广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终738号上诉人（原审被告）：胡长萍，女，1966年5月12日出生，汉族，住广东省韶关市武江区××。委托诉讼代理人：熊韡，广东宜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：方帼慧，广东宜方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韶关市星星之火贸易有限公司。住所地：广东省韶关市武江区××××××××。法定代表人：徐荣艳，经理。委托诉讼代理人：朱小玲，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林丹燕，广东众同信律师事务所律师。上诉人胡长萍因与被上诉人韶关市星星之火贸易有限公司（以下简称星星之火公司）租赁合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初3119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人胡长萍的委托诉讼代理人熊韡、方帼慧、被上诉人星星之火公司的委托诉讼代理人朱小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡长萍上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或判决驳回星星之火公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由星星之火公司负担。事实和理由：本案为房屋租赁合同纠纷，但并非为完全独立的租赁关系。胡长萍承租的涉案房屋，徐晓波为原出租人，星星之火公司为承租人，胡长萍为次承租人。星星之火公司向胡长萍出租涉案房屋的权利来源于徐晓波。在星星之火公司发出解除合同通知书以前，胡长萍就已收到徐晓波的止付通知书，要求胡长萍停止向星星之火公司支付租金并重新与徐晓波商谈租赁事宜。此时胡长萍已对合同的履行（包括租金的支付、合同的继续履行等）产生了不安抗辩，而星星之火公司在此之后才发出解除合同通知书，并不能发生解除合同的效力。胡长萍也在收到星星之火公司与原出租人徐晓波的通知后，向星星之火公司发函表明需星星之火公司与原出租人徐晓波确认如何交纳租金，但星星之火公司与原出租人徐晓波之间的纠纷至今仍在审理，双方并未向胡长萍明确租金应向谁支付。因此，星星之火公司与原出租人徐晓波之间的纠纷，决定了胡长萍应当向谁支付租金，也决定了胡长萍与星星之火公司之间的租赁合同是否应当继续履行，该案的审理结果与本案密切相关。如原出租人徐晓波与星星之火公司之间的租赁合同被解除，则2020年5月16日以后的租赁事宜，应由胡长萍与原出租人徐晓波另行协商解决，胡长萍只应向星星之火公司支付2020年5月16日以前的租金。如原出租人徐晓波与星星之火公司之间的租赁合同未被解除，胡长萍方可确认并可以向星星之火公司支付全部租金。但无论原出租人徐晓波与星星之火公司之间的纠纷最终如何判决，胡长萍在收到原出租人徐晓波止付通知后，就对星星之火公司的租金支付请求享有不安抗辩权。综上所述，本案应以原出租人徐晓波与星星之火公司之间纠纷的审理结果为依据，本案应当中止审理。一审法院未中止本案的审理，程序不当，请二审法院支持胡长萍的上诉请求。补充：1.（2021）粤02民终25号民事判决已经确认原出租人徐晓波与星星之火公司继续履行合同，自此胡长萍才确认需要将房租交付给星星之火公司，胡长萍与星星之火公司之间的合同应当继续履行。2.由于星星之火公司在出租涉案房屋给胡长萍时，夸大了房屋面积近200㎡，胡长萍是在徐晓波与星星之火公司发生诉讼纠纷后才得知，对于星星之火公司夸大面积部分租金，应当适当调减。星星之火公司辩称，徐晓波、星星之火公司之间的纠纷，与本案纠纷是完全独立的合同纠纷，徐晓波与星星之火公司之间的合同是否继续履行，与本案无关。胡长萍存在迟延支付租金一年多的事实，与徐晓波在（2021）粤02民终25号案中提及因疫情原因迟交2020年4月、5月的租金不具有可比性。星星之火公司已向胡长萍发出解除合同的通知，本案的租赁合同应当予以解除。徐晓波向胡长萍发出的任何通知，都与本案及星星之火公司无关，不排除胡长萍与徐晓波之间存在恶意串通损害星星之火公司合同权利的行为，请求二审法院驳回胡长萍的上诉请求，维持一审判决。星星之火公司向一审法院起诉请求：1.确认星星之火公司与胡长萍签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月17日解除；2.判令胡长萍返还租用房屋；3.判令胡长萍支付2019年8月至合同解除之日止的租金，并参照合同约定的租金标准支付从合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；4.判令胡长萍支付迟延支付租金的滞纳金35655.19元；5.判决星星之火公司不返还胡长萍保证金144000元；6.本案诉讼费用由胡长萍负担。一审法院认定事实：位于韶关市武江区×××××××××花园1、2、3号楼2层201号办公室及专用楼梯间（以下简称涉案201办公室及专用楼梯间）、位于韶关市武江区××××××××××××××××××××（原路牌号为韶关市武江区×××××××××，以下简称涉案204房）的两处房产的登记权利人为案外人张X莲，其另外还执有其丈夫邓X森（已死亡）购买位于韶关市武江区××××××××××××××××××××（原路牌号为韶关市武江区×××××××××，以下简称涉案201房）的商品房买卖合同及支付购房款收据的原件。