甘肃省山丹县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)甘0725民初180号 原告：陈某，男，1986年12月19日出生，汉族，山丹县李桥乡XXXX居民，现住山丹县，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：薛某，甘肃培黎律师事务所律师。 被告：张掖市某1实业有限公司（以下简称某1公司）。 住所：甘肃省高台县XXXX。 统一社会信用代码：XXXXX。 法定代表人：盛某，系该公司经理。 委托诉讼代理人：钱某，甘肃焉支律师事务所律师。 第三人：甘肃某2房地产开发有限公司（以下简称某2公司）。 住所：甘肃省山丹县XXXX。 统一社会信用代码：XXXXX。 法定代表人：李某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘某，男，1978年9月7日出生，汉族，甘肃省山丹县清泉镇居民，现住山丹县清泉镇XXXX号。公民身份号码×××。 原告陈某诉被告某1公司、第三人某2公司案外人执行异议纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人薛某、被告某1公司的委托诉讼代理人钱某均到庭参加诉讼，第三人某2公司的委托诉讼代理人刘某第一次开庭时到庭参加诉讼，第二次开庭时经传票传唤未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩书一份。本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出诉讼请求：1.请求解除对位于山丹县交通街农资农贸综合市场I座1-110号商铺的查封；2.依法确认该间商铺为原告合法财产；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为请求法院判决不得执行位于山丹县交通街农资农贸综合市场I座一层1-110号商铺，放弃第二项诉讼请求。事实及理由：2016年12月2日，原告与第三人某2公司签订商品房买卖合同一份，全款购买本案所涉商铺，原告是本案所涉商铺的合法产权人。山丹县人民法院在执行（2020）甘0725执821号申请人某1公司与被执行人某2公司建设工程合同纠纷一案中，将原告已购买的位于山丹县交通街农资农贸综合市场I座I-110号商铺（建筑面积31.52平方米、价值211184元）进行查封，查封期间是2020年7月28日至2023年7月27日止。为保护原告的合法权益，故提出如上诉讼请求。 被告某1公司辩称，被告某1公司对山丹县人民法院依法拍卖的D、J、H、G、E座房产在建设工程价款范围内享有优先受偿权，经法院判决已确认上述事实，原告申请解除查封的I座一层1-110号商铺并非被告具有优先受偿权的房产，该房产根据原告申请执行异议时提交的证据，它登记的楼号与法院查封的楼号不一致，无法确认原告申请解除查封的不动产与法院已拍卖的J座房产据无关联性，故原告的诉讼请求依法不能成立。 第三人某2公司辩称，第三人的委托诉讼代理人在任公司法人期间，向原告陈某实际出售的商铺是位于山丹县农资农贸市场西南角，位于总平面规划图的I座一层1-110号商铺，在山丹县房管局办理不动产登记证时误将总平面规划图的I座与J座混淆，将I座登记成了J座，将J座登记成了I座。原告陈某自签署购买合同后一直占有使用该商铺。 一、原告陈某为证明自己的主张提交如下证据：1.（2020）甘0725执异39号执行裁定书一份，证明山丹县人民法院查封了原告购买的位于山丹县交通街农资农贸市场I座110号商铺，原告向山丹县法院执行局申请执行异议后被驳回，故原告提起本诉。2.2013年2月13日，原告与第三人某2公司签订的某2商贸广场认购协议书、商品房买卖合同各一份，证明原告认购了涉案房屋，总价为211184元。3.收款收据八份、工商银行现金存款凭证一份、中国建设银行个人活期交易明细3份、微信转账截图两份，证明原告向第三人某2公司分别于2015年1月18日交纳30000元、2015年2月13日交纳60000元、2015年3月20日交纳21184元、2016年12月15日交纳31441元、2017年3月2日交纳20000元、2018年1月16日交纳两笔共计10000元、2018年12月2日交纳20756元，第三人某2公司于2017年3月2日、11月15日出具的证明二份，证明原告的房屋由第三人某2公司向案外人姜涛出租后收取的房租用于抵顶原告的房款，金额分别为8559元、9244元的事实。上述证据证明原告已向第三人某2公司付清全部房款211184元的事实。4.工商营业执照复印件一份，证明被告某1公司向法院申请财产保全之前原告已经实际占有该商铺经营棋盘室，并依法向工商部门进行了登记。5.张掖市中级人民法院案号分别是（2021）甘07执异2号、16号、19号执行裁定书3份，证明在案外人左某、陈某、赵某同样购买了位于山丹县交通街农资农贸市场商铺，张掖中院因甘肃恒润建筑工程有限公司申请执行第三人时查封了上述商铺，案外人左某、陈某、赵某提出执行异议，张掖中院支持了异议请求，原告的异议请求与被告某1公司申请执行第三人商铺的情形一样，也应得到支持。 