河北省定州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0682民初672号 原告：定州市平安里房地产开发有限公司，住所地：定州市中兴西路（美华利公司院内）。统一社会信用代码：91130682679902165R。 法定代表人：姚国立，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李亚玲，河北归元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉兰，河北归元律师事务所律师。 被告：魏晓川，男，1978年2月14日出生，汉族，住定州市。 被告：王俊金，女，1976年2月12日出生，汉族，住定州市。 原告定州市平安里房地产开发有限公司（以下简称平安里房地产）与被告魏晓川、王俊金商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平安里房地产的委托诉讼代理人李亚玲、李玉兰，被告魏晓川、王俊金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平安里房地产向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方2019年6月26日签订的《商品房买卖合同（预售）已于2020年11月18日解除；2.依法判令被告协助办理撤销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201906220512）网签备案，支取应退购房款194877.38元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年6月22日，被告购买原告开发建设的中山首府09幢1单元7层1-701号房屋，约定付款方式为：商业贷款，贷款银行为：河北定州农村商业银行股份有限公司，并于当日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201906220512）。合同签署后，因被告未按时归还银行按揭贷款，致使河北定州农村商业银行股份有限公司先后于2020年9月29日、2020年10月31日扣划原告保证金账户内贷款本金及利息分别为5506.93元、231344.45元，并导致按揭银行终止了与被告签订的《个人购房借款合同》，后原告向被告送达了告知函。现原告为维护自身的合法权益，特依据我国民事诉讼法第一百一十九条之规定，依法提起诉讼，望盼如所请。 被告魏晓川、王俊金辩称，我们夫妻买房的时候原告承诺2016年年底交房，但原告至今未能交房，我们认为交着房贷，房子也交不了，就不交房贷了。后来原告通知我们，因我们没有交房贷，银行扣了公司的保证金，让我们凑够230000多元。我们去交钱的时候原告不收钱了，说已经起诉了，让走法律程序。我们不认可原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：原告平安里房地产经营房地产开发、物业服务等业务。2015年9月30日，被告魏晓川因生活居住所需与原告平安里房地产签订了《房屋认购合同》，合同约定被告魏晓川购买平安里房地产开发的中山首府第9幢1单元701号房屋，单价每平方米3759元，总金额432398元。付款方式为银行按揭贷款，签订《房屋认购合同》7日内交付不低于总房价的40%计172398元作为首期付款，余额260000元由魏晓川向银行办理个人银行住房贷款。平安里房地产应当在2016年12月31日起交付魏晓川使用。合同签订后被告魏晓川交了首付款，但未办理银行按揭贷款，平安里房地产亦未能按合同约定期限交付房屋。2019年6月22日平安里房地产在原合同的基础上又重新与魏晓川、王俊金夫妻签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同第八条逾期付款责任约定逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同载明的交房期限为2018年12月31日。 该合同附件十一第三条第6项约定如因买受人原因导致银行终止与买受人签订的《个人购房借款合同》的，出卖人有权解除本合同并将此房屋另行出售。合同解除后，扣除合同总金额0.1%的违约金、银行贷款保证金及出卖人代还款（包含保证金）违约金后，买受人剩余已付购房款自解除合同通知送达之日起15日内由出卖人退还（无息）。 另查明，被告购房的贷款银行为河北定州农村商业银行股份有限公司（以下简称定州农商行）。被告还贷至2020年5月份，被告因平安里房地产长期不能交房却一直还贷，故未再向该行还贷，2020年9月28日平安里房地产以短信方式通知魏晓川于2020年9月29日上午10点之前还贷，如仍不还款，银行将收回房贷，公司有权解除商品房买卖合同。但被告魏晓川未回复原告。2020年9月29日定州农商行扣划了原告保证金账户内贷款本息5506.93元，10月31日扣划了贷款本息231344.45元，平安里房地产于2020年11月13日以短信方式向魏晓川送达了告知函。该函告知被告已构成违约，通知被告在收到本函后按照合同约定履行相关义务。被告魏晓川短信回复下午过去一趟。平安里房地产申请该公司销售部经理张晓洁出庭作证，证人证明与魏晓川进行了沟通，并从个人角度上说让魏晓川尽快还款。被告称自己在筹款还贷时，平安里房地产告知自己通过法律途径解决。 本院认为，原、被告签订的《房屋认购合同》及《商品房买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，合同一经签订，订约双方应按诚信原则履行合同义务。被告向原告交付了首付房款，并在办理按揭贷款后一直偿还贷款至2020年5月份，已履行了其主要合同义务。而原告平安里房地产长期不能交房，违约在先，导致购买人继续履行还贷义务心态失衡。平安里房地产虽以短信的方式催促被告履行还贷义务，但没有证据证明被告看到了该短信内容。定州农商行在扣划了原告平安里房地产的保证金账户款项后并没有及时告知被告，原告并没有给付被告偿还被划扣款项的合理期限。被告虽有过错，但在收到原告告知函内容后积极与平安里房地产沟通，原告公司销售部经理张晓洁让被告赶快交款，双方的沟通均在销售部的工作时间、工作地点，被告有理由相信销售部经理的回复履行的是职务行为。被告知道违约后果后亦积极准备还款以弥补原告的损失。被告的违约还贷行为相对于原告违约交房行为而言，过错责任较小，被告的违约行为并不能导致双方不能实现合同目的。原告选择直接通知与被告解除《商品房买卖合同（预售）》，既显失公平，有违诚信，又不利于房地产业的交易安全和社会和谐稳定。 原告平安里房地产提供的购房合同系专业格式合同，被告作为购买人一般专注的是购买房屋价格、付款方式、期限及交房时间，在订立合同签字前并不能全面了解合同的所有条款，尤其是针对购房人风险责任的条款，对该条款合同书应当使用足以引起购房人注意的字体或标注，并且向购房人告知该条款的含义及所引起的法律后果。对该违约条款的适用，平安里房地产并未提供证据证明被告已在签订合同时明确知晓。平安里房地产作为提供格式购房合同的优势一方，与购买人签订了两次购房合同，第二份购房合同延长了交房期限，增加了购房人的违约责任条款，足以证明其目的是为了减轻自己的违约责任风险。即便是第二次签订购房合同后，平安里房地产也未按承诺期限交付房屋，而且签订合同时间晚于交房时间，存在明显瑕疵。被告并没有因原告长期不能交房而要求与平安里房地产解除合同，一直容忍原告的违约行为，证明被告相信原告能够交付购买的房屋，以实现提高个人居住环境的美好生活愿望。 本案原、被告签订的《房屋认购合同》及《商品房买卖合同（预售）》发生在民法典施行前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 综上所述，原告平安里房地产单方要求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 驳回原告定州市平安里房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费4198元，减半收取计2099元，由原告定州市平安里房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  焦宏伟 二〇二一年五月七日 书记员  肖 泽