北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7682号上诉人（原审被告）：北京旭丰置业有限公司，住所地北京市丰台区四合庄路2号院4号楼1至17层10111层1113。法定代表人：郭轩，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：徐斯思，女，该公司法务。委托诉讼代理人：许振宏，北京培宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：国贸物业酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街1号。法定代表人：吴相仁，董事长。委托诉讼代理人：高登立，北京市华城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓智，北京市华城律师事务所律师。上诉人北京旭丰置业有限公司（以下简称旭丰置业公司）因与被上诉人国贸物业酒店管理有限公司（以下简称国贸物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初12451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人旭丰置业公司之委托诉讼代理人徐斯思与许振宏，被上诉人国贸物业公司之委托诉讼代理人高登立与张晓智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭丰置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回国贸物业公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由国贸物业公司承担。事实和理由：我公司已经足额支付了应当向国贸物业公司支付的物业费用，无需再行给付。1.依据双方签署的《前期物业委托服务合同》（合同号为：【BJ-WF013-02】）（以下简称前期物业合同）第26条，在东旭国际中心B座未移交给国贸物业公司，国贸物业公司未提交验收清单，其亦未收到接管文件的情况下，不存在空置费用，B座一直处于封闭状态，此项费用应予扣减。2.一审法院按照25元/月/㎡单价核算我公司应付物业服务费数额存在错误，应当按照我公司据实核算的6.45元/月/㎡重新认定单价。一审法院对我公司提出的在国贸物业公司提供物业服务期间存在严重过错的关键举证材料效力不予认定，国贸物业公司提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显。园林绿化费用、办公物资采购费、固定资产投入、办公能源费、零星工程款等均为我公司发生的支出，应当自物业管理费中扣减，不应按25元/月/㎡单价核算物业费；其中，因国贸物业公司未妥善履约导致更换A楼西侧路面石材等发生零星工程款项支出39021.52元，一审法院对此未作认定。国贸物业公司投标时所提供的物业服务费及单价构成明细表应当作为双方物业服务合同的组成部分，应当按照我公司提供的核算清单对未执行部分予以扣除。且国贸物业公司未依法依约履行服务费结算、资金使用情况披露义务，其多提供的服务及收费是否对应一致不明确，我公司对其提供的服务是否符合单价25元/月/㎡的标准并不知悉，一审法院应按我公司据实核算出的6.45元/月/㎡单价为依据进行物业费的计算。3.一审判决对能源费核算错误。合同约定我公司自己使用房屋的费用自行缴纳，没有出售房产的物业费（物业服务费中按原合同包括了能源费）是由业主即我公司缴纳（我公司再另行向出租方收取），并非能源费均由我公司负担。我公司已缴纳了能源费共计3817712元，表内数系电表内剩余电量应予以扣除。国贸物业公司工作人员多，日常生活用水用电用气及大厦机器设备、电机等常年24小时工作能耗较大，国贸物业公司主张在我公司已缴纳的3817712元能源费的基础上扣除五十多万元实属无理无据，我公司自行使用的能源费用总计也不超过2万元，能源费应按照3817712元-80082.55元-20000元=3717629.45元核计。4.一审法院判决适用法律不充分，根据新法优于旧法、特别法优于一般法的原则，应适用《北京市物业管理办法》、《中华人民共和国民法典》等的强制性规定，国贸物业公司未全面履行合同义务，未履行披露义务违反了相关规定；国贸物业公司投标时所提供的物业服务费和单价构成明细表应作为合同的组成部分。