宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2021）宁0104民初2800号   原告：宁夏世和房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区鼓楼东街新天地3号楼4层B、C段。   法定代表人：高怀玺，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘海霞，宁夏言宗律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李子龙，宁夏言宗律师事务所实习律师。   被告：丁惠敏，女，1992年2月25日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区同心县。   委托诉讼代理人：马科（系被告之夫），无业，住宁夏回族自治区同心县。   原告宁夏世和房地产开发有限责任公司（以下简称世和房地产公司）与被告丁惠敏房屋租赁合同纠纷一案，于2021年2月23日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世和房地产公司的委托诉讼代理人刘海霞、李子龙，被告丁惠敏委托诉讼代理人马科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   世和房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《世和·天玺国际中心房屋租赁合同》，被告腾空涉案房屋并交还给原告；2.被告支付原告房屋租赁费453112元，违约金176192元（暂计算至2020年10月31日，如实际交付日迟于该日的，应继续计算违约金），合计629304元；3.被告按照每月每平方米142元支付自合同解除日至被告从出租房屋内搬离之日止的占用费；4.被告承担因违约致使合同解除而承担的违约金95266元，并确认原告不予退还被告已经缴纳的保证金；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第三项诉讼请求：房屋占用费自2020年11月5日至2021年4月15日为109362元。事实和理由：2017年5月5日，原告将受委托经营管理的世和·天玺国际中心C245、C246、C247号商铺出租给被告经营鸿记煌三汁焖锅，双方签订《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，约定租赁期限为6年，即自2017年10月31日至2023年10月30日，租赁面积299.23㎡，月固定租金为142元/㎡，前两年租金不变，第三年在上一年的基础上递增5%，按季预付租金，同时约定，被告拖欠支付租金、物业管理费、水、电、燃气及相关费用超过30日的，累计60日/年或连续30日未能正常营业，以上情况原告均有权提前解除合同，被告赔偿原告相当于解约之和剩余租金与物业管理费总和或6个月租金与物业管理费总和，以两者较高为准，该赔偿仍不足以赔偿原告损失的，乙方应补足赔偿差额。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告，被告于2018年11月16日与世和·天玺国际中心项目整体一并开业经营。2019年7月25日，原告将涉案商铺中的C245、C246号（面积75.6平方米）出售给了业主，被告就该部分面积与业主签订了租赁合同。自2019年2月16日，被告欠缴租赁费及物业服务费长达18个月，原告多次通过口头、书面等方式催促被告支付租金，但被告均置之不理，故原告诉至法院，请求依法判如所请。   丁惠敏辩称，合同解除没有异议，但原告已经在2020年11月15日断了涉案房屋水电，被告已经无法使用涉案房屋，对原告主张的房租及违约金均不认可，被告缴纳的保证金15万元应当冲抵租金，被告保留向原告主张损失的权利。   原、被告围绕其主张依法提交了证据，本院组织当事人依法进行了质证。根据当事人提交的证据及双方陈述，经本院审理认定事实如下：2017年5月5日，原告与被告签订《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，约定：原告将位于银川市兴庆区凤凰北街东侧世和天玺国际中心裙楼C245、C246、C247号商铺出租给被告经营餐饮；租赁面积暂定为299.23平方米；合同签订3个工作日内，被告须向原告支付租赁保证金150000元，本合同履行完毕或一方解除合同或提前终止时，双方应就赔偿（如有）、租金、物业管理费、水、电、气等能源费结算完毕且被告依约将租赁标的返还原告后，被告持租赁保证金收据申请原告退款，原告应在接到退款申请后30日内向被告全额无息返还租赁保证金，如因被告违约给原告造成损失的，原告有权直接扣减租赁保证金用以抵充违约金或赔偿款。本合同租赁期为6年，自2017年10月31日至2023年10月30日。本合同暂定交付日为2017年10月31日，自交付次日起60日为被告装修期，自开业次日起90日为被告免租其；第一年及第二年的租金标准为142元/㎡/月，自第三年的租金标准为上一年度租金标准的基础上递增5%，第一年及第二年的年租金为509887.92元。被告逾期支付全部或部分租金、物业管理费及水电费及相关能源费用超过30日的，原告有权提前解除合同，被告赔偿原告相当于解约之后剩余租期的租金与物业管理费总和或6个月的租金与物业管理费总和，以两者较高为准，该赔偿仍不足以赔偿原告损失的，被告应补足差额。