北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1781号上诉人（原审被告）：北京中泰信房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇雁密路99号601室-1652（西田各庄镇集中办公区）。法定代表人：李英，执行董事。委托诉讼代理人：姜丽诗，女，该公司经理。委托诉讼代理人：苏荣城，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：吴杰，女，该公司职员。原审第三人：北京太合嘉园房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区经济开发区东区科海大道116号。法定代表人：魏虹，董事长。委托诉讼代理人：王冉，男，该公司员工。上诉人北京中泰信房地产经纪有限公司（以下简称中泰信公司）因与被上诉人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）、原审第三人北京太合嘉园房地产开发有限责任公司（以下简称太合公司）委托合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初51006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中泰信公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回麦田公司全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由麦田公司承担。事实和理由：1.麦田公司并未按照合同约定向中泰信公司成功推荐客户，中泰信公司不存在向麦田公司支付佣金的义务。《委托销售代理协议》已明确约定客户确认的方式及佣金取得的前提条件，但一审判决未予以采纳属于事实认定不清。太合公司亦认可按照个人渠道标准支付服务佣金，中泰信公司并未参与，崔某在太合公司处从未表示自己是麦田公司员工，更未在《客户确认单》以及客户的款项支付等多次能确认其身份的过程中确认自己的身份。2.一审法院片面采信麦田公司提供的证据，而未审查中泰信公司与麦田公司之间的合同约定，对太合公司在庭审过程中的证据质证意见及当庭陈述未采信有误。3.崔某的行为并非职务行为。2016年8月20日，崔某带崔冲前往东山项目案场时并未以麦田公司员工的身份进行确认，且将工作牌摘下，此后在案场多次进行交款确认渠道等事宜，崔某与太合公司确认的始终个人渠道。上述行为中泰信公司均不知情，且麦田公司自始自终未告知中泰信公司。崔某行为是其私下意图接私单却被发现进行的遮掩行为。孔某与中泰信公司在北京市密云区人民法院另有诉讼，具有不正当目的。麦田公司辩称，不同意中泰信公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。1.崔冲是在麦田公司员工的带领下首次到访并购买了涉案项目，已经支付完毕全部房款，麦田公司已经按照约定完成销售责任。2.崔某推荐崔冲购买案涉房屋的行为属于职务行为。3.崔某对客户推荐不了解，产生争议的根本原因系太合公司导致。4.中泰信公司与太合公司协商后，中泰信公司、太合公司均认可崔冲系麦田公司客户，且明确表示可以进行费用结算。5.未结算佣金并非麦田公司原因导致。太合公司述称，不同意一审判决。1.崔某介绍的崔冲是其个人渠道客户。现场看房时，李笛进行了客户渠道确认，在《东方公寓带客确认单》上明确记载。依据渠道确认及佣金结算流程，麦田公司应遵守约定。本案中，太合公司与麦田公司不存在合作关系，崔某在带客确认时未报备为中泰信公司客户，而是个人外联客户。即使法院将本案认定为公司客户，太合公司也无法向中泰信公司结算，一审判决不公。2.与孔某的微信记录是礼节性回复，且其一人无法代表太合公司，孔某的问话有故意引导之嫌。3.崔某是麦田公司的店长，李汉林代崔某签字是经过崔某确认的。