安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终914号 上诉人（原审原告暨反诉被告）：杨洋,男,1991年7月17日出生,汉族,住安徽省淮南市田家庵区××商住楼××室。 被上诉人（原审被告暨反诉原告）:聂军,男,1973年11月7日出生,汉族,住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：朱国豪，安徽大潜律师事务所律师。 原审第三人：段兰兰，女，1977年8月25日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 上诉人杨洋因与被上诉人聂军、原审第三人段兰兰商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院(2021)皖0403民初60号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨洋上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持杨洋一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决运用事实推定案涉房屋为夫妻共同财产错误。根据杨洋提交的证据，足以认定聂军独自继承取得位于淮南市田家庵区朝阳师专大院3-1-2房屋的所有权，该房屋登记在聂军名下，与段兰兰无关。聂军签订的《拆迁安置补偿协议》，该协议全部权利义务由聂军享有和承担，也与段兰兰无关。2020年9月，案涉房屋办理的产权证登记在聂军名下，该案涉房屋的所有权为聂军单独所有，聂军对案涉房屋有处置权。一审中，聂军、段兰兰未提交证据证明案涉房屋为夫妻共同财产，根据法律规定，应承担举证不利的法律后果。但一审法院运用事实推定，认定案涉房屋为夫妻共同财产，无事实和法律依据。二、一审判决不支持杨洋要求聂军继续履行合同，配合办理房屋产权证的诉请错误。杨洋与聂军签订的案涉房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。在案证据能认定案涉房屋为聂军单独所有，聂军有处置权，与段兰兰无关。因此，聂军能够履行房屋买卖合同约定的义务，应继续履行合同，协助办理案涉房屋产权过户。综上所述，一审判决认定案涉房屋为夫妻共同财产，无事实和法律依据，请二审法院改判支持杨洋一审全部诉请。 聂军未提交书面答辩意见。 杨洋向一审法院起诉请求：1.判令聂军继续履行房屋买卖合同,协助杨洋办理过户手续；2.聂军承担合同违约金9万。聂军向一审法院反诉请求：确认其与杨洋签订的《存量房买卖合同》无效。 一审法院认定事实：2009年10月10日，聂军与第三人段兰兰登记结婚。2009年12月28日，聂军向安徽省淮南市正诚公证处申请对李广英的遗产办理继承权的公证，内容为：“……因此，兹证明被继承人李广英的遗产应由其儿子聂军一人继承。”2013年聂军作为乙方与淮南市田家庵区人民政府签订《拆迁安置（就地）补偿协议书》，约定聂军自愿选择还原房进行产权调换，还原房屋位于陈洞路苏果超市东侧，淮南师范学院东校区家属区西侧地段Ｂ号楼1903室，面积110平方米。2019年8月18日，聂军与杨洋就淮南市田家庵区金地环球港Ｂ座-Ｂ栋-1903号房屋签订《存量房买卖合同》，内容为：“甲方（产权人）：聂军乙方（购买人）：杨洋丙方（见证人）：安徽省嘉佳房地产经济有限责任公司1.甲方同意将私有的没有任何产权争议的坐落于金地环球港Ｂ座-Ｂ栋-1903的房屋（建筑面积110平方米，以房产证面积为准）出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋（含产权性质）已充分了解并自愿购买上述房屋，此房产权证号：淮田字第1××4号的拆迁房子。本出售房屋包含已经存在此房内的室内固定装潢保持原样不变、管道燃气有、防盗门有、室内固定设施及灯具保持原状，乙方对上述情况无异议，并同意按房屋现状购买。2.甲乙双方同意上述房屋的成交总价为人民币¥450000（大写）：肆拾伍万元整。本合同签订，乙方向甲方支付人民币壹万元作为购房定金。甲方同意暂存丙方壹万元，作交房保证金，待房屋交接时，甲方确保现有装潢无损，水、店等电费用结清，……3.付款方式及过户办理：（1）委托资金托管中心转付：乙方交款：2019年8月28日之前将伍万元房款交至转账给甲方产权人银行卡里，甲方给乙方写收款条；2019年9月1日之前将壹拾肆万元房款交至转账给甲方产权人银行卡里，甲方给乙方写收款条，甲方交本房钥匙给乙方；余额贰拾伍万元，乙方要求丙方帮助办理公积金或商业贷款（若贷款不足和不能贷款，用现金补齐）。