西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院民 事 裁 定 书（2020）陕0116民初12768号原告:西安市万科物业服务有限公司，住所地:陕西省西安市雁塔区崇业路万科新地城小区**大门北侧，统一社会信用代码：91610113678613505W。法定代表人:王楠钦，该公司总经理。委托代理人：赵晓川、苏少鹏，陕西云德律师事务所律师。被告：苏锦霞，女，汉族，1982年2月5日出生，现住西安市长安区西长安街****楼****。身份证号：1406241***********。委托代理人：文萍，陕西博纳新律师事务所律师。原告西安市万科物业服务有限公司诉被告苏锦霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员马越独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告及其代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求称：1、判令被告支付欠缴物业费107160.24元、垃圾费20768.88元、电梯费6697.52元、公摊电费982.3元，按照下面标准（2018年全年标准：物业费单价2元/平米;房屋面积大于50平米的，垃圾费1.1元/平米,面积小于50平米，1.2元/平米，电梯费单价0.25元/平米，2019年全年至2020年9月标准：物业费单价4元/平米；房屋面积大于50平米的垃圾费1.1元/平米，小于50平米1.2元/平米；电梯费单价0.25元/平米；2019年11月至2020年9月公摊电费单价按0.11元/平米）自2018年1月1日暂计算至2020年9月30日，并计算至欠缴的物业费服务费、电梯费等费用付清为止）；2、依法判令被告支付违约金25314.17元（按照每日万分之五的标准分段计算至2020年9月30日并计算至欠缴的物业费服务费、电梯费等费用付清之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：西安市长安区万科棉花广场系万科房地产开发有限公司开发建设，被告系该万科棉花广场16号楼1单元5层501-520号房屋业主，建设单位依据物业管理条例相关规定，委托西安市万科物业服务有限公司(原告)提供物业服务，在此期间，原告均全面及时履行了法律规定及约定的物业服务，截止起诉之日，被告并未按照约定向原告按时交纳物业费等费用，经原告多次催要，被告拒不缴纳。故诉至贵院，望判如所请。 被告答辩称，原告主张其拖欠物业费、垃圾费、电梯费及公摊电费等费用，无事实依据及合同依据，其对原告主张的诉讼总标的额及单价计算标准不予认可。原告在诉状中主张2018年物业费单价以2元/平米，垃圾费1.1元/平米收取；2019年全年至2020年9月物业费单价以4元/平米，垃圾费1.1元/平米收取，应当举证证明其收费依据，以及收费依据的合法性、客观性、合规性，且原告上述主张自相矛盾。本案涉及的西安市万科棉花公寓16#楼物业管理服务主体及物业管理费收取主体混乱，其对原告是否为本案适格原告有异议。2015年-2018年期间涉案房屋是由原告及进行物业管理，并收取各项物业管理费用。2019年期间收费主体变更案外人深圳万科商企服务有限公司西安分公司。物业费以1.5元/月/户平米，垃圾费6元/户/月，电梯费0.25元每平米每月（未涨价）收取，并无公摊电费。被告从2019年11月1日起突然提出涨价：物业费4元/月/户平米，垃圾费两种标准（1.大于50平米房子按0.7元每月每平米，小于50平米房子每月0.8元每平米。电梯费0.25元每平米每月（未涨价），公摊电费从2019年11月1日起增加了这一项每平米每月0.11元。双方并未变更物业合同，原告擅自提价，其不同意，其拒绝缴纳。原告是开发商指定的物业服务公司，在2018年1月1日之前的物业费其按时交纳，2019年物业费均由深圳商企物业服务有限公司西安分公司出具的收款收据，案外人深圳商企物业服务有限公司西安分公司和原告谁是涉案房屋的物业公司，其不知情。故原告主体可能不适格，请求依法驳回原告的诉讼请求。  经审理查明，原告（下同乙方）与西安万科南唐置业有限公司（下同甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为西安市长安区郭杜街道办茅坡村西侧西安万科棉花公寓的业主提供物业管理服务。第十六条约定物业服务费用按照以下标准交纳物业服务费：住宅1.5元/月/平方米（含税），配套商业4元/月/平方米（含税）。依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后的物业性质的收费标准交纳物业服务费。居民生活垃圾处理费6元/户/月；商业垃圾处理费按照西安市最新规定价格定收取；商业水电费价格按照西安市最新规定价格定收取；电梯费标准（高层电梯费标准。3-7层：0.25元/平方米/月；8-15层：0.35元/平方米/月；16层及以上：0.45元/平方米/月）。被告与西安万科南唐置业有限公司于2015年5月5日签订了《商品房买卖合同》20份，约定被告购买位于西安市长安区郭杜街道办茅坡村西侧西安万科棉花公寓16号楼1单元5层501-520号共计20套房屋。该20份合同附件五《补充协议》约定物业管理费由业主根据物业的不同类型，按其拥有物业的建筑面积预先交纳，交纳标准为：高层电梯住宅1.5元/月/平方米；商业物业费：4元/月/平方米。第3条物业管理费以外的其他相关费用项目，收费标准约定如下：（1）生活垃圾处理费：6元/户/月；（2）电梯费标准：高层（11层以上），首层：0.1元/平方米/月收取；2-6层：0.25元/平方米/月收取；7-11层：0.35元/平方米/月收取；12层及以上：0.45元/平方米/月收取。庭审中，原告提交了美团截图及照片用于证明被告将涉案公寓用作商业用途。原告主张公摊电费未提供充分证据。以上事实，有庭审笔录、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、服务记录照片、美团截图、收款收据、物业费用明细、当事人陈述、（2018）陕01民终10595号民事判决书等附卷为证，足以认定。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。涉案万科城小区系西安万科南唐置业有限公司开发的小区，原告与西安万科南唐置业有限公司签订《前期物业服务合同》，由西安万科南唐置业有限公司统一为该小区聘请物业公司即本案原告，原告依约为万科城小区提供物业服务，被告作为涉案房屋业主，应当支付物业费及相关费用；而在本案中，原告购买的涉案20套房屋，每套房屋的物业费、生活垃圾费、电梯费、公摊电费等，均应根据其每套房屋的面积、收费标准（以及面积大于50平、小于50平的费用标准）、用途以及结合物业服务合同约定等详细计算，从有利于查清案件事实考虑，原告应以20套房屋分别起诉被告物业服务合同纠纷，更有利于事实查清。故本案原告将20套房屋的物业费等一并起诉应予驳回。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，裁定如下：驳回原告西安市万科物业服务有限公司的起诉。诉讼费3518元，原告已预交，退还原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员     马  越   二O二一年 五 月 二十四 日 书  记  员     冯  杰   1