沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初6584号原告：沈阳绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路339号，统一社会信用代码：91210100243387326R法定代表人：胡登峰，系该公司董事长委托代理人：王雪，女，1986年4月20日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：范娜，女，1977年4月27日出生，汉族，住辽宁省海城市。被告：沈阳朗勤置业有限公司，住所地沈阳市和平区中山路49号28楼2801室，统一社会信用代码91210100683301565J。法定代表人：闻通，系该公司董事长。委托代理人：宋琼，系辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。原告沈阳绿城物业服务有限公司诉被告沈阳朗勤置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王雪、范娜和被告委托代理人宋琼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告曾是泰元商务中心的前期物业服务企业。被告是泰元商务中心的4013号业主。被告于2014年8月22日入住原告提供物业服务的泰元商务中心室面积为111.55平方米，物业费为4.5元/平方米。2017年9月1日至2019年4月15日期间被告未向原告缴纳物业费共计10955.41元。原告多次催缴未果，因此诉至人民法院，请法院依法维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告给付物业服务费9788.61元及违约金1166.8元，合计10955.41元;2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告同意物业费按协议约定七折缴纳合计为6852元。被告辩称：我方不同意原告的诉讼请求，首先根据2019年原被告双方在本院进行的（2019）辽0102民初1039号案件诉讼以及双方签订的解除合同协议书的约定，双方之间关于朗勤泰元中心在2016年至2019年期间的物业费均通过上述案件及协议进行了处理，无论协议的附件当中是否包含了案涉房屋，根据协议第二条第6款的约定以及调解书调解事项中第四项的约定，被告在履行完毕相应的金钱给付义务后双方针对上述物业在2016年至2019年期间所产生的物业费用已再无任何争议，被告在协议签订后已经履行了付款义务，原告再次针对朗勤泰元中心的房屋向被告提起诉讼，不仅违反了一事不再审的基本原则，也违反了诚实信用禁止反言的基本原则，其次在本案中被告所主张的收取物业费的期间，案涉房屋实际由案外人朱薪达占有并使用，后因朱薪达个人原因，解除了与被告之间的商品房买卖合同并于2019年10月交还被告，原告所主张的物业费不应由被告承担。自2017年9月1日至原告起诉之日原告没有就本案其所主张的物业费向被告催收物业费，依据民法典规定2017年9月1日至2018年3月11日之间的物业费已经超过诉讼时效。经审理查明：2012年5月18日，沈阳朗勤置业有限公司（甲方）与绿城物业服务集团有限公司沈阳分公司（乙方）签订了一份《泰元商务中心前期物业服务协议》，约定：甲方聘用乙方为泰元商务中心提供前期物业服务，物业交付时间为2013年6月30日，前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与新的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止；本物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，具体标准如下：写字楼9.50元/月/平方米、酒店式公寓4.5元/月/平方米、商业用房4.5元/月/平方米、地下车位120元/月/个；违约责任约定：甲乙双方任何一方无法律依据提前解除合同的，违约方应支付对方200000元的违约金，造成对方经济损失的，应给予经济赔偿；业主或物业使用人违反本合同约定，支付逾期前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按照逾期金额每日千分之二支付违约金。对于欠费不交纳的，乙方可向物业所在地人民法院起诉；双方并对权利义务、物业的经营与管理、物业的使用与维护等进行了约定。2016年10月27日，原告(甲方)与被告（乙方）签订了一份《泰元商务中心前期物业服务合同补充协议》，约定：本协议为甲乙双方(由于乙方名称变更，所以本协议的乙方与绿城物业服务集团有限公司沈阳分公司是同一主体)对2012年5月18日签订的泰元商务中心前期物业服务合同的补充、修改，具体包括：物业服务费及物业的经营与管理约定：物业服务费用采用包干制形式，即乙方在收取物业费、服务费用、经营收益以及甲方按照有关约定提供的费用之内，自负盈亏；开发公司尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方每月按照七折交纳，缴纳时间为每个月20日，乙方需在每月10日将上个月的物业费明细提供给甲方，经确认后，乙方开具物业费发票，甲方于每月20日支付上一个月的空置房物业费。如乙方提供物业费明细、发票延迟的，付款时间顺延。违约责任约定：甲乙双方任何一方无法律依据提前解除合同的，违约方应支付对方1000000元的违约金，造成对方经济损失的，应给予经济赔偿；物业服务期限自2016年11月1日起2019年10月31日止，合同期限为三年，本协议期限届满，《前期物业服务合同》自然终止；协议并对设施设备维修范围及承担查验时间节点的约定；地上、地下停车场经营问题、双方的权利和义务等进行了约定。2019年4月15日，原告撤场，不再为被告所在的泰元商务中心提供物业服务。