麦田公司向一审法院起诉请求：判令中泰信公司向麦田公司支付代理服务费600656.76元。一审法院认定事实：2016年7月6日，麦田公司（乙方）与中泰信公司（甲方）签订涉案协议，约定：甲方授权委托乙方为甲方开发之东山嘉园项目提供代理销售事宜；本合同期限与乙方代理期限相同，代理期限自2016年6月19日至2016年12月31日止；第六条乙方推荐客户的确认6.1乙方经纪人带领客户至现场进行客户确认，如果乙方推荐客户在甲方销售系统没有记录（指甲方客户到访的管理系统中没有记录），则此客户应由甲方确认为乙方客户，甲方按要求签署《现场到访客户确认单》；7.1.2代理佣金按自然月计付，具体如下：以自然月计算，乙方客户与开发商签订正式“买卖合同”，乙方代理佣金提取比例以乙方客户与开发商签订的正式“买卖合同”约定的房屋成交价格的1.5%计算；7.2代理佣金支付方式：甲方在乙方客户签订正式的“房屋买卖合同”，且开发商收到客户全部房款后，乙方对该销售合同中指定房产的代销责任即告完成。甲方以实际成交合同总额的比例提成向乙方结算佣金，月度结佣。乙方客户与开发商签订正式的“房屋买卖合同”，但是未支付完毕全款，甲方应按照乙方客户已支付的房款占全款的比例按照支付佣金标准向乙方支付代理佣金。7.2.1乙方每月2日前向甲方提交上一月《代理费佣金结算申请表》，甲方接到报表后经审核确认《代理费佣金结算申请表》的房款已经到达开发商账户后，甲方应在15个工作日内以支票或者银行划账的形式向乙方支付已到房款对应的佣金。甲方每次付款前，乙方应提供等额正式发票，否则甲方付款期限可相应顺延。10.1甲方须依照本协议中约定之时间向乙方支付代理服务费，否则，甲方按照央行同期贷款利率向乙方支付未付款项的迟付违约金。合同附件为中泰信公司（乙方）与太合公司（甲方）的“东山公寓项目渠道销售合作协议”（以下简称合作协议）。合作协议1.3条约定：“意向客户”是指符合以下情形、有意向购买特定合作房源并已在甲方售楼现场签署有效的《认购意向单》（该《认购意向单》需经一手销售人员、甲方现场销售负责人和现场甲方收银员签名后方为有效，《认购意向单》模板见附件2）的客户。意向客户需符合的情形为：（1）属于乙方及乙方整合合作的二手中介公司推荐的客户（按本协议3.2的相关约定予以认定），及（2）对于来自甲方自有渠道的购房客户（包括自然到访客户、老带新、甲方员工介绍等方式推荐的客户）。2016年8月20日的太合公司关于涉案房屋《东山公寓带客确认单》载明：渠道公司/个人：个人；渠道公司/个人电话：151XXXXXXXX崔栋；性别：男；身份证号：×××；渠道方确认：崔栋；案场客户经理：李汉林；案场销售经理：李笛；案场客服经理：董娟2016.8.20；甲方确认（盖章）：空白。确认须知：1.客户到访前由渠道人员录入明源相关信息，必填姓名/姓氏和联系方式，客户到访后填写带客确认单，全部会签完成，方为有效，领取第三联做为有效凭证；2.渠道公司/个人需定期在明源系统中维护客户，如超出15天跟进有效期，现场有权利在不告知的情况下将客户转到另一方（指另一方将客户带到案场或取得客户的联系方式并跟进的）。该确认单后附有崔某的身份证复印件。2016年8月23日的太合公司关于涉案房屋《东山公寓·交款单》载明：成交总价：44712275元；本次交款金额：1000000元；客户来源：外联（崔某）；销售代表：李汉林；销售经理：李笛。2016年8月30日的太合公司关于涉案房屋《东山公寓·交款单》载明：成交总价：40043784元；本次交款金额：2500000元；客户来源：个人外联（崔某）；销售代表：李汉林；销售经理：李笛。2016年9月8日的太合公司关于涉案房屋《东山CONDO·签约审批单》载明：成交总价：40043784；贷款金额：28000000；本次应付金额：12043784；销售经理：李汉林；销售总监李笛；客服：董娟。2016年9月的太合公司关于涉案房屋《东山公寓·交款单》载明：本次交款金额：8543784元；客户来源：外联；销售代表：李汉林；销售经理：李笛。2016年9月15日，东山公寓销售孔某添加崔某微信，有关聊天内容如下：孔：“你是店长？