北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6478号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京唐宋农业技术研究院，住所地北京市东城区南竹杆胡同2号1幢地下一层6-109室。法定代表人：石一辰，总经理。委托诉讼代理人：郭丕勋，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京凯恒房地产有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同2号1幢-1层2-112室。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：何幸，北京市中闻律师事务所律师。原审被告：石一辰，女，1983年3月10日出生。委托诉讼代理人：郭丕勋，北京市华泰律师事务所律师。上诉人北京唐宋农业技术研究院（以下简称：唐宋农业研究院）因与被上诉人北京凯恒房地产有限公司（以下简称：凯恒公司）、原审被告石一辰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初12376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。唐宋农业研究院上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五、六项，改判驳回凯恒公司的诉讼请求。事实与理由：凯恒公司将餐厅上锁控制，唐宋农业研究院经营餐厅并提交了食材损坏照片，确实存在食材损失事实，一审判决不予支持赔偿请求明显错误；唐宋农业研究院愿意交付餐厅重新营业后的租金，一审判决解除合同，未考虑餐厅现状。凯恒公司辩称：同意一审判决，不同意唐宋农业研究院的上诉请求和理由，请求驳回其上诉。唐宋农业研究院所谓的食材损失不是事实，其提供的证据与本案不具有关联性；唐宋农业研究院存在逾期支付租金的客观事实，一审判决解除合同符合客观事实。石一辰辩称：同唐宋农业研究院意见。凯恒公司向一审法院起诉请求：1、要求解除凯恒公司与石一辰签订的租赁合同及与唐宋农业研究院、石一辰签订的补充协议；2、要求唐宋农业研究院腾退北京市东城区南竹杆胡同2号银河SOHO1幢6-109室；3、要求唐宋农业研究院、石一辰按照月租金（含增值税）81547.4元的标准，向凯恒公司支付2020年2月1日至合同解除之日的租金；4、要求唐宋农业研究院、石一辰按照月租金（含增值税）双倍的标准163094.8元支付自合同解除之日至实际腾退房屋之日的房屋占用费；5、要求唐宋农业研究院、石一辰支付违约导致的违约金244642.2元；6、要求唐宋农业研究院、石一辰补交两个月的装修期租金163094.8元；7、要求唐宋农业研究院、石一辰支付欠付租金的滞纳金，按照日千分之三的标准，以各期应付租金为基数，自2020年1月26日起按各期应付款日期起算，计算至实际给付之日；8、要求唐宋农业研究院、石一辰支付装修复原费140433.88元。9、诉讼费由唐宋农业研究院、石一辰承担。唐宋农业研究院向一审法院提出反诉请求：1、要求凯恒公司赔偿存货损失24047元；2、要求凯恒公司支付违约金244642.2元并返还唐宋农业研究院、石一辰已支付保证金244642.2元；3、要求凯恒公司赔偿2020年5月29日至11月30日期间无法正常经营的预期利益损失120万元一审法院认定事实：坐落于北京东城区南竹杆胡同2号1幢房屋系凯恒公司所有。2019年，凯恒公司（出租方、甲方）与石一辰（承租方、乙方）签订《银河SOHO店铺租赁合同》，约定甲方同意将坐落于北京市东城区南竹杆胡同2号银河SOHO1幢6-109室出租给乙方。店铺租赁面积538.68平方米，甲方已向乙方出示该店铺的《房屋所有权证》。乙方应仅以唐宋的商号经营唐宋的品牌，且仅将该店铺用于下列经营活动：零售。乙方在签署本合同之前已至现场详细视察过该店铺，乙方已充分了解本合同附件四所列之该店铺现状（包括但不限于该店铺现有装修及设施状况）并对该店铺现状表示满意和接受。租赁期限自2019年6月1日至2027年5月31日。2019年6月1日至2019年7月31日为装修期，乙方于装修期内无需交付租金及其增值税。