新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0103民初62号 原告：魏荣金，女，1976年9月26日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：张宇，新疆金仕成律师事务所律师。 被告：韩卫红，男，1974年4月19日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市天山区。 被告：韩东飞，男，1994年12月6日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市天山区。 被告：韩佳，女，1996年12月7日出生，汉族，中国银行新疆分行职工，住乌鲁木齐市天山区。 第三人：新疆金谷房地产开发有限责任公司，住所地乌鲁木齐市天山区小西门金谷大厦**。 法定代表人：单勇，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李晓余，男，该公司职员。 原告魏荣金与被告韩卫红、韩东飞、韩佳，第三人新疆金谷房地产开发有限责任公司（以下简称金谷房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用简易程序，于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告魏荣金的委托诉讼代理人张宇，被告韩东飞，第三人金谷房产的委托诉讼代理人李晓余均到庭参加了诉讼。被告韩卫红、韩佳未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏荣金向本院提出诉讼请求：1、判令第三人新疆金谷房地产发开有限责任公司协助韩卫红、韩东飞、韩佳办理房产证及土地使用权证或不动产证书；2、判令三被告在取得房产证和土地使用权证或不动产证书后，继续履行房产转让合同，协助原告魏荣金办理房屋过户登记手续；3、判令三被告支付违约金92,500元；4、被告承担本案诉讼费、保全费5,000元、邮寄送达费等相关费用由三被告承担。事实及理由：2020年1月9日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告韩卫红将其合法拥有的位于乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟中路805号蟠龙山庄四期51栋2单元1002室的房产依法转让给原告魏荣金。原告已通过交付货物的方式完成了受让人的合同义务，后经多次催告被告仍不履行协助办理房屋过户登记义务。原告多次与被告协商未果，特此起诉至法院。 被告韩东飞辩称，我曾与第三人联系，第三人回复说，房产证还无法办理，2020年5月，原告曾要我们出具招商银行的解抵押证明，我们也已经提供了。我将涉案房屋抵押给原告，我方也付清了按揭款，我方同意过户，我方不同意支付违约金。 第三人辩称，涉案房屋大证已经办理，现在可以办理小证，原、被告双方若出具解押证明并解封涉案房产，我方可以协助办理不动产登记证书。 被告韩卫红、韩佳未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 原告为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据1、2020年1月9日《乌鲁木齐市房产转让合同书》，证明三被告将涉案房屋出卖给原告，共同在买卖合同上签章。 证据2、2013年7月13日《商品房预售合同》，证明被告韩卫红及赵海玲，自第三人处共同购买涉案房屋，并附有相应税票，涉案房屋系被告赵海玲与赵海玲的共同财产。 证据3、2020年3月12日不动产信息查询结果，证明涉案房屋的抵押登记信息，抵押权人为招商银行，抵押人为被告韩卫红与赵海玲。涉案房屋系被告韩卫红与赵海玲的夫妻共同财产，且在招商银行办理了抵押登记。 证据4、2019年3月20日河南省平舆县公证处公证书【（2019）豫驻平证内民字第245号】，证明赵海玲之母秦秀英，放弃赵海玲涉案房屋的继承权。证据5、2019年3月20日河南省平舆县公证处公证书【（2019）豫驻平证内民字第244号】，证明赵海玲之父赵明轩，放弃赵海玲涉案房屋的继承权。故该房屋属于赵海玲遗产部分，应由三被告继承。 证据6、2020年10月15日招商银行贷款关键信息，证明涉案房屋登记贷款人为赵海玲，且涉案房屋已于2018年9月6日归还完毕最后一笔贷款，房屋贷款已结清，符合银行解押条件，可以发生物权变动。 证据7、2020年3月24日证明，证明2020年3月24日，原告与三被告在盘货结束后进行清算，自2020年3月24日止共欠原告货款1,143,000元，双方协议房屋价值为925,000元，被告三人与原告进行清算，原告以移转物品所有权的方式替代房屋买卖合同中的金钱给付义务，被告韩东飞出具清算证明。 