山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4581号上诉人（原审被告、并案原告）：北京联优生活物业管理有限公司，住所地北京市。法定代表人：付瑞宇，经理。委托诉讼代理人：乔涵，女，该公司员工。被上诉人（原审原告、并案被告）：燕玉忠，男，1952年7月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：燕丽，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵世超，山东舜翔律师事务所实习律师。原审原告：刘保华，女，1954年12月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：燕丽，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵世超，山东舜翔律师事务所实习律师。原审被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市。法定代表人：韩光，经理。委托诉讼代理人;蒋中华，男，该公司员工。原审被告：侯亮，男，1986年12月10日出生，汉族，住黑龙江省七台河市。上诉人北京联优生活物业管理有限公司（以下简称联优公司）因与被上诉人燕玉忠及原审原告刘保华、原审被告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）、侯亮房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初4187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联优公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为联优公司支付燕玉忠2020年2月1日至4月30日租金8250元，因疫情导致联优公司经营出现重大亏损要求减免一半，实际支付4125元；撤销一审判决第二项，改判为不支付自2020年2月6日起，至联优公司实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率计算的利息；撤销一审判决第三项，不支付违约金5500元；撤销一审判决第四项，不支付免租期租金损失16,500元、不支付空租期租金11,000元；维持一审判决第五项判决内容，驳回燕玉忠其他诉讼请求；维持一审判决第六项判决内容，驳回刘保华的诉讼请求；撤销一审判决第七项；一、二审诉讼费由燕玉忠承担。事实和理由：2018年7月31日美丽屋公司与燕玉忠签订了关于济南市天桥区茂新新区一区8号楼1单元1001室的《济南市房屋出租委托合同》，委托期限为2018年11月11日至2024年10月31日，月租金为2750元。合同签订后，双方依约履行。2019年8月1日，燕玉忠与美丽屋公司解除了《济南市房屋出租委托合同》，双方互不承担违约责任。2019年8月2日，燕玉忠将涉案房屋委托于联优公司，并与联优公司签订了关于济南市天桥区茂新新区一区8号楼1单元1001室房屋的《资产管理服务合同》。燕玉忠与联优公司签订《资产管理服务合同》后，涉案房屋一直由联优公司提供服务，该房屋的租赁相关事宜有联优公司处理，同时有联优公司向燕玉忠支付房屋相关费用。联优公司认为一审认定事实不清，适用法律错误，主要表现为：一、美丽屋公司与燕玉忠之间签订的《济南市房屋出租委托合同》的合同性质为委托合同，合同首页有燕玉忠签字的授权委托书，同时合同的第二条已明确了委托事项和受托义务，联优公司与燕玉忠之间签订的关于同一涉案房屋的《资产管理服务合同》亦为委托合同性质，从合同的第二条约定内容可以看出，燕玉忠将涉案资产委托联优公司进行资产管理，双方进行收益分成，因两份合同均为委托合同，一房不可二托，两份合同无法同时履行，应当按照实际占用房屋或现履行的合同为生效合同。美丽屋公司与燕玉忠签订的《济南市房屋出租委托合同》已实际未在履行，同时一年内，燕玉忠未提出过任何意义，亦未退还联优公司支付的预期收益，遂其默许履行的为《资产管理服务合同》，且同时不再追究美丽屋公司其他责任。