贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0602民初262号原告：田宏波，男，1995年1月20日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：周涛，北京诚略律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：燕晓静，北京诚略律师事务所律师，一般代理。被告：铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司，统一社会信用代码：91520602MA6EBGY6XQ,住所地：贵州省铜仁市碧江区麒龙国际会展城A2栋1单元。法定代表人：张进锐，系公司经理。委托诉讼代理人：黄小波，贵州证道律师事务所律师，一般代理。原告田宏波与被告铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田宏波及其委托诉讼代理人周涛、燕晓静，被告委托诉讼代理人黄小波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田宏波向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金14,952.19元（暂从2019年12月15日起算至2020年3月29日，共计106天）；2、判令被告退还原告房屋面积差额款项29,767.5元（暂按6平方米计算，具体面积以实际测量为准）；3、判令被告向原告支付其未兑现赠送房屋面积款74,418.75元；4、判令被告向原告支付其未兑现精装修交房标准的装修款170,592元；5、判令解除原告与被告2018年11月24日签订的地下1号车库014号《未竣工车位租赁协议书》；6、判令被告退还原告车位款39,668元；7、判令被告向原告支付车位违约金5,950元；8、本案诉讼费、诉前财产保全费、房屋检测费及相关费用均由被告承担。诉讼过程中，除第一项和第六项外，原告自愿放弃本案其他诉讼请求。事实与理由：2018年3月12日，原被告签订商品房买卖合同（合同编号：2018002886），购买位于铜仁市碧江区，建筑面积为142.16平方米的预售商品房一套，套内面积114.93平方米，套内每平方米房屋单价为6136.71元，购房款总额为705292元。2018年3月10日，原告支付购房定金10000元，2018年3月12日，原告支付首期购房款135292元，并支付不动产登记费170元。2018年11月7日，签订了铜仁市住房和城乡建设局商品房预售买卖合同备案和交易确认书。2018年12月26日，原告交付住宅专项维修资金5686元。2018年11月29日，原告将剩余560000元购房尾款在中国农业银行铜仁碧江区分行办理贷款。此外，2018年11月24日，原告与被告签订地下1号车库014号《未竣工车位租赁协议书》，2018年3月10日支付车位定金10000元，2018年11月24日支付车位尾款29668元，车位款全部结清。至此，原告按照合同已经履行全部付款义务，并且办理好预售商品房所有手续。第一，被告没有按照商品房买卖合同约定在2019年12月14日将达到交房条件的房屋交付给原告，并于2020年3月15日交付车位。被告房屋没有达到交房标准，已经构成逾期交房的违约行为，故原告有权主张被告承担违约责任。即被告应当按购房总款每日万分之二的违约金向原告支付自2019年12月15日起至2020年3月29日的逾期交房违约金14,952.19元（705,292元×每日万分之二×106天=14,952.19元）。第二，案涉房屋面积小于约定面积，被告应当退还原告房款差价。根据商品房买卖合同第十五条面积差异处理约定，（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。本案中，被告实际交付房屋建筑面积比约定面积减少了6平方米，故按照每平方米售价4,961.25元的单价，被告应退原告多交的购房款29,767.5元（6平方米×4,961.25元/平方=29,767.5元）.第三，被告存在虚假宣传，没有按宣传约定向原告赠送15平方米的房屋面积，也未按精装修标准交付房屋。本楼盘为预售房屋，被告在销售房子时，大肆宣传，该公司为世界500强上市公司，打造铜仁最高端楼盘，给业主一个“五星级”高品质的家，打造铜仁首家“精装修”拎包入住房屋。同时，大肆宣传本小区拥有高品质的“七重立体皇家园林”，并在售楼部周围，设置了高端园林，游泳池，在售楼部设置了高科技“智能生活会馆”，在售楼部周围设置多套精装修“样板房”，同时宣传购房赠送15平方米的房屋面积。