山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初3706号 原告：刘驰，男，1993年10月20日出生，汉族，住济南市长清区。 委托诉讼代理人：张丽（系原告母亲），住济南市长清区长清镇杨庄**。 委托诉讼代理人:高云，山东勤力律师事务所律师。 被告：王**森，男，1980年8月29日出生，汉族，户籍地济南市槐荫区，现住济南市历城区。 第三人：张东仓，男，1962年11月7日出生，汉族，，住济南市历下区 原告刘驰与被告王**森、第三人张东仓案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，于2021年5月13日公开开庭进行了审理。原告刘驰的委托诉讼代理人张丽、高云、被告王**森到庭参加诉讼。第三人张东仓经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘驰向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原告2016年6月13日40万元购买的位于济南市长清区**室(房屋产权证号：**号)房屋归原告所有，并停止对该房屋的强制执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：刘驰与张东仓于2016年6月13日签订《购房协议》刘驰购买涉案房屋，房屋价款40万元，已经付清，合同签订后刘驰入住房屋居住至今。刘驰在购买房屋时并不知情该房屋张东仓于2015年11月20日设定了抵押权，后刘驰要求张东仓办理房屋过户，当时房管局告知刘驰，张东仓设立了11万元抵押权，在刘驰的多次催促下，张东仓于2017年1月17日注销抵押权，此后刘驰一直催促张东仓过户(有电话录音为证)，张东仓一直以种种理由拖延过户，因王**森诉张东仓民间借贷一案，进入执行程序，法院要对涉案房屋进行拍卖，刘驰才得知，2018年2月6日张东仓在涉案房屋上再次设定抵押权，明显看出张东仓存在恶意不给刘驰进行房产过户的行为，否则张东仓不会对涉案房产再次抵押，所以根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的决定》第28条规定：(1)涉案房产在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，(2)在人民法院查封前已经合法占有该不动产，(3)已支付全部房款，(4)非因买受人自身原因无法办理过户登记。在本案中刘驰己具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条中四项规定，足以排除王**森对涉案房产的强制执行，而裁定中驳回刘驰异议的理由：“刘驰未提供证据证实其在涉案房屋具备过户条件的时间段内曾提出办理过户登记的请求等积极行为，不能证实非自身原因未办理过户登记”属于认定事实错误，为此，刘驰认为裁定认定与事实不符，提起诉讼，请求人民法院在查清案件事实的基础上，支持刘驰的诉讼请求。 王**森辩称，第一，刘驰和张东仓签订的合同系虚假合同；第二，所发生的转款系借款，并非购房款，收条亦为假证；第三，2016年6月长清区二手房均价格是6314元每平方米，房屋面积134.5平方米不包含地下室，其价值已经超过85万元，据张东仓所述，房屋内红木家具目前已经超过20万元，有录音为证，转账15万元与其房屋价值远远不止，更证明了其合同及收据的不真实性；第四，其房产是张东仓和杨芹共同所有，张东仓本人无权处置，杨芹也不同意出售此房产；第五，根据相关的法律法规，刘驰提供伪造的合同及收据，请求法院移交公安机关调查处理；第六，刘驰不属于根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的司法解释，可以排除其作为案外人，因为其具有：第一，不是善意购房人；第二，合同系伪造；第三，无合法实际居住证明。请求法院驳回刘驰的诉讼请求。 张东仓缺席，未作陈述。 本院经审理认定事实如下： 一、2019年4月8日，本院以（2019）鲁0112民初2949号民事裁定书，查封了张东仓名下位于济南市长清区**房产。查封期限2019年4月8日至2022年4月7日。2019年6月26日，本院作出（2019）鲁0112民初2949号判决，判决：一、限张东仓、杨芹于本判决生效之日起十日内向王**森支付欠款本金40万元及利息（以40万元为基数，自2018年9月1日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；二、王**森有权以（2018）济南市不动产证明第**号所列张东仓、杨芹位于中川街东段路南**，不动产权证号为**的房屋拍卖、变卖所得价款在本判决第一项确定的债权范围内优先受偿；三、限张东仓于本判决生效之日起十日内向王**森支付欠款本金37.75万元及利息（以37.75万元为基数，自2018年9月1日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；四、驳回王**森的其他诉讼请求；案件受理费减半收取5802元，由张东仓、杨芹共同负担2974元，由张东仓单独负担2806元，王**森负担22元；财产保全申请费5000元，由张东仓负担。