新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0102民初3320号 原告：杨波，男，1987年6月7日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：孙一宁，新疆旭光律师事务所律师。 被告：朱俊辉，男，1984年10月22日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 原告杨波与被告朱俊辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月21日公开开庭进行了审理。原告杨波的委托诉讼代理人孙一宁，被告朱俊辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨波向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告杨波与被告朱俊辉签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告朱俊辉向原告杨波返还租金2,000元；3．判令被告朱俊辉向原告杨波返还押金2,000元；4．判令被告朱俊辉向原告杨波支付违约金7,200元；5．本案诉讼费、邮寄费由被告朱俊辉承担。事实和理由：2020年3月18日，原告杨波与被告朱俊辉签订《房屋租赁合同》，约定原告杨波租赁被告朱俊辉位于乌鲁木齐市天山区西河坝路疾控中心小区*号楼*单元***室的房屋，租期为一年，自2020年4月1日起至2021年3月31日止，租金为每月2,000元。原告杨波于合同签订当日向被告朱俊辉交纳半年房租及押金14,000元，于4月入住租赁房屋，居住至7月时因发生疫情即搬出在其他地方居住。9月初原告杨波搬回租赁房屋时发现被告朱俊辉已将该房屋租赁给他人使用。之后原告杨波多次与被告协商返还押金及9月房租事宜，均遭拒绝。被告朱俊辉在双方租赁合同履行期间，未经原告杨波同意擅自将房屋另行租赁他人，已构成根本违约，故原告杨波起诉至法院，请求如诉。 被告朱俊辉辩称，不同意原告杨波的诉讼请求。原告杨波租住涉案房屋一个月后将该房屋打扫干净，告诉被告朱俊辉不再租住，让其对外出租。因此被告朱俊辉是在确定原告杨波不租的情况下才将涉案房屋重新对外出租，故被告朱俊辉不构成违约。 本院经审理认定事实如下：2020年3月18日，原告杨波与被告朱俊辉签订《房屋租赁合同》一份，合同甲方为被告朱俊辉，乙方为原告杨波。合同约定：“1．经甲乙双方协商，甲方自愿将位于乌鲁木齐市天山区西河坝路疾控中心小区*号楼*单元***号房租赁给乙方使用，房屋建筑面积90平方米，该房屋2室1厅。2．房租每月租金为2,000元，乙方在租住期间不按时交纳房屋租金甲方有权终止合同另租他人，乙方应自觉搬出。3．付款方式按微信支付，到期后乙方应提前30天向甲方缴纳房租。4．租期为1年，自2020年4月1日至2021年3月31日止。租住期满，双方可协商续约。5．租赁期间暖气费由甲方承担。乙方向甲方交付押金2,000元，合同终止后验房，无损坏物品退还乙方，有损坏物品的经双方协商赔偿价格。9．如若甲方单方解除合同，需提前30日通知乙方，并退还乙方所交剩余房租及押金。甲乙双方必须遵守合同，如有一方违约，必须向另一方支付违约金即年租金的30%。”合同签订当日，原告杨波通过微信扫码向被告朱俊辉支付半年租金12,000元及押金2,000元，共计14,000元。2020年9月30日，被告朱俊辉与案外人张远香签订《租房合同》，将涉案房屋出租于案外人张远香，租赁期限为一年，自2020年10月1日起至2021年9月30日止。庭审中，原告杨波陈述，2020年9月初，其发现被告朱俊辉将涉案房屋另行出租。被告朱俊辉陈述案外人张远香实际于2020年9月15日搬入涉案房屋。 以上事实有《房屋租赁合同》、微信账单、微信聊天记录截图、《租房合同》、当事人陈述及庭审笔录等证据予以确认并在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案所涉合同发生争议时间在民法典施行前，故应当适用当时的相关法律作为裁判依据。原告杨波与被告朱俊辉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法成立的合同双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。 双方签订的《房屋租赁合同》期限于2021年3月31日届满，本案立案时，该合同期限已经届满，解除合同已无必要，故本院对原告杨波要求解除涉案《房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持。依据本院查明事实，涉案《房屋租赁合同》履行过程中，双方并未协商一致解除合同，被告朱俊辉即将涉案房屋另行出租于案外人并交付使用。被告朱俊辉虽辩称原告杨波租住涉案房屋一个月后即表示不再租住，让其对外出租，其将涉案房屋另行出租于案外人系经过原告杨波的确认，对此，被告朱俊辉并未提供证据予以证明，原告杨波亦不认可。本院认为，如原告杨波确实在2020年5月向被告朱俊辉表示提前解除合同，被告朱俊辉应当与原告杨波进一步协商合同解除后的退款事宜，并及时将房屋另租他人，但双方并无此协商过程，被告朱俊辉系于2020年9月初将房屋另租他人。故被告朱俊辉的上述辩称理由不符合常理且无任何证据予以证实，本院对该辩称理由不予采信。被告朱俊辉在双方合同履行期间，将涉案房屋另行出租于案外人，导致双方的租赁合同无法继续履行，其行为构成根本违约，应当向原告杨波返还剩余房租，并承担违约责任。双方合同约定的租赁期限自2020年4月1日起至2021年3月31日止，原告杨波已支付2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金12,000元，被告朱俊辉自认案外人于2020年9月15日搬入涉案房屋，故2020年9月15日至2020年9月30日期间的租金1,066.67元【2,000元-（2,000元÷30天×14天）】，被告朱俊辉应当向原告杨波予以返还。 关于押金2,000元。被告朱俊辉在诉讼中未提出原告杨波有损坏物品等不予退还押金的辩称意见，且被告朱俊辉存在违约行为，故依据双方合同约定，被告朱俊辉应当向原告杨波返还押金2,000元。 关于违约金数额的认定。原告杨波主张被告朱俊辉构成根本违约，依照双方合同约定，应当支付年租金的30%即7,200元的违约金。被告朱俊辉辩称不同意原告杨波的诉讼请求，其不构成违约。本院认为，被告朱俊辉的该辩称理由可视为其认为原告杨波主张的违约金过高。原告杨波的实际损失系被告朱俊辉将涉案房屋另行出租后继续占用租金及押金期间的利息损失，以及因被告朱俊辉的违约行为而导致原告杨波租赁涉案房屋的合同目的不能实现，需另行寻找租赁物期间产生的损失。综合考虑被告朱俊辉的过错程度、原告杨波的损失情况等因素，本院认为，原告杨波主张的违约金过高，应当予以调整，本院酌情支持2,000元。 综上所述，原告杨波的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告朱俊辉返还原告杨波租金1,066.67元； 二、被告朱俊辉返还原告杨波押金2,000元； 三、被告朱俊辉支付原告杨波违约金2,000元； 四、驳回原告杨波的其他诉讼请求。 以上被告朱俊辉应给付原告杨波款项合计5,066.67元，于本判决生效后十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费40.00元（原告杨波已预交），由被告朱俊辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  杨晓燕 二〇二一年五月十二日 书记员  徐珊珊