江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终1366号上诉人（原审被告）：赣榆仁和护理院，住所地连云港市赣榆区经济开发区香港路与怀仁路交汇处东100米。法定代表人：王**，该院院长。上诉人（原审被告）：何宜通，男，汉族，住连云港市赣榆区经济开发区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：雷磊，江苏榆和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港美泰家居用品有限公司，住所地连云港市赣榆区班庄镇朱范村。法定代表人:卜耀南，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘公明，该公司经理。上诉人赣榆仁和护理院（以下简称仁和护理院）、何宜通因与被上诉人连云港美泰家居用品有限公司（以下简称美泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2020）苏0707民初6869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人仁和护理院、何宜通上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审中上诉人已经提供相关证据证明上诉人于2020年6月10日搬离被上诉人的房屋，被上诉人也认可搬离的事实，但是被上诉人以房屋交付不符合合同约定而拒绝收房，上诉人对此一直持有异议，一审法院虽认定“上诉人交付的租赁物存在瑕疵，被上诉人亦可先行接收，因瑕疵导致自己遭受损失的，可依法要求上诉人承担赔偿责任。被上诉人未采取适当措施导致租赁物一直空置，扩大了自己的损失，对被上诉人要求上诉人支付占用费至租赁物实际返还之日的请求，不予支持”，但一审法院仍然给予了被上诉人三个月的止损合理期限，上诉人认为该止损期间不符合法律规定，而且一审法院不仅给予了上诉三个月的止损期限的租金，还判决上诉人按照原租金的1.3倍支付上述期间的占用费，上诉人认为裁判无事实和法律依据;上诉人专门找到当时的连云港豪宇物业服务有限公司（以下简称豪宇物业公司）出具了情况说明，上诉人于2013年从鲍春利处承租涉案房屋并与豪宇物业公司签订前期物业服务合同，上诉人在经得鲍春利同意及物业公司在场的情况下对涉案房屋最东边两间的窗户改成了门，所以上诉人是遵循了双方签订的合同进行的装饰装修，一审法院判决恢复原状与事实不符；二、一审法院未认定上诉人曾提出的疫情期间要求减免租金的答辩意见，上诉人对此持有异议，首先，疫情属于不可抗力，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》上诉人在一审期间要求减免租金的请求一审法院应当结合实际情况予裁判，但是一审法院并没有采信该辩论意见；其次，上诉人仁和护理院属于医疗养老结合的慈善服务机构，收住的都是老人属弱势群体，疫情期间属于特殊管理单位，卫生和民政部门直至2020年5月份仍要求封闭管理，上诉人多次上报区卫健委和民政部门请求在宽限期内进行搬迁工作，得到的回复是绝不准在疫情管控期间内进行搬迁工作，卫健委每天都来上诉人处进行检查，防止上诉人私自搬迁，上诉人在一审的时候也提交了赣榆区卫健委疫情管控的法律文书，上诉人实际解封期间一直延续至2020年5月底，2020年6月份上诉人请示上级部门搬迁工作，经过上级部门同意后上诉人才进行搬迁工作，上诉人也在一审中提交了赣榆区卫健委对上诉人疫情管控的管理文件能够证明上诉人实际的管控期间，一审法院并没有考虑上述情况，而是根据本地区新冠疫情管控情况，认为上诉人的迁出时间可以顺延至2020年3月31日，但实际上上诉人在此期间仍属于疫情管控期，尤其是养老机构仍然实行严格的封闭管理，无法进行迁出工作，2020年6月份上诉人才解封，一解封就实施了迁出工作，故认定上诉人违约不符合事实；第三，上诉人与被上诉人的租赁合同于2020年9月17日才经连云港市中级人民法院的生效判决确认于2019年9月21日解除，在合同未被确认解除之前，上诉人并没有义务提前搬迁，一审法院给予了上诉人3个月的迁出宽限期应当从二审生效开始计算，故一审法院认定上诉人自2020年3月31日后构成违约系错误的。