新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0102民初2323号 原告（反诉被告）：燕世嵩，男，1974年10月24日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：李柯，新疆宝来律师事务所律师。 被告（反诉原告）：古丽莎亚森，女，1976年11月20日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：万婷婷，新疆百丰恒瑞律师所事务所律师。 委托诉讼代理人：范晓毅，新疆百丰恒瑞律师所事务所律师。 原告（反诉被告）燕世嵩与被告（反诉原告）古丽莎亚森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。燕世嵩及其委托诉讼代理人李柯，古丽莎亚森及其委托诉讼代理人万婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）燕世嵩向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告向原告支付租金14.52万元（2019年1月19日至2020年1月16日）；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月16日，原告被告签订一份合作协议，原告将位于乌鲁木齐市天山区人民路XXX号南门国际城XX栋X层原凯萨尔口腔专科内部分面积给被告用于开办视光中心使用，被告未按照合同约定将2019年至2020年的租金支付给原告，原告多次催要被告至今未支付，为维护原告的合法权益，特起诉至法院。 被告（反诉原告）古丽莎亚森辩称：原告的诉讼请求不能成立，我方在2018年6月28日搬离房屋，在搬离之前，承租的房屋已经不能正常经营。原告将案涉房屋部分面积转租给按摩店，长时间装修，导致被告不能正常经营。我方与原告协商一致后搬离，2018年1月16日-2019年1月16日合同约定的租金为132,000元，我方已经支付完毕，原告应当向我方退还没有使用部分的租金。双方解除租赁合同经过协商，原告也知道被告搬离，并且在原告搬离之后多次找人看房另行出租，原告要求我方支付2019年-2020年度的房租没有事实及法律依据。 被告（反诉原告）古丽莎亚森向本院提出诉讼请求：1．确认双方之间的《合作协议》已于2018年6月28日解除；2．判令反诉被告退还反诉原告超付71,500元租金；3．判令反诉被告承担本案诉讼费、送达费。事实和理由：2015年1月16日，反诉原告古丽莎亚森与反诉被告燕世嵩签订合作协议，反诉被告将其所租赁的位于乌鲁木齐市天山区人民路XXX号南门国际城XX层原凯萨尔口腔专科内部分面积，用于反诉原告开办视光中心使用。后因反诉被告原因，反诉原告未能继续使用该房屋，并于2018年6月28日搬离。根据双方约定，反诉被告应当保证反诉原告正常使用房屋，如因反诉被告原因导致反诉原告不能正常使用房屋的，反诉原告有权终止协议并要求赔偿损失。反诉原告多次和反诉被告商谈退还剩余时间的租金，反诉被告答应退还，但一直未履行承诺，故起诉至法院。 原告（反诉被告）燕世嵩辩称：答辩人与被答辩人双方签订的合作协议于2018年6月28日并未解除，合同一直履行至2020年1月16日合同自然到期。首先，法律规定的合同解除包括约定解除和法定解除，本案中答辩人与被答辩人即没有协议约定解除合同，被答辩人也没有通知答辩人解除合同，合同履行中也没有出现法定解除合同的要件，双方的租赁合同是一直履行的，双方的合同关系是一直存续的。本案中被答辩人也一直未依法与原告解除合同，其反诉要求确认2018年6月28日合同解除即没有法律依据也没有事实依据，双方的合同一直有效并在履行中，被告的反诉请求应当依法驳回。被答辩人要求答辩人退还租金71,500元的反诉请求不能成立。被答辩人在反诉状中所称的因答辩人的原因，被答辩人未能继续使用该房屋的说法和事实不符，这只是被答辩人拒付租金的一面之词，本案中违约的是被答辩人，答辩人依约交付了租赁房屋，已经履行了自己的合同义务，如果说被答辩人认为答辩人交付的租赁房屋造成其不能继续使用，其负有举证责任，应当向法庭提交有效的证据证明其搬离行为是由于答辩人交付的租赁房屋不能使用，但是反诉原告并不能举证加以证实，事实上反诉被告没有违约，反诉原告违约未按合同约定支付履行支付租金的合同义务。其次，答辩状第一条也阐明了原被告的合同并没有解除的事实依据和法律依据。综上，反诉原告的反诉请求不能成立，请求依法驳回。 本院经审理查明事实如下：2015年1月16日，燕世嵩（甲方）、古丽莎亚森（乙方）签订合作协议。约定，甲方将提供自己所租赁的坐落于乌鲁木齐市天山区人民路XXX号南门国际城XX层原凯萨尔口腔专科内部分面积用于开办视光中心使用。视光中心使用面积约100平米（原卡萨尔口腔中心仓库、男女更衣室、贵宾候诊区、及后门旁诊室）。经营视光中心所产生的水、电、暖气、物业费由甲方负责。开办视光中心所需设备、装修、及经销产品、人员配备、推广营销等所有与经营有关的事宜均由乙方自行负责解决。合作期限由双方协商一致，由2015年1月16日至2020年1月16日。利润分配由双方协商一致，乙方在2015年1月16日前向甲方缴纳30,000元作为保证金。合作期限内乙方在每年的1月16日前向甲方缴纳固定的数额作为当年的利润分配。