河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1375号上诉人（原审被告、案外人）：卢林梅，女，汉族，1948年1月1日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：司素杰，河南大为律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：刘高坪，男，汉族，1968年11月24日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：张弛，河南问鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛雪瑜，河南衡祥律师事务所律师。原审被告（被执行人）:南阳市向阳房地产开发有限责任公司，住所地南阳市解放路与滨河路交叉口向阳荷花广场。法定代表人：卢林玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：向国隆，男，汉族，1988年2月21日出生，住南阳市宛城区，该公司工作人员。原审第三人：河南界中醋业集团有限公司，住所地南阳市解放路与滨河路交叉口向阳荷花广场。法定代表人：王晓志，该公司执行董事。委托诉讼代理人：向国隆，男，汉族，1988年2月21日出生，住南阳市宛城区，该公司工作人员。上诉人卢林梅因与被上诉人刘高坪、原审被告南阳市向阳房地产开发有限责任公司（以下简称向阳房地产公司）、原审第三人河南界中醋业集团有限公司（以下简称界中醋业公司）申请执行人执行异议之诉一案，河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）于2020年3月10日作出（2019）豫1302民初5865号民事裁定，驳回刘高坪的起诉。2020年7月7日，一审法院作出（2020）豫1302民监17号民事裁定，再审本案。2020年12月21日，一审法院作出（2020）豫1302民再15号民事判决，卢林梅不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人卢林梅的委托诉讼代理人司素杰，被上诉人刘高坪的委托诉讼代理人张弛、毛雪瑜，原审被告向阳房地产公司和原审第三人界中醋业公司的共同委托诉讼代理人向国隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢林梅上诉请求：1.撤销一审判决并改判上诉人对案涉房产具有排除人民法院强制执行权利。2.本案一、二审诉讼费用由刘高坪承担。事实和理由：一、一审法院片面地理解《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款之规定，狭义地认为只有直接购买房产才算该款规定的“一般不动产买受人”，而对经过终止借款关系转化为购房款“不动产买受人”排除在外实属错误且违背了最高法院72号指导案例的裁判规则。上诉人与界中醋业公司、向阳房地产公司系借款担保合同关系，刘高坪与向阳房地产公司系商品房买卖合同纠纷关系，2017年9月5日刘高坪在诉讼中变更诉讼请求，要求退回案涉房产购房款和双倍赔偿。2017年9月12日至13日向阳房地产公司通过三方结算把原借款利息转化为房产全部价款，并将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款等终止原借款关系，是民事法律关系主体意思自治的体现，符合当前实际交易习惯且不违背法律规定，系合法有效协议，应受法律保护。同时也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款之规定，在一审法院查封案涉房产前，已签订书面合法有效协议。二、一审法院没有证据认定上诉人与向阳房地产公司以物抵债协议存在恶意逃避债务的嫌疑情形下，擅自臆断是极其错误的。相反，上诉人迫于向阳房地产公司涉嫌非法集资犯罪拖欠上千户集资款2.8个亿压力和宛城区、南阳市处非办统一督办下形成了抵债协议。一审法院查封（2017年11月8日）之前案涉房产已由上诉人合法占有，上诉人对案涉房产没有办理过户手续不存在过错。