贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终2110号 上诉人（原审被告）：贵州省奇达置业有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州三都水族自治县三合街道县府西路，统一社会信用代码915227323087931072。 法定代表人：王炯俨，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：王云军，男，1982年10月11日生，布依族，住贵州省都匀市。 上诉人贵州省奇达置业有限公司（以下简称贵州奇达公司）与被上诉人王云军商品房预售合同纠纷一案，贵州省三都水族自治县人民法院于2021年3月16日作出（2020）黔2732民初2111号民事判决后，贵州奇达公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 贵州奇达公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人在本案中已经丧失了单方请求解除合同的权利。根据双方签订的《补充协议》第十五条第5项第3款的约定及被上诉人在多次看房过程中均未对逾期交房提出任何异议，而于2021年1月5日突然起诉请求退房，实系被上诉人的个人原因所为，不是因逾期交房原因所致。2.受新冠肺炎疫情影响，上诉人逾期交房属于不可抗力事件。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十七条的约定，应当免除责任。 王云军二审辩称：1.被上诉人享有对案涉商品房买卖合同的法定解除权。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，被上诉人依合同约定向上诉人支付了全部购房款，上诉人应于2019年12月30日前交付房屋，截止被上诉人向人民法院提起诉讼时，上诉人仍未向被上诉人交付房屋。2.2019年12月30日前，全球突发性的新冠肺炎疫情还未发生，该原因并非上诉人逾期交房的原因，不属于不可抗力，上诉人未按合同约定履行交房义务，已构成严重违约，应承担违约责任。 王云军向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告退还原告已付购房款570534元，并自2020年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算违约金自款项实际退还之日止，暂计2020年12月30日为23677元，共计594211元；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年9月9日，遂向被告预交购房定金10000元，2019年9月15日，向被告交清购房款570535元。2019年11月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于三都县，商品房建筑面积154.7㎡，总价款570535元。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。合同第十二条约定“除不可抗力外”，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）、（2）不作累加］：（1）逾期在30日之内［该时限应当不小于本条第十条1（1）项中时限］，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1［该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率］的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日［该日期应当于本条的第1（1）项中的日期相同］后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之1［该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率］的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。原、被告签订《商品房买卖合同》前，原告于2019年9月9日向被告支付购房定金10000元，2019年9月15日，原告向被告支付购房款560535元，原告已按约定全部付清被告的购房款570535元，被告未按合同约定期限向原告交付符合合同约定和法律规定条件的商品房。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法、有效。原、被告应按合同约定全面履行义务。原告已按合同约定付清购房款，被告未按照合同约定向原告交付房屋，被告提出该房屋已达到交房条件，并已电话通知原告交房，但被告未提供充足证据证明该房屋达到合同约定和法律规定的交付条件，原告有权单方解除合同，被告已构成违约，故原告起诉要求解除《商品房买卖合同》并要求被告退还购房款570535元，予以支持；关于违约金的计算方式。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以减少。……”的规定，本案双方当事人在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一支付违约金，现原告诉请按人民银行同期贷款利率（年利率为4.75%）计算违约金，根据本案合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等因素，原告请求按人民银行同期贷款利率（年利率为4.75%）计算从2020年1月1日至还清购房款为止的违约金,予以支持；关于被告提出因全球疫情爆发导致逾期交房，应属于不可抗力和免责事由的问题。被告于2019年9月15日付清购房款，双方于2019年11月8日签订《商品房买卖合同》，合同约定交付房屋时间为2019年12月30日前，从国家通报疫情的数据来看，2019年12月底湖北武汉市疾控中心检测发现不明原因肺炎病例，疫情开始在湖北武汉市出现，疫情在国内全面爆发应在2020年春节期间，且被告至今未能按照合同约定向原告交付房屋，被告已构成严重违约，故对被告提出此辩解，不予采纳；关于被告提出原告未按照合同约定在交房30日前书面向被告申请退房的问题。虽然合同中有约定，但该条款不能对抗原告向法院提起诉讼权利，故对被告此辩解，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告王云军与被告贵州省奇达置业有限责任公司于2019年11月8日签订的《商品房买卖合同》；二、限被告贵州省奇达置业有限责任公司在判决生效之日起五日内退还原告王云军购房款570535元，并从2020年1月1日起按中国人民银行同期贷款年利率4.75%支付违约金直至被告贵州省奇达置业有限责任公司退清购房款之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取4871元，保全费3491.05元由被告贵州省奇达置业有限责任公司承担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：关于案涉《商品房买卖合同》应否解除的问题。虽然《补充协议》中对买受人行使解除权的条件进行了约定“买受人依法行使单方面解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十五日内书面通知出卖人，逾期视为放弃该权利，同时该解除权还应在房屋交付之前行使。”但该约定与《商品房买卖合同》中有关逾期交房和逾期办证责任的约定不一致，排除了买受人主要权利，根据《商品房买卖合同》第十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”本案有关逾期交房和逾期办证产生的合同解除权问题应当以《商品房买卖合同》约定为准。按照《商品房买卖合同》第十三条、第二十二条的约定，上诉人贵州奇达公司应当在2019年12月30日前向被上诉人王云军交付符合《商品房买卖合同》约定的房屋及将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人王云军，否则，被上诉人王云军可以按照上述合同约定解除《商品房买卖合同》，但上诉人贵州奇达公司并未提交证据证实案涉商品房已符合合同约定的交付条件及办证条件，其应当承担举证不力的法律后果，故一审法院据此判决解除《商品房买卖合同》符合合同约定，本院予以维持。 另外，上诉人贵州奇达公司还主张其逾期交房系新冠疫情造成，属于不可抗力。新冠疫情爆发于2020年1月，但几个月后便得到控制并复工复产，此时不可抗力的因素已经不存在，而上诉人贵州奇达公司至今仍未按照合同约定交付房屋及交付办理商品房转移登记的有关文书，故上诉人贵州奇达公司主张因不可抗力免责的理由不成立，本院不予支持。 据此，上诉人贵州奇达公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9742元，由上诉人贵州省奇达置业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年五月十一日 法官助理兰丽辽 书记员肖文洁