甘肃省民乐县人民法院民事判决书（2020）甘0722民初2121号原告：施玉林，男，汉族，生于1974年5月，初中文化程度，甘肃省民乐县人，农民，住民乐县。委托代理人：施玉明，系原告施玉林弟弟。原告：施玉明，男，汉族，生于1977年4月，初中文化程度，甘肃省民乐县人，农民，住民乐县。被告：民乐县金阳光房地产开发有限公司。法定代表人：张恒国。统一社会信用代码：916207225912335771。住所地：张掖市民乐县宏武建材市场。委托代理人：刘靖辉，系该公司法务部经理。委托代理人：马国祥，系该公司副总经理。被告：张永新，男，汉族，生于1963年6月，初中文化程度，甘肃省民乐县人，农民，住民乐县。原告施玉明、施玉林与被告民乐县金阳光房地产开发有限公司、张永新房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2020年6月5日受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，第一次开庭原告施玉明、施玉林，被告张永新、民乐县金阳光房地产开发有限公司的委托代理人刘靖辉到庭参加了诉讼，第二次开庭原告施玉明及原告施玉林的委托代理人施玉明，被告民乐县金阳光房地产开发有限公司的委托代理人马国祥到庭参加了诉讼，被告张永新经传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告刘天赟、张永新给二原告交付玉都大厦东单元702室的房屋一套，并在该房屋手续齐全后将该房屋不动产登记证过户给二原告；2、请求法院依法判令被告民乐县金阳光房地产开发有限公司、张永新给二原告支付因800平米商业房无法正常使用而造成的损失360000元（2017年5月2日至2020年6月2日）；3、请求法院依法判令本案涉诉费用全部由三被告负担。事实与理由，2013年4月21日,被告张永新以被告民乐县金阳光房地产开发有限公司委托人和项目经理的身份与二原告签订了《合作建房合同书》一份(实际上是拆迁安置补偿合同),合同约定:被告民乐县金阳光房地产开发有限公司、被告张永新使用二原告所在的八一村五组、九组的村民宅基地拟经法定程序转换为国有土地,取得土地使用权后进行房地产开发,二原告同意提供自家的宅基地使用权，双方合作开发商住楼,并按合同约定进行产权分成;建房资金七千万元全部由被告承担,所有报批手续也由被告民乐县金阳光房地产开发有限公司、被告张永新承担和负责办理;产权分成二原告拥有位于玉都大厦110平方米的住房两套,和不低于30平方米的一楼铺面一间,以及面积为800平方米的二楼商铺,且铺面和住房位置在原告原门面和宅基地位置,商铺必须要有原告确定认可。合同同时约定,被告承诺交房时间为2014年12月1日,出现延期交付,被告自愿向原告承担违约金每天5000元,若造成损失还应另行赔偿损失。合同还约定了其它事项。合同签订后,原告按约拆迁完毕,交付了宅基地,被告则报批进行工程建设。但在具体建设过程中,被告因违规建设,期间工程被停工,后又违规加层被处罚,导致工程不能按期竣工并交付使用,更无法办理房产登记。因二原告提供的宅基地拆除的房屋,原是门面房,商业价值很高,每年能给原告创造很高的经济效益。但拆迁后,因被告的原因,置换和安置的房屋(合同上名为分割的产权分成)却不能按照合同的约定按期交付,给原告造成了巨大损失。二原告于2017年向民乐县人民法院提起诉讼,经民乐县人民法院审结,作出了(2017)甘0722民初1871号民事判决书,判决金阳光房地产开发有限公司、张永新给二原告交付30平方米的门面房一间、交付800平方米的二楼商铺,并向二原告支付延期交付房屋的违约金324438元。该判决生效后,被告金阳光房地产开发有限公司、张永新并没有按照判决书确定的时间向二原告履行各自的义务,遂二原告向人民法院申请强制执行,在执行阶段,被告金阳光房地产开发有限公司授权该单位的会计刘天赟(即本案被告)在2019年6月与二原告签订了一份保证书,保证书上约定,被告金阳光房地产开发有限公司分三期向二原告支付违约金324438元,并约定在该支付时间段内被告金阳光房地产开发有限公司向二原告抵押玉都大厦118平方米房屋一套(东单元702室),若付款时间到期后被告金阳光房地产开发有限公司不能如约支付给二原告执行款项,被告金阳光房地产开发有限公司抵押的该房屋所有权归二原告所有,且被告金阳光房地产开发有限公司、张永新继续支付下剩违约金,直至全部付清为止,违约金付清后该房屋也不再退还给被告。二原告与被告刘天赟、金阳光房地产开发有限公司签订保证书的同时被告刘天赟、金阳光房地产开发有限公司还承诺将即将验收合格且一切手续很快办理齐全的位于玉都大厦二楼面积为800平方米的商铺交付给二原告。