北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7014号上诉人（原审原告）：北京新东安有限公司，住所地北京市东城区王府井大街**。法定代表人：陈锦辉，董事长。委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司，住，住所地伊旗红庆河镇新西线**底商/div>法定代表人：刘三云，经理。委托诉讼代理人：尹连明，内蒙古鸿晖廉铭律师事务所律师。原审第三人：广州市启胜物业管理有限公司北京分公司，住所，住所地北京市东城区王府井大街**T2写字楼****div>负责人：朱启明。委托诉讼代理人：李响，女，广州市启胜物业管理有限公司北京分公司助理物业经理。上诉人北京新东安有限公司（下称新东安公司）因与被上诉人鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司（下称马奶湖旅游开发公司）、原审第三人广州市启胜物业管理有限公司北京分公司（下称启胜物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初16042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人新东安公司之委托诉讼代理人彭松岩、被上诉人马奶湖旅游开发公司之委托诉讼代理人尹连明、原审第三人启胜物业公司之委托诉讼代理人李响到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新东安公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判为马奶湖旅游开发公司给付我公司公证费4000元、违约金394200元；给付启胜物业公司物业管理费43200元、电费596.05元、其他有偿服务费8000元、排污及垃圾分类服务费1404元；本案一、二审诉讼费全部由马奶湖旅游开发公司承担。主要事实和理由：1.一审判决免除马奶湖旅游开发公司全部违约责任，由我公司承担全部损失有失公允，明显缺乏事实及法律依据。我公司因新冠疫情也遭受重大损失，而马奶湖旅游开发公司的违约行为产生的损失亦全部由我公司承担不公平；我公司主张的违约金数额符合法律规定及合同约定；马奶湖旅游开发公司并未提供证据证明其到底受到了多少损失，一审判决认定损失数额过于主观；我公司提出解除合同系为了避免损失扩大，应当得到法院支持；马奶湖旅游开发公司因新冠疫情受到的损失并不大，法院判决其免于承担违约责任不利于诚信契约精神建立。2.一审判决驳回我公司关于公证费的诉讼请求与事实不符，适用法律错误。一审中我公司提供了公证书及公证费发票复印件，开庭中亦携带了公证费发票原件，一审法院未予质证，我公司主张公证费损失亦有明确的合同约定，且我公司对现场遗留物品及水电费状态进行公证是有必要的。3.一审判决认为支付物业费等由另一法律关系调整，与事实不符，适用法律错误。马奶湖旅游开发公司辩称，同意一审判决，不同意新东安公司的上诉请求。1.一审法院认定事实清楚，证据充分，我公司租赁房屋是为了推广旅游项目，但是由于新冠疫情的发生，造成了马奶湖的旅游宣传推广不能实现，合同目的无法实现，新冠疫情明显属于不可抗力。2.一审法院适用法律正确，程序合法。3.公证费在合同中没有约定由谁出，新东安公司所做的公证完全没有必要，故公证费应该由其自行承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。启胜物业公司述称，同意新东安公司的上诉请求和理由。有偿服务费8000元，是空调清洗费用，租户搬离前应当对空调进行清洗，如不清洗则由我公司联系清洗，费用为500元每台，16台共计8000元。新东安公司向一审法院起诉请求：1.判令马奶湖旅游开发公司给付新东安公司2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金351000元；2.判令马奶湖旅游开发公司给付启胜物业公司2020年2月1日至2020年4月30日期间的物业管理费43200元、电费596.05元、其他有偿服务费8000元、排污及垃圾分类服务费1404元；3.判令马奶湖旅游开发公司给付新东安公司违约金394200元（以马奶湖旅游开发公司已交纳的合同押金394200元抵扣）；4.判令马奶湖旅游开发公司给付新东安公司公证费4000元；5.案件受理费由马奶湖旅游开发公司承担。