广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初12506号原告（反诉被告）周树林，男，1990年1月7日出生，住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人王丽萍，广东深德瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人黄志海，广东深德瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）张志勇，男，1981年1月8日出生，住址广东省深圳市盐田区。委托诉讼代理人蓝振初，系被告表叔。第三人冯光活（反诉被告），男，1980年9月10日出生，住址深圳市宝安区。委托诉讼代理人郑凤丹，广东深德瑞律师事务所律师。第三人肖文娟，女，汉族，1984年7月25日出生，住址深圳市宝安区。第三人上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市罗湖区笋岗街道田心社区浦诚路88号浦发大厦。法定代表人李荣军委托诉讼代理人张宁宁、马雨薇，公司职员。上列当事人之间本诉及反诉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人黄志海、被告委托诉讼代理人蓝振初、第三人肖文娟、第三人冯光活委托诉讼代理人郑凤丹到庭参加诉讼。第三人上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提诉讼请求：一、解除原、被告双方签订的《房屋转让合同书》。二、被告返还原告已支付的购房款3756万元。三、被告承担本案的违约责任，支付违约金860万元。四、由被告承担本案诉讼费、诉讼保全费、担保费等与诉讼有关的费用。原告在法定期限内变更诉讼请求为：一、被告继续履行双方签订的《房屋转让合同书》；二、被告因未按合同约定的期限履行义务承担本案的违约责任，支付违约金为395600元（从2020年4月28日起算，以转让成交价为基数按日万分之四计算，暂计至2020年5月21日，具体计算至实际支付之日止）；三、被告将该房屋变更登记至原告名下；四、由被告承担本案诉讼费、诉讼保全费、担保费等与诉讼有关的费用。具体事实与理由：2020年4月17日，原告与被告签署了《房屋转让合同书》，双方约定：1、被告将位于深圳市宝安区壹方商业中心二期4座Ｂ单元1501（产权证号：粤（2019）深圳市不动产第0021670号）出售给原告；2、房屋转让价款为4300万元；3、被告须于签署本合同之日起十日内（含当日）出具公证委托书给担保公司及其指定人员，同时原告须协助卖方办理赎楼手续配合签署相关文件，如被告拒不出具公证委托书，则视为被告构成根本违约，原告有权解除合同并按第11条的约定要求被告承担违约责任。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务，于2020年3月19日支付被告指定账户两笔房款，分别为2200万元和936万元，于2020年3月13日转入被告指定账户1400万元，其中620万元为被告认可的本案房款。综上，原告已经支付房款总计人民币3756万元。根据合同第六条第3款之约定，被告须于签署本合同之日起十日内（含当日）出具公证委托书给担保公司及其指定人员，同时原告须协助卖方办理赎楼手续配合签署相关文件，如被告拒不出具公证委托书，则视为被告构成根本违约。原告在支付房款后，被告拒不履行合同，不出具公证委托书，被告的行为构成了根本违约。同时，被告是代持该房产，不具有处分涉案房产的权利。按照合同第十一条之约定，“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十（20%）的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”综上所述，原告依约履行合同但被告拒不履行合同存在违约行为。被告答辩并提出反诉。被告向本院提反诉请求：一、解除反诉人与被反诉人周树林双方签订的《房屋转让合同书》。二、被反诉人周树林违约，应承担860万元的违约金。三、冯光活承担本案连带清偿责任。四、由被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：2020年4月17日，反诉人通过肖文娟介绍，认识了被反诉人周树林，并于当天签订了《房屋转让合同书》。合同约定：1、反诉人将位于深圳市宝安区壹方商业中心二期4座Ｂ单元1501（产权证号：粤（2019）深圳市不动产第0021670号）出让给被反诉人周树林；2、房屋出让价4300万元：3、签订合同当天被反诉人周树林须支付定金20万元，余款于2020年5月20日前一次性付清。周树林是冯光活的员工，《房屋转让合同》签订后，张志勇、周树林、肖文娟、冯光活又签订了一份《约定》，约定：乙方（周树林）向甲方（张志勇）支付款项由丁方（冯光活）担保。然而，《房屋转让合同》签订后，被反诉人不讲诚信，连定金都未付，伪造一些毫无相关的所谓证据，诬告反诉人违约。反诉人诚实本分，尽管被反诉人没有支付定金，都积极履行自己合同约定的义务，在《房屋转让合同书》签订后，到公证处办理公证委托书，并多次通过电话方式沟通，要求被反诉人履行合同约定的义务，可是，被反诉人不当一回事，不履行义务。