山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4208号上诉人（原审原告）：西藏新城悦物业服务股份有限公司济南分公司，住所地山东省济南市。负责人：傅鹰，经理。委托诉讼代理人：冶明忠，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：侯冠武，男，1994年2月18日出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市历城区新城香溢紫郡9号楼2-502室。上诉人西藏新城悦物业服务股份有限公司济南分公司（以下简称新城悦济南分公司）因与被上诉人侯冠武物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初8120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月17日公开开庭审理了本案。上诉人新城悦济南分公司的委托诉讼代理人冶明忠到庭参加诉讼。被上诉人侯冠武经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新城悦济南分公司上诉请求：1、依法撤销(2020)鲁0112民初8120号民事判决，依法改判或发回重审；2、一审和二审的诉讼费由侯冠武承担。事实及理由：原审法院认定：“本院审理的新城悦济南分公司起诉同小区其他业主物业服务合同纠纷的多起案件生效判决认定的事实，该小区在2019年前后存在消防设施维护方面的重大瑕疵”“因新城悦济南分公司在履行合同义务中确实存在瑕疵，故对于新城悦济南分公司要求侯冠武支付违约金的请求，本院不予支持。”以上说法难以让人信服。本案中新城悦济南分公司提供的物业服务不存在重大瑕疵。1、对于重大瑕疵的认定应当是“造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响全体业主的正常生活，使全体业主的主要权利无法实现”，本案审理期间，侯冠武并未提出任何答辩意见，原审法院以已生效法院判决文书认定新城悦济南分公司服务存在重大瑕疵，但生效裁判确认的预决事实虽对本案讼争事实具有关联，但该预决事实对本案争议的待证事实并非具有当然证明力。2、本案中认定新城悦济南分公司在消防维护方面存在重大瑕疵，事实不符。新城悦济南分公司在消防维护服务中，按照合同约定提供了对应服务，即使存在部分业主不满意的情况，新城悦济南分公司也在与小区业主积极沟通，并不断改善物业服务质量，并未造成问题持续恶化，也未使全体业主的主要权利无法实现，故服务不存在重大瑕疵。本案中侯冠武应当向新城悦济南分公司支付违约金。根据合同约定侯冠武未按时缴纳物业费需承担违约责任支付违约金。本案中侯冠武未缴纳物业费的期间自2018年7月1日起至今，该违约行为发生在前，其拒绝缴纳物业费并非以物业服务存在瑕疵为由，而是无正当理由拒绝缴纳。且侯冠武拒绝缴纳物业服务费的行为，会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是包括其他正常交纳物业服务费业主在内的全体业主的利益。侯冠武未答辩。新城悦济南分公司向一审法院起诉请求：1.判令侯冠武支付拖欠物业费4848.9元；2.判令侯冠武支付违约金1192.14元（截止2020年7月1日）；3.本案的诉讼费由侯冠武承担。一审法院认定事实：侯冠武系济南市历城区新城香溢紫郡9号楼2单元502室的业主，房屋建筑面积115.45平方米。新城悦济南分公司系新城香溢紫郡小区的物业服务企业。2015年9月22日，济南天鸿永业房地产开发有限公司（以下简称天鸿房地产公司，甲方）与江苏新城物业服务有限公司济南分公司（该公司名称于2016年3月31日变更为西藏新城物业服务有限公司济南分公司，于2016年10月28日变更为新城悦济南分公司，乙方）签订《新城香溢紫郡前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对新城香溢紫郡提供前期物业服务事宜，乙方提供的公共性物业服务标准达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的五星级标准；电梯、自动消防设施维护运行服务达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的特种设施设备维护运行服务标准；物业服务费由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准如下：（小）高层住宅：2元/月·平方米（其中公共性物业服务费：1.45元/月·平方米，电梯维护运行费：0.35/月·平方米，自动消防设施维护运行费：0.2元/月·平方米），物业服务费（物业服务资金）按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年期首月5日前（每次交费的具体时间）履行交纳义务；乙方的管理服务未达到合同约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，给甲方或物业使用人造成损失的，乙方承担相应的赔偿责任；甲方、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费（物业服务资金）的，应按每日应交额的万分之五向乙方支付违约金。2017年12月底，案涉房屋交付侯冠武，侯冠武交纳物业服务费至2018年6月31日，之后未再交纳物业服务费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中，新城悦济南分公司与天鸿房地产公司签订的《新城香溢紫郡前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。侯冠武作为新城香溢紫郡小区的业主，应当根据上述协议约定行使权利、履行义务。新城悦济南分公司对案涉小区提供了物业服务，侯冠武事实上享受了新城悦济南分公司的物业服务，其应当向新城悦济南分公司支付物业服务费。但根据一审法院审理的新城悦济南分公司起诉同小区其他业主物业服务合同纠纷的多起案件生效判决认定的事实，该小区在2019年前后存在消防设施维护方面的重大瑕疵，结合上述案件认定的其他事实，应当酌情减免该时间段的相应物业服务费，根据合同约定及新城悦济南分公司的过错程度，一审确定减免侯冠武物业服务费277.08元（按12个月减免10%计算，115.45平方米×2元/月/平方米×12个月×10%）。综上所述，侯冠武应按照约定交纳2018年7月1日至2020年3月31日的物业服务费4571.82元（115.45平方米×2元/月/平方米×21个月-277.08元）。因新城悦济南分公司在履行合同义务中确实存在瑕疵，故对于新城悦济南分公司要求侯冠武支付违约金的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决:一、侯冠武于判决生效之日起十日内支付西藏新城悦物业服务股份有限公司济南分公司物业服务费4571.82元（自2018年7月1日至2020年3月31日）；二、驳回西藏新城悦物业服务股份有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由侯冠武负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，新城悦济南分公司与天鸿房地产公司签订的前期物业服务合同，对侯冠武具有约束力，侯冠武应向新城悦济南分公司支付物业服务费。关于物业费应否减免及是否支付违约金问题，根据一审法院在新城悦济南分公司与同一小区其他业主物业服务合同纠纷案件中认定的事实，2019年前后新城悦济南分公司在消防设施维护方面存在重大瑕疵，对于该事实，新城悦济南分公司虽不予认可，但在本案审理中未提交相反证据予以反驳，一审法院据此酌情减免了部分物业服务费，并对违约金请求不予支持，不违反法律规定。就该服务瑕疵造成的影响，一审法院在本次新城悦济南分公司主张的费用期间内已作出处理，对于此后产生的欠费问题，新城悦济南分公司可依法继续主张。综上所述，新城悦济南分公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人西藏新城悦物业服务股份有限公司济南分公司负担。本判决为终审判决。审判员  马立营二〇二一年五月十七日书记员  邢春艳