安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终1505号 上诉人（原审被告）：苏果超市（安徽）有限公司潜山分公司，住所地安徽省潜山市梅城镇南岳路****。 负责人：余伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：张翼，男。 委托诉讼代理人：黄明俊，男。 被上诉人（原审原告）：李雅坤，男，1989年3月6日出生，汉族，住安徽省潜山市。 被上诉人（原审原告）：李瑞英，男，1972年5月3日出生，汉族，住安徽省潜山市。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：杨乐天，安徽皖激扬律师事务所律师。 上诉人苏果超市（安徽）有限公司潜山分公司（以下简称苏果潜山公司）因与被上诉人李雅坤、李瑞英房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省潜山市人民法院（2021）皖0824民初252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苏果潜山公司的委托诉讼代理人张翼，被上诉人李雅坤、李瑞英的共同委托诉讼代理人杨乐天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏果超市（安徽）有限公司潜山分公司（以下简称苏果潜山公司）上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判被上诉人向上诉人开具房屋租金发票后，上诉人向被上诉人李雅坤支付2019年12月10日至2020年12月9日的房屋租金275550.32元，向被上诉人李瑞英支付2019年12月10日至2020年12月9日的房屋租金861092.50元；2.一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原判关于房屋租金面积计算事实认定错误。根据合同第1.2条约定：租赁房屋建筑面积约11396㎡（其中一层约680㎡、二层约4676㎡、三层约4858㎡、四层约1182㎡），最终出租面积与上述面积误差比在±3%以内，大于3%的部分由乙方无偿使用。截止目前，承租区域各小业主已取得产权证，产权证证载面积合计12131.76㎡。据此，产权人产权证面积比合同约定面积多735.76㎡（12131.76-11396），超出前述3%比值，即只有341.88㎡属于新增3%的计算租金面积，其余393.88㎡（735.76-341.88）面积属于上诉人无偿使用的面积，多出的341.88㎡应在二、三、四层小业主分配；2.一审事实查明部分有误。原判第4页第十行开始“11345.34㎡，应为12131.76㎡，超过了《房屋租赁合同》约定的面积11396㎡。原判认定未超过错误，不符合《房屋租赁合同》第1.2条约定的调整计租面积条款的约定；3.《房屋租赁合同》对被上诉人具有约束力，被上诉人应根据合同第四条第4项约定，先向上诉人出具房屋租金发票后，上诉人再支付租金，否则上诉人有权拒付且不承担违约责任，关于利息损失应由被上诉人承担。 李雅坤、李瑞英共同辩称，1.关于房屋面积原判认定事实清楚。《房屋租赁合同》第一条第2款明确约定最终出租面积以当地房管部门出具的测绘报告为准。案涉房屋最终测绘登记面积为二楼4131.61平方米、四楼1301.07平方米，合计5432.68平方米，小于合同约定的面积，原判按房产登记面积计算租金公平公正且符合合同约定。另，关于房屋面积问题安庆中院已作出（2020）皖08民终1075号民事判决；2.关于发票问题。本案上诉人多次违约拒付租金且并未以被上诉人没有开具发票为由拒绝付款，开具发票是合同附随义务，不能作为上诉人承担付款义务的先前义务。合同虽约定被上诉人开具税务发票给上诉人，上诉人支付租金，但该约定违反了《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则的规定，是无效的。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 李雅坤、李瑞英向一审法院共同起诉请求：判令被告苏果潜山公司支付两原告2020年度房屋租金1227432元及利息（利息自每期逾期之日起至付清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 一审法院认定事实：2008年9月26日，华发置业公司与苏果潜山公司签订《房屋租赁合同》，约定华发置业公司将位于潜山市××路××广场××期××号楼××层房屋出租给苏果潜山公司经营商场超市，租赁房屋面积约11396平方米（其中一楼约680平方米，二楼约4676平方米、三楼约4858平方米、四楼约1182平方米）。