宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2021）宁0402民初1656号原告（反诉被告）：曹启，男，1990年10月8日出生，汉族，住宁夏固原市。被告（反诉原告）：余斌，男，1992年7月1日出生，汉族，住宁夏固原市。委托诉讼代理人：杨青青，女，1991年4月5日出生，汉族，系余斌的妻子，住宁夏固原市西南新区文竹苑15号楼1-3号门面房。代理权限为特别授权。第三人：固原佳和房地产开发有限公司。法定代表人：郭恒源，系该公司总经理。委托诉讼代理人：狄海军，男，1994年7月2日出生，回族，系固原佳和房地产开发有限公司的员工，住宁夏固原市。代理权限为特别授权。原告曹启与被告余斌、第三人固原佳和房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。被告余斌于2021年4月6日提起反诉，本院依法合并审理。原告曹启、被告余斌、第三人固原佳和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人狄海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹启向本院提出诉讼请求：1.被告一次性向原告支付房屋租金154759.50元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：20l8年9月6日，原告从第三人处承租了固原市西南新区文竹苑l5号楼1-3号的门面房用于经营餐厅，租赁期限为2018年9月6日至2020年9月6日，租金每年l09242元，每年的9月6日支付下一年的租金。20l9年6月14日，原、被告达成转让协议，将该餐厅转让给被告经营，书面约定转让费为l62000元(该转让费包括2019年6月14日至2019年9月6日期间的房租)，由被告于合同签订之日支付2万元，剩余转让费在l5日内付清，被告享有原告在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，即年租金109242元。合同签订后，原告将餐厅交由被告经营，被告向原告支付了转让费155900元后，剩余6100元转让费(被告在开业的时候用了原告5000元的杜康白酒)一直以资金紧张为由搪塞原告。后第三人告知原告，被告一直未支付2019年9月6日至2020年9月6日的租金、物业费、采暖费、水费等。随后，原告多次向被告催要上述费用，但被告一直拒绝支付。综上所述，被告的上述行为已经严重侵害了原告的合法权益，故原告根据相关法律法规规定诉至你院，望判如诉请。余斌辩称，租金以第三人与原告签订的合同约定的标准计算，转让款已付清。如第三人与被告不签订房屋租赁合同，则原、被告之间的合同无法履行，被告将房屋退还给原告，向原告支付房屋占用期间的租金，原告向被告返还转让款。如第三人与被告签订房屋租赁合同，希望第三人降低租金标准，被告向原告支付相应的租金。固原佳和房地产开发有限公司述称，原告截至现在尚欠第三人租金，希望其支付。被告称如与第三人签订租赁合同要求降低租金标准，第三人可以与被告协商签订房屋租赁合同及租金事宜。余斌向本院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的《餐厅转让协议书》；2.原告向被告返还转让款158900元；3.案件反诉费用由原告承担。事实和理由：因截止现在被告与第三人没有签订租赁合同，原、被告之间签订的转让协议实际无法履行，故被告要求解除合同。曹启辩称，因被告一直拖欠租金不向第三人支付，所以第三人不与被告签订租赁合同。第三人起诉原告，法院调解时被告也到场，口头承诺于2020年12月31日前向第三人付清所欠租金，并要求第三人按照国家政策减免疫情期间三个月租金，第三人也答应了。不同意解除合同并返还转让款。固原佳和房地产开发有限公司述称，第三人起诉原告时被告到场了，其口头承诺支付拖欠的租金，但至今未支付，不赞成解除合同。曹启依法向本院提交了证据。本院对曹启提交的证据认定如下：《九龙佳苑营业房租赁合同》彩印件1份来源合法，第三人质证无异议，内容真实，能够证明第三人与原告于2018年6月6日签订租赁合同，约定第三人将涉案房屋出租给原告等事项，予以采信；《餐厅转让协议书》1份来源合法，被告质证无异议，内容真实，能够证明原、被告于2019年6月14日签订转让协议，约定原告将在涉案房屋开设的餐厅转让给被告等事项，予以采信；（2020）宁0402民初8689号民事调解书1份来源合法，该调解书系本院制作，内容真实，能够证明本院对第三人起诉原告房屋租赁合同纠纷一案作出民事调解书，确定原告向第三人支付截至2020年12月31日的租金109242元，并由原告将涉案房屋返还给第三人，予以采信。本院经审理认定的事实如下：2018年6月6日，第三人与原告签订《九龙佳苑营业房租赁合同》（出租方、甲方为固原佳和房地产开发有限公司，承租方、乙方为曹启），其中约定：甲方将位于××区、15-2号、15-3号（即涉案房屋）出租给乙方使用；租赁期限为2018年9月6日至2020年9月5日；承租用途为餐厅餐饮；房屋年租金109242元，每年支付一次；本合同经甲、乙双方签字后生效。第三人在合同上签字、盖章，原告在合同上签字、捺印。原告承租房屋后进行了装修。