北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7744号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京裕民兴盛物业管理有限责任公司，住所地北京市门头沟区军庄镇村委会院内2001室。法定代表人：朱裕民，总经理。委托诉讼代理人：冯小婷，北京恒都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张喜邦，北京恒都律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：欧阳庆球，董事长。委托诉讼代理人：邢媛，北京市环中律师事务所律师。委托诉讼代理人：何蓓，北京市环中律师事务所律师。上诉人北京裕民兴盛物业管理有限责任公司（以下简称裕民公司）因与被上诉人华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司（以下简称咖世家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人裕民公司之委托诉讼代理人冯小婷，被上诉人咖世家公司之委托诉讼代理人邢媛、何蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕民公司上诉请求：撤销一审判决第九项，发回重审或改判支持我公司要求咖世家公司支付租金341658元的反诉请求。事实和理由：水晶港生活广场整体开业日开业率达到80%，咖世家公司于水晶港开业日（即2017年12月27日）当天开业，起租日应为2017年12月27日，咖世家公司应向我公司支付自2017年12月27日起至2019年11月30日（搬离日）的租金341658元。1.双方签订的《COSTACOFFEE房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）11.1条款约定的是“水晶港生活广场项目整体开业日开业率达到80%，乙方开业”，水晶港生活广场的开业日是2017年12月27日，因此水晶港生活广场开业后的整体经营状况及商铺使用率与水晶港生活广场开业日开业率无关，不应作为认定水晶港生活广场开业日开业率的依据。2.虽然我公司一审中提交的各商户的电费收费收据的日期均为2017年12月，但是一般情况下，电费的产生是开业经营活动的表现，商户只有在即将用电经营的情况下才会预付电费，故电费的发生与各商户开业有直接的、强烈的关联性。结合水晶港开业时间为2017年12月29日的客观事实及证人证言，水晶港开业日开业率已达到80%。3.双方于《房屋租赁合同》11.1条款约定“到本合同项下约定开业日期时，甲方（我公司）整体开业率达不到80%，乙方（咖世家公司）有权延迟开业至甲方整体开业率达到80%当日，起租日顺延”，但是双方并未明确约定开业日期，双方于《补充协议》第1条约定租赁开始日为2017年8月26日。同时，咖世家公司于水晶港整体开业日2017年12月27日开业，其开业时间已经距离租赁开始日长达4个月之久，咖世家已行使其延迟开业的权利，并以延迟开业的行为确认水晶港开业日开业率达到80%，因此起租日应顺延至咖世家开业当天即2017年12月27日。综上，水晶港生活广场整体开业日开业率达到80%，咖世家公司起租日应顺延至2017年12月27日，咖世家公司应向我公司支付自2017年12月27日起至2019年11月30日的租金。咖世家公司辩称，不同意裕民公司的上诉请求。双方在租赁合同中明确约定的计租条件是水晶港整体开业率达到80%。但是，直到我公司被强行要求撤场，水晶港整体开业率也从未达到80%，我公司没有义务支付租金。具体如下：1.双方在合同项下已经明确约定了计租条件，但约定的计租条件始终未成就，我公司无义务向裕民公司支付租金。2017年6月27日，我公司与裕民公司签署了一份《房屋租赁合同》（2017年8月21日，双方又签署《补充协议》（前述《房屋租赁合同》及《补充协议》统称为“合同”）。合同约定，由我公司承租裕民公司所有的位于北京市大兴区水晶港生活广场（以下简称“水晶港”）一层C105号与C103号房屋（以下简称“租赁场地”），用于经营咖世家“COSTACOFFEE”品牌咖啡及佐餐食品。租赁期限共8年，自2017年8月26日起至2025年8月25日止，其中2017年8月26日至2017年10月25日为我公司享有的装修免租期。此外，合同还对计租条件作出明确约定。《房屋租赁合同》第11.1条明确约定，水晶港整体开业率达到80%，我公司开业；如整体开业率不到80%，我公司有权延迟开业至裕民公司整体开业率达到80%当日，起租日期顺延。对于该条约定，水晶港整体开业率达到80%之日，为我公司的计租日。自该日起，我公司才有义务向裕民公司支付租金。双方之所以作出以上约定，根本原因是：水晶港项目及其运营方均缺乏知名度，地段不优越，周围也缺少相关配套，因此该项目招商面临严峻挑战；裕民公司希望以优惠的租赁条件，引入我公司这一国际知名的连锁咖啡企业，一方面提升商场的招租品牌层次，另一方面带动整个商场的人流。我公司考虑到裕民公司的诚意，同意在《房屋租赁合同》第11.1条所约定的前提条件下，投入高额的装修及人力成本，入驻水晶港。本案中，尽管商场开业率并未达到80%，但裕民公司为增加商场人气，要求我公司提前开业。