内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终470号上诉人（原审原告、反诉被告）：包头市越盛房地产营销策划有限公司。法定代表人：李雯雯。委托诉讼代理人：张彦侠。委托诉讼代理人：乔海龙。被上诉人（原审被告、反诉原告）：包头市金成置业有限公司。法定代表人：杨贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓连戈，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓皓，内蒙古诚誉律师事务所律师。上诉人包头市越盛房地产营销策划有限公司（以下简称越盛公司）因与被上诉人包头市金成置业有限公司（以下简称金成公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市石拐区人民法院（2019）内0205民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人包头市越盛房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人张彦侠、乔海龙，被上诉人包头市金成置业有限公司的委托诉讼代理人邓连戈、邓皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包头市越盛房地产营销策划有限公司上诉请求：1．撤销石拐区人民法院作出的（2019）内0205民初429号民事判决书，发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，驳回被上诉人的全部反诉请求；2．本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的《芳草地委托代理及渠道销售合同》（以下简称销售合同）中，代理费用=佣金＋溢价的计算方式明确，且已部分履行。原审法院认定合同有效，双方按合同约定履行义务后，原审法院却认定变更合同代理费用的计算公式为代理费用=佣金＋溢价-溢价佣金，在溢价提成中按比例扣减1.8％的佣金274260.8元。原审法院更改合同中的溢价计算方式没有事实和法律依据，同一事实认定前后矛盾，认定事实错误。首先，双方签订的《芳草地委托代理及渠道销售合同》（以下简称销售合同或合同）及补充协议，原审法院认定合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。其次，双方签订的销售合同及补充协议对佣金和溢价计提方式明确，文义上没有任何歧义。第三，双方已经履行完毕的5-7月份以及签字确认的8月份的佣金和溢价数额没有异议完全认可。因此，原审法院无视合同内容，认定合同合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务的情况下，却恣意改变溢价的计提方式，致使同一事实认定前后矛盾，完全是认定事实错误，适用法律错误。二、原审法院认定核减退房客户和贷款客户的佣金、溢价没有事实和法律依据，认定事实错误，此两项错误扣减208905.74元。1.双方销售合同第八条对客户退房后的佣金和溢价计提进行了明确的约定。原审法院认定销售合同合法有效，却无视合同中对于退房客户的约定，在被上诉人违反合同约定擅自给客户退房且没有任何证据证明退房原因的情况下，直接扣减上诉人的佣金和溢价，让上诉人承担不利后果，认定事实错误。2.对于按揭贷款客户的佣金和溢价计提方式，双方签订的销售合同也有明确的约定。客户在办理按揭贷款过程中，由于客户的原因，会变更贷款银行，也会将公积金贷款变更为商业贷款或反之，还存在贷款后又以现金全款的方式支付。只以客户第一次贷款的放款情况不能证明被上诉人真实的收款情况。原审法院仅以客户第一次贷款银行放款信息认定被上诉人未回款，核减上诉人佣金和溢价，认定事实错误。3.为了查明客户退房原因和贷款发放情况，上诉人向原审法院申请到石拐房管所调取被申请人擅自办理退房手续的房产登记信息，申请对被上诉人芳草地销售情况进行审计，原审法院并未调取，也未组织进行审计。