租金起算日为2019年8月1日。第一、第二个租赁年度（2019年6月1日至2021年5月31日）的日租金为4.74元/日/平方米，增值税为0.24元/日/平方米，月租金为77664.19元，增值税为3883.21元；第三、第四个租赁年度（2021年6月1日至2023年5月31日）的日租金为4.98元/日/平方米，增值税为0.25元/日/平方米，月租金为81596.55元，增值税为4079.83元……乙方应在每个公历月第25日或之前支付下一个公历月的租金及增值税、管理费及增值税。若乙方迟延支付合同项下任何应付款项及增值税，应按应付未付款项金额每日0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。保证金指为保证乙方完成及充分履行其于合同项下义务之目的而应向甲方及管理公司支付的保证金。乙方应向甲方支付租金保证金244642.2元。若乙方不履行其于合同项下任何义务的，甲方及/或管理公司有权扣除乙方保证金，以弥补甲方及/或管理公司因乙方违约而蒙受的损失。合同期满或提前解除，乙方未发生合同约定的违约事件，已履行复原义务并返还该店铺并付清所有款项及增值税，完成合同项下乙方应履行的全部其他义务（包括但不限于退还保证金收据），甲方及/或管理公司应在前述条件全部满足之日起30个工作日内将保证金无息退还乙方。除甲方书面同意乙方续租外，乙方应于合同期满或提前解除日17:00点前完全履行其将该店铺恢复至合同附件四所列交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务（简称复原义务），并将该店铺返还甲方。返还时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务。乙方结清全部款项，并将钥匙返还甲方。若乙方未全面、充分履行复原义务，乙方支付的保证金不予退还，甲方可选择代为履行复原义务，乙方应赔偿甲方因此遭受的一切损失。自合同解除日起至乙方办妥交接手续之日止，乙方应以合同解除日前一日所适用的租金及其增值税标准为基数，向甲方双倍支付延迟返还期间该店铺的占用费及其增值税。乙方单次拖欠租金及/或其增值税超过15个工作日，甲方可单方解除合同提前收回涉案房屋，且乙方已支付的保证金不予退还，并应向甲方支付相当于保证金金额的违约金及向甲方支付其已享受的装修期租金。甲方向乙方发出书面解除通知书，通知书中载明日期即为提前解除日。依据该合同发出的通知、单据等均应采用书面形式，并用挂号或快递方式发至合同所示的联系地址，投递后的第三个工作日即视为送达。2019年7月1日，凯恒公司（出租方）与石一辰（转让方）、唐宋农业研究院（受让方）签订补充协议，约定转让方及受让方向出租方申请将租赁合同的承租方由转让方变更为受让方。自签署日起，转让方将其在租赁合同项下的全部权利义务整体转让给受让方，转让方应当就受让方履行租赁合同向出租方承担连带保证责任转让方应于签署日后5个工作日内将租赁合同项下的保证金收据交予受让方，二受让方应凭原保证金收据至出租方及管理公司处分别换取新的保证金收据。租赁合同终止或解除时，出租方应以租赁合同约定并凭受让方交还的新保证金收据将应退还的租赁保证金及其他费用退还给受让方。转让方与受让方涉及上述款项的结算自行处理。合同履行期间，凯恒公司向唐宋农业研究院、石一辰交付了涉诉房屋，石一辰进行了装修并将涉诉房屋用于经营餐饮。农业研究院、石一辰依约向凯恒公司交纳了租金保证金244642.2元，并交纳了2019年8月1日至2020年1月31日的租金，此后租金未再交纳。2020年6月10日，凯恒公司向农业研究院、石一辰邮寄送达《终止函》，载明因农业研究院、石一辰拖欠租金、管理费及其他费用，租赁合同于2020年6月13日终止。农业研究院、石一辰应自终止日起3个工作日内一次性付清欠付费用，并于合同终止日当日下午五时之前按照租赁合同约定返还房屋。该快递于2020年6月17日由他人代收。凯恒公司自认其于2020年6月13日将涉案房屋上锁。租赁期间，因受疫情影响，双方曾协商减免租金一事，但未协商一致。庭审中，凯恒公司提交凯恒公司与农业研究院、石一辰代理人之间微信聊天记录显示，双方就农业研究院、石一辰对涉案房屋进行盘点及恢复营业进行协商，凯恒公司于2020年10月12日表示“盘点双方都录个像吧，免得后续说不清楚”，农业研究院、石一辰称“没必要录像，屋内物品都是我们自己的，主要是老板来，所以我们得重新盘点一下数据，之前已经盘过了”。