山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初439号原告（执行案外人）：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市市中区二环南路6636号中海广场写字楼33楼，统一社会信用代码：913701006898388499。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：仲涛，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉颖，国浩律师（济南）事务所实习律师。被告（执行申请人）：杨通，男，1977年3月2日生，汉族，住济南市天桥区。委托诉讼代理人：张吉文，山东尽善律师事务所律师。被告：郑晶（被执行人），女，1976年12月22日生，汉族，住山东省曲阜市。原告济南中海地产投资有限公司（以下简称中海地产公司）与杨通、郑晶案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中海地产公司法定代表人欧阳国欣的委托诉讼代理人仲涛、刘嘉颖，被告杨通及其委托诉讼代理人张吉文到庭参加诉讼。被告郑晶经本院依法送达，合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海地产公司向本院提出诉讼请求：1、撤销济南市市中区人民法院（2020）鲁0103执3600号执行裁定。2、终止对济南市市中区九曲片区中海国际社区A4地块7号楼1－1001室房屋的执行并解除对上述房屋的查封，终止对上述房屋购房款3505298元的执行并解除对上述购房款的查封。3、确认济南市市中区九曲片区中海国际社区A4地块7号楼1－1001房屋（以下简称“案涉房屋”）所有权归原告。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：在执行杨通与郑晶借款合同纠纷仲裁裁决一案，案号：（2019）济仲裁字第2040号过程中，贵院作出（2020）鲁0103执3600号执行裁定，轮候预查封了郑晶自原告购买的案涉房屋，并轮候查封了案涉房屋购房款3505298元。2020年11月25日，贵院对原告与郑晶就案涉房屋提起的商品房买卖合同纠纷一案作出了（2020）鲁0103民初6169号民事判决书，判决解除了双方的《商品房买卖合同》及补充协议，并判令郑晶腾空返还案涉房屋，同时郑晶还被判令承担违约金等各项费用（在原告应返还郑晶的购房款中直接扣除）。后各方当事人均未上诉，贵院遂作出该判决于2020年12月14日生效的证明。另，案涉房屋购房款已被其他案外人另案首封，案号：（2020）鲁0103民初8084号，现该首封案件二审已经开庭但尚未作出终审判决，且案涉房屋购房款在扣除（2020）鲁0103民初6169号民事判决载明的各项费用后，剩余款项尚无法覆盖首封案件查封的退回购房款709967元。基于上述事实，案涉房屋依法属于原告所有，且对轮候查封购房款的本案而言，已无可供执行的购房款，故贵院对案涉房屋及其购房款的执行及查封不具有事实和法律依据。具体如下：一、案涉房屋依法属于原告所有，贵院对案涉房屋的执行及查封不具有事实和法律依据。1、郑晶购买的案涉房屋在贵院轮候预查封时，尚未办理以郑晶为所有权人的分户房产证，该房屋的所有权依然登记在原告名下，依法归原告所有。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力”，案涉房屋并未登记在郑晶名下，只是进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上预约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体商品房交易行为、有效防止一房多卖的一项行政管理举措，而并不具备物权变动的性质，不产生不动产物权设立或变动的效力。因此，案涉房屋的所有权人仍为原告。根据物权优先于债权的原则，原告享有的物权优先于杨通的债权。2、贵院于2020年11月25日作出的（2020）鲁0103民初6169号民事判决书已判决解除原告与郑晶的《商品房买卖合同》及补充协议并判令郑晶腾空返还案涉房屋。据此，原告与郑晶之间就案涉房屋签订的买卖合同已经依法解除，在郑晶向原告返还案涉房屋后，其对案涉房屋已经不享有法律上的权利。另外，在案涉房屋买卖合同被法院判决解除之前，原告与郑晶之间存在真实的法律关系，不存在任何恶意串通转移财产的可能性，该民事判决真实、合法且已经生效，故贵院已没有任何法律依据对案涉房屋予以查封。