北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4313号上诉人（原审原告、反诉被告）：博源学之府（北京）教育科技有限责任公司。法定代表人：付蓉，董事长。委托诉讼代理人：吴小涛，北京京航律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，北京京航律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：英库百特科技服务（北京）有限公司。法定代表人：董义洲，经理。委托诉讼代理人：吴圣奎，北京亿达（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳启迪，北京市亿达律师事务所律师。上诉人博源学之府（北京）教育科技有限责任公司（以下简称博源学之府公司）因与被上诉人英库百特科技服务（北京）有限公司（以下简称英库百特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初39084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人博源学之府公司之委托诉讼代理人吴小涛、被上诉人英库百特公司之委托诉讼代理人吴圣奎、欧阳启迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博源学之府公司上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判英库百特公司向博源学之府公司退还押金415370元。事实与理由：一审法院认定博源学之府公司单方违约的事实认定错误。博源学之府公司、英库百特公司均认可新冠肺炎疫情爆发对博源学之府公司的经营产生了影响，并且双方也在合同履行过程中为租金的减免问题进行了多次沟通，但最终双方未就减免数额达成一致意见，双方于2020年7月7日办理了房屋的交接。本案中的合同解除是因不可抗力原因致使合同不能继续履行而导致双方协商解除的情形，在本案当中不应适用《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）中的违约条款来认定博源学之府公司存在违约行为。英库百特公司辩称，同意一审判决，不认可博源学之府公司的上诉请求和理由。博源学之府公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令英库百特公司退还博源学之府公司押金（违约保证金）415370元；2.本案诉讼费用由英库百特公司承担。英库百特公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判决解除英库百特公司与博源学之府公司之间的租赁合同；2.请求法院判决博源学之府公司支付2020年5月1日至2020年7月7日租金232152元；3.请求法院判决博源学之府公司支付2020年7月8日至2020年9月9日之间的房屋空置费用218496元；4.请求法院判决博源学之府公司支付违约金285982.25元（以应支付的半年度租金623055元，及合同约定的单日违约金比例3‰，计算2020年4月10日至2020年9月9日之间的违约金）；5.反诉的诉讼费用由博源学之府公司承担。一审法院认定事实：2019年4月，英库百特公司作为出租人（甲方）与博源学之府公司作为承租人（乙方）签订了租赁合同，约定，甲方将位于北京市海淀区中关村大街甲28号5层北侧5F008号房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积为569平方米）出租给乙方用于办公，合同履约保证金为415370元。租赁期限为2019年5月1日至2022年4月30日，首期六个月的租金应于本合同签订之日支付给甲方。剩余租金于每年4月、10月的10日前支付。双方陈述租赁合同中约定的租金标准为每日每平米6元。租赁合同还约定，任何一方提出提前解除合同的，应提前三个月书面通知对方，双方协商是否解除，双方协商一致同意解除的应签终止协议。如乙方未提前三个月书面通知的，乙方已交付的保证金甲方不予退还。如甲方未提前三个月书面通知的，甲方返还乙方保证金和剩余租期乙方已付租金。庭审中，英库百特公司据此约定主张博源学之府公司未提前三个月提出解除合同，故不同意退还保证金。同时，双方就涉案房屋还签订了《企业入驻服务协议》（以下简称服务协议），双方均认可服务费标准为每日每平米2元。对于服务费的性质，英库百特公司主张是租金，博源学之府公司对此不认可，认为该费用就是服务费用，不是租金。对此，英库百特公司解释为：“其公司性质系孵化器公司，出于经营性质考虑，如果是纯租金，可能会觉得我们是租赁公司，所以我们把租金中的2元作为服务费”。英库百特公司提供了微信聊天记录予以证明，微信聊天记录显示双方就涉案房屋于2019年4月12日开始商谈续租事宜，双方最终达成租金标准为8元每平米每日，除了电费。租赁合同签订后，英库百特公司将涉案房屋交付给了博源学之府公司。博源学之府公司交纳了押金并接受了房屋用于开展线下教育并将其作为主营业务。双方均认可博源学之府公司不欠2019年5月1日至2020年4月30日的租金。合同在履行的过程中，因新冠肺炎疫情爆发，双方在庭审中均认可疫情对博源学之府公司的经营会产生影响。故双方通过函件往来沟通租金减免事宜，双方并未达成一致意见，通过双方往来函件可以得知：自2020年4月9日开始，博源学之府公司发函给英库百特公司要求减免租赁期限内的租金，尤其是2、3、4月的租金。