山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0828民初59号原告：朱国兴，男，1998年1月4日出生，汉族，农民，住金乡县。委托诉讼代理人：魏玉昌（特别授权），山东民桥律师事务所律师。被告：金乡县天宇置业有限公司，住所地金乡县城惠民路南奎星路东诚信小区二号楼二单元7号。统一社会信用代码：91370828334429763Ｘ。法定代表人：赵迎柱，总经理。委托诉讼代理人：庄英翠（特别授权），山东郭鲁涛律师事务所律师。原告朱国兴与被告金乡县天宇置业有限公司（以下简称天宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱国兴的委托诉讼代理人魏玉昌，被告天宇公司的委托诉讼代理人庄英翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱国兴向本院提出下列诉讼请求：1、依法判令被告天宇公司支付原告逾期交付商品房违约金36801.4元（自2020年1月1日起至2021年1月25日止，对此后新产生的违约金保留诉权）；2、依法判令被告天宇公司支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金541元；3、请求法院依法判决热力管网配套费、天然气开口费由被告天宇公司承担；4、请求判决原告不承担购买储藏室的义务，已购买的被告应当予以退还该款项；5、请求法院依法判令三被告承担本案的诉讼费等其他合理费用。庭审期间，原告变更诉讼请求为：第三项变更为依法判决原被告间签订的《济宁市商品房买卖合同》第五条第9项约定无效；第四项变更为请求解除原被告间签订的《济宁市商品房买卖合同》第四条约定。事实和理由：2019年1月17日原告同被告金乡县天宇置业有限公司双方签订了《济宁市商品房买卖合同》，买卖位于金乡县湖畔华庭6号楼1单元21层2102号商品房，总价款471813元整，合同第八条约定被告金乡县天宇置业有限公司应当于2019年12月31日前向原告交付商品房。合同第九条约定交房逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十四条约定交付时关于基础设施、公共配套建筑（包括但不限于暖气、天然气）正常运行并达到使用条件。原告按照合同约定支付了商品房价款，但被告金乡县天宇置业有限公司没有按照合同约定及法律规定交付房屋，因被告金乡县天宇置业有限公司原因逾期办理房屋所有权证书，被告金乡县天宇置业有限公司违反法律强制性规定和主合同约定在合同补充协议中向原告收取热力配套费4361元（以每平方36元计），天然气开口费3300元。为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，依法诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告天宇公司辩称，一、原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。答辩人不存在逾期交付商品房的情况，因此原告要求答辩人赔偿逾期交付商品房违约金的诉讼请求不能成立。原告与答辩人于2019年4月15日签订的《济宁市商品房买卖合同》第八条虽然约定出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用。但是该条同时约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、自然灾害导致工程拖期和延期交房的；遇政府有关部门的规划设计、政策、法规变更或政府行为等属于出卖人所不能控制的事由造成出卖人不能按时交房的。3、因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期和延期交房的；政府行为如（戒严）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或延期交房的；依法构成不可抗力的其他情形。对以上条款已悉知，签字确认处有原告的签字确认。涉案工程项目自施工以来因恶劣天气、环保、疫情累计停工238天，且该时间不包括每次停工后复工需要的准备时间，每次停工后复工需要准备时间每次约2天左右，约38天，不包括70年国庆、海军节的停工时间，因政府行为、疫情等实际停工的时间大于276天。涉案工程于2020年7月30日竣工，2020年8月14日竣工验收合格，答辩人于2020年8月16日通知业主于2020年8月19日交房，自2019年12月31日至2020年8月19日期间相差231天，也就是说答辩人根据合同约定延期后交房的时间并没有违反合同约定，因此原告要求被告赔偿逾期交房的违约金没有事实依据。