2014年7月24日及2014年7月31日，张X莲委托案外人徐晓波对涉案的上述房产进行租赁管理。2015年11月22日，徐晓波与星星之火公司（原名称为韶关市星星之火文化传播有限公司）签订了一份房屋租赁合同，约定星星之火公司承租涉案201办公室及专用楼梯间，租赁期限自2016年4月1日至2028年3月31日止。同日，双方还另行签订一份房屋租赁合同，约定星星之火公司承租涉案201房及204房，租赁期限亦是自2016年4月1日至2028年3月31日止。2015年12月7日，星星之火公司（甲方、出租方）与胡长萍（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定“一、甲方房屋（以下简称该房产）地址为：韶关市武江区×××××××××茗苑花园1,2,3号楼2层201号办公室及专用楼梯间；建筑面积1168.28平方米，及韶关市武江区×××××××××××××××××××××××和204号房（无房产证，有购房合同），建筑面积约1450平方米，两项共计约2618.28平方米，甲方同意将该房屋出租给乙方作幼儿园使用（乙方完全了解该物业适合作为幼儿园使用，甲方现状出租）甲方提供房产证。购买合同和公证授权书。二、……租期自2016年04月01日至2028年3月31日止……租金如下:2015年11月15日至2016年3月31日月租金额小写：装修期；2016年4月1日至2019年3月31日月租金额小写：48000元/月；2019年4月1日至2021年3月31日月租金额小写：52800元/月；2021年4月1日至2023年3月31日月租金额小写：58080元/月……押金3个月：144000.00……结算方式：租金按月结算，在每月10号前通过银行转账付款方式缴付……该合同终止时，乙方在付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应将保证金无息退还乙方。如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权扣除保证金……四、双方责任1.乙方应按时缴纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的7%向甲方支付滞纳金。如果逾期缴纳租金，甲方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金……因乙方违约而提前终止合同，甲方有权单方收回房屋，乙方须无条件立即迁出该房产。如乙方逾期迁出时，则甲方收回该房产……违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额7%支付滞纳金……如甲方违反本合同约定，甲方应向乙方赔偿乙方在该物业投资的一切款项，并双倍返还押金……十一、双方约定的其他事项：其中韶关市武江区×××××××××××××××××××××××和204号房（无房产证，有购房合同），建筑面积约1450平方米，如果因政府法院要收回该房屋产权，乙方装修的费用和其它损失由甲方协助乙方与政府协商赔偿，甲方不承担任何责任，但甲方应向乙方退减1450平方米的租金”等内容。《房屋租赁合同》落款处甲方由案外人杨新文签名并加盖星星之火公司的公章，乙方由胡长萍签名并捺印。合同签订后，胡长萍向星星之火公司支付了押金144000元，并将承租的租赁物用于幼儿园的经营，合同正常履行至2019年7月。自2019年8月起至2019年12月期间，胡长萍共向星星之火公司支付了租金160800元，之后未再缴纳租金。2020年5月16日，徐晓波向韶关市武江区×××××××××有限公司出具一份《通知书》，该通知书内容为“现就贵司同韶关市星星之火文化传播有限公司租赁我方房屋相关事宜通知您：根据我方（出租方）与韶关市星星之火文化传播有限公司在2015年10月22日签订的茗苑二楼两份《房屋租赁合同》约定，贵司杨新文未按时缴纳租金和违约金，因此我方于2020年5月16日零时起正式解除与韶关市星星之火文化传播有限公司签订的两份《房屋租赁合同》。特通知您从2020年5月16日零时起停止向韶关市星星之火文化传播有限公司杨新文交纳房屋租金。2020年5月15日之前的租金由您与杨新文协商解决。请您于收到此通知书后5日内与我方联系，重新商谈租赁事宜，逾期视您放弃租赁我方房屋，我方有权处理房屋内未能迁岀的物品。”2020年5月19日，胡长萍收到杨新文（受星星之火公司委托）于2020年5月17日出具的《解除通知》，该通知内容为“胡长萍女士：2015年12月7日，我方与您签订《房屋租赁合同》，由您租赁我方房屋使用，但您于2019年8月起便拖欠租金至今，违反了《房屋租赁合同》的规定，我方决定解除《房屋租赁合同》，现通知您：1.由于您逾期交纳租金达10个月之久，根据《房屋租赁合同》第四、1条的约定，我方有权解除合同，现通知您《房屋租赁合同》自2020年5月17日解除。自2019年8月开始您便拖欠租金，我方催缴未果。2019年10月12日通过微信向您发出了催缴租金的通知。您未如约缴纳租金。2019年12月18日再次通过微信向您发出催款通知。