山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终1871号上诉人（原审原告）：山东幸福实业有限公司。住所地：烟台市芝罘区幸福中路62号。法定代表人：王**发，该公司董事长。委托诉讼代理人：初美彤，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴威，山东鑫士铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台市芝罘区市场监督管理局。住所地：山东省烟台市莱山区环山路2号。法定代表人：李继勇，该局局长。委托诉讼代理人：唐海平，该单位工作人员。委托诉讼代理人：林军，山东誉岳城恩律师事务所律师。上诉人山东省幸福实业有限公司因与被上诉人烟台市芝罘区市场监督管理局返还原物纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初10888号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人山东幸福实业有限公司上诉请求：1.撤销原判；2.改判支持上诉人诉讼请求或者发回重审；3.判令被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、一审认定案由错误，上诉人依据与被上诉人之间的口头租赁协议提起诉讼，在被上诉人否认双方存在租赁关系的情况下，上诉人已变更诉讼请求为要求被上诉人立即腾空其占用的位于烟台市芝罘区楼的一楼、二楼和四楼房屋并交还给上诉人，支付相应的房屋占有使用费。因此，本案并非房屋租赁合同纠纷，而是返还原物纠纷。一审法院依据房屋租赁合同纠纷审理本案属于认定案由错误。二、一审法院认定事实不清。首先，一审判决认定“原告依据其上述主张请求判令被告腾出位于烟台市芝罘区楼的一楼、二楼和四楼的房屋，自2019年1月1日至房屋腾退之日支付房屋占有使用费”，而实际情况是，上诉人依据其为烟台市芝罘区楼的一楼、二楼和四楼的房屋的产权所有人而要求被上诉人腾退涉案房屋。一审中，上诉人已提交烟房权证芝字第××号房产证、烟国用（2007）第100107号土地证并经庭审质证，证明涉案的烟台市芝罘区幸福路23号楼的一楼、二楼和四楼的房屋产权属于上诉人。一审判决书对此重要事实却予以回避。其次，一审中被上诉人主张其与上诉人口头协商将其购买的芝罘区房屋置换为涉案的幸福路23号1、2、4层房屋，主张涉案房产产权登记在上诉人名下存在错误，但并未提供证据予以证明，在上诉人予以否认的情况下，一审判决对此重要事实亦予以回避。而在本案中，判定上诉人是否有权要求被上诉人交还房屋并支付占用费的最重要的事实为上诉人是否为涉案房屋的所有权人，被上诉人占有使用涉案房屋是否有合法依据，但一审判决对上述事实虽已调查，却在判决中未予以认定，属于认定事实不清。三、一审法院适用法律错误，本案为返还原物纠纷，首先应查明涉案房屋的权属，以及被上诉人占用涉案房产是否有合法依据。（一）上诉人是涉案幸福路23号1、2、4层房屋的产权所有人。《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。上诉人一审提交了涉案房产的产权证、土地证，均可证明上诉人为涉案房产的产权所有人。（二）被上诉人主张因置换而成为涉案房屋的所有权人没有事实和法律依据。1、上诉人并未将被上诉人购买的房产置换为23号房产，且被上诉人亦未提供证据证明产权置换的事实存在。2、1995年10月，上诉人与被上诉人签订《购房合同书》，购买上诉人现位于的房产，但因该房产所在的土地为集体土地，建设单位为幸福三村，该17号房产不属于商品房，而是农村小产权房，且后期办理出的烟房权证芝（集）字第××号产权证也是集体产权证。根据相关法律规定，在集体所有土地上开发的“小产权房”买卖合同应确认为无效。因此，不可能存在上诉人将被上诉人购买的小产权房置换成商品房的情况。3、被上诉人购买的房产面积为300平方米，而幸福路23号被上诉人使用的房产面积为600平方米，产权置换存在不合理性。（三）涉案房屋产权明确属于上诉人所有，被上诉人占有使用没有合法依据，根据《物权法》第三十四条规定，上诉人有权要求被上诉人依法返还所占有使用的房产并支付相应的房屋占用费。被上诉人烟台市芝罘区市场监督管理局辩称，一、一审判决认定事实正确，适用法律正确，应予以维持。上诉人一审诉称的被上诉人基于租赁关系使用涉案房屋，即双方口头约定租金，核对租金，解除房屋买卖合同，抵顶租金等情况，未提供证据予以证实。明显有违生活常识及事理逻辑，与事实不符，一审判决驳回上诉人的诉讼请求认定事实正确，适用法律正确，应予以维持。二、被上诉人系合法占有使用涉案房屋，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，应予以驳回。涉案房屋系被上诉人1995年10月所购买的房屋置换取得，且现房屋已登记上诉人名下，上诉人主张的解除新合同57号房屋买卖合同抵顶租金等情况，未提供证据证实，被上诉人系合法占有使用涉案房屋，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，应予以驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原审原告山东省幸福实业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告腾出位于烟台市芝罘区的房屋，并将房屋完好无损的交还给原告；2.判令被告支付原告房屋占用费160348元(按一层1000元/月/建筑面积平方米、二层800元/月/建筑面积平方米、四层400元/月/建筑面积平方米计算，自2019年1月暂计至2019年4月)，自2019年5月1日仍按上述标准计算至房屋腾退之日止。