北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4259号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京蓝天畅通生态科技有限公司，住所地北京市海淀区温泉镇中央档案馆西侧（原温泉镇农业服务中心办公楼）423号。法定代表人：杜涛，总经理。委托诉讼代理人：张成茂，北京京湃律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市苏柳锅炉辅机配件厂，住所地北京市海淀区苏家坨乡柳林村。法定代表人：甄路遥，总经理。委托诉讼代理人：杨运霞，北京市嘉昊律师事务所律师。上诉人北京蓝天畅通生态科技有限公司（以下简称蓝天科技公司）因与被上诉人北京市苏柳锅炉辅机配件厂（以下简称苏柳配件厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初44816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蓝天科技公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判支持我公司一审的全部诉讼请求，并驳回苏柳配件厂一审的全部反诉请求。事实和理由：1.我公司在2017年4月1日到10月12日对房屋进行了装修，10月12日涉案房屋由苏柳配件厂收回另行出租，我公司没有实际占有和使用房屋，没有开展营业活动，所以我公司不应当支付房屋使用费。2.我公司对房屋进行了装修，实际花费410957元，苏柳配件厂到现在仍在使用我公司的装修，故应当全额赔偿我公司的装修费用。此外，我公司对于合同无效没有过错，装修损失应当全部由苏柳配件厂承担，一审法院认定的5万元装修费过低。3.不认可苏柳配件厂另行租赁了场地保管我公司的物品，亦不认可搬运及保管所产生的费用。由于苏柳配件厂提供的房屋无法满足我公司的生产经营需要，即使发生了保管和运输费也不应当由我公司承担。4.关于物品损失，双方在第一次一审中到现场进行了清点，苏柳配件厂应当按照我公司所列清单返还财产，无法返还的应当折价赔偿。苏柳配件厂辩称，1.租赁协议约定租期自2017年4月1日开始，但此前房屋我厂已经交付房屋，而蓝天科技公司一直没有支付过租金，2017年12月31日我厂将蓝天科技公司的物品移出了房屋后收回，蓝天科技公司应当支付2017年4月1日至2017年12月31日期间的使用费。蓝天科技公司称我公司于2017年10月12日收回房屋缺乏依据。2.关于房屋装修问题，我厂不清楚蓝天科技公司的装修情况，且涉案房屋收回后另行出租，下一手承租人也对房屋进行了装修，无法区分蓝天科技公司对房屋的具体装修内容，认可一审法院酌定的装修费用数额。3.蓝天科技公司的物品放置在涉案房屋中导致我厂无法使用房屋，所以把物品腾空产生的费用应当由蓝天科技公司承担，我厂提供证据证明了运输和保管费的实际发生，一审法院支持正确。4.不认可蓝天科技公司所谓的遗失清单，其未提供证据证明物品在涉案房屋内，亦无法证明物品为我厂所遗失，无权要求赔偿。不同意蓝天科技公司的上诉请求。蓝天科技公司向一审法院起诉请求：1.判令解除厂房（仓库）租赁协议；2.请求判令苏柳配件厂赔偿我公司物品损失计1590100元；3.判令苏柳配件厂支付我公司装修款410957元。苏柳配件厂向一审法院反诉请求：1.判令蓝天科技公司向我厂支付2017年4月1日至2017年12月31日期间的房屋使用费105000元；2.判令蓝天科技公司向我厂支付保管费36000元（具体费用以3000元/月，自2018年1月1日起计算至物品实际取走时止）及搬运费2600元；3.判令蓝天科技公司向我厂支付使用费利息损失5000元（损失以105000元为基数，自2018年1月1日起计算至实际支付止，按银行同期贷款利率计付）；4.判令蓝天科技公司向我厂支付律师费25000元。