广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初31897号原告：任娇，女，1984年11月21日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：熊阿丰，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：刘皓贤，男，1987年4月29日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：蔡倩宜，女，1993年7月6日出生，汉族，住广州市越秀区，原告任娇诉被告刘皓贤、蔡倩宜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月24日立案后，依法适用简易程序，由审判员施海文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人熊阿丰到庭参加了诉讼。两被告经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同向原告支付剩余房款共计140000元；2、判令两被告向原告支付违约赔偿金140000元；3、判令两被告向原告支付律师费、差旅费等合理开支6000元；4、判令本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年7月2日，原告与被告刘皓贤签订了《广州市存量房买卖合同》及《付款协议》，约定将原告名下的位于广州市海珠区晓港东路6号603房售予被告刘皓贤，房屋总价款165万元，付款方式为前期支付3万元定金，剩余房款由被告于2019年9月30日或完税过户当天直接支付给原告。2019年7月2日，被告刘皓贤向原告支付定金1万元。2019年8月30日，被告刘皓贤向原告支付定金2万元。2020年3月28日，由于被告刘皓贤无法顺利进行房屋抵押贷款，各方约定将房屋过户至被告蔡倩宜名下，通过被告蔡倩宜的名义进行房屋抵押贷款。当日，原告与被告蔡倩宜签订了新的《广州市存量房买卖合同》及《补充协议》。2020年7月31日，被告刘皓贤向原告支付了房屋首付款5万元，2020年8月1日，原告按照合同约定将房屋过户至被告蔡倩宜名下，并配合其进行房屋抵押贷款。2020年8月14日，原告获得房屋抵押贷款的139万元。为了偿还拖欠的房屋首付款，原告与两被告签订了《关于晓港东马路6号603租金权益的协议》，约定2020年8月3日前支付首付款10万元，剩余的8万元首付款通过涉案房屋租金支付。若被告违反协议，应当承担未付款项的双倍赔偿，被告蔡倩宜对被告刘皓贤清偿责任承担连带责任。2020年8月4日，被告刘皓贤向原告支付房屋首付款2万元，2020年10月25日，被告刘皓贤向原告支付房屋首付款2万元。截止起诉之日，两被告仍未支付房屋剩余首付款14万元。原告已经按照合同约定履行了合同义务，但被告却以各种理由拖欠房屋首付款，已构成根本违约。两被告没有提出答辩意见和举证。经审理查明：2019年7月2日，原告丈夫谭泽凡代原告（甲方）与被告刘皓贤（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：甲方将海珠区晓港东路6号603房出卖给乙方，总金额1650000元；双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天，双方应在交楼当天一起到现场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同；双方签订的《广州市存量房买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；付款协议：定金10000元乙方须在2019年7月2日支付给甲方；追加定金20000元乙方须在2019年7月31日前支付给甲方；首期楼款（含定金）：本次交易以商业贷款形式进行，以银行评估价的70%贷款，剩余为首期；银行批准的贷款金额高于成交总金额，双方同意不需支付首期款；如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，当事人同意按照转账方式向甲方补足差额，乙方于2019年9月30日前或完税过户当天支付甲方；剩余房款1650000元，由乙方于2019年7月31日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续；乙方于2019年9月30日前以转账方式向甲方支付剩余房款；等。