北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7414号上诉人（原审被告）：北京阿瑞斯健身俱乐部有限公司，住所地北京市房山区瑞雪春堂二里7号2层203号。法定代表人：王坤，董事长。委托诉讼代理人：济跃进（北京阿瑞斯健身俱乐部有限公司股东，王坤之母），1958年1月29日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：任成群，北京市房山区良乡镇第三法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：北京春堂物业服务有限公司，住所地北京市房山区韩村河镇韩村河山庄1号院。法定代表人：赵文亮，总经理。委托诉讼代理人：李靖宇，女，1988年3月10日出生，汉族，北京春堂物业服务有限公司客服部经理。委托诉讼代理人：徐立新，北京腾铭律师事务所律师。原审被告：梁剑营，女，1982年12月2日出生，汉族，住北京市丰台区，现住北京市房山区。上诉人北京阿瑞斯健身俱乐部有限公司（以下简称阿瑞斯公司）因与被上诉人北京春堂物业服务有限公司（以下简称春堂物业公司）、原审被告梁剑营物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初15579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。阿瑞斯公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或改判驳回春堂物业公司一审全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用，由春堂物业公司承担。事实和理由：原审事实认定错误。在租赁合同的履行过程中，所租房屋多次出现漏水、停电等事实，导致我公司无法正常经营，尽管双方签订了确认单，但该确认单仅对维修损失进行了认定，没有对因租赁物不能正常使用，给我公司造成的经营损失进行约定，且在确认单签订之后，仍然出现漏水、洗澡间异味等事件，明确表明了物业公司提供的服务未达到其承诺的及法定的服务标准，对此，由于物业公司提供的服务不符合约定，应当免除物业费，并且赔偿我公司的损失。春堂物业公司辩称，同意一审判决，不同意阿瑞斯公司的上诉请求和理由。一审法院对本案经过几次审理，对于双方争议的是否应该交纳物业费及在物业服务过程中物业公司是否有对房屋漏水进行维修的事实进行了查明，一审物业公司提供的诸多证据显示，双方对于欠缴物业费数额及春堂物业公司多次向阿瑞斯公司催缴物业费的事实是确认的，在阿瑞斯公司使用租赁房屋期间，春堂物业公司对于房屋漏水进行了维修，对于损失已经通过施工队伍与阿瑞斯公司达成了协议书，双方一致确认协议书为最终的处理依据。阿瑞斯公司所述的通风口被堵，春堂物业公司不知情，且没有实施该行为，也没有在阿瑞斯公司使用租赁房屋期间进行过断电。故阿瑞斯公司上诉没有事实依据，请求法院驳回上诉维持原判。梁剑营未向本院提交陈述意见。春堂物业公司向一审法院起诉请求：1.判决阿瑞斯公司给付春堂物业公司欠付的2015年5月1日至2017年4月30日及2018年5月1日至2019年4月30日期间三年的物业服务费206823元，违约金620元，合计207443元；2.判决阿瑞斯公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2013年4月28日，梁剑营（乙方）与北京瑞雪春堂房地产有限公司（甲方）签订《瑞雪春堂商业租赁合同》，约定乙方承租甲方的位于北京市房山区XX号X层X4-X11单元建筑面积944.4平方米，套内建筑面积787平方米，租期6年，自2013年5月1日起至2019年4月30日止，自2013年5月1日至2014年4月30日为免租期；合同约定，物业管理费按0.2元/建筑平方米/天收取，首年物业费总计68941元。乙方须于2013年11月1日前向物业公司支付该年度物业管理费。合同约定了甲方提供物业服务的内容。2017年10月27日，春堂物业区域经理王玉红与梁剑营签订《物业费缴费计划》，该计划显示梁剑营签字处写为“阿瑞斯健身房经理”，计划内容为：从2015年5月1日至2018年4月30日您共欠春堂物业公司物业费206823元，经春堂物业公司与阿瑞斯健身房梁剑营经理双方沟通商定缴费计划：现定于2017年11月15日交清2017年全年物业费68941元整，2018年1月31日前交清2015年5月1日至2017年4月30日的物业费137882元整。2017年12月20日，阿瑞斯公司法定代表人王坤出具《还款计划》：阿瑞斯健身俱乐部于2017年12月9日归还2017年物业费共叁万伍仟元整，于2017年12月31日归还2017年剩余物业费共叁万肆仟元整。