贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初7835号 原告：陈卫，男，1980年8月19日出生，汉族，住址：贵州省毕节市七星关区。 原告：董燕菊，女，1984年10月11日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 上列二原告共同委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权代理），系贵州神兽律师事务所律师。 上列二原告共同委托诉讼代理人：王丽（一般授权代理），系贵州神兽律师事务所律师。 被告：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道办事处翠西社区，统一社会信用代码：9152050259418407XN。 法定代表人：张明会，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡毅（特别授权代理），贵州泰和律师事务所律师。 原告陈卫、董燕菊与被告毕节创美房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年4月25日立案后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行审理。原告陈卫、董燕菊的共同委托诉讼代理人吴发琴，被告毕节创美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈卫、董燕菊的具体诉讼请求为：1．判决被告支付逾期为原告办理不动产权证书的违约金13,142元，违约金以总房款625,823元为基数从2018年3月22日起，按日万分之一计算至2018年10月17日止；2．诉讼费用由被告承担。 本院查明如下案件要素：2015年3月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区xx号商业用房出卖给原告，房屋总价款为625823元；被告向原告交付涉案商品房的时间为2015年3月31日前；第二十二条约定……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1．约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2．约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记。第二十九条，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二）……。同日，原、被告双方又签订《补充协议》第九条第3款约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”第十五条第2款约定合同所指的书面通知是指当地报纸公告或挂号信函的方式。出卖人只履行“一次书面通知”义务。此外，双方还在合同中约定了其他相关事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2016年11月1日，案涉楼幢取得不动产权证书。2017年11月30日，被告通过在《毕节日报》上登载通知的方式通知原告在内的相关业主提交相关资料登记办证。涉案商品房的《不动产权证书》，于2018年10月17日颁发。原告在领取不动产权证书时签署了《不动产权证书资料移交单》，声明：“本人接收上述证书、资料后，与毕节创美房地产开发有限公司之间因《商品房买卖合同》及其补充协议所产生的权利义务全面终止，双方均互不负任何债务。本人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向毕节创美房地产开发有限公司主张任何权利。” 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 原、被告争议的要素为：1．原告的诉请是否超过诉讼时效；2．被告是否存在违约行为，若认定被告违约，违约金应如何计算。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。 关于原告诉请判决被告支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金的问题。虽然原、被告签订《商品房买卖合同》约定被告应当在2015年6月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，且约定了违约责任。但是，双方于同日签订的补充协议约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行后，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”，因此，本案《商品房买卖合同》约定于2015年6月30日前取得的“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的内容已随不动产登记政策的改变而发生变化，即《商品房买卖合同》约定的“商品房所有权初始登记”仅指房屋所有权初始登记，“办理商品房产权转移登记的有关文书”也仅指办理房屋所有权证需交付的相关文书，而基于《不动产登记暂行条例》的实施，现行初始登记包含了房屋所有权登记与土地使用权登记，即实行“二证合一”的不动产权证，被告需向原告交付的“办理商品房产权转移登记的有关文书”也包含了办理土地权属所需的相关资料。又因双方对办理土地使用证的期限约定为办理完商品房分户产权证后二年内，加之被告根据《不动产登记暂行条例》的规定提交的办理商品房产权转移登记的有关文书事实上已包含了向原告履行办理土地使用证的义务，根据《商品房买卖合同》第二十九条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二）……。因此，应认定被告取得“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的时间为自《商品房买卖合同》约定的2015年6月30日往后推两年，即2017年6月30日之前。合同同时约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付有关部门并通知原告之日，即视为履行了交付办理商品房转移登记有关文书及申请办理房屋权属转移登记的合同义务。涉案房屋具备办证转移登记的条件并通知原告时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告有权要求被告承担逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任。2016年11月1日，案涉楼幢取得不动产权证书。2017年11月30日，被告通过在《毕节日报》上登载通知的方式通知原告在内的相关业主提交相关资料登记办证，故违约金应计算至2017年11月30日，原告向本院提交诉讼材料之日（即2021年3月22日），应视为原告主张权利之日，该期间已超过3年的诉讼时效，原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故对被告辩称逾期办证违约金已超过诉讼时效的抗辩理由，本院予以采纳。且原告在领取不动产权证书时签署了《不动产权证书资料移交单》，声明：“本人接收上述证书、资料后，与毕节创美房地产开发有限公司之间因《商品房买卖合同》及其补充协议所产生的权利义务全面终止，双方均互不负任何债务。本人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向毕节创美房地产开发有限公司主张任何权利”。该声明属于原告对自己民事权利的处分，未违反相关法律禁止性规定，本院予以准许。综上，对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 驳回原告陈卫、董燕菊的诉讼请求。 案件受理费64元，由原告陈卫、董燕菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年五月十七日 书记员  谢媛媛