山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁15民终2349号 上诉人（原审原告）：高唐华泰医院，住所地高唐县鱼丘湖街道鼓楼东路**。 投资人：赵志武，院长。 委托诉讼代理人：程永生，山东金城法苑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高唐县好易买生鲜超市，经营场所高唐县人和街道世博学苑小区**楼**商铺。 经营者：黄立新，女，1968年1月3日出生，汉族，住上海市宝山区。 委托诉讼代理人：王超，山东苏润律师事务所律师。 上诉人高唐华泰医院因与被上诉人高唐县好易买生鲜超市（以下简称好易买超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院（2021）鲁1526民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高唐华泰医院上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项关于逾期付款违约金的判项和第三项，并依法改判为：1.判令被上诉人支付逾期付款违约金（自2020年12月1日起至实际给付之日止依租赁协议约定每日按月租金12,500元的2%计算）；2.判令被上诉人支付因合同解除给上诉人所造成的租金损失；3.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对于该案违约金的判项适用法律错误，一审判决认定过分高于所造成的损失并予以调减违约金无事实根据，被上诉人理应按租赁协议中约定的每日按月租金12,500元的2%计算支付逾期付款违约金。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，只有在约定的违约金过分高于所造成的损失时，人民法院或者仲裁机构才可以根据当事人的请求予以适当减少。首先，具体到该案中，该涉案租赁协议中约定的违约金同给上诉人所造成的损失相比较，并不存在过高的情形，况且被上诉人也没能对约定的违约金过分高于所造成的损失的情形予以举证证明，故该涉案纠纷根本没有适用《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的条件和空间。其次，退一步讲，假设最终人民法院认定该涉案租赁协议中约定的违约金过分高于或者高于所造成的损失的话，也理应准确、严格适用法律，符合立法本意，按照法律规定适当减少，以真正体现和彰显违约金的惩罚性质。再次，该涉案租赁协议之所以约定每日按月租金12,500元的2%计算支付逾期付款违约金，上诉人当时同被上诉人协商签订该租赁协议时基于的考量因素为：该租赁协议期限长达六年，属于履行期限比较长且需持续履行而且履行标的（租金每年15万元）非常大的重要合同，一旦出现被上诉人违约不履行该租赁协议或者因被上诉人不交纳租金造成该租赁协议实际上无法履行时，将会给上诉人一方造成非常大的经济损失，包括但不限于上诉人为出租房屋前期投入的装饰装修费用、房屋空置期的费用、因对方违约而支出的维权费用等。所以说该租赁协议中约定的违约金就该涉案实际客观情况来讲并不算高，实际上低于给上诉人所造成的损失。三、一审判决对于因被上诉人违约所导致该涉案租赁协议解除从而给上诉人所造成的经济损失不予支持，属于证据不足，认定事实不清，适用法律错误，同时在一审中对上诉人的该诉求也没有进行审理而径行判决，属程序不当。上诉人为将该涉案房屋进行租赁，前期投入的装饰装修资金已高达10多万元。但是在被上诉人承租该房屋后，却在不征得上诉人同意的情况下，擅自将上诉人对该租赁房屋的装饰装修予以拆除，并擅自破坏其所承租楼房的主体结构。上诉人为此于2019年10月2日向一审法院提起过民事诉讼。现在因为被上诉人违约拒不履行合同，造成该租赁合同根本无法实际履行，进而导致了该涉案合同被依法解除，给上诉人造成了一定的经济损失是客观存在的，是不容置疑的。但是在一审审理中，对于上诉人的该项诉求，一审法院在庭审时并没有予以审理和查证，其程序属于明显不当。依据上述《中华人民共和国民法典》的有关规定，被上诉人理应依法赔偿因其违约给上诉人所造成的实际损失，包括但不限于上诉人出租房屋前投入的装饰装修费用、房屋空置期的费用、因对方违约实际支出的维权费用等。