安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终1142号 上诉人（原审被告）：楚祥胜，男，1977年1月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：戈勇，安徽皖通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶显高，男，1971年4月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：苏旭，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。 上诉人楚祥胜因与被上诉人叶显高房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2021）皖0202民初382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 楚祥胜上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判驳回被上诉人该两项诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。（一）《房屋租赁合同》已经协商解除，解除的原因主要在于被上诉人未能提供合格的房屋供上诉人使用，因此不存在违约责任。由于履行合同过程中，涉案房屋因质量问题导致外墙脱落，物业公司考虑到存在安全隐患，用围栏将外墙外围围住，由于上诉人经营的网吧通道全部在被围住的范围内，上诉人无法正常经营，因此双方于2019年3月1日补充签订《协议书》，《房屋租赁合同》因而解除，该合同解除的原因主要在于被上诉人，该《协议书》未要求上诉人承担《房屋租赁合同》中的未付租金的违约责任。（二）《协议书》是对《房屋租赁合同》中的租期和租金的重新约定，且该协议也未约定违约责任。因合同履行过程中出现的问题，如涉案房屋外墙脱落导致的营业损失、装修损失、0.4千伏三相四线设备等，双方之间对对方互负相应的债务，而双方对债务如何履行未能谈拢，因此签订该《协议书》，《协议书》实际是对《房屋租赁合同》中的租期和租金的重新约定，租期因合同解除而到期，租金由《协议书》约定另行协商，协商不成，按原合同执行，由于合同履行过程中出现的问题，要求上诉人按原合同的房租金额支付显然显失公平，因此，双方在相互协商的基础上针对房租金额进行重新确定，如果协商不成，按原合同确定租金，上诉人的损失计算后另行主张。因《协议书》中未约定违约责任，就协议书中未能实际谈拢的部分，上诉人也无需承担原《房屋租赁合同》中约定的1万元违约金的违约责任。（三）由于《房屋租赁合同》因《协议书》而协商解除，并且协议书未要求上诉人承担违约责任，上诉人的保证金应冲抵租金。此外，涉案房屋外墙脱落导致的营业损失、装修损失、0.4千伏三相四线设备等一审法院已经明确可另案诉讼解决，上诉人将另行提起诉讼主张。 综上，一审法院认定事实错误，请求贵院依法撤销（2021）皖0202民初382号民事判决第二、三项，改判驳回被上诉人该两项诉讼请求。 叶显高答辩称：上诉人的上诉不符合客观情况。被上诉人将房屋交给上诉人使用，租期届满，被上诉人没有任何的违约行为，也无过错，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 叶显高向一审法院起诉请求：判令被告支付租金9万元，违约金3万元，保证金1万元不予退还。 一审法院认定事实如下：芜湖市镜湖区鹰都花苑XX楼XX室房屋（建筑面积430.66㎡）的所有权人为叶显高、赵朝玉共同共有，叶显高、赵某某系夫妻关系。2015年2月1日，原告叶显高（甲方）与被告楚祥胜（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将门面房租赁给乙方经营使用，租期为六年（2015年2月26日至2021年2月25日），前三年租金为29万元/年，后三年（2018年2月26至2021年2月25日）为31万元/年。租金第一年半年一付，后五年一年一付，房租及水电保证金为1万元。2、按年交纳房租，每年1月26日前交清，逾期5天，甲方有权采取断水、断电等处罚措施，并收取每日1%的滞纳金，如逾期15天，甲方有权无条件收回门面房，因此造成损失，乙方负责。3、乙方同意无权私自转让转租门面，违者甲方有权收回门面房，收缴欠费，扣除保证金，房屋自然损坏由甲方负责维修，人为损坏由乙方负责。4、租赁期间甲方或乙方违反合同或者单方终止本合同，应向对方赔偿一切损失。若乙方违约，无故中止合同，保证金不退。5、合同到期后，乙方需按甲方要求恢复房屋原状，若乙方无违约且相关费用交清，甲方须如数退还保证金，保证金不计息。2019年2月，被告楚祥胜支付2018年2月26日至2019年2月25日的租金12万元，后陆续支付租金10万元。2019年3月1日，原、被告签订《协议书》，约定：“经双方友好协商，现就鹰都花苑XXX门面事宜达成协议：1、原合同解除，双方互不承担责任；2、水、电、气和物业费2019年3月1日之前的费用与甲方无关，全部由乙方负责；3、甲、乙方自本协议履行完毕之日，相互之间不再承担任何法律责任；4、剩余房租另行协商，协商不成按原合同执行”。后原告叶显高对外出租案涉房屋。 另查明：被告楚祥胜承租上述房屋后将部分房屋约100平方米转租给案外人王某，用于经营爱陪烘蛋糕店，租赁期限至2021年2月25日止，后王某未按期支付租金，楚祥胜于2018年3月诉至一审法院，要求判令被告王某支付拖欠租金28万元等。