四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0823民初198号 原告：刘姣，女，1988年9月17日出生，汉族，大学文化，导游，住四川省剑阁县。 被告：剑阁县远达房地产开发有限公司，住所地剑阁县下寺镇修城坝剑门花园。 法定代表人：张斌，总经理。 委托诉讼代理人：曹凤，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：张玉，四川剑州律师事务所律师。 第三人：剑阁县教育局。住所地剑阁县下寺镇修城园区隆庆街3号。 负责人：王晓明，该局局长。 委托诉讼代理人：王勋勇，男，该局副局长。 委托诉讼代理人：何志刚，四川天府风律师事务所律师。 原告刘娇与被告剑阁县远达房地产开发有限公司（以下简称远达房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案。2021年3月1日，原告刘娇申请追加剑阁县教育局（以下简称县教育局）为本案第三人。本院依法于2021年2月4日、2021年4月2日、2021年4月26日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘娇、被告远达房产公司的委托诉讼代理人曹凤、张玉、第三人县教育局的委托诉讼代理人王勋勇、何志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘姣向本院提出诉讼请求：1.判令被告依合同保证原告子女优先就读权；2.判令被告向原告支付赔偿金80000元；3.请求被告承担本案全部诉讼费。在诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为“判令被告向原告支付赔偿金50000元”。后原告又变更诉讼请求为：1.放弃原第1项诉请；2.第2项诉请变更为“判令被告向原告支付缔约过失责任赔偿金50000元、逾期办理不动产登记违约金1164元、物业费用违约收取违约金1138元、幼儿园入学学费生活费差价9600元”；3.请求第三人与被告就子女入学的相关损失承担连带赔偿责任；4.被告承担本案全部诉讼费。最后陈述阶段放弃第3项诉请。事实和理由：2015年3月6日，原告刘姣与被告远达房产公司签订房屋买卖合同，被告称其开发的楼盘“香江国际”属于学区房，凡是购买“香江国际”的业主子女，有权优先入读剑阁县香江国际实验学校。被告之后在其销售部向原告出具了《剑阁县香江国际实验学校代建协议书》，该《协议书》第8条明确表示“香江国际”的业主子女优先入读剑阁县香江国际实验学校。出于为子女获得就读香江国际实验学校的资格，原告刘姣遂与被告达成房屋买卖合同。2020年7月，原告刘姣带儿子去香江国际幼儿园报名登记，稍后被告知不能就读香江国际实验学校，并且称校方不知道“香江国际”业主子女有优先就读权之事。根据房屋买卖合同，“香江国际”业主子女有权优先就读剑阁县香江国际实验学校是原、被告达成房屋买卖合同的重要交易事项之合意，其子女自然有权获得该学校的入学资格。后原告向被告交涉未果。第三人与被告签订了代建协议，事关子女能否在香江国际实验学校读书的重要权益，故县教育局应参加诉讼。被告的宣传广告确认买“香江国际”读实验学校明确具体，且小孩就读该校是足以影响商品房买卖合同订立与否的决定性因素，买卖合同系被告提供的格式条款，多项约定的权利义务不对等，未尽到说明提示义务，违反了民法公平、诚信的基本原则，因此被告存在缔约过失责任。被告存在不依约保障原告子女优先就读权、逾期办理产权登记、违约收取物业费等违约事项，双方协商无果，故请求法院依法裁判，支持原告诉请。 远达房产公司辩称，原、被告签订房屋买卖合同属实。原告子女已享受了优先就读权，根据招生规定参与摇号，但未摇中故未就读。被告不存在缔约过失，也不存在违约，故不承担缔约过失责任也不承担违约责任。物业费用系原告与物业公司签订了物业服务合同约定了权利义务，物业费的收取与被告无关。原告主张就学差价无事实和法律依据。 县教育局述称，原告以商品房销售合同纠纷为由提起诉讼，第三人并非合同的当事人，有违合同相对性原则。原告以代建合同约定的内容作为本案主张权利的依据亦不妥，原告并非代建合同的当事人。第三人与被告之间的代建协议系第三人行政委托的行为，在民事案件中无权对行政行为作出裁判。香江国际幼儿园2020年秋季招生严格履行了政府招生计划和方案，无任何瑕疵。原告主张第三人承担连带责任无事实和法律依据。对原告最后放弃要求第三人承担连带责任的主张第三人赞同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的：1.照片打印件2页；2.剑阁县香江国际实验学校代建协议书照片打印件4页；3.商品房买卖合同复印件1份、商品房买卖合同补充协议复印件1份；4.不动产权证书内页首页复印件1页；5.物业手册复印件1页；6.农业银行转款凭证照片打印件1页、代收费用表照片打印件1页、物业费收据照片打印件1页。被告提交的：1.商品房买卖合同复印件1份、商品房买卖合同补充协议复印件1份；2.剑阁县香江国际幼儿园2020年秋季小班招生方案复印件1份；3.摇号花名册复印件1份、情况说明1份；4.国有土地使用证复印件1页、建设用地规划许可证复印件1页；5.转移登记受理通知书复印件1页、房权证复印件2页；6.首次登记受理通知书复印件1页、不动产登记申请表复印件2页；7.