山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终1147号上诉人（原审原告）：孙猛，男，1982年11月10日出生，汉族，住枣庄市市中区。上诉人（原审原告）：刘新丽，女，1980年11月27日出生，汉族，住枣庄市市中区。二上诉人共同委托诉讼代理人：岳保国，山东长明阳律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：枣庄民贸实业有限公司，住所地枣庄高新区中央花城B区1-06号房，统一社会信用代码91370403593617275E。法定代表人：冯飞，总经理。委托诉讼代理人：韩建东，山东薛国律师事务所律师.委托诉讼代理人：于保静，山东薛国律师事务所律师。上诉人孙猛、刘新丽因与被上诉人枣庄民贸实业有限公司（以下简称民贸公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2021）鲁0403民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙猛、刘新丽上诉请求：1.撤销（2021）鲁0403民初409号民事判决，依法改判支持诉讼请求；2.判令孙猛、刘新丽承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：民贸公司对东方壹号小区承诺2017年10月前购房赠送空调的事实一审已查明，孙猛、刘新丽不再赘述。但一审认定孙猛、刘新丽2018年1月8日重新签订的《商品房买卖合同》（预售）更改了2016年2月3日购房合同中民贸公司承诺赠送的中央空调等事项是错误的，理由如下：一、孙猛、刘新丽2018年重新签订购房合同的原因是原合同时间超期无法办理贷款，有争议而予以变更的是贷款时间和交房时间。因新合同并未改变2016年2月3日原合同购买涉案房屋的客观事实，因此民贸公司赠送空调的承诺因无争议而未变更。孙猛、刘新丽2016年2月3日与民贸公司签订《商品房买卖合同》（预售），购买涉案房屋，因开发商资金链断裂引起纠纷导致售楼处人员上班不正常，使得孙猛、刘新丽购房贷款超期不能办理而发生争议，而重新办理贷款必须重新签订合同，双方经协商对争议的贷款和交房时间达成一致而于2018年1月8日重新签订购房合同，新合同对争议问题交房时间（2017年2月28日更改为2018年7月31日）和贷款时间（2016年3月3日更改为2018年2月19日）进行变更，其余合同内容因无争议而均未变更。这说明孙猛、刘新丽2016年2月3日购买案涉房屋的客观事实及合同内容均未改变，因此民贸公司承诺的赠送中央空调的内容亦未变更，应继续履行。二、双方解除合同协议中“争议已全部解决再无瓜葛”是指新合同载明的贷款时间和交房时间已变更无争议，无争议的内容并未变更。新合同对争议内容均已书面变更，双方对赠送中央空调等并无争议因而无需变更亦未作出新的约定，这从新合同第七条“孙猛、刘新丽应于2018年1月19日前支付首付款195567元”的履行可以印证。孙猛、刘新丽2016年2月3日签订原合同当日交付195567元首付款，新合同签订后如旧合同实质作废则民贸公司应返还孙猛、刘新丽该笔首付款，孙猛、刘新丽亦应按新合同约定于2018年1月19日前交纳首付款，但事实是孙猛、刘新丽和开发商均默认孙猛、刘新丽2016年原合同所付首付款即为新合同所付首付款，本案和另案判决亦认定孙猛、刘新丽完全履行了交付购房款义务。而孙猛、刘新丽支付首付款和民贸公司赠送中央空调均是合同义务之一，但一审判决却将原合同首付款认定为孙猛、刘新丽履行新合同首付款，将原合同民贸公司赠送中央空调的义务不予认定是明显矛盾的，在逻辑上也是说不通的。综上所述，孙猛、刘新丽因民贸公司的延误导致合同贷款时间超期，重新办理贷款必须重新签订合同，所以孙猛、刘新丽重新签订合同的本意仅是想办理贷款，没有任何放弃合同权利的意思表示。新合同除贷款及交房时间作为争议已经双方协商达成一致外，其余内容因无争议而均未变更，因此民贸公司赠送空调等承诺并未免除应继续履行。一审判决认定事实和适用法律均有错误，请求二审查明事实，依法支持孙猛、刘新丽的诉讼请求。民贸公司辩称，一、暂且不论是否存在空调赠送等这一宣传及赠送条件，即使该宣传存在，按照民贸公司陈述赠送空调截止时间是2015年1月30日前，原审法院及孙猛、刘新丽认可截止时间为2017年10月前，而孙猛、刘新丽购买房屋时间为2018年1月19日，均在这两个时间点之后，均不在赠送空调等广告宣传期间内，所以孙猛、刘新丽无权要求民贸公司赠送空调等事项。二、孙猛、刘新丽在上诉状中主张其有权向民贸公司主张赠送空调等权利，无理无据。2016年双方签订的合同与2018年双方签订的合同，为两个不同独立的合同，无任何关联，权利不得延续。