四川省中江县人民法院执 行 裁 定 书（2021）川0623执异19号案外人:宋学敏，男，汉族，1973年8月23日出生，住四川省中江县。委托诉讼代理人：杨连波，四川宁安律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖青，四川宁安律师事务所律师。申请执行人：四川省中江县太和建筑工程有限公司，住所地四川省中江县。法定代表人：唐虎。委托诉讼代理人：唐雪，四川金锐律师事务所律师。申请执行人：罗加富，男，汉族，1962年3月23日出生，住四川省中江县。申请执行人：唐凤英，女，1969年11月9日出生，汉族，住四川省中江县。委托诉讼代理人：袁上草，北京盈科（成都）律师事务所律师。被执行人：四川浩林建筑工程有限公司，住所地四川省成都市武侯区。法定代表人：张军，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈术林，四川华夏之光律师事务所律师。被执行人：汪中金，男，1948年1月18日出生，汉族，住四川省中江县。被执行人：四川浩林建筑工程有限公司中江仓山分公司，住所地：四川省中江县。负责人：汪中金，系该公司经理。本院在执行申请人四川省中江县太和建筑工程有限公司（以下简称“太和建筑”）与四川浩林建筑工程有限公司（以下简称“浩林建筑”）建设工程施工合同纠纷、罗加富与浩林建筑民间借贷纠纷、唐凤英与浩林建筑民间借贷纠纷三案中，案外人宋学敏于2021年3月12日向本院提出异议申请，主张其系本院查封财产的权利人，请求本院解除对相应财产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人宋学敏称，案外人宋学敏与被执行人浩林建筑于2015年10月10日签订了《房屋买卖合同》。合同约定案外人宋学敏购买浩林建筑名下位于四川省中江县仓山镇仓永路X号金鑫商住大厦X栋XX、XX号房屋，并支付购房款483054元。中江县人民法院于2019年3月1日作出了（2019）川623执恢209号执行裁定书，2019年11月2日作出了（2020）川0623执915号执行裁定书，裁定对上诉房产予以查封。案外人宋学敏认为，案外人与被执行人浩林建筑签订了房屋买卖合同并支付了全款，且申请执行人太和建筑起诉被执行人浩林建筑建设工程施工合同案件之前，被执行人浩林建筑已将房产交付于案外人宋学敏，该房屋之所以只做了备案登记，未变更登记，是因为开发商浩林建筑的原因不能办理产权过户登记，非因案外人自身原因造成。故案外人请求法院解除对案涉房屋的查封。申请执行人太和建筑称，案外人宋学敏与浩林建筑不具有真实的买卖合同关系，虽然案涉房屋登记在案外人名下，但是该行为是对汪中金的债权的抵押行为。案外人从2015年至今未主张交房。案外人对案涉房屋未进行预告登记。法院对该房屋采取措施之前，案外人未占有、使用该涉案房屋。故案外人请求不成立，不同意解除查封。申请执行人唐凤英称，案外人不是网签房屋的真实权利人，案外人办理网签是被执行人汪中金对民间借贷行为的增信行为，网签不是不动产登记，不具有不动产登记的法律效力。申请执行人罗加富称，同意太和建筑和唐凤英的意见。被执行人浩林建筑称，浩林建筑与浩林建筑仓山分公司是总公司与分支机构的关系，是汪中金用个人资产挂靠浩林建筑进行的项目开发，浩林建筑仓山分公司是有营业执照的分支机构。浩林建筑与案外人存在真实的买卖关系，合同系双方真实意思表示，合同签订于人民法院查封之前，合同真实有效。案外人给付了购房款，该房屋于2015年实际已交付，未办理产权过户登记原因是仓山分公司对外负有债务，被法院查封，与案外人无关。故异议人的请求成立，同意解除对案涉房屋的查封。被执行人浩林建筑仓山分公司、被执行人汪中金称，合同是真实的，案外人已给付购房款，房屋已完成交付，未办过户是因没有钱交税费，且房屋被法院查封，未办理过户是浩林建筑仓山分公司造成的。本院经审查查明：2015年10月10日，案外人宋学敏与被执行人浩林建筑签订两份《房屋买卖合同》，标的为四川省中江县仓山镇仓永路X号金鑫商住大厦X栋XX、XX号房屋，合同总价分别为327218.00元、155838.00元。合同第六条付款方式及期限约定，“买受人采取下列第2种方式付款……2.分期付款。”同日，双方进行了房产备案。2015年10月10日，浩林建筑向宋学敏出具两张《四川省住宅专项维修资金专用收据》，其中X栋XX金额为4736.00元，X栋XX金额为2256.00元。