广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0203民初1599号 原告：柳州市正和城物业服务有限公司，住所地：广西柳州市鱼峰区新柳大道**正和城******，统一社会信用代码：91450200MA5NW1K36R。 法定代表人：陈广雁，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：蒙雪红，广西新柳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢醒梅，广西新柳律师事务所实习律师。 被告：谢开桓，男，1963年7月1日出生，汉族，住柳州市城中区。 委托诉讼代理人：胡超珍，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李振冰。 原告柳州市正和城物业服务有限公司（以下简称正和城物业公司）与被告谢开桓物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告正和城物业公司的委托诉讼代理人蒙雪红,被告谢开桓 -2- 的委托诉讼代理人胡超珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告正和城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2014年1月1日起至2021年1月31日止物业管理服务费63737.3元；2.判令被告向原告支付逾期支付物业管理服务费的违约金24666.3元（违约金计算，月物业费×30天×0.0003×欠费月数×（欠费月数+1）/2，暂计至2021年1月31日，实际应计算至被告支付全部物业管理服务费之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告与柳州正和桦桂置业集团有限公司于2019年8月22日签订了《前期物业服务管理委托合同》，约定原告对其开发建设的正和城小区实施物业管理服务，合同期限自2019年8月22日开始，至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止，物业管理服务费按房屋产权建筑面积收取，收费标准：多层3元/平方米/月，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日万分之三交违约金。 原告与柳州正和物业服务有限公司（原物业服务公司，以下简称正和物业公司）于2019年8月22日签订《协议书》，协议书约定：在2012年12月1日至2019年8月22日止期间内，甲方就正和城物业服务项目与所有“正和城”业主签订《业主手册》中的所有权利和义务一并转让给原告，由原告按照《业主手册》规定享有物业公司的权利和履行物业公司的义务。原告于2019年9月18日在广西日报上就上述权利义务转让事宜进行了公告。业主手册中《前 -3- 期物业管理服务协议》约定物业管理服务费按建筑面积收取，收费标准：多层3元/平方米/月，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日万分之三交违约金。 被告向柳州正和桦桂置业集团有限公司购买正和城小区A区41栋3号房，住房建筑面积为249.95平方米。被告于2012年12月28日办理了房屋移交手续，正和物业公司于2012年12月28日与被告签订《前期物业管理服务协议》（业主手册中）。原告及原物业服务公司依合同约定提供了物业管理服务，但被告从2014年1月1日起至2021年1月31日止，共拖欠物业管理费为63737.3元，违约金24666.3元，两项合计：88403.6元。 原告认为，被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》的规定和《前期物业管理服务协议》的约定向原告交纳物业管理费，原告经多次催收，被告仍未支付，原告因此诉至法院，请求依法判如所请。 被告谢开桓辩称，本案被告不适格。案涉房屋已于2021年1月13日被柳州市城中区人民法院拍卖成功，竞拍人龙全明竞价成功，在拍卖公告中已明确尚欠物业费由买受人进行处理，所以涉案物业费不应由被告承担。请求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市鱼峰区由柳州正和桦桂置业集团有限公司开发建设。原告系2019年6月14日依法成立的企业法人。2012年12月1日，柳州正和 -4- 桦桂置业集团有限公司与正和物业公司签订《正和城一期前期物业管理委托合同》（以下简称合同1）为正和城小区一期（包括A区）提供物业服务，合同约定的服务期限自2012年12月1日开始至小区首次业主大会确定物业管理服务企业并签订《物业服务合同》生效之日终止。该合同主要还约定：1、多层物业管理服务费：3元/㎡·月，按建筑面积收取（不含电梯公摊电费、公共水电费公摊、商场中央空调水电费、垃圾处理费等）；2、业主在每月10日前交纳本月物业管理服务费，逾期交纳的从逾期之日起按每天应交纳物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金，等等。 2012年12月28日，正和物业公司柳州分公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定正和城A区多层物业管理服务费为3元/㎡·月，按照建筑面积收取（不含公共水电费公摊、电梯用电公摊费、商场中央空调水电分摊费、市环卫处收取的生活垃圾费或垃圾处理费），每月10日前交清本月物业管理服务费，等等。 2019年8月22日，正和物业公司（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》一份，主要内容为：2019年7月31日乙方通过公开招投标中标柳州正和桦桂置业集团有限公司开发的“正和城”物业服务项目，甲方因此退出“正和城”物业服务项目。甲乙双方就“正和城”物业服务项目的交接及权利义务的转让事宜达成协议，一、自本协议生效之日起，甲方退出正和城一期、正和城二期、C2、C3地块、F地块、D地块的物业服务项目工作，甲乙双方办理该物业 -5- 服务项目工作的转交手续；二、甲乙双方同意在2012年12月1日至2019年8月22日止期间内，甲方就正和城物业服务项目与所有“正和城”业主签订“业主手册”中的所有权利和义务一并转让给乙方，由乙方按照《业主手册》规定享有物业公司的权利和履行物业公司的义务；三、自“正和城”物业服务项目移交给乙方后，今后如遇“正和城”业主依据《业主手册》规定主张权利时，所产生的法律后果由业主承担，与甲方无关，等等。 