北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7528号上诉人（原审原告）：北京新骏商业管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号办公楼2座7层第719B号。法定代表人：余国安，董事长。委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京野牧餐饮服务有限责任公司，住所地北京市丰台区角门18号枫竹苑二区1号楼7层703-1。法定代表人：魏玉军，总经理。委托诉讼代理人：朱静，北京市一格律师事务所律师。原审原告：北京新东安有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号。法定代表人：陈锦辉，董事长。委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。原审第三人：广州市启胜物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市东城区王府井大街138号T2写字楼7层719A室。负责人：朱启明。委托诉讼代理人：范佳星，男，广州市启胜物业管理有限公司北京分公司员工。上诉人北京新骏商业管理有限公司（下称新骏商业公司）因与被上诉人北京野牧餐饮服务有限责任公司（下称野牧公司）、原审原告北京新东安有限公司（下称新东安公司）、原审第三人广州市启胜物业管理有限公司北京分公司（下称启胜物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月27日公开开庭审理了本案。上诉人新骏商业公司及原审原告新东安公司之共同委托诉讼代理人彭松岩、被上诉人野牧公司之委托诉讼代理人朱静、原审第三人启胜物业公司之委托诉讼代理人范佳星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新骏商业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判野牧公司给付我公司2020年3月1日至2020年6月5日期间的租金109250元、推广费2185元、POS机维护使用费1741.67元，及恢复店铺原状费用35970元、公证费4000元、违约金118404元。2.撤销一审判决第五项，改判野牧公司交纳店铺租赁押金103500元、质保金10000元，优先冲抵野牧公司对我公司的欠款。3.本案一、二审诉讼费全部由野牧公司承担。事实和理由：1.一审判决认定我公司采取停电措施系以实际行动解除双方之间的租赁合同，构成违约解除合同，与事实不符且缺乏法律依据。我公司采取停电措施系根据合同约定行使抗辩权的行为，并非违约行为，且符合法律规定，双方合同终止时间应当为我公司发出解除租赁合同通知中确定的2020年6月5日。2.野牧公司违反合同规定拒绝将店铺恢复原状，该店铺被旧有装修占用导致我公司损失进一步扩大，野牧公司应当赔偿占用店铺期间的损失，并支付我公司的公证费。3.野牧公司自身存在严重经营问题，疫情对其影响有限。4.一审判决押金冲抵未明确押金冲抵顺序及具体金额，应当优先冲抵对我公司的欠款。野牧公司辩称，同意一审判决，不同意新骏商业公司的上诉请求。疫情期间我公司一直就租金减免缓交进行积极沟通，欠交租金是从2020年1月份开始的，直到2020年4月我公司一直处于歇业状态。2020年5月9日我公司被断电，我公司要求自行拆除被对方拒绝，故恢复原状费用及公证费均不应由我公司承担。押金怎么冲抵系对方内部问题，跟我公司无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。新东安公司述称，同意新骏商业公司上诉请求及理由。启胜物业公司述称，不同意新骏商业公司上诉请求中关于押金优先冲抵顺序。新骏商业公司、新东安公司向一审法院起诉请求：1.要求野牧公司向新东安公司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金17250元（已按照月租金标准减半收取）、推广费690元；2019年9月1日至2020年2月29日期间的POS机维护使用费3300元（新骏商业公司同意以野牧公司在新骏商业公司处灯箱押金16000元优先抵扣）；2.要求野牧公司向新骏商业公司支付2020年3月1日至2020年6月5日期间的租金109250元、推广费2185元、POS机维护使用费1741.67元；3.