北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6644号上诉人（原审原告、反诉被告）：许劭琨，女，1982年2月12日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：周若琪，北京蔚来律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王春蓉，女，1947年4月2日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张晓冲，河北正雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：周建军，北京金理律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王玉，女，1953年12月1日出生，汉族，中华人民共和国人力资源部退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周建军，北京金理律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓冲，河北正雄律师事务所律师。上诉人许劭琨因与上诉人王春蓉、上诉人王玉房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初27897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人许劭琨的委托诉讼代理人周若琪、上诉人王玉及王春蓉、王玉的共同委托诉讼代理人周建军、张晓冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许劭琨上诉请求：撤销一审判决第四项和第五项，改判王春蓉、王玉退还许劭琨2020年2月1日至2020年4月30日租金共计30万；本案诉讼费由王春蓉、王玉承担。事实和理由：一、本案因疫情不可抗力的影响，导致许劭琨无法使用租赁房屋，合同目的无法实现，许劭琨以不可抗力为由要求解除合同的主张具有事实和法律依据，应当支持。涉案房屋在什刹海景区内，疫情期间该景区施行封闭管制措施，没有游客，涉案房屋无法开展经营。二、受疫情影响，没有营业收入或者营业收入明显减少，按照原合同支付租金对许劭琨明显不公平，许劭琨要求减免租金、延长租期或者支付租金的，一审法院不应当以合同解除并非基于不可抗力所致为由驳回许劭琨的请求。王春蓉、王玉辩称，不同意许劭琨的上诉请求，不同意一审判决，坚持王春蓉、王玉的上诉请求、事实和理由。王春蓉、王玉上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第六项；2.支持王春蓉、王玉一审全部反诉请求；3.全部诉讼费用由许劭琨承担。事实和理由：一、许劭琨解除合同的理由不成立，一审认定合同解除错误。许劭琨送达解除通知没有送达到王玉，未按照合同约定提前三个月送达解除合同的通知。合同解除前应完成合同附随义务，包括但不限于营业执照的过户。二、一审法院判决王春蓉、王玉向许劭琨退还房屋租金5万元及退还保证金20万元错误。按照合同约定，保证金不退，许劭琨还应当赔偿10万元违约金。三、王春蓉、王玉一审提起的反诉请求应当予以支持。王春蓉、王玉至今未收到2020年6月以后的租金，造成巨大的租金损失。合同约定违约方承担10万元违约金，一审酌定许劭琨赔付5万元没有依据。许劭琨擅自拆改房屋，交接房屋时我方要求恢复原状应当支持。王春蓉、王玉要求股权转让和变更人员的反诉请求，一审法院要求另诉处理没有依据。