北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7131号上诉人（原审被告）：彭庆，女，1964年10月14日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：曹天华，北京市中友律师事务所律师。委托诉讼代理人：程斌，北京市中友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈莎，女，1987年6月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐志华，北京市融智律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：董珊珊，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。上诉人彭庆因与被上诉人陈莎、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初6237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭庆上诉请求：撤销一审判决，改判李良、李泽延、李梓仟户口于案涉房屋过户后730日内迁出，并调整每日180元的过高违约金。事实与理由：我对于存在案外人户口一无所知，亦是本案的受害者，案外人李良无法回国处理户口迁出事宜，我本人无法将其户口迁出，故本案应适用合同约定的730日之户口迁出宽限期，一审法院认定户口迁出截止日期为2020年2月26日系认定事实错误；本案180元每日的违约金过高，亦激化社会矛盾；合同约定的李卓户口已于2021年3月5日迁出，但陈莎拒绝解冻10万元户口迁出押金，因此我需承担违约金及户口押金的双重违约责任，违反公平原则；北京即将出台相关政策，案外人户口迁出指日可待。陈莎辩称，同意一审判决，不同意彭庆的上诉请求。我买房是为孩子上学，但由于李良的两个孩子户口在案涉房屋，导致我的孩子上学未能享受划片待遇；我与彭庆签订补充协议约定了过户前对方迁出户口，因李卓成年而不会占用学区名额，我才同意其在730日内迁出。北京我爱我家房地产经纪有限公司述称，同意一审判决。陈莎向一审法院起诉请求判令：1.彭庆立即将彭庆、李良等4人户口迁出；2.彭庆支付未履行合同义务违约金58万元；3.彭庆支付逾期迁出户口违约金（自2020年2月26日起至实际迁出之日止，以580万为基数，按每日万分之五计算，截至2020年3月12日，逾期违约金46400元）；4.本案的诉讼费等相关费用由彭庆承担。一审法院认定事实：2019年9月22日，陈莎（买受方，乙方）与彭庆（出售方，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定陈莎购买彭庆名下位于北京市东城区安外六铺炕11楼1门25号房屋，房屋成交价款580万元（含家具家电装饰装修等款项）。该合同第九条违约责任第（四）款约定，除本合同另有约定外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如守约方同意继续履行的，甲、乙双方必须继续履行，但违约方须按房屋成交总价款的10%向守约方承担违约责任。该合同第十一条户口迁出约定，户口登记情况为1册2人，双方同意迁出所有户口。甲方迁出户口的，承诺在产权过户后730日内向房屋所在地户籍管理机关办理完成户籍迁出手续；未如期将上述户口迁出的，甲方应当按日计算向乙方支付房屋成交总价款日万分之五的逾期迁出户口违约金，直至户口迁出之日止。《补充协议》明确，案涉房屋现有户口一册两人，分别为彭庆、李卓，甲方承诺在缴税预审之前向房屋所在地的户籍管理机关将彭庆户籍迁出；李卓户口最迟于产权过户后730日内迁出。2020年2月26日，双方完成案涉房屋的缴税过户。2020年2月28日，彭庆的户口从案涉房屋迁出。后陈莎将本人及两个孩子的户口迁入。陈莎发现，案涉房屋登记的户口除已知的李卓的户口外，还有案外人李良（彭庆前夫）等三人的户口在册，陈莎催促彭庆将上述户口迁出未果，认为彭庆故意隐瞒案涉房屋户口的真实情况构成违约，故起诉到法院。2020年7月28日，经陈莎申请调取了案涉房屋的户籍信息档案材料，显示案涉房屋登记户口除陈莎及其两个子女外，还有李卓，以及案外人李良及其两个儿子李泽廷、李梓仟的户口尚未迁出。一审中，彭庆提交其与李良的离婚调解书、案涉房屋户口本复印件等证据材料，以证明其与李良在2009年已经离婚，其没有迁出李良等三人户口的能力，其在签订房屋买卖合同时陈述的户口人数与所持有的户口本中的人数、姓名均一致，不存在隐瞒及欺诈。陈莎对证据的真实性无异议，但不认可证明目的，认为案涉房屋客观上还存在案外人李良及李泽廷、李梓仟三人的户口，彭庆作为房主是应该并能够及时知晓的，但未能在签订房屋买卖合同时如实告知，是存在故意隐瞒的。