新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终814号 上诉人（原审被告）：新疆祥汇房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区新源县别斯托别乡政府院内。 法定代表人：任玉勇，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：米拉古丽若曼，新疆北方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李艳，女，汉族，1973年10月9日出生，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 委托诉讼代理人：文明友，男，1973年12月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊宁市，系被上诉人李艳丈夫。 委托诉讼代理人：纪旭，新疆同济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：魏成军，男，汉族，1978年3月15日出生，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 委托诉讼代理人：郭富强，新疆怀泽律师事务所律师。 上诉人新疆祥汇房地产开发有限公司因与被上诉人李艳、魏成军房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2020）新4002民初4088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新疆祥汇房地产开发有限公司委托诉讼代理人米拉古丽若曼，被上诉人李艳及其委托诉讼代理人文明友、纪旭，被上诉人魏成军及其委托诉讼代理人郭富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新疆祥汇房地产开发有限公司上诉请求：1．请求撤销（2020）新4002民初4088号民事判决，依法改判驳回第一被上诉人的原审诉讼请求，或依法改判第二被上诉人向第一被上诉人退还428,000元及利息；2．请求判令二被上诉人承担本案一、二审诉讼费。 事实和理由：一、一审判决认定第一被上诉人与上诉人签订的“房屋买卖合同系真实意思表示，应属有效”，属事实认定及法律适用错误。第一被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》并非双方的真实意思表示。双方的真实意思是：“在第一被上诉人与第二被上诉人完成债权转让，并且第二被上诉人向上诉人交付房款（代李艳支付）抵扣工程款的有效凭证（收据）以清偿债务后，上诉人方可将案涉房产交付给第一被上诉人完成所有权转让。”上诉人与第一被上诉人之间并非单纯的商品房买卖合同关系，上诉人在本案纠纷中的角色仅是在所附条件成就后，配合二被上诉人完成债权债务的转让抵消。但因二被上诉人与案外人邹建明对债权债务转让未达成一致意见，导致第二被上诉人不同意与第一被上诉人进行债权转让，上诉人也未收到第二被上诉人交付的工程款抵扣房款（代李艳支付）的书面承诺或凭据（即未收到将债权转让给第一被上诉人的通知），上诉人与第二被上诉人的债权债务并未因此消灭。直到第二被上诉人指示上诉人将该房屋交付给案外人，同时向上诉人交付了抵扣工程款的收据，由第二被上诉人收受房款后，上诉人欠第二被上诉人的债务才得以清偿。故，二被上诉人之间的债权转让行为并未生效和实际履行。该《商品房买卖合同》也因签订双方并无买卖房屋的真实意思表示，且所附条件（债权转让）未成就，导致合同未生效。一审判决认定第一被上诉人与上诉人签订的“房屋买卖合同系真实意思表示，应属有效”，属事实认定及法律适用错误。二、一审判决判定由上诉人退还第一被上诉人房款及利息有违公平原则，于法无据。如上所述，第一被上诉人并非想要购买上诉人的商品房，而是由上诉人配合其与第二被上诉人完成债权转让。上诉人自始未收到第一被上诉人的购房款。且因二被上诉人自身原因导致双方债权转让行为并未完成，第二被上诉人亦未以任何方式代第一被上诉人向上诉人交付房款。上诉人未收到任何人交付的房款，为何要向第一被上诉人退还房款。一审判决认定“被告祥汇房产公司（上诉人）虽然没有直接收取原告（第一被上诉人）的房款，但其以此方式实现了债的清偿……”，一审法院对该部分事实的认定明显错误，上诉人虽然最终与第二被上诉人用房屋抵扣工程款的方式清偿了债务，但上诉人是基于将房屋交付给第二被上诉人指定的案外人的方式，实现了债的清偿，而非基于与第一被上诉人签订合同实现的清偿。二被上诉人及案外人邹建明三人之间的债权转让行为是否成立、是否生效与上诉人无关，即使该债权转让生效，第一被上诉人产生的损失也应由构成违约的第二被上诉人赔偿，判决由对以上三方债权债务关系毫不知情，且未享有任何利益的上诉人承担退还房款责任明显有违公平原则，且于法无据。