河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终12026号 上诉人（原审原告）：石家庄市振西实业总公司，住所地河北省石家庄市桥西镇四街。 法定代表人：刘景辉，总经理。 委托诉讼代理人：武利，河北恩为律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王爱梅，女，1976年2月10日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：李景国，河北姜钟律师事务所律师。 上诉人石家庄市振西实业总公司（以下简称振西实业）因与被上诉人王爱梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初7125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人振西实业的委托诉讼代理人武利、被上诉人王爱梅及其委托诉讼代理人李景国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 振西实业的上诉请求：1、撤销原判，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的编号为264的《顺美华庭购房合同》；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉签署的《顺美华庭购房合同》应当解除，一审认定事实错误，适用法律错误，应当依法改判。一、上诉人在2020年4月通知被上诉人交付房款，被上诉人在三个月的合理期限内并未交付剩余房款，已符合合同解除的条件。上诉人自2020年4月份以来，多次通过电话、小区公告、上门等方式通知被上诉人交剩余房款，被上诉人均未履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”的规定，上诉人在2020年4月就已经通知被上诉人缴纳剩余拖欠房款及利息，但被上诉人一直未交纳，且已超过三个月的合理期限，上诉人的起诉符合商品房买卖合同司法解释第15条合同解除的规定，应当予以支持。在上诉人与另一购房人谢祎的案件中，谢祎自述被上诉人王爱梅与武丽娜、谢祎等人于2020年6月19日向河北省信访局进行信访，且有王爱梅在反映人处签字确认。证实上诉人已通知其交纳房款。且王爱梅与另一被告谢祎均系诉争小区的购房业主，均由上诉人对其交纳剩余房款进行了多次通知，且在振头办事处进行了多次调解，其拒不交款。现被上诉人却开庭陈述上诉人从未通知其交纳房款，显然与事实不符。且上诉人最近一次是在2020年7月29日，还通过在小区贴通知的方式，告知其剩余未交房款客户如不交款，上诉人将要求解除合同退还房款收回房屋。故上诉人早已通知被上诉人交纳房款，且已经超过了三个月的合理履行期，且到目前为止，其仍未交纳房款，已经符合合同解除的条件。二、被上诉人的违约行为持续存在，解除权发生之日应当自上诉人起诉时起计算。被上诉人欠缴房款的违约行为，具有持续性，自2011年5月起就不再偿还房款，且已经持续到现在。不能解释为被上诉人违约三个月，上诉人可以解除合同；被上诉人违约30个月就不能解除合同。被上诉人的违约行为具有持续性，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”规定，解除权发生之日应当理解为上诉人起诉之日起计算。故，即使依据双方于2010年7月24日双方签署的《补充协议》，买卖合同也应当被解除。三、一审判决驳回上诉人的诉求违反公平原则，导致上诉人的售房目的不能实现，应当解除合同。被上诉人仅支付了30%的购房款，剩余70%的购房款均未支付。该30%的购房款连上诉人的建设成本都难以支撑，导致上诉人不得不高息借款，用于支付房产建设的工程款等费用，上诉人的售房目的不能实现，合同应当解除。且被上诉人拒不支付购房款，仅偿还了9个月的按揭贷款本息就停止付款，却享受房屋价格大幅上涨带来的收益，对上诉人来说不公平，法院也不应当支持这种不诚信却违法获利的行为。故，判决解除合同体现了公平原则，合同应当解除。四、一审认定“被告停止给付按揭房款属于行使抗辩权的一种方式”属于认定事实错误。双方签署的《顺美华庭购房合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，被上诉人应按此约定履行付款义务。被上诉人私自停止支付房款的行为，构成严重违约，应当承担解除合同的违约责任。被上诉人购买的诉争房产早在2010年就已经交付使用，被上诉人购房的合同目的能够实现，诉争房产证件齐全，只是因政府政策原因，一直未办理产权证书。双方签署的补充协议从未对何时办理房产证件进行约定，如果法院认为暂时无法办证就可以不予支付剩余房款及利息，显然与双方的约定相悖，等于倡导不诚信的行为，属于认定事实错误，应予纠正。 王爱梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判。1、被答辩人上诉称2020年4月通知被上诉人交付房款，没有证据支持。其认为答辩人超过三个月合理期限未交付剩余房款，符合合同解除条件，没有事实和法律依据。首先，被答辩人没有证据证明其在2020年4月通知上诉人交付房款。其次，被答辩人2020年6月28日向一审法院提起诉讼，此时距离被答辩人所称的2020年4月并未超过三个月。再者，答辩人一审时明确表示愿意支付房款，继续履行双方之问签署的《顺美华庭购房合同》。