广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0603民初463号 原告：廖某，男，x年x月x日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：韦巧练，广西能正律师事务所律师。 被告：xxx有限公司，住所地xxx，统一社会信用代码xxxx。 法定代表人：林璋，总经理。 委托诉讼代理人：廖敏冰，女，1981年6月26日出生，汉族，住防城港市防城区。 原告廖某与被告xxx有限公司（以下简称xxx公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖某及委托诉讼代理人韦巧练到庭参加诉讼，被告xxx公司经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖某向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理防城区xxx小区x栋x号房的不动产权属证书；2.判令被告向原告支付逾期报送产权登记资料导致原告不能办理不动产权属证书的违约金41522.8元（每逾期一日按房款总价的万分之二支付违约金，从2019年8月17日起暂计至2021年1月20日，397728元×0.2‰×522天=41522.8元，并计至原告实际完成不动产权属登记之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、评估费。事实 -2- 与理由：原告于2017年4月27日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发的xxx小区x栋x号房，建筑面积124.29m2,单价3200元/m2,总价397728元。被告应当在2017年11月30日前交付房屋给原告使用，因被告原因致原告不能在商品房交付使用后720日内取得房屋所有权证书的，被告将按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，被告于2017年8月26日交付房屋给原告，但被告至今未向产权登记机关报送产权登记所需资料，致使原告无法办理所购房屋的不动产权证。被告逾期报送产权登记资料导致原告无法办理所购房屋不动产权属证书，严重损害原告合法权益，故诉至人民法院。 被告xxx公司辩称，1.双方合同约定办理不动产权属证书的方式包括原告委托被告办理、原告自己办理、原告委托他人办理，现原告没有委托被告办理，被告并无代理协助义务；2.延期办证的主要原因不在于被告，大量业主存在违规加装防盗网及搭建建筑物的行为，客观上影响了项目的综合验收，造成办理不动产权属延期；3.原告已装修入住，不存在经济损失，原告主张的违约金也超过合同约定的总房款5%。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年4月27日，原告廖某与被告xxx公司签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定原告购买被告开发的位于防城港市防城区，总价款为397728元，于2017年11月30日前交付。合同第九条约定，商品房交付时应当符合下列条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.已取得房屋测绘报告；商品房为住宅的，还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机关申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告有权解除合同，……，原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金，因原告的原因未能在约定期限内完成房屋所有权转移登记的，被告不承担责任。合同附件十一补充协议第九条约定，房屋权属资料登记备案后，如原告委托被告办理《房屋所有权证》的，被告承诺在房屋交付使用之日并原告按房屋产权登记机关要求递交相关证件、材料、委 -3- 托书等书面资料、交纳办证所需费用之日起720日内办理并取得该商品房的房屋所有权证交给原告。如因被告的责任，原告未能在规定期限内取得房屋所有权证，每逾期一日应按原告已付房款的万分之二向原告支付违约金，直至产权机关核发房屋所有权证止，累计违约金额不超过该商品房总价款的5%。因非被告原因导致原告未能在约定期限内取得的，被告不承担任何责任，该商品房房屋所有权证由原告负责或原告另行委托他人办理的，被告应当按照有关规定提供相关资料以协助买受人办理。 原告廖某于2017年4月3日支付购房定金20000元，于2017年4月29日支付购房首付款139728元，于2017年8月26日支付面积差房款832元，合同签订后，原告作为借款人向中国工商银行股份有限公司防城港市防城支行申请借款238000元用于支付上述商品房余款，以上原告支付房款共计398560元。2017年5月3日，原告向税务机关缴纳了房屋契税5681.83元。2017年8月26日，原告收房。该涉案商品房至今未取得房屋产权登记证书。 另查明，防城港市中级人民法院（2019）桂06民终923号阮某浩、韦某连与xxx公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书认定，防城区人民政府办公室于2019年7月9日对“关于市长信箱：开发商致800多户业主安危而不顾，违规交房的信访回复”做出如下回复：一、……；二、未能办理不动产权证的原因。