北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终4846号上诉人（原审被告、反诉原告）：王福众，男，1959年11月4日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：吴之桂，北京京府律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张利国，男，1979年3月4日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：耿文武，北京斌强律师事务所律师。上诉人王福众因与被上诉人张利国房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初6880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王福众上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，改判：1.王福众退还张利国房屋租金66011.7元；2.驳回张利国要求王福众赔偿房屋装修损失的诉讼请求；3.支持王福众的反诉请求；4.诉讼费用由张利国承担。事实和理由：1.张利国尚欠王福众2019年12月10日至2020年6月9日期间拖欠的租金50000元。一审判决认定双方对免除租金协商一致没有依据。2.在张利国补齐拖欠的50000元租金的前提下，王福众应当退还租金66011.7元。根据双方约定，张利国应当于2020年5月9日支付2020年6月10日至2020年12月9日期间的租金，虽然王福众同意给张利国减免将来的租金，但不是减免过去已经产生的租金。因张利国单方面提前解除合同，导致双方约定的条件未成就，双方之间关于减免2020年6月10日至2020年12月9日期间租金的约定未生效。一审判决因疫情擅自给张利国减免租金，违反双方当事人的意思自治。3.张利国未对房屋进行装修，一审判决认定赔偿其损失没有依据。4.张利国明显存在违约事实，应当向王福众支付违约金。张利国辩称，不同意王福众的上诉请求及理由。关于拖欠租金问题，张利国不存在拖欠租金的事实，已经提交充分证据证明是王福众给其减免的租金。关于装修损失，一审判决支持的损失远低于张利国实际遭受的损失。张利国不存在任何违约行为，其晚交租经王福众同意，一审中提交的证据足以证明。张利国向一审法院起诉请求：1.王福众返还房屋押金65543元；2.王福众退还房屋租金188356元；3.王福众赔偿装修损失638208元。王福众于一审中反诉请求：1.张利国向王福众支付2019年12月10日起至2020年6月9日止期间拖欠的租金50000元；2.张利国承担违约责任，向王福众支付违约金78650元；3.本案的本诉费、反诉费均由张利国承担。一审法院认定事实：王福众系北京市昌平区回龙观镇龙跃苑一区11号楼1至2层房屋所有权人。该房屋所有权证记载的建筑面积为473.91平方米，其中套内建筑面积448.97平方米，共有分摊建筑面积24.94平方米。房地平面图记载一层套内面积约为233平方米，二层套内面积约为215平方米。2019年6月5日，出租方王福众（甲方）与承租方张利国（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将其拥有的坐落于北京市昌平区回龙观镇龙跃苑一区11号楼一层房屋出租给乙方使用，出租房屋建筑面积共300平方米；房屋租赁期共60个月，自2019年6月10日起至2029年6月9日止；房租第一年年租金为786520元，房屋租金支付方式为押一付六；乙方因使用需要，在不影响房租结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意方可施工，租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。合同第八条乙方违约的处理规定中，双方约定，乙方拖欠房租累计五天以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同尚未履行的总房租的20％的违约金及押金，若支付的违约金及押金不足弥补甲方损失的，乙方应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同尚未履行的总租金的20％额度及押金向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同签订后，张利国于2019年6月6日支付458791.66元，2019年1月12日支付250000元、2019年11月13日支付50000元，2019年12月6日支付45960元。双方均认可张利国总计支付房屋租金736520元、押金65543元，剩余款项为物业费等费用。2019年6月6日，王福众向张利国发送微信信息，内容为：“漏雨的地方你们找个单位修缮一下，先做个预算告诉我一下，我承担费用。另外，除转让费外你不用给岳先生其他的费用，剩余的时间我和他结算。如你和他要十天的装修期可以从转让费中扣除”。2019年6月10日，王福众告知张利国“你装修如有事，跟物业小陈联系”，之后双方就案涉承租房屋的防水进行了协商，王福众提出确保质量和售后，并向张利国转账8000元。2020年4月12日，案涉承租房屋因未经批准进行建设被北京市昌平区城市管理综合行政执法局下发责令改正通知书，责令于2020年4月15日17时前改正未经批准进行建设行为并接受复查。张利国以拆除违建将导致其无法经营，与王福众协商将店面交与王福众。2020年4月13日，王福众发送微信，内容为“自和你合作以来，为了你能坚持把饭店经营好，我可以说是鼎力相助。合同规定好了我给你减了5万元房租，为的是你能坚持下去。合同中规定超5天不全额付房租房主有权终止合同，可上次付房租时你尾款一个月左右才给我打过来。这次疫情我为了你今后继续干下去，又答应了你5月份付房租时可以扣除一个半月的房租。所有这些都是我为了支持你坚持做下去。”。