一审法院认定事实：2019年9月29日，新东安公司与马奶湖旅游开发公司签订了《新东安广场出租写字间租赁合同》，约定新东安公司将位于北京市东城区王府井大街138号新东安办公楼2座10层1011号写字间作为办公用房出租与马奶湖旅游开发公司使用，租赁期由2019年10月10日至2021年10月31日，租金每月117000元，于每个日历月第一天缴纳当月租金。物业管理费每月14400元，于每个日历月第一天缴纳当月物业管理费，由马奶湖旅游开发公司向本建筑物的物业服务企业即启胜物业公司支付。签订合同时，还应直接向新东安公司和启胜物业公司分别支付相当于三个月租金和物业管理费数额的费用作为合同押金。马奶湖旅游开发公司还应向启胜物业公司支付电费、水费、能源管理服务费、停车费等其他费用。合同第十二条第二款约定新东安公司有权自本协议期满或提前终止日的次日单方收回出租写字间，如出租写字间内留有物品及设施，则视为承租人自动放弃对该物品及设施的所有权，出租人或物业服务企业有权任意处置出租写字间内的物品及设施，承租人应承担出租人因搬离、保存承租人物品所产生的费用，包括但不限于公证费等。合同第十六条第二款约定出租人在承租人租金、物业管理费、其他款项到期后十五天内仍未支付的有权终止合同并收回出租写字间，同时在发生上述情况时，承租人应在出租人发出有关提前终止合同的通知后七日内与出租人进行谈判，如在上述书面通知发出后十五日内双方未能达成一致，则本合同自通知书发出十五日后自行终止，同时出租人在收回写字间时，有权委托公证处以公证收场的形式收回写字间。同时承租人缴付的合同押金及预付的租金作为违约金不予退还，并应向出租人支付合同提前终止日至合同期满期间的租金、物业管理费作为违约赔偿金。合同签订以后，新东安公司将租赁场地交予马奶湖旅游开发公司使用，马奶湖旅游开发公司按照合同约定支付了合同押金，并正常支付租金、物业管理费及其他费用至2020年1月底，之后未再向新东安公司和启胜物业公司支付过费用，新东安公司和启胜物业公司曾多次向马奶湖旅游开发公司发函催缴拖欠的各项费用，马奶湖旅游开发公司在2020年4月13日向新东安公司发出合同解除通知书，称受新冠疫情影响马奶湖旅游开发公司在北京开展旅游业务的计划无法实现，马奶湖旅游开发公司自身经营旅游行业也未能幸免，现已入不敷出，故以法定不可抗力为由，要求解除合同并退还剩余费用。同日，马奶湖旅游开发公司委托的工作人员将部分物品从诉争房屋内搬离。2020年4月15日，新东安公司向马奶湖旅游开发公司发出《终止合同及收回写字间通知》，要求马奶湖旅游开发公司在该通知发出日十五日内（2020年4月30日前）补交全部欠费，否则双方合同将于2020年5月1日自行终止，新东安公司将自行收回房屋并依法追究马奶湖旅游开发公司的全部违约责任。2020年4月24日，新东安公司与公证处工作人员对诉争房屋现场情况进行了证据保全，根据工作记录显示此时屋内电表读数为779KW。2020年4月30日，北京市国泰公证处出具了正式的公证书，新东安公司认可于2020年4月30日已将诉争房屋收回。没有公证费发票。根据启胜物业公司向马奶湖旅游开发公司发送的交费通知单显示，马奶湖旅游开发公司每月向启胜物业公司应支付物业费14400元和其他费用468元，启胜物业公司解释称该468元为排污及垃圾分类服务费。另根据新东安公司提供的证据显示，马奶湖旅游开发公司使用的779度电在享受政策优惠后的电费为596元。再查，马奶湖旅游开发公司在营业执照中登记的经营项目为生态开发、文化旅游、信息咨询；种植、养殖（不含奶牛养殖）；日杂百货、花卉、苗木、化肥、农膜、农机具、农畜产品、蔬菜、种子、种苗、渔具、煤炭销售；机械租赁及场地租赁；淡水鱼类养殖及销售；餐饮、住宿服务；捕鱼活动。一审法院认为，根据所查明的事实，双方签订的《新东安广场出租写字间租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。马奶湖旅游开发公司在合同履行中，因新冠疫情的发生，导致其自2020年2月未按照合同约定向新东安公司交纳租金。2020年4月13日，马奶湖旅游开发公司向新东安公司发出合同解除通知书，后新东安公司向马奶湖旅游开发公司发出《终止合同及收回写字间通知》，并通知马奶湖旅游开发公司尽快交纳所欠费用，否则双方租赁合同自2020年5月1日自行终止。因马奶湖旅游开发公司未按约定交纳所欠费用，存在违约行为，故法院根据新东安公司的上述通知，确定双方租赁合同的解除时间为2020年5月1日。