广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终2707号上诉人（原审被告）：陈婉仪，女，1991年1月14日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：刘秋意，女，1975年2月21日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，现住广东省广州市。委托诉讼代理人：林燕华，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璘，广东诺臣律师事务所实习律师。上诉人陈婉仪因与被上诉人刘秋意拍卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初2616号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈婉仪上诉请求：撤销一审判决，驳回刘秋意一审中的全部诉讼请求，并由刘秋意负担一、二审案件受理费。主要事实与理由：本案为不当得利纠纷，一审认定为拍卖合同纠纷属于定性错误；一审判决上诉人返还款项14742.42元违背事实与法律；本案的诉讼标的已有生效民事判决裁判，款项的承担主体不是上诉人；涉案拍卖公告属于要约邀请，不具备法律强制效力，上诉人只是同意先垫付物业欠费，不代表是该欠费的承担者。刘秋意辩称，刘秋意是基于《拍卖公告》确定的权利义务向上诉人主张返还已垫付的欠费，即便是不当得利纠纷，上诉人也应当返还；《拍卖公告》特别标明“未明确缴费义务人的费用也由买受人承担”，就应由买受人承担，而非由原业主承担；《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条已经明确在司法拍卖过程中，竞买人一旦参与竞拍，便视为接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵，而不是如上诉人所说的仅规定税费承担主体的问题。而且中山市第一人民法院在对涉案房屋进行拍卖活动时，已经公开发布了评估报告，提示“物业管理费16715元（2016年1月至2017年6月）”，对物业费存在欠费这一瑕疵进行了事前披露；生效判决的物业费，是基于“物权公示主义及合同相对性原则”作出，并没有否定《拍卖公告》相关条款的效力；上诉人作为完全民事行为能力人，具备理解和决定是否接受拍卖公告相关条款的能力，一旦参与竞拍，便应视作其认可拍卖公告的内容，《拍卖公告》对其有拘束力。刘秋意向一审法院起诉请求：陈婉仪返还中海龙湾的物业费14868.42元。一审法院认定事实如下：一审法院关于原告中国银行股份有限公司中山火炬开发区支行与被告刘秋意金融借款合同纠纷一案作出的（2016）粤2071民初6985号民事判决发生法律效力后，刘秋意没有主动履行该法律文书确定的付款义务，一审法院根据申请执行人的申请，依法查封了被执行人刘秋意所有的中山市×××房地产并进行财产变现。2017年7月3日，中山市安平房地产评估有限公司对一审法院委托的估价项目被执行人刘秋意名下位于中山市×××的房地产进行市场价值评估作出房地产估价报告，其“估价结果：确定估价对象于估价时点的房地产市场评估价值为人民币2187920元，房地产评估单价为11200元/平方米（含地价）。详见房地产估价明细表[备注：房地产预计转让时卖方应承担的税费及水电欠费等明细表]1.房地产预计转让时的卖方应承担税费2.物业管理费、水费、电费、煤气费等欠费A.物业管理费16715元（2016年1月至2017年6月）”，其房地产估价明细表列明：“②物业管理费、专项维修基金、水、电等欠费情况A.物业管理费16715元（2016年1月至2017年6月）,备注：物业管理费、专项维修基金、水、电等欠费是本公司咨询所得，准确结果经相关经营公司计算公布准。[物业管理费用收费标准为3.9元/平方米-月，欠物业费本金为13713.66元，违约金为3001.11元]。”2017年11月15日，一审法院发布拍卖公告，载明：“本院将于2018年1月4日10时至1月5日10时止，在本院淘宝网司法拍卖平台上进行公开拍卖活动，拍卖标的为被执行人刘秋意所有的中山市×××。特别提示，[房屋按现状交付，评估报告所载税费仅供参考，税费买受人自行承担，过户风险自理]（二）标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。