2020年10月14日，凯恒公司将涉案房屋门锁绞开，将涉案房屋交付农业研究院、石一辰，农业研究院、石一辰代理人曹爽于当日向凯恒公司出示《物品盘点前状态确认》，主要内容为室内物品及装修情况与2020年6月13日承租人离店关闭时状况一致。现我作为承租人代理人需要进入屋内进行盘点，盘点期间物品及装修的保管责任由承租人自行负责。对此，农业研究院、石一辰表示签署时曹爽只是确认表面状况一致，但后来发现有部分食材已经损坏。农业研究院、石一辰主张的存货损失即为食材冻品损失。2020年11月25日，农业研究院、石一辰向凯恒公司出具善后事宜说明，表示决定近期开始营业，营业期间同意支付房租、物业费，后续事宜，通过协商或司法途径解决。2020年11月27日，凯恒公司回复称对于农业研究院、石一辰继续经营，不持异议。对于2020年2月1日期间因农业研究院、石一辰欠付租金引起的租赁合同纠纷，按法院调解或判决意见执行，农业研究院、石一辰正常营业后，应按时支付租金及物业费。2020年12月1日，农业研究院、石一辰开始试营业，2020年12月9日，农业研究院、石一辰正式营业。此后凯恒公司曾向农业研究院、石一辰催缴2020年12月之后的租金，但农业研究院、石一辰至今未支付。凯恒公司为证明唐宋农业研究院、石一辰应支付的装修复原费，提交由北京丽港建筑装饰工程有限公司出具的涉案房屋退租还原改造工程量清单，费用为140433.88元。经质证，唐宋农业研究院、石一辰不予认可。唐宋农业研究院、石一辰为证明其存货损失，提交进货单、物品照片等证据予以佐证，唐宋农业研究院、石一辰表示其主张的存货损失金额就是进货单的金额，经质证，凯恒公司对其真实性及证明目的均不予认可。关于唐宋农业研究院、石一辰所述凯恒公司于2020年5月29日对涉案房屋断水断电，于2020年6月5日锁门一节，唐宋农业研究院、石一辰提交曹爽与凯恒公司工作人员的微信聊天记录，其中2020年8月12日，凯恒公司工作人员杨**晶与曹爽的微信聊天记录中，曹爽称“你们是5月29日断的我们的电”，凯恒公司未予回复。2020年10月9日，曹爽与凯恒公司代理人李毅的微信聊天记录显示，曹爽称“根据公司安排，与凯恒公司协商善后事宜，1、如续租，凯恒公司打算如何处理现在单方解约并于5月份就锁门断水电之事……”，李毅称“我司不会断水断电，门锁上次我去看了，您家自己的锁在门上……”11月16日，曹爽称“现在还是限制我们水电……”，“我们经营不了”，李毅表示“电都是让你们在使用，怎么叫限制呢”，“你们现在就可以去购水电”。唐宋农业研究院、石一辰另提交其与凯恒公司工作人员杨光伟的微信聊天记录，2020年5月5日，杨光伟表示“等我批准吧，门不能开的”,2020年5月19日唐宋农业研究院、石一辰表示合同没有约定凯恒公司可以限制唐宋农业研究院、石一辰买水买电。经质证，凯恒公司对于上述微信聊天记录的真实性认可，但对证明目的均不予认可。凯恒公司表示唐宋农业研究院、石一辰在2020年5月29日之前一直正常营业，5月29日之后，双方均采取了限制措施。凯恒公司并未停水停电，只是限制唐宋农业研究院、石一辰大量购买水电。关于锁门一节，原、唐宋农业研究院、石一辰均认可6月13日前，凯恒公司确实锁过门，但唐宋农业研究院、石一辰自行打开了。关于唐宋农业研究院、石一辰所述凯恒公司封堵烟道一节，唐宋农业研究院、石一辰表示2020年11月23日唐宋农业研究院、石一辰正常做饭期间因无法正常排烟被其他租户投诉，经核实系物业公司封堵，封堵前并未通知唐宋农业研究院、石一辰，2020年11月24日恢复烟道。凯恒公司表示因其他租户反映一层大堂楼梯处油烟味严重，经物业排查分析系唐宋农业研究院、石一辰排烟管道挡烟止回阀未关闭造成油烟反串，凯恒公司为保证其他租户正常使用房屋，在唐宋农业研究院、石一辰未营业期间，于2020年10月21日对唐宋农业研究院、石一辰烟道采取了措施，并在11月24日予以恢复，并未影响唐宋农业研究院、石一辰经营。关于唐宋农业研究院、石一辰主张的经营损失一节，唐宋农业研究院、石一辰未提交证据予以佐证，要求法院依法予以酌定。