河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0225民初2314号原告：兰考振胜物业管理有限公司，住所地兰考县城区兰仪路北侧（酒厂前街**），统一社会信用代码：91410225084220851P。法定代表人：栗振胜，总经理。委托诉讼代理人：朱胜利、郭银丽（实习），河南兰桐律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：郝爱学，男，1988年9月2日生，汉族，户籍地山东省东明县。诉讼确认送达地址：兰考县东湖颐苑18号楼4-302号。委托诉讼代理人：郭萌萌，又名郭萌，女，1988年2月5日生，汉族，住兰考县。系郝爱学之妻，代理权限为特别授权。原告兰考振胜物业管理有限公司诉被告郝爱学物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰考振胜物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱胜利、郭银丽，被告郝爱学的委托诉讼代理人郭萌萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兰考振胜物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费1800.46元及逾期滞纳金（以1800.46元为基数按每天千分之三计算，从2020年2月1日起计算至实际结清之日止，暂计540.14元），共计2340.6元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的东湖颐苑的业主，原告按照《物业管理条例》的相关规定及业主签署的物业管理协议为被告提供物业服务。在被告拖欠物业费期间，原告按约定对其物业安全、清洁维护等进行了相关的物业服务工作。被告从2020年1月1日起一直未缴纳物业管理费。经原告工作人员多次催要未果，现产生2020年度物业管理费1800.46元、滞纳金540.14元，共计2340.6元。根据相关法律规定及双方约定，为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告郝爱学辩称，原告物业管理不到位，主要为：1、小区饮用水不符合国家饮用水标准，现在还是地下水，必须改成自来水。2、我们业主要通过电力公司交费，不想通过物业交费；3、小区的消防应急灯没有安装、火灾报警器没有安装。3、楼道与电梯的摄像头未安装。4、卫生打扫不干净。5、没有绿化。6、物业没有值班人员，服务不到位。7、电动车车棚充电不到位，导致业主在自己家充电与在楼道里充电。8、物业未征得业主同意随意在小区内打广告。9、夏季的时候地基漏水严重经常导致电梯损坏，给业主带来不便。10、小区门禁不能使用。11、西门南北路上没有路灯。12、小区的消防通道只有一个，且转弯半径不够。13、电动车老是占机动车的位置，没有地方停车；14、楼道卫生打扫不合格；15、被告住在18号楼最后面一排，有阳台，一下雨，水排不及时，次卧的墙面全部脱落；16、所有物业做的不到位的地方要调整一下。经审理查明：被告郝爱学购买了位于兰考县城区××路北侧××小区××楼××面积156.29平方米的房屋一套。2018年12月26日，被告郝爱学与原告兰考振胜物业管理有限公司签订《振胜物业管理服务协议》一份，该协议书中的乙方签名是郭萌，协议第6项约定：本协议明确物业管理服务项目：6.2设施设备：6.2.1供电配电系统；6.2.1.1供电、配电高压设备维护、养护、运行；6.2.1.2低压配电设备维修、养护、运行；6.2.1.3楼宇共用配电线路维修、养护；6.2.1.4楼宇共用照明、包括楼内大堂、走廊、防火通道及室外照明等的检查、维修和更换；6.2.2供水、排水系统6.2.2.1楼宇供水水泵的检查、养护、运行管理；6.2.2.2二次供水水池设施检修、水池定期清洗；6.2.2.3楼内供水管道及楼内共用部分上水管道的检修；6.2.2.4楼内共用排水管道、街道共用沟渠、池、井等的养护管理；6.2.2.5楼宇内化粪池清疏。6.2.3电梯（只包含有电梯的楼栋）6.2.3.1电梯的日常保养和防护；6.2.3.2电梯定期检修；6.2.3.3电梯按法规文件申报年修；6.2.3.4电梯使用、运行管理、包括制定管理规定和监察管理。