但是直至今天被告承诺的该二楼铺面的手续一直未办理下来,该铺面的水、电、暖也一直没有供给,所以二原告接受的800平方米的商铺只是名义上的承诺交付实际并不能使用,故此给二原告带来了一定的经济损失。原告认为,合法有效的合同受法律保护,被告签订合同后,二原告按约履行了自己的义务,但被告却严重违约,给二原告带来了严重影响和损失,现二原告为了维护自己的合法权益,特依据我国《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定,依法向人民法院提起诉讼,望贵院支持二原告的诉讼请求。在审理中二原告以第一项诉讼请求已经在（2019）甘0722执114号执行案件中执行完毕为由当庭申请撤回对第一项诉讼请求的起诉，合议庭当庭准许原告撤回对第一项诉讼请求的起诉。被告民乐县金阳光房地产开发有限公司辩称，被告没有交付800平方米的商业房，原告也是存在过错的，在2018年原告未经过被告同意擅自占用了玉都大厦的一楼安置给保励志的三间门面房，因原告的行为，实际安置房屋使用人保励志将玉都大厦的通道围堵，致使现在无法办理消防手续。所以房屋没有交付，原告存在一定过错。另外原告主张的损失费用过高，对损失费用计算有异议。被告张永新辩称，在（2017）甘0722民初1871号判决书中已经将800平米的商铺判决给原告，原告不接收房屋是原告自己的事情。原告现在再次起诉要求赔偿损失没有事实和法律依据。原告施玉明、施玉林为证明自己的主张，提供如下证据：1、（2017）甘0722民初1871号民事判决书一份，证明被告民乐县金阳光房地产开发有限公司、张永新没有将房屋如期交付原告使用，法院判决支付原告自2014年12月1日至2017年5月1日的违约金是324438元，即折算后每年的租金是120000元，所以按照以上损失，原告起诉了自2017年5月1日至2020年6月2日房屋未交付的损失是360000元。被告民乐县金阳光房地产开发有限公司认为原告以（2017）甘0722民初1871号民事判决书确定的2017年的损失来计算2017年之后的损失不合理，不认可原告主张的损失计算。被告张永新认为该800平方米的商铺已经给原告交付，被告再不向原告支付损失。2、原告提交了民乐县洪水镇人民政府（2016）年23号信访事件处理意见书，证明被告民乐县金阳光房地产开发有限公司修建的玉都大厦是违规建设，所以无法办理相关手续，致使原告的800平方米的商铺没有交付。被告民乐县金阳光房地产开发有限公司认为该份证据和本案没有关联性。被告张永新质证认为玉都大厦修建后手续陆续已办理，目前只有消防手续没有办理。被告民乐县金阳光房地产开发有限公司、张永新为证明不承担原告的损失提交如下证据：2019年6月22日保励志和二原告签订的关于二原告占有使用保励志的三间商铺的协议一份，协议结果为由保励志支付30000元的装修费至被告民乐县金阳光房地产开发有限公司账户，再由被告民乐县金阳光房地产开发有限公司将该30000元转给二原告，二原告将属于安置给保励志的三间门面房交付给保励志使用。被告还提交了二原告占用安置户保励志的三间商铺的照片8张，提交了2019年9月12日被告民乐县金阳光房地产开发有限公司和二原告签订的协议一份，证明二原告将保励志的三间商铺房占用以后装修租赁，将1-04号门面房租赁给胡吉林使用，租金为每年5000元，将1-03号门面房租赁给韩吉元使用，租金为每年18000元，将1-02号门面房租赁给杨高林使用，租金为每年6000元。期间二原告占有使用保励志的三间商铺房曾获得一定收益，被告民乐县金阳光房地产开发有限公司不再承担自2017年至原告起诉期间的因800平方米房屋没有交付使用的损失。二原告经质证对以上证据无异议。为查明案件事实，本院向玉都大厦附近的7间其他各行业经营户的房租进行了调查，其中玉都大厦斜对面的二楼“万家乐家私”的实际面积约为730平方米，2018年的租金是90000元，2019年的租金是70000元，2020年的租金是60000元；玉都大厦斜对面150米处的二楼的“名图家具城”的面积约560平方米，自2018年至2021年的租金每年都是60000元，玉都大厦南边的一楼的“桂霖熟食店”面积为70平方米，是2020年5月租赁的，房租是15000元每年；玉都大厦对面的“众康医药超市”租赁使用的面积为60平方米，2017年的房租租金是54000元，2018年至2020年的租金是每年40000元，玉都大厦对面的“京东便利店”的面积是110平方米，2018年至2019年的租金是66000元每年；玉都大厦的对面的“未来窗广告店”的面积是90平方米，2018年至2019年每年的房租是32000元，2020年的房租是30000元；玉都大厦对面的“青苹果美容美发店”的面积是40平方米，2017年至2018年的租金是20000元，2019年的租金是17000元，2020年的租金是15000元。