广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初12123号原告：骆扬（兼原告骆汉明委托诉讼代理人），男，1984年10月3日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。原告：骆汉明，男，1955年6月14日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被告：余锦嫦，女，1987年6月28日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：余锦萍（兼余锦嫦委托诉讼代理人），女，1986年1月11日出生，汉族，住广州市越秀区。原告骆汉明、骆扬诉被告余锦萍、余锦嫦共有纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骆汉明、骆扬（兼原告骆汉明委托诉讼代理人），被告余锦萍（兼被告余锦嫦委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、原告要求与被告余锦萍、余锦嫦分割位于广州市越秀区三拱直街7号705房的房屋财产。2、被告余锦萍、余锦嫦支付位于广州市越秀区三拱直街7号705房的房屋份额占用费83600元（自2014年10月11日至2021年4月30日，按1100元/月标准计付）。事实和理由：根据广州市越秀区人民法院作出（2014）穗越法民三初字第2513号民事判决书：己判决原告骆汉明、骆扬分别享有位于广州市越秀区三拱直街7号705房的四分之一房屋产权份额。由2014年10月11日至今，与被告余锦萍、余锦嫦私下多次沟通，对方态度恶劣并对原告要求不予理睬，一直强行霸占其房屋的使用权并且未支付期间的使用费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条和《物权法》第94条规定特提出诉讼，请贵法院依法支持原告的诉讼请求。此外，原告认为，被告占用原告的房屋份额，依法应当停止占用并支付由2014年10月11日至今的房屋份额使用费，同时申请分割该房屋财产。为保护原告的合法民事权益，现向贵法院提起诉讼。被告辩称：针对原告所述的（2014）穗越法民三初字第2513号民事判决书第2页，当时庭审法官已经清晰对原告解释其增加诉求的申请超过了法定的限期。同时案号为（2020）粤0104民初37301号庭审中，法官清晰地查明了被告从来没有阻拦对方使用房子，也查明了原被告双方就该涉案房屋的使用费从未约定从未协议，而且原告从未主张，原告需证明我方妨碍其行使权力和实际损失，原告不履行自己权益与我方无关，我方也是该涉案房屋产权人之一，且原告诉请时效已经超过三年，不应予以支持，且该使用费金额过高。经审理查明：2009年10月22日，广东省畜产进出口集团公司（以下简称广东畜产公司）作为卖方（甲方）与骆汉明、骆扬、余锦萍、余柱年作为买方（乙方）签订了《房地产买卖合同》，其中约定：“第一条、甲方将自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方……（一）该房地产坐落在广州市东山区东华西路三拱直街7号705房，房地产权证号：穗房地证字第××号。（二）房屋类型（使用性质）为住宅。建筑结构为钢筋混凝土，层数8，建筑时间1983年，房屋建筑面积29.06平方米，套内建筑面积26.3114平方米……用途为居住……第二条、上述房地产买卖双方经协商一致，商定房地产交易价格为人民币141342元整。甲、乙双方经协商一致，乙方按下列第1种方式按期付款：1.一次性付清等”。2009年7月8日原告骆汉明向广东畜产公司通过银行转账方式支付了42000元。同年10月10日，原告骆汉明向广东畜产公司通过转账汇款方式支付了99342元，两原告、两被告于2010年1月15日缴纳了契税1414元，以及房屋登记费、证书工本费、房地产交易手续费等。2010年2月25日，广州市国土资源和房屋管理局向骆汉明、骆扬、余锦萍、余柱年对涉案房屋办理了产权登记并颁发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。据该房地产权证记载，房屋属于骆汉明、骆扬、余锦萍、余柱年共同共有，通过购买取得房屋所有权，建筑面积29.06平方米，套内建筑面积26.31平方米。被告向本院提交了以下证据：常住人口登记卡、日字第36号《房屋租赁合约》、房租及水电费收据、《广州市管道煤气供用合同》，以证明涉案房屋在出售前后一直由其租住，出租方有意将其按照“弃租买产权”的价格出售给被告。其中，余柱年（乙方）与广东省日用品工业公司（甲方）于1985年12月31日签订日字第36号《房屋租赁合约》，约定余柱年承租涉案房屋，起租日期为1985年12月1日，对租赁期限没有约定，乙方承租甲方代管、托管、“双代”房屋，在发还原房主时，甲方得终止租约等；房租水电费收据载明了1999年、2000年余柱年交纳相关费用的情况；《广州市管道煤气供用合同》系余柱年与广州市煤气公司就涉案房屋管道煤气供应签订的合约，签约时间为1998年7月10日，没有约定合同起止期限。原告对被告提交的前述证据的三性均予认可。另查明，两原告曾于2014年10月11日向本院提出诉讼请求，要求：1.