安徽省马鞍山市博望区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0506民初111号 原告：周继保，男，1965年4月22日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。 委托诉讼代理人：许瑞云，江苏方胜律师事务所律师。 被告：刘允福，男，1972年12月27日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 被告：童杏子，女，1972年12月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 被告：潘高友，男，1963年6月21日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。 委托诉讼代理人：刘青梅，南京市溧水区公正法律服务所法律工作者。 第三人：马鞍山市顺诚置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区博望镇府前街。 法定代表人：张圣宽，该公司股东。 委托诉讼代理人：章萍，女，该公司出纳。 委托诉讼代理人：袁中华，男，该公司员工。 原告周继保与被告刘允福、童杏子、潘高友、第三人马鞍山市顺诚置业有限公司（以下简称顺诚置业公司）不当得利纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告周继保于2021年3月5日向本院申请追加顺诚置业公司为本案第三人，本院审查后依法予以准许。本院于2021年2月2日、4月7日两次公开开庭审理了本案。原告周继保的委托诉讼代理人许瑞云、被告刘允福、被告潘高友及其委托诉讼代理人刘青梅两次开庭均到庭参加诉讼，原告周继保、第三人顺诚置业公司的委托诉讼代理人袁中华第二次开庭到庭参加诉讼。被告童杏子经本院传票传唤无正当理由两次开庭均拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周继保向本院提出诉讼请求：1.刘允福、童杏子、潘高友立即给付周继保购房款458892元；2.本案全部诉讼费用由刘允福、童杏子、潘高友承担。事实和理由：周继保承包了顺诚置业公司开发的中河丹桂园商品房的部分建设工程。2019年春节前，周继保为支付民工工资，于2019年1月24日向顺诚置业公司申请拿两套房屋（房号为×2×7号、×3×7号，面积均为84.98平方米，单价为5400元/平方米）出售，获得顺诚置业公司同意。后经潘高友介绍，周继保于2019年3月6日向顺诚置业公司申请将中河丹桂园×栋×3×7室商品房转卖给刘允福、童杏子。周继保要求第一次支付205000元给周继保，余款贷款。当日周继保请求顺诚置业公司开具205000元的收据给刘允福。同年3月7日，经周继保申请，顺诚置业公司与刘允福、童杏子签订商品房买卖合同（预售）一份，约定该商品房单价为5400元/平方米，总价为458892元，2019年3月6日前支付258892元，余款20万元向中国农业银行股份有限公司博望支行贷款。后刘允福、童杏子未支付首付款，亦未向银行贷款。周继保向刘允福、童杏子催要，刘允福、童杏子以购房款已支付给潘高友为由拒绝支付。该情况周继保无法核实，故周继保诉至法院请求判如所请。 刘允福辩称，案外人王某打电话给刘允福称有两套工程抵款房，价格便宜，问其要不要买。刘允福和潘高友、案外人王某、朱某一起看过房子后决定购买，故一起到顺诚置业公司售楼处办理购房手续。顺诚置业公司称购房款为房屋买卖合同上的价格，刘允福认为工程抵款房价格应便宜，如按照正常售价出售其就不买了。后潘高友称其去沟通。等了很长时间后，潘高友告知刘允福价格可以下调，最终确定购房款为405000元，刘允福按潘高友提供的账户转账205000元，顺诚置业公司给潘高友开具收据后潘高友将收据交付刘允福。后顺诚置业公司打电话让刘允福去签了合同。刘允福不认识周继保，买过案涉房屋一段时间后周继保曾联系刘允福提到房子的事情。刘允福已支付首付款，因顺诚置业公司手续不完善，贷款尚未审批下来。 潘高友辩称，潘高友与周继保系多年朋友。因周继保被法院列入黑名单，在承接建筑工程时无法贷款，从2016年起周继保请求潘高友为其在民间拿高利贷，潘高友共帮周继保借款100余万元（包括潘高友借给周继保的钱），周继保口头承诺几个月就能还款，但仅还几十万元后就无法还款了。周继保承包的顺诚置业公司开发的中河丹桂园商品房建设工程到2019年1月份因资金不足无法做下去，周继保经顺诚置业公司同意将此工程交给陈**兴、余周宝继续做。