陕西省西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0102民初5453号 原告：西安市大明宫遗址区XX店，住所地西安市大明宫遗址区XX馆**。 经营者：靳卓颖，女，1994年XX月XX日出生，汉族，住西安市莲湖区XX巷****。 委托诉讼代理人：樊羽裳，上海市XX城（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：窦丽华，上海市XX城（西安）律师事务所律师。 被告：西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司，，住所地西安曲江新区 法定代表人：孙宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马熠玥，陕西丰瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宾，男，1979年6月20日出生，汉族，该公司游客服务中心经理，住西安市雁塔区。 原告西安市大明宫遗址区XX店与被告西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西安市大明宫遗址区XX店委托诉讼代理人樊羽裳、被告西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司委托诉讼代理人马熠玥、李宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西安市大明宫遗址区XX店向本院提出诉讼请求：1.被告向原告承担提前解除《租赁合同》违约金9075元；2.被告退还房屋租赁押金及未到期租赁费68158元；3.被告赔偿原告装修损失413666元；4.被告向原告赔偿因被告违约给原告造成的可期待收益损失共计3217196元；5.被告赔偿因本次撤店原告解除劳动合同损失共计945000元；6.被告赔偿原告因本次撤店的搬迁费58800元；7.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月14日，原、被告签订《西安曲江大明宫国家遗址公园房屋租赁合同》，合同约定租期3年。合同履行中，双方每三年重新签订一次合同，每三年租金递增10%,租金每年缴纳一次。2020年3月14日合同续签后，原告依约缴纳了全年租金共计181500元。2020年10月8日，原告接到被告《西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司撤场通知》，大明宫将做整体提升改造，2020年10月25日将关闭遗址博物馆，要求商户于接到通知后15日内搬离，并于2020年11月20日完成撤场工作。接到通知后，原告积极与被告协商，想明确提升改造后重新进场时间，但获知该时间不能确定。无奈之下，低于进货价处置商品，遣散多年服务的员工，本次撤店对原告是致命打击，事关几十名员工去处和原告的未来，为此，原告与被告协商赔偿一事未果，故诉至法院。 被告西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司辩称，一、《西安曲江大明宫国家遗址公园房屋租赁合同》的解除系因不可抗力，被告不存在过错，不应当承担违约责任，亦不应当向原告支付54450元违约金。租赁合同生效后，被告依约将租赁场地交付原告使用。但是，2020年6月，被告接到上级行政单位通知，为全面迎接第十四届全国运动会，推动陕西旅游产业发展，需对西安曲江大明宫国家遗址公园内博物馆进行整体闭馆、提升改造。被告在接到上级行政单位的通知后，及时向原告告知了相关情况，但原告始终不予以配合撤场。由于被告上级行政单位发出的通知是不能预见、不能克服、无法避免的客观情况，属于不可抗力。因此，根据《民法典》第五百九十条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。故，被告因不可抗力与原告解除《租赁合同》，被告不存在过错，不应当向原告承担违约责任，亦不应当向其支付违约金54450元。二、被告解除《租赁合同》属于不可抗力，因此，被告不存在违约行为，原告请求被告向其赔偿各项损失，缺乏事实及法律依据，依法不应予以支持。（一）原告未按照《租赁合同》约定的押金退还条件及程序办理押金退还手续，由此产生的相关责任应全部由原告承担。2020年8月10日，原告向被告支付了2020年3月15日至2021年3月14日期间的租金45833.29元，但是，自被告于2020年10月20日向原告发出撤场通知后，原告始终未搬离租赁场地。直至2021年4月16日，原告方才搬离租赁场地，但至今仍未向被告交付租赁场地的钥匙，仍属于占用租赁场地，未完成向被告交付租赁场地的义务。