一审法院于2018年6月7日作出（2018）皖0202民初2131号民事判决，判令被告王某支付至2019年2月25日的租金28万元……该案现已生效且履行完毕。 一审法院认为：案涉《房屋租赁合同》、《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。《协议书》载明原、被告签订的房屋租赁合同已于2019年3月1日解除，故被告楚祥胜应支付剩余租金。2018年2月26日至2019年2月25日的年租金为31万元/年，被告楚祥胜已支付22万元，故对原告叶显高主张被告楚祥胜支付租金9万元的诉讼请求，一审法院予以支持。《房屋租赁合同》约定：“若乙方违约，无故中止合同，保证金不退”，现被告楚祥胜逾期缴纳房租，故对原告主张保证金1万元不予退还的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告主张按日1%的标准支付自2018年2月26日起至起诉之日止的违约金的请求，考虑双方在履约过程中的违约情况、原告的实际损失及保证金不予退还的情形，一审法院酌定违约金1万元。关于被告楚祥胜辩称案涉房屋外墙脱落导致其无法营业及装修损失等问题，可另案诉讼解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告楚祥胜于本判决生效之日起十日内付原告叶显高租金9万元；二、被告楚祥胜缴纳的保证金1万元归原告叶显高所有；三、被告楚祥胜于本判决生效之日起十日内支付原告叶显高违约金1万元；四、驳回原告叶显高的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1450元，保全费1120元，合计2570元，由原告叶显高负担700元，被告楚祥胜负担1870 二审期间，上诉人楚祥胜当庭提交芜湖市镜湖区北门口社区居民委员会及翔实物业鹰都花苑客服中心出具的《情况说明》一份，证明涉案房屋因为质量问题导致外墙干挂脱落，物业公司考虑到安全隐患，用围栏将外墙围住，上诉人的网吧在被围住的范围内，因此上诉人无法正常经营，因此双方协议解除合同。合同解除的主要原因在被上诉人。 被上诉人对该情况说明的三性都有异议。首先他所说的这个不是事实，并不是我们出租的房屋墙体有脱落问题，出租的房屋是一楼，实际上是顶楼的房屋墙体有落石，这不是我们产权范围之内，我们控制不了。我们提供房屋没有任何质量问题，是其他人产权的房屋外墙体掉落。 被上诉人当庭提交案涉房屋顶层外墙脱落照片打印件两张，证明是顶楼的位置有落石，并非涉案出租房屋。而顶楼落石并非房东能够管控的，因此我们出租的房屋是没有任何质量问题的，没有违约责任，也没有过错。 上诉人对前述证据的三性也均有异议。首先照片只显示房屋的部分情况，另外我们认为被上诉人作为该栋房屋的业主，享有建筑物区分所有权，应当享有对于共有部分的共有权。被上诉人未及时行使相应权利，督促维修受损部分，主观上也存在过错，因而导致合同解除。 经审查，本院对双方提交的证据的真实性予以确认，对双方证据的证明目的，在下文予以分析认定。 经查阅一审卷宗并询问双方当事人，本院对一审查明的事实予以确认。 另查明：2021年4月20日，芜湖市镜湖区北门口社区居民委员会、翔实物业鹰都花苑客服中心出具《情况说明》，载明自2018年5月份左右，由于案涉房屋外墙干挂存在脱落，为消除居民安全出行隐患，物业将鹰都花园XXXX门面用围挡围起，张贴“禁止通行”告示，在此期间，金伙伴网吧不在经营。 本院认为，二审仅围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点为：上诉人楚祥胜在本案中是否应当承担违约责任，已交付的保证金是否应于退还。结合双方诉辨意见，围绕前述争议焦点，本院分析论证如下：本案二审中，楚祥胜提交的《情况说明》载明，因案涉门面房存在外墙干挂脱落，为消除居民安全出行隐患，物业将该门面用围挡围起，并张贴“禁止通行”的告示，在此期间，上诉人经营的金伙伴网吧不在经营，该节事实有一审中上诉人提交的彩色照片佐证，本院予以确认。在上诉人所经营的网吧停业的情况下，2019年3月1日，上诉人与被上诉人签订《协议书》，约定：“经双方友好协商，现就鹰都花苑15-1门面事宜达成协议：1、原合同解除，双方互不承担责任；故本案中上诉人未按期支付剩余租金，并非没有正当理由；双方合同解除，也系双方协议解除，并非无故中止；从该《协议书》第1条的约定内容看，双方互不承担责任，对该处“责任”的理解，综合全案来看，显然系互不承担违约责任。故一审法院判决上诉人楚祥胜承担违约责任，所交保证金不予退还，系事实认定错误，依法应予纠正。上诉人楚祥胜所交保证金可直接冲抵剩余租金。综上，上诉人楚祥胜的上诉请求成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2021）皖0202民初382号民事判决； 二、楚祥胜于本判决生效之日起十日内付叶显高租金8万元； 三、驳回叶显高的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1450元，保全费1120元，合计2570元，由叶显高负担990元，楚祥胜负担1580；二审案件受理费300元，由被上诉人叶显高负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 贺 审判员 钱 晨 审判员 宋喜萍 二〇二一年五月二十四日 书记员 黄 静 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。