要求野牧公司向新骏商业公司支付公证费4000元；4.要求野牧公司向新骏商业公司支付恢复店铺原状费用35970元；5.要求野牧公司向新骏商业公司支付违约金118404元（新骏商业公司同意以野牧公司在新骏商业公司处合同押金118404元抵扣）；6.要求野牧公司向启胜物业公司支付物业管理费15732元、电费4632.11元、水费及水资源处理费387.22元、排污及垃圾分类服务费1748元、电表卡工本费100元。一审法院认定事实：2019年1月3日，新东安公司与野牧公司订立《新东安广场租赁合同（店铺）》（下称《租赁合同》），约定新东安公司将位于北京市东城区王府井大街138号新东安广场六层618A号店铺（下称涉案店铺），面积约46平方米出租给野牧公司以“野人牧坊”为店铺名经营冰激凌等甜品，租赁期限自2019年7月15日至2021年7月14日。物业费自2019年7月15日按月收取，推广费及其他费用自2019年7月15日起按月收取。月租金34500元，于每个日历月第一天缴纳当月租金。物业管理费每月4692元，于每个日历月第一天缴纳当月物业管理费。推广费每月690元，应于每个日历月的第一天缴纳。承租人在租金、物业管理费等费用到期后15天内仍未支付，出租人有权提前终止合同并收回店铺，有权向承租人发出提前终止合同通知，自书面通知发出15日后，合同自行终止。如果承租人违约导致合同提前终止，则承租人所缴付的押金及预付租金作为违约金，不予退还。签订合同时，野牧公司还应直接向新东安公司交纳合同押金，相当于三个月基本租金与物业管理费之和。如承租人违反合同任何约定条款，则出租人有权扣除全部或部分合同押金来赔偿出租人的损失。租赁期间，出租人发生变更，承租人所交纳押金以及涉及的权利和义务全部由新的出租人继受。承租人在租赁合同提前终止时，应在终止当日按出租人规定的期限将店铺恢复至毛坯状态，且出租店铺内设施完好无破损，由此发生的费用由承租人支付。若出现承租人拖欠租金等无力履行租赁合同而此时出租店铺内尚留有承租人物品，则双方同意，出租人有权单方面聘请独立于双方之外的第三方到出租店铺内现场监督进行清点店内物品的工作，有关费用由承租人承担。《租赁合同》附件《北京APM租户POS信息采集系统租户确认协议》，约定新东安公司为野牧公司安装数据采集器进行POS信息数据采集，每月550元。后新东安公司与野牧公司及启胜物业公司订立《北京新东安广场租赁合同补充协议》（下称《补充协议》），鉴于新东安公司与启胜物业公司于2018年12月订立《北京新东安广场物业管理服务协议》，约定自2019年1月1日起由启胜物业公司为新东安公司提供物业管理服务，三方就物业管理费、电费、水费等相关问题订立该协议，自2019年1月1日始，野牧公司需向启胜物业公司支付物业管理费、电费、水费及物业管理相关费用。2020年2月16日，新东安公司、新骏商业公司与野牧公司订立《北京新东安广场租赁合同变更协议》（下称《变更协议》），约定自2020年3月1日始新骏商业公司取代新东安公司成为《租赁合同》新的出租人，相应权利义务由新骏商业公司继受。订立《租赁合同》后，新东安公司如约向野牧公司交付涉案店铺，野牧公司向新东安公司支付灯箱押金16000元及合同押金118404元，并交纳截至2020年1月31日之前的租金、推广费。2020年2月4日，野牧公司向新骏商业公司工作人员发送《减免租金的申请》，申请减免暂停营业至恢复营业期间的租金。此后截至2020年4月10日，野牧公司持续与新骏商业公司工作人员协商租金支付问题。2020年3月25日，启胜物业公司给商场业主下发通知，要求自2020年4月1日起恢复正常经营状态。2020年5月8日，新骏商业公司工作人员向野牧公司发送邮件及微信，内容为鉴于野牧公司拖欠租金等费用情况，公司决定于2020年5月9日晚对涉案店铺执行停电，要求野牧公司在停电前将食材撤离。2020年5月21日，新骏商业公司向野牧公司发送解除函，内容为鉴于野牧公司未能如约履行合同，明确双方合同于2020年6月5日解除，要求野牧公司根据合同约定将涉案商铺恢复原状。2020年5月25日，野牧公司与新骏商业公司工作人员微信联系，询问“来函收到了，我安排人过去撤场，需要走什么手续吗？”工作人员回复称“但我们这个有欠费的情况下能怎么进场装修？还要探讨”并要求野牧公司等待回复。2020年6月29日新骏商业公司委托公证处对涉案店铺进行公证收场，公证费用4000元。