安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖13民终1527号 上诉人（原审被告）：陈华，女，1975年6月20日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：朱玉，安徽三联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘瑾，男，1965年12月14日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 被上诉人（原审原告）：刘芳，女，1991年5月1日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：刘瑾（系刘芳父亲），男，1965年12月14日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 上诉人陈华因与被上诉人刘瑾、刘芳房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院(2020)皖1323民初6950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈华上诉请求：撤销一审判决并改判驳回刘瑾、刘芳的诉讼请求。事实与理由：虽然双方签订了租赁合同，但刘瑾、刘芳并未按照合同约定将房屋全部出租给陈华使用，双方在实际履行合同中发生了变更，应按照实际履行情况认定相关事实。双方于2019年9月1日签订的租赁协议约定应将紫金城105、106、107号商铺及对应的二楼和地下室约500平方米出租给陈华使用。但在合同履行中，刘瑾、刘芳未将106、107号商铺交给陈华使用，105号商铺也仅仅使用了4个半月。所以，刘瑾、刘芳应按照实际出租房屋收取租金。从105号商铺的面积能够看出案涉租赁合同是包含106、107号商铺，合计第一年租金100000元，刘瑾、刘芳并未将106、107号商铺交给陈华使用，该部分房租应予扣除。一审法院按照面积计算房租不符合事实，也不公平。根据事实能证实陈华已多支付房租37400元。根据交易惯例，一楼门面租金价格要高于二楼及地下室，所以应根据105、106、107商铺的实际出租市场价来扣除相应的房租。刘瑾、刘芳将105号商铺出租给他人使用是24000元一年，106、107号商铺出租给他人使用价格是60000元一年，陈华仅使用105号商铺4个半月，2019年9月1日起至2020年8月31日，刘瑾、刘芳应收取租金为25000元。根据合同约定2020年9月1日至2021年8月31日，刘瑾、刘芳应收取的租金为17600元。自2019年9月1日至2021年8月31日，其应支付的租金总额为42600元，其已支付了80000元，多支付37400元。陈华在租赁房屋后，装修不久便遭遇新冠疫情，该期间损失应予免除。一审法院将附属房屋面积54平方米计算在出租的范围之内是错误的，因为该附属房屋面积只有二十几平方，而且该附属房屋面积是随时都会被物业收回，是刘瑾、刘芳无偿给陈华使用的，目前该附属房屋已经被物业收回，能证实出租的面积不包含此附属房屋。 刘瑾、刘芳答辩称：陈华陈述的事实与一审认定的事实不一致。其已按照合同约定将房屋交付给陈华，当时合同虽然没有实际丈量，但是通过一审法院丈量是473平方米，与原合同约定相差不大，而且一审法院已将相差的面积扣除。原审判决正确，请求维持。 刘瑾、刘芳向一审法院请求：判令陈华给付房屋租赁费及违约金合计130000元。 一审法院认定事实：刘芳系刘瑾的女儿，位于灵璧县××道××栋××室××室的所有权人为刘芳、张傲，与上述房间相邻的106室购房人为刘瑾、王香兰。105室面积为92.22平方米、106室的面积为163.04平方米、107室面积为104.21平方米，上述面积不包含地下室。 2019年8月27日，陈华与刘芳、刘理（刘瑾的儿子）签署商铺租赁协议一份，约定陈华租用位于灵璧县××商铺××室××楼商铺，总面积约300平方米。租赁期限为六年，从2019年9月1日至2025年9月1日止。租赁费用为自2019年9月1日至2021年9月1日每年6万元、自2021年9月1日至2023年9月1日每年7万元、自2023年9月1日至2025年9月1日每年8万元。陈华应于每年9月1日前付清当年租金。租赁期间，陈华自行承担水电费、物业费等相关费用、陈华自行办理经营证件，如因经营不善，提前终止合同应提前三个月通知出租方、不得从事违法活动、合同期满后，装修不得擅自拆除，归出租方所有，租赁期满后，陈华享有优先承租权、如一方违约，应承担违约金20000元。2019年9月1日，刘芳、刘瑾与陈华再次签署商铺租赁协议，约定陈华租用位于灵璧县××商铺××室××楼商铺××室，总面积约500平方米。租赁期限为六年，从2019年9月1日至2025年9月1日止。