湖南省华容县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0623民初591号 原告：黄治龙，男，1974年11月13日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。 原告：孙立成，女，1975年4月5日出生，汉族，居民，住湖南省华容县，系原告黄治龙配偶。 上述两原告委托诉讼代理人：张龙，华容县江南法律服务所法律工作者。 被告：岳阳市宏盛房地产开发有限公司，住所地华容县马鞍新区××路058号。 法定代表人：刘玉容，总经理。 被告：刘玉容，男，1961年12月9日出生，汉族，居民，住湖南省岳阳市云溪区。 被告：朱建忠，男，1968年9月26日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。 原告黄治龙、孙立成与被告岳阳市宏盛房地产开发有限公司（以下简称宏盛公司）、刘玉容、朱建忠商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄治龙、孙立成的委托诉讼代理人张龙与被告宏盛公司、刘玉容、朱建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄治龙、孙立成向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令三被告依照合同第十五条约定，立即为两原告办理《商品房买卖合同》第三条原告买受的第002幢单元01层106号、107号，面积分别为60平方米，两间商用门面房屋的不动产产权证书；3.判令被告宏盛公司、刘玉容支付两原告违约金，以100万元为基数按日万分之一的标准，自2017年1月1日起计算至债务实际履行之日止；4.判令被告朱建忠支付两原告违约金20万元；5.被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年5月14日，两原告买受被告开发建设的位于华容县马鞍新区××路西侧，编号为华国用2011第0655号地块“风尚国际Ｅ区”商用门面第002幢01单元106、107两间房屋，两间门面总面积为122.6平方米。双方就权利义务签订《商品房买卖合同》，合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360天内为买受人办理房地产权属证书，第3款约定了出卖人按日支付买受人房款的万分之一的违约金。两原告银行按揭贷款50万元，2015年4月17日以银行转账方式分两次支付剩余购房款65万元（其中包含契税、办证等费用见朱建忠2015年5月14日出具的收据）给被告朱建忠，履行了付款义务。涉案门面房屋已于2015年5月份交付使用，2015年5月12日，被告朱建忠书面承诺，关于协助办理相关手续如有违约，其本人自愿承担违约责任（违约金按房款的50%支付）。合同签订后，原告依约善意、全面地履行了合同义务。涉案房屋早已竣工验收被告公司于2017年8月31日办理了华房权证城关镇字第0××0号不动产总证，依照合同约定，被告应当为两原告办理不动产权证，但被告至今拒不履行合同义务，构成严重违约，三被告理应承担违约责任。 被告宏盛公司、刘玉容辩称，一、同意于五月底前办证，现案涉房屋已经报批、税费已核定，只待缴纳相关税费出证。办证税费按政策规定承担各自应承担部分，违约金问题曾与原告黄治龙沟通过，其表示不要违约金；二、关于税费问题，现已开具税费票据，但因原告没有及时缴费而被拉黑，故只能重新走缴纳税费的程序。 被告朱建忠辩称，一、本人仅作为介绍人，与原告黄治龙系朋友关系，介绍原告买房屋每间门面优惠了15万元左右，不应承担违约责任；二、希望宏盛公司尽快办证。 本院经审理认定事实如下：2013年1月31日，被告宏盛公司以出让方式取得位于华容县××镇××新区××路的地块的土地使用权［权证号为华国用（2013）第085-2号］,经批准宏盛公司在上述地块上建设商品房,定名“风尚国际Ｅ区”。被告宏盛公司于2014年10月24日取得“风尚国际Ｅ区”的房号106、107、108、109房屋产权登记证（权证号为华房权证城关镇字第0××0号）。“风尚国际Ｅ区”第002幢01层106、107号房屋的原买受人为案外人程少华，程少华通过中间人被告朱建忠将房屋转让给原告黄治龙。2015年4月17日原告孙立成、黄治龙分别汇款40万、10万元给被告朱建忠。2015年5月12日，被告朱建忠向原告黄治龙出具《承诺书》：“本人受程少华、刘湘平夫妇委托，通过刘玉容老总认可，将风尚国际106、107门面两间按壹佰壹拾伍万包干办证出售给黄治龙老总，签订网上签约合同前支付伍拾万元，网签备案后交清余款壹拾伍万元，剩下的部分办理银行按揭，并协助办理相关手续，如有任何违约本人愿承担违约责任（违约金按房款的50%支付）。”2015年5月14日，原告黄治龙支付被告朱建忠案涉房屋尾款15万元，被告朱建忠出具收条证明包税费办证，风尚所有门面款已清。 2015年5月14日，原告黄治龙、孙立成与被告宏盛公司签订《商品房买卖合同》，约定两原告购买宏盛公司开发建设的“风尚国际E区”第002幢01层106、107号两间商用门面，两间门面总建筑面积为122.6平方米，房屋价款总金额为100万元；第十五条关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.自360日后开始至出卖人提供齐全有效资料日期止，出卖人按日向受买人支付房款的万分之一的违约金，但因不可抗力、政府的有关法规政策变化或政府管理部门造成出卖人无法及时提供资料的不在此限”。