北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5952号上诉人（原审被告）：张伟，女，1982年2月25日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：高礼顺，男，1970年6月18日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：侯茜茜，北京荣美律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖玉珠，北京荣美律师事务所律师。原审第三人：管文明，男，1965年2月24日出生，汉族，住北京市丰台区。原审第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼****。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家置地房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。上诉人张伟因与被上诉人高礼顺及原审第三人管文明、北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初18639号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张伟上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判张伟不支付高礼顺违约金30万元；2.案件受理费由高礼顺承担。事实与理由：1.合同签订后家里发生重大变故，原准备的购房款不够了，年后因疫情致停工数月，开发商一直没有付款导致购房款一直没有凑上。期间经链家经纪公司组织买卖双方协商，达成一致和谅解，高礼顺同意等待让张伟凑钱，所以张伟不存在根本性违约问题。2.至本年度5月份，高礼顺经链家经纪公司联系张伟，双方见面协商，达成一致意见并由链家经纪公司形成补充协议，协议核心内容是：若10天内不能完成房屋交易，解约并由张伟支付高礼顺补偿金20万元。此份协议张伟已签字，转给高礼顺签字后，杳无音讯，链家经纪公司多次联系高礼顺未果。后来就接到了法院的传票，开庭时高礼顺未提供这份补充协议。这份协议已经解除了合同和争议，所以张伟不存在根本性违约问题，而高礼顺出尔反尔，恶意欺诈，所以请求法院改判不支付违约金。3.接到法院传票后，张伟积极联系链家经纪公司和高礼顺，协商解决方案。至7-8月，高礼顺委托律师提出继续购房交易，换掉链家经纪公司。高礼顺提出因银行抵押贷款到期需要用钱，可又没有合适买家购房，所以房子一定要卖给张伟。经协商形成书面文件约定继续交易，房款由500万元调整为520万元，没有约定交易日期。最后经由链家经纪公司牵头，重新签订购房协议，因凑钱未及时履约。今年日子都不好过，本来房屋交易各取所需皆大欢喜，没想到这个结果。于情于理，高礼顺都过分了。高礼顺辩称：一审判决的违约金过低，但高礼顺未提出上诉；不同意张伟的上诉请求。管文明述称：不同意一审判决，同意张伟的上诉请求。链家经纪公司述称：认可一审判决。高礼顺向一审法院起诉请求：1.判令解除高礼顺与张伟之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更协议书》；2.判令张伟支付高礼顺违约金1000000元；3.判令张伟承担本案诉讼费等因诉讼产生的费用。一审法院认定事实：2020年1月2日，在链家经纪公司提供居间服务的情况下，高礼顺作为出卖人、张伟作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定高礼顺将案涉房屋出售给张伟，房屋建筑面积154.23平方米，成交总价为500万元，买受人应于2020年1月3日支付定金10万元，支付至理房通账户，高礼顺应于2020年1月7日前向案涉房屋的抵押权人一次性还清剩余贷款项的申请，且高礼顺最迟应于2020年1月17日前办理完毕解除抵押登记手续，张伟不晚于不动产转移登记手续前2个工作日且在2020年1月20日前（含当日）将第一笔购房款475万元支付至理房通账户，如张伟未按上述约定支付房款超过十五日，高礼顺有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，且张伟在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向高礼顺支付违约金。此外，双方还约定了其他内容。上述合同签订后，张伟未按约定日期支付定金，张伟表示其之所以未交定金，系因为链家经纪公司要求其提供具备500万元存款的证明，但由于其经济情况发生变化，其无法提供相应的证明，其认为在无法提供相应证明的情况下，其交纳定金至理房通账户没有意义，故其未支付定金。庭审中，管文明主张双方曾于2020年5月20日签订了《补充协议》，约定在10日内完成交易，否则张伟向高礼顺支付20万元双方解约，其表示因高礼顺当时不在北京，故将上述《补充协议》邮寄给高礼顺签字，但此后再无消息。链家经纪公司认可管文明的上述主张，但表示不清楚高礼顺是否在《补充协议》上签字。另查，2020年11月11日，高礼顺与张伟签订了一份《变更协议书》，房屋价款变更为520万元，约定张伟于2020年11月10日前支付定金50万元，但张伟表示因其经济状况仍未好转，故无法在上述期限内支付定金。高礼顺主张因张伟违约，导致其无法及时向银行偿还贷款，从而产生了利息、罚息损失以及信用损失，其提供的个人信用报告显示，其于2019年6月28日进行了抵押贷款3193711元，截至2020年10月因逾期需偿还总额增加为3497609元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人不得擅自变更和解除。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据本案查明的事实，高礼顺与张伟签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。在张伟未按合同约定的日期支付定金的情况下，达到了约定解除合同的条件，现高礼顺主张解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更协议书》，张伟亦同意解除，法院对此不持异议。虽然张伟主张其逾期支付定金系因无法提供相应的购房款证明，但这并不能构成其违约的免责事由，其应当承担违约责任。但双方约定的违约金过高，法院根据双方合同履行情况、高礼顺的损失情况酌情予以调整，超出法院酌定数额的部分，法院不予支持。综上所述，一审法院判决：一、高礼顺作为出卖人、张伟作为买受人签订的关于坐落于北京市通州区西富河园×1号×2号楼×3层×4号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更协议书》于判决生效之日解除；二、张伟于判决生效之日起七日内支付高礼顺违约金30万元；三、驳回高礼顺的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，根据查明的事实，双方签订合同约定了买受人张伟有支付定金的义务，但在张伟未按合同约定的日期支付定金的情况下，达到了约定解除合同的条件，故高礼顺主张解除双方合同关系应予以支持。因张伟未按合同约定的日期支付定金，构成违约，故其应承担相应的违约责任，但鉴于双方约定的违约金过高，一审法院根据双方合同履行情况、高礼顺的损失情况酌情予以降低并无不当。张伟的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，张伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由张伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  申峻屹审判员  杨 夏审判员  张 弘二〇二一年五月二十八日书记员  张 立