辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终658号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张峰霞，女，1965年12月12日出生，汉族，无职业，住辽宁省沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：韩啸，辽宁文扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓宝谭，辽宁文扬律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：史**，男，1980年8月22日出生，汉族，丹东市公安局警务保障部科长，住辽宁省丹东市振安区。 原审被告：丹东金地盈达房地产开发有限公司，住所地辽宁省丹东市振安区临江后街100号1602室。 法定代表人：刘小华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：及磊，辽宁中天律师事务所律师。 上诉人张峰霞因与被上诉人史**以及原审被告丹东金地盈达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市振安区人民法院(2020)辽0604民初761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张峰霞的委托诉讼代理人韩啸、邓宝谭，被上诉人史**、原审被告丹东金地盈达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人及磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张峰霞上诉请求：撤销原判，改判被上诉人返还上诉人定金5万元，赔偿上诉人5万元，并按照合同约定给付上诉人滞纳金101750元。事实和理由：一、双方在售楼处直接更名不违反法律规定，是有效的。首先，被上诉人从原审被告处购买房屋后，并未办理备案和产权证书，被上诉人只是取得该房屋合同权利，上诉人与被上诉人约定在售楼处直接更名属于合同更名，不存在逃税问题。另外，被上诉人在交易前和上诉人以及原审被告说可以直接更名，如果不能直接办理更名，则被上诉人存在欺诈，构成违约。二、即便直接更名属于无效约定，也只有该约定无效，不影响其他合同条款的效力。案涉合同解除不是因为房屋不能办理更名造成，而是被上诉人根本不去办理更名造成。虽然原审被告一审中表示不能更名，但实际上是可以办理。上诉人和中介公司多次要求被上诉人去办理更名，被上诉人以各种理由推脱，所以合同解除完全是因为被上诉人违约造成。一审法院认定上诉人提交的微信记录未能提供原始载体，不能作为证据被采信，是错误的，一审中上诉人将原始载体带到法庭且向一审法官明示是否需要提交，一审法官说不用，但判决时以上诉人未提供原始载体为由，判决该证据不能采信属于程序违法。 史**辩称，原审判决所认定的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，二审法院应驳回上诉，维持原判。一、上诉人称通过中介与被上诉人约定在售楼处直接更名，因逃避税收，违反国家相关法律法规，属于无效约定。双方因此无法履行合同，双方均不应当承担违约责任。二、上诉人提到的该房屋可以直接在售楼处办理更名，是中介多次与售楼处沟通，才签订的合同，所以更名过户都是中介负责。三、上诉人提到的开发商不同意更名，原因是上诉人要去银行贷款，这需要开发商做假的会计凭证，是违法的，开发商不同意更名是符合法律规定的。 丹东金地盈达房地产开发有限公司述称，原审判决所认定的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，二审法院应驳回上诉，维持原判。原审被告不是上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同的相对人，因此双方基于该种法律关系而产生的纠纷与原审被告无关，上诉人并未针对原审被告提出二审上诉请求，一审判决未判决原审被告承担责任。 张峰霞向一审法院起诉请求：1、确认原告和被告史**2019年11月26日签定的《房地产买卖合同》合法有效；2、判令被告史**返还原告定金5万元，并赔偿原告5万元；3、判令被告史**按照合同约定给付原告滞纳金101750元（从2020年2月25日开始计算至2020年4月22日，共55天，每日按照房款总额182万元的1‰计算），总计201750元。 史**反诉请求：1、判令解除双方房屋买卖合同；2、判令原告在中介保管的5万元定金，按照原告违约判决给被告史**；3、判令原告赔偿被告史**因房屋保全造成经济损失205660元（从2020年4月16日保全开始至2020年8月6日开庭，共113天，按照房屋总额182万元，和中国人民银行贷款基准利率4.35％计算，每日利息1820元。）。 