二、联优公司与燕玉忠签订的《资产管理服务合同》为电子线上签约，燕玉忠进行实名认证后阅览合同内容后，确认合同条款可接受，以静默签的方式与电子合同上进行签字，签字后由第三方电子签约平台进行签名审核，签名文档无修改、无BUG等情况确认后，对该签名颁发CA电子证书，确认签名的真实性，办过电子证书后的文档无法进行修改。燕玉忠与联优公司签订的《资产管理服务合同》为真实有效的生效合同，联优公司已向一审法院进行提交《资产管理服务合同》、合同签名CA证书真实性截图、联优支付预期收益的银行转账凭单，结合以上材料，均可看出燕玉忠就该房屋现在履行的合同为《资产管理服务合同》。三、因燕玉忠履行的合同为与联优公司签订的《资产管理服务合同》，未按合同约定履行支付义务的亦为联优公司，燕玉忠向美丽屋公司主张相关权利不合理，没有事实理由和依据，联优公司作为本案的主体不适格。四、一审法院已认定美丽屋公司与燕玉忠之间签订的《济南市房屋出租委托合同》解除，不应当由联优公司承担该合同的其他权利义务，美丽屋公司合同履行期间的免租期损失亦不应当由联优公司承担。关于一审法院认定事实错误，具体如下说明：1.2020年1月，由于全国范围爆发新型冠状病毒肺炎疫情，此次冠状病毒肺炎被世界卫生组织列入“国际健康紧急事件”，针对此次疫情济南市采取了小区封闭、控制人员出入、拒绝外来人员居住等防控防疫措施。疫情亦导致联优公司业务无法正常开展，使联优公司经营出现重大亏损，且远远超过了联优公司正常经营风险抵抗范围。如法院认为逾期支付方为联优公司，那么疫情于2020年1月爆发，全国开展抗疫工作，国家倡导全国人民减少外出，企业延迟复工，联优公司积极响应政府号召，正式复工为2020年5月15日，复工前，无法按时支付。2020年3月9日，联优公司与燕玉忠沟通协商解除合同，燕玉忠已知道联优公司的解约意向。2020年4月27日联优公司通过EMS邮件及短信方式向燕玉忠邮寄了关于解除《资产管理服务合同》的告知函，函内约定双方于2020年4月30日上午10点至诉讼房屋所在地进行合同解除手续及房屋交接手续，2020年3月29日燕玉忠签收了邮件，2020年4月30日上午，联优公司按时到达房屋门前，等待燕玉忠办理合同解除手续，燕玉忠未到达现场，联优公司与燕玉忠进行了电话沟通，燕玉忠表示已收到告知函，联优公司认为，联优公司已尽解除告知义务，有权解除双方之间签订合同。且该期间为疫情严重期间，联优公司要求对此期间的租金进行部分或全部减免，减免后剩余部分同意支付，联优公司要求减免一半。2.联优延迟支付租金的原因为疫情所导致，应当不算作违约。一审法院认为联优公司未按时支付租金构成合同解除要件的事实认定错误，根据最高院关于审理疫情期间房屋租赁合同纠纷案件的相关指导意见，因受疫情不可抗力原因导致合同义务不能全部或者部分履行，或延迟履行合同进去给付义务的，一般不算做违约。一审法院认为因此燕玉忠获得合同的单方解除权或合同的法定解除条件不合理。3.关于一审法院要求联优公司支付疫情期间租金问题，首先，疫情属于不可抗力因素，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解决合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的......；第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”，同时，依据北京市高院发布的关于审理疫情期间房屋租赁合同纠纷案件的审理意见，处理租赁合同纠纷时，要使用民法总则180条及合同法117条有关不可抗力的规定（部分或者全部免除责任，预期的一般不算违约）。因疫情属于不可抗力因素，因新冠病毒疫情为不能预见、不能避免、不能克服之情形，属于不可抗力因素。一审法院已判决联优公司支付燕玉忠因延迟支付期间产生的利息，已足以弥补燕玉忠的损失，遂一审法院再次要求联优承担全额的违约金属于重复计算违约责任。4.关于违约金，延期支付的情况发生于疫情期间，疫情属于不可抗力因素，因不可抗力原因导致的延期支付不能认定为合同违约，如人民法院认为联优公司存在违约行为应当承担违约责任，但合同中违约责任约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第114条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定,双方签订的合同中约定的违约金数额明显过高，因燕玉忠已实际收到所有租金，燕玉忠无实际损失，如法院认定有实际损失，应当按照欠付金额，要求联优公司支付该期间的资金占用利息，该笔利息为燕玉忠的实际损失，联优公司要求人民法院予以调整。