四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1011民初828号 原告：李朝友，男，1967年2月16日生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：祝刚（特别授权），四川平新律师事务所律师。 原告：朱方菊，女，1968年4月22日生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：祝刚（特别授权），四川平新律师事务所律师。 被告：朱淑英，女，1971年7月16日生，汉族，内江市东兴区人，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：李思东（特别授权），四川融众律师事务所律师。 原告李朝友、朱方菊与被告朱淑英农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼过程中，朱淑英对李朝友、朱方菊提起反诉，本院一并审理后于2020年9月21日作出（2020）川1011民初835号民事判决。朱淑英不服该判决，向内江市中级人民法院提起上诉，该院于2021年1月29日作出（2021）川10民终23号民事裁定，裁定：撤销（2020）川1011民初835号民事判决，发回内江市东兴区人民法院重审。本院于2021年3月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，朱淑英撤回对李朝友、朱方菊提起的反诉，本院裁定予以准予。原告李朝友及原告李朝友、朱方菊共同的委托诉讼代理人祝刚，被告朱淑英及其委托诉讼代理人李思东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李朝友、朱方菊向本院提出诉讼请求：1.判令原告李朝友与被告朱淑英于2019年8月8日签订的《卖房协议》无效；2.判令原告朱方菊和被告朱淑英的口头房屋买卖协议无效；3.判令被告朱淑英在二十日内将位于内江市东兴区××镇××村××组的3间房屋（挨范方元一侧）及林权返还给原告李朝友；4.判令被告朱淑英在二十日内将位于内江市东兴区××镇××村××组的房屋3间返还给朱方菊；5.原告李朝友返还被告朱淑英购房款及柴山款共计12000.00元;6.原告朱方菊返还被告朱淑英购房款9000.00元;7.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：李朝友和朱淑英协商，李朝友将其所有的位于内江市东兴区××镇××村××组的房屋3间及柴山出售给朱淑英，双方于2019年8月8日签订《卖房协议》载明了相关事宜。朱方菊和朱淑英口头约定，朱方菊将其与李朝友离婚时分得的位于内江市东兴区××镇××村××组的房屋3间出售给朱淑英，朱淑英于2019年8月18日将购房款9000.00元支付给了朱方菊。法律规定农村土地属于本集体经济组织所有，只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权。因朱淑英已不属于内江市东兴区××镇××村集体经济组织成员，故李朝友、朱方菊分别与朱淑英达成的买卖协议均属无效协议。现二原告诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告朱淑英辩称，1.朱淑英母亲黄孝芳向其出具了书面委托，委托朱淑英代为与原告签订协议并支付价款，案涉房屋的真实购买人是朱淑英的母亲黄孝芳，朱淑英并非适格主体。2.朱淑英与其母亲黄孝芳之间成立了隐名代理关系，二原告针对朱淑英的请求应全部驳回。3.内江市东兴区××镇××村仍保留有朱淑英的承包土地，朱淑英仍是该集体经济组织成员，上述房屋及柴山买卖协议均有效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方提交的证据，本院认定如下： 一、原告李朝友、朱方菊提交的证据：身份证复印件、《卖房协议》、微信转账记录、银行明细清单、《村镇房屋产权申报登记表》、离婚协议及离婚证、林权证。被告对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，本院对以上证据予以采信，对证明目的在后文予以综合认定。 二、被告朱淑英提交的证据：1.《授权委托书》及黄孝芳身份证，原告认为朱淑英在购房时并未出示该委托，对真实性有异议。因《授权委托书》当事人为被告及其母亲黄孝芳，无客观证据佐证委托关系在被告购房前就已真实建立，故该委托书的真实性难以核实；黄孝芳身份证，与本案无关联性，本院对该组证据不予采信。2.《××村村委会证明》（2018年1月18日出具），从该证明的内容看，“本人李某某…，据本人知悉朱淑英…”，该证据应是证人证言，但证人未出庭作证；若该证据是村委会出具的证明，仅有证明人李某某签字，无负责人、经办人共同签字，不符合单位证明的形式要求，不予采信。3.《土地承包经营合同》及产权证书，该组证据系被告户籍迁出前所形成，不足以证明户籍迁出后被告是否仍享有相应权益。4.××村村委会证明》（2019年9月6日），原告对该证据真实性有异议。该证明仅有经办人签名，无负责人签名，不符合单位证明的形式要求，不予采信。5.《内江市东兴区关于农村集体产权制度改革工作具体问题处理的指导意见》，不属于证据，不作认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李朝友、朱方菊原系夫妻关系，李朝友名下登记有位于内江市东兴区××镇××村××组的住房一套（权证号：18-14-06字第**），以及位于内江市东兴区××镇××村××组的林权一处［权证号：内东区林证字（2008）第084792号］。