陕西省富县人民法院   民事判决书      (2021)陕0628民初414号      原告：中国工商银行股份有限公司富县支行，住所地：陕西省富县住所地：陕西省富县富城镇正街，统一社会信用代码：91610628586982581B。   负责人：雷红卫，系该行行长雷红卫，系该行行长。   委托诉讼代理人：李延美，陕西旷达律师事务所律师。   被告：鲁东林，男，1964年1月27日出生，汉族，陕西省富县村民，现住富县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX鲁东林，男，1964年1月27日出生，汉族，陕西省富县交道镇交道行政村村民，现住富县富城镇沙梁街富瑞嘉苑6座二单元1202室，身份证号码：612628196401270813。   被告：李小梅，女，1965年8月17日出生，汉族，陕西省富县村民，现住富县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX李小梅，女，1965年8月17日出生，汉族，陕西省富县交道镇交道行政村村民，现住富县富城镇沙梁街富瑞嘉苑6座二单元1202室，身份证号码：612628196508170820。   被告：陕西盛安房地产开发有限公司，住所地：陕西省富县住所地：陕西省富县富洲商贸中心，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0805916106286679970805。   法定代表人：何华，系该公司经理。   委托诉讼代理人：乔广才，陕西富华律师事务所律师。   原告中国工商银行股份有限公司富县支行（以下简称“工行富县支行”）与被告鲁东林、李小梅、陕西盛安房地产开发有限公司（以下简称“盛安公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行富县支行委托诉讼代理人李延美与被告鲁东林、盛安公司委托诉讼代理人乔广才到庭参加了诉讼，被告李小梅经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。   原告中国工商银行股份有限公司富县支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》；2、依法判令二被告清偿原告贷款本金165042.77元及该款项截至实际清偿之日止的利息、罚息（暂算至2020年9月30日，利息为674.56元、罚息为2.74元）；3、依法确认原告对被告鲁东林、李小梅提供的抵押物（陕西省富县富城镇XX街XX苑XX座XX单元XX室沙梁街富瑞嘉苑6座2单元1202室房屋）享有优先受偿权；4、被告鲁东林、李小梅承担本案诉讼费、律师费；5、依法判令被告盛安公司对上述贷款本金、利息、罚息、诉讼费、律师费承担连带清偿责任。事实与理由：2013年1月24日，被告鲁东林与原告签订《个人购房借款/担保合同》，被告鲁东林的配偶李小梅作为共同借款人签字捺印。合同约定原告向被告鲁东林发放个人住房按揭贷款28万元，期限为15年，贷款年利率以发放时中国人民银行公布的同档次贷款利率为准。被告以其位于富县富城镇XX街XX苑XX座XX单元XX室沙梁街富瑞嘉苑6座2单元1202室房屋抵押。合同约定，合同履行期内，被告鲁东林连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告鲁东林立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并且有权解除合同。合同签订后，原告如约向被告鲁东林发放了280000元的贷款。被告鲁东林一开始尚能按照合约还本付息，后多次出现逾期（累计42期），经原告多次催要无果。综上所述，被告鲁东林的行为已经构成严重违约，按照合同约定原告可以宣布贷款提前到期和解除合同，被告鲁东林、李小梅应当立即向原告清偿所欠的本金及利息、罚息，并承担原告为实现债权产生的相关费用。此外，被告盛安公司作为保证人应当承担连带清偿责任。   被告鲁东林辩称，其愿意两个月之内把逾期的本息还清，让借款归为正常。   被告李小梅未作答辩。   被告盛安公司辩称：1、其公司的主体资格不适格，依法应当驳回原告对其公司的诉讼。其公司在本案中系被告鲁东林、李小梅金融借款的保证人，依据《中华人民共和国担保法》第28条的规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”，《民法典》第392条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”，因此，本案原告应当先起诉抵押担保物权的实现，担保物不足以清偿债务时不足部分再起诉其公司，故依法应当驳回原告对其公司的诉讼。2、其公司给借款人鲁东林、李小梅金融借款所提供的是阶段性保证担保，鲁东林、李小梅在该小区能够办理不动产登记手续时故意拖延拒不办理不动产登记手续，其公司已尽到了保证担保的义务，不应当再承担保证责任。本案被告鲁东林、李小梅在原告处办理的是个人住房按揭贷款，三方签订的借款（担保）合同第五条明确约定其公司为阶段性担保，依据借款（担保）合同第十条规定，其公司不承担责任。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月29日，原告工行富县支行（甲方）与被告盛安公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，协议约定乙方同意将借款人支付的首期房款存入被告盛安公司在甲方开立的账户上；乙方同意甲方按照工行有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定把贷款全部划到乙方在甲方开立的存款账户。2013年1月17日，被告鲁东林、李小梅向原告出具《夫妻双方共同承担还款责任承诺书》。