贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终3099号上诉人（原审被告）：李燕琴，女，1976年12月15日出生，汉族，住所地贵州省赫章县。被上诉人（原审原告）：贵州再鸿物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园创业大厦642室。法定代表人：徐梅，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李雅馨，贵州存正律师事务所律师。委托诉讼代理人：首仁祺，贵州存正律师事务所实习律师。上诉人李燕琴与被上诉人贵州再鸿物业管理有限公司（以下简称“再鸿物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初7865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。李燕琴上诉请求：1.撤销原判决；2.本案诉讼费由再鸿物业公司承担。事实和理由：因再鸿物业公司存在未解决外墙渗水问题不履行义务的情况下才停交物业费。一审仅以强调业主应该缴纳相应物业费用的义务，而对物业应尽的责任及义务未作出相应的要求的认定错误，根据相关规定，物业公司应该履行相应的物管义务。再鸿物业公司辩称，案涉的服务合同系我司与该小区业主委员会签订，是双方的真实意思表示，并不违反相应的法律法规规定，合法有效，对业主有约束力。李燕琴作为案涉小区业主，我司已经提供了物业服务，李燕琴也享受了服务，其应当依法向我司缴纳物业管理费。本案小区属于老旧小区，很多东西并不能做到尽善尽美，会存在问题。但李燕琴不能以此为由不缴纳物业管理费，房屋漏水是房屋质量原因导致，责任主体不是我司，该质量问题与本案不是同一法律关系，我司收取的是物业服务费用，并没有收取房屋维修费，李燕琴不能以此为由拒绝缴纳物业管理费。再鸿物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令李燕琴向原告支付所欠物业服务费共计7087元；2.判令李燕琴向原告支付逾期利息3749元（分别以每月物业服务费为基数，按逾期每年24%年利率的标准，暂计至2018年6月），计算至付清之日止；3.本案诉讼费由李燕琴承担。一审法院查明：2013年2月4日，贵阳市金阳碧海乾图花园小区业主委员会（委托方/甲方）与再鸿物业公司（受托方/乙方）签订《物业服务合同》（以下简称《合同一》），约定经2013年1月20日贵阳市金阳新区碧海乾图花园小区业主大会表决选聘乙方为小区物业服务企业，并约定了物业服务内容为：1、保质期外房屋建筑共用部位的日常养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；2、房屋建筑本体共用设施设备的养护和管理，包括共用的上下水管、落水管、垃圾井、烟囱、共用照明、小区消防设施设备等；3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池井、停车场等；4、公用的绿化、花木的养护和管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等；6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；7、交通与车辆的停车秩序管理；8、组织开展小区文化娱乐活动；9、对业主和物业使用人违反业主《管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、诉讼等措施。乙方接管本物业前小区存在的设施设备问题，乙方通过取证并向甲方提供依据，影响小区业主正常生活的，价值在4000元内的设施设备更换，由乙方先行垫付资金进行处理；价值在4000元以上的设施设备更换，经甲乙双方协商一致后处理。同时，双方对权利和义务、物业的服务质量等作了约定。物业服务收费实行包干制，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主和物业使用人收取，商业用房由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主和物业使用人收取。同时约定，合同期限为5年：2013年1月23日起至2018年1月22日止。其中，2013年1月23日至2013年4月22日止为试用期。试用期满，乙方履行职能职责满足本合同第十二条和第四章的约定，试用期自动转为合同期。2018年1月24日，贵阳市碧海乾图花园小区业主委员会（委托方/甲方）与再鸿物业公司（受托方/乙方）签订《物业服务合同》（以下简称《合同二》），约定经小区召开业主大会表决同意续聘乙方为小区物业服务企业，并约定了物业服务内容为：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施设备（电梯、消防等）的日常维修、养护、运行和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通；4、物业规划红线内的配套设施（会所、游泳池、商业网点等商业性设施，以及儿童游乐设施、健身设施、球场等非营利性共用设施）的维修养护和管理；规划红线与市政及相邻界定设施的外联及处理；5、公共绿地的养护和管理；6、车辆停放的指挥、疏导和管理；7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；8、物业档案资料管理。物业服务费用为，住宅物业：1.2元/·平方米；商业物业：单个物业在500平方米以下的，3元/月·平方米；单个物业超过500平方米的，5元/月·平方米。