陕西省咸阳市秦都区人民法院   民事判决书   （2021）陕0402民初2900号   原告：上海术拓房地产营销策划有限公司（以下简称术拓公司），住所地上海市浦东新区。统一社会信用代码：91310115398700110P。   法定代表人：谈斌。   委托诉讼代理人：田秀梅，系陕西永嘉信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王瞻，系陕西永嘉信律师事务所实习律师。   被告：咸阳宏大房地产开发有限公司（以下简称宏大公司），住所地陕西省咸阳市。统一社会信用代码：9161040071356675X6。   法定代表人：董泽，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：徐真、苏莉，均系北京大成（西安）律师事务所律师。   原告术拓公司与被告宏大公司委托合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付佣金1079200元；2、案件受理费由被告承担。   事实与理由：原告于2015年、2016年、2017年分别与被告签订《****、XXXX全程策划销售代理合同书》（下称“代理合同书”），约定原告作为被告XXXX二期项目和****项目的销售代理商。合同约定:“委托销售范围是XXXX二期T3、T4、T7、T10、T11号楼、****。”还约定“甲方需向乙方支付总销售额的4％作为代理佣金。”2015年开始履行代理合同，原告按照合同的约定履行其义务，工作一直进行到2018底，甚至2019年还安排专人进行后期的催款和客户维护活动。其中，2015年5月被告公司领导都要求原告派专门的工作人员做白某、晁某某、陈某某、王某某等这几个申请退房客户的工作，原告接到被告的指示后，安排销售人员郝某某等人专门负责拟退房客户针对性工作。在2015年至2017年期间，经过我公司工作人员不懈的努力，前述购房人放弃退房的想法，付清首付款，并协助其顺利办理按揭手续获得银行贷款。被告曾多次承诺，按合同约定支付原告代理佣金。在原告工作人员的促成购房人放弃退房、办理按揭，先后提出变更房产套数（57套改为12套，后因为自身信贷问题调整为每层4套改为19套）的要求，被告与买房人重新签订房屋买卖合同。   由于被告公司在预售过程中面积分割迟延，变更销售套数需要政府部门进行审批，所需审批的时间又无法确定。虽然原告与被告的代理合同于2017年10月底到期，但原告为办理完房屋的销售程序，仍然安排销售人员郝某某等人继续跟踪、协调客户办理相关手续，从最初能留住客户不退房，最终顺利完成房屋的销售并使被告宏大公司获得全部房屋回款2698万元。   在被告获得全部回款后，原告曾发函催促要求被告按照合同约定支付房屋回款2698万元的4％的佣金（1079200元），被告一直没有履行。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为促成交易，持续付出了极大的人力、精力与财力。依据《中华人民共和国合同法》的规定和《代理合同书》的约定，被告宏达公司应当在客户付清首付款并办理完按揭手续后向原告支付佣金。   现原告起诉法院，要求被告支付佣金1079200元，符合合同的约定和法律的规定。恳请法院查明事实，依法判如所请。   被告:被答辩人上海术拓所诉佣金无合同支持，其诉请我司支付佣金无任何证据和法律支持。   我司与上海术拓分别于2015年、2016年、2017年签订销售代理合同，由上海术拓代理销售答辩人旗下****、XXXX二期项目。根据双方所签订的合同定的佣金结算标准，上海术拓应当在双方约定的合同期内完成房屋买受人与我司签署《商品房买卖合同》并且首付款到账后结算50％，付清尾款（包括银行按揭或公积金贷款）后再支付50％。并应当在每月1日和15日与我司核对每半月销售业绩后向我司提请支付。   首先，案涉佣金有关的购房人在2014年11月与我司签订《认购书》，并向我司支付认购金，在上海术拓进行代理销售时已经是我司客户，并不属于2015年度上海术拓签署合同约定的代理范围。上海术拓也没有按照合同进行核对和提请支付，说明其对该客户不属于合同范围是认可的。同时，该金额在诉讼时已经远远超过诉讼时效。   其次，按照2016年度代理合同的约定，原认购客户经乙方努力，付清首付款并办理完按揭手续后，甲方按合同金额的2％作为佣金支付给乙方。