安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖03民终887号 上诉人（原审被告）：杭州滨江区市政园林工程有限公司,住所地浙江省杭州市江区西兴街道固陵路三江商厦**，统一社会信用代码91330108710940160G。 法定代表人：徐大龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈新敏，浙江同济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵华航，浙江同济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:孙小六，男，1975年5月26日出生，汉族，户籍地安徽省怀远县，住安徽省怀远县。 被上诉人（原审原告）：韩君芳，女，1974年4月8日出生，汉族，户籍地安徽省怀远县，住安徽省怀远县。 被上诉人（原审原告）：路忠诚，男，1975年8月15日出生，汉族，户籍地安徽省怀远县，住安徽省怀远县。 被上诉人（原审原告）：程安，男，1979年6月4日出生，汉族，住安徽省怀远县。 四位被上诉人共同委托诉讼代理人：刘卫，安徽百舜律师事务所律师。 原审被告:安徽宜顺置业有限公司，住所地安徽省怀远县榴城镇S307省道原蚌怀公路收费站，统一社会信用代码913403216928398935。 法定代表人：张顺虎，该公司总经理。 上诉人杭州滨江区市政园林工程有限公司（以下简称杭州市政园林公司）因与被上诉人孙小六、韩君芳、路忠诚、程安、原审被告安徽宜顺置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省怀远县人民法院（2020）皖0321民初6953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杭州市政园林公司上诉请求：1.撤销（2020）皖0321民初6953号民事判决书，改判驳回孙小六、韩君芳、路忠诚、程安在一审的全部诉讼请求。2.由孙小六、韩君芳、路忠诚、程安承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：（2020）皖0321民初6953号民事判决认定事实不清，适用法律错误。理由如下:1.一审判决认定事实存在明显错误。孙小六、韩君芳、路忠诚、程安并未提供支付给安徽宜顺置业有限公司的付款凭证，仅仅凭安徽宜顺置业有限公司的收据无法证明孙小六、韩君芳、路忠诚、程安支付了购房款，孙小六、韩君芳、路忠诚、程安其举证所涉款项并非是支付给安徽宜顺置业有限公司的。一审庭审过程中，一审法院要求孙小六、韩君芳、路忠诚、程安提供相应的支付凭证，但其至今没有提供，本案在此等基本证据严重缺失的情况下，一审法院居然贸然认定孙小六、韩君芳、路忠诚、程安购买房屋的事实，显属不当。鉴于本案的实际情况，完全有理由怀疑孙小六、韩君芳、路忠诚、程安与安徽宜顺置业有限公司的所谓的“买卖房屋”行为是恶意串通的，安徽宜顺置业有限公司作为专业的房产开发商明知涉案房屋已经备案，也明知自己没有兑现向杭州市政园林公司支付工程款的义务，再将涉案房屋卖给第三人涉嫌一房二卖，孙小六、韩君芳、路忠诚、程安均为怀远本地人，完全有途径知晓其欲“交易”的房产的真实情况，居然不闻不问，主观恶意明显。即使是孙小六、韩君芳、路忠诚、程安已经实际占有使用，也是非法的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，孙小六、韩君芳、路忠诚、程安与安徽宜顺置业有限公司签订的合同应当认定为无效。2.一审对杭州市政园林公司与安徽宜顺置业有限公司的房屋买卖合同定性错误，案涉新河小区8栋S102室、17栋401室、16栋1单元501室、8栋1单元S103室房屋并非是为安徽宜顺置业有限公司支付杭州市政园林公司工程款的抵押，而是在安徽宜顺置业有限公司未能及时支付工程款双方同意以房屋抵扣对账确认的工程款。杭州市政园林公司与安徽宜顺置业有限公司并不是简单的以房子作为抵押也不是单纯以房子为工程款担保，而是直接约定在原审被告一方不履行相关工程款支付义务的情况下进行以房债，客观上，原审被告确实没有履行付款义务，故以房抵债已然完成。