被上诉人美泰公司答辩称：上诉人租赁我们房屋支付租金是应当的。同意一审判决，请求二审法院依法裁判。美泰公司向一审法院起诉，请求判令：1.仁和护理院、何宜通立即将占用的商铺返还美泰公司；2.仁和护理院、何宜通将能正常使用的水、电、煤气设施一并交付美泰公司，并结清占用商铺期间的水、电、气及物业等费用；3.仁和护理院、何宜通将能正常使用并经检验合格的电梯一并交付美泰公司；4.仁和护理院、何宜通将电梯的特种设备设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维护保养说明、监督检验证明等相关技术资料和文件；特种设备的定期检验和定期自行检查记录、特种设备的日常使用状况记录及电梯的《特种设备使用登记证》交付给美泰公司，并将《特种设备使用登记证》变更至美泰公司名下；5.仁和护理院、何宜通出资将商铺最东边两间房屋的门恢复原状为窗户；6.仁和护理院、何宜通给付美泰公司商铺占用费384068元（自2019年9月22日起至2020年9月21日止）及2020年9月22日起至商铺实际返还之日止，按每日1105元计算的租金；7.仁和护理院、何宜通赔偿美泰公司租金利息损失27653元（自2019年9月22日起至2020年9月21日止）及以本金403272元为基数，自2020年9月22日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；8.本案诉讼费用由仁和护理院、何宜通承担。诉讼过程中，美泰公司将第6和第7项诉讼请求变更为：6.仁和护理院、何宜通给付美泰公司商铺占用费768136元（自2019年9月22日起至2020年9月21日止）及2020年9月22日起至商铺实际返还之日止，按每日2210元计算的租金；7.判令仁和护理院、何宜通赔偿美泰公司租金利息损失55306元（自2019年9月22日起至2020年9月21日止）及以本金806544元为基数，自2020年9月22日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。一审法院查明事实：2013年4月2日，何宜通（乙方）以赣榆仁和护理院的名义与案外人鲍春利（甲方）签订《商铺租赁合同》。合同约定甲方同意将位于连云港市赣榆县××路×东成凯亚国际）1-114、1-113、1-112、2-112、3-112、1-109、l-l10、1-111、2-208、2-209单元商铺出租给乙方作为商业使用，甲、乙双方共同确认出租房屋的建筑面积约为1361.59平方米，具体位置平面图见本合同附件一；该出租房屋仅限用于经营医院，经营品牌为无；以甲方实际交房之日作为房屋租赁起始日，租期为10年（交房确认书作为本合同的附件）；双方议定租赁期间租金（不含税）如下：第一年租金为人民币贰拾万零玖仟零壹拾柒元整（Y209017元）；第二年租金为人民币贰拾柒万捌仟陆佰捌拾玖元整（Y278689元）；第三年租金为人民币叁拾肆万捌仟叁佰陆拾贰元整（Y348362元）；第四年租金为人民币叁拾肆万捌仟叁佰陆拾贰元整（Y348362元）；第五年租金为人民币叁拾陆万伍仟柒佰捌拾元整（Y365780元）；第六年租金为人民币叁拾陆万伍仟柒佰捌拾元整(Y365780元）；第七年租金为人民币叁拾捌万肆仟零陆拾捌元整（Y384068元）；第八年租金为人民币叁拾捌万肆仟零陆拾捌元整（Y384068元）；第九年租金为人民币肆拾万叁仟贰佰柒拾贰元整（Y403272元）；第十年租金为人民币肆拾万叁仟贰佰柒拾贰元整（Y403272元）；租金按12个月为壹个支付期,先支付后使用。首期租金支付日期以《交房确认书》中确定的日期为准；以后乙方必须在下一支付期开始前7天内全额付清租金；甲乙双方约定免租装修期为五个月，免租期内须正常缴纳物业服务费。