黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终893号上诉人（原审被告）：张志，男。委托诉讼代理人：怀海燕，黑龙江盛和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王龙，男。被上诉人（原审原告）：王春华，女。被上诉人（原审原告）：王春艳，女。被上诉人（原审原告）：王春梅，女。被上诉人（原审原告）：王春艳（曾用名王春秀），女。被上诉人（原审原告）：王春宇，女。六被上诉人共同委托诉讼代理人：王春惠，女，系王龙的女儿，其他五被上诉人姐妹。被上诉人（原审原告）：王春惠，女。原审被告：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇第七建筑工程公司**。法定代表人：李义，该公司总经理。上诉人张志因与被上诉人王龙、王春华、王春艳、王春梅、王春艳（曾用名王春秀）、王春惠、王春宇、大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2020）黑0622民初2844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张志上诉请求：1.请求撤销（2020）黑0622民初2844号民事判决书，改判被上诉人返还占用上诉人的广南志远小区B栋1-2层商服由东至西第三门、第四门，并支付占用上述商服期间的使用费21万元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对上诉人与被上诉人已经通过协议的方式，将原拆迁补偿协议中置换的两处商服和一处住宅变更为一处住宅的事实未予以认定，存在事实认定错误。在一审中，被上诉人也认可自2013年4月7日开始占用案涉两栋商服，在被上诉人的占用为非法占用的情况下，就应该将两处商服返还上诉人，并且向上诉人支付占用期间的使用费。王龙、王春华、王春艳、王春梅、王春艳（曾用名王春秀）、王春惠、王春宇辩称，对于上诉人的上诉主张我方不认可，上诉人提交的证据是伪造的证据，对于伪造的证据我方有书面证据可以证明。鑫源公司经传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。王龙、王春华、王春艳、王春梅、王春艳（曾用名王春秀）、王春惠、王春宇向一审法院起诉请求：1.请求判令二被告立即协助原告办理回迁房屋广南志远小区B栋1至2层商服由东至西第三门、第四门和1单元502室住宅的不动产权证书；2.请求判令二被告立即给付自2018年9月18日至2020年8月18日的商服租金损失10万元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告张志挂靠在被告鑫源公司名下开发建设肇源县肇源镇广南志远小区B栋综合楼。2008年9月19日，原告王龙及其妻子孙跃芹（已故）与被告张志签订房屋置换协议书，约定用位于肇××县广场路南产权人为王龙、王春梅的房屋两处，面积分别为63.75㎡、56.8㎡的砖木结构平房置换面积为210平方米，东西长度为7米，开间宽度每个3.5米，一层至二层商服楼两个，置换面积为84平方米三层住宅楼一个。2014年7月1日，原、被告双方签订广南志远B栋综合楼回迁入住协议，协议约定，回迁入住时，入住后双方约定时间确认面积后多退少补（价格）协商。结算完毕后方可办理不动产权证。同时约定，依据黑政发[2008]31号规定执行任选《壹套住宅》（一单元502室）。另查明，原告王龙妻子孙跃芹已故，其法定继承人为王春华、王春艳、王春梅、王春艳（曾用名王春秀）、王春惠、王春宇。案涉广南志远小区B栋1-2层由东至西第3门、第4门商服及广南志远小区B栋1单元502室住宅现由原告占有并使用，该案涉商服及住宅已具备办理不动产权证书的条件。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王龙及其妻子孙跃芹与张志签订《房屋置换协议书》对房屋拆迁及回迁安置事宜作出约定。后，双方又于2014年7月1日协商签订《广南志远B栋综合楼回迁入住协议》进一步明确案涉住宅回迁位置为案涉小区B栋1单元502室。该两份协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，应受到法律保护，双方均应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。因张志系挂靠鑫源公司开发案涉小区，张志签订的该两份回迁协议对鑫源公司亦具有约束力，鑫源公司作为开发企业应当承担协议中约定的张志应承担的相应义务。