被告延迟缴纳租金或其他费用，每延迟一日，被告应向原告支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过15日仍不能足额交纳的，被告提前3日书面告知被告可以对该租赁标的暂停能源供应，直至付清之日，日租金和违约金持续计算。租赁期满或原告依照合同单方解除合同的，被告应按房屋现状返还房屋，原告不做任何的折旧补偿，超过退场期（30日内），被告应按租赁标的当年租金标准二倍向原告支付占用使用费，同时原告有权强行清场，所造成的损失均由被告自行承担。2018年11月1日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：鉴于双方于2017年5月5日签订租赁合同，现就原合同部分条款变更及相关事项补充约定，原合同中约定的租赁期限变更为6年，自2018年11月16日至2024年11月15日，计算使用费起始日期为自2018年11月16日开始起算，装修期自2018年11月16日开始往前计算2个月，装修期间只收取物业管理费，原合同中约定免租期不再执行，免租期调整为6个月，免租期自2019年开始计算，分两年执行，每年三个月，即2019年4月1日至2019年6月30日止和2020年4月1日至2020年6月30日止。补充协议是原合同的有效补充，与原合同具有同等法律效力，本补充协议与原合同不一致的，以补充协议约定为准，补充协议未约定的，按原合同约定执行。协议签订后，被告交纳租赁费至2019年2月15日，另向原告交纳租赁保证金150000元，后续租金一直未予支付，故原告于2019年1月29日、2019年5月5日、2019年7月19日分别向被告下达《租赁费交付通知书》进行租金催交。2020年11月6日，原告通过邮寄方式向被告发出一份《租赁合同解除通知书》，表明由于被告多次未按合同约定按期缴纳租金，根据双方签订的合同规定，原告方可以解除《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，在接到本通知后10日内腾退房屋，缴清所欠租赁费并承担违约责任，逾期未腾退房屋的，公司将按合同约定采取相应措施收回房屋。2020年11月9日，上述邮件由被告签收，庭审中被告认可收到解除合同通知，对解除合同没有异议。解除通知书发出后，被告仍未向原告支付租金，2020年11月15日，原告停止了对涉案房屋水电供应。后双方就租赁费支付协商未果，故原告诉至本院，请求判如所请。   另查明，2018年5月17日，原告与案外人高培铭签订《商品房买卖合同》，约定原告将其开发建设的世和天玺国际中心群楼C247号商铺出售给高培铭，该商铺套内建筑面积223.63平方米。当日，原告与高培铭就上述商铺签订了《委托代管协议》，约定高培铭在购买的上述商铺时，原告已经该商铺出租给被告，高培铭认可该租赁合同并同意履行该合同项下所有出租方的权利和义务，高培铭将其所购上述商铺委托给原告，由原告负责该商铺的日常管理及租金催收等事宜。2019年7月25日，原告将世和天玺国际中心群楼C245、C246号商铺出售其他业主，被告就上述两商铺另行与业主签订了租赁合同。   再查明，2020年1月25日，宁夏回族自治区人民政府决定从即日19时起启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。为此，自治区应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部于2020年1月27日发布《宁夏应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部公告（第2号）》，明确要求暂时取消一切大型群众活动，暂时关闭所有旅游景点及歌舞娱乐、游戏游艺、影院、网吧等场所。2020年5月6日，宁夏回族自治区人民政府决定，于当日将自治区公共卫生事件应急响应级别从2020年2月28日18时起实施的Ⅱ级从即日起17时下调为Ⅲ级。   本院认为，原、被告签订的《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行合同义务。原告主张解除《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，因被告自2019年2月16日未支付涉案房屋的租金，原告依据合同约定以书面形式向被告催付租金，并于2020年11月6日向被告发送《租赁合同解除通知书》，告知被告解除案涉租赁合同、交还房屋等事项，2020年11月9日，被告签收上述邮件，庭审中被告亦认可收到解除合同通知并同意解除合同。根据双方合同约定：被告逾期支付全部或部分租金、物业管理费及水电费及相关能源费用超过30日的，原告有权提前解除合同。现被告逾期支付租金达数月之久，已构成违约，原告依据合同约定已向被告告知解除事宜，故本院确认原、被告签订的《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》于2020年11月9日解除。因房屋租赁合同已经解除，故被告应向原告腾退案涉房屋，故对原告要求腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同虽已解除，但对于欠付自2019年2月16日至2020年11月9日的租金，被告应依约予以支付。