同日，案涉《商品房买卖合同》在华容县房地产管理局登记备案。两原告银行按揭贷款50万元支付被告宏盛公司。 被告宏盛公司共收到购房款100万元，于2015年5月向原告黄治龙、孙立成交付案涉房屋。庭审中被告宏盛公司辩称申报税费后，因未收到原告办证费税而未及时缴纳税费被税务部门拉黑，需重新申报缴纳税费后产权登记机关才予以颁证。原告黄治龙、孙立成至今未取得案涉房屋的不动产权属证书。 以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、华容县房屋维修资金专折、房产局非住宅初始登记费缴款书、邮政储蓄银行汇款申请书、手续费收据、中国建设银行客户回单、朱建忠收据、承诺书、华房权证城关镇字第0××0号房产登记初始证明及房地产平面图、华国用（2013）第085-2号土地使用权证及宗地图、委托书及身份证、商品房买卖合同备案证明、水电费缴纳明细及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，一、关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。原告黄治龙、孙立成与被告宏盛公司签订的《商品房买卖合同》及被告朱建忠出具的《承诺书》，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。故对原告黄治龙、孙立成要求确认案涉《商品房买卖合同》有效的请求，本院予以支持。 二、关于被告宏盛公司与朱建忠的责任承担问题。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 首先，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”本案中，原告黄治龙、孙立成已依约向被告宏盛公司支付购房款100万元。被告宏盛公司已于2015年5月向两原告交付案涉房屋，因此，根据合同约定被告宏盛公司最迟应于2016年5月提供齐全有效资料以协助原告办理不动产权属登记，虽然被告宏盛公司辩称申报税费后，因未收到原告办证费税而未及时缴纳税费，需重新申报缴纳税费后产权登记机关才予以颁证，但该理由不足以抗辩其不予履行协助办证义务，被告宏盛公司仍须履行合同约定义务，因此，原告黄治龙、孙立成要求被告宏盛公司协助办理房屋权属证书的请求，本院予以支持。被告宏盛公司实际履行协助办证过程中因未收到原告办证费税未履行义务，原告请求其承担赔偿违约金，缺乏事实依据，故对该部分请求本院不予支持。 其次，被告朱建忠基于商品房买卖合同向原告黄治龙出具《承诺书》，双方之间形成权利义务关系，被告朱建忠在《承诺书》中向原告黄治龙承诺协助办理相关手续，原告黄治龙已依约向朱建忠支付办证手续费与税费，但原告黄治龙至今未取得不动产权属证书，被告朱建忠已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。但是，案涉《承诺书》系被告朱建忠向原告黄治龙出具而非向原告黄治龙、孙立成共同出具，故对于原告孙立成要求被告朱建忠协助办证的请求，本院不予支持。综上，原告黄治龙要求被告朱建忠协助办理房屋权属证书的请求，合法有据，本院予以支持。关于被告朱建忠的违约金计算标准，《承诺书》约定按购房款的50%计算，该违约金标准明显过高，现原告黄治龙自愿调低违约金标准，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“当事人以约定的违约金过高请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，原告黄治龙、孙立成未证明其因逾期办证而造成的实际损失数额,损失难以确定，要求被告朱建忠支付20万元违约金，系其对自身民事权益的处分，本院予以支持。 三、关于被告刘玉容的责任承担问题。根据合同相对性原则，被告刘玉容作为被告宏盛公司的法定代表人，其并非案涉《商品房买卖合同》的主体，合同所约定的义务对其不产生法律约束力，故被告刘玉容不负有协助原告办理不动产权属证书的义务，对原告黄治龙、孙立成要求被告刘玉容协助办理不动产权属登记并支付违约金的请求，本院不予支持。 综上，对原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020.12.29修正）第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告黄治龙、孙立成与被告岳阳市宏盛房地产开发有限公司于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告岳阳市宏盛房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告黄治龙、孙立成办理华国用（2013）第085-2号、华房权证城关镇字第0××0号“风尚国际Ｅ区”第002幢01层106、107号商品房房屋权属证书； 三、被告朱建忠于本判决生效后三十日内协助原告黄治龙办理华国用（2013）第085-2号、华房权证城关镇字第0××0号“风尚国际Ｅ区”第002幢01层106、107号商品房房屋权属证书； 四、被告朱建忠于本判决生效后三十日内向原告黄治龙支付逾期办证违约金20万元； 五、驳回原告黄治龙、孙立成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4700元，减半收取计2350元，由被告朱建忠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  谢冬冰 二〇二一年五月二十五日 法官助理彭觅叶 书记员刘博厚