新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院 民 事 判 决 书                         （2021）新4202民初901号  原告：新疆北方泰基房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌苏市长征路007号。 法定代表人：谢祥宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王文芳，1969年5月4日出生，系该公司员工。 委托诉讼代理人：孙庆芬，系新疆雪峰律师事务所律师。 被告：谭超，男，1981年7月16日出生，住新疆维吾尔自治区乌苏市。 被告：杜雨洁，女，1983年9月9日出生，住新疆维吾尔自治区乌苏市。 原告新疆北方泰基房地产开发有限公司（以下简称：北方泰基公司）与被告谭超、杜雨洁租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月14日立案受理后，依法作出（2020）新4202民初352号民事裁定书，原告北方泰基公司不服本院作出的裁定书，上诉于塔城地区中级人民法院，塔城地区中级人民法院于2020年7月14日作出（2020）新42民终957号民事裁定书，裁定撤销乌苏市人民法院（2020）新4202民初352号民事裁定书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新疆北方泰基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王文芳、孙庆芬，被告谭超到庭参加诉讼，被告杜雨洁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告新疆北方泰基房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告谭超向原告新疆北方泰基房地产开发有限公司支付租赁费38,822.22元［320,000元÷365天×808天（自2017年5月1日起至2019年7月17日止）］、违约金96,000元，合计484,222.22元；2．诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2017年4月1日，原告与第一被告签订《房屋租赁合同》，约定原告北方泰基公司将位于乌苏市长征路007号翡翠园小区1#-02层，面积为938.60㎡的房屋租赁给第一被告谭超，租赁期间自2017年5月1日至2023年4月30日，租赁费分段计算。租赁合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告也装修房屋并使用至2019年7月17日。被告一直到2018年9月30日才将2017年第一个租赁周期的租赁交付完毕，此后被告一直拖欠后期租赁费至今未付。原告索款无果，遂起诉至法院。 被告谭超辩称：本人不存在拖欠租赁费的事情，原、被告于2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》约定租赁费320,000元/年未生效，因为2017年4月中旬，原、被告重新签订的《房屋租赁合同》约定租赁费为150,000元/年，并且被告也按照合同约定向原告履行交付租期内租赁费330,000元，故被告不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。 被告杜雨洁未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2017年4月1日，原告北方泰基公司（出租人）与被告谭超（承租人）签订《房屋租赁合同》，合同约定原告北方泰基公司将位于乌苏市长征东路007号翡翠园小区1号2层，面积938.60㎡的房屋租赁给被告谭超，租赁期间自2017年5月1日至2023年4月30日止；租金及支付方式：2017年5月1日至2020年4月30日，年租金32万元；2020年5月1日至2023年4月30日，年租金36万元，租赁期间租金按年一次支付。第一年租金合同签订前承租人按6个月一次性交清，以后承租人于每年租期满前30日一次交付。 2017年4月1日，原告北方泰基公司（出租人）与被告杜雨洁（承租人）签订《房屋租赁合同》，合同约定原告北方泰基公司将位于乌苏市长征东路007号翡翠园小区1号2层，面积938.60㎡的房屋租赁给被告谭超，租赁期间自2017年5月1日至2023年4月30日止；租金及支付方式：年租金150,000元；租赁期间租金按年一次支付。第一年租金合同签订前承租人按6个月一次性交清，以后承租人于每年租期满前30日一次交付。 合同签订后，原告将案涉租赁房屋交付给被告用于经营“乌苏市牛鼎记火锅店”，该火锅店经营者为杜雨洁，谭超与杜雨洁系夫妻。2017年6月6日，被告谭超向原告北方泰基公司交租金160,000元。2018年2月9日，被告谭超向原告北方泰基公司交租金80,000元。2018年9月30日，被告谭超向原告北方泰基公司交租金80,000元。2019年10月16日，被告谭超向原告北方泰基公司交租金10,000元，合计330,000元。