山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终1278号上诉人（一审被告）：烟台人家酒店管理有限公司，住所地：烟台市芝罘区只楚路12号，统一社会信用代码：913706007903601064。法定代表人：孙传河，总经理。委托诉讼代理人：于湘水，山东灜伟律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：烟台裕兴房地产经纪咨询有限公司，住所地：烟台市芝罘区辛庄街50号，统一社会信用代码：91370602672209544J。法定代表人：徐勇，总经理。委托诉讼代理人：李修渤，山东鼎然律师事务所律师。上诉人烟台人家酒店管理有限公司（简称烟台人家公司）因与被上诉人烟台裕兴房地产经纪咨询有限公司（简称裕兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初7030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。烟台人家公司上诉请求：1.撤销烟台市芝罘区人民法院(2020)鲁0602民初7030号民事判决，发回重审或查明事实后，改判上诉人2020年度应付租金截止时间为2020年12月31日、改判减免上诉人2020年度租金共4个月。2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，归论错误，从而导致错误的判决结果。具体如下：一、涉案租金的支付周期为自然季度，支付时间为每季度开始前提前15日，非原告主张的2月14日、5月16日和8月16日。一审判决就此事实认定明显错误。根据涉案《楼房租赁合同》第3条第2款约定，租赁期间的免租期共两个时间段。第一段为2010年6月1日至2010年8月31日，第二段为2016年9月1日至2016年11月30日。该合同同时约定，如经甲乙双方协商调整交房日期的，租赁期限、免租期限相应顺延。客观上，该合同订立以后，原出租方烟台京都物业管理有限公司于2010年7月1日才将租赁房屋交付被告，并由双方签署了《金都酒店资产交接书》，在明确了交接日为2010年7月1日的同时，也确定了免租期自2010年7月1日开始。根据上述《楼房租赁合同》及《金都酒店资产交接书》内容推算，很显然，涉案租金的支付周期为自然季度。并且，自该租赁合同履行以来，乃至原告2012年购买租赁房屋以后，租赁双方一直都是按自然季度收付的租金。更需要一提的是，购买涉案房屋后，原告2012年6月25日给被告的通知函中，也清楚载明的是自2012年7月1日起的后续租金支付给原告。一审庭审笔录记载，被告提交了《金都酒店资产交接书》复印件一份。事实上，被告当庭提交了该交接书的原件，又同时提交了复印件一份供法庭入卷。并且原件也当庭提交给原告方质证，原告当时的质证意见为：因之前未见到该材料，需庭后落实(因所质证的是原件，原告也并未提出有关否定复印件效力的主张)。因庭审笔录为电子版，庭后被告方在电子签字设备上签字时，未对笔录进行全面核对便直接签名。尽管如此，该证据的整个质证过程都是在审判法官的主持和见证之下进行的。在原告方都没有提出证据系复印件并否定其效力的主张，且事实上被告方已提交原件的前提下，一审判决竟然仅仅依据笔录的错误记载，直接否定其效力。该做法确实令人难以理解。至于原告方庭后所回复的意见，首先，京都物业公司未向原告方移交该资料并不代表该资料不存在，这是最基本的常识；其次，交接书加盖有双方的公章，其中的未签字、未签署日期以及被告盖章的位置不规范等问题均不能否定其效力，况且其中除确认了交接日期及免租期顺延外，还同时记载了交接物品内容以及水电表的数据情况等信息。第三，京都物业公司于2017年2月注销，不能出具相关证明，这更不应成为否定交接书效力的依据。综上，一审判决关于租金支付周期的认定严重错误，依法应予纠正。二、一审判决关于租金的调减结果违背公平原则，也与最高院及山东省高院关于审理涉新冠××病情民事案件的意见精神明显相背离。2020年的新冠疫情对社会各行业造成的影响和损失有目共睹，其中尤其是被告所从事的酒店服务业，遭受的损失更为巨大。这也是众所周知的事实。疫情发生之初，被告严格遵守政府命令，酒店全面地停业，营业收入直接归零。3月底以后，虽然暂时地复工，但因疫情措施仍未全面解除，人员流动严重受限，酒店在长时期里根本没有收入，这是客观事实。