5.合同内无相关约定，合同中途解除联优公司须将已使用的免租期对应的租金向燕玉忠予以返还，一审法院要求联优公司退还免租期租金无事实依据，无法律依据。6.本合同无法继续履行的原因为燕玉忠于疫情期间强制将房屋收回导致，因此产生的空租期损失为燕玉忠行为导致，该部分损失应当由燕玉忠承担，如一审法院认为联优公司有一定的过错原因导致合同解除，那么，空租期损失亦应当由双方共同承担，且燕玉忠负主要责任。另，上诉状第5条变更为免租期合同约定的很清楚，免租期适用于联优公司对房屋进行装修装饰、增添家电设施、安装电子门锁、招资推广等需要的时间，合同内并没有约定免租期当合同中途解除时，免租期的租金需联优公司返还，同时合同内也没有一年一个月免租期的相关约定，免租期并不作为合同履约完毕的必要保障和条件，所以燕玉忠不可主张免租期租金，同时合同里已经明确约定免租期是不收取任何租金和费用的，所以一审法院所判决的免租期租金不合理。上诉状第6条变更为关于涉案房屋的空置期，是联优公司在同意承担每月责任的前提下积极主动，并且多次履行了合同解除的通知义务，但因燕玉忠延期不积极，多次拒收回房屋导致涉案房屋的空置期损失扩大，所以因燕玉忠产生的空置期损失应由其承担。一审法院判决由联优公司全部承担不合理。燕玉忠、刘保华辩称，一、一审认定事实部分清楚。燕玉忠、刘保华与联优公司和美丽屋公司之间法律关系，均系房屋租赁关系。就三方之间签订的前后两份合同的内容来看，三方就租金的标准和支付期限等均作出明确约定。1、即使是联优公司与燕玉忠利用电子签约方式签订的所谓第二份《资产管理服务合同》中，双方也是按照房屋租赁到期支付租金的方式履行的。联优公司没有与燕玉忠履行所谓的结算及告知实际收益、增值收益、预期收益的对比等情况，显然不符合双方的约定。燕玉忠、刘保华始终有权获取每月不低于2750元的租金，而不用对于涉案资产最终出租的租金收益负担风险，显然符合租赁合同的特征而非委托合同。2、联优公司提交的两份案外人租赁合同显示，其一直将涉案房屋出租给案外人且没有关于空租期的约定，与所谓的资管服务合同也不一致。案外人的合同显示一直租赁到2020年10月份，燕玉忠、刘保华对涉案房屋的对外出租情况并不掌握，亦不应承担相应的合同风险，该事实与委托合同的法律关系特征不符。3、综上可见，燕玉忠、刘保华将涉案房屋交付给美丽屋公司、联优公司由其控制，约定燕玉忠、刘保华每月固定保证取得2750元的房租，而不受涉案房屋是否实际出租，以及实际出租收益的影响，故双方之间的法律关系应为房屋租赁合同关系，而非委托合同关系。二、美丽屋公司、联优公司未按照合同约定向燕玉忠、刘保华支付到期应付租金，构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。1、因涉案房屋系居住用途，且一直处于适租状态，根据山东省高级人民法院发布的相关意见，美丽屋公司、联优公司并未举证证明疫情对涉案房屋出租的影响，故对方提出解约系违约行为，不发生法律效力且应当承担违约责任。2、燕玉忠、刘保华在此期间一直正常租住别人的房屋，对于联优公司而言，在济南市场上的其他房屋租赁合同也在正常履行，其以生产经营受到影响为由不支付房租不符合客观事实情况，不构成交付租金义务不能抗拒不能克服的事由，更不构成不可抗力。联优公司之所以提出解除合同，是因为至今两年多的租赁时间内，其仅向燕玉忠、刘保华支付了一年的房屋租金，且已经使用了六个月的免租期，这时解除合同对联优公司来讲实现了利益的最大化。对于燕玉忠、刘保华来说，该租赁期限为六年的房屋租赁合同未正常履行完毕，该合同涉及的六个月免租期及中介佣金费用产生的损失应当由违约方承担。否则对燕玉忠、刘保华显失公平。3、联优公司提供的证据中显示，美丽屋公司、联优公司工作人员在与燕玉忠、刘保华联系的过程中，均称自己是美丽屋公司的房管，结算的是房租，可见美丽屋公司、联优公司实为债务加入，共同承租了燕玉忠、刘保华的房屋。从美丽屋公司、联优公司在庭审中的共同举证行为、两公司办公地址和法律文书送达地址的一致、法定代表人的一致，均可以确定美丽屋公司、联优公司的关联关系，应当对租金和违约金承担连带责任。