江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏07执复52号复议申请人（原异议人、案外人）：冯茂林委托诉讼代理人：李网，江苏写真律师事务所律师。申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司负责人：姚卫星。委托诉讼代理人：牟斌，江苏明亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶洪胜，该公司职工。被执行人：响水佳都置业有限公司法定代表人：付怀林，该公司董事长。中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达江苏分公司）与响水佳都置业有限公司（以下简称响水佳都公司）等金融借款合同纠纷一案，复议申请人冯茂林不服连云港市海州区人民法院（以下简称海州区法院）（2021）苏0706执异48号执行裁定，向本院提出执行复议申请。本院于2021年4月8日受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，一、2013年5月30日，本院对交通银行股份有限公司连云港分行与连云港振拓机械设备销售有限公司、响水佳都置业有限公司、响水县福港酒店投资有限公司、李井燕、付怀林、孙礼群、孙礼保、王聪、王二梅、周成虎、周成忠、谷玉霞、陈鸿江、张海霞金融借款合同纠纷一案作出（2012）连商初字第0129号民事判决书，判决:一、被告连云港振拓机械设备销售有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司连云港分行借款本金400万元，给付截止到2013年3月26日的利息、逾期罚息、复利共计396488.63元及从2013年3月27日起至本判决确定的给付之日止的罚息和复利（罚息以400万元本金为基数，按年利率12.792%计算，复利按合同约定计算）；二、被告连云港振拓机械设备销售有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告交通银行股份有限公司连云港分行本案律师费用5000元；三、被告响水佳都置业有限公司、李井燕、付怀林、孙礼群、孙礼保、王聪、王二梅、周成虎、周成忠、谷玉霞、陈鸿江、张海霞对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告交通银行股份有限公司连云港分行要求被告响水县福港酒店投资有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任的诉讼请求。2016年12月2日，本院作出（2015）连执恢字第00056号执行裁定：交通银行股份有限公司连云港分行申请执行连云港振拓机械设备销售有限公司、响水佳都置业有限公司、李井燕、付怀林、孙礼群、孙礼保、王聪、王二梅、周成虎、周成忠、谷玉霞、陈鸿江、张海霞、响水县福港酒店投资有限公司借款合同纠纷一案[执行案号：（2015）连执恢字第00056号，执行依据：（2012）连商初初字0129号民事判决书]指定由海州区法院执行。该院依法立案执行，案号为（2020）苏0706执758号。2020年5月7日，海州区法院作出（2020）苏0706执异55号执行裁定：变更中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司为本案申请执行人。二、2013年4月12日，本院对交通银行股份有限公司连云港分行诉连云港杰骏农业科技有限公司、响水佳都置业有限公司、响水县福港酒店投资有限公司、李井燕、付怀林、孙礼群、孙礼保、王聪、王二梅、周成虎、周成忠、谷玉霞、陈鸿江、张海霞金融借款合同纠纷一案作出（2012）连商初字第0263号民事判决，判决如下：一、被告连云港杰骏农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司连云港分行借款本金240万元，给付截止到2013年3月21日的利息、逾期罚息、复利共计237862.40元及从2013年3月22日起至本判决确定的给付之日止的罚息和利息；二、被告响水佳都置业有限公司、李井燕、付怀林、孙礼群、孙礼保、王聪、王二梅、周成虎、周成忠、谷玉霞、陈鸿江、张海霞对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告交通银行股份有限公司连云港分行要求被告响水县福港酒店投资有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任的诉讼请求；四、驳回原告交通银行股份有限公司连云港分行要求被告连云港杰骏农业科技有限公司承担律师费用的诉讼请求。2016年12月2日，本院作出（2015）连执恢字第00057号执行裁定，裁定如下：交通银行股份有限公司连云港分行申请执行连云港杰骏农业科技有限公司、响水佳都置业有限公司、李井燕、付怀林、孙礼群、孙礼保、王聪、王二梅、周成虎、周成忠、谷玉霞、陈鸿江、张海霞、响水县福港酒店投资有限公司借款合同纠纷一案[执行案号：（2015）连执恢字第00057号，执行依据：（2012）连商初字0263号民事判决书]指定由海州区法院执行。该院依法立案执行，案号为（2020）苏0706执769号。2020年8月13日，海州区法院作出(2020)苏0706执769号之一执行裁定：变更中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司为本案申请执行人。三、执行过程中，海州区法院于2020年4月20日，依据（2020）苏0706执758号执行裁定书及协助执行通知书，对被执行人响水佳都置业有限公司所有的位于响水县陈家港人民东路北侧建设用地使用权予以查封。响水县不动产登记中心在送达回证加盖公章，送达回证的“备考”处载明：“经商品房合同备案系统查询，……138套已售业主，商业69间已售给业主，其中31间已被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物所有权，分属被执行人与他人的除外，因此该院查封土地中部分土地属于轮候”。2020年7月6日，海州区法院依据（2020）苏0706执769号执行裁定书及协助执行通知书，对被执行人响水佳都置业有限公司所有的位于响水县陈家港人民东路北侧建设用地使用权（权证号：2××1）予以查封。响水县不动产登记中心在送达回证加盖公章，送达回证中的“备考”载明：“已查封，你院为轮候”。