免租期包含在第一年的租赁期限之内；鉴于甲方因乙方经营场所需要，对出租房屋一至三楼增建了卫生间及电梯工程项目，同时为确保出租房屋及附属设施、设备安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方同意于签订本合同的当日支付甲方壹拾万元（100000.00元）为乙方履行本合同义务的保证金，甲方在收到保证金后应开具收据给乙方；甲方在乙方没有违约的情况下，应于租赁期满，双方不再续约且乙方己腾空点清所有物品，将房屋及设施完好交还甲方并付清所有应付费用和办理完毕营业证照迁址或注销手续后（包含本合同第16条约定）的10个工作日内，将保证金（无息）退还给乙方；因乙方违反本合同约定而产生的租金、违约金、损害赔偿金及其它相关费用等，甲方可直接在保证金中扣除，乙方必须在接到甲方付款通知后3天内补足保证金抵扣后的不足部分。若乙方未在指定期限内补足保证金抵扣后不足部分的，每逾期一日，支付未补足部分的1%作为违约金给甲方；乙方可以根据经营的需要，在不影响房屋主体结构和外立面统一规划效果的前提下对房屋进行必要的装修装潢（店招、广告等应符合甲方的统一要求并征得甲方的同意）、设备设施添置、装修设计、施工方案及相应图纸须于开工前征得甲方书面同意。工程设计、装饰施工和工程费用均由乙方承担。乙方的设计、装修装潢必须保证房屋及相关设施的完好与安全；因乙方不合理或不适当使用导致出租房屋或其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责及时维修；超过24小时乙方仍不维修的，甲方可代为维修，维修费用由乙方承担；乙方需向甲方返还房屋的，应遵循以下原则，否则甲方将不予退还保证金，并可要求乙方承担违约责任并支付赔偿金（按同期租金的2倍计付）：1.办理撤销电话机号（含分机号）及其他所有退约手续；2.乙方退还从甲方租赁或借用的一切财物，如有损坏，需照价赔偿，甲方可从保证金内直接扣除；3.乙方应提前告知准确的迁出时间；4.乙方在迁出过程中如造成设施、设备损坏，人员伤害等事故，甲方概不负责，给甲方造成的损失，由乙方全额赔偿；5.乙方须在迁出过程中仅可将乙方在在房屋内添置的可拆分的动产部分自行拆除(水、电、煤气的增扩容设施、设备除外），其他不可拆分部分应保持原状并连同房屋一并如期交还甲方，乙方保证交还的房屋及其附属设施处于完好及可正常使用之状态并经甲方的验收确认，否则视为乙方没有按时交还；6.乙方在完成上述手续后，需向甲方缴清所有相关费用，退还属于甲方的一切物品后，方可要求返还保证金。乙方将房屋转租或与第三方合作经营，必须事先征得甲方谅解并书面同意，否则乙方不得转租、不得委任或特许第三方经营和管理该房屋的部分或全部。经甲方同意转租的转租合同终止期不得超过本合同的租赁期，乙方应保证其受转租人不将转租房屋再行转租。对转承租方或第三方经营而产生的债权债务，乙方承担连带责任，与甲方无关。转租后的商家其经营的业态业种必须符合商业街的整体定位及要求。乙方应按合同约定，按时足额支付租金、保证金及其他各项应付费用。在租赁期限内逾期或部分逾期交付租金的，每逾期一天，应支付相当于未支付款项2%的违约金。租赁期满不续租或者本合同解除的，乙方应当按照本合同的约定向甲方交还房屋。若乙方未能按约定完成向甲方返还房屋的，甲方有权选择适用下列任一措施或同时使用：（1）要求乙方每逾期一日支付相当于当时日租金标准的2倍的占用费；（2）于任何时间直接收回并占有房屋，房屋内乙方留存的任何物品（包括装修装潢）均视为乙方自动放弃归甲方所有，甲方有权自行处置，且无须对乙方承担任何保管、补偿或赔偿责任。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，鲍春利将涉案商铺交付仁和护理院使用，仁和护理院对涉案商铺进行装修，并按约定安装电梯一部，安装费用在第二年的租金中充抵。2017年9月份，在仁和护理院放弃优先购买权的前提下，鲍春利将涉案商铺出售给美泰公司，并于2017年9月22日向仁和护理院发出了《通知》，要求仁和护理院在接到通知后按照《商铺租赁合同》的约定及时向美泰公司履行义务。2018年10月19日，因仁和护理院、何宜通未按时支付租金，美泰公司向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年12月5日组织双方达成调解协议，约定仁和护理院于2018年12月8日前支付美泰公司租金365780元及美泰公司交纳的律师费15000元。2019年8月16日，美泰公司作出了《房租到期交租通知》，告知仁和护理院已逾期交租46天，要求其将租金转入美泰公司的账户。