江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1017号上诉人（原审原告）：连云港华阳房地产开发有限公司，住所地江苏省连云港市海州区学院路29号。法定代表人：解玉涛，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：卢帅、陈嘉伟，江苏田湾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨辉，男，汉族，住江苏省连云港市海州区通灌南路。委托诉讼代理人：朱健，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏铭泽健康体检发展有限公司，住所地江苏省淮安市清河区淮海西路166号十五分部西侧西商务楼3-5层。法定代表人：钱成强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李想，北京盈科（淮安）律师事务所律师。上诉人连云港华阳房地产开发有限公司（以下简称华阳公司）、杨辉因与被上诉人江苏铭泽健康体检发展有限公司（以下简称铭泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2020）苏0791民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华阳公司上诉请求：撤销一审判决，改判支付华阳公司一审诉讼请求，并由铭泽公司、杨辉承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审认定房屋空置损失并非铭泽公司、杨辉全部责任错误。一审己经查明由于铭泽公司、杨辉未履行合同约定的支付租金义务导致合同被解除，给华阳公司造成房屋空置损失，铭泽公司、杨辉应承担违约责任，但在认定房屋空置损失时，又认为并非其全部责任，前后矛盾。租赁合同签订前，华阳公司已和民生银行南京分行洽谈租赁事项并且已有具体承租方案，如果不是铭泽公司、杨辉要求放弃洽谈，目前华阳公司已将房屋租赁给民生银行南京分行，房屋不会空置。在铭泽公司、杨辉表示要违约解除合同后，华阳公司为避免损失扩大，已采取适当措施及时行使合同解除权另行寻租，故华阳公司不存在过错，全部责任应当由铭泽公司、杨辉承担。2.一审认定铭泽公司、杨辉应承担的违约金数额过低，适用法律错误。合同法对违约赔偿损失的范围遵循的是完全赔偿原则，即以赔偿当事人实际遭受的全部损失为原则，包括直接损失和合同履行后可以获得的利益即可得利益损失，并不仅指实际发生的损失。合同不能履行的原因是铭泽公司、杨辉单方违约，应赔偿华阳公司的全部损失，包括可得利益损失。根据双方约定，房屋租赁期限为10年，租金合计为3152万元，如果合同能够正常履行，华阳公司可以获得3152万元租金，因铭泽公司、杨辉单方违约导致华阳公司无法收取应得租金，该部分租金损失是可得利益损失。华阳公司已经提供证据证明本与民生银行洽谈好第一年的租金为330万元，后因铭泽公司、杨辉违约，华阳公司错失了合适的承租人，产生租金损失。同时，因铭泽公司、杨辉违约导致房屋实际空置已超一年，华阳公司已委托中介公司进行招租，还要另行支付中介费用，损失已不止一年租金损失。考虑到合同履行情况，华阳公司已经主动调低的违约金，仅主张一年租金损失，该损失是确定的实际发生的损失，应得到支持。一审法院仅考虑到实际损失即房屋实际空置损失，并未考虑华阳公司应得的可得利益损失，认定违约金数额过低，适用法律错误。铭泽公司二审辩称：1.涉案合同解除并非铭泽公司责任。2019年10月31日签订合同前，铭泽公司为表示诚意已先行向华阳公司支付了租金200万元，签订合同不到一周时间杨辉突然通知华阳公司解除合同，导致铭泽公司措手不及，无法在短时间内筹措巨额租金，为此铭泽公司多方与华阳公司协商以变更付款期限或减少首付款的方式继续履行合同，华阳公司均未同意，相反于2019年12月3日直接向铭泽公司发出解除合同通知书，因为杨辉违约而发生合同订立时无法预料的客观情形，铭泽公司本身并无过错。2.关于房屋空置期间的损失。合同从签订到解除仅为33天，华阳公司实际上并未交付房屋且继续占有使用，客观上未产生任何损失，合同签订不到一周时间，杨辉就向华阳公司提出解除合同，此时华阳公司应当预见由于租金数额巨大，短时间内恐无法继续支付巨额租金，此时华阳公司完全可以采取一定措施避免损失的产生。