徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0312民初275号原告：李梅（案外人），女，1969年10月23日出生，汉族，住本市。委托诉讼代理人：周文博，江苏好佳律师事务所律师。特别授权被告：曹婷（申请执行人），女，1977年5月15日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告：薛野（被执行人），女，1972年1月19日出生，汉族，住苏州市。（未到庭）被告：裴昌松（被执行人），男，1968年10月9日出生，汉族，住苏州市。（未到庭）原告李梅诉被告曹婷、薛野、裴昌松案外人执行异议之诉一案。本院于2021年1月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告李梅及委托诉讼代理人周文博、被告曹婷到庭参加诉讼。被告薛野、裴昌松经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李梅向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于徐州市泉山区的房产。2、确认原告为徐州市泉山区房产的所有人。事实与理由：2017年9月27日，徐州市铜山区人民法院依据曹婷的申请，查封了案涉房产，原告提出执行异议，铜山区人民法院作出（2020)苏0312执异149号执行裁定书，驳回了原告李梅的异议申请。现原告提起执行异议之诉，理由如下：一、薛野、裴昌松已于案涉房产被查封前的2015年10月15日与原告签订了案涉房产《二手房买卖协议》，将案涉房产以320万元的价格卖给了原告，用以抵偿薛野所欠原告的借款。协议约定，于2016年10月1日前将案涉房产过户至原告名下。二、原告已全额支付了协议约定的房屋价款，薛野于2015年10月25日向原告出具了一份《收条》。三、在协议签订生效后，薛野、裴昌松即于2015年10月底按约将该房产交付给原告占有使用至今。四、未能办理过户手续非因原告自身的原因：(1)根据相关法律的规定（见民法典第406条第1款），已设定抵押的物品并非禁止流通，买受人在购买已设定抵押的物品时，仅需考虑抵押权实现时可能面临的风险，其购买抵押物的行为本身并不构成过错。(2)案涉房屋虽被抵押，但该抵押有期限，且《二手房买卖协议》第14条第6项约定了薛野、裴昌松于2016年10月1日之前提前还款以涤除抵押权并协助原告办理产以过户手续。因此，原告对解除抵押有合理预期，已尽了基本的注意义务。(3)薛野、裴昌松未按《二手房买卖协议》14条第6项的约定，于2016年10月1日前提前偿还贷款以解除抵押，导致原告未能办理权属的转移登记，过错在第薛野、裴昌松。(4)本案被告的债权是普通债权，原告购买案涉房屋用于居住所形成的物权期待权，当然优于被告的普通债权。因此，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定。该条规定仅适用于申请执行人是对案涉房屋享有担保物权的债权人。(5)根据最高人民法院2019年11月8日通过的《全国法院民事审判工作纪要》第127条的规定，结合本案事实，原告主观上通过微信等形式多次向薛野、裴昌松提出办理过户手续，客观上因薛野、裴昌松资金紧张未能依约偿还案涉房屋上的抵押贷款，从而导致案涉房屋未能办理权属转移登记。因此，未能办理案涉房屋的产权过户手续的原因不是原告造成的。五、原首封法院徐州市泉山区人民法院作出（2018)苏0311执异37号民事裁定书，中止了案涉房屋的执行。该裁定为生效裁定。六、2019年12月6日，原告自莱商银行股份有限公司徐州分行处购买了上述案涉房产上的抵押债权，从而产生了涤除案涉房产抵押权的效力，见云龙法院（2018)苏0303执20172号执行裁定书。七、2015年10月中旬，被薛野、裴昌松将案涉房产交付给原告后，原告即请南通竹石装饰工程有限公司进行了简单装修，并于2015年12月底搬入该房屋居住至今，居住期间的水电费（因户主还是裴昌松，故原告通过向裴昌松打款，由裴昌松代缴的）、物业费均是原告缴纳。