北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4906号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京天资置业集团有限公司，住所地北京市房山区长阳镇昊天北大街38号。法定代表人：宋欢，副总裁。委托诉讼代理人：张辉，北京市法度律师事务所律师。委托诉讼代理人：王常华，北京市法度律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市花样年国际物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市房山区康泽路3号院12号楼7层2单元707。负责人：赵雪军，区域总经理。委托诉讼代理人：李定寰，北京京平律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙姣，北京京平律师事务所律师。上诉人北京天资置业集团有限公司(以下简称：天资公司)因与被上诉人深圳市花样年国际物业服务有限公司北京分公司(以下简称：物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初26877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。天资公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、五项；2、改判天资公司应按每平米2.3元标准缴纳物业费，扣除天资公司代为支付的法定物业服务费；3、判决天资公司在应交物业费中扣减代为支付的绿化费、电梯维修费1101430元；4、判令物业公司赔偿私自出租天资公司所有的房屋给天资公司造成的损失50万元；5、判令物业公司公布利用公共部位、设施取得的收益明细，并返还给全体业主；6、诉讼费由天资公司承担。事实与理由：一审判决没有查清事实，使用法律明显不当。天资公司不应按前期物业服务合同原来约定的标准交纳物业费，物业公司提供的物业服务根本没有达到约定的标准，物业服务严重缺失，第三方的评估报告应当被认定为物业公司物业服务不到位的主要证据之一；天资公司为物业公司垫付的绿化费、电梯维修费应当抵销相应的物业费，这是债和债的抵销，符合法律规定，且节约司法资源；物业公司擅自将天资公司的房屋出租牟利，物业公司应当承担侵权责任并赔偿损失；物业公司擅自占用全体业主共有部分获利巨大，侵害了全体业主的合法权益，天资公司要求物业公司公布利用公共部位、设施取得的收益明细并将收益返还给业主的请求，应当依法予以支持。物业公司辩称：同意一审判决，不同意天资公司的上诉请求和理由。物业公司向一审法院起诉请求：1.判令天资公司支付物业服务费共计2956398.04元,其中空置房物业费是1792387.72元（系从2018年11月1日至2019年10月31日）;回迁房物业费1164010.32元（系从2019年7月15日至2019年10月31日止共交付376套，因每个业主收房时间不一样，请求的物业费是业主收房后顺延一年的物业费）。2.判令天资公司承担延迟交纳物业费的违约责任，支付违约金166692.06元（违约责任请求的是空置房的物业费的违约责任，计算方法为以拖欠的空置房物业费作为本金，根据合同第31条约定的按物业费每日千分之三的标准从2019年11月1日开始计算到天资公司实际支付之日止，暂计至2019年12月1日，数额是166692.06元）。3.判令天资公司承担本案诉讼费。天资公司向一审法院提出反诉请求：1.物业公司立即腾退北京市房山区天资华府小区的物业办公用房，并向天资公司交还该物业用房、相关物业设施设备及资料；并且禁止物业公司在合同终止后使用天资公司的相关资料、文件。2.物业公司立即撤离天资华府社区。3.物业公司赔偿私自出租天资公司所属的位于房山区天资华府社区内74号楼（规划为16号楼）一层给天资公司造成的损失500000元。4.物业公司立即支付拖欠的电费25958.55元并承担相应的利息。5.物业公司公布擅自占用业主共有部位、共有设施建立售水、邮箱、广告、引进集装箱占地等收益明细，并将收益返还给包括天资公司在内的全体业主。6.诉讼费用由物业公司承担。一审法院认定事实：2017年4月18日，天资公司（甲方）与深圳花样年物业服务有限公司（以下简称花样年公司）（乙方）签订《北京天资华府项目物业合作框架协议》约定，甲方旗下公司与乙方共同组建《深圳市花样年国际物业服务有限公司天资华府北京分公司》服务于甲方开发建设的天资华府项目，甲方委托分公司服务期为2年，分公司的申报、注册由乙方完成。在甲方（开发商）与分公司的权限界定中约定，空置房源第一年，免收物业费，第二年起收1/2物业费（3.3元/月/平米除以2乘以空置房收费面积）。