天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1666号上诉人（原审原告）：天津劝东商贸有限公司，住所地天津市东丽区招远路。法定代表人：翟加友，执行董事。委托诉讼代理人：张云科，泰和泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张传学，泰和泰（天津）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马德彬，男，1979年6月8日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：李永蔚，天津唯岩律师事务所律师。上诉人天津劝东商贸有限公司（以下简称劝东商贸）因与上诉人马德彬房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初4242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。劝东商贸上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项；二、变更一审判决第二项为：“马德彬于本判决生效之日起十日内支付天津劝东商贸有限公司自2020年2月4日至2020年7月9日的租金160916.67元及并以年租金460000元为基数自2020年7月10日起至实际腾还租赁物期间的占用费”；三、变更一审判决第三项为：“马德彬于本判决生效之日起十日内支付天津劝东商贸有限公司自2017年至实际付清之日止违约金（暂计至2020年8月11日为55069元）”；四、变更一审判决第四项为：“马德彬于本判决生效之日起十日内支付天津劝东商贸有限公司100000元”；五、判令马德彬承担本案的一二审诉讼费用。事实和理由：一、马德彬规避送达、拒绝应诉，无正当理由拒不出庭，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，但一审法院又接受马德彬庭审结束后的答辩状，严重违反法律程序。二、马德彬迟延支付租金并非因新冠疫情所致，马德彬通过转租收取的租金远远超过其欠付的租金，能够履行而拒不履行债务，属于恶意违约。三、一审判决参照国有独资和全资企业标准减免马德彬三个月房租适用法律错误，应纠正为减免一个半月房租。（一）依据相关司法规范性文件的规定，即使以新冠疫情为由减免租金，亦应由出租人和承租人合理分担损失。（二）劝东商贸本为民营中小企业，一审判决参照国有独资和全资企业标准减免马德彬三个月房租不当，过于优待恶意违约方，应纠正为减免一个月房租。四、一审判决认为劝东公司不能主张合同解除后的违约金，适用法律错误。此外，一审判决调减违约金标准，认定事实不清，且适用法律错误。（一）新冠疫情发生于马德彬迟延支付租金后，不应免除其违约责任，且合同解除不影响马德彬承担逾期付款的违约责任，劝东公司有权主张解除合同后的违约金。（二）马德彬长期拖欠租金，能够履行而不履行债务，属于恶意违约，且未出庭提出违约金过高的主张，也没有就此举证，故一审判决调减违约金标准不当。五、上诉人提供了相应的物业服务，且已分担马德彬的租金损失，物业费不应予以减免。马德彬辩称，不同意劝东商贸的上诉请求，不认可其各项上诉理由。马德彬上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回劝东商贸一审诉讼请求；2．一、二审的案件受理费全部由劝东商贸承担。事实和理由：马德彬与劝东商贸于2018年1月1日签订了《房屋租赁合同》。双方依约完全履行合同。马德彬没有交纳的那部分房屋租是依据相关政策规定，应当减免的房租，所以马德彬在履约过程中没有违约，而一审判决书认定马德彬违约并给付劝东商贸违约金的判决违反法律规定。并且在本案的审理过程中，法院并没有向马德彬送达应诉通知及相关诉讼文书，一审法院在开庭后才向马德彬送达起诉书，仅仅依据劝东商贸的陈述即做出了相关判决，严重侵犯了马德彬的诉讼权利和民事权利。劝东商贸辩称，请求驳回马德彬的全部诉讼请求。第一，马德彬多次长期的拖欠租金，其违约行为发生在新冠疫情之前，并非没有违约情况；第二，马德彬与苏宁易购的纠纷，不构成马德彬不支付租金的理由。第三，在（2020）津0110民初3495号马德彬诉案外人谢小清房屋租赁合同纠纷案件中，马德彬在起诉状财产保全申请书中所留的地址包括本案马德彬上诉状中地址均为天津市武清区××庄街××路××花园××号楼一门903，与本案一审劝东公司向东丽法院提供的马德彬送达地址一致，可见这是马德彬的真实地址，可以用于送达。一审法院已按照该地址向马德彬邮寄送达开庭传票，甚至为此经历了两次以上的改期并且有两次庭审活动，马德彬经传票传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，一审判决缺席判决符合法律规定。劝东商贸向一审法院起诉请求：1．请求判令确认其与被告签订的房屋租赁合同于2020年7月9日解除；2．