山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1399号上诉人（原审被告）：太原绿地新悦房地产开发有限公司。法定代表人：方某，董事长。委托诉讼代理人：张某，山西冠航律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋某，山西冠航律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杨某，住山西省太原市。委托诉讼代理人：胡某，广东天穗（太原）律师事务所律师。上诉人太原绿地新悦房地产开发有限公司因与被上诉人杨某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初5555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太原绿地新悦房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初5555号民事判决书，依法发回重审或者改判驳回杨某的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由杨某承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求依法发回重审或改判驳回杨某的诉讼请求。一、涉案房屋已经于2020年6月30日达到交付标准，一审判决关于是否达到交付标准认定错误。首先，太原绿地新悦房地产开发有限公司与杨某签订的《商品房屋买卖合同》第八条明确约定“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位五方验收合格，并形成五方共同确认《单位工程施工竣工验收记录》，即可视为验收合格，可交付使用。”该约定是太原绿地新悦房地产开发有限公司与杨某之间关于房屋交付标准的明确约定，太原绿地新悦房地产开发有限公司通知各业主收房时已经取得五方验收合格，符合合同约定的交房条件，太原绿地新悦房地产开发有限公司要求杨某于2020年6月30日收房不存在违约，换句话说，2020年6月30日之后拒不收房的违约责任就应当由杨某承担，不应归咎于太原绿地新悦房地产开发有限公司；其次，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用”，而《建设工程质量管理条例》第十六条对验收的程序作了明确规定：“建设单位收到建设工程竣工后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用。”由此可见，建设工程竣工验收的组织者为建设单位，参加者为设计、施工、工程监理、勘察等参建单位，最终形成五方共同确认的单位工程质量竣工验收记录，即可视为验收合格，可以交付使用。而《竣工验收备案表》是指《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起十五日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其它有关部门备案”。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条第一款规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”。根据以上规定，工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同阶段、由不同主体参与的行为，备案是在竣工验收合格后进行，备案与否不影响验收合格的效力。而竣工验收备案并非是房屋交付的必要前提条件。一审判决在认定“原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效”的基础上，却错误的认定五方验收不是竣工验收合格的法定证明文件，同时又将逾期交房的违约金判定至实际交房之日明显是错误的，违约责任应截至2020年6月30日。二、一审法院仅因太原绿地新悦房地产开发有限公司未尽到相应的告知义务就将全部延期交房天数的原因都归因于太原绿地新悦房地产开发有限公司是事实认定错误，应当予以纠正。太原绿地新悦房地产开发有限公司延迟交付房屋存在多种因素，在整个工程建设期间，包括天气、大风、寒潮、太原市环境办发布的环境预警通告等不可抗力因素，以及因疫情导致的停工等综合因素造成了工程延期交付。自2017年10月份开始，市政府办公室、市环境办即面向全太原市发布关于启动或者延长重污染预警的橙色、黄色、红色三级响应、扬尘污染专项整治行动方案、春季绿色开、复工的有关通知或者通告文件。上述文件是在太原市行政区划管辖范围内对通告对象具有普遍约束力的政策文件，明确要求建筑施工工地停止土石方或者户外作业。该涉案房屋所在的施工建筑工地作为上述有关文件通告对象之一，没有理由不受上述文件的管理和约束，因此，太原市政府发布的相关环保文件导致的停工天数应从太原绿地新悦房地产开发有限公司逾期天数中予以核减。另，因疫情影响，导致的项目工程停工，太原绿地新悦房地产开发有限公司认为这是全国性且属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因疫情耽误的天数应当从太原绿地新悦房地产开发有限公司逾期交付的违约天数中予以核减。上述情况均是通过政府平台、新闻或公开网站等向全社会予以公开发布的，太原绿地新悦房地产开发有限公司已经提交了各公开网站的信息予以证明，对于杨某来说，上述原因也应当是予以知晓的，太原绿地新悦房地产开发有限公司无需另外再行通知，在杨某对于不可抗力的事实予以认可的情况下，上述不可抗力天数应当从逾期交房的天数中相应予以核减。