广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初7984号原告：保利物业服务股份有限公司中山分公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××××××（住所申报），统一社会信用代码914×××××××××××741R。负责人：方敏，总经理。委托诉讼代理人：唐忠能，该公司工作人员。委托诉讼代理人：钟燕君，该公司工作人员。被告：吴润友，男，1977年8月30日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××，公民身份号码442××××××××××××310。原告保利物业服务股份有限公司中山分公司（以下简称保利物业中山分公司）与被告吴润友物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业中山分公司委托诉讼代理人唐忠能到庭参加诉讼，被告吴润友经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业中山分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2016年6月至2020年11月期间的物业管理费18897.8元及滞纳金（滞纳金计算方法：按每日千分之一计算至实际清偿之日止）。庭审中，原告变更滞纳金的计算方式为：自2016年7月1日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。事实和理由：被告系原告所管理的中山市火炬开发区××××××林语花园二期××1幢3101房（以下简称涉案房产）的业主。被告于2014年7月26日与开发商中山祥誉实业有限公司（以下简称祥誉公司）签订了商品房买卖合同，购得涉案房产，建筑面积：137.75平方米。被告与原告于2015年10月6日签订林语花园前期物业服务协议（以下简称服务协议），全面委托原告对涉案房产进行物业管理。服务协议约定：原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积2.8元每平方米的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应按欠款金额×逾期天数×1‰的标准向原告支付违约金。服务协议生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2016年6月1日至2020年11月30日，被告共欠物业管理费18897.8元,原告多次对被告书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业管理费的行为已构成违约，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，原告特诉至法院，请求依法判决。原告保利物业中山分公司向本院提供的证据主要有：1.欠费明细表；2.寄发的催费函；3.中山市商品房买卖合同；4.服务协议；5.商品房销售备案登记表。被告吴润友未到庭应诉，亦未提供答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：2014年7月26日，案外人祥誉公司(出卖人)与吴润友（买受人）签订商品房买卖合同，合同约定：建筑面积为137.75平方米；出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同还约定了其他事项。2014年8月20日，吴润友于中山市房地产交易登记管理所办理了备案登记，建筑面积：137.75平方米。。2014年7月26日，吴润友（甲方）与保利物业中山分公司（乙方）签订服务协议，载明：高层洋房管理费按建筑面积2.8元/平方米/月（合同期的前四年优惠为2.5元/平方米/月收取物业服务费）；甲方必须于每月5日前缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，乙方将按欠交金额的1‰向甲方收取滞纳金，直至甲方缴清欠费为止。服务协议还约定了其他事项。2019年3月22日，保利物业中山分公司向吴润友邮寄催费通知单，载明：业主姓名：吴润友；单元××-3101；物业服务费起止日期：2016年6月至2019年3月；金额：11431.6元；滞纳金起止日期：2016年7月至2019年2月；金额：5507.6元；合计：16939.2元；温馨提示：1、请您尽快前往物业服务中心缴纳相关费用，如是划账的业户请尽快将以上费用存入建设银行划账账户；……3、逾期计收滞纳金的标准为1‰/天……。该函于2019年3月23日显示他人签收，邮寄地址为吴润友户籍地址。庭审中，保利物业中山分公司主张，涉案房产从2015年9月30日已达收楼条件，吴润友于2016年7月26日收楼。保利物业中山分公司多次催缴，但吴润友在收取催款函后既没有履行，也没有提出异议。关于物业管理费计算依据，按照约定入伙日期即2015年9月30日起，前四年按2.5元/平方米/月计收，四年后恢复为2.8元/平方米/月计收。吴润友2016年6月至2020年11月共欠物业管理费18897.8元，并提供了欠款明细：该业主欠费时间段的计算方式：2016年6月补差：66.4元（该月吴润友缴纳部分，尚欠66.4元）；2016年7月-2019年9月欠费金额：344.4元×39个月=13431.6元；2019年10月-2020年11月欠费金额：385.7元×14个月=5399.8元；总的欠费金额：66.4元+13431.6元+5399.8元=18897.8元；总欠费金额加上违约金：18897.8元+9360.3元=28258.1元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。保利物业中山分公司和吴润友签订的物业协议，系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。保利物业中山分公司已依约向涉案房产小区提供物业服务，吴润友应依约向保利物业中山分公司支付物业管理费。吴润友未支付2016年6月至2020年11月期间的物业管理费的行为，构成违约，应承担相应的违约责任。保利物业中山分公司诉请吴润友支付物业管理费2016年6月差额66.4元、自2016年7月至2019年9月期间物业管理费13430.63元（2.5元×137.75平方米×39个月）、自2019年10月至2020年11月期间的物业管理费5399.8元（2.8元×137.75平方米×14个月），共计18896.83元的主张，理据充分，且吴润友未到庭提出异议，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。关于滞纳金问题。根据服务协议约定，业主应于每月5日前缴纳当月物业管理费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理费的，从次月一日起按1‰计收滞纳金。保利物业中山分公司自愿将滞纳金计算标准调整为自2016年7月1日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至实际清偿之日止，于法不悖，本院予以支持。另，鉴于中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率已于2019年8月19日取消，自2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算。吴润友经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，缺席判决如下：一、被告吴润友于本判决发生法律效力之日起七日内向原告保利物业服务股份有限公司中山分公司支付2016年6月至2020年11月期间物业管理费18897.8元及滞纳金（滞纳金计算方式：以每月实欠物业管理费金额为基数，从2016年7月1日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率分段计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算）；二、驳回原告保利物业服务股份有限公司中山分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费476元，减半收取238元（原告保利物业服务股份有限公司中山分公司已预交），由被告吴润友负担（被告吴润友于本判决生效之日起七日内迳付给原告保利物业服务股份有限公司中山分公司）。本判决为终审判决。审判员 赵 磊二〇二一年五月十九日书记员 程梓欣