河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终1372号上诉人（原审原告）：丁文兵，男,1973年9月28日生,汉族,住址四川省长宁县。委托诉讼代理人：廖荣华、黄志成（实习），河南高普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钱勋民，男，1974年12月23日生，汉族，住址河南省光山县。被上诉人（原审被告）：樊先进，男，1980年6月5日生，汉族，住址信阳市平桥区。委托诉讼代理人：杨振涵，河南斗南律师事务所律师。上诉人丁文兵因与被上诉人钱勋民、樊先进确认合同无效纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初7146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丁文兵的委托诉讼代理人廖荣华和黄志成、被上诉人钱勋民的委托诉讼代理人杨振涵到庭参加了诉讼。被上诉人樊先进经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。丁文兵上诉请求：1、撤销一审判决并支持上诉人的一审诉讼请求或者发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审确认合同有效与现行法律不符。其一、一审认定：“对于抵债房屋是否能够办理产权登记双方均未提供证据证明”属于举证责任分配错误。对于国有土地上房屋，上诉人一审认为该房屋没有合法手续，属于主张消极事实，根据举证规则，被告负有证明房屋有合法手续的举证责任。被告以其建设的房屋抵债，至今并未办理建设房屋必要的证件，使得房屋不具有交易流转的合法性。被上诉人修建的本案讼争房屋违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的强制性效力规定，故以房抵债协议无效。其二、对于集体土地上房屋，原被告均不是浉河区浉河港镇房屋所在地村集体经济组织成员，也没有证据证明该部分土地系可以依法向农村集体经济组织成员以外的人流转的土地。在村集体所有的土地上建造房屋向村集体经济组织成员以外的人员转让，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”的规定，侵害了房屋所在地村集体经济组织的利益，故以房抵债协议无效。其三、最高人民法院于2016年11月30日发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条也规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”本案中，当事人以房抵债标的物虽为房屋，但客观上必然包含相应的宅基地使用权。原被告并非该房屋所在地的集体经济组织成员，该房屋所在地亦不在国家确定的宅基地制度改革试点地区范围之内。因此以房抵债协议应认定为无效。二、一审认为以房抵债协议已部分履行，说明已对借贷进行了处置，不能请求还款与事实和法律不符。其一、上诉人起诉的以房抵债协议的载体是2019年1月27日被告向原告出具的《收条》，被上诉人也答辩原被告双方并无签订以房抵债协议，只是2017年12月18日与案外人苏全海签订了《卖房协议》，是案外人苏全海称收到的钥匙但不能打开房门，上诉人也没有授权其交付房屋。被上诉人至今没有向上诉人丁文兵交付房屋。其二、未履行完交付房屋的主要义务而不能认定为构成清偿，此时拟抵顶的旧债务仍未消灭。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十七条规定当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并己经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定的情形的，对其主张不予支持。以房抵债协议属于实践合同，债权人须己受领该他种给付旧债才消灭。最主要的表现形式就是债务人将抵债物之所有权转移至债权人，登记之日发生效力。在未完成房屋所有权转移登记或未履行完交付房屋的主要义务而不能认定为构成清偿。其三、本案庭审中双方对《收条》中以几间房屋、每间多少钱，一共抵债几间房屋来抵债的约定内容没能达成一致，《收条》作为以房抵债协议的载体并没有明确达成一致。不能认定为构成清偿，上诉人仍主张偿还借款及利息具有事实和法律依据。钱勋民辩称：1、本案属于合同纠纷，根据《民法典》相关规定，该以《物抵债合同》的订立并未违背法律、行政法规的强制性规定、没有损害国家、集体或第三人的利益，是在双方之间自愿、合理的情形下做出的。该协议自双方签字之日起就己生效，不存在无效的情形。2、从答辩人与被答辩人及案外人苏全海的借贷关系可看出，借款是通过苏全海及被答辩人的妻子刘倩转入的，答辩人每次也是向苏全海支付利息，答辩人自本案诉讼之前不认识被答辩人，一审法院认为案外人苏全海为被答辩人借款、还款过程中的代理人。2017年12月18日答辩人与苏全海签订的《卖房协议》、2019年1月27日出具的《收条》、2019年5月19日答辩人出具的《收条》，虽名字不一致，但从被答辩人与苏全海的关系上、《卖方协议》和《收条》的内容上可以看出，三份证据被答辩人均己知晓并授权苏全海签订，401、402号房屋已于2019年5月19日实际交付，被答辩人也未告知交付的钥匙无法打开房门的情况。