贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3546号 原告：王昕，女，彝族，1971年12月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：陈大举，男，彝族，1969年2月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦****，统一社会信用代码：91520502055034224B。 法定代表人：李当明，该公司董事长。 被告：贵州省平安盛世物业管理有限公司，，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路**统一社会信用代码：915205023143151878。 法定代表人：范应雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈应梅（特别授权代理）。 原告王昕、陈大举诉被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称“福明房开公司”）、被告贵州省平安盛世物业管理有限公司（以下简称“平安盛世物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈大举及二原告的委托诉讼代理人钟影，被告平安盛世物业公司的委托诉讼代理人沈应梅庭到庭参加诉讼。被告福明房开公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王昕、陈大举向本院提出诉讼请求：一、判令被告福明房开公司支付原告王昕、陈大举装修补贴款80,000.00元及逾期付款损失（按银行同期利率分段计付，其中：①以16,000.00元为基数，自2017年1月1日起计付至返还完毕时止；②以16,000.00元为基数，自2018年1月1日起计付至返还完毕时止；③以16,000.00元为基数，自2019年1月1日起计付至返还完毕时止；④以16,000.00元为基数，自2020年1月1日起计付至返还完毕时止；⑤以16,000.00元为基数，自起诉之日起计付至返还完毕时止）。二、判令被告福明房开公司为原告王昕、陈大举就七星关区双树·望城滨河片区城市棚户区改造建设项目第18幢2单元23层2号商品房办理不动产权转移登记，并限期交付不动产权属证书。三、判令被告福明房开公司向原告王昕、陈大举支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金：违约金以已付购房款454,042.00元为基数，自2017年3月30日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，违约金现暂计为20,000.00元。四、判令被告福明房开公司、平安盛世物业公司连带退还原告王昕、陈大举燃气开户费2,500.00元、智能水表费580.00元，并以应退还款项3,080.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付自2017年8月13日起至返还完毕之日止的资金占用费。前述费用暂合计为103,080.00元。 事实及理由：被告福明房开公司针对教育职业人员推出团购买房活动，原告作为买受人参与该活动并购买了福明房开公司开发建设的七星关区双树·望城滨河片区城市棚户区改造建设项目第18幢2单元23层2号房。2016年1月13日，双方订立了《购房附加协议》，约定“王昕、陈大举隶属七星关区普宜镇普宜小学从事教育职业人员，已报名并交房款参与公司执行的装修补助政策，现已订购公司开发的双树望城一期住房18-2-23-A2号，根据政策可享受共计80,000.00元装修补助……以上补贴分5年完成，交房前补贴20%，第二年补贴20%，第三年补贴20%，第四年补贴20%，第五年补贴20%”。原告应福明房开公司要求完善了装修补贴优惠活动所需证件资料。 2016年12月30日，福明房开公司将房屋交付给原告使用，交房时收取了原告的维修基金、预告登记费、预抵押登记费、产权登记费、契税、交易费、工本费，并收取了原告的燃气开户费2,500.00元、智能水表费580.00元，但燃气开户费及智能水表费收据由平安盛世物业公司出具。 2019年4月，福明房开公司才通知原告签订《商品房买卖合同》，约定“涉案房屋建筑面积为118.21㎡，套内建筑面积为99.58㎡，按套内建筑面积计算房屋价款，单价为4,559.57元，房屋总价款为454,042.00元，首付款134,042.00元，剩余321,000.00元以公积金贷款方式予以支付”。原告通过住房公积金贷款向福明房开公司付清了全部购房款。《商品房买卖合同》第二十二条约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的……”。 约定的交付办理商品房转移登记有关文书的期限（2016年12月30日交房后90日内）于2017年3月29日届满，福明房开公司仍拖延履行为原告办理商品房转移登记的合同义务，致使原告至今尚未取得商品房转移登记有关文书。同时，福明房开公司未按照《购房附加协议》向原告支付装修补贴款。 原告认为：原告与福明房开公司订立《购房附加协议》、《商品房买卖合同》均是各方平等、自愿、协商一致的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，受法律保护，对各方有拘束力，各方应遵照履行。 ①逾期支付装修补贴：福明房开公司应于2016年12月30日（交房时间）前支付原告装修补贴16,000.00元、应于2017年12月30日前支付原告装修补贴16,000.00元、应于2018年12月30日前支付原告装修补贴16,000.00元、应于2019年12月30日前支付原告装修补贴16,000.00元、应于2020年12月30日前支付原告装修补贴16,000.00元，共计80，000.00元，自约定的第一期装修补贴款应付之日至起诉日已基本完全逾期，已然违约，福明房开公司以该行为表明其不再履行《购房附加协议》约定的给付义务。根据《合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”据此，原告有权要求福明房开公司一次性支付原告装修补贴款80,000.00元及逾期付款损失（分段计算）。 ②逾期交付商品房转移登记有关文书：由于福明房开公司的违约行为，致使原告不能在规定的期限内取得商品房转移登记有关文书，原告有权要求其履行。