广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初4264号原告：林海芳，女，1983年9月14日出生，汉族，住福建省南安市××××××××××××××，公民身份号码350×××××××********。委托诉讼代理人：陈尚安，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳洁，广东常道律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。被告：广东欣盛租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××489。法定代表人：黄某1。两被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。第三人：佛山市南海区大沥镇沥中社区沥中经济联合社，住所地广东省佛山市南海区××××××，统一社会信用代码。负责人：陈惠冰。第三人：佛山市南海区大沥镇联滘社区联滘股份经济合作联合社，住所地广东省佛山市南海区，统一社会信用代码N244××××××××4157XK。负责人：黄兆亨。原告林海芳诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称“广佛智城公司”）、广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称“欣盛公司”）、第三人佛山市南海区大沥镇沥中社区沥中经济联合社（以下简称“沥中经联社”）、佛山市南海区大沥镇联滘社区联滘股份经济合作联合社（以下简称“联滘经联社”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月25日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人阳洁，两被告的共同委托诉讼代理人徐飞到庭参加庭审。第三人经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与广佛智城公司签订的《物业使用权转让合同》。2、广佛智城公司向原告返还物业使用权转让金145381元及利息8873元（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR一年期4.25%从物业转让金支付之日起暂计至起诉当日，此后的利息计至实际支付之日止）。3、广佛智城公司向原告支付逾期交付物业的违约金4768元（违约金按照合同约定标准从逾期交付之日起暂计至起诉当日，此后的违约计算至清偿为止）。4、解除原告与被告欣盛公司签订的《委托经营管理合同》。5、被告欣盛公司返还已收取的策划推广服务费人民币5万元及利息3051元（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR一年期4.25%从支付之日起暂计至起诉当日，此后的利息计至实际支付之日止）。6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2019年6月25日与被告广佛智城公司（原名广东广佛智城商业地产投资有限公司）签订了《物业使用权转让合同》，该合同约定广佛智城公司将其投资建设的佛山市南海区×××××××××广佛智城项目的案涉物业的使用权转让给原告，合同约定了转让金总额，支付方式，使用权的转让期限及赠送使用期限。合同约定了具体的物业交付标准和期限，并约定如被告未按照约定期限交付物业的，则广佛智城公司按照已收转让金每日万分之一的标准向原告支付违约金，逾期超过90天则原告有权解除合同。合同附件还约定了装修及交付标准。签订合同后，原告依约支付了全部转让金共145381元，广佛智城公司开具了相应的发票给原告。签订上述转让合同的当日，根据广佛智城公司的安排，原告与广佛智城公司指定的被告欣盛公司（原名广东欣盛商业房产运营管理服务有限公司）签订了《委托经营管理合同》，该管理合同约定原告将物业委托被告欣盛公司统一进行经营管理，原告须一次性支付策划推广服务费给被告欣盛公司，被告欣盛公司则委托经营期间每月向原告支付相应的经营委托收益。签约当日原告依约向被告欣盛公司全额支付了人民币5万元，被告欣盛公司收款后开具了相应的发票给原告。但是，时至今日，广佛智城公司至今未能将符合合同约定交付标准和法律规定的经过了综合竣工验收的物业交付给原告使用，致无法实现原告购买物业的目的，原告根据合同约定有权解除上述《物业使用权转让合同》要求被告返还购房款并承担相应的违约责任。由于广佛智城公司的违约导致《委托经营管理合同》也无法履行，而《物业使用权转让合同》解除后，《委托经营管理合同》也就无履行的基础，故原告有权要求解除《委托经营管理合同》同时退还已收款项并承担相应的法律责任。据原告了解，两被告的法定代表人为同一人且其股东组成重叠，属于关联企业。而涉案土地所有权属于第三人集体所有，涉案项目土地面积规模巨大，涉及受害业主人数众多近10000名，其社会影响十分巨大。因此，其土地来源是否合法，土地利用是否取得规划许可和施工许可，土地征用、农用地转为建设用地的审批程序是否合法等问题必须一一查明，才能给广大受害业主有一个合理合法的交待。故本案的审理结果与第三人存在极其密切的利害关系，十分有必要把第三人列为当事人参加本案的诉讼活动。