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，凯恒公司与唐宋农业研究院、石一辰签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。按照合同约定，唐宋农业研究院、石一辰单次拖欠租金及/或其增值税超过15个工作日，凯恒公司可单方解除合同提前收回涉案房屋，且唐宋农业研究院、石一辰已支付的保证金不予退还，并应向凯恒公司支付相当于保证金金额的违约金且应向凯恒公司支付其已享受的装修期租金。根据已查明事实，唐宋农业研究院、石一辰租金交纳至2020年1月31日，此后租金未交纳。虽受疫情影响双方曾协商减免租金，且因唐宋农业研究院、石一辰拖欠租金，凯恒公司采取了锁门措施，但自2020年10月14日，凯恒公司已将涉案房屋交付唐宋农业研究院、石一辰使用，唐宋农业研究院、石一辰亦已于2020年12月后正常营业，但至今唐宋农业研究院、石一辰仍未支付租金，故凯恒公司要求解除租赁合同并要求唐宋农业研究院、石一辰腾退房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。凯恒公司要求唐宋农业研究院、石一辰支付解约违约金及装修期租金的诉讼请求，亦于法有据，法院予以支持。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于唐宋农业研究院、石一辰提出合同约定的违约金过高，要求法院予以酌减，法院将综合考虑合同履行情况，唐宋农业研究院、石一辰违约行为、双方损失情况等因素，且考虑疫情因素，按照公平原则依法予以酌定。唐宋农业研究院、石一辰要求凯恒公司支付违约金的反诉请求，法院不予支持。合同解除前，唐宋农业研究院实际使用期间的租金应予支付。关于唐宋农业研究院、石一辰应支付的租金数额，鉴于根据现有证据，尚不能认定唐宋农业研究院、石一辰所称凯恒公司存在于2020年5月29日对涉案房屋断水断电，并于6月5日将涉案房屋房门锁闭的情况。凯恒公司自认其于2020年6月13日锁闭房门，双方均认可2020年10月14日凯恒公司将涉案房屋交付唐宋农业研究院、石一辰，故自2020年6月13日至10月13日，凯恒公司锁门期间的租金，不应由唐宋农业研究院、石一辰负担。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院可以进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。鉴于2020年2月1日至2020年6月12日期间，唐宋农业研究院、石一辰虽有营业，但新冠肺炎疫情确对其经营产生影响，故对于该期间的租金，法院将依据公平原则予以酌定。2020年10月21日至11月24日期间，凯恒公司将唐宋农业研究院、石一辰烟道封堵，对唐宋农业研究院、石一辰使用涉案房屋造成一定影响，故对于2020年10月14日至合同解除之日的租金，法院亦依法予以酌定。合同约定自合同解除日起至乙方办妥交接手续之日止，唐宋农业研究院、石一辰应以合同解除日前一日所适用的租金及其增值税标准为基数，向凯恒公司双倍支付延迟返还期间该店铺的占用费及其增值税。故凯恒公司要求唐宋农业研究院、石一辰支付自合同解除之日至实际腾退房屋之日期间的占有使用费亦于法有据，法院予以支持。关于使用费的标准，法院将参照租金标准，唐宋农业研究院、石一辰违约行为，凯恒公司实际损失等情况予以酌定。唐宋农业研究院、石一辰交纳的保证金应予抵扣其应交纳的租金、使用费及应当承担的违约责任。唐宋农业研究院、石一辰要求凯恒公司返还已支付保证金的反诉请求，法院不予支持。凯恒公司主张的滞纳金实为唐宋农业研究院迟延给付租金的违约金，鉴于唐宋农业研究院、石一辰系受疫情影响未如期支付租金，且多次与凯恒公司协商减免租金事宜，并非故意拖欠，故凯恒公司要求唐宋农业研究院、石一辰支付滞纳金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。关于凯恒公司主张的装修复原费用一节，鉴于涉案房屋现仍由唐宋农业研究院、石一辰实际使用，并未实际产生装修复原费用，故凯恒公司要求唐宋农业研究院、石一辰支付装修复原费用，缺乏依据，法院不予支持。