广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终3201号上诉人（原审原告）：梁莹滋，女，2001年3月17日出生，汉族，住广东省化州市。委托诉讼代理人：梁家信，男，1954年9月1日出生，汉族，住广东省化州市。委托诉讼代理人：李军，广东大立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁广祥，男，1973年11月18日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：赖兆仁，广东泰力律师事务所律师。上诉人梁莹滋因与被上诉人梁广祥合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初4360号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年4月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。梁莹滋上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判梁广祥赔偿上诉人房屋强制拆除经济损失的60%即160.92万元；2.改判一审判决第二项为以1809600元为基数，以年利率4.75%从2018年6月7日计至2019年8月19日，按年利率3.85%从2019年8月20日计至实际清偿之日。主要事实与理由：梁广祥明知涉案土地系农用地，没有转为建设用地，没有合法的建设用地审批手续和土地使用证，无法办理建设工程规划许可证等建房手续，不能转让，但为谋取不法利益，违法倒卖给上诉人建房使用，对房屋拆除存在主要过错，且因果关系成立，应当赔偿上诉人房屋被拆除的经济损失；相关案例确认合同无效，均判决违法转让、出租土地的当事人赔偿经济损失；梁广祥应当从房屋拆除之日起向上诉人支付资金占用利息，而不是从起诉立案之日起计付。梁广祥辩称，上诉人明知涉案土地上建房必须办好土地使用证和报建手续后方可建设。上诉人涉案房屋被强制拆除是因其未办理土地使用权证等手续造成的，与当事人双方的土地转让合同没有法律上的必然联系和因果关系，一审认定上诉人对其损失自行承担正确。上诉人称梁广祥为其建设涉案房屋办理供水供电手续及收取协调关系费违背事实。上诉人主张梁广祥从房屋被强拆之日起支付利息，没有事实和法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。梁莹滋向一审法院起诉请求：1.确认双方于2017年7月21日签订的《土地使用权转让协议》无效；2.判令梁广祥返还土地转让款180.96万元，并按银行贷款基准利率支付利息（以180.96万元为基数，按年利率4.75%从2017年7月28日起计算至清偿之日）；3.判令赔偿房屋被强制拆除的损失268.2万元。一审法院认定事实如下：2017年7月21日，梁莹滋作为乙方（受让方）与作为甲方（转让方）的梁广祥签订《土地使用权转让协议书》，主要内容约定：甲方自愿将在于2015年3月12日购入位于中山市阜沙镇上南商住小区住宅用地（斋地）按现状现貌转让给乙方，住宅用地面积约312平方米（土地使用面积届时以政府房地产测绘部门重新测量为准）；甲方及其家属承诺按协议约定将土地转让给乙方，如甲方或家属阻止乙方使用，属于甲方违约，甲方自愿承担违约损失，乙方在建筑过程中，甲方须全力配合工作；今后改土地如国家或集体征收，所有赔偿的利益归乙方所有；双方一致同意该住宅用地的转让单价为5800元/㎡，转让成交总价共计1809600元，届时以办证实际测量的面积和分摊面积计价为准；乙方自协议签订之日起1日内支付订金50000元给甲方，甲方收到乙方交来首期购地款订金后，乙方必须在三个月内完成相关办证手续，但甲方必须无条件协助乙方办理办证手续，剩余购地款1759600元自签订协议之日起2日内付清；甲方收到乙方全部购地款后，无条件协助乙方办理相关手续，办理土地证所发生的税、费均由乙方承担；由于不可预见因素或有关政策规定约定土地不能转让时，不属任何一方违约，本协议自动终止，甲方将已收的购地款（该款不计利息）如数返还给乙方。同日，梁广祥向梁莹滋出具收据确认收到梁莹滋支付的购地订金50000元和购地款1759600元。梁莹滋提交《土地使用权转让协议书（黄有玲与梁广祥）》、土地坐标图、《土地安置协议书》等证据证实，案涉土地为处理阜沙镇上南村商住小区的历史重证问题，安置给案外人周伟森，周伟森再转让给案外人黄有玲，2013年9月12日，阜沙镇建设开发有限公司、阜沙镇上南村民委员会作为甲方、周伟森作为乙方、黄有玲作为丙方签订《土地安置协议书》，其中约定：“自签订本协议之日起7天内，甲方将案涉土地交付给丙方使用，但丙方必须办理好土地使用证和报建手续后方可建设，否则，所造成的违法用地和违法建筑的责任由丙方承担，与甲乙方无关。”