新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1775号   上诉人（原审被告）：裴学东，男，1991年9月24日出生，汉族，天山区泽柔美发店职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   被上诉人（原审原告）：陈宗牛，男，1984年6月25日出生，汉族，新疆维吾尔自治区审计厅干部，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   上诉人裴学东因与被上诉人陈宗牛房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初9469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   裴学东上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法改判裴学东支付租金为4,734.81元并驳回陈宗牛要求支付采暖费、违约金的诉讼请求。事实和理由：裴学东于2020年10月16日通知陈宗牛解除合同，陈宗牛告知裴学东其在内地，裴学东遂于2020年10月20日搬走，并于10月24日帮助陈宗牛转租房屋，陈宗牛对此知情也认可，裴学东提前通知陈宗牛解除合同，由于陈宗牛个人原因导致房屋交接时间被拖长，一审法院认定未完成交接，属认定事实有误。一审法院认定的搬离时间有误差，应该为2020年10月20日（2020年4月13日出租为6.25月），所以裴学东应该支付租金为4,734.81元（4,000元×6.25月-19,500元-765.19元）；裴学东已于2020年10月20日解除与陈宗牛的合同，故不应向陈宗牛支付此后的采暖费；裴学东因为疫情等不可抗力导致无法继续承租房屋，并非人为因素，因此不应该承担违约金4,000元。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。   陈宗牛辩称，不同意裴学东的上诉请求，裴学东至今没有将其物品从陈宗牛房屋搬离，仍占有该房屋，双方合同期限截至2020年11月13日，故裴学东应当支付租金和采暖费，裴学东提前解除合同，属违约，应当支付违约金，请求驳回上诉，维持原判。   陈宗牛向一审法院起诉请求：1．判令解除陈宗牛、裴学东签订的房屋租赁合同；2．判令裴学东支付租金12,933元、违约金4,000元，取暖费570元；3．判令裴学东搬走架子床2个等物品。   一审法院认定事实：2020年4月13日，陈宗牛（出租方，甲方）与裴学东（承租方，乙方）签订房屋租赁合同一份。约定：租赁房屋位于乌鲁木齐市天山区XXXXXX路XX号XXXX小区X栋XX室，房屋用途为住宅。租赁期限自2020年4月13日至2022年4月13日止。房屋月租金4,000元，租期满一年租金优惠为年租金42,000元，不足一年按以月租金标准计算。房屋租赁期间以下费用由裴学东承担：1．水、电费；2．煤气费；3．物业管理费；4．取暖费；5．厨房卫生间设施设备改造配备费。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同，支付对方4,000元违约金。合同备注内容为“前三个月费用12,000元、押金3,500元，共计15,500元。三个月到期后一次性补齐一年租金42,000元”。合同签订后，裴学东向陈宗牛交纳租金、押金合计19,500元。2020年5月13日裴学东交纳案涉房屋自2020年4月15日至2020年12月31日的物业费2,890.8元（154.89平方米×2.2元／平方米／月×8.5个月）。2020年10月20日裴学东搬离案涉房屋，并交纳2020年10月10日至2020年10月20日的采暖费189元。2020年11月13日双方交接房屋钥匙。一审法院认为，陈宗牛与裴学东签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效合同。双方应按照合同全面履行自己的义务。陈宗牛依约向裴学东交付租赁房屋，裴学东应按约交纳租金及相关费用。关于合同解除的时间，双方于2020年11月13日交接房屋钥匙，应认定双方的租赁合同自2020年11月13日协议解除并进行交接，裴学东应承担自2020年4月13日至2020年11月13日期间的租金、采暖费、物业费等其他费用。庭审中，双方均同意裴学东搬离租赁房屋时多交的物业费在欠付租金数额中予以折抵，应予确认。裴学东实际租赁房屋7个月，租金为24,000元（4,000元／月×7个月，自2020年4月13日至2020年11月13日），减去裴学东向陈宗牛交纳租金、押金合计19,500元，扣减多交的物业费510.1元［2,890.8元-（154.59平方米×2.2元／平方米／月×7个月，自2020年4月13日至2020年11月13日）］，裴学东应向陈宗牛支付租金7,989.9元（4,000元／月×7个月-19,500元-510.1元）。裴学东已向物业公司交纳2020年10月10日至10月20日的采暖费189元，还应向陈宗牛支付2020年10月21日至2020年11月13日的采暖费448.5元（154.59平方米×22元／平方米／采暖期÷182天×24天）。因裴学东违约，提前解除合同，根据合同约定，应向陈宗牛承担违约金4,000元。