四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初11863号 原告：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路17号。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：何连辉，四川恒和信律师事务所律师。 被告：成都沃伦微文化传媒有限公司，住所地：成都市锦江区年丰巷52号附6号1幢5层5－4号附34号（自编号）。 法定代表人：龙正,职务不详。 原告龙锦综合开发（成都）有限公司（简称龙锦公司）与被告成都沃伦微文化传媒有限公司（简称沃伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙锦公司的委托诉讼代理人何连辉到庭参加诉讼,被告沃伦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告龙锦公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告之间的租赁合同关系已于2020年7月23日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金141882.27元、管理费29354.95元；以及电费228.63元；3、判令被告按0.03%／天向原告支付前述费用拖欠之日起至偿清之日期间的违约金（暂计算至2020年7月23日违约金金额为4488.94元）；4、判令被告向原告支付场地占用费20268.9元；5、判令被告赔偿原告装修期损失14477.78元，空置期损失108333.75元，两项合计共122811.53元；6、判令原告有权没收其依据租赁合同约定收取的保证金共计108333.75元归原告所有；7、判令被告向原告赔偿公证费3500元；8、判令被告向原告赔偿律师代理费8254元；9、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2019年签订《租赁合同》，约定原告将位于成都市锦江区××路××段××号的成都国际金融中心二号办公楼19楼单元12出租给被告，《租赁合同》约定租赁物建筑面积为206.35平方米，该建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计费依据；并约定了租金等费用的标准和支付时间等；被告须每月按时向原告支付租金、管理费等费用，如逾期未支付，须按欠款金额的0.03％日息支付违约金。《租赁合同》签订后，原告按照约定将租赁场地交付给被告使用，但被告在租赁期间并未按合同约定履行支付义务，并拖欠了租金、管理费、电费等各项费用，原告已向被告发送解除合同的书面通知。截至2020年7月23日，被告尚拖欠原告各项费用包括但不限于：2020年3月1日至2020年7月23日的租金141882.27元、管理费29354.95元，以及2019年12月15日2019年12月31日的电费228.63元。鉴于被告的严重违约行为，原告有权依据《租赁合同》的约定解除合同并收回租赁场地，并有权没收被告缴纳的保证金作为违约金、要求被告赔偿原告的装修期损失、空置期损失，以及原告支出的公证费、律师费、工程复原费等损失。为此，原告特向法院提出诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告沃伦公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见和证据。 本院经审理认定事实如下：原告系成都国际金融中心的产权人。原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与成都沃伦微文化传媒有限公司有关国际金融中心二号办公楼19楼单元12》，约定：甲方将其合法拥有的该物业中坐落于成都市锦江区××路××段××号国际金融中心二号办公楼19楼单元12租赁给乙方使用。租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为206.35平方米，该建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计费依据。乙方已现场视察该租赁场地并同意接受其状况及面积大小。租赁期自本合同约定的起租日起，为期36个月。定由2019年8月1日（起租日）至2022年7月31日（终止日）。乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，第1个月至第36个月的每月每平方米建筑面积租金为145元，每月租金为29920.75元,上述租金如不足一整月,则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照实际租赁天数计算；装修期共十五天，定为自起租日起的前15天（由2019年8月1日至2019年8月15日）止。在装修期期间，乙方无需向甲方支付本合同第一章第六条所述的租金，但乙方仍须如期交缴本合同第一章第八条所述有关租赁场地之全额管理费及其它杂费。若乙方在没有得到甲方书面同意提前解除合同或因乙方违反、不遵守、不履行本合同约定，导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，则乙方无权依据本合同享有装修期，甲方有权要求乙方补缴装修期内甲方己免收的所有租金和管理费（如有）；乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司支付管理费。管理费现为每月每平米30元。管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度。本合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，共108333.75元。在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费。如租赁期首期或最后一期的租金、管理费及其它杂费不足一整月，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照实际租赁天数计算。