贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1534号上诉人（原审原告）：中城投第十一工程建设集团土木工程有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区长岭南路178号茅台国际商务中心一期A栋4层5号房。法定代表人：文宏烨，系该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：范述喜，贵州九紫星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钱小燕，女，1985年7月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李海英，贵州慧歆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘堃，贵州慧歆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鲁昌赛，男，1988年12月2日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上诉人中城投第十一工程建设集团土木工程有限公司（以下简称中城投工程公司）因与被上诉人钱小燕、鲁昌赛房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中城投工程公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人的一审诉讼请求；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人鲁昌赛欠上诉人借款650000元无力归还，经鲁昌赛与被上诉人钱小燕协商，主动向上诉人提出以房抵债，房屋价值超出部分上诉人另行给付，故二被上诉人和上诉人于2018年8月15日签订《二手房买卖合同》，约定上诉人向二被上诉人购买双方所有的金阳南路贵阳房屋，建筑面积122.45平方米，总价款1230000元，由上诉人支付250000元偿还剩余银行按揭款便于过户，过户后扣除650000元欠款后剩余房款其中的200000元支付至钱小燕指定账户，其中130000元支付至鲁昌赛指定账户。被上诉人之间于2015年8月5日离婚，对本合同的签订是充分协商的，钱小燕对合同内容中鲁昌赛欠65万元借款抵房款的事实是认可的。因提前还贷要向按揭银行申报并经其批准，在此期间应被上诉人鲁昌赛的请求，提前于2018年9月6日先向其支付了13万元购房款，上诉人的行为是积极的，并不违约。可就在银行办理提前还贷期间，被上诉人钱小燕背着上诉人将该房屋另卖他人。这就是被上诉人不讲诚信，背信弃义，违约一房两卖。但一审法院仅判决鲁昌赛退还房款13万元，而对已经转为房款的欠款65万元和违约金不予支持，变相支持违法违约行为，损害上诉人的利益，该判决显然是不正确的。被上诉人钱小燕答辩称，一、一审认定事实清楚，证据确实充分，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1.因上诉人未按合同约定履行“归还25万房屋按揭”的先合同义务，导致案涉合同履行不能，一审法院确认解除符合法律规定，被上诉人不应承担违约责任。2.上诉人在合同未具备履行条件的情况下，又排除钱小燕单独对鲁昌赛支付13万元，明显不符合合同约定，也不符合交易习惯，基于权利与义务的对等性，上诉人未曾向钱小燕履行过任何义务，一审法院不予判决钱小燕承担返还义务合情合理。二、涉案合同尚未实际履行，鲁昌赛65万元借款真实性存疑，应当另案处理。在上诉人与鲁昌赛之间有密切、甚至共同利益的情况下，上诉人与鲁昌赛之间又实施了一系列的违背常理的交易行为：（1）根据《合同》约定上诉人需要先行代为支付涉案房屋的银行贷款，使房屋达到过户条件，完成过户后，上诉人才分别再向鲁昌赛、钱小燕支付款项。上诉人不仅未按合同约定代为还贷，使房屋达到可交易状态，反而是在房屋明明都不具备过户条件，不能交易的情况下，还要违背合同的约定，完全不保护自己利益向鲁昌赛进行打款。（2）根据《合同》约定，上诉人合同义务履行对象是两个对象，一是鲁昌赛、二是钱小燕，而上诉人单单排除向钱小燕的履行义务，在极度不合理的状态下向鲁昌赛进行支付；（3）上诉人与鲁昌赛之间是否有65万元的借款完全存疑。三、案涉房屋是鲁昌赛实际管理、使用，合同也是鲁昌赛与上诉人协商签订，案涉合同完全是上诉人与鲁昌赛之间的行为，钱小燕签字是配合变更过户的行为，不应对本案承担任何责任。