湖南省茶陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0224民初758号 原告：株洲市星河经营管理有限公司，住所地：茶陵县华晨世纪中心商业区3栋5层。 法定代表人：陈嘉峰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：毛秀秀，女，1992年8月20日出生，汉族，茶陵县人，户籍地茶陵县，系原告公司职工。 委托诉讼代理人：陈回儿，湖南挚友律师事务所专职律师。 被告：谭岚迈，男，1990年11月10日出生，汉族，茶陵县人，户籍地茶陵县。 原告株洲市星河经营管理有限公司（以下简称星河公司）与被告谭岚迈租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星河公司委托诉讼代理人毛秀秀、陈回儿到庭参加诉讼，被告谭岚迈经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告星河公司变更后的诉讼请求：1、解除双方所签订的《租赁合同书》；二、判决被告向原告承担如下义务和违约责任：1、交纳装修期及第一年所欠租金、物业管理服务费和公共水电公摊费以及商场运营管理费32657元。按合同约定逾期付款按当期应交金额的每日万分之五计算违约金9339元，合计金额为41996元；2、交纳剩余期限4年的租金为158238元、商场运营管理费为126591元、物业管理费63294元，合计金额为348123元；3、被告所交的履约保证金40000元不予退还；4、向原告支付违约金100000元。上述合计470119元（已核减被告支付的60000元）；三、本案诉讼费用由被告承担。 经变更后的事实与理由：2018年11月7日，原、被告签订了一份华晨世纪湘赣国际广场《租赁合同书》。合同书就租赁标的物、租赁期限、装修期、免租期、商铺用途、商铺交付、履约保证金、租金、其他费用、商铺装修、甲方的权利与义务、乙方的权利与义务、特殊约定、商铺交还、合同的变更、解除与终止、违约责任等事宜进行了约定。合同签订后，原告将合同约定的商铺交付给被告经营音乐清吧，已履行了合同约定的基本义务。然而被告除了向原告交纳了履约保证金40000元和装修期间的物业管理费12192元外，其租金、物业管理服务费和公共水电公摊费以及商场运营管理费在合同约定交纳期间内并未交纳，已构成实质性违约。根据合同第十一条、第十二条之约定，被告因逾期支付租金等费用超过30日的，原告有权单方解除合同、收回该门面、并按本合同约定的方式追究被告的违约责任；被告如有本合同第十一条第4款约定的违约行为之一时，被告所交的履约保证金不再退还，被告还须另行向原告支付违约金100000元，赔偿原告的经济损失和履行本合同剩余期间的租金及商场运营管理费、物业管理费等损失；被告未按约足额向原告支付履约保证金、租金、水费、电费管理费的，则每逾期一日，乙方需按当期应交金额的1%向原告支付违约金，本案原告选择按当期应交金额的每日万分之五计算违约金。被告已向原告支付60000元。现原告为维护合法权益诉至法院。 被告谭岚迈在法定答辩期内未作答辩，亦未提交证据并参与庭审质证，视为对自身权利的放弃，应当自行承担相应不利法律后果。 本院经审理查明：2018年11月7日原告星河公司与被告谭岚迈签订《华晨世纪˙湘赣国际广场租赁合同书》，合同约定：被告谭岚迈承租华晨世纪中心A1栋四层4002、4003、4004、4051、4052号铺位，该商铺的建筑面积为304.79平方米；租赁期限5年（2019年9月6日至2024年9月6日）；装修期10个月（2018年11月6日至2019年9月5日），装修期内被告需交纳物业管理服务费和公共水电公摊费用（按4元/平方米/月计算）；商铺的经营范围仅限于被告经营音乐清吧；被告在签订合同之日一次性向原告支付履约保证金40000元，在租赁期限届满后，原告确认被告无违约行为，且结清所有费用的情况下，原告履约保证金全部无息退还给被告；如被告存在违约、且有未结清费用的情况，原告有权直接扣除；租金10元/平方米/月、物业管理费和公共水电公摊费用4元/平方米/月、商场运营管理费8元/平方米/月；上述费用按季交付，每两年递增一次，每次在上一年度的基础上递增8%；第一年的租金、商场运营管理费、物业管理费等在被告开业前交50%，其余50%在2019年9月6日前交纳。以后每年的租金分两次交纳，每次交纳50%。第一次在每年的9月6日前交纳，第二次在每年的3月6日前交纳；在租赁期限内，被告有下列任一行为的，原告有权单方面解除合同，收回该门面，并按合同约定的方式追究违约责任：逾期支付押金、租金、水费、电费、空调费、管理费等相关费用超过30日的、如被告违约，原告要求被告限期整改，超过整改期限的等；冯铭擅自解除合同的，或有本合同第十一条第四款约定的违约行为之一的，被告所交的履约保证金不再退还，还需向原告支付违约金100000元，赔偿原告的经济损失和履行本合同剩余期间的租金及商场运营管理费、物业管理费等损失；被告未按约定足额向原告支付押金、租金、水电费、管理费的，则每逾期一日，被告需按当期应交金额的1%向原告星河公司支付违约金。合同还就商铺交付、商铺装修、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。2018年11月12日被告交纳了40000元履约保证金、2018年11月21日被告交纳了装修期内的物业管理费服务费12192元，虽然该两项费用均交纳于湖南盛豪置业投资有限公司，但原告均向被告出具了收据，并加盖了其公章，且原告陈述湖南盛豪置业投资有限公司与原告星河公司财务人员系同一人员。 2019年5月29日湖南经纬置业发展有限公司、株洲星河经营管理有限公司、华晨世纪中心A1栋四楼全体业主三方签订了《商铺委托招商协议书》，约定由株洲星河经营管理有限公司对华晨世纪中心A1栋四楼商铺进行统一招商、同一经营、统一管理等。2019年6月16日湖南经纬置业发展有限公司、株洲星河经营管理有限公司、华晨世纪中心A1栋四楼全体业主三方又签订了《商铺委托招商补充协议书》。 