河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2445号原告：郑州九鼎物业管理有限公司，住所地新郑市新烟大街，统一社会信用代码914101847765028688。法定代表人：王根山，总经理。委托诉讼代理人：侯瑞芳，河南郑韩大有律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明鑫，河南郑韩大有律师事务所实习律师。被告：房鑫，女，1980年5月29日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：房晓玲，女，1982年5月24日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：高六，男，1971年5月26日出生，汉族，住河南省新郑市。原告郑州九鼎物业管理有限公司（以下简称九鼎公司）与被告房鑫、房晓玲、高六物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告九鼎公司向本院提出申请，请求撤回对被告白晓丽的起诉，本院依法审查后，予以准许。原告九鼎公司的委托诉讼代理人侯瑞芳、刘明鑫，被告房晓玲、白晓丽、高六到庭参加诉讼，被告房鑫经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告九鼎公司向本院提出诉讼请求（明确后）：1、判令房鑫向原告支付2018年4月1日至2019年2月1日的物业管理服务费679.86元及违约金124.07元，共803.93元；2、判令房晓玲向原告支付2019年2月2日至2020年12月31日的物业管理服务费1563.67元及违约金285.37元，共1849.04元；3、判令高六向原告支付2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费3928.18元及违约金716.89元，共4645.07元。事实与理由：被告均为畅馨园小区的业主，原告为畅馨园小区的物业服务公司，原告按照约定履行了相应的物业管理服务，但被告至今未支付应缴纳的物业管理费，经原告多次催缴，被告仍未支付，现为维护原告合法权益，特诉至贵院，望依法判如所请。被告房晓玲辩称：2010年畅馨苑小区建成，并未成立业主委员会，经新郑市房管局指定，新郑市好家园物业管理有限公司进入畅馨苑小区提供物业服务，并与业主签订了《前期物业服务合同》，约定多层住宅物业费0.33元/平方米，小高层物业费0.8元/平方米。后不知何时，在没有经过小区2600多户业主过半通过的情况下，没有任何公示，也未接到政府职能部门通知前提下，九鼎公司入驻。业主并未与九鼎公司签订《物业服务合同》，就物业服务费问题未能与业主达成一致意见。九鼎物业服务水平更严重不达标，新冠肺炎疫情期间拦堵小区大门，造成业主聚集及车辆拥堵，小区消防设施不完善，电梯无保养记录及公示，小区绿化被破环、垃圾清运严重不到位，业主的学生上学问题万般阻拦，不予配合，打骂业主；九鼎公司没有物价部门各项审批文件原件。被告高六的辩称意见同被告房晓玲的意见。被告房鑫未作答辩，亦未提交相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告房鑫为畅馨苑小区D14（13A）号楼2单元202室房屋业主，其房屋面积为123.61平方米。2019年2月1日，房鑫将房屋过户至房晓玲名下。被告高六系新郑市畅馨苑经济适用房小区E7#号楼1单元9层902室房屋业主，其房屋面积为90.93平方米。其中新郑市畅馨苑小区D14（13A）号楼为多层不含电梯住宅，E7#号楼为高层电梯住宅。2018年3月28日，郑州兴业房地产开发有限公司向原告九鼎公司发出了中标通知书，内容为：郑州九鼎物业管理有限公司你单位于2018年3月19日所递交的新郑市畅馨苑物业服务项目投标文件已被我方接受，经公开招标及封闭评标，依据招标文件要求，评审委员会评审，你单位已被确定为中标单位。本项目中标信息：中标单位郑州九鼎物业管理有限公司，投标报价：含电梯住宅：1.2元/平方米/月，不含电梯住宅：0.55元/平方米/月，服务期限三年。你单位收到中标通知书后，须在30日内与招标人签订合同。落款处郑州兴业房地产开发有限公司在招标人处盖章，郑州市嘉瑞共亨监理有限公司在招标代理机构处盖章，落款时间为2018年3月28日。