判决被告支付拖欠的租金418000元；3．判决被告支付拖欠的物业费100000元；4．判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，劝东商贸变更第二项诉讼请求的租金数额为截至2020年7月9日前共198054.6元，增加要求被告支付截至2020年8月11日期间拖欠租金的违约金142480元，计算方式是以年租金为基数，即2018年和2019年的基数为年租金420000元，2020年的基数为460000元，自被告拖欠之日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍标准计算，共计8笔拖欠租金的违约金；增加要求被告支付自2020年7月9日解除合同后至其实际返还租赁物之日期间的占有使用费，标准以每年租金460000元计算。一审法院认定事实：2010年12月1日，劝东商贸与案外人天津劝业场（集团）股份有限公司（以下简称“劝业场集团”）签订租赁合同，劝业场集团为甲方，劝东商贸为乙方，该合同约定甲方将坐落于天津市东丽区××路××路交口的房产（招远路2号）（以下简称涉诉房屋），包括房屋和附属院落租予乙方使用。未经甲方同意，乙方不得将租赁房屋整体转租，涉诉房屋租赁面积6180平方米，首层及二层各3030平方米，平房120平米，租赁期限自2010年12月1日起至2017年3月31日止，年租金总计2200000元。2011年12月6日，双方签订补充协议书，约定租赁期限顺延至2017年12月31日。2018年9月16日，双方签订续约协议，租赁期限自2018年9月1日至2021年8月31日租赁房屋租金每平方米每日1.7元，年租金为3760230元。2012年1月5日，甲方为乙方出具证明，内容为坐落于天津市东丽区××路××号原天津劝业场超市房屋产权属劝业场集团所有，与房产证明天津市东郊区张贵庄为同一地址，此房产现已租赁给劝东商贸经营，并同意劝东商贸将房产改扩建装修后进行分项分摊位、招商、招租或自营。2018年1月1日，劝东商贸为出租方即甲方，马德彬为承租方即乙方，双方签订商场场地租赁合同。根据该合同约定，劝东商贸将其承租的劝业场集团上述房屋中的天津劝东购物中心二层卖场出租给马德彬，该场地面积为2000㎡，马德彬以现状承租；马德彬将该场地用于经营鞋服销售项目使用；租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日；2018年1月1日至2022年12月31日期间租金总额共计2280000元。其中第一年租金金额为420000元，支付方式为季度付款，各季度付款时间为2017年11月25日、2018年2月25日、2018年5月25日、2018年8月25日；第二年租金为420000元，支付方式为半年付款，付款时间为2018年11月30日、2019年5月30日之前；第三年租金为460000元，支付方式为半年付款，付款时间为2019年11月30日、2020年5月30日之前；第四年租金为480000元，支付方式为半年付款，付款时间为2020年11月30日、2021年5月30日之前；第五年租金为500000元，支付方式为半年付款，付款时间为2021年11月30日、2022年5月30日之前。若逾期交付，每逾期一天，则按年租金的3‰支付滞纳金；乙方逾期一个月交纳租金及相关费用，甲方有权解除协议；物业费包括电费、中央空调费用，电费每度1.36元，乙方持卡购买，中央空调费用为每年100000元，分两次付，随租金一并交齐。被告交付租金情况：2018年1月19日交付2018年1月至3月的租金105000元，2018年4月18日交付2018年4月至6月的租金105000元，2018年7月11日交付2018年7月至9月的租金105000元，2018年10月9日交付2018年10月至12月的租金105000元，2019年1月15日交付2019年1月至3月的租金105000元、2019年2月25日交付2019年4月至6月的租金105000元，2019年8月13日交付2019年7月至11月的租金200000元，2019年8月29日交付2019年12月的租金10000元，2020年3月26日交付2020年1月1日至2月3日的租金42000元，劝东商贸均为其出具收据。此后至今，被告未付租金。马德彬支付空调费情况：2018年7月11日交纳2018年1月至6月的费用50000元，2018年10月9日交纳2018年7月至12月的费用50000元；2019年8月29日交纳2019年1月至6月的部分费用40000元，2019年9月5日交纳2019年1月至12月的全年费用差额60000元。2020年7月9日，劝东商贸的员工以手机短信的形式向马德彬的手机号为156××××6750的手机发出解除合同告知函，要求与马德彬解除合同，于7月10日前向劝东商贸缴纳租金及物业费，且将解除合同告知函张贴在租赁的场地“欣雅慧”处。另查，根据本市疫情防控情况，劝东商贸按照相关部门要求自2020年2月26日开始营业，被告承租的场地经营鞋服，亦开始营业。