山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4486号上诉人（原审原告）：济南市职工文化事业发展中心，住所地济南市。法定代表人：郝慎超，该中心主任。委托诉讼代理人：姚虎明，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘荣义，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：缤纷五洲集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：傅光星，该公司执行董事。委托诉讼代理人：楚超，男，1989年1月16日出生，汉族，该公司职工，住山东省高密市。委托诉讼代理人：魏秀彩，女，1982年11月16日出生，汉族，该公司职工，住济南市。上诉人济南市职工文化事业发展中心（以下简称职工文化中心）因与被上诉人缤纷五洲集团有限公司（以下简称五洲集团）合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。职工文化中心上诉请求：1、撤销（2020）鲁0105民初576号民事判决第二项，并依法改判解除案涉《合作协议》、《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》和《补充协议》；改判五洲集团向职工文化中心腾退房屋（含工会大厦、文体中心及地下）；2、二审诉讼费用由五洲集团承担。事实和理由：一、一审法院认定事实存在错误。首先，根据（2016）鲁民终1745号生效民事判决第17页第四段：“就职工文化中心一方而言，其真实意思表示是寻求融资，以完成房屋的建设，进而将房屋出租获取收益，其缔约目的落实在通过租赁房屋获取收益”。因此，完成房屋建设仅仅为合同目的的一部分，房屋完成建设后向五洲集团出租房屋获取租金收益才是双方签署案涉协议的主要目的。其次，（2016）鲁民终1745号生效民事判决第18页第一段也已经对案涉《合作协议》、《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》和《补充协议》的性质进行了认定：“双方的真实意思表示符合租赁合同的本质特征，因此合同的性质应为租赁合同，但是与一般意义上的租赁合同不同，由于合同签订时房屋尚未建成，且承租人租赁房屋的对价包括承担房屋的建设，该合同具有其特殊性，是一种具有特殊履行特征的租赁合同”。因此，双方之前签订的案涉合同虽然具有由五洲集团投资建设的特殊性质，但其本质上仍属于租赁合同。五洲集团作为承租人，其租赁房屋的对价一部分为投资建房，另一部分即为每年向职工文化中心支付500万元使用费。并且在案涉工程项目已经完工的情况下，五洲集团现阶段唯一应当履行的合同义务即为每年向职工文化中心支付使用费。而五洲集团对其应当履行的该主要合同义务却出现严重违约行为，（2014）济民一初字第24号及（2016）鲁民终1745号生效判决已经认定了五洲集团逾期支付使用费的违约行为并判决其向职工文化中心支付2010年1月30日起至2015年1月30日止的使用费1950万元。而法院判决生效后，五洲集团一直未履行生效判决确定的义务，且自2015年1月30日起至今仍未支付使用费，五洲集团的违约行为一直持续至今。一审法院既然已认定双方签订的案涉合同为租赁合同，却得出“五洲集团的主要合同义务不在于向职工文化中心支付每年500万元的租金”的结论，实属荒谬。二、一审法院适用法律明显错误。根据《合同法》第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。职工文化中心依法享有法定解除权。生效判决已经认定了双方之前签订的案涉合同属于租赁合同，因此应当适用《合同法》中关于租赁合同的相关规定。五洲集团作为承租人，其向职工文化中心每年支付的使用费在性质上属于应当支付的租金，而其在济南中院以及山东省高院判决其向职工文化中心支付自2010年1月30日起至2015年1月30日止的使用费后一直未履行生效判决确定的义务，且自2015年1月30日起至今仍未支付使用费。基于五洲集团的严重违约行为，职工文化中心有权根据《合同法》第二百二十七条行使法定解除权解除《合作协议》、《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》和《补充协议》。一审法院在认定合同法定解除的情形时，仅适用了《合同法》第九十四条，而忽略了案涉合同属于租赁合同，应当适用《合同法》第二百二十七条的事实。退一步讲，双方签订案涉协议的主要目的为房屋完成建设后向五洲集团出租房屋获取租金收益。