河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0402民初1517号 原告:邯郸市城投房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区和平路261号。 法定代表人：梁耀峰，系公司董事长。 委托诉讼代理人：张伟，河北紫微星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李邯凯，河北紫微星律师事务所律师。 被告：杨子勇，男，汉族，1963年3月13日出生，住址：邯郸市邯山区。 原告邯郸市城投房地产开发有限公司（以下简称城投公司）与被告杨子勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，于2020年9月23日第一次公开开庭进行了审理，经审理发现本案案情疑难复杂，转为普通程序后于2021年3月2日再次公开开庭审理了本案。原告城投公司的委托诉讼代理人张伟、李邯凯，被告杨子勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城投公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认城投公司、杨子勇签订的商铺租赁合同于2020年3月25日起解除，杨子勇立即腾空并返还所租赁的商铺；2.杨子勇按照合同约定支付租金1799796元；3.杨子勇按照合同约定支付违约金4016729元（暂计至5月22日，以欠缴租金日0.3%计算至还清全部租金之日止）；4.杨子勇支付房屋占用费104612.86元（暂计至2020年5月22日，从2020年3月25日起按原合同租金标准计算至实际搬离租赁商铺之日止）；5.判令杨子勇支付欠缴水费14491.8元，欠缴物业费29374元，欠缴电费及因欠缴电费产生的相关费用；6.本案诉讼费、保全费等实现债权的费用由杨子勇承担。事实与理由：城投公司与杨子勇于2015年7月1日签订租赁合同，合同约定租赁期限6年，租赁面积地上715.06㎡，地下715㎡，租金标准为地上65元/平方米/月，地下5元/平方米/月。租金每半年一交，先交后用。合同第六条约定，杨子勇逾期两个月不缴纳房租的，按擅自解除合同处理，城投公司将另行出租，对杨子勇投入的装修费用不予补偿，履约保证金不予退还。合同第三十八条，如杨子勇迟延交租金及其他应缴费用，须向城投公司支付违约金。每迟延一日，按所欠缴金额的千分之三支付违约金，如连续一个月未能交足租金及其他应缴之费，城投公司有权单方解除合同，收回店铺，应缴费用从杨子勇的履约保证金中扣除。合同签订后，杨子勇多次出现无故延付、少付租金情况，特别是2018年10月至今，杨子勇一直未按合同约定支付租金，城投公司多次催缴无果。城投公司于2020年3月19日向杨子勇发函，通知解除《商铺租赁合同》。现杨子勇仍未补缴欠付租金，也未腾空、返还所租赁的商铺。为维护合法权益，望判如所请。 杨子勇辩称，在合同期间内不存在不付租金或少付租金的情况。因发现租金远高于周围商铺，经城投公司法律顾问调查，后双方口头协商将房租降为40元/平方米，后又再次口头协商将租金降为30元/平方米，2017年1月之后按此价执行到2018年年底，以上事实虽没有文字协定，但双方实际履行。城投公司违反双方口头协定，有违市场公平原则，杨子勇有权拒绝支付相关费用。并且，城投公司单方解约，杨子勇并未违约，有权拒绝腾空房屋、支付租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。 城投公司提交了如下证据： 1.房屋产权证1份，证明案涉商铺属城投公司所有； 2.租赁合同1份，证明杨子勇承租了商铺，租赁期限为6年，租金每月50054元，第四年租金增加百分之十，租金每半年交纳一次，逾期交纳房租按照应交租金金额0.3%收取滞纳金，连续一个月未能交足租金及其应缴收费，城投公司有权解除合同，应缴之费从履约保证金中扣除； 3.律师函及杨子勇回函各1份，证明城投公司2020年3月19日向杨子勇发送解除合同律师函并通知杨子勇收到律师函后三日内到城投公司办理解除合同及返还商铺事宜，未办理的将承担逾期返还商铺占用费等一切损失； 4.收据2张、聊天记录1张，证明杨子勇2016年7月6日之前都是通过南湖花园三期物业交纳水费、电费，在2016年7月6日之后，自己交纳电费，再也没有交过水费； 5.招投标文件1份，证明招标时租金为每月每平米70元； 杨子勇质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但是口头变更了租金，2015年7月1日至2015年12月31日是按照70元／平方米执行的，城投公司的法律顾问调查周边租金后2016年4月至2010年12月是按照40元／平方米执行的，2017年1月1日至2018年年底是按照30元／平方米执行的；对证据3，不同意解除合同；对证据4，水费记不清了，就按照城投公司所说，物业费没有交过，城投公司老总当时说不用交物业费；对证据5，没有异议。 杨子勇提交了如下证据： 1.票据3张、收条1张，证明2015年4月交了150000元租金，2015年12月21日交了115000元租金，2017年4月26日交了64355.4元租金，2018年6月27日交了64356元租金，2018年6月份之后城投公司没有给其开票。 