四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川06民终546号 上诉人（原审原告）：向毓，男，1982年10月2日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 上诉人（原审原告）：李巧灵，女，1982年9月25日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：曾资鉴，四川山和律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：胡昌勇，四川山和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：什邡沃之家超市有限责任公司，住所地：四川省德阳市什邡市方亭街道蓥峰北路83号。 法定代表人：曾德财，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎陆华，四川三辉律师事务所律师。 上诉人向毓、李巧灵因与被上诉人什邡沃之家超市有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省什邡市人民法院(2020)川0682民初2273号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人向毓、李巧灵上诉请求：1.请求二审法院撤销一审原审判决，改判确认双方签署的《房屋租赁合同》于2020年9月16日解除，并判令被上诉人立即归还租赁房屋，支付房屋占用费182465及违约金83933元。2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1.合同一方将载有合同变更内容的“信息”发给对方，对方未作表示，不发生合同变更的法律后果。一审中被上诉人在庭审中出示有与上诉人徽信聊天记录公证书、短信记录，被上诉人法定代表人曾德财通过电话、微信交谈支付第三阶段租金事宜，曾德财在2020年8月4日双方的微信聊天记录中提出分延期支付租金的请求，并提出代为支付上诉人经营超市期间拖欠商家货款147851元，上诉人同意由被上诉人支付其经营超市期间拖欠商家货款147851元，并通过微信向被上诉人出具了收取50万元租金的收条，但并未对延期支付租金的请求表示同意，默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下才可视为意思表示，使用默示变更合同的方式是建立在双方都明确同意更改的情况下合同更改过的内容才有效的。在本案中，上诉人至始至终都未对“租金延期”表示过同意，被上诉人在微信语音中表示“剩下的租金在9月底付清”，但上诉人并未在微信或电话中表示同意，上诉人“未明确表示反对”，不能扩大解释为上诉人“默示”同意，上诉人对租金的内容意思表示并不能视为对“租金延期”的意思表示，按照双方签订《房屋租赁合同》合同约定，第三阶段房屋租金90万元（自2020年9月1日起至2021年8月31日止)应当在上年度租金到期前30日一次性付清，上阶段房屋租赁期到期前，也就是2020年8月1日前付清，在未对合同关于租金给付条款做出变更的情况下，被上诉人应一次性支付第三阶段租金90万元，按照《房屋租赁合同》第二十条“合同的变更、解除和终止”第二款“未按合同约定按时足额支付租金、保证金或其他费用。逾期超过20日或累计欠付金额超过5万元的”，上诉人有权解除合同。在2020年9月16日，上诉人向被上诉人发出《合同解除通知书》已发生效力，被上诉人2020年9月27日支付40万元租金的行为不能对抗已生效的解除通知书。2.本案中被上诉人未支付的是2020年9月1日起至2021年8月31日止的租赁费用，支付的是次年的租赁费用，承租人按照合同约定以未按合同约定时间足额支付租金解除合同不受疫情防控的影响，不应适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的精神。3.至2021年4月，被上诉人仍未支付该年度租金，合同解除条件已达成。