北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7526号上诉人（原审原告）：北京新骏商业管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号办公楼2座7层第719B号。法定代表人：余国安，董事长。委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京冰达人餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区京顺东街6号院6号楼3层301号3007室。法定代表人：陈科，董事长。委托诉讼代理人：杨永存，北京市国汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙浩，男，北京冰达人餐饮管理有限公司职员。原审原告：北京新东安有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号。法定代表人：陈锦辉，董事长。委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。原审第三人：广州市启胜物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市东城区王府井大街138号T2写字楼7层719A室。负责人：朱启明。委托诉讼代理人：范佳星，男，广州市启胜物业管理有限公司北京分公司员工。上诉人北京新骏商业管理有限公司（下称新骏商业公司）因与被上诉人北京冰达人餐饮管理有限公司（下称冰达人公司）、原审原告北京新东安有限公司（下称新东安公司）、原审第三人广州市启胜物业管理有限公司北京分公司（下称启胜物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月27日公开开庭审理了本案。上诉人新骏商业公司及原审原告新东安公司之共同委托诉讼代理人彭松岩、被上诉人冰达人公司之委托诉讼代理人杨永存、孙浩、原审第三人启胜物业公司之委托诉讼代理人范佳星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新骏商业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判冰达人公司给付我公司2020年3月1日至5月6日期间租金108800元、公证费4000元、违约金143600元。2.撤销一审判决第五项，改判冰达人公司交纳的店铺租赁押金优先冲抵冰达人公司对我公司的欠款。3.本案一、二审诉讼费全部由冰达人公司承担。事实和理由：1.一审判决认定我公司采取停电措施系以实际行动解除双方之间的租赁合同，构成违约解除合同，与事实不符且缺乏法律依据。我公司采取停电措施系根据合同约定行使抗辩权的行为，并非违约行为，且符合法律规定，双方合同终止时间应当为我公司发出解除租赁合同通知中确定的2020年5月6日。2.冰达人公司违反合同规定拒绝将店铺恢复原状，该店铺被旧有装修占用导致我公司损失进一步扩大，冰达人公司应当赔偿占用店铺期间的损失，并支付我公司的公证费。3.冰达人公司自身存在严重经营问题，疫情对其影响有限。4.一审判决押金冲抵未明确押金冲抵顺序及具体金额，应当优先冲抵对我公司的欠款。5.物业费交给启胜物业公司是有合同依据的，一审判决对此不予处理系适用法律错误。冰达人公司辩称，同意一审判决，不同意新骏商业公司的上诉请求。1.新骏商业公司不仅对我公司停水停电且采取关门上锁停止经营和不允许撤店行为，其以实际行为违约解除了双方租赁合同，我公司虽欠付租金但并非故意，而是受新冠疫情影响。2.新骏商业公司违约解除合同且不允许我公司撤店，该行为进一步扩大了损失，公证费不应由我公司承担。3.一审判决对物业费的认定正确。4.我公司曾与对方多次沟通因疫情减免租金事宜，但双方未能达成一致。5.我公司经营问题系新冠疫情造成的，疫情之前从未拖欠过租金。6.一审判决押金冲抵并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。