北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5234号上诉人（原审被告）：白珍利，男，1985年2月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：张晴（白珍利之妻），1970年6月16日出生，住内蒙古呼和浩特市呼白路如意小区B区。被上诉人（原审原告）：田勇，男，1986年9月17日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市无为县红庙镇徐岗社区。委托诉讼代理人：郭鹏剑，北京茂宇律师事务所律师。上诉人白珍利因与被上诉人田勇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初4958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。白珍利上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由田勇负担。事实与理由：白珍利主张田勇系本案违约方，双方之间的房屋租赁合同已于2020年1月10日解除，田勇认可押金抵扣了租金，后又在一审中称不同意抵扣，田勇自相矛盾的主张不应获得支持；双方签订房屋租赁合同后受新冠疫情影响导致合同目的无法实现，应当减免相应租金。田勇辩称，同意一审判决。田勇向一审法院起诉请求判决：1.确认双方于2018年5月21日签订的《房屋租赁合同》已于2020年12月9日解除；2.白珍利支付房屋租金299200元（按月租金22000元标准，自2019年10月22日起计算至2020年12月9日之日止）；3.白珍利支付违约金共计44000元；4.白珍利支付冷气费2331.33元、冷水费142.5元、热水费454.85元、电费529.1元；5.诉讼费由白珍利承担。一审法院认定事实：2018年5月21日，田勇作为出租方授权委托人（甲方）与承租方白珍利（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方对田勇作为出租人均无异议。双方合同约定的主要内容为：出租房屋地址为东城区东水井胡同1号楼3C01公寓，房屋仅为商住用途，租期三年零三个月，自2018年5月22日起至2021年8月21日止。租金为每月22000元，租金支付方式押二付三，每三个月支付一次，于付款月起租日七天前支付下一次租金，乙方支付44000元作为保证金。在合同期内，乙方不得将保证金冲抵租金和本合同规定的各项费用，当本租约期满时，乙方应与甲方共同清点室内设施，并付清本租约项下其应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额无息退还。如乙方违反本合同的约定，甲方可扣留乙方所交付的全部或部分押金，当押金不足以弥补甲方损失时，甲方仍有权利向乙方追偿。关于违约处理：甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本合同，甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，严重影响乙方使用；甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方使用；因甲方原因造成本合同无法继续履行的，在乙方已经结清因使用该房屋所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于两个月房租的违约金。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋，或者未按期缴纳本合同约定的各项费用，累计金额超过一个月房租；乙方未按本合同约定支付租金，如乙方逾期未付，须按日加付其月租金的5‰作为滞纳金，逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权要求乙方支付二个月房租作为违约金，并与乙方解除本合同，收回出租房屋，甲方因以上原因与乙方解除本合同，甲方无需退还乙方所交付的押金，如押金不能赔偿因此给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。本合同自签订之日起，甲乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，违约方应向对方支付二个月房租作为违约金。双方补充协议约定，甲方协助乙方办理工商注册手续，并提供所有工商注册备案资料。乙方支付房租日期明细：第一次，2018年5月22日；第二次，2018年8月15日；第三次，2018年11月15日；第四次，2019年2月15日；第五次，2019年5月15日；第六次，2019年8月15日；第七次，2019年11月15日……另查，田勇向白珍利交付房屋时，冷水费、热水费、冷气费均已结清，电费剩余573度。关于涉诉租赁合同的解除时间、双方是否存在违约行为，双方均提交了田勇与白珍利的妻子张晴的微信通信记录，白珍利提交了张晴与兰芳的微信通信记录。双方对该证据的真实性均无异议。关于租金交纳情况及房屋交还时间，田勇主张白珍利租金实际仅支付至2019年10月21日，且已付租金并未按合同约定时间支付。白珍利主张已用押金冲抵两个月的租金，租金实际缴纳至2019年12月23日，且已于2020年1月10日交还房屋，因田勇存在违约，交房之前的租金亦不应支付，故并不拖欠田勇租金。田勇否认白珍利已于上述日期交还房屋，亦表示从未同意用押金冲抵租金，主张白珍利经多次催缴，仍逾期缴纳租金，已构成违约，白珍利一直占有房屋，直至法院在本案中组织双方交接。经查，白珍利提交的证据，并无反映双方于2020年1月10日曾完成清点室内设施、交接房屋钥匙密码或结算水电费用等能够反映已交接房屋的相应内容。在该日张晴发给兰芳的聊天记录中，有“先给你转22000吧，年后再商量吧”、“现在转的是11月22号至12月22号房租费，这样春节后商量2020年1月份房租费和以后按月付款即可”的内容。关于押金抵扣租金问题，白珍利认为田勇在2019年11月26日聊天记录中存在“押金已经都用完了，房租已经有欠费了。