证据8、2020年1月11日-1月21日销售清单，证明2020年1月11日，在原告及其他案外人以及三被告等人在场下共同盘算清点的库房内货物数量及金额价值747,282元，三被告接收原告价值747,282元的货物。 证据9、2020年3月24日借条，证明被告韩东飞在出具盘货清算结束后出具证明，并以房屋偿清部分货款后，仍欠原告218,000元的借条，三被告以房屋清偿部分货款后仍欠218,000元，被告韩东飞出具借条。 证据10、2020年4月20日房屋交接清单，证据11、物业费收据，证明原告已实际入住该房屋，对房屋实际占有使用，且三被告并未对房屋支付原告提出异议。 证据12、2020年3月24日至今通话录音，证明原、被告进行多次通话，被告韩卫红、韩东飞认可与原告之间的债权债务关系及数额，对房屋办理过户手续一再拖延，故意推诿拒不履行。 证据13、2020年7月13日，申请保全措施收费凭证，证明原告向沙依巴克区人民法院支付5,000元保全费。 被告韩东飞、第三人金谷房产对原告所有的证据真实性、关联性、合法性均认可，被告韩卫红、韩佳未到庭参加诉讼，本院对原告提交的证据的真实性、关联性、合法性予以确认。 被告韩东飞、第三人金谷房产未出示证据。 本院经审理认定事实如下： 被告韩卫红与其爱人赵海玲（已去世）于2013年7月18日与第三人金谷房产签订《商品房预售合同》，购买第三人金谷房产开发的位于乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟中路805号蟠龙山庄四期51栋2单元1002室的房产，房屋面积121.78平方米，每平方米6,315元。买受人为支付房款，将涉案房屋抵押于招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行，贷款金额500,000元。该贷款已经于2018年9月还清。 赵海玲于2018年2月26日因病死亡。 2020年1月9日，被告韩卫红、韩东飞、韩佳作为出让方、甲方与原告魏荣金（乙方）签订《房产转让合同书》，约定甲方因买卖的原因，将其合法拥有的位于乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟路805号蟠龙山庄51栋2单元1001室的房产依法转让给乙方，转让房产的性质为私有，房产证号2XXXX，建筑面积121.78平方米，双方协商转让价款为925,000元。乙方承担过户产生的费用，乙方以全款方式将房款全部支付完毕，双方约定，由乙方向甲方支付定金20,000元，合同书签订后，乙方违约，定金不予退还；甲方违约，应向乙方支付两倍的定金。第十三条约定：本合同签订后，甲方必须保持该房产的完整性，并由甲、乙双方持有关证件于三十日内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理产权过处手续。……第十五条违约责任第三项约定：甲方违反本合同第十三条规定，未在约定时间内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理产权过户手续；乙方可扣付房款的10%。……第二十一条补充条款约定：经甲乙双方协商，乙方给甲方在支付总房款时，因房产证未下来，乙方少支付50,000元给甲方，待房产证下来时再支付给甲方。 原告魏荣金、被告韩东飞共同出具《证明》，内容为：魏荣金用批发市场货款1,143,000元换回韩卫红房屋一套（121平米）价值925,000元。计1,143,000元-925,000元=218,000元，还欠218,000元，双方达成协议。备注：即日起欠款按一分利息结算，一个月后连本带息归还魏荣金。 2020年3月24日，被告韩东飞向原告出具借条，载明：今借魏荣金现金218,000元。 2020年4月20日，被告韩东飞与原告签订房屋交接单，将涉案房屋、钥匙2把、天然气卡、水卡、点卡交给原告魏荣金。 乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心查封业务告知单显示：涉案房屋登记在开发商新疆金谷房地产开发有限责任公司名下，已有不动产证，证号：新（2019）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号。 另查明，2019年3月20日。赵海玲父母赵明轩、秦秀英出具《放弃继承权声明书》并经公证，放弃赵海玲涉案房屋的继承权。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”结合上述规定以及本案庭审过程中查明的事实，本案原、被告之间的纠纷属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，因此，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。 