2019年9月1日至2020年9月1日租赁费10万元，2020年9月1日至2021年9月1日租赁费为11万元，2021年9月1日至2023年9月1日每年租金为12万元、2023年9月1日至2025年9月1日每年租金为13万元。陈华应于每年9月1日前付清当年租金。陈华自行办理经营证件，如因经营不善，提前终止合同应提前三个月通知出租方、不得从事违法活动、合同期满后，陈华的装修不得擅自拆除，归出租方所有、租赁期满后，陈华享有优先承租权、如一方违约，应承担违约金20000元。同时约定2019年8月27日签署的租房协议作废。2019年8月25日，陈华和刘坤鹏一起交给刘瑾现金2万元、2019年8月27日通过微信转账给刘瑾3万元、2019年11月2日通过微信分三笔转账给刘瑾1万元（4500元、500元、5000元）、同年11月20日委托刘坤鹏代为转账给刘瑾1万元、同年11月23日通过微信转款给刘瑾1万元。2020年1月17日，105室（一、二层）的钥匙由刘瑾收回，同日陈华书写“退房一间，余下房租2万元，农历二月初十付清”的便条。2020年3月27日刘瑾重新租赁给他人使用至今，租赁费用为24000元。106室、107室的一层商铺钥匙一直在刘瑾处，2020年2月份，刘瑾将106室、107室一层商铺出租给他人使用至今。陈华承租涉案房屋后，在107室东墙北侧打门用于进入地下室及106室、107室二楼。本案在庭审时，双方均同意继续履行合同。陈华对涉案房屋面积进行测量，测量结果为105室、106室、107室的一二层及地下室包括陈华实际使用的附属房屋总面积为约520平方米，其中106室、107室一层面积为93平方米，刘瑾对测量的结果表示认可。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、刘瑾、刘芳第一年度收取租金的金额如何确定；二、双方于2019年9月1日签署的商铺租赁协议时是否存在重大误解；三、鉴于租房协议在履行过程中已经发生变更，双方当事人不能重新协商一致，但均同意继续履行合同，如何确定双方当事人的权利义务。一、关于刘瑾、刘芳收取第一年度租金的金额问题。陈华主张支付刘瑾房租8万元，刘瑾主张2019年8月25日，交给现金2万元系刘坤鹏拖欠的代理费用，不是房租。刘坤鹏当庭表明交纳的2万元系房租，应视为陈华已经交纳房租8万元。刘瑾主张刘坤鹏拖欠其代理费用可另案起诉。二、关于案涉2019年9月1日签署的商铺租赁协议是否存在重大误解的问题。双方于2019年8月27日签署商铺租赁协议，该协议陈华于庭审时向法庭提交，说明该协议签署后陈华持有该协议，即使签署协议时未认真阅读，但签署后至同年9月1日有足够的时间进行阅读，陈华解释存在重大误解不符合情理。案涉两份协议的区别在于租赁面积由300平方米增加至500平方米，即增加地下室部分，结合陈华的测量结果，地下室（102平方米）及107一层（17.5平方米）和陈华实际使用的附属房屋面积（54平方米）共计为173.5平方米，虽然不足200平方米，但悬殊不大，且协议中使用的“约”字，说明双方当事人在签署租赁协议时对面积的估算不是太精确。相应的租金由租赁第一年6万元增加至10万元，根据增加的面积和增加的房租来计算，亦属于合理的范围。刘瑾、刘芳出租房屋后遂将105室钥匙交给陈华，106室、107室一层房屋钥匙始终在刘瑾处，如陈华主张协议构成重大误解，应于协议签署后向刘瑾要回106室、107室一层房屋钥匙，但陈华未提供证据证明其曾向刘瑾、刘芳索要房屋钥匙。2020年2月份，刘瑾将106室、107室出租给他人使用时，陈华也没有提出异议。陈华辩解之所以没有提出异议是因为认为双方是按照2020年8月27日签署的协议履行，但同年9月1日签署的协议明确约定以前签署的协议作废，且2020年8月27日签署的协议也不包括地下室及附属房屋。陈华租赁房屋后，在107室东墙北侧打门进入地下室及106室、107室二层，如陈华租赁106室、107室一楼，应于签署协议后通过107室直接进入地下室及二层房间，又何必舍近求远另行开门，且陈华租房经营浴室、足浴生意，直接使用106室、107室一楼也有利于招揽顾客。陈华于2019年8月25日预付房租2万元，于2019年11月23日支付最后一笔租金，若存在重大误解，也应于租金支付前提出异议，而非继续支付租金。综上所述，陈华主张签署协议属于重大误解无事实依据，且已经超过行使撤销权的期限，故对该答辩意见，不予支持。三、关于鉴于租房协议在履行过程中已经发生变更，但均同意继续履行合同，如何确定双方当事人的权利义务的问题。双方当事人均同意继续履行合同，且陈华为经营浴室、足浴生意投入资金对涉案房屋进行装修，解除合同也违背物尽其用的原则。鉴于双方签署租赁协议（2019年9月1日）后实际情况发生变化，且协议中的面积也与陈华实际使用的面积有较大的差距，双方当事人无法协商一致。根据查明的事实，对双方当事人签署的租房协议予以适当变更。