5.针对国贸物业公司是否履行了前期物业合同约定的服务义务及履行情况如何，一审法院在举证责任分配上出现重大错误，应由国贸物业公司承担举证不利的后果。国贸物业公司辩称，同意一审判决。1.东旭国际中心B座属于前期物业合同中约定的应由我公司提供物业服务的范围，我公司于一审期间提交的《B楼电梯机房日常巡检记录》《A、B、C、D楼火灾报警故障记录》《B楼保安值班记录》《B楼人员出入登记》《客服主管工作日志》等证据，可证明我公司为B座提供了物业服务工作。旭丰置业公司并未提交我公司未履行B座物业服务的证据，未提交证据证明B座处于封闭状态、从未有商户入住、亦未移交给我公司。2.25元/月/㎡为涉案前期物业服务合同明确约定的单价，是双方真实意思表示，也是双方参照了当时该项目的评估价格，并在评估价基础上根据东旭国际的实际情况进行调整得出的，价格合理，旭丰置业公司作为业主应受合同约束。我公司依约履行了相应物业管理服务义务，旭丰置业公司理应依据物业服务合同的约定及时足额支付物业费，旭丰置业公司要求以其单方核定的6.45元/月/㎡的价格核算该项目的物业服务费没有依据，旭丰置业公司并未通过证据证明我公司提供的服务项目和质量与合同标准存在差距或未完全履行合同约定的物业服务标准给其造成损失。3.一审判决适用法律正确，旭丰置业公司负有提供我公司存在物业服务质量瑕疵、未按合同履行物业服务这一事实的举证责任，旭丰置业公司的举证不能证明其主张，因此其应当承担不利后果。该案件发生在《中华人民共和国民法典》生效之前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，法院依据《中华人民共和国合同法》及前期服务合同的约定判决该案，并无不当。国贸物业公司向一审法院起诉请求：1.判令旭丰置业公司支付截止2019年10月20日物业管理服务费人民币6579317元、停车管理费人民币269875元，合计人民币6849192元；2.判令旭丰置业公司支付自退场之日起（即2019年10月21日）至实际支付之日止迟延支付物业管理服务费和车场管理费的利息（以6849192元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令旭丰置业公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月6日，旭丰置业公司（委托方，甲方）与国贸物业公司（受托方，乙方）签订东旭国际中心前期物业委托服务合同，约定：甲方委托乙方为本项目提供前期物业管理与服务。乙方接受甲方的委托，并同意按照本合同、《物业管理条例》及相关法律、法规、政策为本项目提供物业管理与服务。物业名称：东旭国际中心；物业类型：商业、写字楼综合体；坐落位置：北京市丰台区科技园东区三期1516-43号地块；四至：东至规划郭公庄路；西至规划四合庄二号路；南至规划四合庄五号路；北至南四环路；占地面积：21137.723㎡；规划建筑面积：112884㎡。乙方提供物业管理服务的区域范围为：本项目建筑红线以内的各建筑物以及其附属设施、设备。其中包括该区域内的各类公共道路、公共区域绿化及各类公共服务设施设备。乙方提供以下三个阶段的物业管理服务：物业管理前期，物业管理筹备期，物业管理正常服务期。物业管理前期服务内容：1.对地下车库及地面停车场的进出、行驶路线、标志提出建议。2.节能及成本控制建议。3．保洁绿化建议。4．安防建议。5．测算本项目的物业管理费。6.对本项目销售提供物业管理方面的支持。1）向本项目的销售人员提供物业管理业务咨询及物业管理培训；2）配合本项目重要推广活动及开盘仪式等；3）对本项目的销售推广活动提供物业支持；7.图纸审核。1）对施工图深化及涉及建筑改造的补充图纸进行审核，如存在问题乙方将提供书面建议。2）对园林设计图纸进行审核，并对园林布景、照明提供书面建议。物业管理筹备期服务内容：1.筹建本项目物业管理机构。乙方将于筹备期间组建本项目物业管理机构，并在甲方书面通知时间内达到正常的物业运营管理。约定如下：1）制定组织架构、部门设置及人员编制；2）制定各部门的职能分配和各岗位的职责范围；3）制定内部管理制度、服务标准和工作程序。2.完成员工的招聘和专业培训工作。3．制定筹备期物品采购计划，完成采购，保证筹备期的物业运营服务。其中物业办公用品、办公家具、物业服务工具、劳动工具配置由乙方提供采购计划，经甲方审核后由甲方采购。