广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终783号上诉人（原审被告）：林育，男，汉族，1972年3月14日出生。身份证号码：441××××××××××××81X。被上诉人（原审原告）：梅州市梅县区物资回收公司。住所地：广东省梅州市梅江区××××××。统一社会信用代码：914××××××××××162XH。法定代表人：邹文章，该公司经理。委托诉讼代理人：胡义平，广东盛世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅芳，广东盛世律师事务所实习律师。上诉人林育因与被上诉人梅州市梅县区物资回收公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院(2020)粤1402民初3780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林育上诉请求：1.撤销一审判决中归还凌风西路69号背仓库给被上诉人的判项，该仓库继续出租给上诉人管理和使用，直至梅县日用杂品公司（下简称“梅县日杂公司”）因“无因管理”造成上诉人的损失950400元抵扣清楚，再将仓库归还给梅县日杂公司；2.判决上诉人应支付租金为42000元，而不是54000元（租金到期日为2028年8月30日）。上诉理由：一、梅县日杂公司已于2008年11月14日被吊销营业执照。根据《中华人民共和国公司法》规定：1、一旦企业被吊销营业执照，其一切经营行为均为非法行为，更不能要求自己或他人作为或不作为；2、被吊销营业执照的企业的注资人或者有限公司的股东，应依法履行组织清算义务，拒不清算的，要承担由此产生的法律后果。任何被吊销营业执照的公司，其注资人均无权将公司剩余资产划归其他公司所有并管理。也不能在债务没有清偿的情况下主张自己的债权。如果法院判决将租金交给被上诉人，则梅县日杂公司欠上诉人的债务，由于企业破产，吊销营业执照，将无法清偿。二、梅县日杂公司于2008年资不抵债，依法破产，根据《中华人民共和国企业破产法》有关规定，破产企业剩余资产的处置，应该由“债权人会议”决定。梅县日杂公司的仓库及其租金应由其债权人会议管理，而不是被上诉人。三、根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三款规定，债务人财产受无因管理所产生的债务，为共益债务。上诉人于2008年拍卖购得树扶坪梅县日杂公司宿舍大楼，因大楼内住了几十户原日杂公司职工，日杂公司未对他们进行任何安置，上诉人多年未能取得大楼的使用权，大量装修材料及工人进场施工后，因受到原住户阻止而导致工程烂尾，导致上诉人时间和经济效益的巨大损失。上诉人并没有义务为梅县日杂公司住户提供安置，也无权力强制职工搬离。梅县日杂大楼的总建筑面积1980平方米，按照梅州租房价格每平方米8元计，五年租金为1980平方米乘12个月乘5年，总计950400元。四、在解决多年来困扰，梅县日杂公司和职工的“唯一生活住房安置”纠纷时，梅县日杂公司却没有出一分钱，全部由上诉人解决。因梅县日杂公司一直不承担相关责任，上诉人才停止向梅县日杂公司缴纳仓库租金。五、上诉人的损失数额及相关证据应上交“债权人会议”而非被上诉人。六、租赁梅县日杂公司仓库中的邱家祠早就因被住建部门鉴定为危房被查封，不存在租金收入。七、上诉人于2008年7月15日签订“房屋租赁合同”即交付了首年租金7200元，2009年8月24日的3万元租金是由2009年9月1日起计算的。签订续租合同又交了一笔30000元。所以上诉人共计交了37200元。上诉人应交租金为2009年9月1日到2028年8月30日共20年，每年7200元20年总计144000元，除去邱家祠堂2009年危房被查封，应酌定减半收取为72000元，减去已交纳30000元，还应交42000元。此笔资金应依法交给梅县日杂公司的“债权人会议”保管，而非被上诉人，并且租金是交到2028年8月30日止的。梅州市梅县区物资回收公司辩称，一、上诉人称梅县日杂公司与上诉人签订的《房屋租赁合同》及《房屋续租合同》为非法行为，答辩人不予认可：经梅江区人民法院审查，上述两合同都是基于双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同有效，对双方都具有约束力。二、上诉人称“梅县日用杂品公司资不抵债，依法破产”“无因管理产生的共益债务”，答辩人不予认可：1、梅县日杂公司于2008年11月14日被吊销营业执照，而非“资不抵债，依法破产”。