广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终2686号上诉人(原审原告)：中山市程晟百货有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：李海龙，总经理。委托诉讼代理人：周伙龙，广东中亿律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：蔡俊，男，1983年3月3日出生，汉族，住河南省淮滨县××。委托诉讼代理人：肖葵葵，江西明实律师事务所律师。上诉人中山市程晟百货有限公司（以下简称程晟公司）因与被上诉人蔡俊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院(2020)粤2071民初21503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。程晟公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，并改判：1.蔡俊向程晟公司支付2020年1月至2020年9月12日期间的租金共257544元、管理费12978元；2.蔡俊向程晟公司支付拖欠的水电费17794.9元；3.蔡俊向程晟公司支付违约金（以38485.2元为基数，从2020年2月1日起；以32205元为基数，从2020年3月1日起；以37931元为基数，从2020年4月1日起；以35188.4元为基数，从2020年5月1日起；以35010.3元为基数，从2020年6月1日起；以32205元为基数，从2020年7月1日起；以32205元为基数，从2020年8月1日起；以32205元为基数，从2020年9月1日起；以12882元为基数，从2020年9月13日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计算至清偿之日止）。二、判令蔡俊承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、关于租金及管理费的问题。1.关于2020年2月、3月租金免除的问题，其承租了中山市红塔物业发展有限责任公司涉案一至四层物业，中山市红塔物业发展有限责任公司是国有企业，疫情期间免除了其涉案物业2020年2月、3月租金，其分租部分给蔡俊，其支付给中山市红塔物业发展有限责任公司的租金只占其分租成本的一部分，一审判决全部免除该两月的租金，对其明显不公平。2.关于2020年4月1日至2020年9月12日期间租金及管理费的问题。本案因蔡俊违约导致合同解除，蔡俊有交回房屋的义务，本案中，其多次通知程晟公司搬走涉案房屋内的物品并将房屋交回给程晟公司，但蔡俊对此置之不理，并一直占用涉案房屋，致使其无法收回，直至2020年9月11日再次通知蔡俊，蔡俊才于2020年9月12日将涉案房屋内的物品搬走并将房屋交回。一审法院将蔡俊不搬走物品及交回房屋的责任分配给程晟公司明显违反法律规定，更是不公平的，蔡俊应当全额承担2020年4月1日至2020年9月12日占用涉案房屋期间产生的租金及管理费。二、关于水电费计价标准的问题。本案双方对电费、水费的计价标准是达成协议的，且自2017年10月1日承租涉案房屋以来都是按每度1.01元计算电费，按每吨3.4元计算水费，程晟公司按此标准交费至2019年12月，双方从未对此产生异议，一审法院估算进行调整违背了双方当事人意思自治的原则，对其是不公平的。蔡俊口头答辩称，一审判决公平，适用法律正确，其已经与程晟公司达成和解，已经支付了款项，程晟公司收到款项后提出上诉，是违反诚信原则的。一审判决对租金、水电费等的处理是权衡双方利益的结果。请求驳回上诉，维持原判。程晟公司向一审法院起诉请求：1.