2013年3月8日，李朝友、朱方菊协议离婚，《离婚协议》约定：“位于内江市东兴区××镇××村××组××号××住房**，共六间，面积以房产证为准，归男女双方各三间”。2019年8月8日，李朝友（甲方）与朱淑英（乙方）签订《卖房协议》，约定：“内江市东兴区××镇××村六组李朝友（甲方）的房子三间卖与乙方朱淑英，从堂屋断上面三间，堂屋干墙一半。柴山从李春燕土角起一直上面有条路止，晒坝从堂屋止。房产证由双方商议办理过户，如有费用由乙方负责，电表由乙方安装。经双方商议，立字为据，签字见效，如有反悔双倍赔付，房子玖仟元正，柴山叁仟元正。一式贰份，款项一次性付清，已收到房款12000元正（壹万贰仟）”。同期，朱方菊与朱淑英口头达成房屋买卖协议，约定朱方菊将其所有的按上述《离婚协议》所分得的3间房屋出售于朱淑英，房屋售价为9000.00元。朱淑英分别通过微信向李朝友支付了购房款9000.00元、柴山款3000.00元，通过银行转账向朱方菊支付了购房款9000.00元。 另查明，朱淑英原系内江市东兴区××镇××村村民，朱淑英于2016年11月将户籍迁至南宁市江**。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用案涉事实发生当时的法律、司法解释规定。李朝友、朱方菊分别与朱淑英达成了买卖协议，转让标的物为农村房屋和农村林权，无论是农村房屋还是农村林权，均涉及标的物所附着的农村集体土地。《中华人民共和国物权法》第五十八条规定：“集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂...”，第五十九条第一款规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”，以及《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，由此可见，宅基地和农村林地的使用权只能分配给本村村民。本案中，朱淑英虽原系内江市东兴区××镇××村村民，但其于2016年11月将户籍迁出至南宁市江**，成为城镇居民。因朱淑英已不属于南洋村村民，朱淑英无权使用南洋村的宅基地和林地，故李朝友、朱方菊分别与朱淑英达成的农村房屋和林权买卖协议，因违反法律强制性规定而均属无效协议。 朱淑英作为上述买卖协议的合同相对方，其应为本案适格被告，朱淑英辩称其主体不适格的理由不成立。朱淑英辩称系受其母亲黄孝芳委托而代为买房，因其所举《授权委托书》真实性无法核实，村委会证明的证据形式也不符合要求，均不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果。退一步来看，即使存在委托，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，朱淑英系以自己的名义购房、购林权，且在与原告达成协议时，并未出示委托手续，故案涉买卖合同的合同当事人应为朱淑英与李朝友、朱方菊，而非其辩称的黄孝英。因此，本案合同效力的审查并不涉及案外人黄孝英，不会因存在隐名代理关系而使得案涉合同有效。综上，朱淑英的该辩称理由不成立。 朱淑英辩称根据《内江市东兴区关于农村集体产权制度改革工作具体问题处理的指导意见》规定，其仍为该集体经济组织成员，上述买卖协议均有效。因被告所举《××村村委会证明》（2018年1月18日出具），不符合证据形式要求，不具有证明力，而《土地承包经营合同》及产权证书系迁出前形成，所举证据未能形成完整证据链，不足以证明其仍享有××镇××村农村集体土地承包经营权，应承担举证不能的法律后果。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，农村宅基地只能分配给本村村民，且一户只能拥有一处宅基地。因此，朱淑英在成为城镇居民后，已无××村户籍，也不再是××村村民，其已不具备取得该村宅基地使用权的法定条件。即使朱淑英因土地承包经营权三十年不变的原因，而尚未被收回土地承包经营权，其作为南宁市江**的城镇居民，也不能再享有××村的宅基地使用权。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，朱淑英应将涉案房屋、林权分别返还给李朝友、朱方菊。同时，朱方菊、李朝友应向朱淑英返还相应价款，故本院对原告提出的全部诉讼请求，均予以支持。对于因合同无效所涉及的赔偿损失问题，当事人可以另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第五十八条、第五十九条第一款、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告李朝友与被告朱淑英于2019年8月8日签订的《卖房协议》无效； 二、确认原告朱方菊和被告朱淑英的口头房屋买卖协议无效； 三、被告朱淑英于本判决生效之日起三十日内将位于内江市东兴区××镇××村××组的3间房屋（挨范方元一侧）及林权返还给原告李朝友； 四、被告朱淑英于本判决生效之日起三十日内将位于内江市东兴区××镇××村××组的房屋3间返还给原告朱方菊； 五、原告李朝友于本判决生效之日起三十日内返还被告朱淑英购房款和柴山款共计12000.00元; 六、原告朱方菊于本判决生效之日起三十日内返还被告朱淑英购房款9000.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费163.00元，由被告朱淑英负担。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 员 李远春 审 判 员 肖顺俊 审 判 员 曹 琼 二〇二一年五月二十一日 法官助理 刘 梦 书 记 员 吴楚婵