广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终463号 上诉人（原审被告）：陈韬，女，1992年10月12日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：任泺璇，广西海狮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗炳仁，男，1956年12月12日出生，壮族，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：赖添荣，广西十环律师事务所律师。 原审被告：陈国兴，男，1963年7月22日出生，汉族，住湖南省湘乡市。 上诉人陈韬因与被上诉人罗炳仁、原审被告陈国兴房屋买卖合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初3841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈韬上诉请求：撤销一审判决第四项，改判陈韬按不高于贷款市场报价利率的1.3倍向罗炳仁支付违约金。事实和理由：一、一审认定本案的违约金按总房款的5%是不妥当的。双方虽约定：乙方中途违约的，按交易房屋成交总款的5%支付违约 -2- 金。但陈韬逾期付款是因为疫情原因政府欠付工程款造成，陈韬也在积极筹款尽快履行付款义务，陈韬无恶意拖欠房款。陈韬购买房屋时价格为210多万元，评估价格为260万元，现房屋价格远高于210多万元，解除合同回收房子再卖不但不会给罗炳仁造成损失，反而是获利。陈韬提出违约金过高，一审法院应根据实际情况适当减少违约金，判定陈韬按不高于贷款市场报价利率的1.3倍向罗炳仁支付违约金。二、一审认定涉案房屋登记到罗炳仁名下所需的实际税费从陈韬已付80万元购房款扣除是错误的。双方仅约定了违约金，并未约定其他损失的赔偿，视为约定了所有损失的赔偿均包含在违约金里。双方约定“双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方按本合同有关条款承担违约责任，并赔偿对方损失”由于终止合同并非陈韬提出，故本案不适用该约定，陈韬无需承担将涉案房屋过户至罗炳仁名下所需的各项税费。三、陈韬请求罗炳仁从80万元购房款中扣除违约金后尚余房款应退还给陈韬，一审法院遗漏处理。为节约诉讼成本，减轻诉累，请求二审法院对扣除陈韬应承担的违约金后尚余房款退还给陈韬的请求一并处理。 罗炳仁辩称，一、罗炳仁收回房屋再出售仅能弥补损失，不能获利。二、陈韬无固定工作和收入，亦无承包政府工程，无政府拖欠工程款；且签订合同时，疫情已得到控制，各行各业恢复生产，不存在因疫情影响政府拖欠工程款的情形，即便存在，根据法律规定，亦不能免除或减轻陈韬的违约责任。三、本案合同的签订和违约金的约定是在不动产登记机关的人员见证下进行，陈韬对违约金的数额是可以预见的，一审判决的违约金数额没有超过陈韬签订合同时可预见或应预见的损失。四、罗炳仁在本案的损失超过一审判决的106，500元，实际损失包括：已付土地出让税、印花税、不动产登记费、房屋买卖契税等费用，经咨询税务机关这些费用因合同解除不退还；律师费50，000元；诉讼保全费2800元，一审判决的违约金没有过分高于实际损失。五、陈韬未按约定履行付款义务，涉案房屋已登记至陈韬名下，陈韬可 -3- 以涉案房屋抵押贷款再向罗炳仁支付房款，但陈韬没有贷款，违约情节比较恶劣，调整违约金不足以体现违约金的惩罚性。综上，陈韬的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。 罗炳仁向一审法院起诉请求：1.判令解除陈韬作为乙方与罗炳仁于2020年7月29日签订的关于防城港市港口区房屋的《防城港市存量房买卖合同》；2.