黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑12民终460号上诉人（原审被告)：庆安银泉房地产开发有限公司,住所地绥化市庆安县政府路91号。法定代表人：陈洪君，职务总经理。委托诉讼代理人：李涛，黑龙江三星律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：李广忠，男，1948年9月9日出生，汉族，现住肇东市。被上诉人（原审原告)：李树军，1972年5月18日出生，汉族，现住肇东市。二被上诉人委托诉讼代理人：郭文福，肇东市肇东镇法律服务所法律工作者。原审被告：邵福斌，男，1967年6月3日出生，汉族，户籍所在地庆安县。原审第三人：王丽华，女，1960年12月12日出生，汉族，现住内蒙古自治区。原审第三人：温晓东，男，1961年10月16日出生，汉族，现住内蒙古自治区。上诉人庆安银泉房地产开发有限公司（以下简称庆安银泉公司）因与被上诉人李广忠、李树军及原审第三人王丽华、温晓东所有权确认纠纷一案，不服肇东市人民法院（2020）黑1282民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。庆安银泉公司上诉请求：请求撤销本案原判，改判驳回李广忠、李树军的诉讼请求。事实与理由：1.李广忠与邵福斌签订的房屋置换协议无效。2.庆安银泉公司不是房屋置换协议的当事人，该协议约定的权利义务不能约束庆安银泉公司，李树军也不是该协议的当事人，其不享有原告的主体资格。3.原告的诉讼请求不属于同一法律关系，不应一起审理。李广忠、李树军辩称：1.李广忠与邵福斌签订的房屋置换协议有效。邵福斌系借用庆安银泉公司的资质进行的案涉房屋的开发建设，相关的审批手续均是以庆安银泉公司的名义实施的，故邵福斌在工程建设施工过程中的行为应由庆安银泉公司承担相应的责任。同时，李广忠亦是基于对庆安银泉公司的合理信赖，才与邵福斌签订的房屋置换协议，且该协议系双方自愿协商达成的，协议内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。2.基于邵福斌对外以庆安银泉公司的名义实施案涉楼房开发建设的事实，根据法律规定，邵福斌的行为应当由被挂靠人庆安银泉公司承担相应的法律后果，故本案邵福斌在开发建设过程中与李广忠签订的房屋置换协议，相应的法律后果应由庆安银泉公司承担，庆安银泉公司提出的对于邵福斌以庆安银泉公司名义进行的开发建设，应由邵福斌个人承担责任的主张不能成立。另，在于邵福斌签订房屋置换协议当日，李广忠经与邵福斌协商，邵福斌同意将协议约定的回迁安置房屋中的商服回迁给李广忠的长子李树军，该行为应视为双方对回迁置换房屋协议约定内容的变更，且在回迁房屋交付后，李树军本人缴纳了相应的入户费、物业费、取暖费等相关费用，对置换房屋进行了占有和使用，故李树军在本案中作为被告起诉并无不当。3.本案中原告提出的诉请系基于同一事实，且是为了确认案涉房屋权属的需要，庆安银泉公司提出的原告提出的诉请不属于同一法律关系不应一同审理的主张没有事实和法律根据。李广忠、李树军一审提出的诉讼请求：1.请求依法确认邵福斌与原告李广忠2012年9月20日签订的盛世鑫城小区C3#楼109#—208#商服楼房屋置换协议有效；2.请求确认庆安银泉房地产开发有限公司与第三人王丽华、温晓东签订的《商品房买卖合同》无效；3.确认原告李树军对肇东市北九道街盛世鑫城小区C3号楼000109室（楼票号C3号楼商服109#—208#）的房屋具有所有权。一审法院认定事实：2010年12月31日，被告庆安银泉房地产开发有限公司取得开发建设《盛世鑫城小区棚户区改造》工程项目，工程项目建设地点：肇东市师范街北侧，华富药业东，毛纺厂西，建设内容及建设规模：占地面积69774平方米，小区由多层和高层组成。2011年，被告庆安银泉房地产开发有限公司设立的庆安银泉房地产开发有限公司肇东分公司，以总公司名义从事开发建设《盛世鑫城小区棚户区改造》工程项目业务。在从事开发建设经营过程中，2011年12月份，将该工程项目的部分工程（占地面积约一万二千余平方米）交给被告邵福斌，由邵福斌借用被告庆安银泉房地产开发有限公司房地产开发资质，对外并以庆安银泉房地产开发有限公司名义，对该部分工程项目自筹资金从事开发建设经营。