山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3413号 上诉人（原审被告）：崔亮，男，1981年12月13日出生，汉族，住胶州市。 被上诉人（原审原告）：上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司，住所地胶州市。 负责人：曹登建，副总经理。 委托诉讼代理人：范莉莉，女，系公司职工。 上诉人崔亮因与被上诉人上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司（以下简称宝龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初11253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 崔亮上诉请求：1、撤销一审判决，改判崔亮按五折标准支付物业费3432.5元；2、一、二审诉讼费用由宝龙物业公司承担。事实和理由：1、一审法院对宝龙物业公司是否按照合同履约未做调查和审查，就判崔亮全额支付物业费，违反有关法律规定。事实是：涉案小区自交房以来，宝龙物业公司没有按照当时签定的1.8元/平方米的服务标准履行合同，小区的生活垃圾不处理，物业工作人员在小区地下车库小便，给业主停水，房屋漏水导致屋内墙皮脱落等现象一直未去处理。2016年至2018年小区业主100多户与物业公司沟通未果后，多次到胶州市信访局反映问题，并把各种物业不作为的证据提交给信访局。一审法院应当对广大业主反馈的事实依据予以审查，并在物业合同履约中各自责任做划分。2、根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间是三年。一审中宝龙物业公司提交的证据是2020年7月31日向崔亮邮寄过催费函，但崔亮并未收到催费函，故2017年7月份以前的物业费已经过了诉讼时效了，一审法院没有采纳崔亮提出的《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，也没有做出合理解释。3、2020年12月14日上午一审开庭当天，崔亮按照一审法院传票规定时间到庭开庭，开庭法官没有出庭，没有当面听取崔亮的答辩，属程序违法。 宝龙物业公司辩称：1、一审程序合法;2、宝龙物业公司一直按照物业服务合同进行正常的服务;3、2016年2月份交房，崔亮的物业费交到2016年8月份，此后再未交纳物业费。宝龙物业公司通过上门催缴及微信电话等方式进行催缴，并与崔亮沟通不交物业费的原因，因此不存在过诉讼时效的问题。 宝龙物业公司向一审法院起诉请求：1、判令崔亮支付宝龙物业公司物业费6864.9元及利息（自2020年8月1日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由崔亮承担。 一审法院认定事实：宝龙物业公司原名为泰安宝龙商业物业管理有限公司胶州分公司，2014年12月19日变更名称为山东宝龙商业物业管理有限公司胶州分公司，2016年12月29日又变更名称为上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司。 2015年8月26日，崔亮与青岛宝龙英聚置地发展有限公司（以下简称宝龙置地公司）签订了青岛市商品房预售合同，崔亮购买了其开发的位于胶州市xx路xx号xx户房屋，建筑面积为77.82平方米，规划用途为住宅。 青岛市商品房预售合同第二十四条约定：宝龙置地公司已经选聘泰安宝龙商业物业管理有限公司胶州分公司对崔亮购买的房屋进行前期物业管理，并与该公司签订了前期物业管理服务合同（见附件五），宝龙置地公司与崔亮已签订了胶州宝龙城市广场使用公约（见附件五）；合同补充条款第十六条第7款约定，前期物业服务费按照建筑业态划分，具体收费标准为住宅每平方米1.8元/月；合同附件五中临时管理规约第一章第二条约定，物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时签署书面承诺，明确认可并承诺执行本临时管理规约内容。临时管理规约第六章第三十四条约定，业主及物业使用人应当根据前期物业服务合同及前期物业管理服务协议的约定交纳物业管理服务费用及其他应付款项。业主及物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用，从其约定，业主负连带交纳责任。业主及物业使用人逾期仍未缴纳物业服务费用的，应按照前期物业服务合同及前期物业管理服务协议向物业服务企业支付违约金，且经书面催告仍未纠正的，物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。 2020年7月31日，宝龙物业公司将交纳物业费事宜告知崔亮，并向其邮寄送达了催费函。 宝龙物业公司主张崔亮尚欠其自2016年8月1日起至2020年8月31日期间的物业费6864.9元。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为一个服务行业，应与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面，若业主采取拒缴物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，将最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡，业主应及时履行自己应尽的义务。 宝龙物业公司按照约定为崔亮提供物业服务，崔亮应交纳物业服务费。崔亮尚未支付宝龙物业公司自2016年8月1日起至2020年8月31日期间的物业费，宝龙物业公司请求崔亮支付上述期间的物业费6864.9元，理由正当，一审法院予以支持。 宝龙物业公司主张崔亮支付利息，根据同期宝龙物业公司在一审法院起诉的多起物业服务合同纠纷中各业主反映的情况，宝龙物业公司在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务过程中，存在管理服务及与业主沟通不到位的情形，故对宝龙物业公司的该项请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决：一、崔亮于判决生效之日起十日内支付宝龙物业公司自2016年8月1日起至2020年8月31日期间的物业费6864.9元；二、驳回宝龙物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序减半收取计25元，由崔亮负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，崔亮应缴纳物业费的数额问题。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，涉案的《前期物业服务合同》合法有效，对包括崔亮在内的全体业主均具有约束力，故一审法院依据合同约定判决崔亮支付物业费符合法律规定。崔亮以宝龙物业公司的物业服务不规范为由，主张按五折标准缴纳物业费无事实及法律依据，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案业主应交纳的物业服务费属于同一债务的分期履行，因此，存在物业服务合同关系的双方当事人因物业服务费支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期物业服务费履行期限届满之日起算，故崔亮关于本案超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。 崔亮主张一审程序违法，未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，对其主张，本院不予支持。 综上，崔亮的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人崔亮负担。 本判决为终审判决。 审判长   陈晓静 审判员   林伟光 审判员   刘昭阳 二〇二一年五月七日 法官助理 邓永芳 书记员 翟国媛