河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0183民初1735号原告：于照明，女，汉族，出生于1988年3月14日，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：马**，河南心连心律师事务所律师。被告：王海东，男，汉族，出生于1988年2月2日，住河南省新密市。被告：赵姗姗，女，汉族，出生于1987年7月26日，住河南省新密市。被告王海东、赵姗姗的共同委托诉讼代理人：王金峰，郑州市新密市斗法律服务所法律工作者。被告：河南省中强房产服务有限公司。住所地：新密市西大街办事处溱水路中强御金湾14层。统一社会信用代码：9140183MA40QLMW5Q。法定代表人：吕明洋，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈妮，女，汉族，出生于1987年5月27日，住河南省新密市。系该公司员工。原告于照明诉被告王海东、赵姗姗、河南省中强房产服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告于照明的委托诉讼代理人马**、被告王海东、赵姗姗的共同委托诉讼代理人王金峰、被告河南省中强房产服务有限公司的委托诉讼代理人陈妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于照明向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告于照明与被告王海东于2019年6月1日签订的合同编号0035的《商品房买卖合同》、2020年5月7日签订的《补充协议》；2、依法判令被告王海东、赵姗姗、河南省中强房产服务有限公司返还原告于照明购房款250,000元，并赔偿违约金196,800元，共计446,800元；3、本案受理费、保全费、保险费由被告承担。事实和理由：2019年6月1日，经河南省中强房产服务有限公司向阳花分公司居间介绍，原告于照明与被告王海东签订合同编号为0035的《商品房买卖合同》一份。双方约定被告王海东将坐落于城区溱水路南侧、惠丰街西侧、青屏街北侧向阳花7-1303号房屋出售给原告于照明，房屋总价款656,000元，签订合同当日支付定金50,000元。合同第三条第2款约定，乙方（原告于照明）同意自定房后7-20日内向甲方支付购房款人民币200,000元，剩余房款人民币406,000元，待双方办理完毕过户手续后当日乙方支付给甲方（被告王海东）。截止2019年6月18日，原告于照明分三次共计支付被告王海东、赵姗姗（王海东妻子）250,000元购房款。合同第三条第四款约定，双方商定，如将来（房屋）具备办理房产证及过户的条件时，甲方积极办理房屋产权证后，房产证过户给乙方。甲乙双方过户费用由乙方承担，若甲方拖延或拒绝给乙方办理房屋产权过户手续，乙方不再支付剩余406,000元房款，并可要求甲方赔偿该房屋合同价的30%作为违约金。合同第三条第五款约定，甲方将该交易房屋产权证办理出来后进行解押时，甲方（被告王海东）支付240,000元解押款，其余解押款由乙方垫付……。2019年10月21日，涉案房屋具备办理房产过户条件，但被告王海东迟迟不向贷款银行支付房屋解押款，拖延办理房屋过户手续。经原告多次催促，被告王海东与原告于照明于2020年5月7日签订《补充协议》一份，被告王海东承诺于2020年9月30日前提供房屋贷款结清证明，后15个工作日内配合原告办理过户手续。时至今日被告仍未将银行贷款结清，造成房屋无法办理过户手续。被告收取原告购房款后，拒不结清银行贷款及办理房屋解押手续，造成房屋无法过户至原告名下，被告拒不履行合同义务，已构成根本违约。现原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。被告王海东、赵姗姗辩称，一、被告王海东于2020年5月7日同原告签订的《补充协议》不是被告王海东的真实意思表示，同意原告主张诉请予以解除。二、原告所诉不是事实，被告已实际履行了签订的《房屋买卖合同》约定的义务，将买卖交易的房屋及相关法律文书移交给了原告实际占有。三、原告所诉被告违约，诉求主张被告支付其违约金196,800元没有事实根据，于法无据。四、原告为了自己利益，抛开《房屋买卖合同》的约定，要求被告提前一次性还清银行贷款，促成“办理房产证过户”条件成就的行为即已构成违约。综上，被告王海东、赵姗姗同意解除被告王海东于2020年5月7日同原告签订的《补充协议》，对于原告的其他诉讼请求依法应当予以驳回。被告河南省中强房产服务有限公司辩称，一、原告所诉的内容是事实，原告购买被告王海东的房屋在签订买卖合同时被告河南省中强房产服务有限公司仅仅是原告与被告王海东买卖关系的居间方，因被告未对涉案房屋办理房产证而无法进行办理过户手续，被告河南省中强房产服务有限公司在签订合同前已明确告知原告该事实，原告仍愿意购买，在买卖合同中就可以显示原告对该房屋暂时不能过户的事实知情并且认可，现该房屋已具备过户条件，只要被告王海东、赵姗姗配合原告办理过户手续，买卖合同可以继续履行，不具备解除条件。二、被告河南省中强房产服务有限公司已完成居间合同，未收取原告任何购房款，在原告的诉讼中也提到其支付的购房款均支付给被告王海东、赵姗姗，因此原告请求被告河南省中强房产服务有限公司返还购房款无事实和法律依据，并且被告河南省中强房产服务有限公司并不是买卖关系的相对方，根据合同相对性原则原告请求被告河南省中强房产服务有限公司承担违约责任无事实和法律依据，并且原告诉请违约金明显过高于实际损失，不应得到支持。