西安市未央区人民法院民事判决书 (2021)陕0112民初2254号 原告：西安贝壳公寓管理有限责任公司，住所地：陕西省西安市。统一社会信用代码 91610113MA6U1EB41G。法定代表人：潘东，总经理。委托诉讼代理人：张晓旭，陕西金戈法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人:李龙龙，男，该公司员工，住该公司被告：赵秋艳，女，1980年9月10日出生，汉族，住西安市灞桥区房，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告西安贝壳公寓管理有限责任公司（以下简称“西安贝壳公司”）与被告赵秋艳委托合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理，原告西安贝壳公司的委托诉讼代理人张晓旭，被告赵秋艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西安贝壳公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告解除《房屋托管协议》；2、被告赔偿原告违约金合计36000元；3、被告退还押金1500元；4、被告承担本案律师费、诉讼费用。事实和理由：2018年7月18日原被告签订了《房屋托管协议》，被告把西安市未央区XX城XX路XX号楼XX单元XX室房屋托管给原告，托管期为5年，双方关于托管期维修责任约定：房屋内所存房屋结构、上下水、电、天然气、暖气片，房屋墙体以内管道及物业等相关的设施，在托管期内出现非人为损坏，由被告负责维修，若被告拒绝维修，原告可代为维修费用及损失由被告承担。托管期间房屋卫生间防水问题致使卫生间墙面及次卧墙面发生严重的起皮、脱落、发霉，给租客正常入住带来很大影响，2020年5月19日，原告通知被告依据合同对卫生间墙面严重返水进行维修，被告以没有找到师傅为由拒绝维修，原告多次催促无效，为保证房屋的正常运营，原告寻找维修师傅自行维修，维修费3000元从被告下期租金4500元予以扣除，剩余房租1500元支付给被告，2020年8月1日，被告以未收到租金为由切断房间水源，致使租客因此退房，2020年8月9日被告未经原告允许私自更换门锁，致使该房屋至今无法对外经营。被告严重损害原告合法权益，现诉至法院，请求判如所请。赵秋艳辩称，驳回原告的全部诉讼请求；要求原告合同期内由于使用不当对房屋造成的损坏进行赔偿；要求原告对合同期内擅自毁坏屋内基础设施进行赔偿，共计1856元；原告承担本案全部律师费、诉讼费等；原告承担合同期内未结清费用物业费131.8元；解除房屋托管合同并归还房屋水卡，天然气卡等物品。2020年5月19日原告通知其房屋漏水造成墙皮开裂，脱落，随后其与物业处确认楼上楼下住户均未发现漏水，应是屋内问题，其随于5月20日、5月23日分别联系防水师傅及墙体师傅一起去屋内查看，随后其联系原告，要求其来屋内跟师傅一起商量房屋维修问题，原告以没有提前预约不能来为由拒绝，随后告知其不用维修了，其无奈只能带维修师傅离开，故原告所说其以没有维修师傅为由拒绝维修无事实依据；原告提出的卫生间防水问题，2019年5月20日去房屋内检查时，发现卫生间地漏滤网已缺失，地漏周围头发缠绕，有明显人为使用不当造成的堵塞和积水现象，故原告所说的卫生间防水出现问题无依据，屋内地板下陷，墙皮开裂不排除人为泡水造成，依据双方合同约定原告应合理使用所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，由乙方负责修复；2020年7月22日11时15分其收到原告发送的一份维修清单，金额共计4150元，此维修费用从何而来，如何产生，其并不知情，属于原告单方面行为，故其无需承担，对原告起诉书中所说的维修费3000元与告知其的金额不符，具有欺诈行为，而其也从未收到过任何扣除租金的通知，维修期间，原告擅自砸毁卫生间地板，破坏卫生间吊顶，未告知亦未与其商议，其要求原告对房屋内损坏的基础设施赔偿；2020年8月4日，原告逾期未缴纳租金18天，按照合同约定，在原告知情的情况下，拖欠房租达15天以上，其有权收回房屋，合同终止。8月4日，其发送《解除房屋托管合同通知书》给原告，要求按照合同约定解除托管合同，收回房屋，请原告于8月9日将房屋交付其，原告于8月9日仍未将房屋腾出交付，其换锁收回房屋。按照合同约定，因原告违约，房屋内全套家电软装归其所有，综上应驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，本院认定事实如下：2018年4月18日，托管方（甲方）赵秋艳与受托方（乙方）西安贝壳公寓管理有限责任公司签订《房屋托管合同》，将甲方位于西安市未央区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋托管给乙方；托管时间共伍年整，从2018年7月18日至2023年7月17日收回；由于乙方需每年对房屋整体进行基础设施完善及检修，甲方同意自交房日起总计给予乙方90天免租期，免租期从2018年4月18日至2018年7月17日；乙方的权利义务：乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，由乙方负责修复，若自然损坏，乙方不负责赔偿；乙方自用部位的设施设备、装饰装修的日常修缮、维护费用由乙方承担；租赁期内，乙方因经营可对租赁房屋进行二次装修，所产生的费用由乙方承担，但二次装修不影响房屋的承重结构；双方责任及义务：房屋内所存房屋结构、上下水、电、天然气、暖气片，房屋墙体以内管道及物业等相关的设施，在托管期内出现非人为损坏，由甲方修理，若甲方在乙方告知的情况下拒绝修理，可由乙方代为修理，但所有费用及损失由甲方承担，若本条上述设施出现人为损坏及其他设施损坏的，乙方应该负责修理并承担相关费用；本合同托管期限未届满前，一方拟终止合同，须提前至少2个月通知对方，并征求对方同意。