辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1096号上诉人（原审被告）：陈健，女，1989年4月26日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被上诉人（原审原告）:抚顺市森林物业管理有限公司，住所地抚顺市新抚区千金路千金嘉苑22-2号。法定代表人：王霞，该公司经理。委托诉讼代理人：邹焱红，该公司工作人员。上诉人陈健因与被上诉人抚顺市森林物业管理有限公司（以下简称森林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初1461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈健上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人无需缴纳物业费；上诉费由森林物业公司承担。事实和理由：上诉人提交了被上诉人未履行其作为物业应尽职责的证据，法院未予认定不正确。根据《民法典》第九百四十二条、第九百四十三条以及《前期物业合同》的规定，被上诉人并未完全履行自己的职责，上诉人通过拒缴物业费的形式进行抗辩是合理的。一、物业不作为，提供物业服务不合格，给小区带来了安全隐患，小区卫生极差，小区内存在违法违建，没有保安。上诉人不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。1、不履行制止并报告不法行为的义务。《物业管理条例》第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止并及时向有关行政管理部门报告。前期物业服务合同约定，“对业主和物业使用人违反法律法规的行为进行教育制止，提请有关部门处理。业主和物业使用人违反本合同的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、处罚等措施”。因此上诉人负有制止、上报不法行为的义务。从2019年10月至今，本小区前方明俊峰景楼盘开发存在严重的扰民施工等情况。物业的不但没有帮忙协调，反而谋取私权阻拦业主与开发商进行协商。包括小区内的临时停车位的搭建，也是由业主与明俊峰景开发商自行协商搭建。期间业主的车辆被溅水泥等赃物也是由小区业主自行处理，物业并没有履行自己的权利义务。2、不履行安全保卫义务。合同里明确指出小区内有保安、有楼道清扫人员以及相应的配套设施及绿化区域，但是物业没有按照合同内容进行执行。包括:除雪除冰不及时，甚至不除，造成部分业主身体受到伤害。疫情期间消毒到二楼，平时卫生打扫不干净。小区监控不清晰，导致业主丢失快递、车辆被刮碰、电动车丢失。监控看不清，造成业主直接经济损失。没有安保人员，门卫大爷在岗期间饮酒，半夜车杆没落下来，车辆随意进出，造成很大的安全隐患。热力公司违建并私自占用，造成业主安全通道缺失，楼道消防设施不全。小区没有绿化，楼车库内全是破烂，残羹剩饭喂养动物，楼道里有老鼠出没。铁道没有隔音板以及前楼施工半夜产生的噪音全部推给业主自行解决。3、不履行维护公共设施的义务。防盗门出现故障后，被上诉人不维修，业主自行更换闭门器。楼道内照明灯损坏，联系物业无结果，业主自行更换。高层电梯连续损坏一个多月找物业维修，物业一直说正在处理，等待十多天，期间出行都是需要爬楼梯，咨询维修人员得知物业前几天才联系维护人员。二、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准。1、开发商与物业签署的前期物业服务合同规定日巡查一次物业管理区域楼宇、单元门、楼梯通道以及其他公共部位的门窗玻璃等做好巡查记录。上诉人未履行相关责任及义务。2、未履行开发商与物业签署的《前期物业服务合同》，小区内有人挨打，物业并无人员阻拦。42号楼一层公共车库内有大型垃圾场，泵房内的加压泵在业主不知情的情况下被私自挪用，楼道内照明灯损坏，41号楼五单元的单元门损坏，物业一拖再拖。三、物业公司擅自扩大收费范围，提高收费标准，重复收费。根据《民法典》第九百四十四条规定物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。物业却关闭西侧消防门，从中利用门禁卡催收物业费。一周之内更改两次门禁卡时效，并利用开发商办房票之名催收物业费，属违法行为。四、物业公司擅自使用挪用园区内公共设施，园区内的增压泵被挪走，西侧消防安全通道未经业主同意被擅自关闭，高层住宅的周围未形成环形车道，物业没有按照约定执行对公共部位的清洁、清运及污水管道的疏通，监控报警系统形同虚设。五、上诉人屋内承重墙体开裂，多次上报物业，物业均未处理，且多次推脱，已形成重大安全隐患对上诉人的安全造成影响。六、消防通道内经常有车辆停放，物业均未予以制止，未尽到其职责，一旦园区内着火，消防车不能及时进入，物业有着不可推卸的责任。七、小区门口设立广告牌，阻碍通行，物业未予制止，且根据法律规定广告收入应为业主共有，而不是归物业所有。车杆遥控器费用物业不予退还。询问中，陈健变更上诉请求，同意交纳物业费，需森林物业公司减免30%。森林物业公司辩称，未收到房体裂纹的报修。一审之后，联系陈健进行修理，陈健称需要维修时给被上诉人打电话，但我公司现在没有接到过电话。森林物业公司向一审法院起诉请求：1、判令陈健给付森林物业公司物业服务费5404元；2、判令陈健给付森林物业公司违约金673元；3、陈健负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：陈健系坐落于抚顺市新抚区.05平方米）房屋业主。森林物业公司系上述房屋的物业服务公司，为上述房屋提供物业服务。2013年12月19日，陈健入住该住房并签署《千金嘉园入住通知书》，内容为：兹有业主代陈健先生/女士，已购买42号楼2单元504室，面积75.05平方米。该业主房款已付清，可以办理入住手续，望及时接洽，特此通知。关于物业管理服务费，该入住通知书载明为：多层1.2元，预收一年1081元。该入住通知书开发公司处加盖“大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司合同专用章”印证、物业公司处加盖“抚顺市森林物业管理有限公司”印证。森林物业公司向本院提交《前期物业服务合同》以证明其与大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司签订了前期物业服务合同，合同期限为自2013年7月8日起至2021年7月7日止，合同内容为：甲方：大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司；乙方：抚顺市森林物业管理有限公司。