新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新29民终766号 上诉人（原审原告）：代新平，男，1968年3月13日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区库车市。 上诉人（原审原告）：韩淑红，女，1969年6月11日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区库车市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：史晓燕，新疆元正盛业律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：陈青云，新疆元正盛业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王玺，女，1983年3月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区库车市。 委托诉讼代理人：鲁晓毅，新疆疆南律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：张晓新，男，1966年8月4日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区库尔勒市。 委托诉讼代理人：姜凌，新疆爱农律师事务所律师。 上诉人代新平、韩淑红因与被上诉人王玺、张晓新房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库车市人民法院（2020）新2923民初1633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月24日进行调查，充分询问和听取了双方当事人的意见，未开庭进行了审理。本案现已审理终结。 代新平、韩淑红上诉请求：依法查明案件，撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判代新平、韩淑红与王玺之间无合同关系并不应办理案涉金额20万元的房屋过户手续。事实和理由：一、一审法院认定本案代新平、韩淑红与王玺之间存在买卖合同并确认合同有效属于认定事实错误，判决错误。1.代新平、韩淑红与王玺之间没有买卖房屋的合意及意思表示，双方之间没有买卖合同关系，一审法院对该事实的认定错误。代新平、韩淑红向王玺出具收据，并不是基于双方之间有房屋买卖关系，而是基于王玺、张晓新之间的亲属关系，张晓新让出具条据给王玺，代新平、韩淑红才出具的，但是代新平、韩淑红与王玺之间既无房屋买卖的合意，王玺及其前夫刘友强亦未支付任何款项，因此双方之间就没有房屋买卖合同关系，因此就不存在合同效力问题。2013年是张晓新要购买房屋，并与代新平协商购买上诉人的房屋的事宜，代新平与张晓新之间有买卖房屋的合意，协商确定房屋的购买价为25万元，且协商以19万现金款项及一辆车作为支付购房款的方式，王玺只是张晓新让来收取收据的人而已，因此本案所有的证据包括张晓新在第一次开庭时也当庭陈述是其要购房，并由其从代新平处拿了房屋钥匙后交给王玺的，因此本案中代新平、韩淑红与王玺之间根本就没有房屋买卖的合意，代新平、韩淑红也并未将房屋卖给王玺。王玺的通话录音、库车县新城派出所对王玺的询问笔录、张晓新在开庭时的当庭表述足以证实，代新平、韩淑红与王玺之间没有买卖房屋的合意，代新平、韩淑红也未将房屋卖给王玺，更不存在代新平、韩淑红将房屋转卖给王玺的事实，而是与张晓新之间有房屋买卖约定，且代新平、韩淑红将房屋钥匙给张晓新而并非王玺，房款也是张晓新支付，不是替王玺垫付款项的行为，一审法院对于本案中买卖合同相对人及意思表示和合意的认定是错误的；2.王玺及案外人刘友强明知与代新平、韩淑红之间无房屋买卖事实，也未向代新平、韩淑红支付过任何款项，双方之间无房屋买卖关系事实。通过本案一审的调查，王玺及其前夫刘友强从未向代新平、韩淑红支付过任何款项，王玺、张晓新之间也未提供任何证据证实其之间除了亲属关系之外有任何垫付款项、欠付工资等事实，而代新平、韩淑红以及王玺均认可已经支付的购房款18万元是张晓新支付，因此王玺出具的收条中的内容均是不真实、未发生的事实。