蔡俊支付房屋租金、管理费及水电费（暂计至2020年5月30日为178819.9元），并对所拖欠的费用从逾期之日起至清偿之日止，按每天千分之一计付违约金（其中38485.2元从2020年2月1日起计算，32205元从2020年3月1日起计算，37931元从2020年4月1日起计算，35188.4元从2020年5月1日起计算，35010.3元从2020年6月1日起计算，暂计至起诉日为5000元）；2.蔡俊缴纳给程晟公司的押金57800元作为违约金不予退回；3.蔡俊将位于中山市××返还给程晟公司。诉讼中，程晟公司明确诉讼请求：1.蔡俊支付房屋租金、管理费及水电费（从2020年1月1日起计至2020年9月12日合计288316.9元），并对所拖欠的费用从逾期之日起至清偿之日止，按每天千分之一计付违约金（其中38485.2元从2020年2月1日起计算，32205元从2020年3月1日起计算，37931元从2020年4月1日起计算，35188.4元从2020年5月1日起计算，35010.3元从2020年6月1日起计算，32205元从2020年7月1日起计算，32205元从2020年8月1日起计算，32205元从2020年9月1日起计算，12882元从2020年10月1日起计算）；2.蔡俊缴纳给程晟公司的押金57800元作为违约金不予退回。一审法院认定事实：2017年1月16日，中山市红塔物业发展有限责任公司（甲方、出租方）与程晟公司（乙方、承租方）签订合同书，主要约定甲方同意将中山市××及二层地下车库出租给乙方；租期为2017年1月16日起至2027年1月15日止。中山市红塔物业发展有限责任公司于2017年11月13日出具证明显示，中山市红塔物业发展有限责任公司同意将上述物业给程晟公司代为租赁及管理，期限与租期一致。2017年8月12日，程晟公司（甲方、出租方）与蔡俊（乙方、承租方）签订一份合同书，主要约定甲方同意将中山市××面积为515.15平方米铺位出租给乙方作美容美发经营之用。租赁期限为2017年10月1日起至2022年9月30日止，自签订本合同起甲方给予乙方2个月的免租装修期。每月租金为28900元（不含任何税费），乙方须在每月10日前以转账方式支付当月租金，收款户名为李海龙，收款账号为6214××；自2018年10月1日起租金在上年租金的基础上递增3%。自合同签订之日起，乙方需与甲方签订物业管理合同，支付物业管理费，管理费按每月每平方米3元计算。租赁物的水电费按当地供水、供电公司实际收费标准，由承租方自行承担，公共部分的水电费则按本商城各租赁物的使用面积所占比例分摊。本合同签订后三天内，乙方应一次性向甲方交付二个月的租金57800元作为租赁押金。自签订之日起，乙方如需解除合同，甲方有权扣除全部租赁押金；本合同租赁期限届满后，若双方不再续签合同，甲方应在乙方交还租赁物、结清应交付的所有费用，并经甲方对租赁物及附属设施验收，确认没有发生毁损之日起30个工作日内，将押金无息退还乙方；合同期满或解除，乙方应于7日内注销其本房屋注册地址的工商及五合一登记，甲方才予以退还押金。除合同约定外，租赁期届满前，未经甲乙双方同意，双方不得单方擅自提前终止合同，否则擅自提前终止合同的一方属违约，违约方须向守约方支付合同总价（租赁物5年租金的总和）15%的违约金，由此造成的一切损失由违约方承担，由违约方原因给守约方造成损失的，违约方须赔偿守约方的损失。合同期限内，乙方逾期向甲方缴纳租赁费用的，每逾期一日应向甲方支付应付款项千分之一的逾期违约金，拖欠甲方租金超过缴交期限超过15天时，甲方有权解除合同，并同意采取一切有效措施追缴乙方拖欠甲方的款项，收回租赁物和有关证照，由此造成的一切损失由乙方承担，由于乙方原因造成甲方损失的，乙方须赔偿甲方的损失。租赁物如因不可抗力的原因导致毁损和造成乙方损失的，双方互不承担责任；如遇不可抗力因素导致合同无法履行时，合同自然终止，因此给双方造成的损失，双方互不承担责任；上述情形发生时，乙方应按实际使用租赁物的天数向甲方支付租金，甲方退还乙方租赁押金。蔡俊提供的收费通知单照片显示，涉案租赁物2019年11月至2019年12月租赁费用合计39227.3元。该收费通知单下手写载有“从12月开始少交3000元”。