该协议还对其他事项进行了约定。2017年9月17日，天资公司（甲方）与物业公司（乙方）签订《补充协议》约定：本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与天资公司与花样年公司于2017年4月18日签订的《北京市天资华府项目物业合作框架协议》中的定义相同。协议内容补充部分为：1.1原《北京市天资华府项目物业合作框架协议》中拟定天资公司与花样年公司合作成立新物业公司不具备一级资质，考虑项目规模较大，且根据《物业企业资质管理办法》相关规定：合作注册新公司存在资质风险。京双方友好协商拟建议用花样年公司全资子公司即：物业公司服务于天资华府项目，并与甲方公司签订《前期物业服务合同》。关于合作原则：2.2本着长期稳定合作的原则，双方的合作基于彼此充分信任，着眼于长远利益，甲方委托乙方开展物业服务工作。关于合作模式：3.1物业公司（乙方）服务于甲方开发建设的天资华府项目，甲方委托乙方服务期限为2年，乙方按相关规定完成物业服务合同备案工作，天资华府项目财务独立核算，天资华府项目在行政上接受甲方管理。3.2甲方就天资华府项目利润分配比例占项目利润25%、乙方占75%，甲方不进行实际投资。项目及乙方公司所产生的全部费用由乙方出资支付，但在司法合作期间，甲方无偿为乙方提供180建筑平米物业办公用房，甲方与乙方同时享有对本项目利润比例（甲方25%，乙方75%）的利润分配（包括但不限于物业公司利润，增值服务利润等。）利润分配与每年12月31日前完成，项目亏损由乙方全部承担。八、关于解除天资华府项目合作的约定：合作期满不继续合作的，或另一方出现严重违约行为的，守约方有权单方面解除合作合同，甲方与乙方签订的天资华府项目物业服务合同同时终止。如解除合作合同的，则双方各自撤出投入资金与固定资产，办公用房等，清算利润则按受益比例执行。九、乙方责任和义务：9.1乙方在本项目的服务应确保按照ISO质量管理体系、国优标准及智慧社区APP的标准执行。天资华府项目入住（驻）一年内物业服务标准不得低于北京市地方标准《住宅物业服务标准》（DB11/T751-2010）住宅物业服务三级标准；入住（驻）两年达到北京市优秀管理居住小区标准……十、甲方与乙方的权限界定如下：对于天资华府项目，如因乙方原因造成严重投诉或严重违反物业管理法规的，给项目及甲方造成不良影响或违反物业服务企业应尽责任和义务的，甲方有权单方解除物业服务委托合同。甲方有权检查物业区域内的设备设施运行和管理情况。…（7）空置房屋第一年，免收物业费，第二年起收1/2物业费（3.3元/月/平米除以2乘以空置房收费面积）。十四、本协议与前期物业服务合同具有同等法律效力，与原协议不一致的以补充协议为准。2017年9月17日，天资公司（甲方，建设单位）与物业公司（乙方，物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，约定委托期限为2年，自2017年11月1日至2019年10月31日止。合同到期后若续签，服务合同将另行签订。不在续签，乙方无条件退还甲方提供的管理用房及管理工具，无条件退还已交相关资料包括但不限于本项目的文件等相关资料，并且不得以欠费、未完成事项作为理由拖延或拒不撤出，甲方有权追究相关责任。第四条约定：1、执行北京市住宅物业服务标准：小区入住一年内物业服务标准不低于北京市地方标准（DB11/T751-2010）住宅物业服务三级标准；入住（驻）两年达到北京市优秀管理居住小区标准。2、业主入住率达到80%以上时，两年内取得北京市优秀住宅小区称号。第三章服务费用约定：第七条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、物业公司开办费及项目所有楼栋开荒费由乙方承担；2、居住物业类：高层住宅：3.3元/平方米*月；3、公共物业类：商业：7元/平方米*月；……8、空置费：住宅：3.3元/月/平方米；空置房源第一年免收物业费，第二年起收1/2物业费（3.3元/月/平米除以2乘以空置房收费面积）。以上相关费用收取由乙方向业主或第三方直接收取，设计费用的其他条款，甲、乙双方另行签订补充协议。第八条物业费承担：2、物业管理费的收取：除空置房屋的物业服务费用按照约定执行外，涉及其他部分的由乙方向业主直接收取物业服务费用。第八章双方的权利和义务：第二十七条甲方的权利和义务：4、有权要求乙方按合同约定提供物业服务；5、监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促、监管的权利；并有权委托第三方专业评估机构对乙方的物业服务质量进行监督、审核、评定；9、按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费。