以房抵债不违反物权法第186条禁止流押的规定（抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。）以房抵债的约定是诺成合同，自双方意思表示一致时成立，不以债权人受领抵债物为合同成立要件，所以杭州市政园林公司与安徽宜顺置业有限公司签订的合同成立并生效。根据协议约定买卖合同签约完成，债权抵消，双方依约签订了商品房买卖合同，建立商品房买卖合同关系，安徽宜顺置业有限公司也已经出具收条证明已经收到房款，杭州市政园林公司已经完成了付款义务，双方签订的商品房买卖合同合法有效，安徽宜顺置业有限公司应当按照合同履约。3.2014年2月21日杭州市政园林公司出具的承诺书必然是有前提的，否则不符合常理，杭州市政园林公司与安徽宜顺置业有限公司已经完成了以房抵债，无需承诺解除合同，这前提是安徽顺置业有限公司支付了之前的工程款，方有资格对房子进行回购。2013年12月20日，安徽宜顺置业有限公司向杭州市政园林公司承诺，希望杭州市政园林公司在收到每套房子的购房款后解除该套房子的抵押，虽然表述为抵押，但相当于是回购因为之前双方已经完成了以房抵债而不是抵押。有的购房者支付了购房款而杭州市政园林公司也收到了该笔购房款，该份承诺书在这样的背景下杭州市政园林公司向该特定购房者出具的，而非针对本案的孙小六、韩君芳、路忠诚、程安。孙小六、韩君芳、路忠诚、程安起诉杭州市政园林公司突破了合同相对性，无任何法律依据，杭州市政园林公司在本案中不是适格的被告。退一万步讲，孙小六、韩君芳、路忠诚、程安依据承诺书的起诉也已经过了诉讼时效，一审判决不采纳杭州市政园林公司诉讼时效的抗辩却未阐明任何理由，未阐明不采纳是因为不适用诉讼时效还是未超过诉讼时效。杭州市政园林公司认为该承诺书涉及的并非是不动产物权，应当适用诉讼时效，因为通过登记备案来公示某个购房合同，公示的是一个特定的债权债务关系，不属于物权范畴。承诺书出具时间在2014年，承诺在出具后3-5天内配合。孙小六、韩君芳、路忠诚、程安起诉时间是2020年，从2014年到2020年起诉前，孙小六、韩君芳、路忠诚、程安从未向杭州市政园林公司要求配合过户，其也未提交诉讼时效中断的证据。显然孙小六、韩君芳、路忠诚、程安的起诉已经超过了诉讼时效。在这么长的时间内孙小六、韩君芳、路忠诚、程安从未向杭州市政园林公司有过主张，这不是涉及一个人，而是四个人，四人在那么长的时间内均从未向杭州市政园林公司主张，显然不符合常理，但这恰恰也能证明该承诺书并非是针对本案的孙小六、韩君芳、路忠诚、程安，然而其四人却拿着这份承诺书来起诉杭州市政园林公司，所以更加有理由怀疑孙小六、韩君芳、路忠诚、程安是与安徽宜顺置业有限公司故意串通，请求二审法院予以查证。4.一审判决要求杭州市政园林公司于判决生效后十日内到相关机构解除相关商品房的网上备案明显错误。商品房预售合同备案，是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。《城市商品房预售管理办法》第十条:“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”那么依据上述法规的规定，一审判决要求杭州市政园林公司到相关机构解除相关商品房的网上备案明显错误，备案是一个行政行为，对开发商是一项行政意义上的义务，不属于合同义务，杭州市政园林公司作为购房者不具有这项义务或权利，在法律上根本就不存在杭州市政园林公司到房地产管理部门解除备案一说。综上，一审判明显错误，请求二审法院依法改判，依法驳回孙小六、韩君芳、路忠诚、程安在一审的诉讼请求。 孙小六、韩君芳、路忠诚、程安辩称：1.一审法院认定事实清楚，孙小六、韩君芳、路忠诚、程安提供了缴纳房款的收据，并实际占有了房屋，答辩人与安徽宜顺置业有限公司签订的购房合同不违反法律规定，真实、合法、有效。2.一审法院认定安徽宜顺置业有限公司与杭州市政园林公司的房屋买卖合同无效适用法律得当，因为先前签订的补充协议所包含的“以物抵债”内容违反法律强制性规定无效，在此基础上签订的买卖合同当然归于无效。3.杭州市政园林公司主张“承诺是无效且超过诉讼时效”的理由无事实依据和法律依据，该承诺解除与否关联杭州市政园林公司对房屋物权的取得，按法理物权除外适用诉讼时效的规定，一审法院在杭州市政园林公司自愿解除协议的情形之下判决到相关部门解除协议并无不当。4.孙小六、韩君芳、路忠诚、程安购买房屋后，当然成为杭州市政园林公司承诺内容中的权利人，因此主体适格。