安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终679号 上诉人（原审原告）：凤台县社有资产运营管理有限公司，住所地安徽省凤台县城关镇淮河西路供销社办公楼，统一社会信用代码9134042155018318XB。 法定代表人：胡本良,该公司董事长。 委托诉讼代理人：马斯奇,安徽天德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽沃农农业科技有限公司，住所地安徽省凤台县凤凰镇三里沟村双龙复合肥厂院内，统一社会信用代码91340421563426531R。 法定代表人：赵雷。 上诉人凤台县社有资产运营管理有限公司（以下简称社有公司）因与被上诉人安徽沃农农业科技有限公司（以下简称沃农公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院（2020）皖0421民初2984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。社有公司委托诉讼代理人马斯奇到庭参加。沃农公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 社有公司上诉请求：撤销一审判决，改判沃农公司立即停止侵权，停止非法侵占租赁物的行为，将租赁物返还给社有公司；判令沃农公司承担违约责任，截止到2021年1月18日上诉日止，应支付违约金90489元，按照日租金的3倍累计支付违约金，即按每天417元，从2019年6月11日起累计计算到返还租赁物之日止。事实和理由：一、徐怀祥代表沃农公司与社有公司签订一年租期的《房屋租赁合同》，徐怀祥的签名是公司行为而非个人行为。在本案《房屋租赁合同》签订之前，徐怀祥代表沃农公司就案涉租赁物商谈租赁事项，并签订过两次（每次租期三年）租赁合同，社有公司有理由相信徐怀祥有代理权，能代表沃农公司和社有公司签订本案《房屋租赁合同》。徐怀祥曾是沃农公司法定代表人，也曾是沃农公司股东。二、即使徐怀祥没有代理人，沃农公司已经完全履行了本案《房屋租赁合同》约定的义务，并在2019年7月3日支付全部租金50800元，房屋租赁合同合法有效，合同主体是社有公司和沃农公司。盖章不是合同生效要件。三、沃农公司从2010年10月19日成立至今，公司的住所地和经营地址一直是安徽省凤台县××乡三里××村双龙复合肥厂院内，租赁物现依然被沃农公司占有使用。沃农公司实际占有和使用的租赁物除本案合同约定的378㎡房屋和637㎡原双龙复合肥厂生产厂间外，还有原双龙复合肥厂的机器、设备以及场地。 沃农公司未提交书面答辩意见。 社有公司向一审法院起诉请求：1.判令沃农公司停止侵权、立即搬离非法侵占的社有公司房产（位于凤台县凤凰镇州来北路东侧原双龙复合肥××道××南房屋及生产车间）；2.判令沃农公司赔偿社有公司经济损失60万元；3.判令沃农公司依合同交纳罚款。按每天417元，从2020年6月11日起计算至沃农公司交还租赁物并搬出自己的物品日止。 一审法院认定事实：2019年5月30日，出租方：社有公司（以下简称甲方）与承租方沃农公司（以下简称乙方）签订《房屋租赁合同》，社有公司在甲方代表签字处盖章，胡本良在该处签名，并留有固定电话号码。徐怀祥在乙方签字处签名，并留有电话号码。 社有公司当庭提交一份2020年5月31日作出的通知，并自认用微信发给徐怀祥，通知徐怀祥于2020年6月10日前将所有设施和物品全部移走。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”,规定了合同相对性原则，即合同只在当事人之间有法律约束力，对第三人没有约束力，合同的效力范围仅限于合同当事人之间，第三人不能主张合同上的权利，也不能承担合同的义务。本案中，社有公司与徐怀祥签订了《房屋租赁合同》，即使合同的承租方一栏写的是沃农公司，但是在合同的乙方处签名的是徐怀祥。沃农公司没有在该份合同中签字及盖章。因此，签订该合同的双方主体是社有公司与徐怀祥。