吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉2401民初3605号 原告：金美玲，女，1989年6月1日出生，朝鲜族，个体工商户，住吉林省延吉市金山嘉园。 委托诉讼代理人：裴晋平（原告丈夫），男，1988年11月9日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市金山家园。 委托诉讼代理人：朱虎，吉林常春（延边）律师事务所律师。 被告：延边奥亚足球俱乐部，住所地吉林省延吉市长白山西路。 负责人：许龙，该单位负责人。 委托诉讼代理人：柳春豪，男，1978年11月21日出生，朝鲜族，该俱乐部馆长，住吉林省延吉市新兴街北安委十组。 委托诉讼代理人：高延波，吉林高延波律师事务所律师。 第三人：延边朝鲜族自治州奥亚排球俱乐部，住所地吉林省延吉市长白路。 法定代表人：许龙，该单位负责人。 委托诉讼代理人：柳春豪，男，1978年11月21日出生，朝鲜族，该俱乐部馆长，住吉林省延吉市新兴街北安委十组。 委托诉讼代理人：高延波，吉林高延波律师事务所律师。 原告金美玲与被告延边奥亚足球俱乐部、第三人延边奥亚排球俱乐部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金美玲的委托诉讼代理人裴晋平、朱虎，被告延边奥亚足球俱乐部的负责人许龙、委托诉讼代理人柳春豪、高延波，第三人延边奥亚排球俱乐部的法定代表人许龙、委托诉讼代理人柳春豪、高延波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《场馆承包经营合同书》；2.判令被告将其切断的租用房屋内地暖管道设施恢复原状（原状是可以正常使用的，需要拆除近1000平方地板上现有的膨胀螺丝，重新铺设地暖管道）；3.判令被告补偿（合同解除后）合理期限4个月的租金40,000元；4.被告支付自2020年12月6日至合同解除之日止的租金暂计4万元（标准为每月1万元）；5.判令被告支付使用租赁房屋产生的电费10,530元、水费3554元；6.请求判令第三人立即返还租用房屋，并支付逾期腾房占有使用费，暂计算为10,000元（自合同解除之日起计算至实际腾房之日止，按每月1万元标准计算）；7.本案诉讼费用由被告与第三人承担。事实与理由：2019年9月6日，原告与被告签订《场馆承包经营合同书》，约定：原告将延吉市长白山东路888-3号，面积为1,051.88平方米的二楼场馆（以下简称“该房屋”）出租给被告使用。租赁期限为6年，自2019年12月6日起至2025年12月6日，其中2019年9月6日至2019年12月5日为免租期，年租金为人民币12万元。而合同签订后，被告未经原告同意擅自切断室内地暖管道设施，导致该房屋的地暖设施无法使用。且原告在近期得知被告未经原告同意，已将该房屋非法转租给第三人，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。综上，原告为维护自己的合法权益，诉至法院。被告装修房屋原告丈夫裴晋平知道，是签订合同后，开业之前。许龙向裴晋平转账第二年租金12万元，裴晋平未收取，因为涉案租赁合同是原告与被告签订的，不是与许龙个人签订的。原告一直未同意被告将房屋转租给第三人，如果收取了该12万元，就被认定为同意转租。被告将房屋做足球馆后，再做排球馆，对排球场以内是没有影响的，但排球场以外对原告造成很大影响。被告的排球场没有人管理，晚上过来打球的人打完球就走了，也不关灯，院区内垃圾成堆，车辆乱停乱放。2020年5月原告另外出租了场地开了篮球和排球场馆。被告租赁时，明确说是要做足球俱乐部，原告才出租给他的，如果是排球，原告就不租了。 被告辩称，1.针对原告主张的“被告未经原告同意擅自切断室内地暖管道设施，导致该房屋设施无法使用”被告租赁房屋的目的是经营体育项目，场地应符合被告的项目使用要求，需要一些暂时性的改造，否则被告租赁没有意义。被告租赁前跟房东说了，必须得有隔离区和隔离段，如果不同意的话，被告不租房子。被告还告诉房东做隔离区或隔离段必须打膨胀螺丝，房东答应被告这样做。当时房东说分水器及地暖管已经很长时间没有使用了，所以当时房东要求被告不要再用地暖管道取暖而使用暖气管道就是这个原因，房东还要求被告把老化的分水器拆除。原告说被告擅自破坏地暖，导致该房屋设施无法使用不符合事实。2.针对“原告在近期得知被告未经原告同意，已将该房屋非法转租给第三人，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。”原告出租场地的目的是为了获得租金，被告没有拖欠租金，被告是按时支付租金，因此其根本目的已经得以实现，所以解除合同的理由不成立。当时签合同的目的是搞体育项目经营场所，包括足球、排球、蓝球等。被告没有将经营项目转给不相干的第三人。3.原告要求解除合同书的真正原因是原告在被告的租赁场地院内一楼开了蓝球和排球场馆，由原告自营。为此，当被告从足球场改为排球场时，原告极为反对，并多次阻挠威胁被告，如果继续搞排球项目的话，将解除合同，从而导致双方产生了矛盾。