广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终7994号上诉人（原审被告）：吴建新，男，汉族，1970年5月3日出生，身份证地址：广东省深圳市南山区。被上诉人（原审原告）：钟文华，男，汉族，1983年9月15日出生，身份证地址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：张殷，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：鄂川，广东广和律师事务所实习律师。上诉人吴建新因与被上诉人钟文华房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初13754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴建新上诉请求：1、依法撤销原判，并依法改判；2、本案诉讼费用由钟文华承担。事实与理由：一、一审法院认定《房屋产权转让协议书》、《房屋产权转让协议书》（补充协议）、《房屋产权转让协议书》（补充协议二）效力有误，于法无据。二由于该合同无效，吴建新仅需返还110万元即可。被上诉人钟文华辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。钟文华向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除钟文华与吴建新签订的《房屋产权转让协议书》、《房屋产权转让协议书》（补充协议）、《房屋产权转让协议书》（补充协议二）；2、判令吴建新一次性向钟文华返还1460000元（人民币，下同）；3、判令吴建新向钟文华支付违约金696570元（违约金从2018年7月26日起暂计至起诉之日2020年4月27日止，违约金计算方式：1460000元×3%×642天－吴建新已付240750元＝696570元）。一审法院经审理查明，2015年5月23日，钟文华（买方、乙方）与吴建新（卖方、甲方）签订《房屋产权转让协议书》，约定：甲方将位于深圳市南山区深圳湾海德一路右边天佶湾国际广场，甲方作为北头股民可分得建筑面积35平方米的住宅（具体的房号由开发商开发建设后，以实际分配所得为准）一次性有偿转让给乙方，转让金额为110万元；付款方式为本协议签订之日起5个工作日内乙方支付甲方购房款110万元；由于该房产为拆迁房，自乙方从甲方购买产权之日起到乙方入住房屋和获得房屋产权证为止，甲方有责任协助乙方办理房屋有关的一切事宜，乙方也必须遵守和履行相关政策和法规；因村委与开发商原因的导致DU07开发失败，甲方在收到口头通知或正式通知后三个月之日一次性返还110万元给乙方，如未按期返还，甲方需按总房款为基数从合同签订之日起按日千分之三向乙方支付违约金；及其他内容。2016年2月1日，双方签订《房屋产权转让协议书（补充协议）》（以下简称补充协议一），约定：因甲方告知其位于南山区深圳湾海德一路右边天佶湾国际广场，甲方作为北头股民可分得建筑面积（35平方米）的住宅由于开发商问题导致无法正常开发，因此甲方需一次性返还房款110万元给乙方；因甲方资金问题，无法在正常规定时间内返还乙方110万元，现甲方提出愿以其北头村城市更新项目所分得的同等面积的住宅以抵债形式转给乙方，乙方同意；甲方作为北头村村民可分得北头村城市更新项目返迁房（前海路以东，桂庙路以南，南新路以西的范围）房产面积（35平方米）的住宅补偿给乙方；由于该房产为拆迁房，自乙方从甲方购买产权之日起到乙方入住房屋和获得房屋产权证为止，甲方有责任协助乙方办理房屋有关的一切事宜；甲方保证为该房产的唯一产权人，只有出售该房产的唯一权利，如出现产权纠纷造成乙方无法取得或者丧失该房产的任何权利，或者所有权受到限制的，视为甲方违约，甲方必须在乙方通知甲方合同违约之日起10天内，一次性返还房款110万元并支付以总房款为基数从合同签订之日起按日千分之三向乙方支付违约金；及其他内容。2016年2月4日，钟文华（委托方）与吴建新（被委托方）签订《委托书》，委托事项为北头村城市更新项目（吴建新转给钟文华的35平方米返迁房）特委托吴建新先生代为办理返迁房35平方米的房产证和相关手续。2018年7月2日，双方签订《房屋产权转让协议书（补充协议二）》（以下简称补充协议二），约定：甲方同意在2019年9月1日为止，分三期返还146万元给乙方，乙方收到甲方返还的146万元后，自愿放弃与甲方签订的房屋产权转让协议书以及房屋产权转让协议书（补充协议）两份合同；甲方在2018年7月25日之前，支付60万元给乙方；甲方在支付第一期60万元之后，确保2019年4月1日之前支付第二期40万元给乙方；甲方在支付第一期60万元及第二期40万元后，在2019年9月1日前，把剩下的尾款46万元支付给乙方；甲方必须保证按上述付款方式支付给乙方，如未按该约定执行，视为甲方违约，甲方需按未支付的欠款金额按月3%的利息支当月支付给乙方；甲方在不违约的情况下，乙方完全取得146万元之日起，甲方不再承担本合同的任何法律责任，同时双方解除房屋产权转让协议书以及房屋产权转让协议书（补充协议）两份合同；及其他内容。