安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终2159号 上诉人（原审被告）：宿州广源置业有限公司，住所地安徽省宿州市银河一路，统一社会信用代码9134130xxx2307305。 法定代表人：侯东来，该公司总经理。 委托诉讼代理人：池亚军，安徽民之声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵瑾，安徽民之声律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张坤，男，1996年12月12日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：王昕昊，安徽黄淮律师事务所律师。 上诉人宿州广源置业有限公司（以下简称广源公司）因与被上诉人张坤商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2021）皖1302民初1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、环保和文明城市创建导致的停工期限，系不可抗力导致，应当依法予以顺延。一审中广源公司提供了23份关于紧急停工的文件，能证明逾期交付房屋系不能预见、不能克服，系不可抗力。二、案涉房屋在2019年10月底经验收合格，公司当即通知业主上房，其他业主均已实际使用房屋，不影响案涉房屋的正常使用。三、因疫情影响导致房屋无法正常综合验收，不是广源公司原因导致，公司不应承担逾期交付责任。四、张坤要求的违约金过高，应依法予以调整。一审中广源公司提供了评估结论，能证明其实际损失金额。法院应当考虑本案环保及文明城市创建导致工程逾期的因素，综合判断各方过错。一审判决的违约金超过法律规定。 张坤辩称，一、广源公司作为一家专业从事房地产开发的公司，应当对相关环保法律规定及政府有可能依此作出的一些措施例如环保、雾霾等停工文件有所预期，并遵循环保要求，及时采取措施，也是其作为企业应尽的社会责任。广源公司在约定交房日期时应当充分考虑该情形。二、案涉小区至今综合验收并未合格，张坤亦未实际使用房屋，影响了业主对房屋的正常使用。三、新冠疫情作为不可抗力原因发生在迟延交房之后，广源公司并不能免除责任，且其未尽到合理的通知义务，不能满足不可抗力免责的条件。四、广源公司作为商品房销售合同的提供方，在签订合同时对于违约金如何约定处于主导强势地位，其应当依照诚信原则对约定的义务承担责任。双方对违约金计算方法进行了明确约定，在其违约的情况下又以违约金约定过高要求调整无事实及法律依据。 张坤向一审法院起诉请求：1、请求依法判令广源公司支付逾期交房违约金36365元（自2019年7月1日起至2021年1月1日止为36365元；及自2021年1月2日起至实际交房之日止，以667246元为基数，按照日万分之一计算违约金）；2、判令广源公司继续履行《商品房买卖合同》，并限期交付房屋。3、诉讼费由广源公司承担。 一审法院认定事实：2018年2月2日，张坤与广源公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定，买受人购买出卖人开发建设的宿州市埇桥区银河一路与西昌路交叉口宿州××小区××幢××单元××号房屋，总房款667246元，买受人采取贷款方式付款；出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第九条商品房交付条件约定，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。第十二条逾期交付责任约定，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，张坤按约履行付款义务。本案审理过程中，广源公司在法庭辩论终结前未提供涉案房屋工程项目相关验收手续。 一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。合同签订后，张坤已按合同约定支付购房款，广源公司亦应按合同约定将符合交付条件的房屋交付张坤。广源公司未按合同约定，在2019年6月30日前将验收合格的房屋交付给张坤使用，广源公司的行为构成违约，应承担违约责任。因张坤要求继续履行合同，且至法庭辩论终结前，广源公司未提供涉案房屋工程项目相关验收手续，故应按照合同约定承担逾期交房的违约责任直至涉案房屋符合交付条件时止。因合同明确约定违约责任，对广源公司辩称张坤实际损失为房租，应以房租为基数130%计算的理由不予采纳。广源公司辩称因环境治理和创建文明城市等原因造成涉案工程工期延误是不可抗力，应扣除该日期，并提供相关证据支持其主张，就其提供的证据本身而言，不属不可抗力产生延期交房的法定情形，故其要求扣减其逾期天数，缺乏事实及法律依据，不予采信。张坤请求自2019年7月1日至2021年1月1日，按545天计算违约天数，支付逾期交房违约金36365元（667246元×0.0001×545天）符合法律规定，予以支持。2021年1月2日之后的逾期交房违约金应按合同约定继续计算至案涉商品房符合交付条件时止。