内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2021）内03民终209号上诉人（原审被告）：王彩霞，1979年5月1日出生，汉族，住甘肃省酒泉市金塔县。委托诉讼代理人：张妮娜，乌海市海勃湾区新华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：内蒙古新洋房地产开发有限公司。法定代表人：刘体新，董事长。委托诉讼代理人：侯燕，女。委托诉讼代理人：任玉，内蒙古金喏律师事务所律师。原审被告：刘春生，男，1965年3月22日生，汉族，住乌海市。上诉人王彩霞因与被上诉人内蒙古新洋房地产开发有限公司（以下简称新洋公司）、原审被告刘春生租赁合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2020）内0302民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王彩霞上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判为上诉人不承担给付责任；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决对于被上诉人新洋公司与原审被告刘春生之间是否存在商铺租赁合同关系未查清，认定上诉人王彩霞为涉案租赁房屋的实际承租人和使用人错误。2.即使被上诉人新洋公司与原审被告之间存在真实的商铺租赁合同关系，那也应由合同相对人之间互负履行合同义务，即被上诉人新洋公司只能向原审被告刘春生主张支付租金。3.在涉案商铺租赁合同中，被上诉人新洋公司与原审被告刘春生之间约定不得将商铺擅自转租，但按照被上诉人新洋公司主张，其自2015年知道该房屋由上诉人王彩霞使用，却从未向上诉人索要过房租，亦未要求上诉人搬出租赁房屋。原审被告刘春生如果明知涉案租赁商铺不能擅自转租，为何又让上诉人分别向樊某某和殷某进行转租？本案实际情况是，被上诉人新洋公司法定代表人刘体新与原审被告刘春生之间系亲叔伯关系，上诉人与原审被告刘春生恋爱期间，原审被告刘春生告知上诉人，该商铺系被上诉人给其无偿使用的，让上诉人看着合适干点什么。所以上诉人才在2016年4月12日注册了汗蒸馆进行经营，上诉人实际使用时间也是在2016年4月12日。一审要求上诉人从2015年3月承担租金无法律依据。4.本案系租赁合同纠纷，根据《民法通则》第三十六条规定，迟延支付租金的诉讼时效为一年。被上诉人要求上诉人承担2015年至2019年的租金已超过诉讼时效。5.涉案住宅系原审被告刘春生所有，有被上诉人出具的《商品房买卖合同》（合同编号为2013-9000138）为证。上诉人居住自己丈夫的房屋不应承担任何租金。被上诉人也从未向上诉人主张过该住宅的租金，同样根据《民法通则》第三十六条规定，被上诉人请求支付该住宅的租金的诉讼时效已过。6.一审判决以上诉人与原审被告在离婚诉讼中未涉及到涉案住宅为由认定该住宅不属于原审被告所有错误，之所以未提及该住宅，是因为该住宅为原审被告婚前个人财产，不应进行分割。7.本案系被上诉人刘体新知道上诉人与原审被告离婚而提起的恶意诉讼，一审判决未查明案件事实，做出错误判决，侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法发回重审或者改判。新洋公司辩称，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并非上诉人主张的认定事实不清，适用法律错误。对于上诉人提到被上诉人起诉超过诉讼时效的问题，因上诉人在使用房屋过程中始终处于租赁持续状态，本案不存在起诉超过诉讼时效问题。综上，本案上诉人在事实及理由部分所提出的主张与一审法院查明的事实不符，请求二审法院依法支持一审判决，驳回上诉，维持原判。刘春生辩称，一审判决正确，商铺确实是上诉人使用，收益也是上诉人收取。涉案的租赁合同确实是原审被告刘春生所签，但是原审被告刘春生一直没有使用过该商铺。