北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终7040号上诉人（原审被告）：北京联优生活物业管理有限公司，住所地北京市海淀区清河西三旗东新都东站南22幢平房09。法定代表人：付瑞宇，经理。委托诉讼代理人：张艳楠，女，该公司员工。委托诉讼代理人：邓朝新，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王XX，男，汉族，1972年11月6日出生，自由职业，住北京市大兴区。原审第三人：孟令达，男，1996年11月18日出生，汉族，北京昭衍新药研究股份有限公司员工，住北京市大兴区。原审第三人：霍炳志，男，1994年4月8日出生，汉族，北京北方华创微电子有限公司员工，住北京市大兴区。上诉人北京联优生活物业管理有限公司（以下简称联优公司）因与被上诉人王XX，原审第三人孟令达、霍炳志房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联优公司上诉请求：维持一审判决第一、三、四项，请求撤销一审判决第二、五项，改判联优公司支付王XX租金9764.39元、不支付王XX违约金7200元；一、二审诉讼费由王XX负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。2020年1月，疫情爆发，相关区域采取了封闭小区、控制人员出入等防控措施，导致联优公司的业务无法正常开展，使联优公司经营出现巨大亏损，且远远超过了联优公司正常的经营风险抵抗范围。因经营困难，联优公司与王XX进行了协商，协商中暂未支付租金。联优公司明确表示协商完毕后，联优公司将立即支付。因疫情属于不可抗力因素，遂因疫情导致合同不能按约定履行的应属于无责范围。王XX主张的租金联优公司同意支付，但应考虑疫情因素，对疫情期间的租金进行部分或者全部减免。关于违约责任，双方签订的合同中约定的违约金明显过高，联优公司要求人民法院进行调整。一审法院认定按月租金200%承担违约责任，没有事实依据，违约金已实际超出王XX的实际损失。王XX辩称：同意一审判决，不同意联优公司的上诉请求和理由。霍炳志述称，同意一审判决。孟令达述称，同意一审判决。王XX向一审法院起诉请求：1.请求判令解除王XX与联优生活公司签订的合同编号为LYSF0001253的房屋租赁合同；2.请求判令联优生活公司向王XX支付拖欠的实际房屋收益款项（自2019年7月8日计算至实际收房之日）；3.请求判令联优生活公司赔偿王XX三个月违约金10800元；4.请求判令联优生活公司腾退返还房屋；5.请求判令本案诉讼费用由联优生活公司承担。一审法院认定事实：2019年7月8日,王XX与联优生活公司签订了《资产管理服务合同》，约定如下：鉴于甲方（王XX）拥有标的资产，乙方(联优生活公司)具备管理相关资产的经验和能力，依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，双方就甲方委托乙方管理资产事宜达成如下协议：1.1标的资产：甲方委托乙方管理运用的房屋（含附属物品、设备设施）位于北京市经济技术开发区南海家园三里17号楼2层1单元202。1.2资产管理：甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务。1.3管理期间：本协议管理期限自2019年12月2日起至2023年12月1日止。若甲方晚于本协议约定的交付日将标的资产交付乙方，则管理期间应顺延相应天数。1.5交付时间：甲方应当在本合同约定的交付日，即2019年7月8日交付标的资产。双方应当签署《标的资产交割清单》（详见附件六），视为双方对标资产有效交付及交付状态的确认。2.1预期收益：双方经评估一致认为，标的资产依据市场行情的预期合理收益为3600元/月，从第1个管理周期起每个管理周期预期合理收益详见附件五。2.2空置期：在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受附件五约定的相应空置期间，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。2.6服务质量保证金：管理期间内，乙方应尽勤勉义务经营标的房产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金，服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期预期收益，每个结算周期结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金扣除乙方应付款，本合同最后一期结算后仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计10800元，此后，每个管理年度的服务质量保证金需于上一年度最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。如标的资产收益低于预期收益的，甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分，一旦发生扣除的情形，乙方应当随时补足（由于甲方向乙方支付维修基金或抵扣空置期导致当期服务质量保证金减少的情形除外）。