广东省惠州市中级人民法院行 政 裁 定 书（2021）粤13行终52号上诉人（原审原告）惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会。负责人宋刚，主任。委托代理人詹先来，广东磐信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）惠州市惠阳区自然资源局。法定代表人黄向阳，局长。委托代理人唐相会，该局工作人员。委托代理人钟锐，广东卓凡律师事务所律师。原审第三人广东中核惠原工程有限公司。法定代表人刘宝财，董事长。委托代理人彭云江，广东立邦律师事务所律师。上诉人惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会（以下简称惠景豪苑业委会）与被上诉人惠州市惠阳区自然资源局（以下简称区自然资源局）地下车位权属纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322行初206号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2016年6月3日，第三人广东中核惠原有限公司为其新建的位于惠阳区淡水金惠大道的惠景豪苑地下室车位向被告申请房地产权初始登记，并提交了《国有土地使用权证》、《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》、《房产面积测绘成果报告书》等材料。2016年6月28日，被告按照第三人提供的《初始登记建筑物区分所有情况核准清册》对惠景豪苑地下室非人防区的393个车位予以登记、发证，建筑面积共4907平方米。原告认为被告上述对地下车位的登记行为侵犯全体业主的权利，向原审法院提起诉讼。另查明，原告惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会于2016年7月8日经惠州市惠阳区××××××××办事处及惠州市惠阳区房产管理局物业管理所备案。2019年5月8日，原告向被告发出《联络函》，要求被告回复告知惠景豪苑办理地下停车位产权的理由。被告于2019年5月14日作出《关于惠景豪苑办理地下停车位产权问题的回复》，回复如下：“广东中核惠原工程有限公司开发的惠景豪苑小区地下室有人防区和非人防区。根据《物权法》第六章第七十四条第二款‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定’，非人防区停车位可依法申请办理不动产权转移登记。2016年6月3日，广东中核惠原工程有限公司凭建设工程规划验收文件、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收文件等相关资料为上述非人防区的地下停车位依法申请办理了商品房初始登记。”原告于次日收到上述回复。2020年4月3日，原告主张因被告上述回复未告知具体各车位的详细登记信息，其无法就所登记的车位进行维权，故向被告申请要求公开惠景豪苑办理地下停车位不动产登记申请书、不动产权属证书、登记产权人的身份信息。被告于2020年4月16日作出《关于政府信息公开申请的告知书》，告知原告不动产登记申请书、登记产权的身份信息应按《不动产登记资料查询暂行办法》规定申请查询，不动产权属证书为权利人持有，不属于政府信息公开范围，也不属于不动产登记资料。原审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告的主体是否适格；二、原告的起诉是否已超过法定期限；三、被告作出的涉案登记行为是否合法。第一，关于原告的主体问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条第一款规定：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。”本案被告对惠景豪苑小区地下车位作出的初始登记行为虽非直接针对原告，但必然会对整个小区业主使用车位的权利产生影响，与全体业主均有利害关系。原告作为该小区成立并已备案的业主委员会，其以自己的名义提起本案诉讼，符合上述规定，是本案适格的原告。第二，关于原告的起诉是否已超过法定期限的问题。被告在2019年5月15日向原告送达的《关于惠景豪苑办理地下停车位产权问题的回复》中告知原告涉案车位的初始登记情况，但并未告知原告享有的诉权及起诉期限，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”的规定，原告于2020年5月11日向原审法院提起诉讼，未超过上述解释规定的一年期限。第三，关于被告作出涉案登记行为是否合法的问题。《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第三十三条第二款规定：“依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。”