但事实上，从裕民公司提前开业至裕民公司强行要求我公司撤场，水晶港的开业率始终未能达到80%，计租条件未实现，我公司无义务向裕民公司支付租金。2.在合同履行过程中，裕民公司实际上明确认可，水晶港生活广场整体开业率未达到80%，我公司无需缴纳租金，因此裕民公司也未曾催缴。裕民公司在一审民事起诉状中主张，“2017年12月27日，被反诉人咖啡店开业，但直至今日未曾支付租金及物业费，且经反诉人多次催缴无果”。其这一主张完全不符合事实。根据《房屋租赁合同》第16.2条的约定，逾期缴纳租金超过30天，裕民公司即有权解除《房屋租赁合同》。但事实上，在本案本诉提起之前，裕民公司既从未向我公司催缴，也从未主张解除权，更未向人民法院提起诉讼要求我公司支付租金。如果裕民公司认为我公司有义务支付租金，理应在本案前就及时向我公司行使相应权利。裕民公司一直未向我公司主张租金的原因是，裕民公司自己也明知，水晶港生活广场整体开业率并未达到合同约定标准，计租日并未起算。实际上，在裕民公司于2019年11月22日发给我公司的《解约通知》中，裕民公司也未提及未缴纳租金和物业费的问题，而仅以“水晶港商业整体经营状况惨淡，商铺使用率极低，商业整体持续亏损，目前甲方无力继续开展水晶港的运营工作”为由，单方向我公司提出解除合同，并要求我公司在收到解约通知后“5日内完成撤店”。2019年11月24日，我公司向裕民公司发出《违约通知》。在该《违约通知》中，我公司再次明确，因水晶港生活广场整体开业率未达到合同约定的80%，我公司无义务缴纳租金。裕民公司此后亦未再予以回应，这进一步表明，裕民公司对此主张亦无异议。3.本案项下，裕民公司应当承担证明水晶港整体开业率已经达到80%的举证责任。鉴于裕民公司提供的书面证据和证人证言，都不能证明这一点，裕民公司应当承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案项下，裕民公司反诉中主张我公司欠付其租金和物业费，理应提供证据证明租金的计算条件已经成就。裕民公司在一审时提交了大量其与案外第三人的租赁合同，单方出具的水晶港布局图和预付电费收据，以及证人证言，意图证明水晶港的开业率已经达到80%。但是，这些证据都不能证明这一点，原因如下：第一，裕民公司提供的书面证据（即，大量其与案外第三人的租赁合同，单方出具的水晶港布局图和预付电费收据）都不能证明水晶港整体开业率已经达到了80%。（1）签署租赁合同不代表店铺已经实际开业，且这些租赁合同均系裕民公司与第三方签署，证据真实性无法查验。（2）裕民公司未对水晶港总面积、已开业面积进行统计，无法证明开业率已达到80%。裕民公司虽然提供了一张所谓的布局图，但该份布局图裕民公司单方出具，也无任何公章，无法查验真实性。即使该布局图是真实的，同样不能证明签约的店铺已经实际开业。（3）裕民公司试图以预付电费收据证明签约店铺实际开业，但该等证明目的同样不能实现。首先，这些电费收据都是裕民公司单方出具，无公章或其他信息证实其真伪。其次，即便这些收据都是真的，但这些收据都是预付电费的收据，并不能证明店铺已经实际产生了用电。再次，我公司核对发现，裕民公司提供已签约租赁合同，也不能和预付电费收据一一对应。比如，裕民公司与北京吉瑞阳光首饰有限公司、达美乐比萨饼有限公司、郑彦涛、顾亚峰、刘晨等之间的租赁合同，就没有相应的预付电费收据。这更加证明，即便裕民公司与案外第三人所签合同是真实的，也并不能证明这些已经签约的租户全都实际营业。第二，裕民公司提供的证人证言也不能证明水晶港整体开业率达到了80%。（1）证人与裕民公司的租赁合同关系存疑。租赁合同由裕民公司单方提供，真实性存疑。裕民公司或证人亦未能出具该证人在水晶港经营期间的营业执照，以证明双方之间的租赁关系真实存在。（2）该证人证言内容的可信度令人怀疑。在接受我公司代理人询问时，证人一方面称时间太长，已经记不清自己店铺的开业时间，对商场里的其他品牌的情况也只是“依稀记得”，另一方面又言之凿凿地称“水晶港整体开业是在2017年12月27日”，“水晶港开业那天，一楼有一家没开业，二楼有一两家没开业，三楼全开业了”。证人对于与自身相关的事情记忆模糊，却对与裕民公司有关的事情记得清清楚楚，其可信度实在令人怀疑。（3）该证人根本不能证明水晶港整体开业日开业率已经达到80%。如上所述，要证明水晶港的开业率，应当清楚水晶港的总面积、店铺数量、已开业的面积和已开业店铺数量。然而，在接受我公司代理人询问时，该证人明确承认，其并不清楚水晶港总面积多少，也不清楚水晶港总共有多少间店铺，只是凭感觉认为开业率有90%以上。这样的缺乏数据支撑的描述，完全属于一面之词，没有任何可信度，不应予以采信。事实上，水晶港开业率从未达到80%，假设水晶港开业率已达到80%，计租条件已成就，裕民公司不可能不正式告知我公司，要求我公司支付租金及物业费，亦不可能不通过法律途径索要前述款项。然而，裕民公司从未作出该等通知，亦未曾主动提起诉讼，这表明开业率从未达到80%。（4）证人的陈述恰恰表明，裕民公司因自身原因要求我公司撤店。我公司代理人在向裕民公司证人询问其撤店原因时，后者称：“有个人原因，我也有好几个店，商场也有整改。”这恰恰证明，裕民公司解除合同的根本原因就是裕民公司试图清退原租户，以便对水晶港整体改造升级。这也与裕民公司于2019年11月发给我公司的解约通知中所述的理由完全一致。裕民公司因一己之私，强行解除合同，逼迫我公司撤店，理应承担相应的违约责任。