江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1190号上诉人（原审原告、反诉被告）：洪佃勇，男，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王源，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：宋国胜，江苏新海连律师事务所律师。上诉人洪佃勇因与被上诉人王源房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初6356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人洪佃勇上诉请求：1.撤销海州区人民法院（2020）苏0706民初6356号民事判决，发回重审或依法改判。2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人应当承担违约责任，赔偿上诉人合理损失。根据涉案房屋性质及双方转租时约定，被上诉人将涉案房屋转租给上诉人用于经营饭店，而上诉人向被上诉人交付租金及转让费后，虽接收涉案房屋，但经向被上诉人多次催告，要求其提供房屋相关证件手续以办理经营饭店所必需的营业执照、卫生许可等审批，而被上诉人始终未能提供，且其此前己经在该房屋地址申请注册了营业执照，其拒不协助提供房屋证件手续、将此前营业执照办理注销登记，直接导致上诉人客观上无法使用涉案房屋，其所交付标的不具有约定的使用功能，其瑕疵交付导致上诉人合同目的根本不能实现，应承担相应的违约责任，退还上诉人垫付的房屋租金及转让费，赔偿上诉人装修等损失。二、涉案房屋自2019年10月1日至2020年4月30日期间的占有使用费应由被上诉人承担。如上所述，因被上诉人交付标的根本无法使用，且双方转租合同期限仅至2019年9月30日，上诉人在该租赁期限内尚未能正常使用涉案房屋，在租赁合同期满后的2019年10月1日至2020年4月30日期间，上诉人更是从未占用。根据（2020）苏07民终2071号民事判决查明的事实，案外人端木义慧不知晓更未同意被上诉人将涉案房屋转租给上诉人，其所主张该期间的占有使用费，也仅能依据其与被上诉人之间的租赁合同向被上诉人主张，该期间的占有使用费系因被上诉人未及时配合端木义慧退还房屋所产生，与上诉人无关，不应由上诉人承担。被上诉人王源答辩称：一审判决认定事实适用法律正确，证据充分，程序合法，上诉人的上诉没有事实依据，请求二审驳回上诉人的上诉，维持原判。洪佃勇向一审法院起诉请求：1.王源返还垫付的租金85000元及转让费46100元。2.王源赔偿装修损失5000元及租房损失15000元。3.诉讼费用由王源承担。王源向一审法院反诉请求：1.洪佃勇支付涉案房屋在2019年10月1日至2020年4月30日期间的占有使用费52123.63元。2.反诉费由洪佃勇承担。一审法院认定事实如下：一、涉案房屋的租赁情况案外人端木义慧是位于海州区×××路×××××号门面房（以下简称涉案房屋）的所有权人。2016年9月12日，端木义慧委托其父亲端木海角与案外人高丽签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给高丽，租期自2016年10月1日起至2019年9月30日止。在该租赁期间内，案外人李金亮曾转租该房屋。李金亮于2018年4、5月份左右将涉案房屋转租给王源，用于经营餐饮店。2018年6月11日，端木义慧委托其父亲端木海角（甲方、出租方）与王源（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给王源使用，租赁期限自2018年10月1日起至2019年9月30日止，租赁期满，乙方无条件如期交还所租房屋。如乙方逾期交还所租房屋，则每逾期一日乙方应向甲方支付原日租金三倍的租金；年租金85000元；租赁期间，乙方不得转租（转让）其承租的房屋，如乙方确实无法继续经营，经甲方同意后可以转租（转让），但乙方必须向甲方支付50%的转租（转让）费。2018年7月15日，在未经出租人端木义慧同意的情况下，洪佃勇与王源达成口头转租协议，约定王源将涉案房屋经营的餐饮店转让给洪佃勇使用，租期一年自2018年10月1日至2019年9月30日，年租金为85000元。双方还约定，洪佃勇应向王源支付88600元，该款项包括半年租金42500元及转让费46100元。协议达成后，洪佃勇使用涉案房屋经营饭店。