贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终642号 上诉人（一审被告）：贵州双龙鲁一房地产开发有限公司，住所地贵州省龙里县谷脚镇王关社区（双龙物流商贸城内），统一社会信用代码915227300308877159G。 法定代表人：徐立生，系公司总经理。 委托诉讼代理人：秦阳，贵州驰远律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：李芳园，女，汉族，1998年9月14日生，贵州省金沙县人，住山西省朔州市城区。 委托诉讼代理人：张**，系被上诉人丈夫。 一审被告：贵州美房多网络科技有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区龙洞堡电子商务港A栋房单元6层4号，统一社会信用代码91520000MA6DKDMUX5。 法定代表人：王旭，系公司董事长。 委托诉讼代理人：戴启荣，贵州星秩序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卫代林，贵州星秩序律师事务所律师。 上诉人贵州双龙鲁一房地产开发有限公司（以下简称双龙鲁一房开公司）因与被上诉人李芳园、一审被告贵州美房多网络科技有限公司（以下简称美房多公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院(2020)黔2730民初1965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 双龙鲁一房开公司上诉请求：一、请求撤销龙里县人民法院（2020）黔2730民初1965号民事判决，并依法改判。二、本案一审、二审案件受理费由上诉人和被上诉人依据终审结果合理负担。事实及理由：原审判决适用法律错误。一、上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》为贵州省商品房买卖合同的格式合同，但上诉人口头告知了被上诉人房屋存有在建工程抵押情形，同时也告知被上诉人，在备案时上诉人会在解除“商品房在建工程抵押”后为被上诉人办理相关手续。事实上，上诉人以鲁一公司名义取得《商品房预售许可证》期间，以类同的方式为217名买卖人办理了备案手续，目前无法备案，是因为政策调整导致，且上诉人在政府的支持下在进行完善，现目前已取得更换新的《不动产预登记证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，待更换新《商品房预售许可证》后即按约为被上诉人办理备案手续。再者双方签署的《商品房买卖合同》第五条中明确约定出卖人承诺，如因出卖人隐瞒，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人并承担赔偿责任。被上诉人提请解除《商品房买卖合同》后上诉人同意解除并退还房款，且龙里县人民法院已判决上诉人按全国银行间同业拆借中心公布的借款市场报价利率支付被上诉人利息了，还要求上诉人按已付房款的24%再承担赔偿责任，上诉人认为没有合同约定且赔偿责任过大。二、上诉人和被上诉人已于2020年4月9日已经达成了解除购房合同的约定，现双方已不再是房屋买卖的关系而是形成了新的契约关系，就不再适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，上诉人认为原审判决适用法律错误。综上所述，原审判决适用法律错误，应予纠正。 美房多公司书面陈述称，对房开公司上诉状的事实和理由部分的陈述予以认可、无异议，且从该陈述可知，房开公司对于未按期办理网签备案手续系新规出台所致，属于政策法规因素，属于不可抗力，故答辩人根本就不存在刻意隐瞒的事实，故答辩人无需承担任何责任。 李芳园二审口头答辩称，上诉人的上诉理由无法律及事实依据，一审适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。 李芳园向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原告与被告于2018年5月25日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》；2、依法判令被告双龙鲁一公司返还原告购房款69558元、预告登记费550元、维修基金1163元、预告抵押登记费550元，总计71821元，并按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，从2018年5月25日起暂至2020年7月2日，利息总计7182.05元（利息实际计算至上述款项全部履行完毕止）3、依法判令被告双龙鲁一公司赔偿原告交通费（预计5000元）和已付房款的24%的违约责任即16693.92元（69558元×24%）；4、依法判令被告美房多公司返还原告认筹金10000元，并按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，从2018年5月25日起暂至2020年7月2日，利息总计1009.1元（利息实际计算至上述款项全部履行完毕止）；5、本案诉讼费用全部由二被告承担。 一审法院认定事实：原告李芳园于2018年5月18日与被告美房多公司签订《会员服务协议书》，约定原告支付10000元作为参加购房优惠活动的会员增值服务费，享受交10000元抵20000元的优惠，原告于同日向美房多支付了10000元增值服务费后，于2018年5月25日与被告双龙鲁一公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》。《商品房买卖合同》和《补充协议》约定：原告购买被告双龙鲁一公司开发的位于龙里县双龙物流商贸城（一期）第6847幢2单元10层16号商品房（建筑面积38.75平方米）；房屋总价为137558元，采取贷款方式付款，首期房款69558元，余款68000元以银行按揭方式支付；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；该合同第四条载明：与该商品房有关的抵押情况为1（该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押）。