乙方不得以任何理由抵扣其必须向甲方预先支付的租金、管理费及其它杂费。在乙方根据本合同支付任何款项到甲方银行账户的过程中，如发生任何银行费用均由乙方承担。鉴于乙方已在租赁一号办公楼13楼单元12的《租赁合同》中缴纳了其首期租金16277.94元，首期管理费3875.7元及保证金60460.92元，上述款项将分别自动转为乙方依照本《租赁合同》应向甲方缴纳本租赁场地之部分租金，管理费及保证金，乙方还需向甲方补足本《租赁合同》的租金13642.81元，管理费2314.8元及保证金47872.83元。上述变更后，甲方已被免除向乙方退还租赁一号办公楼13楼单元12的租金，管理费及保证金或其余额（如有）的任何责任及义务。乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及管理费及其它杂费。到期后七（7）天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止。若乙方拖欠甲方款项超过七天，甲方亦有权解除合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任或要求甲方赔偿。除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期一天，乙方应按本合同约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用使用费，乙方不得对该市值租金有任何异议，此外，甲方有权向乙方追讨因过期返还租赁场地而致的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该租赁场地而需承担的违约金及中介费。甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担。倘乙方违反或不履行本合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有。甲方根据本合同上述条款，在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至本合同终止日时，乙方欠缴的租金，物业管理费及其它收费，停车费、水电费、电话费等;剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额;租赁场地的复原费用;已使用的装修期的费用;租赁场地再出租的中介费用;租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费;诉讼费，律师费，公证费（如有）;其它杂费，手续费等。按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求书刊号法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在本合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往本合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出三个工作日后，将被视为已送达收件人。邮政局出具的挂号投送收据，证明该通知已送达收件人。被告在《租赁合同》所述的注册地址为“成都市锦江区年丰巷52号附6号1幢5层5－4号附34号（自编号）”、通讯地址为“成都市锦江区锦兴路20号靓碧天苑1-504”。 2019年8月1日，原告将涉案办公楼交付被告并签署《办公楼交接表》、《办公楼交接清单》。 原告提交的电表抄表照片、每月的电量统计表中记载了沃伦公司的用电量、单价及电费金额，2019年12月15日至2019年12月31日，案涉租赁场地用电产生电费228.63元。 2020年1月至2020年7月，原告向被告出具《催缴函》、《律师函》《最后通知》，要求被告支付欠付费用。2020年7月14日，原告委托中豪律师集团（四川）事务所向被告出具《关于解除及收回租赁场地的律师函》，2020年7月17日，原告向被告注册地址及通讯地址邮寄发出上述《律师函》，表示决定解除《租赁合同》、收回租赁物业，且不予以退还保证金，要求被告自通知发出之日起7日内将租赁物业按约定状态交还原告，办理终止合同的相关手续，并结清欠付费用及赔偿原告的损失。原告对上述邮寄行为和过程进行了证据保全公证。2020年7月30日，原告对被告所租赁的案涉办公楼内的物品进行了清点、登记，并进行了证据保全公证。 原告因与被告房屋租赁合同纠纷一案委托四川恒和信律师事务所提供代理服务，支付本案律师代理费共计8,254元。原告因办理各项公证，共计支付公证费3,500元。 上述事实有当事人的陈述及以下证据在案为证：原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告营业执照复印件、《租赁合同》、办公楼交接表、办公楼交接清单、电表照片、用电量统计表、EMS邮寄单、快递邮寄详情、电费催费账单、电子邮件、电费缴纳发票、催款函、最后通知电子邮件记录、催费律师函、EMS邮寄单、快递邮寄详情、解约律师函、公证书、解约律师函EMS邮寄单、快递邮寄详情、解约律师函公证费发票、支付凭证、收铺公证书、收铺公证费发票、支付凭证、委托代理合同、律师代理费发票、代理费支付凭证。 本院认为，原告作为成都市锦江区红星路三段成都国际金融中心的所有权人，原告将该中心二号办公楼19楼单元12租给被告，双方签订了《租赁合同》，合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。双方均应按约履行各自的义务。因本案系民法典施行前的法律事实引起的租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案适用当时的法律、司法解释。 关于合同解除。原告已按约向被告履行了交付租赁物的义务，被告理应按约履行作为承租人的相关义务。但被告未按约定支付租金、管理费等，其行为直接影响原告合同目的的实现。原告于2020年7月17日向被告注册地址及通讯地址邮寄送达了解除合同的通知。