黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 裁 定 书（2021）黑0604民初1694号原告：艾晓松，男，1977年9月3日出生，汉族，安达市东湖湿地管理局职工，现住黑龙江省大庆市萨尔图区，原告：张春平，女，1977年7月4日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省大庆市萨尔图区，委托诉讼代理人：杨宏伟，黑龙江玉轩律师事务所律师。被告：王志永，男，1976年2月13日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省大庆市让胡路区，被告：黄海丽，女，1974年5月7日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省大庆市让胡路区，被告：柳剑，男，1971年12月4日出生，汉族，个体，现住黑龙江省大庆市让胡路区，原告艾晓松、张春平与被告王志永、黄海丽、柳剑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案受理。本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员边超主审此案。于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告艾晓松、张春平及其委托诉讼代理人杨宏伟，被告王志永、柳剑到庭参加诉讼，被告黄海丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：一、请求法院依法解除被告王志永与被告柳剑于2020年5月20日签订的“房屋租赁合同”，并依法判令三被告连带赔偿非法占用原告房屋期间的使用费，按照日411元的标准给付，直至被告柳剑自原告的房屋内迁出为止；二、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：二原告系夫妻关系，被告王志永与被告黄海丽系夫妻关系，第三方王志民与张洪伟系夫妻关系。2016年8月8日原告与被告王志永、黄海丽、第三方王志民、张洪伟签订了“房屋买卖合同”，被告王志永、黄海丽及第三方王志民、张洪伟自愿将自有的位于大庆市让胡路区××楼××5出售给原告，房屋建筑面积302.97平方米，出售价格为3573475元，双方签订买卖合同后，2016年8月12日原告将全部购房款交给被告王志永、黄海丽及第三方王志民、张洪伟后，被告王志永、黄海丽与原告签订了“房屋交接确认书”，在该确认书中约定，自此时开始，案涉房屋的所有权归原告所有，因为被告王志永、黄海丽出售给原告的房屋在银行有贷款未还，直至2020年6月24日双方才办理了房屋过户手续。2020年5月20日被告王志永、黄海丽在未经原告同意的情况下，擅自将已经属于原告所有的案涉房屋出租给了被告柳剑使用，租赁期限为5年，被告王志永、黄海丽收取了被告柳剑两年的房租费30万元，被告王志永的这种行为严重侵犯了原告的合法权益，因此原告起诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼主张。被告王志永辩称：原告所述属实，原告没有给付被告全部房款，因为当时没有一次性给房款，被告一直收房租，抵顶房款，直到被告王志永与被告柳剑签订的房屋租赁合同30万元租金收完以后，原告才不欠被告房款。被告柳剑辩称：案涉房屋我方一直在租赁经营超市已经六年，这期间我方和被告王志永签订的租赁合同，在2020年5月份时候，王志永并没有告知我方把房子出卖的情况，当时王志永也说过，也不排除卖房子的可能，因为银行贷款没有还完。为证实自己的主张，原告向本院提交如下证据：证据一、房屋买卖合同复印件一份、房屋交接确认书复印件一份，（原件在大庆高新技术产业开发区法院（2020）黑0691民初3430号民事案件中），欲证明：二原告与被告王志永、黄海丽于2016年8月8日签订了房屋买卖合同一份，2016年8月12日签订房屋交接确认书一份，证实涉案房屋于2016年8月12日被告王志永、黄海丽已经把涉案房屋交付给二原告，并确认自2016年8月12日起，该房屋所有权归二原告所有。被告王志永质证意见：对真实性无异议，对证明问题有异议，以上情况是有前提条件的，是需要原告支付全部还款的基础上。被告柳剑质证意见：与我方无关。本院对该组证据的真实性予以确认。