北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京02执复156号复议申请人（被执行人）：北京市益华机械电子技术研究所，住所地北京市大兴区黄村镇民营工业区新源大街11号。法定代表人：章颖,经理。委托代理人：张玉满，男，该公司副经理。申请执行人：曹存兵，男，1973年9月12日出生，汉族。被执行人：程文波，男，1952年6月11日出生，汉族。被执行人：北京太阳石油化工有限公司，住所地北京市大兴区黄良路西口。法定代表人：程文波。被执行人：太阳生态科技发展（磴口）有限公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市磴口县巴镇水建管区。法定代表人：刘玉峰。复议申请人北京市益华机械电子技术研究所（以下简称益华研究所）不服北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）(2021)京0115执异64号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。大兴法院在执行曹存兵与益华研究所、程文波、北京太阳石油化工有限公司（以下简称太阳石油公司）、太阳生态科技发展（磴口）有限公司（以下简称太阳生态公司）公证债权文书纠纷一案过程中，被执行人益华研究所向该院提出书面异议，请求撤销2020年11月11日至12日举行的益华研究所名下位于北京市大兴区×××幢及两宗土地使用权（以下简称涉案房屋与土地使用权）的司法拍卖。大兴法院查明，曹存兵与益华研究所、程文波、太阳石油公司、太阳生态公司公证债权文书纠纷一案，曹存兵于2015年6月4日向该院申请强制执行，要求益华研究所、程文波、太阳石油公司、太阳生态公司偿还本金100万元及利息、滞纳金等。2015年9月16日，该院查封涉案房屋与土地使用权，查封期限为三年。2018年6月13日，该院对涉案房屋与土地使用权予以续封，续封期限为三年。2019年8月14日，该院执行人员前往涉案房屋所在地张贴公告，公告载明：“本院决定对查封土地及房屋进行司法评估、拍卖，责令益华研究所及土地和房屋的占有使用人于2019年9月30日前迁出，到期不迁出的强制执行。”因申请执行人曹存兵不同意与益华研究所协商选择评估机构，2019年3月28日，该院从北京市高级人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式，确定由北京银通安泰房地产评估有限公司（以下简称银通评估公司）进行评估。银通评估公司在分析掌握的资料并对临近地区类似房地产进行实地查勘后，根据涉案房屋与土地使用权的特点和实际情况，依照国家有关法律、法规及房地产估价规范，选择了成本法进行评估。2020年6月19日，银通评估公司出具房地产评估报告，确定涉案房屋与土地使用权的市场价值为2426.37万元。2020年8月30日10时，该院通过京东网对涉案房屋与土地使用权进行司法拍卖。拍卖公告载明特殊说明：“×××字第×××号（以下简称×××号）土地证载面积与实际测绘面积存在差异，本次评估价值依据《北京市测绘设计研究院司法鉴定检验报告书》载明的测绘面积，成交后买受人办理产权登记时，以产权测绘登记面积为准。×××号地北侧×××字第×××号（以下简称×××号）土地及其地上建筑物已被本院另案拍卖成交，因房地不一致目前尚未办理产权证。×××号土地上建筑物占用×××号土地面积为2039.20平方米。本次拍卖成交后，办理产权证须自行解决房地不一致问题，土地、房屋产权证迟延办理的风险由买受人自行承担。×××号土地与×××号土地的分界线由本院为测绘工作需要指定，非产权登记界线。本次拍卖房屋内存放有物品，成交后可能存在后续处理问题。竞买人请自行到园区主管部门咨询土地管理要求和产业投资政策，产业经营活动应符合园区产业投资定位并取得项目准入许可。竞买人竞买成功后因法律及政策规定影响实际经营使用的，自行承担责任。”参加此次司法拍卖并交纳保证金的竞买人分别是吴鹏、振兴公司、北京荣盛泰和商业管理有限公司、北京正阳科技有限公司、北京圣元合堂医疗器械有限公司、北京恒源丰泽投资有限公司（以下简称恒源公司）。最终振兴公司以46104590元成功竞得。该院出具网络竞价成交确认书后，振兴公司未在指定期间交纳余款及办理相应手续。2020年9月17日，该院作出（2020）京0115执恢604号执行裁定书，裁定：“一、重新拍卖被执行人益华研究所名下的涉案房屋与土地使用权；二、振兴公司交纳的保证金1500000元不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及拍卖财产相关的被执行人债务；三、重新拍卖时，振兴公司不得参加竞买。”2020年9月18日，振兴公司向该院提交申请书，书面承诺放弃此次竞买。2020年11月11日10时，该院通过京东网对涉案房屋与土地使用权重新进行司法拍卖，拍卖公告载明特殊说明：“×××字第×××号（以下简称×××号）土地证载面积与实际测绘面积存在差异，本次评估价值依据《北京市测绘设计研究院司法鉴定检验报告书》载明的测绘面积，成交后买受人办理产权登记时，以产权测绘登记面积为准。