河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀1022民初846号 原告：固安京御幸福房地产开发有限公司。 住所地：河北省廊坊市固安县新兴产业示范区卫星导航产业园招商中心3-2室。 法定代表人：孟惊，总经理。 统一社会信用代码：91131022699230546W。 委托代理人：王晓亭，北京保和律师事务所律师。 被告：韩明希，女，1978年6月8日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。 原告固安京御幸福房地产开发有限公司与被告韩明希商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告固安京御幸福房地产开发有限公司的委托代理人王晓亭、被告韩明希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告固安京御幸福房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求： 1、判令被告向原告支付逾期房款1400000元； 2、判令被告向原告支付违约金26488元（暂计至2020年9月30日，实际计算至被告履行之日止；280000元*205天*万分之二/日+560000元*113天*万分之二/日+560000元*21天*万分之二/日=26488元）； 3、判令被告支付原告本案律师代理费14000元； 4、判令被告承担本案诉讼费用。 以上合计1440488元。 事实和理由：被告于2019年11月27日与原告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买原告位于河北省固安县，预测建筑面积共129.38平方米，单价为每平方米人民币17001.99元，总房款为人民币2199718元。按照补充协议第七条约定，被告应于2019年11月27日前向原告支付购房款人民币799718元；被告应于2020年3月10日前向原告支付购房款人民币280000元；被告应于2020年6月10日前向原告支付购房款人民币560000元；被告应于2020年9月10日前向原告支付购房款人民币560000元。 补充协议第九条约定：“买受人如逾期支付购房款的，除本协议另有约定外，自应付款次日起至实际付清之日止，买受人应按逾期付款额的万分之二/日的标准向出卖人支付违约金；逾期超过60日的，出卖人有权解除买卖合同及本协议；出卖人解除买卖合同及本协议的，买受人应向出卖人支付商品房总价款20%的违约金，出卖人有权在买受人已付购房款中扣除相应费用、违约金及损失后将剩余购房款退还给买受人；出卖人选择继续履行合同的，买受人应按逾期付款额的万分之二/日的标准向出卖人支付违约金直至付清全部款项。” 目前，被告自2020年3月10日起逾期支付房款。截止目前。被告已累计逾期支付房款共计人民币1400000元。经原告多次催促，仍拒不支付。 原告无奈之下，为了维护自身合法权益，按照民事诉讼法的有关规定，特提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉请。 被告韩明希辩称，1、请求法院驳回原告的诉讼请求；2、请求法院判令原告退还被告房款134.0941万元。事实与理由：1、被告是于2019年11月27日与原告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买原告位于河北省。被告已支付房款134.0941万元，剩余房款未支付完，被告于2020年11月27日接到原告该项目销售李小威的电话，告知我华夏出台了新政策，针对未能付完房款的客户，只要在2020年11月30日前将退房申请提交给华夏财务，就可以办理退房退款，并免除所有的违约金。被告于2020年11月30日将退房申请及所有购房手续（包括收据原件、合同原件、补充协议原件等）交给了原告财务。当问什么时候能退款，李小威说要先将该房产在他们系统里解锁，大概15天左右，就可以走退款审批了。期间被告几次向李小威询问进度，都被告知还在走流程。2021年2月22日被告再次到大湖售楼处询问退房进度，见到了大湖的销售负责人张立新，被告知退房审批流程已经走完，他们公司已批准所涉案房屋退房申请。只是因为华夏没钱可退，要被告耐心等待，具体时间无法告知。2、基于原告没钱退款，与原告项目经理商议，将被告房屋与被告的另外三个同事所购房屋并款处理。此方案已由项目经理上报华夏高层，目前正在等待审批结果。3、被告的房屋已经退给原告，手上已无任何购房凭证，是原告迟迟不能退款损害了被告的合法权益，原告怎么能又收了房又再向被告要房款呢。4、被告在与原告的项目经理沟通过程中得知，当时原告之所以同意退房，是因为他们销售部已无房可售，想收回一些房产再次销售，冲业绩。请求法院公正判决，维护被告的合法权益。 经审理查明，2019年11月27日，原告作为出卖人与作为买受人的被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》以及《特别提示》。《商品房买卖合同》中约定了被告（买受人）购买位于民安路东侧、信息道北侧孔雀城剑桥郡书香府第55幢06单元1-2层6-101号房，第六条付款方式及期限为买受人分期付款，签订本合同同时交付房款799718元（包含定金10000元），2020年3月10日交付第二笔房款280000元,2020年6月10日交付第二笔房款560000元，2020年9月10日交付剩余房款560000元。第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定等内容。《商品房买卖合同补充协议》中约定第七条关于付款方式的补充约定一：（3）分期付款：买受人于2019年10月27日前向出卖人支付商品房总价款的36.36%，计人民币799718元（大写：柒拾玖万玖仟柒佰壹拾捌元）；买受人于2020年3月10日前向出卖人支付商品房总价款的12.73%，计人民币280000元（大写：贰拾捌万元）；买受人于2020年6月10日前向出卖人支付商品房总价款的25.46%，计人民币560000元（大写：伍拾陆万元）；买受人于2020年9月10日前向出卖人支付商品房总价款25.45%，计人民币560000元（大写：伍拾陆万元）。