应驳回上诉，维持原判。杨辉二审辩称：合同约定单方解除合同，应当按照合同总租金的6倍向对方承担违约责任，该条款和国家强制性规定的上限相抵触，因此该条款无效，不能作为适用违约赔偿的依据。华阳公司以与他人签约的可能性并且以自身否定掉的签约主体约定的租金标准作为赔偿依据不能成立，该行为仅仅是华阳公司丧失的一种交易行为，并非是实际产生的损失，因此华阳公司的上诉理由无事实和法律依据，请求依法驳回。杨辉上诉请求：改判铭泽公司及杨辉承担空置期租金损失46.67万元。事实与理由：原审考量该商业地产的特点、重新寻租的难易程度，以及2020年新冠肺炎疫情给租赁市场带来的影响等因素，酌定铭泽公司违约行为给华阳公司造成的空置期租金损失为4个月，参照280万元/年租金标准计算损失为93万元，并以此作为违约金的认定标准，判决加重了铭泽公司与杨辉的责任，综合各方面因素，酌情认定的期间应该上限为2个月，违约金为46.67万元为宜。华阳公司二审辩称,杨辉的上诉请求认为违约金过高没有依据，我方认为一审认定的违约金数额过低，并已经提出上诉，答辩意见同上诉意见。铭泽公司二审辩称，原审法院认定杨辉和我方之间为共同承租人并承担共同合同责任，答辩人对于该事实和认定没有异议，至于违约金的上限是否过高，请求二审法院依法认定。铭泽公司向一审法院提出诉讼请求：判令铭泽公司、杨辉向华阳公司支付违约金330万元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：坐落于连云港市海州区×××路××号的“某小区”综合楼系华阳公司所有，建筑面积3198.50平方米。华阳公司（甲方）、铭泽公司（乙方）、杨辉（乙方）经过数月商洽，于2019年10月31日签订《“某小区”综合楼租赁合同》，约定甲方将“某小区”综合楼出租给乙方，租赁期限为10年，自2020年2月28日起至2030年2月27日止。合同第三条综合楼的交付约定：1.在本合同签订后5个工作日内，乙方向甲方支付首笔租赁款500万元整；2.甲方在收到乙方首笔款项后即配合乙方提供相关装修、设计等资料，在收到第一笔租赁款后三个工作日内先行移交经营区域物业（电梯西侧），剩余办公区域物业将在2020年2月28日前移交给乙方使用（详见设施清单附件）。第四条租金及支付方式约定：1.本出租合同的保证金为人民币100万元；2.租金每年280万元，前五年租金双方一致认定为1380万元。在本合同签订后5个工作日内，乙方向甲方支付500万元，2019年11月20日前一次性支付剩余880万元。前五年租金不递增，后五年租金按年付，第六年租金为302.4万元、第七年租金为326.6万元、第八年租金为352.08万元、第九年租金为380.25万元、第十年租金为410.67万元。甲方不得以任何理由调整房屋租金，并不得以任何理由收回该房屋或另行转让第三方。第十条违约责任约定：……因甲方违约导致本合同提前终止的，甲方应按合同总租金的6倍承担违约责任，同时返还乙方已经交付的租金并补偿乙方基于信赖而先期投入及后期运营的各类费用，包括但不限于装修费、设备费用、剩余期限的全部经营收入等。如乙方违约导致本合同提前终止，乙方按合同总租金的6倍向甲方承担违约责任并补偿因乙方提前终止合同导致甲方租赁费等一切损失。合同还就其他事项进行了约定。铭泽公司于合同签订前一日向华阳公司支付200万元，作为案涉房屋租金。合同签订后，铭泽公司、杨辉因融资不力，未按合同约定继续交付租金，华阳公司亦未交付租赁房屋。2019年11月15日，杨辉通过微信向华阳公司相关负责人表达已无力支付租金，希望终止合同。华阳公司未予表态。后华阳公司于2019年11月21日向铭泽公司、杨辉发函催款，限于2019年11月25日前补足五年租金及保证金共计1280万元。铭泽公司、杨辉收到催款函后仍未支付。2019年12月3日，华阳公司向铭泽公司、杨辉发送解除合同通知书，以铭泽公司、杨辉未按约定期限交付租金为由解除租赁合同。铭泽公司、杨辉对华阳公司单方解除合同不持异议，涉案租赁合同已于2019年12月3日解除。随后华阳公司发布了招租告示。至2020年9月9日一审开庭审理时，华阳公司称涉案房屋仍未能出租。另查，华阳公司未将200万元租金退还铭泽公司，铭泽公司于2020年5月22日诉至一审法院，请求华阳公司退还其交纳的200万元租金，该案尚未审结。一审法院认为，华阳公司与铭泽公司、杨辉签订的《“某小区”综合楼租赁合同》合法有效，双方当事人理应恪守合同约定。