但是在该代理合同期限内也没有满足佣金支付条件的情况出现。   第三，双方2017年度代理合同未约定原认购客户的相关条款，且根据双方2017年签订的最后一份合同约定:“本合同的有效期限:2017年1月1日起至2017年10月31日止，共10个月。”故双方所签订的合同于2017年10月31日即已到期。然而，根据上海术拓在诉状中的陈述，其在合同有效期内未能达到上述佣金支付条件，而是在合同期届满后由其销售人员继续协调，因此上海术拓在合同期内未能达到佣金支付的约定条件。   综上，被答辩人上海术拓在合同约定的期间内并未达到佣金支付条件，无权要求我司向其支付案涉销售代理佣金。   另外，上海术拓所称销售人员为我司员工，其所完成的工作与被答辩人无关。   上海术拓在诉状中所称“销售人员”郝某某等人继续跟踪、协调客户办理相关手续，但郝某某实际与我司签订有劳动合同，为我司工作人员，其所完成的工作内容是职务行为，与被答辩人上海术拓的代理销售工作不存在任何关系。综上所述，被答辩人上海术拓所诉佣金未能达到双方合同约定的结算和支付条件，被答辩人的诉讼请求无事实与法律依据，请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并记录在卷佐证。结合当事人举证质证情况及当庭询问，本院经审核对原被告所举证据真实性均予认定。   经审理查明：2016年1月1日，原被告签订《全程策划销售代理合同书》，被告（甲方）委托原告（乙方）销售其开发的XXXX二期项目和****项目房屋，甲方需向乙方支付总销售额的4%作为销售代理佣金。合同2.6.2：原认购客户经乙方努力付清首付款并办理完按揭手续后，甲方按合同金额的2%作为佣金支付给乙方。合同期限12个月，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。   2017年3月28日，原被告再次签订《全程策划销售代理合同书》，约定合同期限10个月，自2017年1月1日起至2017年10月31日止。另有4层整层特殊房源，甲方若在2017年5月30日前将产权面积统一恢复至标准层套型乙方需在2017年10月31日前将该房源去化60％（按面积计算），并计入销售任务指标中，若甲方不能在2017年5月30日前将产权面积恢复至标准层套型，乙方有义务销售但不计入全年销售任务指标。同时，乙方享受总销额的4％作为代理佣金。   经查，上述合同所述4层整层特殊房源，系2014年11月白某、晁某某、陈某某、王某某四人认购****A座17至21层房屋，在缴纳部分首付款后，因市场价格下跌及楼房不能开办快捷酒店等原因，白某代表该四人于2015年6月向宏大公司提出退房申请。后术拓公司多次做劝导工作，直到2018年初，宏大公司完成房屋面积分割变更，术拓公司与客户沟通，帮助完成17、19、21层买房和贷款手续及最终房屋交付，实收房款26980000元。   本院认为，原被告经平等协商，自愿签订两份《全程策划销售代理合同书》，相关内容不违反法律规定，合法有效。原告受被告委托进行房屋销售，双方2016年合同约定原认购客户经乙方（即原告）努力付清首付款并办理完按揭手续后，甲方（即被告）按合同金额的2%作为佣金支付给乙方，2017年合同约定案涉四层房源销售乙方享受总销额的4％作为代理佣金。合同期满后，双方未续签，原告继续从事案涉四层房屋销售工作，被告庭审中亦认可原告完成了劝退工作，故本院对原告完成17、19、21层房屋销售代理工作的事实予以确认。因双方未明确该阶段佣金比例，本院参照2016年合同按2%确定，佣金总额为539600元（26980000×2%）。   综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百一十九条、第九百二十八条之规定，判决如下：   被告咸阳宏大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海术拓房地产营销策划有限公司539600元。   如给付义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取7256元，由原被告各半负担。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。              审 判 员 任伟圣        二零二一年五月八日        书 记 员 陈雪峰