山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民初155号原告(申请执行人)：济南农村商业银行股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：董兴磊，董事长。委托诉讼代理人：李婷婷，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫飞，山东国曜律师事务所律师。被告（案外人）：刘维娜，女，1989年9月18日出生，汉族，住山东省日照市。委托诉讼代理人：王荣泉，山东舜尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴鲁菲，山东舜尧律师事务所律师。被告（被执行人）：山东大舜天成置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘中胜，董事长。原告济南农村商业银行股份有限公司（以下简称济南农商行）与被告刘维娜、山东大舜天成置业有限公司（以下简称大舜天成公司）执行异议之诉一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南农商行的委托诉讼代理人李婷婷，被告刘维娜的委托诉讼代理人王荣泉到庭参加诉讼，被告大舜天成公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南农商行向本院提出诉讼请求：1.撤销山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01执异524号执行裁定书，恢复对济南市历下区山大路236号1号楼B-75号车位的执行（合同价款22万元）。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告大舜天成公司等金融借款合同纠纷一案已经贵院审理并生效，确定了原告对被告大舜天成公司名下位于济南市历下区山大路236号1号楼101（一）、102（一）、1-2401、1-2704、2-2401（房产证号：济房权证历字第097085号），济南市历下区山大路236号4号楼1-101（一）、1-103（一）至1-114（一）（房产证号：济房权证历字第104779号）的抵押物包括涉案车位，享有优先受偿权。案件在执行过程中（案号2020鲁01执恢138号），裁定拍卖上述抵押物包括涉案车位，根据被告刘维娜提供的证据，被告不能证明其已经在查封前签订了合法有效的买卖合同，并且支付了全部价款，也未证明在法院查封前已经实际占有使用车位，其也未提交证据证明非因被告自身原因未办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于办理执行异议、复议若干问题的规定》第28条，被告须符合所有四种规定的情况才可以排除强制执行。但根据被告在执行异议中提交的证据，不足以阻止、排除对涉案车位的强制执行，法院裁定中止涉案车位的执行，系认定事实有误，适用法律错误，原告对涉案车位享有抵押权，足以对抗被告的异议。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提出执行异议之诉，请求法院查明案件事实，判如所请。刘维娜辩称：刘维娜在法院查封涉案车位之前已与大舜天成公司签订了合法有效的车位买卖合同，支付了全部价款，并实际占有涉案车位，涉案车位未办理登记手续，非刘维娜原因所导致的。综上，刘维娜对涉案车位享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。大舜天成公司未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。济南农商行提交如下证据：证据1:1-1:执行裁定书（2020）鲁01执异458号；1-2:邮寄单；1-3:网上立案截图；共同证明:原告在法定期限内提出执行异议之诉。证据2：2-1：房屋权属证明；2-2：房屋分户图；2-3：他项权证；2-4：评估报告【鲁嘉和评2017第1756】、鲁广泰评房鉴字2019第746；2-5：建设工程规划许可证；2-6：2018鲁01民初609民事判决书；2-7：2020鲁01执恢138裁定书；共同证明:涉案车位所有权人系被告大舜天成公司,原告对涉案车位享有抵押权并且已经查封进入拍卖程序,被告并非车位所有权人,无法排除执行。证据3：3-1：案号（2020）鲁01执异286、382号裁定书；3-2:三份大舜天成物业管理处证明；证明:大舜天成物业管理处并未实际核实清楚业主到底何时、购买了哪个车位，完全是为了配合业主而在不核实的情况下出具虚假的证明材料，更使原告怀疑管理处出具此类说明的真实性。原告有理由怀疑大舜天成物业管理处与业主串通，损害原告的合法权益.