房屋交接验收单、流程单、签收单复印件共3页。第三人提交的：1.剑阁县香江国际实验学校代建协议书复印件1份；2.剑阁县香江国际实验学校事业单位法人证书复印件1页、剑阁县香江国际幼儿园事业单位法人证书复印件1页；3.会议签到册及会议记录复印件3页；4.2.剑阁县香江国际幼儿园2020年秋季小班招生方案复印件1份；4.摇号花名册复印件2页及摇号现场图片3页。前述证据经当庭举证、质证，各方当事人对证据三性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的前期物业服务协议复印件1份，原告质证认为未持有该份协议，不知情。原告提交的物业手册复印件2页中所载明的内容与被告提交的该协议中相应部分内容完全一致，该合同上载明的合同双方当事人为母四龙、成都嘉信力天物业管理有限公司，刘姣陈述母四龙为其老公，根据房权证显示母四龙亦为案涉房屋的权利人，故对被告主张该物业服务协议的相对人并非被告的抗辩观点，本院予以支持。 根据前述有效证据及当事人陈述，查明：2014年8月4日，剑阁县教育和科学技术局（甲方）与被告远大房产公司（乙方）签订《剑阁县香江国际实验学校代建协议书》，约定甲方委托乙方筹资建设剑阁县香江国际实验学校，甲方承诺凡是购买乙方开发建设的“香江国际”的业主子女，享有优先就读权，即“香江国际”的业主子女优先入读剑阁县香江国际实验学校。同时双方还对建设工期、工程价款、决算、审计、支付等内容进行约定。后在被告销售“香江国际”房屋时制作了带有“买香江国际、读实验学校”字样的广告进行宣传。2015年3月6日，刘姣、母四龙（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方以一次性付款的方式购买“香江国际”商品房，总价为332621.00元。买受人逾期付款在30日内时按照应付款万分之五每日的标准支付违约金，逾期超30日出卖人有权解除合同，买受人自解除通知到达之日起7日内按照累计的逾期应付款的20%支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。该商品房应在2015年12月31日前向买受人交付。商品房交付后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起且买受人提交了全部办理产权登记所需资料及税费后550个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自出卖人应取得该房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日其至实际取得该初始权属登记之日止，出卖人按买受人已付房款银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。出卖人依法选聘的物业管理企业为成都嘉信力天物业管理有限公司，前期物业管理期间收费价格为0.8元∕月∕平方米（建筑面积），物业管理企业按照半年收取方式收取物业服务费，买受人分别在每年6月30日前和12月30日前缴费。同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、样板间等均不对本补充协议双方具备约束力，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，其内容仅供参考。另外，宣传物料（楼书、户型单页及沙盘模型等）中所显示的剪力墙及墙支、墙垛、梁、柱的尺寸、长短、位置如与实际修建状况有所变化，具体情况以交付状况为准，甲方无需另行通知乙方，乙方不得就此差异提出异议。同时，双方还对规划变更、设计变更、交付条件、交接手续等事项进行补充约定。2015年12月29日，双方进行了交接验收，母四龙、刘姣向远达房产公司出具了《房屋登记委托书》，委托该公司代为办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权登记。同日，母四龙与成都嘉信力天物业管理有限公司剑阁分公司签订《前期物业服务协议》，约定：物业服务费用标准为住宅0.8元∕月∕平方米，收房时，甲方（母四龙）一次性预交12个月的物业服务费。之后甲方须在每年头月的10日前交纳当年物业服务费。同日，母四龙向该物业公司交纳了2016年1月1日至2016年12月31日的住宅物管费（面积107.30，单价0.8）1030.08元、生活垃圾处理费48.00元、楼道照明电费60.00元，共计1138.08元。2017年5月18日，被告向剑阁县不动产登记管理中心提交了首次登记材料。2017年8月18日，被告向剑阁县不动产登记管理中心提交了母四龙、刘姣的转移登记材料。2018年1月8日，剑阁县国土资源局颁发了权利人为刘姣、母四龙的不动产权证。 2020年7月30日，剑阁县香江国际幼儿园发布剑阁县香江国际幼儿园2020年秋季小班招生方案，载明：招生班额为2，招生人数为80，招生范围：具有渡口社区、清江社区户籍的适龄幼儿、监护人具有香江国际房屋产权的适龄幼儿。如审核登记人数超过招生人数，优先录取户籍地学生，剩余学生请按照学校要求于8月28日上午9点到香江国际幼儿园参与现场摇号录取。后因原告之子母某不具有招生范围所含地区的户籍，报名登记人数又超出招生人数，香江国际幼儿园对香江国际业主子女进行摇号，原告之子未摇中。之后原告安排母某在其他幼儿园就读。 