宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2021）宁0104民初2833号   原告（反诉被告）:方健，男，1986年7月28日出生，汉族，途虎养车店东城人家加盟商经理，住甘肃省武威市凉州区。   委托诉讼代理人：倪希新，宁夏宁银律师事务所律师。   被告（反诉原告）：张小三，男，1968年11月17日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   原告方健与被告张小三房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，被告张小三提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方健及其委托诉讼代理人倪希新，被告张小三到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   方健向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告退还原告现金40000元,利息384元（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年10月9日起暂计算至2021年1月8日），合计40384元，此后的利息仍按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直至被告实际退还全部订金之日止的利息。2.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2020年9月，原告为在银川市兴庆区开设途虎养车工场店的加盟店选址，暂选被告所有的位于银川市兴庆区某号、某号房屋。因开设加盟店的经营地址和店面需经特许授权方审核通过，故原告与被告达成口头意向，待该房屋经特许方验收通过后，正式签订合同并租赁房屋。2020年10月8日，原告按照被告的要求交付了40000元押金，但被告向原告出具收条时，将该款项写为订金。其后，原告将暂选的该房屋状况汇报特许方上海阑途信息技术有限公司，该公司派人到现场考察后认为原告选择的场所不符合选址要求。2020年10月13日，原告即将该场所不符合选址要求并无法租赁的情况电话告知被告，要求被告退还原告已支付的押金，但被告推脱不予退还。现原、被告发生争议，经多次协商未果，故诉至法院。   张小三辩称，被告不退还收取原告的40000元，原告耽误了被告七八个月的损失，给被告造成了租赁、暖气费的损失，被告既然收了原告的订金40000元，就不能再租给别人了。是因为原告不租了，现在被告也不租给原告了。因为不租被告的房子，应该给被告赔偿。   张小三向本院提出反诉请求：1.依法解除反诉人、被反诉人之间的口头房屋租赁合同;2.判决被反诉人赔偿经济损失67908元（其中2020年10月8日至2021年4月7日房屋租金90000元，2020年11月1日至2021年3月31日采暖费14924元，2020年10月8日至2021年4月7日物业费2984元，共计107908元，扣除不予返还40000元定金）；3.本案反诉费由被反诉人承担。事实和理由：位于银川市兴庆区某、某号两套营业房系反诉人拆迁安置所有。2018年3月1日至2023年2月28日，反诉人将上述营业房出租给案外人汪建伟经营银川市兴庆区静海岸烧烤店，年租金为90000元。2020年9月，被反诉人要租赁该营业房，同年10月8日，被反诉人向反诉人支付房屋租赁合同定金40000元，并达成口头房屋租赁合同。由于汪建伟经营亏损，反诉人经与汪建伟协商，双方终止原房屋租赁合同，反诉人免除汪建伟尚欠付的半年租金。其后，被反诉人迟迟不与反诉人签订书面租赁合同，造成该营业房至今闲置，产生租金、物业费、采暖费等经济损失。反诉人认为，反诉人与被反诉人之间达成的口头房屋租赁合同合法有效，被反诉人拒绝与反诉人签订书面租赁合同并索回定金的行为违反约定并给反诉人造成了经济损失，被反诉人应予赔偿，故提起反诉。   方健对张小三的反诉辩称，一、反诉人的反诉请求没有事实与法律依据，请人民法院依法驳回。第一，答辩人没有与反诉人达成过任何的房屋租赁合同，包括口头合同，不存在解除合同的情形。答辩人于2020年10月8日将40000元交付反诉人时，已告知反诉人，是否租赁反诉人的房屋，必须经上海阑途信息技术有限公司验收通过后才能正式签订房屋租赁合同，在得到反诉人的同意后，答辩人才将40000元交付反诉人。