广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终705号上诉人（原审原告、反诉被告)：李坤，男，1968年4月14日出生，汉族，住广东省翁源县×××××××××××××××。上诉人（原审原告、反诉被告)：毛岳祥，男，1972年10月1日出生，汉族，住广东省翁源县×××××××××。上诉人（原审原告、反诉被告)：陈培军，男，1971年3月9日出生，汉族，住广东省翁源县××××××××××××。委托诉讼代理人：李坤，男，1968年4月14日出生，汉族，住广东省翁源县×××××××××××××××。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴炳全，男，1966年8月14日出生，汉族，住广东省翁源县××××××××××××。委托诉讼代理人：杨文亮，广东周和律师事务所律师。原审第三人：翁源县江尾镇联明村村民委员会，住所地：广东省翁源县××××××。负责人：邹和先，村委会主任。上诉人李坤、毛岳祥、陈培军因与被上诉人吴炳全、原审第三人翁源县江尾镇联明村村民委员会（以下简称联明村委会）合同纠纷一案，不服翁源县人民法院（2020）粤0229民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李坤（亦是陈培军的委托诉讼代理人）、毛岳祥、被上诉人吴炳全及其委托诉讼代理人杨文亮到庭参加诉讼。联明村委会经本院合法传唤，未到庭参加二审调查询问。本案现已审理终结。李坤、毛岳祥、陈培军上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持李坤、毛岳祥、陈培军的诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费及一审鉴定费由吴炳全负担。事实和理由：一、吴炳全拖欠李坤、毛岳祥、陈培军房款事实清楚，证据充分。李坤、毛岳祥、陈培军与吴炳全签订《房屋改建合同》后，李坤、毛岳祥、陈培军就向政府相关部门申请了建设规划图纸和办理了相关报建手续，并根据场地使用情况和设计建筑图纸建好了楼房和附属设施，于2016年向吴炳全提供了一套住房155.3m2、一间门店34.3m2、一间车库43.3m2、一间杂物房8.4m2，比《房屋改建合同》中约定的住房面积多30.3m2，门店面积多4.3m2，杂物房面积多2.4m2，车库面积多18.3m2。根据市场价格，上述多提供的建筑面积价值为141415元。加上，李坤、毛岳祥、陈培军为吴炳全垫付的护网5400元、栏杆2160元、地坪800元、窗纱800元、天栅1000元。李坤、毛岳祥、陈培军诉请吴炳全支付拖欠的房款151610元理据充分。二、李坤、毛岳祥、陈培军对于《房屋改建合同》无效并不存在过错。首先，李坤、毛岳祥、陈培军不知道吴炳全未依法取得涉案建设用地使用权。其次，李坤、毛岳祥、陈培军不清楚吴炳全未依法缴纳涉案建设用地的土地出让金。且李坤、毛岳祥、陈培军要求吴炳全支付的不是合同违约金，而是房屋款项及李坤、毛岳祥、陈培军为吴炳全垫付的款项。既然根据合同无效应相互返还的原则的处理，吴炳全也应将其取得的房屋折价并支付相应款项给李坤、毛岳祥、陈培军。三、一审法院驳回李坤、毛岳祥、陈培军的诉讼请求，对李坤、毛岳祥、陈培军不公平、不公正。李坤、毛岳祥、陈培军诉请的款项是房款和李坤、毛岳祥、陈培军为吴炳全建房、建设楼房附属设施而垫付的款项，并不是依《房屋改建合同》取得的款项。综上所述，请二审法院支持李坤、毛岳祥、陈培军的诉讼请求。吴炳全辩称，一、吴炳全并未拖欠李坤、毛岳祥、陈培军的房款。2014年2月23日，李坤、毛岳祥、陈培军与吴炳全合作建房签订了《房屋改建合同》，确定吴炳全的房屋面积为152㎡，李坤、毛岳祥、陈培军按照1:1.5的比例进行置换，应向吴炳全交付建筑面积为228㎡的房屋。而经过鉴定，李坤、毛岳祥、陈培军实际交付建筑面积仅有212.91㎡（其中，门店31.69㎡、住房139.59㎡、杂物间18.14㎡、车库23.49㎡），比约定少交付15.09㎡（按照鉴定结果价值为88385.4元）。因此，不存在吴炳全拖欠李坤、毛岳祥、陈培军的房款的事实。