河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终1652号 上诉人（原审被告）：高欣欣，女，1991年4月5日出生，汉族，住河北省邢台市沙河市。 委托诉讼代理人：彭鑫，河北晓阳合众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沙河市普锦物业服务有限公司，住所地河北省邢台市沙河市人民大街东段**西侧。 法定代表人：崔磊杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨曼杰，河北文谦律师事务所律师。 上诉人高欣欣因与被上诉人沙河市普锦物业服务有限公司（以下简称普锦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省沙河市人民法院（2020）冀0582民初2421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高欣欣及其委托诉讼代理人彭鑫、被上诉人普锦物业公司的委托诉讼代理人杨曼杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高欣欣上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉请。上诉人不服河北省沙河市人民法院（2020）冀0582民初2421号民事判决书，现提出上诉，具体事实和理由如下：一、一审法院基于本案诉讼双方存在的物业服务合同关系，判决上诉人支付被上诉人物业管理费29317元（2019年5月21日起至2020年7月31日）并承担违约金8795元，于本案事实有所不符。本案诉讼双方虽然签订物业服务合同，约定了相关物业费的缴纳标准和期限，但并非有意拖欠，系被上诉人同意后，推迟到2020年1月份再缴。该行为系经双方协商一致后，对合同履行期限所做的变更，尽管被上诉人在本次起诉时将违约金标准做了降低，但违约金条款对上诉人早已不再适用。对此，由被上诉人在2020年以前，一直没有对上诉人进行过任何的催缴可以反过来予以证明。二、本案上诉人未缴相应物业管理费系被上诉人未尽到相应物业管理职责所致，也是被上诉人违约在先的情况下，上诉人享有的正常抗辩权利。诚如上诉人在一审时所称，被上诉人普锦物业与本案房屋的出租方普锦商业实为一家（股权、法人、经营人员相同），上诉人与普锦商业签订租赁合同的同时，与普锦物业也签订了物业合同。在本案合同履行过程中，因被上诉人在没有充分考虑到其房屋是否适合开办洗浴类经营的情况下，就又将上诉人相邻商铺出租给月儿湾婴幼儿游泳洗浴中心。导致上诉人已经装修好、正常营业的房屋在2019年10月份出现霉点，11月份相邻洗浴中心的热蒸气通过屋顶、墙体裂缝侵入上诉人经营的房顶、墙面空隙，致一楼楼顶坍塌、坠落，二楼楼顶严重变形、正冲洗浴中心泳池二楼地面长期凝结水珠，卫生间墙面瓷砖脱落，给上诉人经营的幼儿园造成严重隐患。导致入园儿童从当年11月份开始陆续退园。对此，上诉人早在2019年10月份就将问题反映给被上诉人，但被上诉人始终未予良好解决。新冠疫请过后，就在上诉人着手对幼儿园维修的时候。被上诉人于2020年8月份将幼儿园大门上锁，致使上诉人损失进一步扩大。在上诉人看来，被上诉人根本就没有尽到对其出租、管理的物业本身质量进行充分考量后交付适格经营者，及保持其管理的物业能够正常、安全用于运营的义务，相应的物业费无权收取，上诉人也无需承担相应违约责任。本案至少在2019年10月份之后的物业费，不应该缴纳；之前的物业费（2019年5月21日至2019年9月30日）10886元就是应该缴纳，也不应该承担违约责任。如果基于被上诉没有尽到物业管理职责且给上诉人带来损失来考虑（上诉人不应该先支付其物业费后，再要求其承担赔偿责任），则应首先驳回其一审诉请。为此，望二审人民法院对上诉人的上诉请求予以支持，并合理改判为盼。 普锦物业公司答辩称，沙河市普锦物业服务有限公司与高欣欣2019年5月20日签订了物业服务合同，根据合同约定，上诉人高欣欣按年度支付沙河市普锦物业服务有限公司的物业费，物业费每年为24496元，每次支付物业费应提前一个月预交，下1年度，如一方违约，迟延支付物业费，应按每日5‰支付违约金。合同签订后，上诉人高欣欣一直未缴纳物业费，普锦物业服务有限公司曾多次向其发出通知函，催促其缴纳物业费，在一审时已提交证据，所以并不存在上诉人所说的双方达成一致，所以这些费用可以不交，但上诉人都置之不理。2019年10月份上诉人租赁的商铺出现了霉点，被上诉人到店查询问题之后，积极寻找原因，后经确定是由于隔壁月儿湾婴幼儿洗澡装修墙体不合格，导致当时合约二班的老板进行了沟通，对方也承认问题，并承诺会全权负责。当时高欣欣和月儿湾老板在普锦物业的中间协调下，三方双方达成一致，确定由高欣欣新进行修理，所有的支出最后由月儿湾凭票支付装修费用，但由于高欣欣经营的幼儿园属于无证幼儿园，所以正赶上教育局严查，再加上疫情影响，导致其幼儿园不景气，所以当时高欣欣并未找人修理。之后沙河市普锦物业服务有限公司联系，高欣欣一直推诿说不着急，并不配合解决此事。最后2020年各大幼儿园都已开始营业，但是高欣欣迟迟未开门营业，装修的事宜高欣欣也不再提及。