甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘07民终218号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张掖市四海同村物业管理有限公司。住所：张掖市甘州区北大街向北延伸段丹马时代城****。统一社会信用代码：91620702MA730L1C4A。 法定代表人：王某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张某12，甘肃金彤律师事务所律师 被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡某，男，汉族，甘肃省民乐县人，住，住张掖市民身份号码：×××。 上诉人张掖市四海同村物业管理有限公司（以下简称：四海同村物业公司）因与被上诉人胡某物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初7117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人张某12，被上诉人胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四海同村物业公司上诉请求：1、撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院(2020)甘0702民初7117号民事判决第一项，依法支持上诉人在原审中的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误，采信证据不当，判决结果错误。1、物业费收款收据不是结算凭证，不能以此认定各年度物业费的收取标准。一审判决以上诉人未在收款收据中注明被上诉人少交纳的物业费金额或与被上诉人进行结算为由，认定收款收据中载明的收费标准是双方对当年应交物业费标准的认可，显属错误。2、在区分住宅和商业用房的前提下，上诉人对所有住宅或商业用房提供物业服务的统一性和无差别性，决定了小区所有住宅或商业用房物业费收取标准的同一性。因此，物业公司在提供物业服务的过程中，除了按照住宅或商业用房分别确定统一的收费标准外，不可能有其他的标准。一审中，上诉人提交的丹马小区其他商业用房收款收据和被上诉人胡某2015年6月29日至2016年期间物业费收款收据，完全可以证明商业用房物业费的收费标准是每月每平方米2元。但一审判决却以上诉人向其他商业用房收取物业费标准的习惯不必然约束被上诉人为由，对上诉人的上述证据不予采信，这显然与物业管理和收费的实际情况相悖，是对合同相对性原则的滥用。3、《甘肃省物业服务收费管理办法》第七条规定:普通住宅物业服务收费实行政府指导价;普通住宅以外(高级公寓、别墅、度假村等)的物业服务收费实行市场调节价，普通住宅之外的物业服务收费不在政府相关部门指导或批复的范围之内，据此上诉人无须提供有关部门的报备批复来证明收费的合理性。一审判决以上诉人未能提交相关部门的报备批复为由，认定上诉人不能证明其收费的合理性，显然没有依据。4、在丹马小区未召开业主大会选聘物业服务企业之前，丹马小区的建设单位张掖市丹马时代房地产开发有限责任公司和上诉人签订的前期物业服务合同对被上诉人具有约束力。上诉人要求被上诉人按照每月2元/㎡支付物业服务费具有事实依据和法律依据，应依法予以支持。 胡某辩称：一审判决正确，认定事实清楚，再没有其他新的答辩意见。 四海同村物业公司向一审法院起诉请求：1、要求被告支付拖欠的物业管理费共计55814.4元；2、本案诉讼费用由被告承担。 胡某向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告退还多缴纳的物业费22925.4元;2、判令反诉被告将2套消防设备连接到专用的消防管道；3、判令反诉被告修复幼儿园教室内被损毁的木质地板及教室外墙面，若不能修复，赔偿修复费用8700元;4、判令反诉被告赔偿反诉原告车辆大灯及引擎盖烤漆损失14000元；5、本案全部费用由反诉被告承担。 一审法院认定的事实：2014年9月10日，案外人张掖市丹马时代房地产开发有限公司作为出卖人，被告胡某作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定被告胡某购买位于××区商品房，预测建筑面积1141.97平方米。合同签订后，案外人张掖市丹马时代房地产开发有限公司将该商品房交付给被告胡某，被告胡某将该商品房用以经营甘州区丹马曙光幼儿园。案外人张掖市海峡物业有限公司负责该小区的物业管理和服务。2015年6月29日，被告胡某与案外人张掖市海峡物业有限公司分别签订《装修施工单位装修承诺书》和《装修工程区域消防安全协议书》一份，双方对装修、消防安全等事宜进行了约定。同日，被告胡某按照建筑面积1162.8㎡，每平方米2元的标准，向案外人张掖市海峡物业有限公司交纳了自2015年6月29日-2016年6月28日期间的物业服务费27907.2元，案外人张掖市海峡物业有限公司向被告胡某出具了收款收据一张。 后原告四海同村物业公司接替案外人张掖市海峡物业有限公司负责丹马时代城小区的物业管理和服务。