三、原审认定被上诉人无需赔偿赵百吉优惠关系户佣金差价，认定事实错误，此项错误扣减190153.2元。《合同》第九条第2款第7项约定“乙方应不低于甲方确定的委托销售价格进行销售，在乙方不低于委托销售价格销售的情况下，乙方有权自行制定优惠标准及优惠方式，经甲方批准后执行。”上述约定中仅上诉人有权制定优惠标准及优惠政策，经被上诉人批准后方可执行。上诉人从未制定相关打折优惠活动，即使补充合同约定被上诉人享有特殊折扣，但也不能超过1％，现被上诉人实际批准的折扣已超出1％，根据合同约定，被上诉人已构成违约，相关违约责任已在销售合同中写明，所造成的差价损失理应由被上诉人承担，上诉人主张差价损失有合同及法律依据。四、原审法院认定未取消考核任务，底商销售佣金按1.5计提，以及判决上诉人购买被上诉人200万元底店，没有事实和法律依据，认定事实错误。第一，补充协议第三条是附条件生效的条款，约定的条件未成立，该条未生效。该条中“后附房源表及价格表，以双方签字确认后此条款方可生效。”而双方在签订补充协议后，并未附有任何房源表及价格表，这一事实原被告均予以承认。故依据该条约定，原审法院判决上诉人购买200万元的底店认定事实错误。第二，2019年9月4日赵百吉签字同意的新芳草地商业价格表中注明的内容明确取消了（1）销售代理合同中第六条“未完成任务50％按照1.5％计提”的约定。（2）补充合同第三条“底商销售80％”和“购买不低于200万元商铺”的约定。故原审法院判决认定“底商佣金按照1.5％计提”和“上诉人购买200万元商铺”，认定事实错误。第三，原审认定《新芳草地商业价格表》只是商业价格表而不是合同明显曲解法律。《合同法》并未规定补充协议只能采取特定的形式，只要是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规关于合同无效的规定，法律就应当保护。况且价格表注明的内容意思明确，任何一个理性谨慎的受领人都能理解其含义。原审认定销售表不是合同，双方未取消考核任务，明显认定事实错误，适用法律错误。六、原审法院认定“……在佣金计提方式存在很大争议的情况下，金成公司未支付剩余佣金有合理依据”，没有事实和法律依据，认定事实严重错误。1.合同中约定的佣金和溢价计提方式非常明确，没有歧义，双方前期履行期间并无任何争议。2019年9月被上诉人确认了8月份的溢价和佣金数额后，由于上诉人销售情况非常好，在房屋即销售完时，被上诉人为了不支付剩余销售提成，故意歪曲合同内容，辩称佣金和溢价已支付完毕，拒不履行付款义务。2.按照双方合同约定，客户退房被上诉人应当经上诉人销售部领导签字，并经上诉人审核审查。然而，被上诉人所举的退房客户，均系被上诉人单方办理，被上诉人从未告知过上诉人，且被上诉人也没有证据证明客户退房的原因，完全是被上诉人违反合同约定。3.2019年9月，双方对8月的佣金和溢价确认结算后，被上诉人应当按照合同约定按期支付，但被上诉人在能够支付的情况下拒不支付，上诉人无奈诉至法院。因此，上诉人在合同履行过程中没有违约行为，完全是被上诉人恶意违约，拒不履行合同义务。原审法院认定双方对佣金和溢价存在争议，对于上诉人要求被上诉人支付违约金、律师费等诉讼请求不予支持完全是违背事实做出的错误认定。综上，原审法院判决认定事实前后矛盾，既然认定销售合同合法有效，却不按照合同约定的计算方法计算溢价提成，并且将已经履行完毕的部分也重新计算；对于退房客户和贷款客户，在被上诉人违约的情况下，直接扣减上诉人的佣金，判决上诉人承担不利后果；对于销售考核和违约责任问题更是歪曲事实、歪曲解释法律。一审法院判决认定事实严重错误，适用法律严重错误，故恳请二审法院在依法查明事实的基础上，依法改判或发回重审。包头市金成置业有限公司辩称，一、一审对佣金、溢价款的计算方法正确，适用扣减规则正确，上诉人利用相近的名称，偷换合同概念，扭曲合同的真实意思表示，是不诚实诉讼的表现，违反了民事诉讼中基本的诚信原则。二、一审法院认定核减退房数字基本正确，实际上有8户客户因上诉人的原因退房，一审法院只认定了其中7户，考虑到上诉成本问题，答辩人未对此进行上诉。