贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0381民初675号原告：万全，男，1954年1月7日出生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住贵州省赤水市。被告：万界东，男，1973年3月26日出生，汉族，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：冯杰，贵州多年律师事务所律师。被告：邹宗明，女，1941年2月21日出生，汉族，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：万界东（邹宗明之子），男，1973年3月26日出生，住习水县。被告：万爱明，女，1951年12月25日出生，汉族，住贵州省赤水市。原告万全与被告万界东、邹宗明、万爱明合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年4月14日、2021年5月13日公开开庭进行了审理。原告万全，被告万界东及其委托诉讼代理人冯杰（2021年5月13日未到庭），被告邹宗明的委托诉讼代理人万界东到庭参加诉讼。被告万爱明经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万全向本院提出诉讼请求：1、判决余明芳名下大同镇平街路47号房产产权以遗产继承方式归4子女（万爱明、万爱勤、万全、万爱平）所有；2、2002年万爱志与万爱明大同镇火神庙47号房屋买卖协议无效；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：根据1989年11月30日赤水县人民法院民事判决书（1989）同民字第8号，判决结果赤水县大同镇火神庙47号房归余明芳所有。余明芳死后该房产应以遗产继承方式归四子女（万爱明、万爱勤、万全、万爱平）所有。2002年12月3日，万爱明以还贷为由将大同镇火神庙47号房卖给万爱志并签订了房屋买卖协议，原告万全依继承应享有房屋四分之一产权，故被告万爱明无权处置该房产，房屋现在归被告万界东使用。原告诉至人民法院，请求法院支持原告诉求，办理相关产权，维护原告的合法权益。被告万界东辩称，1、案涉《房屋买卖协议》真实有效，系余明芳生前向赤水市农村信用合作联社大同信用社（以下简称大同信用社）抵押贷款，因余明芳过世后无钱偿还该贷款，由大同信用社处置抵押物实现债权：万爱志出钱购买抵押的房屋，并将买房款用于偿还大同信用社贷款，由万爱明出面和万爱志签订房屋买卖协议，该房屋买卖协议是三方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，真实有效；2、该协议已基本履行完毕，大同信用社出具的证明中载明：由万爱志购买房屋的房款用于偿还贷款情况属实，房屋归万爱志；3、由万爱明向房建局办理房产的申请及万爱志缴纳房屋过户税款；4、余明芳过世后房屋一直由万爱志、邹宗明、万界东占有使用；5、案涉房屋未能完成过户是因当时万爱志身体原因导致。综上，案涉《房屋买卖协议》有效，请法院确认涉房屋所有权归被告所有。被告邹宗明辩称意见同被告万界东一致。被告万爱明未到庭参加诉讼，也未作答辩和提供证据。经本院审理认定事实如下：2002年12月3日，万爱志（已故）与万爱明签订《房屋买卖协议》载明：“因母（余明芳）贷款无力偿还，死家只有我其贷款是我担保，死后其房出卖还贷，后与我兄万爱志协商卖给还银行信用社贷肆仟伍佰元正（4500.00元），按房产证（80平方）面积和房屋全部售与万爱志，永远不反悔”。同日，万爱明向大同信用社提交申请：“我母亲贷款肆仟伍佰元，母死后无偿还能力，我担保人只有将我房转兄万爱志，由兄还贷伶（领）回房产证办理过户手续。（注早年申请交信用社抵贷款故未xx）。2002年12月4日，大同信用社在申请上注明：情况属实，贷款由万爱志还，房子归万爱志”。2002年12月3日，万爱志缴纳了该转让房屋的契税90.00元。同日，万爱明向大同建管所出具申请：“我母亲余明芳在大同信用社贷款肆仟伍佰元，由她的产权证抵押，并由我担保。母亲死后，我又无能力偿还，只有将产权转给兄万爱志，由万爱志偿还贷款后，房屋产权归兄万爱志，请办理产权过户手续为谢”。另查明，该案涉房屋位于赤水市，原址称火神庙。经赤水市人民法院于1989年11月30日作出（1989）同民字第8号民事判决：47号房屋（案涉房屋）归余明芳所有，该判决已生效。现案涉房屋登记在余明芳名下。