原告丈夫代原告（乙方）与被告刘皓贤还签订了《补充协议》，约定：经晟创地产公司成交房屋，成交价1650000元，如果买方资质良好，银行出具同意贷款通知书的金额高于此物业实际成交价，则银行放款后已付款项减去此物业实际成交价的剩余部分金额，卖方需无条件无利息收到银行放款后两日内退还给买方；如因买方资质原因导致银行按揭不成功，买方可指定任一人落名，帮其办理房贷手续，原定买卖双方协定条件不变。2020年3月28日，原告丈夫代原告（甲方）与被告蔡倩宜（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将房屋出卖给乙方，成交价1650000元，该物业移交时间为甲方收齐楼款当天；乙方应于签订本合同时向甲方支付30000元作为定金；楼价款余款为按揭付款，乙方应在签署本合同后7天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日应按日向甲方支付本合同约定成交价0.05%的违约金；等。同日，原告丈夫代原告（甲方）与被告蔡倩宜（乙方）签订《补充协议》，约定：经晟创地产公司成交房屋，成交价1650000元，如果买方资质良好，银行出具同意贷款通知书的金额高于此物业实际成交价，则银行放款后已付款项减去此物业实际成交价的剩余部分金额，卖方需无条件无利息收到银行放款后两日内退还给买方；如因买方资质原因导致银行按揭不成功，买方可指定任一人落名，帮其办理房贷手续，原定买卖双方协定条件不变；乙方仅支付定金三万元，剩余款项由按揭放款，差额部分在过户前先将支付，此外未支付过任何首付款；等。2020年7月21日，农业银行广州淘金支行向被告蔡倩宜出具了《个人住房贷款同意贷款意向书》，载明同意发放贷款139万元。2020年7月31日，原告（甲方）与被告蔡倩宜（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出卖给乙方，房屋计价为2180000元；签订本合同时，乙方向甲方支付30000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款方式按期付款；首期款乙方应于2020年4月30日前向甲方支付房款654000元，剩余房款1526000元由乙方委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意买卖双方自行协商；双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同；等。原告丈夫代原告（乙方）与被告刘皓贤（甲方）、被告蔡倩宜（丙方）签订《关于晓港东马路6号603租金权益的协议》（以下简称“《租金权益的协议》”），约定：双方于2019年7月就涉案房屋达成交易意向，双方约定首付款为23万元，但由于实际情况，甲方仅能支付5万作为首付款，双方约定：（一）乙方同意先行过户。双方于2020年7月31日完成标的物业过户，双方尽快推动银行放款；（二）针对剩余18万元首付款，双方约定分两笔支付：1、第一笔款为10万元，甲方承诺于2020年8月3日支付完成，若未能按期支付，则按照0.01%/天支付违约金。超出承诺期限后，乙方提出书面要求（包括短信、微信等形式）还款的三个工作日内仍无法支付，即视为违约；2、第二笔款为8万元，甲方同意以标的物物业的租金支付剩余8万元首付收费。双方过户后，甲方同意由乙方全权负责标的物业出租，并享有押金、租金，直至租金总额达到8万元，甲方可筹措资金提前偿付。甲方偿还资金叠加租金，总额达到8万元时乙方立即终止享有标的物业的收益权；3、甲方承诺按期支付月供（标的物业抵押至银行的按揭贷款），乙方享受租金收益期间的安全性；4、甲方一旦违反第（二）条第1、2、3条，乙方有权要求剩余未付款双倍赔偿，并以标的物租金进行偿付，直至偿付完成；5、乙方享有租金收益期间，甲方承诺不得以转让等方式处置标的物业所有权，否则视为违约，乙方有权要求处置无效、本协议继续履行；6、由于标的物业在丙方名下，但实际拥有人为甲方，丙方应无条件同意以上条款，并与甲方行动一致；等。原告表示上述协议的签订日期为2020年8月1日。据查册表显示，涉案房屋于2020年8月5日过户至被告蔡倩宜名下，抵押权人为农业银行广州淘金支行。关于本案房屋房款的支付情况如下：2019年7月2日，被告刘皓贤向原告丈夫转账10000元；2019年8月30日，被告刘皓贤通过微信向原告微信转账20000元；2020年7月31日，被告刘皓贤向原告丈夫转账50000元；2020年8月4日，被告刘皓贤向原告转账20000元；2020年10月25日，被告刘皓贤向原告丈夫转账20000元；以上合计12万元。