广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终1987号上诉人（原审原告）：范茂当，男，1976年8月6日出生，汉族，住广东省。委托诉讼代理人：杨雪欣，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐新如，北京市京师（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘桂新，男，1990年10月15日出生，汉族，住广东省普宁市。被上诉人（原审被告）：潘伟明，男，1968年4月18日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：卓海东，北京市盈科（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄燕彬，北京市盈科（中山）律师事务所实习律师。上诉人范茂当因与被上诉人潘桂新、潘伟明确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初20755号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。范茂当上诉请求：撤销一审判决，确认潘伟明与潘桂新于2014年4月12日签订的《租赁合同》无效，诉讼费用由潘桂新、潘伟明负担。主要事实与理由：潘桂新、潘伟明签订的《租赁合同》，明显有悖市场交易习惯及正常的生活常理，存在恶意串通的事实；上诉人是通过司法拍卖，经合法程序付出相应对价善意取得涉案房产所有权，应受法律保护。而涉案租赁合同严重损害了上诉人合法权益，不但租期长，且没有约束承租人的相关条款及没有违约赔偿押金；原审法院认定“该声明签署时间系本案租赁合同签署时间之后，不能对抗本案租赁合同反映的事实”属于推理错误。从现有的证据足以证明涉案合同签订的时间在潘桂新办理抵押之后，是潘桂新、潘伟明恶意串通补充签订的；一审举证责任分配错误。潘伟明辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。潘桂新没有提供答辩意见。范茂当向一审法院起诉请求：确认潘伟明与潘桂新于2014年4月12日签订的《租赁合同》无效。一审法院认定事实如下：1.2014年4月12日，潘桂新（出租方、甲方）与潘伟明（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲乙双方经充分协商就甲方所有之房产出租给乙方使用和经营并依据国家相关法律达成如下协议：一、房产坐落地址及基本情况。甲方同意将其所有的位于中山市×××的物业出租给乙方使用，建筑面积为1462.48平方米。二、租赁期限。租期为十三年（自2014年4月12日至2027年4月11日止）。租赁期届满如需续租，双方需提前60天协商并重新签订新合同，同等条件下乙方有优先承租权。三、租金及支付方式。1.租赁期内每月租金为人民币5848元，乙方应于签订本合同时，一次性向甲方支付十三年租金，即向甲方支付租金人民币912288元，甲方确认签订本协议时，乙方已向甲方足额支付全部租金人民币912288元。2.合同期满，乙方应将该物业的水电等费用缴清并确保该物业完好交还给甲方，乙方退租时还要保持该物业的清洁卫生，否则乙方必须支付甲方请清洁公司搞卫生的费用（按实际计算）。四、交付时间。甲方签订合同之日将房产交付给乙方使用。五、双方权责。1.签订合同后，由乙方自行办理房屋的租赁证、租赁税、办理营业执照、水电报装等手续，甲方应当予以积极配合，并提供所有需要的资料。2.租赁期内，甲方不得提前解约，否则乙方有权向甲方追究因此而造成的经济损失。3.甲方有义务配合乙方办理租赁该物业所需的相关证明手续。4.在乙方租赁期间所发生的一切税收费用（包括但不限于租赁税）、水电费用、治安费等，以及日后国家征收的任何费用，以及所有安全、消防、防盗等责任均由乙方自行承担，与甲方无关。5.乙方在承租期不得利用租赁物业从事非法活动，损害公共利益，如因乙方的违法行为所产生的一切后果由乙方负责，与甲方无关。6.乙方有权将承租房产向第三人转租、分租，乙方应当与次承租人另行签订转租合同约定转租租金等相关事项，乙方直接向次承租人收取转租租金，与甲方无关。7.物业内的设备和家私电器乙方不得损坏和搬走，租赁期内，屋内、外墙的裝修和设备由乙方负责保养和维修，如乙方对物业进行装修或改动，须先征得甲方同意，并要有设计资质的施工图、效果图，且不能对建筑主体有任何损害。8.租赁期内，乙方不得提前解除合同，否则甲方不予退还已收取的租金。租赁期满双方未续租的，乙方需将物业完好交还给甲方。9.