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第1条第6款明确规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院在调解不成时，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。除此以外，山东省高院民一庭关于涉疫情房屋租赁合同纠纷案件审判意见参考第三条也明确规定，要根据公平原则，结合案件的实际情况，确定是否及如何调减租金。调减的幅度，可以参照相关国有房屋租金的调减做法，根据案件具体情况确定。本案中，疫情对被告履约构成不可抗力已经一审判决所认定，并且客观上，自2020年3月23日开始，被告虽暂时恢复营业，但因疫情防控措施仍然持续，被告酒店长时期里根本没有营业收入。此情况下，继续按照原租赁合同支付租金对于被告明显地不公平，但一审判决一方面依据的是公平原则，裁判时却仅免除了3月23日以前一个月的租金，该判决结果明显不公平，也背离了最高院及山东省高院的相关意见精神。综上，一审判决事实认定错误，裁判结果违背公平。被上诉人裕兴公司辩称，上诉人的上诉请求依法不能成立。一、被上诉人购买资产后原产权单位向被上诉人移交资料时，的确没有所谓的《金都酒店资产交接书》，在被上诉人就相关情况找烟台京都物业有限公司原法定代表人赵有家了解时，赵有家明确答复不记得有过这种材料，并讲材料上的盖章均不规范、不符合京都物业一贯做法，因京都物业有限公司已于2017年2月注销，故无法出具相关证明，因此在京都物业有限公司否认资产交接书的前提下，被上诉人也不能认可该份材料的真实性；二、对于上诉人提到的2012年6月25日通知函，我方在电脑中找到该文档，内容是让上诉人将2012年1月1日以后的房租交付被上诉人，而非2012年7月1日，要求上诉人向被上诉人支付2012年1月1日之后房租不是因为付款周期变化的原因，而是被上诉人于2011年11月29日竞得该房产，被上诉人只有在签署了实物资产交接合同、接受资产后才能向被上诉人主张资金；三、关于一审法院依据公平原则调减了一个月租金，被上诉人也不情愿，因为被上诉人是非国有企业，调减的每一分钱对被上诉人来讲都是损失，但是考虑到具体情况，被上诉人没有上诉，但我方绝不同意上诉人提出的继续调减租金的主张，理由是根据防疫要求，上诉人本可在达到要求后早日复工营业，上诉人也于2020年3月23日复工营业，且有经营收入，也享受了国家的减免政策，而作为收取租金支付银行利息的被上诉人，没有任何减免，再继续调减对被上诉人而言就是极大的不公平。裕兴公司向一审法院起诉请求：判决被告支付原告房屋租金650000元。一审判决查明：2010年5月26日，案外人烟台京都物业管理有限公司作为甲方，被告烟台人家公司作为乙方签订《楼房租赁合同》，由被告租赁坐落于烟台市芝罘区南大街9号金都大厦内侧楼房，其中楼房地上部分共九层，建筑面积约为4954平方米，其中地上一至八层有房产证，建筑面积4404平方米，第九层为加层，建筑面积为550平方米；楼层-1层除锅炉房使用的其他部分，建筑面积约为275平方米，承租楼房总建筑面积共计5229平方米，-1层锅炉房所占及使用部分不属于出租范围。租赁用途为作为酒店及酒店相关配套经营业务使用，租赁期限共计12年，自2010年9月1日起至2022年11月30日止。合同同时约定，甲方同意给予乙方免租期六个月，免租期内乙方无需支付租金，双方约定，乙方的免租期在两个时间段享受，即第一段免租期自2010年6月1日至2010年8月31日止，第二段免租期自2016年9月1日至2016年11月30日止，如果经甲乙双方协商调整交房日期的，租赁期限、免租期相应顺延。关于租金，合同约定第一年度租金为95万元，之后的年租金在上一年度租金的基础上逐年递增，递增额为每年1万元，直至合同期满。租金的支付方式为，年租金分四期按季度缴纳，首期租金乙方按如下方式支付：第一段免租期结束前5个工作日内，乙方将首期的应付租金23.75万元支付给甲方，以后租金本着先交租金后使用的原则，由乙方在下一段租期开始前提前15日向甲方支付。2011年11月29日，原告自信达投资有限公司处受让涉案房屋，转让价款为22640000元。2020年3月11日，被告给原告送达联系函一份，载明“我方承租贵方位于南大街9号的房屋作为酒店及酒店相关配套经营之用。