广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终2143号上诉人（原审被告）：中山市福达机电工程有限公司，住所地广东省中山市×××A楼，统一社会信用代码914×××××××××××921L。法定代表人：陈亚东，该公司董事长。委托诉讼代理人：蓝国，广东邦杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市新家物业清洁有限公司，住所地广东省中山市×××12卡之六，统一社会信用代码914×××××××××××535Y。法定代表人：程良珍，该公司经理。委托诉讼代理人：邱耀庭，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：何慧，广东保信律师事务所律师。上诉人中山市福达机电工程有限公司（以下简称福达公司）因与被上诉人中山市新家物业清洁有限公司（以下简称新家公司）委托合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初16875号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。福达公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或者改判驳回新家公司的诉讼请求。事实与理由：一、原审程序不当，应予发回重审。1.福达公司为查清重要案件事实，曾在原审申请民事调查令，请求依法调取收款账户信息，但原审未予处理；2.原审遗漏追加龚春儿作为第三人，程序违法，应发回重审；二、新家公司既要福达公司担负其聘请人员费用的80%，又要按每月20%收取服务费，权利义务显失公允，不符对价给付的基本社会价值，依法应予以调整，但原审未审查福达公司的要求，遗漏争议审查事项，程序违法，法律适用错误，判决错误；三、原审认定事实不清，部分事实认定错误。1.对于新家公司对福达公司存在近80万元的管理费等债务等基本事实漏查。根据相关租赁合同，管理费和电梯使用费的所有权归属福达公司，这些费用也均按月由指定的新家公司收款账户全部收取，新家公司也已确认，新家公司存在向福达公司退还前述代收款项的债务，双方存在互负债务事实。但原审对于互负债务事实未予审查认定，判定福达公司承担逾期违约金显然错误，且在认定时没有冲抵前述新家公司应付福达公司的债务，判决错误；2.原审对于双方合同权利义务是否对等、匹配，新家公司的主张结算标准是否存在重大权利义务失衡、严重损害福达公司正当权益、应否调整结算标准未予审查认定。福达公司当初基于朋友照顾新家公司生意，而将出租物业委托其管理，基于信任没有认真审查其提供的委托服务合同而直接盖章，合同签订后大家按照物业惯例和当初实际的对价交易方式，新家公司按月收取管理费，物业管理人员的工资也一直由福达公司在支付，新家公司自此也从未向上诉人再行支付20%的费用，福达公司也没有叫新家公司按月退还已代收管理费，直至案外人龚春儿在2017年11月14日以资金紧张为由，恳请福达公司股东郭振清额外支付一笔十万元款项之后，新家公司直至双方终止委托服务合同及起诉前，也未再向福达公司要求再行支付20%的费用，而现新家公司在其物业管理人员、水电费等所有管理成本均由福达公司一直担负之物业管理零成本的长期状态下，突然改变双方之前已默认以代收的管理费、电梯使用费抵作服务费的符合社会委托服务收费常识的公平合理、对价给付的结算标准，起诉要求改按合同约定的20%的服务费用结算标准，且诉称福达公司一直逾期支付服务费，并据此主张高额的逾期付款违约金，严重违背常识，如果没有长期达成的默认事实，新家公司在福达公司“一直拖欠巨额服务报酬”下而不采取符合常理的手段或措施？本着公正公平的价值理念，福达公司依法要求调整结算标准，主张按照双方长期达成的“你不向我要服务费，我不向你要退还管理费、水电费和物业人员的工资”等之默认的互换对价交易，合情合理合法，依法应予调整。原审对于福达公司的调整要求并没有审查认定，遗漏当事人的争辩事项和争议焦点，程序不当，认定事实不清，法律适用错误，判决错误；3.原审仅仅以新家公司提供的部分期间的部分所谓的服务内容及尚未生效的仲裁裁决（实际该案尚在诉讼中）而以偏概全，认定新家公司自签订委托合同之日至合同终止前均已严格、全面履行委托服务义务，认定事实不清，认定事实错误，由此认定其可以在前述期间按月足额享受委托服务费，认定缺失根据，认定错误，判决错误。本案新家公司提供的部分微信记录明显不足以拟证其按月勤勉、尽责履行即时催收租金和日常物业养护的义务，不足以拟证在合同期内其已全面履行恪守勤勉、尽责处理所有服务事项，相反，在合同期内其实际控制人龚春儿经常性在物业管理区域内聚众赌博，给福达公司的管理信誉带来损害；经常性疏于租金催收工作，违反勤勉、尽责的管理义务，导致租户租金一直习惯性逾期支付（账户信息可以拟证，但原审没有准予调取账户信息）；没有履行物业管理服务职责，所有物业管理安保、清洁服务人员的服务费用和管理，在本案起诉前均由福达公司一方担负，因此，根据委托合同约定，新家公司不但无权享有委托服务费，反而还应承担违约责任，其提出的所谓委托服务费用等款项的请求应予驳回；4.