河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0802民初917号原告：赵昭，女，汉族，1987年1月8日出生，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：张朋，河南先一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚涛，河南先一律师事务所律师。原告：何迎现，男，汉族，1982年1月2日出生，住河南省焦作市马村区。委托诉讼代理人：张朋，河南先一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚涛，河南先一律师事务所律师。被告：李中明，男，汉族，1971年5月23日出生，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：孙朝阳，河南好谦律师事务所律师。原告赵昭、何迎现与被告李中明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案，并依法适用简易程序，于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告赵昭及其委托诉讼代理人张朋，原告何迎现的委托诉讼代理人张朋，被告李中明及其委托诉讼代理人孙朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵昭、何迎现向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告与被告之间关于位于解放区卫校西街富元小区中单元4楼401号的房产买卖无效；2、依法判决被告立即返还原告购房款55000元及利息（利息从2009年10月16日起计算至2019年8月20日按照同期银行贷款利息计算，暂计为31940元，从2019年8月21日按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部清偿之日止）；3、依法判决被告向原告赔偿经济损失约50000元（具体经济损失以案涉房屋现在的评估价与原购房款的差价为依据）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年原告与被告协商关于案涉房屋的买卖事宜，双方经过协商达成一致，被告将案涉房屋以50000元的价格卖给原告，双方达成了口头协议，未形成书面合同。截至2009年10月16日，原告方累计支付了55000元的购房款，原告多次支付的购房款均由被告李中明的父亲李新顺和当时的妻子冀红收取，并出具有收款条（因原告记错账目，多支付了5000元，该事实在2020年12月份双方发生矛盾时，原告才得知多支付了5000元）。2008年双方达成买卖意思后，原告支付了部分房款，被告将房屋交付给了原告，原告从2008年5月份就开始实际占有并居住在该房屋。但至2020年12月份，原告发现被告将房屋门锁更换，私自住了进去，经原告报警，被告暂时同意从房屋中搬出，但2021年2月6日被告又再次住进房屋，并且称案涉房屋系小产权房，不能买卖或者原告按照现在房屋市价再补偿给被告10万元钱，才同意让出房屋。现在被告侵占房屋并且拒绝返还购房款。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告李中明辩称，原告所述不实，当时是被告的妻子冀红准备开一个美容院，急需用款，其就把准备将案涉房屋出售的消息告诉了朋友安红春，安红春是原告何迎现的表哥，安红春促成了被告与何迎现就案涉房屋的交易。当时被告与何迎现口头约定将案涉房屋以50000元出售给何迎现，约定付款期限1个月，但何迎现于2008年10月才支付第一笔款项14000元，因何迎现违反口头约定，不能按时支付房款，故双方又口头约定对何迎现支付的款项按照租金进行抵扣。直到2009年10月份，何迎现才共向被告支付45000元。而二原告于2008年5月份入住案涉房屋，到2021年4月共租赁案涉房屋13年，按照当时的房租每月400元，二原告应向被告支付租赁费62400元，故二原告所支付的费用还不足以抵偿租赁费。请求依法驳回原告的诉讼请求。原告赵昭、何迎现为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.收条十份、公安机关接处警登记表一份，以证明二原告支付的款项明确写明是购房款，被告父亲李新顺和前妻冀红收到了二原告支付的购房款47000元，被告在卖房多年后，单方面毁约，以小产权房不能交易为由抢占案涉房屋的事实。2.2021年2月3日原告与被告对话录音光盘一份及相应文字版材料，以证明原、被告之间是房屋买卖关系，房屋购买价款是50000元，被告在录音中明确表示，原告何迎现给过其10000元定金，据此二原告共向被告支付购房款58000元，但因原告证据缺失，故只主张55000元。3.二原告的离婚协议一份，以证明二原告在离婚时，约定案涉房屋归女方所有。被告李中明对原告赵昭、何迎现提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1中十张收条的真实性无异议，但收条的总金额为45000元。二原告2008年5月就入住案涉房屋，当时约定一个月付清房款，而何迎现支付第一笔款项是在2008年10月19日，即近半年之后才付了14000元，且后面的付款都是1000元、2000元、3000元、5000元的付款，不符合房屋买卖付款的交易习惯，反而是房屋租赁合同的付款习惯。对证据1中的公安机关接处警登记表的真实性无异议，但该接处警登记表恰恰证明案涉房屋为被告所有，原告仅租住在案涉房屋，对案涉房屋不享有所有权。对证据2的真实性无异议，但对原告所称的证明指向有异议，该录音中没有体现被告收到原告10000元定金的事实。对证据3的真实性无异议，但与本案无关。二原告分割财产中所涉的房屋系被告所有，非二原告共同财产，故二原告离婚协议中关于房屋的处理事项无效。被告李中明为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：案涉房屋同楼同单元房屋的租房协议七份，以证明2008年至2012年与案涉房屋条件基本相同的房屋租金是400-600元不等，原告租赁被告的房屋13年，仅按照每月400元的租金计算，原告就应该向被告支付租金62400元。原告赵昭、何迎现对被告李中明提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据的三性均有异议，相关租房协议均是案外人之间的约定，其合法来源以及真实性均无法核实，本案系房屋买卖合同纠纷，并不是房屋租赁合同纠纷，相应证据与本案没有关系，不能证明被告所称的证明指向。