根据合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人的责任，买受人不能在720日取得房屋权属证书的，买受人不得退房，出卖人按买受人已付房款的千分之一向买受人支付违约金。首先，自2020年8月19日通知业主交房至今不足360天，原告起诉的时间尚在办理登记备案的期间，根本不存在超过720日没有取得房屋权属证书的情况，因此原告的该项诉讼请求不能成立。其次，答辩人已经于2020年11月30日将6号楼需要办理权属登记的资料报金乡县行政审批服务局备案。答辩人不存在违约行为。原告诉称的热力管网配套费答辩人并没有收取，与答辩人无关，原告诉称的天然气开口费是天宇置业公司委托天津市融融房地产经纪有限公司收取的，但是天宇置业公司收取该费用是有法律和事实根据的，根据合同第13页补充协议第五条第9项的约定买受人以按揭方式购房款的，上述税费（含天然气开口费等）必须由出卖人代收并代为买受人向有关政府部门缴纳。第16页补充协议第十四条第3项约定出卖人代政府及相关单位收取的其他税费，按政府有关规定的标准由出卖人向买受人收取。住宅专项维修资金、集中供暖和燃气开通费按金乡县现行收费标准由买受人承担，于交房前由出卖人一次性代收（主合同所约定的总价款不包含此条所述的相关费用）。因此答辩人代收是符合合同约定的，不存在无效的情形。综上所述，原告的诉讼请求依法不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告朱国兴为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告的身份证复印件一份证明：原告身份；2、原告同被告天宇公司签订的《济宁市商品房买卖合同》一份证明：双方约定了逾期交房的违约金及其计算方式，自2020年1月1日至2021年1月26日违约金产生36801.4元；3、山东增值税普通发票一张、建设银行个人贷款支付凭证一张证明：原告在约定时间内完成了支付全部购房款的义务。被告天宇公司的质证意见为：对证据一无异议。对证据二真实性无异议。对原告的证明观点有异议，合同中虽然约定了交房时间是2019年12月31日，但是并没有扣除合同约定的可以延期交房的情形，被告没有违约行为，不应支付违约金。对于证据三真实性无异议，与本案没有关联性。被告天宇公司为支持其抗辩意见，向本院提交证据如下：1、济宁市商品房买卖合同一份证明：原被告双方签订商品房买卖合同，合同第八条虽然约定出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用。但是该条同时约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、自然灾害导致工程拖期和延期交房的；遇政府有关部门的规划设计、政策、法规变更或政府行为等属于出卖人所不能控制的事由造成出卖人不能按时交房的。3、因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期和延期交房的；政府行为如（戒严）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或延期交房的；依法构成不可抗力的其他情形。对以上条款已悉知，签字确认处有原告的签字确认。合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人的责任，买受人不能在720日取得房屋权属证书的，买受人不得退房，出卖人按买受人已付房款的千分之一向买受人支付违约金。自通知业主于2020年8月19日交房至今不足360天，原告起诉的时间尚在办理登记备案的期间，根本不存在超过720日没有取得房屋权属证书的情况。合同补充协议第9条的约定买受人以按揭方式购房款的，上述税费（含天然气开口费等）必须由出卖人代收并代为买受人向有关政府部门缴纳。