联优公司在上诉状第三条中陈述燕玉忠、刘保华向美丽屋公司主张相关权利不合理，不知联优公司是站在哪个公司的立场上发表上诉意见，可见两公司实为一套人马共同应对本诉讼。三、美丽屋公司、联优公司拒付租金的行为给燕玉忠、刘保华造成了巨大的经济损失。一审判决的违约责任难以弥补燕玉忠、刘保华的实际损失，请求法院予以增加。燕玉忠、刘保华系两位年近七旬的老年人，出租的涉案房屋为名下唯一一套住房，为方便照顾年逾九旬的父母，燕玉忠、刘保华将自己的唯一住房出租，用收取的房屋租金在市中区租住房屋一套。美丽屋公司、联优公司一直逾期支付房租，燕玉忠、刘保华不得不支出自己的退休金支付现在租住的房屋，美丽屋公司、联优公司的违约行为增加了燕玉忠、刘保华的住房成本，造成了巨大的经济损失。美丽屋公司、联优公司作为违约方，不能以其单方提出解除合同的时间作为合同解除时间。其与案外人之间的租赁合同一直持续到2020年10月，在此期间涉案房屋一直由美丽屋公司、联优公司控制并于一审判决送达后才返还燕玉忠、刘保华，且返还时原房屋中的冰箱缺失，空调遭到破坏。如果按照燕玉忠、刘保华起诉时合同第八条约定的违约责任即合同总租金的17%承担违约金为32257.5元。美丽屋公司、联优公司应当赔偿燕玉忠、刘保华的实际损失，包括但不限于未付租金及利息的损失至实际给付之日。综上，请求法院驳回联优公司的上诉请求，并根据燕玉忠、刘保华在原审中的诉求挽回最起码的实际损失，在公平公正的前提下，依法维护燕玉忠、刘保华的合法权益。美丽屋公司述称，本案与美丽屋公司无关。侯亮未作陈述。燕玉忠、刘保华向一审法院起诉请求：1.美丽屋公司、联优公司、侯亮支付到期未付房屋租金16500元；2.美丽屋公司、联优公司、侯亮支付违约金32257.5元；3.本案的案件受理费、保全费、诉讼保全责任险保费、公告费（如有）由美丽屋公司、联优公司、侯亮承担。诉讼中，燕玉忠、刘保华增加并明确诉讼请求为：1.美丽屋公司、联优公司、侯亮支付燕玉忠、刘保华到期未付房屋租金16500元（暂计算至起诉之日）、其他到期应付未付租金（起诉之日起至判决生效之日）及租金的利息（自相应租金履行期届满时起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决生效之日止）；2.请求判令美丽屋公司、联优公司、侯亮支付燕玉忠、刘保华免租期租金共计16500元，燕玉忠、刘保华支付的租房中介费用2470元；3.请求判令美丽屋公司、联优公司、侯亮支付燕玉忠、刘保华违约金32257.5元；4.本案的受理费、保全费由美丽屋公司、联优公司、侯亮承担。原审并案原告联优公司向一审法院提起诉讼请求：1.解除联优公司与燕玉忠于2019年8月2日签订的《资产管理服务合同》；2.本案诉讼费用由燕玉忠承担。一审法院认定事实，对争议证据和事实作如下认定：对于燕玉忠、刘保华提交的《房屋租赁合同》，美丽屋公司虽不认可其真实性，但其认可侯亮系为其公司提供劳务，且侯亮作为燕玉忠、刘保华与美丽屋公司之间合同的经办人签字，《房屋租赁合同》中约定内容与后续美丽屋公司与燕玉忠、刘保华签订的《济南市房屋出租委托合同》的内容相对应，可以印证上述房屋租赁合同的真实性，对燕玉忠、刘保华提交的《房屋租赁合同》真实性予以确认。对于燕玉忠、刘保华提交的与21世纪不动产签订的房屋出租委托协议及物业交割单，结合上述《房屋租赁合同》，可以印证该委托协议及物业交割单的真实性，故对该证据一审法院予以确认。对联优公司提交的短信截图，因联优公司已经出示短信记录手机原始载体，故对该证据真实性予以确认。对联优公司提交的EMS快递邮寄单底单，因系打印件，且显示为他人代收，在燕玉忠、刘保华不予认可的情况下，一审法院对该证据不予认定。对联优公司提交的涉案房屋门口张贴照片，结合联优公司提交的短信记录，一审法院对该证据真实性予以确认。对联优公司提交的电话录音、视频，联优公司虽出示的非原始录音载体，但结合燕玉忠在诉状中主张联优公司向其单方发出解除合同通知，以及短信记录，可以印证其后续要求收房的录音及视频，故对该证据真实性予以确认。对美丽屋公司、联优公司出具的《资产管理服务合同》，燕玉忠虽主张受胁迫，但未提交证据予以证明，故一审法院对该证据真实性予以确认。对联优公司提交的与案外人签订的电子租赁合同房屋租赁合同，因联优公司仅与燕玉忠签订了电子版的《资产管理服务合同》，但其提供的与案外人签订的电子租赁合同中出租人却载明为燕玉忠、刘保华两个人，明显与《资产管理服务合同》不能对应，且未提交该两笔合同租金支付凭证，一审法院对该证据不予认定。