2.7结算方式：双方认可自2019年12月2日始计收收益，每个管理周期内的结算周期及结算方式详见附件五，每个结算周期最后一日为本期的结算日。除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应当在每个结算日起5个工作日内支付。6.2违约解除权：（2）乙方延期支付当期甲方应得收益，经甲方书面催告后达15个工作日仍未支付的，甲方有权随时单方面解除合同。6.5标的资产返还：合同终止后，乙方应向甲方返还标的的资产。已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还；甲方认可其提供的固有装修的老化折旧。乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。甲方应在本合同到期日、解除日或者腾退届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续，如甲方未在约定日期与乙方办理前述手续，则乙方有权在上述日期届满之日起将房屋按当时状况进行封存，如封存之后房屋出现物品丢失、损坏或产生其他损失由甲方自行承担。7.3乙方违约责任：乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。附件一：标的资产信息及所有权证明，管理期限2019年12月2日至2023年12月1日，交房日2019年7月8日。附件五：资产预期收益计划表（一）管理期间2019年12月2日至2023年12月1日，共计4个管理周期；资产预期收益计划表（二）首期服务质量保证金金额为10800元，支付日期为2019年8月6日；结算周期：2019年12月2日至2020年3月1日的预期收益为10800元；2019年3月2日至2020年6月1日的预期收益为10800元；2020年6月2日至2020年9月1日的预期收益为10800元；2020年9月2日至2020年12月1日的预期收益为10800元……2023年9月2日至2023年12月1日预期收益为10800元。2019年8月2日，联优生活公司向王XX支付了首期服务质量保证金10800元，此后，联优生活公司未向王XX支付租金。上述合同签订后，联优生活公司将涉案房屋出租于次承租人获取收益，现涉案房屋实际使用人为本案第三人孟令达、霍炳志。庭审中，孟令达、霍炳志明确表示不同意代偿联优生活公司欠付的租金及违约金。经查，联优生活公司于2020年5月14日收到一审法院送达的起诉状副本。另查，2020年1月，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称：疫情）这一突发公共卫生事件，政府相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。王XX与联优生活公司签订的《资产管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。依据《资产管理服务合同》的约定及当事人的陈述，王XX将其所有的涉案房屋交付给联优生活公司使用，联优生活公司向王XX支付保证金并定期支付固定金额的预期收益，王XX同意联优生活公司将涉案房屋进行装修配置后转租他人，由他人与联优生活公司签订房屋租赁合同并直接向联优生活公司支付租金，且涉案房屋是否转租，均不影响联优生活公司向王XX支付预期收益。由此可见，王XX与联优生活公司之间符合房屋租赁合同关系，联优生活公司向王XX支付的预期收益实质为房屋租金。联优生活公司作为承租人，应当按约支付租金。根据双方合同约定，联优生活公司延期支付当期应得收益，经王XX书面催告后达15个工作日仍未支付的，王XX有权随时单方面解除合同，且因孟令达、霍炳志明确表示不同意代联优生活公司支付租金，故王XX单方解除权条件已成就。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或仲裁结构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”庭审中，王XX称其通过电话通知联优生活公司解除合同，但联优生活公司对此不认可，王XX亦未举证证明，故法院难以认定王XX在提起诉讼之前已通知联优生活公司解除合同。因此，法院确认《资产管理服务合同》于联优生活公司收到法院送达的起诉状副本之日即2020年5月14日解除。关于王XX主张的联优生活公司拖欠的房屋收益款项（上文已述，实为租金）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据庭审查明的事实，联优生活公司欠付租金，仅于2019年8月2日支付了10800元首期服务质量保证金，因此，法院对王XX要求联优生活公司支付欠付租金的请求予以支持。关于租金支付的金额，应首先厘清上述10800元首期服务质量保证金的性质：王XX主张此款项系2019年8月2日至2019年11月2日的租金；联优生活公司辩称《资产管理服务合同》已明确约定自2019年12月2日开始计收收益，此时间之前的期间为房屋空置期，所以该款项系2019年12月2日至2020年3月1日期间的租金。王XX称空置期的约定属格式条款，应属无效。