租赁期限自2010年6月29日起至2030年6月28日止，共计20年。房屋租金标准为第一年至第三年租赁单价为0.55元／平方米／天……第十年至第十二年租赁单价为0.619元／平方米／天……；每年租金计算方式为租赁总面积×年度每平方米每天单价×365天；租金支付方式为每年按四个季度平均支付。双方还就其他问题进行了约定。2011年2月24日，华发置业公司又与苏果潜山公司签订《补充协议（一）》，约定将租赁日期改为自2010年12月10日起至2030年12月9日止，共计20年，其他事宜以双方于2008年9月26日签订的《房屋租赁合同》为准。依据《房屋租赁合同》和《补充协议（一）》的约定，苏果潜山公司租赁潜山市梅城镇南岳路财富广场二期Ａ＃楼一至四楼房屋，第十年至第十二年（即2019年12月10日至2022年12月9日）的租金单价为0.619元／平方米／天。2013年10月12日，华发置业公司与李雅坤和李瑞英（聂红莲）签订《商品房买卖合同》，将出租给苏果潜山公司的潜山市××路××号××幢××楼××室出售给李雅坤，二楼2室出售给李瑞英（聂红莲）。华发置业公司出售房屋时向买受人李雅坤、李瑞英（聂红莲）提供了其与苏果潜山公司签订的《房屋租赁合同》复印件。李瑞英（聂红莲）所有××路××号××幢××楼××室房屋建筑面积为4131.61平方米，李雅坤所有××路××号××幢××楼××室房屋建筑面积为1301.07平方米，二者共计5432.68平方米。李雅坤、李瑞英于2020年3月6日向法院提起诉讼，要求苏果潜山公司向其支付2019年度房屋租金1272211元。法院以（2020）皖0824民初528号民事判决书，判令苏果潜山公司在判决生效后十日内向李雅坤、李瑞英支付2019年度房屋租金1272211元并按中国人民银行同期贷款利率支付自2020年1月1日起至付清之日止的利息。苏果潜山公司提出上诉，鉴于苏果潜山公司租赁李瑞英、李雅坤房屋建筑面积为5432.68平方米，租金计算为5432.68平方米×0.595元／平方米／天×365天＝1179842.28元，故本院以（2020）皖08民终1075号民事判决书判决苏果潜山公司于判决生效之日起十日内向李雅坤、李瑞英支付2019年度的房屋租金1179842.28元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2020年1月1日起至付清之日止的利息。两被上诉人多次向上诉人主张2020年度（即2019年12月10日至2020年12月9日）租金未果，遂提起诉讼。另查，苏果潜山公司因与华发置业公司签订《房屋租赁合同》所涉及位于潜山市××路××广场××期××号楼××层房屋的建筑面积，各产权人产权证记载的房屋建筑面积共计11345.34平方米，未超过《房屋租赁合同》约定的面积11396平方米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方均应按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条“租赁物在租赁人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，苏果潜山公司与华发置业公司签订的《房屋租赁合同》对李雅坤、李瑞英亦具有法律约束力。苏果潜山公司与华发置业公司签订《房屋租赁合同》时，系将租赁房屋一至四层面积及租金作为一个整体考虑的，案涉出租房屋虽然产权发生变更，但各产权人所拥有的房屋建筑面积之和与合同约定的总面积相近，各楼层实际面积与约定面积不同不影响租金总额。鉴于产权证上记载的楼层面积与合同约定的楼层面积有差距，在租赁房屋实际总面积与合同约定总面积大致相同的情况下，以各产权人所有权证上记载的房屋面积作为计算租金的依据不仅尊重了客观事实，也符合合同中“最终出租面积以当地房产部门出具的测绘报告为准”的约定，李雅坤、李瑞英所有××路××号××幢××楼××室××楼××室房屋建筑面积共计5432.68平方米，2019年12月10日至2020年12月9日期间房屋租金按照0.619元／平方米／天计算，苏果潜山公司应支付李雅坤、李瑞英房屋租金共计1227432元（5432.68平方米×0.619元／平方米／天×365天）。对李雅坤、李瑞英要求判令苏果潜山公司支付2020年度房屋租金1227432元的诉讼请求，法院予以支持。另，《房屋租赁合同》约定“（租金）每年按季度平均支付四次，实行按日历季度支付”，苏果潜山公司未按照合同约定及时履行支付租金义务，导致李雅坤、李瑞英应得的租金被占用，造成损失，苏果潜山公司应承担违约责任。