乙方按照包干制收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量等级标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。......物业服务费按照约定的价格标准进行预收。双方还约定有：“业主/使用人违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按未付款项的3‰交纳违约金”。本合同期限自2018年1月24日起至2023年1月23日止。李燕琴为碧海乾图花园小区8-1-21-6号房的业主，因未缴纳2014年1月至2018年6月的物业费，再鸿物业公司遂起诉至一审法院要求判令如前诉请。一审法院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。李燕琴认为再鸿物业公司未处理房屋漏水问题，以再鸿物业公司未履行合同约定的义务为由拒缴物业费。李燕琴举证的房屋漏水25张照片、再鸿物业公司出具维修基金收款收据1张，再鸿物业公司未予认可，李燕琴也未提供其他证据对前述照片与本案的关联性进行佐证。退言之，对于房屋漏水，再鸿物业公司是否负有对房屋漏水进行修缮的义务，根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条第二款：“建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”的规定，房屋屋面防水工程由建筑企业在建筑工程范围内施工，并需依法进行保修，作为房屋建筑工程的一部分，屋面防水出现的问题，一般应归属于房屋结构性问题，不属于一般理解的物业服务管理范围。同时，案涉《合同一》、《合同二》均未就再鸿物业公司应负责修缮碧海乾图花园小区的屋面漏水进行特殊约定，尽管如此，再鸿物业公司也向业主进行外墙漏水登记，协助业主解决该问题，因此，李燕琴的该部分主张无法律和合同依据，一审法院不予支持；此外物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，在实践和履行中不可能是完美的，房屋漏水问题即是体现，退言之再鸿物业公司未及时处理房屋漏水问题，但也不影响对该水管的使用，至多认定为该公司的物业服务存在瑕疵，并未达到业主拒付物业费的正当理由，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应通过及时有效的方式来解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高服务质量。物业公司以业主交纳的物业费维持正常运转并提供相应的服务，业主通过拒绝交纳物业费的方式来应对再鸿物业公司的服务瑕疵，则会导致物业服务质量的进一步降低，损害的不仅仅是个人的利益，更会影响小区全体业主的利益。业主的生活环境需要物业公司细致的服务与管理，物业公司的经营需要业主的支持与推动，如此方能共建和谐美好家园。综上，李燕琴应当按照《合同一》、《合同二》的约定向再鸿物业公司支付物业费，具体金额为1.2元/m'/月×109.36mf×54月~7087元。对于再鸿物业公司请求由李燕琴支付逾期利息，因物业服务合同存在一定的特殊性，李燕琴作为一般业主，并未直接参与业委会和物业公司的合同洽谈过程，对物业服务也不具备专业的认识，对再鸿物业公司就涉案物业的服务范围、标准等存在误解，因此在房屋漏水问题未解决的情况下拒付物业费，李燕琴未按时缴纳物业费并非出于恶意，同时《合同一》中也并未就业主迟延缴纳物业费支付逾期利息进行约定，因此，对于再鸿物业公司请求由李燕琴支付具惩罚性质的逾期利息，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《中华人民共和国建筑法》第六十二条第二款、《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、李燕琴于本判决生效之日起十五日内支付贵州再鸿物业管理有限公司物业服务费7087元；二、驳回贵州再鸿物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，减半收取35元，由李燕琴负担23元，贵州再鸿物业管理有限公司负担12元。二审中，李燕琴提交8张照片，拍摄时间为于2021年1月。拟证明：房屋至今都在漏水。再鸿物业公司质证认为，真实性无异议，但是不认可证明目的。房屋漏水是房屋的质量问题，与我司无关。因再鸿物业公司对照片的真实性无异议，故本院予以采信。至于该证据能否实现其证明目的，本院将结合在案其他证据综合予以判定。本院对原审认定的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点：李燕琴能否以房屋漏水为由拒交物业费。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，2013年2月4日贵阳市金阳碧海乾图花园小区业主委员会与再鸿物业公司分别于签订2013年2月4日、2018年1月24日《物业服务合同》。再鸿物业公司应当积极履行合同义务，为广大业主提供物业服务。李燕琴作为该小区的业主，亦应当按照该合同中约定的物业服务费收费标准，向再鸿物业公司支付物业服务费用。李燕琴拒绝交纳物业费的理由是房屋外墙漏水。法律规定房屋外墙漏水的责任主体房屋开发单位，《物业服务合同》亦没有特别约定物业公司应当对房屋外墙漏水承担修复责任。即，解决房屋外墙漏水不属于再鸿物业公司的合同义务或法定义务。李燕琴不能以此为由抗辩拒绝交纳物业费。李燕琴房屋的漏水问题，可以另案处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由李燕琴负担。本判决为终审判决。审判长  龙珑审判员  刘佳审判员  余鑫二〇二一年五月三十日法官助理盛美书记员吴佳峻