北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7767号上诉人（原审原告）：鲜启荣，男，1974年6月21日出生。委托诉讼代理人：赵野，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晨，北京市广盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京顺义新城建设开发有限公司，住所地北京市顺义区泰和宜园1号楼-3至3层01内-1层B1-03。法定代表人：陈维波，董事长。委托诉讼代理人：王旭，北京中简律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏，北京中简律师事务所律师。上诉人鲜启荣因与被上诉人北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称顺义新城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初20007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲜启荣上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持鲜启荣一审诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费由顺义新城公司负担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误，顺义新城公司擅自改变房屋结构，未尽通知义务，鲜启荣享有合同约定解除权。2.鲜启荣购房系为用于居住，顺义新城公司提供的样板房也显示涉案房屋具有居住属性，现根据相关政策，购房合同目的不能实现，鲜启荣享有合同法定解除权。顺义新城公司辩称，同意一审判决，不同意鲜启荣的上诉请求。鲜启荣向一审法院起诉请求：1．解除鲜启荣与顺义新城公司签订的商品房预售合同；2．顺义新城公司返还鲜启荣购房款416879元及利息（自2017年2月15日开始按照中国人民银行同期贷款利率4.75％计算至房款交付之日止）；3．顺义新城公司支付鲜启荣违约金200000元；4．本案诉讼费用由顺义新城公司承担。一审法院认定事实：2017年2月15日，顺义新城公司（出卖人）与鲜启荣（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）（合同编号×××），出售丰台区×乡×村旧村改造×地块商业、办公楼第×层×号房屋，商品房规划性质为办公，预测建筑面积共46.66平方米，套内建筑面积26.94平方米，分摊共有建筑面积19.72平方米，层高4.2米。总价款4166879元；出卖人应当于2019年10月15日前向买受人交付该商品房。该合同第六章规划设计变更第十四条约定：1．出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，因规划性质、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划内容经城乡规划主管部门批准变更的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。2．买受人应当自通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。3．买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息。第十五条设计变更约定：（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1．该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向；2．供热，采暖方式。该合同附件四第（三）条按揭贷款方式约定：1．买受人应于2017年2月15日前向出卖人交纳房款416879元，应于2017年3月30日前向出卖人交纳购房款1670000元。2．该商品房剩余的房价款2080000元，由买受人向贷款银行申请商业贷款的方式支付。第3项对逾期付款违约责任进行了约定。该合同附件十二《补充协议》第二条房屋交付约定：1．采取按揭贷款方式付款的，买受人同意由出卖人代缴专项维修资金、契税。买受人办理房屋交付手续时，须已经付清预售合同规定的该商品房全部房款（含面积补差款）、出卖人依据预售合同第二十二条收取的专项维修资金、出卖人代收的契税、违约金（如有）等一切费用。否则无论何种原因买受人未付清前述款项，包括但不限于其贷款申请未获得银行／住房公积金管理机构委托的商业银行的批准或其贷款尚未到达出卖人的银行账户或买受人使用支票等票据支付面积补差款但未到账等，则出卖人均有权拒绝并迟延向买受人交付该商品房直至买受人付清全部应付款项，且出卖人不因此承担任何逾期交房的违约责任。第三条规划设计变更第2款约定：预售合同第十四条所指的规划变更不包括因政府行为导致的规划变更，若因政府行为导致规划变更的，出卖人无需按照预售合同的约定另行通知买受人，亦无需承担任何赔偿责任。第七条“银行按揭贷款／手续的办理—一次性付款合同不适用本条款”第3款约定：买受人办理按揭／公积金贷款支付房款的，如因买受人原因（包括但不限于资信不足、需提高首付款等原因）、政策原因（包括但不限于银行／公积金调整贷款政策等）或其他出卖人以外原因导致贷款申请未被批准或贷款成数、年限不足的，买受人须在收到出卖人或贷款机构通知后十日内，向出卖人一次性支付全部剩余购房款或按照贷款机构要求补足剩余首付款。