根据公证书显示涉案店铺处于撤店状态，室内尚留有经营所需的设备设施及家具。后新骏商业公司自行委托案外公司对涉案店铺恢复原状，支出费用35970元。野牧公司认为恢复原状费用过高，且称其愿意自行恢复原状但被新骏商业公司拒绝。诉讼中，新东安公司、新骏商业公司提交数据采集系统截屏及采集器安装记录单，证明新东安公司、新骏商业公司已为野牧公司实际安装采集器。经质证，野牧公司否认上述证据的真实性，称野牧公司需要使用自己的收银系统，无法与商场对接，因此每月均为人工报账，因每月的POS机使用维护费数额不多，因此野牧公司曾向新东安公司、新骏商业公司交纳上述费用，但疫情期间野牧公司没有正常经营，因此不同意支付POS机使用维护费。就野牧公司为何未使用过数据采集系统而未提出异议，且向新东安公司、新骏商业公司支付POS机使用维护费一节，野牧公司解释称因新东安公司、新骏商业公司处于优势地位，故未提出异议。野牧公司提交大众点评网站截图及收款机收银统计表，证明疫情期间商场客流量少，野牧公司营业额继续下降。经质证，新东安公司、新骏商业公司及启胜物业公司认可该证据的真实性，但认为商场并未强制关闭，营业额下降与新东安公司、新骏商业公司无关。一审法院认为，根据查明情况，新东安公司与野牧公司订立的《租赁合同》及新东安公司、新骏商业公司与野牧公司订立的《变更协议》均系当事人真实意思表示，合法有效。2020年3月1日前涉案店铺的出租人为新东安公司，该日后涉案店铺的出租人为新骏商业公司。根据相关规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。现野牧公司由于疫情原因未能按照合同约定支付2020年2月1日始的租金，且在疫情期间野牧公司在积极与新东安公司、新骏商业公司协商租金减免问题，新东安公司、新骏商业公司作为出租人本应根据公平原则与承租人分担疫情期间的租金损失，尽可能继续履行合同。但2020年5月9日，新骏商业公司以停电的方式迫使野牧公司停止经营，并进而向野牧公司发送解除合同通知，新骏商业公司构成违约解除合同。关于新东安公司、新骏商业公司向野牧公司主张2020年2月1日至2020年6月5日期间租金的诉讼请求，野牧公司同意向新东安公司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金17250元，并同意以押金16000元优先抵扣，法院不持异议；2020年5月9日，新骏商业公司对涉案店铺采取停电措施，以实际行动解除双方之间的租赁合同，因此其主张此后的租金，于法无据，法院不予支持；考虑到疫情对合同双方的影响，法院对野牧公司于2020年3月1日至2020年5月9日期间应向新骏商业公司支付租金的数额予以酌定。关于推广费，该费用系新东安公司、新骏商业公司用于宣传商场的一系列支出，根据合同约定采取按月摊销方式，因此野牧公司认为疫情期间不应支付上述费用的意见，法院不予采信，推广费的支付金额，法院根据租金支付比例予以酌定。关于POS机维护使用费，鉴于双方订立有《北京APM租户POS信息采集系统租户确认协议》，且新东安公司、新骏商业公司已提交证据佐证其为野牧公司安装数据采集器，因此新东安公司、新骏商业公司向野牧公司主张上述费用，理由正当，具体数额法院根据租金支付比例予以酌定。野牧公司虽抗辩称未安装数据采集器，但其并未在此前提出异议，亦未提交相关证据予以佐证，且野牧公司曾足额交纳POS机维护使用费，因此法院对其抗辩意见，不予采信。POS机维护使用费系新东安公司、新骏商业公司用于商场经营的一系列支出，根据合同约定采取按月摊销方式，因此野牧公司认为疫情期间不应支付上述费用的意见，法院不予采信。因新骏商业公司违约解除合同，故其要求野牧公司支付公证收场费用及违约金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。根据《租赁合同》约定，野牧公司在合同解除或终止后，有义务对涉案店铺恢复原状，但根据野牧公司提供的证据显示，野牧公司恢复店铺的意思表示被拒绝，新骏商业公司自行对涉案店铺进行了恢复，法院对其合理支出部分，予以支持。鉴于野牧公司已经交纳合同押金118404元及灯箱押金16000元，考虑到押金的性质、作用及为减少当事人诉累，法院以该合同押金及灯箱押金优先抵扣野牧公司应向新东安公司、新骏商业公司支付的各项费用。另，新东安公司与野牧公司及启胜物业公司订立的《补充协议》，系将物业服务的权利义务由新东安公司概括转移给启胜物业公司，根据合同相对性原则，启胜物业公司与野牧公司成立另外法律关系，新东安公司在本案中要求野牧公司向启胜物业公司履行支付义务，法院不予处理。