贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终977号 上诉人（原审被告）：贵州双龙鲁一房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县谷脚镇王关村（物流商贸城），统一社会信用代码91522730308877159G。 法定代表人：徐立生，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦阳，贵州驰远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：申红梅，女，1980年5月19日生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：梁尤成。 原审被告：贵州美房多网络科技有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区龙洞堡电子商务港A栋2单元6层4号，统一社会信用代码91520000MA6DKDMUX5。 法定代表人：王旭，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：卫代林，贵州星秩序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴启荣，贵州星秩序律师事务所律师。 上诉人贵州双龙鲁一房地产开发有限公司（以下简称双龙鲁一公司）因与被上诉人申红梅，原审被告贵州美房多网络科技有限公司（以下简称美房多公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院（2020）黔2730民初2825号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。 双龙鲁一公司上诉请求：1、撤销原判，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费由终审结果合理负担。事实及理由，上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》为贵州省商品房买卖合同的格式合同，但上诉人口头告知被上诉人房屋存有在建工程抵押情形，同时也告知被上诉人，在备案时上诉人会在解除“商品房在建工程抵押”后为被上诉人办理相关手续。事实上，上诉人以双龙鲁一公司名义取得《商品房预售许可证》期间，以类同的方式为217名买房人办理了备案手续，目前无法备案是因为政策调整所致，且上诉人在政府的支持下进行完善、目前已取得更换新的《不动产预登记证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，待更换新《商品房预售许可证》后即按约为被上诉人办理备案手续。再者双方签署的《商品房买卖合同》第五条中明确约定出卖人承诺：1、该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷；2、该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人；如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人并承担赔偿责任。被上诉人提请解除《商品房买卖合同》后上诉人同意解除并退还房款，且龙里县人民法院已判决上诉人需支付被上诉人利息，还要求上诉人按已付房款的24%承担赔偿责任，上诉人认为没有合同约定且赔偿责任过大；综上所述，请二审法院查清事实，依法予以改判。 申红梅二审向本院书面答辩称，一审法院“酌定按已付房款的24%（即26546.16元）进行赔偿”和对被上诉人要求上诉人补偿同等面积市场价格差额部分67741元“因被上诉人已获得相应的损失赔偿而判决不予支持”的判决存在明显错误。上诉人的行为已经构成欺诈和严重违约，应当依法承担法律责任，退还已付房款、支付已付房款三倍金额的惩罚性赔偿金、赔偿被上诉人的可得利益损失。请求二审法院依法支持被上诉人的请求。 美房多公司二审向本院作出书面陈述称，对房开公司上诉状的事实和理由部分的陈述予以认可、无异议，且从该陈述可知，房开公司对于未按期办理网签备案手续系新规出台所致，属于政策法规因素，属不可抗力，故答辩人不存在刻意隐瞒的事实，答辩人无需承担任何责任。 申红梅向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年6月22日签订的《商品房买卖合同》。2.判令被告向原告退还购房款108，699元，并以108，699元为基数从2018年6月22日起至2020年9月18日止按照同期银行房屋贷款年利率5.8%计算利息为14，185.22元，2020年9月18日至付清之日的利息另行计算；赔偿原告已付购房款一倍的赔偿108，699元.3.判令被告支付原告预告登记费550元、维修基金963元、会员服务费（定金）10，000元；并以11，513元为基数从2018年6月22日起至2020年9月18日止按照同期银行房屋贷款年利率5.8%计算利息为1，502.45元，2020年9月18日至付清之日的利息另行计算；赔偿会员服务费（定金）10，000元。4.判令被告补偿原告同等面积房屋市场价格差额67，741元。5.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：申红梅于2018年6月22日与美房多公司签订《会员服务协议书》，约定申红梅支付10，000元作为参加购房优惠活动的会员增值服务费，享受交10，000元抵20，000元优惠。同日，申红梅向美房多公司交纳10，000元服务费后与鲁一房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：申红梅购买鲁一房开公司开发的位于龙里县谷脚镇王关村双龙物流商贸城（一期）第6847幢1单元9层13号房，建筑面积32.08平方米；总价款108，699元，买受人采取一次性付款方式于2018年6月22日支付全部房价款，出卖人应在2018年12月31日向买受人交付该商品房；合同第四条第1款载明：该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押；第五条，出卖人关于房屋权利状况的承诺......3、该商品房没有司法查封或者其他受限制的情况；如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到书面通知之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人，并承担赔偿责任。合同签订当日，申红梅向鲁一房开公司刷卡支付购房款108，699元、预告登记费550元、维修基金963元，共计110，212元。