四川省长宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1524民初412号 原告：孙波，男，1978年1月12日出生，汉族，住四川省 宾市翠屏区青皮树街9号3单元10号。 原告：孙志彬，男，1981年12月1日出生，汉族，住四川省 宜宾市翠屏区沿江路311号1幢附32号。 委托诉讼代理人：杨海燕，四川川安律师事务所律师。 被告：缪友刚，男，1978年4月7日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：缪洁，四川竹都律师事务所律师。 被告：舒仁银，男，1975年12月16日出生，汉族，住四川省高县。 原告孙波、孙志彬与被告缪友刚、舒仁银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙波、孙志彬的委托诉讼代理人杨海燕，被告缪友刚、舒仁银以及缪友刚的委托诉讼代理人缪洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙波、孙志彬向本院提出诉讼请求：1.判令二被告按照合同约定支付原告租金（暂计7-9月的租金36300元）至房屋交付原告之日止，二被告支付原告垫付的物业管理费12000元，水电费2826元，并支付延期利息暂计1000元，赔偿门市空置租赁损失36300元，上述五项共计88426元;2.二被告对上述诉请承担连带责任；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年6月13日，原告孙波、孙志彬与被告缪友刚、舒仁银达成房屋租赁合同，双方约定原告将于2015年1月1日承租竹海温州商城一期A4号楼一楼部分门面转租给被告使用，租赁期限为2017年7月1日至2025年6月30日。《房屋租赁合同》第四条约定房屋租金为每月10000元，前两年不变，后6年按上一年租金逐年递增10%；第七条约定房屋租赁期间，由于乙方经营活动产生的水、电、气、物管费等与乙方有关的费用均由乙方负责支付。从2018年1月开始被告就拒不缴纳房屋租赁期间的物业费，经物业公司多次催收，二被告仍不缴纳，2020年8月物管公司要求原告必须缴纳二被告应缴纳的物管费共计12000元（2018年1月至2010年12月），原告无奈只好代其缴纳。因原告与被告共用一个总电表，由原告缴纳电费后再根据二被告的分表显示的用电度数向原告支付电费。从2020年1月1日起原告垫付的电费共计2826元，经原告多次催收无果。另，由于被告违约，导致原告门面空置3个月，损失租金36300元。为保护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告缪友刚辩称，1.原告诉称的2020年9月租金以及租赁损失无法律依据与事实依据。第一，2017年6月13日，答辩人及舒仁银与孙波、孙志彬签订了《租房屋租赁合同》，租用原告位于竹海温州商城A4号楼一楼400多平方米的部分门面用于经营销售卫浴业务，其中答辩人实际租赁1-9号房屋，舒仁银实际租赁房屋为剩余部分，租赁期限为2017年7月1日至2025年6月30日，每月租金10000元，前两年不变，后六年按上一年度租金逐年递增10%，且口头约定，如双方不再租赁房屋，提前告知即可。租赁期间答辩人一直如约履行相应的义务，2020年6月中旬，答辩人联系长宁县月亮半岛酒店管理人李奎，告知其从2020年8月30日起不再继续租赁1-9号的房屋，李奎表示同意。2020年8月30日，答辩人按照约定腾空租赁房屋，并交还原告。原告亦于2020年9月对外进行招租，10月正式将该房屋重新出租给第三人。根据我国《合同法》第97条之规定，合同解除后，尚未履行的终止履行。因此原告要求答辩人在合同解除以后还要承担租金赔偿责任于法无据。第二，答辩人并未逾期腾房、亦未在租赁关系解除后继续占有、使用租赁房屋，原告将房屋收回后如何出租、何时出租等事项并不在答辩人掌控范围内，也与答辩人的行为不存在任何因果关系，加之原告已于2020年10月将本案争议的房屋以正式出租，因此原告诉称的租赁损失并未实际发生。