云南省巧家县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0622民初665号原告：陈兴昌，男，出生于1987年3月6日，云南省巧家县人，住云南省昭通市巧家县。被告：王云朝，男，出生于1937年11月10日，云南省巧家县人，住云南省昭通市巧家县。被告：王培平，男，出生于1979年2月4日，云南省巧家县人，住云南省昭通市巧家县。原告陈兴昌诉被告王云朝、王培平农村房屋买卖合同纠纷一案。本院于2021年2月25日立案受理后，依法由审判员何有财于2021年4月25日适用简易程序公开开庭审理了本案。原告陈兴昌，被告王云朝到庭参加诉讼。被告王培平经本院依法传票传唤后无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案已审理终结。原告陈兴昌诉称：被告王云朝与王培平系父子关系，其户被政府确定为贫困户，贫困人口为四人。2016年政府在××社区修建扶贫易地安置点，被告户被纳入易地安置户，按照当时政策规定，被告需要向巧家县××养殖农民专业合作社缴纳125000元的土地流转及建房资金，其余资金由政府补贴，房屋建成后属于被告所有。2016年10月24日，因被告没有钱缴纳上述125000元，找到原告协商，由原告垫付上述款项，待房屋建设完工后，转让给原告所有，并由原告支付被告房屋转让差价13000元，政府给的所有补贴由原告建房使用，双方为此还签订有《房屋转让协议》，并于协议签订之日支付了5000元的房屋转让差价，收款人为被告王云朝。2017年1月16日，原告将125000元通过××农村信用合作社汇入巧家县××养殖农民专业合作社，汇款人名义上为被告王云朝，实际出资人为原告陈兴昌。2017年3月19日，原告又将约定余下的8000元房屋转让差价付给被告王培平，2017年底房屋竣工，被告拿到房屋钥匙后交给原告，至此，双方房屋转让行为完成。期间，政府第一次打款40000元到被告账户，该款被告收到后，直接由被告支付给了房屋建设公司;第二次政府打款40000元至被告账户，被告将该40000元转账到原告账户，原告又将其中16100元支付给了房屋建设公司，余下23900元在原告处;第三次政府打款24000元的拆房补助款，到被告账户后未转给原告，在被告处;第四次政府打款25000元土地流转资金退还款至被告账户，被告将该笔款项转至原告账户。2018年7月1日，原告与朱家龙签订《房屋装修合同》，约定朱家龙负责为原告装修房屋，装修价款31800元，30天后该房屋装修完工，完工后原告将31800元支付给了朱家龙。2019年3月，政府出台政策严格规定，该房屋属于扶贫易地安置房，不得转让、租赁等，只能由易地安置贫困户本人所有及使用，并将被告原有的老房屋拆除，要求入住上述房屋，因此，被告向原告提出要求返还房屋，无奈，原告只得将房屋退还被告，但是原告退还被告房屋后，被告又不退还原告给付的13000元差价及支付的建房款76100元返还。原告多次为该款项退还事宜找被告协商，但一直协商无果。综上所述事实，因国家政策原因，导致双方房屋买卖行为不能履行，故诉至法院，请求判决二被告返还原告已支付的购房款76100元、转让差价13000元及房屋装修款31800元，并判令被告承担本案诉讼费用。被告王云朝辩称：其家是建档立卡贫困户，家庭人口为四人。因国家扶贫政策关心，其家庭于2016年被纳入易地搬迁安置户，户主为王云朝。根据政策要求，修建房屋时需要预交125000元，但其家庭没钱，交不出来，陈兴昌与其协商，让其家修建，需要垫付的125000元由陈兴昌帮其垫付，修建完工后房屋算其所有，补助算陈兴昌的。建房过程中，其家庭没有向相关部门预交过125000元建房款，是陈兴昌去交的，房屋修建补助标准为每人26000元，其家四人共应获补助104000元。因其系家庭户主，故补助款打到其账号上，但该卡一直是其儿子王培平拿着，其没有去取过款，也不知道补助了多少款项，其收取建房补助的卡与社保卡不是同一张。陈兴昌称13000元房屋转让差价款其不清楚，其未与陈兴昌签过任何协议，也没有收到过钱。现在安置小区房的房屋是其家庭居住，于2019年10月搬迁入住的。