新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1861号   上诉人（原审被告）：曹春娟，女，1966年4月11日生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   上诉人（原审被告）：吴俊雄，男，1962年1月23日生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   两上诉人共同委托诉讼代理人：王兴，新疆老君庙律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：周艳芳，女，1970年1月3日生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   委托诉讼代理人：王双孝（与周艳芳系夫妻关系），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   上诉人曹春娟、上诉人吴俊雄与被上诉人周艳芳排除妨害纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初5545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曹春娟与上诉人吴俊雄的共同委托诉讼代理人王兴，被上诉人周艳芳及其委托诉讼代理人王双孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   曹春娟、吴俊雄上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回周艳芳主张租金损失7,500元及按照每日83元的标准赔偿从判决生效之日起至实际搬离之日止的租金损失的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清。2019年9月13日，周艳芳在我方不知情的情况下找人强行将商铺房门打开，对锁芯进行了更换并加挂了一把便携式链条锁，致使我方无法取出相关货物，在我方报警后，社区害怕我方的货物丢失，将房门张贴封条，但过后不久，封条被人撕毁。自2019年9月13日后，实际占有人为周艳芳而非我方。我与张永强签订的合同，虽然表面上显示是租赁期一年，但是根据合同的备注及合同第四条可以反映出，租赁期限是三年而非一年。张永强与周艳芳的交易行为我不知情，张永强与周艳芳两人之间交易行为已经损害了我的优先购买权，周艳芳购买涉案房屋的行为自身存在过错，应当继续履行租赁合同，直至三年租赁期满。我在租赁房屋后对房屋进行装修等行为，亦可佐证此事。另外，本案涉案房屋并未实际登记到周艳芳名下。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法查明事实，改判支持我方的上诉请求。   周艳芳辩称，曹春娟、吴俊雄拒绝搬离案涉商铺导致我买到商铺后一直没有使用过，我与开发商签订了买卖合同，有权利使用商铺，请二审维持原判，驳回曹春娟、吴俊雄的上诉请求。   周艳芳向一审法院起诉请求：1．判令曹春娟、吴俊雄返还周艳芳位于乌鲁木齐市水磨沟区七道湾路××商铺；2．判令曹春娟、吴俊雄支付周艳芳租金损失20,550元（2019年9月3日至2019年11月），并按每天150元标准要求曹春娟、吴俊雄支付损失直至实际搬离之日；3．判令曹春娟、吴俊雄支付周艳芳2019年10月至2020年4月暖气费748元、2019年9月3日至2020年4月物业费500元。   一审法院认定事实：2018年8月26日曹春娟与其配偶吴俊雄向案外人张永强租赁乌鲁木齐市水磨沟区七道湾路××商铺，共同签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年9月3日至2019年9月2日，房屋租金每年三万元。合同第十一条约定，租赁期限届满，双方结清债务，本合同终止。合同双方对房屋现有财物点清确认：消防栓、暖气包、地砖、卫生间。合同备注处载明，此合同在2019年9月3日-2020年9月2日续签时，租金为叁万元，2020年9月3日-2021年9月2日年度租金不上浮10％。曹春娟、吴俊雄租赁该房屋后，经营服装店。2019年6月17日案外人张永强将该商铺转让给周艳芳，张永强出具《收条》，确认其收到周艳芳定金20,000元，总房款612,000元，商铺变更完毕，余款付清。2019年6月18日周艳芳向案外人张永强尾号为4811账户中支付586,000元，当日周艳芳与乌鲁木齐市恒大永泰商贸有限公司签订《认购书》，确认其已认购涉诉商铺系该商铺的业权人。2019年9月13日因周艳芳与曹春娟、吴俊雄未达成协议发生纠纷，因曹春娟、吴俊雄拒绝搬离商铺，经山润社区调解未果后由社区组织双方对该商铺内物品清点后予以封门。