许劭琨辩称，不同意王春蓉、王玉的上诉请求，不同意一审判决，坚持许劭琨的上诉请求、事实和理由。许劭琨向一审法院起诉请求：1.确认许劭琨与王春蓉、王玉2019年6月16日签订的《房屋出租合同》及附件1、2、3于2020年4月30日解除；2.判决王春蓉、王玉向许劭琨退还保证金200000元；3.判决王春蓉、王玉向许劭琨退还未履行2020年5月1日至2020年5月31日期间租金100000元；4.判决王春蓉、王玉向许劭琨退还许劭琨已经预交2020年2月1日至2020年4月30日期间租金300000元；5.判决王春蓉、王玉向许劭琨支付资金占用期间的利息，（600000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月1日起计算至全部款项清偿完毕之日止）；6.判决诉讼费用由王春蓉、王玉承担。王春蓉、王玉向一审法院提出反诉请求：1.判令许劭琨向王春蓉、王玉支付2020年6月1日至许劭琨实际交接房屋并将北京秀清轩商贸有限公司营业执照等相关经营手续交付给王春蓉、王玉之日止的房屋租金，租金标准为每月100000元（暂计至2020年11月30日，金额为600000元）；2.判令许劭琨向王春蓉、王玉支付违约金100000元；3.判令王春蓉、王玉在交接房屋时将房屋恢复原状（恢复租赁房屋41、43号门脸中间的木质项梁柱和十二扇木质大门）；4.判令许劭琨配合将北京秀清轩商贸有限公司60%的股份无偿变更登记给王春蓉名下，将法定代表人、经理和执行董事更换为王春蓉、王玉，并将营业执照等全部手续交付给王春蓉、王玉。一审法院认定事实：1997年10月8日，北京市西城区房地局向出租人王喜臣出具北京市西城区XXX号的《房屋租赁许可证》，载明该房屋符合营业用房出租标准及有关租赁条件。北京市西城区XXX号房屋于2006年8月10日登记于王春蓉、王玉等七人名下，七人对上述房屋按份共有。2019年6月16日，王春蓉、王玉作为甲方（出租方），许劭琨作为乙方（承租方），双方签订《房屋出租合同》，约定：“一、甲方继续同意将坐落在北京市西城区XXX号的私有房屋租赁给乙方用于经营，同意连续租给乙方5年，租赁期自2019年6月1日至2024年5月31日止……三、双方必须完成本合同期满（除不可抗拒的原因）……如不再续租，也请提前3个月通知对方，两者都需协商确定，是对方做好相应的准备……五、租金及交付方式：每半年一付。本合同签订后乙方在每年租期的第一个月一次性付半年租金，在第六个月付下半年的租金，即每年的6月1日和12月1日之前付下一个半年的租金，以此类推，直至合同终止……十七、终止合同。1.租赁期满或合同解除后，乙方退房时乙方的私有财产和属于乙方可移动的物品乙方可搬走。为保护房屋完整性，对内部装修的不可移动物不得拆走（如：上下水道、电路、电表、贴附在地面、墙上不可移动物等）。2.租期满或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、滞纳金、税款、罚款、房屋及设施是否有损坏以及乙方应承担的违约责任外，经结算剩余部分多退少补。十八、违约赔偿条款。甲乙双方应遵守本合同的每一条款，任何一方不遵守其条款则构成违约，违约赔偿规定如下：1.甲方违反本合同甲方赔偿乙方违约金人民币十万元。2.乙方违反本合同，保证金不退，乙方另行赔偿甲方违约金十万元，甲方有权解除合同、收回房屋……二十、如有不可抗拒的原因需乙方退租，如：天灾、征用、收购、市政规划、房屋再改建，房屋被出售等，乙方应无条件配合，自腾空之日起乙方不付房租，结算保证金，甲方不负担乙方损失，乙方也无权要求甲方给任何补偿，本合同自动解除……”同日，王春蓉、王玉作为甲方，许劭琨作为乙方，双方签订上述合同的附件1、附件2及附件3，其中附件2中约定：“甲乙双方约定，本次租赁期为5年保证金贰拾万元整……租金每年交壹佰贰拾万元整……2、本期租金起租时间自2019年6月1日，至2024年5月31日止。