文书内容河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终2196号上诉人（本诉被告、反诉原告）：南阳市浩杰房地产开发有限公司（以下简称浩杰公司），住所南阳市中州路78号。法定代表人：梁明闯，该公司总经理。委托诉讼代理人：司素杰，河南大为律师事务所律师。被上诉人（本诉原告、反诉被告）：程玉兰，女，汉族，1933年8月27日出生，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：庞凯，系程玉兰孙子。上诉人南阳市浩杰房地产开发有限公司（以下简称“浩杰公司”）因与被上诉人程玉兰房屋买卖合同纠纷一案，不服内乡县人民法院（2021）豫1325民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日受理后，依法组成合议庭，于2021年5月11日公开开庭审理。上诉人浩杰公司的委托诉讼代理人司素杰，被上诉人程玉兰的委托诉讼代理人庞凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浩杰公司向本院上诉请求：依法撤销内乡县人民法院（2021）豫1325民初132号民事判决书并依法改判案涉解除案涉买卖合同通知有效，或发回重审。事实与理由：1、一审程序违法。一审没有适用普通程序审理本案。本案法律关系复杂、且存在原审被告反诉等情形，故依法不应当适用简易程序进行审理。2、本案可能涉嫌刑事犯罪。本案涉众储户是内乡县中小企业促进会非法集资活动参与人员（涉及储户222名），内乡县中小企业促进会不能筹措资金兑付集资参与人员（涉及集资犯罪数额至少在2000万元以上），故本案应当按照“先刑后民”程序驳回起诉并移交公安机关处理。3、一审程序存在遗漏案件当事人的情形。案涉借款主体是内乡县中小企业促进会，后因经营维艰、资金链断裂等情形下于2015年11月3日注销，应当查明该促进会是否经过合法清算，其清算义务人包含实际控制人是否应尽清算义务，并追加真正债务主体清偿案涉债务，而不应由民间借贷法律关系以外第三人即浩杰公司负担。4、一审认定基本事实不清。5、一审适用法律错误。一审认定“案涉买卖合同具有债务加入和代为清偿性质”错误。案涉买卖合同不成立，自成立时没有约束力，不收费了保护。5、一审没有按照民间借贷法律关系予以审理时错误的。程玉兰答辩称，1.支持一审判决，一审判决程序合法有效。本案法律关系单一，是一个简单的以房抵债的房屋买卖合同纠纷，与内乡县中小企业促进会无关。与22户集体诉讼无关。2.上诉人所谓的解除通知书不具有法定解除权，我方没有收到任何通知书，即便收到，在双方没有达成合意约定的前提下，也不能达到解除合同目的。3.房产来源：魏先锋是我方朋友，在本案中是借款人，因借钱还不上，自愿将自己名下房产抵给我方。于2016年6月4日魏先锋同我一起去浩杰公司办理房产变动合同并开具收据，至此该房屋归我所有。程玉兰向一审法院诉讼请求：1、依法确认2016你那6月4日双方签订的《买卖合同》为有效合同。2、请求依法判令浩杰公司继续履行合同，向程玉兰交付位于鹏翔花园3号楼2单元19层1902户的房屋，并在限定期限内为程玉兰办理不动产登记手续及产权证书。3、本案诉讼费用由浩杰公司负担。浩杰公司向一审法院反诉请求：1、依法驳回程玉兰起诉。2、依法撤销双方之间签订的案涉房产买卖合同。3、本案诉讼费和反诉费均有程玉兰承担。一审法院认定事实：2013年3月26日，内乡县工业和信息化局作为主管单位在内乡县民政局登记成立了内乡县中小企业促进会，其性质为非营利性社会团体，促进会的实际控制人为张会超（张慧超），2015年11月3日该促进会注销。在该促进会存续期间，程玉兰与案外人魏先锋之间存在借贷关系，魏先锋为该促进会工作人员，为冲减程玉兰的债权，2016年6月4日，经魏先锋协调程玉兰与浩杰公司签订《买卖合同》，约定将位于内乡县鹏翔花园3号楼2单元19层1902户房屋以总价款216365元出售给程玉兰，合同同时对房产的交付时间和不动产证的办理等必备事项进行了约定。合同第三条付款方式及期限约定：买受人按下列1方式支付房款：1、一次性付款（1）买受人于2016年6月4日签订本合同时一次性支付总房款，共计人民币贰拾壹万陆仟叁佰陆拾伍元整（216365.00元）同时向程玉兰开具了收据。程玉兰、魏先锋之间的借条由魏先锋收回。《买卖合同》签订后，浩杰公司未按照合同约定的交付时间向程玉兰交付房屋。2019年6月5日，浩杰公司以买受人未按合同约定交纳购房款构成根本违约为由向程玉兰邮寄《解除合同通知书》，程玉兰未签收。