北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6999号上诉人（原审被告）：中国人民公安大学，住所地北京市西城区木樨地南里**。法定代表人：曹诗权，校长。委托诉讼代理人：潘顺浩，北京市天平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京巨星投资管理公司，住所地北京市丰台区羊坊村（羊坊小学对面）。法定代表人：樊冬青，董事长。委托诉讼代理人：王提富，北京市华洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕勤，北京市华洋律师事务所律师。上诉人中国人民公安大学（以下简称：公安大学）因与被上诉人北京巨星投资管理公司（以下简称：巨星公司）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初28698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理，于2021年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人公安大学之委托诉讼代理人潘顺浩、被上诉人巨星公司之委托诉讼代理人王提富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公安大学上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回巨星公司全部诉讼请求。事实与理由：1.本案中涉案土地的腾退主体事实未查清，诉讼主体存在错误。2002年以来，相关的租赁事宜均由中国人民公安大学警务驾驶训练中心（以下简称：警务驾驶训练中心）与巨星公司沟通及交纳租赁费用，并出具租赁费发票，实际的租赁承租方已经发生变更；警务驾驶训练中心属于独立的事业单位法人，实际占有和使用涉案土地，一审时已向法院申请参加诉讼。2.公安大学在一审程序中就建筑物、上下水工程、路面硬化及改造等提出鉴定申请，但一审法院并未组织鉴定，属于程序错误。3.原《租赁土地协议书》合法有效，是当事人的真实意思表示，不违反合同成立时的法律规定，认定为部分无效属于法律适用错误。巨星公司辩称：不同意公安大学的上诉请求和理由，请求维持一审判决。巨星公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与公安大学于1995年8月30日签订的《租赁土地协议书》租赁期限超过二十年的部分无效（从2019年10月1日起的部分无效）。2.判令公安大学立即腾退租赁土地，并交还给我公司。3.公安大学承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1995年8月30日，公安大学（甲方）与北京市丰台区羊坊农工商联合公司（乙方）签订《租赁土地协议书》，协议约定：“一、租赁土地的位置及面积：甲方租用乙方位于春明园小区优龙路东侧、德洋公司北侧、铸造厂西侧、槐树林（小水渠）南侧，总计土地面积核14亩（以实际丈量为准）。二、租赁期限50年，租赁自1995年9月1日开始至2045年9月1日。三、租金：每亩地年租金为5000元，14亩土地的年租金为70000元。协议生效后一个月内交付95年下半年租金，以后每年元月31日以前交付当年的租金……”。2005年，北京市丰台区羊坊农工商联合公司经北京市工商行政管理局丰台分局核准，变更名称为巨星公司。关于诉争土地使用情况，公安大学主张诉争土地实际由警务驾驶训练中心使用，开办驾驶学校，学校不对外开放，承担一部分行政职能。双方均认可诉争场地内所有建筑物及上下水、电等基础设施工程均由公安大学投资建设，但所建造房屋未取得合法审批手续。庭审中，巨星公司主张根据《合同法》第214条规定，在《合同法》生效之后，约定租赁期限超过法律规定最长期限的部分应属无效。公安大学对其上述主张不予认可，主要理由有三：1.签订合同时间在《合同法》颁布之前，如果适用《合同法》规定判定无效，对公安大学明显不公；2.公安大学已按照50年的土地使用期限进行人员安排、场地建设投资；3.诉争场地实际使用目的是为了承担公安部及北京市交管局的全部驾驶课程，应综合考虑涉及人员，承担部分行政职能等问题。关于合同无效的法律后果，庭审中，法院释明公安大学如果法院认定合同无效，是否提出相应反诉请求并申请鉴定，公安大学表示“现在不申请，需要回去考虑，我们目前不申请”。庭审后，公安大学向法院表示因诉争场地由训练中心使用，并实际由该单位缴纳租金，故合同相对方应为该中心。巨星公司对上述主张不予认可，认为合同相对方应以《租赁土地协议书》为准，应为公安大学。一审法院认为：依《土地租赁协议书》所载内容可以认定承租人为公安大学，仅凭租金交纳、占有使用情况并结合巨星公司所述内容，尚不足以认定训练中心为承租人。