内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终32号上诉人（原审原告、反诉被告）：包头市园林绿化管理局八一公园管理所。法定代表人：李飞，主任。委托诉讼代理人：李彬彬，内蒙古金矢律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：沈矢勇，男，1970年4月4日出生。委托诉讼代理人：田会坤，内蒙古万生律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨前明。上诉人包头市园林绿化管理局八一公园管理所与上诉人沈矢勇合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初1346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人包头市园林绿化管理局八一公园管理所委托诉讼代理人李彬彬、上诉人沈矢勇委托诉讼代理人田会坤、杨前明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人沈矢勇上诉请求：一、依法撤销昆都仑区人民法院作出的（2019）内0203民初1346号民事判决的第三项，改判驳回被上诉人提出的支付场地使用费的诉讼请求。二、本案一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人向被上诉人支付每年15万元场地使用费没有事实根据和法律依据。被上诉人在明知案涉场地为绿化用地的情况下，将没有建设办公或其他房屋及设施规划审批许可，未取得建设规划许可证的场地房屋租赁给上诉人。因此，导致合同无效的过错责任完全在被上诉人。上诉人除对案涉房屋进行扩建施工外，无法经营使用案涉房屋，根据最高人民法院2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第32、33项的规定，均明确避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。昆都仑区人民法院重新作出的（2019）内0203民初1346号民事判决事实上让被上诉人在无效合同上获益，让上诉人承担了无法经营但却要支出巨额场地使用费的经济损失。本案上诉人因被上诉人的过错在案涉场地扩建改造上花费了1344129.1元（经鉴定确定），且被上诉人在2012年时已经明知其行为不合法，叫停了被上诉人的改扩建施工，并要求上诉人停止营业，上诉人事实上也从未经营。一审判决在协议书已经被认定无效而且过错完全在被上诉人的情况下，判令上诉人按每年15万元，支付自2011年11月1日至返还场地之日的使用费，没有任何事实根据和法律依据。二、一审判决上诉人承担因被上诉人过错导致的扩大部分的所谓的损失没有事实根据和法律依据。上诉人认为，就案涉房屋而言，没有依法取得建设规划许可证，被上诉人依法不能对外出租获益，即被上诉人不应当因其非法出租的行为而获益。因而就案涉房屋场地而言根本不可能产生损失。退一步讲，本案中被上诉人是在明知案涉房屋场地没有建设规划许可的情况下，将依法不能用于租赁的案涉房屋出租给上诉人。事后被上诉人在明知其租赁场地行为违法的情况下，叫停了上诉人的施工，并要求上诉人停止经营，上诉人事实上也无法经营使用房屋。以上事实可以证实，所谓损失的扩大均是由被上诉人过错导致，那么被上诉人依法也无权就其自身过错导致的扩大“损失”主张权利。并且，被上诉人在明知上诉人无法使用场地房屋的情况下，主张自2011年之后的房屋使用费的行为也违背诚实信用原则。综上所述，本案上诉人并未因租赁行为获得任何利益，却蒙受了巨大的损失，一审法院判决被上诉人对上诉人的损失进行赔偿是正确的。被上诉人在本案中并没有损失，一审法院判决支付的使用费，是对被上诉人非法无效出租行为获益的支持，是违反法律规定的。特向贵院提起上诉，请求二审法院依法予以改判。包头市园林绿化管理局八一公园管理所辩称：答辩理由同上诉状。上诉人包头市园林绿化管理局八一公园管理所上诉请求：一、请求依法撤销包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初1346号民事判决书第一、三、四、五项，并予以依法改判支持上诉人一审全部诉请，驳回被上诉人全部反诉请求。