一审法院认定事实：2017年4月1日，甲方苏柳配件厂与乙方蓝天科技公司签订《厂房（仓库）租赁协议》，约定租赁用途为生产用房；租赁期限5年，租金每年14万元，协议起止自2017年4月1日至2022年3月31日，付款方式即签订协议后25日内付清当年租赁费用，以后每年的12月25日前付清下一年的租费，如无故拖欠30天，按乙方自动放弃租赁权，不再另行签订解除合同，并交齐所欠租赁费用；甲方负责提供生活用水和生产照明用电，负责安装水表电表，乙方按照电表、水表实际发生量计算并缴纳水电费；租用房屋间数及四至边界见附图；本协议签订后，甲乙双方均不得无条件擅自单方违约，如单方出现违约，违约方赔付对方因违约产生的一切损失；乙方要保证厂区的三废排放，生产和生活垃圾的排放及噪音符合国家环境标准，并缴纳卫生处理费，同时乙方确保消防安全、生产安全，保证员工遵纪守法，杜绝打架斗殴事件的发生，任何后果由乙方自行负责；在租用期间，乙方不得与第三方签订租赁合同；乙方在厂区不得随意动用其他单位的生产生活物资，干扰破坏其他单位的财物，一经发现不良行为，甲方有权终止协议，并责成乙方作出相应的赔偿；乙方对租赁厂院及其附属物有妥善使用及维护的责任，对各种可能出现的危险隐患应及时消除；租赁期间，厂院因不可抗力的原因和市政动迁造成的本协议无法履行，双方互不承担责任，乙方应在规定时间内搬出厂院。就上述租赁协议涉及的厂房，庭审中，苏柳配件厂提交1999年公司法定代表人甄卫东（乙方）与北京市海淀区苏家坨柳林农工商总公司（甲方）签订的《租赁协议书》，内容为：一、柳林锅炉辅机配件厂现有厂地面积10000平方米，现有房屋、厂棚、变压器、配电室及各种设备，由乙方租用；租赁期间，乙方负责锅炉辅机配件厂的全部经营管理，支付一切生产费用，并承担经营风险；租赁期间，乙方负责保留锅炉辅机配件厂现有职工；租赁期间，锅炉辅机配件厂的一切税收、债权、债务由乙方负责办理；租赁期限为五年，自1999年1月1日至2003年12月31日；每年乙方向甲方交租赁费6万元；租赁期间，每月定期向总公司上交生产经营报表；锅炉辅机配件厂与海淀区节能锅炉厂是联营厂，两厂之间要协调关系，如发生矛盾及时向总公司汇报。2003年7月，甲方海淀区苏家坨柳林村委会与乙方苏柳配件厂签订《补充协议》，约定甄卫东与柳林村委会（原柳林农工商总公司），签订租赁苏柳锅炉辅机配件厂，现已期满，甄卫东向柳林村委会提出申请，继续承租该厂。为了利于企业今后的发展，承租期限续为三十年，自2004年1月1日至2033年12月31日止。庭审中，苏柳配件厂公司自述涉案场地为农用地，至本案法庭辩论终结前，苏柳配件厂未提交涉案场地上房屋建设审批手续；蓝天科技公司称其不清楚涉案场地的土地性质，其承租了1个库房，承租后自行建设了5间平房，苏柳配件厂否认了蓝天科技公司所述建设行为。就蓝天科技公司与苏柳配件厂所签协议履行情况，蓝天科技公司未支付过租金。苏柳配件厂主张于2017年12月31日将房屋收回另行出租，将蓝天科技公司原放置物品搬至他处存放，主张双方合同于2017年12月31日解除；蓝天科技公司则主张2017年10月12日发现厂房大门被苏柳配件厂上锁，之后未再进入过租赁场地，主张双方合同于2017年10月12日解除。苏柳配件厂主张2017年4月1日至2017年12月31日期间的租金10.5万元及利息损失。就未交纳租金原因，蓝天科技公司主张租赁厂房用于生产水机、存放矿泉水，其持苏柳配件厂提供的1993年北京市建设工程环境影响报告表至工商局，工商局答复场地不具备办理生产经营许可证的条件，其后续无法生产经营，因苏柳配件厂提供的租赁场地不符合合同约定，故未交纳租金。苏柳配件厂则主张蓝天科技公司承租厂房用作库房存放瓶装水，双方并未对蓝天科技公司在此场地注册公司进行过约定，环评报告由其方提供，当时告知已过期，蓝天科技公司称没有影响，且未告知持该环评报告去做何事。蓝天科技公司另主张接收场地后进行了装修，含院内地面铺设方砖、屋内地面刷水泥、墙面刷漆、吊顶、外板保温、防水、电路改线、卫生间，为此支出装修费410957元。就其主张，蓝天科技公司提交仓库装修前后比对照片、装修款收据（其中一张收据6800元，LED工程灯、门灯；一张收据36448.5元，屋顶防水工程款；一张收据18884元，装修材料款；一张收据68000元，格力空调款），因装修后未使用过，且一直在装修，故主张装修成本损失；蓝天科技公司另申请装修施工人到庭作证，称通过现金及支付宝收到了二十几万元的装修款，尚欠十二三万元。苏柳配件厂称其未允许蓝天科技公司对涉案场地进行装修，其出租给蓝天科技公司的房屋不是毛坯房，可以用作库房使用；蓝天科技公司承租后进行了粉刷内外墙、房顶防水、更换卷帘门；苏柳配件厂对装修款支出数额不认可，称防水可继续使用，因蓝天科技公司违约，装修投入增益应归其使用。庭审中，苏柳配件厂提交库房租用协议、房屋使用费收据、支出凭单等证据，主张2017年12月31日将蓝天科技公司放置在租赁场地内物品搬至另行承租的房屋内存放，支出了房屋使用费36000元及搬运费2600元，要求蓝天科技公司予以赔偿。原一审案件审理过程中，经法院组织双方至物品放置处清点，蓝天科技公司主张紫砂茶具1套、各种翡翠商品、蜜蜡、金刚等工艺品若干缺失，黄花梨大佛雕件边缘存在损坏，水处理各种滤料若干公斤及大小不等的矿泉水已过期，后蓝天科技公司将剩余物品自行搬离。