6.2.4安防监控系统、门禁系统6.2.4.1安防监控系统、门禁系统的检视、保养和运行管理；6.2.4.2楼内对讲系统的共用线路、设施的保养维修；6.2.4.3对讲系统终端乙方室内部分的线路、设备的保养维修由乙方自行负责。6.2.5消防系统6.2.5.1消防水泵的保养、检修和运行管理；6.2.5.2消防监控系统的保养、检修管理；6.2.5.3消防设施的定期检查和保养；6.2.5.4公共区域消防器材的配置、定期检查和补充或更换；6.2.5.5乙方按消防管理要求、负责配备室内家用消防器材。6.2.6其他设施设备6.2.6.1公共区域的共用设备设施的保养、维修和运行管理；6.2.6.2和楼宇内的市政、通讯、有线电视等单位保持沟通联系6.3环境清洁6.3.1楼内共用的走廊、消防通道、电梯厅及电梯轿厢保洁；6.3.2二次供水水池清洗；6.3.3楼外广场、道路及设施清结；6.3.4化粪池清疏6.3.5生活垃圾收集和清运；6.3.6乙方室内部分的保洁由乙方自行负责；6.3.7乙方因装修而产生的垃圾按甲方制定的地点装袋存放，由甲方统一清运。6.4绿化、园林小品；6.4.1公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；……6.6公共秩序管理6.6.1负责流动值班监控；6.6.2组建快速反应机制，协助政府的消防和救护工作；6.6.3对公共秩序、消防及其他突发事件协助紧急处理和救助；6.6.4为为维护物业内公共利益，制定本物业管理规定，负责本物业内公共秩序的管理。6.7车辆交通管理6.7.1负责按本物业内管理规定管理车辆停放和交通；6.7.2负责本物业内交通标志的建立和管理；6.7.3负责保持本物业内道路通畅。协议第7项物业管理服务费用约定：物业管理服务费用按其房屋使用性质收取，普通住宅0.96元/平方米/月、商业1.2元/平方米/月；第7.5.1约定：物业管理服务费采用预收方式，每年收取一次，甲方在年度末月的20日前向乙方发放下一年度的费用清单，乙方须在每季度首月的1日之前交纳下一年度的物业服务费用。如乙方原因导致费用交纳失败或者延迟，乙方将承担相应的违约责任。协议签订后，被告从2020年1月1日起未向原告缴纳物业管理费。另查明，被告郝爱学提供的该小区视频，证明原告物业公司依合同约定服务不到位，提供的物业服务存在瑕疵。以上事实有《振胜物业管理服务协议》、物业收费价格备案表、照片、光盘、检验报告等证据与当事人陈述相互印证，足以认定。本院认为，原告兰考振胜物业管理有限公司与被告郝爱学签订《振胜物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。原、被告间的物业服务合同关系依法成立，被告作为业主，自入住其购买的涉案“东湖颐苑”小区住宅至今，接受并得到了兰考振胜物业管理有限公司提供的服务，应当按时依合同约定缴纳物业管理费，被告从2020年1月1日至今未支付物业服务费，违反了合同的约定。但被告提供的证据，能证明原告兰考振胜物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，特别是小区照明设施不亮、消防设施破损、墙体乱涂乱画、楼道卫生差等。综合上述情况，虽然被告郝爱学提交的证据证明的内容及答辩意见不足以构成拒不缴纳物业费的理由，但考虑小区的整体服务情况和持续状态，为促进原告更好地提高物业服务质量，本院酌定被告拖欠原告2020年度的物业费1800.46元按80%缴纳为宜，即156.29㎡×0.96元/㎡/月×12月×80%=1440元（保留整数），对原告的其他物业费诉讼请求不予支持；由于兰考振胜物业管理有限公司的服务存在瑕疵是本案被告未交纳物业费的原因，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条之规定，判决如下：一、被告郝爱学于本判决生效之日起十日内向原告兰考振胜物业管理有限公司交纳2020年度的物业服务费1440元；二、驳回原告兰考振胜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告郝爱学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本六份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  李三民二〇二一年五月七日书记员  孙 云