原审对于福达公司每月应发生的租赁物租赁税费等之物业管理成本费用没有查实认定，在计算委托服务费的应算租金基数时，没有按委托合同约定的前述管理成本予以扣减。根据委托合同第3条第1款“甲方同意按照甲方每月实际收取的租金总额（该租金总额已扣除全部管理费用、装修费用等各项成本费用）”，在计算委托服务费用时，在应收租金总额中还应扣除福达公司每月发生的租赁物税费等成本费用。现福达公司在本案已提交每月应付租赁物的税费负担情况，但原审却对此并没有审查认定，应发回重审或者依法改判；四、福达公司基于新家公司缺钱为由而于2017年11月14日向其额外支付10万元服务费的支付行为，依法仅能引起之后的时效中断，2017年6月24日前的委托服务费用依法仍已超过三年时效，已丧失胜诉权，原审对于时效中断的认定错误，应予纠正。原审没有充分结合双方从签订合同至起诉前的三四年间互不追讨债务等习惯状态这一特定情形进行综合考量，单纯从一般的社会常识作出的关于10万元支付的事实认定错误，与双方的状态事实严重相悖。本案特定情形为：一方面，新家公司是物业管理，按常识是自行承担物业管理期间发生的水电费、自行负责招聘物业管理人员并负担人员工资等所有管理成本，而本案，租金为福达公司收取，物业管理人员的工资、水电费均一直都由福达公司担负，管理费和电梯使用费由新家公司一直代收，双方互负债务；另一方面，自签订合同、合同终止，直至本案起诉前，除2017年11月14日支付10万元外，双方再无相互要求付款，故结合物业管理公司只收取管理费等收益的常识，且结合在本案，新家公司在三四年期间已代收近80万元的管理费，40多万元的人员工资和数万元水电费、三四年的物业公司占用上诉人物业的租金数万元等成本费用均由福达公司负担，以上各项实际新家公司已变相已涉及一百三四十万元，已完全超额获得物业公司应有的物业管理收益，加上已付的10万元，已达150万元的费用，由此各方一直没有互相催讨债务，新家公司也仅要求额外支付10万元款项，而没有要求支付全部费用，收到10万元后也没有再行要求支付等之本案特定情形，足以推断双方实际已达成前述交易方式，原审的认定明显不符前述特定情形，认定错误；五、毛铺平、叶兰枝、郑倩静等三租户系福达公司自身开发的租户，该物业系福达公司自身出租的，新家公司一并要求结算费用，缺失合同根据，而原审仍认定福达公司应予支付，明显没有认真审查合同关于委托费用的结算条件，认定错误，缺失根据，应予纠正；六、新家公司系基于委托合同而占用福达公司物业并由此发生水电费、租金，且因委托服务关系而代为收取租户应付福达公司的管理费、电梯使用费，福达公司在本案依法要求一并抵扣，合法有据，原审不予处理错误；七、即使不认同双方之间已达成以管理费等费用直接抵作委托服务费的交易习惯，但由于双方互负债务，新家公司没有要求福达公司支付每月服务费，福达公司也没有要求新家公司退还代收管理费，故原审认定福达公司存在逾期付款、应承担违约金，处理错误。新家公司辩称，双方委托合同是基于双方真实意思表示，是合法的，不违反相关强制性法律规定，根据一审证据，该公司已完成委托事项，有权收取委托代理费和违约金，一审认定事实请求，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。新家公司向一审法院起诉请求：1.判令福达公司向其支付委托代理费2134683.2元（计算方式：以福达公司每月应收费用×月数×20%）；2.判令福达公司向其支付违约金715369.94元（计算方式：以新家公司每月应收委托代理费×迟延支付月数，按月利率2%为标准，分别计算至2020年03月31日止）；3.判令福达公司向其赔偿律师费损失30000元。一审诉讼中，新家公司明确诉讼请求为：1.判令福达公司向其支付委托代理费2029889.2元；2.判令福达公司向其支付违约金639117.75元（计算方式：以新家公司每月应收委托代理费×迟延支付月数，按月利率2%为标准，分别计算至2020年03月31日止）；其他诉讼请求不变。一审法院认定事实：中山市福达机电工程有限公司于1998年3月18日成立，于2017年5月23日变更为中山市天海实业投资有限公司（以下简称天海公司），于2018年3月16日变更为中山市福达机电工程有限公司。