贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1856号 上诉人（原审被告）：贵州华洲置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州三都水族自治县三合街道华洲国际**楼****，统一社会信用代码91522732MA6DL7Q76Y。 法定代表人：江春树，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：石龙，贵州宇兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何家敏，贵州宇兴律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：潘友明，男，水族，1987年2月26日生，住贵州省三都水族自治县。 委托诉讼代理人：马奉天，贵州华尔威律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘厚林，女，水族，1988年4月5日生，住贵州省三都水族自治县。 上诉人贵州华洲置业有限公司（以下简称华洲公司）因与被上诉人潘友明、刘厚林商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省三都水族自治县人民法院（2020）黔2732民初1910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华洲公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人不存在违约行为，不应承担逾期办证的违约责任。从上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第三十二条及第二十二条，被上诉人自2016年1月房屋交付使用后，从未向上诉人提交任何办证申请，上诉人多次催促，被上诉人仍未前来配合办证，责任不在上诉人，上诉人不应承担违的责任。二、被上诉人请求支付逾期办证违约金的请求权已过诉讼时效，其请求不应得到支持。三、本案案涉房屋未能在法定期限内移交办证文书，存在诸多免责因素，应减轻或免除上诉人的责任。即便认定上诉人需承担违约责任，应大幅调低违约金的数额。四、一审法院计算逾期办证违约期间错误。上诉人已于2019年1××月16日取得商品房初始登记，并具备办理转移登记的条件，并及时通知含被上诉人在内的业主前来办证，并于2019年11月7日在公告栏向业主书面公告办证，根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条的规定，逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算，通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间，故违约金的计算期间截止至2019年1××月16日，一审法院计算至2019年11月7日明显适用法律错误。 潘友明辩称，一、根据最高人民法院类案检索、同案同判相关工作规定，一审判决结果与贵州省高级人民法院（2020）黔民申2686号民事裁定书体现的裁判规则相违背，二审应改判或发回重审。二、《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同经备案登记，合法有效，对双方具有法律约束力。三、二答辩人已经通过首期房款支付和公积金贷款支付的方式，将该商品房总价款支付给被答辩人338056元。应以此金额为基数计算逾期交房及逾期办证的违约金。四、被答辩人举证《关于产权证书办理的催促函》，欲证明其违约行为提前结束，该证据真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到被答辩人的证明目的。 潘友明、刘厚林向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期办证违约金壹拾叁万叁仟伍佰陆拾伍元玖角叁分（￥133565.93元）（逾期办证违约金以原告全部购房款为基数，按日万分之三从2016年3月31日计算至被告实际为原告办理商品房转移登记的有关文书之日止）。二、判令本案诉讼费全部由被告承担。 一审法院认定事实：被告经相关部门批准在位于三都县，建设项目名称为“三都县县府西路改造开发项目华洲国际3＃楼”，并取得预售许可证。原、被告于2014年6月21日签订了《商品房买卖合同》，并在三都县不动产登记机关进行了预售登记。合同第三条约定，被告将位于三都县，房号为：3-1-19-3，建筑面积121.60㎡，以总价款338056元出卖给原告，原告应于本合同签订之日向被告交付首期房款118056元，余款220000元，以公积金贷款支付。合同签订当日原告向被告支付118056元。合同签订后，原告又于2015年11月4日通过公积金贷款220000元向原告支付，原告总共向被告支付购房款338056元。合同第二十二条约定初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：“一、出卖人承诺于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；二、出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：……,（2）买受人不退房的，出卖人自约定之日至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告依约于当日向被告支付首期购房款118056元，2015年11月4日原告通过公积金贷款220000元向原告支付，共计向被告支付购房款338056元。但至今被告未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书和协助办理房屋转移登记。另查明，合同约定被告于2015年12月31日前向原告交付该商品房，而实际被告于2016年1月21日才向原告交付该商品房。被告于2019年11月7日在该小区公示栏张贴《关于办理房产证的通知书》“尊敬的Ａ1栋、2号楼、3号楼的业主：感谢你一直以来的理解与支持，由我公司开发新建的三都县县府西路改造开发项目华洲一期Ａ1栋、2号楼、3号楼现已全部竣工。现在开始正式办理房产证，鉴于3栋楼业主有400多户，为避免各位业主浪费时间排队等待，我公司特逐一电话通知各位业主到我公司对接办理房产证的相关事宜，暂未通知到的业主请耐心等待！