退房客户的退房原因是因上诉人对客户虚假承诺，承诺肯定可以为这些客户申请下贷款，但是这些客户存在征信问题，银行未予放贷，故才产生了退房事由。在一审中，答辩人已经向法庭完成了初步的举证责任，法庭予以了采信，如有相反证据，上诉人应当进行举证。上诉人并未正式书面申请调取证据或进行审计且决定权在法院，不是所有的请求法院都会允许。房企建房的目的就是卖出房屋，谁也不愿意发生退房，因上诉人虚假承诺而发生退房，责任在上诉人，然而上诉人却要按售房合同金额计提佣金，这种无理主张当然不会得到一审法院的支持。三、上诉人认为答辩人应当赔偿“赵百吉关系户佣金差价”无任何事实根据和法律依据。四、未取消考核任务是基本的事实，签字盖章等行为是否能代表公司行为，最重要的是看签字、盖章的有无代理权限，签字、盖章时的真实意思是什么，最高院的2018年12月第一版《最高人民法院民事审判第二庭法官会议纪要》19盖章行为的法律意义已有详细的阐述。赵百吉无公司授权，《芳草地销售价格表》无公司盖章，赵百吉对《芳草地销售价格表》下的小字也无明确的认识，上诉人的上诉理由是建立在对赵百吉欺诈的基础上，该签名无任何法律效力。五、针对一审判决本院认为部分的第六点，答辩人需要补充的是，答辩人没有任何违约行为。由于涉及到越盛公司购买200万元底商问题，因此正常的工作程序应是2019年12月底合同履行期限结束后，双方在2020年1月进行对账、清算、移交等工作，但是越盛公司却是在2019年11月7日提起诉讼，导致上述工作无法正常进行。2019年12月4日开庭之后，法院所进行的工作正是对账、清算工作。由于公积金贷款、商业贷款审批时间，贷款到账时间未知，而这些计提佣金的条件在2019年11月7日并未完全成就，这表明其起诉是没有充分的合同依据的。在法院主持对账期间，双方在2020年5月底前都提交了对账统计表，双方数额相差很大，简言之越盛公司是按照曾经签订的合同计提佣金，不论是否发生退房，不论售房款是否到账他都要计提佣金。而金成公司完全是按照合同约定，按照实际到款数计提佣金。由于上诉人在2019年11月6日已经请求法院冻结了答辩人的付款账户，答辩人也无法再进行付款，上诉人以自己的请求阻止了答辩人的后续付款行为，以此来说明答辩人违约，无任何依据。综上所述，一审认定事实准确，适用法律正确应予维持。包头市越盛房地产营销策划有限公司向一审法院起诉请求：1.判令金成公司支付2019年10月前销售佣金和溢价款共计4402431.28元及违约金16619.72元，诉讼过程中越盛公司变更此项诉讼请求为判令金成公司向越盛公司支付2019年12月31日前销售房屋的佣金和溢价款共计4687242.49元及违约金16619.72元。（违约金以欠付销售佣金和溢价款总额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率4.75％／年，从应付之日暂计算至2019年11月11日，最终计算至全部款项支付完毕止）；2．判令金成公司向越盛公司支付越盛公司因本案支出的律师代理费215000元、诉前财产保全费5000元、诉讼财产保全责任保险费9095元，以上共计4932957.21元；3．本案诉讼费用由金成公司承担。金成公司向一审法院提出的反诉请求：1.判令越盛公司购买金成公司价值200万元的商业底铺；判令越盛公司承担金成公司260000元律师代理费；3.本案反诉诉讼费用12440元由越盛公司承担。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、佣金计算方式；二、退房客户的佣金如何计提；三、采用按揭贷款客户的佣金如何计提；四、金成公司应否赔偿赵百吉优惠关系户佣金差价；五、越盛公司应否购买金成公司200万元的商铺；六、金成公司是否构成违约，如构成违约，违约金应如何计算。一、关于佣金计算方式越盛公司认为根据合同约定及前期双方履行情况，住宅的佣金计提方式为项目基础代理佣金加溢价佣金，基础代理佣金=合同签约单价×已销售商品房面积×1.8%，溢价佣金=（合同签约单价-3500元）×已销售商品房面积×40%；底商的佣金计提方式为项目基础代理佣金加溢价佣金，基础代理佣金=合同签约单价×已销售底商面积×2%，溢价佣金=（合同签约单价-6000元）×已销售商品房面积×40%。