辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终655号 上诉人(原审被告，申请执行人)：丹东市振兴区惠通小额贷款有限责任公司，住所地丹东市振兴区七经街**。 法定代表人：刘佰山，董事长。 委托诉讼代理人：胡冀东，辽宁卓政（丹东）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘彦，辽宁卓政（丹东）律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告，执行案外人)：马连良，男，1993年5月28日出生，汉族，丹东市审计局科员，住东港市。 委托诉讼代理人：姜勇，辽宁凡响律师事务所律师。 原审第三人（申请执行人）：丹东景程房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区九纬路****。 法定代表人：高勤学，经理。 上诉人丹东市振兴区惠通小额贷款有限责任公司（以下简称惠通小额贷款公司）因与被上诉人马连良、原审第三人丹东景程房地产开发有限公司（以下简称景程房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服丹东市元宝区人民法院（2020）辽0602民初976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 惠通小额贷款公司上诉请求：1.撤销（2020）辽0602民初976号民事判决，依法改判继续执行江左之星大厦3单元906号房屋；2.诉讼费用由马连良负担。事实和理由：马连良对被执行房屋不享有所有权和物权期待权，其不能排除强制执行。一审法院适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定系适用法律错误。马连良与景程房地产公司之间并不存在商品房买卖合同关系，马连良不符合上述法律规定所适用的条件。马连良只是景程房地产公司与案外人红旗渠建设集团公司履行清偿义务中的指示交付受让人。景程房地产公司是为了消灭建设工程施工合同所产生的金钱债务，并不是为了让渡房屋所有权。所以，马连良与景程房地产公司之间不存在房屋买卖合同关系。一审法院对本案所涉各方当事人之间的法律关系并未查清。景程房地产是将涉案房屋抵顶给案外人红旗渠建设集团公司，红旗渠建设集团公司又抵顶给案外人姜立鹏，但案外人姜立鹏与案外人马文波之间并未签订抵顶合同，而是由案外人辽宁双兴门窗制造有限公司与案外人马文波签订的合同。2017年6月13日，马连良又是基于案外人红旗渠建设集团有限公司丹东分公司出具的《授权委托书》进行的所谓受让。所以，一审法院并未就案外人姜立波、案外人辽宁双兴门窗制造有限公司、案外人红旗渠建设集团有限公司丹东分公司、案外人马文波各方之间的法律关系审查清楚。因此，马连良不符合《执行异议和复议若干问题规定》第二十八条适用的前提条件，即存在房屋买卖合同关系。二、即使将受赠人马连良受让房屋，按照代物清偿关系认定，那么代物清偿债务的受让人也不适用《执行异议和复议若干问题规定》第二十八条规定。通过上述法律关系分析可知，被上诉人马连良是基于多次代物清偿合同和赠与行为而主张权利，其作为受赠人对于涉案房屋并无请求权可以行使，其与景程房地产公司之间并无合同关系。 马连良辩称，以房抵债的代物清偿属于案外人景程房地产公司、姜立鹏、辽宁双兴门窗制造有限公司之间内部的法律关系。当上述房屋采用出售方式变现时马连良购买了案涉房屋，这属于房屋买卖合同的对外关系。马连良并不是代物清偿关系中的内部当事人主体。所以，惠通小额贷款公司以代物清偿关系否定房屋买卖关系没有事实依据。马连良是以购买房屋为目的，而且该目的的实现必须通过与第三人景程房地产公司直接办理商品房买卖合同。现在案涉房屋已交付给马连良，并由其实际居住。所以，一审法院参照《执行异议和复议若干问题规定》第二十八条规定并无不当。 马连良向一审法院起诉请求：1、不得执行“江左之星”三单元906室房屋；2、确认原告是“江左之星”三单元906室房屋的合法权利人，该房屋归原告所有；3、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：被告惠通小额贷款公司与案外人高勤学、丹东天然供热有限公司、第三人景程房地产公司借款合同纠纷一案，惠通小额贷款公司于2016年8月16日向该院提起诉讼，该院于2018年1月28日作出(2016)辽0602民初1110号民事调解书：一、高勤学于2018年7月31日前给付惠通小额贷款公司借款本金400万元及利息和违约金(利息和违约金自2015年1月21日起，按年利率24%计算至款项实际付清之日止)；二、案件受理费51574元，减半收取25787元，保全费5000元，由高勤学负担；三、丹东天然供热有限公司、景程房地产公司对上述款项承担连带给付责任；四、其他无争执。