二、《房屋改建合同》无效是因李坤、毛岳祥、陈培军的过错所导致。在签订《房屋改建合同》时，李坤、毛岳祥、陈培军明知道涉案房屋产权及建设用地使用权是登记在联明村委会名下，却仍然与吴炳全签订《房屋改建合同》。因此，《房屋改建合同》无效的责任在于李坤、毛岳祥、陈培军。综上，请求二审法院驳回李坤、毛岳祥、陈培军的上诉请求。联明村委会未向本院提交陈述意见。李坤、毛岳祥、陈培军向一审法院起诉请求：1.判决吴炳全立即清偿拖欠的房款151610元及利息给李坤、毛岳祥、陈培军，利息从2016年1月1日交付房屋给吴炳全使用时起算，按月利率2%计至吴炳全付清房款时止，暂计至2020年1月1日止的利息为127159.20元；2.本案的诉讼费由吴炳全负担。吴炳全向一审法院提出反诉请求：1.判决李坤、毛岳祥、陈培军向吴炳全补清合同款88385.40元；2.判决李坤、毛岳祥、陈培军负担本案本诉、反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2014年2月23日，甲方吴炳全与乙方李坤、毛岳祥、陈培军签订一份《房屋改建合同》，内容：“甲方拥有地处翁源县×××××××1.5＝228㎡国有土地使用权，为充分利用土地资源，经甲乙双方自愿、平等协商，同意订立如下条款：一、甲方将江尾街联明村委会土地使用证及甲方本人房产证所有权给乙方房屋改建，乙方交给甲方贰万元作合同订金，楼房建到二层封顶时，退回乙方订金（政府不规划建房并未拆除旧房时订金应无条件退回）。二、乙方负责在该土地兴建全框架结构楼房，建房费用（含税费）由乙方负责办理。三、乙方负责为甲方提供的有证土地所建房屋面积以（1:1.30）的房屋给甲方。并于年月日之前交付使用（除人力不可抗拒因素除外）。四、乙方置换给甲方的门店高3.8ｍ以上，宽按各户门面实核结算，每户门面减约50公分宽度，长约9ｍ（约等于30m2）门店内有长4米夹层，一厕。住房设计为四房二厅一厨二厕（约125m2），（杂物房面积约6m2），加一间车库。建筑外墙全面包装修，内墙灰粉粉挡，铝合金窗（送三拖拉机沙）。门店地板水磨普通石米，安手动卷闸门，住房在门店上二至四楼归甲方抽签，交付时水、电由乙方安装到每户门口，楼梯总门壹头。（套房内不含任何装修，不包每户门）。五、甲方应无条件协助乙方办理一切有关手续。六、乙方改建楼房为小产权房（不包办任何证件），必须确保所建楼房的质量，搞好安全生产。在建房过程中，如该土地所有权发生纠纷，应由甲方负责，由此产生的费用应由甲方负责。如因甲方原因造成无法建筑由甲方赔偿乙方一切损失。七、旧房改造，具体结构应按建筑总体设施。甲方给乙方提供的‘土地使用证’‘房屋产权证’二证在乙方办妥报建手续，应把‘二证’归还甲方保存（中途如有需要二证，乙方必须无条件提供使用）。九、乙方必须在拆迁之日起二年内给甲方交付使用（除人力不可抗因素除外），否则必须交延误金贰万元。十、搬迁费一年计叁仟元正（3000.00元）。十一、本合同履行过程中发生纠纷，由双方尽量协商解决，协商不成，直接由法院裁决。十二、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，自双方签订之日起生效。甲方签名：吴炳全，乙方签名：李坤、毛岳祥、陈培军，2014年2月23日。注：甲方平方数有多或不够平方数按市价交房时互补清。”《房屋改建合同》签订后，李坤、毛岳祥、陈培军办理了《建设工程规划许可证》，对涉案建设用地进行开发房地产。李坤、毛岳祥、陈培军在涉案建设用地（含案外人提供的土地）上开发了一栋步梯住宅楼，一共八层，一层九户，建基面积869m2，总建筑面积7017.1m2。2015年8、9月份，吴炳全从李坤、毛岳祥、陈培军处收到涉案一套房屋、一间门店、一间车库、一间杂物房。目前已入住涉案房屋，对涉案的门店、车库及杂物房也已使用。经鉴定：翁源县××××××××××××屋、车库、门店、杂物屋、护网、栏杆、窗纱、天棚等的价格于基准日2016年的评估价值为人民币（大写）伍拾贰万肆仟叁佰元陆角整（￥524300.60）。