3、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封”、“预查封的效力等同于正式查封”，但上述规定的目的是为了确保在查封条件成就时预查封转为正式查封的法律效果，而非认定预查封指向的标的是正式的物权。根据该《通知》第十六条规定，只有当土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下时，预查封登记才转为正式登记。在不动产未办理物权登记的前提下，预查封的标的尚未明确，只能是一种期待的权利或指向的是不动产买卖合同中的债权权利。本案中，由于郑晶在取得案涉房屋所有权之前，其商品房买卖合同已经由济南市市中区人民法院生效判决解除，故郑晶依法取得案涉房屋所有权的依据已经不存在，贵院不应对登记在原告名下的案涉房屋进行强制执行，且应当解除对案涉房屋的预查封。二、本案无可供执行的购房款，贵院对案涉房屋购房款的执行及查封不具有事实和法律依据。在贵院向原告送达查封购房款3505298元的（2020）鲁0103执3600号《协助执行通知书》之前，贵院已向原告送达了（2020）鲁0103民初8084号案的民事裁定书及（2020）鲁0103执保2970号《协助执行通知书》，查封了郑晶在原告处的购房款709967元（该案标的额为243.2万元），即案涉房屋购房款已在（2020）鲁0103民初8084号案中被首封，本案对购房款的查封仅为轮候查封。并且在本案中，原告多次致电贵院购房款首封案件承办法官要求履行退还（2020）鲁0103民初6169号民事判决确定的购房款，但因首封案件目前二审尚未审理完毕，导致首封案件法官不接受原告的履行，并非是原告有意不将应退还郑晶的购房款交付贵院，且在首封案件作出二审判决之前，原告依法不具有向贵院交付本案应退购房款的义务。另一方面，在原告诉郑晶解除商品房买卖合同纠纷案生效判决书，案号：（2020）鲁0103民初6169号中，贵院判决原告应退还郑晶的购房款金额为832143.72元，同时判决原告可在该款项中扣除郑晶欠付银行的剩余贷款、欠付原告的代偿款、违约金、律师代理费、保全保险费、诉讼费及保全费。该832143.72元款项在扣除上述费用后，剩余款项尚无法覆盖首封案件查封的退回购房款709967元，故对轮候查封购房款的本案而言，已无可供执行的购房款。据此，贵院在本案中对案涉房屋购房款的执行及查封不具有事实和法律依据。综上，案涉房屋依法属于原告所有且本案无可供执行的购款，故贵院对案涉房屋及其购房款的执行及查封不具有事实和法律依据，故诉至法院。被告杨通辩称：原告中海地产公司起诉状中所陈述内容与事实不符。杨通对于案涉房屋的查封系首查封，不是轮候预查封。济南市市中区人民法院执行裁定书（2020）鲁0103执异357号第2页倒数第8-9行“自2019年12月6日至2022年12月5日，现该查封为首查封，现该房产现有四个查封。”这一事实系被济南市市中区人民法院裁定认定的事实。中海地产公司提交的2020年12月17日房屋权属状况信息也明确了查封情况：查封单位济南市市中区人民法院查封期限2019年12月6日起至2022年12月5日止，这一杨通首查封信息是真实的。中海地产公司提交的2020年12月17日房屋权属状况信息也明确了该房屋所有权人为郑晶。因此，中海地产公司说案涉房屋属于其所有显然与事实不符。中海公司依据的（2020）鲁0103民初6169号民事判决书仅仅是解除与郑晶的合同，并没有将案涉房屋的物权确权给中海地产公司，因此其享有的仅仅是一般债权，案涉房屋既没有登记在中海公司名下也没有将案涉房屋确权给中海地产公司，中海地产公司提交的2020年12月17日房屋权属状况信息记载抵押情况为无。说明中海地产公司和银行对于案涉房屋都没有设定抵押权，因此不具有对案涉房屋的优先受偿权。中海地产公司诉郑晶担保合同纠纷一案，案号为（2020）鲁0103民初6169号民事判决书显示系2020年7月8日受理的案件，2020年11月25日作出的判决。该份民事判决书的生效时间不仅远在杨通对案涉房屋的财产保全和首查封之后，也在杨通申请执行之后。杨通财产保全民事裁定书（2019）0103财保182号，查封在2019年11月26日。杨通据以执行的（2019）济仲裁字第2040号于2020年3月30日生效，杨通于（2020）济仲执函字309号济南仲裁委提请执行函执行日期为：2020年6月15日。因此杨通的查封与执行均符合法律规定，并且都远在中海地产公司起诉之前。依据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”中海地产公司依据的（2020）鲁0103民初6169号民事判决均在杨通查封和执行之后，因此不能排除杨通对案涉房屋的执行。中海地产公司认为无可供执行的购房款与事实不符。