黑龙江省友谊县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0522民初210号原告：马国玲，女，1973年5月4日出生，汉族，系农民，住黑龙江省友谊县。被告：三亚尚达房地产咨询有限公司，住所地：三亚市吉祥街4号一层（已吊销）。法定代表人：才华，系该公司董事长。被告：王瑞玮，男，1961年11月26日出生，汉族，无职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被告：黄旭钢，男，1971年11月14日出生，汉族，无职业，住黑龙江省。第三人：高占玲，女，1969年9月28日出生，汉族，无职业，住黑龙江省双鸭山市集贤县。委托代理人：侯晓光，系黑龙江李核章律师事务所律师。原告马国玲与被告三亚尚达房地产咨询有限公司、王瑞玮、黄旭钢、第三人高占玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告马国玲、被告王瑞玮、第三人高占玲到庭参加诉讼。被告三亚尚达房地产咨询有限公司、黄旭钢未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马国玲向本院提出诉讼请求：1.请求确认2016年10月21日的楼房认购书合法有效；2.请求被告三亚尚达房地产咨询有限公司、王瑞玮、黄旭钢在涉案房屋具备办理产权登记条件时协助原告马国玲办理产权登记手续。事实和理由：2016年10月21日原告与被告在友谊农场一分场兴隆嘉园签订《楼房认购书》，购买兴隆嘉园5号楼3单元501号楼房，面积86.75平方米，价格50000.00元，原告履行了交款义务。被告收取了购房款50000.00元，并在收据上盖有兴隆嘉园公章及王瑞玮名章，原告交纳了小区物业费并实际入住。2017年原告发现第三人搬入该楼房，经询问得知，被告友谊农场一分场兴隆嘉园与第三人就案涉房屋又签订了一份楼房认购书，导致此楼房一房二卖，原告的合法权益受到严重损害，有房不能居住。现原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的合理诉请。被告王瑞玮辩称，我没收过原告钱，我没卖过原告房子，当时公司把公章交给了黄旭国，黄旭钢回来后交给黄旭钢，他们是兄弟关系，公司有规定关于卖房，怎么卖的我不知道。关于合同认定书我认为无效，争议的房屋已经卖出去了，卖给李玉伟。李玉伟转给高占玲了。这个事情我没有参与，他们之间买卖房屋具体事情我不知道。我不应该承担责任。被告三亚尚达房地产咨询有限公司、黄旭钢未作答辩。第三人高占玲述称，不同意原告的诉讼请求，一、原告所提诉讼请求超诉讼时效，不应得到法院支持；二、该诉争房屋为第三人所有，第三人于2017年9月26日购得该房屋，并于当日实际交付购房款至友谊××××楼处，由该售楼处出具加盖现金收取收据一份及兴隆嘉园交房通知书一份，并将该房屋钥匙交于第三人，第三人实际占有使用至今，该房屋所发生的自2017年至2020年11月27日所有水电费、物业费、取暖费等均由第三人支付。故原告起诉被告可以其他案由主张权利，不得损害第三人的合法权益；三、根据《物权法》第十五条之规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干解释》，原告方是否与被告方订立了商品房买卖合同，第三人持有异议，而第三人基于如发生一房二卖情况也应该由第三人取得该房屋的所有权，其符合法律规定中均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有该房屋的情形。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以保护第三人的交易安全。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，证据一、购房合同一份，证明该房屋2016年在黄旭钢手里购买。被告王瑞玮认为该份证据没有其本人签字，合同上是打印的，正常都是手写的。合同是后签的，2016年黄旭钢还在服刑期间。第三人对该份证据的真实性有异议，因该份证据不符合售楼处制式合同标准，制式合同关于位置编号、价款、付款方式均应是手写，而非打印而成。另外该份合同没有原告签字，原告签字部位也均为打印形成，不符合合同签订的必要条件，该份合同中所有需要手写部分所打印的字迹均颜色深于合同所载明其他的内容，而且该合同甲方“王瑞玮”没有签字，仅系一枚名章，其公章大小也与我方合同公章大小不一致。原告合同中对于该房屋建筑面积86.75明显为后期合成，其超出了合同所载明内容的范围，并且该面积没有下划线。本院认为，被告王瑞玮及第三人的质证意见成立，对该证据不予采信。证据二、收据一份，证明原告于2016年10月21日将购房款50000.00元交给王瑞玮。被告王瑞玮有异议，该收据不是其本人写的，其也没有收到过该笔房款。