黑龙江省建三江人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑8102执异16号案外人：景霞，女，1979年1月3日出生，汉族，务工，住黑龙江省勤得利农场。申请执行人：黑龙江省陆陆通汽车贸易有限公司，住所地黑龙江省建三江分局二抚路七星塑料厂东侧。法定代表人:刘序贤,该公司经理。被执行人：温宇，男，1980年4月24日出生，汉族，无职业，住黑龙江省勤得利农场。被执行人：李国良，男，1970年12月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省勤得利农场。被执行人：周立春，男，1982年4月4日出生，汉族，无职业，住黑龙江省勤得利农场。被执行人：韩建军，男，1981年12月7日出生，满族，无职业，住黑龙江省同江市勤得利农垦社区。本院在执行黑龙江省陆陆通汽车贸易有限公司与温宇、李国良、周立春、韩建军分期付款买卖合同纠纷一案中，案外人景霞于2021年5月7日对本院查封黑龙江省勤得利农场五委聚鑫综合楼4单元5层1号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人请求中止对上述房产的执行并解除查封。理由为：2013年5月22日,韩建军委托周露与景霞签订房屋买卖合同，约定韩建军将自家位于黑龙江省勤得利农场五委聚鑫综合楼×单元×层×号，房权证号为：勤房私字第××号，建筑面积为60.02平方米房屋，以总价款125000元出售给景霞。景霞于合同签订日以银行转账与现金给付方式将全部购房款给付韩建军所指定的收款人。合同签订后，韩建军的委托人向景霞交付案涉房屋钥匙及水电卡，景霞自房屋交付后居住至今。因办理房屋过户登记手续需原房主本人办理，韩建军一直在外地，导致无法办理房屋产权登记手续。景霞与韩建军所签订的房屋买卖合同为韩建军明确授权签订，并予以追认，该合同合法有效。景霞自合同签订后已合法占有案涉房屋居住至今，非因个人原因未办理产权登记手续，应享有足以排除强制执行的权益。案外人景霞提出书面执行异议并提交如下证据：1.2010年5月25日产权证复印件一份（两页）；2.韩建军身份证及户口本本人页复印件一份（复印在一张纸上）；3.刘东勤身份证及户口本本人页复印件一份（复印在一张纸上）；4.2013年4月29日刘冬玲收条复印件一份；5.2013年5月22日房屋买卖合同复印件一份；6.2013年5月22日黑龙江省农村信用社存/取款凭条（回单）复印件一份;7.房屋协议书复印件一份；8.证明复印件一份；9.房款收条复印件一份；10.客户简易明细账查询单复印件一份；11.2021年4月26日韩建军证明、购房合同复印件各一份。申请执行人黑龙江省陆陆通汽车贸易有限公司未向本院提交答辩意见及证据。被执行人温宇、李国良、周立春、韩建军未向本院提交答辩意见及证据。本院查明，黑龙江省陆陆通汽车贸易有限公司与温宇、李国良、周立春、韩建军买卖合同纠纷一案中，本院于2014年9月12日作出（2014）建民初字第227号民事判决书，主要内容为：被告温宇、李国良、周立春、韩建军给付原告黑龙江省陆陆通汽车贸易有限公司购车款129800元、利息51013元，合计180813元，于本判决生效之日起10日内履行。该判决书发生法律效力后，被执行人未履行还款义务，申请执行人向本院申请执行。本院于2021年3月17日作出（2017）黑8102执886号执行裁定书，将被执行人韩建军（共有人刘东勤）所有的位于黑龙江省勤得利农场五委聚鑫综合楼×单元×层×号，房权证号为勤房私字第××号，建筑面积为60.02平方米予以查封，查封期限为三年。现景霞提出书面异议，请求解除对上述房产的查封。另查明，房权证号：勤房私字第××号，房屋所有权人：韩建军，共有情况：刘东勤，房屋坐落：同抚路南勤前路东（B-聚鑫-×××），登记时间：2010年5月25日。2013年4月29日收条的主要内容为：收到房屋定金10000元整，剩余再给，如有违约双倍赔偿。刘冬玲在收款人处签名。2013年5月22日，卖方（甲方）韩建军与买方（乙方）景霞签订了房屋买卖合同，主要内容为：第一条、甲方房屋坐落于同抚路南勤前路东（B-聚鑫-×××），位于第×层×××户，房屋权属证书号为20××××73；第二条、该房屋售价总金额为125000元整；第三条、乙方于本合同签订之日向甲方支付定金105000元整，剩余20000元在房屋过户手续办理完毕之日支付。