抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初2100号原告：赵庆，男，1969年5月2日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被告：崔东艳，女，1966年10月10日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：马淑玲，辽宁马淑玲律师事务所律师。被告：高大炜，男，1967年5月24日出生，满族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：马淑玲，辽宁马淑玲律师事务所律师。原告赵庆与被告崔东艳、高大炜租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵庆，被告崔东艳、高大炜的委托诉讼代理人马淑玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告赔偿我三年物业费13500元；2、判令被告赔偿我2017年、2018年两年的租房费差价40000元；3、判令被告赔偿我2019年全年房租费100000元，共计人民币153500元；4、案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年11月6日我与被告签订《房屋租赁经营合同书》，约定租期四年从2016年1月6日起至2020年1月5日止，每年房租费80000元。第一年2016年1月6日至2017年1月6日的房租费80000元，我已给付被告。2017年1月6日至2018年1月6日、2018年1月6日至2019年的租房费差价20000元被告没有给我。2019年1月6日至2020年1月5日的全年房租费100000元被告也没有给我。因被告个人行为造成的违约房租款100000元应当由被告承担。被告给我造成的经济损失共计153500元，为维护我的合法权益，故诉至法院。被告崔东艳、高大炜辩称，本案的诉讼主体错误，原告起诉崔东艳没有事实和法律依据。因崔东艳分别于2006年-2011年与抚顺市大伙房水库综合经营公司签订了为期五年的房屋租赁合同书，在2015年11月6日高大炜与原告签订房屋租赁经营合同书，根据合同相对性，原告与高大炜签订的合同，高大炜才是本案的适格主体，请法院驳回原告对崔东艳的起诉；原告与高大炜之间签订的合同，经抚顺市顺城区人民法院（2018）辽0411民初328号民事判决书，判决认定无效，根据该判决书的内容本案原告对案涉房屋的租金由原来约定的每年8万元变更为每年10万元，租金的收取主体是辽宁大伙房供水有限责任物业管理分公司，给付期限是2016年12月1日起至实际腾房之日止，故原告履行给付租赁合同的义务人是大伙房水库公司，而非高大炜。被告自2017年至原告实际腾房之日没有收取原告任何费用，原告诉讼请求被告给付房租的差价款没有法律依据。要求支付2019年全年租房费用没有事实依据，原告要求被告给付三年物业费没有事实和法律依据。根据双方2015年11月6日签订的房屋租赁经营合同第1条第5项规定，高大炜在房屋租赁期间不负担经营期间所发生的一切费用，第2条第4项原告在租赁经营期间自主经营自负盈亏，并负责在经营期间所发生的一切费用，根据以上两条约定，物业费应由原告自行承担。原告要求被告给付是不符合合同约定的。综上，请法院驳回原告的诉讼请求，同时在该份合同书第2条第6项原告在经营期满应将房屋及物品清单之物完好无损交给被告，在该合同签订当时，合同有一个附件物品清单，其中有网吧收费机一套、空调4台、大风扇9个、显示器1台、交换机8台、冰箱2个、监控设备一套，原告至今没有返还，故要求原告按合同约定将租赁标的物所列的物品清单予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：二被告系夫妻。2015年11月6日原告（乙方）与被告高大炜（甲方）签订《房屋租赁经营合同书》约定“一、甲方的权利与义务。1、甲方将位于抚顺市顺城区办公用房（三楼）面积为630平方米，租赁给乙方经营。2、租赁期限：四年为一个租赁期，自二O一六年一月六日到二0二0年一月五日止。3、甲方自双方签约之日起将现状的房屋，其中包括上、下水、电、供暖等设施交由乙方管理使用。4、甲方租给乙方房屋租赁费前三年，每年为8万元人民币，第四年10万元人民币。采取上打租方法。其收取办法为：每年租金签订合同之日交纳租金。5、在房屋租赁期间，甲方不负担经营期间所发生的一切费用。(1)、乙方经营中的费用，如：水、电、暖、消防、安全、排污等。6、本合同期满，对该房装修的不动产部分归甲方(见附件：物品清单)，可动产部分归乙方。