新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院   民 事 判 决 书       （2021）新27民终169号       上诉人（原审原告）：王志林，男，1961年10月10日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州温泉县。   委托诉讼代理人：张馨露，新疆皓昌律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王文涓，新疆皓昌律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：买买地力依明，男，1974年2月21日出生，维吾尔族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州温泉县。   委托代理人：依克拉木买买地力（系买买地力依明的儿子），住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州温泉县。   委托诉讼代理人：康国军，新疆振博律师事务所律师。   原审第三人：罗卫东，男，1968年10月24日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。   上诉人王志林因与上诉人买买地力依明、原审第三人罗卫东房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区温泉县人民法院（2020）新2723民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月12日开庭进行了审理。上诉人王志林及其委托诉讼代理人张馨露、王文涓、上诉人买买地力依明及其委托诉讼代理人康国军到庭参加诉讼，原审第三人罗卫东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   王志林的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、原审法院事实认定不清。一、买买地力依明未向王志林缴纳购房款260,000元，王志林在原审时提交了新疆某某房地产开发有限公司出具的证明，该证明可证实温泉县某某中心商住楼一楼3、4号门面房和地下室为王志林所有。买买地力依明提交的收款收据上没有王志林的签字或盖章，仅有罗卫东的私章。买买地力依明与罗卫东之间也存在交易往来，买买地力依明同时购买了罗卫东出售的住宅。原审法院仅以售房部的收款收据上印有罗卫东的私章，王志林与罗卫东之间存在合伙关系为由认定买买地力依明已向王志林缴纳购房款260,000元有误。二、买买地力依明提交的70,000元收条与70,000元转账记录所记载的款项实际为同一笔款项。买买地力依明向王志林缴纳购房款70,000元后，要求王志林向其出具收条，王志林应买买地力依明要求后才出具的。买买地力依明实际仅向王志林缴纳了70,000元购房款。三、原审判决书认定双方未曾约定房款支付的具体时间，属于原审法院认定事实错误。根据交易习惯，卖房人向购房人交付房屋时即购房人就应当缴纳购房款。本案中，双方虽未约定房款支付的具体时间，但王志林在2013年、2014年即向买买地力依明交付了涉案房屋，买买地力依明应当在收到房屋后立即向王志林缴纳购房款，但截止至今买买地力依明仍未足额缴纳购房款。王志林要求买买地力依明支付逾期利息具有事实依据。   买买地力依明辩称，认可一审查明的事实，一审认定买买地力依明支付房款260,000元正确，基于合伙关系对外以某某公司的名义向第三人售房，在这种客观实际情况下，认定买买地力依明交纳门面房以及地下室购房款正确。二、关于70,000元转让记录，买买地力依明提交书面证据。三、关于利息，双方未约定逾期交房如何处理，原审法院没有支持利息正确，王志林与买买地力依明订立的购房合同为无效合同，对于无效的合同也不存在认定违约和支付违约利息的问题。王志林的上诉没有事实根据，缺乏法律依据，请求驳回王志林的上诉。   买买地力依明的上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回王志林的诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定事实有误，双方签订的买卖合同及拆迁安置置换协议应属无效合同。涉案房屋属于商品房，王志林并无商品房预售许可证，其无权以个人名义出售房屋，即便有某某房地产公司出具的证明，但涉案工程也没有商品房预售许可，其出售给王志林的行为也无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。