安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终340号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王国辉，男，1970年10月27日出生，汉族，个体工商户，住安徽省黄山市黄山区。 委托诉讼代理人：程东风，安徽雄风律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：汪国凤，女，1987年3月23日出生，汉族，个体工商户，住安徽省黄山市黄山区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕韶阳，男，1985年9月20日出生，汉族，个体工商户，住安徽省黄山市黄山区。 上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈涛，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人:徐晓莹，广东广和（芜湖）律师事务所实习律师。 被上诉人（反诉被告）：刘金水，男，1966年3月1日出生，汉族，项目经理，住安徽省芜湖市镜湖区。 上诉人王国辉因与被上诉人汪国凤、吕韶阳、刘金水返还原物纠纷一案，不服黄山市黄山区人民法院（2021）皖1003民初352号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王国辉上诉请求：一、请求二审法院撤销（2021）皖1003民初352号民事判决，驳回汪国凤、吕韶阳的一审诉讼请求，并依法支持王国辉的一审反诉诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由汪国凤、吕韶阳、刘金水承担。 事实和理由：一、王国辉与刘金水签订的房屋租赁合同约定租赁期限自2015年10月15日至2020年11月16日，但由于刘金水未交纳房屋维修基金以及案涉门面房装潢耗费了一个月，实际租赁期限至少从2015年12月11日起计算。同时双方约定第五年租金为30000元，这应当是两间门面房的租金标准，一审法院按照每年租金60000元计算，判决王国辉按每日164.38元的标准支付汪国凤、吕韶阳房屋租金错误。二、刘金水在未通知王国辉的情况下，擅自将案涉房屋转让给汪国凤、吕韶阳，违反了我国《合同法》第二百三十条之规定，侵犯了王国辉在同等条件下享有的优先购买权，该房屋买卖合同属于无效合同。三、刘金水擅自将案涉房屋转让给汪国凤、吕韶阳的行为发生在2021年1月1日之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力若干规定》，本案反诉部分不应适用民法典的有关规定。 汪国凤、吕韶阳答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，本案中汪国凤、吕韶阳主张的房屋占有使用费系租赁期满后，根据刘金水与王国辉、刘金水与郑志洋签订的《房屋租赁合同》予以确定，案涉房屋的第五年租金是每间每年30000元。二、无论是根据《合同法》还是根据《民法典》之规定，汪国凤、吕韶阳与刘金水签订的二手房买卖合同都是合法有效的，不存在任何无效情形。 刘金水未陈述答辩意见。 汪国凤、吕韶阳向一审法院提出诉讼请求：一、判令王国辉立即腾空、搬离黄山市黄山区鼎盛·裕轩花园B幢5号、6号门面房；二、判令王国辉支付房屋占有使用费用暂计4400元（以每天220元为基数，从2020年12月16日计算至2021年1月4日，此后计算至实际腾空搬离之日止）；三、本案诉讼费用由王国辉承担。 王国辉向一审法院提出反诉诉讼请求：一、依法确认刘金水与汪国凤、吕韶阳于2020年7月20日签订的《二手房买卖合同》及2020年12月8日签订的《房屋买卖合同》无效；二、本案反诉费用由汪国凤、吕韶阳、刘金水承担。 一审法院经审理查明：2020年7月20日，汪国凤、吕韶阳夫妇与刘金水签订了《二手房买卖合同》一份，约定由汪国凤、吕韶阳购买刘金水所有的位于黄山市黄山区北海××路××花园××幢××号门面房［皖（2017）黄山区不动产权第0015543号］，价款1362000元，建筑面积为127.34平方米，合同签订之日一次性支付全部房款。刘金水在收到全部房价款之日起三日内，交付不动产。2020年12月8日，汪国凤、吕韶阳与刘金水签订了《房屋买卖合同》一份，约定由汪国凤、吕韶阳购买刘金水所有的位于黄山市黄山区北海××路××花园××幢××号门面房［皖（2017）黄山区不动产权第0015542号］，价款1358000元，建筑面积为127.34平方米。付款方式为一次性付款，在此房产过户之日一次性付清，2020年12月16日前办理过户手续。汪国凤、吕韶阳现已按约支付了购房款，双方办理了房屋过户登记手续，汪国凤、吕韶阳取得黄山市黄山区北海××路××花园××幢××号和6号门面房的产权证［皖（2020）黄山区不动产权第0010214号、0005592号］。 一审另查：2015年10月15日，王国辉与刘金水签订了《房屋租赁合同》,合同约定，刘金水将位于黄山市黄山区××花园××幢楼门面房（建筑面积254平方米）出租给王国辉从事商业经营，租赁期限从2015年10月15日至2020年11月16日，租金为每年25000元，三年后租金按每年10%递增，第四年租金为27500元，第五年租金为30000元（门面装潢扣除一个月）。2015年11月12日，刘金水将案涉两间店面房实际交付给王国辉。在租赁合同履行期间，王国辉代为刘金水支付房屋维修基金25468元，另行支付部分租金。汪国凤、吕韶阳在取得购买的案涉房屋后，要求王国辉搬离房屋,但王国辉以刘金水出售案涉房屋侵害了其优先购买权等为由，一直未予搬离。 一审再查：2019年期间，刘金水与王国辉之间就案涉房屋买卖事宜进行了商谈，但双方未能就案涉房屋买卖达成一致意见。 一审法院认为：汪国凤、吕韶阳与刘金水签订的案涉房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效。 关于汪国凤、吕韶阳与刘金水签订案涉房屋买卖合同的行为是否侵害了王国辉的优先购买权的问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”。