本院认为，依法成立的合同对双方均由拘束力，当事人应依约履行。被告韩卫红与其爱人赵海玲（已去世）于2013年7月18日与第三人金谷房产签订《商品房预售合同》，购买第三人金谷房产开发的位于乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟中路805号蟠龙山庄四期51栋2单元1002室的房产。赵海玲去世后，被告韩卫红、韩东飞、韩佳与原告签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售于原告，因赵海玲的第一顺位继承人为被告韩卫红、韩东飞、韩佳及其父母赵明轩、秦秀英，基于赵明轩、秦秀英已经通过公证的方式声明放弃涉案房屋继承权，因此，被告韩卫红、韩东飞、韩佳有权处分涉案房屋，其与原告签订的《房产转让合同书》合法有效。原告签订《房产转让合同书》的目的系取得涉案房屋所有权即该房屋不动产权属证书登记在原告名下，经查明目前涉案方尚未办理不动产权属证书，而依据被告韩卫红与其爱人赵海玲与第三人金谷房产签订《商品房预售合同》，第三人负有将涉案房屋不动产权属证书登记在买受人名下的义务，同时查明涉案房屋按揭贷款已经还清，第三人金谷房产亦认可涉案房屋具备办理不动产权属证书的条件，根据《中华人民共和国合同法》第七十三条的规定：“债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。”，原告已经将房款向被告支付完毕，被告负有为原告办理涉案房屋不动产权属证书的义务，而第三人金谷房产作为涉案房屋出卖人，同样负有为买受人办理涉案房屋不动产权属证书的义务，而被告作为涉案房屋的共有权人有权利要求第三人金谷房产履行办证义务，在怠于行使该权利的情况下，原告有权利代位行使，本院对原告要求第三人新疆金谷房地产发开有限责任公司协助韩卫红、韩东飞、韩佳办理不动产证书并要求三被告在取得涉案房屋不动产证书后，继续履行房产转让合同约定的义务，协助原告魏荣金办理房屋过户登记手续的诉讼请求予以支持。 关于原告要求被告支付违约金92,500元的诉讼请求，其依据为双方签订的《乌鲁木齐市房产转让合同书》第十五条违约责任第三款的约定：甲方违反本合同第十三条规定，未在约定时间内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理产权过户手续；乙方可扣付房款的10%。而该合同第十三条约定：本合同签订后，甲方必须保持该房产的完整性，并由甲、乙双方持有关证件于三十日内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理产权过处手续。本院认为，涉案房屋已于2018年9月6日归还完毕最后一笔银行贷款，同时第三人金谷房产认可涉案解押后可以办理不动产权属证书，原告提供的录音证据显示被告对共同到银行出具解押证明，进而到不动产权登记中心办理涉案房屋产权证书持推诿态度，未采取实际行动，违反《乌鲁木齐市房产转让合同书》第十三条约定，应依据双方约定承担违约责任，本院对原告要求被告支付违约金92,500元的诉讼请求予以支持。 关于原告要求被告承担保全费5,000元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十三条、第一百零七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、第三人新疆金谷房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内协助被告韩卫红、韩东飞、韩佳办理位于乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟中路805号蟠龙山庄四期51栋10层2单元1002号的不动产权属证书； 二、被告韩卫红、韩东飞、韩佳在取得位于乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟中路805号蟠龙山庄四期51栋10层2单元1002号的不动产权属证书后，于三十日内协助原告魏荣金办理该房屋的不动产权属证书； 三、被告韩卫红、韩东飞、韩佳向原告支付违约金92,500元； 四、被告韩卫红、韩东飞、韩佳向原告支付保全费5,000元。 以上被告应付款项，被告应于本判决生效之日起十日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 本院减半收取案件受理费6,232.70元，邮寄送达费60元，合计6,292.70元，由被告韩卫红、韩东飞、韩佳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  孙俊伟 二〇二一年五月七日 书记员  石中玉