北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终3789号上诉人(原审被告)：徐绍强，男，1963年7月9日出生，住北京市海淀区。被上诉人(原审原告)：北京世纪洁龙物业管理有限公司，住所地北京市西城区北滨河路2号105室。法定代表人：王静，总经理。委托诉讼代理人：陈震，北京中勉律师事务所律师。上诉人徐绍强因与被上诉人北京世纪洁龙物业管理有限公司（以下简称世纪洁龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初42851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月28日公开开庭审理了本案。上诉人徐绍强，被上诉人世纪洁龙公司之委托诉讼代理人陈震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐绍强上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回世纪洁龙公司的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.一审判决适用法律错误，鸿运达物业将“全部物业管理”一并委托给世纪洁龙公司，此为《物业管理条例》（以下简称“国例”）第39条和《北京市物业管理办法》（以下简称“办法”）第21条明文禁止，一审判决应依据事实和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条支持“确认合同无效”;2.世纪洁龙公司不是xxx小区前期物业。文宝物业和鸿运达物业才是xxx的前期物业，鸿运达走后，只有xxx业主有权决定本小区物业管理事项。鸿运达物业撤走，是前期物业“停止服务”且整体转让，公交地产公司此时已无权再代业主聘请新物业；3.xxx小区业主对世纪洁龙公司的“来历”知之甚少。徐绍强接到起诉书时才看到合同，且合同除了在收费项下写有“2.25”外，几乎留白。在一审庭审中，世纪洁龙公司提交的合同版本与其在另两场其他诉讼中提交的合同版本均不一致；4.一审判决没有反映徐绍强一审答辩书所述，对徐绍强及其他业主在庭审现场的陈述、质证等环节中提出的事实及相应的法律条款，也存在采集不准确和疏漏等问题。关于“业主应当交纳物业费”是针对合法、有效物业合同而设定的，世纪洁龙的合同显系不合法、无效。“国例”和“办法”要求合规物业公司要做到的和不可以做的，世纪洁龙公司都没有符合的情形。一审提供了照片光盘，力证世纪洁龙公司既没有在所谓“合同”中对自己要提供什么样的服务有任何文字承诺，也一直没有按照“国例”和“办法”所要求的物业服务内容履行自己的责任，使小区长期脏乱差以至成为二手房市场上的“价格洼地”。世纪洁龙公司并未有针对性地提出有效反证，一审判决却说无法认定世纪洁龙公司的行为构成根本违约，并由此判决业主百分百补交物业费，没有事实依据，有失客观公正；5.关于诉讼时效的问题，世纪洁龙公司提交的合同中，没有任何服务承诺，其在xxx小区也未持续地、全面地履行“国例”、“办法”中物业服务人的应尽职责，而是以少服务博大收益，没做的持续不做，做错了的持续不改，一审判决将抽象和一般意义上的物业服务“存续”用在世纪洁龙公司上，与事实出入太大。真要解决“事实服务”的物业费的问题，也应该请相关专业评估机构对世纪洁龙公司服务质和量与价格、价值进行公平的评估之后，再加裁量；6.建筑单位没有权利代替业主签合同，即便有权利也应通过招投标选聘。北京世纪洁龙物业管理有限公司辩称，同意一审判决，不同意徐绍强的上诉请求和理由。涉案合同合法有效，物业合同具有持续性，徐绍强一直知道世纪洁龙公司催交费用的行为，本案没有超过诉讼时效。世纪洁龙公司向一审法院起诉请求：1、依法判令徐绍强承担2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费27135元；2、判令徐绍强承担上述费用的滞纳金1000元；3、本案的诉讼费用由徐绍强承担。一审法院认定事实：徐绍强是北京市海淀区xxx38号院xxx小区4号楼308室业主，房屋面积是201平方米。