新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2327民初2455号 原告：吴金兰，女，1965年11月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 委托诉讼代理人：张燕荣，新疆明笃律师事务所律师。 被告：新疆弘兴伟业房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州准东经济技术开发区五彩湾工业园。 法定代表人：黄晓林，该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：章忠元，新疆北庭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王君霞，新疆北庭律师事务所律师。 原告吴金兰与被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年12月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月25日公开开庭进行了审理，原告吴金兰的委托诉讼代理人张燕荣、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司的其委托诉讼代理人章忠元、王君霞到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2021年4月7日将本案转为普通程序，并于2021年4月28日公开开庭进行审理，原告吴金兰的委托诉讼代理人张燕荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴金兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告置换房屋价值372,000元；2.判令被告以372,000元为基数自2016年12月30日起按月利率6‰承担违约金至2020年12月15日；3.判令被告以372,000元为基数自2020年12月15日起按月利率8.7‰给付原告延期交付房屋补偿金至款付清之日止（原告将该项诉讼请求变更为：判令被告以372,000元为基数自2020年12月15日起按年利率8.7％给付原告延期交付房屋补偿金至款付清之日止）；4.被告承担鉴定费3000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月20日，原被告双方签订《拆迁补偿合同》，合同约定被告拆迁原告住宅及院落一套，补偿原告兰亭河畔小区1-1-301室100㎡住宅一套，50㎡商铺一间。被告每推迟一天向原告交付协议所涉及的安置房屋等，则向原告支付违约金，每天按照拆迁总价的万分之二进行赔偿。协议签订后，原告将拆迁房屋交付给了被告，被告如约将住宅一套交于原告。2018年6月26日，双方协商将商铺地址变更至中医院对面。2019年10月19日，双方再签订补充协议，双方约定上述商铺于2020年12月15日交付，如逾期按银行利率的两倍支付逾期期间的补偿，但被告未按协议内容交付置换的门面。为维护原告合法权益，故诉请法院，请求判令所请。 被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司辩称，补偿合同是受原告及其他六家拆迁户胁迫的情况下签订的，原告被拆迁范围内没有房屋是空地，被告在施工过程中六户居民用挖掘机围堵施工工地，造成上访事件，为了施工进度被迫签订合同，原告不享有土地使用权，签订合同违反了合同法第51条，原告无权处分，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据： 一、拆迁补偿合同1份、变更协议1份、补充协议1份，证明：双方于2015年5月20日达成拆迁补偿协议，拆迁原告住宅及院落，补偿方式是现金、商铺、住宅，因被告未交付6万元现金补偿，原告补差价2万元置换4号楼1单元201室。双方约定在2020年12月15日之前交付商铺，逾期承担同期银行贷款两倍的利息。 被告质证合同及补偿协议、变更协议的真实性认可，合同最后面补充条款中手写的部分，不真实，也显失公平，该条款为无效条款。 本院认证对以上证据的真实性予以确认。 二、1997吉土征拨字第05号建设用地批准书、缴纳国有土地使用费、管理费的票据、承诺书各一张，证明：原告对土地享有合法的使用权，吴金海和吴金兰是兄妹关系，吴金海将该宅基地转让给了原告。 被告质证真实性认可，合法性关联性不认可，用地单位是吴金海，与原告无关。土地批准书的时间是1997至1998年，现已失效，原告应当在有效期内建设房屋，办理土地使用权证和房产证，原告未建造房屋，应当收回国家所有。原告对诉争土地不享有使用权。承诺书的三性不认可。 本院认证对以上证据的真实性予以确认。 三、鉴定报告、鉴定发票一份，证明：商铺单价是7740元，原告支付了3000元鉴定费。被告未到庭质证。 本院认证对以上证据的真实性予以确认。 根据原、被告陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月20日，原、被告双方签订《拆迁补偿合同》，合同约定：被告因旧城改造原因，需拆迁被拆迁人使用的旧房屋。被告拆迁原告旧有房屋使用面积为243㎡，补偿原告位于吉木萨尔县文明东路兰庭河畔小区1-1-301室100㎡住宅一套，50㎡一楼商铺一间，商铺的位置为团结路的南侧。合同第七条约定拆迁人未按协议交付房屋或支付补偿金按所涉及房屋或欠款每月万分之二支付违约金给被拆迁人。合同第十一条补充与附件约定甲方向乙方交的住房和误差在3％，双方互不承担费用，超出3％以外，双方按2300元/㎡互补。甲方补偿乙方的住房和商铺，在办理产权证时所产生的费用按国家规定执行。商铺位置原则上定在大门南侧，如果没有，选择北侧。