租赁期内，乙方必须做好物业的防火防盗工作，如因人为疏忽引起失火或盗窃造成房屋损坏，甲方有权向乙方追究赔偿责任（自然灾害除外）。六、违约责任。租赁期内，甲乙双方应依合同约定全面履行合同权利义务。任何一方违约，违约方应向守约方赔偿因违约所产生的所有损失，并承担守约方因追偿所支付的一切费用（包含但不限于律师费、诉讼费、诉保费等）。七、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字后起生效。2.2014年4月17日，潘桂新向普宁市××信用合作联社南径信用社出具《抵押物未出租声明书》一份，内容为：“声明人于2014年4月17日同意将位于中山市×××之一、中山市×××、中山市×××（或土地），证号：1.房地产权证（粤房地权证中府字第021***、021***、021***号）2.土地使用权证[中府国用（2014）第易240***、240***、240***号]作为（借款人）普宁市波豪尔服装有限公司向贵社借款（金额）叁仟捌佰万元整的抵押物，借款期限至2017年4月16日，声明人特此声明：该楼房（或土地）没有出租给第三人，并承诺该贷款在办理抵押登记之前及借款期限内未经贷款人同意该抵押物不出租给任何第三人。”2014年4月18日,潘桂新(抵押人)与普宁市××信用合作联社（抵押权人）签订编号为南径农信（2014）高抵字第025号《最高额抵押担保合同》一份，约定潘桂新以其所有的中山市×××之一、中山市×××、中山市×××三处楼房【房地产权证（粤房地权证中府字第021***、021***、021***号）、土地使用权证[中府国用（2014）第易240***、240***、240***号]】作为抵押物，为普宁市波豪尔服装有限公司与普宁市××信用合作联社自2014年4月18日起至2017年4月16日止期间所签订的一系列主合同在叁仟捌佰万元范围内作最高额抵押担保。2014年4月21日，潘桂新与普宁市××信用合作联社共同向中山市自然资源局办理了坐落于中山市×××的房地产【不动产权证号(土地证号、房产证号)为国（2014）易240***，0214***】的抵押登记。2017年9月14日,广东省普宁市人民法院以（2018）粤5281民初1637号文件查封该房地产。2019年7月14日及30日，该房地产被注销抵押登记。2019年7月17日，广东省普宁市人民法院以（2018）粤5281执57号之四文件解除对该房地产的查封。3.2019年7月2日，广东省普宁市人民法院在执行申请执行人广东普宁农村商业银行股份有限公司与被执行人普宁市波豪尔服装有限公司、郑爱贞、蔡森林、潘桂新金融借款合同纠纷一案中作出(2018)粤5281执57号之四执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人潘桂新提供抵押的位于中山市×××[房地产权证号:粤房地权证中府字第021***号；土地使用权证号:中府国用(2014)第易24***号]、中山市×××[房地产权证号：粤房地权证中府字第021***号；土地使用权证号:中府国用(2014)第易240***号5]、中山市×××[房地产权证号：粤房地权证中府字第0214026059号;土地使用权证号：中府国用(2014)第易240***号]楼房的查封，上述房产的所有权归买受人范茂当（身份证号码：44×××）所有。上述房产所有权自本裁定送达买受人范茂当时起转移。二、买受人范茂当可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。同日，广东省普宁市人民法院作出(2018)粤5281执57号之四协助执行通知书一份，通知中山市自然资源局协助执行以下事项：一、解除对被执行人潘桂新提供抵押的上述楼房的查封；二、强制注销被执行人潘桂新提供抵押的上述楼房的抵押登记；三、买受人范茂当可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年8月22日，中山市自然资源局将上述位于中山市×××地产登记至范茂当所有，不动产权证号为粤（2019）中山市不动产权第02***号。4.2019年7月9日，广东朗锐律师事务所受潘伟明的委托以该所王嘉敏律师的名义作出（2019）广东朗锐律函字第72号《律师函》一份，并送交给范茂当。该《律师函》内容如下：“致：范茂当先生，广东朗锐律师事务所接受潘伟明（下称“委托人”）的委托，指派本律师就阁下占有使用委托人承租物业相关事宜，出具本函。根据委托人提供的资料及反映：2014年4月10日委托人与潘桂新先生签订了《租赁合同》，约定由委托人承租潘桂新先生所有的位于中山市×××物业（下称“该物业”），租期为十三年（自2014年4月10日至2027年4月9日止），合同签订后，委托人依约支付了全部租金，潘桂新先生已于2014年4月10日将该物业交付给委托人。