蔡俊提供的支付业务回单显示李海龙于12月16日收到汇款36277.3元。蔡俊提供的照片显示，程晟公司于2020年4月24日向蔡俊出具收铺通知书，载明：蔡俊已拖欠4个月租金和水电费合计136271.2元，程晟公司认为蔡俊单方违约，现收回商铺，同时没收押金。同日，另一份通知书另行载明：由于蔡俊经营的“名师名店”已经四个月未按合同缴纳相关费用，程晟公司将于今天收回该商铺，请蔡俊于5日内办理相关手续及清理店内物品，逾期将视为废弃物品处理。2020年9月11日，程晟公司向蔡俊出具通知书，载明：由于蔡俊未能按约定交纳相应的租金及相关费用而退出商城，但店内物品仍放置在店内，至今已3个月，现通知在2020年9月11日至15日期间将商铺内物品搬离。2020年9月12日，蔡俊向程晟公司出具一份告知书，载明：蔡俊同意梁志强去搬离涉案租赁物内所有物品，并由梁志强列举物品清单签名确认。程晟公司出具的蔡俊欠费清单显示，截至2020年9月12日，蔡俊共拖欠费用288316.9元，其中1月-8月月租金为30660元、月管理费为1545元，9月的月租金为12264元，管理费为618元；1月水电费为394.4元、5241.9元，公摊水电费为643.9元；3月水电费为333.2元、4759.2元，公摊水电费为633.6元；4月水电费为115.6元、2486.6元，公摊水电费为381.2元；5月水电费为98.6元、2150.3元，公摊水电费为556.4元；2月、6月至9月水电费均为0元、0元，公摊水电费为0元。为证明上述费用，程晟公司还提供了其出具的2020年1月至5月的收费通知单予以证明。另，程晟公司提供了2020年1月至7月的缴交电费、2020年1月至8月缴交水费的增值税发票。增值税发票显示电费单价为0.562元/千万时，税率为13%；水费单价为1.932元/吨，税率为3%。位于中山市××[不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第××号]权利人为中山市红塔物业发展有限责任公司。2018年1月3日营业执照显示，中山市坦洲镇××经营者为蔡俊，类型为个体工商户，经营场所位于中山市××。程晟公司提供其与蔡俊于2020年9月11日、12日微信记录显示，11日，蔡俊称：12日阿强去搬东西，他会写个清单搬走。程晟公司要求蔡俊按其提供告知书版本打印签名、捺印后拍照回传。蔡俊如述将告知书签名、捺印后拍照回传。蔡俊提供的微信通过录音内容中，程晟公司法人李海龙并未明确2020年4月5日对涉案租赁物采取锁门的措施收铺。庭审中，程晟公司与蔡俊确认涉案租赁物于签订合同当天交付；确认已交付押金57800元；确认租金自2017年10月1日起计算；确认蔡俊自2020年1月起拖欠租金；确认涉案租赁物的水电费由涉案租赁物上的分表读数计算。程晟公司对蔡俊提供的收铺通知书、收费通知单的照片的三性不予确认，对2020年4月24日、2020年9月11日通知书的真实性予以确认，但认为其从未承诺自2019年12月起减免租金3000元；对微信截图的真实性予以确认，但其从未确认有锁门的事实，且反映出蔡俊于2020年9月12日才搬离涉案租赁物；确认蔡俊已支付涉案租赁物2019年12月租金、管理费及水电费；确认中山市红塔物业发展有限责任公司免除其2020年2月、3月租金；因为存在损耗，且其供水、供电需承担税费，所以双方实际上不是按市场价来计收水电费，而是一直按单价电费1.01元、水费3.4元计收，所以该计算标准是合理的。蔡俊则对欠费清单、收费通知单的三性不予确认，认为该单据由程晟公司单方制作；从其提供的收费通知单及转账凭证可以证明双方口头协商自2020年1月（包括1月）开始月租金变更为26000元再加上3%管理费；涉案租赁物于4月5日被程晟公司锁门，无法经营，自此起其已没有实际占有使用涉案租赁物，故不应计算租金，租赁费用应按实际计算；对增值税发票的关联性不予确认，认为发票的购买方为程晟公司，与其无关，程晟公司不应将其负担的成本转移，由其承担；双方已同意缓交2020年1月的租金，且2月、3月租金亦同意免除；水电费应按市场单价计算，且应按分表的读数计收。