两份协议签订后，原动迁平房已拆迁，张志及鑫源公司在该拆迁平房处进行开发建设，现回迁房屋已建设完成，王龙等回迁户已按约定履行了合同义务，鑫源公司及张志亦应按约定对王龙、王春梅等人进行回迁安置。现双方均认可案涉商服楼两处及住宅一处已由王龙等七人实际占有使用，鑫源公司及张志虽已完成了协议约定的置换房屋交付义务，但协助办理房屋不动产权登记手续作为房屋拆迁安置的附随义务，其仍应继续履行。虽双方签订的回迁入住协议第一条约定“结算完毕后方可办理不动产权证”，现因双方未进行结算，未达到合同约定的办理不动产权证书的前提条件，但对案涉房屋进行结算是协议双方当事人约定的合同义务，该合同在性质上属于双务合同，双方均应按协议约定履行。案涉房屋自2013年建成至今，鑫源公司及张志一直未向王龙等人主张进行结算，怠于行使权利，根据协议约定鑫源公司及张志可向王龙等人主张就案涉房屋面积进行确认，并就房屋差价款进行结算，但不能以此为由拒绝协助办理不动产权证书。综上，被告鑫源公司及张志在交付回迁房屋后，应当继续承担协助办理不动产权证书的义务，故对王龙等人要求鑫源公司及张志协助其办理案涉房屋产权过户登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。关于王龙等人主张要求鑫源公司及张志立即给付自2018年9月18日至2020年8月18日的商服租金损失10万元的诉讼请求。对此主张王龙等人仅提供标记日期为2015年9月18日李雪东作为委托代理人与张志签订的协议书复印件1份，并依据该协议书第6条约定“自此协议签订之日起至办理过户手续为三年，超出三年另协商，在签订此协议之前开发商不存在有任何补偿及其他损失和费用。”因该协议书为复印件，无法核实其真实性，同时该协议书签订人李雪东的身份标记为乙方委托代理人，关于李雪东的委托代理权限是否成立，李雪东代为签订此份协议是否有效，王龙等人并未提供证据予以证实，且张志对该份协议不予认可。同时，案涉商服一直由王龙等人占有使用，并不存在不能出租的情况，王龙等人主张的租金损失并无事实依据，故对王龙等人该项诉讼请求一审法院不予支持。关于张志反诉主张要求王龙等人返还案涉广南志远小区B栋1-2层商服由东至西第3门、第4门及要求支付占用上述商服期间使用费21万元的反诉请求。本院认为，王龙及王春梅原有平房两处，总面积为120.55平方米，在签订原房屋置换协议书时双方约定回迁安置给王龙等人一至二层商服楼两个，面积210平方米，住宅1个，面积84平方米，该约定系双方当事人真实意思表示，双方均应按协议约定履行。而双方签订的B栋综合楼回迁入住协议约定的1单元502室仅为一处住宅，并不涉及商服楼回迁事宜，也未约定以此协议否认房屋置换协议书的效力或替代原房屋置换协议书。且参照本地房地产市场行情，商服楼价格远高于住宅楼价格，张志主张王龙等人用原210平方米的商服楼及84平方米的住宅楼置换位于同一位置面积仅为100余平方米的住宅一处，不符合常理，同时，王龙等人对此亦不予认可，认为B栋综合楼回迁入住协议仅是对住宅楼位置的更换确认。故本院认为该回迁入住协议应系双方当事人对回迁住宅位置的进一步确认，而非对原房屋置换协议中关于商服楼内容的变更。鑫源公司及张志仍应按照房屋置换协议约定将案涉广南志远小区B栋一至二层商服由东至西第3门、第4门交付给王龙等人。故对张志反诉主张要求王龙等人返还案涉广南志远小区B栋1-2层商服由东至西第3门、第4门的反诉请求，一审法院不予支持。同时，王龙等人依据双方签订的房屋置换协议占有使用案涉房屋系合法占有，张志无权要求王龙等人支付使用费。故对张志要求王龙等人支付占用商服期间使用费21万元的反诉请求一审法院亦不予支持。关于张志称案涉房屋应由王春梅主张权利，其余原告不具备诉讼主体资格的抗辩理由。一审法院认为，王龙妻子孙跃芹于协议签订后去世，案涉原王龙名下的拆迁平房系王龙与其妻子孙跃芹夫妻共同财产，王龙及其子女王春华、王春艳、王春梅、王春艳（曾用名王春秀）、王春惠、王春宇作为孙跃芹的法定继承人依法享有继承权。虽张志提出王龙等人已协商同意将案涉房屋产权转让给王春梅，并提供房屋转让协议书，但该协议书仅系王龙等人对案涉回迁房屋权属处分的内部约定，并不妨碍王龙等七人共同对外主张权利。故应认定王春华、王春艳、王春梅、王春艳（曾用名王春秀）、王春惠、王春宇作为孙跃芹的法定继承人具备本案诉讼主体资格。