城投公司质证意见为：对2018年6月27日票据64356元租金原件认可，其他是复印件，不符合证据规定，这些票据仅仅能够证明杨子勇交付租金的情况，不能证明租赁合同约定每平米70元数额的改变。 对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在此后审理部分依法予以综合分析、认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨子勇（乙方）中标了城投公司（甲方）南湖花园小区三期商铺，后双方签订了《商铺租赁合同》，合同主要约定：“一、租赁商铺的位置及面积第一条甲方将坐落于出租给乙方使用。第二条该店铺的一层建筑面积为715.06平方米，负一层的建筑面积为715平方米。二、租赁期限第三条甲方向乙方出租该店铺的期限为6年，租期从2015年7月1日始至2021年6月30日止。三、租金和履约保证金第五条租金以该店铺建筑面积计算，租赁期前三年地上一层每月每平方米租金65元，负一层每月每平方米租金为5元；该店铺的租金每月为人民币50054元；每年租金为600648元。第四年起，店铺租金按照原始租金每三年增加10%。如乙方要求甲方开票，税金由乙方负责缴纳。第六条店铺租金每半年缴纳一次，每期店铺租金为300324元。签订租赁合同时，乙方需一次性缴纳第一期租金150162元（包括三个月免租期），2015年11月30日前需缴纳第二期店铺租金，以此类推，以后每半年缴纳一次，先交后用。逾期二个月不缴纳房租的，按乙方擅自解除合同处理，甲方将另行出租。对乙方投入装修等相关费用，不予补偿，履约保证金不予退还。租金中不包括水电燃气暖气物业管理的费用，上述费用由乙方自行承担。第七条乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付履约保证金人民币壹拾万元，投标保证金自动转为履约保证金。履约保证金由甲方保管直至租约期满，在乙方无违约和无赔偿、无欠费的前提下如数（不计利息）退还乙方。……第二十二条乙方须按时缴租金及其他应缴之费用，逾期每日按应缴金额的千分之三收取滞纳金。……第三十八条如乙方迟延缴租金及其他应缴之费，须向甲方支付违约金。每迟延一日，应按所欠缴金额3‰支付违约金，如连续1个月未能交足租金及其他应缴之费（无论是否已获证实通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回店铺，应缴之费用从乙方的履约保证金中扣除。”合同还约定了其他事项。城投公司如约交付租赁场地，杨子勇对商铺进行了装修、经营。庭审中城投公司对杨子勇已交纳履约保证金100000元、房租1123233.4元（973233.4+150000＝1123233.4元）的事实不持异议。2020年3月24日，城投公司以杨子勇存在延付、少付租金为由向其送达了解除《商铺租赁合同》的律师函。2020年3月26日杨子勇复函城投公司表示拒绝解除合同，原因为“一、在合同执行过程中，我不存在少付租金情况。合同签订之后，因合同中商定的租金不合理（70元每平方米），远高于周边商铺，在此基础上，我曾多次去你公司进行协商，在你公司有关部门和领导的同意下，口头约定降低租金为40元每平方米（2016年4月至12月期间均按此执行）。后因经营压力过大，经与你公司再次协商后，租金降为30元每平方米。以上事宜，虽因各种原因未及时补充文字协定，但自2017年1月之后，你我双方始终按此执行，已构成既定事实……”。因杨子勇至今未补缴租金、未腾空返还商铺，导致城投公司诉至本院，要求判决。 另查明，杨子勇2015年7月1日至2016年3月31日的房租按照每月每平米70元缴纳，2016年4月1日至2016年12月31日的房租按照每月每平40元缴纳，2017年1月1日至2018年9月30日的房租按照每月每平30元缴纳。城投公司对杨子勇关于租金调整的辩称不予认可，但对公司法律顾问调查市场后做出周边房租为每月每平40元报告的事实不持异议，但称该报告并未经有关领导签字认可。 本院认为，城投公司与杨子勇签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方之间形成了租赁合同法律关系。依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照约定全面履行合同义务。 关于《商铺租赁合同》应否解除及返还商铺的问题。本院认为自2018年9月30日起，杨子勇未再支付租金，城投公司以此向其送达解除合同律师函，符合合同第三十八条约定，该律师函送达之日即为合同解除日期。故本院确认案涉租赁合同于2020年3月25日解除。合同解除后，承租人负有腾退义务。城投公司请求杨子勇腾空并返还所租赁的商铺，本院予以支持。 关于杨子勇欠付租金数额的问题。本院认为城投公司认可曾对房租每月每平40元租金的事实进行了调查，并形成了报告。双方虽未形成书面协议，但杨子勇按照此数额缴纳租金，城投公司未提出异议，应视为双方对房租数额进行了事实上变更。故对杨子勇按照每月每平40元缴纳2016年4月1日至2016年12月31日房租的辩称，本院予以采信。杨子勇辩称2017年1月1日至2018年9月30日的房租经与城投公司协商按照每月每平30元交纳，但未能提交任何证据，城投公司对此亦不予认可，应推定为合同未变更，系杨子勇的单方行为。城投公司与杨子勇对2017年1月1日之前的交费数额无异议，2017年1月1日之后的房租仍应按照每月每平40元计算。杨子勇实际按照每月每平30元交纳2017年1月1日至2018年9月30日（21个月），尚欠162.6元（715.06×21×10-150000=162.6）。