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。程晟公司与蔡俊于2017年8月12日签订的合同书系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。程晟公司主张蔡俊拖欠租金的事实，提供了合同书、收费通知单、微信记录为证，蔡俊对此不持异议，予以确认。蔡俊拖欠租金的行为已属违约，应当承担违约责任。庭审中，双方确认蔡俊于2020年9月12日搬离涉案商铺，予以确认。关于租金、管理费的数额问题。程晟公司主张蔡俊拖欠租金、管理费的期间为2020年1月至9月12日，提供了合同书、收费通知单、微信记录为证，蔡俊对此不予确认，辩称双方已口头协商自2020年1月起租金为26000元、管理费为3%，且2月、3月的租金因受新冠肺炎影响应当予以免除，而4月5日程晟公司已采取锁门措施，导致其无法实际占有使用涉案租赁物，故租金、管理费应按实际使用计算。蔡俊为其上述抗辩意见提供了收铺通知书、2020年4月24日和2020年9月11日通知书、收费通知单、转账凭证、微信聊天记录、录音等予以证明。综合本案的证据及双方陈述分析，首先，虽蔡俊为证明双方已调整涉案租金及管理费提供了收费通知单、转账凭证，但该证据的证明力不足以证明其所证明的内容，且程晟公司对此亦不予确认，蔡俊上述抗辩意见，理据不充分，不予支持。故涉案租金应按合同约定计算，即自2020年1月起每月租金为30660元、管理费为1545元。《最高人民法院印发的通知》第6条“……承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”由于我国在2020年春节期间前后发生“新冠肺炎”疫情，而且当时大部分行业均响应政府部门防治“新冠肺炎”疫情的要求而停业也是公知事实，“新冠肺炎”疫情是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，鉴于程晟公司自认受疫情影响，中山市红塔物业发展有限责任公司已免除其2020年2月、3月租金的事实，程晟公司亦应合理免除蔡俊因疫情防控导致的不利后果，因此，根据公平原则，蔡俊提出2020年2月至3月期间的租金应减免的理由成立，予以采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条亦明确规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。从蔡俊提供的2020年4月24日通知书可以看出，程晟公司已在该通知书中明确因蔡俊逾期缴纳4个月的租金，其将于2020年4月24日收回涉案租赁物，并要求蔡俊在5日内（即2020年4月29日前）清场。程晟公司对该通知书的真实性予以确认，即程晟公司作为守约方，其在蔡俊违约后，及时收回涉案租赁物防止损失的扩大并不存在法律上的障碍，虽蔡俊在收到该通知书后并无积极配合搬离及交还涉案租赁物，但程晟公司理应在行使通知义务后在合理期间内进一步着手采取清场措施，对涉案租赁物的收回实际控制具有现实可能。在此前提下，程晟公司直至2020年9月11日才再次向蔡俊发送通知书，再次要求收回涉案租赁物。庭审中，双方确认蔡俊于2020年9月12日搬离涉案租赁物。在2020年4月24日发出通知至2020年9月12日收回涉案租赁物期间，程晟公司在蔡俊没有实际控制、正常使用的情况下未进一步采取适当有效措施收回涉案租赁物以防止损失的扩大，放任涉案租赁物按现状闲置多时，现要求蔡俊按合同约定足额支付自2020年4月24日起至2020年9月11日期间的租金、管理费，明显理据不足，但考虑到涉案商铺内的设备及物品确实占用涉案商铺，影响程晟公司对涉案商铺的完整使用，一审法院酌定2020年5月1日起至2020年9月11日期间占用租金为12000元、管理费2575元，由蔡俊承担。