贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终2248号 上诉人（原审被告）：贵州华洲置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州三都水族自治县三合街道华洲国际2号楼A2栋402室，统一社会信用代码91522732MA6DL7Q76Y。 法定代表人：江春树，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：石龙，贵州宇兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何家敏，贵州宇兴律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王训举，男，布依族，1988年9月26日生，住贵州省三都水族自治县。 上诉人贵州华洲置业有限公司（以下简称华洲公司）因与被上诉人王训举商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省三都水族自治县人民法院（2021）黔2732民初78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华洲公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人不存在违约行为，不应承担逾期办证的违约责任。从上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第三十二条及第二十二条，被上诉人自2016年5月房屋交付使用后，从未向上诉人提交任何办证申请，上诉人多次催促，被上诉人仍未前来配合办证，责任不在上诉人，上诉人不应承担违的责任。二、被上诉人请求支付逾期办证违约金的请求权已过诉讼时效，其请求不应得到支持。三、一审法院计算违约期间错误。上诉人已于2019年10月16日取得商品房初始登记，并具备办理转移登记的条件，并及时通知含被上诉人在内的业主前来办证，并于2019年11月7日在公告栏向业主书面公告办证，根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条的规定，逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算，通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间，故违约金的计算期间截止至2019年10月16日。四、本案案涉房屋未能在法定期限内移交办证文书，存在诸多免责因素，应减轻或免除上诉人的责任。即便认定上诉人需承担违约责任，应大幅调低违约金的数额。 王训举辩称，一、被告于2016年5月28日将商品房交付原告，但未按双方签订的《商品房买卖合同》约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告已存在违约事实行为，故其上诉请求不能成立。二、因被告未按照合同约定全面履行义务，且逾期违约办证的侵权行为成持续状态，故诉讼时效应从被告的违约侵权行为终止时即2019年10月16日重新计算。又因原告有向法院提起诉讼来主张合法权利，且向法院提起诉讼的时间为2021年1月8日，未超过法定的三年诉讼时效。故被告提出逾期办证违约金已过诉讼时效的抗辩理由不能成立。三、双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条房屋登记内容已明确约定，即便被告已于2019年10月16日取得商品房初始登记，但直到2019年11月7日被告才在公告栏向业主书面公告办证，故被告在取得商品房初始登记之时未具备办理转移登记的条件，从而未通知原告前来办证，原告未接到任何形式的通知也未收到办理商品房转移登记的有关文书。故被告提出计算违约期间错误且超出诉讼请求的抗辩理由不予采纳。四、因被告未按合同约定期限前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，给原告家庭带来沉重地负担，经济上造成严重地损失。比如：为办理房产证的事而争吵不断、从而影响居住品质、影响投资、影响交易时间和税费、产权年限缩水、房龄减少等。综上所述，恳请驳回被告的上诉请求，在维持一审的基础上，逾期办证违约期间重新计算，从2016年5月28日被告交房后的90日，即2016年8月29日起按日万分之三计算至2019年11月7日被告张贴《关于办理房产证的通知书》止，被告应付原告逾期办证违约金79034.67元。 王训举向一审法院起诉请求：1、判令被告承担逾期办理商品房转移登记有关文书交付的违约责任，向原告支付逾期未能取得的《房屋所有权证》违约金。违约金自2018年1月10日起按原告已交付全部购房款的日万分之一计算至被告实际向原告办理商品房转移登记的有关文书交付之日止。暂计14546.96元（该违约金暂按全部购房款的日万分之一从2018年1月10日起计算止2019年10月15日，即229086元×635天×0.0001＝14546.96元）；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告、被告于2016年4月9日签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于三都县，房号为：1-14-4，建筑面积85.48㎡，以总价款229086元出卖给原告，原告应于本合同签订之日向被告交付首期房款46086元，余款183000元，以公积金贷款支付。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。合同第二十二条第二项约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三项第（一）出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。第三项（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付交办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告于2016年4月9日向被告支付购房款46086元，2016年5月13日通过公积金贷款183000元向被告支付房款，原告已经按合同约定向被告支付了全部购房款229086元。