二、一二审案件全部受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、建设工程规划许可证并不是判断建筑合法性的唯一标准。涉案房屋为合法建筑，双方签订的租赁合同合法有效。涉案房屋是原位于八一公园中心位置用于经营海底世界项目建筑，该建筑建于1980年左右，建设之时国家尚没有通过法律的方式对城乡土地的使用和房屋的建造进行约束，《城乡规划法》是在2008年1月1日才予以实施的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条的条文主旨是就违法建筑签订的租赁合同无效。而本案法院已经查明涉案房屋被登记在包头市园林绿化管理局名下且涉案房屋已经建成使用近30年之久未被任何行政机关认定为违法建筑，故法院不能简单的以现在建筑程序衡量过去建筑的合法性，建设工程规划许可证也不是唯一衡量建筑合法与否的凭证。因此，双方就涉案房屋签订租赁合同合法有效，被上诉人应当严格按照合同约定履行合同义务。二、被上诉人应当按照合同约定每年30万元的标准支付租金及占有使用费。首先，上诉人认为双方合法有效，具体理由已在上述理由中予以阐述，在此不再赘述。既然双方签订的合同合法有效，上诉人也已按照合同约定交付租赁物，至于被上诉人是否能够充分实现租赁房屋的价值在于被上诉人自身，上诉人无法掌控。双方签订合同的目的就是被上诉人取得租赁房屋的使用权，而上诉人实现将房屋出租后取得的出租收益。原审法院已经查明在合同签订至今，涉案房屋一直由被上诉人占有使用，因此被上诉人应当按照合同约定支付租金及占有使用费。其次，即使法院简单的以建设工程规划许可证作为建筑合法的唯一标准，但是双方均没有争议的事实是被上诉人占有使用房屋分为三个阶段：第一阶段是2011年11月1日至2013年3月8日被上诉人正常经营使用涉案场地，因此在这一年多的时间内，被上诉人没有任何理由拒绝按照合同约定的租金标准支付租金.第二阶段是自2013年3月8日至2016年10月19日上诉人通过公证处向被上诉人送达《解除协议通知书》，在此期间被上诉人停止营业的原因是私自扩建，而不是因为上诉人不允许其进行经营，私自扩建被叫停后被上诉人完全有自主权决定是否进行继续经营，但被上诉人并未恢复经营，停业原因完全在被上诉人，因此即使合同无效被上诉人也应当按照合同约定支付租金。第三阶段：2016年10月19日至今，自2016年10月19日向被上诉人送达解除合同通知，上诉人一直在催促被上诉人交付涉案房屋，但是被上诉人一直拒绝交付也致使公园提档升级工程受阻，给上诉人造成了巨大的经济损失。租赁房屋不予交付的原因完全在于被上诉人，因此被上诉人也应当按照租赁合同标准支付占有使用费。三、上诉人不应赔付被上诉人装修费及扩建损失。被上诉人请求鉴定的范围是装饰费及扩建损失。关于装修费，经过本案多次审理已经查明被上诉人确实进行过装修，但装修以后也进行了经营使用，而现在涉案房屋内已经如同废墟没有可以再行利用的装修物。另外，合同期限是到2021年11月1日终止，装修至今都是被上诉人在自行使用，即使鉴定，鉴定项目也应当是返还房屋之日至合同到期之日的装修残值。况且，在本案中截至目前距离合同到期日不到一年，评估报告中水晶灯、电气工程、锅炉等现场均已不复存在，涉案房屋仍由被上诉人占有使用，因此要求上诉人按照其装修的全部投入进行赔付没有事实和法律依据。对于扩建损失部分，法院已查明扩建是被上诉人未经上诉人允许而自行进行的，上诉人在发现后及时叫停。因此对于扩建损失是被上诉人的自身原因，而要求上诉人对此进行赔付，显失公平。综上，上诉人认为原审法院简单机械的以建设工程规划许可证为唯一衡量建筑合法性认定租赁合同无效，适用法律错误，被上诉人已达到其合同目的应当按照合同约定标准支付租金并承担违约责任，请求二审法院查明事实，依法支持。沈矢勇辩称：一、一审法院判决双方协议书无效，认定事实清楚，适用法律正确。根据一审查明的案件事实，八一公园对涉案场地占有使用，享有管理权。一审法院核查涉案场地土地性质和建设规划许可，涉案房屋土地性质为绿化用地，没有建设办公或者房屋及设施的规划审批。上诉人称案涉建筑物是建设于1980年左右，称当时没有法律规定对城乡土地使用和房屋建设进行约束，故认为双方签订的《协议书》合法有效。