新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)新31执异48号 案外人：苏君，女，1968年8月26日出生，汉族，无固定职业，住喀什市天南路客运大厦1301室。委托诉讼代理人：杨和荣，新疆正嘉律师事务所律师。申请执行人：陕西省安康市兴华建设（集团）有限公司，住所地陕西省安康市汉滨区瀛湖路3号（兴华都市花园2号楼）。法定代表人：易燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：马遥，新疆衡方律师事务所律师。被执行人：新疆金汕润和房地产开发有限公司，住所地新疆喀什地区喀什市克孜都维路193号。法定代表人：唐万军，该公司执行董事。在本院执行陕西省安康市兴华建设（集团）有限公司（下称兴华公司）与新疆金汕润和房地产开发有限公司（下称金汕润和公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人苏君于2021年5月17日对本院执行查封麦盖提县亚红旦村宏昌建材市场商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人苏君称，请求依法解除对苏君购买的麦盖提县亚红丹村宏昌建材市场2号楼一层、二层（面积2941.34平方米）、3号楼一层、二层“梯01侧”771平方米（面积2241.34平方米）、4号楼一层、二层（面积2941.34平方米），总面积8124.02平方米范围内的土地和房屋的执行查封。事实和理由：1.麦盖提同安公司不是该执行案件的被执行人，本院将麦盖提同安公司出售给苏君的房屋进行查封违法；2.麦盖提同安公司已于2014年9月26日将该执行查封的部分房屋出售给苏君，该房屋现不是麦盖提同安公司的财产，更不是被执行人金汕润和公司的财产，该执行行为违法；3.喀什中院（2020）新31执131号执行裁定书查封的标的额为21697288.66元及延期履行期间加倍的债务利息，而喀什中院查封的土地和房屋价值1.5亿元左右，查封财产价值明显超出执行标的额价值范围，应当予以撤销。兴华公司称，1.我公司对案涉工程享有的是优先受偿权，该权利优先于抵押权等担保物权和其他债权，案外人苏君认为不应当对执行标的物进行执行，其实质是针对生效判决提出异议，应当通过审判监督程序对喀什中院（2015）喀民一初字第23号民事判决申请再审；2.案外人苏君与麦盖提同安公司的基础关系或是让与担保，或是代物清偿抵债，其购房款仅有收据，而无转账凭证，其所称的“网签”仅是合同备案，不是法律规定的“未经预告人同意不得处分”的预告登记，苏君基于其债权请求排除我公司的建工优先权无法律依据；3.目前执行法院正在对执行标的物进行评估，其实际价值有待评估报告和变现价款来确定，苏君仅以标的物的面积就认为超标的查封，无事实和法律依据。因此，请求法院驳回案外人苏君的执行异议申请。本院查明，兴华公司诉金汕润和公司及第三人麦盖提县宏昌棉业有限责任公司、第三人新疆宏伟旅游开发有限公司、第三人麦盖提同安房地产开发有限公司、第三人尹显林、尹显保、张莎莎建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年12月26日作出（2015）喀中民一初字第23号民事判决：一、解除原告陕西省安康市兴华建设(集团)有限公司与被告新疆金汕润和房地产开发有限公司签订的宏昌建材市场建设工程施工合同；二、被告新疆金汕润和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西省安康市兴华建设(集团)有限公司支付剩佘工程款18383971.10元；三、被告新疆金汕润和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西省安康市兴华建设(集团)有限公司支付利息2959308.58元；四、原告陕西省安康市兴华建设(集团)有限公司对麦盖提县宏昌建材市场仓储物流涉案工程拍卖、变卖所得价款在应收工程款内享有优先受偿权；五、第三人麦盖提同安房地产开发有限公司不承担民事责任；六、驳回原告陕西省安康市兴华建设(集团)有限公司其它诉讼请求。第三人麦盖提同安房地产开发有限公司不服该判决，上诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2019年7月10日作出（2019）新民终210号民事裁定：驳回麦盖提同安房地产开发有限公司的上诉。后兴华公司向本院申请执行，2020年5月22日，本院作出（2020）新31执131号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人新疆金汕润和房地产开发有限公司银行账户上的存款21697288.66元及延迟履行期间加倍债务利息，如存款数额不足，查封、扣押被执行人所有的等值财产。