北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终7779号上诉人（原审被告）：北京旭龙蓝火文化传媒有限公司，住所地北京市房山区长阳镇嘉州水郡225号（华冠购物中心3F-13）。法定代表人：张秋霞，经理。委托诉讼代理人：隗永良，北京旭龙蓝火文化传媒有限公司员工。被上诉人（原审原告）：北京华冠商业科技发展有限公司，住所地北京市房山区良乡镇小营村村委会东1200米院内201室。法定代表人：肖英，董事长。委托诉讼代理人：张翔宇，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴红秀，女，北京华冠商业科技发展有限公司员工。原审被告：房旭，男，1994年8月18日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人北京旭龙蓝火文化传媒有限公司（以下简称旭龙公司）因与被上诉人北京华冠商业科技发展有限公司（以下简称华冠公司）、原审被告房旭房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初7342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。旭龙公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判旭龙公司不支付华冠公司房屋租金；一、二审诉讼费用由华冠公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。2020年4月初，华冠公司违反《房屋租赁合同》约定，擅自决定解除合同，同时将旭龙公司承租的房屋断电，4月3日旭龙公司到华冠公司与其协商解决，旭龙公司明确要求继续履行合同可以交纳租金，华冠公司告知：“华冠不干了马上要撤店，所以要求你配合撤场，华冠都不干了更何况你呢，肯定干不了，赶紧另找地方吧。”对此，有录音为证。致使旭龙公司无法正常上课，造成严重经济损失。从2月至今，旭龙公司没有营业，华冠公司甚至强行封闭旭龙公司门店，旭龙公司要求取出私人物品也被拒绝，此事有110报警、出警记录为证。华冠公司要求2020年4月之后的租金的主张不应得到支持。一审判决对华冠公司将旭龙公司承租的房屋断电的事实没有查清，因此，判决旭龙公司支付2020年4月之后的租金是错误的。华冠公司辩称不同意旭龙公司的上诉请求和理由，也不同意一审判决，但未提起上诉。房旭未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。华冠公司向一审法院起诉请求：1.依法确认双方解除合同；2.旭龙公司腾退租赁房屋，恢复原状；3.旭龙公司、房旭支付华冠公司租金146387.83元（2020年11月30日前）；4.旭龙公司、房旭将营业执照地址完成迁址，不得使用租赁房屋作为注册地址；5.本案的诉讼费、保全费由旭龙公司、房旭承担。一审法院认定事实：2018年3月26日，华冠公司（出租人、甲方）与房旭（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市房山区长阳镇嘉州水郡225号3F-13的155平方米铺位，租赁用途为艺术培训。租赁期限自2018年5月1日起至2021年4月30日止，房屋交付日期为2018年5月1日，租金起算日期为2018年5月1日。租金标准为：3元/平米/天，每两年递增5%。租金缴纳方式为押一付三。租金押金14143.75元，履约保证金10000元。乙方有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方解除合同：1.不按照约定支付租金或任何其他费用，经甲方书面催告后仍拒不支付的；2.未经甲方书面同意，擅自转租、转借或以任何方式将商铺交付第三方实际使用的，……。后华冠公司、房旭、旭龙公司签订三方协议一份，协议约定将《房屋租赁合同》中乙方的主体由“房旭”变更为“北京旭龙蓝火文化传媒有限公司”，旭龙公司行使原合同中房旭的全部权利和义务，房旭对旭龙公司合同义务的履行承担连带责任。2019年4月21日，华冠公司与旭龙公司签订补充协议，双方同意将租金交付方式变更为月付，租金交付时间变更为2019年4月1日至2021年4月30日。其他合同内容不变，按原合同执行。2018年7月3日，华冠公司出具租赁合同起租通知函，载明：旭龙公司已于2018年7月1日正常营业，2018年7月1日起按押一付三计租方式计算租金。后旭龙公司出具回执。2020年1月24日，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，旭龙公司停止经营。2020年2月10日，华冠公司向合作伙伴发出“关于减免部分期间租金和物业管理费的函”，该函载明：“尊敬的华冠合作伙伴：值此新春，……。2020注定是不平凡的一年，但更是充满希望与温情的一年，我们正在对抗的‘新型冠状病毒肺炎’一役……。疫情出现以来，我们面临着经营上的困难，各位合作伙伴毫无退缩积极与我们共同努力行动来保障每位消费者和每一名员工的安全和健康……。在此特别时刻，华冠宣布：2020年2月1日至2月29日期间我们将减半收取商户原应支付的租金和物业管理费，具体手续将由商场同事与各位伙伴对接处理……。”后双方通过微信对租金是否缴纳进行了沟通，未果。