贵州省安顺市平坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0403民初532号 原告：黄凤玲，女，1984年7月4日生，汉族，现住：贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：钟怀成，系原告丈夫，代理权限为特别授权代理。 被告：贵州盛世开元置业有限公司。 住所：贵州省安顺市平坝区谢华村。 法定代表人：李波。 委托诉讼代理人：陈银宇、余清凯，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告黄凤玲与被告贵州盛世开元置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月23日受理后，依法适用小额速裁公开开庭进行了审理，原告黄凤玲委托代理人钟怀成、被告委托诉讼代理人陈银宇、余清凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄凤玲向本院提出诉讼请求：请求判令被告退支付逾期办理房产证违约金11167元并承担本案诉讼费用。 事实及理由：原、被告双方于2016年8月30日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的位于安顺市平坝区房屋。合同签订后，原告交纳房屋首付款73357元，银行按揭支付了260000元，共计333357元。双方约定2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记将将办理转移登记的有关文书，交付给原告。但被告大产权证办理时间为2019年5月，依据合同约定，被告应按原告已交房款日万分之一向原告支付违约金共计11167元。为维护合法权益，故起诉至人民法院，请求判如所请。 被告贵州盛世开元置业有限公司辩称：一、原、被告双方就房屋办证日期已进行了书面变更；二、原告未按合同约定缴纳契税，违反合同约定；三、原告未提交证据证明被告违约；四、即使认定被告有逾期办证行为，原告主张的违约金明显过高，应予下调。 经审理查明，原、被告双方于2016年8月30日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的位于安顺市平坝区房屋。合同签订后，原告交纳房屋首付款73357元，银行按揭支付了260000元，共计333357元。原、被告双方在合同约定2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理转移登记的有关文书，交付给原告。逾期办理的“买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”。合同签订当日，原、被告双方签订“补充协议”将办理房屋初始登记时间变更为房屋交付起540个工作日。2019年3月19日被告完成对涉案房屋的初始登记，2020年11月24日为原告办理涉案房屋的不动产登记。 本院认为，被告是依法设立的专门从事商品房建设、销售的企业法人，被告依法将其开发建设的商品房向原告出售，原告支付了购房款，由此可知，双方签订的《商品房买卖合同》均系双方之真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦无损社会公序良俗，属有效合同。本案被告于2019年3月19日完成对原告所购买的房屋的初始登记并于2020年11月24日为原告办理所有权证的行为是否构成违约成为本案双方当事人争议的焦点。本案中原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，该行为发生于《中华人民共和国民法典》颁布实施之前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条的规定，应适用当时的法律规定，故本案应适用原《中华人民共和国合同法》的相关法律规定。 本案被告以“双方就办理登记事项已进行了时间变更达成‘补充协议’”，故该“补充协议”中对涉及本案争议的6.4条的效力成为本案重要的审查内容。就本案“补充协议”6.4条的效力及本案如何处理分述如下：第一，关于补充协议第6.4条效力问题。根据原《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，补充协议系被告为重复使用而预先拟定未予对方协商的格式条款，第6.4条修改了主合同关于房屋登记的约定内容，对办理产权证的责任主体、证件办理期限内容等都做了调整（例如，办证主体由出卖人（即被告）变更为出卖人协助买受人，初始登记申请时间由房屋交付之日起90日内变更为工作日540日内），明显加重了购房户的责任，故该条款应认定为无效。第二，关于原告应否承担商品房转移登记未能办理的责任，若承担责任，应如何认定违约责任的问题。由于补充协议的有关条款无效，故本案应当按照双方签订《商品房买卖合同》中约定的办理不动产权证来计算违约时间。合同中约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，于2018年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。则在2018年6月30日前，被告应当将商品房转移登记的文书即不动产权证交给原告，而被告未能交付，构成违约，故违约起算时间应当为2018年6月30日起。但是，被告仍然负有向原告交付不动产权证的义务。对于被告抗辩认为不能办证的客观原因和时间的拖延非归责于自己的问题，经审查，被告并未提供确实充分的证据予以证明，该抗辩不能成立。第三，对于计算逾期办证违约金的标准问题，依照原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中被告逾期未办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合涉案房屋已经交付，履行了部分合同义务，且逾期办证的违约行为所造成的实际损失，结合个案有所不同。而事实上，合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，当一方违约时，需坚持以补偿为主，惩罚性为辅的原则，有效维护各方当事人利益。是故，在被告申请调减违约金的前提下，结合被告违约的主客观过错、房屋的实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。则本案中被告应当承担的逾期办证违约金金额为：333357×0.15÷10000×262天=1310.09元。 综上所述，依照原《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、被告贵州盛世开元置业有限公司于收到本判决之日起10日内向原告黄凤玲支付逾期办证违约金1310.09元。 二、驳回原告黄凤玲其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告黄凤玲负担35元，被告贵州盛世开元置业有限公司负担5元。 本判决为终审判决。 审 判 员 程才祥 二〇二一年五月二十一日 法官助理 杨永江 书 记 员 詹仁睿 附： 当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果： (一)承担加倍罚息或迟延履行金。 (二)被强制进行审计。 (三)被限制出境。 (四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。 (五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 (六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。 (七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 (八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。