山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁11民终727号上诉人（原审原告）：王玉龙，男，1983年11月21日出生，汉族，居民，住济宁市。委托诉讼代理人：王振国，山东英和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东荣安集团有限公司，住所地日照市东港区北京路228号，统一社会信用代码91371100724277515D。法定代表人：刘加楼，董事长。委托诉讼代理人：尹海山，内蒙古诺敏律师事务所律师。上诉人王玉龙因与被上诉人山东荣安集团有限公司（以下简称荣安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初6993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王玉龙上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审未准确查明和认定预售许可证的取得与适用问题，未变更的预售许可证应视为未取得预售许可证。1.被上诉人在与上诉人签订荣安石臼老街书香园(爱情公寓)项目认购书时未取得《预售许可证》，其将书香园156号预售许可证当做书香园(爱情公寓)项目的预售许可证，构成故意隐瞒没有取得预售许可证，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，上诉人可以请求被上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任。2.涉案房屋是被上诉人已经建成的商品房屋。上诉人不否认涉案楼房已取得预售许可证，但该预售许可证是被上诉人销售的书香园156号楼的，涉案书香园(爱情公寓)是开发商擅自将156号楼二层商铺变更为公寓进行销售。根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设销售商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。已取得商品房预售许可的商品房项目，其预售面积、用途、套数、期限、出卖人名称等主要内容发生变更的，房地产开发企业须申请预售许可变更。上诉人通过日照市市长热线投诉，日照市房屋建设管理局回复查证：“1.156号楼于2013年10月10日取得预售许可证，并于2020年6月初完成变更(二层部分商业房变更为公寓)。2.开发商荣安公司原计划将156号楼二层商业房变更为公寓，因未能与二层商业衣世界商场解除租赁合同，致使部分商业共40余套公寓无法完成变更，包括王玉龙购买的那一套。”日照市住房和城乡建设局官方网站对外公布的信息中查询到156号楼商品房分层平面图中无法查询到涉案房屋156楼2单元29室。被上诉人2018年4月并未取得预售许可变更，未取得规划部门批准更改的报建图，其对房屋进行出售，属于严重的违规销售行为。被上诉人的故意隐瞒行为属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的情形。二、本案应为商品房预售合同纠纷，而非商品房预约合同纠纷，一审认定事实错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人己经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”虽然上诉人与被上诉人签订的涉案认购书不安全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，但双方已按照约定对房屋位置进行了确定，且被上诉人已收取了上诉人总房款的50%，被上诉人就该房屋已经进行了明确的预售。三、一审判决显失公平，被上诉人仅承担占用购房款期间的部分利息，不足以弥补上诉人的损失。上诉人在购买房屋过程中不存在过错。被上诉人辩称，房屋与案外人第三人之间存在租赁合同纠纷，导致涉案楼房无法施工改造，无法正常交付。被上诉人因自身原因导致房屋无法改造交付，应承担违约责任。被上诉人违规销售房屋，与上诉人签订认购书，并收取10.7万元首付款，导致上诉人丧失了与其他房地产开发商签订商品房屋买卖合同的机会，损害上诉人的利益。房地产价格逐年上涨，上诉人交付的购房款现已无法购买同地段、同类型、同面积的商品房，该损失应由被上诉人承担，损失应根据签订合同时商品房的市场行情和现行商品房价格之间的差价予以确定。四、上诉人要求被上诉人赔偿房屋上涨造成的损失，申请二审法院委托第三方对涉案房屋同地段、同类型商品房价格差价进行评估。合同签订后，房屋价格上涨是事实，从公平正义的角度考虑，该损失应由被上诉人承担。上诉人购买房屋时处于无房、租房生活状态，被上诉人承诺于2018年12月份交房，上诉人才签订合同并付购房款10.7万元。后被上诉人无法交房，导致上诉人无资金另行购买房屋，目前仍租房居住。自2018年12月至今己两年多，被上诉人租房每月1000元，现租房款已2.5万元。由于房价快速上涨，现在10万元首付款连一所小面积房屋也已无法购买。