新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)新0203执异23号 案外人：雷建强，男，1975年8月11日出生，汉族，克拉玛依城投鹏基物业股份有限公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 申请执行人：余卫领，男，1969年7月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 被执行人：吴强，男，1980年2月27日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 被执行人：赵婷婷，女，1981年12月18日出生，汉族，新疆油田公司风城油田作业区职工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 在本院执行申请执行人余卫领与被执行人吴强、赵婷婷民间借贷纠纷一案中，案外人雷建强于2021年5月7日对执行标的克拉玛依区XX小区XXX号房屋所有权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2021年5月8日进行了听证。案外人雷建强、被执行人吴强、赵婷婷参加了听证，并向法院提交了相关证据材料。现已审查终结。 案外人雷建强称，一、裁定中止执行（2019）新0203执282号裁定书；解除对克拉玛依区XX小区XXX号房屋的冻结。事实与理由：2016年3月，经克拉玛依市美君房屋经纪有限公司（以下简称美君公司）介绍，雷建强和吴强达成房屋买卖意向，约定雷建强购买吴强所有的位于克拉玛依区XX小区XXX号房产，约定购房款总价为240,000元。雷建强于2016年3月14日支付给美君公司50,000元购房款，美君公司留取10,000元中介费后将剩余40,000元通过美君公司交给吴强。雷建强于2016年5月30日支付20,000元，于2018年7月31日支付100,000元，双方约定10日后将支付剩余80,000元购房款，并于10日内办理房产过户手续。吴强当日出具“收据”；后案外人一直联系不上吴强，双方无法履行约定。2020年5、6月案外人又向吴强的妻子赵婷婷支付40,000元，共支付200,000元，余款40,000元房款未支付。该房屋一直由案外人居住。案外人依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提出书面异议。 申请执行人余卫领未答辩。 被执行人吴强、赵婷婷称，案外人所述属实，雷建强与吴强通过美居公司介绍达成购房意向，但吴强要求对方尽快付清房款，雷建强想买房屋，却没有足够款项支付房款，美居公司答应帮助雷建强办理贷款支付房款，因贷款流程复杂美君公司没有办成贷款，雷建强与吴强一直未签订书面的房屋买卖协议，但吴强通过美君公司将钥匙交给雷建强，雷建强2016年4月将房屋装修并入住。2018年7月因乌尔禾区法院冻结了吴强名下的克拉玛依区XX小区XXX号房产，为及时解封案涉房屋办理过户手续，雷建强代吴强向乌尔禾区人民法院支付100,000元。但由于其他原因该房屋未及时解封，后因吴强涉嫌犯罪入狱服刑两年，房屋一直未办理房屋过户手续。2020年雷建强向赵婷婷支付40,000元，现在还有40,000元房款未支付。吴强希望雷建强尽快支付购房余款40,000元，双方尽快办理房屋过户手续。另外，吴强与余卫领之间的民间借贷纠纷已处理完毕，赵婷婷于2021年春节前已将120,000元本金支付给余卫领的妻子，余卫领的妻子同意放弃利息。请求法院依法公正处理。 本院查明，被执行人吴强、赵婷婷系夫妻关系。2016年3月，经美君公司介绍，雷建强和吴强达成购房意向，约定雷建强以240,000元的价格购买吴强所有的位于克拉玛依区XX小区XXX号房产。雷建强于2016年3月14日给美君公司支付50,000元购房款，美君公司留取10,000元中介费后将剩余40,000元交于吴强，吴强通过美君公司将房屋钥匙交给雷建强，雷建强将房屋装修后入住。因雷建强资金不足，美君公司答应帮助雷建强办理贷款交付房款，因未能办成贷款，雷建强于2016年5月30日支付房款20,000元，后又于2018年7月31日支付房款100,000元。2018年7月31日，吴强出具“收据”，载明收到购房款100,000元，并约定10日后支付剩余80,000元购房款，并于10日内办理房产过户手续。因吴强涉嫌犯罪入狱服刑两年，双方未按约定履行。2020年5、6月雷建强向赵婷婷支付房款40,000元，余款40,000元未支付。 另查，申请执行人余卫领与被执行人吴强、赵婷婷民间借贷纠纷一案，因吴强、赵婷婷未履行生效法律文书确定的义务，余卫领向法院申请强制执行，本院于2019年2月27日作出（2019）新0203民初282号民事裁定书，裁定扣划（冻结、扣留、提取、查询、查封）吴强、赵婷婷价值553,761.38元的存款或等值财产。2019年4月23日，克拉玛依市不动产登记局克拉玛依区分局依据本院的（2019）新0203执282号协助执行通知书，冻结了被执行人吴强名下的位于克拉玛依区XX小区XXX号房产手续，冻结期限三年，自2019年4月23日至2022年4月22日。案外人雷建强以其系案涉房产的实际所有人为由向法院提出书面异议。 上述事实，有经当庭出示并质证的美君公司出具的证明、收款收据，吴强2016年5月30日、2018年7月31日出具的收据等书面证据及当事人的当庭陈述在案予以证实。 本院认为，案外人雷建强提交的美君公司出具的证明、收款收据，吴强2016年5月30日、2018年7月31日出具的收据等证据形成证据锁链，且与案外人的陈述相互印证，可以证实案外人雷建强于2016年3月经美君公司介绍与吴强达成买卖克拉玛依区XX小区XXX号的意向，雷建强已向吴强支付购房款200,000元，吴强自2016年已将案涉房屋交付给案外人雷建强使用至今。因案外人雷建强未付清全部房款，且因吴强的特殊原因，双方未按约定履行双方的约定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述规定，案外人在未办理房产登记的情况下，虽不能根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条之规定取得案涉房产克拉玛依区XX小区XXX号房产的所有权，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列条件的，仍享有排除强制执行的权利：（一）在人民法院查封之前，被执行人已与案外人签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前案外人已合法占有该不动产；（三）案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）未办理过户登记并非案外人的原因造成。本案中，案外人雷建强虽没有与被执行人吴强签订书面的房屋买卖协议，但根据美君公司出具的证明及两份收款收据及被执行人吴强出具的收款收据可以证实雷建强以240,000元的价格购买吴强位于克拉玛依区XX小区XXX号房产，并已交纳购房款200,000元，双方未能按约定办理房屋过户登记手续，是因吴强的特殊原因，并非案外人的原因造成，且庭审中案外人也同意将剩余价款40,000元按照人民法院的要求交付执行。承前析理，可以认定案外人雷建强对案涉房屋享有的权利足以排除强制执行。案外人的请求事项合法有据，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于适用 中止对克拉玛依区XX小区XXX号房产的执行。 案件受理费250元，由被执行人吴强、赵婷婷负担。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院提起诉讼。 审 判 长  牛燕华 人民陪审员  徐新华 人民陪审员  徐新霞 二〇二一年五月二十日 书 记 员  古雯琴