原被告经质证均无异议。还调取了（2019）甘0722执114号执行卷宗中的执行笔录一份（时间为2019年6月24日），笔录中记载“800平方米的商铺双方已经私下交付完毕”，二原告认可双方已经私下交付了800平方米的商铺，二原告和被告对该份笔录均无异议。经审理查明,被告民乐县金阳光房地产开发有限公司与民乐县金阳光建材有限公司均属于民乐县金阳光集团公司的子公司。2013年6月3日被告民乐县金阳光房地产开发有限公司给民乐县洪水镇张永新出具授杈委托书,委托该公司玉都大厦项目部经理即被告张永新全权办理八一村五、九组13户农户的房屋改造项目,与该项目相关的拆迁安置及风险评估手续由被告张永新全权负责。2013年4月21日,民乐县金阳光集团公司下属的子公司民乐县金阳光建材有限公司的副经理何慧敏携带被告民乐县金阳光房地产开发有限公司的公章同被告张永新与原告施玉林、施玉明签订了《合作建房合同书》(实际上是拆迁安置补偿合同)一份,并由参与签订该合同的上述人员参加了民乐县洪水镇主持召开的八一村五、九组13户农户的房屋拆迁大会。《合作建房合同书》中约定:二被告使用二原告所在的八一村五组、九组的村民宅基地拟经法定程序转换为国有土地,取得土地使用权后由原、被告双方合作建房,二原告提供自家的宅基地的土地使用权,二被告按合同的约定提供建房资金,取得相关手续后双方合作开发建成商业楼,并按合同约定进行产权分成:建房资金7000万元全部由二被告承担，二原告拥有房屋产权面积110平方米住房两套,不少于30平方米的门面,位置在二原告原有门面位置(最南边)的铺面一间,二楼商用整体实用面积必须达到800平方米,位置在原有宅基地,工程建成后交付的二楼800平方米商铺必须要有二原告确定认可才可有效,在工程竣工验收后二被告协助原告办理全部房屋的房产证过户,费用各自承担;合同约定,被告承诺交房时间为2014年12月1日,出现延期交付,二被告自愿向原告承担违约金每天5000元,若造成损失还应另行赔偿损失,合约还约定了其他事项。合同签订后,二原告按约拆迁并交付了宅基地,二被告报批进行工程建设，但在具体建设过程中,二被告因违规建设,期间工程被停工,后又违规加层被处罚,导致工程未能按照合同的约定按期竣工交付并使用。二原告关于800平方米的商铺没有交付，将被告金阳光房地产开发有限公司和张永新起诉至本院，本院作出的（2017）甘0722民初1871号民事判决书，判决：一、被告民乐县金阳光房地产开发有限公司、张永新给原告施玉林、施玉明交付一楼30平方门面一间（原告施玉林、施玉明已于2018年5月实际占用）；于判决生效后一月内给原告施玉林、施玉明交付800平方米的二楼商业房；二、被告民乐县金阳光房地产开发有限公司、张永新支付原告施玉林、施玉明逾期（2014年12月1日至2017年5月1日）交付房屋的违约金324428元，限于判决生效后十日内付清。履行期限届满后，被告没有履行生效法律文书确定的义务，二原告申请本院强制执行，本院对该案进行了强制执行，涉案800平方米二层商铺已于2019年6月24日交付，该案款已于2020年9月10日履行完毕。另查明,2018年7月，二原告擅自将被告民乐县金阳光房地产开发有限公司安置给保励志的1-02、1-03、1-04号一楼商铺装修。后分别将1-02号门面房以每年租金6000元的价格租赁给杨高林使用，2020年的租期为2019年10月4日至2020年10月5日，将1-03号商铺以每年租金18000元租赁给韩吉元使用，2020年的租期为2019年12月10日至2020年12月9日，将1-04号一楼商铺以每年租金5000元租赁给胡吉林使用，2020年的租期为2020年4月1日至2021年4月1日。该三间商铺二原告于2020年9月12日退还给保励志，由保励志支付30000元的装修费至被告民乐县金阳光房地产开发有限公司账户，再由被告民乐县金阳光房地产开发有限公司将该30000元转给二原告，二原告将属于安置给保励志的三间门面房交付给保励志使用。还查明，在玉都大厦附近的玉都大厦斜对面的二楼“万家乐家私”的实际面积约为730平方米，2018年的租金是90000元，2019年的租金是70000元，2020年的租金是60000元；玉都大厦斜对面150米处的二楼的“名图家具城”的面积约560平方米，自2018年至2021年的租金每年都是60000元，玉都大厦南边的一楼的“桂霖熟食店”面积为70平方米，是2020年5月租赁的，房租是15000元每年；玉都大厦对面的“众康医药超市”租赁使用的面积为60平方米，2017年的房租租金是54000元，2018年至2020年的租金是每年40000元，玉都大厦对面的“京东便利店”的面积是110平方米，2018年至2019年的租金是66000元每年；玉都大厦的对面的“未来窗广告店”的面积是90平方米，2018年至2019年每年的房租是32000元，2020年的房租是30000元；玉都大厦对面的“青苹果美容美发店”的面积是40平方米，2017年至2018年的租金是20000元，2019年的租金是17000元，2020年的租金是15000元。