宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2021）宁0402民初1594号原告：张娅文，女，1975年7月10日出生，回族，宁夏固原市人，住宁夏固原市原州区室。委托诉讼代理人:何向成,男,1972年3月7日出生,回族,宁夏固原市人,住宁夏固原市原州区。系原告张娅文丈夫，代理权限为特别授权。被告：宁夏宏浩房地产开发有限公司，住所地：宁夏固原经济开发区。法定代表人：申学惠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵婷，宁夏顺悦（西吉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：马明让，男，1957年9月21日出生，汉族，宁夏固原市人，住宁夏固原市原州区。委托诉讼代理人：范萌，宁夏言卓律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：穆红艳，女，1984年2月26日出生，回族，宁夏固原市人，住宁夏固原市原州区房。第三人：马成贵，男，1980年11月8日出生，回族，宁夏固原市人，住宁夏固原市原州区。原告张娅文与被告宁夏宏浩房地产开发有限公司、第三人马明让房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依职权追加穆红艳、马成贵为本案第三人。原告张娅文的委托诉讼代理人何向成、被告宁夏宏浩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵婷，第三人马明让的委托诉讼代理人范萌、第三人穆红艳、马成贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张娅文向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告张娅文与被告宁夏宏浩房地产开发有限公司于2020年1月13日签订的《宏浩天城预选协议》《储藏室买卖协议》《地下车位买卖合同》有效；2、请求依法判令被告协助原告办理上述合同中房号为XXX的房产、储藏室、地下车位的备案登记手续，并由被告承担办理备案登记手续的相关费用；3、本案案件受理费由被告负担。事实和理由：被告宁夏宏浩房地产开发有限公司为偿还其与第三人马明让的债务，双方于2019年3月6日签订了《宏浩天城预选协议》《地下车位买卖合同》《储藏室买卖合同》，约定将位于宏浩天城房号为XXX的房产、储藏室、地下车位顶抵给第三人。2019年12月16日，经原告与第三人协商，原告向第三人购买上述房产、储藏室、地下车位，房产总价款为1072983.00元，于当日由原告向第三人通过转账及现金交付方式交付了全部购房款。并在第三人见证下原、被告于2020年1月13日签订了《宏浩天城预选协议》《地下车位买卖合同》《储藏室买卖合同》，并于2020年6月23日被告向原告出具收据一份。后原告发现被告在原告不知情的情况下将协议、合同中约定的并且已经交付的房产、储藏室、地下车位再次出卖给第三人穆红艳、马成贵。综上所述，原、被告签订的协议及合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，应属合法有效。协议具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告将房产再次出售并拒绝办理备案登记手续的行为给原告造成了一定的经济损失。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告宁夏宏浩房地产开发有限公司辩称，1、其与本案第三人穆红艳签订《房屋买卖合同》，也收取了第三人支付的购房款，就涉案房屋备案至第三人穆红艳名下，已经履行了相关手续；2、其与第三人马明让之间存在高利放贷，双方之间顶抵债务的数额是错误的，而且宏浩公司未收到原告支付的购房款，应当按照民间借贷纠纷另案处理宏浩公司与马明让及原告张娅文之间的纠纷。第三人马明让述称，1、自原告与被告签订的《房屋买卖合同》成立之时涉案房屋的物权已设立至原告名下，被告应当按照约定向原告交付房屋；2、第三人与被告之间的以物抵债行为有效，涉案房屋经过债务顶抵，物权已经发生变动，被告应当按照约定向第三人指定的购房人即本案原告交付房屋。第三人穆红艳、马成贵述称，1、穆红艳因无房居住，为解决住房问题，便与宏浩公司签订《房屋买卖合同》及《车库地下室买卖合同》。在签订合同时，其并不知道张娅文与宏浩公司签合同买卖房的事。其是在宏浩公司售楼部签的合同，有足够的理由相信买卖房屋是没有问题的。并且已全额支付购房款，与宏浩公司之间的交易行为完全具备买卖合同的实质要件，能够基于买卖取得房屋所有权，同时宏浩公司始终只承认与其之间的买卖合同，并积极为其所购房屋进行备案，相关备案手续已提交给固原市住房服务中心；2、张娅文与宏浩公司虽然签订买卖合同，但该合同是基于以物抵债产生的合同，买卖双方根本不存在房屋买卖的真实意思，只是债务履行的变通方式，不具备房屋买卖合同的实质要件，为了消除债务而没有买卖意思产生的合同，只能请求债权，不能依据该合同主张物权。为保护交易安全，应依法解除该合同，由宏浩公司承担违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原、被告及第三人提交的证据均真实、合法，与本案具有关联性，本院均予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月2日，案外人赵鹏飞、李玺仓、王明坤、固原经济开发区宏丰建设有限责任公司及本案被告就赵鹏飞与第三人马明让的民间借贷纠纷达成《债务抵顶协议书》，约定：由借款人赵鹏飞和各担保人连带向出借人马明让偿还借款本金1000万元、利息200万元。各方对于上述本息1200万元的偿还达成以下债务抵顶协议：一、债务抵顶人宁夏宏浩房地产开发有限公司承诺用自己开发所有的位于固原市气象局对面宏浩天城小区价值1200万元商品房的产权抵顶上述1200万元借款本息；二债务抵顶人宁夏宏浩房地产开发有限公司在本协议订立后三日内同出借人马明让或马明让书面指定的其他人就选定的具体房屋签订房屋买卖合同，并向马明让出具购房款收据；三、债务抵顶人宁夏宏浩房地产开发有限公司在上述抵顶房屋取得预售许可证后十日内同出借人马明让或马明让书面指定的其他人办理房屋买卖合同的网签及登记备案手续，同时应当向出借人马明让出具购房款的正式发票；……。2020年1月13日，原告通过第三人马明让购买涉案房屋，被告与原告就涉案房屋、储藏室、地下车位签订《宏浩天城预选协议（住宅）》《储藏室买卖协议》《地下车位买卖合同》，原告按照约定向第三人马明让支付上述房屋、储藏室、地下车位价款共计1072983.00元。2020年6月23日，被告向原告出具1072983.00元的收据，收据摘由处注明“顶账、11-3-1101”。2021年1月21日，被告就涉案房屋、储藏室、地下车位又与第三人穆红艳、马成贵签订《宏浩天城预选协议（住宅）》《储藏室买卖协议》《地下车位买卖合同》，并向第三人穆红艳出具158881.00元和667240.00元的收据两张。现涉案房屋未向原告和第三人穆红艳办理备案登记手续，因暂不具备交付条件，也未向原告和第三人穆红艳办理交付手续。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，被告将同一涉案房屋、储藏室、地下车位分别以以物抵债形式出售或者直接出售的方式与原告和第三人穆红艳分别签订《宏浩天城预选协议（住宅）》《储藏室买卖协议》《地下车位买卖合同》，上述均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效合同，受法律保护。原告与被告签订的《宏浩天城预选协议（住宅）》中并未约定出卖人协助买受人办理房屋备案登记手续，是否办理应由当事人自行决定，故原告的该项诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条的规定，判决如下：一、原告张娅文与被告宁夏宏浩房地产开发有限公司签订的《宏浩天城预选协议（住宅）》《储藏室买卖协议》《地下车位买卖合同》有效；二、驳回原告张娅文的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取计50.00元，由被告宁夏宏浩房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 黑学贵二〇二一年五月二十三日书记员 郭 婷附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。