双方签订的《房屋转让合同书》第10条约定：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖房有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五个工作日，卖方可解除合同并择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。据此，被反诉人应承担860万元违约金。原告（反诉被告）答辩称，一、原被告双方已经建立了房屋买卖合同的法律关系，根据涉案房产按份共有的房产比例，被告占有10%，肖文娟占有90%，在本案中原告根据肖文娟及被告的指示于2020年3月19日通过华夏银行分别交付涉案房产总金额人民币3756万元，原告已经按照合同约定完全履行了房产转移的金额，被告一直以各种理由推诿，拒不办理房屋变更登记手续。二、根据双方在合同中第11条的约定，卖方如违约，应当按照房产转让交易价格万分之四承担违约责任。综上，本案是由于被告未履行房产转移登记手续而导致涉案房产不能办理过户登记，应当是被告构成违约，同时应当按照合同约定承担违约责任。第三人肖文娟答辩称，同意继续履行，但原告约定的4300万元价款过低，应按4800万元执行。我是因当时的债权债务按低价出售，但冯光活没有及时配合完成交易。按公平原则，现在执行合同，应按合理价4800万元交易。此外，该房产有张志勇的10%，还有我哥肖文丰出的200万元，原告应当向此两人分别支付价款10%和200万元，其他的无异议。第三人冯光活答辩称，同意原告关于继续履行合同的诉讼请求，不同意被告的反诉请求。第三人上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行未到庭参加诉讼，但庭前出具《意见书》称，案件所涉房产乃我行抵押物，系为自然人肖文娟、肖文丰在我行的共计三笔贷款提供抵押担保的房产。目前，肖文娟在我行的一笔由涉案房产提供抵押担保的贷款己违约，截止2021年4月9日，肖文娟结欠我行贷款本金1000万元、逾期利息77379.79元、逾期罚息92161元；肖文丰在我行的两笔由涉案房产提供抵押担保的贷款己违约，截止2021年4月9日，肖文丰两笔贷款分别结欠我行贷款本金200万元、逾期利息16473.48元、逾期罚息258.27元，以及贷款本金1000万元、逾期利息77379.79元、逾期罚息921.61元。截止2021年4月9日，肖文娟、肖文丰的上述三笔贷款共结欠我行贷款本金2200万元、逾期利息171233.06元、逾期罚息2101.49元。我行因故不能到庭参加庭审，要求法院保护我行合法有效的抵押权。在涉案抵押房产所涉及的贷款本息及实现债权的其他费用清偿完毕的情况下，我方愿意配合办理注销抵押登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案房产为深圳市宝安区壹方商业中心二期4座Ｂ单位1501房，自2019年1月25日核准登记于被告张志勇名下。现登记有效抵押两处，抵押权人均为上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行，被担保最高债权数额分别为4800万元、4000万元。本案根据原告申请实施保全查封，查封期限自2020年4月29日至2023年4月28日。2020年4月17日，原告为买方，被告为卖方，双方签订《房屋转让合同书》，相关内容包括：（一）被告将涉案房产作价4300万元出售予原告。（二）买方应于签订合同当日向卖方支付定金20万元，剩余楼款4280万元，买方选择一次性付款，应于2020年5月20日前支付至指定银行账号。（三）房产有抵押，选择卖方委托担保公司融资赎楼。卖方须于签署本合同之日起十日内（含当日）出具公证委托书给担保公司及其指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署相关文件，如卖方拒不出具公证委托书，则视为卖方构成根本违约，买方有权解除合同并按第11条的约定要求卖方承担违约责任。（四）由卖方承担营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、个人所得税、土地增值税、房地产交易服务税费、土地使用费、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息、赎楼担保费；由买方承担印花税、契税、产权登记税、房地产交易服务费、房地产证贴花、抵押登记费、借款合同公证费、授权委托公证费、权籍调查费、房地产买卖合同公证费、评估费、律师费、保险费。（五）如有一方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如逾期履行义务超过五个工作日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或按定金罚则处理。同日（2020年4月17日），张志勇办理公证委托，委托他人办理与周树林的交易流程。此后，张志勇、周树林、肖文娟、冯光活签订一份《约定》，确认涉案房产系张志勇占10%、肖文娟占90%，房产过户予周树林当日，取得回执后周树林向张志勇支付430万元，剩余款项肖文娟代收，冯光活对周树林付款义务提供担保。上述合同及《约定》签订后，原告主张已实际支付价款3756万元，具体包括：（一）2020年3月19日，深圳市恒富莱贸易有限公司向深圳市蜜家物业租赁管理有限公司转账支付两笔款项，分别为936万元、2200万元，摘要注明为往来款。深圳市恒富莱贸易有限公司出具《付款情况说明书》，声明该3136万元款项系受周树林委托代向张志勇、肖文娟支付的用于购买涉案房产的房屋转让款。