第三十九条规定：“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。”《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”涉案车位是第三人开发建设，根据上述规定，第三人有权向被告申请涉案车位的首次登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”第三人申请首次登记时提交的申请材料符合上述规定，被告经审查作出准予登记及发证的行为，并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，第三人作为开发商，在未与业主对涉案车位的权属作出约定的情况下，对可以登记为专有部分的涉案车位的权属申请登记至自己名下，并未违反相关法律、法规规定。原告主张涉案车位属于全业主共有，请求撤销被告对涉案车位作出的登记行为及发放的产权证，依据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条第一款、第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会的诉讼请求。本案受理费50元（原告已缴交），由原告惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会负担。上诉人惠景豪苑业委会不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决有误：车位作为一个平面图形，无论如何无法归入房屋这一立体空间中，这是最起码的数学常识和最简单的图形认知，原审判决将车位平面图形当作立体房屋是故意混淆事实。基于车位是平面图形不是房屋立体空间，所以车位不是不动产登记对象。二、案涉地下车位不是建筑物区分所有之专有权的权利客体——地下车位不是具有独立性的封闭建筑空间。专有权是指区分所有人对专属自己的，由建筑材料组成的，在构造上和使用上具有独立性的封闭建筑空间所享有的所有权，正如德国法学家贝尔曼认为，专有权是在“供居住或供其他用途(尤其供营业或办公)之建筑空间上所设立的专有所有权”。地下车位不是独立性的封闭建筑空间，当然不是专有权客体。既然不是专有权客体，当然不能就各个车位进行单独的专有权不动产权登记。三、案涉地下车位不享有土地使用权，不是不动产登记客体。惠州市惠阳区人民政府办公室关于印发《惠州市惠阳区土地收回评估参数指导意见》的通知(惠阳府办函[2020]15号)明确转载明“惠州市惠阳区基准地价内涵指的是地表地价，并不包含地下空间”，故而案涉地下车位不享有土地使用权。没有土地使用权的地下车位是不能进行不是不动产登记的。四、地下车位物的属性。基于惠阳地区地下车位没有分摊土地使用权，从而该车位不具有法律意义上的独立不动产物权，只能是附属于地面建筑物的附属物权，为地面建筑物权人共有，不能单独进行不动产物权登记。五、案涉土地权属来源材料不能张冠李戴。惠州市惠阳区人民政府办公室关于印发《惠州市惠阳区土地收回评估参数指导意见》的通知(惠阳府办函[2020]15号)已经明确案涉地下车位不享有土地使用权，原审判决将地面建筑物土地来源材料用于车位房屋不动登记材料，这是张冠李戴。六、案涉车位权属不是本案的审理范围。被上诉人引用《城市地下空间开发利用管理规定》及物权法第七十四条之规定，将案涉地下车位确权给第三人超越了本案的审理围，不仅如此，即使第三人才有地下车位物权，也不是可以进行不动产登记的法定登记物权，即也不得进行房屋登记从人防工程建设许可证、人防工程竣工备表案，备案编号：惠阳人防备[2011]02及附表里，明确注明A.B.C.D.E.栋地下室人防位置，地下一层，其中A.B栋面积6644平方，C.D.E栋面积3985平方米两个合计7970平方，依据《中核惠原公司》提供的惠景豪苑地下一层停车场平面图，设备房面积2150平方，通道1814平方，地下人防面积及设备、通道总合计面积：18604平方，还有生活水池、消防水池、排烟机房，面积未计算，人防图也明确注明了大面积是人防区，通道是非人防区，地下室业主的产权通向各栋楼层通道十二个，连接小区的所有配套管道，及排污设备，依据《中核惠原公司》地下一层停车场平面示意图面积，地下室没有属于《中核惠原公司》的地下停车位空间，第三人《中核惠原公司》在申请产权登记证时，把一期地下人防验收6644平米的面积隐瞒，申请把地下产权初始登记为自有的产权。证据清单人防标注十七份：惠景豪苑小区地下室一期、二期进出口，通道、到处都是人民防空标注，证明地下是人民防空建造。最高院发布：关于完善审理案件统一，适用法律标准工作机制的意见，法官审理案件进行全面系统规定，不能同案不同判。