2018年7月31日，美丽屋公司人员侯亮与燕玉忠在山东中住地产经纪有限公司（21世纪不动产）的居间下签订《房屋租赁合同》一份，约定燕玉忠将济南市天桥区茂新新区一区8-1-1001号房屋（以下简称涉案房屋）出租给侯亮，租赁期限72个月，自2018年11月1日至2024年10月31日；房屋租金为每月2470元，房屋租金支付方式为付三。该合同第十四条，约定：“经双方协商，另签补充合同《济南市房屋出租委托合同》合同编号：1000604。房屋的租金支付方式，支付日期以补充合同为准。”同日，燕玉忠、刘保华作为甲方“委托人”，美丽屋公司作为乙方“房屋管理机构”签订编号为1000604号的《济南市房屋出租委托合同》一份，约定：燕玉忠、刘保华委托美丽屋公司全权办理涉案房屋所有出租相关事宜，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用；委托期限自2018年11月1日至2024年10月31日，其中，2018年8月1日至2018年10月31日为免租期，2019年11月1日至2020年1月31日为免租期；燕玉忠、刘保华于2018年8月1日前将涉案房屋交付给美丽屋公司钥匙，并签订物业交接清单作为合同附件一；租金标准为：第一年：2018年11月1日起按每月2750元计算总租金为33000元；第二年：2019年11月1日起，按每月2750元计算总租金为24750元；第三年：2020年11月1日起，按每月2750元计算总租金为33000元；第四年：2021年11月1日起，按每月2750元计算总租金为33000元；2022年11月1日起，按每月2750元计算总租金为33000元；2023年11月1日起，按每月2750元计算总租金为33000元。合同约定租金为每季度付一次，美丽屋公司将各期租金划入燕玉忠账户或支付现金的具体日期如下（遇节假日顺延）：2018年8月3日支付房租8250元；2019年2月1日支付房租8250元；同年5月1日支付房租8250元；同年8月1日支付房租8250元，依次类推。合同第八条违约责任约定：出租委托期内任一方须提前终止合同的应提前30日书面通知对方，并按照合同总租金的17%向守约方支付违约金。合同还约定了其他权利义务。燕玉忠、刘保华将房屋交付给美丽屋。上述《济南市房屋出租委托合同》签订后，燕玉忠于2018年8月4日收到租金8250元，于2019年1月27日收到租金8250元，于同年4月24日收到租金8250元。2019年8月2日，燕玉忠作为甲方，联优公司作为乙方线上签订电子《资产管理服务合同》，约定燕玉忠委托联优公司管理运营涉案房屋，协议管理期限自2019年8月1日起至2024年10月31日止。该合同第二条“标的资产收益及费用结算”第2.1条“预期收益”约定，双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情的预期合理收益为每月2750元，从第一个管理周期起每个管理周期预期合理收益详见附件五。第2.2条“空置期”约定，在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，燕玉忠同意承受附件五约定的相应空置期间，空置期于每个管理周期后起始日先行扣除，燕玉忠同意空置期不取得收益。2.3条“实际收益”约定，联优公司运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，联优公司应根据该协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除联优公司应得的增值收益成分及各项燕玉忠应付费用，将剩余收益部分支付给燕玉忠，即应得收益。2.4条约定增值收益是指联优公司管理标的资产所代收的实际收益高于预期收益之差额。2.5条“增值收益分成”约定，鉴于联优公司管理标的资产为燕玉忠提供相应的增值服务及综合服务，燕玉忠同意向联优公司支付下述费用：“1）增值服务费。单个结算周期内产生的增值收益，甲方（燕玉忠）同意将该结算周期内增值收益的70%作为增值服务费支付给乙方（联优公司）。2）综合服务费。