代新平、韩淑红认为其与王玺、刘友强之间并没有买卖房屋的合意，更未签订合同，亦未有王玺支付购房款的实际行为，因此代新平、韩淑红与王玺之间从未成立过房屋买卖关系，业务房屋买卖关系的实际行为。既然没有房屋买卖关系，何来房屋买卖合同有效之说。一审法院在是否有买卖合同的合意、是否属于合同相对人的认定都是错误的，本案房屋买卖合同的相对人是代新平、韩淑红与张晓新而不是王玺，一审法院认定上述事实是严重错误的，导致第一项判决错误。二、一审法院对本案代新平、韩淑红的房屋出卖价格的认定是模糊和错误的，且认为代新平、韩淑红与张晓新之间的相互法律关系不能阻却买卖关系是错误的。根据本案所有的证据证实，代新平、韩淑红转让房屋的价格是25万元，该事实代新平、韩淑红已经举证证实，且张晓新并不否认，王玺对此亦知情，25万的支付方式是张晓新陆续支付了18万元、张晓新在其他人处有1万元的债权及一辆价格6万元的车辆交付并抵付房款的方式支付25万元的购房款，但是张晓新在其他人的债务也并未向代新平、韩淑红给付，张晓新给代新平、韩淑红的车辆也同时被车辆所有人拿走，实际上张晓新并未足额支付25万元购房款，而仅支付了18万元，对该部分事实一审法院的认定是模糊的，而代新平、韩淑红已经举证证实了购房款应该为25万元的事实，因此请二审法院对该部分事实进行查明清楚。三、代新平、韩淑红属于物权权利人，在物权登记前代新平、韩淑红与张晓新之间均属于债权，既然是债权，则张晓新实际给付的18万元房款与其在当年向代新平、韩淑红的借款，根据双方的口头约定，属于债务互抵的性质和行为，基于此代新平、韩淑红享有物权的权利，一审法院却因此判决代新平、韩淑红办理过户手续，属于认定事实错误，适用法律错误，应依法予以纠正。根据《物权法》的规定，所有权是先权利，代新平、韩淑红是登记的物权权利人，而代新平、韩淑红与张晓新之间的买卖合同关系及借款关系，均属于债权权利，根据《合同法》相关规定，双方互负债务的，在主张抵付时是可以抵付消灭债权债务的，在本案中因为张晓新支付了18万元的购房款，但是其在2014年6月向代新平、韩淑红借款20万元时也言明如果十天内不付款则将房屋退还，代新平、韩淑红与张晓新之间的这两种合同关系都属于债权债务关系，既然张晓新行使了抵债的行为并形成既成的事实，则本案中张晓新就应该退还房屋，而不因王玺装修了房屋就认定为其享有债权合同中的相应权利，因此一审法院对本案该部分的事实认定错误。综上，代新平、韩淑红认为一审法院认定本案事实错误，适用法律错误，应依法重新查明并认定本案的事实，支持代新平、韩淑红的上诉请求。 王玺辩称，一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原审判决。代新平向王玺出具的收条具备合同基本要素和成立要件，其本身就是一份房屋买卖合同，且该合同合法有效。25万元只是协商，没有最终形成定价。双方最终确认的房屋价格20万元，房款属于合理范围，即支付了合理对价，不存在显失公平等，该房屋买卖合同合法有效。2019年8月前王玺一直在该房屋居住，代新平、韩淑红从未向王玺主张返还房屋。由于开发商原因，该房屋未能及时办理产权证，亦无法办理过户手续。但这并不影响双方合同的效力。代新平、韩淑红在取得房产产权证后应当将房产过户至王玺名下。 张晓新辩称，一、王玺与代新平、韩淑红之间存在合法有效的房屋买卖合同。代新平、韩淑红于2013年12月13日向王玺出具的收条明确载明：今收到王玺购买商运司XX小区X号楼X单元XX室购房全款20万元。该收条内容的约定具备最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)，第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。该收条包括了当事人的姓名、标的、数量、价款，具备合同成立的基本要素，实质上就是一份简易的房屋买卖合同。二、房屋买卖合同已经实际履行，房屋已经交付王玺且居住至今。代新平、韩淑红已经于2013年将房屋交付给王玺，除了支付20万元房款以外，王玺还支付了一万多元的公共维修基金费用，对该房屋进行了装修，购置家具、家电，一直在该房屋居住至今，双方已经实际履行了房屋买卖合同。