客户也是你的？”崔：“是的”；孔：“你放心吧，安心过个好节。剩下的我们会处理好。肯定让你在麦田，在东山光鲜开单，佣金一份不少”；崔：“好的谢谢你们”；孔：“别客气。应该的。欢迎多多带客”；崔：“好的这次就知道流程了谢谢”；孔：“别客气，以后了解了。”2016年9月17日，孔：“写下事情经过，客户来源，销售是否知道你是麦田身份，你和销售关系，写的详细些。情况比较复杂，成交总价等。”崔某后向孔某发送文档《声明书》，并称：“麻烦你看下我需要修改的地方”。《声明书》有经纪有限公司新城国际店崔某，身份证号为关内容如下：尊敬的东山公寓领导您好：我是北京麦田房产×××。本人于2016年8月19日推荐并协同崔冲先生一起到东山公寓项目实地看房，并于后期再次带崔冲先生及家人再次看房，并确认了购买意向等事宜，并于2016年9月14日签署了正式的预售房买卖合同以及支付了所有首付款，本人推荐的客户崔冲先生与贵公司成功达成了房屋买卖合同，合同履约开始。现本人针对此次交易以及客户情况作出以下汇报，谢谢：崔冲先生为本人在新城国际成交的一位业主，新城国际成交价格为3200万，房屋面积为391.35平米，崔冲先生出售新城国际的房产之后本人得知崔先生有意向把钱作为其他投资，所以本人推荐了东山公寓等一手项目，同时本人与贵公司销售经理李汉林先生为2010年左右就结识的老朋友，且关系非常好，故了解到李汉林先生到贵公司做销售后，强力推荐到东山项目，同时本人与李汉林先生通电话以及预约时间到东山项目实地看房，本人当时确实不知贵公司有两个销售渠道，同时不是很了解贵公司的销售流程，本人愚昧以为看房谈项目一定是贵公司销售即可，故没作太多的了解很抱歉，给贵公司造成的麻烦以及流程上的误解非常抱歉。……同时本人解释一下对于个人销售渠道以及公司销售渠道给贵公司造成的不便，非常抱歉！首先针对此次事件本人致以抱歉，同时本人确实不知有两道销售渠道，以及个人以及公司之间的区别，本人以为带客人看房即可，同时本人注册了东山销售微信渠道，本人以为本人现任职麦田房产经纪有限公司就会以这种方式进行，但是本人以及本公司确实与公司的销售孔经理以及姜经理签署了销售渠道问题。所以对于上述问题确实没有交代清楚很抱歉！但是贵公司李汉林先生非常敬业以及专业给予客户很好的介绍以及后期成交起到了至关重要的因素！……北京麦田房产新城国际店日期：。2016年9月17日，孔某通过微信向东山公寓销售姜茵发送上述《声明书》，姜茵向其回复标题为《情况说明书》的全文，内容与《声明书》大致相同，略有改动。同日18:50分，孔某发送微信：“李汉林可谓之前就有交情。他这样做我比你还生气。但，现在得让他们和我们站在一起，就算看似站在一起也要和公司魏总进行争取”“还用再改吗？”；姜：“先这样”。2016年9月22日，孔：“其实也没什么好不好意思。亲。是李汉林切了我们的客户”。孔某后通过微信多次向姜茵询问涉案房屋佣金能否结算，但无果。2016年12月16日的涉案房屋《东山公寓·交款单》载明：本次交款金额：3980000元；客户来源：个人外联；销售代表：李汉林；销售经理：李笛。2017年3月25日，太合公司向崔冲出具购房款收据，载明收到涉案房屋房款16023784元。2017年7月20日，孔某向太合公司经理王冉发送微信，有关聊天内容如下：孔：“还是麦田的崔冲的单子”“麦田是我这边多年的老友引进的。现在崔冲这单迟迟结不了佣金。我想问下还能结么？”王：“崔冲还没放款呢”“结肯定没问题”“现在银行放款很慢”；孔：“放款后能结给中泰信么？”王：“应该可以”；孔：“好的，谢谢了。因为李汉林的私心和切单。导致这单姜总很为难。不过，确实，我们的业绩太少了”王：“放心吧！是你们的就是你们的”；孔：“哎...因为以后的路还和麦田有别的合作，因为东山项目，麦田积怨很大啊”王：“解释清楚就好了”“都是同行”；孔：“该解释的都解释了，麦田公司还是看结果的，毕竟做的是公司不是福利院。您是企业领导，帮老板操心，肯定更能体会”。