原告李广忠所有的房屋在邵福斌开发建设工程项目范围内，邵福斌代表开发建设单位庆安银泉房地产开发有限公司与原告李广忠协商拆迁安置补偿事宜后，于2012年9月20日以甲方为盛世鑫城与原告李广忠签订拆迁安置补偿协议书一份，内容为：甲方，盛世鑫城，乙方，李广忠。经甲、乙双方协商一致，甲方提供C区3#楼北侧商服第25门一层面积50m2、二层面积50m2和A区6#楼2单元302室面积52.08m2，置换乙方砖木结构平房102.62m2、123.14m2、21m2合计246.76m2，双方互不找价，此协议一式两份，双方各执一份，自签字之日起生效。邵福斌代表甲方盛世鑫城签了邵福斌名字。上述拆迁房屋系1993年3月2日原告李广忠购买肇东市建筑物资供应站的房屋（未办理产权过户登记）。协议签订后，上述房屋被拆迁。被告邵福斌从事开发建设的《盛世鑫城小区棚户区改造》部分工程项目，所建的C2A、C2B、C3三栋楼房竣工后，2013年11月7日，经李广忠与邵福斌协商同意，将拆迁置换给李广忠的房屋分别转让交付给李树军和李风光。并于当日，邵福斌以庆安银泉房地产开发有限公司名义分别给李树军、李风光开据了《盛世鑫城房屋销售收款专用票据》，同时并以庆安银泉房地产开发有限公司名义收取了李树军进户费12000元，供热费3402元（2013年—2014年度）；收取李风光进户费7950元，供热费1582元（2013年—2014年度）。上述《盛世鑫城房屋销售收款专用票据》及收费票据加盖的均是庆安银泉房地产开发有限公司现金收讫的印章。给李树军开据的《盛世鑫城房屋销售收款专用票据》，注明房号C3商服109—208，面积45.35m2×2，单价5000元，金额为453500元；给李风光开据的《盛世鑫城房屋销售收款专用票据》，注明房号A6—2—302，面积51m2，单价3000元，金额为153300元。当日，肇东市盛世鑫城物业公司开据收取李树军房屋物业管理费871元、二次供水费360元、城市垃圾清运费120元，至2013年12月31日装修垃圾清运费500元，收取装修保证金3000元，预收电费600元；开据收取李风光房屋物业管理费、二次供水费、公摊电费、城市垃圾清运费、装修垃圾清运费等计687元，预存电费200元。此后，李树军与李风光分别对房号C3商服109—208、房号A6—2—302的房屋进行占有、管理和使用。李树军并于2015年12月29日、2016年12月19日向肇东华能热力有限公司交纳了该房屋取暖费。另查明，庆安银泉公司肇东分公司于2012年12月3日向姜懿航借款3210000元，双方签订了《借款合同》。合同约定：借款期限自2012年12月3日起至2013年3月2日止；借款用途系用于商业投资，开发建设盛世鑫城小区；借款期限内无利息，借款期届满，如不能按合同约定期限内还款，从借款之日起按月利率5分计息，除支付上述利息外，另按利率一倍加收违约金，抵押物作为偿债标的；还款方式系按月还款。同年11月30日庆安银泉公司肇东分公司向姜懿航借款，用其开发的肇东市盛世鑫城小区1050.85平方米商服楼作为抵押物提供担保，并与姜懿航签订了六份《商品房买卖合同》及开具售楼收据，当日，双方在肇东市房地产管理处办理了商品房备案登记（其中包括后期交付给李树军并占有的房屋，房号C3商服109—208）。因庆安银泉房地产开发有限公司肇东分公司未按合同约定履行还款义务，2013年3月3日双方又签订了《借款合同》一份，约定2013年6月3日还款，但庆安银泉房地产开发有限公司肇东分公司未履行还款义务。为此，姜懿航诉至法院。本院于2017年7月31日下发了（2016）黑1282民初2633号民事调解书，内容：一、庆安银泉房地产开发有限公司给付姜懿航借款本金3210000元，利息3400000元（自2013年3月3日起按年利率24%计息），合计6610000元，于2017年8月7日给付1800000元；于2017年8月15日给付4810000元；二、案件受理费29035元、保全费5000元由庆安银泉房地产开发有限公司负担。由于庆安银泉房地产开发有限公司未按调解协议履行还款义务，被告庆安银泉房地产开发有限公司将原告已实际占有管理的房号C3商服109—208房屋抵债给姜懿航。被告庆安银泉公司以房抵债行为，原告及被告邵福斌不知情。