河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初4671号原告：康桥悦生活服务集团有限公司，住所地河南省郑州市二七区大学路80号9号楼24层2421号，统一社会信用代码914101036659728325。法定代表人：戴卫，董事长。委托诉讼代理人：齐艳娟，女，系该公司员工。被告：刘智慧，男，1955年12月27日出生，汉族。被告：郭慧敏，女，1974年7月6日出生，汉族，公民身份号码41012319740706382X，住所地河南省新郑市县后街15号院5号，现住新郑市轩辕路盛世嘉苑新苑2-1-401室。被告：张鹏展，男，1993年1月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：范俊艳（系张鹏展母亲），1973年12月21日出生，汉族。被告：张龙，男，1977年7月21日出生，汉族。被告：王会超，男，1974年8月20日出生，汉族。被告：张小红，女，1965年11月16日出生，汉族，公民身份号码41272519651116034X，住所地河南省新郑市人民路1号，现住新郑市轩辕路盛世嘉苑新苑10-1-101室。被告：王孟革，男，1990年6月18日出生，汉族。被告:范俊芳，女，1964年9月4日出生，汉族。被告：高恒，男，1981年10月22日出生，汉族。被告：李浩星，男，1998年4月19日出生，汉族。被告：代超洋，男，1994年1月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：靳惠玲（系代超洋母亲），1969年12月21日出生，汉族。原告康桥悦生活服务集团有限公司（以下简称“康桥公司”）与被告刘智慧、郭慧敏、张鹏展、张龙、王会超、张小红、刘迎慧、张凯、王孟革、范俊芳、高恒、李浩星、代超洋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告申请撤回对刘迎慧、张凯的起诉，本院经审查，已予以照准。原告康桥悦公司的委托诉讼代理人齐艳娟，被告张鹏展的委托诉讼代理人范俊艳、被告代超洋的委托诉讼代理人靳惠玲、被告刘智慧、郭慧敏、张龙、张小红、王孟革、范俊芳到庭参加诉讼。被告王会超、高恒、李浩星经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康桥公司向本院提出诉讼请求：1、判令刘智慧支付2019年9月1日至2020年9月30日的物业费2713.1元；按照合同约定每日千分之三的标准支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2020年9月30日请求支付违约金1709.3元；2、判令郭慧敏支付2019年9月1日至2020年9月30日的物业费2710.5元，按照合同约定每日千分之三的标准支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2020年10月31日请求支付违约金1707.6元；3、判令张鹏展支付2019年9月1日至2020年9月30日的物业费2710.5元，按照合同约定每日千分之三的标准支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2020年10月31日请求支付违约金1707.6元；4、判令张龙支付2019年9月1日至2020年9月30日的物业费2527.2元，按照合同约定每日千分之三的标准支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2020年10月31日请求支付违约金1592.1元；5、判令王会超支付2019年9月1日至2020年9月30日的物业费2527.2元，按照合同约定每日千分之三的标准支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2020年10月31日请求支付违约金1592.1元；6、判令张小红支付2019年9月1日至2020年9月30日的物业费2102.1元，按照合同约定每日千分之三的标准支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2020年10月31日请求支付违约金1324.3元；7、判令王孟革支付2019年9月1日至2020年9月30日的物业费2527.8元，按照合同约定每日千分之三的标准支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2020年10月31日请求支付违约金1592.1元；8、判令范俊芳支付2019年9月1日至2020年9月30日的物业费2520.8元，按照合同约定每日千分之三的标准支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2020年10月31日请求支付违约金1588元；9、判令高恒支付2019年9月1日至2020年9月30日的物业费2520.8元，按照合同约定每日千分之三的标准支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2020年10月31日请求支付违约金1588元；10、判令李浩星支付2019年9月1日至2020年9月30日的物业费2527.8元，按照合同约定每日千分之三的标准支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2020年10月31日请求支付违约金1592.1元；11、判令代超洋支付2019年9月1日至2020年9月30日的物业费2520.8元，按照合同约定每日千分之三的标准支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2020年10月31日请求支付违约金1588元；12、判令诉讼费用由各被告承担。