2018年3月12日，姜茵向孔某发送微信：“有事留言不方便接电话”孔：“好的，那麦田佣金什么说法呢”；姜：“那回去再说吧”孔：“什么时候回来呢？”；姜：“5月份”孔：“那肯定不行啊。麦田那边完成销售，肯定要佣金的”“当时王总说过是我们的就是我们的，开发商结款了吗”“亲，你看你那边能问下开发商，崔冲这单代理费什么时候能结？我好给麦田一个答复，谢谢”。2019年11月20日，李汉林出具证人证言，内容如下：2016年8月左右，本人在东山公寓项目担任销售一职。北京麦田房产经纪有限公司员工崔某带其客户崔冲来到东山公寓项目看房，并由本人进行了接待，对东山公寓项目进行介绍。在进行渠道确认时，崔某误将客户渠道写为个人外联，麦田公司合作方中泰信公司发现了该错误，并向东山公寓项目开发商提出了异议，后东山公寓项目开发商认可客户崔冲系麦田公司推荐。以上为本人所了解的全部事实，保证所陈述的为真实情况，如若属伪证，愿承担相应法律责任。2020年9月22日本案庭审中，麦田公司申请证人崔某、孔某出庭作证。崔某称其带崔冲购买了涉案房屋，之所以确认单上写的是个人，是因为不清楚要写公司渠道，以为个人带过去就写个人，其后续也澄清了此事；后续协商在场人有其、中泰信公司代办人孔某、李汉林及李汉林上一级，进行了客户确认，带客确认单的渠道方确认栏签名不是其本人签名；其带客看房是职务行为。孔某称其与中泰信公司原系合作关系，麦田公司是其与中泰信公司合作分支，2016年其与麦田公司朝阳区的张永前洽谈签订代理协议，与中泰信公司于2016年4月签订合作协议，约定利润五五分成；与麦田公司合作时成交了客户崔冲，成交过程是当时其与姜雨诗在外吃午饭，张经理打电话告知其崔冲成交的事情，并问怎么办理确认手续，后又发现崔冲这个客户撞单了，李汉林进行了成交，然后三方协商，并出了情况说明，明确该客户还是属于麦田公司促成，后续姜雨诗给我反馈的是客户争取过来，后期也进行了维护跟进，其也问过开发商负责人王冉达，单子什么时候结佣金，答复是单子是你们的就是你们的；经询问，孔某称当时其、姜雨诗、李汉林、第三人负责人在东山公寓会议室二层协商撞单事宜，其没有告知过崔某介绍客户的流程，崔某不了解开发商有两个团队，认识李汉林就让李汉林接待了；其与中泰信公司有纠纷，因为对方没有给其任何分成款项，其在密云法院也起诉了中泰信公司。太合公司称未向崔某个人支付过佣金，因为个人外联的佣金需要个人向公司申请。另查明，崔某于2010年12月7日与麦田公司签订劳动合同，担任该公司经纪人，后于2013年12月7日续签劳动合同，于2018年12月7日续签无固定期限劳动合同。一审法院认为：麦田公司与中泰信公司签订的涉案协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。本案争议焦点在于涉案房屋购买人崔冲是麦田公司客户，还是崔某个人的客户。根据本案查明事实，一审法院认为涉案房屋购买人是麦田公司客户，理由如下：崔某系麦田公司员工，崔冲系崔某此前负责维护的麦田公司客户，崔某向崔冲推荐购买涉案房屋的行为应系履行职务行为，崔某对此亦当庭认可。中泰信公司以崔某在2016年8月20日《东山公寓带客确认单》上将崔冲的带客渠道确认为个人为由，主张崔冲系崔某个人的客户，但崔某对于由此引发的争议，随即于2016年9月17日向孔某微信发送《声明书》，明确称系因其对销售渠道的误解而错误确认为个人，并称客户渠道系麦田公司，其此后亦未以崔冲系其个人客户为由向太合公司申请支付个人佣金。中泰信公司在争议发生后亦与太合公司沟通，认为崔冲系麦田公司客户，并希望太合公司能据此向其公司支付服务费，太合公司亦回复认可麦田公司的佣金可以结，也可以结给中泰信公司。太合公司的涉案房屋销售代表李汉林虽未出庭作证，但其证言内容与上述事实相互印证，可以佐证上述事实。综上，一审法院认定，涉案房屋购买人崔冲是麦田公司客户。在崔冲与太合公司签订房屋买卖合同且已支付房款情况下，麦田公司依照涉案协议的相关约定有权向中泰信公司主张代理服务费600656.76元，一审法院对麦田公司的主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：中泰信公司于判决生效后7日内向麦田公司支付代理服务费600656.76元。