鉴于被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告广佛智城公司辩称：一、原告将佛山市南海区大沥镇联滘社区股份经济合作联合社（下称“联滘经联社”）、佛山市南海区大沥镇沥中社区沥中经济联合社（下称“沥中经联社”）列为本案第三人有误，涉案物业所在地块土地使用权人为沥中经济联合社，被告广佛智城依法向佛山南海区广佛商贸城发展有限公司承租该地块后，依法拥有出租其在该地块上投资建设的物业的权利。二、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告广佛智城公司不同意解除。理由如下：1、涉讼物业依法取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，涉讼物业为合法建筑，其使用权依法可以转让。2、即使被告广佛智城公司有延迟交付物业，但涉案《物业使用权转让合同》的合同目的已经实现，不应判决解除。原告与被告欣盛公司就本案物业签订涉案《委托经营管理合同》，将本案物业委托给被告欣盛公司进行经营管理。虽然本案物业尚未实际交付，但被告欣盛公司已向原告支付涉案物业的委托经营管理收益3095元。而且，原告分别出具《授权委托书》委托被告欣盛公司接收涉案物业，被告广佛智城公司无需直接向原告交付涉案物业。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的是委托给被告欣盛公司进行经营管理获取收益，并非取得涉案物业本身。因此，涉案《物业使用权转让合同》的合同目的并未因涉案物业延迟交付而不能实现，在涉案《物业使用权转让合同》合同目的已经实现的情形下不应判决解除合同。三、由于原告解除涉案的《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告广佛智城公司返还物业转让金，且原告以本案物业已实际收取被告欣盛公司支付的经营管收益，并未因本案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告广佛智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取经营管理收益的事实自相矛盾，应不予支持。四、原告在诉状中主张法院对土地征用、农用地转为建设用地的审批程序是否合法等问题一一查明，该主张为另一法律关系，与被告广佛智城公司、欣盛公司没有任何关系。沥中经济联合社、联滘股份合作经济社也并非本案适格的第三人，被告广佛智城公司依法承租涉案物业所在的地块，拥有单独投资、开发、建设物业的权利，对其投资建设的物业也依法享有单独合法使用、出租的权利，沥中经济联合社以及联滘股份合作经济社与本案的审理结果无关，原告将其列为第三人参加诉讼，属严重浪费司法资源。综上，原告提出解除涉案的《物业使用权转让合同》并要求退款、支付违约金以及利息等均没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告欣盛公司辩称：1、原告分别与被告欣盛公司就本案物业签订《委托经营管理合同》，约定原告将本案物业委托被告欣盛公司进行经营管理，委托经营管理的期限为8年。涉案《委托经营管理合同》签订后，虽本案物业尚未实际交付，但被告欣盛公司已向原告支付经营管理收益3095元，被告欣盛公司就涉案《委托经营管理合同》的履行没有违约行为。鉴于原告要求解除涉案《委托经营管理合同》，被告欣盛公司同意解除，但要求原告返还已收取的经营管理收益，同时以已收取的经营管理收益为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予被告欣盛公司。2、根据本案《委托经营管理合同》第二条第二款之（2）约定，原告认可被告欣盛公司对本案物业所在项目已经进行的或者以后将要进行的所有策划推广行为，确认该策划推广服务费不与实际委托经营管理期限相关联，无论本合同基于何种理由提前解除或终止，被告欣盛公司均无须向原告分别退还5万元的策划推广服务费。而且被告欣盛公司在接收本案物业之前已就本案物业所在项目进行了前期推广和策划，接收本案物业后亦将持续开展策划推广及招商服务。对于被告欣盛公司的策划推广服务，原告亦表示认可，故原告要求被告欣盛公司退还策划推广费及支付利息均没有依据。综上，请求法院驳回原告要求被告欣盛公司退还策划推广费5万元及支付利息的诉讼请求。第三人没有答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合案件事实进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2019年6月25日，原告（受让方、乙方）与广佛智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号号地号楼层号商铺的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2039年6月24日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金145381元；甲方在2019年12月31日前将涉案物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉案物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之一的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方）与欣盛公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号号地号楼号物业委托乙方进行经营管理。