租赁合同解除后，马奶湖旅游开发公司仍有义务向新东安公司交纳所欠租金。新东安公司要求马奶湖旅游开发公司交纳租金的诉讼请求，法院予以支持。诉讼中，马奶湖旅游开发公司同意以押金折抵所欠租金，对此，法院不持异议。马奶湖旅游开发公司拖延租金未交，确违反合同约定，但考虑因新冠疫情的发生及相应的防控措施，确给马奶湖旅游开发公司的经营活动造成严重影响，应当免除其相应责任。故新东安公司要求马奶湖旅游开发公司支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于新东安公司要求马奶湖旅游开发公司支付公证费4000元，于法无据，法院不予支持。关于新东安公司要求马奶湖旅游开发公司向启胜物业公司履行相关付款义务，因马奶湖旅游开发公司与启胜物业公司需由另一法律关系调整，对此，法院不予处理。据此，一审法院判决：一、判令鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司向北京新东安有限公司支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金及损失共计351000元（鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司所交全部押金351000元折抵后，无需另行支付）；二、驳回北京新东安有限公司其他诉讼请求。本院查明的其它事实与一审基本一致。二审审理中，新东安公司提交公证费发票，证明2020年4月30日其将现场遗留的东西包括办公桌、办公椅等办公用品清理干净，堆放到公司仓库进行公证的支出；马奶湖旅游开发公司认为不是新证据，一审审理中公证费发票的原件及复印件都没有提交，2020年4月13日马奶湖旅游开发公司把物品都搬走了，留下了一个说明，故该公证没有必要，并表示遗留现场的物品不要了，新东安公司可以自行处理。启胜物业公司提交增值税普通发票一张，证明马奶湖旅游开发公司已经于2020年1月向其交纳了垃圾清运费468元。马奶湖旅游开发公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，认为其在2020年2、3、4月份根本就没有办公，不会产生垃圾，故不应当承担该笔费用。本院另查明一，《新东安广场出租写字间租赁合同》第十二条第二款第二项约定，出租人有权自本协议提前终止日的次日单方收回出租写字间，如出租写字间内留有物品及设施，则视为承租人自动放弃对该物品及设施的所有权，出租人或物业服务企业有权任意处置出租写字间内的物品及设施。因此造成承租人损失的，出租人或物业服务企业概不承担任何责任。承租人还应承担出租人因搬离、保存承租人物品所产生的费用以及拆除装修出租写字间恢复原状所发生的费用，包括但不限于公证费，清场人员费，装修拆除工程费等等。另查明二，马奶湖旅游开发公司向启胜物业公司支付了物业管理费押金43200元，2020年1月的排污及垃圾分类服务费468元。本院审理中，马奶湖旅游开发公司同意向启胜物业公司支付物业管理费、电费相关费用，同意本案一并处理。本院认为，马奶湖旅游开发公司与新东安公司签订的《新东安广场出租写字间租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，因新冠疫情影响，马奶湖旅游开发公司未如期向新东安公司交纳租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，马奶湖旅游开发公司因新冠肺炎疫情导致其经营状况明显恶化，其延期支付租金的行为不能被认定为违约，一审法院对此处理正确，本院予以确认。马奶湖旅游开发公司虽称其于2020年4月13日搬离涉案房屋并向新东安公司发出合同解除通知书，但马奶湖旅游开发公司作为违约方不享有合同解除权，其发出的合同解除通知书不发生解除合同的法律效力。马奶湖旅游开发公司未提供证据证明于2020年4月13日向新东安公司交接了房屋，其仍应继续支付房屋租金。因马奶湖旅游开发公司提出了解除合同，新东安公司向马奶湖旅游开发公司发出《终止合同及收回写字间通知》，并通知双方租赁合同自2020年5月1日自行终止，一审法院认定双方的租赁合同于2020年5月1日发生解除，认定准确，本院予以确认。根据《新东安广场出租写字间租赁合同》第十二条第二款第二项约定，出租人有权自本协议提前终止日的次日单方收回出租写字间，如出租写字间内留有物品及设施，则视为承租人自动放弃对该物品及设施的所有权，出租人或物业服务企业有权任意处置出租写字间内的物品及设施。