山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3415号 上诉人（原审被告）：宋继月，女，1972年12月15日出生，汉族，住胶州市。 被上诉人（原审原告）：上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司，住所地胶州市。 负责人：曹登建，副总经理。 委托诉讼代理人：范莉莉，女，系公司职工。 上诉人宋继月因与被上诉人上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司（以下简称宝龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初11246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋继月上诉请求：1、撤销一审判决，改判宋继月按五折标准支付物业费3463元；2、一、二审诉讼费用由宝龙物业公司承担。事实和理由：1、对宝龙物业公司在卫生、安全方面提供的服务不满意，服务质量与1.8元/平方米的物业费不相符；2、宝龙物业公司拖欠宋继月装修押金2000元至今未退还；3、宋继月在接到判决书之前，没有收到法院传票以及物业催费函，只接到一个自称法院、号码为185××××3835的电话，只说了几号开庭，具体时间没有说，开庭当日也没有通知当事人，在当事人没有到场的情况下，采信了宝龙物业公司的一面之词，从而导致了不公正的判决。涉案小区其他业主有按照五折交纳物业费的情况，宋继月要求也按五折进行缴费。 宝龙物业公司辩称：1、宝龙物业公司一直按照物业服务合同进行正常的服务，卫生一直有考核。装修押金是需要业主本人到物业亲自办理，物业走流程进行申请。宋继月从未到物业办公室办理该流程。2、关于物业费打折，宝龙物业公司没有给业主打折的任何优惠政策，宋继月所述情况不属实。 宝龙物业公司向一审法院起诉请求：1、判令宋继月支付宝龙物业公司物业费6926.4元及利息（自2020年8月1日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由宋继月承担。 一审法院认定事实：宝龙物业公司原名为泰安宝龙商业物业管理有限公司胶州分公司，2014年12月19日变更名称为山东宝龙商业物业管理有限公司胶州分公司，2016年12月29日又变更名称为上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司。 2014年12月24日，宋继月与青岛宝龙英聚置地发展有限公司（以下简称宝龙置地公司）签订青岛市商品房预售合同，宋继月购买其开发的胶州市xx路xx号xx小区xx号楼xx单元xx层xx户房屋，建筑面积为104.01平方米，规划用途为住宅。 青岛市商品房预售合同第二十四条约定：宝龙置地公司已经选聘泰安宝龙商业物业管理有限公司胶州分公司对宋继月购买的房屋进行前期物业管理，并与该公司签订了前期物业管理服务合同（见附件五），宝龙置地公司与宋继月已签订了胶州宝龙城市广场使用公约（见附件五）；合同补充条款第十六条第7款约定，前期物业服务费按照建筑业态划分，具体收费标准为住宅每平方米1.8元/月；合同附件五中临时管理规约第一章第二条约定，物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时签署书面承诺，明确认可并承诺执行本临时管理规约内容。临时管理规约第六章第三十四条约定：业主及物业使用人应当根据前期物业服务合同及前期物业管理服务协议的约定交纳物业管理服务费用及其他应付款项。业主及物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用，从其约定，业主负连带交纳责任。业主及物业使用人逾期仍未缴纳物业服务费用的，应按照前期物业服务合同及前期物业管理服务协议向物业服务企业支付违约金，且经书面催告仍未纠正的，物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。 2020年6月24日，宝龙物业公司将交纳物业费事宜告知宋继月，并向其邮寄送达了催费函。 宝龙物业公司主张宋继月尚欠其自2017年8月1日起至2020年8月31日期间的物业费6926.4元。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为一个服务行业，应与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面，若业主采取拒缴物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，将最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡，业主应及时履行自己应尽的义务。 宝龙物业公司按照约定为宋继月提供物业服务，宋继月应交纳物业服务费。宋继月尚未支付宝龙物业公司自2017年8月1日起至2020年8月31日期间的物业费，宝龙物业公司请求宋继月支付上述期间的物业费6926.4元，理由正当，一审法院予以支持。 宝龙物业公司主张宋继月支付利息，根据同期宝龙物业公司在一审法院起诉的多起物业服务合同纠纷中各业主反映的情况，宝龙物业公司在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务过程中，存在管理服务及与业主沟通不到位的情形，故对宝龙物业公司的该项请求，一审法院不予支持。 宋继月经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自己诉讼权利的自愿放弃，一审法院依法缺席判决。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、宋继月于判决生效之日起十日内支付宝龙物业公司自2017年8月1日起至2020年8月31日期间的物业费6926.4元；二、驳回宝龙物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序减半收取计25元，由宋继月负担。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，宋继月提交照片一组，证明宝龙物业公司给其他业主打折，楼道卫生不达标，小区绿化不达标。宝龙物业公司质证称：宋继月的照片拍摄时间是2021年2月份，与宝龙物业公司起诉的物业费的时间不符，不能作为其拒交物业费的理由。小区的绿化正在重新更换绿化植物，部分绿化根据品种的不同有休眠期，宋继月拍摄的照片正是该植物的休眠期。关于卫生打扫是8小时制，并非24小时都进行打扫，业主有任何卫生问题可以拨打物业办公室电话，宝龙物业公司可以立即进行整改，宝龙物业公司从未接到过宋继月关于卫生的报事电话，故不能成为拒交物业费的理由。 本院审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，宋继月应缴纳物业费的数额问题。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，涉案的《前期物业服务合同》合法有效，对包括宋继月在内的全体业主均具有约束力，故一审法院依据合同约定判决宋继月支付物业费符合法律规定。宋继月以宝龙物业公司的物业服务不规范为由，主张按五折标准缴纳物业费无事实及法律依据，本院不予支持。 关于一审送达程序问题，宋继月经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自己诉讼权利的自愿放弃，一审法院依法缺席判决并无不当。 综上，宋继月的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宋继月负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年五月七日 法官助理 邓永芳 书记员 翟国媛