江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终1279号上诉人（原审原告）：尹小娥，女，汉族，住江苏省东海县房山镇兴东村。上诉人（原审原告）：祝景善，男，汉族，住江苏省东海县房山镇兴东村。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：宋康，江苏瑞宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港太设房地产开发有限公司，住所地江苏省东海县牛山街道钢铁路88号新天成购物广场.法定代表人：赵红，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈星星。上诉人尹小娥、祝景善因与被上诉人连云港太设房地产开发有限公司（以下简称太设公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2020)苏0722民初7119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年03月04日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人尹小娥、祝景善上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持一审原告的诉讼请求或发回重审；2.由被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决没有认定涉案合同第十五条第2款为无效条款是错误的。1.如果按照涉案合同第十五条第2款的约定处理，被上诉人只需承担区区的399.995元违约金就可以永久的不用办理房产证了，而上诉人还无可奈何，还没有其他途径可以解决，显然对上诉人（包括所有购房户）不公平！2.涉案合同第十五条第2款约定的违约金数额极低（只有区区的399.995元），属于被上诉人（开发商）免除或限制自己责任的无效格式条款。逾期办证违约金应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。二、一审判决认定一审原告要求一审被告支付违约金超过诉讼时效是错误的，二审法院应当依法纠正。既然涉案合同第十五条第2款是无效条款，本案就不存在超过诉讼时效的问题。被上诉人就应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定支付违约金，直至办理房产证时止。被上诉人太设公司答辩称：原审判决认定事实和适用法律正确，符合法定程序，应予维持，被答辩人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。被答辩人逾期办证违约金的权利主张属于债权范畴，受诉讼时效限制，被答辩人在法定的时效期间内不行使权利，时效期间届满，答辩人获得诉讼时效抗辩权。根据被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，且根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十九条：“买受人请求出卖人承担逾期办证的违约责任，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”，涉案房屋新天成国际大酒店暨购物广场第A幢1单元xx室于2014年5月20日交付，故双方约定的办证时间自2014年5月20日至2015年5月14日。本案违约金请求权的诉讼时效自双方约定的期限届满之次日即2015年5月15日起算，而被答辩人于2020年10月27日，才向一审法院提起诉讼并主张权利。本案属于双方当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额，应定性为一次性债权，且一审法院也已查明被答辩人不能提出诉讼时效中止或中断的证据，被答辩人要求答辩人支付逾期办证违约金这项主张的诉讼时效期间早已届满，不应得到支持。尹小娥、祝景善向一审法院起诉请求：1.判令太设公司将办理尹小娥、祝景善购买的商品房权属登记所需应由其提供的资料报产权机关备案，成就尹小娥、祝景善所购买的房产办理房屋产权登记证书所需之条件；2、判令太设公司支付尹小娥、祝景善因其违约未提供办理涉案商品房权属证书条件的违约金80000元（违约金以尹小娥、祝景善支付的购房款399995元为基准，从2015年5月15日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至尹小娥、祝景善购买的房产具备办理产权证书条件之日止）；3.由太设公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年6月26日，尹小娥、祝景善与太设公司签订《商品房买卖合同》，双方约定，尹小娥、祝景善购买太设公司开发的位于东海县××镇××路××××××广场××幢×单元××××室房×××。该合同的第十五条关于产权登记的条款约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。一审法院另查明，合同签订后，尹小娥、祝景善支付购房款399995元。太设公司在2014年5月20日将本案所涉商品房交付尹小娥、祝景善，但太设公司一直未将办理产权登记证书所需资料报产权登记机关备案，产权证书也未办理。一审法院认为，尹小娥、祝景善、太设公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的合同义务，否则应当承担相应的违约责任。本案中尹小娥、祝景善、太设公司在《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，太设公司未在该期限内履行该义务，应承担继续履行的民事责任。关于违约金问题,该合同第十五条载明“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。太设公司未依约在房屋交付使用后360日内为尹小娥、祝景善办理房地产权属证书，其行为已构成违约。双方约定的办理房屋所有权证时间为交付房屋后360日内，涉案房屋于2014年5月20日交付，故双方约定的办证时间自2014年5月20日至2015年5月14日。当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，应定性为一次性债权，从约定或者法定的期限届满之次日起算诉讼时效。本案违约金请求权的诉讼时效自双方约定的期限届满之次日即2015年5月15日起算，但尹小娥、祝景善于2020年10月23日才向一审法院提起诉讼并主张权利，另虽尹小娥、祝景善庭后提交的尹某1、尹平、黄玮的录音，但该录音当事人并非尹小娥、祝景善，不能证明尹小娥、祝景善主张权利而导致诉讼时效中断，录音的时间为2019年2月25日，发生于诉讼时效届满之后，黄玮陈述需向上反映，亦不能证明被告因同意履行而导致诉讼时效重新计算，故尹小娥、祝景善要求太设公司支付违约金的诉讼请求，已经超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，一审法院遂判决：一、太设公司在判决生效之日起三十日内将办理本案所涉商品房权属登记所需应由其提供的资料报产权机关备案，成就本案所涉房产办理房屋产权登记证书所需之条件；二、驳回尹小娥、祝景善其他的诉讼请求。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由尹小娥、祝景善负担900元，太设公司负担250元。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1.本案是否已过诉讼时效。2.上诉人主张的逾期办证违约金应如何认定。本院认为，关于第一项争议焦点，上诉人在一审期间已提供证人尹某1、尹小娥、尹某2称其每年春节前后都去问房产证和违约金问题。本院认为，委托亲属维权乃人之常情，若强制要求上诉人维权期间必须邀请与其无利害关系的人一并前往，显然加重了上诉人的义务。加之，涉案房屋未办理产权证书会影响上诉人正常交易，按照常理，上诉人亦不会对此不闻不问。结合本案中，上诉人已证明其每年都向被上诉人主张权利，故本院认为，本案诉讼时效不应认定为过期。关于第二项争议焦点，涉案的《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据双方签订的《商品房买卖合同》之内容，该期限的约定应属当事人双方真实意思的表示且该约定不违反法律的规定，故本案权属证书的办理时间应根据本案所涉房屋交付时间即2014年5月20日起360日内，即太设公司应在2015年5月14日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。太设公司未在该期限内履行该义务系违约，应承担继续履行该义务的民事责任。对于权属证书办理违约责任双方约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该条款约定的违约金数额显属过低，本院依上诉人的申请予以调整。对于逾期办证违约金的起止时间，因涉案房屋自2014年5月20日交房之日至今已近七年，何时能够将权属登记办理完毕尚不确定，故若直接将违约金计算至实际办证之日，可能造成违约金过高的情况，故本院对上诉人的诉求仅支持至本案起诉之日。其余费用可待实际发生后，另行主张。据此，本院酌定以上诉人已实际支付购房款人民币399995元为基数，从2015年5月15日起2019年8月19日，以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日计算至2020年10月23日，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，上诉人尹小娥、祝景善的上诉请求及理由部分能够成立。一审判决事实认定清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省东海县人民法院(2020)苏0722民初7119号民事判决第一项；二、撤销江苏省东海县人民法院(2020)苏0722民初7119号民事判决第二项；三、连云港太设房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向尹小娥、祝景善支付逾期办证违约金。（以实际支付购房款人民币399995元为基数，自2015年5月15日起计算至2019年8月19日，以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日计算至2020年10月23日，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）四、驳回尹小娥、祝景善的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由尹小娥、祝景善负担250元，连云港太设房地产开发有限公司负担900元。二审案件受理费2300元（尹小娥、祝景善已预交），由尹小娥、祝景善负担300元，连云港太设房地产开发有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年五月十五日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。