上述证据，经被告某1公司质证，发表如下质证意见：1.对（2020）甘0725执异39号执行裁定书无异议。2.对房屋认购协议书和商品房买卖合同书的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，原告提交的协议书中载明商铺为I号楼一层108号，与被告某1公司诉前申请法院查封的不动产楼号、法院执行过程中查封和依法拍卖不动产的楼号均不一致，无法确认原告申请的I座就是不动产权登记中心登记的J座。3.对原告提交收款收据的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，收款收据中记载购买商铺的楼号有108、101号，故从票据上也无法确认原告购买的商铺与其请求解除查封的商铺系同一商铺；对两份证明的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，证明中商铺号与原告申请解除查封的商铺号也不一致；对工商银行现金存款凭证、中国建设银行个人活期交易明细、微信转账截图的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，上述大部分款项转至该公司法定代表人刘某及赵某某的账户，不能证明原告已经交付了全部价款。4.对营业执照的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，营业执照上经营场所是I座一层的111号，与原告票据上记载购买的房号也不一致。5.对三份裁定的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。赵某和陈某的案件中某1公司并未参与诉讼，上述案件与本案案件事实不同，不能因上述案件法院支持了异议人的请求，在本案中也应按照上述裁定而支持原告的诉讼请求，具体案件应该根据具体证据来认定案件事实。 上述证据，经第三人某2公司质证，发表如下质证意见：1.对原告提交（2020）甘0725执异39号执行裁定书的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，商铺就是卖给了原告，故法院驳回原告的执行异议是不对的。2.对房屋认购协议书和商品房买卖合同书的三性均无异议，需要说明的是认购协议签订的较早，认购时只有图纸而商铺尚未建成，签订买卖协议时商铺已建成并对商铺重新进行了编号，故认购协议和买卖合同的房号记载不一致。3.对收款收据、工商银行现金存款凭证、中国建设银行个人活期交易明细、微信转账截图以及证明的三性均无异议，需要说明的是收款收据中出现的110、108、101，实际都指110号；另外票据出现的刘某任公司的法人、赵某某任公司会计，但上述款项已全部转到公司账户。4.对营业执照的三性及原告索要证明的事实均无异议。5.对裁定书的三性均无异议，第三人认为这些裁定都是正确的。 二、被告某1公司未提交证据。 三、第三人某2公司为证明自己的主张提交如下证据：不动产登记证复印件二份、山丹县房产分户图二份，证明综合市场规划时I座位于西南角，但办产权证时候混淆登记为J座的事实。 上述证据，经原告陈某质证，发表如下意见：上述证据虽为复印件，但对其三性均无异议。原告购买的就是位于市场西南角商铺，根据规划应该是I座，现房管部门登记成J座是错误的，第三人某2公司应申请登记部门进行变更。 经被告某1公司质证，对第三人某2公司提交的上述证据均无意见。 四、本院依职权调取的证据：山丹县不动产事务中心的不动产登记证明及山丹县农资农贸市场综合市场总平面规划图各1份，证明原告所购买的铺面系该市场西南角的I座110号。 上述证据，经原告质证，发表如下质证意见：对证明的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，更进一步证明原告购买的商铺在I座，系案涉I座110号商铺的合法产权人。 经被告某1公司质证，发表如下质证意见：对证明的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议。根据上述证据可证明原告所主张的I座110号商铺与被告某1公司主张行使优先权的J座不是同一回事，和被告某1公司没有关系。 对原、被告所提交的上述证据及本院依职权调取的证据，经本院审核，予以确认。 根据以上当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人某2公司是从事房地产开发的企业。2014年12月30日，经张掖市公共资源交易中心评议委员会评议，被告某1公司以27476765.38元的价格中标第三人某2公司开发建设的山丹县农资农贸综合市场工程。双方按照建设工程中标通知书的要求签订《建设工程施工合同》，被告某1公司按约进行工程施工。被告与第三人于2016年12月28日对案涉工程进行了结算，该工程于2017年1月9日通过竣工验收合格，1月24日向山丹县住房和城乡建设局进行了建设工程竣工验收备案。 2012年2月13日，原告与第三人某2公司签订《某2商贸广场认购协议书》，原告以211184元的价格认购山丹县农资农贸综合市场建筑面积为31.52平方米的I座108号商铺；原告分次交纳商铺价款193381元，第三人反租原告的商铺租金17803元抵顶了购房价款，原告已交清全部所购商铺价款。