鉴于此，被告不存在向原告返还未到期租金，原告请求缺乏事实及法律依据。（二）原告请求被告赔偿其装修损失，缺乏事实及法律依据，依法不应予以支持。根据《租赁合同》第十二条第二款约定，原告向被告返还租赁房屋时，原告在拆除设备、家具等归属于原告的可移动物品后，不得拆除租赁物装修、装饰及改造部分，将租赁物以现状方式返还被告。因此，根据《租赁合同》的上述约定，租赁场地已形成附合的装饰装修物在原告向被告返还租赁房屋时，已归被告所有，其请求赔偿装修损失缺乏事实及法律依据。（三）关于原告请求被告赔偿其商品折价处理的损失，缺乏事实及法律依据，依法不应予以支持。原告经营的主要商品为水晶坠、生肖牌、平安扣等，该等商品普遍见于旅游消费市场，且该等商品并非专为大明宫景区生产定制，并未有任何大明宫景区的标识标志。该等商品不影响原告再次销售，其将商品折价处理是其自主的商业行为，该损失与本案不存在直接因果关系，被告不应当承担赔偿责任。（四）关于原告请求被告赔偿其与员工解除劳动合同的损失，缺乏事实及法律依据，依法不应予以支持。经济补偿金系属于员工与原告之间的劳动合同关系，与本案无关联关系。本案中，原告向员工发放经济补偿等行为系属于其自身的经营决策范围，原告因解聘员工而支付经济补偿金与租赁合同解除无直接因果关系，超出双方在订立《租赁合同》时的合理预见。被告对原告提供的其与员工签订的《劳动合同书》真实性存疑。除《劳动合同书》外，原告还应当提供其员工支付社保记录、工资转账凭证等进一步加以说明。（五）关于原告请求被告赔偿其可期待收益损失，缺乏事实及法律依据，依法不应予以支持。首先，原告的经营范围为在大明宫景区进行工艺品零售，结合旅游业本身具有波动性、季节性的特征，同时，又由于新冠疫情对旅游业的影响，原告经营本身亦具有商业风险，能否盈利具有不可预见性和不确定性。原告主张其可期待收益的推理和判断是只要其开门经营就一定能获得收益不承担风险，但是，在市场经济环境下这种理想的经济形态是不切实际的。其次，结合《民法典》第五百八十四条规定，本案中，原告请求的可期待收益是属于尚未实现的不确定的未来收益，该种经营利润损失超出了双方在订立《租赁合同》时可预见的范围。最后，被告与原告解除《租赁合同》是因不可抗力，被告不存在过错，因此，被告不承担赔偿责任。（六）原告请求被告赔偿其撤店搬迁费，缺乏事实及法律依据，依法不应予以支持。被告与原告解除《租赁合同》是因不可抗力，被告不存在过错，该损失赔偿请求与本案无直接因果关系，因此，被告不承担赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年3月14日，原告与被告签订《西安曲江大明宫国家遗址公园房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于西安大明宫国家遗址公园收费区XX馆XX层129平方米简装修房屋一间，租赁房屋东侧面积81平方米免费提供给原告经营使用。合同履行中，双方每三年重新签订一次合同，最后一次约定的租赁期限为2020年3月15日至2023年3月14日，每年租金60500元，三年总计金额为181500元，押金为50000元。双方还约定，原告应在合同解除或终止后7日内向被告返还租赁物，若原告逾期搬离，逾期不超过5日（含五日）的，按实际逾期天数由原告向被告支付租金，逾期超过5日不满30日（含第30日）的，则按整月结算租金，逾期超过30日的，按本合同约定租金的双倍结算租金；双方在本合同期限内，不得无故单方面解除或变更本合同之约定条款，否则解除或变更合同一方将按本合同租金总额的5%向另一方支付违约金，违约金不足以弥补对方损失的，违约方负责补足。2014年6月24日原告向被告支付押金50000元，2020年8月10日原告向被告支付2020年3月15日至2021年3月14日期间的租金45833.29元。2020年10月20日被告向原告发出撤场通知，表示大明宫国家遗址公园将进行整体提升改造，原告承租的博物馆将于2020年10月25日予以关闭，请原告在收到通知后十五日内将放置在租赁场地的相关资产进行办理，并于2020年11月20日完成撤场工作，将租赁场地返还被告。至本案法庭辩论结束前，原告尚未将租赁房屋腾交被告。 2021年1月原告委托西安恒达房地产价格评估有限公司对其在租赁房屋内的装修价值进行评估，经评估，租赁房屋内人物彩绘墙面、木质加毡墙面等23个装修项目的市场价值为413666元。原告与西安愚公物流有限公司就租赁房屋内物品的搬运签订《搬运服务合同》，并向该公司支付搬运费36600元。庭审中，原告提交西安市雁塔区XX店向其开具的设计服务、制作费发票三张，证明其因搬运向该店购买纸箱、木箱等共支出22000元。被告对原告提供的该项证据不予认可。 原告提交的陕西高华会计师事务所制作的2018年审计报告显示，2018年原告营业收入3975902元，净利润1674924元。