自2015年1月16日至2018年1月16日每年缴纳金额为120,000元，2018年1月16日至2019年1月16日缴纳金额为132,000元，2019年1月16日至2020年1月16日缴纳金额为145,200元。合作期满，甲方退还乙方所缴纳的30,000元保证金，甲方所租赁房屋合同期满重新续租后，双方以甲方房屋租期作为参考另行商议合作形式。双方保证在合作期限内乙方正常使用该房屋，如因甲方原因导致乙方不能正常使用该房屋时，乙方有权终止该协议，由甲方退还乙方所缴纳的多余利润金额，赔偿乙方装修房屋的装修款（以实际发生为准），赔偿协议总金额的30%作为违约金。双方若单方违约，则违约方向守约方赔偿此协议总金额的30%违约金。2015年5月7日古丽莎向燕世嵩支付2015年1月至2016年1月的房租时间，燕世嵩承诺，如因我房原因导致不能正常营业或关门，每日按两千元赔偿。双方订立合同后，古丽莎向燕世嵩支付了2015年1月至2019年1月的租金，其中2018年1月16日至2019年1月16日的租金为132,000元。 案涉房屋原由燕世嵩与案外人用于合作开设凯萨尔口腔诊所。燕世嵩将案涉房屋部分面积出租于古丽莎经营视光中心，同时将案涉房屋部分面积出租于案外人经营足浴店。视光中心与足浴店之间无隔断阻隔，系相互连通空间。期间，因足浴店多次转让装修，古丽莎多次提出足浴店装修影响其经营视光中心。双方订立合同后，足浴店经营者向燕世嵩、古丽莎提出整体租赁案涉房屋，古丽莎称其已对视光中心进行大量投入，遂拒绝了足浴店的要求。2018年7月1日，古丽莎搬离案涉房屋，将案涉房屋钥匙交付于足浴店店长司俊杰。燕世嵩在古丽莎搬离后，就视光中心使用房屋与楼下琴行经营者马林商谈租赁事宜。 本院认为，古丽莎称双方就房屋租赁事宜应以双方于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定为准，燕世嵩认可双方系房屋租赁合同关系，但不认可该租赁合同的真实性，认为双方就房屋租赁事宜的约定应以2015年1月16日签订的《合作协议》为准。双方当事人均认可合作协议的真实性，且该协议订立时间在租赁合同之后，故本院确认应以2015年1月16日双方订立的《合作协议》作为认定双方权利义务的依据。该合作协议名为合作协议，实际内容为双方就房屋租赁事宜进行约定，且双方对之间系房屋租赁合同关系不持异议，故本院认定双方订立的合作协议实为房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应遵照约定履行各自合同义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在双方合同履行期间，燕世嵩将部分房屋面积出租于案外人经营足浴店，且足浴店与视光中心之间无隔墙相隔，相互连通，共用客流通道，足浴店多次进行转让装修的行为客观上对古丽莎经营视光中心造成较大不利影响，基于此原因，古丽莎有权向负有保持房屋适租性的燕世嵩提出解除合同要求。古丽莎于2018年7月1日搬离案涉房屋，将案涉房屋交付于足浴店店长司俊杰，古丽莎称其作出该行为系受燕世嵩指示，但其未举证证明其该主张，双方约定的租期为2015年1月16日至2020年1月16日，至古丽莎起诉之日案涉合同已经到期终止，根据古丽莎提交的证据，其不能证明于2018年6月28日明确向燕世嵩提出了解除合同要求，且将案涉房屋直接交付于了燕世嵩，故本院对古丽莎要求确认双方合同已于2018年6月28日解除的反诉请求不予支持。古丽莎搬离房屋后，已缴纳未使用的租金期间为2018年7月1日至2019年1月16日，金额为72,328.8元（132,000元÷365天×200天）。古丽莎未尽到解除合同的通知义务，且古丽莎搬离房屋后，燕世嵩未能将房屋租出，造成房屋空置损失，对于该损失，古丽莎应负担相应责任，本院对古丽莎要求退还其未使用房屋租金的诉讼请求不予支持。 根据马林、司俊杰的证人证言可知，燕世嵩事后知晓了古丽莎搬离案涉房屋事宜，并就案涉房屋重新租赁事宜与马林进行了协商。古丽莎已经缴纳2018年1月至2019年1月的房租，古丽莎在2018年7月1日搬离房屋后，燕世嵩应积极采取措施防止房屋空置损失的扩大，古丽莎已缴纳未使用的房屋租金期间超过6个月，根据一般经验法则，该期限能够满足燕世嵩重新出租或自身使用房屋的准备时间。其应在得知古丽莎搬离后积极采取措施防止损失扩大，而不应固守合同约定的租期继续要求古丽莎支付租金。且燕世嵩未履行保持房屋的适租性的合同义务，古丽莎搬离房屋时已将其自有物品腾空，2018年7月1日后古丽莎未再使用房屋，燕世嵩应及时收回、使用或继续出租房屋以避免房屋长期空置造成损失，本院对燕世嵩要求古丽莎支付2019年1月19日至2020年1月16日期间租金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）燕世嵩的全部诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）古丽莎亚森的全部诉讼请求。 本诉案件受理费3,204元，减半收取1,602元（燕世嵩已预交），由燕世嵩负担；反诉案件受理费1,587.5元，减半收取793.75元（古丽莎亚森已预交），由古丽莎亚森负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 麦 祖 义 二〇二一年五月十九日 书记员 买日比也