北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5981号上诉人（原审原告）：北京苏宁便利店有限公司，住所地北京市通州区融商六路1号2幢三层。法定代表人：郝嘉，经理。委托诉讼代理人：高瑛泽，北京京勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋丹丹，北京京勤律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京方畅万通房地产有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-4755室。法定代表人：高义强，经理。被上诉人（原审被告）：来宪泉，男，1993年9月25日出生，住河南省新乡市。上诉人北京苏宁便利店有限公司（以下简称苏宁公司）因与被上诉人北京方畅万通房地产有限公司（以下简称方畅万通公司）、来宪泉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初26013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法适用独任制，对本案进行了审理。本案现已审理终结。苏宁公司上诉请求：1、请求撤销一审判决改判支持苏宁公司的全部诉讼请求或发回重审。2、本案一二审诉讼费由方畅万通公司、来宪泉承担。事实及理由：一、苏宁公司已经向来宪泉邮寄钥匙并已签收，一审法院认定事实错误。二、一审法院适用《民法典》第591条第1款认定“双方租赁房屋具体腾退交接的合理时间为2020年7月30日”系法律适用错误。方畅万通公司、来宪泉未到庭亦未提交书面答辩意见。苏宁公司向一审法院起诉请求：1．请求法院依法确认双方签订的房屋租赁合同于2020年5月6日解除；2．判令方畅万通公司、来宪泉共同退还苏宁公司租金236221.31元及资金占用费（以236221.31元为基数，按年利率6％计算，自2020年5月6日起至实际支付之日止）；3．判令方畅万通公司、来宪泉向苏宁公司开具自2019年11月1日至合同解除日对应租金的、符合税法规定的税率为5％的租赁费用增值税专用发票；4．判令诉讼费由方畅万通公司、来宪泉负担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于北京市通州区运河核心区IX-10块地F3其他类多功能用地项目A03商务型公寓1层104（以下简称“涉案房屋”）。方畅万通公司（出租方、甲方）与苏宁公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定将涉案房屋出租给苏宁公司，租赁期限自2018年9月1日至2021年10月31日共3年2个月，首个租赁年度为2018年9月1日至2019年10月31日，此后每12个月为一个租赁年度；租赁费采用“先付后租”的方式按年度提前30日支付，首期租赁费费用46万元，苏宁公司应于2018年9月10日支付定金46万元、履约保证金3.83万元，本合同终止后5日内甲方无息退还该履约保证金，此后每年租赁费支付日为10月2日；收取苏宁公司租赁费和相关费用的银行账号为来宪泉的个人银行账号。双方合同中关于发票开具、合同解除及违约责任等的约定为：“第六条，……甲方在收到乙方租赁费用7个工作日后向乙方提供相应金额、符合税法规定的税率为5%的租赁费用增值税专用发票。甲方如延迟提供相应发票，乙方有权相应延迟支付租赁费用；乙方也有权按扣除不低于当期租赁费用的30%支付，后期若甲方提供合同约定的发票且未给乙方造成损失的，乙方在七个工作日内予以补付所扣除的租赁费用。乙方应按本合同的约定租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金；逾期超过一个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同。……第十四条，乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，履约保证金不退还，乙方不再承担其他任何责任。第十五条，乙方可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设备，甲方需予以配合，乙方对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后三个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向己方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。