河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终2504号上诉人（原审被告）：徐立强，男，1974年1月27日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：马红军，河南桐大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘敏，女，1960年9月1日出生，汉族，户籍地广东省深圳市宝安区，现住桐柏县。原审被告：董泽强，男，1965年6月8日出生，汉族，住桐柏县。上诉人徐立强与被上诉人刘敏、原审被告董泽强为房屋租赁合同纠纷一案，不服桐柏县人民法院（2021）豫1330民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐立强上诉请求：1、撤销一审判决书，改判驳回刘敏的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由刘敏承担。事实和理由：1、一审计算门面房租赁费起算时间错误。刘敏向一审法院提交的房地产买卖合同，证实徐立强与刘敏签订合同时并未约定租金收取的起算时间，而是明确约定了2018年4月30日前进行房产登记过户，此前也没有正式进行房产的交割。且本案并非单纯的房产买卖，而是属于房产和欠款的互相抵消，徐立强将案涉房产出售给邹万华，邹万华未完全支付购房款（下欠35万元），2017年4月,邹万华将房产抵押给刘敏，后为抵消各方欠款，由刘敏和徐立强签订《房地产买卖合同》，当时邹万华和徐立强母亲盛运惠均在场，言明徐立强协助刘敏办理案涉房产的登记手续，邹万华欠付徐立强的35万元由刘敏直接支付给徐立强母亲盛运惠。上述事实刘敏在一审庭审中也予以认可。因此，本案涉及房产买卖是为了抵消欠款之目的进行的，购房款并未实际支付。因此，以协议签订日为起始日计算租赁费不当，应当按照协议约定的房产过户登记日为起始点，计算刘敏应得的租赁费。2、刘敏承诺向徐立强母亲盛运惠支付欠款35万元属实，且与房屋买卖息息相关，该欠款应当用于冲抵刘敏应得的租金费用。基于上述第一条事实，2017年7月，刘敏与徐立强母亲盛运惠、邹万华三方在徐立强的家中商议涉案房屋买卖及欠款抵消事宜。因刘敏欠付邹万华款项，邹万华欠付盛运惠亦有款项，三方合意，由盛运惠一方协助办理涉案房产过户登记，由刘敏负责向盛运惠支付欠款35万元，刘敏与邹万华之间的欠款部分抵消。一审各方当事人对该部分事实均进行了详尽的陈述，尽管刘敏在回忆起当时未打欠条后改口否认欠款存在，但其陈述内容的前后对比可以明显看出，刘敏因涉案房屋买卖一事同意向盛运惠支付欠款35万元属实。该35万元欠款是围绕涉案房屋引起，与本案具有直接的关联性，应当与刘敏主张的租金进行抵偿。刘敏辩称，1、一审判决的房租费起算时间正确。刘敏与徐立强2017年7月15日签订了《房地产买卖合同》，合同第四条约定刘敏交付房款时，徐立强即交付房屋，双方合同签订时，刘敏已付清房款，徐立强在合同签订时即2017年7月15日房屋已归刘敏所有，自此时起房屋相应的出租金收入归刘敏所有，且此之前数年的房屋租金收入归邹万华，而不归徐立强。徐立强上诉主张按合同约定的房屋过户登记日2018年4月30日的后一天5月1日起算应付刘敏房租没有道理，因为该日期不是房屋交付日。一审判决认定的归刘敏房租的起算日期及刘敏应享房租款数额正确。2、案外人欠徐立强之母盛运惠款与本案不相关联，非同一法律关系。其他人是否欠盛运惠款，与本案诉讼主体不同，争议标的不同，不属同一法律关系。综上，一审判决正确，请求二审法院维持一审判决。董泽强未到庭，无陈述意见。刘敏向一审法院起诉请求：1、判令董泽强、徐立强向刘敏支付房租362000元；2、诉讼费由董泽强、徐立强负担。一审法院认定事实：2011年6月15日徐立强将位于桐明路地税局大门西5-6号商品房卖给刘建华、邹万华，2017年4月9日刘建华、邹万华将该房屋抵押给刘敏，为了让徐立强协助刘敏办理过户手续，在邹万华同意的情况下，2017年7月15日刘敏又与徐立强签订《房地产买卖合同》，合同第四条约定，徐立强于刘敏交付房地产价款时将上述房产交付给刘敏，同时将涉及该案房产有关手续复印件交刘敏持有；合同第六条的甲方（徐立强）有义务为办理该案房地产的房屋所有权登记在乙方（刘敏）名下的相关手续于2018年4月30日前过户给乙方名下”。