甲方仅提供一次。4.编制物业管理年度工作计划。在本项目物业管理筹备期间，乙方将负责编制本项目的物业管理年度工作计划，其中包括以下内容：1）房屋及附属设施、设备的日常运行、维修及定期保养计划；2）治安保卫及消防管理工作计划；3）日常保洁及定期清洁工作计划；4）道路交通及停车场管理工作计划：5）客户服务工作计划；6）财务管理及人力资源开发工作计划；7）紧急事件的应急处理工作程序及方案；8）同当地政府主管部门建立协调关系。5．编制《客户手册》。6．编制《入伙程序》及《装修管理规定》。7.协助甲方拟订项目《临时管理规约》，并从日后物业管理及运营的角度提出改进和补充的建议。8.设置特约服务项目及代收代缴项目。9.协助甲方做好本项目的竣工验收工作。10.本项目的接管验收工作。11.本项目公共区域的清洁“开荒”。12.本项目入住/开业准备工作。乙方在筹备期内将以上工作项完成成果书面文件交甲方确认备案。物业管理正常服务期服务内容：1．制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、客户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度。2.房屋建筑共用部位的日常维修养护和管理。共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间地面、走廊通道、首层门厅、楼梯间门窗、楼梯间内墙面。3．共用设施设备的日常维修养护、运行、年检、备案和管理。共用设施设备包括：共用的上下水管道、二次水箱、加压水泵、电梯、落水管、共用照明、烟囱、供暖管线、供热水管线、变配电系统、安防系统、消防系统、交通设施系统、空调系统、燃气调压箱、燃气管线、雨污水提升泵、公用电梯。4.公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理。包括：公共区域内的道路、围栏、化粪池、泵房、绿地水系、室外地面停车场、地下停车场、垃圾中转站、垃圾箱。5．公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理。6．公共环境卫生，包括公共区域的日常保洁，外围区域的日常保洁，楼宇玻璃幕墙的定期清洗，每日生活垃圾及装修垃圾的收集、分拣和清运，化粪池定期清掏服务，定期灭虫服务等。7.维持公共秩序，包括安全监控，公共区域巡查、门岗服务。8．维持园区内车辆行驶秩序，对地面公共区域停车位停放的车辆及地下停车场停放的车辆进行管理与服务。9.消防管理服务，包括消防安全监控和检查、消防安全警示和宣传、公共区域消防设施的维护及维修。10.房屋装饰装修管理和装修垃圾清运服务。11.业主及物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。12.特约服务与代收代缴，根据甲方及物业使用人的实际需求，提供特约服务及代收代缴服务。13.组织开展文化娱乐活动及节日装饰。14.东旭国际中心E键通服务系统运行维护、服务支持，具体内容详见附件。本项目管理的服务标准为：1.参照《北京市物业管理示范（五星级）大厦》执行；2.本项目的物业管理服务程序、质量标准及考核评价依据《北京市物业管理示范（五星级）大厦》质量管理体系要求执行；3.承诺服务指标：1.基础设施完好率98%；2.零修、急修及时率100%；3.维修工程质量合格率100%；4.房屋完好率100%；5.清洁、保洁率98%；6.重大治安案件1起以下；7.无重大火灾；8.有效投诉处理率100%；9.管理人员培训合格率100%；10.客户满意率95%。本项目物业管理开办费经甲乙方双方共同确定为人民币199563元，物业管理启动资金预算（按物业筹备期三个月编制）。甲方在物业管理筹备期工作完成后，收到乙方开办费发票之日起15个工作日内一次性向乙方支付开办费。费用由甲方汇入乙方指定的银行账户或以支票的形式支付。本项目物业管理采用包干制。物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，各业态物业管理费标准如下：1）写字楼：25元／月.㎡（写字楼冬季空调运行时间为120天/年、11小时／天）；2）商业：25元／月.㎡（空调运行时间为150天/年、12小时／天）；3）甲方自行管理的商业面积，如因装修、改造、扩建而导致面积增加，甲方同意向乙方支付增加面积的电费（含空调、公共区域照明、电梯）；4）本项目冬季供暖季按国家规定执行，此费用包含在物业管理费中。