山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4563号上诉人（原审被告）：山东观芊晓居工程设计有限公司，住所地济南市。法定代表人：魏丽蕙，执行董事。委托诉讼代理人：李晓光，男，该公司职工。被上诉人（原审原告）：周中正，男，1987年8月26日出生，汉族，住济南市。原审被告：魏丽蕙，女，1982年5月25日出生，汉族，住济南市。原审被告：李晓光，男，1986年5月31日出生，汉族，住济南市。上诉人山东观芊晓居工程设计有限公司（以下简称观芊晓居公司）因与被上诉人周中正及原审被告魏丽蕙、李晓光合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初10947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。观芊晓居公司上诉请求：1.撤销（2020）鲁0102民初10947号民事判决书第二项判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由周中正承担。事实和理由：观芊晓居公司并未欠付周中正所谓租金、押金，周中正与观芊晓居公司的租赁合同已于2018年10月2日作废，观芊晓居公司系与房东张韶驹直接签订房屋租赁合同。因案涉租赁合同作废，《房屋转让合同》并未实际履行，周中正提交的证据也不能证明实际转让的物品数量、价格及清单，周中正主张的租金、押金无事实及法律依据。系认定事实不清，证据不足。综上所述，请求查明案件事实，依法改判驳回周中正的诉讼请求。周中正辩称，对于拖欠转让费问题一审已经认定。周中正在一审时提交了观芊晓居公司在涉案房屋的营业执照，其可以正常经营。一审判决认定事实清楚，应予以维持。周中正向一审法院起诉请求，1.判令观芊晓居公司、魏丽蕙、李晓光向周中正支付转让费15万元；2.判令观芊晓居公司、魏丽蕙、李晓光向周中正支付房屋租金37500元、押金3750元，计41250元；3.判令观芊晓居公司、魏丽蕙、李晓光支付违约金（以191250元为基数，按照每日千分之一标准，自2018年10月18日起计算至实际给付之日止）；4.本案诉讼费由观芊晓居公司、魏丽蕙、李晓光承担。一审法院认定事实：张韶驹、黄秀英均系坐落于济南市历下区鞭指巷31号房屋的所有权人，房产证号分别为历124057号、历083566号，房屋面积分别为16.81平方米、37.13平方米，登记时间均为2008年5月4日。2017年7月2日，黄秀英出具委托书，内容为：“本人黄秀英今年80岁，现因年事已高，无法到住房现场办理房屋租赁手续，特委托孙子张韶驹代办，特此声明。”2017年8月2日，甲方张韶驹（出租方）与乙方周中正（承租方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》各1份，合同约定：甲方将位于济南市鞭指巷31号院房一套，自2017年8月2日起至2022年8月1日止出租给乙方使用。房屋租金为3750元/月，按年交纳，每次共计45000元，下次房租需提前15天交纳。甲方房屋内物品，乙方有使用的权利和爱护的义务，如有损坏照价赔偿或赔偿同类价值物品。签订本合同时乙方需交纳3750元作为租房押金（合同终止后，物品、装修无损坏、结清乙方租住期间的水、电等相关费用后押金退回）。补充协议约定租赁房屋两间，房产证号为历字124057号、历字第083566号，本房屋用于商用（餐饮服务）。房屋租金第一至三年45000元，第四年47250元，第五年49612.5元，协议另约定了合同解除及终止等条款。2018年10月17日，甲方张韶驹（出租方）与乙方周中正（承租方）、丙方山东观芊公司（顶让方）签订《房屋租赁终止协议》，约定：甲乙双方于2017年8月2日签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》，双方至目前为止履行情况良好。由于乙方向丙方转让该房屋，请求终止原《房屋租赁合同》及《补充协议》，经三方协商一致，达成以下条款：一、原合同租赁期至2022年8月1日。二、从2018年10月2日起，尚未履行的合同内容终止执行。三、乙方租金已交至2019年8月2日，未履行的租金37500元，应退还押金3750元，合计41250元，经协商由丙方代甲方退还乙方。四、原合同终止后，三方同意就原合同事项互不追究法律责任。协议尾部，张韶驹与周中正分别在甲、乙方处签名捺印并书写日期，山东观芊公司在丙方处加盖公章，李晓光代魏丽蕙在丙方处签署了魏丽蕙的名字。同日，甲方周中正（转让方）与乙方山东观芊公司（顶让方）签订《房屋转让合同》，合同约定：一、甲方同意将位于济南市鞭指巷31号院的房屋转让给乙方使用，转让费550000元。转让合同签订后，甲方配合乙方与产权人张韶驹签订正式租赁合同，并保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。