山东省东营市垦利区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0521执异5号案外人：邢建辉，男，1961年11月1日出生，汉族，现住山东省青岛市崂山区。委托代理人：马长生，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。委托代理人：吴凡，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。申请执行人：山东腾圣市政工程有限公司。住所地：东营市垦利区广兴路277号。统一社会信用代码：9137050206739928XY。法定代表人：杨延国，董事长。委托代理人：胡志芳，山东正义之光（广饶）律师事务所律师。被执行人：东营市立方房地产开发有限责任公司。住所地：东营区淄博路9号。组织机构代码：725417559。法定代表人：宋继贞，经理。委托代理人：谭洛阳，男，1980年3月17日出生，汉族，东营市立方房地产开发有限责任公司职工。本院在执行申请执行人山东腾圣市政工程有限公司（以下简称：腾圣公司）与被执行人东营市立方房地产开发有限责任公司（以下简称：立方公司）民间借贷纠纷一案中，案外人邢建辉以本院（2020）鲁0521执1100号之一执行裁定书裁定查封的位于东营市东营区海通路柏年大厦*座*号*号（七色花园*期沿街商铺）的沿街商铺其已实际占有并支付大部分房款为由，提出书面异议，请求法院依法撤销（2020）鲁0521执1100号之一执行裁定书，并解除对涉案房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人邢建辉异议称，申请执行人与被执行人民间借贷纠纷一案，法院于2020年11月12日作出（2020）鲁0521执1100号之一执行裁定书，裁定查封了涉案沿街商铺。案外人认为，法院在执行过程中，违法将案外人的房产作为被执行人财产进行查封，侵害了案外人的合法权益。其异议理由为，案外人与被执行人于2005年7月29日、8月4日签订《商品房认购书》，合同约定由案外人购买涉案商铺，总价款为1060164元。后案外人支付购房款870000元，并由被执行人将涉案商铺交付案外人，涉案商铺一直由案外人占有并对外出租。因被执行人手续问题，涉案商铺一直未能变更登记。案外人认为其异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形。特根据民事诉讼法第二百二十七条的规定提出执行异议，请求法院依法撤销（2020）鲁0521执1100号之一执行裁定书，并解除对涉案房产的查封。为支持其主张，案外人向法庭提供下列证据：《商品房认购书》2份、收款收据2份、中国建设银行转账凭条1份、欠条1份、立方公司基本信息及股权明细1份、东营市柏年商贸集团有限责任公司股权明细1份、房屋租赁合同2份加以证明（以上均为复印件，原件案外人已取回）。申请执行人腾圣公司辩称，一是立方公司作为权利人，系自愿将涉案商铺抵偿其对我公司的欠款。立方公司作为涉案商铺的权利人，有权处分该商铺。立方公司按市场价值抵偿欠款，是其对权力的处分，合法合理。二是案外人邢建辉并非涉案商铺的权利人，不能排除执行。案外人与立方公司签订的是《商品房认购书》并非购房合同，而且其未按合同交纳房款，不能认为其出资购买了涉案商铺。另外，根据认购书涉案商铺总房款为703332元（说明：案外人异议书中称总房款1060164元，还包括三层*、*号写字楼356832元），但其仅向立方公司缴纳了50000元购房意向金，不是履行了大部分义务。案外人称除了以上50000元（另外写字楼交过20000元定金），还缴纳了800000元完全不属实。根据案外人提交的建设银行转账凭条，该款由冯振宝于2006年8月25日付款给刘英，与涉案商铺买卖没有任何关系，更不能证明缴纳了800000元房款。因此，案外人的异议不能成立，请求法院依法驳回案外人的异议。为证明其主张，申请执行人向本院提供了以下证据：以物抵债协议书1份、立方公司及刘英出具的实际情况说明2份加以证明（以上均为复印件，原件申请执行人已取回）。被执行人立方公司辩称，同意申请执行人的辩论意见。我公司不认可案外人的异议主张，请求法院依法查明事实驳回案外人的异议。对于申请执行人提供的证据，案外人质证称：对以物抵债协议书的真实性没有异议，但对其内容不予认可。立方公司无权将案外人的财产以物抵债。对情况说明均不予认可。申请人提交的证据与案外人提交的证据相互矛盾，刘英所称800000元系帮忙转账应提供相关证据予以证实。立方公司所称800000元不存在，其应对案外人提交的欠条作出说明。对于案外人提供的证据，申请执行人质证称：对证据一、二、三、五的真实性没有异议。认购书是真实的，但案外人没有按认购书的约定，签订商品房买卖合同，也未按约定交付剩余房款。