北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4356号上诉人（原审原告）：北京市海淀区环球雅思培训学校，住所地北京市海淀区成府路28号4座1210号，3座1210号。法定代表人：张洪伟，董事长。委托诉讼代理人：王择，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄月盈，北京市天元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京鸿源博得科技有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街甲18号院1-4号楼6层D座06-6D。法定代表人：李方红，董事长。委托诉讼代理人：张红云，北京琪山律师事务所律师。上诉人北京市海淀区环球雅思培训学校（以下简称环球雅思学校）、北京鸿源博得科技有限公司（以下简称鸿源博得公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初18047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案受理后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的证据、事实或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。环球雅思学校上诉请求：1.改判确认环球雅思学校与鸿源博得公司于2018年4月2日签署的《写字楼租赁合同》于2020年5月1日解除；2.改判鸿源博得公司退还环球雅思学校房屋租金1850520.8元；3.撤销一审判决第三项，改判驳回鸿源博得公司要求环球雅思学校赔偿租金损失1387890.6元的反诉请求；4.撤销一审判决第四、五项；5.诉讼费用由鸿源博得公司承担。事实和理由：1.环球雅思学校于2020年4月28日向鸿源博得公司发送《退租函》时已明确作出了解除《写字楼租赁合同》的意思表示，该租赁合同应于2020年5月1日解除，一审判决对《写字楼租赁合同》的解除时间认定错误；2.新冠肺炎疫情的爆发及政府防疫管控措施属于不可抗力事件，由此导致《写字楼租赁合同》无法履行，环球雅思学校有权解除该租赁合同，且不承担任何违约责任，同时鸿源博得公司应返还环球雅思学校未使用房屋期间的租金，一审判决存在事实认定及法律适用错误。针对环球雅思学校的上诉，鸿源博得公司辩称：不同意环球雅思学校的上诉请求和理由，答辩意见同其公司上诉意见。鸿源博得公司上诉请求：撤销一审判决，改判：1.确认环球雅思学校与鸿源博得公司签订的《写字楼租赁合同》于2020年8月17日解除；2.鸿源博得公司无需退还环球雅思学校已支付的房屋租金（即被酌定判令退还的一个月租金及2020年5月21日至31日租金）；3.环球雅思学校支付2020年6月1日至2020年8月17日的房屋租金1235793元；4.环球雅思学校向鸿源博得公司赔偿房屋租金损失2891438.74元（6个月租金）。事实和理由：1.一审判决确认《写字楼租赁合同》于2020年5月20日解除，系事实认定不清，法律适用错误，该日期仅是环球雅思学校将钥匙快递给鸿源博得公司的时间，但房屋未恢复原状，未向鸿源博得公司交还，未办理物业交割，环球雅思学校未按照法律法规的规定变更注册地址，鸿源博得公司至今仍未收回房屋占有使用的全部控制权，环球雅思学校无权单方解除合同，鸿源博得公司起诉至法院，所涉合同的解除时间应认定为2020年8月17日；2.一审判决要求鸿源博得公司退还环球雅思学校已交纳的一个月租金，是强加给鸿源博得公司的责任，于法无据，环球雅思学校2020年2月至5月租金已支付，不存在履行困难的情况，如果环球雅思学校未违约，在疫情影响下，为促进继续履行租赁合同，可以根据实际情况减免承租人的租金，但本案并不满足上述条件；3.