河南省南阳市卧龙区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫1303执异59号案外人：河南省南阳市西峡县五里桥镇五里桥村村民委员会，地址：河南省南阳市西峡县五里桥镇五里桥村街。统一社会信用代码54411323088772127R。法定代表人：葛生栓。委托诉讼代理人：程世凯，男，汉族，1979年7月30日生，住河南省西峡县，系邹营组主要负责人。申请执行人：李坤霖，男，汉族，1980年8月6日生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人:张磊，河南武威律师事务所律师，代理权限为特别授权。被执行人：陈正然，男，汉族，1983年11月19日生，住。被执行人：河南诗篇房地产开发有限责任公司，住所地：南阳市建设东路联通大厦五楼，统一社会信用代码9141130058034655X5。法定代表人：陈正然，任执行董事。本院在执行李坤霖与陈正然、河南诗篇房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人河南省南阳市西峡县五里桥镇五里桥村村民委员会向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查。现已审查终结。案外人称，2013年4月28日，西峡县五里桥镇五里桥村邹营组和河南省诗篇房地产开发有限责任公司签订合作开发协议。邹营组共有预留地19.27亩交于河南省诗篇房地产开发有限责任公司开发，开发建成后，邹营组分得沿紫金路一、二层全部商业用房、南北大门以西一二层门面商业用房及紫金路一号楼共110套住宅房归邹营组所有，为确保项目顺利完工，诗篇公司在本协议签订之后，向邹营组缴纳保证金人民币200万元整，保证两年半交付商业房和住宅房使用，该公司于2016年10月28日交付商业房和1号楼住宅房，邹营组当日将200万元退还给诗篇公司。综上，涉案查封的紫金公馆1号楼南单元401、402、501、502、601、602、701、702、801、802、901、902并计12套房产归案外人所有，请求法院解除对上述12套房产的查封。申请执行人答辩称：案外人称诗篇公司于2016年10月28日交付商业房和1号楼住宅房，并退还公司200万元保证金与事实不符，紫金公馆三栋高层楼达不到使用条件，双方协议约定如二年半未交付使用，保证金归案外人所有，但案外人称2016年交付房屋已达三年，退还保证金有悖常理。其次，案外人与诗篇公司在法院查封房产之前未签订合法有效的买卖合同，只签订了合作协议，不是书面买卖合同；因涉案房产未安装到位不符合验收标准，案外人未占有房产；且双方至今没有签订协议对房款价款及位置作出约定，案外人也未支付购房款，综上，应依法驳回异议。案外人为支持其请求，提交如下证据：一、2013年4月28日签订的邹营组预留地建设项目合作协议及2013年11月22日签订的邹营组预留地建设项目合作开发协议书补充协议各一份，合作协议第三条约定“乙方投资资金开发建成后，甲方分得沿紫金路一、二层全部商业用房及南北大门以西的一、二层全部商业用房。另外乙方无偿分配给甲方110套住宅，每套户型一致。乙方提供商业房及住宅房水电、门窗、进户门、电梯等均应安装到位，并协助办理房产手续”，第六条约定“建设周期自本协议签订后两年半交付使用，乙方须向甲方交纳保证金人民币贰佰万元整，待本合同履行完毕后甲方退回乙方保证金，如两年半未交付使用，保证金归邹营组集体所有”。补充协议第三条约定“沿紫金路一二层全部商业及110套住宅归甲方所有……”，欲证实1号楼的110套住宅归邹营组集体所有。案外人称两份协议原件交给开发商，仅能提供复印件。申请执行人辩称：一、对证据真实性有异议，系复印件无法与原件核对，不能作为定案依据。二、对证明方向有异议，项目合作协议仅说无偿分配给甲方110套住宅，未明确约定是1号楼还是2号楼、3号楼的住宅。三、根据协议约定，提供的住宅及水电门窗、进户门、电梯均应安装到位，确保房屋符合验收标准，但实际上房屋并未验收，水电门窗等也没有安装到位，不符合交付条件。申请执行人提供如下证据：一、公证书、查封公告；公证书显示李坤霖申请办理财产保全证据公证，2020年12月22日公证处派员对紫金公馆1号楼南单元外围现状进行拍照，该单元楼梯间两侧大门紧锁。