文书内容河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终2613号上诉人(原审原告)：梁小伟，男，1982年11月30日出生，汉族，住河南省南阳市内乡县。委托诉讼代理人：冉雪芬，河南博音律师事务所律师。委托诉讼代理人：李花征，系梁小伟妻子。上诉人(原审被告)：赵明明，女，1987年8月9日出生，汉族，住吉林省九台市。委托诉讼代理人：周继超，南阳市内乡县方正法律服务所法律工作者。原审被告：刘谦，男，1986年8月20日出生，回族，住陕西省西安市雁塔区。上诉人梁小伟因与上诉人赵明明，原审被告刘谦房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省内乡县人民法院（2020）豫1325民初3611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月19日公开开庭进行审理。上诉人梁小伟及其委托诉讼代理人冉雪芬、李花征，上诉人赵明明及其委托诉讼代理人周继超到庭参加诉讼。原审被告刘谦经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。梁小伟向本院上诉请求：依法撤销一审判决第三项，或将本案发回重审。事实与理由：一、一审认定事实错误。一审认为“因赵明明经追要未交房租，梁小伟于2020年9月15日将案涉房屋上锁，亦构成违约”错误。1.上诉人上锁系不安抗辩权。2.被上诉人未按时交房租，上诉人可以解除合同。二、本案法律适用不当。一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定不当。首先，上诉人未违约，不存在该解释第十一条规定的“因双方违约导致合同解除”。其次，双方《房屋租赁合同》约定“乙方违约解除合同，乙方已缴纳的剩余期间的房租，甲方不予退还，固定装修归甲方所有。”赵明明答辩称，一、原审认定梁小伟擅自锁门事实正确，但锁门时间错误，梁小伟不是行使不安抗辩权，而是直接违约。首先，赵明明欠付租金属实，但是是得到梁小伟同意往后推迟，加上疫情，赵明明没有说不支付房租。其次，赵明明没有违反《民法典》五百二十七条规定的情形，梁小伟行为不是不安抗辩权。二、在房屋租赁中，赵明明没有违约，并没有说不支付租金，只是得到上诉人同意，推迟支付。赵明明向本院上诉请求：撤销一审判决第二、三、五条，并依法改判或发回重审。事实与理由：一、原审认定事实错误，时间及租金计算错误。首先，赵明明欠梁小伟租金属实，但是得到梁小伟同意往后推迟，赵明明没有违约。其次，上诉人举证证实梁小伟2020年9月11日将门锁上不让经营，原审认定2020年9月15日梁小伟将出租房屋上锁。再次，原审让赵明明承担2020年12月10日到2021年3月1日租金明显对赵明明不公平，锁门是梁小伟锁门，不让经营，且屋内物品一直占用是梁小伟保全不让拉走。二、一审法院任意扩大滥用诉权，判决赵明明承担60%责任明显不公。三、原审法院偏袒梁小伟一方。梁小伟答辩称，赵明明陈述不属实，大多为自己推测。一审是否偏向赵明明，我们不知道，但是不偏向我们。赵明明承认欠费，拖欠房租就是违约。且是赵明明先锁门，梁小伟锁门时候告知赵明明了。梁小伟锁门是为了行使留置权，因为赵明明承认自己欠房租属实。赵明明投资装修属于其主观能够控制的经营策略，经营风险是其自身行为。赵明明的装修物按合同约定归梁小伟所有，我们有证据证明赵明明转租，均可证实赵明明不想干了，恶意转租。梁小伟向一审法院起诉请求：1．解除双方于2017年8月20日签订的《房屋租赁合同》；2．判令赵明明交纳拖欠的租赁费110000元；3．诉讼费、保全费由赵明明承担。在诉讼过程中，梁小伟增加一项诉讼请求：请求赵明明支付2020年10月20日至2020年12月10日的租赁费24000元、支付2020年12月11日至2021年3月1日的租赁费24000元。赵明明向一审法院反诉请求：1.解除双方于2017年8月20日签订的《房屋租赁合同》；2.判令梁小伟将房门打开，让赵明明及员工将个人的随身衣服及生活用品取出；3.判令梁小伟赔偿因违约造成赵明明的各种经济损失30万元；4.反诉费由梁小伟负担。一审法院认定事实：2017年8月20日，梁小伟（甲方）与刘谦（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于五小东边的房屋二楼整层租赁给乙方使用；租赁期限为5年，自2017年10月20日至2022年10月20日止，自合同签订之日起至2017年10月20日为免租期（装修期）；年租赁费为11万元；乙方在装修使用房屋时不得破坏房屋结构，影响房屋安全，否则乙方负责赔偿损失，并承担法律责任；乙方如不按照合同约定日期缴纳房租，甲方可以解除合同；甲方违约解除合同，要三倍返还乙方已经缴纳的房租；乙方违约解除合同，乙方已缴纳的剩余期间的房租，甲方不予退还，固定装修无偿归甲方所有。