综上，原告与薛野、裴昌松所签订的《二手房买卖协议》比法院查封早近3年，且已支付对价并实际入住至今。请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告曹婷辩称：原告的诉讼请求不能成立，原告提供的所有证据不符合常规，不具备合法性，既不合法又不符合常规，不能作为证据使用。被告薛野、裴昌松未作答辩。经审理查明，经审查查明，曹婷诉薛野、裴昌松民间借贷纠纷一案，根据曹婷的申请，本院于2017年9月27日作出（2017）苏0312民初8838号民事裁定书：一、冻结被申请人薛野、裴昌松的银行存款792万元或查封其同等价值的其他财产。同日本院作出（2017）苏0312民初8838号协助执行通知书：二、查封被申请人裴昌松名下的位于徐州市泉山区的房产（产权档案：100724），期限为三年。2017年9月28日，本院查封上述房产。本院于2018年4月27日作出（2017）苏0312民初8838号民事判决：一、薛野、裴昌松于判决生效之日起十日内给付曹婷借款本金538万元及利息（利息计算方法见本院认为部分，已付利息73500元应予扣除）。二、驳回曹婷其他诉讼请求。薛野、裴昌松不服前述判决，申请再审，本院于2018年12月3日作出（2018）苏0312民申40号民事裁定书：驳回薛野、裴昌松的再审申请。徐州市中级人民法院于2019年7月25日作出、（2019）苏03民申365号民事裁定书：终结审查薛野、裴昌松的再审申请。根据曹婷的申请，本院于2018年11月27日立案强制执行，案号为（2018）苏0312执4824号。另查明:2013年9月16日，李梅向徐州市三奔兔贸易有限公司出借195万元，2014年10月27日，李梅向纪梦账户转账100万元，2015年1月28日，李梅向苏州市泰富荣合食品有限公司转账10万元。2015年10月15日，薛野与李梅签订《二手房买卖协议》，约定出卖方裴昌松将坐落于泉山区xx园xx室房屋出售给李梅，房屋价款320万元。双方约定，案涉房屋所有欠款余额均由薛野、裴昌松出资偿还，于2016年10月1日前至银行办理提前一次性还款预约申请手续，待薛野、裴昌松在办理完上述房产银行贷款提前还款.抵押注销手续后当天，双方至产权部门办理房产过户手续。此后，双方以上述李梅三笔款项折抵购房款，2015年10月25日，薛野向李梅出具了320万元购房款收据。此后，李梅搬入该房居住。2015年11月，李梅对该房进行了装修，并以裴昌松在名义支付水电费用。因涉案房屋登记在裴昌松名下，李梅丈夫王建微信多次要求裴昌松办理案涉房屋过户手续，裴昌松表示太忙。因案涉房屋因借款抵押给莱商银行，薛野、裴昌松一直未偿还借款，致使房屋无法办理过户登记。2019年12月18日，李梅受让了案涉房屋抵押贷款债权。本院认为，本案的焦点是李梅对案涉房屋是否享有权利、其该权利的合法性与真实性以及其权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李梅于2015年10月15日就案涉房屋与薛野签订《二手房买卖协议》，系在法院查封之前。根据现有证据，2015年11月，李梅即对该房进行了装修，并以裴昌松在名义支付水电费用，已实际占有案涉房屋。2015年10月25日，薛野向李梅出具了320万元购房款收据，证实李梅已支付了房款。在双方签订二手房买卖协议时，因该房屋上设定了抵押权，过户登记受到了限制，不属于因自身原因未办理过户登记。因此，李梅的对案涉房屋享有的权利能够排除执行，其诉讼请求应予支持。由于案涉房屋尚未过户登记在李梅名下，因此其请求确认为该房屋所有人的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于徐州市泉山区房屋。二、驳回原告李梅的其他诉讼请求。案件受理费32400元，由被告曹婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  周提海审 判 员  厉 玲人民陪审员  朱秋波二〇二一年五月十日法官 助理  陈唯一书 记 员  宋 琳