河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1728民初1369号原告:遂平县万家馨物业服务有限公司。住所地河南省遂平县育才路62号。法定代表人:刘紫林，该公司总经理。委托诉讼代理人；孟凡勇，男，1984年10月16日出生，汉族，住河南省遂平县沈寨镇沈寨村八组。系该公司副总经理。被告；吴红朵，女，1973年1月11日出生，汉族，住河南省遂平县和兴乡草庙村前吴庄。原告遂平县万家馨物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告吴红朵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人孟凡勇、被告吴红朵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付物业管理各项费用共计5773元（费用包括自2016年10月1日起至2021年3月31日止，按每平方0.6元计算的基础物业费，按每月18元计算的电梯使用费，按每月15元计算的公共用电费（二次供水、公共照明），按每月5元计算的城市卫生费；2、请求判令被告给付按逾期千分之一计算的滞纳金2107元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是遂平县鼎城国际小区的物业服务公司。被告是遂平县鼎城国际小区1号楼2单元7楼中户的住户。从2016年10月1日至今，原告为被告提供了相应的物业服务，但被告以开发商等方面原因迟迟不缴纳物业各项费用，经原告方多次解释劝说，告知其理由与物业费的缴纳不相关，属另一法律关系，但被告一直拖欠原告的物业管理费，经原告多次催要，被告均以各种理由拖延拒付。为此，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告吴红朵辩称：对原告起诉的拖欠物业费的时间没有异议，不交物业费的理由是：我的车库门被人封住了，当时找物业公司，物业公司答应解决此事，但一直没有给我解决，所以没有交物业费。两个电梯坏了一部，至今没有维修，不应该交电梯使用费。另外小区物业服务不好，小区内的充电桩太少了，电动车都推楼上充电，容易发生火灾，也没有停车棚，汽车占用了消防通道，消防栓里没有水。把车库的事解决好、电梯修好了我就交物业费。原告不应当收取滞纳金，因为车库的事情没有给我解决好。经审理查明，2013年7月9日，原告物业公司（乙方）与遂平县鼎城国际小区的建设单位驻马店市紫光房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：“甲方选聘乙方对遂平县鼎城国际小区提供物业服务，合同期限5年，自2013年7月9日起至2018年7月8日止。物业服务费用具体标准是多层住宅0.4元/月/平方米，高层住宅0.6元/月/平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费用和其他相关费用，业主或物业使用人应在每年的前10日交纳，甲方、业主、物业使用人违约，应向乙方支付违约金”。合同到期后，原告物业公司与驻马店市紫光房地产开发有限公司于2018年7月8日续签了《前期物业服务合同》，续签的合同约定：“合同期限3年，自2018年7月8日起至2021年7月7日止。物业服务费用具体标准是多层住宅0.5元/月/平方米，高层住宅0.8元/月/平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，合理向业主分摊计收。业主应于入住之日起交纳物业服务费用和其他相关费用，并于每年的前10日交纳，甲方、业主、物业使用人违约，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金”。同时，该两份《前期物业服务合同》对双方的权利义务还进行了其他约定。原告物业公司公布的收费标准高层（电梯房）为：每年物业费房子平方×0.6元×12月，电梯使用费为3-5层每年180元，二次供水＋公共用电费3-6层每年120元，城市卫生费每户每年60元。被告吴红朵购买遂平县鼎城国际小区1号楼2单元7楼中户的住宅房屋一套，房屋建筑面积为114.87平方米。2016年10月，被告吴红朵领取钥匙后对房屋进行装修。被告吴红朵在鼎盛国际小区生活期间，原告物业公司为被告提供了相应的物业服务。被告吴红朵自2016年10月1日至今未向原告交纳物业费、公共用电、二次增压费、电梯使用费、城市卫生费等服务费用。原告主张被告吴红朵拖欠自2016年10月1日起至2021年3月31日止的物业费114.87㎡×0.6元/㎡/月×54个月﹦3721元；公共用电水及二次供水增压费15元/月×54个月﹦810元；电梯使用费18元/月×54个月﹦972元；城市卫生费5元/年×54个月﹦270元，合计5773元。上为本案事实。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述及原、被告双方提供的相关书证在卷为据，已经质证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案原告物业公司与遂平县鼎城国际小区的建设单位驻马店市紫光房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该《前期物业服务合同》对被告吴红朵具有约束力，其应当按照《前期物业服务合同》的约定向原告支付物业费。原告请求被告支付2016年10月1日至2021年3月31日期间的物业费114.87㎡×0.6元/㎡/月×54个月﹦3721元、公共用电水及二次供水增压费15元/月×54个月﹦810元、电梯使用费18元/月×54个月﹦972元，不违反法律和合同的约定，本院予以支持；原告请求被告按5元/月支付2016年10月1日至2021年3月31日期间城市卫生费5元/月×54个月﹦270元的诉讼请求，因该项费用是原告依照遂平县市场发展局的文件批复向每户代收的60元（每年）城市垃圾处理费，符合规定，应予支持。综上，被告共拖欠原告各项费用合计5773元。关于原告物业公司请求的滞纳金，根据被告提供的证据，原告物业公司在服务过程中存在瑕疵，没有达到物业服务合同要求的服务标准，因此，原告物业公司对被告吴红朵没未交纳物业费及其他相关费用亦存在一定的过错，其请求被告吴红朵支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告吴红朵以其车库门被其他业主封住，物业公司不予解决为由拒付物业费的抗辩意见，因与本案不属于同一法律关系，本院不予采纳，被告可另行主张权利。被告辩称小区脏乱差，物业服务不达标的问题，本院认为，本案被告自入住小区至今，从未交纳过物业管理等相关费用，还以车库门被其他业主封住、小区环境脏乱差、管理不达标为由拒不交纳物业管理等相关费用，系不诚信的民事行为。物业公司在服务过程中存在瑕疵，没有达到物业服务合同所要求的服务标准，因此，引起本案纠纷双方均有责任。美好的生活环境是靠全体业主共同努力、共同遵守公共道德创造出来的。如果业主为了一己私利而不顾全小区整体利益，单靠物业公司的管理，是很难实现全体业主对美好生活环境的要求。原告在服务过程中存在瑕疵，没有达到物业服务合同所要求的服务标准，原告应提高服务质量，业主也要珍惜物业人员的劳动，自觉服从原告的服务管理，共同改善小区的生活居住环境，携手创造文明和谐的家园。本案经调解未达成一致意见。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条规定，判决如下：一、被告吴红朵于本判决生效之日起十日内向原告遂平县万家馨物业服务有限公司支付物业管理费3721元、城市垃圾处理费270元、公共用电及二次供水费810元、电梯使用费972元，共计5773元；二、驳回原告遂平县万家馨物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴红朵负担。本判决为终审判决。审判员 李 莉二〇二一年五月七日书记员 王兴珂