综上，程晟公司主张蔡俊支付2020年1月至2020年9月11日租金合计73320元、管理费5665元，理据充分，予以支持，超出部分，理据不充分，不予支持。关于水电费的问题。据前述，程晟公司主张蔡俊支付2020年1月、2月、4月、5月水电费合计17794.9元，提供了欠费清单、增值税普通发票为证。蔡俊则认为增值税普通发票载明的水电费单价为0.562元/千瓦时、1.932元/吨，与实际计算不同，应按市场单价计算。程晟公司对此不予确认，认为双方一直按单价1.01元/千万时计收电费、3.4元/吨计收水费，尽管增值税发票显示水电费的单价低于双方约定的计算标准，但增值税发票也显示其在支付水电费时需负担税费，且供水、供电过程中存在损耗，故双方实际上并非按市场单价计收，双方实际计收的水电费标准并非不合理。本案中，程晟公司并未就损耗水电情况提供证据予以证明。由于程晟公司收取水电费的标准已超出市场计算标准，且并未就加收部分提供相应理据，故多计收的部分理据不足。而程晟公司、蔡俊提供的证据亦不足以证明程晟公司实际多计收款项的具体数额及每月具体的用水用电的额度，无法据此具体计算出准确的金额，故一审法院结合程晟公司提供的欠费清单、双方约定的水电费单价及实际使用水电费的单价差额、税率等情况考虑，酌定蔡俊应向程晟公司支付水电费分别为1月4086元、3月3552元、4月1941元、5月1825元，合计11404元。关于押金57800元的问题。由于前文已认定蔡俊为违约方，程晟公司依据合同约定主张没收押金57800元并无不当，予以支持。关于违约金的问题。涉案合同书约定的押金实际是合同履行保证金，目的为了保证双方按照合同履行，而双方在合同中约定租金的滞纳金实际为逾期付款违约金，是对逾期交付租金行为给对方当事人造成损失的赔偿约定，与押金不属于同一性质。现由于蔡俊逾期交付租金造成合同无法继续履行，责任在于蔡俊，按照合同约定蔡俊应当承担被没收押金的后果，对于其逾期交付租金的行为也应当按照合同约定向程晟公司支付逾期付款违约金。根据涉案合同约定，合同期限内，乙方逾期向甲方缴纳租赁费用的，每逾期一日应向甲方支付应付款项千分之一的逾期违约金。因双方约定的违约金的计算标准已超出法律规定的上限，故一审法院予以调整，违约金的计算标准应按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计算。现程晟公司主张违约金的起算点统一从下一个月1日起计算，为程晟公司对自身合法权益的有效处分，予以确认。因蔡俊为违约方，程晟公司主张蔡俊支付违约金[以36291元（30660+4086+1545）为基数，从2020年2月1日起；以3552元为基数，从2020年4月1日起；以34146元（30660+1941+1545）为基数，从2020年5月1日起；以16400元（12000+1825+2575）为基数，从2020年9月12日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计算至清偿之日止]，没有超出双方约定及法律规定的范畴，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、蔡俊于判决生效之日起七日内向程晟公司2020年1月至2020年9月11日租金合计73320元、管理费5665元；二、蔡俊于判决生效之日起七日内向程晟公司支付水电费合计11404元；三、蔡俊于判决生效之日起七日内向程晟公司支付违约金（以36291元为基数，从2020年2月1日起；以3552元为基数，从2020年4月1日起；以34146元为基数，从2020年5月1日起；以16400元为基数，从2020年9月12日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计算至清偿之日止）；四、蔡俊支付的押金57800元程晟公司不予退回；五、驳回程晟公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4924.3元（已由程晟公司预交），由程晟公司负担1904.3元，蔡俊负担3020元，并直接向程晟公司支付。