2019年8月19日，美泰公司将该通知邮寄给何宜通，何宜通于2019年8月20日签收了上述通知。2019年9月18日，美泰公司书面通知仁和护理院、何宜通要求解除租赁合同，不退还保证金，立即支付所欠租金及违约金，并立即搬离租赁场地。仁和护理院于2019年9月21日收到该函件，并于同年10月14日向美泰公司书面复函同意解除合同。2019年10月8日，美泰公司向一审法院提起诉讼，请求解除与仁和护理院之间的租赁合同，并要求仁和护理院给付欠付的房租384068元及逾期违约金，扣除保证金后共计921620.8元。仁和护理院在诉讼过程中提出了反诉。一审法院经审理于2020年1月6日作出（2019）苏0707民初8573号民事判决书，判决如下：一、解除何宜通与案外人鲍春利在2013年4月2日签订的《商铺租赁合同》；二、仁和护理院、何宜通应于判决发生法律效力之日起十日内向美泰公司连云港美泰家居用品有限公司支付2019年7月1日起至2020年1月6日止的房屋租金199926元及利息（自2019年7月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；仁和护理院赣榆仁和护理院支付给美泰公司连云港美泰家居用品有限公司的保证金100000元可抵充利息及租金）；三、驳回仁和护理院赣榆仁和护理院的反诉请求。美泰公司不服一审判决，在法定期限内上诉至连云港市中级人民法院。中级法院审理后，于2020年9月17日作出（2020）苏07民终1885号民事判决书，判决如下：一、维持连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初8573号民事判决第一、三项；二、撤销连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初8573号民事判决第二项；三、赣榆仁和护理院、何宜通应于判决发生法律效力之日起十日内向连云港美泰家居用品有限公司支付2019年7月1日起至2019年9月21日止的房屋租金87336元及利息（自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；赣榆仁和护理院支付给美泰公司连云港美泰家居用品有限公司的保证金100000元可抵充利息及租金）。2020年6月11日，赣榆仁和护理院向美泰公司发出《房屋催交接通知书》，通知书载明：“因我们双方签订的租赁合同已经解除，但受疫情影响，我方在解除合同后占用贵方位于东城凯亚的房屋，现我们已于2020年6月10日实际搬离，并于当日通知贵方前来办理房屋交接手续。现我方再次发出房屋催交接通知，请贵方在接到通知之日起二日内来办理交接手续，否则，视为我方交接完毕，交接标的物符合合同约定。”美泰公司于同年6月13日收到上述通知书。同年6月14日，美泰公司向仁和护理院发出书面回函，告知仁和护理院自接到通知函起，3日内指派公司职员刘公明办理接收事宜。同时指出仁和护理院在承租期内擅自改动外立面及违建部分，请及时清理拆除，恢复原状，达到合同交付条件。同时将水费、电费、物业费等相关结算情况写明，并出示相关票据，以及便核对，占用期间的房租请予以结清。2020年6月19日，美泰公司、仁和护理院双方见面处理交接事宜，但未能达成一致意见。2020年6月29日，美泰公司又向仁和护理院发出书面函件，载明：“6月19日双方见面，经过查看存在以下问题点导致无法收房：1.水、电费未结清，数额巨大；2.房屋中遗留大量医疗垃圾及物品未清理；3.违建房屋严重影响我方房产使用，需要拆除；4.电梯所用电源系公共电源，系违法偷电，需与物业明确责任后，才能收房；5.水、电、电梯户名需要你方协助过户；6.欠费问题未得到明确答复和解决。”仁和护理院在使用租赁物期间将商铺最东边两间房屋的窗户改造为门，破坏了房屋外立面的统一性，并搭建了部分违章建筑。仁和护理院未能举证明其窗改门行为得到原出租人鲍春利的同意或美泰公司的同意。部分违章建筑物在诉前已被行政执法机关拆除。一审庭审中，仁和护理院提交如下证明：1.2020年7月15日由江苏鼎亚置业发展有限公司出具的《证明》一份，证明载明赣榆仁和护理院用电一直都是江苏鼎亚置业发展有限公司提供的基建用电。2.