新东安公司述称，同意新骏商业公司的上诉请求和理由。启胜物业公司述称，不同意新骏商业公司上诉请求中关于押金优先冲抵顺序。新骏商业公司、新东安公司向一审法院起诉请求：1.要求冰达人公司向新东安公司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金49600元（新骏商业公司同意以冰达人公司已交纳的灯箱押金、橱窗押金、电力押金、废料押金共计48500元折抵部分租金）；2.要求冰达人公司向新骏商业公司支付2020年3月1日至2020年5月6日期间的租金108800元；3.要求冰达人公司向新骏商业公司支付公证费4000元；4.要求冰达人公司向新骏商业公司支付恢复店铺原状费用89925元；5.要求冰达人公司向新骏商业公司支付违约金143600元（新骏商业公司同意以冰达人公司在新骏商业公司处合同押金143600元抵扣）；6.要求冰达人公司向启胜物业公司支付物业管理费68980.65元、电费18995.55元、其他费用3051.53元、水费及水资源处理费1722.11元、排污及垃圾分类服务费7664.52元。一审法院认定事实：2014年7月11日，新东安公司与冰达人公司订立《新东安广场租赁合同（店铺）》，约定新东安公司将位于北京市东城区王府井大街138号新东安广场六层610号店铺，面积200平方米出租给冰达人公司以“IceMonster”为店铺名经营餐厅，租赁期限自2014年7月18日至2020年7月17日。第1、2年月租金44000元，第3、4年月租金46800元，第5、6年月租金49600元，物业管理费每月17200元，均于每个日历月第一天缴纳。押金为二个月基本租金及物业管理费。承租人在租金、物业管理费等费用到期后15天内仍未支付，出租人有权提前终止合同并收回店铺，有权向承租人发出提前终止合同通知，自书面通知发出15日后，合同自行终止。如果承租人违约导致合同提前终止，则承租人所缴付的押金及预付租金作为违约金，不予退还。如承租人违反合同任何约定条款，则出租人有权扣除全部或部分合同押金来赔偿出租人的损失。承租人在租赁合同提前终止时，应在终止当日按出租人规定的期限将店铺恢复至毛坯状态，且出租店铺内设施完好无破损，由此发生的费用由承租人支付。若出现承租人拖欠租金等无力履行租赁合同而此时出租店铺内尚留有承租人物品，则双方同意，出租人有权单方面聘请独立于双方之外的第三方到出租店铺内现场监督进行清点店内物品的工作，有关费用由承租人承担。后新东安公司与冰达人公司及启胜物业公司订立《补充协议》，鉴于新东安公司与启胜物业公司于2018年12月订立《北京新东安广场物业管理服务协议》，约定自2019年1月1日起由启胜物业公司为新东安公司提供物业管理服务，三方就物业管理费、电费、水费等相关问题订立该协议，自2019年1月1日始，冰达人公司需向启胜物业公司支付物业管理费、电费、水费及物业管理相关费用。2020年1月15日，新东安公司、新骏商业公司与冰达人公司订立《变更协议》，约定自2020年3月1日始新骏商业公司取代新东安公司成为《租赁合同》新的出租人，相应权利义务由新骏商业公司继受。订立《租赁合同》后，新东安公司如约向冰达人公司交付涉案店铺，冰达人公司向新东安公司支付各项押金及截至2020年1月31日之前的租金。2020年2月、3月，冰达人公司分别以邮件形式向出租人申请减免租金。2020年4月8日，启胜物业公司向冰达人公司发送《有关：管理费欠款事宜》，要求冰达人公司清缴费用，否则将报出租人后于2020年4月12日采取停电措施。2020年4月20日，启胜物业公司工作人员向冰达人公司发送邮件，称因冰达人公司2月份欠缴物业费等相关费用，因此如未如期缴纳，则将于24时停止供电。2020年4月21日，冰达人公司向新骏商业公司及启胜物业公司工作人员发送邮件，称其已多次与出租人沟通减免租金事宜，却未得到公平对待，出租人停止供电的决定导致冰达人公司无法正常营业，进一步造成了损失。2020年4月21日，新骏商业公司向冰达人公司发送解除函，鉴于冰达人公司未能如约履行合同，明确双方合同于2020年5月6日解除，要求冰达人公司根据合同约定将涉案商铺恢复原状。2020年5月7日新骏商业公司委托公证处对涉案店铺进行公证收场，公证费用4000元。