内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终994号上诉人（原审原告）：卢静，女，1984年7月18日出生，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：魏宏文，内蒙古瑞安律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴剑宇，内蒙古诚誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李淑荣，女，1972年10月19日出生，住包头市。委托诉讼代理人：王振武，北京德恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牛玉全，男，1970年1月21日出生，个体工商户，住包头市。原审第三人：李永红，女，1973年3月3日出生，个体工商户。上诉人卢静因与被上诉人李淑荣、牛玉全，原审第三人李永红排除妨害纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2020）内0207民初2202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人卢静上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决主文本院认为部分认定错误，上诉人购买案涉房屋构成善意取得，理由如下：1、2019年4月26日被上诉人牛玉全与第三人李永红就涉案房屋签订《房屋买卖合同》并办理房屋产权证，产权人为第三人李永红。2、2019年7月1日上诉人父母、房产中介公司工作人员二人、朋友一人、被上诉人牛玉全及第三人陪同下，共同到涉案房屋内看房，并于2019年7月21日签订《房屋买卖（置换）合同》，约定购房价185万元，上诉人依约支付购房全款后，2019年8月5日取得房屋不动产权证书。签订合同时第三人及被上诉人牛玉全均在场，且第三人也出示了其对房屋享有产权的证明，上诉人才确信第三人对房屋有处分权。在《房屋买卖（置换）合同》中约定办理房屋产权变更后三十日交付房屋，如此约定是因被告牛玉全及李永红二人均在中介公司，被上诉人牛玉全称房屋其正用于办公，需要一个月时间租房，才能搬家，所以在签订合同时约定三十日的交付房屋日期，上诉人已向被上诉人牛玉全及第三人李永红进行充分了解关于房屋占有情况。3、2019年8月30日，收房时才知道被上诉人李淑荣占据房屋，拒绝交房，在看房、签约、及收房之前，被上诉人牛玉全及第三人李永红均未告知此事实，上诉人也不可能通过正常的途径了解这一事实。4、（2019）内0207民初1594号民事判决及（2019）内02民终2939号民事判决书被上诉人李淑荣于2019年8月12日一审起诉后形成并确认牛玉全、李永红房屋买卖行为无效。一审起诉之前，上诉人已经取得房屋不动产权证书，取得物权。上诉人不可能知道也不应当知道在取得房屋物权后人民法院作出合同无效的判决。5、上诉人购买房屋的整个过程，从联系房源、看房、签订合同，履行合同、收房均有房屋中介公司的工作人员参与，与上诉人一同尽到了充分了解第三人出卖房屋的相关产权、居住及占有，并约定交付日期，上诉人依据约定交房日期收房，尽到了正常善意购房人应尽的全部注意义务。现有司法环境下，上诉人不可能查询到案涉房屋的相关产权情况及登记档案，查询需要严格的查询手续，一审认定上诉人“未充分了解”，属自由裁量加重上诉人应尽正常理性人之外应尽的加重注意义务。属对受让人注意义务扩大解释，也违反法律规定。二、一审判决适用法律错误本案一审作出判决是在2021年3月1日，应当适用《民法典》及物权编解释（一）的相关规定，一审并未适用，属适用法律不当。1、依据《民法典》第三百一十一条规定，上诉人购房时符合该条第一款第（一）（二）（三）项规定，即，善意、以合理价格转让、转让的不动产已经登记。