第二十八条乙方的权利合同义务：3、按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务，自觉接收甲方和甲方委托的第三方专业评估机构的监督。第九章违约责任：第二十九条乙方违反本合同第七条的约定，擅自提高物业服务费标准的，甲方及业主按照原有费用缴纳，乙方退还超收费用…低于标准收取费的，由乙方追缴差额，如无法收回差额部分费用由乙方全额承担，不计入项目成本。第三十条乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的，甲方可要求乙方继续履行，或采取临时补救措施…乙方在本合同终止后或乙方违约的，乙方拒不撤出本物业管理区域的，甲方有权要求乙方按时撤出物业管理区域，同时甲方有权启动第三方公司，采取补救措施对园区提供管理服务，因此造成损失的由乙方承担全部责任（乙方相关资产现行抵扣，作为支付甲方的赔偿金）。合同签订后，双方自愿履行。2019年9月3日，天资公司向花样年公司、物业公司发出《关于天资华府项目前期物业服务合同到期不再续约的通知》，称不再与物业公司续签，请于2019年10月10日前做好交接准备工作，指定专人与我公司进行有序交接、有序撤场，如贵公司于2019年10月10日仍不办理交接及撤场的，我公司将视为贵公司默认同意撤场。2019年9月26日，物业公司向天资公司发出《关于统计天资华府项目费用的函》，称截止到2019年10月31日：1、天资集团欠我司空置房物业费178.43万元；2、回迁房物业费23.98万元（仅限已经交付房屋）；3、小业主物业费117.21万元；4、园区投入改造、升级和增设费用明细……共计131.88万元；5、北京天资华府自入伙以来至2019年8月财务经营情况累计现金流收入1094.44万，累计现金流支出1570.81万，累计现金流亏损476.38万元1-4项共计451.5万元；第5项费用，根据框架协议，天资集团股权比例为25%，故天资集团应承担天资华府项目累计亏损119.09万元。综上天资集团应支付我司总计570.59万元。2019年10月9日，天资公司向物业公司发出《关于物业公司撤出天资华府项目并进行物业移交的通知》。2019年10月21日，物业公司向天资公司发送律师函，主张天资公司行为违反长远稳定合作、互惠共赢的基本合作原则，无权要求进行物业管理权交接，要求进行向物业公司支付物业管理费2595986.55元。履行合同过程中，双方以《工作函》的形式针对物业问题进行沟通。2019年11月5日，天资公司向花样年公司发送《天资华府空置房物业费及回迁房物业费结算的函》称，我司负责收取回迁房物业费。贵我双方经办人员于2019年11月1日核对完成截止2019年10月31日的回迁房物业费及空置房物业费。1）截止2019年10月31日，回迁房入住376套、总面积为29394.2平方米、物业费为251072.81元。2）截止2019年10月31日，贵我双方经办人员签字确认的空置房物业费1792387.72元。现在贵司服务期限已经届满。故通知贵司进行相应结算。希望贵司开具相应收据、发票，并提供开户行行政许可证复印件加盖公章，我司收到发票及许可证后七个工作日江款项转至贵司账户。并附有附件：1.回迁房收房情况汇总表；2.空置房物业费汇总表。其中,回迁房收房情况汇总表显示,办理入住时间分2019年7、8、9、10月不等，物业费2.3元/月/年，合计811280.33元，物业费差额1元/月/年，总计352730.40元，总面积29394.2平方米；应给付物业公司物业费的截止时间为2019年10月31日，2.3元部分总计174990.17元，1元部分总计76082.64元；其中空置房物业费汇总表显示，未收房的及已收房的均截止到2019年10月31日，空置房满一年的837套，面积66858.8平方米，总价1323804.24元，空置房不满一年的390套，面积30720.67平方米，总价468583.48元，单价均为1.65元/平米/月。汇总表均由原天资公司相关人员予以确认。法院审理过程中，因疫情原因，物业公司一直实际为涉案小区提供物业服务至今。庭审结束后,法院组织双方进行调解。天资公司提出了扣除相关绿化垫付费用，双方未能达成一致意见。一审法院认为：物业公司与天资公司之间签订的《补充协议》、《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按照约定履行。物业公司实际上为涉案小区提供了物业服务，天资公司业已自业主处代收了相关物业费。对于空置房物业费的数额双方并无争议，法院予以确认。对于代收物业费，双方对计算面积无异议，对于收费标准，双方存在争议，物业公司主张应当按照3.3元标准计算，天资公司主张按照2.3元计算，但根据查明事实，天资公司已经收取的物业费系按照3.3元计算，至于审理中天资公司主张村委会1元补贴并未实际到账的问题，该补贴部分的权利人系天资公司，可向相关义务人主张权利，天资公司应按照3.3元的标准支付物业公司物业费。