根据公证书显示涉案店铺处于撤店状态，需撬开后门进入店铺，店铺正门为卷帘门，封闭状态，店铺内尚留有大量经营所需的设备设施及家具。后新骏商业公司自行委托案外公司对涉案店铺恢复原状，支出费用89925元。诉讼中，冰达人公司提交1、《致北京新骏商业管理有限公司的函件》，证明冰达人公司收到新骏商业公司的解除函后与出租方进行磋商，并载明2020年4月20日出租方已将涉案店铺断水断电、安装新锁，导致无法继续营业。经质证，新东安公司、新骏商业公司及启胜物业公司均否认收到上述函件，冰达人公司亦无法提供邮寄单据。2.涉案店铺锁门照片，证明出租人擅自将涉案店铺上锁，冰达人公司称照片中两个链锁一个为冰达人公司自己加装，另一个为启胜物业公司加装。经质证，新东安公司、新骏商业公司及启胜物业公司均否认系其上锁，并称涉案店铺存在两个门，该照片无法证明另外一个门的状况。3.冰达人公司工作人员书写的申请、往来邮件及与新骏商业公司员工之间的微信聊天记录，证明冰达人公司要求腾退店铺，但新骏商业公司员工称只有15日内来拆除才能腾退物品，故冰达人公司工作人员提出申请取回其个人物品及相关食材。经质证，新东安公司、新骏商业公司与启胜物业公司认可该证据的真实性。就冰达人公司为何未按照合同约定恢复店铺，冰达人公司解释称当时考虑下一个承租人进场装修时一并拆除，可节约成本。4.冰达人公司员工肖某出庭作证称其原系冰达人公司于涉案店铺的店长，于2020年6月离职。2020年4月20日之前涉案店铺正常营业，但基本只有店长在店。2020年4月20日，商场通知如未在下午5时前交纳费用将于该日24时停水停电。次日肖某至涉案店铺查看情况，发现后门（员工通道）上了一把锁，无法进入。前门为卷帘门，因已经停电亦无法打开。肖某随即联系启胜物业公司，启胜物业公司表示需要向出租人汇报。后经多方联系后门被打开，店铺内已停水、停电。此后涉案店铺未再经营。2020年5月11日，肖某向商场申请取回个人物品。经质证，新东安公司、新骏商业公司与启胜物业公司认为证人与冰达人公司存在利害关系，不认可证人证言的真实性。一审法院认为，根据查明情况，新东安公司与冰达人公司订立的《租赁合同》及新东安公司、新骏商业公司与冰达人公司订立的《变更协议》均系当事人真实意思表示，合法有效。2020年3月1日前涉案店铺的出租人为新东安公司，该日后涉案店铺的出租人为新骏商业公司。根据相关规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。现冰达人公司由于疫情原因未能按照合同约定支付2020年2月1日始的租金，且在疫情期间冰达人公司在积极与新东安公司、新骏商业公司协商租金减免问题，同时考虑到合同已近到期终止，新东安公司、新骏商业公司作为出租人本应根据公平原则与承租人分担疫情期间的租金损失，尽可能继续履行合同。但根据冰达人公司提交的邮件、函件及证人证言等证据，可知2020年4月20日新骏商业公司及启胜物业公司以停电的方式迫使冰达人公司停止经营，并进而由新骏商业公司向冰达人公司发送解除合同通知，新骏商业公司构成违约解除合同。关于新东安公司、新骏商业公司向冰达人公司主张2020年2月1日至2020年5月6日期间租金的诉讼请求，2020年4月20日，新骏商业公司对涉案店铺采取停电措施，以实际行动解除双方之间的租赁合同，因此其主张此后的租金，于法无据，法院不予支持；考虑到疫情对合同双方的影响，法院对冰达人公司于2020年2月1日至2020年4月20日期间应向新东安公司、新骏商业公司支付租金的数额予以酌定。因新骏商业公司违约解除合同，故其要求冰达人公司支付公证收场费用及违约金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。根据《租赁合同》约定，冰达人公司在合同解除或终止后，有义务对涉案店铺恢复原状，因此新骏商业公司要求冰达人公司支付恢复原状费用，理由正当，法院予以支持。冰达人公司称其为节约拆除成本而未予及时恢复原状的抗辩意见，法院不予采信。考虑到押金的性质、作用及当事人意见，法院以冰达人公司已交纳的合同押金、灯箱押金、橱窗押金、电力押金、废料押金优先抵扣冰达人公司应向新东安公司、新骏商业公司支付的各项费用。