对无争议的事实，一审法院审理查明如下：1995年10月15日，烟台市芝罘区幸福三村村委会与烟台市芝罘区工商行政管理局在签订的购房合同书中约定：烟台市芝罘区幸福三村村委会拥有坐落于幸福路东侧与幸福中路北侧交界处（即幸福农行大楼北侧）新建门市三层楼一幢，烟台市芝罘区工商行政管理局购买该楼最北侧一层至二层楼（一个单元）300平方米，价格600000元。协议签订后，烟台市芝罘区工商行政管理局分8次向烟台市芝罘区幸福三村村委会支付了购房款600000元；烟台市芝罘区幸福三村村委会于2000年前后将烟台市芝罘区幸福路23号房屋的1、2、6层交付给被告使用。2002年2月8日，幸福三村改名为烟台市芝罘区幸福街道幸福居民委员会，该委员会与原告系同一套领导班子、管理同一资产。2007年1月18日，坐落于烟台市芝罘区的房屋登记至原告名下。2015年2月9日，被告成立，承接了原烟台市芝罘区工商行政管理局、芝罘区质量技术监督局、芝罘区食品药品监督管理局的职责及相应的权利、义务。2018年年底，被告将烟台市芝罘区幸福路23号6层房屋返还给原告，原告向被告交付烟台市芝罘区幸福路23号4层房屋，被告继续实际使用烟台市芝罘区房屋至今。案件审理过程中，原、被告双方一致确认1995年10月15日购房合同书中所载房屋现坐落位置为烟台市芝罘区、所有权人为原告。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：原告主张涉案房屋系芝罘区工商行政管理局从原告处承租、涉案购房合同已协商解除、2018年12月31日之前的房租已与涉案购房合同书解除后应退还的购房款抵顶。被告对此不予认可，辩称涉案购房合同书签订后芝罘区工商行政管理局与原告口头协商将芝罘区房屋置换为烟台市芝罘区房屋，被告为上述房屋的所有权人。针对其主张的涉案购房合同书已解除之情况，原告未提交证据予以证明，亦未说明详细的解除过程。针对其主张的购房款与房租抵顶过程，原告述称：2019年4月29日，原、被告双方对烟台市芝罘区房屋租金进行核对后一致确认2000年10月至2019年4月期间被告应付租金总额为5232912元，并口头协商一致以之前因涉案购房合同书解除应退还购房款600000元及利息与涉案房屋2018年12月之前的租金相抵顶。被告对此予以否认，原告未提交证据证明其上述主张。庭审中，被问是否就烟台市芝罘区幸福路23号1、2、6层房屋及之后与6层房屋4层房屋与芝罘区工商行政管理局或被告签订书面租赁协议时，原告回答称没有书面协议；被问及芝罘区房屋是否依约实际交付时，原告回答称说不清楚；被问及其主张的购房款抵顶租金一事为何没有书面协议时，原告回答称当时的工作人员说不清楚。根据当事人的陈述及审查确定的证据，一审法院认定事实如下：（1）原告主张被告系基于租赁关系使用烟台市芝罘区房屋，但没有书面租赁协议予以佐证，法院对此不予采纳；（2）原告主张的涉案购房合同书已协商解除，没有事实依据，法院对此不予采纳；（3）原告主张本案中存在双方协商以应退还的购房款及利息抵顶租金之情形，但未提交证据证明，且以600000元购房款抵顶高达500余万元的租金而未签订任何书面协议显然与常理不符，原告也未能就此作出任何合理解释，仅称工作人员“对具体情况说不清楚”，故法院对其上述主张不予采纳。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。本案中，原告称被告系基于租赁关系实际使用烟台市芝罘区房屋，原、被告双方协商一致确认被告自2000年10月至2019年4月期间的应付租金总额为5232912元、以之前因解除涉案购房协议书应退给被告的购房款600000元及利息与2018年12月之前的租金抵顶，并据此主张被告应支付2019年1月1日至实际腾出涉案房屋期间的占有使用费。针对其以上陈述内容，原告未提交证据予以佐证，部分陈述内容显然有违常理，且一旦涉及具体协商、履行细节即回复以“说不清楚”，法院对此无法采信。故原告依据其上述主张请求判令被告腾出位于烟台市芝罘区的房屋、自2019年1月1日至房屋腾退之日支付房屋占有使用费，没有事实依据，法院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，一审法院于2020年8月8日判决：驳回原告山东幸福实业有限公司的诉讼请求。案件受理费3507元，由原告山东幸福实业有限公司负担。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，从本案的事实看,1995年10月15日，烟台市芝罘区工商行政管理局与烟台市芝罘区幸福三村村委会签订了购房合同后,支付了购房款600000元是客观事实，但目前为止,被上诉人并未取得相应房屋的所有权。坐落于烟台市芝罘区的所有权人，登记在上诉人名下，坐落于烟台市芝罘区的房屋也登记在上诉人名下。烟台市芝罘区工商行政管理局自2000年前后使用烟台市芝罘区幸福路23号房屋的1、2、6层房屋，2018年底，被上诉人将烟台市芝罘区幸福路23号6层房屋返还给上诉人，上诉人向被上诉人交付烟台市芝罘区幸福路23号4层房屋，被上诉人继续实际使用烟台市芝罘区房屋至今。上述事实表明，被上诉人在签订了购房合同并交纳了房款后,使用相关房屋至今已达20年时间，却没有取得相关房屋所有权手续。其中的原因，双方各执一词。一审法院根据本案的实际，综合本案的证据，对上诉人请求判令被上诉人腾出涉案房屋及支付房屋占有使用费不予支持，并无不当。综上所述，上诉人山东幸福实业有限公司的上诉请求，证据不足，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3507元，由上诉人山东省幸福实业有限公司。本判决为终审判决。审判长  王天松审判员  杨忠霞审判员  尹鹏亮二〇二一年五月六日书记员  肖 婷