北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3888号上诉人（原审原告）：于秀荣，女，1974年3月2日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：储著峰，北京中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艺，北京中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安建业，男，1982年8月10日出生，汉族，住河北省唐山市丰南区。被上诉人（原审被告）：徐海立，女，1986年8月10日出生，满族，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。原审第三人：常险峰，男，1976年6月7日出生，汉族，住吉林省辽源市西安区。上诉人于秀荣因与安建业、徐海立，原审第三人常险峰案外人执行异议之诉一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于秀荣上诉请求：请求撤销原审判决，依法发回重审或依法改判：1．判决解除对上诉人于秀荣购买的位于北京市昌平区西关路20号X号楼X层X-XXX号（不动产权证号：X京房权证昌字第XXXX号）房屋的查封措施；2．判决确认上诉人于秀荣与第三人常险峰于2019年10月24日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认北京市昌平区西关路20号X号楼X层X-XXX号的房屋归上诉人所有；3．判决第三人常险峰立即配合上诉人办理北京市昌平区路20号X号楼X层X-XXX号房屋产权过户登记；本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定基本事实不清、认定事实错误。一审判决本院认为部分称“在签订合同之后，虽然于秀荣向常险峰支付了部分房款并积极办理过户事宜，但于秀荣提交的证据不足以证明其在涉案房屋被查封之前已合法占有了涉案房屋，同时结合常险峰的陈述，本院对于秀荣主张其在涉案房屋查封之前已合法占有该房屋不予认可。”该部分认定事实错误，上诉人已于2020年5月20日合法占有涉案房屋，而涉案房屋在2020年6月16日才被查封，故一审判决认定“于秀荣提交的证据不足以证明其在涉案房屋被查封之前已合法占有了涉案房屋”是错误的，请贵院依法改正。一、2020年5月20日，第三人常险峰向上诉人于秀荣交付了涉案房屋。2020年5月20日，上诉人于秀荣与第三人常险峰签订《补充协议》，第二条约定“甲方（即第三人常险峰）同意先将坐落于昌平区西关路20号X号楼X层X-XXX号的房屋最晚于2020年5月22日前交付给乙方。”该补充协议签订当日，因涉案房屋已对外出租，上诉人于秀荣与第三人常险峰以及承租人、中介工作人员一起办理了涉案房屋的交付转租手续，上诉人于秀荣与承租人签订了新的《房屋租赁居间合同》，新租赁期限合同届满期限与之前租赁合同届满期限一致，即自2020年5月21日至2021年7月25日止。次日即2020年5月21日上诉人于秀荣向承租人支付了人民币100元，用于更换涉案房屋门锁。至此，第三人常险峰向上诉人于秀荣交付涉案房屋完毕，上诉人于秀荣已合法占有涉案房屋。二、2020年5月25日，上诉人于秀荣与第三人常险峰在昌平区建设委员会办理了涉案房屋的网签手续，与《补充协议》第二条、第三条约定的先交付再办理网签的履行先后顺序相一致，进一步证明第三人常险峰已于2020年5月20日向上诉人于秀荣交付了涉案房屋，并且网签具有公示和排他的法律效力。三、2020年5月27日，上诉人于秀荣办理了涉案房屋的物业交接手续，也能佑证上诉人于秀荣在此之前已合法占有涉案房屋。综上所述，上诉人于秀荣与第三人常险峰于2019年10月24日签订《房屋买卖合同》，购买涉案房屋；现上诉人于秀荣已向第三人常险峰支付购房款510000元；上诉人于秀荣并于2020年5月20日合法占有涉案房屋；故上诉人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，提出本案执行异议之诉，望判如所请。