2016年9月8日，福达公司（甲方、委托人）与新家公司（乙方、代理人）签订委托代理合同，约定甲方同意将位于中山市×××的厂房、办公楼、宿舍等（以下简称出租物业）委托给乙方代为出租；委托代理权限：代为发布招租广告、代为与第三方租户签订厂房租赁合同、代为收取租金、代为行使及履行与第三方租户签订的厂房租赁合同中约定的甲方权利及义务，代为管理上述出租物业；委托代理期限：自2016年9月8日至2020年12月31日止；委托代理费用：自乙方成功将出租物业出租后，甲方同意按照甲方每月实际收取的租金总额（该租金总额已扣除全部管理费用、装修费用等各项成本费用）的20%计算委托代理费用，按月支付给乙方，该委托代理费用由甲方于每月三十日前转账至乙方指定的银行账户；乙方因出租物业招租以及其他与招租有关的行为所产生的费用，由乙方自行负担；如因管理需要所产生的管理费用（如聘请保安、清洁人员）以及对出租物业进行装修所产生的装修费用，经甲方书面确认后，由甲方负担80%、乙方负担20%，该负担比例计划自出租物业交由乙方管理后实行；违约责任：如乙方违反本合同项下约定的义务或与第三方串通损害甲方权益的，甲方有权不予支付当月委托代理费用，并有权要求乙方支付相当于当月委托代理费用的一倍数额作为违约金；如甲方未按照本合同约定的期限支付委托代理费用的，每逾期一天按照当月应付金额的1%计算违约金支付给乙方；若发生诉讼的，违约方应承担因该争议产生的诉讼费、律师代理费、差旅费、调查费以及其他一切相关费用；合同还约定了其他条款。2016年9月12日，双方签订补充协议，约定委托代理权限变更为：代为发布招租广告、代为与第三方就租赁一事进行洽谈、代为催收租金、代为管理出租物业。2017年7月13日，天海公司（甲方、委托人）与新家公司（乙方）签订补充协议，约定委托代理合同的委托代理期限由原来的2016年9月8日至2020年12月31日更改为2016年9月8日至2024年10月4日止；福达公司自2017年5月23日变更登记为天海公司，届时原公司福达公司由天海公司统一经营，公司更名后，业务主体和法律关系不变，原2016年9月8日签订的委托代理合同继续有效。上述委托代理合同签订后，福达公司（甲方、出租方）、新家公司（甲方之代理人）与匡玲等22户承租方（乙方）于2016年10月5日至2019年9月1日分别签订22份厂房租赁合同，约定甲方同意将位于中山市×××的工业厂房出租予乙方使用；租赁期内，乙方应按月向甲方或五星市场支付管理费，甲方为乙方提供保安人员进行管理及对出租物业清洁，乙方应按月向甲方支付电梯使用费（如有约定）；在合同约定租赁期内所产生的水、电费按照政府相关部门的标准进行计算并缴纳，由乙方负担，甲方可代收代缴该费用；乙方应当将各项费用支付至甲方的指定账户，租金及租赁保证金收款账户：户名：郭强，……；管理费收款账户：户名：中山市新家物业清洁有限公司，……；因本合同所产生的如租赁税等税费及其他各项费用，由乙方承担；合同还约定其他条款。甲方处有福达公司加盖公司公章、郭强签字确认，甲方代理人处有新家公司加盖公司公章、程良珍签字确认。福达公司对22份厂房租赁合同的真实性确认，但主张其中承租人毛辅平、叶兰枝、郑倩静是福达公司自己的客户，新家公司没有提供居间服务，不应计算委托代理费。新家公司认为该3名承租人原来是福达公司的租户，但在原租赁期限届满后，均由新家公司进行洽谈，并于2017年6月1日与新家公司、福达公司签订新版本的租赁合同，故新家公司已履行合同义务。2017年3月30日，新家公司向毛辅平、叶兰枝、郑倩静发出通知，通知其店面租赁合同于2017年5月31日到期，请其于4月15日到甲方代理方新家公司确定租赁合同。2017年6月1日，福达公司（甲方）、新家公司（甲方之代理人）分别与毛辅平、叶兰枝、郑倩静（乙方）签订新的店面租赁合同。双方均确认管理费由新家公司代收，根据合同约定，有部分租户除需要向新家公司支付管理费外，还需要支付电梯使用费，故各承租方应缴纳租金及管理费等费用（截至2020年3月31日止），详见下表：附表1.涉案厂房租户租金及管理费等费用明细表序号承租方合同期限租金（元）管理费等费用（元）免租期1匡玲2017．3.2-2020.3.12020．3.1-2022.3．140527×34个月=1377918；44579×1个月=44579（4266+400）×37个月=1726422个月（截至2017.4.30）2佘晓斌①2016.11.22-2019.11．302019.12.1-2022.11.302022.12.1-2024.9.309360×34个月=318240；10296×4个月=411841040×40个月=416002个月（截至2017.1.31）3佘晓斌②2016.12.1-2019.11.302019.12.1-2022.11.302022.12.1-2024．9.301000×35个月=35000；1100×4个月=4400200×40个月=80001个月（截至2016.12.31）4江西省新大地建设管理有限公司中山分公司2018.11.1-2020.10．312020.10．30-2023．10.313200×17个月=54400600×17个月=10200无5肖敏①2016.11.1-2019.10．312019.11.1-2021.10．3116320×35个月=571200；17952×5个月=89760480×40个月=192001个月（截至2016.11.30，免租期免管理费）6肖敏②2017.6.1-2019.10.312019.11.1-2021.10．