甘肃省山丹县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)甘0725民初544号 原告：马某1，男，1982年5月1日出生，东乡族，甘肃省临夏县XXXX居民。公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：靳某，甘肃瑞雪师事务所律师。 委托诉讼代理人：马某2，女，1968年9月10日出生，回族，甘肃省山丹县XXXX居民，现住山丹县。公民身份号码×××，系被告马某1之姐。 被告：张掖市某实业有限公司（以下简称某公司）。 住所：甘肃省高台县XXXXX。 统一社会信用代码：XXXXX。 法定代表人：盛某，系该公司经理。 委托诉讼代理人：钱某，甘肃焉支律师事务所律师。 被告：甘肃某2房地产开发有限公司（以下简称某2公司）。 住所：甘肃省山丹县XXXXX。 统一社会信用代码：XXXXX。 法定代表人：李某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘某，男，1978年9月7日出生，汉族，甘肃省山丹县清泉镇居民，现住山丹县清泉镇XXXX。公民身份号码×××。 原告马某1诉被告某公司、某2公司案外人执行异议纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马某1的委托诉讼代理人靳某、马某2、被告某公司的委托诉讼代理人钱某、被告某2公司的委托诉讼代理人刘某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马某1向本院提出诉讼请求：1.依法排除对原告所有的位于山丹县交通街农资农贸综合市场J座J-109号商铺（建筑面积204.41平方米、价值1568334元）的强制执行，并依法解除对该商铺的保全行为，庭审中变更为排除对I座I-109号商铺的强制执行并依法解除对该商铺的保全行为；2、本案的诉讼费用由上述被告承担。事实及理由：2016年4月5日，原告与被告某2公司签订商品房买卖合同一份，全款购买本案所涉商铺，原告是本案所涉商铺的合法产权人。山丹县人民法院在执行（2020）甘0725执821号申请人某公司与被执行人某2公司建设工程合同纠纷一案中，将原告已购买的位于山丹县交通街农资农贸综合市场J座J-109号商铺（建筑面积204.41平方米、价值1568334元）进行查封，查封期间是2020年7月28日至2023年7月27日止。经过被告某2公司答辩，原告购买商铺房号为山丹县交通街农资农贸综合市场I座西南角自东向西第11间商铺（建筑面积204.41平方米、价值1568334元），即I座109号。 被告某公司辩称，针对原告的诉称，提出如下答辩意见：第一、原告作为执行异议申请人，向贵院提交的购买J座商品房买卖合同与收款收据所记载的楼号不一致，故对原告在本案中具体购买的是J座109号房还是I座109号房还是C座109号房的事实无法确定，原告诉请其为该商铺所有权人的请求能否成立，必须结合最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条的规定进行认定。第二、根据《关于办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》的规定，原告是否已经支付全部购买价款以及至今尚未办理房屋产权证是原告原因还是被告某2公司的原因造成尚不清楚，请求法庭在查明事实的基础上依法判决。 被告某2公司辩称，原告所称的房号以及不动产登记的房号不一致是因登记部门登记不一致的原因造成的，原告实际取得的是I座最西端的商铺即I座109号，建筑面积是204.41平方米，原告已经全部交清本案所涉商铺的价款，被告某2公司也早已将该商铺交由原告使用。 一、原告马某1为证明自己的主张提交如下证据： 1.山丹县人民法院于2020年7月28日作出的查封公告、（2020）甘0725执821号执行裁定书、（2019）甘0725财保35号民事裁定书、（2021）甘0725执异8号民事裁定书各一份，证明该院在执行（2020）甘0725执821号申请人张掖市某实业有限公司与被执行人甘肃某2房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中将原告已购买的位于山丹县交通街农资农贸综合市场J座J-109号商铺（建筑面积204.41平方米、价款1568334元）进行查封，查封期间为2020年7月28日至2023年7月27日；经过被告某2公司答辩，原告将购买商铺号变更为山丹县交通街农资农贸综合市场I座西南角自东向西第11间即I座109号。