根据>(九)第124条,山东省高级人民法院执行疑难问题解答（三）第11条的精神，合同解除后,在案外人未将应退还被执行人的全部款项(包括首付款及银行贷款)交付法院的,不能排除执行。中海地产公司至今未将应退还给被执行人郑晶的全部款项（包括首付款及银行贷款）交付人民法院，因此不能排除本案的执行。中海地产公司诉郑晶担保合同纠纷一案，案号为（2020）鲁0103民初6169号民事判决书系2020年11月25日作出，判决书生效前郑晶系案涉房屋所有权人，购房合同尚未解除，因此并无‘房屋购房款’一说。（2020）鲁0103民初8084号案的“首封案件”系错误查封，该笔款项没有得到中海地产公司的书面确认是郑晶的财产而被查封系错误查封（杨通保留对错误查封造成经济和精神损失的诉权）。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。因此中海地产公司所谓的（2020）鲁0103民初8084号案的“首封案件”查封的房屋购房款（仅购房首付款）系中海公司对自己账款的擅自处分行为，山东省高级人民法院执行疑难问题解答（三）第11条（2）的精神，其损失应当由中海地产公司自行承担。因中海地产公司对于该错误查封没有提出任何异议，并且中海地产公司与（2020）鲁0103民初8084号案的当事人有恶意串通的嫌疑，擅自处分自己的财产，损失应当自行负责。原告故意将购房全部款项和购房首付款偷换概念，分明是故意混淆是非，恶意不去执行贵院的（2020）鲁0103民初6169号判决书和（2020）鲁0103执异357号执行裁定书。因此所言本案已无可供执行的购房款显然与事实不符。济南市市中区人民法院（2020）鲁0103执3600号执行裁定书，系贵院依法作出，执行裁定的内容为：冻结、扣划被执行人郑晶名下的银行存款或者查封、扣押其相同价值的财产，本案中杨通申请执行的财产不仅包括案涉房屋还有其他财产，因此中海地产公司撤销于其无关的执行裁定显然是无稽之谈。中海地产公司在（2020）鲁0103民初6169号民事判决书生效在后并且中海地产公司并未履行判决书判决的义务，中海地产公司对于（2020）鲁0103民初8084号李延成诉郑晶民间借贷纠纷一案，在审理中冻结的购房首付款的行为中海地产公司并没有提出异议，此时的冻结系错误冻结，因此不能中止杨通在先的执行。并且该判决书解除合同的客观条件已经无法实现。如果停止执行会违反公正原则，案涉房屋上先后有4个查封，如果解除先前的查封、中止执行，必然严重损害杨通及其他案外人的合法利益，会给在先的执行人利益造成巨大损害。中海地产公司只能作为普通债权在执行中申请参与分配。中海公司诉郑晶解除合同一案系普通的担保合同纠纷，属于普通债权纠纷，通过中海地产公司提交的房屋权属状况信息可知抵押情况：无，中海地产公司对于案涉房屋并未设置抵押权，因此其对于郑晶的债权不具有优先受偿权，因此其不具有执行上的优先权，不能中止杨通的执行。本案中房屋所有人郑晶并不欠中海地产公司任何款项，即便中海地产公司代郑晶偿还银行的21407.65元，郑晶也于2020年10月19日判决未下来前连同20%的罚金4281.53元一共25689.18元一并还给了中海地产公司。郑晶只是欠银行的分期付款，中海地产公司系郑晶的普通担保人，中海地产公司和郑晶之间只是连带担保关系。其担保的银行贷款最终债权人为中信银行并非中海地产公司。被执行人郑晶并未与中信银行解除贷款合同，再说中海地产公司并没有替郑晶归还银行的剩余分期贷款。也没将被执行人郑晶的全部款项（包括首付款和银行贷款）交付人民法院，因此不能排除本案的执行。案涉房屋系郑晶于2013年3月24日购买，截至本案开庭已经过去近8年，该案涉房屋价格早已成倍增长，根据市场价值该套房屋市场价在350万-400万元，本案中房屋所有人郑晶并不欠中海地产公司任何款项。杨通查封郑晶的房屋符合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，此查封完全合法，且该查封为首封。杨通对于案涉房屋的查封和申请执行均远早于（2020）鲁0103民初6169号和（2020）鲁0103民初8084号民事案件受理及判决时间，根据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，中海地产公司与郑晶签订的《商品房预售合同》系转移所有权为目的的有效合同，系买卖合同的一种，判令向案外人交付标的物的性质属于债权请求权，不能排除执行。中海地产公司提出排除执行的执行异议，人民法院不予支持。退一步讲，（2020）鲁0103执异357号执行裁定作出后，中海地产公司并未提交新的证据证明其已经履行了合同解除后的法定义务，因此中海地产公司不能排除杨通的执行。