三、一审判决并未查明本案请求权所依据的基础法律关系，对事实进行片面认定，导致“案结事不了”，无谓增加诉累。本案所涉纠纷并非案由所示的“房屋买卖合同纠纷”，而是“债权转让合同纠纷”，本案应对房屋买卖背后的债权转让行为予以重点审查。若二被上诉人与案外人的债权转让行为未成立，法院应判决驳回一审原告（第一被上诉人）的诉讼请求；若二被上诉人与案外人的债权转让行为已生效，则第二被上诉人构成违约，应向第一被上诉人清偿债务。仅对本案的外在表象进行审查，必然产生错误的判决结果。一审法院在明知事实原委的情况下，仍依据案件表象，判决由与第一被上诉人无任何利益关系的上诉人承担退还房款责任。如该判决生效，上诉人还需另诉他人才能补救自己的损失，无谓增加诉累。综上，一审判决对本案事实片面认定，机械教条适用法律，没有真正抓住本案的实质却简单下判，导致“案结事不了”。上诉人请求贵院查明事实，作出合法合理的公正判决。 被上诉人李艳辩称，1．一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。2．本案中当被上诉人魏成军收到李艳10万元和让与的债权时，李艳也同时取得以物抵债合同的债权与上诉人签订《商品房买卖合同》。 被上诉人魏成军辩称，同意上诉人的上诉请求，补充如下：1．各方当事人协作将涉案房屋登记在李艳名下，实际是为逃避税收，因此，这种买卖合同应当是无效的；本案李艳的债权仍然在邹建民处不能以虚假的合同去向上诉人主张权利；2．判决书利息计算错误，应当按照银行同业拆借市场报价的利率计算。 李艳向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告祥汇房产公司之间的《商品房买卖合同》；2．判令二被告向原告返还房款428,248.5元并支付利息（自2018年3月28日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还房款之日止）；3．判令本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：法院经审理认定事实如下：被告祥汇房产公司因欠案外人建筑公司工程款，以其开发的房产抵偿债务，双方未办理实物移交、亦未办理产权变更手续。因案外人建筑公司尚欠被告魏成军工程款，其亦将上述房产抵偿与被告魏成军。被告魏成军对外转让房产。 2018年2月7日，被告魏成军与原告李艳前往被告祥汇房产公司，由原告李艳与被告祥汇房产公司签订商品房买卖合同，合同约定房屋总价款为428,248.5元以及付款方式等内容。实际房屋总价格为428,000元由被告魏成军向原告李艳收取。合同签订后，原告李艳支付被告魏成军现金100,000元，余款328,000元以原告丈夫文明友的到期债权转让的形式给付被告魏成军。当日，原告丈夫文明友向被告魏成军出具欠条载明“今欠牧歌家园5号楼1单元202室，购买魏成军楼房一套，已支付100,000元，还欠328,000元，购买人李艳”，该欠条下方注明“等邹建明回来以后，三方重新更换欠条”。 2018年3月11日，案外人邹建明向被告魏成军出具欠条，载明“今欠魏成军房款328,000元，房号为牧歌家园5号楼1单元202号，此房户主为李艳，付款人为邹建明，此房款于2018年12月30日前付清，在此期间不产生任何费用，超过此期间邹建明资源支付银行4倍利息”。该欠条出具后，被告魏成军向原告丈夫文明友退还了2018年2月7日文明友向其出具的欠条原件。 2018年3月28日，被告祥汇房产公司向被告魏成军出具收据载明“今收到（魏成军）中建新疆建工（集团）有限公司5-1-202交来牧歌嘉园小区，面积124.13平方米，单价3,450元每平方米，金额428,148.5元”。 2019年9月，被告祥汇房产公司将涉案房产转卖与他人，并签订买卖合同，房款由买受人交由被告魏成军。 一审法院认为，被告祥汇房产公司欠案外人建筑公司工程款，以其开发的房产抵偿债务，目的是清偿债务，具有代物清偿的性质，由于代物清偿是指债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的法律行为，而本案被告祥汇房产公司与案外人建筑公司仅达成代物清偿的合意，建筑公司并未进行受领以及权属变更，尚不是代物清偿，因此，被告祥汇房产公司与案外人建筑公司之间系债务届满之后的以物抵债。案外人建筑公司以没有受领的、未办理变更登记的房屋抵偿其欠被告魏成军的到期债务，实属对上述以物抵债合同债权转让。同理，被告魏成军将涉案房屋转卖给原告的行为亦属于债权转让。债权转让是合同法赋予当事人的权利之一。原告受让以物抵债合同的债权后，被告祥汇房产公司与原告签订商品房买卖合同，向被告魏成军出具收据，该行为可以视为其接到了债权转让的通知，并同意以涉案房屋履行债务。故此，被告魏成军与原告之间的债权转让合法有效。继而原告作为债权受让人与债务人被告祥汇房产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据以上分析，被告祥汇房产公司在与原告签订房屋买卖合同后，又将涉案房屋出售与他人，致使原告的合同目的并不能实现，故对原告要求解除其与被告祥汇房产公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求，法院予以支持。