山东省乳山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1083执异67号案外人崔德胜，男，1956年2月26日出生，汉族，住济南市槐荫区。申请执行人蔡喜信，男，1962年7月27日出生，汉族，住乳山市。被执行人青岛龙海建设集团有限公司。住所地：青岛市崂山区石苑别墅C区1号楼。被执行人威海经济技术开发区龙海置业有限公司乳山分公司。住所地：乳山市徐家镇驻地。本院在执行申请执行人蔡喜信与被执行人青岛龙海建设集团有限公司、威海经济技术开发区龙海置业有限公司乳山分公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人崔德胜对执行标的向我院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人崔德胜称：一、乳山市人民法院（2021）鲁1083执恢44号执行裁定书，查封的63-1-303、63-1-403、63-1-404的房产系我的个人财产。2019年8月6日，我与被执行人威海经济技术开发区龙海置业有限公司乳山分公司签订了《商品房买卖合同》购买了63-1-403、63-1-404两套房产；2019年11月25日又购买了63-1-303一套房产（详见三分商品房买卖合同）。我缴纳了全额房款和房屋买卖契税，开具了山东省增值税发票和税收完税证明发票（详见增值税发票）。我到不动产办理产权登记时，因被执行人的原因，至今没能办理产权证，因此被法院在不知情下查封。二、上述我主张的三套房产，虽然在商品房买卖合同中和不动产登记的权利人为被执行人威海经济技术开发区龙海置业有限公司乳山分公司，但我所买的案涉房产的真正实际开发、投资人不是被执行人威海经济技术开发区龙海置业有限公司乳山分公司，而是第三人邵春开。2006年1月8日邵春开与乳山口镇河口村村民委员会签订了开发商品房协议（详见合同及协议见证书），因自己无建设施工资质，所以与被执行人威海经济技术开发区龙海置业有限公司乳山分公司于2007年1月20日签订了《住宅楼开发协议》约定了权利义务关系（详见协议）。住宅楼开发协议第三条约定乙方邵春开向甲方缴纳管理费，开发面积每平方米一年收取；第四条约定约定房地产开发中的一切投资和应缴纳税款均由乙方自行筹措和交纳。乙方自负盈亏，经营中所发生的一切债权债务均归乙方所有，甲方不负责承担任何风险。第五条乙方应保证民居建设的质量及售后的维修和物业管理，如出现问题，责任由乙方承担。通过该协议及邵春开与乳山口镇河口村村民委员会签订的开发商品房协议不难看出。案涉房产真正的开发投资者是邵春开而非被执行人。邵春开只是使用了被执行人威海经济技术开发区龙海置业有限公司乳山分公司的资质而已，法院在不了解真实情况下查封了案涉房产，属错误查封。三、我所购买的案涉房产，当年就已经装修完成了二套，这三套房产都早已有我的工人在里面居住且占有、使用了案涉房产许久。综上所述，我全部缴纳了房款和房屋买卖契税并已经占有使用，其买卖系合法有效，对案涉房产被查封有权利主张其合法性。据此请乳山市人民法院查明事实，分清是非，依法解封。经审理查明,申请执行人蔡喜信与被执行人青岛龙海建设集团有限公司、威海经济技术开发区龙海置业有限公司乳山分公司纠纷一案，本院于2015年3月26日作出(2014)乳经民初字第182号民事判决书，判令：“一、被告青岛龙海建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡喜信龙海丽都12＃、13＃、16＃、17＃住宅楼工程款人民币1332980.05元及利息（自2010年8月16日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决执行之日止）。二、被告威海经济技术开发区龙海置业有限公司乳山分公司在欠付工程款范围内对原告蔡喜信承担责任。三、驳回原告蔡喜信多诉部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16835元，由被告青岛龙海建设集团有限公司负担16797元，原告蔡喜信负担38元”。该判决书生效后，被执行人未自觉履行判决确定的付款义务，本院根据申请执行人的申请于2015年11月20日立案执行【案号（2015）鲁1083执1716号】，2015年12月29日裁定终结本次执行程序。2017年11月1日、2021年1月21日依据申请执行人申请先后两次恢复执行【案号（2017）鲁1083执恢455号、（2021）鲁1083执恢44号】。执行过程中，2021年1月21日本院依据（2021）鲁1083执恢44号执行裁定书，查封：“被执行人威海经济技术开发区龙海置业有限公司乳山分公司名下位于乳山市××口镇××、××、××、××口镇××（××、××）××、××（××、××、××、××）××、××（××、××、××、××）房产；查封期限自2021年1月20日至2024年1月19日”。案外人对此不服提出上述执行异议，并提交盖有乳山市住房和城乡建设局房屋转让合同查验专章的《商品房买卖合同》三份（出卖人均为威海经济技术开发区龙海置业有限公司乳山分公司，买受人均为崔德胜，原产权证号均为201013872，房产位置分别为第63-1幢二单元404号房、63-1幢二单元303号房、63-1幢二单元403号房.