江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1238号上诉人（原审被告）：绿地集团连云港东部置业有限公司，住所地连云港经济技术开发区新东方大道109号。法定代表人：高亚社，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹东兵，江苏港通陆桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈倩，江苏港通陆桥律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：朱春奎，男，汉族，住江苏省灌云县侍庄街道沈庄村朱陈庄。委托诉讼代理人：杜浩谦，江苏海郡律师事务所律师。上诉人绿地集团连云港东部置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人朱春奎商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2020）苏0791民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：—审判决以2019年上诉人没有提供监理日记就对施工日志中记载的因环保管控造成的停工天数不认可没有事实与法律依据。国家在2018年6月1日取消了强制监理规定，作为监理工作载体的监理日记不能作为建设工程案件定案的依据，而应当以施工日志为准。上诉人一审提供的环保管控文件显示在2018年以来江苏省、连云港市相关政府部门多次采取管控措施，要求水泥粉磨站、砖瓦、搅拌站等企业实施停产措施，工地实施停工或停止土石方作业等措施。上述措施的实施，影响到上诉人上游材料供应商的生产，势必会影响上游材料商向上诉人供应施工材料，必然导致工期的延误；在出现橙色或红色预警时，所有施工工作必须停止，由于政府上述管控措施，导致上诉人不能按照计划施工，造成工期延误，这亦非上诉人所能控制。根据上述事实及合同约定，上诉人可以据此顺延交付期限，不视为违约，上诉人一审提供的2018年施工日志显示直接停工的天数为35天，而不是一审认定的25天；2019年施工日志显示直接停工的天数为34天，2020年一月份直接停工为7天，上述与环保管控文件相印证，一审对于黄色预警管控没有认定显然不当。其次，一审法院对于宽限期性质认定错误，宽限期是双方在《补充协议》中明确约定的，是双方真实的意思表示，《补充协议》约定“乙方确认已认真阅读本《补充协议》，且甲方已经提示乙方本《补充协议》对双方权利义务的特别约定，包括可能加重或减轻或免除任何一方责任的条款，乙方理解这些约定并自愿签署”；第九条约定，扣除环保管控天数及疫情管控天数，2020年2月18日复工后应给予45天宽限期，超过该宽限期的，上诉人应当承担逾期交房的违约责任，一审对该条款认定明显不当。朱春奎二审辩称：虽然政府发布预警通知，但上诉人是否停工应当结合施工日志和监理日志予以综合认定，现上诉人没有提供完整的施工和监理日志，一审法院无法认定具体停工天数，酌情予以认定符合法律规定。关于45天宽限期，被上诉人理解为对宽限时间的约定，并非对追究违约的一个放弃，该条款系格式条款应当做出不利于格式条款一方的解释，所以宽限期45天应当计算在违约期内。朱春奎向一审法院提出诉讼请求：1.判令绿地公司向朱在春奎支付逾期交房违约金37746.65元（暂计算至2020年7月10日，后继续以1133533元为基数计算至实际交房之日止，按每日万分之1.5计算）；2.判令绿地公司限期整改，按照合同约定将符合交付条件的房屋交付给朱春奎；3.诉讼费用由绿地公司承担。一审法院认定事实如下：2018年4月11日，朱春奎与绿地公司签订《商品房买卖合同》，主要内容如下：出卖人：绿地集团连云港东部置业有限公司，买受人：朱春奎……第三条、买受人所购商品房的基本情况：……(房屋坐落)第113#楼2单元xx室……该商品房合同约定建筑面积共145.23平方米。第四条、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7736.23元，总金额1123533元整……第八条、交付期限：出卖人应当在2019年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房竣工验收主体为勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位，经五方共同验收后出具单位工程竣工验收手续。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实于以延期：1.遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.包括但不限于由于政策法规或行政命令的改变、市政因素(水、电、采暖、燃气、燃气道路等)、文物考古、挖掘等非出卖人能力所及的情况。3.买受人应在付清全部房款及其他与购房者相关的应由买受人支付的款项后，方可办理房屋交接手续。如逾期支付或拖欠购房款时，出卖人交房期顺延，且不需承担逾期交房的违约责任。第九条、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房除本合同第八条规定的特殊情况外，交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之1的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金……附件四、合同补充协议：……9.甲方应在《商品房预售合同》第八条约定的交付期限之前3天向乙方发出交房通知，交房通知中乙方办理交房手续的时间为自甲方交房通知送达之日起15日内。该15日为交房的合理时间，乙方无权依此追究甲方该15日内的逾期交房责任。如甲方不能按照《商品房预售合同》第八条约定的期限将该商品房交付给乙方使用，买受人同意给予出卖人45天的宽限期，允许出卖人在该宽限期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽限期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任……11.除本合同第十三条第二款约定外的其他质量瑕疵，均不影响房屋的交付，乙方须先行办理房屋交付手续后通知甲方按本合同的约定承担保修责任。若乙方以质量瑕疵为由拒绝办理交付手续的，乙方须承担逾期交付的违约责任，同时乙方仍须按甲方书面通知交付日期的次月起承担物业费。合同中还就其他事宜进行了约定。同日，双方还就车位签订了一份《商品房买卖合同》，约定价格为10000元。合同其余内容与前一份合同基本相同。《商品房买卖合同》签订后，朱春奎向绿地公司足额缴纳了购房款1133533元。另查明，涉案房屋工程于2018年3月20日开工，在实际施工过程中，由于连云港市政府自2018年11月23日开始至2020年1月13日多次发布重污染天气预警通知，要求执行市政府制订的重污染天气应急预案措施，应急预案措施要求重污染天气达到橙色预警和红色预警时，一切露天拆除、易产生扬尘的施工工地作业暂停。根据绿地公司提供的监理日志和施工日志中一致记载，工地因政府发布重污染天气预警而停工的时间为25天。连云港市人民政府于2020年1月26日作出《连云港市人民政府关于实施新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应措施的通告》，决定自2020年1月26日零时起，就突发公共卫生事件实施一级响应防控措施，建筑工地全面停工。绿地公司于2020年2月18日函告朱春奎，因疫情原因不能复工，此系不可抗力。建筑工地经审批于2020年2月28日复工。涉案房屋于2020年4月29日通过竣工验收，2020年4月30日完成备案。绿地公司于2020年4月30日向朱春奎发放上房通知书，通知其于2019年5月6日办理房屋接收。朱春奎签收后，通过网上验房发现涉案房屋存在墙面空鼓、窗户无排水口等诸多问题，拒绝收房。一审法院认为，朱春奎与绿地公司签订《商品房买卖合同》合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务。朱春奎主张合同约定的交房时间为2019年11月30日，至2020年8月20日立案时，绿地公司仍未向朱春奎交付涉案房屋，应按合同约定承担逾期交房违约金。绿地公司提出了扣除合同约定宽限期45天、因大气重污染管控停工时间和疫情停工时间的必要天数的意见，一审法院认为，延期交房是客观事实，但绿地公司是否承担延期交房违约责任，需审查其提供的抗辩意见是否符合双方合同约定的据实延期的条件。根据双方合同约定：1.遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.包括但不限于由于政策法规或行政命令的改变、市政因素(水、电、采暖、燃气、燃气道路等)、文物考古、挖掘等非出卖人能力所及的情况；3.买受人应在付清全部房款及其他与购房者相关的应由买受人支付的款项后，方可办理房屋交接手续。如逾期支付或拖欠购房款时，出卖人交房期顺延，且不需承担逾期交房的违约责任。关于绿地公司主张的宽限期45天，朱春奎在庭审中已认可，一审法院予以确认。关于执行重污染天气预警措施，此系政府为了保障人民群众健康而采取的保护措施，属于非出卖人能力所及的情况。