2019年12月，新型冠状病毒××疫情突如其来，并迅速蔓延，波及全国。随着疫情的持续升级，国家及地方政府相继出台了一系列的严格防控措施。在各地的严格防控之下，公众遵从政府要求，不出门，不聚集，交通网络也一度陷入中断。此次疫情给国家、社会造成的影响和损失是巨大的。2020年2月10日，全国人大法工委予以明确，此次疫情构成不可抗力事件。作为酒店服务业，突发的疫情给我们造成了巨大的影响和损失。疫情发生后，随着人员流动的迅速缩减，酒店的营业收入出现断崖式地下滑，并迅速地归零，酒店因此不得不停止了营业。春节过后，政府陆续出台了一系列的延长假期，延期复工等防控措施，我方酒店不得不一直处于停业状态。本次疫情确实给我方造成了巨大的损失，长时期地无任何收入，酒店却仍需持续负担员工的工资、社保及其他费用，加上前期装修的巨大投入，我方的经营确实已陷入困境，维系艰难。鉴于本次疫情属于不可抗力事件，根据国家法律法规及政府的有关文件，我方现函请贵方对疫情期间的租金予以减免，并给予租赁期限的延长，我方诚挚希望贵方能助力酒店摆脱困境，渡过难关，让酒店活下来，最终实现双方互赢。同时也特别提示，因长时期无营业收入，我方现无力支付租金”。根据快递回执显示该联系函为他人收，原告否认收到该联系函，但承认收到了相同内容的短信，双方在短信中就减免租金一事并未达成一致意见。2020年4月3日，原告向被告送达通知一份，载明“你公司应于2020年2月15日前支付的房屋租金（使用费）260000元，虽经催促你公司至今未支付。现我公司再次通知你公司，请你公司立即支付相关款项及滞纳金，逾期支付将影响双方的合作。特此通知！”。2020年6月12日，被告向原告支付房屋租金130000元。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.关于涉案《楼房租赁合同》租金交纳期限的问题。诉讼中，被告提交烟台京都物业管理有限公司作为移交方，被告作为接收方的《金都酒店资产交接书》的复印件一份，证明金都酒店于2010年7月1日移交给被告，免租期自2010年7月1日起。被告认为根据涉案《楼房租赁合同》第3.2条中“如果经甲乙双方协商调整交房日期的，租赁期限、免租期限相应顺延”的规定，房屋租金的缴纳周期为自然季度周期，而并非原告主张的2020年2月14日、5月16日、8月16日之前各支付260000元。原告对此质证称：一是烟台京都物业管理有限公司未向原告移交该资料；二是庭审后经核实烟台京都物业管理有限公司当时的负责人赵有家，据赵有家称，被告提交的《金都酒店资产交接书》未签署日期及签名，而被告盖章的位置并不在接受方，而是加盖在移交方日期处，上述两点不符合烟台京都物业管理有限公司对签署合同的基本要求；三是烟台京都物业管理有限公司于2017年2月28日注销，目前无法出具相关证明材料。法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条之规定，无法与原件核对的复制件不能作为单独认定案件事实的根据，本案中，被告提供的《金都酒店资产交接书》为复印件，被告亦没有提交其他证据予以佐证，故对被告依据该交接书所主张付款周期为自然季度周期的观点，法院不予采纳。2.关于被告自何时开始营业的问题。庭审中，原告提交其法定代表人徐勇于2020年4月3日拨打053566××××8的通话录音一份，在通话中，接听该座机的孙姓女士承认被告烟台人家南大街店自2020年3月23日开始营业，房价没有调整，与年前持平。被告对此质证称，认可053566××××8号码为其酒店前台电话，酒店内也确有一名孙姓女性工作人员，但该酒店自2020年4月4日开始有营业收入，开业时间是去酒店打扫卫生。法院认为，根据被告对053566××××8电话号码、孙姓工作人员的自认，可以认定被告自2020年3月23日恢复营业的事实。一审法院认为，被告提交的证据不足以证明其接受房产的时间并非《楼房租赁合同》约定的2020年6月1日，故原告依据《楼房租赁合同》约定的付款期限，主张被告应当于2020年2月14日、5月16日、8月16日之前各支付260000元于约相符，被告于2020年6月12日支付房屋租金130000元事实清楚，本案的争议焦点为新型冠状病毒××疫情（以下简称新冠疫情）在本案中能否构成不可抗力。