陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕04民终1846号 上诉人（原审被告）：西安鼎咸置业有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区西安（**）第********，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX1693。 法定代表人：王夏，女，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张健，男，汉族，1964年10月4日生，现住西安市雁塔区，身份证号码：610XXXXXXX********，系该公司法务工作者。 被上诉人（原审原告）：王平侠，女，汉族，1968年6月3日生，现住山东省定陶县，身份证号码：372XXXXXXX********。 委托诉讼代理人：李伟，男，咸阳市渭阳法律服务所法律工作者。 上诉人西安鼎咸置业有限公司（以下简称鼎咸公司）因与被上诉人王平侠房屋买卖合同纠纷一案，不服咸阳市渭城区法院（2021）陕0404民初193号民事判决，向本院提起上诉，本院2021年4月20日受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人鼎咸公司上诉请求：请求撤销咸阳市渭城区法院（2021）陕0404民初193号民事判决，将本案发回重审。事实与理由：一审法院以上诉人提交的政府批文、各类证书、委托书、营业执照、合同等证据为复印件为由，对证据不予确认，明显认定事实错误。双方签订的《商品房买卖合同》约定的办理房产证到期后，上诉人意识到无论怎么努力，都无法在合同约定的房屋交付730天内拿到政府颁发的房产证，上诉人采用两种解决方法，第一种是按照约定业主可以退房，第二种是成立专门运营公司，与投资者签订年收益8%的委托经营管理合同。被上诉人选择了签订委托经营合同，排除了逾期办理房产证退房的权利，截止2019年12月，被上诉人收到累计返租款53145元。一审认定《商品房买卖合同》无效，那么关联的《委托经营合同》也无效，被上诉人应该退给上诉人收益。上诉人在资金困难的情况下还坚持给被上诉人返还租金，如果给被上诉人退还房款，会引起其他业主跟风退房，可能导致上诉人破产。请求支持上诉人上诉请求。 被上诉人王平侠辩称，上诉人在一审提交的证据复印件不能作为认定案件事实的依据，即便上诉人一审提交了所述证据的原件，也只能证明被上诉人在房地产开发经营中的管理资料，与本案没有直接的关联关系。被上诉人与西安泰和商业运营管理有限公司签订的《秦王府.万国市商铺委托经营管理合同》系被上诉人与案外人的另一层法律关系，根据合同相对性原则，与本案没有关联性。由于上诉人的严重违约，使涉案房屋未在约定期限内取得房屋产权证书，不能在市场进行交易，被上诉人的合法财产权益得不到有效保证。一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。 王平侠向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、请求依法判决被告返还原告购房款183929元，并承担违约金3678.58元；3、请求依法判决被告支付2014年9月1日至2014年12月20日延期交房的违约金2041.61元；4、请求依法判决被告赔偿原告经济损失42661.45元（暂计算至2020年11月1日，应计算至实际给付之日）；5、请求依法判决被告承担本案的案件受理费以及其他诉讼费用。 一审法院查明，2013年8月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的渭城区碱滩秦王府.万国市第6幢3层70A号房。该商品房的用途为商业，属框剪结构，建筑面积22.1平方米，总价款183929元，交房期限2014年9月1日。出卖人逾期交房的，逾期不超过60日，从逾期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从逾期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理：1、买受人退房，出卖人将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。签订合同后，原告于2013年8月20日、2013年11月30日、2014年7月17日分三次全额向被告支付了购房款183929元。被告鼎咸公司委托西安泰和商业运营管理有限责任公司（以下简称泰和公司）于2014年12月20日与原告签订了《秦王府.万国市商铺委托经营管理合同》，约定原告将其购买的上述房屋渭城区碱滩的秦王府.万国市XX号楼XX层XX号商品房委托给泰和公司统一进行经营管理。合同期限为6年，委托经营期限自《商品房买卖合同》约定的正式交房之日后次日起，市场培育期免租12个月，装修期6个月，共18个月，即2014年9月2日至2016年3月1日，免租期满后，每年的回报率为总房款的8%。泰和公司自2016年3月2日起，每半年向原告支付租金收益。经查，原告购买的的商铺形式系大通铺，并非独立的、有隔断的商铺，所以交房具有特殊性。根据原、被告的陈述及相关证据可以确定交房日期为2014年9月1日，因为原告从2014年9月2日就开始委托经营收益了。但是至今，被告鼎咸公司未给原告王平侠办理房屋产权证。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，对双方均具有约束力。原告按照合同约定向被告全额交纳了购房款，但被告违反合同关于产权登记的约定，未在商品房交付使用后720日内为原告办理产权登记，且没有证据证明其在积极办理，构成违约，应根据合同约定承担违约责任。原告根据合同约定诉请解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》并要求被告返还原告购房款183929元，并承担违约金3678.58元，本院予以支持。合同解除后，原告亦应退还被告向其交付的渭城区碱滩秦王府.万国市第6幢3层70A号房。因被告并未延迟交房，故原告诉请被告支付2014年9月1日至2014年12月20日延期交房的违约金2041.61元，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中规定了由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案原、被告在合同中明确的约定了违约金的计算方式，故原告诉请被告赔偿其经济损失42661.45元，与诉请第二项要求被告承担违约金系重复主张，不予支持。被告辩称原告选择与被告成立的专门的运营公司签订《秦王府.万国市商铺委托经营管理合同》委托被告统一经营，收取租金，就排除了逾期办理房产证退房的权利约定，返租金也远远高于违约金。一审法院认为原告与西安泰和商业运营管理有限责任公司签订的《秦王府.万国市商铺委托经营管理合同》系另一个法律关系，原告购买了商品房，其以委托经营的方式取得收益，并不排除被告应在合同约定的期限之内给原告办理产权登记的义务及其未履行义务而应当承担的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，遂判决：一、解除原、被告签订的关于渭城区碱滩秦王府.万国市XX幢XX层XX房的《商品房买卖合同》； 二、被告西安鼎咸置业有限责任公司退还原告王平侠购房款183929元，并承担违约金3678.58元；三、原告王平侠返还被告西安鼎咸置业有限责任公司渭城区碱滩秦王府.万国市第6幢3层70A号房；四、上述第二、三项内容限本判决生效后十五日内履行。五、驳回原告王平侠其他诉讼请求。案件受理费4785元，减半收取2392.5元，由被告西安鼎咸置业有限责任公司承担。 本院二审对于一审查明的事实予以确认。二审中，上诉人提供了涉案秦王府万国市商业项目的政府审批建设用地规划许可证、建设工程许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、不动产证的原件，合议庭审查认为，对上述证据的真实性予以确认，但与本案没有关联。 本院认为，由于上诉人的原因，被上诉人在商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限届满未能取得不动产权属证书，原审法院在认定合同有效的前提下，认为上诉人作为出卖人要求解除合同并承担违约责任，符合合同约定及法律规定，原审判决并无不当。被上诉人与西安泰和商业运营管理有限责任公司签订《秦王府.万国市商铺委托经营管理合同》，以委托经营的方式取得收益，属于另一法律关系，判决解除涉案的商品房买卖合同，并未涉及委托经营合同。故上诉人的上诉理由不能成立，予以驳回，一审判决事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5496元，由上诉人西安鼎咸置业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈美丽 审判员  张军海 审判员  韩 瑶 二〇二一年五月二十四日 书记员  王 欢