甲方同意在签约当日，一次性支付乙方策划推广服务费用5万元。甲方确认，上述人民币5万元策划推广费用不与本合同约定的委托经营管理期限相关联；无论本合同基于何种理由提前解除或终止，乙方均无须向甲方退还上述人民币5万元策划推广费用。委托经营管理期限为8年，期限自物业正式交付使用之日起计算。其中委托第1年至第5年，乙方每月应向甲方支付固定的经营委托收益为969元，实际经营盈亏由乙方承担。上述合同签订后，原告向广佛智城公司支付了物业使用权转让租金145381元，又向欣盛公司支付了推广策划运营费50000元。广佛智城（六期）天街3号楼办理了建设工程规划许可证。广佛智城公司主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目3号地16号楼。但至本案辩论终结时尚未竣工验收。原告已收取欣盛公司委托经营收益3095元。2021年3月2日，本院向两被告送达本案起诉状等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案所在楼栋已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。广佛智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则广佛智城公司逾期交付涉案物业，原告诉请解除其与广佛智城公司签订的《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在广佛智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年3月2日）解除。原告与欣盛公司签订的《委托经营管理合同》是在《物业使用权转让合同》约定广佛智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，在《物业使用权转让合同》解除的情况下，《委托经营管理合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，广佛智城公司收取的转让款145381元应退还予原告。合同解除的过错方为广佛智城公司，原告诉请支付违约金，合理有据。根据双方约定的标准，广佛智城公司应向原告支付自逾期交付之日（2020年1月1日）起至合同解除日（2021年3月2日）止以145381元为本金按日万分之一计算的违约金6207.76元。合同解除后，广佛智城公司未退还款项造成原告资金使用的损失，故广佛智城公司还应向原告支付自合同解除次日（2021年3月3日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。原告超出上述部分的请求，本院不予支持。《委托经营管理合同》亦一并解除，故欣盛公司收取的策划推广服务费50000元应退还予原告，原告收取的委托经营收益3095元亦应退还予欣盛公司，两者相抵，欣盛公司还应向原告退还46905元。欣盛公司主张依合同约定策划推广服务费无需退还，但上述条款为欣盛公司制作的格式条款且加重了原告的负担，由于案涉物业至今在建，客观上不存在原告接受欣盛公司策划推广服务的事实，故对欣盛公司的上述答辩意见，本院不予采纳。欣盛公司收取策划推广服务费，客观上对原告的资金使用造成损失，故欣盛公司应支付自起诉之日（2021年2月18日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告。原告超出上述部分的利息请求，本院不予支持。第三人经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认林海芳与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年6月25日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2021年3月2日解除。二、解除林海芳与广东欣盛租赁服务有限公司于2019年6月25日签订的《委托经营管理合同》。三、广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款145381元及支付违约金6207.76元及以145381元为本金自2021年3月3日起至款项付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予林海芳。四、广东欣盛租赁服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还策划推广服务费46905元予林海芳，并支付以46905元为本金自2021年2月18日起至款项付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。五、驳回林海芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2676.6元、财产保全费1580.37元，合计4256.97元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担3243.41元，由被告广东欣盛租赁服务有限公司负担1013.56元。两被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已经预交的诉讼费用4256.97元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冼文舜二〇二一年五月十四日书记员  韦可楠