江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初8389号原告：王升华，男，1979年7月19日生，汉族，户籍所在地安徽省霍山县，现住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：杨玲（系王升华妻子），暨本案原告。原告：杨玲，女，1980年3月15日生，汉族，户籍所在地安徽省霍山县，现住江苏省无锡市惠山区。被告：无锡明星置业有限公司，统一社会信用代码913202066798105191，住所地江苏省无锡市惠山区堰桥街道西漳街12号。法定代表人：秦国金。委托诉讼代理人：刘守阳，江苏友诚律师事务所律师。被告：秦国金，男，1968年4月13日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：刘守阳，江苏友诚律师事务所律师。原告王升华、杨玲与被告无锡明星置业有限公司（以下简称明星公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依原告申请本院依法追加秦国金作为被告参加诉讼。后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王升华及其委托诉讼代理人暨原告杨玲，被告明星公司和秦国金的共同委托诉讼代理人刘守阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王升华、杨玲向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告明星公司赔偿原告逾期交付房屋的违约金296636.88元（第一部分：以购房款564528元为本金，按日利率十万分之一计算，自2014年7月1日计算至2014年9月30日止，共计92日，违约金为513.72元；第二部分：以购房款564528元为本金，按日利率万分之一点五计算，自2014年10月1日计算至2014年12月31日止，共计92日，违约金为7705.807元；第三部分：以购房款564528元为本金，按日利率万分之三计算，自2015年1月1日计算至2019年8月31日止（起诉之日），共计1704日，违约金为288417.35元）；2、判令明星公司为原告办理无锡市惠山区××幢××单元××室的不动产权证，并要求有明确办证时间，不得设置阻碍；3、判令明星公司向原告开具商品房销售发票（含税）；4、秦国金对上述三项请求对明星公司承担连带责任；5、诉讼费由明星公司、秦国金负担。事实和理由：2012年12月22日，原告王升华、杨玲与明星公司签订《商品房买卖合同》，并于当日进行了网上登记备案。合同约定房屋交付时间为2014年6月30日，购房款为564528元，原告按约付清房款。后明星公司未能按约交付房屋，依据《商品房买卖合同》第八条约定及此后经协调签订的《会谈纪要》、《补充协议》等文件内容，现要求明星公司支付逾期交付的违约金。要求秦国金承担连带责任的理由：1.秦国金自2015年5月25日担任该公司法定代表人以来，致使银河湾紫苑项目烂尾又烂证，至今未交付验收合格的房屋，未能为业主办理不动产权证书，也没有给出紫苑项目具体的验收时间和办证时间，长时间拖延不作为，负有重大的公司管理责任；2.紫苑业主多次要求秦国金公示公司财务情况，接受业主及舆论监督，其一直未予公示。秦国金原为业主总代表，掌握了大量的原始证据，故意拖延紫苑房屋验收、办证，有趁机以次充好、以劣代优，私自转移紫苑资产的重大嫌疑；3.明星公司是一人有限责任公司，秦国金系其唯一股东，按照法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，故秦国金应对明星公司的债务承担连带责任。被告明星公司辩称：对于违约金，原告违约金计算截止日应该是原告收房为准，本案除了商品房买卖合同之外的会谈纪要及补充合同，对违约金的约定标准过高，按此计算每个原告的违约金数额已经超过购房款50%以上，有的甚至达到了80%，按照最高人民法院及全国各地法院对于违约金裁判的规则，一般来讲违约金的总额不宜超过合同价款总额的20%。