请求二审法院考虑判决对社会指引的作用，对开发商的低成本恶意违约行为，不予支持。荣安公司辩称，双方签订的是预约合同，上诉人的上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。王玉龙向一审法院起诉请求：1.依法解除王玉龙与荣安公司签订的《荣安石臼老街书香园（爱情公寓）项目认购书》；2.荣安公司向王玉龙返还购房款107000元，并按照银行同期贷款利率支付自2018年4月5日起至判决生效之日止的利息；3.荣安公司赔偿王玉龙因房屋涨价造成的损失117375元；4.荣安公司支付王玉龙已付购房款一倍的赔偿金107000元，5.本案诉讼费用由荣安公司承担。诉讼中，王玉龙变更诉讼请求第2项为“利息按照中国人民银行同期贷款利率，以107000元为基数，从2018年8月20日计算至实际给付之日止”，并撤回第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2018年4月5日，王玉龙（乙方）与荣安公司（甲方）签订《荣安石臼老街书香园（爱情公寓）项目认购书》，该认购书约定乙方认购甲方开发的位于日照市东港区书香园（爱情公寓）项目第156楼2单元29号商品房，该商品房建筑面积为46.95平方米，单价为4536.75元/平方米，总价款为213000元；该认购书还约定乙方在签订认购书时向甲方支付诚意金5000元整，甲方在收取乙方诚意金、部分或全额认购金时，应向乙方开具收款凭证，并注明收款时间，乙方与甲方签订《商品房买卖合同》后，乙方依据本协议已缴纳的认购金自动转为房款；乙方同意按照按揭贷款的付款方式付款并在甲方通知的期限内携带本认购书、诚意金及认购金收据、身份证原件及复印件与甲方签订证正式的《商品房买卖合同》；若乙方选择银行按揭贷款的，则乙方必须于2018年4月12日前向甲方缴纳认购金107000元，乙方保证按照甲方指定的期限提交银行按揭贷款所需的完整资料，乙方应支付的首付款比例由按揭银行根据银行金融政策、乙方的购房情况和资信情况等因素确定，乙方同意无条件遵守，非因甲方原因导致乙方无法取得银行按揭贷款的，视为乙方同意按照甲方指定的期限一次性付清全部房款，乙方应当在双方签订《商品房买卖合同》之日起10日内办妥银行按揭手续取得贷款，否则视为乙方不再办理按揭贷款，乙方保证在双方签订《商品房买卖合同》之日起20日内一次性现金付清全部房款。该认购书还约定乙方未按本协议第三条的约定在甲方指定的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方自愿与甲方解除本认购书，甲方无需通知乙方即有权将该商品房另行出卖给第三方，甲方已收取乙方的诚意金、认购金无息返还乙方等。同日，荣安公司向王玉龙出具收据一张，金额为5000元，内容为收取王玉龙爱情公寓156-2-29诚意金；后荣安公司于2018年4月15日出具收到王玉龙认购金27000元的收据一张，于2018年5月17日出具收到王玉龙15000元认购金的收据一张，于2018年6月14日出具收到王玉龙认购金4万元的收据一张，于2018年8月20日出具收到王玉龙房款2万元的收据一张。荣安公司主张案涉石臼老街书香园156号楼取得预售许可证，预售证号为日房预售证201310001号。王玉龙认可涉案楼房取得预售许可证，但主张无法在日照房管政务网上涉案的楼盘图中查询到其购买的156号楼2层29号商铺，荣安公司存在欺诈销售。荣安公司主张爱情公寓改造项目系将一、二、三层大型超市改造成公寓对外出售，156号楼已经取得预售许可证，改造后的独立隔间不需要再办理预售许可。王玉龙主张，上述费用缴纳后，双方并未签订书面商品房买卖合同，且涉案房屋未施工，要求依法解除认购书，并要求荣安公司返还王玉龙已缴纳的购房款107000元及利息（利息以107000元为基数，自2018年8月20日起按照中国人民银行同期贷款利率计付至实际给付之日止）、赔偿王玉龙购房款一倍的赔偿金107000元。荣安公司对其与王玉龙签订案涉房屋认购书无异议，但主张其不存在违约，王玉龙要求解除合同系其违约，同意返还购房款，但不同意支付利息等其他费用。荣安公司认可其与案外人存在租赁合同纠纷，导致案涉楼房的改造现未能施工。上述事实有双方当事人陈述及王玉龙提供的荣安石臼老街书香园（爱情公寓）项目认购书一份、收据五份，荣安公司提交的房屋预售许可证书复印件一份（原件核对后已退还荣安公司）等证据予以佐证。一审法院认为，王玉龙与荣安公司签订的荣安石臼老街书香园（爱情公寓）项目认购书系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，双方之间房屋认购合同成立且合法有效，予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法;（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”之规定，双方签订的荣安石臼老街书香园（爱情公寓）项目认购书尚不全部具备上述《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所应当明确的主要内容，尤其没有关于商品房交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等关键内容的约定，不应认定为商品房买卖合同，而应为商品房预约合同。