答辩人认为，上诉人这一说法是错误的，早在1984年国务院已经颁布实施《城市规划条例》，该条例第三十一条规定任何组织和个人在城市规划区内进行各项建设，需要使用属于国家所有的土地或者征用属于集体所有的土地，都必须持经国家规定程序批准的建设计划、设计任务书或者其他有关证明文件，向城市规划主管部门提出建设用地的申请。第三十六条规定，禁止任何组织和个人未经城市规划主管部门批准，擅自侵占城市规划区内的土地进行建设。这说明1980年左右建设规划是有相关法规进行约束的。根据上述事实可见，上诉人不仅将没有建设规划审批的建筑物对外租赁盈利，而且违反土地管理法规，变更土地使用性质，上诉人在明知的情况下，将绿化用途的土地及建筑物，用于其他经营，违反了法律法规强制性规定，故双方签订的《协议书》依据我国合同法第五十二条的规定，属于无效合同。二、上诉人要求按照合同约定支付租金及占有使用费没有事实根据和法律依据。答辩人认为，上诉人在明知案涉场地为绿化用地的情况下，将没有建设办公或其他房屋及设施规划审批许可，未取得建设规划许可证的场地房屋租赁给上诉人，导致合同无效的过错责任完全在上诉人。答辩人根本无法经营使用案涉房屋。根据最高人民法院2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第32、33项的规定，均明确规定避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。一审法院民事判决事实上让上诉人因无效合同而获益，让答辩人承担了无法经营但却要支出巨额场地使用费的经济损失，一审法院判决违反法律规定。三、上诉人对案涉租赁合同违法无效负有全部过错，应当承担其给答辩人造成的经济损失。上诉人对《协议书》违法无效负有全部过错，具体理由已经在上述内容阐述，其应当赔偿给答辩人造成的经济损失。因此，一审法院判决上诉人赔偿答辩人1344129.1元是正确的。包头市园林绿化管理局八一公园管理所向一审法院起诉请求：1.判令确认双方签订的《协议书》已经解除；2.判令被告立即将租赁场地交付给原告；3.判令被告向原告支付2011年11月1日起至协议解除之日2016年10月19日的租赁费1490137元，并支付违约金298027元；4.判令被告向原告支付自协议解除之日2016年10月19日起至场地交付原告之日的占地使用费，每年30万元；5.判令本案诉讼费由被告承担。沈矢勇向一审法院反诉请求：1.判令确认双方签订的《协议书》无效；2.判令反诉被告赔偿反诉原告因房屋装修及扩建所遭受的损失（损失数额以鉴定结论为准）；3.判令本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。一审法院经审理查明，2011年9月1日，包头市园林处八一公园与被告沈矢勇签订《协议书》一份，经双方协商，根据园林处领导班子会议纪要[2010]30号文件、园林局党政班子就“提升公园品味、增加文化内涵”的会议精神，同意在八一公园内建设古玩院，包头市园林处八一公园提供公园中心位置的原海底世界（面积898平方米）建筑给被告，由被告将其改建成为书画古玩院，由被告进行装修，但不得改变原建筑的主体结构；被告经营范围为书画古玩；租赁期限自2011年11月1日至2021年11月1日；被告每年向包头市园林处八一公园交纳租赁费30万元，于每年12月1日前付清，如被告拖欠租赁费超过一个月，除承担应付租金20%违约金外，包头市园林处八一公园有权单方解除协议；被告装饰装修期间及开业以后产生的工商、税务、房屋修缮等费用均由被告承担负责，包头市园林处八一公园不承担连带责任。《协议书》签订后，原告将租赁场地交付被告沈矢勇，被告沈矢勇在租赁场地开始筹建包头市苏商金陵会馆。2016年5月30日，经包头市机构编制委员会办公室批复同意，原八一公园更名为包头市园林绿化管理局八一公园管理所。2014年9月，被告沈矢勇涉嫌诈骗被拘留，现服刑于包头监狱。2016年10月19日，原告向被告沈矢勇送达了《解除协议通知书》，通知沈矢勇自收到该通知后十日内搬离租赁场地，将租赁建筑交付八一公园。截至本案开庭审理之日2018年3月15日，涉案场地仍由被告方控制，且被告沈矢勇自签订《协议书》之日起未支付过租赁费。另查明，涉案场地位于八一公园内，依法由原告八一公园占有和使用，原告连同其他13家事业单位将包括涉案场地在内的国有资产的产权登记在包头市园林绿化管理局名下。