中海地产公司的（2020）鲁0103民初6169号民事判决生效后，由于对被执行人郑晶的判决书生效后产生了这一到期的债权（济南中海地产投资有限公司判决书生效后10日内退还被执行人郑晶的购房款），杨通拥有了代位执行该债权的法定理由。依据《民事诉讼法》及司法解释第501条等规定，济南市市中区人民法院应当作出冻结债权的裁定并通知中海地产公司向申请执行人杨通履行。对于其他案外人的异议人民法院应当依据《民事诉讼法》第227条处理。杨通系该房屋的首查封，该查封行为具有国家司法权威性和公信力，无论房屋判决的归属，在房屋上的产生从权利均应当由首封财产保全人杨通享有优先权。结合《民事诉讼法》及司法解释第508条、第509条、第510条、第511条、第512条等规定，杨通是具有对该笔购房款代位执行并对案涉房屋购房款优先受偿者。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）第二十四条查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。并且案涉房屋上已经有4个查封，如果擅自解除查封，中止执行无法维护其他债权人的合法利益，违反公平正义原则。中海地产公司在杨通对案涉房屋已经进入执行程序情况下再提起诉讼解除合同，对执行提出异议，在案涉房屋价格翻倍增长的现况下其实质是想谋取不正当利益，赚取案涉房屋高额差价。对于中海地产公司的诉讼请求贵院依法予以驳回。综上所述，（2020）鲁0103执异357号执行裁定书事实认定清楚，适用法律正确，应当依法维持。请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告郑晶未到庭，未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了鲁（2016）济南市不动产权第0009739号《不动产权证书》、（2020）鲁0103民初6169号民事判决书、代偿通知函、付款回单、案涉房屋及购房款查封情况统计表、房屋权属状况信息、（2020）鲁0103执保2970号协助执行通知书、（2020）鲁0103民初8084号民事裁定书、（2020）鲁0103执3600号执行裁定书、协助执行通知书两份、（2020）鲁0103执异357号执行裁定书、（2020）鲁01民终13621号民事判决书、（2020）鲁0103执528号执行裁定书及协助执行通知书、原告付款回单等证据。被告围绕答辩理由依法提交（2020）鲁0103执异357号执行裁定书、（2020）鲁0103财保182号民事裁定书、（2020）济仲裁字第2040号裁决书、（2020）济仲执函字第309号提请执行函、（2020）鲁0103民初6169号民事判决书、郑晶还款记录单、（2020）鲁0103执3600号执行裁定书等证据本院组织当事人进行了证据交换和质证。对除代偿通知函、付款回单、案涉房屋及购房款查封情况统计表、郑晶还款记录单外其他当事人均无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。根据庭审质证证据和当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2019年11月19日，被告杨通向济南仲裁委员会提出书面仲裁申请，要求仲裁与被告郑晶之间的借款合同。同年11月21日被告杨通向济南仲裁委员会申请财产保全，本院于同年11月26日作出（2019）鲁0103财保182号民事裁定书，裁定查封郑晶名下案涉房屋及济南市市中区中海国际社区A－4地块7号楼2－203号的房产，以及位于济南市市中区中海国际社区A－4地块地下车库－198、地下车库－1104（保全价值共计348万元）。同年12月6日，本院查封郑晶名下案涉房屋，查封期限至2022年12月5日，该查封为首查封。2020年3月30日，济南市仲裁委员会作出（2019）济仲裁字第2040号裁决书。同年8月12日本院作出（2020）鲁0103执3600号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人郑晶名下银行存款3505298元（迟延履行期间的债务利息计算至案件执行完毕之日止）或查封、扣押其相同价值的财产。2020年10月22日本院向原告中海地产公司送达（2020）鲁0103执3600号协助执行通知书，内容为查封被执行人郑晶名下购买济南中海地产投资有限公司名下位于济南市市中区中海国际社区A－4地块7号楼1－1001号、2－203号的房产以及位于九曲庄路65号济南市市中区中海国际社区A－4地块地下车库－198、地下车库－1104（房产证号：济南20160037608、济南2016009739）查封期限三年，自2020年10月22日－2023年10月22日止……。