二、款项支付情况2018年7月10日，洪佃勇支付王源转让费定金20000元，2018年7月15日，洪佃勇通过王新新的账户向王源支付48600元，2018年7月19日，洪佃勇通过王新新账户向王源支付20000元，以上共计向王源支付88600元。诉讼中双方均确认，该款项包括半年租金42500元及46100元转让费，其中转让费包括：自双方转让之日至2018年9月30日的租金、店面的装修及房屋内的财产设施（包括2台空调、电视、灶台、3个操作台、2个液化气罐及其他厨房用品）。2018年7月26日，洪佃勇向王源出具便条：“自7月26号海州区×××路×××××号营业执照由洪佃勇临时使用，使用以后任何事情与王源无关，特此为证”，同日，洪佃勇向房东端木海角支付半年租金42500元。以上，洪佃勇共计支付一年租金85000元及转让费46100元，共计131100元。三、涉案房屋的诉讼情况2019年9月30日，端木义慧与王源约定的房屋租赁期限届满，王源及实际承租人洪佃勇未返还涉案房屋，端木义慧向一审法院起诉要求：1.王源、洪佃勇将租赁房屋腾空交还；2.王源、洪佃勇支付欠付的租金41000元及延期付款滞纳金（自2018年10月1日起至给付租金止，按每天千分之一计算），并给付延迟交还房屋期间的房屋租金148749元（自2019年10月1日至2020年4月30日，按约定租金三倍计算）；3.王源、洪佃勇承担本案诉讼费。一审法院于2020年6月23日作出（2020）苏0706民初906号民事判决书，判决：“一、王源于本判决生效之日起十日内将坐落于连云港市市海州区（原新浦区）陇海东路18-12号门面房腾空后交付端木义慧，洪佃勇负有协助的义务；二、王源于本判决生效之日起十日内给付端木义慧租金32500元及滞纳金（自2018年10月1日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）；三、王源于本判决生效之日起十日内给付端木义慧租赁合同期限届满后租金52123.63元（自2019年10月1日至2020年4月30日期间）；四、驳回端木义慧其他诉讼请求。”该案判决后，端木义慧与王源不服判决结果并上诉至本院，期间，洪佃勇于2020年7月9日将涉案房屋返还给端木义慧。本院作出（2020）苏07民终2071号民事判决书认为：租赁合同期满后，端木义慧与王源没有形成不定期租赁关系，但端木义慧有权利依据租赁合同向王源主张租赁期满之后没有交还房屋期间的占有使用费。故判决：“一、维持连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初906号民事判决第二、三项；二、撤销连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初906号民事判决第一、四项；三、驳回端木义慧的其他诉讼请求。”该案二审判决后，王源向端木海角支付了判决所确定的欠付租金32500元、占有使用费52123.63元及诉讼费2046元。诉讼中，王源向一审法院提交照片，证明涉案房屋租赁期限届满后，一直由洪佃勇经营使用。该照片载明2020年4月28日时，涉案房屋门上贴有“此房转让133××××5658”的信息，洪佃勇认可该转让信息是自己贴的，电话也是自己的。洪佃勇向一审法院提交装修票据，证明其租赁涉案房屋后花费装修费5000元。该票据是2019年8月6日由东海县牛山镇月兔建材商行出具，票据载明了三项装修项目的费用共计5100元。对此，王源质证称，该票据无法反映出装修地点，且涉案房屋交付时是自己已装修好。本案一审争议焦点：1.双方所达成的转租合同的效力问题；2.洪佃勇主张返还租金及转让费的请求能否支持？3.洪佃勇主张的装修损失及租房损失能否支持？4.王源的反诉请求能否支持。一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实系于民法典施行前引起，故仍适用民法典施行之前的法律规定。对于争议焦点1，洪佃勇与王源虽未签订书面的转租合同，但双方就转租房屋的位置、租期、租金等事宜达成口头协议，且王源将涉案房屋及转让物品交由洪佃勇，洪佃勇向其支付转让费及租金，双方之间存在转租合同关系。对于该合同的效力，洪佃勇认为，转租方王源与出租方端木义慧签订的《房屋租赁合同》明确约定，王源不得转租该涉案房屋，如王源确实无法继续经营，经端木义慧同意后才可以转租，而王源未经出租人端木义慧同意即将涉案房屋转租给自己，故转租合同无效。