山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终1229号上诉人（原审被告）：山东中万置业有限公司，住所地滕州市安乐街104号，统一社会信用代码91370481581917545L。法定代表人：陈进弟，执行董事。委托诉讼代理人：裴亮，山东滕国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵怀美，女，1975年7月5日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：邓凯伦，山东科圣律师事务所律师。上诉人山东中万置业有限公司（以下简称中万公司）因与被上诉人赵怀美商品房预售合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2021）鲁0481民初446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中万公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回赵怀美的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由赵怀美承担。事实和理由：一、中万公司与赵怀美之间不是商品房预售合同关系，而是现房交易。《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给××，并由××支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给××，并由××支付定金或者房价款的行为。”本案中，赵怀美购买中万公司开发建设的坐落于滕州市荆河中路的中万国际广场6#F1（-1层）1362号、1412号商铺，建筑面积均为6.06平方米，实际购买的是两个“摊位”，具体位于正在经营的“大润发商场”。对于商场内出售的摊位，属于虚拟的商铺，经建设主管部门许可，分割后可以办理产权登记，现正在办理之中。对于出售摊位，法律没有禁止性规定，同时由于案涉“商铺”是现成的，不是未建成的期房，而是现房，属于现房交易。因此，中万公司与赵怀美之间不是商品房预售合同关系，而是现房交易。二、一审法院适用法律错误。由于本案商铺系现房交易，不属于预售范围，不需要商品房预售许可证明。因此，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021.1.1）第二条之规定，认定本案商品房买卖合同无效，适用法律错误。赵怀美辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中万公司在未取得案涉两处房产专门的预售许可证明的情况下，擅自将地下商场分割对外销售，违反了法律和行政法规的强制性规定，依法应归于无效。二、中万公司建设的中万国际广场项目至今未取得房地产开发项目竣工综合验收，不符合商品房现售的条件。《商品房销售管理办法》第七条规定了商品房现售应当取得综合竣工验收，中万公司至今未取得的综合竣工验收的备案，仅有地下商场项目（2019-008号）17686㎡的一套预售许可。因此中万公司与赵怀美签订商品房买卖合同时既没有案涉两处房屋的预售许可，更不具备现房销售的条件。赵怀美向一审法院起诉请求：1.确认赵怀美与中万公司于2020年8月26日签订的2份商品房买卖合同无效；2.判令中万公司返还购房款46454元，并自2020年8月26日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息；3.判令中万公司支付赔偿金46454元。一审法院认定事实：2020年8月26日，赵怀美（××）与中万公司（××）签订商品房买卖合同2份，约定：××买受××开发建设的坐落于滕州市荆河中路的中万国际广场6#F1（-1层）1362号、1412号商品房，建筑面积均为6.06㎡，价款均为48679元。该商品房的预售许可证为（滕）房预售字2018第003号。付款方式为签订合同时支付首期房款23227元，2020年12月25日前支付剩余房款25452元。××应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预（销）售合同登记备案手续，并将该情况告知××。在该合同的附件三补充协议十中××承诺该商铺有独立的不动产证。同时，赵怀美分别向中万公司交纳了首付款23227元、23227元。同日，赵怀美（委托方）又与山东福泰融物业管理有限公司（受托方）签订了上述2套商铺的委托经营管理合同，并向其交纳了经营管理费32452元。后赵怀美向滕州市房地产开发管理办公室问询，案涉2份合同并未办理商品房预（销）售合同登记备案手续。为此，赵怀美以该商品房未办理预售许可证、案涉2份合同应为无效合同为由诉至一审法院。庭审中，赵怀美与中万公司各执己见，调解不成。另查：中万公司庭审中提交的滕州市住房和城乡建设局于2018年3月12日颁发的（滕）房预售证第2018-003号商品房预售许可证载明“项目名称山东中万国际广场，房屋用途性质商业，预售总建筑面积（非住宅）66261㎡，共1938套”；中万公司提交的该局于2019年3月4日颁发的（滕）房预售证第2019-008号商品房预售许可证载明“项目名称山东中万国际广场（地下商业），房屋用途性质商业，预售总建筑面积（非住宅建筑面积）17868㎡，共1套”，用以证明其与赵怀美签订商品房买卖合同时已取得商品房预售许可证，案涉2份合同应为有效合同之主张。赵怀美质证后抗辩上述第2018-003号商品房预售许可证载明的是山东中万国际广场地上的1938套商业用房；第2019-008号商品房预售许可证载明的虽是山东中万国际广场地下商业项目，但仅为1套；因而中万公司对案涉商品房并未取得商品房预售许可证且提供了虚假的第2018-003号商品房预售许可证，属于明显的欺诈行为，应当按已付购房款46454元的一倍支付惩罚性赔偿金。一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于××，××支付价款的合同，包括商品房预售合同和商品房现售合同。商品房买卖合同的标的物为正在建设和已竣工的房屋，其中正在建设的房屋就是通常所说的期房、楼花，包括经依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋；已竣工的房屋是已建成的房屋，包括经有关部门验收合格的房屋和尚未验收合格的房屋。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，房地产开发企业预售商品房的，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。