今日头条案例点评，汕头第一城二三审裁定：全体业主是人防车位投资者，深圳市中级人民法院(2016)粤03民终3713《民事判决书》判决：未约定地下车位应归全体业主所有，《最高院公报》2018第11期总第265期案例：开发商无法证明成本未分摊的设施，属全体业主所有，及全国大量诉讼判决，惠景豪苑小区地下室人防室是全体业主所有。广东省惠州市惠阳区商品房预售许可证、业主的不动产产权证，明确注明地下一层已出售给了业主，《中核惠原公司》同时出售了所有土地权。综上，原审判决确有错误，请求二审法院依法撤销并相应改判。被上诉人区自然资源局答辩称，一、原审判决事实认定基本清楚、适用法律正确，理应维持。(一)原审第三人有权依法申请涉案车位、车库的不动产权属首次登记并进行处分。涉案车位、车库作为原审第三人所投资建设的，具有独立利用价值的特定空间，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十三条第二款“依法利用国有建设用地建造房屋的可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记”以及第三十九条“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理”之规定，原审第三人有权依法申请涉案车位、车库的不动产权属首次登记。同时，根据《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”之规定，原审第三人对合法投资建设的涉案车位、车库，其作为权利人有权依法对涉案车位、车库进行处分。因此，涉案车位、车库非惠州市惠阳区惠景豪苑小区的业主共有财产，至于上诉人所引用的惠阳区文件属于用于评估的技术规范，与涉案行为无关。(二)我局对涉案车位、车库的登记、发证行为合法。2016年6月3日，原审第三人向我局申请涉案车位、车库的首次登记，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：(一)不动产权属证书或者土地权属来源材料；(二)建设工程符合规划的材料；(三)房屋已经竣工的材料；(四)房地产调查或者测绘报告；(五)相关税费缴纳凭证；(六)其他必要材料”之规定，提交了《国有土地使用证》、《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》、《房产面积测绘成果报告书》等材料。经审查，原审第三人提交的申请材料齐全完备、符合法定形式，对涉案车位、车库权属清晰，符合登记发证条件，我局遂予以登记发证。涉案车位、车库进行首次登记后，原审第三人作为车位、车库的权属人，与买受人共同申请了上述车位、车库的不动产转移登记，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：(一)不动产权属证书；(二)买卖、互换、赠与合同；(三)继承或者受遗赠的材料；(四）分割、合并协议；(五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；(七)相关税费缴纳凭证；……”之规定，提交了商品房屋产权权属证明书、发票、商品房买卖合同等材料。经审查，原审第三人与买受人所提交的申请材料齐备、符合法定形式，符合转移登记、发证条件，我局遂予以登记发证。综上所述，我局对涉案车位、车库的登记、发证行为合法，依据事实清楚、程序正当，系合法行政行为。二、上诉人不具备本案原告诉讼主体资格。首先，如上所述涉案车位、车库并非惠州市惠阳区惠景豪范小区的业主共有财产，我局所作涉案行政行为不涉及业主共同利益，上诉人提起诉讼不符合《最高人民法院关于适用的解释》第十八条“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼”之规定。其次，按照《物业管理条例》第二条之规定，《物业管理条例》所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据第十九条“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”之规定，上诉人作为小区业委会无权就涉案行为提起行政诉讼。最后，根据《物业管理条例》“第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……”之规定，上诉人作为业主大会的执行机构，其权利来源于业主大会的授权，应在业主大会授权范围内从事物业管理活动，本案中上诉人未经业主大会同意，无权提起本案诉讼。三、上诉人提起行政诉讼已超过起诉期限。据上诉人于2019年5月8日所作《联络函》的内容可知，上诉人于该日之前已明确知悉涉案行政行为，上诉人自知悉涉案行政行为之日起至其2020年5月11日提起行政诉讼已超过一年，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条之规定，其提起行政诉讼明显超过起诉期限。