江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终1033号上诉人（原审原告）：袁海兵，男，汉族，住江苏省灌南县新安镇袁闸村九组503号。上诉人（原审原告）：孙小菊，女，汉族，住江苏省灌南县新安镇袁闸村九组6号。两上诉人共同委托诉讼代理人：张君仁，江苏民盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港市黄浦房地产开发有限公司，住所地江苏省灌南县黄浦银都城商业三号楼501室。法定代表人：陈明亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱启明，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱玉，北京市盈科（连云港）律师事务所实习律师。上诉人袁海兵、孙小菊因与被上诉人连云港市黄浦房地产开发有限公司（以下简称黄埔公司）商品房销售合同纠纷一案，不服灌南县人民法院(2020)苏0724民初4811号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人袁海兵、孙小菊上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，双方签订的商品房买卖合同具有法律约束力，被上诉人交付的房屋必须符合合同约定及法律规定交付必备条件，需取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可或准许文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告，否则不能交付和视为房屋未交付，但一审法院对上诉人提出的交付房屋的效力性并没有审查。一审期间被上诉人提供的五方单位签署的单位工程质量竣工验收记录日期为2017年11月30日，上诉人提供工程竣工备案表备案的验收日期为2019年4月17日；但五方验收只是合同交付条件之一而非唯一标准，连被上诉人都自认为是该验收为预验收，且直至一审开庭之日被上诉人都没有向法院提交，庭后才向一审法院提交，原审法院认定五方验收记录作为房屋交付的条件是不当的。二、一审判决适用法律存在错误，判决条文中并未引用涉及交房条件的法律依据。三、被上诉人并无证据证实其在2018年5月30日的无效交付后将涉案房屋向上诉人再次进行交付，因此上诉人诉求被上诉人承担逾期交房的违约金至实际交付之日符合合同约定。被上诉人黄浦公司答辩称：第一，黄埔公司已尽了通知义务。2018年5月28日，黄埔公司根据合同约定及合同载明的地址，向上诉人寄出了交付通知书，根据合同第十一条的约定，出卖人按照买受人提供的地址、联系方式发出书面通知或短信通知，通知发出30日内，买受人未前来办理房屋交接的，视作已办理交房手续。物业费用自交房之日计算。因此，黄埔公司已从交房通知发出之后，即完成了通知交房的义务。第二，涉案房屋已经实际交付。上诉人收到交房通知书后，按照交房通知书的要求提供交付手续材料，退回了面积差价款3747元，黄埔公司交付了完整的购房发票，在黄埔公司处的手续已全部办完，接下来应当到物业管理公司签订物业管理合同，领取房屋钥匙就可以入住了，据此涉案房屋已经按照合同约定交付的事实是清楚的。第三，涉案房屋已于合同约定的交付日之前经五家单位验收合格，符合合同约定的交房条件。涉案房屋所在的37号楼已于2017年11月30日通过五方验收，符合合同约定的“该商品房经验收合格”的交房条件，上诉人却以具有滞后性的验收合格备案材料替代本案约定的实际验收合格日，没有法律依据。袁海兵、孙小菊向一审法院起诉请求：1、判令黄埔公司交付袁海兵、孙小菊购买的黄埔公司开发位于灌南县新安镇常州×路×××××路××××××小区×××幢×单元×××室房屋；2、判令黄埔公司支付逾期交付袁海兵、孙小菊所购房屋的违约金（实际损失，以总房款594184元为基数，从2018年5月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率暂计算至2020年8月30日）53476元。3、判令黄埔公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2017年6月2日，袁海兵、孙小菊和黄埔公司商品房买卖合同，袁海兵、孙小菊购买黄埔公司开发的位于灌南县新安镇常州×路×××××路××××××小区×××幢×单元×××室房屋，房屋价款为564184元，房屋交付时间为2018年5月30日，交付条件为该商品房经验收合格。袁海兵、孙小菊如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人后向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。黄埔公司逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）。(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的0.003%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3(该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。合同签订后，袁海兵、孙小菊按约付清购房款项。袁海兵、孙小菊于2018年5月28日收到了黄埔公司向其发出的于2018年5月30日办理交房手续的交房通知书，该通知书记载房屋面积补差款219元、车库面积补差款3528元。2019年3月19日黄埔公司向袁海兵、孙小菊袁海兵账户汇入3747元房屋补差款，购房款金额为563965元。一审争议的焦点：1、房屋是否交付问题。袁海兵、孙小菊提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，37号楼、41号楼、42号楼竣工验收时间是2019年4月17日，该竣工验收备案表包括了市政基础设施在内的综合验收。黄埔公司提供涉案房屋所在的37号楼于2017年11月30日经过建设、监理、施工、设计、勘察等五家单位签署的单位工程质量竣工验收记录，涉案房屋已经五家单位验收合格。商品房买卖合同约定交付条件是该商品房经验收合格，黄埔公司在合同约定的交付日期2018年5月30日前已经向袁海兵、孙小菊发出交房通知书，并且就房屋面积补差情况作出注明，袁海兵、孙小菊也收到了黄埔公司的交房通知书。黄埔公司已在合同约定期间内向袁海兵、孙小菊履行交付房屋的相关手续，仅是袁海兵、孙小菊没有履行收房手续。2、关于没有交付房屋违约金的数额问题。黄埔公司不存在违约交房，故不存在违约金问题。一审法院认为，双方签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。根据合同的约定，黄埔公司于2018年5月30日前向袁海兵、孙小菊交付符合合同约定条件的房屋，袁海兵、孙小菊也收到了交房通知书，仅是袁海兵、孙小菊没有履行收房手续，黄埔公司并未违约。故对袁海兵、孙小菊的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：驳回袁海兵、孙小菊的诉讼请求。案件受理费减半收取569元，由袁海兵、孙小菊负担。经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据本院认为，二审期间，本案的争议焦点为涉案房屋的交付标准，袁海兵、孙小菊主张涉案房屋应以是否经过备案验收为交付标准，黄埔公司则认为应以房屋是否通过五方验收为标准。对此，本院认为，袁海兵、孙小菊与黄埔公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，双方均应按约履行，对于房屋交付的标准也应当按照合同约定来确定。双方合同第八条对于房屋交付条件提供了四种选择，分别是：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，而双方选择了第一种条件即“该商品房经验收合格”，即应当受到该约定的约束。现袁海兵、孙小菊主张涉案房屋要经过备案验收才符合交付标准实际是指应以第4种选择作为交付标准，该主张不符合双方合同约定，无法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上，上诉人袁海兵、孙小菊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1138元（袁海兵、孙小菊预交），由上诉人袁海兵、孙小菊负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二一年五月十七日法官助理  蒋 寻书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。