物业管理费主要包括但不限于以下构成：1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维修养护、更换、检测、年审、备案费用；3）物业管理区域清洁卫生费用；4）物业管理区域绿化养护费用；5）物业管理区域秩序维护费用；6）办公费用；7）物业管理企业固定资产折旧；8）物业共用部分、共用设施设备及公众责任险保险费用；9）企业利润；10）法定税费。物业管理费标准的测算，以甲方提供的项目规划总建筑面积、各功能区的建筑面积、各设备系统情况及其能源消耗数据为依据，综合考虑乙方为本项目提供的服务所需人员及其费用和其它管理支出，如甲方提供的各项数据及设备设施情况与实际不符，上述收费标准需进行相应调整。业主应于合同约定交房之日起按年交纳物业管理费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方的原因未按时交给物业买受人的物业和甲方自用房的物业管理费及水、暖、电、气等一切由此产生的费用由甲方承担。甲方的交费时间与本项目规定的其他业主交费时间相同。乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取并归乙方所有。停车管理费标准：1．地下车位管理费：125元／车位.月，由乙方向业主开对应金额发票；2.地下车位租金费用为680元／车位.月，不含地下车位管理费，由甲方向业主开对应金额的发票。甲方根据实际情况确定是否由乙方代收，乙方应配合甲方的工作，如由此产生的税金由甲方承担。地下停车场的停车位，在未出售或出租前的停车管理费由甲方承担，甲方有权调整地下车场未出租或出售的车位的运营模式。乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。物业管理服务费及收取方式：乙方收取的物业管理服务费如下：1．已销售房屋，自合同约定交房日期之日起物业公司向购房人按年收取物业管理费；2.未售空置房屋，乙方承诺按照本合同约定物业收费标准的60%按月收取物业管理费，乙方收取每笔服务费前，均须按照甲方的要求提供相应金额的、合法有效的发票，发票类型须按国家相关政策规定执行。甲方权利、义务：1.审定乙方制定的物业管理工作计划，检查监督乙方物业管理的实施情况，对达不到计划指标要求的有权要求乙方限期整改。整改后仍不达标的，甲方有权对乙方进行相关处罚。2．按照本合同相关约定向乙方提供物业管理用房。3．按照本合同相关约定与乙方进行物业接管验收，并向乙方移交相关资料。4．负责制定项目前期物业《临时管理规约》，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定并要求业主及物业使用人遵守。5．与物业买受人签订的买卖合同应当包含本合同约定的相关内容。6．按照本合同相关约定向乙方支付应由甲方承担的物业管理费用。7．保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担本项目的保修责任。8.因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，经政府相关部门鉴定属甲方责任的，甲方应承担责任并作善后处理。乙方权利义务：1．根据有关法律法规及本合同约定，在本物业区域内提供物业管理服务。2．按照本合同相关约定向业主及物业使用人收取物业管理费、装修管理费、装修垃圾清运费、停车管理费、特约有偿服务费等其它相关费用。3．对业主及物业使用人违反《临时管理规约》、法律、法规的行为，根据情节轻重，采取劝阻、制止、诉讼等措施进行处理。4.有权选聘专业性服务企业承担本项目的专项服务业务，但不得将全部物业管理一并委托给第三方。5．接受甲方、物业管理主管部门及政府相关部门的监督、指导。6．保证并不断提高服务质量，控制成本，降低能耗。7．负责编制房屋、附属建筑物、共用部位、共用设施设备、绿化的年度日常小修维护计划并组织实施。8．负责编制房屋、附属建筑物、共用部位、共用设施设备、绿化的年度中、大修及更新改造维护保养计划，经全体业主确认后由乙方组织实施。9.向业主及物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主及物业使用人装修物业时，告知有关规定，订立书面约定，并负责监督。10.负责编制物业管理年度计划、资金使用计划及决算报告。