安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终1852号 上诉人（原审被告）：武斌，男，1967年1月1日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县，现住安徽省宿州市灵璧县。 被上诉人（原审原告）：安徽宿州天下舍物业管理有限责任公司，住所地安徽省宿州市灵璧县奇石小镇，统一社会信用代码93413236928139258。 法定代表人:邢双双。 委托诉讼代理人:刘争，安徽健翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘小松，安徽健翔律师事务所律师。 上诉人武斌因与被上诉人安徽宿州天下舍物业管理有限责任公司（以下简称天下舍物业）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2020）皖1323民初7011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，均没有提出新的事实或者理由，经当事人同意，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 武斌上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由天下舍物业承担。事实与理由：一审法院对武斌、天下舍物业签订的协议违法没有纠正。1、业主与物业正常签订合同应该是物业服务合同，而不是管理服务协议，业主出资找的是为业主服务的物业，而不是拿钱找人管理自己的物业。2、天下舍物业是开发商成立的物业公司至今经近十一年，开发商早撤离，该物业公司已易主四任，武斌、天下舍物业签订的物业管理服务协议已经近十一年，这种无期限的合同对双方是否有效？二、一审法院应当按照天下舍物业自认的收费标准裁判。在庭审时天下舍物业自认收费标准按0.5元收取，第四条第3项双方协议:暂按建筑面积每月每平方米0.8元收取，由于天下舍物业各项服务存在瑕疵，自认按建筑面积每月每平方米0.5元收取，一审法院应根据天下舍物业自认的收费标准0.5元进行裁判。三、天下舍物业背离诚实信用原则。天下舍物业违背协议第一条至第十二条约定的义务，只收钱不做事，并将小区内的设备、设施，丢失、损害不予恢复。把涉案小区由原来的全具典范小区变为现在破旧不堪、脏乱差的小区。四、天下舍物业未履行物业合同服务责任，武斌可以拒交物业费。即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公司没有提供服务或者提供服务严重不符《协议》约定，业主基于最高院的司法解释也可以不交物业费，依法行使先履行抗辩权。首先，业主提供了大量的证据已经证明:物业公司没有履行公共设施维修、坏境卫生整洁、车辆禁止乱停乱放、更有甚者将公共厕所变为物业办公用房。根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，武斌与天下舍物业签订的“合同”也有此规定，物业管理公司有义务履行其对共用部位及其配套设施、设备进行日常维护养护和管理之职责，天下舍物业不但严重违反法律的直接规定，同时天下舍物业构成严重违约的行为。五、天下舍物业提供的服务质量达不到物业合同约定的标准。1、根据合同相对性原则，天下舍物业只有履行了合同中约定的服务，才有权要求武斌付款。而天下舍物业没有举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，因此可推定天下舍物业没有履行合同义务。2、实际上天下舍物业也没有履行合同义务。(1)公共房屋失修、管理混乱、垃圾清理不及时、卫生无人打扫、汽车的乱停放、侵占公共厕所作为办公用房。(2)天下舍物业收费资质、上岗人员从业证、小区维修基金账目不公开。(3)根据《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入，如广告费用，租赁费等归全体业主所有。(4)武斌新购价值千元以上的三盆盆景一夜丢失，物业不予査找，新购轿车被刮蹭不予查找，安全问题严重失控，车辆丢失案等。(5)小区消防道车辆停放而无人管理，造成小区业主出入不便，小区环境乱差，业主们忍尤可忍，为此多次要求物业公司整改，但物业公司却从未有过整改。天下舍物业对未履行灵城奇石小镇《物业管理服务协议》约定的义务，业主拒交物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒缴物业费，依法对物业服务企业进行抗辩。由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内公共厕所被侵占変为物业办公用房、物业办公用房对外租赁、小区环境卫生恶劣、地下室车库十余年从未対业主开放，小区治安案件频发……业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此大部分业主由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理之中的事。 天下舍物业辩称，物业服务合同明确约定商业街物业收费标准为每月按照建筑面积每月每平方0.8元收取。物业服务合同系双方自愿签订，是双方的真实意思表示，受法律保护，对双方具有约束力。武斌系该小区的业主，自入住该小区后，接受了天下舍物业为其提供的物业管理服务应当按照合同约定支付物业费。