2020年10月13日，答辩人告知反诉人上海阑途信息技术有限公司派人考察后，认为答辩人选取的反诉人的房屋地址不符合选址要求，无法签订房屋租赁合同，并要求反诉人退还已付的40000元押金，反诉人不予退还。因此，答辩人不可能与反诉人达成所谓的口头合同，反诉人陈述所谓的达成口头房屋租赁合同是反诉人的臆测，没有任何事实依据。第二，反诉人要求答辩人赔偿其经济损失67908元，没有任何事实与法律依据，应予驳回。其一，答辩人没有与反诉人签订房屋租赁合同，答辩人不可能入驻反诉人的房屋。其二，反诉人自始至终也没有将自己的房屋交付给答辩人，也没有相应的证据予以证明。其三，反诉人要求赔偿其经济损失67908元，包括房屋租金、采暖费、物业费的损失，是反诉人自身原因导致的，其损失与答辩人无关，所产生的损失应由反诉人自己承担。二、反诉人陈述将营业房40-6出租给汪建伟经营烧烤店，该事实与本案没有关联，且存在虚假陈述的情形，请人民法院予以驳回。第一，反诉人陈述自己的房屋是银川市兴庆区某号、某号的营业房，后又陈述自己将营业房某号出租给汪建伟，后又陈述与汪建伟签订了租赁合同，反诉人陈述的营业房地址和签订合同的承租人前后不一，证明反诉人陈述的是虚假的事实。第二，既然反诉人与之前的承租人签订房屋租赁合同时间是2018年3月1日至2023年2月28日，而答辩人与反诉人洽谈租赁房屋事宜时的时间是2020年10月8日，反诉人与之前的承租人的租赁合同尚在履行之中，如果反诉人陈述的上述事实属实，则反诉人一房两租的行为属于欺诈行为。第三，答辩人与反诉人商谈租赁房屋事宜时，尚未确定是否租赁，更没有签订房屋租赁合同，不可能要求反诉人拆除门头、楼梯等行为，反诉人自毁财产行为的责任，只能由自己承担。综上所述，反诉人的反诉请求及事实与理由缺乏事实与法律依据，请人民法院依法驳回。   本院经审理认定事实如下：2018年9月3日，张小三分得位于银川市兴庆区某号、某号营业房两套，面积分别为189.16平方米、184.81平方米。2020年9月底，方健前往上述营业房进行考察，并与张小三商洽房屋租赁事宜。2020年10月8日，方健以现金的方式向张小三支付40000元，双方对租金、租期等事项进行了初步约定，张小三向方健出具收条一张，载明：“今收到方健交来燕翔家园某号、某号租房订金肆万元整”。   2020年10月13日，原告与被告的通话过程中称：“……我们说这个房子我们该帮的帮，房子我们也租好了，对不对，之前都跟大哥说好了，我们该交的押金也交了，这个东西没有用的，这个东西他考虑他们公司的一个品牌形象，你开了店，如果店的光亮遮了的话，对整个品牌都是受损的，我们对这个店还是有信心的。”被告回应：“你赶紧再找找看，如果没有合适的，我们再等等啊。”原告回复：“好的，好的，大哥……我们也会争取，我们也再给他讲……后面也考虑着呢，这个地方还是很好的，因为如果（过上）三年、五年的，我们做生意的话，估计肯定也得至少十几年，对不对，定下来，因为投资那么多，后期的话这个地方还是很好的，而且周边小区也多。”被告再称：“这么个，我给他们也说，不管咋说，我们都走到这一步了，我们多给你们留点时间，哪怕二十天还是一个月的争取……哪怕合同再迟签一点，多给你们一点时间，噢，你看咋样？”原告回应：“……我们也会跟他们争取的，完了我们再找一下，如果有更好的店，我到时候再说，大哥。”   2020年10月17日，原告与被告的通话过程中称：“这个我们昨天晚上，那个后面最终答复，还是就是这边不被选上的，租不了啊。”被告回复：“嗯，这样啊，你先别着急，我这两天不是儿子那个儿媳妇生孩子嘛，我在医院呢噢……我意思我们相互再宽限几天，你再争取争取，也不着急，也不着太大的急嘛，噢，也不在乎这几天么……”原告回应：“不是，噢。”被告再称：“选地方的话，你先选啊，你先找啊，我这几天忙完了我再联系你啊，好不好。”原告回复：“行行行，我们现在又找了个地方。”被告称：“啊，你们如果决定了，我们再见个面啊，你弄好了啊。”   庭审中，原、被告均认可双方口头约定案涉房屋年租金为每套5万元，原告未向被告实际交付案涉房屋。   另查明，案涉房屋临近的某号号营业房（面积为191.34平方米）2020年4月1日至2021年4月1日期间的物业费为2985元，2019年至2020年度的采暖费为7462.26元。   本院认为，本案争议焦点为：第一，方健与张小三之间是否形成房屋租赁合同关系；第二，方健支付张小三40000元的性质，方健要求张小三退还该款项的诉讼请求是否应予支持；第三，张小三的反诉请求是否应予支持。   