河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0305民初1128号原告（反诉被告）：段联红，男，1978年7月16日出生，汉族，初中文化程度，河南省偃师市人，自由职业，住河南省新安县洛新区。被告（反诉原告）：洛阳市迈凯物流有限公司，住所地：洛阳市涧西区工农乡尤东社区谷水转盘西200米路南。法定代表人：海文龙，职务：经理。原告（反诉被告）段联红诉被告（反诉原告）洛阳市迈凯物流有限公司为房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，于2021年4月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）段联红、被告（反诉原告）洛阳市迈凯物流有限公司的法定代表人海文龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告装修赔偿款7000元。2、判令被告退还房屋租赁押金3000元。3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。原告（反诉被告）段联红当庭放弃第二项诉讼请求“判令被告退还房屋租赁押金3000元”，其他诉求不变更。事实与理由:原告与被告系租赁关系,自2019年12月15日原被告签订位于洛阳市××西区谷水转盘西300米人行道以南两间门面房的租赁协议,约定年租金30000元,原告做餐饮生意(店名:白沙羊肉汤),但是合同未到期就接到工农乡人民知该门面房马上拆迁政府会统一丈量计算房屋及拆迁房屋内装修的赔偿明细及金额,为了配合政府拆迁工作原告于2020年7月16日搬离腾房,但是在随后被告拿到政府拆迁赔偿款后(包含原告租赁房屋的装修赔偿款7000元,原告多次找到被告要求给予清算装修赔偿款及房租和押金,被告以种种理由不予清偿及清退,原告无奈为此特诉至贵院,望判如所请。被告（反诉原告）辩称：驳回原告的全部诉讼请求，原告未按照双方签订的房屋租赁合同按期足额支付被告的房租、水电费，属于单方违约，应按照双方签订的房屋租赁合同向被告支付拖欠的房租4833.33元，及水电费132.48元，违约金900元，共计5865.81元。原告所称在涉案房屋内的装修，在租赁合同中双方未进行约定。因此，依照《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十一条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用由承租人承担。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人补交所欠房租4833.33元，水电132.48元，违约金900元，合计：5865.81元。2、判令被反诉人承担利息605元（以5865.81元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率自2020的年6月14日起暂计算至2021年3月31日止，剩余利息计算至付清之日止）。3、本诉及反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2019年12月3日签定《房屋租赁合同》。约定年租金3万元,保证金3000元,卫生费每年600元,一次缴清。水电费另外计算。但是至2020年8月12日被反诉人交还涉案房屋钥匙止,被反诉人仅支付了半年租金。尚欠反诉人房租4833.33元,水电费132.48元,合计4965.81元一直没有付清。被反诉人未按照合同约定支付房租的行为属于无故单方解除合同。因此,被反诉人的诉讼请求应予驳回。反诉人请求贵院驳回原告起诉的同时,判决支持反诉人的请求!原告（反诉被告）反诉辩称：房租已经付清，水电费尚欠132.48元，不应该支付被告违约金。当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2018年9月28日，涧西区西环路谷水立交建设工程征迁指挥部面向洛阳市民在爱洛阳网等网络媒体上发布《关于西环路谷水立交建设工程征迁的通告》一份，通告中明确载明拟对东起广文路、西至新安县地界、南至坦克路北100米、北至党湾桥规划红线内的地上建（构）筑物及地面附属物进行拆迁。