安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终375号 上诉人（原审被告）：黄山市红花山置业发展有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区惠东花园36幢，组织机构代码67586087-7。 法定代表人：林敏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄观松，安徽地平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴鹏，安徽地平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张丽青，女，1975年10月12日出生,汉族，住安徽省绩溪县。 委托诉讼代理人：何学平，安徽昌法律师事务所律师。 上诉人黄山市红花山置业发展有限公司（以下简称红花山公司）因与被上诉人张丽青房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2021）皖1002民初740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 红花山公司上诉请求：一、依法撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院（2021）皖1002民初740号民事判决；二、驳回张丽青的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由张丽青承担。 事实与理由1.一审法院未将起诉书副本、开庭传票等诉讼文书送达红花山公司，导致该公司丧失答辩等权利；2.一审法院案件事实认定错误，经红花山公司自查，并没有收到张丽青支付的购房款，同时上诉人也并没有交付案涉房屋；3.违约金诉请已超过诉讼时效，不应当得到支持；4.张丽青恶意侵占红花山公司的房屋，捏造事实，获取非法利益。 张丽青辩称：一、一审法院已向红花山公司依法送达相应法律文书，红花山公司未参与诉讼，系其自行放弃相应的权利；二、张丽青已按合同约定，支付了相应款项，现红花山公司辩称未收到该款项是不诚信的表现；三、红花山公司以案涉房屋被政府监管为由，主张延期交房，没有法律依据；四、合同约定逾期交房应当支付相应的违约金及延期办证的违约金；五、张丽青未支付尾款，是红花山公司未提供银行账号等信息，属于红花山公司自身原因所导致。综上，请求二审法院驳回红花山公司的上诉，维持原判。 张丽青向一审法院提出诉讼请求：1.判决红花山公司按照合同约定为张丽青购买的黄山市屯溪区屯××道××坊××路××幢××单元××室办理备案登记；2.判决红花山公司支付延期交房违约金80553.60元［自2011年10月31日至2019年6月30日（2927天），以288000元为基数，按每日万分之一计算］；3.判决红花山公司支付延期办理不动产证违约金2800元；4.判决张丽青向红花山公司支付剩余房款140000元（以上第2、3项合计83353.60元，与第四项互相抵扣后，由张丽青向红花山公司支付56646.40元）；5.本案诉讼费用由红花山公司承担。在庭审中，张丽青撤回上述第4项诉讼请求，并将诉讼请求明确为：1.判决红花山公司按照合同约定为张丽青购买的黄山市屯溪区屯××道××坊××路××幢××单元××室办理《房屋买卖合同》的备案登记；2.判决红花山公司支付延期交房违约金80841.60元［自2011年10月31日至2019年2月28日，以288000元为基数，按每日万分之一计算］；3.判决红花山公司支付延期办理不动产证违约金2800元；4.本案诉讼费用由红花山公司承担。 一审法院查明：2011年2月14日，张丽青作为买受人与红花山公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：由买受人以428000元的价格购买位于黄山市屯溪区屯××道××坊××路××幢××单元××室房屋，买受人于2011年4月21日支付首付款188000元，余款100000元于2011年7月31日前支付，余款140000元于交房时付清；出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，或者政府有关行政举措或非出卖人原因造成的开发建设延期的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金；本合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向黄山市产权处申请登记备案。张丽青于2010年8月30日、2011年2月14日、2011年4月22日、2011年8月1日分四次共计支付购房款288000元。张丽青自认红花山公司于2019年3月份交付案涉房屋。红花山公司至今未办理案涉合同的备案登记。 一审法院认为：张丽青与红花山公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。张丽青向红花山公司支付了购房款288000元，但红花山公司未按约于2011年10月31日前向张丽青交付房屋，已构成违约，应当按照合同约定自2011年11月1日起每日按已支付购房款288000元的万分之一向张丽青支付逾期交房违约金，因红花山公司未能举证证明实际交房时间，本院以张丽青自认的交房时间即2019年3月份作为逾期交房违约金的截止时间，张丽青只主张2011年11月1日至2019年2月28日期间的逾期交房违约金，系其对自身权利的处分，未违反法律、行政法规的强制性规定，应予准许，经本院计算2011年11月1日至2019年2月28日期间的逾期交房违约金为77068.80元，故对张丽青要求红花山公司支付逾期交房违约金77068.80元的诉讼请求予以支持，对于超出的部分本院不予支持。红花山公司未能按约为案涉房屋办理权属登记证书，应当按照约定支付已交房款1%的违约金即2880元，张丽青只主张2800元，本院予以支持。上述两项违约金合计79868.80元，张丽青主张自其应付购房余款140000元中予以扣除，应于准许。