甲方取款（以资金托管部门通知为准）：房产局通知由房产局资金托管中心转付贰拾伍万元给甲方。（3）产权过户：乙方将房款（首付款、全款或相关核价款）存入资金托管中心账户后，甲方即协助乙方办理产权过户手续。如乙方需办理按揭贷款的，乙方必须符合银行现有贷款政策和要求。甲方应按照银行要求协助乙方办理银行按揭贷款等手续。产权过户时间（已交税完毕，房产交易中心正式收件为准）：本房房产证下来十日内。按揭贷款发放时间以据银行的相关制度为准。……6.违约责任：甲乙双方任何一方未按本合同约定履约的视为违约，任何一方逾期15天以上未履约视为悔约。双方同意承担合同悔约金为人民币肆拾万元整；由悔约方支付给守约方。双方另有约定除外。悔约方应承担丙方的经济损失，金额按购房总价款的百分之二计算。……甲方：聂军（签名并捺印）乙方：杨洋（签名并捺印）丙方：加盖安徽嘉佳房地产经纪有限责任公司见证专用章2019年8月18日”。合同签订后，杨洋于2019年8月18日交购房定金1万元；2019年8月25日，聂军收到杨洋妻子王雯支付的购房款4万元；2019年8月30日，聂军收到杨洋妻子王雯支付的购房款15万元。2019年8月，聂军将案涉房屋交付给杨洋，杨洋在案涉房屋居住至今。 一审另查明，第三人段兰兰于2019年8月26日向淮南市谢家集区人民法院起诉与聂军离婚。2019年10月9日淮南市谢家集区人民法院依法受理该案，并于2019年10月19日作出（2019）皖0404民初2420号民事判决书，判决内容如下：不准许段兰兰与聂军离婚。第三人段兰兰于2021年1月4日向一审法院起诉要求确认聂军、杨洋签订的《存量房买卖合同》无效，后于2021年1月28日向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2021年1月28日作出（2021）皖0403民初12号民事裁定书，裁定准许段兰兰撤诉。 一审又查明，2021年1月11日杨洋向一审法院申请对聂军名下位于安徽省淮南市田家庵区××商住楼××室（证号：皖［2020］淮南市不动产权第**）的房屋予以查封，并提供中国大地财产保险股份有限公司出具的诉讼财产保全责任保险担保函（保单号：ＰＺＰＰ20340109090000000072）提供担保。一审法院依法受理该申请后，于2021年1月11日作出（2021）皖0403民初60号民事裁定书裁定对上述房屋予以查封。 一审法院认为，根据诉辩双方的陈述及举证、质证，并结合本案案情及一审法院认证意见，本案争议焦点归纳为：一、案涉房屋是否属于聂军与段兰兰的夫妻共同财产；二、案涉《存量房买卖合同》是否有效；三、杨洋的诉讼请求能否得到支持。 对于争议焦点一，一审法院认为，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第四项规定“（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外”、第十八条第三项规定“（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”，本案中，聂军与段兰兰于2009年10月10日登记结婚，2009年12月28日淮南市正诚公证处确认了被继承人李广英生前无遗嘱及遗赠抚养协议，其余继承人放弃对李广英遗产的继承，坐落于淮南市田家庵区朝阳××路师专院内3＃1单元一层西户的房屋由聂军一人继承，另根据《拆迁安置（就地）补偿协议书》等证据综合考量，可推定聂军在与段兰兰婚后取得淮南市田家庵区朝阳××路师专院内3＃1单元一层西户房屋的所有权，故该房屋属于聂军与段兰兰夫妻共同财产。后该房屋因拆迁还原为淮南市田家庵区金地环球港商住楼1907号房屋亦为聂军与段兰兰的夫妻共同财产。 对于争议焦点二，杨洋与聂军签订的《存量房买卖合同》是否有效？聂军辩称，其未经过共同共有人段兰兰的同意擅自出卖共有房屋且事后未经段兰兰追认，杨洋在购买案涉房屋时对案涉房屋的所有权人是清楚的，杨洋作为专业房产中介的工作人员非善意相对人，杨洋亦违反禁止自己代理的法律规定，故杨洋与聂军签订的《存量房买卖合同》无效。一审法院认为，本案中，杨洋与聂军签订的《存量房买卖合同》系聂军与杨洋的真实意思表示，聂军未经过段兰兰的同意擅自出让其夫妻共有财产系无处分权人，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条之规定“受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。”