河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0185民初1691号原告：李艳好，女，1987年9月9日出生，汉族，住河南省郑州市。原告：景晓博，男，1989年8月18日出生，汉族，住河南省登封市。二原告共同委托诉讼代理人：王广前，河南千业律师事务所律师。被告：登封市千惠商贸有限公司，统一社会信用代码：91410185742540807Y，住所地：登封市少林路尚城国际负**。法定代表人：安德勺，该公司总经理。实际控制人：刘建中，男，1962年12月19日出生，汉族，身份证号：4101251962********，住河南省登封市嵩阳办事处东关街**。委托诉讼代理人：刘少辉，男，1988年9月18日出生，汉族，，住河南省登封市系被告公司员工。委托诉讼代理人：梁金松，河南国计律师事务所律师。原告李艳好、景晓博与被告登封市千惠商贸有限公司返还原物纠纷一案，本院受理后，于2020年10月11日作出（2020）豫0185民初3582号民事判决，登封市千惠商贸有限公司不服，提出上诉，郑州市中级人民法院于2020年11月18日作出（2020）豫01民终15256号民事判决。登封市千惠商贸有限公司不服，申请再审，河南省高级人民法院于2021年2月2日作出（2020）豫民申8265号民事裁定，指令郑州市中级人民法院再审本案。郑州市中级人民法院于2021年3月9日作出（2021）豫01民再124号民事裁定，撤销郑州市中级人民法院（2020）豫01民终15256号民事判决及本院（2020）豫0185民初3582号民事判决，并发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李艳好、景晓博及其共同委托诉讼代理人王广前，被告登封市千惠商贸有限公司的实际控制人刘建中及其委托诉讼代理人刘少辉、梁金松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李艳好、景晓博向本院提出诉讼请求：1.请依法责令被告停止侵权行为，归还侵占六年之久原告的三套房产(尚城国际1号楼2单元1层103，-1层103，-1层104)；2.请求依法判令被告支付六年租金每年30000元，共计180000元。3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月23日，原告李艳好、景晓博与河南耀发房地产有限公司签订三份商品房买卖合同，投资1466769元购买了少林路尚城国际1号楼2单元1层103，-1层-103，-1层-104三套房产。2014年1月7日原告夫妇依法缴纳三套房产的销售不动产税11736.88元，并于2014年1月16日缴纳房屋所有权买卖契税48494.68元。2014年8月27日，登封市房地产开发管理服务中心为原告夫妇办理了这三套房屋的产权证。之后原告发现登封市千惠商贸有限公司侵占了这三套房屋作为公司的办公场所，原告便多次向被告讨要房屋，被告均以各种理由和借口推诿扯皮，拒不归还。被告侵占原告三套房产长达六年之久，既不与原告签订租房合同，缴纳房租，又强占房屋拒不归还，严重侵犯了原告的合法权益，为此特恳求人民法院依法判令被告立即归还原告三套房屋，补缴六年租金，以维护原告的合法权益。登封市千惠商贸有限公司辩称，原告所诉事实不够客观，理由不够充分，诉请也不够合法，请求法庭依法驳回其起诉。1.被告占据涉案房屋的由来。2000年之后，我市嵩山路与少林路交叉口西南角(市老医院)旧城区改造共分前后两期，涉案房屋属于一期工程的姚老板开发,当时原告父亲李艮五以郑州市嵩山建筑安装有限公司（下称兴盛公司）的名义是建筑商。一期工程结束后，姚老板欠李艮五工程款。该旧城区二期改造时，李艮五自成郑州兴盛房地产开发有限公司作为开发商，被告此时是整个二期拆迁安置对象中最大安置户，李艮五通过以物抵债的方式从姚老板一期房产中“购”得涉案房屋，让被告使用以冲抵李艮五应付给被告的过渡安置费，待被告被安置完毕后搬出此房。此事嵩阳办事处当时是知道的。所以，2013年7月，李艮五向被告交付了涉案房屋(毛坯房)，经被告装修后于当年10月入驻使用，李艮五当时还说等搬走后把装修款拿出来。从2019年李艮五得病后，其儿子李振伟掌管企业，出尔反尔，原告在今年以来向被告发难引发本诉。2.鉴于以上事实，被告对涉案房屋的占有是合法的、有权的和善意的。