新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新02民终225号 上诉人（申请执行人、原审被告）：中国银行股份有限公司克拉玛依市石油分行，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 主要负责人：张树志，该分行行长。 委托诉讼代理人：王婉婷，新疆瀛华律师事务所律师。 被上诉人（执行案外人、原审原告）：任小红，男，1976年9月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 原审第三人（被执行人）：阚兴花，女，1970年4月18日出生，汉族，退休人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 委托诉讼代理人：张彬（阚兴花之子），住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 原审第三人（被执行人）：张学功，男，1956年11月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 委托诉讼代理人：张彬（张学功之子），住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 上诉人中国银行股份有限公司克拉玛依市石油分行（以下简称中行石油分行）因与被上诉人任小红、原审第三人阚兴花、张学功案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2020）新0203民初3092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月17日开庭进行了审理。上诉人中行石油分行之委托诉讼代理人王婉婷，被上诉人任小红，被上诉人阚兴花、张学功之共同委托诉讼代理人张彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中行石油分行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回任小红的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，任小红不是案涉房屋权利人。根据克拉玛依市自然资源局不动产登记中心出具的2份《房产登记信息查询情况说明》，案涉房屋的权利人现为新疆三联房地产开发有限责任公司（以下简称三联公司），买受人阚兴花，抵押人阚兴花，抵押权人克拉玛依住房公积金管理中心。上述证据可以证实任小红不是案涉房屋登记的权利人。二、一审法院适用法律错误。1．《房屋转让协议》实质是借款合同。即使认定该协议为房屋转让协议，也违反国务院关于经济适用住房未满5年不得上市交易的强制性规定，损害了低收入家庭的群体利益，应属无效。2．《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》规定，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，不得擅自改变住房用途。故任小红称其长期居住在案涉房屋内的行为属于上述通知所禁止的行为，不构成合法占有，不符合排除执行的条件。3．任小红出示的证据不足以证明其支付了全部价款。根据任小红提交的银行流水，其向孙俊杰转账130,000元、取现50,000元均未直接交付三联公司或阚兴花、张学功，不能证明与本案的关联性。一审法院认定任小红支付全部购房款330,000元缺乏事实依据。4．案涉房屋未办理过户登记系国务院关于经济适用房5年内不得过户的规定，任小红对此明知且故意签订合同，属于买受人自身原因造成。一审法院错误适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定作出一审判决，未保证申请执行人的合法权益。 任小红辩称，其与阚兴花签订的《房屋转让协议》合法有效，一审法院判决正确。 阚兴花、张学功述称，一、任小红向孙俊杰银行转账的130,000元及现金50,000元均系支付克拉玛依区康城花园平安苑29幢2单元602号房屋房款。二、案涉房屋至今未完成过户系因阚兴花、张学功原因导致，故不同意中行石油分行的上诉意见。 任小红向一审法院起诉请求：一、确认任小红与阚兴花于2017年1月21日签订的《房屋转让协议》有效；二、解除对克拉玛依区康城花园平安苑29幢2单元602号房屋的查封手续，停止对该房屋的执行。 一审法院认定事实：2015年2月2日，阚兴花、张学功与三联公司签订《克拉玛依市商品房买卖合同》，约定阚兴花、张学功以306,653元价格购买位于克拉玛依区康城花园平安苑xx幢x单元xx号房屋，建筑面积为111.51平方米。采用贷款方式付款：首付款106,653元于2015年2月2日前支付，贷款60,000元须在2015年4月10日前将贷款手续办理完毕，余款140,000元于2015年3月30日前支付。2016年7月19日，阚兴花在克拉玛依市住房公积金管理中心贷款60,000元交纳房款，并以案涉房屋设置了抵押，抵押权人为克拉玛依住房公积金管理中心，抵押人阚兴花，债权数额60,000元，抵押期限9年，从2016年7月19日至2025年7月19日。因阚兴花未按约定时间交纳房款140,000元，阚兴花经与任小红协商，决定将案涉房屋以330,000元的价格转让给任小红。2017年1月21日，阚兴花作为甲方与任小红作为乙方签订《房屋转让协议》，约定：甲方阚兴花因购买克拉玛依区康城花园平安苑xx幢x单元xx号房屋，需向乙方借款330,000元。