吉林省长春林区中级法院 民 事 判 决 书 （2021）吉76民终19号 上诉人（原审原告）：刘艳艳，女，1980年5月30日出生，汉族，抚松县实验幼儿园副校长，住吉林省抚松县。 上诉人（原审原告）：任兰惠，女，1978年3月7日出生，汉族，抚松县人民医院医生，现住吉林省抚松县。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：潘晓伟，吉林龙达律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：王姝婷，女，2001年10月11日出生，汉族，青岛滨海学院学生，住吉林省抚松县。 委托诉讼代理人：刘艳艳（系王姝婷之母），住吉林省抚松县。 被上诉人（原审被告）：吉林省露水河林业局。住所地吉林省抚松县。 法定代表人：赵伟，系该林业局局长。 委托诉讼代理人：李伟国，男，系该林业局法律顾问。 上诉人刘艳艳、任兰惠、王姝婷因与被上诉人吉林省露水河林业局（以下简称露林局）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省抚松林区基层法院（2021）吉7604民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘艳艳、任兰惠及其共同委托诉讼代理人潘晓伟，上诉人王姝婷委托诉讼代理人刘艳艳，被上诉人露林局委托诉讼代理人李伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘艳艳等三人上诉请求：1.依法撤销抚松林区基层法院（2021）吉7604民初28号民事判决，指令重新审理；2.依法改判支持刘艳艳等三人的诉讼请求；3.露林局承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实、采用证据错误。1.刘艳艳等三人与露林局之间的法律关系为商品房买卖关系。2015年露林局在南新小区原设计为机动车停车泊位的位置建设砖混结构的车库并对外出售，刘艳艳等三人向露林局缴纳了购房款，露林局出具了收款收据，并交付了车库，双方之间应认定为商品房买卖合同关系。2.露林局建设和出售房屋没有任何合法手续，导致双方合同目的无法实现。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定：“商品房预售时，开发商应向县级人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”以及《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。本案中，露林局不仅不是具有房屋开发资质的企业，而且在建房过程中，也没有取得建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书等合法手续，更没有办理商品房预售许可证明。3.刘艳艳等三人与露林局之间的房屋买卖关系应依法予以解除。本案因露林局上述的违规和违法行为，导致刘艳艳等三人购买的车库无法办理权属证明，合同目的无法实现，刘艳艳等三人以提起诉讼的方式向露林局发出了解除合同的意思表示，通知已到达。刘艳艳等三人要求与露林局解除房屋买卖关系，符合法定解除的法律构成要件。4.一审判决以“根据一般生活经验判断，对车库能否办理产权登记等问题，买方应充分了解，才能达成协议，出资购买”，没有任何事实和法律依据。二、一审判决以购买者“急需车库使用和期待车库的潜在价值有所提升”作为购买车库的合同目的，完全属于主观臆断，既无事实依据更无法律依据。通过一审判决可以清楚，露林局出售砖混结构并附有配套设施卷帘门、采暖、照明的车库，而非原设计方案中所确定的停车车位，显然露林局已经改变了原设计图纸中的方案，其所建车库不具有合法性。且露林局没有缴纳土地出让金，没有计算容积率，未取得所建车库的所有权，其处分车库的行为不具有合法性。一审判决所根据的有关证人证言包括赵某、藏某2以及李某均为露林局的职工，与露林局之间具有法律上的利害关系，不应作为认定事实的依据。 露林局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、案涉买卖合同系双方自愿签订，体现了双方的真实意思表示，属于有效合同。双方在签订合同时是口头合同，没有书面合同，但有交款收据，证明双方之间存在买卖合同的事实。在买方刘艳艳交款时，露林局负责出售停车位业务的部门环境卫生管理处（以下简称环卫处），已经将《露林局停车位建设预售方案》（以下简称预售方案）以口头告知和在墙上公示的方式，对包括刘艳艳在内的众多买方进行了告知，一审中有证人赵某、藏桂地、李某做证明。二、案涉买卖合同已经履行完毕，依法不能解除。2015年，双方均履行了合同的主要义务。根据合同法的规定，刘艳艳等三人要求解除合同，不符合法定的五种情形。且刘艳艳等三人在2015年签订合同，2021年1月才起诉，已经超过合理期限一年。其解除合同的请求不应支持。三、刘艳艳等三人购买停车位不仅仅是为了使用，还为了升值后可以出售赚钱。现因露水河地区人口外流，经济下滑，导致停车位贬值，原来预期保值、赢利的目的没有达到，就起诉要求退款，违反了诚实信用原则及公序良俗。 刘艳艳等三人向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认刘艳艳等三人与露林局双方签订的露林局南新小区31、58、96号停车位买卖合同无效，露林局返还三人购买车位款项共计22.5万元；2.