北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4165号上诉人（原审被告）：北京中关村大街运营管理股份有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路9号鑫泰大厦A515。法定代表人：林屹，董事长。委托诉讼代理人：张雪飞，男，北京中关村大街运营管理股份有限公司市场运营部运营副经理。委托诉讼代理人：周家宝，上海沪师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李美蕊，女，1961年11月11日出生，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：王冠华，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘俊杰，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人北京中关村大街运营管理股份有限公司（以下简称中关村公司）因与被上诉人李美蕊房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初40399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任，于2021年5月10日公开开庭审理了本案。上诉人中关村公司委托诉讼代理人张雪飞、周家宝，被上诉人李美蕊委托诉讼代理人王冠华、潘俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中关村公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李美蕊一审的全部诉讼请求。事实及理由：1.涉案房屋经营业态被锁定，不具备约定的交付条件。涉案房屋位于科贸电子城一层，由于一层房屋被北京中关村科贸电子城公司（以下简称科贸公司）整体登记为住所，房屋经营业态已被锁定为电子业态类，2019年3月13日科贸公司才将其住所地自一层房屋迁出。由于涉案房屋的经营业态被锁定，一层房屋无法办理其他业态的营业执照，而政府要求我公司进行业态转型升级，不允许继续经营电子业态，故我公司无法就一层房屋办理营业执照。因李美蕊交付房屋不符合约定条件，我公司不应当支付租金。2.李美蕊没有履行向我公司提交房屋产权证的合同义务。首先，《房屋租赁合同》约定李美蕊应当在签订合同时向我公司提交房屋产权证明等证明材料；其次，李美蕊的房屋需要在工商行政部门办理重新编号，然后才能够办理针对其房屋的个别营业执照，办理编号备案需要李美蕊提交房屋产权证和相应授权文件。但李美蕊在一审开庭时才第一次提交房屋产权证，我公司依约有权拒绝支付房租。3.《房屋租赁合同》约定李美蕊应当在付款前5日向我公司开具发票，李美蕊至今仍未开具其所主张期间的租金发票，属于严重违约，我公司在未收到发票的情况下有权拒绝支付租金。4.2020年发生新冠疫情，属于不可抗力，涉案大楼受疫情影响停业数月，应当至少减免三个月租金，一审法院减免租金数额过低。5.由于政策原因导致次承租人无法经营电子业态，该原因也属于不可抗力，所以我公司可以不支付相应租金。李美蕊辩称，1.《房屋租赁合同》并没有约定具体的经营业态，即使在科贸公司住所地迁出一层房屋，即2019年3月13日以前，中关村公司也可以使用房屋进行电子业态的经营，并不存在政府文件要求禁止经营电子业态。2019年3月13日以后，涉案房屋都可以用于注册任何业态的营业执照。2.中关村公司承租房屋后，此前针对每个业主的房屋办理的营业执照都陆续注销，每个业主的房屋都可以分别用于注册营业执照。3.在签订《房屋租赁合同》时李美蕊即提交了房屋产权证明。双方之间没有因产权证明或办理营业执照产生过争议，中关村公司也没有要求李美蕊提供产权证明。4.中关村公司自2019年5月开始拖欠租金，2020年2月以前的租金支付与疫情无关，疫情发生后中关村公司并未发出要求减免租金的书面函件，不符合《房屋租赁合同》第10.2的约定，不应当因此减免租金，认可一审法院对于租金数额的认定。同意一审判决，不同意中关村公司的上诉请求及理由。李美蕊向一审法院提出诉讼请求：l.中关村公司支付第6、7、8期房租，共352972.15元，并以同期银行同业拆借利率支付利息至实际履行之日止；2.中关村公司赔偿律师费20227元。一审法院认定事实如下：李美蕊系海淀区中关村大街18号中关村科贸中心一层1A18号房屋（以下简称涉案房屋）所有权人。2016年11月12日，李美蕊（出租方、甲方）与中关村公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》《补充协议》，约定：甲方将涉案房屋租予乙方，租赁期限自2016年11月15日起至2026年11月14日止。2019年5月10日前支付第6期租金112374.05元（租期2019年5月15日至2019年11月14日）；2019年11月10日前支付第7期租金112374.05元（租期2019年11月15日至2020年5月14日）；2020年5月10日前支付第8期租金112374.05元（租期2020年5月15日至2020年11月14日）。承租房屋经营范围只限承租方在其营业执照所规定的经营范围内经营之用，甲方同意承租方在合同租赁期限内对房屋进行转租。按照合同约定当期付款时间5日前甲方将当期同等金额增值税普通发票或等额增值税专用发票提供给乙方。甲方应在本合同签订时向乙方提交相关证明材料证明其身份，该证明材料包括但不限于企业法人营业执照、房屋产权证明、产权所有者授权出租的证明材料及其他能证明甲方合法出租权的证明材料。甲方应提交上述证明材料的原件供乙方查验并提交复印件作为合同附件二备案。若乙方需在承租房屋注册公司，甲方应向乙方提供公司注册必要的租用办公场所证明。合同签订后，李美蕊依约将涉案房屋交付中关村公司，中关村公司已支付前5期租金，未支付第6、7、8期租金。李美蕊称其提供了房屋产权证，并已通过科贸公司开具了前6期的租金发票，因中关村公司欠付租金，故未继续开具后续发票。