综上，杭州市政园林公司的上诉理由均不能成立，请求依法驳回杭州市政园林公司的上诉请求。 孙小六、韩君芳、路忠诚、程安向一审法院起诉请求：1.要求杭州市政园林公司依法履行承诺，解除榴城镇新河小区商品房8栋S102室、17栋401室、16栋501室、8栋1单元S103室的网签，协助孙小六、韩君芳、路忠诚、程安办理过户手续。2.要求安徽宜顺置业公司完善购房手续，开具正式购房发票。3.诉讼费由杭州市政园林公司、安徽宜顺置业公司承担。 一审法院查明：2011年前后，安徽宜顺置业公司将榴城镇新河社区新河小区建设工程的工程交由杭州市政园林公司承建。2012年7月24日，安徽宜顺置业公司与杭州市政园林公司签订补充协议，该协议主要约定：甲（安徽宜顺置业公司）乙（杭州市政园林公司）双方于2011年4月18日签订《建设工程施工合同》约定，由乙方承建甲方位于安徽省怀远县××小区的土建、安装、装饰工程，合同暂定价伍仟万元人民币，合同工期200天。因甲方资金困难，导致工程停工。……二、约定事项：3.1.1、截止2012年7月19日，甲方急需支付乙方工程款1500万元，赶工措施费300万元，合计1800元。3.1.2、甲乙双方同意用甲方有预售许可证的住宅商品房（15幢、16幢、17幢、18幢）直接冲抵上诉款项，冲抵单价按照2000元／平方米计算，面积以政府部门实际测绘为准。3.1.3、本协议签订后两日内，双方另行签订《商品房买卖合同》（住宅）并完成预售登记备案。2012年10月20日前，若甲方支付乙方1000万元，则双方解除《商品房买卖合同》（住宅）；逾期未付的，则乙方不予解除《商品房买卖合同》登记备案。3.2.1、在甲方办理完上述商品房预售登记备案后次日，乙方开始复工，并承诺在2012年12月15日前完成一期：2＃—6＃楼住宅；二期：1＃、7＃、8＃楼住宅；1＃商铺（9＃、10＃、11＃）；2＃商铺（12＃、13＃、14＃）；3＃、4＃、5＃商铺的施工任务，具备五方主体竣工验收条件。如因甲方原因不能组织验收，一切后果由甲方承担。如因施工单位不能按时完成施工任务，一切后果由施工单位承担。复工期间乙方应收工程款（暂估）：1500万元，赶工措施费180万元，第3.1.1条未付清部分：800万元；合计2480元（最终决算以双方签字为准）。3.2.3、甲乙双方同意用甲方有预售许可证的部分商铺商品房（3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢）直接冲抵第3.2.1条部分款项，冲抵单价按照2600元／平方米计算，面积以政府部门实际测绘为准。3.2.4、2019年9月10日前，双方另行签订《商品房买卖合同》（商铺）并完成预售登记备案。2013年1月20日前，甲方若付清第3.2.1条合计的全部款项，则双方解除《商品房买卖合同》（商铺）；逾期未付清的，则甲方应配合乙方完成全部预售商品房产权登记及转移手续。3.3、预售登记日期届满的，甲方应继续办理预售登记，直至双方一致同意解除全部《商品房买卖合同》或办理产权登记及转移手续为止。2012年7月30日至2012年11月26日，安徽宜顺置业公司与杭州市政园林公司之间签订包括本案涉案房屋在内的数份商品房买卖合同（合同编号ＹＳＷ—0381、ＹＳＷ—0247、ＹＳＷ—0237、ＹＳＷ—0382），并于同日进行了网上备案，将所建房屋即涉案新河小区8栋Ｓ102室、17栋401室、16栋1单元501室、8栋1单元Ｓ103室的商品房设定为安徽宜顺置业公司支付杭州市政园林公司工程款的抵押。2014年2月21日，杭州市政园林公司给怀远县榴城镇新河小区购房客户出具承诺书一份，内容为“承诺书安徽怀远新河小区购房客户：本小区的安徽宜顺置业有限公司抵押给我公司名下的住宅房屋，为了配合本小区销售，我公司向客户承诺，你购买了本房屋，我公司一定在3-5天内配合你们及时办理，我公司的退房手续，绝不影响你的购房手续的办理，特此向客户承诺。此致承诺单位：杭州滨江区市政园林工程有限公司2014年2月21日（公章）”。另查明，2013年5月1日，程安与安徽宜顺置业公司签订了房屋认购协议书，向该公司购买新河小区涉案16栋1单元501室的商品房，房屋总价340000元；2014年4月9日，韩君芳与安徽宜顺置业公司签订了合同确认单，向该公司购买新河小区8栋1单元Ｓ103室的商品房，房屋总价1171495元。