安建业、徐海立辩称，同意一审判决。于秀荣向一审法院提出诉讼请求：1．判决解除对原告购买的位于北京市昌平区西关路20号X号楼X层X-XXX号（不动产权证号X京房权证昌字第XXXX号）房屋的查封措施；2．判决确认原告与第三人于2019年10月24日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认北京市昌平区西关路20号X号楼X层X-XXX号的房屋归原告所有；3．判决第三人立即配合原告办理北京市昌平区西关路20号X号楼X层X-XXX号房屋产权过户登记；4．本案的诉讼费由被告负担。事实及理由：原告于2019年10月24日与第三人签订房屋买卖合同，约定原告购买第三人名下的位于北京市昌平区西关路20号X号楼X层X-XXX号房屋，总价款638000元，并于当日向第三人交付购房款130000元。2020年5月20日，双方签订补充协议，第三人将房屋交付原告居住使用。截至目前，原告先后向第三人交付价款51万元，并向税务机关缴纳了相关税费，网签手续业已办理完毕，由于出卖人原因尚未办理产权过户登记。2020年6月16日，北京市昌平区人民法院执行二被告与第三人因退还购买房屋基金引起诉前财产保全一案，将原告购买并正在居住使用的昌平区西关路20号X号楼X层X-XXX号房屋查封。原告与第三人经自愿协商，依法签订的《房屋买卖合同》受法律保护，该合同不存在法定解除事由，属合法有效合同。原告已依约交纳80%购房款并已缴纳相关税费，且在法院采取查封措施之前已合法占有使用该房屋。在此情况下，第三人负有继续履行合同配合完成过户的约定义务。因二被告申请实现的债权为金钱债权，故本案中，原告为涉案不动产的无过错受让人，其作为案外人的物权期待权应优先得到保护。综上，原告依法诉至贵院，望判如所请。安建业辩称，不同意原告的全部诉讼请求，我方与第三人于2019年12月10日通过链家地产霍营店就第三人名下霍营的房屋签订了买卖合同，合同总价款为385万元，我们向第三方支付了定金50万元，但是第三人违反合同约定未能完成房屋解除抵押手续。2020年3月2日我方提起了诉讼，并在2020年4月17日提起了保全。按照合同约定，第三人应当支付我方违约金133万元，第三人霍营的房屋有抵押280万元，保全该房屋无法满足我的诉讼请求，所以我方保全了本案的涉案房屋，以达到我的诉求金额。同时，执行阶段已经支持了我们的保全，原告提交的证据是不应当被认可的。我方对原告就涉案房屋买卖的真实性不认可，2020年4月27日原告参加了我们财产保全案件的开庭，在原告知道涉案的房屋可能要被保全情形下仍就该房屋签订房屋买卖合同，并在已经保全之后仍然向第三人支付房款。同时，原告和第三人签订的合同没有通过中介，日期什么时候写都可以。原告目前仍剩余12．8万元的房款没有支付，不认同原告和第三人办理了交接手续，不同意涉案房屋已经由原告占有。徐海立辩称，不同意原告的全部诉讼请求，同意安建业的答辩意见，原告和第三人签订买卖合同是恶意的，其与第三人的纠纷与我方没有关系，我方保全是合法的，执行异议裁定是正确的。第三人常险峰辩称，认可与原告的房屋买卖关系是真实的，但是原告仍欠12万多的购房款未付清，不同意将涉案房屋过户给原告。当原告将剩余房款付清后，同意将涉案房屋过户给原告。一审法院认定事实如下：一、安建业、徐海立与常险峰财产保全案件情况安建业、徐海立因与常险峰房屋买卖合同纠纷向一审法院提起诉前财产保全，一审法院于2020年5月29日作出（2020）京0114财保197号民事裁定书，裁定：一、查封被申请人常险峰名下位于北京市昌平区东小口镇华龙苑南里XX号楼X单元X层XXX号房屋；二、查封被申请人常险峰名下位于北京市昌平区西关路20号X号楼X层X-XXX号房屋。后移送执行部门办理查封手续，案号为（2020）京0114执保544号。