北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4385号上诉人（原审被告、反诉原告）：冯云，女，1975年8月12日出生，汉族，无业，住河南省郑州市郑东新区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹慧锋，男，1976年2月11日出生，汉族，北京中州汇丰科技发展有限公司经理，住北京市海淀区。上诉人冯云因与被上诉人曹慧锋房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初1930号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。冯云上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判：1.支持冯云的一审反诉请求；2.驳回曹慧锋要求退还其房屋押金20000元的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由曹慧锋承担。事实和理由：1.一审判决认定冯云向曹慧锋退还房屋押金是错误的，且遗漏了冯云一审中反驳拒绝退还曹慧锋押金的事实认定。曹慧锋自2016年4月18日最后一次购买水之后，一直再未缴纳任何水费，截止其退租时，曹慧锋拖欠水费长达3年，根据双方《房屋租赁合同》约定，曹慧锋拖欠水费超过2个月，押金不予退还。2.曹慧锋未将租赁房屋及配套设施以良好、适租的状态交还给冯云，损害极其严重，无法进行出租，曹慧锋拒绝维修，冯云只能自行维修，维修费用应由曹慧锋承担；房屋维修期共计25天，致使冯云损失房屋租金13333元，该损失应由曹慧锋承担。曹慧锋辩称，不同意冯云的上诉请求。租赁房屋的水费由物业收缴，曹慧锋对欠缴水费不知情。收房时冯云未在场，曹慧锋仅同意负担墙壁打眼部分对应的维修费用。曹慧锋向一审法院起诉请求：判令冯云退还曹慧锋房屋租赁押金20000元，剩余2个月13天租金38900元（2019年10月8日至12月20日），合计58900元。冯云向一审法院反诉请求：1.判令曹慧锋向冯云支付房屋装修维修款32500元及装修期间的损失13333元；2.判令曹慧锋向冯云返还垫付水费3935元、物业费643元；3.反诉费由曹慧锋承担。一审法院认定事实：2018年11月13日，曹慧锋（乙方）与冯云（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定曹慧锋承租冯云所有的位于北京市海淀区西钓鱼台嘉园5号楼4单元303室房屋（以下简称租赁房屋）用于个人办公使用，租期自2018年12月21日至2019年12月20日，月租金16000元，每6个月交纳一次，押金2万元，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关一切费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。合同第四条约定，租赁期间房屋的修缮，由乙方维修的，修理费由乙方负担。租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后1日内将租赁的房屋及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方在租赁期内确需中途退租，应提前二个月向甲方提出书面申请，乙方须缴清应缴所有费用，甲方在一个月内退还乙方所交押金及房租。合同签订后，曹慧锋向冯云支付了2万元押金和租期内全部租金。2019年8月7日，曹慧锋向冯云发送微信“房东，这1-2月，我这边需要搬走，你看有没有合适的看房，把它租出去。”冯云答复“好的。”2019年10月7日，曹慧锋从租赁房屋搬离，当日冯云委托麦田房产工作人员收房，曹慧锋委托他人将租赁房屋钥匙交给麦田房产工作人员。冯云提交其与麦田房产工作人员聊天记录，证明房屋交付时有损坏，其中9月28日，麦田工作人员到屋内查看并拍摄短视频，向冯云表示“建议刷个墙面，如办公客户就现状出租，如居家客户需要装修弄一下”，10月9日，冯云再次要求麦田工作人员把坏的地方拍一下，麦田工作人员把墙面打眼地方以照片、短视频方式发送给冯云，10月10日，冯云让麦田工作人员联系师傅把空调修好，10月26日，麦田工作人员称“纱窗是坏的，煤气灶也是坏的，这些问题咱们都给解决掉行吗，不然租户住进来没法开窗”，11月10日，麦田工作人员称“煤气灶因为太久没人使用导致现在没法正常使用，您看换个煤气灶和抽烟机行吗”。曹慧锋称承租时因为房屋比较破旧其对房屋进行了装修，冯云还给了15天免租期，麦田收房时认可空调是正常的，对除墙面打孔外其他损坏均不予认可。冯云主张房屋存在多处损坏，其于2019年10月7日至2019年11月1日期间对房屋装修，其中空调维修花费2800元，更换水表500元，修理纱窗花费1200元，煤气灶维修费1000元，装修费27000元，为此提交其与装修工人聊天记录。