山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4119号上诉人（原审原告）：林晓芳，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张洪财，山东鲁法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南泉景乐山置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘民，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈**，男，该公司员工。委托诉讼代理人：徐晨龙，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审被告）：张玉起，男，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙光虎，山东祥天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李良贞，山东祥天律师事务所律师。上诉人林晓芳因与被上诉人济南泉景乐山置业有限公司、张玉起商品房销售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初11060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。林晓芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判济南泉景乐山置业有限公司、张玉起共同返还林晓芳363302元购房款并支付利息（以363302元为基数，自起诉之日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案一审、二审诉讼费由济南泉景乐山置业有限公司、张玉起承担。事实和理由：一审未查明案件事实，济南泉景乐山置业有限公司、张玉起通过内部公司员工操作，采用所谓更名的方式，隐瞒事实，通过商品房买卖合同关系中信息不对等的地位，欺诈购买人，多收取购买人的购房款。一、济南泉景乐山置业有限公司、张玉起一审中主张曹立春为涉案房屋原购买人，并当庭提供了购买人的身份证复印件、签名的POS小票、收据等证据（曹立春签名），在证人宁轶凡出庭作证时，宁轶凡主张自己是涉案房屋原购买人，济南泉景乐山置业有限公司、张玉起当庭又变更称随便找了一个人的身份证复印件顶宁轶凡的名字，前后矛盾，可以证明不存在原购房人以及更名的事实。二、证人宁轶凡的证人证言中，对于涉案房屋的情形完全不知晓，问及涉案房屋的情形时，是看着提前记录好的手机照片予以回答，问及涉案房屋是否存在车位及储藏室时，均回答错误，因其对象许云为济南泉景乐山置业有限公司的营销总监，与本案具有利害关系，无法据实回答当庭的问题，因此，其证人证言均不应被采纳。证人宁轶凡当庭也表示仅购买公司一套住房，但在潘勇诉济南泉景乐山置业有限公司一案中，涉案销售人员收取潘勇的购房房款后，将其中的一笔50万元、80多万元转让给宁轶凡，该案中，公司主张原购买人为牛玉祥，同时又主张是宁轶凡委托出售，前后矛盾，与事实不符。三、其他同类案件，销售顾问多收取购房人款项后，几乎都转给宁轶凡和许云二人，许云为济南泉景乐山置业有限公司高管，二人为夫妻关系。根本不存在所谓的原购房人。原审法院未查清原购房人支付购房款，签订合同的相关事实。四、本案不存在更名的情况，更名申请表是济南泉景乐山置业有限公司、张玉起自己制作的表格，没有更名的真实情况。济南泉景乐山置业有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，另外，与本案情况相同的案件，济南中院及山东高院已做出二审判决和再审裁定，均驳回了业主的请求；与林晓芳以相同理由一同起诉的业主在收到市中区法院驳回的判决后，也已服判息讼，因此上诉人的上诉没有任何事实和法律依据，请二审法院维持原判。