大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0203民初2025号原告：王琦，男，1971年5月28日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：马安静，辽宁法大律师事务所律师。被告：大连欧美亚房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区八一路159号。法定代表人：西庆国，董事长。委托代理人于忠胜，男，1969年1月18日生。被告：中民未来（大连）物业管理有限公司，住所地（辽宁）自由贸易试验区大连保税区海富路9-1号6309室。法定代表人：王春英，经理。被告王春英，女，1947年7月1日生，汉族，住大连市沙河口区。以上二被告委托代理人葛茂舜，辽宁海文律师事务所律师。原告王琦与被告大连欧美亚房地产开发有限公司、中民未来（大连）物业管理有限公司、王春英确认合同无效纠纷一案，本院于2021年4月7日受理后，于2021年4月23日公开开庭审理了本案。原告王琦及委托诉讼代理人马安静、被告中民未来（大连）物业管理有限公司、被告王春英的委托诉讼代理人葛茂舜到庭参加了诉讼。被告大连欧美亚房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：原告原来的诉讼请求为：1、请求人民法院确认原告与被告一签订的《车位使用权转让协议》合法有效，原告享有西岗区八一路206号（原“中华名城”47号楼）地下停车场二层75号车位的合法使用权；2、请求人民法院确认被告一与被告二（及被告三）之间就西岗区八一路206号（原“中华名城”47号楼）地下停车场二层75号车位产权及东院停车场使用权的买卖行为无效；3、请求人民法院判令被告一将西岗区八一路206号（原“中华名城”47号楼）地下停车场二层75号车位的产权登记至原告名下；变更后的诉讼请求为：1、请求人民法院确认被告一与被告二及被告三之间就西岗区八一路206号（原“中华名城”47号楼）地下停车场2层75号车位产权的买卖行为无效，2、请求人民法院判令撤销不动产权证号为202000168275的不动产权登记。事实和理由：原告与被告一在2013年9月4日签订《车位使用权转让协议》，协议中约定：原告所购车位为中华名城47号楼地下二层75号车位，车位价款为20万元；车位使用权转让期限为2013年9月4日起至2072年9月28日止；买受人享有土地使用年限内的使用权和转让权。原告于2013年9月起自用该车位至2020年11月，并连续多年正常支付车位的物业管理费。2020年11月中旬，管理该停车场的大连瑞达停车服务有限公司通知：该停车场地下二层、三层全部车位的产权均由被告二向被告一购买，原告无法继续正常使用上述停车位。经查，被告一、被告二于2019年9月12日签订《停车位购买协议书》，将中华名城项目47号楼地下停车场的地下二层、三层全部258个停车位及东院停车场使用权进行转让；2020年7月25日，被告一与被告三签订《商品房买卖合同》并网签备案，合同中约定被告一将47号地下车库地下2层75号停车位出售给被告三，出售价格为1.58万元，并于2020年8月26日办理不动产权属登记，不动产权证号为：202000168275。基于上述事实，原告的主张及理由如下：一、原告对中华名城47号楼地下二层75号车位的使用权合法有效，应当受到法律保护。原告以业主身份与被告一签订的《车位使用权转让协议》内容合法、系双方真实意思表示，具有法律效力，原告依据上述协议自2013年9月起实际占有、使用中华名城47号楼地下二层75号车位，对该车位拥有协议约定期限内的合法使用权，按照《中华人民共和国民法典》第275条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，应当受到保护；2016年9月1日《大连市停车位登记暂行办法》实施前，大连市地下停车场的停车位均不能办理产权证书，购买停车位的业主都是通过与开发商签订《车位使用权转让协议》的形式取得地下停车场车位的使用权。