河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终1919号上诉人（原审原告）：邵阳阳，女，汉族，1994年1月12日出生，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：娄逍遥、赵玉肖=。被上诉人(原审被告)：夏邑博瑞置业有限公司。法定代表人:庄惠平,系该公司总经理。委托诉讼代理人：张少帅。上诉人邵阳阳因与被上诉人夏邑博瑞置业有限公司买卖合同纠纷一案，不服夏邑县人民法院（2021）豫1426民初164号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邵阳阳之委托诉讼代理人娄逍遥，被上诉人夏邑博瑞置业有限公司之委托诉讼代理人张少帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵阳阳上诉请求：1、请求法院撤销原审法院判决，依法重审或改判解除上诉人与被上诉人签订的商铺认购协议书，退还上诉人购房款74147元（不含定金），双倍返还定金20000元，并支付自2018年7月16日起至起诉之日的资金占用利息。2、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定事实不清,适用法律错误。1、一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条认为,双方签订的《鼎尚国际.亿洲城商铺认购协议书》约定了涉案商铺的位置、建筑面积、商铺总价格等,已经具备了商品房买卖合同的主要内容。而根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定:“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:（一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;（三）商品房的销售方式;（四)商品房价款的确定方式及价款、付款方式、付款时间;（五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;（七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九）面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”判决说所述双方签订的协议中约定了涉案商铺的位置、建筑面积、商铺总价格“等”,这个等字是把上述十三条的条款都包括完了吗?商铺的销售方式呢?基本状况呢?交付使用条件及日期呢?装饰、设备标准承诺,配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属,办理产权登记有关事宜,解决争议的方法,违约责任等事呢?除了判决列出的三项商铺位置、面积和价格之外所有的所有的商品房买卖合同所必具备的条件是一个都没有写明,所以一审法院用“等”这个字含糊其辞的概括过去。2、除此之外被上诉人多次给上诉人发律师函的内容也是显示也是要求上诉人同其签订商品房买卖合同,但一审把不符合商品房买卖合同的基本要素的商铺认购协议强行认定为商品房买卖合同,这不仅违背了《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法律法规也违背了双方未签订商品房买卖合同的基本事实。二、判决应当具有执行力和良好的社会效果。按照一审的观点判决驳回上诉人的诉讼请求,那判决的意思是不是可以认定为继续履行一审法院认为的《商品房买卖合同》,在上诉人及其另案当事人遭受到被上诉人的虚假宣传、拖延时间及随意变更商铺位置并且被上诉人所建好的根本就不是商铺而是一大片空地,画好线美其名曰“商铺”的情况下，上诉人及其另案其他当事人均坚决表示不再继续同被上诉人签订正式合同购买其商铺,那该判决将如何自处?是否能予以执行?是强制上诉人同被上诉人签订合同?这恐怕做不到吧;还是不退上诉人已缴纳的认购房款?这才是最主要的目的吧。如果是这种情况的话,该案涉及的不仅仅是上诉人一人,还有其余当事人加起来上百万的房款,这样的不公平公正违反法律违反事实的判决并没有化解社会矛盾,而是激化了社会矛盾。夏邑博瑞置业有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉。《认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容。案涉商铺目前五证齐全，上诉人的房屋位置、面积明确。目前商铺所在商场生意在周边处于领先位置。上诉人担心房价下降不按合同交纳尾款，答辩人才发出律师函。邵阳阳向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告之间的认购协议，退还原告购房款74147元、双倍返还定金20000元，并支付自2018年7月16日起至起诉之日的资金占用利息；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月16日邵阳阳与夏邑博瑞置业有限公司签订《鼎尚国际.亿洲城商铺认购协议书》一份，合同约定邵阳阳购买夏邑博瑞置业有限公司开发的亿洲城B466号商铺，面积均为15.74平方米，销售总价为174147元，折后总价为144147元，当日邵阳阳支付定金30000元，后于2018年7月21日支付房款44147元，夏邑博瑞置业有限公司给邵阳阳出具了收据。涉案商铺在销售时，宣传单显示:顶层有超大悬浮式主题儿童游乐园，实际并存在。涉案商铺所在楼盘土地性质为出让的国有建设用地，不动产号为豫（2019）夏邑县不动产权第0003501号，于2019年9月30日办理建设用地规划许可证，2020年1月23日办理了建设工程规划许可证，2020年4月27日办理了建筑工程施工许可证，2020年4月30日办理了商品房预售许可证。一审法院认为，双方签订的《鼎尚国际.亿洲城商铺认购协议书》约定了涉案商铺的位置、建筑面积、商铺总价格等,且在该协议书签订以后，邵阳阳向夏邑博瑞置业有限公司缴纳了房款74147元。已经具备了商品房买卖合同的主要内容,应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，双方签订《鼎尚国际.亿洲城商铺认购协议书》时，夏邑博瑞置业有限公司虽然未取得商品房预售许可证明，但在邵阳阳起诉之前的2020年4月30日取得了商品房预售许可证，涉案合同应合法有效，对双方具有法律约束力。本案中，涉案商铺销售时宣传有“超大悬浮式主题儿童游乐园”，实际上并没有，即使构成违约，也非根本性违约，不符合法定解除合同的情形；同时邵阳阳也未提交证据证明符合约定解除合同的情形，因此邵阳阳要求解除涉案合同并返还房款、双倍返还定金、支付资金占用期间利息，证据不足，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告邵阳阳的诉讼请求。案件受理费1077元（已减半收取），由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人邵阳阳与被上诉人夏邑博瑞置业有限公司均提交了商品房买卖合同，但其系被上诉人夏邑博瑞置业有限公司与他人所签，与本案无关，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，双方签订的《鼎尚国际·亿洲城商铺认购协议书》属于商品房预售合同，该合同签订于2018年，案涉楼盘于2020年4月30日取得了商品房预售许可证，上诉人于2021年1月5日起诉要求解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，该合同有效。当事人可以依约定和法律规定要求解除合同，但双方在《鼎尚国际·亿洲城商铺认购协议书》并未约定协议解除条件，该协议也不具备法定的解除情形。上诉人请求解除协议没有事实和法律依据。《鼎尚国际．亿洲城商铺认购协议书》应认定为商品房预售合同，一审认定为商品房买卖合同不当，但并没有影响裁决结果，本院予以指明。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2154元，由上诉人邵阳阳负担。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  张学朋审判员  王晓辉二〇二一年五月二十一日法官助理刘畅书记员张良涛