明星公司确实与原告签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，因资金链断裂，至2013年6月明星公司开发的涉案房屋形成烂尾，工作人员人去楼空，至2015年7月由无锡市惠山区人民政府指定惠山区堰桥街道办事处介入案涉房地产项目，由堰桥街道办事处的平台公司向明星公司出借资金，完成后续的工程建设，至2017年6月陆续向业主交付房屋，原告收房时签订了《无锡银河湾紫苑提前收房业主意见书》，表示同意在办理不动产证完毕之前不主张逾期交房违约金，故原告提起该案诉讼目前不具备条件，应予驳回；对于开具商品房销售发票，属于税法调整的范围，不属法院理涉范围；对于办理房屋不动产权证，该诉请没有合同依据，办理不动产权证不是明星公司的法定义务，因为办理不动产权证需要原告自己亲力亲为，被告可以完成的是相关的配合义务；关于办证时间表，该项诉讼请求不属于典型的民事诉讼请求范围，即便法院判决也不具有强制执行的效力，房产证的办理涉及到行政主管部门的审批事项，法院不能超越行政部门的审批而判定办证的时间表交纳契税，请求驳回该项诉请。被告秦国金辩称：其于2018年1月25日受让明星公司其他两位股东的股权，成为持有明星公司100%股权的股东，其不是明星公司的初始投资人，系在明星公司开发的银河湾形成烂尾之后为了紫苑项目能够完成后续工程、清理明星公司债务以及交付房屋办理产权证等事项能够顺利进行，而持有100%股权。其持有100%股权后，其个人财产与明星公司财产不形成混同，明星公司没有向其支付过费用和款项，明星公司所有开支款项全部来自于向堰桥街道办事处的平台公司的借款，金额超过三亿元，具体金额尚未结算。明星公司是房地产开发和销售公司，名下财产是房屋，明星公司将政府借资所需要抵偿的房屋抵偿给政府平台公司，将抵偿给施工单位的房屋办理相关手续，同时为已购房业主办理变更业主名称等事项，以上均经过堰桥街道办事处银河湾紫苑工作组的逐项审批和同意，并非私人操作。故请求驳回原告对其诉讼请求。经审理查明：2012年12月22日，原告王升华、杨玲与明星公司签订商品房买卖合同一份，约定王升华、杨玲向明星公司购买无锡市惠山区××幢××单元××室房屋（四期）；建筑面积100.38平方米，房屋价款共计564528元；明星公司应于2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过该商品房验收且符合合同约定的商品房交付王升华、杨玲；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天（即2014年7月1日）起至实际交付之日止，按日向王升华、杨玲支付已付房款十万分之一的违约金。合同签订当天，王升华、杨玲支付了首付款254528元，剩余310000元办理了银行贷款，王升华、杨玲已按约付清房款。明星公司开具了金额为564528元的不动产统一发票。因银河湾紫苑工程未按期通过竣工验收，2013年12月10日，明星公司（甲方）与银河湾紫苑业主代表（乙方）达成会谈纪要，约定：甲方承诺2013年12月中旬前，全面复工，甲方提供复工后的施工进度及安排计划，于售楼处张榜公示，惠山区建设局备案；四期交房日期仍为2014年6月30日，甲乙双方确认银河湾所有商品房必须符合国家、省、市××商品房交付标准的有关规定，交房时间以惠山区建设局下发的交房通知书为准，违约金标准：银河湾四期业主：2014年6月30日-2014年9月30日，按原合同约定执行；2014年10月1日-2014年12月31日，违约金按总房价每日万分之一点五；2015年1月1日以后，违约金按总房价每日万分之三。2014年1月20日，明星公司（甲方）与王升华签订《补充协议》，约定原《商品房买卖合同》第八条交房日期为2014年6月30日延期至2014年12月31日，原第九条违约金的赔付按照以下新的执行（分段执行）：2014年7月1日-2014年9月30日，按原合同约定的违约金（万分之零点一）；2014年10月1日-2014年12月31日，违约金按总房价每日万分之一点五；2015年1月1日以后，违约金按总房价每日万分之三。以上违约金的计算方式按照惠山区建设局下发的交房通知书的时间为截止日期来计算。2021年2月10日，银河湾紫苑通过综合验收。另查明：明星公司成立于2008年8月，股东为无锡银河湾房地产开发有限公司（持股75.24%）、南京华光房地产开发有限公司（持股24.76%），法定代表人为钱菊生。2015年5月，股东变更为濮琳（持股33.4%）、秦国金（持股33.3%）、郭军（持股33.3%），法定代表人为秦国金。2018年1月，股东变更为秦国金一人，法定代表人也为秦国金。即自2018年1月起，明星公司成为一人公司，秦国金持有该公司100%的股份。明星公司、秦国金提交2018年10月1日至2021年3月31日明星公司在中国建设银行开户的账户银行流水明细，证明明星公司与秦国金资产不混同，并陈述因明星公司涉及多起诉讼，该账号经常被查封，并不能正常支付费用，而2017年起小区已经陆续交房，仍存在大量需要维修的情况，因此支付到无锡灵美物业管理有限公司账户上的钱款是让该公司代付的小区维修的工程款、购买的材料款。