金成公司认为按照国家规定，房地产中介服务机构收费及佣金计提比例最高不得超过3%，项目委托代理销售合同关于销售溢价金成公司按40%比例进行分成是故意规避国家强制性规定，溢价分成实则变相提高中介服务收费标准，故合同这一约定属违法无效条款。按照合同文义住宅的佣金计提方式为项目基础代理佣金加溢价佣金，基础代理佣金=3500元×已销售商品房面积×1.8%，溢价佣金=（合同签约单价-3500元）×已销售商品房面积×40%；底商的佣金计提方式为项目基础代理佣金加溢价佣金，基础代理佣金=6000元×已销售底商面积×1.5%，溢价佣金=（合同签约单价-6000元）×已销售商品房面积×40%。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同只有在违反法律、行政法规的效力性强制性规定时无效，越盛公司与金成公司关于佣金计提比例的约定系双方当事人的真实意思表示，未违反法律或行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效的约定，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。金成公司依据《商品房销售管理办法》《关于房地产中介服务收费的通知》等部门规章、规范性文件认为合同无效，不符合法律规定，对于该抗辩意见法院不予采纳。根据双方签订的《项目委托代理销售合同》第六条约定，溢价佣金越盛公司计提40%的佣金，因基础代理佣金部分对于溢价部分的佣金已经计提了1.8%，在计提溢价佣金时应核减该部分，故住宅佣金=基础代理佣金（合同签约单价×已销售商品房面积×1.8%）+溢价佣金[（合同签约单价-3500元）×已销售商品房面积×（40%-1.8%）]；底商溢价佣金计提40%，越盛公司销售面积未完成50%的任务，基础佣金应按1.5%计提，因基础代理佣金部分对于溢价部分的佣金已经计提了1.5%，在计提溢价佣金时应核减该部分，故底商佣金=基础代理佣金（合同签约单价×已销售底商面积×1.5%）+溢价佣金[（合同签约单价-6000元）×已销售底商面积×（40%-1.5%）]。按照上述计算公式，越盛公司5-12月的佣金及溢价分成总额共计7653252元，金成公司已支付佣金及溢价分成3492259元，核减后应支付佣金及溢价分成总额为4160993元（7653252元-3492259元）。二、关于退房客户的佣金如何计提越盛公司认为关于退房，委托销售合同第8条对退房有明确的约定，如因越盛公司的原因退房应扣除已计提的佣金，如因金成公司的原因退房，越盛公司是不退还佣金和溢价的，如因客户的原因产生退房需要经过越盛公司的同意。而退房的客户中金成公司并未告知越盛公司具体退房原因。即使退房金成公司也应当将退房产生的定金和违约金与越盛公司进行五五分成。金成公司认为，退房客户是越盛公司虚假承诺保证可以办理贷款，最终无法办理贷款而退房，且金成公司未收取客户违约金，越盛公司计提的佣金应予以核减。一审法院认为，根据双方签订的《项目委托代理销售合同》第八条第一款第五项、第八项、第二款第三项的约定，客户在越盛公司代理期内退房，如所退房源越盛公司已计提佣金，所退房源的销售佣金从越盛公司月度代理总费用中扣除；代理期满后发生退房，则在本次佣金付款中直接扣减已付的退房佣金；如因客户单方面原因（包括无法办理银行按揭贷款）退房的，如越盛公司对此审核审查无过失，所收取的客户违约金，金成公司与越盛公司按5:5分成（经金成公司同意不予收取的客户除外）。综上双方约定客户退房的，越盛公司应该退还已收取的佣金，如收取客户违约金的，越盛公司与金成公司5:5分成。金成公司辩称，有8户客户退房，根据其提供的证据证实其中7户客户退房，且未支付违约金，故计算应付佣金时应核减已计提的7户退房客户的佣金141339.88元，核减后金成公司应向越盛公司支付佣金4019653.12元（4160993元-141339.88元）。三、关于采用按揭贷款客户的佣金如何计提根据双方签订的《项目委托代理销售合同》第六条第一款的约定，按揭贷款客户，金成公司按实际回款金额向越盛公司支付代理佣金，剩余佣金部分应在该套房屋按揭贷款放款的次月支付越盛公司。