江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终1233号上诉人（原审被告）：仇玉连，男，汉族，居民，住江苏省灌云县圩丰镇海堤村。委托诉讼代理人：马发年,灌云县东王集法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：中国邮政集团有限公司连云港市分公司，住所地连云港市海州市南极南路西侧。法定代表人：蒋家友，该公司总经理。委托诉讼代理人：严学荣,江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡坤,江苏田湾律师事务所律师。上诉人仇玉连因与被上诉人中国邮政集团有限公司连云港市分公司（以下简称邮政连云港市分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院(2020)苏0723民初6336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年03月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人仇玉连上诉请求：1.撤销（2020)苏0723民初6336号民事判决书，另行公正改判或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，导致错误判决。1.被上诉人在2019年10月2日搬离房屋告知函无效(因在顺延两个月内）至2019年10月31日，对此一审法院存在认定事实错误。2.玉峰路位于上诉人门市前面一条路，按规定属于创建国家及卫生城镇扩宽黑色化的路道，施工过程中全封闭作业，因此我方必须停业时间为2019年6月28日至19年8月26日，在此期间我方营业受到严重损失，上诉方每月营业利润为10000元。一审法院未能考虑到上诉方的经济损失，上诉方认为判决有失公正。3.被上诉方因装修楼房涉及到涉案门面无法营业，要求我方停业两个月，故造成我方经济损失20000余元，一审法院未能考虑到我方的实际经济损失的客观存在。4.上诉方对涉案门面进行实际装潢计人民币36000元；另外根据被上诉方的要求为其装7间门市玻璃门，计人民币：13440元。该证据在一审已经提供，一审法院未能认定。综上，一审法院认定事实不清，其判决显失公正，现上诉人请求连云港市中级人民法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人邮政连云港市分公司答辩称：一、《关于限期搬离房屋告知函》合法有效。涉案双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定的房屋租赁期限为1年，从2018年9月1日至2019年8月31日止。2019年10月1日，答辩人寄送的《关于限期搬离房屋告知函》系被答辩人妻子王春华签收，此时该函已发生效力。2019年10月30日，答辩人的工作人员又到涉案场地明确要求被答辩人退房搬走。2020年9月8日，答辩人又将退房告知函贴至涉案场地，因此，答辩人已多次将要求退房的意思表示送达被答辩人，被答辩人理应退房。二、关于所谓修路、楼房装修所造成的经济损失，既无证据也与本案无关。三、关于装潢问题。双方所签订的租赁合同第九条第三款已明确约定，无论何种情况，包括甲方提前解除合同或者本合同租赁期限届满的，乙方在所租房屋上的所有装潢投入和在甲方场地内兴建的设施、建筑等，无论是否合法，是否为违章建筑，都无偿归甲方所有，甲方不做任何补偿。因此，被答辩人无权要求装潢损失。请求二审法院依法予以驳回。邮政连云港市分公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令仇玉连立即腾空位于连云港市灌云县圩丰镇××路邮政支局门面房自北向南第8、9、10、11、12间的房屋交还原告；2、请求法院判令仇玉连立即办理涉案房屋的水、电销户手续；3、请求法院判令仇玉连立即向邮政连云港市分公司支付房屋占有使用费17590.8元（自2019年9月3日起按41.1元日计算至实际腾房之日止，暂计算至起诉之日2020年11月4日，共428天，占有使用费暂计为17590.8元）；4、请求法院判令仇玉连立即向邮政连云港市分公司支付违约金64200元（自2019年9月3日起计算至实际腾房之日止，以迟延搬迁天数乘以年租金的1%暂计算至起诉之日2020年11月4日，迟搬迁天数暂计428天，违约金暂计为15000*0.01*428=64200元）；5、请求判令仇玉连承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、2018年8月，邮政连云港市分公司（甲方）与仇玉连（乙方）签订房屋租赁合同，合同主要内容如下：第一条、租赁房屋的范围：甲方同意将位于连云港市灌云县圩丰镇××路56号邮政支局门面房自北向南第8、9、10、11、12间租赁给乙方使用，使用面积约100平方米；第三条、租赁期限：本合同的租赁期从2018年9月1日至2019年8月31日；第四条、租金及相关费用第一款：本合同所指房屋年租金为壹万伍仟元整（15000元），同时乙方应向甲方交纳租赁保证金和水电费押金壹仟伍佰元整（1500元），租赁期满后，退还乙方。