上述事实，由原告提交的（2017）甘0722民初1871号民事判决书一份，被告民乐县金阳光房地产开发有限公司提交的2019年6月22日的协议一份、2020年9月12日的协议一份、照片8张、房屋租赁合同2份，（2019）甘0722执114号执行案件的执行笔录一份及相关票据，调查笔录7份及原被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原被告签订合作建房合同，实质是房屋拆迁安置补偿合同，原被告签订的合同是双方真实意思的表示，合同合法有效，合同签订后二原告按约履行了合同的义务，依据在（2019）甘0722执114号执行案件中原被告达成执行和解协议，被告已将涉案800平方米的二层商铺于2019年6月24日交付，且二原告也认可房屋的交付，执行案件关于800平方米二层商铺已经执行完毕，故被告也已经履行了交付800平方米二层商铺的义务。被告虽已履行了交付房屋的合同义务，但因消防手续未办理致使二原告接收的商铺无法正常使用，二被告履行合同不全面，不符合合同的约定，应当承担赔偿损失的责任。原告主张的800平方米二层商铺不能正常使用给其造成的损失是依据（2017）甘0722民初1871号民事判决书中确定的违约金的数额来向二被告主张损失的，与当地市场行情不符，经调查，自2017年以来至2020年大部分商铺的租金都是逐年减少的，故二原告的实际损失不能按照（2017）甘0722民初1871号判决书中确定的二原告的损失的计算标准来计算商铺交付以后无法正常使用造成的损失，二原告在与被告达成执行和解协议的时候没有提出要求被告承担自2017年5月2日至2019年6月23日因房屋没有交付使用造成的违约金，被告诉请的是800平方米二层商业房无法正常使用造成的损失，故原告的损失只能从2019年6月24日即商铺的交付之日计算至起诉之日即2020年6月5日，二原告的实际损失为71957元（取调查的2间二楼商铺每年租金的平均值，一间面积为730平方米2020年的租金是60000元，另外一间面积为560平方米，2018年至2020年三年的租金每年都是60000元，｛[（60000÷730÷12＋60000÷560÷12）÷2×11×800＋（60000÷730÷12＋60000÷560÷12）×800÷30×12]=71957｝。被告张永新辩解的800平方米的商铺已经交付于原告，不再承担损失，但该800平方米的商铺虽于2019年6月24日交付，但是因房屋消防未验收通过，二原告不能正常使用已交付的房屋，给二原告造成了一定的损失，故被告张永新的辩解理由不能成立。被告民乐县阳光房地产开发有限公司就二原告擅自将被告民乐县金阳光房地产开发有限公司安置给保励志的1-02、1-03、1-04号一楼商铺装修后租赁给他人使用，以二原告曾有收益，抗辩以二原告的收益抵顶二原告损失，二原告未表示同意，被告也没有就该部分费用提起反诉，虽审理中查明二原告曾获有收益，就该部分收益也不明确是由谁来主张，故就该部分费用可另案起诉。庭审中原告将第一项诉讼请求撤诉，故刘天赟和被告民乐县金阳光房地产开发有限公司不再承担交付玉都大厦东单元702室的房屋一套的责任。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告民乐县金阳光房地产开发有限公司、张永新支付原告施玉明、施玉林800平方米二层商业房无法正常使用的损失71957元，限于判决生效后一月内付清。案件受理费6770元，由原告施玉明、施玉林负担5417元，被告民乐县金阳光房地产开发有限公司、张永新负担1353元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判长 刘克文人民陪审员 何 丽人民陪审员 张其昌二〇二一年五月八日书记员 韩 萱附：判决所引用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应该按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于使用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。告知：申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。