本案中，2019年间，刘金水与王国辉曾协商案涉租赁房屋买卖事宜，王国辉虽表示要求购买案涉的租赁房屋，但双方未能达成房屋买卖协议，应视为王国辉放弃优先购买权。此后刘金水与汪国凤、吕韶阳签订了案涉租赁房屋的买卖合同，故王国辉抗辩主张刘金水侵害其优先购买权的证据不足，不予支持。同时根据《中华人民共和国民法典》第七百二十八条“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响”的规定，刘金水与汪国凤、吕韶阳签订的房屋买卖合同效力应为合法、有效，王国辉以刘金水侵害其优先购买权为由，反诉要求确认案涉房屋买卖合同无效的诉求，于法无据，不予支持。 关于王国辉是否应立即腾空、搬离案涉店面房问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、第二百三十六条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险”的规定，王国辉租赁案涉房屋的租赁期限届满，汪国凤、吕韶阳已取得案涉房屋产权证书，其作为物权所有人，要求王国辉立即腾空、搬离案涉店面房的诉求于法有据，应予支持。 关于王国辉占有案涉房屋的占有使用费的标准计算问题。王国辉抗辩称案涉租赁合同中约定的租金标准应为两间店面房的租金标准，经审查，该抗辩意见与实际支付租金的事实不符，不予采信。根据租赁合同的约定及实际交易的事实，刘金水在出售案涉房屋前的租金标准为年租金60000元，即每日租金164.38元，应按此标准计算房屋占有使用费，汪国凤、吕韶阳主张按每日220元的标准计算房屋占有使用费的证据不足，故对汪国凤、吕韶阳主张的房屋占有使用费的诉求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、第七百三十三条、第七百二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决：一、王国辉于本判决生效后三十日内腾空、搬离位于黄山市黄山区北海××路××花园××幢××号［权证字号：（2020）黄山区不动产权第0010214号］、6号［权证字号：（2020）黄山区不动产权第0005592号］门面房，交付给汪国凤、吕韶阳；二、王国辉于本判决生效后三十日内支付汪国凤、吕韶阳房屋占有使用费（自2020年12月16日起，按每日164.38元的标准支付至实际腾空搬离之日止）；三、驳回汪国凤、吕韶阳其他诉讼请求；四、驳回王国辉反诉诉求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元、反诉案件受理费40元，合计65元，由王国辉负担。 二审期间，王国辉提交以下证据： 微信语音翻译截屏一份。证明：刘金水在2020年7月20日已经与汪国凤、吕韶阳签订了房屋买卖合同，但在2020年7月21日才告知王国辉已将案涉房屋出售给他人。 汪国凤、吕韶阳的质证意见为：对该份证据三性均不认可。一、该份证据在一审之前就已经形成，并且王国辉在一审中完全有能力提供，并不存在不能提供的障碍，因此该份证据不是新证据。二、该份证据不符合客观事实，从一审中提交的微信聊天记录截图可以看出，从2018年到2020年王国辉与刘金水就案涉房屋买卖进行了多次协商，由此该份证据不能证明刘金水侵犯了王国辉的优先购买权。三、退一万步说，即使刘金水侵犯了汪国辉的优先购买权，也不会导致刘金水与汪国凤、吕韶阳房屋买卖合同无效。 本院认证意见为：结合王国辉与刘金水其他微信聊天记录，刘金水此前已就案涉房屋出售事宜与王国辉进行沟通，故对其证明目的不予认可。 双方所举其他证据与一审相同，相对方质证意见同一审。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉刘金水与汪国凤、吕韶阳分别于2020年7月20日和2020年12月8日签订的房屋买卖合同效力问题。二、王国辉是否应当腾空搬离案涉店面并支付相应占有使用费。 关于争议焦点一。首先,在与汪国凤、吕韶阳签订房屋买卖合同之前，刘金水已经与王国辉多次协商案涉房屋买卖事宜，王国辉因资金问题虽然多次表示购买房屋，但双方并未就房屋买卖达成一致意见，因此可认定刘金水与汪国凤、吕韶阳签订房屋买卖合同并未侵犯王国辉的优先购买权。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。关于妨害承租人行使优先购买权是否影响出租人与第三人签订的房屋买卖合同的效力问题，由于合同法及相关司法解释并无规定而民法典已经作出了明确规定，故可适用民法典的规定。根据民法典第七百二十八条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”据此，刘金水即使妨碍了王国辉行使优先购买权，也不影响刘金水与汪国凤、吕韶阳签订的房屋买卖合同的效力。故刘金水与汪国凤、吕韶阳签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 关于争议焦点二。汪国凤、吕韶阳取得黄山市黄山区北海××路××花园××幢××号和6号房屋的不动产权证，案涉房屋的原所有权人刘金水与王国辉的《房屋租赁合同》约定租赁期限于2020年11月16日到期，故作为案涉房屋的现所有权人的汪国凤、吕韶阳有权要求仍逾期占用房屋的王国辉腾空并搬离案涉房屋并要求王国辉支付相应的占有使用费。由于刘金水与王国辉在《房屋租赁合同》中约定门面房装潢扣除一个月，故原审自2020年12月16日起计算占有使用费并无不妥。另结合王国辉实际支付租金的情况，原审按日租金164.38元确定占有使用费亦无不当。 综上，本院认为一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费130元，由上诉人王国辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宋浩之 审 判 员 孙 健 审 判 员 谢慧慧 二〇二一年五月六日 法官助理 孟 洁 书 记 员 陈俊侃 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二、《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。