此种宣传之下，基于对被告宣传内容的信任，原告签订了商品房买卖合同。而被告拟交付的“精装房”为装修做工材料极为低劣的房子，所提供的园林与售楼部周围“七重园林”差异极大，所承诺高科技“智能生活会馆”中设施不全，被告存在重大误导性宣传，实际房屋根本没有达到上述品质。根据商品房买卖合同中第二十六条的规定，销售广告及宣传资料，商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。根据被告的宣传广告，原告购买房屋时，被告将赠送给原告15平方米房屋面积，但实际房屋并不存在被告宣传中所称的15平方米的面积。基于被告的违法误导性宣传，被告应当承担违约责任，即向原告支付该部分损失74,418.75元（15平方米×4,961.25元/平方米=74,418.75元），被告同时未达到广告宣传精装修标准，应此赔偿原告装修款170,592元（142.16×1,200元/平方=170,592元）。第四，被告车位未达到交付条件，按合同约定2020年3月15日应交付车位，但地下车库一直漏水，到2020年9月23日止，早已逾期90天，因此，原告有权要求退还车位，并且退还车位款39,668元，并按合同约定购车位总款15%赔偿违约金5,950元（39,668元×15%=5,950元）。另外，鉴于原告对被告商品房的质量、房产面积、城市基础设施、公共服务设施、电梯设备、消防设备、规划、园林等多次提出质疑，而被告拒不提供商品房买卖合同上约定的国家相关部门验收的合法手续原件，严重的剥夺了原告的合法权利。特别是精装修交付，出现严重质量问题，对房屋装修质量进行司法鉴定，是原告作为要求被告赔偿装修违约金认定的法律依据，因此，特向贵院申请委托具有鉴定资质的机构介入，对装修及基础配套各项目进行鉴定，望贵院给予支持。综上所述，被告严重违约，因此根据国家法律规定，特起诉至贵院，请求依法判决，支持上述诉讼请求。被告铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司答辩称：第一、原告主张被告应当承担逾期交房责任没有事实和法律依据。原告购买的房屋已经相关单位评定为合格，铜仁市房地产交易中心也出具了测绘报告，且水电等相关设施满足了合同约定的条件。原告认为房屋装修品质低劣，拒不配合办理收房手续，然而装修部门并未包含在合同约定的交付条件中，原告不能以此为由拒不办理或延期收房。被告在满足房屋交付条件后立即通知原告办理收房手续，而原告未按约定日期办理，其延期收房的行为不影响被告实际交付义务的履行，以此延期交房产生的法律后果和实际损失应由原告自行承担。第二、原告主张案涉房屋面积小于约定面积没有事实及法律依据。经测绘，原告购买房屋的套内面积为114.93㎡，与合同约定的房屋面积一致，且双方已就合同约定的面积共同向交易主管部门申请了备案和确认。同时，双方合同约定的总价款是按套内面积计算的，原告已对案涉房屋进行收房，其以实际行为对合同及测绘报告载明的面积予以认可。第三、原告主张被告未兑现赠送的房屋面积款无事实及法律依据。被告的宣传资料并未明确双方的权利义务，亦未对原告作出任何赠送房屋面积的承诺或意思表示，房屋面积应以双方合同约定为准。原告在签订合同时就已经知道或应当知道被告没有赠送房屋面积，且原告在获得合同约定的套内面积的基础上，额外还获得市级可使用面积17.09㎡，该面积并未计入房款中，故原告主张没有事实及法律依据。第四、被告对案涉房屋的装修符合合同及补充协议约定的标准。被告已按约对房屋进行了装修，且符合质量要求。从约定的交房时间至今，原告从未就装修质量、规格、数量等等内容向被告提出异议，也没有证据证明被告的装修存在瑕疵。原告已经收房的行为，也表明其对房屋装修现场予以认可。第五、《未竣工车位租赁协议书》与《商品房买卖合同》不属于同一法律关系，如因《未竣工车位租赁协议书》发生纠纷，原告应当另行起诉。案涉车位已经相关单位验收合格，已具备交付条件，原告至今未办理相关手续，按约应视为原告已经受领了该车位。综上，被告无任何违约行为，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2018年3月12日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018002886），原告购买被告建设开发位于铜仁市碧江区房屋，建筑面积为142.16平方米，套内面积为114.93平方米，套内每平方米房屋单价为6136.71元，购房款总额为705292元，交房日期为2019年12月14日前。同日，原被告签订《补充协议》（附件十二），双方约定将案涉房屋的交付条件变更为：“出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。”