河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终1882号上诉人(原审原告)：朔州市诚信混凝土搅拌有限公司，住所地山西省朔州市朔城区南环路南（富甲工业园区）。法定代表人：吴裕民，该公司经理。委托诉讼代理人：张一栋，山西辞林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：原广玉，男，1964年1月15日出生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：原玉文（原广玉弟弟），男，1967年1月8日出生，汉族，住河南省林州市。原审第三人：杨俊昌，男，1959年6月25日出生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：杨咏（杨俊昌儿子），男，1988年9月28日出生，汉族，住址同上。上诉人朔州市诚信混凝土搅拌有限公司（以下简称诚信公司）因与被上诉人原广玉，原审第三人杨俊昌执行程序中的异议之诉一案，不服河南省林州市人民法院（2020）豫0581民初8824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人诚信公司的委托诉讼代理人张一栋，被上诉人原广玉的委托诉讼代理人原玉文，原审第三人杨俊昌的委托诉讼代理人杨咏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚信公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1、一审法院认为对于涉案房屋不能办理过户登记上诉人存在过错错误。上诉人之所以购买涉案房屋是因第三人杨俊昌欠付上诉人混凝土款，在多次催要未果的情况下，只能接受杨俊昌用房屋来抵偿所欠债务，否则上诉人的债权将无法实现。一审法院在事实认定部分认定杨俊昌欠付上诉人混凝土款1992125元，且认定上诉人与朔州市朔城区北旺庄办棚户区拆迁安置雒儿庄项目部签订两份《安置购房合同》，说明一审法院认可上诉人对杨俊昌享有的债权以及认可上诉人购买涉案商铺的事实行为，既然认可购买行为，又以诉争房屋不具有交易条件认定上诉人存在过错，前后自相矛盾，显然存在重大错误。2、一审法院在理解与适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项存在错误。上诉人对买卖行为风险预判与房屋能否办理过户手续没有任何逻辑关系，上述条款规定的“因买受人自身原因”是指买受人主观存在故意的过错，只有买受人主观上故意导致房屋不能办理过户才可归责于买受人。上诉人为了实现对杨俊昌的债权，无奈之下同意杨俊昌的以房抵债，上诉人没有更好的选择，因此一审法院适用法律错误。3、上诉人在原广玉起诉前已与杨俊昌达成合意，双方之间的抵债行为合法有效且已履行完毕，上诉人对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，一审法院不能为了维护原广玉的债权而侵害上诉人的债权。同时，既然一审法院认为诉争房屋不具备上市交易条件，那么一审法院查封拍卖的行为也违反了《物权法》及相关法律规定，与现行法律法规背道而驰。原广玉辩称：1、其在一审中向法院提供了相关协议，法院根据提供的相关证据进行查封，并不存在查封错误的问题。2、诉争的房产是杨俊昌等三个股东在开发，并不是相应的村委会进行开发，并且据其一审中提供的相关文件中明确规定，集体土地不得转让，小产权房不得买卖，其后果由买卖双方自行承担。3、涉案房屋在2016年全部完工，而杨俊昌与上诉人在2018年才签订买卖合同进行抵账，并且在涉案房屋查封贴封条后，很长时间无人提出异议，这些情形均不符合常理。综上，应维持原审判决。杨俊昌述称：其对上诉人的起诉没有异议，同意上诉人的观点。诚信公司向一审法院提出诉讼请求：1.不得执行原告已经依法购买（抵账）的位于山西省朔州市××路××儿庄学府家（佳）园4号楼6号、9号商铺；2.依法确认原告对位于山西省朔州市××路××儿庄学府家（佳）园4号楼6号、9号商铺的购买行为合法有效；3.由被告负担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告诚信公司与第三人杨俊昌在2018年8月26日对账，确定截止2018年8月12日安置小区（新一中）杨俊昌还欠原告混凝土款1992125元。2018年10月22日，原告诚信公司与朔州市朔城区北旺庄办棚户区拆迁安置雒儿庄项目部签订两份《安置购房合同》，约定原告认购4#楼商单元6号房，建筑面积124.82平方米，4#楼商单元9号房，建筑面积289.49元，朔州市朔城区北旺庄办棚户区拆迁安置雒儿庄项目部在甲方处加盖印章，杨俊昌、杨某1、郭某某、赵某在销售经理处签字，原告在乙方加盖印章。