辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽01执异388号案外人：郝嗣瑶，男，汉族，1987年11月11日出生，住址沈阳市沈北新区。委托代理人：李红岩，女，汉族，1962年6月17日出生，住址沈阳市沈北新区。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市皇姑区。负责人：陈福刚，该分公司总经理。委托代理人：赵婷，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被执行人：辽宁彤利房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区。法定代表人：杨世宁。被执行人：杨世宁，男，1964年1月27日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。被执行人：孙明焱，女，1969年12月8日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。被执行人：陈世杰，男，1949年11月11日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。被执行人：董海洋，男，1963年11月1日出生，汉族，住址沈阳市大**。被执行人：刘永成，男，1959年4月18日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。在本院执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司与被执行人辽宁彤利房地产开发有限公司、杨世宁、孙明焱、陈世杰、董海洋、刘永成具有强制执行效力的公证债权文书执行一案中，案外人郝嗣瑶对执行标的提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人提出异议称，1、请求沈阳市中级人民法院裁定终止《辽宁省沈阳市中级人民法院执行裁定书》(2017)辽01执323号续行查封及后续对异议人沈阳市大东区××卡门路××号2-27-1住宅查封有关联的一切法律文书。2、请求贵院裁定,对异议人沈阳市大东区××卡门路××号2-27-1住宅剩余未交款24万余元交给法院执行。3、请求贵院裁定,指定开发商为异议人办理南卡门路xxx住宅房屋备案登记。异议理由为：一、异议申请人对此案无过错,按“彤利·紫竹茗郡”二期住宅团购协议书(下称协议书)Ⅱ规定已经支付大部分款项,是双方真实意思表示,该协议符合2003年6月1日施行的《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》下称《解释》)第二条、第五条规定,应当认定为有效商品房买卖合同,受法律保护。郝嗣瑶母亲李红岩接受本案开发商原业务经理张满(后期调离该公司)推销的案涉房屋，承诺2年内交房，最晚3年交房要约邀请,于2011年9月16日到开发商办公室,经办人陆永红经理再次确认2年内交房后,签订“彤利·紫竹茗郡”二期住宅团购协议书Ⅱ,首付50%,5480元/m2认购“彤利·紫竹茗郡”住宅二期(此房号尚未经地名办审核)(xxx),建筑面积:94.47m2(最后以房地产行政主管部门最后审核为准)。总价伍拾壹万柒仟陆佰玖拾陆元整。517696元【该价格不因建筑材料的涨价,建筑质量的提高、税费的增加等成本的增减,以及商品房市场价格的升降等原因发生变化。】按该公司陆永红经理指定的户名:陆永红,银行账号:62×××90、用李红岩建行卡转账付首付款26万元整,有收据、转账凭证为证。经调查核实,实际地址:紫竹茗郡三期（协议是二期)18号地蓝牌号。沈阳市大东区××卡门路××号2-27-1门,实际面积92.82平米小于协议面积。二、由于本案被执行人原因导致郝嗣瑶剩余价款(小于总价50%部分)未交付。经无数次跟开发商协商、与申请执行人协商一直未达成共识:交款解封、拆除违建,打通消防通道。1、在建工程期,李红岩发现顶层28楼因违建接层将消防逃生通道堵死,造成严重的安全隐患,整栋楼不能综合验收,办不了产权证等,而极大降低房屋市场价值、功能性使用价值。如火灾逃生、电梯维修期上下楼等问题。对我27层住户的合法权益损害是最大,现场劝说施工方让开消防通道未果,只好找售楼处协商,答复:“买顶楼赠送房顶屋面面积,我们没有让他接层”。2017年10月10日再次与开发商杨总协商此事,打通消防通道即刻交齐房款,否则退还本金及利息,当场书写递交《退房申请书》才让我看到《商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》，但应未达成共识。至今消防通道应未打通,是我没交购房尾款的一个主要理由。2、未交购房尾款的另一个主要理由是:开发商迟迟不开工、违约交房问题。