鉴于裕民公司提供的书面证据和证人证言，都不能证明水晶港整体开业率在开业日已经达到80%，裕民公司应当承担不利后果。4.尽管我公司认为一审判决也存在更有利于裕民公司的错误，但一审判决认定租金支付条件未满足是完全正确的。鉴于我公司并未提出上诉，恳请法院依法驳回裕民公司的全部上诉请求，维持原判。咖世家公司向一审法院起诉，请求：1.确认咖世家公司与裕民公司之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年6月11日解除；2.判令裕民公司向咖世家公司退还租赁押金50000元、物业管理费押金10000元和装修保证金20000元；支付违约金60000元；赔偿违约金不足以弥补的损失608246.63元。裕民公司在一审中提出反诉，请求：1.解除咖世家公司与裕民公司于2017年6月27日签订的《房屋租赁合同》及2017年8月21日签订的《补充协议》；2.咖世家公司向裕民公司支付租金341658元、物业费165024元；逾期付款违约金（自2019年12月1日起计算至实际还清之日止，以欠付金额为基数，按照日万分之五计算；其中租金逾期支付违约金暂计算至2020年8月31日为46808元，物业费逾期支付违约金暂计算至2020年8月31日为22608元，共69415元）；未及时迁出营业执照住所地的违约金（自2020年1月30日起至实际迁出之日止，按照486元/天的标准计算，暂计算至2020年8月31日为104004元）；3.咖世家公司将店铺的营业执照住所地从北京市大兴区水晶港生活广场迁出。一审法院认定事实：2017年6月27日，裕民公司（出租方、甲方）与咖世家公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋是“水晶港生活广场”一层C105号与一层C103号房屋，租赁房屋的使用面积为108平方米，租赁期限为8年，自2017年7月16日起至2025年9月15日止。4.1租金不包括物业管理费、空调费、停车费及其他与使用租赁房屋有关的杂费（如电费、水费、电话费以及租赁房屋内的清洁费、维修费及其他有偿服务费用等）。4.2租金标准：月租金为月固定租金与月销售额扣率两者取其高。4.2.1固定租金：第一个租赁年至第三个租赁年内的固定租金：5.5元/天/平方米；……4.2.2扣点租金应以乙方租赁场地内销售产品所产生销售额为计算标准；销售额是指所有直接通过租赁场地出售商品的税后营业收入。但不包含折扣及/或优惠（即乙方给予顾客的任何折扣或者优惠不计入销售额，包括但不限于赠券、优惠券、折扣券的商品或服务）；不包含员工饮、报损、罚款等；储值卡预收金额以实际消费金额计算。第一个租赁年至第三个租赁年内的扣点租金为每月销售额的8%；……4.3租金支付时间：乙方每月10号前将上月租金支付至甲方指定银行账户。5.1.1租赁期内，该房屋的物业管理费标准为2元/天/平方米（按租赁面积108平方米计算），由乙方直接向甲方或物业管理公司支付。5.2.3乙方应于每月10号前将上月物业费电费支付给甲方或物业管理公司……6.2租赁押金：乙方应在本合同签订后10个工作日内（以实际签约日期为准）向甲方一次性缴纳租赁押金，合计为人民币50000元。物业管理费押金：乙方应当在本合同签订后10个工作日内（以实际签约日期为准）向甲方或物业管理公司一次性缴纳物业管理费押金，合计为人民币10000元。6.4押金将作为乙方履行本合同所有约定条款的保障，在整个租赁期内押金由甲方及/或物业管理公司保管，甲方及/或物业管理公司无须向乙方支付押金的利息。租期内，若因乙方欠费（包含但不限于租金、物业管理费、各项有偿服务费、甲方或物业管理公司代为垫付的各项费用），或由于乙方原因给甲方及其他使用人、其他租户造成任何损失，或乙方发生违反甲方或物业管理公司制定的管理制度并对甲方及物业管理公司造成损失的，甲方有权从乙方已支付的押金中直接扣除相应数额，并书面通知乙方补足押金。……6.5在租期到期后，如果乙方全面履行了本合同及《物业管理委托合同》约定的全部责任和义务，则甲方/物业管理公司应在乙方办理完撤离手续、将营业执照上注册住址（或经营场所）迁离租赁房屋并办理完毕工商变更手续、将租赁房屋交还甲方后的30日内，将押金无息返还给乙方。6.6如乙方违约导致甲方解除合同的或乙方中途擅自退租的，押金不予退还。甲方及/或物业管理公司如有其他损失的，乙方还应继续负责赔偿甲方及/或物业管理公司的损失。7.1乙方享有60天的装修期，自2017年7月16日至2017年9月15日止。装修期内，乙方无需支付租金，但需支付装修押金、物业管理费、水电等能源费。乙方提前开业但是装修期尚未届满的，则在剩余的装修期限内，乙方仍无需承担剩余装修期内的租金。该免租期是甲乙双方合作的前置条件，不因任何原因而被剥夺。……7.14乙方装修完毕，双方及有关政府部门根据事先确认的装修设计文件对场地装修进行验收。验收合格后一个月之内，双方办理装修结算手续。9.4乙方须按本合同的约定分别向甲方及物业管理公司按时缴付租金、物业管理费及使用租赁房屋之水费、电费、通讯费等费用，乙方不得以物业管理质量为由要求减免、冲抵或拒绝支付应向甲方或物业管理公司支付的任何费用。11.1乙方应根据合同约定按期开业，其中“水晶港生活广场项目”（本条以下称甲方）整体开业日开业率达到80%，乙方开业；到本合同项下约定开业日期时，甲方整体开业率达不到80%，乙方有权延迟开业至甲方整体开业率达到80%当日，起租日期顺延。