同日朔州市朔城区北旺庄办棚户区拆迁安置雒儿庄项目部向原告出具两张加盖朔州市朔城区北旺庄办棚户区拆迁安置雒儿庄项目部财务专用章的收款收据，分别载明“交款单位诚信公司收款方式抵材料款收款事由4#-商铺-6号124.82㎡肆拾陆万陆仟伍佰柒拾柒元收款人：杨俊昌”，“交款单位诚信公司收款方式抵材料款收款事由4#-商铺-9号289.49㎡壹佰壹拾贰万伍仟伍佰叁拾柒元收款人：杨俊昌”，两张收款收据上左上角均写有“同意：杨俊昌”。涉案房屋为雒儿庄村民委员会开发的安置房，不能办理房产证。另查明，原广玉与杨俊昌民间借贷纠纷一案，法院于2019年7月20日作出（2019）豫0581民初334号民事判决书，判决：一、杨俊昌于本判决生效之日起二十日内给付原广玉借款本金2000000元及利息（从2012年9月22日起至本判决限定的履行期限届满之日止按照月息2%计息）；二、驳回原广玉的其他诉讼请求。杨俊昌不服，提起上诉，后又撤回上诉。在案件的诉讼阶段，原广玉向法院申请财产保全，本院将杨俊昌名下位于山西省朔城区学苑路雒儿庄学府家（佳）园1号楼第（①、②）号、3号楼（②、⑤）号、4号楼（②、⑥、⑨、?）号商铺予以查封。该判决生效后，杨俊昌没有履行义务，在执行过程中，法院于2019年12月9日作出（2019）豫0581执3936号之一执行裁定，将上述房产予以查封，并于2020年4月3日作出（2019）豫0581执3963号执行裁定，拍卖上述房产。诚信公司对法院查封、拍卖杨俊昌名下位于山西省朔州市××路××儿庄学府家（佳）园4号楼6号、9号商铺不服，向法院提出了书面异议，2020年11月18日法院作出（2020）豫0581执异151号执行裁定书，裁定驳回诚信公司的异议请求。一审法院认为：本案系因对不动产采取执行措施引起的纠纷，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案诉争房屋系安置房，原告明知不能办理房产证，明知诉争房屋不具备上市交易条件，对该房屋不能办理过户登记的风险已有预知并存在过错，原告对涉案房屋提出的执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形,其对案涉房屋并不享有足以排除执行的民事权益，故原告的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告（执行案外人）朔州市诚信混凝土搅拌有限公司的诉讼请求。案件受理费16500元，由原告朔州市诚信混凝土搅拌有限公司负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题,该规定解决的是在强制执行程序中,买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时,基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则,其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的权利。因此,人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时,应当严格把握该条规定适用的前提条件。而以物抵债系以消灭当事人之间存在的金钱债务为目的,不动产交付仅系以物抵债的履行方式,并不能改变所谓的“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。这与前者规定所要保护的权利迥然不同。一般而言,以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利,并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。本案中，从诚信公司签订《安置购房合同》的原因来看,虽该合同具有房屋买卖合同的外在形式,但据诚信公司自认,实质上是抵顶其材料款，也就是说,双方的真实意思表示为抵销债务,即诚信公司签订该合同的目的实际上并非为购买案涉房屋,而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性原则,诚信公司对原广玉的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益,故不能认为诚信公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。同时，诚信公司亦应对涉案房屋不能办理过户风险预知。综上,诚信公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由朔州市诚信混凝土搅拌有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏利平审判员  苏 斐审判员  段合林二〇二一年五月十九日书记员  郜云丽