阁下于2019年5月1日通过司法拍卖取得该物业，目前，阁下在未经委托人同意情况下，擅自占有使用该物业，阁下的行为严重损害了委托人的权益。另，委托人与潘桂新先生于2014年4月11日、12日签订了三份《租赁合同》，约定委托人承租潘桂新先生所有的位于中山市×××物业、位于中山市×××物业、位于中山市×××物业，以上物业租期均为十三年（自2014年4月至2027年4月），以上物业租金委托人均已全部支付，且潘桂新先生已于2014年4月依约将上述物业交付给委托人。上述物业于2019年6月由阁下取得。本律师认为，若委托人提供的资料和介绍的情况属实，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及相关法律、法规规定，物业所有权的变动不影响租赁合同的效力，阁下作为物业的受让人，原租赁合同对阁下继续有效，在物业已租赁给委托人的情况下，阁下无权占有使用物业。阁下擅自占有使用该物业的行为，严重损害了委托人的合法权益，委托人有权要求阁下清场退出该物业并向委托人交付该物业，并要求阁下赔偿委托人的经济损失，且委托人有权要求阁下继续履行上述4份《租赁合同》。鉴于此，本律师根据委托人的授权，特致函贵方，谨望贵方自收到本函之日起7日内清场退出该物业，并向委托人交付该物业，继续履行上述4份《租赁合同》。否则，本律师将依委托人授权，循法律途径追究贵方的法律责任。为免贵方蒙受不必要的损失，敬请贵方持慎重态度，及时履行前述义务。若贵方有其他想法,可与本律师沟通,以协商解决相关事宜。”2020年2月13日，一审法院组织当事人进行第一公开开庭进行审理。到庭的双方当事人发表诉辩意见，并当庭进行了质证活动。对于潘伟明提交的《租赁合同》原件，范茂当不确认其真实性、合法性、关联性，要求申请鉴定。2020年2月18日，范茂当向一审法院递交《评估鉴定申请书》，申请委托有资质的评估鉴定机构对潘桂新与潘伟明落款日期为2014年4月12日签订的《租赁合同》的形成时间进行鉴定。对其申请，一审法院依法委托鉴定机构进行鉴定。2020年4月1日，范茂当向一审法院递交《撤回鉴定申请书》，申请撤回上述鉴定申请。其撤回申请的事实与理由为：“广东普宁农村商业银行股份有限公司提供的《抵押物未出租声明书》《借款合同》和《最高额抵押担保合同》等材料显示，本案被告潘桂新于2014年4月17日，向普宁市××信用合作社南径信用社声明涉案房产未出租给第三人。根据本案被告潘伟明在庭审过程中的陈述以及上述《抵押物未出租声明书》等材料，足以证明本案被告潘桂新与潘伟明落款日期为2014年4月12日签订的《租赁合同》是伪造的，暂无鉴定的必要性。”2020年8月28日，一审法院组织当事人进行第二次公开开庭审理本案。一审法院再次询问范茂当是否坚持撤回鉴定申请,其回复“撤回，我方已调取足够证据证明我方主张”。一审法院亦再次要求潘伟明确认本案《租赁合同》落款签署时间，潘伟明确认：“在之前庭审中代理人已经说过代理人明确问过潘伟明本人时间签订具体情形，潘伟明回答代理人是合同肯定是当时形成的，但是合同里的落款日期是否就是当时所签潘伟明自己也记不清楚了……”一审法院认为，本案为确认合同无效纠纷。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案范茂当主张无效的合同系潘桂新与潘伟明于2014年4月12日签订的关于中山市×××地产的《租赁合同》。但潘伟明在诉讼过程中提交了该合同的原件，该合同由潘桂新和潘伟明签字，载明的签署时间为2014年4月12日。根据上述法律条文的规定，该合同于签署日期即已成立。综观该合同约定的内容，没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。范茂当主张上述合同无效的理由之一是潘桂新与潘伟明所签订的《租赁合同》属于恶意串通，严重损害了其的合法权益。但未提交充分有效的证据予以证实。范茂当主张上述合同无效的理由之二是案涉房屋系消防不合格未经验收的建筑物，不能出租使用，潘桂新与潘伟明所签订的《租赁合同》违反了消防法的强制性规定,但未述明具体的法律条文。《中华人民共和国消防法》第十条规定：“对按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度。”