江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终1628号上诉人（原审第三人）：何兴亚，男，1967年12月28日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人暨上诉人（原审第三人）：衡乃兄，女，1966年10月16日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：吉咸文，宝应县金剑法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：宝应县美德工艺礼品厂，住所地宝应县安宜镇船闸工业集中区。投资人：解春香，该厂厂长。被上诉人（原审被告）：顾金明，男，1972年7月21日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：刘喜东，江苏宝宇律师事务所律师。上诉人何兴亚、衡乃兄因与被上诉人宝应县美德工艺礼品厂（以下简称美德厂）、顾金明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院（2020）苏1023民初3695号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何兴亚、衡乃兄上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由美德厂负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。何兴亚、衡乃兄最早在2020年6月10日就通知美德厂解春香8月31日交房，6月15日再一次强调8月31日交房，2020年9月1日微信通知解春香收房，同时于2020年9月1日微信通知顾金明，要求顾金明通知解春香收房。何兴亚、衡乃兄和解春香之间没有形成书面租赁合同，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。何兴亚、衡乃兄于8月31日正式通知解春香解除合同。合同解除时间是2020年8月31日。何兴亚、衡乃兄不应该承担任何责任。美德厂辩称，一审认定事实无误，适用法律正确，请求依法维持原判。顾金明辩称，因美德厂认可一审法院所认定的顾金明与解春香和美德厂合同已经解除，协议已经终止履行，对终止履行后的房屋占有使用费，顾金明不承担责任。请求驳回上诉。美德厂向一审法院起诉请求：判令顾金明和何兴亚、衡乃兄共同支付房租139800元，并共同承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实：美德厂系个人独资企业，解春香系该企业投资人，案涉房产属美德厂所有。解春香（甲方）以个人名义与顾金明（乙方）签订《房产租赁契约》一份，约定，甲方将座落于莲花路厂房（美德工艺）一、二楼面积约600平方米出租给乙方，用于开超市，租赁期限两年，从2019年9月1日至2021年8月31日，年租金（不含房屋租赁税金）139800元，每年在7月1日前一次性付清。协议还就双方有关房屋租赁相关的权利义务作了约定。该协议甲方处由解春香前夫张××署名，乙方由顾金明署名，双方未注明签订日期。签订协议后，顾金明支付了2019年9月1日至2020年8月31日期间的房租139800元。2020年5月26日，顾金明与衡乃兄签订《沃优超市转让协议》，约定：甲方将沃优超市转让给乙方，超市商品、超市固定资产、超市剩余房租转让费共计22万，乙方在2020年5月25日前交付定金5万元，2020年5月26日乙方再交付甲方3万元，余款在2020年5月30日前一次性付清。该协议备注注明：“确保房租2年租金不变拾叁万玖仟捌（￥139800元）。协议尾部甲方处顾金明签名，乙方处衡乃兄签名。协议签订后，顾金明、衡乃兄将相关情况与解春香予以说明，解春香未表示异议。嗣后，解春香与衡乃兄洽谈租赁事宜，解春香起草《房产租赁契约》一份，并交与衡乃兄，协议约定租期暂定两年，从2020年9月1日至2022年8月31日，年租金138000元。但衡乃兄和何兴亚未签署。因解春香与衡乃兄、何兴亚未就租赁事宜达成一致，解春香于2020年7月5日以张贴形式，要求顾金明支付2020年9月至2021年8月份房租139800元。2020年7月29日宝应县美德工艺礼品厂以何兴亚为第一被告，顾金明为第二被告，向一审法院提起诉讼，要求何兴亚、顾金明共同给付房租139800元。法庭调查阶段，一审法院要求美德厂陈述要求何兴亚在本案中承担连带责任依据时，美德厂表示何兴亚在本案中没有责任，并申请撤回对其起诉，一审法院依法予以准许。嗣后，美德厂申请追加何兴亚、衡乃兄为本案第三人，并对租金承担连带给付责任。另查明：1.衡乃兄与何兴亚系夫妻关系。