二、原审法院计算购房款错误，在原审庭审中，买买地力依明提供了一份购买住宅的收据，共计向售房部支付了250,000元，扣除住宅的190,000余元，剩余60,000元并未计算在内。故该60,000元应当计算至已支付的款项内。三、原审法院认定地下室商铺单价为1,990元有误，在收条中载明的每平方米1,990元只是暂定价格，具体单价以购房合同为准，当时双方口头协议实际按照1,600元/平米计算，至今未签订书面的购房合同，故地下室商铺单价应当按照1,600元/平米计算。四、根据双方置换协议书的价格，每平米价格为4,100元，但实际履行过程中都是按照每平米2,200元计算，根据2015年6月3日购房协议书、2016年4月21日王志林出具的收条、2017年5月3日抵押协议，三间门面房的价格分别为220,000元、250,000元、200,000元，平均单价都在2,200元左右。故双方在签订置换协议书中涉及的门面房价格应当认定为2,200元/平米。   王志林辩称，第一、买买地力依明认为合同无效，王志林并不是开发商，王志林是和罗卫东之间是合伙协议，涉案房屋是某某公司给了王志林，王志林的转让行为相当于商铺的转让，所以不存在商品房预售许可证的问题。第二、关于两笔70,000元的问题，王志林在3月5日收到了一笔银行转账70,000元，3月10日左右见到买买地力依明了后，买买地力依明又让王志林出具了一个收条，这个收条指的就是3月5日转账的那笔事实，一审法院对70,000元认定成两笔款有误，应该是一笔70,000元。第三、260,000元是向罗卫东支付的，在一审中说的，也自认这260,000元包含买买地力依明向罗卫东购买的商品房，商品房对外销售的所有权是归罗卫东的，王志林只销售了一半的门面房，王志林和买买地力依明签订合同时，也是以个人名义签的，依据合同的相对性，买买地力依明应该将王志林的商品房、门面房和地下室的款应该是交付给王志林。如果说买买地力依明多交了或者超付的话，买买地力依明应该诉罗卫东请求不当得利，和王志林没有关系。   罗卫东未到庭，亦未提交书面答辩意见。   王志林向一审法院起诉请求：1.判令买买地力依明支付购房款824,422.20元；2.判令买买地力依明支付逾期付款利息350,997.70元（自2014年4月11日计算至2020年10月11日止，824,422.20元×年利率6.55%×6.5年）；以上合计：1,175,419.90元。庭审中王志林变更诉讼请求第一、二项为：1.判令买买地力依明支付购房款644,422.20元；2.判令买买地力依明支付逾期付款利息274,362.70元（自2014年4月11日计算至2020年10月11日止，644,422.2元×年利率6.55%×6.5年），以上合计918,784.90元。   一审法院认定事实：2013年，买买地力依明从王志林处购买了地下室门面房1间，面积为420.48平方米。后买买地力依明以自有的一辆比亚迪轿车以价值110,000元抵偿给王志林，作为购房款；2013年12月20日买买地力依明向王志林支付房屋首付款240,000元，并由王志林出具收条一份，内容为：今收到买买地力依明购买我商住楼地下室400平方米，从十字路口往东，单价按每平方米1,990元计，首付240,000元整，以实际面积和购房合同为准。收款人落款处有王志林签名。2014年，买买地力依明以其个人所有的房产和院子与王志林置换商铺门面房。双方于2014年4月11日签订了《温泉县某某房屋置换协议书》一份，主要内容为：乙方（买买地力依明）将其所属住房及院落价值600,000元置换甲方（王志林）转让的1号楼门面，门面房4,100元/平方米。甲方（王志林）办理本土地产权、使用权变更等相关手续。甲方（王志林）把以门面置换方式或作价互换多退少补给乙方（买买地力依明）。后经双方协商，王志林给买买地力依明置换的2间门面房为某某种蓄场中心商住楼的1号楼一楼层的3号、4号门面房，面积分别为99.93平方米、101.94平方米。2020年11月30日新疆某某房地产开发有限公司出具证明一份，内容为：兹有我公司开发的温泉县某某中心商住楼，一楼3、4号门面房（面积201.87平方米）和西侧地下室（面积420.48平方米）为王志林所有，王志林有权出售。王志林、买买地力依明对以上事实，均予以认可。交易日期为2014年3月6日的温泉县农村信用合作联社某某信用社客户回单一份，交易类别为转账，转入户名为王志林，转出户名为阿某某，交易金额为70,000元；阿某某为本案买买地力依明的妻子。2014年3月15日，王志林向买买地力依明出具收条一份，内容为：今收到买买提购我楼房款70,000元整。