被告一享有的该土地使用权期限至2072年9月28日，其将案涉车位在该期限内的使用权一次性转让给原告，并明确约定原告此后系该车位唯一合法使用权人，系双方真实意思表示，不违反法律规定。二、被告一与被告二（及被告三）之间就西岗区八一路206号（原“中华名城”47号楼）地下停车场二层75号车位的买卖行为无效。首先，被告一将中华名城47号楼地下二层75号车位使用权在已经转让给原告的情况下再行将该车位产权转让，并按照被告二的要求将该车位产权办理至被告三名下，其行为明显存在恶意。其次，被告一的代理人在庭前调查中陈述，被告间进行车位产权交易之前已经将车位使用权转让事实通知被告二，即被告二在明知该车位使用权已经转让的情况下仍继续进行买卖；案涉车位所在的停车场一直由大连瑞达停车服务有限公司进行管理，原告曾经向该公司提供了与被告一之间的《车位使用权转让协议》用以备案、并连续多年按每年480元的私有车位标准向瑞达支付停车管理费，瑞达公司明知原告具有该车位合法使用权，被告二与瑞达公司系关联企业，被告二委托的辽宁海文律师事务所葛茂舜律师在车位产权交易前进行了尽职调查，该律师所做的尽职调查之初就是以瑞达公司拟购买停车场产权的名义进行，故被告二应当对该地下停车场车位的使用情况非常清楚，被告二的行为亦明显存在恶意。被告一将中华名城47号楼地下二层75号车位使用权在已经转让给原告的情况下再行将该车位产权转让，且被告二对该节事实完全知情，被告一与被告二（及被告三）之间就该车位产权的转让行为损害了原告的合法权益，依据《中华人民共和国民法典》第154条的规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”，故该买卖行为无效。三、被告王春英名下的车位不动产权登记应予撤销，原告与被告一签订并实际履行的《车位使用权转让协议》，是在当时大连市地下停车场均无法办理车位产权证的前提下，为取得案涉车位占有、使用、收益、处分的权利而发生的民事法律行为，在该车位具备办理产权条件时，被告一应当通知做为业主的原告并保障原告优先取得该车位产权、实现前述协议目的。被告一与被告二因恶意串通、违法买卖案涉车位的行为无效，登记在被告三名下的案涉车位不动产登记依法应予撤销。原告认为，被告一与被告三另行签定的《商品房买卖合同》约定将案涉中华名城47号楼地下2层75号车位以人民币1.58万元的价格出售，系明显不合理低价，严重损害原告的合法权益，被告三作为被告二的法定代表人明知此节情形。依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定“恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”的审判原则，登记在被告王春英名下位于中华名城47号楼地下2层75号车位不动产权登记应当予以撤销。综上，恳请贵院依法维护原告的合法权益不受侵害，支持原告的诉请。被告大连欧美亚房地产开发有限公司未到庭，但庭前质证时发表答辩意见如下：同意原告的诉讼请求。大连市政府于2018年下发了一个文件，原来大连市不允许地下停车场办理产权，案涉停车场是于2018年才开始允许地下停车场，我们补交出让金以后办理的停车场停车位的所有权手续，产生纠纷是因为瑞达停车场和本案的被告中民未来是一家公司，两套牌子，一套人马。因为这五户总共涉及八个车位，中民未来在购买的时候就非常清楚，他们在未买停车场以前就已经交付给他们管理了四年多，所以中民未来对这个情况非常清楚，有几户办理了产权，有几户和我们欧美亚正式签署买卖合同他们也是非常清楚的。在当时签订合同时，就是我和在座的中民未来的代理人葛律师谈的，涉及到几户，因为中民未来要整体收购，所以我和葛律师谈的也是这个情况。被告中民未来（大连）物业管理有限公司、王春英辩称，不同意原告的诉讼请求。针对原告原来的诉讼请求答辩为：1、原告的第一项诉讼请求是要保护原告与欧美亚签订的车位使用权转让协议。这份协议将我们作为本案被告起诉，在本案程序上是有问题的。比如原告与欧美亚公司签订的合同，我们不是这个合同的主体。法院对这份合同的认定的有效或者无效，作为中民未来公司既不能提出反诉的诉讼请求，也不能判决要求中民未来履行，因为我们不是主体，所以在程序上是不对的。