广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初7611号原告李操，男，汉族，1987年12月12日出生，身份证住址湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人邬宇洲，广东彰意律师事务所律师。委托诉讼代理人张懿，广东彰意律师事务所律师。被告官福香，女，汉族，1982年9月28日出生，身份证住址广东省普宁市之一。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路**安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人杜艳花。上列原告李操诉被告官福香及第三人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称“乐有家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告李操及委托代理人邬宇洲到庭参加诉讼。被告官福香及第三人乐有家公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告返还超额购房款人民币173500元；2.被告向原告支付迟延返还超额款项的违约金（每日按该房产转让总价款的0.02%，自2020年1月22日起至返还全部款项之日止，暂计至2020年3月4日为人民币31820元）；3.被告向原告支付延迟交房违约金（每日按该房产转让总价款的0.04%自2020年3月6日起至交付房产之日止）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第3项诉讼请求。具体事实和理由：2019年12月1日，原告与被告在第三人居间下签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定原告以人民币370万元的价格购买被告名下位于深圳市宝安区的房产，被告应在收到全部款项后5个工作日内向原告交付房屋。原告于合同签订当日支付了定金20万元。因原告资金紧张，原被告双方及第三人决定将房产评估价上调至略高于实际交易价格，以便原告能获得略高的银行贷款，三方于2019年12月10日签订了《二手房买卖合同补充协议》，约定被告应收的购房款为原告支付的定金加首付款及银行放贷的尾款的总数为人民币370万元，被告应在收到首付款后2个工作日内将多出的购房款返还给原告，如违约以原合同成交价的每日万分之二赔偿违约金。当日，原被告即前往中国工商银行股份有限公司深圳深圳湾支行签订了《二手楼交易资金监管协议》，将原告支付的首期款人民币185万元办理了资金监管手续。后原被告双方于2020年1月15日签订了《深圳市二手房买卖合同》将购房价格提高至人民币410万元。中国工商银行股份有限公司深圳深圳湾支行于2019年12月30日发放《按揭贷款确认书》，确认的贷款金额为人民币205万元，并于2020年1月19日将资金监管的首付款支付至被告账户，又于2020年2月27日将全部贷款直接发放至被告账户。但被告在收到首付款后，仅向原告返还了人民币226500元，剩余人民币173500元经原告多次催告拒不返还，并拒绝与原告继续沟通，构成违约。望判如所请。被告官福香未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。第三人乐有家公司未到庭参加诉讼，提交书面情况说明陈述，一、2019年12月1日，原、被告在我方居间下签署《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》，约定被告将位于深圳市宝安区0万元价格出售给原告。二、《交易节点确认书》约定交易定金为20万元，其中10万元由原告直接支付给被告，剩余10万元托管于居间方处，且在定金中预留1万元作为交房保证金。满足约定条件后，我司已将托管定金9万元支付至被告账号，仍有1万元交房保证金托管在我司，我司愿意按照法院判决处置。三、2020年1月15日，原、被告办理递件过户手续，目前交易到结算费用、办理交房环节。原、被告签署的《二手房买卖合同补充协议》约定卖方实收370万元，超出该金额部分由卖方收到首付款2个工作日内退回买方指定账户。因原告表示被告未退全部余款，我司沟通被告多次，被告失联，至今未返还剩余款项。四、我司在交易中已充分履行居间义务，在原被告出现争议时积极协调。作为中介方，我司诚恳希望原被告协商解决本案争议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的举证、及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2019年12月1日，原告李操作为买方、被告官福香作为卖方、第三人乐有家公司作为居间方，共同签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同（编号58333001636）》。合同第一条约定被告将位于深圳市宝安区住宅转让给原告。合同第五条约定转让价格为人民币370万元。合同第六条约定购房定金人民币20万元，买方于签订合同时向卖方支付。合同第七条约定从交易总价款中预留人民币1万元作为交房保证金，交由居间方托管，在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。合同第八条约定付款方式为买方向银行抵押贷款，买方须于2019年12月10日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币165万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户；买方须于2019年12月10日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。合同第十条约定全部税费由买方支付。合同第十条约定买方应当于收到全部购房款（除交房保证金外）后5个工作日将房产交付买方。合同还约定了各方其他权利义务。合同签订当日，原告向被告支付定金人民币10万元，向乐有家公司支付监管定金10万元。2019年12月10日，原告作为买方、被告作为卖方，双方签订《二手房买卖合同补充协议》，约定：1.买方已收到的定金20万元之外，加上首付款和银行房贷的尾款，一共应收房价款为370万元。