辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1604号上诉人（原审被告）：孙爱菊，女，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：单春红，女，满族，住辽宁省康平县。委托诉讼代理人：姜新颖，系辽宁博功律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳市恒鼎物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区浑河站西街道前进村。法定代表人：李向东。委托诉讼代理人：李春光，系该公司员工，男，汉族，住沈阳市东陵区。被上诉人（原审原告）：姜延英，女，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：杨海峰，系姜延英儿子，男，汉族，住天津市和平区。上诉人孙爱菊、沈阳市恒鼎物业管理有限公司（以下简称恒鼎公司）与被上诉人姜延英财产损害赔偿纠纷一案，孙爱菊、恒鼎公司不服沈阳市和平区人民法院作出（2019）辽0102民初2516号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙爱菊上诉请求：依法改判。事实和理由：一、姜延英房屋漏水系个人原因，与我方无关；二、一审法院判令承担租金损失无事实及法律依据。上诉人恒鼎公司针对孙爱菊上诉请求辩称，没有答辩意见。被上诉人姜延英辩称，土地评估公司与本案漏水原因鉴定没有关联性。关于土地评估公司退卷问题，我们和一审沟通过，一审决定重新选择摇号。孙爱菊上诉主张的无法鉴定缺乏依据，退卷是孙爱菊表示不能配合鉴定机构勘查现场导致。我方一审已经提交详细材料说明。我方不认可租金，应以勘测价格为准。本案漏水是从2016年5月至今持续发生的，2016年年漏水我方就联系了孙爱菊，并进入阳台，有录音证明孙爱菊承认阳台漏水，但是拒绝维修。发现漏水时我方也联系了恒鼎公司，恒鼎公司以孙爱菊家存在加建阳台拒绝维修。以上事实有一审提交的录音和照片为证。上诉人恒鼎公司上诉请求：依法改判。我方接受物业时违建房已经存在，违建房与我方无关，我方不是执法部门，无权强制拆除，我方作为物业公司只对合法建筑从事物业服务，姜延英是违建房与我方无关。孙爱菊辩称，我们认为我方不应该承担责任，恒鼎公司的请求与我方无关。姜延英辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回恒鼎公司的上诉请求，依法维持原判。物业公司不应当以其上诉理由排斥上诉人合法的房屋权益，推卸物业公司自身的责任。我方作为业主合法财产由于物业怠于履行合同维修义务，怠于行使物业职权遭受侵害。姜延英向一审法院起诉请求：1、请求法院判令孙爱菊共同赔偿财产损失47116元（姜延英保留司法鉴定权利）及门市房厅顶棚保温层挤塑板费用共计900元，恒鼎公司承担连带责任；2、请求法院判令孙爱菊停止侵害排出妨碍消除危险，自行拆除在原告屋顶露台的加建并恢复露台竣工时开放式原貌以便维修，并禁止对露台防水材料进行任何磨损破坏性活动；3、请求法院判孙爱菊、恒鼎公司共同承担诉讼费。一审法院认定事实如下：姜延英系位于沈阳市和平区7号211号房屋（建筑面积110.54平方米）的所有权人，孙爱菊系位于沈阳市和平区7号221号房屋的所有权人，姜延英与孙爱菊系楼上楼下的邻居关系，恒鼎公司系案涉房屋所在小区的物业服务机构。孙爱菊在姜延英名下涉案房屋屋顶加盖阳光房一处，自2018年10月，姜延英发现家中漏水，淹及顶棚、墙壁等处。根据姜延英的申请，一审法院委托鉴定机构对姜延英房屋室内因漏水造成的财产损失进行评估，辽宁光辉资产评估有限责任公司接受委托，作出辽光资评报字（2020）081号资产评估报告，评估基准日为2020年5月9日，评估范围和评估对象是姜延英所拥有的位于沈阳市和平区7号211号房产的装修损失的市场价值，评估范围为PVC顶棚、墙面大白、复合地板共计3项。评估结论为在评估基准日2020年5月9日所表现的损失价值为2390元。姜延英垫付鉴定费2000元。根据姜延英的申请，法院另委托鉴定机构对姜延英房屋室内因漏水造成的租赁价格损失进行评估，辽宁中评通立达房地产土地资产评估有限公司接受委托，作出辽中评通立达房估字（2020）032号房地产估价报告，价值时点为2020年5月9日，评估对象是姜延英所拥有的位于沈阳市和平区7号211号房产，设计用途为住宅，实际用途为商业用房，评估结果为确定估价对象于2016年-2018年年平均租赁价格为21000元，2016年-2018年3年总租赁价格为63000元。姜延英垫付鉴定费2000元。姜延英曾于2018年11月14日以卫生间反水为由向一审法院提起诉讼，要求赔偿反水淹及的卧室、客厅、厨房、卫生间地面、地板及墙面潮湿发霉所致的经济损失。经查，上述反水淹及部分不包括本案所涉漏水的门市房厅。另查明，涉案房屋原被姜延英出租给案外人李耀静开办“童乐双语”幼儿园使用，后因房屋格局不能改动原因，李耀静于2016年7月搬出涉案房屋。另，本案在审理过程中，一审办案人于2020年5月9日走访孙爱菊在涉案房屋屋顶加盖的阳光房，发现阳光房地面未见防水油毡材料，并且潮湿、生长青苔，放置多个水盆，阳光房顶棚生锈且有水珠。而阳光房以外的姜延英门市房厅屋顶部分覆盖有防水油毡材料。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，恒鼎公司到庭答辩后中途退庭，视为其放弃了质证的权利，本院根据姜延英及孙爱菊提供的证据及其当庭陈述意见等，对本案事实予以认定。公民的合法财产受法律保护。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。承担侵权责任的方式主要有……（六）赔偿损失……。