四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1502民初3216号 原告：四川博南商务服务有限公司宜宾分公司，住所地：宜宾市翠屏区南岸西区C街区1幢1层14号，统一社会信用代码91511502567637635T。 负责人：苏晋川，总经理。 委托诉讼代理人：李航宇，四川胜邦律师事务所律师，执业证号：××。 委托诉讼代理人：曾瑞琦，四川胜邦律师事务所律师，执业证号：××。 被告：刘白平，男，1970年10月10日出生，汉族，住四川省长宁县。 被告：陈万珍，女，1973年8月8日出生，汉族，住四川省长宁县。 原告四川博南商务服务有限公司宜宾分公司（以下简称博南商务公司宜宾分公司）与被告刘白平、陈万珍物业服务合同纠纷一案,本院于2021年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告博南商务公司宜宾分公司的委托诉讼代理人曾瑞琦，被告刘白平到庭参加诉讼。被告陈万珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已缺席审理终结。 原告博南商务公司宜宾分公司提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳物业服务费5816元，垃圾费402元（计算自2015年6月1日至2020年12月31日）；2、请求判令被告按合同约定计算向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金1865元（计算自2015年6月1日至2020年12月31日）；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年5月22日，博南商务公司宜宾分公司与和兴房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理协议》，约定原告负责时代名筑的物业管理服务工作，业主负有缴纳物业费义务。被告为时代名筑1号楼5楼5号房屋业主，但被告自2015年6月1日至2020年12月31日一直未向原告缴纳物业管理费5816元。该户的产权面积为86.80m²,根据《前期物业管理协议》约定，被告应按照1元/m²的标准向原告交纳物业管理费，若逾期缴纳物业管理费，被告应从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的（3‰）向原告支付违约金。被告拒不缴纳物业管理服务费的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了一定的经济损失，同时妨碍了小区的统一管理，侵害了已缴费业主的合法权益。现依照相关法律规定，诉至法院，请求判如所请。 被告刘白平辩称：我不知晓原告与小区业主委员会签订了《物业服务合同》且原告并未尽到物业服务责任，空调外机占用绿化地带，小区广告收入没有进行公示；同时原告曾请所谓法律人士电话催缴物业费，但电话显示“广告推销”，不知道原告是否与传销或其它社会有关联。综上，我拒交物业费。 被告陈万珍未作答辩，也未提交证据。 原告围绕诉讼请求提交了原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证信息、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、被告不动产查档证明、原告催收照片等证据。被告刘白平围绕其答辩意见提交了图片4页，用以证明原告未尽到物业服务责任。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2012年3月12日，原告博南商务公司宜宾分公司与和兴房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定原告负责时代名筑的物业管理服务工作，业主负有缴纳物业费义务；住宅物业费收费标准为：电梯1.0元/平方米/月；本合同期限为小区业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订的物业服务合同生效时合同终止。该小区成立业主委员会后，2017年4月12日，翠屏区安阜街道时代名筑小区业主委员会与原告博南商务公司宜宾分公司签订《物业服务合同》，约定由原告为被告所在时代名筑小区提供物业服务，物业服务期限为5年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止。对物业费约定如下：1、住宅：电梯1.0元/平方米/月；2、商铺：1.5元/平方米/月；3、其它：住宅物业改为经营性物业1.50元/平方米/月；4、以上物业费收费标准不得高于物价部门核定的收费标准。同时约定：业主、物业使用人按季度交纳物业费，在每季度前五日履行缴费义务。如逾期7日以上交纳物业费的，从第8日起每日按应交金额的5‰收取违约金。合同还对双方的权利义务及违约责任进行了约定。 二被告系时代名筑1幢5楼5号房屋的业主，该房屋面积为86.80平方米，庭审中，经原被告确认，二被告自2015年6月1日至2020年12月31日止共计67个月，未交纳物业费及垃圾清运费。按合同约定计算，二被告差欠原告物业费5816元（86.80㎡×1.0元/月/㎡×67个月），垃圾清理费402元（6元/月/户×67个月）。原告提供物业管理服务期间，在小区环境卫生清洁、绿化带管理、小区设施日常维护等方面存在一定的瑕疵。 本院认为，博南商务公司宜宾分公司与和兴房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》及翠屏区安阜街道时代名筑小区业主委员会与原告博南商务公司宜宾分公司签订的《物业服务合同》，均系合同各方真实意思表示，不违反法律规定，合同依法成立并生效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，翠屏区安阜街道时代名筑小区业主委员会与原告博南商务公司宜宾分公司签订的物业服务合同对小区业主即本案二被告具有法律约束力。 业主只有基于正当理由才能拒绝交纳物业服务费。对于“正当理由”的判断，在不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出的抗辩，需要以诚实信用原则为基础，结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价，进而确定业主抗辩的正当理由能否成立，该正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。 本案中，被告提出原告未按合同约定履行物业服务义务，应提供物业服务存在质量瑕疵的初步证据，该证据应当具有一定的时效性，即应当举证证明物业服务企业未履行或者不完全履行物业服务义务具有长期性和普遍性。从被告提交的证据来看，原告在提供物业服务过程中确实存在着一定瑕疵，但被告所提交的证据不能够证明原告物业服务不到位存在长期性和普遍性。因此被告刘白平提出的抗辩理由不属于可拒交物业费的正当理由。二被告接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定支付物业服务费。经计算，自2015年6月1日至2020年12月31日止共计67个月被告拖欠物业服务费5816元，生活垃圾处理费402元。关于违约金问题。根据被告提交的照片，原告所提供的物业服务确实存在垃圾未及时清理、公共设施未及时维护、小区存在乱搭乱建等瑕疵，能够证明原告未全面履行合同义务，故原被告双方均存在违约行为，本院酌情认定原被告双方互负同等违约责任。因此，对原告的违约金请求，本院不予支持。 需要指出的是，二被告对于原告怠于履行物业管理职责的，可以积极地依法通过合法的途径向相关房屋行政管理部门反映，或向法院起诉，而不单是以消极地拒绝缴纳物业费来对抗，以免承担相应的违约责任。而物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主感受到良好的物业服务，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。本案中，原告博南商务公司宜宾分公司在提供物业管理和服务过程中确实存在诸多不足，应在今后的物业服务过程中秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，切实提高物业管理水平，与业主加强沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下： 一、被告刘白平、陈万珍于本判决生效后十日内共同向原告四川博南商务服务有限公司宜宾分公司支付2015年6月1日至2020年12月31日期间拖欠的物业服务费5816元及生活垃圾处理费402元； 二、驳回原告四川博南商务服务有限公司宜宾分公司的其他诉讼请求。 如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘白平、陈万珍共同负担。此款原告已预交，原告同意二被告直付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  曹 静 二〇二一年五月十三日 法官助理  陈相颖 书 记 员  雷秋兰