按照双方合同约定，双方第三阶段房屋租金90万元（自2020年9月1日起至2021年8月31日止）应当在上年度租金到期前30日一次性付清，也就是2020年8月1日前付清，在被上诉人与上诉人微信聊天中，被上诉人提出分两次支付，第一次支付50万，第二次在9月底付清，截止2021年4月，被上诉人仍未付清这一年度的租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》第12条“合同的变更解除和终止”第2款中约定“乙方具有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，要求乙方按本合同约定承担违约责任……（2）“未按本合同约定按时足额支付租金、保证金或其他费用，逾期超过20日或累计欠付金额超过5万元的”，被上诉人至今未按期支付该年度租金，已构成合同解除的条件，应依法解除双方签订的《房屋租赁合同》，并按合同约定承担违约责任，合同解除后，被上诉人应立即归还租赁房屋，并支付房屋占用使用费。综上所述，一审判决认定适用法律错误，请求二审法院依法改判支持上诉人上诉请求。 被上诉人什邡沃之家超市有限责任公司二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 向毓、李巧灵一审诉讼请求：1.确认双方签署的《房屋租赁合同》已于2020年9月16日解除，并判令被告立即归还租赁房屋；2.判令被告支付原告房屋使用占用费182,465元及违约金83,933元；3.本案诉讼费由被告负担。 一审法院经审理查明：2019年7月5日，原告向毓、李巧灵与被告什邡沃之家超市有限责任公司签订《房屋租赁合同》，约定将二原告夫妻共有的位于什邡市××路××号××广场××楼出租给被告用于开设超市，租赁期限为9年，自2019年9月1日起至2028年8月31日止，租金标准第一阶段为免租期，第二阶段自2019年9月1日起至2020年8月31日止，年租金标准为80万元，第三阶段自2020年9月1日起至2021年8月31日止，年租金为90万元，租金每年支付一次，每年租金于上年度租金到期前30日一次性付清，同时约定若被告未按本合同约定按时足额支付租金、保证金或者其他费用，逾期超过20日或累计欠付金额超过5万元的，二原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，违约责任为被告未按本合同约定按时支付租金或者补足保证金的，逾期超过30日的，从第30日起以当年未付金额按每日百分之二向二原告支付逾期付款违约金等内容。合同签订后，二原告依约提供了房屋，被告按约了支付第二阶段的租金80万元。2020年7月底、8月初，原告向毓与被告法定代表人曾德财通过电话、微信多次交谈支付第三阶段租金事宜。因经营受疫情影响和向毓经营原超市债务清偿问题，曾德财在2020年8月4日双方的微信聊天中提出分两次支付，先支付50万元包括代向毓支付其经营超市期间拖欠其他商家货款147851元，其余在9月底前付清。当日，向毓同意由被告代为支付其经营超市期间拖欠商家货款147851元，并通过微信向被告出具收取50万元租金的收条，被告向原告支付了租金352149元。2020年9月16日，被告收到二原告发出的解除合同通知书，通知书载明因被告未足额支付租金违约而解除房屋租赁合同，并要求在收到通知后15日内腾退房屋给原告等内容。此后，曾德财通过微信、电话与二原告联系未果。2020年9月27日，被告向原告转账支付剩余租金40万元，原告当日将款转账退还被告。2020年10月，原告向毓与被告商谈上调租金重新签订合同无果。为此，二原告诉至法院，主张权利。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.双方是否对变更合同第三阶段租金的支付方式、时间达成一致，被告是否违约达到解除合同条件；2.二原告送达解除合同通知书是否发生解除合同的法律效力。 一审法院认为，二原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。针对争议焦点一，合同约定“每年租金于上年度租金到期前30日一次性付清，若被告未按本合同约定按时足额支付租金、保证金或者其他费用，逾期超过20日或累计欠付金额超过5万元的，二原告有权解除合同并要求被告承担违约责任”，被告应在2020年8月1日前支付下年度租金，因经营受疫情影响和向毓经营原超市债务清偿问题，被告法定代表人曾德财在与向毓微信聊天中提出了分两次支付，第一次支付50万元中含代向毓清偿他人的债务，第二次在9月底付清，向毓虽然未对延期付款明确同意，但也未表示反对，而是同意收取租金50万元并由被告代为清偿债务，且向被告出具收条，被告当即将扣减代付债务147851元后的租金352149元支付给原告。