其家庭搬进去时该房屋墙体粉刷完毕，客厅、楼上地板贴了地砖，吊过顶，有两个小沙发、两张床和太阳能一套，已进行过装修，但该装修费可能只值一万块钱左右。因其银行卡一直由其子王培平拿着，是王培平去取款，其未取过款，故国家补助款怎么支配其不清楚。其现在没有钱，但愿意分期偿还陈兴昌30000元。被告王培平未到庭，也未向本院提交书面答辩状，故未作答辩。原告陈兴昌为证实其主张，向本院提交下列证据：1.原告户口证复印件一份，证明原告身份信息。2.2016年10月24日签订的转让协议一份，证明被告将房屋转让给原告修建，转让差价13000元。3.巧家县不动产登记中心房屋共建共享鉴证书复印件一份，证明房屋投资15.561万元，政府补助10.4万元，余下资金自筹。4.云南省农村信用合作社现金进账单复印件一份，证明原告以被告王云朝的名义交款125000元的事实。5.收条两张，证明被告分两次共收到13000元的事实。6.装修合同一份，证明房屋装修的费用为31800元，承包给朱家龙装修。经质证：被告王云朝对原告提交的证据1无异议；对证据2有异议，其没有签过字，也没有按过手印，转让差价13000元其不清楚；对证据3无异议，王某某系其女儿，但其未交过钱；对证据4无异议，其系该房屋的户主，其未交过房款，陈兴昌以其名义预交了125000元的建房款。对证据5有异议，其未收到过该款，其子王培平是否收到13000元其不清楚；对证据6有异议，其不知道装修情况，合同的真假不清楚。被告王培平未到庭，未对原告提交的上述证据进行质证。被告王云朝为证实其主张，向本院提交其家庭户口薄复印件一份，证明被告身份及家庭情况。经质证：原告陈兴昌对王云朝提交的证据无异议；王培平未到庭，未质证。被告王培平未向本院提交证据。为查明案件事实，本院出示以下几组依职权调取的证据：1.2016年王云朝与××镇人民政府签订的巧家县异地扶贫搬迁协议，证明王云朝家庭人口4人。2.巧家县异地扶贫搬迁房屋共建协议，证明总建房面积为119.7平方米，王云朝享有80平米，余下39.7平米与王某某共建，被告王云朝承担10.4万元，共建人王某某承担5.161万元。3.巧家县异地扶贫搬迁项目建房无偿补助资金农户申请表一份，证明被告王云朝2017年12月20日申请享受补助40000元，该款存入被告王云朝提供卡号为62×××65的事实。4.2017年5月24日收据一份，证明收到王云朝40000元的事实。5.银行流水清单一份，证明户主为王云朝的账户62×××65分两次收到补助款80000元。6.向被告王云朝妻子、王培平母亲范某某调取调查笔录。7.向××信用社调取被告王云朝提供卡号为62×××65的2016年至今的交易明细。经质证：原告陈兴昌及被告王云朝均无异议，被告王培平未质证。本院对原告提交及本院调取的证据综合评判如下：原告提交的证据1予以采信，能证明原告的身份。证据3系巧家县不动产登记中心的《房屋共建共享鉴证书》，与本院依职权向巧家县××社区居民委员会调取的证据1、2、3及被告王云朝在庭审中陈述一致，能证明王云朝家系建档立卡户，户主系王云朝，家庭人口4人，被纳入易地搬迁安置，迁出地点为××社区××社，易地搬迁新修建房屋位于××社区××安置点8－6Ａ号房，总面积119.7平方米，房屋总造价15.561万元。共建人王某某系王云朝之女，修建该房屋国家予以每人补助2.6万元，共10.4万元，除国家补助外5.161万元由共建户王某某承担，王云朝的旧房需拆除，故对原告提交的证据3及本院依职权调取的1、2、3予以采信。原告提交的证据2系王云朝与陈兴昌于2016年10月24日签订关于本案所争议××社区××安置点8－6A套房建房名额的《房屋转让协议》，并载明建房名额转让金额为13000元。虽然被告王云朝在庭审中否认该协议并非本人所签，但确认该房屋系由原告陈兴昌家筹资建设，其家人及王某某均未交过房款，且自认转让建房的诸多事宜均系其子王培平与陈兴昌经手办理，与本院依职权向王云朝妻子范某某调取的笔录“当时商议陈兴昌说给我们一万块钱左右，我们房屋让他修建，但我不知道王培平是否收到钱及收到多少钱，也不知道是否有转让协议，房屋是陈兴昌家出钱修建的，装修也是他出的钱”的陈述相印证，能证明王云朝、范某某夫妻及其子王培平未分家，且三人均知晓其家庭将该房屋名额以13000元转让给陈兴昌修建，由于王云朝系户主，不识字，诸多事宜交由其子王培平处理，结合范某某陈述，可认定该协议系由王培平替王云朝与陈兴昌所签订的事实行为。