辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5982号上诉人（原审原告）：张盼盼，女，1987年10月28日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：孟哲，辽宁同兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳于洪大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所地沈阳市于洪区黄海路**。法定代表人：王晓萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：焦宁，女，1973年9月27日生，汉族，系该公司员工，住址沈阳市大**。委托诉讼代理人：郝佳，辽宁瀛沈律师事务所律师。上诉人张盼盼因与被上诉人沈阳于洪大商新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称“于洪新玛特”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院(2020)辽0114民初6670号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张盼盼上诉请求：请求法院支持上诉人一审诉讼请求第二、三、四项或发回重审；由被上诉人承担诉讼费用。同意一审判决第一、二、三项。事实与理由：一、原审法院遗漏原告诉请第2项返还2020年2、3月租金12000元，第3项返还2020年2-4月期间水电费及WIFI费1167.3元，第4项返还2020年2、3月物业费2000元。从2019年11月底签署租约后在实际履行中因受疫情影响，上诉人只经营了2个月于2020年1月底即因政府第4号令对儿童经营场所采取强制性停业闭店，直至多次交涉未果5月份强行退场。但被上诉人却依然收取2、3月份租金及物业费，显失公平。闭店期间被上诉人收取上诉人2020年2-4月水、电费和WIFI费，被上诉人无收费资质又无收费计量标准，属任意收费，又不能举证其收费法律和事实依据及收款合法发票。二、原审法院漏判上诉人的诉讼请求，应发回重审。本案争议事实已被认定为“不可抗力”，应由双方共同承担损失，被上诉人仍收取上诉人费用，显失公平。于洪新玛特辩称，一、一审并未遗漏上诉人一审诉状中第2、3、4项诉讼请求的审理和裁判，而是以“无相应的法律依据”为由，对该诉请不予支持。二、关于如何处理因疫情影响引起的生产经营性商业租赁合同纠纷，一审法院已根据公平原则进行了正确判决。承租人因疫情影响受到停业、收入锐减等较大经营损失，同时，出租人也存在还款还贷、资金周转等经济压力，双方利益应同时兼顾，适用公平原则，根据具体案件中涉及的合同签署时间、期限、合同预期、当地政府疫情控制措施、受疫情影响的程度、是否不可归责于当事人、疫情是否导致合同履行不能等因素，结合合同目的能否实现，综合分析，酌定双方当事人的租金损失分摊比例。本案中，双方租赁合同中约定租期为2019年11月11日至2020年8月31日，租金6000元/月，物业管理费1000元/月，WIFI费150元/月，水电费由商城代缴后据实结算。同时约定不可抗力等导致合同无法履行时，一方以书面形式通知对方解除合同。上诉人2020年4月30日提出书面申请撤柜，2020年5月25日撤店。受疫情影响上诉人直至上个月才再次出租。疫情期间，被上诉人始终开业从未停止经营，物业管理费、WIFI费、水电费都在支出，上诉人占用场地至2020年5月25日但租金仅支付至2020年3月。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审法院判决。张盼盼向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告返还自动扣缴原告租金12,000元（从2020年2月起至2020年3月底止）；3、判令被告返还向原告收缴的水电费及WIFI费用共计1,167.3元（从2020年2月起至2020年4月底止）；4、判令被告返还向原告收缴的物业费2,000元（从2020年2月起至2020年3月底止）；5、判令被告返还租房保证金200,00元；6、判令被告返还施工保证金5,000元；7、要求被告返还原告促销服务费3,000元；8、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年11月1日，原、被告签订《大商集团租赁合同》一份，合同约定原告租赁被告商场6层卖区F6C001场地，面积85平方米，用于儿童娱乐“泡泡乐园”的经营，租期从2019年11月1日至2020年8月31日止，租金6,000元/月，租金每三个月支付一次，缴纳方式为上打租，水电费由商城代缴后按实结算，保证金20,000元，如乙方违约，甲方将有权解除本合同并没收全部或部分保证金作为违约金处理。场地装修施工保证金5,000元，物业管理费1,000元/月，WIFI费150元/月。促销服务费150元/月，场地租金3,000元/年，电费实测。合同第十条“合同的终止”约定，因不可抗力或其他不可归责于双方的原因造成毁坏或自始租赁场地不适于使用时，导致合同无法履行或无法继续履行时，甲乙双方任何一方有权以书面形式通知对方解除本合同并免除责任。“合同合同期内由于乙方自身原因而要求解除合同，乙方应提前至少三个月向甲方发出解除合同的书面申请，甲方有权扣留全部保证金，并将根据租期剩余的时间收取违约金，具体数额为离租期结束多于六个月则收取相当于六个月租金的违约金。离租期结束，不足六个月则收取相当于三个月租金的违约金”。保证金的退还约定“本合同期满而双方未再续约，乙方将恢复原状的所租场地移交给甲方的三个月后，或者乙方违约而引起的索赔解决的三个月后，甲方将剩余保证金退还给乙方，但不附带利息。”