想知道您还有几天回来，我这边收不到钱，业主那边也收不到钱，业主这边也在催我，所以希望您理解”的表述。对于该表述，田勇称其为表达押金都没了，并非已同意抵扣的意思表示。为证明白珍利此后继续使用房屋，田勇提交2020年10月15日的《携物出门条》照片一张，该出门条中，房号原记载为C301，租户姓名及搬运人签字均为白珍利，显示内容为，字画一幅、二把椅子；后上述房号、租户姓名、搬运人签字部分的信息均被划去，房号涂改更正为：B301，租户姓名及搬运人签字均涂改更正为：张军。登记的联系电话号码亦经过多次更正，更正前被划去的七位号码与白珍利手机号码前七位相同，更正后最终的手机号码不是白珍利的号码。白珍利否认该证据的关联性和证明目的，认为系他人房屋搬家，与白珍利方无关。经向物业核实，该照片与物业留存原件一致，均为涂改后的状态。物业工作人员表示，房号内容等信息均系搬运人自行填写的，具体细节已无法回忆清楚，因时间久远，监控录像已被覆盖，故无法调取。关于田勇是否履行协助办理营业执照义务，白珍利表示在田勇与白珍利的妻子张晴的微信聊天记录中，2018年8月8日有“田勇：工商刚给我打完电话了，跟您没关系，之前有个租户公司注册在房间里，需要联系这家公司，已经沟通完了，对您没影响。”“张晴：明白谢谢！不影响我们注册公司吧？”“田勇：不影响”的内容，2019年9月11日有“田勇：张姐，您看看需要补哪些手续告诉我，我提前问一下”“张晴：1.房主一比一身份证复印件，2.房产证复印件，3.房主的证明材料及授权委托书，4.房主的固定电话和手机，5.约房主见面在付房租。”的内容，用以反映田勇未履行配合办理营业执照义务。田勇认为上述内容并不能证明田勇未尽到配合义务，房主身份证、房产证等材料均已向白珍利提供过，白珍利租赁房屋一直用于居住，9月11日白珍利微信记录索要材料亦不是为了申请办理营业执照，而是为了办理其他业务。田勇为证明其上述主张，表示在田勇与白珍利的妻子张晴的微信记录中，2019年6月24日显示“张晴：北京市住房租赁平台，需租赁人上传房东（朱元才）身份证原件扫描件，还有我们租的房子属于哪个小区？田勇：小区就叫北京INN。身份证复印件给你们了，你让你们公司的人扫描一下就行。张晴：复印件不行，得要原件的扫描件、田勇：那我找他本人要一下。你们是公司要求备案是吗？张晴：不是，是个人为将来北京落户做准备。”2019年6月26日田勇向张晴微信发送朱元才身份证正反面照片，当天微信聊天记录显示“田勇：用后面这两张，分辨率要高一些。张晴：好的，谢谢！”2019年7月5日微信聊天记录显示“张晴：得要产权证原件扫描件。田勇：你等我消息吧。”2019年7月9日田勇向张晴微信发送房产证照片。经询，就涉案房屋是否曾向工商管理机关申请办理过工商登记等相关手续，白珍利未提交相应证据。白珍利解释称，因田勇未提交基础材料，导致白珍利一直无法启动工商登记申请程序。2020年12月9日，一审法院到涉案房屋现场组织双方对房屋进行了交接。当日，经一审法院向物业公司核实，涉案房屋尚欠冷气费2331.33元、冷水费142.5元、热水费454.85元，电表剩余92度，每度电金额为1.1085元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人签订的《房屋租赁合同》内容未违反法律规定，合同应属有效，双方当事人均有义务依照合同约定履行。白珍利未按照合同约定的期限足额履行支付房租义务构成违约，由于双方《房屋租赁合同》中对于违约责任已有明确条款约定，故白珍利应按照合同约定金额承担违约责任。田勇依据合同主张拖欠的房租及违约金，理由正当、数额合理，法院予以支持。田勇要求白珍利支付的冷气费、冷水费、热水费和电费金额，不高于法院查实的数额，该项诉讼请求法院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。白珍利抗辩2020年1月10日已经交还房屋、押金已折抵租金、田勇存在未履行协助办理营业执照义务的抗辩意见，缺乏充分证据支持，法院不予采信。2020年12月9日，法院已组织双方实际交接涉案房屋，田勇诉请确认双方合同于该日解除，于法有据，法院予以支持。关于押金，法院认为押金的性质是白珍利交付的合同履约保证金，且双方合同中有冲抵弥补甲方损失的相应约定，故应优先用于抵扣白珍利应付违约金。据此，一审法院于2021年2月判决：一、确认田勇与白珍利于2018年5月21日签订的《房屋租赁合同》已于2020年12月9日解除；二、白珍利于判决生效之日起十日内向田勇支付房屋租金299200元、冷气费2331.33元、冷水费142.5元、热水费454.85元、电费529.1元；三、白珍利应向田勇支付违约金44000元（已用白珍利交纳的押金44000元全部冲抵）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审查认定的事实与一审法院查明事实无异。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，田勇与白珍利签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。因白珍利未按照合同约定期限支付房租构成违约，田勇按照合同约定要求解除合同并要求白珍利支付违约金，一审法院对田勇的诉讼请求予以支持，并无不当。因田勇提供证据证明白珍利实际占用房屋，一审法院亦在2020年12月9日在涉案房屋现场组织双方进行交接，故一审法院认定该日为双方房屋租赁合同的实际解除日期，并根据该日向物业公司核实的情况判决白珍利支付房屋租金、冷气费、冷水费、热水费、电费，均无不当。因双方在房屋租赁合同中对押金44000元进行了明确约定，一审法院根据合同约定认定押金性质为履约保证金，并判决以押金优先抵扣违约金，亦属合理。因白珍利的举证不足以证明其系受新冠疫情直接影响导致合同目的无法实现，对其在上诉过程中提出的减免租金的请求，本院难以支持。综上，白珍利的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6500元，由白珍利负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年五月十一日法官助理  方浩然书 记 员  王远征书 记 员  果满树