根据合同约定付款方式为银行按揭贷款，现被答辩人要求支付全部尾款，不符合合同约定。2、合同解除权是除斥期间，应从解除权发生之日起算。双方签订的《补充协议》第四条第三款约定“违约责任：如乙方未按约定时问足额存入的，未还款部分加倍支付，连续三个月未足额存入的，甲方有权解除合同”，本案2011年5月起，被答辩人已经享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十五条第二款的规定，被答辩人的解除应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方约定的扣款日期为每月20日，一审法院认定被答辩人2011年7月21日已发生对答辩人购买房屋的解除权，被答辩人逾期不行使合同解除权，该解除权已经消灭。被答辩人认为应从起诉时起计算，明显系对法律的误解，其上诉理由没有法律依据。如按照被答辩人的计算方式，合同解除权将长期存在，亦不利于维护交易安全稳定。法律规定的一年的期限是为了督促权利人及时行使解除权，这样不仅有利于尽早确定违约行为发生后的合同关系，而且可以防止权利人滥用权力给对方当事人带来不必要的担心和损失，维护社会经济秩序的稳定。如期限过长，意味着现有的合同关系随时可能会因为解除权人的行为而遭到破坏，出于不稳定的状态，这实际上有损于社会利益，不符合《合同法》设置合同解除制度的目的。三、一审判决从维护交易安全和交易稳定性角度，判决不解除双方签订的购房合同及补充协议，有利于市场交易的安全与稳定。该判决并未违反公平原则，更不可能导致被答辩人售房目的的实现。无法因被答辩人自身原因，导致房屋手续不全，无法变更土地性质，至今仍不具备办理正常银行贷款条件，无法按照合同约定为答辩人办理银行按揭贷款。其诉称的高息借款，与答辩人无关，应由其承担所有责任。四、答辩人停止给付按揭房款属于行使抗辩权的一种方式。1、答辩人与被答辩人签订《购房合同》时，被答辩人称顺美华庭项目系70年产权的市政房屋，但被答辩人一直未办理土地变更手续，无法为答辩人办理70年房屋产权证。2、答辩人与被答辩人签订的《购房合同》第四条约定，被答辩人应于2010年4月30日前交付房屋。因被答辩人原因，2010年7月13日才将房屋交付答辩人。3、答辩人与被答辩人签订的《购房合同》第三条约定付款方式为：缴纳首付款后，办理银行按揭贷款。但由于被答辩人原因，迟迟不能办理银行按揭贷款。4、《补充协议》约定：被答辩人应在180个工作日内具备银行贷款条件，但时至今日，被答辩人仍不具备正常银行贷款条件。被答辩人以上种种严重违约，已经构成严重违约。答辩人签订《购房合同》，本意是购买证件齐全的商品房，但由于被答辩人原因，导致银行按揭贷款和房屋证件无法办理，答辩人有理由相信所购房屋存在无法办证的可能，故停止给付按揭房款属于行使抗辩权的一种方式。涉案房屋系答辩人唯一住房，且自入住至今已经长达十年之久，至今未能办理房产证。今年石家庄市人民政府急人民之所急，想人民之所想，及时出台相关政策，解决房地产历史遗留问题，为广大购房户办理产权证，这本是利国利民的天大好事，但被答辩人却此为要挟，提出种种不合理条件，人为设置障碍，阻碍政策落地实施。在其非法目的无法达到的情况下，在明知其自身严重违约的情况下，竟然恶人先告状要求解除房屋购买合同，可见其用心险恶。本案事关众多购房户的合法权益，事关人民政府利民政策的实施，恳请二审法院在查明本案事实的情况下，为答辩人做主，为所有业主做主，依法驳回上诉，维持原判。 振西实业向一审法院的起诉请求：1、请求法院判令依法解除原被告双方签订的编号为264的《顺美华庭购房合同》；2、请求法院判令被告将石家庄市桥西区城角街267号顺美华庭5-105室不动产腾空返还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2009年11月30日，原告（出卖人）振西实业与被告（买受人）王爱梅签订《购房合同》（编号264），双方约定被告购买原告开发的位于石家庄市桥西区，建筑面积116.75平方米，单价3782元，总价款441549元。天然气管网建设费3200元／户，热力管网建设费4670元，以上共计449419元。双方同意选定银行按揭贷款的付款方式，签订房产认购协议之日起7日内双方签订《购房合同》，同时交纳足额首付款，其余部分由银行提供贷款（年限与贷款限额及贷款资料均按贷款行的规定执行，全部贷款资料在签订《购房合同》的时候据实提供），如果由于乙方自身原因导致乙方贷款不能，则乙方有义务采取其他方式付清全部房款。出卖人应当在2010年4月30日前，将有关部门验收的房屋交付买受人使用。出卖人应当在房屋交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2010年7月24日，原告（出卖人）振西实业与被告（买受人）王爱梅签订《补充协议》，双方约定建筑面积116.06平方米，总购房款438939元，已交购房款138939元，尚欠甲方房款300000元。双方对所欠购房款的偿还方式进行约定，参照人民银行现行5年期以上贷款基准利率（月息4.95‰）的七折按揭贷款月均还本息表（按等额本息还款方式计算）执行。乙方每月还款额本息合计1609.8元。为方便乙方还款，乙方授权委托甲方每月从乙方在建设银行的银行账户62×××27扣划，乙方应在每月20日之前将还款额足额存入该账户，直至乙方在甲方指定银行办理完贷款手续止。2010年7月13日，原告将涉案房屋交付被告使用，但至今未办理房屋权属登记及产权证等相关事项。