316250×29个月=181250；6875×5个月=34375750×34个月=255001个月（免租期不在租赁期限内）7肖敏③2017.7.1-2021.10.31（2017.11.30终止合同）1100×5个月=5500200元×5个月=1000无8陈健2019.2.24-2021.2．241000×13个月=13000200×13个月=2600无9中山市永星汽车贸易有限公司①2016.10.5-2019.10．42019．10.5-2022.10.42022.10．5-2024．10.4150000×34个月=5100000；165000×5个月=8250007000元×41个月=2870002个月（截至2016.12.4）10中山市永星汽车贸易有限公司②2017.7.1-2020.3.315000×33个月=1650005000×33个月=165000无11罗明鑫2017.8.1-2021.10．31（2018.9.30合同终止）2800×14个月=39200360×14个月=50401（免租期不在租赁期限内）12罗素丹、罗勇、刘万江2017.5.1-2018.4.301200×12个月=14400300×12个月=3600半个月（免租期不在租赁期内）13罗素丹2019.3.1-2022.2.281200×13个月=15600300×13个月=3900无14毛辅平2017.6.1-2020.5.312020.6.1-2022.5.314200×34个月=142800无无15欧阳世凡①2018．8.1-2020.7.311000×20个月=20000200×20个月=4000半个月16欧阳世凡②2019.9.1-2021.8．311000×7个月=7000200×7个月=1400半个月17王余2017.5.1-2019.4.302019.5.1-2021.4.301000×35个月=35000300×35个月=10500半个月（免租期不在租赁期内）18闫继红2019.4.15-2022.4.151200×11个月=13200300×11个月=3300无19叶兰枝2017.6.1-2020.5.312020.6.1-2022.5.313500×34个月=119000无无20郑倩静2017.6.1-2020.5.312020.6.1-2022.5.3124220×34个月=823480无无21钟英浩2019.3.15-2020.3.151000×12个月=12000200×12个月=2400无22刘红波2019.6.1-2020.5.311700×10个月=17000300×10个月=3000无合计10119486769882双方均确认涉案物业的保安、清洁工工资由福达公司支付，福达公司主张该部分费用为442721元（2016年10月至2020年4月），其中88544.2元（442721元×20%）应由新家公司承担，并提交委托费用（按合同）统计表、银行付款通知单、记账凭证等拟证明其主张。委托费用（按合同）统计表中关于2016年10月至2020年4月的保安、清洁工工资详见下表：附表2.福达公司支付涉案物业保安、清洁工工资表时间工资（元）时间工资（元）时间工资（元）时间工资（元）2016.10132922017.9109402018.8103882019.7105122016.11127902017.10121042018.9114462019.8105122016.12132922017.11104882018.10112642019.9107962017.1149012017.1255282018.11104882019.1084492017.2129002018.193892018.12105942019.1133532017.3134992018.2112042019.1107482019.1222162017.4136052018.3105802019.2113402020.160002017.5137862018.4108122019.3105892020.260002017.6126252018.5105722019.4106942020.360002017.7112582018.6108122019.5108122020.460002017.886752018.7105722019.610780合计442721新家公司对上述证据的真实性不予确认，主张保安、清洁工工资为420521元（2016年10月至2020年3月），其同意承担84104.2元（420521元×20%）。福达公司主张其负责涉案物业的物业管理工作，新家公司没有履行管理涉案物业及催缴租金的义务，为此提交了水电费、污水处理费、物业人员工资等管理费用支付单证，拟证明其负责涉案出租物业的管理工作。新家公司对福达公司提交的证据不予确认，认为上述证据与本案没有关联性。