北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7478号上诉人（原审原告、反诉被告）：王明静，女，1977年12月4日出生，满族，住北京市东城区。上诉人（原审原告、反诉被告）：周红力，男，1977年8月30日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴惠明，女，1975年7月26日出生，香港特别行政区居民，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：张志全，湖北春园律师事务所律师。上诉人王明静、周红力与上诉人吴惠明房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。王明静、周红力上诉请求：同意一审判决第二项，撤销一审判决第一项，依法改判：1.吴惠明返还租房押金52550元，并按6%年息自2019年12月8日起计算利息；2.吴惠明返还自2019年11月15日至2019年12月5日期间租金17277元，并按6%年息自2019年12月8日起计算利息；3.吴惠明赔偿我们经济损失3万元。事实与理由：一、一审判决程序错误。1.在一审程序中，我们以户籍地湖北丹江口市的吴惠明为吴惠明提起诉讼。一审诉讼中，我们获知吴惠明早在多年前已注销该户籍和身份证件并移居香港，现为香港永久居民。吴惠明及法庭未向我们正式告知该信息，导致我们对吴惠明的诉讼主体资格一直不清楚；2.吴惠明现为香港居民，且在诉讼过程中无入境记录，其作为香港居民，以失效的大陆身份参与网络庭审，其委托的诉讼代理人也一直以大陆地区的当事人的委托代理手续参与诉讼，而未按照香港居民参加诉讼的规定，提供经过公证、认证的授权委托书，违反法定程序。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。北京市东城区东四十条甲22号1幢A610号房屋（下称涉案房屋）甲醛超标，严重危及我们身心健康，我们因此享有单方解除权，有权搬离涉案房屋，不承担违约责任。吴惠明以虚假身份与我们签约，无视我们的合理请求和安全健康，在诉讼以虚假身份提出管辖异议拖延时间，应承担相应的法律责任。针对王明静、周红力的上诉，吴惠明辩称：不同意王明静、周红力的上诉请求和理由。关于我的身份，通过我原住所所在地的公安机关已经证实我的身份。我出租涉案房屋是通过中介公司出租的，而不是我直接出租给王明静、周红力的，我原来是大陆居民，后来才移居香港的。中介公司要求出租房屋和登记信息相一致，所以在登记的时候是用原身份证，不存在我隐瞒的情况，也不存在虚假的情况。关于涉案房屋甲醛超标的问题，我在对涉案房屋进行维修的时候是不知情的，在我催缴租金的情况下，王明静、周红力提出甲醛超标的事情，但这个检测是我和中介公司都不知道的，是他们单方进行的，我对这个检测是不认可的。一审审理中，我也申请了在诉讼中再次检测，后来因为疫情原因，且王明静、周红力不配合，后来没有找到检测机构，导致最终甲醛检测没有进行。关于合同解除问题，我自始至终都不同意解除合同，双方在合同中约定了租金、取暖费、物管费等，王明静、周红力仅支付了我一个季度的费用，从第二个季度开始，他们就直接向物业公司交取暖费、物业费，并且也是物业公司对涉案房屋进行的维修，这个与我就无关了。关于身份问题，我从一审到二审都一直本人参加庭审，并且明确了我的委托代理人的问题。吴惠明上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二项，依法改判王明静、周红力赔偿我租赁合同期内9个月的租金236475元。事实和理由：1.王明静、周红力违反法律规定和合同约定单方解除合同，构成违约，应按合同约定赔偿租赁合同期内的租金236475元。2.截至一审法院判决，王明静、周红力未拆走其在租赁物和走廊内及一楼大堂“北京瀚方律师事务所”招牌，也未搬走其存在租赁物内的办公桌椅，其应当承担租金损失。3.王明静、周红力此前提交的检测报告，不符合民事证据“三性”原则，不能作为本案证据使用。王明静、周红力在本案中既不申请鉴定，也不配合，致使租赁物长期保持原样，故我的租金损失是王明静、周红力单方解除合同所致，应予赔偿。针对吴惠明的上诉，王明静、周红力辩称：不同意吴惠明的上诉请求和理由。我们行使的合法的合同解除权，不需要和吴惠明进行协商，我们早已将涉案房屋腾空交还给吴惠明，不存在继续占有的问题。涉案房屋已经交还，根本不存在我们不配合检测的问题。王明静、周红力向一审法院起诉请求：1.