河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终1813号上诉人(原审原告)：马文，男，1969年9月9日出生，汉族，住山西省朔州市朔城区。委托诉讼代理人：高国军，山西朔风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：原广玉，男，1964年1月15日出生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：原玉文（原广玉弟弟），男，1967年1月8日出生，汉族，住河南省林州市。被上诉人（原审被告）：杨俊昌，男，1959年6月25日出生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：杨咏（杨俊昌儿子），男，1988年9月28日出生，汉族，住址同上。上诉人马文因与被上诉人原广玉、杨俊昌执行程序中的异议之诉一案，不服河南省林州市人民法院（2020）豫0581民初8788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上列当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马文上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：一审法院查明了其与杨俊昌之间以房抵债的事实。一审法院适用法律存在错误，机械且强行套用法律。双方之间的抵债行为合法有效，其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，一审法院不能为了维护原广玉的债权而侵害其债权。同时，既然一审法院认为诉争房屋不具备上市交易条件，查封拍卖的行为也违反了《物权法》及相关法律规定，与现行法律法规相悖。原广玉辩称：其在一审中向法院提供了相关协议，法院根据提供的相关证据进行查封，并不存在查封错误的问题。诉争的房产是杨俊昌等三个股东在开发，并不是相应的村委会进行开发，并且据其一审中提供的相关文件中明确规定，集体土地不得转让，小产权房不得买卖，其后果由买卖双方自行承担。请求维持原判。杨俊昌述称：其对上诉人的起诉没有异议，同意上诉人的观点。马文向一审法院起诉请求：1.判令停止对原告所有的位于山西省朔州市××路××儿庄××＃楼××号商铺的强制执行，并解除对该商铺的查封手续。2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原广玉与杨俊昌民间借贷纠纷一案，法院于2019年7月20日作出（2019）豫0581民初334号民事判决书，判决：一、杨俊昌于本判决生效之日起二十日内给付原广玉借款本金2000000元及利息（从2012年9月22日起至本判决限定的履行期限届满之日止按照月息2%计息）；二、驳回原广玉的其他诉讼请求。杨俊昌不服，提起上诉，后又撤回上诉。在案件的诉讼阶段，原广玉向法院申请财产保全，法院将杨俊昌名下位于山西省朔城区学苑路雒儿庄学府家（佳）园1号楼第（①、②）号、3号楼（②、⑤）号、4号楼（②、⑥、⑨、?）号商铺予以查封。该判决生效后，杨俊昌没有履行义务，在执行过程中，法院于2019年12月9日作出（2019）豫0581执3936号之一执行裁定，将上述房产予以查封，并于2020年4月3日作出（2019）豫0581执3963号执行裁定，拍卖上述房产。马文对法院查封、拍卖杨俊昌名下位于山西省朔州市朔城区学苑路雒儿庄学府家（佳）园3号楼2号商铺不服，向法院提出了书面异议，2020年11月18日法院作出（2020）豫0581执异150号执行裁定书，裁定驳回马文的异议请求。马文是乙方朔州市华达电梯有限公司的委托代理人，乙方朔州市华达电梯有限公司与甲方朔州市欧杰房地产有限公司于2015年6月10日签订的《电（扶）梯设备买卖合同》，合同编号：SD20150612-01，产品价款为155.1万元，同日还签订《电（扶）梯设备安装合同》、电梯日常维护保养合同（质保期内）》、《朔州华达电梯有限公司工程配套协议》，以上各项协议总价款为246.9万元，《朔州华达电梯有限公司工程配套协议》标注“由于公斤数的改变（6台）增加费用5.0万，共计人民币251.9万元，大写贰佰伍拾壹万玖仟元整”。《朔州华达电梯有限公司工程配套协议》第二条约定，经甲乙双方协商同意将学府家园电梯总价（人民币：246.9万元）的50%用于抵房，即：（人民币123.45万元），第三条约定，乙方帮助甲方贷款100万元人民币，甲方自愿支付贷款所产生的费用（即人民币6万元），共计106万元整，签订合同后三个月之内付清全部电梯款及贷款费用。第四条约定，剩余电梯款28.45万元，安装完毕一次性支付乙方，否则电梯不得使用及验收。2015年6月10日，杨某1、杨俊昌作为甲方与乙方马文签订贷款协议，贷款协议约定：现有乙方帮助甲方贷款人民币100万元整，贷款期限三个月，即2015年6月10日至2015年9月10日。