被告谭超、杜雨洁于2019年7月17日向原告返还案涉房屋的钥匙，双方约定2019年7月17日以后不再产生租金。现原、被告因签订的二份租赁合同应以哪份为准发生分歧。原告北方泰基公司主张按年租赁费320,000元为准，被告谭超主张按年租赁费150,000元为准。围绕着原、被告签订的二份租赁合同的原因开展调查，原告北方泰基公司解释称被告谭超作为国家公务员，不能经营餐厅，为了符合行政审批手续及避税的目的，双方遂重新以出租人北方泰基公司及承租人杜雨洁名义签订了150,000元的租赁合同。被告谭超对此不予认可，解释称乌苏市新区的房屋租赁费大幅度下降，案涉房屋的租赁费变更为150,000元更符合市场经济行情，遂重新以出租人北方泰基公司及承租人杜雨洁名义签订了150,000元的租赁合同。原告北方泰基公司对此不予认可。 本院在审理过程中，原告北方泰基公司进一步加强其证据的证明力度，向法庭出示乌苏市人民法院于2019年4月15日作出的（2019）新4202民初584号民事判决书，该判决载明“北方泰基公司与喻宏刚于2013年12月20日签订《房屋租赁合同》，约定北方泰基公司将乌苏市长征东路007号翡翠园小区1号2层，面积938.60㎡租赁给喻宏刚用于经营乌苏市蜀滋香鲜鱼坊，租期为五年，自2014年1月20日至2019年2月20日，第一年租金350,000元，自第二年起租金385,000元”。拟证实案涉房屋租赁给被告谭超经营乌苏市牛鼎记火锅店前用于给喻宏刚经营乌苏市蜀滋香鲜鱼坊时年租金为350,000元，不存在租赁费折价为150,000元的事实。被告谭超对原告北方泰基公司主张年租赁费320,000元不认可，解释称系租赁市场行情不济致双方重新协商租赁价格按150,000元/年计算。被告谭超进一步加强其证据的证明力度，向法庭出示原告北方泰基公司于2017年7月25日向被告杜雨洁出具150,000元增值税发票，拟证实案涉房屋已按照租赁费150,000元/年缴费，原告北方泰基公司认可150,000元增值税发票，并解释称系为了给双方避税所致。 另查明，原告北方泰基公司当庭将诉讼标的额554,566元更改为484,222.22元，并要求退减多收取的诉讼费。 本案争议焦点：一是原、被告针对案涉租赁房屋签订的二份房屋租赁合同的效力问题；二是被告是否应承担支付租赁费的义务。 本院认为，关于争议焦点一，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。本案中，原告作为出租方有权将自己的房租租赁给承租人使用，其与被告谭超签订的《房屋租赁合同》及与被告杜雨洁签订的《房屋租赁合同》对租赁价款作出了重大调整，综合对双方签订的合同的履行情况及双方对合同价格的变化来看，原告泰基公司与被告谭超代杜雨洁签订的租赁费150,000元的《房屋租赁合同》的价格之差规避了国家税收政策，损害了国家利益。故该份租赁合同应为无效合同，依法不予保护。结合原告北方泰基公司与谭超签订的租赁费320,000元的《房屋租赁合同》与北方泰基公司与案外人喻宏刚（上一任承租人）签订的《房屋租赁合同》载明的租赁费价格相当，具有案涉租赁房屋的延续性及租赁价格的承继性，更具有真实性及客观性，应为有效合同，依法予以保护。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告谭超及杜雨洁未能遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺向原告北方泰基公司支付租赁费，属于违约行为，理应自2017年5月1日起至2019年7月17日止按年租金320,000元向原告北方泰基公司支付租赁费共计707,506元，减去被告谭超已经支付的330,000元，理应承担继续支付租赁费377,506元的义务。因原、被告在履行合同中均存在过错，应各自承担因违约造成的损失。故对原告北方泰基公司要求被告谭超、杜雨洁支付租赁费377,506元的诉讼请求，本院予以支持。对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 被告杜雨洁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为自动放弃诉讼权利。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告谭超、杜雨洁应当于本判决生效后十日内向原告新疆北方泰基房地产开发有限公司支付租赁费377,506元； 二、驳回原告新疆北方泰基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,563元，投递费96元，共计8,659元，由原告新疆北方泰基房地产开发有限公司负担1,970元，被告谭超、杜雨洁负担6,689元（原告已预交诉讼费9,354元，因其当庭变更诉讼标的为484,222元，理应退还诉讼费791元，原告可凭诉讼费发票原件办理退费手续）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，预交二审案件受理费，并交纳投递费，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。    审 判 长 李 茜 人民陪审员 吴 红 人民陪审员 余 静    二 〇 二 一 年 五 月 十 四 日  书 记 员 张 松