原告提交的2019年利润表显示，2019年原告营业收入2492350元，净利润942456元。原告提交的2020年6月、7月、8月、9月员工工资表显示，其雇佣工作人员13人左右，原告提交的2020年11月、12月员工工资表及转账记录显示，其向赵莹等14名工作人员发放2020年11月、12月工资共计98000元。 庭审中，双方均认可《西安曲江大明宫国家遗址公园房屋租赁合同》于2020年10月20日解除。 本院认为，原告与被告签订的《西安曲江大明宫国家遗址公园房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同履行期限届满前，被告于2020年10月20日向原告发出撤场通知，要求原告将租赁房屋返还原告，导致合同无法继续履行，故本院认定双方签订的《西安曲江大明宫国家遗址公园房屋租赁合同》于2020年10月20日解除。被告主张合同解除系因不可抗力，其无过错，但并未提交相应证据，故本院对被告的主张不予采纳。 因合同解除系被告单方违约造成，故被告应当按照合同约定向原告支付租金总额5%的违约金，即9075元。原告向被告支付的押金50000元，合同解除后，被告亦应向原告退还。原告要求被告退还2020年10月20日至2021年3月14日期间的租金18158元，因原告在此期间继续占用租赁房屋，并未将租赁房屋腾交被告，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 关于装修损失。原告经被告同意装饰装修，因被告违约导致合同解除，原告要求被告赔偿已形成附合的装饰装修残值损失，于法有据。被告虽对原告单方委托的评估结果不予认可，但并未申请重新评估，故本院对原告依据评估报告主张的装修损失413666元依法予以支持。 关于可期待收益损失。违约一方向对方赔偿的损失应当包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告在被告管理经营的景区进行工艺品零售，其从事的行业具有明显的季节性、波动性特征。结合原告提供的2018年审计报告和2019年利润表亦可看出，2019年其利润有大幅减少。2020年新冠疫情爆发后，旅游业受到了较大冲击，且目前全球疫情形势依然严峻，疫情对旅游业的影响短期内难以消除，原告即使可以继续经营，能否盈利亦难保证。原告未向法庭提交其2020年财务数据，仅依据2018年审计报告与2019年利润表主张剩余租赁期的可期待收益损失3217196元，明显未考虑新冠疫情对旅游业的影响及该行业盈利的波动性和不确定性，亦超出了双方订立合同时可预见的范围，本院不予支持。本院综合考虑新冠疫情影响、原告的经营成本、剩余租期时间、原告重新租赁房屋所需时间，对原告的可得利益损失酌定为380000元。 关于原告解除劳动合同的损失。因被告的违约行为导致原告店铺无法经营，原告与工作人员提前解除劳动合同而支出的相关费用亦属被告违约行为给原告造成的损失，被告应当予以赔偿。原告主张其雇佣工作人员41名，因提前解除劳动合同向41名工作人员支付经济补偿金945000元。但原告提交的2020年6月至9月员工工资表显示，其雇佣工作人员仅13人左右，且原告仅有向赵莹等14名工作人员支付2020年11月、12月工资98000元的转账记录。同时考虑原告租赁房屋的面积，原告雇佣14名工作人员较为可信，故本院对原告解除劳动合同的损失认定为98000元。 关于搬迁费。原告提交的《搬运服务合同》和发票，可以证明其支出搬迁费36600元，本院对此予以认定。原告主张搬运材料费用22000元，但其提交的发票系西安市雁塔区XX店开具，项目名称为设计服务、制作费，原告亦未提交支付凭证等其他证据佐证，故本院对原告该项主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下： 一、被告西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安市大明宫遗址区XX店支付违约金9075元、退还押金50000元； 二、被告西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告西安市大明宫遗址区XX店装修损失413666元、可得利益损失380000元、解除劳动合同损失98000元、搬迁费36600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44495元减半收取22248元，由原告西安市大明宫遗址区XX店承担17586元，被告西安曲江大明宫国家遗址公园管理有限公司承担4662元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员 王素梅 二〇二一年五月八日 法官助理 于继勇 书 记 员 文 佳 1