山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4321号上诉人（原审被告）：康莉，女，1975年8月28日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：叶家铭，男，1987年8月1日出生，汉族，住浙江省天台县。上诉人康莉因与被上诉人叶家铭房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初6396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地方开展民事诉讼程序繁简分流改革试点实施工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。康莉上诉请求：对于一审判决结果不服。事实和理由：一、对于违约金不服，康莉和叶家铭早已商量好说2018年8月11日搬走，后来叶家铭反悔了，康莉和叶家铭在派出所协商要叶家铭返还房屋，但没有达成协议，8月26日，康莉就去换锁了；二、康莉确实收取了叶家铭1600元押金，叶家铭2020年9月5日破门进入屋内拿走了很多东西，康莉不应退还押金；三、由于叶家铭破坏了康莉屋内的热水器、马桶、地板、灯具、空调等，所以认为剩余的房租不应退还，应该先修理康莉的东西后剩余的再退还给叶家铭。双方2020年4、5、6、7、8月份微信聊天记录，叶家铭承诺8月11日腾空房屋。2020年8月26日康莉换房锁有开锁公司人员，民警处理后把钥匙给了康莉，有执法记录仪记录。2020年9月3日，房客去拿东西，也有执法记录仪记录。2020年9月5日，叶家铭私自撬锁进入房屋，拿走了床、床垫、沙发一套(一大俩小)，茶几、电视柜、电视、衣柜、书柜、写字台、电脑桌、插排、路由器、光猫、机顶盒、9月5号门锁人为被破坏、人为电热水器被损坏、马桶被踹坏、地板人为被水泡，损失折合18000多元，有入室盗窃嫌疑。置换家具：康莉原有床、床垫、沙发，茶几、电视柜、电视、衣柜书柜、写字台、电脑桌、插排、路由器、光猫、机顶盒、9月5号门锁人为被破坏、人为电热水器被损坏、马桶被踹坏、地板人为被水泡、损失折合18000多。与一审判决一、二、三项价值超出8000多，请求驳回叶家铭的其他诉讼请求。双方房屋租赁合同约定，租赁用途乙方向甲方承诺仅作为居住使用，但是叶家铭一直在转租获利、他的委托协议和合同自相矛盾，有欺骗行为。叶家铭辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。一、9月5日还在租赁期内，另外家具家电是叶家铭购买的，签订合同时也是说不要康莉的家具，叶家铭买的新家具，等五年合约到期后全部送给康莉，现在叶家铭只是拿走自己的东西；二、叶家铭并不是恶意破坏房屋，只是正常使用的痕迹，马桶只是马桶盖破坏了，空调本来就是老空调，并不是叶家铭破坏的，认可热水器漏水，地板只是正常的使用损耗。叶家铭向一审法院起诉请求：1.判令康莉支付违约金10,000元；2.判令康莉返还房屋押金1600元；3.判令康莉返还房租3097元；4.判令康莉赔偿律师代理费损失3000元；5.判令康莉支付保全保险费500元。一审法院认定事实：康莉（甲方）与叶家铭（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的座落在本市济南天桥区官扎营新区北区3-2-3205室的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为居住使用，房屋租赁期为伍年，自2018年4月至2023年4月23日止，该房屋的月租金为壹仟陆佰零拾元整，首期付叁个月，另付壹仟陆佰元押金，以后按每叁个月结算一次，甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金壹万元整，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。2018年4月26日，康莉（甲方）与叶家铭（乙方）签订《房屋委托管理协议书》，约定甲方委托的房屋位于济南市天桥区官扎营新区北区3-2-3205室，房屋用途为居住，甲方承诺其为该物业的合法产权人，其对该物业拥有完整的支配权，房屋代管期限自2018年4月26日至2023年4月25日，共计伍年；委托代管内容：代委托方出租、登记、带看、代办租赁登记等；甲、乙任何一方如有违反协议上述各条款规定，除了按协议有关条款履行以外，守约方有权单方终止协议，并要求违约方赔偿给守约方由此造成的一切损失。诉讼中，叶家铭主张其交付房租至2020年10月23日，康莉辩称叶家铭交纳房租至2020年9月26日，并自认其于2020年8月26日将涉案房屋的锁换掉，自2020年9月3日后涉案房屋由其控制。一审法院认为，康莉与叶家铭签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托管理协议书》，系有效合同，一审法院依法予以确认。