贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔05民终1705号 上诉人（一审被告）：毕节市卓越华飞房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区观音桥塘房村。统一社会信用代码：91520500055030469G。 法定代表人：刘桂平，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：谢江翠，该公司员工。 被上诉人（一审原告）：张进学，女，1978年3月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原审第三人：遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司，住所地：贵州省毕节市七星关区卧龙大都会2栋3-1号。统一社会信用代码：91520502322466778J。 法定代表人：董琳，该公司负责人。 委托诉讼代理人（特别授权）：叶世梅，该公司员工。 上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司（以下简称：卓越华飞）因与被上诉人张进学、第三人遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司（以下简称：遵义约美物业）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初9071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人卓越华飞上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、2018年8月9日涉案房屋取得初始登记，符合办理转移登记的条件后，上诉人于2018年8月10日通过在电梯内张贴办证公告的方式通知被上诉人提供办证资料，上诉人逾期在365日内，依据合同约定上诉人仅应承担总房价万分之一的违约责任，一审认定上诉人承担的逾期办证违约金错误；2、上诉人系根据商品房买卖合同的约定接受被上诉人的委托代收“三通费”，且已向相关部门缴纳，应当追加实际收费部门为被告参加诉讼，一审遗漏当事人；3、上诉人在履行委托合同中无过错，被上诉人主张返还应向实际收费部门主张；4、商品房买卖合同中的房屋总价款并未包含“三通费”，上诉人并未重复收取。 被上诉人张进学二审辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。 原审第三人遵义约美物业二审未到庭，亦未作书面陈述。 原审原告张进学一审诉讼请求：1、判决被告返还其收取原告的三通费用3020元；2、判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计23700元，按购房款236643元的每日万分之一，从2018年6月30日计算至商品房转移登记的有关文书交付之日止；3、案件受理费由被告承担。 一审认定事实：2014年12月13日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于七星关区，该商品房总价款为236643元。合同第22条约定：“转移登记：（一）出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”合同签订后，根据被告的委托，第三人遵义市约美物业服务有限责任公司向原告收取三通费3020元。2018年8月2日，涉案房屋所在楼盘办理初始登记。2019年11月28日，被告根据原告在合同中预留的地址向原告邮寄送达办理产权证书的通知。另查明，涉案的卧龙大都会小区物业系第三人遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司管理。 一审认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的涉案费用等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。因此被告委托第三人向原告收取的涉案费用属于违约行为，第三人代被告收取涉案款项产生的法律责任应由被告承担，故原告要求被告退还涉案款项3020元的诉讼请求，予以支持。 关于原告主张的逾期办证违约金问题，合同第22条约定：“转移登记：（一）出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；”从该约定可看出，自2018年7月1日起进入逾期办证违约期，被告所举证据照片不能证明其于何时通知原告提交办理转移登记的资料，此外，被告在报纸发布公告不能视为履行了通知义务。在办理转移登记的条件成就后，2019年11月28日，被告根据原告在合同中预留的地址向原告邮寄送达办理产权证书的通知，无论原告是否收到该通知，根据诚实信用原则，均视为被告履行了通知义务，违约金计算期间应截止，被告违约期间为：2018年7月1日至2019年11月28日共计515天，超过了365日，应按日计算违约金，违约金总额应为236643元×0.01%×515天=12187元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即退还原告张进学三通费3020元，逾期办证违约金12187元；二、驳回原告张进学的其他诉讼请求。案件受理费234元，由原告张进学负担100元，被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担134元。 本案审理期间，被上诉人张进学向本院提交毕节市农村商业银行《个人账户明细》，用以证明：《个人账户明细》所载交易款项系上诉人向其退还之前所收取的契税，上诉人所称找不到其通知办证是借口，其一直住在卧龙大都会。 上诉人质证意见：对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。 经审查，结合被上诉人在庭审中的陈述，该证据能证明被上诉人接上诉人办证通知后缴纳契税，上诉人向其退还之前代为收取的契税的事实，本院予以采纳作为本案证据。 上诉人卓越华飞及原审第三人遵义约美物业未向本院提交证据。 经审理查明：被上诉人于2019年7月9日从上诉人处得知案涉商品房符合办理转移登记的条件，并于当日向相关部门缴纳了契税。其余认定事实与一审认定的一致。 本院认为：关于原告主张的逾期办证违约金时间及计算标准的问题。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，上诉人承诺于2018年6月30日前取得案涉商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。对于具体办理商品房转移登记的方式，双方约定由上诉人代为向房屋登记机关申请办理。鉴于上诉人已接受被上诉人委托，代为申请办理转移登记，再苛责上诉人向买受人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为告知买受人其已取得商品房所有权初始登记，提请买受人及时提交应由买受人提交的资料，以用于上诉人代办房屋转移登记。该告知义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的义务履行完毕。根据本案查明的事实，上诉人未依合同约定取得案涉商品房所有权初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约。上诉人在一审中提交的落款日期分别为2018年8月10日、2019年1月5日、2019年5月10日、2019年7月8日的四份张贴公告的照片及2019年11月27日登报公告的照片是复印件，且无其他证据予以佐证，不能核实其真实性，不能证明其于上述时间已向被上诉人尽到告知义务，故对上诉人关于其于2018年8月10日就履行了通知办证义务的主张不予采信。被上诉人于2019年7月9日从上诉人处知晓案涉商品房符合办理转移登记的条件，故应认定上诉人于2019年7月9日履行了通知义务，上诉人承担逾期办证的违约金截止时间应计算至2019年7月9日止，上诉人违约期间为374天（2018年7月1日至2019年7月9日），已超过了365天，根据涉案商品房买卖合同约定的违约金标准，上诉人向被上诉人支付的违约金应为8850.00元（236643元×0.01%×374天）。一审认定上诉人违约期间有误，导致违约金计算错误，本院予以纠正。 关于三通开户费应否退还的问题。上诉人代收的各项开户费，于双方当事人而言，属于被上诉人委托上诉人代为缴纳的费用，双方未约定委托期限。在履行过程中，在上诉人尚未代被上诉人完成委托事项的情况下，被上诉人主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不需再代被上诉人缴纳，其应向被上诉人退还上述费用。上诉人上诉称其已经足额向相关部门缴纳代收的费用，但其所举证据不能证明其主张的事实成立。上诉人关于一审遗漏当事人及主张不退还代收费用的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实错误，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9071号民事判决的第二项，即“驳回原告张进学的其他诉讼请求”； 二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9071号民事判决的第一项为：上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于本判决生效之日立即退还被上诉人张进学三通费3020元，并支付逾期办证违约金8850.44元； 三、驳回上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费234元，由上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担100元，由被上诉人张进学负担134元；二审案件受理费468元，由上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担200元，被上诉人张进学负担268元。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  郭少华 审判员  吉 雪 二〇二一年五月二十六日 法官助理张艳 书记员秦倩 书记员陈思印