1.在三方办理结算当日或次日，上诉人缴纳了案涉房产税、大修基金、地温初装费、预交一年物业费等已经视为对案涉房产具有管理和支配权，系对案涉房产的合法占有。2.上诉人没有办理案涉房产过户手续并非自身过错原因，而是向阳房地产公司已经交纳过户登记费等积极行为。根据全国法院民商事审判工作会议纪要第127条规定：“……一般而言，只要向房屋登记机构递交过户材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件”，因此，上诉人自身不存在过错。三、履行期满后达成诉讼外以物抵债协议不存在虚假诉讼和无效情形下法院应予支持，与《执行异议复议规定》第二十八条第一款之规定“购房协议”具有同等效力并没有优先劣后之分，均满足该第二十八条中其他三个条件才能具有排除他人强制执行权利。本案是在南阳市××区处非办督促、三方当事人通过结算达成以房抵债，不存在恶意诉讼。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院依法改判卢林梅有足够证据理由排除对案涉房产执行。刘高坪辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有任何事实和法律依据，依法应当驳回。一、本案系执行异议之诉，本身涉及的就是权利大小的利益权衡，《执行异议和复议案件若干规定》之所以要对买卖人物权期待权进行保护，实际上是物权优于债权的体现，因此物之交付的债权也应当优先于普通债权。本案中，上诉人用以物抵债的方式所消灭的基础法律关系为金钱债权的履行，抵债协议实际上是依托于原债权而产生的抵债变通方式，即便像上诉人所说抵债协议在处非办的批示下进行的，是真实的，该金钱债权也不可能优先于另外一个金钱债权实现，因此，不应当也不能产生阻却强制执行的效果。该理论在一审判决中有详细的说明。二、本案抵债协议是无效的。1.在非法吸收公众存款案件办理期间，任何单位和个人不得在法定清偿程序之前优先受偿。《抵债协议书》违背处置非法集资案件“统一领导、统一标准、统一兑付比例、统一兑付金额、统一利息，确保化解矛盾维护社会稳定和一方平安”的清偿原则，系无效协议。2.案涉抵债协议中涉及的12人同界中醋业公司、向阳房地产公司有着密切关系，大多是该两个公司的高管或其亲属，其中卢林玉系向阳房地产公司持股80%的股东，也系其法定代表人。卢林梅与卢林玉系亲属关系，两人的住所地系同一位置，均在宛城区××东××号。宋仁山担任过界中醋业公司的董事及监事，现仍在向阳房地产公司负责淅川项目。徐付军为向阳房地产公司工程部、维修部的总负责人。其余几人也同界中醋业公司、向阳房地产公司有着密切联系。3.向阳房地产公司将有争议的、正在法院诉讼程序中的财产抵偿给自己的股东、董事、高管、公司管理人员的亲属，其提交的抵账手续、银行转账不能显示上诉人将款项出借给界中醋业公司、向阳房地产公司。根据案涉抵债协议涉及的12人提交的证据，最初借款都是同界中醋业公司发生的，但却将向阳房地产公司的财产抵偿给这12人。这些都足以说明界中醋业公司、向阳房地产公司同该12人恶意串通，提起虚假诉讼，企图损害刘高坪的利益。因此该抵债协议是无效的。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。向阳房地产公司、界中醋业公司述称，一、经向阳房地产公司担保，界中醋业公司向上诉人借款，拖欠本息一直未偿还。由于多种原因，出现资金链断裂，导致包括上诉人在内的3亿多元的集资本息不能偿还，被南阳市、宛城区两级处理非法集资领导小组办公室及新华公安分局认定为涉嫌非法集资，并在报纸公告公开申报债权，这是人人皆知的事实。二、刘高坪刚开始利用部分现金，加上承包向阳荷花广场项目的部分工程款，认购了案涉房屋。后刘高坪起诉至一审法院，要求交付房屋。诉讼中，刘高坪于2017年9月5日改变诉讼请求，放弃房屋所有权，不再要求交付房屋，要求向阳房地产公司双倍赔偿购房款及利息等。上诉人得知后强烈要求将该房屋抵偿给他们，当时我们并不同意，上诉人不停到南阳市委、市政府上访，经南阳市宛城区处非办公室接访后批示让向阳房地产公司按照会议纪要进行抵偿，我们只好于2017年9月12日、9月13日两天签订了以物抵债协议手续，上诉人办理了全部的交房手续并交纳了物业管理费。