因有11户贷款未回款，一审法院认为，对于未回款的客户越盛公司计提佣金时应核减未回款部分的佣金，待金成公司收到回款后另行主张。以上11户已付房款佣金总额33973.10元，如付全款佣金101538.96元，计算佣金总额时应核减未回款部分的佣金67565.86元（101538.96元-33973.10元），核减后金成公司应向越盛公司支付佣金及溢价款3952087.26元（4019653.12元-67565.86元）。四、关于金成公司应否赔偿赵百吉优惠关系户佣金差价越盛公司主张金成公司赔偿赵百吉关系户差价佣金190153.20元，法院不予支持。根据金成公司与越盛公司签订的《芳草地委托代理及渠道销售合同补充协议》第四条约定金成公司必须按照双方确认的价格体系执行，金成公司享有特殊折扣的权限为每套房源总价下调不得超过1%。双方虽约定了金成公司每套房源总价下调不得超过1%，但并未约定下调超过1%后的违约责任。即使赵百吉签字同意下调房价，越盛公司在合同履行的过程中未提出异议，且代表金成公司按照下调价格与客户签订合同，也未就下调房款部分佣金问题与金成公司达成补充协议，应视为对下调房价的默示同意，故其要求金成公司赔偿赵百吉优惠关系户佣金差价的请求本院不支持。上诉人称该款项在一审判决中产生错误扣减系理解错误。经双方在审理过程中对帐，本案认定的款项来源均为双方履行合同的发生额，该笔款项并未计入双方合同款额内，故并不存在扣减问题。五、关于越盛公司应否购买金成公司200万元的商铺金成公司反诉请求越盛公司购买200万元的商铺，根据2019年7月8日金成公司与越盛公司签订的《芳草地委托代理及渠道销售合同补充协议》第三条约定越盛公司按照双方商议确定的商铺价格进行商铺的销售，保证在不低于此价格的基础上，在原合同约定的合同结束日期，越盛公司须将商铺推售面积达到80%以上，如果未完成销售任务，越盛公司按照正常底价下调5%的价格，购买总价不高于200万的商铺。越盛公司辩称，金成公司于2019年9月3日取得商铺的预售许可证，越盛公司出具《新芳草地商业价格表》中注明甲方同意取消项目销售代理合同及补充条款中要求越盛公司商铺销售80%的任务考核指标，此价格表仅用于销售，不作为任务考核依据，该表有赵百吉签字同意。商铺总面积为6376.13平方米，金成公司自用为1811.2平方米，越盛公司即使将除自用商铺外的全部商铺均销售，亦达不到80%的要求，可以印证双方协商解除80%的考核任务。故金成公司要求越盛公司购买200万元的商铺不应予支持。关于越盛公司的抗辩意见本院不予采纳，法院认为，越盛公司应购买金成公司200万元的商铺。《新芳草地商业价格表》只是一个销售价格表，不是合同，也未列明合同当事人与合同条款，取消考核指标是附加的小字，即使赵百吉在价格表上签字也不能就此认定双方取消了《芳草地委托代理及渠道销售合同补充协议》中的考核任务，取消考核任务应由双方签订正式协议，而非一个有歧义的销售表，且除金成公司自用商铺外，越盛公司销售商铺亦未达到80%，故越盛公司应购买金成公司价值200万元的商铺。六、关于金成公司是否构成违约，如构成违约，违约金应如何计算根据金成公司与越盛公司签订的《项目委托代理销售合同》第六条约定金成公司须于每月10日支付越盛公司上月度应结代理佣金；第十条违约责任金成公司有按合同约定，及时足额的支付销售代理费义务，如未按合同约定支付销售代理费，则按应付未付销售代理费按银行同期利率计算支付违约金给越盛公司。第十一条合同生效终止及其它因一方违约，守约方向违约方主张权利、违约金、佣金或要求赔偿损失，所产生的诉讼费、保全费、评估费、律师代理费等全部由违约方承担。