同时被告庆安银泉公司也并未将抵债房屋实际交付给姜懿航。因姜懿航与第三人王丽华、温晓东之间有借贷关系，姜懿航在未实际取得抵债房屋获得实际控制权的情况下，又将该房屋抵债给第三人，并委托庆安银泉公司将该房屋直接过户登记到第三人王丽华、温晓东名下。2017年2月14日，被告庆安银泉公司与第三人王丽华、温晓东签订《商品房买卖合同》一份，并于2017年2月14日给第三人出具价款为272100元的《盛世鑫城房屋销售收款专用票据》一份，双方相互配合，于2018年9月5日开始在肇东市房地产管理处等部门办理房屋产权过户登记。2018年9月18日，第三人王丽华、温晓东取得了该房屋不动产权证书，产权证号为黑（2018）肇东市不动产权第0009822号。对此过户登记行为，原告及挂靠人被告邵福斌不知情。2018年10月份第三人持取得的房屋不动产权证书，要求占有房屋的原告搬迁，双方发生纠纷，原告提起诉讼。还查明，被告邵福斌以庆安银泉公司名义开发建设的盛世鑫城C区置换给原告的房屋，未办理房屋产权证书的原因并不在原告。一审法院认为：本案争议焦点是涉案房屋所有权的归属问题。根据当事人陈述及确认采信的证据，从以下几个方面进行审查综合分析评判。一、邵福斌从事《盛世鑫城小区棚户区改造》工程部分项目开发建设经营与庆安银泉公司之间是何种法律关系。《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条规定“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”房地产开发建设挂靠法律特征，1、挂靠者没有资质；2、挂靠者借用其他单位资质，并以被借用者的名义对外从事民事活动；3、挂靠者实际投入资金、管理等，被挂靠者仅做形式的管理。本案，1.《盛世鑫城小区棚户区改造》工程项目的开发建设单位为被告庆安银泉公司，当事人对此均无异议；2.2019年12月3日、2020年9月18日庭审被告庆安银泉公司质证意见，邵福斌借用庆安银泉公司资质对外以庆安银泉公司名义开发建设的盛世鑫城小区C区的部分工程；3.2017年5月13日，李长军（庆安银泉公司原法定代表人）在公安部门的询问笔录，2017年8月20日、9月10日、9月21日赵德生（庆安银泉公司肇东分公司负责人）在公安部门的询问笔录，证实庆安银泉公司肇东分公司将《盛世鑫城小区棚户区改造》工程项目的部分工程、占地面积约一万二千余平方米交给邵福斌，由邵福斌借用被告庆安银泉公司开发资质，对外以庆安银泉公司名义自筹资金，从事开发建设经营，所建的3栋楼房楼号是C2A、C2B、C3。综上，结合当事人陈述，能够确认二被告之间虽未有挂靠开发建设书面协议，但双方之间形成了事实挂靠开发建设法律关系。基于二被告事实挂靠开发建设关系，其他相关人对该外观的合理信赖应当限于与工程开发建设经营的相关事务为宜。在与挂靠开发建设经营有关的事项范围内，挂靠人邵福斌以庆安银泉公司名义对外从事的法律行为，应当由被挂靠人庆安银泉公司承受相应的法律后果。本案，邵福斌以庆安银泉公司名义及印章从事的法律行为，虽然被告庆安银泉公司对邵福斌使用的印章不予认可，但并不影响本案邵福斌挂靠从事相关法律行为所形成的事实。此节，被告庆安银泉公司庭审质证称，对于邵福斌以庆安银泉公司名义进行的开发建设，应由邵福斌个人承担责任，其不应当承担责任的质证意见，不予采纳。二、邵福斌以甲方为盛世鑫城名义与李广忠签订的协议是否有效。首先，根据在案证据及当事人陈述，能够确认原告所有的房屋在挂靠人邵福斌开发建设的《盛世鑫城小区棚户区改造》工程项目范围内；其次，根据邵福斌以甲方为盛世鑫城名义与李广忠签订的协议内容，应为拆迁置换协议，并约定了置换房屋的具体位置。综上，因《盛世鑫城小区棚户区改造》工程项目开发建设单位为庆安银泉公司，基于邵福斌挂靠庆安银泉公司从事部分《盛世鑫城小区棚户区改造》工程项目开发建设的事实，李广忠有理由相信邵福斌代表庆安银泉公司并以该公司名义与其商谈的房屋拆迁置换并订立协议，该协议系双方真实意思表示，并且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。此节，被告庆安银泉公司及第三人庭审质证称，李广忠虽有买卖协议，但没有相应的产权证照，根据我国房地产法的规定未办理登记的房屋禁止转让，所以该买房协议不能作为房屋所有权依法转让的证据。