2、原告的第二项诉讼请求，要对中民未来与欧美亚公司签订的停车场购买协议书原告提出侵犯了原告的合法利益，所以提出合同无效。作为本案审理的诉讼请求是成立的，因为原告提出中民和欧美亚公司串通签订的合同，导致了原告的利益损害，是合理的。我们将在法庭开庭时对这个事实进行抗辩。3、原告的第三项诉讼请求，要求法院直接判令欧美亚将停车场直接办理到原告名下，这个程序是错误的，因为中民未来的停车位现在已经办理了不动产权属证书，在这种情况下，车位是有效的，法院不能直接判决，而应当先撤销我的停车位的权属证书，再起诉中民未来将原告的权利落在这个停车位上。关于欧美亚代理人的答辩意见，说同意原告的诉讼请求。我很惊讶，这不符合常理。中民未来和欧美亚签订的停车场购买协议书的时候，其中有一个承诺条款，欧美亚保证在签订此合同时，就这个停车场无任何债权债务，也无任何产权纠纷，对这个停车场车位也无正在签订的合同。刚才欧美亚代理人在答辩时说，在和我们谈258个车位的时候，欧美亚已经告知了有这五户停车位已经卖了。这是不符合事实的。作为欧美亚公司的代表，不是于忠胜，是其前妻西影，西影是在欧美亚公司与中民未来签订合同时的委托代理人，西影是代表欧美亚的，不是于忠胜。西影和我们谈的时候，当时确实于忠胜在场，因为当时他们是夫妻，后来他们夫妻俩在中山区法院调解离婚。我们有当时签订合同的录像，因为欧美亚在大连牵扯到很多案件，所以我们很谨慎。所以，于忠胜和西影当时没有告诉我们有五户停车位的事实，合同上我们也是这样确定的。原告提出作为欧美亚和中民未来签订合同时，背着原告把车位转让，认为我们应当承担过错。原告本身作为律师，应该很清楚签订合同时合同上是怎么写的，合同是车位使用权转让协议第7条：“本协议不办理产权转移，本协议不办理产权登记，买受人享有土地使用权和转让权”。也就是说，作为原告和欧美亚签订合同时就注明了，这个使用权是不需要产权登记和产权转移的。作为欧美亚公司，它在卖停车场的时候，依据合同第7条的约定，它无需通知原告。我们和欧美亚签订停车场购买合同就是为了不动产登记，所以欧美亚是按照合同约定不通知原告无任何过错。但是这个理解应该是欧美亚提出抗辩的理由，今天作为本案两个卖方的卖家，欧美亚竟然说它同意原告的诉讼请求，我们理解的是欧美亚和原告串通来向买受人中民未来发难，让中民未来的权利受到损害，所以中民未来的律师不得不替欧美亚抗辩。欧美亚在法庭上对于原告无理的诉讼请求的同意，已经侵害了中民未来的合法权益，所以我必须要说出来这一抗辩理由。原告在诉状第3页中引用了民法典275条。我们买八一路206号地下二、三层停车场时，作为欧美亚公司在2018年去交的土地出让金。也就是说，2018年以前，这个停车场并不在中华名城的建筑规划内，是后补的。我们仔细研究了原告与欧美亚签订的车位使用权转让协议，在第一条项目建设依据，“出让人以出让方式取得八一路南编号为大国用2002字第020632的土地使用权，土地出让证号大证地城字第20026084，面积1183302平。”这个土地号和中民未来买的土地号不是一个号，我们的土地证号是大国用2006第02045号，这个面积是118287.90平方米。也就是说，作为本案的八一路206号停车位的地下一层、二层，面积、土地证书与原告与欧美亚签订的车位使用权转让协议中的土地面积、土地证书不一致。作为中民未来购买的这些停车位，买的时候不是在中华名城的规划之内，我们是独立出来的。如果我们不是在建筑规划内购买的停车位，是独立于中华名城的建筑规划之外的停车位，我们没有法律上的因果关系。也就是说，业主对我们所买的停车位不享有业主的所有权，附属面积的所有权。通过刚才欧美亚的代理人说，他说他是2018年交的土地出让金，欧美亚的中华名城是在2003年进行竣工验收的，在没有竣工验收前，中华名城已经被欧美亚给卖了，已经有住户在里面住了。原告是在2013年购买的涉案房屋，在五户起诉我们的案件中，只有原告没有提供不动产权登记证书，只有一份买卖合同。原告没有向法庭提供不动产权登记证书，原告就无法证明自己是业主，所以就不能行使对于规划区域内的停车位的权利。