针对综合服务，甲方可作出如下选择：同意接受乙方提供的综合服务，甲方同意将单个结算周期内产生增值收益的30%作为综合服务费支付给乙方。”第2.6条“服务质量保证金”约定，联优公司应于合同签署后交付日起10个工作日内，向燕玉忠支付首期服务质量保证金，共计8250元；此后，每个管理年度的服务质量保证金需于上一管理年度最后一个结算日后5个工作日内支付给燕玉忠；如标的资产实际收益低于预期收益的，燕玉忠有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分，一旦发生扣除的情形，联优公司应随时补足。第2.7条“结算方式”约定，双方认可自2019年8月1日始计收收益，每个管理周期内及结算方式详见附件五，每个结算周期最后一日为本期的结算日；除另有约定外，该协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日其5个工作日内支付。合同附件五逾期收益计划表载明，合同分为六个管理周期：第一个管理周期为2019年8月1日至2019年10月31日，共计92天，预期收益为每月2750元，空置期为0天，每3个月为一次结算周期；第二管理周期为2019年11月1日至2020年10月31日，共计一年，预期收益为每月2750元，空置期为92天，每3个月为一次结算周期；第三个结算周期为2020年11月1日至2021年10月31日，计一年，预期收益为每月2750元，空置期为0天，每3个月为一次结算周期；第四个管理周期为2021年11月1日至2022年10月31日，计一年，预期收益为每月2750元，空置期为0天，每3个月为一次结算周期；第五管理周期为2022年11月1日至2023年10月31日，计一年，预期收益为每月2750元，空置期为0天，每3个月为一次结算周期；第六管理周期为2023年11月1日至2024年10月31日，计一年，预期收益为每月2750元，空置期为0天，每3个月为一次结算周期。附件五资产预期收益计划表（二）载明，首期服务质量保证金金额为8250元，支付日期为2019年8月1日。该合同还约定了其他权利义务。2020年8月4日，联优公司向燕玉忠转账支付8250元。2020年3月9日，联优公司以经营不下去为由向燕玉忠发出解除通知。同年4月30日，联优公司工作人员电话要求与燕玉忠交接房屋，燕玉忠拒绝接收涉案房屋。一审法院认为，本案的争议焦点为双方之间的法律关系，以及谁存在违约。关于美丽屋公司与燕玉忠、刘保华之间的法律关系，一审法院认为，从美丽屋公司与燕玉忠、刘保华就涉案房屋签订的《济南市房屋出租委托合同》的内容来看，双方就租金的标准、租金的支付期限等均作出明确约定，且美丽屋公司定期向燕玉忠、刘保华支付租金，双方之间的合同虽名为委托合同，但美丽屋公司实际履行的系承租人的义务，故美丽屋公司与燕玉忠、刘保华之间系房屋租赁合同关系。因后期燕玉忠与联优公司就涉案房屋签订了《资产管理服务合同》，且房屋实际由联优公司控制，由联优公司向燕玉忠支付款项，故美丽屋公司与燕玉忠、刘保华签订的《济南市房屋出租委托合同》已经在燕玉忠与联优公司签订《资产管理服务合同》之日解除，即2019年8月2日解除。关于燕玉忠与联优公司之间的法律关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十九条规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。一审法院认为，联优公司与燕玉忠之间仍应为房屋租赁合同关系。理由如下：第一，按照双方签订的《资产管理服务合同》，联优公司应在每个结算周期，即每三个月从实际收益中扣除联优公司应得的增值受益分成及各项燕玉忠应付费用，将剩余收益部分支付给燕玉忠，然而，自双方合同签订之日即2019年8月2日起，至合同约定的第一个结算周期结束之日，即2019年10月31日，联优公司并未与燕玉忠进行结算，未向燕玉忠告知实际收益、增值收益的情况为何，其与预期收益的对比情况为何，显然不符合双方合同的约定；第二，《资产管理服务合同》第2.6条约定，联优公司应当在合同签署后交付之日起10个工作日内向燕玉忠支付服务质量保证金，即一个结算周期内的预期收益，但同时约定如果标的资产即涉案房屋实际收益低于预期收益的，燕玉忠有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分，如果结算时每月的实际收益低于双方约定的预期收益每月2750元，燕玉忠有权在联优公司已经支付的预期收益即质量保证金中扣除，从该约定明显可以看出，燕玉忠始终有权获取每月不低于2750元的租金，而不用对于涉案资产最终出租的租金收益的多少负担风险，该约定特征符合租赁合同的特征，而与委托合同的特征不符。