一审判决前，鸿源博得公司房屋因被环球雅思学校违约已空置超过7个月，鸿源博得公司主张6个月违约金，远低于环球雅思学校违约造成的损失，一审判决不予支持，系适用法律错误。针对鸿源博得公司的上诉，环球雅思学校辩称，不同意鸿源博得公司的上诉请求和理由，答辩意见同其学校的上诉意见。此外，关于赔偿房屋租金损失，环球雅思学校已多次向鸿源博得公司发送函件或以其他实际行动表明，受新冠疫情影响解除租赁合同，鸿源博得公司明知双方租赁合同解除后仍继续放任房屋空置，由此产生的损失应由其自行承担，与环球雅思学校无关。环球雅思学校向一审法院起诉请求：1.确认环球雅思学校与鸿源博得公司之间签订的《写字楼租赁合同》已于2020年5月1日解除；2.判令鸿源博得公司向环球雅思学校退还履约保证金1368878.40元；3.判令鸿源博得公司向环球雅思学校退还2020年2月至2020年5月租金1850520.80元；4.判令鸿源博得公司承担本案诉讼费。鸿源博得公司向一审法院提出反诉请求：1.确认环球雅思学校与鸿源博得公司签订的《写字楼租赁合同》于2020年8月17日解除；2.判令环球雅思学校支付2020年6月1日至2020年8月17日的房屋租金1235793元及逾期付款滞纳金2471586元；3.判令环球雅思学校向鸿源博得公司支付违约金2891438.74元（6个月租金）；4.判令环球雅思学校承担鸿源博得公司自2020年8月18日至实际租出日的租金损失，按12.5元/平米·日计算；5.本案诉讼费由环球雅思学校承担。一审法院认定事实：2018年4月2日，鸿源博得公司（出租方、甲方）与环球雅思学校（承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定鸿源博得公司将位于北京市海淀区中关村南大街18号院1-4号楼D座6层（以下简称涉案房屋）出租给环球雅思学校，建筑面积为1267.48平方米，承租区域经营范围只限承租方在其营业执照所规定的经营范围内办公之用，且限于自用。租赁期限自2018年6月1日至2023年5月31日。租金按建筑面积1267.48平方米计算：2018年6月1日至2020年5月31日期间的日租金为12元/平方米（不包括物业管理等费用）；2020年6月1日至2021年5月31日期间的日租金为12.50元/平方米（不包括物业管理等费用）；2021年6月1日至2022年5月31日期间的日租金为13元/平方米（不包括物业管理等费用）；2022年6月1日至2023年5月31日期间的日租金为13.50元/平方米（不包括物业管理等费用）。环球雅思学校在合同签订后5日内向鸿源博得公司交付6个月租金，此后均以季度支付方式执行，物业费、水、电费由环球雅思学校承担。合同签订5日内，环球雅思学校向鸿源博得公司支付相当于90日的标准租金作为租赁房屋履约保证金，共计1368878.40元，2023年6月1日后的5个工作日内，经鸿源博得公司验收房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），鸿源博得公司向环球雅思学校返还履约保证金（不计息）；若鸿源博得公司提前解除合同，鸿源博得公司需在解除合同后5个工作日内返还保证金。租赁期满后或中途退租的，依附于该房屋的由环球雅思学校自行添加的装饰物品如鸿源博得公司需要，在向环球雅思学校支付相应对价的基础上，归鸿源博得公司所有，如鸿源博得公司不需要，由环球雅思学校自行处理，鸿源博得公司不承担为环球雅思学校变卖、保管、赔偿等责任。合同同时约定，因不可抗力致使合同无法履行时，双方确认本合同可以终止。在未到合同起租日时，环球雅思学校单方解除租赁合同的，应向鸿源博得公司支付相当于2个月房租金额作为违约金，鸿源博得公司在履约保证金中扣除，剩余退还环球雅思学校。