广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初1740号原告：广州凯云物业服务有限公司,住所地广东省广州市黄埔区科学大道60号2901-2905房。法定代表人：江忠保，董事长。委托诉讼代理人：黄芳，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽婵，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广东乐源数字技术有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城科学大道182号创新大厦C3区第九层903单元。法定代表人：乐六平。原告广州凯云物业服务有限公司（以下简称凯云物业公司）与被告广东乐源数字技术有限公司（以下简称乐源技术公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告凯云物业公司的委托诉讼代理人陈丽婵到庭参加诉讼。被告乐源技术公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告凯云物业公司向本院提出诉讼请求：1.确认凯云物业公司与乐源技术公司于2021年1月12日解除《物业管理服务合同》；2.判令乐源技术公司向凯云物业公司支付拖欠的物业管理费93893.4元(按照15648.9元/月的标准，从2020年8月1日起计算至实际交还租赁房屋时止)、公摊水电费33801.6元(按照5633.6元/月的标准，从2020年8月1日起计算至实际交还租赁房屋时止)、基本电费48000元(按照8000元/月标准，从2020年7月1日起计算至实际交还租赁房屋时止)；合计175695元，均暂计至2021年1月31日；3.自用电费118161.43元(从2020年8月1日起计至实际交还租赁房屋时止，据实缴纳)、自用水费5857.9元(从2020年8月1日起计至实际交还租赁房屋时止，据实缴纳)、有偿服务费50元；合计124069.33元，暂计至2020年11月30日；4.判令乐源技术公司向凯云物业公司支付物业管理费违约金7277.25元（每月以15648.9元为本金，按照每日千分之一的标准，从每月的11号开始计算至实际付清欠费之日止）、公摊水电费违约金2617.95元（每月以5663.6元为本金，按照每日千分之一的标准，从每月的11号开始计算至实际付清欠费之日止）、基本电费违约金3720元（每月以8000元为本金，按照每日千分之一的标准，从每月的11号开始计算至实际付清欠费之日止）；自用电费违约金9101.57元（按上上月欠付金额的千分之一，从本月11日开始计算至实际付清欠费之日止）；自用水费违约金581.9元（按上上月欠付金额的千分之一，从本月11日开始计算至实际付清欠费之日止）；合计违约金为23298.67元；5.判令乐源技术公司支付凯云物业公司因追缴上述费用而支付的律师费26861元；6.本案诉讼费由乐源技术公司承担。庭审后，凯云物业公司申请撤回第1项诉讼请求，并减少其他诉讼请求为物业管理费、公摊水电费、基本电费仅要求乐源技术公司支付至庭审之日；自用水电费仅要求乐源技术公司支付庭审前其已经垫付的费用；2021年1月前的自用水电费的违约金从起诉之日开始计算；2021年1月、2月的自用水电费违约金从庭审之日开始计算。事实与理由：2019年6月27日，广州凯云发展有限公司（以下简称凯云发展公司）与乐源技术公司签订了《物业管理服务合同》，约定由凯云发展公司向乐源技术公司提供物业管理服务，合同期限自2019年5月20日起至2021年5月19日止。凯云物业公司从2019年5月20日开始按照物业管理费15648.9元/月，公摊水电费5633.6元/月，基本电费按照最大需量计价方式计算，自用水电费据实缴纳的合同约定向乐源技术公司收取各项费用。2019年7月16日，凯云发展公司与乐源技术公司、凯云物业公司签订《补充协议书》，协议约定：《物业管理服务合同》项下凯云发展公司的全部权利义务转由凯云物业公司承继。合同生效后，双方均正常履约，但乐源技术公司从2020年6月开始拖欠物业管理费和水电费。凯云物业公司于2020年12月17日向乐源技术公司发出《律师函》，要求乐源技术公司收到律师函五日内支付物管费、水电费及违约金，乐源技术公司在签收《律师函》后并未对内容提出异议，但至今仍未支付律师函所述的任何款项。截至2021年1月11日，乐源技术公司已拖欠物业管理费93893.40元、电费(公摊水电费、基本电费、自用电费)199963.03元、水费5857.90元以及有偿服务费50元，以上共计299764.33元。