判令吴惠明返还我们押金52550元，并按年息6%自2019年12月8日起计算利息；2．判令吴惠明退还我们2019年11月15日至2019年12月5日的租金17277元，并按年息6%自2019年12月8日起计算利息；3．判令吴惠明赔偿我们经济损失30000元。吴惠明向一审法院反诉请求：1.判令王明静、周红力赔偿我租赁合同期内的租金及违约金共计289025元（其中租金236475元，违约金52550元）；2.判令我不予返还王明静、周红力合同履约保证金52550元。一审法院认定事实：2018年8月，王明静、周红力（承租人，乙方）与吴惠明（出租人，甲方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，出租面积为115．18平方米，承租区域作为办公用途，租期自2018年9月6日至2020年9月5日，租期2年。每月租金为26275元，此租金包括物业管理费、取暖费。租金支付方式为押二付三。租金每3个月支付一次，于付款月起租日10日内支付下一季租金。押金52550元，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金；如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付。如甲方违反本合同的约定，给乙方造成损失的，甲方应承担所有责任。合同第8．1条约定，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，影响乙方使用；甲方未尽房屋修缮义务，影响乙方使用；因以上原因造成本合同无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应于3日内退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并承担因此给乙方所造成的一切经损失。合同第8．3条约定，本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方2个月房租作为违约金，以及承担因此所造成的一切经济损失。合同第8．4条约定，甲、乙双方任意一方提前终止合同，须提前两个月通知对方，并承担相应的违约责任。合同第十二条补充说明部分有手写内容“本协议所约定的房屋由乙方作为股东/合伙人所设立的公司/律所来使用，甲方配合提供房产证明及权属证明的相关手续”。王明静、周红力于合同签订当日向吴惠明支付押金52550元及2018年9月6日至2018年12月5日期间的租金78825元。2018年12月6日至2019年12月5日期间的租金王明静、周红力已支付，只是王明静、周红力按照每季度71569元向吴惠明的支付租金，余款7256元作为取暖费、物业费直接支付给了物业公司。吴惠明对此没有异议。王明静、周红力租赁涉案房屋后交由北京瀚方律师事务所（下称律师事务所）使用。2019年10月28日，王明静、周红力王明静通过微信向吴惠明表示涉案房屋温度非常低，无法正常使用，要求吴惠明尽快组织维修。2019年11月13日，王明静再次向吴惠明表示尽快安排修理房间密封和保温问题，否则将无法正常使用。2019年11月14日，吴惠明回复“已跟物业沟通好，他们下午派人过去维修”。2019年12月6日，吴惠明通过微信向王明静询问物业费及租金是否已支付，王明静回复“上次物业弄完后这屋里味道特别冲，连隔壁办公室的人都受不了。我们领导找专业公司测甲醛了，下周出结果再说”。吴惠明回复“这是两码事，请尽快交租及付管理费”。2019年12月9日，王明静通过微信告知吴惠明“经我方委托专业机构检测，显示室内甲醛含量超标，无法正常使用。我方已于2019年12月8日腾空上述物业，请尽快找相关负责人交接，并退还我方二个月押金，否则我方将采用法律程序解决上述问题”。吴惠明回复“甲醛检测报告发给我，检测时物业在场吗”，“今天下午过去交接，找物业徐依丹”，后又回复“下午交接找于先生”。庭审中，王明静、周红力称其于2019年12月9日下午与吴惠明指定的物业公司人员于忠海办理了房屋交接，当日结清电费、交回钥匙。交接后，现场只剩下律师事务所的LOGO，没有王明静、周红力的其他物品了。对此，吴惠明不予认可，称双方始终未进行交接，王明静、周红力提出解除合同，吴惠明不同意，当时吴惠明只是让于忠海暂时收取钥匙。涉案房屋有王明静、周红力的LOGO及办公桌椅等家具，王明静、周红力一直未搬走。诉讼中，王明静、周红力出示中环科研环境监测（北京）有限公司于2019年12月2日作出的（K检）字（2019）第1128-04号检测报告。