事实和理由：原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为盛世嘉苑新苑小区提供物业管理服务。被告需按建筑面积1.5元/㎡/月支付物业管理费，物业费每半年预交一次，业主应于上期物业费到期前15日内交纳下一周期物业费。业主逾期交纳物业费，应承担应交总额的日千分之三的逾期违约金，自原告进驻盛世嘉苑新苑小区后，原告依照合同约定提供了各项物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费，欠费期间原告多次对被告进行催收，被告至今仍未履行交费义务，被告拒不交纳物业费的行为已严重侵害了原告及其他业主的合法权益。综上所述，原告为维护自身的合法权益。诉至法院。刘智慧、郭慧敏、张龙、张小红、王孟革、范俊芳、张鹏展、代超洋辩称，他们小区的公共卫生不合格，绿化也没有达到绿化数，百分之八十的树木死亡，杂草丛生；外墙瓷砖大部分脱落，脱落了两年多都没有维修，一直公示说维修但是一直没有行动起来；地下室污水、垃圾、粪便一大堆，一进地下室就臭气熏天，地下室在1号、2号、3号、5号；屋里大面积墙体脱落，物业也不跟开发商协商；物业巡逻不到位，不知道几天巡逻一次，家里着火着了几个小时都没有人发现；门外边的外墙下水管，屋里都潮了也没有人管；一号楼、二号楼的消防栓里边没有设施，只有箱子，负一楼的门口消防器材一直没有配，贴了两年也没有放灭火器；物业跟她们开的收据不是正规的发票；顶楼墙沿瓷砖一直掉，家里的车都被砸到了，也没有人管，还具有很大的安全隐患；进单元门上边的玻璃，坏了几年了都没有人换，还有电梯广告收费问题，物价局明码收费标准给她们看看，要不就降低收费标准。小区充电桩乱收费，一个小时1块钱，家里没有入住就产生电费，不知道是哪里产生的电费；电梯里也没有监控，小区里也没有健身器材，没有小孩老人活动的地方；他们需要物业服务跟上去，收费合理就行了。王会超、高恒、李浩星未作答辩，亦未提交相关证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月8日，郑州正鑫房地产开发有限公司（甲方，开发建设单位）与河南新康桥物业服务有限公司（乙方，物业服务企业）签订《前期物业服务合同》约定，甲方将盛世嘉苑前期物业（建筑面积62281.67平方米）服务事宜委托给乙方，乙方提供物业服务的内容包括：物业共用部位、共用设施设备的日常维护、养护和管理（属于甲方保修期内保修范围的事项，由甲方承担维修责任），公共绿地、景观的养护，清洁服务，协助维护秩序，对车辆停放进行管理，做好安全防范工作，消防服务，负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修维护方案;委托服务期限自2018年5月1日起至2021年4月30日止，合同到期后自动续约，每次续约期限为3年，直至业主大会依法成立，依法选聘物业服务企业并签订物业服务合同，或满足其他条件；物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，高层（多层）住宅：1.5元/平方米/月，商业：2.0元/平方米/月，业主需在办理交付手续时，预付1年的物业服务费，此后物业服务费按每半年预交一次，业主或物业使用人应于上期物业服务费到期前15天向乙方交纳下一周期物业服务费，业主逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起，每日应当按照应付款的千分之三向乙方支付滞纳金，直至付清欠费之日止；双方对物业的承接查验，物业的使用与维护，维修基金的使用和分摊，双方的权利义务，违约责任及其他有关事项进行了详细约定。在该合同上面，郑州正鑫房地产开发有限公司与河南新康桥物业服务有限公司加盖有各自印章。随后，河南新康桥物业服务有限公司入驻盛世嘉苑小区提供物业服务。刘智慧、郭慧敏、张鹏展、张龙、王会超、张小红、王孟革、范俊芳、高恒、李浩星、代超洋均是新郑市轩辕路盛世嘉苑小区的业主（乙方），除代超洋外先后与河南新康桥物业服务有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议主要约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备及其运行的日常维护和管理，环境卫生及绿化养护，公共秩序及消防，交通秩序及车辆停放，房屋装饰装修管理及其他公共事务的管理提供服务，业主按其拥有物业的建筑面积按照住宅：1.5元/平方米/月，商业：2.0元/平方米/月的标准缴纳物业服务费，房屋交付后因乙方未入住、装修等原因而空置的物业，物业服务费由乙方全额缴纳给甲方；乙方办理交付手续时需预付一年的物业服务费，此后物业服务费按每半年预交一次，乙方应于上期物业服务费到期前15天向甲方缴纳下一周期的物业服务费；甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方未按本协议约定的缴费标准和时间缴纳物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方应自本协议约定的应付款之日起，每日按应付款总额千分之三向甲方支付违约金直至付清费用之日止；协议还详细约定了服务内容和质量，维修基金的使用和分摊，物业经营与服务，双方的权利义务及免责条款等内容。