在租赁期内，环球雅思学校如逾期支付租金，每逾期一日，则环球雅思学校须按日租金的两倍支付滞纳金，若环球雅思学校无故提前2年单方解除合同的，应向鸿源博得公司赔偿3个月的租金，若环球雅思学校无故提前1年单方解除合同的，应向鸿源博得公司赔偿2个月的租金，若环球雅思学校解除合同剩余租期不足一年，应向鸿源博得公司赔偿1个月的租金。一方违约给守约方造成的经济损失和因此产生的法律责任，由违约方全部承担。在环球雅思学校与鸿源博得公司2018年4月2日签订《写字楼租赁合同》之前，环球雅思学校自2012年6月1日起就一直在承租涉案房屋，其于2015年5月20日向鸿源博得公司支付履约保证金889770.96元，于2018年4月10日向鸿源博得公司支付履约保证金479107.44元。同时，环球雅思学校在2020年1月19日向鸿源博得公司支付了2020年3月至5月的房屋租金1387890.60元。2020年2月2日，环球雅思学校向鸿源博得公司发送《商榷函》称，其积极响应党和国家对于预防新型冠状病毒感染的肺炎的工作部署，认真遵守当地政府的各项疫情防控工作政策，自2020年1月27日起停止了一切经营活动，此次疫情无法预见、无法避免且至今无法克服，导致其丧失了正常履行现行租约的能力，为渡过此次疫情带来的困难，恳请考虑减免一定期间的租金。2020年2月28日，鸿源博得公司复函称，环球雅思学校2020年2月2日发来的《商榷函》已收悉，希望可以通过采购鸿源博得公司系统产品所付费用冲抵房租。2020年3月26日，环球雅思学校复函称，暂无法考虑鸿源博得公司提出的合作方式，希望将剩余合同租期的含税租金单价下调至9元/平米/日，并给予疫情期间两个月的租金减免。2020年4月1日鸿源博得公司再次复函称，如环球雅思学校能提前支付租金，同意以减一免一的形式，适当减免一至两个月的租金。环球雅思学校称其曾于2020年4月28日给鸿源博得公司发送退租函，告知鸿源博得公司其将于2020年5月起退租，并要求退还保证金及5月未使用租金。为此，环球雅思学校提交了其与鸿源博得公司员工汪某的微信聊天记录及快递单，快递单显示该邮件于2020年5月6日签收。对此，鸿源博得公司认可汪某系其公司人员，但表示因公司地址变更，未收到该函件。2020年5月19日，环球雅思学校向鸿源博得公司发送《解除合同及房屋腾退通知函》，称其已于2020年5月10日将该房屋清空，完成腾退工作，并于2020年5月19日将该房屋门禁卡（一张）及钥匙（两把）通过顺丰速递邮寄给鸿源博得公司工作人员马某，邮寄地址为北京市西城区百万庄大街16号8号楼2层8201室，鸿源博得公司可以随时恢复对该房屋的占有和使用，并可自行处置该房屋。对此，鸿源博得公司表示其在2020年5月20日收到了环球雅思学校解除合同的通知及门禁卡和钥匙，但其已经在2020年5月21日出具关于《解除合同及房屋腾退通知函》的复函，回复称环球雅思学校腾房退租条件及理由均不成立，不同意退租解约，环球雅思学校方腾退解约于法无据，并表示其2020年5月15日发送《租金缴纳通知书》进行催租。鸿源博得公司后于2020年6月3日及2020年6月24日再次进行了房租催缴。庭审中，环球雅思学校主张其水电费已经结算至2020年5月12日，物业费已经结算至2020年4月30日，并向一审法院提交了物业公司出具的收费通知，其上显示涉案房屋电费止费日期为2020年5月12日，水费止费日期为2020年5月11日，物业费交纳至2020年4月30日。对此，鸿源博得公司认为该单据并非与物业办理费用的结清单据，其已经向物业了解过，物业向环球雅思学校催缴过物业费、水电费，但被告知等本案诉讼结束再确定如何交纳。另，鸿源博得公司主张其在2020年8月17日才实际收回涉案房屋。一审法院认为，环球雅思学校与鸿源博得公司签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应完全履行合同义务。