检测报告记载，委托单位为律师事务所委托，检测地址为涉案房屋，检测项目为甲醛、苯、甲苯、二甲苯、总挥发有机化合物（TVOC），检测类别为委托检测，封闭时间为20h（自述），采样日期为2019年11月28日，分析日期为2019年11月28日至12月1日，检测结论为：办公区东侧甲醛符合标准（标准值≤0．10mg/m3，检测结果0．09mg/m3），办公区西侧、主任办公室甲醛不符合标准（标准值≤0．10mg/m3，检测结果0．11mg/m3）；苯、甲苯、二甲苯、总挥发有机化合物（TVOC）均符合标准。吴惠明认为，该检测报告未附检测机构的资质，无检测人姓名和签名及相应资格证明，也未附批准人、审核人、编制人相应资格证明，检测主体不合法；该检测报告适用的检测依据不当；王明静、周红力既未将委托检测事项通知吴惠明，也没有在检测时通知吴惠明或者物业公司到场，故对检测结论所依据的检材，即室内空气的客观真实性有异议；对检测结论形成过程的合法性、合理性、逻辑和科学性有异议；该检测报告无唯一性标识和每页上的标识，不符合相关要求；该检测报告的委托人为北京瀚方律师事务所，并非王明静、周红力，故该检测报告与本案双方当事人无关联性。经询，王明静、周红力不申请对涉案房屋进行甲醛检测。吴惠明申请对涉案房屋进行甲醛检测，但未能找到进行空气质量类司法鉴定的鉴定机构，吴惠明申请的鉴定事项未能完成。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案，王明静、周红力与吴惠明签订的《写字楼租赁合同》，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王明静、周红力为证明涉案房屋存在甲醛超标的情况，向法院提交了委托人为律师事务所的检测报告，该检测报告中显示仅办公区西侧和主任办公室存在轻微甲醛超标的情况，其他采样点和其他检测项目均符合标准。吴惠明认为该检测报告的委托人是北京瀚方律师事务所，并非王明静、周红力，而且进行检测时，王明静、周红力并未通知吴惠明或物业公司的人员到场，故对该检测报告的真实性、合法性和关联性均不认可。吴惠明的此项意见，于法有据，法院予以采纳。现王明静、周红力的证据不足以证明其主张涉案房屋存在甲醛超标、无法正常使用的情况，且即便涉案房屋因物业费公司进行保暖维修出现轻微甲醛超标的情况，王明静、周红力亦应及时与吴惠明沟通，寻求更加优化、合理的解决方案，而非在吴惠明不知情的情况下于2019年12月8日自行搬离涉案房屋并要求解除合同。王明静、周红力自行搬离涉案房屋、要求解除租赁合同，构成违约，应承担相应的违约责任。租赁合同的约定，双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方2个月房租作为违约金；押金是王明静、周红力作为诚信履行本合同各条款之规定，向吴惠明交付的保证金；如王明静、周红力违反本合同的约定，吴惠明可按双方约定扣留全部或部分押金。现王明静、周红力违反了合同约定，王明静、周红力应向吴惠明支付2个月房租作为违约金，吴惠明扣留王明静、周红力所交纳的押金，是基于合同约定，理由正当，王明静、周红力要求吴惠明返还押金并支付利息的诉讼请求，没有依据，法院不予支持。同理，王明静、周红力要求退还租金、赔偿经济损失的诉讼请求，亦无依据，法院亦不支持。关于吴惠明反诉要求王明静、周红力赔偿9个月的租金并支付违约金的诉讼请求。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案，王明静、周红力将租金交至2019年12月5日，2019年12月8日，王明静、周红力搬离涉案房屋，2019年12月9日，王明静、周红力将房屋钥匙交给吴惠明指定的人员，故应认定2019年12月9日双方已办理完毕房屋交接，双方之间的合同已经解除。合同解除后，王明静、周红力不应再继续支付租金。因单方解除合同，王明静、周红力承担了支付2个月房租作为违约金的后果。根据双方的微信聊天记录可以看出，在维修后的室内空气质量问题上，双方未形成良好沟通，吴惠明并非没有一点责任。综合以上，法院对吴惠明主张9个月租金的反诉请求不予支持。关于吴惠明要求王明静、周红力支付违约金及不退还押金的反诉请求，如前所述，王明静、周红力单方解除合同应向吴惠明支付2个月房租作为违约金，吴惠明扣留王明静、周红力所交纳的押金，是基于合同约定，理由正当，故王明静、周红力要求吴惠明返还押金并支付利息的诉讼请求，法院没有支持。