山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初6466号原告：烟台萌阳经贸有限公司。住所地：山东省烟台市芝罘区南大街**内**。法定代表人：罗明远，总经理。委托诉讼代理人：葛永利，山东智峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈波，山东智峰律师事务所律师。被告：烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心。住所。住所地：山东省烟台市芝罘区华茂街**div>法定代表人：赵良军，该中心主任。委托诉讼代理人：于继盛，该中心工作人员。委托诉讼代理人：杨永志，山东盛信律师事务所律师。原告烟台萌阳经贸有限公司（以下简称萌阳经贸）诉被告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心（以下简称市房产物业中心）财产损害赔偿纠纷，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告萌阳经贸的委托诉讼代理人葛永利和被告市房产物业中心委托代理人杨永志、于继盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告萌阳经贸向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告因房屋漏水给原告造成的设备及装修损失229500元、因停业无法经营造成的承包费损失552580元。事实和理由：原告承租烟台市芝罘区房屋经营KTV。2019年11月23日，原告承租房屋的楼上，即烟台市芝罘区南大街68号6楼漏水严重，并立即发生电路短路，造成整个经营场所停电，原告关闭电闸并告知被告工作人员，被告委派人员于26日到漏水现场查看，同意维修处理。同月29日，原告承租房屋的另一区域又发生严重漏水。经现场查看，漏水经装修通道及电线线管流入房屋多区域内，被告派遣的工作人员多日检修也没有修复，原告经营的KTV因存在电路隐患也没有正常营业，因被告系芝罘区南大街****的产权人，故要求被告赔偿漏水造成的电器、设备、装修损失共计229500元，因停业造成欠付承包费552580元。被告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心答辩称：（一）造成漏水的原因不是因我方管理的财产所造成的，公共落水管及消防管道漏水是造成本次事故的原因；（二）涉案房屋有相应的物业管理公司，造成漏水的原因是物业公司不履行职责，应当由物业公司对原告的损失进行赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的事实，本院审理查明如下：2018年12月31日，烟台纽乐迪娱乐有限公司作为甲方，被告萌阳公司作为乙方签订承包经营协议书，约定乙方承包经营KK量贩KTV,承包经营期间共六年，自协议签订之日至2024年2月1日止，乙方每年总承包费为133万元。承包费按月缴纳，其中每年1月和12月承包费为30万元，2月（协议签订的当年给乙方留出改造时间及优惠，免除乙方2019年1月、2月承包费，下半年正常缴纳）、5月、10月承包费为15万元，11月承包费为10万元，3月、4月、6月、7月、8月、9月均为3万元，承包费均在当月最后一天缴纳。协议签订后，甲方将其原使用的公司各类公章、合同章、财务章等全部交给乙方，由乙方使用。合同约定，在承包期限内，因房屋出现漏雨、漏水、开裂等质量问题时，乙方可向房屋所有权人或管理人提出维修请求，由房屋所有权人或管理人承担维修责任。若房屋所有权人或管理人不及时维修给房屋内装修、设备造成损失的，甲方授权乙方进行索赔。合同签订后，原告依约缴纳了截止2019年10月的承包费，2019年11月的承包费只缴纳了7万元，仍然欠付当月3万元承包费。烟台纽乐迪娱乐有限公司出具了相关收据。2019年2月，被告作为甲方，原告作为乙方签订房屋租赁协议，约定被告承租位于烟台市芝罘区，建筑面积2268.32㎡，租赁期限为五年，自2019年2月1日至2024年1月31日，乙方承租涉案房屋仅作为商贸使用。2020年3月1日，烟台纽乐迪娱乐有限公司作为甲方，萌阳经贸作为乙方签订协议书一份，载明“经对账，现就乙方欠付甲方KK迪厅承包费对账如下：一、截止对账之日，乙方按承包合同已向甲方支付的各项费用如下：1.承包定金10万元；2.自合同签订之日至本协议签订之日止乙方已支付甲方承包费为55万元。二、乙方欠付甲方承包费如下：2019年11月份承包费为10万元，乙方支付7万元，欠付3万元，2019年12月、2020年1月及以后的承包费均未付。因2019年底出现新冠疫情，甲乙双方均同意自武汉封城之日即2020年1月23日，自该日期之后免除乙方承包费直至娱乐行业全面复工之日止。因此2019年12月承包费30万元、1月承包费计算至1月23日为22.258万元均未支付，加上11月份欠付的3万元承包费，该三个月累计拖欠承包费55.258万元。