同时根据合同约定，乐源技术公司逾期支付物管费和水电费，还应按1‰/日向凯云物业公司支付未付款23298.67元的违约金。根据《物业管理服务合同》第七条第一款的约定，乙方采取法律行动所产生的费用包括但不限于律师费，有权要求甲方赔偿，因此乐源技术公司应承担本次索赔而产生的律师费。请求法院判如所请。被告乐源技术公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2019年6月27日，乐源技术公司（甲方、物业承租人）与凯云发展公司（乙方、物业管理人）签订《物业管理服务合同》（合同编号：KY-GG-JSQ-C300305），约定：甲方已租用了广州市黄埔区开源大道11号科技企业加速器C3栋501室，所租房屋建筑面积3129.78平方米。现就甲方委托乙方提供物业管理服务事宜订立本合同。业主授权乙方管理园区公共部位、物业公用设施设备及物业环境。合同期限为2019年5月20日起至2021年5月19日止。三、物业管理服务项目约定，11.特约专项服务，（1）本合同中特约专项服务是指甲方临时委托乙方对甲方租赁区域内部或个人事项提供服务；（2）特约专项服务实行明码标价、自愿选用、有偿服务原则；（4）甲方应按约按时对该专项服务项目支付费用。四、相关费用及支付方式约定，1.甲方按承租房屋面积向乙方缴纳当月物业管理费（不包含公摊水电费、甲方自用的水电费、房屋室内设施设备维护费、人身及财产保险和保管费、停车费等）。物业管理费自2019年5月20日始，以甲方与业主签订的《房屋租赁合同》中所约定物业管理计费面积平方米收取，计费单价为5元/平方米/月，物业管理费合计为15648.9元/月。2.基本电费：乙方按照最大需量计价方式缴纳费用，工业厂房所涉及的基本电费按国家有关文件及楼层电力配置据实收取。3.自用水电费：甲方向乙方据实缴纳上月自用水电费，电费、水费单价按供应部门收取的标准执行。4.公摊水电费：甲方按承租房屋计费面积平方米向乙方缴纳当月公摊水电费，公摊水电费收费标准为：1.8元/平方米/月，每月公摊水电费合计5633.6元。5.特约专项服务费据实收取。7.付款方式：上述各项费用按月结算，由甲方在每月10日前以银行转账方式转至乙方指定账户或以支票、现金支付的方式缴付。五、甲方的权利义务约定，6.按时交纳物业管理费、自用和公摊水电费、基本电费和特约专项服务费等应付应缴费用。七、违约责任约定，1.甲方违约责任，（1）甲方须按本合同约定或乙方的书面缴费通知按时缴纳物业管理费、水电费（含污水处理费）、专项服务费等应付费用；甲方如逾期缴纳，应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应缴纳但未交的物业管理费、水电费、专项服务费的千分之一向乙方缴交违约金。（2）乙方采取相关措施所产生的费用包括但不限于律师费、调查取证费、诉讼费……等费用有权要求甲方赔偿。2019年7月16日，乐源技术公司（甲方）与凯云发展公司（乙方）、凯云物业公司（丙方）签订《补充协议书》，约定三方同意自2019年8月1日起将原《物业管理服务合同》（合同编号：KY-GG-JSQ-C300305）中的乙方凯云发展公司变更为凯云物业公司，本协议生效后，乙方在原合同项下的全部权利义务均由丙方承继。凯云物业公司主张乐源技术公司从2020年8月开始欠缴物业管理费等费用，其提交2020年6月-2021年3月向乐源技术公司发送的《缴费通知书》及与备注名称为“乐源朱先生”的微信用户的聊天记录拟证实其将缴费单送达给了乐源技术公司并由该公司的工作人员吴小玲等人签收。此外，还通过微信方式将2020年12月的缴费单及催费函、律师函发送给了乐源技术公司，催促其缴纳物业管理费等费用。关于水电费种类及缴费标准、缴费时间，乐源技术公司提交一份《情况说明》，主张涉案物业的水电费分为公摊水电费、基本电费、自用电费、自用水费四类。其中：（1）公摊水电费，每月10日缴纳当月的费用，2021年2月前按照《物业管理服务合同》约定的5633.6元/月收取，2021年2月开始按照（园区水电总费用-园区客户自用水电总费用）÷园区可出租总面积（557948.3㎡）×客户承租面积计算得出乐源技术公司应当按照1490.28元/月的标准支付；（2）基本电费，每月10日缴纳上一个月的费用，依照《缴费通知书》及乐源技术公司与广州开发区金融控股集团有限公司签订的《房屋租赁合同》约定的8000元/月收取；（3）自用电费，每月10日缴纳上上个月的费用，涉案房屋与其所在的C3栋共用一份电表，故凯云物业公司每月先向供电局缴纳后再依照电费单价【（总电费-总基本电费）÷园区总用电度数】×用电量的计算方式计算出乐源技术公司每月应当支付的电费，其中，乐源技术公司2020年8月应缴纳2020年6月的自