同时肇东市物资供应站是国有单位，处置国有资产应经过国有部门批准，否则该行为也是越权违法的。李广忠之转让协议也无效。《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让:(一)……；(六)未依法登记领取权属证书的;……。”从立法目的上看，《城市房地产管理法》第三十八条规定，为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系，而是行政管理关系，是为维护房地产市场秩序，避免国家收益的流失，减少交易纠纷。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《城市房地产管理法》第三十八条该条规定不属于效力性强制性规范，而且该条未正面规定转让无产权证的房屋买卖合同无效。另，肇东市建筑物资供应站并未提出异议，双方之间未形成争议，故不予审查。根据《合同法》第七十九条、第八十条、《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，被告庆安银泉公司及第三人的质证意见，不予采纳。三、原告李树军是否实际合法占有涉案房屋。首先，对于涉案房屋的实际占有，并非限定于实际使用，只要房屋处于权利人实际管控之中即属于“实际占有“，而无论该房屋是否存在属于在建工程且尚未办理竣工验收等情形。本案，根据当事人陈述及原告李树军提交的邵福斌以被告庆安银泉公司名义给原告李树军开据的《盛世鑫城房屋销售收款专用票据》、进户费收据、供热费收据以及肇东市盛世鑫城物业公司给李树军开据的物业管理费、垃圾清运费、装修垃圾清运费收据、装修保证金收据、预存电费收据等，以及李树军2015年、2016年向肇东华能热力有限公司交纳的该房屋取暖费收据等证据，这些情况客观表现证明被告邵福斌挂靠庆安银泉公司从事开发建设的盛世鑫城小区C2A、C2B、C3号楼竣工后，双方通过协商同意，已实际履行了拆迁置换协议及权利转让协议，将涉案房屋交付给李树军的事实，能够确认原告李树军对涉案房屋已实际合法占有。四、涉案房屋已被原告合法占有使用后，过户登记到第三人名下，如何保护当事人的权利。首先，《物权法》第九条、第十七条、第十九条、第三十三条，规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。旨在通过对物权的公示产生公信力，该规范调整的重点是物权的变动行为，其并非确定物权归属唯一凭据。未经依法登记公示的物权，不得对抗善意第三人。但不动产登记，仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物权；设立、变更、转让和消灭不动产物权的，通常只能是买卖、赠与、继承、承包等合同行为或者合法建造等事实行为，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等。也就是说，设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因，随之相应发生的不动产物权变动及其登记是结果。不动产权属证书，是权利人享有不动产物权的证明，但在有证据证明不动产登记确有错误的除外，权利、利害关系人可以申请更正登记。说明不动产登记权利人在一般情况下，可推定为实际权利人，但该不动产物权登记效力不能对抗实际权利人。对于当事人就已登记的不动产物权发生争议的，为此《物权法》在保护物权登记效力的同时，也在三十三条规定了“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条也规定了“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。”本案，第三人提交的涉案房屋权属证书等证据，仅是权利人享有不动产物权的证明，其并非确定物权归属的唯一凭据，并不能对抗实际权利人。其次，关于以房抵债办理涉案争议房屋过户登记行为，是否构成善意问题。1.在原告合法占有涉案房屋后，庆安银泉公司将涉案房屋抵债给姜懿航，未征得挂靠人邵福斌及合法占有人的同意，姜懿航在对抵债涉案房屋未获得实际控制权的情况下，又将该房屋抵债给第三人，并委托庆安银泉公司将涉案房屋产权过户登记到第三人名下，挂靠人邵福斌及合法占有人不知情，据此，被告庆安银泉公司协助第三人办理涉案房屋产权过户登记行为并不能构成善意。