2.2015年3月10日认购协议原件一份，证明原告已认购本案所涉商铺的事实。3.2016年4月5日《商品房买卖合同》原件一份，证明原告与被告某2公司签订了商品房买卖合同，已将本案所涉商铺全款购买，原告是本案所涉商铺的合法产权人。4.被告某2公司的证明原件一份，证明原告系山丹县交通街农资农贸综合市场I座西南角自东向第11间商铺（即I座109号）的合法产权人。5.中国农业银行交易明细单3份，证明自2015年3月10日至2016年4月5日，原告先后向被告某2公司交付房款113万元，在刘某名下交付房款448340元，合计1558334元，另外被告某2公司给原告优惠1万元，合计价款是1568334元。6.收款收据1份，证明原告已经将所有房款向被告某2公司支付清。7.企业经营场所证明1份，证明被告某2公司已于2016年4月5日向原告交付了所购买的商铺，原告也在当日将商铺出租给案外人刘耀文，租赁期限截止2020年4月5日。 上述证据，经被告某公司质证，发表如下质证意见： 1.对山丹县人民法院于2020年7月28日作出查封公告的真实性、合法性及与本案的关联性没有异议，已生效的裁判文书确定被告某公司对D、G、E、H、J座的房产享有优先受偿权，对A、B、C、I、K座的房产人民法院仅做了查封的执行行为；对（2020）甘0725执821号执行裁定书、（2019）甘0725财保35号民事裁定书、（2021）甘0725执异8号民事裁定书的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议。2.对2015年3月10日认购协议的真实性、合法性没有异议，对与本案的关联性有异议，协议书中记载原告所认购商铺的房号为I座109号商铺，与原告当庭变更的I座西南角第11间商铺是否属于同一间商铺无法确定。3.对《商品房买卖合同》的真实性、合法性没有异议，对与本案的关联性有异议，该合同中确定的买卖标的物楼号为C座109号房与认购协议书中的楼号不同，同时也与原告诉讼请求变更的I座西南角第11间（即I座109号）商铺楼号不同。4.对甘肃某2房地产开发有限公司证明的真实性、合法性没有异议，对与本案的关联性有异议，该证明中记载原告购买的是A座109号，登记为J座109号，与原告变更的I座西南角自东向西第11间商铺（即I座109号）的楼号、座号均不符，原告是否购买了该商铺无法确定。5.对中国农业银行交易明细单的合法性没有异议，对其真实性及与本案的关联性有异议，上述交易是通过消费形式进行的，不能证明该款是支付给被告某2公司的；对2016年4月5日交付130000元无异议；2016年3月18日和22日支付的400000元转账转到被告某2公司原法定代表人刘某的个人账户，而非被告某2公司账户。6.对收款收据的合法性没有异议，对其真实性及与本案的关联性有异议，从原告提交的转款明细清单可以看出原告支付的房款大部分转给被告公司原法定代表人刘某的个人账户而非公司账户。7.对企业经营场所证明的真实性、合法性没有异议，对与本案的关联性有异议，上述证明中记载的使用的场所是C座109号，与原告诉请有I座109号没有关联性。 上述证据，经被告某2公司质证，发表如下质证意见： 1.对原告出示的山丹县人民法院于2020年7月28日作出的查封公告、（2020）甘0725执821号执行裁定书、（2019）甘0725财保35号民事裁定书及（2021）甘0725执异8号民事裁定书的真实性、合法性及与本案的关联性均没有异议。2.对2015年3月10日认购协议的真实性、合法性及与本案的关联性均没有异议，需要说明的是认购协议上记载的商铺编号是设计图纸上的临时编号。3.对《商品房买卖合同》的真实性、合法性及与本案的关联性均没有异议，同样存在的问题是房号记载不一致。4.对甘肃某2房地产开发有限公司证明的真实性、合法性及与本案的关联性均没有异议，将房号证明为J座109号实际上是I座西南角自东向西第11间（即I座109号）。5.对中国农业银行交易明细单的合法性、真实性及与本案的关联性均没有异议。6.对收款收据1份的合法性、真实性及与本案的关联性均没有异议，该款项就是支付本案所涉的I座西南角自东向西第11间（即I座109号）商铺的价款。