吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终846号上诉人（原审被告）：国能龙华延吉热电有限公司（原国电龙华延吉热力公司），住所地吉林省延吉市人民路5555号。法定代表人：康强，该公司总经理。委托诉讼代理人：金琦洙，该公司供热部主任。委托诉讼代理人：李书敏，吉林诚途律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：延边立达房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市光明路81号。法定代表人：周树发，该公司经理。委托诉讼代理人：张云龙，吉林张云龙律师事务所律师。上诉人国能龙华延吉热电有限公司（以下简称“热电公司”）因与被上诉人延边立达房地产开发有限公司（以下简称“立达公司”）合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院于2020年12月18日作出的（2020）吉2401民初6785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人热电公司的委托诉讼代理人金琦洙、李书敏，被上诉人立达公司的法定代表人周树发及委托诉讼代理人张云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。热电公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.一审认定事实错误。本案基本事实为：诉争锅炉房原为延边日杂废旧物资公司（以下简称“延边日杂公司”）建设，用于供应其所有的建筑物采暖之用，属于国有土地的建筑物，后该锅炉房归属于延边金利物业有限公司（以下简称“金利物业”）。由于延吉地区开始集中供热，该小区由上诉人负责供热，2011年10月5日，上诉人与金利物业签订了锅炉房转让协议，由上诉人购买诉争锅炉房，价款299,915元。由于此前被上诉人与延边日杂公司签订了土地使用权转让合同，故双方在上诉人购买锅炉房的同日签订了《换热站建设协议》，协议约定：“被告（即本案的上诉人）于2011年收购延边金利物业的锅炉房并改建为换热站，鉴于该锅炉房土地所有权归属于原告（即本案的被上诉人），原告提出今后对该区域重新规划建设，原、被告经充分协商，协议如下：1.被告配合原告无偿将原有延边金利物业有限公司的锅炉房拆除。2.原告负责在重新规划建设的当年的采暖期来临前2个月在锅炉房原占有土地范围内按规划及被告设计要求重新建设200-300平方米换热站，产权归被告所有，原告负责办理产权手续。3.原告承诺重新建设的换热站的房屋由被告无偿使用，被告承担改装、修缮、维护及运营费用。4.原告该土地如果发生转让和变更给他人，本协议约定的被告权利不变，协议条款始终有效。”此后，上诉人一直使用锅炉房至今，以上事实表明上诉人合法取得了诉争锅炉房及其占用范围内的土地使用权。被上诉人从未提出要在该土地范围内进行开发建设，也未要求上诉人拆除。一审以锅炉房不合法，上诉人有拆除的义务为由，判令上诉人承担违约责任，实属错误。2.一审论理严重错误。一审认为上诉人取得诉争锅炉房无相关合法手续，且锅炉房并非金利物业所有，其转让行为无效，同时又认定上诉人与被上诉人签订的换热站建设协议有效，不符合逻辑。锅炉房属于建筑物的附属物，在当时的年代根本不需要也不能办理相关的证照，一审法院违背事实和常理认定没有合法手续错误。既然认定锅炉房转让协议无效，上诉人与被上诉人之间的换热站建设协议也应当无效。3.被上诉人根本没有进行任何开发行为，上诉人不存在违约。根据双方签订的协议，被上诉人只有进行开发建设时上诉人才会拆除换热站，同时必须在采暖周期前两个月无偿建设新的换热站，但直至庭审结束被上诉人从未出示过规划、项目审批手续。上诉人使用换热站过程中，被上诉人从未提出过因自己开发需要拆除换热站的要求。因此，一审认定上诉人违约错误。另外，既然是违约就应当计算因违约造成的损失，而不是本案中按照租赁费支付使用费用。4.被上诉人主体不适格。案涉土地使用权登记在延边日杂公司名下，至今没有变更，根据物权法的规定，被上诉人从未取得诉争换热站占有土地的使用权，其并非土地使用权人，故其无权以当事人的身份提起诉讼。