二、照片六张，显示拍摄楼房空置无装修；三、紫金公馆的自救方案一份，显示紫金公馆业主委员会、紫金公馆遗留工程协调指挥部、河南诗篇房地产开发有限公司于2018年7月7日出具告知书，协调紫金公馆项目后续水、电、气、电梯遗留等问题；四、王义与陈正然的电话录音一份。以上欲证实房子不符合交付条件，录音还可以证明诗篇公司与邹营组除2013年签订协议外，未签订其他协议。案外人发表质证意见：诗篇公司在2015年10月应当交付，但资金断裂，我们业主就自己去自救，通水电等，马上都完工了。现查明,本院在审理李坤霖与陈正然、河南诗篇房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，于2018年12月17日作出（2018）豫1303民初6618号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、被告河南诗篇房地产开发有限责任公司确认下欠原告借款本金200万及2017年7月10起至款付清之日止的利息，利率按月息1.5分计算。二、2019年7月10日前，被告河南诗篇房地产开发有限责任公司按本金200万元向原告偿还2017年7月10至2019年7月9日期间的利息72万元。三、2020年3月10日前，被告河南诗篇房地产开发有限责任公司偿还原告借款本金200万元及2019年7月10日至款付清之日止的利息部分。四、如被告河南诗篇房地产开发有限责任公司逾期还款任何一期货不足额还款，原告有权就实际下欠本金及利息申请法院强制执行。五、被告陈正然就上述债务承担连带清偿责任。因陈正然、河南诗篇房地产开发有限责任公司未按生效法律文书履行义务，李坤霖向本院申请执行。本院于2020年5月19日作出(2019)豫1303执3214号之一执行裁定书，冻结、划拨被执行人陈正然、河南诗篇房地产开发有限责任公司名下2761114元或查封、扣押，扣留、提取其等值财产。2020年11月23日，本院作出（2019）豫1303执3214号之一公告，公告如下：查封被执行人河南诗篇房地产开发有限责任公司名下位南阳市××路路紫金公馆1号楼南单元401、402、501、502、601、602、701、702、801、802、901、902房产十二处，因该房产未办理相关产权手续，本院依法予以公告。查封期限三年（自2020年11月23日至2023年11月22日）。执行过程中，案外人以位南阳市××路路紫金公馆1号楼南单元401、402、501、502、601、602、701、702、801、802、901、902共计12套涉案房产归其所有为由提出执行异议，要求法院解除对上述房产的查封措施。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，案外人称其与被执行人河南诗篇房地产开发有限责任公司签订预留地建设项目合作开发协议并签订补充协议，协议中约定邹营组自合作中分得沿紫金路一二层全部商业及110套住宅。本院查封房产系被执行人河南诗篇房地产开发有限责任公司名下位南阳市××路路紫金公馆1号楼南单元401、402、501、502、601、602、701、702、801、802、901、902房产十二处，因该房产未办理相关产权手续，上述查封系公告查封。涉案房产所在小区系紫金公馆，案件审查中，案外人、被执行人对查封公告中“紫金公馆1号楼”的位置均认可系“沿紫金路”建设，据此可断定，案外人提供合作开发协议约定房产系1号楼。虽然申请执行人提供查封涉案房产时办理的公证图片，可以印证涉案房产未交付使用，结合案外人提供的证据材料，在涉案房产的产权归属存在争议的前提下，对上述房产予以查封，但该房产是否属于本案被执行人所有的财产，有待于需要通过审理程序方能予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对位于南阳市西峡县紫金北路紫金公馆1号楼南单元401、402、501、502、601、602、701、702、801、802、901、902十二处房产的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  聂守显代理审判员  张 欣代理审判员  王 园二〇二一年五月二十一日书 记 员  张亚岚