2014年8月25日才下施工许可证,案涉楼房至今末“具备入住条件”，如煤气未入户等、无消防、综合验收。依据《解释》)第三条规定的“2年交房”的要约邀请承诺“亦应当视为合同内容”，未兑现的即为开发商违约，应当承担其违约行为后果。2014年初第一次提出退房,因开发商没钱,只能选择继续买房，为了随时交剩余房款、装修用款等,在2014年上半年低价卖出商用住宅楼,还是因为开发商不具备交尾款条件,而将其中的21万元临时投资慧佳公司可以提前支取的项目,结果未到3个月的承兑期公司就跑路了,让异议人为此损失21万元,深感所购楼房不顺,首付款交了近3年主体工程才开始施工,延期交房时间太长，就多次找开发商退款无果，只能选择继续买房。三、郝嗣瑶对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示,符合买受人的案外人要排除对案涉房屋执行的规定之一。2018年异议人在不知其原由情况下随大家一起递交了团购协议、购房收据、身份证复印件给沈阳市中级法院,收材料的法官答复:让我们等。因异议人找不到查封人、执行人是谁,被执行人和沈阳市房产局、不动产登记中心都不提供查封执行裁定书及执行人名字,此后多次与开发商的老总、王经理几十次沟通,请求交齐尾款、解封、办理房产备案,直到2021年3月19日,杨总的答复:还是“等”。四、郝嗣瑶对未办理购房备案、过户手续没有过错。案涉房屋至今尚未办理综合验收,不具备办理产权过户登记条件。五、异议人好不容易从被执行人那要到沈阳市中级人民法院执行裁定书(2017)辽01执323号,与申请执行人,被执行人协商交齐尾款,解除查封,办理备案手续,至今无果,也找不到二申请执行人之间债权转让文书,只能就此向沈阳市中级人民法院提出执行异议申请。六、异议申请人认为在人民法院查封之前就与被执行人存在商品房买卖合同关系、存在《最高法解释》)第二条、第五条规定的协议书,“该协议应当认定为有效商品房买卖合同。”已支付26万元大于房屋总价的50%,小于总价的50%部分24.86536万元完全是被执行人原因让郝嗣瑶无法交付,所购商品房系用于居住且无其他用于居住的房屋。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。据此向沈阳市中级人民法院提出执行异议申请,愿将购房尾款交于沈阳市中级人民法院执行局执行。恳请贵院依据上述法律事实及相关法规、2019年10月28日施行的最高人民法院《关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》规定、2020年7月31日试行的《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的推导意见》规定、“最高院判例！交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权”支持异议人的全部异议请求。案外人补充说明：关于异议申请人郝嗣瑶名下唯一住宅的情况说明。(一)、2011年购买案涉房屋时,异议申请人无任何房屋,所购案涉房屋是唯一住宅房屋。(二)、因开发商违反2年交房约定:2013年7月还未开工建房,异议申请人急需商住两用房,便购置了可办理营业执照的《不动产信息查询表》中所谓的“住宅”房。系二手房,该栋楼的用途始终有分歧、一首期间是有很多疑点的烂尾房:1、一首购房人都是按开发商广告词“商住两用”买的,却工商局认可办理营业执照。2、一首房主买到手后成烂尾楼,不能办理房产证,经过曲曲折折的奋斗才可以办理房产证,此楼至今还有人办不了产权证。异议人楼上房主产权证记载“商业服务业/住宅”,提供照片为证。《不动产信息查询表》中房屋是按“XX(看不清)房一非普通住房4%”上的契税,还上了5%的营业税,1%的个税,等等异议申请人上了22%的各种税(远超出现在二手商业用房的交易税费16.7%)和其他相关费用,有《完税证》为证。表中房怎么成了单纯的住宅房?实属异议。(三)、异议申请人《不动产信息查询表》中(5-18-1)所谓的“住宅”,应参照异议人楼上5单元22楼1门(522-1)房主产权证记载的“商业服务业/住宅”认定异议申请人表中房屋,提供照片为证。同一栋楼的楼上楼下房屋用途应该一致。(四)、依据《不动产信息查询表》背面中的特别说明第5条载明对查询结果有异议,“向相关业务部门申请更正登记,异议登记”。如必须,可行此程序。二、请求终止查封异议申请人所购案涉房屋的法律依据的补充及说明。(一)、恳请贵院依据购房的法律事实及相关法规最高人民法院《关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》规定、《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》规定、“最高院:只要房屋处于权利人实际管控之中即属于实际占有,而无论该建筑是否具备居住条件或处于“烂尾”状态【裁判要旨】……略,最高院民事裁定书(2018)最高法民申2187号。