判令陈韬在本案判决生效之日起10日内协罗炳仁办理不动产转移登记手续，将坐落于防城港市港口区房屋登记回罗炳仁名下；3.判令陈韬、陈国兴承担办理案涉房屋不动产权转移登记至罗炳仁名下所需产生的税、费108459元；4.判令陈韬、陈国兴在本案判决生效之日起10日内搬离案涉房屋将房屋交还罗炳仁，并向罗炳仁支付案涉房屋的占有使用费（房屋占有使用费按8400元／月，从2020年7月12日起算至陈韬、陈国兴搬离罗炳仁案涉房屋之日止，暂算至罗炳仁起诉之日为42000元）；5.罗炳仁为实现债权产生的诉讼保全责任保险费6000元、保全费5000元及律师费50000元由陈韬、陈国兴承担；6.判令陈韬、陈国兴向罗炳仁支付违约金106500元；7.本案诉讼费用由陈韬、陈国兴承担。 一审法院认定事实：2020年6月22日，罗炳仁与陈国兴签订《住宅买卖合同》，约定：罗炳仁将坐落于防城港市港口区珍珠路金鹰小区E22号住宅按现状出售给陈国兴，价格总金额为213万元（含税费及过户等一切费用）；罗炳仁负责办理过户手续，陈国兴需配合，所有税费由罗炳仁负责；陈国兴应于当日向罗炳仁支付10万元，于2020年6月27日前向罗炳仁支付70万元，在办理完过户之日起十日内向罗炳仁支付133万元；若未按约定支付尾款133万元，罗炳仁可按每日万分之五的比例收取违约金，有权解除合同，并在陈国兴支付的首期付款中扣除因办理房屋过户所产生的费用。合同还约定了其他事项。2020年6月22日，罗炳仁收到购房 -4- 款10万元。2020年6月28日，罗炳仁收到购房款70万元。2020年7月29日，罗炳仁告作为甲方与陈韬作为乙方签订《防城港市存量房买卖合同》，约定：乙方购买甲方房屋，不动产权证号为桂（2020）防城港市不动产权第××号，房屋总价为213万元；签订本合同前，乙方向甲方支付定金80万元，该定金于本合同签订时自动转为购房款（为第二期购房款）；乙方应当于2020年8月7日支付甲方全部购房款。甲、乙双方商定房屋过户税费及相关费用由甲方承担；乙方中途违约，应在违约之日通知甲方，并与甲方协商按相当于交易房屋成交总款5%向甲方支付违约金。合同还约定了其他事项。2020年8月3日，陈韬取得《不动产权证书》，证号：桂（2020）防城港市不动产权第0012770号，房屋坐落于防城港市港口区，共有情况为单独所有。 另查明，2020年9月20日，罗炳仁与广西十环律师事务所签订《委托代理合同（民事）》，约定广西十环律师事务所为罗炳仁与陈韬房屋买卖合同纠纷一案提供法律服务，律师费5万元。罗炳仁于2020年12月2日转账支付该律师费，广西十环律师事务所于2020年12月3日开具《广西增值税普通发票》，载明律师服务费价税合计5万元。 再查明，2020年12月9日，中国平安财产保险股份有限公司广西分公司出具《平安诉讼财产保全责任保险保单》（编号：11423053901140779663），载明保费为5840元，并于同日开具《广西增值税电子普通发票》。 一审法院认为，关于陈国兴是否为本案适格被告的问题，该院认为，罗炳仁与陈韬均为完全民事行为能力人，对于买卖房屋，应尽谨慎义务，从《防城港市存量房买卖合同》的签订及办理相关产权登记，都是陈韬参与，故该院认为陈国兴不是本案适格被告，不予承担相关责任。 关于罗炳仁主张解除其与陈韬2020年7月29日签订的关于防城港市港口区 -5- 越秀街17号22栋房屋的《防城港市存量房买卖合同》的诉请。该院立案受理后，多次主持调解，双方仍未就合同的解除达成一致意见，陈韬虽然希望继续履行合同，但无法按期支付尾款，双方分歧较大，合同目的不能实现，故对罗炳仁此项诉请，该院予以支持。 关于罗炳仁主张陈韬在本案判决生效之日起10日内协罗炳仁办理不动产转移登记手续，将坐落于防城港市港口区房屋登记回罗炳仁名下的诉请，罗炳仁与陈韬2020年7月29日签订的关于防城港市港口区房屋的《防城港市存量房买卖合同》解除后，陈韬应将案涉房屋登记回罗炳仁名下，故对罗炳仁此项诉请，该院予以支持。 