被告分别于2009年11月30日缴纳管网建设费7870元，2010年7月15日缴纳契税6584元、维修基金8124元。被告按照《补充协议》的约定自2010年8月至2011年4月，每月支付1609.8元。2011年5月起，被告的银行账户内余额不足，原告未能扣款。本案中双方未签订正式的商品房买卖合同。以上事实，有原、被告陈述，庭审笔录，《购房合同》、《补充协议》、收据、银行转账明细等证据，可以证实。 一审法院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋交付给买受人，并将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案原告与被告于2009年11月30日签订的《购房合同》（编号264）系双方当事人真实意思表示，协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2010年7月24日原被告就上述《购房合同》签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，属于对原、被告签订的《购房合同》（编号264）中有关付款金额、付款方式及应承担违约责任的补充约定，是房屋买卖合同的组成部分。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或解除。双方签订的《补充协议》第4条第三款约定“违约责任：如乙方未按约定时间足额存入的，未还款部分加倍支付，连续三个月未足额存入的，甲方有权解除购房合同”。2011年5月起，被告未依约向指定账户存入足额存款，致使原告不能如期扣划房款，且连续超过三个月，作为原告振西实业已经享有了合同解除权。但是双方在购房合同及补充协议中均未约定行使解除的期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，振西实业解除应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方约定的扣款日期为每月20日，被告自2011年5月20日起，在指定银行账户的存款已经不能满足原告的扣划要求。原告自2011年7月21日已发生对被告购买房屋的解除权，但原告直至2020年8月13日才到本院起诉要求解除合同，属于原告逾期不行使合同解除权，该解除权消灭。因此，对原告振西实业要求解除与被告王爱梅签订的购房合同的诉讼请求不予支持。本案中原被告双方签订的《购房合同》，本意是购买证件齐全的商品房，但由于种种原因，导致银行按揭贷款和房屋证件无法办理，被告有理由相信其购买房产存在无法办证的可能，因此，被告停止给付按揭房款属于行使抗辩权的一种方式，亦不能作为原告解除合同的理由。本案中，被告同意按照《购房合同》及《补充协议》的约定继续履行合同。案涉房屋已经交付十年，被告在房屋内居住，从维护交易安全和交易稳定性的角度来看，不解除原被告之间的购房合同及补充协议亦更有利于市场交易的安全、稳定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定判决如下：驳回原告石家庄市振西实业总公司的诉讼请求。案件受理费13140元，减半收取计6570元，由原告石家庄市振西实业总公司负担。 本院二审期间，上诉人提交2020年7月29日振西实业在小区贴的通知，主要证明通知过被上诉人他们尽快交房款，否则的话要求解除合同。被上诉人质证称，上诉人不能证明通知在小区张贴过，其次2020年6月28日，上诉人就已经向一审法院提起诉讼；第三，2020年7月29日，即使上诉人张贴过类似的通知，其合同解除权也早已经消灭了。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《购房合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，上述《购房合同》及《补充协议》合法、有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或解除。双方签订的《补充协议》第4条第三款约定“违约责任：如乙方未按约定时间足额存入的，未还款部分加倍支付，连续三个月未足额存入的，甲方有权解除购房合同”。2011年5月20起，被上诉人未依约向指定账户存入足额存款，致使上诉人不能如期扣划房款，且连续超过三个月，作为上诉人振西实业已经享有了合同解除权。但是双方在购房合同及补充协议中均未约定行使解除权的期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，振西实业解除应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方约定的扣款日期为每月20日，被上诉人自2011年5月20日起，在指定银行账户的存款已经不能满足上诉人的扣划要求。上诉人自2011年7月21日已发生对被上诉人购买房屋的解除权，但上诉人直至2020年8月13日才到一审法院起诉要求解除合同，属于上诉人逾期不行使合同解除权，该解除权消灭。综上所述，石家庄市振西实业总公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.00元，由石家庄市振西实业总公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇二一年五月六日 书记员  杨楠楠