关于涉案住宅是上诉人与原审被告刘春生共同居住的，两人结婚以后，因为上诉人要迁户口到该房屋上，所以被上诉人新洋公司出具了一份《商品房买卖合同》，是为了帮助上诉人迁户口。新洋公司向一审法院起诉请求：1.判令刘春生和王彩霞给付新洋公司截止2019年11月12日的租金和违约金共计273916元；2.诉讼费由刘春生和王彩霞承担。一审法院认定事实：涉案位于乌海市××区、203商铺（该商铺分上下两层，以下简称“商铺”）为新洋公司开发建设的房屋，该房屋至2020年5月14日时未进行过网签销售，该商铺的不动产权证书编号为：蒙（2018）海勃湾区不动产权第0008804号，房屋所有权人为新洋公司。2015年3月1日，刘春生与新洋公司签订《租房协议》（以下称“协议1”）一份，双方约定，刘春生租赁新洋公司上述商铺，租期60个月，即自2015年3月1日至2020年2月28日，年租金42000元；未经甲方（新洋公司）同意，乙方（刘春生）不得转租该房屋，擅自转租视为违约，乙方向甲方支付转租收入的10%作为违约金；在租赁期间，乙方不按时交纳租金，每逾期一天按年租金万分之五交纳违约金等。2015年8月1日，刘春生与新洋公司签订另一份《租房协议》（以下称“协议2”）一份，双方约定，刘春生租赁新洋公司住宅一套，租期60个月，即自2015年8月1日至2020年7月31日，年租金24000元；违约责任与协议1完全相同。2017年1月13日，因刘春生一直未支付上述商铺和住宅房租，刘春生与新洋公司协商用其工资抵顶房租，双方经结算，签订了《房租结算明细》，刘春生用其2015年3月1日至2016年12月31日剩余工资49767元抵顶上述商铺和住宅房租后，仍尚欠房租81573元，新洋公司限刘春生于结算后5日内交清，否则将计算违约金。后刘春生未支付上述所欠房租81573元；2019年8月6日，双方又进行结算，用刘春生2017年1月1日至2019年7月31日剩余工资抵顶房租后，共欠上述商铺和住宅房屋251679元（81573元+至2019年7月31日所欠租金126986元+违约金38420元+违规转租违约金4700元）。2018年11月7日，王彩霞将该商铺一楼转租给樊某某，租期一年，转租金额17000元。2019年4月30日，王彩霞将该商铺二楼汗蒸房整体转让给殷某，双方约定，第一年整体转租费30000元，第二年租金20000元。2019年6月5日，王彩霞以刘春生名义与新洋公司就涉案商铺又签定《租房协议》（以下称协议3）一份，双方约定该商铺租赁至2019年12月31日，年租金调整为20000元，双方还约定租期届满时如乙方续租需提前三个月向甲方提出等。2020年3月31日，殷某转租王彩霞上述商铺二楼的租期到期后，殷某将上述二楼商铺物品擅自拆卸拉走，是新洋公司主张权利并向公安机关报警。另查明：刘春生与王彩霞自认相识于2011年后确立恋爱关系。2016年4月12日，王彩霞在上述商铺登记注册了“海勃湾区王彩霞电气石能量汗蒸时尚生活馆”的营业执照，经营类型为个体户。刘春生与王彩霞于2017年7月12日领取结婚证。后双方发生矛盾，刘春生于2019年3月以王彩霞为被告曾向该院提起过离婚诉讼，该院立为（2019）内0302民初1470号案件，在该案立案时，刘春生填写的《离婚案件财产登记清单》财产项中无上述住宅。刘春生、王彩霞分别于2019年3月22日和3月23日签字的《财产分割协议书》中也无上述住宅。2019年王彩霞起诉离婚时，其在诉请中主张的共同财产中亦无该案所涉住宅和商铺，而是位于山东威海的房屋。该案后判决不准双方离婚。六个月后，王彩霞于2020年再次向该院起诉离婚，后该案调解结案，双方就所涉共同财产的房产也无上述住宅，而是其他住宅。一审法院认为，本案所涉的商铺的租赁涉及两个时间段，第一段时间是刘春生与王彩霞登记结婚前，虽然刘春生是签约承租人，但通过新洋公司所举证据及刘春生和王彩霞历次离婚所举证据可以证实，2011年开始刘春生与王彩霞是恋爱关系，在二人登记结婚前（2017年7月12日前），刘春生签约租赁该房用于给王彩霞实际经营使用，王彩霞使用租赁房屋并注册了名称为“海勃湾区王彩霞电气石能量汗疹时尚生活馆”进行经营收益，且2019年王彩霞与新洋公司变更涉案商铺租赁合同内容时也是以刘春生的名义与新洋公司签定的新合同，新洋公司与王彩霞的该行为已明确证实，新洋公司知道王彩霞为商铺的实际承租人，新洋公司在与王彩霞的沟通中也确立了王彩霞的实际承租人地位。