三、付款方式不影响买卖合同的效力。因张晓新欠付王玺前夫刘友强的工资20万元，张晓新代付款20万元从代新平、韩淑红处购买房屋，实际上房款支付人还是刘友强和王玺。不管具体付款方式如何，不影响买卖合同的相对方是代新平、韩淑红和王玺的事实。四、代新平、韩淑红是否办理了房屋产权证书，不影响买卖合同的效力。依据房产买卖过户程序，产权转移手续关系到契税及所得税的缴纳问题，代新平、韩淑红只有与开发商的房屋买卖合同是无法办理过户手续的，只有代新平、韩淑红办理了不动产证，才能再办理房产转移过户手续，将房产过户给买受人王玺。代新平、韩淑红现在取得了房产证，说明下一步可以办理过户手续。五、代新平、韩淑红所称的向张晓新转款19.5万元抵销购房款的说法，与事实不符。代新平、韩淑红与张晓新之间存在合伙关系双方共同经营阿克苏和瑞建筑设备安装有限公司库车分公司，2014年6月20日代新平向张晓新转款19.5万元是双方合伙经营的分红款，与本案房屋买卖合同无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王玺向一审法院起诉请求：1.王玺、代新平的房屋买卖合同有效；2.判令代新平、韩淑红协助王玺将库车市XX小区X号楼X单元XX室的不动产手续变更至王玺名下。 一审法院认定事实:2011年6月17日，代新平从阿克苏天力房地产开发有限责任公司处获得拆迁补偿安置房一套，双方签订了拆迁安置补偿协议。2014年10月8日，代新平与该公司签订商品房买卖合同，该公司将XX小区X号楼X单元XX室作为上述拆迁补偿协议中的安置房补偿给代新平，总房款为22.8602万元。2019年7月19日，代新平、韩淑红夫妇二人取得x小区x号楼x单元xx室的不动产产权登记证，系共同共有。 张晓新系案外人刘友强的舅舅，王玺与刘友强于2009年1月8日登记结婚。代新平、张晓新、王玺及刘友强均相互熟识，2013年，张晓新欲购买代新平的涉案房屋，陆续向代新平支付了购房款，代新平当庭认可收到了18万元，其中包括2014年1月2日，张晓新向其农行账户转入的10万元。后经商议，代新平同意将卖给张晓新的涉案房屋转卖给王玺，因房款由张晓新替王玺给付，代新平遂于2013年12月13日向王玺出具收条一张，言明“今收到王玺购买商运司XX小区X号楼X单元XX室购房全款20万元（贰拾万元）。”后，代新平将涉案房屋交付于王玺，王玺于2014年2月开始装修，同年9月入住至今。王玺与刘友强于2014年9月29日协议离婚，约定涉案房屋归王玺所有。 再查明，2014年6月20日，代新平向张晓新的中国银行账户中转入19.5万元，代新平在转账凭据中注明转款用途为“借款”。2019年6月3日，代新平电话联系王玺，通话内容涉及：其因同情王玺让王玺居住涉案房屋，该房张晓新断断续续给其19万元，并允诺给其一辆价值6万元的车（最终未给），之后，张晓新又从其处借走了20万元，故要求王玺要么掏钱，要么退房。2019年8月13日，韩淑红带人至王玺居住的涉案房屋要求王玺及同住的家人搬离，因双方发生较大争执，报警后警察到场。同年8月19日，派出所民警分别与王玺、代新平、案外人张爱群做了谈话。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，代新平向王玺出具了载明收到王玺购买涉案房屋全款20万元的收条。该收条能够确定当事人名称、标的和数量，具备房屋买卖合同的基本要素，代新平与王玺均为完全民事行为能力人，双方意思表示一致，不违反法律和社会公共利益，系合法有效的合同。经查，上述合同中王玺支付购房款的合同义务由张晓新代为履行，且王玺作为买受人已依据生效合同，自房屋交付后即装修入住至今，该合同已通过王玺、代新平一系列的事实行为实际履行。代新平辩称，其实际与张晓新存在房屋买卖合同关系，张晓新仅向其支付了18万元，收条中载明的20万元未足额支付，房屋交付后其向张晓新退还了19.5元的购房款。一审法院经审查认为，通过代新平向王玺出具的收条以及王玺实际居住涉案房屋近六年之久的事实，能够确认王玺与代新平之间存在真实意思表示及事实上的房屋买卖合同关系。