合同签订后，刘谦的妻子赵明明对房屋进行装修，开办辅导班。2019年10月20日后，赵明明未支付房租。2020年9月15日，梁小伟将出租房屋上锁。2020年12月10日，法院组织梁小伟、赵明明到案涉房屋勘验现场，梁小伟将案涉房屋打开，并同意赵明明可以随时取走自己的物品。南阳世纪正泰资产评估有限公司出具评估报告认定，于评估基准日2021年1月15日，案涉房屋装修项目评估价值为299533.8元，其中评估明细表载明装修项目原值439064元，成新率为50％至70％不等，净值为299533.8元。赵明明支付评估费5000元。2011年2月11日，刘谦与赵明明登记结婚。一审法院认为，本案所涉房屋租赁合同成立于民法典施行前，且属于民法典施行前因合同履行发生的争议，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。梁小伟与刘谦签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，成立有效。合同签订时，赵明明与刘谦是夫妻关系，且案涉房屋实际是赵明明在使用，故赵明明与刘谦都是房屋租赁合同的承租人。虽然双方在合同中没有明确约定，但梁小伟出示的微信聊天记录显示2020年1月至3月，梁小伟妻子多次向赵明明催要2019年10月20日至2020年10月19日的房租，赵明明则表示现在困难，想办法凑，表明经梁小伟多次催要，赵明明未能支付2019年10月20日至2020年10月19日的房租，构成违约；因赵明明经催过未支付房租，梁小伟于2020年9月15日将案涉房屋上锁，亦构成违约；梁小伟请求解除房屋租赁合同，赵明明反诉请求解除房屋租赁合同，法院予以准许。2019年10月20日至2020年9月14日（共计10.8个月），赵明明使用案涉房屋，其应向梁小伟支付租金99000元（110000元／年÷12月×10.8月）；2020年9月15日至2020年12月9日，因梁小伟将案涉房屋上锁，赵明明不能使用，故其无需此期间支付租金；2020年12月10日至2021年3月1日（共计2.6个月），因赵明明的物品一直占用案涉房屋，故其应向梁小伟支付相应的租金23833元（110000元／年÷12月×2.6月）；故赵明明应向梁小伟支付租金122833元（99000元＋23833元），梁小伟请求超出部分，不予支持。评估报告中，评估明细表中列明的装饰装修物已与案涉房屋形成附合，双方在合同中约定：“乙方违约解除合同，乙方已缴纳的剩余期间的房租，甲方不予退还。固定装修无偿归甲方所有。”因赵明明与梁小伟均存在违约行为，且双方均同意解除合同，故剩余租赁期内的装饰装修残值，由双方根据各自的过错承担相应的责任；经评估，赵明明对案涉房屋进行装饰装修的原价值为439064元，双方约定的租赁期限为5年，剩余租赁期为2年，剩余租赁期内的装饰装修残值为175625.6（439064元÷5年×2年）；赵明明经梁小伟多次催告，未能支付租金，违约在先，梁小伟因赵明明未支付租金，将案涉房屋上锁，违约在后，结合本案案情以及双方各自的过错程度，法院酌定对剩余租赁期内的装饰装修残值损失由梁小伟承担40％的责任，由赵明明承担60％的责任，评估报告中评估明细表列明的装饰装修物归梁小伟使用，即梁小伟向赵明明赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失70250.24元（175625.6元×40％），赵明明反诉请求的超出部分，不予支持。刘谦经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除梁小伟与刘谦、赵明明于2017年8月20日签订的《房屋租赁合同》；二、刘谦、赵明明于判决生效之日起十五日向梁小伟支付租金122833元；三、梁小伟于判决生效之日起十五日向赵明明支付剩余租赁期内的装饰装修残值损失70250.24元；四、驳回梁小伟的其他诉讼请求；五、赵明明的其他反诉请求。案件受理费3460元，反诉费2900元，保全费420元，评估费5000元，合计11780元，由梁小伟负担3449元，由刘谦、赵明明负担8331元。