付租金时间为每年的6月1日和12月1日之前。3.乙方按新租期在2019年6月1日向甲方付了半年租金陆拾万整……另行支付10万元备用。4.乙方曾已付给甲方2019年6至9月四个月的租金，双方协商，将这四个月租金和上一期付的3万5仟元保证金合并共20万元作为本租期的保证金。5.已付的四个月租金和已付的3万5仟元保证金合并共20万8仟元，保留20万元作为保证金，余8仟元与备用的10万元共壹拾万捌仟元退给乙方。做到两清”；附件3显示：“甲乙双方约定，房屋租金于本次租期的第四年递增，乙方应于本次租期的第四年向甲方支付年租金壹佰贰拾伍万元整（125万元），乙方应于本次租期的第五年向甲方支付年租金壹佰叁拾万元整……乙方于2019年6月1日已交付的备用金壹拾万元整（130万元）。乙方于2019年6月1日已交付备用金壹拾万元……预存在甲方指定账户中，用于支付下半年的部分房租，乙方应在2019年12月1日之前再向甲方支付房租伍拾万元整……”2019年5月29日，许劭琨向王玉、王春蓉指定的账户中转款100000元作为涉案房屋租房定金；同日，许劭琨向王玉、王春蓉指定的账户中转款600000元作为涉案房屋的2019年下半年房租；2019年11月25日，许劭琨向王玉、王春蓉指定的账户中转款500000元。2020年4月29日，许劭琨以邮寄方式向王春蓉、王玉发送《房屋出租合同解除函》，其中载明：“……作为小本经营者，疫情对我生意的影响是致命的，本人因疫情和疫情防控的不可抗力原因根本无法使用租赁房屋一直闭店、无法进行经营活动，租赁房屋的合同目的不能实现……现函告如下：1.贵我双方于2019年6月16日签订的《房屋出租合同》于您收到本《房屋出租合同解除函》之日解除。2.截至2020年4月28日本人已经腾退承租房屋，不再占用该承租房屋，该房屋钥匙连同本房屋出租合同解除函一起向您寄出。3.已付租金至2020年5月31日，已付押金20万元。请出租方自本协议解除之日起10日内退还未使用的1个月租金10万元及押金20万元，以上共计30万元整……”该《房屋出租合同解除函》由王春蓉于2020年4月30日签收。另查，一、庭审中，许劭琨提交微信公众号截图以及其他网络截图，证明2020年1月新冠病毒引发肺炎疫情，根据响应防控政策，涉案房屋所在的什刹海风景区暂停对外开放，取消所有公众活动并宣布采取封闭管理并停止营业、采取了严格的出入限制措施，直至2020年7月11日，涉案房屋所在的什刹海风景区仍未解除封闭式管理和出入限制，因上述不可抗力导致许劭琨无法使用租赁房屋，无法进行经营活动，租赁房屋的合同目的不能实现。王玉、王春蓉对上述防控政策真实性认可，但认为不能证明上述政策对许劭琨经营的影响程度，不能证明其无法进行经营，因此，上述情况并不构成不可抗力解除合同的理由，王玉、王春蓉认为合同还是可以继续履行的。二、庭审中，许劭琨提交2020年4月29日的录像资料，证明其于该日将就《房屋出租合同解除函》及承租房屋证件、房屋全部钥匙一并邮寄给王春蓉一方，不再占用承租房屋；同时，提交2020年7月21日的录像资料及2020年8月23日的照片，证明《房屋出租合同》解除后王玉、王春蓉已实际控制涉案房屋。王玉、王春蓉认可收到了上述函件以及钥匙，但称钥匙并非涉案房屋的钥匙，且房屋未进行交接，不能证明其已不再占用涉案房屋；对于照片以及2020年7月21日的录像真实性认可，但认为就是2020年7月21日与城管部门人员一起破门进入的房屋。