首先，对于新冠疫情是否属于不可抗力，应当根据具体案情确定。最高人民法院在《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中明确了疫情期间“依法准确适用不可抗力规则”的原则：“人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握使用条件。”被告提出的、2020年1月10日全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示新冠疫情“属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力”，但并非所有无法正常履行的合同都能适用不可抗力，受疫情及防控措施影响，导致承租人无法正常营业的客观情况，是否构成房屋租赁合同中的不可抗力，应当根据其对合同义务履行的影响程度判断。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。根据上述规定，只有不可抗力导致合同不能履行的，才能适用上述条款，在房屋租赁合同中，受疫情及其防控措施影响，租金交付义务受直接影响导致客观不能履行的情形，可以认定不可抗力。2020年1月24日，山东省启动重大突发公共卫生事件I级响应，实行最严格的科学防控措施，企业停产停工，居民居家隔离，被告公司也无法正常经营，2020年3月23日，被告经营的酒店恢复营业。自2020年1月24日至2020年3月23日，因新冠疫情防控措施的影响，被告的租金交付义务受到直接影响而导致客观不能履行，属于不可抗力，被告已通过联系函及短信的形式履行了通知义务。依据公平原则，法院酌定免除被告2020年1月24日至2020年3月23日期间一个月的租金。根据合同约定，2019年12月1日至2020年11月30日为合同履行期的第10年，年租金为1040000元，被告免于缴纳一个月租金为86667元，被告应当缴纳截至2020年11月30日的租金共计被告应当支付原告房屋租金共计563333（780000-130000-86667）元。最后，自2020年3月23日被告恢复营业后，双方签订的楼房租赁合同继续履行，新冠疫情也已经得到全面有效控制，经济秩序逐步有序恢复，被告虽主张收入与疫情前相比骤减，但该客观情况不足以致《楼房租赁合同》无法履行，不能认定为不可抗力事件。此外，《山东省人民政府办公室厅关于应对新型冠状病毒感染××疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》（鲁政办法[2020]4号）、《山东省人民政府办公厅关于应对新冠××疫情支持生活服务业批发零售业展览业及电影放映业健康发展的若干意见》（鲁政办法[2020]4号）、《山东省人民政府办公厅印发关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体的十条措施》（鲁政办法[2020]77号）、《国家发展改革委等部门关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号），上述规范性文件均未对承租非国有房屋的租金问题作出具有强制力的规定，被告依据上述文件要求减免租金的主张，没有事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条之规定，一审法院于2020年12月1日判决:限被告烟台人家酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告烟台裕兴房地产经纪咨询有限公司支付截止2020年11月30日的房屋租金563333元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元减半收取为5150元，由原告烟台裕兴房地产经纪咨询有限公司负担433元，由被告烟台人家酒店管理有限公司负担4717元。二审法庭调查中，上诉人提交2012年6月25日被上诉人给上诉人的《通知函》、上诉人自己整理的交付租金给被上诉人的明细表，用以证实按被上诉人通知，上诉人交付租金的时间就是从7月1日开始，不是租赁合同约定的6月1日，结合租赁合同，每3个月为一个租期，上诉人向被上诉人交付第一期租金的期限为2012年7月至2012年9月3个月，以此类推，本案2020年度租金截止日期应当为2020年12月31日。