新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0105民初1596号原告：张舰，男，1977年8月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。被告：新疆天茂博美商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖东路**南湖小高层商住楼****商铺**。法定代表人：王文超，该公司总经理。第三人：鲁春龙，男，1999年4月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。原告张舰与被告新疆天茂博美商贸有限公司（以下简称天茂博美公司）、第三人鲁春龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张舰、天茂博美公司的法定代表人王文超到庭参加诉讼。第三人鲁春龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。张舰向本院提出诉讼请求：1．要求被告将擅自出租给第三人的自己位于乌鲁木齐市水磨沟区河滩北路XX号顺和苑小区X号楼XX单元802室退还给原告；2．要求被告给付拖欠的2020年1月28日至6月28日5个月的租金8500元；3．要求被告支付物业费1992.06元；4．要求被告承担违约金1020元。5．要求被告赔偿原告从2020年12月28日起至2021年5月28日退房房屋租金损失每月按2000元计算。事实和理由：2019年12月8日，原告与被告签订《房屋租赁委托管理合同》，原告将其所有的位于乌鲁木齐市水磨沟区河滩北路XX号顺和苑小区X号楼X单元802室房屋，委托被告进行出租管理，委托管理的期限为一年，从2019年12月28日至2020年12月27日止，租金标准为1700元／月，按月向原告支付，原告将一个月的房屋租金作为被告的管理费，同时如果被告高于该标准对外出租，其租金差额也归被告作为管理费，合同约定管理期间物业费由被告承担。合同约定如乙方违约迟延支付租金超30日的，承担违约金为总租金的5％。合同签订以后，原告将房屋交给了被告，但被告只支付了6个月的租金，扣除1个月租金作为管理费外，还欠原告5个月的租金，拖欠12个月物业费未交。合同到期后，被告未将房屋交还给原告，并拒绝接听原告电话。原告去涉案房屋察看，发现还有租户租住在里面，租金是2000元／月。故原告起诉要求被告退还代管理的房屋，并支付拖欠的租金、物业费，承担违约金1020元，并赔偿原告租金损失至退房之日，因被告已无代管权限，无权再收管理费，损失应按实际租金2000元／月计算。天茂博美公司辩称，原告诉讼请求部分不成立，按照法律规定退房。租金不同意支付，我们以前沟通好了，这段时间房子没有租出去，和对方协商过这期间不用付租金。物业费当时协商是一人一半，同意支付一半。我们没有违约，不应该支付违约金。后期租金2000元，我们出租给第三人的合同写明2000元是包物业的，同意按照原来托管合同价格1700元给付，不包括物业费。第三人鲁春龙未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对张舰出示的《新疆天茂博美商贸有限公司房屋租赁委托管理合同》、房屋产权证书、物业费专用收据、《新疆天茂博美商贸有限公司房屋租赁合同》、微信截屏的真实性、合法性、关联性本院予以确认。天茂博美公司未向法庭提交书面证据。本院经审理认定事实如下：2019年12月8日，张舰与天茂博美公司签订《房屋租赁委托管理合同》，约定张舰将其所有的位于乌鲁木齐市水磨沟区河滩北路XX号顺和苑小区X号楼X单元802室（以下简称802室）租赁给天茂博美公司，并由天茂博美公司进行出租管理，出租管理的期限为一年，自2019年12月28日至2020年12月27日止，租金标准为1700元／月，按月向张舰支付，房屋一个月的租金作为张舰支付给天茂博美公司的管理费；房屋在租赁管理过程中，如果天茂博美公司高于月租金1700元的标准对外出租，租金差额归天茂博美公司作为委托报酬；合同第五条第2项约定“在合同约定的委托期限内，如房屋空置（即房屋没有被承租的情形），给甲方（张舰）带来的租金损失，由乙方（天茂博美公司）承担”；合同第七条第（四）款约定乙方（天茂博美公司）有下列情形之一的，甲方（张舰）有权单方解除合同“1．未按约定划付租金达30日以上的。……”；合同第八条违约责任第（四）款约定“乙方（天茂博美公司）有第七条第（四）款情形之一的，应按总租金的5%向甲方（张舰）支付违约金。……”；同时查明，802室天茂博美公司租赁管理期间，共计向张舰支付6个月租金。802室物业费每年为1992.06元。2021年1月26日，张舰来到天茂博美公司法定代表人王文超居住的鲤鱼山路501室，要求王文超搬离鲤鱼山路501室和802室，双方发生争执并向银川路派出所报警。另查明，天茂博美公司将802室出租给第三人鲁春龙，租赁期限为2020年5月23日至2021年5月22日，租金标准为2000元／月，天茂博美公司承担物业费。