第十三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”第五十八条规定：“违反本法规定，有下列行为之一的，由住房和城乡建设主管部门、消防救援机构按照各自职权责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（一）依法应当进行消防设计审查的建设工程，未经依法审查或者审查不合格，擅自施工的；（二）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（三）本法第十三条规定的其他建设工程验收后经依法抽查不合格，不停止使用的；（四）公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的。建设单位未依照本法规定在验收后报住房和城乡建设主管部门备案的，由住房和城乡建设主管部门责令改正，处五千元以下罚款。”以上系《中华人民共和国消防法》关于建筑物消防验收的相关法律条文，非常清楚而明确地规定了消防验收以及违反验收规定的后果。这些规定均系管理性强制性规定，并不是民事合同无效法律依据。范茂当主张上述合同无效的理由之三是潘桂新没有出庭，也没有答辩，其不清楚本案《租赁合同》中潘桂新的签名是否属实。理由之四是根据潘桂新向广东普宁农村商业银行股份有限公司提供的《抵押物未出租声明书》等材料显示，潘桂新于2014年4月17日向普宁市××信用合作社南径信用社声明涉案房产未出租给第三人,足以证明潘桂新与潘伟明落款日期为2014年4月12日签订的《租赁合同》是伪造的。首先，本案潘伟明提交的《租赁合同》原件非常清楚地载明签署日期为2014年4月12日，且当庭确认该合同形成的时间就该时间。潘伟明提交的证据原件以及其法庭陈述，足以反驳范茂当的上述两点理由。其次，潘桂新虽然向普宁市××信用合作社南径信用社声明案涉房屋未出租，但该声明签署时间系本案租赁合同签署时间之后，不能对抗本案租赁合同反映的事实。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”鉴此，范茂当应当进一步就潘伟明的反驳进行举证。但其既未提出充分有效的反驳证据，亦未就本案租赁合同的形成时间进行鉴定，理应承担不利的后果，故对其认为本案租赁合同系伪造的意见，不予采纳。综上，范茂当主张本案租赁合同无效，理据不足，不予支持。潘桂新经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，缺席判决如下：驳回范茂当提出的诉讼请求。一审案件受理费100元（范茂当已预缴）,由范茂当负担。二审中，范茂当提交了部分潘伟明法院判决书及执行案件清单、部分民间借贷案统计、潘桂新出租屋备案登记回执、潘伟明出租屋备案登记回执及潘桂新与潘伟明于2013年5月11日签订的中山市×××的《租赁合同》。潘桂新与潘伟明均未提交新的证据。一审法院查明的事实具有证据支持，本院予以确认。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：潘伟明与潘桂新于2014年4月12日签订的《租赁合同》是否无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”范茂当以潘桂新、潘伟明恶意串通签订虚假的《租赁合同》，损害其利益为由主张合同无效，因潘伟明否认，其应当提供足以认定潘桂新、潘伟明存在恶意串通、合同虚假且损害其利益的证据。范茂当一、二审提供的证据，仅能初步说明潘桂新为了实现抵押担保作了虚假声明。在潘桂新与潘伟明关系上，范茂当没有证据证明潘桂新与潘伟明是叔侄关系；在时间上，范茂当不能证明潘桂新、潘伟明在2014年就存在主观恶意，谋求损害其于2019年通过竞价拍得的房产权益；在合同内容上，范茂当不能证实涉案合同存在明显不符合租赁习惯且出租人潘桂新利益受到损失的情况；范茂当没有足够的证据证明涉案租金远低于市场价，也没有证据证明潘伟明没有支付租金；反而，潘伟明的银行明细清单，显示在签订租赁合同期间，潘伟明银行账户经常有大额资金出入，有能力支付涉案租金；范茂当自己在二审提供的《出租屋备案登记回执》及《租赁合同》，显示潘桂新与潘伟明之间早在2013年就存在租赁关系的事实，并且潘伟明对范茂当提出的质疑均能给出合理的解释。纵观全案，范茂当提供的证据无法推定潘伟明与潘桂新存在恶意串通的情形，不足以证实潘桂新、潘伟明存在恶意串通损害其合法权益的事实，应当承担举证不能的不利后果，本院对其关于涉案《租赁合同》无效的主张不予采信。关于范茂当认为涉案《租赁合同》是潘桂新与潘伟明在2017年后补签的，在二审申请对合同形成时间进行鉴定的问题。因鉴定结果是2014年签的还是2017年后补签的，不应作为认定《租赁合同》效力的依据，故本院不予准许。综上所述，范茂当的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人范茂当负担。本判决为终审判决。审判长 洪 文审判员 管晓明审判员 徐学强二〇二一年四月二十九日书记员 高晓欣