四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川16民终700号 上诉人（原审被告）：广安市华宇房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区。 法定代表人：王建国，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗君，四川良众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：冯成，男，1972年10月21日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 上诉人广安市华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇地产公司）因与被上诉人冯成商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2021）川1602民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 华宇地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，并依法改判；2.一、二审诉讼费由冯成承担。事实和理由:1.双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年9月30日前，若华宇地产公司逾期交房，冯成从2014年10月1日起便应当知道自己的权利受到了侵害，故本案诉讼时效应当从2014年10月1日起算，至冯成提起本案诉讼时，其主张的逾期交房违约金已过诉讼时效，不应得到支持。2.根据华宇地产公司一审中提交的评估报告结论，同一小区8楼住房装修带家具的租金年标准为8,000元，再减去花费装修费的年利息2,988元，可得年租金为5,012元。案涉房屋面积比评估房屋面积小，楼层比评估房屋高，应当参照5,012元降低20%的标准计算逾期交房违约金，而一审法院在无事实依据及客观标准的情况下酌定逾期交房违约金标准按11,000元每年计算，明显过高。3.根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第四条约定逾期办证违约金标准为已付房款的万分之一，且冯成在一审中并未举示证据证明逾期办证给其造成的实际损失，即便冯成认为合同约定的逾期办证违约金低于其所遭受的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，一审确定的逾期办证违约金标准无事实及法律依据。 冯成辩称，1.根据双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议约定“交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”，冯成于2018年2月7日接收了涉案房屋，冯成主张案涉逾期交房违约金的诉讼时效应当从2018年4月8日起算，冯成于2020年8月5日向一审法院提起诉讼，未过诉讼时效。2.一审法院认为双方合同中约定的逾期交房违约金较高，已酌情进行调低，本着解决问题的态度，冯成不再针对违约金标准上诉，华宇地产公司上诉称一审法院酌定的逾期交房违约金标准过高，无事实和法律依据。 冯成向一审法院起诉请求：1.判令华宇地产公司支付冯成逾期交房违约金55,886.7元；2.判令华宇地产公司支付逾期办证违约金3,646.8元；3.判令华宇地产公司为冯成购买的房屋办理不动产权属证书；4.本案诉讼费由华宇地产公司承担。 一审法院认定事实：2013年9月8日，冯成（买受人、乙方）与华宇地产公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：乙方所购商品房位于广安市广安区××路××号××幢××号，房屋建筑面积92.09㎡，房屋总价为455,846元。出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房，且该商品房应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；3.将商品房合同第二十条产权登记中的第（一）项初始登记的“取得该商品房所在楼栋的权属证明”全部变更为“甲方在实际交房后两年内将办理权属登记所需的由甲方提供的资料报产权登记机关备案”，如因甲方责任，未能在上述期内完成约定义务，甲方按乙方已付房款的万分之一支付违约金。 嗣后，冯成支付了购房款。2018年2月7日，冯成接收了案涉房屋，该房屋至今未办理房屋权属证书。2018年9月28日，华宇地产公司申报的华油苑建设工程取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》。本案中冯成、华宇地产公司未举示证据证明已取得综合验收合格手续。 一审法院认为，冯成、华宇地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定华宇地产公司“在实际交房后两年内将办理权属登记所需的由甲方提供的资料报产权登记机关备案”，华宇地产公司未按约定向产权登记机关提交办理权属证书所需资料，导致至今未取得该楼栋的权属证书，也未为冯成办理房屋权属证书，华宇地产公司应在合理期限内为冯成办理房屋权属证书。 