因此即使适用《合同法》第九十四条，五洲集团迟延支付租金的严重违约行为也已经致使租赁合同目的无法实现，职工文化中心仍然享有法定解除权。如果一审法院认为合同解除会令五洲集团无法实现其投资建房时的预期收益，可以向其释明其有权通过另案主张权利的方式来得到实现，而不是草率的、无理由的判决职工文化中心无权解除合同。另五洲集团未按照合作协议约定对房屋的使用，改变了房屋的使用用途为商业用途，违背了当初签订合同的目的。综上，一审法院认为职工文化中心无法律依据解除合同属于适用法律严重错误。三、一审法院无视五洲集团已经自认的事实，滥用自由裁量权。一审法庭调查中，五洲集团已经向法庭表示同意解除《补充协议》第二条第2、4项即工会大厦14440平方米的酒店以及地下面积3111平方米。而根据《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》以及五洲集团与济南市总工会签订的《协议书》，工会大厦14440平方米的酒店以及地下面积3111平方米与职工文化中心使用的44164平方米共同作为五洲集团承租的标的房屋，是不可分割的。既然五洲集团已经认可同意解除酒店及地下面积，那么基于其违约行为以及标的租赁房屋的一致性，法院也应当判决同时解除其承租的44164平方米的房屋。在五洲集团已经同意部分解除的前提下，一审法院却无视其自认的事实，仍然判决驳回职工文化中心关于解除合同的全部诉讼请求，且未对此作出任何说理解释。一审法院的该行为属于滥用自由裁量权，请二审法院予以纠正。五洲集团辩称，一、五洲集团使用的41060平方米房屋已支付35年的租金对价，职工文化中心无权要求解除协议并收回房屋，职工文化中心主张的每年租金500万元为大酒店使用费。1、最终体现五洲集团与职工文化中心真实意思表示的《补充协议》内容，充分表明了职工文化中心主张的每年租金500万元为大酒店使用费。五洲集团与职工文化中心前后共计签订3份协议，与济南市总工会签订了1份协议，分别为：《合作协议》、《济南市第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》、《协议书》《补充协议》，从职工文化中心在2014年诉讼中认可的协议签订顺序以及双方合同实际履行情况，可以看出《补充协议》是最后一份协议，也是双方最终真实意思的体现，从《补充协议》第二条第1项、第2项、第4项约定可以看出，五洲集团使用的41060平方米是对其投入的建设资金的补偿，使用期限为35年。职工文化中心将应由其使用的酒店交付给五洲集团使用，使用期限为20年，五洲集团每年缴纳使用费500万元，这也与两级法院的判决精神完全一致。2、通过两级法院的判决可以认定：五洲集团使用的41060平方米房屋已支付对价。五洲集团对项目投入的资金应为预付的租金，五洲集团对建成房屋的使用已经支付了对价。因职工文化中心将应由其使用的大酒店交付给五洲集团使用，因此，五洲集团无偿经营使用其中的大部分房产和有偿经营使用其中的小部分房产（即职工文化中心交付给五洲集团的大酒店每年使用费500万元）。综上，五洲集团对其使用的41060平方米已支付租金，职工文化中心无权要求解除协议，五洲集团欠付的租金是职工文化中心将应由其使用的大酒店交付给五洲集团使用的租金每年500万元。二、职工文化中心的诉讼请求并不是部分解除合同，因此一审法院无权判决部分解除合同。一审法庭调查中，五洲集团同意解除《补充协议》第二条第2、4项即工会大厦14440平方米酒店及地下面积3111平方米，是因为五洲集团认为，上述房屋面积是每年向二宫缴纳500万元的房屋；五洲集团使用的其他房屋已支付租金对价，无需再支付任何租金。既然职工文化中心以欠付租金为由主张解除合同，则其只能主张解除工会大厦14440平方米酒店及地下面积3111平方米的租赁关系，其他房屋租赁关系无权主张解除。因此，五洲集团在一审庭审中提出上述诉讼观点。但职工文化中心对此不予认可，其诉讼请求仍然是主张解除全部房屋租赁关系，并要求五洲集团腾退全部房屋。按照民事诉讼法审理原则，一审法院只能依据职工文化中心的诉讼请求进行审理，而不能根据五洲集团的诉讼观点去判决部分解除合同，否则，就违背了职工文化中心的诉讼请求初衷。三、全国总工会作出的清理资产政策不能成为解除协议的依据；双方签订的《补充协议》合法有效，不存在无效问题。四、职工文化中心负有将合作建房土地由划拨土地办理为出让图的义务，但其未办理该手续，因此，职工文化中心不能以土地性质为由主张解除协议。五、五洲集团有权转让其使用房屋的经营使用权。五洲集团每年缴纳500万元使用费，不是合同主要义务。