江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）苏12执异14号 异议人（案外人）：陈伟，男，汉族。 异议人（案外人）：陈莉莉，女，汉族。 申请执行人：江苏南通六建建设集团有限公司，住所地如皋市城南街道解放路9号。 法定代表人：沈卫东，该公司董事长。 被执行人：江苏华辰房地产开发有限公司，住所地泰州市海陵区尊园花苑8幢101室。 法定代表人：钟炳文，该公司董事长。 本院在执行江苏南通六建建设集团有限公司（以下简称南通六建）申请执行江苏华辰房地产开发有限公司（以下简称华辰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陈伟、陈莉莉向本院提出书面异议。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年5月26日举行了公开听证，异议人陈伟、陈莉莉、申请执行人南通六建的委托诉讼代理人董越参加了听证，被执行人华辰公司经依法通知，无正当理由未参加听证，本案现已审查终结。 经审查查明，2017年11月17日，本院对南通六建诉华辰公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）苏12民初12号民事判决：一、解除原告南通六建与被告华辰公司于2013年10月21日签订的《建设工程施工合同》；二、被告华辰公司于本判决生效之日起三十日内支付原告南通六建工程价款273817260.41元及逾期利息（其中以7048429.29元为本金从2015年9月1日起至2017年3月1日止，以8659429.29元为本金从2015年10月1日起至2017年3月1日止，以11048429.29元为本金从2015年11月1日起至2017年3月1日止；以11048429.29元为本金从2015年12月1日起至2017年3月1日止，以上均按中国人民银行发布的同期银行贷款利率三倍计算；以273817260.41元为本金从2017年3月2日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期银行贷款利率计算）；三、原告南通六建对其施工完成的案涉“泰茂城”项目折价或拍卖的价款在273817260.41元范围内享有优先受偿权；四、被告华辰公司于本判决生效之日起三十日内返还原告南通六建保证金300万元及逾期利息（以300万元为本金从2015年10月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期银行贷款利率计算）；五、被告华辰公司于本判决生效之日起三十日内支付原告南通六建奖励费180万元；六、被告华辰公司于本判决生效之日起三十日内支付原告南通六建停工窝工损失1595160元；七、驳回原告南通六建其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1553388元，保全费5000元，公告费300元，合计1558688元，由被告华辰公司负担（原告已预交，本院予以退回，被告于本判决生效后三十日内向本院交纳案件受理费）。 根据南通六建的申请，本院于2018年4月27日立案强制执行，案号为（2018）苏12执235号。在本案执行过程中，本院于2018年5月2日作出（2018）苏12执235号执行裁定，冻结、扣划被执行人华辰公司银行存款28500万元或查封、扣押其相应价值的财产。2018年5月22日，本院向泰州市不动产登记中心出具协助执行通知书，查封华辰公司名下坐落于尊园花苑3幢107室（初始登记证FC-6165121）、3幢110室（初始登记证FC-6165124）、3幢111室（初始登记证FC-6165125）、7幢905室（初始登记证FC-6167497）、8幢403室（初始登记证FC-6167522）、5幢502室（初始登记证FC-6168948）、5幢1103室（初始登记证FC-6169537）、9幢110室（初始登记证FC-6169800）、6幢703室（初始登记证FC-6170297）、4幢1002室（初始登记证FC-6170627）共计十一处不动产。查封期限为三年，自2018年5月22日起至2021年5月21日止。2020年3月31日，本院作出（2018）苏12执235号之二执行裁定，将本案指定由泰州市海陵区人民法院执行。 陈伟、陈莉莉向本院提出异议称，其与华辰公司于2013年3月5日签订《商品房买卖合同》，同日付清全部房款后，华辰公司将案涉房屋交付其使用。自2013年3月起，其多次向华辰公司工作人员了解办理房产证事宜，工作人员答复“小区房产证都是由公司统一办理，小区还有一些业主跟华辰公司有纠纷，等纠纷解决后，房产证再统一办理。”2017年初，其再找华辰公司时发现该公司售楼处已找不到人，随后其到房管部门咨询，才知道仅有购房合同、购房发票及房屋交接手续不能办理房产证，还需要提供华辰公司授权委托书等手续，因华辰公司没有有效配合，导致房产过户一直未能完成。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。现其已通过合法渠道渠道了对该房屋的所有权和使用权，没有过错，法院应当解除查封。《最高人民关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其在南通六建查封之前已与华辰公司完成该房屋的买卖交易，并已实际交付使用，其在海陵区××××房产。现法院在没有通知异议人，没有调查清楚该房屋现状的情况下就查封该房屋，影响了其对该房屋产权证办理权利的行使。请求停止对海陵区华辰尊园8幢403室房屋的执行，并解除查封。 申请执行人南通六建辩称，其与华辰公司之间的建设工程合同纠纷已向泰州中院申请执行，法院查封案涉房产符合法律规定。 异议人陈伟、陈莉莉向本院提交下列证据：1、签署日期为2013年3月5日的《商品房买卖合同》一份，证明其与华辰公司达成房屋买卖的事实；2、销售不动产发票、银行打款凭证，证明其已将购房款交付华辰公司；3.公共维修基金交存书、住宅质量保证书、物业费收据、装潢公司装修合同证明、房屋现状照片、2013年至今的电费、水费缴费明细，证明华辰公司将案涉房屋交付其使用。南通六建质证认为，对《商品房买卖合同》的真实性没有异议，但只能证明异议人与华辰公司之间的买卖房屋关系，不能证明房屋未过户非异议人的原因；对销售不动产发票的真实性予以认可；公共维修基金交存书上的户名并非异议人，不予认可；对物业费收据的真实性不予认可；电费、水费缴费明细上的用户名称虽是异议人陈莉莉，但不能证明两异议人居住、使用案涉房屋；对住宅质量保证书、住宅使用说明书的真实性没有异议，但与本案无关；银行打款凭证、装潢公司装修合同证明、房屋现状照片均系复印件，真实性无法确认。 另查明，异议人陈伟、陈莉莉系夫妻，2013年3月5日，两异议人与华辰公司签订《商品房买卖合同》，约定华辰公司将开发建设的海陵区华辰尊园花园8幢403房产（建筑面积45.44平方米）以404000元出售给两异议人。同日，华辰公司向异议人陈莉莉开具不动产统一发票，载明收到其购房款404000元。2021年2月3日，两异议人另行购得一处房产，位于泰州市医药××新区××1501，并于当日办理产权登记。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人陈伟、陈莉莉与被执行人华辰公司于2013年3月5日签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效且早于执行法院对案涉房屋查封之时，根据两异议人提供的部分银行取款凭证并结合华辰公司向异议人陈莉莉开具的不动产统一发票可以证实两异议人按照合同约定将全部购房款支付给被执行人华辰公司。两异议人名下虽然另有一处房产位于泰州××××新区，但该房产系在本案所涉房屋被查封之后购买，考虑到本案诉争房屋仅为45平，两异议人另行购买的其他房屋在面积上仍然属于适当改善居住条件、满足基本居住所需，应当认定符合上述规定中“名下无其他用于居住的房屋”的精神。综上，异议人陈伟、陈莉莉所举证据具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部要件，对其提出的要求停止对案涉房屋的执行并解除查封的异议请求，依法予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（二）项、第二十九条之规定，裁定如下： 中止对位于泰州市海陵区尊园花苑8幢403室房产的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 孙金录 审 判 员 潘贻杰 审 判 员 陈海涛 二〇二一年五月二十八日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