新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新31民终669号 上诉人(原审被告）：喀什九五龙行汽修有限公司，住所地：新疆喀什地区喀什市。法定代表人：林兴华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹恢，新疆卓慧律师事务所律师。原审被告：林兴华，男，汉族，1968年5月11日出生，喀什九五龙行汽修有限公司执行董事，住喀什市经济开发区。被上诉人(原审原告)：喀什弘顺物业服务有限公司，住所地：新疆喀什地区喀什市昆仑大道西侧、化工有限公司南侧（彩钢房20号。法定代表人：冬海燕，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：桂成方，新疆叶尔羌律师事务所律.上诉人喀什九五龙行汽修有限公司,因与被上诉人喀什弘顺物业服务有限公司,原审被告林兴华租赁合同纠纷一案,不服喀什市人民法院（2020）新3101民初2155号民事判决,向本院提起上诉.本院受理后依法组成合议庭进行了审理,当事人及其委托代理人均到庭参加了询问.本案现已审理终结.上诉人喀什九五龙行汽修有限公司的上诉请求:1、依法撤销(2020)新3101民初2155号民事判决；2、依法判令驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实和理由:一、原审法院对录音中对方管理人员的身份及代表行为认定错误。二、张庆和冬海燕所作出的抵债承诺应当定义为债务的转移。三、程序错误，应接受我方反诉状并准予我方的调证申请。综上所述，被上诉人及其代表人张庆和冬海燕的行为已经足以支持我方主张。请求法院依法受理并支持上诉人的上诉请求及反诉请求。（详见上诉状）我方以张庆、冬海燕涉黑为由向喀什市公安局举报，公安局以立案调查，张、冬二人已在公安机关就本案双方债务相互抵消已经作出明确表示，公安机关办案人员已告知林兴华，若本案需向公安机关调取相关材料公安机关可以提供。被上诉人喀什弘顺物业服务有限公司和林兴华辩称：1.请求法院依法驳回上诉请求，维持原判。一审中被上诉人已经提交证据证明上诉人欠付租金违约金、物业费及垃圾处理费，一审法院认定清楚适用法律正确，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审法院并未错误认定原告法定代表人的身份及管理人的身份，对于录音中也未反应原告对于租金和购车款的债权、债务相抵，录音也不是上诉人与被上诉人之间的录音，并且上诉人在一审中也承认是张庆个人的购车行为，上诉人提交的证据无法证实上诉人的主张，现上诉人就是否涉及债权债务转移关系已经明确给出答案。上诉人已经就购车款事宜已经另行起诉被上诉人，被上诉人已经收到传票及诉状，因此对于购车款的债权债务相抵已经做另案处理。不存在债权债务相抵。综上，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原告喀什弘顺物业服务有限公司本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告喀什九五龙行汽修有限公司之间签订的《喀什国际汽车城商铺租赁及市场管理合同书》；2.二被告向原告支付租金100000元，利息6000元，物业费23520元，垃圾处置费2352元，违约金50000元，以上合计181872元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月10日，原告喀什弘顺物业服务有限公司与喀什国际汽车城业主委员会签订了物业服务合同，约定选聘原告喀什弘顺物业服务有限公司对喀什国际汽车城提供的各业主提供物业管理服务，合同约定原告喀什弘顺物业服务有限公司按照2.8元/每平方/月的标准收取物业费。同时原告喀什弘顺物业服务有限公司依据2003年12月28日喀什市人民政府办公室下发的《关于调整喀什市城市生活垃圾处置及填埋收费标准的批复》文件，按照繁华地段收费标准0.28元/每平方/月的标准对喀什国际汽车城的业主收取垃圾处置费。2018年6月，原告喀什弘顺物业服务有限公司与被告喀什九五龙行汽修有限公司的法定代表人林兴华签订了《喀什国际汽车城商铺租赁及市场管理合同书》，合同中约定原告喀什弘顺物业服务有限公司将喀什国际汽车城二期区域内350平方米的场地及经营设施租赁给被告使用。租赁期限为2018年7月1日至2022年7月1日止，共计租赁4年。租赁费共计200000元，每年的租金为50000元，实行现付后用原则。合同第五条第一款约定原告依照税务、公安、质监、城管、卫生等有关部门的授权委托，行使各项费用的代收代征和代缴的权利。合同第七条第四款C条约定若乙方累计二次逾期缴纳费用或一次逾期在七天以上不按时交费的，甲方有权立即解除合同，由乙方承担租金总额10%的违约责任。2019年6月19日，被告喀什九五龙行汽修有限公司的法定代表人林兴华向原告出具欠条一张，上载明：“今欠到喀什弘顺物业服务有限公司修理厂2018年7月1日-2019年7月1日-2020年7月1日，2年租金100000元（拾万元正），定于2019年10月15日之前付清。”林兴华在该欠条中签字捺印予以确认。因原告向被告主张各项费用，被告认为原告的法定代表人与其约定过以购车款抵扣各项费用，故拒绝给付，因此原告起诉至法院，请求法院依法判决。一审法院认为，债务应当清偿。在本案中，被告喀什九五龙行汽修有限公司对拖欠租金一事予以认可，但提出了原告法定代表人冬海燕及案外人张庆，作出过以被告喀什九五龙行汽修有限公司帮助二人购买汽车代付的购车款抵扣租金的意见。