北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7360号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京盛鹏置业有限公司，住所地北京市房山区良乡镇邢家坞村委会东330米。法定代表人：董毅，总经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洪越，北京泓聚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李高辉，男，1988年10月7日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：于娅婧（李高辉之妻），住北京市海淀区。上诉人北京盛鹏置业有限公司（以下简称盛鹏公司）因与被上诉人李高辉商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初11157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。盛鹏公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判支持盛鹏公司一审全部反诉请求或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由李高辉承担。事实和理由：1.一审判决加重了盛鹏公司的举证义务。向贷款机构提交申请贷款所需材料的义务在李高辉，其应积极履行，而非需盛鹏公司提示才应当完成，一审判决加重了盛鹏公司协助的义务。李高辉称盛鹏公司从未通知或为其办理过贷款手续，与事实不符。2.一审判决认定盛鹏公司不能按照《北京市商品房预售合同》附件四约定主张李高辉违约，系错误的认定。李高辉未积极履行提交资料的义务，应当按照合同约定的违约条款承担责任。李高辉辩称，同意一审判决李高辉向一审法院起诉请求：1.判令解除2019年9月15日盛鹏公司与李高辉之间签署的《北京市商品房预售合同》、《变更付款方式之补充协议》及《补充协议》；2.判令盛鹏公司向李高辉返还已支付的商品房预付款共计96.8万元及利息（其中29万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年9月15日起计算至实际支付之日止；以67.8万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年12月20日起计算至实际支付之日止）；3.判令盛鹏公司向李高辉赔偿交通费122元，并承担本案诉讼费用。盛鹏公司向一审法院提出反诉请求：1.判令李高辉向盛鹏公司支付剩余购房款178万元；2.判令李高辉向盛鹏公司支付违约金（以178万元为基数，按照日万分之三的标准，自2019年9月19日起计算至实际付清之日止）；3.诉讼费用由李高辉承担。一审法院认定事实：2019年8月31日，李高辉的妻子于娅婧与盛鹏公司销售人员金哲签订认购签约信息确认，拟认购盛鹏公司名下×××项目的商品房一套，认购签约信息确认单中载明房屋面积89.9平方米，认购总价332.53万元，认购金5万元，签约房屋的套内单价为41807.39元，成交总价287.8万元（含团购金13万元）。当日于娅婧向盛鹏公司支付5万元定金。2019年9月15日，李高辉（买受人）与盛鹏公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定李高辉以41807.39元的单价购买盛鹏公司位于房山良乡在建商品房项目×××的2幢2单元1403号房屋，商品房建筑面积为89.9平方米，房屋总价款为274.8万元。预售合同第三章第八条约定了逾期付款责任：1.逾期60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。2.逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照全部房价款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。预售合同附件四约定买受人选择采取贷款方式向出卖人支付合同约定的总价款，并对具体付款方式及期限约定如下：1.买受人应当在2019年12月20日前付清所购商品房总价的35%，金额为96.8万元（含定金10万元）。2.剩余房款金额为178万元，买受人以组合贷款方式支付。3.贷款机构手续的办理。（1）买受人已经于本合同签订前了解了贷款机构发放贷款的相应政策（包括但不限于其所需提供的全部费用及资料），确认本人符合贷款政策，满足本协议约定的贷款方式，并同意在卖方认可的贷款机构办理相关贷款。（2）买受人应当在本合同签署后3日内向贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认；并向出卖人提供办理合同预售备案所需的资料和费用；买受人应保证向出卖人、贷款机构提交的一切相关资料的真实性、合法性。（3）在对买受人申请的贷款审核期间，如果贷款机构要求买受人补充提供贷款申请文件及所需资料、调整贷款额度、贷款年数等，应自贷款机构或出卖人通知买受人之日起3日内办理完毕相关手续，逾期则按照预售合同第八条逾期付款责任条款及补充协议约定向买受人主张权利。