该条第二款规定原所有权人即被上诉人李淑荣有权向无处分权人即牛玉全及李永红主张损害赔偿。本案一审认定由上诉人另行向侵权人主张权利错误，没有正常适用该条的法律规定。属于反向适用，无法律依据。2、物权编解释（一）第十四条规定“受让人受让不动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证责任。”该条明确规定被上诉人李淑荣应当承担举证证明责任：证明上诉人知道第三人李永红无转让权；上诉人有重大过失。一审开庭审理时二被上诉人及第三人均未举证证明以上事实，而一审人民法院在被上诉人李淑荣承担举证责任，且未能举证情况下，违反该条规定，认定由上诉人自己承担举证责任，证明自己是善意的，且因未举证承担败诉结果。该判决明显违法，一审判决不适用或者不正确适用法律，判决结果严重侵害了上诉人的合法权益，二审应当予以纠正。3、物权编解释（一）第十五条，规定真实权利人即本案被上诉人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。一审开庭审理中被上诉人没有举证证明，一审也未审查查明该事实。不能确定上诉人买受房屋时有重大过失。4、物权编解释（一）第十七条规定“受让人受让该不动产或者动产时”是指依法完成不动产物权转移登记之时。本案涉案房屋不动产物权转移登记时间为2019年8月5日。在该时点，上诉人不知道也不应当知道第三人李永红无权处分房屋。九原人民法院及包头市中级人民法院就被上诉人李淑荣诉被上诉人牛玉全及李永红确认合同无效纠纷案的立案及审理、判决时间均在该时间以后。判决确认买卖合同无效事实，也在不动产转移登记后。不能认定上诉人对涉案房屋进行购买时未尽到必要的注意义务。更不能认定在购房过程中未对出卖人提供的房产相关情况及该房产的实际控制人情况进行充分了解。以上《民法典》及《物权编解释（一）》均自2021年1月1日起施行。民法典附则：本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。一审法院未依法适用上列规定，作出的判决错误，应予以纠正。综上所述，一审判决事实认定错误，适用法律错误，恳请二审人民法院准确认定事实，正确适用法律，判决撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。李淑荣辩称，一审判决结论正确，适用法律正确，上诉人卢静持有涉案房屋产权证系恶意串通所得，并非善意取得，其上诉请求及事实和理由全部不能成立，依法应驳回其全部上诉请求，以维护答辩人对涉案房屋的合法权益。一、一审判决适用法律正确。法不溯及既往，是法律适用的基本原则，也是法律常识，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案纠纷产生于2019年，依法当然应适用民法典施行前的法律。二、一审判决对卢静并非善意取得的认定正确，卢静一家是与第三人李永红、被上诉人牛玉全恶意串通，妄图侵夺李淑荣的合法财产。（一）卢静并非涉案房屋的实际购买人。（二）卢静之父卢志刚在了解涉案房屋挂在网上出售时并非善意，他明知当时网上出售房屋的是牛玉全。（三）卢志刚在购买前并没有查看涉案房屋。（四）卢志刚买房过户时竟然不知道房屋由谁控制。（五）案中证明已经充分证明恶意串通。三、所谓涉案房屋买卖合同价款明显低于市场价格，并不是合理价格。四、房屋买卖合同造假，涉案房屋买卖并非真实交易。五、房屋过户到上诉人名下仅用了4天时间极不正常。综上所述，上诉人卢静并非实际的真实权利人，其无权要求确认房屋归其所有，无权要求李淑荣腾退房屋、支付租金等，依法应驳回上诉人的全部上诉请求，以维护李淑荣的合法权益。牛玉全辩称，房屋当时卖的时候没有做办公使用我们一直在居住使用，房屋钥匙在我手里，对一审判决没有意见，同意一审判决。