第三人对该份证据的真实性有异议，该份收据所谓的“出具人”王瑞玮，当庭否认的该份收据的真实性，证明该份收据是不存在的，原告也没有向相应的被告缴纳过购房款。本院认为，被告王瑞玮否认收到该笔购房款的事实，原告无其他证据予以佐证，且50000.00元购房款也不符合当时该楼房的市场价值，故对该证据不予采信。证据三、兴隆嘉园交房通知书一份，证明该房屋是原告购买。被告王瑞玮对该份证据的真实性有异议，该份证据上没有公章。第三人对该份证据的真实性有异议，因该份证据并非原件，而且该复印件上也没有体现公章，故我方对该份证据请求人民法院不予采信。本院认为，该证据原告未提交原件，且原告提交的复印件没有盖公章，本院对该证据不予采信。第三人向本院提交如下证据，证据一、友谊农场一分场兴隆嘉园小区楼房认购书一份，证明第三人于2017年9月26日与友谊县一分场兴隆嘉园小区售楼处签订购房合同，约定购买兴隆嘉园5号楼3单元501室，建筑面积为86.75平方米，单价为1700元/平方米，总价款为147475.00元，该合同中有王瑞玮本人签字以证明该合同的真实性。原告认为开发商已经把房子卖给原告了，却再次进行买卖。被告王瑞玮对该份证据没有异议。该份合同是黄旭国出具的。证据二、收据一份，证明第三人于2017年9月26日缴纳了购房款147475.00元，经手人为李玉伟，在收据编号处有王瑞玮签字，证明该份收据的真实性。原告认为其也有购房票据。被告王瑞玮认可该收据名字是其本人签字，对该份证据没有异议。证据三、友谊园区管委会兴隆嘉园物业收费票据一张，证明在第三人占有使用该房屋期间缴纳了取暖费、物业费，证明该房屋自合同签订之日起一直由第三人占有使用至今。原告及被告王瑞玮均无异议。证据四、兴隆嘉园交房通知书一份，证明2017年9月26日由兴隆嘉园售楼处将诉争房屋交付给第三人。原告及被告王瑞玮均无异议。证据五、高占玲转账记录一份，证明高占玲于2017年9月26日即签订购房合同当日向经手人李玉伟转款192000.00元，其中包括购房款。原告及被告王瑞玮均无异议。第三人高占玲的以上证据原告及被告王瑞玮对真实性均无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：友谊农场一分场兴隆嘉园小区是由三亚尚达房地产开发有限公司开发，由哈尔滨众志建筑公司施工建设，该小区施工实际管理人为李学斌（已去世），李学斌去世后，由王瑞玮和黄旭钢对该小区负责管理和销售。2017年9月26日，第三人高占玲通过李玉伟与兴隆嘉园签订楼房认购书，约定：被告兴隆嘉园将位于友谊农场一分场兴隆嘉园小区5号3单元501号，面积86.75平方米的房屋出售给高占玲，房屋单价1700.00元/平方米，总价款147475.00元，高占玲以转账形式一次性交齐购房款。合同落款处盖有友谊农场一分场兴隆嘉园合同专用章及甲方经办人李玉伟、王瑞玮签字。第三人高占玲对该房屋已经装修并且入住。本院认为，第三人高占玲购买位于兴隆嘉园5号楼3单元501室房屋，双方签订了书面的《楼房认购书》，被告王瑞玮认可合同的真实性，兴隆嘉园也已向高占玲交付了案涉房屋，原告已实际占有使用该房屋，双方均已履行了各自的合同义务，故高占玲与兴隆嘉园之间的房屋买卖合同成立。而原告马国玲向本院提交的《楼房认购书》被告王瑞玮对该合同不予认可，该合同书中没有合同买卖双方的亲笔签名，且原告也未能提交其他证据证明该合同的真实性，故本院无法确认该合同的真实性，对该合同不予采信。且原告出具的50000.00元购房款的收据也不符合该楼房的市场价值。另外，被告黄旭钢虽未到庭参加诉讼，但本院于2021年4月16日对其作出询问笔录，黄旭钢否认代表兴隆嘉园收到马国玲50000.00元购房款的事实，马国玲持有的《楼房认购书》系案外人王明找到黄旭钢让其为马国玲出具的楼房认购书，而王明既非兴隆嘉园售楼处的工作人员，也非王瑞玮或者黄旭钢授权的委托代理人，原告马国玲与王明之间的纠纷，原告可另案主张。原告马国玲与兴隆嘉园之间买卖合同法律关系不成立，故原告请求确认2016年10月21日的楼房认购书合法有效的及要求三被告协助原告办理产权登记手续的诉讼请求本院不予支持。被告三亚尚达房地产咨询有限公司、黄旭钢未到庭参加，本院视为其放弃权利，依法缺席判决。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告马国玲的诉讼请求。案件受理费525.00元，由原告负担。（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审判员  栾和全二〇二一年五月二十一日书记员  张 鹏附相关法条：一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。三、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。