北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4212号上诉人（原审原告）：陈颖，女，1949年8月23日出生，住北京市昌平区。上诉人（原审被告）：孙维玉，男，1949年12月23日出生，汉族，住北京市昌平区。上诉人陈颖因与上诉人孙维玉租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初4166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈颖上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，发回重审或依法改判支持陈颖的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院未对合同效力进行审查。孙维玉并非本村农民，不具有购买农村宅基地的资格，陈颖听他人说孙维玉出租的房屋是无合法手续的违章建筑，故双方《房屋出租合同》应属无效。一审法院未对孙维玉的违约行为进行认定。双方实际形成的是占用关系，基于占用关系，孙维玉应退还陈颖未占用房屋期间的费用5600元。2.陈颖向一审法院申请向兴寿派出所调查取证，一审法院未予处理，属程序违法。3.本案事实是，双方约定涉案房屋年租金8000元，半年一付。在陈颖付了半年房租后，孙维玉即要求涨价。陈颖身体不好不便搬家，被迫签订《房屋出租合同》。2020年3月疫情管控严格，孙维玉逼迫陈颖导致陈颖无法使用房屋。孙维玉辩称，不同意陈颖的上诉请求。房屋是孙维玉之子孙海龙的，孙海龙是农民。出租房屋为北房3小间和南房简易房3小间，并非陈颖所说**号院内1间套间房屋。孙维玉与陈颖之间的纠纷公安机关最为了解，陈颖主张的事实都不属实。2019年10月24日孙维玉给陈颖出具的收条上，除“今收到租房人陈颖交来房费计肆仟元（现金）”和签名、日期是真实的，其余的内容都是陈颖伪造的，添加的内容与《房屋出租合同》有很大区别。孙维玉亦不同意一审判决提起上诉，上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回陈颖的全部诉讼请求。事实和理由：1.不同意一审法院认定的双方租赁合同于2020年5月10日解除，《房屋出租合同》应于2020年10月23日解除，孙维玉此前未见到陈颖。陈颖提交的收条是其伪造的。2.不同意退还陈颖500元押金。陈颖违反合同约定，违法在院内屋里饲养16条没有狗证的狗，没有按合同约定保持院内、屋内干净整洁，还损坏了孙维玉家大号沙发、门窗等。至今屋内臭味仍很大。陈颖针对孙维玉的上诉意见辩称，不同意孙维玉的上诉请求，陈颖未给孙维玉的房屋造成损失。陈颖向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方之间的合同于2020年3月31日解除；2.孙维玉退还陈颖2020年4月1日至2020年10月31日的房屋租金5600元、押金500元，共计6100元；3.本案诉讼费用由孙维玉承担。一审法院认定事实：2019年10月24日，孙维玉（甲方）与陈颖（乙方）签订《房屋出租合同》约定，甲方将**村**号院内平房租给乙方使用。租期1年，年租金9600元。合同期内甲方提供水、电供应，水、电费按月由乙方支付。乙方在租用期内不得从事违法违纪活动，否则所有后果自负，押金不退。交租金时需交押金500元。交租金数量按甲方写收条为准，交租金后提前退房租金不退。同日，孙维玉出具《收条》载明，今收到租房人陈颖交来房费4000元，2019年10月24日-2020年4月30日止（共6个月）。说明：出租院地址：**村**号，租价一年共计8000元。陈颖已交纳了一年房屋租金9600元、押金500元，租期从2019年10月24日到2020年10月23日。陈颖称，2020年3月18日左右，孙维玉将房屋锁门导致陈颖无法进入，陈颖就不再租赁房屋内居住，故主张确认合同于2020年3月31日解除。孙维玉称，其没有锁门，是陈颖自己拿错钥匙，孙维玉于2020年5月10日知悉陈颖搬走，拿到房屋钥匙。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈颖与孙维玉签订《房屋出租合同》系双方真实的意思表示，自签订之日起合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。