辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终151号上诉人（原审被告）：王浩，男，1965年5月1日出生,汉族，原辽化聚酯厂买断职工，住辽阳市宏伟区。被上诉人（原审原告）：中国石油辽阳石油化纤有限公司，住所地辽阳市宏伟区火炬大街5-1号，统一社会信用代码：91211000701709821W。法定代表人：白雪峰，系执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：尚海静，辽宁泽人律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋佳龙，辽宁泽人律师事务所律师。上诉人王浩因与被上诉人中国石油辽阳石油化纤有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服辽阳市宏伟区人民法院（2020）辽1004民初699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王浩、被上诉人中国石油辽阳石油化纤有限公司的委托诉讼代理人尚海静、宋佳龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王浩上诉请求：一、撤销辽阳市宏伟区人民法院作出的（2020）辽1004民初699号民事判决书；二、一审、二审案件诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，应当予以撤销，对上诉人提出的按市政府规定的收取租金标准应予支持。具体理由如下：一、原审判决认定事实错误，案涉租赁房屋性质认定错误，案涉租赁房屋是企业自管公房，而不是经济适用房，案涉房屋租金价格应当适用《关于进一步深化城镇住房制度改革的通知》（辽市政发[2001]37号）的租金规定。案涉房屋系由原“中国石油化工总公司辽阳石油化纤公司”建设。原“中国石油化工总公司辽阳石油化纤公司”系全民所有制企业，2017年12月21日，企业名称变更为被上诉人，同时企业性质变更为有限责任公司，但被上诉人的唯一股东是“中国石油天然气集团有限公司”，而“中国石油天然气集团有限公司”是由国务院国有资产监督管理委员会100%持股成立。《城市公有房屋管理规定》（中华人民共和国建设部令第106号）第三条及第四条的规定：“所称公有房屋系指国有房屋和集体所有的房屋。国家机关、社会团体、企事业单位及军队管理的国有房屋属于国家财产，由国家授权的单位（以下简称产权人）依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务”。由以上事实和法律规定可知，被上诉人是案涉房屋的产权人，但案涉房屋属于国有资产，系公有房屋。公有房屋与经济适用房有本质区别，原审判决错误地将案涉房屋认定为经济适用住房。我国经济适用住房制度体系以1994年公布的《城镇经济适用住房建设管理办法》（建房[1994]761号）为标志开始建立。该办法第一条规定：“为了建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，加快经济适用住房建设，提高城镇职工、居民的住房水平，加强对经济适用住房建设的管理，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，制定本办法”。自1990年代开始，我国实行“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”政策，建立和完善“以经济适用住房为主的住房供应体系”。经济适用房是由政府扶持，具有经济性、适用性和社会保障性质的微利商品房。对此，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）第（八）项规定：“新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定”。《辽宁省人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（辽政发[1999]1号）第（三十）项规定：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。高收入家庭购买市场价商品住房；中低收入家庭购买微利价经济适用住房；最低收入家庭租住由政府和单位提供的廉租住房。廉租住房从腾退的旧公房中调剂，也可由政府或单位出资兴建”。根据上述规定可知，经济适用住房的本质是商品房，但其价格低于市场价格，保持微利原则，是针对中低收入家庭所提供的微利商品房。因此，案涉房屋根本不属于经济适用房，其性质是公有住房，属于《辽宁省人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（辽政发[1999]1号）第（三十）项规定的廉租住房。《城市公有房屋管理规定》第二十条规定：“公有住房的租赁必须执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策和租金标准”；《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）第（九）项规定：“廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。具体标准由市（县）人民政府制定”。根据上述规定，案涉房屋的租金标准必须实行政府定价，无权自主确定租金价格。《关于进一步深化城镇住房制度改革的通知》（辽市政发[2001]37号）是根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）以及《辽宁省人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（辽政发[1999]1号）要求制定的，是后两个通知的具体实施方案。