2019年1月24日，顺诚置业公司代表袁中华、周继保与陈**兴、余周保三方达成协议，约定以顺诚置业公司开发的中河丹桂园×栋×2×7号、×3×7号两套商品房抵周继保的工程款。后周继保委托潘高友降价出售上述两套商品房抵债。2019年2月，潘高友找到朋友王某帮忙寻找买家。王某介绍其姐姐童杏子和姐夫刘允福购买，约定房屋总价405000元，先付205000元，余款贷款，潘高友将上述情况告知周继保，周继保同意。同年3月5日，周继保带潘高友至顺诚置业公司售楼处告知其带刘允福到此处办理购房手续。次日，周继保向顺诚置业公司提交申请，申请将中河丹桂园×栋×3×7室房屋卖给刘允福，并要求潘高友至顺诚置业公司为刘允福开具收据，刘允福向潘高友转账205000元后潘高友将收据交付刘允福。潘高友打电话告知周继保此事，周继保要求潘高友向其女儿汇款16万元，微信转账5000元，代还朱某借款12万元，其余的抵潘高友的借款，如不足，以后再慢慢还。潘高友认为其享有抵销权，且因周继保对潘高友负有债务，故潘高友享有留置权。另案涉房屋出售至今已两年左右，期间周继保从未要求潘高友返还房款。如刘允福所说，如购房款按照商品房买卖合同的约定为458892元，刘允福可直接在顺诚置业公司购房。综上，请求法院驳回周继保的诉讼请求。 童杏子未作答辩，亦未向本院提交证据材料。 顺诚置业公司述称，没有意见。 当事人围绕其诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。童杏子未到庭，视为其放弃质证权利。对周继保提交的2019年1月24日的申请、2019年3月6日的申请刘允福表示不清楚，其他当事人对上述证据的真实性均无异议；对周继保提交的《马鞍山市商品房买卖合同》（预售）、收据存根、证明，其他当事人对真实性均无异议。本院认为，上述证据均具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证明目的，本院将结合其他证据综合予以认定。 对其他有争议的证据，本院认定如下： 1.潘高友提交的申请1份，证明2019年1月24日顺诚置业公司抵两套房屋给周继保；周继保要求潘高友拿着该份申请去顺诚置业公司处为购房者办理签订合同、开票、登记，无该申请，购房者无法与顺诚置业公司办理购房手续，也拿不到商品房。周继保对该证据内容真实性无异议，但形式上与周继保提交的不同，同时认为顺诚置业公司与刘允福签订合同系基于周继保的申请而非潘高友，潘高友与案涉工程无关；刘允福对该证据无意见；顺诚置业公司认为该证据系复印件，真实性无法确认。本院认为该证据与周继保提交的申请内容一致，对其内容真实性予以认定。 2.潘高友提交的江苏省农村信用社转账凭证、微信聊天记录、微信转账记录各1份，证明潘高友应周继保要求于2019年3月7日向周继保女儿周雯转账16万元、向周继保微信转账5000元，共计向周继保支付购房款165000元。周继保对该组证据真实性无异议，但认为微信转账4900元及微信红包100元支付时间均在刘允福支付205000元时间之前，不可能为购房款；另同意将转账16万元作为购房款，但同时应视为潘高友未给付借条中记载的借款。刘允福、顺诚置业公司对该组证据不清楚。本院认为，潘高友向周继保微信转账4900元时间为2019年3月3日，早于刘允福支付205000元的时间，100元微信红包潘高友仅提供照片，未提供原始载体，收取时间不清晰，故本院认为微信转账记录及微信聊天记录达不到潘高友的证明目的。另周继保对转账160000元的真实性无异议，且转账时间系在潘高友收取刘允福205000元的次日，能够相互印证，周继保亦认可将该笔款项作为购房款，故本院认为江苏省农村信用社转账凭证具有真实性、合法性及与本案的关联性，能够达到潘高友的证明目的。 3.借条5张、收条1张，证明周继保曾向潘高友多次借款共计185000元，双方约定了利息，及周继保向案外人朱某借款两次共计161000元，潘高友代周继保归还朱某借款12万元含利息的事实。周继保对打给潘高友的3张借条真实性无异议，但两张2万元的借条上“月息2.5”非周继保本人书写，且未收到借条上记载的款项，对打给朱某的2张借条及收条认为与本案无关。刘允福、顺诚置业公司对该组证据不清楚。本院认为，周继保对打给潘高友的3张借条真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但认为达不到其证明目的；对打给朱某的2张借条及收条认为与本案无关联性，不予认定。 4.证人王某的证人证言，主要内容为：王某表嫂朱某打电话说有工程抵款房，价格便宜，问王某要不要，朱某、潘高友、周继保到溧水“享你来”茶馆找到王某，王某问刘允福及另一个小舅子要不要买房子，称如要两套按39万元一套。