2014年4月19日，路忠诚与安徽宜顺置业公司签订了合同确认单，向该公司购买新河小区17栋401室的商品房，房屋总价320000元，2020年1月15日，路忠诚与安徽宜顺置业公司签订了《商品房买卖合同》；2014年10月17日，孙小六与安徽宜顺置业公司签订了新河小区房屋认购协议书，向该公司购买新河小区8栋Ｓ102室的商品房，房屋总价930000元。安徽宜顺置业公司以在购房款收据上注明或出具证明方式认可上述购房款已经付清，另安徽宜顺置业公司将上述涉案房屋已交付给四原告占有使用。再查明，2019年8月1日，安徽宜顺置业公司以杭州市政园林公司为被告、吕东阳为第三人向本院提起商品房预售合同纠纷案，要求判令杭州市政园林公司与吕东阳配合办理撤销怀远县榴城镇新河小区登记在杭州市政园林公司名下的房屋预售合同备案登记手续，并赔偿损失100000元。本院认为安徽宜顺置业公司提交的“承诺书”系杭州市政园林公司对怀远县××小区××房客户的承诺（购房客户可以依据此承诺要求本案被告协助办理购房登记手续），不是给原告的承诺，也不能达到其证明目的。关于原告要求被告赔偿损失的请求，也没有充分证据证明。一审法院遂于2019年9月16日作出（2019）皖0321民初4942号民事判决，驳回了安徽宜顺置业公司的诉讼请求。安徽宜顺置业公司不服判决，提起上诉。蚌埠市中级人民法院2020年4月27日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，首先，《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有；《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务到期时抵押财产归债权人所有。本案中，安徽宜顺置业公司与杭州市政园林公司在补充协议中第3.1.3条约定：“本协议签订后两日内，双方另行签订《商品房买卖合同》（住宅）并完成预售登记备案。2012年10月20日前，若甲方支付乙方1000万元，则双方解除《商品房买卖合同》（住宅）；逾期未付的，则乙方不予解除《商品房买卖合同》登记备案。”，第3.2.4条约定：“2019年9月10日前，双方另行签订《商品房买卖合同》（商铺）并完成预售登记备案。2013年1月20日前，甲方若付清第3.2.1条合计的全部款项，则双方解除《商品房买卖合同》（商铺）；逾期未付清的，则甲方应配合乙方完成全部预售商品房产权登记及转移手续。”该约定是以房屋抵顶工程款的约定，是安徽宜顺置业公司与杭州市政园林公司在债务履行期届满前达成以物抵债协议，此后双方虽按协议约定签订《商品房买卖合同》，并办理了网上备案，但杭州市政园林公司实际并未支付房款，双方的行为本质上是为了担保工程价款的实现，该补充协议中以房屋抵顶工程款的条款无效，故双方据此签订的《商品房买卖合同》亦属无效。其次，本案孙小六、韩君芳、路忠诚、程安与安徽宜顺置业公司签订了购房合同或认购协议，并向安徽宜顺置业公司支付了房款，涉案房屋也已经实际交由孙小六、韩君芳、路忠诚、程安占有使用，孙小六、韩君芳、路忠诚、程安要求杭州市政园林公司解除涉案房屋的网上备案登记的诉请具有事实依据。再次，杭州市政园林公司于2014年2月21日对怀远县××小区××房客户的出具承诺书，承诺购房客户如购买涉案房屋，杭州市政园林公司在3至5天内配合购房客户及时办理该公司的退房手续。该承诺书系杭州市政园林公司真实意思表示，内容不违法，承诺事项责任义务清楚，具有法律效力。现孙小六、韩君芳、路忠诚、程安等人购买涉案房屋后，杭州市政园林公司拒绝办理该公司的退房手续，有违民事活动诚实信用原则。就其承诺书并非针对本案的孙小六、韩君芳、路忠诚、程安，该承诺是无效且超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。综上，杭州市政园林公司应当依法履行承诺，到相关机构解除榴城镇新河小区商品房8栋Ｓ102室、17栋401室、16栋501室、8栋1单元Ｓ103室的网上备案。孙小六、韩君芳、路忠诚、程安等人已诉请要求杭州市政园林公司解除涉案房屋的网上备案，其又要求杭州市政园林公司协助办理过户手续属于重复主张，一审法院不予支持。关于孙小六、韩君芳、路忠诚、程安要求安徽宜顺置业公司完善购房手续，开具正式购房发票的诉请。开具购房发票是安徽宜顺置业公司应当承担的法定纳税义务，而非民事义务。