徐绍强未缴纳2015年至2019年的物业费。位于海淀区xxx38号院（以下简称38号院）4号楼的花园村住宅楼项目为北京市公交房地产开发公司（以下简称公交房地产公司）与北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远基业公司）联建项目。2000年6月15日，公交房地产公司与恒远基业公司就该项目的房屋分割及房屋销售问题签订《补充协议（一）》，约定：该项目建筑面积为28065.2平方米，其中地上建筑面积24525.2平方米，地下建筑面积3540平方米（最终以房地局确认的面积为准）。其中公交房地产公司实际所得建筑面积为12553.23平方米；恒远基业公司实际所得建筑面积15511.97平方米。2005年4月6日，公交房地产公司与恒远基业公司签订《关于花园村住宅楼地下室分割的说明》，约定恒远基业公司分得此楼地下室东侧部分，公交房地产公司分得此楼地下室西侧部分，双方各占地下室面积的50％。同年，恒远基业公司取得38号院4号楼，建筑面积14447.94平方米的房屋（其中包括679.19平方米的地下室）所有权证书。2006年9月1日，公交房地产公司、恒远基业公司（甲方）与鸿运达物业公司（乙方）签订《xxx小区物业管理委托合同》，约定由甲方委托乙方就位于38号院的xxx物业（建筑面积27600平方米）实行物业管理。后鸿运达物业公司在合同履行过程中从该小区撤出。2014年6月28日，公交房地产公司（甲方）与世纪洁龙公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由世纪洁龙公司为38号院4号楼xxx小区（计费面积24571平方米）提供物业服务，委托管理期限为10年，自2014年7月1日起至2024年6月30日止。2014年6月18日，xxx小区业主申请成立业主大会。同年8月12日成立xxx小区首次业主大会会议筹备组。2014年11月12日至2014年11月19日，xxx小区首次业主大会会议召开，会议以决议的形式通过了《xxx小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）、《xxx小区物业管理自管方案建议案》（以下简称《建议案》）。2014年11月22日，xxx业委会在北京市海淀区甘家口街道办进行了备案。《议事规则》第二条第十五款写明：“在业主大会闭幕期间，授权小区业主委员会代为全体业主管理公共设施、设备，行使诉讼或非诉讼的事宜。”《建议案》写明：“……根据xxx小区只有一栋楼，140户业主的实际情况，决定实行业主大会自治管理小区物业。”2014年12月21日，xxx业委会向世纪洁龙公司出具通知，主要内容为：业委会正式成立，业主大会决议该小区实行业委会领导下的物业服务中心运作模式，并已报海淀区房管局。世纪洁龙公司擅自进入小区，违反相关规定，要求世纪洁龙公司于2014年12月26日前撤离xxx小区。因世纪洁龙公司未撤离小区，北京市海淀区xxx小区业主委员会于2016年起诉世纪洁龙公司，要求该公司立即退出小区等请求，北京市第一中级人民法院最终认定“《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，建设单位公交房地产公司与世纪洁龙公司签订书面物业服务合同时，xxx小区业主大会尚未成立，小区业主亦未选聘物业服务企业，故该合同符合前期物业服务合同的特征。关于世纪洁龙公司上诉主张其与xxx小区目前属于事实物业服务关系，法院认为，物业服务企业未与建设单位或者业主签订书面物业服务合同的情况下，实际提供物业服务，且业主已经接受的，可以确定双方之间成立事实上的物业服务合同关系，事实物业服务法律关系存在的前提是未签订书面物业服务合同。本案中，建设单位公交房地产公司与世纪洁龙公司签订了书面物业服务合同并实际履行，故世纪洁龙公司事实物业服务的主张无事实依据，法院不予支持。”法院认定目前尚不具备世纪洁龙公司与xxx业委会进行物业交接的条件，故驳回了xxx业委会的诉讼请求。另查，恒远基业公司在2020年起诉世纪洁龙公司与公交房地产公司，要求确认世纪洁龙公司与公交房地产公司于2014年6月28日签订的《物业管理委托合同》无效。