贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1661号 上诉人（原审被告）：谢军，男，苗族，1979年1月18日生，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：谭筱菊（系上诉人谢军母亲），女，苗族，1953年10月23日生，贵州省都匀市人，现住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告）：都匀华盛房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市工人路**，统一社会信用代码91522701722188922E。 法定代表人：张文雁，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭成皋，系贵州匡大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡蝶，系贵州匡大律师事务所律师。 原审第三人：谭家勤，男，汉族，1951年11月30日出生，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 原审第三人：陈志，男，布依族，1958年4月5日出生，贵州省都匀市人，户籍地贵州省都匀市，现被羁押于贵州省平塘县看守所。 上诉人谢军因与被上诉人都匀华盛房地产开发有限责任公司（以下简称华盛公司）、原审第三人谭家勤、陈志商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院(2020)黔2701民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢军上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉或发回重审。2、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1、原审判决认定，被上诉人于2006年9月与本案第三人陈志、谭家勤及都匀市志诚房地产开发有限责任公司（法定代表人为陈志）就位于都匀市（后更名为明珠广场）建设项目签订《华盛大厦项目承包开发协议书》约定，由陈志等第三人“自筹资金，自行管理，自负盈亏，自行开发建设”华盛大厦项目。但原审判决对陈志等第三人是否向被上诉人支付《协议书》约定的330万元合同对价，是否筹集并投入了华盛大厦（明珠广场）全部建设资金的重要事实却只字未提。如果陈志等第三人支付了全部合同对价和全部建设资金，则依法享有对投资成果——建成的华盛大厦（明珠广场）的全部支配权，被上诉人无权自行越过陈志等第三人向购房人收取房款。如果陈志等第三人没有全部支付合同对价和建设资金，被上诉人才有权依照合同约定收回并处置建设项目。2、原审判决认定，2016年4月5日，原告（被上诉人）华盛公司法定代表人张文雁、第三人陈志、谭家勤和案外人徐茂均、王锡福召开股东会，形成《关于清收股东担保的售房款会议纪要》4条决议，前3条分别要求徐（茂均）、谭（家勤）、陈（志）三位股东各自承诺担保的房款在一定时间内交清。该《纪要》第二条显示张文雁同意谢军的购房款除外，谭家勤担保的金额是其他购房者的房款，后已经交清。重要的是，本次股东会是履行《华盛大厦项目承包开发协议书》第七条的约定，还是如被上诉人所说，《会议纪要》“证明项目开发的买或及磋商没有顺利进行，实际上还是由我公司对外承担风险和所有责任，当然要享受由此产生的利益”。如果是前者，被上诉人不能据此违反《华盛大厦项目承包开发协议书》，越过第三人向购房人收取房款。如果是后者，一个十年前签订的协议、支付了数百万元合同对价、投入了几千万的建设资金、已经完全建成并进入销售阶段的房地产开发项目，竟然被一次简单随意、不明不白的股东会予以废除。对本案这一重要事实，原审判决既未查清，亦未给出明确的认定。3、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，免除谢军的购房款，符合《中华人民共和国合同法》第七十七条。二、原审判决适用法律不当。原审判决在上述重要事实尚未查清的情况下，违反被上诉人与第三人签订的《华盛大厦项目承包开发协议书》以及与上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，错误援引《合同法》有关条款，草率支持被上诉人的诉讼请求，明显适用法律不当。 华盛公司二审未书面答辩。 谭家勤、陈志二审未书面陈述。 华盛公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付尚欠购房款109000元及利息（自起诉之日起按银行同期存款利率计至实际偿清之日）。2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1、2006年8月9日，原告华盛公司出具委托书，载明全权委托第三人陈志、谭家勤办理都匀市剑江中路113号黔南州供销社华盛大厦项目开发的所有事宜。2006年9月18日，原告华盛公司与案外人志诚公司签订《华盛大厦项目承包开发协议书》，其中约定案外人志诚公司自筹资金，自行管理，自负盈亏，自行开发建设，并以原告华盛公司名义开立项目专户，并预留法人印章，保证项目贷款资金专款专用，并且不因项目拖欠税款或其他债务问题对原告华盛公司造成影响。2008年9月11日，原告华盛公司与第三人陈志、谭家勤就同一项目又签订了《华盛大厦项目开发承包协议书》，对相关拆迁、管理费用等进行了约定。2、2015年9月13日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告谢军购买位于贵州省都匀市，房屋总价为159000元，一次性付款，合同还对交房日期、违约责任等进行了明确的约定。