辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终957号上诉人（原审被告）：王铁芝，女，1962年1月22日生，汉族，无业，住铁岭县。委托诉讼代理人：汪纯辉，辽宁金河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨忠孝，男，1983年11月2日生，汉族，个体户，住铁岭市凡河新区。被上诉人（原审被告）：迟兆阳，男，1990年9月16日生，汉族，个体户，住铁岭市凡河新区。委托诉讼代理人：宋亦多，辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳，辽宁卓政律师事务所律师。原审被告：铁岭市凡河新城安家不动产中介中心，住所地辽宁省铁岭市凡河新城泰山路金月蓝湾商业2幢1-18号门市。经营者：张德新，男，1972年2月21日生，汉族，住辽宁省铁岭县。委托诉讼代理人：周志哲，辽宁十安律师事务所律师。上诉人王铁芝因与被上诉人杨忠孝、迟兆阳、原审被告铁岭市凡河新城安家不动产中介中心合同纠纷一案，不服辽宁省铁岭县人民法院（2020）辽1221民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王铁芝的委托诉讼代理人汪纯辉；被上诉人杨忠孝；被上诉人迟兆阳的委托诉讼代理人宋亦多、杨柳；原审被告的委托诉讼代理人周志哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王铁芝的上诉请求：依法撤销（2020）辽1221民初873号民事判决书，并依法改判上诉人不承担任何责任、承担本案诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实及适用法律错误，应当依法撤销并改判上诉人不承担任何责任。一、上诉人与被上诉人杨忠孝之间不存在合同关系，故就此合同产生的纠纷不应承担任何责任。本案合同涉及的房屋系上诉人在2017年2月23日以16万元的价格出售给了被上诉人迟兆阳的父亲迟兴江的。2018年8月2日，被上诉人迟兆阳以该房屋所有权人的名义又将此房屋出售给了被上诉人杨忠孝，价款17.5万元也全部由被上诉人迟兆阳收取。因此房屋系回迁房，暂时不能办理房屋过户手续，故被上诉人迟兆阳委托原房主也就是上诉人在其与被上诉人杨忠孝的房屋买卖合同上签字。所以表面上是上诉人与被上诉人杨忠孝之间存在合同关系。但实质上是因上诉人系受被上诉人迟兆阳委托才签的字，被上诉人迟兆阳与被上诉人杨忠孝之间才存在真实的合同关系，合同的权利，义务主体应是被上诉人迟兆阳，而不应该是上诉人。故原审判决上诉人就此合同承担连带给付责任于法无据是错误的。二、原审判决保全服务费由上诉人、被上诉人迟兆阳承担错误。保全服务费不属于诉讼费用，依法应由被上诉人杨忠孝自行承担。综上，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人杨忠孝辩称，一审法院事实认定清楚、法律适用正确、答辩人的证据充分，且证据经过法庭审查、核实，确认了证据的真实性、合法性、有效性，足以认定案件事实。第一、一审事实认定清楚。被答辩人迟兆阳作为此案诉争房屋的实际所有人与答辩人杨忠孝达成房屋买卖协议后，委托被答辩人王铁芝与答辩人杨忠孝达成房屋买卖合同，其收取房屋价款、交付房屋，享有房屋买卖合同的权利，履行房屋买卖合同义务。故被答辩人迟兆阳应为房屋买卖合同的实际合同主体，应对答辩人的合理诉讼请求承担相应的合同义务。其次被答辩人王铁芝作为原房主，明知涉诉房屋发生过命案，在受被答辩人迟兆阳委托后代理迟兆阳与答辩人杨忠孝签订房屋买卖合同，违反了诚实信用原则，应与被答辩人迟兆阳对本案承担连带责任。第二、一审法院法律适用正确。答辩人与被答辩人之间存在合同关系，并且被答辩人未按照诚实信用原则如实的披露房屋的历史情况，答辩人和被答辩人双方之间房屋买卖合同中明确约定了要如实的披露房屋的历史情况，否则被答辩人应当承担其违约责任，据此，被答辩人双方未能如实的披露该房屋发生凶杀案的事实，属于重大违约，符合合同解除的条件，所以一审法院判决被答辩人属于重大违约，属于合同解除的情况，其法律适用正确。