北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终2961号上诉人（原审原告）：张建，男，1980年7月9日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托代理人：李不言，北京市言大律师事务所律师。委托代理人：杨振明，北京市言大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈慧敏，女，1981年5月8日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。委托代理人：张成龙，北京时雍道泰律师事务所律师。委托代理人：姚嘉惠，北京时雍道泰律师事务所律师。上诉人张建因与被上诉人陈慧敏房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初26611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张建之委托诉讼代理人李不言，被上诉人陈慧敏之委托诉讼代理人张成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判支持张建的全部诉讼请求。张建同意一审判决第二项。事实和理由：房主董某解除与二房东之间的租赁合同，造成了张建与陈慧敏之间的租赁合同事实上已履行不能，故张建无需再继续支付租金。一审法院因张建已支付租金至2020年6月1日，故认定双方租赁合同解除，该认定没有法律、法理依据。张建同意解除与陈慧敏之间的租赁合同及补充协议，但主张解除时间为2020年4月1日。陈慧敏辩称：同意一审判决，陈慧敏在合同履行过程中没有违约行为。一审判决公平公正，请求驳回张建的上诉请求。张建与房主董某的行为损害了陈慧敏的利益。张建向一审法院起诉请求：1.判决确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），于2020年4月1日解除；2.判令陈慧敏退还2020年4月1日至同年5月31日房租133333.33元，并赔偿利息损失（利息自2019年11月13日起，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至法院生效判决书指定履行之日止）；3.判令陈慧敏返还押金100000元；4.判令陈慧敏赔偿因延迟退还押金、及剩余租金的利息损失（利息自2020年4月1日起至实际给付之日止，以233333.33元为本金，按照中国人民银行贷款一年期市场报价利率计算）；5.判令陈慧敏赔偿自2020年4月1日起至2020年11月22日止的，房屋租金差额损失51555.46元；6.本案诉讼费由陈慧敏承担。一审法院认定事实：2017年12月1日、2019年5月9日，张建与陈慧敏分别签订《租赁合同》、及《补充协议》，张建承租陈慧敏提供的租赁房屋，租期自2017年12月1日至2020年11月22日。陈慧敏是租赁房屋的“三房东”，张建使用租赁房屋经营果仕多生鲜超市。双方在《租赁合同》中约定，第三笔房租的数额为782222元，对应的租期为2019年12月1日至2020年11月22日。其中半年的房租400000元，张建应于2019年11月15日支付。2017年12月8日，张建按约定支付押金100000元。2019年11月13日，张建按约定支付了第三笔租金中的400000元。诉讼中，张建提供通知一张，落款签名为董某、落款日期为2020年4月1日。主要内容为：根据租房合同，乙方华某拖欠房租长达两个月，现解除位于西直门外33号底商的租赁合同。现甲方（业主董某）特通知果仕多生鲜超市七日内搬走，该合同不再续约……。2020年4月1日，张建与董某就租赁房屋重新签订租赁合同。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依本法相关规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据上述法律规定，履行解除合同通知义务的应当是合同的当事人。本案中，张建主张解除与陈慧敏所签《租赁合同》，应由其本人向陈慧敏发出解除通知，该通知到达陈慧敏处时《租赁合同》解除。但张建所述通知并非其本人发给陈慧敏，而是董某向张建所发，且该通知也未到达陈慧敏处。法院认为，即便董某向张建所发通知的真实性可以得到确认，该通知也不能导致张建与陈慧敏所签《租赁合同》的解除。故对张建在本案中的第一项诉请不予支持。因张建的起诉书中包含解除《租赁合同》的诉讼请求，故该诉状可视为张建向陈慧敏发出的，要求解除《租赁合同》的通知；陈慧敏签收起诉书副本的时间，应为该通知到达陈慧敏处的时间。陈慧敏对张建所主张的《租赁合同》解除，向法院提出异议，法院经审查认为：张建已与董某就租赁房屋重新签订了合同，且不再依《租赁合同》向陈慧敏支付剩余房屋，并提起了本案诉讼。