新家公司主张其已履行管理涉案物业及催缴租金的义务，并提交中劳人仲案字[2020]168号仲裁裁决书、微信聊天记录拟证明其已履行涉案物业的物业管理工作。经查，仲裁裁决书认定龚春儿招聘案外人吴正体从事保安工作，在福达公司的宿舍楼下的保安亭站岗，日常工作由龚春儿安排；微信聊天记录中有群聊名称为“租户群”的聊天记录，群内有多人，其中有“旺鸿老板娘”表示“龚总麻烦你一下，帮我看看是哪位老板的车，麻烦移一下。谢谢”。其余聊天记录为个人与微信名为“龚老板”的微信聊天记录，其中，微信名为“永星黄文君行政部”于2019年8月31日说：“龚总，打扰您了，麻烦您帮忙跟夜班的保安说下，让他今晚上班在永星这边的保安亭看夜，因为广告公司用了闸门的电冲气球，现在闸门没电打不下来。”“龚老板”回复“好的”；“永星黄文君行政部”于同年10月3日说：“我们用于围垃圾池旁边那地的网格子，今天早上发现不见了，查了一个小时监控，最后在物业楼下的楼梯角发现了。我不知道是哪位晚上值班的保安监守自盗？”“龚老板”回复“我查一下”。微信名为“樱桃，永奥郭小姐”于2018年8月27日说：“龚总，集团下发的保安管理制度和车辆放行规定，请保安人员严格按集团下发的管理规定操作”；“龚老板”于2018年9月13日说：“郭小姐，你们的车停到人家门口，人家投诉过来了”。“樱桃，永奥郭小姐”回复：“好的，我让他们移走。”“龚老板”及微信名为“彭昱文员”多次于群聊中向各位租户催收租金、管理费及水电费，群里还有关于物业管理中有关协调工作协商处理的过程。福达公司确认仲裁裁决书的真实性，但认为与本案无关，对新家公司提交的微信聊天记录不予确认。新家公司主张于2017年起多次要求与福达公司对账，但福达公司拒绝进行对账，双方最后一次对账发生在2019年12月底，就对账情况新家公司没有提交证据。新家公司主张福达公司曾于2017年11月14日向其支付10万元委托管理费，并提交中国建设银行个人活期账户交易明细拟证明其主张，该交易明细显示，福达公司股东郭振清于2017年11月14日向龚春儿支付10万元。福达公司确认上述10万元支付的是2017年11月之后的委托管理费。双方均确认委托代理合同于2020年4月1日已经终止。2020年4月1日，福达公司、广东顺道物业有限公司（以下简称顺道公司）向中山市×××各位租户发出关于取消新家公司代理人的通知，该通知记载：因福达公司已于2020年4月1日与新家公司解除代理人关系，现通知江陵西路53号的各位租户自2020年4月1日起，按照原租赁合同或补充协议中所约定,向新家公司所支付的管理费更改为向顺道公司进行支付，原合同的所有条款由顺道公司继续履行到原合同的约定时间为止至终结失效。2020年5月31日，新家公司与广东保信律师事务所就新家公司与福达公司委托合同纠纷一案签订民事委托代理合同，为此，新家公司支付律师费3万元。福达公司主张新家公司于2016年1月至2020年4月占用其A301、B304宿舍楼，应向其支付租金112800元及水电费43233.9元，该部分费用应在委托代理费中予以扣减，其提交自制费用明细表格、微信朋友圈截图拟证明其主张。新家公司对上述证据的真实性不予确认，认为关于A301、B304宿舍楼是否有使用、如有使用产生的租金水电费等问题应属于房屋租赁合同关系，与本案属于不同法律关系，不能在本案中抵消，福达公司应另行起诉。一审法院认为，本案系委托合同纠纷。双方于2016年6月9日签订的委托代理合同没有违反相关法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。双方均确认委托代理合同于2020年4月1日已经终止，均确认涉案物业的保安、清洁工工资由福达公司支付，新家公司同意在本案中扣减。故本案的争议焦点为：1.新家公司关于要求福达公司支付2017年6月24日前的委托代理费的诉讼请求是否已经超过诉讼时效；2.福达公司主张委托代理合同中关于支付委托代理费的条款无效的理据是否充分；3.新家公司主张福达公司支付委托代理费及违约金的理据是否充分；4.福达公司主张新家公司应支付占用A栋301房和B栋304房的租金和水电费的理据是否充分；5.新家公司主张福达公司支付律师费损失的理据是否充分。关于焦点一。福达公司主张2017年6月24日前的委托代理费已过诉讼时效，新家公司认为郭振清于2017年11月14日向龚春儿支付10万元后即发生诉讼时效中断的效力，但福达公司主张该10万元支付的是2017年11月之后的委托代理费。新家公司虽然称双方在2019年12月有过一次对账，但未就此提供相关证据。对此，一审法院认为，根据双方签订的厂房出租委托代理合同约定，福达公司每月应向新家公司支付的委托代理费是不固定的，在无证据证明双方有对账的情况下，郭振清于2017年11月14日即向龚春儿支付10万元作为2017年11月的服务费不符合常理，且福达公司没有提交证据证明上述10万元是支付哪一时间段的委托代理费，在双方均确认该10万元为支付涉案委托代理费的情况下，从常理推断，该10万元应优先冲抵2017年11月之前福达公司拖欠的委托代理费，故一审法院采纳新家公司的主张，认定新家公司关于要求福达公司支付2017年6月24日前的委托代理费的诉讼请求没有超过诉讼时效。