交接手续为：“出卖人未发出书面交付通知书给买受人或者买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日自行前往该商品房所在地办理交接手续”。后原告通过首付及银行按揭贷款的方式向被告付清了全部购房款。2018年3月12日，原被告签订《车位预订协议书》，原告向被告预订车位。2018年11月24日，双方签订地下1号车库014号《未竣工车位租赁协议书》，约定被告将案涉车位租赁给原告使用，租金总额为39,668元。2018年3月10日原告向被告支付车位订金10,000元，2018年11月24日支付车位尾款29,668元，车位款已全部结清。2019年12月12日，案涉房屋所属工程经勘察、设计、施工、监理及建设单位竣工验收合格，并于2020年4月2日在住建部门登记备案。经测绘，案涉房屋建筑面积为142.16平方米，套内面积为114.93平方米。另查明，2019年12月12日，被告电话通知原告接房，原告以房屋不符合交付条件为由拒绝接房。2020年2月22日，被告再次电话通知原告接房，原告仍拒绝接房，后原告于2020年3月29日办理接房手续。以上事实有原告提供并出示的《商品房买卖合同》、收款收据、《车位预订协议书》、《未竣工车位租赁协议书》，被告出示的《补充协议》（附件十二）、《竣工验收备案表》、《房屋面积测绘报告》等证据材料和各方当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：在诉讼过程中，原告除要求被告支付逾期交房违约金及退还车位款外，自愿放弃本案其他诉讼请求，系其对自己权利的处分，本院予以确认。因而，本案的争议焦点为：1、被告是否存在逾期交房行为，应否支付原告逾期交房违约金；2、原告要求退还车位款是否属于本案处理范围，应否予以支持。第一、关于被告是否存在逾期交房的问题。本案中，涉案房屋所属工程已于2019年12月12日经监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位验收合格，且于2020年4月2日在住建部门办理了竣工验收备案登记。现原告并无相关证据证明在案涉房屋验收合格后至竣工验收备案登记期间，该房屋又进行了整改和维修，也无相关证据证明该房屋在住建部门进行备案登记后仍然存在质量问题，故应当视为该房屋在2019年12月12日经验收为质量合格。因此，案涉房屋满足“已取得建筑工程竣工合格证明文件”的条件。同时，案涉房屋已于2019年12月11日进行了房屋面积测绘，铜仁市房地产交易中心作出了房产实测报（2019）第03903号《房屋面积测绘报告》，测绘的建筑面积与套内面积符合合同约定，因而案涉房屋满足“有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书”的条件。此外，《商品房买卖合同》没有约定案涉房屋相关配套设施、设备的竣工时间，可见双方并未将配套设施、设备作为交房的实质要件，即被告没有完善相关配套设施、设备的行为，不构成对双方关于交房约定的违反。退一步讲，双方即便对相关配套设施、设备建成及交付时间进行了约定，相关配套设施、设备的完善也并非案涉房屋交付使用的前提条件，两者之间没有必然联系。总之，案涉房屋已达到合同约定的交付条件，且被告已于2019年12月12日通知原告接房，而原告在明知可以接房的情况下直到2020年3月29日才办理接房手续，可见被告并不存在逾期交房行为，因而不应承担逾期交房责任。原告要求被告支付逾期交房违约金14,952.19元的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。第二、关于原告要求退还车位款的问题。案涉《商品房买卖合同》约定的标的物为原告所购房屋，而双方签订的《车位预订协议书》及《未竣工车位租赁协议书》约定的标的物为原告所购车位，上述合同约定的权利义务均有所不同，系三份独立的合同，不属同一概念。该车位系租赁还是买卖性质需依据法律规定予以界定。《车位预定协议书》及《未竣工车位租赁协议书》并非《商品房买卖合同》的附件或者补充协议，车位系独立的标的物，不属本案商品房销售合同纠纷审理范畴，原告可另案主张权利。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：驳回原告田宏波的诉讼请求。案件受理费减半收取3,165元，由原告田宏波负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院提交民事上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判长  徐毅二〇二一年五月十九日法官助理石丽书记员张海燕