虽然该协议不是王云朝本人所签订，但该房屋确定已转让给陈兴昌修建，故存在事实上的转让合同，故本院对原告提供的证据2及本院依职权调取的证据6予以采信，但因该房屋系国家扶贫政策针对贫困户的安置房，禁止对该房屋进行转让，所以对该合同的效力不予采信。原告提交的证据4系巧家县农村信用合作社出具由王云朝向“巧家县××养殖农业专业合作社”交付土地流转及建房款125000元的收据，在庭审中王云朝自认其家庭成员未向相关部门交过该房屋款，因其系该房的户主，故陈兴昌只能以其名义预交，结合被告王云朝的陈述能证明陈兴昌为建该房屋确实以王云朝的名义向开发商预交土地流转及建房款125000元的事实，故本院对原告提交的证据4予以采信。证据5系王云朝出具收到5000元转让差价款和王培平出具收到8000元转让差价款的收条两张，虽然庭审中王云朝否认其不清楚是否有转让差价款13000元和其未收到5000元的事实，其子王培平也未到庭，但王云朝表示转让建房的诸多事宜均系其子王培平与陈兴昌经手办理，且与本院依职权向王云朝妻子范某某调取的笔录“当时商议陈兴昌说给我们一万块钱左右，我们房屋让他修建……”的陈述相印证，与其提交证据2《房屋转让协议》中转让差价13000元相结合，能证明王云朝户转让该安置房名额时转让差价为13000元，因王云朝将家中建房等事宜委托其子王培平处理，故5000元收条中“王云朝”签字应为王培平代签，8000元收条应为王培平所签，本院对原告提交的证据5予以采信，证明王云朝户已收到陈兴昌转让差价13000元的事实。原告提交的证据6系陈兴昌与朱家龙（装饰公司）签订的《房屋装修合同》，虽然合同约定装修款为31800元，但该合同系复印件，且没有装修材料清单、付款凭证等其它证据加以佐证，故本院对该证据不予以采信；但庭审中王云朝“现在安置小区房的房屋是其家庭居住，于2019年10月搬迁入住的。其家庭搬进去时该房屋墙体粉刷完毕，客厅、楼上地板贴了地砖，吊过顶，有两个小沙发、两张床和太阳能，已进行过装修，但该装修费可能只值一万块钱左右”的陈述及其妻子范某某的陈述可知，且无证证据证明开发商所交房屋应装修完毕的房屋，故应认定陈兴昌对该房屋确实进行了装修，王云朝对其装修价款31800元不予以认可，认为仅值10000元左右，由于双方对装修需求、认识、单价等存在不同识知，原告在装修房屋时的确造成损失，故根据公平原则，对房屋装修价款本庭结合原、被告双方意见酌情支持平均价为宜，即（31800+10000）/2=20900元。本院依职权调取的证据4、5、7系王云朝的账户62×××65的交易明细，能证明从××镇财政所账户号为03×××12的账户分四次存入王云朝62×××65账户129000元，其中2017年5月23日存入代发危房改造工程补助款40000元，2018年1月9日存入代发放廉租房类补贴款40000元，2018年5月5日存入易扶补助款25000元，2018年5月30日存入易扶补助款24000元。在每次存入补助款后，大额集中取现或转账129000元，其中于2017年5月24日从ＡＴＭ自助转出40000元；于2018年1月9日在ＡＴＭ自助取款机上分三次取款2000元、3000元、3000元共取出8000元，2018年1月10日在ＡＴＭ自助取款机上转出16000元及分2次9000、7000元共取款16000元；于2018年5月5日从ＡＴＭ自助取款机取款4000元，转出21000元；于2018年5月31日分5次取现20000元，转出4000元。庭审中王云朝明确表示，其账户为62×××65的卡一直授权其子王培平持有并取款使用，故该卡中大额取出的129000元应为王培平所取或转出的事实。结合原告陈兴昌自认，第一次补助款40000元经王培平转交建房开发商，第二次补助款40000元经王培平转其交开发商16100元，余留下23900元，已收到王培平转交退还预交25000元土地流转款，未收到第四次补助款24000元，能证明陈兴昌预交125000元，后因政策调整不需要土地流转款退回25000元，实际预交100000元建房款；国家补助款项包括退还25000元在内分四次存入的129000元，即陈兴昌及王培平交入建房款56100元（40000元＋16100元），陈兴昌处23900元，王培平取走24000元，故本院对依职权调取的证据4、5、7予以采信。