广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终645号上诉人（原审被告）：胡华，男，1977年2月14日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄州区。上诉人（原审被告）：韶关市悦动健身管理有限公司，住所地：广东省新丰县×××××××××××。法定代表人：彭陆影，该公司总经理。上诉人（原审被告）：彭陆影，女，1994年2月7日出生，汉族，住广东省陆河县××××××××××。委托诉讼代理人：侯舜（系彭陆影的丈夫），住广东省广州市增城区××××××××××××××。上述上诉人共同委托诉讼代理人：陈凤仪，广东云智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙小文，男，1970年9月7日出生，汉族，住广东省新丰县×××××××。委托诉讼代理人：杜绍彬，广东中祺国御律师事务所律师。上诉人胡华、韶关市悦动健身管理有限公司（以下简称悦动健身公司）、彭陆影因与被上诉人龙小文房屋租赁合同纠纷一案，不服新丰县人民法院(2020)粤0233民初1061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人胡华、悦动健身公司、彭陆影的委托诉讼代理人陈凤仪、上诉人彭陆影的委托诉讼代理人侯舜、被上诉人龙小文及其委托诉讼代理人杜绍彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡华、悦动健身公司、彭陆影上诉请求：1.撤销一审判决，驳回龙小文的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由龙小文负担。事实和理由：一、一审法院突破合同相对性原则，判决胡华、悦动健身公司、彭陆影共同承担给付责任，属于认定事实不清，适用法律错误。龙小文与胡华签订的《丰城花园二楼租赁合同》，龙小文与胡华是该合同当事人，而悦动健身公司、彭陆影不是该合同当事人，故该合同对悦动健身公司、彭陆影不具有法律约束力。胡华承租该房屋后，交付给悦动健身公司、彭陆影使用，胡华与悦动健身公司、彭陆影即形成了新的法律关系，与龙小文无关。因此，胡华与龙小文形成的债务不属于悦动健身公司、彭陆影经营健身房所产生的债务。一审法院判决悦动健身公司、彭陆影对胡华的债务承担连带责任属于认定事实不清，适用法律错误。二、一审法院判决胡华需要支付龙小文免租期间的租金和需要重新装修而产生的损失333600元有误，本案不属于胡华单方终止合同中途离场。一审法院没有查清楚双方已达成解除涉案合同的一致意见。因新冠疫情的影响，胡华一直保持与龙小文的沟通，双方经多次协商后达成解除合同的条款：1.胡华向龙小文支付4、5、6、7月份的租金；2.从80000元保证金中抵扣3、8月租金，然后退还10000元给胡华（即剩余14400元保证金归龙小文所有）；3.胡华须在2020年9月3日前离场，结清水电费，交回钥匙；4.双方解除涉案合同。双方实际上于2020年8月30日达成一致意见解除合同，但龙小文违背承诺，不但提出没收保证金的要求，还要求滞纳金，违背双方约定。三、一审法院判决胡华、悦动健身公司、彭陆影承担违约责任有误。一审法院认定双方达成解除合同的一致意见后，却认为该一致意见不影响涉案合同中关于违约条款的适用，既而判决胡华、悦动健身公司、彭陆影承担违约责任。该判决有误，应予纠正。若双方没有对解除合同条款达成一致意见，龙小文也不会要求悦动健身公司、彭陆影撤场，而悦动健身公司、彭陆影也不会轻易撤场，将涉案场地交回给龙小文，更不会让龙小文没收保证金。因为这样做，将造成胡华、悦动健身公司、彭陆影双重损失（既损失了保证金，同时又无法占用涉案房屋继续经营），这也不符合双方解除合同的本意。四、新冠疫情属于不可抗力，根据涉案合同第五条的约定，因不可抗力造成双方无法继续履行合同义务的，双方经过友好协商同意，可解除合同，互不承担责任。一审法院既然认定双方协议解除合同，那么根据该条规定，胡华、悦动健身公司、彭陆影无须对龙小文承担合同责任。龙小文辩称，一、不认可胡华、悦动健身公司、彭陆影的上诉请求。胡华、悦动健身公司、彭陆影未妥善解决经营期间的债务便向相关政府部门注销登记，涉嫌恶意逃避债务。一审法院判决已偏向胡华、悦动健身公司、彭陆影，其应向龙小文支付2020年2、3、8月的租金和滞纳金。因胡华、悦动健身公司、彭陆影严重违约，故合同约定的保证金不予退回。二、一审法院并未突破合同的相对性，胡华是涉案合同的签订人，也是悦动健身公司实际控制人，有证据证明胡华、彭陆影将其个人财产与公司财产混同的事实，且有证据证明彭陆影滥用公司法人独立地位，逃避债务，严重损害公司债权人利益的事实。