水费缴费凭证一组，证明2020年7月9日其已交清租赁商铺2020年6月份及之前的水费。3.电费、物业费收据各一份，证明其已向连云港豪宇物业服务有限公司（以下简称豪宇物业公司）交清租赁商铺的电费和物业费用。4.豪宇物业公司于2020年12月2日出具的《证明》一份，证明其已将租赁商铺交给豪宇物业公司。证明载明：“我公司于2020年6月5日接赣榆仁和护理院电话通知清房办理移交手续，于2020年6月15日派员至现场进行交接。”5.电信服务费发票，证明电信服务费于2020年12月8日交清。6.中国电信业务交易凭证，证明电话宽带于2020年12月8日拆机。7.《连云港市电梯日常维护保养合同》一份，证明其与连云港旭之吉电梯有限公司签订电梯维护保养合同，合同期限自2019年6月1日至2020年6月1日。8.《电梯定期检验报告》一份，证明案涉电梯于2018年6月27日通过定期检验，下次检验日期为2019年6月。美泰公司对江苏鼎亚置业发展有限公司出具的《证明》、水电费发票、电信服务费发票、中国电信业务交易凭证的真实性无异议，但辩称电梯的用电与其他用电并非同一线路，电梯的电费一直没有缴纳，但未提供相应的证据证明。对连云港豪宇物业服务有限公司出具的《证明》真实性及关联性均有异议，辩称仁和护理院向物业公司交房不发生交付房屋的效力。对《连云港市电梯日常维护保养合同》、《电梯定期检验报告》的真实性无异议，但辩称按保养合同约定，电梯的安全技术档案及产品合格证、使用维护说明、电梯运行全部记录、特种设备登记卡、检验报告等相关技术资料和文件均存仁和护理院处，并不在电梯保养公司。定期检验报告只能证明电梯在2018年6月27日检验时合格，不能证明2019年6月份仍合格。一审法院认为，美泰公司与仁和护理院、何宜通之间的租赁关系经生效判决确认已于2019年9月21日解除，合同解除后，仁和护理院应在合理期限内将符合合同约定条件的租赁物交付美泰公司。考虑到仁和护理院系从事老年人护理的民办非企业单位，在交还租赁物前需要另行寻找经营场所，完善相关设备、设施，以便于妥善安置被护理的人员，因此，美泰公司应给予合理的宽限期，以便仁和护理院完成搬迁事宜。一审法院认为宽限期以三个月为宜，自仁和护理院书面回复美泰公司同意解除合同之日（2019年10月14日）起计算。因此，仁和护理院应于2019年1月14日前完成搬迁，并将符合交付条件的租赁物交还美泰公司。考虑到上述时间届满时临近春节，且爆发新冠疫情，仁和护理院的交付时间可以适当顺延，结合本地区新冠疫情实际控制情况，仁和护理院的搬迁时间可以顺延至2020年3月31日。但该日期之后，仁和护理院仍未能将房屋交付美泰公司，应视为违约，依法应承担相应的违约责任。仁和护理院虽于2020年6月11日书面告知美泰公司其已于同年6月10日实际搬离租赁商铺，并要求美泰公司办理交接手续。但租赁物的实际交付时间，原则上应以租赁物符合合同约定的交付条件为准。美泰公司于2020年6月29日向仁和护理院发出的书面函件亦表明房屋不符合交付条件，并指出了存在的问题。因此，双方于2020年6月19日检验租赁物的行为不能视为租赁物已完成交付。仁和护理院将租赁物的钥匙交付给物业公司不符合合同约定的交付对象，不能产生交付租赁物的法律后果。仁和护理院提交的证据可以证明2020年6月份的水费于2020年7月9日交清，2020年6月18日之前的物业费于2020年6月18日交清，2020年5月份电费于2020年6月2日交清，电信服务费于2020年12月8日交清，电话宽带于2020年12月8日拆机。美泰公司未能举证证明仁和护理院还欠缴水费、电费、物业费、电信费等费用，对仁和护理院关于已结清上述费用的辩解一审法院予以采信。仁和护理院在使用租赁物期间存在窗改为门的情况，并因此破坏了租赁物的外立面，违反了合同的约定，在合同解除后，仁和护理院应将破坏的外立面恢复原状。因此，美泰公司要求仁和护理院恢复原状的请求成立，依法应予支持。案涉电梯虽系仁和护理院购买并安装，但相关费用已在租金中抵扣，因此，该电梯应归美泰公司所有。鉴于电梯已成为租赁物不可分割的一部分，仁和护理院在交还租赁时，电梯亦一并交付，因此，美泰公司无需单独向仁和护理院主张交付电梯。鉴于电梯系特种设备，其设计、制造、安装、维护、修理均有相应的国家标准，但交付租赁物时仁和护理院应确保电梯经过检验合格并能正常使用。