吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终517号 上诉人（原审被告）：张燕燕，女，1985年11月7日生，汉族，无业，现住吉林省洮南市。 被上诉人（原审原告）:洮南市家美物业有限公司。住所吉林省白城市洮南市双河路路北（兴安街以东）。 法定代表人：张文艳，该公司经理。 委托诉讼代理人：回晓英，该公司职员。 委托诉讼代理人：张静，该公司职员 上诉人张燕燕因与被上诉人洮南市家美物业有限公司（以下简称家美物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省洮南市人民法院（2021）吉0881民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张燕燕，被上诉人家美物业公司委托诉讼代理人回晓英、张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张燕燕上诉请求：一、撤销洮南市人民法院（2021）吉0881民初309号民事判决，查清事实，依法改判。二、本案的诉讼费由家美物业公司承担。事实和理由：本案适用法律错误。虽然张燕燕为洮南市利民小区的住户，家美物业公司对该小区进行了物业服务。但是该物业公司与利民小区签订的合同无效，故张燕燕不应当缴纳物业费。因为家美物业公司不具备主体资格，家美物业公司与利民小区签订合同的相对人是业主委员会。而业主委员会并没有召开业主大会，不是业主共同决定，所以合同签订的行为仅为业主委员会的个人行为，不能代表全体业主。业主委员会在没有经过授权的情况下，私自签订的合同应当是无效的。在合同无效的情况下，张燕燕不应当承担物业费。该合同不仅违反了洮南市人民政府办公室文件［洮政办法（2010）6号］，洮南市人民政府办公室关于印发洮南市物业管理办法的通知中第二十条及第二十条中第三项、第四项、第五项：经业主、业主大会同意，业主委员会代表业主行使权利…，更是违反了2019年物业管理条例实施细则（最新版）中第三条：国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第十一条及第十一条第四项明确指出选聘和解除物业服务企业由业主共同决定。第十二条明确业主大会决定的法律约束力。业主委员会没有召开业主大会，没有授权委托的情况下，私下与家美物业公司签订的合同就是无效合同。综上所述，一审法院明显适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，并依法改判。 家美物业公司辩称，家美物业公司作为物业服务企业，于2019年11月28日，与洮南市利民小区业主委员会签订了一年期物业管理服务合同，时间是2019年12月1日到2020年11月30日止。合同约定了双方权利及义务，物业服务内容、收费标准等具体事项，物业服务企业是基于物业合同的约定来为业主提供服务的。物业服务合同确立了业主和物业服务，企业之间被服务者和服务者之间的关系。明确了物业管理活动的基本内容，物业服务企业根据物业服务合同管理的活动同根据物业服务合同，根据物业合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系，物业服务企业是在事实上提供了物业服务，这种事实上的物业服务关系，应当向服务者提供合同约定的相应的服务费用，物业费是用于整个小区物业管理的，拒交物业费就是对全体业主合法权益的侵害。 洮南市家美物业有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告张燕燕支付物业管理服务费314.184元（2019年12月1日至2020年11月30日）。 一审法院认定事实：家美物业公司作为物业服务企业，于2019年11月28日与洮南市利民小区业主委员会签订了一年期物业管理服务合同（2019年12月1-2020年11月30），合同约定了双方的权利及义务、物业服务内容、收费标准等具体事项。被告张燕燕系该小区业主（自2019年1月入住至今），住宅面积68.9平方米，在上述物业服务期限内，未交纳物业管理服务费，双方发生争议。 一审法院认为，业主委员会作为广大业主选举产生的组织，其代表业主的利益，执行业主大会的决定，能够代表业主签订物业服务合同，所签订的合同对全体业主具有约束力。业主在享受物业服务的权利后，应当履行自己的义务，向物业服务企业交纳物业管理服务费。本案张燕燕认为利民小区业主委员会在未召开业主大会、未经授权的情况下签订的合同无效，该抗辩理由法院不予采纳。利民小区业主委员会未召开业主大会虽违反了《物业管理条例》的强制性管理规定，但并未违反合同的效力性强制规定，该合同基于双方的真实意思表示，内容合法，权利义务关系明确，属于有效合同。综上，家美物业公司要求张燕燕交纳物业管理服务费314.184元（68.90㎡×0.38×12月）的诉讼请求合理，法院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（2021年1月1日）第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，家美物业公司与张燕燕物业服务合同纠纷的事实发生在2019年12月至2020年11月，即在民法典施行前，该法律事实引起的纠纷应当适用当时的法律及司法解释规定。一审法院判决如下：张燕燕于判决生效之日立即给付家美物业公司2019年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理服务费314.184元。案件受理费50元，减半收取计25元，由张燕燕负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案法律事实发生于民法典施行前，故应当依据当时的法律、司法解释规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主张燕燕具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第二条第一款规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”此款即为效力性规定，违反该条款的物业服务合同无效，家美物业公司与业主委员会签订的《物业合同》并不违反上述效力性规定。张燕燕上诉主张依据《物业管理条例》十一条和十二条规定物业合同无效。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：.......选聘和解聘物业服务企业.......”第十二条第五款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”针对本案，这种利益可能是某些极个别业主的知情权、选举权，也可能是对物业服务企业的选择权，但并不会损害当事人的实体性权利，不会侵害国家利益、社会公共利益、全体业主的利益，而且该十一、十二条赋予业主的救济权利系业主主张撤销权，而不是违反该规定物业合同无效。故原审法院判决张燕燕给付物业费并无不当。 综上所述，张燕燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张燕燕负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  孙晓琦 审判员  李 瑞 二〇二一年五月二十一日 书记员  崔 岚