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定及《租赁合同龙锦综合开发(成都)有限公司与成都沃伦微文化传媒有限公司有关国际金融中心二号办公楼19楼单元12》中关于“任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出三个工作日后，将被视为已送达收件人”的约定，故原告要求确认《租赁合同龙锦综合开发(成都)有限公司与成都沃伦微文化传媒有限公司有关国际金融中心二号办公楼19楼单元12》已于2020年7月23日解除的诉讼请求，本院予以支持。 关于租金、管理费。被告承租原告租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。原告诉被告欠付2020年3月1日起至2020年7月23日的租金141,882.27元（29,920.75元/月×4个月+29,920.75元/月÷31天×23天=141,882.27元）、原告诉被告欠付2020年3月1日起至2020年7月23日的管理费29,354.95元（6,190.5元/月×4个月+6,190.5元/月÷31天×23天=29,354.95元），故对原告要求被告支付租金141,882.27元，管理费29,354.95元的诉讼请求，本院予以支持。 关于电费。2019年12月15日至2019年12月31日，案涉租赁场地用电产生电费228.63元，本院予以支持。 关于违约金。双方合同中有关于“乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及管理费及其它杂费。到期后七（7）天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止。”，原告据此主张被告按照0.03%的标准支付欠付租金、管理费及电费的违约金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，本院予以支持。本院酌定上述欠费（租金、管理费、电费共计171,465.85元）违约金自本案立案起,即2020年9月15日计至实际付清之日止。 关于场地占用费。原告已于2020年7月30日收回案涉租赁场地，被告应当按约定支付占有、使用租赁场地期间的相应费用，案涉租赁场地占用期间从《租赁合同》解除次日即2020年7月24日至收回之日即2020年7月30日，按合同约定被告应按日租金标准的3倍向原告支付上述期间场地占用费。上述约定是对被告未按约定返还租赁场地违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，故本案根据被告的违约程度及合同的履行情况，酌定场地占用费按日租金标准的1.5倍计算，即10,134.45元（29,920.75元/31天×7天×1.5倍）。 关于被告向原告交纳的保证金及原告主张的装修期和空置期损失。原告主张没收保证金并向被告主张装修期和空置期损失的诉讼请求，实际是对被告违约的处罚即要求被告承担给付违约金的责任。合同关于“倘乙方违反或不履行本合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有。”之约定是对被告违约的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。虽然本院已支持了原告的违约金主张，但因被告违约致使双方签订的《租赁合同》提前解除，约定的三年租赁期限不能实现。原告收回涉案房屋后，原告需要对租赁物进行复原以及待租，该期间会给原告造成损失。故本案根据被告的违约程度，并结合原告需要对租赁物进行复原和寻找新的承租人并重新给予免租期，酌情确认被告将已交原告的保证金72,222.5元即两个月租金、管理费作为违约金以赔偿原告的损失。原告主张空置期和免租期其余部分损失，本院不予支持。 关于原告主张的律师代理费及公证费。根据双方合同中关于“甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担。”的约定，原告因本案催付所涉欠费等而支付的律师代理费8,254元、公证费3,500元，系双方合同约定应由被告承担的费用，故原告要求被告支付律师代理费8,254元、公证费3,500元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告龙锦综合开发（成都）有限公司与被告成都沃伦微文化传媒有限公司签订的《租赁合同龙锦综合开发(成都)有限公司与成都沃伦微文化传媒有限公司有关国际金融中心二号办公楼19楼单元12》已于2020年7月23日解除； 二、被告成都沃伦微文化传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的租金141,882.27元、管理费29,354.95元、电费228.63元； 三、被告成都沃伦微文化传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付应付上述租金、管理费、电费的违约金（以171,465.85元为计算基数，按每日0.03%标准自2020年9月15日起计至付清欠费之日止)； 四、被告成都沃伦微文化传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付场地占用费10,134.45元； 五、被告成都沃伦微文化传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付装修期、空置期损失72,222.5元(此款在被告成都沃伦微文化传媒有限公司已向原告龙锦综合开发（成都）有限公司给付的保证金中扣减)； 六、被告成都沃伦微文化传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付律师代理费8,254元、公证费3,500元； 七、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,093元，由原告龙锦综合开发（成都）有限公司承担3,926元，被告成都沃伦微文化传媒有限公司承担6,167元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  许碧蓉 人民陪审员  陈秀全 二〇二一年五月十日 书 记 员  梁 杰