北京市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)京03民终4661号 上诉人(原审被告、反诉原告)：李志刚，男，1972年2月26日出生，汉族，住北京市通州区。 委托诉讼代理人：柯进忠，北京市智多鑫律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：北京通州小博士文化培训学校，住所地北京市通州区云景北里52号楼18层1806、1807、1808、1809、1810、1811、1812。 法定代表人：唐新荣，总经理。 委托诉讼代理人：唐丰莲，女，1985年9月7日出生。 上诉人李志刚因与被上诉人北京通州小博士文化培训学校（以下简称小博士学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初14667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李志刚上诉请求：1.撤销一审判决，改判小博士学校向李志刚支付房屋租金619000元及利息损失（利息损失按中国人民银行同期贷款利率计算，以619000元为基数，暂自2020年3月1日起至实际付清之日止）；2.改判小博士学校向李志刚支付违约金309500元；3.改判李志刚无需返还租金122104元及保证金20万元；4.诉讼费由小博士学校承担。事实和理由：1.一审法院判决确认合同于2020年2月23日解除属于认定事实不清，适用法律错误。小博士学校以疫情期间不可抗力为由解除合同显然不符合合同约定及我国法律、法规及相关司法解释关于对不可抗力适用的规定，新冠疫情虽然属于不可抗力因素，但并未导致双方合同无法或根本无法继续履行的法律后果，一审法院判决确定小博士学校合同解除通知自送达之日起即产生的合同解除的法律后果显然与不符合我国《民法典》第465条、563条第（一）款规定的法定条件。另外，微信聊天记录仅能证明小博士学校单方就解除合同事宜与李志刚协商过，但双方并未就合同解除达成合意；故小博士学校解除合同通知对李志刚不产生法律效力。2.关于违约金数额的认定，合同约定第一年至第三年的租金123.8万元/年，李志刚一审反诉请求小博士学校按照合同约定支付三个月租金数额人民币309500元并未超过年租金总金额的30%，且在新冠疫情期间，李志刚均严格按照合同约定，向业主支付合同租金，李志刚在合同履行期间并不存在任何过错，故李志刚根据双方合同约定，要求小博士学校支付违约金309500元违约金理由充分，应予以支持。 小博士学校辩称，同意一审判决，不同意李志刚的诉讼请求。 小博士学校向一审法院起诉请求：1．请求判令李志刚返还小博士学校保证金200000元；2．请求判令李志刚退还剩余房屋租金123800元；3.请求判令李志刚支付小博士学校上述金额的利息损失（自2020年2月3日起以323800元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算至付清之日止）。4.本案诉讼费由李志刚承担。 李志刚向一审法院提出反诉请求：1.判令小博士学校支付房屋租金619000元及利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂自2020年3月1日起计至实际付清之日止）；2.判令小博士学校支付违约金309500元；3.由小博士学校承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年2月22日，小博士学校与李志刚签订《房屋租赁合同》，租赁位于北京市通州区梨园镇九棵树东路14号速8酒店二层房屋，建筑面积848.15平方米。合同第三条约定，租赁期限从2018年4月1日起至2023年3月30日止，该房屋第一年至第三年租金为123.8万元，如乙方拖欠租金，则按总租金每天1％加收滞纳金，超过一个月合同自动终止，产生的一切后果由乙方全部承担。租金每半年一付，租金每年3月1日和9月1日前支付。合同第四条约定，本合同签订之日起3日内，乙方向甲方交纳保证金20万元。合同第五条约定，除本合同另有约定外，违约方应向守约方支付相当于当年度三个月租金的违约金。合同第七条约定：1.本合同经双方协商一致签订书面协议后可以变更；2.甲、乙双方同意可以解除此合同；3.本合同约定的解除条件成立的，享有解除权的一方有权通知相对方解除合同。合同签订后，小博士学校如约向李志刚支付了20万元保证金和租金，租金支付至2020年3月30日。2020年2月23日，小博士学校向李志刚通过微信方式向被告送达《解除合同通知书》，并于当日搬离涉案房屋，2月25日，李志刚向小博士学校就《解除合同通知书》回函，内容为不同意解除合同。2014年1月1日，李志刚与秦清红签订《房屋租赁合同》，约定由李志刚租赁北京市通州区梨园镇九棵树东路14号房屋，租期自2014年1月1日至2024年1月1日，房屋面积约2200平方米。