其中涉案房屋总面积139.59m2，在基准日2016年评估价值为178675.20元，房屋市场单价：1280元/m2；涉案杂物间总面积18.14m2，在基准日2016年评估价值为51699.00元，杂物间市场单价：2850元/m2；涉案车库总面积23.49m2，在基准日2016年评估价值为86913.00元，车库市场单价：3700元/m2；涉案门店总面积31.69m2，在基准日2016年评估价值为193309.00元，门店市场单价：6100元/m2。关于涉案房屋内的设施，经鉴定：房屋护网总面积39.05m2，在基准日2016年评估价值为4686.00元，护网市场单价：120元/m2；阳台栏杆总长度12.22米，在基准日2016年评估价值为2016.30元，阳台栏杆单价：165元/m；房屋窗纱总面积9.72m2，在基准日2016年评估价值为777.60元，窗纱市场单价：80元/m2。关于花园天棚面积及价值，经鉴定：花园天棚总面积124.49m2，在基准日2016年评估价值为6224.50元，天棚市场单价：50元/m2。一审法院另查明，李坤、毛岳祥、陈培军与吴炳全签订的《房屋改建合同》涉及的建设用地，属翁源县江尾镇政府1958年划拨给联明村委会的住宅建设用地。该地《国有土地使用证》：翁府国用（89）字第0600191号；土地使用者：联明村委会；地址：江尾街新东直街；用地来源：划拨；土地用途：住宅。2000年7月15日，联明村委会与吴炳全签订《卖房产契约》，内容：“经村委研究决定，将江尾街新东直街东空地、南沈敏群店、西街坪水沟、北林琼敏店，面积壹佰贰拾肆平方卖给连溪村吴炳全，从立契约起，此店产权永远归吴炳全所有，联明村委不得有何争执，经双方同意，恐口说无凭，特立此契为证。此店议价为伍仟元，钱契两清。”签订上述《卖房产契约》后，吴炳全向联明村委支付了5000元。双方未依法办理土地使用权出让、转让手续及房屋产权过户手续。至本案起诉时，涉案建设用地未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，吴炳全也未取得涉案建设用地的土地使用权，李坤、毛岳祥、陈培军亦未取得本案争议房产的房屋预售许可证。2020年1月2日，李坤、毛岳祥、陈培军以置换给吴炳全的房屋、门店、车库、杂物间的面积超出合同约定面积为由及为吴炳全垫付了安装护网、栏杆、地坪、窗纱、天棚费用为由，提起本案诉讼，要求吴炳全支付拖欠的房款151610元及相应利息。2020年11月20日，因涉案房产原土地使用权及房屋产权登记在联明村委会，一审法院依职权追加联明村委会为本案第三人。2020年11月26日，吴炳全以李坤、毛岳祥、陈培军交付的房产面积不足额为由，向一审法院提出反诉请求，要求补清合同款88385.40元。在一审庭审调查阶段，李坤、毛岳祥、陈培军称双方签订房屋改建合同时，吴炳全是将土地使用权转让给李坤、毛岳祥、陈培军开发房地产。吴炳全则称是提供土地给李坤、毛岳祥、陈培军合作建房。涉案房产开发时，李坤、毛岳祥、陈培军、吴炳全均知晓涉案土地的土地使用权登记在联明村委会名下。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”的规定，涉案建设用地属翁源县×××××××××××委会的住宅建设用地。吴炳全在与×××委会签订《卖房产契约》时，双方未依法办理土地使用权出让、转让手续，吴炳全在未依法取得涉案建设用地使用权时与李坤、毛岳祥、陈培军签订《房屋改建合同》违反上述法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，李坤、毛岳祥、陈培军与吴炳全签订的《房屋改建合同》属无效合同。李坤、毛岳祥、陈培军在明知吴炳全未依法取得涉案建设用地使用权时亦与其签订《房屋改建合同》，故李坤、毛岳祥、陈培军与吴炳全对《房屋改建合同》无效均存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，李坤、毛岳祥、陈培军已经在涉案建设用地上开发房地产，并将建设的房产部分置换给签订《房屋改建合同》的相对方（包括吴炳全），部分已经出售，故因《房屋改建合同》取得的财产已无法恢复原状，即无法恢复到签订《房屋改建合同》前的状态。