一审法院认为，周艳芳及曹春娟、吴俊雄所争议的焦点为曹春娟、吴俊雄是否应当搬离乌鲁木齐市水磨沟区七道湾路××商铺，赔偿周艳芳2019年9月3日至2019年11月期间租金损失20,550元，并按每天150元标准支付损失直至曹春娟、吴俊雄实际搬离之日，以及周艳芳主张曹春娟、吴俊雄应支付2019年10月至2020年4月暖气费748元、2019年9月3日至2020年4月物业费500元是否应当支持。案外人张永强将涉诉商铺转让给周艳芳，系二人真实意思表示，且合同已经实际履行。曹春娟、吴俊雄抗辩其与案外人张永强签订的租赁合同期限为三年，但根据合同约定租赁期限为一年，备注处虽载明了第二年、第三年的租金支付标准，但该标准建立在出租方与承租方续签合同的前提下，而双方并未续签租赁合同，因此对曹春娟、吴俊雄提出租赁期限尚未届满的抗辩意见，不予采信。周艳芳作为权利人在租赁期限届满后要求曹春娟、吴俊雄搬离乌鲁木齐市水磨沟区七道湾路××商铺的请求，有事实及法律依据，应予以支持。对于周艳芳主张其与曹春娟、吴俊雄就涉诉商铺的租金约定标准为每天150元，要求曹春娟、吴俊雄支付其2019年9月3日至2019年11月期间租金损失20,550元，并按每天150元标准支付至曹春娟、吴俊雄实际搬离之日，因其未提供相应证据证实双方约定每日租金150元，因此对于周艳芳该项诉请超出合理范围不予支持，法院酌情按照曹春娟、吴俊雄与原房东签订协议租金标准计算，曹春娟、吴俊雄应当按每日83元的标准赔偿周艳芳租金损失7,500元［年租金30,000元÷12个月×3个月（2019年9月-11月）］，并按日租金83元的标准支付周艳芳自判决生效之日起至曹春娟、吴俊雄实际搬离之日止的租金损失。对于周艳芳主张的暖气费748元、物业费500元，因其未提交相应证据予以证明，故对该项主张，不予支持。判决：一、曹春娟、吴俊雄于判决生效之日起十日内返还周艳芳位于乌鲁木齐市水磨沟区七道湾路××商铺。二、曹春娟、吴俊雄于判决生效之日起十日内赔偿周艳芳租金损失7,500元，并按每日租金83元的标准支付周艳芳自判决生效之日起至实际搬离之日止的租金损失。三、驳回周艳芳其他诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：曹春娟、吴俊雄是否应当支付周艳芳自2019年9月至11月的租金损失7,500元并按照每日83元的标准赔偿周艳芳自判决生效之日起至实际搬离之日止的租金损失。对此本院认为，案外人张永强将案涉商铺于2019年6月17日转让给周艳芳，有周艳芳向其支付购房款的转账凭证、张永强出具的《收条》及周艳芳与《认购书》为证，双方的交易行为已完成。周艳芳现作为案涉商铺的实际权利人享有对商铺的占有、使用、收益等民事权利。一审中曹春娟提交的《民事起诉状》中记载“2019年5月份，张永强来找我说把房子卖给了新房东，手续2019年6月18日过户完毕”，并描述三方后续协商房屋续租事宜但未能达成新的租赁协议的经过，亦可以证明曹春娟、吴俊雄在租赁期限届满前已知晓案涉商铺已被转让的事实，在其无法与周艳芳达成新的租赁协议的情况下，曹春娟、吴俊雄应在租期届满后返还案涉商铺。现一审法院判决曹春娟、吴俊雄返还周艳芳案涉商铺，双方当事人对此项判决均未提出上诉，本院予以维持。根据曹春娟、吴俊雄与张永强签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2018年9月3日至2019年9月2日，即2019年9月2日租期届满后，曹春娟、吴俊雄就无权再继续占有使用案涉商铺，因其未搬离，给周艳芳造成的损失应当承担赔偿责任。本案一审及二审审理中均询问曹春娟、吴俊雄的意见是否愿意搬离商铺，曹春娟、吴俊雄表示因自己遭受损失需要向张永强主张权利而拒绝搬离。对此本院认为，曹春娟、吴俊雄如认为张永强对其合法权利造成侵害，应通过诉讼或其他合法途径主张权利，而不能以该理由拒不搬离案涉商铺造成损失不断扩大，故对曹春娟、吴俊雄称因周艳芳锁门导致其不能搬离故不应赔偿周艳芳的租金损失的上诉意见本院不予采信。二审中，曹春娟、吴俊雄对租金损失7,500元及每日租金标准83元的数额无异议，周艳芳亦未对一审判决提出上诉，故对一审判决曹春娟、吴俊雄赔偿周艳芳租金损失7,500元，并按每日租金83元的标准赔偿周艳芳自判决生效之日起至实际搬离之日止的租金损失，本院对此予以维持。   综上所述，曹春娟、吴俊雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由曹春娟、吴俊雄负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   庞 艳   审  判  员   高 茜   审  判  员   马恒雯   二 〇 二 一 年 五 月 三 十 一 日   书  记  员   徐晗峰