山东省淄博市临淄区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0305民初5232号 原告：淄博市临淄区稷下街道大杨村村民委员会，住所地淄博市临淄区稷下街道办大杨村，统一社会信用代码54370305B47631424T。 法定代表人：刘延森，主任。 委托诉讼代理人：李长林，山东新空间律师事务所律师。 被告：山东齐鲁武峰塑料制品有限公司，住所地淄博市临淄区齐鲁化学工业区清田路7号，统一社会信用代码91370305726723304R。 法定代表人：朱奉宝，经理。 委托诉讼代理人：张方喜，山东全正(临淄)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨建国，山东全正(临淄)律师事务所实习律师。 原告淄博市临淄区稷下街道大杨村村民委员会(以下简称大杨村民委员会)与被告山东齐鲁武峰塑料制品有限公司（以下简称齐鲁武峰）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告大杨村民委员会的委托诉讼代理人李长林、被告齐鲁武峰法定代表人朱奉宝到庭参加诉讼，第二次开庭，大杨村民委员会的委托诉讼代理人李长林、被告齐鲁武峰委托诉讼代理人张方喜、杨建国到庭参加诉讼,第三次开庭大杨村民委员会的委托诉讼代理人李长林、被告齐鲁武峰委托诉讼代理人张方喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大杨村民委员会向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告大杨村民委员会与被告齐鲁武峰2014年6月16日签订的房屋租赁合同；2.请求判决被告齐鲁武峰支付原告大杨村民委员会租金53000元，支付原告大杨村民委员会违约金34400元，共计87400元；3.请求诉讼费由被告齐鲁武峰承担。事实和理由：大杨村民委员会与齐鲁武峰于2014年6月16日签订房屋租赁合同，齐鲁武峰租赁大杨村民委员会坐落于齐鲁化学工业区清田路7号的院落，租赁期限自2014年7月1日至2035年6月30日，租用年限为21年，租赁价格每年172000元，齐鲁武峰公司应于每年7月10日前一次性交清当年租金。现被告没有按照合同约定支付当年租金已超过三个月，大杨村民委员会有权与齐鲁武峰解除租赁合同，被告应按照实际租赁期限向原告支付租金，并承担违反合同的违约责任。 齐鲁武峰辩称，不同意解除合同，不同意支付租金和违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1、2014年6月16日签订的房屋租赁合同2、中国执行信息公开网被告的未执结案的信息22份3、临淄区人民政府稷下街道办事处临稷办发(2020)39号文件一份4、收据两张5、2019年7月29日大杨村民委员会写的通告一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的1、被告与科润公司2019年4月份签订的合作协议一份，拟证实被告能够自救，原告质证后认为其并非该合同当事人，该协议与本案无关。本院认为，该协议与本案无关，不予采信。2、齐鲁武峰与原告、东昊置业签订的三方协议一份，证实齐鲁武峰要收加工费。3、合作费用明细表一份，证实被告应收原告、东昊置业的加工费。原告对2、3号证据质证后认为，加工协议系复印件，即使是真实的，从内容看也是被告齐鲁武峰与案外人东昊置业约定的权利义务且合作费用明细表只有被告公司公章，因此上述两份证据与原告无关与本案无关。本院认为，结合本案后面将要提到的其他证据，2号证据的真实性可以确认，本院予以采信。3号证据与本案无关，本院不予采信。4、被告齐鲁武峰的《函》一份、快递证明三份，拟证实在应交租赁费的时候被告提出了解决方案。原告质证后认为，该函确已收到，但这仅系被告单方意思表示，其私自转嫁合同义务原告并不认可，也未出具书面回复。本院认为，该证据能够证明被告与原告就租赁费缴纳的协商过程，本院予以确认。5、2020年4月21日东昊置业张贴公告的照片一张，拟证实被告进出厂需要其同意。原告质证后认为与原告无关。本院认为，该公告署名系案外人东昊置业与本案无关，本院不予采信。6、员工郑芹安及刘姓员工两人自己书写的证明两份，拟证实原告阻止我们生产经营。原告经质证后认为，证人未出庭，不能证实相关事实。本院认为，证人以书面证言形式提供证据不符合法律规定，本院不予采信。7、提交2019年9月份照片四张，证实拆除我公司隔断，改建为他们自己的办公室；提交2019年10月份派出所出警照片两张，证实原告阻止我们的原料进厂；提交2019年9月份至年底照的产品照片三张，证实原告及东昊置业利用被告的设备生产我们的产品；提交被告的保安被原告打了以后写给我们公司的书信照片一张，证实原告阻止我们生产经营。原告质证后认为，无法证明隔断拆除人及拆除目的、出警照片无法证明原告干预经营、产品照片与本案租赁关系无关、书信照片无法证明其身份，更无法证明被告的主张。本院认为，被告提供的上述证据除出警照片外，均无法证实证据的来源及其主张，本院不予采信。