本院二审期间，程晟公司没有提交新的证据。蔡俊提交了其与程晟公司微信聊天记录以及民生银行电子回单打印件。拟以此证明其主动积极和解，双方达成和解基本意向，支付了93000元和解款。程晟公司确认收到93000元，该款是蔡俊预先履行一审判决书的主要内容，并不是双方和解的内容。针对蔡俊二审提交的证据，本院对其真实性、合法性予以确认，是否具备关联性及证明力，后述。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院又查明，蔡俊与阿龙（程晟公司的法定代表人李海龙）的聊天记录内容为：2021年2月6日，龙：阿俊，有跟强哥说明，要过年了，我这边要做年账，你们尽快转过来。俊：9万。龙：这个9万是什么意思啊？因为这个都是律师跟张总在跟你这9万什么意思啊？俊：零头去掉啦。龙：我律师说是105409啊，怎么是9万了。最好按判决书走，你说转9万，那你就转过来先，因为我公司要放年假了，我要把数交上去。俊：龙哥你去写让那个写打一份那个什么出来，把那个案件号写上去就说以后不追究责任啦，你就九万三，我也不让你减3000啦，然后我就转给你，然后我就签个名就转给你好吧。龙：他法院判了，应该就不用写这些吧，好像不用写这些的。2021年2月9日，蔡俊通过贺娜支付了93000元给李海龙。本院认为，依据民事诉讼相对性审查原则，本院仅针对上诉请求予以审查。程晟公司与蔡俊对一审确定没收押金及逾期支付相关款项的违约金计算标准均无异议，本院予以维持。综合程晟公司的上诉请求以及蔡俊的答辩意见，本案的争议焦点：一是一审判决后，蔡俊与程晟公司是否已经达成了和解协议；二是蔡俊应当支付的租金及管理费数额;三是水电费计价标准。关于争议焦点一，一审判决后，蔡俊与程晟公司是否已经达成了和解协议的问题。蔡俊据以认为双方已经达成和解的证据是聊天记录，从聊天记录内容看，程晟公司并没有明确作出同意支付93000元后双方纠纷了解的意思表示，且蔡俊也认为聊天记录的证据仅能证明双方达成基本和解意向，而并非已经达成和解协议，故蔡俊称其支付了93000元后双方纠纷已经了结的依据不充分，不予采纳。关于争议焦点二，蔡俊应当支付的租金及管理费数额问题。蔡俊从2020年1月起欠付租金等费用，2020年9月12日搬离涉案租赁物。第一，蔡俊应当支付2020年1月租金30660元，管理费1545元，双方均无异议。第二，2020年2月、3月的租金、管理费，程晟公司是应当全部免除还是部分免除的问题。程晟公司出租给蔡俊的商铺来源于中山市红塔物业发展有限责任公司，中山市红塔物业发展有限责任公司免除了程晟公司2020年2月、3月的租金，由于程晟公司与蔡俊之间的租金高于其与中山市红塔物业发展有限责任公司的租金，程晟公司认为一审全部免除不公平。从程晟公司与中山市红塔物业发展有限责任公司签订的租赁合同看，租赁的总建筑面积为13260.03元，月租金总额是22万元，每年在上一年基础上递增2％，即2020年的月租金约为18元/平方米，中山市红塔物业发展有限责任公司就涉案租赁物是按照月租金18元/平方米的标准予以免除相应的租金，该利益应当归于蔡俊。但是，蔡俊从程晟公司处承租的涉案租赁物的面积是515.15平方米，约定的月租金30660元，即月租金约为59元/平方米，与中山市红塔物业发展有限责任公司出租给程晟公司月租金差额为41元/平方米，基于新冠疫情属于不可抗力，故租金差额部分应当由程晟公司与蔡俊进行分担方公平合理。因此，蔡俊应当支付2020年2月、3月的租金为21121元（515.15平方米×20.5元×2个月）。同理，管理费也按照一半标准支付，为1545元。程晟公司上诉认为应当部分免除的理由成立，本院予以采纳。第三，2020年4月1日至2020年9月12日期间租金及管理费数额。2020年4月的租金及管理费应按照合同约定支付，为32205元（30660元+1545元）。