三、庭审中，王玉、王春蓉提交《烟袋斜街XXX号情况说明》照片以及截图打印件，证明烟袋斜街属于历史文化名街，涉案房屋在2007年以前就属于经营性质用房，在2007至2008年涉案房屋统一进行了修缮，许劭琨在承租涉案房屋前，对涉案房屋的原状原貌进行了严重破坏，已明显不符合特色商业街的面貌，且严重威胁到建筑物的安全，许劭琨的行为严重违反合同约定，应承担违约责任，并将建筑物修复辉原状、原貌。许劭琨认为上述《烟袋斜街XXX号情况说明》没有负责人及制作证明材料人员签名或盖章，故不予认可；对于照片及打印件，认为涉案房屋在2008年存在折叠门，但2010年时许劭琨进行了改造，王玉、王春蓉对此并未提出异议；对于王玉、王春蓉主张顶梁柱由许劭琨拆除不予认可，并认为王玉、王春蓉提交的2020年7月以后的照片并非许劭琨使用时房屋的状态，故上述证据的证明目的不予认可。四、庭审中，王玉、王春蓉提交微信记录截图、非公司制企业登记申请表，证明许劭琨同意将北京清秀轩服装服饰店更换为有限责任公司，并同意将股东更换为王玉、王春蓉，而许劭琨将新的营业执照取走拒绝交付给王玉、王春蓉，导致涉案房屋无法继续对外出租，许劭琨应当按照约定将剩余股份过户给王玉、王春蓉，同时将经营手续交付给王玉、王春蓉。许劭琨对微信记录截图的真实性认可，但认为不能证明王玉、王春蓉的上述证明目的，且认为微信中体现出王春蓉原来承诺营业执照登报开始办理，双方就谈退押金的事宜，但后来又称需要业务受理之后再说；另在2020年7月18日，王春蓉称将营业执照拿来，将余款予以退还，上述内容说明王玉、王春蓉是同意退款事宜的；对于非公司制企业登记申请表不予认可，该文件系王玉填写并发给许劭琨，但该表为申请意向，并没有以该文件作为最终申请和登记文件，2020年5月26日最终在工商部门正式申请登记的就是许劭琨、王玉二人为北京秀清轩商贸有限公司的股东，并没有针对王春蓉加入公司股东及任职正式达成一致意见进行申请和备案。另，王玉、王春蓉为证明涉案房屋无法再行办理营业执照以及许劭琨应将北京秀清轩商贸有限公司剩余60%股份履行相应变更登记手续，并将营业执照交付给王玉、王春蓉，提交了营业执照复印件、公告、工商信息查询、核发营业执照（备案通知书）情况。许劭琨对上述证据真实性认可，但对证明目的不予认可。经询，对于王玉、王春蓉称对于涉案房屋中间的木质顶梁柱以及12扇木质大门的改造及拆除的具体时间不清楚，应该是在2011年至2019年期间，因双方为连续出租，所以应当恢复原状；许劭琨则称其并非拆除顶梁柱，对于木质大门的拆除及更换发生在2010年，此后十年期间并未提出异议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，许劭琨与王春蓉、王玉所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效合同。许劭琨主张因2020年1月开始疫情以及此后的防控政策，导致至2020年4月28日其对涉案房屋无法使用、无法进行经营活动，属于因不可抗力导致合同目的不能实现，依据合同约定及法律规定，于2020年4月29日发出解除通知，要求解除双方之间的房屋租赁合同。庭审中，许劭琨提交了什刹海风景区实行封闭式管理的公告，并主张因疫情以及上述管制措施导致其无法对房屋进行经营使用。疫情发生后，涉案房屋所在地区因处于什刹海风景区，许劭琨使用涉案房屋进行陶笛等物品的销售经营，不可避免地受到相应封闭式管理措施影响，但涉案合同中双方的约定租赁期间为五年，许劭琨要求解除合同时，其使用涉案房屋经营受影响的期间仅占房屋租赁合同履行期中较短的时间，许劭琨所提交证据不足以证明因疫情或管制政策导致涉案合同目的无法实现的情形，故法院对许劭琨要求以不可抗力为由要求确认双方合同解除的诉讼主张，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。