广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初14282号原告余柏山，男，汉族，1993年11月29日出生，身份证住址江西省上饶市余干县。被告深圳市九悦商业管理有限公司，住所地深圳市龙华区大浪街道龙平社区鸿荣源尚峻二期3B栋106，统一社会信用代码：91440300MA5EC3RM47。法定代表人汤丹。委托诉讼代理人赵键波，广东广和（龙华）律师事务所律师。上列当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告余柏山、被告委托诉讼代理人赵键波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告退还房屋租赁保证金30000元；二、被告向原告退还一个月房屋租金人民币9750元，退还一个月管理费人民币1680元；三、被告承担原告律师费3000元；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中变更第一项诉讼请求为：被告向原告退还房屋租赁保证金21180元。具体事实与理由：原告与被告于2019年11月27日签署《房屋租赁合同》，约定原告承租被告易尚创意科技大廈10楼1006室作为红酒销售办公使用，房屋租金为每月9750元，每月管理费1680元，且在签约时被告向原告收取房屋租赁保证金30000元。从2020年1月1日开始，全国爆发新型冠状病毒肺炎疫情，政府釆取严格限制人员流动和居家隔离封闭式管理的行政措施，致使原告红酒生意无法正常销售，合同目的无法实现，因此原告要求免收疫情期间一个月房屋租金和管理费，但是被告却强行要求原告交纳疫情期间所有房屋租金及其管理费。多次协商无果后，原告于2020年3月底花3000元聘请律师与被告协商解除《房屋租赁合同》及其退还保证金等事宜，并据此向被告函送了《律师函》。2020年4月13日被告向原告发出《解除合同告知书》，同意解除《房屋租赁合同》，但是对保证金及因疫情影响应免收一个月房屋租金和管理费却拒绝退还。目前原告已经交纳2020年3月31日之前所有房屋租金及管理费。被告答辩称，一、答辩人无需退还租赁保证金30000元；（1）双方于2019年11月27日签订了《房屋租赁合同》，并根据合同第三条第5项被答辩人支付了租赁保证金为21180元，并非30000元。（2）《房屋租赁合同》于2020年4月7日，由被答辩人以不可抗力为由向答辩人发放《律师函》明确解除双方租赁关系。但是，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第二条，举证责任在于被答辩人。而被答辩人未能提供足够充分的证据证明疫情与合同不能履行之间具有因果关系，因此应该承担举证不能的不利后果。《房屋租赁合同》合法有效，根据第十三条第1项第6点，乙方（被答辩人）要求提前解约的，甲方（答辩人）有权单方面解除本合同并收回租赁物业，租赁保证金不予退还。二、房租9750元、管理费1680元不应退还。首先，被答辩人应明确退还的租金和管理费月份。其次，被答辩人已经支付了2019年12月、2020年1月、2020年3月的租金以及2019年12月-2020年3月的管理费（详见附件）。广东省正式复工复产的时间是2020年2月10日，被答辩人并没有因为政府颁布的限制人员流动和封闭式管理造成长期无法履行合同的情况。另外，2020年2月被答辩人产生的电费177.32元可以证明其在2020年2月已经开始正常经营。被答辩人确实使用了涉案物业，依据合同应当支付相应的租金。另外，被答辩人2020年2月的租金、2020年4月1日至4月7日的租金没有支付，答辩人保留追究上述租金的权利。三、被答辩人主张律师费3000元没有事实基础和合同依据。被答辩人没有合同、转账记录、发票证明实际发生了律师费用3000元，合同中也并未赋予被答辩人主张权利要求律师费赔偿的权利，并且，其诉求不应得到支持，故不应支持律师费。答辩人认为：（1）“不可抗力”不适用于租赁合同的承租方，租赁合同承租方的义务是单纯的付款义务，不存在因疫情而付款不能，被答辩人主张疫情导致其合同目的无法实现，是商业风险，不构成无法履行合同的情况。（2）即使法院认为疫情对于承租人而言是不可抗力，但是被答辩人未证明疫情与其不能履行合同之间存在因果关系，也没有证明疫情导致其达到了不能履行合同的结果，应当承担举证不能的不利后果。综上所述，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案租赁物业为深圳市宝安区新安街道易尚创意科技大厦1006房产，用途为商业性办公用地，登记权利人为深圳市易尚数字技术发展有限公司。2019年11月27日，原告为承租方（乙方），被告为出租方（甲方），签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案物业出租予原告，合同相关内容包括：（一）仅作办公使用。（二）租期自2019年12月1日至2021年11月30日止。（三）月租9750元，自第二期其递增，每次递增6%。每月管理费1680元。（四）原告需缴纳租赁保证金21180元，不得冲抵租金或与本合同规定的各项费用。（五）原告应于每月10日前缴纳当月租金、管理费和上月水电费、空调费。（六）原告无故拖欠租金、管理费、违约金或其他费用超过十天的，或原告提前解约的等情形，租赁保证金不予退还，若保证金不足赔偿损失的，原告还应负责赔偿。合同签订后，原告向被告缴纳了管理费押金1680元和租赁押金19500元，合计21180元。被告向原告交付租赁物业，原告用于经营红酒生意。合同履行期间，原告向被告缴纳了2019年12月、2020年1月、2020年3月的租金及2019年12月至3月的管理费，原告已结清2020年2月份以前电费，结清2020年3月份以前管理费。至于2020年2月份租金，当事人陈述整栋大厦免缴纳该月租金。2020年4月7日，原告委托律所向被告发出《律师函》，以新冠疫情导致无法正常经营，属于不可抗力导致合同目的无法实现，主张解除合同，退还租赁保证金21180元。原告因此支出律师服务费用3000元。此时，原告已实际搬离租赁物业。庭审中，被告确认当日收悉此函。2020年4月13日，被告向原告回复：原告未及时缴纳2020年4月份租金等费用11539.77元，已构成违约，被告有权单方解除合同并没收全部租赁保证金。被告决定：一、合同于2020年4月13日正式解除，已缴纳租金和管理费不予退还。二、租赁保证金21180元转化为违约金。三、2020年3月1日至4月13日产生的电费不再收取，抵扣租赁物业中滞留的办公家私。本院认为，原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵循合同相关条款全面履行义务。据查明事实，原告于2020年4月7日已单方解除合同，理由为疫情影响经营。本院认为，2020年年初的新冠疫情确对全国经济活动产生重大的负面影响，但尚不足以导致本案租赁合同无法继续履行，原告该解约理由明显不能成立。故本案属原告预期违约，据合同约定，被告有权没收租赁保证金21180元。受疫情影响，租赁双方均遭受经济损失，本案被告已通过免除部分租金的方式分摊原告的损失，原告诉求返还其他租金及管理费，有欠公允，本院不予支持。另，原告诉求被告承担其律师费支出，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告余柏山的诉讼请求。本案受理费910元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年五月十七日书记员 邱果（兼）书记员 李 玉 婷附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。