2014年5月21日盖有罗卫东印章的经手人为罗某某的收据中载明：今收到买买地力依明交门面款160,000元（1号地下室）；2014年8月14日的，盖有罗卫东印章的经手人为罗某某的收据中载明：今收到阿某某1号工地地下室款100,000元，实收98,000元（2,000元算利息，由王总出）。罗某某为涉案中心商住楼售楼部的工作人员，另罗某某为罗卫东的女儿。2017年5月4日，王志林向买买地力依明借款200,000元，双方签订了“抵押合同”一份，内容为：经甲乙双方商量决定，甲方将中心商住楼8号门面房抵押给乙方。甲方向乙方借人民币200,000元，借期一个月，到期如果还不了钱，门面房归乙方所有，如果到期还清乙方借款加利息10,000元，共计210,000元。买买地力依明陆续从王志林处购买了6套门面房。涉案的两套门面房和地下室，买买地力依明从2014年使用至今。一审法院认为，王志林与买买地力依明签订的房屋置换协议书以及口头约定的购房买卖是双方自愿签订、真实意思表示，未违反法律规定，应属有效，双方均应按协议及口头约定履行各自的义务。王志林已将合同约定的房屋交付给买买地力依明使用，买买地力依明应承担向王志林支付剩余房款的民事责任。由于置换协议实际履行中，也就是在涉案门面房建好之后，买买地力依明置换的是中心商住楼的2间面积分别为99.93平方米、101.94平方米的门面房，故按照协议第三条中约定的“甲方（买买地力依明）把以门面置换方式或作价互换多退少补给乙方（王志林）”，也就是王志林诉称的以实际交付的面积多退少补该2间门面的房款，买买地力依明辩称是以其房和院作价600,000元置换的2间门面房，不存在多退少补的情形，庭审中买买地力依明亦答辩称曾与王志林商议如果在其原有房屋位置可置换3间门面房，在中心商住楼位置可置换2间门面房，也就是说在签订“置换协议”时双方都无法确定置换的门面房面积大小，故对买买地力依明该辩驳不予采信。关于三套门面房单价的问题，买买地力依明辩称双方在签订置换协议时未协商单价事宜，应以买买地力依明所置换门面房的相邻门面房的单价2,200元/平方米计算购房款，实际在双方各执一份的“置换协议”中记载有“作价4,100元/平方米”字样，庭审中买买地力依明对各执一份协议的落款处的签名予以认可；关于双方争执的地下室门面房的单价，在王志林收到买买地力依明方首付地下室房款240,000元的“收条”中记载有“单价按每平方米1,990元计”，买买地力依明以当时房屋未建好未曾确定单价辩驳，既然未曾确定单价，但买买地力依明又收取了王志林出具的记载单价的“收条”，显然不符合常理，另买买地力依明未能提交双方对房屋单价补充约定的相关证据，买买地力依明的辩驳缺乏事实依据，不予采信。对于买买地力依明交到中心商住楼售房部罗某某处的160,000元和10,000元房款，王志林不予认可，在一审法院另案中涉案房屋所属的中心商住楼实为王志林和罗卫东合伙承建，系罗卫东挂靠新疆某某房地产开发有限公司资质开发的建房项目，庭审中王志林及罗卫东对此事实都无异议，售房部的收款收据上印有罗卫东的私章也是合理的，不影响买买地力依明向售房部缴纳房款的事实，售房部是以新疆某某房地产开发有限公司的名义对外预售房屋，虽然公司认可涉案的三套门面属王志林所有，但该证明是在公司售楼部预售行为之后出具的，王志林和罗卫东亦未明确告知买房者其二人合伙清算的约定及其二人与公司的内部清算约定，故不能对抗购买人向公司售楼部交付房款的事实，对买买地力依明辩称已交付地下室房款260,000元的意见，予以采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。对买买地力依明庭审中出示的70,000元的收条和70,000元的转账记录，拟证实向王志林以转账方式支付一笔房款70,000和以现金方式支付一笔70,000元。王志林质证认为该两笔款项实为同一笔款项即被告2014年3月6日转账给原告的70,000元，另70,000元的收条系其应买买地力依明要求事后出具的，王志林出具的该份收条中未注明该款项为转账的款项，亦无法按照交易习惯去认定，庭审中王志林未能提交证据证实是同一笔款项的事实，故对买买地力依明拟证明的事实予以采信。综上，王志林主张买买地力依明支付购房款644,422.20元中，置换3号、4号门面房未交付的房款为227,667元〔4,100元/平方米×（99.93平方米+101.94平方米）-600,000元〕；购买地下室门面房未交付的房款为86,755.20元〔（420.48平方米×1990元）-110,000元-240,000元-70,000元-70,000元-160,000元-100,000元〕，故买买地力依明应支付给王志林的购房款共计为314,422.20元。