李永红述称，我不同意一审判决，对方把真实的卖房说成虚假的，误导法院给我做出错误判决。我花的钱买的房子，有联邦公司的中介，现在都被对方说成虚假的。我支持卢静买房，牛玉全、李淑荣他们夫妻俩钱拿了还不给人家腾房，法院竟然还支持他们，我不服一审法院判决，希望二审法院主持公道。上诉人卢静向一审法院起诉请求：一、包头市九原区莎木佳路一号街坊恒大华府9号楼502号房屋所有权为原告；二、依法判决二被告腾出位于包头市××区房屋；三、依法判决二被告支付自2019年8月29日起至应交房屋之日止每月租金2500元；四、依法判决被告承担案件受理费。一审法院经审理查明，被告牛玉全与恒大地产集团包头有限公司签订《包头市商品房屋买卖合同》，该商品房位于包头市××区，被告牛玉全缴纳了购房首付款，房款总价为1722275元，余款由被告李淑荣、牛玉全夫妻办理了按揭贷款。2019年4月26日被告牛玉全与第三人李永红签订了《房屋买卖合同》成交价为170万元，过户费由李永红承担，第三人陆续支付房款，并将诉争房屋在房管局办了房屋产权证书，产权人为李永红。2019年7月21日，李永红通过包头市联邦置业有限责任公司与原告卢静签订了《房屋买卖（置换）合同》以成交价为185万元出售给原告卢静，由卢静的父母支付了全部的价款。2019年8月5日原告卢静在房管局办理了不动产权证书。2019年8月12日李淑荣向一审法院提起诉讼，一、请求确认被告牛玉全与李永红签订的《房屋买卖合同》无效；二、请求确认包头市九原区恒大华府9号楼1单元502室房屋为原告李淑荣所有。2019年9月29日一审法院作出（2019）内0207民初1594号民事判决书，以牛玉全、李永红二被告于2019年4月26日签订的《房屋买卖合同》属于恶意串通，损害了李淑荣的利益为由“确认被告牛玉全与被告李永红签订《房屋买卖合同》无效”。又查明，第三人李永红与原告卢静通过房屋中介公司的工作人员购买房屋时，也对所购买的房屋进行实地查看，当时被告李淑荣不在家中，当原告要求二被告腾房时，被告李淑荣对房屋所有权与原告发生争议。在庭审时被告李淑荣认为第三人李永红、原告卢静与房屋中介公司有恶意串通的行为，但未提供相关的证据来证明自己的主张。以上事实有原告提供《房屋买卖（置换）合同》支付房款银行交易流水清单，被告提供包头市九原区人民法院及包头市中级人民法院的民事判决书及《房屋买卖合同》、第三人提供《房屋买卖（置换）合同》及收到房款银行交易流水清单在案佐证。一审法院认为，卢静取得涉案房屋的不动产权证书系从本案第三人李永红名下变更登记而来，而针对第三人李永红与牛玉全之间的房屋买卖行为的法律效力问题，包头市中级人民法院作出的（2019）内02民终2939号生效民事判决，已确认李永红与牛玉全就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》无效。在此前提下，卢静对涉案房屋进行购买时未尽到必要的注意义务，在购房过程中，其未对出卖人提供的房产相关情况及该房产的实际控制人情况进行充分了解。根据“谁主张谁举证”的原则，权利主张者即原告应该对其主张提供充分证据加以证明。但在本案重审过程中，原告也未提供新证据来证明其是善意取得该房产。对于给卢静造成的权益损害，当事人可另行向侵权人主张权利。综上所述，本案经一审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决：驳回原告卢静的诉讼请求。诉讼费100元（原告已预交），由原告卢静承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，上诉人卢静提交的第一组证据为《包头市联邦置业有限责任公司系统截图》，欲证明卢静委托其父亲卢志刚通过房屋中介包头市联邦置业有限公司查看恒大华府房源，在购买诉争房屋前已对同小区房屋进行查看，尽到了合理的购买注意义务；第二组证据为卢志刚与刘越洋微信聊天记录，欲证明1、卢志刚与中介刘越洋对除争议房屋外的其他房源进行了查看，该事实与第一组证据相互印证；2、就买卖诉争房屋多次进行沟通和询问，卢静父亲了解诉争房屋的物业、水电、房贷等相关的情况。