广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终352号上诉人（原审原告）：邓翠清，男，1980年5月20日出生，汉族，身份证住址：江西省新余市分宜县。委托诉讼代理人：唐生发，广东安寅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨金良，男，1955年4月13日出生，汉族，身份证住址：广东省惠州市惠阳区。被上诉人（原审被告）：李玉华，女，1957年9月24日出生，汉族，身份证住址：广东省丰顺县。被上诉人（原审被告）：华方（深圳）实业有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区坂田街道杨美村金竹住宅区80号3楼，统一社会信用代码：91440300MA5EH99R4J。法定代表人:方怡能。被上诉人（原审被告）：罗宝江，男，1968年12月27日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审被告）：彭巍，男，1988年11月5日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区。被上诉人（原审被告）：程素涛，女，1996年11月11日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区。罗宝江、彭巍、程素涛的共同委托诉讼代理人：杜舜夷，广东民亮律师事务所律师。罗宝江、彭巍、程素涛的共同委托诉讼代理人：陈丽宇，广东民亮律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：方怡能，男，1991年2月28日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市宝安区。上诉人邓翠清因与被上诉人杨金良、李玉华、华方（深圳）实业有限公司（以下简称华方公司）、罗宝江、程素涛、彭巍、方怡能确认合同无效纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初23133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邓翠清上诉请求：1、撤销一审判决，依法予以改判支持邓翠清在一审中的全部诉讼请求或者发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由杨金良、李玉华、华方公司、罗宝江、程素涛、彭巍、方怡能承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足。邓翠清在一审开庭前以及庭审中都有申请法院调取方怡超、方怡能的银行流水，一审法院并未准许，导致邓翠清未能收集到与本案有关的重要证据。二、方怡超、华方公司与罗宝江签订二手房买卖合同是2019年12月24日，当时并没有得到杨金良的授权，二手房买卖合同上杨金良的签名不是其本人签署，系被冒签，方怡超、华方公司是在签署完二手房买卖合同之后的2020年1月13日才取得杨金良的授权委托书，才去公证处补办的公证。因此，该二手房买卖合同应属无效。三、杨金良年事已高，其是被方怡超、方怡能忽悠授权卖房，其签署的授权委托书等文件均非其真实意愿，卖房给谁、卖房价格等信息杨金良一概不知。四、杨金良、李玉华、华方公司、罗宝江、程素涛、彭巍、方怡能签订价格悬殊巨大的阴阳合同，故意避税损害国家利益，其合同应属于无效。五、即使认定是出于杨金良的本意去二次卖房，那也是方怡超、方怡能与买方恶意串通而进行卖房行为，应属无效。邓翠清与杨金良签订购房协议在先，已全额支付购房款，且已取得争议房屋并实际使用。本案中认定罗宝江、程素涛、彭巍与杨金良所签房屋买卖合同无效的关键，在于罗宝江、程素涛、彭巍签约时是否恶意与杨金良配合实施购房行为。根据举证责任的分配规则，结合日常生活经验，在杨金良、李玉华、华方公司、罗宝江、程素涛、彭巍、方怡能不能提供充分反证的情况下，应当推定方怡超、华方公司代理杨金良与罗宝江、程素涛、彭巍之间签订购房合同的行为属于恶意串通的行为，损害了在先购买的邓翠清的合法权益，故该购房合同应为无效。杨金良、李玉华未发表答辩意见。华方公司、方怡能共同辩称，一、本案中，杨金良、华方公司与罗宝江等人签署的《深圳市二手房买卖合同》有效。