7.对企业经营场所证明1份的真实性、合法性及与本案的关联性均没有异议。 二、被告某公司未提交证据。 三、被告某2公司为证明自己的主张提交如下证据：收款收据及记账凭证14份，证明原告马某1将所购的I座109号商铺价款1568334元已全部交清。 上述证据，经原告马某1、被告某公司质证，均对被告某2公司提交的收款收据及记账凭证14份真实性、合法性及关联性均没有意见。 四、本院依职权调取的证据：1.山丹县不动产事务中心的不动产登记证明及山丹县农资农贸市场综合市场总平面规划图各1份，证明原告所购买的铺面系该市场西南角的I座109号。2.依职权到山丹县农资农贸综合市场对原告所主张的铺面进行实地查看所拍摄的照片三张及与原告的委托诉讼代理人马某2的询问笔录一份。 上述证据，经原告质证，发表如下质证意见：对照片的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，通过实地查看，更进一步证明原告购买的商铺在I座，系案涉I座109号商铺的合法产权人。 经被告某公司质证，发表如下质证意见：对照片及与原告的委托诉讼代理人马某2询问笔录的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议。根据上述证据可证明原告所主张的I座109号商铺与被告某公司主张行使优先权的J座不是同一回事，和被告某公司没有关系。 对原、被告所提交的上述证据及本院依职权调取的证据，经本院审核，予以确认。 根据以上当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告某2公司是从事房地产开发的企业。2014年12月30日，经张掖市公共资源交易中心评议委员会评议，被告某公司以27476765.38元的价格中标被告某2公司开发建设的山丹县农资农贸综合市场工程。双方按照建设工程中标通知书的要求签订《建设工程施工合同》，被告某公司按约进行工程施工。二被告于2016年12月28日对案涉工程进行了结算，该工程于2017年1月9日通过竣工验收合格，1月24日向山丹县住房和城乡建设局进行了建设工程竣工验收备案。 2015年3月10日，原告与被告某2公司签订《某2商贸广场认购协议书》，原告以1580000元的价格认购山丹县农资农贸综合市场建筑面积为204.41平方米的I座109号商铺；被告某2公司为原告提供优惠10000元，原告分次实际交纳商铺价款1558334元。2016年4月5日，原告与被告某2公司签订《商品房买卖合同》，确定原告购买的商铺建筑面积为204.41平方米、编号为C座109号、价款为1568334元。当日，被告某2公司将该商铺交付原告，原告同时将商铺出租给案外人刘耀文从事汽车销售，租赁期限为2016年4月5日至2020年4月5日。 被告某2公司于2017年申请办理不动产权证时，山丹县不动产登记事务中心为将“I座”登记为“J座”，该登记所附宗地图与山丹县农资农贸综合市场总平面规划图不一致。2021年4月14日，该登记事务中心向本院出具不动产登记证明一份，证明权利人为被告某2公司，坐落于山丹县交通街农资农贸市场J座，房屋建筑面积1632.21平方米，不动产权证号为（2017）山丹县不动产权第XXXX号不动产权证书所记载的不动产位于该市场东南角处；权利人为被告某2公司，坐落于山丹县交通街农资农贸市场I座，房屋建筑面积1645.34平方米，不动产权证号为（2017）山丹县不动产权第XXXX号不动产权证书所记载的不动产位于该市场西南角处；该两处不动产的坐落与该市场总平面规划图一致。庭审中，被告某公司对山丹县不动产中心出具的登记证明无异议，认可I座与其行使优先受偿权的J座无关联，请求法院以查清的事实依法判决。 2019年4月2日，被告某公司申请本院将被告某2公司所有的位于山丹县交通街农资农贸综合市场D座、J座、H座、G座、E座房产依法进行了诉前保全；4月29日，被告某公司以被告某2公司未支付工程款为由起诉至本院；本院于2019年10月23日依法作出（2019）甘0725民初1556号民事判决，判决：一、被告甘肃某2房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告张掖市某实业有限公司支付工程款6335590.94元，并承担利息125392元，共计6460982.94元。