（4）买受人贷款申请经贷款机构审查合格后，应在收到贷款机构或出卖人通知之日起3日内按照贷款机构要求办理完毕放贷手续，逾期按照逾期付款责任约定及补充协议承担违约责任。（5）买受人以贷款方式付款的，出卖人有权在该商品房产权证书办理完毕后直接将该商品房产权证书移交贷款机构办理抵押登记手续，费用由买受人承担。预售合同附件四还对贷款金额不足或贷款不能的情况进行了约定：1.买受人申请贷款的具体数额和具体年限以贷款机构最后审批为准。若因买受人资信原因或贷款政策变化等非出卖人原因导致贷款机构拒绝向买受人贷款或贷款机构批准的贷款金额低于买受人申请的贷款数额的，则买受人必须在接到贷款机构或者出卖人通知之日起7日内向出卖人支付该商品房剩余的全部房价款或补交申请贷款额度与审批额度之间的差额并与出卖人签署补充协议，买受人不得以此为由解除或终止本合同。逾期则按预售合同第八条及补充协议约定承担违约责任。2.尽管有其他约定，但若自本合同签订之日或该房屋所在楼栋具备银行要求的放贷条件之日起30日内出卖人仍未能收到包括贷款金额在内的全部购房款的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则视为逾期付款。同日，李高辉与盛鹏公司签订《变更付款方式之补充协议》《补充协议》（以下简称补充协议）约定将首付款由一次性支付变更为分期支付，买受人应于2019年9月15日前支付第一期首付款29万元（含定金5万元），于2019年12月20日前支付第二期首付款67.8万元。上述预售合同和补充协议签订当日，李高辉向盛鹏公司支付了第一期首付款29万元（含2019年8月31日已付的定金5万元），并按照盛鹏公司要求另行向北京臣信房地产经纪有限公司支付团购金13万元。2019年12月20日，李高辉向盛鹏公司支付了第二期首付款67.8万元。2020年8月29日，盛鹏公司向李高辉发律师函称因李高辉个人原因导致178万元贷款未通过银行审批，李高辉应一次性补齐购房款，盛鹏公司要求李高辉立即支付剩余购房款178万元并要求其支付违约金。另查明，涉案商品房项目于2018年6月10日取得商品房预售许可，并于2019年12月31日完成竣工验收备案。李高辉所购涉案商品房至今并未提交过贷款办理的手续。一审诉讼中李高辉主张盛鹏公司在合同缔约过程中曾承诺变卖其名下第一套商品房后能够为其操作将涉案商品房按首套商品房条件进行出售。李高辉为此提交了其与盛鹏公司销售人员金哲的微信聊天记录截屏，内容如下：1.2019年9月1日“于（即于娅婧）：昨天不是说可以离婚两个月（按首套购买）吗？金（即金哲）：银行政策是一年，最好的办法还是您让链家的尽快把房子给您卖出去。按照正规的手续走。二套首付比例高，月供少。把房子卖出去之后，差的一小部分和亲朋好友借一借。您去别的楼盘也都是二套，总价更高，咱们这的总价还算比较低的。门头沟的房子年底前应该可以卖掉。四层是很好的楼层，金三银四。岑：于女士，刚才我给杭州银行的人打电话了，因为咱们现在这边年底的时候不是35%的首付款嘛，那一笔的话，你可能手里没有钱，需要做他们的贷款。然后您门头沟的房子肯定要卖的，因为房款是按60%来算（首付），（剩余）首付后期那个房子（门头沟）卖了以后，你就把杭州银行那个贷款给还了，然后继续（就剩余房款）办理我们的组合贷款，这是没有影响的，所以没关系。因为你交完35%的首付款（暂时）也办理不了贷款，因为还有一笔（首付款）是要等到来年你们门头沟的房子卖完以后再办呢。那就相当于，我们给你们半年多将近7个月的时间。因为今年年底您先付35%，剩余（首付款）我们经理不是说到来年四月份。给您那么长的时间，您（门头沟）的房子应该卖的话肯定就没问题了对不对。现在您担心年底门头沟房子卖不出去的问题吗？然后还需要交35%的钱，可以用信用贷什么的倒一下，等房子卖完后再把信用贷还掉，这个首付钱就出来了。然后后面再办（剩余房款）的贷款就行了。于：你说的这些，我都知道。我是说，这两个银行我去借信用贷。都说会上征信。我会有贷款记录吧，那将来我个人离婚后再买房还能算一套吗？岑：算一套啊。你在办理贷款前把钱还上就行。银行查征信是担心大额信用贷的资金流入房企。”2.2020年6月20日。金：这个（涉案商品房的认购确认单）是按照首套算的，贷款178万元，首付已交42万，还需要交67.8万元。如果按照二套算的话，贷款109万元，首付178.8万元，已付42万元，还需要交136.8万元。（忘记）还有交过13万元，抱歉工作疏忽……”。一审法院认为，李高辉与盛鹏公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，李高辉认为盛鹏公司明知自己是二套房购买者不符合首套房购买的贷款优惠政策而承诺能够协助其按照首套房条件购买房屋，现其无法以银行贷款方式支付剩余65%购房款，要求解除预售合同及其相关补充协议。盛鹏公司表示不同意解除合同，认为李高辉存在违约行为，不享有法定解除权，并要求李高辉继续履行合同，支付剩余全部房款和违约金。故本案的争议焦点为：一是李高辉是否享有法定的合同解除权，二是李高辉尚未支付剩余房款是否构成违约并承担相应的违约责任。对此，法院分析如下：一、关于李高辉是否享有法定的合同解除权问题对于合同法定解除权，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”李高辉要求解除合同，应当提供证据，对其享有法定解除条件的事实进行证明。