北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3341号上诉人（原审被告）：耿媛，女，1978年11月1日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京世纪洁龙物业管理有限公司，住所地北京市西城区北滨河路2号105室。法定代表人：王静，总经理。委托诉讼代理人：陈震，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铁重，北京中勉律师事务所实习律师。上诉人耿媛因与被上诉人北京世纪洁龙物业管理有限公司（以下简称世纪洁龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初43017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月12日公开开庭审理了本案。上诉人耿媛，被上诉人世纪洁龙物业公司之委托诉讼代理人陈震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿媛上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回世纪洁龙公司的全部诉讼请求，诉讼费依法承担。事实和理由：1.一审法院未就世纪洁龙公司拒不撤出的违法行为进行审理认定，支持其诉讼请求是错误的。2.一审法院认定基本事实不清。涉案合同中根本没有约定收费标准，世纪洁龙公司的收费依据根本不成立。3.一审法院对于世纪洁龙公司主张提供物业服务一节认定事实不清，小区物业服务长期处于失管状态。4.一审法院未对证据真实性进行审查。本案中的《物业管理委托合同》出现了不同的版本，无论是否一致，真实性均无法确认，不应作为本案认定事实的依据。2014年世纪洁龙物业与北京公交房地产公司签订的合同是无效的。5.一审法院对世纪洁龙公司违反法律管理性规定的行为，没有认定其应该承担相应的违法责任，有失公平。除未在行政机关备案外，还存在未按法律招投标等诸多违法行为。6.一审判决中提到的相关判决，均没有对世纪洁龙公司收取物业服务费是否符合法律规定进行审理和认定，且案件、案由、诉讼请求等均不相同，一审法院不应仅以上述相关判决作为本案审理依据。7.一审法院关于诉讼时效的认定是错误的。世纪洁龙公司在此次诉讼之前从未以任何形式催缴过物业服务费，一审法院认为“物业公司以自己继续提供物业服务的行为主张了权利”适用法律错误。世纪洁龙物业辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求和理由。世纪洁龙公司向一审法院起诉请求：1.依法判令耿媛承担2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费26825.85元；2.判令耿媛承担上述费用的滞纳金1000元；3.本案的诉讼费用由耿媛承担。一审法院认定事实：耿媛是北京市海淀区XXX路XX号院XXX小区X号楼XXX室业主，房屋面积是198.71平方米。耿媛未缴纳2015年至2019年的物业费。位于海淀区XXX路XX号院（以下简称XX号院）X号楼的花园村住宅楼项目为北京市公交房地产开发公司（以下简称公交房地产公司）与北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远基业公司）联建项目。2000年6月15日，公交房地产公司与恒远基业公司就该项目的房屋分割及房屋销售问题签订《补充协议（一）》，约定：该项目建筑面积为28065.2平方米，其中地上建筑面积24525.2平方米，地下建筑面积3540平方米（最终以房地局确认的面积为准）。其中公交房地产公司实际所得建筑面积为12553.23平方米；恒远基业公司实际所得建筑面积15511.97平方米。2005年4月6日，公交房地产公司与恒远基业公司签订《关于花园村住宅楼地下室分割的说明》，约定恒远基业公司分得此楼地下室东侧部分，公交房地产公司分得此楼地下室西侧部分，双方各占地下室面积的50％。同年，恒远基业公司取得XX号院X号楼，建筑面积14447.94平方米的房屋（其中包括679.19平方米的地下室）所有权证书。2006年9月1日，公交房地产公司、恒远基业公司（甲方）与鸿运达物业公司（乙方）签订《XXX小区物业管理委托合同》，约定由甲方委托乙方就位于XX号院的XXX物业（建筑面积27600平方米）实行物业管理。后鸿运达物业公司在合同履行过程中从该小区撤出。2014年6月28日，公交房地产公司（甲方）与世纪洁龙公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由世纪洁龙公司为XX号院X号楼XXX小区（计费面积24571平方米）提供物业服务，委托管理期限为10年，自2014年7月1日起至2024年6月30日止。