辽阳市白塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1002民初3197号原告：戚喆嫔，女，1983年3月25日出生，汉族，户籍地辽阳市白塔区，现住辽阳市白塔区。委托代理人：汪占涛，系辽宁国印律师事务所律师。被告：吴东滨，男，1969年8月1日出生，满族，住辽阳市宏伟区。委托代理人：李天新，系辽阳市白塔区文圣法律服务所法律工作者。第三人：辽阳辽南房地产开发有限公司，地址：辽阳市文圣区长吉小区一栋。法定代表人：章凤才，系公司董事长。第三人：章宏文，男，1975年11月23日出生，汉族，户籍地：辽阳市白塔区，现羁押于辽阳第一监狱。二第三人共同委托代理人：章振波，1955年12月27日出生，汉族，住址灯塔市，系辽阳辽南房地产开发有限公司员工，系章宏文叔叔。原告戚喆嫔诉被告吴东滨、第三人辽阳辽南房地产开发有限公司（以下简称辽南公司）及章宏文执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月19日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告戚喆嫔及委托代理人汪占涛、被告吴东滨的委托代理人李天新、第三人辽南公司及章宏文的共同委托代理人章振波到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告戚喆嫔诉称：在辽阳市“2014年秋季房交会”中，原告戚喆嫔购买辽南公司销售的位于辽阳市白塔区.99平方米的商品住宅，总房款508747.00元，首付款228747.00元，按揭贷款28万元。2014年10月22日，原告与辽南公司签订商品房买卖合同，合同经辽阳市财政局、辽阳市房产产权产籍管理处共同认证为2014年秋季房交会享受补贴。同日，原告戚喆嫔交付首付款228747.00元，辽南公司为其开具销售不动产统一发票。2014年10月23日白塔区地税局给原告出具缴纳契税7631.2元的完税证明。原告与建设银行辽阳分行签订《个人住房借款合同》借款28万元用于购置房产，借款期限300个月。原告一直按约定还款达16万元。2017年8月22日原告向辽南公司缴纳了二年取暖费、一年物业费、电梯费、装修垃圾清运费、装修保证金、煤气进户费，原告入住房屋并装修居住至今。2018年11月23日原告向辽南公司缴纳房屋专项维修基金9407.02元。2019年9月26日，原告又向玉带物业缴纳了两年的物业费及电梯费，且原告在购买前述房产前名下无其他房产。在吴东滨与辽南公司、章宏文、刘维华民间借贷纠纷一案中，原告戚喆嫔对辽阳市白塔区人民法院（2018)辽1002民初1380号民事裁定书提出执行异议。后白塔法院作出（2020)辽1002执异127号执行裁定，驳回原告异议请求。故诉至法院，请求判决解除对案涉房屋的查封，并停止执行；本案诉讼费用，由被告吴东滨承担。被告吴东滨辩称：案涉房屋是在作为执行依据的（2018）辽1002民初1380号民事案件诉讼过程中，被告申请法院对案件中辽南公司开发建设的玉带家园小区内仍然登记在辽南公司名下的房产信息进行了调查取证，被告通过法院从当时的房产部门调取的房源信息，于2018年7月2日提出了财产保全申请，对房产部门记录登记在辽南公司名下的包括案涉房屋在内的多套房屋进行了查封。在法院作出保全裁定书并送到给辽南公司后，辽南公司仅就被保全查封的336栋4#和338栋2#房屋申请变更了保全标的物，对于包括案涉房屋在内的其余被采取保全措施的房屋并没有提出任何异议。原告现有证据不符合法律规定能够排除执行的权利。第三人辽南公司、章宏文辩称：原告购买房屋是真实的，是我们公司卖的。贷款手续都是真实的，原告所有的手续我们都认同，房子是原告的。本院经审理查明，2014年9月23日，原告在房交会上购买第三人辽南公司开发的玉带家园小区338号楼1单元9层17号面积为95.99平方米住宅房屋，房屋总价508747.00元，缴纳首付228747.00元，银行贷款280000.00元，双方签订了购房合同，由第三人辽南公司出具正式销售不动产统一发票，享受了政府购房退税待遇。银行办理了预抵押登记。2017年8月9日，玉带家园小区的房屋开始办理入住，原告于2017年8月底办理入住手续，按照购房合同约定交纳了取暖费、物业费、电梯磨损费、装修垃圾清运费及保证金等。2018年5月，原告正式入住购买的案涉房屋居住至今。原告在辽阳市不动产登记中心无其他住房登记。被告吴东滨与第三人辽南公司、章宏文在人民法院有民间借贷纠纷案件，本院在执行2019年4月28日作出的（2018）辽1002民初1380号诉讼保全民事裁定书中查封本案案涉房屋。该民间借贷纠纷案件，经辽阳市中级人民法院作出（2019）辽10民终1708号民事判决书，已经发生法律效力并申请执行。原告戚喆嫔对案涉房屋的查封、执行提出执行异议，本院于2020年9月22日作出（2020）辽1002执异127号执行裁定书，驳回异议人戚喆嫔的异议请求。送达后，原告不服提起本案诉讼。本院确认的上述事实有原告提供的执行裁定书及送达证、商品房买卖合同、购房发票、完税证明、个人住房借款合同、个人贷款还款凭证、商品房进户收费通知书、取暖费收款收据、物业费收款收据、电梯磨损费、电梯费收款收据、装修垃圾清运费、保证金收据、煤气进户费收据、专项维修基金收款收据、物业费收款收据、照片、不动产登记信息查询记录，被告吴东滨提供的（2018）辽1002民初1380号民事裁定书及各方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告戚喆嫔与第三人辽南公司签订的房屋买卖合同符合法律规定，合法有效。双方在法院查封前即已实际履行，原告全额付款并占有、使用案涉房屋，且在可查范围内名下无其他住房，未办理不动产登记非原告主观原因，其权利能排除人民法院依据生效法律文书采取的查封及强制执行措施，故对原告主张解除查封、终止执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条之规定，判决如下：一、解除对第三人辽阳辽南房地产开发有限公司开发的辽阳市白塔区文圣路玉带家园小区338号楼1单元9层17号面积为95.99平方米房屋的查封；二、不得执行辽阳市白塔区文圣路玉带家园小区338号楼1单元9层17号面积为95.99平方米的房屋。案件受理费5620.00元，由被告吴东滨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  冀秋菊人民陪审员  刘 琦人民陪审员  杨中直二〇二一年五月二十九日法官助理闫妍书记员张晨附录：本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典法规标题中华人民共和国民法典制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期2020.05.28时效性现行有效的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。