裴学东答辩称其于2020年10月20日搬离房屋，费用应支付至2020年10月20日的意见，一审法院认为，裴学东虽认可其于2020年10月20日搬离房屋，但并未与陈宗牛交接房屋，对裴学东的该项辩解意见，不予采纳。双方合同约定，采暖费由裴学东承担，裴学东答辩称双方微信约定租金包含采暖费的意见，未提交证据，不予采纳。裴学东答辩称因疫情原因造成其经营收入减少，不应当承担违约金，无事实和法律依据，不予采纳。一审判决：一、陈宗牛与裴学东签订的房屋租赁合同于2020年11月13日解除；二、裴学东向陈宗牛支付租金7,989.9元（4,000元×7个月-19,500元-510.1元）；三、裴学东向陈宗牛支付采暖费448.5元（154.59平方米×22元／平方米／采暖期÷182天×24天，自2020年10月21日至2020年11月13日）；四、裴学东向陈宗牛给付违约金4,000元；五、裴学东于判决生效后立即将架子床2张等物品搬离乌鲁木齐市天山区XXXXXX路XX号XXXX小区X栋XX室。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。裴学东提交其与陈宗牛2020年10月16日、17日、24日的微信聊天记录截屏及与案外人微信聊天记录，证明其于2020年10月16日即通知陈宗牛解除合同，陈宗牛未提出异议，因其人在内地所以延迟了交接时间，且陈宗牛同意裴学东帮忙将房屋租给他人，双方此时即应解除合同。陈宗牛质证认为，对证据真实性认可，但内容不完全，陈宗牛在对话中一再要求裴学东付清房租，同意其帮忙出租是以付清房租为前提，裴学东至今没有付清房租，故对证据关联性不予认可。陈宗牛提交其与裴学东于2020年10月16日、20日、11月13日的微信聊天记录截屏，证明裴学东拒绝支付房租、擅自转租，其违约在先。裴学东质证认为，对证据真实性认可，但裴学东对外转租是经陈宗牛同意的，且将物品搬离一审判决写的是生效后搬离，裴学东不存在违约，故对证据关联性不予认可。针对当事人二审争议的事实，本院对证据认定如下：双方对彼此提交的微信聊天记录截屏的真实性认可，本院予以确认，但对于裴学东欠付房租的事实，裴学东予以认可，且证据中裴学东仅辩称应由案外人支付房租，并非对转租事实的自认，故对陈宗牛提交的证据的关联性不予确认，对证据不予采信；而裴学东提交的证据中未有陈宗牛同意解除合同的表述，故本院对证据的关联性不予确认，对证据不予采信。   本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，本案争议焦点为：1．裴学东与陈宗牛解除房屋租赁合同的时间；2．裴学东是否应当向陈宗牛支付违约金和采暖费及应当支付租金的金额。一、关于裴学东与陈宗牛解除房屋租赁合同的时间。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”裴学东虽同意解除合同，但双方就合同解除的时间存在争议，确定合同解除的时间，需要确定合同解除的方式和原因。陈宗牛以裴学东违约为由要求解除与裴学东之间的房屋租赁合同，而裴学东辩称双方协商一致解除。对此，本院认为，双方合同中未约定合同解除的情形和条件，裴学东作为承租方在租赁期限内提出提前解除合同，虽属上述第九十四条第二项规定的情形，但在裴学东提出解除合同并交接房屋钥匙后，陈宗牛并未提出异议，故应当视为双方协商一致解除。裴学东上诉称其于2020年10月16日向陈宗牛提出解除合同时，陈宗牛表示同意，双方合同解除的时间应为其搬离房屋的时间即2020年10月20日。对此，本院认为，协商一致解除，是指合同双方就合同的解除达成一致意见，双方应当有关于解除合同的明确意思表示，但裴学东提交的证据不足以证实其于2020年10月16日提出解除合同时陈宗牛表示同意，此时双方合同尚未解除，其于2020年10月20日搬离案涉房屋亦不能导致合同解除，而裴学东于2020年11月13日将房屋钥匙交接给陈宗牛，陈宗牛接收钥匙且未提出异议，此时，应视为陈宗牛同意解除双方房屋租赁合同，一审法院据此认定双方解除房屋租赁合同的时间，并无不当，裴学东关于双方合同于2020年10月20日解除合同的上诉理由不能成立，本院不予采信。二、关于裴学东是否应当向陈宗牛支付违约金和采暖费及应当支付租金的金额。裴学东于2020年10月16日提出解除合同，此时乌鲁木齐市各领域已恢复生产经营，不存在裴学东所述疫情影响，在双方没有约定合同解除情形且亦未产生法定情形的情况下，裴学东于房屋租赁合同届满前提出解除合同，属违约，应当依约向陈宗牛支付违约金，一审法院对此处理并无不当；裴学东应当依约向陈宗牛支付合同解除前的租金及采暖费，一审法院按照裴学东实际租赁期间计算裴学东应付租金及采暖费，并无不当，裴学东关于其不应支付违约金、采暖费及仅支付截至2020年10月20日的租金的上诉理由不能成立，本院不予采信。   综上所述，裴学东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元（裴学东已预交），由裴学东负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   蒋 欣   审  判  员   张 昊   审  判  员   王朋坤   二 〇 二 一 年 五 月 二 十 五 日   书  记  员   王亚宇