山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1396号上诉人（原审被告）：太原绿地新悦房地产开发有限公司。法定代表人：方某，董事长。委托诉讼代理人：张某，山西冠航律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋某，山西冠航律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：佟某，住山西省太原市。被上诉人（原审原告）：刘某，与佟某同住。二被上诉人共同委托诉讼代理人：武某，山西丰州律师事务所律师。上诉人太原绿地新悦房地产开发有限公司因与被上诉人佟某、刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初5151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太原绿地新悦房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初5151号民事判决书，依法发回重审或者改判太原绿地新悦房地产开发有限公司返还佟某、刘某购房定金200000元、购房款320000元及住房维修基金5868元，驳回佟某、刘某其他诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由佟某、刘某承担。事实和理由：一审法院认定事实错误导致错误判决，请求依法发回重审或改判驳回佟某、刘某的诉讼请求。一、太原绿地新悦房地产开发有限公司与佟某、刘某已经对退房退款金额达成一致意见。太原绿地新悦房地产开发有限公司与佟某、刘某就退房退款一事经过协商已经达成一致，在太原绿地新悦房地产开发有限公司提交的《绿地集团客户退房、退款申请流转单》中明确载明两笔退款金额260000元，合计金额为520000元。该退款流程也已经经过太原绿地新悦房地产开发有限公司相关负责人审批同意，在双发达成一致的基础上一审法院超出该金额明显是不符合当事人意思表示的。二、若适用定金罚则，则应当由违约方承担责任，一审法院关于拒绝签订《商品房买卖合同》实际违约主体的认定错误，导致错误的适用定金罚则判决太原绿地新悦房地产开发有限公司双倍返还定金，应予以纠正。2016年12月2日，太原绿地新悦房地产开发有限公司已经取得了商业裙房的预售许可证（更2016）并商房预售字第0217号预售许可证。而佟某、刘某购买绿地中央广场2层2001、2005号商铺时，与太原绿地新悦房地产开发有限公司签订《商品房订购单》的时间为2017年2月20日，此时已经具备签订正式商品房买卖合同的条件。在太原绿地新悦房地产开发有限公司多次催促之下，后佟某、刘某以认为太原绿地新悦房地产开发有限公司无法在2018年12月31日前交付所购房屋为由拒不签订《商品房买卖合同》。佟某、刘某向一审法院起诉时起诉状载明“合同文本里注明的交付时间是2018年12月，但据原告了解，被告根本不可能在该时间交房。因此，原告当即通知被告，因被告违约不能订立《商品房买卖合同》”，佟某、刘某自认是其拒不签订《商品房买卖合同》，换句话说，该正式合同直到现在没有签订的原因是佟某、刘某拒签行为。佟某、刘某拒绝签订的理由均是猜测性的，没有事实依据，佟某、刘某没有提供任何证据证明。根据最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”同时，根据太原绿地新悦房地产开发有限公司与佟某、刘某签订的两份《商品房订购单》，均明确约定“特别约定第1条乙方于签订本订购单当日向甲方支付拾万元整作为购房定金”，同时第4条约定“如乙方拒绝或不按前款约定时间签订《商品房买卖合同》则无权要求甲方返还定金，甲方可将乙方订购的商品房另行处置。”拒不签订《商品房买卖合同》与签订《商品房买卖合同》后延期交房的违约责任是两个不同的违约责任。本案佟某、刘某拒不签订《商品房买卖合同》系佟某、刘某违约，应当适用定金罚则；若签订《商品房买卖合同》后太原绿地新悦房地产开发有限公司延期交房，则可另行追究太原绿地新悦房地产开发有限公司延期交房的违约责任。综上，在佟某、刘某拒不签订《商品房买卖合同》的情况下，明显佟某、刘某是违约方，适用定金罚则，作为给付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。原审法院对合同双方违约事实认定错误，判决太原绿地新悦房地产开发有限公司承担违约责任，明显是本末倒置，是错误的判决，应予以纠正。