用电费为6727.04元、2020年9月应缴纳2020年7月的自用电费为30024.6元、2020年10月应缴纳2020年8月的自用电费为26500.13元、2020年11月应缴纳2020年9月的自用电费为21607.88元、2020年12月应缴纳2020年10月的自用电费为17255.45元、2021年1月应缴纳2020年11月的自用电费为16046.33元、2021年2月应缴纳2020年12月的自用电费为4982.27元、2021年3月应缴纳2021年1月的自用电费为3816.4元、2021年4月应缴纳2021年2月的自用电费为2723.05元；（4）自用水费，每月10日缴纳上上个月的费用，凯云物业公司每月中旬向供水部门缴纳城市污水处理费和自来水费后，以水费单价4.86元/立方米（城市污水处理费1.4元/立方米+自来水费3.46元/立方米）×用水立方数计算出乐源技术公司每月应当支付的自用水费，其中，乐源技术公司2020年8月应缴纳2020年6月的自用水费为1858.12元、2020年9月应缴纳2020年7月的自用水费为1156.68元、2020年10月应缴纳2020年8月的自用水费为1064.34元、2020年11月应缴纳2020年9月的自用水费为592.92元、2020年12月应缴纳2020年10月的自用水费为529.74元、2021年1月应缴纳2020年11月的自用水费为656.1元、2021年2月应缴纳2020年12月的自用水费为189.54元、2021年3月应缴纳2021年1月的自用水费为48.6元、2021年4月应缴纳2021年2月的自用水费为58.32元。凯云物业公司提交2020年6月-2021年1月的电费发票、电费通知单及2020年6月-2020年12月的水费发票拟证实其已垫付上述月份的水电费。凯云物业公司还主张其实际已经垫付2021年2月的自用电费及自用水费，只是供电部门和供水部门尚未向其出具发票。凯云物业公司另主张乐源技术公司拖欠2020年7月因修理窗户门把手的有偿服务费50元。其提交2020年9月1日向乐源技术公司发出的《加速器物业服务中心缴费通知书》，显示窗户把手坏产生有偿服务费50元。该通知书采用现场派单方式送达，企业签收处有蔡姓人员签名。2020年12月17日，凯云物业公司委托广东广开律师事务所向乐源技术公司发出《律师函》，载明：截至2020年12月15日，共拖欠270181.64元未付，其中包括物业管理费、水电费、基本电费、自用水电费等。上述律师函于2020年12月29日通过微信发送给备注名称为“乐源苏总”的微信用户。凯云物业公司还提交《民事委托代理合同》及发票、网上银行电子回单拟证实其为追索本案物业管理费等费用共计支付律师费26861元。另查明，凯云物业公司于诉讼中申请财产保全，申请查封、扣押、冻结乐源技术公司名下价值349924元的财产；本院于2021年3月3日出具（2021）粤0112民初1740号《民事裁定书》，裁定：一、冻结凯云物业公司银行账户（开户行：华夏银行广州开发区支行；账户：10×××17；开户名：广州凯云物业服务有限公司）中的存款104977.2元；二、查封、扣押、冻结乐源技术公司价值349924元的财产（冻结银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产的期限为三年）。以上事实有《物业管理服务合同》《补充协议书》《缴费通知书》、微信用户的聊天记录、《情况说明》《律师函》《合同解除通知书》《民事委托代理合同》《房屋租赁合同》、发票、电费通知单、网上银行电子回单及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，凯云物业公司诉请的2020年12月31日前的物业管理费、公摊水电费、基本电费、自用水电费等费用是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定；对于凯云物业公司诉请的2021年1月1日之后的物业管理费、公摊水电费、基本电费、自用水电费等费用是属于《中华人民共和国民法典》施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款的规定，应当适用《中华人民共和国民法典》的规定。乐源技术公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，故本院在审核凯云物业公司提交的证据并结合其庭审陈述的基础上，依据事实和法律作出裁判。凯云发展公司与乐源技术公司双方签订《物业管理服务合同》后，又与凯云物业公司三方签订了《补充协议书》，约定将上述《物业管理服务合同》中凯云发展公司的权利和义务转由凯云物业公司承继，上述合同权利义务的概括转让系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。