二、本案中，合同已经实际履行，办理了房屋过户手续，邓翠清诉讼请求二没有依据且存在客观履行不能的情形。罗宝江、彭巍、程素涛共同辩称，一、一审认定事实清楚，房屋买卖合同有效。邓翠清声称方怡超等人系无权代理，与事实不符，且交易后杨金良已经以行为确认认可交易。多份公证委托书充分说明方怡超等人系有权代理。邓翠清称罗宝江、彭巍、程素涛在房屋交易过程中与方怡超等人恶意串通，无任何事实依据。二、邓翠清与杨金良之间的债权纠纷，与罗宝江、彭巍、程素涛无关。邓翠清向一审法院起诉请求：1、确认杨金良、李玉华、华方公司、罗宝江、程素涛、彭巍就位于深圳市龙岗区杨金良住宅签订的《深圳市二手房买卖合同》［深（龙）房现买字（2020）第1389号］无效，撤销该房产的转让登记，恢复至原登记状态，由此产生的所有税费由杨金良、李玉华、华方公司、罗宝江、程素涛、彭巍承担；2、杨金良、李玉华继续履行其与邓翠清于2016年6月25日签订的《房屋转让协议书》，确认上述房屋第四层整层即25%的份额归邓翠清所有，并协助将该房屋25%的产权份额过户至邓翠清名下，过户所产生的所有税费由杨金良、李玉华承担。一审法院认定事实：杨金良系涉案布吉镇坂田村杨美小组金竹排住宅区80号房屋的所有权人，该房屋共四层，基底面积97.14平方米、建筑面积399.35平方米。2016年6月25日，邓翠清作为乙方，杨金良、李玉华作为甲方，双方签订《房屋转让协议书》，约定乙方购买甲方所有的涉案房屋第四层整层，面积约102平方米（以国土部门测量为准）；甲方保证前述房屋真实合法，且完全属于自己，房屋所有权不受政府、法院及第三人的任何限制，不存在第三人的任何权利，乙方对甲方前述陈述及保证予以确认；甲方以100万元的价格将前述房屋的所有权利义务（包括政府拆迁、征收所应得的补偿款）转让给乙方，付款方式为一次性付清；乙方付清房款后获得该房所有权，产权证照依法处理；该房转让前发生的一切事务由甲方处理，转让后发生的一切事务由乙方处理；为节约签约履约成本，简化交易手续，并基于双方的信任，决定委托律师为本协议签订提供见证；双方必须遵守本协议，如有一方违约，违约方应赔偿守约方的损失。同日，双方到广东吉径律师事务所办理了律师见证手续，该所陆志一律师对该份转让协议书签名人员的身份和签名的真实性作出见证。2016年6月25日、7月12日、7月13日、8月1日，邓翠清分别向杨金良在中国建设银行尾号为5248账户转账40万元、5万元、5万元、297500元，合计797500元。另，邓翠清提交一张2016年9月5日的收据，内容为“今收到叶惠珍来投资款贰拾万元整，按50%收利”，邓翠清陈述该笔款项系支付的剩余购房款。杨金良、李玉华在庭审中确认邓翠清已足额付清购房款。2016年9月26日，邓翠清与宏一天源公司签订《深圳市坂雪岗科技城子单元10城市更新项目搬迁补偿安置协议》，约定宏一天源公司因搬迁位于龙岗区房屋（建筑面积103.42平方米）给予邓翠清补偿，邓翠清同意以拆1补1的比例回迁房屋；邓翠清腾空房屋并与宏一天源公司签订《移交确认书》后15个工作日内，宏一天源公司支付首期过渡期安置补偿9307.8元，剩余安置补偿费按季度支付，每季度支付9307.8元。该份协议仅有甲方宏一天源公司和乙方邓翠清的签字，丙方深圳市扬美股份合作公司尚未盖章确认。2016年12月13日，杨金良、李玉华出具一份《放弃房地产权利声明书》，声明其已于2016年6月25日将涉案房屋的第四层转让予邓翠清，邓翠清已与宏一天源公司达成拆迁补偿安置协议书，其自愿放弃涉案房屋第四层的所有权及相关权利，上述房产的所有权利由邓翠清行使。2017年5月25日、9月15日，杨金良分别向华方公司转让涉案房屋25%的产权份额，随后双方分别于2017年6月29日、10月27日办理了产权过户手续，故杨金良、华方公司分别持有涉案房屋50%产权份额。2018年1月18日，杨金良、华方公司办理最高额抵押登记手续，以涉案房屋作抵押为最高240万元的债权数额提供担保。