被告基于该意见，提交了中国银行喀什西域大道支行的银行流水打印件与录音予以证实。经审查，该中国银行喀什西域大道支行的银行流水从形式上看为打印件，并无银行加盖的业务核对章，无法对真实性予以核对确认；从内容上看，该账目流水即使属实，也只能证实被告喀什九五龙行汽修有限公司的林兴华曾经支出过一笔251600元的款项，无法证实其主张。至于被告提交的录音，经当庭播放，未听到原告法定代表人冬海燕作出被告所述抵扣车款承诺的声音，故本院对被告提出的意见不予采纳。因被告拖欠原告租金100000元，有被告喀什九五龙行汽修有限公司的法定代表人林兴华的陈述和签署的欠条为证，故本院对原告请求被告喀什九五龙行汽修有限公司支付租金100000元的请求予以支持。因《喀什国际汽车城商铺租赁及市场管理合同书》中第七条第四款C条约定若乙方累计二次逾期缴纳费用或一次逾期在七天以上不按时交费的，甲方有权立即解除合同，由乙方承担租金总额10%的违约责任，而被告喀什九五龙行汽修有限公司拖欠已满七日，故对原告提出的解除合同的请求予以支持。因双方争议的违约金违约方式为逾期支付费用，而不是合同第八条第二款中所述的退场等情形，应当以详细约定逾期缴费的条款进行计算违约金，所以原告所主张的违约金的计算方式应当为合同约定的4年总租金200000元×10%=20000元，故本院对原告请求的违约金在20000元的范围内予以支持。因原告主张的利息为违约造成的损失，而违约金足以弥补，故本院对利息的主张不予支持。至于原告请求的物业费、垃圾处置费，因双方签订的合同第五条第一款约定原告依照税务、公安、质监、城管、卫生等有关部门的授权委托，行使各项费用的代收代征和代缴的权利，而被告至今未缴纳物业费、垃圾处置费，而原告主张的物业费、垃圾处置费系基于物业合同约定及政府文件，未违反法律规定，故本院对原告请求的物业费、垃圾处置费予以支持。虽然合同由林兴华签署，欠条亦由其出具，但林兴华的行为均为履职行为，不应当承担责任，故租金、违约金、物业费、垃圾处置费等均由被告喀什九五龙行汽修有限公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告喀什弘顺物业服务有限公司与被告喀什九五龙行汽修有限公司于2018年6月签订的《喀什国际汽车城商铺租赁及市场管理合同书》；二、被告喀什九五龙行汽修有限公司于本判决生效之日起五日内向原告喀什弘顺物业服务有限公司支付租金100000元，违约金20000元，物业费23520元，垃圾处置费2352元，以上合计145872元；三、驳回原告喀什弘顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1968.72元，由原告喀什弘顺物业服务有限公司负担393.75元，由被告喀什九五龙行汽修有限公司负担1574.97元。二审期间上诉人未提交新证据,被上诉人喀什弘顺物业服务有限公司提交了喀什市法院传票1份，民事起诉状1份（复印件）证明:购车款事宜上诉人已经另行起诉，不存在债权债务相抵的情况。对录音补充说明其中没有反应出双方达成相互抵消的合意。对此上诉人提出质证意见称,对该组证据的真实性认可，但起诉是在原审法院没有支持起诉情况系不得已而为之，是违背当事人的内心意愿。耽误时间，浪费司法资源，同时更不能抵销本案一审判决的程序瑕疵。本院对以上两份证据的真实性,关联性认可.本院认为,本案争议焦点为：1.本案程序是否合法（包括受理反诉、举证等）。2.涉案合同的债权债务数额如何认定（包括债权转移、物业费等情况）？3.谁存在违约行为？是否应解除合同？对于第一个问题,一审时主审法官针对原审被告的反诉进行了说明,并告知其反诉不与本诉合并审理,应另案起诉.且经审查，本案本诉的主要法律关系为租赁合同纠纷，当事人双方为上诉人汽车公司及被上诉人物业公司，而反诉内容，经双方的陈述，应为买卖合同纠纷，且买卖合同的当事人与本案当事人并不完全一致，因此原审法院不受理反诉，处理正确，且购车款事宜上诉人已经另行起诉,故本案程序合法.对于第二个问题,喀什九五龙行汽修有限公司的法定代表人林兴华向原告出具欠条一张，上载明：“今欠到喀什弘顺物业服务有限公司修理厂2018年7月1日-2019年7月1日-2020年7月1日，2年租金100000元（拾万元正），定于2019年10月15日之前付清。”,违约金的计算方式应当为合同约定的4年总租金200000元×10%=20000元,根据每平方米按2.8元算物业费,0.28元算垃圾处置费,租赁面积350平方米物业费23520元，垃圾处置费2352元.对此一审法院认定正确.对于第三个问题,因上诉人拖欠被上诉人租金100000元，有上诉人喀什九五龙行汽修有限公司的法定代表人林兴华的陈述和签署的欠条为证，故一审法院对原告请求被告喀什九五龙行汽修有限公司支付租金100000元的请求予以支持。因《喀什国际汽车城商铺租赁及市场管理合同书》中第七条第四款C条约定若乙方累计二次逾期缴纳费用或一次逾期在七天以上不按时交费的，甲方有权立即解除合同，由乙方承担租金总额10%的违约责任，而被告喀什九五龙行汽修有限公司拖欠已满七日，故对原告提出的解除合同的请求一审法院予以支持，处理并无不当，本院予以确认。综上所述,上诉人的上诉理由不能成立,本院不予支持,一审法院事实认定清楚,适用法律正确.依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判二审案件受理费3217.44元，由上诉人喀什九五龙行汽修有限公司负担.本判决为终审判决。审  判  长   艾克拜尔·艾合买提审  判  员   吴   炳   坤审  判  员   木叶赛 尔 热瓦甫二 0 二 一 年 五 月 二 十 八 日书  记  员   饶       岳