2016年12月2日，原告与第三人某2公司签订《商品房买卖合同》，确定原告购买商铺的建筑面积为31.52平方米、编号为I座110号、价款为211184元。当日，第三人某2公司将该商铺交付原告，后第三人又反租该商铺。2018年12月27日，原告在其购买的商铺中登记经营棋盘室。 第三人某2公司于2017年申请办理不动产权证时，山丹县不动产登记事务中心为将“I座”登记为“J座”，该登记所附宗地图与山丹县农资农贸综合市场总平面规划图不一致。2021年4月14日，该登记事务中心向本院出具不动产登记证明一份，证明权利人为第三人某2公司，位于山丹县交通街农资农贸市场J座，房屋建筑面积1632.21平方米，不动产权证号为（2017）山丹县不动产权第XXXX号不动产权证书所记载的不动产位于该市场东南角处；权利人为第三人某2公司，坐落于山丹县交通街农资农贸市场I座，房屋建筑面积1645.34平方米，不动产权证号为（2017）山丹县不动产权第XXXX号不动产权证书所记载的不动产位于该市场西南角处；该两处不动产的坐落与该市场总平面规划图一致。庭审中，被告某1公司对山丹县不动产中心出具的登记证明无异议，认可I座与其行使优先受偿权的J座无关联，请求法院以查清的事实依法判决。 2019年4月2日，被告某1公司申请本院将第三人某2公司所有的位于山丹县交通街农资农贸综合市场D座、J座、H座、G座、E座房产依法进行了诉前保全；4月29日，被告某1公司以第三人某2公司未支付工程款为由起诉至本院；本院于2019年10月23日依法作出（2019）甘0725民初1556号民事判决，判决：一、被告甘肃某2房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告张掖市某1实业有限公司支付工程款6335590.94元，并承担利息125392元，共计6460982.94元。2019年6月10日起至工程款全部付清之日的利息，由被告甘肃某2房地产开发有限公司以所欠工程款为基数，年利率4.75%向原告张掖市某1实业有限公司计付；二、若被告甘肃某2房地产开发有限公司未按期履行本判决第一项义务，则原告张掖市某1实业有限公司对被告甘肃某2房地产开发有限公司名下的山丹县农贸农资综合市场D座、J座、H座、G座、E座的房产折价、拍卖或变卖的款项在本判决第一项义务总额内享有优先受偿权；三、驳回原告张掖市某1实业有限公司的其他诉讼请求。被告某1公司不服本院判决，向张掖市中级人民法院提起上诉，中院于2020年3月19日作出（2020）甘07民终53号民事判决，判决：一、维持甘肃省山丹县人民法院（2019）甘0725民初1556号民事判决第二项、第三项；二、变更甘肃省山丹县人民法院（2019）甘0725民初1556号民事判决第一项为“被上诉人甘肃某2房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告张掖市某1实业有限公司支付工程款7450236.7元，并承担利息147452.6元，共计7597689.3元。2019年6月10日起至工程款全部付清之日的利息，由被告甘肃某2房地产开发有限公司以所欠工程款为基数，年利率4.75%向原告张掖市某1实业有限公司计付。”2020年4月24日，被告某1公司向本院依法申请强制执行，本院于2020年4月29日依法作出（2020）甘0725执821号之一执行裁定书，依法查封、扣押、冻结、变价第三人某2公司相应价值的财产，原告陈某所购买的I座110号商铺便在查封财产之中。 另查明，第三人某2公司将I座所有商铺产权均办理在自己名下，不动产权证号为（2017）山丹县不动产权第XXXX号。第三人某2公司未能向原告提供相关证明，致使原告对其购买的I座110号商铺无法办理不动产权证。 本院认为，本案系因第三人某2公司未能向被告某1公司支付建设工程价款，被告某1公司行使优先受偿权而引起，除被告某1公司申请诉前保全第三人某2公司所有的山丹县交通街农资农贸市场D座、J座、H座、G座、E座的不动产外，法院依职权对第三人某2公司在该市场的其他不动产也进行了查封，原告所购买的I座110号也在被查封之列。原告陈某主张对涉案I座110号商铺享有实体权利提起诉讼，其目的是请求排除对涉案I座110号商铺的执行。庭审中，被告及第三人均认可原告所购买I座110号与被告某1公司主张行使优先受偿权的商铺无关联，被告某1公司请求法院以查清的事实依法判决。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条的规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。故执行异议裁定的效力问题及是否撤销，不属于执行异议之诉的请求范围。对原告要求解除查封的诉讼请求，根据法律规定人民法院判决不得对执行标的执行的，应解除对执行标的的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人基于实体权利对保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定，故本案应适用执行异议审查的相关法律规定。