贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终645号 上诉人（一审被告）：贵州双龙鲁一房地产开发有限公司，住所地贵州省龙里县谷脚镇王关社区（双龙物流商贸城内），统一社会信用代码915227300308877159G。 法定代表人：徐立生，系公司总经理。 委托诉讼代理人：秦阳，贵州驰远律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：王玉英，女，汉族，1962年2月6日生，贵州省贵阳市人，住贵阳市乌当区。 委托诉讼代理人：饶珍群，贵州箭锁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：解诗思，贵州箭锁律师事务所律师。 一审被告：贵州美房多网络科技有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区龙洞堡电子商务港A栋房单元6层4号，统一社会信用代码91520000MA6DKDMUX5。 法定代表人：王旭，系公司董事长。 委托诉讼代理人：戴启荣，贵州星秩序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卫代林，贵州星秩序律师事务所律师。 上诉人贵州双龙鲁一房地产开发有限公司（以下简称双龙鲁一房开公司）因与被上诉人王玉英、一审被告贵州美房多网络科技有限公司（以下简称美房多公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院(2020)黔2730民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 双龙鲁一房开公司上诉请求：一、请求撤销龙里县人民法院（2020）黔2730民初1961号民事判决，并依法改判。二、本案一审、二审案件受理费由上诉人和被上诉人依据终审结果合理负担。事实及理由：原审判决适用法律错误。一、被上诉人向上诉人签订购房协议后，即将所购房屋委托给案外第三人“贵州双龙平安酒店管理有限公司”进行经营管理，且双方签订了《双龙物流商贸城司机之家酒店式公寓委托经营管理合同》，且“贵州双龙平安酒店管理有限公司”已按合同约定将应付被上诉人三期的租金支付给了上诉人，以抵作被上诉人的差欠的部分购房款，从以上双方行为可知，被上诉人对此房屋已形成了事实交易与使用，并且已经在该房屋上获得了收益，对己经使用并获益的房屋要求上诉人再行理赔，上诉人认为依法无据。二、即便如此，被上诉人于2020年3月30日向上诉人提交退房申请后，上诉人也同意了其要求，双方已经达成了解除购房合同的约定，现双方已不再是房屋买卖的关系而是形成了新的契约关系，就不再适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，上诉人认为原审判决适用法律错误。三、上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》为贵州省商品房买卖合同的格式合同，但上诉人口头告知了被上诉人房屋存有在建工程抵押情形，同时也告知被上诉人，在备案时上诉人会在解除“商品房在建工程抵押”后为被上诉人办理相关手续。事实上，上诉人以鲁一公司名义取得《商品房预售许可证》期间，以类同的方式为217名买卖人办理了备案手续，目前无法备案，是因为政策调整导致，且上诉人在政府的支持下在进行完善，现目前已取得更换新的《不动产预登记证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，待更换新《商品房预售许可证》后即按约为被上诉人办理备案手续。再者双方签署的《商品房买卖合同》第五条中明确约定出卖人承诺：1、该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷；2、该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人；如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人并承担赔偿责任。被上诉人提请解除《商品房买卖合同》后上诉人同意解除并退还房款，且龙里县人民法院已判决上诉人按全国银行间同业拆借中心公布的借款市场报价利率支付被上诉人利息了，还要求上诉人按已付房款的10%再承担赔偿责任，上诉人认为没有合同约定且赔偿责任过大。综上所述，原审判决适用法律错误，应予纠正。 王玉英二审书面答辩称，一、上诉人不能办理网签备案是由于上诉人的过错导致，根据合同约定已经构成违约，被上诉人有权要求上诉人退还全部已付款，承担10%的违约金。二、上诉人未按期交房，根据合同约定已经构成违约，被上诉人有权依照合同的约定退房，并要求上诉人退还全部已付款，承担10%的违约金。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，望贵院依法判决。 美房多公司书面陈述称，对房开公司上诉状的事实和理由部分的陈述予以认可、无异议，且从该陈述可知，房开公司对于未按期办理网签备案手续系新规出台所致，属于政策法规因素，属于不可抗力，故答辩人根本就不存在刻意隐瞒的事实，故答辩人无需承担任何责任。 王玉英向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告双龙鲁一公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告双龙鲁一公司立即返还原告支付的认筹房款75038元、预告登记费550元、维修基金693元，共计76281元，并按合同支付违约金7628.1元。三、依法判决被告双龙鲁一公司自2020年6月1日起以83909.1元为基数按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息；四、被告美房多公司退还认购款10000元及10%的违约金共计11000元；五、被告双龙鲁一公司赔偿原告因主张权利产生的损失10000元（交通餐饮、精神损失等）；六、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年6月17日，以原告王玉英为乙方，被告美房多公司为甲方，双方签订《会员服务协议书》，约定由原告通过美房多公司指定的第三方支付平台支付10000元作为参加购房优惠活动的会员增值服务费。其中1.3约定在乙方认购成功（即签订房屋认购协议书或商品房买卖合同）后，为切实保证乙方享受甲方加盟商提供的优惠，乙方同意开发商与甲方加盟商核对乙方所签订的房屋认购协议书或商品房买卖合同中的相关信息；乙方在成功认购后，由于自身原因导致退房的，则会员增值服务费概不退还；......3.6交1万抵2万优惠。协议签订当日，原告向被告美房多公司交纳10000元会费。