湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初2255号 原告陈秋喜，女，1963年6月27日出生，汉族，户籍地湖南省郴州市北湖区，住湖南省郴州市。 被告李小红，男，1963年1月27日生，汉族，户籍地湖南省郴州市北湖区。 被告李丽娟，女，1971年2月7日生，汉族，户籍地湖南省郴州市北湖区。 被告陈勇，男，1981年12月11日生，汉族，住湖南省郴州市。 被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区香雪大道1-13号二楼218室。 法定代表人李小红。 被告郴州市天贸科技有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区北湖街道升平路10号3楼391号。 法定代表人唐菲菲。 原告陈秋喜诉被告李小红、李丽娟、陈勇、郴州市三合一企业管理咨询有限公司（以下简称三合一公司）、郴州市天贸科技有限公司（天贸公司）租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告陈秋喜到庭参加诉讼。被告李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告陈秋喜请求本院判令：诉讼请求：1、五被告支付拖欠原告北湖网贸商城3楼3-12号铺面2017年4月1日至2017年9月30日共6个月租金3549元/月×6个月=21294元和租金利息2076元（按银行同期利率计算，21294元×3.25%×3年=2076元）现累计欠原告租金和利息合计：21294+2076=23370元；2、本案的诉讼费用由被告承担。 被告李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司未作答辩亦未提交证据。 查明的事实 本院依据当事人的举证及本院认证，结合庭审情况及当事人的陈述，认定如下案件事实： 一、位于郴州市北湖区××路××号××北湖农贸市场,房产证为郴房权证北湖字第7××2号、7××3号、7××7号、7××8号、7××1号、7××3号）的北湖网贸商城属于李丽娟、李小红、陈勇按份共有。后因对上述北湖网贸商城中的商铺进行了分割,分割成了476间商铺,并重新办理了房产证,房产证号为7××8、7××1、7××4、7××7、7××0、7××3、7××6、7××9、7××2、7××5、7××4、7××1、7××0、7××7、7××4、7××1、7××8、7××5、7××2、7××5、7××2、7××9、7××2,6536、7××26533、7××26456、7××26443、7××26444、7××26447、7××26453、7××26450、7××26530、7××26459。 二、2013年8月1日,被告李小红、李丽娟出具委托书,注明:现委托陈勇全权处理北湖网贸商城相关所有事宜,委托代理人在权限范围内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续,均予以承认。2014年1月9日,原告陈秋喜购买了被告李丽娟、李小红、陈勇所有的位于座落在郴州北湖区××路××号××北湖农贸市场）北湖网贸商城项目中的第三层12号铺面，该铺面建筑面积为20.92平方米,单价22620.55元／平方米,总价款为473222元，双方签署了《北湖网贸商城房屋买卖合同》，合同约定了原告签订合同时支付房屋总价款的100%。原告于2014年1月27日支付473222元，付清了所有房款。后因李丽娟、李小红、陈勇用上述商铺办理了贷款抵押,因此李丽娟、李小红、陈勇至今不能为陈秋喜办理房产证。同日，原告陈秋喜作为甲方，被告天贸公司作为乙方，被告三合一公司作为丙方三方签订了《北湖网贸商城委托经营管理协议》（以下简称《委托经营管理协议》），三方约定:原告委托天贸公司对涉案门面进行经营管理至2017年7月30日,原告收益为年固定回报，即购房总价款×9%÷12月／年；天贸公司于每月30日前结算并支付原告上月的固定收益；天贸公司必须及时按月支付陈秋喜收益金，如连续两个月不按时支付，由三合一公司先行垫付，三合一公司再向天贸公司追索该款项及利息，陈秋喜也可向天贸公司追索延期支付的利息（按同期银行一年期存款利率计算）。协议签订后,被告李小红于2014年2月27日开始将收益通过银行转账支付给原告直至2019年10月14日，通过原告提供的转账记录表明，原告共收取收益金137346元。其中，2014年-2015年收益金已经收取完毕，2016年已收取5个月收益金，2017年已收取4个月收益金，2018年已收取3个月收益金，2019年已收取4个月收益金。 三、被告李丽娟、李小红、陈勇作为北湖网贸商城产权所有人（甲方）与北湖网贸商城门面购买者全体业主（乙方）签订《北湖网贸商城业主租金返还协议》（以下简称《返租协议》），协议明确：2017年7月25日以后所出租北湖网贸商城甲方所有门面的租金收入必须全部用于支付业主的租金返还款（2016年3月至2917年9月30日所欠租金返还款），不允许挪作他用；协议所说的租金返还款欠款是指2013年9月至2017年9月30日所欠租金。