第三，双方签订的《房屋租赁合同》并未约定违约责任的承担，也未约定解除合同后应当由承租人承担赔偿损失，根据民事行为意思自治和约定优先原则，答辩人无需对原告承担其他违约赔偿责任，原告要求答辩人赔偿租赁损失于法无据。2.物业费的收取无事实依据和法律依据，不应由答辩人承担。首先答辩人承租期间，并无具有资质的物业公司对租赁房屋进行物业管理，亦无出具、公示相应的收费依据。其次，即便有其他公司或个人代为行使物业管理，但并未尽到相应的管理义务，承租期间，答辩人车子被盗，至今未能找回。3.答辩人在签订合同时已支付保证金，所欠房屋租金应当在保证金内扣除，不应当再要求答辩人另行支付所欠房屋租金。根据《房屋租赁合同》约定，答辩人和舒仁银在签订合同时交3万元保证金给原告，如退房时没有任何欠费，出租方才退还保证金，反之，如退租时有欠费，保证金不退还，所欠费用在保证金中扣。实质上原告不退还保证金就是答辩人欠费后对原告的一种经济赔偿。因此，原告在不退还保证金的同时，不能再重复要求答辩人支付所欠费用以及赔偿其他损失。4.答辩人不应当对舒仁银的房屋租赁产生的费用承担连带责任。虽然答辩人、舒仁银共同与原告签订了《房屋租赁合同》，但对于所承租的房屋并非共同使用，其中答辩人使用的房屋是1-9号，而舒仁银使用的房屋是另外一部分。答辩人并未对舒仁银所租赁的部分房屋享有占有、使用等权益，因此不应当对舒仁银的房屋租赁产生的费用承担连带责任，该部分房屋产生的费用应当由舒仁银自己承担。综上所述，请求法院驳回原告针对答辩人部分的诉讼请求。 被告舒仁银赞同缪友刚答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2014年11月15日，两原告承租案外人位于竹海温州商城一期A4号楼，总面积2528平方米。2017年6月13日，两原告将承租竹海温州商城一期A4号楼一楼部分门面，建筑面积400平方米转租予两被告，并签订《房屋租赁合同》。合同内容：第三条租赁期限。自2017年7月1日至2025年6月30日；第四条租金及保证金、租赁税费。房屋租金为每月10000元，前两年不变，后6年按上一年租金逐年递增10%；保证金为乙方（本案被告）向甲方（本案原告）缴纳3万元作为保证金，该保证金在乙方退房时，双方办清房屋的交接手续，乙方没有任何欠费情况后，甲方才退还保证金，合同履行期间，该保证金不计利息。租赁税费在租赁期内，由乙方缴纳。第七条房屋租赁期间有关费用。在服务租赁期间，由于乙方经营活动而产生的水费、电费、气费、电视费、电话费、物管费、停车费、清洁费、房屋维修费、营业税费等与乙方有关的费用，均由乙方负责支付。第九条违约责任。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋。1.改变房屋主体结构和外观行为的；2.擅自改变承租房屋用途的；3.拖欠租金累计达15日的；4.经营项目严重违反法律法规的。同时还口头约定，如不在租赁房屋，提前告知即可。双方签订《房屋租赁合同》后，两被告支付两原告保证金3万元（两被告各负担15000元），被告缪友刚使用租赁房屋为1-9号；被告舒仁银使用租赁房屋为1-11、12号。水、电、房屋租金两被告均是分别缴费，房屋租金被告缪友刚缴纳半年房屋租金25000元，被告舒仁银缴纳半年房屋租金35000元。两被告房屋租金交到2020年6月30日。 另，两原告承租案外人位于竹海温州商城一期A4号楼，总面积2528平方米的房屋，电力部门收取费用是按总电表收取两原告，两原告根据各门面安装的分表计算电费并进行收取。2020年8月前，被告缪友刚欠电费1966元、物业管理费5500元，被告舒仁银欠电费860元、物管费6500元。前述费用两原告已垫付。 还查明，被告缪友刚与原告方管理人员李奎的微信聊天记录显示，2020年8月29日，被告缪友刚提出不再租赁本案诉争门面，从双方聊天记录显示的内容，对解除《房屋租赁合同》未达成一致意见。被告舒仁银于2020年9月，将其租赁的门面钥匙交原告管理人员。