《通知函》内容如下：致：烟台人家酒店管理有限公司，我公司已将烟台南大街9号房产（原金都酒店）全权购买，请贵公司自2012年7月1日起后续租金交予我公司。贵公司的暖气配套费用与我公司无关，请贵公司与原房屋所有权单位交涉。上诉人还提交了2020年5月15日《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（法发[2020]17号）、山东省高院民一庭法官会议“涉疫情房屋租赁合同纠纷案件审判参考”、2020年2月4日《山东省人民政府办公厅关于应对新冠病毒感染××疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》（鲁政办发[2020]4号）、2020年2月18日《山东省人民政府办公厅关于应对新冠××疫情支持生活服务业批发零售业展览业及电影放映业健康发展的若干意见》（鲁政办发[2020]5号）、2020年4月2日省委经济运行应急保障指挥部《关于加快企业项目全面复工达产的若干政策及实施细则》、2020年6月5日山东省人民政府办公厅《印发关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施的通知》（鲁政办字[2020]77号），称该四份省委文件规定租赁国有房屋的，免收2020年1季度租金，减半收取到2020年12月31日的租金，对租赁其他房屋的，鼓励业主与业户减免租金，参照国有房屋办法执行，省高院和最高院两份意见也明确了参照相关国有房屋租金调减做法，根据公平原则，结合案件实际情况调减。被上诉人质证称，上述材料上诉人一审已提交，上述规范性文件均未对承租非国有房屋租金问题作出具有强制性的规定，上诉人依据上述文件要求减免租金，没有事实和法律依据。二审法庭调查中，上诉人当庭联系了其法定代表人，称《金都酒店资产交接书》是双方清点完后，烟台京都物业管理有限公司根据清点结果形成书面交接书并盖章后交给我方（刘坤）盖完章后返给了烟台京都物业管理有限公司（于杰135××××5025、185××××2158和另外一个经理李志杰139××××6853），双方都有财务人员参与。二审法庭调查之后，上诉人提交《烟台人家酒店管理有限公司关于租金支付周期等事实的说明与意见》，内容如下：就租金支付周期问题，上诉人已向法庭提交以下证据：1.《金都酒店资产交接书》：该交接书中清楚记载，房屋交付日期为2010年7月1日，非租赁合同约定的2010年6月1日。2.2012年6月25日，被上诉人购买案涉房屋后给上诉人的《通知函》：该通知函中，明确记载自2012年7月1日起的后续租金支付给被上诉人。上述两份证据已经充分证明，上诉人向被上诉人支付租金的周期应为自然季度，即按7-9月、10-12月、1-3月、4-6月的周期支付；而非6-8月、9-11月、12-2月、3-5月的周期。并且事实上，自案涉房屋租赁开始，乃至被上诉人购买房屋以后，直至本案诉讼以前，房屋的租金一直都是按自然季度支付的。由上，案涉房屋2020年租金的截止日应为2020年12月31日，一审判决所认定的“截至2020年11月30日”明显错误。为配合法庭更清楚地查明事实，上诉人再提交以下证据：1.2010年6月22日《酒店物品交接明细记录》。用以证实：上诉人与原烟台京都物业管理有限公司对酒店物品进行清点并签署交接物品明细。双方清点物品的时间已在6月末，双方确认以7月1日为房屋交付时间完全地合乎情理。这与资产交接书中确定的时间也相吻合。2.2012年3月31日，上诉人向京都物业支付2012年4-6月租金的支票存根、记账凭证、京都物业出具的发票。用以证实：上诉人向京都物业公司支付租金是按自然季度支付，且支付至2012年6月。3.2012年6月25日(注：与前述被上诉人给上诉人《通知函》为同一日)，上诉人向被上诉人支付2012年7-9月租金的支票存根、记账凭证、被上诉人提供的发票。用以证实：上诉人按被上诉人通知，将2012年7-9月的租金支付给被上诉人。这也是上诉人向被上诉人支付的第一笔租金，且依然是自然季度。另外，被上诉人向上诉人提供发票为“烟台朗捷企业管理有限公司”开具，该公司股东为徐勇、徐德寿(徐勇的父亲)，其法定代表人与被上诉人公司法定代表人同为徐勇。上述三份证据更进一步充分证实了上诉人向被上诉人支付租金为自然季度的事实。