关于焦点二。福达公司主张委托代理合同中关于委托代理费用计算方式的条款权利义务不匹配，应属于无效合同。一审法院认为，从2016年9月8日签订该委托代理合同后，双方均没有就此提出异议，双方在2016年9月12日签订补充协议时也没有就该条进行调整。签订合同后，直至双方于2020年4月1日终止合同时，双方均没有就此提出异议，且该条款没有违反相关法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行，故福达公司的该项主张，一审法院不予支持。关于焦点三。根据双方签订的委托代理合同及补充协议约定，新家公司应履行的委托代理事项及权限为：代为发布招租广告、代为与第三方租户就租赁一事进行洽谈、代为催收租金、代为管理出租物业。福达公司主张新家公司没有为部分租户（毛辅平、叶兰枝、郑倩静）提供居间服务、催收租金、管理物业的合同义务，对此，一审法院分析如下：一、关于福达公司认为新家公司没有为部分租户提供居间服务的问题，从毛辅平、叶兰枝、郑倩静签订的租赁合同可看出，合同签署方上甲方代理人为新家公司、新家公司也在甲方代理人处签章确认，在福达公司没有提供其他相反证据证明其主张的情况下，一审法院采信新家公司的主张，认定毛辅平、叶兰枝、郑倩静通过新家公司居间介绍签订了租赁合同，福达公司应支付毛辅平、叶兰枝、郑倩静三户的委托代理费用；二、关于福达公司主张新家公司没有履行催收租金及管理出租物业的义务的问题。新家公司主张其有履行催收租金及管理物业的义务，并提交微信聊天记录、仲裁裁决书拟证明其主张。从新家公司提供的微信聊天记录显示，群聊名称为“租户群”的聊天记录显示“龚老板”及微信名为“彭昱文员”多次于群聊中向各位租户催收租金、管理费及水电费，群里还有关于物业管理中有关协调工作协商处理的过程。“龚老板”与“樱桃，永奥郭小姐”的聊天记录中有就车辆管理、卫生等事情进行协商。“龚老板”与“永星黄文君行政部”的聊天记录中有就安保问题进行协商，虽然福达公司不确认上述微信聊天记录，认为涉案物业是由福达公司管理，但福达公司提交的水电费、污水处理费、物业人员工资等管理费用支付单证仅能证明福达公司支付了相关费用，不能证明福达公司对涉案物业进行了管理，由此，一审法院采纳新家公司的提交的微信聊天记录，认定新家公司已履行了催收租金、管理涉案物业的义务。综上，一审法院认为新家公司已履行委托代理合同中的委托代理义务，福达公司应向新家公司支付委托代理费。根据委托代理合同约定，委托代理费=（租金-管理费用等成本费用）×20%。根据一审法院前述认定的事实，管理费由新家公司代收，租金总额为10119486元，管理费为769882元，故福达公司应向新家公司的委托代理费为1869920.8元[（10119486元-769882元）×20%]，扣除郭振清向龚春儿支付的委托代理费10万元，为1769920.8元（1869920.8元-100000元）。另外，双方均确认涉案物业的保安、清洁工工资由福达公司支付，且该款项由福达公司承担80%，新家公司承担20%。新家公司同意在本案中扣减其应承担的部分。福达公司已提交水电费、物业人员工资等费用支付单证、委托费用（按合同）统计表拟证明其支付的保安、清洁工工资金额。根据福达公司提交的委托费用（按合同）统计表，2016年10月至2020年3月期间的工资金额为436721元（442721元-6000元），新家公司对上述证据真实性不予确认，其主张保安、清洁工工资费用为420521元，但没有就其主张提供相应证据，故一审法院对新家公司该主张不予采纳，一审法院采信福达公司的主张，认定福达公司已支付2016年10月至2020年3月期间的保安、清洁工工资436721元，各月的保安、清洁工工资金额以附表2为准，新家公司应负担其中的20%即87344.2元（436721元×20%）。综上，福达公司实际应向新家公司支付的委托代理费为1682576.6元（1769920.8元-87344.2元）。福达公司主张除应扣减保安、清洁工工资外，还应该扣减房产税费、土地使用税费，但根据新家公司、福达公司与承租人签订的租赁合同约定，租赁税等税费及其他各项费用由承租人承担，故福达公司该项主张，没有事实依据，一审法院不予支持。根据委托代理合同约定，福达公司应于每月三十日前向新家公司支付委托代理费，现福达公司逾期支付，应向新家公司支付相应的违约金。根据合同约定，违约金的计算标准为应付金额的1%/天，该标准显属过高，一审法院酌情调整违约金的计算方法为：从2016年9月起，以每月实际尚欠的委托代理费为基数，从次月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算；从2019年8月20日起至2020年3月31日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的4倍计算[其中，每月实际尚欠的委托代理费计算方法为：（当月租金-当月管理费用等成本费用）×20%-当月保安、清洁工工资，各月费用以附表1、2为准]。