广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1103民初563号 原告：中国移动通信集团广西有限公司贺州分公司，住所地：贺州市贺州大道76号。统一社会信用代码：91451102711474050U。 负责人：杨朝雷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭**凤，北京德恒（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁晓丹，北京德恒（南宁）律师事务所实习律师。 被告：许万阳，男，1978年6月26日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：陈仲坚，男，1958年6月12日出生，汉族，住贺州市平桂区，系平桂区水口镇水口村民委员会推荐的公民。 原告中国移动通信集团广西有限公司贺州分公司（下称中国移动贺州分公司）与被告许万阳土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭**凤、梁晓丹，被告许万阳及其委托的诉讼代理人陈仲坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《城区分公司传输汇聚机房场地租赁合同（贺州市平桂区水口镇传输汇聚机房）》；2.判令被告许万阳返还租赁费16850元；3.判令被告许万阳赔偿原告的经济损失114587.58元；4.本案诉讼费用由被告共同承担。庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告经济损失97619.28元。事实和理由：2019年11月13日，原告与被告签订了《城区分公司传输汇聚机房场地租赁合同》（贺州市八步区水口镇传输汇聚机房）（以下简称《土地租赁合同》），约定被告将其有权出租的位于贺州市平桂区边土地（经纬度：111.374549,23.906779）租赁给原告用于移动通信汇聚机房建设用地和道路建设用地，租赁期限2019年11月1日至2039年10月31日，租赁费用为每年3370元，20年的租赁费合计67400元。现根据政府部门出具的文件及水口村委的告知，涉案土地属于拆除旧房复垦的土地，按照规定被告已签署了补偿协议，该土地已经归属水口村委所有，拆迁后的土地属于耕地，无法继续按照合同约定用于机房建设。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，现因被告恶意隐瞒该土地的性质及权属等严重违约的行为，且已经无法按照合同约定交付土地的使用权，致使与原告签订租赁合同用于机房建设的合同目的无法实现，现要求解除该租赁合同。原告已经按照租赁合同约定于2019年12月30日向被告支付了第一次租赁费16850元（2019年11月1日至2024年10月30日五年的租金），现因被告严重违约无法交付土地使用权，造成合同目的无法实现，被告应向原告全额返还租赁费用16850元。同时，根据租赁合同第十一条第一款第四项的约定，被告合法拥有本合同项下的土地长久使用权，如在任何情况下因任何原因，被告或者任何第三人对该总地使用有异议，致使原告在本合同项下的入地使用权无法实现或者受到其他损害，被告同意承担由此给原告造成的一切损失。因为被告违反合同的约定，隐瞒该土地的性质及权属，无法按照合同约定交付涉案土地的使用权，造成了原告在租赁合同项下的土地投入大量资金用于建设机房，根据《工程结算书》可知，已投入的工程造价为114587.58元。因此，根据合同约定及法律的规定，被告应对原告投入该工程所遭受的经济损失承担赔偿责任。综上，原告为维护合法权益诉至法院，希望法院判如所请。 被告许万阳辩称，双方是在公开、平等、自愿、合法、合规，协商一致同意的情况下签订的《土地租赁合同》，被告仅向原告提供场地租赁服务，并邀请平桂区水口镇水口村民委员会作为丙方见证，同时水口村委承诺并保证土地长久使用权属于被告所有且无任何纠纷和矛盾。被告对土地的性质、权属毫无隐瞒，何况原告方还有人到场对案涉土地进行现场查看的，亦清楚该土地属于拆旧复垦后的耕地，原告在拆旧复垦的土地上进行机房建设，受到政府及村委的阻止而无法继续进行机房建设，直接原因是原告在租赁土地上未按照国家有关规定办理土地变更手续。总之，被告不同意解除土地租赁合同，原告的所有经济损失都与被告无关，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告对其主张陈述向法院提供的证据有：1.