本院确认如下法律事实：家住巧家县××社区××社的建档立卡户王云朝户一家4口人，于2016年被纳入××社区××安置点易地搬迁安置对象。安置房号为8－6Ａ，总面积为119.7平方米，总造价为15.561万元，实际获国家补助共计104000元，要求入住后拆除旧房。由于家庭困难，原告陈兴昌与被告王云朝家协商，由陈兴昌补偿王云朝13000元差价，将该建房名额转让给其享有，除国家补助的104000元外由其筹资的房屋转让事实合同。房屋修建中，陈兴昌向王云朝家庭成员王培平交付了13000元的转让差价款；并向房屋建设商预交了125000元建房款及土地流转款，后因不需交土地流转款而将其中25000元土地流转款退还，实际预交100000元建房款。王云朝将其指定接收补助款的账户号为62×××65的卡交由其子王培平持有并取款使用，该卡2017年和2018年由××镇财政所账户号为03×××12的账户分四次存入129000元，均被王培平取出或转出，其中扣除退还给陈兴昌的土地流转款25000元后系国家易地搬迁补助款104000元，该补助款经陈兴昌及王培平交入建房款56100元，陈兴昌处23900元，王培平取走24000元。房屋修建后，陈兴昌对该房屋进行装修，装修成本为20900元。本院认为：违反法律法规及国家政策禁止规定的合同不受法律保护。本案中原、被告之间无论口头协议或是签订的书面《房屋转让协议》均是对贫困户王云朝户国家扶贫易地搬迁安置的8－6A唯一房屋进行转让，其行为不仅损害贫困群众的利益，同时违背了当前国家全力以赴正在开展的“精准扶贫”政策导向，更是将国家给建档立卡户惠顾利益作市场交易，严重违反了《中华人民共和国民法典》一百五十三条之规定，故该合同无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中在相关部门的介入，已督促王云朝户入住房号为8－6A的安置房，并将其旧房屋拆除，但原告陈兴昌确因该合同引起而投入到修建房屋的资金应当由王云朝户返还，故原告的诉讼主张应予以支持。该房屋修建过程中，获取国家政府补助款104000元，被告王培平代其父亲王云朝从其卡中转出及分三次取出，其中56100元用于房屋修建，陈兴昌处23900元，王培平取走24000元。陈兴昌预交建房款及土地流转款合计125000元，后因政策调整不需要土地流转款而退回25000元，实际预交建房款100000元，又因王云朝之子王培平从该房屋获取的国家补助款80000元，其仅将56100元用于房屋修建，自己留下23900元，所以原告对该房屋修建垫付建房款为76100元（100000元－23900元），加上陈兴昌交付给王云朝户房屋转让差价款13000元及房屋装修成本款20900元，合计损失为110000元，故被告王云朝户应返还原陈兴昌110000元。由于王云朝与王培平系家庭成员，系该房屋的权益人之一，且王培平经其父亲授权或默许后与陈兴昌办理相关事宜，并有部分款项仍在其手中，故应对本案承担连带返还责任。综上所述，依根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国民法典》一百五十三条、一百五十七条条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告王云朝、王培平于本判决生效之日起三十日内返还原告陈兴昌因房屋转让合同无效引起而垫付的建房款、转让款及装修款合计110000元。二、驳回原告陈兴昌其余诉讼诉求。案件受理费减半收取1229元，由原告陈兴昌负担229元，由被告王云朝、王培平负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。判决生效后，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审判员  何有财二〇二一年五月二十日书记员  魏华荣