上诉人的该主张和诉求既有事实根据又有法律依据，理应依法得到法律的保护和人民法院的支持。 被上诉人好易买超市辩称，一、一审法院对逾期付款违约金的判决适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。1.被上诉人并非恶意拖欠支付租金，被上诉人所承租的房屋属高唐县供销商场所有，根据2020年××疫情期间山东省政府的相关政策规定，被上诉人作为个体工商户应当享受减免房屋的优惠政策。因2020年度租金已交纳，被上诉人在交纳2021年度租金时请求予以扣减，但上诉人拒绝协商，虽产生纠纷。2.案涉《超市租赁协议》中约定的违约金为每日按月租金的2%支付，即每日12500元×2%＝250元，换算成年利率为61%，明显过高。一审予以调减，符合法律规定。3.上诉人所主张的装修损失没有事实根据。因案涉房屋装修所产生的纠纷，上诉人曾起诉至一审法院，后双方协商一致，上诉人主动撤诉，双方重新签订了本案所涉的《超市租赁协议》。而且，被上诉人已经按照协议约定承担了上诉人医院前卢曼铺设和上诉人药房改造费用30000余元，上诉人不仅没有装修损失，反而从被上诉人处享受了利益。二、上诉人请求被上诉人承担空置期租金没有合同约定，也无法律依据。案涉《超市租赁协议》没有约定房屋空置期，也没有约定房屋空置期租金由被上诉人承担。而且一审已经判令被上诉人承担了违约金，上诉人向被上诉人发出解除合同通知后亦有足够时间寻找后续租户，但是上诉人怠于行使权利，由此产生的房屋空置期租金应由上诉人自行承担。 高唐华泰医院向一审法院起诉请求：1.判令解除高唐华泰医院与好易买超市在2019年11月21日签订的《超市租赁协议》；2.判令好易买超市支付自2020年12月1日起至2021年3月12日止的租金42,500元及自2021年3月13日起至判决生效之日止按每日417元计算的租金；3.判令好易买超市支付逾期违约金25,500元；4.判令好易买超市支付租金损失37,500元；5.诉讼费用由好易买超市承担。 一审法院认定事实：2019年11月21日，高唐华泰医院与好易买超市签订《超市租赁协议》，协议主要约定：“甲方：高唐华泰医院乙方：高唐好易买生鲜超市；甲方将医院一楼东侧（面积约300平方米）租赁给乙方用于建设便民超市；租赁期限为六年，自2019年12月1日起至2025年12月31日止；租赁费用：乙方每年向甲方交纳场地租金150000元，第一年的租金应当于本补充协议签订之日一次性交付到甲方指定账户，以后每半年支付一次，每年的租金于每年的12月1日前转入甲方指定账户；违约责任：1.任何一方未能履行本协议规定的条款，另一方有权终止协议，违反协议方应按本协议及法律法规的规定承担违约责任；2.如果乙方不按时交纳租金，欠付租金每日按月租金2%向甲方交纳违约金，逾期1个月甲方有权单方解除协议。”协议签订后，高唐华泰医院将房屋交付好易买超市占有和使用，好易买超市也按照协议的约定向高唐华泰医院交付了第一年的租金。××疫情期间国家发布减免房租政策后，好易买超市认为其应享有减免房租的权利，希望高唐华泰医院减免房租，高唐华泰医院不同意，双方僵持不下，好易买超市未按合同约定的期限（2020年12月1日前）支付房租。高唐华泰医院于2020年12月8日以邮寄方式向好易买超市送达《房租催收通知书》，主要内容为：“根据贵、我双方2019年11月21日签订的《超市租赁协议》约定，您应于2020年12月1日前向我院缴纳2020年12月1日至2021年5月30日房屋租金，虽经我院多次催要，但至今仍未向我院缴纳。为妥善解决问题，请您在接到本通知起三日内向我院缴纳本年度房屋租金，逾期，我们将按照贵、我双方2019年11月21日签订的《超市租赁协议》约定，解除与您签订的《超市租赁协议》，并追究您的违约责任。特此通知！”当日好易买超市即收到了该通知书。但至今未交纳房屋租金，也未对解除合同提出异议，于2021年2月28日从涉案房屋搬出，于2021年3月15日与高唐华泰医院交接了房屋。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。