被告李丽娟、李小红、陈勇在该协议后签字确认。 四、2016年7月18日,郴州市苏仙区法院在审查本案案外人高志魁与被告李丽娟、李小红等借款合同纠纷执行案件时，本案原告陈秋喜提出案外人执行异议，郴州市苏仙区法院于（2016）湘1003执异118号执行裁定书认定，陈秋喜对案涉房屋是购买所得，并签订了合法有效的房屋买卖合同，虽因开发商原因未办理房屋产权证等相关产权登记手续，但不影响陈秋喜实际取得房屋占用、使用和收益权等准物权，最后裁定解除该院对郴州市北湖区××路××号××商城××层××号铺面的查封。 另查明，被告三合一公司法定代表人为李小红，该公司有三名股东，分别为李小红、李丽娟、陈勇；被告天贸公司法定代表人为唐菲菲，该公司有两名股东，分别为唐菲菲、李丽娟。唐菲菲与被告李小红系夫妻关系。 判决的理由与结果 本院认为，本案为租赁合同纠纷，原告将其购买的被告李丽娟、李小红、陈勇所有的门面返租给被告天贸公司进行经营管理，天贸公司按期支付收益金给原告，在天贸公司未及时支付收益金时，由三合一公司垫付，该协议系各方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,对原被告各方均具有法律约束力,各方当事人应严格遵照履行。本院就双方争议焦点评议如下： 一、关于收益金及利息支付义务主体的问题。首先，原告将涉案门面返租给被告天贸公司，由天贸公司按期支付收益金，故被告天贸公司理应为收益金及利息的支付义务主体；其次，根据《委托经营管理协议》约定，被告三合一公司对于收益金的支付也负有垫付义务，故被告三合一公司也应为收益金及利息的支付义务主体；最后，被告李小红、李丽娟、陈勇为被告三合一公司的股东，被告三合一公司与被告李小红、李丽娟、陈勇存在法人人格混同的情况，公司财产与股东财产混淆在一起，无法区分，且被告李小红、李丽娟、陈勇在《北湖网贸商城业主租金返还协议》中也承诺从门面收益中支付欠交原告的租金。故被告李小红、李丽娟、陈勇应为被告天贸公司、三合一公司的所欠租金承担连带偿还责任。 二、关于原告应收取的剩余收益金及利息数额的问题。根据上述协议约定，委托经营管理期限至2017年7月30日，但被告李丽娟、李小红、陈勇于《返租协议》中明确三年期的租金返款期限截止至2017年9月30日，原告于2014年1月27日支付房款，2014年1月27日至2017年9月30日，共44个月3天，收益金为156513元（473222×9%÷12月/年×44个月+473222×9%÷365年×3天），综合原告已收取收益金137346元，故被告方还应支付原告收益金19167元。因被告欠交原告租金年限较长，本院综合考虑欠交租金的利息以2016年那一年起定期存款利率计算为宜。经查询2016年中国人民银行公布的一年期整存争取存款利率为1.5%。根据原告提交的光大银行返租交易记录明细清单，本院经核算确认被告天贸公司、三合一公司按照协议约定应支付逾期利息863元（19167×1.5%×3年）。 综上所述,依照依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定,判决如下: 一、被告郴州市天贸科技有限公司、被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司于本判决生效后十五日内支付原告陈秋喜北湖网贸商城3-12号商铺收益金19167元、利息863元; 二、被告李丽娟、被告李小红、被告陈勇对上述款项承担连带清偿责任； 三、驳回原告陈秋喜其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取计339元,由原告陈秋喜负担48元，由被告郴州市天贸科技有限公司、被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司共同负担291元。 如不服本判决,可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本,上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  李建平 二〇二一年五月三十一日 法官助理郑蔚 书记员吴津玮 附相关法律条文: 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第八条民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国公司法》 第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。 公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。