该合同约定是双方真实意思表示，并不违法法律法规的强制性规定，是合法有效的约定；2、（1）2018年11月9日-2018年11月9日（2）2018年11月14日-2018年11月15日（3）2018年11月23日-2018年12月4日（4）2018年12月13日-2018年12月23日（5）2018年12月30日-2019年1月6日（6）2019年1月10日-2019年1月15日（7）2019年2月19日-2019年2月27日（8）2019年3月2日-2019年3月6日（9）2019年4月21日-2019年4月26日（10）2019年9月19日-2019年9月30日（11）2019年9月24日-2019年10月3日（12）2019年10月19日-2019年10月25日（13）2019年10月31日-2019年11月10日（14）2019年11月21日-2019年11月24日（15）2019年12月8日-2019年12月17日（16）2019年12月20日-2019年12月29日（17）2020年1月2日-2020年1月6日，（18）2020年1月10日-2020年1月24日（19）2019年1月28日-2019年2月4日环境空气污染预警信息的紧急通知，共计19次证明：因环境空气污染影响，共停工19次，146天；每次停工后复工需要准备时间约2天，约38天；3、中华人民共和国国家标准混凝土结构工程施工规范10.2冬期施工10.2.6冬期施工混凝土搅拌应符合下列规定：混凝土拌合物的出机温度不宜低于10摄氏度，入模温度不应低于5摄氏度等施工操作规范，在冬季温度低时影响施工进度；4、气象局气象信息一份证明：因天气原因停工17天；5、中铁十八局集团第二工程有限公司营业执照一份证明：涉案项目的施工单位中铁十八局集团第二工程有限公司的企业住所地为唐山丰润区小区。因工程建设的负责人以及施工人员大部分均是外地人员，受疫情影响工程负责人以及施工人员不能返回金乡施工；6、山东省住房和城乡建设厅发布的关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见金乡县住房和城乡建设局发布的疫情防控进行时：金乡县住建局制定六条断然措施。要求所有金乡县城之外的企业负责人一律不准返回金乡。所有金乡县城之外的务工人员一律不准返回金乡；7、封闭承诺隔离书两份、新型冠状病毒疫情防控承诺书两份证明：因疫情影响项目负责人以及施工人员至2020年4月15日能正常复工；8、湖畔华庭项目一组团施工日志轴线图一份证明：项目正常施工以及停工的具体天数；9、微信聊天记录一组12张、通话详单一份8张、房屋交付通知书1份、业主群2组、业主群聊天记录2组、与本案无关的其他业主也是在2020年8月15日、16日收到8月19日交房通知的微信聊天记录证明：被告通知业主于2020年8月19日交房；10、建筑工程施工许可证一份证明：被告于2018年4月27日取得建筑工程施工许可证；11、金乡县人民政府文件金政发【2018】9号金乡县人民政府关于印发《金乡县城市规划区城市基础设施配套费征收使用管理办法》的通知以及《金乡县城市规划区城市基础设施配套费征收使用管理办法》第二十七条规定本办法自2018年5月1日起施行，有效期至2021年4月30日本办法施行之日前，凡未取得建设项目建筑工程施工许可证的，均应当按照本办法规定缴纳城市基础设施配套费。但是本案中答辩人取得建筑工程施工许可证的时间为2018年4月27日因此答辩人收取配套费符合规定；12、竣工工程质量验收报告一组证明：被告交付给原告的商品房于2020年8月7日验收合格；13、银行转账记录两份证明：被告代业主向金乡县潜能燃气有限公司垫付燃气开口费共计390户，每户3200元，共计1248000元；14、授权委托书一份证明：融融公司受天宇公司委托代收燃气开口费，融融公司不承担责任；15、在被告向法庭交纳的证据光盘中还有监理方提交的监理日志及金乡县住建局成立的微信群发布停工通知的部分微信截图及相对应的空气污染预警信息16、（2021）鲁0828民初80号高黎明案件中法庭向金乡县住房和建设局工作人员张卫华作出的调查笔录证明：被告在施工期间因疫情防控和环境污染问题无法正常施工。原告朱国兴的质证意见为：对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，被告应当举证证明发生过所谓的不可抗力的各种情形，以及对被告施工影响的具体天数，而且在原被告争议期间也没有发生过戒严国家庆典体育盛会等情形。对被告提出的合同第15条之约定，关于逾期房产证产生的违约金计算违约金的时间起点应为合同约定的应交房之日，因为超过合同约定的应交房之日而没有办理房产证就已经对原告造成损失，原告因没有房产证而没有获得国家行政部门对其房屋所有权的认可，从而导致原告所有权不完整，使其使用权租赁权获得贷款等权益受到影响，甚至无法获得，涉案房屋价格也未因此明显低于周围有房产证的房屋，因此原告的损失应得到赔偿。对证据二真实性无异议，但对证明目的有异议，济宁市人民政府于2013年4月7日颁布了关于印发济宁市环境空气污染应急预案的通知济政办字[2013]40号，对环境重污染情况下采取应急措施做了初步规定，被告作为济宁本地的房地产开发商对此应是明知的，对环境重污染的情况下实施该预案而导致建设停工应当是可以预见的，被告完全可以采取相应措施以达到政府对于环境污染处理的要求，因此其并不能必然导致停工，重污染天气也不属于不能避免不能克服的情形，而且重污染天气停止施工也与被告没有严格按照施工规程要求进行施工有直接因果关系，因此被告主张第二份证据属不可抗力要求顺延交房时间没有事实及法律依据。