安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1002民初1472号 原告：黄山天之都物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。 法定代表人：黄征兵，执行董事。 委托诉讼代理人：尚军，公司员工。 委托诉讼代理人：苏宜，公司员工。 被告：刘月君，女，汉族，经常居住地安徽省黄山市徽州区。 原告黄山天之都物业管理有限公司（以下简称天之都物业公司）与被告刘月君物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告天之都物业公司委托诉讼代理人尚军、被告刘月君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天之都物业公司向本院提出诉讼请求：1.刘月君支付物业服务费8148元（2015年1月1日至2019年12月31日）；2.本案诉讼费用由刘月君承担。事实和理由：刘月君系安徽省黄山市屯溪区××号×幢×单元××室（建筑面积×㎡）业主。2015年1月1日，天之都物业公司与玉屏府业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由天之都物业公司为刘月君所在的某某小区提供物业管理服务，物业服务费以业主产权面积计算，其中高层为1.4元/㎡/月。自2015年1月1日至2019年12月该户应缴纳物业费8148元。天之都物业公司多次通过打电话、发费用信息向刘月君催要上述物业费用。2019年8月1日，天之都物业公司再次以书面形式给刘月君发欠缴物业费律师函，均未果。天之都物业公司为维护其合法权益，特提出上述诉请。 刘月君辩称，房屋自2014年起即存在漏水问题，多次向物业公司反映均未得到回复，直至到2020年6月份通过市长热线反映后，物业经理通知其与开发商三方进行协商，达成了会议纪要，后续由开发商进行了修复，但还是有渗漏，目前没有得到彻底解决，法院应考虑该因素，综合判断物业公司诉请的物业费，但其鉴于此类情况其依然缴纳了2020年至2021年的物业费，并不是故意拖欠。2020年7月4日的其与物业及开发商对房屋漏水情况进行了协商后达成意见，在业主拜访记录中载明：“物业费等维修后再交，因渗漏拖欠的物业费不再缴纳”，根据该记录物业公司所主张的物业费不应该由其缴纳。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本院生效民事判决书查明黄山市某某物业管理有限公司与黄山市某某小区业主委员会先后于2014年12月16日、2017年12月2日签订的两份物业管理合同，对黄山市某某小区内全体业主均有约束力；2015年1月，天之都物业公司进驻小区进行物业管理，承接了黄山市某某物业管理有限公司相关权利和义务。坐落于安徽省黄山市屯溪区××号×幢×单元××室房屋于2013年7月27日由刘月君的母亲汪某娟接收，登记在汪某娟名下，并一直由汪某娟居住使用，汪某娟于2018年1月19日去世，此后房屋空置。刘月君分别于2020年12月22日、2021年4月6日向天之都物业公司缴纳了案涉房屋2020年度、2021年度的物业服务费。本案审理过程中，刘月君同意天之都物业公司向其个人主张2015年1月1日至2019年12月31日的物业费用，但抗辩认为天之都物业公司在提供小区物业服务的过程未严格按照物业服务合同履行并存在一定的服务瑕疵，其多次向物业公司反映房屋渗漏的情况均未得到彻底解决，且双方曾达成协议约定不再由其缴纳因渗漏拖欠的物业费。本院认为，刘月君作为该小区的业主或物业使用人，在天之都物业公司按照合同的约定提供某某小区相应物业服务的情形下，刘月君应当按照合同约定，按1.4元/㎡/月的标准向天之都物业公司支付物业服务费。关于刘月君抗辩的房屋渗漏未得到解决的问题，经查天之都物业公司对案涉房屋渗漏情况予以认可，刘月君多次向开发商及天之都物业公司进行了反映，但均未得到维修处理，直至2020年上述渗水墙面才由开发商出资进行了维修，目前仍存在墙面鼓包、开裂的情况。该墙面渗漏无证据证明系天之都物业公司所造成，故关于渗漏所造成的损失，刘月君可在查明原因后向责任方主张权利；业主拜访记录中“物业费等维修后再交，因渗漏拖欠的物业费不再缴纳”事项陈述并不明确，亦无其他证据佐证双方已明确约定天之都物业公司不再收取本案所涉物业费，因此，刘月君现不能据此拒缴物业服务费。但鉴于天之都物业公司对涉案房产渗漏问题维修处理时间周期较长，客观上存在未及时履行维修义务的事实，本院综合考虑上述情况及刘月君、天之都物业公司的双方意见，本院酌情确定刘月君以80%的标准向天之都物业公司交纳物业服务费，即1.4元/㎡/月×96.99㎡×60月×80%=6518元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告刘月君于本判决生效之日起十日内支付原告黄山天之都物业管理有限公司自2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费6518元； 二、驳回原告黄山天之都物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告刘月君负担。 本判决为终审判决。 审判员 张 怡 二〇二一年五月六日 书记员 陈进红 附本案法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条…… 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。