2019年12月3日，段联红与洛阳市迈凯物流有限公司共同签订了《房屋租赁合同》一份，主要内容：“一、房屋基本情况租赁房屋位于洛阳市××西区谷水转盘西300米，人行道以南，共两间，建筑面积70㎡，经营范围：饭店。二、租赁期间1.租赁期限自2019年12月15日起至2020年12月14日止，共壹年。且一次性交费，不得低于一年。三、租金及保证金1.租金标准及支付方式为：租金实收总额为￥30000元，大写叁万元整。应收总额为叁万元整。2.保证金：房屋保证金为叁仟元。该保证金在合同期满乙方无违约行为的情况下由甲方一次性退还乙方。五、其他费用1.卫生费每间□/每平方米□50元/月，卫生费实收共计600元，营收总额600元，乙方向甲方一次缴清。2.水电费由承租方自行缴纳。水表表底数为149.60吨，点表底数为1104度，次读书以后的费用由承租方承担直至合同期满。水费按3.0元/吨，电费按1.20元/度（若国家调整价格，作相应变化）。根据乙方水、电实际使用读书由甲方收取，每月15日前缴纳完毕。每月1-3号为电卡充值时间，电表押金每张100元。七、合同的解除…2.有下列情形之一的,乙方有权解除合同：。（3）不可抗力致使本合同已经无继续履行的必要,双方可解除本合同并互不承担责任。2.乙方的违约责任(1)乙方利用承租房屋进行违法活动的,甲方除可解除合同外,所收取乙方的房租、保证金也不再退还。…（3）乙方若未按照本合同约定期限向甲方缴纳租金的,甲方除可解除合同外,收取乙方的保证金也不再退还。…(5)本合同约定租赁期间内,乙方无故单方解除合同的,甲方应退还乙方已付租金中多余的部分。乙方应按合同约定租赁期限全部租金的3%向甲方承担违约责任,保证金不再退还。”段联红向洛阳市迈凯物流有限公司支付了2019年12月15日至2020年6月14的房租共计15000元，并支付物业费和部分水电费，以及房租押金（保证金）3000元，段联红当庭认可尚欠洛阳市迈凯物流有限公司水电费132.48元。就段联红搬离房屋的具体时间，段联红在其提交的起诉状中述称于2020年7月16日搬离房屋；后在法庭询问时回复称，其委托案外人段红伟向洛阳市迈凯物流有限公司交还钥匙，并明确书面证据在家里，证据上显示其交还钥匙的时间是2020年7月20日、21日。庭审结束后，段联红虽未在指定期限内补充提供钥匙交付时间的书面证据，但提交了案外人段红伟与洛阳市迈凯物流有限公司的法定代表人海文龙形成于2020年7月20日的录音光盘一张，内容显示：“咱算咱的账，你把房租、水电费算清楚”“那我现在去你办公室吧？”“你来办公室，该搬东西搬东西。”“你在办公室，我给钥匙交给你。”“中中中、好好好。”“那咱那个押金咋办？”“咱算咱的帐，拆迁算拆迁的帐，各算各的账。”“我就看你在哪里？”“我在办公室。”“那我现在过去了。”“嗯嗯。”段联红述称其与前述录音中的案外人段红伟系合伙关系，段红伟于2020年7月20日向洛阳市迈凯物流有限公司的法定代表人海文龙交还租房钥匙的行为系经其授权。就该份录音光盘，洛阳市迈凯物流有限公司的法定代表人海文龙质证时对段联红搬离并交还钥匙的时间予以否认，并称2020年7月20日系洛阳市迈凯物流有限公司停掉案涉房屋水电的时间。就段联红搬离房屋的具体时间，洛阳市迈凯物流有限公司辩称系2020年8月12日；庭审中，洛阳市迈凯物流有限公司申请证人吴某出庭作证，拟证明因案涉房屋所在地因为政府拆迁需要，洛阳市迈凯物流有限公司多次通知其告知案涉房屋的租赁户尽快搬离房屋，经其多次通知，案涉房屋的租赁户于2020年8月12日在其工作的洛阳市迈凯物流有限公司的值班室把钥匙交还于证人，证人事后口头告知洛阳市迈凯物流有限公司的法定代表人海文龙。段联红质证时对洛阳市迈凯物流有限公司主张的钥匙交还时间不予认可。以上事实，由《房屋租赁合同》、《收据》、洛阳市迈凯物流有限公司申请出庭作证的证人证言、段联红提交的《录音光盘》及《情况说明》，以及当事人陈述等证据在卷资证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据庭审查明的事实，结合经质证的各方证据，本院确认原、被告共同签订《房屋租赁合同》所载内容均系双方当事人的真实意思表示，且对双方的权利义务等事项作有明确约定，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认约定内容均为有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。