3、卢志刚在2019年8月16日向中介索要诉争房屋的钥匙，但是原审第三人因合同约定交房时间未到期拒绝交付钥匙；4、上诉人对于诉争房屋的房产情况及房屋情况已进行了充分了解，上诉人已经尽到买房人应尽的合理注意义务，上诉人系善意第三人，依法善意取得诉争房屋。对于上诉人提交的两组证据，被上诉人李淑荣质证称，该两组证据是在原一审之前就已经形成的证据，并非新证据，在之前的三个案子的开庭中均未提交，却迟至本次庭审提交，故根据《民事诉讼法》和最高院最新《证据规定》的规定，不应作为本案的证据，更不应该予以采信。对第一组证据合法性不予认可。该组证据并非上诉人代理人称是原件，其内容为中介公司-包头市联邦置业有限责任公司提供的网站后台数据，依法应属于电子证据，且该电子数据打印件上仅有出具单位的盖章，没有负责人和经办人签字，根据《民事诉讼法》和最新《证据规定》的规定，依法不应采信。对该组证据的真实性不予认可，该证据从形式上看，属于复制件，卢静也未提交该电子证据的原始存储介质予以核实，故对其真实性不予认可。该组证据的证明目的不能成立，卢静自己承认“在2019年6月8日、6月30日、7月17日带卢志刚看房和谈房”，但均未能指明“看的”和“谈的”是涉案房屋，三个时间点，到底是哪个时间是“看房”？哪个时间是“谈房”？还是任何时间点都“看房”和“谈房”？无论如何，其中的“6月8日、7月17日的看房和谈房”和本案绝无关系，同时，该证据证明刘越洋是中介公司开元店的人员，并非卢静起诉的签订合同上写的和发店，对于这么一大单业务刘越洋怎么会拱手让给和发店？从而完全可以证明卢静手上的合同明显是假的。材料上显示拍照的时间为2019-07-1912:25”，绝非上诉人在多次案件中所称的“2019年6月30日或7月1日”，不能证明卢志刚曾经查看过涉案房屋。对第二组证据的真实性和关联性不予认可，其证明目的不能成立。该组证据中2019年6月11日下午16:43刘越洋聊天记录可知，当时涉案房屋185万元远低于市场价格，并非合理的市场价格。2019年6月29日12:39刘越洋聊天记录，其约好的看房房东并不是李永红，极可能是卢静在第一组证据中称的其他房屋。同时，该聊天记录也可以充分证明双方从未就付款问题（包括价款数额、支付时间、特别是定金）进行过沟通。该组证据的证明目的不能成立，反而可以证明李永红和卢静一家存在恶意串通。被上诉人牛玉全质证称，房屋钥匙在我手里，但是没人给我打电话，我就是住在涉案房屋里，卢志刚不清楚跟谁拿的钥匙。其他事实没必要我不说了，法院看着判吧，判什么结果我都得承担相应的责任。原审第三人李永红质证称，没有异议。被上诉人李淑荣提交的第一组证据为《房屋买卖（置换）合同》四份，欲证明卢静在起诉时，实际上是使用了李永红在此之前的案件中早已使用的合同，卢静和李永红使用了同一个造假的合同。同时，证明卢静在原一、二审时还同时使用了另一份造假的合同，从而证明至少在卢静起诉时就已经和李永红串通了，也进一步证明李永红和卢静一家关系密切，是亲戚关系；如果是真实地将自己的房屋卖出，在卢静手中有房屋买卖合同的情况下，卢静完全没有必要使用李永红手中的合同。第二组证据为不动产登记材料，欲证明卢静在办理涉案房屋过户时，提交的房屋买卖合同签订于2019年7月29日，房屋价款为100万元，证明卢静在所有的四个案件中都是提交了虚假的合同，证明卢志刚以明显不合理的低价100万元购买涉案房屋明显是恶意串通。上诉人卢静质证称，第一组证据中载明的第一份合同的真实性认可，证明目的不认可，第二到四份合同真实性不认可，证明目的不认可，合同在我方看来内容是一致的，仅由于合同当时签订时有三联，中介公司留存一份，李永红留存一份，卢静留存一份，合同内容一致，不存在证明目的中所述的双方存在串通，无法证明被上诉人的证明目的，不予认可，这几份合同有的是缩印的，有的是缩印的复印件，有的是单页复印件，但内容均一致。