北京市西城区人民法院最终认定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，公交房地产公司系案涉小区的建设单位，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，公交房地产公司选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同，对案涉小区进行物业管理，符合法律规定，并无法律规定在联建的情况下，需由全体联建单位共同签订前期物业服务合同。而且恒远基业公司并未举证证明世纪洁龙公司在签订合同时知晓该公司系联建单位，世纪洁龙公司基于公交房地产公司的建设单位身份，与公交房地产公司签订前期物业合同；现有证据不足以证明双方存在恶意串通的事实。”故驳回了恒远基业公司的诉讼请求。徐绍强认为世纪洁龙物业公司未执行备案规定，不具备合法资格，世纪洁龙公司与公交房地产公司签订的合同的真实性及效力不确定，对业主不具有法律约束力，世纪洁龙公司对xxx小区系强行接管，拒不撤出，业主不接受其服务，属于强制交易行为，而且该公司诉讼的部分期间已过诉讼时效。同时，徐绍强认为世纪洁龙物业公司对小区缺少管理和服务，公共区域显著位置没有任何世纪洁龙公司的标志和公示、公共区域设施无人维护，损毁严重，存在安全隐患，小区环境杂乱，卫生状况差，小区绿化养护、树木修剪状况差，故不应向其支付物业费，并向法院提供相应光盘，世纪洁龙公司不予认可，认为其公司一直在提供物业服务，但是物业服务质量很难集体评价。同时表示其公司未备案是因为其与业委会产生纠纷所致，现房管局已将备案事宜移交街道处理。一审法院认为，法院生效判决已经认定建设单位公交房地产公司与世纪洁龙公司签订书面物业服务合同时，xxx小区业主大会尚未成立，小区业主亦未选聘物业服务企业，故该合同符合前期物业服务合同的特征。公交房地产公司系案涉小区的建设单位，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，公交房地产公司选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同，对案涉小区进行物业管理，符合法律规定，并无法律规定在联建的情况下，需由全体联建单位共同签订前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。同时，结合世纪洁龙公司自2015年1月起确实在xxx小区内提供物业服务，故xxx小区的业主应按照公交房地产公司与世纪洁龙公司签订的物业管理委托合同的收费标准向世纪洁龙公司交纳物业费。现徐绍强自2015年1月起未交纳物业费，应承担相应的法律责任，故世纪洁龙公司起诉要求徐绍强交纳物业费之请求，理由正当，法院予以支持。徐绍强辩称世纪洁龙物业公司未在行政机关备案一节，属于管理性规定，而非效力性强制性规定，不能作为拒付物业费的理由。徐绍强辩称物业服务质量不达标一节，根据徐绍强提供的证据，法院无法认定世纪洁龙公司的行为构成根本违约。徐绍强可通过合理、合法途径向其主张并督促积极改进，不能以此作为拒绝缴纳物业费的理由。同时，世纪洁龙公司作为物业服务企业，应尽力提升物业服务质量，改善小区业主的居住环境。徐绍强辩称世纪洁龙公司部分主张已过诉讼时效一节，因物业公司在持续地提供物业服务，应视为物业公司以自己继续提供物业服务的行为主张了权利，故对该项抗辩，法院不予采信。鉴于徐绍强未缴纳物业费系事出有因，并非故意拖欠，故对世纪洁龙公司主张的滞纳金之请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、徐绍强于本判决生效后七日内向北京世纪洁龙物业管理有限公司支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费27135元；二、驳回北京世纪洁龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果徐绍强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，徐绍强向本院提交以下证据材料：光盘两张（内含2021年4月26日拍摄的小区现状约26张照片、2021年5月17日拍摄的小区现状约70张照片），上述证据材料均用于证明小区脏乱差，世纪洁龙公司没有尽到物业服务义务。