2019年12月24日，方怡超代理杨金良、华方公司共同作为卖方，罗宝江作为买方，双方签订《二手房买卖合同》（编号为2013632），约定杨金良、华方公司将涉案房屋以990万元的价格出售予罗宝江；买方须于2020年1月9日前将除定金之外的全部楼款890万元支付至指定账号中；双方须于2020年1月16日前（含当天）签署《深圳市二手房买卖合同》，并在签订合同当天共同向房地产权登记机关申请办理产权转移登记手续；该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起7日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；该物业现有租约正在履行中，租期到2020年5月30日止，卖方保证承租人已放弃购买权；双方协商同意在定金或首期款中预留10万元作为交楼押金；卖方收到全款次日与买方进行交楼，租金即为买方收取；产权交割后90天卖方负责租户清场或重新签订租赁合同；若无法过户，则双方无责任，卖方全额退还买方已交纳所有费用。次日，罗宝江向杨金良在中国建设银行尾号为5248账户转账100万元，其后又于2020年1月2日向杨金良转账220万元。该两笔款项中除10万元转至杨金良的其他账户外，其余90万元、220万元分别转出至方怡超、方怡能的账户。2020年1月13日，杨金良在深圳公证处办理了委托公证手续，书面委托华方公司、方怡超、王淡云全权办理出售涉案房屋50%产权份额的相关事宜，代理期限为2020年1月13日至2021年1月12日，委托事项包括办理出售房产的过户、转移登记的相关手续、签署转移登记申请表、深圳市二手房买卖合同或不动产买卖限售合同，该房产的买受人为罗宝江（产权份额52%）、彭巍（产权份额24%）、程素涛（产权份额24%）；与居间方签署《出售物业独家代理委托书》、《地址确认书》、《交楼确认书》、《声明》等；代为收取上述房产的全部或部分售楼款，上述款项均由委托人或华方公司名下账户收取；签署上述房产的房款资金监管协议或首期款资金监管协议；交纳与上述房产有关的各项税费；办理水电、煤气、物业管理、有线电视、电话等过户、开户、销户、停机等手续。同日，方怡超代理杨金良与华方公司作为卖方，罗宝江、彭巍、程素涛作为买方，双方签署《深圳市二手房买卖合同》[深（龙）房现买字（2020）第1389号]，约定杨金良、华方公司将涉案房屋以2264315元的价格转让予罗宝江、彭巍、程素涛；买方须于2020年2月28日前将房款支付至双方约定的银行第三方监管账户，所有税费由买方承担，卖方应当在收到全部房款的三个工作日内将该房产交付予买方。随后，方怡超代理杨金良、华方公司、罗宝江与平安银行股份有限公司深圳八卦岭支行签订《资金监管协议》，约定杨金良、华方公司、罗宝江委托平安银行深圳八卦岭支行对于660万元的购房款进行监管。2020年1月21日，杨金良在中国建设银行尾号为5248账户转入660万元，随后该笔款项又转出至方怡超账户。同日，涉案房屋转移登记至罗宝江、彭巍、程素涛名下，其中罗宝江享有52%份额，彭巍享有24%份额，程素涛享有24%份额。2020年3月29日，杨金良和华方公司的法定代表人方怡能共同出具《承诺书》，陈述涉案房屋已于2020年1月21日办理产权过户，买方已经按合同约定支付购房款，现因卖方原因，原定于2020年3月31日交楼延期，经双方协商，买方同意延期至2020年5月30日前，卖方必须按期交付，若再有延期，买方将扣除原买卖合同约定之交楼保证金，并按合同追诉卖方责任。李玉华和方怡能在该份《承诺书》中备注涉案房屋一至四楼1-3月每月租金为12700元，一、三、四楼4、5月每月租金分别为4000元、3400元、4000元。现邓翠清以杨金良、李玉华、华方公司、罗宝江、程素涛、彭巍恶意串通签订《深圳市二手房买卖合同》损害邓翠清合法权益为由，提起本案诉讼。另查明，深圳市不动产登记中心确认截至2019年10月21日，邓翠清家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购1套。又查明，方怡超、方怡能系兄弟关系，两人与杨金良、李玉华系亲戚关系。一审法院认为，邓翠清与杨金良、李玉华于2016年6月25日签订的《房屋转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均予全面履行合同义务。根据该份协议书的约定，杨金良、李玉华将涉案房屋第四层转让予邓翠清，其理应负有将该层房屋对应的产权份额转移登记至邓翠清名下的合同义务。杨金良、李玉华在未履行上述过户义务的情况下，擅自将其名下的50%产权份额全部转让予罗宝江、彭巍、程素涛，致使邓翠清无法办理产权过户手续，该行为构成根本违约，邓翠清有权主张杨金良、李玉华承担相应的违约责任。