故凯云物业公司享有《物业管理服务合同》项下凯云发展公司应当享有的权利和义务。关于物业管理费。依照涉案《物业管理服务合同》的约定，乐源技术公司应当在每月10日前缴纳物业管理费，但截至庭审之日，乐源技术公司并未提交证据证实其已经缴纳了2020年8月及之后的物业管理费，故乐源技术公司应当依照双方《物业管理服务合同》约定的物业管理费标准15648.9元/月支付从2020年8月起至本案庭审之日2021年4月9日止的物业管理费。因双方约定每月10日缴纳当月的物业管理费，故2021年4月的物业管理费至庭审时尚未到支付时间，故乐源技术公司应当向凯云物业公司支付2020年8月-2021年3月的物业管理费共计125191.2元（15648.9元/月×8个月）。关于公摊水电费、基本电费、自用水电费。如前述，乐源技术公司并未提交证据证实其已缴纳2020年8月之后的上述费用，故其应当依照合同约定的标准及实际使用的水电度数支付上述各项费用，凯云物业公司陈述公摊水电费每月10日缴纳当月的费用，2020年8月起至2021年1月的公摊水电费按照5633.6元/月标准支付，从2021年2月至庭审之日按照1490.28元/月的标准支付；基本电费每月10日缴纳上一个月的费用，双方合同约定每月固定按照8000元缴纳；自用水电费在每月10日缴纳上上个月的费用，据实结算。故截至庭审之日，上述各项费用计算为：（1）2020年8月-2021年3月的公摊水电费：36782.16元（5633.6元/月×6个月+1490.28元/月×2个月）；（2）2020年7月-2021年2月的基本电费：64000元（8000元/月×8个月）；（3）自用电费：凯云物业公司提交的发票显示其已经垫付2020年6月-2021年1月的电费，故乐源技术公司尚须向凯云物业公司支付2020年6月-2021年1月垫付的电费126960.1元（6727.04元+30024.6元+26500.13元+21607.88元+17255.45元+16046.33元+4982.27元+3816.4元）；其主张2021年2月的电费也已经垫付，但未提交发票、银行流水等证据证实，故对该月的电费本院不予支持；（4）自用水费：凯云物业公司提交的发票显示其已经垫付2020年6月-2020年12月的水费，故乐源技术公司尚须向凯云物业公司支付2020年6月-2020年12月垫付的水费6047.44元（1858.12元+1156.68元+1064.34元+592.92元+529.74元+656.1元+189.54元），其主张2021年1月、2月的水费也已经垫付，但未提交发票、银行流水等证据证实，故对该两月的水费本院不予支持。关于拖欠的物业管理费、公摊水电费、基本电费、自用水电费的违约金。双方在合同中明确约定：“甲方在每月10日前缴付各项费用”“甲方如逾期缴纳，应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应缴纳但未交的物业管理费、水电费、专项服务费的千分之一向乙方缴交违约金。”乐源技术公司连续多月拖欠物业管理费、水电费等费用，应当依照上述约定向凯云物业公司支付违约金。因此，其应当支付的违约金分类计算为：（1）2020年8月-2021年3月的物业管理费违约金：每月以15648.9元为本金，按照1‰/日的标准，从当月11日开始计算至实际付清之日止；（2）2020年8月-2021年3月的公摊水电费违约金：2020年8月起至2021年1月每月以5633.6元为本金，按照1‰/日的标准，从当月11日开始计算至实际付清之日止；2021年2月-3月的公摊水电费违约金每月以1490.28元/月为本金，按照1‰/日的标准，从当月11日开始计算至实际付清之日止；（3）2020年7月-2021年2月的基本电费违约金：以8000元/月为本金，按照1‰/日的标准，从当月11日起计至实际付清之日止；（4）自用电费：凯云物业公司主张2021年1月前的自用电费违约金从起诉之日开始计算、2021年1月的自用电费违约金从庭审之日开始计算系对自己权利的处分，本院予以准许。故自用电费违约金分段计算为：2020年6月-11月的自用电费违约金以118161.43元（6727.04元+30024.6元+26500.13元+21607.88元+17255.45元+16046.33元）为本金，按照1‰/日的标准，从2021年1月25日开始计算至实际付清之日止；2020年12月-2021年1月的自用电费违约金以8798.67元（4982.27元+3816.4元）为本金，按照1‰/日的标准，从2021年4月9日起计至实际付清之日止；（4）自用水费：凯云物业公司主张2021年1月前的自用水费违约金从起诉之日开始计算，2021年1月之后的自用水费从庭审之日开始计算系对自己权利的处分，本院予以准许。