安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终178号 上诉人（原审被告）：蔡凤，女，1967年10月15日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：戚守民，安徽贾建国律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：常永胜，男，1976年2月19日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：邓睿，安徽京奇律师事务所律师。 原审被告：王丽玲，女，1980年1月6日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 上诉人蔡凤因与被上诉人常永胜、原审被告王丽玲案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2020）皖1622民初583号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蔡凤及其委托诉讼代理人戚守民、被上诉人常永胜及其委托诉讼代理人邓睿、原审被告王丽玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡凤上诉请求：撤销一审判决，在查清事实的基础上依法改判驳回常永胜的诉讼请求；本案诉讼费用由常永胜承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.对于房屋买卖合同的效力，应依法查明合同主体资格，及是否得到相关单位的授权，房屋交易过程是否违反法律强制性规定。2.没有证据证明常永胜在合理期间内就产权登记事项主张过权利；原审相关证据显示涉案房屋未能办理产权变更登记的原因系常永胜怠于行使权利所导致，常永胜过错明显。二、一审判决适用法律错误。依据物权法及相关司法解释，物权登记是物权设立、变动及转移的法定要件。案涉房屋登记在王丽玲名下，王丽玲是该房屋的产权人。蔡凤依法对其债务人王丽玲的财产采取保全措施，系其合法正当权利，一审法院依法采取保全措施具有法律和事实依据。 常永胜辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分。1.常永胜与蒙城县永顺房地产开发有限责任公司签订《房屋买卖合同》，基于该公司与蒙城县绿洲置业有限公司签订合同，虽然登记在王丽玲、刘辉名下，但在2017年11月18日两人与蒙城县永顺房地产开发有限责任公司签订退房协议，经委托公证授权张俊磊进行销售，基于上述情况，常永胜才与蒙城县永顺房地产开发有限责任公司签订合同，于2018年9月7日与王丽玲签定存量房买卖合同在蒙城县房产局办理了网签手续，并支付合理对价，签订买卖合同过程不违反法律强制性规定，该合同应受法律保护。没有证据证明常永胜怠于行使权利导致案涉房屋未能办理变更登记手续。常永胜不可能出现支付近千万元房款怠于办理权属登记手续的情况。案涉房屋未能办理变更登记手续系王丽玲与张勇导致，并非常永胜个人原因导致，常永胜不存在任何过错。2.常永胜自签定合同后己实际占有案涉房屋，一楼用于自营，二楼己出租，符合占有使用收益处分等权利，不能单纯依据登记在王丽玲名下就简单认定王丽玲为案涉房屋产权人，王丽玲在蔡凤查封该房屋前己办理退房手续及与常永胜签订合同并办理网签手续，常永胜为该房屋权利人。蔡凤的上诉请求依法不能成立，应驳回上诉，维持原判。 王丽玲述称，购买人常永胜个人原因未及时过户，应承担未过户产生的风险责任，房款4月份才付清，退房合同因永顺房产张勇、张俊磊屡次违约，未按退房合同约定按时归还蒙城县药都银行和蒙城县湖商银行贷款及利息造成王丽玲被药都银行起诉，企业贷款归还银行后，未能重新顺利放款，导致蒙城县金家旺门业有限公司资金链断裂企业倒闭。退房协议约定，如果对方未能及时支付银行贷款及利息和在规定的时间内退还王丽玲的购房款，王丽玲有权终止退房协议，并追究对方的违约责任，目前已在蒙城法院立案终止退房协议。 常永胜向一审法院起诉请求：1.不得执行位于蒙城县××＃××铺产权证号为皖（2017）蒙城县不动产权第0004951号房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年6月4日蔡凤与王丽玲、代丽民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2019）皖1622民初618号民事判决书，判决：一、代丽、王丽玲于本判决生效之日起10日内偿还蔡凤借款556000元；二、驳回蔡凤的其他诉讼请求。 2019年1月23日，一审法院作出（2019）皖1622民初618号民事裁定书，查封了王丽玲、刘辉位于蒙城县××＃××［皖（2017）蒙城县不动产权第0004929号］、1＃206铺［皖（2017）蒙城县不动产权第0004951号］房产。一审法院查封了上述房屋后，常永胜向该院提出书面异议，要求解除对该房屋的查封。同年9月17日，该院作出（2019）皖1622执异18号执行裁定书，裁定驳回案外人常永胜的异议请求。常永胜不服，向该院提起案外人执行异议之诉。 2016年10月29日，卖方蒙城县绿洲置业有限公司（甲方）与买方蒙城县永顺房地产开发有限责任公司（乙方）签订房屋买卖合同，乙方购买甲方开发的绿洲清华园项目S1#106铺、S1#105铺和S1#601铺，总面积约2637.4㎡。 张俊磊系蒙城县永顺房地产开发有限责任公司的法定代表人，张勇与张俊磊系父子关系。2017年4月1日，甲方张俊磊与乙方王丽玲、刘辉签订房屋买卖合同，甲方在蒙城县××＃××＃××层（未办理产权登记）出售给乙方，甲方协助乙方办理不动产权证。2017年11月18日，甲方张俊磊、张勇与乙方刘辉、王丽玲签订退房协议书，乙方在2017年4月1日购买甲方位于蒙城县绿洲清华园Ｓ1＃106铺和Ｓ1＃601铺其中有房屋一处，总价人民币2400万元整，面积2930.18平方。该房产现已办出房产证（1栋106铺、1栋206铺、1栋301铺、1栋401铺、1栋601铺），现经甲乙双方协商一致，就乙方退房达成如下协议：一、该房产乙方授权甲方另行出售，找到买家后，乙方协助甲方将房产做公证委托过户至甲方指定的人名下，过户所产生费用由甲方与买家协商解决，与乙方无关，本协议书签订后乙方把上述房屋及未办理贷款的房产证交付给甲方。 