三、胡华、悦动健身公司、彭陆影应按照涉案合同约定承担违约责任。解除合同的一致意见应最终通过书面形式确定。双方并未最终达成一致意见，胡华、悦动健身公司、彭陆影先行离场的行为表明其故意毁约，逃避责任。四、龙小文的损失是由胡华、悦动健身公司、彭陆影造成的。本案不适用不可抗力免责条款，胡华、悦动健身公司、彭陆影未将租赁物恢复原状的情况下，龙小文的损失远远超过损失金额。而且新冠疫情发生后，胡华、悦动健身公司、彭陆影首先想到的是注销公司，逃避债务，而不是优先解决债务问题，再注销公司。不符合广东省高级人民法院《关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》的文件精神。综上所述，恳请二审法院驳回胡华、悦动健身公司、彭陆影全部上诉请求。龙小文向一审法院起诉请求：1.判令胡华、悦动健身公司共同支付龙小文所欠租金和滞纳金共计122347.8元（其中拖欠的2020年2、3、8月租金合计83400元，滞纳金合计38947.8元，按照涉案合同第三条的约定的标准计算滞纳金）；2.判令胡华、悦动健身公司赔偿龙小文免租期间的租金和重新装修等损失333600元；3.判令龙小文不予返还保证金80000元；4.判令彭陆影对第1.2项诉讼请求承担连带清偿责任；5.确认胡华、悦动健身公司、彭陆影单方终止租赁合同；6.案件受理费均由胡华、悦动健身公司、彭陆影负担。一审法院认定事实：2019年5月19日，龙小文（甲方）与胡华（乙方）签订《丰城花园二楼租赁合同》约定：“一、甲方同意将合法拥有权属的租赁物出租给乙方健身运动使用，租赁物位置：新丰县丰城镇XXX花园A座楼二层；丰城镇XXX21号二楼（供员工住宿用）。实用面积：1480.41平方米；员工住宿用约150平方米。二、租赁期限：2019年6月1日起至2029年5月31日止共十年。三、租金：2019年6月1日至2020年1月31日为免租期八个月，甲方免收租金。自2020年2月1日起至2021年5月31日止，房屋租金为26800元/月，员工宿舍月租1000元/月；从2022年6月1日起（第三年），每月租金按本月租金递增8%计算，即每月租金增加2232元(含员工宿舍）。以后每两年按当年本月租金递增8%。上述全部租金不含税金，税金由乙方负责。双方签订合同后2天内，乙方向甲方交纳租房保证金80000元。四、合同期限内如乙方中途终止合同，未履行合同到期满，甲方除没收乙方保证金外，且乙方需多付一年租金以补偿装修期间甲方免收的租金和重新装修等损失；如甲方中途终止合同或提前收回房屋，甲方返还乙方保证金外，另退还一年租金给乙方。”2019年5月23日，胡华按照合同约定向龙小文支付了租房保证金80000元。彭陆影作为法定代表人成立了韶关悦动健身管理有限公司（自然人独资），公司成立日期是2019年6月21日，登记住所是新丰县×××××××××××丰城花园本户第二层（即涉案租赁物之一）。胡华、彭陆影合伙在以胡华名义承租的上述地方经营韶关悦动健身管理有限公司。2020年6月30日，彭陆影向有关登记机关申请简易注销韶关悦动健身管理有限公司，该申请未获相关政府部门批准。胡华签署《授权书》委托侯舜代替其履行合同（涉案租赁合同）范围内的所有权利义务，其签署的任何文件、做出的任何行为，胡华全部予以承认，并承担相应法律后果。彭陆影签署《授权书》委托侯舜代替其行使法定代表人的职权，唯一股东职责范围内所有权利，其签署的任何文件、做出的任何行为，彭陆影全部予以承认，并承担相应法律后果。2020年8月23日至8月30日期间，侯舜代表彭陆影、胡华与龙小文通过微信协商缴纳租金及合同解除事宜。2020年8月23日，龙小文微信上询问侯舜：“阿老板，你还是发到这个账户上吧，微信不方便的这么大额还有一个呢，然后到时候你拿着你的银行汇单呢，上来我补收据，给你的时候我就注明是租金，你看这样好不好？”，侯舜回复：“这样吧，我转你就什么不写，你开个收据拍照给我就好”，龙小文答复：“行，好的”。8月24日，侯舜通过网银汇款100000元给龙小文，并通过微信截图告知龙小文：“还待付您11200，麻烦给我个收据，谢谢”，龙小文回复：“何（侯）老板，你保存好这张收据哈，我因为我那个是存折来着，存折在我父亲手上，我下午晚一点我叫他在午休呢，叫他去银行查一下，收到了我马上写好拍的那个收据”。8月26日，龙小文微信询问侯舜“胡（候）老板，那个尾款没有打过来啊？”，侯舜回复：“好的”，然后通过网银汇款11200元给龙小文，并通过微信截图发给龙小文。