北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4231号上诉人（原审原告）：葛鑫，男，1986年7月20日出生，汉族，住北京市昌平区。上诉人（原审原告）：李玉娇，女，1987年7月21日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审被告）：北京汇超房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村西（二层楼）。法定代表人：史奎晨，董事长。委托诉讼代理人：刘志刚，男，北京汇超房地产开发有限公司副总经理。委托诉讼代理人：刘耀亭，北京德印律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路9号3栋2503室。法定代表人：段学勇，董事长。委托诉讼代理人：田旭东，北京市博缘律师事务所律师。上诉人葛鑫、李玉娇因与被上诉人北京汇超房地产开发有限公司（以下简称汇超公司）、北京市昌平保障房建设投资管理有限公司（以下简称保障房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初2161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制审理本案。本案现已审理终结。李玉娇、葛鑫上诉请求：撤销一审判决，改判汇超公司以购房款1450620元为基数，按日万分之二标准向李玉娇、葛鑫支付违约金至实际交房之日止。事实及理由：1.《北京市共有产权住房预售合同（试行）》对延期交房违约金作了明确约定，应按照合同约定按日万分之二支付违约金，一审法院把审查焦点转为综合考虑周边房租金额，没有审理上诉人的诉求。2.上诉人已提交与案涉小区同类性质房屋争议案件的相关判决书，因延期交房，一审法院按日万分之一的标准认定违约金。考虑到北京房屋租金上涨的状态，一审对违约金的认定不符合实际，显失公平。3.一审法院近期审理涉绿海家园小区的同类案件中，汇超公司支付一居室业主补偿金，以每月4000元为标准。本案经对比，违约金标准与之差距过大，显失公平。4.上诉人在通州租赁房屋，每月租房租金为3000元。无论是综合考量案涉小区周边房价还是上诉人实际租房支出，一审法院的判决都有失公平。汇超公司、保障房公司辩称，同意一审判决。葛鑫、李玉娇提出诉讼请求：1.判令汇超公司以购房款1450620元为基数，按日万分之二向李玉娇、葛鑫支付违约金至实际交房日止（2019年10月15日至2020年7月4日）；2.保障房公司与汇超公司承担连带责任；3.案件受理费由保障房公司与汇超公司负担。一审法院认定事实：2018年7月12日，汇超公司（开发企业，甲方一）、保障房公司（代持机构，丙方/甲方二）与葛鑫、李玉娇（购房人，乙方）签订《北京市共有产权住房预售合同（试行）》（以下简称《预售合同》），合同约定，乙方购买的房屋坐落于北京市昌平区城南街道旧县村绿海家园5#住宅楼6层606号，房屋建筑面积80.59平方米；总价款人民币1450620元，乙方、丙方确认，根据丙方委托的专业机构评估结果，经相关主管部门审核确定，乙方占有房屋产权比例为50%，丙方占有房屋产权比例为50%。甲方一应当于2019年10月15日前向乙方交付该共有产权住房。办理该房屋交付手续的具体时间、地点及所需材料均以甲方一书面通知内容为准。除不可抗力外，甲方一未按照约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，各方同意按照补充协议处理。另，《预售合同》第27条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或不合理加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利内容的，仍以本合同为准。《预售合同》即本合同，第12条对逾期交房责任的约定为：逾期超过60个工作日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，应当书面通知甲方、丙方，各方应当自解除合同通知送达之日起45个工作日内共同申请注销手续且办理完毕共有产权房预售合同解除备案手续，甲方二（保障房公司）应自前述合同解除手续办理完毕后30个工作日内退还乙方已付全部房价款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时甲方一（汇超公司）应按照全部房价款的3%向乙方支付违约金。乙方不解除合同的，合同继续履行，甲方一按日计算向乙方支付已付全部房价款万分之二的违约金。《预售合同》还对各方其他权利义务进行了约定，因与本案关联不大，故不再赘述。当日，三方签订《补充协议》，对预售合同进行补充，其中第12条约定：对原合同第十二条补充约定“除本补充协议所约定的特殊原因外，甲方一未按照合同第九、第十一条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照以下约定处理：逾期在60日及以内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，甲方一应按照总房款的3%向买受人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付后，合同继续履行。”第120页43条约定“出卖人、买受人及丙方各方特此确认，本补充协议的效力大于合同，合同如与本补充协议不一致的，均以本补充协议为准”。以上合同签订后，葛鑫、李玉娇按约定支付了全部购房款，共计1450620元。此后，汇超公司未能按合同约定交付房屋，直至2020年6月底，汇超公司向葛鑫、李玉娇发送了《绿海家园入住通知书》，入住通知书载明该户办理交房手续的时间为2020年7月4日。李玉娇、葛鑫于当日办理了收房手续。一审法院认为，汇超公司、保障房公司与葛鑫、李玉娇签订的《预售合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。