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第三十三条、《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司、张志于本判决生效后立即协助原告王龙、王春华、王春艳、王春梅、王春艳（曾用名王春秀）、王春惠、王春宇办理肇源县广南志远小区B栋1至2层由东至西第3门、第4门商服楼及肇源县广南志远小区B栋1单元502室房屋的产权过户登记手续；二、驳回原告王龙、王春华、王春艳、王春梅、王春艳（曾用名王春秀）、王春惠、王春宇的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告张志的反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张志提交关于自筹资金进行危房改造给予优惠政策申请一份、广南志远B栋回迁房源需要网上锁定明细一份、县城广场路南居民关于建高层楼房请求书一份；七被上诉人提交张志2019年7月1日出具的书面材料一份、王春梅、王龙房产证复印件各一份、房屋所有权证存根一份、在此房产上开修理部的用电许可证一份、此房产的建设工程许可证一份、收据一份、回迁明细一张。本院认为，张志二审提交的证据欲证明案涉被拆迁房屋系危房，是在被胁迫的情况下于2008年9月19日与案涉拆迁房屋的产权人签订《房屋置换协议书》，结合七被上诉人提交的证据可证明案涉被拆迁的两处房屋分别于2001年、2002年建成，故张志仅以《关于自筹资金进行危房改造给予优惠政策申请》中记载被拆迁人陈述为危房，无其他证据予以佐证，本院对其证明的问题不予采信;对广南志远B栋回迁房源需要网上锁定明细、张志2019年7月1日出具的书面材料、房屋所有权证存根、收据的真实性予以认定，对证明的问题需结合其他证据予以认定。本院查明，2015年9月21日，张志出具收取案涉拆迁置换的住宅商服入网费全部款项3万元的收据。张志与王春华、王春梅于2019年7月1日签订的《广南志远B栋综合楼回迁入住协议》双方均认可作废。广源致远B栋回迁房源明细：1-2层商服房屋：东1门至东12门，共计12套；住宅房屋：2-501、1-301、3-301、1-502、2-701等，共计10套。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：关于案涉拆迁置换房屋是否包括广南志远小区B栋1-2号商服由东至西第三门、第四门。张志主张其与王春华、王春梅于2019年7月21日签订的《广南志远B栋综合楼回迁入住协议》系对2008年9月19日与王龙、孙跃芹签订的《房屋置换协议书》的变更。首先，2008年9月19日张志与王龙、孙跃芹签订的《房屋置换协议书》，系双方签字确认，张志提交证据证明该协议系受胁迫而签订的，但其并未在法定期间内行使撤销权，故本院认定该《房屋置换协议书》合法有效。其次，对张志提交的2019年7月21日签订的《广南志远B栋综合楼回迁入住协议》与被上诉人提交的2019年7月1日签订的协议认定问题。张志陈述2019年7月1日签订的协议因被上诉人不同意而废止，后于2019年7月21日重新签订，本院认为，经对比可看出两份协议中除具体面积及日期外，手写部分的字迹完全是一模一样的，具体面积由原来的“118.79㎡”改为“106.62㎡”，签订日期由“1日”变为“21日”，按照张志的主张在2008年签订置换协议时约定置换约210㎡商服及84㎡住宅，双方在2019年7月1日协商置换的房屋由“约210㎡商服及84㎡住宅”调整为“118.79㎡住宅”，因被上诉人不同意，双方最后又变更为“106.62㎡住宅”，其主张并不符合常理，且2019年签订的协议中并未明确2008年签订的《房屋置换协议书》废止，也未提及被上诉人返还占有的案涉两处商服问题，被上诉人对2019年7月21日签订的协议真实性不认可，对张志主张该《广南志远B栋综合楼回迁入住协议》系对2008年9月19日与王龙、孙跃芹签订的《房屋置换协议书》的变更亦不认可。故本院对2019年7月21日的《广南志远B栋综合楼回迁入住协议》不予采信。另外，关于七被上诉人提交的《回迁明细》中记载，置换的商服为由东至西3、4门，该明细虽然为复印件，但结合张志提交的《广南致远B栋回迁房源需要网上锁定明细》记载的内容，可认定七被上诉人回迁的商服为由东至西3、4门。综上，案涉拆迁置换的房屋包括广南志远小区B栋1-2号商服由东至西第三门、第四门。综上所述，上诉人张志的上诉请求不能成立，应予驳回；因二审出现新证据，导致证据认定发生变化，但并不影响一审判决结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,900元，由上诉人张志负担。本判决为终审判决。审判长 王 丹审判员 毛瑞利审判员 田 蕾二〇二一年五月二十五日法官助理姜海涛书记员梁然附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；