2018年9月30日之后杨子勇未再支付租金。2018年9月30日至2020年3月24日（共17个月零24天）欠付租金数额为508384.59元。（715.06×17×40+715.06×40÷31×24≈508384.59）。另根据合同约定，合同解除后应缴之费应从履约保证金100000元中扣除，综上租金总欠408547.19元（162.6+508384.59-100000=408547.19）。 关于城投公司诉请支付违约金的问题。本院认为杨子勇未按照约定缴纳租金，应当承担违约责任。根据合同第三十八条的约定，应缴租金每迟延一日，应按所欠缴金额3‰支付违约金。该违约金约定显然过分高于城投公司造成的损失，应予以适当减少。从公平考据，2019年1月15日至2019年8月19日的违约金应参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，2019年8月20日之后的违约金应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。杨子勇在2018年9月30日后未再支付租金，扣除履约保证金100000元后，按照每半年缴纳一次租金的约定。杨子勇应于2019年1月15日支付2019年1月15日至2019年7月14日（6个月）的租金171614.4元（715.06×40×6=171614.4），于2019年7月15日支付2019年7月15日至2020年1月14日（6个月）的租金171614.4元（715.06×40×6=171614.4），于2020年1月15日支付2020年1月15日至2020年3月24日（2个月9天）的租金65318.39元（408547.19-171614.4×2=65318.39）。故2019年1月15日至2019年7月14日（180天）的违约金以171614.4元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率年4.35%的四倍计算为14725.93元（171614.4×4.35%×4÷365×180≈14725.93），2019年7月15日至2019年8月19日（35天）的违约金以343228.8元（171614.4+171614.4=343228.8）为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率年4.35%的四倍计算为5726.75元（343228.8×4.35%×4÷365×35≈5726.75），2019年8月20日至2020年1月14日（147天）的违约金以343228.8元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率年4.25%的四倍计算为23499.42元（343228.8×4.25%×4÷365×147≈23499.42），暂合计为43952.1元（14725.93+5726.75+23499.42=43952.1）。2020年1月15日至全部缴纳之日止的违约金以408547.19元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算。 关于城投公司诉请支付房屋占用费104612.86元的问题。本院认为合同解除后承租人负有返还租赁物的义务。逾期返还的，应当支付迟延返还房屋占用费。本案承租人杨子勇于2020年3月25日收到解除合同律师函，应于2020年3月28日前返还商铺。杨子勇至今未予返还，应当按照月租金28602.4元（715.06×40=28602.4）支付自2020年3月28日至腾空之日止的商铺占用费。 关于欠付水费、物业费问题。本院认为杨子勇虽然负有交纳水费、物业费的合同义务，但城投公司提交的收据、微信聊天记录不足以证明实际的欠付金额。故本院对其该项诉请，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认邯郸市城投房地产开发有限公司与杨子勇签订的《商铺租赁合同》于2020年3月25日起解除； 二、杨子勇于本判决生效之日起十日内腾清并返还给邯郸市城投房地产开发有限公司位于； 三、杨子勇于本判决生效之日起十日内支付邯郸市城投房地产开发有限公司租金408547.19元； 四、杨子勇于本判决生效之日起十日内支付邯郸市城投房地产开发有限公司商铺占用费（自2020年3月28日起至实际搬离之日止按照月租金28602.4元计算）； 五、杨子勇于本判决生效之日起十日内支付邯郸市城投房地产开发有限公司违约金43952.1元（暂计至2020年1月14日，2020年1月15日至全部缴纳之日止的违约金以408547.19元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）； 六、驳回邯郸市城投房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费53555元，由杨子勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  于 凯 人民陪审员  孙立新 人民陪审员  马 林 二〇二一年五月十七日 法官 助理  杨科鹏 书 记 员  李沙沙 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。