北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6719号上诉人（原审原告）：吴光远，男，1964年8月9日出生，汉族。上诉人（原审原告）：夏美容，女，1976年9月18日出生，汉族。二上诉人委托诉讼代理人：任逸飞，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：和泓置地集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼一层310室。法定代表人：谢斌，经理。委托诉讼代理人：马涛，女，和泓置地集团有限公司员工。委托诉讼代理人：杨云鹏，北京市建诚律师事务所律师。上诉人吴光远、夏美容因与被上诉人和泓置地集团有限公司（以下简称和泓公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初38452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴光远、夏美容上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持吴光远、夏美容起诉的全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由和泓公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实严重错误。1.一审判决认为北京市丰台区112号房屋（以下简称案涉房屋）不属于商品房，故认为本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是错误的。2.一审判决将延期交房的举证责任错误分配给吴光远、夏美容，忽略二人未能提供证据的合理性，擅自认定双方就延迟交付房屋协商一致的结论与事实不符，也不符合法定举证责任分配。二、一审判决适用法律严重错误。《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》是2017年3月26日发布实施的。案涉房屋销售时间是2014年3月，约定交房时间为2015年6月30日前，均早于该规定发布时间，不应适用该规定。另本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。三、一审判决将和泓公司违约行为所导致的后果合法化，将违约所带来的损失由吴光远、夏美容承担，并未真正解决本案争议，未来将增加诉累，对守约方明显不公。和泓公司辩称，同意一审判决，不同意吴光远、夏美容的上诉请求。双方签订合同后，和泓公司已经交付了房屋，吴光远、夏美容想将案涉房屋对外出租，不缴纳物业费所以要求延迟交房。关于律师函，和泓公司没有收到，照片也看不出具体时间。吴光远、夏美容请求将案涉房屋过户到第三人名下突破了合同的相对性，没有事实和法律依据。吴光远、夏美容向一审法院起诉请求：1.和泓公司为吴光远、夏美容办理案涉房屋商业不动产权证书至武汉市泰和东兴工贸有限公司名下；2.和泓公司支付吴光远、夏美容逾期交付房屋违约金（以6418140元为基数，按照每日万分之一点五的标准，自2015年7月1日起计算至2017年4月13日止）；3.和泓公司支付吴光远、夏美容逾期办理不动产权证书违约金（以6418140元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年10月8日起计算至实际办理不动产权证书之日止）；4.案件受理费由和泓公司负担。一审法院认定事实：2014年3月18日，和泓公司（甲方）与吴光远、夏美容（乙方）签订《彩虹家园北区商业内部认购协议书》（以下简称《认购协议书》），约定：甲方开发的彩虹家园项目位于丰台区程庄路，现拟内部认购彩虹家园北区商业（以下简称该商业）。甲方就该商业的相关情况已向乙方进行了充分的介绍，乙方已有清晰的了解，现乙方自愿认购该商业。在签定房屋买卖合同或房屋预售合同（下称“购房合同”）及其附件、补充协议前，先行签署本内部认购意向协议。本内部认购意向协议不是双方的购房合同，购房合同甲乙双方另行签定。双方在平等自愿的原则下，就相关问题约定如下：一、乙方认购的商业为112房屋，该房屋建筑面积为156.54平米，认购建筑单价为41000元／建筑平米，认购总价为人民币陆佰肆拾壹万捌仟壹佰肆拾零元整（小写￥：6418140元）。