江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0706民初1519号原告：陈涛，男，1991年8月19日，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：于德志，江苏汉平律师事务所律师。被告：连云港万锦房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区盐河北路39号。法定代表人：葛美凤，执行董事。委托诉讼代理人：李岭，江苏崇公律师事务所律师。原告陈涛诉被告连云港万锦房地产开发有限公司（以下简称万锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈涛的委托诉讼代理人于德志，被告万锦公司的委托诉讼代理人李岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈涛向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告双倍返还定金162000元（超出定金赔偿范围的损失部分原告保留另案起诉）；2、请求判令被告返还购房款40000元及利息（自2015年10月14日房款交付之日起至被告实际返还之日按银行同期拆借利息LPR的四倍，以40000元为基数）；3、解除双方于2015年10月9日签订的万锦花园认购书。4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月9日，原、被告双方签订《万锦花园认购书》，约定原告购买万锦花园7栋2单元32层01室,建筑面积129.94平方米，单价每平米6170元，总房价801730元，按揭付款。双方还约定为保证原、被告双方在2015年10月9日前签订《商品房买卖合同》，原告在签订认购书时向被告缴纳定金81000元，并于2015年10月14支付购房款40000元。原告在交付完上述款项后，要求被告同其签订《商品房买卖合同》，但被告总是以各种理由拒绝同原告签约。鉴于被告的违约行为，原告为维护自身合法权利，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉请。被告万锦公司辩称：没有签订商品房买卖合同是由于当时被告是因为债务处于烂尾的状态没有能力与原告签订合同，这是由于不可归责于当事双方的事由导致的，故对被告不应使用定金罚则且原告起诉已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求提供以下证据：原告提供认购书、客户认筹意向书、收据、不动产登记查询记录、照片等证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对于当事人无异议的证据本院依法作为定案根据采信，对于当事人有异议的证据，本院综合其他证据予以认证。根据以上证据以及当事人陈述，本院认定事实如下：2015年10月4日，原告与被告签订《客户认筹意向书》，原告缴纳现金人民币1000元作为意向认筹金，在开盘签署正式协议后，认筹金自动转为认购金即定金。2015年10月9日，原告与被告签订《万锦花园认购书》，约定：1、原告向被告认购万锦花园7栋2单元32层01室，单价为每平方米6170元，总房价801730元，付款方式按揭付款，首期50%即401730元于2015年10月16日之前支付，按揭贷款50%即400000元；2、原告向被告交付定金8万元，作为原被告双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，原告已支付的定金可冲抵部分首期房款；3、原告应于2015年10月16日前至被告所在地与被告签订《商品房买卖合同》以及相关附随文件；4、如果被告在认购书约定的预定期限内（非原告原因）拒绝签订《商品房买卖合同》的，被告同意按照相关法律规定进行定金罚则。同日，原告向被告支付定金80000元，2015年10月14日缴纳购房款40000元。后被告未与原告签订《商品房买卖合同》。另查明，2015年5月14日，涉案万锦花园7栋2单元32层01室房产进行了预售商品房买卖预告登记，权利人为王怀忠。本院认为，本案的法律事实发生在民法典施行之前，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款规定，适用当时的法律、司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。被告在合同约定期限内未能与原告签订《商品房买卖合同》，现涉案房产已被预告登记在案外人名下，被告构成对预约合同的违约。应按照双方合同约定的违约责任予以处理。庭审中，原被告双方均同意解除认购书，本院确认涉案认购书被解除。关于定金的数额，原告主张81000元，根据双方认购协议、认筹意向书约定以及被告出具给原告的收据能够认定原告交付的定金为81000元，故被告应当向原告双倍返还定金162000元。关于原告缴纳的购房款40000元，根据被告出具给原告的收据能够认定原告交付的购房款为40000元，故被告应当向原告返还购房款为40000元。关于占用购房款40000元的利息，因定金罚则具有惩罚性和补偿性，本案已按定金罚则予以计算，故原告主张的四倍利息本院不再支持。利息以40000元为基数，自2015年10月14日原告房款交付之日起至被告实际履行之日止。被告辩称原告诉求已过诉讼时效，根据庭审查明事实，至原告起诉时被告违约行为仍持续，原告在2021年3月18日调取涉案房屋不动产查询记录时发现涉案房屋已预告登记在案外人名下，合同目的无法实现，故原告本次诉讼并未超过诉讼时效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告连云港万锦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内双倍返还原告陈涛定金共计162000元;二、被告连云港万锦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告陈涛购房款40000元及利息（利息以40000元为基数，从2015年10月14日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计息；从2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）三、驳回原告陈涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4330元，由原告杨超负担330元，由被告万锦房地产开发有限公司负担4000元(原告已预交，被告负担的款项于履行本判决时一并给付原告)。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费(根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算)。审 判 员 董延磊二〇二一年五月十四日法官助理 陈 娇书 记 员 陈彦吉法律条文级上诉须知一、法律条文（一）最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。（二）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。