安徽省休宁县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖1022执异1号 案外人：林子霖，男，1964年6月27日出生，台湾地区居民，住台湾台北市大安区，台湾身份证号码Ｆ120××××。 委托诉讼代理人：李佩璇，北京市高界律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季晓丹，北京市高界律师事务所律师。 申请执行人：李锐，女，1986年6月27日出生，汉族，教师，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：吴蒙慧，男，1983年12月26日出生，蒙古族，住安徽省休宁县，系李锐丈夫。 被执行人：黄山大川置业有限公司，住所地安徽省休宁县新城区尧舜大道欧罗巴国际花园，统一社会信用代码913410225518486499。 法定代表人：钟川，系该公司董事长。 在本院执行李锐与黄山大川置业有限公司（以下简称“大川公司”）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人林子霖对本院执行位于休宁县××镇××道××小区××幢××单元××室房地产（以下简称“Ｇ1-3-1102室房地产”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 案外人林子霖称，请求立即中止对异议人1102室房地产的执行，解除查封。事实与理由：一、G1-3-1102室房地产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、异议人已于2015年6月向大川公司支付完毕G1-3-1102室房地产的全部价款。三、异议人在休宁县人民法院查封之前已合法占有该不动产，其中于2015年7月开始装修该房，截至2019年5月异议人已支付装修费99.3万元；2018年5月25日，异议人为G1-3-1102室房地产开通了宽带服务和天然气服务。四、非因买受人自身原因未办理过户登记及相关备案手续，根据《房屋买卖合同》的约定，被执行人应当将已经签订的合同向休宁县产权交易中心申请登记备案，并由被执行人在商品房交付使用后将办理权属登记应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同生效后，异议人履行了合同约定的全部内容，虽多次催促，但被执行人均以各种理由推脱，至今未给异议人办理产权证及相关手续登记备案。综上，异议人认为休宁法院将其财产予以执行，明显错误，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出异议，请求立即中止对G1-3-1102室房地产的执行，解除查封。为证明其主张，异议人向本院提交了《商品房买卖合同》、大川公司收款凭证、异议人与装修公司员工聊天记录、开通宽带服务票据、开通天然气服务的合同及票据、大川公司出具的《说明》等证据。 申请执行人李锐未提供证据，但书面答辩称：一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，符合法律规定，所裁定执行的内容不能解除，异议人林子霖并不是被执行财产的所有人。即使异议人已全额缴纳房款，但异议人并未就该房产办理权属登记手续，故其尚不享有该房屋所有权。二、被答辩人并没有支付全部价款。从异议人提供的证据显示，林子霖向大川公司付款后，大川公司又以装修款的形式向其返还了购房款，至少返还了32万，因此异议人并没有支付全部价款。三、因买受人自身原因未办理过户登记，人民法院对异议人林子霖提出的异议不应支持。异议人并未提供任何证据证明其多次催促大川公司，也未提供证据证明大川公司均以各种理由推脱。异议人作为房产买受人，理应在其数次来黄山休宁期间自行办理房屋权属登记。大川公司出具的《说明》不能构成异议人未能办理过户登记的理由。且参照最高院的司法案例，异议人的行为应属于怠于行使权利，不符合非因买受人原因未办理过户登记的情形。综上，异议人的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第三、第四种情形，其权利不能排除人民法院的执行，法院应对其异议予以驳回，原执行裁定应当继续执行。 被执行人大川公司在本院规定的期限内未进行答辩和举证。 本院查明：2015年4月3日，案外人林子霖与被执行人大川公司签订了书面《商品房买卖合同》，合同约定买受人所购商品房为黄山欧罗巴国际花园G1幢3单元1102号房，商品房建筑面积共249.39平方米，房价总金额为942694元，付款方式为分期付款，即“买受人于2015年4月30日付房款定金250000元，余款692694.2元于2015年5月30日付一部分，2015年6月30日付清剩余款项”。合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则买受人不退房，但出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同第二十三条还约定，合同自双方签订之日起生效；另双方还就房屋基本情况、违约责任、交付期限、交接等情况进行了具体约定。合同签订后，林子霖分别于2015年4月29日、2015年5月27日、2015年6月30日分三期通过银行转账方式向大川公司支付了房屋价款共计942694.2元。2015年7月20日，林子霖与黄山万巢装饰设计工程有限责任公司签订了装饰装修合同，开始对G1-3-1102室房产进行装修，经本院现场查看，该房目前已装修完毕。2018年5月25日林子霖与休宁中燃城市燃气发展有限公司签订了《用气合同》，合同注明用气地址为“休宁县海阳镇新城区欧罗巴小区G1-3-1102”。 2020年4月20日，申请人向本院提出执行申请，请求被申请人按黄山市中级人民法院(2019)皖10民终832号民事调解书的约定立即支付款项471025元及相应利息。同日，本院立案受理了该案。2021年2月10日李锐向本院提出申请，请求对大川公司名下的欧罗巴住宅小区G1-3-1102室房地产进行查封。2021年2月10日，本院作出（2020）皖1022执244号之一执行裁定书，裁定：“一、冻结被执行人黄山大川置业有限公司在金融机构的存款483665元及利息，期限为一年；二、查封、扣押被执行人黄山大川置业有限公司名下价值483665元及利息的动产，期限为二年    ；三、在价值4836656元及利息范围内查封被执行人黄山大川置业有限公司名下不动产或冻结被执行人黄山大川置业有限公司的其他财产权，期限为三年。”同日，本院依法向休宁县不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封了被执行人大川公司名下Ｇ1-3-1102室房地产［不动产证号为皖（2018）休宁县不动产权第0××3号］,查封期限为三年（自2021年2月10日至2024年2月9日）。2021年4月6日，大川公司向林子霖出具《说明》一份，内容为：“您于2015年在我司购买的欧罗巴住宅小区Ｇ1幢3单元1102号房产，由于我司工作失误，未及时通知您办理购房合同网签手续及办理产权证，导致该房产被错误司法查封，给您造成麻烦及不便，我司特向您致歉。我司承诺后续将积极妥善解决该遗留问题。”后案外人林子霖就该房产向我院提出异议，请求立即中止对该房产的执行，解除查封。我院收到异议人材料后于2021年5月17日进行了立案受理。 另查明，欧罗巴G1-3-1102室房地产至今仍登记在大川公司名下，未办理过户登记，且在商品房网上备案系统查询为未售状态。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人林子霖已在我院查封之前与被执行人大川公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定签订之日起生效，故本院认可其合法有效性；合同签订后，林子霖已按合同约定的期限付清了全部房款，申请执行人以大川公司为林子霖代付部分装修款为由而主张异议人未付清房屋价款，无法律及事实依据，本院不予采纳；合同签订后，林子霖即为该户房产开通了燃气等服务，并在房款支付完毕后即对该房进行了装修，并已装修完毕，说明其已实际控制并占有了该房产；案涉房产虽未办理相关备案及过户登记等手续，但双方在《商品房买卖合同》已约定由出卖人大川公司负责将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，而大川公司在给异议人出具的《说明》中也已自认是其公司工作失误而未及时通知异议人办理网签手续和产权证过户登记，故可以认定未办理过户登记并非因买受人自身原因所造成。综上，本院认为案外人林子霖对登记在被执行人大川公司名下的G1-3-1102室房地产提出异议，请求本院中止对该房产的执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，其权利能够排除执行，本院应予支持。经合议庭合议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对休宁县海阳镇新城区尧舜大道黄山××小区××幢××单元××室房地产的执行。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张家平 审判员  朱晓燕 审判员  阎卫红 二〇二一年五月三十一日 书记员  汪丽芳 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。