经质证，原告对银行流水的真实性无异议，但认为该证据不能证明秦国金的个人财产独立于明星公司，有可能存在明星公司资产转移给秦国金的情况。审理中，本院向银行核实明星公司提交的账号情况，得知该账号自2017年10月转为休眠户，余额为0。庭审中，明星公司称王升华、杨玲已签订了提前收房业主意见书，王升华、杨玲同意在办理不动产证前，业主暂不提出对明星公司因延期交房所产生的违约赔偿诉求。王升华、杨玲已于2017年7、8月拿房。以上事实，由《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《会谈纪要》、《补充协议》、提请核查申请书、银行流水、明星公司工商登记资料及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王升华、杨玲与明星公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，王升华、杨玲已按约支付了全部购房款，明星公司应按约履行其合同义务。将案涉房屋通过综合验收并向买受人交付房屋系明星公司应履行的合同义务，现涉案房屋逾期通过综合验收并导致逾期交房，明星公司应承担违约责任。即便业主签订的《无锡银河湾紫苑提前收房业主意见书》载明在办理不动产证前，业主暂不提出对明星公司因延期交房所产生的违约赔偿诉求，但收房时房屋并不符合交付条件，业主同意在办理不动产证前暂不提出违约赔偿诉求，是为了配合楼盘的债权债务处理，确保通过综合验收工作，现综合验收已经通过，故王升华、杨玲有权在本案中向明星公司主张逾期交房违约金，但违约金的计算最高不得超过已付购房款的24%，因此违约金应调整为135486.72元，超出部分的违约金本院不予支持。关于王升华、杨玲主张明星公司开具案涉房屋的商品房销售发票（含税）、明星公司为其办理不动产权证的诉讼请求。本院认为开具办理不动产权证所需的商品房销售发票是《商品房买卖合同》的附随义务，也是明星公司应履行的义务，现案涉房屋已通过综合验收，具备办理不动产权证的条件，明星公司应为王升华、杨玲开具办理不动产权证所需的含税商品房销售发票，但王升华、杨玲也应予以配合；明星公司也有义务协助王升华、杨玲办理案涉房屋的不动产权证。关于王升华、杨玲要求秦国金对明星公司开具案涉房屋的商品房销售发票、办理不动产权证承担连带责任的诉讼请求，本院认为上述义务系明星公司的合同义务，并非秦国金的义务，因此对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于王升华、杨玲要求秦国金对明星公司应承担的逾期交房违约金承担连带责任的诉讼请求。本院认为一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，明星公司于2018年1月成为一人公司，在此之前系有多名股东的有限责任公司，故在2018年1月之前，秦国金不应当对明星公司的债务承担连带责任。明星公司、秦国金提交银行流水证明明星公司自2018年以后的账目清楚，可以证明明星公司的财产与秦国金自身的财产是相互独立的，转入无锡灵美物业管理有限公司账户上的钱款的解释亦属合理，因此明星公司与秦国金的财产两者并不混同，故对王升华、杨玲的该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、无锡明星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付王升华、杨玲逾期交房违约金135486.72元。二、无锡明星置业有限公司于本判决生效之日起十日内为王升华、杨玲开具无锡市惠山区××幢××单元××室房屋办理不动产权证所需的含税不动产销售发票。三、无锡明星置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助王升华、杨玲办理无锡市惠山区××幢××单元××室房屋的不动产权证。四、驳回王升华、杨玲的其他诉讼请求。如果上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5750元，由无锡明星置业有限公司负担2626元，由王升华、杨玲负担3124元。该款已由王升华、杨玲预交，王升华、杨玲预交的案件受理费中2626元可在本判决生效后十日内向本院申请退回，无锡明星置业有限公司应负担的案件受理费2626元在本判决生效后十日内向无锡市惠山区人民法院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  黄树杰人民陪审员  张 明人民陪审员  袁法军二〇二一年五月十八日书 记 员  许 姣