诉讼费用由露林局承担。庭审过程中，变更诉讼请求为：1．解除刘艳艳等三人与露林局双方签订的露林局南新小区31、58、96号停车位的买卖合同，露林局返还三人购买车位款项共计22.5万元；2．诉讼费用由露林局承担。 一审法院认定事实：2009年，露林局执行国家政策，对南新小区进行棚户区改造。2015年，为解决林区居民生活需要，露林局决定在南新小区原设计为机动车停车泊位位置建设砖混结构的车库并对外出售。车库买卖具体工作由该林业局环卫处办理。2015年6月15日，露林局公布了由环卫处拟制的预售方案，内容为：“每个停车位7.5万元”“凡购买者，须持本人身份证原件及复印件，在报名同时将保证金5万元交到环境卫生管理处财务”“该停车位无产权手续，凡已购买停车位者，售后不退”等内容。环卫处将预售方案张贴于本单位公告栏及房产科办公室墙上，并由房产科工作人员向购买者释明该方案。刘艳艳系该局职工家属，任兰惠系该局职工，得知该局出售车库的消息，向环卫处咨询后报名购买，双方的买卖合同成立。随后刘艳艳、任兰惠分别交纳了10万元（两个车库）、5万元的保证金。2015年末，车库建设竣工后，刘艳艳补交了5万元、任兰惠补交了2.5万元，露林局将31号、96号车库交付刘艳艳，将58号车库交付任兰惠，二人使用至今。案涉车库建设未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和预售许可证，目前无法办理产权登记。一审法院认为，一、口头买卖合同是否有不能办理产权登记的条款约定。买卖双方达成的口头合同中关于停车位（车库）位置、面积、单价、建筑结构及配套设施、预售方式均有约定，双方无异议。刘艳艳陈述上述内容是其自行到环卫处咨询所得知，但没有见到预售方案，也无人告知预售方案内容，其不认识接待人员。原环卫处处长赵某、原房产科科长藏某2及内业李某均证明环卫处在醒目位置张贴预售方案，接待咨询人员时告知不能办理产权登记内容。可以确认，预售方案是口头合同组成部分，而预售方案包含不能办理产权登记内容。另外，露林局南新区四期棚改工程建设的楼房及车库两千余户分别于2010年至2012年交付使用，但截止本案起诉时仍未能办理登记，刘艳艳是其中住户之一，任兰惠是露林局职工，应明知暂时不能办理登记的客观事实存在。且根据一般生活经验判断，对车库能否办理产权登记等问题，买方应充分了解，才能达成协议，出资购买。可以认定，双方口头买卖合同约定了不能办理登记、售后不退的内容。二、案涉买卖合同是否能够解除。案涉买卖合同自露林局对外表示出售停车位并公示预售方案发出要约，买方咨询后报名作出承诺时成立。2015年末，刘艳艳、任兰惠交纳全额价款，露林局交付车库，双方均履行了主要义务，现因不能办理产权登记请求解除合同，不符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。案涉车库系露林局方便林区职工生活生产而建造，刘艳艳等三人在明知不能办理登记的情形下购买并使用至今，车库的使用目的不受影响，故刘艳艳等三人的诉求不符合上述五种情形，其解除合同的请求不予支持。买卖合同订立时，双方明知不能办理产权登记，如欲解除合同，需在合理期限内行使解除权，该合理期限应为一年，刘艳艳等三人2021年1月提起诉讼，明显已超出合理期限，解除权已归于消灭。露林局建设的车库，买者踊跃，急需车库使用和期待车库的潜在价值有所提升者均有，在明知不能办理登记的情形下，仍然购买并使用至今，合同目的已然实现。现今不能升值的原因属商业风险，刘艳艳等三人解除合同的请求违背公序良俗，违背诚实守信原则，不应支持。判决：驳回刘艳艳、任兰惠、王姝婷的诉讼请求。案件受理费减半收取计2511元，由刘艳艳、任兰惠、王姝婷共同负担。 本院二审查明：2015年12月17日，露林局环卫处分别向刘艳艳、任兰惠出具收据，收据内容为：上记款项系南新区停车位31号、58号，现金75000元。2015年12月21日露林局环卫处向王姝婷出具收据，收据内容为：上记款项系南新区停车位96号，现金75000元。 本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。 本院认为，刘艳艳、任兰惠、王姝婷向露林局交纳了购买车库的款项，露林局将案涉车库交付三人使用，露林局与三人形成事实上的买卖关系。双方成立的买卖合同系双方真实意思表示，为有效合同。露林局未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等手续，不属于法定的合同无效的情形，不影响买卖合同的效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，刘艳艳等三人自2015年末露林局交付车库时起即使用车库停车、放日常用品、放自行车等，不能办理权属证书并不影响使用目的的实现，且刘艳艳等三人提供的收据明确显示“款项系南新区停车位”，现以案涉车库无法办理权属证书为由主张权利有违诚实信用原则，不能获得支持。虽证人赵某、藏某2及李某为露林局的职工，与露林局存在利害关系，并不影响本案基本事实的认定。 综上所述，刘艳艳、任兰惠、王姝婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4675元，由刘艳艳、任兰惠、王姝婷负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵艳红 审判员  李春玲 审判员  何海凤 二〇二一年五月十九日 书记员  李洪基