判决生效后，本院以（2019）鲁0112执3849号立案执行。因达成和解协议，2019年9月27日，本案终结执行。2020年10月20日，经王**森申请，本院以（2020）鲁0112执恢705号恢复执行。2020年11月25日，本院发布拍卖公告。 二、2016年6月13日，甲方张东仓与乙方刘驰签订《购房协议书》，该协议书内容均为用黑色笔书写而成，主要内容为：甲乙双方经过平等协商，就乙方购买甲方房屋事宜达成协议：一、甲方在长清区中川街儿童医院南临工行家属院有楼房一处，位于**室，面积149.8平方米，储藏室16平方米，卖给乙方；二、房屋价款共计人民币肆拾万元，已付（叁拾）万元，下欠（拾）万元，欠款付款时间双方协商；三、房屋过户：过户费由乙方承担，甲方协助乙方过户；四、合同生效后，房产归乙方所有；五、本协议一式两份，签字后生效。刘驰的委托诉讼代理人张丽为刘驰的母亲，张丽称该购房协议书由刘驰起草，落款处张东仓和刘驰的签字均为本人所签，张东仓2016年3月3日因为急需要用钱向其借款，并说把房子卖给张丽，市场价格是60万元的房子就40万元卖给张丽，因为刘驰当时手头没有钱，所以就让其姐姐刘腾和姐夫李向平于2016年3月3日分别向张东仓转5万元和10万元的房款，剩余25万元均为刘驰于2016年8月向张东仓支付的现金，张东仓为张丽的哥哥，张丽为刘驰和刘腾的母亲。 三、2016年3月3日，案外人刘腾向张东仓尾号为4050的中国工商银行账户转款5万元，案外人李向平向张东仓尾号为6391的中国建设银行账户转款10万元，刘腾和李向平系夫妻关系，2020年12月2日刘腾和李向平作为证明人出具书面《证明》一份，载明：2016年3月3日向张东仓转账5万元是刘驰委托刘腾（姐姐）向张东仓转账的房款；2016年3月3日向张东仓转账10万元是刘驰委托李向平（姐夫）向张东仓转账的房款。2016年8月6日，张东仓出具收条载明：今收到刘驰购房款10万元。王**森辩称刘腾和李向平向张东仓转款15万元系用15万元的借款套取涉案房产，王**森提交与张东仓的对话录音一份，其中王**森：“法院里、律师和我说，那个去执行来，然后说他那边提供了一些个什么25万元的借条啊什么”……张东仓：“…叫刘腾，亲外甥闺女，是俺外甥闺女借给我钱…”，张丽认可该对话中的当事人为张东仓。 另，案涉房屋坐落于济南市长清区中川街东段路南，登记所有人为张东仓，共有人为杨芹，房产证号为**，面积为134.5平方米，案涉房屋于2015年11月20日设立抵押权，抵押权人刘丽凤，债务履行期限2015年11月20日至2016年11月19日，注销时间2017年1月17日。2018年2月6日，涉案房屋设立抵押权，抵押金额800000元，抵押权人王**森，债务履行期限2018年2月1日至2018年7月31日；2018年10月10日，涉案房屋设立抵押权，抵押金额480000元，抵押权人李夫峰，债务履行期限2018年9月29日至2019年9月28日。张丽称其一直关注案涉房屋的抵押情况，2017年1月17日案涉房屋抵押注销的事实清楚。 本院认为，张东仓未到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证和答辩的权利。本案的争议焦点为刘驰就涉案房屋能否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四种情形应当同时符合才能够排除强制执行。本案中，刘驰称其与张东仓签订《购房协议书》一份，并已按照合同约定交纳全部房款，其中由案外人刘腾和李向平向张东仓转账共计15万元为购房款，但王**森提交与张东仓对话录音显示，张东仓自认是其向案外人刘腾借款，本院认为刘驰提交的证据不能证明案外人刘腾和李向平向张东仓转款的15万元为购房款，剩余房款25万元张丽称刘驰是通过现金的方式向张东仓支付，但未提交证据证明，本院对刘驰已支付全部房款的主张不予认可。另张丽称其对案涉房屋上的抵押登记于2017年1月17日注销的事实是知情的，对案涉房屋再设立抵押事实不知情，但案涉房屋再次设立抵押的时间为2018年2月6日，刘驰提交其本案的代理律师与张东仓电话通话录音不能证实在案涉房屋具备过户条件长达一年多的时间内采取要求过户的积极行为，不能证实非因自身原因未办理过户登记。综上，刘驰要求确认坐落于济南市长清区**室(房产权号：**)房屋归其所有，并停止对该房屋的强制执行的主张，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回刘驰的全部诉讼请求。 案件受理费7300元，由刘驰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 马瑞亮 二〇二一年五月十九日 法官助理 常保翠 书 记 员 赵 起