即张建已明确表示不再履行《租赁合同》的主要义务，故该《租赁合同》已丧失继续履行的基础应予解除。根据《租赁合同》的履行情况，法院确认《租赁合同》解除时间应为，张建所交租金的到期日，即2020年6月1日；《租赁合同》解除后，陈慧敏无需向张建退还租金，但应将所收取的押金退还张建。因在《租赁合同》履行、解除过程中，陈慧敏无违约之处，故张建要求陈慧敏承担违约责任，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项，第九十六条第一款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：一、张建与陈慧敏所签订的《北京市房屋租赁合同》、及《补充协议》，于2020年6月1日解除；二、陈慧敏向张建退还押金100000元，判决生效后7日内履行；三、驳回张建其它诉讼请求。本案二审期间，张建围绕其上诉请求提交了如下新证据：证据一是张建和陈慧敏的微信聊天记录截图，用于证明张建接到房主董某的通知后，就向陈慧敏提出解除合同并要求退还剩余租金；证据二是房主董某出具的说明，用于证明董某与二房东解除合同后，收回租赁房屋并交付张建使用，涉案《租赁合同》中陈慧敏的出租义务已客观履行不能，张建不应再向陈慧敏支付租金。对此，陈慧敏发表质证意见如下：认可证据一的真实性和合法性，但不认可其证明目的。该证据没有显示张建向陈慧敏发出了解除《租赁合同》的通知，张建在未与陈慧敏协商一致的情况下，擅自与董某签订新的租赁合同，其后果应由张建本人承担。对证据二的真实性、合法性及关联性均不认可，该证据是证人证言，证人未出庭作证，不能作为认定事实的依据。据了解，二房东的租金是支付到2020年3月月底，不存在说明中的拖欠房租的情况。本院经审查认为，张建提交的微信截图显示张建于2020年4月4日将落款签名为董某的通知发送陈慧敏，于2020年4月13日向陈慧敏提到“现在大房东已经明确解除他与二房东的租赁合同……我也向律师咨询了，如果你不能继续履行租赁合同，我是可以要求您承担违约责任……现在我只希望您两天内退还我多付的租金及押金，我就不主张什么其他违约责任了，您看呢”。张建的微信聊天记录是否构成解除合同的意思表示，本院将在后文结合张建是否享有合同解除权进行论述。关于房主董某出具的说明，该证据系书面证言，董某未出庭作证，本院对该书面证言不予采信。本院经审理查明，2020年3月30日，张建与董某就租赁房屋重新签订了租赁合同。除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，张建主张其与陈慧敏签订的《租赁合同》已于2020年4月1日解除，解除原因系房主董某解除了与二房东之间的租赁合同，董某要求张建7日内腾房，造成了双方之间的租赁合同事实上已履行不能，张建应当就其主张的解除理由承担举证责任。无论是张建在一审中提交的落款签名为董某的通知，还是其二审中提交的房主董某出具的说明，均不足以证明房主董某与二房东之间的租赁合同已经解除，也不能证明房主董某实际要求其腾房，对其使用租赁房屋造成了影响。而且，根据查明事实，张建于2020年3月30日既已与董某就租赁房屋重新签订了租赁合同。因此，张建的解除理由不能成立，其与陈慧敏之间的《租赁合同》应当继续履行。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，不发生合同解除的效果。故无论张建通过微信方式向陈慧敏发出的信息是否构成解除的意思表示，均不发生合同解除的效果。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款来处理双方合同解除问题，在适用法律方面存在瑕疵。但是，考虑到守约方陈慧敏对一审判决没有提起上诉并表示同意一审判决，而且张建已就租赁房屋与房主董某签订了新的租赁合同并起诉要求解除其与陈慧敏之间的《租赁合同》，张建在2020年6月1日之后不再向陈慧敏履行租金支付义务，一审判决判令双方之间的《租赁合同》及《补充协议》于2020年6月1日解除，该处理结果并无不当，本院不持异议。鉴此，陈慧敏无需向张建退还租金，且陈慧敏不存在违约之处，张建要求其承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，张建的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条、第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3998元，由张建负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 芳审 判 员  赵 斌审 判 员  姚 红二〇二一年五月二十四日法官助理  高天琪书 记 员  梁 萌