综上所述，涉案行为合法，上诉人不具有提起本案的诉讼主体资格，且其起诉已超过起诉期限，恳请贵院依法驳回上诉人的上诉。原审第三人广东中核惠原工程有限公司述称，一、上诉人在上诉状的第一条、第二条所用逻辑完全无法成立，明显属于无理取闹。上诉人使用的逻辑是：“因为房屋是不动产，所以不动产只能是房屋；因为车位不是房屋，所以车位不是不动产。”用如此错误的逻辑进行推论，当然只能得出错误的结论。不动产不仅限于房屋，不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物，与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括所有权、地上权、地役权、永佃权等。汽车本身是立体物体就包含空间概念，作为汽车停放保管的停车位，当然必然包含空间。而上诉人居然认为车位仅仅只是一个平面图形。地下停车位具有独立性的空间，是基于平面建筑基础之上的、能够用于车辆停放保管的空间。每一个停车位，都具有这样的独立性。二、上诉人上诉状的第三、四、五条均是故意自行判断土地使用权分摊是作为不动产产权登记唯一依据。这一论断完全没有法律依据，也没有任何逻辑基础。根据新的不动产登记管理规定，不动产登记已经不再进行土地使用权分摊，同一个土地使用权上，根据建设规划及验收备案资料，可以设立多个不动产权，三、上诉人上诉状的第六条居然直接称案涉车位权属不是本案审理范围。这是否可以说明上诉人自己承认在本案中不应该讨论案涉车位的权属问题，也不能对案涉车位的权属登记状态提出质疑?根据《物权法》第七十四条第二款、《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号)第三十三条第二款、第三十五条、第三十九条、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，我司作为开发商，在未与业主对涉案车位的权属作出约定的情况下，对可以登记为专有部分的涉案车位的权属申请登记至自己名下，并未违反相关法律、法规的规定。综上，我司认为，涉案行政行为合法，我司是案涉车位的建设方、投资人，依法申请并获得停车位产权初始登记，符合法律规定，不损害任何第三人的合法权益。我司的不动产产权应受法律保护。上诉人提起原诉及上诉其目的在于以此掩盖其违法犯罪行为，逃避违法犯罪的法律后果。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，判决符合法律，上诉人的上诉纯属无理取闹，滥用诉权。请求二审法院依法驳回其上诉，维持原审判决。本院经审查认为，本案因惠景豪苑业委会主张涉案车位属于全体业主共有，请求撤销区自然资源局对涉案车位作出的登记行为及发放的产权证而起。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二条的规定，惠景豪苑业委会认为区自然资源局对其小区内车位登记至原审第三人名下的行为侵犯其合法权益，于2020年5月11日向原审法院提起本案诉讼，符合上述法律规定。原审法院于2020年6月3日立案，2020年8月10日开庭审理，最终在2020年11月29日将原审裁判文书送达给惠景豪苑业委会。这是原审案件的由来、审判、送达之过程。根据《最高人民法院关于适用的解释》第八十七条的规定，在诉讼过程中，有下列情形之一的，中止诉讼，作为一方当事人的行政机关、法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的。《广东省物业管理条例》第二十六条规定，业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。及该条例第三十四条规定，业主委员会任期届满，不得继续履行职责。本案中，根据惠景豪苑业委会主任宋刚在二审庭审中的陈述，其所在的惠景豪苑业委会任职期限为2016年7月6日至2020年7月5日。依据上述规定，也即从2020年7月5日起，以宋刚为主任的惠景豪苑业委会任期已经届满，不得继续履职。在上诉人未向原审法院提交已经产生新一届惠景豪苑业委会的相关证据材料或者经全体业主大会决议后同意对本案继续诉讼的证据材料情形下，依照上述的规定，本案中原惠景豪苑业委会的职权在原审开庭审理时已经终止，在其未确定权利义务承受人情况下，本案应裁定中止，待惠景豪苑业委会新的权利义务承受人确定后，再恢复诉讼。原审法院未考虑此情形，将本案开庭审理并作出实体判决，属于认定事实不清、违反法定程序，依法应发回重审。故，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第(三)项的规定，裁定如下：一、撤销博罗县人民法院作出的（2020）粤1322行初206号行政判决；二、本案发回博罗县人民法院重新审理。审 判 长 覃毅华审 判 员 邱炜炜审 判 员 陈龚东二〇二一年五月六日法官助理 毛泳玲书 记 员 李冬楹