合同尾部盖原告华盛公司合同专用章。合同签订后，被告向原告支付购房款50000元，原告于2015年8月28日向被告开具加盖有华盛公司明珠广场项目部财务专用章的《收据》一张（ＮＯ1019813）。3、2015年9月24日，被告取得载明购房款总价款159000元的《销售不动产统一发票》，并办理了产权登记手续。4、2016年4月5日，原告华盛公司法定代表人张文雁、第三人陈志、谭家勤和案外人徐茂均、王锡福召开股东会，形成《关于清收股东担保的售房款会议纪要》，载明“明珠广场项目，徐总（徐茂均）担保的购房款561884元，于2016年5月10日前交清；谭总（谭家勤）承诺担保的房款347221元，于2016年4月底前交清；陈总（陈志）承诺担保的房款1327025元，于2016年5月10日前交清；张优红的欠款若在2016年4月10日前未交清，华盛公司就起诉他。”参会人员均在尾部签名。另，原告在诉讼中申请财产保全，一审法院于2019年10月11日作出（2019）黔2701财保124号民事裁定书，查封了被告谢军位于贵州省都匀市房屋一套，查封期限三年。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、关于原告华盛公司是否为本案适格主体的问题。二、被告谢军是否应当支付尚欠的109000元购房款。三、原告华盛公司主张的利息是否予以支持的问题。一、关于原告华盛公司是否为本案的适格主体的问题。案涉《商品房买卖合同》签订的主体系原告华盛公司和被告，被告和第三人谭家勤、陈志抗辩原告华盛公司已将案涉项目卖给了第三人，由第三人自主管理、自负盈亏开发项目，购房款应由第三人或项目部收取，一审法院认为这系原告与第三人之间的内部问题，对外签订《商品房买卖合同》的主体是原告华盛公司，根据合同相对性原理，原告系本案的适格主体，被告及第三人的抗辩主张于法无据，一审法院不予采纳。二、被告谢军是否应当支付尚欠的109000元购房款。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”和第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，非经双方协商一致，不得擅自变更或者解除。被告认为其已支付完全部购房款，否则不会取得《销售不动产统一发票》并办理产权登记手续。一审法院认为，取得《销售不动产统一发票》并办理产权登记手续，并不能当然地证实其已支付了全额房款，被告认为其系现金支付，但未提供《收款收据》证明其已支付全额房款，仅有支付50000元的收据，而且也没有证据证明原、被告双方又重新达成原告免除被告支付剩余房款的合意，原告与第三人之间的内部问题，也不能对外产生约束力，对抗原告与被告签订的合同效力，故对被告及第三人的抗辩主张，一审法院不予采信。原告华盛公司已按照合同约定履行房屋交付及办证的义务，被告未按照约定支付剩余房款属于违约，故对原告要求被告支付剩余房款109000元的诉讼请求，有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。三、原告华盛公司主张的利息是否予以支持的问题。根据《中华人民共和国关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，双方没有约定逾期付款违约金或计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，原告华盛公司主张利息损失从起诉之日即2020年1月3日起计算，一审法院依法予以支持。由于从2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已取消，改为了全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故应以109000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算直至本金付清之日止。综上，原告华盛公司诉请的合理合法部分，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告谢军在本判决生效之日起十日内支付所欠原告都匀华盛房地产开发有限责任公司的购房款109000元及利息（以109000元为基数，从2020年1月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算直至本金付清之日止）。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：谢军应否支付所欠华盛公司购房款。 谢军与华盛公司于2015年9月13日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。谢军虽已取得《销售不动产统一发票》并办理产权登记手续，但并未提供充分的证据证明其已全额支付购房款，也没有证据证明与华盛公司之间重新达成免除其支付剩余房款的合意。华盛公司是与谢军签订《商品房买卖合同》的一方主体，对外独立承担责任，至于其与第三人之间的内部问题，不能对外产生约束力，对抗谢军与华盛公司签订的合同效力。现华盛公司已按照合同约定履行房屋交付及办证的义务，谢军未按照约定支付剩余房款属于违约，因此一审对华盛公司要求谢军支付剩余房款109000元的诉讼请求，予以支持正确，应予维持。 综上所述，谢军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2480元，由上诉人谢军负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年五月十二日 法官助理陆梅 书记员雷春莲