河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0305民初2188号原告：张加加，女，1990年5月29日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：宋治利，系河南立雪律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：马俊芳，女，1976年10月15日出生，汉族，住洛阳市涧西区。原告张加加诉被告马俊芳为不当得利纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告张加加及其委托诉讼代理人宋治利、被告马俊芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还转让费用18000元；2、判令被告承担误工损失10000元；3、判令被告归还房租2000元；4、判令被告承担诉讼费用。事实和理由:被告马俊芳在景华路东升二小门口经营爱美丽服装店,2020年12月被告贴出转让告示,原告张加加考虑该房屋在学校门口,有意向经营小吃店遂与被告交涉转让事宜。2020年12月11日,双方口头达成一致,被告马俊芳将经营的服装店转让给原告用于经营小吃店,当日原告向被告支付5000元定金。12月14日，双方签订转让协议,约定转让费用18000元。另外原告付给12月到月底的房租2000元。原告接收房屋后,购置了大量物资设备(已折价变卖),在对房屋下水管道修缮的过程中从房屋所有人洛阳市涧西区机关事务局得知,被告私自转让房屋属于无效的行为,通知原告撤离受让的房屋,并同时告知原告,该房屋根本就不允许经营小吃店,且该信息被告马俊芳是知悉的。原告遂按房屋权利人的要求撤离了房屋,但事后与被告协商退还转让费用时,被告坚决不予退还。原告认为,被告马俊芳明知所经营的房屋不可转租而私自转租的行为以及明知不得用于经营小吃店而向原告故意隐瞒的行为属于对原告的恶意欺诈行为,被告的欺诈行为导致原告支付了18000元的转让费用,且原告支付费用后并不能实际使用房屋,被告私自转让收取的转让费属于不当得利,应当全额退还给原告。另外,原告基于对被告的信赖,购置小吃店设施设备,相应处理房屋修理修缮,且不间断就此时来回奔波近两个月,原告认为基于被告的欺诈行为导致原告不能正常的从事生产经营,且因为该事宜俩个月都不能正常工作,被告应当对原告两个月来的误工损失承担赔偿责任。被告辩称：答辩请求①驳回张加加在本案中的所有诉讼请求。②本案诉讼费由原告张加加承担。事实和理由：一.张的诉求与其所述事实自相矛盾，合同对双方真实有效。1.在诉状中,张将意欲接手该门面房的经过,从2020年12月11日双方接触交流、到达成口头协议、到当天支付5000元定金、再到12月14日双方签订书面协议、支付转让费18000元和2000元房租。都讲得很明白。完全能说明转让受让,是双方的真实意思表示,合同合法有效。2.张付清了约定的转让费、马俊芳向其交付了房屋。(见诉状:……原告接收房屋后……双方均以实际行动履行了该合同。3.张接手该门面房后,又购置了相关物品并进行了装修。说明张已经占有和使用了该房。4.有录音证据证明,张占有并使用该房之后,又要以20000万元的价格再行转让该房。说明其已经是实际使用者和占有者。5.至此,已充分说明,双方转让协议已全面履行完毕且均出于真实和善意。6.诉状的事实理由部分,张加加用大量的篇幅详细描述了该转让协议从举意、到洽谈、到口头协议形成、到支付定金、到签署书面协议、到支付转让费、到实物交接。全面反映了双方的真实意思,没有任何隐瞒、欺诈。7.而张加加却以恶意欺诈为由,主张合同无效。完全自相矛盾。二.民法原则是谁主张谁举证,原告称恶意软诈,必须有充分的证据予以佐证,否则就是诬告。1.若产权人向答辩人马俊芳主张,转租无效,并要求马俊芳继续履行合同并支付租金的话。合法有效。产权人并未向马俊芳主张权益,仅凭张加加的一面之词就判定转租无效,与法无据。2.事实是,张加加接收房屋并承租后,因后续房租没有按时向产权人支付,导致产权人不得不另行租赁给第三方。3.张加加说,该门面房不能经营小吃,系马俊芳故意隐瞒。一是有证据证明,原告在承租收房时,并未决定具体要干啥。二是张加加得举证明,马俊芳对不能经营小吃,是明知的。