北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5024号上诉人（原审被告）：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王传智，男，1977年7月21日出生，回族，北京金事传奇科技有限公司总经理，住北京市丰台区。原审被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层(02)2003。法定代表人：张永田，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。上诉人北京泰禾商业管理有限公司（下称泰禾商业公司）因与被上诉人王传智以及原审被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（下称泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初17851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰禾商业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判我公司按照同期银行间同业拆借利率计算逾期支付租金的利息损失；一审、二审诉讼费用由王传智承担。事实与理由：一、案涉租赁合同约定的20%违约金系解除合同违约金，一审法院判决我公司按照该标准承担违约金属于事实认定错误。王传智在一审中未要求解除合同，不应适用合同第九条第一款约定的违约金。由于案涉租赁合同并未约定逾期支付租金的违约金计算标准，王传智要求支付逾期付款违约金并无合同依据，即使我公司应该赔偿其利息损失，也应按照同期银行间同业拆借利率支付，否则对我公司显失公平。二、一审法院确定的违约金计算比例过高。根据案涉租赁合同第四条，我公司在本季度租期届满后15天内支付下一季度租金，我公司已将租金付至2020年5月31日，故应于2020年6月15日分别支付以下各季度租金47926.44元。一审法院判决我公司支付租金违约金9585.29元，按此计算至一审判决做出之日，违约金标准为39%，远超合理标准，应予调减。王传智辩称，同意一审判决，不同意泰禾商业公司的上诉请求。我未按照合同约定的整体租金的20%向泰禾商业公司主张违约金。泰禾商业公司未按时支付租金给我造成了已超过12000元的实际损失，我向泰禾商业公司主张违约金实际上是让其公司赔偿因其违约行为给我带来的损失并促使其公司以后依约结算租金。随着时间的推移损失仍在扩大，一审法院确定的9585.29元已无法涵盖我的损失。泰禾嘉信公司未提出上诉，视为同意一审判决。王传智向一审法院起诉请求：1.判令泰禾商业公司立即支付王传智2020年6月1日至2020年8月31日期间房屋租金47926.44元；2.判令泰禾商业公司支付王传智逾期支付房屋租金的违约金31950.96元；3.判令泰禾嘉信公司对以上两项诉讼请求承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由泰禾商业公司、泰禾嘉信公司承担。一审法院认定事实：2018年2月3日，王传智（甲方、出租人）与泰禾商业公司（乙方、承租人）就位于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-5#办公楼9层905室（下称905室）的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3月；租金标准及支付方式：15975.48元/月，按季度支付；合同第八条对合同解除与变更约定有：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋；合同第九条对违约责任约定有：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，王传智（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订保证担保协议书，约定：第一条、本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年2月3日签署的《北京市房屋租赁合同》；第二条、甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息；第四条、甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务；第五条、乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）。合同签订后，王传智向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年5月31日。2020年6月1日至2020年8月31日期间房屋租金47926.44元泰禾商业公司至今未交纳。经询问，泰禾商业公司称其承租房屋用于转租给其他租户。双方均认可未约定保证方式。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰禾商业公司与王传智之间签订了《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。现泰禾商业公司认可欠付王传智2020年6月1日至2020年8月31日期间房屋租金47926.44元，法院不持异议。对泰禾商业公司关于受疫情影响应减免部分租金的主张，结合本案实际情况，法院不予采纳。故对王传智要求泰禾商业公司给付其2020年6月1日至2020年8月31日期间房屋租金47926.44元的诉讼请求，法院予以支持。对王传智主张的违约金，法院依法进行调整，酌情支持9585.29元。当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。本案中，结合保证担保协议书，法院确认双方约定的保证方式为一般保证，对泰禾嘉信公司基于先诉抗辩权提出的抗辩意见，法院予以采纳，对王传智要求泰禾嘉信公司承担连带清偿责任的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十七条规定，判决：一、北京泰禾商业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付王传智2020年6月1日至2020年8月31日期间房屋租金47926.44元；二、北京泰禾商业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付王传智违约金9585.29元；三、驳回王传智的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应遵照履行。王传智与泰禾商业公司签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据案涉合同约定和双方陈述可知，泰禾商业公司未按合同约定支付王传智2020年6月1日至2020年8月31日期间房屋租金47926.44元，已构成违约，应承担违约责任。综合考虑双方合同中关于违约情形和责任的约定、合同履行情况以及违约金与违约造成的损失之间的关系，一审法院酌情确定泰禾商业公司支付王传智9585.29元，并未超出合理范围。一审法院并未按照合同约定的全部租金的20%标准判决泰禾商业公司承担违约金，泰禾商业公司上诉所主张的支付标准，依据不足，本院不予采信。综上所述，泰禾商业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京泰禾商业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳审 判 员 李蔚林审 判 员 王 琪二〇二一年五月二十六日法官助理 刘欣宇书 记 员 梁 佳