李高辉主张盛鹏公司在缔约时向其承诺能够为其“操作”使得其按照首套房的政策购买涉案商品房，李高辉提交的微信记录等证据所显示的内容与李高辉的上述主张并不相符，法院对于李高辉的主张无法采信。李高辉作为购房人，依据预售合同约定给付房价款是其主要的合同义务。预售合同及其补充协议虽然约定首付款比例为35%，但从双方订立预售合同前后的沟通情况来看，双方均对李高辉购买涉案房屋时已有一套商品房，购买涉案商品房已无法享受首套房项下的付款和贷款优惠政策情况明知。双方在补充协议中也约定如果贷款申请未获批准或拟批准贷款额度低于申请额度，李高辉须在银行等机构或盛鹏公司书面通知送达后支付剩余房款或补交申请贷款额度与银行拟审批贷款额度之间的差额，可见，双方在签约时已经预见到可能发生无法取得银行按揭贷款的情况，并且约定了替代性付款方式。双方对于预售合同中约定的付款金额和方式可能导致的合同履行障碍有充分的预见，并据此约定替代性解决方案以推动合同的继续履行，则由此导致的交易时间和金钱成本的增加风险亦当然属于双方已充分预见知晓，并应由相应的交易方自己承担。现李高辉无法按照首套房的贷款比例取得银行贷款并不能构成合同目的无法实现的不可预见的障碍，其据此要求解除合同并返还已支付房款，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。二、李高辉尚未支付剩余房款是否构成违约的问题预售合同对于贷款机构手续办理进行了详细约定，预售合同附件四还对贷款金额不足或贷款不能的情况进行了约定。按照双方协议约定，在贷款金额不足或者贷款不能的情况下，盛鹏公司方有权要求李高辉支付贷款金额与剩余房款差额或贷款不能后的剩余全部购房款。李高辉作为买房人，应向贷款机构及时提供贷款资料。涉案商品房的贷款需要向盛鹏公司认可的贷款机构办理贷款手续，则对于贷款手续的完成需要盛鹏公司予以协助，提前告知李高辉其所认可的贷款机构或通知其贷款手续的办理。李高辉主张预售合同签订后盛鹏公司从未通知或者为其办理过贷款手续，盛鹏公司亦未提供任何证据证明其履行了告知贷款机构义务或曾为李高辉办理过贷款手续等，则在盛鹏公司未积极告知或督促李高辉履行贷款手续，贷款具体金额未予以确认的情况下，不存在适用预售合同附件四中约定贷款金额不足或者贷款不能的条款的情形，盛鹏公司主张李高辉未支付剩余房款构成违约，缺乏事实和法律依据，其据此要求李高辉支付剩余购房款并支付违约金的请求，法院不予支持。需要说明的是，本案商品房买卖过程中，双方事前均对买受人名下已有一套商品房且已不符合首套房的贷款政策等情形明知，在此情况下，双方仍然签署了首付比例暂按首套房比例支付的预售合同，并在预售合同附件四中对于后续贷款情况进行了约定，上述约定虽不足取，但并不违反法律法规的禁止性规定，法庭充分尊重双方缔约的自由。但对上述约定予以尊重的同时，也应视为双方对该种支付约定可能导致的，如买房人因贷款受阻所面临后续首付比例按二套房调整甚至需要全款支付等现金支付压力的陡增，以及卖房人需要等待贷款机构反馈贷款金额后方得要求支付差额或剩余购房款所带来回款时间的冗长等交易成本增加风险，在合同订立时已充分知晓并自愿承担。上述合同订立后，双方均应严守约定并积极履行自己的义务。若仅为消极等待甚至转移本该己方承担的义务和风险均不能得到法院的支持。据此，李高辉一方主张无法按照首套房贷款导致后续支付困难难以履行，该事由实为双方上述约定可预见的后果，李高辉在签订合同时充分知晓并自愿承担风险，其再据此要求解除合同，缺乏依据。盛鹏公司未履行告知贷款机构或通知履行贷款手续的情况下，消极等待即要求李高辉按照贷款不能的情况支付剩余购房款，该行为亦有违双方约定。涉案商品房存在继续履行的可能性，双方均应积极作为推动合同履行，若在后续履行中，贷款审批后仍未能如期获得贷款，可待纠纷实际产生后另行解决。综上，一审法院于2021年1月判决：一、驳回李高辉的全部诉讼请求；二、驳回北京盛鹏置业有限公司的全部反诉请求。二审中，双方当事人均未提交与本案有关联的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审应围绕上诉人的请求进行审理。双方二审争议焦点为：李高辉未支付合同约定的剩余购房款是否构成违约。依据预售合同附件四的约定，剩余178万元购房款系买受人以组合贷款方式支付。该附件对于贷款机构手续的办理、贷款金额不足、贷款不能的情况等均进行了约定。本案中，向贷款机构申请办理贷款手续并非仅为买受人一方的义务。李高辉作为买房人，需向盛鹏公司认可的贷款机构办理相关贷款手续，故盛鹏公司应予以协助办理。盛鹏公司在本案中并未证明其履行了上述义务。盛鹏公司并未积极履行义务并敦促李高辉办理贷款手续，在贷款具体金额未确认的情形下，一审认定不存在适用预售合同附件四中约定贷款金额不足或者贷款不能的条款的情形，盛鹏公司主张李高辉构成违约缺乏依据，处理结果正确。综上所述，盛鹏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20820元，由北京盛鹏置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 高宝钟二〇二一年五月三十一日法官助理 宋 佳书 记 员 赵 婕