第三，《资产管理合同》中约定的空置期为联优公司寻找客户及或对房屋装修等的空租期，但结合联优公司提交的将涉案房屋出租给案外人的两份租赁合同，该租赁合同中均无空租期的约定，与《资产管理服务合同》的约定亦不一致；第四，联优公司自述与案外人签订的租赁合同期间内案外人即实际承租涉案房屋的人在合同期限内违约，但具体案外人支付房租的情况，是否支付违约金的行为，联优公司均未告知燕玉忠，即燕玉忠对联优公司对外的出租情况并不掌握，其亦不承担相应的合同履行风险，该事实亦与委托合同的法律关系特征不符。第五，2020年3月9日，联优公司向燕玉忠提出解除合同，以及2020年4月30日，联优公司工作人员与燕玉忠通话要求燕玉忠办理房屋交接手续时均称与燕玉忠结算的是房租，且联优公司称涉案房屋自案外人违约退租后一直未出租出去，却在解除合同时承诺支付截至2020年3月9日的租金，该承诺亦与双方之间的《资产管理服务合同》约定内容不符。综上，燕玉忠将涉案房屋交付给联优公司，由联优公司控制涉案房屋，双方约定燕玉忠每月固定保证取得2750元的收益，而不受涉案房屋是否实际出租，以及实际出租收益的影响，故双方之间的法律关系应为房屋租赁合同关系，而非委托合同关系。双方租赁关系起始日期为2020年8月2日。联优公司向燕玉忠发出的解除通知，因涉案房屋系居住用途，且联优公司并未举证证明疫情对于涉案房屋出租的影响，故联优公司在合同期限内提出解除，系违约行为，其提出的解除不发生法律效力。但因租赁合同系长期性合同，不适宜强制履行，且燕玉忠在签订《资产管理服务合同》时，亦应知悉联优公司并非为了自行居住使用，自联优公司2020年4月30日至涉案房屋中要求与燕玉忠办理房屋交接手续，可以看出联优公司已不再具有继续履行的意思。故一审法院认定燕玉忠与联优公司之间的房屋租赁合同关系自2020年4月30日解除。联优公司作为违约方，应承担违约责任。《资产管理服务合同》7.3条约定，因联优公司违约，联优公司应支付月预期收益的两倍的违约金并赔偿燕玉忠相应的损失。因合同约定每月预期收益为2750元，故联优公司应支付燕玉忠违约金5500元。合同于2020年4月30日解除，联优公司应支付燕玉忠截至2020年4月30日的租金，按照合同约定，即2020年2月1日至2020年4月30日的租金，按照每月2750元的标准计算，联优公司应支付给燕玉忠租金8250元。联优公司未按照合同约定的上一结算周期结束后5日内即2020年2月5日前支付燕玉忠上述租金，应赔偿租金的利息损失，故联优公司应赔偿燕玉忠逾期支付租金的利息损失，燕玉忠主张的同期贷款利率较为合理，一审法院予以支持。故联优公司应赔偿燕玉忠未付租金利息损失，该利息损失以8250元为基数，自2020年2月6日起，至联优公司实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率计算。关于燕玉忠主张的免租期租金，合同虽然对此并无约定，但合同约定的空置期实际为免租期，免租期作为租赁合同长期履行而设置，而因联优公司未能正常履行合同，该免租期损失应作为燕玉忠的实际损失，故联优公司应赔偿燕玉忠免租期租金损失16500元（2750元*3个月）。关于燕玉忠主张的中介费2470元，因燕玉忠未提交支付凭证，一审法院不予支持。对于燕玉忠主张的自2020年5月1日之后的租金，燕玉忠明确该租金为燕玉忠的实际损失。合同虽然解除，联优公司不再支付解除之后的租金，但因联优公司的违约行为导致合同无法正常履行，燕玉忠需重新将涉案房屋再行出租，产生的重新出租合理期限内的租金损失即空租期租金损失应由联优公司承担，关于该部分损失，一审法院酌定为4个月的租金损失，故联优公司应赔偿燕玉忠空租期租金损失11000元。对于燕玉忠、刘保华向美丽屋公司主张权利，因双方之间的租赁关系已实际解除，故对其诉讼请求不予支持。关于刘保华对联优公司的诉讼请求，因刘保华非合同相对方，不予支持。关于燕玉忠、刘保华对侯亮的诉讼请求，因侯亮非合同相对方，不予支持。