就丢失物品情况，蓝天科技公司提交清单一份，含花梨大茶桌四把椅子、监控联想电脑、名人字画、紫砂茶具1套、社区饮水机2台、别墅用饮水机5台、家用饮水机7台、富氢水杯20个、水处理各种滤料若干公斤、监控线若干、黄花梨大佛雕件、毛瓷、各种翡翠商品、蜜蜡、金刚等工艺品、矿泉水，价值共计1590100元。蓝天科技公司就其主张，提交拍摄有蜜蜡等物品的照片若干、购置清单中物品收据若干、送货单等照片，苏柳配件厂均不予认可。庭审中，苏柳配件厂另提交委托代理协议，主张为本次诉讼支出律师费25000元，要求蓝天科技公司予以赔付。经法院释明，蓝天科技公司称如法院确认双方合同无效，其坚持其诉讼请求；苏柳配件厂称如法院确认双方合同无效，其坚持第一、第二项反诉请求。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截至一审法庭辩论终结之前，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证或相关主管部门的审批手续。未取得建设工程规划许可证或未经主管部门批准在集体土地上进行房屋建设的行为，既违反了《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》关于集体土地管理的效力性强制性规定，也直接损害国家和社会公共利益，应当认定此类房屋的租赁合同无效，故苏柳配件厂与蓝天科技公司签订的《厂房（仓库）租赁协议》应属无效。《厂房（仓库）租赁协议》虽被确认无效，但蓝天科技公司实际使用苏柳配件厂提供的场地房屋，应向苏柳配件厂支付使用费。因苏柳配件厂提供房屋不符合《厂房（仓库）租赁协议》约定的生产用房的条件，使用费具体标准参照双方签订的《厂房（仓库）租赁协议》予以酌减，蓝天科技公司就2017年10月12日至12月31日期间未使用涉案房屋的主张未提交相关证据，法院确认蓝天科技公司应支付使用费至2017年12月31日，使用费总额酌定为7万元。就蓝天科技公司主张的物品损失一节，苏柳配件厂将蓝天科技公司存放物品移至他处进行了妥善保管，蓝天科技公司就缺少物品的情况及价值举证不足，法院对其该项诉请不予支持。就蓝天科技公司主张的装修损失一节，苏柳配件厂称其未允许蓝天科技公司对涉案场地房屋进行装修，但苏柳配件厂在知道蓝天科技公司装修的情况下，未在合理期限内提出异议，视为苏柳配件厂同意蓝天科技公司的装修行为。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因双方合同终止履行距今已近2年，且苏柳配件厂之后另行将涉案房屋出租，根据法院查明的情况，就蓝天科技公司承租后已形成附合的装饰装修，法院酌定苏柳配件厂应赔偿蓝天科技公司损失5万元。就未形成附合的装饰装修，蓝天科技公司主张存在LED灯、中央空调，但蓝天科技公司未提交充分证据证明，苏柳配件厂亦不予认可，即使存在上述装饰装修，蓝天科技公司亦应拆除上述物品，现蓝天科技公司要求苏柳配件厂赔偿，无事实及法律依据，法院不予支持。就苏柳配件厂因另行存放蓝天科技公司物品而产生的租赁费及运输费一节，法院根据双方过错对此予以分配，其中蓝天科技公司负担2万元。经法院释明，苏柳配件厂称如法院确认双方合同无效，其不再主张利息损失及律师费，法院对苏柳配件厂该两项反诉请求不再进行处理。就上述蓝天科技公司与苏柳配件厂互负债务，法院予以折抵计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、北京蓝天畅通生态科技有限公司与北京市苏柳锅炉辅机配件厂签订的《厂房（仓库）租赁协议》无效；二、北京蓝天畅通生态科技有限公司于判决生效后七日内给付北京市苏柳锅炉辅机配件厂人民币4万元；三、驳回北京蓝天畅通生态科技有限公司其他诉讼请求；四、驳回北京市苏柳锅炉辅机配件厂其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证或相关主管部门的审批手续。一审法院根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》关于集体土地管理的效力性强制性规定，认定苏柳配件厂与蓝天科技公司签订的《厂房（仓库）租赁协议》无效正确，本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，苏柳配件厂作为出租人，对于房屋建设情况应为明知，仍与他人签订租赁合同，而承租人蓝天科技公司亦未尽到审查核实的注意义务，故双方对于房屋租赁合同无效，均存在过错。