关于方健与张小三之间是否形成房屋租赁合同关系。庭审中，双方对于租赁期限、租金事项陈述基本一致，2020年10月8日，方健向张小三支付订金时视为已经达成了租赁合意，对此，方健在起诉状中予以确认，而且房屋租赁合同为诺成合同，双方意思表示一致，合同即宣告成立并生效，不以租赁物的实际交付为准，故方健与张小三之间形成房屋租赁合同法律关系。2020年10月13日，方健与张小三就租房的事宜协商，双方均同意再次同案外人沟通协调租房开店事宜。2020年10月17日，方健通过电话的方式向张小三表明不再租赁案涉房屋的意思，该意思表示视为其解除双方之间的房屋租赁合同，本院认定双方之间的租赁合同自2020年10月17日解除，现张小三反诉请求解除双方的房屋租赁合同，本院予以支持。   关于方健支付张小三40000元的性质，方健要求张小三退还该款项的诉讼请求是否应予支持。2020年10月8日，张小三收到方健交付的40000元后向方健出具收条，该收条明确载明其收取的40000元为订金，方健在接受收条时并未提出异议，视为其对该款项性质的认可，张小三虽辩称该款项为定金，但并未提交有效证据予以佐证，且双方对该款项亦未有特别约定的情况，不适用定金法则，故本院认定方健向张小三交付的40000元为订金。根据法律规定，订金具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，在合同双方履行合同过程中可以抵顶租金等费用或予以返还。现原、被告双方并未实际签订书面租赁合同，且被告亦未实际交付房屋，被告应当返还其收取的订金，故对于方健的本诉诉讼请求中返还订金40000元的部分，本院予以支持。关于利息，方健主张以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，本院认为，方健在明确表示解除合同的情况下，张小三应当及时返还收取的订金，未及时返还应当承担给方健造成的利息损失，本院酌情确定张小三以40000元为基数按照年利率3.85%支付自2020年10月17日至本判决确定的返还订金之日止的利息。   关于张小三的反诉请求是否应予支持。如前所述，2020年10月17日，方健通过电话的方式向张小三表明不再租赁案涉房屋的意思，该意思表示视为其解除双方之间的房屋租赁合同，本院认定双方之间的租赁合同自2020年10月17日解除，现张小三反诉请求解除双方的房屋租赁合同，本院予以支持。方健在向张小三支付订金后，尽管方健未实际占有使用案涉房屋，但双方已经达成口头租赁合同，张小三已为履行合同义务做好准备，对于交付订金至解除合同期间的费用损失应当由方健予以承担。根据原、被告双方合同成立、解除的时间、被告自认的年租金标准以及合同履行的情况，并参照临近的40-6号营业房条件，本院酌情确定方健赔偿张小三租金损失2466元（50000元÷365天×9天×2）、物业费损失147元（2985元÷365天×9天×2），合计2613元。因在解除合同前，并未实际产生采暖费损失，故对于张小三主张的采暖费损失，本院不予支持。张小三在方健表示其不再租赁案涉房屋后，对于其后的损失应当由张小三自行承担，对于张小三主张的2020年10月17日后的损失部分，本院不予支持。   综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告张小三于本判决生效之日起十日内返还原告方健订金40000元，并以40000元为基数按照年利率3.85%的标准支付自2020年10月17日至本判决确定的返还之日止的利息；   二、解除原告方健与被告张小三订立的房屋租赁合同；   三、原告方健于本判决生效之日起十日内赔偿被告张小三各项经济损失2613元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费810元，已减半收取405元，由被告张小三负担。反诉案件受理费1498元，由反诉原告张小三负担1440元，由反诉被告方健负担58元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 林小虎   二〇二一年五月十七日   书记员 刘 璐   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。   《最高人民法院关于适用若干问题的解释》   第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。