对于王志林主张的买买地力依明未支付房款的逾期付款利息274,362.70元，因原双方未曾约定房款支付的具体时间，没有事实依据，不予支持。综上所述，一审法院判决：一、买买地力依明于判决生效之日起十五日内向王志林支付购房款314,422.20元；二、驳回王志林的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。买买地力依明提交以下证据：第一组证据：1.2017年2月27日由温泉县某某政府发的补偿公告；2.买买地力依明与管委会签的置换协议。拟证实：1.王志林和买买地力依明签订的置换协议无效协议，王志林不具备主体条件；2.一楼门面房买买地力依明按2,200元来主张，依据的是政府的二楼指导价格2,000元。王志林质证认为：对真实性认可，关联性和证明的问题不认可。证据显示的拆迁地点南街的门面房，是2017年其他门面的拆迁，与本案无关，不能形成一个对比。当时置换的时候，王志林给买买地力依明的价格比较高，所以门面房的价格就比较高，买买地力依明房子如果按现在这个价格来算的话也就十几万，当时是按600,000元的价格去跟买买地力依明置换了，所以是按照4,000多元钱去签了补偿协议。第二组证据：照片二张。拟证实：买买地力依明向王志林支付70,000元现金。王志林质证认为：对真实性认可，关联性和证明问题不认可。双方之间有200,000元的民间借贷关系，起先买买地力依明是在租王志林的房子，后来因未偿还200,000元，用房子来顶欠款，买买地力依明租房子时候还给过王志林租金，也可能是支付暖气费，王志林借买买地力依明200,000元后，给买买地力依明10,000元钱利息。第三组证据：某某公司2018年11月28日向住户发的通知以及某某公司委托法律顾问给买买地力依明寄的催告函。拟证实：王志林签订买卖房屋合同和收钱的行为，公司一律不予认可，王志林对外无权签订买卖房屋合同和收取房的行为。王志林质证认为：对真实性无法确认，关联性和合法性不予认可，罗卫东涉嫌私刻公章，是罗卫东和某某房产公司之间存在纠纷，这份证明是王志林去某某房产公司给出具的，如果一个房产公司前后作出了不一致的意见，应以在后的意见为主。   根据双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：因王志林对第一组、第二组证据的真实性不持异议，故对第一组、第二组证据的真实性本院予以确认。第三组证据不能证明待证事实，本院不予采信。   本院根据王志林的申请，与案外人罗某某核实买买地力依明分别于2014年5月21日、2014年8月14日向罗卫东支付的100,000元、160,000元的性质，罗某某作出证人证言。王志林质证认为：对该证人证言的真实性、合法性、关联性予以认可，该款项是付给了罗卫东个人的房款，和某某房产公司没有关系。该证据足以证实当时是买买地力依明的儿子一人交的款项，并非王志林把买买地力依明带过去的。买买地力依明质证认为：对该证人证言的真实性、合法性、关联性不予认可。交房款时，买买地力依明的儿子和妻子几个人一起去交的，是通过买买地力依明的妻子账户支付的，因时间长，罗某某有可能记不清了。100,000元票据中的2,000元利息不是买买地力依明支付的，是王志林给罗卫东支付的，买买地力依明实际支付98,000元。   根据双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：该证人证言能够证实买买地力依明分别于2014年5月21日、2014年8月14日向罗卫东支付的100,000元、160,000元与其从王志林处购买的房屋房款无关，本院予以采信，以此为本案新证据。   二审查明，某某房地产开发有限公司于2020年11月30日出具一份证明，内容记载：“兹有我公司开发的温泉县某某中心商住楼，一楼3、4号门面房（面积201.87㎡）和西侧地下室（面积420.48㎡）为王志林所有，王志林有权出售”。   买买地力依明分别于2014年5月21日、2014年8月14日向罗卫东支付的100,000元、160,000元系买买地力依明从罗卫东处购买房屋的款项。   对一审法院认定的其他事实本院予以确认。   本院认为，关于本案争议焦点一，买买地力依明与王志林签订的《购房协议书》《温泉县某某房屋置换协议书》是否有效。买买地力依明称王志林无商品房预售许可证，其与王志林签订的二份协议为无效协议。某某房地产开发有限公司已出具证明王志林对涉案房屋享有所有权，故王志林对涉案房屋享有所有权，可以自己的名义对外进行出售，且该协议系双方当事人真实意思表示，应为有效协议。买买地力依明该上诉理由不成立，本院不予支持。   关于本案争议焦点二，涉案三个商铺单价问题。