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案双方签订的买卖合同系双方真实意思表示，并不违反法律行政法规的效力性强制性规定，该合同为有效合同，合同双方应当依照法律规定和合同约定履行义务。本案合同生效后，浩杰公司负有向程玉兰交付房产并向不动产登记部门办理登记手续的义务，但其一直未办理，故程玉兰请求浩杰公司履行该项义务符合法律规定，依法予以支持。关于程玉兰诉请浩杰公司办理不动产产权证书的诉讼请求，因办理不动产权属证书的主体是行政机关而非浩杰公司，浩杰公司对购房人仅负有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案的义务，故直接请求浩杰公司为其办理不动产产权证书的诉讼请求不能成立。关于被告反诉请求撤销双方签订的合同，依据《合同法》第五十四条的规定，本案双方的合同是双方在平等自愿的基础上签订，浩杰公司提供的证据不能证实其在签订合同时存在重大误解，也不存在显失公平的情形，更没有欺诈、胁迫或者乘人之危，浩杰公司请求撤销合同无法律及事实依据。另外，依据《合同法》五十五条规定，行使撤销权必须在法定的合理期限内行使，即使当事人依法享有撤销权，逾期不行使的，撤销权消灭。浩杰公司副总彭飞于2018年6月23日得知促进会实际负责人张会超（张慧超）对其有欺诈行为，其行使撤销权的时间为1年，即到2019年6月22日已到期，浩杰公司在2021年1月26日的开庭提起反诉，要求撤销合同，已超过法律规定的期间。法律规定的撤销权事由是在合同当事人之间存在的情形，而浩杰公司主张的事由是其案外人之间关系，与程玉兰无关，双方之间不存在撤销权的事由。故对浩杰公司的该反诉请求不予支持。关于浩杰公司请求追加内乡县中小企业促进会合法继承人或责任人或实际控制人为被告参与诉讼问题。浩杰公司采用以房抵债方式冲减程玉兰债权的行为，从法律性质上判断只能归结为抵押担保、债务加入、代为清偿三种行为之一。本案不属于以签订房屋买卖合同方式为债务提供担保的形式。浩杰公司的行为只能在债务加入和代为清偿中认定。在债务加入情形下存在免责的债务承担和并存的债务承担，浩杰公司虽未与债务人明确债务加入的具体形式，但不论是何种债务加入方式，其事实上已经加入且部分履行，作为债权人，在合同未完全履行时，在免责的债务承担方式下，有权要求浩杰公司继续履行；在并存的免责的债务承担方式下，程玉兰享有选择权，有权选择浩杰公司继续履行，而无需要求原债务人承担责任。同时，本案双方在诉辩意见中均明确案涉房产系以房抵债，对该事实均属自认，该自认行为均表明浩杰公司系代为清偿的替代偿债行为。因此，不论是债务加入还是代为清偿，浩杰公司均享有在履行完毕之后向原债务人行使追偿的权利，故在本案中，无需追加原内乡县中小企业促进会合法继承人或责任人或实际控制人参与诉讼。关于浩杰公司主张本案应按照原借贷法律关系审理此案。程玉兰与内乡县中小企业促进会不存在民间借贷法律关系，只与案外人有借贷关系。浩杰公司自愿与程玉兰签订以物抵债协议，无无效事由，本案由原来的民间借贷法律关系转化为商品房买卖合同关系。并非原债权履行期限届满前达成的以房抵债协议及抵债物未交付的情形。同时，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的。人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案不存在以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的前提条件。故浩杰公司主张应按民间借贷法律关系审理本案不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，判决：一、程玉兰与浩杰公司于2016年6月4日签订的《买卖合同》有效；二、浩杰公司于判决生效后十日内向程玉兰交付位于内乡县鹏翔路××楼××单元××1902户房屋，并将需由其提供的办理不动产登记的材料报送不动产登记机关，协助程玉兰办理不动产登记手续；三、驳回程玉兰的其他诉讼请求；四、驳回浩杰公司的反诉请求。案件受理费200元，减半收取100元，反诉费100元，合计200元，由浩杰公司负担。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，本院认定事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：本案程序是否严重违法；是否涉及刑事犯罪；本案属于民间借贷关系还是房屋买卖合同关系；案涉合同效力问题。