根据法律规定，合同解除后原、被告双方的权利义务关系终止，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿。本案中，被告祥汇房产公司虽然没有直接收取原告的购房款，但其以此方式实现了债的清偿，相当于原告向被告祥汇房产公司履行了付款义务，因此，被告祥汇房产公司因商品房买卖合同取得的428，000元应返还与原告。同时，由于被告祥汇房产公司违约导致商品房买卖合同解除，其应承担赔偿损失的法律责任，对于原告主张利息的诉求，于法有据，法院予以支持。被告魏成军将以物抵债合同的债权转让与原告后，原告向其支付100,000元现金，并将原告对案外人邹建明享有的320,000元的债权让与被告魏成军，由案外人邹建明直接向被告魏成军出具债权凭证，与此同时原告取得以物抵债合同的债权与被告祥汇房产公司签订商品房买卖合同，至此，原告与被告魏成军之间的以物抵债债权转让已经履行完毕。因而，被告魏成军对原告不具有返还义务，亦无连带责任。被告祥汇房产公司与原告签订商品房买卖合同，被告魏成军与被告祥汇房产公司的债务清偿，债权债务关系已经消灭。其后，被告祥汇房产公司就涉案房屋再次听从被告魏成军的指示，与他人签订买卖合同，由被告魏成军收取房款的行为，与本案无关联。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告李艳与被告新疆祥汇房地产开发有限公司于2018年2月7日签订的商品房买卖合同；二、被告新疆祥汇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还原告李艳购房款428,000元及利息（以428,000元为基数，自2018年3月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率4.35％计付利息；自2019年8月20日起至判决确定的给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25％计付利息）；三、驳回原告李艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,720元，减半收取3,860元，由被告新疆祥汇房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。在二审庭审中，被上诉人魏成军提供一份和案外人邹建民的电话通话录音证据，拟证明邹建民至今还欠魏成军欠款，由于邹建明没有还款，涉案房屋被魏成军卖给他人。 上诉人质证，三性无法认定，但是有一点可以证明邹建明以及二被上诉人之间对于房屋过户给谁以及是否完成债权转让都有异议，我公司只是负责配合魏成军做过户前的准备工作，房屋买卖合同因意思表示不真实自始就未生效，邹建明及二被上诉人的债权债务关系与我方无关。 李艳质证，三性均不认可，因为我们也不清楚通话的是不是邹建明本人无法核实。即使该份证据系真实其通话内容也能证实我方已将对邹建明享有的到期债权让与给被上诉人魏成军。不能证实涉案房屋的买受人系邹建明且案外人邹建明在向被上诉人魏成军出具的欠条中也已经约定了逾期支付款项应当承担的责任（银行四倍利息），案外人邹建明未按时支付款项系与被上诉人魏成军单独的债务关系与本案上诉人与被上诉人李艳之间的房屋买卖关系并无关联。 本院对于该证据认证如下：该证据真实性由于上诉人和被上诉人李艳均不认可，且邹建明没有到庭证实该录音证据的真实性，故本院不予采纳。 本院认为，本案争议焦点如下：1．三方的债权债务转让是否成立；2．李艳与祥汇公司签订的商品房买卖合同是否真实有效。关于焦点一：从被上诉人李艳和魏成军与案外人邹建民三方出具的借据来分析，三方的债权债务转让是三方真实意思表示，并实际履行，因此，三方的债权债务转让成立，应予以认定；关于焦点二：基于上述三方债权转让行为成立的事实。李艳在魏成军协助下，与祥汇公司签订商品房买卖合同，被上诉人李艳受让债权后，上诉人祥汇房产公司与李艳签订商品房买卖合同，向被上诉人魏成军出具收据，该收据一审法院给上诉人释明，让其提供该收据原件，但上诉人未提供该证据的原件，应当承担举证不能的不利后果。被上诉人李艳作为债权受让人与债务人上诉人祥汇房产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，据此，上诉人的上诉理由不成立。 综上所述，新疆祥汇房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7720元，由上诉人新疆祥汇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  仝新山 审判员  阿丽拉 审判员  马雯欣 二〇二一年五月二十五日 书记员  李 璐