职工文化中心向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《合作协议》、《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建议协议书》、《补充协议》；2、判令五洲集团向职工文化中心支付使用费2416.67万元；3.判令五洲集团向职工文化中心腾退房屋（含工会大厦、文体中心及地下）；4.案件受理费由五洲集团承担。一审法院认定事实：2014年12月9日，职工文化中心将五洲集团诉至济南市中级人民法院，要求五洲集团向职工文化中心支付使用费2500万元、交付工会大厦四楼2000平方米写字间并赔偿损失328.5万元。案经审理，济南市中级人民法院作出（2014）济民一初字第24号民事判决书，判决：一、缤纷五洲集团有限公司于判决生效之日起10内支付济南市职工文化事业发展中心使用费1950万元（截止至2015年1月30日）；二、缤纷五洲集团有限公司于判决生效之日起10日内支付济南市职工文化事业中心工会大厦四楼2000平方米写字间的租赁费及损失共计2144173元；三、驳回济南市职工文化事业发展中心的其他诉讼请求。判决作出后，五洲集团不服判决提出上诉，后经山东省高级人民法院审理，作出（2016）鲁民终1745号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现该民事判决均已经生效。上述已生效的民事判决书中对济南市第二工人文化宫（以下简称二宫）与山东缤纷五洲商城开发有限公司（以下简称五洲商城）签订的《合作协议》、《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》、《补充协议》、2007年9月6日济南市总工会与五洲商城签订的《协议书》、2014年11月13日职工文化中心与五洲商城签订的《关于处理缤纷五洲项目合作问题的会议纪要》签订及约定内容予以查明，主要内容为：二宫提供规划建设用地40.8亩，五洲商城负责投入建设资金，工程建成后五洲商城每年向二宫交付有偿使用费500万元；2012年12月27日，济南市第二工人文化宫并入职工文化中心，2013年6月17日五洲商城更名为五洲集团。上述已生效的民事判决书还对涉案《合作协议》、《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》和《补充协议》的性质及效力进行认定，认为：“首先，五洲集团与职工文化中心之间的协议，不是合作开发房地产合同。根据国有土地使用权纠纷司法解释第十四条，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险、合作开发房地产为基本内容的协议。而职工文化中心提供的土地为国有划拨土地，且建成后的房屋不对外销售，不属于开发房地产。其次，就职工文化中心一方而言，其真实意思表示是寻求融资，以完成房屋的建设，进而将房屋出租获取收益，其缔约目的落实在通过租赁房屋获取租金收益上。提前收取承租人的租金，并由承租人进行房屋建设，是其融资建设房屋的一种方式。就五洲集团而言，其真实意思表示并不是就合作本身进行利益分配，而是在一定期限内使用建成后的房屋做商业经营，其缔约目的最终落实在所建房屋的租赁上，其投资建设行为，是其租赁建成后房屋的对价。无论双方是否约定出资一方使用建成的房屋应否支付租金，出资一方对建成房屋的使用都已经支付了对价。由此可知双方的真实意思表示符合租赁合同的本质特征，因此合同的性质应为租赁合同，但是与一般意义上的租赁合同不同，由于合同签订时房屋尚未建成，且承租人对租赁房屋的对价包括承担房屋的建设，该合同有其特殊性，是一种具有特殊履行特征的租赁合同。…本案中，根据济南市发改委和济南市规划局的系列批复，可以认为涉案工程已经得到了主管部门的批准，五洲集团与职工文化中心之间签订的协议有效。”一审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、涉案《合作协议》、《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》、《补充协议》应否解除；二、五洲集团应向职工文化中心支付使用费的数额。对于第一个焦点问题，已生效的民事判决书认定，职工文化中心与五洲集团签订的协议的性质应为具有特殊履行特征的租赁合同。现职工文化中心以五洲集团未按判项支付使用费；五洲集团的股权已经发生实质性变化全部转让，不再是原合作协议的双方；双方私下签订的协议违背了中华全国总工会、省总工会的批复为由，要求解除与五洲集团签订的《合作协议》、《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》、《补充协议》。