本案中，高唐华泰医院与好易买超市签订的《超市租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，高唐华泰医院已按协议约定将涉案房屋交付好易买超市使用，好易买超市应按协议约定支付房屋租金。好易买超市逾期未支付房租，高唐华泰医院主张解除合同，好易买超市未对解除合同提出异议，于2021年2月28日从涉案房屋搬出，于2021年3月15日与高唐华泰医院交接了房屋，双方签订的《超市租赁协议》已经解除。 关于是否应减免房租问题。涉案房屋系高唐华泰医院自高唐县供销商场处租赁并转租给好易买超市，并非国有企业房屋或政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，好易买超市也未提供证据证明因疫情或者疫情防控措施导致营业收入明显减少，好易买超市要求减免房租，没有事实及法律依据，此抗辩意见不能成立。 关于应付房租及房屋占有使用费问题。高唐华泰医院主张好易买超市应按照417元/天的标准向其支付自2020年12月1日起至本判决生效之日止的房租。高唐华泰医院已于2021年3月15日收回了房屋，高唐华泰医院对应付房租、占有使用费计算标准和计算期间有误，一审法院认定：房租和占有使用费计算标准应为411元/天（150,000元/年÷365天）；房租及占有使用费计算期间为2020年12月1日起至2021年3月15日止，共计43,155元（411元/天×105天）。 关于逾期违约金问题。好易买超市未按约定支付房租，构成违约，依法应承担违约责任。高唐华泰医院主张好易买超市按照合同约定的每逾期一日按月租金2%的标准向其支付违约金25,500元，好易买超市认为约定的违约金过高，请求法院调整。一审法院认为，该违约金约定为逾期支付租金的违约金，好易买超市逾期支付租金行为所带来的损失明显低于合同约定的违约金，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、逾期支付租金为高唐华泰医院造成的损失等因素，对违约金计算方式调整为以应付租金75,000元为基数，自2020年12月1日起至实际给付之日止按照当时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%的1.5倍计算。 关于租金损失问题。高唐华泰医院主张收回房屋后至重新出租期间造成了房屋空置期损失，并主张且因其转租涉案房屋需每年向高唐县供销商场多支付50,000元租金，要求好易买超市向其支付37,500元租金损失。一审法院认为，高唐华泰医院以其转租涉案房屋需多支付50,000元租金为由主张租金损失没有法律依据。《超市租赁协议》并未约定房屋空置期损失如何承担，好易买超市逾期支付租金的违约行为并不必然会导致合同无法继续履行，高唐华泰医院于2020年12月8日通知好易买超市三日内不支付租金则解除合同，且知晓好易买超市于2021年2月28日搬离涉案房屋，一审法院已支持高唐华泰医院收取好易买超市搬离房屋后至房屋交接（2021年3月15日）期间的占有使用费，在上述前提下，不宜再支持高唐华泰医院主张收回租赁房屋后的空置期损失，否则显失公平。综上，对高唐华泰医院主张的租金损失，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十九条、第五百八十五条、第五百九十一条之规定，判决：一、高唐华泰医院与高唐县好易买生鲜超市于2019年11月21日签订的《超市租赁协议》已经解除；二、高唐县好易买生鲜超市于本判决生效之日起十日内向高唐华泰医院支付房租及占有使用费43,155元并支付逾期付款违约金（以75,000元为基数，自2020年12月1日起至实际给付之日止，按照年利率5.775%计算）；三、驳回高唐华泰医院其他诉讼请求。案件受理费1205元，由高唐华泰医院负担712元，由高唐县好易买生鲜超市负担493元。 二审中，上诉人高唐华泰医院提交案涉房屋承租以前的照片3张，好易买超市在2019年5、6月份期间，不经高唐华泰医院允许，擅自破坏其所承租房屋的主体结构现场照片2张，好易买超市撤离案涉房屋后的现场照片3张。拟证明高唐华泰医院为案涉房屋出租前期投入了较大的装饰装修费用；高唐县好易买生鲜超市在承租案涉房屋后，不经允许擅自破坏租赁物，致使租赁物受到较大损失；高唐县好易买生鲜超市撤离案涉房屋后，高唐华泰医院为使案涉房屋能够正常使用，还需投入较大的装修费用。