冯茂林不服提出异议请求：中止对响水佳都小区土地使用权的执行，并解除（2020）苏0706执758号、769号案件对上述土地使用权的查封。海州区法院另查明，2010年6月4日，冯茂林与响水佳都置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买响水。海州区法院认为，执行标的上存在多个查封行为的，案外人只能针对首查封行为提起异议。如果案外人坚持对轮候查封行为提起异议的，应当裁定驳回异议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”。本案中，鉴于（2020）苏0706执758号、769号执行案件对案涉土地使用权的查封均系轮候查封，故案外人应对首查封行为提起异议。案外人冯茂林却对本案中的轮候查封行为提起异议，故应裁定驳回其异议。据此，海州区法院于2021年2月22作出（2021）苏0706执异48号执行裁定，驳回冯茂林的异议申请。冯茂林不服上述裁定向本院申请复议称，请求撤销（2021）苏0706执异48号执行裁定书；依法纠正海州区法院2020年4月20日作出的（2020）苏0706执758号民事裁定书；2020年7月6日作出的（2020）苏0706执769号民事裁定书中查封涉及复议人在内138套己售业主，商业69间已售业主的房屋项下的土地，并予以依法解封。事实与理由：复议人案涉土地上的房屋是2010年9月开始与其他业主一起陆续合法购买被执行人房地产开发企业开发出的售商品房所购得的房屋，均在2011年上半年交付入住至今，且均以首付及按揭贷款方式支付了被执行人的全部购房款。海州法院于2020年4月20日，作出的（2020）苏0706执758号民事裁定书，查封案涉申请人房屋的上述土地时（权证号：2××1)己不存任何法院查封上述土地的情形。且海州法院在查封上述土地时明知土地上已有138套已售业主，商业69间已售业主的房屋。海州法院2020年7月6日，作出的（2020）苏0706执769号民事裁定书再次查封案涉土地时才为“已查封，你院为轮候”。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》法释[2004]15号第二十三条第一款之规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。因此，复议人等业主因海州区法院上述两起查封导致所购房屋案涉土地被查封，而无法办理房屋产权证。海州区法院上述两起执行查封案涉的土地明显不当。另海州区法院以其两起对案涉土地执行查封理由均系轮候查封，认为复议人应对首封行为提出异议为由，驳回复议人的复议申请。则明显没有事实和法律依据。综上，请求贵院依法支持复议人的复议请求。维护复议人的合法权益，维护法律的正确实施。申请执行人辩称，一、根据民事诉讼法规定，案外人对执行标的提出异议的，应该在该执行标的的执行程序终结前提出。2020年8月21日，海州区法院出具（2020）苏0706执758号之一执行裁定书，终结本次执行程序，复议人冯茂林于2020年11月27日向海州区法院提出执行异议，异议程序不符合法律规定。二、海州区法院依中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司请求，依法采取执行措施，经依法查询确认后，采取查封措施，执行行为符合法律规定。涉案土地使用权明确登记在响水置业有限公司名下，查封内容符合法律规定。三、海州区法院经审查，明确涉案土地使用权首查封并非是（2020）苏0706执758号和（2020）苏0706执769号案件，轮候查封并没有发生查封效力，复议人不应对轮候查封提出异议。四、本案查封的是整块土地使用权，并非仅对复议人的土地使用权进行查封，如解除查封，则必然导致申请执行人利益的重大损失。另根据复议人提交的证据显示，案涉土地使用权上已建成的房屋仅有部分进行网签，尚有众多未网签的房屋，如因此而解除查封，则将导致被执行人转移资产的重大风险，申请执行人和海州区法院恐将出现可供执行财产消失而无法有效执行局面。五、复议人已购买房产为理由不能有效证明其取得不动产所有权，解除查封的理由。复议人与响水佳都置业有限公司签订的购房合同，属于债权债务关系，长达十年的时间无法办理产权证，则说明响水佳都置业有限公司违约，存在出现响水佳都置业有限公司要求解除合同的可能性，但是土地使用权则一直是属于响水佳都置业有限公司所有。本案的查封是基于依法处置土地使用权的目的，属于对物权的处置，根据物权优于债权的原则，也不应解除查封。综上，请求驳回复议人的复议请求。本院经审查查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2021年3月10日响水县不动产登记中心出具《关于响水佳都置业有限公司土地查封的情况说明》中载明：土地证号为响国用（2009）第20761号的宗地，权利主体为响水佳都置业有限公司，连云港市海州区法院为首次查封法院，查封文号为（2020）苏0706执758号，查封期限为2020年4月20日至2023年4月19日，查封期限未到期。响水县房地产管理所出具的上述土地上所建房屋查封登记记录，有33套房屋被法院查封。冯茂林购买房屋未被查封。本案争议焦点是（2020）苏0706执758号执行案件对案涉土地使用权的查封是否属于轮候查封。本院认为，（2020）苏0706执758号执行案件对案涉土地使用权的查封不属于轮候查封。首先，根据本案查明的事实，响水县不动产登记中心出具《关于响水佳都置业有限公司土地查封的情况说明》载明连云港市海州区法院为涉土地使用权的首次查封法院。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”，根据响水县房地产管理所出具的上述土地上所建房屋查封登记记录，本案中冯茂林所购房屋未被法院查封，故其所购买的房屋项下对应的土地使用权未被在先查封。因此，（2020）苏0706执758号执行案件对案涉土地使用权的查封均系首查封，案外人冯茂林对首查封行为提起异议符合法律规定。海州区法院的驳回其异议申请处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款的规定，裁定如下：一、撤销连云港市海州区人民法院（2021）苏0706执异48号异议裁定。二、指令连云港市海州区人民法院对本案进行审查。本裁定为终审裁定。审 判 长 杜兴淼审 判 员 胡海涛审 判 员 李红梅二〇二一年五月二十一日法官助理 于学金书 记 员 王 坤法律条文附录《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。