吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉2401民初2359号 原告：延边正亿不动产有限公司，住所吉林省延吉市。 法定代表人：王立平，经理。 委托诉讼代理人：韩秀芬，该公司业务经理。 被告：仲芮杭，女，1979年2月7日出生，住所吉林省延吉市。 原告延边正亿不动产有限公司（以下简称正亿公司）诉被告仲芮杭中介合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年4月23日对本案公开开庭进行了审理，原告正亿公司的委托诉讼代理人韩秀芬、被告仲芮杭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 正亿公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金7000元人民币；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2020年9月29日，正亿公司工作人员韩秀芬与被告签订了《房屋独家代理销售合同》。合同约定，甲方自愿将其坐落于延吉市军民路，用途为住宅，建筑面积134.45平方、房证号00XX，具体内容以房照为准，独家全权委托转让，并代理签订房地产转入合同；委托内容：被告委托原告转让房屋价格为70万；被告全权委托原告转让期限到2021年3月30日止，不包括办理过户及银行贷款所需要时间；违约责任：为任何一方违反合同规定致使本合同无法履行，或欲单方面提出解除合同的应赔偿对方该房屋委托转让价格百分之一的违约金，并赔偿经济损失。2020年12月13、14日森茂中介，给原告业务员打电话叫我们将涉案房屋改价，称房屋由他们公司收了并由他们公司全权出售。14日，原告业务员到该房屋处发现被告已经换锁，给原告的钥匙已经打不开该房屋门锁。被告的行为违反原告独家代理销售业务，致使原告无法履行合同。根据合同的约定被告应当向原告支付违约金。 仲芮杭辩称：一、原告存在欺诈行为，被告请求法院撤销此合同。我与韩秀芬签此独家协议，是因为她自述了诸多仟独家的好处，如她不虚构事实，没有欺诈行为，我完全不可能与她签此合同。签此独家协议之前，我最初的卖房想法是2020年9月20日，我第一时间联系了木子房产中介的杨某，他当即带了五六个中介人员到我家拍照挂网卖房，当天给了杨某钥匙。我自己在58同城，房天下网站以房主身份挂房出售，有多家中介联系我约看房。9月28日约了东方神韵中介看房，并给了钥匙。9月29日原告约我看房，虚构了诸多情况诱骗我签独家合同，其虚构情况如下：1、销售能力比木子中介公司、东方神韵中介公司强，手段更多，渠道更广。事实上，正亿公司加老板只有4个人，成立时间短，经验少，销售能力远不如木子，东方神韵等其他中介公司，并没有更多渠道和手段推房源，竞争力差。2、不签独家，相当于没找中介卖房，中介都不会上心卖，会把我的房子当做比价房，去看房也不会重点卖。事实上完全相反，签了独家，其他中介都不愿意代理，或消极推我的房源，她也并没有多渠道推我的房子，消极卖房。即使我撤了网上的广告，仍有中介公司通过专业软件看到了我的联系方式，要帮我卖房，但此独家合同严重损害了我的权益，我让其他中介和她联系，根本没人愿意与她合作。所以因为签了独家，我的房屋事实上成了比价房。3、独家签的时间长，有利于快速卖房。初始合同写的是三个月期限，我因为没有经验，说合同到期是年底，过年会有外地的回来看房买房吧？她马上改为六个月，并顺势说了延长的好处，完全没有提醒延长的风险。事实上，独家严重束缚了我找其他中介代理的权益，时间越长对我越不利。4、随时来送钥匙，方便带客户看房。查百度地图可知，木子到我家1.4公里，驾车3分钟，东方神韵到我家1.1公里，驾车2分钟，原告到我家6.1公里，驾车15分钟，没有客观条件随时来我家送钥匙。延误客户看房后，原告的服务是把钥匙放在我家门口，供别人使用，即使有人通过她来看房，她也没有陪同和跟踪服务，对其他中介来说利益减半，对我来说的服务是完全低质量的。5、中介费其他中介都认同分她一半，让我放心，不用管她们怎么分配。事实上，其他中介通过她来看房，提出要双份中介费，她和我说希望我能出双份中介费，没有中介认同分她一半中介费。