山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0211民初732号 原告：青岛西海岸农高发展集团有限公司，住所地青岛市黄岛区。统一社会信用代码：。 法定代表人：张松涛，董事长。 委托诉讼代理人（系原告职工）：王伟，女，1986年10月2日出生，汉族，居民，住黄岛区隐珠街道办事处 ，身份证号码： ××××××××。 被告：青岛天红达农业科技有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。统一社会信用代码：。 法定代表人：杨忠海。 原告青岛西海岸农高发展集团有限公司（下简称农高集团）与被告青岛天红达农业科技有限公司（下简称天红达公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月8日公开开庭进行了审理。原告农高集团委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼，被告天红达公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 农高集团向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告之间的《项目用地协议书》解除；2、判决被告将承租的土地恢复原状并返还给原告；3、判决被告向原告支付土地租赁费及占用费暂计人民币98231.54元(暂计算至2020年12月31日，要求按照合同约定的租金标准，自2020年1月1日起计算至被告实际返还土地之后6个月)；4、判决被告向原告支付违约金人民币29469.462元；5、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年9月28日，原告与被告签订了一份《项目用地协议书》，约定原告将其承租的59.14亩土地转租给被告使用，租赁期限自2017年8月1日至2043年7月31日。该协议书第二条约定：2017年12月31日前，原告免收被告租金；自2018年1月1日至2019年12月31日的租金按1510元/亩/年计算；2020年1月1日至2024年12月31日的租金按1661元/亩/年计算；以后每5年按1510元/亩/年为基数上浮10%，并约定被告应当于每年10月20日前支付下一年度的土地租赁费给原告。协议第五条约定：如果被告逾期支付租金达三十日的，原告有权解除合同，收回土地；合同解除后，被告的投入应自行处置，原告不承担任何责任。该协议并就双方的其他权利义务进行了详细约定。上述协议签订后，原告按约定履行了合同义务，但被告未按期支付2020年度租金。经原告多次催告，被告至今仍未支付。另外经原告了解，被告涉及多项法律纠纷，已经负债累累，造成了恶劣影响。因此，被告实际上也已经没有能力履行与原告的合同。原告认为，被告的上述行为已经构成根本违约，致使原告遭受了经济损失，同时导致原告的合同目的已无法实现。故原告为维护其合法权益，现向贵院提起诉讼。 被告天红达公司未到庭，未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月28日，原告与被告签订了《项目用地协议书》，约定原告将其承租的位于以西、四号路以东、一号路以南、三号路以北共计59.14亩土地租赁给被告使用，租赁期限自2017年8月1日至2043年7月31日。2017年12月31日前，原告免收被告租金；自2018年1月1日至2019年12月31日的租金按1510元／亩／年计算；2020年1月1日至2024年12月31日的租金按1661元／亩／年计算；以后每5年按1510元／亩／年为基数上浮10%；并约定被告应当于每年10月20日前支付下一年度的土地租赁费。协议第五条约定：如被告未按期交纳土地租赁费，原告有权每日按欠付租赁费金额的5%收取滞纳金。被告逾期三十日仍未全额支付土地租赁费，原告有权解除合同，收回全部租赁土地；同时被告应当向原告支付年度土地租赁费30%的违约金。被告在该租赁土地上的所有投入，由被告自行处置完毕，原告不承担任何责任。该协议并就双方的其他权利义务作了约定。协议签订后，原告按约定将土地交付被告，被告在租赁的土地上建设了两个钢结构玻璃大棚从事农业种植（每个大棚有两个小棚连接而成），一个大棚用来种植桂花，另一个大棚种植铁皮石斛。未建大棚的土地部分铺设了红砖作为公司的院子。大棚总面积为9.07亩，其中大棚约8亩（一个棚1632.61平方米，另外三个棚各为1230.28平方米），农业辅助设施约1.07亩。 被告自2020年春天始停止经营，后园区处于无人看管状态，并拖欠2020年度至今的租赁费。2020年3月2日，原告向被告邮寄送达解除合同律师函一份，因找不到被告被退回；同年11月10日原告又向被告邮寄三份解除合同律师函均被退回。 原告称，2020年8月被告租赁范围内的10.86亩土地（已用围档圈出）转为建设用地，使用权人为青岛冠华投资有限公司（已签订出让合同），故2020年8月21日之后的租赁费不再收取。 对于原告要求被告将土地恢复原状的诉讼请求，原告称按照合同约定被告应将地上附着物清除将土地恢复原状交付给原告，但考虑到资源的整体利用问题，原告请求将土地及地面附着物现状交付原告，后期原告将申请将地面附着物评估，以评估价款清偿被告应该支付给原告的租赁费。 本院认为，原被告签订的项目用地协议系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，原被告双方均应按协议约定履行。现原告以被告拖欠租赁费、停止经营为由要求解除双方签订的租赁协议，符合协议约定和法律规定，应予准许。协议解除后，按协议约定被告应将地面附着物自行处置完毕将土地交还原告，但因被告下落不明，现原告考虑到资源的整体利用问题请求将土地及地面附着物现状交付原告，再由原告申请将地面附着物评估、以评估价款清偿被告应支付给原告的土地租赁费，本院予以准许。因被告租赁范围内的10.86亩土地已于2020年8月份出让给青岛冠华投资有限公司，故被告实际应返还的是案涉土地除使用权人为青岛冠华投资有限公司10.86亩土地之外的48.28亩土地及地上附着物。 另被告应按协议约定支付原告所拖欠的租赁费，自2020年1月1日至2020年8月20日的土地租赁费为70945元（按59.14亩、1661元/亩/年计算）以及2020年8月21日至实际返还之日止的土地租赁费按48.28亩、1661元/亩/年计算；原告要求被告支付至土地返还之后6个月的租赁费无事实依据，本院不予支持。原告主张的违约金29469.462元符合协议约定，本院予以支持。 被告经本院合法传唤未到庭，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审理。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法典》第九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除青岛西海岸农高发展集团有限公司与青岛天红达农业科技有限公司2017年9月28日签订的《项目用地协议书》； 二、青岛天红达农业科技有限公司将位于黄岛区以西、四号路以东、一号路以南、三号路以北除使用权人为青岛冠华投资有限公司10.86亩土地之外的48.28亩土地及地上附着物现状返还给青岛西海岸农高发展集团有限公司； 三、青岛天红达农业科技有限公司支付青岛西海岸农高发展集团有限公司自2020年1月1日至2020年8月20日的土地租赁费70945元（按59.14亩、1661元/亩/年计算）及2020年8月21日至实际返还之日止的土地租赁费（按48.28亩、1661元/亩/年计算）； 四、青岛天红达农业科技有限公司支付青岛西海岸农高发展集团有限公司违约金29469元； 上述一至四项均于本判决生效之日起十日内履行完毕。 五、驳回青岛西海岸农高发展集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2854元，由被告青岛天红达农业科技有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  张照坡 人民陪审员  杜 静 人民陪审员  殷邦荣 二〇二一年五月八日 书 记 员  孟 军