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，孙爱菊在涉案门市房厅屋顶加盖的阳光房的顶棚漏水，地面潮湿，生有青苔，并且地面没有防水油毡覆盖，由此可以推定孙爱菊对其加盖的阳光房管理、使用不当导致漏水并淹及原告的房屋。因此，孙爱菊应对姜延英的损失应承担赔偿责任。关于恒鼎公司的责任问题。一审法院认为，恒鼎公司作为物业服务机构，并不能对孙爱菊加盖的阳光房实时控制，因此，要求物业公司完全保证不漏水显然并不现实。但同时，根据《物业管理条例》第三十五条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。具体到本案中，恒鼎公司对于孙爱菊加盖阳光房的行为疏于管理，漏水情况出现后，恒鼎公司怠于履行其职责，导致业主损失进一步扩大的，据此，恒鼎公司应依法承担相应赔偿责任。关于具体的责任比例，一审法院酌情确定为10%。关于赔偿数额问题，根据辽宁光辉资产评估有限责任公司作出的辽光资评报字（2020）081号资产评估报告，姜延英的经济损失为2390元，故孙爱菊应赔偿原告姜延英2151元，恒鼎公司应赔偿姜延英239元。同时，该鉴定费2000元，应由孙爱菊承担1800元，恒鼎公司承担200元。关于姜延英主张的房屋租金损失，根据姜延英提供的电话录音，案外人李耀静搬出涉案房屋的原因并非房屋漏水，但考虑到房屋漏水后的实际情况，确实影响姜延英后续出租房屋，一审法院认为姜延英的此项主张具有合理性，同时结合本案的具体情况并参考辽宁中评通立达房地产土地资产评估有限公司作出的辽中评通立达房估字（2020）032号房地产估价报告，酌情确定姜延英的租金损失为21000元。故孙爱菊应赔偿姜延英租金损失18900元，恒鼎公司应赔偿姜延英租金损失2100元。同时，该鉴定费2000元，应由姜延英承担700元，孙爱菊承担700元，恒鼎公司承担600元。关于姜延英提出的请求法院判令孙爱菊停止侵害排出妨碍消除危险，自行拆除在姜延英屋顶露台的加建并恢复露台竣工时开放式原貌以便维修，并禁止对露台防水材料进行任何磨损破坏性活动的主张，因本案系财产损害赔偿纠纷案件，故对姜延英的此项诉讼请求不予处理，姜延英可另行主张。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十条,《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、孙爱菊于本判决生效之日起十日内赔偿姜延英装修损失2151元；二、沈阳市恒鼎物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿姜延英装修损失239元；三、孙爱菊于本判决生效之日起十日内赔偿姜延英租房损失18900元；四、沈阳市恒鼎物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿姜延英租房损失2100元；五、孙爱菊于本判决生效之日起十日内赔偿姜延英鉴定费2500元；六、沈阳市恒鼎物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿姜延英鉴定费800元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回原告姜延英的其他诉讼请求。案件受理费978元，保全费500元，由姜延英承担739元，由孙爱菊承担665元，由沈阳市恒鼎物业管理有限公司承担74元。二审中，上诉人孙爱菊提交证据一、照片2张（2020.7.14拍摄）、视频4份（2021.5.7拍摄）。证明姜延英的自建顶棚及房屋存在巨大缝隙，缝隙长度4.2米，深度2.8米，最大宽度5CM，系漏水的直接原因，故姜延英的损失与孙爱菊无关。恒鼎公司质证意见为同意孙爱菊提交的证据。姜延英质证意见为我方从未对房屋主体进行任何改造，都是保持原貌。关于视频和照片的拍摄时间，我方对证据的关联性有异议。本案涉案漏水为2016年5月，证据拍摄于2020年后，因此孙爱菊不能证明所谓的缝隙在2016年就已经存在。一审姜延英提交的录音，录音的内容为我方进入孙爱菊家阳台，然后孙爱菊的儿子也来查看漏水情况，当时录音的内容反映漏水的是屋子里，不是我家。房屋的漏水位置是露台的正下方，孙爱菊在上诉中提供的裂缝位于露台的侧面，因此该证据与本案无任何的关联性。2020年5月9日一审法官勘查现场也没有发现巨大缝隙。本院认定的事实和一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点是孙爱菊、恒鼎公司是否应向姜延英承担财产损害赔偿责任及责任范围。当事人主张的事实应提供证据佐证其主张，无法提供证据或提供的证据不足以佐证其主张事实的，应承担不利的法律后果。本案中孙爱菊在涉案门市房厅屋顶加盖的阳光房的顶棚漏水，地面潮湿，生有青苔，并且地面没有防水油毡覆盖，故一审法院认定孙爱菊对其加盖的阳光房管理、使用不当导致漏水并淹及姜延英的房屋并无不当，孙爱菊提供的证据不足以推翻一审法院认定的漏水原因及事实，故本院对其抗辩不予采信。关于恒鼎公司责任承担问题，恒鼎公司存在怠于履行物业管理职责而导致姜延英损失进一步扩大的的情形，故一审法院酌定10%责任并无不当，本院不再调整。关于租金损失数额问题，一审法院依据损失评估报告酌定的租金损失数额具有事实依据，本院不再调整。另，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应围绕当事人的上诉请求进行审理，对于当事人未提出上诉请求的事项，本院对此不进一步审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计1956元，由上诉人沈阳市恒鼎物业管理有限公司负担978元，由上诉人孙爱菊负担978元。本判决为终审判决。审判长  刘小丹审判员  宋 刚审判员  任 江二〇二一年五月十八日法官助理程曦书记员杨雅婷本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。