2018年6月11日，甲方蒙城县永顺房地产开发有限责任公司与乙方常永胜签订房屋买卖合同协议，甲方购买王丽玲、刘辉共有的位于清华园1#106、206商铺一层及二层，其中一层建筑面积237平方米，二层建筑面积386平方米，拟整体转让给乙方使用，经双方在平等、自愿的基础上协商达成如下意见：1.甲方把上述房屋作价975万元整体转让给乙方，并经王丽玲、刘辉同意直接把户过到乙方名下；已支付585万元，定于2018年6月11日乙方再付100万元。2.甲方保证在2018年7月11日前把户从王丽玲、刘辉名下直接过到乙方名下，过户费由甲方承担，乙方应协助；乙方应在2018年8月11日之前把下余的购房款（扣除甲方返租乙方二层三年租金60万元后剩余）230万元付清；如不能按时付清，应当自2018年8月12日按月息3分标准向甲方承担违约责任，直至本息付清。常永胜按照合同约定支付了购房款，蒙城县永顺房地产开发有限责任公司交付了房屋，常永胜与王丽玲于2018年9月7日在蒙城县房产局签订了亳州市存量房买卖合同。常永胜于2018年9月8日将1#206铺出租给徐继东使用。 一审法院认为，本案争议焦点为，案涉房屋能否排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现就常永胜提出的异议是否符合上述四个条件分析认定如下：一、关于《房屋买卖合同》是否有效的问题。蒙城县永顺房地产开发有限责任公司与常永胜签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《房屋买卖合同》于2018年6月11日签订，该处房屋虽登记在王丽玲、刘辉名下，王丽玲、刘辉已于2017年11月18日将该房退给张俊磊、张勇，并签订了退房协议书，授权张俊磊、张勇另行出售，找到买家后，协助将房产做公证委托过户至张俊磊、张勇指定的人名下。常永胜与王丽玲已于2018年9月7日在蒙城县房产局签订了亳州市存量房买卖合同。二、关于常永胜是否占有案涉房屋的问题。买卖合同签订后，蒙城县永顺房地产开发有限责任公司即交付了房屋，常永胜已将该房屋出租给他人使用。三、关于房屋价款是否支付的问题。常永胜购买1＃106铺、206铺共计975万元，其通过银行转账682.5万元、现金支付2.5万元、借款及利息224万元、王丽玲收现金24万元、房屋106铺过户费用12万元、租金抵付30万元，共计975万元。张勇对房款的支付无异议，故常永胜已经完成房屋价款支付义务。四、关于未办理过户手续的原因问题。蒙城县永顺房地产开发有限责任公司与常永胜签订房屋买卖合同协议约定经王丽玲、刘辉同意直接把户过到常永胜名下，过户费用由蒙城县永顺房地产开发有限责任公司承担。常永胜与王丽玲已于2018年9月7日在蒙城县房产局办理了网签手续，由于张勇未及时处理王丽玲退房之后的债务问题导致房屋未过户，后被一审法院查封，该情形属于非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，案涉房屋虽然登记在王丽玲、刘辉名下，但常永胜提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，案涉房屋不得执行。原审依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：不得执行位于蒙城县××＃××铺产权证号为皖（2017）蒙城县不动产权第0004951号的房屋。案件受理费9360元，由常永胜、蔡凤各负担4680元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：常永胜对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉诉争房屋虽登记在王丽玲、刘辉名下，但王丽玲、刘辉已于2017年11月18日将该房退给张俊磊、张勇（张俊磊系蒙城县永顺房地产开发有限责任公司的法定代表人，张勇与张俊磊系父子关系），并签订了退房协议书，授权张俊磊、张勇另行出售。根据王丽玲、刘辉的授权，蒙城县永顺房地产开发有限责任公司于2018年6月11日与常永胜签订房屋买卖合同将该房屋出售给常永胜。后常永胜又与王丽玲于2018年9月7日在蒙城县房产局签订亳州市存量房买卖合同。上述房屋买卖合同的签订系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效合同。该合同的签订系在一审法院于2019年1月23日裁定查封案涉房屋之前。在蒙城县永顺房地产开发有限责任公司与常永胜签订房屋买卖合同后，蒙城县永顺房地产开发有限责任公司即向常永胜交付了房屋，常永胜于2018年9月8日将其中的1＃206铺出租给徐继东使用。故常永胜在一审法院查封之前已合法占有该房屋。对于案涉房屋价款的支付问题，一审法院已经查明案涉房款（常永胜购买的1＃106铺、206铺）975万元常永胜已全部支付，张勇对房款的支付亦无异议，故常永胜已经完成该房屋价款的支付义务。常永胜与王丽玲于2018年9月7日在蒙城县房产局办理了案涉房屋买卖合同的网签手续，由于张勇未及时处理王丽玲退房之后的债务问题导致房屋未能过户，后房屋被一审法院查封，现有证据不能足以证明涉案房屋未能办理产权变更登记的原因系常永胜怠于行使权利所导致，一审判决认定本案属于非因买受人常永胜自身原因未办理房产过户登记的情形，并无不当。综上，常永胜提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对位于蒙城县××＃××铺的案涉诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，蔡凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9360元，由上诉人蔡凤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵瑞强 审 判 员 孙 震 审 判 员 邢 利 二〇二一年五月二十八日 法官助理 李英进 书 记 员 叶熙茜