沈矢勇向一审法院提交了调取证据申请，请求调取本案租赁场地土地性质和建设规划许可证，经查，涉案房屋土地性质为绿化用地，无建设办公或其他房屋及设施的规划审批。本案在审理过程中，反诉原告沈矢勇向一审法院提交了鉴定申请，请求对反诉原告因装修及扩建租赁房屋所遭受的损失进行鉴定。经一审法院依法委托，内蒙古中恒信工程造价咨询有限公司经现场勘察，作出“对同期（2010-2012年）装修翻建涉案房屋所需要的投入资金（市场价）”项目编号为（2020）鉴审字第05号《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为，2012年反诉人沈矢勇装修翻建及扩建涉案房屋所需投入资金，翻建部分为936178.63元，扩建部分为407410.47元。一审法院认为原告八一公园拥有涉案场地管理权，其与被告沈矢勇签订的《协议书》违反土地使用性质建设，违反法律法规强制性规定，双方签订的租赁协议自始无效，双方均应承担无效的责任。根据原、被告依协议取得的财产应当相互返还。沈矢勇应向八一公园返还租赁场地。关于沈矢勇要求八一公园赔偿其因装修、扩建房屋所投资的主张，根据双方陈述及沈矢勇的举证情况，可以得知沈矢勇确实对租赁房屋进行了装修和扩建，其投资确已发生。反诉被告包头市园林绿化管理局八一公园管理所应按鉴定结论返还反诉原告沈矢勇的投资。原告向被告交付了场地，被告应向原告支付使用费。在沈矢勇停业后，原、被告没有进行积极有效的沟通和解决，双方均存在放任损失进一步扩大的过错，且因《关于进一步加强公园建设管理的意见》《关于严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所的暂行规定》等规定的出台，沈矢勇经营会馆的合同目的不能实现，结合涉案场地长期未营业、双方的过错因素和沈矢勇正在服刑的特殊情况，应酌情考虑八一公园主张的房屋使用费。参照合同约定每年30万元，经一审法院综合考量，认为沈矢勇应向八一公园支付自2011年11月1日至房屋返还之日的租赁费按每年15万元计。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条规定，判决：一、确认原告包头市园林绿化管理局八一公园管理所与被告沈矢勇于2011年9月1日签订的《协议书》自始无效；二、被告沈矢勇于本判决生效后三十日内将位于八一公园中心位置的原海底世界（现为江南书画院）（面积为898平方米）交付原告包头市园林绿化管理局八一公园管理所；三、被告沈矢勇于本判决生效后三十日内向原告包头市园林绿化管理局八一公园管理所支付自2011年11月1日起至返还场地之日止的使用费，以每年15万元计；四、反诉被告包头市园林绿化管理局八一公园管理所于本判决生效后三十日内向反诉原告支付房屋改建扩建费用共计1344129.1元。五、驳回原告包头市园林绿化管理局八一公园管理所的其他诉讼请求；本诉案件受理费20894元（原告已预交），由被告沈矢勇负担；反诉案件受理费6900元、鉴定费15000元（反诉原告均已预交），由反诉被告包头市园林绿化管理局八一公园管理所负担。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、案涉房屋是否为违章建筑，双方签订的《协议书》是否有效；二、沈矢勇是否应向包头市园林绿化管理局八一公园管理所支付占有使用案涉房屋的占有使用费；包头市园林绿化管理局八一公园管理所是否应承担案涉房屋装修费和扩建损失。针对第一个争议焦点，依据1992年1月7日包头市昆都仑区人民政府出具的《土地登记审批表》可知，包头市钢铁大街八一公园（东至阿吉奈道，南至少先路，西至林荫路，北至钢铁大街）205374.6平方米土地类别为“绿化”。根据《中华人民共和国土地管理法（2019）》第十二条：“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”之规定，包头市园林绿化管理局八一公园管理所与沈矢勇签订的《协议书》违反土地使用性质，违反国家法律法规强制性规定，故双方签订的《协议书》自始无效。涉案房屋在未取得建设规划许可证的前提下，是否应认定为违章建筑，本院认为对于因历史原因导致没有办理房屋产权证的无证房屋，在行政机关没有充分证据证明该无证房屋属于违法建筑的情况下，不易认定为违法建筑。