山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终2756号上诉人（原审原告）：张建峰，男，1975年9月2日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南安良物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈凤美，总经理。被上诉人（原审被告）：济南联华房地产开发有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：唐宇辉，董事长兼总经理。被上诉人（原审被告）：济南良泽物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：向兆祥，总经理。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：武连戈，济南槐荫北晨法律服务所法律工作者。上诉人张建峰因与被上诉人济南安良物业管理有限公司（以下简称安良物业）、济南联华房地产开发有限责任公司（以下简称联华公司）、济南良泽物业管理有限公司（以下简称良泽物业）确认合同无效纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初5662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员独任审理。本案现已审理终结。张建峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认联华公司与良泽物业签订的《槐苑花园前期物业服务合同》无效；2.改判确认良泽物业《物业管理委托合同》无效；3.改判安良物业、联华公司、良泽物业共同承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、联华公司不是涉案小区建设单位，其签署的《槐苑花园前期物业服务合同》无效。1.张建峰提交的小区建设单位视频证据(证据3)、小区建设单位照片证据(证据4)，能够充分证明涉案小区建设单位为：济南市槐荫区房地产管理局第五公房管修所（以下简称槐荫房管五所），并非联华公司。2.小区建设单位视频证据(证据3)、小区建设单位照片证据(证据4)，载明“开工：2000年3月，竣工2000年12月”。住宅项目必须经历公司成立、资金筹措、项目可行性研究、征收土地、申请、规划、批复等长期项目启动阶段。联华公司成立晚于涉案小区项目开工建设时间，联华公司不具备涉案小区建设单位资格，无签订《槐苑花园前期物业合同》资格。3.联华公司一审中不能向法庭提交证明其为建设单位的证据；如果联华公司是涉案小区建设单位，联华公司应有大量证明其主张。联华公司应对其辩称所依据的事实承担举证责任，举证不能应承担不利后果。4.一审承办法官未组织当事人对济南市房屋档案馆档案进行质证，当事人也未发表口头和书面质证意见，未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。5.张建峰提交《售房合同》证据显示，联华公司为甲方，并未体现联华公司是涉案小区建设单位，一审法院认定错误。二、联华公司与良泽物业签订的《槐苑花园前期物业合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效情形。1.张建峰提交涉案小区《总平面图》能够证明，涉案小区无停车位规划，现停车位占用业主公共面积。2.《槐苑花园前期物业服务合同》第四章第七条第一款：“占用业主公共面积，收取80元/月停车费”。联华公司与良泽物业签订的《槐苑花园前期物业服务合同》，违反《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民法典》第二百七十五条、第二百八十二条之规定，明显使用小区共有道路收取停车费，且全部收费已作为安良物业、良泽物业经营利润，明显侵占应属于全体业主的公共收益。3.《槐苑花园前期物业服务合同》第六章第十六条：“物业管理用房建筑面积205.2平方米，其中：办公用房125.8平方米；活动室63.4平方；保安室16平方。甲方(联华房地产)用房24平方米”。结合张建峰一审提交证据5，联华公司和良泽物业用协议的方式侵占涉案小区物业用房，恶意串通，损害全体业主利益。4.联华公司冒充“建设单位”擅自处分属于业主共有的停车位、24平方米物业用房的所有权、使用权、收益权，以合法形式掩盖非法目的，严重侵害全体业主权益，违反《物业管理条例》第五十七条，《中华人民共和国民法典》第二百七十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项之规定。三、联华公司与良泽物业签订的《槐苑花园前期物业服务合同》，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条无效情形。1.良泽物业成立于2015年6月30日，《槐苑花园前期物业服务合同》签订于2015年9月19日。良泽物业不具有从2013年6月向小区提供物业服务的可能，安良物业自2013年6月至今实际为涉案小区提供物业服务。2017年-2018年物业费《济南安良收款收据》(证据6)，《济南安良2013年6月至今财务账本》证据7，《张建峰2018年居住证明》证据8，《张建峰2019年居住证明》证据9，张建峰2019年1月1日-2020年12月31日物业管理收费发票。以上证据能够证明2013年6月至今张建峰向安良物业交纳物业管理费，小区物业服务也实际由安良物业提供物业服务。2.2015年9月至今良泽物业所承揽物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托安良物业，违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定。3.良泽物业年报人员信息为零，不具有向张建峰涉案房屋提供物业服务的可能。