2.以房抵债后，第三人办理涉案房屋产权过户登记，即于2017年2月14日与被告庆安银泉公司签订了涉案房屋买卖合同，至2018年9月5日开始在肇东市房地产管理处等部门办理涉案房屋产权过户登记，在近18个月期间第三人并未要求以房抵债人交付房屋，尽而获得实际控制权利。对于以房抵债的不动产房屋基本情况，在未交付的情况下，包括自然状态，如界址、楼层、朝向等，以及不动产的现实占有使用情况，在实践中，根据通常交易习惯，相对方往往基于了解标的物的自然属性会进行实地查看，通常情况下起码的注意义务即可得知涉案房屋的实际占有使用状况。对此，第三人称其对于涉案房屋被实际占有使用情况不知情，难以令人信服，不能形成内心确信。第三人在庆安银泉公司配合下，径行办理涉案房屋产权过户登记，取得不动产权属证书后随即要求原告从涉案房屋中搬迁。由此，第三人的各项客观表现均不能证明其径行办理涉案争议房屋产权过户登记行为属善意行为。再次，庆安银泉公司与第三人签订的涉案房屋买卖效力问题。《合同法》第五十二条规定“下列情形之一的，合同无效：（一）……；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……。”《民法总则》第一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案，根据第三人申请出庭证人张洪波证言及当事人陈述，能够确认被告庆安银泉公司与第三人之间签订的涉案商品房买卖合同，形式真实，内容并非双方当事人的真实意思表示，隐藏的系以房抵债行为。双方实施虚假的商品房买卖行为，目的在于将争议涉案房屋产权抢先登记过户到第三人名下，以此产生物权效力对抗房屋实际占有人。由于双方办理涉案房屋产权过户登记行为均不构成善意，损害了合法占有房屋权利人利益，据此，对于无效民事行为签订的合同当然归于无效。第三人取得涉案房屋物权的基础事实和原因行为已不存在，那么基于该基础事实和原因行为而完成的物权变动，也应当予以否定，即该房屋的权属登记，应当恢复到转移之前的状态。第四，原告合法占有涉案房屋，能否优先于其他权利保护。1.第三人依据以房抵债协议，虽然办理涉案房屋物权登记取得不动产权属证书，但庆安银泉公司及第三人的行为均不构成善意。因此，其权利不能优先于已经合法占有涉案房屋权利人。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”据此规定，无论拆迁人及第三人是否出于善意还是恶意，也无论第三人是否已办理了该房屋的所有权登记手续，领取权属证书，被拆迁人均可追回该拆迁置换房屋。本案，原告合法占有使用的涉案房屋，依赖于李广忠与被告的拆迁置换协议。据此，原告优先取得涉案房屋所有权。最后，虽然庆安银泉公司与姜懿航订立的借款合同条款中抵押了涉案房屋，并以商品房买卖合同形式在房产部门办理了备案登记手续，但不能等同于抵押权的设立，并不产生设立抵押权的法律效力。另外，关于被告庆安银泉公司答辩称，二原告分属于不同权利主体，分属于物权确认和债权确认，不应属于人民法院一并审理的答辩意见。根据《物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、《民事诉讼法》第一百一十九条，本案系对涉案房屋所有权确认纠纷，所有权确认纠纷是指所有权的成立、内容及归属所产生的民事纠纷，所有权是物权的基础，且对于合同效力的认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力主张。因二原告诉讼利益一致，与本案有利害关系，故李广忠、李树军作为原告提起诉讼，并无不当。因此，被告的答辩意见不予采纳。综上所述，李树军关于确认诉争涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，予以支持。当事人可持生效的法律文书申请不动产登记部门依法变更错误的不动产物权登记。如其不作为，当事人对此可以提起行政诉讼。