广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初3062号原告：广东珠港物业管理有限公司南海黄岐分公司，住所地广东省佛山市南海区。负责人：李卓章。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑶，广东盈宇律师事务所律师。被告：邓勇莲，女，1974年8月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：文朝阳，男，1972年11月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。系被告的丈夫。原告广东珠港物业管理有限公司南海黄岐分公司与被告邓勇莲物业服务合同纠纷一案，原告于2020年12月15日向本院提交诉状，经诉前调解未果，本院于2021年2月2日立案受理。本案依法适用小额诉讼程序于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈瑶、被告邓勇莲及其委托诉讼代理人文朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付佛山市南海区×××××××××××××××××××××物业服务费合计8524.5元及滞纳金(物业服务费及滞纳金计算期限暂计为2013年7月1起至2020年9月1日)；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是佛山市南海区×××××××××(以下简称“****”)业主。2012年10月29日，被告与广州市金鸿物业管理有限公司(以下简称“金鸿物业”)签订《备忘录》，约定由金鸿物业按照每平方1.4元/月的标准为被告提供物业管理服务。后应佛山市南海区大沥镇房管所的要求，将被告所在楼栋的物业服务变更为原告提供。收费标准与被告和金鸿物业原约定的标准一致。金鸿物业于2013年7月1日将*******小区移交原告提供物业管理服务，即原告于2013年7月1日起为被告所在小区提供物业管理服务。但被告却一直未能依约向原告支付物业服务费，经原告多次催缴，被告仍不予理会。综上，被告的行为已严重损害原告的合法权益，为维护原告合法权益，原告特诉至法院。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为:被告支付2013年7月1日至2021年2月1日期间的物业管理费共计8362.8元、2013年7月至2021年2月的电梯维修及电梯公摊电费共计682.2元及滞纳金（滞纳金以每月实际所欠物业管理费为基数从2013年7月1日计至实际清偿之日止，在2019年8月19日前按银行同期贷款利率的标准计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，暂计至2020年9月30日为1496.25元，暂合计10541.25元）。被告辩称：一、被告没有邀请原告进驻小区来管理，且原告进驻时也没有告知被告。除了2020年9月份原告发送过律师函外，被告没有收到过任何通知。二、对于每平方米1.4元的物业管理费，被告没有和原告签订过合同。三、案涉楼盘的电梯是被告在买楼之后交楼之前安装的，并没有经过被告的同意。被告在三楼居住，而电梯的首层设立在一层半，第一个出口设在三、四楼中间，被告没有使用过电梯，且被告使用电梯反而不便且影响被告的生活。因此被告认为电梯的维修费和电费不需要由被告来承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院经审查认为，原告提交的证据内容真实，与本案相关联，故本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2002年10月16日成立，经营范围是物业管理等。案涉物业登记的权属人为被告，房地产权证载建筑面积64.94平方米。2012年10月29日，金鸿物业与被告签订《备忘录》，载明：本人邓勇莲购置了黄歧*************，鉴于上述物业的物业管理公司尚未进驻，经与广州市金鸿物业管理有限公司磋商，本人承诺：一、在物业管理公司接管上述物业时，本人将与管理上述楼宇的物业公司签定《物业管理合同》、《服务公约》等规定签署的文件。并交押金500元给广州市金鸿物业管理有限公司。签约后，该押金金额全额退回。二、暂按1.4元/㎡元预交三个月的物业管理费。三、暂按水电周转金700元/户和物业维修基金650元/户交纳。水电周转金在一户一表接通后，多退少补。四、第二、三项的款项是广州市金鸿物业管理有限公司代收，在新物业公司入驻后，将转交给新物业公司。第一项的押金在本人与物管公司签订合约后，由广州市金鸿物业管理有限公司退回。2013年7月17日，金鸿物业与原告签订《***移交情况确认》，约定部分内容如下：3、2013年7月1日后广东珠港物业管理有限公司南海黄岐分公司收取物业管理费、装修押金、维修基金等费用。5、2013年7月1日前的电梯电费及公共电费等由金鸿物业管理有限公司缴交，以后由广东珠港物业管理有限公司南海黄岐分公司缴交。6、***安装及日常电梯维护的原始资料由金鸿物业管理有限公司移交给广东珠港物业管理有限公司南海黄岐分公司(电梯保修期至2014年5月25日)。7、交接时发现有维修方面未能处理的情况由金鸿物业管理有限公司负责维修好后移交给广东珠港物业管理有限公司南海黄岐分公司。2019年11月18日，原告出具《通知》，内容为：***6梯各业主/住户：2019年11月16日电梯出现故障，经电梯维保公司工作人员检查发现本幢电梯电源控制器已烧坏无法维修，需要重新购买新的电梯电源控制器更换，总金额为人民币壹仟玖佰贰拾伍元整（¥1925.00）。3楼至9楼共35户，每户应分摊55元（后附电梯维修工程报价单）。