依据《中华人民共和国民法典》第六十八条规定，法人解散和法人被宣告破产都是法人终止的原因，而被吊销营业执照是法人解散的其中一个原因。2、上诉人抗辩的纠纷事实与答辩人的诉请非同一法律关系。三、上诉人称“于2008年7月15日租赁合同签订日即交付了首年租金7200元”、“2018年的封条是加贴上去的”，答辩人不予认可。在一审庭审中上诉人并未提交相应证据对上述内容予以佐证，应承担不利后果。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求依法驳回上诉，维持原判，保护答辩人的合法权益。梅州市梅县区物资回收公司向一审法院起诉请求：1.判令终止梅县日杂公司与被告签订的房屋租赁合同及房屋续租合同，归还所租赁的房屋；2.判令被告支付拖欠的房屋租金人民币61,400元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：本案涉案租赁物坐落在梅州市×××××××××背仓库，登记权属人是梅县日杂公司。2008年7月15日，梅县日杂公司（甲方）作为出租方与被告（乙方）作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.甲方同意将座落于梅江区江北老街南门树扶坪日什仓库出租给乙方使用；2.租赁时间自2008年9月1日至2016年8月30日止；3.租金为两仓库共计金额600元，该租金在明年8月1日付金额30,000元。在租金到期后则按每季度收取，每季度金额1800元，在季头前10天交费，如未按期交费，仓库由甲方收回。2009年8月24日，梅县日杂公司（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋续租合同》，约定：由于乙方需要，向甲方提出在2008年7月15日订立的房屋租赁合同的基础上，按原合同延期的要求。经双方协商，同意租赁时间延期三年，由2016年9月1日至2019年8月30日止。租赁金额按原租金最后一年开始月增50元。其它事项按原合同执行。签订合同后，梅县日杂公司按约将房屋交付给被告使用。被告缴纳了30,000元租金后便未继续缴纳租金。原告经催收未果后，遂向一审法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。查，梅县日杂公司是由梅州市梅县区供销合作联社于1956年7月4日100%注资成立，于2008年11月14日被吊销营业执照。2015年12月30日，梅州市梅县区供销合作联社出具了《关于将原梅县日杂公司的资产划归梅县区物资回收公司管理的决定》，载明：将位于梅江区凌风西路邱氏宗祠的原梅县日杂公司废品仓库，即原梅县日杂公司在邱氏宗祠门坪建设的、面积400.68平方米仓库（租赁给林育使用，租期至2019年8月30日止）以及邱氏宗祠大门正面由原梅县日杂公司建造的二楼房产，面积251.8平方米（租赁给林育使用，租期至2019年8月30日止），上述两处房产划归原告梅州市梅县区物资回收公司管理。另查，现涉案租赁房屋仍由被告进行管理使用。涉案租赁物中有200多平方已被相关部门鉴定为危房并于2018年2月6日对其进行查封。一审法院认为，梅县日杂公司与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋续租合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同有效，双方均应按合同约定履行。因梅县日杂公司已于2008年11月14日被吊销执照，梅州市梅县区供销合作联社于2015年12月20日出具了《关于将原梅县日杂公司的资产划归梅县区物资回收公司管理的决定》，将对涉案租赁物的权利义务已划归原告梅州市梅县区物资回收公司，原告梅州市梅县区物资回收公司依法取得对涉案租赁物的管理及使用权。关于原告主张终止租赁合同的诉求。依据《房屋续租合同》中双方约定租赁期限为2016年9月1日至2019年8月30日止，在租赁期满后，原、被告并未签订续签合同，且被告也并未向原告缴纳租赁期限届满后的租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，原、被告双方租赁关系已于2019年8月31日期满终止。鉴于原、被告双方租赁关系已于2019年8月31日终止，依据《房屋租赁合同》约定：租赁到期后，如被告不再租赁，按原仓库退还给原告。被告装修后的仓库不得拆除，无偿一并退还给原告。故原告请求要求被告归还涉案租赁店铺于法有据，予以支持。关于原告要求被告支付拖欠租金诉求，一审庭审中，原、被告双方确认被告已缴纳了租金30,000元。