后我方体恤您方困难与您方达成口头协议将交纳2019年8月至12月共5个月租金共计264000元（未含滞纳金）的期限延至2019年12月30日，如逾期我方将依约解除《房屋租赁合同》，解除合同所带来的后果由您方完全承担。现已逾期4个多月，而且2020年1月至5月共计5个月的租金也未缴纳。2.在2020年5月21日前一次性缴清所欠租金367200元及违约金25704元合计392904元，并没收保证金。3.在2020年5月21日前交还租赁的房屋，并清空租赁房屋。告知人：杨新文（杨新文签名捺印）2020年5月17日。”2020年5月25日，胡长萍以韶关市武江区×××××××××有限公司名义向杨新文发出一份《函》，该函内容为“杨新文先生：关于我本人曾于2015年12月7日与你签订的《房屋租赁合同》，我承租后一直用于经营明日之星幼儿园。由于今年春节期间受到新冠肺炎疫情的影响，政府部门勒令暂停开园，现我幼儿园收到政府部门的进一歩指示，准备在今年6月份恢复开园。然而在5月中旬，我幼儿园收到自称为租赁物产权管理人、所有人（实际出租方）的通知书，要求我幼儿园从2020年5月16日起暂停向你交租，前面没有缴纳的租金亦统一缴纳给该租赁物产权管理人、所有人，否则，将视为我幼儿园放弃租赁房屋，并要求我幼儿园限期迁出。鉴于此，我幼儿园已根据通知暂停支付租金，请你与租赁物产权管理人、所有人（实际出租方）充分协商，并解决你们之间的纠纷后，共同向我幼儿园确认如何缴纳租金，否则，由于你们之间的纠纷，导致我幼儿园无法履行原合同的责任由你自行承担。请你积极和慎重处理。”星星之火公司向胡长萍催收租金未果，遂提起本案诉讼。在本案一审诉讼过程中，胡长萍对于其租金支付情况不持异议，但提出双方签订合同时口头约定按18元/平方米计付租金，现应按涉案201房和204房已确定的建筑面积计算租金，在扣除多缴部分租金后再计算欠缴租金，并提出星星之火公司未提供足额面积的房屋构成先违约的抗辩理由。就涉案租赁房屋面积问题，胡长萍提交了徐晓波提供的与“韶关杨新文”的微信聊天记录截图拟证实星星之火公司清楚涉案租赁房屋的实际面积，存在故意欺瞒多收取租金，但未为提交该证据原始载体。星星之火公司对此不予认可，且提出根据双方签订的房屋租赁合同第一条内容，星星之火公司提供了房产证、购房合同和公证授权，胡长萍完全了解承租的物业现状并决定承租且从未就租赁物面积提出过异议。另，胡长萍提交了一份内容为“关于本人徐晓波（身份证号：420××××××××××××419）与韶关市星星之火贸易（文化传播）有限公司解除租赁合同纠纷，双方已起诉到人民法院，现在二审法院审理当中，本人同意将韶关市武江区××××××的租赁场地由韶关市武江区×××××××××有限公司、法定代表人胡长萍继续使用，直到本人与星星之火贸易有限公司的纠纷解决。证明人：徐晓波（签名捺印）2020年11月8日”的证明，拟证实涉案房屋前一手出租方同意涉案租赁房屋继续由胡长萍使用，星星之火公司对此不予认可，认为该证据是徐晓波出具的证人证言，应当出庭接受质询。此外，胡长萍在本案审理过程中向一审法院提交了《中止审理申请书》，认为星星之火公司与徐晓波之间与涉案租赁房屋有关的房屋租赁合同纠纷案件[案号（2020）粤0203民初1575号]已上诉至韶关市中级人民法院，该案二审尚未审结，星星之火公司是否继续享有涉案租赁房屋的权利需以该案审理结果为依据，故本案的审理亦应以该案审理结果为依据，据此申请本案中止审理。一审法院还查明，徐晓波受张忠莲委托与星星之火公司签订的房屋租赁合同中，对于转租事宜约定“乙方（即星星之火公司）如需转租或分租必须提供租户的真实资料给甲方备案，甲方有租户的知情权，乙方必须合法经营。”一审法院再查明，就星星之火公司主张没收保证金及要求胡长萍支付逾期付款的滞纳金问题，一审法院向其释明本案保证金可能会被认定为定金从而存在适用《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定的可能，以及胡长萍已经提出滞纳金过高的抗辩，一审法院可能会对胡长萍主张的滞纳金进行调整的诉讼风险，星星之火公司明确如本案保证金被认定为定金，其仅主张滞纳金，但认为定金应先抵扣租金后，从实际拖欠租金之日起，以抵扣后的实际拖欠租金计算滞纳金。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。徐晓波持有关房屋的房屋产权证、房屋买卖合同及购房款收据、房屋权利人张X莲的授权委托书等材料与星星之火公司签订了房屋租赁合同，星星之火公司依法获得涉案房屋的使用权，从星星之火公司与徐晓波（张X莲）的房屋租赁合同的内容来看，徐晓波（张X莲）同意星星之火公司转租。而星星之火公司将承租而来的房屋转租给胡长萍并于2015年12月7日签订《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，故该院认定该《房屋租赁合同》系合法有效的合同。对于本案《房屋租赁合同》的内容及欠缴租金等情况，双方当事人均无异议，该院予以确认。针对双方当事人的诉辩内容，该院作如下评判。一、关于本案应否中止诉讼问题胡长萍提出星星之火公司是否继续享有涉案租赁房屋的权利需要待（2020）粤0203民初1575号案判决生效后才能确定，故本案需要中止审理。对此，星星之火公司从徐晓波（张X莲）处承租涉案租赁房屋后将涉案租赁房屋转租给胡长萍，星星之火公司与徐晓波（张X莲）之间、星星之火公司与胡长萍之间分别成立的是两组独立的租赁合同关系。