第三、一审法院适用原则正确。在社会关系交际往来，人与人之间要存在基本的诚实。在此合同纠纷中，被答辩人未对答辩人保持人交往中的诚实，同时也没有相对的买卖关系中的信用，隐瞒了此房屋曾经发生过凶杀案的事实。房产作为我国日常生活中重大的投资之一，具备投资价值同时也要具备最基本的居住的价值。此房子给答辩人的心理造成伤害，无法正常的在此房屋居住下去，并且发生刑事案件之后房产的价值也在下降，导致答辩人造成资产配置失败，房屋的价值下降，构成房屋交易的重大瑕疵。故此，售房人应当在出售房屋的时候按照诚实信用原则真实的披露其房屋的历史，这也是售房人的基本义务。二、答辩人与被答辩人存在合同关系，且被答辩人之间是否存在委托代理行为，与答辩人无关，被答辩人双方应当对答辩人承担连带责任。第一、根据答辩人提供的《房屋买卖合同书》中，合同的双方为被答辩人王铁芝和答辩人杨忠孝，根据合同相对性的原理，合同只针对合同的当事人产生约束力。同时根据合同的第四款第四条和合同第五款第六条的约定：“甲方承诺该房屋未发生过凶杀、自杀等恶性事件。如隐瞒发生过此类事件，则视为甲方违约，乙方有权单方解除合同；如因合同的解除导致一方遭受经济损失的，由甲方承担全部责任赔偿”“甲乙双方未约定定金的，如果发生违约，违约方应按成交价总额的5%作为违约金赔偿守约方”，所以被答辩人王铁芝应该就此隐瞒此诉争房屋为凶杀房承担其合同约定的违约责任，应返还答辩人房款175000元和给付违约金8750元。第二、答辩人是与被答辩人迟兆阳磋商购房事宜，说明被答辩人双方为实际房屋出售人，被答辩人迟兆阳委托被答辩人王铁芝与答辩人杨忠孝签订房屋买卖合同书，其之间是否存在委托代理的行为，与答辩人无关，根据一审法院的判决可以得知，被答辩人之间对答辩人承担连带责任，但被答辩人之间是否其他的合同关系与答辩人并没有任何关系。二、答辩人不应当支付保全服务费800元，理由如下：根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定“诉讼费用由败诉方负担”，在此合同纠纷一审中，答辩人属于胜诉方，被答辩人属于败诉方，所以此保全服务费用应当由被答辩人承担。综上所述，被答辩人的上诉请求无任何事实依据以及法律依据所支撑，且被答辩人之间应当承担连带责任，同时答辩人属于胜诉方，不应当支付其保全费用。请法庭查清事实驳回被答辩人的上诉请求。被上诉人迟兆阳辩称，一、上诉人王铁芝是合同相对方，应当承担给付责任。(1)上诉人王铁芝以甲方名义与被上诉人签订《房屋买卖合同》(以下简称合同)，向铁岭市凡河新区安家不动产中介中心开具专用收款收据，又与答辩人迟兆阳共同以甲方的名义在收条上签字。因此上诉人王铁芝和答辩人迟兆阳均是合同的甲方，应当就违约与合同解除承担责任。(2)即便认定上诉人王铁芝不是合同甲方，也应当对隐瞒涉案房屋存在非正常死亡事件的过错承担责任。房屋是否发生过非正常死亡事件会严重影响购房人的购买意愿，关系房屋价值与居住人的心理感受，因此是房屋交易时应该披露的重要事项。经一审审理确定，上诉人王铁芝丈夫在涉案房屋内非正常死亡，房屋本身存在重大瑕疵，上诉人王铁芝为促成交易达成，故意隐瞒凶案事实，造成被上诉人杨忠孝对房屋性质产生重大误解，作出违背真实意思的表示，构成欺诈。答辩人客观无欺诈行为，主观更无欺诈故意，因是合同一方当事人的缘故，而需承担违约责任。但究其根本，违约是因第三人王铁芝的过错所致，应当承担给被上诉人杨忠孝造成损害的责任。二、上诉人王铁芝主张答辩人完全了解涉案房屋的情况不属实。(1)上诉人王铁芝在涉案房屋两次交易过程中均故意隐瞒了凶案发生的事实，答辩人迟兆阳与被上诉人杨忠孝均无从知道房屋完整的真实情况。(2)2017年2月23日，上诉人王铁芝违背诚实信用原则达成涉案房屋第一次交易，随后答辩人在不知情的情况下让其妻儿到房屋内居住。直至2018年被上诉人杨忠孝经邻居告知凶案事实，答辩人方知自己受骗。