广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初1563号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市。统一社会信用代码：914××××××××××××269。负责人：肖智华，该司总经理。委托诉讼代理人：徐秀贤，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈娟丽，女，该公司员工。被告：余泽南，男，1985年X月X日出生，汉族，住广东省阳江市，现住广东省开平市。公民身份号码：441×××××××********。被告：黄健婷，女，1990年2月8日出生，汉族，住广东省开平市，现住广东省开平市。公民身份号码：440×××××××********。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司（以下简称碧桂园服务公司）与被告余泽南、黄健婷物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序于2021年5月12日公开开庭进行审理。原告碧桂园服务公司的委托诉讼代理人徐秀贤、被告余泽南到庭参加诉讼；被告黄健婷经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园服务公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年8月至11月物业服务费人民币695元，违约金人民币131.19元，合计人民币826.19元；2、判令诉讼费由被告承担。本院审理查明，广东碧桂园物业服务有限公司开平分公司于2009年12月31日成立，于2015年12月28日变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司，于2019年6月20日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司，于2020年6月11日变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司。2013年7月12日，被告余泽南、黄健婷（甲方，业主）与原告（乙方，物业服务企业）签订《碧桂园•翡翠湾前期物业服务协议》，约定：一、乙方为甲方所购的位于开平市×桂园•某房（建筑面积115.83平方米）提供物业服务。二、甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.5元计收，甲方应按173.75元/月向乙方交纳物业服务费。三、甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方于公历每月1日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收代交的方式计收当月物业服务费。四、甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。另查明，上述协议签订后，原告依约向被告提供物业服务，被告也依约向原告缴纳物业服务费。原告于2014年6月30日通知被告收楼，被告实际于2014年11月8日收楼，现原告主张被告自2020年8月至11月期间没有依约向原告缴纳物业费用以及产生违约金，且经催缴无果，遂成本诉。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案所涉的物业服务合同关系发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释进行审理。原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，存在合法有效的物业服务合同关系，应受法律保护，双方应按约定全面诚实地履行合同义务。原告已依照物业服务协议的约定提供了物业服务，被告依约应向原告支付相应的物业服务费等费用。但被告余泽南、黄健婷经催告后仍未向原告交纳2020年8月至11月期间的物业服务费695元已构成违约，故原告请求被告支付物业服务费695元，理据充分，本院依法予以支持。被告余泽南抗辩不同意交纳物业服务费的主要原因有：一、原告没有按照合同约定履行义务，2020年9月起原告私自提高出租车位价格，但根据双方签订的合同第三章第五条约定，提高价格应双方同意，故被告有理由拒绝缴纳物业服务费；二是物业公司服务不到位，包括卫生清洁不到位、消防不达标等问题。被告余泽南就其上述抗辩事由提供光盘及《反对书》复印件，但原告对该证据不予确认。本院认为：一、关于被告提到的车位出租价格问题，如果双方存有纠纷，可另行处理，根据合同的约定，原告提高车位出租价格不是其拒交物业管理费的合理事由。二、关于被告提出原告服务不到位的问题，原告是为涉案整个小区提供整体服务，若个别区域、个别服务类别存在不足与瑕疵，业主应通过及时提出意见、加强沟通，或者通过请求原告承担相应的违约责任、提议成立业主委员会选聘新的物业管理企业等积极的形式行使业主权利。若业主均采取拒交物业管理费形式，将导致物业服务公司无法正常运营，服务人员及服务设施将更难以到位，反而更容易损害广大小区业主的合法权益。而原告亦应充分听取业主的意见、及时应对、不断完善小区物业服务，才能与业主和平共存，维护物业公司与业主之间的和谐稳定，营造良好的居住工作环境。其次，关于物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，被告提供的证据未能充分证明原告没有履行合同义务且提供的物业服务显著低于同类行业标准而致小区管理混乱，亦未对物业公司提供物业服务情况的持续性予以证明。综上，本院对被告余泽南的上述抗辩意见，不予采信。关于物业服务费的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原、被告约定的“从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金”，折合年利率为182.5%（5‰×365日），明显过分高于利息的损失，故本院酌情将违约金调整为按起诉时一年期贷款市场报价利率上浮30%（即年利率3.85%*130%=5%）计算。经核算，违约金应为3.64元（详见文末附表）。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。被告黄健婷经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告余泽南、黄健婷应自本判决生效之日起十日内支付物业管理费695元、违约金3.64元，合计698.64元给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（原告已预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司负担4元，由被告余泽南、黄健婷负担21元（经原告同意，由被告直接支付给原告）。本判决为终审判决。审 判 员 黄惠英二〇二一年五月二十六日法官助理 官利琴书 记 员 许碧霞附表：物业费违约金计算表月份物业费（元）截止日期逾期日期逾期年利率违约金（元）天数2020.8173.752020-12-202020-10-1815%1.952020.9173.752020-12-202020-11-1505%1.212020.10173.752020-12-202020-12-1205%0.482020.11173.750.00合计6953.64