对此，法院认为，根据《资产管理服务合同》约定，管理期限自2019年12月2日起至2023年12月1日止；附件五《资产预期收益计划表》中明确了第一个管理周期自2019年12月2日至2020年12月1日，第一个结算周期自2019年12月2日至2020年3月1日；首期服务质量保证金为10800元，支付日期为2019年8月2日，且房屋租金自2019年12月2日起算，且从涉案条款书写形式来看，上述内容均采取手写形式予以记载，应视为王XX知晓并认可合同条款且自愿受其约束，故王XX所称房屋空置期内容属格式条款的述称意见，法院不予采纳。同时，根据《资产管理服务合同》第1.4条管理周期为“每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期”，第2.2条“空置期于每个管理周期起始日先行扣除”，结合4年的管理周期及2019年7月8日交付涉案房屋、2019年8月2日支付服务质量保证金的事实，可以认定合同约定的空置期实际系合同履行期满即4个年度管理周期的总空置期，在《资产管理合同》已于合同履行期限届满前提前解除的情形下，上述空置期约定已无履行基础。换言之，应依据双方合同实际履行期间及联优生活公司装饰情况合理确定空置期，故法院对联优生活公司关于空置期的抗辩意见不予采纳，法院以2019年7月8日至2019年9月1日为空置期核定租金金额。另外，因《资产管理服务合同》已于2020年5月14日解除，王XX主张此时间之后的租金实为房屋占有使用费。经核算，联优生活公司欠付的租金为19528.77元，法院对房屋占有使用费参照租金标准计算后予以确定。作为合同解除的后果，联优生活公司应腾退并返还房屋，因此，法院对王XX要求腾退并返还涉案房屋的诉讼请求予以支持。关于王XX主张的违约金。联优生活公司未能按照《资产管理服务合同》约定向王XX支付房屋租金，并以受疫情影响不可抗力致使其合同目的无法实现进行抗辩。法院认为，疫情防控措施直接导致合同不能履行的，应当根据疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和影响力的大小部分或者全部免除责任。当事人主张适用不可抗力部分或全部免责，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。结合北京地区疫情防控措施以及本案案情，疫情给联优生活公司向第三方转租涉案房屋及实现合同目的产生一定影响，但此影响尚不足以达到合同目的完全无法实现的程度。本案中，联优生活公司辩称疫情发生期间，租赁房屋所在小区封闭、租户退租及免租需求、租户量骤减等问题，但联优生活公司未在合理期限内提供证据充分证明，因此，法院综合合同履行情况、联优生活公司过错程度、疫情影响等情况，按照公平原则，对违约金酌定为7200元。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款,判决：一、确认王XX与北京联优生活物业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》于2020年5月14日解除；二、北京联优生活物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付王XX房屋租金19528.77元；三、北京联优生活物业管理有限公司于判决生效之日起十日内腾退并向王XX返还北京市经济技术开发区南海家园三里17号楼2层1单元202房屋；四、北京联优生活物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付王XX房屋占有使用费（自2020年5月15日起，按照每月3600元的标准，计算至房屋实际腾退之日止）；五、北京联优生活物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付王XX违约金7200元；六、驳回王XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方未提交新证据。本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行给付义务。本案的争议焦点为，在疫情背景下，王XX应否减免联优公司的应付租金，联优生活公司应否支付违约金。一审法院根据双方合同约定及合同履行情况认定双方于2020年5月14日解除合同，联优生活公司欠付的租金为19528.77元，并认定联优生活公司支付违约金，具有事实依据。联优生活公司上诉坚持认为因疫情防控措施，联优公司经营受到影响，故请求减半支付租金、调整违约金，对此，本院认为，涉案期间相关疫情防控政策及房屋所在区域疫情防控措施对案涉房屋经营的影响尚不足以达到合同目的完全无法实现的程度，联优生活公司亦未就其所称经营所受影响的事实提供充分证据证明，且一审已经对联优生活公司过错程度、疫情影响等因素予以考虑，一审酌情确定的违约金数额符合客观事实及公平原则，联优生活公司请求减半支付租金及减免违约金，依据不充分，本院难以支持。综上所述，联优公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费224元，由北京联优生活物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 朱 印审 判 员 施 忆二〇二一年五月二十六日法官助理 周 珍书 记 员 陈 腾-2--1-