河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6290号上诉人（原审原告）：郑东旭，男，1990年3月4日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：焦阳，河南君召律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈重阳，河南君召律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州恒泽通健康置业有限公司，住所地荥阳市荥泽大道与悦来西路交叉口东北角，统一社会信用代码：91410182MA40N1FB87。法定代表人：贺**龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兴华，男，该公司员工。上诉人郑东旭因与被上诉人郑州恒泽通健康置业有限公司（以下简称“恒泽通公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初1904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑东旭上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求，或是将案件发回重审；2.上诉费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定事实错误。《郑州恒大·养生谷商品房认购书》不仅是房屋认购书还是一个“借款合同”，该认购书并没有履行完毕。上诉人经过他人介绍购买被上诉人开发的郑州恒大养生谷项目，并按照被上诉人的要求交纳定金，初步选定一期21栋1101房间。在2020年9月23日上诉人与被上诉人签署该认购协议，该协议对房款的支付时间及签订《商品房买卖合同》作出了明确约定。上诉人与被上诉人对总房款分期支付的方式实际上是上诉人向被上诉人借款购买被上诉人房屋的方式。这种方式是上诉人与被上诉人自愿达成的还款方式，分期支付购房款实际上是分期向被上诉人还款。被上诉人承诺在上诉人支付第一次购房款当日签署《商品房买卖合同》，被上诉人应当按照与上诉人的约定签署《商品房买卖合同》，且上诉人是全款购买被上诉人开发的商品房买卖合同，应当签署可以备案的正式商品房买卖合同。但是被上诉人却要求上诉人交纳总房款的30%才签署商品房买卖合同。被上诉人将商品房买卖关系和借款关系混为一谈，公然违背认购书中关于签订《商品房买卖合同》的约定，已经构成违约，上诉人有权利拒绝继续履行认购书。一审法院认定该认购书预约合同性质已经终止与事实不符。被上诉人继续履行该认购书分期付款的前提是签署商品房买卖合同，上诉人多次要求被上诉人签署商品房买卖合同，但是被上诉人拒绝签署《商品房买卖合同》，理由是要求上诉人需支付总房款的30%。上诉人因无法签订《商品房买卖合同》，故在2021年1月4日向被上诉人的置业顾问发送微信提出解除《郑州恒大·养生谷商品房认购书》，当该解除通知到达被上诉人的置业顾问时，该认购书就已经解除。但是被上诉人在2021年1月7日即上诉人提出解除认购书后，被上诉人才发送邮件通知上诉人签订合同，上诉人已经不需要按照认购书约定继续履行。《商品房买卖合同》的预登记是唯一可以保证上诉人购买到其前期认购的房屋，虽然已经形成买卖合同关系但是被上诉人的行为已经不能使上诉人达到购买的认购的房屋的目的。综上所述，《认购书》的目的是为了签署《商品房买卖合同》，但是被上诉人拒绝履行上述约定，导致签署合同的目的落空，签署合同的目的落空就导致购买房屋的目的落空。上诉人与被上诉人已经解除合同，无需继续履行，因被上诉人违约在先，应当退还上诉人所交费用。二、一审法院适用法律错误。根据《民法典》第563条第四款上诉人有权要求解除认购合同，根据《民法典》第565条，解除通知到达被上诉人时解除。根据《民法典》第566条，被上诉人应当返还上诉人定金、购房款及维修基金。恒泽通公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人不具有认购书的合同解除权。认购书第二条第3款，并非是合同双方对于商品房买卖合同签订的时间的约定。其表述为：买受人需在2020年9月20日前支付首期房款，并按要求与出卖人签订商品房买卖合同。依据合同文义解释，上述条款内容并未对商品房买卖合同的签订时间进行约定，更不能说明被上诉人负有在2020年9月20日前与上诉人签署商品房买卖合同的单方义务。因上诉人迟迟不按照约定支付购房款，被上诉人才向其邮寄送达催款催签函，在函件中要求上诉人依约交款并签署合同。因此，被上诉人已经尽到通知义务，现上诉人以双方未签订买卖合同为由解除认购书，没有事实依据，也不符合民法典关于合同解除权的相关规定。