后来刘允福决定买其中一套。王某、潘高友、刘允福到顺诚置业公司售楼处签合同，因只买一套最终商定购房款为405000元。开始售楼处因无周继保签字不肯出合同，后来潘高友到溧水找周继保签过字后售楼处才出的合同，签合同时周继保不在场。刘允福及王某认为潘高友代表周继保。签合同当日刘允福支付205000元给潘高友，付过钱后售楼处将收据开给了刘允福。周继保对该证人证言的真实性、合法性及与本案的关联性均不予认可，并认为达不到潘高友的证明目的；刘允福对该证人证言没有意见；顺诚置业公司对该证人证言不清楚。本院对该证据的真实性、证明目的将结合其他证据综合予以认定。 5.证人朱某的证人证言，主要内容为：周继保欠朱某钱一直未还，朱某知道周继保在顺诚置业公司拿到两套房子就想帮其卖掉还朱某的欠款。朱某村上的王某和王某老表在“享你来”打牌，朱某就和潘高友过去了，周继保后来也去了，一起谈买房子的事情，朱某不知道他们谈话的内容，只听到周继保说38-39万元就可以卖。后王某、潘高友、刘允福到顺诚置业公司售楼处签合同，因无周继保签字售楼处不肯出合同，后来潘高友到溧水找周继保签过字后售楼处才出的合同。因当时借款时周继保是通过朱某借的，朱某知道潘高友拿到购房款后就向潘高友索要借款，潘高友向其支付12万元。周继保对该证人证言的真实性、合法性及与本案的关联性均不予认可，并认为达不到潘高友的证明目的；刘允福对该证人证言没有意见；顺诚置业公司对该证人证言不清楚。本院对该证据的真实性、证明目的将结合其他证据综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 周继保承包顺诚置业公司的建设工程。2019年春节前，周继保为支付员工工资向顺诚置业公司索要工程款，顺诚置业公司称暂无法支付，但可以房抵债。经双方协商，周继保于2019年1月24日向顺诚置业公司出具申请一份，载明：申请在顺诚置业公司开发的中河丹桂园×栋工程部周继保640万工程款里面拿2套房子（×2×7、×3×7）用于支付员工工资，明细如下：1.房号×2×7，面积84.98，单价5400，总价458892，2.房号×3×7，面积84.98，单价5400，总价458892，申请人：周继保。同日顺诚置业公司袁中华签字同意，同年6月19日，顺诚置业公司在该申请上加盖公章，并注明：“此房我公司已抵给周继保项目部”。 刘允福知晓案涉房屋为工程抵款房并决定购买，经与潘高友协商，约定案涉房屋购房款为405000元。2019年3月6日，周继保根据潘高友提供的购房人刘允福信息向顺诚置业公司出具申请一份，载明：周继保将顺诚置业公司开发的中河丹桂园×栋×3×7（面积：84.98平方）房屋转卖给刘允福（身份证号码：），申请人：周继保。同日，顺诚置业公司袁中华在该申请上签字，顺诚置业公司加盖公章。同日，刘允福向潘高友转账205000元，顺诚置业公司向刘允福开具收据一份，载明：交款单位：刘允福，收款方式：工程抵押，人民币大写贰拾万零伍仟圆整，￥205000，收款事由：×-×3×7房款（周继保转刘允福）。 2019年3月7日，经周继保同意，刘允福、童杏子（买受人）与顺诚置业公司（出卖人）签订《马鞍山市商品房买卖合同》（预售）一份，约定：第三条商品房基本情况，3.该商品房为第一条规定项目中的：博望区新城路51号中河丹桂园×栋×3×7室的房屋……，4.……其预测建筑面积共84.98平方米，……。第六条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5400元，该商品房的总价款为（人民币大写）肆拾伍万捌仟捌佰玖拾贰元整。第七条付款方式及期限（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款，买受人应当于2019-3-6日前支付首期房价款（人民币）贰拾伍万捌仟捌佰玖拾贰元整，占全部房价款的56.4%。余款（人民币）贰拾万元整向银行（贷款机构）申请贷款支付。现案涉房屋已交付刘允福、童杏子使用。 2019年3月6日，刘允福向潘高友支付购房款205000元。次日，潘高友通过向周继保女儿周雯转账的方式向周继保支付购房款160000元。因顺诚置业公司尚未办理《马鞍山市商品房买卖合同》（预售）备案手续，现刘允福、童杏子无法办理房屋按揭贷款。 周继保在刘允福、童杏子购房过程中从未与刘允福、童杏子接触。 