根据合同相对性原则，无论星星之火公司与徐晓波（张X莲）签订的租赁合同中约定了何种内容，只有星星之火公司、徐晓波（张X莲）才能享受该合同约定的权利并承担该合同约定的义务，故即便因星星之火公司原因导致其与徐晓波签订的租赁合同解除，星星之火公司与胡长萍之间签订的租赁合同的效力亦不会因此受到影响，星星之火公司、胡长萍双方基于双方签订的《房屋租赁合同》内容所享有的合同权利和承担的合同义务亦不会因此而改变。换言之，无论星星之火公司与徐晓波（张X莲）之间的在房屋租赁合同是否解除，均不免除胡长萍在星星之火公司、胡长萍之间的《房屋租赁合同》解除后所应承担的向星星之火公司返还租赁物的义务，以便星星之火公司履行向徐晓波（张X莲）返还租赁物的义务。胡长萍在本案中提出（2020）粤0203民初1575号案件的审理结果与本案存在关系，实质上是认为星星之火公司与徐晓波（张X莲）之间的房屋租赁合同解除后，鉴于徐晓波同意由其继续使用涉案租赁物，故免除了其向星星之火公司承担支付租金（占用费）、返还租赁物的合同义务，胡长萍的上述主张已经明显突破了合同相对性并将完全否定星星之火公司依法享有的合同权利，故对胡长萍的上述主张，该院不予采信。胡长萍提出本案应中止审理的理由不成立，该院依法不予准许。二、关于合同是否解除及租赁物返还问题星星之火公司、胡长萍签订的《房屋租赁合同》已经明确约定“乙方应按时缴纳租金……如果逾期缴纳租金，甲方有权解除合同，收回该房产”，现根据本案查明的事实，胡长萍自2019年8月起未再缴纳租金，且在星星之火公司要求其在2019年12月30日前缴纳后仍未足额缴纳，故星星之火公司依据合同约定享有单方解除权，胡长萍确认其于2020年5月19日收到星星之火公司发出的《解除通知》，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，胡长萍未在法定起诉期限内就星星之火公司通知解除合同行为的效力问题申请仲裁或提起诉讼，而星星之火公司无证据证实该解除合同的通知已于2020年5月17日送达到胡长萍，故该院确认星星之火公司与胡长萍在2015年12月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月19日解除。租赁合同解除后，胡长萍理应将租赁房屋交还星星之火公司，以便星星之火公司得以继续承租使用涉案房屋或者向房屋所有权人履行返还房屋之义务，故该院对星星之火公司要求胡长萍返还租赁房屋的诉讼请求依法予以支持。胡长萍在本案中提出，徐晓波已经明确同意其使用涉案房屋，对此，且不论徐晓波是否仍有权代房屋权利人张忠莲作出处分物权的意思表示，即便徐晓波具有该项权利，胡长萍亦不得以房屋权利人或受托人的允诺对抗星星之火公司依据合同约定及法律规定所享有的要求胡长萍返还租赁物权利，否则在胡长萍与房屋权利人或受托人串通情形下，星星之火公司的合同权利将无法得到救济，并且在合同相对性原则下也将面临无法向房屋权利人履行返还租赁房屋义务的窘境，甚至在租赁房屋存在损毁、灭失的情形下还需向房屋权利人承担损害赔偿责任。在星星之火公司是否享有本案《房屋租赁合同》解除权问题方面，胡长萍提出星星之火公司未提供足额面积的房屋及存在故意隐瞒租赁房屋面积的有关情形，已经构成先违约的抗辩意见。对此，关于涉案201办公室及专用楼梯间面积，该部分物业的不动产权证所载面积与星星之火公司、胡长萍签订的《房屋租赁合同》约定的面积一致，该院予以确认；至于涉案的201房和204方面积问题，从星星之火公司、胡长萍签订的《房屋租赁合同》约定“韶关市武江区×××××××××××××××××××××××和204号房（无房产证，有购房合同），建筑面积约1450平方米，两项共计约2618.28平方米……（乙方完全了解该物业适合作为幼儿园使用，甲方现状出租）”的内容可以看出，合同签订时，星星之火公司并未向胡长萍隐瞒涉案201房、204房的实际建筑面积，双方对于建筑面积的约定是估数，胡长萍在承租涉案租赁房屋时，对涉案201房、204房尚未取得房屋产权证，建筑面积尚未明确的现状是明知且接受的，并且认可涉案租赁房屋按现状出租，故胡长萍提出星星之火公司未提供足额面积的房屋及存在故意隐瞒租赁房屋面积的抗辩意见，明显无事实和法律依据，该院不予采纳。胡长萍在本案中还提出欠缴房租系因疫情原因，并主张星星之火公司在（2020）粤0203民初1575号案件中针对徐晓波的反诉以疫情为由提出的抗辩得到人民法院的认同，故其亦可据此提出抗辩。对此，首先，星星之火公司在（2020）粤0203民初1575号案件中以疫情为由提出的抗辩能否成立，现并无生效判决进行确认。其次，胡长萍在新冠肺炎疫情出现前4个月即持续拖欠应交的租金，与星星之火公司拖欠其上一手出租人2020年4月、5月的租金不具有任何可比性，且星星之火公司在（2020）粤0203民初1575号案件中所提拖欠上一手出租人2020年4月、5月租金的原因，即包括胡长萍拖欠星星之火公司租金。三、关于租金及房屋占用费问题胡长萍以涉案租赁房屋的实际建筑面积比合同约定的面积少了约200平方米为由提出应扣减部分租金，并且提出当时是口头协商确定按照18元/平方米的标准计付租金。