二、认购书非借款合同，认购书明确约定涉案房屋位置、楼层、户型、面积、总价、单价，房款支付方式等，具备商品房买卖合同实质要件，上诉人购买房屋的目的已经实现。双方签订的认购书，对上诉人购买房屋的位置、楼层、户型、面积、总价、单价，房款支付方式等有明确约定，且上述约定是双方真实意思表示，对双方均有法律约束力，从客观上、法律上讲认购书具备商品房买卖合同的实质要件，与上诉人诉称的借款合同明显不属同一法律性质。至本案庭审时，只要上诉人依约缴纳购房款后，并在其配合的情况下，双方仍可以前往房管局进行商品房买卖合同的网签。上诉人就案涉房屋的购房目的已经实现。三、上诉人诉称的一审法院适用法律错误，也没有依据。一审中，上诉人并未提交任何向我司主张签署商品房买卖合同的证据，且认购书的解除并非以通知到达被上诉人解除，仍需看上诉人是否具有实质的解除权。因上诉人就认购书没有解除权，且原审法院已经查明，合同目的并非无法实现，上诉人主张合同已解除没有依据。而上诉人一审诉请中也是请求解除合同的形成之诉，而非确认之诉，更能说明上诉人主张的一审法院适用法律错误没有依据。综上，请求查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。郑东旭向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原、被告于2020年9月23日签订的《郑州恒大.养生谷商品房认购书》；2、请求法院依法判令被告返还原告购房款、维修基金共计85105元及利息（利息以85105元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年9月23日计算至实际支付之日止）；3、请求法院判令被告双倍返还原告定金共计4万元；4、由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2020年9月23日，被告作为出卖人与作为买受人的原告签订郑州恒大.养生谷商品房认购书（编号为67605101）一份，主要内容为：“……乙方自愿依下列条件向甲方认购郑州恒大.养生谷一期21栋1101房……。该商品房建筑面积共129.27平方米，其中套内建筑面积94.91平方米……按建筑面积计算，单价为7480.68元/平方米；按套内建筑面积计算，单价为10188.88元/平方米……总金额为967027元……一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）……二、乙方选择下列第3种方式付款……3、分期付款：乙方须于2020年9月20日前支付首期房款76703元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年12月18日前付清96703元；于2021年3月18日前付清96703元；于2021年6月18日前付清96703元；于2021年9月18日前付清96703元；……如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大.养生谷健康展示中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款……。”2020年9月23日，原告支付被告维修基金8402元，被告给原告出具收据一份。2020年9月23日，原告支付被告款项96073元，被告给原告出具收据一份，显示为“房款（含定金）”内容，但被告以房管部门要求缴纳总房款的30%为由未与原告签订书面商品房买卖合同。2021年1月7日，被告给原告邮寄通知书一份，主要内容为：“2020年9月18日，你与我公司签订认购书，约定购买郑州恒大.养生谷项目一期21幢1101房。根据《认购书》的约定，你须于2020年9月20日前签署《商品房买卖合同》，第二期房款应于2020年12月18日前付清。至今你既未按照《认购书》约定签署《商品房买卖合同》，也未按时支付第二期房款。我公司现正式通知你：请你务必于2021年1月10日前签署《商品房买卖合同》，并支付余款……”。后原告诉至法院。一审法院认为，结合原、被告陈述，首先是关于双方签订的认购书效力及性质问题，一是判断合同效力应当依据民法典第一百五十三条规定，结合本案事实，本案所涉的认购书依法成立有效，二是该认购书约定原告支付首期房款76703元时，可签署《商品房买卖合同》，且实际上原告于2020年9月23日共支付被告该房款及定金共计96703元，而购房款系商品房买卖合同的核心条款之一，且该认购书同时约定了房屋坐落、房屋价款、支付方式及期限等属于商品房买卖合同的核心条款，由此可知，虽然双方之间未签订书面商品房买卖合同，但双方之间已于2020年9月23日即原告支付被告第一批房款之日成立了商品房买卖合同关系，定金2万元已经转换为购房款，该认购书预约合同性质已经终止，相应的认购书内容、收据可视为商品房买卖合同的组成部分，至于房屋交付、房屋质量等内容，可依据认购书第九条约定以及民法典第五百零九条、五百一十条、五百一十一条内容予以补充解释确定，双方之间仅是未签订正式的可予以备案网签的书面商品房买卖合同文本而已，但该情形并不影响双方之间商品房买卖合同的成立生效。