综上，太原绿地新悦房地产开发有限公司认为一审法院认定事实错误、适用法律错误，导致错误判决，故向法院提起上诉，请求依法撤销一审判决，并依法发回重审或者改判支持太原绿地新悦房地产开发有限公司的诉讼请求。佟某答辩称，一、太原绿地新悦房地产开发有限公司与佟某、刘某虽然就退房一事经过了协商，但是太原绿地新悦房地产开发有限公司一而再再而三的违约推诿，迟迟未将房款推给佟某、刘某，导致佟某、刘某被迫的走上了诉讼的道路。一审判决的结果是基于佟某、刘某在一审诉讼过程当中的诉讼请求而作出的，不仅未违背当事人的意思表示，而且是在查清事实的基础上支持了一审佟某、刘某的诉讼请求。二、一审法院关于拒绝签订商品房买卖合同实际违约主体的认定方面。佟某认为一审法院认定事实清楚，证据充分，佟某、刘某在一审中提交的证据已经证明了太原绿地新悦房地产开发有限公司的案场经理胡修敏自认了太原绿地新悦房地产开发有限公司已经构成了违约的事实，而且佟某、刘某所购买的商铺的建筑面积以及户型都与当时合同约定的不一致，并且当时就愿意支付100000元的违约金，同意佟某、刘某退房，该事实一审法院已经查清，当时佟某、刘某因1000000元的违约金太少，最终未能达成一致，说明太原绿地新悦房地产开发有限公司以实际行动证明其逾期违约的事实，一审法院判决太原绿地新悦房地产开发有限公司作为实际违约的主体承担双倍返还定金的责任并无不当。三、关于佟某、刘某起诉状载明太原绿地新悦房地产开发有限公司能否于2018年12月交房的情况，并非佟某、刘某猜测，而是已经生效的裁判文书中查明部分以及查明的太原绿地新悦房地产开发有限公司应当于2018年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人，而太原绿地新悦房地产开发有限公司并没有交付。总之，太原绿地新悦房地产开发有限公司并未于2018年12月31日前将符合合同约定的商品房交付，不是佟某、刘某的猜测。最后是根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第四项“根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实”的规定，当事人无需举证证明。已被人民法院发生法律效力的裁判文书所确认的事实，佟某、刘某无需举证。四、关于太原绿地新悦房地产开发有限公司提出的第四点维修基金的问题，因为佟某、刘某提交的发票收据是太原绿地新悦房地产开发有限公司出具的，所以佟某、刘某也只能要求太原绿地新悦房地产开发有限公司退还维修基金。综上，请求二审法院在查明事实的清楚情况下驳回上诉、维持原判。刘某答辩称，刘某不可能在房屋的面积和形状发生变化的情况下，还与太原绿地新悦房地产开发有限公司在原面积和原价钱的情况下签订合同，所以说违约的只能是太原绿地新悦房地产开发有限公司，要求维持原判。佟某、刘某共同向一审法院起诉请求：1、判令解除佟某、刘某与太原绿地新悦房地产开发有限公司订立的《商品房订购单》；2、判令太原绿地新悦房地产开发有限公司返还佟某、刘某商铺2001、2005已付定金款200000元、首付款320000元；3、判令太原绿地新悦房地产开发有限公司双倍返还定金200000元；4、判令太原绿地新悦房地产开发有限公司返还佟某、刘某房屋维修基金5868元；5、判令太原绿地新悦房地产开发有限公司支付佟某、刘某占用资金损失按同期银行贷款利率计算至支付之日（截至2020年9月30日为86286元）；6、诉讼费由太原绿地新悦房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2017年2月，佟某、刘某作为买受人与太原绿地新悦房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房订购单》两份，约定佟某、刘某购买太原绿地新悦房地产开发有限公司开发的太原绿地中央广场2层2001号、2005号商铺，房屋价款分别为580000元、590000元，每套商铺佟某、刘某支付100000元购房定金。同时双方约定佟某、刘某在签订订购单之日起七日内至太原绿地新悦房地产开发有限公司指定地点确定付款比例，付清相应款项，并向佟某、刘某提供打印《商品房买卖合同》所需相关资料，太原绿地新悦房地产开发有限公司在合理期限内通知佟某、刘某签订《商品房买卖合同》。2017年2月20日，佟某、刘某向太原绿地新悦房地产开发有限公司支付了购房定金共200000元。2017年2月25日，佟某、刘某向太原绿地新悦房地产开发有限公司支付了两套商铺的首付款共320000元。2018年6月24日，佟某、刘某向太原绿地新悦房地产开发有限公司支付了商铺的维修基金共5868元。