根据法律规定，合同的解除分为法定解除及约定解除两种形式，法定解除应具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种情形；而约定解除应具有双方在《合作协议》中第九条载明的情形，即：1.出现不可抗力，造成合同无法履行；2.国家政策发生变化，造成合同无法履行;3.一方根本违约，造成合同无法继续履行的或造成无法实现合同的目的。本案中，首先，已生效的民事判决书已经认定职工文化中心缔约的目的系通过租赁房屋获取租金收益，提前收取承租人的租金并由承租人进行房屋建设，是其融资建设房屋的一种形式，而五洲集团缔约的目的系享有一定期限内使用建成后的房屋用于商业经营，五洲集团对工程进行了投资建设，而其投资建设的行为是其租赁建成后房屋的对价，因此，五洲集团的主要义务并不在于向职工文化中心支付每年500万的租金，现五洲集团已经按照合同约定建设完成相关建筑物并交付使用，故不能因五洲集团未依约及时支付房屋使用费认定其构成根本违约；其次，五洲集团系依法成立的有限责任公司，即使股东发生变化，并不能影响公司对外享受权利和承担义务，职工文化中心以此为由解除合同，没有法律依据；再次，职工文化中心未能提交有效证据证明《合作协议》、《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》、《补充协议》违反法律法规的禁止性规定。综上，职工文化中心主张解除双方之间的上述协议，依据不足，一审不予支持。对于第二个焦点问题，二宫与五洲集团签订协议，约定由五洲集团建设工程，现协议约定的工程已经竣工并由五洲集团占有使用或出租，故五洲集团应按协议约定向职工文化中心支付使用费，且五洲集团亦认可支付使用费事实及使用费计算的起止时间，但双方对使用费数额未能达成一致。职工文化中心要求五洲集团支付使用费为自2015年1月31日起计算至2019年11月29日，共计4年10个月，按照每年500万元计算，共计2416.67万元。五洲集团认为应在上述数额之上减免四个半月房屋187.5万元，并抵销职工文化中心尚欠嵇惠侠的借款利息9176875元。一审认为，职工文化中心主张的使用费系截止至2019年11月29日，因此五洲集团抗辩称因疫情而减免租金的理由，与事实不符，不予采纳；对于五洲集团主张的债权抵销问题，因该债权债务关系与本案并非同一法律关系，且职工文化中心对此不予认可，故五洲集团的该项抗辩意见，于法无据，不予支持。因本案纠纷的产生，系因五洲集团未及时支付使用费所导致，故本案的案件受理费，应由五洲集团承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定，判决：一、缤纷五洲集团有限公司于判决生效之日起10日内支付济南市职工文化中心使用费2416.67万元；二、驳回济南市职工文化中心的其他诉讼请求。案件受理费162634元，由缤纷五洲集团有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据涉案《补充协议》第二条第1、2、4项的约定，以及生效民事判决的内容，五洲集团每年向职工文化中心交纳的500万元，应为其使用工会大厦14440平方米的酒店及地下面积3111平方米房屋的使用费。五洲集团虽存在拖欠支付使用费的违约事实，但双方之间为具有特殊履行特征的租赁合同，五洲集团投资建设工程，其投资支出实际即为租赁使用建成后房屋预先支付的对价。五洲集团在职工文化中心向其交付房屋后所支付的每年500万元，仅为小部分房屋的使用费，相较于五洲集团已经以投资建设方式支付大部分房屋使用对价的事实，五洲集团的拖欠行为不应认定为根本违约行为。职工文化中心以五洲集团拖欠使用费要求解除相关协议，不符合法律规定。职工文化中心另提出的全国总工会进行资产清理或协议与总工会批复意见不符等解除理由，亦缺乏法律依据。关于职工文化中心所称五洲集团对外转让房屋使用权问题，经查，双方相关协议中未有与此相关的内容，其提出的该项理由无合同依据。关于五洲集团同意解除部分房屋租赁关系问题，根据双方的诉辩意见及一审审理情况，五洲集团就其支付使用费部分虽同意解除，而职工文化中心系要求解除全部房屋的租赁关系，双方实际并未达成一致意见，一审对该部分未予处理并无不当。综上，职工文化中心要求解除《合作协议》、《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》、《补充协议》，依据不足，不应予以支持。综上所述，职工文化中心的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162634元，由上诉人济南市职工文化事业发展中心负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二一年五月二十四日书记员  邢春艳