2017年2月15日，鲜启荣向顺义新城公司支付首付款416879元。庭审中，鲜启荣提交以下证据：1．查处申请书、快递单复印件及邮寄详情、北京市规划和自然资源委员会《举报事项受理告知书》，拟证明鲜启荣通过邮寄方式提交了要求查处的资料，北京市规划和自然资源委员会丰台分局已签收。2．北京市规划和自然资源委员会行政诉讼答辩状、建设工程规划核验（验收）意见附件及附图、执法三科举报线索核查登记表、违法线索移交单、立案审批表及案件进展情况、北京市规划和自然资源委员会丰台分局关于×乡×村旧村改造×项目涉嫌商改住的告知函、北京市规划和自然资源委员会《举报事项处理意见书》、送达回证、涉案小区现场照片及视频、北京市丰台区南苑乡人民政府答复书，拟证明经过北京市规划和自然资源委员会丰台分局的现场核查，涉案项目验收后，对项目进行了改造，涉嫌改变规划使用用途及对项目建设内容进行违规改造，涉案房屋增加隔断，所在项目违反规划用途擅自改变房屋结构，涉嫌商改住问题，南苑乡人民政府已对涉案房屋进行限期拆除审批手续，依法进行查处。顺义新城公司认可行政机关的处理意见，同意按照答复书意见进行整改，并配合行政机关拆除了涉案×号房屋的隔断部分，已经达到双方合同约定的房屋状态，对于经举报的涉案房屋将依法依规进行整改拆除，同意在鲜启荣交纳全部房款后配合其办理交房手续。顺义新城公司提交以下主要证据：1．商品房预售合同联机备案表，证明2017年2月15日双方就房屋预售事宜签订该备案表，鲜启荣签字确认，备案表中明确表明房屋规划用途为“办公”，同日进行网签。2．工程竣工验收备案表、不动产权证书，证明涉案项目于2019年1月30日取得竣工验收备案表，同年4月25日取得不动产权证，建设手续齐备、程序合法，不存在违反规划用途的行为。鲜启荣不认可，主张虽然验收时没有改造，但举报后确实存在改造，规划图纸与房屋实际不一致，涉案房屋用途性质是办公，与其购买时称是居住用途的宣传不一致，顺义新城公司即使拆除房屋内的隔断，亦不符合规划要求。另查，鲜启荣提交的北京市规划和自然资源委员会丰台分局2020年6月16日向区住建委出具的《关于×乡×村旧村改造×项目涉嫌商改住的告知函》载明，顺义新城公司开发建设的北京市丰台区×乡×村旧村改造×地块项目于2015年取得规划审批手续，2018年取得规划验收手续，其验收时与审批内容相符。但近期现场核查发现，该项目违反规划用途擅自改变房屋结构，涉嫌商改住问题。鲜启荣提交的2020年10月29日北京市丰台区南苑乡人民政府答复书，载明“经调查核实，您反映的北京市丰台区×乡×村旧村改造×地块商业、办公楼×层×号房屋的钢混结构夹层，未依法取得建设工程规划许可证。现我乡正进行限期拆除审批手续，下一步我乡将依法对该项目进行查处”。又查，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》于2017年3月26日发布。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。具体到本案，双方签订的《北京市商品房预售合同》及其附件等，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。鲜启荣交纳了房屋首付款416879元后，未按照约定期限支付剩余购房款，双方未按照合同约定于2019年10月15日办理交付房屋手续。现鲜启荣认为顺义新城公司的行为违反规划用途，违反关于商业、办公类项目建设强制性规定，涉嫌商改住致使合同目的无法实现，同时顺义新城公司擅自加盖二层导致房屋发生规划设计变更，依据合同其亦可要求解除诉争合同。本案需解决以下主要问题。一、房屋结构改变的认定。鲜启荣主张验收时虽未改造，但举报后发现存在改造，规划图纸与房屋实际状况不一致。顺义新城公司不认可，主张预售合同及其附件、竣工验收备案表、不动产权证书均可以证明规划用途为办公，不存在违反规划用途的行为。对此，北京市规划和自然资源委员会2020年6月16日向区建委出具的《关于×乡×村旧村改造×项目涉嫌商改住的告知函》已载明涉案项目验收时与审批内容相符，但近期现场核查发现，该项目违反规划用途擅自改变房屋结构，涉嫌商改住问题；南苑乡人民政府核实北京市丰台区×乡×村旧村改造×地块商业、办公楼×层×号房屋的钢混结构夹层，未依法取得建设工程规划许可证。因此可以确定，涉案项目存在房屋结构改变。二、鲜启荣是否享有合同约定解除权。鲜启荣主张涉案房屋发生规划设计变更，享有约定解除权。合同第十四条、第十五条属于第六章规划设计变更部分，规定了出卖人书面通知义务以及未在规定期限内通知情况下买受人享有解除合同权利。但是，根据该两条款内容来看，两条款的解除权行使是有条件的：第十四条约定“双方签订合同后，因规划性质、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划内容经城乡规划主管部门批准变更的”，第十五条约定“双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的：1．该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向；2……”。