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第七十九条、第八十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条、第九十条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：一、被告邵福斌与原告李广忠2012年9月20日签订的盛世鑫城小区C3#楼109#—208#商服楼房屋置换协议有效；二、被告庆安银泉房地产开发有限公司与第三人王丽华、温晓东签定的《商品房买卖合同》无效；三、原告李树军对肇东市北九道街盛世鑫城小区C3号楼000109室（楼票号C3号楼商服109#—208#）的房屋具有所有权。案件受理费8050元，由被告邵福斌、被告庆安银泉房地产开发有限公司共同负担。对本案双方当事人所争议的事实，本院二审确认一审法院查明认定的事实。本院二审认为，本案双方争议的焦点问题是：一、李广忠与邵福斌签订的房屋置换协议是否有效；二、邵福斌与李广忠签订的协议书的效力能否约束庆安银泉公司；三、李树军是否具有本案的原告的诉讼主体资格；四、本案原告提出的诉请应否一同审理及应否予以支持。一、关于李广忠与邵福斌签订的房屋置换协议是否有效的问题。本案中，邵福斌以庆安银泉公司的名义与李广忠签订的《协议书》（实为房屋拆迁安置补偿协议）系双方真实的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定和社会公共利益，应为合法有效。庆安银泉公司上诉提出，案涉房屋应由房屋征收管理部门来签订征收协议，非城市拆迁管理部门签订的协议不具有法律效力。庆安银泉公司提出的上述主张系出于国务院制定的《城市房屋拆迁管理条例》的规定，而在该条例中并未对房地产开发企业与被拆迁人签订的房屋拆迁安置补偿协议的行为效力问题有所涉及，不能以此作为否定案涉协议书效力的法律依据。经查，我国现行法律及行政法规既未对房地产开发企业与被拆迁人签订的房屋拆迁安置补偿协议的行为作出禁止性规定，亦未对双方签订的房屋拆迁安置补偿协议作出无效的规定。故庆安银泉公司提出的该主张不能成立，不予支持。二、关于邵福斌与李广忠签订的协议书的效力能否约束庆安银泉公司的问题。根据查明的事实，本案中，邵福斌系借用庆安银泉公司的资质，并对外以庆安银泉公司的名义开发建设的盛世鑫城小区C区的部分工程，据此，邵福斌与庆安银泉公司之间形成了事实上的挂靠开发建设法律关系。基于该挂靠开发建设关系，在与挂靠开发建设经营有关的事项范围内，挂靠人邵福斌以庆安银泉公司名义对外所实施的民事法律行为，应当由被挂靠人庆安银泉公司承担相应的法律后果。故虽然案涉李广忠与邵福斌签订的房屋置换协议书只有邵福斌的签字，未有庆安银泉公司的盖章确认，但基于庆安银泉公司出借资质给邵福斌和邵福斌对外以庆安银泉公司的名义实施民事行为的事实，邵福斌与李广忠签订房屋置换协议书的法律后果应由庆安银泉公司承担，即该协议书中所约定的相应的权利义务对庆安银泉公司具有约束力。庆安银泉公司提出的邵福斌与李广忠签订的协议书对其不具有约束力的主张不能成立，不予支持。三、关于李树军是否具有本案的原告的诉讼主体资格的问题。根据本案证据及查明的事实，邵福斌作为案涉房屋的实际开发人，其认可将原本应回迁给李广忠的房屋中的商服回迁给李广忠的长子李树军，且收取了李树军缴纳的入户费等各种费用，并在相应的交费票据上加盖了庆安银泉公司的现金收讫章。基于该事实，案涉争议房屋实际的所有权人已经变更为李树军，则李树军在自己房屋的所有权收到侵害的情况下，其当然具有以原告身份主张权利的资格。庆安银泉公司提出的该项主张不能成立，不予支持。四、关于本案原告提出的诉请应否一同审理及应否予以支持的问题。本案中，李广忠和李树军所提出的三项诉讼请求具有逻辑上的先后关系，且其提出该请求的最终目的系为了确定案涉房屋的所有权，加之，在对案涉房屋的权属进行确认时，对相关合同效力进行的审查亦属于法院主动审查的范围，故庆安银泉公司提出的该项主张不能成立，不予支持。综上所述，上诉人庆安银泉房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人庆安银泉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于成林审判员  朱 丽审判员  王 婧二〇二一年五月十九日书记员  李 微