北京市第三中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）京03民终5498号上诉人（原审被告）：施成伟，男，1980年2月15日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王伯辉，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会，住所地北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会。法定代表人：祁乐，社长。委托诉讼代理人：胡永刚，男，1976年8月13日出生，小武基村委会干部，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：戚文扬，北京钤韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京华隆凯商贸有限公司，住所地北京市丰台区周庄子99号。法定代表人：杨友力，总经理。委托诉讼代理人：宫殿安，北京喻雷和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖景亮，北京大铭律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：杨炳蕊，女，1976年8月16日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高宝鸣，北京市弘嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：田明明，北京市弘嘉律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京武基忠盛园文化产业有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡大武基甲1号。法定代表人：王保泉，总经理。委托诉讼代理人：高宝鸣，北京市弘嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：田明明，北京市弘嘉律师事务所律师。上诉人施成伟因与被上诉人北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会（以下简称小武基村委会）、北京华隆凯商贸有限公司（以下简称华隆凯公司）、杨炳蕊、北京武基忠盛园文化产业有限公司（以下简称忠盛园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初88890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人施成伟委托诉讼代理人王伯辉、被上诉人小武基村委会委托诉讼代理人胡永刚及戚文扬、被上诉人华隆凯公司委托诉讼代理人赖景亮、被上诉人杨炳蕊及其与忠盛园公司之共同委托诉讼代理人高宝鸣、田明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施成伟上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在审理本案时，没有对小武基村委会当庭承认的、忠盛园公司与小武基村委会开办的企业武基祥和公司是否直接建立了房屋租赁合同关系作出认定，导致其所做判决认定事实错误。武基祥和公司与华隆凯公司之间的租赁合同关系已经终止，武基祥和公司与忠盛园公司直接单独建立了租赁合同关系，忠盛园公司实际占有并使用涉案房屋是基于忠盛园公司和武基祥和公司之间的房屋租赁合同关系，而与华隆凯公司及施成伟均没有任何关系。因此小武基村委会要求施成伟支付占有使用费没有依据。二、一审法院所作判决对于施成伟提供的证据没有作出任何的认定，尤其是小武基村委会于2018年3月1日向忠盛园公司发出的函和忠盛园公司于2017年9月6、7、8日向武基祥和公司交纳租金的收据的真实性、合法性及与本案的关联性。小武基村委会辩称，同意一审判决，不同意施成伟的上诉请求。涉案房屋相关纠纷已经由其他生效判决认定，根据合同相对性原因，一审法院依据武基祥和公司和华隆凯公司的合同承担责任，我方认可。华隆凯公司辩称，同意一审判决，不同意施成伟的上诉请求。一审判决并未判决施成伟承担任何法律责任，所以施成伟上诉没有依据。杨炳蕊、忠盛园公司辩称，同意一审判决，不同意施成伟的上诉请求。施成伟不具备上诉的主体资格，应当裁定驳回上诉。施成伟阐述的忠盛园公司与小武基村委会之间是否存在租赁合同关系与本案没有关系，属于其它法律关系，应当另行解决。小武基村委会向一审法院起诉请求：1．判令华隆凯公司、施成伟支付2017年8月5日至2020年1月14日止期间租金及占有使用费，按照《租赁合同》约定的租金标准；2．判令华隆凯公司赔偿拆除原有租赁物给我方造成的损失420000元。