一审法院认为，劝东商贸与马德彬签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行，违约方将承担违约责任。马德彬缴纳的租金至2020年2月3日，此后的租金未付。考虑天津市于2020年1月24日零时启动《天津市新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》一级响应，租赁物系用于鞋服经营，即使2020年2月26日营业，疫情因素对商场营业的影响客观存在，根据本市相关政策，参照行政单位、国有独资和国有全资企业出租房屋减免标准，一审法院酌情减免为被告3个月租金，自2020年5月3日起被告应及时支付租金，自2020年2月3日后的逾期付款违约金一并免除。被告持续欠缴，在劝东商贸催缴租金后仍不给付，构成违约，劝东商贸依据合同的约定与马德彬解除合同，一审法院予以支持。马德彬于2020年7月9日收到劝东商贸的员工以短信、微信形式发出的解除合同通知后，未提出异议，应视为同意与劝东商贸解除合同，合同解除日期为2020年7月9日。经核算，自2020年5月3日至2020年7月9日的租金85464.48元，基于双方已解除合同，解除合同后，马德彬应搬离其租赁的房屋，继续占用租赁物所产生的费用为使用费，即应自2020年7月10日至实际腾交租赁物之日期间向劝东商贸支付使用费。该使用费参照租金标准支付至马德彬将租赁物腾出为止。马德彬在合同履行期间存在逾期支付租金的违约行为，劝东商贸主张逾期交付租金的违约金，双方合同约定若逾期交付，每逾期一天，则按年租金的3‰支付滞纳金，即使劝东商贸调整2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率、自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算4倍，但是其坚持对迟延交付的部分租金以年租金标准核算违约金明显超过实际损失，有失公允，被告在庭后提交的答辩状中亦表示违约金过高，故一审法院依法予以调整，以实际逾期付款数额为基数、2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率、自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.3倍核算违约金，期间自2017年11月25日至2020年2月3日。劝东商贸主张合同解除后的违约金并无依据，若因占用房屋产生的损失可就截至被告实际交付租赁物之日的损失一并另行解决。劝东商贸所诉的物业费即空调费对应疫情防控时间全年免除一个月，截至2020年12月31日的费用，被告应当交付。劝东商贸的其他诉讼请求并无事实和法律依据，应予驳回。判决：一、原告天津劝东商贸有限公司与被告马德彬于2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月9日解除；二、被告马德彬于判决生效之日起十日内支付原告天津劝东商贸有限公司租金自2020年2月4日至2020年7月9日期间的租金85464.48元并以年租金460000元为基数自2020年7月10日起至实际腾还租赁物期间的占用费；三、被告马德彬于判决生效之日起十日内支付原告天津劝东商贸有限公司自2017年至2020年2月3日期间逾期付款违约金10370.44元；四、被告马德彬于判决生效之日起十日内支付原告天津劝东商贸有限公司空调费91666.67元；五、驳回原告天津劝东商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6588元，由天津劝东商贸有限公司负担2000元，被告马德彬负担4588元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。劝东商贸提交如下证据：第一组证据：证据1-1，《房屋租赁合同》。证据1-2，微信聊天记录及张哲8.19转账记录。证据1-3，微信聊天记录及张哲12.3转账记录。证据1-4，谢小清支付租金银行流水。共同证明：马德彬承租涉案房屋年租金仅40余万元，但是单从谢小清处便收取203万，明显有能力向劝东商贸支付租金，却拒不履行付款义务，其违约并非新冠疫情所致，主观过错明显，属于恶意违约。第二组证据：证据2-1，《劝东疫情期间商户减免汇总》。证据2-2，劝东商贸与商户订立的减免租金协议。证据2-3，《租赁合同补充协议》。共同证明：2020年9月30日，天津劝业场（集团）股份有限公司与劝东商贸订立《租赁合同补充协议》，减免租金1068750元。一审判决减免马德彬三个月租金不合理、不配公平。劝东商贸已经按照政策要求，将租金减免优惠落实到位。证据3，案涉商场一层1-4号租赁合同，证明马德彬2019年12月3日支付的是该合同租金。证据4，情况说明，证明案涉合同与案外人徐庆丰无关，马德彬是唯一的承租人。马德彬的质证意见为：对第一、二组证据的真实性、关联性均不认可。