河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0423民初1765号原告：周海鹏，男，1996年2月18日生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：王娟娟，河南黎民律师事务所律师。被告：胡斌，男，1970年5月24日生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：雷国军，平顶山市鲁山县华剑法律服务所法律工作者。第三人：河南辰方置业有限公司，住所平顶山市鲁山县汇源街道办事处对面，统一社会信用代码：91410423565128087F。法定代表人：张天龙，经理。委托诉讼代理人：雷磊，平顶山市鲁山县群鑫法律事务所法律工作者。原告周海鹏与被告胡斌、第三人河南辰方置业有限公司（以下简称辰方公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周海鹏及其委托诉讼代理人王娟娟，被告胡斌及其委托诉讼代理人雷国军，第三人辰方公司的委托诉讼代理人雷磊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周海鹏向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告胡斌立即返还购房款150000元及利息36000元（以上述购房款150000元为基数，按协议约定的月利率2%自2020年3月21日计算至2021年3月21日），并顺延至实际还款之日；2、案件受理费、保全费及代理费由被告承担。事实与理由：被告胡斌系第三人辰方公司置业顾问。2019年7月8日，原告周海鹏经被告胡斌与该公司签订商品房认购协议，以490000元的价格购买由该公司开发的书香名邸金碧花园6栋1单元1102室房产，并分两次缴纳房款共计150000元。合同签订后，该公司又将上述房产卖与他人，并对原告所持有的商品房认购协议不予认可。2020年1月21日，经协商，原、被告签订了解除合同协议书。该协议约定被告于2020年3月21日前返回原告购房款150000元，约定的还款期限届满后，被告拒不返还。综上，为维护原告合法权益，提起诉讼。胡斌辩称，1、被告胡斌于2019年7月8日同原告签订的商品房认购合同，是第三人辰方公司加盖了公章后交给胡斌的，卖方为辰方公司，并非被告胡斌，因此胡斌不是本案的适格被告。2、胡斌在辰方公司欺骗下为其在花园路南段开发的书香名邸金碧花园垫付了大量资金，由于辰方公司未向胡斌清偿垫付资金引发诉讼，该案尚在执行阶段。3、签订合同时，该项目辰方公司无一合法手续，因此对外以任何形式卖房都是欺诈行为，案涉商品房认购合同无效，解除合同协议书是认购合同的从合同，同样无效。第三人称，原告的诉讼请求与第三人无关，且并未要求第三人承担责任，因此不应当将辰方公司列为第三人。本院经审理查明以下事实：1、2019年7月8日，周海鹏作为乙方（买方），辰方公司作为甲方（卖方），签订《商品房认购协议》一份，认购房屋位置花园路与尧山大道交叉口南200米路东，认购房屋房号书香名邸＊金碧花园6栋1单元1102室，面积（约）125.55平方米，预交金额￥150000.00元，落款处甲方签章（辰方公司印章），置业顾问：胡斌（签名）181××××0008乙方签章：周海鹏（签名）。周海鹏于2019年6月24日向辰方公司支付定金20000元，于2019年7月8日向辰方公司支付“补房款”130000元。2020年1月21日，原、被告签订一份《解除合同协议书》，载明：“甲方胡斌（签名并按印），乙方周海鹏（签名并按印）。乙方在2019年7月8日购买甲方房产一套，已付款壹拾伍万元。现经双方协商解除购房合同，自愿达成协议如下：1、甲乙双方自愿解除购房合同。2、即日起，甲方可以另行处置该房产。3、乙方的购房款壹拾伍万元，甲方于2020年3月21日向乙方付清。如不付清乙方起诉到法院，诉讼费、代理费由甲方承担。逾期按月息2分计算利息。