四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0105民初7283号 原告：广州天力物业发展有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市青羊区顺城大街269号1栋1单元17楼10号。 负责人：黄皓，职务不详。 委托诉讼代理人：杨萍，重庆志和智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婵，女，系公司员工。 被告：成都紫薇花餐饮管理有限公司，住所地：四川省成都市青羊区顺城大街269号富力天汇中心三层318号。 法定代表人：李小龙，职务不详。 委托诉讼代理人：黄娟娟，四川蜀信律师事务所律师。 原告广州天力物业发展有限公司成都分公司（以下简称天力公司）与被告成都紫薇花餐饮管理有限公司（以下简称紫薇花公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天力公司的委托诉讼代理人杨萍、张婵，被告紫薇花公司的委托诉讼代理人黄娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天力公司向本院提出诉讼请求：1．判令紫薇花公司向天力公司支付物业管理费2285.43元并以每期欠费金额326.49元为基数，自每期起欠费之日起按千分之三支付违约金至欠费付清之日止；2.本案诉讼费由紫薇花公司承担。事实与理由：紫薇花公司系成都富力中心-A座写字楼0320房的承租人，房屋建筑面积为51.66平方米。根据开发商与天力公司签订的《前期物业服务协议》约定，天力公司自房屋交付之日起一直为小区提供物业管理服务，业主或物业使用人应在每月10日前缴纳下期物业费，每逾期一日按欠费总额的千分之三向天力公司支付违约金。紫薇花公司自2017年2月1日至2017年8月31日未支付物业服务费等相关费用。天力公司为维护自身权益，诉至法院，请求判如所请。 天力公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：一、关于成都紫薇花餐饮管理有限公司租用320房的情况说明、房产测绘成果报告，证明紫薇花公司自2012年11月至今，租用案涉房屋所在写字楼3楼320房，面积为51.66平方米。二、前期物业服务协议，证明紫薇花公司应按18元/月•平方米支付案涉房屋物业费；紫薇花公司应在每月10日前支付物业费；紫薇花公司未能按时足额交纳物业费，应按欠款额每日千分之三标准向天力公司支付违约金。三、关于紫薇花餐饮管理有限公司物业费欠费的说明函、欠费明细，证明2017年11月，经紫薇花公司申请，天力公司同意紫薇花公司从2016年7月1日起按6.32元/月•平方米减让标准支付物业费；截止2020年8月31日，按双方确认减让标准，紫薇花公司就案涉房屋欠付天力公司2017年2月1日至2017年8月31日期间物业费2285.43元，应承担违约金8285.34元。四、邮政EMS快递单及催费律师函，证明经天力公司多次催交，紫薇花公司仍拒绝支付所欠物业费。 紫薇花公司辩称，紫薇花公司非天力公司主张的物业服务费的期间的实际使用人，承担物业服务费的主体应该是案外人傅建国、彭林。即使紫薇花公司应该承担物业费，但天力公司计算违约金的计算标准不符合法律规定，违约金的标准不应当超过诉请标的的30%，所以案涉物业服务费的违约金不应该超过685元。 紫薇花公司为支持其抗辩，向本院提交以下证据：一、股权转让协议2份、移交合同，证明物业管理费应由案外人傅建国和彭林承担。紫薇花公司自2017年8月14日开始才承担案涉房屋的物业服务费。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2010年6月20日，成都富力熊猫城项目开发有限公司与天力公司签订《前期物业服务协议》，主要约定：成都富力熊猫城项目开发有限公司选聘天力公司对富力中心提供前期物业服务；甲级写字楼物业服务费为18元/月·平方米；物业服务费每月缴纳一次，业主或物业使用人应在每月10日前履行缴纳义务；成都富力熊猫城项目开发有限公司、业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，应按欠款额每日千分之三的标准向天力公司支付违约金。 2018年3月5日，成都富力熊猫城项目开发有限公司与紫薇花公司签订《房屋租赁合同》，主要约定：成都富力熊猫城项目开发有限公司将坐落在青羊区顺城大街269号富力中心第1单元320号房出租给紫薇花公司，租赁面积为51.66平方米（租金、物业管理费、租赁保证金、物业保证金、水电周转金等费用均以租赁面积计算）；租赁期限为2017年3月10日至2017年9月9日；紫薇花公司同意成都富力熊猫城项目开发有限公司委托天力公司为该物业的物业管理公司，负责收取该物业管理费用及其他费用，并提供物业管理等工作；物业管理费按3个月为一期结算，紫薇花公司在每一期最后一个月到期前1个月内向天力公司缴纳下一期物业管理费；物业服务费标准为18元/月·平方米，计算面积为51.66平方米；天力公司有权依据市场运行成本的调整，对物业管理费收费标准进行调整。成都富力熊猫城项目开发有限公司、紫薇花公司、天力公司均在合同上加盖公章确认。 2019年4月20日，天力公司向紫薇花公司发出《关于紫薇花餐饮管理有限公司物业费欠费的说明函》，载明：物业服务费最终以6.32元/月·平方米自2016年7月1日开始执行。2017年2月至2017年8月紫薇花公司未按时缴纳物业费，期间产生总费用为175354.34元。 本院认为，成都富力熊猫城项目开发有限公司、紫薇花公司与天力公司签订的《房屋租赁合同》系三方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，三方应按照合同约定全面履行义务。《房屋租赁合同》中明确约定了紫薇花公司承租案涉房屋，且约定了紫薇花公司同意成都富力熊猫城项目开发有限公司委托天力公司为该物业的物业管理公司，由紫薇花公司在每一期最后一个月到期前1个月内向天力公司缴纳下一期物业管理费。现天力公司履行了物业服务的义务，紫薇花公司应按照合同约定支付物业服务费。紫薇花公司向本院提出其未实际使用案涉房屋，并非承担物业服务费主体的抗辩。本院认为，《房屋租赁合同》中明确约定紫薇花公司为承租方，并承担缴纳物业管理费的义务，且紫薇花公司的内部股权变动并不影响紫薇花公司对外承担支付物业费服务的义务。故本院对于紫薇花公司主张其并非承担物业服务费的主体的抗辩不予采纳。《房屋租赁合同》中明确约定案涉房屋的物业服务费标准为18元/月·平方米，计算面积为51.66平方米，现天力公司主张物业服务费收费标准变更为《关于紫薇花餐饮管理有限公司物业费欠费的说明函》中明确的6.32元/月·平方米，本院予以确认。紫薇花公司应向天力公司支付自2017年2月至2017年8月的物业费2285.43元（51.66平方米×7个月×6.32元/月·平方米）。 关于违约金。如前述，紫薇花公司逾期未支付物业服务费的行为构成违约。天力公司主张违约金按《房屋租赁合同》中约定的以每期欠费金额326.49元为基数，自每期起欠费之日起按千分之三支付违约金至欠费付清之日止计算，紫薇花公司抗辩违约金过高。本院综合双方合同实际履行情况以及天力公司所受实际损失，酌定违约金为300元。 综上，天力公司的部分诉讼请求成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 成都紫薇花餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州天力物业发展有限公司成都分公司支付物业服务费2285.43元及违约金300元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由成都紫薇花餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 黄 静 二〇二一年五月二十八日 书记员 李蓓菡