并约定该房屋符合法律、法规、规章规定的经济适用房上市交易所需条件时，将房屋产权转让与乙方。甲乙双方就该房屋转让、借款事项达成如下协议：甲方向乙方借款330,000元，乙方于本合同签订之日借给甲方330,000元；待该房屋符合法律、法规、规章规定的经济适用房上市交易所需条件（包括但不限于购买时间超过5年以上）后，甲方须协助乙方办理房屋产权变更登记，将该房屋过户至乙方名下；乙方支付给甲方现金330,000元，作为欲转让房屋产权的转让费，待该房屋所有权要属变更登记，产权过户至乙方名下；因甲方买房的全款均由乙方出借，甲方自拿到房屋钥匙起，同意乙方无偿使用、占有、居住、管理该房屋。……上述所附条件（即上市交易）成就前，乙方不得提前向甲方催要借款，所附条件成就后，合同目的完成，乙方取得房屋所有权，乙方基于借款330,000元及利息的债权灭失。该协议还对其他事项进行了约定。协议签订当天，任小红向三联公司交纳案涉房屋的逾期付款违约金10,000元、购房款140,000元。三联公司于2017年1月21日、1月29日向任小红出具了收据，收据的交款人处有“任小红”签名。按阚兴花的要求，任小红于2017年1月21日从其xxx账号中往孙俊杰xxx账号中汇款130,000元，余款50,000元以现金方式支付给阚兴花。同日，任小红交纳该房屋的暖气费3,746.74元及房屋产生的垃圾清运费360元，阚兴花将该房屋的钥匙交付任小红，此后案涉房屋产生的暖气费、物业费、水电费等费用均由任小红支付。任小红对案涉房屋进行装修居住至今。2019年9月6日，中行石油分行就阚兴花、张学功欠付信用卡款项未支付，诉至一审法院，一审法院作出（2019）新0203民初2131号民事调解书，约定：阚兴花、张学功向中行石油分行偿还借款本金56,641.47元、利息21,707.92元，合计78,343.39元，于2019年9月25日前偿还20,000元、2019年10月25日前偿还20,000元，余款38,343.39元于2019年11月25日前一次性付清；如阚兴花、张学功以上款项有任意一笔未按期支付，被告中国银行克石油分行可就剩余全部款项申请强制执行。案件受理费879.29元由阚兴花、张学功负担。因阚兴花、张学功未在规定时间内履行支付义务，中行石油分行申请强制执行，2020年5月13日一审法院作出（2020）新0203执728号执行裁定，裁定：扣划（冻结、扣留、提取、查询、查封）阚兴花、张学功72,313.54元的存款或等值财产。2020年9月28日，一审法院对康城花园平安苑29幢2单元602号房产手续予以查封，查封期限三年，自2020年9月28日至2023年9月27日。任小红得知后提出异议申请，一审法院于2020年11月13日作出（2020）新0203执异23号执行裁定书，裁定：驳回任小红的异议请求。任小红不服遂提起本案诉讼。另查，因案涉房屋设置的住房公积金抵押贷款未清偿，后又被法院查封，故2020年9月15日房产部门办理产权登记时，该房屋产权证登记的权利人为开发商三联公司，登记时间为2020年9月15日，房屋性质为经济适用房，买受人为阚兴花，共有人为张学功，备案时间为2015年3月19日。一审法院认为，本案的争议焦点为：1．任小红与阚兴花2017年1月21日签订的《房屋转让协议》是否有效；2．任小红对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。关于《房屋转让协议》效力的问题，一审法院认为虽然《房屋转让协议》约定任小红给阚兴花借款330,000元，但从合同内容来看，该协议实际是一份房屋买卖协议，任小红已向阚兴花支付了所有的购房款，阚兴花已将房屋交付给任小红装修居住使用至今，对此阚兴花亦无异议。任小红与阚兴花签订的《房屋转让协议》是双方真实意思的表示，合同成立并生效。中行石油分行认为根据《经济适用住房管理办法》第三十条和《克拉玛依市经济适用住房上市交易管理暂行办法》第四条等相关规定，案涉房屋属于经济适用房，阚兴花取得案涉房屋不满5年，不得上市交易，故《房屋转让协议》无效，一审法院认为，上述规定虽对经济适用房转让做出了一定的限制性条件，但上述政策、规章及克拉玛依市政府规章并未规定经济适用房绝对不能上市交易，只是附有一定的限制性条件，其中最主要的是取得房产证或取得完税证后满五年的，可以上市交易。且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，任小红与阚兴花转让经济适用房的行为，并不违反上述国家政策、部委规章、克拉玛依市政府有关经适房上市交易、转让的一系列相关规定，也不违反国家法律、行政法规的效力禁止性规定。关于任小红对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。一审法院认为，任小红提交的《克拉玛依市商品房买卖合同》《房屋转让协议》、昆仑银行交易流水清单、交纳房款及逾期付款违约金的收款收据、交纳水电暖气费及垃圾清运费收款收据及阚兴花、张学功的委托诉讼代理人的当庭陈述形成证据锁链，可以证实阚兴花、张学功将其购买的案涉房屋转让给任小红，任小红已支付全部购房款330,000元，并交付给任小红使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中任小红未及时办理房地产过户手续，是因案涉房屋设置的抵押未受清偿无法办理过户手续，并非其自身原因造成。综上，任小红对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。