对证据3真实性认可，但不认可证明目的，因为该份合同没有实际履行，签完了之后就解除了。对证据4的真实性、证明目的均认可对于劝东商贸提交的证据，本院认定如下：第一、二组证据与本案争议焦点并无直接关联，本院不予采信。证据3、4予以采信。马德彬提交如下证据：证据1，银行流水，证明马德彬的租金支付情况，证明马德彬每次支付租金都是向劝东商贸法定代表翟加友本人支付。证据2，电话录音，证明马德彬曾经以现金形式向劝东商贸法定代表人翟加友支付过4万块钱租金。证据3，承诺函以及退租协议，证明苏宁公司因为装修给马德彬造成了相应的损失，劝东商贸承诺是由劝东公司解决赔偿的事宜，苏宁公司已经把这钱以租金的形式赔给了劝东商贸公司，但是劝东商贸公司并没有把这钱赔给马德彬。证据4，租赁的房屋维修空调的收据。证据5，房屋漏水、空调不制冷的视频。证据6，空调和电梯不能正常使用的照片。证据7，服务员的证明。证据4-证据7，证明2019年6月到2020年12月租赁房屋的空调不能够正常使用，所以不应当向劝东商贸公司支付空调费。证据8，租赁房屋漏水给马德彬造成的损失照片，证明马德彬损失了八万多元。证据9，损失货物的票据，证明马德彬损失了八万多元。劝东商贸的质证意见为：证据1的真实性认可。证据3的真实性认可，证明目的不认可。证据2、4、5、6、7、8、9的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。对于马德彬提交的证据，本院认定如下：证据1的真实性予以确认。关于证据2，翟加友在电话录音中并未明确作出收到具体数额的现金的表示，马德彬亦未能提交收条，故该份证据不能实现马德彬的证明目的，本院不予采信。关于证据3、8、9与本案争议焦点不存在关联性，本院不予采信。关于证据4、5、6、7不能实现马德彬的证明目的。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、一审法院扣减疫情期间三个月租金是否正确；二、马德彬是否存在欠付租金的违约行为；三、一审法院调整违约金的计算标准是否正确，以及是否应当支持合同解除后的违约金。四、空调费是否应当支付及应支付的数额。关于争议焦点一，本次新冠肺炎疫情属于基于外来因素而发生的，具有突发性，不可预见、不能避免且不能克服的客观情况；疫情防治行政措施的采取，对于一般当事人而言亦是不可预见、不能避免且不能克服的。新冠肺炎疫情及防控工作直接影响承租人对承租房屋的使用，该部分损失应当由出租人以及承租人分担。一审法院参照本市关于疫情期间房租减免相关规定，免除马德彬疫情期间三个月房租并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，马德彬交付租金至2020年2月3日，此后的租金未付，马德彬持续欠缴租金，在劝东商贸催缴租金后仍不给付，构成违约，劝东商贸依据合同的约定与马德彬解除合同，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。马德彬主张以现金形式向劝东商贸法定代表人翟加友交付房屋租金40000元，因其并未提交充分的证据予以证明，本院不予采信。马德彬主张苏宁公司给予赔偿以及货物损失问题，与本案并无直接关联，本案不予涉及。关于马德彬主张2019年12月3日支付本案租金50000元的问题，劝东商贸认为该笔租金系马德彬为履行案涉商场一层1-4号租赁合同所支付。一层1-4号租赁合同约定马德彬需于2019年10月交纳剩余50000元租金，该时间早于案涉合同应支付租金的时间，宜冲抵先到期的债务，且一层1-4号租赁合同剩余租金50000元与马德彬所支付50000元数额相同，故马德彬主张该50000元系本案租金的依据不足，本院不予支持。关于争议焦点三，马德彬在合同履行期间存在逾期支付租金的违约行为，劝东商贸主张逾期交付租金的违约金于法有据。关于违约金的支付标准问题，双方合同约定若逾期交付，每逾期一天则按年租金的3‰支付滞纳金，该约定明显过高。即使按照劝东商贸请求，调整至按照中国人民银行同期贷款利率、自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的4倍核算违约金亦明显超过实际损失，有失公允，一审法院核算为10370.44元并无不当，本院予以维持。合同解除后的违约金并无依据，若因占用房屋产生的损失可另行解决。关于争议焦点四，马德彬提交的证据不足以证实空调不能使用，一审法院酌情免除一个月空调费，并无不当，本院予以维持。综上所述，劝东商贸、马德彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由天津劝东商贸有限公司负担6588元，马德彬负担4588元。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年五月十八日法官助理王洪飞书记员吴宝玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……