2011年3月18日，以董力菁、范灿（徐立强妻子）为甲方，邮储银行桐柏支行为乙方，签订《房屋租赁合同》，甲方将包含涉案两间门面房在内的9间房屋租赁给乙方，期限10年，自2011年3月1日至2021年2月28日，年租金27万元，2014年3月1日双方又签订一份补充协议，将租金增加为每年40万元。董力菁、范灿、张博、王景然、郑秀荣五人出具委托书，共同委托董泽强代为处理租房事宜。2020年3月之前的房租邮储银行已向董泽强支付完毕，5-6号两间门面房房租董泽强已全部转给徐立强。涉案房产二楼租给钻石钱柜使用，2019年6月前每年每间1.4万元，2019年7月后每年每间1.5万元，2021年5月31日之前的房租均通过董泽强转给徐立强。一审法院认为，刘敏、徐立强应当按照合同约定全面履行自己的义务，刘敏与徐立强签订房地产买卖合同，应认定徐立强对刘敏转手购买其房屋的认可；徐立强应当按照双方合同约定履行自己义务。合同第四条约定刘敏交付房款时，徐立强向刘敏交付房屋，而双方合同签订时刘敏已付清房款，徐立强应在合同签订时即2017年7月15日向刘敏交付房屋。根据《合同法》第一百六十三条规定，房屋交付后的房租归买受人即刘敏所有，自此时间后，该房屋产生的房租应归刘敏所有。徐立强辩称，合同第六条约定房屋过户登记日期为2018年4月30日，刘敏主张的房屋租金起算日期应为2018年5月1日，合同约定2018年4月30日是房屋过户登记日期并不是交付日期，对徐立强该辩称一审法院不予以支持；徐立强又辩称，卖房人欠其母亲35万元，应冲抵租赁费，由于合同具有相对性，其母亲应向卖房人主张，对徐立强该辩解，一审法院亦不予支持。根据邮储银行桐柏支行与各个房主签订的《房屋租赁合同》及补充协议，刘敏一楼两间门面房，2017年7月15日至2020年2月28日房租为233333.33元，根据董泽强陈述及钻石钱柜出具的证明，刘敏二楼两间房屋2017年7月15日至2021年5月31日房租为112333.33元，共计345666.66元，该房租二租户已通过董泽强向徐立强支付，徐立强应当向刘敏支付。董泽强并未占有刘敏房租，刘敏要求董泽强支付房租没有依据，一审法院不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十八条、第一百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐立强于本判决生效之日起十日内向刘敏支付房租345666.66元；二、驳回刘敏对董泽强的诉讼请求。案件受理费6730元，减半收取3365元，刘敏负担125元，徐立强负担3240元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百六十三条明确规定：“标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有”，本案中，刘敏与徐立强于2017年7月15日签订《房地产买卖合同》，该合同第四条约定徐立强于刘敏交付房地产价款时将上述房地产交付给刘敏，而双方合同签订时刘敏已付房款，故根据合同约定徐立强应于此时即将案涉房屋交付给刘敏，此后案涉房屋所产生的孳息即房屋租金应由刘敏所有，故一审法院确定的房租起算点符合法律规定，并无不当之处，徐立强上诉称应以合同约定的房屋过户登记日为起算点缺乏法律依据，其该项上诉理由不能成立，本院依法不予采信。关于徐立强上诉所称的欠款抵偿租金的问题，徐立强诉称因刘敏欠邹万华款项，邹万华欠盛运惠款项，经三方合意，由刘敏直接向盛运惠支付35万元，该35万元应由刘敏所得租金抵偿，对此问题，徐立强并无证据证明三方形成过以上合意，刘敏又不予认可，且因合同具有相对性，一审法院已告知其另行主张，处理并无不当之处。故徐立强的该项上诉理由亦不能成立，本院依法不予采信。综上所述，徐立强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6730元，由徐立强负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二一年五月二十五日法官助理赵琳书记员张洋