依据《房屋租赁合同》约定，该租金是缴纳至2012年10月31日。故原告主张被告支付2012年11月1日至2019年8月30日止的租金51,000元（46个月×600元/月＋36个月×650元/月），于法有据，予以支持。但鉴于涉案租赁房屋有部分建筑于2018年2月6日被相关部门鉴定为危房进行查封，导致被告无法正常使用，故应对租金进行适当降低，故酌定该期间的租金为47,200元（46个月×600元/月＋17个月×650元/月＋19个月×450元/月）。因被告在租赁期限届满后仍继续占用涉案租赁房屋，且未向原告支付租金，故原告主张被告从2019年9月1日至2020年12月31日止按《房屋续租合同》的约定支付租金10,400元（16个月×650元/月）于法有据，亦鉴于涉案租赁房屋有部分建筑被相关部门进行查封，导致被告无法正常使用，故酌定该期间租金费用为7200元（16个月×450元/月）。综上，被告应向原告支付2012年11月1日至2020年12月31日的租金人民币54,400元，原告主张超出部分，依法不予支持。被告抗辩称梅县日用杂品公司因未能解决安置职工问题造成其损失应在本案抵对租金一并解决，因该纠纷属于另一法律关系，被告可另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告林育应在判决生效之日起三十日内自行腾空并归还位于梅州市×××××××××背仓库给原告梅州市梅县区物资回收公司；二、被告林育应在判决生效之日起十五日内支付拖欠租金共计人民币54,400元给原告梅州市梅县区物资回收公司；三、驳回原告其他的诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费1558.6元（此款已由原告预交），按规定减半收取779.3元，由原告负担177元，被告林育负担602.3元（上述由被告负担的诉讼费用由被告径行支付给原告）。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方诉辩主张，二审争议焦点为：1、涉案仓库应否退回给被上诉人；2、上诉人应交纳多少租金给被上诉人。关于焦点1。2008年7月15日梅县日杂公司与上诉人签订的《房屋租赁合同》约定：租赁到期后，如上诉人不再租赁，原仓库退还给梅县日杂公司。2009年8月24日梅县日杂公司与上诉人签订的《房屋续租合同》中约定租赁期限延期三年，即2016年9月1日至2019年8月30日止。2015年12月30日，梅州市梅县区供销合作联社出具《关于将原梅县日杂公司的资产划归梅县区物资回收公司管理的决定》，上述两处房产划归被上诉人管理。一审判决鉴于涉案房屋租赁期限已届满，判令上诉人将涉案房屋归还给被上诉人并无不当。上诉人主张该仓库继续出租给其管理和使用，直至梅县日杂公司因无因管理造成上诉人的损失950400元抵扣清楚，再将仓库归还给梅县日杂公司。因上诉人所主张的梅县日杂公司因无因管理造成上诉人的损失950400元，属于另一法律关系，且梅县日杂公司早已被吊销营业执照（已停产停业多年），涉案房屋租赁期限已届满，故上诉人主张该仓库由其继续租赁依法不予支持。关于焦点2，一审庭审中，双方确认上诉人已缴纳的30000元属缴交至2012年10月31日的租金。一审判决根据涉案租赁合同的约定、涉案部分租赁房屋于2018年2月6日被相关部门鉴定为危房进行查封，致上诉人不能正常使用，以及租赁合同到期后上诉人仍使用涉案房屋至2020年12月31日等情况，确定上诉人应向被上诉人支付2012年11月1日至2020年12月31日的租金人民币54400元，并无不当。上诉人主张应交租金为2009年9月1日到2028年8月30日共20年，每年7200元20年总计144000元，除去邱家祠堂2009年危房被查封，应酌定减半收取为72000元，减去已交纳30000元，还应交纳42000元，缺乏事实依据，不予支持。另，上诉人称租金应交给梅县日杂公司，而非被上诉人。2015年12月30日，梅州市梅县区供销合作联社出具《关于将原梅县日杂公司的资产划归梅县区物资回收公司管理的决定》，将上述涉案房产划归被上诉人管理。因此，一审法院判令上诉人将所欠租金支付给被上诉人并无不当，应予维持。综上，林育的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1558.6元（已由上诉人林育预交），由上诉人林育负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶自辉审 判 员 罗锡芳审 判 员 黄伟玲二〇二一年五月十七日法官助理 苏建东书 记 员 叶 绮