根据接收协助执行法律文书登记表的记载，查封常险峰名下位于昌平区西关路20号X号楼X层X-XXX号的不动产及昌平区东小口镇华龙苑南里XX号楼X单元X层XXX号的不动产，查封期限三年，查封时间从2020年6月16日至2023年6月15日。二、执行异议案件审查情况本案涉案房屋被查封后，于秀荣作为案外人向一审法院提起执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。一审法院依法立案审理，并于2020年7月27日作出（2020）京0114执异257号执行裁定书，裁定：一审法院认为，本案中，一审法院裁定查封的北京市昌平区西关路20号X号楼X层X-XXX号房屋系登记在常险峰名下，无论是保全裁定还是保全裁定实施过程中的执行行为都是以（2020）京0114财保197号民事裁定书为依据的，于秀荣所提案外人异议于法无据，故一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定驳回案外人于秀荣的异议请求。三、涉案房屋签订买卖合同、支付房款、办理过户等情况（2020）京0114执异257号执行裁定书作出后，于秀荣不服该裁定的内容，向一审法院提起了本诉，并向一审法院提交了相应的证据证明签订房屋买卖合同、支付购房款等情况。1．涉案房屋签订买卖合同情况本案审理过程中，于秀荣向一审法院提交了一份常险峰（出卖人）与于秀荣（买受人）于2019年10月24日签订的《房屋买卖合同》，合同约定：出卖人所售房屋坐落于昌平区西关路3号楼1单元309号，房屋产权证号为X京房权证字第XXXX号；该房屋设有抵押，抵押权人为交通银行；经双方协商一致，该房屋成交价格为638000元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金130000元；买受人应当于2019年12月25日前分期向出卖人支付全部房价款，首期买受人应当于2019年10月25日前支付出卖人房价款130000元，第二期买受人应当于2019年12月5日前支付出卖人房价款300000元，第三期买受人应当于2019年12月25日前支付出卖人房价款208000元；出卖人应当在过户完三个工作日前将该房屋交付给买受人。当天，常险峰（出卖人，甲方）与于秀荣（买受人，乙方）签订《补充协议》，协议约定：权属转移登记，甲乙双方同意，共同办理不动产所有权转移登记手续，如不动产登记机构或法律、法规规定要求甲方和或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照不动产登记机构的要求到场办理；出卖人同意银行贷款自行解押（定金13万元用于2019年12月5日之前解银行抵押，然后履行后期手续）；出卖人同意12月25日之前过户，如违约出卖人愿赔偿除定金以外总房款的10%；买受人积极配合出卖人走过户流程；出卖人需无条件配合过户手续。2019年12月6日，常险峰向于秀荣出具《承诺书》，承诺：本人常险峰与于秀荣于2019年10月24日签署西关路20号（琥珀郡）3号楼3层X-XXX的房屋买卖合同，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为638000元，并在2019年10月24日收取130000元定金用于偿还银行抵押，约定于2019年12月5日前偿还银行抵押，因本人原因未按约定日期偿还，并挪用定金做其他事情。经过双方协商，西关路20号（琥珀郡）3号楼3层X-XXX银行抵押8万左右，及个人抵押30万，因常险峰无力偿还抵押，现由买受人于秀荣代还银行抵押8万左右及个人30万抵押，还款后，我承诺积极配合于秀荣办理西关路20号（琥珀郡）3号楼3层X-XXX过户手续，买卖双方协商一致于2020年1月10日前办理完过户手续，如常险峰不能积极配合西关路20号（琥珀郡）3号楼3层X-XXX过户手续，买受人于秀荣可以诈骗为依据，可向房屋所在地人民法院起诉解决。