买受人自行办理水、电、煤等户名变更手续。未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。”同时发布了前述房地产估价报告。经拍卖，上述标的物最终由买受人陈婉仪以最高竞价拍卖成交。2018年1月19日，一审法院作出（2016）粤2071执15130号之一执行裁定书，裁定“中山市×××的房地产的所有权及相应的其他权利归买受人陈婉仪所有，上述房地产过户应缴税金及所需费用均由买受人承担。所有权及相应的其他权利自本裁定送达买受人时转移。”此后，陈婉仪依约交付了相应价款，并于2018年2月23日办理了涉案房地产过户登记手续，取得涉案房地产的不动产权证书。2018年3月8日，一审法院受理中海物业公司中山分公司诉刘秋意物业服务合同纠纷一案，案经审理，一审法院于2018年5月4日作出（2018）粤2071民初4537号民事判决书。该判决载明：“经审理查明：2013年6月5日，刘秋意与中海物业公司签订龙湾花园前期物业服务协议。2013年6月4日，刘秋意办理了收楼手续，但从2016年1月起至2017年9月，刘秋意未向中海物业公司缴交物业服务费。……再查，刘秋意所有的位于中山市×××的房地产亦即涉案房产已于2018年1月6日在一审法院淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖成交。拍卖公告特别提示中载明‘标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费及其可能存在的物业费、水、电欠费均由买受人承担’。……一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。中海物业公司与刘秋意签订的龙湾花园前期物业服务协议是双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。刘秋意以涉案房屋已被拍卖为由认为相应物业服务费不应由其承担，根据刘秋意的当庭陈述和中海物业中山分公司提供的中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房屋在2016年1月1日至2017年9月乃至开庭之日一直登记在刘秋意名下，在此期间，涉案小区的物业服务均由中海物业中山分公司提供，根据物权公示主义及合同相对性原则，中海物业中山分公司向房屋产权所有人暨合同相对人刘秋意主张物业服务费符合法律规定，刘秋意提供证据意予证明中海物业中山分公司的物业服务存有瑕疵，结合中海物业中山分公司的举证情况，中海物业中山分公司已按照前期物业服务协议约定的各项标准履行了相应义务，虽有小小瑕疵，但未构成根本性违约，刘秋意作为小区业主之一，享受了中海物业分公司中山分公司提供的物业服务，其未按前期物业服务协议的约定交纳物业服务费用已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定及物业服务合同的约定，承担继续履行以及支付滞纳金的违约责任。……判决如下：一、被告刘秋意于本判决生效之日起七日内向原告中海物业公司中山分公司支付2016年1月1日起至2017年9月30日止的物业服务费14198.04元及其违约金（以每月实际拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从拖欠之日起的次月1日起分别计至款项清偿之日止）；二、驳回原告中海物业公司中山分公司的其他诉讼请求。该判决为终审判决。”该判决发生法律效力后，刘秋意没有主动履行该判决所确定的付款义务，中海物业公司中山分公司向一审法院申请强制执行。2019年1月10日，一审法院作出（2018）粤2071执15861号结案通知书，载明：“关于申请执行人中海物业公司中山分公司与被执行人刘秋意物业服务合同纠纷一案中，申请执行人中海物业公司中山分公司要求被执行人刘秋意按生效的（2018）粤2071民初4537号民事判决履行义务。本院以执行完毕方式结案。”2019年3月1日，中海物业公司中山分公司向一审法院发出债权确认书，确认债务人刘秋意自2016年1月1日至2017年9月30日拖欠债权人中海物业公司中山分公司物业服务费14198.04元、违约金544.38元、案件受理费126元，合计14868.42元。一审法院认为，本案系因拍卖而产生的纠纷。