关于焦点四。福达公司主张新家公司占用其A栋301房和B栋304房，应支付相应的租金和水电费。对此，一审法院认为，租金与本案诉争的委托代理费是不同的法律关系，且在新家公司也不同意在本案中抵扣的情况下，福达公司要求新家公司支付租金及水电费的主张，没有法律依据，一审法院不予支持。关于焦点五。福达公司未按双方签订的厂房出租委托代理合同及补充协议的约定向新家公司支付委托代理费，已构成违约，新家公司因本案纠纷支付3万元律师费，应由福达公司承担。新家公司该项诉讼请求,合法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福达公司于判决生效之日起七日内向新家公司支付委托代理费1682576.6元及违约金{计算方法：从2016年9月起，以每月实际尚欠的委托代理费为基数，从次月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算；从2019年8月20日起至2020年3月31日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的4倍计算[其中，每月实际尚欠的委托代理费计算方法为：（当月租金-当月管理费用等成本费用）×20%-当月保安、清洁工工资，各月费用以附表1、2为准]}；二、福达公司于判决生效之日起七日内向新家公司支付律师费30000元；三、驳回新家公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28392元，减半收取14196元（新家公司已预交），由新家公司负担5755元，福达公司负担8441元，并于判决生效之日起七日内直接向新家公司支付。二审中，当事人均未提交新的证据。本院查明，一审时新家公司述称，“原告与被告关系较好，也是老乡，所以一直没有及时向被告催收，但被告最近财产出现资不抵债，其名下物业已经被法院查封正在拍卖，因此起诉被告”；福达公司述称，“从2016－2020.4.1.终止，（新家公司）从没有提出过关于拖欠的问题。原告每月已经收取了物管费，我们也没有叫原告退，双方已经达成了共识”。一审法院查明的事实具有证据支持，本院予以确认。本院认为，本案是委托合同纠纷，案涉委托合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的效力性强制规定，是有效合同，对双方当事人具有法律拘束力，一审法院相关认定正确，福达公司关于委托合同对双方权利义务的约定存在失衡并要求法院予以调整的相关上诉主张均不能成立。现就福达公司的其他上诉内容综合分析如下：一、本案委托合同当事人为福达公司与新家公司，一审不存在遗漏当事人的问题；福达公司在一审时提交了包括其收取租金等的明细，新家公司未提起本案上诉，福达公司上诉时也未对一审判决认定的相关租金、管理费等项目的具体数额提出异议，有关租户交纳租金的具体时间是否存在延迟也并不能成为判断福达公司给付委托费用合同义务应否履行的必要情形，本院认为本案不存在一审基本和重大事实认定不清或遗漏的问题，福达公司关于其在一审提出的调查申请未被准许等相关上诉主张本院均不予支持；二、关于福达公司提出的新家公司代收管理费应抵扣应收委托费用的问题。本院认为，首先，该管理费是前述租赁合同约定的费用，实质是租户交纳的物业管理和服务费用，根据新家公司与福达公司的委托合同、租户与福达公司、新家公司签订的租赁合同以及双方当事人的一审诉讼意见，该项管理费收取后的所有权归福达公司，属于福达公司的收入而非租赁或物业管理成本，新家公司只是代福达公司收取，计算委托费用时应以租金（双方在合同中已明确租金已属减去管理成本、装修成本后的性质，而双方实际又在合同中另行约定了成本费用即装修费用加上保安、清洁人员管理费用）作为计算基数，不应将租金扣减管理费后的余额作为计算基数，即应将福达公司所收租金作为计算委托费用的基数，租金的20%即为委托费用，一审法院用租金减去管理费后再乘20%的计算方法是误将该管理费理解为委托合同约定成本费用中的管理费用，与双方委托合同约定显然不符，处理是错误的；其次，福达公司要求以新家公司代收并占有的管理费（实际还包括部分租户交纳的电梯使用费）抵扣委托费用，根据其一审抗辩和二审上诉主张来看，其实质是认为双方在合同履行过程中实际形成了以租户交纳的管理费抵作委托费用的做法。