吉林省镇赉县人民法院民事判决书（2021）吉0821民初589号原告：镇赉县居安物业管理有限公司。统一社会信用代码：9122082107706431X1。法定代表人：杨春刚职务：经理。委托诉讼代理人：刘维国，男，1972年2月2日出生，汉族，镇赉县居安物业管理有限公司职工，现住镇赉县。被告：康佰艳，女，1971年5月29日出生，汉族，无业，现住镇赉县。原告镇赉县居安物业管理有限公司（简称“居安物业公司”）与被告康佰艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告居安物业公司的委托诉讼代理人刘维国，被告康佰艳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。居安物业公司向本院提出诉讼请求：请求贵院判令被告立即给付镇赉县人和居小区1号楼15门市2019年10月至2021年9月期间的物业费共计3406元。事实与理由：被告是镇赉县人和居小区1号楼15门市的业主，其所使用的房屋由原告提供物业服务，原告多次向被告发出缴费通知，但是被告还是以各种借口推托，原告为了维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求贵院判令被告立即给付镇赉县人和居小区1号楼15门市2019年10月至2021年9月期间的物业费共计3406元。康佰艳辩称，我只同意给付这两年的部分物业费，给付金额为2000元，其余的物业费我不同意给付，因为我没有享受到，而且我要求原告方出具收取物业费的清单。针对清单部分，如果我享受到了我同意给付物业费，如果没有享受到的物业服务，我就不同意给付。庭审中，居安物业公司向法庭提供了如下证据：1、物业服务合同一份。证明我公司有资格对镇赉县人和居小区进行物业服务管理。康佰艳质证意见：对该份证据的真实性有异议，该份物业服务合同中所列的物业管理服务的内容我部分没有享受到。其中该物业服务合同中第一条关于物业共用部位的维修、养护和管理以及第三条物业共用部位和相关场地的清洁、卫生、垃圾的收集、清运服务，我都没有享受到；第四条中关于车辆的停放，我也没有享受到；第五条公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，我也没有享受到；第六条装饰装修管理服务和第八条公共绿化的养护和管理我也没有享受到。法院认证：虽然康佰艳对该份证据的真实性有异议，并提出了其他质证意见，但庭审中居安物业公司提供了该份证据的原件，故本院对该份证据的真实性予以确认。结合康佰艳对居安物业公司提供的物业费欠费催缴通知单的质证意见，本院对居安物业公司对康佰艳所居住的位于镇赉县人和居小区进行物业服务的事实予以确认。2、营业执照一份。证明原告是依法成立的物业公司，主要经营物业管理。康佰艳质证意见：无异议。法院认证：因康佰艳对该份证据无异议，本院对该份证据予以确认。3、物业费欠费催缴通知单一份。证明因被告怠于交纳物业费等费用，我公司向被告履行了催缴物业费的义务。康佰艳质证意见：我没有看到该份通知单，但是原告确实给我打过电话，要求我交纳物业费，我也去原告那商谈物业费的事了，但双方并没有谈妥。法院认证：因康佰艳称没有看到该份催缴通知单，故本院对该份证据不予采信，但康佰艳自认居安物业公司确实给其打过电话要求交纳物业费，并且自己也去居安物业公司那商谈物业费的事，但最终没有谈妥，故本院对居安物业公司曾向康佰艳进行物业费催缴的事实予以确认。康佰艳未向法庭提供证据。本案本院确定如下案件事实：被告康佰艳是镇赉县人和居小区业主之一，其楼房位于镇赉县人和居小区1号楼15门市，房屋面积为236.56平方米。原告自2013年7月31日起对被告居住的小区实施物业管理，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系。物业管理费每平方米0.6元。被告康佰艳共拖欠2019年10月起至2021年9月的物业费，经原告催缴，被告康佰艳拒绝缴纳。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：被告康佰艳应于本判决生效后立即给付原告镇赉县居安物业管理有限公司2019年10月1日至2021年3月10日期间的物业费，共计人民币2458.69元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”以及《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”第九百三十八条规定：“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款......”第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”以及《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁......”，本案中，镇赉县启龙房地产开发有限公司与镇赉县居安物业管理有限公司签订的物业服务合同是双方真实的意思表示，该合同合法有效。被告康佰艳作为该小区业主，该合同对其有约束力，被告康佰艳应按该合同约定向原告履行交纳物业费的义务。虽然康佰艳庭审中主张自己并没有享受到物业服务合同中所列举的关于物业共用部位的维修、养护和管理以及物业共用部位和相关场地的清洁、卫生、垃圾的收集、清运服务、关于车辆的停放、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务和第八条公共绿化的养护和管理等物业服务，但并没有提供相应证据予以佐证，且居安物业公司对其不认可，并认为物业公司提供的物业服务是对整个小区的公共服务，故本院对康佰艳的抗辩意见不予支持。被告欠付原告2019年10月1日起至今的物业费。本案中，经原告催要，被告仍拒付物业费等相关费用的行为与法律相悖，依据上述法律规定，原告要求被告给付物业费的请求符合法律规定，应予支持。关于物业费的数额确定问题，应按照康佰艳住宅的面积及物业费的收费标准以及康佰艳拖欠物业费的时间等来进行计算。本案中需要说明的是，物业服务合同中并没有约定每年收取物业费的具体时间，庭审中本院询问居安物业公司每年收取物业费的时间，居安物业公司委托诉讼代理人表示物业服务合同中没有明确约定每年收取物业费的具体时间，需要根据每个业主去物业公司办理入住手续领钥匙的时间确定物业费的收取时间，但其认为当年的物业费应自当年元旦后就应该交纳，居安物业公司要求康佰艳交纳2019年10月至2021年9月的物业费，但康佰艳提出因2021年9月份尚未到来，居安物业公司索要截止到2021年9月份物业费不合理的抗辩意见，本院认为符合常理，结合本案的立案时间（2021年3月10日），故本院对居安物业公司要求康佰艳给付2019年10月1日起至2021年3月10日期间物业费的诉请予以支持；对于2021年3月11日以后的物业费，居安物业公司可另行主张权利，故本院确定康佰艳自2019年10月1日至2021年3月10日期间物业费数额为2458.69元（0.6元/月×236.56平方米×17月+0.6元/月X236.56平方米÷31日X10日）。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一项第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、康佰艳于本判决生效后立即给付镇赉县居安物业管理有限公司2019年10月1日至2021年3月10日期间的物业费共计2458.69元；二、驳回镇赉县居安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，诉讼保全责任保险保险费100元，由康佰艳负担；保全费54.06元，由镇赉县居安物业管理有限公司负担9.47元，康佰艳负担44.59元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员 樊 杰二〇二一年五月十七日书记员 张秋阳