正式租赁合同签订后，乙方将转让费交给甲方，转让手续全部结束。二、甲方已签订了租赁合同，租期2017年8月2日到2022年8月1日止，年租金为第一至三年45000元，第四年47250元，第五年49612.5元，租金每年交付一次，租金已交至2019年8月1日。三、转让后房屋现有装修及设备归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归产权人所有，营业设备等动产归乙方所有。四、转让费包括装修、设备及其他相关费用，但不包含甲方已交纳给产权人的租金和押金。甲方已交纳的租金未执行部分和押金由乙方代为产权人支付，自2018年10月2日至2019年9月1日合计10个月，应退租金为37500元，应退押金为3750元，合计41250元。五、乙方接手前该房屋所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。六、如乙方2018年10月31日前未付清转让金、租金未执行部分和押金，乙方应按照交接日期起每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，乙方应同时向甲方支付转让费的10%作为违约金。合同尾部，周中正在甲方处签名捺印并书写日期，山东观芊公司在乙方处加盖公章，李晓光代魏丽蕙签字捺印。《房屋转让合同》签订当日，李晓光出具《房屋交接单》一份，内容为：“兹有鞭指巷31号院已于2018年9月6日交接完毕，包含设施水电等相关配套。”李晓光在交接单下方“接收方”处签名捺印。同日，甲方张韶驹（出租方）与乙方山东观芊公司（承租方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，内容与2017年8月2日张韶驹与周中正签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》内容相同。周中正提交的支付宝转账电子回单显示，自2018年9月22日至2018年11月2日期间，魏丽蕙通过支付宝分多笔共计向周中正转款40万元。另查明，山东观芊公司注册成立于2018年9月14日，系自然人投资或控股的有限责任公司，股东为魏丽蕙和李晓光。2019年4月16日，李晓光在济南市历下区鞭指巷31号注册成立了济南历下欣舍餐厅，类型为个体工商户，组成形式为个人经营。一审法院认为，山东观芊公司、李晓光、魏丽蕙经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，对周中正的主张亦未提交答辩状及证据予以抗辩，视为其自动放弃答辩和举证质证的权利，由此产生的法律后果应由山东观芊公司、李晓光、魏丽蕙自行承担。周中正为证明其主张提交了相应证据材料，山东观芊公司、李晓光、魏丽蕙没有提交证据材料予以推翻，且上述证据之间可以相互印证形成证据链，故一审法院予以采信。周中正从产权人处租赁涉案房屋后，在租赁期限内将涉案房屋的承租权转让给山东观芊公司，周中正与山东观芊公司签订的《房屋转让合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《房屋转让合同》签订当日，山东观芊公司即与涉案房屋产权人张韶驹签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，并实际接收了涉案房屋。由此可知，《房屋转让合同》已实际履行，周中正已履行交付房屋和促成山东观芊公司与产权人签订合同的义务，现山东观芊公司未按照合同约定足额付款，已构成违约。因此，周中正要求山东观芊公司支付剩余转让费15万元，以及代产权人退还的2018年10月2日至2019年9月1日周中正已支付的租金37500元和押金3750元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。山东观芊公司逾期支付上述费用，给周中正造成了一定的经济损失，应向周中正支付违约金。根据合同约定，违约金自房屋交接日起按照日千分之一计算。根据李晓光出具的《房屋交接单》，双方已于2018年9月6日就涉案房屋交接完毕，周中正主张违约金以191250元为基数，自2018年10月18日起计算，符合法律规定。对于违约金的计算标准，周中正未对其实际损失进行举证，且合同约定的计算标准明显过高，一审法院酌定违约金自2018年10月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。对于周中正主张违约金的超出部分，一审法院不予支持。对于周中正要求李晓光、魏丽蕙承担连带责任的主张，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”根据该规定，只有在股东实施了滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为，且该行为严重损害了公司债权人利益的情况下，才能适用。而损害债权人利益，主要是指股东滥用权利使公司财产不足以清偿公司债权人的债权。