合同签订后，原告缴纳了2019年11月至2020年3月的租金，促销服务费3,000元（2019年11月1日至2020年10月31日），施工押金5,000元，租赁保证金20,000元，原告对案涉租赁场地进行装修并投入营运。原告并交纳了截至2020年4月10日的水电费、WIFI费用总计1,167.3元。合同履行至2020年1月底，因新冠疫情爆发，沈阳市政府于2020年2月3日下发了停止举办各类人员聚集活动（第4号令），要求停止一切公共场所活动，致使原告经营儿童游乐场地停止营业。原告陈述在2月份向被告口头提出解除合同，被告一直未予回复，被告对此予以否认。原告于2020年4月30日向被告提出书面申请，提出因疫情期间无力支付租金，申请于4月30日撤柜，并申请欠缴的费用从保证金中扣除，剩余金额返还；自愿放弃现有基础设施及装饰部分回收用于抵除拆装费用，承诺在5月20日前将店内所有东西搬走。后原告于2020年5月25日撤店。一审法院认为：原、被告之间签订的《租赁合同》，是双方当事人之间真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应依约履行。关于原告要求解除租赁合同之诉讼请求，因双方租赁合同已于2020年8月31日到期，双方未再续签合同，合同终止，不存在解除的问题。关于原告要求被告返还2020年2月、3月的租金及水电、WIFI费用、物业费之诉讼请求，因原告是于2020年4月30日向被告书面提出解除租赁合同的申请并于2020年5月25日撤店，故原告要求被告返还租赁期间内产生的2020年2月、3月的租金及水电、WIFI费用之诉讼请求，无相应法律依据，不予支持。关于原告要求被告返还租赁保证金20,000元及装修保证金5,000元之诉讼请求，依据双方合同约定，合同期内由于乙方自身原因而要求解除合同，乙方应提前至少三个月向甲方发出解除合同的书面申请，甲方有权扣留全部保证金，并将根据租期剩余的时间收取违约金；本合同期满而双方未再续约，乙方将恢复原状的所租场地移交给甲方后的三个月后或者因乙方违约而引起的索赔解决后3个月后，甲方将把剩余保证金退还给乙方。本案原告因受新冠疫情影响，在政府公告全面复工复产后，依然无法正常进行经营活动，属于有正当理由解除合同，原告在2020年4月份提出撤柜申请，在2020年5月25日正式撤场，并在申请书中自愿放弃现有基础设施及装饰部分回收用于抵除拆装费用。故被告应于2020年8月25日后退还原告租赁保证金20,000元及装修保证金5,000元。关于被告提出原告拖欠其2020年4-5月份的租金及其他费用的问题，被告在原告撤场后，应当就此问题与原告进行协商解决，现原告已撤场半年有余，在双方租赁合同也已到期终止三个月余的情况下，被告应退还原告租赁保证金，被告提出的拖欠费用问题可另行诉讼解决；关于被告提出原告未将租赁场地恢复原状，无法退还装修保证金之抗辩意见，因原告已在撤场申请中提出自愿放弃现有基础设施及装饰部分回收用于抵除拆装费用，且从被告提供的照片显示，租赁场地没有过多需要清除的装修物，仅存墙壁粘贴的贴纸以及门头，被告也并未产生拆除费用，故对被告的上述抗辩意见，不予采信。关于原告要求被告返还促销服务费3,000元之诉讼请求，原告提供的增值税普通发票显示，原告交纳的促销服务费为2019年11月1日至2020年10月31日一年期间的，因原告已于2020年5月25日撤场，故对2020年6月-10月（5个月）的促销服务费1,250元，被告应退还给原告。一审法院判决：一、被告沈阳于洪大商新玛特购物休闲广场有限公司于本判决生效后五日内返还原告张盼盼租赁保证金20,000元；二、被告沈阳于洪大商新玛特购物休闲广场有限公司于本判决生效后五日内返还原告张盼盼施工保证金5,000元；三、被告沈阳于洪大商新玛特购物休闲广场有限公司于本判决生效后五日内返还原告张盼盼促销服务费1,250元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取399.2元，由沈阳于洪大商新玛特购物休闲广场有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对各方当事人具有法律约束力。上诉人张盼盼与被上诉人于洪新玛特签订的《大商集团租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规强制性规定，合同有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自权利义务。因疫情防控措施造成商场及上诉人所从事的儿童娱乐项目在一段期间内均受到较大影响，此期间存在疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少的情形，继续按照原租赁合同支付租金对承租人有所不公平，根据公平原则，在上诉人已支付2020年2月和3月租金及物业费的情况下，上诉人受疫情影响提前解除合同的行为不宜按违约予以认定。但损失后果应在租赁双方之间进行平衡，鉴于被上诉人表示在一审判决基础上不再向上诉人主张2020年4月1日至2020年5月25日正式撤场前的租金及物业费，为减少双方当事人诉累，更出于对双方权益的平衡，综合全案事实，上诉人仅以政策依据提出要求被上诉人返还2020年2月至3月停止经营期间全部租金、物业费、水电费及WIFI费的上诉请求，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。至于上诉人提出原审法院漏判问题，本院经审查，一审法院已对上诉人一审提出的全部诉讼请求予以审理，不存在漏判问题，一审法院审理程序符合法律规定。综上所述，上诉人张盼盼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费399.20元，由上诉人张盼盼负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月三十一日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。