上述过程能够反映，双方已对第三阶段租金的支付方式、时间进行了变更，且被告已履行，原告已接受，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”、第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，双方变更的合同成立并合法有效，被告在其承诺的期限内向原告支付剩余租金40万元因原告未接受而未履行完毕，其行为并未违约，解除合同的条件并未成就。另外，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，在疫情期间，即使本案被告按合同原定方式、时间履行付款义务逾期而违约，但并未表示不履行支付租金义务，也不构成根本性违约，出租人仅以未按期支付租金要求解除合同，不受法律保护。针对争议焦点二，虽然二原告的解除合同通知书送达了被告，根据变更的合同，解除合同的条件并未成就，因此解除合同通知书不发生法律效力，双方的《房屋租赁合同》应继续履行。综上，原告要求确认合同解除归还租赁房屋并支付房屋使用占用费、违约金的请求，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告向毓、李巧灵的诉讼请求。 二审中，被上诉人提交了如下证据：1.被上诉人什邡沃之家超市有限责任公司法定代表人曾德财向向毓发送的短消息，证实在一审期间及宣判后，被上诉人积极与上诉人联系，要求支付剩余租金，但上诉人拒绝回复，导致后期租金无法支付。2.被上诉人什邡沃之家超市有限责任公司法定代表人曾德财与被上诉人代理律师、上诉人一审代理律师与被上诉人代理律师的微信聊天记录，证实上诉人解除合同的原因是为了增加租金。上诉人对证据1的真实性无异议，但认为不能达到被上诉人的证明目的。上诉人认为证据2中上诉人一审代理律师与被上诉人代理律师之间的聊天记录只是双方律师之间的交流，交流的内容并未得到向毓的授权。对于曾德财与被上诉人代理律师之间的聊天记录并不能证实上诉人系增加租金而解除合同。本院认为，证据1能够证实被上诉人积极向上诉人履行剩余租金的支付义务，对该证据不予采信。证据2与本案不具有关联性，本院不予采信。 二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。 二审另查明，向毓与什邡沃之家超市有限责任公司法定代表人曾德财微信聊天记录如下：8月2日上午，向毓向曾德财发送文字信息为“曾总，如果紧张，你多少先给我一部分，我这边确实紧张，银行利息要付啊”。曾德财：“过几天给你处理，你要把商会欠款理一下，扣出来”。8月3日晚上向毓向曾德财发送手写对账单并注明“就这四家”。向毓：“抓紧安排明后天我要付银行利息”，曾德财回复“你先打50万房租条子，说明扣我们欠款多少钱，我明后天给你转款。金额已核实了”。8月4日，向毓：“扣款从后面扣，后面还有钱，你们欠你们自己的没问题吧”。曾德财：“后面款不会拖你很久，因为答应了别人9月之前付。你打个收条，注明啥子钱，扣除啥子钱，就给你打款”。向毓：“我答应其他家的，每家付个几千块，你们自己的钱，稍微晚点扣，应该没问题，实在不行先把三业的付啦，我也是答应其他家的，还要付银行利息”。曾德财：“向总理解一下，我们担保说清楚的，做人不能言而无信，谢谢理解”。向毓：“没说不扣，是晚点，租金还有那么多，我又没逼你把租金现在全部给我。大家相互理解一下”。8月4日下午，曾德财先后四次语音说明“剩下的款项在9月底之前付清”，向毓未回复。8月4日，向毓：“条子咋写”。向毓在微信中向曾德财发送自己书写的收条，收条载明“收条今收到什邡沃之家超市有限责任公司房租人民币50万元整。情况说明其中四川客卖隆超市有限公司尚欠：1、什邡互利商贸有限尾款25339元。2、德阳森川商贸有限公司尾款57233元。3、什邡市三业商贸有限公司尾款32476。4、什邡市兴意商贸有限公司尾款32803元。以上欠款合计147851元。从什邡沃之家超市有限责任公司应付给向毓、李巧灵房租中扣除，向毓、李巧灵表示同意。房租汇到以下账号，收款人户名李巧梅，收款账号。