负有履行义务的主体应严格遵守税收法律法规的相关规定，并接受税务机关的管理和监督。孙小六、韩君芳、路忠诚、程安要求安徽宜顺置业公司开具发票，不属于平等主体之间的民事法律关系，其可向税务机关申请解决，由税务机关按照相关规定处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款、第一百一十九条第（四）项、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第十一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，判决：一、被告杭州滨江区市政园林工程有限公司于判决生效后十日内到相关机构解除怀远县榴城镇新河小区被告安徽宜顺置业有限公司售给原告孙小六的8栋Ｓ102室、原告路忠诚的17栋401室、原告程安的16栋1单元501室、原告韩君芳的8栋1单元Ｓ103室商品房的网上备案；二、驳回原告孙小六、路忠诚、程安、韩君芳的其他诉讼请求。案件受理费320元，减半收取160元，由被告杭州滨江区市政园林工程有限公司负担 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，本案的焦点为孙小六、韩君芳、路忠诚、程安诉请杭州市政园林公司解除案涉商品房网上备案是否具有事实和法律依据。 本案中，孙小六、韩君芳、路忠诚、程安为证明其与安徽宜顺置业公司之间的商品房买卖合同关系，提交了购房协议、购房款收据及转款凭证等书面证据，且安徽宜顺置业公司对此并无异议，足以认定孙小六、韩君芳、路忠诚、程安与安徽宜顺置业公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十六条第一款规定：“当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对于口头遗嘱或赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”对于当事人主张的恶意串通的事实，该款确立了高于一般证明标准的规定，即需达到待证事实存在可能性能够排除合理怀疑的程度和标准。杭州市政园林公司虽主张孙小六、韩君芳、路忠诚、程安与安徽宜顺置业公司之间存在恶意串通行为，但未能提交证据予以证明，本院对该主张不予支持。杭州市政园林公司关于孙小六、韩君芳、路忠诚、程安与安徽宜顺置业公司签订的合同无效的主张，亦因缺乏事实依据而不能成立。 《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”2014年2月21日，杭州市政园林公司向怀远县榴城镇新河小区购房客户出具一份《承诺书》。该《承诺书》系基于其意思表示而成立的民事法律行为，该民事法律行为自成立时生效。根据该法律行为，杭州市政园林公司对孙小六、韩君芳、路忠诚、程安负有解除案涉商品房网上备案义务。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”杭州市政园林公司上诉主张其承诺“在出具后3-5天内配合”办理购房手续，但《承诺书》并未作出的如此明确的表述，且于《承诺书》出具后3-5天内配合所有已购房和尚未购房的客户办理购房手续亦不现实，故杭州市政园林公司所负义务不能确定履行期限。杭州市政园林公司亦主张孙小六、韩君芳、路忠诚、程安从未向其“要求配合过户”，因此本案诉讼时效期间应从杭州市政园林公司明确表示不履行义务之日起计算，对杭州市政园林公司提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。一审法院判决杭州市政园林公司解除案涉商品房网上备案具有事实和法律依据。 综上所述，杭州市政园林公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费320元，由杭州滨江区市政园林工程有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 王宇堂 审 判 员 陈二伟 审 判 员 罗正环 二〇二一年五月二十日 法官助理 毛婉月 书 记 员 陈 冉 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。