一审法院认定事实：武基祥和公司于2009年1月5日登记设立，性质系有限责任公司（法人独资），股东为小武基村委会，该公司已于2018年2月28日注销。2016年6月，武基祥和公司与华隆凯公司签订《租赁合同》，约定由华隆凯公司承租涉案场地（使用面积院内硬化10877平方米，建筑面积24000平方米），主要用于商业经营；租赁期限自2016年9月5日起至2030年4月30日止；第一年至第三年，年租金为11388000元，租金按季度支付，华隆凯公司于合同生效后向武基祥和公司交纳保证金2000000元；租赁期限届满或合同解除后，武基祥和公司无息退还华隆凯公司；华隆凯公司在租赁期限内，可将房屋转给他人进行合法经营。2017年5月28日，施成伟与华隆凯公司签订《小武基文化生活广场合作确认单》，约定华隆凯公司将涉案房屋出租给施成伟用于经营家居、家具，经营面积24000平米；租金为每天每平米2.1元。涉案场地原系北京市朝阳区十八里店乡小武基经济合作社（下称小武基经济合作社）、武基祥和公司自大洋绿都服务中心承租所得，双方于2014年10月14日签订《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》，约定：甲方将涉案场地及建筑（院内硬化10877平方米、建筑面积23643平方米）出租给小武基经济合作社和武基祥和公司；租期为15年，自2015年5月1日起至2030年4月30日止。施成伟曾于2018年以房屋租赁合同纠纷为由将华隆凯公司（被告）、小武基村委会（第三人）诉至一审法院，要求解除《小武基文化生活广场合作确认单》、判令华隆凯公司支付履约保证金、定金、赔偿金等。一审法院审理后作出（2018）京0105民初69836号民事判决书，认为无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，故施成伟与华隆凯公司就此订立的房屋租赁合同无效，判决：华隆凯公司向施成伟返还履约保证金1500000元、定金1500000元、施成伟将涉案场地返还给华隆凯公司并支付自2017年6月18日起至实际返还房屋之日止按照每日50400元计算的房屋占有使用费。施成伟不服该判决并上诉至北京市第三中级人民法院，该院审理后认为施成伟提供的证据不足以证明武基祥和公司与华隆凯公司之间的租赁合同已经终止，故施成伟的上诉主张缺乏事实和法律依据，该院出具（2019）京03民终10964号民事判决书，维持了原一审判决的效力。施成伟仍不服并向北京市高级人民法院提起再审，该院审理后作出（2020）京民申755号民事裁定书，驳回了施成伟的再审申请。各方均认可涉案场地于2020年1月14日返还给了大洋绿都服务中心。华隆凯公司称小武基村委会曾经在另案审理过程中认可涉案场地自2019年9月21日开始由小武基村委会实际控制。小武基村委会称2019年9月12日其与大洋绿都服务中心的租赁合同解除后，因华隆凯公司的租户（“途虎养车”商户）一直拒绝腾退，导致大洋绿都服务中心一直不接收租赁标的，直到2020年1月14日。小武基村委会、华隆凯公司均认可华隆凯公司已向武基祥和公司支付保证金2000000元、办理消防手续的费用1200000元和2016年9月5日至2017年8月4日期间的租金8000000元。此后，华隆凯公司未再支付租金。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，并无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，武基祥和公司与华隆凯公司就涉案房屋订立的房屋租赁合同应属无效，关于华隆凯公司的相关反诉请求，一审法院予以支持。合同无效后，武基祥和公司应当将收取的保证金予以返还。关于华隆凯公司支付的办理消防费用，虽然小武基村委会举证证明武基祥和公司接受委托已经实际采取行动并取得了消防验收合格意见书，但考虑到双方之间的租赁合同并未顺利履行到租期届满，华隆凯公司的此项投入并未获得预期的使用期间，就此，武基祥和公司应当适当进行赔偿，具体数额由一审法院参照已经履行的合同期间、双方的过错程度等酌定。关于装修损失，华隆凯公司并未提交充分、有效的证据证明实际数额的发生，考虑到其为经营所需确会进行一定程度的装修、改造，合同无效后租赁物的提前返还必然会给其造成一定的经济损失，武基祥和公司作为出租人应当就此进行赔偿，具体数额由一审法院结合租赁物的面积、现有证据、双方的过错程度等酌定。关于租金及房屋占有使用费：第一，华隆凯公司承租涉案场地后进行了转租，另案生效判决已经判令后手承租人施成伟按照租赁合同约定的租金标准向华隆凯公司支付至实际返还涉案房屋之日的占有使用费，故武基祥和公司要求华隆凯公司按照租赁合同约定的租金标准支付租金及占有使用费并无不妥，一审法院应予支持；第二，关于占有使用费的截至时点，小武基村委会认可武基祥和公司和涉案房屋产权人即大洋绿都服务中心的租赁合同已于2019年9月12日解除，自此以后，小武基村委会已经丧失了转租及收取占有使用费的权利基础，故其仅能向华隆凯公司主张自2017年8月5日至2019年9月11日期间的占有使用费；第三，考虑到租赁合同的相对性及上述已有判决，一审法院不宜再判决施成伟向武基祥和公司支付占有使用费，关于小武基村委会的相关诉讼请求，一审法院不予支持。