对于第二组证据真实性认可，证明目的不认可，理由是房地产买卖合同系格式合同，是为了当时双方少缴纳税费所签订的，而且不动产不可能接收有中介、置业作为合同一方所签订的合同，同时，被上诉人提交的不动产登记申请书所证实的时间是2019年7月29日，可以证实卢静与李永红是按照不动产登记部门的要求办理的过户登记，不存在卢静与李永红恶意串通，被上诉人出示的证据无法达到其证明目的，不予认可。被上诉人牛玉全质证称，没有质证意见。原审第三人李永红质证称，没有质证意见。原审第三人李永红提交的证据为其跟联邦置业顾问刘越洋的微信聊天记录，欲证明其和卢静买卖涉案房屋是正常交易，不存在恶意串通问题。上诉人卢静质证称，真实性和证明目的没有异议，其中第七页2019年8月17日聊天记录内容可以证实卢志刚在房屋过户后与中介公司沟通，索要房屋钥匙更改地暖的事实，与我们提供的聊天记录相互印证。同时也尽到了谨慎注意义务。被上诉人李淑荣质证称，真实性不认可，证明目的不认可，第五页2019年7月25日11:26微信聊天内容，可以充分证明截至2019年7月25日实际上客户并没有给李永红付款，因此上诉人在庭审中所称支付10万元定金的观点不能成立；另外在第六页7月25日12:33分的内容也就是说在这个时候仍然没有支付房款。被上诉人牛玉全质证称，没有意见。对当事人二审提供的证据，结合各方当事人质证意见，本院认为上诉人卢静提交的相关证据无法证明其父卢志刚在购买涉案房屋时尽到合理注意义务，不能证明上诉人为善意第三人，本院不予采信。被上诉人李淑荣提交的相关证据不足以证明卢静和李永红之间买卖涉案房屋的行为存在恶意串通，本院不予采信。原审第三人李永红提交的相关证据，不足以证明其和卢静之间买卖涉案房屋的时候，卢静尽到了合理注意义务，其二人之间房屋买卖行为是有效的。二审经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人卢静对涉案房屋是否构成善意取得。根据本院（2019）内02民终2939号生效的民事判决确认，原审第三人李永红和被上诉人牛玉全就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》被认定为无效。卢静取得涉案房屋的不动产权证书系李永红通过包头市联邦置业有限公司将涉案房屋出售给卢静，并由卢静父母支付全部价款并于2019年8月5日在房管部门给卢静办理的涉案房屋的过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”之规定，李永红和卢静以185万价格成交的涉案房屋，与相同地段、同等级别房屋成交价格差距较大，不符合交易习惯以及常情常理。卢静购买涉案房屋时，在前一个房屋买卖关系未履行即牛玉全还未向李永红交付涉案房屋的情况下与李永红签订房屋买卖合同，其未对涉案房屋的实际控制人、房屋交付及居住使用等情况进行充分了解，未尽到谨慎注意义务。同时结合李永红和牛玉全《房屋买卖合同》被认定为无效的事实，卢静虽然取得了涉案房屋的不动产权证书，但综合现有证据，不能够证明卢静对于涉案房屋构成善意取得。上诉人主张本案应该适用《中华人民共和国民法典（2021施行）》的上诉请求，由于本案卢静第一次起诉时间为2020年1月，根据法律规定，本案不适用2021年施行的《中华人民共和国民法典》中的相关规定。综上所述，上诉人卢静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人卢静负担。本判决为终审判决。审判长 王雪冰审判员 岳海岩审判员 刘程燕二〇二一年五月二十七日法官助理 韩梦婷书记员 杜 威附：本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。