因此造成承租人损失的，出租人或物业服务企业概不承担任何责任。承租人还应承担出租人因搬离、保存承租人物品所产生的费用以及拆除装修出租写字间恢复原状所发生的费用，包括但不限于公证费，清场人员费，装修拆除工程费等等。因涉案房屋内留有马奶湖旅游开发公司的部分办公桌椅，新东安公司对涉案现场进行公证，由此产生的公证费属于合理的支出，根据合同的约定应由马奶湖旅游开发公司负担，一审法院对此处理有失妥当，本院依法予以改判。马奶湖旅游开发公司欠付新东安公司2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金，一审法院判令马奶湖旅游开发公司支付租金，并无不妥，但判项中将“房屋租金”误列为“房屋租金及损失”，本院予以纠正。本院审理中，马奶湖旅游开发公司同意向启胜物业公司支付物业管理费、电费相关费用，同意本案一并处理。为减少当事人的诉累，本院对马奶湖旅游开发公司欠付的物业管理费及电费、马奶湖旅游开发公司向启胜物业公司交纳的押金问题一并予以处理。因马奶湖旅游开发公司认可其已经向启胜物业公司支付了2020年1月的排污及垃圾分类服务费，而启胜物业公司实际向马奶湖旅游开发公司持续提供了排污及垃圾分类的物业服务，故马奶湖旅游开发公司理应向启胜物业公司支付2020年2月、3月、4月的排污及垃圾分类服务费。关于其他有偿服务费，新东安公司、启胜物业公司均未提供证据证实上述费用应由马奶湖旅游开发公司承担，故本院对新东安公司的该项诉请不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉法律事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释规定。综上所述，新东安公司上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，本院判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初16042号民事判决第二项；二、变更北京市东城区人民法院（2020）京0101民初16042号民事判决第一项为：鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司向北京新东安有限公司支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金351000元（鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司所交全部押金351000元折抵后，无需另行支付）；三、鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司于本判决生效之日起7日内向北京新东安有限公司支付公证费4000元；四、鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司向广州市启胜物业管理有限公司北京分公司支付2020年2月1日至2020年4月30日物业管理费43200元（鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司所交物业押金43200元折抵后，无需另行支付）；五、鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司于本判决生效之日起7日向广州市启胜物业管理有限公司北京分公司支付电费596元、排污及垃圾分类服务费1404元；六、驳回北京新东安有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5912元，由北京新东安有限公司负担2261元（已交纳），由鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司负担3651元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费8071元，由北京新东安有限公司负担7041元（已交纳），由鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司负担1030元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二一年五月二十六日法官助理 张增彬书 记 员 张晓鸥