一审法院遂判决：一、确认任小红与阚兴花于2017年1月21日签订的《房屋转让协议》有效；二、不得执行登记在三联公司名下的位于克拉玛依区康城花园平安苑xx幢x单元xx号房屋。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中行石油分行为证实其主张，向本院提交其与阚兴花签订的《中国银行股份有限公司新疆分行信用卡分期付款合同》《中国银行信用卡个人申请表》《克拉玛依市商品房买卖合同》，拟证实阚兴花办理信用卡系用于支付装修克拉玛依区康城花园平安苑29幢2单元602室的款项。任小红经质证，称其未见过以上证据，且阚兴花的贷款未用于案涉房屋装修，故认为以上证据与本案不具有关联性。阚兴花张学功对以上证据均认可，并认可贷款的事由为克拉玛依区康城花园平安苑xx幢x单元xx号房屋装修。本院经审核，结合双方当事人的举证质证意见，对真实性予以确认。且以上证据系中行石油分行主张案涉债权的合同依据，与本案具有关联性，本院予以采信。 本案经本院二审审理，查明的事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，2016年8月2日，阚兴花以案涉克拉玛依区康城花园平安苑xx幢x单元xx室房屋支付装修款为由，向中行石油分行申请办理信用卡，双方签订《中国银行股份有限公司新疆分行信用卡分期付款合同》，合同附件一《信用卡“专向分期付款”通用条款》第二条载明，甲方（阚兴花）以相关房贷提供抵押。《房屋转让协议》第九条约定，甲方（阚兴花）保证该房屋权属清楚，确保该房无抵押贷款等经济问题。以上事实，有《中国银行股份有限公司新疆分行信用卡分期付款合同》在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条规定，“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案中，阚兴花、张学功作为被执行人，认可任小红所提出的主张，故阚兴花、张学功应当为第三人。一审法院将二人列为本案被告，本院予以纠正。本案的争议焦点为：1．任小红与阚兴花2017年1月21日签订的《房屋转让协议》是否有效；2．任小红对案涉房屋是否享有足以排除法院的强制执行的民事权益。 关于第一个争议焦点，即《房屋转让协议》效力的问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。根据本院查明，任小红与阚兴花签订的《房屋转让协议》虽然约定了“借款”字样，但《房屋转让协议》对房屋的位置、总价款进行了约定，并约定符合所有权权属变更登记即进行产权过户，且自合同签订后，任小红接收案涉房屋钥匙并装修居住至今，阚兴花、张学功亦认可任小红的主张，故《房屋转让协议》系任小红与阚兴花、张学功就案涉房屋转让达成的约定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。中行石油分行上诉称《房屋转让协议》违反国务院关于经济适用房转让的相关政策，本院认为，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房的适格购买主体向不具有购房资格的主体转让经济适用房的效力并无效力性强制性规定认定，故中行石油分行以案涉房屋系经济适用房为由诉称《房屋转让协议》无效，无法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，即“任小红对案涉房屋是否享有足以排除法院的强制执行的民事权益”问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。任小红在一审庭审中提交了其于2017年1月21日与阚兴花签订的《房屋转让协议》、昆仑银行交易流水清单、三联公司出具的交纳房款及逾期付款违约金的收款收据、交纳水电暖气费及垃圾清运费收款收据，可以证实在一审法院查封前任小红支付了购房款并占有使用案涉房屋。对任小红向孙俊杰转账支付的130,000元及现金支付房款50,000元，因支付时间与《房屋转让协议》系同一天，且阚兴花、张学功认可任小红全额支付购房款，故中行石油分行诉称该款项不属于购房款的组成部分，与上述证据证明的事实不符，本院不予支持。关于是否系因任小红自身原因未办理过户登记的问题。案涉房屋虽系经济适用房，但根据国务院及克拉玛依市政府对经济适用房制定的相关管理文件，仅是规定5年内不得过户，故任小红对确定期限内将案涉房屋过户至其名下具有物权期待权。现房屋已具备过户条件，至今未能过户系因设立有抵押权，但阚兴花在《房屋转让协议》中保证房屋权属清楚、无抵押贷款等经济问题，故未能过户并非任小红欠付房款或不履行过户手续导致。再者，中行石油分行与阚兴花、张学功签订的《中国银行股份有限公司新疆分行信用卡分期付款合同》约定以案涉房屋抵押，但其未进行抵押登记，故中行石油支行享有的是一般债权；且在合同订立时仅审核阚兴花提供的《克拉玛依市商品房买卖合同》，未查询不动产登记簿，中行石油分行作为商事主体，自身存在过错。据此，一审法院认定任小红对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益正确，本院予以确认。 综上，中行石油分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,250元，由上诉人中国银行股份有限公司克拉玛依市石油分行负担。 本判决为终审判决。 审判长 李   德   明 审判员 吴      婷 审判员 依力亚尔乌马尔 二〇二一年五月二十七日 书记员 郭      骁