张玉起辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应查明案件事实，驳回林晓芳的上诉请求。一、林晓芳购买的涉案房屋，原为案外人宁轶凡借用曹立春的名义购得。因济南泉景乐山置业有限公司同意购房者有一次更名机会，案外人宁轶凡委托济南泉景乐山置业有限公司销售涉案房屋，林晓芳在济南泉景乐山置业有限公司通过张玉起购买了涉案房屋。二、林晓芳对通过更名手续涉购买及房屋存在差价的事实系明知，林晓芳同意将房款一部分通过张玉起支付给原购买者，一部分支付给济南泉景乐山置业有限公司，由济南泉景乐山置业有限公司配合办理更名手续，林晓芳不存在超付购房款的事实。林晓芳对通过更名手续购买的涉案房屋及房屋存在差价系明知。如林晓芳直接从济南泉景置业有限公司处购买一手房源，全部的房款应当直接向济南泉景置业有限公司支付。现林晓芳将一部分购房款通过张玉起支付给原购房者，另一部分购房款支付给济南泉景置业有限公司，显悖于购房交易习惯。另林晓芳在明知房款总价及已付首付款数额的情形下，依然以高于所需贷款金额向银行进行了贷款，亦与常理不符。林晓芳支付了购房首付款后，济南泉景乐山置业有限公司配合办理更名手续。林晓芳立案时提交的No.0122358收款收据中备注了涉案房屋为“更名”房屋，亦表明林晓芳对涉案房屋为更名房屋系明知。林晓芳要求返还差价款无事实及法律依据。三、张玉起在收到林晓芳支付的购房款后，将全部购房款支付给济南泉景置业有限公司业务经理，在扣除销售奖励后将购房款支付给原购买人，张玉起处无可供返还的购房款。张玉起在收到林晓芳支付的房款后，按照要求将房款支付给公司业务经理陈静，并由陈静将房款扣除销售奖励后支付给原房主。张玉起未私自克扣、截留林晓芳购房款，林晓芳要求张玉起返还购房款无事实及法律依据，应依法驳回林晓芳对张玉起的上诉请求。综上，林晓芳明知其购买房屋已由他人购买的房屋，同意更名购买，以原房主的价格办理网签备案手续，现又以支付的房款远远大于合同价格为由，要求张玉起返还购房款差价，涉嫌虚假诉讼，妨害司法机关正常的诉讼活动，张玉起申请法院将涉嫌虚假诉讼犯罪线索移交公安机关立案侦查。林晓芳向一审法院起诉请求：1.判令济南泉景乐山置业有限公司、张玉起共同返还林晓芳363302元购房款并支付利息（以363302元为基数，自起诉之日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费、保全费、保险担保服务费用由济南泉景乐山置业有限公司、张玉起承担。一审法院认定事实：张玉起原系济南泉景乐山置业有限公司售房置业顾问。林晓芳通过张玉起购买的济南泉景乐山置业有限公司开发建设的涉诉房屋。2018年9月19日，林晓芳（买受人）与济南泉景乐山置业有限公司（出卖人）签订合同编号为销售（字）X的《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人开发建设的位于济南市104国道东南侧、马武寨山西侧绿地国际城四期X号商品房，建筑面积138.262平方米，每平方米15200元，总价款2101552元。付款方式为银行按揭付款，买受人应于本合同签订当日向出卖人交清贷款银行要求的首付款1501552元，剩余60万元办理银行纯商业贷款或公积金组合贷款按揭。上述房屋购房款的支付情况：1.林晓芳向济南泉景乐山置业有限公司、张玉起共计转款1911844元，具体如下：2018年5月9日，林晓芳向张玉起转款1万元；2018年5月25日，林晓芳向张玉起以银行转账方式支付购房款9万元（其中一笔5万元，一笔4万元），银行流水明细客户摘要一栏为“绿地国际城洛泉1-401房款”；2018年6月14日，林晓芳向张玉起以银行转账方式支付购房款701844元（其中十四笔5万元，一笔1844元）；2018年6月20日，林晓芳向济南泉景乐山置业有限公司以银行转账方式支付房款24万元；2018年8月8日，林晓芳向济南泉景乐山置业有限公司以银行转账方式支付房款87万元。