法律一般不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。租赁期限是租赁合同的主要内容之一。由于租赁合同是出租人将其财产的使用收益权临时转让给承租人，承租人于使用完毕后返还原物的合同，故租赁合同具有临时性的特征。如果当事人之间约定的租赁期限过长，以致当事人双方受合同拘束的状况长期不能改变，就与临时让度物的使用收益的目的不符，也不利于保护合同当事人的权益。换言之，《合同法》第214条应属于为了更好的保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的新规定，应当对《合同法》施行前成立的合同有溯及力。法院在兼顾保护当事人合理预期的原则下，认定对于合同法施行之日起的租赁合同的剩余租期超过二十年的，超过部分应为无效。具体到本案中，巨星公司与公安大学于1995年8月30日签订《租赁土地协议书》，履行期限为50年，自1995年9月1日至2045年9月1日，跨越《合同法》1999年10月1日实施之日1999年10月1日至2045年9月1日的租赁期间中，超过20年的部分，即2019年10月1日至2045年9月1日的部分无效。因上述期间的租期约定不具有法律约束力，故自2019年10月1日起，承租人有权在任意时间提出退租，出租人也有权在任意时间提出撤租。因此，法院对巨星公司要求公安大学腾退诉争场地，予以支持。腾退期限由法院考虑场地面积、公安大学实际使用情况予以确定。公安大学针对巨星公司关于无效的诉讼主张，称公安大学已经按照50年的使用期限进行人员安排、投资建设，且实际使用人经营的驾驶学校承担部分行政职能，如果判定无效将带来巨大损失。关于公安大学的上述主张，均属于租期约定无效后法律后果的处理问题，不能作为效力认定的法律依据，故法院对其上述抗辩理由，不予采纳。本案中，经法院释明，公安大学表示在本案中不提出反诉，故公安大学就腾退后的其他问题，可另行主张权利。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，判决：一、确认北京巨星投资管理公司与中国人民公安大学所签订的《租赁土地协议书》中履行期限为二〇一九年十月一日至二〇四五年九月一日的部分无效。二、中国人民公安大学于判决生效之日起一百日内将《租赁土地协议书》中约定的春明园小区优龙路东侧、德洋公司北侧、铸造厂西侧、槐树林（小水渠）南侧核14亩土地腾退给北京巨星投资管理公司。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，公安大学提交证据1.公安大学警务驾驶训练中心事业单位法人证明，以证明警务驾驶训练中心是独立的单位不是公安大学内设机构；证据2.记账发票，以证明在2001年-2018年期间警务驾驶训练中心向巨星公司支付租金，承租的主体是警务驾驶训练中心，腾退的主体也是警务驾驶训练中心，并非是公安大学。巨星公司质证称，证据1和证据2真实性没有异议，但这两份证据不是新证据。本院认为：公安大学与北京市丰台区羊坊农工商联合公司1995年8月30日签订的《租赁土地协议书》中明确记载，土地承租方是公安大学，公安大学在合同落款处盖章。公安大学在承租土地后将土地交付给关联单位使用的行为，以及警务驾驶训练中心代替公安大学向巨星公司交纳租金的行为，均不产生合同主体变更的法律后果。一审法院据此认定公安大学是本案适格主体，事实依据充分。公安大学提出的实际承租方已经发生变更的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。关于合同效力问题，涉案《租赁土地协议书》约定的履行期限为50年，自1995年9月1日起至2045年9月1日止。《中华人民共和国合同法》1999年10月1日起实施，该部法律明确规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。一审法院据此确认，涉案《租赁土地协议书》自1999年10月1日起超过二十年的部分，即2019年10月1日至2045年9月1日的部分无效，依据充分，本院不持异议。关于公安大学就建筑物、上下水工程、路面硬化及改造等提出鉴定申请一节，鉴于在本案一审期间，公安大学在法院明示之后并未提出反诉，故本案中对其该项主张不予一并处理。公安大学可另行提起诉讼，主张权利。综上所述，公安大学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21128元，由中国人民公安大学负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 梁立君二〇二一年五月二十八日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