调解书生效后，该案各被告未按调解履行给付义务，惠通小额贷款公司向该院申请强制执行。在执行期间，该院于2018年10月31日作出(2018)辽0602执第867/869号民事裁定书，裁定：查封被执行人景程房地产公司所有的位于振兴区江左之星房产：107、208、303、304、305、403、404、405、406、504、801、802、904、906、1206、1306、1703、1704、1705、1706共二十套房产。马连良对其中的906室房屋(即案涉房屋)提出执行异议，该院于2020年6月10日作出(2020)辽0602执异19号执行裁定书，驳回其异议请求。马连良不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。 另查，2015年10月30日，案外人姜立鹏(甲方、买受人)与第三人景程房地产公司(乙方、出卖人)签订了一份《商品房内部认购协议书》，主要约定：“一、内部认购金：本协议签订时，甲方须向乙方一次性支付内部认购全部房款(顶工程款)；二、商品房房屋的基本情况：甲方认购乙方开发建设的江左之星住宅1号楼2单元9层3号，建筑面积138.60平方米，房屋单价6600元/平方米，总房款为914760元整(注：签订《商品房买卖合同》时面积最终以房地产管理部门实测面积为准，多退少补)。”等内容。景程房地产公司为姜立鹏出具了相应的收款收据。 2015年11月14日，案外人辽宁双兴门窗制造有限公司(甲方)与马文波(乙方)签订了一份《协议书》，内容为：“一、甲方将丹东太阳大厦附近顶债房“江左之星”9楼、面积138.6平方米(楼向、楼房、面积、结构乙方已看过，并且已认可)出售给乙方，价格人民币捌拾伍万元；二、签订协议时，乙方一次性付清85万元，汇款账号：建设银行东港支行王联军6227071380056288；三、乙方拿到进户钥匙前，甲方负责办理此房相关手续，此房产生的税费由乙方负责；四、若有变化，甲方如数返还房款。附：《商品房内部认购协议书》(丹东市景程房地产开发有限公司与姜立鹏)”。2015年11月17日，马文波的配偶周巨威通过银行转账的方式将85万元购房款汇至上述协议中约定的银行账户。 2017年6月5日，景程房地产公司为马文波之子马连良出具了案涉房屋的入户通知单，载明：“房号：江左之星大厦3单元906，面积142.04平方米，户主姓名：马连良，进户日期：2017.6.5”。此后马连良入住该房屋并交纳了物业费、电费等相关生活费用。诉讼中，经该院询问马文波，其表示案涉房屋系为儿子马连良购买，购买后已赠与给马连良并由其实际居住。 2017年6月13日，案外人红旗渠建设集团有限公司丹东分公司向景程房地产公司出具了一份授权委托书，载明：“丹东景程房地产开发有限公司：兹有我公司授权、委托将江左之星工程款顶账房906室的房屋产权直接办理至(个人)马连良名下(身份证号2106231993××××××××)。相关产权登记手续委托、授权贵公司协助办理，由此产生的一切经济及法律责任全部由我公司承担，与贵公司无关。办理产权产生的相关税费，国家及地方法律法规规定需要产权人缴纳的一切费用，均由马连良承担缴纳支付，请贵公司据此《授权委托书》予以办理”。 同日，姜立鹏在日期为2015年10月30日的《商品房内部认购协议书》尾部写明“本人同意过户给马连良姜立鹏2017.6.13”，景程房地产公司在该内容处加盖了公司公章予以确认。案涉房屋因景程房地产公司原因至今无法办理权属证书。 2020年7月27日，红旗渠建设集团有限公司丹东分公司出具《情况说明》，载明：“姜立鹏系红旗渠建设集团有限公司经理，江左之星3单元906室为丹东市景程房地产开发有限公司以房顶工程款抵顶给红旗渠建设集团有限公司，红旗渠建设集团有限公司又将该房屋抵顶给辽宁双兴门窗制造有限公司。该抵顶业务的经办人为姜立鹏。”同日，辽宁双兴门窗制造有限公司出具《情况说明》一份，载明：“辽宁双兴门窗制造有限公司因给红旗渠建设集团有限公司提供铝合金门窗工程而存在业务往来，红旗渠建设集团有限公司于2015年将丹东市景程房地产开发有限公司开发的江左之星3单元906室以房顶工程款抵顶给我公司，我公司又将该房屋出售给马文波(身份证2106231969××××××××)。” 