一审法院认定事实：被告史**于2018年1月29日与丹东金地盈达房地产开发有限公司签订金海滨江3号购房协议，全款购买了位于丹东市振安区房屋，房屋价款17604064元，2019年11月26日原告与被告史**及丹东大家不动产管理服务有限公司签订房地产买卖合同，约定被告史**将其位于丹东市振安区房屋,建筑面积243平方米，通过丹东大家不动产管理服务有限公司居间介绍卖给原告。房屋售价1820000元。原、被告双方协商同意，在合同签订之日，原告将购房定金5万元交由丹东大家不动产管理服务有限公司代为无息保管。原告采取按揭贷款付款方式。在合同签订之日起30日内开始办理房屋更名手续并支付首付款，具体金额以银行审批为准。在合同其他约定事项中，双方约定经双方协商同意，此房维修基金已交，直接更名给原告，若无法更名，退款归原告所有。被告史**于2019年12月25日出具收条一份，载明：今收到张峰霞交来购买我位于滨江3号11号楼3004室房屋部分首付款30万元整，剩余47万元首付款于2020年1月23日前支付，尾款待银行放款后支付。本人史**配合张峰霞于2019年1月23日前与张峰霞办理房屋更名，手续更名费用3万元整，由张峰霞支付。被告史**于2020年1月22日出具收条一份，载明收到原告交付剩余首付款47万元。原、被告及大家地产经纪有限公司于2020年1月22日签订补充协议，约定原告与被告史**于2020年2月2日到滨江3号售楼处做更名手续，双方不得拖延时间。原告在滨江3号售楼处出具贷款手续齐全后，两个工作日到银行申请贷款手续，不得拖延。原告张峰霞于2020年4月3日到丹东市公安局振安分局鸭绿江边境派出所报案称被告史**在收到首付款77万元后不履行合同，民警告知原告起诉法院解决。被告史**于2020年4月20及4月24日将77万元首付款分两笔返还到张峰霞账户。 一审法院认为，首先关于双方的房地产买卖合同是否解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。现原告及被告史**均同意解除合同。故涉案房地产买卖合同解除。关于双方是否存在违约及违约责任如何承担的问题，双方在合同中约定在售楼处直接更名，这种方式因逃避税收等问题，违反国家相关法律法规，危害社会公共利益为无效约定。现双方因无法更名产生纠纷，均是因为该无效约定无法履行，故双方均不承担违约责任。现被告史**已将77万元首付款返还给原告，定金5万元保管于中介公司丹东大家不动产管理服务有限公司，原告应向中介请求返还该定金。关于被告史**请求因原告保全其房屋给其造成的损失，其未能提供证据证明损失的产生及具体损失数额，故该请求该院不予支持。判决：一、解除原告张峰霞与被告史**于2019年11月26日签订的房地产买卖合同及2020年1月22日签订补充协议；二、驳回原告（反诉被告）张峰霞的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）史**的其他诉讼请求。案件受理费4327元，保全费5000元，由原告张峰霞负担。反诉费2568元，由被告史**负担。 二审期间，张峰霞围绕上诉请求申请证人李某出庭作证，证明：张峰霞凑齐全款后去售楼处更名，但史**不配合，提出各种无理要求。 史**的质证意见：证人要求出具的手续被上诉人在签合同的时候就已经出具了。售楼处未通知过被上诉人可以更名。房屋挂到网上与被上诉人无关。 丹东金地盈达房地产开发有限公司的质证意见：案涉房屋交易与我方无关。 本院认证意见如下： 被上诉人对证人证言的内容不予认可，该证人证言不能单独证明本案事实，故对该证人证言不予采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案审理的焦点是，被上诉人是否存在违约行为。 上诉人主张因被上诉人不予配合办理更名致使合同无法履行。首先，上诉人与被上诉人约定在售楼处直接更名的方式，违法国家相关法律法规，应属无效约定。其次，原审被告在一、二审中均陈述案涉房屋不能直接更名到上诉人名下，该陈述与被上诉人庭审中主张售楼处未通知其可以直接更名的表述相一致，上诉人也不能提供充分的证据证明原审被告可以给案涉房屋办理直接更名。最后，上诉人并未能够提供充分的证据证明被上诉人存在其他违约行为。故对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。 关于上诉人主张一审法院程序违法一节。首先，一审庭审笔录中没有上诉人要求提交微信记录原始载体的记载。其次，经查看该案一审庭审直播录像，录像显示上诉人委托诉讼代理人表示该证据原始载体在手机中，但一审主审法官并未作出上诉人不用提交原始载体的表述。考虑到被上诉人在一审中对该微信记录的真实性没有异议，一审主审法官也未明确拒绝上诉人提交该证据的原始载体。故对上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人张峰霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4327元，由上诉人张峰霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  张峻峰 审判员  关 爽 审判员  王玉瑛 二〇二一年五月三十一日 法官助理王杨 书记员刘洋