涉案房产仅缴纳50000元定金。对证据四有异议，建行的转账凭条系冯振宝转账给刘英的800000元，该款与案外人的购房没有关系，刘英与七色光公司出具的欠条载明“今欠邢建辉现金捌拾万元正”，只能证明其三方之间存在经济往来，更从侧面证实该款不是房款，根据立方公司的陈述，交纳房款一定会给出具收款收据。对于案外人提供的证据，被执行人质证称：我公司同意申请执行人代理人的质证意见。对于申请执行人提供的证据，被执行人质证称：对申请执行人提供的证据没有意见，全部认可。经审查查明，1、2020年6月9日，申请执行人腾圣公司因与被执行人立方公司民间借贷纠纷向本院起诉，案号为（2020）鲁0505民初1667号。2、2020年6月9日，本院作出（2020）鲁0505民初1667号民事调解书，调解协议主要内容为：立方公司欠腾圣公司借款本金2900000元、利息1007750元，合计3907750元。立方公司于2020年6月20日前支付907750元；于2020年9月20日前支付1500000元；于2020年12月20日前支付1500000元。如立方公司未按时履行上述任一期付款义务，腾圣公司有权就全部未履行款项申请强制执行，并由立方公司支付逾期利息。3、调解生效后，被执行人并未在法律文书规定的期间内履行义务，2020年7月9日腾圣公司向本院申请强制执行，案号为（2020）鲁0521执1100号。4、执行过程中，申请执行人向本院提交与被执行人的《以物抵债协议书》，协议将涉案商铺抵顶2000000元债务。2020年11月12日本院作出（2020）鲁0521执1100号之一执行裁定书，裁定查封了涉案商铺。5、经调查，案外人目前占有使用柏年大厦*座*号*号（七色花园*期沿街商铺）涉案商铺，但其提交的《商品房认购书》证明，其仅认购了涉案商铺中的*号，*号商铺案外人并未购买但一直由其占有使用。目前涉案商铺已对外出租，承租人为尚爱国、尹虎，租赁期限为：2019年8月21日至2021年8月20日。6、2020年11月23日，案外人以本院裁定查封的位于东营市××路××大厦××、××（××沿街商铺）××沿街商铺其已实际占有并支付大部分房款为由，提出书面异议，请求法院依法撤销（2020）鲁0521执1100号之一执行裁定书，并解除对涉案房产的查封。另，为查明案件事实，本院依法调取了被执行人不动产登记信息、销控表、房权证、国有土地使用证、国有土地使用权转让合同、企业变更登记情况及部分商品房买卖合同。上述证据可以证实：涉案商铺所在的七色花园小区系被执行人开发建设，其土地使用权系转让所得。立方公司现名称系由变更而来，原名称为东营市七色光房地产开发有限责任公司。涉案争议的商铺并未办理转移登记手续。本院认为，综合当事人的陈述及举证，本案争议的焦点如下：一是案外人是否系涉案商铺的的实际所有权人；二是案外人主张的800000元是否系交纳的购房款。对于第一个焦点问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复印件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”的规定，综合全案证据及当事人陈述，可以认定涉案商铺所在的楼盘系被执行人开发建设，在涉案商铺未办理不动产备案登记和不动产权证书，且被执行人不认可案外人已全部缴纳购房款的情况下，案外人仅以《商品房认购书》及部分交款凭证主张涉案商铺系其实际所有的主张，于法无据，本院不予支持。另，案外人虽主张涉案商铺已实际占有并对外出租，但在被执行人不予认可的情况下，其占有和出租并非系取得所有权的依据。对于第二个焦点问题，案外人认为其共向立方公司购买三套房产（分别为一层沿街商铺*号和三层写字间*、*号）房款总计1060164元，除缴纳的定金70000元外，还通过冯振宝的账户向刘英缴纳了房款800000元，刘英既是当时公司法定代表人的妻子也是公司股东，因此案外人已缴纳了大部分房款并实际占有了涉案商铺的主张，在被执行人认为刘英出具欠条的行为只能证明其三方存在经济来往并非是其交纳房款的情况下，结合刘英和立方公司提供的《实际情况说明》内容，可以认定案外人主张该800000元系购房款证据不足，本院不予支持。综上，案外人认为本院裁定查封的位于东营市××路××大厦××、××（××沿街商铺）××沿街商铺其已实际占有并支付大部分房款，请求法院依法撤销（2020）鲁0521执1100号之一执行裁定书，并解除对涉案房产的查封的主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人邢建辉的异议。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  王方顺审判员  胡军辉审判员  宋保卫二〇二一年五月十九日书记员  赵鹏祥