×××号地北侧×××字第×××号（以下简称×××号）土地及其地上建筑物已被本院另案拍卖成交，因房地不一致目前尚未办理产权证。×××号土地上建筑物占用×××号土地面积为2039.20平方米。本次拍卖成交后，办理产权证须自行解决房地不一致问题，土地、房屋产权证迟延办理的风险由买受人自行承担。×××号土地与×××号土地的分界线由本院为测绘工作需要指定，非产权登记界线。本次拍卖房屋内存放有物品，成交后可能存在后续处理问题。竞买人请自行到园区主管部门咨询土地管理要求和产业投资政策，产业经营活动应符合园区产业投资定位并取得项目准入许可。竞买人竞买成功后因法律及政策规定影响实际经营使用的，自行承担责任。”参加此次司法拍卖并交纳保证金的竞买人分别是恒源公司、布瑞琳科技（北京）有限公司、吴鹏。最终恒源公司以40024590元成功竞得。2020年12月2日，该院作出（2020）京0115执恢604号执行裁定书，裁定：“涉案房屋与土地使用权归买受人恒源公司所有，上述房屋及国有土地使用权自本裁定送达买受人恒源公司时起转移。”2020年12月4日，该院向恒源公司送达司法拍卖成交确认书、拍卖成交裁定书。同日，大兴区不动产登记中心将涉案房屋与土地使用权过户至买受人恒源公司名下。2020年11月26日，益华研究所向一中院申请破产重整，案号为（2020）京01破申681号。另查，审查过程中，益华研究所认可于2020年11月收到该院送达的司法专邮，得知2020年8月30日的网络司法拍卖被撤销，将于2020年11月11日重新拍卖，其认为虽然法院告知了相关事实，但告知不及时。大兴法院认为，本案属于执行行为异议，重点审查执行行为是否违反法律、司法解释的明确规定。益华研究所主张撤销2020年11月11日至12日举行的涉案房屋与土地使用权的司法拍卖，针对其提出的事实及理由，该院审查分析如下：一、关于撤销司法拍卖后是否应书面通知的问题。因目前没有相关法律、司法解释规定撤销拍卖后，法院应当书面通知被执行人，故益华研究所主张的该项理由没有法律依据。且益华研究所收到该院司法专邮后，已知晓撤销拍卖的情况，故益华研究所主张的该项理由亦没有事实依据，该院不予支持。二、关于益华研究所已经申请破产重整，执行程序是否中止的问题。虽然益华研究所向一中院申请了破产重整，但申请破产重整的时间晚于该院网络司法拍卖的时间。且益华研究所没有提交证据证明一中院已经裁定受理破产重整，故该院并不是在破产重整过程中处置益华研究所的财产。网络司法拍卖完毕后，该院已将涉案房屋与土地使用权过户登记到买受人恒源公司名下。根据《最高人民法院关于执行案件移送破产审查若干问题的指导意见》第17条的规定，已通过拍卖程序处置且成交裁定已送达买受人的拍卖财产，因财产所有权已经发生变动，不属于被执行人财产。本案中，涉案房屋与土地使用权已完成权属转移登记，不再属于益华研究所的财产。故益华研究所主张中止执行程序的理由不成立，该院不予支持。三、关于拍卖中是否恶意串通的问题。在2020年8月30日的网络司法拍卖中，有6个交纳保证金的竞买人参加。振兴公司以最高价成功竞得后，未按指定时间交纳尾款及办理手续，故该院裁定重新拍卖。在2020年11月11日的网络司法拍卖中，有3个交纳保证金的竞买人参加，3个竞买人经过多次竞价，最终恒源公司以最高价竞得。两次拍卖均在京东网上公开举行，程序公正透明，益华研究所未提交证据证明有恶意串通的行为。故益华研究所主张的该项理由不成立，该院不予支持。四、关于评估程序是否违法的问题。本案中，因申请执行人曹存兵不同意与益华研究所协商选择评估机构，该院依法从评估机构名册中随机选取，确定由银通评估公司对涉案房屋与土地使用权进行评估。银通评估公司根据标的物实际状况，采取符合标的物现状特征的评估方式，依法出具房地产评估报告。评估报告仅是作为司法拍卖参考的依据，并不是标的物的实际价格，最终成交价由市场确定。该院的评估程序符合相关法律规定。故益华研究所主张的该项理由不成立，该院不予支持。五、关于拍卖中是否存在限制正当竞争的问题。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条的规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告中发布当日通过网络司法拍卖平台，对拍卖财产已知瑕疵和权利负担予以特别提示。因涉案房屋与土地使用权存在房地不一的状况，且竞买后相关经营活动应符合园区产业投资定位并取得项目准入许可等要求，该院在上述两次拍卖公告中均进行了特别提示，目的是使竞买人充分了解标的物的情况，这属于法院正常披露拍卖标的物权属状况，不属于恶意限制竞争的行为。故益华研究所主张的该项理由没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，对于益华研究所主张撤销2020年11月11日至12日举行的涉案房屋与土地使用权司法拍卖的异议请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条、最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条的规定，裁定驳回益华研究所的异议请求。