侯亮经一审法院传票传呼，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其举证、质证、答辩等权利，应承担对己不利法律后果。关于并案原告联优公司要求解除其与并案被告燕玉忠之间的《资产管理服务合同》的诉讼请求，因双方之间租赁合同关系已于2020年4月30日实际解除，即《资产管理服务合同》已于2020年4月30日实际解除，故对联优公司再要求解除的诉讼请求不再予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、北京联优生活物业管理有限公司于判决生效之日起10日内支付燕玉忠2020年2月1日至同年4月30日期间的租金8250元。二、北京联优生活物业管理有限公司于判决生效之日起10日内支付燕玉忠未付租金的利息，该利息以8250元为基数，自2020年2月6日起，至联优公司实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率计算。三、北京联优生活物业管理有限公司于判决生效之日起10日内支付燕玉忠违约金5500元。四、北京联优生活物业管理有限公司于判决生效之日起10日内赔偿燕玉忠免租期租金损失16500元、空租期租金损失11000元，合计27500元。五、驳回燕玉忠的其他诉讼请求。六、驳回刘保华的诉讼请求。七、驳回并案原告北京联优生活物业管理有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1018元，申请费508元，共计1526元，由燕玉忠负担235元，被告北京联优生活物业管理有限公司负担1291元。并案案件受理费100元，由并案原告北京联优生活物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。燕玉忠、刘保华提交房地产中介服务费增值税普通发票一张，金额是2470元，证明燕玉忠、刘保华在原审诉求中主张的中介服务费用。经质证，联优公司对证据的真实性有异议，发票中并没有体现出具体地址，与本案无关，费用也并未交给联优公司，对证明目的有异议。美丽屋公司对发票有异议，物业地址没有显示，仅限于中介公司的发票；时间2021年1月5日时隔两年以后开的票，对其证明目的有异议。本院经审查认为，该证据在无其他证据佐证的情况下，不足以证明与本案待证事实的关联性，且一审判决作出后，燕玉忠、刘保华并未提起上诉，对上述证据，本院不予采纳。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据已查明事实，一审法院认定美丽屋公司与燕玉忠、刘保华签订的《济南市房屋出租委托合同》已经在燕玉忠与联优公司签订《资产管理服务合同》之日解除，即2019年8月2日解除，具有事实依据和法律依据，并无不当。关于燕玉忠与联优公司之间的法律关系。根据当事人提交的证据，并结合当事人陈述及合同的实际履行情况，一审法院认定联优公司与燕玉忠之间为房屋租赁合同关系，具有事实依据，论理充分，且符合法律规定，本院予以确认。联优公司主张迟延支付租金系因疫情所致，因涉案房屋系居住用途，联优公司未提交充分有效证据证明疫情或防控措施造成合同履行困难或合同目的不能实现，一审法院认定联优公司迟延支付租金及擅自提出解除合同构成违约行为，并无不当。基于联优公司上述违约行为，一审法院判令联优公司支付相应违约金，具有事实依据和合同依据，并无不当。综合考虑因联优公司单方解约造成的房屋空置期损失、迟延支付租金造成的租金利息损失等实际损失情况，并结合合同的实际履行情况、当事人的过错情况以及预期利益等因素，一审法院判令联优公司支付燕玉忠截至2020年4月30日的租金、支付逾期支付租金的利息损失、赔偿相应的免租期租金损失及空租期租金损失，符合本院实际情况，且不超出合理范围，本院不再进行调整。综上所述，联优公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1019元，由上诉人北京联优生活物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 武绍山审 判 员 王立强审 判 员 孙 磊二〇二一年五月十二日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