对此英库百特公司同意表示减免，但双方就减免数额并未达成最终意见，故博源学之府公司于2020年7月2日表示该公司将于2020年7月5日全部搬出涉案房屋。双方于2020年7月7日就涉案房屋办理了交接手续，博源学之府公司将涉案房屋交回英库百特公司。英库百特公司要求博源学之府公司支付2020年5月1日至2020年7月7日的租金232152元。对此，博源学之府公司表示其可以用2020年2月至4月应减免的租金抵扣上述期间的租金，对此，英库百特公司表示可以抵扣。庭审中，双方均认可博源学之府公司于2020年2月至4月交纳的租金为307260元。一审法院认为，博源学之府公司与英库百特公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家效力性强制性法律规定，系有效，双方均应遵守执行。关于涉案房屋租金标准，博源学之府公司主张6元每日每平米，英库百特公司主张8元每日每平米。本案中，双方均认可入驻服务协议约定服务费标准为2元每日每平米，通过双方微信聊天记录，法院可以认定该2元的标准系租金标准的组成部分，即涉案房屋的租金标准为8元每日每平米。关于博源学之府公司主张的保证金一节，因博源学之府公司未按租赁合同约定提前三个月通知解除，故博源学之府公司主张要求退还保证金的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。关于英库百特公司要求解除租赁合同的反诉请求，双方已于2020年7月7日对搬离的房屋交接，可视为租赁合同已于该日解除，故法院认定双方租赁合同于2020年7月7日已经解除。关于英库百特公司要求博源学之府公司支付2020年5月1日至2020年7月7日的租金一节，法院认为，因疫情确实给博源学之府公司的经营带来了不利影响，故基于公平原则和风险共担原则，英库百特公司主张的2020年5月1日至2020年7月7日的租金损失应由博源学之府公司和英库百特公司共同负担，具体负担比例，本案根据查明事实酌情判定。另，英库百特公司确实应减免博源学之府公司2020年2月至4月的部分租金。但在庭审中，博源学之府公司表示可以用2020年2月至4月应减免的租金抵扣2020年5月1日至2020年7月7日期间应承担的租金，对此，英库百特公司表示可以抵扣，法院不持异议。现法院认为2020年2月至4月应减免的租金已足以抵扣2020年5月1日至2020年7月7日期间博源学之府公司应承担的租金，故法院对英库百特公司主张2020年5月1日至2020年7月7日期间的租金，不予支持。关于英库百特公司主张的房屋空置费用和违约金，法院认为博源学之府公司在不享有约定或者法定解除权的前提下，以履行合同困难为由单方面请求解除合同，已构成预期违约，故博源学之府公司应支付空置费用和违约金以弥补对英库百特公司所造成的损失，但法院已经驳回博源学之府公司要求退还保证金的诉讼请求，承担了相应违约责任。英库百特公司无需退还保证金，该保证金已足以弥补英库百特公司上述的损失，故英库百特公司主张的房屋空置费用和违约金，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认博源学之府公司与英库百特公司于二○一九年四月签订的租赁合同于二○二○年七月七日解除；二、驳回博源学之府公司的全部诉讼请求；三、驳回英库百特公司的全部反诉请求。二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理所查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，博源学之府公司与英库百特公司签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照协议约定履行各自的义务。博源学之府公司主张双方租赁合同解除系因不可抗力原因致使合同不能继续履行而导致双方协商解除的情形。对此本院认为，首先，该公司认可新冠肺炎疫情爆发后双方为租金的减免问题进行了多次沟通，但最终未就减免数额达成一致意见，现有证据亦不能证明双方对租赁合同解除、解除的后果等达成一致意见，故不能认定产生合意解除合同的法律效果；其次，新冠肺炎疫情仅对租赁合同的履行造成部分影响，对此可通过酌减租金的方式予以救济，但履行合同对当事人而言仍有可期待的履行利益，现有证据不足以证明疫情导致租赁合同直接或根本不能履行，故不属于因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，不符合法定解除的条件。鉴此，博源学之府提前退租的行为构成预期违约。租赁合同约定，“任何一方提出提前解除合同的，应提前三个月书面通知对方，双方协商是否解除，双方协商一致同意解除的应签终止协议。如乙方未提前三个月书面通知的，乙方已交付的保证金甲方不予退还。”博源学之府公司未提前三个月书面通知解除租赁合同，该公司诉请退还保证金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，博源学之府公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7531元，由博源学之府（北京）教育科技有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王丽蕊审 判 员 朱 华审 判 员 吴博文二〇二一年五月二十八日法官助理 李 湉书 记 员 余志燕