贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1904号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张雄，男，汉族，1967年4月18日生，住贵州省龙里县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：莫代菊，女，汉族，1968年7月20日生，住贵州省龙里县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：熊秀，贵州龙滔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭小国，女，汉族，1969年8月20日生，住贵州省龙里县。 委托诉讼代理人：陈雅琳，贵州合君律师事务所律师。 原审第三人：杨德军，男，苗族，1974年9月18日生，住贵州省龙里县。 原审第三人:肖仁学，男，1966年12月26日生，住贵州省龙里县。 上诉人张雄、莫代菊与被上诉人彭小国及原审第三人杨德军、肖仁学房屋买卖合同纠纷一案，贵州省龙里县人民法院于2020年12月28日作出（2020）黔2730民初1670号民事判决后，张雄、莫代菊不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 张雄、莫代菊的上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或予以改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.二上诉人并未将案涉房屋转让给杨德军。上诉人从杨德军处借款11万元就是为了修建案涉房屋，在已经支付巨额利息182400元和偿还本金3万元、罚款2万元后，不可能将自己唯一的房产以28万元的低价转让给杨德军，且其中的一部分购房款还用于代偿远未到期的案外人王仕熙在龙里邮政银行所欠的债务。2.二上诉人在杨德军的强迫下与被上诉人签订房屋买卖合同，作为出卖方却没有一份合同原件，而即使杨德军在案涉合同上的签字有效，但也仅是二上诉人的代理人，在二上诉人没有明确授权和明确通知被上诉人将购房款直接交付给杨德军、肖仁学的情况下，杨德军是没有权利收取购房款的。且杨德军收到被上诉人支付的15万元购房款，仅有收条，没有银行转账等其他证据佐证交付的真实存在。3.一审判决在二上诉人与被上诉人均未诉求的情况下，擅自处分当事人的诉讼权利，程序违法。4.案涉房屋以明显低价出售，且至今二上诉人并未收到任何购房款。被上诉人明知案涉房屋为二上诉人所有，却未向二上诉人支付过购房款，其已不属于善意受让人。一审判决二上诉人配合被上诉人办理案涉房屋产权变更登记手续，违反公平正义原则。 彭小国二审辩称：1.对于上诉人上诉称其已清偿完毕杨德军的借款且支付了巨额利息一事，被上诉人均不知情。在签订《房屋买卖合同》时上诉人从未提及，且也没有提供证据证明其主张的事实，根据“谁主张、谁举证”的原则，上诉人应自行承担举证不能的法律后果。2.上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》已经三年多，且被上诉人一家也已在案涉房屋内生活居住三年多，若存在上诉人上诉称的案涉房屋低价转让显示公平问题，其早应行使撤销权。3.本案系房屋买卖合同纠纷，支付购房款系被上诉人应承担的义务，一审判决为减轻当事人诉累，判决被上诉人分段履行支付义务并无不妥。4.上诉人与被上诉人的房屋买卖合同真实、合法、有效，上诉人与第三人若有纠纷，应另案处理，不应在本案中损害被上诉人的权利。被上诉人支付了购房款，又花钱对案涉房屋进行了装修，且已搬进案涉房屋居住三年多，判决上诉人配合被上诉人完成案涉房屋转移登记，才符合本案公平、正义。 杨德军、肖仁学二审未陈述意见。 彭小国向一审法院起诉请求：1.判令被告张雄、莫代菊按照与原告彭小国签订的《房屋买卖合同》中的约定，立即履行办理过户的义务，即将名下位于龙里县（原龙山镇）张家湾地段XXX栋第五层的产权转移登记给原告；2.本案案件受理费用由被告承担。 张雄、莫代菊向一审法院反诉请求：1.