北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0116民初2177号原告：褚洪江，男，1959年4月6日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。原告：褚红军，男，1978年1月20日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。二原告共同委托诉讼代理人：王越洋，北京平北律师事务所律师。被告：王丙飞（王秉春之弟兼其委托诉讼代理人），1966年1月23日出生，汉族，居民，住北京市石景山区。被告：王秉春，男，1963年3月20日出生，汉族，居民，住北京市丰台区。被告：王**，女，1969年8月13日出生，汉族，居民，住北京市延庆区。原告褚洪江、褚红军与被告王丙飞、王秉春、王**农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告褚红军及褚红军与褚洪江共同委托诉讼代理人王越洋，被告兼王秉春委托诉讼代理人王丙飞与被告王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。褚洪江、褚红军向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令褚国稳与褚淑英之间的房屋买卖协议有效；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：褚国稳与赵春香系夫妻关系，二原告系二人之子。褚国稳于2006年去世，赵春香于2017年去世。褚淑英系褚国稳的姑姑，褚淑英于1994年10月28日将位于北京市怀柔区庙城镇×村×号三间旧房，以2500元的价格出售给褚国稳。现褚淑英已经去世，被告系其子女。褚淑英曾以排除妨害纠纷一案起诉至法院，被驳回诉讼请求。现原告为维护自身合法权益起诉至法院。王丙飞、王秉春辩称，被告方无法满足原告的诉讼请求。1.被告方不是这项房屋买卖的签字方和执行方，没有任何权利、义务或责任来认定27年前的房屋买卖的有效性与合法性。2.只有买卖双方依法履行义务和程序，才能得到法律保护，本案房屋买卖，未履行任何法定的审批手续，未经任何公证，并不构成受到法律保护的有效的房屋买卖。3.原告所出示的1994年10月28日的证明，不是一项有效的房屋买卖合同，没有规定买卖双方的具体责任和义务，甚至没有体现房屋的具体地点和门牌号，只反映买卖双方的房屋买卖意愿，没有第三方在场，没有获得政府和法律认可的房屋交割，未完成房屋产权登记变更，虽然双方发生金钱往来，但是未完成正式交割和房屋产权登记变更，故仍停留在买卖意愿阶段，房屋地产仍登记在褚淑英名下，并受到法律保护。至于证明中所提到的如有产权证作废，更是无效条款，在履行必要的法定手续和完成房屋产权登记变更之前，个人无权废止或宣布废止国家颁布的房屋和土地登记制度和相应的法律证件与合法证件。4.农村土地，集体所有，×村委会是×村所有土地的拥有者和农村宅基地的所有权的实际拥有者，村委会是实际拥有并负责管理和分配农村土地和宅基地的政府基层部门，×村委会自始至终不承认这项房屋买卖，反对将甲222号房屋出售给原告。农村房屋买卖，不可避免涉及房基地使用权，村委会反对将×号房屋出售给原告方，认为原告已达到农村宅基地的分配、使用和居住标准，被告方不得通过购买房屋的方式扩大和获得更多的宅基地的使用权，国家和地方政府对农村人口宅基地使用面积有严格的限制。5.×村×号房屋是褚淑英的祖宅，早已达到使用年限，并已构成危房，严重影响周围居民的安全。村委会在2008年前后要求被告方尽快进行危房改造，经村委会同意，被告方曾在2009年先后从怀柔区规划局、怀柔区城建局等政府部门取得了危房证明和××号房屋的规划证明和原址翻建许可证，并获得村委会同意对房屋进行翻建，但是翻建房屋时遭到原告阻挠，由于存在买卖纠纷，被告方当时选择暂时放弃翻建，等待涉案房屋自然倒塌。6.涉案房屋早已失去任何居住和使用价值，请求法院判处1994年的房屋买卖违规和无效，被告方不同意以2500元的价格出售房屋，同时请求法院依法依规终止双方的买卖意愿。7.被告方愿意退还原告方支付的2500元房屋款项，证明中所提及的树木和家具作价200元则不予退还，因为原告已做处理。考虑到双方为亲戚关系，被告方愿意一次性补偿原告方5万元人民币，以彻底了结这起纠纷。此外，无论本案判决结果如何，被告方愿意承担本案诉讼费用的50%。8.如果原告不接受上述调解，被告方申请法院商请×村委会决定×村×号房屋的买卖是否有效及其宅基地归属。王**辩称，同意我哥哥王丙飞的答辩意见。因为涉案房屋系我母亲的祖产，我母亲曾经多次与我说要终止这个意向，而且多次与原告说让其将2500元取回去，在不能体现房屋价值和房基地价值的情况下，房屋归原告是有悖于父母的愿望。本院经审理认定事实如下：王在起（已故）与褚淑英（2011年5月28日去世）系夫妻关系，王秉春、王丙飞、王**系二人之子女。褚久祥（1975年5月23日去世）与王凤荣（1979年5月16日去世）系夫妻关系，褚国稳系二人之子。赵恒（1994年7月14日去世）与张桂荣（1982年5月20日去世）系夫妻关系，赵春香系二人之女。