介于本案无法恢复原状的实际情况，针对李坤、毛岳祥、陈培军已经交付给吴炳全一套房屋、一间门店、一间车库、一间杂物房的实际情况，虽然经鉴定，上述房产及附属设施在2016年的评估价值是524300.60元，但双方均未提供证据证明吴炳全提供的涉案建设用地上的原建筑物在2016年的价值是多少，即无法对吴炳全因签订《房屋改建合同》后取得的财产与合同签订之前的财产价值进行比对，因此也无法计算出应折价补偿的金额。故李坤、毛岳祥、陈培军诉请吴炳全支付拖欠房款151610元，吴炳全反诉要求李坤、毛岳祥、陈培军补足合同款88385.40元，双方均未提出充分的证据，该院对双方的请求均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年12月25日作出（2020）粤0229民初5号民事判决：一、驳回李坤、毛岳祥、陈培军的本诉请求；二、驳回吴炳全的反诉请求。本诉案件受理费5481.54元，鉴定费8710元，由李坤、毛岳祥、陈培军负担。反诉案件受理费1005元，由吴炳全负担。二审中，当事人未提交新的证据。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为,本案系合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，因本案争议的法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本院在处理本案时，适用的是《中华人民共和国民法典》实施之前的法律、司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕李坤、毛岳祥、陈培军上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一审法院驳回李坤、毛岳祥、陈培军的诉讼请求是否得当。本案中，涉案建设用地属翁源县×××××××××××委的住宅建设用地，吴炳全在未依法取得该地块建设用地使用权的情况下，与李坤、毛岳祥、陈培军签订《房屋改建合同》，一审法院认定《房屋改建合同》属无效合同，具有事实和法律依据，本院予以认同。在《房屋改建合同》为无效合同的情况下，李坤、毛岳祥、陈培军要求吴炳全按照《房屋改建合同》的约定补交李坤、毛岳祥、陈培军提供的超出合同约定部分的建筑物价值，本院不予支持。对于李坤、毛岳祥、陈培军上诉称吴炳全对涉案《房屋改建合同》被确认为无效合同存在过错，应按照无效合同处理原则，将吴炳全取得的房屋折价计算给李坤、毛岳祥、陈培军的主张，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，涉案《房屋改建合同》被认定为无效后，虽然李坤、毛岳祥、陈培军与吴炳全因合同取得的财产存在相互返还的问题，但由于李坤、毛岳祥、陈培军已经将吴炳全在涉案建设用地上原建筑物拆除，并在涉案建设用地上开发建设了房地产，本案存在返还不能的问题。考虑到李坤、毛岳祥、陈培军已将在涉案建设用地上建设好的房产部分置换给了吴炳全使用，李坤、毛岳祥、陈培军也通过出售部分新建房屋取得了财产收益。在涉案建设用地上吴炳全的原建筑物价值已无法查明的情况下，一审法院未确认吴炳全与李坤、毛岳祥、陈培军需相互进行折价补偿并无不当。如李坤、毛岳祥、陈培军认为吴炳全对于涉案《房屋改建合同》被确认为无效存在过错，应对其损失进行赔偿，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，李坤、毛岳祥、陈培军应对其主张承担举证证明责任。在李坤、毛岳祥、陈培军未能提供证据证明其因涉案《房屋改建合同》被确认为无效存在损失的情况下，一审法院未确认吴炳全对李坤、毛岳祥、陈培军负有赔偿责任也并无不当。因此，李坤、毛岳祥、陈培军要求吴炳全支付151610元的诉讼请求，缺乏理据，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，李坤、毛岳祥、陈培军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5481.54元，由李坤、毛岳祥、陈培军负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 梦审 判 员  黄颖红审 判 员  梁晓芳二〇二一年五月十七日法官助理  杨 瑜书 记 员  李 娟