北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7146号上诉人（原审被告）：北京嘉合万家科技有限公司，住所地北京市东城区火桥北里**楼****。法定代表人：张小钢，总经理。委托诉讼代理人：刘蕾，北京轩至律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海欣，北京轩至律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京天岳恒房屋经营管理有限公司，住所，住所地北京市西城区前门西大街**楼**div>法定代表人：徐铭基，董事长。委托诉讼代理人：张悦，男，该公司职员。上诉人北京嘉合万家科技有限公司（以下简称：嘉合公司）因与被上诉人北京天岳恒房屋经营管理有限公司（以下简称：天岳恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初16040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理，于2021年5月20日公开开庭审理了本案。上诉人嘉合公司之委托诉讼代理人刘蕾、被上诉人天岳恒公司之委托诉讼代理人张悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉合公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判嘉合公司向天岳恒公司支付自2019年5月1日起2020年3月24日止的房屋租金435000元。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。涉案双方于2020年3月24日协商解除合同后，正值疫情，涉案房屋没有经营，嘉合公司也未占有使用，天岳恒公司不主动收房，一审判决要求支付占用费没有事实依据；疫情过后，涉案房屋由小卖部经营至2020年7月6日，系天岳恒公司对自己房产的处分，天岳恒公司应向房屋实际使用人收取租金。2.一审判决认定嘉合公司单方违约，证据不足。涉案房屋系住宅，不允许经营，也无法办理营业执照，与合同约定“乙方承租该房屋用于经营”不符，合同目的无法实现，是天岳恒公司违约在先。3.一审判决适用法律错误。依据京政办发[2020]7号、京政办发[2020]15号文件关于免收房租的规定，嘉合公司向天岳恒公司支付自2019年5月1日起2020年3月24日止的房屋租金为435000元。天岳恒公司辩称：同意一审判决，不同意嘉合公司的上诉请求和理由，请求驳回其上诉。1.天岳恒公司通过张贴通知及多次催缴的方式与嘉合公司联系，有微信证据证明，不存在对方所述可以随时腾房及联系不上我方的情况；2.天岳恒公司与小卖铺没有任何关系，是嘉合公司违反合同约定；3.天岳恒公司从未承诺调换房屋，涉案房屋是天岳恒公司从天坛物业移交过来，在此之前一直用于经营，不存在不能办理营业执照的问题。天岳恒公司向一审法院起诉请求：1、依法判令嘉合公司支付天岳恒公司自2019年5月1日起2020年4月30日止的房屋租金58万元；2、依法判令嘉合公司立即支付从2020年5月1日至实际腾退房屋之日即2020年7月7日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按第三方评估机构3.58元/m/天）；3、依法判令嘉合公司支付自2019年7月1日至2020年4月30日的逾期付款违约金（以58万为基数，按照日千分之五的标准计算）；4、本案诉讼费用由嘉合公司承担。一审法院认定事实：天岳恒公司（甲方、出租方）与嘉合公司（乙方、承租方）签订了房屋租赁合同书，约定甲方将涉诉房屋出租给乙方使用，面积399.22平方米。乙方承租该房屋用于经营。如需改变使用性质，应及时通知甲方并征得甲方书面同意。租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日止。租金每年58万元（含税）。租金按半年支付，2019年5月1日签订合同即支付租金29万元，2019年11月1日前支付下半年租金。甲方有权按照合同规定按时向乙方足额收取房屋租金。甲方有义务向乙方提供房屋的有关证明资料。乙方应按时足额向甲方支付房屋租金，逾期未予交纳，除补交所欠租金以外，须交滞纳金。逾期一个月不交，向甲方支付欠款的千分之三按日计算。逾期二个月不交，向甲方支付欠款的千分之五按日计算；逾期三个月不交，甲方有权终止合同并要求乙方按违约责任规定赔偿经济损失。乙方在承租房屋期间负责交纳一切相关费用。乙方不得随意拖欠房租及各项费用，如乙方拖欠各项费用甲方有权收回房屋。本合同签订后，租期内租赁标的物所发生的一切支出及损失，如各项罚款、办理相关使用许可证、政府颁布有关法规及政策致使乙方停业等情况，甲方概不负责，支出及损失均由乙方独自承担。违约责任，本合同履行过程中，如一方认为对方有违约行为，可向对方发出书面通知，要求对方承担违约责任，并做出解释和赔偿。违约金以年租金的30%计算，造成的损失应予以赔偿。合同履行过程中，天岳恒公司向嘉合公司交付涉诉房屋，但嘉合公司未交纳任何租金。关于未交付租金原因，嘉合公司称天岳恒公司未提供涉诉房屋的合法手续，导致其无法营业，但天岳恒公司称如天岳恒公司未提供产权证明，嘉合公司不可能办理营业执照，并提交2020年3月7日的照片，证明嘉合公司一直在经营，不存在无法经营的情形。经质证，嘉合公司认可上述照片的真实性，但称涉诉房屋没有人了，根本没有营业。天岳恒公司称其于2020年3月24日向嘉合公司发送了解除通知，嘉合公司称其于当日收到天岳恒公司该解除通知。嘉合公司认为，双方合同于解除通知中写明的2020年3月31日解除，而天岳恒公司认为嘉合公司并未于3月31日搬离涉诉房屋，故不认可双方合同于3月31日解除，认为双方合同于4月30日已履行完毕。关于腾房情况。