刘维娜质证称：对证据1的真实性和证明目的均没有异议；对证据2真实性没有异议，对证明目的不认可，该证据无法证实涉案车位在抵押范围内，原告对涉案车位不享有抵押权，被告是涉案车位的买受人，足以排除强制执行；对证据3真实性没有异议，对证明目的不认可，大舜天成公司物业管理处作为小区车位的管理单位，给被告出具的相关证明符合案件事实，原告的质疑无事实依据。刘维娜提交如下证据：证据1：2016年4月15日，被告与大舜天成公司签订的《商品房买卖合同》一份。证明被告予2016年4月15日，以2264200元的价格购买了山大路236号1号楼2单元1304号房屋。证据2：2016年4月15日，大舜天成公司向被告出具的购房专用发票三张。证明被告已经交付2264200元购房款，并实际入住该房屋。证据3：2017年10月8日，大舜天成公司向被告出具的物业费收据一张。证明被告已经于2017年实际入住房屋，并缴纳了物业费。2018年-2020年度物业费收据丢失。证据4：2016年5月10日，被告与大舜天成公司签订的《车位买卖合同》一份。证明：2016年5月10日，被告刘维娜与大舜天成公司就购买山大路236号1号楼地下车位B-75号达成协议。被告以22万元价格购得上述车位。证据5：2016年5月10日，大舜天成公司出具的现金收据一张。证明：被告于签订合同当日，向大舜天成公司交付全部购车位款现金22万元。证据6：2016年5月11日、2018年5月11日，大舜天成公司出具的车位服务费两张。证明：被告已经实际交纳2016年-2021年车位使用管理费。证据7：2020年12月4日，大舜天成物业管理处出具的证明一份。证明2016年5月10日起，被告一直实际占有使用B-75号车位，并正常缴纳物业管理费。济南农商行质证称：对证据1、2共同质证：发票系复印件，对真实性不认可，没有房产证予以佐证，对于买卖的真实性不认可；对证据3真实性没有异议，但根据合同，物业公司非济南大舜天成物业管理有限公司，应由其出具。对证据4地下车位买卖合同，购买的是车位使用权而非所有权，被告对车位不享有所有权。对证据5车位款收据，22万元如此大额的收据,却是现金方式收取,未提交其他的，例如取现凭证等相关证明,原告认为无法证明实际支付了车位款。对证据6车位服务费，收款事项并未载明系涉案车位，并且仅有2016年、2018年部分收据，无法证明被告一直在占有使用。对证据7大舜天成物业管理处出具的说明，原告经查询工商信息，并未发现有“大舜天成物业管理处”，该机构没有主体资格，其出具的说明不具有真实性，不能证明被告购买了车位并一直使用，应当由其所在的物业公司出具证明，且证明没有落款日期,无法证明是何时出具,“正常使用至今”中“至今”是何时。综上，被告未提交证据证明其在法院查封前签订了合法有效的买卖合同，也未实际支付了车位款，也无法证明在法院查封前对涉案车位已经实际合法占有，也未证明是非被告原因导致未办理过户登记，而原告对一号楼整个车库以及车位享有抵押权，根据《最高人民法院关于办理执行异议、复议若干问题的规定》第27、28条规定，不足以阻止、排除对涉案车位的强制执行，被告请求解除对涉案车位的查封，停止对涉案车位的评估拍卖等，于法无据，应不予支持。对上述证据，本院经审理认为，济南农商行提交的证据1、2具有真实性，且与本案具有关联性，本院予以采纳。刘维娜提交的证据，济南农商行虽对上述证据不予认可但未提交相反证据予以反驳，上述证据之间能够相互印证且与本案存在关联性，本院予以采纳。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：济南农商行与山东雷泽经贸有限公司（以下简称雷泽公司）、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月22日作出(2018)鲁01民初609号民事判决，判决：一、雷泽公司于判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金2005万元、利息500375.58元及赔偿济南农商行律师代理费损失86600元；二、雷泽公司于判决生效之日起l0日内偿还济南农商行借款本金599.9万元、利息144679.36元及赔偿济南农商行律师代理费损失25872元；三、济南农商行对大舜天成公司提供的(济南农商行营业部)抵字(2017)年第02-007号《抵押合同》项下抵押房产[位于济南市历下区山大路236号1号楼l01(-)、102(-)、1-2401、1-2704、2-2401(房产证号：济房权证历字第097085号)]在判决第一项所确定的债权范围内享有优先受偿权；四、济南农商行对大舜天成公司提供的(济南农商行营业部)抵字(2017)年第02-008号《抵押合同》项下抵押房产位于济南市历下区山大路236号4号楼l-101(-)、1-103(-)至1-114(-)(房产证号：济房权证历字第l04779号)在判决第二项所确定的债权范围内享有优先受偿权；五、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美对判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任。