2020年11月4日，本院向原告中海地产公司送达（2020）鲁0103执3600号协助执行通知书，内容为查封你公司退付给被执行人郑晶的购房款3505298元，该查封为轮侯查封。2020年8月12日，申请人李延成向本院申请财产保全，本院作出（2020）鲁0103民初8084号民事裁定书，裁定冻结被申请人郑晶在银行或其他金融机构的存款243.2万元或查封、扣押其他相应价值的其他财产。同日，本院轮候查封郑晶名下案涉房屋，查封期限至2023年8月11日。同年9月23日，本院向原告中海地产公司送达（2020）鲁0103执保2970号协助执行通知书，内容为冻结郑晶在你处的购房款709967元。标的243.2万元，后续措施由法院另行通知，冻结期间不得向郑晶支付、返还，具体金额以实际结算为准。查封期限三年，自2020年9月23日至2023年9月22日，该冻结为首冻结。2021年1月25日，本院作出（2021）鲁0103执528号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人郑晶存款230万元（迟延履行债务的利息计算至案件执行完毕之日止）或查封、扣押相同价值的财产。2021年1月27日，本院向原告中海地产公司送达（2021）鲁0103执528号协助执行通知书，内容为扣划被执行人郑晶在你处的购房款696828.87元至济南市市中区人民法院账户，该扣划为首冻结扣划。2020年7月8日，本院受理（2020）鲁0103民初6169号原告中海地产公司诉被告郑晶、第三人中信银行济南分行商品房买卖合同纠纷一案，原告中海地产公司要求解除与郑晶签订的商品房买卖合同及补充协议，将案涉房屋腾空并交付给原告；3、被告支付原告总价款30%的违约金530990.1元……。2020年11月25日本院作出判决，本院认为案涉商品房买卖合同虽办理了网签备案，但郑晶未取得物权登记，不享有案涉房屋物权，合同解除后房屋归原告所有，房款退还郑晶。为节约诉讼成本，减轻当事人诉累，判决生效后，扣除应退还款项，郑晶剩余房款原告可直接提前偿还郑晶在第三人处案涉房屋未到期贷款。如出现新的代偿款项可以从应退郑晶款项中扣除。判决：一、解除原告中海地产公司与被告郑晶就济南市市中区九曲片区A4地块7号楼1－1001房产签订的销售（字）201320453《商品房买卖合同》及补充协议。二、被告郑晶于判决生效之日起三十日内腾空济南市市中区九曲片区A4地块7号楼1－1001房产交付给原告中海地产公司。三、原告中海地产公司于判决生效之日起十日内退还被告郑晶购房款832143.72元。四、被告郑晶于判决生效之日起十日内偿还原告中海地产公司代偿款21407.65元。该费用直接从上述第三项判决款项中扣除。五、被告郑晶于判决生效之日起十日内赔偿原告中海地产公司违约金4281.53元，律师费49111元，保全保险费2655元，该费用直接从上述第三项判决款项中扣除。六、驳回原告中海地产公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取10365元，保全费5000元，由被告郑晶负担，该费用原告已经垫付，可从上述第三项判决款项中扣除。该判决于同年12月14日生效。该判决还确认“本判决生效后，扣除前述应退还款项，郑晶剩余房款原告可直接提前偿还郑晶在第三人处案涉房屋未到期的贷款。如出现新的代偿款项可从前述应退郑晶款项中扣除。”同年12月18日，原告中海地产公司代偿被告郑晶在中信银行剩余贷款本息980317.95元（包括新产生的逾期本息）。2021年2月2日，原告中海地产公司将剩余应返款项696828.87元支付了本院（2020）鲁0103执528号执行案款。2020年11月26日，本院受理（2020）鲁0103执异357号案外人执行异议申请，中海地产公司请求撤销（2020）鲁0103执3600号执行裁定。本院于2020年12月29日作出执行裁定书，裁定认为案涉房屋的预查封时间均先于（2020）鲁0103民初6169号民事判决时间，该判决均不能对抗先查封执行案件的债权人。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九）第124条、山东高院执行疑难法律问题解答（三）第11条的精神，合同解除后，在案外人未将应退还被执行人的全部款项（包括首付款及银行贷款）交付法院的，不能排除执行。裁定驳回了中海地产公司的异议。庭审后，原告中海地产公司提交变更诉讼请求申请书，撤回第3项确认案涉房屋所有权归原告的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记、不发生效力、但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”被告郑晶与原告签订《商品房买卖合同》，购买原告出售的案涉房屋，被告郑晶虽通过按揭贷款向原告支付了购房款，但双方仅办理了预售登记，并未办理物权转移，被告郑晶只是取得排他权利，并未依法取得该房屋所有权。