二、乙方签订本协议之日向甲方支付全额房款人民币陆佰肆拾壹万捌仟壹佰肆拾元整（￥6418140元）。三、乙方所认购商业为毛坯房。为三层建筑，地下一层，地上二层。该房屋交房时间为2015年6月31日之前。四、如甲方延期交房，应自第三条约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，按日向乙方支付已交付房价款万分之壹点五的违约金。协议书落款有和泓公司盖章及吴光远、夏美容签字。协议签订后，吴光远、夏美容支付全部购房款6418140元。2017年4月13日，和泓公司将案涉房屋交付吴光远、夏美容。后，双方未签订购房合同。一审中，吴光远、夏美容提交《不动产权证书》，用于证明位于北京市丰台区程庄路8号院4号楼的房屋存在在建工程抵押，和泓公司在签订协议时故意隐瞒案涉房屋存在在建工程抵押的事实；提交（2019）京02民终6514号民事判决书、《物业服务协议》，用于证明双方成立房屋买卖的本约合同关系，案涉房屋的实际时间为2017年4月13日；提交《不动产权证书》，用于证明同楼其他房屋已经办理不动产权证书。和泓公司提交《平面图》，用于证明案涉房屋与-102号房屋上下相通，实为一体；提交《不动产权证书》《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，用于证明案涉房屋系商业用房，吴光远、夏美容已经不具备购买该房屋的资格；提交同楼的其他房屋交付手续，用于证明案涉房屋于2015年6月30日前即具备交付的条件。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，和泓公司与吴光远、夏美容于2014年3月18日签订《认购协议书》，约定吴光远、夏美容认购案涉房屋。协议签订后，吴光远、夏美容支付了全部购房款，和泓公司亦于2017年4月13日将案涉房屋交付吴光远、夏美容，可以认定双方已经形成房屋买卖的本约合同关系，且该合同的大部分权利义务已经履行完毕。针对办理认购房屋所有权登记有关事宜，双方未以签订协议书或其他明示、默示的方式进行约定。根据自2017年3月26日起执行的《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。吴光远、夏美容作为自然人，已经不具备继续履行双方之间的房屋买卖合同权利义务的条件，其二人要求和泓公司将案涉房屋不动产权证书办理至其指定的第三人名下，亦缺乏合同和法律依据，故吴光远、夏美容的该项诉讼请求，法院不予支持。关于吴光远、夏美容要求和泓公司支付逾期交付房屋的违约金一节，双方签订的《认购协议书》约定：该房屋交房时间为2015年6月31日之前。庭审中，双方均认可和泓公司于2017年4月13日将案涉房屋交付吴光远、夏美容。和泓公司称其未按时交付房屋系应吴光远、夏美容主动提出迟延接收房屋的要求，并提交同楼的其他房屋交付手续证明案涉房屋于2015年6月30日前即具备交付的条件。根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。交付房屋确系出卖人的义务，但和泓公司长达近两年时间未交付房屋，吴光远、夏美容在此期间及办理房屋交付手续时均未对和泓公司逾期交付房屋提出异议，与常理不符。通观双方提交的证据及当事人陈述，应当认定吴光远、夏美容与和泓公司确就迟延交付房屋协商一致，故吴光远、夏美容主张和泓公司逾期交付房屋，依据尚不充分，法院对其要求和泓公司承担相应违约责任的诉讼请求，不予支持。关于吴光远、夏美容要求和泓公司支付逾期办理不动产权证书的违约金一节，吴光远、夏美容主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，和泓公司应当承担逾期办理不动产权证书的违约责任。根据法院查明的事实，案涉房屋非为商品房性质，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，故法院对吴光远、夏美容据此要求和泓公司支付相应违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院于2020年12月28日判决：驳回吴光远、夏美容的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴光远、夏美容提交新证据：证据一，律师函，欲证明其于2017年告知和泓公司延迟交房、办证构成违约，要求尽快解决拆迁及道路铺设问题。吴光远、夏美容称该函系当面送达，和泓公司表示未收到。