普锦物业公司与其联系，让其交纳物业费，但是高欣欣处于失联状态，找不到人，但是门市内的教具等器材在慢慢减少，物业公司怀疑高欣欣利用晚上在偷偷地搬离屋内的教材、教具，无奈将门上锁，目的是为了与其得到联系，到2020年7月底8月初，沙河市普锦物业服务有限公司，经过多方打听，与高欣欣终于取得联系，在电话中高欣欣说自己更换了手机号，还表示自己愿意在普锦商业区开办幼儿园，只是最近手头有点紧正在凑房租，并明确表示教育局不让干，最近查得比较严，现在只开了两个班，经济压力大，但是对于房屋渗水的问题，高欣欣只字未提。根据双方协议约定，普锦物业公司作为物业公司，其义务范围包括房屋共用部位的日常维护和管理，以及环境卫生、安全管理等相关物业服务。上诉人高欣欣与普锦物业公司签订物业协议后，一直迟迟不交付物业费，属于严重违约，而高欣欣所租商铺出现霉点出现问题时，物业公司已尽相关义务为其寻找原因，并协商解决的途径。该问题已经确定是由于第三人侵权，且被上诉人作为物业公司也已积极为其寻找原因，调解方案，双方也已达成一致，但是高欣欣突然不予配合，如果高欣欣对此有任何异议，可以侵权案件对其直接侵权人进行起诉，而不是拖延物业费不予交付。以上为我的代理意见，希望贵院予以重视并采纳。 普锦物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付物业费48992元；2、依法判令被告承担违约金共计14698元；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年5月20日，原、被告签订《普锦娱乐购物广场物业服务合同》，约定：物业服务区域为普锦娱乐购物广场A1-113-114、210-217号房产，建筑面积559.26平方米，物业费收费标准为3.65元/月/平方米，合计24496元/年，按年度支付，签订合同之日交纳当期的物业服务费即2019年5月21日起至2020年5月20日的物业费24496元，此后应提前一个月预交下一期的物业服务费，物业费交付方式以此类推；如违约延迟支付或补足物业费超过10日的，延迟需支付逾期付款违约金，违约金为5‰/日。被告承租A1-113-114、210-217号房产开办幼儿园，2019年10月底因相邻月儿湾商户装修问题给其房屋造成损害，2020年1月20日幼儿园停园，2020年8月原告将被告幼儿园大门上锁。期间，被告自签订合同之后未缴纳过物业费。另查明，被告高欣欣与沙河市普锦商业管理有限公司就本案所涉房屋的租赁合同纠纷一案，正在审理过程中。一审法院认为，合法的服务合同关系受法律保护。原、被告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，也不违反法律法规等强制性规定，合同合法有效，该合同对原、被告均具有约束力，原告提供了物业服务，理应按约定收取物业服务费。被告承租的房屋因相邻商户的进场装修问题产生的损害，根据相关法律规定，其应向造成损害的主体请求给予赔偿，而并不是拒绝缴纳物业服务费的理由。原告要求被告支付2019年度、2020年度的物业费合计48992元，但考虑到原告于2020年8月将被告房屋上锁，以及被告是否继续租赁涉案房屋的问题，本案被告支付物业服务费的时间应按2019年5月21日起至2020年7月31日止计算为宜，即29317元。关于违约金，原告主张按实际应缴物业费的百分之三十收取，该请求符合相关法律规定，本院予以支持，违约金的数额为8795元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：被告高欣欣于本判决生效之日起十日内支付原告沙河市普锦物业服务有限公司物业服务费29317元（2019年5月21日起至2020年7月31日止）、违约金8795元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费696元，由被告高欣欣负担416元，原告沙河市普锦物业服务有限公司负担280元。 本院二审期间，被上诉人普锦物业公司提交了其公司工作人员王竹与上诉人高欣欣2020年7月31日、2020年8月2日的电话录音，本院当庭进行了播放。高欣欣质证意见：对2020年7月份的录音真实性有异议，对2020年8月的录音真实性没有异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人普锦物业公司提交的王竹与高欣欣的电话录音，能够证明被上诉人对高欣欣所欠物业费进行了催缴。高欣欣因手机损坏，手机号码进行了更换，导致被上诉人无法和上诉人联系。一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人是否应当支付被上诉人物业服务费29317元（2019年5月21日至2020年7月31日）并承担违约金8795元。本案中，双方签订了物业服务合同，被上诉人为上诉人提供了物业服务，被上诉人应按照合同的约定向被上诉人支付物业费。上诉人主张2019年10月因租赁的房屋出现霉点和其他问题，不应支付物业费和承担违约金。被上诉人承租的房屋因相邻商户的进场装修问题产生的损害，根据相关法律规定，其应向造成损害的主体请求给予赔偿，而并不是拒绝缴纳物业服务费的理由。双方签订的合同中约定了上诉人延迟需支付逾期违约金，一审法院判决上诉人承担违约金8795元，并无不妥。 综上所述，高欣欣的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1392元，由上诉人高欣欣负担。 本判决为终审判决。 审判长  信深谦 审判员  张庆格 审判员  张志春 二〇二一年五月十七日 书记员  张 雪