我最初联系的东方神韵后期直接说让她卖把，给他双份中介费他也不愿意帮忙了。6、她说违约金是合同就那样的，之前签了独家有客户违约她从来没追究责任，让我放心签合同。她的初始合同违约金是3%，相信没有任何一个交易人会同意违约金是3%，合同完全是有利于中介方，不利于被代理人的不平等合同。她解释说合同是这样印的，写多少也从来没追究过责任。没与我协商就改为1%的违约金，我当时也觉得过多，但是鉴于她说的诸多好处才签的。后来事实证明，她所做的在其他中介那完全是免费的，独家好处的说辞完全是欺诈行为，并且完全没有能力独家代理卖我的房子，没有履行独家合同的能力。7、房主可以自己卖房。并且合同上没有写房主不能自己卖房。原告诱骗被告签此独家合同，属于合同欺诈行为。合同当事人在签订合同的过程中，一方如果隐瞒真实情况，诱导对方错误作出主管判断签订合同的，涉嫌合同欺诈。因欺诈签订的合同是无效的，请求法院判定此合同无效，撤销此合同。二、此独家合同不符合法律规定。1、《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，在订立合同时显失公平的，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。被答辩人要求独家代理销售答辩人房屋之前，答辩人已经以房主的身份，在“58同城”、“房天下”网站上发布售房广告，并且已委托延边木子房产房屋中介公司、东方神韵房产房屋中介公司代理售房，而且不签此独家协议的话，被告可以委托更多家中介公司进行销售。订立独家居间合同，而且不签批独家协议的话，被告可以委托更多家中介公司进行销售。订立独家居间合同，委托人相当于放弃了“货比三家”的机会，而居间人却并没有履行相较于非独家委托居间人而言更重的法律义务，没有积极的履行职责，违反了合同规定，致使合同无法履行。原告利用我急于卖房的心理，自称客户多，资源广，销售能力强，能比其他中介售房更快，故意告知我虚假情况，隐瞒真实情况，欺诈原告签《房屋独家代理销售合同》，此后事实证明，被答辩人并没有更多的资源与客源、没有较强的销售实力和渠道，消极推广被答辩人房源；并且，其转委托其他中介销售房屋成功的话，被答辩人也要分得一半中介费，这对答辩人来说，所受服务是大打折扣的，完全违背了答辩人快速卖房的本意，原告并没有实际履行独家销售的能力，所提供的服务，在其他中介公司完全是免费的，完全符合上述的民事欺诈行为，涉嫌合同诈骗罪。2、《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，此独家合同中第三条2“甲方自本合同生效日起不得对该房屋委托他人转让、赠与、抵押等不利于乙方实现权利的行为”的格式条款中，没有约定甲方不可以自行出售该房屋，所以应解释为甲方可以自行出售、被告自行联系卖房行为不属于违约。3、《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。委托合同的解除权属于没有附加任何前置条件的的任意解除权，这是委托合同当事人特别享有的专属权利，委托合同中的任意解除权与委托合同的成立同时生成，即只要委托合同成立，该权利就已产生，委托合同的解除权无需征得另一方的同意，法定任意解除权不可由合同双方在合同中事先约定放弃。同时，此条款为一方预先拟定并打印好的格式条款，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，此合同第三条中，“甲方未经乙方同意不得单方面解除合同”条款系无效条款；4、《中华人民共和国民法典》第一百四十八条[以欺诈手段实施的民事法律行为的效力]一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百四十九条[受第三人欺诈的民事法律行为的效力]第三人实施欺诈行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。5、合同第四条第1款规定，乙方按照符合甲方利益的原则处理委托事务，而乙方并没有按照符合甲方利益的原则处理委托事务，合同本身就侵犯了甲方利益。综上所述，答辩人无违约行为，如有必要，我要提出反诉或另行起诉原告民事欺诈，并且到房产局举报原告的欺诈行为。