对于合同无效所造成的损失，双方应当按照各自过错情况承担相应责任。对于蓝天科技公司上诉所称其对合同无效没有过错的上诉理由，本院不予采纳。因《厂房（仓库）租赁协议》自始无效，双方当事人应当相互返还因合同取得的财产，蓝天科技公司应当向苏柳配件厂返还涉案房屋。现苏柳配件厂将涉案房屋主动收回，符合《厂房（仓库）租赁协议》无效的法律后果，亦有利于避免双方损失的扩大。苏柳配件厂在收回房屋的过程中，客观上需将蓝天科技公司放置于屋内物品搬出并加以保存，苏柳配件厂搬运并保管蓝天科技公司物品所支出的费用，属于因合同无效造成的损失，应由双方当事人按照过错比例分担。一审法院判令蓝天科技公司负担2万元，处理方式并无不当。蓝天科技公司虽不认可苏柳配件厂另行租赁了场地保管其物品，亦不认可搬运及保管产生的费用，但并未提交充分证据推翻现有证据的证明效力，且原一审期间法院组织双方当事人至物品放置处进行清点，亦可证明苏柳配件厂搬运及保管的事实存在。蓝天科技公司上诉所持不同意承担保管运输费用的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。关于涉案房屋的占有使用费问题。本院认为，房屋租赁合同无效的情况下，出租人仍有权请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，《厂房（仓库）租赁协议》约定的租期自2017年4月1日起计算，苏柳配件厂亦依约交付了房屋，故蓝天科技公司应当向苏柳配件厂支付此后的房屋占有使用费。蓝天科技公司虽主张其在2017年4月1日至10月12日期间一直在对房屋进行装修，并未实际占有和使用，但并无证据显示双方之间存在装修期间可免于支付租金的约定，蓝天科技公司接收房屋后是否进行装修，并不影响其应履行支付房屋使用费的义务。关于房屋占有使用费的具体数额，因苏柳配件厂将蓝天科技公司物品搬出另行存放，故蓝天科技公司应当支付其实际占用房屋期间的使用费。蓝天科技公司主张苏柳配件厂于2017年10月12日将涉案房屋上锁并收回另行出租，但未就此提供任何证据。结合短信记录、库房租用协议、收据等证据，可以认定苏柳配件厂收回房屋的时间为2017年12月，对于蓝天科技公司所主张的房屋收回时间，本院不予采信。一审法院考虑涉案房屋使用时间、使用情况，酌情确定房屋使用费为7万元并无不当，本院不持异议。关于蓝天科技公司所主张的装修损失。本案中，双方当事人对于蓝天科技公司承租房屋后进行了装修并无异议，争议在于对于蓝天科技公司应当取得的装修损失赔偿如何认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，在涉案租赁合同无效的情况下，对于已经形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，故此蓝天科技公司应当提供证据证明其装修现值损失数额。蓝天科技公司主张其装修损失为410957元，但并未就相对应的费用支出情况提供充分证据加以证明，且合同无效情况下双方当事人是针对装修的现值损失进行分担，不同于蓝天科技公司主张的装修投入。故本院对于蓝天科技公司所主张的装修损失数额不予采信。由于2017年12月涉案房屋已经由苏柳配件厂控制，此后亦再次交付他人使用，对于装修现值损失赔偿数额，应依据现有证据作出认定。综合考虑蓝天科技公司所提供的证据、苏柳配件厂认可的装修内容，并结合双方当事人的过错程度、房屋的实际使用情况等因素，本院认为一审法院酌情确定苏柳配件厂赔偿蓝天科技公司装修损失5万元，数额并无不当。本院予以确认。关于蓝天科技公司主张的物品损失。蓝天科技公司要求苏柳配件厂赔偿其屋内物品损失，应当就其损害后果的发生以及苏柳配件厂的行为与其所称物品损失之间存在因果关系承担举证证明责任。现蓝天科技公司就其所称物品损失，仅提交了自行制作的物品清单以及部分照片、单据，无法证明相关物品放置于涉案房屋内且系由于苏柳配件厂的行为导致损毁、灭失。故蓝天科技公司要求苏柳配件厂赔偿物品损失的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，蓝天科技公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1586元，由北京蓝天畅通生态科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  金 莙审 判 员  刘 婷二〇二一年五月三十一日法官助理  唐静静书 记 员  侯顺淼