除刘智慧外，《前期物业服务协议》里详细登记了其他业主的房屋的具体位置和建筑面积，其中郭慧敏的房屋建筑面积为138.99平方米，张鹏展的房屋建筑面积为138.99平方米，张龙的房屋建筑面积为129.63平方米，王会超的房屋建筑面积为129.63平方米，张小红的房屋建筑面积为107.82平方米，王孟革的房屋建筑面积为129.63平方米，范俊芳的房屋建筑面积为129.27平方米，高恒的房屋建筑面积为129.27平方米，李浩星的房屋建筑面积为129.63平方米。刘智慧、郭慧敏、张龙、张小红、王孟革、范俊芳、张鹏展、代超洋、王会超、高恒、李浩星均在交房时交了一年的物业服务费，费用交到2018年8月31日，之后的未再交纳。刘智慧缴纳的2018年9月1日至2019年8月31日的物业服务费金额是2504.4元，代超洋缴纳的2018年9月1日至2019年8月31日的物业服务费金额是2326.8元。另查明，1、河南新康桥物业服务有限公司于2020年4月30日将企业名称变更为康桥悦生活服务集团有限公司。2、刘智慧、郭慧敏、张龙、张小红、王孟革、范俊芳、张鹏展、代超洋提供了照片，拟证明康桥公司提供物业服务不达标。以上事实，有当事人的陈述，《前期物业服务合同》，《前期物业服务协议》企业名称变更登记通知书，部分服务记录，最后一次缴费凭证，照片及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷，因此应适用民法典的规定。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利；王会超、高恒、李浩星未到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为放弃举证、质证、反驳、辩论等权利。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。河南新康桥物业服务有限公司与郑州正鑫房地产开发有限公司及各业主所签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》，均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。河南新康桥物业服务有限公司现更名为康桥悦生活服务集团有限公司（即原告），《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》对双方仍具有约束力。康桥公司依据《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》约定为盛世嘉苑小区提供了物业管理服务，刘智慧、郭慧敏、张鹏展、张龙、王会超、张小红、王孟革、范俊芳、高恒、李浩星、代超洋作为该小区业主，实际享受了康桥公司提供的物业服务，应当依约缴纳物业服务费。故康桥公司要求刘智慧、郭慧敏、张鹏展、张龙、王会超、张小红、王孟革、范俊芳、高恒、李浩星、代超洋支付物业费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据合同所载明的房屋面积、计算标准及支付时间，结合业主交费记录和康桥公司的诉请，刘智慧、郭慧敏、张鹏展、张龙、王会超、张小红、王孟革、范俊芳、高恒、李浩星、代超洋应分别向康桥公司支付2019年9月1日至2020年9月30日的物业服务费分别是2712.5元、2710.3元、2710.3元、2527.2元、2527.2元、2102.1元、2527.8元、2520.8元、2520.8元、2527.8元、2520.8元。根据双方订立合同的目的，双方在《前期物业服务合同》中所约定的“违约金”是平等当事人之间的一种违约责任，但依据该标准计算的违约金数额过高，结合本案业主的欠款数额、时间和给康桥公司实际造成的损失，以及本次诉讼业主在庭审中的陈述，本院酌定刘智慧、郭慧敏、张鹏展、张龙、王会超、张小红、王孟革、范俊芳、高恒、李浩星、代超洋应支付的违约金分别为135元、135元、135元、126元、126元、105元、126元、126元、126元、126元、126元。物业服务具有集体性、公共性的特点，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准，但在实际生活中，由于小区业主众多，各家各户所期待的物业服务质量标准并不一致，故不能因为某一特定业主不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，已经接受了物业服务的单个业主，就不能以物业公司提供的物业服务质量未达到自己的标准为由而拒交物业管理费，否则将会导致业主之间的权利义务不匹配、不公平，亦有可能导致物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致小区无法实现应有的宜居环境与秩序。故本案业主有关拒交物业服务费是因为康桥公司提供的物业服务不达标辩解，本院不予采纳。如果康桥公司在提供物业服务期间侵害了业主的合法权益，业主可以另行主张权利。康桥公司作为物业服务公司,应当按照诚实信用的原则,尽心尽责地履行物业服务义务,不断提升物业服务品质,从而赢得业主的理解、认同和支持。