2019年6月18日，鲁一房开公司向“双龙物流商贸城”业主书面承诺于2019年12月完成商品房备案。但至本案庭审结束前，涉案房屋仍未完成备案手续。另查明，1.2015年2月15日，贵州双龙物流商贸城（一期）项目取得（2015）商房预字第01-01号预售许可证。2.涉案贵州双龙物流商贸城1单元9层13号房于2016年办理在建工程抵押登记，权利人为贵阳银行股份有限公司花溪支行；2019年6月10日、2019年7月5日被贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院查封。3.2018年7月23日，鲁一房开公司与贵阳千一房地产经纪代理有限公司签订《双龙物流商贸城2018年营销代理服务合同》，委托贵阳千一房地产经纪代理有限公司进行销售代理，贵阳千一房地产经纪代理有限公司转委托给美房多公司销售。 一审法院认为：申红梅要求解除与鲁一房开公司签订的《商品房买卖合同》，鲁一房开公司同意，一审法院予以尊重并准许。合同解除后，鲁一房开公司应当返还申红梅交纳的购房款108，699元、维修基金963元、预告登记费550元，共计110，212元。美房多公司收取的10，000元，虽名为服务费，但系申红梅为后期向鲁一房开公司购房时能享受交10，000元抵20，000元的优惠，应认定为交纳的购房定金，现申红梅与鲁一房屋公司之间的商品房买卖合同已解除，美房多公司应予退还申红梅。关于利息问题。涉案房屋因设置有抵押，申红梅有权根据《商品房买卖合同》第五条约定，主张已交纳购房款、预告登记费、维修基金的利息损失。一审法院确定为，2018年6月22日起至2019年8月19日的利息，以110，212元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算为6，066.94元（110，212元×4.75%÷365天×423天）；2019年8月20日起至2020年9月18日的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，为2，965.25元；2020年9月19日至110，212元实际退还之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。美房多公司应退还10，000元的利息，从2018年6月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止为551元（10，000元×4.75%÷365天×423天）；2019年8月20日起至2020年9月18日的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，为269.06元；2020年9月19日至10，000元实际退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于赔偿一倍购房款和会员服务费的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第一项规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实......”，鲁一房开公司故意隐瞒涉案房屋已被抵押的事实，使申红梅在违背真实意思的情况下与签订商品房买卖合同，现双方同意解除合同，申红梅有权请求鲁一房开公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，一审法院酌定按已付房款的24%进行赔偿，即26，450.90元（110，212元×24%），超出部分不予支持。对于美房多公司收取的10，000元，一审法院已认定为购房定金，并确定由美房多公司退还及承担利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，违约责任和赔偿定金不宜同时叠加适用，故一审法院对申红梅要求赔偿一倍定金的诉请不予支持。关于补偿同等面积市场价格差额部分的问题。因申红梅已获得相应的损失赔偿，故一审法院对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十六条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除申红梅与贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于2018年6月22日签订的《商品房买卖合同》；二、贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还申红梅购房款、维修基金、预告登记费共计110，212元，并支付截止2020年9月18的利息9，032.19元（2020年9月19日至退清110，212元之日止的利息，以110，212元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、贵州美房多网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还申红梅10，000元，并支付截止2020年9月18的利息820.06元（2020年9月19日至退清10，000元之日止的利息，以10，000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿申红梅损失26，450.90元；五、驳回申红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3，068元，由申红梅负担1，503元，贵州双龙鲁一房地产开发有限公司负担1，958元，贵州美房多网络科技有限公司负担147元。 二审中，被上诉人申红梅向本院提交的《购房合同》部分复印件以及原审被告美房多公司提交的《商品房屋预售许可证》、《情况说明》、《贵州双龙物流商贸城认购协议》等证据不足以推翻一审认定事实。经审理，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：双龙鲁一公司应否向申红梅赔偿损失。 本院认为：因双龙鲁一公司在本案审理过程中未能举证证实其在签订合同时向购房者告知涉案房屋已被抵押的事实，双龙鲁一公司存在过错，故一审判决综合考虑双方签订合同的情况、合同履行情况、当事人的过错程度及因合同解除造成的损失等因素，酌定双龙鲁一公司承担已付购房款24%的赔偿责任并无不当，本院予以确认。 综上所述，贵州双龙鲁一房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6136元，由上诉人贵州双龙鲁一房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年五月十二日 法官助理陆梅 书记员雷春莲