竣工验收备案为办理不动产权大证的材料之一（业主办证需从大证中分户），xxx二期7-16幢至今没有办理竣工验收备案，原因为：由于开发商与施工单位有经济纠纷，施工单位不配合提供材料为开发商办理竣工验收备案。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收据、凭证、个人还款凭证、税收缴款书、交房相关资料及物品清单、房屋使用说明书、房屋质量保证书以及原告庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。 一、关于被告xxx公司对于房屋产权登记证书办理有无违约行为的问题。 -4- 涉案商品房的交付时间为2017年8月26日，按照《商品房买卖合同》第二十条及附件十一第九条约定，双方同意共同向房屋登记机关申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告有权解除合同，如原告委托被告办理的，被告承诺720日内办理并取得该商品房的房屋所有权证交给原告。根据该约定，原告无论是自行办证还是委托被告办证，均可要求在商品房交付使用后720日内取得房屋所有权证书，现涉案商品房已交付原告使用，但因被告xxx公司的原因，即未进行项目综合验收办理竣工验收备案，原告因此未能取得涉案商品房的房屋所有权证，被告其行为已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》（简称《民法典》）第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，现原告要求被告xxx公司协助其办理所购房屋的产权登记的诉请，本院予以支持。 被告抗辩系因二期业主违规加装防盗网搭建建筑物，影响项目验收致使延迟办理产权证书，被告对其抗辩意见，未举证证实原告存在违规加装防盗网或搭建建筑物的行为，且根据《建设工程质量管理条例》第十六条第二款：“建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；(二)有完整的技术档案和施工管理资料；……”及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》(建质〔2013〕171号)第五条：“工程符合下列要求方可进行竣工验收:(一)完成工程设计和合同约定的各项内容。(二)施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。……”的规定，建设工程办理竣工验收备案必须提交完整的施工资料和工程竣工报告。本案中，由于被告与施工单位有经济纠纷，施工单位不配合提供资料协助被告办理竣工验收备案，因此无论原告或其他业主是否存在违规加装防盗网搭建建筑物的行为，被告也无法将办理涉案商品房权属登记所需的完备资料报产权登记机关备案。故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。 二、关于原告主张被告支付逾期办证违约金有无事实和法律依据的问题。 因被告原因，原告未能在商品房交付后720日内取得房屋所有权证书，根据《商品房买卖合同 -5- 》附件十一第九条约定，如因被告的责任，原告未能在规定期限内取得房屋所有权证，每逾期一日应按原告已付房款的万分之二向原告支付违约金，直至产权机关核发房屋所有权证止，累计违约金额不超过该商品房总价款的5%。因此，原告有权依据上述约定要求被告支付逾期办证违约金。关于违约金的具体数额问题，被告在2017年8月26日交付房屋，房屋所有权登记期限720日届满后为2019年8月16日，逾期办证日从次日起算，即2019年8月17日起暂计至原告主张的2021年1月20日止，逾期超过523天，如按每日万分之二计算，累计违约金额已超过该商品房总价的5%，故应按该商品房总价的5%计算，合同签订后，原告除按合同约定支付房屋总价款397728元外，另向被告补交面积差房款832元，被告开具收据，故该商品房总价为398560元，即398560元×5%=19928元。因此，被告应向原告支付逾期办证违约金19928元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告xxx有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告廖某办理取得防城港市防城区屋产权登记； 二、被告xxx有限公司在本判决生效之日起十日内向原告廖某支付逾期办证违约金19928元。 上述金钱给付义务，义务人应按本判决确定的履行期限履行，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费419元（已减半收取），由原告廖某负担201元，由被告xxx有限公司负担218元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交 -6- 副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员 禤立平 二〇二一年五月十五日 法官助理 冯春兰 书 记 员 韦秋艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： -7- （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。