请求法院判定双方签订的合同无效，撤销此合同，驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2020年9月29日，韩秀芬作为正亿公司工作人员（受托方、乙方）与仲芮杭（委托人、甲方）签订《房屋独家代理销售合同》，约定仲芮杭自愿将其坐落于延吉市军民路，建筑面积为134.45平方米的房屋独家全权委托正亿公司转让，并代理签订房地产转让合同；仲芮杭委托正亿公司转让房屋的价格确定为金额（大写）：柒拾万，（小写）：￥700000.00元，该委托价格是仲芮杭实际所得金额，过户手续各项税、费，由仲芮杭承担；仲芮杭全权委托正亿公司转让期限到2021年3月30日为止，不包括办理过户及银行贷款所需时间；房屋成交后，仲芮杭需向韩秀芬支付1%的中介服务费：按成交价1%元。合同第三条第二款约定，仲芮杭自本合同生效日起不得对该房屋委托他人转让、赠与、抵押等不利于正亿公司实现权利的行为。合同第五条约定，任何一方违反合同规定致使本合同无法履行的，或欲单方面提出解除合同的，应赔偿对方该房屋委托转让价款总额百分之1的违约金，并赔偿经济损失。之后，正亿公司开始为仲芮杭销售上述房屋。 2020年12月，仲芮杭将案涉房屋自行出售给案外人樊某。 另查，樊某为延边森茂房产经纪有限公司的法定代表人，现案涉房屋由延边森茂房产经济有限公司对外销售。 认定上述事实的证据有：《房屋独家代理销售合同》、仲芮杭与韩秀芬的通话录音、仲芮杭与韩秀芬的微信聊天记录、中国建设银行个人活期账户交易明细及当事人的陈述。 本院认为：韩秀芬系正亿公司的工作人员，其在职务范围内与仲芮杭签订《房屋独家代理销售合同》，韩秀芬的行为应认定为履行公司职务行为，故应认定正亿公司与仲芮杭之间形成了中介合同关系。该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。依据《房屋独家代理销售合同》约定，仲芮杭委托正亿公司对案涉房屋进行独家代理销售，故仲芮杭不得再行委托其他中介公司进行销售。对于仲芮杭将案涉房屋出售给案外人樊某的行为，本院认为，庭审中，仲芮杭自述樊某与其签订合同时已告知其在延边森茂房产经纪有限公司工作，故本院认为仲芮杭在将案涉房屋出售给樊某时，已经知晓樊某为另一中介公司的工作人员，且结合仲芮杭与韩秀芬的微信聊天记录，仲芮杭在微信中表示：“他的意思呢，就是你如果这个65就是60万、66万能卖的话，就让你卖就是，可以，要是成交的话也行，就算你的，然后，他这边呢，就是违约金这方面儿，他就说意思就是还是要法律上的那个大层面，最好是你那边成交的话，就按那个算他，因为也是想从中赚钱么……”可以认定仲芮杭实际系以将案涉房屋出售给延边森茂房产经纪有限公司法定代表人樊某的形式将案涉房屋委托延边森茂房产经纪有限公司进行销售，故可以认定仲芮杭存在违约行为，应按照合同约定承担违约责任。按照《房屋独家代理销售合同》约定，违约金应按照案涉房屋转让价格的1%计算，双方约定转让房屋的价格为70万元，即违约金为7000元。而依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，正亿公司的实际损失应为中介费的损失，依据双方签订的《房屋独家代理销售合同》，中介费为案涉房屋成交价格的1%，因仲芮杭在庭审中明确拒绝提供案涉房屋成交金额，故应按照其与正亿公司约定的房屋转让价款计算，即70万元的1%。故本院认为，正亿公司主张违约金7000元，不属于过分高于实际损失的情况，本院予以支持。 对于仲芮杭提出的正亿公司与其签订合同时存在欺诈行为的主张，本院认为，仲芮杭提交的证据并不能证明正亿公司存在欺诈行为，故对仲芮杭的该项抗辩主张，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告仲芮杭于本判决发生法律效力之日立即向原告延边正亿不动产有限公司支付违约金7000元。 如被告仲芮杭未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告仲芮杭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员 刘 瑶 二〇二一年五月六日 书记员 林美娜