金额均为131614元，付款方式为一次性付款，日期分别为2019年8月6日、2019年11月25日、2019年8月6日）、盖有威海经济技术开发区龙海置业有限公司乳山分公司发票专用章的《山东省增值税普通发票》三张（购买方名称均为崔德胜，销售方名称均为威海经济技术开发区龙海置业有限公司乳山分公司，货物或应税劳务、服务名称均为*不动产*乳山口惠民街63-1#至63-5#，数量均为94.01，金额均为125346.67元，税额均为6267.33元，日期分别为2019年8月16日、2019年11月25日、2019年8月16日）、《中华人民共和国税收完税证明》三张【纳税人名称均为崔德胜，税种均为契税，品目名称均为房屋买卖，实缴（退）金额分为2506.93元、3760.4元、1880.2元，日期分别为2020年9月8日、2020年9月9日、2020年9月8日】并附原始《收款记账凭证》复印件两张（借方科目为现金，摘要分别为销售不动产、交税，一级科目为主营业务收入、应交税费，明细科目为销项税，金额分别为131614元、263228元，日期分别为2019年11月30日、2019年8月30日）、盖有乳山嘉城物业服务有限公司公章《证明》一份（载明：惠民街63-1号楼303403404室自购房之日起已交付购买人崔德胜使用。特此证明。日期为2021年3月1日）、盖有乳山嘉城物业服务有限公司公章《收款收据》五张（客户名称均为崔德胜，项目分别为装修押金、水费、电费、物管费，金额分别为1000元、315元、318.6元、225.6元、225.6元，日期分别为2020年7月30日、2020年12月10日、2020年12月10日、2019年8月18日、2019年8月18日）、盖有乳山市乳山口镇河口村村民委员会公章的《协议书》一份【载明：甲方为乳山市乳山口镇河口村村民委员会（代表人唐光），乙方为邵春开，内容为“为了发展经济，改善住房条件，甲乙双方就商品房开发有关事宜签订本协议，一便共同恪守。一、本协议项下商品房（楼房，下同）坐落于乳山口镇××北（××办公室房后）……三、乙方在本协议中的权利、义务：1、自行办理商品房开发所需的资质。2、负责生活区内一切物业管理方面的相关事宜。3、负责商品房质量及其日后维修工作。4、自行负责商品房销售事宜。5、自行向有盈利、承担亏损风险。6、缴纳各种税费……日期为2006年1月8日”】、盖有乳山市乳山口镇司法所公章的《见证书》一份（载明：经审查核实，乳山市乳山口镇河口村代表人唐光与邵春开签订前面的协议，真实、合法，现予见证。日期为2006年1月8日）、盖有威海经济技术开发区龙海置业有限公司乳山分公司公章和邵春开签名的《住宅楼开发协议》一份【甲方：威海经济技术开发区龙海置业有限公司乳山分公司，乙方：乳山口镇惠民街住宅楼（河口村东）邵春开，……一、甲方保证给乙方提供房地产开发中的各种有效证件，以甲方的名义协助办理好房地产开发中的应办手续，并对乙方开发、销售各种环节的合法性负责，否则应承担罚款等责任。二、售房发票（盖有甲方印章）由甲方提供给乙方，发票的存根应交给甲方保管、存档。……四、房地产开发中的一切投资和应缴税款均由乙方自行筹措和缴纳。乙方自负盈亏，经营中所发生的一切债权债务均归乙方所有，甲方不承担任何风险。五、乙方应保证民居建设的质量及售后的维修和物业管理，如出现有关问题，责任由乙方承担……，日期为2007年1月20日】、盖有乳山市乳山口镇河口村村民委员会公章和邵春开签字的《结算协议书》打印件及手写件各一份、河口村委出具的《证明》两份、盖有乳山市自然资源局不动产登记信息查询专章《不动产登记信息》一份【权利人均为威海经济技术开发区龙海置业有限公司乳山分公司，不动产权证号（证明）均为201013872，坐落分别为乳山口镇惠民街63-1-303、63-1-403、63-1-404，面积均为94.01平方米，查封文号均为（2021）鲁1083执恢44号，查封期限均为2021年1月20日至2024年1月19日】、《情况说明书》一份【载明：乳山市人民法院：我叫崔德胜，因我购买邵春开开发的乳山口镇河口村商品房中的部分门市房（详见提交的执行异议申请书及相关证据），至今不能办理房产证的原因，不是我不办理和不想办理，其根本原因是开发商造成的我无法办理。从我买房至今，一直催促让开发商邵春开帮我办证，但是邵春开一再拖延。起初我并不知道其中缘由，后来才知道邵春开借了威海经济技术开发区龙海置业有限公司乳山分公司的资质，因其与资质单位威海经技术开发区龙海置业有限公司乳山分公司，在清盘方面的些许手续办理上发生争执，龙海置业有限公司乳山分公司不予协助盖章，故迟迟无法办证。其责任不在我们业主。日期为2021年5月19日】（邵春开在该情况说明书上注明“以上情况属实，特此证明”）。上述事实有异议人提交的异议申请书、执行材料、提交证据材料、（2021）鲁1083执恢44号执行裁定书等证据在案为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案案外人所提交的证据能够证明其在法院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同、购房款已全部付清并已占有使用，且案涉房产未办理过户登记并非案外人自身原因造成的。故案外人所提异议符合上述法律规定的情形，其异议理由成立，本院应予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对乳山市乳山口镇惠民街63-1-2-303、63-1-2-403、63-1-2-404房产的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向乳山市人民法院提起诉讼。审判长  凌涛审判员  汪超审判员  李振二〇二一年五月二十六日书记员  王伟