针对第二个争议焦点，包头市园林绿化管理局八一公园管理所由于历史原因未就涉案房屋取得房屋产权证，其应在与沈矢勇签订《协议书》时明示告知，结合现有证据，不能证明包头市园林绿化管理局八一公园管理所履行了告知义务，故其存在过错。沈矢勇在涉案房屋未取得房屋产权证且土地类别为“绿化”的情况下，仍与包头市园林绿化管理局八一公园管理所签订《协议书》，故其也存在过错。因此包头市园林绿化管理局八一公园管理所与上诉人沈矢勇均应对其双方签订的《协议书》负担无效的法律责任。其双方在产生纠纷后应积极协商处理，但由于双方均怠于行使权利，故双方对于损失的发生均有过错。虽然其双方签订的《协议书》无效，但是包头市园林绿化管理局八一公园管理所已向沈矢勇交付了场地，沈矢勇截至本案二审审理过程中仍对涉案房屋占有，使用，控制，其应当向包头市园林绿化管理局八一公园管理所支付相应时间段的占有使用费。参照沈矢勇与包头市园林绿化管理局八一公园管理所签订的《协议书》约定“六、乙方每年向甲方缴纳承包经营管理费共计30万元，其中20万元为承包管理费，剩余10万元用于八一公园的维护管理经费”可知，每年涉案房屋的承包管理费用为20万元，结合2013年9月6日包头市园林绿化管理局八一公园管理所向沈矢勇送达的“催款通知”，包头市园林绿化管理局八一公园管理所于2013年9月6日即已明确知晓沈矢勇拖欠房租，权利已被侵害，其应该积极主张权利，但自2013年9月6日至起诉之日包头市园林绿化管理局八一公园管理所一直怠于行使权力，导致损失扩大，这部分扩大损失应由包头市园林绿化管理局八一公园管理所自行负担。故本院确认沈矢勇支付包头市园林绿化管理局八一公园管理所占有使用费自2011年11月1日起至2013年9月6日止以每年20万元为标准计算，共计369439.73元。沈矢勇在与包头市园林绿化管理局八一公园管理所签订的《协议书》约定“四、……乙方装饰装修方案须征得甲方包头市园林绿化管理局八一公园管理所书面同意后方可动工”，一、二审诉讼期间，沈矢勇不能提供证据证明其在对涉案房屋进行装修前书面通知包头市园林绿化管理局八一公园管理所，且在沈矢勇就涉案房屋办理营业执照过程中，已经明知涉案房屋由于未取得建设规划许可证，没有房屋产权证导致不能办理营业执照无法营业的事实，故其对涉案房屋进行的装修、扩建等费用及造成的损失应自行负担。综上所述，上诉人包头市园林绿化管理局八一公园管理的上诉请求部分成立；上诉人沈矢勇上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初1346号民事判决第一项，即确认原告包头市园林绿化管理局八一公园管理所与被告沈矢勇于2011年9月1日签订的《协议书》自始无效；第二项，即被告沈矢勇于本判决生效后三十日内将位于八一公园中心位置的原海底世界（现为江南书画院）（面积为898平方米）交付原告包头市园林绿化管理局八一公园管理所；二、撤销包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初1346号民事判决第三项，即被告沈矢勇于本判决生效后三十日内向原告包头市园林绿化管理局八一公园管理所支付自2011年11月1日起至返还场地之日止的使用费，以每年15万元计；第四项，即反诉被告包头市园林绿化管理局八一公园管理所于本判决生效后三十日内向反诉原告支付房屋改建扩建费用共计1344129.1元。第五项，即驳回原告包头市园林绿化管理局八一公园管理所的其他诉讼请求；三、沈矢勇于本判决生效后三十日内向包头市园林绿化管理局八一公园管理所支付占有使用费共计369439.73元。一审案件受理费20894元，由沈矢勇负担16506.26元，由包头市园林绿化管理局八一公园管理所负担4387.74元；沈矢勇预交二审案件受理费16950元，由沈矢勇负担；包头市园林绿化管理局八一公园管理所预交的二审案件受理费28353元，由沈矢勇负担22398.87元，由包头市园林绿化管理局八一公园管理所负担5954.13元。鉴定费15000元由沈矢勇负担；一审反诉案件受理费6900元由沈矢勇负担；本判决为终审判决。审判长 丰 悦审判员 王雪冰审判员 岳海岩二〇二一年五月二十一日法官助理 韩梦婷书记员 杜 威附：本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。