被告与原告父亲协商、交付及被告入驻均在原告购买之前，从被告2013年10月入驻至2019年底前后6年时间，原告作为李艮五的女儿不可能不知道自己父亲将自己的三套房产抵债(过渡安置费)让别人使用，而且在2014年已取得房产证至今在同一栋楼上居住(原告住1单元)，也不可能不知道该房被别人占有的现状，应视为其同意当初自己父亲与被告就涉案房屋的约定。3.本纠纷中双方之间就涉案房屋实际上是一个口头附解除条件的合同关系。根据被告与李艮五当初的约定，实际上原告成为了被告与李艮五口头约定的继受者。被告占据使用该房本质上并未损害其合法权益，因李艮五代表的兴盛公司一再违约，且拒不遵守执行嵩阳办事处的管理规定(在目前所有被安置户均已安置完毕情况下，唯独没有安置被告户，办事处也无可奈何)，本纠纷解除合同的条件不成就。4.一审适用法律不当，导致判决结果不公。依据我国民法相关理论，被告认为法律上的物权并非绝对权利，其享有行使的前提必须依法。被告对涉案房屋的占有属于有权占有，因此原告作为权利人是不能请求返还原物的。5.一审程序违法，严重损害了被告的合法权益。一审中，被告依法提出《延期开庭申请》、回避申请、庭审开始时再次申请回避，均被拒绝。庭审后，被告再次提交燃气、物业及电费原始票据，一审法院没有处理。另外，一审所判被告承担案件受理费不够公平，于法无据，应予纠正。综上，特请求法庭在依法查清本案全部事实基础上，依法支持被告的请求!本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方质证后均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于双方质证后有异议的证据，本院综合分析论证如下：原告提供的第一组证据中的涉案三套房产的不动产权证书、商品房买卖合同、契税发票客观真实，符合证据要件，被告亦无异议，本院予以采信，对原告提供的第一组证据中购房款发票，原告景晓博在庭审中陈述涉案三套房产没有实际交付钱款，这与购房款发票自相矛盾，该证据不具备真实性，本院不予采信；原告提交的第二组证据登封市嵩阳街道办事处于2021年2月24日出具的《情况说明》，虽无制作人员签名，但通过询问参与出具该材料的登封市嵩阳街道办事处法律顾问乔顺道、登封市嵩阳街道办事处与刘建中个人签订的《居民户搬迁补偿安置协议书》及登封市嵩阳街道办事处与登封市千惠商贸有限公司签订的《企业搬迁补偿协议书》予以佐证，形成了较为完整的证据链条，本院予以采信。被告提供的第一组证据《居民户搬迁补偿安置协议书》及《企业搬迁补偿协议书》，具备真实性、客观性、合法性，本院予以采信；被告提供的第二组证据《通知》及《承诺书》，证明郑州兴盛房地产开发有限公司应当对被告登封市千惠商贸有限公司予以安置而未安置，具备真实性、客观性，本院予以采信；被告提供的第三组证据登封市嵩阳街道办事处出具的《证明》，因出具该《证明》材料的工作人员对证明内容不予认可，且该材料中的具体内容并无其他证据相互印证，缺乏真实性、关联性，本院不予认可；对被告提供的第四组证据《补充证据情况说明》不予认可，但该证据中提到的三组收据可以证明自2013年11月起被告占有使用涉案三套房产的事实，本院对三组收据予以采信。根据双方当事人陈述以及依法确认的证据，本院认定事实如下：2012年，登封市嵩阳街道办事处少林大道以南老医院周边旧城改造项目暨登封市尚城国际二期拆迁安置工作启动并运行，登封市嵩阳街道办事处拆迁办负责该项目的拆迁安置工作，郑州兴盛房地产开发有限公司是该项目的开发商，原告李艳好的父亲李艮五是郑州兴盛房地产开发有限公司的原法定代表人，登封市千惠商贸有限公司（企业）及其实际控制人刘建中（居民户）均是该项目中的被拆迁户。2013年11月13日，登封市嵩阳街道办事处与刘建中个人签订了《居民户搬迁补偿安置协议书》，该协议书（协议书的甲方是登封市嵩阳街道办事处，协议书的乙方是刘建中）约定：“…登封市嵩阳街道办事处对乙方位于少林大道以南老医院周边旧城改造区域内的房产及附属物实施搬迁。…二、乙方现有房屋1674.6㎡，房产的类别为商品住宅楼，其它附着物(除房屋外所有只补偿不安置的附着物项目)补偿款(人民币大写)贰拾贰万捌仟伍佰捌拾陆圆整（228586.00元），…四、安置办法(一)临时安置甲方支付临时安置补助费，由乙方自行安置。临时安置时间不超过24个月，自协议签订之日起超过24个月后，甲方双倍支付乙方临时安置补助费。