2018年6月17日，原告与被告双龙鲁一公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，合同约定被告双龙鲁一公司将位于贵州省龙里县贵州双龙物流商贸城（一期）商品房第6843幢1单元2层23号房（建筑面积为23.1平方米，套内面积为16平方米）以每平方米4689.88元，总房价为75038元出售给原告。《商品房买卖合同》和《补充协议》约定出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付商品房，交付时应取得竣工合格证明文件等，逾期超过90日，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金；出卖人未取得该商品房所有权初始登记的，买受人有权退房，买房人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；合同还对其他内容进行了约定。原告于2020年6月17日向被告双龙鲁一公司支付购房款75038元、预告登记费550元、维修基金693元。由于三方对退款问题未达成协议，原告向法院提起诉讼。另查明，原告与被告双龙鲁一公司、案外人贵州双龙平安酒店有限公司于2018年6月17日签订《双龙物流商贸城司机之家酒店公寓委托经营管理合同》，约定原告将其在双龙鲁一公司购买的本案涉案房屋委托给贵州双龙平安酒店有限公司经营管理，期限为2018年6月17日至2033年6月16日。2020年3月30日原告申请要求被告双龙鲁一公司退还购房款。双龙鲁一公司开发的贵州双龙物流商贸城（一）期项目于2015年2月15日办理预售许可证，证号：201501-01。 一审法院认为，原告要求解除与被告双龙鲁一公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，被告双龙鲁一公司同意，一审法院予以准许；合同解除后，对于已付购房款75038元、预告登记费550元、维修基金693元，合计76281元的退还，被告双龙鲁一公司同意退还，一审法院亦予以尊重并准许；对于违约金，虽然原告与被告双龙鲁一公司、案外人贵州双龙平安酒店有限公司于2018年6月17日签订《双龙物流商贸城司机之家酒店公寓委托经营管理合同》，约定原告将其在双龙鲁一公司购买的本案涉案房屋委托给贵州双龙平安酒店有限公司经营管理，但双龙鲁一公司并未举证证明其已向原告或贵州双龙平安酒店有限公司交付符合《商品房买卖合同》约定的房屋，且至今未办理备案登记等，按照双方的合同约定原告退房的，按已付款的10%向买受人支付违约金，故对原告要求被告支付违约金7628.1元的请求，一审法院予以支持；对于原告要求自2020年6月1日起以83909.1元为基数按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息的请求，因违约金和利息损失都具有补偿性，不宜叠加适用，一审法院对原告要求支付违约金的请求予以支持，故对原告要求利息损失的诉讼请求不予支持。对于被告美房多公司收取的10000元，虽名为服务费，但其实是基于购买案涉房屋而交纳，且注明是交10000元抵20000元，该款应认定为交纳的购房定金，现因原告与被告双龙鲁一公司解除了《商品房买卖合同》及《补充协议》，故被告美房多公司应退还该款，但原告和美房多公司并未约定按照已付款的10%承担违约责任，对原告要求美房多公司支付其1000元的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持；因美房多公司占有原告资金原告确有损失，但原告并未向美房多公司主张资金占用利息。原告要求被告双龙鲁一公司赔偿原告因主张权利产生的损失10000元（交通费、餐饮费、精神损失费）的请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王玉英与被告贵州双龙鲁一房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王玉英购房款76281元及违约金7628.1元；三、被告贵州美房多网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王玉英10000元；四、驳回原告王玉英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1199元，由原告王玉英负担25元，被告贵州双龙鲁一房地产开发有限公司负担1149元，被告贵州美房多网络科技有限公司负担25元。 本院二审期间，一审被告美房多公司向本院提交的《商品房屋预售许可证》、《情况说明》、《“贵州双龙物流商贸城”认购协议》等证据不足以推翻一审认定事实。经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：一，针对退款问题双方是否达成协议；二，双龙鲁一公司应否支付王玉英已付房款10%的违约金。 对于争议焦点一，一审法院审理查明2018年6月17日，双方签订《商品房买卖合同》和《补充协议》后，王玉英向双龙鲁一公司支付购房款75038元、预告登记费550元、维修基金693元。由于三方对退款问题未达成协议，王玉英向一审法院提起诉讼。虽然双龙鲁一公司上诉称双方已经达成了解除购房合同的约定，已经形成了新的契约关系。但双龙鲁一公司未举证证实已经达成了新的协议。故本院对双龙鲁一的主张不予支持。 对于争议焦点二，双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》约定出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付商品房，交付时应取得竣工合格证明文件等，逾期超过90日，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。虽然王玉英与双龙鲁一公司、案外人贵州双龙平安酒店有限公司签订了《双龙物流商贸城司机之家酒店公寓委托经营管理合同》，但双龙鲁一公司并未举证证明其已向王玉英或贵州双龙平安酒店有限公司交付符合《商品房买卖合同》约定的房屋，且至今未办理备案登记。双龙鲁一公司存在违约，故一审法院判决双龙鲁一公司支付已付购房款10%的违约金并无不当，本院予以确认。另，本案一审法院并未判决双龙鲁一公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付王玉英利息。 综上所述，贵州双龙鲁一房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2398元，由上诉人贵州双龙鲁一房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年五月十二日 法官助理陆梅 书记员雷春莲