超出该金额部分，由卖方收到首付款的2个工作日内，将超出的金额退回给买方指定的账户（以买方收到银行出具的贷款承诺书为前提，并以贷款承诺书上的金额来计算）。2.买方支付上述超出的款项后，则与买家不存在任何债务关系，卖方无需退还任何款项给买方。买方应在卖方退款之后的2个工作日内办理房产抵押手续。3.上述条款双方若一方不按照执行，视为违约，以原合同成交价的万分之二一天赔偿违约金。4.本协议生效后，及成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。5.除本协议中明确所作修改的条款外，原合同的其他条款继续有效。原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。6.本协议一式叁份，三方各持壹份，均具同等法律效力。2019年12月10日，原告作为买方（甲方）、被告作为卖方（乙方），双方共同与中国工商银行深圳深圳湾支行（丙方）签订两份《二手楼交易资金监管协议》，分别约定甲、已双方交易的、时代景苑4栋1006房产，监管资金人民币120万、65万元；均约定在监管期限自交易款项划入丙方指定监管行号之日起90天，甲乙双方一致同意监管期限内监管资金划转条件达成后，丙方有权决定在收取手续费后无需取得甲、乙双方任何形式的授权直接将监管资金划入乙方账户。2019年12月10日，原告支付分别向上述约定的深圳工行二手楼资金监管账户支付120万元、65万元。2019年12月30日，中国工商银行深圳深圳湾支行出具《按揭贷款确认书（编号2019121986310）》，承诺就本案原被告双方签订的买卖合同向原告发放金额为人民币205万元的贷款。2020年1月15日，原告作为买方、被告作为卖方，双方签订《深圳市二手房买卖合同［深（宝）房现买字（2019）第43160号］》，其中第五条约定转让总价款为人民币410万元。同日，原、被告共同提交办理递件过户的申请资料。后，涉案房屋100%份额由被告名下转移登记至原告名下，原告不动产证号为粤（2020）深圳市不动产权第××号。2020年1月19日，中国工商银行深圳深圳湾支行将监管款项120万元、65万元付至被告账户。2020年2月27日，中国工商银行深圳深圳湾支行向原告发放购房贷款205万元。乐有家公司确认，其监管的定金10万元，已向被告支付9万元，尚余1万元未支付。原告确认，被告于2020年1月20日向其转账返还176500元、2020年1月21日向其转账返还5万元；被告当面返还500元。以上共计227000元。此外，被告未返还任何款项。原告确认，其已于2020年3月7日搬入涉案房屋居住，未产生需在交房保证金中扣减的款项。另查，原告陈述被告与赎楼担保公司仍有赎楼费用尚未结清，赎楼担保公司已另行起诉被告。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，被告官福香、第三人乐有家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为放弃举证及对各方当事人提供的证据进行质证的权利。原、被告与第三人签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应当依法全面履行协议约定的义务。依据本院认定的事实，原告作为买方共向被告支付定金20万元、首付款185万元、按揭贷款尾款205万，后被告向原告返还22.7万元，故原告与被告签订的《深圳市二手房买卖合同[深（宝）房现买字（2019）第43160号]》第五条关于转让总价款为410万元的约定，并未原、被告真实的意思表示，该条款无效。关于返还购房款。原、被告在《二手房买卖合同补充协议》中明确约定被告作为卖方实收购房款370万元，被告收取款项超出该金额部分应于收到首付款的2个工作日内退回给原告。依据本院认定的事实，被告于2020年1月19日收到首付款185万元，应于2020年1月21日前将已收定金、首付款、银行发放购房贷款总额超过370万元部分退回原告，应返还金额为40万元（20万元+185万元+205万元-370万元）。被告作为负有返还义务一方，对其已返还的金额具有举证责任，其未参与诉讼亦未举证证明实际返还金额，本院对原告主张的金额226500元予以确认。原告在庭审中陈述曾前往被告身份证住址，被告当面返还500元，亦应扣减。故，被告应向原告返还购房款173500元（40万元-226500元-500元）。关于迟延返还的违约金。原、被告在《二手房买卖合同补充协议》中约定若一方不遵照执行，视为违约，以原合同成交价的每日万分之二赔偿违约金。被告未依约向原告返还多付购房款，已构成违约，应承担相应违约责任。但结合原告未足额收取的款项为173500元，按照成交价370万元计算违约金过高，本院酌定为被告以173500元为基数，按照日万分之二的标准，自2020年1月22日起向原告支付违约金至清偿之日止。鉴于乐有家公司监管交房保证金1万元尚未支付给被告，且明确表示已无法联系被告。且原告明确表示不存在应在交房保证金中扣减的款项。为减轻当事人诉累，本院对交房保证金一并予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告官福香应于本判决生效之日起七日内向原告李操返还多收取的购房款人民币173500元；二、被告官福香应于本判决生效之日起七日内向原告李操支付迟延付款违约金（违约金以173500元为基数，按照日万分之二的标准，自2020年1月22日起计至清偿之日止）；三、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司以人民币10000元为限，对被告官福香上述支付义务承担连带责任；四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4380元、保全费1547元，由被告负担受理费3843元、保全费1405元，原告负担受理费537元、保全费142元。原告已预交受理费4380元、保全费1547元，其中受理费3843元、保全费1405元由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费3843元、保全费1405元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二一年五月七日书记员 涂莹洁（兼）书记员 林    倩附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。