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，对本案原告提出的诉讼请求，应从上述四个方面进行审查。 一、关于原告陈某与第三人某2公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。原告主张其与第三人某2公司签订的《商品房买卖合同》是买卖双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告某1公司对《商品房买卖合同》的真实性、合法性没有异议，对与本案的关联性提出异议，其主张合同中确定的买卖标的物楼号为I座110号房与第三人某2公司登记的J座110号商铺不同，且收款收据中还出现其他房号。针对商铺号不一致的情形，本院依职权向山丹县不动产登记事务中心调取了相关证明，该中心为分别对“I座”、“J座”建筑面积、坐落位置进行了说明，被告某1公司对山丹县不动产中心登记证明无异议，认可I座与其行使优先受偿权的J座无关联，请求法院以查清的事实依法判决；第三人某2公司对《商品房买卖合同》的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议。故原告主张其为山丹县交通街农资农贸市场I座110号商铺的实际购买人事实清楚，其与第三人某2公司签订的《商品房买卖合同》系有效合同，本院予以确认。 二、关于原告陈某在查封之前是否已合法占有该涉案I座110号商铺的问题。原告提交企业经营场所证明一份，主张第三人某2公司于2016年12月2日将其购买的I座110号商铺交付后已合法占有该商铺；被告某1公司对原告提交的企业经营场所证明的真实性、合法性没有异议，对与本案的关联性有异议，其主张证明中记载的使用的场所是J座110号，与原告诉请的购买I座110号商铺没有关联性，根据山丹县不动产登记事务中心的证明，J座110号与I座110号系同一商铺，即坐落于山丹县交通街农资农贸市场西南角处、建筑面积为31.52平方米的I座110号；第三人某2公司对企业经营场所证明的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议。故原告主张将I座110号商铺在法院查封前已合法占有了涉案房屋的事实清楚，本院予以确认。 三、关于原告陈某是否交付全部购房款211184元的问题。原告提交工商银行现金存款凭证、中国建设银行个人活期交易明细、微信转账截图，证明自2015年1月18日至2018年12月2日分次交纳商铺价款193381元，第三人反租原告购买的商铺租金17803元抵顶了商铺价款，原告已交清全部商铺价款211184元。被告某1公司对工商银行现金存款凭证、中国建设银行个人活期交易明细、微信转账截图的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其主张原告将大部分款项转给该公司法定代表人刘某及赵某某的账户，不能证明原告已全额交付商铺价款。第三人某2公司主张刘某为公司法人、赵某某是公司会计，上述款项已全部转到公司账户。故原告主张已交清全部购房款211184元的事实清楚，本院予以确认。 四、关于未办理房屋产权证是否系原告陈某过错导致的问题。2017年，第三人某2公司将I座所有商铺产权均办理在自己名下，不动产权证号为（2017）山丹县不动产权第XXXX号。第三人某2公司未能向原告提供相关证明，致使原告对其购买的I座109号商铺无法办理不动产权证，第三人某2公司对该事实无异议，希望法庭支持原告的诉讼请求；被告某1公司请求以查清的事实依法判决；故原告主张对所购买的I座110号商铺未办理产权登记手续并非自身过错，而是第三人某2公司的原因导致与事实一致，本院予以确认。 综上，本院认为，法院对涉案I座110号商铺查封前，原告与第三人某2公司已于2016年12月2日签订了合法有效的房屋买卖合同并交付了全部购房款取得对涉案I座110号商铺的实际占有，只是未办理产权登记，但没有办理产权登记并非原告自身原因所致，其买卖行为完全符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四个条件，且案涉I座110号商铺并没有设定工程价款优先受偿权等，原告对涉案I座110号商铺享有物权期待权，足以排除法院的查封行为。鉴此，为保护当事人的合法权益，案经合议庭评议，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件适用法律若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 不得执行不动产权号为山丹县不动产权第XXXX号、登XXXX号商铺。 案件受理费4468元，由第三人甘肃某2房地产开发有限公司负担，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  肖金玉 人民陪审员  解惠琴 人民陪审员  杨寓顺 二〇二一年五月十八日 书 记 员  郭宗轩 附法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件适用法律若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。