根据查明事实，自2020年2月开始，环球雅思学校与鸿源博得公司就租金减免事宜进行商榷，但最终未达成一致意见，直至2020年5月19日，环球雅思学校向鸿源博得公司发送《解除合同及房屋腾退通知函》，并邮寄了门禁卡及钥匙，同时明确表示已经将涉案房屋全部清空，完成腾退工作，鸿源博得公司可以随时恢复对该房屋的占有和使用。至此，环球雅思公司已经以实际行为作出了不再履行合同的意思表示，鸿源博得公司于2020年5月20日收到了解除通知函、门禁卡及钥匙，虽然鸿源博得公司表示其后续回函不同意解除合同，但双方之间的租赁合同已经无法继续履行，合同目的已经无法实现，故法院认定双方于2018年4月2日签订的《写字楼租赁合同》于2020年5月20日解除。本案双方争议焦点在于环球雅思学校是否享有合同解除权。对此法院认为，2020年初发生的新冠肺炎疫情系不可预见且无法避免的突发公共卫生事件，构成法律意义上的不可抗力，为防止疫情扩散、保护公众健康，我国政府采取了一系列严格的疫情防控措施，环球雅思学校作为校外培训机构，其经营活动势必受到一定程度的影响，但是否达到无法继续履行合同的程度应结合具体情况判定。就本案而言，本案所涉合同系房屋租赁合同，暂时的疫情防控措施并不会导致房屋永久性无法使用，对于因不可抗力产生的损失，双方也完全可以通过协商或诉讼的方式予以解决，并不会导致合同无法履行，事实上，随着疫情的缓解，线下培训也在逐步恢复，故环球雅思学校并不因疫情影响而当然享有法定解除权，其在距离合同履行期限届满尚有3年、双方就减免租金协商未果的情况下，仅以疫情为由单方解除合同，显然缺乏事实和法律依据，应属违约，其应按照合同约定承担相应违约责任。但考虑到不可抗力因素对合同履行产生的实际影响，法院依法对租金减免情况以及违约责任予以调整。关于环球雅思学校的诉讼请求，根据法院认定事实，租赁合同已经于2020年5月20日解除，且鸿源博得公司已经实际收回房屋，故鸿源博得公司应将履约保证金1368878.40元退还环球雅思学校，法院对环球雅思学校的该项诉讼请求予以支持；考虑到新冠肺炎疫情的影响以及双方的损失情况，法院酌定判令鸿源博得公司向环球雅思学校退还1个月租金和2020年5月21日至2020年5月31日的租金，共计608390.40元。关于鸿源博得公司的反诉请求，因双方签订的租赁合同已于2020年5月20日解除，故鸿源博得公司主张环球雅思学校支付2020年6月1日至2020年8月17日的房屋租金、滞纳金以及自2020年8月18日至实际租出日的租金损失缺乏事实和法律依据，法院依法不予支持；根据合同约定，若环球雅思学校无故提前2年单方解除合同的，应向鸿源博得公司赔偿3个月的租金，该条款应属双方对环球雅思学校提前解约的违约责任的约定，因环球雅思学校在双方协商未果的情况下单方解除合同，必然会产生房屋空置损失，从一般商业惯例判断，相当于3个月租金的违约金应当能够弥补该项损失且并未过分高于实际损失，故法院对此数额不作调整，环球雅思学校应赔偿租金损失1387890.60元，鸿源博得公司主张赔偿6个月的租金损失不具有法律依据，法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（一）项、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决：一、确认北京市海淀区环球雅思培训学校与北京鸿源博得科技有限公司于2018年4月2日签订的《写字楼租赁合同》于2020年5月20日解除；二、北京鸿源博得科技有限公司于判决生效后七日内退还北京市海淀区环球雅思培训学校履约保证金1368878.40元、房屋租金608390.40元；三、北京市海淀区环球雅思培训学校于判决生效后七日内赔偿北京鸿源博得科技有限公司租金损失1387890.60元；四、判决书主文第二项和第三项内容折抵后，北京鸿源博得科技有限公司还应向北京市海淀区环球雅思培训学校退还款项589378.20元，于判决生效后七日内退还；五、驳回北京市海淀区环球雅思培训学校其他诉讼请求；六、驳回北京鸿源博得科技有限公司其他反诉请求。