11.2在双方确定的开业时间到达之前。具备开业条件的，甲方应当积极配合鼓励乙方开业。14.2乙方须在租赁期结束日（或提前终止日）前清场，在租赁期结束日（或提前终止日）当日或之前将租赁房屋交还甲方，同时须将有关的锁匙、水卡、电卡等交还甲方。届时，甲方不要求乙方将租赁房屋恢复原状，乙方应保护好租赁房屋的届时现状、不得破坏，并将租赁房屋保持为整洁状态，按届时现状将租赁房屋交还给甲方。租赁期结束后，乙方添置物品（包括但不限于装修、设备、设施、增建部分、改建部分等）无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿或赔偿。14.3甲方解除合同收回租赁房屋后或乙方将租赁房屋交还给甲方后，如租赁房屋内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、物件或其他任何物品，均视为乙方主动放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品。14.5若乙方将租赁房屋作为其住所地登记在乙方营业执照中（即在乙方的营业执照中显示的“住所”地址为租赁房屋），乙方应在将租赁房屋交还给甲方后的60日内，将其营业执照中的“住所”地址从租赁房屋迁出，并完成相应的工商变更登记手续。如乙方未按时变更工商登记手续，则每延误1日，乙方需按照本合同约定的合同终止时的日租金标准向甲方支付违约金。16.2若乙方未能如期支付本合同约定的租金或其他费用或其中之部分，则每逾期一天需向甲方支付逾期金额万分之五的违约金，逾期超过30天的，甲方还有权解除本合同，乙方承担本合同约定的全部违约责任。若乙方未能如期支付本合同约定的物业管理费，则每逾期一天需向物业管理公司支付逾期金额万分之五的违约金，逾期超过30天的，甲方还有权解除本合同，乙方承担本合同约定的全部违约责任。16.3乙方在出现下列任何一种情况时，视为乙方严重违约，甲方有权立即解除本合同，本合同另有约定的从其约定。……（6）逾期超过30日仍未向甲方或物业管理公司付清应支付的租金、物业管理费或其他任何费用；……16.4如乙方有16.3款的任何一种情形的，则乙方还应按以下方式向甲方承担违约责任，本合同另有约定的从其约定：（1）本合同关于装修期无须支付租金的约定失效，乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付装修期的租金；（2）乙方已缴纳的押金不予退还；（3）如乙方向甲方或物业管理公司支付的违约金不足以弥补甲方所受到的损失，则甲方或物业管理公司还有权就不足部分向乙方继续追偿。16.7当甲方根据本合同约定或法定事由而享有本合同的解除权时，甲方有权选择：（1）立即通知乙方解除合同，并要求乙方自合同解除之日起自行由承租房屋内搬离清场；或（2）通知乙方与甲方就本合同的解除签署解除协议，并要求乙方自通知之日起搬离承租房屋。即使甲方发出了要求签署解除协议的通知，甲方仍保有随时单方通知乙方解除本合同以及追究乙方违约责任的权利。对于甲方发出的签署解除合同的要求，乙方应予以配合。16.8在甲方第一次向乙方发出第16.7条中规定的通知后（不论是解除合同通知或要求乙方签署解除协议的通知）乙方均应搬离承租房屋，并将租赁房屋恢复至出租前的原状，乙方应于收到通知后的3日内将租赁房屋及有关的锁匙、水卡、电卡等配套设备交还甲方。乙方收到通知后的3日不搬离清场或明确表明不愿意搬离清场的，甲方有权自行收回房屋，并有权切断房屋水、电及空调的供应，由此造成的任何损失由乙方负责。就合同解除后至乙方完全搬离清场并完全归还房屋及配套设备之日止，乙方应就此期间的房屋占用向甲方支付占用费，占用费按日计算，数额应双倍于本合同约定的房屋租金。即便合同解除，如乙方有其他违约行为的，甲方仍有权要求乙方承担违约责任。16.9甲方提前单方解除本合同的，或由于甲方违约行为导致乙方单方解除本合同的，甲方应返还乙方已缴纳的履约保证金，并按相当于合同履约保证金数额的标准向乙方支付违约金，同时甲方应弥补乙方因装修和经营店铺而投入的费用损失，但上述损失不得超过履约保证金数额。16.10租赁期间，或者甲方违反其在本合同项下所作之任何承诺、保证、确认的（包含但不限于本合同第8.13条排他性约定），则甲方应当在乙方发出书面通知后15日内予以改正。甲方逾期未能改正的，则自逾期之日起，乙方无需向甲方缴纳租金，直至甲方改正为止。如乙方书面通知30日后甲方仍未改正，乙方有权解除本合同，甲方须退还乙方所缴纳保证金，结清所有费用，并按照16.9条的规定支付违约金。违约金不足以弥补乙方损失的，甲方应当补足。2017年8月21日，双方签订《补充协议》，约定：1.第2.1条改为：租赁期限为8年，自2017年8月26日（租赁开始日）起至2025年8月25日止。2.第4.2.1条改为：固定租金：第一个租赁年至第二个租赁年内的固定租金：4.5元/天/平方米；……3.第4.2.2条改为：扣点租金：扣点租金应以乙方租赁场地内销售产品所产生销售额为计算标准；销售额是指所有直接通过租赁场地出售商品的税后营业收入。但不包含折扣及/或优惠（即乙方给予顾客的任何折扣或者优惠不计入销售额，包括但不限于赠券、优惠券、折扣券的商品或服务）；不包含员工饮、报损、罚款等；储值卡预收金额以实际消费金额计算。第一个租赁年至第二个租赁年内的扣点租金为每月销售额的10%；……4.