临时安置补助费每月900.00元，按24个月一次性支付到位（人民币大写）贰万壹仟陆佰圆整（21600.00元）。（二）房屋安置1.甲方为乙方建设安置小区，房屋建成交房时达到:墙体批白、水泥毛地面、厨房卫生间墙体贴卫生瓷、通水、通电等条件。2.乙方原搬迁房屋面积1674.6㎡，房产类别为商品住宅楼，按1:1产权置换，应安置面积1674.6㎡（写字楼），按相近面积选择安置房(具体面积以安置实际面积为准，上下浮动不超过套房户型面积的3％)。…五、付款办法…（二）搬迁补助费、临时安置补助费、奖金及其他附着物补偿款四项共计（人民币大写）贰拾陆万零壹佰捌拾陆圆整（260186.00元），在乙方签订搬迁协议、腾空房屋、上缴证件、交验空房后一次性由甲方兑付到位。…六、甲乙双方义务（一）甲方义务：1.负责建设安置小区，并对乙方进行安置。…（二）乙方义务：…2.安置小区建成后，及时选房回迁。…”2013年11月下旬，经李艮五许可,登封市千惠商贸有限公司占有使用涉案三套房产,即尚城国际2单元一层103号、尚城国际1号楼2单元-1层103号、尚城国际1号楼2单元-1层104号，但使用到什么时间无证据证明，亦无法查明。登封市千惠商贸有限公司装修后投入使用。2013年12月12日，登封市嵩阳街道办事处与登封市千惠商贸有限公司签订了《企业搬迁补偿协议书》，该协议书（协议书的甲方是登封市嵩阳街道办事处，协议书的乙方是登封市千惠商贸有限公司）约定：“…登封市嵩阳街道办事处对乙方位于嵩山路与少林路交叉口西南角所经营企业（名称：登封市千惠超市总店）的附属物实施搬迁…二、经测算乙方现有附着物补偿款（人民币大写）贰佰肆拾壹万捌仟玖佰陆拾柒圆柒角（2418967.7元）（附：附着物结算清单、附着物登记表、评估报告）。…四、付款办法：协议签订后，待全部腾空房屋、交甲方验收合格并办理空房交接手续后，付清所有款项。补偿款到位后店内乙方未做出处理的附着物交由甲方全权处理。…”2013年12月23日，原告李艳好与河南耀发房地产有限公司签订了三份商品房买卖合同，通过其父亲李艮五工程款抵偿的方式获得河南耀发房地产有限公司开发的位于登封市××大道××号尚城国际1号楼2单元的三套房产（即涉案三套房产）。2014年1月16日、1月17日，原告李艳好向登封市地方税务局缴纳了该三套房产的房屋买卖契税。2014年8月27日，原告李艳好取得该三套房产的房屋所有权证书，分别为：登房权证字第**、14××93号、1401200485号。2014年12月4日，李艳好与景晓博在登封市民政局登记结婚成为夫妻。自2014年8月27日至2020年3月26日，没有证据证明原告李艳好、景晓博向登封市千惠商贸有限公司主张返还涉案房产。2020年3月27日至2020年7月3日，原告景晓博多次带人到涉案三套房产处，要求登封市千惠商贸有限公司搬离涉案三套房产，登封市千惠商贸有限公司以2013年李艮五口头允诺的“安置完毕后返还涉案房产”条件未成就为由，不同意返还涉案房产，为此双方发生纠纷，多次报警，原告景晓博因损坏涉案房产内财产被行政拘留14天，但纠纷并未得到解决。2020年7月，刘建中为证明李艮五口头允诺的“安置完毕后返还涉案房产”条件存在以及登封市千惠商贸有限公司应当得到安置，找到登封市嵩阳街道办事处2016年负责拆迁人员出具了一份《证明》，载明“当时兴盛房地产开发公司与千惠商贸有限公司负责人口头约定提供给千惠商贸有限公司三套房屋（尚城国际A栋二单元一楼东户，负一层东户和中户）用于办公，待安置房建成交付使用后把三套房屋退还给兴盛房地产开发公司。嵩阳办事处与千惠商贸有限公司签订了拆迁安置协议，因已临时安置，所以协议中未提及过渡安置费，自协议签订以来至今办事处未向千惠商贸有限公司刘建中支付过渡安置费”。2021年2月24日案件再审期间，登封市嵩阳街道办事处根据郑州市中级人民法院(2021)豫01民再124号律师调查令，向原告景晓博出具了一份《情况说明》，载明“在尚城国际旧城改造项目实施过程中，登封市嵩阳街道办事处于2013年11月13日和刘建中签订《嵩阳街道办事处少林大道以南老医院周边旧城改造区域居民户搬迁补偿安置协议书》，按照该协议约定，临时安置补助费每月900元，超过24个月后双倍支付即每月1800元。目前，我办已按临时安置补助费每月1800元的标准向刘建中支付至2019年5月。