同时，根据合同约定，福明房开公司还应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）对于逾期贷款，按罚息利率计收利息，罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。另根据中国人民银行公告〔2019〕第15号、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第三部分“关于合同纠纷案件的审理”中明确：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”。故福明房开公司应向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，自2017年3月30日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至福明房开公司向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 ③退还燃气开户费、智能水表费：根据相关规定及规范性文件，福明房开公司及平安盛世物业公司不得再向原告收取该商品房总价款以外的费用，据此，两名被告收取燃气开户费、智能水表费无合理依据，理应连带退还，并支付资金占用费。为此，经社区调解未果，现诉请人民法院予以判决，望判如所请。 被告福明房开公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及证据。 被告平安盛世物业公司答辩称，请求事项：1、请求驳回原告的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：一、关于原告所属双树望城小区18栋2单元2302号房屋燃气开户费、智能水表费，平安盛世物业公司是受福明房开公司委托代为向收房业主一次性收取；二、关于原告所诉答辩人代收取的燃气开户费、智能水表费，平安盛世物业公司已将所收费用如数交给福明房开公司财务部；三、关于原告所诉电视系统供料费已于2018年3月张贴通知告知业主不使用广电网络的可以带上收据到物业服务中心退费，且业主已进行电视系统供料费退费。答辩人和原告的三通费之间没有直接的因果关系，不应该对王昕、陈大举的三通费承担任何法律责任。综上所述，答辩人认为，被答辩人的起诉缺乏法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原告于2015年11月26日、2015年12月5日、2015年12月20日共向被告福明房开公司交付134042.00元，被告福明房开公司向原告出具三张收据。2015年11月26日的收据载明：王昕交来双树·望城1期18栋2单元23层Ａ2号定金20000.00元；2015年12月5日及2015年12月20日的收据分别载明：王昕、陈大举交来双树·望城1期18栋2单元23层Ａ2号房的资金64042.00元及50000.00元。2016年3月5日，原告作为买受人与被告福明房开公司作为出卖人签订了《购房附加协议》，约定：“王昕、陈大举隶属七星关区普宜镇普宜小学从事教育职业，现已订购双树望城一期住房18-2-23-Ａ2号，根据政策可享受共计80000.00元装修补助，补助方式：100-135ｍ2享受80000.00元装修补助，分5年完成，交房前补贴20％，第二年补贴20％，第三年补贴20％，第四年补贴20％，第五年补贴20%。”2017年4月29日，原告向被告福明房开公司交纳了维修基金、产权登记费、契税等，被告福明房开公司向原告出具了相应的收据。2017年8月12日，被告福明房开公司将毕节市双树路双树·望城滨河片区城市棚户区改造建设项目房号为18-2-2302的房屋交付给原告。2017年8月13日，平安盛世物业公司受被告福明房开公司委托向原告收取了燃气开户费及智能水表费共计3080.00元。2019年4月19日，原告作为买受人与被告福明房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发的位于毕节市市东办事处双树路七星关区，房号为2-23-2；建筑面积118.21平方米，套内建筑面积99.58平方米；总价款为454042.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款134042.00元，余款320000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属记的委托书，买受人没有出具委托书的，出卖人不承担逾期办证违约责任。”合同还约定了其他事项。2020年4月23日，原告办理了住房公积金贷款，向被告福明房开公司支付完毕购房余款320000.00元。2020年4月17日，原告向被告交付了装修补贴优惠活动的资料。 另查明，根据毕节市自然资源和规划局不动产登记查询的结果，显示涉案商品房于2015年12月11日办理了在建抵押手续，于2019年3月22日解除抵押，2019年9月17日为原告办理了预售备案登记。被告福明房开公司开发建设的涉案商品房未取得商品房所有权初始登记，并不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。 上述事实，有原告王昕、陈大举及被告平安盛世物业公司提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原告王昕、陈大举与被告福明房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同。《商品房买卖合同》中对转移登记的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立起使用90日。”的规定，原告与被告福明房开公司于2019年4月19日签订《商品房买卖合同》时，涉案商品房已经竣工且已经实际交付原告，故被告福明房开公司应于合同签订之日起90日（2019年7月18日）内具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。现原告已经完全履行其支付购房款的义务，而被告福明房开公司至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，已经构成违约，故对原告主张被告福明房开公司支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉请，本院予以支持。 