河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1726民初1431号原告：冯杰，男，1988年5月4日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：田辉，河南博涛律师事务所律师。被告：驻马店市海天置业有限公司，住所地河南省泌阳县北一环路与工业路交汇处。法定代表人：毛达锋，执行董事。委托诉讼代理人：杨明华，男，1951年11月22日出生，汉族，住河南省泌阳县。原告冯杰与被告驻马店市海天置业有限公司（以下简称海天置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法简易程序公开开庭进行了审理。原告冯杰的诉讼代理人田辉、被告海天置业公司的诉讼代理人杨明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯杰向本院提出诉讼请求：1．请求被告支付违约金134,776元及利息。2．诉讼费由被告负担。事实与理由：原告在被告处购买5幢5层5204号房屋，被告承诺：“致泌阳县泰联国籍全体业主：泌阳泰联国际广场项目是驻马店市海天置业有限公司投资兴建项目，因项目自身原因导致无法按照购房合同约定正常交房，现海天置业有限公司郑重承诺：2．工程计划于2016年5月1日交房，2016年7月1日试营业；3．按照商品房买卖合同约定9月30日交房，逾期交房按照商品房买卖合同约定2015年10月1日起支付每日合同总价万分之五的违约金，至交房之日止—”，至今被告未向原告交房，原告认为，被告对全体业主作出承诺2016年5月1日交房，如不交房自2015年10月1日起按照房价日万分之五支付违约金。因此应依照承诺内容支付原告违约金。被告海天置业公司辩称，原告诉讼请求超过诉讼时效；合同签订时间是2017年8月30日，约定交房日期为2015年9月30日，合同签订时约定的交房时间已经超过，视为没有约定交房日期，同时，原被告已经进行房屋交接验收，原告无证据证明被告存在违约事实，应当驳回原告诉讼请求。经审理查明，2017年7月24日，原告冯杰向被告海天置业公司交付房款136,000元，商品房铺位号5号楼5层5204号。2017年8月30日原告冯杰与被告海天置业公司签订商品房买卖合同。该合同第九条：商品房交付条件该商品房交付时应当符合：下列1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条：交付时间和手续（一）出卖人在2015年9月30日前向原告交付该商品房。……交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不书示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条办理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加），⑴逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1⑴项中的期限），在第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1⑴项中的比率）。⑵逾期超过30日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并在买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之八的违约金。2017年7月24日，原告冯杰与泌阳泰联物业管理有限公司就上述商铺签订了《商铺委托经营管理协议》，原告为甲方，泌阳泰联物业管理有限公司为乙方。协议第三条约定：甲方将其购买的商铺委托乙方进行出租和经营管理，委托经营期限自2015年10月1日起至2025年9月30日止（共计10年），甲方应于房屋交接手续办理完毕后即将该商铺交付乙方；如因开发商的原因造成商铺不能立即交付，则以开发商实际交付商铺时间作为原告向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方。开发商向甲方实际交付商铺的时间迟延的，如甲方放弃向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间不变；如甲方向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间顺延至开发商实际向甲方交房之日开始计算。如因甲方未付齐相关费用，包括但不限于总房款、契税、物业维修基金、房产税等自身原因造成商铺无法交付使用的，则委托经营期限从实际交付使用之日起顺延6个月起算；第四条约定：甲方委托乙方直接从开发商接收商铺，并对该商铺进行验收，甲方可参与验收并提出意见，乙方的验房结论可视为甲方的验房结论；第六条约定：委托经营期限内前两年，甲方放弃向乙方收取任何形式的经营收益。委托经营第三年、第四年、第五年，不管商铺是否出租，乙方给予甲方每年保底租金收益为购房合同金额的7%，每年的租金收益低于购房合同金额7%的，差额部分由商管公司补贴，租金收益高于购房合同金额7%的，除7%保底收益外超出7%-10%（不含7%）的租金部分委托方和受托方按8：2分成，超出10%-15%（不含10%）的租金部分委托方和受托方按7：3分成，超出15%以上的租金部分委托方和受托方6：4分成；合同还对双方的其他权利及义务作了约定。因乙方拒不支付原告第三、四年度的租金，原告于2020年7月24日起诉来院，要求泌阳泰联物业管理有限公司支付两年租金共计19,040元及利息。经本院调解，双方当事人达成如下协议：一、泌阳泰联物业管理有限公司自愿于2020年10月31日之前向原告冯杰支付第三年（2017年10月1日-2018年9月30日）、第四年（2018年10月1日-2019年9月30日）、第五年（2019年10月1日-2020年9月30日）的房租共计20,400元（每年按5%计算，即总房款的5%×3年）；逾期被告泌阳泰联物业管理有限公司除继续履行外，还自愿向原告冯杰支付利息（利息以20,400元为基数，自2020年11月1日起至还款之日止，按年利率12%计付）；二、原告冯杰自愿放弃其他诉讼请求。该调解协议已经生效。2015年9月28日，被告海天置业公司向泌阳泰联全体业主作出如下承诺：“致泌阳县泰联国籍全体业主：泌阳泰联国际广场项目是驻马店市海天置业有限公司投资兴建项目，因项目自身原因导致无法按照购房合同约定正常交房，现驻马店市海天置业有限公司郑重承诺：1．工程于2015年10月10日正常恢复施工；2．工程计划于2016年5月1日交房，2016年7月1日试营业；3．按照商品房买卖合同约定9月30日交房，逾期交房按照商品房买卖合同约定2015年10月1日起支付每日合同总价万分之五（0.5‰）的违约金，至交房之日止，违约金于交房时现金结算；4．租金，后期经营按照签订的经营委托管理协议继续履行（2017年10月1日起算，详见经营委托管理协议）。承诺人：驻马店市海天置业有限公司（章）2015年9月28日监督机关：泌阳县住房和城乡建设局（章）”。原告冯杰向河南省信阳市平桥区人民法院提起执行异议，要求解除对于泌阳泰联国际广场1号楼、2号楼、3号楼房屋、商铺的查封，河南省信阳市平桥区人民法院于2020年3月18日作出（2017）豫1503民初586-7号民事裁定，解除对案涉房屋的查封。2015年12月23日，被告海天置业公司依法取得商品房预售许可证。以上事实，有当事人陈述及书证在卷佐证，足以认定。本院认为，原告冯杰与被告海天置业公司于2017年8月30日签订商品房买卖合同，被告海天置业公司于2015年12月23日依法取得商品房预售许可证，该商品房买卖合同合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。该商品房买卖合同中约定的交房日期为2015年9月30日，即签订商品房买卖合同时已超过合同显示的交房日期，故该交房日期显然不能作为双方约定的交房日期。原告依据被告海天置业公司2015年9月28日作出的关于2016年5月1日交房的承诺主张被告承担逾期交房违约责任，由于该承诺保证的交房日期为2016年5月1日，亦早于商品房买卖合同的签订日期，该交房日期亦不能作为双方约定的交房日期，应视为双方对于交房日期没有约定。且原告依据其与泌阳泰联物业管理有限公司于2017年7月24日签订的《商铺委托经营管理协议》，于2020年7月24日向本院起诉，要求泌阳泰联物业管理有限公司支付第三、四年度的租金（2017年10月1日至2019年9月30日），后经本院调解达成协议，说明被告已经将案涉房屋予以交付。因此原告主张被告承担逾期交房违约责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告冯杰请求被告海天置业公司支付违约金，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告冯杰的诉讼请求。案件受理费2910元，减半收取计1,455元，由原告冯杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  马富周二〇二一年五月二十八日书记员  朱 珂