另查明：被告系位于沈阳市和平区中山路，建筑面积111.55平方米房屋的所有权人。该房屋曾以1115300元出售给了案外人朱薪达，被告并将该房屋于2014年8月22日交付给了朱薪达，但未办理过户手续。后朱薪达将涉案房屋退还给了被告的股东王正平，2019年10月24日，王正平将涉案房屋交付给了被告。2019年，原告以物业服务合同纠纷将被告起诉至本院要求被告给付物业费4385125.33元及给付电费320000元，本院于2019年4月18日作出（2019）辽0102民初1039号民事调解书，双方自愿达成协议如下：一、被告给付原告2017年5月1日至2019年4月15日期间的物业费4385125.33元，2017年5月1日至2019年3月31日期间电费320000元，以上合计4705125.33元。2019年4月9日前，被告给付原告物业费、电费3669484.05元(现已履行完毕)，余款1035641.28元，被告于2019年4月30日前一次性给付完毕；二、2019年4月1日至2019年4月15日期间，原告在涉案园区产生的水、电费用由被告承担；三、原告放弃其他诉讼请求；四、双方无其他纠纷。现该调解协议被告已履行完毕。再查明：2020年9月，原告曾将案外人朱薪达起诉至本院主张物业费，但案外人朱薪达否认其系涉案房屋的产权人，不同意给付物业费，后经原告查询，涉案房屋的产权人为被告，原告撤诉。上述事实，有泰元商务中心前期物业服务协议及补充协议、撤场工作交接单及明细、民事调解书、解除合同协议书、银行转账凭证、商品房买卖合同、房屋交接单、交付验收单、收条、房屋电子登记（簿）查询证明、电话录音等证据以及双方当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：本案原告与被告签订的《泰元商务中心前期物业服务协议》及《泰元商务中心前期物业服务合同补充协议》不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。原告提供了物业服务，享有向被告收取物业服务费的权利，现被告未履行缴费义务，应承担相应的民事责任。对于原告主张的物业服务费，经计算2017年9月1日至2019年4月15日期间的物业费为6852元（4.5元/月/平方米×111.55平方米×19.5个月×70%），故本院对原告主张物业费的请求予以支持；对于原告主张的违约金，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故本院对原告的该项主张不予支持。对于被告提出的根据（2019）辽0102民初1039号调解书中的约定，双方之间关于朗勤泰元中心在2016年至2019年期间的物业费均进行了处理，无论协议的附件当中是否包含了案涉房屋，根据协议第二条第6款的约定以及调解书第四项的约定，被告在履行完毕相应的金钱给付义务后双方针对上述物业在2016年至2019年期间所产生的物业费用已再无任何争议，被告在协议签订后已经履行了付款义务，原告再次针对朗勤泰元中心的房屋向被告提起诉讼，违反了一事不再审基本原则的辨解，经查，在（2019）辽0102民初1039号民事调解案件中，原告所主张的物业服务费并不包含涉案房屋的物业费，根据业主档案资料交接明细单上明确载明涉案房屋已出售给了案外人朱薪达，双方系对不包含涉案房屋在内所欠的物业费达成的调解协议，故本案不属重复诉讼；因案外人朱薪达未实际购买涉案房屋亦未办理过涉案房屋的产权变更登记，后将该房屋退还给了被告，且案外人朱薪达否认其为涉案房屋的所有权人，那么被告作为房屋的实际产权人应该按约定缴纳物业费，故本院对被告的该项辩解不予采纳；对于被告提出的原告所主张的收取物业费的期间，案涉房屋实际由案外人朱薪达占有并使用，后因朱薪达个人原因，解除了与被告之间的商品房买卖合同并于2019年10月交还被告，因此原告所主张的物业费不应由被告承担，被告要求追加案外人朱薪达为第三人的意见，经查，被告将涉案房屋出售给案外人朱薪达至案外人朱薪达将涉案房屋又退回给被告的期间虽然由案外人朱薪达使用，但涉案房屋的所有权并未转移，被告仍系法律意义上的房屋所有权人，故被告作为涉案房屋的所有权人仍需按约定缴纳物业费，故本院对被告的该项辩解意见不予采纳；对于被告提出的自2017年9月1日至原告起诉之日原告就本案所主张的物业费并未向被告进行催收，依据民法典规定2017年9月1日至2018年3月11日之间的物业费已经超过诉讼时效的辩解，经查，2019年4月双方在业主档案资料交接单上载明涉案房屋已出售给了案外人朱薪达，原告并曾于2020年9月将朱薪达起诉至本院向朱薪达主张该涉案房屋拖欠2017年9月1日至2019年4月15日期间的物业费，案外人朱薪达否认其为涉案房屋的产权人，后经查询，涉案房屋实际产权人为被告，为此原告撤诉；且从原告庭审提供的电话录音中可知在本案原告起诉前，双方曾就涉案房屋的物业费有过沟通解决，根据上述事实，该案并未超过诉讼时效，故本院对被告的该项辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第二百零九条第一款、第五百六十七条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳朗勤置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿城物业服务有限公司2017年9月1日至2019年4月15日期间的物业服务费6852元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37元（已减半收取），由原告沈阳绿城物业服务有限公司承担14元，被告沈阳朗勤置业有限公司承担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  刘静明二〇二一年五月二十七日法官助理李明阳书记员夏子晴本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。