关于拆除原有租赁物的损失，华隆凯公司认可小武基村委会所述的门脸房21间在其承租期内被拆除，其虽称是小武基村委会因房屋违法占道要求武基祥和公司实际拆除的，但就此未提交有效证据予以佐证，一审法院难以采信。出租人负有妥善保管租赁物的义务，对于门脸房21间被拆除给出租人造成的损失，华隆凯公司理应赔偿，具体数额由一审法院参考房屋建设成本、折旧因素等酌定。武基祥和公司已于2018年2月28日注销，此后其已不再具有诉讼主体资格。作为唯一的投资人，小武基村委会就武基祥和公司未尽的债权债务代为主张并无不妥。本案中，武基祥和公司所涉的上述权利、义务均应由小武基村委会承受。需要指出的是，本案系基于武基祥和公司和华隆凯公司之间订立的租赁合同关系引发的纠纷，根据租赁合同的相对性，华隆凯公司和施成伟之间的租赁关系、施成伟和忠盛园公司之间的法律关系均与本案不属同一法律关系。各方之间如有其它争议，可另行解决。判决：一、确认北京武基祥和商贸有限公司与北京华隆凯商贸有限公司于二○一六年六月签订的《租赁合同》无效；二、北京华隆凯商贸有限公司于判决生效后七日内向北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会按照年租金11388000元的标准支付二○一七年八月五日至二○一九年九月十一日期间的房屋占有使用费；三、北京华隆凯商贸有限公司于判决生效后七日内向北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会赔偿拆除房屋损失200000元；四、北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会于判决生效后七日内向北京华隆凯商贸有限公司返还保证金2000000元；五、北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会于判决生效后七日内向北京华隆凯商贸有限公司赔偿办理消防费用损失672000元；六、北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会于判决生效后七日内向北京华隆凯商贸有限公司赔偿装修损失560000元；七、驳回北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会的其他诉讼请求；八、驳回北京华隆凯商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7600元，由北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会负担5320元（已交纳），由北京华隆凯商贸有限公司负担2280元（于判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费36477元，由北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会负担10943元（于判决生效后七日内交纳），由北京华隆凯负担25534元（已交纳）。本院二审期间，施成伟提交武基祥和公司收取忠盛园公司租金的收据三张，证明武基祥和公司与忠盛园公司之间建立了租赁关系。华隆凯公司发表质证意见称真实性、证明目的均不认可。小武基村委会发表质证意见称真实性、证明目的均不认可。杨炳蕊、忠盛园公司发表质证意见称真实性、证明目的均不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，诉的利益是指当事人所提起的诉讼中所应具有的，法院针对争议纠纷作出判决的必要性和实效性。民事诉讼的启动必须以存在诉的利益为前提。本案系武基祥和公司的权利继受人即小武基村委会，依据武基祥和公司与华隆凯公司之间签订的《租赁合同》所提起的合同之诉，解决的系上述涉案合同当事人之间因合同效力、履行等所产生的争议，现涉案合同当事人对于一审判决均予认可，未提出上诉，施成伟并非该合同当事人，一审判决亦并未判决其承担实体民事责任，其上诉所提武基祥和公司与忠盛园公司之间以及华隆凯公司和施成伟之间、施成伟和忠盛园公司之间的法律关系，均与本案不属同一法律关系，各方之间如存在争议，均可另行解决，综上，施成伟不享有提起本案上诉之诉的利益，故本院对其上诉予以驳回。综上所述，施成伟的上诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回施成伟的上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。施成伟预交的上诉费7600元，予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年五月十一日法官助理 杨俊逸书 记 员 卢园园