益华研究所向本院申请复议称，请求撤销大兴法院（2021）京0115执异64号执行裁定书，撤销大兴法院2020年11月11日至12日举行的益华研究所名下涉案房屋与土地使用权的司法拍卖。事实及理由：一、本次拍卖程序违法。1、关于撤销拍卖通知问题。法律虽未明确规定撤销拍卖应通知被执行人，但是按照《中华人民共和国民事诉讼法》的一般规定，涉及当事人的司法事项应当通知当事人，大兴法院应当按照法律的一般规定处理，而不应当是“法律未明确规定就不通知”。2、关于破产重组问题。申请破产之后就应停止拍卖企业资产，而不应当是裁定破产才停止拍卖。二、拍卖中存在恶意串通、损害益华研究所权益的行为。1、大兴法院没有通知益华研究所要进行评估。协商选择评估机构是当事人的权利，但大兴法院在评估之前根本没有通知益华研究所。大兴法院现在称曹存兵不同意，很有可能是为这次异议新补充的，要求大兴法院执行局提供当时通知益华研究所的证据，而不应该拿曹存兵不同意协商评估机构来掩盖没有通知益华研究所的程序缺陷。2、评估价格奇低，只对意向竞拍人有利，不利于被执行人和债权人，显然有失公正。3、之前的评估明显过低，数年之后的拍卖应当重新评估。4、评估公司经营异常，不可信，不应该选择该评估公司。三、大兴法院没有正面回应不合理拆分、限制竞买的执行异议诉求。之前的评估存在程序和实质问题，拍卖时又存在跨界拍卖等问题，在新的拍卖之前应当首先纠正以前的错误，而不能在错误的基础上要求以后的竞拍人依附于之前中标人。总之，大兴法院的这份裁定书没有正面回应益华研究所的要求，是在推脱责任，故提出复议申请，请求二审法院予以更正。经复议审查，本院查明的事实与大兴法院一致。本院认为，被执行人益华研究所向大兴法院提出异议，请求撤销2020年11月11日至12日举行的益华研究所名下涉案房屋与土地使用权的司法拍卖，对于该异议应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。本案审查的焦点是，大兴法院对涉案房屋与土地使用权的司法拍卖行为是否违反法律、司法解释的明确规定，且侵害了被执行人益华研究所的合法权益。针对益华研究所提出的复议事实及理由，本院认定如下：关于拍卖程序是否违法的问题。关于撤销拍卖通知。益华研究所认可于2020年11月收到大兴法院送达的司法专邮，已得知2020年8月30日的网络司法拍卖被撤销，将于2020年11月11日重新拍卖，故该所关于大兴法院未通知其撤销拍卖的主张不能成立。益华研究所认为大兴法院通知不及时，缺乏法律依据，对其主张本院不予支持。关于破产重组。《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。本案中，虽然益华研究所向一中院申请了破产重整，但申请破产重整的时间晚于大兴法院网络司法拍卖的时间，且益华研究所至今没有提交证据证明一中院已经裁定受理破产重整，故益华研究所关于其申请破产后应当停止拍卖的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。二、关于拍卖中是否恶意串通损害益华研究所权益的问题。本案中，因申请执行人曹存兵不同意与益华研究所协商选择评估机构，大兴法院依法从评估机构名册中随机选取，确定由银通评估公司对涉案房屋与土地使用权进行评估。上述执行行为并无不当。银通评估公司系司法评估机构名单库中的评估机构，益华研究所主张不应当选取该评估机构缺乏事实及法律依据。评估报告仅是作为司法拍卖参考的依据，并不是标的物的实际价格，最终成交价由市场确定。大兴法院的评估程序符合相关法律规定，益华研究所主张的该项理由不成立，本院不予支持。三、关于拍卖中是否存在限制竞买的问题。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条的规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告中发布当日通过网络司法拍卖平台，对拍卖财产已知瑕疵和权利负担予以特别提示。因涉案房屋与土地使用权存在房地不一的状况，且竞买后相关经营活动应符合园区产业投资定位并取得项目准入许可等要求，大兴法院在上述两次拍卖公告中均按照上述司法解释的规定进行了特别提示，该行为亦无不当。益华研究所关于大兴法院在拍卖中恶意限制竞争的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，益华研究所的复议请求缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。大兴法院所作裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回北京市益华机械电子技术研究所的复议请求，维持北京市大兴区人民法院(2021)京0115执异64号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 曾小华审 判 员 张 浩审 判 员 姜高华二〇二一年五月三十一日法官助理 吕苏岩书 记 员 张 彤