一审法院认为，本案系案外人马连良认为其对登记于被执行人 景程房地产公司名下的财产享有排除强制执行的实体权利，而对法院的查封行为提出异议引发的纠纷。因马连良并非直接从房地产开发企业即景程房地产公司购买商品房的商品房消费者，故应按《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对其享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，在符合上述四项条件的情形下，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议，人民法院应予支持。本案中，景程房地产公司在2015年10月30日以案涉房屋抵顶工程款时，与案外人姜立鹏签订了《商品房内部认购协议书》。该协议书中载明了当事人名称、房屋的基本状况、销售方式、房款的确定及总价款、付款方式、付款时间等内容，应当认定为商品房买卖合同。2015年11月14日，马文波购买了案涉房屋并支付全部购房款后将该房屋赠与给其子马连良。2017年6月13日，姜立鹏在上述认购协议书尾部写明“同意过户给马连良”，景程房地产公司亦盖章确认。通过上述事实可以认定，2018年10月31日该院查封案涉房屋之前，马连良已与景程房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部房屋价款。在景程房地产公司为马连良出具入户通知单后，马连良实际入住该房屋并交纳了此后的物业费、电费等相关生活费用。案涉房屋至今因景程房地产的原因无法办理权属证书，不能认定案涉房屋未办理过户登记手续马连良存在过错。因此，本案符合上述法律规定排除强制执行的四项条件，原告要求不得执行案涉房屋，有事实基础和法律依据，该院予以支持。根据本案现有证据亦可以确认原告为案涉房屋的所有权人。判决：一、不得执行丹东市江左之星大厦3单元906室房屋；二、确认原告马连良为丹东市江左之星大厦****房屋的所有权人。案件受理费12300元，由被告丹东市振兴区惠通小额贷款有限责任公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审期间的争议焦点为马连良对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。惠通小额贷款公司主张马连良与景程房地产之间不存在房屋买卖合同法律关系，马连良不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第一项条件，即马连良与景程房地产公司之间不存在房屋买卖合同关系。从马连良购取案涉房屋的过程来看，景程房地产公司先通过以房抵债的形式，将案涉房屋抵顶给红旗渠建设集团有限公司的经理姜立庆，姜立庆又将案涉房屋抵顶给辽宁双兴门窗制造有限公司，辽宁双兴门窗制造有限公司又将该房屋出卖给马连良父亲马文波，马文波赠与给马连良居住使用，而姜立鹏也在其与景程房地产公司签订的商品房内部认购协议书上补签“本人同意过户给马连良”，且红旗渠建设集团有限公司又为马连良出具授权委托书授权，并委托将案涉房屋直接办理至马连良名下。景程房地产公司也为马连良办理了入户手续。上述行为均发生在案涉房屋查封之前。虽惠通小额贷款公司主张案涉房屋历经的以房抵债不属于买卖法律关系，但以房抵债协议达成时对于房屋的坐落、面积等基本情况，以及房屋价值和清算要求均进行了约定，故应视为商品房买卖合同。虽马连良系从其父亲处受赠与所得，但其父亦实际支付了购房款，且结合姜立庆在认购协议上补签同意将案涉房屋过户给马连良并委托将案涉房屋过户至马连良名下的事实，可以认定马连良在人民法院查封案涉房屋前已签订了合法有效的书面买卖合同，故马连良符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的条件，其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，丹东市振兴区惠通小额贷款有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12300元，由丹东市振兴区惠通小额贷款有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马晓明 审判员  冯泰昆 审判员  康 璐 二〇二一年五月二十七日 法官助理刘云 书记员林婷婷