对李雅坤、李瑞英要求判令苏果潜山公司支付2020年度房屋租金自每期逾期之日起至付清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息的诉讼请求，予以支持。苏果潜山公司关于两被上诉人未出具发票，其有权拒付租金且不承担违约责任，以及李雅坤2020年度租金按0.595元／平方米／天标准计算及李雅坤、李瑞英的计算租金的房屋面积最终为1219.60㎡、3811.24㎡的抗辩意见，与事实及合同约定不符，缺乏事实依据及法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告苏果超市（安徽）有限公司潜山分公司于本判决生效之日起十日内向原告李雅坤、李瑞英支付2019年12月10日至2020年12月9日的房屋租金1227432元及利息（利息计算方式为：合同约定1227432元按四个季度平均支付，每期为306858元，故其中每期306858元分别自2020年3月10日、同年6月10日、同年9月10日、同年12月10日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8193元，由被告苏果超市（安徽）有限公司潜山分公司负担。 二审中，上诉人提交了案涉房屋所有小业主的房屋产权面积资料一份，证明房屋产权面积共计12131.76平方米，超过了《房屋租赁合同》约定的面积11396平方米，一审法院对被上诉人房屋产权面积认定错误，应当根据合同条款予以调整。被上诉人质证如下：对证据的真实性、合法性无异议，但达不到证明目的且与本案无关联性。被上诉人认为房屋租金应当按照产权证所确定的面积计算租金。本院认证如下：本院对该证据的真实性予以认定，但达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。 被上诉人没有提交新证据，双方当事人对一审提交的证据亦未申请复核。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.原判对上诉人租赁李雅坤、李瑞英房屋面积的认定是否正确；2.上诉人主张依据合同的约定由两被上诉人开具租赁发票后，再支付租金的理由能否得到支持。 关于争议焦点一。《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”；该法第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”。本案中，安徽华发置业有限公司与苏果潜山公司签订了《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》，上述合同是系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。双方虽在合同第一条第2项中约定：最终出租面积与上述面积误差比在±3%以内的，最终租赁费用按照多退少补的原则以规定的租赁单价进行调整（最终出租面积以当地房管部门出具的测绘报告为准，乙方不承担红线范围外的任何分摊面积），大于3%的部分由乙方无偿使用；小于-3%的，乙方拥有解约权。但该合同条款约定的上下浮动±3%是租赁双方基于案涉租赁房屋的整体即总面积而言，其后安徽华发置业有限公司已将案涉房屋1-4层分别出售给李雅坤、李瑞英、聂红莲、周程程、潜山县（市）新供销有限责任公司等业主单独所有。李雅坤、李瑞英所购房屋是经房管部门最终测绘登记面积为二楼4131.61平方米、四楼1301.07平方米，合计5432.68平方米，原判决按照该面积计算房屋租金是符合合同约定的，上诉人未提交证据证明涉案房屋出租面积有大于3%的部分。由于本案一审原告系李雅坤、李瑞英，其余业主并非本案当事人，上诉人主张按其设定的分摊方式计算各业主的租赁面积没有合同依据，且势必影响其他非本案当事人业主的利益，本院对上诉人的该项主张不予采纳。综上，原审判决按不动产权证标注的房屋建筑面积计算租金价格有事实依据，本院予以认定。 关于争议焦点二。本案双方成立租赁合同关系，出租人提供租赁房屋、承租人支付租金分别是双方的主合同义务。根据合同约定出租人应当提供房屋租赁发票，但提供租赁合同发票系合同随附义务，承租人不能以出租人未履行合同随附义务为由，拒绝履行其应承担的支付租金的主合同义务。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16386元，由上诉人苏果超市（安徽）有限公司潜山分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周大庆 审 判 员 殷 平 审 判 员 胡 毅 二〇二一年五月二十五日 法官助理 许德智 书 记 员 陶 姝 附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；