由于铭泽公司、杨辉未履行合同约定的支付租金义务，导致合同被解除，给华阳公司造成房屋空置损失，应承担违约责任。关于杨辉辩称其实为居间介绍人，非真正的承租人，不享有合同权利也不承担合同义务的意见，一审法院认为，杨辉与铭泽公司曾有承租房屋进行合作经营的意思表示，杨辉参与了案涉租赁合同的洽谈，并在合同落款处（乙方）与铭泽公司共同盖章签名，该民事行为表明杨辉自愿作为承租方当事人，接受合同约束，履行合同权利义务，故杨辉是适格被告。关于违约金的确定。一审法院认为，违约金以弥补损失为主，兼具惩罚功能。双方合同约定“如因乙方违约导致合同提前终止的，乙方应按合同总租金的6倍向甲方承担违约责任，并补偿因乙方提前终止合同导致的甲方租赁费等一切损失”，该违约金约定明显过高，华阳公司自行调整至330万元，铭泽公司仍然认为过高，要求以实际租金损失为依据调整违约金。确定华阳公司的损失应考虑以下因素：一是涉案房屋自签订合同之日2019年10月31日起至合同解除之日2019年12月3日，空置了33天，虽然房屋尚未交付给铭泽公司、杨辉使用，但房屋未能使用系因铭泽公司、杨辉违约造成，应由其承担租期内的房屋空置损失；二是合同解除后，尽管华阳公司及时进行招租避免损失扩大，但因涉案物业标的较大，重新寻租不易，必然会产生招租期间的房屋闲置损失，铭泽公司、杨辉对合理期间的房屋闲置损失理应承担责任。一审法院综合考量该商业地产的特点、重新寻租的难易程度，以及2020年年初新冠肺炎疫情给租赁市场带来的影响等因素，酌定铭泽公司、杨辉违约行为给华阳公司造成的空置期租金损失为四个月，参照280万元/年租金标准计算损失为93万元，并以此作为违约金的认定标准。虽然华阳公司告辩称因铭泽公司、杨辉承租房屋，使其推辞了其他签约意向人，直至本案一审开庭时，案涉房屋已空置九个多月且仍在继续，要求违约金按照其他签约意向人洽谈的年租金330万元确定。一审法院认为，华阳公司自行选择签约对象为铭泽公司、杨辉并放弃其他洽谈人，丧失的仅是交易机会损失，并非实际损失，案涉房屋长期空置与租金定价、疫情影响等多方面因素有关，并非铭泽公司、杨辉全部责任，只应承担合理限度内的空置期损失。因此，华阳公司主张的违约金330万元过高，显失公允，一审法院将违约金调整至93万元。对于铭泽公司交纳的200万元租金退还问题，因当事人已诉争至法院另案审理，本案不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决铭泽公司、杨辉于判决生效后十日内共同向华阳公司支付违约金人民币93万元。案件受理费33200元，由华阳公司负担23844元，铭泽公司、杨辉共同负担9356元。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，当事人均未提交新的证据。关于华阳公司、杨辉提出的上诉理由，本院评判如下：在案证据能够证明，铭泽公司、杨辉在签订《“某小区”综合楼租赁合同》后，未能按照合同约定履行支付租金义务而导致合同被解除，应当承担违约责任。从2019年10月31日签订合同至2019年12月3日合同解除，虽然房屋未交付给铭泽公司、杨辉使用，此后房屋仍然一直空置，华阳公司虽然进行招租，但因涉案房屋标的较大，重新寻租不易，必然产生招租期间的房屋闲置损失，铭泽公司、杨辉对涉案房屋合理期间的闲置损失应当承担责任。一审法院综合考量该房屋情况、重新寻租的难易程度以及2020年新冠肺炎疫情给租赁市场带来的影响等因素，酌定铭泽公司、杨辉的违约行为给华阳公司造成的空置期租金损失为四个月，参照280万元/年租金标准计算损失为93万元，并以此作为违约金的认定标准，符合案件实际情况，并无不当。华阳公司对合同的解除并无过错，但其要求铭泽公司与杨辉按照其与银行洽谈的一年租金标准支付违约金330万元过高；杨辉上诉称一审判决加重了其与铭泽公司辉的责任，亦与事实不符。故对华阳公司、杨辉的上诉理由，本院均不予采纳。本院认为，上诉人华阳公司、杨辉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费（华阳公司已预交33200元，杨辉已预交8300元），由上诉人连云港华阳房地产开发有限公司、杨辉各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二一年五月二十六日法官助理  汤馥宇书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。