该房屋所有权人为秦清红，产权证号：京房权证通私字第XXXX号。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。小博士学校与李志刚签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，自签订之日起合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。关于《房屋租赁合同》是否解除。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于小博士学校以不可抗力为由，认为涉案合同的解除时间为2020年2月23日，并提供了《解除合同通知书》、微信聊天记录为证。对此一审法院认为，结合小博士提供的2020年2月23日的微信聊天记录，可证明李志刚收到小博士学校的《解除合同通知书》。结合小博士学校于2020年2月23日搬离涉案房屋的事实，其提供的证据构成了完整的证据链，对此一审法院予以采信。故小博士学校于2020年2月23日解除与李志刚的《房屋租赁合同》的主张，一审法院予以支持。合同解除后，李志刚应依法退还小博士学校剩余预付租金，即2020年2月24日至2020年3月30日，共计122104元，小博士学校主张李志刚应退还其自2020年2月23日至2020年3月30日的租金及利息，一审法院不予支持。李志刚认为涉案合同应继续履行，但李志刚对其主张未能提供有效证据证明，对此一审法院不予采信。故其依法判令李志刚继续支付房屋租金及利息损失的反诉请求，一审法院不予支持。关于保证金。基于涉案租赁合同已于2020年2月23日解除，李志刚应当退还小博士学校的保证金，故对于小博士学校请求判令李志刚退还保证金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金的数额。李志刚主张小博士学校按照合同约定赔偿其三个月租金，即309500元违约金损失，小博士学校认为违约金过高，请求法院调整，对此一审法院按照《房屋租赁合同》的具体约定，兼顾《房屋租赁合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为154750元。一审判决如下：一、确认北京通州小博士文化培训学校与李志刚于2018年2月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月23日解除；二、李志刚返还北京通州小博士文化培训学校租金122104元；三、李志刚返还北京通州小博士文化培训学校保证金200000元；四、北京通州小博士文化培训学校支付李志刚违约金154750元；五、驳回北京通州小博士文化培训学校的其他诉讼请求；六、驳回李志刚的其他反诉请求。上述第二、三、四项于判决生效之日起七日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3079元，由北京通州小博士文化培训学校负担16元（已交纳），由李志刚负担3063元（于判决生效之日起七日内交至一审法院）。一审反诉案件受理费6542元，由李志刚负担5452元（已交纳）；由北京通州小博士文化培训学校负担1090元（于判决生效之日起七日内交至一审法院）。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审经审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，小博士学校、李志刚签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，小博士学校、李志刚在履行合同中出现新冠肺炎疫情，新冠肺炎疫情的出现对小博士学校的正常经营活动造成一定的影响，但并不足以导致双方之间房屋租赁合同必然不能履行，亦未导致小博士学校承租房屋的合同目的必然不能实现，小博士学校以疫情影响导致合同不能履行要求解除合同，构成违约，一审法院综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，酌情判处小博士学校支付李志刚违约金，并无不当，李志刚的上诉主张，本院不予支持。关于合同解除的时间。结合小博士学校提供《解除合同通知书》、微信聊天记录及双方当事人的在案陈述，一审法院认定双方之间的《房屋租赁合同》于2020年2月23日解除，判决李志刚退还小博士学校剩余预付租金及保证金，处理并无不当，李志刚的上诉意见，本院不予采纳。 综上所述，李志刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16055元，由李志刚负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 张 弘 审 判 员 杨 夏 审 判 员 申峻屹 二〇二一年五月十八日 法官助理 史晓霞 法官助理 刘旭萌 法官助理 曾琪惠 法官助理 吴 琳