关于唐宋农业研究院、石一辰要求凯恒公司赔偿存货损失一节，鉴于凯恒公司于2020年10月14日将涉案房屋交付唐宋农业研究院、石一辰时，唐宋农业研究院、石一辰明确表示涉案房屋内物品及装修与6月13日离店时状况一致，此后的物品保管责任由承租人自负，而唐宋农业研究院、石一辰提交的证据亦不足以证明其物品损失及与凯恒公司的关联性，故唐宋农业研究院、石一辰要求凯恒公司赔偿存货损失，缺乏依据，法院不予支持。关于唐宋农业研究院、石一辰要求凯恒公司赔偿无法正常经营的预期利益损失一节，鉴于上述期间唐宋农业研究院、石一辰虽未实际经营，但唐宋农业研究院、石一辰主张的预期利益损失系受自身经营状况、外部环境、疫情因素等多方面因素影响，且唐宋农业研究院、石一辰尚无法证明上述期间唐宋农业研究院、石一辰必然获得预期利益，且法院确认的2020年6月13日至10月14日凯恒公司锁闭涉案房屋期间的房屋租金并未由唐宋农业研究院、石一辰负担，故唐宋农业研究院、石一辰要求凯恒公司赔偿预期利益损失的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条之规定，判决：一、解除北京凯恒房地产有限公司与石一辰签订的《银河SOHO店铺租赁合同》及北京凯恒房地产有限公司与石一辰、北京唐宋农业技术研究院签订的《补充协议》；二、北京唐宋农业技术研究院于判决生效后十五日内将位于北京市东城区南竹杆胡同2号银河SOHO1幢6-109室腾退并交还北京凯恒房地产有限公司；三、石一辰、北京唐宋农业技术研究院于判决生效后七日内向北京凯恒房地产有限公司支付2020年2月1日至2020年11月30日期间的房屋租金261010.8元，并按照每月81547.4元的标准向北京凯恒房地产有限公司支付自2020年12月1日至合同解除之日的房屋租金（保证金244642.2元应予抵扣）；四、石一辰、北京唐宋农业技术研究院于判决生效后七日内按照每月81547.4元的标准向北京凯恒房地产有限公司支付自合同解除之日至北京唐宋农业技术研究院实际腾退房屋之日的占有使用费；五、石一辰、北京唐宋农业技术研究院于判决生效后七日内向北京凯恒房地产有限公司支付违约金81547.4元；六、石一辰、北京唐宋农业技术研究院于判决生效后七日内向北京凯恒房地产有限公司支付装修期租金163094.8元；七、驳回北京凯恒房地产有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京唐宋农业技术研究院的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。在本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：凯恒公司与石一辰签订的《银河SOHO店铺租赁合同》，凯恒公司与石一辰、唐宋农业研究院签订的补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于解除合同的问题，依据合同约定，承租方单次拖欠租金超过15个工作日，凯恒公司可单方解除合同提前收回涉案房屋，该约定对合同签订双方均具有约束力。本案中，唐宋农业研究院、石一辰租金交纳至2020年1月31日，此后租金未交纳，虽然存在疫情影响以及凯恒公司锁门等情况，但唐宋农业研究院、石一辰亦自2020年12月起已开始正常营业，直至一审判决期间，唐宋农业研究院、石一辰仍未支付租金。一审法院按照合同约定判决解除涉案合同，事实及法律依据充分，本院对此不持异议。一审法院综合考虑疫情影响、合同约定标准、凯恒公司锁门的事实、双方过错程度及损失情况等因素，依照公平原则确定的租金、占用费、违约金及装修期租金均无不妥。关于唐宋农业研究院上诉主张凯恒公司赔偿存货损失一节，凯恒公司于2020年10月14日将涉案房屋交付唐宋农业研究院时，已处于一审法院审理期间，唐宋农业研究院当时明确表示房屋内物品及装修与6月13日离店时状况一致，一审法院据此做出的相应认定并无不当。综上所述，唐宋农业研究院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12892元，由北京唐宋农业技术研究院负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 刁久豹审 判 员 赵胤晨二〇二一年五月二十六日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