第十六条，一方如违约，守约方为了保证本合同的履行，有权在书面通知违约方后，代理违约方先行对第三方承担责任、垫付费用，或代理违约方按本合同约定采取补救措施。守约方垫付或产生的合理费用可以直接在应付对方的任何费用中进行冲减。任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，本合同中另有约定的除外。”此外，合同还对双方其他权利义务进行了约定，其中第六条租赁物具体各租赁期间的租赁费用表载明：2018年9月1日至2019年10月31日租赁年度的租金为46万元，2019年11月1日至2020年10月31日租金为48.3万元。合同签订后，方畅万通公司将涉案房屋交付苏宁公司使用，苏宁公司应于2018年9月10日向甲方支付定金46万元及履约保证金3.83万元。2020年4月5日，苏宁公司向方畅万通公司发出《关于解除苏宁通州运河二店租赁合同的通知函》，该解除通知函称新冠肺炎疫情对门店销售具有持续性影响，继续经营将严重亏损，无法实现合同目的，根据法律有关不可抗力之规定及《租赁合同》第十四条约定，现正式发函通知方畅万通公司于2020年4月18日提前解除（以本函送达贵方之日起满30日为准）租赁合同，其将在合同第十五条的约定，在合同解除后三个工作日内进行撤场并返还租赁房屋，待撤场结束后，请方畅万通公司配合我方办理租赁房屋交接手续，否则视为我司已按约将租赁房屋交还贵方；同时苏宁公司请求方畅万通公司根据法律规定、合同约定及当地政府对疫情期间的减租政策对其疫情期间的租金、可能产生的占用费及闭店补偿金予以免除，并根据免除后的租金确定其他合同约定的费用。该解除合同通知函内容显示的收件人为方畅万通公司，但实际邮寄给的收件人为来宪泉，邮寄送达的地址为来宪泉的身份证地址。苏宁公司提交的邮寄物流信息显示该邮件于2020年4月6日由他人代收。来宪泉庭审中称其居住在农村，有时邮件放在了村口的小超市，其并未收到该解除合同通知函，系在法院向其送达起诉状时方得知解除合同事宜。再查，来宪泉在法院诉讼过程中确认的送达地址系其身份证地址河南省卫辉市太公泉镇来湾村×号。庭审中，苏宁公司称其还向来宪泉的身份证地址邮寄了涉案房屋钥匙，来宪泉对此不予认可，称其未收到钥匙，且苏宁公司可与其电话联系，其需确认涉案房屋内的设备情况后方能收房。原告苏宁公司提供的租赁房屋钥匙邮政特快专递的记录条上快递的收件人为北京市高超，旁注内容为百子湾六店的钥匙6把和电卡1个，不能证实苏宁公司将租赁房屋腾退交还的情况。庭审中，方畅万通公司的法定代表人高义强表示其与来宪泉系朋友关系，租赁合同履行过程中的事宜方畅万通公司并不知晓，方畅万通公司仅是签订租赁合同并代来宪泉为苏宁公司开具发票。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据本案查明事实，来宪泉系涉案房屋的实际出租人，尽管方畅万通公司作为名义出租方与苏宁公司签订了房屋租赁合同，但苏宁公司在签订合同时知晓实际出租人为来宪泉，且苏宁公司实际也是向来宪泉支付的租金和邮寄的解除合同通知函，故涉案房屋租赁合同的双方主体实际应为来宪泉与苏宁公司，方畅万通公司在与苏宁公司之间不存在实际经营交易的情况下，其法定代表人为给来宪泉帮忙却以方畅万通公司名义与苏宁公司签订虚构的双方之间的房屋租赁合同和为并不实际存在的租赁经营活动开具增值税发票不妥。根据房屋租赁合同第十四条约定，苏宁公司可以提前解除合同，但须提前30日通知对方，苏宁公司于2020年4月5日向来宪泉邮寄送达解除通知函，该地址与来宪泉在一审法院诉讼过程中确认的收件地址相同，且来宪泉庭审中表示其居住在农村，有时邮件放在村口小超市，在苏宁公司未提供证据证明其邮寄地址为双方约定或来宪泉确认的邮寄地址的情况下，实际收到邮件的时间一般应以来宪泉认可的时间为准，但本案诉讼过程中来宪泉自始否认收到过合同解除函邮件，因此再无其他证据证实的情况下，只能按照国家邮政局发布的《快递业务操作指导规范》第三十一条即代收人签收是在收件人无法签收时，经收件人委托，可由其委托的代收人签收的规定，推定来宪泉收到合同解除通知函邮件的时间为2020年4月6日．按照双方合同约定，租赁合同于来宪泉收到解除通知函之日起满30日之次日即2020年5月6日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。苏宁公司要求来宪泉退还其已支付租金但未使用涉案房屋期间即交还房屋后的时间段的房屋租金于法有据，一审法院应予支持；来宪泉收到苏宁公司发来的解除合同的通知函后应依约及时主动联系苏宁公司共同办理房屋腾退返还交接手续，因为法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，否则对损失扩大部分不得要求赔偿。