4、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。甲方：胡斌181××××0008（签字）。乙方：周海鹏（签字）。注：2020年2月25号前解决一部分。2020年1月21日”。原告周海鹏依据上述协议，向被告胡斌主张返还购房款及其他约定费用，被告对上述合同的真实性均予以认可。2、2019年4月8日，辰方公司为甲方与胡斌（乙方）签订《施工合同》，约定：“鲁山县城南新区柳营城中村改造项目6#、7#楼施工因前施工方原因，已同意终止施工，由乙方继续组织施工，为保障乙方权益，经甲乙双方协商达成如下施工协议：一、继续使用原施工单位中屹建工集团资质，甲方与中屹建工所产生的债务纠纷与乙方无关，乙方不承担相关责任……三、乙方按施工合同施工，甲方保证乙方投资纯利润不低于300万元。四、乙方暂定工程施工内容为6#、7#楼封顶及7#楼门面（约1600㎡）房主体施工。五、为保障工程款，甲方同意将6#、7#住宅40套房源和7#楼商铺抵押给乙方（抵押房屋清单附后），抵押房源销售款打入乙方指定账户甲方书面开具转账委托书为准。甲方开具此委托书为本合同附件。同时甲方出具授权抵押6#、7#及约1600㎡商铺的销售权（工程款和固定回报以内的款项）；抵押房源可以销售……十、因乙方原因造成停工超过7天，视为乙方自动终止合同，一切后果由乙方承担（因政策或不可抗力因素造成停工，乙方不承担任何责任），已完成工程量不予结算。因甲方施工手续问题导致停工且无法继续施工的，甲方承担已完成工程量双倍的经济赔偿。乙方继续销售甲方抵押给乙方的房源，直到此赔偿资金全部收回为止……”。2019年4月9日，辰方公司向胡斌出具《转账授权委托书》一份，表示：“愿意将抵押给胡斌的金碧项目6#、7#楼40套住宅房源及商铺（1600平方米）房源销售款（经双方认定的建筑成本和乙方投资纯利润不低于300万元的款），汇入中国工商银行郑州市航海中支行，姓名：胡斌，卡号：62×××58）”。被告胡斌以此证明，其销售案涉房屋、收取购房款的行为，是基于辰方公司的授权，售房主体系辰方公司，其作为辰方公司的置业顾问，不应承担返还购房款的责任。第三人辰方公司表示胡斌销售案涉房屋的行为是经过辰方授权的，但其收取购房款后，并未上交给辰方公司，因此，关于本案购房款退还问题与辰方公司无关。3、2019年8月16日，辰方公司出具《合同解除通知》称，因胡斌违反《施工合同》第十条规定，辰方公司通知胡斌，解除双方于2019年4月8日签订的鲁山县城南新区柳营城中村改造项目6#、7#楼《施工合同》，抵押房源收回公司。辰方公司称《合同解除通知》以张贴形式向胡斌通知并送达。2020年5月27日，胡斌出具《证明》，载明：“周海鹏购书香名邸6-1-1102住房一套：现经双方协商同意退房。现鲁山县法院执行局执行款到位后优先支付周海鹏购房款。特此证明退款卡号：62×××70农行：姓名：李松根胡斌2020.5.27号”，出具《证明》时周海鹏在场，但未在证明上签字。2020年8月21日，被告胡斌向原告返还购房款6000元。4、胡斌于2019年9月16日向鲁山县人民法院就其与辰方公司之间的货款及借款问题提起诉讼，要求辰方公司向其清偿货款501377元及利息、借款1400000元及利息。该案上诉后，平顶山市人民法院作出（2020）豫04民终698号生效民事判决书，判令辰方公司向胡斌支付货款501377元及利息、借款1000000元及利息，该案现已进入执行程序。案件审理过程中，原告周海鹏申请冻结被告胡斌对第三人辰方公司的到期债权（限额250000元），并提供诉讼财产保全责任保险予以担保。本院于2021年4月27日作出（2021）豫0423民初1765-1号民事裁定书，裁定冻结被申请人胡斌由鲁山县人民法院（2019）豫0423民初4637号民事判决书确认对河南辰方置业有限公司享有的到期债权，保全金额250000元。另查明，原告因本案诉讼，支付律师代理费7000元。本院认为，原告周海鹏同第三人辰方公司的置业顾问胡斌签订商品房认购协议，购买辰方公司对外预售的书香名邸＊金碧花园房屋一套，并向胡斌交纳售房款150000元，对此事实，原、被告及第三人均予以认可。