世纪洁龙公司对徐绍强提交的证据材料的真实性、关联性、证明目的均不予认可。世纪洁龙公司未提交新证据。本院对徐绍强提交的证据材料认证如下：徐绍强提交的照片反映的并非诉争期间的物业管理状况，且物业服务具有多方位、持续性的特点，上述照片无法证明物业公司服务存在根本违约，故本院对上述证据材料均不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2014年6月28日，公交房地产公司与世纪洁龙公司签订的《物业管理委托合同》第十四条约定物业服务费为2.25元。本院认为，结合徐绍强的上诉理由及世纪洁龙公司的答辩意见，本院对案件的焦点问题评判如下：一、关于世纪洁龙公司为涉案小区提供物业服务的法律依据问题。事实已查明，公交房地产公司（甲方）与世纪洁龙公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由世纪洁龙公司为38号院4号楼xxx小区提供物业服务，委托管理期限为10年，自2014年7月1日起至2024年6月30日止。恒远基业公司在2020年起诉世纪洁龙公司与公交房地产公司，要求确认世纪洁龙公司与公交房地产公司于2014年6月28日签订的《物业管理委托合同》无效。北京市西城区人民法院认定，现有证据不足以证明双方存在恶意串通的事实。故驳回了恒远基业公司的诉讼请求。后虽然xxx业委会提起诉讼要求世纪洁龙公司撤出涉案小区，但经本院终审判决，驳回了xxx业委会要求世纪洁龙公司撤场的诉讼请求。上述法院生效判决具有拘束力。一个小区只能有一个物业服务企业，且居民小区确实需要相关的物业服务，因而在条件不具备的情况下，世纪洁龙公司未撤出涉案小区并继续提供物业服务是客观需要，因此，世纪洁龙公司在涉案小区提供物业服务符合法院生效判决的认定，徐绍强的该项上诉理由不成立。二、关于徐绍强是否应向世纪洁龙公司交纳物业服务费的问题。世纪洁龙公司自2015年1月起一直为xxx小区提供物业服务，故xxx小区的业主应按照公交房地产公司与世纪洁龙公司签订的《物业管理委托合同》的收费标准向世纪洁龙公司交纳物业费。2014年6月28日，公交房地产公司与世纪洁龙公司签订的《物业管理委托合同》明确约定物业服务费为2.25元，按照物业服务行业之惯例及通常收费标准，该2.25元应理解为每平方米每月的收费标准。因而徐绍强应按照上述合同的约定交纳物业服务费。徐绍强称世纪洁龙公司提供的物业服务不达标，因而不应交纳物业费。对此，本院认为，徐绍强提交的证据不足以证明世纪洁龙公司已构成根本性违约，即便是物业服务存在一定的瑕疵，但一定程度的瑕疵在法律上不能成为拒绝交纳物业服务费的合理理由。徐绍强辩称世纪洁龙公司进驻小区未在行政机关备案一节，因是否备案属于管理性规定，而非效力性强制性规定，不能作为拒付物业费的理由，且世纪洁龙公司为前期物业服务企业，没有法律法规规定前期物业服务企业的选聘需要进行招投标程序。故在现有证据下，徐绍强应向世纪洁龙公司交纳物业服务费。三、关于世纪洁龙公司的起诉是否超过诉讼时效问题。诉讼时效是指权利人在一定期间不行使权利，在该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度，其目的在于促使权利人行使权利，稳定法律秩序和维护交易安全。本案一审中，世纪洁龙公司提交了催缴物业费通知单，证明其起诉未超过诉讼时效。虽然徐绍强对此不予认可，但未提交相反证据，且考虑到物业服务具有一定的持续性，因而在诉讼时效期间上不宜过于苛刻，故本院认定世纪洁龙公司的起诉未超过法定诉讼时效期间。综上所述，徐绍强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费479元，由徐绍强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 丁少芃二〇二一年五月二十八日法官助理 陈大林法官助理 谢冰伦书 记 员 姜雨蕾