同日，柳州正和桦桂置业集团有限公司与原告签订《正和城A,B,C2，C3，D,F地块前期物业服务管理委托合同》（以下简称合同2），约定由原告为正和城小区A区、B区、C2区、C3区、D区、F区提供物业服务，服务期限自2019年8月22日开始至小区首次业主大会确定物业管理服务企业并签订《物业服务合同》生效之日终止。该合同还约定正和城小区A区、B区、C2区、C3区、D区的多层物业管理服务费为3元/㎡·月，物业管理服务费按照房屋产权建筑面积收费，包含电梯升降系统维护费用及公共能耗水电费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用，电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取）；合同2的其他约定内容与合同1基本一致。 2019年9月19日，原告在广西日报刊登公告告知正和城小区业主，正和物业公司于2019年8月22日退出正和城A、B、C2、C3、D、F地块物业项目并将2012年12月1日-2019年8月22日期间就正和城 -6- 项目与业主签订的《业主手册》中享有的权利义务转移给原告。原告为正和城小区A区、B区、C2区、C3区、D区、F区提供物业服务至今。 另查明，1.2017年11月2日，正和物业公司柳州分公司在被告住处张贴《缴费通知单》，向被告催缴2014年1月至2017年11月期间的物业费35245.3元。2019年10月25日，原告邮寄律师函给被告催缴拖欠的物业管理服务费。2.部分A区业主分别于2020年2月28日、2021年1月16日向正和物业公司共同出具《关于正和城A区物业管理的意见书》、《关于正和城A区物业收费标准的意见书》，对正和城A区的物业管理及收费提出书面意见。 又查明，2021年1月12日，被告所有的位于正和城一期A区41栋3号房屋（建筑面积为249.95㎡）被柳州市城中区人民法院依法进行网络拍卖，2021年1月13日，该房被龙明全以最高价竞得。2021年2月1日，柳州市城中区人民法院作出（2018）桂0202执760号之十五执行裁定书，裁定案涉房屋的所有权归于买受人龙全明所有，龙全明于2021年2月9日取得案涉房屋不动产权证书。被告认为，根据柳州市城中区人民法院的拍卖公告“尚欠物业费、水电费等费用由买受人自行处理”的内容，案涉房屋的物业费应由买受人承担。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与 -7- 物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，正和物业公司与原告系建设单位先后选聘的前期物业服务企业，为正和城小区A区、B区、C2区、C3区、D区、F区提供物业服务，二公司与柳州正和桦桂置业集团有限公司签订的《前期物业服务管理委托合同》（合同1及合同2）对小区全体业主具有拘束力。 正和物业公司于2019年8月22日与原告签订的《协议书》系一份关于债权转让的合同，该转让事宜已在广西日报上登报公示，被告也予以认可，原告因此取得正和城小区一期A区未交纳物业管理服务费的业主关于2019年8月22日前拖欠的物业管理服务费的债权请求权。2019年8月22日之后系由原告为正和城小区提供物业服务，亦可依据合同2的约定向业主收取物业管理服务费。 龙全明系2021年2月经竞买取得案涉房屋所有权，虽然拍卖公告有“尚欠物业费、水电费等费用由买受人自行处理”的文字表述，但“买受人自行处理”的方法有多样，不能直接等同于“买受人自行承担”，且在买受人取得房屋所有权之前，被告作为案涉房屋所有权人行使物权权利，享受正和物业公司及原告提供的物业服务，根据权利义务对等的原则，由被告承担该期间的物业服务费更为公平合理。 关于物业管理服务费。原告主张多层物业管理服务费按3元/ -8- ㎡·月收取符合合同约定与法律规定。经计算，自2014年1月1日起至2021年1月31日（合计64个月）期间的物业管理服务费合计63737.3元（3元/㎡·月×249.95㎡×85个月）。 关于违约金。从本案查明的事实来看，案涉小区物业管理确实存在不完善的情况，被告拖欠物业管理服务费的理由虽不充分，但事出有因。考虑双方之间的物业服务合同仍在继续履行，物业服务关系亦具有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通，故原告主张被告支付违约金，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条第一款、第八十九条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》{法释[2009]8号}第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告谢开桓应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市正和城物业服务有限公司支付物业管理服务费63737.3元； 二、驳回原告柳州市正和城物业服务有限公司的其他诉讼请求。 义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履 -9- 行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2010元，减半收取1005元，保全费904元，合计1909元（原告柳州市正和城物业服务有限公司已预交），由原告柳州市正和城物业服务有限公司负担533元，被告谢开桓负担1376元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  全晓岚 二〇二一年五月二十九日 书记员  袁 铭 附相关法律条文： -10- 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业管理服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 -11- 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。