审理中，春堂物业公司提供缴费单，自认阿瑞斯公司于2015年9月11日交纳了2014年5月1日至2015年4月30日的物业费，于2017年12月9日交纳了2017年5月1日至2017年10月31日的物业费，于2017年12月31日交纳了2017年11月1日至2018年4月30日的物业费。另查，阿瑞斯公司系2013年5月30日成立，投资人为王坤、济跃进，住所地位于北京市房山区瑞雪春堂二里7号2层203号，法定代表人为王坤。济跃进与王坤系母子关系。涉案租赁合同签订之前王坤与梁剑营原系夫妻关系，于2017年离婚。一审法院认为，春堂物业公司系诉争小区的物业服务单位，梁剑营系诉争房屋承租合同列明的承租人，阿瑞斯公司系房屋的实际使用人。案外人与梁剑营签订的房屋租赁合同约定了物业管理费的标准，同时约定了直接向物业服务单位履行，本案物业管理费的交纳应当按照租赁合同约定的标准履行。根据现有证据，考虑到梁剑营与阿瑞斯公司法定代表人王坤的关系，以及阿瑞斯公司的成立与经营以及股东构成，本案并不能直接证明春堂物业公司与梁剑营形成物业服务合同关系，结合相应还款计划及实际交纳物业费的人员以及阿瑞斯公司在此实际经营，可以确认春堂物业公司与阿瑞斯公司形成物业服务合同关系，物业费欠费应当由阿瑞斯公司负担。对于拖欠物业费数额，双方并无争议，法院予以确认。关于阿瑞斯公司的抗辩，屋顶漏水确实存在，但并未提供证据证明一直未能修好，根据春堂物业公司提供的维修处理确认单，可知双方针对房屋漏水的问题已经解决完毕，且春堂物业公司已经给予了补偿，故阿瑞斯公司该抗辩意见，法院不予采信；对于其他断电、打人、堵排气管道的抗辩，阿瑞斯公司并未提供充足证据证明，法院不予确认。因阿瑞斯公司法定代表人已经确认了欠费金额，且自动履行了部分给付义务，因此，本案春堂物业公司请求阿瑞斯公司支付拖欠物业费的请求，法院予以支持；对于违约金，并无明确约定，法院不予支持。梁剑营未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利，法院依法缺席裁判。春堂物业公司合理请求予以支持，不合理过高部分不予支持；阿瑞斯公司合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。据此，一审法院于2020年9月判决：一、北京阿瑞斯健身俱乐部有限公司于判决生效之日起十日内给付北京春堂物业服务有限公司欠付的2015年5月1日至2017年4月30日及2018年5月1日至2019年4月30日期间三年的物业服务费206823元。二、驳回北京春堂物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审审理中，春堂物业公司与阿瑞斯公司均认可双方就涉案房屋存在物业服务合同关系。阿瑞斯公司认可梁剑营于2017年10月27日与春堂物业公司区域经理王玉红签订的《物业费缴费计划》非个人行为，而是代表阿瑞斯公司签订。关于房屋漏水一节，阿瑞斯公司称春堂物业公司在2016年之前对涉案房屋进行过几次维修，但是没有修好，春堂物业公司在2016年对涉案房屋进行过一次大修，基本上将漏雨的地方修好了，但是还是会漏小雨，不下雨的时候可以通知会员来。春堂物业公司则主张已将漏雨的地方修好。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，春堂物业公司与阿瑞斯公司均认可双方就涉案房屋存在物业服务合同关系，双方的主要权利义务为春堂物业公司向阿瑞斯公司提供物业服务，阿瑞斯公司向春堂物业公司交纳物业费。关于拖欠的物业费数额，阿瑞斯公司认可梁剑营在《物业费缴费计划》上的签字系代表公司的职务行为，故本院对于阿瑞斯公司拖欠物业费的数额即206823元予以确认。阿瑞斯公司主张春堂物业公司未履行物业服务，故其不应交纳物业费，但是根据维修处理单以及阿瑞斯公司在二审中有关维修一事的陈述，本院难以认定春堂物业公司怠于履行维修义务，阿瑞斯公司以此为由拒交物业费，无事实及法律依据，本院不予支持。阿瑞斯公司另主张春堂物业公司存在故意断电及故意堵塞通风口的行为，但未提交充分证据证明前述情况的发生系春堂物业公司所为，本院对其上述主张不予支持。综上所述，北京阿瑞斯健身俱乐部有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4403元，由北京阿瑞斯健身俱乐部有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  刁久豹审 判 员  赵胤晨二〇二一年五月二十六日法官助理  辛明明书 记 员  刘梓晨