被告于2016年5月28日向原告交付商品房，但未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。另查明，被告于2019年10月16日取得商品房所有权初始登记，于2019年11月7日在该小区公示栏张贴《关于办理房产证的通知书》，通知业主办理商品房转移登记。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法、有效。原、被告应按合同约定全面履行义务。关于本案是否超过诉讼时效的问题。原、被告未约定交付商品房转移登记有关文书的具体时间，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。．．．．．．（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2016年5月28日将商品房交付原告，其应当于2016年8月28日前将商品房转移登记的有关文书交付原告。因被告未履行该义务，其违约侵权行为成持续状态，本案的诉讼时效应从被告的违约侵权行为终止时即2019年10月16日被告取得商品房所有权初始登记时起算，又因被告于2019年11月7日以张贴《关于办理房产证的通知书》的方同意履行商品房办证义务，故本案的诉讼时效应从2019年11月7日重新起算。因原告向一审法院提起诉讼的时间为2021年1月8日，未超过法定的三年诉讼时效，故被告提出的诉讼时效抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。关于被告的违约期间和违约金计算标准的问题。原告主张被告违约期间自2018年1月10日起至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止，根据法律规定，被告的违约期间应从被告交房后的90日即2016年8月29日起算至2019年11月7日被告张贴《关于办理房产证的通知书》止，因原告只主张从2018年1月10起，故一审法院支持被告的违约期间自2018年1月10日至2019年11月7日止，共计666天，超过部分一审法院不予支持；原告主张违约金按日万分之一计算，因未超出合同约定和违反法律规定，故一审法院予以支持。综上所述，被告应支付原告的逾期办证违约金为15257.12元（229086元×0.0001×666＝15257.12元）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第一百九十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项之规定，判决如下：一、限被告贵州华洲置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告王训举逾期办证违约金15257.12元；二、驳回原告王训举的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：1、上诉人华洲公司应否承担逾期办证的违约责任、违约金标准如何认定；2、被上诉人王训举主张权利是否已过诉讼时效及逾期办证的起算时间如何认定。 （一）关于上诉人华洲公司应否承担逾期办证的违约责任、违约金标准如何认定 因双方当事人在合同中，对办理商品房转移登记有关文书的交付时间未明确约定，上诉人华洲公司于2016年5月28日向被上诉人王训举交付房屋，应于交房之日起90日向被上诉人王训举交付办理商品房转移登记的有关文书，并办理房屋权属证书，但上诉人华洲公司于2019年11月7日才以公告的形式通知包括被上诉人王训举在内的业主办理房屋所有权的转移登记，故此，上诉人华洲公司违反合同约定，应承担逾期办证违约责任。 被上诉人王训举主张违约金标准为已付款的日万分之一，与违约金以补偿性为主兼具惩罚性的双重性质相悖，本院根据被上诉人的损失情况及上诉人违约的实际情况，将违约金标准调整为日万分之零点五。 （二）关于被上诉人王训举主张权利是否已过诉讼时效及逾期办证的起算时间如何认定 从查明事实来看，双方虽未在合同中约定具体的办证日期，但约定上诉人华洲公司不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向被上诉人王训举支付已交付房价款万分之三的违约金。由此看出双方约定违约金是按日计算，诉讼时效的起算以日为单位，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，虽然被上诉人王训举是在上诉人华洲公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书期限届满超过三年后才起诉主张违约金，但鉴于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为在继续，故对于被上诉人王训举自向人民法院提起诉讼之日起倒推三年的违约金，一审中王训举只主张从2018年1月10日起，故逾期办证违约金从2018年1月10日起至2019年11月7日止，共计666天，合计为229086元×0.05‰×666天=7628.56元。 综上所述，上诉人贵州华洲置业有限公司的上诉理由部分成立，予以部分支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金的计算标准不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省三都县人民法院（2021）黔2732民初78号民事判决第二项； 二、变更贵州省三都县人民法院（2021）黔2732民初78号民事判决第一项为：上诉人贵州华洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人王训举逾期办证违约金7628.56元； 三、驳回上诉人贵州华洲置业有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费已减半收取82元，由上诉人贵州华洲置业有限公司负担41元，被上诉人王训举负担41元；二审案件受理费164元，由上诉人贵州华洲置业有限公司负担82元，被上诉人王训举负担82元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年五月十八日 法官助理陆梅 书记员雷春莲