2020年5月20日，常险峰（出卖人，甲方）与签订《补充协议》于秀荣（买受人，乙方），协议约定：鉴于甲乙双方协商约定就坐落于西关路20号3号楼3层X-XXX5的房屋，该房屋于2019年10月25日签署了买卖合同，并于2019年10月25日当天支付甲方定金及部分首付款130000元，部分首付款用于偿还银行抵押，甲方同意自行偿还银行抵押，由于甲方没有将银行抵押偿还，现甲乙双方就房屋事实另做出以下补充协议：第一条，该房屋成交价格为638000元；第二条，甲方同意先将坐落于西关路20号3号楼3层X-XXX的房屋最晚于2020年5月20日前交付给乙方；第三条，甲乙双方就此房约定先签署网签合同，由于甲方有两笔贷款，其中包括一笔银行贷款80000元；一笔个人贷款300000元，乙方同意用部分购房款给甲方代还坐落于西关路20号3号楼3层X-XXX的银行抵押80000元及个人抵押300000元；第四条，甲方在给乙方代还完坐落于西关路20号3号楼3层X-XXX的房屋全部抵押后，需当天无条件配合乙方过户，如甲方不能配合乙方过户，甲方需承担所有的违约责任及相关法律责任。2．涉案房屋购房款支付情况2019年10月24日，唐某通过银行汇款的方式向常险峰名下的银行卡汇款130000元，常险峰向唐某出具收条，收条的内容为：今收到唐某转账收入130000元。该收条的落款尾部有此款为琥珀郡3号楼309购房定金的字样。于秀荣向一审法院提交了结婚证，证明其与唐某为夫妻关系，唐某支付给常险峰的定金130000元即为涉案合同约定的定金。2020年5月25日，于秀荣通过替常险峰偿还贷款及通过微信支付的方式向常险峰支付购房款80000．3元，常险峰于当天向于秀荣出具《收条》，收条记载：今收到于秀荣购买北京市昌平区西关路琥珀郡20号3号楼3层X-XXX房款80000元，此房款用于偿还银行抵押。2020年6月19日，于秀荣通过银行汇款的方式向刘某汇款300000元，常险峰于当天向于秀荣出具收条，收条内容为：今收到于秀荣购买北京市昌平区西关路20号琥珀郡3号楼3层X-XXX房款300000元，此房款用于偿还个人借款。3．涉案房屋交付买受人使用情况一审庭审中，于秀荣向一审法院表示其于2020年5月21日占有了涉案房屋并将涉案房屋对外出租，但由于第三人的原因租户无法正常使用该房屋，其于2020年6月7日搬入涉案房屋居住。于秀荣为证明其已占有使用涉案房屋向一审法院提交了加盖北京华博物业管理有限公司财务专用章的收据，根据收据记载，于秀荣于2020年10月28日交纳了涉案房屋从2020年4月至9月的水费、从2020年7月1日至2021年12月31日的物业费及从2020年11月15日至2021年3月15日的供暖费。安建业、徐海立表示于秀荣提供的证据不能证明于秀荣已经实际占有了涉案房屋，同时于秀荣并未与常险峰办理房屋交接，即使占有也是强制占有，不是真实的占有。常险峰表示，涉案房屋其一直对外出租，其是在2020年6月19日将涉案房屋交付给于秀荣，于秀荣交纳的2020年4月至9月的水费中包含了之前租户欠付的水费。4．涉案房屋办理过户情况于秀荣表示因涉案房屋有银行抵押和个人抵押，在签订《房屋买卖合同》之后其向常险峰支付了首付款130000元，常险峰应当用该笔首付款偿还银行贷款80000元，但常险峰将该笔费用挪作他用，导致涉案房屋未能按约定解除抵押，同时因为涉案房屋有个人抵押300000元，房屋无法办理过户。2020年6月18日常险峰与于秀荣就涉案房屋买卖交纳了印花税及契税。于秀荣为顺利办理过户，替常险峰偿还了银行欠款80000元及个人债务300000元，并解除了涉案房屋的抵押。2020年6月19日于秀荣前往相关部门办理过户，在办理过户时发现涉案房屋已被查封，无法办理过户。一审法院另查一，根据房屋所有权证书记载，位于昌平区西关路20号X号楼X层X-XXX号，房屋产权证号为X京房权证昌字第XXXX号的房屋所有权人为常险峰，共有情况为单独所有，房屋性质为商品房，规划用途为商务办公。该房屋所有权证书的附记处有该房屋抵押及注销抵押的情况记载。一审法院另查二，于秀荣因与常险峰就涉案房屋产生争议，将常险峰起诉至一审法院，在该案件审理过程中，于秀荣经合法传唤未按时到庭参加一审庭审，一审法院于2020年8月11日作出（2020）京0114民初11001号民事裁定书，裁定本案按于秀荣撤诉处理。