吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉2401民初3646号 原告：王志刚，男，1980年1月20日出生，汉族，延边州水利局职员，住吉林省延吉市长白路明豪小区。 委托诉讼代理人：葛红，吉林吉延律师事务所律师。 原告：葛燕，女，1985年1月12日出生，汉族，银行职员，住吉林省延吉市长白路明豪小区。 委托诉讼代理人：葛红，吉林吉延律师事务所律师。 被告：延边明大房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市河南街。 法定代表人：袁家平，该公司董事长。 原告王志刚、葛燕与被告延边明大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日预立案、2021年4月9日正式立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王志刚、葛燕及委托诉讼代理人葛红到庭参加诉讼。被告延边明大房地产开发有限公司经本庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付逾期办证违约金334,787.04元（自2015年8月1日起至2021年5月1日止，按日万分之三计算向原告支付全部房价款的违约金）；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年7月30日，二原告从案外人朱信文处购买了涉案房屋，同日被告将黄皮购房合同及购房收据更名为王志刚。合同约定二原告购买被告处延吉市明豪现代城4号楼3单元1203号房屋，房屋面积128.05平方米，总价款531,408元。2013年7月30日，被告将房屋交付给原告占有使用至今，并承诺次年给原告办理房产证，可是一直拖延至今。后二原告多次找被告要求办理不动产权证，但至今未果。双方签订的《商品房买卖合同》中约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起731日内取得房屋所有权证书的，由出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。故原告要求被告承担逾期办证的违约责任，按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金，每日为159.42元，自2015年8月1起至2021年5月1日止，共2100天，合计159.42×2100=334,787.04元。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告与被告之间就逾期办证的违约金有约定，因此原告主张被告按照约定的按日计算总房款日万分之三的方式向原告支付违约金。原告一直要求被告办理产权证的同时要求被告支付违约金。被告2016年给原告开具了发票，2017年更换了合同，在此期间原告一直主张违约金，被告一直回答马上办，违约金一起解决。故原告的诉讼时效没有过。 被告书面辩称，原告的诉求与事实不符，是没有法律依据的。被告于2017年5月22日与原告签订的商品房买卖合同，日期结算至今共计三年，扣除合同约定的不得超过731天，到原告诉求之日起计算，总共逾期时间一年。原告却计算出438,564.42元的违约金，双方之间约定的违约金过高，请求调整。为此，被告对原告所诉求支付逾期办理房屋产权证手续违约金补偿款438,564.42元不认可。原告的诉讼请求已过诉讼时效，不应得到保护。现被告正在办理明豪现代城的房屋产权证手续，预计9月30日之前办理完毕。对于原告的诉求，恳请法庭调查事实真相，以维护被告的合法权益和经济利益不受损害。 本院经审理查明：2011年7月7日，案外人延吉信得砼业有限公司（以下简称信得公司）购买了被告开发的名豪现代城4号楼3单元1203房屋，总房款为531,408元。2013年7月30日，原告以相同的价格从信得公司购买了该房屋，被告为原告办理了更名手续后，向原告收取了2013年度物业费、电梯费、水暖加压费共计3669元，收取可视门铃费1200元、上料费4840元、房屋契税7971元。同日被告让原告到国电龙华延吉热力有限公司补交了此房屋2012-2013年期间的取暖费3,232.4元。以上费用交完后被告将房屋交付给了二原告。二原告于2013年8月18日与延边宜家艺装饰工程有限公司签订《装饰装潢合同》，对上述房屋进行装修。2013年10月份装修完毕后原告入住使用至今，交纳了房屋的各种生活费用。2013年8月1日根据延吉市物业维修资金结算中心发出的物业专项维修资金缴存通知，二原告交纳了上述房屋的物业专项维修资金9220元。2016年4月22日，被告从税务局将原告房屋的购房款532,487元销售不动产统一发票开出。2017年5月22日被告与二原告重新签订《商品房买卖合同（预售）》，合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起731日内取得房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。被告至今未给二原告办理房屋所有权登记。 以上事实有二原告提供的房款收据2张、2013年7月30日票据6张，2014年至2019年度交费凭证5张、延吉市物业专项维修资金缴存通知和收据各1张、《装饰装潢合同》1份、供热缴费凭证、水费凭证、电费凭证复印件6张、购水交易明细报表1张、销售不动产统一发票1张、《商品房买卖合同（预售）》1份以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，二原告与被告之间的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告向二原告交付房屋后，未按合同约定的时间办理房屋不动产权证的行为，已构成违约，应承担违约责任。被告主张原告的诉讼请求已超过诉讼时效。对此二原告主张被告2016年给原告开具房款发票，2017年更换合同，二原告一直在主张权利。本院认为，二原告一直要求被告办理产权证的情况并不能推定二原告同时在主张违约金的权利，故对被告的该项主张本院予以支持。但被告是在持续违约，应对二原告起诉之日2021年1月20日前三年开始的违约金承担责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现被告主张双方约定的违约金过高，原告提供的证据无法确定被告违约给原告造成损失的具体数额，根据上述规定，被告应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的1.3倍计算支付违约金。贷款利息为：以531,408元为基数，自2018年1月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计息为39,902.92元；2019年8月20日起至2021年5月1日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息为35,876.59元；共计75,779.51元。按逾期贷款利息上浮50%为75,779.51元×150%=113,669.27元，再按1.3倍计算为113,669.27元×1.3=147,770.04元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条之规定，判决如下： 一、被告延边明大房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告王志刚、葛燕支付逾期办证违约金147,770.04元。 二、驳回原告王志刚、葛燕的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6322元，减半收取3161元（原告王志刚已预交7878元），由原告王志刚、葛燕负担1766元，由被告延边明大房地产开发有限公司负担1395元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  徐丽华 二〇二一年五月十七日 书记员  赵卿缘