河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0191民初7616号原告：刘肖肖，女，1991年5月15日出生，汉族，住河南省博爱县。被告：郑州花盛开网络科技有限公司，住所地郑州市金水区国基路3号5号楼2单元2层14号，统一社会信用代码为91410105MA3X94D3XR。法定代表人：刘晓丽，总经理。委托诉讼代理人：高慧芳，河南正方圆律师事务所律师。被告：河南晟和祥实业有限公司，住所地郑州市高新区科学大道57号动漫基地4号楼22层338室，统一社会信用代码为914100003174273440。法定代表人：邹长铃，董事长。委托诉讼代理人：陈婷婷，河南扬善律师事务所律师。原告刘肖肖诉被告郑州花盛开网络科技有限公司（以下简称花盛开公司）、河南晟和祥实业有限公司（以下简称晟和祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘肖肖，被告花盛开公司委托诉讼代理人高慧芳，被告晟和祥公司委托诉讼代理人陈婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘肖肖向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告花盛开公司退还原告支付的39900元电商信息咨询服务费；2.请求判令被告晟和祥公司返还双倍定金2万元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与二被告于2017年8月19日签订了《团购推荐协议》，约定原告支付电商信息服务费后，花盛开公司将如实提供开发商房源及销售等信息，并明确表示可提供团购优惠服务，即“39900元享88800元”的购房优惠。但2017年8月25日原告与被告晟和祥公司签订的《商品房买卖合同》中，均未约定电商信息咨询服务费的条款事宜。原告在支付电商信息咨询服务费之后，被告花盛开的工作人员收回了《团购推荐协议》和《商品房买卖合同签约审核单》，并表示只有将这两个单据收回才可以享受88800元的购房优惠，且只开具了收据，没有开具发票。在《商品房买卖合同签约审核单》中，被告晟和祥公司提供的涉案房屋总价是1250601元，但是该总价减去88800元后仍然高于被告晟和祥公司在价格主管部门的预售备案价1148203元。因此原告相当于用39900元购买被告晟和祥公司预售备案价格的资格，但是被告晟和祥公司的房屋预售备案价理应是依法直接面向原告进行销售的，但却打着电商咨询服务费的“幌子”进行变价销售。原告根本没有享受到88800元购房优惠，反而是在用原告支付的39900元电商咨询服务费为二被告的违法行为“买单”。首先，二被告的行为违反了《商品房销售明码标价规定》，即商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用，不得使用不规范的价格标示误导购房者，因此二被告分别构成《团购推荐协议》和《商品房买卖合同》基础条款的实质性违约；其次，二被告先以哄抬价格的违法手段，再以收取电商信息咨询费可以享受优惠的营销策略，达到变相涨价的目的，使原告误以为电商信息咨询费是预交的部分房款，所以原告与二被告签订的《团购推荐协议》是以欺诈手段订立合同，恶意串通，以合法形式掩盖收取电商服务费的非法目的，《团购推荐协议》无效，二被告应承担合同无效的法律责任；第三，二被告在与原告签订《团购推荐协议》之前并未说明该电商咨询服务费是双方之间的代理服务费或者是佣金，被告花盛开公司的行为违反了《商品房销售管理办法》第27条、第28条规定，被告晟和祥公司违反了住建部于2016年10月公布的《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序通知》和河南省住建厅联合国土厅于2017年6月27日联合发布的豫建房管[2017]15号文件的规定。