5.一审认为诉争换热站并非金利物业所有，其无权处分，但根本没有相关的证据证明，换热站是早期建设形成，在金利物业处分之时，被上诉人明确知晓，且在金利物业处分之时，同时与上诉人签订了换热站建设协议，说明被上诉人认可换热站转让的合法性。在无其他利害关系人主张权利的情况下，一审法院遗漏当事人超越审理范围，自行认定无权处分，违背了不告不理的原则。本案经两次开庭，在第一次开庭时，经主审法官多次释明，被上诉人明确表示其主张侵权要求赔偿，但第二次开庭主审法官又加以释明，直至被上诉人改变主张，要求承担违约责任为止，显然有违审判中立的基本原则，程序严重违法。6.司法鉴定估价报告不能作为本案的依据。首先，本案的土地使用权属于国有土地，并未进行挂牌出让程序，不属于被上诉人所有的土地。其次，按照土地使用权证书登记的土地用途为仓储用地，但估价报告却以城市开发土地作为评估对象，显属错误。第三，双方不存在租赁合同，被上诉人主张的是因违约造成的损失，即因影响开发建设所造成的损失，不能以租赁土地使用费进行估计。第四，评估报告明确表示，在该地段没有相关土地的租赁情况。以上事实表明，该估价报告明显依据不足，根本无法适用本案。立达公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉主张，维持原判。事实与理由：1.本案争议标的物是被上诉人的土地使用权，不是锅炉房。锅炉房原本是金利物业占有延边日杂公司土地建设的。金利物业未经被上诉人同意将锅炉房转让给上诉人，上诉人不仅接收锅炉房，还挖沟安放了60余米长、2米宽的管道，铺设电缆。被上诉人发现后，双方发生争执，最终达成了《换热站建设协议》。协议签订不到一个星期，上诉人的上级主管单位就不同意继续履行协议，被上诉人多次找上诉人要求配合拆除锅炉房，但上诉人一直不履行协议约定的义务，占有被上诉人土地9年之久。2.锅炉房不属于建筑的附属物，必须办理产权手续，不存在不用办产权手续之说。3.被上诉人持有的土地使用权证虽然是延边日杂公司名下的土地使用权证，但被上诉人已经实际购买了案涉土地使用权，并已在案涉土地上进行了三次开发建设，均已办理建设用地许可，未变更土地使用权证不影响被上诉人作为案涉土地使用权人的身份。4.2012年延吉市现代幼儿园多次找被上诉人协商利用案涉土地扩建幼儿园事宜，并签订了协议，同年3月份幼儿园韩园长找上诉人当时的主管高经理协商开发拆除锅炉房，高经理同意按照原来的合同和承诺履行，后因其调离新来的主管不同意继续履行而未果。5.评估是经法院委托进行的，双方同意以摇珠的形式选择了评估单位，所评估的价格远低于上诉人曾经答应的7万元的租赁价。立达公司向一审法院起诉请求：判令被告支付土地使用费63万元。事实与理由：2011年10月，被告收购案外人延边金利物业有限责任公司的锅炉房，并改建为换热站。但该换热站是建设在原告土地使用权范围内，同时被告还在原告土地使用权范围内埋设地下管道。自2011年10月至今，原、被告一直协商该土地使用权有偿使用及土地使用权转让事宜，但均未能达成协议。一审法院认定的事实：2000年4月29日，原告与原延边日杂废旧物资公司签订土地使用权转让合同，约定：延边日杂废旧物资公司将其坐落在延吉市河南街光华路4号17,886平方米仓储用地使用权转让给原告，价款为600万元。合同签订后，延边日杂废旧物资公司于当年将上述合同约定的17,886平方米土地使用权交付给原告，但双方未能办理土地使用权变更登记。此后，延边日杂废旧物资公司破产。2020年3月25日，原告又与延边日杂废旧物资公司的主管单位延边朝鲜族自治州供销合作社联合社签订房地产开发补充协议，约定：1．原协议书中甲方是延边日杂废旧物资公司，现已破产改制，所以甲方改为延边朝鲜族自治州供销合作社联合社。2．双方认定乙方（原告）按照协议规定已如数交清土地款，原规划图中居委会及活动室地块，继续由乙方开发，甲方协助解决此地块土地的纠纷问题。3．甲方以1996年11月4日与延边外贸进出口公司签订的有关锅炉房转让的协议中规定的甲方无偿提供锅炉房的通车道路的土地使用权，但现在道路所占的土地已卖给发展银行。道路已改在乙方所购的土地中通行，造成乙方的土地面积不足。双方商定，把原甲方和延边进出口公司签订的协议交给乙方执行。