一方面根据前述查明事实，现无证据证明前述房屋结构改变系符合“经城乡规划主管部门批准变更的”或者“出卖人按照法定程序变更”的条件；另一方面根据诉争合同第六章规划设计变更第十四条规划变更约定的“出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更”可以看出，该条款系约束商品房建设行为。因此，本条款本意可理解为，因诉争房屋为期房，规划或者设计经相关部门批准或者法定程序变更的，出卖人有义务书面通知买受人，避免买受人对房屋规划、设计变更不知情，导致所收房屋与合同约定不一致。但综合本案案情和现有证据及双方当事人意见，诉争房屋楼宇已经竣工验收，并无变更登记规划、设计情形；至于竣工验收后，包括房屋结构改变，并不适用该两条款约定。因此，基于前述认定，鲜启荣并不能根据该两条款享有合同约定解除权。三、鲜启荣是否享有法定解除权。根据法律规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，鲜启荣主张顺义新城公司的行为违反《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》规定，但《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》出台于2017年，不具有对涉案项目的约束性。关于鲜启荣主张的规划用途为办公但涉嫌商改住问题，鲜启荣在起诉书中亦认可“样板间和实体房的房屋内均为含有卧室、卫生间的设计建造”，表明鲜启荣在购买涉案房屋时已对房屋结构设计有所了解，且鲜启荣未依约支付剩余房款，房屋尚未交付，故结构改变并不能导致其合同目的不能实现，其提交的证据亦无法证明本案足以达到“致使不能实现合同目的”的合同解除条件。综上所述，鲜启荣要求解除本案诉争的《北京市商品房预售合同》以及要求顺义新城公司返还购房款及利息、支付违约金等诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院对此不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2021年2月判决：驳回鲜启荣的诉讼请求。本院二审期间，鲜启荣提交证据：1.样板房照片，拟证明样板房房屋是一个居住的状态，鲜启荣是按能够居住的状态去看房的；2.关于暂时中止付款的函，拟证明鲜启荣曾向顺义新城公司发函告知合同履行中出现的问题，房屋当时存在的状况。发函目的是告诉对方合同要中止付款；3.备案信息查询截图，拟证明网签页面和实际付款不符，顺义新城公司恶意备案；4.（2020）京0106民初8445号民事判决书，拟证明顺义新城公司诉请鲜启荣继续履行，但被法院判决驳回，涉案合同不能继续履行。对此，顺义新城公司的质证意见为：不认可证据1、证据2的真实性、合法性、关联性和证明目的；认可证据3的真实性，不认可证明目的；认可证据4的真实性，但不认可证明目的。另查，双方均认可顺义新城公司就（2020）京0106民初8445号民事判决已提出上诉，目前该案尚未生效。庭审中，鲜启荣称，购买涉案房屋的目的系用于居住，涉案商品房预售合同网签备案显示的已付款与实际付款不符。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的其他事实无异，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，鲜启荣是否享有合同约定解除权和法定解除权。一、关于鲜启荣是否享有约定解除权。鲜启荣主张涉案房屋发生规划设计变更，享有约定解除权。尽管涉案商品房预售合同第六章规划设计变更部分第十四条、第十五条，规定了出卖人书面通知义务以及未在规定期限内通知情况下买受人享有合同解除权。但是，根据该两条内容来看，买受人行使解除权是有条件的，即符合“经城乡规划主管部门批准变更的”或者“出卖人按照法定程序变更”的条件，在未通知的情况下，买受人才享有合同解除权。但综合本案案情和现有证据及双方当事人意见，诉争房屋楼宇已经竣工验收，并无“经城乡规划主管部门批准变更的”或者“出卖人按照法定程序变更”的情形发生。因此，鲜启荣基于合同约定主张解除权，一审法院不予支持，并无不当。二、关于鲜启荣是否享有法定解除权。本案中，鲜启荣在一审中主张顺义新城公司存在“商改住”问题，不能实现合同目的。二审中又称，鲜启荣购买房屋时查看样板间，基于居住目的而购买。现由于政策收紧，商业、办公类用房不能居住，因此不能实现合同目的。对此，本院认为，双方在商品房预售合同中明确约定涉案房屋性质为商业、办公类用房，故双方在缔约时对房屋性质均应属明知，现涉案项目在竣工验收后存在违反规划用途擅自改变房屋结构，涉嫌“商改住”问题，已经有关部门查处。故不存在合同目的无法实现问题，鲜启荣不享有法定解除权。此外，关于鲜启荣主张的违约金一节。根据双方约定，鲜启荣在付清全部购房款前，顺义新城公司有权迟延交房。现鲜启荣在未依约支付购房款的前提下，以顺义新城公司违反规划导致房屋结构变更存在违约和欺诈为由主张违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，鲜启荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20068元，由鲜启荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨志东审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇二一年五月三十一日法官助理 王一洲书 记 员 李 丽