一审法院认为，结合各方的诉辩意见，本案争议的焦点为：房屋出售方彭庆是否应就案涉房屋内存在案外人李良及李泽廷、李梓仟三人的户口未迁出的事实承担违约责任。本案中，陈莎、彭庆双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守。依据双方约定，彭庆负有按合同约定的时间将与案涉房屋有关的“所有户口”迁出的义务。根据常理，该“所有户口”不仅包含合同明确载明的彭庆本人及女儿李卓二人的户口，亦包括出售时案涉房屋上存在的所有户口，即案外人李良及其两个儿子李泽廷、李梓仟三人的户口。彭庆作为案涉房屋的所有权人，在出售案涉房屋时有义务披露户口的真实情况，即使彭庆在与李良离婚及之后的一段时间内对案涉房屋仍存在前夫李良及其孩子的另一册户口的事实不知情，但至迟在案涉房屋出售之时应该查明且能够查明户口的真实情况并告知买房人陈莎，但彭庆未能履行相应披露义务，且在陈莎发现并催促下，上述李良等三人的户口仍未能迁出，彭庆就此应当承担相应的违约责任。彭庆以不存在隐瞒的主观故意为由抗辩其不应担责，于法无据，法院不予采纳。关于违约责任的承担方式，根据我国目前户籍管理政策，户口的迁出需以本人申请并有房屋落户为前提。本人不申请迁出的，行政管理部门无权强行迁出，法院亦不能强制判决迁出。故陈莎要求法院判决立即将李良、李泽廷、李梓仟三人户口迁出的诉讼请求，囿于当前户口管理政策，法院难以支持。由于彭庆的户口已经迁出，故亦无再次判决迁出之必要。一般来说，出卖人或其他人户口是否迁出，对买受人户口迁入并无实质影响，并不影响买房人的户口迁入、落户。本案中，陈莎亦已实际将自己及孩子的户口迁入案涉房屋内。但是，房屋上有产权人之外的户口，一般会对产权人产生如下影响：房屋再次出售及售价的影响、房屋拆迁时的影响、孩子入托入学影响等。当然，该影响也非必然导致损失发生，但在当前背景下这些不利影响客观存在。故陈莎据此要求彭庆支付违约金的诉讼请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。需要指出的是，彭庆在支付相应违约金后，仍然不能免除其迁出“所有户口”的合同义务，彭庆应当积极与陈莎协商，尽早寻求方案将全部户口迁出。为督促户口迁出，违约金按日计算为宜，关于违约金的数额及计算标准，彭庆抗辩称陈莎主张的违约金数额过高，请求法院进行调整，陈莎提交的证据亦不足以证明其主张的损失，法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据诚信原则、公平原则对违约金数额予以酌定，确定违约金按日180元的标准计算至上述案外人李良及李泽廷、李梓仟三人的户口全部迁出之日止，总金额不超过合同总金额的10%即58万元。据此，一审法院于2021年3月判决：一、彭庆于判决生效后十五日内向陈莎支付违约金（自2020年2月26日起至案外人李良及李泽廷、李梓仟三人的户口全部迁出之日止，按每日180元的标准计算，总金额以58万元为限）；二、驳回陈莎的其他诉讼请求。如果彭庆未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人并未提交新的证据，二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，陈莎、彭庆双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。彭庆作为案涉房屋的所有权人，在出售案涉房屋时有义务核查并向买受人披露户口的真实情况。双方在补充协议中仅约定将李卓的户口迁出系因彭庆未如实全面披露案涉房屋户口真实情况，而陈莎系基于彭庆所披露的户口情况作出了相应的承诺。根据合同中关于户口迁出约定，彭庆负有按合同约定的时间将与案涉房屋有关的所有户口迁出的义务。其所持对案外人户口不知情且不存在隐瞒的主观故意之上诉意见，不能成为其不予承担合同项下之违约责任的合理理由。彭庆上诉主张应以补充协议中约定的730日迁出期限标准计算应当迁出户口的日期，但补充协议仅针对李卓的户口迁出事宜做出约定，在彭庆已构成违约的情况下，其所持比照适用该标准之上诉意见，缺乏合同及法律依据，本院不予采纳。彭庆上诉主张判令李良、李泽延、李梓仟户口于案涉房屋过户后730日内迁出，不符合我国现行户籍管理规定，本院不予支持。综合考量户口未迁出给买受人造成的客观不利影响以及为达到督促户口迁出之目的，一审法院酌情调整的违约金标准，并未超出合理范围，彭庆所持异议，不能成立。另，彭庆有关陈莎未解冻10万元户口迁出押金之异议以及关于户口迁出政策之陈述，并不影响本案就其应当承担未迁出户口之违约责任进行认定。综上所述，彭庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5000元，由彭庆负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二一年五月十八日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