2017年11月8日一审法院根据刘高坪的财产保全申请，查封了该房屋。案涉房屋在抵偿给上诉人近两个月后，一审法院才保全查封，且查封只是到现场张贴个照片、照照相。三、向阳房地产公司将房屋抵偿给上诉人完全符合法律、司法解释规定及最高人民法院相关会议纪要，也符合最高人民法院（2017)最高法民申128号案例的裁判要旨。四、向阳房地产公司将房屋抵偿给上诉人，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。1.一审法院查封前，向阳房地产公司己与上诉人签订了合法的以物抵债协议，认购协议系以物抵债协议的从合同，以物抵债协议无任何违法之处。2.案涉房屋在刘高坪申请一审法院查封之前，上诉人己缴纳了物业费，办理了房屋交付手续，并占有了该房屋。只是由于该房屋相邻的健身俱乐部后来关闭，造成该房屋至今未出租出去。3.经过计算，上诉人己采用以物抵债形式付清了全部购房款，向阳房地产公司财务部门给上诉人出具了购房款的收据。4.现在未办理房屋所有权证是由于该项目手续不齐，且正在办理中，责任不在于上诉人。五、刘高坪在诉讼中明确不要案涉房屋的情况下，上诉人经上访并由处非办批示之下，向阳房地产公司才被迫采用以物抵债形式给了上诉人。需要说明的是：包括通过南阳市中级人民法院执行局和解的30多个借款案件在内，共计几百户2亿多元采用这种以物抵债形式清偿了借款本息。若认定本案以物抵债无效或者违法，将导致两公司无法解释以物抵债协议所涉及的完全同类的执行完结案件，且有可能出现此前抵偿的几百户集资户再次大规模向市委、市政府等部门上访。六、向阳房地产公司、界中醋业公司采用的以物抵债形式并不存在恶意串通、损害第三人刘高坪利益的情形，系刘高坪改变诉求，不要房屋而要购房款之下才以物抵债。七、向阳房地产公司、界中醋业公司愿意用向阳荷花广场未销售、未抵偿的其他商业房屋确保刘高坪的合法权益。八、刘高坪在案涉整栋房屋尚未建成，上面还有五、六层尚未建设、防护网还未拆除的情况下，私自在门口焊了电梯角铁架子，并将大门强行锁上，实际根本没有占有该房屋，向阳房地产公司及物业公司从未为刘高坪办理房屋交付手续，刘高坪至今拿不出来交纳物业费的收据，刘高坪根本不存在实际占有该房屋的客观事实。综上所述，上诉人的上诉理由完全属实、正当，案涉屋应确认归上诉人所有。且这种以物抵债形式涉及几百户集资户，还有30多个执行案件也是以此方式结案，为防止群体不稳定事件发生，请求二审法院依法改判。刘高坪向一审法院起诉请求：1.准许继续对向阳房地产公司向阳荷花广场2C2层05、06号商铺的执行。2.本案诉讼费用由卢林梅、向阳房地产公司负担。一审法院再审认定事实：刘高坪与向阳房地产公司买卖合同纠纷一案，刘高坪于2016年向一审法院提起诉讼，诉讼请求为：1、依法判令向阳房地产公司按照合同约定交付房屋并办理不动产权证；2、依法判令向阳房地产公司按照合同约定支付违约金3190000元（按日万分之二计算至2016年4月1日并按该约定支付违约金至房屋实际交付之日）及租房损失……。后刘高坪于2017年9月5日变更诉讼请求为：1、判令向阳房地产公司返还购房款9563789元及利息（按银行同期贷款利率计算）；2、判令向阳房地产公司赔偿损失15000000元；3、判令向阳房地产公司承担购房款一倍的赔偿损失……。后经刘高坪申请，一审法院于2017年11月8日作出（2016）豫1302民初1503号民事裁定及查封公告，对向阳房地产公司所有的位于向阳荷花广场2C楼二层06号予以查封。2017年12月11日一审法院作出了（2016）豫1302民初1503号民事判决。向阳房地产公司不服判决，提出上诉。南阳市中级人民法院于2018年6月4日作出（2018）豫13民终1989号民事裁定，撤销原判，发回重审。一审法院另行组成合议庭审理后于2018年9月11日作出（2018）豫1302民初4052号民事判决。向阳房地产公司不服判决，再次提出上诉。