8、2019年8月9日《村企合作具体协议》复印件一份，拟证实被告原经理私刻公章与原告签订该协议及原告恶意侵占公司生产设施和办公室的事实，并证明了原告欠付被告相关费用，其违约在先。原告质证后认为，该协议被告公章真假无法确定，该协议并不能体现免除被告交纳租赁费义务。本院认为，结合本案后面将要提到的其他证据，该协议的真实性可以确认，但不能证实原告恶意侵占公司生产设施和办公室的事实。9、提交临淄区发展和改革局文件复印件一份、淄博齐鲁化学工业区管理委员会规划建设局证明复印件一份，证明涉案的土地及被告的生产经营项目是经过政府审批立项的事实，同时证明本案的租赁价格为每亩每年4000元，远远超过粮食的市场价格。原告经质证后认为，对证据本身无异议，但与本案被告应依约交纳租赁费无关。本院认为，原被告对双方签订的《房屋租赁合同》并无异议，该合同对租赁价格明确，因此该证据不能证实被告主张，本院不予采信。10、东昊置业工商登记材料一宗，拟证实原告的法定代表人刘延森系该公司的实际控制人。原告质证后认为，对真实性无异议，但与本案无关。11、山东鑫慧熙环境科技有限公司登记信息一页，拟证实公安笔录中鲍明君的身份，并证明该公司系原告在阻挠被告公司正常经营后相关侵权人设立的业务关联公司。原告质证后认为，该证据本身系打印件且与本案无关。本院认为10、11号证据与本案待证事实无关，本院不予采信。 根据被告齐鲁武峰申请，本院依法从公安机关调取了派出所出警记录及七名相关人员的笔录材料。被告质证后对朱奉宝、张秀华、赵泮海、边胶东、苗佑贤的笔录无异议，对刘延森的笔录认为陈述不实，对鲍明君的笔录有异议，认为其并非被告公司员工。综合意见为上述材料能够证实原告在2019年7月10日前后，多次实施了违约和侵权行为，被告不交租金系享有先履行不安抗辩权。原告质证后认为，对证据真实性均无异议，但报警记录仅记载了报警人陈述并无结论性文书，本案系租赁合同纠纷，报警记录与本案无关。结合相关人员笔录材料，该组证据能够证实两个事实，一是东昊公司使用被告两条生产线、三间办公室是原被告及东昊公司三方协议的结果。二是科润公司未经原告同意入驻被告经营场地违反了租赁合同。本院认为，该组证据中出警记录系公安机关依法制作，能反映当时的情况，本院予以采信。对于相关人员在公安机关笔录陈述的内容，与其它证据相印证的部分本院予以采信。 为查明案件事实，本院对东昊置业法定代表人赵泮海进行了调查，赵泮海向法庭做了陈述并提交了2019年11月2日的三方协议、东昊置业未盖章的由丙方（齐鲁武峰）职工签字的三方协议及2020年8月11日的协议佐证。原告质证后对赵泮海的陈述无异议。被告质证后认为2019年11月2日的三方协议并没有实际履行，有职工签字的三方协议系原告及东昊置业指示员工逼迫被告法人所签。2020年8月11日的协议书也是被告公司法人朱奉宝在受胁迫和欺骗的情形下签订，同时认为根据该协议第二条，被告不负有支付租赁费的义务。本院认为，赵泮海的陈述及陈述中所涉协议均真实、合法与本案有关联，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年6月16日签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，齐鲁武峰租赁大杨村民委员会坐落于齐鲁化学工业区清田路7号的院落，租赁期限自2014年7月1日至2035年6月30日，租用年限为21年，租赁价格每年172000元，齐鲁武峰应于每年7月10日前一次性交清当年租金。合同第七条约定“有下列情形之一，出租方有权解除本合同：1、承租方不交付或者不按约定超期交付租金达壹个月以上；”第八条约定“合同履行期间，如一方违约终止合同须守约方支付违约金，违约金数为未履行部分总额的20%。”该合同虽名为《房屋租赁合同》，但其租赁标的物仅为涉案院落的土地。 另查明，2019年7月29日，原告大杨村民委员会曾向被告发出通告，主要内容为要求被告停止违约行为并于8月12日前拆除违约安装的生产设备、履行合同补交前期所欠租赁费及罚款。2019年8月9日，原被告签订《村企合作具体协议》一份，主要内容为指定两条生产线用于村委生产，提供3间办公室用于村委办公和管理。2019年8月28日被告齐鲁武峰向原告交纳了前期所欠的2018、2019年度租金。2019年11月2日，原被告及案外人东昊置业签订《三方协议》，主要内容为东昊置业委托齐鲁武峰加工PVC-U管材，生产过程由大杨村委监督管理，加工费由东昊置业支付。期间，2019年10月至2019年12月，临淄公安分局孙娄派出所曾多次接到110指令到被告厂区门口出警，接处警登记表上记录的处警情况均是劝解、建议协商或诉讼处理。2020年7月1日，被告齐鲁武峰向原告及案外人东昊置业、稷下街道办致函，对租赁费是否应当交纳及如何交纳提出方案。2020年8月11日，原被告及案外人东昊置业签订《协议书》一份，主要内容是对前述《租赁合同》《村企合作具体协议》《三方协议》在履行过程中存在的违约等情况再次确认，并载明为了更好合作生产，减少损失达成该协议。