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院认定事实与一审认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1、租赁合同是否有效；2、合同不能继续履行的原因；3、一审判决确定的租金数额是否正确。4、一审判决对装修残值责任承担的划分是否正确。针对上述争议问题，本院作评述如下：一、关于案涉房屋租赁合同效力问题。案涉合同系双方真实意思表示，租赁物性质亦符合我国法律规定，对该租赁合同的效力本院予以认定。二、关于合同不能继续履行的原因问题。首先，梁小伟诉称系赵明明未依约缴纳房租，赵明明违约。赵明明上诉称其虽欠付房租，但系经过梁小伟同意往后推迟。本院对此认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”赵明明诉称其系经过梁小伟同意延迟交付房租，其应当就此进行举证，但经查阅一审卷宗，赵明明未对此进行举证，通过赵明明与梁小伟均认可的微信聊天记录可看出，梁小伟方一直催促赵明明缴纳房租，但无法得知梁小伟同意赵明明推迟缴纳房租的意思表示。且梁小伟于本次庭审中明确表示未曾同意赵明明延迟交租，故赵明明关于梁小伟同意其推迟缴房租的上诉理由，因其未能提供相关证据予以证实，本院对此不予采纳。其次，梁小伟称其锁门系行使不安抗辩权，本院对此认为，不安抗辩权系在债的履行中，有先为履行顺序的一方，在对方财产、商业信誉或者其他与履行能力有关的事项发生重大变化时，可以终止履行债务的权利，此种情况，应有约定的明确的先后履行顺序，而本案中，双方在租赁合同中并未约定有明确的先后履行顺序，故本案不应适用不安抗辩权。但依据《合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。”本案中，赵明明承认其未缴纳房租，故梁小伟可依据上述法律规定，拒绝赵明明继续租赁房屋，但无论是不安抗辩权或是同时履行抗辩权，其均属于暂时性抗辩，当事人仍应及时催促对方行权并及时诉至法院。赵明明于2019年就开始欠付租金，梁小伟虽多次催讨但直至2020年9月22日才诉至法院，其对此亦存在一定过错，未及时行权，但尚不构成违约，故一审对此评述不当，本院予以纠正。至于赵明明诉称租期应从2019年10月20日到2020年9月10日，但其一审提供梁小伟锁门时间仅为证人证言且该证人与赵明明由利害关系，故赵明明上诉称2020年9月11日梁小伟将门上锁的上诉理由因其提供证据不予以证明其主张，本院不予采信，一审对于房屋租期认定并无不当。2020年12月10日至2021年3月1日的占用费，虽赵明明上诉称其不应当支付，但是根据双方微信记录，梁小伟通知其来挪走其物品，但其未及时清理，故该部分时段赵明明应当支付占用费，一审对此认定正确，本院予以维持。三、关于一审判决对装修残值责任承担划分是否正确问题。赵明明诉称梁小伟锁门，不让其拿私人物品，梁小伟锁门导致其无法经营造成损失。本院认为，因赵明明违约在先，梁小伟可依据同时履行抗辩权而进行相应的处理，通过一审微信聊天记录，梁小伟方同意赵明明来了给其开门，不存在赵明明诉称的不让其拉走物品一事。双方《房屋租赁合同》约定“乙方违约解除合同，乙方已缴纳的剩余期间的房租，甲方不予退还。固定装修无偿归甲方所有。”所谓固定装修，按照通常理解应视为已经与房屋整体契合，形成附和价值、不可移动的装修，该部分应依约归梁小伟所有。赵明明提出的评估报告明细中，有部分系可移动的装修，诸如“吧台、空调、摄像头”等该部分因双方没有明确约定，现双方均同意解除合同，关于该部分的装修，梁小伟也理应予以返还，且梁小伟亦同意对该可拆除部分装修物予以返还。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，双方对于装修归属问题虽然约定归梁小伟所有，但梁小伟对于租赁期间双方损失的扩大也存在一定过错，一审判决其适当返还赵明明一定的装修费用并无不妥。赵明明上诉称，其前期投入、广告费等，该部分费用系其为自身经营所产生的必然费用，且本案中梁小伟无明显违约行为，故其诉称该部分费用应由梁小伟赔偿，无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4314元，由上诉人梁小伟负担1557元，由上诉人赵明明负担2757元。本判决为终审判决。                                                        审判长   尹庆文      审判员   高璐      审判员   赵变英                              二〇二一年五月二十八日            法官助理   王秋争      书记员   尚志向