一审法院认为，根据江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见第十五条规定，出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。本案双方转租涉案房屋虽未经出租人同意，但不影响转租合同的效力，且该转租合同不存在其他合同无效的事由，故应认定为合法有效。涉案房屋由洪佃勇实际占有使用，转让物品也交付给洪佃勇所有，故洪佃勇主张返还租金及转让费的诉讼请求，一审法院不予支持。对于争议焦点2，对于洪佃勇主张的装修损失，一审法院认为，根据法律规定，经出租人同意装饰装修的，租赁期限届满时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案转租期限已届满，即使洪佃勇实际对涉案房屋进行了装修，装修费用也已摊销完毕，如存在未形成附合的装饰装修物可由洪佃勇自行拆除，一审法院对洪佃勇主张的装修损失，不予支持。洪佃勇主张的租房损失，是其为了在涉案房屋经营饭店而租赁的用于居住房屋的租金，该租金损失与本案无直接关联，一审法院不予支持。对于争议焦点3，租赁期限届满后，因房屋未腾空交付，王源已向出租人端木义慧支付了租赁期满后自2019年10月1日至2020年4月30日期间的占有使用费，而该期间涉案房屋的实际占有使用人为洪佃勇，该占有使用费应由洪佃勇承担，故王源有权向洪佃勇追偿上述费用。洪佃勇辩称其曾在租赁期限届满后积极退还房屋，未提供证据证明，而从王源提供的照片可以看出，租赁期限届满后，洪佃勇还通过张贴便条的形式欲转租涉案房屋，一审法院对洪佃勇的抗辩理由不予采信，对王源的反诉请求予以支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、驳回洪佃勇的诉讼请求；二、洪佃勇于判决生效之日起十日内给付王源2019年10月1日至2020年4月30日期间的占有使用费52123.63元。本诉案件受理费3322元（洪佃勇已预交），由洪佃勇负担元；反诉案件受理费551元（王源已预交），由洪佃勇负担并于判决生效之日起十日内给付王源。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1.被上诉人是否应当承担违约责任，退还房屋租金及转让费，赔偿上诉人装修等损失。2.涉案房屋在2019年10月1日至2020年4月30日期间的占有使用费应由谁承担。本院认为，关于第一项争议焦点，首先，洪佃勇与王源之间形成的房屋转租合同关系合法有效，涉案房屋已按约交付上诉人洪佃勇使用，且转让物品也交付给洪佃勇所有，上诉人亦应当按约支付房屋租金及转让费。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，本案转租期限已届满，即使洪佃勇确有经出租人同意对涉案房屋进行装饰装修，如存在未形成附合的装饰装修物，可由洪佃勇拆除，其要求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，洪佃勇亦未能证明与王源之间就此另有约定。最后，洪佃勇未能证明双方就洪佃勇办理相关经营审批手续有约定，对王源违反约定拒不协助提供房屋证件手续、将此前营业执照办理注销登记的主张亦不能提供证据证明，未能举证证明王源存在违约行为。综上，一审法院未支持上诉人主张退还房屋租金及转让费，赔偿上诉人装修等损失的诉讼请求并无不当，对上诉人的相关上诉意见本院不予采纳。关于第二项争议焦点，本院认为，涉案房屋在王源转租交付上诉人洪佃勇使用后，一直由洪佃勇占有使用，洪佃勇未能提供证据证明房屋已交还，结合上诉人于租赁期限届满后还通过张贴便条的形式欲转租涉案房屋及其于2020年7月9日将涉案房屋返还给案外人端木义慧的事实，一审法院认定涉案房屋在2019年10月1日至2020年4月30日期间的占有使用费应由洪佃勇承担，支持王源的反诉请求并无不当，对上诉人的相关上诉意见本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3322元，由上诉人洪佃勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年五月三十一日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者一审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。