许劭琨将房屋钥匙寄回出租人，属于擅自搬离涉案房屋的违约行为。又因，庭审中，王春蓉认可其于2020年4月30日收到许劭琨《房屋出租合同解除函》的当日告知了王玉，王玉亦认可于2020年4月30日左右王春蓉将合同解除事宜对其进行告知，且双方均认可许劭琨所邮寄物品中包含钥匙。许劭琨在上述《房屋出租合同解除函》中明确其所邮寄的钥匙为涉案房屋钥匙，故许劭琨系其实际行为表示不再继续履行房屋租赁合同。结合王玉、王春蓉提交的微信记录显示，王玉、王春蓉并未对上述解除函件以及钥匙寄回存在异议，双方主要对营业执照的办理、领取以及租金、押金的退还问题进行协商，王玉、王春蓉亦未提出合同继续履行的意见，故法院认为双方在2020年4月30日合同终止不再履行均不存在异议，故法院认为双方之间就房屋租赁合同解除于2020年4月30日达成意思合致，但双方并未对合同解除后果进行确认。对于许劭琨要求免除并退还2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金，因合同解除并非基于不可抗力所致，故许劭琨要求免除房屋租金缺乏依据；另，结合许劭琨向王玉、王春蓉所发送的解除函内容以及其与王春蓉之间的微信聊天记录，许劭琨对于其已支付上述期间已交纳的租金并无异议，其要求返还为2020年5月的租金及保证金，故法院对许劭琨上述诉讼请求不予支持。对于许劭琨要求王玉、王春蓉退还2020年5月1日至2020年5月31日期间租金100000元的诉讼请求，因许劭琨属于擅自搬离涉案房屋，并未与王玉、王春蓉办理涉案房屋的交接，故仍应当支付合理的房屋占用费。王玉、王春蓉认可在2020年4月30日收到钥匙，王玉、王春蓉虽称上述钥匙并非涉案房屋钥匙，但在案证据未能证明至庭审前二人曾就房屋钥匙向许劭琨提出异议或收取的钥匙并非涉案房屋钥匙，故王玉、王春蓉的该项意见有违常理，法院不予采纳。王玉、王春蓉在收到钥匙后，负有避免损失扩大的责任，二人应在合理期间收回房屋；王玉、王春蓉庭审中称其在2020年7月因房屋漏雨与行政管理部门通过破门方式进入涉案房屋，但其所提交证据不足以证明上述意见，综上，法院认为王玉、王春蓉在扣除合理收房期间后仍应退还许劭琨50000元。对于王玉、王春蓉要求许劭琨支付2020年6月1日开始至实际交接房屋并将营业执照等手续交付之日止的房屋租金的反诉请求，因双方之间的合同已于2020年4月30日解除，故王玉、王春蓉要求许劭琨支付2020年6月1日以后的房屋租金，于法无据，法院不予支持。许劭琨要求王玉、王春蓉支付资金占用利息的诉讼请求，双方对此并未有约定，且许劭琨系违约解除合同，故法院对许劭琨该项诉讼请求不予支持。王玉、王春蓉要求许劭琨支付其违约金100000元的诉讼请求，许劭琨因确实存在违约行为，且其违约行为导致合同的无法继续履行，故许劭琨应当承担相应的违约责任；许劭琨主张违约金过高，法院以王玉、王春蓉损失为基础，结合合同的履行以及许劭琨违约发生原因性予以综合判断，酌定许劭琨支付王玉、王春蓉违约金50000元。因双方合同业已解除，故法院对许劭琨要求王玉、王春蓉退还保证金的诉讼请求不持异议。王玉、王春蓉称合同中约定因许劭琨违约保证金不予退还，但保证金的设立系为保障合同之履行，涉案合同中约定了保证金的抵扣功能，故合同中明确约定许劭琨所承担的违约责任及许劭琨违约发生的诱因，王玉、王春蓉再行主张保证金不予退还，缺乏依据，法院不予支持。对于王玉、王春蓉主张要求许劭琨对涉案房屋恢复原状的诉讼请求，因王玉、王春蓉要求许劭琨恢复十二扇木质大门以及涉案房屋门脸中间木质顶梁柱，王玉、王春蓉称上述拆改发生于2011年至2019年期间，而许劭琨则称木质大门的更换发生于2010年，并称其并未拆除涉案房屋门脸中间顶梁柱。