双方签订的《商品房买卖合同》约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向黄山市产权处申请登记备案”且“本合同自双方签订之日起生效”，参照《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”之规定，前述合同中关于备案的约定应理解为红花山公司自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同备案手续，故本院对张丽青要求红花山公司为其办理商品房预售合同备案登记的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、黄山市红花山置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内办理其与张丽青于2011年2月14日签订的《商品房买卖合同》的备案登记手续；二、黄山市红花山置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向张丽青支付逾期交房违约金77068.80元、逾期办证违约金2800元，合计79868.80元（该款应自张丽青应付被告黄山市红花山置业发展有限公司购房余款140000元中予以扣除）；三、驳回张丽青的其他诉讼请求。案件受理费1216元，由黄山市红花山置业发展有限公司负担。 二审中，红花山公司向本院提交了安徽省黄山市屯溪区人民法院（2016）皖1002民初816号民事判决书和相关谈话笔录复印件，证明2012年底，黄山市房地产事务管理局受黄山市住建委指派将竹福佳苑项目商品房交付给购房户。 张丽青质证意见为，对安徽省黄山市屯溪区人民法院（2016）皖1002民初816号民事判决书真实性无异议，但该证据不属于二审新证据，且不能达到红花山公司的证明目的；对谈话笔录的复印件真实性、合法性均有异议，该份谈话笔录系复印件，没有笔录制作人和被谈话人的签名，且该份谈话笔录亦不属于新证据。 本院对红花山公司二审期间提交的证据认证如下，首先，安徽省黄山市屯溪区人民法院（2016）皖1002民初816号民事判决书认定2012年底，黄山市房地产事务管理局受黄山市住建委指派将竹福佳苑项目商品房交付给购房户，但并不能达到证明案涉张丽青购买的房屋在该批次范围内的证明目的；其次，相关谈话笔录不符合证据的形式要件。据上所述，对红花山公司在二审期间提交的证据，本院不予采信 双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见同一审。本院认证意见同一审。 本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。 综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.一审法院在本案审理过程中，是否存在程序违法问题；2.张丽青是否向红花山公司支付了案涉房屋部分购房款；3.本案的违约金诉请是否超过诉讼时效。 1.关于一审法院在本案审理过程中，是否存在程序违法的问题。随着现代科技的发展，传真、电子邮件、移动通信等电子媒介以其便捷、高效等特点，越来越成为大众交流方式。相关法律规定也拓展了传统的送达方式，将电子送达纳入法律许可的范围，同时考虑到电子送达存在的“单方性”的特点，故要求人民法院在采用电子送达方式时，应确保当事人能有效接收并知晓，以此保障受送达人的知情权。本案中，一审法院电子送达平台系统显示，集约送达中心分别于2021年1月21日和1月22日，向红花山公司法定代表人林敏尾号为1815的手机推送了两条内容为本案一审应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、传票等法律文书的短信，上述信息于同年1月22日被点击查看，且在电子送达过程中，林敏对电子送达的方式并未提出异议。故红花山公司认为一审法院在本案审理过程中，存在程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。 2.关于张丽青是否向红花山公司支付了案涉房屋部分房款的问题。在卷证据证实张丽青分四次共计支付案涉房屋购房款288000元。红花山公司辩称收条上加盖的红花山公司合同专用章不能代替该公司的财务专用章，无法证实红花山公司收到了案涉房屋的部分购房款。但该公司对合同专用章的真实性未提出异议，且要求普通购房者熟知“合同专用章”及“财务专用章”的性质及适用条件过于苛刻。故红花山公司认为该公司并未收到张丽青案涉房屋款项的上诉理由不能成立，本院不予支持。 3.关于本案的违约金诉请是否超过诉讼时效的问题。根据法律规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的除外。本案中，一审法院通过电子送达的方式，向红花山公司送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、开庭传票等法律文书，但该公司并未在法定期限内行使相应的诉讼权利。同时，红花山公司辩称案涉房屋的逾期交房，系因该项目2011年由黄山市房管局代管，其指定代建的安徽省房地产开发公司黄山市公司未能完成后续工作所导致，符合双方合同第八条约定的“政府有关部门的行政举措或非出卖人原因造成的开发建设延期”的情形。经核实，该代管及代建行为，系红花山公司在案涉房屋所在楼盘销售过程中，存在违规售房行为致使该楼盘房屋无法按期竣工交付，引发群体性事件所导致，并非政府有关部门主动行政行为导致开发商建设延期。故红花山公司认为违约金诉请超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，红花山公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1216元，由上诉人黄山市红花山置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 健 审 判 员  蒋 薇 审 判 员  余陶然 二〇二一年五月二十七日 法官助理  陈 虹 书 记 员  郑 馨 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。