2019年6月10日起至工程款全部付清之日的利息，由被告甘肃某2房地产开发有限公司以所欠工程款为基数，年利率4.75%向原告张掖市某实业有限公司计付；二、若被告甘肃某2房地产开发有限公司未按期履行本判决第一项义务，则原告张掖市某实业有限公司对被告甘肃某2房地产开发有限公司名下的山丹县农贸农资综合市场D座、J座、H座、G座、E座的房产折价、拍卖或变卖的款项在本判决第一项义务总额内享有优先受偿权；三、驳回原告张掖市某实业有限公司的其他诉讼请求。被告某公司不服本院判决，向张掖市中级人民法院提起上诉，中院于2020年3月19日作出（2020）甘07民终53号民事判决，判决：一、维持甘肃省山丹县人民法院（2019）甘0725民初1556号民事判决第二项、第三项；二、变更甘肃省山丹县人民法院（2019）甘0725民初1556号民事判决第一项为“被上诉人甘肃某2房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告张掖市某实业有限公司支付工程款7450236.7元，并承担利息147452.6元，共计7597689.3元。2019年6月10日起至工程款全部付清之日的利息，由被告甘肃某2房地产开发有限公司以所欠工程款为基数，年利率4.75%向原告张掖市某实业有限公司计付。”2020年4月24日，被告某公司向本院依法申请强制执行，本院于2020年4月29日依法作出（2020）甘0725执821号之一执行裁定书，依法查封、扣押、冻结、变价被告某2公司相应价值的财产，原告马某1所购买的I座109号商铺便在查封财产之中。 另查明，被告某2公司将I座所有商铺产权均办理在自己名下，不动产权证号为（2017）山丹县不动产权第XXXX号。被告某2公司未能向原告提供相关证明，致使原告对其购买的I座109号商铺无法办理不动产权证。 本院认为，本案系因被告某2公司未能向被告某公司支付建设工程价款，被告某公司行使优先受偿权而引起，除被告某公司申请诉前保全被告某2公司所有的山丹县交通街农资农贸市场D座、J座、H座、G座、E座的不动产外，法院依职权对被告某2公司在该市场的其他不动产也进行了查封，原告所购买的I座109号也在被查封之列。原告马某1主张对涉案I座109号商铺享有实体权利提起诉讼，其目的是请求排除对涉案I座109号商铺的执行。庭审中，二被告均认可原告所购买I座109号与被告某公司主张行使优先受偿权的商铺无关联，被告某公司请求法院以查清的事实依法判决。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条的规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。故执行异议裁定的效力问题及是否撤销，不属于执行异议之诉的请求范围。对原告要求解除查封的诉讼请求，根据法律规定，人民法院判决不得对执行标的执行的，应解除对执行标的的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人基于实体权利对保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定，故本案应适用执行异议审查的相关法律规定。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，对本案原告提出的诉讼请求，应从上述四个方面进行审查。 一、关于原告马某1与被告某2公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。原告主张其与被告某2公司签订的《商品房买卖合同》是买卖双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告某公司对《商品房买卖合同》的真实性、合法性没有异议，对与本案的关联性提出异议，其主张合同中确定的买卖标的物楼号为C座109号房与认购协议书中确定的I座109号不同，同时也被告某2公司登记的J座109号商铺不同。针对商铺号不一致的情形，本院依职权向山丹县不动产登记事务中心调取了相关证明，该中心为分别对“I座”、“J座”建筑面积、坐落位置进行了说明，被告某公司对山丹县不动产中心登记证明无异议，认可I座与其行使优先受偿权的J座无关联，请求法院以查清的事实依法判决；被告某2公司对《商品房买卖合同》、山丹县不动产登记事务中心证明的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议。