根据风俗习惯和生活经验，“趋利避害”、“向往美好生活”是人之本性，如若答辩人知情，便不会购买发生过凶案的房屋并让家人居住，否则有违常理。所以答辩人在两次交易过程中均不知涉案房屋有非正常死亡事件，并不是充分了解房屋情况。(3)即便答辩人了解房屋情况，答辩人所掌握的情况与房屋真实情况也不是真实的。答辩人掌握的情况为，涉案房屋确有死亡事件，但死者是自然死亡，并非非正常死亡；死亡地点为室外走廊，而非屋内卧室。所以答辩人也存在被欺骗的情况。(4)一审审理中，上诉人王铁芝曾以购买价16万元低于当时的“市场价格”为由，主张答辩人完全了解房屋情况，却未对“市场价格22万元”进行充分举证。据调查了解，涉案房屋相邻房屋以18万元进行了出售，所以涉案房屋的购买价16万元属于合理价格，不能仅凭购买价格低于市场价格为由，认定答辩人充分了解房屋情况。综上，答辩人对一审判决的判决结果并无异议，但认为在是否了解房屋情况的事实认定上不属实。上诉人王铁芝刻意隐瞒非正常死亡事件，构成欺诈行为，是破坏连环交易的始作俑者，应当承担一审判决中的给付责任，故请求法院驳回上诉人的全部诉讼请求。原审被告铁岭市凡河新城安家不动产中介中心辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由与我方无关。我方提供服务不存在瑕疵，对于返还服务费我方无异议，请求维持一审对我方的判决。原审原告杨忠孝向一审法院起诉请求：1、解除与被告王铁芝签订的《房屋买卖合同》，返还购房款175000元；2、被告王铁芝应承担违约责任，并按照房屋总成交价175000元的5%向原告支付违约金8750元；3、被告王铁芝返还原告向被告安家中介支付的居间费用1750元；4、被告王铁芝应赔偿原告装修费27740元，搬家费1000元，同地区房屋增值部分20000元计48740元；5、判令三被告对上述诉讼请求承担连带责任；6、本案诉讼费、保全费、保函费由三被告承担。一审法院认定事实：2018年8月2日，在被告安家中介居间服务下，原告杨忠孝与被告迟兆阳达成房屋买卖协议，被告迟兆阳将其所有的位于铁岭市凡河新区（建筑面积为66㎡）房屋以175000元的价格售予原告杨忠孝。因该房屋系回迁楼，暂时不能办理房屋过户手续，被告迟兆阳委托原房主被告王铁芝与原告杨忠孝签订《房屋买卖合同》，该合同第四条第4项约定：甲方（出卖方）承诺该房屋未发生过凶杀、自杀等恶性案件，如隐瞒发生过此类事件，则视为甲方违约，乙方（买受方）有权单方解除合同；如因合同解除导致乙方遭受经济损失的，由甲方承担全部赔偿责任。第六条第6项约定：甲乙双方未约定定金的，如果发生违约，违约方应按成交价总额的5%作为违约金赔偿守约方。当日杨忠孝交付迟兆阳房款175000元，由被告迟兆阳、王铁芝为杨忠孝出具收条。被告安家中介收取服务费1750元。2020年6月中旬，原告杨忠孝得知其购买的房屋曾发生过凶杀案，后于同月下旬搬离涉诉房屋。另查明，涉诉房屋曾于2013年2月2日发生过凶杀案，被告王铁芝丈夫王某某被杀于涉诉房屋内。原告杨忠孝为本次诉讼支付保全费1691元、保全服务费800元。一审法院认为，本案的争议焦点是被告王铁芝、迟兆阳在出售房屋时是否有义务告知原告杨忠孝涉诉房屋发生过凶杀案，被告安家中介在居间服务中是否尽到审慎义务、是否全面了解出售房屋的具体情况，如果没有尽到告知义务及审慎义务，该行为是否构成违约行为，是否构成解除合同的理由。住房作为我国普通家庭的一项重大资产，不仅具有居住功能，也具有投资增值的功能。按照日常生活经验及风俗习惯，人们购买房屋都会挑选没有发生非正常死亡的房屋，房屋发生过非正常死亡事件，会左右居住人的心理感受，影响居住人的居住心情，进而形成社会评价下降，造成房屋的交易价值降低，构成房屋交易的重大瑕疵。故此，售房人应按照诚实信用原则如实披露房屋实际情况。