4.2001年6月12日，张建峰与联华公司签订《售房合同》，明确约定了槐荫房管五所为指定物业管理机构。联华公司2013年6月和2015年9月分别与安良物业、良泽物业签订前期物业管理合同，系在涉案小区已经有物业公司的情况下签订，其行为未经业主的同意，属于无效行为。5.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第二项，在张建峰与槐荫房管五所签有物业服务合同的情况下，联华公司无权将全部物业服务业务委托给他人。四、《槐苑花园前期物业服务合同》第四章第七条第一款：“占用业主公共面积，收取80元/月停车费”明显免除物业服务企业责任、加重业主责任。1.该行为违反《中华人民共和国民法典》第二百八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第二项。2.利用公共面积收取停车费，协议未约定归全体业主所有，也并未实际返还全体业主，明显免除良泽物业责任、加重业主责任。3.该行为将小区公共收益归良泽物业所有，处分了归全体业主的财产，属于无权处分，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条确认合同或者合同相关条款无效的情形。五、良泽物业自称已与全体业主签订《物业管理委托合同》，依照相关法律，前期物业服务合同终止。据此，张建峰请求确认《槐苑花园前期物业服务合同》无效具有合法依据。六、《物业管理委托合同》不符合《中华人民共和国合同法》合同有效的情形。1.《物业管理委托合同》只有良泽物业一方签字盖章，没有合同履行起止时间、违约责任、签字日期、业主签字等，违反《中华人民共和国合同法》第十二条之规定，不具有合同成立的基本要素、基本条件。2.《槐苑花园业主登记表》与《物业管理委托合同》没有必然关联，《物业管理委托合同》没有业主签字，违反《合同法》第三十二条之规定。3.安良物业擅自提高收费标准和收费项目，违反《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定。七、一审法院认定“张建峰庭审中对涉案小区的物业服务人员中有良泽物业的法定代表人向兆祥无异议”明显认定错误。1.一审庭审时张建峰明确表示：2013年6月起由安良物业经理向兆祥带领团队为张建峰提供物业服务。2.一审法院“张建峰庭审中对涉案小区的物业服务人员中有良泽物业的法定代表人向兆祥无异议”陈述有误。3.依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，联华公司、良泽物业、安良物业严重损害张建峰的合法权益。八、根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理规定》第十一条之规定，选聘物业服务企业内容不仅包括确定物业服务企业，属于业主共同决定的事项，物业委托合同和前期物业服务合同都违反了禁止性规定，均属无效。联华公司、良泽物业、安良物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案小区目前未成立业主委员会，良泽物业服务征求全体业主绝大多数同意，实属合法。张建峰向一审法院起诉请求：1.依法确认联华公司与良泽物业签订《槐苑花园前期物业服务合同》无效；2.依法确认良泽物业伪造《物业管理委托合同》无效；3.判令联华公司、良泽物业、安良物业共同承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2001年6月12日，联华公司与张建峰签订《售房合同》，约定：卖方（甲方）联华公司，买方（乙方）张建峰，甲方经批准，在槐荫区道德北街194号开发建设槐苑花园小区。主体建筑物的性质为住宅，属砖混结构，建筑层数为六层。乙方所购房屋为槐苑花园小区2号楼2单元5层501号，套内面积117.92平方米，公用分摊面积6.42平方米，建筑面积售价为每平方米2360元，计人民币293442.40元，乙方向银行申请贷款200000元，乙方自签定合同五日内需备齐贷款所需资料并送至银行。甲方收到银行该笔贷款的入账通知书时，视为购房款交齐，并办理有关手续，甲方协助乙方办理产权手续，及他项权证，费用按市政府规定各自交纳。若乙方自签订合同之日起三十日内，因乙方原因在规定时间内未办理完贷款手续，甲方有权自行处理该房屋，退给乙方已交房款的90%。该住宅楼于2001年5月1日竣工。如遇特殊原因，可据实予以延期。工程竣工验收合格，购房款交齐后，甲方将商品房交付乙方使用。合同还约定其它事项。合同签订后，双方依合同履行付款、交房义务。后涉案房产变更为槐荫区经六路566号（槐苑花园）4号楼2单元501号，张建峰于2019年11月5日取得涉案房产的不动产权证书，证号：（鲁）2019济南市不动产权第0243421号。2015年9月19日，联华公司与良泽物业签订《槐苑花园前期物业服务合同》，约定联华公司根据《物业管理条例》和相关法律规定，选聘良泽物业对槐苑花园提供物业管理服务，合同期限自2015年9月20日起至2018年8月30日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业管理服务费标准为：多层住宅：0.8元/月·平方米，高层住宅：1.3元/月·平方米，商业物业：1.5元/月·平方米。合同还约定其它事项。双方当事人对以下事实有争议，一审法院认定如下：张建峰与联华公司、良泽物业、安良物业对涉案房产的建设单位有争议。张建峰认为涉案房产的建设单位系济南市槐荫区房产物业五所。联华公司、良泽物业、安良物业均认为涉案小区建设单位系联华公司。联华公司表示涉案“槐苑花园”开发项目系1999年槐荫区房地产开发集团总公司与槐荫区房产管理局第五公房管修所联合开发的项目，因槐荫区房地产开发集团总公司资金匮乏无力履行合同投资，双方终止合作。后该项目转由联华公司开发建设，于2006年小区建设全部竣工并给业主办理了房产证。