故原告主张其为山丹县交通街农资农贸市场I座109号商铺的实际购买人事实清楚，其与被告某2公司签订的《商品房买卖合同》系有效合同，本院予以确认。 二、关于原告马某1在查封之前是否已合法占有该涉案I座109号商铺的问题。原告提交企业经营场所证明一份，主张被告某2公司于2016年4月5日将其购买的I座109号商铺交付后其已合法占有该商铺；被告某公司对原告提交的企业经营场所证明的真实性、合法性没有异议，对与本案的关联性有异议，其主张证明中记载的使用的场所是C座109号，与原告诉请的购买I座109号商铺没有关联性，根据山丹县不动产登记事务中心的证明，C座109号、J座109号及I座109号系同一商铺，即坐落于山丹县交通街农资农贸市场西南角处、建筑面积为204.41平方米的I座109号；被告某2公司对企业经营场所证明的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议。故原告主张将I座109号商铺出租给案外人刘耀文从事汽车销售，租赁期限为2016年4月5日至2020年4月5日，其在法院查封前已合法占有了涉案房屋的事实清楚，本院予以确认。 三、关于原告马某1是否交付全部购房款1568334元的问题。原告提交中国农业银行交易明细单3份、刘某名下交付448340元的相关票据，证明自2015年3月10日至2016年4月5日先后向被告交付1558334元，被告某2公司给其优惠1万元，原告已交清全部价款1568334元。被告某公司对中国农业银行交易明细单的合法性没有异议，对其真实性及与本案的关联性有异议，认为上述交易是通过消费形式进行的，且部分款项转到被告公司原法定代表人刘某的个人账户，不能证明该款是支付给被告某2公司。被告某2公司提交收款收据及记账凭证14份，证明原告马某1将所购的I座109号商铺价款1568334元已全部交清，被告某公司对上述收款收据及记账凭证14份真实性、合法性及关联性均无异议。故原告主张已交清全部购房款1568334元的事实清楚，本院予以确认。 四、关于未办理房屋产权证是否系原告马某1过错导致的问题。2017年，被告某2公司将I座所有商铺产权均办理在自己名下，不动产权证号为（2017）山丹县不动产权第XXXX号。被告某2公司未能向原告提供相关证明，致使原告对其购买的I座109号商铺无法办理不动产权证，被告某2公司对该事实无异议，希望法庭支持原告的诉讼请求；被告某公司请求以查清的事实依法判决；故原告主张对所购买的I座109号商铺未办理产权登记手续并非自身过错，而是被告某2公司的原因导致与事实一致，本院予以确认。 综上，本院认为，法院对涉案I座109号商铺查封前，原告与被告某2公司已于2016年4月5日签订了合法有效的房屋买卖合同并交付了全部购房款，也与房屋承租人签订租赁合同取得了对涉案I座109号商铺的实际占有，只是未办理产权登记，但没有办理产权登记并非原告自身原因所致，其买卖行为完全符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四个条件，且案涉I座109号商铺并没有设定工程价款优先受偿权等，原告对涉案I座109号商铺享有物权期待权，足以排除法院的查封行为。鉴此，为保护当事人的合法权益，案经合议庭评议，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件适用法律若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 不得执行不动产权号为山丹县不动产权第XXXX号、登XXXX号商铺。 案件受理费18915元，由被告甘肃某2房地产开发有限公司负担，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  肖金玉 人民陪审员  解惠琴 人民陪审员  杨寓顺 二〇二一年五月十六日 书 记 员  张红霞 附法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件适用法律若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。