首先，针对逾期交房违约金的计算标准双方原本约定系日万分之二还是日万分之零点三。一审法院认为，按照合同明确载明的内容来看，《预售合同》中对于逾期交房的约定在第15页第十二条，该条载明“除不可抗力外，甲方一未按照约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，各方同意按照第2种方式处理”而第2种方式载明的系“详见补充协议”。故此，双方原本的约定事宜应当在补充协议中寻找对应条款，而非李玉娇、葛鑫主张的第15页及第16页载明的内容。《补充协议》中第112页，对合同第十二条的补充约定“逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，甲方一应按照总房款的3%向买受人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付后，合同继续履行。”故此，一审法院认为，双方合同约定的逾期交房违约金计算标准为日万分之零点三。其次，日万分之零点三的约定是否属于含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或不合理加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利的内容，从而属于《预售合同》第27条约定的情形。一审法院认为，针对违约金标准的约定系双方真实意思表示，并未排除购房人主张逾期交房违约金的权利，故不属于排除乙方权利的情形。如果购房人认为该标准约定过低，可以依据法律规定，主张法院调整违约责任至实际损失。违约责任的立法本意系填平守约方因违约行为而造成的合理预期损失，预先的约定系各方对违约损失的估计，由于预估难免存在偏差，故此法律赋予双方锚定实际损失从而主张法院予以调整的权利，故此日万分之零点三的约定亦不属于不合理减轻甲方责任的约定。综上，补充协议第12条约定并不属于预售合同第27条载明的情形，李玉娇、葛鑫不能据此主张使用日万分之二标准，但可以主张法院对过低的违约金约定予以调整。最后，李玉娇、葛鑫认为日万分之零点三的标准约定过低，那么其自身实际损失的金额问题，依据“谁主张谁举证”的原则，应当由李玉娇、葛鑫举证，在法院指定的举证期限内，李玉娇、葛鑫仅提交一份判决书，该判决书一审法院认为不存在再次质证的必要，故此未再次组织开庭。针对逾期交房给李玉娇、葛鑫造成的合理预期损失，一审法院兼顾合同履行情况、当事人过错程度，参照租赁市场同等地段同等户型房屋的租金情况以及合同约定的合理预期，酌定李玉娇、葛鑫的逾期交房违约金按日万分之零点六标准计算。逾期交房违约金的计算期间应当自约定的交房日次日起算至入住通知书载明的日期为止，即自2019年10月16日起至2020年7月4日，以总房款为基数，经核算总金额为22891元，对于李玉娇、葛鑫主张的超出前述金额的违约金一审法院不予支持。对于汇超公司的相关意见，一审法院不予采纳。关于李玉娇、葛鑫要求保障房公司承担连带责任的主张，一审法院认为不存在合同约定，亦不存在法律依据，故此不予支持。保障房公司未到庭，视为放弃了举证质证的权利。一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、北京汇超房地产开发有限公司于判决生效之日起7日内支付李玉娇、葛鑫逾期交房违约金22891元；二、驳回葛鑫、李玉娇的其他诉讼请求。二审中，李玉娇、葛鑫一方提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。李玉娇、葛鑫提交如下证据:1.94个家庭手写的证明材料，证明业主在签订《预售合同》时对该合同内容不知情，汇超公司未就《补充协议》违约金明显低于《预售合同》约定予以明示，属无效合同；2.共有产权房逾期交房违约金比例列举表；3.案涉小区估价技术报告及网页截图；4.（2019）京0114民初14954号民事判决书复印件，证据2-4证明一审判决酌定按日万分之零点六标准计算违约金不符合实际。汇超公司对李玉娇、葛鑫提交的证据的证明目的均不认可，主张李玉娇、葛鑫不足以证明实际损失超过了一审法院酌定的标准；保障房公司对上述证据均不认可：对于证据1，案涉小区其他业主与本案有利害关系，不足以证明违约金条款无效；对于证据2-4，因合同具有相对性，其他小区情况对本案不具有参考价值。本院经审查认为，李玉娇、葛鑫提交的证据均不属于民事诉讼法意义上的新证据。证据1不能实现其证明目的，证据2-4与本案无关联性，本院对李玉娇、葛鑫提交的证据不予以采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为案涉房屋延期交付的违约金标准。汇超公司、保障房公司与李玉娇、葛鑫签订的《预售合同》及《补充协议》系签订各方当事人真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李玉娇、葛鑫上诉主张应按日万分之二标准计算逾期交房违约金，与上述合同及协议约定内容不符，没有事实依据。如一审所述，本案违约金计算应以《补充协议》第12条中的27部分为依据，即逾期交房违约金计算标准为日万分之零点三。李玉娇、葛鑫上诉主张以他案为参考确定本案违约金标准，没有法律依据。因违约金的赔付，系由人民法院在个案中，以当事人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，进行审查确定。一审酌定的标准，并不存在畸轻之情形，本院不持异议。李玉娇、葛鑫关于在通州租房的上诉理由，无事实依据，不能推翻一审酌定的合理性，本院对该上诉理由不予支持。鉴上所述，李玉娇、葛鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1708元，由李玉娇、葛鑫负担。本判决为终审判决。审 判 员 唐述梁二〇二一年五月二十七日法官助理 王晓韬书 记 员 张雪冬