一审法院另查三，安建业、徐海立在诉前保全常险峰名下财产之后，向一审法院提起了诉讼，一审法院依法立(2020)京0114民初9589号案件进行审理，目前该案正在审理之中。上述事实，有（2020）京0114财保197号民事裁定书、（2020）京0114执异257号执行裁定书、（2020）京0114民初11001号民事裁定书、房屋买卖合同、补充协议、承诺书、银行汇款记录、微信转账记录、收条、收据、房屋所有权证书及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”。现于秀荣不服（2020）京0114财保197号民事裁定书对涉案房屋的查封向一审法院提起执行异议，要求解除保全措施，解除对涉案房屋的查封。一审法院作出（2020）京0114执异257号执行裁定书驳回了于秀荣的执行异议的请求，于秀荣在法定期限内向一审法院提起执行异议之诉，符合前述法律及司法解释的规定。本案虽属在财产保全阶段提起的执行异议，但财产保全的目的是为了后续能够顺利执行，故对财产保全提起执行异议可能影响案件的执行，案外人应当就对标的物享有足以排除强制执行权利承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据《房屋买卖合同》的记载内容及于秀荣支付购房款的时间，一审法院对于秀荣与常险峰签订《房屋买卖合同》的日期早于涉案房屋被查封的时间予以确认。在签订合同之后，虽然于秀荣向常险峰支付了部分房款并积极办理过户事宜，但于秀荣提交的证据不足以证明其在涉案房屋被查封之前已合法占有了涉案房屋，同时结合常险峰的陈述，一审法院对于秀荣主张其在涉案房屋查封之前已合法占有该房屋不予认可。于秀荣对涉案房屋享有的权利不符合可以排除法院查封的条件，不足以排除法院采取财产保全行为，故一审法院对于秀荣的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条之规定，判决：驳回于秀荣的全部诉讼请求。本院二审期间，于秀荣提交房屋租赁居间合同、王某的证明、微信转账记录、杨某及宋某的证明、存量房网上签约合同信息查询、物业公司的证明，用以证明于秀荣在涉案房屋被查封之前已合法占有涉案房屋。安建业、徐海立对微信转账记录和存量房网上签约合同信息查询的真实性认可，但对关联性不认可；对上述其他证据的真实性、关联性均不认可。本院意见为，于秀荣提交的上述证据仅能证明于秀荣在2020年5月20日与王某办理了房屋租赁及后续办理房屋网签手续、缴纳物业费等，不足以证明于秀荣在涉案房屋被查封之前已合法占有了该房屋，本院亦会在以下本院认为部分作进一步阐述。对于秀荣提交的上述证据，本院均不予采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院经审查认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然于秀荣与常险峰签订《房屋买卖合同》的日期早于涉案房屋被查封的时间，但是根据在案证据，尤其是于秀荣向常险峰实际支付购房款的时间与合同约定不符、于秀荣实际支付购房款8万元、30万元的时间、于秀荣与常险峰签订的《补充协议》约定于秀荣在仅支付20%购房款时即将房屋交付于秀荣、常险峰在一审诉讼中明确表示不是自愿将房屋交付于秀荣等，不足以证明于秀荣在涉案房屋被查封之前已合法占有该房屋。于秀荣与王某办理房屋租赁及缴纳物业费等均不能否定本院上述认定。一审法院认为于秀荣对涉案房屋享有的权利不符合可以排除法院查封的条件，不足以排除法院采取财产保全行为，判决驳回于秀荣的全部诉讼请求，并无不当，本院予以维持。对于秀荣所提的上诉理由，本院不予采纳。综上，于秀荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由于秀荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 静审 判 员  梁 睿审 判 员  唐述梁二〇二一年五月二十七日法官助理  慕林芳书 记 员  李佳玲