异议申请人已于2020年取得案涉房屋钥匙,交付该房水电费,即可证明异议申请人已实际占有案涉房屋。依据《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》“第十一条对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用”规定,敬请贵院支持异议人的全部异议请求。(二)、依据《解释》)“第十五条“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的,解除权消灭”的规定,异议人与开发商依法认定后合法的商品房买卖同解除权消灭,是依法必须履行的商品房买卖合同,优先于后抵押权人的权力履行。综上,恳请沈阳市中级人民法院院支持异议人的全部异议请求,裁定:撤销查封、异议人无法交付的尾款小于50%的剩余房款交于法院执行、由开发商或相关职能部门为异议人办理商品房买卖合同备案手续。案外人补充说明：一、交购房款26万元、《专用收款收据》现金收讫是异议人交给开发商购房款的法律事实的说明:1、《专用收款收据》公章不清,是放置10年的结果,但依然能看到彤利房字样,且与协议公章上名头相似,据上有收款单位:辽宁彤利地产,收款项目、购房款,收款事由、房号、收款数额、出纳(经办人):陆(陆永红)、时间、《专用收款收据》账号:00×××18,时间等均与购房协议时间、银行转账数额、时间相符。足以证明是购买案涉房屋的真实交款收据。2、依据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》类案同判规定、依据辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书(2020)辽01民初27号、辽宁省沈阳市中级人民法院执行裁定决(2019)辽01执异1134号案足以认定真实有效。且是同一家公司所为。3、围绕案涉房屋,三方异议人、开发商、申请执行人间数百次交涉中都是建立在购房协议、《专用收款收据》、交款凭证有效基础上进行的,足以佐证其真实有效。4、有通话记录、录音为证。5、依据相关法律,异议人申请沈阳市中级人民法院调查核实。二、异议人从始至终无过错,详见执行异议申请书。三、未交尾款的重任:是开发商、申请执行人不收,有通话记录、录音为证。四、无入住通知单的说明：1、依据辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书(2020)辽01民初27号、辽宁省沈阳市中级人民法院执行裁定决(2019)辽01执异1134号案,也无入住通知单,且是同一开发商,不影响法院支持异议人的全部请求。2、或是开发公司因抵押、查封事项关联不给异议人开据入住通知单。五、关于异议申请人郝嗣瑶名下唯一住宅的情况说明。(一)、2011年购买案涉房屋时,异议申请人无任何房屋,所购案涉房屋是唯一住宅房屋。(二)、因开发商违反2年交房约定:2013年7月还未开工建房,异议申请人急需商住两用房,便购置了可办理营业执照的《不动产电子登记(簿)查询证明》上记载的“规划用途住宅”,“土地用途商业服务业”该栋楼的用途始终有分歧、一手房期间是有很多疑点的烂尾房:1、一手购房人都是按开发商广告词“商住两用”买的,却工商局认可办理营业执照。2、一手房主买到手后成烂尾楼,不能办理房产证,经过曲曲折折的奋斗才可以办理房产证,此楼至今还有人办不了产权证。异议人楼上22层楼产权证记载的是“商业服务业/住宅”,已提供照片为证。此房是按税票上记载的“存量房一非普通住房4%”上的契税,还上了5%的营业税,个税等等,上了22%0各种税费(远超出二手商业用房的交易税费16.7%)和其他相关费用,有《完税证》为证。(簿)上怎么成了单纯的住宅房？实属异议。(三)、异议申请人对(簿)上所谓的“住宅”,应参照异议人楼上xxx(5-22-1)房主产权证记载的“商业服务业”认定,已提供照片为证。同一栋楼的楼上楼下房屋用途应该一致。现实中,该栋楼房屋都在经商中,实属不适合居住。(四)、依据(簿)背面中的特别说明:对查询结果有异议,“向相关业务部门申请更正登记,异议登记”。如必须,可行此程序。综上,恳请沈阳市中级人民法院院支持执行异议的全部请求。案外人提交法律依据：1、依据《中华人民共和国民法典》(下称《民法典》)第二百六十六条、第二百六十七条规定异议人用合法收入购买的案涉房屋享有所有权,受法律保护，禁止任何组织或个人侵占。2、依据《民法典》第二百三十四条规定,异议人请求法院确认所购案涉房屋的物权。3依据《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第二条、第五条规定认定异议人与开发商签订的“形利·紫竹茗郡”二期住宅团购协议书Ⅱ(下称:协议)是合法有效商品房买卖合同。