曹慧锋对上述维修费用均不予认可，称租赁期间未使用煤气灶，交付房屋时空调是正常运转的，房屋墙面确实有打孔未处理，但对冯云主张的装修费金额不予认可。冯云另主张曹慧锋承租期间欠付水费3935元、物业费643元，曹慧锋对此予以认可，并同意支付。一审法院认为，曹慧锋与冯云签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。合同履行过程中，曹慧锋要求提前解除合同，并按照合同约定通知冯云，冯云表示同意，后曹慧锋于2019年10月7日搬离房屋，应视为双方租赁合同已于2019年10月7日解除。曹慧锋向冯云支付了2万元押金及租期内全部租金，合同解除后，对于押金和未履行期间的租金，冯云应当予以退还。对于冯云主张的物品损坏维修费用，因双方在签订合同之初与退房交接时均未对屋内物品进行书面确认，无法确认哪些物品损坏系曹慧锋使用期间造成的损坏。根据冯云提交的聊天记录，煤气灶系长期无人使用造成的自身损耗，更换纱窗系冯云另行出租后发生，对于空调，麦田工作人员在收房时未提出异议，上述维修费用均系冯云为再次出租房屋所需支付的必要支出，现冯云要求曹慧锋支付相关费用，于法无据，法院不予支持。对于更换水表费用，未提交证据，法院不予支持。根据冯云与装修工人的聊天记录，装修费用除墙面处理外，还包括马桶、花洒、插座、门等费用，上述内容均不在麦田工作人员查验房屋时提出的房屋损坏范围内，故法院对该部分的装修费用不予支持。对于墙面损坏部分，曹慧锋予以认可，考虑到冯云支付装修费用时未明确区分不同装修项目的具体金额，结合房屋面积对墙面修复费用酌情判定5000元，在曹慧锋给付的押金中扣除，修复时间确定为一周，修复期间产生的租金，在应退还的租金中扣除。冯云主张的水费和物业费，曹慧锋予以认可，法院对此不持异议，上述费用从押金中予以扣除。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决：一、冯云于判决生效后七日内退还房屋押金10422元以及租金35200元；二、驳回曹慧锋的其他诉讼请求；三、驳回冯云的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理所查明的事实与一审法院查明的一致。另查明：一审期间冯云提交的其与物业管家刘海霞的微信聊天记录显示冯云于2019年11月14日向刘海霞转账3935元，让其代为缴纳水费。北京西宇嘉业物业管理有限公司西钓鱼台嘉园客户服务中心开具证明，载明“兹证明西钓鱼台嘉园5号楼4单元303室，自2016年4月16日至2019年11月14日用水787吨，每吨5元，共计欠水费3935元。中水和饮用水是同一种水，2个水表，都是自来水。该水费于2019年11月14日冯云转给物业管家刘海霞，由物业代收，以上情况属实。特此证明。”上述事实，还有微信聊天记录、证明等在案佐证。本院认为，对于冯云主张的房屋装修维修费用及装修期间的损失，双方在签订合同时未对屋内状况进行书面确认，退租时冯云委托中介收房，冯云提供的其与中介工作人员的微信聊天记录显示，2019年10月7日曹慧锋搬离前，冯云对墙面洞眼损坏提出异议，曹慧锋未予维修，曹慧锋对此认可。对于冯云主张的其他装修维修费用及装修期间损失，冯云与中介工作人员的聊天记录显示煤气灶维修费用、修理纱窗费用及空调维修费用，均系冯云为再次出租房屋支付的必要支出；冯云未提交证据证明更换水表费用，冯云与装修工人的聊天记录显示装修费用除墙面处理外，还包括马桶、花洒、插座、门等，但上述内容均不在中介工作人员收房时提出的房屋损坏范围内，故冯云要求曹慧锋承担其他装修维修费用及装修期间损失的上诉请求，缺乏事实和法律依据。一审法院根据上述情况，酌定曹慧锋支付相应维修费用及维修期间的租金并无不当，本院予以确认。对于房屋押金，冯云上诉主张曹慧锋拖欠水费超过2个月，根据合同约定，押金不予退还。曹慧锋认可未支付租赁期间的水费，但主张对欠付水费不知情。本院认为，合同中未约定水费交纳时间，且根据冯云提交的其与物业管家的微信聊天记录及物业公司开具的证明可知，租赁房屋可以提前趸交或延后补交水费，冯云所持不予退还押金的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方合同约定：“合同期满或终止，乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关一切费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。”一审法院扣除曹慧锋应承担的水费、物业费、墙面维修费用及维修期间损失后，认定冯云退还曹慧锋相应数额的房屋押金及租金正确，本院予以确认。综上所述，冯云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1803元，由冯云负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 军审 判 员  吴博文审 判 员  张建清二〇二一年五月二十五日法官助理  李 湉书 记 员  余志燕