综上，太原绿地新悦房地产开发有限公司逾期交房的违约天数，综合天气、环保、疫情等因素，从太原绿地新悦房地产开发有限公司提交的证据看，应该从总逾期天数中予以核减472天，原审法院没有考虑相关因素，直接以实际天数作出判决，对太原绿地新悦房地产开发有限公司显失公平，损害了太原绿地新悦房地产开发有限公司的利益。三、一审法院以杨某已付房款为基数，要求太原绿地新悦房地产开发有限公司按照日万分之五的标准向杨某支付违约金，属于适用法律错误，应当予以纠正。鉴于太原绿地新悦房地产开发有限公司开发的涉案房屋存在逾期交房的客观事实，依据《商品房买卖合同》的约定，太原绿地新悦房地产开发有限公司应以杨某已付房款为基数，按每日万分之五的标准向杨某支付违约金。但是因购买被涉案房屋的业主较多，若按合同的约定计算，太原绿地新悦房地产开发有限公司需要支付高额的违约金，而杨某以优惠价格享受购买房屋，享受了大幅度优惠，且目前房屋的市场价格比购房时已经大涨近20％，实际交房后杨某基本没有损失。太原绿地新悦房地产开发有限公司认为此违约金赔付标准明显高于同行业类案的赔付标准，应当按照杨某已付房款为基数按每日万分之一点五的计算标准向杨某支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，同时参考（2020）晋01民终5108号判例的内容。关于确定违约金赔付的合理金额，应该综合考虑杨某以团购价格优惠购房、影响涉案楼盘正常施工的因素未消除以及因环保等政府政策性要求、天气等因素，以及有利于企业长期发展，在公平保障双方当事人合法权利的基础上，请求法院将本案延期交房所产生的违约金支付标准由日万分之五降至日万分之一点五。综上，太原绿地新悦房地产开发有限公司认为一审法院认定事实错误、适用法律错误，导致错误判决，故向法院提起上诉，请求依法撤销一审判决，并依法发回重审或者改判支持太原绿地新悦房地产开发有限公司的诉讼请求。杨某答辩称，一、涉案房屋并未达到法定的交付标准，杨某无法达到使用房屋的目的，合同目的无法实现：（一）太原绿地新悦房地产开发有限公司出具的五方主体验收证明系其内部组织的验收，不能发生“经验收合格”的法律效力。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，这里的“经验收合格”是指经建设行政主管部门或者其他有关部门确认验收合格。理由如下：1、《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中违反国家有关建设工程质量管理规定的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”据此规定，房商品房竣工验收后，应经有关行政主管部门审核认可并备案，否则不应认定为已竣工验收合格即满足商品房交付使用的条件；2、依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”，从这条规定也可以看出，五方主体验收仅是建设单位针对房屋质量进行的内部验收，建筑工程质量合格只是建筑工程可以交付的基本条件之一，除此之外，还应当具备消防、环保等部门认可或者准许使用的竣工条件，房屋才能进行交付，正如太原绿地新悦房地产开发有限公司所说，竣工验收备案只是一种行政管理手续，但是如果不进行竣工验收备案则没办法证明房屋具备了交付条件。（二）依据2014年住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局印发的《商品房买卖合同示范文本》，其中第九条中对于房屋交付条件的约定，将“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”确定为双方不可约定的强制性条件，因此，不管是从法律规定还是从司法实践中，都将商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件作为符合交付标准的基本条件（本案中太原绿地新悦房地产开发有限公司使用的合同版本早已废止）。（三）根据《商品房销售管理办法》第三十条的规定，房地产开发企业应当按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，在商品房买卖过程中，出卖人最主要的义务之一就是将符合使用条件的房屋交付给买受人。而在本案中，涉案房屋在2020年11月24日前尚未完成消防审核，且房屋楼宇大门不能正常出入，基本设施尚未配置完备，对于买受人来说入住房屋并不能进行装修和使用，而且不能保证没有安全隐患。如果认定太原绿地新悦房地产开发有限公司组织的五方主体验收合格即可交付，则杨某订立合同的目的无法实现。二、太原绿地新悦房地产开发有限公司与杨某签订的《商品房买卖合同》中关于交付房屋条件的约定是属于格式条款，且违反了法律禁止性规定，该条款应认定无效：（一）依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，房地产开发项目竣工，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，而太原绿地新悦房地产开发有限公司与杨某在《商品房买卖合同》中约定的交付条件是经五方验收即可视为验收合格，视为验收合格与经验收合格是两个法律概念。对于杨某来说，相关专业知识欠缺，不可能了解其中的法律意义。涉案《商品房买卖合同》中关于交付标准的约定系太原绿地新悦房地产开发有限公司为了重复使用而预先拟定的，在签订合同时并未与杨某协商，而且在合同中也未向杨某告知或者在条款中明示该条款的法律责任，其属于格式条款，而本身关于五方主体验收即视为合格的交付条件之规定减轻了太原绿地新悦房地产开发有限公司的义务，加重了杨某应承担的法律和事实风险，该条款应属无效。