湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初1417号原告：谭喜云，女，1964年1月21日出生，汉族，住湖南省。原告：谭光辉，男，1967年10月24日出生，汉族，住湖南省。被告：宁乡新宏房地产开发有限公司，住所地宁乡市城郊街道东沩社区宁乡大道商业广场3栋5号。法定代表人：陈立标。委托诉讼代理人：喻定华，宁乡市双凫铺法律服务所法律工作者。原告谭喜云、谭光辉与被告宁乡新宏房地产开发有限公司（以下简称新宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭喜云、谭光辉及被告宁乡新宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人喻定华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭喜云、谭光辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付逾期交付房屋的违约金23689元（自2015年2月1日起暂计算至2018年10月10日止）；2.请求判令被告支付房屋合法交付以前原告的物业费损失6499.3元（自2015年5月10日至2018年10月10日）；3.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月2日，原、被告签订《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：201303831602），约定原告向被告购买位于宁乡县××路××路××栋××号房屋，总价为388493元，原告按合同约定以首付款和银行按揭贷款方式向被告支付了全部购房款，合同第八条约定被告应于2015年1月31日前向原告交付该商品房且该商品房交付时应符合已经竣工验收备案等条件，并约定被告逾期交房责任：“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.03％的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”被告虽于2015年5月1日向原告交付了未经竣工验收备案的房屋，根据5栋606于2017年9月6日贵院以（2017）湘0124民初2491号民事判决书认定“涉案房屋至今未竣工验收合格，被告虽在2015年5月1日向原告交付了房屋，但因该行为违反法律的强制规定，系违法交付。”该房屋于2018年10月10日才通过宁乡住建局聘请的三方机构鉴定结构部安全合格以及消防部门的消防验收。至此，被告已逾期1328天向原告合法交付房屋，根据合同约定被告应于达到合法交付条件起30日内向原告支付违约金。现原告自愿将合同约定的逾期交付违约金每日万分之三的标准降低按照本小区同类案件判决标准支付违约金，即2015年5月1日实际交付以前按建筑面积114.33㎡以6.5元／㎡／月支付违约金，2015年5月1日实际交付以后按建筑面积114.33㎡以4.55元／㎡／月支付违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：物业服务费收费起始时间交房之日起计算，根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。因此被告向原告合法交付商品房以前产生的物业费，应由被告承担。因被告未主动承担原告房屋合法交付以前的物业费，致使原告已向宁乡辉宏物业服务有限公司支付了两年物业费，并将被物业公司追讨其他未付物业费，造成原告自2015年5月1日起至2018年10月10日止物业费损失合计4853.3元。综上，被告将未竣工验收备案的房屋交付给原告，造成原告物业费损失以及房屋未合法交付以前的违约金，被告理应向原告支付，故诉至法院，请求法院依法支持原告诉请。被告新宏公司辩称：1.铂金汉宫5、6栋至2018年才验收合格的原因，具体包括业主私自搭建、扩建阳台导致规划建设审批无法通过，承建方拒不配合提供房屋备案资料、消防、人防土建资料，工程造价决算不对审，在答辩人已按施工合同支付了95%以上的工程款金额却仍鼓动和操纵部分农民工多次闹事，经政府多次组织协调才达成协议。答辩人在经济状况极其困难的情况下，由股东个人在外筹资500万进行专电改造，初衷就是一定要把房产证颁发下来。之前5、6栋小部分业主因联合验收未搞好有情绪，后经政府部门8家单位做工作，自发组织业主个人出资20多万协助办理相关手续，才通过验收，并办理房产证。2.本案已超过三年的法定诉讼时效，且竣工验收不合格的实际原因是业主超出规划私自拆除露台和飘窗，浇灌混凝土搭建房屋，扩大住房面积，造成商品房超出规划的建筑面积，规划审批手续不能完成，需要补办规划审批和土地出让手续，故违约原因在于原告，并不是答辩人的责任。3.物业费应从原告接收房屋起计算，由原告支付给物业公司，原告接收房屋后物业费与答辩人再无关联，原告接收房屋后亦已装修入住使用，实际享受了物业服务，应当支付物业费，不能以未合法交付为由要求答辩人支付物业费损失，同时答辩人在交付房屋后考虑到未能及时竣工验收问题，已经对小区5、6栋业主进行了实际性补偿，其产生的电费全部免收至2017年专电改造完成。本院经审理认定如下事实：位于宁乡市玉潭镇二环路与康宁路交汇处的“铂金汉宫”项目系被告新宏公司开发的商品房。2014年7月2日，原告谭光辉、谭喜云与被告新宏公司签订了《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：201303831602）。合同约定由原告谭光辉、谭喜云购买“铂金汉宫”小区第5幢16层1602号房屋，总价款为388493元，房屋交付期限为2015年1月31日前。合同第八条约定出卖人应当在2015年1月31日前向买受人交付商品房且交付时应符合已经竣工验收备案等条件，合同第十一条约定被告逾期交房责任：“逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.03%的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条约定，物业服务费“收费起始时间交房之日起计算”。合同签订后，原告谭光辉、谭喜云依约向被告新宏公司支付全部购房款388493元并于2015年5月1日从被告新宏公司处接收房屋并使用。2015年9月25日，宁乡县城乡规划局对铂金汉宫业主入住后自行搭建违章建筑进行了确认，后对该违章搭建行为向被告新宏公司发出责令限期整改通知书，由此直至2018年10月10日，涉案房屋才经验收合格。另查明，铂金汉宫小区5-6栋业主入住后曾自行搭建违章建筑。本院认为，当事人依法订立的合同受法律保护，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务，本案中两原告已经按照合同约定支付了购房款，被告应当按照合同约定在2015年1月31日向两原告履行交付房屋的义务，但实际被告在2018年10月10日才向两原告合法交付房屋，已经超过了约定的交付时间。但结合庭审查明的事实及双方提交的证据，考虑到被告逾期交付房屋的原因是铂金汉宫5-6栋业主入住后自行搭建违章建筑导致规划建设审批无法通过，从而无法验收合格，进而导致被告无法向两原告合法交付房屋，故被告未按约合法交付房屋不存在违约责任，被告无需向两原告支付逾期交付房屋的违约金。对两原告主张的物业费损失，因两原告于2015年5月1日从被告处接收房屋后，该房屋实际由两原告使用，物业管理服务由原告受益，且其支付的一部分物业费系支付另一公司，非支付给被告新宏公司，因此,对于要求被告支付两原告逾期交付房屋的违约金及物业费损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告谭光辉、谭喜云的全部诉讼请求。案件受理费554元，减半收取277元，由原告谭光辉、谭喜云共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张伟托二〇二一年五月十日书记员  董 爽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。