关于代收的物业费，鉴于物业公司在2020年实际提供了物业服务，天资公司应当给付物业公司每个业主预交的费用，相关数据按照原天资公司双方确认的物业费汇总表确定。物业公司与天资公司之间的合同，并非单纯的物业服务合同关系，双方具有合作的合意，鉴于双方并未主张相关收益，双方可另行解决。关于物业公司在合作期满后能否继续提供物业服务，结合涉案小区的入住情况，物业服务企业的选聘、解聘权利应由全体业主来行使，在业主委员会尚未成立时，为了小区全体业主的权益，小区物业的解聘不应仅依据物业公司与天资公司双方的约定来决定，由政府物业管理部门牵头协调处理为宜，在未聘请新的物业管理企业之前，由物业公司暂行提供物业服务，更具合理性、经济性，另考虑到审理过程中突发的疫情因素，本案中物业公司持续提供物业服务，具有相关依据。另根据2020年5月施行的《北京市物业管理条例》规定的精神，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务。故天资公司应当给付相应的物业费，天资公司请求物业公司撤离并交接材料的反诉请求，法院不予支持。基于以上分析，对于违约金的诉讼请求，因双方对撤场确实存有争议，且一直在诉讼过程中，故对于该违约金的请求，法院不予支持。关于天资公司请求物业公司私自出租天资公司所有的房屋带来损失的反诉请求，与本案并非同一法律关系，天资公司可另行解决。关于拖欠电费的反诉请求，物业公司同意支付，法院不持异议，对于电费的违约金，因天资公司未给付相应物业费，对该请求法院不予支持。对于天资公司请求公布收益明细、返还全体业主收益的请求，本案不宜一并处理，相关权利人可另行解决。关于调解中天资公司主张的绿化等垫付费用，双方可以另行解决。物业公司、天资公司合理请求予以支持，不合理过高部分不予支持；物业公司、天资公司合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《物业管理条例》第十一条、《北京市物业管理条例》第十九条之规定，判决：一、北京天资置业集团有限公司于判决生效之日起十日内向深圳市花样年国际物业服务有限公司北京分公司支付空置房物业费是1792387.72元。二、北京天资置业集团有限公司于判决生效之日起十日内向深圳市花样年国际物业服务有限公司北京分公司支付物业费1164010.32元。三、深圳市花样年国际物业服务有限公司北京分公司于判决生效之日起十日内向北京天资置业集团有限公司支付电费25958.55元。四、驳回深圳市花样年国际物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求；五、驳回北京天资置业集团有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。在本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：物业公司与天资公司之间签订的《补充协议》、《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同约定的期限内，物业公司实际提供了物业服务，天资公司应当按照合同约定标准支付相应的费用，一审法院依据双方确认的物业费汇总表记载的内容确定相关费用数额，事实依据充分，本院予以确认。对于物业费的收费标准问题，《前期物业服务合同》中明确约定居住物业类服务费用每平方米每月3.3元，天资公司主张按照每平米2.3元标准缴纳物业费，没有依据，本院不予支持。关于天资公司主张应在物业费中扣减代为支付的绿化费、电梯维修费1101430元一节，由于天资公司在一审提出反诉时并未提出相应的反诉请求，仅是在一审调解期间提出意向，故本案对其该项主张不宜一并处理，天资公司可就此另行提起诉讼，主张权利。关于天资公司提出的物业公司私自出租天资公司所有的房屋、给天资公司造成50万元损失的上诉主张，因与本案并非同一法律关系，天资公司亦可另行起诉，主张权利。关于物业公司是否存在占用业主共有部分获利、侵害业主合法权益一事，与本案属于不同的法律关系，相关权利人可另行主张权利。天资公司无权代表其他权利人主张权利。综上所述，天资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32233元，由北京天资置业集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 刁久豹审 判 员 赵胤晨二〇二一年五月二十七日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