本院根据当事人的陈述、举证，对本案事实确认如下，2015年8月5日，被告王海东和新密安泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告王海东购买位于新密市城区溱水路南侧、××西侧、××北侧××楼××层××房屋××套，房屋总价为397,735元，被告王海东于2015年8月5日支付购房款127,735元，于2015年9月10日商业贷款270,000元。房屋共有人为被告赵姗姗。2015年8月13日，该房屋在新密市房地产管理服务中心办理了合同信息备案登记。2019年10月21日，新密安泰置业有限公司为该房屋办理不动产权登记，并将该房屋权利人登记为新密安泰置业有限公司，不动产权登记证书编号为豫（2019）新密市不动产权第0015627号。2019年6月1日，被告王海东与原告于照明签订《房屋买卖合同》一份，合同约定被告王海东将该房屋以656,000元的价格卖给原告于照明，合同签订时原告于照明支付被告王海东定金50,000元。原告于照明同意定房后7-20日内向王海东支付购房款人民币200,000元，剩余房款人民币406,000元待双方办理完过户手续后当日，原告于照明支付给被告王海东。被告王海东应当于收到原告于照明购房款人民币250,000元后将该房屋交付原告于照明，被告王海东不按合同规定的日期向原告于照明交付房屋，每逾期一天按房价总额千分之一计算违约金支付给原告于照明。双方均认可该房屋暂不具备办理房屋产权手续和土地过户的条件。双方商定，如将来具备办理房产证及过户的条件时，被告王海东积极办理房屋产权证后，房产证过户给原告于照明。双方的过户费用由原告于照明承担，若被告王海东拖延或拒绝给原告于照明办理房屋产权证过户手续，原告于照明不再支付剩余406,000元房款，并可要求被告王海东赔偿该房屋合同价的30%作为违约金。截止2019年6月18日，原告于照明共计向被告王海东支付购房款250,000元，被告王海东于2019年6月18日向原告于照明出具收到购房款250,000元的收据一份。2020年5月7日，原告于照明与被告王海东签订《补充协议》一份，约定被告王海东于2020年9月30日前提供该房屋贷款结清证明，获取贷款结清证明后15个工作日内配合原告于照明办理过户手续，超过规定日期，按总房款千分之五每天计算违约金。超过30个工作日，原告于照明可直接办理房屋保全手续。原告于照明于2020年5月20日开始对该房屋进行装修，被告王海东不得干预。另查明，原告于照明与被告王海东签订房屋买卖合同后，原告未入住该房屋，也未进行装修。涉案房屋的贷款尚未结清。本院认为，原告于照明与被告王海东双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》，该合同内容属双方磋商后自愿达成，系当事人双方真实意思表示，符合法律规定。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，合同签订后，原告依约向被告支付了购房款250,000元，但被告王海东并未按合同约定于2020年9月30日前向原告提供房屋贷款结清证明,未配合原告于照明在约定时间内办理房屋过户手续，系违约行为,该行为致使双方签订的房屋买卖合同的目的不能实现,现原告于照明要求依法解除其与被告王海东于2019年6月1日签订的《房屋买卖合同》、2020年5月7日签订《补充协议》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。本案中，被告王海东未按时结清房屋贷款，未配合原告依约办理房屋过户手续构成违约，故原告于照明要求被告王海东返还已付购房款250,000元诉请,符合合同约定，本院予以支持。对于原告请求被告王海东支付违约金196,800元的主张，双方在《房屋买卖合同》中约定了以该房屋合同价的30%作为违约金、在《补充协议》中约定按总房款千分之五每天计算违约金，但双方无论在《房屋买卖合同》还是在《补充协议》中约定的违约金都过高，依法应当予以调整，考虑到本案的具体情况，结合着原告的实际损失、双方的过错程度及预期利益等综合因素，以涉案房屋合同价的20%即131,200元作为违约金更为公平合理，故对于原告请求被告王海东支付违约金196,800元的主张，本院仅对其中的131,200元予以支持。被告赵姗姗作为涉案房屋的共有人，应当与被告王海东承担共同返还购房款、支付违约金的责任。被告河南省中强房产服务有限公司在本案房屋买卖过程中系居间方地位,并非房屋买卖合同的相对方,故被告河南省中强房产服务有限公司与买卖双方之间均分别存在居间合同关系,而本案系房屋买卖合同纠纷。对于原告要求被告河南省中强房产服务有限公司与被告王海东、赵姗姗承担连带清偿责任的主张,没有法律依据,也不符合合同约定，对此本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第五百零九条、第五百四十三条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告于照明与被告王海东于2019年6月1日签订的《房屋买卖合同》、于2020年5月7日签订《补充协议》予以解除；二、被告王海东、赵姗姗于本判决生效后十日内返还原告于照明购房款250,000元；三、被告王海东、赵姗姗于本判决生效后十日内给付原告于照明违约金131,200元；四、驳回原告于照明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费减半收取为4,001元，由原告于照明负担587元；由被告王海东、赵姗姗负担3,414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  陈洪之二〇二一年五月八日书记员  曹 乐