第7.1条改为：乙方享有60天的装修期，自2017年8月26日至2017年10月25日止。装修期内，乙方无需支付租金，但需支付装修押金、物业管理费、水电等能源费。乙方提前开业但是装修期尚未届满的，则在剩余的装修期限内，乙方仍无需承担剩余装修期内的租金。该免租期是甲乙双方合作的前置条件，不因任何原因而被剥夺。如乙方在本合同约定的装修期内未完成装修事宜，则由乙方自负其责，装修期不延长。自本合同约定的装修期届满之日起，乙方按本合同的约定支付包含租金在内的所有相关费用。合同签订后，咖世家公司于2017年9月21日向裕民公司交付押金50000元、物业管理费押金10000元、装修保证金20000元。2017年12月20日，华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司康庄路店成立，该公司登记的营业场所为北京市大兴区黄村镇康庄路26号一层C103、C105号商铺。2019年11月22日，裕民公司向咖世家公司发出《解除〈场地租赁合同〉通知函》，载明：“现因水晶港商业整体经营状况惨淡，商铺使用率极低，商业整体持续亏损，目前甲方无力继续开展水晶港的运营工作，为了贵司的长远利益，现向贵司提出解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，请贵司在收到本函后5日内完成撤店，并建议贵司及时寻找其他可替代方案，以免进一步损失。”2019年11月26日，裕民公司再次向咖世家公司发出《解除〈场地租赁合同〉通知函》，载明：“现因贵司从2017年12月27日至2019年10月26日，共拖欠租金和物业费共计482895元，我司多次向贵司要求支付上述费用，但至今贵司仍不履行上述支付义务，已经严重违反《房屋租赁合同》约定，根据合同法第94条的规定，现郑重向贵司提出解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，请贵司在收到本函后于2019年11月29日内完成撤店，并及时支付上述费用。如届时不撤我司将停止向水晶港生活广场一层C105号与一层C103号房屋供电。相关2019年10月26日的后续费用我公司将继续核算并向贵司追偿。上述事宜，特向贵司通知，《房屋租赁合同》自通知时解除。”裕民公司称首先，该通知函只是其工作人员在网络搜寻的模板，其中所述“水晶港商业整体经营状况惨淡，商铺使用率极低，商业整体持续亏损，目前甲方无力继续开展水晶港的运营工作”并非客观事实，且水晶港持续营业至今，如整体持续亏损，不可能在发出该通知函后一直营业至今已长达一年有余；其次，通知函中写明咖世家公司收到通知函5日内撤店，结合咖世家公司在起诉状中自认于2019年11月22日收到通知函的情况，咖世家公司于2019年11月30日撤店并非5日内，且咖世家公司并非主张于收到通知函当日解除合同，可见咖世家公司并不认可通知函之内容；再次，咖世家公司至今未曾支付租金和物业费，虽然通知函中没有提及该情况，但咖世家公司该违约行为是让其发出通知函要求解除合同的根本原因。审理中，咖世家公司提交主题为“水晶港生活广场《房屋租赁合同》项下违约事宜”的律师函，拟证明其向裕民公司发出该律师函，要求裕民公司立即停止并纠正各项违约行为；裕民公司对该证据的真实性认可，对证明目的不予认可，称未收到该律师函。承租房屋后，咖世家公司未曾向裕民公司交纳房屋租金及物业费。裕民公司提交落款日期为2018年6月5日与2018年8月8日的缴费通知单2张，拟证明其一直向咖世家公司催缴租金和物业费；咖世家公司对该证据的真实性、关联性和证明目的均不认可。称从未收到过该两份缴费通知单，在合同履行过程中，裕民公司实际上明确认可，在水晶港整体开业率达到80%之前，咖世家公司无需缴纳租金和物业管理费，因此裕民公司也不曾催缴相关费用，且在裕民公司2019年11月22日发送的《解除〈场地租赁合同〉通知函》中也未提及未缴纳租金和物业费的问题。就搬离涉案房屋的时间，庭审中，咖世家公司称其于2019年11月底撤离涉案房屋，具体哪天不清楚。裕民公司称撤离时间系2019年11月30日，并提交出门条一张予以证明；咖世家公司对该证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，称其未曾收到该出门条，该出门条上也没有其签字，假设该证据属实，恰恰证明在2019年11月底，因裕民公司单方发出解约通知，其被迫撤场，故裕民公司应当承担相应的违约责任。咖世家公司主张下列损失并提交了以下证据：1.消防款27306元，咖世家公司提交金额为13653元的转账付款审批单及收款方为中联正安消防工程有限公司、金额为13653元的中国农业银行客户收付款入账通知单；2.空调款23830.11元，咖世家公司提交日期为2017年11月14日与2018年9月5日的发票2张，载明“工程款”，金额共计23830.11元；3.工程款657599.07元，咖世家公司提交2018年1月3日至2019年5月28日期间的发票9张，载明“工程款”，金额共计657599.07元；4.设计款47800元，咖世家公司提交金额为263200元、收款单位为北京冠亚伟业民用建筑设计有限公司的转账付款审批单，该审批单上款项用途一栏中载明“水晶港生活广场??47800”，另提交该公司2018年1月26日出具的发票3张，金额共计263200元，载明“设计服务费”；5.