贷款期间产生费用人民币6万元整，由甲方自行承担。到期后甲方需付乙方共计人民币106万元整。如超过三个月未付清，每月按3万元支付乙方利息。同日郭某某、赵某1、杨某1、杨俊昌作为甲方与乙方朔州市华达电梯有限公司签订《抵顶房屋预留明细表》，但该协议为空白协议，并未约定所抵顶的房屋具体房号。以上100万元欠款杨俊昌、郭某某、杨某1、赵某1以借款的形式分别向原告出具借据，其中杨俊昌所出具的借款单上载明“借支人姓名:杨俊昌，借支事由：电梯款月息贰分，超过三个月月息叁分（注给郭某某带贰拾万元）；人民币大写：伍拾万元￥500000”。2017年11月14日，原告与被告杨俊昌签订证明一份，证明上载明“因1#、2#楼电梯安装，杨俊昌借贷马文现金50万元，按月利息3分贷款期从2015年6月10日至2017年11月10日，共29个月，结利息43.5万元，途中杨俊昌还利息10万元，剩余33.5万元，合计本息欠款83.5万元，经双方协商以3#楼2号商铺顶给马文。马文再返还给杨俊昌10万元，杨俊昌所贷款做为结清。（注：马文所返还的10万元已给杨俊昌打欠条为证，并在年底付清，壹拾万元整）”。2017年11月18日原告与被告杨俊昌、案外人郭某某、杨某1以及朔州市朔城区北旺庄办棚户区拆迁安置雒儿庄项目部签订购房协议一份，协议约定将3#楼商单元2号房，建筑面积为326.14平方米的商铺售于原告，收款收据上加盖朔州市朔城区北旺庄办棚户区拆迁安置雒儿庄项目部财务专用章，并载明“交款单位：马文，收款事由：3#-商-2号326.14㎡房款，抵马文电梯贷款，壹佰壹拾伍万捌仟贰佰贰拾壹元，收款人杨俊昌”，该收款收据左上角批注“同意杨俊昌”。马文、杨俊昌均认可涉案房屋杨俊昌抵顶给马文偿还借款的，涉案房屋是雒儿庄村民委员会开发的安置房，不能办理房产证。一审法院认为：本案系因对不动产采取查封措施引起的纠纷，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案诉争房屋系安置房，原告明知不能办理房产证，明知诉争房屋不具备上市交易条件，对该房屋不能办理过户登记的风险已有预知并存在过错，原告对涉案房屋提出的执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形,其对案涉房屋并不享有足以排除执行的民事权益，故原告的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告（执行案外人）马文的诉讼请求。案件受理费13300元，由原告马文负担。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题,该规定解决的是在强制执行程序中,买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时,基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则,其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的权利。因此,人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时,应当严格把握该条规定适用的前提条件。而以物抵债系以消灭当事人之间存在的金钱债务为目的,不动产交付仅系以物抵债的履行方式,并不能改变所谓的“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。这与前者规定所要保护的权利迥然不同。以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利,并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。本案中，从马文签订购房协议的原因来看,该合同虽具有房屋买卖合同的外在形式,但据马文自认,实质上是抵顶其电梯货款，也就是说,双方的真实意思表示为抵销债务,即马文签订该合同的目的实际上并非为购买案涉房屋,而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性原则,马文对原广玉的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益,故不能认为马文对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。同时，马文亦应对涉案房屋不能办理过户风险预知。综上,马文的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13300元，由马文负担。本判决为终审判决。审判长 魏   利   平审判员 苏斐审判员段合林二〇二一年五月十九日书记员 郜   云   丽