2020年4月16日，王福众（甲方）与张利国（乙方）签订《出租门面房交接确认书》，确认书主要内容为：“因甲方回龙观龙跃苑一区11号楼一层房屋存在部分违法建筑，现接到城管部门通知责令限期2020年4月15日之前拆除违法建筑并接受处罚，拆除后不能满足乙方经营使用，经甲乙双方协商，甲方同意终止合同，并接管该房屋，乙方就房屋设施交给甲方。后续涉合同相关问题双方协商解决，不能解决的提交当地人民法院解决。经甲方验收认可以下各项验收结果，甲、乙双方同意交接房屋。人民法院解决，现将房屋交于甲方验收确认。”本案庭审中，张利国主张装修残值损失583333元，并向法庭提交《装修合同书》及《三方协议》、《店面转让协议》以证明其主张。《装修合同书》约定的工程价款为565850元，张利国称已付款160000元，其中120000元转账支付，另40000元现金支付。张利国提交的其与王福众、案外人岳某签订的《三方协议》主要约定，王福众同意岳某将现承租的昌平区回龙观龙跃苑一区11号楼一层转租给张利国。张利国提交的其与岳某签订的《店面转让协议》主要约定，经双方协商一致转让费用200000元，交接时间2019年6月6日下午3点，公司资质及公司债权债务一切法律责任归张利国承担。张利国称转让费用200000元系对装修价值的转让，王福众对此不予认可。王福众称房屋现出租于新承租人，新承租人已重新对案涉房屋进行了装修。一审法院认为，本案中，王福众与张利国签订的《房屋租赁合同》中约定承租房屋建筑面积为300平方米，但实际该面积中有部分属于违建，并未在房屋所有权证登记范围内，系未按照建设工程规划许可证的规定建设的部分房屋，故须指出《房屋租赁合同》中涉及超出房本面积的租赁部分应为无效。对于未超出房本面积的租赁部分，因可以与违建部分进行区分故该部分仍应为有效。现双方当事人已于2020年4月15日对房屋进行交接，合同已于当日解除。张利国主张王福众退还预收的2020年4月16日至2020年6月9日房屋租金及押金，有事实及法律依据，一审法院对此予以支持。关于张利国主张疫情期间应减免一个半月租金，系在其未提出解除合同时，双方协商交纳下一年度租金时扣除一个半月租金，现双方间的《房屋租赁合同》已解除，张利国仍要求按照双方协商的继续履行情形下的约定扣除原交纳的房屋租金没有事实依据，但考虑到张利国承租房屋系为经营餐饮行业，疫情期间确对其营业收益产生减损，根据本案实际情况，依据公平原则，一审法院酌定在北京市一级疫情防控期间，由出租人酌情退还部分房屋租金。对于因租赁房屋涉及部分违建导致合同部分无效，以及违建拆除后是否满足经营条件未达成一致，导致合同解除的法律后果，王福众与张利国均负有一定的责任。对于出租人来说，其应当保证其出租的房屋是合法建筑，且与房屋所有权证登记的状况相一致，因此王福众作为出租方，未能履行上述义务，其应当对合同部分无效以及合同解除的法律后果承担主要责任。对于承租人来说，其应当对租赁的房屋进行适当的了解、对房屋所有权证的登记信息进行核查，其未尽到审慎的注意义务，对于合同部分无效及合同解除的法律后果其应当承担相对应的次要责任。因此对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方根据各自的过错承担相应的责任。现由于王福众已将房屋出租于新承租人且新承租人已重新进行了装饰装修，案涉房屋装修残值不具备鉴定条件。一审法院依照现场照片、交接确认书所述装修项目等对装修残值酌情予以认定。王福众要求张利国支付50000元租金，但在张利国按照减少50000元的标准交纳租金时，其回复“收到，谢谢”，应视为双方对免除该部分租金协商一致。王福众主张该部分租金系基于继续履行合同的前提下同意减免，证据不足，一审法院不予支持。王福众以张利国逾期交纳租金为由要求其支付违约金一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、王福众于判决生效之日起七日内退还张利国房屋押金65543元；二、王福众于判决生效之日起七日内退还张利国房屋租金132346元；三、王福众于判决生效之日起七日内赔偿张利国房屋装修损失60000元；四、驳回张利国的其他诉讼请求；五、驳回王福众的全部反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于租金一节。首先，双方均认可张利国于2019年11月、12月分三笔支付了2019年12月10日至2020年6月9日期间的租金。其次，在案证据显示，王福众与张利国就减免租金进行协商，王福众表示同意减免，且在张利国按照减少50000元的标准交纳租金时，王福众也未表示异议，足以证明双方就免除该部分租金协商一致。现王福众上诉要求张利国支付该笔租金，依据不足，本院不予支持。再次，2020年初发生新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件，为保证公众健康，我国政府采取了一系列疫情防控措施，张利国承租房屋系用于经营餐饮业，势必因疫情受到一定损失，一审法院根据本案实际情况，依据公平原则，酌情认定王福众退还部分房屋租金，并无不当。关于违约一节。王福众主张张利国逾期交纳租金构成违约。但在案证据可见，王福众在2020年4月13日的微信中对此表示一定程度的理解，且其未提出异议，现其要求张利国支付违约金缺乏依据，一审法院未予支持，并无不当。关于赔偿房屋装修损失一节。王福众作为出租方应当保证其出租的房屋是合法建筑，且与房屋所有权证登记的状况相一致，但其未能履行上述义务，其应当对合同部分无效以及合同解除的法律后果承担主要责任。张利国作为承租人应当对租赁的房屋进行适当了解、对房屋所有权证的登记信息进行必要核查，但其未尽到审慎的注意义务，对于合同部分无效及合同解除的法律后果其应当承担相应次要责任。因此，对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方根据各自的过错承担相应责任。因案涉房屋不具备鉴定条件，一审法院根据房屋情况酌情予以认定损失，并无不当。综上所述，王福众的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5125元，由王福众负担。本判决为终审判决。审 判 长 张建清审 判 员 吴博文审 判 员 张 瑞二〇二一年五月三十一日法官助理 邾映映书 记 员 杨浩然