本院认为，张舰将802室出租给天茂博美公司进行出租管理，双方之间存在合法的房屋租赁关系，双方均应按照约定全面履行合同。对于张舰要求天茂博美公司给付2020年1月28日至6月28日5个月租金8500元的诉讼请求，天茂博美公司主张此期间802室空置、与张舰协商好不给付房租，未提供证据证实，而张舰否认进行过协商，且天茂博美公司该意见与双方签订的《房屋租赁委托管理合同》第五条第2项约定相悖，因此，天茂博美公司该意见不成立，本院不予采纳。同时，这期间乌鲁木齐市由于新冠肺炎疫情在2月-3月实行封闭管控，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，根据公正原则，2月、3月802室房租由张舰与天茂博美公司各承担一个月，802室其余期间房租由天茂博美公司依约承担，计算为6800元（1700元/月×4个月）。张舰该诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。对于张舰要求天茂博美公司支付物业费1992.06元的诉讼请求，双方无书面约定，天茂博美公司认可承担一半物业费，本院不持异议，计算为996.03元，张舰该诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。对于张舰要求天茂博美公司支付违约金1020元的诉讼请求，符合双方签订的《房屋租赁委托管理合同》第八条第（四）款的约定，本院予以支持。对于张舰要求天茂博美公司于2021年5月28日退还802室的诉讼请求，以及其要求天茂博美公司赔偿从2020年12月28日起至2021年5月28日退房期间房屋租金损失按每月2000元的诉讼请求。根据《房屋租赁委托管理合同》，天茂博美公司于2019年12月28日至2020年12月27日有权将802室向第三人租赁，而天茂博美公司与第三人鲁春龙就802室约定的租赁期间为2020年5月23日至2021年5月22日，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，天茂博美公司对张舰2021年1月26日要求其搬离802室认可，张舰亦称802室租期到期前后均多次向天茂博美公司要求退还802室，可见张舰对天茂博美公司继续使用802室提出了异议，本案张舰与天茂博美公司签订的《房屋租赁委托管理合同》亦于合同期满日终止。张舰表示同意天茂博美公司于2021年5月28日退还802室，这一时间天茂博美公司与第三人鲁春龙租赁合同亦到期，为维护正常的房屋租赁市场秩序，避免因本案802室的退还引发次生矛盾，本院确认天茂博美公司于2021年5月28日向张舰退还802室。同时，由于这期间双方之间已不存在房屋租赁关系，张舰参照天茂博美公司与第三人鲁春龙签订《房屋租赁合同》约定的租金标准2000元/月（含物业费）主张房屋占用期间的租金损失，本院予以支持，计算为10000元（2000元/月×5个月，含五个月物业费）综上所述，张舰诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告新疆天茂博美商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张舰位于乌鲁木齐市水磨沟区河滩北路XX号顺和苑小区XX号楼XX单元802室2019年12月28日至2020年12月27日租金6800元；二、被告新疆天茂博美商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张舰位于乌鲁木齐市水磨沟区河滩北路XX号顺和苑小区XX号楼X单元802室2019年12月28日至2020年12月27日物业费996.03元；三、被告新疆天茂博美商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张舰违约金1020元。四、被告新疆天茂博美商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张舰位于乌鲁木齐市水磨沟区河滩北路XX号顺和苑小区XX号楼XX单元802室2020年12月27日至2021年5月27日占用房屋租金损失10000元（含物业费）；五、被告新疆天茂博美商贸有限公司于2021年5月28日向原告张舰退还位于乌鲁木齐市水磨沟区河滩北路XXX号顺和苑小区XX号楼XX单元802室。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取168.90元（原告张舰已预交68.90元），由原告张舰负担21.17元，被告新疆天茂博美商贸有限公司负担147.73元（向原告张舰支付47.73元，向本院缴纳100元）。邮寄送达费20元（原告张舰已预交），由被告新疆天茂博美商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 员 张 雪 莉二〇二一年五月六日法官助理 魏 旭 玲书 记 员 彭丽诗琪