2013年1月24日，被告鲁东林与原告工行富县支行签订《个人购房借款/担保合同》，原告工行富县支行向被告鲁东林发放个人住房按揭贷款280000元，期限为15年，被告鲁东林的配偶李小梅作为共同借款人在该合同上签字捺印，被告盛安公司作为保证人在该合同上盖章。该合同约定，贷款年利率以发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为准；贷款的担保方式为抵押、保证：被告鲁东林、李小梅以其位于富县XX街XX苑XX座XX单元XX室、沙梁街富瑞嘉苑6座2单元1202室、面积为138.94㎡的房屋抵押，并在富县房产管理所办理了该套房产的抵押登记申请的审批；约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告工行富县支行有权宣布贷款提前到期，要求立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并且有权解除合同。该合同第五十三条对第十条（保证担保）的约定：保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。满足A但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。A.本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。截至2020年9月30日被告鲁东林、李小梅欠原告工行富县支行按揭贷款本金165042.77元。被告鲁东林、李小梅所购房屋已交付完毕，该两被告尚未办理产权证及正式的抵押登记。   本院认为，原、被告共同签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务；原告按约发放借款后，被告鲁东林、李小梅未按约偿还借款本息，其行为已构成违约，故原告根据合同约定请求解除合同，符合法律规定，应予支持；合同解除后，被告鲁东林、李小梅依法仍应偿还所欠原告借款本金、利息及罚息；被告鲁东林、李小梅以其所购房屋为该笔借款提供抵押担保,并办理了抵押权预告登记，虽二被告在房屋交付完毕后至今未办理不动产登记手续，但并非基于原告的原因导致无法办理正式的抵押登记，原告对该抵押房产仍享有优先受偿权；被告盛安公司按照合同约定为被告鲁东林、李小梅的该笔借款在本案所涉房屋办理完毕正式的抵押登记手续且贷款人收到房屋他项权证书之前提供阶段性连带责任保证，现正式的抵押登记手续尚未办理，其仍处于保证期间内，故对被告鲁东林、李小梅的上述债务仍应承担连带保证责任，承担保证责任后其有权向被告鲁东林、李小梅追偿；原告请求被告承担律师费，因受双方《委托代理协议》约定的代理方式、代理费的支付方式及支付条件的约束，律师费的具体数额尚不明确，故该请求依法不予支持；被告盛安公司辩称其应当对抵押权实现范围之外的不足部分债务承担保证责任，因原、被告在《个人购房借款/担保合同》第三十条30.3明确约定贷款人有权自行选择实现担保的顺序，该约定排除了先以主债务人被告鲁东林、李小梅提供的抵押物偿还债务的情形，故被告盛安公司答辩理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：    一、解除原告中国工商银行股份有限公司富县支行与被告鲁东林、李小梅、陕西盛安房地产开发有限公司于2013年1月24日签订的《个人购房借款/担保合同》；    二、被告鲁东林、李小梅于本判决生效之日起30日内偿还原告中国工商银行股份有限公司富县支行贷款本金165042.77元及按照合同约定计付该款项自逾期之日起至实际清偿之日止的利息、罚息；   三、如被告鲁东林、李小梅不履行上述给付义务，原告中国工商银行股份有限公司富县支行有权对被告鲁东林、李小梅提供的位于富县XX街XX苑XX座XX单元XX室沙梁街富瑞嘉苑6座2单元1202室房屋折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；   四、被告陕西盛安房地产开发有限公司对被告鲁东林、李小梅的上述给付义务承担连带清偿责任，清偿债务后，有权向被告鲁东林、李小梅追偿；   五、驳回原告中国工商银行股份有限公司富县支行的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3600元，减半收取1800元，由被告鲁东林、李小梅、陕西盛安房地产开发有限公司共同负担。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。         审判 员 孔宏伟         二〇二一年五月二十六日         书记员 雷 蓓               适用法律条文   《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》   第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   《中华人民共和国合同法》   第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第九十三条第二款 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国物权法》   第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。   第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。   《中华人民共和国担保法》     第三十一条 保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经许可中途退庭的，可以缺席判决。                     1