判决解除张雄、莫代菊与彭小国及杨德军于2017年10月20日签订的《房屋买卖合同》；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年1月29日，张雄、莫代菊以贵州省龙里县（原龙山镇）草原路“张家湾”XXX小区住房（建筑面积131.47平方米，房产证号为龙房权证冠山街道字第××号）为朋友王仕熙抵押，从中国邮政银行股份有限公司龙里县支行贷款210000元。后张雄、莫代菊因还债需要，曾与第三人杨德军协商，将位于贵州省龙里县（原龙山镇）XXX小区住房转让给杨德军。2017年10月20日，张雄、莫代菊、杨德军与彭小国经协商签订《房屋买卖合同》，约定彭小国以280000元的价格购买位于贵州省龙里县（原龙山镇）草原路“张家湾”XXX小区住房，约定“购买方式：银行按揭（截止（至）至2017年10月20日止，总欠银行贷款本息壹拾万元左右）”，付款方式为“乙方（彭小国）一次性支付甲方（杨德军、张雄、莫代菊）人民币壹拾柒万元整（170000元），所欠银行按揭代（贷）款由乙方负责还贷，视为总房款已付贰拾柒万元整，手续过户完毕，补壹万元整给甲方”。合同签订后，彭小国于2017年10月20日当天将150000元购房款给付杨德军，于2018年2月13日将12000元给付肖仁学作为购房款。遂后按《房屋买卖合同》约定负责偿还所购房屋的抵押贷款直至2020年2月19日全部结清，期间共还贷款本息111843.82元。彭小国还清抵押贷款后，向张雄、莫代菊提出产权变更登记未果，向本案提起诉讼。张雄、莫代菊遂向一审法院提起反诉。各方对买卖合同进行过协商，2020年11月3日彭小国支付2000元给肖仁学。另查明，在房屋买卖合同签订后，彭小国即对案涉房屋进行了装修并入住。 一审法院认为，张雄、莫代菊、杨德军与彭小国于2017年10月20日经协商签订的《房屋买卖合同》，系各方真实意思表示，合同不存在法定无效之情形，依法成立并生效。张雄、莫代菊主张签订合同系因受胁迫，但不能提供相关证据予以证实，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同解除分为约定解除和法定解除两种情形，张雄、莫代菊在本案中主张解除是基于两个原因，一是认为合同显失公平，二是认为彭小国未履行合同主要义务。首先，张雄、莫代菊认为合同显失公平的，依照《中华人民共和国合同法》第七十五条之规定，应当在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，而不是以此主张解除；且张雄、莫代菊也未在法定期限内行使撤销权，则合同持续有效。彭小国是否履行合同主要义务的问题，根据审理查明的事实，彭小国在签订合同当天向合同签订的当事人杨德军支付合同价款150000元，并按合同约定偿还房屋抵押贷款本息111843.82元。另，彭小国于2018年2月13日将12000元购房款支付给肖仁学及2020年11月3日彭小国支付2000元给肖仁学的两笔款项；肖仁学虽不是房屋买卖合同的当事人，张雄、莫代菊也不认可其代收行为，但第三人杨德军作为合同方当事人在庭审中认可，故应当认定为已收房款，应视为彭小国已履行了主要付款义务。张雄、莫代菊基于认为彭小国未履行合同主要义务而主张解除合同的诉讼请求，不予支持。关于已付款项的数额认定，根据合同约定，双方签订合同的2017年10月20日，共欠银行借款本息100000元左右，结合付款方式可以认定，各方将偿还银行本息金额以100000元价款认定；彭小国虽一共清偿了银行贷款111843.82元，但其中也包括了分期付款期间产生的利息，故认可合同约定的将偿还银行本息金额冲抵100000元房屋价款。根据《房屋买卖合同》第四条约定，已付款认定为264000（150000＋12000＋100000＋2000）元，尚欠购房款16000元。则在房屋变更产权登记前彭小国尚须支付6000元，剩余合同价款10000元应当在房屋变更产权登记后给付。为减轻当事人诉累，在本案中一并予以处理。杨德军与张雄、莫代菊之前达成的房屋买卖合同或其他合同是否有效及合同价款是否支付不影响本案中杨德军、张雄、莫代菊与彭小国之间房屋买卖合同，与本案无直接法律关系，在本案中不予处理，双方有争议可另行协商处理，协商不成另行起诉。