河北雄安新区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀96民终142号 上诉人（原审原告）：刘子成，男，1980年10月22日出生，汉族，住河北省涞源县。 委托诉讼代理人：辛乐乐，河北泉源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李贵彬，男，1982年9月2日出生，汉族，住河北省容城县。 委托诉讼代理人：朱英锋，河北永嘉律师事务所律师。 原审第三人：朱傲蕾，男，1980年10月20日出生，汉族，住河北省容城县。 上诉人刘子成与被上诉人李贵彬、原审第三人朱傲蕾案外人执行异议之诉一案，不服河北省容城县人民法院（2020）冀0629民初1101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人辛乐乐，被上诉人李贵彬及其委托诉讼代理人朱英锋，原审第三人朱傲蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘子成上诉请求：1．请求二审法院依法撤销河北省容城县人民法院作出的（2020）冀0629民初1101号民事判决书，并改判或发回重审；2．本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定涉案房屋不能办理过户登记，是上诉人未尽到审慎义务导致的，属于认定事实错误。首先，上诉人与第三人签订房屋买卖协议书时，第三人提供的商品房认购合同及支付票据仅显示朱傲蕾一人，能够证实第三人购买涉案房屋时是第三人一人购买，上诉人完全有理由相信涉案房屋为第三人个人所有，上诉人在签订房屋买卖协议书时已经完全尽到了审慎义务。其次，上诉人购买的涉案房屋不能办理过户登记，是因涉案房产未取得房产证，并非王建薇以共有人的名义为由提出异议或不动产管理部门以此为由拒绝办理过户登记。如果取得房产证，同时王建薇同意协助上诉人办理过户登记，一审法院又该如何认定，一审法院在认定事实过程中仅依据被上诉人陈述，认定上诉人未尽到审慎义务，偏袒了被上诉人。一审法院认定上诉人未在法院查封之前合法占有该房屋属于事实错误。首先，上诉人与第三人签订房屋买卖协议书时明确约定了上诉人支付首付款后，第三人将房屋钥匙、原始购房合同、契税等手续交付上诉人，不影响上诉人入住。第三人在与上诉人签订协议后，完全履行了合同的义务，将涉案房屋交付上诉人，上诉人合法占有了该房屋。其次，物业管理公司能够证实上诉人在签订房屋买卖合同后，办理物业的入住手续，充分证实上诉人在法院查封前合法占有了该房屋。最后，上诉人提交的水、电费缴费凭证，能够结合房屋买卖合同及付款凭证综合证实上诉人与第三人已经实际履行了房屋买卖合同，上诉人已经在涉案房产居住。综上，涉案房屋未能办理过户登记，并非上诉人的自身原因导致，一审法院根据被上诉人的片面之词，认定上诉人未合法占有该房屋，偏袒了被上诉人。上诉人与第三人签订的房屋买卖协议，并且已经支付了全部购房款，其权利能够排除执行，一审法院在认定事实明显存在错误。二、涉案房屋系上诉人唯一住房，上诉人购买房屋时将其全部积蓄作为购房款支付给第三人，并为此向其亲属借下多笔债务，一审法院对上诉人购买的唯一住房做出不公平裁决，容易引起社会不稳定。三、一审法院适用法律错误。一审法院根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，驳回上诉人的诉讼请求属于适用法律错误。首先，涉案房屋未能办理过户登记因涉案房产未取得房产证，并非上诉人的原因导致。一审法院以上诉人原因未办理房屋登记为由，驳回上诉人的请求属于适用法律错误。其次，上诉人在法院查封前已经合法占有涉案房屋，签订房屋买卖合同时，上诉人取得了涉案房屋的钥匙且连续居住在涉案房屋，完全符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款规定。综上所述，一审认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法判决。 李贵彬辩称，上诉人刘子成对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。被上诉人认为上诉人刘子成对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条来确定。本案中，上诉人的主张并不符合上述规定。具体如下：一、上诉人与第三人朱傲蕾于2019年2月2日签订的《房屋买卖协议》并不是合法有效的书面买卖合同。上诉人与被执行人朱傲蕾于2019年2月2日发生的只是民间借贷关系，当日朱傲蕾向上诉人借款50万元，双方签订了借款协议的同时，还签订了《房屋买卖协议书》作为借款的担保，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条：“当事人签订买卖合同作为民间借贷的担保，借款到期后，借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，《房屋买卖协议书》应属无效合同。二、涉案房屋系朱傲蕾、王建薇购买，朱傲蕾个人无权出售。退一步讲，即使房屋买卖协议书不是民间借贷的担保，涉案房屋作为朱傲蕾、王建薇的共同财产，朱傲蕾无权以个人名义单独转让，朱傲蕾单独与上诉人签订的房屋买卖协议书应属于无效。