广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂05民终1167号 上诉人（一审被告）：王宝忠，男，1972年6月27日出生，汉族，住黑龙江省密山市。 委托诉讼代理人：孙紫薇，广西海望律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：李迎实，男，1994年8月19日出生，汉族，住山东省济南市莱芜区，现住广西壮族自治区北海市银海区。 委托诉讼代理人：于振库，广西亨桐律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：张爽，男，1993年1月28日出生，汉族，住吉林省双辽市。 被上诉人（一审被告）：北海智奇房地产营销策划有限公司，住所地广西壮族自治区北海市北海大道国经住宅楼一幢1号。统一社会信用代码91450502MA5N5DC49D。 法定代表人：张爽。 上诉人王宝忠因与被上诉人李迎实、张爽、北海智奇房地产营销策划有限公司（以下简称智奇房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初1153号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王宝忠上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初1153号民事判决第二项，改判被上诉人张爽、智奇房地产公司共同返还李迎实购房款201695元、支付违约金120339元，赔偿中介费损失12600元，合计334634元。事实与理由：一、一审判决事实认定错误，证据不足。本案中，上诉人自始至终未授权张爽将房屋“一房二卖”，也未知道案外人李扬的存在，更不可能协助其办理过户，是张爽在上诉人不知情的情况下私自将涉案房屋出售给了两个买受人，私自办理了过户，这些行为属于“越权代理”，上诉人不应承担产生的后果。二、本案中，多份证据系张爽私自以上诉人名义签订，上诉人并未同意以及进行事后追认，且至今未收到购房款项。张爽在与李迎实交易的过程中，私自拟造了《买卖定金协议书》《居间服务合同》，以广西鑫麦奥房地产经纪有限公司（以下简称鑫麦奥经纪公司）作为中介费的收款公司，又以智奇房地产公司收取房屋首付款，以上行为均没有征求上诉人的同意，脱离了当初授权给张爽本人的代理属性，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，张爽的行为系越权代理，没有经过上诉人的追认，其造成的法律后果应由其本人承担。三、张爽出具了“欠条”，承诺违法后果只由其自身承担。上诉人发现张爽的违法行为后，张爽写下了“欠条”，承诺对于李迎实造成的损失的赔偿由其本人承担，该行为构成了自认，应由其承担损害结果。 被上诉人李迎实二审辩称：一、一审法院认定事实没有错误。一审法院认定上诉人明知涉案房屋已经出卖给李迎实的情况下还任由张爽另行出卖给案外人，并协助办理房屋的过户没有错误。房屋产权登记过户，必须有产权人的到场签字或公证的授权委托，涉案房屋产权已经办理至案外人李扬名下，如果没有产权人亲自或委托他人办理，是不能完成房屋过户的，且张爽在2020年4月30日出具的欠条中说明其本人是受托人。上诉人认为自己不存在协助办理过户登记，是在指责不动产登记机关办理转移登记错误，可以通过行政诉讼确认不动产登记机关行为违法，在没有撤销过户登记前，上诉人无法证明自己没有授权张爽办理过户的事实，且不影响上诉人作为被代理人不能履行合同时的责任承担。二、张爽与李迎实签署多份协议是上诉人授权委托且明知的，张爽是否将代理收到款项交给上诉人系委托内部事宜与李迎实无关。张爽出具的《委托书》，证明其与上诉人存在代理关系，李迎实也在签订合同后与上诉人沟通，确实对张爽有真实授权。另《委托销售合同书》也表明上诉人委托张爽出售涉案房屋的事实，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第二款的规定，本案上诉人对张爽的委托是有效的，其与李迎实签订的多份协议都在委托权限内，上诉人应承担全部责任。三、张爽出具了欠条，承诺违法后果由其承担，并不能解除被代理人承担的法律责任。张爽的自认只是自愿加入对债务的承诺，属于对债务连带担保的性质。四、张爽与李迎实签订协议是上诉人授权且知晓，系有效代理，其对张爽与案外人李扬签订合同及过户行为是否知晓、张爽是否无权或越权是另一法律关系，不影响上诉人对涉案房屋承担责任。