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，环球雅思学校与鸿源博得公司签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，故双方应按照该租赁合同的约定履行合同义务。关于《写字楼租赁合同》的解除时间。2020年2月2日，环球雅思学校向鸿源博得公司发送《商榷函》，恳请鸿源博得公司考虑减免一定期间的租金。此后，双方就租金减免问题进行了多次沟通，但最后未能达成一致意见。环球雅思学校上诉主张其曾于2020年4月28日向鸿源博得公司发送退租函，告知鸿源博得公司其将于2020年5月起退租，但鸿源博得公司表示其未收到该函件，且环球雅思学校未能就此主张提交充足有效的证据，故本院对环球雅思学校所持的租赁合同于2020年5月1日解除的上诉主张不予采纳。环球雅思学校于2020年5月19日向鸿源博得公司发送《解除合同及房屋腾退通知函》，并于2020年5月19日将该房屋门禁卡及钥匙快递给鸿源博得公司的工作人员，鸿源博得公司在2020年5月20日收到环球雅思学校解除合同的通知及门禁卡和钥匙。鉴于环球雅思学校已明确表示解除租赁合同，清空涉案房屋，完成腾退工作，以实际行动作出了不再履行合同的意思表示，故一审法院认定双方于2018年4月2日签订的《写字楼租赁合同》于2020年5月20日解除并无不当。鸿源博得公司上诉主张其后续回函不同意解除合同，应认定2020年8月17日为合同解除日，但在环球雅思学校发送《解除合同及房屋腾退通知函》并退还涉案房屋门禁卡和钥匙后，双方之间的租赁合同已经无法继续履行，合同目的已经无法实现，故对该项上诉主张，本院不予采纳。关于环球雅思学校是否享有解除权的问题。双方租赁合同履行期间，因出现了新冠疫情这一不可抗力因素，环球雅思培训学校在政府严格的疫情防控措施下，其租用涉案房屋从事教育培训工作势必受到一定程度的影响，但暂时的疫情防控措施并不会导致房屋永久性无法使用，且随疫情缓解，线下培训也在逐步恢复，故环球雅思学校仅以疫情为由单方解除合同，缺乏事实和法律依据，构成违约，其应按照合同约定承担相应违约责任。关于涉案房屋租金问题。因双方租赁合同于2020年5月20日解除，且鸿源博得公司已经实际收回房屋，故鸿源博得公司应将履约保证金退还环球雅思学校。同时，鸿源博得公司主张环球雅思学校支付2020年6月1日至2020年8月17日的房屋租金亦缺乏事实依据，本院不予采纳。一审法院考虑到新冠肺炎疫情的影响及双方的损失情况酌定鸿源博得公司向环球雅思学校退还1个月租金和2020年5月21日至2020年5月31日的租金共计608390.4元并无不当。关于违约金问题。根据《写字楼租赁合同》的约定，若环球雅思学校无故提前2年单方解除合同的，应向鸿源博得公司赔偿3个月的租金，该条款系双方对鸿源博得公司提前解约的违约责任的约定。现环球雅思学校在双方协商未果的情况下单方解除合同，必然会产生房屋空置损失，一审法院按照合同约定判令环球雅思学校以相当于3个月的租金赔偿鸿源博得公司租金损失1387890.6元并无不当。环球雅思学校上诉请求不予支付该租金损失，缺乏事实依据，本院不予支持。鸿源博得公司上诉请求赔偿6个月的租金损失，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，环球雅思学校、鸿源博得公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38400元，由北京市海淀区环球雅思培训学校负担13440元；由北京鸿源博得科技有限公司负担24960元。本判决为终审判决。审 判 长 张建清审 判 员 吴博文审 判 员 张 瑞二〇二一年五月二十八日法官助理 邾映映书 记 员 杨浩然