对此，首先，如前所述，胡长萍在承租涉案租赁房屋时，对涉案201房、204房尚未取得房屋产权证，建筑面积尚未明确的现状是明知且接受的，但其同意按照合同约定的租金价格按房屋现状承租；其次，被告胡长萍有关租金标准系按照18元/平方米的标准确定的主张，并无任何证据予以佐证，且按主张的租金标准及合同面积计算，租金也非本案《房屋租赁合同》第二条所约定的租金，更何况，在涉案201房、204房的面积均为估数而非准确面积情形下，既然已经明确按照18元/平方米的租金标准计算租金，却未对涉案201房、204房的面积进行准确测量以确定租金标准亦不符合常理；再次，虽然《房屋租赁合同》第十一条“双方约定的其他事项”对于涉案的201房、204房约定了“如果因政府法院要收回该房屋产权，乙方装修的费用和其它损失由甲方协助乙方与政府协商赔偿，甲方不承担任何责任，但甲方应向乙方退减1450平方米的租金”的内容，但从该约定明显可以看出，胡长萍只有在政府或司法机关对房屋产权进行处分的情况，才能主张退减部分租金，属于对未来可能出现的情况作出的约定，且是对房屋整体作出的约定。此外，《房屋租赁合同》自签订后已经履行近四年之久，胡长萍主张其在2019年8月听说涉案201房、204房取得房屋产权证才向原告口头提出扣减租金，由此恰可证实涉案租赁房屋的面积之于胡长萍将房屋作为整体使用影响不大，且胡长萍在2020年5月25日向杨新文出具的《函》中根本未涉及房屋租赁面积短少租金需要扣减的内容，在案证据也不能反映出涉案租赁房屋的面积对双方约定的租金具有重要影响，综上理由，该院予以确认本案《房屋租赁合同》的租金是在胡长萍已经清楚知晓租赁房屋状况基础上所约定的胡长萍整体使用房屋的对价，胡长萍提出扣减租金没有事实和法律依据，该院不予支持。根据《房屋租赁合同》约定2019年8月1日至2021年3月31日期间租金为52800元/月，胡长萍从2019年8月起未足额付租金，且至2020年5月19日《房屋租赁合同》解除之时，仍未交还租赁物，故该院对于星星之火公司请求胡长萍支付2019年8月至合同解除之日止的租金的请求予以支持，经计算，胡长萍应支付的租金数额为347840元（52800元/月×9个月+52800元/月÷30天/月×19天-160800元）。至于房屋占用费，本案《房屋租赁合同》约定的租赁期限尚未届满，现因胡长萍过错导致合同解除，合同解除后，胡长萍仍继续占用租赁房屋行为明显无法律依据，应当赔偿星星之火公司无法使用或无法顺利向其前手出租人返还房屋所造成的损失，现星星之火公司要求胡长萍按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋占用费至返还房屋之日止，有事实和法律依据，该院依法予以支持。五、关于押金（保证金）及逾期支付租金的滞纳金问题根据《房屋租赁合同》约定“押金3个月：144000”“本合同生效后，乙方须立即向甲方交付保证金和首月租……该合同终止时，乙方在付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应将保证金无息退回给乙方。如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权扣除保证金”“乙方应按时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的7%向甲方支付滞纳金，如果逾期缴纳租金，甲方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金”“乙方如需转租或分租必须经甲方书面同意，并向甲方支付其转租或分租的一个月租金作为转让金。如违反则视为乙方自动放弃该房产使用权，本合同自动解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，乙方负责赔偿”“如甲方违反本合同约定，甲方应向乙方赔偿乙方在该物业投资的一切款项，并双倍返还押金。”的内容可知，双方所约定的保证金实际指向的是胡长萍向星星之火公司交纳的144000元押金，而关于该押金的处理，从合同的约定来看，“如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权扣除保证金”并未明确星星之火公司“扣除”保证金是为弥补胡长萍违约所造成的经济损失，还是“没收”保证金后星星之火公司的经济损失需要胡长萍另行赔偿，故该条款对于本案保证金的处理属于约定不明；纵观本案《房屋租赁合同》内容，双方仅在胡长萍逾期付款的违约责任中有没收保证金的明确约定，星星之火公司在庭审中亦明确其主张没收保证金的依据来源于此，然而除此之外，《房屋租赁合同》还约定“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的7%向甲方支付滞纳金”，此处滞纳金的性质明显属于违约金。而根据《房屋租赁合同》内容，胡长萍向星星之火公司交纳的144000元押金（保证金）与一般的房屋租赁合同中有关押金、保证金是为了促使承租人按约定履行租赁合同义务不同，星星之火公司、胡长萍所约定的押金（保证金）同时对作为出租人的星星之火公司具有约束力，即“如甲方违反本合同约定，甲方应向乙方赔偿乙方在该物业投资的一切款项，并双倍返还押金”，故本案的144000元押金（保证金）符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，是作为星星之火公司、胡长萍按约履行《房屋租赁合同》的担保，其性质是违约定金，而依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，违约金与定金只能择其一主张。