2019年6月28日，顺诚置业公司出具说明一份，载明：兹证明我公司将中河丹桂园×栋×2×7、×3×7房屋冲抵给工程部周继保，由周继保自行推销，再由我公司与购买者签订商品房买卖合同，公司向购房者出具收据，购房款由周继保自行收取；后经周继保自行推销，于2019年3月6日周继保申请将中河丹桂园1栋1307房屋出售给刘允福，身份证号码：，我公司于2019年3月7日与刘允福签订了《商品房买卖合同》，并于2019年3月6日向刘允福开具了号码：0123016的收款收据，注明收款方式为工程抵押，金额为205000元；……，以上购房款，两购房人均未向我公司支付购房款，两购房人的购房款应向周继保支付。实际购房款由周继保与购房人自行协商，顺诚置业公司对案涉房屋实际购房款不知情。 本院认为，不当得利是指没有法律根据取得不当利益致使对方受损的法律事实，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，周继保系基于其与顺诚置业公司之间有以房抵债协议及案涉房屋购房款现由潘高友实际占有的事实主张其诉请，故潘高友占有案涉房屋购房款是否有法律依据是本案的关键，本案原定案由为房屋买卖合同纠纷，显然与周继保的主张不符，本案案由应为不当得利纠纷。 关于刘允福、童杏子是否应给付周继保购房款的问题。根据本院查明的事实，周继保享有对顺诚置业公司的债权，双方约定以案涉房屋抵债，后顺诚置业公司根据周继保的指示与刘允福签订《马鞍山市商品房买卖合同》（预售），该《马鞍山市商品房买卖合同》（预售）不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。顺诚置业公司以案涉房屋系工程抵款房为由未向刘允福、童杏子收取购房首付款，但向刘允福开具首付款收款收据，并已交付刘允福。周继保未对该收据提出异议，表明周继保知晓案涉房屋首付款205000元已支付的事实。故刘允福向潘高友支付案涉房屋首付款的行为，应视为其已部分履行支付案涉房屋购房款的义务。另根据《马鞍山市商品房买卖合同》（预售）的约定，余款采取银行按揭贷款的方式支付。刘允福、童杏子至今未办理银行按揭贷款系因顺诚置业公司尚未办理《马鞍山市商品房买卖合同》（预售）备案手续，刘允福、童杏子并无过错。故现周继保主张要求刘允福、童杏子立即向其支付购房款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。周继保可就案涉房屋未抵付成功的购房款向顺诚置业公司主张债权。 关于潘高友是否应给付周继保购房款的问题。根据本院查明的事实，潘高友系接受周继保的口头委托协助其尽快出售案涉房屋。为此，潘高友实施了向周继保提供购房人信息、与购房人协商购房款、接收购房款等行为。潘高友作为受委托人，在接收购房款后应及时给付委托人周继保。庭审中，潘高友抗辩其享有对周继保的债权并提供借条予以证明，但周继保对借条持有异议，且潘高友主张的债权未被生效裁判确认，故潘高友以此主张其享有留置权和抵销权依法不能成立，潘高友可另行主张。现潘高友占有应归周继保所有的案涉房屋购房款没有法律依据，致周继保利益受损，依法已构成不当得利，潘高友收取的购房款应予返还。另周继保在庭审中陈述不知道顺诚置业公司与刘允福签订合同、认为潘高友系代表刘允福与其协商购房事宜，与本院查明的事实相悖，本院不予采纳。 关于应返还的购房款数额问题。案涉房屋系用于工程抵款，合同价格仅为顺诚置业公司与周继保约定的抵扣工程款的金额，实际购房款应由周继保与购房人自行商定。周继保从未与刘允福、童杏子接触，其出售案涉房屋事宜均由潘高友代为处理。为尽快出售案涉房屋，受委托人潘高友代为降价出售，降价幅度在合理范围内，且周继保对顺诚置业公司将案涉房屋出售给刘允福、童杏子无异议，故案涉房屋实际购房款应为405000元。刘允福、童杏子按照《马鞍山市商品房买卖合同》（预售）约定应支付案涉房屋首付款258892元，但经协商，受委托人潘高友同意降价58892元，故刘允福、童杏子实际支付首付款205000元。因潘高友已给付周继保购房款16万元，现潘高友实际占有的购房款数额为45000元，故潘高友应返还周继保45000元。 综上所述，本院对周继保要求潘高友返还案涉房屋购房款的诉请予以支持，但数额应为45000元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、潘高友于本判决生效后十日内返还周继保购房款45000元； 二、驳回周继保的其他诉讼请求。 案件受理费8184元，减半收取计4092元，由周继保负担3691元，由潘高友负担401元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  王静 二〇二一年五月十七日 书记员  陈浩 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。