广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初11793号原告李丽华，女，汉族，1971年3月31日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人王丽娟，广东鹏讯律师事务所律师。被告深圳市主力店商业管理有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道富华社区锦花路电影大厦306，统一社会信用代码91440300587941554E。法定代表人王开。委托诉讼代理人刘兵，北京市一法（深圳）律师事务所律师。上列当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王丽娟、被告委托代理人刘兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告所签《商铺租赁合同》；二、被告向原告返还已支付的2020年2月1日至2020年2月20日期间租金及管理费等费用人民币30953.33元，并无须支付2020年2月21日（含当日）以后的租金及管理费等费用；三、被告向原告退还租赁保证金人民币94500元；四、被告及时接管租赁房屋；五、本案诉讼费用由被告承担。具体事实与理由：2017年6、7月份，原告筹备成立公司经营舞蹈培训事业，为寻找经营场地，原告于2017年7月2日与被告签订《商铺租赁合同》一份。合同约定：被告将位于深圳市宝安区（新安街道76区锦花路38号）三楼商铺出租给原告使用；房产建筑面积525平方米，铺号：ＡＴ08／ＡＴ09;租期自2017年6月12日期至2021年9月9日止；租赁房产仅作为“悦圈舞舞蹈使用”，并注明“少儿、成人、拉丁、芭蕾”；租赁保证金94500元。2017年7月25日，深圳市悦舞圈文化发展有限公司成立，原告任悦舞圈公司法定代表人，并负责悦舞圈公司的经营管理。租赁场地由悦舞圈公司用作经营舞蹈培训业务的培训点。2020年1月，非冠状病毒疫情爆发，租赁场地所在的电影大厦，被告称接到街道办通知，进行封闭。自2020年2月1日起封闭至今，租赁场地根本不能使用，舞蹈培训事务无法开展。并且受疫情影响，悦舞圈公司损失惨重，现金流严重短缺。为了生存，原告经营管理的悦舞圈公司不得不压缩经营规模、调整经营方向。此次疫情为不可抗力，受疫情影响，租赁合同无法继续履行，原告签订租赁合同的目的己经根本无法实现。另，自2020年2月1日起，租赁场地无法使用，被告却要求原告继续支付租赁场地租金等费用，被告的要求对原告来说显失公平。原告和被告为解决问题多次进行协商，但不能达成一致。庭审补充解除合同的理由：被告存在根本性违约行为，具体体现：1、根据合同法第216条出租人的基本义务，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，自2020年1月以后，被告告知原告租赁物业不能使用，不允许原告使用租赁物业，致使原告订立合同的根本目的不能实现；2、原告承租涉案物业的目的是为了悦舞圈公司进行舞蹈培训，需要办理教学许可证，因被告未就涉案物业租赁所在楼层向公安消防部门申报针对第三层公共区域的室内装修工程消防审批，未取得租赁物业所在三层公共区域室内装修工程的消防验收合格证明，必然会对原告的经营产生影响，根据消防法律法规的消防规定，未经消防验收的场所，不能进行使用，被告的该行为导致原告订立合同的根本目的无法实现。原原告于2020年3月23日在提前通知原告的情况下搬离租赁物业，且3月25日被告收到了宝安区人民法院调解法官的电话，告知其原告已起诉，要求解除合同。被告应及时采取措施避免双方损失进一步扩大，但被告一直对涉案租赁物业不予接收，任由租赁物业空置，导致双方的损失进一步扩大。据原告了解到，目前被告与一手房东人人乐公司好像已经解除了租赁合同。被告答辩称：一、原、被告涉案租赁合同租期自2017年7月2日至2021年9月9日止，截止本开庭日，离涉案租赁合同租赁期满尚有一年多的时间。二、疫情期间导致原告短期内无法经营，但并不影响合同目的的实现，原、被告双方履行合同的基础并未发生动摇，自6月开始深圳各培训机构已陆续恢复运营；三、疫情期间被告考虑到原告经营受疫情影响，所以主动提出给予相应的租金优惠方案，但遭到拒绝；四、被告系涉案商铺的转租人，为二房东，如原告解除涉案合同因疫情期间经营受限解除涉案合同，势必会加重被告的损失，造成超出其自身能力的范围的损失，对被告显失公平。五、根据最高院相关的指导意见，承租非国有房屋用于经营，因疫情导致营业受影响，人民法院可以结合实际情况，依据公平原则变更合同，原告因疫情受限而提出解除合同，显然与该指导意见相悖；六、原告承租涉案商铺已长达近两年时间，在疫情发生之前，原告所开设的培训机构一直正常经营，原告所称的相关消防瑕疵并未影响原告的正常经营活动。七、2020年3月份原告以装修商铺为由，未经被告同意擅自搬离商铺里面的设备用品，该行为是违反承租商铺租赁合同的约定，是违约行为。八、被告与一手房东人人乐公司从未解除租赁关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：涉案租赁物业为深圳市宝安区（新安街道76区锦花路38号）铺号ＡＴ08／ＡＴ09商铺，建筑面积约为525㎡。李丽华为深圳市悦舞圈文化发展有限公司法定代表人，该公司于2017年8月28日成立深圳市悦舞圈文化发展有限公司宝安分公司，登记营业场所为涉案租赁物业。