另，新东安公司与冰达人公司及启胜物业公司订立的《补充协议》，系将物业服务的权利义务由新东安公司概括转移给启胜物业公司，根据合同相对性原则，启胜物业公司与冰达人公司成立另外法律关系，新东安公司、新骏商业公司在本案中要求冰达人公司向启胜物业公司履行支付义务，法院不予处理。据此，一审法院判决：一、北京冰达人餐饮管理有限公司于判决生效后七日内向北京新东安有限公司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金33067元；二、北京冰达人餐饮管理有限公司于判决生效后七日内向北京新骏商业管理有限公司支付2020年3月1日至2020年4月20日期间的租金55111元；三、北京冰达人餐饮管理有限公司于判决生效后七日内向北京新骏商业管理有限公司支付恢复店铺原状费用89925元；四、北京冰达人餐饮管理有限公司以已交纳的192100元押金优先冲抵上述第一至三项应支付的款项；五、驳回北京新东安有限公司其他诉讼请求；六、驳回北京新骏商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。本院另查明，一审庭审中，新骏商业公司明确同意以冰达人公司的押金抵扣冰达人公司所欠新东安公司的租金。本院认为，冰达人公司与新东安公司签订的《新东安广场租赁合同》，新东安公司、启胜物业公司与冰达人公司签订的《补充协议》，新东安公司、新骏商业公司与冰达人公司签订的《变更协议》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。合同履行过程中，因新冠疫情影响，冰达人公司未如期向新东安公司、新骏商业公司交纳租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，冰达人公司因新冠肺炎疫情导致其经营状况明显恶化，其延期支付租金的行为不能被认定为违约。冰达人公司虽未如约支付租金，但其并非恶意欠缴，其与新东安公司、新骏商业公司积极协商解决疫情期间租金减免问题，新东安公司、新骏商业公司作为出租人应与承租人分担疫情期间的租金损失，尽可能继续履行合同。因冰达人公司延期支付租金的行为不构成违约，新骏商业公司仅以欠租为由发出的合同解除通知书不发生解除合同的法律效力。新骏商业公司擅自将涉案房屋停电，其后收回房屋的行为明显不当，应自行承担不利的法律后果。因新骏商业公司违约解除合同存在过错，其上诉要求冰达人公司支付违约金及公证费用的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于租金的交纳，考虑到疫情对合同双方的影响，一审法院酌情减少2020年2月1日至2020年4月20日期间冰达人公司应向新东安公司、新骏商业公司支付租金数额，并无不妥，本院予以维持。新骏商业公司于2020年4月20日对涉案店铺采取停电措施，其后又以公证的形式实际收回了涉案商铺，新骏商业公司的行为造成冰达人公司无法使用涉案店铺，其主张停电后的租金，缺乏依据，本院不予支持。新东安公司与冰达人公司及启胜物业公司订立的《补充协议》，新东安公司将物业服务的权利义务概括转移给启胜物业公司，冰达人公司与启胜物业公司存在物业服务关系，关于物业管理费、电费、水费及水资源处理费、排污及垃圾分类服务费、其他费用的争议，冰达人公司与启胜物业公司可另行解决。一审审理中，新骏商业公司明确同意以冰达人公司的押金抵扣其所欠新东安公司的租金，本院对此不持异议。新骏商业公司上诉称一审判决押金冲抵未明确押金冲抵顺序及具体金额，应当优先冲抵对其公司的欠款，因冰达人公司交纳的押金足以冲抵其所欠新东安公司及新骏商业公司的租金及恢复店铺原状费用，故对于新骏商业公司的该项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，新骏商业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7983元，由北京新骏商业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王军华二〇二一年五月三十一日法官助理 张增彬书 记 员 张晓鸥