对证据三、四真实性无异议，对证明目的有异议，对混凝土的采用完全可以采用罐装方式以及增加保温模，因此被告所举证据并不必然导致停工，而且被告作为有资质的专业施工人士应当对此知情，不能作为停工的理由。对证据五、六真实性无异议，对证明目的有异议，证据六中金乡县驻建局制定六条断燃措施的时间是2020年2月3日，处在疫情期间，但不能证明被告复工的时间。对证据七真实性有异议，其内容仅有自然人签字，没有手印，也没有其他单位或个人予以佐证，无法保证真实性。对证据八真实性有异议，该份证据为被告单方制作，没有其他证据予以佐证，应不予认可。对证据九真实性无异议，对证明目的有异议，被告于2020年8月19日没有施工完毕，尚不具备交房条件，而且被告在证据二中也列举了其从2018年一直到2020年1月份受空气污染而停工，被告这两份证据自相矛盾，也能够证明被告远远在2020年8月19日之后仍然在施工，根本不符合交房条件。对证据十、十一真实性无异议，对证明目的有异议，2001年原国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格【2001】585号文）中取消的收费项目就包括暖气集资费。明确规定取消城市集中供热工程建设集资、城市煤气建设集资，将其统一归并为城市基础设施配套费中，不得再另行收取水、电、气、热、道路以及其他名目的专项配套费。金政发（2018）9号文不适用于本案，它是对2001财政部，计委联合下发的关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知的细化规定，它适用于国家及各地方财政部门和开发商之间谁来承担城市基础设施配套费的问题，不适用于作为消费者的购房人员。因此无论地方规章或实施办法如何规定，暖气、天然气开口费作为城市基础设施配套费都不应由原告来承担。因此，天然气和供暖开口费应由开发商承担，计入总房价中。原被告间补充协议的规定，不能与国家法律、法规及行政命令相互冲突，并且原被告间的济宁市商品房买卖合同第十四条约定，被告在交房时应当做到水、电、路、暖气、天然气等达到使用条件。被告在房价之外再代收暖气、天然气开口费是违法违约减少自己的义务增加原告的义务，不应得到支持，原告的诉请应予以支持。对证据十二真实性无异议，对证明目的有异议，该份证据仅是工程质量验收报告，根据原被告双方签订的合同约定，房屋应符合综合验收条件，因此被告所交付房屋还应当包括消防及其他基础配套设施建设验收合格才符合交房条件。对证据十三真实性有异议，被告应当提交原件，即使被告提交为真实，原告也不应承担该项费用。恰恰是被告应当承担该项费用，而被告称为原告代交没有事实和法律依据。对证据十五真实性无异议，但是监理单位作为与开发单位有合同关系的当事人存在利益关联，证明效力低下。另外，被告提交的该组证据部分没有针对性的通知，无法证明被告主张的每一次停工都有充分证据。对证据十六调查笔录的真实性无异议，但仍然不能完全准确的查证证实被告要主张的事实，既然提到有相关文件，就应当以相关文件及其他资料予以佐证，不然仍无法确定被告所主张的停工原因及停工天数。本院经审理认定事实如下：2019年1月17日，原告朱国兴作为买受人，被告天宇公司作为出卖人，双方签订《济宁市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于金乡县湖畔华庭第0006幢01单元21层2102号房。该商品房建筑面积121.14平方米，单价为每平方米3895元，房款总金额471813元。该合同第六条约定，原告于本合同签订之日交纳首付款141813元，剩余房款330000元申请银行贷款，银行贷款应于签订本合同时起30日内办理完毕。该合同第八条约定，出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、自然灾害导致工程拖期和延期交房的；遇政府有关部门的规划设计、政策、法规变更或政府行为等属于出卖人所不能控制的事由造成出卖人不能按时交房的；3、因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期和延期交房的；法定××或其他重大流行性××导致工程拖期或延期交房的；政府行为如（戒严）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或延期交房的；依法构成不可抗力的其他情形。对以上条款已知悉，签字确认：朱国兴（签名并捺印）。