六、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美在履行判决义务后，有权向雷泽公司追偿。2018年4月19日，本院作出(2018)鲁01民初609号民事裁定，冻结雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美、李海岭的银行存款2750万元或查封、扣押其相应价值的财产。2018年4月23日，本院作出(2018)鲁01民初609号协助执行通知，查封大舜天成公司名下证号为济房权证历字第097085号证下历下区山大路236号1号楼l01(-)、102(-)、1-2401、1-2704、2-2401房产；4号楼l-101(-)、1-103(-)、l-104(-)、1-105(-)、1-106(-)、1-107(-)、1-108(-)、1-109(-)、1-110(-)、1-111(-)、1-112(-)、1-113(-)、1-114(-)号房产(包括涉案车位)。查封期限三年，自2018年4月23日至2021年4月22日。2020年7月21日，本院作出（2020）鲁01执恢138号执行裁定书，载明：“本院在执行申请执行人济南农商行与雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美金融借款合同纠纷一案中，责令被执行人依法履行本院作出的（2018）鲁01民初609号民事判决书确定的义务。但被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务。本院以（2018）鲁01民初609号裁定书查封被执行人大舜天成公司名下位于济南市历下区山大路236号1号楼1-2401、1-2704、2-2401、l01(-)、102(-)房产证号为济房权证历字第097085号；4号楼l-101(-)、1-103(-)、l-104(-)、1-105(-)、1-106(-)、1-107(-)、1-108(-)、1-109(-)、1-110(-)、1-111(-)、1-112(-)、1-113(-)、1-114(-)号房产证号为济房权证历字第104779号的房产。申请执行人申请拍卖以上部分财产清偿债务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条规定，裁定如下：拍卖被执行人大舜天成公司名下位于济南市历下区山大路236号1号楼1-2401、1-2704、2-2401、l01(-)、102(-)房产证号为济房权证历字第097085号的房产；1号楼、4号楼产权证书分别为济房权证历字第097085号、第104779号的地下车位及地下室。”执行过程中，刘维娜向本院提出书面异议，请求解除对济南市历下区山大路236号1号楼B-75号车位的查封。2020年12月25日，本院作出（2020）鲁01执异524号执行裁定书，裁定：中止对位于济南市历下区山大路236号1号楼1-101（一）B-75车位的执行。济南农商行对该裁定不服，提起本诉。另查明，2016年5月10日，刘维娜与大舜天成公司签订《车位买卖合同》一份，合同约定：刘维娜此次购买大舜天成地下停车场B-75号停车位的使用权，价格为22万元。当日，刘维娜向大舜天成公司支付车位款22万元。2020年12月4日，大舜天成物业管理处出具《证明》两份，载明：济南市历下区山大路236号大舜天成小区1号楼2单元1304室业户刘维娜，于2016年5月10日购买了位于小区1号楼下B-75号车位，车位自购买之日起车位管理费一直正常缴纳，未拖欠，并且正常使用至今。本院认为，本案争议焦点系刘维娜对涉案车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。刘维娜系商品房及涉案车位的使用权买受人，其主张涉案车位应排除执行，可以参照上述规定予以处理。本案中，涉案车位属于大舜天成公司与住宅配套使用的车位。刘维娜系涉案车位所在小区的业主，早于法院查封之前与大舜天成公司签订了合法有效的车位使用权买卖合同并支付了全部价款，大舜天成公司已经向刘维娜实际交付了涉案车位，刘维娜取得了涉案车位的合法使用权，并至今仍占有使用涉案车位，其对涉案车位享有合法的财产权益，足以排除强制执行。故，济南农商行主张继续执行涉案车位的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，济南农商行的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告济南农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费4600元，由原告济南农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  刘继英人民陪审员  段巧华人民陪审员  曹 燕二〇二一年五月六日书 记 员  李姗姗