被告胡某按照建筑面积1162.8㎡，每平方米0.8元的标准，向原告四海同村物业公司交纳了自2016年6月29日-2017年6月28日期间的物业服务费11162.9元。2017年10月30日、2018年12月14日，被告胡某按照建筑面积1162.8㎡，每平方米0.6元的标准，分别向原告四海同村物业公司交纳了2017年6月29日-2018年6月28日、2018年6月29日-2019年6月29日期间的物业服务费8372.2元、8372元。上述物业服务费交纳后，原告均向被告出具了收款收据。 另查明，2017年7月15日，被告胡某曾以室内室外主水管断裂，外墙墙体脱落为由要求原告四海同村物业公司整修，原告组织人员进行整修后被告胡某在该报修单中签字。 2018年4月3日，被告胡某所经营的甘州区丹马曙光幼儿园向原告提交申请报告一份，以教育所需为由向原告申请两块地使用。原告于同日予以批准，该两块小区土地由甘州区丹马曙光幼儿园使用至今。 一审法院认为，本案中，虽然原告与被告之间未签订书面的物业服务合同，但依据双方在庭审中的陈述及审理查明的事实，本案原告实际为被告提供了相关的物业服务，并且由被告向原告按时交纳物业服务费，故认定双方之间的物业服务合同法律关系成立。根据原告、被告的诉辩意见，双方争议的焦点问题，主要是原告诉请要求被告支付拖欠物业服务费及被告辩称其已交纳且多交纳物业服务费的事实是否成立。 关于原告四海同村物业公司要求被告胡某支付拖欠的物业服务费55814.4元的诉讼请求。根据审理查明的事实，自被告××区起，被告已按年度交纳自2015年6月29日起至2019年6月29日的物业服务费合计55814.3元，但原告主张丹马小区商业用房物业服务费标准应为每平方米2元，而被告自2016年6月29日起便以低于该标准的价格交纳物业费。对此一审法院认为，原告向被告出具的收款收据中，均载明了被告的商品房面积及收费标准，且原告均按照年度向被告出具收款收据，原告在2016年6月29日之后收取物业费时，并未在收款收据中注明被告少交纳的物业费金额或与被告进行结算，故原告所出具收款收据中载明的收费标准应视为是双方对当年应交纳物业费标准的认可。庭审中，原告提交了其收取丹马小区内其他商铺物业费的收款收据及被告胡某的商铺业主信息表，拟证明其物业服务费标准的合理性。对此一审法院认为，原告陈述其应按照每平方米2元收取物业服务费，但并未提交相关部门的报备批复予以证明其收费的合理性，且原告向其他商铺业主收取物业费标准的习惯不必然约束被告，商铺信息表中亦未有被告的签字确认。另外，原告也未提交相关证据予以证明，其就丹马小区内各项物业收费项目及标准实行明码标价，并在小区内显著位置对项目及标准等有关情况进行了公示。因此，原告主张按照每平方米2元向被告收取物业服务费并无合理依据。现被告已按照收款收据所载明的标准按时交纳了截至2019年6月29日之前的物业服务费，现原告主张被告按照每平方米2元标准交纳物业费差价无事实依据及法律依据，故对此项诉讼请求，不予支持。 关于被告胡某要求原告四海同村物业公司退还多交纳物业费的诉讼请求。依据前文所述，被告按照收款收据中载明的标准向原告交纳物业费系其真实意思表示，虽其陈述因不交纳物业费物业公司便不让其装修，但也未有其他证据予以印证，本院对其抗辩理由不予采信。庭审中，被告陈述原告不应按照商铺面积1162.8㎡向其收取物业费，而应依据其与案外人张掖市丹马时代房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）中载明的商铺预测建筑面积1141.97平方米收取物业费。对此一审法院认为，被告已按照商铺面积1162.8㎡向原告交纳了截至2019年6月29日之前的物业服务费，截至本案原告起诉前并未提出过异议，且该商铺的实际建筑面积也未在房产管理部门进行注册登记，办理不动产权证书。因此，根据本案的具体实际情况，被告交纳物业服务费以收款收据载明的面积为准，并无不妥，故对被告辩称原告多收取其物业服务费的抗辩理由，不予采信，对此项诉讼请求，不予支持。 关于被告胡某反诉要求原告将消防设备连接到专用消防管道的诉讼请求。一审法院认为，被告主张消防管道接入自来水管道使用的问题，原告仅向被告提供物业管理服务，被告并未提交相关证据予以证实该问题属于物业服务范围之内，故对此项诉请，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）张掖市四海同村物业管理有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）胡某的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费1195元，减半收取597.5元，由原告张掖市四海同村物业管理有限公司负担。一审法院退还原告受理费597.5元。反诉案件受理费470元（已减半收取），由被告（反诉原告）胡某负担。 二审中，上诉人提交了其与张掖市丹马时代房地产开发有限公司签订的《丹马时代物业服务合同》、上诉人与案外人陈某、张某12分别签订的《丹马时代城前期物业服务协议》，拟证明商铺的收费标准为每月2元/㎡。被上诉人经质证认为：上诉人提交的证据都是其与第三方签订的合同，与其无关。