灯具款5520元，咖世家公司提交金额为72296元、收款单位为北京京城润土科技发展有限公司的转账付款审批单，该审批单上款项用途一栏中载明“大兴水晶港5520”，另提交该公司2017年12月22日出具的金额为72296的发票1张，载明“电光源、灯具及照明装置零件”；6.地板款25414元，咖世家公司提交金额为66526元、收款单位为北京金诚润土科技发展有限公司的转账付款审批单，该审批单上款项用途一栏中载明“大兴水晶港店25414”，另提交2018年1月16日代开企业为上述公司的代开发票1张，金额为66526元，载明“销售地板”；7.Logo款57956.76元，咖世家公司提交（1）金额为454900元、收款单位为北京梦幻星空广告有限公司的转账付款审批单，该审批单上款项用途一栏中载明“水晶港55058.92”，（2）2018年2月1日代开企业为上述公司的代开发票1张，金额为454900元，载明“设计服务制作费”，（3）北京梦幻星空广告有限公司出具的请款书，载明该公司已完成了水晶港店店招制作工作，咖世家公司应支付款项55058.92元；8.弱电工程款24613.35元，咖世家公司提交（1）金额为378254.52元、收款单位为北京捷康特科技股份有限公司的转账付款审批单，（2）2018年9月20日上述公司开具的发票4张，金额总计378254.52元，载明“工程服务”，（3）结算审核汇总表，载明水晶港生活广场店弱电工程审定金额为24613.35元，（4）结算审核定案表，载明COSTA咖啡20家新建店弱电工程审定金额为442736.28元。9.固定资产损失，包括1.5米直角柜、卡座沙发、礼品展示柜，折旧后净值总计13378.32元。咖世家公司提交发票2张、家具清单2页，发票中载明直角蛋糕柜16680元，家具64235元，家具清单中载明卡座合计4350元、礼品展示柜3800元。就上述损失，咖世家公司主张自门店试营业起至租期届满止合计93个月，自门店试营业起至彻底关闭门店合计23个月（自2017年12月至2019年10月），每月应摊销的金额为9355.26元（即上述1-8项工程项目开支共计87039.29元/93个月），租期内未摊销金额为654868.31元（87039.29元-9355.26元×23个月）；加上上述第9项固定资产损失13378.32元，咖世家公司主张裕民公司向其赔偿违约金不足以弥补的损失608246.63元（654868.31元+13378.32元-60000元）。裕民公司对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不认可，具体意见如下：1.关于消防款27306元：第一，付款审批单系咖世家公司内部材料，证明力不足；第二，付款入账通知书不能证明该款项是否真实用于涉案咖啡店的消防工程，也不能证明咖世家公司确实支付该款项；第三，咖世家公司提交之证据仅涉及13653元金额，并非27306元，因此，即便该款项确系涉案咖啡店的消防工程款，金额应为13653元；第四，咖世家公司并未提供消防工程的合同。2.关于空调款23830.11元：第一，16850元的发票不能证明用于购买涉案咖啡店的空调；第二，6980.11元的发票虽然备注有工程地点，但其时间系2018年9月5日，距离2017年12月27日开业长达9个多月时间，距离其真实装修时间更久，不可能是这时候才产生空调款；第三，众所周知，发票备注信息均系按照购买方要求予以填写。故两张发票不足以证明其款项与涉案咖啡店的空调有关，且并无证据证明咖世家公司已实际支付该费用。3.关于工程款657599.07元：发票备注信息均系按照购买方要求予以填写的，且开票时间均是开业之后，同时并无证据证明咖世家公司已实际支付该费用。4.关于设计款47800元、灯具款5520元、地板款25414元、logo款57956.76元、弱电工程款24613.35元：第一，付款审批单系咖世家公司内部材料，证明力不足；第二，除灯具款外，发票时间均远在开业之后；第三，目前并无证据证明咖世家公司已实际支付该费用。5.关于固定资产损失：第一，家具清单中的家具是否为涉案水晶港门店所用，现已无法核实；第二，家具属于未形成符合的物品，可以搬离，不存在产生损失之说；第三，根据合同14.3条约定，咖世家公司遗留下的任何装饰、家具、装备、物件或其他任何物品，均视为咖世家公司主动放弃，裕民公司有权以任何方式处理，因此不应向其支付任何损失；第四，根据合同16.9条约定，即便是裕民公司单方提前解除本合同或由于裕民公司违约导致咖世家公司单方解除本合同，裕民公司所弥补咖世家公司因装修和经营店铺投入的费用损失不超过履约保证金数额，即60000元。为证明涉案商场开业率已达到80%，裕民公司提交以下证据：1.裕民公司与各商户签订的房屋租赁合同；2.水晶港生活广场的布局图；3.水晶港生活广场各商户的多份电费收费收据88张，时间均为2017年12月；4.张某的证人证言，证人张某称商场整体开业是在2017年12月27日，开业当天，商场一楼有一家没开业，二楼有一两家没开业，三楼全开业了，开业的店铺绝对有90%以上；5.证人张某与裕民公司签订的房屋租赁合同，载明租赁期限自2017年12月23日起至2018年3月22日止。咖世家公司对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不认可，认为证据1系裕民公司与案外人签订的合同，证据2、3系裕民公司单方提供，无盖章、无签字，无法查验上述证据的真实性。