佟某、刘某认为太原绿地新悦房地产开发有限公司无法在2018年12月31日前交付所购房屋，双方未签订《商品房买卖合同》。2019年9月3日，佟某、刘某佟某向太原绿地新悦房地产开发有限公司提出解除合同。2020年5月17日，太原绿地新悦房地产开发有限公司为佟某、刘某所购商铺办理退款内部审批手续。因太原绿地新悦房地产开发有限公司未向佟某、刘某退还购房款及定金，佟某、刘某诉至法院请求解决。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，佟某、刘某与太原绿地新悦房地产开发有限公司签订的《商品房订购单》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因太原绿地新悦房地产开发有限公司存在预期违约情形，佟某、刘某中止与太原绿地新悦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》符合法律规定。《商品房买卖合同》中的交付期限届满后，太原绿地新悦房地产开发有限公司无法履行交付房屋义务，构成违约，应承担相应的违约责任。太原绿地新悦房地产开发有限公司抗辩《商品房买卖合同》未签订的责任在于佟某、刘某不符合事实和法律规定，法院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。双方当事人约定的定金符合法律规定，佟某、刘某诉请太原绿地新悦房地产开发有限公司双倍返还定金于法有据，法院予以支持。因太原绿地新悦房地产开发有限公司未履行合同义务，佟某、刘某佟某于2019年9月3日行使解除权向太原绿地新悦房地产开发有限公司提出解除合同，太原绿地新悦房地产开发有限公司收到通知并为佟某、刘某办理退款手续，因此双方的《商品房订购单》已经解除，佟某、刘某提起诉讼要求解除与太原绿地新悦房地产开发有限公司签订的《商品房订购单》不符合法律规定，法院不予支持。合同依法解除后，太原绿地新悦房地产开发有限公司应向佟某、刘某返还已交付的购房首付款。关于住房维修基金，佟某、刘某提供的收据能够证明太原绿地新悦房地产开发有限公司收取佟某、刘某住房维修基金5868元的事实，而太原绿地新悦房地产开发有限公司未提交证据证明此款项已交付住房维修基金中心，故太原绿地新悦房地产开发有限公司应承担举证不利的法律后果。佟某、刘某要求太原绿地新悦房地产开发有限公司返还住房维修基金合理合法，法院予以支持。关于佟某、刘某主张的资金占用利息，双方当事人在《商品订购单》中未进行约定，其主张也无明确法律规定，故法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告太原绿地新悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告佟某、刘某购房首付款320000元及房屋维修基金5868元；二、被告太原绿地新悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告佟某、刘某购房定金共计400000元；三、驳回原告佟某、刘某其他诉讼请求。案件受理费11922元，减半收取计5961元，由原告佟某、刘某负担432元，由被告太原绿地新悦房地产开发有限公司负担5529元。”本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，绿地新悦房地产开发有限公司上诉称，双方已经对退房、退款金额达成一致意见，一审法院超出该金额不符合当事人意思表示。佟某、刘某虽在《绿地集团客户退房、退款申请流转单》上签字，但至佟某、刘某起诉时绿地新悦房地产开发有限公司亦未履行《绿地集团客户退房、退款申请流转单》上确认的内容，佟某、刘某依法可以诉讼解决，且一审法院并未超出审理范围，绿地新悦房地产开发有限公司的该项主张不能成立。关于未能签订《商品房买卖合同》的违约责任由谁承担的问题。在《绿地集团客户退房、退款申请流转单》中退款原因中明确载明“因项目逾期交付，且商铺经改造后布局发生改变，无法具备交付条件，现申请退房、退款”，由此可见，造成《商品房买卖合同》不能签订、佟某和刘某购房目的不能实现的责任方为太原绿地新悦房地产开发有限公司，一审法院认定由其承担违约责任，且依法适用定金罚则，要求绿地新悦房地产开发有限公司双倍返还定金并无不当。综上所述，太原绿地新悦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人太原绿地新悦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 光审判员 王庆河审判员 关文静二Ｏ二一年五月二十六日书记员 郭 璨