证据二、房屋租赁合同复印件一份（与原件核对一致），欲证明：被告王志永于2020年5月20日在明知该房屋属于二原告情况下，将案涉房屋租赁给被告柳剑，并收取了被告柳剑两年租赁费，总计30万元。被告王志永质证意见：对真实性无异议，对证明的问题有异议，因为租房当时，是原告没有付清房款。被告柳剑质证意见：对真实性无异议，对证明的问题有异议，原告与被告王志永是否买卖房子我方不知情。本院对该组证据的真实性予以确认。证据三，房屋不动产所有权证复印件2页（与原件核对一致），欲证明：案涉房屋于2020年6月24日已经办理了产权手续，权利人为原告张春平。被告王志永质证意见：对真实性及证明的问题均无异议。被告柳剑质证意见：与我方无关。本院对该份证据予以采信。证据四、大庆高新技术产业开发区法院（2020）黑0691民初3430号民事判决书复印件一份，该判决已经生效（与原件核对一致），欲证明：原告提交的证据一已经该判决书予以确认，并且该判决书第6页经法院确认二原告在2016年8月8日至2016年8月12日期间已经全部履行了交付还款义务，不存在被告王志永所述二原告欠付房款的事实，房屋没有及时过户，是因为二原告交付购房款后，被告王志永及案外人张洪伟、王志民没有及时还清银行贷款，致使无法过户，直至到2020年6月15日二原告在被告王志永、黄海丽以及案外人王志民、张洪伟无法还清银行贷款，该房屋会被法院执行，二原告在无奈的情况下，又替王志永、王志民、张洪伟、黄海丽偿还了招商银行贷款1008174.40元后，案涉房屋才在2020年6月24日过户。被告王志永质证意见：对真实性无异议，对证明的问题有异议，我方认为二原告把房款80万元付给王志民了，王志民事情我方不清楚，我方认为这个房款不是付给被告，房款没有付清。被告柳剑：与我方无关。本院对该组证据的真实性予以确认。被告王志永、黄海丽、柳剑未向本院提交证据。本案开庭审理，经过对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：2016年8月8日，原告艾晓松、张春平与被告王志永、黄海丽及第三人王志民、张洪伟签订《房屋买卖合同》，约定原告艾晓松、张春平以3,573,475元价格购买登记在王志永、黄海丽名下建筑面积为302.97㎡的大庆市让胡区大港路138号二期工程CS-9号商服楼5，购房款给付方式：第三人王志民向原告艾晓松、张春平的借款100万元冲抵购房款，再扣除原告艾晓松、张春平预先收取的房屋租金20万元，剩余2，373,475元在签订合同后7日内汇到被告王志永或第三人王志民账户。同日，原告艾晓松、张春平给第三人王志民80万元，汇款给被告王志永1,573,475元，履行了给付全部房款的合同义务。2016年8月12日，原告艾晓松、张春平与房屋登记所有权人王志永、黄海丽签订了房屋交接确认书，将房屋及该房屋的产权证书、土地证和房屋租赁合同交付给原告艾晓松、张春平。2017年9月21日，因被告王志永和第三人王志民在收到房款后未及时偿还房屋贷款，原告艾晓松、张春平与被告王志永、黄海丽及第三人王志民又签订了补充协议，约定被告王志永、黄海丽及第三人王志民返还原告艾晓松、张春平70万元。同时，被告王志永、黄海丽及第三人王志民保证在本协议签订后一年内将银行贷款还清，在还清银行贷款、解除抵押登记手续当天，原告艾晓松、张春平再给付70万元购房款。2020年6月初，因被告王志永、黄海丽及第三人王志民未按照约定偿还贷款，招商银行大庆分行在大庆市让胡路区人民法院提起民事诉讼。为继续履行房屋买卖合同，2020年6月7日，原告艾晓松、张春平与被告王志永、黄海丽及第三人王志民再次签订补充协议，约定房屋所欠贷款由原告艾晓松、张春平代为清偿，还款总额减去70万元后剩余部分由被告王志永和第三人王志民承担。同时，该补充协议还约定，因2016年8月12日，在原告艾晓松、张春平付清房款后双方已办理了房屋交付，被告王志永和第三人王志民代原告艾晓松、张春平收取2017年7月至2020年7月的房屋租金70万元，已给付二原告5万元。2020年6月15日，原告艾晓松、张春平代被告王志永和第三人王志民偿还银行贷款1,008,124.40元，并承担了案件受理费6878元。嗣后，招商银行向法院撤回起诉。2020年9月3日，原告艾晓松、张春平与第三人王志民签订欠款确认书，对王志民欠付原告艾晓松、张春平垫付的银行贷款308,124.40院内，诉讼费用6878元、房屋租金65万元的事实予以确认。另查，被告柳剑与案外人孙波共同租赁案涉房屋用于经营超市，在2020年5月前，均是由案外人孙波与被告王志永签订房屋租赁合同。