与电梯的相关登记证书及技术资料和文件亦应一并交付美泰公司，并协助美泰公司办理相应的变更登记手续。关于美泰公司主张的占用费及利息损失的认定。案涉租赁合同解除后，仁和护理院在宽限期内及新冠疫情期间继续占用租赁物，应向美泰公司支付占用费，占用费可参照租赁合同约定的租金标准计算。2020年4月1日仁和护理院仍未向美泰公司交还租赁物，应视为逾期，依法应承担相应的违约责任。租赁合同约定合同解除后逾期交还房屋的占用费按租金标准的2倍计算，该计算标准中即包括了美泰公司依原租赁合同可以获得的正常租金，也包括了仁和护理院应承担的违约责任，违约责任按原租金数额计算，明显高于美泰公司的实际损失，仁和护理院对此提起异议，一审法院依法应予调整。结合本案案情，一审法院将逾期占用费调整为原租金标准的1.3倍。仁和护理院自2020年6月10日已撤离，未再继续使用租赁物，美泰公司对此是知情的，双方未就交接事宜达成一致，致使租赁物一直空置，依据我国《合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”因此，美泰公司作为出租人在租赁合同解除后，亦应当采取积极措施避免自己损失的扩大，即使仁和护理院交付的租赁物存在瑕疵，美泰公司亦可先行接收，若因存在瑕疵导致自己遭受损失的，可依法要求仁和护理院承担赔偿责任。美泰公司未有采取适当措施导致租赁物一直空置，扩大了自己的损失，因此，对其要求仁和护理院支付占用费至租赁物实际返还之日的请求，一审法院不予支持。一审法院以仁和护理院实际撤离租赁物之日起三个月（2020年6月10日至2020年9月10日）作为美泰公司采取止损措施的合理期限，超过该期限的损失应由美泰公司自行承担。合同解除后，尚未履行的部分终止履行，因此，合同解除后，美泰公司无权再向仁和护理院主张未履行租期内的租金，亦不能主张该部分可得利益的利息损失。故，美泰公司按租赁合同约定的第九年和第十年租金的双倍标准主张租金的利息损失依法无据，一审法院不予支持。综上所述，对美泰公司的诉讼请求，一审法院在合理、合法范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条之规定，一审判决：一、仁和护理院、何宜通应于判决发生法律效力之日起二十日内将位于连云港市赣榆区××镇××路××××××小区××××××单元商铺交付给美泰公司，交付之前应将商铺最东边两间房屋的窗户恢复原状，并确保水、电设施能正常使用，电梯经检验合格，且能正常使用；二、仁和护理院、何宜通应于判决发生法律效力之日起二十日内向美泰公司交付租赁商铺内电梯的特种设备登记证书、设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维护保养说明、监督检验证明等与电梯有关的证书、技术资料和文件；三、仁和护理院、何宜通应于判决发生法律效力之日起十日内向美泰公司支付占用费425000元（其中2019年9月22日至2020年3月31日期间的占用费202030元；2020年4月1日起至2020年9月10日的占用费222970元）；四、驳回美泰公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12034元，减半收取6017元，由美泰公司负担1517元，仁和护理院、何宜通负担4500元。二审期间，上诉人仁和护理院、何宜通提交豪宇物业公司出具的说明，证明2014年上诉人经过原房东鲍春利允许改造窗户。被上诉人美泰公司经质证认为，不属于新证据，一审已经提交，对证据的关联性不认可。我方2017年9月从鲍春利处买的房子，后来我方接收房屋，但门窗是2019年7月份改造的。本院对上诉人仁和护理院、何宜通举证证据的认证意见为，对证据的真实性予以确认，但该证据不能证明仁和护理院、何宜通不需要将门窗恢复原状。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，美泰公司于2021年5月13日确认仁和护理院、何宜通已将东边两间房屋的窗户恢复原状。还查明，连云港市赣榆区卫生健康委员会（以下简称赣榆区卫健委）于2020年4月1日、5月27日向仁和护理院发出卫生监督意见书，要求继续采取措施控制住院病区的陪护工作，病区陪护人员和患者必须佩戴口罩，继续采取措施做好疫情防控工作。