据此，一审法院判决：一、北京野牧餐饮服务有限责任公司于判决生效后七日内向北京新东安有限公司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金17250元、推广费460元，2019年9月1日至2020年2月29日期间的POS机维护使用费2200元；二、北京野牧餐饮服务有限责任公司于判决生效后七日内向北京新骏商业管理有限公司支付2020年3月1日至2020年5月9日期间的租金52900元、推广费1058元、POS机维护使用费898元；三、北京野牧餐饮服务有限责任公司于判决生效后七日内向北京新骏商业管理有限公司恢复店铺原状费用17985元；四、北京野牧餐饮服务有限责任公司以已交纳的134404元押金优先冲抵上述第一至三项应支付的款项；五、驳回北京新东安有限公司其他诉讼请求；六、驳回北京新骏商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。本院认为，野牧公司与新东安公司签订的《新东安广场租赁合同》，新东安公司、启胜物业公司与野牧公司签订的《补充协议》，新东安公司、新骏商业公司与野牧公司签订的《变更协议》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。合同履行过程中，因新冠疫情影响，野牧公司未如期向新东安公司、新骏商业公司交纳租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，野牧公司因新冠肺炎疫情导致其经营状况明显恶化，其延期支付租金的行为不能被认定为违约。野牧公司虽未如约支付租金，但其并非恶意欠缴，其与新东安公司、新骏商业公司积极协商解决疫情期间租金减免问题，新东安公司、新骏商业公司作为出租人应与承租人分担疫情期间的租金损失，尽可能继续履行合同。因野牧公司延期支付租金的行为不构成违约，新骏商业公司仅以欠租为由发出的合同解除通知书不发生解除合同的法律效力。新骏商业公司擅自将涉案房屋停电，其后收回房屋的行为明显不当，应自行承担不利的法律后果。因新骏商业公司违约解除合同存在过错，其上诉要求野牧公司支付违约金及公证费用的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于租金的交纳，考虑到疫情对合同双方的影响，一审法院酌情减少2020年2月1日至2020年5月9日期间野牧公司应向新东安公司、新骏商业公司支付租金数额，并无不妥，本院予以维持。关于推广费及POS机维护使用费，该费用系新东安公司、新骏商业公司用于宣传商场及保证经营的一系列支出，考虑疫情期间商城的非正常运营状态，一审法院按租金支付比例予以酌定，并无不妥，本院予以维持。新骏商业公司于2020年5月9日对涉案店铺采取停电措施，其后又以公证的形式实际收回了案涉商铺，新骏商业公司的行为造成野牧公司无法使用案涉店铺，其主张停电后的租金，缺乏依据，本院不予支持。关于恢复店铺的费用，根据《租赁合同》约定，野牧公司在合同解除或终止后，有义务对涉案店铺恢复原状。根据查明的事实，野牧公司主动提出拆除店铺，新骏商业公司表示了拒绝后自行对涉案店铺进行了恢复，因新骏商业公司排除野牧公司自行恢复义务的权利，其自行恢复的合理性有所欠缺，一审法院酌情减少野牧公司应承担的恢复费用，并无不妥，本院予以维持。新东安公司与野牧公司及启胜物业公司订立的《补充协议》，新东安公司将物业服务的权利义务概括转移给启胜物业公司，野牧公司与启胜物业公司存在物业服务关系，关于物业管理费、电费、水费及水资源处理费、排污及垃圾分类服务费、其他费用的争议，野牧公司与启胜物业公司可另行解决。新骏商业公司上诉称一审判决未明确押金冲抵顺序及具体金额，应当优先冲抵对其公司的欠款，因野牧公司交纳的押金足以冲抵其所欠新东安公司及新骏商业公司的租金及恢复店铺原状费用，故对于新骏商业公司的该项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，新骏商业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3001元，由北京新骏商业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王军华二〇二一年五月三十一日法官助理 张增彬书 记 员 张晓鸥