社有公司将沃农公司列为被告方系主体错误，依法驳回其诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回凤台县社有资产运营管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9800元，由凤台县社有资产运营管理公司负担。 本院二审期间，凤台社有公司提交以下证据： 证据一、凤台县双龙联营复合肥厂（以下简称双龙复合肥厂）企业信息资料、凤台县不动产查档证明、凤台县博源农资配送中心营业执照、凤台县供销合作社联合社文件（供人字[2009]53号）、凤台县人民政府文件（凤政[2009]53号），证明：1.双龙复合肥厂是集体所有制企业，成立于1994年5月20日，2003年7月24日依法注销，凤台县供销合作社联合社是主管部门；2.双龙复合肥厂拥有所有权的土地面积土地面积为6980㎡，该宗土地的地面建筑物包括房屋、车间、仓库等均属于双龙复合肥厂；3.凤台县博源农资配送中心是在双龙复合肥厂的基础上，由凤台县供销合作社联合社单独投资成立的集体所有制企业；4.双龙复合肥厂和凤台县博源农资配送中心的动产和不动产均依法属于凤台县供销合作社联合社，并由社有公司运营和管理；5.社有公司是根据凤台县人民政府文件（凤政[2009]53号）成立的，具有合法主体资格，有权将资产对外出租。 证据二、沃农公司企业信息资料。证明：1.2010年10月19日，徐怀祥和安徽莱姆佳肥业有限公司投资成立沃农公司。徐怀祥（拥有40％股份）和安徽莱姆佳肥业有限公司（60％股份）。自成立到2016年9月8日，徐怀祥一直担任法定代表人职务。2.2014年12月30日，安徽莱姆佳肥业有限公司将60％股份转让给徐怀祥的儿子徐勇，直到到2020年4月8日，沃农公司的二个股东一直是徐怀祥（拥有40％股份）和徐勇（60％股份）。3.2016年9月8日至2020年4月8日，徐怀祥一直担任沃农公司监事职务。4.从2013年起至2020年度八年时间，除2017年外，沃农公司的《年检报告》中联系电话一直是徐怀祥手机号码。 证据三、《仓库租赁合同》两份，《房屋租赁合同》两份、沃农公司支付2019年5月31日之前租金会计凭证（2611770、2611774和2612666号收款收据）。证明：1.2013年6月28日，徐怀祥代表沃农公司和凤台县博源农资配送中心协商并签订两份《仓库租赁合同》，三年租赁期间是2013年7月1日至2016年6月30日止；租赁物是378㎡仓库和637㎡原双龙复合肥厂生产厂间。2.2016年11月21日，徐怀祥代表沃农公司和社有公司就上述租赁物的租赁事项进行协商并签订两份《房屋租赁合同》，三年租赁期间是2016年7月1日至2019年6月30日止。该《房屋租赁合同》是在原租赁合同到期后，由徐怀祥代表沃农公司和社有公司协商并补签的。3.三年租赁期间的《仓库租赁合同》和《房屋租赁合同》约定的合同义务均履行完毕。履行的方式是：其一、租赁期间内发生的所有问题均由徐怀祥代表沃农公司出面和出租方协商解决；其二、均由徐怀祥代表沃农公司履行支付租金的合同义务。4.“盖公章”不是双方三次签订租赁合同生效的约定条件。 证据四、沃农公司支付2019年6月1日至2020年5月31日止租金会计凭证（2611721号收款收据和两张汇款凭证）。证明：1.沃农公司已经按照两份一年期《房屋租赁合同》的约定，支付全部租金50800元，2019年7月3日和4日，徐怀祥代表沃农公司两次通过徽商银行汇款履行支付租金的合同义务。2.一年租赁期间的《房屋租赁合同》合法有效，该一年租赁期间的《房屋租赁合同》约定的租赁期间到期后，沃农公司未返还上述租赁物，继续非法占有、使用上述租赁物。 证据五、凤台县供销合作社联合社关于租赁合同的签订和履行情况说明。证明：1.凤台县供销合作社联合社是凤台县供销系统的主管部门。对供销系统的资产（包括原凤台县双龙联营复合肥厂和凤台县博源农资配送中心的资产）行使管理和依法处分的权利。2.与证据三、四的证明观点相同。除租赁合同约定的租赁物之外，沃农公司还实际占有使用双龙复合肥厂厂房，机器设备和部分场地。3.三次租赁合同均是徐怀祥代表沃农公司和出租方就租赁时间和租金数额等事项进行多次协商并达成一致后签订的。