另外，关于本案租金减免标准问题。上诉人认为：根据山东省人民政府鲁政办字[2020]77号第2条、山东省委经济运行应急保障指挥部《关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则》第5条，对于承租国有房屋的，2020年租金的减免标准为1季度全部免除，2至4季度减半。共计减免7.5个月。至于租赁合同纠纷案件的审理，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条、《山东省高院民一庭关于涉疫情房屋租赁合同纠纷案件会议纪要》第三条均明确规定，应当结合实际情况根据公平原则变更合同。而对于调整幅度，山东省高院会议纪要第三条更是明确规定“可以参照相关国有房屋租金的调减做法，根据案件具体情况确定”。在按政府文件规定可以减免7.5个月，且司法审判指导意见已明确“参照相关国有房屋租金的调减做法，根据案件具体情况确定”的前提下，一审判决仅免除了上诉人一个月的租金，该裁判结果明显地不公平，应予纠正。综上，一审判决关于租金支付周期的认定明显错误，关于租金减免的裁量违背公平原则。请求二审法院明察事实，依法改判。被上诉人质证意见如下：1.对盖有“烟台裕兴房地产经纪咨询有限公司”印章、落款日期为2012年6月25日的通知函的真实性没有异议。2.对烟台人家酒店管理有限公司提交的租金缴纳一览表，由于该表系烟台人家酒店管理有限公司自行制作，没有相关的付款凭据，且因银行方面原因导致我公司至今没有取得2012年至今的银行流水，故一览表中的内容真实性无法确定。3.对烟台人家酒店管理有限公司提交的日期为2012年3月31日、开票单位为烟台京都物业管理有限公司、金额为240000元、项目为房屋租赁费的发票的真实性没有异议。4.对烟台人家酒店管理有限公司提交2012年6月25日支付租金240000元的支票存根及烟台朗捷企业管理有限公司于2012年9月19日开具的金额为240000元发票的真实性没有异议。5.对烟台人家酒店管理有限公司提交的日期为2010年6月22日的《酒店物品交接明细记录》一张，我单位找原烟台京都物业管理有限公司法定代表人赵有家落实情况，赵有家讲原烟台京都物业管理有限公司有曹俊萍这么个人，曹是金都酒店的工作人员，在金都酒店租赁给烟台人家酒店管理有限公司后不久，曹俊萍就离开原单位，再没有联系了，该表是不是曹俊萍签署的，具体情况已无法落实。我单位重申，因原烟台京都物业管理有限公司法定代表人赵有家讲，不记得有《金都酒店资产交接书》交接书，并且这份交接书根本不符合京都物业对签署合同的基本要求。赵有家讲，交接书中没有签署日期及签名；交接书中，烟台人家酒店管理有限公司盖章的位置不在接受方处，而是盖在移交方日期处，这是不应该的。赵有家继续说，如果有这份交接书的话，肯定会移交给我单位。但由于烟台京都物业管理有限公司已于2017年2月注销，因此无法出具相关证明。基于以上原因，我公司无法认可烟台京都物业管理有限公司于2010年7月1日将金都酒店移交烟台人家酒店管理有限公司的事实。本院审查认定，二审中上诉人提交的上述证据，被上诉人或称真实性无异议、或称具体情况已经无法落实，也未提交反证或充分理由反驳，本院对上述证据予以采信。本院认为，本案二审争议是，被上诉人一审请求的租金是2020年3月1日至2020年11月30日还是2020年4月1日至2020年12月31日期间租金，即应否后延《楼房租赁合同》约定时间一个月收取租金；应否扣除2020年度内4个月租金。一、现有证据表明，涉案房屋租金的实际交纳日期延后租赁合同约定一个月。1.《金都酒店资产交接书》证实租金的实际交纳日期延后租赁合同约定时间1个月。一审中，上诉人提交了烟台京都物业管理有限公司作为移交方，上诉人作为接收方的《金都酒店资产交接书》，用以证实金都酒店于2010年7月1日移交给上诉人，免租期自2010年7月1日起。被上诉人对该交接书虽不认可，但提出的反驳理由尚不足以推翻该证据。二审法庭调查中，被上诉人认可一审中上诉人出示了《金都酒店资产交接书》的原件，故一审判决以上诉人未提交交接书原件为由，未采信该证据，是错误的。《金都酒店资产交接书》盖有烟台京都物业管理有限公司的印章，应予采信，该证据证实金都酒店于2010年7月1日移交给上诉人，免租期自2010年7月1日起算。2.《通知函》证实租金的实际交纳日期延后合同约定1个月。