《城区分公司传输汇聚机房场地租赁合同（贺州市八步区水口镇传输汇聚机房）》复印件，证明：原被告签订了租赁合同，但目前因合同目的无法实现，应解除合同。2.政府相关文件副本，证明：涉案土地属于拆除旧房复垦的土地，拆迁后的土地属于耕地，按规定不能用于原告的机房建设。3.付款凭证复印件，证明：原告已按照租赁合同约定向被告支付了16850元租赁费，被告应全额返还原告。4.《工程结算书》复印件，证明：原告已投入的工程造价为114587.58元，被告应承担该笔经济损失。5.《中国移动广西公司传输汇聚机房土建装修消防工程总承包合同（华业）》复印件、付款申请复印件、发票复印件。6.《关于2019年汇聚机房工程贺州市八步区水口镇传输汇聚机房土建单项工程的审核报告》、结算审定单、完工报告、终验证书。7.土建工程付款凭证复印件。证据5、6、7，共同证明：对原《工程结算书》进行审计，确定土建工程造价为60294.28元且原告已支付，被告应承担原告该笔经济损失的赔偿责任。8.《中国移动广西公司传输汇聚机房土建及配套项目勘察设计框架合同》复印件，设计费结算表、设计会审纪要、付款通知书、发票。9.《勘察设计付款凭证》复印件。证据8、9共同证明：原告已投入的该工程勘察设计费为37325元，被告应承担原告该笔经济损失的赔偿责任。 被告许万阳没有提交证据。 经开庭质证，被告对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据4、5、6、7、8、9的真实性有异议，认为应当以发票为准。对双方当事人无异议的证据本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原告提交的证据4、5、6、7、8、9符合证据的规定并且能够相互印证，本院予以确认。 综合全案证据及庭审笔录，本院经审理认定事实如下： 2019年5月，原告与被告开始洽谈土地租赁事宜，签订合同前原告曾到被告案涉土地现场查看，清楚被告的旧房子及案涉土地。2019年10月，被告签订了拆旧复垦补偿协议。2019年11月13日，原告（乙方）与被告（甲方）、水口村民委员会（丙方）共同签订了《城区分公司传输汇聚机房场地租赁合同（贺州市八步区水口镇传输汇聚机房）》，约定甲方将其有权出租的位于贺州市平桂区边土地（经纬度：东经111.374549、北纬23.906779）租赁给乙方，总占地面积160平方米。该宗地块分为机房建设用地和道路建设用地。租赁用途：建设移动通信汇聚机房。包括但不限于设立铁架、抱杆、桅杆、拉线塔、走线架、防雷接地系统、搭建机房等。租赁期限：2019年11月1日至2039年10月31日。双方同意按照当地土地局或者相关部门要求办理国有土地使用证或者其他证件，将使用权转移给乙方，甲方及水口村民委员会（丙方）提供办证所需的材料。租赁费每年3370元，租期二十年，通过分期付款方式支付租金。第一次付款：2019年11月前乙方向甲方支付五年租金即16850元，剩余租金每三年一付。甲方应向乙方提供增值税专用发票。一方违约导致本租赁合同提前终止、延后，或双方经协商同意解除本合同的，以日为标准结算租金（年租金÷365）。甲方承诺其合法拥有本合同项下的土地长久使用权，有签署本合同并按照本合同的条款和条件将该宗地交给乙方使用。甲方或者任何第三人对该宗地使用有异议，致使乙方在本合同项下的土地使用权利无法实现或者受到其他损害，甲方同意承担由此给乙方造成的一切损失。违约责任：任何一方未按本合同规定履行其义务之一的，均构成违约，除本合同另有约定外，违约方应向对方支付合同总额30%的违约金，违约金不足以弥补对方损失的，应增加赔偿直至完全弥补对方损失为止。租赁期间，双方不得无故终止合同，如一方的原因致使本合同解除或者提前终止合同，从而使相对方无法继续使用该房屋的，违约方应向守约方赔偿守约方所受的相关损失。机房房屋建设费以第三方审计单位出具的机房房屋施工结算审计报告金额为准。特别约定：若因乙方通信站点搬迁、改点、引电不到位、受周边居民阻挠等客观因素，导致乙方不能实现租赁目的的，乙方有权单方解除本合同。乙方除按合同解除年度的租赁标准赔偿甲方两个月租金外，无需承担其他违约或者赔偿责任。合同还就其他内容作了约定。2019年12月30日，原告向被告支付了第一次租赁费16850元。被告许万阳支付了第一笔租赁费16850元开具土地租赁增值税发票的1850元。原告在案涉土地上进行了合同约定的机房基础建设，经政府国土部门等通知，案涉土地是复垦农用地，不能用于建设用地使用，遂停止了机房基础建设施工。原告支付了经审计审定的土建工程造价60294.28元及工程勘察设计费37325元，两项共计97619.28元。 