故自用水费违约金分段计算为：2020年6月-11月的自用水费违约金以5857.9元（1858.12元+1156.68元+1064.34元+592.92元+529.74元+656.1元）为本金，按照1‰/日的标准，从2021年1月25日开始计算至实际付清之日止；2020年12月的自用水费违约金以189.54元为本金，按照1‰/日的标准，从2021年4月9日起计至实际付清之日止；上述违约金总额均以本金为限。关于有偿服务费。凯云物业公司提交的2020年9月1日的《加速器物业服务中心缴费通知书》明确载明2020年7月因修理乐源技术公司的窗户把手而产生服务费50元，乐源技术公司对此并未提出异议，视为其确认该月确实产生了修理窗户把手的有偿服务费50元，其并未提交证据证实已向凯云物业公司支付上述费用，故其应当向凯云物业公司支付上述有偿服务费50元。关于律师费。双方在《物业管理服务合同》中明确约定“乙方采取相关措施所产生的费用包括但不限于律师费……有权要求甲方赔偿。”因此，凯云物业公司要求乐源技术公司支付其为本案支付的律师费26861元有理据，对其该项诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告广东乐源数字技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州凯云物业服务有限公司支付2020年8月起至2021年3月的物业管理费共计125191.2元及违约金（违约金每月以15648.9元为本金，按照1‰/日的标准，从当月11日开始计算至实际付清之日止，违约金总额以本金为限）。二、被告广东乐源数字技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州凯云物业服务有限公司支付2020年8月-2021年3月的公摊水电费36782.16元及违约金（违约金分段计算为：2020年8月-2021年1月每月以5633.6元为本金，按照1‰/日的标准，从当月11日开始计算至实际付清之日止；2021年2月-3月每月以1490.28元为本金，按照1‰/日的标准，从当月11日开始计算至实际付清之日止；违约金总额以本金为限）。三、被告广东乐源数字技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州凯云物业服务有限公司支付2020年7月-2021年2月的基本电费64000元及违约金（违约金以8000元/月为本金，按照1‰/日的标准，从当月11日起计至实际付清之日止；违约金总额以本金为限）。四、被告广东乐源数字技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州凯云物业服务有限公司支付2020年6月-2020年12月垫付的自用电费126960.1元及违约金（违约金分段计算为：以118161.43元为本金，按照1‰/日的标准，从2021年1月25日开始计算至实际付清之日止；以8798.67元为本金，按照1‰/日的标准，从2021年4月9日起计至实际付清之日止；违约金总额以本金为限）。五、被告广东乐源数字技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州凯云物业服务有限公司支付2020年6月-2021年1月垫付的自用水费6047.44元及违约金（违约金分段计算为：以5857.9元为本金，按照1‰/日的标准，从2021年1月25日开始计算至实际付清之日止；以189.54元为本金，按照1‰/日的标准，从2021年4月9日起计至实际付清之日止；违约金总额以本金为限）。六、被告广东乐源数字技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州凯云物业服务有限公司支付有偿服务费50元。七、被告广东乐源数字技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州凯云物业服务有限公司支付律师费26861元。八、驳回原告广州凯云物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3740元，由原告广州凯云物业服务有限公司负担26元、被告广东乐源数字技术有限公司负担3714元。负缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 张 敏二〇二一年五月七日书记员 王春苗