贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初7259号 原告：重庆点滴物业管理有限责任公司，住所地：重庆市巴南区李家沱正街169号商3，统一社会信用代码：915001136965692612。 法定代表人：陈利，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张庆敏、张达菊，该公司员工。 被告：王兴国，男，1984年12月4日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：李世宏（特别授权），贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201710702688。 原告重庆点滴物业管理有限责任公司(下称“点滴物业公司”)与被告王兴国物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告点滴物业公司的委托诉讼代理人张庆敏、张达菊，被告王兴国的委托诉讼代理人李世宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告点滴物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业服务管理费，共计人民币2844.5元，欠费明细如下：从2019年4月1日起至2021年1月15日，共21.5个月的物业服务费，每月132.2元（建筑面积147m'×0.9元/月）合计为币2844.5元。2、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：被告系原告管理的毕节市七星关区xx室业主，从2019年4月1日-直未按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费及其他相关费用。截止2021年1月15日，被告共欠缴物业管理服务费共计人民币2844.5元，原告多次催收均遭到被告拒绝。为维护原告的合法权利，特依法向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法公正审理，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告王兴国提交书面答辩状称：一、被答辩人未实质性取得滨湖小区的物业管理权，且系失信企业，无权要求答辩人交纳物业费。重庆点滴物业管理有限责任公司自2015年8月以欺骗方式进驻滨湖小区以来，在履行物业服务职责过程中无视业主合理诉求，粗暴践踏全体业主的合法权益。毕节市住房和城乡建设局《对滨湖小区业主反映问题的答复》载明：根据《贵州省物业管理条例》和住建部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》之规定，凡与未经业主大会决定选聘的物业服务企业或者其他管理人签订的物业服务合同是无效的。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款，物业服务合同终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业费的，人民法院不予支持。被答辩人系失信企业，多次被消防、质监等部门下发整改通知，因未予整改又被处罚（业委会已全部收存），其至今一直屡教不改，依然拒不履职，放任小区安全隐患长期存在。被答辩人扰乱毕节市物业服务市场，被毕节市物业管理协会于2017年1月在毕节日报公告除名；其因在七星关区内违法违规行为也相继被消防、质监、税务等多部门处罚。因此，原告被答辩人的诉求不应得到支持。二、被答辩人未履行管理职责，导致小区公共设施损坏，存在重大安全隐患且导致小区公共财产及业主财产受损。1、被答辩人强占小区强制交易的情况下，不履行物业管理职责，没有对小区消防电控系统、消防水系统、电梯、给排水、供配电、房屋等进行定期维护保养，导致小区消防瘫痪、电梯损坏。二次供水设施生锈等公共设施严重破损，存在重大安全隐患，置小区业主的生命财产安全不顾；2、被答辩人作为物管公司大肆让七号菜馆、绿色粗粮等餐馆的就餐客人停车，多次刮擦小区业主车辆，业主多次到原告办公室反映要求调取监控，总是没有回音；3、愉景华庭D幢18楼将雨水管道私自改为厨房的下水管道，导致污水遍布7楼，多次向被答辩人反映，均置之不理；4、皇家国会噪音扰民，向原告反映多次，总是以管不到为理由推脱，皇家国会采用客运电梯拖运酒水，多次向原告反映总是不管，导致愉景华庭D幢电梯经常瘫痪。5、电梯经常关人、停运、呼叫无人应答，业主生命财产安全无法保障。小区内电线私搭乱接、违规充电桩到处都是，违章装修乱砸乱打乱在外墙开门开窗等行为普遍，使业主长期置身于危险之中。固定岗经常无人值守、流动岗人员严重不足，路灯、过道灯经常坏了无人换，电井房、水井房长期敞开无人问、墙砖掉落、地砖破裂随它去，消防通道、电梯井房被堵更是常事。6、不落实安全生产责任，导致7.18事故发生，造成1人死亡。有七星关区公安局、房产局、纪委监委的调查报告为证。7、原告为了收取停车费用，大肆让外来车辆进入小区停放，导致小区业主无法找到车位停车，且存在乱停乱放的情况。8、不对小区的绿化进行维护保养，导致市政府种植的桂花树枯死几十棵。9、没有对房屋外墙进行维保，没有对小区实行有效管理，导致小区脏乱差。综上所述，原告的物业服务合同未经业主大会表决通过，且该企业系失信企业，已被毕节市物业协会出名，且该企业完全没有履行管理职责，侵犯业主合法权利。特请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月8日，以七星关区滨湖小区业主委员会为甲方，原告点滴物业公司为乙方，双方签订《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》约定，选聘点滴物业公司对毕节市七星关区滨湖小区进行物业服务管理，物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯房1.1元/月?平方米，商业物业2元/月?平方米，点滴物业公司按照包干制收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量等级标准提供服务，盈余或亏损由其享有或承担，合同期限自2015年8月1日起至2018年12月31日止。签订物业服务合同后，原告入驻毕节市七星关区滨湖小区提供物业服务。2018年10月26日，七星关区碧阳街道办事处滨湖社区居民委员会下发《通知》，在滨湖小区第三届业主委员会成立前，由滨湖社区依法代行业主委员会职责，监督小区物业管理公司履职。2019年1月3日，七星关区碧阳街道办事处滨湖社区居民委员会下发《通知》，因滨湖小区第三届业主委员会仍在筹备阶段，为规范小区秩序，方便居民生活，经社区与点滴物业协商，此期间由点滴物业继续为小区提供服务，请各位居民到物业公司缴纳物业服务费用。2019年12月29日，以七星关区滨湖小区业主委员会为甲方，原告点滴物业公司为乙方，双方签订《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》约定：“甲方续签乙方对滨湖小区提供物业管理服务。在物业服务管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的管理；7、物业档案资料管理；8、双方协商的其他未尽事项。乙方按《毕节市住宅物业服务标准对照表（试行）》四星级（其中满意度调查按三星级服务标准）提供物业服务。物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅0.9元/月?平方米，商业物业2元/月?平方米，乙方按照包干制收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量等级标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。业主/使用人应在每月的10日前缴纳当月的物业服务费用和其他应缴纳的相关费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。合同期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止。” 物业服务合同还约定了其他事项。被告王兴国系毕节市七星关区滨湖小区愉景华庭D1-7-5室业主，涉案房屋建筑面积为147平方米。2019年4月1日至2021年1月15日期间，被告未按照合同约定向原告点滴物业公司缴纳物业管理服务费。原告向被告催收物业费未果后，以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。被告认为，原告未履行管理服务职责，被告不应缴纳物业服务费。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。”、第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”之规定，被告作为原告提供物业管理服务的毕节市七星关区xx室的业主，《物业服务合同》对其具有法律上约束力，其应按照合同约定履行义务，交纳物业服务费用。在2019年4月1日至2021年1月15日期间，被告未支付的物业管理服务费为2844.5元（147平方米×0.9元/月平方米×21.5个月）。被告提交的证据不能充分证明原告提供的物业服务存在瑕疵，其拒交物业费的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条之规定，判决如下： 被告王兴国于本判决生效之日起十日内支付原告重庆点滴物业管理有限责任公司2019年4月1日至2021年1月15日期间的物业管理服务费2844.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告王兴国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二一年五月十一日 书记员  李治樱