关于查封情况：太和建筑与浩林建筑建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年7月24日恢复执行，执行案号（2019）执恢244号。该案恢复执行中，2019年8月13日，本院作出（2019）川0623执恢244号执行裁定书，裁定查封被执行人浩林建筑所有的四川省中江县仓山镇仓永路X号金鑫商住大厦X栋XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX号房屋。罗加富与浩林建筑民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月3日恢复执行，执行案号（2019）川0623执恢209号。该案恢复执行中，2019年11月20日，本院作出（2019）川0623执恢209号执行裁定书，裁定查封被执行人浩林建筑所有的四川省中江县仓山镇仓永路XX号金鑫商住大厦2栋XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX号房屋。除XX、XX号房屋外，其余房屋均系轮侯查封。唐凤英与浩林建筑民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月18日立案执行，执行案号（2020）川0623执915号。该案执行中，2020年11月2日，本院作出（2020）川0623执915号执行裁定书，裁定查封被执行人浩林建筑所有的四川省中江县仓山镇仓永路X号金鑫商住大厦X栋XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX号房屋。均系轮侯查封。2021年3月12日案外人向本院提出异议申请，请求解除案涉房屋的查封。另查明，2015年3月10日，浩林建筑向宋学敏出具收据一张，收据要素有：宋学敏，2015年3月10日，交来购仓山金鑫商住大厦商品房购房款现金，600000元，收款人汪中金。2015年4月1日，浩林建筑向宋学敏出具收据一张，收据要素有：宋学敏，2015年4月1日，购仓山镇金鑫商住大厦商品房购房款现金430000元，收款人汪中金。2015年7月18日，浩林建筑与宋学敏签订《房屋买卖协议》，主要内容为：宋学敏购买浩林建筑开发的仓山金鑫商住大厦X号楼商业房X楼，面积约1400平方米，按1500元每平方米计算，总价为210万元。浩林建筑于2015年12月30日交房。合同约定交房时间届满，浩林建筑不能交房时，浩林建筑在向宋学敏退还210万元购房款及资金占用费用，浩林建筑可以解除合同。本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，关于合同是否合法有效，案外人宋学敏与被执行人浩林建筑在2015年10月10日签订了《房屋买卖合同》，对于该合同，案外人与被执行人浩林建筑均认可，虽申请执行人有异议，但不能否认该合同的合法有效性。本院查封该房屋的时间为2019年8月13日，该房屋买卖合同的签订时间在本院查封之前。关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产，本院认为，案外人所举证据并不足以证明其主张。关于案外人是否已支付全部价款，虽然案外人认为其在2015年3月10日，4月1日已支付购房款，被执行人也认可案外人已支付购房款，但从双方2015年10月10日签订的合同来看，双方约定的付款方式为分期付款，且案外人前期支付的金额与合同约定的金额不一致，故案外人与被执行人认可的事实与签订合同约定不一致，存在矛盾，故不能判定案外人已向被执行人支付了案涉房屋的购房款。关于未办理过户是否系买受人自身原因，从本案来看，因被执行自认是其原因造成，且申请人未提出反驳证据，故予以认定。综上，案外人主张其系案涉房屋的权利人不符合法律规定，其请求解除对案涉房屋查封的理由不成立，对其请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，裁定如下：驳回案外人宋学敏的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  陈小明人民陪审员  陈玉珍人民陪审员  付开润二〇二一年五月二十五日书 记 员  何 婷