此外，深圳市蜜家物业租赁管理有限公司法定代表人为肖文娟。（二）2020年3月13日，周树林向肖文娟转账支付1400万元。原告提供一份由被告张志勇出具的《收据》：本人张志勇已收到买家周树林委托深圳市恒富莱贸易有限公司转入本人指定账户（深圳市蜜家物业租赁管理有限公司账号）两笔房款分别为2200万元及936万元，另买家周树林于2020年3月13日转入本人指定账号1400万元，其中620万元为认可房款。张志勇对收据上的签名无异议，但主张并未书写收据内容，系因签订合同前委托肖文娟转让涉案房产，所以向肖文娟提供了一套相关资料的原件。肖文娟陈述，购房款并非实际支付，而是冲抵之前的债务，根据冯光活转给肖文娟款项和抵押债务核算，若原告选择垫付款项清偿抵押债务继续履行合同，则已不欠肖文娟应收的房款。2020年12月1日，周树林与张志勇向本院陈述协调方案，双方协商一致，同意继续履行合同，由周树林垫付款项清偿上述抵押债务，并向张志勇支付剩余房款430万元并赔付其他损失及费用100万元；张志勇收悉款项后将房产过户予周树林，并交付；周树林为清偿抵押债务垫付的款项，由周树林向肖文娟、肖文丰另案主张债权。此后，冯光活明确表示同意就周树林上述金钱给付义务承担担保责任。庭审中，张志勇和肖文娟确认涉案房产为毛坯状态，一直空置未使用，已登记抵押和查封。张志勇和肖文娟均陈述该房产为张志勇与肖文娟合伙购置，张志勇占10%、肖文娟占90%，登记于张志勇名下。另查明，根据深圳市不动产登记中心出具的购房资格证明，周树林家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购二套。另，据抵押权人上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行出具的证明材料，截止2021年4月9日，涉案房产的抵押债务为贷款本金2200万元、逾期利息171233.06元、逾期罚息2101.49元。本院认为，周树林与张志勇于2020年4月17日签订的涉案《房屋转让合同书》，系双方真实意思表示，具备法律约束力。庭审中，周树林与张志勇均同意继续履行合同，经核查相关权属登记情况，涉案合同具备继续履行的条件，周树林亦同意垫付款项清偿抵押债务、注销抵押登记，促使交易条件完备，本院对继续履行的诉求予以支持。涉案房产涉及肖文娟的权益，肖文娟对张志勇之间存在合伙购房和借名持有房产的法律关系。参照广东省高院相关规定，借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持；借名人请求出名人协助办理房屋所有权转登记的，可予支持。据此规定，肖文娟对涉案房产仅享有要求张志勇办理90%产权的过户手续的债权，并未享有涉案房产的所有权。根据不动产公示制度，张志勇为涉案房产的权属登记人，享有所有权，包括处分权。据查实，肖文娟对张志勇享有的上述债权，与其3760万元款项的债务相冲抵，此债务金额与涉案房产90%的价款相若，张志勇认可周树林无须向其履行该部分价款，且周树林在选择继续履行合同时须为肖文娟垫付款项逾千万以清偿抵押债务，因此，继续履行合同并未损害肖文娟的权益。肖文娟认为，周树林除应支付张志勇相对应10%价款外尚应支付其兄肖文丰200万元，于法无据，周树林拒绝该付款义务并未损害肖文娟的权益。综上，张志勇作为涉案房产的所有权人，其对房产的处分，未损害肖文娟的权益，处分行为并无不当。根据周树林、张志勇对继续履行合同的付款义务的协商，周树林尚需支付张志勇530万元。该协商应视为双方变更合同条款，继续履行。双方应当据变更后条款履行合同，原告诉求被告承担逾期履行违约责任，已无事实依据，本院不予支持。另，第三人冯光活为涉案《约定》中周树林付款义务的担保人，其亦同意履行担保义务，本院予以确认。另，周树林或冯光活垫付款项清偿涉案房产的抵押债务，应待实际清偿后，另案向相关义务人主张债权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告继续履行涉案《房屋转让合同书》；原告周树林应于本判决生效之日起三十日内代被告张志勇向第三人上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行清偿涉案房产深圳市宝安区壹方商业中心二期4座Ｂ单位1501房的抵押债务；被告张志勇、第三人上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行应当配合原告清偿抵押债务、注销抵押登记。二、原告周树林应于上述房产注销抵押登记之日起三十日内向被告张志勇支付款项5300000元。三、第三人冯光活对原告周树林上述付款义务承担连带清偿责任。四、被告张志勇应于原告周树林支付购房款余款之日起十日内将涉案房产转移登记至原告名下，并于转移登记之日起十日内将房产交付原告。五、驳回原告其他诉讼请求。六、驳回被告的反诉请求。本案本诉受理费272600元，保全费用5000元，合计277600元，由原、被告各承担一半。被告应缴受理费和保全费用部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本案反诉受理费36000元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年五月二十一日书记员 邱果（兼）书记员 林   倩附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。