辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽05民终435号 上诉人（原审被告）柳佳君，女，1978年6月11日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无职业，现住辽宁省本溪市明山区。 上诉人（原审被告）黄素秋，女，1969年9月22日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本溪市第三纺织厂退休职工，现住辽宁省本溪市明山区。 二上诉人共同委托诉讼代理人刘俊男，本溪市明山区明达法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）张立贤，女，1944年10月8日出生，汉族，辽宁省本溪市人，市委党校退休职工，现住辽宁省本溪市平山区。 委托诉讼代理人袁如明，男，1955年10月10日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本溪市合金厂退休职工，现住辽宁省本溪市平山区。 上诉人柳佳君、黄素秋与被上诉人张立贤因房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市平山区人民法院（2020）辽0502民初2497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。 柳佳君、黄素秋上诉请求：1.撤销或改判一审判决，二审法院应认定柳佳君、黄素秋不欠张立贤租金，张立贤应返还柳佳君、黄素秋500元押金。2.诉讼费用由张立贤承担。事实与理由：原审认定柳佳君、黄素秋给付张立贤九千五百元租赁费事实错误。柳佳君、黄素秋不欠张立贤任何款项，而张立贤应赔偿柳佳君、黄素秋因租房期间漏水修复费和停业损失共计2000元及张立贤故意隐瞒欺骗柳佳君、黄素秋门前地号非其所有而导致柳佳君、黄素秋高额租赁门前地号而损失的4300元。柳佳君、黄素秋认为因门前地号之事，又因疫情及政府令，且张立贤口头承诺柳佳君、黄素秋免交2020年3月5日至2020年6月末的租金应予支持。2020年7月、8月这两个月临时租金为每月1000元。柳佳君、黄素秋认为一审程序违法，书记员与张立贤存在亲属关系应自行回避而没有回避。 张立贤提出答辩意见：不同意柳佳君、黄素秋的上诉请求，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。 张立贤向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令柳佳君、黄素秋给付张立贤房屋租金18000元；2.要求柳佳君、黄素秋将案涉房屋的上下水管道恢复原状，如不能恢复原状则要求柳佳君、黄素秋赔偿原告20000元；3.诉讼费由柳佳君、黄素秋承担。 一审法院认定事实：张立贤为平山区中心街22栋1单元1层3号房屋的所有权人。2019年9月5日，张立贤与柳佳君、黄素秋双方签订房屋租赁协议，约定张立贤将上述房屋出租给柳佳君、黄素秋使用，租期为两年，自2019年9月5日起至2021年9月5日止，每月租金3000元。柳佳君与黄素秋一次性支付半年租金为18000元，下次房租提前半个月支付给张立贤，张立贤收取押金500元。该协议第七条约定“如租赁期间因漏水等灾害造成房屋一切损失由乙方自行承担，与甲方无关”。合同签订后，柳佳君与黄素秋缴纳张立贤2019年9月5日至2020年3月5日间的房屋租金计18000元。 2020年6月29日，张立贤书写收条一份，内容为“收条，今收到7月8月门市临时租金二个月2000元（柳佳君交），张立贤收，2020年6月29日”。2020年9月1日，张立贤收回上述房屋。现张立贤以柳佳君、黄素秋拖欠租金为由提起本案诉讼。 一审法院认为，可以明确张立贤与柳佳君和黄素秋于2019年9月5日签订房屋租赁协议书，约定租赁期限为两年，自2019年9月5日起至2021年9月5日止，月租金3000元，该协议不违反法律规定，双方应按照租赁合同履行各自的义务，因此首先应考量柳佳君提出的相应减免租金情形是否成立。柳佳君向原审法院共提出以下抗辩意见：一是根据2020年6月29日张立贤书写的收条内容为“临时租金”，据此可以确定双方已解除原房屋租赁协议，双方转为不定期租赁合同关系；二是疫情期间双方已经达成减免租金协议；三是张立贤在签订合同时门前地号已由他人使用，该行为对柳佳君和黄素秋构成欺诈；四是租赁房屋曾发生跑水给柳佳君和黄素秋造成相关损失。分别论述如下：一、是否因收条内容为“临时租金”而确定双方已解除原房屋租赁协议。因案涉房屋租赁协议书中未约定协议解除条款同时案件亦不存在法定解除情形，故仅考量双方是否符合协商一致解除租赁合同情形。因“临时”二字有多种含义，可以解释为按张立贤理解解释也可以按柳佳君、黄素秋理解解释，无法确认“临时”即为双方存在协议解除租赁合同的含义。在柳佳君、黄素秋无其他证据予以佐证且张立贤不予认可的情况下，对该抗辩理由不予支持。二、疫情期间双方是否达成减免租金协议。