河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0802民初1947号原告：焦作市鹏祥物业管理有限公司，住所地：焦作市解放区花园小区9号楼1单元4号。法定代表人：李巧玉，执行董事。委托诉讼代理人：周全虎，男，系公司员工。被告：白旭红，女，1966年5月7日出生，汉族，住焦作市解放区。原告焦作市鹏祥物业管理有限公司（以下简称鹏祥物业公司）与被告白旭红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年5月27日公开开庭进行了审理。原告鹏祥物业公司的委托诉讼诉讼代理人周全虎，被告白旭红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鹏祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付拖欠2016年7-12月、2017年1-12月、2018年1-11月物业服务费1432元，2018年1-11汽车占位费880元，违约金208元，共计2520元；2.请求法院判令被告承担诉讼费。庭审过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：请求法院判令被告向原告支付拖欠2018年1-11月的物业服务费577.5元、汽车占位费880元及违约金208元。事实和理由：原告与焦作市汽车运输（集团）有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，被告是坐落于鑫苑小区多层5号楼3单元2号业主。原告与被告都应该切实履行《前期物业管理服务合同》，但被告从2016年7月1日-2016年12月31日、2018年1月1日-2018年11月30日无正当理由拒交物业服务费，构成违约。原告为维护自身合法权益和其他交费业主（物业使用人）的利益，特起诉到法院，请依法判决。被告白旭红辩称，请求原告出具被告2016年7-12月、2017年1-12月、2018年1-11月未交付物业费的有效证据；请求原告退还2017年3月25日、2017年3月28日收取的车辆入门门禁蓝牙押金200元；原告与焦作市运输（集团）有限公司（以下简称交运公司）签订的《前期物业管理服务合同》不是被告签订的，也未通知被告本人；原告物业服务不到位，小区内垃圾满天飞，天黑小区内无任何照明设施，未安装路灯，小区内车辆乱停乱放无人管理；物业费私自涨价，未通知业主和业主商量；小区内场地本就属全体业主所有，汽车占位费属于乱收费；被告已经交纳2016年物业费，但票据丢失，2016年7-12月的物业费已经超过法定诉讼时效，被告交了2017年1-12月期间的物业费630元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告白旭红系焦作市解放区鑫苑小区的业主，房屋面积150平方米。2016年6月14日，原告鹏祥物业公司与交运公司签订《前期物业管理服务合同》，约定交运公司委托鹏祥物业公司对鑫苑小区、富苑小区进行前期物业管理服务。合同约定了鹏祥物业公司的管理事项，并约定鹏祥物业公司有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费和车辆管理费，物业管理服务费的标准为：新建多层住宅每月每平方米0.3元（2017年1月1日起0.4元），原有多层住宅每月每平方米0.25元（2017年1月1日起0.35元），高层住宅一楼每月每平方米0.7元（2017年1月1日起0.8元），二楼至六楼每月每平方米0.8元（2017年1月1日起0.9元），七层以上（含二次加压供水）每月每平方米0.8元（2017年1月1日起1.0元），负一层每月每户5元公摊电费和保洁费；车辆管理费为：汽车40元/月（系车位租赁费），摩托车和电动车15元/月（不含充电费用），自行车10元/月。委托管理期限为自2016年7月1日起至辖区成立业主委员会，并与之签订新的物业合同为止。原告于2018年11月30日起不再为涉案小区提供物业服务。2018年12月3日，原告鹏祥物业公司在涉案小区张贴《退出物业服务小区追缴“业主拒交或拖欠物业费”的声明》，载明：鑫（博）苑、富苑小区业主或物业使用人：我公司与交运集团双方已经解除《前期物业服务合同》，2018年12月1日起，新的物业公司进入小区服务。关于业主拒交或欠交物业费的问题，我公司将依法予以追缴。为了避免进入法律程序，希望拒交或欠交物业费的业主，能于2018年12月31日以前，及时与我公司委托的代理人周先生联系交费事宜，联系电话135××××0181。被告未足额交物业服务费，故原告诉至本院。另查明，1.被告未交纳其两辆机动车的车位费用，原告自认其仅收取合同约定标准40%的费用；2.庭审中，原告自愿在车位服务费中扣除车辆入门门禁蓝牙押金200元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，原告鹏祥物业公司与交运公司签订的《前期物业管理服务合同》对原、被告均具有约束力，原告据此向被告白旭红主张支付物业费，符合双方合同约定和法律规定，被告白旭红以其未签订上述合同而拒交物业费无事实及法律依据，本院对其辩解意见不予采信。被告辩称原告服务不到位，但未提交相关证据，即使物业公司提供的服务达不到约定的标准，存在违反合同约定的行为，业主可以依法主张权利，但不能以拒交物业费来进行对抗，故本院对其辩解意见不予采信。被告辩称物业费涨价不符合程序及不应交纳车位费，但《前期物业管理服务合同》对物业费及车位费均有明确约定，且该合同对被告具有法律约束力，被告以此拒交物业费及车位费缺乏事实及法律依据，本院不予采信。被告辩称其已交纳2016年及2017年的物业服务费，原告仅主张2018年1月-11月的物业服务费，故被告应交纳的物业服务费应为577.5元（0.35*150*11=577.5）。《前期物业管理服务合同》明确约定汽车车位费40元/月，现原告仅按约定的40%主张车位费，并同意在物业服务费中抵扣车辆入门门禁蓝牙押金200元，故被告应交纳的2018年1月至11月的车位费为152元（880*40%-200=152元），原告主张超出部分，本院不予支持。《前期物业管理服务合同》未约定相应的违约金，原告主张被告支付违约金208元无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告白旭红应于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市鹏祥物业管理有限公司2018年1月1日至2018年11月30日期间的物业服务费577.5元及车位费152元；二、驳回原告焦作市鹏祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告白旭红负担。本判决为终审判决。审判员  宋秀梅二〇二一年五月二十八日法官助理郭倩倩书记员王淑荣附：本案适用的相关法条《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条第一款业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。