关于罗炳仁主张陈韬支付违约金106，00元的问题。《防城港市存量房买卖合同》约定：乙方中途违约，应在违约之日通知甲方，并与甲方协商按相当于交易房屋成交总款5%向甲方支付违约金。陈韬未依约向罗炳仁支付剩余购房款，构成违约，应承担违约责任。现陈韬主张约定的违约金过高请求予以适当减少，但未能提供充分合理的证据加以证实，对罗炳仁此项诉请，该院予以支持。 关于罗炳仁主张陈韬在本案判决生效之日起10日内搬离案涉房屋将房屋交还罗炳仁，并向罗炳仁支付案涉房屋的占有使用费(房屋占有使用费按8400元/月，从2020年7月12日起算至韦韬搬离罗炳仁案涉房屋之日止，暂算至罗炳仁起诉之日为42，000元)的诉请。案涉合同解除后，陈韬应在本案判决生效之日起10日内搬离案涉房屋将房屋交还罗炳仁。关于罗炳仁主张的案涉房屋的占有使用费42，000元(房屋占有使用费按8400元/月，从2020年7月12日起算至陈韬搬离罗炳仁案涉房屋之日止，暂算至罗炳仁起诉之日为42，000元)的诉请，罗炳仁于2020年12月28日向该院提出申请，请求撤回对该笔费用的诉请，该院准许罗炳仁撤回。 -6- 关于罗炳仁主张陈韬承担将涉案房屋登记至罗炳仁名下所需税费108，459元的问题。陈韬尚未将涉案房屋登记至罗炳仁名下，所需税费尚未实际发生，该费用应以实际发生的数额为准。现陈韬要求罗炳仁返还已付购房款80万元，为一次性解决纠纷，该笔费用待实际产生后，可在陈韬已付购房款中予以扣除。 关于罗炳仁主张陈韬承担诉讼保全责任保险费、律师费的问题。双方签订的《防城港市存量房买卖合同》对保险费、律师费如何承担并未作出约定，故对该诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决： 一、解除罗炳仁与陈韬签订的《防城港市存量房买卖合同》； 二、陈韬在本案判决生效之日起10日内协罗炳仁办理不动产转移登记手续，将坐落于防城港市港口区房屋登记回罗炳仁名下；三、陈韬在本案判决生效之日起10日内搬离涉案房屋并将房屋交付罗炳仁；四、陈韬向罗炳仁支付违约金108459元；五、驳回罗炳仁的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。案件受理费6069元，减半收取3035元，保全费5000元，共计8035元（罗炳仁已预交），由罗炳仁负担4000元，陈韬负担4035元。 二审期间，双方当事人均无新证据向本院提交，且对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：本案违约金是否过高。 本院认为，各方当事人对一审判决的第一至三项均不提起上诉，本院予以维持。 关于本案争议焦点的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条： -7- “当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定，综合考虑罗炳仁因陈韬违约行为造成的实际损失、双方在本案合同的履行情况、陈韬的过错程度和预期利益等因素，从公平原则和诚实信用原则的角度，一审对双方约定的违约金数额未进行调整尚属合理范畴，本院予以维持。 另，为一次性解决纠纷，一审法院在本院认为部分论述由陈韬承担将涉案房屋登记至罗炳仁名下所需税费，待税费实际产生后，罗炳仁在扣除该笔税费后返还陈韬剩余房款并无不妥。 综上所述，陈韬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2469.18元（上诉人陈韬已预交），由上诉人陈韬负担。 本判决为终审判决。 -8- 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年五月二十四日 法官助理 郭      凯      金 书 记 员 阳      秋      艳