经查，新家公司受福达公司委托对相关物业进行管理，也代为收取租户交纳的物业管理费（含电梯使用费），其与福达公司之间除前期有前述一笔10万元的委托费用支付外，在长达三年多的委托合同履行期间，双方没有再相互支付过委托费用或管理费，新家公司在合同履行期间实际占有了持续代收的管理费，没有证据反映在此过程中双方因对方未支付委托费用或代收的管理费产生纠纷，双方也没有逐月对成本和租金进行核算以确定每月应付的委托费用，现有证据反映双方解除合同后新家公司才向福达公司提出支付尚欠委托费用的诉讼主张，因此本院认为福达公司提出的双方在合同履行过程中实际形成了以租户交纳的管理费抵作委托费用的主张符合双方合同履行实际状况，在新家公司于合同履行期间实际占有持续代收的管理费的情况下，追究福达公司合同期内委托费用支付的违约责任有失公平，也与双方合同履行及互负债务的实际状况相悖，本院撤销一审判决相关内容。但是，仍需指出的是，双方形成的前述合同实际履行状态，只是说明双方在互负债务的情况未做逐月核算、未要求对方按合同的约定逐月付款，反映出双方形成了相互间债务抵减、放弃逐月核算清结的默认的一致意思表示，并不足以认定双方达成了完全以管理费代替支付委托费用的协议，也不足以认定双方放弃了合同终止时或以后某个时间统一核算清结相互债务的权利，福达公司所称双方债务完全相抵的主张不能成立。现双方合同关系终止，新家公司要求结算委托费用的主张成立，但不应支持其要求福达公司承担合同履行期间逾期支付委托费用的主张，福达公司应付新家公司委托费用的计算公式应为：福达公司已收租金总额10119486元×计取委托费用比例20%-新家公司代收管理费769882元，计算结果为1254015.2元，然后再扣除郭振清已向龚春儿支付的委托代理费10万元及新家公司应承担的保安及清洁工工资87344.2元定本案福达公司尚应向新家公司支付委托费用1066671元，新家公司未主张双方委托合同解除后的逾期支付管理费用违约金，本院不予处理；三、关于房产税费、租赁税费应否计算入管理成本并从租金中扣减的问题。案涉租赁合同已约定租赁合同相关税费由承租方承担；对于房产税等，福达公司与新家公司不仅未在委托合同中将其约定为应由后者分担或全部负担的成本费用，相反在委托合同中已明确约定计算委托费用的基数为租金且所收租金已是扣除了全部管理成本的性质，故新家公司要求在计算委托费用时从租金先行扣除房产税费等的上诉主张不能成立；四、关于福达公司所谓自行开发的租户问题。经查，福达公司与新家公司委托合同中并无福达公司自行开发的租户租金不纳入委托费用计算基数的约定，新家公司也在相关租赁合同中作为福达公司代理人签章，应当认定相应租户也在新家公司受托管理的范围中，福达公司相关上诉主张不能成立；五、关于福达公司对新家公司是否履行和充分履行物业管理合同职责的问题。本院认为，既然福达公司主张其与新家公司实际在委托合同履行过程中达成管理费与委托费用置换的默契，双方在合同履行过程中相互间未对管理费和租金的支付提出异议，就应当认定福达公司对新家公司合同义务的履行没有异议，不存在可以阻却新家公司取得委托费用的合同权利行使的情形，本院不支持福达公司以相关仲裁裁决书未发生法律效力等情形为由提出的相关上诉主张；六、关于诉讼时效。与前述同理，福达公司既主张合同履行过程中与新家公司默认委托费用与管理费用抵用，就不存在因每月核算确定拖欠委托费用数额因而产生新家公司权利受侵害的问题，诉讼时效至早亦应自双方合同解除之日起计算，福达公司关于新家公司起诉超过诉讼时效的上诉主张不能成立。另外关于新家公司占用福达公司物业发生水电费、租金费用的问题，双方对相关费用并不能达成一致，一审判决不作抵扣处理并无不妥，双方可另行处理，其他当事人未提起上诉的一审判决内容本院均予维持。综上，福达公司的上诉请求部分成立，本院予以支持，不成立部分予以驳回；一审判决部分欠妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初16875号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初16875号民事判决第三项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初16875号民事判决第一项为：中山市福达机电工程有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市新家物业清洁有限公司支付委托代理费1066671元；四、驳回中山市新家物业清洁有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28392元，减半收取14196元（中山市新家物业清洁有限公司已预交），由中山市新家物业清洁有限公司负担8427元，中山市福达机电工程有限公司负担5769元；二审案件受理费20213元（中山市福达机电工程有限公司已预交），由被上诉人中山市新家物业清洁有限公司负担11998元，上诉人中山市福达机电工程有限公司负担8215元。一、二审案件受理费法院不再作收退处理，由中山市福达机电工程有限公司在履行判决时直接扣减6229元。本判决为终审判决。审判长  吴朝晖审判员  管晓明审判员  唐芙蓉二〇二一年五月十二日书记员  高晓欣