湖南省宁远县人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘1126执异87号异议人（被执行人）：何进伟，男，汉族。评估人：湖南日升房地产土地评估有限责任公司。住所地：长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代城20栋510房。法定代表人:顾涛,执行事务合伙人。申请执行人：中国工商银行股份有限公司宁远支行，住所地：湖南省宁远县舜陵街道舜峰社区九嶷中路179号。负责人：高明，行长。被执行人：李莉芳，女，汉族。被执行人：欧阳送成，男，汉族。被执行人：宁远县腾飞市场开发有限公司，住所地：宁远县舜陵镇泠江中路126号。法定代表人：李志新，董事长。在本院执行中国工商银行股份有限公司宁远支行与宁远县腾飞市场开发有限公司、李莉芳、欧阳送成、何进伟金融借款合同纠纷一案中，异议人何进伟不服湖南日升房地产土地资产评估有限公司作出的房地产估价报告书，于2021年4月21日向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人何进伟称，评估人湖南日升房地产土地评估有限责任公司作出的（2021）第S032号房地产估价报告书存在下列违法情形，应当认定为无效。一、此评估报告为资产评估报告、参与该评估的二位估价师无注册资产评估师资质，该房地产报告实为资产评估报告，评估标的为：宁远县腾飞名城小区17栋2层201-211室内共11套商业房地产及其室内装饰装修，铸亨幼儿园内所有的配套设施及校车；二、此评估报告所采用的评估依据不全面、不准确，且遗漏评估项目较多，因此该评估报告无效。1、房地产土地价格依据不全面，无价格评估计算过程，评估结果笼统，评估价格严重低于市场价格；2、评估报告所列资产清单均未通知本人到现场核实签字；3、此评估报告中（一）涉审1号报告为十多年前的土地出让价格，不能作为评估价值时的评估依据，因此该房地产土地价格严重低于价值时点价格；三、配套设施设备评估结果中，遗漏了室内消防烟雾感应报警系统的评估；四、该报告中装饰装修价值评估中遗漏了加建消防楼梯找平、贴地线、扶手、铝合窗、防盗门及二楼室内地面找平等；五、大型专用校车湘M89271号评估价格过低，且评估师无资质。综上所述，请求法院认定评估报告无效，并对异议人的资产重新委托其他评估公司进行评估。评估人湖南日升房地产土地评估有限责任公司辩称，一、关于本次评估，评估的对象是以房地产为主，其室内装饰装修和配套设施设备为辅，故本公司受宁远县人民法院委托出具房地产评估报告并无不妥；本公司具有房地产、土地和资产评估和资质，三项资质均进入了司法评估机构名单库；本公司参与了本次评估活动的二位评估师均具有注册资产评估师资质，可以参与本次评估；二、关于对评估报告中所采用的依据不全面、不准确、遗漏评估项目较多的问题。本次估价对象的规划用途为商业用途，因而异议人提出的住宅价格并不具有参考价值，本次房地产评估价格是在综合考虑估价对象周边繁华程度、临街状况，所在楼层、位置等因素而得出的公平公正的市场价值；在本次评估现场查勘过程中，有法院工作人员，申请执行人、被执行人李莉芳到场，并在现场查勘表上签字确认，本公司估价师并同当日通过微信核实查勘记录以照片形式发给了何进伟；三、配套设施设备评估中室内消防烟雾感应报警系统属于消防工程，一般情况下，是商业用房能够通过消防竣工验收达到正常交付使用的必要条件，其本身价值也包括在本次评估房屋价值中，故未对消防工程（合室内消防烟雾感应报警系统）进行另行单列评估；四、关于装饰装修价值评估问题：加建楼梯的装饰装修并不在法院委托评估的范围内；二楼室内地面找平已包含在复合木地板和塑料地面工程评估单价之内；塑石工程由于李莉芳和何进伟未能提供室内的塑石装修的相关合同和证明文件，在此前提下，本次评估通过实地测量，并推算出展开面积，综合单价只能通过调查当前类似装修的市场价值评估，而不考虑个别施工单位的特殊加价；五、大型专用校车是本次评估的重量成本，通过市场调查类似校车全新状态下的市场价格，然后通过已使用年限和现场勘察测算其综合成新率，从而得出的评估价格。