王明静、周红力所交纳的押金已经被吴惠明扣留，该笔押金已抵作王明静、周红力应向吴惠明支付的违约金，吴惠明无需返还，王明静、周红力亦不应再额外向吴惠明支付违约金。就此，法院在本诉中已作出处理，故反诉中不再重复处理。据此，一审法院于2021年3月30日判决：一、驳回王明静、周红力的诉讼请求；二、驳回吴惠明的反诉请求。二审查明事实与一审查明事实无异。本院二审期间，王明静、周红力围绕其上诉理由依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王明静、周红力提交《南新仓A610办公室外墙修复工程预算明细表》一份，用以证明在2018年其二人在刚刚承租涉案房屋后就发现室内温度过低，要求吴惠明维修，由第三方出具了上述明细表，但吴惠明表示费用太高，最终没有由第三方进行维修。吴惠明的质证意见为：对该证据的真实性、关联性、合法性、证明目的均不予认可，该第三方没有出具营业执照、负责人签名等，我对该证据的形式有异议，且该证据与本案无关。经本院询问，吴惠明称王明静、周红力确实给其发过这个报价，但是是王明静、周红力觉得价格高，后来他们说他们自己维修一下。本院认为：王明静、周红力与吴惠明签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同履行各自的义务。本案中，经查，2019年12月8日，王明静、周红力已经搬离房屋，并于12月9日将涉案房屋钥匙交于吴惠明指定的人员，故一审法院认定双方签订的上述租赁合同于该日解除，并无不当。关于合同提前解除责任问题。虽王明静、周红力称因涉案房屋甲醛超标导致租赁合同无法继续履行，故其行使法定合同解除权，但应当指出，依据王明静、周红力提交的检测报告显示“办公区东侧甲醛符合标准（标准值≤0．10mg/m3，检测结果0．09mg/m3），办公区西侧、主任办公室甲醛不符合标准（标准值≤0．10mg/m3，检测结果0．11mg/m3）；苯、甲苯、二甲苯、总挥发有机化合物（TVOC）均符合标准”，涉案房屋甲醛超标情况明显轻微，且其委托检测时并未通知吴惠明或物业公司相关人员到场，故王明静、周红力的上述主张，缺乏充分事实依据，一审法院未予支持，并无不当。王明静、周红力以此为由提前解除租赁合同属于违约解除，其应对吴惠明承担相应违约责任。王明静、周红力以吴惠明违约导致合同解除为由提出的相应诉讼请求，没有事实依据，一审法院均判决予以驳回，并无不妥。关于押金是否退还的问题。在双方签订的《写字楼租赁合同》中约定，“押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金；如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付”“甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方2个月房租作为违约金，以及承担因此所造成的一切经济损失”，因王明静、周红力违约导致合同提前解除，其应承担支付违约金的责任，一审法院认定王明静、周红力已经支付的押金折抵其应付违约金，判决驳回王明静、周红力要求退还押金的诉讼请求，合同依据充分，本院予以维持。关于是否应支付合同期限内剩余9个月租金的问题。基于涉案房屋已经于2019年12月9日交还吴惠明，吴惠明主张此后的涉案房屋租金已无合同依据，且一审法院判决王明静、周红力已经交纳的押金不予退还，足以弥补王明静、周红力违约导致合同提前解除给吴惠明造成的相应损失。另，虽吴惠明称王明静、周红力在一审判决后仍未搬走其全部物品，但在王明静、周红力不予认可的情形下，吴惠明未能就其该项主张提交相应证据予以证明，故吴惠明以此为由提出的该项上诉请求，本院不予支持。另，王明静、周红力上诉主张一审法院违反审理程序的问题，但经查，一审法院审理程序未违反法律规定，故对王明静、周红力的该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，王明静、周红力与吴惠明的的上诉请求均不能成立，故应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7143元，由王明静、周红力负担2296元（已交纳），由吴惠明负担4847元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 何江恒审 判 员 刁久豹二〇二一年五月二十八日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