另查明，余明芳共生育四子女，分别是万全、万爱明、万爱勤、万爱平。万爱志（已故）系余明芳继子女，被告邹宗明系万爱志妻子、被告万界东系万爱志儿子。余明芳已过世。大同信用社贷款还清后，案涉房屋一直由被告万界东和邹宗明占有、居住。2019年3月17日，万全将案涉房屋上锁，引发纠纷。万界东、邹宗明向赤水市人民法院提起诉讼，要求万全排除妨害，赤水市人民法院于2019年6月26日作出（2019）黔0381民初1618号民事判决：万全自判决生效之日起排除对万界东、邹宗明位于贵州省赤水市（原火神庙）47号房屋的妨碍。本案立案案由为继承纠纷，经审理查明，原告提起的诉讼请求属于不同的法律关系，承办人当庭向原告万全释明后，其表示本案以合同纠纷进行审理。故本院依法将案由“继承纠纷”变更为“合同纠纷”。上述事实，有当事人的陈述、《房屋买卖协议》、《申请》、《信用合作社贷款收回凭证》、《关于办理房屋产权的申请》、（1989）同民字第8号民事判决书、（2019）黔0381民初1618号民事判决书、中华人民共和国契税完税证、房屋产权证等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：余明芳过世后，被告万爱明作为余明芳之女儿，系余明芳法定继承人之一，有权对余明芳的财产作出处置。结合《房屋买卖协议》、《申请》、《信用合作社贷款收回凭证》、《关于办理房屋产权的申请》等证据，足以认定余明芳生前向大同信用社贷款4,500.00元，并将其案涉房屋用作抵押担保，万爱明作为贷款担保人。余明芳过世后，万爱明作为余明芳的法定继承人，同时也作为余明芳向大同信用社贷款的担保人，有权处置余明芳的债权债务，其与万爱志签订《房屋买卖协议》,约定由万爱志购买案涉房屋，并由万爱志将购房款用于偿还余明芳在大同信用社的贷款，且该房屋的处置经大同信用社同意，该协议经万爱明、万爱志以及大同信用社三方一致同意，对余明芳案涉抵押房屋进行处置后偿还余明芳生前贷款，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护”的规定，原告万全主张《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求案涉房屋以遗产继承方式归4子女（万爱明、万爱勤、万全、万爱平）所有的诉讼请求，本院不予支持，理由如下：一、万爱明、万爱勤、万全、万爱平怠于行使继承权。余明芳过世时继承就开始，至2002年贷款清偿时，万全及其他继承人万爱明、万爱勤、万爱平均未对案涉房屋进行继承，怠于行使继承权利，不符合常理；二、万全无权以个人名义起诉要求案涉房屋归万爱明、万爱勤、万全、万爱平四人所有。本案中，万全未经万爱勤、万爱平授权处理继承相关事宜，且万爱明作为本案被告，也不可能授权给作为原告的万全，故本院认为万全无权以个人名义处置万爱明、万爱勤、万爱平的诉讼权利；三、《房屋买卖协议》已经履行完毕。案涉房屋作为抵押物已于2002年经万爱明、万爱志以及大同信用社三方一致同意进行了处置，用于偿还余明芳生前贷款，万全诉称贷款系万爱明个人贷款，与其母余明芳无关的意见，因其未提供证据加以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，万全应当承担举证不能的后果；四、被继承人遗产应当先用于清偿其债务。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百五十九条第一款“分割遗产，应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务……”之规定，案涉房屋已于2002年处置后用于偿还余明芳贷款，现万全要求继承案涉房屋，于法无据，本院不予支持。本案审理中，被告万爱明双经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，属放弃举证和质证的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案适用缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款，《中华人民共和国民法典》第一千一百五十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告万全的诉讼请求。已减半收取的案件受理费30.00元，由原告万全承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  郑玉梅二〇二一年五月十八日书记员  胡 淼