2015年3月12日，案外人黄有玲又将案涉土地使用权以135万元的价格转让给了梁广祥。庭审中，梁莹滋确认上述《土地使用权转让协议书（黄有玲与梁广祥）》、土地坐标图、《土地安置协议书》系签订合同时梁广祥一并交付给梁莹滋的。梁莹滋提供的中山市第一人民法院于2018年12月27日作出的（2018）粤2071行初815号行政判决书、中山市中级人民法院于2019年3月21日作出的（2019）粤20行终213号行政判决、中山市第一人民法院于2019年11月4日作出的（2019）粤2071行赔初3号行政赔偿判决书、中山市中级人民法院于2020年2月21日作出的（2020）粤20行赔终1号行政赔偿判决书、违法清拆物处理通知书照片、房屋拆除照片等证据证实，2018年4月23日，国土阜沙分局及中山市阜沙镇城市管理委员会（以下简称阜沙城管委员会）向梁莹滋发出责令拆除违建通知书，2018年6月7日，阜沙镇政府组织多个执法部门对梁莹滋在涉案土地上所建的6层楼房进行了强制拆除。后梁莹滋因不服阜沙镇政府的强拆行为而提起行政诉讼，法院判决确认中山市阜沙镇人民政府于2018年6月7日强制拆除梁莹滋位于中山市阜沙镇上南商住小区的建筑物的行为违法。此后，梁莹滋提起行政赔偿诉讼，请求判令阜沙镇政府赔偿违法拆除房屋损失1098万元，法院终审判决阜沙镇政府赔偿梁莹滋室内物品、临时设施、钢管排架、提升架的损失共291459.31元，其中梁莹滋诉请赔偿的房屋损失等，生效判决认为梁莹滋于2017年至2018年之间建设的涉案建筑物既未取得用地审批许可，也未领取建设工程规划许可，更未领取任何权属证书，涉案建筑物的利益属于法律否定的利益，非法利益不受法律保护。对双方有争议的事实，一审法院认定如下：梁莹滋提交建筑专业施工图、建设工程发包协议及附加协议、用电报装资料核查表（复印件）、中山供电局收款收据（复印件）等证据，拟证明其在涉案土地上所建设计为6层（总面积1548.68平方米），实际建成6层半，被拆除总面积1700平方米，房屋建设为包工包料，承包价为1350元/平方米，地基建设成本350000元，水电安装费15000元，图纸设计费10000元，施工工人安全保险费12000元，共计损失268.2万元损失要求梁广祥赔偿。梁莹滋称其把建房的水电安装工程交给梁广祥处理，申请人黄有玲的名字是梁广祥代签的，且梁莹滋向梁广祥支付了15000元办理费用。梁广祥对梁莹滋上述证据均不予确认，认为梁莹滋接的是临时用电且属于居民用电，与梁广祥无关。梁广祥提交中山市阜沙镇土地利用总体规划图、中山市阜沙镇调入地块土地利用规划图（调整后）及阜沙镇陈应龙黄有玲用地图拟证明涉案土地规划用途为城镇用地，中山市阜港工业区×××××征地合同书、签名名册、借款合同书、土地示意图及收款收据拟证明包括涉案土地在内的371.7921亩土地已由中山市阜沙镇工业开发有限公司于2002年11月25日征用，工业开发公司已经以借款本息形式向上南村委会支付了征地补偿款。庭审中，双方均确认涉案土地没有办理土地使用权证。一审法院认为，本案为合同纠纷。梁莹滋诉请确认转让协议无效，梁广祥主张转让协议按协议约定已于2017年10月21日自动解除，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。梁莹滋、梁广祥于2017年7月21日签订转让协议，故受2004年8月28日修正后的《中华人民共和国土地管理法》调整，该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，涉案土地为村集体土地，双方均确认尚未办理土地使用权证，在梁广祥未能提供证据证明案涉土地已办理转功能手续并符合出让条件的情况下，应予认定案涉转让协议违反上述法律强制性规定，故案涉《土地使用权转让协议书》无效。梁广祥因案涉转让协议取得的购地款180.96万元依法应当返还给梁莹滋。至于梁莹滋诉讼请求的利息问题，因无效合同自始没有法律约束力，故梁广祥主张案涉协议因政策规定不能转让时自动终止（退款不计利息）不符合法律规定，不予采纳；但鉴于因梁莹滋支付转让款后梁广祥已将涉案土地交付给梁莹滋使用，基于公平原则，酌定利息自梁莹滋起诉之日（2020年3月31日）起至清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。关于梁莹滋诉讼请求梁广祥赔偿房屋被强制拆除的损失268.2万元。