新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)新0203执异24号 案外人：王秀琴，女，1954年6月24日出生，汉族，新疆石油管理局退岗家属，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 案外人：刘黑玲，男，1954年1月8日出生，汉族，中国石油新疆油田公司克拉玛依工程技术公司退休职工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 二案外人之委托诉讼代理人：闵敏，克拉玛依区天山路街道法律服务所法律工作者。 申请执行人：任玉磊，女，1977年2月11日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 被执行人：克拉玛依市友邦房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市昆仑路天池南小区**。 实际经营场所：新疆维吾尔自治区克拉玛依市西郊路92-15、92-17号商铺西月潭北师大附小旁市场内。 法定代表人：沈朴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：向东，男，1972年3月6日出生，汉族，克拉玛依市友邦房地产开发有限责任公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 在本院执行申请执行人任玉磊与被执行人向东、姜晓丽、克拉玛依市友邦房地产开发有限责任公司（以下简称友邦公司）借款合同纠纷一案中，案外人王秀琴、刘黑玲于2021年5月10日对执行标的克拉玛依区xx小区xx号房屋所有权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2021年5月11日进行了听证。案外人王秀琴、刘黑玲及其委托诉讼代理人闵敏、申请执行人任玉磊、被执行人友邦公司之委托诉讼代理人向东参加了听证，并向法院提交了相关证据材料。现已审查终结。 案外人王秀琴、刘黑玲称，请求法院解除对友邦公司名下的克拉玛依区xx小区xx号房屋的冻结，终止对上述房屋的执行。事实与理由：在申请执行人任玉磊与被执行人友邦公司执行案中，克拉玛依区人民法院于2019年11月1日作出（2017）新0203执保191号民事裁定，将友邦公司名下的克拉玛依区xx小区xx号房屋进行冻结。在法院采取冻结措施前，2017年5月至10月，案外人向友邦公司支付克拉玛依区xx小区xx号房屋全部购房款780,902.40元，友邦公司向案外人出具了相应的收据。2017年10月25日案外人就克拉玛依区xx小区xx号房屋买卖事宜与友邦公司签订了商品房买卖合同。上述事实，有相应的交款票据、银行记录和《商品房买卖合同》为证，故克拉玛依区xx小区xx号房屋系案外人购买，为二案外人所有，并不是友邦公司的财产，法院不应执行该房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提出书面异议。 申请执行人任玉磊称，克拉玛依区xx小区xx号房屋属于友邦公司的财产，依据《物权法》第九条之规定，法院采取执行措施时，该房屋登记在友邦公司名下，并不属于案外人所有，法院采取冻结措施合理合法。请求依法驳回案外人的异议请求。 被执行人友邦公司称，案外人购买了克拉玛依区xx小区xx号房屋，在法院冻结该房屋之前，案外人已缴纳大部分款项和维修基金，并已签订房屋买卖合同。因该房屋被法院冻结，双方签订的房屋买卖合同无法在房产部门登记备案，案外人也无法未缴纳契税。但该房屋应属于案外人所有。请求法院依法支持案外人的诉讼请求。 本院查明，案外人刘黑玲、王秀琴系夫妻关系。2017年10月25日，案外人刘黑玲、王秀琴与被执行人友邦公司签订《克拉玛依市商品房买卖合同》，约定案外人刘黑玲、王秀琴购买友邦公司开发建设的克拉玛依区xx小区xx号房屋，总价款为780,902.40元。案外人王秀琴通过其尾号2030的昆仑银行卡于2017年5月18日、6月9日、10月31日分别向友邦公司转账付款100,000元、200,000元、80,000元，合计380,000元；王秀琴通过其工商银行卡于2017年5月18日、10月31日分别向友邦公司转账付款200,000元、39,902.58元、20,000元，合计259,902.58元。王秀琴通过其中国银行卡于2017年5月18日向友邦公司转账付款100,000元。另外，案外人向友邦公司交纳定金10,000元，用现金缴纳房款31,000元。友邦公司向案外人出具三份收款收据，金额分别为139,902.58元、630,999.82元、10,000元，合计780,902.40元。 另查，本院于2017年11月15日立案受理了任玉磊与向东、姜晓丽、友邦公司民间借贷纠纷一案，任玉磊于2017年11月30日向本院提出诉讼保全申请，要求对向东、姜晓丽、友邦公司名下价值7,420,000元的财产予以保全。同日，本院作出（2017）新0203民初2762号民事裁定书，裁定对向东、姜晓丽、友邦公司名下价值7,420,000元的财产予以冻结。2019年11月1日，克拉玛依市住房和城乡建设局依据本院作出的（2017）新0203执保191号协助执行通知书，冻结了被执行人友邦公司名下的位于xx小区xx号等房屋，冻结期限三年（此次冻结为轮候冻结）。任玉磊与向东、姜晓丽、友邦公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月8日作出（2017）新0203民初2762号民事判决，判令：一、向东与姜晓丽共同向任玉磊偿还借款本金6,000,000元、利息1,420,000元，共计7,420,000元；二、友邦公司对上述款项中的7,000,000元承担连带保证责任。