上述答辩意见系第一次质证证据时的答辩意见，因原告变更了诉讼请求，补充意见如下：1、作为被告三，因原告车位是被告三的，不是被告二的。原告在诉状请求中说被告一、二、三的买卖合同无效。被告一与被告二签订的买卖合同没有单独就地下二75号的车位产权进行单独的约定。被告三与被告一单独就75号的车位进行了合同约定，因此作为原告无权在本案中对被告二与被告一的合同约定要求确认合同无效。2、原告变更的第二项诉讼请求是：请求法院判令撤销不动产权登记。原告适用法律错误，原告在民事审判程序中提出了行政诉讼，作为民事案件不应该审理。经审理查明，2013年9月4日，原告王琦与被告大连欧美亚房地产开发有限公司签订《车位使用权转让协议》，协议中约定：原告所购车位为中华名城47号楼地下二层75号车位，车位价款为20万元；付款方式为以利息抵付，车位使用权转让期限为2013年9月4日起至2072年9月28日止；买受人享有土地使用年限内的使用权和转让权。原告于2013年9月起自用该车位至2020年11月，并连续多年正常支付车位的物业管理费。2019年9月12日，被告大连欧美亚房地产开发有限公司与被告中民未来（大连）物业管理有限公司签订《停车位购买协议书》，将中华名城项目47号楼地下停车场的地下二层、三层全部258个停车位及东院停车场使用权进行转让。2020年7月26日，被告大连欧美亚房地产开发有限公司与被告王春英签订《商品房买卖合同》，被告大连欧美亚房地产开发有限公司约定将中华名城47号楼地下2层75车位以1.58万元出售给被告王春英，2020年8月12日，大连市房地产交易中心为王春英办理了不动产权属登记，登记信息显示：75号车位的产权证号为202000168275，登记地址为西岗区八一路206号地下2层75号，权利人：王春英。2020年11月中旬，管理该停车场的大连瑞达停车服务有限公司通知：该停车场地下二层、三层全部车位的产权均由被告中民未来（大连）物业管理有限公司购买并取得产权，原告无法继续使用上述停车位。本院所确认的上述事实，有原告提供的车位使用权转让协议、专用收款收据、通知清退函、停车场租售标准、停车位购买协议书、停车位购买人名单、房地产登记档案、委托律师合同、有被告提供的大连市人民政府大政地城（2018）6044号关于大政地城字（2002）6084号批复的补充批复、大连市财政局土地出让金缴付认定书、情况说明、不动产权证书及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”。本案被告大连欧美亚房地产开发有限公司与被告中民未来（大连）物业管理有限公司签订《停车位购买协议书》，是平等主体的民事行为，在签订总体协议后又就75号车位单独与中民未来（大连）物业管理有限公司的法定代表人王春英签订《商品房买卖合同》，并办理了产权登记，应认定合法有效。原告主张被告大连欧美亚房地产开发有限公司与被告中民未来（大连）物业管理有限公司、被告王春英的买卖行为存在欺诈和恶意，因证据不充分，其主张不予采纳。2013年9月4日，原告与被告大连欧美亚房地产开发有限公司签订《车位使用权转让协议》，系当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。《车位使用权转让协议》签订后，并办理了实际交付，这种车位的存在状态符合当时的房地产现状，应认定原告取得了75号车位的使用权，又因使用权取得在先，具有阻却强制执行之效力。关于原告申请撤销大连市西岗区八一路206号地下2层75号车位不动产权登记的请求，不属于人民法院民事诉讼受案范围，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王琦请求人民法院确认被告大连欧美亚房地产开发有限公司与被告中民未来（大连）物业管理有限公司、被告王春英之间就西岗区八一路206号（原“中华名城”47号楼）地下停车场2层75号车位产权的买卖行为无效的诉讼请求。案件受理费2150元，由原告王琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  黄玉敏二〇二一年五月六日书记员  陈慧宁