经双方协商，同意拆迁款陆万元抵面积75.9㎡房屋一套，被拆迁方另补房款20,000元。2018年6月26日，原被告达成协议，经双方协商，因团结路门面无法再建，现双方同将原补偿商铺改为中医院对面5#一层铺面，面积不变，双方互不追究责任。2019年10月19日，原告与被告签订《补充协议》，协议约定，由于兰亭河畔小区所在地地块周边道路拓宽，城市规划方案进行了较大的调整，原设计规划中靠文明路的建筑，团结路的建筑以及沙河巷的建筑，现已无法继续实施。在新的规划中在老城纬三街东侧即小区的北侧，新增了部分商业建筑。甲乙双方拆迁的协议中除了所补偿商铺地址变更外，其他条款意愿不变。甲方承诺变更地址后的商铺须在2020年12月15日前交付使用，若在该日期不能交付使用，甲方愿承担延期交房期间同期银行贷款利率两倍补偿。乙方承诺该协议签订后，商铺在2020年6月1日前动工，以及规定交房期间内不再上访。被告于2013年9月将原告房屋拆迁。2018年，被告向原告交付合同约定的1号楼1单元301室房屋一套。因被告未向原告交付6万元拆迁补偿款，后双方协商原告向被告交付2万元，被告向原告补偿4号楼1单元201室房屋一套。被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司至今未按协议内容交付置换的商铺。因原被告签订的合同中未约定商铺的价格，原告申请评估，本院委托新疆国立资产评估有限责任公司对涉案的商铺进行评估，经评估，位于文明路中医院对面河畔小区一楼商铺的均价为7440元/平方米，位于老城纬三街兰庭河畔小区一楼商铺的均价为6320元/平方米。 本院认为，本案争议焦点如下：1.原告要求被告赔偿未交付商铺损失是否具有法律依据；2.原告主张的违约金、延期交付房屋补偿金是否符合法律规定。 本院认为，关于争议焦点1，原、被告签订的《拆迁补偿合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同确定的义务。被告未按合同约定交付原告50㎡商铺一套，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告对交付的商铺未进行开发建设，应当按照协议约定的补偿标准赔偿原告的实际损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及五百八十四条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，双方合同中约定被告应交付商铺面积50㎡因补偿协议约定原设计规划中靠文明路的建筑，团结路的建筑以及沙河巷的建筑，现已无法继续实施。在新的规划中在老城纬三街东侧即小区的北侧，新增了部分商业建筑。该补偿协议系对2018年6月26日的协议的变更，应当履行变更后协议，按照老城纬三街兰庭河畔小区一楼商铺的均价6320元/平方米计算被告应当赔偿原告置换房屋的价值，经计算为50㎡×6320元/平方米=316,000元，原告主张按照中医院对面的兰庭河畔小区遗漏商铺均价7440元/平方米计算房屋价值不符合双方约定，本院不予支持。 关于争议焦点2.原告主张的违约金、延期交付房屋补偿金是否符合法律规定。拆迁补偿合同约定违约金为月万分之二。由于双方签订的《拆迁补偿合同》为格式合同，被告对违约金内容未向原告作出明确说明和提示，该条款不产生效力。根据《中华人民共和国合同法》第五百八十五条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，原告的损失实际为利息损失，原、被告约定按每月万分之二支付违约金，明显低于被告造成的损失，故原告要求按月利率6‰计算利息，符合法律规定，本院予以支持。原告现主张以总补偿价值372,000元为基准自2016年12月30日起按月利率6‰计算违约金至违约金赔偿之日止，同时又主张被告应当以实际赔偿数额372,000元为基准，自2020年12月15日起按年利率8.7％给付原告延期交付房屋补偿金至款付清之日止，以上违约金及补偿金均计算至款付清之日止不符合法律规定，月利率6‰的违约金应当计算至2020年12月14日。补充协议约定甲方承诺变更地址后的商铺须在2020年12月15日前交付使用，若在该日期不能交付使用，甲方愿承担延期交房期间同期银行贷款利率两倍补偿。原告主张的延期交付房屋补偿金即延期交房的违约金自2020年12月15日起按照中国人民银行一年期贷款利率4.35％的两倍即年利率8.7％计算至款付清之日止，符合法律规定，本院予以支持。原告支出本案鉴定费3000元，双方未约定拆迁补偿的商铺价格，被告未交付商铺系违约行为，原告申请鉴定支出鉴定费系被告违约所支出的合理费用，被告应当承担鉴定费3000元。 综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日赔偿原告吴金兰损失316,000元，并以316,000元为基准，自2016年12月30日起按月利率6‰承担违约金至2020年12月14日；并以316,000元为基准，自2020年12月15日起按年利率8.7％承担违约金至本判决确定的给付之日止； 二、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告吴金兰支付鉴定费3000元； 三、驳回原告吴金兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4025元（缓交），由被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 本案生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院的生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈丹丹 人民陪审员  许 娟 人民陪审员  阿扎提 二〇二一年五月六日 书 记 员  石 倩