北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7369号上诉人（原审被告）：北京市东城区环球教育实验幼儿园，住所地北京市东城区天坛东路**院。法定代表人：刘艳丽，校长。委托诉讼代理人：龙腾，男，1975年2月21日出生，北京市东城区环球教育实验幼儿园经理。被上诉人（原审原告）：北京东方嘉诚文化产业发展有限公司，住所地北京市东城区青龙胡同********101。法定代表人：甄军，董事长。委托诉讼代理人：辛彦军，北京德和衡律师事务所律师。上诉人北京市东城区环球教育实验幼儿园（以下简称东城区环球幼儿园）因与被上诉人北京东方嘉诚文化产业发展有限公司（以下简称东方嘉诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人东城区环球幼儿园之委托诉讼代理人龙腾、被上诉人东方嘉诚公司之委托诉讼代理人辛彦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东城区环球幼儿园上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回东方嘉诚公司的全部诉讼请求。2.本案一切诉讼费用由东方嘉诚公司承担。事实和理由：1.一审判决依据的事实模糊不清。首先，东方嘉诚公司并未提供任何双方口头协商的证据，无法证明该口头协商的详细内容，在口头协商内容模糊不清的前提下作为判决依据是不充分的；其次，东城区环球幼儿园与东方嘉诚公司口头协商的过程中，提出两项诉求：一是降低租金标准，二是进一步提供租金减免，东方嘉诚公司仅仅提供了对其有利的一部分内容而隐瞒了要求进一步提供租金减免的内容，这是对一审判决的错误引导。事实上，在双方的口头协商中，并未达成完全一致。但为了维护原协议的继续履行，维护学生与家长的利益，尽到东城区环球幼儿园的社会责任与义务，东城区环球幼儿园决定于2020年9月初北京市教育行业全面复课后向东方嘉诚公司按照5元/平米/天的标准缴纳了2020年9月1日至2021年1月31日的房租，但东城区环球幼儿园从未放弃过对新冠肺炎疫情停课停学期间房租减免的磋商，相关证据已在一审时向法院提供。2.首先，2020年2月至4月是新冠疫情造成的所有行业都停业的期间，东方嘉诚公司给与东城区环球幼儿园的房租减免是其上游公司按照其房屋租赁合同所列出的3.08元/平米/天的标准给予东方嘉诚公司的减免，而东城区环球幼儿园在此期间是按照合同约定全额缴纳的房租（5.66元/平米/天），也就意味着在所有行业都停业期间，东方嘉诚公司不仅未承受任何损失，反而获得了全额利润，这是有失公平的。但鉴于其提出：如果东城区环球幼儿园不签署补充协议，则不能享受2020年2月至4月的房租减免，因此东城区环球幼儿园不得不与东方嘉诚公司签署了补充协议。其次，2020年5月至8月，虽然大部分行业已经复工复产，但北京市教育行业依然按照北京市政府的政策要求全面停课停学，上诉人承受着巨大的损失，需要支付高额的人工工资与学生退费，在完全无收入的情况下，即使按照5元/平米/天的标准支付房租，依然是无法承受且有失公平的，因为东方嘉诚公司在此期间依然还有相当可观的营业利润（5.0元-3.08元/平米/天，即每日营业利润为3598.08元，2020年5月1日至8月31日的营业利润为438965.76元）。而东城区环球幼儿园在此期间不仅承受着高额损失，且还需支付高额房租（含利润）是显失公平的。因此，东城区环球幼儿园认为东方嘉诚公司主张的金额不合理。东城区环球幼儿园认为：2020年4月21日至8月31日期间，东城区环球幼儿园应按照3.08元/平米/天的标准支付房租，总额为704174.24元，扣除东城区环球幼儿园应享受的2020年2月1日至4月30日的租金减免金额526687.70元，东城区环球幼儿园实际应支付的金额为177486.54元。东方嘉诚公司辩称，同意一审判决，不同意东城区环球幼儿园的上诉请求和理由，其上诉请求和理由没有事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。双方签署的房屋租赁合同明确约定租金单价5.66元/平米/每天，我公司考虑到疫情影响，主动将租金降低到5元/平米/每天，一审按照调整后的租金标准计算了欠缴租金，对方如果对后续租金有异议，不影响其欠缴的租金金额，东城区环球幼儿园在一审过程中自认双方降低租金单价为5元/平米/每天，其对于欠缴租金是没有异议的。双方签署的补充协议是双方的真实意思表示，东城区环球幼儿园也实际享受了我公司给予的三个月租金减免，东方嘉诚公司缴纳后续租金也是按照5元/平米/天支付的，这表明其对租金降低为5元/平米/天是认可的，其对后续租金不认可不影响双方合同约定以及其在一审中的自认，一审判决认定事实并无不当。一审适用法律正确，符合公平原则。因为疫情原因，双方收入都有损失，为此双方签署补充协议，我公司作为自营企业在同样承担损失的情况下，已经将上手产权单位给予的三个月租金减免都发放给东城区环球幼儿园，疫情期间对方没有停止招生，工作人员也没有停止办公，继续占用设备设施及涉案房屋。