双方当事人对拍卖标的物即位于中山市×××房地产（以下简称标的物）的拍卖程序及拍卖结果均没有异议，并确认在完成该标的物的拍卖活动后，刘秋意支付了该标的物在2016年1月1日至2017年9月30日期间产生的物业服务费14198.04元、违约金544.38元、案件受理费126元，合计14868.42元；对上述事实予以认定。本案纠纷的发生缘于陈婉仪作为买受人，在通过以拍卖方式取得标的物所有权并完成产权变更登记后，对于刘秋意作为标的物所有权人期间该标的物发生的物业管理费及逾期付款违约金是否应当承担支付责任的问题。一审法院认为，在对标的物举行拍卖活动时，在交易平台上公开发布了中山市安平房地产评估有限公司对标的物作出的房地产评估报告，该评估报告确定标的物存在拖欠2016年1月至2017年6月期间物业费16715元未缴付的情况，该费用属于房地产转让时卖方应承担的相关费用；现在拍卖公告中对标的物存在物业费欠费的情况事先进行了披露，明确拍卖标的物所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电欠费，均由买受人承担，对此，陈婉仪是明知的。陈婉仪在明知标的物有拖欠物业费的情况下依旧参与竞买，明确愿意自行承担该项费用的支出，是在法律规定范围内自行处分自己的民事权利，合法有效；现其拍卖成交，是确定的买受人，且标的物项下的物业费等费用，属于一般金钱债务，并不具备专属性和人身性，故陈婉仪应依承诺承担标的物项下物业费的相应付款责任。由于刘秋意因已发生法律效力的（2018）粤2071民初4537号民事判决而支付了由前述拍卖公告所确定的由买受人承担的标的物项下债务，陈婉仪应向刘秋意返还其已支付的标的物项下在拍卖活动前已产生的物业服务费14198.04元、违约金544.38元，合计14742.42元。刘秋意的该项诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持。由于刘秋意未依约履行其与中海物业公司中山分公司签订的龙湾花园前期物业服务协议，构成违约，中海物业公司中山分公司因此提起（2018）粤2071民初4537号案件诉讼而产生的案件受理费126元，应由败诉方刘秋意承担。刘秋意要求陈婉仪向其支付该项案件受理费，与法律规定相悖，不予支持。综上,依据《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:一、陈婉仪于判决发生法律效力之日起七日内向刘秋意返还款项14742.42元；二、驳回刘秋意的其他诉讼请求。如陈婉仪未按判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费172元，由刘秋意负担25元，陈婉仪负担147元。该款刘秋意已预交，陈婉仪在判决生效之日起七日内迳付刘秋意。二审中，陈婉仪提供一份《网络竞价成功确认书》，拟证明陈婉仪竞买成功确认时并未被要求承担涉案物业欠费；陈婉仪提供一份淘宝网司法拍卖竞买公告截图，拟证明现在的司法拍卖均不要求由买受人承担物业欠费。刘秋意未提交新的证据。一审法院查明的事实具有证据支持，本院予以确认。本院认为，民事案件案由应当根据诉争的民事法律关系性质确定。本案刘秋意主张涉案物业被法院拍卖，由陈婉仪竞拍买得，因拍卖公告明确标示所欠物业费由买受人承担，所以应当由陈婉仪承担，其因另案判决向物业公司垫付了的物业费，陈婉仪应向其返还。该诉争的法律关系属于因不当得利事实而引起的权利义务争议，故本案应为不当得利纠纷。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”2017年11月15日，一审法院发布拍卖公告将涉案房产公开拍卖，并特别提示涉案房产所欠物业费由买受人承担。涉案房产最终由买受人陈婉仪竞买成交。据此，陈婉仪应当根据拍卖提示承担涉案房产所欠物业费。而刘秋意因其与中海物业分公司中山分公司物业服务合同纠纷一案，基于合同相对性原则，先行向中海物业分公司中山分公司支付了物业费，而遭受了财产利益损失，使得应当承担物业费一方的陈婉仪因此而取得不当利益，刘秋意受损是因陈婉仪没有支付物业费导致，与陈婉仪受益之间有因果关系，故依照上述法律规定陈婉仪应当返还物业费给刘秋意。综上所述，陈婉仪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽然立案案由有误，但认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费172元，由上诉人陈婉仪负担。本判决为终审判决。审判长 洪 文审判员 管晓明审判员 徐学强二〇二一年四月二十七日书记员 高晓欣