2014年6月18日，XXX小区业主申请成立业主大会。同年8月12日成立XXX小区首次业主大会会议筹备组。2014年11月12日至2014年11月19日，XXX小区首次业主大会会议召开，会议以决议的形式通过了《XXX小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）、《XXX小区物业管理自管方案建议案》（以下简称《建议案》）。2014年11月22日，XXX业委会在北京市海淀区甘家口街道办进行了备案。《议事规则》第二条第十五款写明：“在业主大会闭幕期间，授权小区业主委员会代为全体业主管理公共设施、设备，行使诉讼或非诉讼的事宜。”《建议案》写明：“……根据XXX小区只有一栋楼，140户业主的实际情况，决定实行业主大会自治管理小区物业。”2014年12月21日，XXX业委会向世纪洁龙公司出具通知，主要内容为：业委会正式成立，业主大会决议该小区实行业委会领导下的物业服务中心运作模式，并已报海淀区房管局。世纪洁龙公司擅自进入小区，违反相关规定，要求世纪洁龙公司于2014年12月26日前撤离XXX小区。因世纪洁龙公司未撤离小区，北京市海淀区XXX小区业主委员会于2016年起诉世纪洁龙公司，要求该公司立即退出小区等请求，北京市第一中级人民法院最终认定“《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，建设单位公交房地产公司与世纪洁龙公司签订书面物业服务合同时，XXX小区业主大会尚未成立，小区业主亦未选聘物业服务企业，故该合同符合前期物业服务合同的特征。关于世纪洁龙公司上诉主张其与XXX小区目前属于事实物业服务关系，法院认为，物业服务企业未与建设单位或者业主签订书面物业服务合同的情况下，实际提供物业服务，且业主已经接受的，可以确定双方之间成立事实上的物业服务合同关系，事实物业服务法律关系存在的前提是未签订书面物业服务合同。本案中，建设单位公交房地产公司与世纪洁龙公司签订了书面物业服务合同并实际履行，故世纪洁龙公司事实物业服务的主张无事实依据，法院不予支持。”法院认定目前尚不具备世纪洁龙公司与XXX业委会进行物业交接的条件，故驳回了XXX业委会的诉讼请求。另查，恒远基业公司在2020年起诉世纪洁龙公司与公交房地产公司，要求确认世纪洁龙公司与公交房地产公司于2014年6月28日签订的《物业管理委托合同》无效。北京市西城区人民法院最终认定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，公交房地产公司系案涉小区的建设单位，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，公交房地产公司选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同，对案涉小区进行物业管理，符合法律规定，并无法律规定在联建的情况下，需由全体联建单位共同签订前期物业服务合同。而且恒远基业公司并未举证证明世纪洁龙公司在签订合同时知晓该公司系联建单位，世纪洁龙公司基于公交房地产公司的建设单位身份，与公交房地产公司签订前期物业合同；现有证据不足以证明双方存在恶意串通的事实。”故驳回了恒远基业公司的诉讼请求。耿媛认为世纪洁龙物业公司未执行备案规定，不具备合法资格，世纪洁龙公司与公交房地产公司签订的合同的真实性及效力不确定，对业主不具有法律约束力，世纪洁龙公司对XXX小区系强行接管，拒不撤出，业主不接受其服务，属于强制交易行为，而且该公司诉讼的部分期间已过诉讼时效。同时，耿媛认为世纪洁龙物业公司对小区缺少管理和服务，公共区域显著位置没有任何世纪洁龙公司的标志和公示、公共区域设施无人维护，损毁严重，存在安全隐患，小区环境杂乱，卫生状况差，小区绿化养护、树木修剪状况差，故不应向其支付物业费，世纪洁龙公司不予认可，认为其公司一直在提供物业服务，但是物业服务质量很难集体评价。同时表示其公司未备案是因为与业委会产生纠纷所致，现房管局已将备案事宜移交街道处理。一审法院认为，法院生效判决已经认定建设单位公交房地产公司与世纪洁龙公司签订书面物业服务合同时，XXX小区业主大会尚未成立，小区业主亦未选聘物业服务企业，故该合同符合前期物业服务合同的特征。公交房地产公司系案涉小区的建设单位，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，公交房地产公司选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同，对案涉小区进行物业管理，符合法律规定，并无法律规定在联建的情况下，需由全体联建单位共同签订前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。同时，结合世纪洁龙公司自2015年1月起确实在XXX小区内提供物业服务，故XXX小区的业主应按照公交房地产公司与世纪洁龙公司签订的物业管理委托合同的收费标准向世纪洁龙公司交纳物业费。