关于违约问题一审法院认为，考虑到合同履行过程中对于佣金计提方式双方存在较大争议，存在退房客户，以及部分客户贷款未回款，金成公司未支付佣金，越盛公司已提起诉讼，在佣金计提方式存在很大争议的情况下，金成公司未支付剩余佣金有合理依据，故一审法院对于越盛公司要求金成公司支付违约金、律师代理费、诉前财产保全费、诉讼财产保全责任保险费的诉讼请求不予支持；对于金成公司要求越盛公司支付律师代理费的诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、本诉被告包头市金成置业有限公司于本判决生效后三十日内向本诉原告包头市越盛房地产营销策划有限公司支付销售佣金及溢价款3952087.26元；二、驳回本诉原告包头市越盛房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；三、本诉原告包头市越盛房地产营销策划有限公司于本判决生效后三十日内购买本诉被告包头市金成置业有限公司价值200万元的底店；四、驳回本诉被告包头市金成置业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费46263.66元（越盛公司已预交），由越盛公司负担7846.96元，金成公司负担38416.70元。反诉案件受理费12440元（金成公司已预交），由越盛公司负担11400元，金成公司负担1040元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。针对上诉人的上诉事实及理由，本院认定如下：一、关于佣金及溢价款的计算方式问题：《芳草地委托代理及渠道销售合同》《芳草地委托代理及渠道销售合同补充协议》系双方自愿达成，是双方当事人真实意思表示，双方在履行中应本着诚实信用原则，如约履行合同义务。《芳草地委托代理及渠道销售合同》第六条对佣金的计算方法约定明确，且对佣金的计算方式以标粗字体予以标示。对于销售溢价的分成方式，双方约定的分成比例以示例方式说明，亦清楚明晰。在越盛公司提起诉讼前，金成公司已多次履行了佣金及溢价款的给付义务，均按合同约定的计算方式计提。在本次诉讼中，金成公司抗辩主张应按“住宅佣金=基础代理佣金（合同签约单价×已销售商品房面积×1.8%）+溢价佣金[（合同签约单价-3500元）×已销售商品房面积×（40%-1.8%）]”的计提方式计算佣金及溢价款，但合同及补充协议中并无任何条款对“基础代理佣金”作出特殊解释区分“代理佣金”与“基础代理佣金”的履行差异。金成公司亦并未提交相关证据证实双方在合同履行中对佣金及溢价款的计算方式曾产生歧意或对该合同条款有过磋商或变更。仅以金成公司陈述的抗辩主张，不足以支持其计算方式的合理性。一审法院以金成公司主张的计算方式计提佣金和溢价款，无事实和法律依据。双方应当以《芳草地委托代理及渠道销售合同》中约定的计算方式计提佣金及溢价款。故越盛公司5-12月的佣金及溢价分成总价款应为7908054.26元，金成公司已支付佣金及溢价分成3492259元，核减后金成公司与越盛公司佣金及溢价分成价款应为4415795.26元。二、关于退房客户的佣金计提的问题：原审法院认定的7户退房客户的退房时间均为2020年4月至2020年7月之间，越盛公司已于2019年11月提起本案诉讼，可以认为双方已经丧失了磋商解决的基础。金成公司为客户退房虽为单方行为，但其就退房款系全部返还客户，并未提留违约金的事实提交了相关证据。虽然当事人双方签订的《芳草地委托代理及渠道销售合同》约定如因客户单方面原因（包括无法办理银行按揭贷款）退房的，如越盛公司对此审核审查无过失，所收取的客户违约金，金成公司与越盛公司按5:5分成（经金成公司同意不予收取的客户除外）”但越盛公司不能提供证据证实退房客户存在违约或金成公司未全额退返已留取违约金，故原审法院在计算应付佣金时核减已计提的7户退房客户的佣金的事实认定正确，但数额计算有误，该款项亦应以双方合同约定的计提方式计算，在计算应付佣金及溢价款时应核减已计提的7户退房客户的该款项共计145552.04元。三、关于采用按揭贷款客户的佣金计提的问题：双方签订的《项目委托代理销售合同》对按揭贷款客户的佣金计提方式约定条款明确，合同约定“金成公司按实际回款金额向越盛公司支付代理佣金，在该套房屋按揭贷款放款的次月支付越盛公司”。至一审下判时尚有11户贷款未回款，对于未回款部分的客户佣金67565.86元，越盛公司可待金成公司收到回款后另行主张。原审对此处理并无不当。四、关于金成公司应否赔偿赵百吉优惠关系户佣金差价的问题：双方签订的《芳草地委托代理及渠道销售合同补充协议》第四条虽约定金成公司必须按照双方确认的价格体系执行，金成公司享有特殊折扣的权限为每套房源总价下调不得超过1%，但并未约定下调超过1%后的违约责任如何承担。