2018年6月20日，张玉起向林晓芳出具收条一张，记载：“今收到林晓芳人民币373302元，用于购买绿地国际城B151-1-401，此费用算作房款”。2.林晓芳以银行按揭借款方式向济南泉景乐山置业有限公司支付购房款60万元。以上共计2501844元（其中向张玉起支付801844元，向济南泉景乐山置业有限公司支付1710000元）。林晓芳自述其实际支付的购房款包含储藏室价款36990元，其实际多支付购房款363302元。对于多支付购房款原因，林晓芳称其购房时涉诉房屋片区非常热销，其出于对售楼置业顾问的信任，在没有确定所购房屋具体房号、面积、户型等情况下，其先行支付了购房款，最后其确定所购房屋后发现购房款已经付超。对于林晓芳主张付超款项，济南泉景乐山置业有限公司、张玉起不予认可。张玉起提交张玉起建设银行交易明细、张玉起支付宝账单、陈静建设银行交易明细、陈静支付宝账单、张玉起与陈静微信聊天记录截屏打印件，反驳主张林晓芳所购本案涉诉房屋系更名购买，原认购房人为宁轶凡，陈静为张玉起的业务上级领导，张玉起收到林晓芳支付的购房款后陆续转给了陈静，林晓芳支付的款项中包括宁轶凡最初支付的购房首付款（即林晓芳购房合同中约定的金额）及更名购买应支付给宁轶凡的差价款。上述证据显示：2018年5月9日，张玉起向陈静转款1万元；2018年5月25日，张玉起向陈静银行转款9万元，注明泺泉1-1-401补订金；2018年6月14日，张玉起向陈静银行转款50万元；2018年6月14日，张玉起向陈静银行转款201844元。以上张玉起向陈静转款共计801844元。林晓芳对上述银行交易明细及支付宝账单的真实性认可，对微信聊天记载截屏打印件的真实性不认可，对张玉起的反驳主张不认可。济南泉景乐山置业有限公司对张玉起提交的证据及反驳主张均认可。济南泉景乐山置业有限公司提交收款收据、POS单小票、曹立春身份证复印件、绿地集团合同更名流转单、与林晓芳同期签订的其他业主购房合同，上述证据显示：1.NO.0110884号收款收据，开具时间2017年8月27日，交款人曹立春，金额420552元，付款内容为国际城四期1-1-401房款，交款通过POS机刷卡，交款账号X（中国建设银行），持卡人姓名为NINGYIFAN，刷卡时间2017年8月27日；2.绿地集团合同更名流转单，原购房人姓名曹立春，现客户改名林晓芳，变更权益人；3.NO.0122357收款收据，开具时间2018年6月14日，金额420552元，交款人林晓芳，付款内容为国际城四期1-1-401房款，交款方式为更名；4.NO.0122361收款收据，开具时间2018年6月20日，金额211,000元，交款人林晓芳，付款内容为国际城四期1-1-401房款；5.NO.0122362收款收据，开具时间2018年6月20日，金额29000元，交款人林晓芳，付款内容为国际城四期1-1-401房款，备注储101；6.NO.0128245收款收据，开具时间2018年8月8日，金额870000元，交款人林晓芳，付款内容为国际城四期B15地块1-1-401房款；7.NO.0135624收款收据，开具时间2018年9月29日，金额600000元，交款人林晓芳，付款内容为国际城四期1-1-401房款，备注中信商贷。上述其他购房人与济南泉景乐山置业有限公司签订的商品房买卖合同显示房屋单价分别为：17810元，18000元，18315元，19210元。济南泉景乐山置业有限公司反驳称涉诉房屋原认购房人姓名登记为曹立春，该人于2017年8月认购涉诉房屋并支付部分首付款420552元，后2018年8月林晓芳以更名方式购得该房，因购房该房，林晓芳向其共支付购房款2130552元，其中包含储藏室购房款29000元，剩余2101552元即为涉诉合同约定购房款项。被告泉景乐山置业有限公司还称，林晓芳与济南泉景乐山置业有限公司签订的买卖合同约定的房屋单价远低于同期其他业主的购房单价，正是因为林晓芳系更名方式购房，按照原购房人购房时单价计算的，合同中没有涨价。张玉起申请证人宁轶凡出庭作证，宁轶凡称涉诉房屋最初系其以曹立春的名义购买并支付部分首付款420552元，后其委托楼盘售楼处销售顾问将该房以合同更名的方式出售出，新的购买人为林晓芳，销售顾问将其已经支付的首付款及房屋差价款转账给了宁轶凡。