若没有充分的证据证实,也属诬告。马俊芳保留进一步追究其诬告的法律责任之权利。三.马俊芳收取转让费、合法、有效。张无权要求归还转让费。1.原告称马俊芳收取转让费非法,而她自己又以20000元的价格对外转让,却不觉得自己转让非法(有证人证言、录音证据能够充分证明)。2.有人意欲接手张加加的店,因为张加加一口咬定20000元的转让价导致其最终没有转让成功。3.因其不会做生意,又反复多次地改变经营方向,一会儿要做这,一会儿要做那,不断变换,导致房子空置两个多月,又不续交租金,经马俊芳多次给张加加发微信、当面告知、又打电话一再地提醒其该交房租了。张加加及其老公一直不予理会,最终是他们自己放弃对房子的占有和使用权。4.对于产权人来讲,只要有人交房租,交的房租不间断、不降低,房子叫谁用,转给谁,不重要。5.只有产权人向马俊芳主张,转让费为非法所得或不当得利,才有效。张加加无权对马收取的转让费妄加评断。张的反对无效。四.不是马的“欺诈”导致张无法生产经营,而是张不交后续租金的行为直接导致其丧失了占有和使用权(承租权),后续又自我放弃了对该房子的实际占有。产权人要得是收益。你占着房子,又不交租金。那么,只能认定为自动退出。五.双方的转让合同第三条明确约定,张加加支付转让费后,自动拥有经营权和管理权,协议签订后,每月产生的房租、水电费由张加加全权负担,马俊芳概不负责。1.双方在签订转让协议前,就商定好了,只要一手交款一手交钥匙后,转让就完成了,且自这一天起,产生的房租、水电、等一切费用,由张加加承担。2.产权人未起诉马俊芳要求马俊芳退还转让费。张加加要求退还转让费无效。转让协议对双方有效且已全部履行完毕。你不能买了我的韭菜回家放了三天后说，韭菜放痆了,把韭菜退还给我,来索要买菜钱。六.装修、购置、一切花销,是张加加的自主行为。自主行为自身负责,与转让人无关。1.你接手了房子,爱装修不装修,爱购置不购置,与转让人马俊芳亳无关系。投资经营的风险,由你张加加自主承担。2.你接手了,你装修了,假设你第一月就获得纯利润12万元,是不是要分享给马俊芳6万元呢？3.你利润独占,风险独担,与马俊芳毫无关联。七.张加加是否误工、是否有误损失,与转让人没有法律上的因果关系,其无权主张,应予驳回。1.张加加给你自己接手的店铺装修,你给你自己干活,却向马俊芳主张误工费。想钱想疯了,可笑致极。2.只要马俊芳在收到转让款后如约交接了该房的占有和使用权,占一切风险与损失,与马俊芳无关。3.如果是因马俊芳迟延交房,或者是交付的房屋不符合约定的条件,则马应担责。4.张加加没有举证证明系因马俊芳交房不及时不合约,无权主张任何诉求。八.张加加自认如约接手了房屋,又要求归还租金,简直是无法无天。1.张加加诉状的事实和理由第一大段中,直接阐明了其支付了转让款后就得到了房子的占有和使用权。还在接收房屋后,按自己的意图进行了装修。后期因其朝令夕改,不停地变换经营方向,又拒不交纳后续房租才被赶走。现在要求退还租金,岂有此理。2.你开了锁,骑上了共享单车,回家转了一圈后,归还单车时,你要求退回租车费,可以吗？综上,张加加的诉求,既没有事实依据,也没有法律依据,更没有合同依据:①其承认的租赁事实与其诉求自相矛盾;②所谓的“恶意欺诈"、“不准经营小吃等论调,没有任何证据支承,属于诬告;③双方的转让受让系真实意思表示,合法有效,双方的合同已经全面履行完毕,马俊芳有权收取转让费且不违反法律法规的规定;④张加加离开的原因是其拒交后续租金并自动放弃对房子的占有和使用,与转让人马俊芳无关;⑤主张误工损失和归还房租的诉求,既没有任何法律依据,也没有任何合同约定。本院依据当事人提交证据以及庭审查明情况，认定本案法律事实如下：案外人洛阳市涧西区机关事务管理局（甲方）与被告马俊芳（乙方）于2019年12月29日共同签订《房屋租赁合同》一份，内容载明：“一、被租赁房屋位于:涧西区东升二小门面房,门面房使用面积15.1平方米。乙方用途艾美丽服装店。二、租赁期为壹年,从2020年1月1日至2020年12月31日。合同期满后,甲方如果继续对外租赁本房屋,同等条件下,乙方享有优先承租权,乙方必须在合同到期前15日内,与甲方商议签订新租赁合同,否则按自动弃权处理,甲方有权另行出租。…六、合同履行期内,乙方无权将房屋转租、转让给第三方或相互对换房屋,否则,甲方有权解除合同收回房屋,并不退还房租和押金。