现耿媛自2015年1月起未交纳物业费，应承担相应的法律责任，故世纪洁龙公司起诉要求耿媛交纳物业费之请求，理由正当，法院予以支持。耿媛辩称世纪洁龙物业公司未在行政机关备案一节，属于管理性规定，而非效力性强制性规定，不能作为拒付物业费的理由。耿媛辩称物业服务质量不达标一节，根据耿媛提供的证据，法院无法认定世纪洁龙公司的行为构成根本违约。耿媛可通过合理、合法途径向其主张并督促积极改进，不能以此作为拒绝缴纳物业费的理由。同时，世纪洁龙公司作为物业服务企业，应尽力提升物业服务质量，改善小区业主的居住环境。耿媛辩称世纪洁龙公司部分主张已过诉讼时效一节，因物业公司在持续地提供物业服务，应视为物业公司以自己继续提供物业服务的行为主张了权利，故对该项抗辩，法院不予采信。鉴于耿媛未缴纳物业费系事出有因，并非故意拖欠，故对世纪洁龙公司主张的滞纳金之请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、耿媛于本判决生效后七日内向北京世纪洁龙物业管理有限公司支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费26825.85元；二、驳回北京世纪洁龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果耿媛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2014年6月28日，公交房地产公司与世纪洁龙公司签订的《物业管理委托合同》第十四条约定物业服务费为2.25元。本院认为，结合耿媛的上诉理由及世纪洁龙公司的答辩意见，本院对案件的焦点问题评判如下：一、关于世纪洁龙公司为涉案小区提供物业服务的法律依据问题。事实已查明，公交房地产公司（甲方）与世纪洁龙公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由世纪洁龙公司为XX号院X号楼XXX小区提供物业服务，委托管理期限为10年，自2014年7月1日起至2024年6月30日止。恒远基业公司在2020年起诉世纪洁龙公司与公交房地产公司，要求确认世纪洁龙公司与公交房地产公司于2014年6月28日签订的《物业管理委托合同》无效。北京市西城区人民法院最终认定，现有证据不足以证明双方存在恶意串通的事实，故驳回了恒远基业公司的诉讼请求。虽然XXX业委会提起诉讼要求世纪洁龙公司撤出涉案小区，但经本院终审判决，驳回了XXX业委会的诉讼请求。上述法院生效判决具有拘束力。一个小区只能有一个物业服务企业，且居民小区确实需要相关的物业服务，因而在条件不具备的情况下，世纪洁龙公司未撤出涉案小区并继续提供物业服务是客观需要，因此，世纪洁龙公司在涉案小区提供物业服务符合法院生效判决的认定，耿媛的该项上诉理由不成立。二、关于耿媛是否应向世纪洁龙公司交纳物业服务费的问题。世纪洁龙公司自2015年1月起一直为XXX小区提供物业服务，故XXX小区的业主应按照公交房地产公司与世纪洁龙公司签订的《物业管理委托合同》的收费标准向世纪洁龙公司交纳物业费。2014年6月28日，公交房地产公司与世纪洁龙公司签订的《物业管理委托合同》明确约定物业服务费为2.25元，按照物业服务行业之惯例及通常收费标准，该2.25元应理解为每平方米每月的收费标准。因而耿媛应按照上述合同的约定交纳物业服务费。耿媛称世纪洁龙公司提供的物业服务不达标，因而不应交纳物业费。对此，本院认为，耿媛提交的证据不足以证明世纪洁龙公司已构成根本性违约，即便是物业服务存在一定的瑕疵，但一定程度的瑕疵在法律上不能成为拒绝交纳物业服务费的合理理由。耿媛辩称世纪洁龙公司进驻小区未在行政机关备案一节，因是否备案属于管理性规定，而非效力性强制性规定，不能作为拒付物业费的理由，且世纪洁龙公司为前期物业服务企业，没有法律法规规定前期物业服务企业的选聘需要进行招投标程序。故在现有证据下，耿媛应向世纪洁龙公司交纳物业服务费。三、关于世纪洁龙公司的起诉是否超过诉讼时效问题。诉讼时效是指权利人在一定期间不行使权利，在该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度，其目的在于促使权利人行使权利，稳定法律秩序和维护交易安全。本案一审中，世纪洁龙公司提交了催缴物业费通知单，证明其起诉未超过诉讼时效。虽然耿媛对此不予认可，但未提交相反证据予以佐证，且考虑到物业服务具有一定的持续性，因而在诉讼时效期间上不宜过于苛刻，故本院认定世纪洁龙公司的起诉未超过法定诉讼时效期间。综上所述，耿媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费470.65元，由耿媛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 磊二〇二一年五月三十一日法官助理  朱龙臻书 记 员  张薷芯