杨德军、张雄、莫代菊就收到的彭小国购房款如何分配，不影响彭小国已付房款的认定。综上，张雄、莫代菊关于解除房屋买卖合同的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。彭小国关于请求被告张雄、莫代菊继续履行合同的诉讼主张，依法应得到支持；但彭小国应当依约再行支付6000元购房款给杨德军、张雄、莫代菊后，张雄、莫代菊则积极配合办理房屋产权变更登记手续，相关税费由各方协商缴纳，协商不成的按法律规定的各自承担相关税费；一方不愿配合的缴纳税费，可由另一方单方代为缴纳相关税费后向对方主张。办理房屋产权变更登记后，彭小国则应根据合同约定支付剩余价款10000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）彭小国自判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）张雄、莫代菊及第三人杨德军购房款6000元；被告（反诉原告）张雄、莫代菊自判决生效之日起十五日内配合原告（反诉被告）彭小国办理贵州省龙里县（原龙山镇）草原路“张家湾”XX小区XXX号住房（建筑面积131.47平方米，房产证号为龙房权证冠山街道字第××号）产权变更登记手续；二、原告（反诉被告）彭小国自办理完毕贵州省龙里县（原龙山镇）草原路“张家湾”XXX小区XXX号住房（建筑面积131.47平方米，房产证号为龙房权证冠山街道字第××号）产权变更登记手续之日起十五日内给付被告（反诉原告）张雄、莫代菊及第三人杨德军购房款10000元；三、驳回被告（反诉原告）张雄、莫代菊全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费60元，反诉案件受理费30元，均由被告（反诉原告）张雄、莫代菊负担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：2017年10月20日的《房屋买卖合同》系上诉人张雄、莫代菊与被上诉人彭小国及原审第三人杨德军经协商后签订的，现并无相关证据证实该《房屋买卖合同》存在无效和法定解除的情形，故一审法院认定该《房屋买卖合同》有效并无不当，应予以确认。既然合同有效，且被上诉人彭小国也按照合同约定将购房款支付给出卖方之一的原审第三人杨德军，并按照合同约定偿还贷款，那被上诉人彭小国就已经完成合同约定的主要义务，故上诉人张雄、莫代菊就应当按照合同约定将案涉房屋过户到被上诉人彭小国名下，一审法院判决正确，应予以维持。关于剩余购房款是否应当在本案中处理的问题，虽然被上诉人彭小国还有部分购房款未支付，但本案双方当事人均未在本诉和反诉中主张，故剩余购房款的问题不应再本案中处理，一审法院予以处理不当，本院予以纠正。 另外，上诉人张雄、莫代菊主张其与原审第三人杨德军之间存在民间借贷关系，但与本案不是同一法律关系，本案不予审理，上诉人张雄、莫代菊可另行主张。 据此，上诉人张雄、莫代菊的上诉理由部分不成立，对其上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省龙里县人民法院（2020）黔2730民初1670号民事判决； 二、上诉人张雄、莫代菊于本判决生效之日起十五日内协助被上诉人彭小国将位于贵州省龙里县（原龙山镇）草原路“张家湾”XX小区XX号的住房（建筑面积131.47平方米，房产证号为龙房权证冠山街道字第××号）产权变更登记到被上诉人彭小国名下； 三、驳回上诉人张雄、莫代菊的反诉请求及其他上诉请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行协助义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 一审本诉案件受理费60元、反诉案件受理费30元，由上诉人张雄、莫代菊负担；二审案件受理费90元，由上诉人张雄、莫代菊负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年五月十一日 法官助理兰丽辽 书记员肖文洁