该协议第二条约定“对于甲方（即齐鲁武峰）拖欠丙方（即大杨村委）的土地租赁费，待合同修订好后，经村三资管理服务中心审核后，可向乙方借款支付，或以其他方式另行支付”，第三、四条约定“甲方资产、设备等评估后，另行协商处理，乙方（即东昊置业）有优先购买权”“针对目前甲方经营情况非常困难，甲乙双方在共享现有资源的基础上自负盈亏、独立自主经营”第六条约定“合作期间公共区域由乙方投资修复，双方可共同使用，合作期满或终止应评估作价”。第七条约定“丙方负责协助甲乙双方相关合作沟通及力所能及的服务工作”。2020年11月，原告以被告对《租赁合同》违约为由向本院提起诉讼。 本院认为，本案的焦点是1、双方签订的《房屋租赁合同》是否应当解除。2、被告是否违约，是否应当支付租金并支付违约金。 关于焦点一，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。合同法规定,当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案中，合同第七条约定承租方不交付或者不按约定超期交付租金达壹个月以上出租方有权解除合同，至原告起诉之日，被告已逾期达三个月以上，故原告有权向法院提起诉讼，请求解除双方签订的合同。被告关于合同解除权是当事人的私权利，原告请求法院判令解除合同于法无据的抗辩理由不能成立。根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神，合同约定的解除条件成就时，守约方依此为由请求解除合同的，人民法院还应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则确定合同应否解除。首先，2020年7月1日，被告齐鲁武峰向原告及案外人东昊置业、稷下街道办致函，对租赁费是否应当交纳及如何交纳提出了方案，8月11日原被告及案外人东昊置业签订《协议书》，就土地租赁费如何支付已达成了意向性约定，且东昊置业已经进驻涉案场地经营，从这些事实来看，原告的合同目的并非不能实现。其次，如前所述，本案虽名为《房屋租赁合同》但实际标的物为土地，该涉案土地上还存在办公室、厂房、设备等其他资产，该资产并非原告所有，原告也未对合同解除后的后果提出诉求。原告虽认为被告逾期未交租赁费且有多起未执结案件，并以此为由提其诉讼，但如果仅据此解除合同，必然会导致房、地分离的情况发生，使得附着在土地上的资产大幅贬值，企业更加无法经营,资产更加难以处置，依附于该资产、土地上的其他合同更加难以履行，由此造成的损失与租赁费相比较无疑会更大。综上，本院认为双方签订的《房屋租赁合同》在本案中不应被解除。 关于焦点二，本院虽认为涉案合同不应解除，但并非说被告齐鲁武峰不存在违约行为。被告关于其应收的加工费足以支付租金，是原告违约在先导致被告不能控制和使用涉案租赁场地，因此被告未交纳租金系履行不安抗辩权而非违约的主张。本院认为，不安抗辩权首先应该系同一合同关系且互负债务的情况下才有可能得以行使。本案系租赁合同纠纷，出租方的义务是向承租方移交租赁土地，承租方的义务是向出租方按时交纳租赁费。本案中，被告已实际控制并在该场地经营多年，现被告主张的加工费与本案并非同一法律关系且东昊置业系依合同入驻涉案场地，故其关于大杨村委及东昊置业侵占被告场地，致使被告不能控制和使用的抗辩理由不能成立，被告理应按合同约定支付租赁费。本案中，原告仅主张截止到2020年10月份的租金53000元，系其对自身权利的处分，且该处分并不违反法律规定，故对原告该项诉讼请求本院予以支持。关于违约金，合同法规定,可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。同时还规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或正仲裁机构予以适当减少。具体到本案，被告认为如果先履行抗辩不能成立，那么原告的违约金请求也过高，请求法院予以调整。由于原告在本案中未对其损失进行举证，因此，本院酌定违约金以被告到期应付租金172000元为基数，自2020年7月10日起，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础、参照逾期罚息利率标准上浮百分之三十计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、被告山东齐鲁武峰塑料制品有限公司向原告淄博市临淄区稷下街道大杨村村民委员会支付租金53000元于本判决生效后十日内付清。 二、被告山东齐鲁武峰塑料制品有限公司向原告淄博市临淄区稷下街道大杨村村民委员会支付违约金（172000元为基数，自2020年7月10日起，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础、参照逾期罚息利率标准上浮百分之三十计算至实际付清之日止），与上述第一项同时付清。 三、驳回原告淄博市临淄区稷下街道大杨村村民委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费993元，被告山东齐鲁武峰塑料制品有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员 相 征 二〇二一年五月十二日 书记员 周星宇 书记员 相 颖