租赁合同履行过程中发生的很多问题（包括因凤台县政府征用土地造成沃农公司拆除厂房和停产的赔偿事项）均由徐怀祥代表沃农公司和出租方协商解决。本案诉讼之后方知：2019年5月30日签订一年租期的房屋租赁合同时，徐怀祥是沃农公司的两个股东之一且担任沃农公司监事职务，已不是沃农公司法定代表人；但是出租方有理由相信徐怀祥能代表沃农公司和出租方商谈租赁事项并签订一年租期的《房屋租赁合同》。 证据六、租赁物现状彩色照片及视频。（说明：2021年1月28日上午，凤台县供销合作社联合社，风台县凤凰镇三里沟社区居委会二位领导共同对沃农公司非法占有、使用原双龙复合肥厂厂房，机器设备和部分场地情况进行实地查看并拍照）。证明：截止到2021年1月28日拍照之日止，原双龙复合肥厂厂房，机器设备和部分场地，至今仍然被沃农公司非法占有、使用。 二审庭审后，沃农公司对2013年6月28日签订的两份租赁期三年的《仓库租赁合同》、2016年11月21日签订的两份租赁期三年的《房屋租赁合同》及2019年5月30日签订的两份租赁期一年的《房屋租赁合同》真实性予以认可，徐怀祥认可合同上是其本人签名，其代表沃农公司签订涉案租赁合同。本院对以上六组证据的真实性予以确认，能够证明徐怀祥代表沃农公司与社有公司签订涉案租赁物的租赁合同。 二审对一审查明事实予以确认。另查明，2013年6月28日，甲方凤台县博源农资配送中心与乙方沃农公司签订就涉案租赁物签订两份《仓库租赁合同》，租赁期为2013年7月1日至2016年6月30日，徐怀祥在乙方负责人处签名并加盖沃农公司印章。2016年11月21日，甲方社有公司与乙方沃农公司就涉案租赁物签订两份《房屋租赁合同》，租赁期为2016年7月1日至2019年5月30日，胡本良在甲方处签名并加盖社有公司印章，徐怀祥在乙方处签名并加盖沃农公司印章。签订的两份租赁期一年的《房屋租赁合同》 本院归纳本案二审争议焦点为：社有公司请求沃农公司返还租赁物并支付违约金应否予以支持。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，徐怀祥代表社有公司与沃农公司于2019年5月30日签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2019年6月1日至2020年5月31日。该合同上徐怀祥在乙方签字处签名，沃农公司虽未加盖公司印章，但从涉案租赁物2013年、2016签订的两份《仓库租赁合同》《房屋租赁合同》及合同履行情况上看，徐怀祥均代表沃农公司签订此前两份合同并加盖了沃农公司印章，租赁物由沃农公司实际占有使用，故在2019年5月30日签订《房屋租赁合同》时，社有公司有理由相信徐怀祥有权代表沃农公司签订合同。因此，2019年5月30日签订《房屋租赁合同》合同主体是社有公司和沃农公司，一审判决认定合同主体是社有公司与徐怀祥错误，予以纠正。租赁期间届满后，沃农公司虽继续使用租赁物，但社有公司对此提出异议，依照上述法律规定，沃农公司应当返还租赁物。关于社有公司上诉主张的违约金，其一审诉请主张的是罚款，无相关合同依据和法律依据，不予支持。 综上所述，社有公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省凤台县人民法院（2020）皖0421民初2984号民事判决； 二、安徽沃农农业科技有限公司于本判决生效之日起30日内搬离凤台县社有资产运营管理有限公司房产（位于凤台县凤凰镇州来北路东侧原双龙联营复合肥××道门北侧面朝南、二道门东侧房屋及生产车间）； 三、驳回凤台县社有资产运营管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费9800元，二审案件受理费2062元，均由安徽沃农农业科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 晨 审 判 员  魏 宁 审 判 员  陈 燕 二〇二一年五月十七日 法官助理  李德彪 书 记 员  徐雅婷 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。