2020年5月25日，顾金明将房屋钥匙交付衡乃兄。2020年7月13日，何兴亚注册宝应县旺之韵超市，经营场所即为讼争房产地点；2.2020年6月4日，衡乃兄汇给解春香本案楼梯赔偿款和5月份电费合计15480元，该款冲抵了衡乃兄应付的部分超市转让费。2020年7月1日，解春香通过微信，要求衡乃兄支付6月份水电费1046.24元。嗣后，衡乃兄将该款给付解春香。3.2020年9月1日，衡乃兄分别向顾金明和解春香发出信息，言明其已腾空房，钥匙在其手中，第二天早上交付钥匙。顾金明表示由衡乃兄与解春香直接对接。嗣后，衡乃兄将钥匙寄给顾金明，顾金明退回。2020年11月底左右，衡乃兄找解春香交付钥匙，解春香予以拒绝。一审法院认为，美德厂系个人独资企业，解春香作为投资人，将属美德厂的财产对外出租，现以其投资开办的独资企业名义提起诉讼，不违反法律规定。案涉房产虽有部分建筑物未取得建筑规划许可，不影响其他合法建筑出租的效力，而且，在使用人已实际使用的情况下，仍应依法支付相应的占用费用。顾金明与衡乃兄洽谈新的租赁合同，要求衡乃兄支付水电费用等，该行为表明，美德厂与顾金明的租赁合同已经协议终止履行，故美德厂要求顾金明支付租金的诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持。衡乃兄在与美德厂洽谈租赁合同未果的情况下，作为案涉房屋的使用人，在已付租金租期届满的情况下，付有将房屋交付美德厂的义务，根据已查明的事实，其至2020年11月份才正式要求将房屋返还美德厂，何兴亚、衡乃兄应当支付延期交付期间的占用费，该期间为三个月。美德厂在与何兴亚、衡乃兄未达成租赁协议，何兴亚、衡乃兄要求退房的情况下，拒绝领取钥匙，由此之后期间造成的损失由美德厂自行负担。案涉转让协议等虽由衡乃兄签订及商谈，但何兴亚以案涉房屋作为其开办超市的经营场所，何兴亚为案涉房屋的实际使用人，依法负有支付使用费的义务。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十八条的规定，判决：一、衡乃兄、何兴亚于判决发生法律效力之日起十五日内给付美德厂房屋占有使用费34950元（139800元/年÷12个月×3个月）；二、驳回美德厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3096元，诉讼保全费1220元，合计4316元，由美德厂负担3237元，衡乃兄、何兴亚负担1079元。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。另查明，一审开庭时，美德厂的投资人解春香认可收到了衡乃兄2020年9月1日凌晨发出的要求交还租赁房屋、收钥匙的短信，解春香咨询其代理人后，代理人让其不要收。顾金明也认可收到了衡乃兄要求交还租赁房屋、收钥匙的短信，但认为与其无关。二审争议焦点为：何兴亚、衡乃兄是否有义务向美德厂支付房屋占有使用费，如果有义务支付，数额如何确定。本院认为，何兴亚、衡乃兄应当向美德厂支付占有使用费17475元（139800元/年÷12个月/年×3个月÷2），美德厂的其他诉讼请求应予驳回。理由如下：其一，案涉房屋租赁合同标的物部分欠缺规划手续，但不影响手续齐全部分租赁合同的效力。其二，关于顾金明的责任，因一审判决顾金明不承担责任，美德厂未提出上诉；且美德厂与顾金明之间的租赁合同履行期间，解春香收取衡乃兄代付的顾金明楼梯赔偿款及电费，且解春香与衡乃兄商谈新的租赁合同，上述行为表明其与顾金明之间的租赁合同已终止履行，故顾金明不承担责任。其三，衡乃兄于2020年9月1日通知美德厂投资人解春香接收房屋，美德厂未作回应，而衡乃兄也未继续与美德厂交涉归还案涉房屋事宜，对于2020年9月1日至11月底房屋闲置损失，衡乃兄、何兴亚与美德厂均有责任，双方应参照合同约定的租金标准分别承担占有使用费损失的50%。综上所述，上诉人何兴亚、衡乃兄的上诉理由部分成立，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省宝应县人民法院（2020）苏1023民初3695号民事判决；二、衡乃兄、何兴亚于本判决发生法律效力之日起十日内给付宝应县美德工艺礼品厂房屋占有使用费17475元；三、驳回宝应县美德工艺礼品厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3096元，诉讼保全费1220元，合计4316元，由宝应县美德工艺礼品厂负担3769元，衡乃兄、何兴亚负担547元。二审案件受理费674元，由宝应县美德工艺礼品厂负担337元，衡乃兄、何兴亚负担337元。本判决为终审判决。审判长 莫俊秀审判员陈少君审判员 孙   建   瑢二〇二一年五月三十一日书记员 蔡   瑾   文