广西壮族自治区贺州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2021）桂11行终33号 上诉人（一审原告）曾金明，男，1959年1月12日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人杨桦，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人杨强，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审被告）贺州市不动产登记局。地址：贺州市贺州大道403号天和大厦。 法定代表人庞姚明，局长。 一审第三人广西富川农村商业银行股份有限公司。地址：贺州市富川瑶族自治县富阳镇富洲路38号。 法定代表人徐方坤，董事长。 一审第三人贺州市金旗市场开发有限公司。地址：贺州市城西区（原食品公司园地）。 法定代表人陆金生。 一审第三人陆政威，男，1986年6月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。 一审第三人吴菊霜，女，1984年11月25日出生，汉族，住贺州市平桂区。 上诉人曾金明因商品房抵押权行政预告登记纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院2020年12月23日作出的（2020）桂1102行初66号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 一审裁定查明：2009年4月2日，出卖人贺州金旗市场公司与买受人陆政威签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买的商品房为预售商品房，系贺州市金旗市场第3号楼2层8-24号房，商品房的用途为住宅。2012年10月29日，借款人贺州市丰乐园农林开发有限公司与贷款人广西富川农村商业银行股份有限公司的前身、即富川瑶族自治县农村信用合作联社（以下简称富川农商行）签订《流动资金借款合同》，合同编号:富农信抵措字2012102905号，约定借款人民币5000000元，借期三年，自2012年10月30日起至2015年10月29日止。该合同项下的借款担保方式为保证和抵押，担保合同编号为：富农信抵措字2012102905-1号《抵押担保合同》，富农信抵措字2012102905-2号《保证担保合同》。2012年10月29日，陆政威、吴菊霜与富川农商行签订《抵押担保合同》，合同编号：富农信抵措字2012102905-1号，抵押人陆政威自愿以本合同项下的陆政威房抵201201号抵押物清单所列财产作为抵押物设定抵押。2012年10月29日，贺州金旗市场公司与富川农商行签订《保证担保合同》，合同编号：富农信抵措字2012102905-2号，保证人贺州金旗市场公司保证的主债权为债务人贺州市丰乐园农林开发有限公司在债权人富川瑶族自治县农村信用合作联社处办理主合同项下约定业务所形成的债权，本金数额为5000000元。2012年10月29日，陆政威、吴菊霜与富川农商行向原贺州市房产管理局申请办理预告登记并提交了《房屋抵押登记申请表》、《房屋抵押登记审批表》、富农信抵措字2012102905号《流动资金借款合同》、富农信抵措字2012102905-1号《抵押担保合同》、富农信抵措字2012102905-2号《保证担保合同》、《商品房买卖合同》、陆政威等申请人身份证复印件。2012年10月30日，陆政威就贺州市八达西路602号金旗市场3#楼2层8-24号房屋权属状况向原贺州市房屋登记交易管理中心提交《房产档案利用查询申请表》，经原贺州市房屋登记交易管理中心查询，申请人陆政威所查该房已办理备案登记，买受人陆政威（合同编号:金14-05-0375号），该房产无查封、无抵押、无挂失、无灭失等登记手续。同日，原贺州市房产管理局就涉案房屋抵押登记的相关情况对陆振威、吴菊霜进行询问记录。原贺州市房产管理局于2012年10月30日作出贺房预八步字第××号预购商品房抵押权预告登记，主要内容为：预告登记权利人：富川瑶族自治县农村信用合作联社；预告登记义务人：陆政威、吴菊霜；房屋坐落:1、贺州市八达西路602号金旗市场6＃楼2层15号，2-3、2＃楼2层04、05号，4、3＃楼2层08、24号，5-7、5＃楼一层17、18、19号商铺，8-17、6＃楼2层01、02、03、07、08、09、10、11、12、13、14号；商品房买卖合同：详见抵押清单；债权数额：伍佰万元整；设定日期：2012年10月30日；约定日期：2015年10月29日。2013年2月4日，曾金明与贺州金旗市场公司签订《金旗市场商品房定购书》，曾金明意愿定购金旗市场3＃楼2层8-24号房。后曾金明与贺州金旗市场公司签订《商品房买卖合同》，购买的商品房为预售商品房，系贺州市金旗市场第3号楼2层11、12、19、20、21、22、23、24号房。2020年5月16日，富川瑶族自治县人民法院作出（2020）桂1123执恢31号之一执行裁定书，裁定拍卖陆振威名下位于贺州市八步区的房屋（房屋预告登记证明号：贺房预八步字第××号）。2020年6月9日，曾金明向富川瑶族自治县人民法院就申请执行人富川农商行与被执行人贺州市丰乐园农林开发有限公司、贺州金旗市场公司、陆政威、吴菊霜金融借款合同纠纷一案提出书面执行异议，2020年6月18日，富川瑶族自治县人民法院作出（2020）桂1123执异16号执行裁定，裁定驳回曾金明的异议请求。