张玉起申请证人陈静出庭作证，陈静称其系绿地泉控股集团绿地国际城销售项目负责人，涉诉房屋系原购房人宁轶凡委托售楼处售出的，销售顾问张玉起找到新的购房人即本案林晓芳，并由销售顾问负责分别与买卖双方沟通价格，双方价格协商好后，进行更名办理，林晓芳将首付款及差价款转给销售顾问张玉起，张玉起再转给陈静，由陈静扣除5万元服务费后剩余款项转给宁轶凡。5万元的服务费中有4万元系支付给销售顾问张玉起的服务费，1万元系支付给张玉起上级的服务费。一审法院认为，林晓芳通过张玉起购买济南泉景乐山置业有限公司开发建设的房屋，首先要确定欲购买房屋的楼层、户型、面积及单价，这是一般生活常识。林晓芳虽主张其对房屋详情不知晓的情况下便开始支付购房款，但根据林晓芳提交的其于2018年5月25日向张玉起以银行转账方式支付购房款9万元（其中一笔5万元，一笔4万元）银行交易明细中客户摘要一栏标“绿地国际城洛泉1-401房款”及房屋买卖合同、付款单据，并结合当事人的陈述，足以认定林晓芳最迟在2018年5月25日向张玉起支付购房款9万元时，即已确定知晓其购买的涉案X号房屋，该些证据证明的事实与林晓芳的主张不一致，故对于林晓芳主张其对所购房屋详情不知晓，一审法院不予采纳。林晓芳其后陆续付款包括贷款及之前支付的定金1万元在内共支付2511844元，该付款数额明显属于大额资金交易，林晓芳主张超付与基本生活常识不符。林晓芳按照当时双方确定的价格支付了涉案款项。根据转款交易明细、更名申请表、收款收据、POS单、证人证言及当事人的陈述，可以认定涉案房屋原由他人认购并缴纳首付款420552元，林晓芳系通过更名的方式购买涉案房屋，该事实与林晓芳向济南泉景乐山置业有限公司或张玉起分别支付购房款相印证。林晓芳与济南泉景乐山置业有限公司签订的购房合同，不能作为林晓芳应支付房款数额的依据。本案中济南泉景乐山置业有限公司所收取的房款与房屋买卖合同相对应，张玉起对其收款的去向已举证证明，并未占有涉案款项。至于服务费应为原认购房者与售房处的约定事项，与本案款项不系同一法律关系。综上，林晓芳要求济南泉景乐山置业有限公司、张玉起返还房款无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回林晓芳的诉讼请求。案件受理费6750元，减半收取3375元，由林晓芳负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，济南泉景乐山置业有限公司按照合同约定收取房款，对于超付的房款，济南泉景乐山置业有限公司、张玉起做出了详细说明，张玉起收到款项后转给济南泉景乐山置业有限公司业务经理陈静，陈静扣除销售奖励后支付给原房主，并有微信聊天记录、收款收据、转账记录等证据予以证实。林晓芳作为完全民事行为能力人，在购买案涉商品房时应对房屋的价格、房型、位置等关键信息及应支付的房款数额尽到合理的注意义务，其虽主张支付给济南泉景乐山置业有限公司和张玉起的房款超出合同约定，但并未提供证据证实其在起诉前曾向济南泉景乐山置业有限公司和张玉起对此提出过异议，同时通过林晓芳在签订案涉合同前多次付款的行为及在知晓合同约定的房款数额和其已支付的房款数额的情况下又支付了60万元贷款的行为可以推定，林晓芳对于超出合同约定的房款数额购买案涉商品房的情况是明知的，综合济南泉景乐山置业有限公司和张玉起的抗辩及提供的证据，林晓芳没有证据证实济南泉景乐山置业有限公司和张玉起应对其超出合同约定支付的房款负有返还义务，应当承担举证不能的法律责任。一审法院以林晓芳要求济南泉景乐山置业有限公司、张玉起返还房款无事实和法律依据为由驳回林晓芳的起诉并无不当，本院予以维持。综上所述，林晓芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6750元，由上诉人林晓芳负担。本判决为终审判决。审 判 员 焦玉兴二〇二一年五月十八日法官助理 周晓菲书 记 员 李璐瑶