2020年5月20日，被告王志永与被告柳剑签订为期5年的房屋租赁合同，被告王志永已收到房屋租金30万元。现原告以被告王志永未经允许，与被告柳剑恶意串通擅自签订房屋租赁合同，损害原告合法权益为由，诉至法院，请求：1、请求法院依法解除被告王志永与被告柳剑于2020年5月20日签订的“房屋租赁合同”，并依法判令三被告连带赔偿非法占用原告房屋期间的使用费，按照日411元的标准给付，直至被告柳剑自原告的房屋内迁出为止；2、由被告承担本案的诉讼费用。以上事实有当事人陈述、生效法律文书等在卷足以认定。本院认为，在民事诉讼中，当事人的诉讼请求是案件审理的基础和核心，根据原告诉请的内容及其所依据的法律关系，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。下面本院围绕原告主张解除被告王志永、柳剑签订的《房屋租赁合同》，同时要求三被告赔偿非法占用原告房屋期间的使用费用的诉请是否能够得到支持，评析如下：根据《合同法》第九十三条、第九十四条，“合同解除，是指合同有效成立后，没有履行或完全履行前，当约定的或法定的解除条件具备时，因享有解除权一方的意思表示，使合同关系除法律另有规定外溯及力消灭。当事人双方可以协商一致解除合同，也可以依据法律规定，在合同解除条件成就时解除合同”的规定，本院认为，合同解除权行使的主体应当是合同当事人，而非其他第三人。解除权系形成权，形成权是使民事法律关系发生、变更、消灭的权利，解除权所对应的形成之诉必须基于明确的法律规定才能行使。本案中，根据庭审查明的基本事实，各方当事人之间存在以下法律关系（1）、原告艾晓松、张春平与被告王志永、黄海丽及第三人王志民、张洪伟之间的房屋买卖合同关系；（2）、被告王志永、柳剑之间的房屋租赁合同关系。关于法律关系（1),房屋买卖合同的履行情况是，各方当事人对合同的履行方式多次协议变更，房屋价款原告已通过合同各方当事人约定的方式给付完毕，房屋已交付原告并办理了不动产权属变更登记，案涉房屋买卖合同已履行完毕。本院认为，各方签订房屋买卖合同及补充协议均系真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应恪守。据此，原告向第三人王志民汇款80万元及后期按照协议约定履行给付房屋价款的行为，符合合同约定，故被告王志永所称的原告向第三人王志民汇款80万元其不知情，原告尚欠购房款80万元的抗辩理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于法律关系（2），据原、被告所述，案涉房屋在交付原告前，已由案外人孙波、柳剑租赁使用，房屋买卖合同履行过程中，合同各方当事人补充协议约定，原告委托被告王志永代为管理并收取房屋租金，以抵充剩余房款70万元。2020年5月，被告王志永在未经二原告同意的情况下，再次将案涉房屋租赁给被告柳剑，租赁期限为五年。综上，本院认为，原告艾晓松、张春平与被告王志永、黄海丽及第三人王志民、张洪伟签订《房屋买卖合同》已履行完毕，合同的权利义务已终止，原告亦非被告王志永、柳剑《房屋租赁合同》的合同当事人，根据《合同法》第九十一条第（一）项及合同相对性原则，原告艾晓松、张春平诉讼请求所依据的法律关系有误，二原告不具备行使合同解除权的主体资格，故艾晓松、张春平作为原告主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，裁定如下：驳回原告艾晓松、张春平的起诉。案件受理费50元，不予收取，退还原告艾晓松、张春平。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员 边 超二〇二一年五月二十四日书记员 李冬梅附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（1）原告与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（1）有明确的被告；（1）有具体的诉讼请求和事实、理由；（1）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉的；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的错误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。