新洋公司与刘春生签定的合同仅是与刘春生之间据书面合同记载内容操作相关租赁事项而已，该签定合同表现形式不能否认王彩霞为实际承租人的法律关系，故刘春生与王彩霞在登记结婚前，王彩霞是该商铺的实际承租人和使用受益人，应承担支付此期间房租的责任，即王彩霞应支付新洋公司此阶段尚欠租金67712元（详细计算附后）。刘春生与王彩霞登记结婚后（2017年7月13日至2019年11月12日）所欠的该商铺房租96250元（详细计算附后）依法应认定为夫妻共同债务，应共同支付。关于本案所涉租赁住宅租金的承担问题，该院认为，在刘春生与王彩霞登记结婚前，刘春生租用了该房屋，无论是否与王彩霞共同使用，均是刘春生对于自己租用民宅的使用处分，此期间所欠租金32021元（详细计算附后）应由刘春生承担；在刘春生与王彩霞登记结婚后仍租用该房屋，此期间属于二人在婚姻关系存续期间的共同租用，所欠租金应共同偿还。故此阶段商铺和住宅共欠房租76650元（详细计算附后），应由刘春生和王彩霞共同偿还。关于新洋公司主张刘春生和王彩霞占用租金期间违约金的问题，该院认为，虽然新洋公司与刘春生、王彩霞书面约定按年付租，但通过新洋公司所举证据可以看出，双方在履行合同时实际上已变更为按月用刘春生工资抵付。双方合同约定商铺和住宅的月租金为5600元（年42000元/12月+2000元/月），2015年至2016年12月刘春生的月工资为5500元，2017年后月工资为6000元，刘春生的工资已基本可以付清涉案二房的房租，但新洋公司却没有足额抵扣，而是部分扣取，因新洋公司未扣取导致刘春生、王彩霞占用资金的损失属于新洋公司擅自扩大的经济损失，即新洋公司用其行为表示同意刘春生、王彩霞占用资金，不属刘春生、王彩霞违约，新洋公司应自行承担。但王彩霞在2018年11月7日和2019年4月30日未经新洋公司同意，擅自将涉案商铺一、二层分别转租给樊某某和殷某后，殷某擅自拆卸房屋设施，刘春生、王彩霞应依约承担擅自转租的违约责任4700元（17000元×10%+30000元×10%=4700元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、被告刘春生于本判决生效后支付原告内蒙古新洋房地产开发有限公司房租32021元；二、被告王彩霞于本判决生效后支付原告内蒙古新洋房地产开发有限公司房租67712元；三、被告刘春生、王彩霞于本判决生效后共同支付原告内蒙古新洋房地产开发有限公司房租76650元；四、被告刘春生、王彩霞于本判决生效后共同支付原告内蒙古新洋房地产开发有限公司违约金4700元；五、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，关于上诉人主张一审判决其承担2017年7月12日（即上诉人与原审被告登记结婚）之前的涉案商铺所欠租金67712元错误的问题。被上诉人在一审时提交了其与原审被告刘春生于2015年3月1日签订的《房屋租赁协议》，该协议上有双方当事人签字盖章，协议内容不违反我国强制性法律规定，上诉人未能提供证据支持其主张该协议系被上诉人与原审被告恶意签订的事实真实存在，亦未能提供证据证明被上诉人新洋公司曾许诺将该商铺无偿提供使用的事实真实存在，故一审判决认定上诉人与原审被告于2015年3月1日签订的《房屋租赁协议》合法有效并无不当。上诉人主张被上诉人法定代表人刘体新与原审被告之间存在亲属关系，被上诉人与原审被告未提异议。中国社会是人情社会，人们普遍重视血缘关系和亲属关系。在商铺租赁期间，上诉人与原审被告系亲密的恋爱关系，被上诉人法定代表人以其与原审被告的亲属关系角度出发，未将上诉人视为一般次承租人，而将上诉人与原审被告视为一体，未向上诉人直接请求支付租金，亦未要求上诉人搬离涉案商铺，符合中国人处理问题的一般习惯。经一审庭审询问，上诉人否认其与原审被告登记结婚之前系同居关系。