原告提供的2019年11月18日佛山市南海区桂城日联电梯有限公司电梯维修（改造）工程报价确认书显示*****更换电梯电源控制器及企业管理费及税收合计1925元。2020年7月8日，原告出具《通知》，内容为：***6梯各业主/住户：现按照国家特检院新检规定，电梯使用5年以上需会同特检院用砝码对电梯进行125%载荷制动试验，该项目检测金额为每台电梯共计人民币壹仟贰佰陆拾伍元整（¥1265.00），每户应分摊37元（后附电梯维修工程报价单）。原告提供的2020年7月3日佛山市南海区桂城日联电梯有限公司电梯维修（改造）工程报价确认书显示16台电梯125%载荷试验价格合计20240元。另查明，一、根据原告提交的证据显示，***1栋、6栋、7栋部分用户已向原告交纳了物业管理费，经计算，物业管理费收费标准为1.4元/月·平方米。二、原告出具《**********邓勇莲欠交电梯费用明细》称被告共欠2013年7月至2021年2月电梯费共计682.2元（已计2019年11月维修费55元和2020年7月维修费37元）。***6栋部分用户已缴交已向原告交纳了上述费用。三、2020年9月21日，广东盈宇律师事务所接受原告的委托向被告发送律师函称截至发函当天，被告拖欠原告物业服务费8524.5元及滞纳金。被告于2020年9月26日签收函件。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于物业管理费。本案中，金鸿物业与被告签订的《备忘录》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律效力，对被告具有约束力。《备忘录》中约定“一、在物业管理公司接管上述物业时，本人将与管理上述楼宇的物业公司签定《物业管理合同》、《服务公约》等规定签署的文件；暂按1.4元/㎡元预交三个月的物业管理费”等内容，由此可见。该《备忘录》的性质即相当于《前期物业服务合同》。金鸿物业与原告于2013年7月17日签订《***移交情况确认》，约定2013年7月1日后由原告收取物业管理费、装修押金、维修基金等费用，故原告有权收取2013年7月1日后的物业管理费等费用。虽然双方未签订书面的物业服务合同，但原、被告已经形成了事实上的物业服务合同关系。原告为被告提供物业服务，被告作为案涉房屋的所有权人理应依约支付物业管理费。原告主张参照《备忘录》的标准即1.4元/月·平方米计取2013年7月1日至2021年2月1日期间物业管理费的请求应予支持。被告未举证证明其已支付该期间的物业管理费，故被告应承担举证不利的法律责任。经核算，案涉物业每月的物业管理费为90.9元（1.4元/月·平方米×建筑面积64.94平方米），被告拖欠的上述期间的物业管理费共计8362.8元（90.9元×92个月=8362.8元）。关于电梯维修及电梯公摊电费。物业管理服务具有公共性，收取物业管理服务费及公共耗能费是整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用。原告已提交相应证据证明实际产生的电梯维修及电梯公摊电费，故被告拖欠的2013年7月至2021年2月的电梯维修及电梯公摊电费共计682.2元应支付予原告。被告关于因电梯是被告在买楼之后交楼之前安装且被告没有使用过电梯，故不应承担电梯维修及电梯公摊电费的意见，本院不予采纳。关于原告主张的滞纳金问题。原告并未举证证明双方就交纳物业管理费的日期进行过约定，也未举证证明其此前曾向被告催收过物业管理费，应承担举证不能的不利后果。且从原告提交的证据可见，原告并未要求业主每月交纳当月的物业管理费，故原告主张从2013年7月1日起计算滞纳金依据不足。原告委托广东盈宇律师事务所向被告发送律师函催收物业服务费8524.5元，并要求被告在收到函件之日起5日内清偿欠缴的上述费用。被告于2020年9月26日已收到函件，应在期限内履行义务。被告逾期未交纳上述费用，原告有权向被告主张滞纳金，该滞纳金实际上为违约金。故根据公平合理原则，本院考虑案件的实际情况，酌定违约金分别以7908.3元为基数自2020年10月1日起、以454.5元为基数自2021年2月2日起，均按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清款日止。原告请求被告支付的违约金超出上述部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、邓勇莲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付9045元（其中包括2013年7月1日至2021年2月1日期间的物业管理费8362.8元、2013年7月至2021年2月期间的电梯维修及电梯公摊电费682.2元）予广东珠港物业管理有限公司南海黄岐分公司；二、邓勇莲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2013年7月1日至2021年2月1日期间物业管理费相应逾期违约金（违约金分别以7908.3元为基数自2020年10月1日起、以454.5元为基数自2021年2月2日起，均按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清款日止）予广东珠港物业管理有限公司南海黄岐分公司；三、驳回广东珠港物业管理有限公司南海黄岐分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序中的小额诉讼程序结案，受理费减半收取25元（广东珠港物业管理有限公司南海黄岐分公司已预交），由邓勇莲负担并应于支付上述款项同期迳付广东珠港物业管理有限公司南海黄岐分公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  何桢源二〇二一年五月六日