双方均认可在涉案合同签订前保持多年的承租关系，而许劭琨与王玉、王春蓉于2019年6月16日就涉案房屋再行签订房屋租赁合同时，王玉、王春蓉并未对将涉案房屋以现状出租给许劭琨提出异议，结合双方陈述，木质大门的更换发生于涉案租赁合同签订之前，而王玉、王春蓉主张许劭琨拆除涉案房屋门脸中间的木质顶梁柱，但其提交的照片未能显示拍摄时间，以不足证明系由许劭琨在涉案合同承租期间进行拆除，故法院对王玉、王春蓉要求许劭琨恢复原状的诉讼请求不予支持。对于王玉、王春蓉要求许劭琨进行股权转让以及更换公司人员的反诉请求，因王玉、王春蓉上述主张在双方房屋租赁合同中未有约定，亦非房屋租赁合同关系项下所能解决之争议，王玉、王春蓉应另行主张，本案不予处理。一审法院判决：一、确认许劭琨与王玉、王春蓉在二〇一九年六月十六日签订的《房屋出租合同》及附件1、2、3于二〇二〇年四月三十日解除。二、自判决生效之日起七日内，王玉、王春蓉退还许劭琨房屋租金50000元。三、自判决生效之日起七日内，王玉、王春蓉退还许劭琨保证金200000元。四、自判决生效之日起七日内，许劭琨支付王玉、王春蓉违约金50000元。五、驳回许劭琨的其他诉讼请求。六、驳回王玉、王春蓉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，王春蓉、王玉提交北京市自来水集团有限责任公司（以下简称自来水公司）关于烟袋斜街XXX号欠费的情况说明一份，说明中载明许劭琨拖欠水费，遭到多次催缴，后因自来水公司查水表时发现户内漏水，自来水公司将供水截门关闭，欲证明因为门弄坏是因为要进去关水，许劭琨提供的钥匙无法开门，许劭琨并未办交接。许劭琨对自来水公司说明的真实性认可，但是对王春蓉、王玉主张的证明目的不认可。双方当事人表示对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，许劭琨与王春蓉、王玉所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效合同。关于合同解除问题，许劭琨主张因2020年1月开始疫情以及此后的防控政策，导致至2020年4月28日其对涉案房屋无法使用、无法进行经营活动，属于因不可抗力导致合同目的不能实现，故许劭琨于2020年4月29日发出解除通知，要求确认双方之间的租赁合同于2020年4月30日解除。关于许劭琨是否享有解除权，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当依照约定全面履行自己的义务，任何人不得随意变更或解除。2020年突发的新冠肺炎疫情，虽然会给经营造成一定影响，但任何一方并不因此就当然享有单方解除合同的法定解除权。虽然疫情发生后，涉案房屋所在地区因处于什刹海风景区，许劭琨使用涉案房屋进行陶笛等物品的销售经营，不可避免地受到相应封闭式管理措施影响，但涉案合同中双方的约定租赁期间为五年，许劭琨要求解除合同时，其使用涉案房屋经营受影响的期间仅占房屋租赁合同履行期中较短的时间，许劭琨所提交证据不足以证明因疫情或管制政策导致涉案合同目的无法实现的情形，故一审法院对许劭琨要求以不可抗力为由要求确认双方合同解除的诉讼主张不予支持并无不当。许劭琨在《房屋出租合同解除函》中明确其所邮寄的钥匙为涉案房屋钥匙，故许劭琨系其实际行为表示不再继续履行房屋租赁合同。结合王玉、王春蓉提交的微信记录显示，王玉、王春蓉并未对上述解除函件以及钥匙寄回存在异议，双方主要对营业执照的办理、领取以及租金、押金的退还问题进行协商，王玉、王春蓉亦未提出合同继续履行的意见。