锅炉房、煤场及建筑物的土地所有权归乙方所有。双方土地往来账目已全部结清。4．双方商定，乙方应确保甲方和延边进出口公司签订的锅炉房转让协议的顺利执行，乙方在锅炉房按协议规定在没有废止前不得占用煤场和现有建筑物所用的土地，如锅炉房废止或转让他人时，乙方有权收回土地使用权。5．甲方对居委会及活动室、锅炉房废止后，开发的形式与时间不宜干涉，并根据乙方要求提供必要手续，在办理土地转让过程发生一切费用由乙方承担。该协议签订后，原告在上述受让的17,886平方米土地使用权中已开发使用15,781.09平方米土地使用权，未开发土地使用权面积为2,104.91平方米。2011年10月5日，被告与案外人延边金利物业有限责任公司签订锅炉房转让合同，约定：延边金利物业有限责任公司将上述2,104.91平方米土地使用权中西侧的一栋建筑面积为451平方米的锅炉房出售给被告，价款为299,915元。合同签订后，被告已实际取得建筑面积为451平方米的锅炉房。后被告将该锅炉房改建为换热站，并在锅炉房东侧地下埋设两根30-50米长的供热管道。现该锅炉房由被告改建为换热站后一直占有使用至今。2011年10月5日，原、被告签订换热站建设协议，约定：被告于2011年收购延边金利物业有限责任公司的锅炉房并改建为换热站，鉴于该锅炉房土地所有权证归属原告，原告提出今后对该区域重新进行规划建设，原、被告经充分协商，协议如下：1．被告配合原告无偿将原有延边金利物业有限责任公司锅炉房拆除。2．原告负责在重新规划建设当年的采暖期来临前两个月在该锅炉房原占有土地范围内按规划及被告设计要求重新出资建设200-300平方米换热站，产权归被告所有，原告负责办理产权手续。3．原告承诺重新建设换热站的房屋由被告无偿使用，被告承担改装、修缮、维护及运营费用。4．原告该土地如果发生转让和变更给他人，本协议约定的被告权利不变，协议条款始终有效。自本案原告向本院提起诉讼时止，被告未能按上述合同的约定将该锅炉房予以拆除。本案在审理中，经原告申请，本院委托延边诚信房地产土地评估咨询有限公司对诉争土地使用权的使用费进行司法鉴定：诉争土地使用权面积为2,104.91平方米、土地使用权年租金为53,402元。原告支出评估费为2643元。一审法院认为：原告与原延边日杂废旧物资公司签订土地使用权转让合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律及行政法规的强制性规定，该土地使用权转让合同合法有效。原告依据该合同的约定，已实际取得并占有、使用该土地使用权，虽然双方未能办理土地使用权变更登记手续，但不影响原告对诉争土地使用权的占有、使用、收益的权利。被告虽然与案外人延边金利物业有限责任公司签订锅炉房转让合同，但由于该锅炉房无相关合法手续，且锅炉房并非延边金利物业有限责任公司所有，故延边金利物业有限责任公司出售锅炉房的行为构成无权处分，该锅炉房转让合同无效。原、被告之间签订的换热站建设协议系双方真实意思的表示，应为有效协议。依据该协议的约定及庭审调查的事实看，该协议具有先后履行顺序，即被告应按协议的约定先履行拆除锅炉房的合同义务，原告按协议约定在锅炉房的原位置出资为被告重新建设200-300平方米换热站，并交付给被告。现被告未能履行拆除锅炉房的合同义务，且在锅炉房东侧地下埋设二根30-50米长的供热管道，并长期占有使用锅炉房，从而导致原告无法开发利用受让的土地使用权，被告的行为构成违约，应承担继续履行合同的义务，并应赔偿原告土地使用费用的损失，即53,402元／年（司法鉴定）X9年（2011年10月至2020年10月）=480,618元。故原告要求被告给付土地使用费63万元的诉讼请求，本院予以支持480,618元。关于被告提出本案已超诉讼时效的主张，因原、被告之间签订的换热站建设协议一直处于履行状态，且合同中并未约定给付土地使用费及具体给付期限，故被告提出的抗辩理由不成立，本院不予支持。关于被告提出本案应追加案外人延边金利物业有限责任公司的主张，因本案审理的是原、被告之间拆除锅炉房合同纠纷，而非被告购买锅炉房合同纠纷，且案外人延边金利物业有限责任公司出售锅炉房的行为属于无权处分，其买卖合同无效，故被告提出的该项主张不成立，本院不予支持。