辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民初12号原告（案外人）：张丹妮，女，1952年8月22日出生，回族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王婷，辽宁安行律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾祥辉，辽宁安行律师事务所律师。被告（申请执行人）：盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行，住所地沈阳市皇姑区昆山中路100号。负责人：刘刚，支行行长。委托诉讼代理人：白涛，男，1978年9月2日出生，满族，支行工作人员，住沈阳市皇姑区。第三人（被执行人）：沈阳凯城房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷。法定代表人：王威，公司董事长。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。第三人（被执行人）：赵春艳，女，1963年11月21日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。第三人（被执行人）：汤振英，男，1957年6月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告张丹妮诉被告盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行（以下简称“盛京银行亚明支行”）、第三人沈阳凯城房屋开发有限公司（以下简称“凯城公司”）、第三人赵春艳、第三人汤振英案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张丹妮的委托诉讼代理人王婷，被告盛京银行亚明支行的委托诉讼代理人段天姝，第三人凯城公司、赵春艳、汤振英的委托诉讼代理人张硕文，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张丹妮向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行该执行标的（位于沈阳市于洪区46门的房屋）；2.判令被告承担诉讼费。事实和理由：一、原告提出的执行异议具有事实和法律依据，人民法院应予支持。2007年10月25日，原告与凯城公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于沈阳市于洪区46门的房屋；2007年10月25日原告支付了全部购房款147,469元；2012年10月8日，原告办理了入住手续，占有、使用该房屋至今。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《全国法院民商事审判工作会议纪要》法（2019）254号第127条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原告与凯城公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示、合法有效，签订合同的时间在人民法院查封之前；原告不仅早己付清了全部购房款，而且早已合法占用该房屋多年。原告作为普通购房者，对凯城公司以该房屋设定抵押的情况毫不知情、不存在任何过错，未能办理过户登记完全是由于非原告自身原因所致。因此，原告提出的执行异议符合上述司法解释的规定；虽然该商品房登记的用途为商业，但是依据上述《会议纪要》精神亦应参照适用。可见，原告提出的执行异议具有事实和法律依据，请求人民法院予以支持。二、执行裁定书认定事实不清、适用法律不当。1、没有明确凯城公司房屋抵押的时间，不能推断抵押是在原告购买商品房之前；2、认定“案外人在此情况之下仍选择与被执行人进行房屋交易，其主观上存有过错”属于认定错误，证据不足，明知房屋抵押却执意购买违反常理。原告作为普通购房人是在不知情的情况下购买的该房屋，没有过错；3、被告银行因监管不利导致贷款不能及时获偿，却让买房人承受损失，没有道理；4、执行裁定书称2015年11月3日查封的原告房产，原告没收到任何告知，法院在没有告知原告的情况下查封了原告的房产剥夺了原告的知情权；5、执行裁定书存在商品房价款金额认定错误、适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是在原告买房之后才生效等问题；6、存在同案不同判问题。被告盛京银行亚明支行辩称，原告陈述的事实与理由不足以排除其对案涉房屋的强制执行，原告对案涉房屋主张权利不能对抗我行对房屋享有的优先受偿权。一、案涉房屋是我方的抵押物，自2008年起抵押给我方，我方抵押权从未间断。2015年我行申请强制执行，查封案涉房屋，因凯城公司不能偿还贷款本息，我行申请评估拍卖案涉房屋，主张优先受偿权。二、原告不属于商品房消费者，根据九民会议纪要相关精神，原告对案涉房屋的权利不能对抗银行的抵押权。第一，案涉房屋不是原告唯一住房，原告名下在沈阳市有其他房屋用于居住；第二，原告购买案涉房屋用途为商用，不是住宅，为一种投资行为，不是消费行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定。三、原告主观存在过错。原告与凯城公司签订《商品房买卖合同》时，已知案涉房屋是商业网点，作为一种投资，原告应对此投资行为的风险具有清晰的认识，原告应保障自己的权益，应办理网签和备案登记等措施，原告没能采取措施，主观上具有过错。四、原告的物权期待权不能优于被告的抵押权。被告对案涉房屋抵押权设立时间为2008年，此后抵押权一直持续存在，没有间断过。原告因《商品房买卖合同》没有办理网签和备案登记，与凯城公司仅为债权债务关系，仅仅具有物权期待权，不具有物权。被告的抵押权为担保物权，而原告为债权，物权具有优先效力，在同一物上有数种权利并存时，物权优先于债权。第三人凯城公司、赵春艳、汤振英共同述称，凯城公司已经实际收取原告支付的全部购房款，并已经将房产交付原告且原告占有使用，未能及时办理产权登记的原因是由于房屋存在在建工程抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：盛京银行亚明支行与凯城公司、赵春艳、汤振英于2014年6月25日签订《固定资产借款合同》、《借款抵押合同》、《保证合同（个人承担连带责任保证）》，沈阳市皇姑公证处于2014年8月8日出具（2014）沈皇证银经字第1号《公证书》。债务人未按合同约定履行还款义务构成违约，沈阳市皇姑公证处于2015年9月22日出具（2015）沈皇证银经字第4号《执行公证》。本院于2015年9月29日立案执行，执行案号为（2015）沈中执字第609号。在执行中，本院于2015年11月3日预查封凯城公司名下位于沈阳市于洪区46门（案涉房屋）。张丹妮作为案外人对预查封涉案房屋提出执行异议申请，本院于2020年11月18日作出（2020）辽01执异1399号执行裁定，驳回案外人张丹妮的异议。张丹妮不服，提起本案诉讼。张丹妮提交与凯城公司签订的《商品房买卖合同》，约定张丹妮购买凯城公司开发建设的位于沈阳市于洪区，用途为商业，建筑面积23.46平方米，单价6286元，总房款147,469元，一次性付款，交房期限2009年5月31日前。张丹妮提交凯城公司于2007年10月25日出具的收款收据，注明收到房款156,400元。张丹妮提交与物业公司签订的《物业管理服务费收缴协议》、《业主规约》，凯城公司出具的《商品房准住通知》、《商品房入住前联合检查确认单》、《入住前应缴费用确认联系单》及入住缴费收据，2012年物业费发票，2012年电费收据，2012年供暖费收据，证明查封前实际占用案涉房屋。本院认为，本案争议焦点为原告张丹妮对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，张丹妮作为买受人，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；已合法占有涉案房屋，已支付全部房款；非因张丹妮自身原因未办理过户登记。据此，本案能够认定张丹妮就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故应判决不得执行案涉房屋。由于凯城公司在设定抵押和出售房屋过程中明显存在过错，是导致本案纠纷产生的主要责任方，故应当承担本案诉讼费用。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市于洪区46门房屋；二、驳回原告张丹妮其他诉讼请求。案件受理费3249元，由第三人沈阳凯城房屋开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  孙悦审判员  金鑫审判员  王虹二〇二一年五月十二日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。