本案中杨洋提交的《公证书》及《拆迁安置（就地）补偿协议书》均有聂军是案涉房屋唯一所有权人的权利外观，且段兰兰于庭审时称“之前不知道其对房子享有权益”，可知段兰兰对自己是否对案涉房屋享有所有权均不了解，且聂军与段兰兰未能提交相关证据证实杨洋不是善意相对人，故对聂军辩称杨洋非善意相对人的答辩意见不予采纳；对聂军依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条规定“代理人不得以被代理人名义与自己事实民事法律行为”主张《存量房买卖合同》无效，一审法院认为，杨洋、聂军及安徽嘉佳房地产经纪有限责任公司签订的《存量房买卖合同》，安徽嘉佳房地产经纪有限责任公司系居间介绍和见证人，聂军系其本人自愿签署的该《存量房买卖合同》，故对聂军的该项答辩意见不予采纳。综上所述，杨洋、聂军及安徽嘉佳房地产经纪有限责任公司签订的《存量房买卖合同》不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应为合法有效的合同，故对聂军的反诉诉讼请求依法不予支持。 对于争议焦点三，杨洋的本诉诉讼请求能否得到支持。一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持”、《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；”本案中，杨洋要求聂军继续履行房屋买卖合同，协助杨洋办理过户手续。因聂军未经过段兰兰同意出售夫妻共同所有房屋，段兰兰亦当庭表示不同意出售案涉房屋，且杨洋仅支付20万元购房款，未就案涉房屋并办理不动产登记，故聂军与杨洋签订的《存量房买卖合同》因段兰兰不同意出售该房屋无法继续履行，对杨洋要求继续履行合同、配合办理房屋产权证的诉讼请求依法不予支持。 对杨洋主张聂军支付违约金9万元的诉讼请求，一审法院认为，本案中，因聂军私自处置夫妻共同财产导致与杨洋签订的《存量房买卖合同》无法履行，聂军具有过错应当承担违约责任。杨洋已于2019年8月份在案涉房屋居住至今，且仅向聂军支付购房款20万元，综合考量各方的损失，对杨洋主张聂军赔偿违约金9万元的诉讼请求依法予以支持。综上，判决：一、聂军与本判决生效后十日内一次性向杨洋支付违约金90000元；二、驳回本诉杨洋的其他诉讼请求。三、驳回反诉聂军的诉讼请求。本诉案件受理费2050元，依法减半收取计1025元，保全费3220元，由聂军负担；反诉案件受理费80元，减半收取40元，由聂军负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审认定事实予以确认。 本院归纳二审争议焦点为：一审判决认定案涉房屋属于聂军、段兰兰夫妻共同财产是否妥当；二、杨洋要求聂军继续履行合同、协助办理过户的诉讼请求应否支持。 针对上述争议焦点，本院分析评判如下： 关于第一项争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。本案中，根据已查明事实，2009年10月10日，聂军与段兰兰登记结婚。2009年12月28日，经淮南市正诚公证处公证，确认了被继承人李广英生前无遗嘱或遗赠抚养协议，其余继承人放弃对李广英遗产的继承，坐落于淮南市田家庵区朝阳××路师专院内3＃1单元一层西户房屋由聂军一人继承。聂军在与段兰兰婚姻关系存续期间，通过继承获得上述房屋所有权，依照上述法律规定，该房屋为聂军与段兰兰的夫妻共同财产。2013年该房屋被拆迁，还原房位于淮南市田家庵区××商住楼××室，该房屋虽登记在聂军名下，但系夫妻共同财产还原而得，亦为聂军与段兰兰的夫妻共同财产。一审判决认定案涉房屋为聂军、段兰兰夫妻共同财产并无不当，杨洋对此提出的上诉理由不能成立，不予采纳。 关于第二项争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，根据已查明事实，聂军与杨洋签订的案涉房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，杨洋已支付首付款20万元，案涉房屋未办理过户登记。因案涉房屋为聂军、段兰兰夫妻共同财产，共同共有人段兰兰不同意出售案涉房屋，导致双方签订的《存量买卖合同》无法继续履行。一审对杨洋要求继续履行合同、协助办理过户手续的诉讼请求未予支持并无不当，杨洋对此提出的上诉理由不能成立，不予采纳。 综上所述，杨洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由杨洋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 晨 审 判 员  魏 宁 审 判 员  陈 燕 二〇二一年五月二十八日 法官助理  李德彪 书 记 员  徐雅婷 附相关法律条款： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。