王玺的购房款实际由张晓新代为支付，现当事人对代新平向王玺出具的收条中20万元的购房款是否足额支付存在争议，但代新平作为完全民事行为能力人在从事民事活动中应理智行事并遇见后果，其因朋友情面即在法律关系、标的物、标的物价款均清晰明确的收款收条中签名捺印，可视为对己民事权利的处分，在无其他证据反驳的情况下，收条载明的内容即可证实房款支付义务买受方王玺已经履行完毕。王玺、代新平作为合同相对方，应按约履行合同义务。代新平在上述合同生效并实际履行后向非合同相对方张晓新所支付的19.5万元，因转账凭据中已载明转款用途为“借款”，故在无其他证据证实该款实际与上述房屋买卖合同存在关联的情况下，该款性质仅能根据证据予以认定，代新平与张晓新因此产生的纠纷，可另案解决。关于代新平的其他辩解意见，因证据不充分，不予采信。现涉案房屋能够依法办理房屋产权证的条件已成就，故协助王玺办理房屋产权过户手续是代新平、韩淑红就本案生效房屋买卖合同产生的法定附随义务。一审法院对王玺的该项诉讼请求予以支持。关于韩淑红辩称，其系涉案房屋的共同共有人，具有所有权，其丈夫代新平卖房时其不知情。一审法院认为，涉案房屋的拆迁补偿协议及购房合同均由代新平一人签字，王玺与代新平形成房屋买卖合同关系时，有理由相信代新平对涉案房屋拥有处分权，故其为善意第三人。代新平卖给王玺的涉案房屋与代新平、韩淑红夫妇二人的居住房屋，在同一小区的同一栋楼，当事人之间相互熟识并经常往来，王玺从2014年即开始居住使用至今。故韩淑红的上述辩解明显缺乏事实依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第十八条第一款、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认王玺与代新平之间的房屋买卖合同有效；二、代新平、韩淑红于判决生效之日起三十日内协助王玺将库车市XX小区X号楼X单元XX室的房屋产权过户至王玺名下。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：王玺与代新平、韩淑红之间是否存在有效的房屋买卖合同以及代新平、韩淑红是否应协助王玺将库车市XX小区X号楼X单元XX室的房屋产权过户至王玺名下。首先，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，代新平出具的收条对房屋买卖双方、房屋数量、房屋具体位置、房屋价款等均有明确载明，结合双方当事人的陈述，应当认定双方房屋买卖合同成立。一审法院依据该收条及当事人的陈述等认定代新平、韩淑红与王玺之间存在合法有效的房屋买卖合同关系与事实相符，亦符合法律规定。购房款由谁支付，房屋钥匙向谁交付等，并不影响该合同的效力。因此，对代新平、韩淑红认为房屋买卖合同的相对方为张晓新，款项由张晓新支付，其向张晓新交付房屋钥匙，未向王玺交付房屋钥匙，与王玺并无房屋买卖的合意，王玺也未向其支付房款等上诉意见，本院不予采信。其次，王玺取得房屋后，进行装修并长期居住，双方房屋买卖合同已部分履行。案涉房屋一直未办理产权过户手续，经一、二审审理查明房屋无法办理产权的原因与双方当事人无关。现代新平、韩淑红已取得案涉房屋的不动产产权登记证，代新平、韩淑红应基于双方房屋买卖合同协助王玺办理房屋产权过户手续。再者，代新平、韩淑红与王玺房屋买卖合同关系成立、生效后，代新平、韩淑红因向张晓新出借19.5万元发生纠纷，代新平、韩淑红与张晓新的通话无权解除代新平、韩淑红与王玺房屋买卖合同，故对代新平、韩淑红称借款之债抵消了房屋买卖之债，张晓新、王玺应返还房屋的意见，本院不予采纳。最后，关于购房款，代新平收条中已认可收到王玺购房全款20万元，后又对该金额予以否认有违诚信；一审法院依据王玺一审的诉讼请求，未对双方诉争的房款事宜进行重点审查并无不当。 综上所述，代新平、韩淑红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由代新平、韩淑红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 冀俊齐 审 判 员 徐建如 审 判 员 张 振 二〇二一年五月二十五日 法官助理 高军奎 书 记 员 陈诗杰