现邓翠清以杨金良、李玉华、华方公司、罗宝江、程素涛、彭巍恶意串通损害邓翠清利益为由，诉请确认杨金良、李玉华、华方公司、罗宝江、程素涛、彭巍于2020年1月13日签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，故本案争议焦点在于认定杨金良、李玉华、华方公司、罗宝江、程素涛、彭巍是否存在恶意串通的事实。首先，罗宝江、彭巍、程素涛签订《深圳市二手房买卖合同》之时，方怡超持有杨金良出具的公证委托书，杨金良委托方怡超全权办理出售涉案房屋50%产权的相关事宜，委托事项包括办理出售房产的过户手续、签署深圳市二手房买卖合同、代为收取全部或部分售楼款等，即方怡超代杨金良签署上述合同出售涉案房屋50%的产权份额构成有权代理，且该份公证委托书中同时注明房屋买受人为罗宝江、彭巍、程素涛，即杨金良对于房屋出售的具体事宜是明确知晓的，故该份《深圳市二手房买卖合同》是买卖双方的真实意思表示。其次，上述合同签订后，买受人罗宝江、彭巍、程素涛按双方实际约定的转让价款990万元向出卖人杨金良、华方公司支付了对价，无证据证明该价格明显低于涉案房屋正常市场交易价格。《深圳市二手房买卖合同》约定转让价款为2264315元，虽与实际交易价格不符，但双方出于减少税费的目的而虚构交易价格的行为仅导致该价格条款无效，并不影响合同其他条款的有效。罗宝江支付予杨金良的980万购房款虽绝大部分转移至方怡超账户，但仅涉及杨金良与方怡超之间的债权债务纠纷，与罗宝江无关，不能据此否认罗宝江已依约履行了付款义务。再次，按杨金良、李玉华的陈述，涉案房屋部分楼层用作对外出租，结合罗宝江陈述的购房目的系作投资用途，罗宝江在相信杨金良、华方公司将依约履行交房义务的前提下，未详细核查每层房屋的使用情况也不存在有悖常理之处。综上，杨金良、李玉华明知已与邓翠清签订《房屋转让协议书》且双方因该协议的履行产生争议已诉至法院，却另行出售房屋以获取更高收益，该行为存在明显恶意，但邓翠清诉称罗宝江、彭巍、程素涛恶意串通杨金良、李玉华购买涉案房屋以损害邓翠清合法权益，依据不足，故邓翠清诉请确认杨金良、李玉华、华方公司、罗宝江、程素涛、彭巍签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，该院不予支持。至于邓翠清因杨金良、李玉华的一房多卖行为而造成的损失，其可另循法律途径主张杨金良、李玉华承担违约责任。另，关于邓翠清杨金良、李玉华与方怡超之间的债权债务纠纷，其也可另循法律途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第六十条第第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回邓翠清的全部诉讼请求。本案受理费2300元（邓翠清已预缴），由邓翠清自行负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，邓翠清上诉称2019年12月24日签订《二手房买卖合同》时，方怡超和华方公司还没有得到杨金良的授权，方怡超代签合同是无权代理。对此，本院认为，杨金良于2020年1月13日在深圳公证处办理了委托公证手续，委托方怡超、华方公司、王淡云出售涉案房产，因此可以视为杨金良事后追认方怡超代理其签订上述合同。邓翠清上诉称杨金良是被方怡超、方怡能忽悠授权卖房，杨金良签署授权委托书等文件非其真实意思表示，但是邓翠清未能就其该主张提交充分证据，本院不予支持。邓翠清上诉称本案涉及价格悬殊的阴阳合同，故意避税损害国家利益，合同应认定为无效。对此，本院认为，为了少交税费涉案合同约定转让价款为2264315元，与实际成交价格990万元不符，但该行为仅导致涉案合同价格条款无效，并非导致整个涉案合同无效。邓翠清还上诉称方怡超、方怡能与买方串通，但邓翠清未能就此提交充分证据，本院对其该主张不予支持。综上，邓翠清的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由邓翠清负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 聂   效审判员 张 秀 萍二〇二一年五月二十四日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。