办理资料：购房合同、身份证、收据（均要原件），办理时间：星期一至星期五（08:30-12:00、14:00-18:00），地点，地点楼4楼华洲办公室，联系方式：191××××9277、0854-39××××2，贵州华洲置业有限公司，2019年11月7日”。2019年12月5日被告又在小区公示栏张贴“贵州华洲置业有限公司”关于《办理房产证相关事宜》的通告，尊敬的全体华洲一期业主：感谢你一直以来对华洲公司的理解与支持，我公司开发承建的三都县县府西路改造开发项目（华洲一期商住楼）：2号地楼Ａ1栋、2号幢；3号地楼现已全面竣工验收合格，各项资料已完善，于2019年11月7日起已正式办理房产证，现已办理房产证1××余户。鉴于两栋三幢楼业主有450多户，由于逐一电话通知有部分业主联系不上，也有业主本人不在三都的，导致进展缓慢，为减少业主等候时间，我公司将从2019年12月5日起至2019年12月30日（周六、周日除外）止，安排专人接待业主办理房产证申请登记及完善办证相关事宜，并按登记顺序到相关部门等候办理房产证，如逾期不来办理房产证，我公司将不承担因此而带来的不利后果，具体事项：办理登记资料：购房合同、身份证、收据（业主均要原件），办理登记时间：星期一至星期五（上午08:30-12:00，下午14:00-18:00），办理登记地点：华洲公司办公室（2号地楼Ａ2幢4楼），联系电话：191××××9277、0854-39××××2，贵州华洲置业有限公司，2019年12月5日。 一审法院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法、有效，双方均应按合同约定履行相应义务。本案中，原告已按合同约定于2015年11月4日前向被告支付清购房款338056元，被告于2016年1月21日向原告交付该房屋，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。……，（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告未能在法律规定的期限向原告办理房屋产权转移登记，被告的行为构成违约，被告应以原告实际支付的购房款338056元为基数，参照审判实践，被告应按日万分之一计算从2016年4月22日起至2019年11月7日被告张贴关于办理房产证的通知书之日止向原告支付逾期办证违约金43135.95元（即338056元×0.0001×1276天＝43135.95元）。原告主张以所交购房款338056元为基数，按日万分之三计算违约金，显然与审判实践不符，故一审法院依法部分予以支持。在庭审中，被告建议法院将违约金调整为日万分之零点五，与审判实践不符，一审法院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告贵州华洲置业有限公司于本判决书生效之日起1××日内向原告潘友明、刘厚林支付截止2019年11月7日延期办理房屋转移登记违约金43135.95元（即338056元×0.0001×1276天＝43135.95元）；二、驳回原告潘友明、刘厚林的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：1、上诉人华洲公司应否承担逾期办证的违约责任、违约金标准如何认定；2、被上诉人主张权利是否已过诉讼时效及逾期办证的起算时间如何认定； （一）关于上诉人华洲公司应否承担逾期办证的违约责任、违约金标准如何认定 因双方当事人在合同中，对办理商品房转移登记有关文书的交付时间未明确约定，上诉人华洲公司于2016年1月21日向被上诉人交付房屋，应于交房之日起90日向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，并办理房屋权属证书，但上诉人华洲公司于2019年11月7日才以公告的形式通知包括被上诉人在内的业主办理房屋所有权的转移登记，故此，上诉人华洲公司违反合同约定，应承担逾期办证违约责任。 双方在合同中约定的违约标准为已付款的日万分之三的标准，一审认定为已付款的日万分之一，与违约金以补偿性为主兼具惩罚性的双重性质相悖，本院根据被上诉人的损失情况及上诉人违约的实际情况，将违约金标准调整为日万分之零点五。 （二）关于被上诉人主张权利是否已过诉讼时效及逾期办证的起算时间如何认定 从查明事实来看，双方虽未在合同中约定具体的办证日期，但约定上诉人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之三的违约金。由此看出双方约定违约金是按日计算，诉讼时效的起算以日为单位，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，虽然被上诉人是在上诉人华洲公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书期限届满超过三年后才起诉主张违约金，但鉴于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为在继续，故对于被上诉人自2020年1××月21日向人民法院提起诉讼之日起倒推三年的违约金，予以支持，即上诉人华洲公司应当向被上诉人支付从2017年1××月22日起至2019年11月7日华洲公司张贴关于办理房产证的通知书之日止，共计746天的逾期办证违约金，合计为338056元×0.5‰×746天＝12609.49元，被上诉人诉请超出部分不予支持。 综上所述，上诉人贵州华洲置业有限公司的上诉理由部分成立，予以部分支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，但对逾期办证违约金的计算标准及起算时间认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省三都县人民法院（2020）黔2732民初191××号民事判决第二项； 二、变更贵州省三都县人民法院（2020）黔2732民初191××号民事判决第一项为：上诉人贵州华洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人潘友明、刘厚林支付截止2019年11月7日逾期办理房屋转移登记违约金12609.49元； 三、驳回上诉人贵州华洲置业有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费已减半收取1486元，由上诉人贵州华洲置业有限公司负担486元，被上诉人潘友明、刘厚林负担1××00元；二审案件受理费878元，由上诉人贵州华洲置业有限公司负担280元，被上诉人潘友明、刘厚林负担598元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年五月十二日 法官助理陆梅 书记员雷春莲