针对送达事宜，吴光远、夏美容未能进一步举证。证据二，照片一组，欲证明2017年案涉房屋门口拆迁工作未完成，道路未完成铺设，不符合交房条件，和泓公司对此不认可。证据三，北京市住建委对《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的几点说明网页打印件，欲证明按照政策案涉房屋可以办理到吴光远、夏美容个人名下。和泓公司表示需要完成网签合同才能进行过户，案涉房屋现已无法办理到个人名下。另查明，吴光远、夏美容与和泓公司签订《认购协议书》全称为《彩虹家园北区商业内部认购协议书》，双方就办理产权证的期限和违约责任未进行约定。2016年6月22日，案涉房屋产权登记至和泓公司名下。吴光远、夏美容主张2018年6月，案涉房屋才符合办理房产证条件，和泓公司通知业主办证。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及吴光远、夏美容上诉请求，本案的争议焦点为：1.和泓公司是否应当为吴光远、夏美容办理案涉房屋商业不动产权证书至武汉市泰和东兴工贸有限公司名下；2.和泓公司是否应当向吴光远、夏美容支付逾期交房违约金；3.和泓公司是否应当向吴光远、夏美容支付逾期办理不动产权证书的违约金。焦点一，和泓公司是否应当为吴光远、夏美容办理案涉房屋商业不动产权证书至武汉市泰和东兴工贸有限公司名下。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。依据和泓公司与吴光远、夏美容于2014年3月18日签订的《认购协议书》约定，吴光远、夏美容支付了全部购房款，和泓公司亦于2017年4月13日交付了案涉房屋，此时，双方已基本履行了合同义务。在双方签订的《认购协议书》中，针对办理案涉房屋的商业不动产权证书事宜未作约定，现吴光远、夏美容要求和泓公司将案涉房屋商业不动产权证书办理至武汉市泰和东兴工贸有限公司名下的请求，缺乏合同依据，亦未得到和泓公司的同意，且涉及合同外的第三方，故一审法院未支持吴光远、夏美容的该项请求，并无不当，本院予以维持。焦点二，和泓公司是否应当向吴光远、夏美容支付逾期交房违约金。双方所签《认购协议书》约定的交房时间为2015年6月31日前，和泓公司实际交房时间为2017年4月13日，可见和泓公司确实存在未依据合同约定时间向吴光远、夏美容交付房屋的行为，但该行为是否属合理逾期，并免于承担违约责任，需要和泓公司作出合理解释。现和泓公司称其公司在合同约定交房日内已具备交房条件，逾期向吴光远、夏美容交付房屋是因为吴光远、夏美容迟延收房。为此，和泓公司提交了同楼其他房屋交付手续，用以证明案涉房屋在2015年6月30日前已具备交付条件，且自合同约定的交房日至和泓公司的实际交房日期间，吴光远、夏美容从未向和泓公司主张过权利，亦未对和泓公司逾期交付房屋的行为提出异议。据此，一审法院结合双方提交的证据及双方当事人陈述，未支持吴光远、夏美容要求和泓公司支付逾期交房违约金的主张，并无不当，本院予以维持。焦点三，和泓公司是否应当向吴光远、夏美容支付逾期办理不动产权证书的违约金。首先，双方签订的《认购协议书》中明确载明，吴光远、夏美容对该商业相关情况已有清晰了解，该协议系内部认购意向协议，不是双方的购房合同，购房合同另行签订。其次，《认购协议书》未对办理房屋产权登记事宜进行约定。最后，结合双方所签《认购协议书》的内容及双方后续的实际履行情况，可以推定吴光远、夏美容在签订《认购协议书》时对案涉房屋存在暂不能办理不动产权证书的因素应是知晓的。后，因相关政策的出台，吴光远、夏美容亦失去了购买案涉房屋的资格，导致双方至今未能办理转移过户登记手续。综上，鉴于合同中未约定办理不动产权证书的相关事宜，且导致案涉房屋至今未能办理转移过户登记手续的原因并非仅为和泓公司的单方责任，加之，本案与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的情形并不完全一致，不宜简单适用，故吴光远、夏美容的该项主张，依据不充分，本院不予支持。综上所述，吴光远、夏美容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费127454元，由吴光远、夏美容负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 妍审 判 员  陈雨菡审 判 员  高宝钟二〇二一年五月三十一日法官助理  王德林书 记 员  孙辰姝