在合同履行过程中，越盛公司对赵百吉签字同意下调房价的客户佣金计提方式并未提出异议，并以下调后价格代表金成公司与客户签订合同，且在计提此类房屋销售佣金时亦按实际交易价格计提。对此，应视为越盛公司对下调房价的默示履行。原审法院对其要求金成公司赔偿赵百吉优惠关系户佣金差价的请求不予支持并无不当。上诉人越盛公司主张由被上诉人金成公司赔付190153.2元无合同及事实依据。五、关于越盛公司应否购买金成公司200万元的商铺的问题：审理中双方当事人均认可，双方签订《补充协议》时，并未附房源表及价格表。赵百吉签字“同意”的新芳草地商业价格表虽有“注：甲方同意取消销售代理合同及补充条款中要求乙方商铺销售80%的任务考核指标，此价格表仅用于销售，不作为任务考核的依据”的字样，但该价格表上仅有赵百吉的单方签字，且未加盖金成公司的公章。上诉人越盛公司认为，补充协议第三条是附条件生效的条款，约定的条件未成立，该条中“后附房源表及价格表，以双方签字确认后此条款方可生效。”之后有赵百吉签字的商业价格表已经取消了80%的任务考核指标。本院认为，对合同履行事项的重大变更，仅以该价格表中的“注”不足以认定系双方真实意思表示，不能以此认定金成公司放弃合同权利。原审法院对此认定正确。越盛公司应依合同约定，以正常底价下调5%的价格购买金成公司总价不高于200万的商铺。六、关于金成公司应否承担违约责任的问题：根据金成公司与越盛公司签订的《项目委托代理销售合同》第六条约定金成公司须于每月10日支付越盛公司上月度应结代理佣金；第十条违约责任“金成公司有按合同约定，及时足额的支付销售代理费义务，如未按合同约定支付销售代理费，则按应付未付销售代理费按银行同期利率计算支付违约金给越盛公司”。现金成公司未按合同约定支付代理佣金的事实清楚，对此金成公司应当依合同约定承担相应违约责任，承担未支付销售代理费的利息。上诉人主张自违约之日起至2019年12月31日的利息，本院予以支持。双方合同约定的“按银行同期利率计算”属约定不明的情形，故应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，包头市越盛房地产营销策划有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区包头市石拐区人民法院（2019）内0205民初429号民事判决第二、三、四项,即：驳回本诉原告包头市越盛房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；本诉原告包头市越盛房地产营销策划有限公司于本判决生效后三十日内购买本诉被告包头市金成置业有限公司价值200万元的底店；驳回本诉被告包头市金成置业有限公司的其他反诉请求。二、撤销内蒙古自治区包头市石拐区人民法院（2019）内0205民初429号民事判决第一项；即本诉被告包头市金成置业有限公司于本判决生效后三十日内向本诉原告包头市越盛房地产营销策划有限公司支付销售佣金及溢价款3952087.26元；三、由包头市金成置业有限公司于本判决生效后三十日内向包头市越盛房地产营销策划有限公司支付销售佣金及溢价款4202677.36元及自2019年9月10日起至2019年12月31日的利息（利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费46263.66元，由越盛公司负担5000元，金成公司负担41263.66元。一审反诉费12440元，由越盛公司负担11400元，金城公司负担1040元。二审案件受理费46263.66元，由上诉人越盛公司负担5000元，被上诉人金成公司负担41263.66元。保全费5000元，由上诉人越盛公司负担1000元，被上诉人金成公司负担4000元。本判决为终审判决。审判长 付 光审判员 宋 炜审判员 李雅滨二〇二一年五月十日法官助理 亢 晶书记员 崔 淙附：本判决所适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。