合同同时终止。乙方租赁时的转让费等经济纠纷均由乙方承担。七、…”被告马俊芳（××）在租赁××东××二小门面房（以下简称案涉房屋）的租期即将届满时，与原告张加加（××）共同签订《转让协议》一份，内容载明：“现转让景华路与太原路口东升二小隔壁爱美丽服饰店铺，经双方友好协商，转让费壹万捌仟元整（18000）。今收定金5000（伍仟元整），双方约定2020年12月14日前清空房屋交付。余款一次付清。”2020年12月14日，原告张加加（乙方）与被告马俊芳（甲方）再次共同签订《转让协议》一份，内容载明：“经双方友好协商,本着平等自愿的原则,转让事宜达成以下协议:一、服装店位于东升二小隔壁。二、经双方友好协商,转让总价为壹万捌仟元整(18000)。三、乙方支付所有转让费用后,自动拥有经营权和管理权。本协议签订后,每月产生的房租、水电费由乙方全权负担,甲方概不负责。四、甲方可协助乙方续租。五、违约责任:如因乙方原因,不履行本协议,转让费不予退还。六、本协议一式两份,甲乙双方各执一份,自签字后生效,具有同等法律效力。”又查明，原、被告双方口头约定案涉房屋一个月的租金为2800元。原告于2020年12月11日通过微信向被告转账案涉房屋的转让费定金5000元，后于2020年12月14日通过农行手机银行向被告支付15000元。就两笔款项共计20000元的性质，双方均认可含有案涉房屋的转让费18000元，以及案涉房屋的挂式空调转让费和2020年12月15日至2020年12月31日期间的房租；但是，原告主张挂式空调转让费为600元、房租为1400元（月租金2800元÷2）；而被告辩称挂式空调转让费和房租各为1000元。还查明，2020年12月14日，被告将案涉房屋的钥匙交付原告，原告于2020年12月15日至2020年12月31日期间在事实上占有案涉房屋。经法庭询问，被告述称，案外人洛阳市涧西区机关事务管理局与被告马俊芳共同签订的《房屋租赁合同》之租期届满后，双方未再续签书面租赁协议；另，被告未再向案外人洛阳市涧西区机关事务管理局支付租赁期限届满之后的房租，案外人洛阳市涧西区机关事务管理局亦未再向被告催要租赁期限届满之后的房租，但曾通知被告交还钥匙。本院认为，根据相关法律规定，承租人未经出租人同意，将租赁物转租给第三人的，出租人知道或应当知道承租人转租，在六个月内明确提出异议，转租合同无效。鉴于《房屋租赁合同》第六条中明确约定“合同履行期内,乙方无权将房屋转租、转让给第三方或相互对换房屋”，结合被告关于“被告未再向案外人洛阳市涧西区机关事务管理局支付租赁期限届满之后的房租，案外人洛阳市涧西区机关事务管理局亦未再向被告催要租赁期限届满之后的房租，但曾通知被告交还钥匙”之陈述意见，本院据以确认案外人洛阳市涧西区机关事务管理局作为出租人在《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，以“通知被告交还钥匙”之行为，对承租人即被告转让案涉房屋之行为明确提出异议，故原被告之间的两份《转让协议》依法均属无效。故此，在被告没有合法有效的合同依据或法律依据的前提下，向原告收取的转让费18000元依法应属不当利益，应当将取得的不当利益予以返还。原告主张被告应返还该笔转让费的诉讼请求，本院予以支持。虽两份《转让协议》依法应属无效，但2020年12月15日至2020年12月31日，原告实际持有案涉房屋钥匙并对房屋进行事实控制，根据法律规定，原告应参照其与被告口头约定的租赁费标准向被告支付房屋占有使用费，对于原告要求被告退还租金1400元的诉求，于法无据，本院不予支持；原告的第三项诉讼请求中所涉剩余费用600元应属挂式空调转让费，而并非租金，原告未予主张，本院在本案中不予处理。原告主张的误工损失10000元，于法无据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告马俊芳于本判决生效十日内向原告张加加退还转让费18000元；二、驳回原告张加加的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费275元，由原告张加加承担110元，被告马俊芳承担165元。本判决为终审判决。审判员  李晓佳二〇二一年五月十三日书记员  李冰冰