褚国稳（2006年12月17日去世）与赵春香（2017年8月17日去世）系夫妻关系，褚洪江、褚红敏、褚红月、褚红军系二人之子女。褚洪江与褚红军系兄弟关系，同为怀柔区庙城镇×村村民，褚淑英（已故）与褚国稳（已故）系姑侄关系。怀柔区庙城镇×村×号院内原有旧房四间，系1950年2月20日所建，原登记户主为褚书（淑）英。2008年4月30日，经褚淑英申请北京市规划委员会怀柔分局批准其在原址建房四间。2008年5月11日，褚淑英支付1200元人工费和机械费雇佣建筑工人和铲土机拆房时，遇褚洪江和褚红军强行阻拦。2008年6月3日，褚淑英持所诉理由诉至我院。2008年9月1日，我院作出（2008）怀民初字第02844号民事判决书，其上载明：“在审理过程中，褚淑英提交的一份王在起（褚淑英之夫，现已故）于1994年10月28日亲笔书写的证明，内容为：今有×村褚书（淑）英房主人三间归（旧）房拆给本村当家致（侄）子褚国稳所有权房子拆款2500元，姑姑褚书（淑）英姑父王在起证明人立字为证接房人褚国稳1994年10月28日。以证实褚淑英将3间旧房的建筑材料卖给褚洪江和褚红军之父的事实；被告亦提交了一份王在起于1994年10月28日亲笔书写的一份证明，内容为：×村褚书（淑）英家有三间归（旧）房拆给本村当家致（侄）子褚国稳所有权房产权拆款2500元证（整）。房子主人褚书（淑）英、王在起、姑姑褚书（淑）英、姑父王在起立字为证。另加树和家具拆款200元证（整）（大写贰佰元）1994年10月28日（如有房产证算作废）。被告称该份证明中后注的如有房产证算作废是事后为防止纠纷补注的，但指纹是原告本人所捺，原告对所捺的指纹未提出异议……本院认为，当事人对自己主张的事实有责任提供证据。本案原告主张1994年10月28日与被告签订的是购买三间旧房建筑材料合同，并据此提出本案之诉，根据原、被告提交的两份1994年10月28日王在起亲笔书写的证明材料，难以认定原告主张的事实，原告虽经行政机关批准取得了争议房屋翻建的规划许可证，但无法据此认定原告对争议房屋的所有权。综上所述，判决如下：驳回原告褚淑英的诉讼请求。”后，褚淑英不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2008年11月27日作出（2008）二中民终字第17205号民事判决书，其上载明：“本院认为……我们理解，通览全文，证明中的拆款系折款的误写，褚国稳给付2500元的对价，系涉讼房屋的所有权及房屋所在宅基地的使用权。此外，褚淑英在十余年前即已收取2500元款项，部分履行了证明所涉内容。其在目前房地价值大幅增值的情况下，提起本案之诉，有违诚信原则……判决驳回上诉，维持原判。”2009年2月27日，褚淑英申请再审，北京市高级人民法院于2009年12月30日作出（2009）高民申字第01632号民事裁定书，裁定驳回褚淑英的再审申请。2016年5月30日，褚红敏出具放弃继承声明一份，载明：本人褚红敏，我父亲褚国稳于1994年10月28日购买北京市怀柔区庙城镇×村×号院落一处，内有房屋三间。我父于2006年12月6日因病去世，现我郑重声明，放弃对甲222号院落的继承权。落款处有褚红敏签字及按印。声明下面空白处有手写文字内容如下：我妈赵春香以后住院和我褚红敏没有关系，我愿出多少是我自愿问题。褚洪江、褚红月、褚红军无权支配我摊钱多少。同意人签字处有褚洪江、褚红月及褚红军签字及按印。2016年9月4日，褚红月出具放弃继承声明一份，内容与上述褚红敏出具的声明内容一致。另外，声明下面空白处有手写文字内容如下：1.善待老人（赵春香）。2.不管住哥俩谁那，必须有妈（赵春香）住处。3.哥俩褚洪江、褚红军无权支配我（褚红月）住院拿多少钱，我（褚红月）自愿拿多少是我本人的事情。2017年6月20日，北京市怀柔区庙城镇×村村民委员会出具证明一份，载明：我村村民褚国稳，男，于2006年12月17日死亡，是×村村民系农户。审理中，褚红敏与褚红月向法庭表示，二人出具的放弃继承声明系各自的真实意思表示，如果涉案房屋涉及其二人的权利，二人表示放弃。诉讼过程中，我院还组织了双方当事人对涉案房屋进行现场勘查并拍摄了照片。经现场勘查，怀柔区庙城镇×村×号现有北房三间。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人不得擅自变更和解除。1994年10月28日的证明系当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，且褚国稳系北京市怀柔区庙城镇×村农民，符合购买房屋的条件，证明签订后，褚国稳给付2500元的对价，褚淑英已收取2500元款项，部分履行了证明所涉内容。现褚国稳已去世，其法定继承人褚洪江、褚红军要求确认褚国稳与褚淑英之间的房屋买卖协议有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：确认褚国稳与褚淑英于1994年10月28日签订的《证明》有效。案件受理费25元，由褚洪江、褚红军负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈慧春二〇二一年五月二十五日书记员  王 莹