程晟公司于2020年4月24日向蔡俊发出通知书，要求收回租赁物，但是双方直到2020年9月12日才办理交接手续，虽然程晟公司在通知书中限期蔡俊办理相关手续及清理店内物品，并说明逾期视为废弃物品处理，然蔡俊没有任何回应，既没有去办理交回租赁物的手续，也没有去清理店内物品，至程晟公司于2020年9月11日再次发出搬离物品通知后方将商铺内的物品搬离，据此可见，程晟公司与蔡俊对2020年5月之后商铺闲置产生的损失均有责任，且应当承担同等责任，因此，蔡俊应按照合同约定标准的一半支付这期间的租金及管理费，即租金标准为15330元/月，管理费标准为772.5元/月。2020年5月1日至2020年9月11日期间的租金为66941元（15330元×4个月+15330元÷30天×11天），管理费为3373元（772.5元×4个月+772.5元÷30天×11天）。综上，蔡俊应向程晟公司支付2020年1月1日至2020年9月12日期间租金为149382元（30660元+21121元+30660元+66941元），管理费为8008元（1545元+1545元+1545元+3373元）。关于争议焦点三，水电费计价标准问题。合同约定，租赁物的水电费按当地供水、供电公司实际收费标准，由承租方自行承担，公共部分的水电费则按本商场各租赁物的使用面积所占比例分摊。程晟公司称双方形成的交易习惯是按照1.01元/度收取电费，按照3.4元/吨收取水费，但没有充分证据证明，不予采纳。一审判决计算方法基本符合约定且尚属公平合理，即确定1月水电费为4086元，3月为3552元、4月为1941元、5月为1825元，合计11404元，予以采纳。按照一审确定的各笔违约金的计算起点以及计算标准至2021年2月9日止，2020年1月应当交纳租金、管理费、水电费36291元及其违约金6024元，2020年2月、3月应当交纳的租金、管理费、水电费26218元及其违约金为3473元，2020年4月应当交纳的租金、管理费、水电费34146元及其违约金4091元。由于蔡俊于2021年2月9日已经清偿了93000元给程晟公司，该款项应当从上述应付款项中扣减，予以扣减后，蔡俊尚欠2020年4月的各项费用为17243元以及该款自2021年2月10日起的违约金，2020年5月-9月11日的各项费用为72139元以及该款项自2020年9月12日起的违约金。综上所述，程晟公司的部分上诉请求成立，同时，基于一审判决后蔡俊支付的部分款项，应当从应支付的款项中扣减，本院对相应判决内容予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院(2020)粤2071民初21503号民事判决第四项；二、撤销广东省中山市第一人民法院(2020)粤2071民初21503号民事判决第一、二、三、五项；三、蔡俊于本判决生效之日起七日内向中山市程晟百货有限公司支付尚欠的租金、管理费、水电费共计89382元以及该款的违约金。（违约金计算为：其中以17243元为基数，从2021年2月10日起，以72139元为基数，从2020年9月12日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计算至清偿之日止）；四、驳回中山市程晟百货有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6492元（已由中山市程晟百货有限公司预交4924.3元），由中山市程晟百货有限公司负担2272元，由蔡俊负担4220元（其中2652.3元由蔡俊径行支付给中山市程晟百货有限公司，其中1567.7元在本判决生效后由蔡俊径行向一审法院交纳）；二审案件受理费5699.75元（已由中山市程晟百货有限公司预交），由中山市程晟百货有限公司负2279.75元，蔡俊负担3420元（由蔡俊径行支付给中山市程晟百货有限公司，本院不另行退收）。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  赵 娟二〇二一年五月三十日书记员  欧绮琪古莉娟