鉴于案涉房屋所处路段因政府征迁需要，经洛阳市迈凯物流有限公司多次通知段联红及时搬离，结合双方当事人关于段联红已搬离案涉房屋的一致陈述意见，本院确认双方当事人之间的房屋租赁合同关系已事实解除。（一）关于段联红搬离房屋并交还钥匙的时间问题。对于被告提出搬离并交换钥匙时间为2020年8月12日的答辩意见，因被告方证人系被告的员工，双方之间存在利害关系，在未有其他种类证据佐证的情形下，该证人证言对待证事实欠缺证据的关联性、有效性，证明力较弱，本院不予采信；鉴于段联红所提交的录音系在庭审前客观形成，且与待证事实具有关联性、有效性，证明力较强，本院对该份证据予以采信。结合录音内容，在未有相反证据的情况下，对于段联红提出其搬离房屋并交还钥匙的时间为录音形成的时间2020年7月20日的诉讼主张，本院予以采纳。（二）关于保证金（押金）3000元是否应予退还的问题。鉴于段联红未有充分、有效证据证明其与洛阳市迈凯物流有限公司之间就保证金（押金）3000元应否返还、返还数额多少等作有明确约定，致本院查证不能，故段联红提出其以全部押金折抵欠付房屋租赁费，故目前已付清房租的诉讼主张，证据不足，且洛阳市迈凯物流有限公司不予认可，本院对该项诉讼主张不予采纳；因段联红未按照合同第二条约定的租金数额（每年3万元）、租赁费支付方式（一次性缴费不得低于一年）交纳租金，且在案涉租赁合同解除后仍未及时补交剩余房屋租金，故此，对于洛阳市迈凯物流有限公司提出的按照合同第八条第2款第3项的约定不予退还保证金（押金）3000元的答辩意见，于法有据，本院予以采纳。洛阳市迈凯物流有限公司要求段联红承担利息605元的诉讼请求，实系要求段联红承担逾期支付租金和水电费之违约责任的重复性主张，根据合同的违约责任约定和民法的基本原则，因段联红丧失了保证金（押金）的取得权，已受到相应惩罚，故此，本院对洛阳市迈凯物流有限公司的利息主张不予支持。（三）关于租赁费退还数额和水电费承担的问题。由《房屋租赁合同》、《收据》，以及各方的陈述意见为证，段联红已向洛阳市迈凯物流有限公司支付2019年12月15日至2020年6月14的房租共计15000元及部分水电费，目前尚欠付2020年6月15日至2020年7月20日的房租3000元（30000元/年÷12月×1月+30000元/年÷12月÷30天×6天），以及2019年12月15日至2020年7月20日期间的水电费132.48元，故段联红应向洛阳市迈凯物流有限公司清偿前述欠付的房租和水电费。（四）案涉租赁合同解除的原因。根据庭审查明的事实，双方当事人已在事实上解除合同，系案涉房屋所在路段因政府拆迁规划所致，该情况依法应属不可抗力，且段联红系经洛阳市迈凯物流有限公司多次通知后方予搬离，并非系由段联红的过错所致。根据合同第八条第2款第3项约定，不可抗力致使本合同已经无继续履行的必要,双方可解除本合同并互不承担责任。因此，对于洛阳市迈凯物流有限公司提出的段联红无故单方解除合同，应按合同第八条第2款第5项之约定向其支付违约金的反诉请求，本院不予支持。（五）关于装修赔偿款的证据效力问题。鉴于段联红提交的录音光盘所载内容未明确说明装修赔偿款的支付主体、数额、时间及方式等，且洛阳市迈凯物流有限公司亦拒绝承担该项费用，故段联红的该项主张欠缺合同依据；而段联红未有充分、有效证据证明案涉租赁房屋中已形成附合的装饰装修物和未形成附合的装饰装修物的种类、数量、残值及现状等具体情况，故此，对于其要求洛阳市迈凯物流有限公司向其支付装修赔偿款7000元的诉讼请求，证据不足，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、原告（反诉被告）段联红向被告（反诉原告）洛阳市迈凯物流有限公司支付2020年6月15日至2020年7月20日的欠付房租3000元，以及2019年12月15日至2020年7月20日期间的欠付水电费132.48元；二、驳回原告（反诉被告）段联红的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）洛阳市迈凯物流有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元、反诉费25元，均由原告（反诉被告）段联红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李晓佳二〇二一年五月十七日书记员  杨 静