关于张坤请求限期交付房屋的问题，鉴于涉案房屋尚未验收合格，期限不能确定，故其该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、广源公司于本判决生效后十日内支付张坤逾期交房违约金36365元，2021年1月2日起至涉案商品房符合合同约定交付条件之日止的逾期交房违约金，以购房款667246元为基数，按照日万分之一计算；二、驳回张坤其他诉讼请求。案件受理费355元，由广源公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。广源公司提交竣工验收报告一份，证据涉案工程在2021年4月15日已完成综合验收。张坤对该证据的真实性、合法性无异议。本院对该证据的证明效力予以认定。 经审理查明，一审查明事实清楚，二审予以确认。另查明，涉案工程于2021年4月15日已完成综合验收。 本院认为，归纳各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点：1、广源公司诉称因环保及创建文明城市导致案涉工程停工，工期应否顺延；2、广源公司主张因疫情影响导致无法正常综合验收，应否免除承担逾期交付违约责任；3、双方约定的违约金是否过高，应否予以调整。 （一）关于广源公司诉称因环保及创建文明城市导致案涉工程停工，工期应否顺延的问题。 《中华人民共和国大气污染防治法》第九十六条规定“县级以上地方人民政府应当依据重污染天气的预警等级，及时启动应急预案，根据应急需要可以采取责令有关企业停产或者限产、限制部分机动车行驶、禁止燃放烟花爆竹、停止工地土石方作业和建筑物拆除施工、停止露天烧烤、停止幼儿园和学校组织的户外活动、组织开展人工影响天气作业等应急措施……”。审理认为，建筑工地因涉及拆除、运输、土石方、混凝土作业等极易对环境产生污染，广源公司作为一家专业从事房地产开发的公司，其应当对上述法律规定及政府有可能依此作出一些措施有所预期，且遵循环保要求按照政府环保文件规定及时采取措施，也是其作为企业应尽的社会责任。广源公司在与购房者签订商品房买卖合同约定交房日期时应当充分考虑包括上述环保在内的因素，结合建设工程施工合同的履行情况，合理约定交房日期。因此，对广源公司的此节上诉理由不予采信。 （二）关于广源公司主张因疫情影响导致无法正常综合验收，应否免除承担逾期交付违约责任的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定交房时间为2019年6月30日前。广源公司未能在约定的日期履行交付房屋的义务，且该公司至今未能提供案涉房屋已交付的证据，其行为已构成违约。新冠疫情发生在广源公司违约之后，依据上述法律规定，不能据此免除其承担支付逾期交房违约金的责任。故广源公司的此节上诉理由无法律依据，本院不予采信。 （三）关于双方约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。只有在约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人方可请求人民法院予以适当减少。张坤与广源公司签订的房屋买卖合同约定了违约金的计算方法，广源公司一审提供了评估报告并以此认为因逾期交房给张坤造成的损失只是同地段、同户型的租金损失，应参照租金数额的130%对违约金进行调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。广源公司作为商品房销售合同的提供方，在签订合同时对于违约金如何约定处于主导地位，其在合同中对于违约金计算方法进行了明确，且购房者购买房屋用途及目的多样，有婚姻、就学、投资等需求，现广源公司在违约的情况下又以违约金约定过高要求人民法院调整，作为合同的提供方及违约方其应当对于违约金过高承担举证责任。故，广源公司认为应以租金数额作为判断违约金是否约定过高的上诉意见无事实及法律依据，不予采纳，一审未予调整并无不当，予以维持。一审判决广源公司支付张坤逾期交房违约金至涉案商品房符合合同约定交付条件之日止，双方当事人均未提出异议，本院予以维持。因涉案工程在2021年4月15日已完成综合验收，符合双方约定的交付条件，故违约金应以购房款667246元为基数，按照日万分之一计算，自2019年7月1日起计算至2021年4月15日。 综上，广源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，一审判决主文中违约金的计算截止日期可在执行金钱给付义务时予以相应调整，本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费710元，由上诉人宿州广源置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张志敏 审 判 员 马晓红 审 判 员 戴宝琴 二〇二一年五月二十五日 法官助理 尤 昊 书 记 员 孔煜雯 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。