2020年8月14日，原告收到银行放款1390000元。原告共收到被告刘皓贤支付的房款及银行放款共计1510000元。诉讼中，原告表示：房屋现为空置状态，未能出租，被告一直不出现，原告担心被告的贷款还不上将来银行收房；钥匙没有交付给被告，因为无法联系被告刘皓贤，从来没有联系过被告蔡倩宜，没有蔡倩宜的联系方式，若被告能联系上愿意交付钥匙给被告；已将本案诉讼通过微信告知被告刘皓贤，但被告刘皓贤一直不予回复；在本案中要求被告支付违约赔偿金14万元包括了被告逾期支付房屋首付款的逾期付款责任。原告另行提交了其与被告刘皓贤的微信聊天记录、与中介方的微信聊天记录作为证据。本院认为：由本案证据可知，原告先与被告刘皓贤、蔡倩宜分别签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，最后三方签订了《租金权益的协议》以解决被告方首付款不足的问题，各方当事人应切实遵守协议并履行。上述《租金权益的协议》约定：“针对剩余18万元首付款，双方约定分两笔支付：1、第一笔款为10万元，甲方承诺于2020年8月3日支付完成，若未能按期支付，则按照0.01%/天支付违约金……；2、第二笔款为8万元，甲方同意以标的物物业的租金支付剩余8万元首付收费。双方过户后，甲方同意由乙方全权负责标的物业出租，并享有押金、租金，直至租金总额达到8万元，甲方可筹措资金提前偿付。甲方偿还资金叠加租金，总额达到8万元时乙方立即终止享有标的物业的收益权；3、略；4、甲方一旦违反第（二）条第1、2、3条，乙方有权要求剩余未付款双倍赔偿，并以标的物租金进行偿付，直至偿付完成；5、略；6、由于标的物业在丙方名下，但实际拥有人为甲方，丙方应无条件同意以上条款，并与甲方行动一致”。原告表示房屋未能出租，要求被告清付所欠全部房款。被告刘皓贤未能在2020年8月3日支付完成上述协议约定的第一笔10万元，已然构成违约，在此情况下原告有理由相信余下欠款被告刘皓贤也可能无力清偿，故在本案中原告要求被告刘皓贤清付全部所欠房款14万元并未不妥，且协议约定的第二笔款8万元被告刘皓贤也承诺可筹措资金提前偿付。至于原告要求被告支付违约赔偿金14万元，原告明确系包括了被告逾期支付房屋首付款的违约责任。根据《租金权益的协议》约定，被告刘皓贤逾期支付第一笔款10万元则按照0.01%/天支付违约金，又约定刘皓贤一旦违反第（二）条第1、2、3条，原告有权要求剩余未付款双倍赔偿。结合公平合理原则，本院酌情将违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮50%计算。第一笔款10万元应于2020年8月3日清付，鉴于2020年8月4日被告刘皓贤向原告转账20000元，2020年10月25日，被告刘皓贤向原告丈夫转账20000元，故延迟支付第一笔房款10万元违约金应分段计算。第二笔房款8万元并未有确定的履行期限，故违约金从原告起诉之日计算为宜。原告要求被告刘皓贤支付超出上述标准的违约赔偿金理据不足，本院予以驳回。原告要求被告刘皓贤支付律师费、差旅费等没有明确的合同约定，本院不予支持。至于被告蔡倩宜是否应承担本案责任的问题。被告蔡倩宜为房屋最终的产权登记人，被告蔡倩宜亦在《租金权益的协议》上签名确认其无条件同意协议条款，并与被告刘皓贤行动一致，故原告要求被告蔡倩宜与被告刘皓贤共同承担本案责任并无不妥，本院予以支持。至于被告蔡倩宜与被告刘皓贤之间的内部关系应由两被告之间自行解决。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘皓贤、蔡倩宜在本判决生效之日起十日内向原告任娇支付剩余房款140000元；二、被告刘皓贤、蔡倩宜在本判决生效之日起十日内向原告任娇支付迟付款违约金（从2020年8月4日至2020年10月24日止以80000元本金，从2020年10月25日起至60000元为本金，从2020年12月24日起以140000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮50%计算至实际清付之日止）；三、驳回原告任娇的其他诉讼请求。本案受理费2795元，由原告负担1465元，由两被告负担1330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二一年五月十七日书记员  梁嘉淇吴越鸣