买买地力依明主张涉案3号、4号门面房单价应按双方口头约定1,600元/平方米、西侧地下室的单价应按2,200元/平方米计算。王志林与买买地力依明于2014年4月11日签订的《温泉县某某房屋置换协议书》记载置换门面房作价为4,100元/平米，2013年12月20日王志林向买买地力依明出具的收条记载西侧地下室单价为1,990元/平米。买买地力依明称双方实际履行过程中并未按照置换协议和收条中的价格履行，但未能提供证据予以证实，买买地力依明应当按照双方协议约定价格履行。故买买地力依明的该上诉理由不成立，本院不予支持。   关于本案争议焦点三，买买地力依明是否应向王志林支付房款及利息。涉案3号、4号门面房房款为827,667元（4,100元/平方米×），现王志林认可买买地力依明所属住房及院落价值600,000元置换3号、4号门面房，故置换3号、4号门面房未交付的房款为227,667元【4,100元/平方米×（99.93平方米+101.94平方米）－600,000元】。西侧地下室房款为836,755.2元（420.48平方米×1,990元），王志林认可买买地力依明支付房屋首付款240,000元，认可买买地力依明以自有的一辆比亚迪轿车以价值110,000元抵偿，作为购房款。买买地力依明辩称于2014年12月22日向罗卫东支付的250,000元房款中，包括190,000元住宅楼房款和应向王志林支付的60,000元西侧地下室房款。买买地力依明提供的250,000元的收据系案外人罗某某出具，并由罗卫东印章，该收条内容无法反应罗某某收到的250,000元包括买买地力依明应向王志林支付的房款60,000元，王志林对此亦不予认可，故对买买地力依明的该上诉理由，本院不予支持。王志林主张2014年3月6日买买地力依明向其转账的70,000元与2014年3月15日王志林出具的收条记载的70,000元实属一笔款项，买买地力依明对此不予认可，且从收条的内容亦未反应2014年3月15日王志林收到的70,000元实际是买买地力依明于2014年3月6日向其转账的70,000元，故对王志林的该上诉理由，本院不予支持。王志林对涉案房屋享有所有权，可以以个人名义对外出售，故买买地力依明购买王志林所有的房屋，理应将房款支付给王志林。2014年5月21日盖有罗卫东印章的经手人为罗某某的160,000元的收据和2014年8月14日的盖有罗卫东印章的经手人为罗某某的100,000元的收据系罗卫东所出具，该收条王志林亦未签字确认，且案外人罗某某已证实该两笔款系买买地力依明从罗卫东处购买房屋的房款，买买地力依明辩称该两笔款项是支付给王志林的房款无事实依据，王志林对此亦不予认可，故对买买地力依明的该辩称，本院不予采信。王志林的该上诉理由成立，本院予以支持。对于王志林主张的买买地力依明未支付房款的逾期付款利息274,362.70元，因双方未曾约定房款支付的具体时间，没有事实依据，故对王志林的该上诉理由，本院不予支持。综上，王志林主张买买地力依明支付购房款中，置换3号、4号门面房未交付的房款为227,667元【4,100元/平方米×（99.93平方米+101.94平方米）－600,000元】；购买地下室门面房未交付的房款因新证据变更为346,755.2元【（420.48平方米×1,990元）-110,000元-240,000元-70,000元-70,000元】，故买买地力依明应支付给王志林的购房款共计为574,422.2元【227,667元＋346,755.2元】。   综上所述，上诉人王志林的上诉请求因其申请本院调取的新证据而部分成立；上诉人买买地力依明的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区温泉县人民法院（2020）新2723民初599号民事判决第二项，即：二、驳回王志林的其他诉讼请求；   二、变更新疆维吾尔自治区温泉县人民法院（2020）新2723民初599号民事判决第一项为买买地力依明于本判决生效之日起十五日内向王志林支付购房款574,422.2元；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费7,689.39元，由上诉人王志林负担2,821.99元、上诉人买买地力依明负担4,867.4元；二审案件受理费15,859.96元（上诉人王志林预交9,843.63、上诉人买买地力依明预交6,016.33元），由上诉人王志林负担5,934.73元，由上诉人买买地力依明负担9,925.23元。本判决为终审判决。        审 判 长 谭光强     审 判 员 赛力克巴依    审 判 员 沙仁娜            二〇二一年五月二十八日      法 官 助 理 古丽白克然木   书 记 员 刘晓