合同签订一个月内支付租金及其它费用。第九条、合同的终止或解除：第一款、在承租期内，甲方有权提前解除合同。甲方决定解除合同的，提前一个月以书面形式通知乙方……乙方在收到通知书后一个月内搬离现有承租房……第十条、违约责任第三款：本协议期满后，如乙方未续租或就续租未与甲方达成一致时，甲方应给予乙方两天的搬迁宽限期，宽限期满，乙方仍然未搬迁的，除应支付按本合同第四条规定的标准（按日计算）计算的租金外，还应当支付违约金，违约金的计算方式为迟延搬迁天数乘以年租金的1%；二、涉案房屋位于灌云县圩丰镇xx号，使用面积为100平方米，系案外人中国邮政集团公司江苏省灌云县分公司单独所有。2018年8月1日，中国邮政集团有限公司江苏省灌云县分公司作出说明：将位于灌云县交汇处的房产（房产证号为：xxxx）无偿交付给邮政连云港市分公司使用，并由邮政连云港市分公司享有使用、收益之权利；三、2018年9月12日，邮政连云港市分公司作出承诺：因圩丰邮局小家建设施工致使租户仇玉连租赁圩丰网己无法正常营业，同意在原租赁期间限顺延两个月(至2019年10月31日)；四、2018年9月13日，仇玉连向邮政连云港市分公司缴纳了房租（15000元）、租赁押金及水电保证金（1500元）；五、仇玉连占有使用案涉租赁房屋后，以自己的名义办理水电开户手续；六、2019年10月2日，案外人王春花（系仇玉连妻子）签收加盖中国邮政集团公司江苏省灌云县分公司公章的《关于限期搬离房屋告知函》，载明：…贵方租用我单位自有房屋于2019年8月31日到期，经多次协商，贵方与我单位未达成续租意向，根据房屋租赁合同……本单位近期将对该房屋进行清理，请贵方自收到本告知函之日起2天内从该房屋搬离，如拒不归还所租房屋，占用我单位房屋从事经营行为，本单位将强制收回并保留追缴租金及诉讼权利。邮政连云港市分公司对仇玉连继续使用案涉租赁房屋明确提出异议。2019年10月30日，邮政连云港市分公司工作人员与仇玉连就案涉房屋租期到期退房一事发生纠纷，经灌云县公安局圩丰派出所接警处理，出警民警告知当事人协调处理或走法律途径解决；七、租赁期限届满后仇玉连占有使用案涉房屋至今，亦未向邮政连云港市分公司给付占用费用。对于有争议的证据与事实，一审法院认定如下：对于仇玉连提交的灌云县圩丰镇城镇管理办公室出具的证明材料，证明涉案房屋在租赁期限内被停业两个月，邮政连云港市分公司应予以延期；邮政连云港市分公司对此不予认可，提出该证明没有经办人签字，不符合证据形式；一审法院认为，仇玉连提交的该份证明，没有具体经办人签字，无法形成证据链条，故对该证据不予采信。一审法院认为，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，邮政连云港市分公司、仇玉连签订的房屋租赁合同依法成立，且合法有效，邮政连云港市分公司、仇玉连应当按照约定全面履行自己的义务。合同到期后，邮政连云港市分公司已明确告知不再将涉案房屋出租给仇玉连，仇玉连应将房屋返还给邮政连云港市分公司，但仇玉连拒不将房屋返还并长期占有使用，明显构成违约，故对邮政连云港市分公司要求仇玉连返还租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持；对于仇玉连提出未接到邮政连云港市分公司要求其搬离的告知函的抗辩主张，明显与事实不符，一审法院不予采纳；对于邮政连云港市分公司要求仇玉连办理案涉租赁房屋的水、电销户手续，因仇玉连当庭表示同意，不违反法律规定，一审法院予以照准；对于邮政连云港市分公司要求仇玉连支付占有使用费的诉讼请求，未超过约定标准，一审法院依法予以支持。但案涉租赁房屋系用于经营，2020年2月新型冠状病毒肺炎疫情的发生造成案涉租赁房屋无法正常使用，对该期间的损失应当由邮政连云港市分公司、仇玉连共担，故一审法院酌情扣减两个月的占有使用费2500元（15000元/12月*2月），一审法院依法认定仇玉连占用的期间从2009年11月3日起(到期后2019年10月31日两日后，即2019年11月3日)开始计算至仇玉连返还租赁房屋之日止，便于计算，扣减两个月，从2020年1月3日起开始计算占用费用；对于邮政连云港市分公司要求仇玉连支付违约金的诉讼请求，没有违反法律规定，一审法院依法予以照准，但其数额明显过高，一审法院予以调整，以不超过实际占用费用为标准，考虑到房租的递增因素，酌定违约金为10000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百三十三条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院遂判决：一、仇玉连于判决生效之日起两日内将座落在连云港市灌云县圩丰镇邮政支局自北向南第8、9、10、11、12间门面房返还给邮政连云港市分公司；二、仇玉连于判决生效之日起两日内办理涉案租赁房屋的水、电销户手续；三、仇玉连于判决生效之日起十日内支付邮政连云港市分公司占有使用费17344.2元【从2020年1月3日起按41.1元/天（15000元/365天）计算至2021年2月28日止，共计422天，】及延期占用费【按41.1元/天，自2021年3月1日起计算至仇玉连实际返还租赁房屋之日止】；四、仇玉连于本判决生效之日起十日内支付邮政连云港市分公司违约金10000元。