上述三个《通知》均适用于行政和企事业单位。中石油企业作为典型国有企业是住房制度改革的重要主体，当然适用上述全部规定。在本案中，被上诉人辩称不应适用上述规定，缺乏事实依据和法律依据，不应支持。原审判决对案涉房屋的性质认定错误，应予撤销。二、被上诉人无权对案涉房屋按建筑面积及4.2元/平标准收取租金，原审判决对此事实认定错误。根据上文阐述，被上诉人应当依据《关于进一步深化城镇住房制度改革的通知》（辽市政发[2001]37号）规定确定案涉房屋租金价格。该《通知》第二条第（二）项明确规定“公有住房租金为每平方米使用面积1.8元”，即公有住房租金应当按使用面积收取且租金标准为1.8元/平，只有租住公房面积超过规定面积标准的部分才按成本租金收取租金。在本案中，被上诉人自2013年开始不按使用面积而是按照按建筑面积收取租金，没有任何法律政策依据，不应支持。另外，案涉房屋没有超过规定面积标准，不应适用成本租金标准。根据《辽宁省住房分配货币化实施意见》（辽房委字[2000]9号）第一条第（六）项的规定，上诉人适用的住房规定面积标准为60平方米。在本案中，被上诉人毫无理由地按案涉房屋全部建筑面积比照成本租金收取4.2元/平租金的行为，没有任何事实依据和法律依据。三、上诉人自知道被上诉人违反规定超额收取租金事实后立即提出异议并要求返还超额收取的租金，原审判决认定被上诉人对租赁合同的租金约定具有同意的意思表示，与事实不符，属事实认定错误。被上诉人作为国有企业，有能力、有条件了解国家政策和政府文件，被上诉人己明确表示确实收到辽市政发[2001]37号《通知》，明知适用该市政府的公房租金标准，但故意拒不适用、超额收取租金，损害了承租人利益。上诉人在2019年知悉了辽市政发[2001]37号《通知》内容，知道被上诉人违反政府规定超额收取租金的事实，立即向被上诉人提出以将要缴纳的租金与被上诉人已经多年超额收取的租金互相抵销。因此，上诉人知道受到侵害后立即对租赁合同约定内容提出异议，并未怠于行使权利。原判决以双方多年达成租赁合同关系为由，认定双方对合同内容具有合意，属认定事实错误。并且，企业自管公房无权按当事人的意思表示确定租赁价格，必须按政府规定租金价格执行，因此，无论租赁关当事人是否合意确定租金，都不得以此为由拒不执行当地政府规定租金价格。四、原审判决未能准确认定“周转性经济适用住房”性质以及案涉房屋是廉租住房的性质，属认定事实错误，应予撤销。《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）以及《辽宁省人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(辽政发[1999]1号）已明确规定了城镇住房制度改革中的住房供应体系，廉租住房和经济适用住房都属于其中的住房类型。被上诉人辩称的“周转性”经济适用住房系被上诉人自拟划分的住房类型，但其本质仍是经济适用住房即微利商品房。《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）第（四）项规定：“新建经济适用住房原则上只售不租”。在本案中，案涉房屋系2006年在原企业宿舍基础上翻建，建成后仍保持宿舍格局，且自建设至今一直租用、从未出售，由此，案涉房屋实属廉租住房，而非经济适用住房。被上诉人认为上诉人符合单位廉租住房条件，双方形成租赁关系，但是，被上诉人违反国家、省政府及市政府的规定出租公房，反而借机牟利，损害上诉人利益，其诉讼主张显然不应得到支持。综上，原审判决认定事实明显错误，应当予以撤销，上诉人要求按市政府规定的收取租金标准的请求应当予以支持。中国石油辽阳石油化纤有限公司辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据确凿充分。二、原审法院适用法律正确，判决公正合理。上诉人王浩的上诉请求缺乏法律和事实依据，其租住答辩人房屋、拒付房屋租金的行为明显违背民法典合同编等规定，请法院维持原判，依法驳回其不合理诉求。中国石油辽阳石油化纤有限公司向一审法院起诉请求：一、被告支付2019年8月1日起至2021年7月31日欠付二年房屋租金4,536元（上拿租）；二、案件受理费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：原告2007经辽阳市规划局许可自建辽化行政事务管理中心夫妻间住宅楼，2008年7月峻工验收。原告将该住宅楼小区19号楼412号房间出租给被告王浩使用，2012年前原、被告间签订的《房屋租赁合同》约定租金为每平方米4.2元/月，按使用面积31.38平方米收取，每年租金为1,582元。2013开始原告调整租金收取方式，改为按建筑面积45平方米收取，即被告房屋每年租金增加至2,268元。被告按此新租赁合同交房租至2018年。2019年被告拒绝与原告签合同及拒绝支付租金，至2020年止，被告共欠二年房屋租金，合计4,536元。另，辽阳市人民政府于2001年8月28日发布辽市政发[2001]37号《关于进一步深化城镇住房制度改革的通知》，通知要求：从2000年7月1日起，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。继续推进现有公有住房改革，加快实现商品化。各县区、各有关部门和大中型企业要健全房改办事机构，配备专职或兼职房改工作人员，建立房改工作目标责任制，真正将各项工作落到实处。原告根据集团公司统一安排和部署，于2001年9月开始启动住房分配货币化工作，先后开展并完成了36720名职工住房普查登记、建立档案……。2004年9月出台《辽阳石化分公司辽阳石油化纤公司住房分配货币化实施办法》，办法重点工作：停止住房实物分配，实行住房分配货币化；对无房和住房未达标的职工实行住房补贴。住房补贴建筑面积标准为一般职工（初级职称）60平方米。住房补贴包括1998年12月31日以后有偿解除劳动关系的无房和住房未达标人员。