对于证明目的，第一，签署租赁合同不代表店铺已经实际开业；第二，裕民公司未对水晶港生活广场的总面积、已开业面积进行统计，无法证明开业率已达到80%；第三，即便裕民公司提交的电费收据都是真的，但这些收据都是预付电费的收据，并不能证明店铺已经实际产生了用电，且经核对，裕民公司提供已签约租赁合同，也不能和预付电费收据一一对应。第四，假设开业率已达到80%，计租条件已成就，裕民公司不可能不正式告知咖世家公司要求支付租金及物业费，亦不可能不通过法律途径索要前述款项；然而，裕民公司从未作出该等通知，亦未曾主动提起诉讼，这表明开业率从未达到80%，咖世家公司无义务支付租金和物业费。对于证人证言，咖世家公司认为证人与裕民公司的租赁合同关系以及证言内容的可信度存疑，且该证人根本不能证明水晶港整体开业日开业率已经达到80%，证人的陈述恰恰表明，裕民公司因自身原因要求咖世家公司撤店。一审法院认为，咖世家公司与裕民公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。本案中，咖世家公司与裕民公司均要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，且双方均同意合同于2020年6月11日解除，法院对此不持异议。关于咖世家公司搬离房屋的时间，咖世家公司称其于2019年11月底撤店，具体哪一天不清楚；裕民公司称撤店时间为2019年11月30日。综上，法院确认咖世家公司撤店的时间应不晚于2019年11月30日，并以此日期作为咖世家公司搬离涉案房屋的时间。关于咖世家公司支付租金的条件是否成就，即开业率是否达到了80%一节，根据裕民公司2019年11月22日向咖世家公司发送的《解除〈场地租赁合同〉通知函》，裕民公司在该函中自述水晶港商业整体经营状况惨淡，商铺使用率极低；且裕民公司所提交的缴费通知单等证据不足以证明其曾就起租日事宜通知咖世家公司或与咖世家公司已协商一致，其所提交的与案外人签订的租赁合同、日期均为2017年12月份的电费收据以及水晶港布局图亦均不足以证明水晶港开业率达到了80%。综合本案情况，法院认为水晶港生活广场的开业率迟迟未达到80%，即未达到双方合同约定的起租日条件，故法院对裕民公司要求咖世家公司给付租金及相应逾期付款违约金的反诉请求不予支持。关于物业费，双方于合同中约定咖世家公司需在合同起租日前或交房日期前（以较早日期为准）与水晶港生活广场的甲方或物业管理公司签署《物业管理委托合同》，并按约定支付物业管理费及其他费用。因本案的交房日期早于合同起租日，且双方已形成了事实上的物业服务合同法律关系，故虽双方并未就物业管理费及其他费用事宜另行签订《物业管理委托合同》，裕民公司有权依据双方存在的事实上的物业服务合同关系要求咖世家公司交纳相应的物业服务费用。根据双方合同中对物业费标准的约定及咖世家公司的租赁时间，法院对裕民公司主张咖世家公司给付物业费165024元的反诉请求予以支持。因双方于合同第16.2条约定了逾期支付物业管理费的违约金，法院对裕民公司主张咖世家公司以欠付金额为基数，自2019年12月1日起计算至实际还清之日止，按日万分之五的标准支付逾期付款违约金的反诉请求亦予支持。关于咖世家公司主张退还租赁押金、物业管理费押金问题。本案中，咖世家公司向裕民公司交纳了租赁押金50000元，物业管理费押金10000元，合计60000元。双方于合同第6.4条约定，若因咖世家公司欠费（包含但不限于租金、物业管理费、各项有偿服务费、甲方或物业管理公司代为垫付的各项费用），裕民公司有权从咖世家公司已支付的押金中直接扣除相应数额。现咖世家公司欠付裕民公司相应物业费，根据上述约定，咖世家公司已交纳的押金应予抵扣欠付的物业费数额，故法院对咖世家公司主张退还租赁押金、物业管理费押金的诉讼请求不予支持。关于咖世家公司主张退还装修保证金问题。裕民公司答辩称同意退还该装修保证金20000元，法院不持异议。关于咖世家公司主张赔偿违约金及损失问题。双方签订了8年期的租赁合同，现裕民公司在合同期限届满前单方向咖世家公司提出解除合同。根据合同第16.9条的约定，裕民公司应按照履约保证金数额的标准向咖世家公司支付违约金；该条款同时约定裕民公司应弥补咖世家公司因装修和经营店铺而投入的费用损失，但上述损失不得超过履约保证金数额。本案中，考虑咖世家公司提交的证据、实际使用租赁房屋的时间及合同第16.9条的约定，法院酌定裕民公司应向咖世家公司支付违约金60000元并赔偿损失60000元，对咖世家公司主张裕民公司应按合同第16.10条约定赔偿违约金不足以弥补的其他损失的诉讼请求，法院不予支持。需要指出的是，咖世家公司所主张的固定资产损失包括1.5米直角柜、沙发卡座、礼品展示柜实际上为未与房屋形成符合的可移动物品，对此咖世家公司可自行搬离并利用。关于裕民公司要求咖世家公司将涉案房屋内注册的工商地址迁出的反诉请求，因该事项涉及相关行政管理部门的职权，不属于人民法院受理民事案件的范围，法院对此不予支持。关于裕民公司要求咖世家公司向其支付未及时将营业执照住所地迁出所产生的违约金的反诉请求，因华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司康庄路店所登记的住所地仍是涉案房屋，双方于合同第14.5条中约定咖世家公司应在将租赁房屋归还裕民公司后的60日内将营业执照中的住所地址从租赁房屋迁出并办理工商变更登记手续，逾期应支付违约金，故法院对咖世家公司的该项反诉请求予以支持；但该14.5条中所约定的违约金标准过高，咖世家公司亦在针对裕民公司反诉的答辩中主张对违约金数额予以减少，对此，法院综合考虑本案情况及裕民公司的实际损失，对该项违约金的数额标准予以酌减。