第五条出卖人关于房屋权利状况的承诺...3、该商品房没有司法查封或者其他受限制的情况；如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到书面通知之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人，并承担赔偿责任。交房时间为2018年12月31日前。合同签订后，原告通过刷卡支付购房首付款69558元、预告登记费550元、维修基金1163元、预告抵押登记费550元，共计71821元。由于三方对退款问题未达成协议，原告向法院提起诉讼。另查明，原告于2020年4月9日向被告双龙鲁一公司申请退回购房款。双龙鲁一公司开发的贵州双龙物流商贸城（一）期项目于2015年2月15日办理预售许可证，证号：201501-01。涉案房屋已办理了在建工程抵押。 一审法院认为，原告要求解除与被告双龙鲁一公司签订《商品田房买卖合同》及《补充协议》，被告双龙鲁一公司同意，一审法院予以尊重并准许。合同解除后，对于已付购房款69558元、预告登记费550元、维修基金1163元、预告抵押登记费550元，共计71821元，被告双龙鲁一公司同意退还，一审法院予以尊重并准许。被告美房多公司收取的10000元，虽名为服务费，但其实是基于购买案涉房屋而交纳，且注明是交10000元抵20000元，该款应认定为交纳的购房定金，现因原告与被告双龙鲁一公司解除了《商品房买卖合同》及《补充协议》，故被告美房多公司应退还该款。原告主张购房款、预告登记费、维修基金、预告抵押登记费的利息损失，按原告与双龙鲁一签订的《商品房买卖合同》第五条的约定，一审法院予以支持；双龙鲁一公司应向原告支付其收取的上述费用71821元从2018年5月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算到2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算到应退款项退清之日为止的资金占用利息；美房多公司应支付收取的10000元从2018年5月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算到2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算到应退款项退清之日为止的资金占用利息。因双龙鲁一公司故意隐瞒案涉房屋已被抵押的事实，使原告在违背真实意思的情况下与其签订合同，现双方解除合同，双龙鲁一公司应对原告进行赔偿，原告提出按照已付房款的24%即16693.92元（69558元×24%），一审法院予以支持。对于原告要求被告双龙鲁一公司赔偿交通费5000元的请求，原告已获得赔偿金和利息，故对该部分费用一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李芳园与被告贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于2018年5月25日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李芳园购房首付款、维修基金、抵押登记费、房屋预告登记费共计71821元，并以71821元为计算基数，从2018年5月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算到2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到应退款项退清之日止向原告支付资金占用利息；三、被告贵州美房多网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还李芳园10000元，并以10000元为基数，从2018年5月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算到2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到应退款项退清之日为止向原告资金占用利息；四、被告贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李芳园损失16693.92元；五、驳回原告李芳园其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1267元，由原告李芳园负担25元，被告贵州双龙鲁一房地产开发有限公司负担1217元，被告贵州美房多网络科技有限公司负担25元。 本院二审期间，一审被告美房多公司向本院提交的《商品房屋预售许可证》、《情况说明》、《“贵州双龙物流商贸城”认购协议》等证据不足以推翻一审认定事实。经审查，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：一，针对退款问题双方是否达成协议；二，双龙鲁一公司应否向李芳园赔偿损失。 对于争议焦点一，一审法院审理查明2018年5月25日，双方签订《商品房买卖合同》和《补充协议》后，李芳园通过刷卡支付购房首付款69558元、预告登记费550元、维修基金1163元、预告抵押登记费550元，共计71821元。由于三方对退款问题未达成协议，李芳园向一审法院提起诉讼。虽然双龙鲁一公司上诉称双方已经达成了解除购房合同的约定，已经形成了新的契约关系。但双龙鲁一公司未举证证实已经达成了新的协议。故本院对双龙鲁一公司的主张不予支持。 对于争议焦点二，因双龙鲁一公司在本案审理过程中未能举证证实其在签订合同时向购房者告知涉案房屋已被抵押的事实，双龙鲁一公司存在过错，故一审判决综合考虑双方签订合同的情况、合同履行情况、当事人的过错程度及因合同解除造成的损失等因素，酌定双龙鲁一公司承担已付购房款24%的赔偿责任并无不当，本院予以确认。 综上所述，贵州双龙鲁一房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2534元，由上诉人贵州双龙鲁一房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年五月十二日 法官助理陆梅 书记员  雷春莲