本案中，从协议形式及合同签订地来看，原告周海鹏购买的案涉房屋，书香名邸＊金碧花园6栋1单元1102室，系辰方公司开发的住宅小区。双方在书香名邸售楼部签订了商品房认购协议，协议显示甲方（卖方）是辰方公司，甲方签章处加盖有辰方公司印章，胡斌作为实际销售人员在置业顾问一栏签名。基于此情况，原告周海鹏有理由相信胡斌是代表辰方公司实施具体销售工作并收取购房款，房屋销售者为辰方公司。事实上，胡斌同辰方公司签订的《施工合同》中，辰方公司将案涉住宅小区的6#、7#楼发包给胡斌继续组织施工至封顶，保证胡斌投资纯利润不低于3000000元，进而以保障工程款为目的，将6#、7#楼住宅（40套）和7#楼商铺抵押给胡斌，销售款项打入胡斌指定账户，并在合同附件转账授权委托书中对销售款特别作出“经双方认定的建筑成本和乙方投资纯利润不低于300万元的款”的约定。根据上述内容来看，胡斌同辰方公司并非单纯的授权与被授权关系。辰方公司将6#、7#楼的施工工程发包给胡斌，应当向胡斌支付对应的工程款项，现双方根据意思自治原则达成一致意见，辰方公司将6#、7#楼（住宅40套及7#楼商铺）的销售及收取销售款项的权利转让给胡斌，属于对工程款变相支付的一种约定。因此，根据胡斌及辰方的约定及实际收取购房款的事实，被告胡斌承担返还购房款责任并无不当。周海鹏在诉讼前曾多次找到胡斌及售楼部要求返还购房款，在主张权利过程中初步了解到胡斌与辰方公司之间的施工合同关系。2020年1月21日周海鹏同胡斌签订了《解除合同协议书》，在该协议书中胡斌作为甲方同意解除案涉购房合同，并允诺向周海鹏返还购房款，逾期承担诉讼费、代理费及利息。2020年5月27日，胡斌自行出具《证明》，称在其与辰方公司工程价款及借款案件“执行款到位后优先支付周海鹏购房款”，并于2020年8月21日向周海鹏返还购房款6000元。胡斌基于同辰方公司之间的《施工合同》，以辰方公司名义对外售房并实际收取购房款项，但后续其以个人名义同原告签订《解除合同协议书》、出具还款《证明》、履行还款义务，可视为原告周海鹏与被告胡斌已形成新的债权债务关系，周海鹏可以选择胡斌作为返还购房款的责任主体。《解除合同协议书》系双方真实意思表示，原告据此主张要求被告承担返还购房款150000元并支付诉讼费、代理费及利息的诉讼请求，本院予以支持。利息自2020年3月21日至2020年8月19日按照约定月利率2%计算，自2020年8月20日起至购房款实际清偿完毕之日止，按照起诉时，即2021年4月同期一年期贷款市场报价利率LPR的四倍计算，履行时应当扣除其已支付的6000元。保全费在保全裁定书中已做处理，在此不作另行处理。综上所述，对原告的部分诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定［法释（2015）18号］》第二十六条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定［法释（2020）17号］》第二十五条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告胡斌于本判决生效之日起十日内向原告周海鹏返还购房款150000元及相应利息（利息以150000元为基数，自2020年3月21日起按照月利率2%计算至2020年8月19日；自2020年8月20日起，按照2021年4月同期一年期贷款市场报价利率LPR的四倍计算至购房款实际支付完毕之日止，履行时扣除已支付的6000元）。二、被告胡斌于本判决生效之日起十日内向原告周海鹏支付律师代理费7000元。三、驳回原告周海鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2100元，由原告周海鹏负担84元，由被告胡斌负担2016元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于平顶山市中级人民法院。审判员  陈玺暄二〇二一年五月二十六日法官助理孙菁华书记员刘涵