经二审询问，上诉人陈述其自2015年来到乌海后就在涉案商铺中居住。且上诉人于2016年4月12日以涉案商铺为营业场所申请注册了海勃湾区王彩霞电气石能量汗蒸时尚生活馆并开始经营收益。故一审判决认定上诉人为涉案商铺的实际使用人有实事依据，据此判令由上诉人承担涉案商铺于2017年7月12日之前商铺欠付租金并无不当，符合民法公平原则的法律精神。关于上诉人主张其不应与原审被告共同承担偿还婚后涉案商铺欠付租金责任的问题。经审查，该部分欠付商铺租金为上诉人与原审被告婚姻存续期间的共同债务，一审依法判决上诉人与原审被告承担共同偿还责任正确。但是，一审判决对该部分租金数额计算有误，即双方当事人于2019年6月5日，约定将对商铺租金由每年42000元变更为20000元，二审法院依法对该部分欠付租金数额进行变更，即2017年7月13日至2019年11月12日期间，涉案商铺欠付租金数额应为87083元（42000元/年÷12个月×22.5个月＋20000元/年÷12个月×5个月）。关于上诉人主张涉案住宅系原审被告所有，其不应与原审被告共同承担支付欠付租金责任的问题。上诉人提供的涉案住宅的《商品房买卖合同》虽有被上诉人加盖公章，但在本案中并无证据足以证明该合同实际履行，亦无证据足以证明原审被告取得了涉案住宅的所有权。故上诉人主张涉案住宅系原审被告所有的上诉主张不能成立，本院不予支持。涉案住宅为上诉人与原审被告婚后共同居住之所，房屋租金系二人婚姻生活中的共同生活支出，欠付租金为二人婚姻存续期间的共同债务，故一审判决上诉人与原审被告共同承担偿还责任并无不当。关于上诉人主张其不应与原审被告共同承担支付涉案商铺转租违约金的问题。上诉人将涉案商铺向案外人转租的行为发生在其与原审被告婚姻存续期间，该行为违反了涉案商铺《房屋租赁协议》的约定，构成违约，一审判决上诉人与原审被告共同承担支付违约责任亦无不当。综上，商铺欠付租金87083元及住宅欠付租金55000元，共计142083元。原审被告刘春生用工资抵顶74600元，尚欠67483元，故上诉人王彩霞与原审被告刘春生应共同支付被上诉人新洋公司房租67483元。关于上诉人主张的诉讼时效问题。经审查，被上诉人与原审被告分别于2017年1月13日、2019年8月6日对欠付租金进行结算确认，原审被告在两份结算单上签字，该事实构成对被上诉人主张支付欠付租金请求权诉讼时效的中断，诉讼时效自中断时重新起算，故被上诉人向一审法院提起诉讼时诉讼时效未过。综上所述，上诉人王彩霞的上诉请求部分成立；一审判决对部分租金计算错误，二审依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持乌海市海勃湾区人民法院（2020）内0302民初435号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、将乌海市海勃湾区人民法院（2020）内0302民初435号民事判决第三项“被告刘春生、王彩霞于本判决生效后共同支付原告内蒙古新洋房地产开发有限公司房租76650元”变更为“被告刘春生、王彩霞于本判决生效后共同支付原告内蒙古新洋房地产开发有限公司房租67483元”。如果未按判决书指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2704.37元，由原审被告刘春生承担316.14元，上诉人王彩霞承担668.52元，原审被告刘春生与上诉人王彩霞共同承担712.66元，被上诉人内蒙古新洋房地产开发有限公司承担1007.05元（一审案件受理费被上诉人内蒙古新洋房地产开发有限公司已经预交，原审被告刘春生及上诉人王彩霞于本判决生效后应将应承担部分给付被上诉人内蒙古新洋房地产开发有限公司）。二审案件受理费3281.24元，由上诉人王彩霞承担3079.45元，被上诉人内蒙古新洋房地产开发有限公司承担201.79元（二审案件受理费上诉人王彩霞已经预交，被上诉人内蒙古新洋房地产开发有限公司于本判决生效后应将应承担部分给付上诉人王彩霞）。本判决为终审判决。审判长 李世超审判员 张新峰审判员 张 娜二〇二一年五月二十八日书记员 扈原晓