鄂尔多斯市东胜区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）内0602执异226号 异议人（案外人）:李某1，男，蒙古族，2014年10月9日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 异议人（案外人）：李某2，男，蒙古族，2018年2月21日出生,现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 法定监护人：谷某，女，汉族，1985年02月12日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托代理人：王俊珊，男，汉族，1966年01月16日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 申请执行人：李光东，男，汉族，1966年12月21日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托代理人：梁秀、袁波，内蒙古智武律师事务所律师。 被执行人:鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司，统一社会信用代码91150602699460149P，住所鄂尔多斯市东胜区永大丽景苑小区商业**。 法定代表人:巩富，该公司经理。 委托代理人：王挨青，男，汉族，1956年09月09日出生，系该公司员工。 本院在执行申请执行人李光东与被执行人鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人李某1、李某2对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人李某1、李某2称，贵院于2020年7月20日作出（2020）内0602民初4311号民事裁定，查封了位于东胜区房屋。2019年11月7日鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司向原房主王月宁交付了上述房屋。原房主王月宁于2020年4月13日将上述房屋转让给异议人。2020年4月13日鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司与异议人签订《商品房认购书》，约定将位于永大丽景苑XX号楼X单元XXX室房屋出售给异议人。异议人于2020年7月2日已经装修完毕入住。只是由于鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司集中交房，办理业务人员较多，异议人未来得及办理房屋网签手续。综上所述，该房屋在查封前已经出售给了异议人，且由异议人占有使用，房屋实际权利归异议人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行；”第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，异议人提出执行异议，请求依法中止对位于鄂尔多斯市东胜区房屋的执行，并解除查封。 本院查明，本院在审理原告李光东诉被告鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，于2020年11月3日作出（2020）内0602民初4311号民事判决书，判决“被告鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告李光东借款本金1200万元及逾期利息（以1200万元为基数，从2013年8月31日起至实际给付之日止，按照月利率2%计算）。案件受理费91900元，保全费5000元，均由被告承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”因被告未能履行上述判决内容，本案进入了执行程序。在该案件的审理过程中，本院于2020年7月30日作出（2020）内0602民初4311号民事裁定书，裁定“查封被申请人鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司名下位于（详见附录一），查封期限为三年”。异议人主张的房屋在该25套房屋内。 另查明，大丽景苑13号2单元505室房屋的原购买人王月宁于2010年8月19日与被执行人鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司签订《认购协议》，约定由王月宁购买被执行人位于大丽景苑14号1单元503室，总价款为740777元。后于房屋变更为X号X单元XXX室。于2019年4月3日王月宁与被执行人鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司重新签订《认购协议》，约定由王月宁购买被执行人位于大丽景苑XX号X单元XXX室，总价款为804770元。该房款以王月宁20**年所交的150000元、2019年4月5日交纳的车位款20000元及被执行人欠王挨青的借款634770元结清。王月宁与二异议人于2020年4月13日签订《房屋转让合同》，约定将王月宁对被执行人的合同权利转让与异议人。同日，异议人与被执行人鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司签订《认购协议》，约定异议人购买位于大丽景苑XX号X单元XXX室，房屋总价为804718元，于2019年4月3日交804770元，于2019年11月7日退面积差价51元。鄂尔多斯市不动产登记中心出具《不动产登记信息查询结果》，证明于2021年5月7日异议人名下无房产的事实。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，异议人与被执行人在本院查封之前已经签订了房屋买卖合同，且异议人名下无其他可居住的房屋，异议人已付所有房款，故异议人关于中止执行的异议请求成立。关于异议人要求解除对涉案房屋查封的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款、第二十九条的规定，裁定如下： 一、中止对东胜区的执行； 二、驳回异议人的其他异议请求。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  云莉莉 人民陪审员  王 慧 人民陪审员  高建国 二〇二一年五月十一日 书 记 员  杨 乐 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。