陈华的测量结果表明案涉房屋105室、106室、107室一二层、地下室及陈华实际使用的附属用房总面积为520平方米，其中106室、107室一层刘瑾出租给他人的面积为90余平方米，即陈华使用的面积约为420平方米（含105室一二层），协议中约定面积约500平方米，悬殊面积约80平方米，参照租赁协议中租赁价格与面积比例相应扣减部分租金。105室双方均认可出租价格为一年2.4万元，刘瑾收回房屋的时间为2020年1月17日，故应支付其占用期间的房租为9000元（月租金2000元×4.5个月）。双方签署租赁协议约定第一年度租金为10万元、面积为500平方米，鉴于105室一层租金较高，直接折算成租金与面积的比例对陈华不公平，故扣除105室的租赁实际价格，即（10万-2.4万）÷（500-92）平方米=186.27元/平方米。刘瑾实际使用面积为328平方米（420-92），故租金为186.27元/平方米×328平方米=61096.56元。一审法院酌定2019年9月1日至2020年8月31日刘瑾应收取租金为7万元（6.1万元+0.9万元），陈华实际支付8万元，第一年度刘瑾多收取租金1万元。双方当事人约定第二年度比第一年度增加租金10%，即第二年度租金为6.71万元（6.1×110%），扣除陈华上一年度多收取的1万元，陈华应支付第二年度租金为5.71万元。第一年度租赁期间，因受“新冠”疫情影响，陈华主张扣除部分租金，该项答辩意见符合实际情况，疫情属于不可抗力，酌情扣除租金7100元，即陈华应当支付租金5万元。涉案房屋105室一、二层、106室、107室的一层继续维持现状(由刘瑾出租并收取租金)。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、陈华于判决生效之日起十五日内支付刘瑾、刘芳租金5万元（2020年9月1日至2021年8月31日租赁期间）；二、驳回刘瑾、刘芳的其他诉讼请求。案件受理费2900元，减半收取1450元，由刘瑾、刘芳负担725元，陈华负担725元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈华提供照片三张，证明刘瑾、刘芳已经将106、107商铺一楼出租，租金60000元，应予扣除。刘瑾、刘芳质证认为：真实性无异议，106、107商铺一楼不在双方的合同范围之内，双方租赁合同约定的是106、107的二楼。刘瑾、刘芳提供房屋租赁合同书一份，证明商铺106、107不在合同范围内，106、107商铺一楼在2020年2月5日才租出去，租金是45000元。陈华质证认为：真实性不认可，经过核实是60000元。本院对上述证据的认证意见为：106、107号商铺照片真实性予以确认，刘瑾、刘芳对已将106、107商铺一楼出租的事实并无异议。刘瑾、刘芳提供房屋租赁合同书真实性无法核实。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：归纳双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为，刘瑾、刘芳应收取的2020年9月1日至2021年8月31日期间的房租金额如何确定。陈华上诉称，刘瑾、刘华自始未向其交付106、107号一楼商铺；105号商铺也仅使用4个半月，一审法院按照面积计算房租也有失公平；新冠疫情期间的房租应予免除。审理认为，案涉《商铺租赁协议》约定的租赁范围为“105商铺和106、107室二楼商铺及地下室”，从协议表述内容看，双方对于商铺的具体位置系商铺整体、二楼还是地下室已经进行了区分，协议内容中106、107的租赁范围仅表述为“二楼商铺及地下室”，并未载明包括所涉一楼商铺。同时，陈华对该事实应系明知的理由，一审法院已进行详细、合理的分析，二审不再赘述。因此，陈华称应将106、107的租金价格60000元在案涉租金中扣除的上诉意见，与查明事实不符，本院不予支持。关于105号商铺租金的问题，一审法院已查明，陈华使用105号商铺的期间为2019年9月1日至2020年1月17日，共计4个半月，刘瑾、刘芳主张的案涉租金为2020年9月1日至2021年9月1日，不包含105商铺的租金，一审法院在计算租金时已对该期间的租金按照双方确认的24000元扣除，并考虑到105室一层租金较高，直接折算成租金与面积的比例对陈华不公平，进而在扣除105号商铺的实际租赁价格后，折算出每平方米的租赁单价，再予以计算。故一审法院的计算方式公平合理，本院予以维持。关于新冠疫情期间租金的问题，一审法院考虑到新冠疫情发生的期间实际情况，酌情对陈华应支付租金扣减7100元，较为合理。陈华主张应全部免除的上诉意见，于法无据，本院不予支持。 综上所述，陈华的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由陈华负担。 本判决为终审判决。 审判长  王玲玲 审判员  张 奥 审判员  杨俊举 二〇二一年五月二十日 书记员  王 艳 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。