综上所述，本公司作出的房地产估价报告客观、公平、公正可以作为执行拍卖的参考，请求驳回异议人的异议请求。本院查明，本院在执行中国工商银行股份有限公司宁远支行与何进伟、李莉芳、欧阳送成、宁远县腾飞市场开发有限公司金融借款合同纠纷一案过程中，责令被执行人何进伟、李莉芳、欧阳送成、宁远县腾飞市场开发有限公司履行(2020)湘1126民初894号民事调解书确定的义务，但被执行人何进伟、李莉芳、欧阳送成、宁远县腾飞市场开发有限公司未履行上述义务，本院以(2020)湘1126执1192-4号执行裁定书查封了被执行人何进伟、李莉芳在宁远县腾飞市场开发有限公司开发的腾飞名城小区购买的13个商铺，但被执行人何进伟、李莉芳、欧阳送成、宁远县腾飞市场开发有限公司仍然未履行义务。本院于2021年2月1日作出了（2020）湘1126执1192-5号执行裁定，裁定拍卖被执行人何进伟、李莉芳在宁远县腾飞市场开发有限公司开发的腾飞名城小区购买的13个商铺(17栋2层201、202、203、204、205、206、207、208A、208B、209A、209B、210、211)。2021年3月8日本院作出了（2021）湘1126执恢115号委托书，委托湖南日升房地产土地评估有限责任公司对被执行人的下列财产进行评估：腾飞名城小区17栋2层201-211及11个铺面相应水电（含灯具等）墙面、地板、吊顶、空调等不可移动和可移动的装修价值，另含铸亨幼儿园的所有设施设备（含桌椅、沙发、电脑、投影仪、电扇、玩具、书籍、校车湘M8921等所有现有物品）包含架空层里的所有物品，但不包含架空层及装修，该评估公司接受委托后，于2021年4月8日作出了日升房评字[2021]第S032号房地产估价报告书。该估价报告书送达后，异议人何进伟不服在法定期限内，于2021年4月21日向本院提出了执行异议。本院受理后，于2021年4月26日通知评估公司对评估报告中所涉及到的实体性异议进行复核，评估公司于2021年4月30日将复核结果进行了解释和说明。本院认为，在民事执行中，资产评估报告是基于法院职权作出的并对当事人权利义务产生影响的执行行为，对资产评估报告的程序性事项及实体性事项的异议，可纳入执行异议程序进行审查。在审查结果上采取以限制重新评估为原则，并采取说明，补正等方式进行。本案中，本院委托的湖南日升房地产土地资产评估有限公司，具有房地产、土地和资产评估的相关资质，其三项资质均已进入司法评估机构名单，并且该公司参与本次评估的评估师也具有相关资质。故对异议人何进伟提出的该评估公司及其二位评估师缺乏相应资质，其评估报告无效的异议请求，本院不予支持；对于异议人何进伟提出的评估报告所采用的依据不全面、不准确问题，评估公司已作出合理说明；对于异议人何进伟提出的遗漏评估项目较多的问题，评估公司严格根据本院委托的事项项目进行评估，对于不在受委托事项评估项目的没有进行评估，符合法律规定。退一步来讲，若对于在委托事项内确有遗漏的评估项目，可以申请补正，但不意识着整个评估报告无效；对于异议人何进伟提出的该评估公司无评估大型校车湘M89271的资质的异议请求。因本次评估，估价对象是以房地产为主，其它室内装修和配套设施设备（含校车评估）为辅，故出具校车价格评估报告也无不妥。总之，涉案财物的评估价只是法院作为确定拍卖标的起拍价的一个参考，并不能决定涉案财物的最终实现价值，涉案财物的最终实现价值终归由市场决定的，故对于异议人何进伟提出日升房评字（2021）第S032号房地产估价报告书无效，要求重新评估的异议请求，不符合法律规定，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回何进伟的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，复议于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长 王 贤 顺人民陪审员 龙 宝 成人民陪审员 欧阳永平二〇二一年五月八日法官 助理 钱 小 丽代理书记员 姜 丽 池