另查明：剑阁县香江国际实验学校统一社会信用代码为12510721MBOU00817Y，宗旨和业务范围为：实施十九年一贯制义务教育、促进基础教育发展，法定代表人为何龙。剑阁县香江国际幼儿园统一社会信用代码为12510721356225630F，宗旨和业务范围为：为学龄前儿童提供保育和教育服务，法定代表人为蒲秀菊。 本院认为，一、关于原告主张缔约过失责任赔偿金50000.00元的问题。《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。根据上述规定可知，缔约责任产生于合同订立阶段,即当事人为了订立合同而形成一定的信赖关系,因一方当事人的过失造成另一方遭受了损失。主张缔约过失责任赔偿的前提通常是合同未订立、不成立、无效或被撤销。在本案中，原告虽提出《补充协议》中约定宣传资料不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件系被告提供的格式条款，未尽到提示义务，该格式条款无效的意见，但并未主张《商品房买卖合同》及其《补充协议》整体无效，并基于合同约定主张被告承担相应违约责任，故原告要求被告承担缔约过失赔偿责任不具备法律规定的构成要件。其次，本案中原告也未提交相关证据证实其主张的50000.00元损失客观存在。综上，原告要求被告赔偿缔约过失损失50000.00元的主张，证据不足，亦不符合法律规定，不予支持。 二、关于原告主张逾期办理不动产登记违约金1164元的问题。根据合同约定，如因被告的责任致使在商品房交付之日起且买受人提交了全部办理产权登记所需资料及税费后550个工作日内未取得房屋所有权证书，则被告应承担违约责任。2015年12月29日，双方进行了交接验收后原告即向远达房产公司出具了《房屋登记委托书》，委托该公司代为办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权登记。2016年全年工作日共计约251天、2017年全年工作日共计约250天。2017年8月18日，被告向剑阁县不动产登记管理中心提交了母四龙、刘姣的转移登记材料,因此被告在约定期间内履行了办理房屋所有权证的义务。原告取得的产权证载明的登记时间为2018年1月8日，亦在合同约定的550个工作日内。综上，原告主张的被告逾期办理不动产登记与查明的事实不符，不予支持。 三、关于原告主张物业费用违约收取违约金1138元的问题。根据被告提交的前期物业服务协议，载明的收费标准及交费时间，系案涉房屋产权人母四龙与成都嘉信力天物业管理有限公司剑阁分公司签订的合同内容。原告虽陈述并不持有该合同亦对该合同内容并不清楚，但所提交的交纳物业费用的票据复印件载明的收款人为该物业公司，交款人为母四龙，原告据此主张被告承担物业费的违约责任有违合同相对性原则。故对原告要求被告承担物业费违约收取的违约金1138元的主张，不予支持。 四、关于原告主张幼儿园入学学费、生活费差价9600元的问题。原告认为被告在销售“香江国际”商住房时宣传购买“香江国际”、读实验学校，“香江国际”业主子女有优先就读的权利，而被告未保障业主子女的优先权就读权构成违约。本案查明以下事实：第一，剑阁县香江国际实验学校与剑阁县香江国际幼儿园系不同的民事主体；第二，在原、被告签订的《商品房买卖合同》未载明优先就读权的相关内容，在双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中明确约定双方的权利义务以《商品房买卖合同》、《补充协议》及其附件所约定之条款为依据，明确说明宣传资料不作为合同内容不对双方当事人产生约束力；第三，剑阁县香江国际幼儿园在2020年秋季小班招生方案中将将“监护人具有香江国际房屋产权的适龄儿童”纳入招生范围，在保障户籍地学生入读的情况下，优先招录香江国际业主子女。后因业主子女报名人数超出招生计划，采取摇号的方式确定入学资格，包括原告在内的部分业主子女因未摇中未能入读该幼儿园。根据《中华人民共和国合同法》第十五条第一款的规定，商业广告在原则上是一种要约邀请,一般不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。就本案而言，双方在《补充协议》中进一步明确宣传广告不作为双方权利义务的依据，原告作为完全民事行为能力人继续选择订立该合同并履行完毕付款、接房、办证等手续，应视为双方对合同内容达成一致意见。在2020年香江国际幼儿园招生中也将香江国际业主子女纳入户籍地幼儿之外的唯一招生范围，在同等条件下赋予了优先的权利。综上，原告主张的香江国际幼儿园入学权利并非原、被告的合同约定内容，原告要求被告承担子女就读差价的违约责任事实依据不足，不予支持。 综上，原告要求被告承担缔约过失责任赔偿金50000.00元、逾期办理不动产登记违约金1164元、物业费用违约收取违约金1138元、幼儿园入学学费、生活费差价9600元的主张，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条第一款、第四十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告刘姣的诉讼请求。 案件受理费1800.00元，由原告刘姣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  邢淑芳 审 判 员  赵冬梅 人民陪审员  罗青洪 二〇二一年五月十二日 书 记 员  冯 阳