康莉辩称其签订合同及协议时头脑不清醒，但未提交证据证实，一审法院对此不予采信。双方在《房屋租赁合同》中约定，双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金壹万元整，若康莉违约，除退还押金外，还须支付给上述金额违约金。康莉主张其在2020年初即通知叶家铭解除合同，叶家铭亦同意涉案房屋的在住租户租赁期满后解除合同，但康莉对此未能提交证据证实，叶家铭亦不认可，一审法院对康莉该抗辩不予采信。康莉自认其于2020年8月26日将涉案房屋的锁换掉并在门上贴条通知租户搬走，2020年9月3日后涉案房屋由其控制。康莉在涉案房屋租赁期限自行收回涉案房屋，现叶家铭要求其支付违约金，符合双方约定，一审法院予以支持。但双方约定的违约金数额过高，综合考虑康莉的过错程度以及叶家铭为此事产生的实际损失，一审法院酌定康莉支付叶家铭违约金5000元。叶家铭要求康莉退还押金1600元，符合双方合同约定，一审法院亦予支持。叶家铭要求康莉返还房租3097元，经审查，双方在合同中约定租赁期自2018年4月起，每叁个月结算一次，叶家铭于2020年7月16日支付房租4800元，根据双方合同约定及叶家铭交纳的房租数额，该房租应付至2020年10月23日，康莉于2020年8月26日更换涉案房屋的门锁并报警，导致双方间租赁合同无法履行，康莉应向叶家铭返还自2020年8月26日起至2020年10月23日的房租，叶家铭主张租金数额3097元合法有据，一审法院予以支持。叶家铭要求康莉赔偿律师代理费、诉讼保全费，上述费用双方在合同中未做约定，且一审法院已对叶家铭主张的违约金予以支持，故对上述费用不再支持。康莉主张涉案房屋存在损坏，叶家铭入室搬走家具家电，因康莉未提起反诉亦未举证，一审法院在本案中不予处理，康莉可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条的规定，判决：一、康莉于判决生效之日起10日内支付叶家铭违约金5000元；二、康莉于判决生效之日起10日内退还叶家铭房屋押金1600元；三、康莉于判决生效之日起10日内退还叶家铭房租3097元；四、驳回叶家铭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计127元，由叶家铭负担122元，由康莉负担25元。案件申请费210元，由叶家铭负担90元，由康莉负担120元。二审中，康莉提交：证据一、提交涉案房屋照片三张，分别是康莉于2020年11月16日拍摄的电视机柜照片一张、康莉于2020年11月16日15：24拍摄的沙发床照片一张、分别是康莉于2020年11月16日拍摄的两张布艺沙发照片一张。证明康莉房屋内原有的家具有床、沙发、电视柜都比叶家铭置换的要好；证据二、2021年1月12日成丰桥派出所出具的受案回执一份，证明家具被盗，已经报案。叶家铭质证意见：对证据一是在租房前康莉自己的家具，康莉说这些家具她拿不走，让叶家铭处理全部扔掉了。对证据二的真实性予以认可，康莉报警称入室盗窃，民警说是我们在合同期内不存在入室盗窃的问题。叶家铭去了公安机关做了笔录，但是协商未果，物品交割也在派出所记录过了，派出所也没有对叶家铭有处理，因为是民事纠纷，不属于刑事案件。在2018年4月23日签订合同之前，康莉没有告诉叶家铭其与前夫已经离婚，这个房子现在康莉前夫的名下，导致叶家铭装修后造成损失。本院认证意见：上述证据真实性经质证无异议，康莉的证明观点综合案件事实予以认定。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是，叶家铭主张康莉支付违约金，退还剩余租金、押金应否支持。本案中，康莉与叶家铭签订的《房屋租赁合同》《房屋委托管理协议书》合法有效，双方均应按约履行。康莉自认其于2020年8月26日将涉案房屋的锁换掉并在门上贴条通知租户搬走，2020年9月3日后涉案房屋由其控制。其主张双方协商一致解除合同没有证据证明。故应认定康莉在涉案房屋租赁期限自行收回涉案房屋的行为构成违约。关于违约金及押金。依照双方合同约定，如无故违约则向对方支付违约金壹万元整。若康莉违约，除退还给叶家铭押金外，还须支付给叶家铭上述金额违约金，一审综合案件实际情况判令康莉向叶家铭支付违约金5000元、退还押金1600元并无不当，应予维持。关于剩余房租。2020年7月16日，叶家铭支付房租4800元，根据双方合同约定，房租亦付至2020年10月23日。康莉于2020年8月26日自行收回房屋，自2020年8月26日起至2020年10月23日的房租，一审判决判令康莉退还并无不当。康莉主张叶家铭租赁房屋期间造成房屋损坏、屋内物品损失等，但未提交充分证据，故不能免除其承担违约责任及返还押金、剩余房租责任。对该问题，其可通过另行起诉处理。综上所述，康莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费255元，由上诉人康莉负担。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年五月二十日书记员  李敏