赣榆区卫健委工作人员与本院谈话笔录中称，直至2020年6月份，才实行控制探访人员数量、活动区域和探访频次，对探访人员进行实名登记及预约管理制度，在此之前实行封闭管理。本案二审争议焦点为：1.上诉人仁和护理院、何宜通交付房屋的时间应如何确定；2.是否应当因疫情原因减免租金。关于仁和护理院、何宜通交付房屋的时间应如何确定的问题，仁和护理院、何宜通上诉认为已于2020年6月10日搬离涉案房屋并向豪宇物业公司交付钥匙，所以占有使用费应当算至6月10日。本院经审查后认为，根据双方合同第5条约定，乙方（仁和护理院）须在迁出过程中仅可将乙方在房屋内添置的可拆分的动产部分自行拆除(水、电、煤气的增扩容设施、设备除外），其他不可拆分部分应保持原状并连同房屋一并如期交还甲方，乙方保证交还的房屋及其附属设施处于完好及可正常使用之状态并经甲方的验收确认，否则视为乙方没有按时交还。根据已经查明的事实，双方在6月19日当面处理房屋交接事宜时，美泰公司提出仁和护理院多项交付房屋不当之处，并随后发函告知。至此，仁和护理院交付的房屋并未经过美泰公司的验收确认，没有达到已向美泰公司交付房屋的效果，所以仁和护理院仍然应当支付至美泰公司合理止损期间的占有使用费。仁和护理院、何宜通该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于是否应当因疫情原因减免租金的问题，本院经审查后认为，根据本院二审查明的事实，自2020年4月1日至5月31日间仁和护理院仍然实行封闭管理，客观上无法在此期间搬离涉案房屋，所以仁和护理院不存在故意不交付房屋的违约行为，也不应承担违约责任，一审法院将此期间的逾期占用费调整为原租金标准的1.3倍不当，本院依法予以纠正。仁和护理院还上诉要求减少疫情期间的占有使用费，本院认为，虽然仁和护理院在疫情期间实行封闭管理，但仍然正常经营，不存在因疫情致使无法经营的情况，所以本院对仁和护理院要求减少占有使用费的请求不予支持。综上，仁和护理院、何宜通应支付美泰公司占有使用费373399.45元【（384068÷12×8）+（384068÷12÷3）+〔（384068÷12×3）+（384068÷12÷3）〕×1.3】。综上，上诉人仁和护理院、何宜通的部分上诉请求能够成立，对成立部分，本院依法予以支持；因二审出现新证据，致使一审判决认定部分事实不清，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持连云港市赣榆区人民法院（2020）苏0707民初6869号民事判决第二项；二、撤销连云港市赣榆区人民法院（2020）苏0707民初6869号民事判决第四项；三、变更连云港市赣榆区人民法院（2020）苏0707民初6869号民事判决第一项为：赣榆仁和护理院、何宜通应于本判决发生法律效力之日起二十日内将位于连云港市赣榆区××镇××路××××××小区××××××单元商铺交付给连云港美泰家居用品有限公司，交付之前应确保水、电设施能正常使用，电梯经检验合格，且能正常使用；四、变更连云港市赣榆区人民法院（2020）苏0707民初6869号民事判决第三项为：赣榆仁和护理院、何宜通应于本判决发生法律效力之日起十日内向连云港美泰家居用品有限公司支付占用费373399.45元（其中2019年9月22日至2020年5月31日期间的占用费266713.89元；2020年6月1日起至2020年9月10日的占用费106685.56元）；五、驳回连云港美泰家居用品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12034元，减半收取6017元，由连云港美泰家居用品有限公司负担3000元，由赣榆仁和护理院、何宜通负担3017元；二审案件受理费7876元（连云港美泰家居用品有限公司已预交），由赣榆仁和护理院、何宜通负担4876元，由连云港美泰家居用品有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年五月二十八日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。