广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终8096号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上诉人（原审原告）：黎贺萍，女，汉族，1979年6月20日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李杰升，广东华鸿律师事务所律师。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）与上诉人黎贺萍租赁合同纠纷一案，两上诉人因不服广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第二百一十四条之规定，作出如下判决：“一、确认原告黎贺萍与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金328400元并支付以此为本金从2021年1月13日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告黎贺萍；三、驳回原告黎贺萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计4646.38元（原告已预交7131.31元），由原告负担2235.38元，被告负担2411元并于履行上述付款义务同期迳付予原告。原告多预交的案件受理费2484.93元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。”智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回黎贺萍的全部诉讼请求；2.本案一、二审费用由黎贺萍负担。事实和理由：一、一审判决认定涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效属适用法律错误。1.《物业使用权转让合同》包含使用权转让和使用权赠与两种法律关系。该合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制规定。《中华人民共和国民法典》中“租赁期限不得超过二十年”的规定不属于效力性强制规定，不会导致合同无效。2.涉讼物业所在的广佛智城项目为集体土地入市项目，集体土地的租赁期限可以突破合同法中“租赁期限不得超过二十年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权。二、退一步讲，即使一审法院认为涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效，智城公司也无需退还转让金本金，更无需支付利息。1.《物业使用权转让合同》约定的转让金对应的为二十年有偿使用期限的价款，并不包含无偿赠送使用期限。2.涉讼物业使用权转让价款并没有明显超出以租金市场标准计算得出的二十年转让限额的租金总额，转让金显然没有包含赠送期限在内的转让对价。涉讼《物业使用权转让合同》实际履行的使用期限应自涉讼物业竣工验收备案次日起算。且即使法院认定超过二十年部分无效，亦应当考虑双方对合同无效是否存在过错，不应将过错全部归责于智城公司。智城公司未强迫黎贺萍签订涉讼合同，也没有侵占其资金的故意，对合同无效没有过错。且黎贺萍一直以涉讼物业获得收益，并未遭受实际损失，故黎贺萍所谓的资金占用期间利息损失应由其自行承担，而不应再由智城公司支付利息。三、一审法院判决认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符，且智城公司毫无公平可言。涉案《物业使用权转让合同》为双方自愿签订、合法有效，不存在任何欺诈、胁迫的情形。黎贺萍在签订时即清楚知悉涉案物业使用权的转让期限为20年，转让期限届满后为赠送使用，智城公司并未收取相应对价，现一审法院认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符。黎贺萍未发表答辩意见。黎贺萍不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.改判智城公司立即向黎贺萍支付物业使用权转让金337820.23元及利息（利息以337820.23元为本金，自2014年8月28日起按年利率7.991%的标准计算至实际清偿之日止）；3.改判智城公司立即向黎贺萍支付逾期交付违约金211456.45元；4.智城公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、关于智城公司应承担的诉讼费用问题，黎贺萍在一审过程中已明确表示不同意智城公司直接向黎贺萍支付，而是要求一审法院直接退回给黎贺萍，但一审法院错误地判决智城公司将其应承担的案件受理费迳付给黎贺萍。二、一审法院计算从2014年8月27日到2048年12月31日的天数12299天是错误的，应该是12545天，超过二十年部分相应比例的物业使用权转让金应是337820.23元。三、由于租赁合同关于超过二十年部分自始无效，智城公司具有全部过错，因此应判决智城公司向黎贺萍支付从签订合同之日起计算至实际清偿之日止，占用超过二十年部分相应比例的物业使用权转让金期间的利息损失。黎贺萍在本案中是善意承租人，没有任何过错。智城公司向黎贺萍返还超过二十年部分租期对应的物业使用权转让金的利息标准，应按年利率7.991%的标准计算。四、黎贺萍要求智城公司支付逾期交付的违约金，合理、合法。只要智城公司未在约定期限内履行交付物业，即构成违约，应承担相应违约责任。