中关村公司称其将涉案房屋转租案外公司，但因涉案房屋在2019年3月13日前经营业态为电子类，而案外公司经营范围为文化创意类，故其一直无法办理工商注册，直至2019年3月13日才解锁经营业态。一审法院认为，李美蕊与中关村公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现李美蕊已依约交付房屋，中关村公司以李美蕊未提供房屋产权证、未开具发票以及经营业态锁定致使无法办理工商营业执照为由拒付租金，没有法律依据，法院不予支持，其应继续履行支付租金的义务。但考虑疫情因素，势必影响其经营涉案场地，客观上造成其有一定损失，基于公平原则及风险共担的原则，法院对疫情期间的租金酌情减免。就李美蕊主张的利息损失，考虑到第六期、第七期租金的应给付时间均在疫情发生之前，故该部分利息损失，应予支持。就第八期租金的利息损失，考虑到中关村公司的经营确实在一定程度上受疫情影响，李美蕊主张的第八期利息损失，法院不予支持。就李美蕊主张的律师费，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京中关村大街运营管理股份有限公司于判决生效后三十日内向李美蕊支付2019年5月15日至2020年11月14日的租金305091.27元；二、北京中关村大街运营管理股份有限公司于判决生效后十五日内向李美蕊支付利息损失（以112374.05元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年5月11日起计算至2019年8月19日及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率自2019年8月20日计算至实际清偿之日；以112374.05元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率自2019年11月11日起计算至实际清偿之日）；三、驳回李美蕊其他诉讼请求。本院二审期间，李美蕊提交微信记录，用于证明其已向中关村公司出具了第六期租金的发票。中关村公司认可该微信记录客观存在，但不认可李美蕊所称发送主体。中关村公司称，即使该证据真实，也只能证明李美蕊开具了第六期租金发票，无法证明第七期、第八期租金发票开具的事实。本院对该证据的审查认证意见于下文一并评述。一审法院查明的事实及认定的证据属实，本院二审予以确认。本院认为，李美蕊与中关村公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。中关村公司作为承租人，负有依约支付租金的主要合同义务。现中关村公司提出涉案房屋无法办理符合其用途的营业执照、李美蕊未提交产权证明、未提前开具发票等上诉意见，以对抗其支付租金的义务履行，故本案二审中的争议焦点在于中关村公司是否享有履行抗辩权，中关村公司应当就其享有履行抗辩权所依据的相关事实承担举证责任。关于特定业态的营业执照办理问题。中关村公司上诉主张因科贸公司注册地址未从涉案房屋一层迁出，故一层房屋均无法办理非电子业态的营业执照，且因北京市政策要求其不能从事电子业态的经营，故其无法使用涉案房屋。首先，中关村公司未提供证据证明科贸公司的注册地址未从涉案房屋一层整体迁出，会影响以李美蕊房屋为地址的营业执照的办理及经营业态的确定；其次，《房屋租赁合同》中关于房屋的用途约定为限定承租方在其营业执照所规定的范围内经营之用，合同中并未对于具体的经营业态作出约定，在中关村公司并未提供证据证明双方对于经营业态达成过其他合意的情况下，无法认定涉案房屋的经营业态属于中关村公司在《房屋租赁合同》项下的主要合同目的。因此，中关村公司所持科贸公司住所地未自涉案房屋一层迁出，涉案房屋即不具备约定交付条件的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信。中关村公司对其所持政府要求其不得经营电子业态构成不可抗力的上诉理由未提供证据加以证明，本院对此亦不予采信。关于李美蕊提供房屋产权证明的义务。《房屋租赁合同》第6.1条约定合同签订时李美蕊向中关村公司提交房屋产权证明。中关村公司虽主张李美蕊在签订合同后一直未向其提供产权证明，但其并未提供证据证明其及时向李美蕊要求履行，亦无证据显示房屋产权证明未提供影响其使用涉案房屋，且中关村公司已向李美蕊支付了2019年5月前的房屋租金，故该项合同义务的履行不能成为中关村公司支付租金义务的对待给付，不能对抗其支付租金义务的履行。中关村公司另主张李美蕊未提供产权证明导致其无法办理工商登记编号并影响营业执照的办理，但《房屋租赁合同》第6.4对此约定为，若中关村公司需要在承租房屋注册公司，则李美蕊应向中关村公司提供必要的场所证明，依该约定李美蕊提供产权证明的义务履行需基于中关村公司需要，现中关村公司未能提交证据证明其因办理营业执照需要要求李美蕊提供产权证明而李美蕊未及时提供，故李美蕊就此项义务不构成违约。对于中关村公司以李美蕊未提供产权证明为由拒绝支付房屋租金的上诉理由，本院不予采纳。关于发票的开具。发票作为款项支付凭证，应由收款方向付款方开具。但该项开具发票的义务，属于房屋租赁合同项下出租人的附随义务，中关村公司以此对抗其支付租金的主要合同义务，缺乏法律依据。李美蕊提交的微信记录所指向的第六期租金发票是否交付问题，不影响中关村公司付款义务的履行，亦不影响本案处理结果，故本院对该证据不予认定。考虑到新冠疫情对于房屋使用的客观影响，一审法院对于疫情影响期间的租金进行调整正确，所确定数额并无不当。中关村公司上诉要求免除三个月租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，中关村公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6594元，由北京中关村大街运营管理股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  徐 冰二〇二一年五月二十六日法官助理  唐静静书 记 员  侯顺淼书 记 员  范慧娟