南阳市中级人民法院于2018年11月28日作出（2018）豫13民终5977号民事判决，判决：一、维持南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初4052号民事判决第一项；二、撤销南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初4052号民事判决第三项；三、变更南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初4052号民事判决第二项为：南阳市向阳房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘高坪损失4781894.5元；四、刘高坪与被告南阳市向阳房地产开发有限责任公司2011年7月28日签订的商品房买卖合同无效；五、驳回刘高坪其他诉讼请求。判决书生效后，向阳房地产公司未履行判决书所确定的义务。刘高坪于2019年1月16日申请法院强制执行，执行案号：（2019）豫1302执130号。在案件执行过程中，卢林梅等十二户向一审法院提出执行异议，一审法院依法组成合议庭并组织双方进行了听证，后于2019年6月20日作出（2019）豫1302执异72号执行裁定，认为：一、根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，“判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。”案外人卢林梅在本案中主张其与界中醋业公司、向阳房地产公司之间的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。二、根据查明的事实，2017年9月13日，案外人卢林梅与界中醋业公司、向阳房地产公司签订《抵偿协议书》，甲方将位于向阳荷花广场的2C号楼2层05、06号铺按单价12800元/㎡，面积207.263㎡，抵偿给案外人卢林梅。2017年11月8日，根据刘高坪申请，一审法院作出（2016）豫1302民初1503号民事裁定书及查封公告，对被告向阳房地产公司所有的位于向阳荷花广场2C楼二层06号予以查封。案外人卢林梅、刘高坪与向阳房地产公司都是债权争议，案外人卢林梅与界中醋业公司、向阳房地产公司签订《抵偿协议书》在法院查封之前。抵偿协议签订后，卢林梅对界中醋业公司、向阳房地产公司的债权已经转化为房屋转让的对价，双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代。此外，上述房产系卢林梅基于以房抵债的真实原因取得。虽然房产所有权尚未变更登记至案外人卢林梅名下，但未变更登记并非案外人卢林梅原因所致。故案外人的异议理由成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，并经一审法院审判委员会研究决定，裁定中止对被执行人向阳房地产公司所有的位于向阳荷花广场的2C号楼2层06号的执行。刘高坪对该裁定不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。另查明，卢林梅于2015年5月11日与界中醋业公司签订内部借款合同，借给界中醋业公司210000元，借款月利率为21‰；刘玉东于2014年11月21日、2015年1月7日与界中醋业公司签订三份内部借款合同，借给界中醋业公司400000元、400000元、360000元，借款月利率分别为24‰、24‰、25‰；刘泊宁分别于2014年8月21日、2015年4月21日与界中醋业公司签订内部借款合同，借给界中醋业公司600000元、600000元，借款月利率均为24‰；向阳房地产公司在以上内部借款合同上担保单位处加盖公章。2017年9月10日，刘玉东与卢林梅、向阳房地产公司、界中醋业公司签订了债权债务转移协议，将刘玉东对向阳房地产公司、界中醋业公司享有的1160000元债权转让给卢林梅，界中醋业公司、向阳房地产公司在债权债务转移协议上加盖公章。2016年7月29日，宛城区处非办在南阳晚报发出公告，要求涉及向阳房地产公司和界中醋业公司的民间借贷的相关当事人，在2016年8月1日至8月31日期间携带借款人身份证、合同原件、收款收据及向阳房地产公司和界中醋业公司每月打息的银行流水账单凭证，到向阳房地产公司和界中醋业公司工作组进行债权登记。逾期未前来登记者，责任自负。