韩殿军（代）在甲方处签名，景霞在乙方处签名。2013年5月22日，黑龙江省农村信用社存/取款凭条（回单）的主要内容为：户名：黄冠志；交易金额80000；交易类别：转存。同日，黑龙江省农村信用社存/取款凭条（回单）的主要内容为：户名：景霞；交易金额80000；交易类别：转取。甲方（××）刘东勤与乙方（××）景霞签订房屋协议书，主要内容为：甲乙双方协商一致，由甲方将20××××73（房产证号）房屋建筑面积为60.02（平方米）出售给乙方，房屋平面图见房产证，该房屋占用范围的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随房屋一并转让，房屋售价125000元整（乙方已全部交清）。乙方在2015年5月25日办理过户手续时，甲方协助办理（到房产交易大厅）。刘东勤在甲方处签名、捺印，景霞在乙方处签名、捺印。甲方刘东勤与乙方景霞书写证明的主要内容为：乙方买甲方楼房共125000元整，先支付定金25000元整，剩余在5月20日前付清，否则另卖他人，定金不退。付完全款甲方陪同乙方办理过户手续，费用乙方出。注：由于甲方不再本地，由刘冬玲代收。韩建军出具房款收条的主要内容为：本人韩建军于2013年5月22日收到景霞交来的用于购买本人所有的（位于勤得利农场同抚路南勤前路东（B-聚鑫-×××）的房屋，房屋所有权证号：20××××73）房屋购房款125000元，该款作为本次房屋买卖购房的全款，现该房屋已付清125000元全部房款，自此该房屋产权归景霞所有。客户简易明细账查询单的主要内容为：户名：景霞；交易日期2013-05-22；摘要：转账支取；发生额-80000。2021年4月26日，韩建军出具证明的主要内容为：本人韩建军于2013年5月将同抚路南勤前路东（B-聚鑫-×××），位于第×层×××户房屋出售给景霞，房产证是本人的名字，由于当时本人没在勤得利，房屋买卖本人委托周露办理，并代本人签订的买卖合同，本人指定将房款转到黄冠志的账号上，所有房款已付清。但因多种情况房产一直未办理过户手续。现因本人债务问题产生纠纷，房屋购买方景霞找到本人，让本人证实房屋买卖过程，以上情况属实。2021年4月26日卖方（甲方）韩建军与买方（乙方）景霞签订了购房合同，主要内容为：第一条、甲方将其拥有独立产权的位于勤得利农场同抚路南勤前路东（B-聚鑫-×××）的房屋（房屋所有权证编号：20××××73，建筑面积62.02平方米）以人民币125000元整出售给乙方；第四条、该房屋转让总价款为125000元；第五条、乙方已经于2013年5月22日一次性将全部房款以现金加转账形式付给甲方；第十二条、因韩建军卖房时不在本地，找周露代签，并把钱指定打在黄冠志的账户。补充签订该合同。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,首先，异议房产的所有权人为韩建军，共有人为刘东勤，案外人景霞提交了其分别与被执行人韩建军和刘东勤签订的房屋买卖合同，且两份合同的内容不相同，这与常理不符。2013年4月29日，刘冬玲出具收到房屋定金10000元的收条，而刘冬勤与景霞书写的证明为楼房款125000元，先支付定金25000元，剩余在5月20日前付清,由于本人不在本地，由刘冬玲代收。收条与证明两者相互矛盾。同时，2013年5月22日的房屋买卖合同约定的内容是景霞于本合同签订之日向韩建军支付定金105000元，余款20000元在房屋过户手续办理完毕之日支付。而2021年4月26日的购房合同约定的内容是景霞已经于2013年5月22日一次性将全部房款以现金加转账形式付给韩建军。两份合同内容相互矛盾，不符合上述法律规定中第28条第（一）项的规定；其次，案外人景霞未提交在法院查封之前已合法占有该不动产的相关证据；再次，房屋买卖系大额交易，应提供银行交易流水等作为已经支付的凭证，案外人景霞仅提供了给黄冠志转账80000元的存/取款凭条（回单）、流水及刘冬玲出具的收到房屋定金10000元的收条，不足以证实其支付了全部购房款。综上，对案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回景霞的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  谷长远审判员  周君君审判员  苏 新二〇二一年五月十二日书记员  张 岩