截止到2006年已基本完成所有人员的补贴发放工作，发放补贴2.5亿元。被告与妻子秦丽萍1998年共同购买成本价住房1815-2-13号楼房一处，核定住房面积59.85平方米。1999年8月被告王浩买断。故被告王浩已享有过辽化公司房改政策，不应再享有其他租用公房的优惠政策。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告一直将房屋出租给被告使用，双方每年签订房屋租赁合同，均系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的规定，双方租赁合同合法有效。原、被告应按签订的合同内容履行各自义务。被告从2013年开始将租赁合同内容变更为以建设面积45平方米收取租金，被告履行新的租赁合同至2018年，2019年后未与原告续签租赁合同也拒交租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”据此，被告2019、2020年的租金应按2018年租赁合同约定的租金给付，即每年2,268元。关于被告辩解原告应按国务院及辽阳市人民政府下发的文件执行每平方米1.8元的租金标准的意见，上述文件规定的每平方米收取1.8元的房屋是市公有住房租金，而文件中的规定了市大中型企业应成立自身的房改机构。原告按集团公司的统一部署在1993年开始进行了房改，并且给予职工成本价购房，并且在辽阳市人民政府文件出台后再次制订了《辽阳石化分公司辽阳石油化纤公司住房分配货币化实施办法》，规定了职工的住房标准，不足部分给予房屋补贴。被告与其妻子在1998年已经购买了成本价住房其已享受到了房改政策规定的待遇。截至2006年年底，原告已基本完成了所有人员的补贴发放工作，已转入日常性管理阶段。本案涉及的房屋为2007年原告房改后建成的企业自有房屋，已不属于上述文件规范的内容，承租人应按租赁合同内容履行义务。故对被告上述的辩解意见不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告王浩于本判决生效后之日起三日内一次性给付原告中国石油辽阳石油化纤有限公司欠付的2019年、2020年租金，共计4,536元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告预交），减半收取25元，由被告王浩负担。本院二审期间，上诉人王浩围绕上诉请求依法提交了证据：一、《城市公有房屋管理规定》，根据第20条规定，证明房屋产权是辽化公房，公房租金应按照地方标准执行；二、辽宁省（1999）1号文件，《辽宁省人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设制度的通知》，与辽阳市（2001）37号文件有关联，证明辽阳市政府收取租金标准是每平1.8元；三、辽宁省住房委员会（2000）9号文件《关于印发辽宁省住房分配货币化实施意见的通知》，证明上诉人是辽化职工，应该享受60平待遇，但上诉人没超过60平，应该按照1.8元每平收取；四、中国石油天然气集团公司《关于深化住房改革实行住房分配货币化的实施方案》，证明违反了第一项里第二条规定的基本原则。被上诉人的质证意见：证据一已经于2001年10月26日废止；证据二真实性无异议，与本案无关联，涉案房屋是2007年新建的房屋，不是房改时已经有的住房，不受该文件的限制；证据三意见同上；证据四与本案无关联。被上诉人中国石油辽阳石油化纤有限公司依法提交了证据：一、建设部发（2001）106号文件，证明《城市公有房屋管理规定》（建设部令第34号，1994年3月23日发布）已于2001年10月26日被建设部关于废止《建设工程质量管理办法》等部令的决定（建设部令第106号）所废止，证明上诉人所称必须执行辽阳市政府规定的租金政策和租金标准的法律依据已被废止；二、审计报告，证明经大华会计师事务所审计，中国石油辽阳化纤公司2013年度存在亏损，经营困难，有适当调整权利。上诉人王浩质证意见：证据一上诉人不清楚是否废止；证据二与本案没有关联性。对于二审当事人提供的证据作如下认定：上诉人王浩提供的证据一因已经废止，本院不予采信；证据二的真实性予以确认，该证据不能证明争议房屋属于廉租房，该证明目的本院不予确认；证据三、四均不能证明案涉房屋的性质，其关联性本院不予确认。对被上诉人提供的证据一真实性予以确认，关联性不予确认。对证据二因上诉人有异议，真实性及关联性均不予确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，王浩从2007年起租赁辽化公司自建房屋，租赁合同一年一签，租期一年。2013年开始租赁合同内容变更为以建设面积45平方米收取租金，王浩履行新的租赁合同至2018年，2019、2020年均未与辽化公司续签租赁合同也拒交租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据上述法律规定，2019、2020年的租金应与2018年的《房屋租赁合同》约定内容一致，即每年仍应给付辽化公司租金2,268元。王浩上诉称案涉房屋系企业自管公房，属于《城市公有房屋管理规定》规定的“公有房屋”，应当按照国务院及辽阳市人民政府下发的文件执行1.8元/㎡租金标准的上诉意见，但该规定现已废止，且争议房屋系辽化公司自建房屋，辽化公司不认可争议房屋属于王浩主张的“公有房屋”，王浩提供的证据亦不能证明案涉房屋应执行1.8元/㎡租金标准，另，王浩在2013年辽化公司按建筑面积调整租金后，未提出异议并在2018年履行了调整后的合同，故王浩的上诉理由无充分证据，本院不予支持。综上所述，王浩的上诉请求不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王浩承担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  王 娜审判员  胡 玲二〇二一年五月二十五日法官助理郝丽鑫书记员吴迪