2020年8月28日，侯舜与龙小文通过微信约定到龙小文办公室协商租金及合同事宜；次日，双方面谈相关事宜，龙小文补写了一份收条给侯舜，载明：“今收到侯舜转来丰城花园A座二层租金(2020年4、5、6、7月份），已按合同约定缴纳。”同年8月30日，侯舜微信询问：“龙老板，你那边商量的怎么样了。”龙小文语音答复并回复：“老板，我这边只能退你1万块钱了。”，侯舜答：“可以。”龙小文微信询问侯舜：“因为除了两个月租金都已经只剩两万多点，本来这两个月租金你要另外交的，所以大家理解一下吧，好不好？”，侯舜答：“您看下午什么时候方面，我过去签协议。”龙小文回复：“这个协议不急我等我理好了先，到时候你三号车场你撤场之前，你把水电费去结清，然后交钥匙给我，我还得跟你一起去现场再看一下好不好，然后没什么了，我们就把协议签了把1万块钱退给你。”侯舜回答：“好，最迟是三号。”同年8月31日，龙小文微信告知侯舜：“侯总，我本人经过对新丰县×××××××××××丰城花园本户第二层租赁合同的审慎理解和斟酌，目前你方已撤出已有健身设备和淋浴设施，认为你方提前终止合同，违反了租赁合同相关条款，属于承租方（即乙方）的违约责任，按租赁合同第四条规定，我方除没收押金外，承租方须按合同约定月租金补缴一年租金（共计333600元），以补偿我方免租期和重新装修的损失。另，承租方尚欠2020年3月及8月份租金（55600元）；3至7月份滞纳金12510元。上述费用请于2020年9月5日前一次性付至我方账户。鉴于上，逾期我方将保留司法诉讼权利，望积极回复为盼。”同日，侯舜将租赁物移交回给龙小文，并交清了水电费，由陈文锋签署接收清单，龙小文微信上予以确认。9月1日，侯舜微信告知龙小文：“龙老板，经咨询律师和专业人士意见，贵我双方2020年8月30日在微信聊天中达成的约定真实有效，具备法律效力。即：我方在2020年9月3日前撤场、缴清水电费并交还钥匙，贵方与我方签署协议并退还1万元押金。相关语音、文字图片等资料，我方已交给律师留存。现我方已按约定履行完毕义务，请贵方在9月5日前与我方签署责任解除协议。如贵方以任何理由拒绝履行，均应承担相应法律责任。请知悉，谢谢！”双方继续在微信上进行争执。一审法院认为，龙小文与胡华之间签订的《租赁合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。第一，关于租金问题。龙小文主张2020年2、3、8月份租金及滞纳金，从龙小文与侯舜之间的微信聊天记录可以证明，侯舜支付了2020年4-7月份的租金，2、3、8月份的租金，双方均同意在胡华支付的租房押金中予以扣减，并协商一致，扣减后由龙小文退回10000元给侯舜。因此，关于租金问题，龙小文应当按照在微信上的承诺向承租方退回10000元。故对龙小文诉求第一项，一审法院不予支持。第二，关于龙小文主张免租期间和重新装修的损失问题。因双方在微信上并未对该问题进行协商，根据《丰城花园二楼租赁合同》第四条约定，合同期限内如乙方中途终止合同，未履行合同到期满，甲方除没收乙方保证金外，且乙方需多付一年租金以补偿装修期间甲方免收的租金和重新装修等损失。现因乙方即承租方提前终止合同，如上第一点所述，双方已对保证金和租金问题进行协商，并达成一致意见，承租方需要赔偿的损失按照合同第四条约定，是一年的租金，即（26800+1000)×12=333600元，扣减需要退回给承租方的10000元，承租方需要赔偿给龙小文的损失是323600元。第三，关于彭陆影与悦动健身公司是否需要承担责任问题。胡华与彭陆影合伙经营悦动健身公司，因该公司发生的债务，应当由上述两合伙人承担连带责任。胡华作为悦动健身公司合伙经营人，在公司成立前以个人名义向龙小文承租房屋，在公司成立后，公司作为实际租赁者，享有使用房屋的权利，因此悦动健身公司应当承担租赁合同的责任。第四，关于龙小文诉求确认胡华单方终止租赁合同问题。因双方在微信上已达成解除合同的一致意见，在承租方交回租赁物时即2020年8月31日，双方的租赁合同已实际解除，但合同解除并不影响合同中有关违约责任即损失赔偿责任的条款，如上所述，按照合同约定承租方提前终止合同，须赔偿一年租金作为出租方的损失，承租方终止合同是损失赔偿的事实前提，不需通过判项予以判决，故对该诉求，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，于2020年11月20日作出（2020）粤0233民初1061号民事判决：一、胡华在判决生效后一个月内，支付龙小文免租期间的租金和重新装修的损失333600元（扣减双方协商应退回的10000元，仍应支付的金额为323600元）；二、韶关悦动健身管理有限公司对上述债务承共同给付责任；三、彭陆影对上述债务承担连带责任；四、驳回龙小文其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