被告花盛开公司辩称：原告与被告花盛开公司签订有《团购推荐协议》明确约定了电商费以及享受电商费的优惠方式，原告作为一名成年人明知团购费以及原告与被告花盛开公司介绍的开发商签订商品房买卖合同后，原告支付给被告花盛开公司的39900元的电商服务费不再退还，所以原告已经明确接受该团购服务，现原告已经实际享受到了团购优惠价以优惠后的价格与被告晟和祥公司签订了商品房买卖合同，双方的团购协议已经履行完毕，原告现要求退还电商费明显缺乏事实和法律依据。被告晟和祥公司辩称：原告诉称二被告存在恶意串通的违约行为，与事实不符。第一，晟和祥公司是按照认购书明码标价公开销售。涉案商品房认购书是原告与被告晟和祥公司双方真实意思表示，被告晟和祥公司是按照认购书明码标价公开销售。目前房屋已经交房，根据认购书的约定认购书在签订商品房买卖合同后自行终止了，且被告晟和祥公司本身并未满足认购书约定的定金罚则。第二，原告并未证明商品房预售备案价，况且属于行政管理上的规范要求，并非购房合同效力的强制性规定，即便成交价格与最终合同备案价存在差距，不影响认购书及房屋买卖合同的效力。原告以超过最终合同备案价为由认为被告晟和祥公司违约，要求双倍退还定金，没有事实及法律依据。第三，被告晟和祥公司在销售过程中已通过宣传页、开盘流程和《签约确认单》等均对由第三方收取电商服务费以及优惠方式均作出了明示，原告称在签订团购推荐协议及认购书之前不知道是电商服务费并且认为二被告之间构成恶意串通，与事实不符。第四，原告称未享受优惠，与事实不符。原告购买房屋时间为2017年，正是房价上涨时期，被告晟和祥公司根据认购合同约定价格1250601元应合法有效，原告所购房屋经过优惠后的最终总价为1148203元，确实享受了被告晟和祥公司给予的39900抵88800元的活动及其他优惠。第五，本案诉讼费用由原告承担。本院经审理查明：原告欲在郑州购买商品房，在晟和祥公司的网站上看到“交39900元享受88800元总房款优惠”的宣传，于2017年8月19日在晟和祥公司开发的高新区钱隆城楼盘售楼部与晟和祥公司外包销售人员何景签订了《团购推荐书》和《福晟.谦祥.钱隆城商品房认购书》，于8月23日又签订了一份《签约审核单》，签订上述三份文件后刷卡支付了39900元，花盛开公司出具了收据，但之后又将收据和《团购推荐书》《签约审核单》收走后交给了晟和祥公司，所收的39900元花盛开公司留取部分中介费后全部交付给晟和祥公司。2017年8月25日，原告与晟和祥公司签订编号为GX17003538653的《商品房买卖合同》，约定原告购买郑州高新技术产业开发区郁香路69号1幢1单元8层803号房屋，三室二厅，建筑面积89.12平方米，单价12883.79元/平方米，总房款1148203元，2019年12月31日前交房。目前该房屋已经交付给原告使用。2020年5月31日，原告向花盛开公司和晟和祥公司邮寄了解除《团购推荐协议》通知书，以原告并未享受到88800元房款优惠为由，要求解除《团购推荐协议》并退还39900元。花盛开公司和晟和祥公司未予答复。原告遂于2020年7月以花盛开公司和晟和祥公司为被告提起本案诉讼，本院以没有管辖权为由将本案移送至郑州市金水区人民法院，该法院报请郑州市中级人民法院进行管辖权审核，郑州市中级人民法院作出（2021）豫01民辖4号民事裁定书，裁定将本案指定本院审理。《团购推荐协议》的当事人是原告（甲方）与花盛开公司（乙方），内容为：“1.甲方欲购买新建商品房，特委托乙方提供开发商信息，由乙方为甲方与开发商签订商品房销售合同提供团购服务；2.房源大致需求为钱隆城；3.本合同签订时，甲方预付乙方39900元作为信息咨询服务费；4.甲方成功购房时即可享受“39900享88800元”的电商额外优惠”。《福晟谦祥钱隆城商品房认购书》的当事人是晟和祥公司（甲方）与原告（乙方），内容为：“房源位于郁香苑1号楼1单元8层0803号,建筑面积为89.12平方米，总价为1250601元，定金为10000元。”《签约审核单》只有买受人刘肖肖签名和财务田某某签名，没有加盖任何公司的印章，内容为“认购时间2017年8月19日，业主姓名刘肖肖，身份证号，认购房源1号楼1单元8层803户，建筑面积89.12平方米，表单价14032.78元/平方米，表总价1250601元，优惠方式“表总价-2000老带新-认筹88800*0.99”，折后单价12883.79元/平方米，折后总价1148203元，已收房款10000元”。