北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3942号上诉人（原审被告、反诉原告）：姚爱军，男，1964年6月9日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：舒克建，北京市慧学律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：芦爱东，女，1967年12月5日出生，汉族，北京市汇海科力建筑工程有限责任公司财务经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵晓光，北京市恒通律师事务所律师。上诉人姚爱军因与被上诉人芦爱东房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初13567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姚爱军及其委托诉讼代理人舒克建、被上诉人芦爱东及其委托诉讼代理人赵晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚爱军上诉请求：撤销一审判决第二项、第五项，依法改判芦爱东返还姚爱军已交纳的租金1683408元，本案全部诉讼费用由芦爱东承担。事实与理由：1.双方涉案的《房屋租赁合同》无效的全部责任在于芦爱东一方故意隐瞒其在房屋未取得合法的产权证明资料，包括建设规划许可证相关证照的情况下，向姚爱军出租，芦爱东应当承担合同无效的全部责任。2.一审判决错误认定2015年10月以后涉案房屋的占有使用情况。现有证据都可以证明案涉房屋在贴出拆迁公告以后，已经被围挡遮拦，并且停水停电，相关沿街商铺都已经关门歇业，芦爱东也明确承认2015年10月自行收回全部房屋进行装修，芦爱东无权主张上述期间的占有使用费。因此，一审判决在错误认定事实的基础上错误适用法律。芦爱东辩称，同意一审判决，一审认定事实清楚，适用法律正确。芦爱东向一审法院起诉请求：1.要求确认芦爱东与姚爱军之间签订的房屋租赁合同无效；2.判决姚爱军支付拖欠的房屋占有使用费4130570元；3.诉讼费由姚爱军承担。姚爱军向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同无效；2.芦爱东返还姚爱军已交纳的2014年7月至2015年11月期间的租金1683408元、押金200000元；3.诉讼费用由芦爱东承担。一审法院认定事实：2014年7月21日，芦爱东（甲方）与姚爱军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方自愿承租甲方所有的位于北京市海淀区西小口路91号院3号楼中的建筑面积1440平方米，租赁期限自2014年9月1日至2021年12月31日止；乙方租用上述租赁标的物之用途为商业经营；租金及物业费给付标准：2014年9月1日起至2015年9月1日止租金标准为1997280元；2015年9月1日起至2016年9月1日止租金标准为2157062.4元；2016年9月1日起至2017年9月1日止租金标准为2329627.39元……每年物业费标准均为19008元。乙方应提前一个月支付租金，半年支付，若乙方超过15日尚未支付租金，属违约将自动解除合同；自本合同签订当日，乙方一次性向甲方交纳履约保证金200000元；若乙方在履行合同过程中出现拖欠租金、其他费用及违约金情形的，则甲方有权从履约保证金中进行相应数额的扣除，不足部分可向乙方追偿。合同第十三条其他约定有如下内容：1.甲方在力所能及的条件下协助乙方办理营业执照手续（除特殊行业及不合法行业）……；6.本合同履行期内，若租赁物被国家占地或单位（包括甲方、北京市海淀区东升镇人民政府小营村民委员会、北京市海淀区鹍鹏农工商公司及上级单位）规划拆迁（所有拆迁方只需征得甲方同意即可，与乙方无关。甲方一次性支付给乙方拆迁当年租金标准的10%，作为经营补偿。甲方须提前15日向乙方告知，乙方在甲方向其送达通知之日起15日内合同自然终止，并无条件搬离该租赁物，次15日不计租金）。