虽然2016年民贸公司与孙猛、刘新丽签订商品房买卖合同，但2018年1月8日，民贸公司与孙猛、刘新丽签订《商品房买卖合同解除协议》，协议约定主要内容：2016年的合同自签订本协议之日起予以终止/解除，双方之间就该合同的争议已全部解决再无纠葛；除本协议明确约定外，任何一方均不对另一方主张上述买卖合同项下的权利或者该合同相关的权利；双方按照约定解除买卖合同后，出售方收回出售给买方的房屋并可向社会进行销售等。说明双方于2016年签订合同已经解除，2018年1月双方新签订的合同与2016年合同没有任何关系，并不存在合同的延续及权利的延续。如果按照孙猛、刘新丽上诉状论述，那为何双方还签订解除合同协议而不是变更合同内容?并且该解除协议内容明确约定孙猛、刘新丽不得主张2016年签订合同的所有权利和相关权利，更是明确民贸公司有权面向社会出售该房屋，如果仅是合同变更，那也不会约定民贸公司有权向社会出售该房屋，孙猛、刘新丽上诉状辩解所谓的合同权利延续的理由，其实仅是2018年合同的履行方式、交款方式，并非是2016年合同权利的延续。再结合2018年的合同对交款时间、房屋交付时间及物业公司等内容与2016年合同内容进行变更及双方按照2018年合同起诉继续履行合同和执行，足以说明2018年是一个新合同，与2016年合同无关。退一步说即使如孙猛、刘新丽陈述两合同存在关联性，那按照解除协议内容，孙猛、刘新丽也不得主张2016年合同的相关权利。再结合上述第一条论述广告宣传有效期，2018年签订合同不在有效期内。综上，孙猛、刘新丽的上诉没有法律依据。三、孙猛、刘新丽一审诉求中主张虚假宣传及面积差额的诉讼请求无法律依据。关于这部分内容，同孙猛、刘新丽一同起诉的共14户，原审法院已经对其他13户该两诉请进行认定，驳回该两项诉讼请求，其他13户案件一审已生效。请求二审法院驳回孙猛、刘新丽诉讼请求。孙猛、刘新丽向一审法院起诉请求：1.判决民贸公司将承诺赠送的中央空调交付给孙猛、刘新丽[中央空调为珠海格力电器股份有限公司生产的多联式空调机，包括直变频多联空调机组1台（型号GMV-H120WL/F）、低静压风管式室内机2台（型号GMV-NHR22PL/F）、低静压风管式室内机1台（型号GMV-NHR25PL/F）、低静压风管式室内机1台（型号GMV-NHR50PL/F）]；2.判决民贸公司支付孙猛、刘新丽承诺赠送的房屋面积差价款50336.8元（12平方米×4194.74元）；3.判决民贸公司支付学区房虚假宣传违约金5000元；4.诉讼费由民贸公司承担。一审法院认定事实：2016年2月3日，孙猛与民贸公司签订商品房买卖合同，合同主要约定：原告购买被告开发的枣庄双子星城市广场D区二期2号1单元25层2502室房屋一套，预测建筑面积为118.14平方米等内容。合同签订当日原告向被告支付首期购房款195567元。另查明，二原告在购买涉案房屋期间，民贸公司曾在其房屋宣传广告中承诺该房屋所在小区为实验学校学区，坐拥“市实验幼儿园、市实验小学、市实验中学、市实验高中”一站式全龄教育，同时宣传该房屋建设由中国建筑装饰行业百强企业施工、送中央空调、118平方米实得130平方米等内容。2016年6月，因其他原因民贸公司工地无法正常施工、不能正常办公，贷款手续暂时不能办理，后于2017年8月份正式大面积复工。2017年10月之后，民贸公司在其销售涉案楼房时不再承诺赠送中央空调。2018年1月8日，孙猛与民贸公司签订《商品房买卖合同解除协议》，协议主要约定：双方因合同过期，无法办理贷款使原告无法继续履行合同，经协商同意，上述《商品房买卖合同》自签订本协议之日起予以终止/解除，双方之间就该合同的争议已全部解决再无纠葛；除本协议明确约定外，任何一方均不对另一方主张上述《商品房买卖合同》项下的权利或与该合同相关的权利等。上述解除协议签订后，二原告与民贸公司于2018年1月19日又重新签订《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号YS0127836，该合同主要约定：二原告购买民贸公司开发的位于枣庄双子星城市广场D区二期2号楼1单元2502室房屋一套，预测建筑面积为118.14平方米，单价为每平方米4194.74元，合同价款495567元；合同第七条约定，原告应于2018年1月19日前支付首期房价款人民币195567元，占全部房价款的39%。余款300000元向中国银行申请公积金贷款支付，贷款最迟在2018年2月19日前办理完毕，如因原告的原因造成不能贷款的，需一次性支付剩余房款；第八条约定，逾期付款超过90日后，被告有权解除合同；合同附件十一补充协议又约定，付款方式及期限的约定修改如下：买受人在签订合同同时选择商业或公积金贷款支付的，买受人必须在签订合同时提供完整贷款资料，并在出卖人通知时间的30日内办理完毕全部贷款手续，否则应按合同第八条逾期付款的违约责任处理等。