一审法院驳回黎贺萍要求智城公司支付逾期办证的违约金，放任了智城公司任意拖延交付物业等不守约行为。案外人和智城公司是两个独立的法律主体，黎贺萍和两者之间形成的合同关系是独立的法律关系，案外人在涉讼租赁物尚未具备交付条件的情况下向黎贺萍支付返租租金，不影响黎贺萍基于智城公司未能按约定履行交付义务主张逾期交付违约责任。智城公司未发表答辩意见。二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合双方当事人的诉辩，本案二审争议焦点为：1.《物业使用权转让合同》的效力问题；2.智城公司是否应向黎贺萍退还转让金本金及支付相应利息；3.智城公司是否构成违约，如构成违约，应如何承担违约责任。关于第一个焦点问题，根据《物业使用权转让合同》的约定可知，智城公司向黎贺萍让渡的是涉讼物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，双方之间形成的是租赁合同关系。该合同在约定涉讼物业使用权转让期限的同时，又约定赠送期限，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，该合同约定租赁期限超出二十年部分的约定无效。关于第二个焦点问题，黎贺萍根据《物业使用权转让合同》支付的使用权转让金对应的使用期限应为实际租赁期限即约定租赁期限加赠送期限，而租赁期限超出二十年部分的约定无效，智城公司因无效部分获得的转让金应当予以返还。智城公司以赠送期限为无偿使用上诉主张无需返还超出二十年期限部分的转让金理据不足，本院不予支持。至于智城公司上诉主张涉讼物业实际租赁期限应自涉讼物业竣工验收备案次日起算的问题，本院认为，《物业使用权转让合同》约定涉讼物业使用权的转让期限自合同签订之日起计算，故应自合同签订之日起计算实际租赁期限，智城公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。经审查，智城公司与黎贺萍于2014年8月27日签订的《物业使用权转让合同》约定，在转让期限届满之日起赠送物业使用权给黎贺萍至2048年12月31日止。据此，智城公司应返还超出二十年部分相应比例的物业使用权转让金为337820.23元[808770元×（12545天-20年天数7305天）÷12545天]予黎贺萍。一审法院从合同约定的涉讼物业交付之日起计算转让期限，处理不当，本院予以纠正。关于智城公司应支付的利息问题，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年租赁期限的约定无效，智城公司占用黎贺萍支付的超出二十年租赁期限对应转让金造成黎贺萍资金占用损失，双方当事人作为合同方对合同无效均有过错，一审法院酌定智城公司自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，处理妥当，本院予以维持。智城公司上诉主张无需支付利息，黎贺萍上诉主张自合同签订次日起按年利率7.991%计算利息，均理据不足，本院不予支持。关于第三个焦点问题，智城公司主张黎贺萍已收取案外人支付的涉讼物业租金，未遭受实际损失，无需支付违约金。经查，首先，涉讼《物业使用权转让合同》约定涉讼物业的交付时间为2015年5月1日，但涉案物业于2017年10月16日才竣工验收，故智城公司已构成迟延履行，应承担相应的违约责任。其次，案外人和智城公司是两个独立的法律主体，黎贺萍和两者之间形成的合同关系是独立的法律关系，案外人在涉讼租赁物尚未具备交付条件的情况下向黎贺萍支付返租租金，不影响黎贺萍基于智城公司未能按约定履行交付义务主张逾期交付违约责任。因此，本院综合考虑合同约定的物业交付时间、智城公司的履约情况及违约程度、黎贺萍的实际损失等案情，酌定违约金为已付转让款的15%即70631.97元（808770-337820.23）×15%，黎贺萍诉请的逾期交付违约金超出上述核定数额部分的，本院不予支持。一审法院对逾期交付违约金问题的处理欠妥，本院予以纠正。智城公司该项上诉主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但处理存在不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初1069号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初1069号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初1069号民事判决第二项为：广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金337820.23元并支付以此为本金从2021年1月13日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予黎贺萍；四、广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付黎贺萍违约金70631.97元；五、驳回黎贺萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4646.38元，由黎贺萍负担2235.38元，广东广佛智城集团有限公司负担2411元；二审案件受理费9435.15元，由广东广佛智城集团有限公司负担6494元，黎贺萍负担2941.15元。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年五月二十五日法官助理 钟家欣书 记 员 陈倩晴