2018年3月30日，郑州兴业房地产开发有限公司作为甲方与原告九鼎公司作为乙方签订的《前期物业服务合同》约定：“甲方以邀请招标方式选聘乙方提供物业服务，订立本合同，本物业项目（以下简称本物业）基本情况如下：名称：新郑市畅馨苑经济适用房小区，坐落位置：新郑市炎黄大道一倍，溱水路以西；第四条、前期物业服务期限为三年，自2018年1月1日至2020年12月31日；第六条约定，包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅为0.55元/平方米/月，高层住宅1.2元/平方米/月；第七条、物业服务费从2018年元月1日起计收，未交房、已交房业主办理入驻手续时预付一年的物业服务费，此后按一年交纳，具体时间为每年3月1日前，具体时间为每年3月1日前；第十三条、双方的权利义务……第十九条、业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五标准承担相应的滞纳金。落款处有甲方有郑州兴业房地产开发有限公司的公章，乙方有九鼎公司公章，日期为2018年3月30日。原告九鼎物业自2018年3月1日起至今在为畅馨苑经济适用房小区提供物业管理服务。2018年4月5日，原告九鼎公司在畅馨苑经济适用房小区内对中标文件进行了公示。经九鼎公司催收，房晓玲、房鑫、高六未按约定交纳物业服务费。本案审理过程中，九鼎公司明确违约金计算方式以房晓玲、房鑫、高六拖欠物业费总额为基数，按照合同约定每日万分之五的标准，违约天数为起诉前一年。上述事实，有当事人的陈述、《前期物业服务合同》、物业费催收单、新郑市个人房屋权属信息表、不动产登记资料查询结果证明、《新郑市存量房买卖合同》及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，九鼎公司与郑州兴业房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立、合法有效。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。因此，九鼎公司与郑州兴业房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有法律约束力。九鼎公司向房晓玲、房鑫、高六提供了物业服务，房晓玲、房鑫、高六应当按照约定交纳物业费。被告房晓玲、高六辩称的业主并未与九鼎公司签订《物业服务合同》，就物业服务费问题未能与业主达成一致意见，本院不予支持。被告房鑫应当支付2018年4月1日至2019年2月1日的物业管理服务费679.86元；被告房晓玲应当支付2019年2月2日至2020年12月31日的物业管理服务费1563.67元；被告高六应当支付2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费3928.18元。被告房晓玲、房鑫、高六未按约定交纳物业费，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因《前期物业服务合同》约定的具有违约金性质的滞纳金标准计算过高，九鼎公司明确违约金计算方式以房晓玲、房鑫、高六拖欠物业费总额为基数，按照合同约定每日万分之五的标准，违约天数为起诉前一年，但未提供房晓玲、房鑫、高六的违约行为给其造成实际损失的相关证据。因房晓玲、房鑫、高六的违约行为势必会给物业公司造成损失，结合案件具体情况和物业服务市场的实际状况，本院酌定违约金按照所欠物业费总额的10%计算，经计算，房晓玲的违约金为156.37元，房鑫的违约金为67.99元，高六的违约金为392.81元。虽然九鼎公司提供的服务管理存在一定瑕疵，但整个小区的各项基本物业服务工作处于正常运行状态，其不应成为被告拒交物业费的合理事由。被告房鑫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩、质证等诉讼权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告房鑫应于本判决生效后十日内向原告郑州九鼎物业服务管理有限公司支付2018年4月1日至2019年2月1日的物业管理服务费679.86元及违约金67.99元；二、被告房晓玲应于本判决生效后十日内向原告郑州九鼎物业服务管理有限公司支付2019年2月2日至2020年12月31日的物业管理服务费1563.67元及违约金156.37元；三、被告被告高六应于本判决生效后十日内向原告郑州九鼎物业服务管理有限公司支付2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费3928.18元及违约金392.81元；四、驳回原告郑州九鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告房鑫负担5元、被告房晓玲负担10元、被告高六负担10元。本判决为终审判决。审判员  王晓燕二〇二一年五月十七日书记员  李智萍