山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1930号上诉人（原审被告）：王某1，住太原市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：杨某，住太原市。委托诉讼代理人：葛某，山西丹清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西业主之家物业管理有限公司。统一社会信用代码：91140109MAOGUNA79A。法定代表人：姚某。委托诉讼代理人：王某2，住太原市。上诉人王某1与被上诉人山西业主之家物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院作出的（2020）晋0109民初5447号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王某1的委托诉讼代理人杨某，被上诉人山西业主之家物业管理有限公司的法定代表人姚某及委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王某1的上诉请求：1、撤销原判，依法改判,驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未依法公开物业共用部位和共用设施设备经营所得收益的收支情况。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条，《太原市物业管理条例》第三十一条及第四十五条的规定。被上诉人违反上述法律法规和单行条例的规定，自2016年7月1日入驻小区至今，从未依法公示过任何一年的物业共用部位和共用设施设备经营所得收益，更未对小区全体业主包括上诉人做出任何补贴。二、原审关于停车费项目判决错误。1、计算错误。根据《山西省物业管理条例》第四十七条规定，一审判决被上诉人按3元/天*50%收取停车费与业主大会3元/天*1/3的决定相违背。综上所述，停车费计算错误。2、收费无依据。根据《山西省物业管理条例》第四十二条及《中华人民共和国价格法》第十三条的规定，上诉人多次要求被上诉人出示收费依据及停车位具体位置，被上诉人均拒绝。因此，上诉人无权收取上诉人停车费。3、被上诉人已与上诉人达成口头合同，承诺不收取上诉人停车费。4、根据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，被上诉人提供上诉人停车位置为小区消防通道，被上诉人无权占用消防车到停车收费。三、关于水费项目相关联的二次加压费没有明确依据。依据《太原市住宅物业服务收费标准》中规定，被上诉人自2016年7月1日至2020年9月30日从未定期公示过实际发生的费用，其提供的二次加压费实际发生费用的证据为2021年1月4日，不在主张期内，并且被上诉人提供的12000元的数据没有提供合法有效的证据。四、原审判决支持电梯费的计算没有依据。依据《太原市住宅电梯运行服务收费标准》规定“经业主大会同意后可按户收取，但均价不得超过政府指导价0.4元/m·月”。被上诉人办公室内张贴的物业费收费标准隐匿此重要条款，并且未取得业主大会同意，被上诉人不得按户收取电梯费。五、被上诉人没有完全履行义务，物业费应依法扣除相关项目，同时应免除上诉人支付违约金。依据《民法典》第五百零九条、第九百四十二条规定，被上诉人没有完全履行义务，不能全额收取物业费用，应合理扣减部分项目。5、根据《民法典》第五百零九条、第二百八十五条规定，被上诉人多次就小区物业维护情况，小区收费，小区服务合同等要求被上诉人答复。被上诉人拒绝回应，拒绝接受上诉人的监督，剥夺上诉人监督的权利。6、根据《民法典》第四百七十条、第九百三十九条规定。被上诉人提供的《物业服务合同》无附件三，附件一、附件二与《物业服务合同》所要求内容不符，致使《物业服务合同》缺失标的、数量、质量等重要条款，损害小区业主包括上诉人的合法权益。综上所述，原审法院认定主要事实不清，法律适用错误，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人山西业主之家物业管理有限公司辩称：一、公共收益依法依约分配，不能成为上诉人拒缴物业费的合理抗辩：依照物业相关法律规定，公共收益归全体业主所有，单个业主无权以此抵顶自己的物业费。上诉人上诉请求被上诉人公布公共收益情况与本案不属于同一法律关系，属于知情权之诉，应当另行起诉。二、被上诉人收取上诉人停车服务费、二次加压费、电梯费合法合约。首先，关于本案诉请的停车服务费收费标准问题，被上诉人按照太原市物价局太原市房地产管理局并价服字【2014】67号太原市发改委监制的太原市紫荆假日小区车辆停放服务收费标准，本案中，被上诉人实际收取上诉人45元/月/车合法合理。关于收费计算时间问题，一审中上诉人已自认被上诉人统计的欠费时期，应作为认定案件事实的依据。其次，关于二次加压费，物业公司据实收取，业主及业主委员会均予以认可，符合政府规定。再次，关于电费，被上诉人依据业主委员会签订的物业服务合同及其附件，依据《太原市物价局、太原市房产管理局关于印发太原市住宅物业服务等级与收费标准的通知》，依据太原市发展和改革委员会监制的《太原市紫荆假日小区住宅物业服务等级与收费标准》收取，合法合约，被告辩称原告重复收费无任何法律、合同依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原告山西业主之家物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费6322.85元，违约金1538.55元（违约金按照应交物业费每月2%的标准，自2017年7月1日计算至2020年6月30日，原告具体请求计算至被告实际给付之日）。