另查明，案外人周丽、陈小平于2017年2月7日与湖南经纬置业发展有限公司签订《茶陵县商品房（预）销售合同》，购得茶陵县财富中心华晨世纪中心商业区1号栋华晨商业区1号栋4003室、案外人李素英、陈军民于2017年3月19日与湖南经纬置业发展有限公司签订《茶陵县商品房（预）销售合同》，购得茶陵县财富中心华晨世纪中心商业区1号栋华晨商业区1号栋4004室、案外人张朝勇、巫新梅于2017年5月18日与湖南经纬置业发展有限公司签订《茶陵县商品房（预）销售合同》，购得茶陵县财富中心华晨世纪中心商业区1号栋华晨商业区1号栋4002室。2019年5月29日案外人周丽、陈小平；张朝勇、巫新梅；陈军明、李素英分别与原告签订了《商铺委托招商协议书》，约定对于上述案外人购置的华晨世纪中心的商铺均委托株洲星河经营管理有限公司统一招商、同一经营、统一管理。 再查明，被告谭岚迈与原告星河公司于2018年11月7日签订的《华晨世纪˙湘赣国际广场租赁合同书》中约定租赁的铺位中包含了案外人周丽、陈小平；李素英、陈军民；张朝勇、巫新梅的商铺。被告谭岚迈于2019年年底向原告支付了各项费用60000元。 上述事实有原告提供的营业执照、《华晨世纪˙湘赣国际广场租赁合同书》、四份《商铺委托招商协议书》、《商铺委托招商补充协议书》、三份《茶陵县商品房（预）销售合同》、收据、银行交易存根以及原告的当庭陈述予以佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案原、被告经协商签订的商铺租赁合同是双方的真实意思表示，且不违背法律法规强制性规定，原、被告应依约履行合同义务。在履行合同过程中，当事人存在违约行为的，应依据合同承担相应的违约责任。 关于原告请求解除签订的租赁合同的问题。合同签订后，被告谭岚迈在华晨世纪中心经营了一段时间，后因无法继续经营而歇业，上述行为表明其无意继续经营，维持合同关系对双方有害无利，故本院对原告星河公司要求解除租赁合同予以支持。被告在双方未达成一致协议的前提下，未按合同约定按期足额交纳租金、管理费及物业费，已构成违约，原告星河公司依据合同规定请求解除合同关系，亦符合法律规定。主张解除合同的一方应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，但本案中原告方未提交证据证实其向被告主张解除合同，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条之规定“民法典实施前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五第二款的规定”，可知当事人一方以提起诉讼主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案起诉状副本等应诉材料于2021年4月25日送达到被告，故该合同解除的时间为2021年4月25日。 关于原告请求租金、物业管理费和公共水电公摊费用、商场运营管理费的问题。从上述可知租赁合同于2021年4月25日解除，因此被告需支付的租金、物业管理费和公共水电公摊费用、商场运营管理费的时间也为此日止。原告请求2019年9月6日至2020年9月6日期间的租金36575元（304.79平方米×10元/平方米/月×12个月）、物业管理服务费和公共水电公摊费用14630元（304.79平方米×4元×12个月）、商场运营管理费29260元（304.79平方米×8元×12个月）符合法律规定，本院予以支持。2020年9月7日至合同解除之日2021年4月25日期间的租金、物业管理服务费和公共水电公摊费用、商场运营管理费合计51185元（304.79平方米×（10元+4元+8元）×7个月19天）。综上，截止至2021年4月25日，被告谭岚迈需支付租金、物业管理服务费和公共水电公摊费用、商场运营管理费共计131650元，因被告已支付60000元，故被告还需支付原告上述费用71650元。 关于履约保证金和违约金问题，被告谭岚迈在租赁期内违约导致合同解除，依据合同第十二条第三款第一项的约定，其交纳的履约保证金40000元，原告星河公司不予退还，同时被告还应向原告支付违约金100000元。原告所主张的违约金应以不超过实际损失额为限，但原告在主张上述违约金外，还主张逾期付款违约金，对于原告的该项请求本院不予支持。 关于原告诉请的剩余期限4年的租金、商场运营管理费、物业管理费，因原、被告的租赁合同于2021年4月25日解除，原告该项请求用于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》二十八条、二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告株洲市星河经营管理有限公司与被告谭岚迈于2018年11月7日签订的《华晨世纪˙湘赣国际广场租赁合同书》于2021年4月25日解除； 二、被告谭岚迈在本判决生效后十五日内向原告株洲市星河经营管理有限公司支付租赁费、物业管理服务费、公共水电公摊费用及商场运营管理费71650元； 三、被告谭岚迈在本判决生效后十五日内向原告株洲市星河经营管理有限公司支付违约金100000元； 四、原告株洲市星河经营管理有限公司不予退还被告谭岚迈所交的履约保证金40000元； 五、驳回原告株洲市星河经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4551元，由原告株洲市星河经营管理有限公司负担2734元，由被告谭岚迈负担1817元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  颜星 二〇二一年五月十日 法官助理谭瑶 书记员黄红清 附相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增肌；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。