针对上述问题，本院作评述如下：关于一审审理程序是否违法的问题。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条规定：“基层人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定审理简单的民事案件，适用本规定，但有下列情形之一的案件除外：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的；（四）法律规定应当适用特别程序、审判监督程序、督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序的；（五）人民法院认为不宜适用简易程序进行审理的”。本案中，程玉兰依据与浩杰公司签订的房屋买卖合同及浩杰公司出具的购房款收据主张权利，事实清楚，双方权利义务关系明确，也不存在不应适用简易程序进行审理的情形，故一审法院依据简易程序审理本案并无不当。浩杰公司关于本案一审适用简易程序审理不当的上诉理由，于法无据，本院不予支持。关于本案是否涉嫌刑事犯罪的问题。浩杰公司诉称案涉众多储户系中小企业促进会非法集资活动参与人，应先刑后民，但其并未举证证明程玉兰系非法集资活动参与人，且程玉兰辩称案涉房屋系与案外人以房抵债，故浩杰公司关于本案涉嫌刑事犯罪，应当移送处理的上诉理由，并无证据予以证实，本院不予支持。关于本案系民间借贷法律关系还是房屋买卖合同关系，及涉案房屋买卖合同的效力的问题。司法实践中，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院经审查不存在恶意损害第三人合法权益等虚假诉讼情形，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。对于以物抵债协议签订后新债与旧债的关系，以物抵债协议可能构成债的更改，即成立新债务同时消灭旧债务，亦可能成立新债清偿，即成立新债务与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般为新债清偿。本案中，在程玉兰与案外人魏先锋的债务到期，魏先锋为内乡县中小企业促进会工作人员，魏先锋以房抵债，浩杰公司与程玉兰签订买卖合同并出具收据，可以证实程玉兰与案外人的民间借贷法律关系已经达成终止消灭的合意，借款合同的权利义务已经终止，双方民间借贷法律关系已经转化为程玉兰与浩杰公司之间的房屋买卖合同关系，将借款转化为购房款，以特定物代替原金钱债务的履行，已经构成债的更改。综上，浩杰公司与程玉兰之间已经形成新的房屋买卖合同关系，原民间借贷法律关系已经终止的情况下，一审依据房屋买卖合同关系审理本案并无不当，亦无需追加原民间借贷债务人参与本案诉讼。涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，也不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形，故应为有效合同。浩杰公司于房屋买卖合同签订之日向程玉兰出具购房款收据的行为，应视为对程玉兰与魏先锋之间借款转化为房屋买卖合同购房款的认可，故程玉兰已经按约支付涉案房屋买卖合同的购房款。现浩杰公司以程玉兰未予实际支付涉案购房款为由主张解除合同，并无事实依据，依法不应予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”。本案中，程玉兰系与浩杰公司签订房屋买卖合同，并非系程玉兰与魏先锋约定由浩杰公司履行债务，合同的双方当事人已经发生变更，故本案并非第三人履行合同的情形。综上，浩杰公司关于本案应依据民间借贷法律关系进行审理以及涉案房屋买卖合同应予解除的上诉理由，于法无据，本院不予支持。综上所述，浩杰公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人南阳市浩杰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。                                                        审判长   尹庆文      审判员   高璐      审判员   赵变英                                    二〇二一年五月二十六日            法官助理   王秋争      书记员   尚志向