钱隆城2017年7月17日、7月18日、9月22日的宣传显示有“电商交39900享88800元”“交39900可享总房款减88800”“认筹额度已达到39900元享88800元总房款优惠”等内容。在本案庭审法庭调查过程中，原告当庭演示了从河南省住房和城乡建设厅官网查询房屋备案销售价的过程，显示涉案房屋所在的1号楼预售证号为GX2017020,预售许可后公告日期为2017年7月13日，该楼房1单元8层803号预售申报价为12906元/平方米。河南省住房与城乡建设厅于2018年7月2日发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，其中第三条“加强商品房销售行为监管”规定，房地产开发企业不得有下列违法违规销售行为：……6.商品房销售不执行明码标价制度，不实行一房一价、一套一标，收取标价以外的未标明费用甚至高于备案申报价格进行销售……12.采取“电商”等合作模式，通过第三方在网签合同约定价款之外加价出售房屋或价外收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”等费用。以上事实，有经原、被告质证的下列证据及本案庭审笔录在案佐证：1.《团购推荐协议》、《商品房认购书》、《签约审核单》；2.《商品房买卖合同》；3.网站宣传页打印件10页；4.微信聊天记录及转款凭证；5.银行转款凭证、收据、发票；6.备案价格查询信息打印件2张。本院认为：1、关于原告有关二被告构成《团购推荐协议》和《商品房买卖合同》基础性违约的主张。违约的前提是合同有效，按照《签约审核单》记载内容“表单价14032.78元/平方米，表总价1250601元，优惠方式“表总价-2000老带新-认筹88800*0.99”，折后单价12883.79元/平方米，折后总价1148203元”，最终《商品房买卖合同》约定“单价12883.79元/平方米，总房款1148203元”，原告确实享受到了总房价88800元的优惠，且房屋现已交付给原告，花盛开公司已经履行完毕《团购推荐协议》中约定的义务，晟和祥公司已经履行完毕《商品房买卖合同》中约定的义务，故原告主张的违约并不成立。2、关于原告有关二被告以欺诈手段订立合同，恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，应当承担合同无效的法律责任的主张。涉案房屋的预售许可证在2017年7月13日已取得，彼时该楼房每套房屋的备案申报价均公开可查，原告与二被告于2017年8月签订《团购推荐协议》、《商品房认购书》、《签约审核单》，对购房合同的房款这一关键合同条款应当有明确的认知和充分的了解，且《团购推荐协议》明确约定39900元是电商服务费，收据也写明是“电商信息服务费”，现原告又主张“自己误以为39900元是房款”，与事实不符，故原告并不能证明二被告存在欺诈和恶意串通导致合同无效的情形。原告购买涉案房屋的价格为1148203元，备案申报价为12906元/平方米（即总价1150183元），原告主张其购房实际价款高于预售备案申报价，该事项属于行政主管部门予以处理的范畴，且河南省住房与城乡建设厅于2018年7月2日发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》系在本案交易发生之后，并不因此导致原、被告之间的合同无效，因此原告主张的“以合法形式掩盖非法目的”亦不成立。3、原告在本案中既主张合同无效要求二被告承担缔约过失责任，又主张被告违约要求二被告承担违约责任，如前所述，无论是合同无效的主张还是被告违约的主张均不成立，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘肖肖的诉讼请求。案件受理费减半收取649元，由原告刘肖肖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  申晓娟二〇二一年五月二十七日书记员  梁卫士