2020年4月疫情常态化后，对方有时间改变经营模式。双方签署的合同和补充协议是双方真实意思表示，我方承租后也投入大量人力、运营和装修，我公司在疫情期间也为东城区环球幼儿园提供疫情防控、物业管理服务，也承担着租金减免、欠缴风险和损失，东城区环球幼儿园认为应该按照产权单位租金标准支付我方租金没有事实和法律依据，我方和产权单位租金标准约定和本案无关，东城区环球幼儿园的实际履行行为和一审中的自认表明其对欠缴租金716398.97元并无异议，故请求驳回上诉，维持原判。东方嘉诚公司向一审法院起诉请求：1.要求东城区环球幼儿园支付2020年4月21日至2020年8月31日期间的租金716398.97元；2.要求东城区环球幼儿园以716398.97元为基数，按照日千分之五标准支付自2020年4月6日始至东城区环球幼儿园实际支付租金之日止的违约金，违约金依照合同约定标准主张，如果法院认定违约金标准过高，同意法院酌减。一审法院认定事实：2018年4月12日，东方嘉诚公司和东城区环球幼儿园订立《房屋租赁合同》（编号分别为20180412-01及20180412-02），约定东方嘉诚公司将位于北京市东城区XX路X号院旁门X号楼X层X02、X03、X04、X05、X06、X07、X08室及X2-X5号楼整栋、X号楼XXX室出租给东城区环球幼儿园用于办公，租赁面积共计1874平方米。租赁期限自2018年4月21日至2022年5月5日。租金标准2018年4月21日至2019年4月20日，5.39元/日/平方米；2019年4月21日至2021年4月20日，5.66元/日/平方米；2021年4月21日至2022年5月5日，5.94元/日/平方米。每六个月为一个付款周期，租金应当于每一个付款周期到来前提前15日以转账、支票或现金交纳。如东城区环球幼儿园未按时足额支付租金及其他任何费用，则应按照应付费用每日千分之五的比例向东方嘉诚公司支付迟延付费违约金。一审诉讼中，双方均认可东城区环球幼儿园已按照上述合同约定的标准将涉案房屋截至2020年4月21日之前的租金支付完毕。2020年4月13日，东城区环球幼儿园向东方嘉诚公司申请延期支付2020年4月21日至2020年8月31日期间的租金。2020年6月16日，东城区环球幼儿园向东方嘉诚公司申请减免未复工期间的租金，并降低租金价格。2020年7月7日，东城区环球幼儿园向东方嘉诚公司再次申请全额减免租金及降低租金标准。2020年7月9日，东方嘉诚公司向东城区环球幼儿园发送《关于房租减免再次函告的回复》，原则同意减免东城区环球幼儿园在疫情期间2020年2月、3月、4月所承租房屋的部分租金（减免单价3.08元）。要求东城区环球幼儿园应于2020年4月6日交纳后半年的租金，并同时将上述减免金额扣减，滞纳金的规定按合同执行。同时要求东城区环球幼儿园于2020年7月15日之前签订租金减免协议并提供相关材料。2020年7月，东方嘉诚公司、东城区环球幼儿园订立《补充协议》，约定基于新冠疫情的现状，东方嘉诚公司本着相应政府号召与园区入驻企业共渡难关的原则，经双方协商一致订立补充条款。东方嘉诚公司给予东城区环球幼儿园2020年2月、3月、4月共3个月租金减免，原合同年租金3871496.6元，减免租金额度为526687.7元。减免方式为下期缴费扣除，2020年4月6日缴付2020年4月21日至2020年10月20日房租时，扣除526687.7元。在新冠疫情防控期间，东方嘉诚公司作为市场化运作的园区运营企业，多年来为园区企业提供服务，与园区企业相互写作配合，愿意与园区企业分担风险，特给予东城区环球幼儿园一次性租金优惠。东城区环球幼儿园截至补充协议签订时仍不能正常经营，该补充协议的签署，不影响东城区环球幼儿园依据北京市市委市政府与北京市东城区教育主管部门政策享受自2020年5月到恢复正常营业之间的房租减免的权利，但累积时间不得超过相关管理部门规定的最长期限，具体事宜另行处理。2020年8月20日，东城区环球幼儿园明确将在与东方嘉诚公司协商确定房租减免金额后分期支付2020-2021学年第一学期开学后的房租，于2020年年底前支付完毕，但也要求按照北京市委市政府、北京市教委、东城区教委的政策享受应有的房租减免。2020年9月21日，东城区环球幼儿园向东方嘉诚公司提交《申请》，载明因疫情影响东城区环球幼儿园资金周转出现困难，业务开展受阻，申请2020年4月21日至2020年8月31日期间的租金待2020年10月20日前与上级沟通后出具具体缴费方案；2020年9月1日至2021年1月31日期间的租金申请调整至5元/日/平方米，分两期向东方嘉诚公司支付。后双方口头约定，2020年4月21日至2021年4月20日期间的租金标准降低至5元/日/平方米。东城区环球幼儿园已经按照上述标准支付2020年9月1日至2021年1月31日期间的租金。