三、乙方应于2020年5月1日前向甲方支付欠付的55.258万元承包费，乙方按期支付的，甲方不再计算其他损失，逾期不支付的，还应自2020年1月23日按欠付金额的年息24%向甲方支付逾期利息。四、甲方同意娱乐行业全面复工后仍由乙方承包经营，同时承包费按月均下浮20%执行一年，一年后恢复执行原承包费标准。五、本协议甲乙双方盖章后生效，双方各持一份，出现争议由甲方所在地法院管辖审理，败诉方承担对方的律师费、诉讼费等一切费用”。烟台纽乐迪娱乐有限公司与烟台萌阳经贸有限公司在协议书中加盖了印章。2020年3月13日、2020年3月20日、2020月5月26日、2020年6月29日、2020年7月15日，案外人烟台纽乐迪娱乐有限公司向原告出具了收据，载明收到了原告的承包款共计552580元。2019年12月13日，原告向被告发送受损明细表一份，载明装修损失合计165900元，设备损失63600元，经营损失为：2019年11月23日当日退还客人消费款6000余元并给予客人补偿6000余元，美团平均每日销售额约1500余元，而且现在面临年底节假日，正是本店经营项目的黄金时期，此期间的经营额可参考近三年营业报表。2020年1月6日，原告再次向被告发送告知函一份，载明“我公司租用的南大街68号银都财富中心五楼的房子（此房屋产权是贵中心下属毓璜顶房管处），由于2019年11月23日和2019年11月29日，贵中心六楼的房屋两次漏水，导致我公司天花板吊顶大面积漏水塌落，轻钢龙骨变形，部分电器设备受损，漏水较严重的三个区域的电路相继发生短路、跳闸现象，现场一片狼藉无法正常营业。经我公司员工努力，漏水得到一定控制，避免了造成更大的损失。次日，我们通知了贵中心，贵中心也安排相关人员到达现场查实了情况，并安排下属毓璜顶房管处协调处理善后事宜。但是，时至今日，我公司面临的问题未得到任何解决，现在我公司面临重重困难，望贵中心领导在百忙之中体谅我们企业的艰辛，解决我们当前的困难，使我公司尽早恢复正常营业。”被告认可收到上述两份材料。诉讼过程中，原告向本院提交拍摄于2019年11月26日19时30分的视频共计30段，通过视频可知涉案房屋部分区域存在停电、漏水等情况。诉讼过程中，原告向本院提交司法鉴定申请，申请对原告经营场所内因漏水造成的装饰装修损失进行评估鉴定。本院依法委托元亨工程咨询集团有限公司进行评估。2021年4月26日，元亨工程咨询集团有限公司出具《关于烟台萌阳经贸有限公司与烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业中心房屋租赁合同纠纷一案工程价值鉴定意见书》，认定本案因漏水导致的修复工程鉴定造价为221011.31元。原、被告双方对该鉴定意见均无异议。同时，原被告双方均认可：因漏水对原告造成的电器损失价值为50000元。另查，2018年7月27日，被告与烟台银都物业管理有限公司签订《银都财富中心商业前期物业管理服务协议》，约定烟台银都物业管理有限公司为烟台市芝罘区南大街68号6楼房产提供物业服务，物业服务期限自协议签订之日至业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务协议时止。物业服务内容包括房屋共用部位的维修、养护和管理，不包括房屋室内的服务。原告未与烟台银都物业管理有限公司签订物业服务协议。本院认为，公民和法人的财产受法律保护；行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，被告所有的、坐落于烟台市芝罘区南大街****房屋室内漏水导致原告承租使用的房屋受损的事实清楚，被告依法应当承担赔偿责任。被告辩称造成原告承租使用房屋受损的原因系物业公司管理的公共落水管及消防管道漏水的主张，没有证据证明，本院不予支持，被告待搜集充分证据后，可另案追偿。本案争执焦点为原告财产损失金额的认定，元亨工程咨询集团有限公司依据本院委托作出的工程价值鉴定意见书可以证明漏水给原告造成的装饰装修损失为221011.31元，原告和被告协商确定因漏水造成的电器损失为50000元，系当事人对自己诉讼权利的处分，于法并无不当，本院准予。原告提供的承包经营协议书、对账协议书、收款收据足以证明原告因漏水停业造成的承包费损失552580元，故对原告的该项主张，本院准予。被告提出的KTV系特许经营行业，不得进行承包经营的抗辩主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十九条第八款、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下:限被告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心于本判决生效之日起10日内向原告烟台萌阳经贸有限公司赔偿因房屋漏水造成的损失823591.31元。如果被告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台萌阳经贸有限公司。案件受理费12035元减半收取为6018元，由被告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  项励二〇二一年五月二十日书记员  曲妮