（二）依据《中华人民共和国消防法》第十三条“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”《建设工程消防监督管理规定》第十四条、住房及城乡建设部修订发行的《建筑设计防火规范》GB50016–2014（2018年版）第5.1.1条的规定，本案涉案房屋建筑高度大于54米，属于一类高层住宅建筑，是国务院住房和城乡建设主管部门规定的应当申请消防验收的建筑工程，未经消防验收合格的，不得交付使用。依据《中华人民共和国城乡规划法》第五十四条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，商品房经验收合格的前提是符合规划的条件，取得规划部门的认可，因此太原绿地新悦房地产开发有限公司将房屋交付条件仅约定为五方主体验收，很明显违反了《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国城乡规划法》的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条及相关规定，该条款也应认定无效。三、太原绿地新悦房地产开发有限公司主张政府环保政策及其疫情原因核减逾期交房违约天数无事实和法律依据：（一）在本案中，政府环保政策及其疫情原因均不构成法律上的不可抗力，太原绿地新悦房地产开发有限公司违约责任不能免除。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不可避免且不能克服的客观情况。建筑行业对于环境的影响一直存在，我国在2003年的时候就已经出台了《中华人民共和国环境影响评价法》，将环评作为考量建筑行业资质及其综合实力的一项重要标准。而在2016年11月23日，太原市政府就已经针对如何改善太原市冬季大气质量明确了十二条措施（《太原市人民政府关于印发太原市大气环境质量冬防严控十二条措施的通知，并政发【2016】72号），其中就涉及到了要减少扬尘污染，停止施工工地土石方工程等相关措施，这些环境政策早在双方签订合同之前就存在，太原绿地新悦房地产开发有限公司作为当地有知名度的房地产开发商是能够预料得到环保政策对于建设工期的影响，在双方签订合同约定交房日期之时，太原绿地新悦房地产开发有限公司就应当综合考虑环境、气候等因素，综合规划，统筹安排。因此，在本案中环保政策的影响不符合法律规定的不可预见、不可克服的情形，不属于不可抗力。另外，新冠疫情发生时，合同双方约定的交房日期已过，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因此，太原绿地新悦房地产开发有限公司主张逾期交房系由环境、政策、疫情等因素造成的，应当核减相应天数，无事实和法律依据。（二）太原绿地新悦房地产开发有限公司遭遇不可抗力的通知义务不仅是合同约定的，也是法律明确规定的应履行的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的”之规定，太原绿地新悦房地产开发有限公司在发生不可抗力时应当按照约定在不可抗力发生之日起60日内向杨某履行告知义务。另外依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条及《中华人民共和国民法典》第五百九十条“因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，并应当在合理期限内提供证明”之相关规定可以看出，发生不可抗力时的通知义务是债务人的法定义务，太原绿地新悦房地产开发有限公司不能因是政府网站公开的信息而不向杨某履行告知义务，因此，太原绿地新悦房地产开发有限公司未按照合同约定及法律规定履行通知义务的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。四、本案《商品房买卖合同》中关于违约金的约定系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应当按照约定承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”以及第七条关于“买受人逾期付款的违约责任”中的约定可以看出，合同双方的权利义务以及所要承担的违约责任比例均是对等的。根据合同约定结合本案情况，如果买受人逾期支付房款，则也是按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，直至房屋款项全部付清为止。而本案中，杨某已经按照合同约定按期履行了付款义务，太原绿地新悦房地产开发有限公司要求降低违约金标准，明显违反了平等自愿、公平正义、诚实守信等基本原则，况且《商品房买卖合同》系太原绿地新悦房地产开发有限公司自己提供的，因此，其主张降低违约金标准无事实和法律依据。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回太原绿地新悦房地产开发有限公司的上诉请求。杨某向一审法院起诉请求：1、依法判令太原绿地新悦房地产开发有限公司向杨某支付从2019年1月1日起至2020年7月1日止逾期交房违约金1879218.16元；2、依法判令太原绿地新悦房地产开发有限公司向杨某支付从2020年7月2日到实际交付之日的违约金，暂计至2020年10月10日止违约金为347620.94元；3、本案诉讼费由太原绿地新悦房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2017年5月15日，杨某作为买受人与太原绿地新悦房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房屋买卖合同》四份，约定杨某购买太原绿地新悦房地产开发有限公司开发的太原绿地中央广场1幢××座、1906号、1907号、1908号房屋，房屋总价款分别为1635021元、1643339元、1719442元、1885781元。