本院对当事人提交的证据分析认定如下：原告提交的证据1、2、3，被告质证后对其真实性均无异议，故本院对其真实性均予以采信。被告提交的证据，缺乏与本案诉争事实的关联性，故本院不予采信。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2008年，经中间人安红春介绍，原告赵昭、何迎现与被告李中明达成口头协议，李中明将其所有的位于焦作市解放区卫校西街富元小区中单元4楼401号的房屋以50000元的价格出售给二原告。李中明于2008年5月将案涉房屋交付给二原告居住，何迎现向李中明支付了首笔购房款10000元。对于二原告之后分批支付的购房款，因李中明2008年8月至2009年11月期间被强制戒毒，故李中明之父李新顺于2008年10月19日出具了内容为“今收到何迎现现金（壹万肆仟元正）（14000元），李新顺，2008.10.19号”的购房款收条；李中明的前妻冀红（二人于2011年离婚）于2008年11月11日出具了内容为“今收到购房款壹仟元整（1000元），冀红，2008年11月11日”的购房款收条；冀红于2008年12月28日出具了内容为“今收到购房款伍仟元整（5000），冀红，2008.12.28”的购房款收条；冀红于2009年2月4日出具了内容为“今收到购房款贰仟元整（2000元），冀红，2019年2月4日”的购房款收条；冀红于2009年3月5日出具了内容为“今收到购房款叁仟元整（3000元），冀红，5/3”的购房款收条；冀红于2009年3月30日出具了内容为“今收到购房款贰仟元整（2000元），冀红，30/3”的购房款收条；冀红于2009年4月29日出具了内容为“今收到购房款壹万叁仟元整（13000元），冀红，2009.4.29”的购房款收条；冀红于2009年5月26日出具了内容为“今收到购房款贰仟元整（2000元），冀红，2009年5月26日”的购房款收条；冀红于2009年8月14日出具了内容为“今收到购房款贰仟元整（2000元），冀红，2009.8.14日”的购房款收条；冀红于2009年10月16日出具了内容为“今收到购房款壹仟元整（1000元），冀红，2009年10月16日”的购房款收条。以上10份收条记载的收到购房款总金额为45000元。2012年2月23日，何迎现与赵昭协议离婚，在双方的离婚协议书中，双方约定案涉房屋归赵昭所有。2021年2月6日，因李中明将案涉房屋的门锁更换，强行进入案涉房屋，赵昭报警，公安机关民警到达现场处警后，双方协商均从案涉房屋内搬出，由法院处理双方纠纷，故二原告于2021年3月2日向本院提起本案诉讼。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于被告李中明提出的就案涉房屋，其与二原告不存在房屋买卖合同关系，而是房屋租赁合同关系的抗辩意见，本院认为不能成立，不予采纳。理由如下：首先，对于李中明所称的卖房时其与何迎现口头约定二原告一个月内付清房款，而二原告在2008年5月入住案涉房屋后，直到2008年10月对方才支付第一笔款项14000元，因对方违约，其又与对方口头约定由房屋买卖转为房屋租赁，将第一笔支付的14000元及之后二原告支付的款项均作为房屋租金的抗辩意见，二原告不予认可，李中明也未提供证据予以证实。且李中明前妻冀红于2008年11月至2009年10月期间出具的9份收条，均明确记载收到的相应款项系购房款，李中明的抗辩意见与相应收条所记载的内容明显相悖。其二，二原告现有证据能够证明在2008年5月至2009年10月期间共向李中明支付了55000元现金，如按李中明的说法，二原告租赁案涉房屋的月租金为400元，那么二原告在一年多的时间内就支付了长达十一年多的房租，显然不符合交易习惯和常理。其三，李中明自述其因吸毒于2008年8月至2009年11月及2018年6月至2020年6月期间被两次强制戒毒，也就说明其在2009年12月至2018年5月期间并未被限制人身自由，而如果其所称因二原告未按口头约定在一个月内支付购房款，故其不再将案涉房屋出售给二原告，之后二原告一直在租赁案涉房屋的说法属实，那么在冀红向二原告出具了明确载明是收到购房款的收条的情况下，李中明却在长达八年多的时间里未找过二原告主张予以纠正，显然也不符合常理。而对于以上存在的不符合逻辑、不符合常理之处，李中明当庭均无法作出合理解释。故综合以上情况，就案涉房屋，二原告与被告之间应为房屋买卖合同关系。关于二原告主张案涉房屋买卖合同无效的问题是否有事实及法律依据的问题。二原告主张案涉合同无效的原因为被告李中明称该房系“小产权房”，而对于案涉房屋的性质，被告李中明当庭陈述为购买的是新华机械厂的房子，因开发商资金链断裂“跑路”，无法办理产权手续，所以没有房产证。故事实上，双方并未举证证明案涉房屋系法律明确禁止上市交易的农村集体所有土地上建设的“小产权房”等房屋。即便案涉房屋未办理房屋产权证书，也并不能因此否定本案原、被告双方所签订的房屋买卖合同的效力。同时，本案原、被告双方就案涉房屋所口头达成的买卖合同，系双方的真实意思表示，不存在法律规定的合同双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益等其他应当认定合同无效的情形。故本案原、被告双方所签订的房屋买卖合同应当认定为有效，且双方已实际履行完毕。故二原告提出的认定与被告之间就案涉房屋所签订的房屋买卖合同无效，并在此基础上要求被告返还购房款55000元并赔偿利息及经济损失的诉讼主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另需要说明的是，本案双方之间纠纷的相应法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，且所需适用的当时的法律的规定与民法典的相应规定原则一致，并不矛盾冲突，故按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案判决仍适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵昭、何迎现的诉讼请求。案件受理费减半收取计1570元，由原告赵昭、何迎现负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  郑连生二〇二一年五月十七日书记员  王雨宁附：相关法律及司法解释条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。