武斌在上诉状中提到的物业公司易主、撤离、变更，但从始至终，物业服务公司始终是安徽宿州天下舍物业管理有限责任公司，物业公司已经履行合同完毕，一直在持续性提供物业服务，但武斌却一直没有支付相应的物业费，这对于物业公司乃至已经缴费的业主，明显不公平。 天下舍物业向一审法院起诉请求：1、依法判令武斌立即支付物业费9110元及违约金1093元，共计10203元;2、本案的诉讼费用(含财产保全费用)均由武斌负担。 一审法院认定事实：2010年8月21日，武斌、天下舍物业签订了物业管理服务协议，协议主要内容:甲方为安宿州天下舍物业管理有限责任公司，乙方为武斌，房屋类型为商铺，坐落位置3区一层15、16、17号，建筑面积为189.79m2，物业管理服务费用按年度交纳。交付标准为商住物业服务费按建筑面积每月每平方米0.80元收取，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求物业公司限期改正等，另，双方就权利、义务，物业管理服务内容、质量、专项维修基金的管理使用等进行了明确的约定。武斌入住该小区后，物业费交至2015年1月1日，以后的物业费用至今未交纳。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。武斌、天下舍物业签订的物业管理服务协议，是双方的真实意思表示，受法律保护，对双方具有拘束力。武斌系该小区业主，接受天下舍物业为其提供的物业管理服务，应当按照合同的约定支付物业费。物业管理服务协议中明确约定了交费周期、每年物业费用收取的计算依据及标准，武斌所欠物业管理费用为:189.79m2×0.80×12月×5年=9109.92元。天下舍物业要求武斌支付9110元，部分予以支持。对武斌辩解，天下舍物业公司没有尽到物业管理义务和职责，乱收费，与物业管理服务约定的内容不符及期间其向前任法人缴纳过3000元物业费。物业服务存在质量问题，是不少小区都存在的共性问题，有时服务质量也可能确实不尽人意，但毕竟天下舍物业还是履行了义务，付出了劳动，支出了费用。天下舍物业的服务或多或少令武斌不满意，该问題应当由双方依法受善解决，督促天下舍物业改进和提高服务质量，但不能成为拒交物业服务费用的法定理由。向前任法人缴纳过3000元物业费，应提供证据加以证明。鉴于天下舍物业提供物业服务存在一定瑕疵，关于对天下舍物业违约金的诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条的规定，判决：一、武斌于判决生效后3日内支付天下舍物业物业费用9109.92元；二、驳回天下舍物业的其他诉讼请求。一审案件受费减半收取55元，安徽宿州天下舍物业管理有限责任公司负6元，武斌负担49元。 二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，归纳当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：天下舍物业是否按照合同约定履行物业服务；武斌应否履行缴纳物业费的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案物业管理服务协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，且未经解除，对双方当事人均具有法律约束力。天下舍物业作为涉案小区的物业服务企业，其应当按照物业管理服务协议确定的具体管理要求实施物业管理服务，武斌作为该小区业主亦应按照约定支付相应的物业服务费。本案中，结合一、二审查明的事实，天下舍物业在为涉案小区提供物业服务方面履行了主要义务，保障了业主的主要生活需要。武斌主张天下舍物业存在管理服务不到位，公共房屋失修砖瓦脱落，垃圾清理不及时，公厕变更为红白喜事联络点及物业值班室、车辆乱停乱放等现象，上述问题仅能够反映天下舍物业合同履行存在瑕疵，但不属于合同法中的根本违约，武斌不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，天下舍物业作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为涉案小区提供更好的物业服务。但从原审双方提供的证据看，天下舍物业提供的物业服务确实存在不到位之处。结合天下舍物业实际提供的物业服务水平，本院按物业管理服务协议约定标准的80%酌情计算武斌应支付的物业服务费，即7287.94元（9109.92元×80%）。 综上，武斌的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省灵璧县人民法院（2020）皖1323民初7011号民事判决； 二、武斌于本判决生效起十日内支付安徽宿州天下舍物业管理有限责任公司物业服务费7287.94元； 三、驳回安徽宿州天下舍物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取55元，由安徽宿州天下舍物业管理有限责任公司负担6元，武斌负担49元；二审案件受理费56元，由武斌负担45元，安徽宿州天下舍物业管理有限责任公司负担11元。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 强 审 判 员  王 磊 审 判 员  姚 强 二〇二一年五月十七日 法官助理  余倩男 书 记 员  陈明明 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。