第十六条，因国家、地方政府规划或单位（甲方北京市海淀区东升镇人民政府小营村民委员会、北京市海淀区鹍鹏农工商公司及上级单位）征用或改变土地性质等原因租赁物被列入拆迁范围，致使合同不能履行，双方应无条件执行并互不承担赔偿责任，合同自行终止。合同签订后，芦爱东将房屋交付姚爱军使用，姚爱军已支付2014年9月1日至2015年9月1日房屋租金1664400元、物业费19008元、押金20万元，共计1883408元。2015年11月，北京市海淀区鹍鹏农工商公司张贴公告，内容为“小营地区部分区域被纳入规划范围内……现要求各承租方与出租方洽商腾退事宜。”2017年8月4日，姚爱军租赁的房屋被拆除。另，根据（2017）京0108民初10371号民事判决书，高某与芦爱东房屋租赁合同纠纷一案查明，案外人高某自北京市海淀区鹍鹏农工商公司处承租了位于北京市海淀区西小口路91号院3号楼。2013年8月1日，芦爱东自高某处承租北京市海淀区西小口路91号院3号楼中的1440平方米，芦爱东（乙方）与高某（甲方）就此签订有《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年6月21日至2021年12月31日止，用途为商业经营。同日，芦爱东签署《乙方承诺》，内容为：“在甲、乙双方《房屋租赁合同》签订之前，甲方已经明确向我告知其租赁标的物没有规划手续及房屋所有权证等相关信息。而我在知晓上述真实信息的情况下，自愿与甲方签订并履行该《房屋租赁合同》，保证不以该租赁标的物存在产权瑕疵而不履行合同中的全部条款，也不以此认为甲方违约为由，向任何部门及人民法院提起赔偿请求，所有损失均由我自行承担；若因《房屋租赁合同》中的部分条款违反国家法律强制性规定而被认定为无效合同的，我保证不向甲方主张任何权利，全部法律责任由我自行承担，与甲方无关；我保证如遇拆迁或拆除时，不以任何借口及理由向甲方及拆迁单位提出赔偿或补偿要求，并同意双方所签订的《房屋租赁合同》自然终止”。2013年8月25日，芦爱东又与高某签订《房屋租赁合同》，另行承租了北京市海淀区西小口路91号院3号楼中的360平方米。该案中判决高某与芦爱东于2013年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效；芦爱东支付高某房屋使用费1374318.4元、物业费2521.26元；高某退还芦爱东房屋费324960元，驳回高某、芦爱东其他请求。芦爱东不服上诉后，双方达成调解，芦爱东向高某支付房屋使用费、物业费共计95万元整。另查，2015年10月，芦爱东将姚爱军租赁场所中的二层面积约540平方米予以装修。芦爱东称由其对租赁房屋进行装修系双方协商一致，但姚爱军持有异议。姚爱军称芦爱东于2015年10月将其承租的房屋全部收回装修，芦爱东持有异议，表示仅将二层540平方米收回装修，并提供照片，显示一层面积一直由姚爱军掌握并对外招租，拉面馆一直经营到2017年。姚爱军不予认可，其称由于无法办理营业执照，故拉面馆仅转租了几个月，其只收取了10万元押金，并未收取租金；但姚爱军就此未能提供证据证明。姚爱军称芦爱东承诺自2015年11月张贴拆迁公告之后无需再支付租金，芦爱东不予认可，姚爱军亦未提供证据证明。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。芦爱东出租的房屋无建设工程规划许可证，故其与姚爱军签订的《房屋租赁合同》应属无效。现芦爱东、姚爱军均要求确认合同无效，法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因芦爱东从高某处租赁房屋即知晓租赁房屋没有建设规划手续及房屋所有权证，而其仍将房屋出租给姚爱军用于商业用途，故对于合同无效，芦爱东存在过错。而姚爱军在承租房屋时未能对租赁房屋的证照及建设批准手续尽核实义务，对于合同的无效，自身亦有过错。诉讼中，姚爱军称，由于芦爱东租赁给其的房屋未满足符合商业用途的要件，导致其未能按照商业使用房屋目的使用房屋，但因姚爱军未能提供证据证明，故法院不予采信。因姚爱军自2014年至2015年9月期间一直正常占有使用租赁房屋，故应当向芦爱东支付房屋使用费。故法院对姚爱军反诉要求芦爱东退还在此期间已支付租金的请求不予支持。