2017年3月3日上午，宛城区处非办召开了关于向阳房地产公司、界中醋业公司涉嫌非法集资问题联席工作会议，南阳市公安局新华分局、宛城区处非办、宛城区新华街道办事处、向阳房地产公司、界中醋业公司的负责同志、律师、集资户代表等参加，并形成了会议纪要。此后，集资户宋仁山、卢林梅、王亚丽、向民霞、左进改、张建昌、李静雅、任永忠、徐付军、卢林玉、常国学、岳红等向南阳市委、市政府反映，强烈要求向阳房地产公司将2C楼5#、6#商铺抵偿给集资户，宛城区处非办于2017年9月12日作出批示：请向阳房地产公司按照公平、公正、自愿的原则、将该商铺按市场价与集资户协商办理以物抵债还款事宜，确保社会维稳大局，并加盖有宛城区处非办公章。2017年9月13日,界中醋业公司、向阳房地产公司与卢林梅签订了抵偿协议书一份，主要内容为“甲方：界中醋业公司、向阳房地产公司，乙方：卢林梅。……一、协议宗旨：甲方截止2017年9月13日本息共计2861574元（大写贰佰捌拾陆万壹仟伍佰柒拾肆元整），甲方将位于‘向阳?荷花广场’的2C号楼2层05、06号商铺按单价12800元/㎡，面积207.263㎡，总价2652966元抵给乙方（不含乙方购房手续相关所产生的一切费用），此资产归乙方所有，甲方不再回购。二、抵偿物现状：本抵偿的‘向阳?荷花广场’2号楼2层05、06号房为商铺，暂无预售证，甲方积极申办。三、抵偿价款：1、抵偿总价款为人民币2652966元（大写贰佰陆拾伍万贰仟玖佰陆拾陆元整）；2、抵偿后产生的购房所负担的相关大修基金、税款等杂项费用一律按本项目其他购房户标准缴纳，不含在抵偿价款内。四、主要约定：1、本协议签字生效当日，双方即办理抵偿物交接手续。2、房屋抵偿后，乙方须自觉按所在小区有关物业商业公司的有关管理规定执行。3、本协议生效后，双方借款本息两清，今后双方互无纠纷，互不纠缠。4、甲方生法尽快办理预售证等手续。……。六、其他约定：1、本协议签字盖章即生效，一式三份，甲方执二份、乙方执一份。甲方（界中醋业公司、向阳房地产公司盖章），乙方（卢林梅签字、指印）签约时间：二零一七年九月十三日”。2017年9月12日,界中醋业公司给卢林梅出具编号为1009451号收款收据，内容为“今收到卢林梅人民币贰佰捌拾陆万壹仟伍佰柒拾肆元整，￥2861574，”，收款收据加盖有界中醋业公司财务专用章。同日，卢林梅在向阳房地产公司的业主缴费须知、交房通知书上签字,主要内容为“交房通知书，卢林梅：女士/先生您好！您所购买的向阳荷花广场2C栋2层05、06号住房（商铺），已符合合同约定的交付条件，现将交房事宜通知您：一、我公司定于2017年9月12日至2017年9月12日，办理交房手续……二、交房办理地址：南阳市中州路与解放路交叉口南行200米向阳荷花广场营销中心……向阳房地产公司(盖章)，2017年9月12日，签收人卢林梅（按手印）2017年9月12日”。业主缴费须知主要内容：1、办理交房手续时，请购买人提供前期缴纳《代收代缴费用》清单。2、以上费用购买人须在缴纳清全部费用后方可办理交房相关手续……。卢林梅于2017年9月12日预交一年的物业费用；于2018年9月11日交纳了第二年的物业费，物业费收据内容为“收据，2018年9月11日，今收到卢林梅人民币玖仟零柒拾捌元整，￥9078，系付物业费2018.9.11-2019.9.10，收款人：宋”，收据上加盖南阳市向阳物业管理有限公司财务专用章。再查明，在刘高坪与向阳房地产公司房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，向阳房地产公司向本院提交的民事答辩状及判决书中显示“……三、原告刘高坪早在2010年6月就对其购买的房屋安装了所购买房屋的进户大门、砌墙分割房屋、焊接了电梯架子，实际入住占有了房屋，视为房屋已经交付，被告不存在违约。……”。在本案审理过程中，各方当事人均认可案涉商铺的现状是案外人与刘高坪均未实际占有。2020年10月19日，一审法院作出（2020）豫1302执恢126号执行裁定：续行查封被执行人向阳房地产公司位于向阳荷花广场的2C楼2层06号房屋。