3、借贷双方因《以物抵债协议》将借贷关系转化为房屋买卖合同关系，涉案房产已经办理乡村建设规划许可证，且涉案房屋建筑是否违法，应由相关部门进行审查，不属于本案审理范围。4、根据《卖方协议》第二条、第三条已经讲明抵押房屋为10#号楼3单元4层401/402及门面房10号楼一层从东往西第六间到11件共六间，价格为住房1800元／m2、门面房2600元／m2，第六条约定房屋销售面积以房管所实际测量数据为准，差额部分多退少补。说明房屋本身己经具有一定价值。结合2019年1月27日答辩人出具的《收条》上述房屋己抵债务866000元，余下房屋价值应由被答辩人补齐。该笔债务答辩人已因《以物抵债协议》全部清偿完毕，不存在被答辩人上诉状中陈述的继续偿还借款和利息。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请贵院驳回被答辩人的上诉请求，依法维持原审判决。樊先进未予答辩。丁文兵向一审法院起诉请求：1、确认原被告签订的以房抵债协议无效；2、判令被告钱勋民向原告偿还欠款866000元及利息（从起诉日至还清本息之日止按照借期内利率支付资金占用期间利息）；3、被告樊先进对以上债务承担连带清偿责任；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。2015年4月份，被告钱勋民因资金困难，通过被告樊先进介绍借款，案外人苏全海于2015年4月28日、5月2日，分两次通过银行转账向被告钱勋民支付了38.4万元；2015年5月26日，刘倩通过银行转账向被告钱勋民支付了10万元，原告方陈述刘倩为原告妻子。被告钱勋民对收到该三笔借款无异议。2016年10月28日，被告钱勋民向原告出具了两张《借条》，借条一主要内容为今已借到丁文兵现金伍拾万元，愿意用我的所有资产做抵押，期限一年，保证按月结息，到期还款，自愿负一切法律责任；借条二主要内容为今已借到丁文兵现金贰拾万元，愿意用我的所有资产做抵押，期限一年，保证按月结息，到期还款，自愿负一切法律责任；被告樊先进在两张借条上均以担保人身份签字。被告樊先进陈述，该两份借条是借贷双方阶段结算后由被告钱勋民重新出具，其中50万元为本金，20万元为利息。原告提供被告钱勋民于2019年1月27日出具的《收条》，主要内容为今收到丁文兵现金款交房款（浉河港镇陆羽10#楼3单元401、402套房，门面房从东往西第6至11间共六间，以签合同房价为主，交房结算清），现金款捌拾陆万陆仟元整；被告樊先进以证明人和担保人身份在收条上签名；原告陈述此收条即为以房抵债协议的载体。被告钱勋民称与苏全海达成以房抵债协议是在2017年12月18日，并提供了两人当时签订的《卖房协议》，协议约定乙方（苏全海）购买甲方（钱勋民）开发建设的浉河港陆羽茶叶文化社区10号楼3单元4层的401、402号住房，门面房10号楼一层、从东往西第6间至11间共六间，其中住房1800元/㎡，门面房2600元/㎡；按照苏全海的要求，被告于2019年1月27日补了一张收条。原告认为《卖房协议》和《收条》形成时间不一致，且《卖房协议》的一方为苏全海，故与《收条》和本案没有关联性。2019年5月19日，苏全海向被告钱勋民出具《收条》，证明收到浉河港陆羽茶叶文化社区401、402号房屋的钥匙。原告认可收到了该钥匙，但称打不开房门。一审法院认为：依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力。本案争议借款是通过案外人苏全海及刘倩转账给被告钱勋民，但被告钱勋民在2016年10月28日与苏全海结算后，确是向原告丁文兵出具了《借条》，该行为表明与被告钱勋民达成借款合意的是丁文兵，以及被告钱勋民知晓和认可苏全海在整个借款、还款过程中作为原告代理人的身份，因此钱勋民的实际债权人是丁文兵，其作为原告主体适格。苏全海与被告钱勋民于2017年12月18日签订的《卖房协议》，与2019年1月27日被告钱勋民出具的《收条》指向的房屋相同，且原告和被告钱勋民对2019年1月27日的《收条》属于以房抵债内容没有异议，鉴于苏全海的身份和在借款过程中的作用，结合被告樊先进的答辩意见，《卖房协议》应是以房抵债协议的一部分，均说明借贷双方达成过以物抵债协议，即被告钱勋民将浉河港陆羽茶叶文化社区10号楼3单元4层的401、402号等房屋转让给原告，86.6万元的尚欠借款本息抵做房屋已付款。对于抵债房屋是否能够办理产证登记双方均未提供证据证明，但不影响该房屋具有一定价值，也没有证据表明被告钱勋民在达成以房抵债协议过程中存在欺诈行为，并损害了国家利益，且目前以房抵债协议已部分履行、即被告钱勋民交付了住房钥匙，以房抵债协议不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，故原告诉请确认协议无效没有法律依据；在借贷双方已达成以房抵债协议的情况下，说明已对借贷进行了处置，原告又以借款凭证诉请还款没有事实依据。一审法院判决：驳回原告丁文兵的诉讼请求。案件受理费12460元，减半收取6230元，由原告承担。本院二审期间，丁文兵提交政府网页信息、案涉楼房照片，拟证明争议房屋没有建房手续，应予拆除。钱勋民质证意见：真实性予以认可，但没有涉及到被上诉人的房产。