622908433100317012，开户行兴业银行温江支行”。 2021年1月13日，曾德财向向毓发送短信消息，内容为“向总，你好，剩余房租打那个账号？向总，两个问题，你说的年底电费发票，你还没有开过来呢？第二是剩余房租打那个账户？”，1月13日，曾德财向向毓发送短信消息为“向总，你好，房租的事情，你还是回个话嘛”。3月7日，曾德财向向毓发送短信消息为“关于房租的问题我们还是应该多沟通，多协调才好”。向毓未对房租问题作出回应。被上诉人二审表示愿意支付剩余房租，也可以马上支付房租。 本院认为,上诉人向毓、李巧灵与被上诉人什邡沃之家超市有限责任公司签订的《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同履行各自义务。本案的争议焦点在于当事人双方是否就2020年9月1日至2021年8月31日租金支付方式、时间进行变更并达成一致意见，什邡沃之家超市有限责任公司是否违约，案涉《房屋租赁合同》是否已于2020年9月16日解除。上诉人向毓、李巧灵上诉主张，被上诉人法定代表人曾德财虽在微信聊天中提出分延期支付租金的请求，并提出代为支付上诉人经营超市期间拖欠商家货款147851元，上诉人同意由被上诉人支付其经营超市期间拖欠商家货款147851元，并出具了收取50万元租金的收条，但上诉人并未对延期支付租金的请求表示同意，故不产生合同变更的法律后果，被上诉人未按时足额支付租金，已构成违约，上诉人于2020年9月16日向被上诉人送达解除合同通知书已发生法律效力。本院认为，虽然根据案涉合同之约定“每年租金于上年度租金到期前30日一次性付清，若被告未按本合同约定按时足额支付租金、保证金或者其他费用，逾期超过20日或累计欠付金额超过5万元的，甲方（向毓、李巧灵）有权解除合同并要求承担违约责任”，被上诉人应在2020年8月1日前一次性支付下年度租金90万元。但从上诉人向毓在8月2日上午发送微信“曾总，如果紧张，你多少先给我一部分，我这边确实紧张，银行利息要付啊”内容来看，系上诉人向毓首先向被上诉人法定代表人曾德财作出了可分期并延期支付租金的意思表示。另根据双方之后微信聊天记录内容，被上诉人法定代表人曾德财也提出了分两次支付租金，第一次支付50万元租金中含代向毓清偿他人的债务，第二次在9月底付清，向毓虽然未对延期付款明确同意，但也未表示反对，同时向毓同意收取租金50万元并由被上诉人代为清偿债务，且向被上诉人出具收条，被上诉人当即将扣减代付债务147851元后的租金352149元支付给向毓，从当事人双方就租金支付方式、支付时间磋商的整个过程及租金实际履行的具体情况来看，当事人双方已对第三阶段租金的支付方式、时间进行了变更，且被上诉人已履行，向毓已接受，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”、第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，当事人双方变更后的合同成立生效，被上诉人按照变更后合同履行期限向上诉人支付剩余租金40万元，但因上诉人拒绝接受而至履行不能，其责任在于上诉人，且在本案的审理期间，被上诉人均积极与上诉人沟通，要求支付剩余房租，但上诉人并未予以接受，故被上诉人并不存在违约行为，上诉人无权解除合同并要求被上诉人承担相应违约责任，因此上诉人于2020年9月16日向被上诉人发出解除合同通知书并不产生合同解除的法律效力。另，新冠疫情致被上诉人营业收入明显减少是不言而喻的，即便是按照合同原定的租金支付方式、时间来看，被上诉人仅仅为迟延支付租金，并未不履行租金给付的主要义务，尚不足以致上诉人的合同目的不能实现，被上诉人不构成根本违约。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”之规定，上诉人仅以未按期支付租金要求解除合同应不予支持。综上，上诉人向毓、李巧灵的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5296元，由向毓、李巧灵承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 家 审 判 员  毛文婷 审 判 员  吴 剑 二〇二一年五月二十四日 法官助理  蒋兮婧 书 记 员  张 晶