其次是原告是否享有合同解除权的问题，一是对被告辩称因房管部门要求支付总房款的30%才予以备案网签的辩解理由，因被告未提供充分的证据予以证明，且该理由亦不属于、不符合双方合同的约定内容，而被告亦未提供充分的证据证明本案所涉合同约定违反了法律、行政法规强制性规定，故对该辩解理由，一审法院不予采纳，二是虽然在原告支付被告首期房款时，被告未与原告签订正式书面商品房买卖合同文本，构成违约，但被告于2021年1月给原告邮寄的通知书已经对此行为进行了补正，即通知原告于2021年1月10日前签署正式商品房买卖合同，而原告并未与被告签订书面文本，却于2021年3月起诉主张合同解除权，因此被告违约行为并未达到根本违约的程度，故综上原告不具有合同解除权，对原告的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告郑东旭的诉讼请求。案件受理费1401元，由原告负担。本院二审期间，上诉人郑东旭提交微信聊天记录打印件2张，拟证明在2021年1月4日上诉人与被上诉人的置业顾问要求签订合同时仍然强调需要交够30%的购房款才可以签署正式的商品房买卖合同。上诉人明确提出认购书约定为在交够第一次房款的当日就应该签订备案的商品房买卖合同，被上诉人的置业顾问拒绝了上诉人的请求。被上诉人恒泽通公司认为，首先对证据的真实性合法性有异议。该聊天记录中显示的张弛是否为被上诉人公司的置业顾问，需要核实。另外该聊天记录只是在上诉人言语处用文字显示，而所谓的置业顾问的回复均未用文字表述，而无法显示置业顾问的相关回复，且该截图较为片面，对其合法性有异议。不能证明上诉人的证明目的。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中郑东旭与恒泽通公司签订的《郑州恒大·养生谷商品房认购书》，虽名为认购书，但是该认购书对当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等进行了约定，同时约定“乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规定》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签订上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。”一审法院根据本案查明的案情，认定双方当事人之间商品买卖合同成立并生效，并无不当。本案中，双方当事人对于认购书中所约定的“乙方须于2020年9月20日前支付首期房款76703元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》”的理解存在争议，郑东旭主张签订《商品房买卖合同》的时间为其交付首期房款76703元时恒泽通公司应与其签订网签备案的《商品房买卖合同》；恒泽通公司主张认购书虽约定签署《商品房买卖合同》，但并未明确签订《商品房买卖合同》的具体时间，同时《商品房买卖合同》包括在房管局网签系统内的网签合同，也包括双方可以直接进行的草签合同。本院认为，本案中郑东旭要求解除其与恒泽通公司签订的《郑州恒大·养生谷商品房认购书》，应证明其诉讼请求符合约定的或法定的解除合同的条件；本案中郑东旭主张解除合同的理由为：因恒泽通公司未按照认购书的约定在其向恒泽通公司交付第一笔购房款后的当日签订商品房买卖合同。本院认为，恒泽通公司虽未与郑东旭在郑东旭交付第一笔购房款后与郑东旭签订商品房买卖合同正式文本，但恒泽通公司于2021年1月给郑东旭邮寄的通知书已经对此行为进行了补正，即通知郑东旭于2021年1月10日前签署正式商品房买卖合同文本，而郑东旭并未与恒泽通公司签订正式的商品房买卖合同文本，而是直接提起了本案诉讼，要求解除其与恒泽通公司签订的《郑州恒大·养生谷商品房认购书》。一审法院根据本案查明的事实，认定郑东旭不具有合同解除权，并依法驳回郑东旭的诉讼请求，事实清楚，并无不当。综上所述，上诉人郑东旭的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2802元，由上诉人郑东旭负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二一年五月三十一日书记员  白雪岩