关于合同解除问题，陈颖的证据不足以证明是孙维玉锁门，不足以证明是孙维玉违约导致解除合同，故对于其要求确认合同于2020年3月31日解除的诉讼请求，该院不予支持。房屋租赁合同具有一定的人身依附性、长期性，2020年5月10日孙维玉拿到房屋钥匙，故该院认定双方之间的租赁合同于2020年5月10日解除。陈颖要求孙维玉退还剩余租金，因双方在《房屋出租合同》中明确约定提前退房租金不退，故对于陈颖要求孙维玉退还房屋租金诉讼请求，该院不予支持。陈颖要求退还押金，因孙维玉的证据不足以证明是陈颖导致沙发等物品损坏，故对于退还押金的诉讼请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：1.陈颖与孙维玉签订的《房屋出租合同》于2020年5月10日解除；2.孙维玉于判决生效后7日内退还陈颖押金500元；3.驳回陈颖的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈颖提交了以下新证据：证据1.租房介绍人李淑凤的书面证言，证明房租应是1年8000元。证据2.满志英的书面证言，证明2020年3月底，诉争房屋打不开门。证据3.张贵才的书面证言，证明孙维玉换了锁芯。孙维玉不认可陈颖提交的证据，认为这些证言内容不属实。孙维玉提交了以下新证据，证据1.沙发照片、垃圾站的照片，证明破损的沙发与孙维玉房屋内沙发系一套。证据2.孙海龙的身份证复印件和委托书，证明孙海龙将涉案房屋事情全权交给孙维玉处理。陈颖对孙维玉提交的证据1不认可，称并非房屋内家具；不认可证据2，称不认识孙海龙，不知道孙海龙是否是孙维玉之子。本院经审查认为，陈颖提交书面证言中所涉证人均未出庭，且书面证言内容缺乏其他证据佐证，本院不予采信。孙维玉提交的照片不足以证明陈颖损坏了租赁房屋内的家具，孙海龙的身份证、委托书不影响本案处理结果。故对双方二审期间提交的证据，本院均不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，陈颖、孙维玉在《房屋出租合同》上签字，合同内容体现双方缔约合意。陈颖主张孙维玉逼迫其签订《房屋出租合同》，但未就此提交证据佐证，本院对其该项主张不予采信。结合双方的实际履行行为，陈颖主张房屋年租金为8000元的意见缺乏事实依据，本院不予采信。《房屋出租合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应全面履行合同义务。陈颖称案涉房屋系违章建筑，缺乏事实依据，本院不予采信。根据法院查明的事实，陈颖在租赁期限届满前搬离涉案房屋。就搬离原因，陈颖称系孙维玉要求其搬走，又称孙维玉进入房屋侵犯其对租赁房屋的使用权和财产安全、盗走其屋内所养16条狗和金银首饰，但对此，陈颖均未提交充分的证据予以证明。就陈颖所称丢狗、丢财物的情况，即使陈颖曾因此向公安机关报案，亦无证据表明该情况与孙维玉有关。该情形亦与陈颖能否继续承租涉案房屋无直接因果关系，陈颖报警情况与本案争议焦点缺乏关联，一审法院未前往公安机关调查取证，处理结果并无不当。由此本院认为，陈颖系在房屋租赁期间内自行搬离房屋。根据《房屋出租合同》中“提前退房租金不退”的约定，陈颖要求孙维玉退还预缴租金的意见，缺乏依据。结合本案具体情况，一审法院对孙维玉的该项请求未予支持并无不当，本院亦予确认。就《房屋出租合同》的解除时间，陈颖主张应于2020年3月31日解除缺乏事实依据，本院不予采信。孙维玉虽主张2020年10月24日前未见过陈颖，但结合其所述，孙维玉2020年5月10日已从李淑凤处得知陈颖搬走，且取得了房屋钥匙。故一审法院认定《房屋出租合同》于2020年5月10日解除，并无不当。就孙维玉所称房屋内设施损失，本院认为，双方交房时并未就涉案房屋内物品作出约定，现陈颖对孙维玉所称屋内设施情况不予认可且孙维玉未提交充分证据证明涉案房屋内的物品发生损失且损失系陈颖所致，本院对孙维玉所称不应退还房屋押金的上诉意见不予支持。综上所述，陈颖、孙维玉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审陈颖不服部分的案件受理费50元，由陈颖负担。二审孙维玉不服部分的案件受理费50元，由孙维玉负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 婷审 判 员  金 莙审 判 员  徐 冰二〇二一年五月二十八日法官助理  孙梦青书 记 员  姜 菲