现王玉龙主张荣安公司未按约交付房屋，要求解除案涉认购书，且双方均同意于2020年10月27日解除上述认购书，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协议一致，可以解除合同”之规定，双方于2018年4月5日签订的荣安石臼老街书香园（爱情公寓）项目认购书于2020年10月27日协商解除，予以支持。关于王玉龙要求荣安公司返还购房款107000元的诉讼请求，荣安公司无异议，同意返还，对王玉龙该项诉讼请求，予以支持。关于王玉龙要求荣安公司支付逾期返还购房款的利息的诉讼请求，因荣安公司自认案涉房屋因另案诉讼导致无法入场施工等，非王玉龙原因导致案涉房屋买卖合同未签订及履行，故对王玉龙要求荣安公司支付其已付购房款占用期间的利息损失的诉讼请求，予以支持。关于计算标准，王玉龙主张按照中国人民银行同期贷款利率计算，未超出法律规定，予以准许。因自2019年8月20日起，中国人民银行不再公布同期银行贷款利率，而是授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故对王玉龙要求荣安公司支付自2018年8月20日起至2019年8月20日止，以107000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息，自2019年8月21日起至实际给付之日止，以107000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。对王玉龙要求荣安公司按照已付购房款一倍的金额107000元支付赔偿金的诉讼请求，因双方签订的合同为商品房预约合同，非商品房买卖合同，且双方均认可涉案156号楼已取得预售许可，王玉龙要求荣安公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决：一、王玉龙与荣安公司于2018年4月5日签订的荣安石臼老街书香园（爱情公寓）项目认购书于2020年10月27日解除；二、荣安公司于判决生效之日起七日内返还王玉龙已付购房款107000元；三、荣安公司于判决生效之日起七日内向王玉龙支付已付购房款107000元的利息（利息分两段计算：自2018年8月20日起至2019年8月20日止，以107000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付；自2019年8月21日起至实际给付之日止，以107000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；四、驳回王本龙要求荣安公司支付已付购房款一倍的赔偿金107000元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4510元，减半收取2255，由王玉龙负担1035元，荣安公司负担1220元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《荣安石臼老街书香园（爱情公寓）项目认购书》，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，上诉人主张双方协议系商品房预售合同，不能成立。一审确定本案为商品房预约合同纠纷正确，本院予以维持。关于已付购房款一倍的赔偿责任问题。上诉人主张，双方签订合同时被上诉人尚未变更商品房预售许可，且日照市住房和城乡建设局官方网站上查询到的156号楼商品房分层平面图中无法查询到涉案房屋，被上诉人的行为构成故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，应当承担已付购房款一倍的赔偿责任。但是，上诉人在上诉状中认可经日照市房屋建设管理局查证“156号楼于2013年10月10日取得预售许可证，并于2020年6月初完成变更（二层部分商业房变更为公寓）”,即涉案书香园156号楼已取得预售许可，且已就二层商业房变更公寓事项完成变更。根据现有证据不足以认定被上诉人存在故意隐瞒行为导致合同被解除，一审驳回上诉人要求被上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于房屋涨价的损失问题。上诉人一审中撤回了其要求被上诉人赔偿房屋涨价损失的诉讼请求，一审对该部分未予处理并无不当。现上诉人请求二审法院委托第三方机构对其该部分损失予以评估，本院不予准许。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4510元，由上诉人王玉龙负担。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 张卫华审判员 刘丽艳二〇二一年五月六日法官助理张锦秀书记员宋欢