一审法院再审认为，本案中，刘高坪的起诉符合法律和司法解释规定的受理条件，因此应当对卢林梅对案涉房产是否享有实体权利，该权利能否排除强制执行作出裁判，以处理案涉房产是否属于执行人责任财产、能否继续执行的问题，故一审法院作出的（2019）豫1302民初5865号民事裁定驳回起诉，处理不当，应予以纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在判断案外人对涉案房产的民事权益是否足以排除强制执行的法律适用问题上，应根据案件的具体情况，对案外人所享有权益的状态，以及申请执行人债权实现的权益等进行查明和比较，综合判断。本案争议的焦点为：案外人卢林梅对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？案涉商铺能否继续执行？首先，本案诉讼中，案外人卢林梅主张其对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益的依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，并认为其符合该条规定的四个要件。而第二十八条的规定系对一般不动产买受人在何种情形下能够排除强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，一般不动产买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条规定适用的前提条件。而以物抵债协议系以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变所谓的“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位，这与前者规定所要保护的非金钱债权迥然不同。基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。而如果认为此种情况下的所谓“买受人”可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则无异于该“买受人”通过以物抵债的方式即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因以物抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别。因此，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。本案中，案外人卢林梅与向阳房地产公司及界中醋业公司之间签订的《抵偿协议书》，实质上是冲抵界中醋业公司欠付的借款本金及利息。也就是说，双方的真实意思表示为抵销债务，即案外人签订该合同的目的实际上并非为购买案涉房屋，而是为了实现债务的清偿。因此，案外人卢林梅取得案涉房屋的方式是以物抵债而不是不动产的一般买受人，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，基于债的平等性原则，案外人卢林梅对向阳房地产公司的债权并不较本案所涉刘高坪的执行债权更具有优先实现的价值利益。其次，在刘高坪与向阳房地产公司房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，刘高坪于2017年9月5日变更诉讼请求，而案外人与向阳房地产公司于9月13日签订《抵偿协议书》，向阳房地产公司在与刘高坪的房屋买卖合同纠纷案件尚未审结的情况下，在刘高坪变更诉讼请求后短短几天内，与案外人就案涉房产达成以物抵债协议，存在恶意逃避债务的嫌疑。而案涉的12名集资户中既有向阳房地产公司的高管、职工，也有通过向阳房地产公司的职工进行集资的内部集资户，其在抵偿时明确要求向阳房地产公司将2C楼5#、6#商铺进行抵偿，并非针对不特定的财产提出抵偿要求，应当是对上述商铺的处置状况有一定的了解，因此，其也应当能够预见到抵偿上述商铺存在的法律风险并承担由其抵偿行为可能造成的不利后果。综上，案外人卢林梅对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。