张建峰提交光盘一张，其中房产建筑物标牌上记载建设单位为济南市槐荫区房产物业五所，但张建峰提交的《售房合同》中建设开发公司记载的为联华公司，联华公司、良泽物业提交《槐苑花园前期物业服务合同》，载明甲方为联华公司，甲方根据《物业管理条例》和相关法律规定，选聘良泽物业对槐苑花园提供物业服务。经一审法院查询济南市房屋档案馆，涉案房产档案显示建设单位为联华公司。综上，张建峰提交的证据不足以证明其主张的事实，一审法院不予采信。张建峰主张涉案小区物业公司为安良物业。联华公司、良泽物业、安良物业认为涉案小区物业公司为良泽物业。张建峰提交的收费发票、《居住证明》中加盖了安良物业公章，良泽物业、安良物业表示因张建峰急要证明、发票，良泽物业公章当时不在公司，故良泽物业找安良物业代为开具发票、证明，实际在涉案小区服务的工作人员均为良泽物业人员。良泽物业提交《槐苑花园前期物业服务合同》、槐苑花园业主续聘物业公司签名表，《槐苑花园前期物业服务合同》载明甲方选聘的物业公司为良泽物业，槐苑花园业主续聘物业公司签名表中有多数业主签名，张建峰庭审中对涉案小区的物业服务人员中有良泽物业的法定代表人向兆祥无异议。综上，张建峰提交的证据不足以证明其主张的事实，一审法院不予采信。张建峰主张良泽物业伪造《物业管理委托合同》，良泽物业不予认可，提交槐苑花园业主续聘物业公司签名表，《物业管理委托合同》后附业主登记表及槐苑花园业主续聘物业公司签名表均未有张建峰签名，张建峰亦未提交其它证据，故其提交的证据不足以证明其主张的事实，一审法院不予采信。一审法院认为，张建峰主张确认联华公司与良泽物业签订《槐苑花园前期物业服务合同》无效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，联华公司作为建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同并不违反法律规定，故对张建峰该项主张，一审法院不予支持。张建峰主张依法确认良泽物业伪造《物业管理委托合同》无效，但其提交的证据不足以证明其主张，故对张建峰该项主张不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决，驳回张建峰的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取计100元，由张建峰负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。根据双方当事人一审期间提交的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：1.一审法院查明的事实属实，本院予以确认。2.联华公司于2000年4月12日成立，注册资本1035万元，股东为济南市槐荫区房产管理局第五公房管修所（事业单位法人，持股比例69.1787%），济南市槐荫区房产物业五所（企业法人，持股比例30.8213%）。3.联华公司与张建峰于2001年6月12日签订的《售房合同》第十一条约定：该商品房办理房屋结算移交协议书的同时，张建峰与济南市槐荫房产物业五所签订物业管理合同，遵守小区物业管理部门的各项规定，并按时交纳物业管理费用。2001年9月27日，张建峰与济南市槐荫区房产物业五所签订了《住宅小区物业管理合同》，约定物业费2001年按建筑面积每平方米0.40元，物业费每年核定一次。同日，联华公司向张建峰交付房屋。2006年涉案房屋办理了房产证，后于2019年11月5日换发不动产权证。4.涉案小区至今尚未成立业主委员会。5.济南市槐荫区房产物业五所为涉案小区提供物业服务至2013年7月。2013年8月至2015年9月19日，涉案小区由济南安良物业管理有限公司提供物业服务。2019年9月19日，联华公司与良泽公司签订《槐苑花园前期物业服务合同》，约定：由良泽公司为涉案小区提供物业服务；期限为2015年9月20日至2018年8月30日；合同期满前，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未达成协议的，应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。该合同后面附有《槐苑花园业主登记表》，该表中有大多数业主签名。6.张建峰一审期间提交了《物业管理委托合同》复印件一份，约定合同当事人为“甲方：槐荫花园全体业主乙方：良泽公司”。双方约定：乙方提供受益人为本物业全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为签字即日起至组建业委会并选聘新物业公司。该合同落款处仅有良泽公司盖章。良泽公司对该合同真实性无异议，称该合同系在上述2015年9月19日《前期物业服务合同》到期时签订，且有全体业主签名，已经提交了《槐苑花园续聘物业公司签名表》，大部分业主已经签名，是签订《物业管理委托合同》的依据。张建峰对签名表有异议，认为不能证实签名真实性，其找邻居了解过，邻居否认签过名。7.张建峰提交了加盖安良公司公章的2018年11月20日及2019年12月17日《居住证明》各一份及部分加盖安良公司印章的物业费收费单据，用于证实良泽公司将涉案小区物业服务委托安良公司，涉案小区实际由安良公司进行物业服务，其已经将2015年9月20日至2020年12月31日期间的全部物业管理费、停车费支付给安良公司。良泽公司、安良公司对上述证据均无异议，称2015年9月20日后系良泽公司为涉案小区提供服务，安良公司仅是代开发票及代出证明。本院认为，物业服务合同涉及到涉案小区所有业主的利益，物业服务合同的解除、无效确认等诉讼结果会影响整个小区业主共同的利益。因此，张建峰作为涉案小区的单个业主，单独起诉要求确认关于涉案小区的有关物业服务合同无效，不符合目前住宅小区物业管理的实际现状，一审法院不予支持并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人张建峰负担。本判决为终审判决。审判员  曹强二〇二一年五月二十七日书记员  孙雪