2017年7月2日，李丽华为承租方（乙方），深圳市主力店商业管理有限公司为出租方（甲方），签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案物业出租给乙方使用，相关内容包括：（一）租期自2017年6月12日至2021年9月9日止。（二）乙方租赁物业仅作为悦舞圈舞蹈使用，乙方须按政府相关部门规定自行办妥消防、环保、卫生、营业执照、税务登记等各项相关法律文件后方可营业。（三）按套计算月租，2017年7月3日至2018年6月30日期间月租31500元，2018年7月1日至2019年6月30日期间月租33642元，2019年7月1日至2020年6月30日期间月租35929.60元，2020年7月1日至2021年9月9日期间月租38372.80元。（四）乙方每月须向甲方支付管理费10元/㎡、中央空调费管理费10元/㎡。（五）乙方须在签订合同当日足额支付租赁保证金94500元、首月租金31500元、首月管理费5250元、首月空调费5250元。（六）保证金不得作为租金或其他代缴费用，本合同期满，乙方结清所有费用后，乙方将保证金收据交回甲方，甲方将保证金无息退还乙方。（七）免租期三个月，分别为2017年7月2日至2017年8月30日两个月、2017年和2018年春节当月每月半个月。（八）租赁费用及水电费结算周期为每月20日至下月19日，乙方应于每月20日前足额支付下月租赁费用、水电费用、其他应付款项，乙方未按期足额缴纳的，每日须按应付款项总额千分之三支付迟延履行违约金。（九）乙方未足额支付租金、水电费或其他应付款项超过5个工作日，视为乙方根本违约，如未经甲方同意延续的，则本合同自动解除，保证金不予退还。（十）合同期内，双方无法定或约定事项不得解除合同，否则视为根本违约，违约方应当向守约方支付相当6个月租金的违约金。合同签订后，李丽华向深圳市主力店商业管理有限公司缴纳保证金94500元，深圳市主力店商业管理有限公司向李丽华提供了租赁物业及相应的免租期。李丽华正常缴纳租金至2020年2月19日，自2020年2月20日起拒付租金及管理费、空调费。2020年3月21日，李丽华短信通知深圳市主力店商业管理有限公司管理人员：“校区所有物品交给邹某某处理…”。深圳市主力店商业管理有限公司管理人员回复：“李总，如想撤场请明确提出”。2020年3月22日，李丽华短信通知：“…受肺炎疫情影响，我承租的商铺自2月以来一直无法正常使用，另外，这次疫情给我公司造成了严重影响，为了生存，我公司不得不关闭位于宝安区的培训点。这也是没有办法的事情，很遗憾。我公司将于2020年3月23日从租赁场地撤走办公物品。请谅解并予以配合为盼”。2020年3月23日，李丽华搬离涉案租赁物业。庭审中，本院依法询问若单方解约情形不符合法律规定，是否具备继续履行的条件。李丽华称已无经济能力继续履行；深圳市主力店商业管理有限公司则主张李丽华已更换经营场所，同意在不退还保证金的前提下解除合同。本院认为，原、被告于2017年7月2日签订的《商铺租赁合同》是合同双方真实意思表示，合法有效，应遵循约定履行义务。结合本案租金支付与租赁物业使用的情况、双方于2020年3月份的短信往来、以及双方提起诉讼的时间，本院确认涉案合同自2020年3月23日起已实际停止履行，理由为李丽华单方解除合同。其时李丽华解约的理由为受疫情影响导致停止营业，起诉后增加一点解约理由为该大厦三楼公共消防不合格，本院均不予采纳：（一）2020年年初新冠疫情对教育培训的经营确存在影响，但并未足以导致租赁合同目的无法实现。承租方欲通过解约将经营风险全部转嫁于出租方，有失诚信，本院不予采纳。（二）消防问题并非当事人即时解约提出的理由，且涉案租赁合同已履行两年，李丽华并未举证证明消防问题对租赁用途的根本性影响，故本院不予采纳。综上，李丽华单方解除合同的理由不能成立，但考虑到涉案合同已实际停止履行，应当视为李丽华预期违约，应承担相应的根本违约的责任。根据合同约定，李丽华作为根本违约方，应当赔付守约方六个月租金作为违约金。考虑到疫情对李丽华营业的影响，导致双方产生纠纷，双方均承受较大的经济损失，若在此情况下要求李丽华承担合同约定的全部违约责任，有欠公允，本院酌情调整为赔偿三个月租金94500元，与李丽华缴纳的租赁保证金一致。因此，原告诉求退还租赁保证金，本院不予支持。李丽华提出受疫情影响应减免租金的主张，符合公平原则。本院斟酌考虑2020年年初的疫情对教育培训经营的严重影响，结合本案案情，本院酌情认定应予减免2020年2月20日至3月23日期间的租金，即李丽华无需补付租金。李丽华诉求减免2020年2月1日以来的所有租赁使用支出，实质系要求出租方承担受疫情影响导致的所有直接损失，有失公允，本院不予采纳。至于李丽华诉求出租方接管租赁物业，由于李丽华于2020年3月23日实际搬离，出租方已实际控制租赁物业，该项诉求本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告李丽华与被告深圳市主力店商业管理有限公司签订的涉案《商铺租赁合同》于2020年3月23日解除。二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费2810元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯 德二〇二一年五月十七日书记员 邱 果书记员 李玉婷附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。