同时还证明案涉租赁合同因被高唐县好易买生鲜超市严重违约导致被依法解除后，客观上给高唐华泰医院造成了较大的经济损失。 被上诉人好易买超市对上述照片真实性无异议，但认为该宗照片显示的装修纠纷，双方已经于2019年11月19日之前解决完毕，且上诉人撤回在一审法院对被上诉人因装修纠纷提起的起诉，本案涉案超市租赁协议签订于2019年11月21日，正是因为解决了该装修纠纷双方才重新签订的合同，该纠纷与本案所涉租赁协议没有关系。 被上诉人好易买超市提交以下证据：证据一、鲁财资20209号文件和省委××工作小组下发的关于积极应对××疫情影响支持个体工商户复工复产的意见第5号文件复印件各一份，拟证明被上诉人并非恶意违约，而是因为上诉人拒绝与被上诉人就减免房租事宜进行协商产生的纠纷。证据二、（2019）鲁1526民初3098号民事裁定书及民事起诉状，拟证明就装修纠纷上诉人曾于2019年10月份起诉至一审法院，经双方协商解决完毕后，上诉人撤回起诉。 上诉人高唐华泰医院对被上诉人提交的证据质证认为：对证据一真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，该证据与本案纠纷没有实质性关联，不能作为认定该案事实的依据。减免范围是出租房产的各级行政事业单位和各级各类国有企业。对证据二真实性无异议，通过被上诉人提交的民事起诉状可以看出上诉人的诉讼请求是赔偿因被告违约按月租金2%应支付的违约金及不经上诉人允许擅自破坏出租物主体结构的损失及要求其恢复原状，而不是被上诉人所主张的装饰装修纠纷。正是由于上诉人在该纠纷发生后本着息事宁人的态度，本着互谅互让的原则，在对方答应继续履行租赁协议的情况下撤回了对该案的一审起诉，从而给该本案纠纷留下了隐患。 二审中，根据双方当事人陈述，本院认定以下事实：2019年5月21日双方当事人签订过房屋租赁协议，因为被上诉人拆除案涉房屋部分设施双方产生争议，上诉人向一审法院提起了起诉。双方协商一致后重新签订了协议及本案协议。协议第五条第六项约定：“乙方负责2019年12月底前完成医院路面的铺设(西至医院和口腔科连接处)及医院药房收费场所的改造费用(2019年11月30日前支付)。”被上诉人主张其已按协议履行上述了义务，上诉人主张被上诉人并未完全履行，道路没有铺设到医院和口腔科连接处，药房收费场所的改造只是完成了一部分，至今未缴纳承租期间的电费。 本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，2019年5月21日双方当事人曾签订过房屋租赁合同，因被上诉人拆除案涉房屋部分设施产生争议，经上诉人起诉后，双方当事人达成新的协议，并将相关内容写入新签订的本案《超市租赁协议》中。本案协议约定欠付租赁费按月租金2%的标准，一审中被上诉人认为违约金过高，请求一审法院予以调整。在上诉人未能举证证明其具体损失的情况下，一审综合合同履行情况、当事人过错程度等因素将违约金调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算，并无不当。 上诉人主张的装修损失，没有明确证据予以支持，上诉人亦未明确具体数额，而且上诉人与被上诉人因案涉房屋部分设施的拆除产生纠纷并已达成协议，对上诉人主张的装修损失本院二审不予审理。 上诉人被上诉人违约造成的房屋空置期费用，因双方签订的《超市租赁协议》未约定房屋空置期，而且，上诉人于2020年12月即通知被上诉人解除合同，上诉人未提出异议，而且上诉人知晓好易买超市于2021年2月28日搬离案涉房屋。一审判令被上诉人支付至2021年3月15日的租金，上诉人有另行处置案涉房屋的合理期限，对上诉人主张的房屋空置期费用，本院不予采信。上诉人主张的维权费用，没有合同依据，而且没有明确何种维权费用，本院亦不予采信。 综上所述，上诉人高唐华泰医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2410元，由上诉人高唐华泰医院负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孟凡利 审 判 员 陈正飞 审 判 员 于景涛 二〇二一年五月二十五日 法官助理 徐营营 书 记 员 李云娇