11．每六个月向全体业主及物业使用人进行一次物业服务满意率调查。12.对本物业的共用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须经甲方和相关业主全部同意后报相关方批准方可实施。13.在乙方管理期间，由于乙方的管理不善造成的设备设施损毁、事故等以及因此造成第三方的财物损失或人身伤害的，由乙方承担相应责任。14.本合同终止时，乙方须向业主大会移交管理期间的各类档案资料。违约责任与争议解决：甲方违反本合同的相关约定，使乙方未完成管理服务内容，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应经济赔偿。乙方违反本合同的相关约定，未完成约定的管理服务内容及服务标准，甲方有权要求乙方限期整改。给甲方或业主造成经济损失的，乙方应给予甲方或业主相应经济赔偿。整改后仍不符合要求的，甲方有权终止本合同。因乙方原因致使甲方终止本合同，乙方须按照甲方要求在规定时间内撤场并做好工作交接。因乙方原因造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应经济赔偿。2019年7月20日，旭丰置业公司向国贸物业公司发送东旭国际前期物业服务合同终止告知函，写明：随着东旭国际中心项目开发建设工作的结束，并完成产权人房屋移交，为尽快捋顺项目后续运行管理工作，根据《北京市物业管理条例》等相关规定，经全体业主决议，由全体产权人共同启动东旭国际项目公共区域公开选聘物业服务提供商、签署正式物业服务合同、前期物业服务合同终止等相关工作（见后附件）。鉴于上述实际情况，依据旭丰置业公司与贵司签署的《前期物业委托合同》相关条款约定，我司正式通知贵司以下事项：1、贵司作为前期物业执行单位，具备参与东旭国际公共区域物业服务招标资格，邀请贵司参与此次正式物业选聘；2、于2019年10月20日终止北京旭丰置业有限公司与贵司签署的《前期物业委托合同》。若涉及物业服务单位变更，则请贵司本着契约精神，履行新旧物业更迭交接工作。2019年10月8日，旭丰置业公司联合内蒙古伊利实业集团股份有限公司北京分公司向国贸物业公司发出东旭国际中心前期物业撤场告知函，写明：根据2019年7月20日我司发“东旭国际前期物业服务合同终止告知函”，且经产权人协商一致，对东旭国际中心项目正式物业管理单位进行了招标，贵司参与此次投标，但最终未能中标。根据贵我双方签订的《前期物业服务合同》及相关规定，特告知贵司按上述“告知函”要求时间（2019年10月20日）完成撤场工作，请贵司撤场前履行好新旧物业更迭的交接工作。2019年10月17日，旭丰置业公司向国贸物业公司转账支付3000000元。庭审中，国贸物业公司提交工程移交验收确认单、交接检查记录、交接单、查询问题汇总、联系函、巡检记录等证据，意在证明其为东旭国际中心A、B栋及地下车库提供物业服务的情况。旭丰置业公司不认可证明目的，主张并未交付B栋给国贸物业公司，国贸物业公司并未对B栋提供物业服务，地下停车场未投入使用。旭丰置业公司不认可国贸物业公司的主张，提交停车场经营备案证明，证明国贸物业公司在履行前期物业合同期间，地下停车场尚未启用。国贸物业公司不认可旭丰置业公司的主张。国贸物业公司对于停车场经营备案证明真实性无异议，但主张虽然地下停车场在其提供物业服务期间没有收取过停车费，但国贸物业公司为地下停车场提供了物业管理服务，付出了劳动，应由旭丰置业公司向其支付停车管理费。国贸物业公司提交缴款通知书，意在证明国贸物业公司向旭丰置业公司发送了物业缴费通知书，旭丰置业公司主张签字人员并未有该公司的授权，无法代表该单位进行物业费确认。旭丰置业公司提交现场查验工作报告、微信聊天记录截图、函、园林工程协议及物业服务费核算明细等证据，意在证明国贸物业公司提供的物业服务存在严重问题，应减少物业服务费。国贸物业公司不认可其证明目的，主张旭丰置业公司提交的园林工程协议的内容与其物业服务合同中约定的工作内容并非同一内容，查验工作为单方查验，涉及很多问题都是开发商的历史遗留问题，并非物业服务问题，聊天记录能够体现国贸物业公司对于提供物业服务中遇到的问题进行积极解决的情况，国贸物业公司按照合同约定提供物业服务，核算明细系旭丰置业公司单方制作，对其中内容不予认可，相应计算方式不符合合同约定。旭丰置业公司提交转账回单，意在证明其向国贸物业公司支付186959.86元的情况。