被上诉人鲁昌赛未发表答辩意见。中城投第十一工程建设集团土木工程有限公司向一审法院起诉请求：1.判令两被告继续履行《二手房买卖合同》所约定的所有义务；2.本案诉讼费由两被告承担。后原告将诉讼请求变更为：1.解除原告与两被告于2018年8月15日签订的《二手房买卖合同》；2.判令两被告连带返还原告的购房款780,000元；3.判令两被告连带向原告支付违约金61,500元；4.诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实，2018年8月15日，贵州中和祥建设有限公司与被告鲁昌赛、钱小燕签订了《二手房买卖合同》，约定原告公司向二被告购买双方所有的金阳南路贵阳房屋，建筑面积122.45平方米，总价款1230000元。买方应当在本合同签订三日内为买方支付250000元用于偿还买方此前所欠的剩余银行按揭款，使得房屋满足过户条件。买方在过户后将剩余房款按如下方式予以支付：其中200000元支付至钱小燕指定账户，其中130000元支付至鲁昌赛指定账户，另有650000元不需要支付，用于抵扣此前鲁昌赛向买方的借款。合同签订后，原告于2018年9月6日向被告鲁昌赛支付了13万元购房款。另查明，原告公司名称于2020年4月8日由贵州中和祥建设有限公司变更为中城投第十一工程建设集团土木工程有限公司。被告鲁昌赛与被告钱小燕于2015年8月5日离婚，双方在离婚协议中对财产的处理约定案涉房屋为归女儿鲁思妤所有，剩余银行按揭贷款由鲁昌赛偿还；车辆（贵Ａ×××××）为鲁昌赛所有。男女双方各自名下债权债务各自承担。二被告已将案涉房屋买给案外人，且产权已变更登记到案外人名下。以上事实，有原、被告当庭陈述、《二手房买卖合同》、银行流水、收据、离婚证、离婚协议等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，经双方签字确认，合同内容不违反法律的强制性规定，系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为：一、应否解除原、被告签订的《二手房买卖合同》？二、二被告是否违约？应否退还购房款，支付违约金？关于应否解除原、被告签订的《二手房买卖合同》的问题。由于案涉房屋已被卖给案外人，且已进行了房屋产权的变更登记。合同目的已不能实现，原告诉请解除合同，一审法院予以支持。关于二被告是否违约的问题。原告主张其已按合同约定先行支付了被告130000元，但被告却拒不履行相关义务，拒绝按约与原告办理解押、过户手续，构成违约。但根据双方合同约定，应为原告先支付250000元还清案涉房屋银行贷款，使房屋具备过户条件，过户后再向二被告支付剩余款项。本案中，原告并未履行支付250000元给被告还清银行贷款，未过户，却向被告鲁昌赛支付了过户后应支付的130000元，不符合合同约定，亦不符合交易习惯。故一审法院对原告提出被告违约的主张，不予支持。关于购房款应否返还的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因合同目的不能实现，一审法院已支持原告提出的解除合同的诉请，现原告要求被告返还已支付的购房款，一审法院予以支持。但根据原告提交的证据，其仅向被告鲁昌赛支付了130000元，并未向二被告支付还银行贷款的250000元，亦未向被告钱小燕支付200000元购房款，故本案购房款由被告鲁昌赛向原告返还130000元，至于双方约定用于抵扣的鲁昌赛欠付原告的650000元债务，由于合同已解除，并未实际履行，不宜在本案中处理，双方可另行主张。至于原告诉请的违约金61500元，虽被告将案涉房屋另卖他人致使合同目的不能实现，但由于本案系原告先未按合同约定履行支付义务，故被告不应承担违约责任，原告的该项诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告中城投第十一工程建设集团土木工程有限公司与被告鲁昌赛、钱小燕于2018年8月15日签订的《二手房买卖合同》；二、被告鲁昌赛于本判决生效之日起十日内退还原告中城投第十一工程建设集团土木工程有限公司购房款130000元；三、驳回原告中城投第十一工程建设集团土木工程有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12215元（原告中城投第十一工程建设集团土木工程有限公司已预交15870元），由被告鲁昌赛负担1677元，由原告中城投第十一工程建设集团土木工程有限公司负担10538元，退还原告中城投第十一工程建设集团土木工程有限公司3655元。