当房租到期后，被告按合同要按时交费，多次向原告索要第二年租赁费付款方式，原告也不接电话，也不回复微信短信，被告在合同到期前连续以微信、短信，文字通知，并用微信支付12万给原告一年租金，原告拒收且不接电话。可想而知原告想通过拒收房租的形式与被告解除合同并将被告逐出场馆，由于原告的恶意行为，导致被告采取法律手段到公证处公证了相关事实。被告在装修足球场馆时，原告几乎每天到现场来看，并未提出任何异议。在开业时原告光顾并参加了场馆开业典礼也没有提出任何意见。现被告经营已过一年三个月原告才提出，就是因为被告的经营影响了原告的利益，与租赁合同本身无关。原告解除合同不是因被告违约。原告所诉不符合事实，请求法院予以驳回。 第三人述称，第三人和被告之间没有租赁关系，第三人不是承租人。本案原告将奥亚排球俱乐部列为第三人是错误的。被告和第三人都是许龙开办的，许龙以被告的资质签订了租赁合同。租赁后场地的使用是承租人的权利，可以做足球场也可以做排球场，是合理合法的，并没有转租的事实。 本院经审理认定事实如下：2019年9月6日原告及其丈夫裴晋平（甲方）与被告（乙方）签订《场馆承包经营合同书》，约定原告将其所有的位于延吉市长白山东路888-3号1001、2001、建筑面积1051.99平米的工业用房出租给被告；租赁期限为6年，自2019年12月6日至2025年12月6日；租金为每年12万元，每年一交，合同生效后先支付第一年的租金，第一期截止前15个工作日支付第二期租金，以此类推；电费、水费均被告自行承担，需按约定支付给甲方；被告应合理、妥善使用承包财产，如使用不当造成租赁财产损坏的，由被告负责修缮并承担相关的维修费用；未经合同其他方书面同意，任何一方不得全部或部分转让其在本合同项下的权利和义务。 合同签订后被告支付了第一期租金后找了案外人李永福装修改造房屋用于经营足球馆。装修场地做隔离断需要在地面打膨胀螺丝，会对原有的地暖管造成损坏。李永福在打膨胀螺丝前争得了裴晋平和被告的同意，装修期间裴晋平经常出入现场，并且在院区安排有打更人员。2019年10月19日被告开业时，裴晋平参加了开业典礼。2019年11月14日裴晋平向被告的管理人员柳春豪发出合同追加条款，要求被告自2019年9月6日起，支付电费、水费，电费价格为每度电1.3元，水费价格为园区总水费价格的65%，但双方均未在条款上签字。2020年7月，双方产生争议。2020年12月2日，许龙以微信方式向裴晋平支付第二年租金，裴晋平未收取。因多次支付不成，2021年2月19日因，被告向原告发出受领第二期租金告知函并进行了公证。 另查被告为个体工商户，成立于2018年7月，负责人是许龙。第三人成立于2020年8月，企业性质为法人，法宝代表人也是许龙。 以上事实的依据有：原告提供的场馆承包经营合同书、房屋所有权证书、土地使用证、房地产平面图、场地租赁合同后追加条款、裴晋平与柳春豪的微信聊天截图；被告及第三人提供的公证书、书面通知书、微信及短信记录照片24张、证人李永福出庭作证；当事人陈述在案佐证。原告还提供了2021年1月19日电表照片、历月电费明细、水费明细、不欠费证明，证明截至目前租赁房屋的水费、电费、取暖费均按期缴纳，并未拖欠，2019年9月6日至目前，被告产生的电费为10,530元、水费为3554元，以上费用都是原告缴纳的。对此被告有异议，主张这个事实是正确的，但是原告从来没有通知被告交水电费，被告租的厂房水电是和其他厂房共用的，应分摊的。本院认为，该证据显示的用户名称为延吉金山房地产开发有限公司，无法确定是案涉房屋的费用，本院不予采信。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”作为出租方的原告，收取房租是主要合同目的。本案中被告一直按约定支付房租，是原告拒绝收取。原告主张被告未经原告同意擅自切断室内地暖管道设施，导致该房屋的地暖设施无法使用；被告未经原告同意将该房屋非法转租给第三人，已构成根本性违约；故要求解除合同。但根据本院查明的事实，被告2019年9月承租房屋进行装修时做隔离断打膨胀螺丝前争得了原告丈夫裴晋平的同意。尽管庭审中裴晋平对此予以否认，但根据其陈述，装修是在被告开业之前，而其本人参加了被告的开业典礼，可以确定其对被告装修时在地面打膨胀螺丝是知情并同意的。被告作为个体工商户将承租的房屋交由负责人做法定代表人的第三人使用，并不构成转租。另外原告也承认，被告将足球场地用于经营排球并不会对房屋本身产生影响，只是被告管理没到位，院区内垃圾成堆，车辆乱停乱放。由此可见，被告并未构成根本违约。被告承租后经原告的同意已进行装修投入，也没有根本违约行为，原告主张的解除合同的理由不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告金美玲的诉讼请求。 案件受理费1300元（原告金美玲预交），减半收取650元，由原告金美玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  徐丽华 二〇二一年五月八日 书记员  赵卿缘