上述查明的事实可以认定双方之间就房屋租赁合同解除于2020年4月30日达成合意，仅仅是双方并未对合同解除后果进行确认。因此一审法院判决双方签订的租赁合同于2020年4月30日解除是正确的。关于许劭琨所提要求王春蓉、王玉退还2020年2月1日至2020年4月30日期间全部租金的上诉主张，首先，虽然许劭琨向王春蓉、王玉发出的解除函并不发生单方解除的法律效力，但是在该函件中并未提及要求王春蓉、王玉退还2020年2月1日至2020年4月30日期间租金。其次，本案合同解除系因许劭琨单方解除所致，因此一审法院对于许劭琨此项诉请不予支持并无不当，故许劭琨的此项上诉主张本院不予支持。关于王春蓉、王玉所提不同意退还许劭琨房屋租金5万元并要求许劭琨支付至实际交接房屋并将北京秀清轩商贸有限公司营业执照等相关经营手续交付给王春蓉、王玉之日止的房屋租金的上诉主张，因许劭琨并未与王玉、王春蓉办理涉案房屋的交接擅自搬离涉案房屋，故仍应当支付合理的房屋占用费。王玉、王春蓉认可在2020年4月30日收到钥匙，王玉、王春蓉虽称上述钥匙并非涉案房屋钥匙，但在案证据未能证明至一审庭审前二人曾就房屋钥匙向许劭琨提出异议或主张收取的钥匙并非涉案房屋钥匙，故王玉、王春蓉的该项意见本院不予采信。王玉、王春蓉在收到钥匙后，负有避免损失扩大的责任，二人应在合理期间收回房屋。综上，一审法院判决王玉、王春蓉在扣除合理收房期间后退还许劭琨5万元并无不当。对于王玉、王春蓉此项上诉主张本院不予支持。关于违约金问题，许劭琨实存在违约行为，且其违约行为导致合同的无法继续履行，故许劭琨应当承担相应的违约责任。一审审理中许劭琨主张违约金过高，一审法院结合王玉、王春蓉损失以及合同的履行情况、许劭琨违约发生原因性等综合考虑，酌定许劭琨支付王玉、王春蓉违约金5万元并无不妥。许劭琨所提不同意支付违约金以及王玉、王春蓉所提要求许劭琨支付违约金10万元的上诉主张本院均不予支持。关于保证金问题，鉴于保证金兼具了违约金的补偿性和惩罚性，现一审判决已酌情确定许劭琨支付王玉、王春蓉违约金5万元，王玉、王春蓉再行主张保证金不予退还缺乏依据，故对于王玉、王春蓉此节上诉主张本院不予支持。王玉、王春蓉要求许劭琨对涉案房屋恢复原状的上诉主张，王玉、王春蓉要求许劭琨恢复十二扇木质大门以及涉案房屋门脸中间木质顶梁柱，王玉、王春蓉称上述拆改发生于2011年至2019年期间，而许劭琨则称木质大门的更换发生于2010年，并称其并未拆除涉案房屋门脸中间顶梁柱。双方均认可在涉案合同签订前保持多年的承租关系，而许劭琨与王玉、王春蓉于2019年6月16日就涉案房屋再行签订房屋租赁合同时，王玉、王春蓉并未对将涉案房屋以现状出租给许劭琨提出异议，结合双方陈述，木质大门的更换发生于涉案租赁合同签订之前，而王玉、王春蓉主张许劭琨拆除涉案房屋门脸中间的木质顶梁柱，但其提交的照片未能显示拍摄时间，以不足证明系由许劭琨在涉案合同承租期间进行拆除，故对王玉、王春蓉要求许劭琨恢复原状的上诉主张本院不予支持。王玉、王春蓉要求许劭琨进行股权转让以及更换公司人员的上诉主张，因王玉、王春蓉上述主张在双方房屋租赁合同中对此没有约定，且此纠纷亦非房屋租赁合同关系项下所能解决之争议，王玉、王春蓉应另行主张权利。综上所述，许劭琨与王春蓉、王玉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21750元，由许劭琨负担6550元（已交纳）；由王春蓉、王玉负担15200元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孟 龙二〇二一年五月二十八日法官助理  董 红书 记 员  刘芯怡