9160元，由龙小文负担3006元，由胡华、悦动健身公司、彭陆影负担6154元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因引起双方发生涉案民事纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案仍适用当时的法律和司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院将围绕胡华、悦动健身公司、彭陆影上诉请求的有关事实和法律适用进行审查，针对双方在二审期间所提的诉辩意见，本案争议焦点是：一、胡华与龙小文有无协商一致解除《丰城花园二楼租赁合同》；二、胡华、悦动健身公司、彭陆影应否承担违约责任。一、关于胡华与龙小文是否协商一致解除《丰城花园二楼租赁合同》的问题。据查，侯舜经悦动健身公司、彭陆影、胡华授权与龙小文通过微信协商缴纳租金及合同解除等事宜。侯舜支付了2020年4-7月份的租金，至于3、8月份的租金，双方均同意在胡华支付的租房保证金80000元中予以扣减（至于2020年2月份的租金，双方协商一致免除）。此外，悦动健身公司、彭陆影、胡华还交清了水电费，2020年9月3日之前，龙小文收回了涉案房屋的钥匙。现涉案房屋已交还给龙小文实际控制。对此，胡华、悦动健身公司、彭陆影上诉认为龙小文以其上述实际行为确认《丰城花园二楼租赁合同》的解除。但从龙小文与侯舜之间的微信聊天记录的内容看，龙小文并未明确表示同意胡华、悦动健身公司、彭陆影解除该合同的请求，且其收回涉案房屋控制权的行为是为了避免因胡华、悦动健身公司、彭陆影单方离场所造成损失的扩大，不能以此直接推定双方协商一致解除涉案租赁合同。因此，虽然双方就涉案租金和水电费的支付达成一致意见，但这不能表明龙小文同意解除《丰城花园二楼租赁合同》。综合考虑以上因素，对胡华、悦动健身公司、彭陆影上诉认为双方就解除涉案合同达成一致意见的上诉理由，本院不予支持。二、关于胡华、悦动健身公司、彭陆影应否承担违约责任的问题。如前所述，双方实际上并未协商一致解除《丰城花园二楼租赁合同》，故胡华应按该合同约定全面履行合同义务，但其在该合同租赁期限未到的情况下单方离场，构成违约，应承担相应的违约责任。故对龙小文主张胡华应按《丰城花园二楼租赁合同》第四条：“合同期限内如乙方中途终止合同，未履行合同到期满，甲方除没收乙方保证金外，且乙方需多付一年租金以补偿装修期间甲方免收的租金和重新装修等损失；如甲方中途终止合同或提前收回房屋，甲方返还乙方保证金外，另退还一年租金给乙方。”的约定承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。至于悦动健身公司、彭陆影的责任问题，胡华、悦动健身公司、彭陆影上诉认为悦动健身公司、彭陆影不是该合同当事人，根据合同相对性原则，其无须承担违约责任。但根据查明事实，胡华与悦动健身公司共同租赁涉案房屋用于合伙经营健身房项目，双方之间属于合伙关系。现胡华与悦动健身公司单方提前离场，不再租赁涉案房屋用于合伙经营健身房的项目，由此产生了因胡华违约所造成的合伙债务。对该债务，悦动健身公司作为胡华的合伙人应承担共同还款责任。故一审法院判决悦动健身公司对因胡华违约所产生的合伙债务承担共同给付责任并无不当，应予维持。至于彭陆影的责任问题。因悦动健身公司是个人独资公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，彭陆影作为悦动健身公司法定代表人，应举证证明公司财产独立于股东彭陆影个人财产，但其并未提供充分证据予以佐证，彭陆影应对此承担举证不能的法律后果，故一审判决彭陆影对上述债务承担连带责任并无不当，应予维持。胡华、悦动健身公司、彭陆影还上诉认为新型冠状病毒所造成的疫情影响构成不可抗力，致使涉案租赁合同不能继续履行。但胡华、悦动健身公司、彭陆影已就疫情影响问题与龙小文进行协商，龙小文同意免除一个月的涉案房屋租金，考虑到疫情影响短暂，现已基本结束，但涉案房屋租赁期限尚未到期。故胡华、悦动健身公司、彭陆影不能以上述疫情影响为由拒绝继续履行涉案租赁合同，故对该上诉理由，本院不予支持。综上所述，王华建的上诉主张不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6304元，由胡华、韶关市悦动健身管理有限公司、彭陆影负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茜审 判 员  梁晓芳审 判 员  毛文芳二〇二一年五月十七日法官助理  丘 毅书 记 员  李 娟