二、乙方的权利与义务。4、乙方在租赁经营期间，自主经营，自负盈亏，并负责在经营期间所发生的一切费用。5、乙方在经营期间，必须按国家的法律、政策经营，完善必要消防、安全等设施，办好一切必要手续(经费自理)，如有违法、违纪，责任由乙方自负。6、乙方在经营期满，应将房屋及物品清单之物完好无损交与甲方。如有损坏，乙方应按价赔偿或负担全部维修费用。”。合同签订后，原告按合同约定向被告交纳了2016年至2017年的房屋租金80000元。2017年案涉房屋的权利人辽宁大伙房供水有限责任公司授权辽宁大伙房供水有限责任公司物业管理分公司以被告崔东艳、原告赵庆为被告向抚顺市顺城区人民法院提起诉讼，要求确认被告崔东艳与原告赵庆签订的房屋租赁合同无效；原告赵庆将占用的案涉房屋腾出；原告赵庆、被告崔东艳共同支付自2016年12月1日起至腾房之日止的占用案涉房屋使用费；要求被告崔东艳承担违约责任赔偿自2016年12月1日起至腾出案涉房屋之日的经济损失。2018年10月10日抚顺市顺城区人民法院作出（2018）辽0411民初328号民事判决，确认被告崔东艳与原告赵庆达成的房屋租赁合同法律关系自2016年11月30日起无效；原告赵庆于判决生效后三十日内将案涉房屋交付辽宁大伙房供水有限责任公司物业管理分公司；原告赵庆于判决生效后三十日内给付辽宁大伙房供水有限责任公司物业管理分公司自2016年12月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费每年10万元。原告从2017年起按抚顺市顺城区人民法院（2018）辽0411民初328号民事判决确认的数额每年向辽宁大伙房供水有限责任公司物业管理分公司缴纳房屋使用费10万元。2020年6月原告将案涉房屋交换给辽宁大伙房供水有限责任公司物业管理分公司。另查明，（2018）辽0411民初328号民事判决书第一项确认的被告崔东艳与原告赵庆达成的房屋租赁合同同原告赵庆与被告高大炜签订的房屋租赁经营合同书是同一份合同，该合同自2016年11月30日起无效。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告来院告诉要求被告赔偿其三年物业费13500元，但从庭审中双方的陈述及原告提供的其与被告高大炜签订的房屋租赁经营合同书中明确约定原告经营期间发生的一切费用由原告负担，双方并没有对物业费应当由被告负担一事进行约定，且被告对此予以否认，故对于原告要求被告赔偿其三年物业费13500元的请求，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿2017年、2018年租房费差价款40000元一事，因在原告与被告高大炜签订的房屋租赁经营合同书中明确约定前三年的房屋租赁费为每年8万元，而该合同书被抚顺市顺城区人民法院（2018）辽0411民初328号民事判决书认定无效，并要求原告按每年10万元向辽宁大伙房供水有限责任公司物业管理分公司交纳使用费，虽原告与被告高大炜签订的合同书被认定无效，但双方对房租金的约定是双方当事人的真实意思表示，因被告的过错导致原告每年多交纳20000元的房屋使用费，被告应当对原告予以赔偿，故对于原告要求被告赔偿2017年、2018年房租费差价40000元的请求本院予以支持。对于原告以2019年10月被告崔东艳注销营业执照导致其无法继续经营要求被告赔偿2019年全年房租费100000元一事，因双方在房屋租赁经营合同书中并没有对租赁营业执照一事进行约定，且原告自述其将案涉房屋交还给辽宁大伙房供水有限责任公司物业管理分公司的时间为2020年6月，故对于原告以被告崔东艳注销营业执照导致其无法经营为由要求被告赔偿2019年全年房租费的请求本院不予支持。另因二被告系夫妻，且案涉房屋是由二被告实际经营控制，虽房屋租赁经营合同书是由被告高大炜与原告签订的，但被告崔东艳对此应当知情，故对于原告要求二被告承担共同还款责任的请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告崔东艳、高大炜于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵庆2017年、2018年租房费差价40000元；二、驳回原告赵庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3370元，原告赵庆负担2570元，被告崔东艳、高大炜负担800元。此款原告已预交，二被告随差价款一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  展雪飞人民陪审员  赵 煜人民陪审员  王密凤二〇二一年五月六日代书 记员  刘 璐