关于计算违约金的起止时间的问题。如上所述，因被告福明房开公司的原因致原告未能在2019年7月18日前取得涉案商品房的不动产权属证书，则从2019年7月19日起，被告福明房开公司已构成违约，应向原告支付违约金。对于计算违约金的截止时间，因合同约定由被告福明房开公司代为办证，而被告福明房开公司将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该违约金的计算应截至被告福明房开公司交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。 关于计算违约金的标准问题。被告福明房开公司逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为已经超过360日，而双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期超过360日的约定，仅勾选了原告选择退房时被告福明房开公司应当承担的违约责任，对原告选择不退房时被告福明房开公司应当承担的违约责任的约定并未进行勾选，应当视为双方未对逾期交付办理商品房转移登记有关文书超过360日后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立起使用90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原告与被告福明房开公司的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上，结合原告向被告福明房开公司交付购房款的时间，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的计算方式为：以134,042.00元为基数，2019年7月19日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至2020年4月22日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以454,042.00元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2020年4月23日起计算至被告福明房开公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日。 关于原告主张被告福明房开公司支付装修补贴款及逾期付款损失的诉请。原告与被告福明房开公司签订的《购房附加协议书》的约定，原告必须提供公司要求的相关证件，办理完相关手续方可享受。原告享受的装修补贴款共计80,000.00元，分5年完成，交房前即2016年12月30日前（被告福明房开公司于2016年12月30日向原告交房）补贴20%，第二年（2017年12月30日）补贴20%，第三年（2018年12月30日）补贴20%，第四年（2019年12月30日）补贴20%，第五年（2020年12月30日）补贴20%。原告于2020年4月17日已按被告福明房开公司要求交付了相关资料，被告福明房开公司亦出具收据予以确认，则被告福明房开公司应向原告支付约定的装修补贴款。故对原告主张被告福明房开公司支付80,000.00元装修补贴款的诉请，本院予以支持。原告主张被告福明房开公司支付装修补贴款的逾期付款损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张被告福明房开公司为其办理涉案房屋不动产权属证书并交付的诉请，涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上不能履行，故对原告的该诉请，本院不予支持。原告可待被告福明房开公司取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告福明房开公司主张权利。 关于原告主张被告退还燃气开户费、智能水表费的诉请，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，被告福明房开公司另行收取原告燃气开户费、智能水表费共计3,080.00元无事实及法律依据，应予退还。故对原告主张福明房开公司退还其还 燃气开户费、智能水表费的诉请，本院予以支持。本案中，被告平安盛世物业公司所举证据证明了其收取该费用是受被告福明房开公司委托，故该费用应由福明房开公司退还，原告主张**安盛世物业公司连带退还其燃气开户费、智能水表费的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张被告支付燃气开户费及智能水表费资金占用费的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王昕、陈大举逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金的计算方式为：以134,042.00元为基数，2019年7月19日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至2020年4月22日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以454,042.00元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2020年4月23日起计算至被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日； 二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王昕、陈大举装修补贴款80,000.00元； 三、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告王昕、陈大举燃气开户费、智能水表费共计3,080.00元； 四、驳回原告王昕、陈大举的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,181.00元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 陆 云 二〇二一年五月十六日 书记员 付锦梅