对于刘高坪的主张，考虑到一审法院作出的（2016）豫1302民初1503号民事裁定查封的系向阳荷花广场的2C楼2层06号商铺，并不涉及05号商铺，故对于刘高坪请求准许继续对向阳房地产公司向阳荷花广场2C楼2层05号商铺的执行主张，不予处理；请求准许继续对向阳房地产公司向阳荷花广场2C2层06号商铺的执行主张，符合相关法律的规定，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款、第四百零七条第二款之规定，并经一审法院审判委员会研究决定，判决：一、撤销（2019）豫1302民初5865号民事裁定；二、准许执行南阳市滨河路向阳荷花广场2C楼2层06号商铺；三、驳回刘高坪的其他诉讼请求。原审案件受理费28024元予以退回。再审案件受理费28024元，由向阳房地产公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为卢林梅对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据卢林梅的上诉请求以及刘高坪、界中醋业公司、向阳房地产公司的答辩意见，结合本案的事实和证据，卢林梅对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。本院从以下几个方面进行评述：一、关于双方当事人对案涉房屋的权利性质对比情况。刘高坪与向阳房地产公司之间系房屋买卖合同关系，合同标的为案涉房屋，即06号商铺，根据合同约定，刘高坪有请求向阳房地产公司交付案涉房屋的权利。在刘高坪诉向阳房地产公司房屋买卖合同纠纷一案中，向阳房地产公司主张因其未取得预售许可证，房屋买卖合同无效。在此情况下，刘高坪变更诉讼请求，请求向阳房地产公司退还房款并赔偿损失。即便刘高坪变更了诉讼请求，向阳房地产公司在未退还房款并赔偿损失的情况下，也不得擅自处分该房产。卢林梅等人与界中醋业公司之间原本系借款关系，向阳房地产公司为界中醋业的借款提供担保。在界中醋业公司不能偿还借款的情况下，卢林梅等人与界中醋业公司、向阳房地产公司三方签订抵债协议，以包括案涉房屋在内的房屋抵销界中醋业与卢林梅等人之间的借款关系。因此，卢林梅等人与向阳房地产公司之间并非真实的商品房买卖关系，签订以物抵债协议的目的在于消灭旧的金钱之债，本质上仍然是金钱债权，不应优先于其他金钱之债。二、关于界中醋业公司与向阳房地产公司之间的关系以及卢林梅等人与上述两公司之间的关系问题。根据一审法院查明的事实，界中醋业公司向包括卢林梅在内的多人借款，向阳房地产公司为借款提供担保。南阳市宛城区处非办于2016年7月29日发出公告，要求涉及向阳房地产公司和界中醋业公司的民间借贷的相关当事人，到工作组进行债权登记。在本案一、二审过程中，卢林梅等人承认本案中的案外人均系向阳房地产公司的高管或高管的亲属，其中，另案当事人卢林玉系向阳房地产公司的法定代表人。根据上述事实，可以认定本案的案外人卢林梅等人与界中醋业公司与向阳房地产公司之间存在特定关系。三、关于以物抵债协议的签订过程。2017年9月5日，刘高坪向一审法院主张变更诉讼请求，要求向阳房地产公司返还购房款并赔偿损失。2017年9月13日，案外人卢林梅等人即与界中醋业公司、向阳房地产公司签订《抵偿协议书》，约定以案涉房屋抵债。本院认为，在刘高坪变更诉讼请求仅数天后，向阳房地产公司、界中醋业公司即与和自身有特定关系的案外人签订以物抵债协议，以刘高坪所购房屋抵债，且未取得刘高坪同意，亦未对如何解决刘高坪要求退款并赔偿损失的问题作出方案，明显有恶意损害他人合法权益的嫌疑。四、关于双方当事人对案涉房屋的占有情况。根据一审法院查明的事实，在刘高坪与向阳房地产公司房屋卖合同纠纷一案中，向阳房地产公司提交的答辩状中载明，“刘高坪早在2000年（应为2010年）6月就对其购买的房屋安装了进户大门、砌墙分割房屋、焊接电梯架子，实际入住占有了房屋”，即刘高坪当时在一定程度上已经占有了案涉房产。而卢林梅等人实现占有的方式是在案涉房产的大门上加装了一把锁。在一审过程中，各方当事人均认可案涉商铺的现状是案外人与刘高坪均未实际占有。综上所述，卢林梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28024元，由卢林梅负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二一年五月二十四日法官助理朱立波书记员陈玫夙