经该院释明后，星星之火公司仅主张胡长萍逾期付款的违约金，系星星之火公司对其权利的自行处分行为，该院予以确认，故胡长萍向星星之火公司交纳的144000元押金抵扣胡长萍尚欠的租金347840元后，胡长萍仍应向星星之火公司支付203840元（347840元-144000元）租金。关于胡长萍逾期支付租金的违约金问题，《房屋租赁合同》约定的违约金标准为“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的7%向甲方支付滞纳金”，星星之火公司主动予以调整为自2020年1月1日起以所欠租金为基数从应付次日起按每月2%的标准计付至租金付清之日止，胡长萍提出该违约金过高的抗辩。对此，鉴于本案确属胡长萍长时间逾期向星星之火公司支付租金的违约行为导致《房屋租赁合同》的解除，而胡长萍欠缴租金的行为一定程度上导致星星之火公司对星星之火公司的上一手出租人徐晓波（张X莲）出现欠缴租金的违约行为，从而使星星之火公司面临无法继续承租涉案房屋的风险，即便星星之火公司与徐晓波（张X莲）之间的租赁合同继续履行，本案《房屋租赁合同》解除后，涉案房屋亦存在空置待租的风险从而导致星星之火公司的损失，且星星之火公司在本案中未对胡长萍违约行为造成的其他损失主张胡长萍的违约责任，故综合上述理由，该院对星星之火公司于本案中主张的逾期付款违约金标准予以确认并对胡长萍提出的调整违约金请求不予支持。星星之火公司明确本案保证金的抵扣为“定金应先抵扣租金后，从实际拖欠租金之日起，以抵扣后的实际拖欠金额计算滞纳金”，由于星星之火公司自认其与胡长萍就2019年8月至12月的租金支付问题达成一致为2019年12月底支付，故胡长萍实际拖欠租金的时间应为2020年1月1日，按星星之火公司确认的抵扣方式，此时胡长萍支付的保证金144000元足以抵扣该时尚欠的租金103200元（52800元/月×5月-160800元），尚余40800元可抵扣2020年1月份租金，也即至2020年1月11日，胡长萍尚欠租金数额为12000元，2020年2月、3月、4月胡长萍每月新增52800元租金债务；至于2020年5月租金违约金问题，本案中，星星之火公司明确2020年5月的逾期支付房屋租金的违约金亦按照52800元为基数计算，对此，虽然本案的《房屋租赁合同》于2020年5月19日解除，合同解除后本应以房屋占用费取代合同约定的租金，但因按照合同约定，胡长萍应在2020年5月10日前支付房屋租金，但其并未支付导致合同解除，合同解除后，胡长萍至今仍占用涉案房屋，该院亦按照双方合同约定租金标准支持了星星之火公司所请求的《房屋租赁合同》解除后的房屋占用费，故对星星之火公司有关2020年5月的逾期支付房屋租金的违约金亦按照52800元为基数计算的主张，该院予以确认和支持。至于之后的未付房屋占用所产生的费用滞纳金问题，星星之火公司未予请求，故该院不作处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、第一百三十六条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年12月11日作出（2020）粤0203民初3119号民事判决：一、确认韶关市星星之火贸易有限公司与胡长萍在2015年12月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月19日解除；二、胡长萍应于判决发生法律效力之日起三十日内将位于韶关市武江区×××××××××花园1、2、3号楼2层201号办公室及专用楼梯间、3号楼201房、3号楼204房返还给韶关市星星之火贸易有限公司；三、胡长萍应于判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的租金203840元及房屋占用费[房屋占用费计算方式：从2020年5月20日起至实际返还房屋之日止按《房屋租赁合同》约定的租金标准（2021年3月31日前为52800元/月）计付]给韶关市星星之火贸易有限公司；四、胡长萍应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付房屋租金的违约金（违约金计算方式：2020年1月租金违约金以12000元为基数从2020年1月11日起、2020年2月租金违约金以52800元为基数从2020年2月11日起、2020年3月租金违约金以52800元为基数从2020年3月11日起、2020年4月租金违约金以52800元为基数从2020年4月11日起、2020年5月租金违约金以52800元为基数从2020年5月11日起，按照2%/月标准计付至房屋租金实际清偿之日止）给韶关市星星之火贸易有限公司；五、驳回韶关市星星之火贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13069.12元，减半收取6534.56元，财产保全申请费3270元，合计9804.56元，由韶关市星星之火贸易有限公司负担3495.96元，胡长萍负担6308.6元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡长萍向本院提交以下证据：银行流水以及张X莲出具的授权委托书，拟证明因徐晓波与星星之火公司发生纠纷，徐晓波要求胡长萍停止向星星之火公司支付租金，并将租金支付给徐晓波的事实。星星之火公司质证称：对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该证据与本案无关。