涉案房屋产权已经办理至案外人李扬名下，在没有证据证明产权登记错误，并经行政机关撤销产权登记的前提下，上诉人无法证明张爽为无权代理或超越代理，即使能证明张爽与案外人李扬签订协议、过户行为超越代理权，该代理效力也只是发生在上诉人、张爽、李扬三者之间，与本案买卖合同无关。上诉人不能按合同约定将房屋交付给李迎实，其作为合同的主体，都不能免除其合同责任。综上，一审判决正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 被上诉人张爽、智奇房地产公司均未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 李迎实向一审法院起诉请求：1、解除李迎实与王宝忠代理人张爽签订的房屋买卖合同及补充协议;2、张爽、王宝忠共同返还李迎实购房款及赔偿损失334634元(其中购房款201695元、中介费12600元、违约金120339元）;3、智奇房地产公司对180000元购房首付款返还承担连带给付责任;4、本案诉讼费、保全费由张爽、王宝忠承担。 一审法院判决：一、解除李迎实与张爽以王宝忠的名义于2019年9月27日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、王宝忠、张爽共同返还李迎实购房款201695元、支付违约金120339元、赔偿中介费损失12600元，合计334634元；三、驳回其他诉讼请求。 本院经二审审理认为，2018年11月1日,王宝忠签署《委托销售合同书》交给张爽，委托张爽帮助出卖涉案房屋，2019年5月13日，王宝忠向张爽出具了《委托书》，委托张爽办理上述房屋的提前还款手续、注销抵押登记手续、代领不动产权证书等相关手续，并办理了公证。2019年9月19日，张爽以王宝忠的名义与李迎实签订了《买卖定金协议书》，2019年9月27日，张爽以王宝忠的名义与李迎实签署了《房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》四份协议，李迎实向张爽支付了定金款21695元，首付款180000元，向鑫麦奥经纪公支付中介费12600元。根据《委托销售合同书》约定的内容，上述四份协议系张爽作为王宝忠的代理人，以被代理人王宝忠的名义在代理权限范围内实施的民事法律行为，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性、效力性规定，双方应严格依约履行，而王宝忠在明知涉案房屋已经出卖给李迎实的情况下，仍协助办理了房屋的过户手续至案外人名下，由此可见王宝忠是认可张爽将涉案房屋出售给案外人的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，张爽的代理行为后果应由被代理人王宝忠承受，王宝忠已构成根本违约，应承担违约责任，张爽收取李迎实的款项后向李迎实承诺由其退还全部款项及赔偿违约金，因此张爽与王宝忠应对李迎实共同承担责任，故一审判决并无不当，本院予以维持。 上诉人王宝忠主张，王宝忠至今未收到售房款项，且未授权张爽将房屋“一房二卖”，没有协助其办理过户手续，张爽的行为系越权代理，没有经过上诉人的追认，其出具了欠条承诺由其承担赔偿责任，故本案造成的法律后果应由张爽承担。本院认为，不动产权证过户手续需由本人签名或有明确委托他人办理过户手续并经公证的委托书方可进行，现王宝忠未能提供证据证实张爽通过不合法手段将涉案房屋过户至案外人李扬名下，也未对该过户行为向相关部门主张过户程序违法，也未能提供相关部门对该过户行为进行撤销的证明等，其主张未协助张爽办理过户手续，张爽的行为属于越权行为没有事实依据，应认定其认可将涉案房屋再次出卖给案外人李扬的事实。另，王宝忠是否收到售房款项属于其与张爽之间的代理法律关系，不能以此抗辩其不承担违约责任，而张爽作为代理人其法律行为产生的后果应由被代理人王宝忠承担，因其出具了欠条，承诺由其承担赔偿责任，故应与王宝忠共同承担赔偿责任。综上，王宝忠的上述主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人王宝忠的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6319.51元，由上诉人王宝忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 王雅新 审 判 员 侯远婕 二〇二一年五月十八日 法官助理 张 玲 书 记 员 陈旖琦