向东、姜晓丽、友邦公司不服，提起上诉，克拉玛依市中级人民法院于2018年11月13日作出（2018）新02民终441号民事判决，判令：向东与姜晓丽共同向任玉磊偿还借款本金6,000,000元、利息1,420,000元，共计7,420,000元；友邦公司对向东、姜晓丽向任玉磊借款7,000,000元不能清偿部分的二分之一承担连带保证责任。判决生效后，向东、姜晓丽、友邦公司未履行义务，任玉磊于2019年1月3日向本院申请强制执行。向东、姜晓丽、友邦公司对（2018）新02民终441号民事判决不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2019年9月12日作出（2019）新民再100号民事裁定书，裁定：撤销克拉玛依市中级人民法院（2018）新02民终441号民事判决及本院（2017）新0203民初2762号民事判决，将该案发回本院重审。本院重审后于2020年3月23日作出（2019）新0203民初2759号民事判决书，判令驳回任玉磊的诉讼请求。任玉磊不服，向克拉玛依市中级人民法院提起上诉，克拉玛依市中院于2020年6月29日作出（2020）新02民终240号民事判决，驳回上诉，维持原判。任玉磊不服，向克拉玛依市中院提出再审申请，克拉玛依市中院于2020年7月25日作出（2020）新02民监1号民事裁定，裁定将本案提起再审。克拉玛依市中院于2020年11月13日作出（2020）新02民再11号民事判决书，判令：一、撤销新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院（2020）新02民终240号民事判决，新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2019）新0203民初2759号民事判决；二、向东、姜晓丽向任玉磊偿还借款本息7,699,772.89元（借款本金7,000,000元、利息2,310,000元，扣除已经执行到位案款1,610,227.11元）；三、友邦公司对上述款项中的借款本金7,000,000元承担连带保证责任。因向东、姜晓丽、友邦公司未履行生效判决确定的义务，任玉磊向本院申请强制执行，本院于2020年11月24日作出（2020）新0203执1450号执行裁定书，裁定：扣划（冻结、扣留、提取、查询、查封）向东、姜晓丽、友邦公司7,902,750.71元的存款或等值财产。2020年12月15日，克拉玛依市住房和城乡建设局依据本院作出的（2020）新0203执1450号协助执行通知书，冻结了被执行人友邦公司名下的位于xx小区xx号等房屋，冻结期限三年。并注明上述房屋有查封，查封案号为（2017）新0203执保191号，查封期间为2019年11月1日至2022年10月31日。案外人王秀琴、刘黑玲向法院提出书面异议。 上述事实，有经当庭出示并质证的《克拉玛依市商品房买卖合同》、王秀琴昆仑银行卡交易明细表、工商银行卡交易明细表、中国银行卡交易明细表、友邦公司出具的收款收据、（2017）新0203民初2762号民事裁定书、（2017）新0203执保191号协助执行通知书（回执）、（2020）新02民再11号民事判决书、（2020）新0203执1450号执行裁定书、（2020）新0203执1450号协助执行通知书（回执）等书面证据及当事人的当庭陈述在案予以证实。 本院认为，案外人王秀琴、刘黑玲提交的《克拉玛依市商品房买卖合同》、王秀琴昆仑银行卡交易明细表、工商银行卡交易明细表、中国银行卡交易明细表、友邦公司出具的收款收据等证据形成证据锁链，且与案外人的陈述相互印证，可以证实案外人王秀琴、刘黑玲于2017年10月25日与友邦公司签订了《商品房买卖合同》，并于2017年10月31日前交纳购房款780,902.40元。对此，友邦公司予以认可。本院依法予以认定。由于案涉房屋被法院冻结，案外人无法交纳契税，案外人与友邦公司签订的商品房买卖合同无法到房产部门登记备案，亦未能将案涉房屋过户登记到案外人名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述规定，案外人在未办理房产登记的情况下，虽不能根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条之规定取得物权，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列条件的，仍享有排除强制执行的权利：（一）在人民法院查封之前，被执行人已与案外人签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前案外人已合法占有该不动产；（三）案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）未办理过户登记并非案外人的原因造成。本案中，案外人王秀琴、刘黑玲在法院采取冻结措施前，已与开发商友邦公司签订书面的商品房买卖合同，并已全额交纳了购房款，因开发商即被执行人友邦公司的原因造成案涉房屋未能按期竣工，致使案外人无法实际占有该不动产，亦未能办理房屋过户登记手续，但承前析理，可以认定案外人王秀琴、刘黑玲对案涉房屋享有物权期待权，其享有的权利足以排除强制执行。申请执行人任玉磊提出案涉房屋登记在被执行人友邦公司名下，按照《中华人民共和国物权法》的规定，案涉房屋应属于被执行人所有的抗辩理由不成立，法院依法不予采信。综上，本院认为案外人王秀琴、刘黑玲对案涉房产享有足以排除强制执行的权益。故案外人的请求事项合法有据，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条之规定，裁定如下： 中止对克拉玛依区xx小区xx号房产的执行。 案件受理费250元，由被执行人克拉玛依市友邦房地产开发有限责任公司负担。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院提起诉讼。 审 判 长  牛燕华 人民陪审员  徐新华 人民陪审员  徐新霞 二〇二一年五月二十日 书 记 员  古雯琴