关于被告提出原告的诉讼请求违反了《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定的主张，因该项法律规定的是建筑物及其附属建设用地一并处分的原则，即“地随房走、房随地走”，而具体到本案，因诉争锅炉房不具有合法手续，即该锅炉房无房屋产权及土地使用权手续，故本案不适用该项法律规定，被告提出的该项主张，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告国电龙华延吉热力有限公司于本判决生效后立即赔偿原告延边立达房地产开发有限公司损失480,618元。如被告国电龙华延吉热力有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告延边立达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10,100元（原告已预交），减半收取5050元，由原告延边立达房地产开发有限公司负担795.50元；由被告国电龙华延吉热力有限公司负担4,254.50元。二审中，立达公司为证实自己的主张向本院提交如下证据：证据1：联合开发合同一份，欲证明立达公司受让案涉土地后，已进行三次房地产开发，并不需要变更原土地使用证，立达公司为案涉土地的合法使用权人。热电公司质证称真实性无法核实，即使是真实的，土地开发建设也需要按照规定程序办理，立达公司虽然签订了土地使用权转让合同，但没有办理变更手续，并非案涉土地的合法使用权人。证据2：证人韩桂芝的出庭证言，欲证明2011年证人欲扩建现代幼儿园，与立达公司达成了土地使用权出让意向，并预交了20万元的定金，因锅炉房问题证人和立达公司多次与热电公司沟通，协商未果导致扩建项目搁置。热电公司质证称证人陈述内容与本案无关联性。对上述证据本院将结合其他证据予以综合参考。热电公司未向本院提交证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：立达公司与原延边日杂公司签订的土地使用权转让协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该土地使用权转让合同合法有效。立达公司依据该土地使用权转让合同，实际取得并占有、使用转让的土地使用权，虽双方没有办理土地使用权变更登记，但不影响立达公司对案涉土地使用权的占有、使用、收益的权利。热电公司虽与金利公司签订了锅炉房转让协议，但因该锅炉房没有办理相关手续，故热电公司基于锅炉房转让协议并不能取得锅炉房占用范围内的土地使用权，热电公司主张根据“地随房走”原则取得锅炉房占用范围内土地使用权依据不足。根据庭审已查明事实，热电公司是基于土地使用权与锅炉房分离的历史原因，于签订锅炉房转让协议的当日与立达公司签订了《换热站建设协议》。该《换热站建设协议》仅约定立达公司在重新规划建设当年的采暖期来临前两个月在锅炉房原占用土地范围内按规划及热电公司设计要求重新出资建设200-300平方米的换热站供热电公司无偿使用，并为热电公司办理产权手续，但对于重新规划建设前原有锅炉房是否无偿使用土地的问题并未进行约定，热电公司主张只有立达公司办理开发建设手续，其方能拆除锅炉房，此前可无偿使用锅炉房占用范围内土地的主张，没有依据。热电公司自签订《换热站建设协议》至今长期占有使用案涉土地，并在锅炉房东侧埋设30-50米长的供热管道，立达公司主张热电公司支付相应使用费用，符合法律规定。因立达公司和热电公司针对使用费问题无法协商一致，一审法院根据立达公司的申请，采用摇珠方式选择延边诚信房地产土地评估咨询有限公司对案涉土地使用费进行司法评估，延边诚信房地产土地评估咨询有限公司接受委托后通过现场实地勘查，选用基准地价修正法对案涉土地使用费作出评估，热电公司并未提供证据证实该评估结论存在明显瑕疵、程序违法等不应采信的情形，故一审依据评估结论认定的案涉土地使用费并无不当。综上，热电公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,100元，由国能龙华延吉热电有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘晓娟审判员 池东波审判员 秦承兰二〇二一年五月十三日书记员 韩 宇