4、依据《民法典》第四百五十八条【有权占有法则】基于合同关系等产生的占有,按照合同约定,邀约要请协议约定是2年交房,所以异议人已经拥有案涉房屋钥匙,占有使用合法。5、依据《解释》“第十一条规定,异议人已经拥有案涉房屋钥匙,提供交付水电费票据,即实现案涉房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。6、依据《解释》第十五条“解除权消灭”的时间规定,异议人与开发商签的(协议)必须依法履行。优先于抵押权人的抵押权。7、依据《民法典》第四百一十七条规定【以建筑用地使用权抵押后新增建筑物不属于抵押财产】，抵押权人无权对新增建筑物优先受偿。如果抵押权标的物是土地,执行人无强制执行地上建筑物的民事权益。如果抵押权标的物先是土地,后是案涉房产,按申请执行人华融公司律师在5月14日答复的:取得土地抵押权时间是2014年10月,抵押权人对地上房屋无权优先受偿,华融公司受让长城公司案涉房屋抵押权时间,晚于2017年6月20日,晚于异议人依据《解释》第二条、第五条、《民法典》第二百一十五条(自合同成立时生效:未办理物权登记,不影响合同的效力)规定认定的合法有效商品房买卖合同一“彤利·紫竹茗郡”二期住宅团购协议书Ⅱ(下称协议)成立时间(2011年9月16日,依据《民法典》第三百九十九条规定,异议人购买的案涉房屋是【禁止抵押的财产范围】，故与案涉房屋有关的抵押行为违法,其抵押权无法律效力,与案涉房屋关联部分的执行裁定、协助执行通知无法律事实根据,据此请求人民法院依法裁定:解除对案涉房屋的查封、裁定异议人无法交付的购房尾款交给沈阳市人民法院执行执行,裁定由开发商或办理购房备案手续的相关部门为异议人办理商品房买卖合同备案手续。8、依据法律原则规定:上位法优于下位法;新法优于旧法。依据《立法法》第八十八条规定:法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。9、故本案《民法典》的效力高于其它行政法规、高于申请执行人的法律依据,应充分应用《民法典》的相关规定裁定异议人的执行异议人申请。10、依据最高人民法院《关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》规定、《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》规定,实行类案检索、同案同判之规定。11、依据“最高院判例!交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权”民事裁定书(2020)最高法民申530号,异议人与开发商签订的依法认定有效协议,并按协议规定交付大部分购房款(未交尾款的责任是开发商、申请执行人拒收所致),且异议人从始至终无过错,详见异议申请书；依据“最高院:只要房屋处于权利人实际管控之中即属于实际占有,而无论该建筑是否具备居住条件或处于“烂尾”状态,异议申请人已于2020年取得案涉房屋钥匙,交付该房水电费,即可证明异议申请人已实际占有案涉房屋。最高院民事裁定书(2018)最高法民申2187号,12、依据辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书(2020)辽01民初27号、辽宁省沈阳市中级人民法院执行裁定决(2019)辽01执异1134号,且是同一家开发商,的【裁判要旨】综上,依据上述等相关法规,相关【裁判要旨】,请求沈阻市中级法院支持异议人的全部异议请求。经审查，辽宁诚信公证处于2017年5月18日作出（2017）辽诚证执字第11号执行证书，其中载明，申请执行人中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司可持本执行证书向有管辖权的人民法院申请执行。被执行人为辽宁彤利房地产开发有限公司、杨世宁、孙明焱、陈世杰、董海洋、刘永成。执行内容为：1、被执行人辽宁彤利房地产开发有限公司偿还债务本金人民币118,380,000元；2、截至2017年5月4日,被执行人辽宁彤利房地产开发有限公司偿还利息人民币5,992,987.5元、罚息人民币167,705元,复利人民币587,955.98元,违约金人民币764,286.81元及2017年5月5日至债务全部清偿完毕期间的利息、罚息、复利、违约金;3、申请执行人对抵押人辽宁彤利房地产开发有限公司抵押的在建工程及土地【编号沈阳他项(2015)第0068号、沈阳他项(2015)第0069号《土地他项权利证明书》;编号为沈房建中心字第××号、沈房建中心字第××号《中华人民共和国在建工程抵押登记证明》】享有优先受偿权,在债权额范围内优先受偿;4、申请人要求被申请人杨世宁、孙明焱对全部债务清偿承担连带保证担保责任;5、申请执行人对出质人杨世宁、陈世杰、董海洋、刘永成持有的辽宁彤利房地产开发有限公司的股权(质权登记编号分别为:A1500313827、A1500313845、A1500313840、A1500313833)享有优先受偿权,在债权额范围内优先受偿;6、由被执行人承担公证费、执行费及其他相关费用。