绿地公司提供了相关政府发布的预警通知，经法院释明后提供了2018年10月25日至2019年3月28日期间监理日志和2018年9月14日至2018年12月31日期间和2019年7月21日至2020年2月10日期间的施工日记。对于2018年期间的停工时间，一审法院结合相关预警通知、监理日志和施工日志的记录，能够确认因实施大气重污染预警措施停工25天；2019年和2020年的停工时间，虽有预警通知，但相关施工日志记录不完整，且无监理日志相印证，对绿地公司主张的停工时间不予确认。关于疫情停工34天，有停工通知和复工报告，此系不可抗力，且绿地公司也通知了朱春奎，一审法院予以确认。综上，根据双方合同约定交房时间为2019年11月30日，因大气重污染停工造成延期25天，合同约定的宽限期45天，则顺延至2020年2月8日，由于2020年1月26日发生疫情管控，则交房日期顺延至2020年3月14日。绿地公司于2020年4月30日通知朱春奎于2020年5月6日交房，已履行了合同约定的交房义务。朱春奎未按通知时间办理交房，无权主张自2020年5月6日之后的逾期交房违约金。一审法院确认绿地公司于2020年5月6日履行了交房义务，该交房时间已超出其应当交付房屋的时间，绿地公司构成违约，应当承担违约责任。关于违约时间，朱春奎主张宽限期45天应计算在违约时间内，其理由为宽限期不是对交房时间的变更，只是在合同约定的交房日期上给予被告一定的宽限期，如在宽限期内交房则不追究违约责任，如超出宽限期交房，则仍应按约定交房时间计算逾期违约金。绿地公司则认为宽限期就是对交房时间的变更。一审法院认为，合同附件中关于宽限期条款系绿地公司提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。现双方对该条款的理解发生争议，且两种理解均符合常理。该条款系由绿地公司提供，故一审法院依法采信朱春奎的理解，当绿地公司违约后，宽限期45天应计算在违约期限内。综上，2019年11月30日至2020年5月6日，共计157天，扣除因大气重污染预警停工25天和因疫情停工34天后，绿地公司延期交房的违约时间为98天，根据合同约定的按已付房款1133533元的日万分之1.5计算违约金，绿地公司应付给朱春奎的违约金金额为16662.94元。关于朱春奎要求绿地公司限期整改，按照合同约定将符合条件的房屋交付给朱春奎的诉讼请求，其通过网上验房报告提出的问题属于质量瑕疵，不影响房屋的交付，朱春奎应先行办理房屋交付手续后，通知绿地公司按合同约定承担保修责任，一审法院对该项诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：绿地公司于判决生效之日起十日内向朱春奎支付逾期交房违约金16662.94元；驳回朱春奎其他诉讼请求。案件受理费减半收取372元，由绿地公司负担。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，当事人均未提供新的证据。关于绿地公司提出的上诉理由，经查：1.绿地公司在一审期间向法庭提供了环保管控情况表以及相关文件、监理日志和施工日志等相关证据，一审法院根据政府相关文件及监理日志中记载相一致部分，认定2018年因政府发布重污染天气预警而停工的时间为25天；对于2019年和2020年的停工时间，绿地公司虽提供了政府相关要求停工的文件，但相关施工日志记录无施工人员签名，记录内容不完整，无法客观反映实际停工情况，且无监理日志相印证，因此绿地公司上诉认为2019年停工天数为34天、2020年一月份停工为7天，但其所提供的证据并不能证明其主张，本院不予确认。2.关于宽限期45天应否计入违约时间问题。合同约定，如绿地公司不能按照合同约定的期限交付商品房，买受人同意给予45天宽限期，允许绿地公司在该宽限期届满日前具备交付条件并将符合合同约定的商品房交付买受人使用，买受人同意宽限期内合同继续履行，出卖人不承担违约责任，一审法院认定该约定系绿地公司单方提供的格式条款，绿地公司与朱春奎对该条款的理解发生争议，且两种理解均符合常理，故依法应当采信朱春奎的理解，该45天宽限期应计入绿地公司违约期限，符合法律规定。故绿地公司的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。本院认为，上诉人绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费744元（绿地公司已预交），由上诉人绿地集团连云港东部置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二一年五月二十七日法官助理  汤馥宇书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。