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列，1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.0的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2.0%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.0（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关报备。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人的责任，买受人不能在720日内取得房屋权属证书的，买受人不得退房，出卖人按买受人已付房款的千分之一向买受人支付违约金。该合同第二十条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同补充协议第四条约定，关于车位/储藏室的协议，买受人需购买出卖人的车位或者储藏室，并与出卖人签署《车位和储藏室使用权转让协议》。买受人所购买的车位和储藏室有使用权，但不办理权属登记，买受人对此已知悉并表示接受。合同补充协议第五条关于房屋交付的补充约定…2、县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施、或出卖人遭到重大技术问题、或因本项目周边的其他企业、部门、组织、或个人的原因导致本项目不具备竣工交付条件或开发建设工期延长的，出卖人交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交付违约责任。…9、…本小区采暖方式采用专业经营单位集中供暖方式1）有限电视初装费300元/户；2）天然气开口费3300元/户；3）热力管网配套费36元/平方（居民取暖费16元/平方，入住业主自理）本小区采暖方式采用专业经营单位集中供暖方式，以上费用税费为出卖人代收代缴的，按交款的凭证结算，多退少补。…第十四条其他约定…3、出卖人代政府及相关单位收取的其他税费，按政府有关规定的标准由出卖人向买受人收取。住宅专项维修资金、集中供暖和燃气开通费按金乡县现行收费标准由买受人承担，于交房前由出卖人一次性代收（主合同所约定的总价款不包含此条所述的相关费用）。2019年1月21日，原告向被告天宇公司交纳案涉商品房的首付款141813元。原告在中国建设银行申请办理案涉商品房的按揭贷款。该行于2019年3月20日向原告发放贷款33万元，借款人系原告朱国兴，收款人为被告天宇公司。2020年8月7日，金乡县湖畔华庭（南块地）一组团5#、6#、7#、9#、17#楼竣工工程验收合格。被告天宇公司在业主群中通知各业主在2020年8月19日办理交房手续，至庭审之日原告仍未办理。2020年11月30日，被告天宇公司对湖畔华庭小区在金乡县行政审批服务局进行备案。另查明，经济宁市重污染天气应急工作领导小组办公室下发关于发布环境空气污染预警信息的紧急通知，通知各工业企业分别于2018年11月9日、11月14日-11月15日、11月23日-12月4日、12月13日-12月23日、2018年12月30日-2019年1月6日、2019年1月10日-1月15日、2月19日-2月27日、3月2日-3月6日、4月21日-4月26日、9月19日-10月3日、10月19日-10月25日、10月31日-11月10日、11月21日-11月24日、12月8日-12月17日、12月20日-12月29日、2020年1月2日-1月6日、1月9日-1月31日“通过停产或部分生产线限产方式实现减排…凡出现超标排放和达不到应急减排清单措施目标的原则停产，不能立即停产的最大限度限产”。（以上合计146天）2020年2月3日,被告天宇公司因新冠××疫情停工。再查明，2018年3月30日，金乡县人民政府印发《金乡县城市规划区城市基础设施配套费征收使用管理办法》，该管理办法第二十三条第二款规定：房地产开发企业在商品房销售价格外，不得向购房者收取或者变相收取供水、供气、供热、供电相关配套费用。本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。被告收受原告的购房款后,应按合同约定时间向原告交付房屋。被告辩解因气温低、降雨等恶劣天气停工17天应顺延交付不符合常理，对其辩解不予采信。双方争执的焦点问题为：一、被告天宇公司是否存在逾期交房的问题；二、被告天宇公司是否存在逾期办理房屋所有权登记问题；三、《商品房买卖合同》约定天然气开口费、热力管网配套费等由原告承担，是否有效；四、原告能否解除购买储藏室的约定。