本院二审期间，双方均未提交新证据。另查明，2017年11月被上诉人鲁昌赛向上诉人出具《借条》载明，鲁昌赛向上诉人借款650000元，承诺于2018年年底前还清，如到期未归还按2%利息支付，若产生任何法律纠纷，一切费用由本人承担。双方《二手房买卖合同》第五条约定“卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5%的违约金，并承担其他赔偿责任。”二审经审理查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案中，上诉人与被上诉人签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案二审的争议焦点为：一、上诉人出借给被上诉鲁昌赛的650000元借款是否已经转化为本案购房款，是否应予退还；二、二被上诉人是否应当支付上诉人违约金61500元。关于争议焦点一，本院认为，从已查明的事实及《二手房买卖合同》的内容来看，双方《二手房买卖合同》实质上系被上诉人鲁昌赛对上诉人650000元借款债务履行期限届满后，因鲁昌赛不能清偿，而由上诉人与二被上诉人共同达成的以物抵债协议，但该以物抵债协议系双务协议，即二被上诉人将案涉房屋作价1230000元出售给上诉人，在抵扣被上诉人鲁昌赛650000元借款债务后，上诉人还需另行支付房款580000元。根据《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条的相关精神，以物抵债协议系诺诚合同，即双方达成以物抵债的意思表示，则以物抵债协议成立。本案中，双方签订《二手房买卖合同》时就已经达成了将650000元借款作为购房款进行抵扣的意思表示，此时该650000元借款已转化为《二手房买卖合同》的购房款，现因案涉房屋已由二被上诉人另售他人并办理了过户登记，双方以物抵债协议已缺乏继续履行的事实基础，现上诉人请求解除以物抵债协议即《二手房买卖合同》，并请求退还已转化为购房款的650000元，应予支持。因该650000元购房款系由被上诉人鲁昌赛向上诉人的个人借款转化而来，故应由鲁昌赛个人承担退还责任。关于争议焦点二，双方《二手房买卖合同》第三条约定“签订本合同三日内，买方代为卖方支付250000元用于偿还卖方此前所欠的剩余银行按揭款，使得房屋满足过户条件。”根据双方的庭审陈述，虽然签订合同次日双方共同到银行办理结清贷款的事宜，但银行回复提出申请后1个月内才能办理。本院认为，根据双方约定，上诉人代为清偿银行剩余按揭贷款系上诉人的首要义务，现无证据证明上诉人此后积极催告、配合二被上诉人共同履行清偿贷款的义务，因此，上诉人迟延履行代为清偿贷款义务存在过错，但导致双方《二手房买卖合同》事实上无法继续履行，合同目的不能实现而解除的根本原因系二被上诉人将房屋另售他人所致，二被上诉人的主观恶意明显，结合上诉人亦存在迟延履行义务的过错情况，按照过错相抵原则，根据双方合同第五条“卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5%的违约金，并承担其他赔偿责任。”本院酌情支持上诉人诉请二被上诉人支付违约金50000元。综上所述，上诉人中城投第十一工程建设集团土木工程有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初618号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初618号民事判决第三项；三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初618号民事判决第二项为：鲁昌赛于本判决生效之日起十日内退还中城投第十一工程建设集团土木工程有限公司购房款780000元；四、鲁昌赛、钱小燕于本判决生效之日起十日内支付中城投第十一工程建设集团土木工程有限公司违约金50000元；五、驳回中城投第十一工程建设集团土木工程有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12215元，二审案件受理费12215元，共计24430元，由中城投第十一工程建设集团土木工程有限公司负担488元，由鲁昌赛负担23209元，由钱小燕负担733元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 陈跃霄二〇二一年五月三十一日书记员 彭永耀