二审法庭调查中，上诉人提交被上诉人2012年6月25日发给上诉人的《通知函》，该函载明，被上诉人要求上诉人自2012年7月1日起交后续租金。《通知函》盖有被上诉人印章，被上诉人无证据反驳，作出的解释显然没有说服力，因为该《通知函》明确通知烟台人家公司自2012年7月1日起后续租金交给裕兴公司。该《通知函》佐证租金应从7月起算。3.二审法庭调查中，上诉人提交自己整理的交付租金给被上诉人的明细表，也佐证租金应从7月起算。被上诉人对该表格列明的房租支付时间未提交证据反驳。从该明细表看，自2013年12月12日至2012年12月31日期间，支付房租的时间多在每年的3、6、9、12月份，结合房屋租赁合同中提前15日支付房租的约定，可以认定交纳的房租就是从4、7、10、1月份开始起算的3个月的房租。4.二审法庭调查之后，上诉人另提交的三份证据（详见前述），其中有《酒店物品交接明细记录》，日期为2010年6月22日，显示房屋交接时间在6月底，从日常情理推断，不可能从6月起算房租；2012年4月1日的记账凭证载明付4到6月房租24万元、2012年3月31日的费用报销单载明付4到6月的房租24万元、2012年3月31日建设银行转账支票存根载明租金24万元、2012年3月31日烟台京都物业管理有限公司出具24万元房屋租赁费发票；上诉人向被上诉人支付24万元租赁费的支票存根载明的出票日期为2012年6月25日、2012年6月25日费用报销单载明付7至9月租赁费24万元、记账凭证日期为2012年7月1日，根据上述证据载明的交付房租日期，结合前述证据，也可以认定上诉人延后租赁合同1个月交纳房租。根据上述证据，结合双方法庭陈述等，可以认定由于涉案房屋交接延后1个月导致租金的实际交纳日期延后租赁合同约定时间1个月。一审判决对此认定错误，应予纠正。二、一审判决虽然认定新冠疫情导致酒店无法营业，属于不可抗力，但仅认定了2个月的停业期且仅扣除了1个月的租金，不当。众所周知，新冠疫情自2020年初持续至今，对旅游、住宿、酒店等行业的影响远不止2个月，一审判决认定的停业期间过短。2020年6月12日上诉人支付租金13万元，说明在困难的情况下，其仍然未以疫情为由完全拒付房租。2020年6月5日山东省人民政府办公厅《印发关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施的通知》（鲁政办字[2020]77号）第二条关于延长房租减免的意见是，对餐饮、住宿、旅游等六类行业租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）减半收取2020年12月31日前的房租。承租人承租房屋系用于经营，在承租人没有实际收入的情况下，要求承租人即上诉人承担停业期间的一半损失，也不尽合理。基于上述考虑，参照上诉人提交的最高院文件、省高院意见、省政府文件的精神，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民法典》第五百三十三条，本院酌情减免两个月租金，即在一审判决认定的563333元基础上，再减1个月租金86667元，则应交纳的房租为476666元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项等规定，判决如下：一、撤销山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初7030号民事判决；二、限上诉人烟台人家酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人烟台裕兴房地产经纪咨询有限公司支付截至2020年12月31日的房屋租金476666元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10300元，减半收取为5150元，由被上诉人烟台裕兴房地产经纪咨询有限公司负担1373元，由上诉人烟台人家酒店管理有限公司负担3777元。二审案件受理费10300元，由上诉人烟台人家酒店管理有限公司负担7553元，由被上诉人烟台裕兴房地产经纪咨询有限公司负担2747元。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二一年五月十八日书记员  吕冠晓