对于当事人提交的证据，本院认定如下：对胡长萍提交证据的真实性，予以确认。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。在本案二审审理期间，关于星星之火公司与原出租人徐晓波之间的诉讼纠纷，韶关市中级人民法院已于2021年3月23日作出（2021）粤02民终25号终审判决，胡长萍申请本案中止审理的事由已消灭，对于胡长萍在上诉时提出本案应中止审理的申请，本院不予准许。本院查明，（2021）粤02民终25号民事判决确认徐晓波与星星之火公司之间于2015年10月22日签订的两份《房屋租赁合同》继续履行。上述判决现已发生法律效力。本院另查明，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控需要，广东省于2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月24日9时起，调整为二级响应，自2020年5月9日零时起，调整为三级响应。韶关市武江区人民政府于2020年5月29日发布《武江区关于2020年春季学期幼儿园学生返校时间安排的公告》，结合疫情防控实际，定于从2020年6月2日起通过验收的幼儿园（含涉案武江区明日之星幼儿园）可正常返校上课。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，因本案争议的法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本院在处理本案时，适用的是《中华人民共和国民法典》实施之前的法律、司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕胡长萍上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、胡长萍与星星之火公司之间的房屋租赁合同关系应否解除；二、一审法院对于本案的处理是否得当。一、关于胡长萍与星星之火公司之间的房屋租赁合同关系应否解除的问题。本案中，星星之火公司以胡长萍拖欠房屋租金为由诉请解除其与胡长萍之间于2015年12月7日签订的《房屋租赁合同》，胡长萍则以其享有不安抗辩权、星星之火公司存在故意隐瞒租赁房屋面积、受疫情影响为由提出抗辩。对此，本院认为，从本案查明的事实可知，胡长萍自2019年8月起未再向星星之火公司交纳租金，且在星星之火公司要求其在2019年12月30日前交纳后仍未足额交纳租金。胡长萍提出2020年5月16日涉案房屋原出租人徐晓波向其出具《通知书》，通知其停止向星星之火公司交纳房屋出租，其享有不安抗辩权，以及2020年1月起受新冠肺炎疫情影响幼儿园未能按时开学的理由，均不能作为其自2019年8其未按时向星星之火公司交纳租金的正当抗辩事由。胡长萍对于其主张自2019年8月起其与星星之火公司就涉案房屋实际建筑面积比合同约定的面积少了约200平方米应扣减部分租金进行协商，故而延迟交纳租金的理由，并未提交证据证实，且星星之火公司分别于2019年10月12日、2019年12月18日向胡长萍发出的《通知》、《再次催款通知》也未能反映双方在该期间内有对于应否扣减部分租金进行协商而导致胡长萍延迟交纳租金的事实。故，胡长萍提出其享有延迟交纳租金正当事由的主张，本院不予支持。在胡长萍存在逾期未向星星之火公司交纳租金的情况下，星星之火公司依据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第1点：“乙方（即胡长萍）应按时缴纳租金……如果逾期缴纳租金，甲方（即星星之火公司）有权解除合同，收回该房产……”的约定，主张享有单方解除权，一审法院予以支持并无不当。在胡长萍确认其于2020年5月19日收到星星之火公司发出的《解除通知》的情况下，一审法院确认星星之火公司与胡长萍之间的房屋租赁合同关系于2020年5月19日解除并无不当，本院予以维持。对于胡长萍主张应继续履行涉案《房屋租赁合同》的上诉请求，本院不予支持。二、关于一审法院对于本案的处理是否得当的问题。在星星之火公司与胡长萍之间的房屋租赁合同关系解除的情况下，一审法院判令胡长萍应将涉案房屋返还给星星之火公司并无不当。至于一审法院对于胡长萍尚欠租金及房屋占用费的处理，首先，胡长萍提出涉案房屋实际使用面积比合同约定面积少，应适当扣减租金的主张。对此，胡长萍并未提供证据证明其与星星之火公司签订涉案《房屋租赁合同》时协商确定按照18元/平方米的标准给付租金。且从涉案《房屋租赁合同》已明确涉案201房、204房的面积均为估数而非准确面积，胡长萍也清楚知悉涉案201房、204房尚未取得房屋产权证，建筑面积尚未明确的现状，但并未对涉案房屋面积进行准确测量就与星星之火公司约定房屋租金数额的行为来看，星星之火公司称涉案《房屋租赁合同》所约定租金就是胡长萍与星星之火公司就胡长萍使用涉案房屋整体所应支付的对价，并非按照房屋面积计算的说法，具有较高的可信度。在胡长萍清楚知晓涉案房屋转款并且已经使用涉案房屋四年之久，星星之火公司现也未减少胡长萍可使用的涉案房屋面积的情况下，胡长萍现提出涉案房屋实际使用面积比合同约定面积少，应适当扣减租金的主张，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。