由于现有证据不能确定租赁房屋实际腾退交还来宪泉的具体时间，无法确定来宪泉应退还苏宁公司房屋租金的数额，因此一审法院只能推定一个合理的腾退返还租赁房屋的具体时间，经考量新肺疫情影响等各种因素后，一审法院确定双方租赁房屋具体腾退交接的合理时间为2020年7月31日，此前房屋租金及房屋占有使用费由苏宁公司负担；此后该租赁房屋产生的费用及损失均由来宪泉负担，苏宁公司不再负担。据此，一审法院确定来宪泉应退还苏宁公司2020年8月1日至2020年10月31日（共92天）期间的房屋租金计121742.47元。苏宁公司要求来宪泉支付占用其房屋租金的资金占用费，因双方房屋租赁合同中对此并无给付时限和支付资金占用费的约定，故苏宁公司此项请求依据不足，一审法院不予支持。虽然根据租赁合同约定，方畅万通公司应在苏宁公司支付租金后为其开具相应金额的增值税发票，但因虚开增值税发票系违法行为，故对于苏宁公司要求方畅万通公司为其开具已付租金的增值税发票的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、来宪泉退还北京苏宁便利店有限公司房屋租金121742.47元，于判决书生效之日起七日内执行清；二、驳回北京苏宁便利店有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4844元，减半收取2422元，由北京苏宁便利店有限公司负担1055元（已交纳），由来宪泉负担1367元，于判决书生效之日起七日内交纳。本院二审期间，各方均未提交新证据。苏宁公司表示，对于该公司向来宪泉邮寄钥匙的证据，其在一审庭审时最初所提交收件人为“北京市高超”的邮政特快专递记录条有误，发现后已经更正说明且提交了另一份顺丰速运邮单（邮件封皮上手写“苏宁小训运河二店钥匙X1”字样），称系通过上述邮件将钥匙邮寄给来宪泉的，其中载明收件人为来宪泉，地址亦为来宪泉的地址，但无法查询到具体签收人。对苏宁公司所述上述事实，与一审庭审笔录记载相符，本院予以确认。一审中来宪泉对此称，钥匙其没收到，快递并非自己签收的，因其在农村，快递有时放在村口的小超市，有时放在村委会，且苏宁公司通过快递的方式邮寄钥匙其不认可，该公司没有任何人与其电话或短信联系其交接，其还需要查看房屋内的情况设备等，水卡电卡亦均没有收到。本院经审理查明其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，对于涉案《租赁合同》，一审依据各方所述合同签订情况及实际履行情况认定合同当事人双方系来宪泉个人与苏宁公司，并据此驳回苏宁公司要求方畅万通公司承担相应合同责任的诉讼请求，同时认定上述合同已由苏宁公司单方提出并于2020年5月6日解除，对此各方均未提出异议，本院不持异议。本案二审争议焦点在于一审判决所确定交接时间是否合理，进而如何计算来宪泉应返还租金数额。对此，苏宁公司在一审庭审中称已将涉案房屋钥匙邮寄给来宪泉，并提供收件人为来宪泉的邮单，一审判决对苏宁公司提交上述证据的事实认定有误，本院予以纠正。但首先，苏宁公司虽提交收件人为来宪泉的邮单，但仅凭邮件封皮上手写字样尚无法证实所邮寄物品系涉案房屋钥匙；其次对于租赁房屋的交接，不仅限于房屋钥匙的交接，亦应包括房内附属设施设备以及水电卡等物品的交接，本案中苏宁公司并未提交证据显示通过电话、短信等合理方式与来宪泉沟通交接事宜，其仅通过邮寄房屋钥匙方式并不能视为其全面履行了交接义务，一审结合双方过错情况、新冠疫情影响等本案实际情况酌情确定2020年7月31日为合理交接时间，并据此日期核算来宪泉应向苏宁公司退还租金数额并无明显不当，本院不予调整，对于苏宁公司据此所提上诉请求不予支持。关于未及时退还租金的资金占用费，诉争《租赁合同》中对此并无相关约定，且双方对于房屋交接问题存在争议，故对该项请求本院亦不予支持。关于苏宁公司要求开具增值税发票一节，双方虽在涉案《租赁合同》中约定来宪泉应向苏宁公司开具增值税发票，但来宪泉作为自然人，并无开具增值税专用发票的资格，苏宁公司要求其开具增值税发票的诉讼请求本院无法予以支持，对于未开具上述增值税发票所致损失问题，双方可另行解决。综上所述，苏宁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4844元，由北京苏宁便利店有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  赵 霞二〇二一年五月七日法官助理  杨俊逸书 记 员  王 艳