国贸物业公司对于证据真实性无异议，但主张此费用并非物业费，而是前期开办费用，不应计入已付物业费部分。旭丰置业公司认可此费用为前期开办费用。旭丰置业公司提交发票及明细单，意在证明其为国贸物业公司采购办公物资花费的费用，相应费用应在物业费中予以扣减。国贸物业公司认可证据真实性，但主张此费用与物业管理费无关，据此扣除物业费无依据。旭丰置业公司提交银行回单，意在证明其为国贸物业公司缴纳了应由国贸物业公司承担的工程运营费，包括供暖费、水费、电费、电梯年检费。国贸物业公司对于证据真实性无异议，不认可证明目的，认可工程运营费的数额为3269851.1元，其他费用不认可。国贸物业公司提交计算列表，意在证明东旭国际中心电费、水费、供暖费的具体情况，表中列明了各电表的具体电量等情况。该计算列表中对于供暖费的统计与旭丰置业公司支付供暖费的数额一致。经询问，双方确认物业费的付款流程为旭丰置业公司要求国贸物业公司向其开具发票，在旭丰置业公司收到发票后，再向国贸物业公司支付物业费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行义务。国贸物业公司与旭丰置业公司签订的《东旭国际中心前期物业委托服务合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依照约定履行各自义务。国贸物业公司依约提供物业服务后，旭丰置业公司应依约支付物业服务费用。同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于提供物业服务的范围，涉案合同中已有明确约定，本案所涉及的A座、B座均在合同约定的区域范围内，旭丰置业公司主张B座因处于封闭状态从未有商户入驻，并未交付国贸物业公司由其提供物业服务，但未提交充分证据予以佐证，国贸物业对此亦不予认可，故法院对旭丰置业公司的辩称难以采信，据此认定B座在国贸物业公司提供物业服务的范围内。法院根据已查明事实对于国贸物业公司关于A、B座的面积及计算方式予以确认。旭丰置业公司主张国贸物业公司在提供物业服务过程中未履行多项服务，存在严重过失，但其提交的证据不足以证明国贸物业公司存在提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显或未完全履行物业服务合同约定的服务标准并因此造成实际损失的情形，故旭丰置业公司要求重新核算物业服务费标准，减收物业服务费的辩称依据不足，法院难以采信。关于工程运营费，双方均确定此部分费用应抵扣物业服务费，对于供暖费、电费、水费抵扣的情形并无争议，法院予以确认。国贸物业公司不认可旭丰置业公司支付的电梯年检费抵扣物业费，但涉案合同中对于物业费的构成中包含有物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维修养护、更换、检测、年审、备案费用，电梯年检费属于此范围，故旭丰置业公司支付的相应款项应在物业服务费中进行抵扣。双方对于供暖费的数额无异议，法院予以确认。关于电费、水费，旭丰置业公司虽然提交了其交费的银行回单，但未提供相应水费、电费的具体明细，考虑到涉案合同中约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方的原因未按时交给物业买受人的物业和甲方自用房的物业管理费及水、暖、电、气等一切由此产生的费用由旭丰置业公司承担。旭丰置业公司所缴纳的水电费中必然包含其应承担的费用，因其未提交具体明细，无法对于其应承担的部分与国贸物业公司应承担的部分进行区分，故国贸物业公司应承担的水费、电费以其认可的数额为准。法院综合上述情况认定工程运营费数额共计3279731.1元。关于地下车库停车管理费，涉案合同对于停车管理费的标准及收取方式有明确约定，现双方确定在国贸物业公司提供物业服务期间，地下停车场并未实际投入使用，进行收费，虽然国贸物业主张对于地下停车场提供了物业管理服务，但地下车位管理费应基于地下停车管理工作而支付，故国贸物业公司要求支付此部分费用依据不足，法院难以支持。法院综合上述情况认定旭丰置业公司应支付的物业费数额为A座、B座的物业费数额扣除工程运营费及旭丰置业公司已经支付的数额，据此计算为6283687元。关于延期支付违约金，法院综合涉案合同的约定、支付物业费的付款流程及提供物业服务的情况等因素，认定国贸物业公司的此项诉讼请求依据不足，法院难以支持。