按上一部分论述，在柳佳君、黄素秋无证据证明双方已达成减免租金协议的情况下，对柳佳君、黄素秋主张此项抗辩不予支持，但因新冠疫情为不可抗力事件，辽宁省政府在2020年1月26日发布的1号令明确禁止人员聚集，之后发布命令于2020年3月22号店铺可以重新开业，在此期间疫情对商业经营产生巨大影响，虽柳佳君、黄素秋此项抗辩不予支持，但因其抗辩亦包含因疫情应减免租金的含义，故酌定因新冠疫情导致的不可抗力事由，减免柳佳君、黄素秋两个月租金的交纳义务。三、张立贤在签订合同时门前地号已由他人使用，是否构成对柳佳君、黄素秋欺诈。因柳佳君、黄素秋未举证证明对其构成欺诈，且案涉房屋门前地号并未在合同中列明为租赁物，门前地号亦非该租赁房屋的附属面积，张立贤对门前地号亦无权对外出租。故对柳佳君、黄素秋辩称欺诈的理由不予支持。四、租赁房屋曾发生跑水造成柳佳君、黄素秋相关损失。双方当事人在租赁协议中明确约定“如租赁期间因漏水等灾害造成房屋等一切损失由乙方自行承担，与甲方无关”，柳佳君、黄素秋辩称该跑水管道系主管道不应由其承担责任，但其未提供证据证明且在租赁协议中并未明确区分主管道或支管道责任，因此不予采信。其次，黄素秋辩称其于2019年11月份已退出与柳佳君合伙经营，不应对后续发生的租房款承担给付义务，因其退出合伙是与柳佳君合伙内部之间的约定，不能基于此对抗张立贤。综上，柳佳君、黄素秋应共同给付张立贤租金9500元。关于张立贤主张的要求柳佳君、黄素秋将案涉房屋的管道恢复原状，因其未提供证据证明，不予支持。据此，一审法院判决：一、柳佳君、黄素秋于判决生效之日起十日内共同给付张立贤租金9500元；二、驳回张立贤其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元（张立贤已预交），减半收取，由张立贤负担325元，由柳佳君、黄素秋负担50元。 本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的基本事实。 另查明：上诉人柳佳君与被上诉人张立贤口头补充约定2020年7月、8月的租金为每月1000元，上述事实有柳佳君在二审期间提供的录音资料及原审卷宗载卷为凭。 本院认为：依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人柳佳君、黄素秋与被上诉人张立贤之间签订的房屋租赁协议书，不违反法律的强制性规定，合法有效。 关于上诉人柳佳君、黄素秋提出的因张立贤应赔偿柳佳君、黄素秋租房期间漏水修复费用和停业损失2000元及张立贤故意隐瞒门前地号非其所有而导致柳佳君、黄素秋高额租赁他人门前地号损失4300元，故柳佳君、黄素秋不欠张立贤任何款项的上诉意见，因柳佳君、黄素秋未提供证据予以证明其主张且张立贤对柳佳君与黄素秋的该项上诉请求不予认可，故对上诉人柳佳君和黄素秋的该项上诉意见本院不予支持。 关于上诉人柳佳君、黄素秋提出的应免交2020年3月5日至2020年6月末租金的上诉请求，一审判决已作详实论述，本院在此不再赘述。 关于上诉人柳佳君、黄素秋提出的被上诉人张立贤应返还押金五百元的上诉请求，因一审法院对此项内容已经做出裁判，返还了柳佳君、黄素秋的押金500元，故本院对其该项上诉主张不予支持。 关于上诉人柳佳君、黄素秋提出的2020年7月份、8月份每月临时租金1000元的上诉意见，因柳佳君在二审庭审期间提供新证据视听资料，该证据载明被上诉人张立贤与柳佳君口头达成2020年7月、8月临时租金为每月1000元，因双方当事人为完全行为能力人，故对双方达成的一致意思表示，本院予以认可，故对上诉人刘佳君、黄素秋的该项上诉意见本院予以支持。由于柳佳君、黄素秋于2020年9月1日倒出房屋，故应扣除2020年9月1日至2020年9月5日的房屋租金489.15元（每日按97.83元计算），柳佳君、黄素秋应共同给付张立贤租金5010.85元。 关于上诉人柳佳君、黄素秋提出的一审程序违法的问题，因柳佳君、黄素秋没有提供证据予以证明其主张，故本院对上诉人柳佳君、黄素秋该项上诉意见不予支持。 综上，上诉人柳佳君、黄素秋的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销辽宁省本溪市平山区人民法院（2020）辽0502民初2497号民事判决； 二、上诉人柳佳君、黄素秋于本判决生效之日起十日内共同给付被上诉人张立贤租金五千零十元八角五分； 三、驳回被上诉人张立贤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费三百七十五元，由上诉人柳佳君、黄素秋共同负担一百零四元，由被上诉人张立贤负担二百七十一元；二审案件受理费五十元，由上诉人柳佳君、黄素秋共同负担二十六元，由被上诉人张立贤负担二十四元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  刘立志 审判员  高广明 审判员  高 伟 二〇二一年五月二十七日 法官助理王晓雪 书记员回娜 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。