三、上诉人未提供证据证实在涉案房屋被查封时名下或家庭成员名下有用于居住的房屋。四、上诉人没有提供证据证实非因自身原因未办理过户登记。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第311条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的规定，上诉人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权利，故请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 朱傲蕾述称，我和刘子成因为资金周转出现了问题，我向他借款50万元，在借钱的同时签署了房屋买卖协议，刘子成说这个钱你要是偿还不了的话，这房子我就收了，从2019年1月份到2020年2月份我每个月给他三分的利息，后来因为资金周转不开利息就停止了，刘子成告知我因我没有偿还债务的能力，故应履行房屋买卖协议，刘子成未经我同意把房屋门锁更换，房子里有价值17万的红木家具被扣下，同时刘子成还扣了我一辆车，车辆的所有权不是我的是我二姐的，这就是该案件的基本情况。 刘子成向一审法院起诉请求：1．请求法院对刘子成购买的位于涞源县解除查封和执行，依法确认执行行为违法；2．本案诉讼费用全部由李贵彬承担。 一审法院认定事实：2018年1月4日，朱傲蕾与涞源县宏伟置业房地产开发有限公司签订商品房认购合约，约定朱傲蕾认购出卖人开发的涞源县。买受人同意签署本合约时，交付定金人民币30000元，自双方签署《商品房买卖合同》之日起，定金正式转为购房款。因李贵彬与朱傲蕾民间借贷纠纷一案，涉案房屋被本院查封，刘子成提起执行异议之诉，并提交一份与朱傲蕾签订的房屋买卖协议书。该协议书签订于2019年2月2日，内容为：朱傲蕾自愿将其个人所有的位于涞源县出售给刘子成，购房款共计50万元。李贵彬向本院提交一份商品房买卖合同，出卖人为涞源县宏伟置业房地产开发有限公司，买受人为朱傲蕾、王建薇，出卖人向二买受人出售涞源县，合同签订日期为2018年7月2日，备案日期为2018年7月9日。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先涉案房产未取得房产证，刘子成与朱傲蕾于2019年2月2日签订的房屋买卖协议书中表述，朱傲蕾自愿将其个人所有的涉案房产出售给刘子成，但备案日期为2018年7月9日的商品房买卖合同中的买受人为朱傲蕾、王建薇二人，故刘子成未尽到审慎义务，应预见到办理房屋过户登记存在障碍，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项。其次刘子成提交的天然气收费收据为7元，水费收据为20元，购电收据为30元，以上收费均为2020年5月之后，无法证实刘子成所述的自2019年2月2日起在该房产连续居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项。故刘子成要求解除对涉案房产查封和执行的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。朱傲蕾经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：“驳回原告刘子成的诉讼请求。案件受理费80元，由原告刘子成负担。” 本院二审期间，上诉人提交了河北省涞源县人民法院民事判决书，该判决书载明：“被告寿保栋辩称，……原告刘子成与被告朱傲蕾共计有三笔借款，一笔60万元，用涞源县伴山馨苑小区20号楼3单元702室房作为担保”，旨在证明刘子成与朱傲蕾之间《房屋买卖协议书》应属无效合同。本院认定的事实、采信的证据与一审无异。 本院认为，上诉人刘子成对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。2019年2月2日，刘子成通过涞源县大千房地产经纪有限公司介绍购买了案涉房屋并于当日和朱傲蕾签订《房屋买卖协议书》，但根据案涉房产的备案登记表显示，该房屋的备案人为朱傲蕾、王建薇两人，刘子成作为案涉房屋的买受人并委托房产中介公司进行购买，其理应知悉涉案房屋的不动产过户登记存在客观障碍，故对上诉人主张其尽到了审慎交易义务的诉请本院不予支持。本案中，原审第三人朱傲蕾陈述该房屋买卖协议签订的背景实质为以房抵债，朱傲蕾因资金周转困难，不能按时偿还本息，刘子成遂将案涉房产更换门锁后强行搬入，此外刘子成在本案审理期间也未能提供充分有效的证据证明其在执行法院查封之前对案涉房产的合法占有情况，故本案不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个条件，因此，刘子成对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，刘子成的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由刘子成负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 健 审判员 焦志华 审判员 崔海生 二〇二一年五月二十六日 书记员 刘泽欣