判决：一、华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司与北京裕民兴盛物业管理有限责任公司签订的《COSTACOFFEE房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年6月11日解除；二、北京裕民兴盛物业管理有限责任公司于判决生效后十日内退还华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司装修保证金20000元；三、北京裕民兴盛物业管理有限责任公司于判决生效后十日内给付华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司违约金60000元；四、北京裕民兴盛物业管理有限责任公司于判决生效后十日内赔偿华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司损失60000元；五、华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司于判决生效后十日内给付北京裕民兴盛物业管理有限责任公司物业费105024元；六、华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司于判决生效后十日内给付北京裕民兴盛物业管理有限责任公司逾期支付物业费的违约金（以165024元为基数，按日万分之五的标准，自2019年12月1日起计算至实际付清之日止）；七、华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司于判决生效后十日内给付北京裕民兴盛物业管理有限责任公司登记地址占用违约金（以100元/日为标准，自2020年1月30日起计算至华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司康庄路店的住所地迁出北京市大兴区黄村镇康庄路26号一层C103、C105号商铺之日止）；八、驳回华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；九、驳回北京裕民兴盛物业管理有限责任公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新证据。关于一审判决认定事实部分所记载的“2019年11月26日，裕民公司再次向咖世家公司发出《解除〈场地租赁合同〉通知函》，载明：‘现因贵司从2017年12月27日至2019年10月26日，共拖欠租金和物业费共计482895元，我司多次向贵司要求支付上述费用，但至今贵司仍不履行上述支付义务，已经严重违反《房屋租赁合同》约定，根据合同法第94条的规定，现郑重向贵司提出解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，请贵司在收到本函后于2019年11月29日内完成撤店，并及时支付上述费用。如届时不撤我司将停止向水晶港生活广场一层C105号与一层C103号房屋供电。相关2019年10月26日的后续费用我公司将继续核算并向贵司追偿。上述事宜，特向贵司通知，《房屋租赁合同》自通知时解除。’”一节，裕民公司表示其没有向咖世家公司发送过该函，咖世家公司亦表示其没有收到此函。本院对于一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，关于涉案广场整体开业日开业率的情况，虽然裕民公司为证明其主张提交了证据，但是咖世家公司不予认可，且从证据本身看，其中，电费收据显示系预付费，裕民公司与商户签订的租赁合同以及广场布局图本身无法显示广场整体开业日的开业率情况，即便结合上述证据以及证言亦尚不足以证明整体开业日开业率达到80%。另根据双方签订《补充协议》的情况，亦不足以推定咖世家公司以延迟开业行为确认水晶港开业日开业率达到80%。此外，从裕民公司主张的整体开业日2017年12月27日至2019年11月22日裕民公司向咖世家公司发出《解除〈场地租赁合同〉通知函》有近2年时间，期间亦没有充分证据证明裕民公司曾向咖世家公司主张支付租金条件成就、要求支付租金或主张欠付租金的违约责任，而上述通知函中提及的是“现因水晶港商业整体经营状况惨淡，商铺使用率极低，商业整体持续亏损，目前甲方无力继续开展水晶港的运营工作，为了贵司的长远利益，现向贵司提出解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，请贵司在收到本函后5日内完成撤店”，根据现有证据情况，难以认定达到双方合同约定的起租日条件，裕民公司上诉要求咖世家公司支付租金，依据不足，本院不予支持。综上，裕民公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6424元，由北京裕民兴盛物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二一年五月二十八日法官助理 云 姣书 记 员 祝 石