广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0703民初1039号 原告：广西嘉泰物业服务有限责任公司，住所地钦州永福东大街**中地滨江国际**商铺，统一社会信用代码91450700685189319A。 法定代表人：吴松林，总经理。 委托诉讼代理人：潘钦远，该公司项目经理。 被告：李敏，女，1992年3月13日出生，汉族，户籍地：广西平南县，现住钦州市钦**。 原告广西嘉泰物业服务有限责任公司（以下简称嘉泰物业）与被告李敏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘钦远、被告李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉泰物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年1月至2020年12月物业费、电梯运行费1719.6元；2.判令被告支付原告2019年1月至2019年12月公摊费234.7元；3.判令被告支付原告2020年1月至2020年12月公摊费263元；4.判令被告支付原告2020年2月至2020年12月违约金189.16元。事实与理由：2017年12月15日，原告与广西中地置业有限公司签订了《中地滨江壹號》小区的前期物业服务合同，合同 约定由原告为广西中地置业有限公司开发建设的中地滨江壹號小区提供物业管理服务。合同约定，物业提供服务的受益人为业主或物业使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，收费标准为物业费1.2元/平米/月，电梯费40元/户/月，受益人于每月15日前交清各项费用，逾期未缴纳相应费用的，从逾期之日起每天按欠费总额千分之三的违约金收取。被告系上述小区4栋2单元2107号房的业主，物业面积86.08㎡，被告于2019年1月4日签订《房屋接受确认书》和《业主临时公约》按约定从即日起向原告缴纳物业各项费用，但被告从2020年1月1日开始拖欠各项费用，至2020年12月31日被告共拖欠的物业管理费用（包括物业管理费、电梯运行费、公摊费等）共2217.30元。被告一直拒绝交上述费用，产生违约金189.16元。原告认为，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催收未果。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告李敏辩称，原告的起诉没有事实与法律依据，理由如下：被告于2017年12月25日与广西中地置业有限公司签订了商品房买卖合同，合同约定的前期物业服务企业为广西鼎盛物业服务有限公司，被告从未与原告签订过物业管理服务协议。其次，原告的物业资质等级为三级，但是其物业服务费却按1.2元每平方米收取，电梯维护费按40元每户每月收取，收费标准与钦州市物价局公布的《关于钦州市小区物业服务收费项目及标准的通知》中的标准严重不符，原告无视相关部门的文件乱收费。根据《关于钦州市小区物业服务收费项目及标准的通知》的规定，物业应给每户提供5张免费的小区IC卡，但是原告却只提供了3张。收房手续中说有信报箱，但是却未按规定完善相应的信报箱。再次，前期物业管理协议中要求物业主要管理人员、专业操作人员按照国家规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，原告的主要管理人员、操作人员是否按规定持证上岗，要求原告提供证据给被告看。管理服务人员统一着装、行为规范、服务主动热情等，但自其装修入住以来，有时提重物进入，从未见大堂值班人员主动帮忙开门，小区的业主多人与物业服务人员发生口角甚至肢体冲突，其服务质量与其服务标准大相径庭。此外，原告并未公布物业服务资金的收支情况以及征询业主满意度调查。在房屋管理方面，原告未尽到对共用部位的门窗、玻璃的巡查，损坏未及时修理。关于共用设备维修养护，自入住以来，电梯经常出故障，电梯质量与协议约定的条款严重不符，常出故障，对其人身安全存在隐患，要 求原告提供相关的台账及检修记录。关于协助公共秩序方面，其多次向原告反映电动车停放及充电问题，至今仍未解决。关于保洁，按照协议每天需要清扫楼道一次，共用部位玻璃每周清扫一次，路灯、楼道等每月清扫一次，但原告从未按约定进行清扫，清扫次数屈指可数。最后，根据钦州市物价局、钦州市住房和城乡建设委员会关于加强住宅物业服务管理工作有关规定的通知，第五大点第二小点中“电梯运行费应专款专用，并按照电梯共用情况以单元、楼栋单独设账管理。物业服务企业要每半年公布一次电梯运行费收支情况。”原告未曾公布过电梯运行费收支情况，其要求原告提供电梯运行费收支情况相关的发票收据等资料。第八大点第五小点“物业服务企业要将水电损耗、分摊方式、分摊实际发生数等信息在固定、醒目的场所向各用户公示。。。。。物业服务企业人员生活用水、用电、用气等，应单独设置计量表，其费用由物业服务企业承担”，原告公布的信息不全面，要求原告提供详细的水电费缴费发票等资料，对原告是否将其聘用的人员的用水用电分摊给业主负担持怀疑态度，要求原告提供物业服务企业人员生活用水、用电、用气等单独设置计量表及单独缴费的事实证明。另外原告未曾在服务区域的显著位置设置物业服务企业的名称、服务等级、服务内容、收费标准、计价方式等。