托管期间甲乙双方不得擅自单方面终止合同，若甲方违约，则一次性赔偿乙方两年本合同中的月租金作为违约金，用于乙方装修房屋费用、人工、运营等其他损失，若乙方违约则需将全套家具，全套家电，全套软装无条件留给甲方，另乙方多交费用，甲方无需退还；合同的更改、补充和终止：在乙方知情的情况下，乙方拖欠房屋租金达15天以上，甲方有权收回房屋，合同终止；乙方除补交所欠租金外，须按应付额和实际拖欠天数向甲方支付银行信息。另查明，合同签订后，双方依约履行了合同，在合同履行过程中，2020年5月19日，原告工作人员联系被告，告知房屋卫生间、次卧、客厅等处墙面出现渗水返潮需要维修，双方就维修事宜未能达成一致意见，后原告对被告房屋进行维修，原告向案外人转账支付1500元，维修费用金额及承担问题双方各执一词，2020年6月4日，被告告知原告工作人员下个月租金到期后不想继续出租，2020年7月22日，原告向被告转账1500元支付2020年7月18日起至2020年10月17日的部分租金。2020年8月3日，原告向被告发函，内容为2020年8月1日该房屋在未发生水费等费用拖欠的情况下停水，停水因被告擅自关闭总水阀致使租客无法正常居住，要求被告尽快处理。2020年8月4日，被告向原告发解除房屋托管合同通知书，内容因原告逾期支付租金达18日，被告根据合同约定解除与原告的托管合同，托管合同自通知书送达之日解除，要求原告在收到通知书之日起5日将托管房屋交付被告。2020年8月5日，原告就被告发出的解除房屋托管合同进行回函，内容为原告在2020年7月22日向被告支付租金，原告不存在违约；屋托管期内卫生间及次卧墙体返潮发霉，影响房屋正常使用，被告拖延拒绝维修，原告代为维修，维修费用由被告承担，原告正常履约，不存在违约行为；原告希望被告全面完整地履行双方的托管合同，保证公司的正常经营，对被告关水产生的损失承担责任，合同期满，原告将依约配合被告办理相关的解约手续。又查明，2020年8月9日，被告更换托管房屋门锁，收回房屋。本案审理过程中，原告增加诉讼请求，请求被告赔偿其物品损失11976.3元，后双方协商原告将上述诉请中物品从被告房屋内拉走，原告将物品拉走后撤回该项诉讼请求。上述事实，有《房屋托管合同》、微信聊天记录、照片、函件及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《房屋托管合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。在双方合同履行过程中，因房屋返潮维修事宜产生分歧，原告通知被告维修，被告认为该事项不属于双方合同约定的维修范围，未实际维修，不愿承担维修费用，后被告进行维修，该维修义务本院认定应由被告承担，被告未进行维修，原告维修费用应由被告承担，但原告提供的证据不足以证明产生维修费用为4015元。原告支付房屋租金时单方主张用该维修费折抵租金，被告不同意，原告自行扣除维修费用支付部分租金，存在违约；被告在原告支付部分租金，双方尚在协商处理租金及维修费用时，强行换锁收房解除合同，亦存在违约行为，且被告的该违约行为给原告造成了较大的损失，应当承担违约责任。关于原告诉请解除与被告签订的《房屋托管协议》，因双方均同意解除合同，故本院对原告的该诉请予以支持。关于原告诉请被告赔偿其违约金36000元的诉请，因双方在合同履行期间均存在违约行为，原告违约在先，可减轻被告的违约责任，本院酌情认定被告应赔偿原告违约金6000元。关于原告诉请被告退还押金1500元，本院予以支持。关于原告诉讼中增加诉讼请求后又撤回增加的诉讼请求，本院经审查原告的撤回申请符合法律规定，依法予以准许。被告辩称原告使用房屋不当给其造成损失1856元，因无相关证据证明，本院不予采信。被告辩称的物业及水电卡等损失，因被告存在违约行为导致合同解除，该损失由被告自行承担。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告西安贝壳公寓管理有限责任公司与被告赵秋艳签订的《房屋托管协议》；二、被告赵秋艳于本判决生效之日起十五日内支付原告西安贝壳公寓管理有限责任公司7500元；三、驳回原告西安贝壳公寓管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费737元（原告已预交），由被告赵秋艳负担，与支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员  徐  红  二〇二一年四月二十三日 法官  助理  刘思檬书  记  员  仲海燕20210112225412119161011361411980910131401XXXXXXXXXXXXXXXXXX123600031500420187181314015202051930004500150020208120208918561318202051952052320195202020722111541503000202084181584898920184181314012018718202371790201841820187172152020519150020206420207221500202071820201017202083202081202084185202085202072220208911976340153600060001500185675007371