被告余锦萍、余柱年向原告骆汉明支付广州市越秀区东华西路三拱直街7号705房的购房款70671元及其利息22862.23元（按照中国人民银行同期贷款利率的标准从2009年10月22日至被告实际付清之日止）；2.对广州市越秀区东华西路三拱直街7号705房依平均份额按份共有进行分割。本院于2015年10月10日作出（2014）穗越法民三初字第2513号民事判决书，判决：一、余柱年、被告余锦萍自本判决生效之日起15日内一次性向原告骆汉明返还20671元及其相应利息（利息自2014年10月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；二、广州市越秀区东华西路三拱直街7号705房分别由原告骆汉明占有四分之一产权份额，原告骆扬占有四分之一产权份额，余柱年、被告余锦萍共同共有二分之一产权份额；三、驳回原告骆汉明、骆扬的其他诉讼请求。上述判决作出后，被告余锦萍、余柱年不服向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2015年12月31日作出(2015)穗中法民五终字第5766号生效民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书于2015年12月30日发生法律效力。另根据粤（2016）广州市不动产权第00256794号载明，广州市越秀区东华西路三拱直街7号705房建筑面积29.06平方米，共有情况：骆扬?、骆汉明?、余锦萍、余柱年共同共有?，房屋属于楼梯楼。此外，两原告系父子关系，余柱年系两被告父亲，两被告是姐妹关系。2021年2月25日，两原告向本院提出本案诉讼请求。在本案庭审过程，本院询问双方关于房屋分割方案，原告要求以拍卖、变卖后所得价款后双方依照份额予以分割，被告则要求按照实物进行分割。双方确认涉案房屋具体结构为一厨房、一厕所、两个房间、一个阳台。此外，原告未能提供证据证明提起本案诉讼前曾向两被告主张过房屋使用费。在本案庭审过程中，两原告申请撤回余锦嫦支付位于广州市越秀区拱直街7号705房的房屋份额占用费的诉讼请求。另，两原告表示不对涉案房屋的房屋使用费进行评估，要求按照房管部门公布的同期同地段房屋租金参考价计算。另查明，余柱年于2019年4月18日死亡，原告、被告确认广州市越秀区东华西路三拱直街7号705房中余柱年的产权份额还未办理继承分配手续。本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第三百零四条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。根据已生效(2015)穗中法民五终字第5766号生效民事判决书载明，广州市越秀区东华西路三拱直街7号705房分别由原告骆汉明占有四分之一产权份额，原告骆扬占有四分之一产权份额，余柱年、被告余锦萍共同共有二分之一产权份额。两原告作为涉案房屋的共有权人，依法对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。因涉案房屋建筑面积29.06平方米，套内建筑面积26.31平方米，实物分割将有损房屋使用价值价值的，现两原告诉请对该房屋通过折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割，是对共有财产行使所有权的内容之一，合情合理理应支持，但因余柱年于2019年4月18日死亡，双方亦确认对涉案房屋依法属于余柱年遗产部分未办理继承手续，现涉案房屋的共有份额的权利主体因继承、遗赠等事实导致产权所有情况不明晰，故两原告要求对涉案房屋折价或者拍卖、变卖取得的价款进行分配，本院暂难以支持。至于房屋使用费问题，如上文所述，两原告作为涉案房屋的共有权人，依法对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。现涉案房屋由余锦萍一人管理使用，其理应向两原告支付其相应份额的房屋使用费。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。现两原告未能提供证据证明在提起本案诉讼前曾向被告余锦萍主张过权利，故2018年2月26日以前房屋使用费本院不予支持，至于房屋使用费标准，因双方对于房屋使用标准并未达成一致协议，现两原告要求按广州市房管部门公布的同期同地段房屋租金参考价进行计算符合公平原则，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》一百八十八条、第二百四十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告余锦萍向原告骆汉明、骆扬一次性支付2018年2月26日至2021年4月30日止的关于广州市越秀区三拱直街7号705房的房屋使用费（其中,2018年2月26日至2018年12月31日，按37元/月/平方米×29.06/2平方米计付;2019年1月1日至2019年12月31日，按40元/月/平方米×29.06/2平方米计付；2020年1月1日至2021年4月30日，按39元/月/平方米×29.06/2平方米计付）。二、驳回原告骆汉明、骆扬其他诉讼请求。案件受理费945元，由原告骆汉明、骆扬共同负担845元，被告余锦萍负担100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄丽蓉二〇二一年五月十八日书记员  罗婧熙