2020年11月5日，东方嘉诚公司向东城区环球幼儿园发送《租金催缴函》，要求东城区环球幼儿园支付2020年4月21日至2020年8月31日期间的租金及相应违约金。诉讼中，东方嘉诚公司提交《出入园区人员信息登记表》、东城区环球幼儿园的招生简章，证明2020年4月后东城区环球幼儿园正常使用涉案房屋。经质证，东城区环球幼儿园认可上述证据的真实性，但称疫情期间根据规定有工作人员值班，但并未正常经营；且为减少损失东城区环球幼儿园进行正常的招生工作，但是并未实际经营。一审法院认为，东方嘉诚公司、东城区环球幼儿园订立的《房屋租赁合同》（编号分别为20180412-01及20180412-02）、《补充协议》及口头协商的2020年4月21日至2021年4月20日期间的租金标准系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。现东城区环球幼儿园未支付2020年4月21日至2020年8月31日期间的租金，因此东方嘉诚公司提出要求东城区环球幼儿园支付该期间租金的诉讼请求，理由正当。东城区环球幼儿园提出东方嘉诚公司应减免2020年5月至8月期间50%租金的抗辩意见，根据已查明情况，东方嘉诚公司通过订立《补充协议》的方式减免了2020年2月至4月的部分租金，亦通过口头协商的方式降低了2020年4月21日至2021年4月20日期间的租金标准，已根据公平原则分担了疫情期间承租人的租金损失，东城区环球幼儿园进一步要求东方嘉诚公司在此基础上继续减免租金，缺乏依据。且双方对于租金减免问题通过上述两种方式两次达成了合意，在《补充协议》中明确载明了东方嘉诚公司对于疫情期间的租金给予一次性租金优惠，东城区环球幼儿园可根据北京市相关租金减免政策继续享受优惠，但东城区环球幼儿园未提交证据证明2020年5月至8月期间北京市市委市政府与北京市东城区教育主管部门的租金减免政策，因此其要求2020年5月至8月期间的租金应该减半收取的意见，缺乏依据，法院不予采信。东方嘉诚公司向东城区环球幼儿园主张违约金的诉讼请求，考虑到东城区环球幼儿园拖欠租金系由于疫情影响，且东方嘉诚公司、东城区环球幼儿园双方持续在磋商租金减免及租金标准问题，东城区环球幼儿园并非恶意拖欠租金，因此东方嘉诚公司的该项诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2021年3月4日判决：一、北京市东城区环球教育实验幼儿园于判决生效后七日内向北京东方嘉诚文化产业发展有限公司支付2020年4月21日至2020年8月31日期间的租金716398.97元；二、驳回北京东方嘉诚文化产业发展有限公司其他诉讼请求。二审审理中，东城区环球幼儿园主张双方口头约定的内容不仅包括降低租金标准，而且包括进一步提供租金减免，东方嘉诚公司对此不予认可，东城区环球幼儿园亦未对其上述主张提交证据。关于租金标准，东城区环球幼儿园认可双方口头约定将租金标准降低至5元/日/平方米，但不认可一审法院认定的上述租金标准的持续时间。经审核一审卷宗，东城区环球幼儿园在一审中明确认可双方口头协商从2020年4月21日至2021年4月20日的租金标准为5元/日/平方米。另，东城区环球幼儿园主张涉案房屋的实际面积与合同约定的租赁面积不符，其已就上述问题另行向北京市东城区人民法院起诉，不要求在本案中对租金面积差额问题进行审理。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，东城区环球幼儿园与东方嘉诚公司签订的《房屋租赁合同》（编号分别为20180412-01及20180412-02）、《补充协议》及关于2020年4月21日至2021年4月20日的租金标准的口头协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。东城区环球幼儿园租用东方嘉诚公司房屋，应当按照《房屋租赁合同》及口头协议约定的租金标准向东方嘉诚公司支付房屋租金。因受疫情及相关防控措施的影响，东方嘉诚公司通过《补充协议》减免东城区环球幼儿园2020年2月至4月的部分租金，亦通过口头协议的方式降低了2020年4月21日至2021年4月20日的租金标准，已经分担了东城区环球幼儿园的租金损失，东城区环球幼儿园应当按照减免后的租金标准向东方嘉诚公司支付房屋租金。东城区环球幼儿园要求按照东方嘉诚公司向产权单位交纳的租金标准交纳2020年4月21日至2020年8月31日期间的欠付租金，无事实与法律依据，本院不予支持。因东城区环球幼儿园已就涉案房屋面积差额问题提起诉讼，且不要求在本案中就面积差额问题进行审理，本院对此不持异议，双方可另行解决。综上所述，北京市东城区环球教育实验幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10964元，由北京市东城区环球教育实验幼儿园负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 磊二〇二一年五月二十四日法官助理  辛明明书 记 员  刘梓晨