沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0191民初1491号原告：徐博，男，汉族，住址：沈阳市大东区。委托诉讼代理人：李宏宇，系辽宁美邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琦，系辽宁美邦律师事务所律师。被告：沈阳胜全房屋开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：边振岩，男，系该公司经理。委托诉讼代理人：宋学潮，系辽宁良友律师事务所律师。被告：魏丽娟，女，汉族，住址：沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：范国祥，系辽宁邦言律师事务所律师。原告徐博诉被告魏丽娟、被告沈阳胜全房屋开发有限公司（以下简称“胜全房屋”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法公开开庭进行了审理。原告徐博及委托代理人李宏宇、王琦，被告胜全房屋的委托代理人宋学潮，被告魏丽娟的委托代理人范国祥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2008年10月30日，原告与被告沈阳胜全房屋开发有限公司就位于沈阳市经济技术开发区的房产达成住宅预定书，由原告一次性支付购房款220800元给被告沈阳胜全房屋开发有限公司，由被告沈阳胜全房屋幵发有限公司出卖给原告诉争房屋。在签订了住宅预定书当天，原告就交付了全部购房款。后原告多次要求被告沈阳胜全房屋开发冇限公司与其签订正式商品房买卖合同，但被告沈阳胜全房屋开发有限公司以出售的诉争房屋是抵账房屋为由，让原告等被告沈阳胜全房屋开发有限公司与被告魏丽娟解决债权债务关系后，再补充签订正式的商品房买卖合同。现原告查明原告所购买的房屋已经备案在被告魏丽娟名下。并且该诉争房屋早已在2010年1月13日，由原告办理了房屋入住，并一直使用至今。原告为解决房屋问题，多次找寻二被告协商未果。原告无奈，特诉请贵院，原告提出诉讼请求：1、请求依法判令原告与被告沈阳胜全房屋开发有限公司就位于沈阳经济技术开发区沈辽西路107-20号第20幢1-4-1的房产所签订的住宅预定书有效，并确认原告与被告沈阳胜全房屋开发有限公司是真实的商品房买卖关系；2、请求依法判令被告沈阳胜全房屋开发有限公司与被告魏丽娟就位于沈阳经济技术开发区沈辽西路107-20号第20幢1-4-1的房产所签订的商品房买卖合同无效；3、请求依法判令撤销被告魏丽娟就位于沈阳经济技术开发区沈辽西路107-20号第20幢1-4-1的房产的备案登记在原告名下；4、请求依法判令二被告承担本案诉讼费用。被告胜全房屋辩称，我方与被告之间签订在住宅预定书是基于胜全公司与案外人于守平、于守财就工程款抵债协议的履行，胜全公司用涉案房产抵顶现付案外人的工程款，根据案外人的要求直接与原告签订了住宅预定书，签订了收款收据，并在后期办理的入住和房屋交付，因于守平、于守财为胜全房屋施工这个涉案房屋的这个楼房，在未全部完工时撤场，故签订《住宅预定书》时不符合交付的入住条件，仅是为了以该房屋抵顶其工程款先签订的《住宅预定书》。胜全公司没有实际收取原告的购房款，胜全公司与被告魏丽娟之间是借款关系，而非房屋买卖，胜全公司用备案的形式进行借款担保，魏丽娟在出庭本院另案其与张宏、祝凤华之间的一审庭审中自行确认，其与胜全公司之间是借贷关系，尚欠借款本息168万元，有庭审笔录为证。被告魏丽娟辩称，我方答辩如下：一、原告与被告沈阳胜全房屋开发有限公司之间签订《住宅预定书》并非《商品房买卖合同》，故原告的诉求不应得到支持。所谓的预定合同属于为了订立合同而提前签订的合同，属于预约合同，根据原告提供的《住宅预定书》买卖条款中第一条约定，签订本预定书后，乙方须在甲方通知签署《商品房买卖合同》，故本《住宅预定书》并非正式商品房买卖合同，故原告的第一项诉求不能得到支持，原告与被告沈阳胜全房屋开发有限公司为商品房预约合同关系。二、根据《住宅预定书》中标明，购买的房屋为“福隆雅居1期”，而本案涉案房屋为“福隆雅居2期”。通过答辩人提供的证据可以显示，并且二期是2010年1月21日取得建设用地规划许可，故原告更不能在2010年1月份入住。三、原告主张使撤销答辩人不动产登记被告超过除斥期间。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条：撤销权的消灭有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。本案答辩人的备案手续在2010年7月份已经备案，原告如购买房屋应早已得知，而是在2020年起诉，故原告的撤销权已经超过一年的除斥期间。四、答辩人与被告沈阳胜全房屋开发有限公司有合法的商品房买卖合同并办理了备案，取得了钥匙，故答辩人对涉案房屋享有物权请求权，原告为普通的债权，答辩人的权利优于原告。综上，请求法院驳回原告诉求，维护答辩人合法权益。经审理查明，2008年10月10日，原告徐博（乙方）与被告胜全房屋（甲方）签订《住宅预定书》一份，约定徐博购买被告胜全房屋开发的房屋一处，位于沈阳经济技术开发区，建筑面积69㎡，合同总价款220800元，并约定甲乙双方同意在未签订买卖合同之前，本预定书将作为证实有效之合同，在双方签署的买卖合同生效时，本预定书则作为《商品房买卖合同》之不可分割的一部分。预定书签订后，原告徐博一次性向被告胜全房屋付清购房款220800元，被告胜全房屋向徐博出具收款收据并加盖单位财务章，并于2010年1月13日向徐博出具入住通知单，向原告交付了涉案房屋，徐博一直在该房屋居住使用至今。被告胜全房屋至今尚未为原告办理房屋备案登记。另查明，在原告购买过程中，被告胜全房屋要求原告将购房款直接给付被告公司的债权人于守平、于守财后，被告向原告出具收款收据，并在住宅预定书上盖章。再查明，被告胜全房屋与被告魏丽娟实为借贷关系，并非商品买卖关系，案涉房屋亦是双方抵押借款的八套房产中的一套。上述事实的认定，有住宅预定书、收款收据、入住通知单、住宅使用说明书、供暖费票据、电费收据、有限电视费收据、水费欠费催缴单、不动产电子登记（簿）查询证明、胜全开发债权人情况说明、收条、收据、协议书、（2012）沈刑二初字第1号刑事判决书、商品房买卖合同以及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，徐博与被告胜全房屋所签订的《住宅预定书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。徐博按照约定履行了付款义务，并在被告胜全房屋交付房屋后实际居住使用，但被告胜全房屋在向徐博出卖房屋前又将涉案房屋备案至魏丽娟名下，致徐博未能按期办理房屋备案手续，系违约行为，故对原告主张将沈阳经济技术开发区沈辽西路107-20号1-4-1号房屋备案至员工名下的主张，本院予以支持。关于原告要求撤销二被告之间签订的《商品房买卖合同》的备案登记问题，本案二被告之间签订的《商品房买卖合同》，双方系基于借款关系而订立的，并非真实的商品房买卖的意思表示，其以虚假的意思表示实施的民事法律行为应为无效，故对于原告该项诉请，因符合法律规定，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销被告沈阳胜全房屋开发有限公司与被告魏丽娟签订的合同编号：E1024072987的《商品房买卖合同》的备案（沈阳经济技术开发区沈辽西路107-20号1-4-1）；二、被告沈阳胜全房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内为原告徐博办理房屋备案登记手续；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4612元，减半收取2306元，由被告沈阳胜全房屋开发有限公司、被告魏丽娟共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉费4612元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  秦滇生二〇二一年五月二十八日书记员  陈佳瑶本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。