2018年5月25日，被告向原告发出《解除商品房买卖合同通知》，主要内容为：因原告没有在2018年2月19日前办理贷款，逾期超过90日严重违反双方签订的购房合同，依据合同第八条约定，即日起解除2018年1月19日双方签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》等内容。2018年7月17日，原告将民贸公司诉至一审法院，要求依法确认被告于2018年5月25日发出的《解除商品房买卖合同通知》无效、继续履行《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）合同编号YS0127836》等。该案后经一审法院一审及山东省枣庄市中级人民法院终审，判决双方继续履行合同。在案件执行过程中，原告履行了交付房屋尾款的义务，民贸公司履行了向孙猛、刘新丽交付涉案房屋的义务。再查明，2017年10月10日，民贸公司作为发包人（甲方）与承包方案外人济南新浩佳空调工程有限公司（乙方）签订《多联机中央空调供货及安装合同书》，合同约定：工程名称为双子星城市广场D区多联机中央空调供货及安装工程；承包范围为D区多联机中央空调供货及安装。合同附件3-6，列明了各户型多联机单价明细表、多联机汇总明细表、主要设备技术参数表等。2019年9月，民贸公司通知东方壹号部分业主安装赠送的格力中央空调，并发送《关于户内中央空调安装告知函》。2021年1月10日，案外人济南新浩佳空调工程有限公司针对枣庄市薛城区新城街道花城社区的问询函所出具的《关于东方壹号双子星城市广场D区多联机空调系统问询函的回复说明》中回复关于东方壹号各栋楼及各户型空调型号配置如下，与涉案房屋同户型房屋所配置中央空调型号为珠海格力电器股份有限公司生产的多联式空调机，包括直变频多联空调机组1台（型号GMV-H120WL/F）、低静压风管式室内机2台（型号GMV-NHR22PL/F）、低静压风管式室内机1台（型号GMV-NHR25PL/F）、低静压风管式室内机1台（型号GMV-NHR50PL/F）。一审法院认为，原、被告于2016年2月3日签订的商品房买卖合同，合法有效。原告在签订该合同前，民贸公司对涉案楼盘进行广告宣传，该事实一审法院予以确认。民贸公司在广告中宣传送中央空调等内容对原告购房产生重大影响，符合2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第三条规定，应当视为要约，虽未载入双方签订的商品房买卖合同，亦视为合同内容，被告应履行该项合同义务。但由于孙猛与民贸公司在2018年1月8日签订了《商品房买卖合同解除协议》，且协议中明确约定“上述《商品房买卖合同》自签订本协议之日起予以终止/解除，双方之间就该合同的争议已全部解决再无纠葛”，同时，双方在2018年1月19日重新签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》中未将民贸公司广告宣传中的内容载入新签订的合同中，故二原告在本案中的各项诉请，证据不足，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告孙猛、刘新丽的诉讼请求。案件受理费减半收取1203元，由孙猛、刘新丽共同负担，于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理认定事实与一审一致。本院认为，民贸公司与孙猛于2016年签订了《商品房买卖合同》，在该合同签订前，民贸公司正对涉案楼盘在广告中宣传送中央空调等内容，对孙猛购房产生重大影响，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第三条规定，应当视为要约，虽未载入双方签订的商品房买卖合同，亦视为合同内容，民贸公司应履行该项合同义务。但是该合同因无法办理银行贷款等原因，民贸公司与孙猛又于2018年1月8日签订《商品房买卖合同解除协议》，协议第一条约定：民贸公司现因合同过期，无法办理贷款，使孙猛无法继续履行合同，经协商同意，上述《商品房买卖合同》自签订本协议之日起予以终止/解除，双方之间就该合同的争议已全部解决再无纠葛。孙猛、刘新丽与民贸公司于2018年1月19日签订《商品房买卖合同》，合同双方未将民贸公司原广告宣传中的内容载入新签订的合同中，该份合同与2016年签订的《商品房买卖合同》并无权利与义务的承继，因此孙猛、刘新丽依据该份合同主张权利无事实依据。综上所述，孙猛、刘新丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2407元，由上诉人孙猛、刘新丽负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二一年五月二十七日书记员 宋 旋