曾金明认为原贺州市房产管理局于2012年10月30日作出贺房预八步字第××号预购商品房抵押权预告登记侵犯其合法权益，遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决撤销前述登记。另查明，2016年1月12日，贺州市人民政府贺政发〔2016〕2号《关于确定贺州市不动产登记局不动产登记机构的通知》，明确贺州市不动产登记局负责办理市本级（八步区、平桂区）范围内的不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证等工作。 一审裁定认为：原告曾金明不具有本案起诉资格。案涉预购商品房抵押权预告登记在前，曾金明与贺州金旗市场公司签订的商品房买卖合同在后，案涉预购商品房抵押权预告登记行为作出时，并未影响到曾金明任何权利。曾金明的起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”及《最高人民法院关于适用的解释》第十二条“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的‘与行政行为有利害关系’……”规定的情形，其与涉案预购商品房抵押权预告登记行为没有利害关系，不具备本案起诉资格。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项、第七十九条第二款的规定，裁定驳回原告曾金明的起诉。 上诉人曾金明上诉请求：撤销一审裁定，并改判撤销被上诉人于2012年10月30日作出的贺州市八达西路602号金旗市场3号楼2层11、12、19、20、21、22、23、24号贺房预八步字第××号商铺预购商品房抵押权预告登记。事实及理由：一、一审裁定对于本案预购商品房行为和预购商品房抵押权预告登记行为对上诉人未造成实体权利影响没有利害关系的认定和适用理解法律错误，请求二审法院依法予以纠正。1.贺州市金旗市场开发有限公司与第三人陆振威、吴菊霜之间所签订预购商品房所形成的合同关系而言，双方之间买卖并没有真实支付价款的行为，属于虚假交易，其合同的效力己有生效民事判决认定为无效合同。2.两者签订合同的目的而言，其目的是通过签订预购商品房合同向第三人广西富川农村商业银行股份有限公司设定预购商品房抵押权预告登记从而获得银行贷款，并非是为预购商品房抵押权预告登记权利人享有得以预购商品房抵押权预告登记同等的顺位变更登记为抵押权人的请求权，体现的是抵押权登记的顺位保护的目的。而预购商品房贷款抵押，则是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”由此可见，两者之间为订立设立合同的目的和行为存在恶意串通虚假交易，其行为明显具备违法性。3.2012年10月30日，被上诉人作出贺房预八步字第××号商铺预购商品房抵押权预告登记，2013年4月30日第三人贺州市金旗市场公司隐瞒上述情况与上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人依据合同约定向其足额支付房款并占有使用案涉房屋，双方之间的交易是客观真实有效，其合同效力亦应当依法予以确认。贺州市平桂区人民法院作出（2019）桂1103民初1236号关于原告廖东焕诉被告贺州市金旗市场开发有限公司、广西富川农村商业银行股份有限公司确认合同有效纠纷一案民事判决书，现已生效，足以证实上诉人与第三人贺州市金旗市场公司订立合同合法有效，正是由于案涉房屋设定预购商品房抵押权预告登记，其在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有在当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分从而对上诉人为实现合同权利和对房屋所有登记权利的行使，造成实体权利影响，完全符合 本院认为：上诉人曾金明向一审法院起诉，诉请撤销被上诉人贺州市不动产登记局于2012年10月30日作出的贺州市八达西路602号金旗市场3号楼2层11、12、19、20、21、22、23、24号八套房产商铺预购商品房抵押权预告登记（贺房预八步字第××号）。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”提起行政诉讼的主体必须是行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或其他组织。本案中，原贺州市房产管理局于2012年10月30日作出的贺房预八步字第××号预购商品房抵押权预告登记在上诉人曾金明与原审第三人贺州金旗市场公司签订的商品房买卖合同之前，案涉预购商品房抵押权预告登记对上诉人曾金明的合法权益明显不产生实际影响，故上诉人曾金明的起诉不符合行政诉讼法规定的起诉条件。 综上所述，上诉人曾金明上诉理由不成立，应不予采纳；一审法院裁定适用法律正确，裁定驳回上诉人曾金明的起诉并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 王凯祥 审 判 员 吕小莉 审 判 员 黄灵峰 二〇二一年五月二十六日 法官助理 李丽芳 书 记 员 谢庆锋