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年11月6日，原告为甲方，广西中地置业公司为乙方，双方签订《中地滨江壹號前期物业管理服务协议》,甲方聘请乙方为中地滨江壹號提供物业服务,乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人。本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。物业费收费标准如下:住宅1.2元/月.平方米;电梯维护费40元/月.户;公用水电费按实际使用数额由业主按户分摊,公共电费包括差额电量(公共部分的损耗);生活水泵、消防水泵用电；公共庭院照明、外立面照明、路灯、、地下停车场及公共设备电梯等用电；消防系统、保安系统、安防对讲系统等设备设施用电、其他如清洁、绿化用电；节日灯饰用电等；公共水费包括差额水费、绿化用水、清洁用水、公共卫生间用水等；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（包含但不限于物业管理服务费、电梯运行维护费、公用水电分摊、其他分摊）的，应当从逾期之日起每天按应缴费总额的3‰交纳滞纳金等内容。协议签订后，原告按约为该小区提供物业管理服务。被告是上述小区4幢2单元2107号房的业主，房屋建筑面积为86.08平方米。因被告未交2 020年1月至2020年12月期间的物业费，原告遂向本院起诉，提出了上述诉讼请求。 本院认为，原告与广西中地置业有限公司签订了《中地·滨 江壹號前期物业管理服务协议》，未违反国家法律法规的强制性规定，应属有效，对包括被告李敏在内的全体业主具有约束力，各方均应按照协议约定全面履行自己的合同义务。对原告而言，按照协议约定提供物业管理服务是其主要合同义务，对被告李敏而言，按时足额交纳物业费是其主要合同义务。本案中，原告已经向业主提供了公共设施维护、卫生保洁、保安巡查等服务，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务，作为业主应依约按时交纳物业费，但被告李敏拖欠物业费，构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请被告支付2020年1月至2020年12月物业管理费1239.55元、电梯运行费480元、2019年1月至2019年12月公摊费234.7元，2020年1月至2020年12月公摊费263元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告李敏以原告提以原告未解决摩托车、电动车停车位为由拒绝缴纳物业服务费，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持”的规定，如被告认为原告履行物业服务义务不完全、不到位，可依据上述法律规定主张原告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能据此作为拒付物业服务费的事由，故对被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。另外，对于被告李敏辩称，原告的资质等级与收费等级不相符，存在违规收费现象的答辩理由，因物业公司资质等级与物业管理服务等级属不同概念，且前期物业的收费标准经过住建部门的备案，被告以此拒绝交纳物业费于法无据,本院不予支持。关于原告主张的违约金，原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，仍需不断改进服务，考虑双方履约、违约情况，以及案涉小区状况等因素，对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告李敏支付2020年1月至2020年12月的物业管理费1239.55元给原告广 西嘉泰物业服务有限责任公司； 二、被告李敏支付2020年1月至2020年12月的电梯运行费480元给原告广西嘉泰物业服务有限责任公司； 三、被告李敏支付2019年1月至2019年12月的水电公摊费234.7元给原告广西嘉泰物业服务有限责任公司； 四、被告李敏支付2020年1月至2020年12月的水电公摊费263元给原告广西嘉泰物业服务有限责任公司； 五、驳回原告广西嘉泰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完 毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支 付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的 履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或与本院同级的 被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李敏负担。 本判决为终审判决。 审判员  常秀慧 二〇二一年五月二十七日 书记员  卢祉祺 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服 务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。