因2019年7月24日之前，原告租赁被告房屋面积为299.23平方米，按照合同约定的租金142元/㎡/月，每月租金应为42490.66元，同时按照双方签订的补充协议约定减免2019年4月1日至2019年6月30日的租金，被告应付2019年7月24日之前的租金为97728.52元（42490.66×1.5＋42490.66÷30×24）。自2019年7月25日至2020年11月9日，原告租赁房屋面积为223.63平方米，按照合同约定的租金142元/㎡/月，每月租金应为31755.46元，扣减2020年4月1日至2020年6月30日期间合同约定的免租期费用，被告该期间应付租金为395884.73元（31755.46×12＋31755.46÷30×14）。由于在上述期间发生新型冠状病毒感染肺炎疫情，该情形属不可抗力，为此导致合同无法履行的，遭受不可抗力影响的一方有权要求部分或者全部免除责任。经查，案涉房屋被告用于经营餐饮，根据宁夏回族自治区政府疫情防控工作安排，辖区内该类服务业自2020年1月25日起处于暂停状态，直至2020年5月6日起自治区公共卫生事件应急响应级别才下调为Ⅲ级。在此期间，原、被告均有义务响应政府文件要求暂停或调整营业，由此产生的房租损失应由原、被告平均予以分担，故本院综合疫情防控实际且遵循公平原则，酌情确认被告应当支付该期间租金的一半，由于2020年4月1日至6月30日原告已予以免租，故自2020年1月25日至2020年3月31日期间租金89973.8元（31755.46×2＋31755.46÷30×25）可减免一半，即44986.9元（89973.8元÷2）。综上，被告应支付原告自2019年2月16日至2020年11月9日租金为448626.35元（97728.52元＋395884.73元-44986.9元）。对于原告主张的自2020年11月5日至2021年4月15日的房屋占用费109362元，根据双方合同约定，“被告应按房屋现状返还房屋，原告不做任何的折旧补偿，超过退场期（30日内），被告应按租赁标的当年租金标准二倍向原告支付占用使用费”，原告现主张按照142元/㎡/月标准支付占有使用费，未违反双方约定，涉案合同于2020年11月9日解除，经过退场期30日，被告应从2020年12月10日支付房屋占有使用费，原告主张的占有使用费109362元，未超过上述期间产生的占有使用费金额，本院予以支持。对于原告既主张逾期付款违约金又主张解除合同违约金，约定过高，本院酌情按照合同解除时三个月租金之和95266元（31755.46×3）作为违约金支付原告，超出部分，不予支持。另被告向原告交付保证金150000元，根据合同约定“如因被告违约给原告造成损失的，原告有权直接扣减租赁保证金用以抵充违约金或赔偿款等”，故上述保证金可抵扣违约金、占有使用费等，故被告应支付原告租金及占有使用费为503524.35元（448626.35元＋109362元＋95266元-150000元）。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：   一、原告宁夏世和房地产开发有限责任公司与被告丁惠敏签订的《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》于2020年11月9日解除；   二、被告丁惠敏于本判决生效之日起十日内向原告宁夏世和房地产开发有限责任公司腾退位于宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰北街东侧世和天玺国际中心群楼C247号商铺；   三、被告丁惠敏于本判决生效之日起十日内向原告宁夏世和房地产开发有限责任公司支付租金及占有使用费合计503524.35元；   四、驳回原告宁夏世和房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费10094元，减半收取计5047元，由原告宁夏世和房地产开发有限责任公司负担1514元，被告丁惠敏负担3533元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 汪 婷   二〇二一年五月二十日   书记员 刘嘉辉   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》   第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   履行告知书   依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。   如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。   1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；   2.将被执行人纳入失信人员名单；   3.对被执行人限制高消费、限制出入境。   4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。   5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。   以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。