2020年7月13日，麦盖提沙县不动产登记局按照本院（2020）新31执131号协助执行通知书对麦盖提县宏昌建材综合市场名下位于麦盖提县省道310西侧，面积为65014.12平方米的土地、面积为34369.60平方米的房屋进行查封，查封期限为三年，自2020年7月13日至2023年7月12日。另查明，2014年9月26日，苏君与喀什鑫凯非融资性担保有限公司、麦盖提同安房地产开发有限公司签订三方协议，内容为：本人苏君与鑫凯担保公司总计放款1539万元，本人与鑫凯担保公司及同安房地产公司三方共同协商，本人自愿将放款金额转入同安房地产公司名下，自签字盖章之日，本人与鑫凯担保公司债权债务已清，三方签字盖章生效。同日，麦盖提同安房地产开发有限公司向苏君出具收据二张，载明“今收到苏君房款1764万元”。2014年12月26日，苏君与麦盖提同安房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定：苏君购买位于麦盖提县亚红丹村建材市场第2、3、4幢一、二层商品房，该商品房的用途为商用，建筑面积共8824.02平方米，每平方米单价2000元，总金额17648040元。2020年6月5日，苏君到麦盖提县住房和城乡建设局对所购房屋办理了网签手续。本院认为，本案争议焦点为：1.苏君主张本院查封麦盖提同安房地产开发有限公司名下财产属违法的理由能否成立；2.本案是否存在超标的查封问题；3.苏君对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于焦点1，苏君主张麦盖提同安房地产开发有限公司不是本案被执行人，法院不应查封其名下房产。本案虽然被执行人为金汕润和公司，但本院已生效的（2015）喀中民一初字第23号民事判决书已认定，兴华公司完成了麦盖提县宏昌建材市场工程，金汕润和公司未按照协议约定的履行期限支付工程款，由此判令金汕润和公司支付工程款和利息、兴华公司对麦盖提县宏昌建材市场仓储物流涉案工程拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因此，该工程无论登记至何人名下，本院采取的执行查封行为是执行生效判决内容，并无不当。关于焦点2，因案涉房屋和土地现仅是处于查封状态，并未进行评估、拍卖，具体价值尚未确定，苏君仅依据土地和房屋的面积就认为法院是超标的查封系主观臆断。此外，苏君在本案中的身份是案外人，并非执行案件中的当事人，在被执行人未提出异议的情况下，苏君的该主张也无事实及法律依据。本案的关键问题是争议焦点3，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。具体到本案中，首先，苏君提供的证据能够证明其与麦盖提同安房地产开发有限公司在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，本院查封案涉房屋的时间是2020年7月13日，而商品房买卖合同的订立时间是2014年12月26日。可见，商品房买卖合同订立在前，案涉房屋被查封在后，该条件可满足；其次，苏君提供的证据能够证明其已支付全部购房款，即2014年9月26日，苏君向麦盖提同安房地产开发有限公司支付了购房款1764万元，该金额与商品房买卖合同中约定的购房款一致，该条件也满足。但是，本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”规定的情形。因为苏君购买的是商铺，是进行商业性投资，第二十九条是针对购房消费者基本居住权的特殊保护规则，仅限于购买的房屋是为了满足家庭日常基本居住需要。苏君未能提交证据证明案涉房屋涉及到其本人的基本生存权益，在本院已生效的（2015）喀中民一初字第23号民事判决书已判令兴华公司对麦盖提县宏昌建材市场仓储物流涉案工程拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的情况下，苏君作为商品房消费者之外的一般买受人，其享有的债权请求权不能对抗兴华公司对执行标的享有的优先受偿权。因此，本案虽符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项和第三项的情形，但不符合该规定第二项，故苏君对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，苏君提出的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十九条规定，裁定如下：驳回苏君的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  长   张 荣 琴审  判  员   马   瑞审  判  员   古丽巴哈尔二 〇 二 一 年 五 月 二 十 八 日书  记  员   维 尼 拉