综上，一审法院判决：一、北京旭丰置业有限公司于判决生效后十日内支付国贸物业酒店管理有限公司物业管理服务费6283687元；二、驳回国贸物业酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。经询，旭丰置业公司表示双方对于涉案前期物业服务合同对应的服务范围并未办理接管验收手续，旭丰置业公司认可国贸物业公司为涉案A座提供了物业服务，但不认可国贸物业公司为涉案B座提供了物业服务。国贸物业公司认可旭丰置业公司所主张的B座未对外出租的事实，但不认可旭丰置业公司主张的B座封闭的事实，主张一审审理期间其所提供的多份证据可以证明B座已经移交给国贸物业公司，国贸物业公司实际提供了物业服务，其针对B座主张的物业服务费系按照涉案前期物业服务合同之约定计算，对于未售空置房屋，按照合同约定物业收费标准的60%计收物业费。旭丰置业公司认可国贸物业公司确系按照60%的标准主张的B座物业费。二审庭审中，旭丰置业公司提供了顺丰速递的电子签收底单一张，欲证明其一审提交的《关于国贸物业工作方式不当及相关事项的函》已经送达国贸物业公司，由该公司法定代表人签收。国贸物业公司质证称该证据不属于二审新证据，不应被法院采纳，且底单上“唐小”的签字主体不明，且亦非其公司法定代表人，并未收到该函件，该证据无法反映邮寄物品内容及邮寄对象，不认可该证据。本院对该证据认定如下：从形式上看，该证据形成于一审法院受理本案之前，旭丰置业公司并未在一审审理期间提供；从内容上看，无法反映旭丰置业公司的证明内容，底单无法显示邮寄物品详情，签收主体不明；本院对该证据的证明效力不予采纳。本院认为，本案中，旭丰置业公司与国贸物业公司签订的涉案前期物业服务合同合法有效，双方均应依约履行。国贸物业公司提供物业服务合同后，向旭丰置业公司主张欠付的物业服务等费用，双方合同订立、履行的法律事实均发生在民法典施行前，一审法院适用当时的法律、司法解释的规定作为本案法律适用的依据，并无不妥。关于旭丰置业公司是否应向国贸物业公司支付B座物业服务费用一节，首先应予确认的是B座在涉案合同约定的物业服务区域范围内，旭丰置业公司上诉称国贸物业公司未能提供双方对B座进行交接验收的证据，但旭丰置业公司亦认可双方对于并无争议的A座亦未进行交接验收，即双方并未按照合同约定对物业服务区域进行实际接管验收，故旭丰置业公司不能仅以此为由要求国贸物业公司承担举证不能的不利后果。国贸物业公司为证明其实际为B座提供了物业服务，一审审理期间提供了相应证据，旭丰置业公司虽不认可，主张B座始终处于封闭状态，但旭丰置业公司对该事实主张未能提供相应证据予以佐证。一审法院对旭丰置业公司提出的不应支付B座物业服务相关费用的抗辩意见未予采纳，本院不持异议。关于物业服务费用的给付标准一节，涉案前期物业服务合同对此进行了明确约定，国贸物业公司按照合同约定的标准向旭丰置业公司主张欠付的物业服务费用，旭丰置业公司主张以其单方核算的物业费标准作为给付标准，缺乏依据。至于旭丰置业公司主张国贸物业公司提供的物业服务存在严重过失一节，一审法院综合审查本案在案证据后，根据证据情况对旭丰置业公司的该诉讼主张能否成立进行了认定。旭丰置业公司虽提出上诉，但其未能对其主张进一步举证。应当指出，涉案前期物业服务合同履行多年，合同约定的服务内容众多，如果国贸物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，旭丰置业公司应当具有提供向国贸物业公司主张权利的举证能力，但其提供的国贸物业公司服务瑕疵的证据基本形成于其向国贸物业公司提出合同终止告知之后，本院对其关于物业服务存在重大瑕疵的上诉意见，实难采纳。另其上诉提出因国贸物业公司未妥善履约导致其更换路面石材发生工程款损失一节，因旭丰置业公司未能举证证明该部分损失系因国贸物业公司未履约所致，故本院对其诉讼意见亦难采纳。至于工程运营费核算问题，一审法院根据双方合同约定，在旭丰置业公司未能提供具体明细对双方应承担的部分予以区分的情况下，以国贸物业公司认可的数额作为核算依据，本院不持异议。旭丰置业公司以其自行估算的标准主张一审认定错误，在本案现有证据情况下，本院实难采信。综上所述，旭丰置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59744元，由北京旭丰置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘慧慧审判员  白 松审判员  王军华二〇二一年五月三十一日书记员  孙春玮