一审案件受理费923元，由邮政连云港市分公司负担693元，仇玉连负担230元。二审期间，仇玉连向本院提交：证据一，2019年6月10日通知一份，证明：上诉人商铺在创建卫生城市期间无法营业；证据二，2018年7月部分销售清单8张，销售额129418元，营业执照，证明：上诉人经营家电每个月利润大于1万元；证据三，上诉人的部分家电进货清单44张，证明：上诉人在租赁房屋销售家电产品，现在还有很多没卖掉；证据四，装修装饰发票和照片，证明：上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同是2018年装修的，装修费用3.6万，租了一年就解除合同显失公平，七间房子当中有两间房屋玻璃门是上诉人为被上诉人投资垫付达5000多元，七间房玻璃门共投资1.7万。被上诉人邮政连云港市分公司质证称：对证据一的三性均不认可，该份证据与本案无关，不应由被上诉人承担损失；对证据二的三性均不认可，系上诉人单方制作，不能作为证据使用；对证据三的三性不予认可，与本案无关；对证据四双方所签订的租赁合同第9条第3款明确约定，无论何种情况，包括甲方提前解除本合同或者租赁期限届满，乙方在所租房屋上的所有装潢投入和在甲方场地内新建的设施、建筑等无论是否合法，是否违章建筑都无偿归甲方所有，甲方不作任何补偿，因此上诉人无权要求装潢损失。本院结合双方质辩意见，对上诉人提交的证据一，因是原件，故对其真实性予以确认，对于证据二、三、四因系仇玉连单方制作，本院对其真实性不予确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，二审庭审期间，仇玉连确认其损失为：七间房的玻璃门1.7万，被上诉人单位装修造成上诉人无法营业2万元，上诉人2018年4月5日签租赁合同之前装修装饰3.6万元，铺路造成两个月没有营业损失1万元。后仇玉连撤回对七间房的玻璃门1.7万以及2018年4月5日签租赁合同之前装修装饰3.6万元的诉讼主张，对该两笔费用另案主张。本案二审争议焦点：1.《关于限期搬离房屋告知函》效力如何认定。2.上诉人主张的各项损失如何认定。本院认为，关于第一项争议焦点，上诉人主张因《关于限期搬离房屋告知函》不是其本人签收，且其妻子不识字，故《关于限期搬离房屋告知函》应认定无效。本院认为，被上诉人已将《关于限期搬离房屋告知函》寄送给了上诉人，且由上诉人的妻子签收，应认定为邮政连云港市分公司已完成送达。同时，被上诉人还采用派人登门告知以及在租赁场地刊登通知的形式反复通知，故一审认定《关于限期搬离房屋告知函》有效并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。关于第二项争议焦点，首先，上诉人在二审诉讼期间表示将玻璃门1.7万元及装潢款3.6万元另案主张，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。其次，对于因被上诉人单位装修造成上诉人无法营业造成的损失2万元。本院经审查后认为，第一，该损失从目前上诉人的举证无法证明其每月经营利润为1万元。第二，从2018年9月12日，邮政连云港市分公司作出承诺可知，被上诉人已对上诉人的损失作出了补偿，即顺延两个月租赁期限。上诉人已实际使用了该段时间，且在承诺作出后直至本案诉讼前均未提出异议，可以认定，双方已经就补偿达成了一致意见。结合上述两点，本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。最后，对于上诉人主张因铺路造成两个月没有营业损失1万元。本院经审查后认为，铺路系案外人造成，并非本案的被上诉人的原因，故上诉人的损失不应向被上诉人主张，本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。至于上诉人仇玉连认为一审法院对于逾期占用使用费的起算时间由异议的问题，本院经审查后认为，首先，涉案房屋的租赁期限已于2019年8月31日到期，在扣除被上诉人承诺补偿的2个月以及因新冠疫情扣除的2个月之后，从2020年1月3日起开始计算并无不当。其次，上诉人一直使用涉案房屋，应支付相关费用。故上诉人的该项异议不能成立，本院对此不予支持。综上所述，上诉人仇玉连的上诉请求及理由均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费460元（仇玉连已预交），由仇玉连负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年五月十五日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。