2、判令被告支付水费1403.5元，车位管理费1575元，违约金595元（按照欠费总额的20%计算）。以上两项诉讼请求本金总计9301.35元，违约金总计2133.55元，共计11434.9元。3、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：被告王某1系太原市万柏林区和平南路沙沟义井西路22号2-4-903室业主，房屋面积为117.22平方米。2016年6月30日，原告与太原市紫荆假日小区业主委员会签订了《物业服务合同》及《补充协议》二份，约定：由原告为紫荆假日小区提供物业服务。物业费按年交纳，每年7月1日前5日内履行交纳义务；物业费收费标准每月每平方米建筑面积为1元，底层每月每平方米建筑面积为0.6元；电梯费每月每平方米建筑面积均价为0.4元收取；管网维护费每年每平方米建筑面积为1.3元收取；公用的专项设备运行的能源消耗、公共用水电费，应独立计量核算和据实分摊，抄表计算能耗量向物业使用人收取；合同期限自2016年7月1日至2021年6月30日止。同时约定小区内的公共区域停车、投放广告及其他占地等事项业委会全部委托原告进行管理，管理费用按公共收益的50%计取；停车不收固定费，收费标准按3元每天每车收取；其他费用建议按前期物业收费标准收取；逾期缴纳的按逾期每日3‰的标准支付违约金。合同签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，被告未交纳物业管理服务费。原告向被告以张贴、上门告知方式催交相关费用。2019年12月27日，2020年7月29日，原告张贴通知被告未依约交纳费用向人民法院的法律后果。截止2020年6月30日，被告欠物业服务费6322.85元，欠至2020年9月14日水费1403.5元、车位管理费自2017年11月1日至2020年9月30日1575元未向原告支付。一审法院认为，当事人的合法权益应受到法律保护。原告山西业主之家物业管理有限公司系物业服务企业，并签订书面的物业服务合同。太原市紫荆假日小区业主委员会签订了《物业服务合同》及《补充协议》二份，未违反法律、法规强制性规定，合同约定的内容对全体业主具有约束力，合法有效。原告作为物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，被告作为业主应当根据物业合同的约定交纳物业服务费。被告以服务企业未能出示物业收费依据及物业服务等为由进行抗辩，理由不足，不予采信。被告可就物业服务企业管理中存在的上述有关问题向业主大会或业主委员会提出建议，行使业主权利。业主在接受物业服务管理活动中，按时交纳物业服务费用是其法定义务。被告经原告多次催要相关费用后，在合理期限内仍未能按时交纳相关物业服务费，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告作为物业服务企业应对物业服务区域内的问题应当与业主委员会相互协作并及时进行维护养护，共同维护好物业管理区域内的相关工作。原告依法实施区域内的物业管理，被告作为业主应享有业主的合法权利，遵守物业管理服务的相关规定。被告王某1未依约交纳物业管理费、电梯费致使纠纷产生应付全部责任。原告诉请被告交纳物业管理费、水费、停车管理费用合法，予以支持。原告诉请物业管理费中包含管网费用457.16元，根据相关规定系收费取消项目，该费用被告无权收取，应依法予以核减，物业费应为5865.69元。原告诉请物业费违约金数额过高，依法予以调整，按照被告应缴纳金额5865.69元20%计算违约金为宜，违约金金额为1173.14元。原告诉请水费及车位管理费的违约金合法，予以支持。综上所述，原告诉请被告支付物业管理费、水费、车位管理费合法，予以支持。延期付款违约金部分合法，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告王某1于判决书生效之日起十日内支付原告山西业主之家物业管理有限公司物业管理费5865.69元、水费1403.5元、车位管理费用1575元，违约金1768.84元，合计金额为10613.03元。二审中，上诉人王某1向法庭提交如下新证据：照片若干、请愿书、水费公示、欠费名单及小区设施情况。证明被上诉人山西业主之家物业管理有限公司未提供完善的物业服务，被上诉人对证据真实性及证明目的均不认可，认为小区设施有老化现象并不能证明被上诉人未尽到服务义务。被上诉人未向法庭出示新证据。上诉人所提供证据不足以证明物业服务是否尽职。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案上诉争议的焦点为太原市紫荆假日小区的物业费、停车费、水费及二次加压费是否由上诉人王某1支付。关于停车费、水费及二次加压费、电梯费，均对收费标准进行约定或报批、公示，上诉人王某1在享受停车、用水及电梯使用权利后应承担相应的费用。关于物业费，双方对物业费的收费标准进行约定，被上诉人山西业主之家物业管理有限公司在提供了物业服务后，上诉人王某1作为业主应依约交纳物业费。被上诉人山西业主之家物业管理有限公司亦应对服务区域内出现的问题及时维修养护，并协调处理好与业主的关系。上诉人王某1虽向法庭出示小区内照片，仅凭照片上显示并不足以证明被上诉人山西业主之家物业管理有限公司未尽到物业服务义务，故原审法院在判决中认定上诉人王某1在合理期限内未及时交纳相关物业费，已构成违约，应承担交纳物业费及相应违约责任的认定并无不妥。上诉人的其他上诉请求无事实和法律依据，不予支持。综上所述，上诉人王某1的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86元，由上诉人王某1负担。本判决为终审判决。审判长 李 峻审判员 郝文晋审判员 李 清二O二一年五月八日法官助理 王 曌书记员 张丹丹