对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉,应当及时、积极、认真地予以整改,不断改进、完善自身服务,努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境,从而赢得全体小区业主的信任。同时，物业服务企业,是以业主交纳的物业服务费维持日常运转,进而提供相应服务的,若业主均不交纳物业服务费,将导致物业服务企业无法及时运转并无法提供相应的服务,最后利益受损的亦是业主自身。因此，原、被告今后只要相互理解,相互配合，才能够使双方和谐相处,共同把小区打造成业主安居乐业的家园，从而达到双方共赢的目的。综上所述，康桥公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十三条、第九百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：被告刘智慧应当于本判决生效之日起五日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司支付2019年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2712.5元及违约金135元，共计2847.5元。被告郭慧敏应当于本判决生效之日起五日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司支付2019年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2710.3元及违约金135元，共计2845.3元。被告张鹏展应当于本判决生效之日起五日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司支付2019年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2710.3元及违约金135元，共计2845.3元。被告张龙应当于本判决生效之日起五日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司支付2019年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2527.2元及违约金126元，共计2653.2元。被告王会超应当于本判决生效之日起五日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司支付2019年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2527.2元及违约金126元，共计2653.2元。被告张小红应当于本判决生效之日起五日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司支付2019年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2102.1元及违约金105元，共计2207.1元。被告王孟革应当于本判决生效之日起五日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司支付2019年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2527.8元及违约金126元，共计2653.8元。被告范俊芳应当于本判决生效之日起五日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司支付2019年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2520.8元及违约金126元，共计2646.8元。被告高恒应当于本判决生效之日起五日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司支付2019年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2520.8元及违约金126元，共计2646.8元。十、被告李浩星应当于本判决生效之日起五日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司支付2019年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2527.8元及违约金126元，共计2653.8元。十一、被告代超洋应当于本判决生效之日起五日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司支付2019年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2520.8元及违约金126元，共计2646.8元。十二、驳回原告康桥悦生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，减半收取计325元，由康桥悦生活服务集团有限公司负担149元，由刘智慧负担16元、郭慧敏负担16元、张鹏展负担16元、张龙负担16元、王会超负担16元、张小红负担16元、王孟革负担16元、范俊芳负担16元、高恒负担16元、李浩星负担16元、代超洋负担16元。本判决为终审判决。审判员  赵西璞二〇二一年五月三十日书记员  郭雨晴