经中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司申请，本院于2017年5月19日立案执行，执行案号为（2017）辽01执323号。在执行中，本院于2017年6月20日裁定查封被执行人辽宁彤利房地产开发有限公司位于沈阳市××卡门路××住宅××套房屋。另，本院于2018年8月21日作出（2018）辽01执异1172号执行裁定书，将申请执行人由中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司变更为中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司。另查，案外人提供的落款日期标注为2011年9月16日的《‘彤利·紫竹茗郡’二期住宅团购协议书Ⅱ》中记载：郝嗣瑶以517696元向辽宁彤利房地产开发有限公司认购‘彤利·紫竹茗郡’住宅二期（此房号尚未经地名办审核）xxx的房屋，首付26万元。案外人提供的日期标注为2011年9月16日的《专用收款收据》中记载的金额为26万元。案外人提供的账户明细中记载：2011年9月16日转账支取26万元，对方为陆永红。案外人提供的电费《收据联》中记载的开据日期为2020年8月17日。案外人提供的水费《收据联》中记载的开据日期为2020年8月16日。案外人提供的《商品房预售许可证》中记载：开发单位为辽宁彤利房地产开发有限公司，项目地址为大东区xxx，住宅栋号为**～**。发证日期为2014年9月26日。案外人提供的《建筑工程施工施工证》中记载：建设单位为辽宁彤利房地产开发有限公司，工程名称为居住、商业（二期）。案外人提供的《退房申请》中记载：郝嗣瑶于2017年10月10日向开发商申请退房。案外人提供的《不动产信息查询表》中记载：沈阳市不动产登记中心于2021年5月12日出具查询结果显示郝嗣瑶名下有三处房屋，分别为（一）位于和平区xxx，用途为住宅，面积为218.30平方米，登记类型为所有权登记；（二）位于沈北新区蒲昌xxx，用途为商业，面积为295.89平方米，登记类型为备案合同；（三）位于沈北新区地利南街**（1门），用途为网点，面积为220.32平方米，登记类型为备案合同。案外人提供的《辽宁省自然人存量房地产交易税收申报表》中记载：房产坐落地址为和平区xxx，契税税率0.04。案外人提供的一份《税收通用完税证》中记载：纳税人为郝嗣瑶，契税税率为4%；另一份《税收通用完税证》中记载：纳税人为王铁军，营业税税率5%、个人所得税税率1%、城市维护建设税税率7%、教育费附加税率3%，地方教育附加税率2%。案外人提供的位于和平区xxx的证书中记载：用途为商业服务业/住宅。案外人提供的《不动产电子登记（簿）查询证明》中记载：沈阳市不动产登记中心于2021年5月13日出具查询结果显示位于xxx的房屋的所有权人为郝嗣瑶，规划用途为住宅，土地用途为商业服务业。又查，申请执行人提供的沈阳国用（2012）第0066号证书中记载：土地使用权人为辽宁彤利房地产开发有限公司，2014年10月24日抵押权人为恒丰银行蓬莱支行，2015年7月14日变更抵押权人为中国长城资产管理公司沈阳办事处。案外人提供的辽（2020）沈阳市不动产证明第0279827号证书中记载：权利人为中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，义务人为辽宁彤利房地产开发有限公司，坐落为大东区xxx等486户。《不动产抵押物清单》中包括位于大东区××卡门路××号2-27-1的房屋。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行中的案外人异议程序属于后续异议之诉程序的前置程序，以形式审查为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，上述《不动产信息查询表》中载明案外人郝嗣瑶名下还存在其他房屋且具有居住的功能，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在本次程序中无法对抗申请执行人对案涉房屋享有的抵押权。因此，案外人郝嗣瑶的异议理由在本次程序中不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人郝嗣瑶的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  贾宏斌审判员  乔维修审判员  史永成二〇二一年五月十九日书记员  金婷婷