华宇地产公司于2018年2月7日将房屋交付给冯成，双方约定交房后两年内华宇地产公司将办理权属登记所需资料交产权登记机关备案，但华宇地产公司直至2018年9月28日消防竣工验收才合格，未举证取得综合验收合格手续，而办理权属证书所需资料不齐全，必然无法办理房屋权属证书，故应视为该约定是对办理房屋权属证书的约定，因此本案冯成主张逾期办证违约金的诉讼时效应从2020年2月6日起算，至起诉时，冯成的请求未过诉讼时效，华宇地产公司应向冯成支付违约金。违约金具有补偿守约方损失并对违约方进行惩罚的功能，双方在房屋买卖合同中虽然对违约金进行了约定，但约定的违约金明显过低，已不具备补偿性和惩罚性兼具的功能，结合本案实际情况，一审法院对违约金酌情予以增加，确定3,647元。 对冯成主张华宇地产公司支付逾期交房违约金55,886.7元的请求，因双方约定的交房时间为2014年9月30日，约定期限届满后，华宇地产公司未能交付符合合同约定的房屋已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方约定了逾期交房违约金在实际交房后60日内支付，故冯成主张支付逾期交房违约金请求的诉讼时效未过，华宇地产公司辩称该请求已过诉讼时效的意见不成立，不予支持。双方约定的以购房款按日万分之一计算违约金较高，冯成未出示确切证据证明其实际损失金额，一审法院根据本案冯成购买的房屋面积、逾期交房时间等情形，酌定逾期交付房屋期间的租金参照11,000元一年标准计算，一审法院酌情确定冯成的损失为37,610元。 据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、华宇地产公司于判决生效后六个月内为冯成办妥位于四川省广安市广安区××路××号××幢××号房屋的不动产权属证书;二、华宇地产公司于判决生效之日起十五日内向冯成支付逾期交房违约金37,610元；三、华宇地产公司于判决生效之日起十五日内向冯成支付逾期办理房屋权属证书违约金3647元；四、驳回冯成其他诉讼请求。上述义务，义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向四川省广安市广安区人民法院申请执行。案件受理费1288元，减半收取644元，由冯成负担144元，华宇地产公司负担500元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、冯成主张的逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效；二、一审认定的逾期交房违约金标准是否过高；三、一审法院对逾期办证违约金标准进行调整是否妥当。 关于焦点一。华宇地产公司与冯成于2013年9月8日签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，逾期超过30日后，买受人继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。从该约定看，华宇地产公司向冯成支付逾期交房违约金的时间是商品房实际交付之日起60日内，即在此之前冯成向华宇地产公司要求支付违约金的条件并不成就，冯成在此之后才能向华宇地产公司主张权利。本案华宇地产公司向冯成交付房屋的时间是2018年2月7日，其最迟应当在2018年4月8日前向冯成支付逾期交房违约金，其在2018年4月8日未付，冯成才知道自己的权利受到侵害，至冯成向一审法院提起诉讼时，并未超过三年诉讼时效，故华宇地产公司认为冯成主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于焦点二。华宇地产公司与冯成约定的逾期交房违约金标准系按已付购房款的日万分之一计算，即每年违约金大约16,638元，一审法院结合房屋位置、产权面积、广安市房屋租赁市场价格等因素将逾期交房违约金酌情调减为按照11,000元每年计算并无不当，本院予以维持。华宇地产公司认为逾期交房违约金应当参照其在一审中提交的评估报告得出的租金标准基础上再调减20%计算，但其在一审中提交的四川新广资产评估事务所有限公司于2016年1月14日出具的《资产评估报告》明确载明该评估报告结论在2016年12月19日失效，即该报告系已经失效的报告，华宇地产公司将其作为证明违约金过高的证据，不具有参考性，达不到其证明目的，应不予采信。此外，华宇地产公司并未提交证据证明一审法院认定的逾期交房违约金过高的证据，其应承担举证不能的不利法律后果，故其该上诉理由，本院不予支持。 关于焦点三。确定逾期办证违约责任承担既要尊重双方当事人的约定，也要结合案件事实和相关法律规定。本案虽约定了违约金，但该违约金仅为已付房款总额的万分之一，即无论华宇地产公司逾期多久办证，其应当承担的违约金都仅有45.6元，该约定的违约成本明显过低，不利于督促华宇地产公司积极履行义务，且对冯成明显不公，因此可以根据当事人的申请依法对违约金予以调整。一审法院综合合同实际履行情况，结合广安全市法院司法实践中对逾期办证类案的裁判标准，按照已付购房款的千分之八（455,846元×8‰=3,647元）计算逾期办证违约金，且低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息,故一审酌定标准并无不当，予以维持。华宇地产公司的该上诉理由，本院不予支持。 综上所述，广安市华宇房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费741元，由上诉人广安市华宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  张 波 审 判 员  陈 萱 审 判 员  杨红梅 二〇二一年五月二十六日 法官助理  刘延娟 书 记 员  田 玲