钱勋民提交信阳市浉河区人民政府文件浉政文（2010）235号、信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4328号民事调解书、乡村建设规划许可证，拟证明案涉陆羽茶文化村有批复手续，可以建设，不可能被拆除。丁文兵质证意见：陆羽茶文化村是集中建设的农宅，只能卖给村民组成员，丁文兵不是合法买房人，调解书不能证明钱勋民是有合法手续的开发商。本案二审查明，信阳市浉河区浉河港郝家冲村陆羽茶文化新村使用的是本村集体土地，集中建设农宅（陆羽茶文化新村）安置村民和村民分户。本院二审查明的其他事实与原审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、丁文兵与钱勋民以房抵债的协议是否有效；2、钱勋民借款本金及利息如何认定；3、樊先进是否应承担连带清偿责任。关于第一个争议焦点，卖方钱勋民与买方苏全海于2017年12月18日签订的《卖房协议》出售的房屋与钱勋民于2019年1月27日给丁文兵出具的《收条》上载明的房屋在位置和数量上是一致的，担保人樊先进在原审中陈述丁文兵通过苏全海、刘倩的银行账户向钱勋民支付借款，且钱勋民向丁文兵出具有借条。钱勋民辩称其与丁文兵之间不存在借贷关系，但其未能举证证明其与苏全海之间存在经济往来，本院对其辩称不予采信。故应认定钱勋民与丁文兵之间存在民间借贷关系，双方经结算，达成了以借贷本息866000元购买钱勋民建设的位于浉河港陆羽茶叶文化社区10号楼3单元4层401、402号住房及从东往西第6间至11间共六间门面房（以签合同房价为主，交房结算清）的以房抵债协议。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”信阳市浉河区人民政府《关于信阳市浉河区浉河港镇郝家冲村陆羽茶文化新村使用集体土地的请示的批复》亦规定：“浉河港郝家冲村陆羽茶文化新村使用本村集体土地，集中建设农宅（陆羽茶文化新村）安置村民和村民分户”。丁文兵户籍为四川省长宁县，其不是浉河区浉河港镇郝家冲村的村民，不具有该村集体经济组织成员资格，依法无权取得该村集体土地上建设的房屋。故钱勋民与丁文兵之间形成的以房抵债协议违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效协议。关于第二个争议焦点：丁文兵称出借本金为500000元，除484000元银行转账外，另支付现金16000元。钱勋民称实际借款本金为484000元，另外16000元是“砍头息”，未实际支付。本院认为，丁文兵称16000元系通过现金支付给钱勋民，但其未能举证证明，应承担举证不能的后果，故本院认定借款本金为484000元。关于借款利息，双方在原审中均认可约定月息4分。丁文兵向钱勋民发放最后一笔借款时间为2015年5月26日，钱勋民与丁文兵达成以房抵债协议确认收到现金交房款866000元的时间为2019年1月27日。钱勋民与丁文兵达成以房抵债协议确认收到现金购房款的行为应认定为对前面借款本息的结算，该行为发生在2020年8月19日之前，应按照结算时生效法律及司法解释处理。因月息4分高于法律规定借款利率的上限，应按照年利率24%计算该时间段内的借款利息，为425920元，本息共计909920元。钱勋民称已经还款二、三十万元，但未能举证证明，本院不予采信。丁文兵主张866000元，未超过合法本息总额，本院予以支持。关于丁文兵主张从起诉之日至还清本息之日止按照借期内利率支付资金占用期间利息的诉讼请求，因丁文兵与钱勋民之间的以房抵债协议无效，丁文兵有权主张钱勋民返还购房款866000元并支付利息，利率应按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率确定，从起诉之日计算至实际履行之日止。关于第三个争议焦点：虽然丁文兵与钱勋民之间的以房抵债协议无效，但樊先进在收条上以证明人和担保人的身份签字，其同时也是借款的担保人，实质上是对钱勋民还款的担保，故应承担本案保证责任。《中华人民共和国民法典》第六百八十六条规定：“保证的方式包括一般保证和连带责任保证。当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。”樊先进在收条上仅签字担保，未明确保证方式，应对本案债务承担一般保证责任。关于钱勋民是否已经将浉河港陆羽茶叶文化社区10号楼3单元4层401、402号住房交付给丁文兵的问题，虽然钱勋民将两套房屋钥匙交给了苏全海，但未提交房屋竣工验收手续，也未办理产权登记手续，丁文兵未实际接收该两套房屋，故不存在退还房屋的情形。综上所述，上诉人丁文兵的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初7146号民事判决；二、确认丁文兵与钱勋民之间的以房抵债协议无效；三、钱勋民于本判决生效后十日内支付丁文兵款866000元，并以866000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算自起诉之日（2020年11月6日）至实际履行之日止的利息；四、樊先进对上述款项承担一般保证责任；五、驳回丁文兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6230元、二审案件受理费12460元，均由钱勋民负担。本判决为终审判决。审判长  杨洪审判员  芦倩审判员  韩洋二〇二一年五月八日法官助理熊涛书记员朱婧