针对焦点问题一，济宁市重污染天气应急工作领导小组办公室下发的关于发布环境空气污染预警信息的紧急通知，金乡县住房和城乡建设局工作人员向各企事业单位发送的微信、被告提供的监理日志等，可以证明被告根据政府减排要求基本停止各类建设工程土石方作业,另外，根据减排要求，必须停止所有室外喷涂、粉刷等使用有机溶剂作业环节，被告均已按照要求停止施工。被告为维护社会公共利益，积极响应政府及相关部门保护生态环境的指令，多次在重污染预警期间停止施工，导致工程施工延期，与原告约定的交房时间延期等一系列后果，均不是被告自身原因造成的，符合原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条中“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、…遇政府有关部门的规划设计、政策、法规变更或政府行为等属于出卖人所不能控制的事由造成出卖人不能按时交房的”约定的政府行为，其交房时间应当予以顺延。本院认定被告减排停产合计146天。《商品房买卖合同》第八条约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、…法定××或其他重大流行性××导致工程拖期或延期交房的。因新冠××疫情停工，符合合同约定，该期间亦应当予以顺延。根据原告的诉请、山东省住房和城乡建设厅《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》、复工人员需要隔离等情况，本院酌定被告因疫情停工60天，其交房时间应当予以顺延。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付原告使用。案涉小区于2020年8月7日验收合格，被告天宇公司于2020年8月19日通知业主交房，自2019年12月31日至2020年8月19日，期间为232天，扣除合同约定情形顺延日期（146+60）天，被告天宇公司逾期交房26天。依据《商品房买卖合同》第九条约定，被告天宇公司应支付原告逾期交房违约金471813元×0.0001×26天＝1226.71元。针对焦点问题二，《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关报备。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人的责任，买受人不能在720日内取得房屋权属证书的，买受人不得退房，出卖人按买受人已付房款的千分之一向买受人支付违约金。被告天宇公司在业主群中通知各业主在2020年8月19日办理交房手续。2020年11月30日，被告天宇公司对湖畔华庭小区在金乡县行政审批服务局进行备案。原告至今未办理交房手续，即案涉商品房至今未交付使用，现原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金的条件尚未成就，对该项诉请，本院不予支持。针对焦点问题三，原被告约定的《商品房买卖合同补充协议（附件四）》第五条第9项约定的开口费、配套费等费用，属于政策性问题，不属于民事案件调整的范围，可向行政主管部门申请解决。针对焦点问题四，《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：当事人应当按照约定全部履行自己的义务。《商品房买卖合同补充协议（附件四）》第四条约定：“关于车位/储藏室的协议，买受人需购买出卖人的车位或者储藏室，并与出卖人签署《车位和储藏室使用权转让协议》。买受人所购买的车位和储藏室有使用权，但不办理权属登记，买受人对此已知悉并表示接受。”原告朱国兴对补充协议约定条款签名并按捺手印予以确认，应当按该补充协议约定全部履行自己的义务。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款、第五百八十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告金乡县天宇置业有限公司支付原告朱国兴逾期交房违约金1226.71元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告朱国兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费448元，由原告朱国兴负担398元，被告金乡县天宇置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  蔡祥杰审 判 员  翟洪顺人民陪审员  芮中尚二〇二一年五月七日法官助理吴晗书记员杨纳