就本案而言，中万公司对案涉2套商品房是否已取得预售许可证是本案的焦点问题。赵怀美与中万公司于2020年8月26日签订的2份商品房买卖合同中均载明预售许可证为（滕）房预售字2018第003号，而滕州市住房和城乡建设局于2018年3月12日给中万公司颁发的该证载明的是“山东中万国际广场商业用房为1938套，预售非住宅建筑面积为66261㎡”，显然并不包括赵怀美买受的案涉2套负一层商品房。中万公司于2019年3月4日取得的（滕）房预售证第2019-008号商品房预售许可证，载明的是“山东中万国际广场（地下商业）预售非住宅建筑面积17868㎡共1套，商业用途”，显然并不是赵怀美买受的案涉2套负一层商品房。因此，应当认定案涉2套商品房并未取得商品房预售许可证明。故中万公司抗辩与赵怀美签订商品房买卖合同时已取得商品房预售许可证，无事实依据，一审法院不予采信。本案中万公司作为具有房地产开发资质的房地产开发企业与赵怀美于2020年8月26日签订的2份商品房买卖合同，虽然双方出于自愿，意思表示真实，但因中万公司在赵怀美于2021年1月11日向一审法院提起诉讼之日尚未取得案涉2套商品房的预售许可证，因而违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效合同，自始没有法律约束力。故赵怀美诉求确认与中万公司签订的案涉2份商品房买卖合同无效，事实清楚，证据充分，符合法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，赵怀美与中万公司签订的2份商品房买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，中万公司应当返还赵怀美已付购房款46454元。因2份商品房买卖合同无效系中万公司违法拆分原规划商铺未取得商品房预售许可证所致，对此中万公司存有过错责任，而赵怀美出于善意并无过错，故中万公司应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算向赵怀美支付赔偿金。由于中国人民银行已于2019年8月20日取消了贷款基准利率并授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），故贷款利息的基本标准应调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。因而，赵怀美诉求中万公司以已付购房款46454元为基数，自2020年8月26日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付赔偿金，于法有据，一审法院予以支持。虽然赵怀美以中万公司未取得案涉2套商品房的预售许可证且提供虚假的预售许可证构成欺诈行为为由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第九条“××订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，××可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求××承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”之规定诉求中万公司支付已付购房款一倍的赔偿金46454元，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021.1.1）第二十四条“本解释自2003年6月1日起施行。城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释”之规定，本案应适用后者的解释规定，因而，赵怀美的该项诉求无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，赵怀美诉求确认与中万公司于2020年8月26日签订的2份商品房买卖合同无效、判令中万公司返还已付购房款46454元并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付赔偿金，事实清楚，证据充分，于法有据，与理相符，一审法院予以支持。中万公司抗辩与赵怀美签订商品房买卖合同时已取得商品房预售许可证、与赵怀美签订的2份商品房买卖合同合法有效，与事实不符。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应承担对其不利的诉讼后果。因而，对该抗辩一审法院不予采信。赵怀美的其他诉求，不符合法律规定，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021.1.1）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、赵怀美与中万公司于2020年8月26日签订的2份商品房买卖合同（合同编号F11362、-1-1412）为无效合同；二、中万公司于判决生效后10日内返还赵怀美已付购房款46454元，并自2020年8月26日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向赵怀美支付赔偿金；三、驳回赵怀美的其他诉求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2234元，减半收取计1117元，由赵怀美负担480元，由中万公司负担637元。二审期间当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，中万公司上诉主张其与赵怀美之间不存在商品房预售合同关系，而是现房交易，但未提供案涉房屋已经竣工验收、符合现房出售条件的相关证据，且双方签订的商品房买卖合同中明确载明商品房预售许可证号以及××应办理商品房预售合同登记备案手续等内容，因此一审法院认定双方为商品房预售合同关系正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第二条“××未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，中万公司作为××未取得案涉房屋的预售许可证明，故一审法院认定双方签订的2份商品房买卖合同无效，并判决中万公司返还购房款及支付利息有事实和法律依据。综上所述，中万公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1274元，由上诉人山东中万置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二一年五月二十五日书记员 宋 旋