周中正未提交证据证明山东观芊公司财产存在因李晓光、魏丽蕙滥用股东权利导致不足以清偿债权人债权的情形，故对周中正要求李晓光、魏丽蕙承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、观芊晓居公司于判决生效之日起十日内支付周中正房屋转让费150000元；二、观芊晓居公司于判决生效之日起十日内支付周中正房屋租金37500元、押金3750元；三、观芊晓居公司于判决生效之日起十日内支付周中正违约金（以191250元为基数，自2018年10月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）；四、驳回周中正超出部分的诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4126元，减半收取2063元，由观芊晓居公司负担。二审中，观芊晓居公司提交：证据一房屋转让合同一份，一审时周中正已经提交，证明：观芊晓居公司并未拖欠周中正转让费，因为转让合同上并未约定转让的物品数量、规格、清单，观芊晓居公司也没有收到使用所谓转让的物品，收取转让费无法律及事实依据。合同约定租赁总期限2017年8月2日至2022年8月1日，期间转让费总额为55万元，由于原租赁合同2018年10月2日作废。根据转让合同的第四项结算，合同履行期间截止为2018年10月2日至2019年9月1日，共计334天，按照转让费总额55万元计算，每日为301.37元，因为原租赁合同的租期为5年，观芊晓居公司实际使用了334天，所以要求周中正返还剩余期限的转让费，应返还299342.47元。根据民间惯例及司法判例，租赁合同期间应和转让合同期间一致，租赁合同提前终止，转让合同未履行期间的转让费应退还。证据二、大众网2017年8月10日关于《居民楼里开餐厅本月就得关，济南开始整治违法餐饮》手机截图一份，证明涉案房屋不允许做餐饮，而观芊晓居公司租赁期间使用房屋主要做餐饮，合同目的无法实现，因此大房东张韶驹才与周中正协商作废此合同。既然房屋客观无法使用，观芊晓居公司也不存在拖欠其房租、转让费、押金的事实。证据三、李晓光与周中正微信聊天截图一份，证明该房屋交接时只有房屋主体及配套线路，而且房屋主体破旧不堪，线路无法使用，致使观芊晓居公司无法正常使用涉案房屋，造成合同目的不能实现的过错是周中正。周中正要求观芊晓居公司与其支付上述款项的诉讼请求完全没有事实及法律依据。周中正质证意见：证据一房屋转让合同是真实的，一审时提交了李晓光2018年10月17日出具的物品交接单，其中明确写清该院已于2018年9月6日交接完毕，上面没有列明交接物品。根据房屋转让合同，转让合同签订后甲方配合乙方与产权人签订正式租赁合同，所以观芊晓居公司与房东之间租赁合同约定租期与本案无关。对证据二，在一审时已经提交了观芊晓居公司的营业执照，实际情况是在该街道、该片区有大量餐饮单位正常经营。合同签订是李晓光主动找周中正想接手该院经营。周中正并非因不能经营才转让房屋。对证据三的真实性予以认可，但没有照片，不能观芊晓居公司的证明观点。本院认证意见：对上述证据真实性予以确认，对观芊晓居公司的证明观点结合案件事实予以分析认定。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是，观芊晓居公司应否支付周中正转让费、租金、押金及违约金。本案中，周中正与观芊晓居公司签订的《房屋转让合同》系当事人真实意思表示，合法有效。该《房屋转让合同》约定“转让费包括装修、设备及其他相关费用”，据此，双方转让标的系装修、设备及其他相关费用，而非周中正与房东之间《房屋租赁合同》。李晓光出具的《房屋交接单》，双方已于2018年9月6日就涉案房屋交接完毕。周中正、观芊晓居公司与出租方三方协商一致，签订《房屋租赁终止协议》终止周中正与出租方的房屋租赁合同，剩余房租、押金由观芊晓居公司返还给周中正。观芊晓居公司另与房屋产权人张韶驹签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，并实际接收了涉案房屋。据此，周中正已经履行了《房屋转让合同》项下义务，观芊晓居公司未按照《房屋转让合同》支付剩余转让费，也未按照三方《房屋租赁终止协议》约定支付剩余租金及押金，构成违约，除应支付转让费、租金、押金外，还应当按照合同约定承担违约金。一审判决判令观芊晓居公司支付周中正剩余转让费、租金、押金并承担违约金合法有据，应予维持。观芊晓居公司关于《房屋转让合同》并未实际履行、周中正未实际交付设备的上诉理由与事实不符，不应支持。综上所述，观芊晓居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费831元，由上诉人山东观芊晓居工程设计有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年五月二十七日书记员  李敏