对于梁广祥辩解梁莹滋房屋被强制拆除是因为梁莹滋在未取得用地审批许可和建设工程规划许可的情况下擅自违建造成，与梁广祥之间的土地转让合同没有法律上的必然联系和因果联系的意见，经查，梁莹滋在与梁广祥签订转让协议时已同时取得前述《土地安置协议书》，该协议明确要求丙方（土地使用人）必须办理好土地使用证和报建手续后方可建设，否则，所造成的违法用地和违法建筑的责任由丙方承担，与甲乙方无关。首先，该条款的约定并非对合同方关于土地使用权转让权利义务的约定，而是对于合同当事人关于签订合同后取得土地的建设行为进行约束，不违背公序良俗和法律法规的强制性规定，该部分条款合法有效。梁莹滋与梁广祥签订的案涉土地使用权转让协议，以及梁广祥与黄有玲签订的土地使用权转让协议，其约定的合同标的本质上均取决于该《土地安置协议书》中丙方黄有玲的合同权利，梁莹滋确认其在与梁广祥签约时已同时取得该土地安置协议书，应当视为其明知土地使用权最终承受人的权利和义务在该安置协议书确定的范围内，现梁莹滋在未办理土地使用权证和报建手续后擅自违建，由此导致的损失应由其自行承担，故梁莹滋该项诉求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条，2004年8月28日修正后的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认梁莹滋与梁广祥于2017年7月21日签订的《土地使用权转让协议书》无效；二、梁广祥于判决生效之日起七日内向梁莹滋返还土地转让款1809600元及利息（自2020年3月31日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回梁莹滋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44624元（已由梁莹滋预交），由梁莹滋负担23538元，由梁广祥负担21086元，并直接支付给梁莹滋。二审中当事人均未提交新的证据。一审法院查明的事实具有证据支持，本院予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据梁莹滋的上诉内容，本案的争议焦点为：一、梁广祥应否向梁莹滋赔偿房屋被强制拆除的经济损失；二、一审判令梁广祥自梁莹滋起诉之日起计算占用梁莹滋资金利息是否正确。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，判断梁广祥对房屋被强拆是否有过错，是梁广祥应否向梁莹滋赔偿房屋被强拆经济损失的前提条件。双方已确认如下事实：1.梁广祥、梁莹滋均确认涉案土地没有办理土地使用权证；2.梁广祥、梁莹滋在《土地使用权转让协议书》中约定“由于不可预见因素或有关政策规定上述土地不能转让时，不属任何一方违约，本协议自动终止，甲方将已收的购地款（该款不计利息）如数返还给乙方。”3.梁广祥在与梁莹滋签订土地使用权转让协议同时交给梁莹滋的《土地安置协议书》，该协议书有内容“自签订本协议之日起7天内，甲方将案涉土地交付给丙方使用，但丙方必须办理好土地使用证和报建手续后方可建设，否则，所造成的违法用地和违法建筑的责任由丙方承担，与甲乙方无关。”。上述事实说明梁广祥在与梁莹滋签订土地使用权转让协议时已如实地告知了涉案土地的流转情况及土地性质，没有故意隐瞒的情况，梁莹滋应当从中明确知道涉案土地在没有取得用地审批许可和建设工程规划许可前是不可以新建房屋的，故，梁广祥对梁莹滋的违建房屋被强制拆除没有过错，房屋被强拆的经济损失应当由梁莹滋自行承担，梁广祥无需向梁莹滋赔偿。梁莹滋主张梁广祥故意掩盖土地事实真相，保证房屋不被拆除，违法倒卖给其建造房屋谋取不法利益，没有事实与法律依据，本院不予采信。关于焦点二，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，没有及时返还的应当向对方承担因此而造成的损失。梁莹滋主张从2018年6月7日即房屋被拆除之日起开始计算梁广祥占用其资金利息，但其并没有提供证据证明其在房屋拆除之日将涉案土地返还给梁广祥，也就是说，在房屋被拆除后，双方对对方的土地、资金仍互为占用，梁莹滋主张以房屋被拆除之日起计算梁广祥占用资金利息不合情理，故，一审基于公平原则酌定自梁莹滋起诉之日起计算梁广祥占用梁莹滋资金利息并无不当。综上所述，梁莹滋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19283元，由上诉人梁莹滋负担。本判决为终审判决。审判长 洪 文审判员 管晓明审判员 徐学强二〇二一年五月二十六日书记员 谭长琴罗舜锦