经审查：上述证据能够证明上诉人与涉案小区的建设单位约定的商铺物业费收费标准是每月2元/㎡，小区部分商铺业主均是按该标准向上诉人交纳物业服务费的事实。 根据上述证据，二审另查明，上诉人与张掖市丹马时代房地产开发有限公司于2015年11月25日签订了《丹马时代物业服务合同》，合同第五条约定：上诉人根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：一、丹马小区住宅多层楼盘物业服务费用包干制为每月0.48元/㎡；电梯楼层即高层楼盘物业服务费用包干制为每月1.2元/㎡；商业楼盘物业服务费包干制为每月2元/㎡。（以上收费标准及浮动以张掖市房管局及物价部门最终核定为准）……。该合同作为前期物业服务合同，未约定履行期限。现上诉人仍按照该份合同为丹马时代城小区提供物业服务，该小区的部分商铺业主均是按每月2元/㎡向上诉人交纳物业服务费。其他二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业服务收费管理办法》第六条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。《甘肃省物业服务收费管理实施办法》第七条规定：“普通住宅物业服务收费实行政府指导价；普通住宅以外（高级公寓、别墅、度假村等）的物业服务收费实行市场调节价。本案中，被上诉人胡某购买的商铺由张掖市丹马时代房地产开发有限公司开发修建，其作为建设单位与上诉人签订的《丹马时代物业服务合同》，是房地产公司在丹马时代小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下，代表全体业主签订的前期物业服务合同，该合同合法有效，对作为涉案小区业主的胡某具有约束力。被上诉人购买的商铺属于经营性房屋，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，物业公司与房地产公司对经营性用房的物业管理费进行了约定，上诉人依照上述合同对涉案小区进行物业管理服务，并按每月2元/㎡收取物业费并没有违反上述合同约定。被上诉人胡某接受上诉人的物业服务，理应支付对价。被上诉人在上诉人2015年11月25日接管该小区物业服务后，也曾按上述标准交纳了物业费，后被上诉人认为上诉人收费标准过高，庭审中陈述其与房地产公司以书面协议的方式对收费标准进行了重新约定，并按该约定进行了交纳。因被上诉人接受的是上诉人提供的物业服务，其与房地产公司达成的协议不能视为是对《丹马时代物业服务合同》约定的收费标准的变更，且被上诉人并不能提交该份协议。上诉人向被上诉人出具的收据，仅能证明被上诉人已支付物业费的数额，亦不能证明双方协议将收费标准变更的事实。至本案二审期间，被上诉人不能提交证据证明相关主管部门作出了上诉人按每月2元/㎡收取物业费，属违规乱收费的认定。据此，被上诉人应按每月2元/㎡的标准向上诉人支付物业费。《甘肃省物业服务收费管理实施办法》第十二条规定：“物业服务费按照产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，以购房合同标明的建筑面积为准。”现被上诉人购买的房屋尚未办理产权登记，根据被上诉人与张掖市丹马时代房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，载明的房屋建筑面积为1141.97㎡，上诉人要求被上诉人按1162.8㎡支付物业费，不符合上述规定，故被上诉人应向上诉人交纳2015年6月29日至2019年6月29日的物业费109629.12元（1141.97㎡×2元/㎡×12个月×4年），现被上诉人已交纳55814.1元（27907.2元＋11162.9元＋8373元＋8372元），还应补交53815.02元。上诉人要求被上诉人补交物业费55814.4元，对超出部分本院不予支持。 综上，上诉人四海同村物业公司的部分上诉请求成立，应予支持。一审法院部分事实认定不清，判决结果不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持甘肃省张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初7117号民事判决第二项； 二、撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初7117号民事判决第一项； 三、被上诉人胡某向上诉人张掖市四海同村物业管理有限公司支付物业服务费53815.02元，于本判决生效后十五日内履行。 一审本诉案件受理费1195元，减半收取597.5元，由上诉人张掖市四海同村物业管理有限公司负担21.5元，被上诉人胡某负担576元。一审反诉案件受理费470元，由被上诉人胡某负担。 二审案件受理费1195元，由上诉人张掖市四海同村物业管理有限公司负担43元，被上诉人胡某负担1152元。 本判决为终审判决。 审判长 宋 睿 审判员 陈建武 审判员 胡宏睿 二〇二一年五月十日 书记员 许 静 【附本案所适用的法律条文】 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。