登封市嵩阳街道办事处于2013年12月12日和登封市千惠商贸有限公司签订《嵩阳街道办事处少林大道以南老医院周边旧城改造区域企业搬迁补偿协议书》，按照该协议约定，只进行附属物补偿不安置，无须支付临时安置补助费”。另查明，本院于2020年7月27日作出（2020）豫0185民特235号民事判决，判决李艮五为无民事行为能力人。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一，本案涉及的民事法律关系是返还原物纠纷而非租赁合同纠纷。庭审中，二原告反复陈述“李艮五说，他和刘建中关系比较好，刘建中没有地方办公，让刘建中暂时在里边（指的是涉案三套房产）办公，租给刘建中，随后刘建中把房屋租金给我们”，但是二原告仅是单方陈述，无其他证据佐证，被告对此亦不予认可。就租赁合同纠纷而言，双方缺乏关于出租人、承租人、租金、租赁期限等书面形式的约定，不符合租赁合同的形式要件和实质要件，故本案不属于租赁合同纠纷，系拆迁安置引起的返还原物纠纷。第二，本案系涉及登封市千惠商贸有限公司拆迁安置而引发的纠纷，涉案三套房产与登封市千惠商贸有限公司实际控制人刘建中个人的居民户拆迁安置无关。庭审中刘建中陈述“涉案三套房产实际上是千惠公司在使用”，这与“涉案三套房产是因登封市千惠商贸有限公司作为企业拆迁安置而引起的，但与刘建中个人原搬迁房屋（面积为1674.6㎡）的拆迁安置无关”相互印证。根据《居民户搬迁补偿安置协议书》第四条第一款约定、登封市嵩阳街道办事处出具的《情况说明》及刘建中当庭陈述，登封市嵩阳街道办事处已经按照协议约定向刘建中支付了其原搬迁房屋（面积为1674.6㎡）的临时安置补助费。根据《居民户搬迁补偿安置协议书》第四条第二款第一项和第二项、第六条第一款的第一项和第二款第二项的约定，登封市嵩阳街道办事处需要对刘建中的原搬迁房屋（面积为1674.6㎡）建设安置小区进行回迁安置，庭审中刘建中陈述其个人未得到安置，但该争议与本案无关。第三，登封市千惠商贸有限公司对涉案三套房产是否具有合法的使用权即是否构成侵权，应根据本案不同时段实际案情分段处理为宜。根据2013年11月登封市千惠商贸有限公司占有使用涉案三套房产的事实以及庭审中原、被告陈述，可以认定的事实是,当时李艮五与刘建中作为登封市千惠商贸有限公司拆迁安置工作的利害关系方，双方达成了口头协议(具体内容无法查明)，同意被告登封市千惠商贸有限公司装修并使用涉案三套房产,因此，被告登封市千惠商贸有限公司自2013年11月起至2020年3月27日止,对涉案三套房产享有合法使用权，无法认定2020年3月27日之前被告登封市千惠商贸有限公司使用涉案三套房产的行为构成侵权。自2020年3月27日起，原告景晓博多次以房主身份向被告登封市千惠商贸有限公司主张返还涉案三套房产，被告登封市千惠商贸有限公司以返还涉案三套房产的条件“安置后返还涉案房屋”没有成就为由而拒绝返还,但未提供相应证据支持其主张。按照郑州市中级人民法院（2021）豫01民再124号民事裁定书要求,我院依法对登封市嵩阳办事处出具两份书证的相关工作人员、参与拆迁安置的全部工作人员进行调查询问，根据现有证据无法认定李艮五与刘建中口头约定中含有“安置完毕后返还涉案房产”的内容，对此辩称意见本院不予采纳。因此，自2020年3月27日起至今，被告登封市千惠商贸有限公司占有使用涉案三套房产的行为构成侵权，对涉案三套房产不再享有使用权。原告李艳好、景晓博于2020年3月27日起要求被告登封市千惠商贸有限公司返还涉案房产，理由正当，有事实与法律依据，本院予以支持。原告李艳好、景晓博在案件审理过程中撤回第二项诉讼请求，系对其自身权益的处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：被告登封市千惠商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于登封市少林大道231号尚城国际1号楼2单元1层103号（登房房权证字第**）-1层-103号（登房权房权证字第**）1层-104号（登房权证房权证字第**）返还给原告李艳好、景晓博。案件受理费14700元，由原告李艳好、景晓博共同承担7350元，被告登封市千惠商贸有限公司承担7350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  刘隆斐审判员  康 玄审判员  王晓彦二〇二一年五月二十四日书记员  魏晓慧