2020年5月1日，华冠公司向旭龙公司发出“告知函”一份，该函载明：“贵方至今未能支付到期租金41850元，且仍在继续使用租赁房屋。……请贵司于2020年5月6日前向我司缴纳上述到期租金41850元。若贵方未能按照上述时间缴纳，请贵方于2020年5月8日前将自有可移动的物品全部搬离并向我司交还租赁房屋，我司无需贵方恢复原状，同时贵方已进行的装修添附我司也不予补偿。……”旭龙公司收到该函后，未缴纳租金。2020年6月23日，华冠公司向旭龙公司发出“终止谈判通知函”一份。庭审中，旭龙公司提交微信聊天记录，显示华冠公司：“隗总您好，刚电话沟通华冠给予商户减免3月份租金及物业管费确认函，此函件请在3月23日前回复，为不影响减免请尽快回复，华冠招商曹旭涛。”旭龙公司方回复：“收到。”庭审中，双方均认可涉案房租费每月14143.75元，自2020年5月1日起租金递增至每月14850.94元；旭龙公司自2020年2月起未缴纳房屋租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律规定，该合同合法有效。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，华冠公司要求解除合同的依据为双方签订的《房屋租赁合同》中的约定：“1.不按照约定支付租金或任何其他费用，经甲方书面催告后仍拒不支付的；2.未经甲方书面同意，擅自转租、转借或以任何方式将商铺交付第三方实际使用的。”对于旭龙公司未按合同约定缴纳租金是否是华冠公司解除合同的依据，法院认为，疫情对经济社会产生重大影响，旭龙公司承租房屋用于教育培训，疫情防控措施确实会导致承租人营业收入减少，故不应因承租人在疫情防控期间未按约定缴纳租金而解除合同；对于华冠公司主张的因旭龙公司存在违约转租、转借的情形而解除合同的理由，法院认为，依据庭审现有证据，无法认定旭龙公司存在转租、借租的事实，故在华冠公司未能提供充分证据予以证明的情况下，法院不予采信。另，旭龙公司在庭审中表示不同意解除合同，并同意适当缴纳房屋租金。综上，华冠公司要求解除合同、腾退房屋、变更注册地址的诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。对于华冠公司要求旭龙公司支付2020年2月至2020年11月期间房屋租金的诉讼请求，法院认为，双方庭审中均认可2月份租金减半，法院不持异议。对于3月份租金，华冠公司已通过微信方式通知旭龙公司减免3月份租金14143.75元，华冠公司以旭龙公司手续不全拒绝减免租金的主张，法院不予采信，综上，法院根据承租人实际使用租赁房屋经营情况酌情予以认定，旭龙公司应支付2020年2月至2020年11月房屋租金62586.1元。当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。本案中，华冠公司、房旭、旭龙公司签订的三方协议约定将《房屋租赁合同》中乙方的主体由“房旭”变更为“北京旭龙蓝火文化传媒有限公司”，旭龙公司行使原合同中房旭的全部权利和义务，房旭对旭龙公司合同义务的履行承担连带责任。故房旭应对涉案旭龙公司债务承担连带责任，即房旭对旭龙公司应承担的2020年2月至2020年11月房屋租金62586.1元承担连带清偿责任，房旭承担保证责任后，有权向旭龙公司追偿。据此，一审法院判决：一、北京旭龙蓝火文化传媒有限公司于判决生效后十五日内支付北京华冠商业科技发展有限公司房屋租金（2020年2月1日至2020年11月30日期间）62586.1元。二、房旭对判决第一项确认的北京旭龙蓝火文化传媒有限公司的债务承担连带清偿责任。三、房旭承担连带清偿责任后，有权向北京旭龙蓝火文化传媒有限公司进行追偿。四、驳回北京华冠商业科技发展有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。华冠公司二审中称，双方租赁合同履行期限已届满，双方已进行房屋交接。本院认为，涉案《房屋租赁合同》及三方协议系当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律规定，合法有效。旭龙公司承租涉案房屋用途为艺术培训，疫情或者疫情防控措施客观上会导致旭龙公司无法正常营业，继续按照原租赁合同支付租金对旭龙公司明显不公平，房屋租金应在原有合同标准基础上予以减免。同时，华冠公司亦曾通知旭龙公司2月份租金减半，并通过微信方式通知旭龙公司减免3月份租金14143.75元。一审法院根据承租人实际使用租赁房屋经营情况，酌情确定旭龙公司应支付2020年2月至2020年11月房屋租金62586.1元，并无不当。疫情或者疫情防控措对华冠公司同样会造成损失，旭龙公司在其承租房屋期间亦应支付相应的租金，故旭龙公司上诉主张完全不同意支付上述房屋租金，本院不予支持。华冠公司、房旭、旭龙公司签订的三方协议约定将《房屋租赁合同》中乙方的主体由“房旭”变更为“北京旭龙蓝火文化传媒有限公司”，旭龙公司行使原合同中房旭的全部权利和义务，房旭对旭龙公司合同义务的履行承担连带责任。故房旭应对涉案旭龙公司债务承担连带责任。综上所述，旭龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1365元，由北京旭龙蓝火文化传媒有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 刁久豹二〇二一年五月三十一日法官助理 孙国栋书 记 员 赵 越