另查明，2019年8月19日，广西壮族自治区发展和改革委员会等5部门联合印发了《关于加快易地扶贫搬迁旧房拆除工作的指导意见》，指出：易地扶贫搬迁旧房拆除后的宅基地，按照“宜耕则耕、宜园则园、宜林则林、宜恢复生态则恢复生态”原则开展复垦复绿工作。复垦复绿后的土地经营权，应由村民会议讨论决定，既可以承包给原搬迁户或本村其他村民经营使用，也可以留给村集体作为机动用地，还可以由本村集体经济组织统一经营使用。 本院认为，本案《土地租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一、关于被告是否存在隐瞒土地性质及权属的问题。虽然在本案《土地租赁合同》签订之前被告许万阳已经签订了拆旧复垦补偿协议，但是按照《关于加快易地扶贫搬迁旧房拆除工作的指导意见》拆旧复垦政策，水口村委会对拆旧复垦的土地经营权经村民会议讨论决定可以承包给原搬迁户或本村其他村民经营使用，水口村民委员会作为《土地租赁合同》的丙方承诺本合同项下的土地长久使用权属于被告许万阳所有，无任何纠纷和矛盾。合同中也明确了三方在办理宗地合用手续的义务，对原告诉称被告存在隐瞒土地性质及权属的主张，不能成立，本院不予采信。 二、关于案涉土地是否交付的问题。根据《工程结算书》可知，原告已经在案涉土地上进行了机房基础建设，被告已经履行了交付土地使用权的出租义务，原告主张被告违约不能交付土地使用权，本院不予采信。 三、关于案涉《土地租赁合同》能否解除问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，原告之所以不能将案涉土地用于移动通信汇聚机房建设，是因为未按照规定办理且经当地有关部门答复不能办理农用地转建设用地的变更手续。由此，原告作为通信站点的机房面临搬迁、改点，符合《土地租赁合同》第12.5条“若因乙方通信站点搬迁、改点、引电不到位、受周边居民阻挠等客观因素，导致乙方不能实现租赁目的的，乙方有权单方解除本合同”的特别约定，约定的解除合同的事由发生，原告主张解除《土地租赁合同》，本院予以支持。 四、关于租金返还及税费负担问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，本案场地租赁合同的租赁期间从2019年11月1日开始，每年租赁费3370元，结合送达回证上记载的日期，本院认定案涉《土地租赁合同》自起诉状副本送达被告许万阳之日即2021年3月8日起解除。因案涉《场地土地租赁合同》已经解除，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，原告诉请被告退还土地租赁费，本院予以支持。原告实际使用被告土地的租赁费为4551.8元（3370元/年÷365×493），原告已经支付给被告前五年的租赁费16850元，被告应当退还原告租赁费12298.2元。至于被告支付开具16850元土地租赁费增值税发票的1850元，本院酌定各方按照实际发生的租赁费占前五年租赁费的比例分担：由原告负担1350元，由被告负担500元。原告应将1350元税费支付给被告。另外，根据案涉《土地租赁合同》第12.5条“……乙方有权单方解除本合同。乙方除按合同解除年度的租赁标准赔偿甲方两个月租金外，无需承担其他违约或者赔偿责任”的特别约定，原告应当赔偿原告两个月的租金561.67元（3370元/年÷12×2）。以上各项相抵，被告许万阳尚应退还原告租赁费10386.53元（12298.2元-1350元-561.67元）。 五、关于机房建设赔偿问题。对于原告诉请被告赔偿因建设机房造成97619.28元经济损失的主张，因为原告未履行正常建设手续，即在未取得相关部门的规划、建设等许可的情况下进行了机房建设，导致了97619.28元的经济损失，应当由原告自行承担，故本院对原告该赔偿主张不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条的规定，判决如下： 一、解除原告中国移动通信集团广西有限公司贺州分公司与被告许万阳于2019年11月13日签订的《城区分公司传输汇聚机房场地租赁合同（贺州市八步区水口镇传输汇聚机房）》； 二、被告许万阳于本案判决生效后十日内退还原告中国移动通信集团广西有限公司贺州分公司租赁费10386.53元； 三、驳回原告中国移动通信集团广西有限公司贺州分公司的其他诉讼请求。 本案受理费2240元，减半收取1120元（原告已预交），由原告中国移动通信集团广西有限公司贺州分公司负担1000元，被告许万阳负担120元。 上述应付款，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  蒋又生 二〇二一年五月十四日 书记员  梁杏谋