其次，胡长萍提出2020年1月至5月受疫情影响，其租赁涉案房屋开办的幼儿园处于停止营业状态，主张其未向星星之火公司支付租金有正当理由。虽然因胡长萍自2019年8月起就开始未按照合同约定履行支付租金的义务，胡长萍所提出受疫情影响的理由并不能作为胡长萍主张涉案《房屋租赁合同》不应解除的正当理由，但是从本案查明的事实来看，胡长萍称2020年1月至5月受疫情影响，其租赁涉案房屋开办的幼儿园处于停止营业状态的说法属实。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，一审法院应当引导本案当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，但一审法院仍然确定胡长萍应按照涉案《房屋租赁合同》约定租金向星星之火公司支付2020年1月至5月的租金有所不当。考虑到新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，不可预见不能避免，属法律规定的不可抗力情形。胡长萍承租涉案房屋系经营幼儿园，因受疫情防控措施影响，其幼儿园从2020年1月至2020年5月一直未能营业，期间没有经营收入，该期间的租金如果按涉案《房屋租赁合同》的约定计付，对胡长萍明显不公平，但同时星星之火公司也是承租他人的场地转租给胡长萍，星星之火公司需要向他人交纳租金，如果完全免收胡长萍2020年1月至5月疫情期间的租金，对星星之火公司亦明显不公平。因本案中双方未能调解，结合本案实际情况，根据公平原则，本院酌情认为胡长萍可减半支付2020年1月23日至6月2日受疫情防控措施影响期间的租金。按照《房屋租赁合同》的约定，正常情况下该期间的租金为52800元/月，折合日租金为1760元/天，减半计付为880元/天。故胡长萍应向星星之火公司支付尚欠的租金数额为100000元[1月的租金数额为4080元（52800元-880元/天×9天-40800元），2月、3月、4月的租金数额均为26400元/月，5月租金（2020年5月1日-2020年5月19日）数额为16720元（880元/天×19天）]；胡长萍应向星星之火公司支付2020年5月20日至2020年6月1日期间的房屋占用费为11440元（880元/天×13天），2020年6月2日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费则仍按《房屋租赁合同》约定的租金标准给付。胡长萍应向星星之火公司支付的违约金按照上述数额进行调整。因此，一审法院对于胡长萍尚欠租金及房屋占用费的处理有所不当，本院予以纠正。综上所述，胡长萍的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初3119号民事判决第一项、第二项；二、撤销韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初3119号民事判决第五项；三、变更韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初3119号民事判决第三项为：胡长萍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的租金100000元及房屋占用费[2020年5月20日至2020年6月1日期间的房屋占用费为11440元，2020年6月2日起至实际返还房屋之日止按《房屋租金合同》约定的租金标准计付]给韶关市星星之火贸易有限公司；四、变更韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初3119号民事判决第四项为：胡长萍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付房屋租金的违约金（违约金计算方式：2020年1月租金违约金以4080元为基数从2020年1月11日起、2020年2月租金违约金以26400元为基数从2020年2月11日起、2020年3月租金违约金以26400元为基数从2020年3月11日起、2020年4月租金违约金以26400元为基数从2020年4月11日起、2020年5月租金违约金以16720元为基数从2020年5月11日起，按照2%/月标准计付至房屋租金实际清偿之日止）给韶关市星星之火贸易有限公司；五、驳回韶关市星星之火贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13069.12元，减半收取6534.56元，财产保全申请费3270元，合计9804.56元。由韶关市星星之火贸易有限公司负担4902.28元，胡长萍负担4902.28元。胡长萍应向一审法院交纳诉讼费4902.28元。韶关市星星之火贸易有限公司已向一审法院预交诉讼费用9804.56元，多预交的4902.28元，由一审法院负责清退。二审案件受理费6534.56元。由韶关市星星之火贸易有限公司负担3217.28元，胡长萍负担3217.28元。韶关市星星之火贸易有限公司应向本院交纳二审案件受理费3217.28元。胡长萍已向本院预交二审案件受理费6534.56元，多预交的3217.28元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  林 梦审 判 员  梁晓芳审 判 员  黄颖红二〇二一年五月十七日法官助理  杨 瑜书 记 员  李 娟