芦爱东主张姚爱军支付自2015年9月1日至2017年8月4日的房屋使用费，其中2015年9月1日至2015年10月1日期间的费用，应由姚爱军支付，具体费用标准参照双方合同约定的租赁标准计算，数额为179755.2元。2015年10月1日后，芦爱东将姚爱军租赁的二层部分面积装修，导致姚爱军不能使用房屋，故装修的540平方米不应由姚爱军承担使用费。芦爱东称装修系经过姚爱军同意，因未提供证据，故法院不予采信。姚爱军称芦爱东将其承租的全部面积收回装修，但未提供充分证据反驳，且芦爱东在其一审陈述时认可装修了姚爱军承租的部分，并不能证明芦爱东将姚爱军承租的全部面积均收回装修。该一个月期间的使用费经核算为112347元。2015年11月以后，由于北京市海淀区鹍鹏农工商公司张贴公告，通知租赁房屋涉及拆迁，对经营会产生一定的影响，故此后的占有使用费，依据双方的过错责任，判决姚爱军按照双方约定租金金额的50%向芦爱东支付，具体数额为2063589元。姚爱军交纳的押金20万元应予退还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、芦爱东与姚爱军于二○一四年七月二十一日签订的《房屋租赁合同》无效；二、姚爱军于判决生效后七日内支付芦爱东房屋使用费2355691.2元；三、芦爱东于判决生效后七日内退还姚爱军履约保证金200000元；四、驳回芦爱东其他的诉讼请求；五、驳回姚爱军其他的反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姚爱军提交以下新证据：1.“北京市第一中级人民法院（2020）京01民终790号案件庭审笔录”，证明芦爱东曾承认收回全部涉案房屋进行装修；2.“2017年4月13日涉案房屋现场录像视频截屏及录像光盘”，证明涉案房屋自拆迁公告登出后处于无法正常商业使用的状态。芦爱东质证意见为：证据1真实性认可，证明目的不认可，姚爱军是断章取义；证据2真实性不认可。本院经审查认为，姚爱军提交的上述证据，均无法证明其诉讼主张，本院不予采信。本院经审理所查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，因涉案房屋无建设工程规划许可证，故芦爱东、姚爱军签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明事实，芦爱东从高某处租赁房屋即知晓租赁房屋没有建设规划手续及房屋所有权证的情况下，将房屋出租给姚爱军用于商业用途，姚爱军在承租房屋时亦未能对租赁房屋的证照及建设批准手续尽核实义务，故双方对于合同无效均有过错。关于应付占有使用费问题。姚爱军自房屋交付至2015年10月1日一直正常占有使用租赁房屋，应当向芦爱东支付房屋使用费，姚爱军要求芦爱东退还在此期间已支付费用的请求不能成立。其中，2015年9月1日至2015年10月1日期间的费用姚爱军未支付，参照双方合同约定的标准计算，数额为179755.2元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方均认可，2015年10月1日后，存在芦爱东将姚爱军租赁的房屋进行装修的情况，但就装修的面积各执一词。姚爱军主张芦爱东将其承租的房屋全部收回装修，应承担举证责任。芦爱东主张其仅将二层540平方米收回装修，并提供照片等证据予以证明。在姚爱军未提供充分证据证明其主张的情况下，一审法院采信芦爱东的主张并据此计算该期间的房屋使用费为112347元并无不当。2015年11月以后，由于张贴拆迁公告，通知租赁房屋涉及拆迁，确实会对经营产生一定影响，依据双方的过错责任，对此后至房屋被拆除期间的占有使用费，一审法院判决姚爱军按照双方约定租金金额的50%即2063589元向芦爱东支付，亦无不妥。姚爱军上诉认为涉案房屋在贴出拆迁公告以后无法经营，未提交充分证据，本院不予支持。综上所述，姚爱军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39113元，由姚爱军负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 军审 判 员  吴博文审 判 员  王丽蕊二〇二一年五月二十四日法官助理  李 湉书 记 员  余志燕