法庭询问天岳恒公司为何其于3月24日向嘉合公司发出解除合同通知并称逾期不搬离视为嘉合公司放弃屋内的物品，却在嘉合公司未搬走时未自行处理，天岳恒公司称嘉合公司将地下室及上面房间的门都用链子锁上，因嘉合公司一直未交租金，且还在租赁期限内，天岳恒公司就未通过撬门砸窗的方式进入涉诉房屋。嘉合公司称其于2020年4月1日将最后一批物品搬离涉诉房屋，未搬走的物品是不要的杂物，不影响天岳恒公司正常收房，但没有告知天岳恒公司剩余的物品是不要的物品。对此，天岳恒公司不认可，并提供微信记录，证明在2020年5月6日天岳恒公司询问嘉合公司能否搬走，嘉合公司称这个礼拜天（即5月10日）问题不大，但过了5月10日嘉合公司仍然没有搬走。经质证，嘉合公司认可上述微信聊天记录，并提交其他聊天记录，证明天岳恒公司于2020年3月24日通过微信第一次发送终止通知，同意双方合同解除，但联系不上天岳恒公司，天岳恒公司也未主动收房。经质证，天岳恒公司表示真实性认可。天岳恒公司称嘉合公司将涉诉房屋转租给小卖部，天岳恒公司向小卖部发通知后，小卖部才知晓嘉合公司未向天岳恒公司交付租金，后小卖部承诺6月25日搬离，如未搬离屋内物品由天岳恒公司处理，后7月6日天岳恒公司到涉诉房屋处查看，涉诉房屋依然杂乱，天岳恒公司于7月7日将涉诉房屋处贴了封条上了锁。对此，嘉合公司称其未阻拦过天岳恒公司收房，至于天岳恒公司和小卖部的协商内容嘉合公司不清楚。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，天岳恒公司、嘉合公司所签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同约定全面履行相应义务。天岳恒公司依约交付房屋，嘉合公司应按期支付租金。嘉合公司称天岳恒公司未提供涉诉房屋的合法手续，导致其无法营业，故未交付租金，但天岳恒公司不予认可且嘉合公司未提交充分证据，故对该意见法院不予采纳。嘉合公司未按期交付租金，构成违约，应承担违约责任。天岳恒公司据以于2020年3月24日向嘉合公司发送解除通知，嘉合公司于当日收到该通知，故法院据以认定双方合同于2020年3月24日解除，嘉合公司应支付合同解除前的房屋租金。合同解除后，嘉合公司应及时将涉诉房屋交还天岳恒公司，天岳恒公司亦有尽快收房减少损失的义务。嘉合公司称其已于4月1日搬离涉诉房屋，但天岳恒公司提交的微信记录显示5月6日嘉合公司仍未搬离，故嘉合公司该意见法院不予采纳。天岳恒公司称涉诉房屋由嘉合公司转租小卖部，小卖部经天岳恒公司通知后承诺6月25日前搬离，未搬离物品可由天岳恒公司自行处理，后天岳恒公司于7月6日进入涉诉房屋，发现涉诉房屋杂乱，显然小卖部已搬离涉诉房屋，故天岳恒公司最晚应当于6月25日收房，其于7月7日收房存在未及时收房的过失。合同解除后，嘉合公司未交还房屋的，应当向天岳恒公司支付房屋占用费用，占用期间法院认定为3月25日至6月25日。关于占用费计算标准，天岳恒公司诉请要求按照第三方评估机构评估结果计算，因该标准低于双方合同约定标准，法院照准。关于嘉合公司提出因发生疫情要求减免租金的意见，理由正当，法院予以采纳，故法院对嘉合公司需向天岳恒公司支付的租金及占用费数额，考虑疫情的影响，进行酌定。另，关于天岳恒公司主张的违约金一项，因违约金标准过高，法院依法予以酌定确定违约金数额。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、北京嘉合万家科技有限公司于判决生效后七日内向北京天岳恒房屋经营管理有限公司支付2019年5月1日至2020年3月24日期间的租金472240.4元、2020年3月25日至6月25日期间的占用费65922.2元；二、北京嘉合万家科技有限公司于判决生效后七日内向北京天岳恒房屋经营管理有限公司支付违约金3万元；三、驳回北京天岳恒房屋经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，天岳恒公司提交证据1.2020年5月6日小卖部照片，以证明处于经营状态；证据2.2020年5月6日张小纲视频，以证明不存在嘉合公司找不到天岳恒公司，且天岳恒公司多次催缴房屋租金；证据3.足疗店杂物照片，以证明嘉合公司一直占用涉案房屋，未腾空房房屋。嘉合公司质证称，证据2视频真实性认可，但是当时的照片只是小卖部，足疗店已经搬空未占用。小卖部是天岳恒公司允许占用的，应向小卖部主张占用费。本院认为：天岳恒公司、嘉合公司所签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，天岳恒公司依约交付房屋，嘉合公司应按照合同约定标准及方式支付租金。因嘉合公司未按期交付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院将天岳恒公司发送解除通知的时间认定为合同解除日，事实及法律依据充分，本院予以确认。依据查明的事实，天岳恒公司最晚应当于6月25日收回租赁房屋，一审法院依据双方交接房屋的实际情况，确定房屋占用费用计算至6月25日，并无不妥。涉案房屋系嘉合公司依据合同约定从天岳恒公司处承租，嘉合公司上诉主张天岳恒公司应向房屋实际使用人收取租金，没有事实依据，本院不予支持。因受疫情影响，一审法院在确定租金及占用费时，均酌情进行了减免，并依据本案实际情况在合同约定的违约金标准上进行了酌减，嘉合公司相应的上诉主张均依据不足。综上所述，嘉合公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2963元，由北京嘉合万家科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 梁立君二〇二一年五月二十七日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