约金认定如下：1.第一年租金的逾期支付违约金为802504元（2016年6月2日至2020年7月17日，即1662790元×11.7%÷12×49.5个月）；2.第二年前半年租金逾期违约金为356668元（2016年11月18日至2020年7月17日:831395元×11.7%÷12×44个月）；3.第二年后半年租金逾期违约金为308032元（831395元×11.7%÷12×38个月）；4.第三年前半年租金逾期违约金为259395元（831395元×11.7%÷12×32个月）；5.第三年后半年租金逾期违约金为97584元[(1216342-831395)元×11.7%÷12×26个月]。故截止至2020年7月17日，逾期支付租金的违约金共计1824183元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院作出如下判决：一、茶陵县茶祖印象茶业有限公司在本判决生效后三十日内向吴剑芳、曾丽清支付租金4541922元及逾期支付租金的违约金1824183元（计算至2020年7月17日）共计6366105元；2020年7月17日之后的违约金以4541922元为基数，按年利率11.7%计算至租金付清之日止。二、驳回吴剑芳、曾丽清过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73955元，由茶陵县茶祖印象茶业有限公司负担53023元，吴剑芳、曾丽清负担20932元。财产保全费5000元，由茶陵县茶祖印象茶业有限公司负担。对于一审成立查明的事实，各方当事人均无异议，据此，本院对一审审理查明的事实予以确认。在二审审理过程中，上诉人茶祖公司向本院提交了两份证据材料：证据一、上诉人茶祖公司承租的属于黄志勇所有的中华茶祖文化产业园名茶汇1号栋的租赁合同；拟证明根据该租赁合同，租赁物面积2071平米，与本案诉争面积相当，但租金仅为40元每平米每月，价格不到诉争房屋的一半。证据二、上诉人茶祖公司所有的中华茶祖文化产业园名茶汇2号、5号6号栋对外出租的租赁合同，拟证明中华茶祖文化产业园名茶汇其他楼栋的临街商铺，均由上诉人茶祖公司对外出租，为盘活商业开发，均给予承租人一至两年的免租期，即使免租期之后，租金仍不到诉争房屋租金的一半。经本院组织被上诉人进行质证，被上诉人吴剑芳、曾丽清发表了如下质证意见：对三性均不认可，与本案无关联性，同时租赁的时间与诉争租赁协议签署相隔五六年，租赁市场行情随时变动实属正常，真实性无法核实，与上诉人签约的当事人没有到庭，即使到庭也无法确认真假。结合上述质证意见，对上诉人茶祖公司所提交的上述证据本院作如下认定,因被上诉人吴剑芳、曾丽清对上述两份证据的三性均提出异议，且上述两份证据又非系新证据，部分租赁时间段与本案不一致，租赁标的物又存在差别，上诉人茶祖公司又未能提供上述租赁合同予以实际履行的证据，故对上诉人茶祖公司所提交的上述两份证据材料均不作为认定本案事实的证据，均不予以采信。本院认为，本案系租赁合同纠纷。从诉争双方争执的情况看，本案的焦点问题在于以下几点：一是涉案租赁标的物是否实际予以交付；二是上诉人茶祖公司是否拖欠被上诉人吴剑芳、曾丽清租金，租金缴纳标准及金额应如何确定；三是本案是否已过诉讼时效。对于上述三个焦点问题，本院分别作如下阐述：一、关于涉案租赁标的物是否实际予以交付的问题。从一二审查明的事实看，被上诉人吴剑芳、曾丽清拥有产权的涉案租赁标的物的房产系由上诉人茶祖公司的子公司茶陵县东山房地产开发有限责任公司所开发，案涉的《房屋租赁协议书》系上诉人茶祖公司与被上诉人吴剑芳、曾丽清于2015年6月30日所签订，且在2018年2月9日上诉人茶祖公司又与被上诉人吴剑芳、曾丽清签订了案涉房屋《房屋转让协议》，《房屋转让协议》明确约定本协议签署之前租金由甲方即被上诉人吴剑芳、曾丽清收取，协议签署后租金由乙方即上诉人茶祖公司收取，无论是《房屋租赁协议书》还是《房屋转让协议》，合同的相对方均为本案的上诉人茶祖公司，由此可见诉讼双方对案涉租赁标的物已经出租的事实予以了确认，故上诉人茶祖公司所持的案涉租赁标的物未予交付的理由与事实不符，本院不予支持。二、关于上诉人茶祖公司是否拖欠被上诉人吴剑芳、曾丽清租金及本案约定的租金是否过高的问题。根据诉讼双方于2015年6月30日签署的《房屋租赁协议书》的约定，被上诉人吴剑芳、曾丽清将其拥有产权的案涉八处房屋出租给上诉人茶祖公司使用，共计面积2017.95平方米，每平方每年租金824元，年租金为1662790元（该租金不含税），该《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违背任何法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，诉讼双方均应予以诚实全面履行。上诉人茶祖公司认为合同约定的租金过高及租金已办妥的上诉理由，经本院审查，该合同的租金价格系双方协商一致所确定，案涉租赁标的物有八处房产、面积达2017.95平方米，租赁期为三年，经折算，每平方米月租金价格约为68元/平方米，该价格也并非畸高，故应尊重当事人的合意；关于租金已办妥的理由，虽在《房屋转让协议》中有过有关按揭、抵押债务、税项、未结款项及租金等吴剑芳、曾丽清应在转让该房屋前办妥的约定，但该约定主要是针对合同标的物的负担部分，以确保该转让合同的顺利履行，且在同一条款中还存在本协议签署之前的租金由被上诉人吴剑芳、曾丽清收取的约定，且上诉人茶祖公司又未能举证证实缴纳租金或冲抵租金的凭据，另无论是租赁协议还是转让协议交易双方均为本案诉讼双方，故上诉人茶祖公司所持的租金已结清的上诉理由与事实不符，本院不予支持。三、关于本案是否已过诉讼时效的问题。从现已查明的事实看，《房屋租赁协议书》约定的租期为三年，虽然约定了租金分期支付，使得各租金的支付具备一定的独立性，但该独立性并不能否认租金债务的整体性，且该欠付租金的行为系一持续状态，另诉讼双方又在2018年2月9日签订的《房屋转让协议》中又对租金的收取进行了明确约定，由被上诉人吴剑芳、曾丽清对转让之前的租金进行收取，故本案不存在超过诉讼时效的问题，上诉人茶祖公司所持的该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，上诉人茶祖公司的上诉理由均不能成立，应不予支持。原审认定事实清楚，适用法律准确，判决恰当，据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56363元，由上诉人茶陵县茶祖印象茶业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  彭建爱审判员  罗湘武审判员  阳桂凤二〇二一年五月二十八日书记员  周慕妍