2015年5月23日，吴建新向钟文华出具收据，确认收到购房款110万元。2018年7月至2019年3月，吴建新通过转账分次共向钟文华返还240750元，分别于2018年7月2日微信转账9000元、银行转账15万元，2019年8月20日银行转账5万元，2019年8月24日微信转账6750元，2018年10月19日银行转账1万元，2018年12月8日银行转账1万元，2019年3月30日银行转账5000元。钟文华主张该款项属于违约金。另查，吴建新于2020年6月17日收到起诉状等应诉材料。一审法院认为，钟文华、吴建新之间的《房屋产权转让协议书》及补充协议一、二系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认其效力，各方应严格按照合同约定履行。涉案标的物系返迁房，吴建新辩称涉案协议系小产权房转让应为无效的主张不能成立。涉案返迁房因开发失败，吴建新未能按转让协议书及补充协议一的约定向钟文华转让返迁房，亦未按补充协议二的约定向钟文华返还购房款，构成根本违约，钟文华诉请解除涉案转让协议书及两份补充协议有事实及法律依据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张合同解除的，应通知对方，因本案起诉状等应诉材料于2020年6月17日送达至吴建新，故涉案转让协议及两份补充协议于2020年6月17日解除。关于钟文华要求吴建新返还146万元及违约金696570元。因吴建新自2018年7月2日起已退还240750元，尚欠1219250元需向钟文华返还，吴建新主张返还146万元没有依据。补充协议二约定“甲方必须按约定的期限及金额向乙方支付方，如未按该约定执行，视为甲方违约，甲方需按未支付的欠款金额按月3%的利息当月支付给乙方”，但违约金旨在弥补守约方的损失，钟文华并未举证证明其损失，且结合涉案房产原购房款金额、吴建新违约程度等，双方约定的月3%的标准过高，一审法院酌情调整至按日万分之五自2019年9月2日起支付。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认钟文华与吴建新于2015年5月23日签订的《房屋产权转让协议书》及《房屋产权转让协议书（补充协议）》、《房屋产权转让协议书（补充协议二）》于2020年6月17日解除；二、吴建新于本判决生效之日起十日内向钟文华返还1219250元；三、吴建新于本判决生效之日起十日内向钟文华支付上述款项的违约金（以1219250元为基数，自2019年9月2日起，按每日万分之五的标准计算至本判决确定的付款之日止）四、驳回钟文华的其他诉讼请求。案件受理费12026.28元，由钟文华负担4026.28元，由吴建新负担8000元；保全费5000元，由钟文华负担1700元，由吴建新负担3300元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。吴建新上诉主张涉案《房屋产权转让协议书》及补充协议一、二因购买的为小产权房，应为无效。本院认为，首先，根据涉案《房屋产权转让协议书》及补充协议一的约定，《房屋产权转让协议书》的标的系为位于深圳市南山区深圳湾海德一路右边天佶湾国际广场，吴建新作为北头股民可分得的建筑面积35平方米的住宅；补充协议一的标的系北头村城市更新项目返迁房（前海路以东，桂庙路以南，南新路以西的范围）房产面积（35平方米）的住宅。因此，上述《房屋产权转让协议书》及补充协议一约定钟文华购买的标的均为“拆迁房”或“返迁房”，且根据本案钟文华提交的《南山区北头村被搬迁房屋确权公示》，吴建新作为权利人的房产确实存在纳入城市更新范围的情况，因此，双方就返迁房性质的房屋签订的房屋买卖合同，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。其次，双方签订的补充协议二，在性质上系对双方在《房屋产权转让协议书》、补充协议一中权利义务进行的清算，该协议为双方当事人的真实意思，合法有效，不论《房屋产权转让协议书》、补充协议一的效力如何，均不影响补充协议二的效力。吴建新未按补充协议二约定返还房款，应承担相应违约责任，一审判决已考虑到约定的违约责任过高，并酌情予以了调低。吴建新上诉认为协议无效，其仅需偿还钟文华支付的房款本金的主张不成立，本院不予支持。综上所述，吴建新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15773.25元（吴建新已预交），由吴建新负担。本判决为终审判决。审判长 彭 安 明审判员 许 莹 姣审判员 黄 玮 娜二〇二一年五月十三日书记员 戴斌（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。