二审中，中泰信公司向本院提交以下证据：微信聊天记录，用于证明看房需要提前向中泰信公司和开发商报备，本案客户未经报备。麦田公司对该证据真实性不予确认，证明目的不认可；太合公司对该证据真实性认可。麦田公司未向本院提交新证据。太合公司向本院提交以下证据：太合公司员工李笛出具的情况说明，证明太合公司确认是崔某的个人客户。中泰信公司对该证据真实性、证明目的均认可；麦田公司对该证据真实性不认可，证明目的不认可。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，麦田公司与中泰信公司签订的涉案协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。本案焦点问题在于涉案房屋购买人崔冲是麦田公司的客户，还是崔某个人的客户。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，麦田公司是房产经纪公司，崔某是麦田公司的员工，带客户看房是崔某日常工作的一部分。同时，崔某带客户崔冲到东山公寓项目看房时，在场接待的太合公司销售经理李汉林与崔某熟识，明知其为麦田公司的在职员工，带麦田公司客户看房是崔某日常工作的一部分，但并未采取合理措施排除崔某所带客户并非麦田公司的客户。而且，在相关公司协调沟通案涉客户渠道纠纷时，崔某明确其当时对《东山公寓带客确认单》的带客渠道存在误解，否认崔冲系个人客户，明确崔冲系麦田公司客户，同时，太合公司销售经理李汉林、麦田公司以及本案上诉人中泰信公司的合作方孔某都认为崔冲系麦田公司客户，太合公司经理王冉亦回复认可麦田公司的佣金可以结，也可以结给中泰信公司。此外，崔某并未以崔冲系其个人客户为由向太合公司申请过个人佣金。中泰信公司亦认可，在客户崔冲之外，崔某并没有出现过以个人名义介绍购房客户的情况。综上，本院认为，案涉房屋购买人崔冲应为麦田公司的客户而非崔某的个人客户。中泰信公司提交的证据不足以证实崔冲系崔某的个人客户，对中泰信公司的上诉主张，本院不予支持。而且，诚信既是我国民事法律制度的基本原则，也是我国社会主义核心价值观的组成部分。一方面，在房产销售过程中，房产销售商并不能单方免除自己对客户渠道的甄别义务；另一方面，房产销售商对客户渠道的甄别措施不应当变相允许房产经纪公司的在职员工将公司客户私自转为个人客户的不诚信行为。对于明知为房产经纪公司在职员工带客户购房的情况，如果房产销售商与带客员工所属房产经纪公司约定有相应带客渠道甄别措施的，房产销售商的接待部门应当采取约定的措施进行甄别；如果房产销售商与带客员工所属房产经纪公司没有约定相应带客渠道甄别措施的，房产销售接待部门应当至少采取与带客员工所属房产经纪公司进行联系确认等合理甄别措施。房产销售商不应在明知带客购房人员系房产经纪公司在职员工的情况下，仅仅依据房产经纪公司带客员工个人的表态就最终确定其所带购房客户系个人客户还是其所属经纪公司的客户，而且不允许带客员工及其所属房产经纪公司根据实际情况更正。合理的客户渠道甄别措施，一方面有利于避免因相关人员对房产销售渠道的误解而产生类似本案的纠纷，另一方面也有利于避免房产经纪公司个别员工可能出现的将公司客户私自转为个人客户的不诚信行为。鉴于本院认同一审判决关于崔冲为麦田公司客户的认定，且崔冲已购买案涉房屋，麦田公司依照涉案协议的相关约定有权向中泰信公司主张代理服务费600656.76元。对于中泰信公司因与其签约的麦田公司推荐客户崔冲购买案涉房屋所应取得的合法权益，中泰信公司可另行依法主张。综上所述，中泰信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9807元，由北京中泰信房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 强刚华审 判 员 王 晴审 判 员 甄洁莹二〇二一年五月二十八日法官助理 韩悦蕊书 记 员 曹明媛