本案双方签订的房屋买卖合同中明确约定了“甲方（出卖方）承诺该房屋未发生过凶杀、自杀等恶性案件，如隐瞒发生过此类事件，则视为甲方违约，乙方（买受方）有权单方解除合同”，据此，被告王铁芝、迟兆阳作为房屋出售人未披露该房屋发生凶杀案的事实，属于重大违约，符合合同解除的条件，故对原告请求解除房屋买卖合同、返还购房款的诉讼请求应予支持；《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案虽房屋买卖合同依法解除，但原告要求被告承担违约责任的诉讼请求符合法律规定，应予支持；被告迟兆阳作为涉诉房屋实际所有人与杨忠孝达成房屋买卖协议后委托被告王铁芝代其与原告杨忠孝签定房屋买卖合同，其收取房屋价款、交付房屋，享有房屋买卖合同的权利，履行房屋买卖合同义务。故被告迟兆阳应为房屋买卖合同的实际合同主体，应对原告的合理诉讼请求承担相应的合同义务。对被告迟兆阳辩称原告诉求与其无关，原告是与王铁芝签订的买卖合同，其无论是在买房还是在卖房过程中均不知道房屋有非正常死亡的事实，不存在原告所说的隐瞒欺诈的事实，其在房屋买卖过程中不存在过错，请求驳回原告对其的诉讼请求的辩解不予采纳；被告王铁芝作为原房主，明知涉诉房屋发生过命案，在受被告迟兆阳委托后代理迟兆阳与原告杨忠孝签订房屋买卖合同，违反了诚实信用原则，应与被告迟兆阳对本案承担连带责任。故对被告王铁芝辩称其与原告不存在房屋买卖合同关系，其不承担违约及房屋价款的返还义务的辩解不予采纳；被告安家中介作为居间人对涉诉房屋未尽到审慎义务，未能全面了解涉诉房屋的具体情况，致使原告杨忠孝未能及时获悉与订立合同相关的重要事项，构成合同违约。对其辩称其提供的中介服务已促成双方的房屋买卖合同成立并且交付完毕，在其提供服务过程中不存在故意隐瞒也没有提供虚假情况，尽到了全面的中介服务，应驳回原告对其的诉讼请求的辩解不予采纳。虽原告在庭审中主张由被告王铁芝承担返还居间费用，但依据公平原则及合同相对性原则，应由被告安家中介对此承担责任。庭审中原告主张被告赔偿其装修费27740元，搬家费1000元，同地区房屋增值部分20000元的诉讼请求，因其不能提供足够充分的证据加以证明，故该项请求本院不予支持。原告可就此收集提供证据后另行告诉。综上所述，对原告杨忠孝的合理诉讼请求部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨忠孝与被告王铁芝于2018年8月2日签订的《房屋买卖合同》；二、原告杨忠孝于本判决生效后10日内将位于铁岭市凡河新区（建筑面积为66㎡）房屋返还给被告迟兆阳；三、被告迟兆阳于本判决生效后10日内返还给原告杨忠孝购房款175000元；四、被告迟兆阳于本判决生效后10日内给付原告杨忠孝违约金8750元；五、被告王铁芝对上述第三、四项判决内容承担连带给付责任；六、被告铁岭市凡河新区安家不动产中介中心于本判决生效后10日内返还原告杨忠孝居间费用1750元；七、驳回原告杨忠孝的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4814元，保全费1691元、保全服务费800元由被告迟兆阳、王铁芝负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，被上诉人杨忠孝因所购买房屋存在合同约定的解除合同情形而提出相应诉请，原审依据查明的事实进行了判决。上诉人王铁芝提出上诉，认为其与被上诉人杨忠孝之间并不存在合同关系，其不应当承担连带责任。经查，本案《房屋买卖合同书》甲方签字人即为上诉人本人，上诉人对此节认可，其也承认是受被上诉人迟兆阳委托签字；所交易的房屋原系上诉人王铁芝出卖，其作为被委托人明确知晓房屋的重大瑕疵，但没有证据证实已履行告知义务，原审法院依法确定了该行为的法律责任，并在判决依据中列举了法律条款依据，原判处理得当，上诉人的上诉请求无法支持。关于第二项上诉请求，因权利人杨忠孝庭后书面放弃了保全服务费的追索，是当事人自愿处分自己的权利，并不违反法律规定，本院予以确认，并在判决中予以变更。综上所述，上诉人王铁芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4814元，由上诉人王铁芝负担。一审保全服务费800元，由被上诉人杨忠孝自行负担。本判决为终审判决。审判长  冯景芳审判员  宿中顺审判员  刘 芳二〇二一年五月二十日法官助理高彤书记员黄博超