第九条关于逾期付款责任的补充约定：双方一致同意对买受人逾期付款违约责任的约定作如下调整：买受人如逾期支付购房款的，除本协议另有约定外，自应付款次日起至实际付清之日止，买受人应按逾期付款额的万分之二/日的标准向出卖人支付违约金；逾期超过60日的，出卖人有权解除买卖合同及本协议；出卖人解除买卖合同及本协议的，买受人应向出卖人支付商品房总价款20%的违约金，出卖人有权在买受人已付购房款中扣除相应费用、违约金及损失后将剩余购房款退还给买受人；出卖人选择继续履行合同的，买受人应按逾期付款额的万分之二/日的标准向出卖人支付违约金直至付清全部款项。第十条关于商品房交付的补充约定，在约定的交房期限届满之日，如买受人仍未付清相关款项（含房款、代收代缴款、面积差款、违约赔偿金、公共维修基金、契税等税费）或未履行买卖合同及本协议约定的其他义务的，则出卖人可延期交付商品房且不承担逾期交房的违约责任。第二十四条其他约定，3、因买受人违反买卖合同或本补充协议引发诉讼的，出卖人因诉讼而支出的诉讼费及律师费由买受人承担等。《特别提示》约定了买受人确认：在本人与固安京御房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》前，本人已经认真阅读了上述全部内容，固安京御房地产开发有限公司已经对上述全部内容向本人作出了充分告知与说明。本人仍然自愿购买固安京御房地产开发有限公司开发的孔雀城剑桥郡书香府项目房屋等内容。同日，原告向被告送达《告知书》，内容有您购买此房屋采用的付款方式为一次性分期付款，若您的付款方式为一次性分期或首付分期付款，请您按照如下计划付款（若为其他付款方式此条可忽略）：付款时间1:2020年3月10日，金额280000元；付款时间2:2020年6月10日，金额560000元；付款时间3:2020年9月10日，金额560000元等。当日，原告向被告出具了首期房款和定金房款共计799718元的收款收据及地下室款541223元的收款收据。2020年11月30日，被告向原告提交了两份《固安分公司固安1.0项目退房申请表》，一份内容为客户姓名韩明希，项目分期剑桥郡书香府，签约房号0055060101，合同金额2199718元，付款方式一年全款分期，退房原因：因个人原因，放弃购买。申请免除违约金，申请退还地下室款799718元等内容，另一份内容为客户姓名韩明希，项目分期剑桥郡书香府，签约房号0055060101，退房原因：因个人原因，放弃购买。申请免除违约金，申请退还地下室款541223元等内容，被告在上述两份《固安分公司固安1.0项目退房申请表》上签字捺印确认。因被告在双方约定的日期未向原告支付剩余房款共计1400000元，经原告多次催要协商未果，双方成讼。 另查明，2021年2月2日华夏幸福基业股份有限公司作为甲方与作为乙方的北京保和律师事务所签订《法律服务事项合作协议》，协议约定，乙方同意按本协议的约定为甲方及其关联公司提供法律服务，本协议中涉及的各项条款均适用甲方及其各关联公司，地域范围不限。同时约定了具体服务内容、双方的义务、费用结算及付款方式、服务质量控制、违约责任、争议解决等条款。原告固安京御幸福房地产开发有限公司系华夏幸福基业股份有限公司下属关联公司，本院受理本案后，北京保和律师事务所受原告委托作为其委托代理人派员参加了诉讼，并收取了律师代理费14000元。 上述事实，有当事人陈述、原告向本院提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《特别提示》各1份、《法律服务事项合作协议》1份、主诉清欠案件的开票说明1份、北京增值税专用发票1份、被告向本院提交的《告知书》1份、收款收据2份、《固安分公司固安1.0项目退房申请表》2份等证据材料在案佐证。 本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《特别提示》，系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。原告已按约履行了其合同义务，被告亦应按约履行。被告拖欠原告剩余购房款共计1400000元，事实清楚，证据充分。双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《特别提示》约定，被告应于2020年3月10日前、于2020年6月10日前、于2020年6月10日前分别向原告支付剩余购房款280000元、560000元、560000元，至今未付，故对原告请求判令被告支付逾期房款1400000元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付违约金26488元（暂计至2020年9月30日，实际计算至被告履行之日止；280000元*205天*万分之二/日+560000元*113天*万分之二/日+560000元*21天*万分之二/日=26488元）的诉讼请求（计算至2021年5月31日违约金应为93680元），符合合同约定，亦不违反法律规定，被告理应承担，但双方约定的违约金计算标准过高应予调整。综合本案案情，被告的违约情况及原告的损失等情况考量，本院酌定被告承担违约金数额为70000元为宜（1400000元*5%）。被告虽于2020年11月30日向原告提交了退房申请表，并要求退还其已交纳的首期房款和定金房款799718元及地下室款541223元，原告否认同意了被告的退房申请，被告所提供的证据不足以证明原告同意与其解除合同同意退房的主张，被告也未通过诉讼或者申请仲裁的方式解除合同，对被告提出的案涉房屋已完成退房审批的主张，本院不予采信。被告主张案涉房屋应与案外人购买的房屋并款处理，与本案无关联，本院不予支持。案涉房屋并未实际交付给被告，对被告提出的案涉房屋已经退给原告的主张，本院不予采信。原告提起诉讼支付本案律师代理费14000元，按约应由被告承担。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告韩明希给付原告固安京御幸福房地产开发有限公司房款1400000元并承担违约金70000元。 二、被告韩明希支付原告固安京御幸福房地产开发有限公司律师代理费14000元。 三、驳回原告固安京御幸福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述一、二项限于本判决发生法律效力后十日内一次性履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8883元，由被告韩明希负担，限于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员  李 珉 二〇二一年五月二十六日 法官助理  安卫玲 书 记 员  李**鹏