被告郑晶因债务纠纷涉诉，杨通作为郑晶的债权人，申请本院对案涉房产采取的查封措施为首查封。对于原告应退回被告郑晶购房款的冻结，案外人李延成（2021）鲁0103执528号执行案件的查封为首查封，时间早于被告杨通（2020）鲁0103执3600号执行案件的冻结时间。前者查封709967元，后者查封3505298元。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九）第124条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条的精神，作为执行依据的生效裁判并未涉及执行标的物，只是执行中为实现金钱债权对特定标的物采取的执行措施。在金钱债务执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可以排除金钱债权的执行，但买卖合同是双务合同，合同解除双方互负返还义务，因为双方不具有买卖之外的其他法律关系，在案外人未返还价款的情况下，允许排除金钱债权的执行显失公允，只有在案外人返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。但买受人以按揭贷款方式购买房屋，出卖人作为贷款的保证人承担连带保证责任，签订的房屋买卖合同是特殊买卖合同，不同于一般买卖合同。尤其是在出卖人保证责任没有免除之前，买受人失去偿还贷款能力，银行贷款出现逾期违约，房屋买卖合同被依法判决解除的情形下，出卖人已经成为逾期贷款的共同债务人。在买受人出现金钱危机的情况下，出卖人作为购房款的实际控制人，将应返还买受人的购房款，直接偿还合同标的物所负共同债务，合情合理，更具有安全性。此种情形下，让负有共同债务的出卖人，将购房款优先用于偿还买受人的其他一般债务显失公允。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定下列事实当事人无需要举证：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。本院（2020）鲁0103民初6169号民事判决为生效裁判，确定了案涉房屋归原告中海地产公司所有，并确定了原告中海地产公司应退还郑晶的购房款为832143.72元。原告中海地产公司自行扣除被告郑晶应负担的原告已经代偿的贷款、违约金、律师费、保全保险费、案件受理费、保全费、剩余贷款本息，是根据生效判决行使权利和履行义务，并无不当。在扣除前述费用后，原告中海地产公司应返被告郑晶购房款为696828.87元。本院（2020）鲁0103执528号执行案件将剩余应退还购房款696828.87元扣划至法院，原告中海地产公司完成了返还购房款和协助执行义务，有权要求本院解除对案涉房产的查封及应返还购房款的冻结。《山东高院执行疑难法律问题解答（三）》颁布时间为2020年12月22日，对原告中海地产公司2020年12月18日履行生效判决的行为没有溯及力。如被告郑晶的债权人对生效判决持有异议，可另行主张申诉权利。综上所述，原告中海地产公司要求终止对案涉房屋执行并解除对该房屋的查封及应返还购房款的冻结的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。本院（2020）鲁0103执3600号执行裁定书，裁定内容为冻结、扣划被执行人郑晶名下银行存款3505298元，并未涉及案涉房屋及应返还购房款，原告中海地产公司要求撤销（2020）鲁0103执3600号执行裁定的诉讼请求，本院不予支持。原告中海地产公司撤回确认案涉房屋所有权归原告的诉讼请求，系对其民事权利的有效处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止（2020）鲁0103执3600号执行一案对济南市市中区九曲片区A4地块7号楼1－1001房屋的执行，并解除对该房产的查封。二、停止（2020）鲁0103执3600号执行一案对济南市市中区九曲片区A4地块7号楼1－1001房屋购房款3505298元的执行，并解除对该购房款的查封。三、驳回原告济南中海地产投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告杨通负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  郭庆军二〇二一年五月八日书记员  周炜炜