原告方于2020年10月1日将本案争议门市对外招租，当月27日与其他人签订了《房屋租赁合同》。租赁期限自2021年1月1日至2025年12月30日。 以上事实，有原、被告的陈述及经庭审质证的《房屋租赁合同》、物管费收据、电费收据、微信聊天记录、转款缴费依据、证人证言等证据予以证实： 本院认为，两原告与两被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，对双方具有约束力，各方均应当按照合同约定履行权利义务。本案争议焦点：1.如何认定解除《房屋租赁合同》的时间以及两被告应支付两原告的具体费用是多少？本院认为，根据被告的答辩意见，双方签订《房屋租赁合同》后，还口头约定，如不再租赁房屋，提前告知即可，对此答辩意见，原告未否定，且原被告双方提供的聊天记录和庭审记录，能够证明2020年9月两被告要求交付门面或者门面钥匙，虽然双方未达成一致意见，但两原告于2020年10月1日将争议门市对外招租，当月27日重新与他人签订了《房屋租赁合同》。本院认定，原被告双方之间的租赁合同关系于2020年10月1日已形成合意解除合同。因此，两被告应支付两原告2020年7月至9月共3个月的房屋租金，合同约定，此期间月租金为12100元，按两被告前期缴纳租金的比例，被告缪友刚应支付两原告房屋租金为15125元（月租金为5041.66元）；被告舒仁银应支付两原告房屋租金为21175元（月租金为7058.33元）。另两原告垫付的物业管理费、电费是否应当支持，本院认为，《物业服务合同》系两原告与物业公司签订；缴纳电费是由原告的总电表显示的度数先行缴纳，再由原告根据各门面使用者电表显示的度数进行收取。因此两原告垫付的物业管理费、电费，根据原被告双方在签订《房屋租赁合同》中的约定，乙方（被告）经营活动而产生的物管费、电费等，均由乙方负责支付的规定，且物管费、电费，是两被告使用门面期间产生的，因此，两原告主张两被告支付垫付的物管费、电费，本院予以支持。两原告主张延期利息1000元，因两被告租赁房屋时支付保证金30000元，被告与原告管理人员微信聊天中也表示电费、房租可在保证金中扣除，且两原告也未提供具体利息损失的依据，对此主张，本院不予支持。2.原告门面空置期间的租金损失被告是否应当赔偿？本院认为，前述认定原被告双方之间的租赁合同关系于2020年10月1日已解除合同，因此，两原告主张2020年10月1日之后，门面空置期间的租金损失，本院不予支持。3.两被告对原告主张费用是否应当承担连带责任？本院认为，两原告与两被告签订的虽然是一份《房屋租赁合同》，但两被告各自租赁的是不同的门面，且各自使用，在具体缴纳房屋租金和水、电费时均是各自缴纳。因此两原告主张两被告承担连带责任，既无事实依据，也无法律依据，本院不予支持。另，两被告主张保证金抵扣拖欠的房屋租金和电费，为减少诉累，本院予以支持。综上，被告缪友刚应支付两原告7591元（房屋租金15125元+物管费5500元+电费1966元-保证金15000元）；被告舒仁银应支付两原告13535元（房屋租金21175元+物管费6500元+电费860元-保证金15000元）。 综上所述，两原告主张合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下: 一、被告缪友刚在本判决生效后10日内，支付原告孙波、孙志彬7591元； 二、被告舒仁银在本判决生效后10日内，支付原告孙波、孙志彬13535元； 三、驳回原告孙波、孙志彬其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2011元，原告孙波、孙志彬负担1011元，由被告缪友刚负担400元，被告舒仁银负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宾市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  黄俊春 审判员  邵子强 审判员  倪 宁 二〇二一年五月十八日 书记员  胡 浩