杨某向太原绿地新悦房地产开发有限公司支付了购房款，太原绿地新悦房地产开发有限公司向杨某出具了收据。杨某与太原绿地新悦房地产开发有限公司在《商品房屋买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金。”合同还约定该商品房经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位五方验收合格，并形成五方共同确认的《单位工程质量竣工验收记录》，即可视为验收合格，可以交付使用。2020年6月29日，太原绿地新悦房地产开发有限公司通知杨某收房，杨某以房屋不具备交付条件未收房。现杨某以太原绿地新悦房地产开发有限公司未按约定期限交付房屋提起诉讼，要求太原绿地新悦房地产开发有限公司支付逾期交房违约金。另查明，涉案房屋于2020年11月24日取得《建设工程消防验收合格意见书》。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力。杨某与太原绿地新悦房地产开发有限公司签订的《商品房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。杨某依约履行了付款义务，太原绿地新悦房地产开发有限公司应按合同约定期限交付房屋。现太原绿地新悦房地产开发有限公司迟延交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。太原绿地新悦房地产开发有限公司抗辩逾期交房系因大风、重污染预警、疫情等原因不能施工建设导致，属于不可抗力，应当扣减逾期天数，但太原绿地新悦房地产开发有限公司以不可抗力为由要求延期交房，但却未按合同约定尽到相应的告知义务，太原绿地新悦房地产开发有限公司以此作为不承担违约责任的理由不成立。太原绿地新悦房地产开发有限公司应从最后交付期限的第二天即2019年1月1日起承担逾期交房的违约责任。关于本案房屋的交付使用条件。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条、四十九条、《中华人民共和国消防法》第五十八条规定，本案涉案房屋经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位进行的验收，只是建设工程交付使用应满足的基本条件，不是竣工验收合格的法定证明文件，故法院对太原绿地新悦房地产开发有限公司主张涉案房屋于2020年6月30日已满足交房条件的抗辩意见不予采纳。关于太原绿地新悦房地产开发有限公司提出日万分之五的逾期交房违约金过高的主张，太原绿地新悦房地产开发有限公司未提供违约金过分高于损失的证据，而且《商品房买卖合同》的文本由太原绿地新悦房地产开发有限公司提供，其主张违约金过高依据不足，法院不予支持。从2019年1月1日至2020年10月10日，太原绿地新悦房地产开发有限公司逾期天数为649天，现杨某要求太原绿地新悦房地产开发有限公司支付至2020年10月10日的违约金共计2226839.1元符合法律规定，法院予以支持。关于杨某主张的2020年10月11日至实际交房之日止的违约金，因房屋何时具备法律规定的交付条件尚无法确定，杨某可待房屋具备交付条件后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、被告太原绿地新悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨某2019年1月1日至2020年10月10日的逾期交房违约金2226839.1元；二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。案件受理费24614元，减半收取计12307元，由被告太原绿地新悦房地产开发有限公司负担。”本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，涉案房屋截至2020年6月30日仅经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位五方验收合格，并形成五方共同确认的《单位工程质量竣工验收记录》，符合合同约定的验收合格情形，但并未取得消防、环保、人防等部门的许可，亦未向相关部门备案，不具备完整的交付条件，故一审法院判决太原绿地新悦房地产开发有限公司支付杨某自2019年1月1日至2020年10月10日期间的逾期交房违约金并无不当。涉案工程在整个工程建设期间，发生天气、大风、寒潮、太原市环境办发布的环境预警通告及新冠疫情等不可抗力情形导致的停工等综合因素造成了工程延期交付，但太原绿地新悦房地产开发有限公司未尽到相应的告知义务，太原绿地新悦房地产开发有限公司要求核减天数的主张不能成立，该主张亦应驳回。太原绿地新悦房地产开发有限公司主张违约金过高，应当按照杨某已付房款为基数按每日万分之一点五的计算标准向杨某支付违约金，但未向本院提供证据证明违约金过分高于杨某的经济损失，应当按照合同约定计算违约金，一审法院判决对其抗辩主张不予支持并无不当。综上所述，太原绿地新悦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24614元，由上诉人太原绿地新悦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 光审判员 王庆河审判员 关文静二Ｏ二一年五月二十六日书记员 郭 璨