第一条物业基本情况：千金嘉园40、41、42号楼；座落位置：抚顺市新抚区千金路；建筑面积：16351.31平方米。物业管理区域四至：东至一道街；南至铁路红线；西至十二道街；北至千金路。第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件二)；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件三；)3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第四条，乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件四)。第六条、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1.2元/月.平方米；高层住宅：1.5元/月.平方米；商业物业：2.2元/月.平方米；办公物业：2.2元/月.平方米。第七条，业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)。物业服务费用(物业服务资金)按年交纳，业主或物业使用人应在每年一月份(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。第三十条、除前款规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方可以解除合同，更换物业公司，第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按拖欠物业费数额比照银行同期贷款利率的三倍的标准向乙方支付违约金。第三十五条，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。超出本期限未签订新的物业管理合同，本合同继续有效。第三十八条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。后由于陈健对森林物业公司提供物业服务不予认可故未按期缴纳物业费，森林物业公司因此诉至法院。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中,森林物业公司为小区提供了物业服务,陈健作为该小区业主,理应支付物业费用。关于陈健主张森林物业公司未按约定履行服务内容一节，陈健向本院出具的照片证明其已经按照合同约定履行了园区管理、绿化、卫生等物业合同约定的相关义务。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。故就已经实际履行的物业服务期间的物业费，本院不予调整。关于陈健在质证过程中提出的室内墙体出现裂纹问题，由于陈健在此之前并没有向物业报修且物业当庭表示，只要是物业所属的维修范围，物业将予以维修，故陈健可与森林物业公司就这一问题在庭后进行沟通处理，如对陈健处理结果有异议，可另行告诉，向相关责任人主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决：一、陈健于本判决生效后三日内给付抚顺市森林物业管理有限公司自2015年12月20日至2020年12月19日（共计60个月）物业费人民币5404元；二、驳回抚顺市森林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈健负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。陈健提交照片21张，证明森林物业公司不作为，相关事情由业主自行处理，森林物业公司没有采取措施。在业主不知情情况下，前面的小区开了一个门，被业主拦下，现门已封死。自从建设小区，业主出现不便。车库内都是垃圾，不对停车位进行除雪，小区安保不严，外来人员可以随意进入，墙体破裂向物业保修，楼道清理不彻底，垃圾堆入车库，安全通道被堵。森林物业公司发表质证意见称，我们小区前面有开发商在建楼，我们一直在和开发商沟通，开发商不认识业主个人。车库不是物业的，是开发商遗留车库，收垃圾的人员也是业主，现在车库内没有垃圾。物业没有在小区挖沟，是热力公司挖沟给前面小区供暖，与我公司无关。小区门口广告牌没有收取任何费用。安全通道没有被堵，发现有车辆停放，就让保安清走车辆。一审法院查明的事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为陈健主张森林物业公司提供物业服务不符合约定应否按30%比例减免物业费。本案中森林物业公司与大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司签订了《前期物业服务合同》，约定由森林物业公司为案涉小区提供物业服务。陈健在案涉小区居住，享受森林物业公司提供的物业服务，理应按照《前期物业服务合同》的约定向森林物业公司支付物业费。森林物业公司提供物业服务，即享有收取物业服务费的权利。因物业服务具有综合性、长期性、公共性等特点,使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，服务内容涉及小区和业主生活的多方面,评价物业服务是否构成违约、是否达到减免物业费的程度,不能仅以其某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。本案中,陈健所提交的证据尚不足以证明森林物业公司对于物业服务合同的履行构成根本违约、达到足以减免物业费的程度。此外,物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现,而是需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解,由物业公司采取补救措施及时改善相关服务,消除因物业服务不完善给业主造成的影响。因此,陈健以森林物业公司服务不符合约定标准、质量不达标为由要求减免物业费,依据不足，本院不予支持。关于森林物业公司收费标准问题，前期物业服务合同中已经约定案涉小区物业费标准，本案陈健的物业费标准应当依照前期物业服务合同确定。陈健未提交证据证明森林物业公司存在扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，本院对此不予支持。关于陈健主张室内墙体裂缝未予维修一节，陈健认为森林物业公司未履行义务，可要求森林物业公司承担继续履行、采取补救措施等责任，陈健以此为由要求减免物业费于法无据，本院不予支持。综上所述，陈健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈健负担。本判决为终审判决。审 判 长 张明明审 判 员 王 爽审 判 员 秦 梦二〇二一年五月十九日法官助理王莎莎代书记员 王萌萌