2019年6月14日，原、被告签订了《餐厅转让协议书》（转让方、甲方为曹启，受让方、乙方为余斌），其中约定：甲方同意将固原市西南新区文竹苑15号楼1-3号房屋（即涉案房屋）转让给乙方使用，建筑面积为260.10平方米；转让后店铺现有的装修、装饰、设备、设施和商品归乙方所有；转让金额为162000元，本合同签订后乙方首付2万元，在15日内付剩余142000元，于2019年9月6日将所有余款一次性付清；本合同自双方签字之日起生效。原、被告在合同上签字、捺印。原告向被告转让涉案房屋时第三人知情，第三人未提出异议。原告按照约定将涉案房屋及室内油烟机等物品交付给被告，被告受让后经营餐馆。被告向原告已经支付了转让款158900元。本院于2020年10月12日立案受理第三人与原告房屋租赁合同纠纷一案后，于2020年11月10日作出（2020）宁0402民初8689号民事调解书，确定原告向第三人支付截至2020年12月31日的租金109242元，并由原告于2020年12月31日前将涉案房屋返还给第三人。第三人至今未与被告签订房屋租赁合同。庭审中，被告称因租金过高，不想与第三人签订房屋租赁合同。庭审后经本院主持清点，当时原告随涉案房屋转让给被告的物品有：油烟机1台、双眼灶1个、12层蒸箱1个、保鲜柜1个、消毒柜（大）1个、消毒柜（小）1个、卧式冰柜3个、卧式碗柜2个、立式碗柜1个、不锈钢货架1个、热水器1台、实木圆桌6张、实木方桌8张、高靠背软包椅子48把、低靠背软包椅子32把。另查明：庭审后，经本院依法向原告释明，原告称如原、被告之间的合同解除，被告应当按照每月16103.50元的标准向原告支付房屋（含装修、物品）使用费。本院认为，原、被告签订的《餐厅转让协议书》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，同时，第三人当时知情且未提出异议，故该合同合法有效。虽然《餐厅转让协议书》有效，但涉案房屋系第三人出租给原告的，本院作出的民事调解书确定原告于2020年12月31日前将房屋返还给第三人，但第三人至今未与被告签订房屋租赁合同，导致被告不能长期稳定经营，合同目的不能实现，故被告要求解除《餐厅转让协议书》的反诉请求理由成立，予以支持。合同解除后，原告应当将收取的转让款158900元返还给被告，被告应当将餐厅及受让的物品返还给原告，并向原告支付房屋（含装修、物品）使用费。虽然被告同意按照第三人与原告签订的合同约定的租金标准支付租金，但原告承租房屋后进行了装修且添置油烟机等物品，参照第三人与原告签订的《九龙佳苑营业房租赁合同》约定的租金标准（年租金为109242元，月租金为9103.50元），酌情确定被告每月按照10103.50元向原告支付自《餐厅转让协议书》签订之日即2019年6月14日至被告向原告返还涉案房屋之日的房屋使用费。原告起诉要求被告支付租金154759.50元，因原、被告之间的基础法律关系不是房屋租赁合同法律关系，同时，本院确定被告向原告支付房屋（含装修、物品）使用费，因此，对原告该诉讼请求不予支持。原告不同意解除与被告签订的《餐厅转让协议书》的辩称理由不能成立，不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求不能成立。被告的反诉请求成立。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十四条第一款、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百六十三条第一款第五项、第五百六十六条第一款、第七百零三条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）曹启的诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）曹启与被告（反诉原告）余斌签订的《餐厅转让协议书》；三、原告（反诉被告）曹启于本判决生效后十日内将收取的转让费158900元返还给被告（反诉原告）余斌；四、被告（反诉原告）余斌于本判决生效后十日内将固原市西南新区文竹苑l5号楼1号、2号、3号房屋和油烟机1台、双眼灶1个、12层蒸箱1个、保鲜柜1个、消毒柜（大）1个、消毒柜（小）1个、卧式冰柜3个、卧式碗柜2个、立式碗柜1个、不锈钢货架1个、热水器1台、实木圆桌6张、实木方桌8张、高靠背软包椅子48把、低靠背软包椅子32把返还给原告（反诉被告）曹启；五、被告（反诉原告）余斌按照每月10103.50元的标准向原告（反诉被告）曹启支付2019年6月14日至返还固原市××区、2号、3号房屋之日的房屋（含装修、物品）使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3620元，减半收取计1810元，由原告（反诉被告）曹启负担。案件反诉受理费1739元（减半收取），由被告（反诉原告）余斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 刘汉龙二○二一年五月二十七日书记员 金小荣附：相关法律条文：《中华人民共和国民法典》：第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百六十四条合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定；没有规定的，可以根据其性质参照适用本编规定。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。