山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0781民初2269号 原告（反诉被告）：宋乐银，女，1989年5月20日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：赵亮，青州王府法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：尹浩宇，男，2001年3月31日出生，汉族，住淄博市临淄区。 被告（反诉原告）：衣志兰，女，1976年8月7日出生，汉族，住淄博市临淄区。 二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：饶荣金，山东致公律师事务所律师。 原告（反诉被告）宋乐银与被告（反诉原告）尹浩宇、衣志兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋乐银的委托诉讼代理人赵亮、被告（反诉原告）尹浩宇、衣志兰的委托诉讼代理人饶荣金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋乐银向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告租赁费690元、电费46元、押金3000元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月1日，原告与二被告签订房屋租赁合同，约定被告将XX府X区X号房屋租赁给原告使用，租赁期限为1年，租金为33000元，续租后房租为36000元。原告于2020年7月份缴纳房租36000元后，被告于11月30日单方面终止合同要求原告腾房，且拒不退还剩余房租，原告多次索要后，被告偿还部分房租，剩余房租及押金拒不退还。 二被告辩称，被告不存在单方违约行为，已经将原告的房租及时结清，退还给原告，剩余押金因为双方没有就交房手续进行办理和验收，一直没有进行交房是因为原告的原因造成，所以原告的诉讼请求没有事实和合同依据，依法应当驳回。 反诉原告衣志兰、尹浩宇向本院提出反诉请求：1.确认双方于2021年1月31日解除房屋租赁合同；2.判决反诉被告将租赁房屋交付反诉原告；3.判决反诉被告赔偿2021年1月31日至4月3日的损失5918元，自2021年4月3日按每天98.60元赔偿至交付房屋之日；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：1.双方签订的租赁合同于2020年7月31日到期，虽没有续签，但宋乐银到期后另行支付一年租金36000元，继续租赁房屋。根据原合同法规定应视为双方继续履行租赁合同，租赁期间为2020年8月1日至2021年7月31日。双方在租赁期限没有到期的情况下，协商提前解除合同。经协商租期截至2021年1月底。衣志兰、尹浩宇并于2021年1月31日将半年房租18000元退还宋乐银。2.因所租赁房屋存在部分损坏，衣志兰、尹浩宇要求恢复原状。宋乐银同意维修，故在维修期间一直未交付房屋。直到3月6日宋乐银才微信通知衣志兰告知房屋修好。但商铺外广告牌仍未拆除，纱窗损坏未更换。因其维修时间长达一月有余，导致房屋无法继续出租，给衣志兰、尹浩宇造成损失，宋乐银应参照租赁费赔偿损失。3.3月6日后衣志兰要求其交付房屋，但宋乐银拒不交付，坚持要求先退还押金再交房屋钥匙，并在租赁房屋外张贴通知，写明“该房屋存在纠纷，不能租赁”，恶意损害我方名誉及利益。依据民法典的规定，应在衣志兰验收房屋合格之后，才能退还押金，宋乐银承担先履行义务，即应先交付房屋，但宋乐银至今拒绝交付。因此自3月7日至今，因宋乐银不交付房屋钥匙导致房屋无法继续出租，给衣志兰、尹浩宇造成损失，其应参照租赁费赔偿损失。 反诉被告宋乐银辩称，反诉原告所述不实，本案是因反诉原告要将本案所涉及的门头房出售，而与反诉被告单方面解除租赁合同，属于反诉原告违约，反诉原告所诉损失既无事实依据又无法律依据，请求法庭驳回反诉原告的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本诉原告提交：1.房屋租赁合同，以证明租赁情况；2.宋乐银与衣志兰微信聊天截屏19份，以证明合同履行和解除情况，并证明原告自1月26日就已按要求将门头房打扫干净，多次要求被告收房，但被告故意拖延不想返还押金；3.手机转帐详单3份，以证明合同履行情况；4.照片一张，以证明广告牌已拆除；5.缴费凭证8份，以证明所付电费余额46元。反诉原告提交：1.微信聊天记录1份，以证明广告牌是2021年4月18日拆除；2.照片12张，以证明房屋无法达到交付和使用条件；3.微信转帐记录1张，以证明2021年1月31日退还房租18000元；4.照片1张，以证明宋乐银在商铺门口贴有房屋有纠纷的字条遮挡原告出租信息，影响房屋出租。本诉被告对房屋租赁合同无异议，称该房屋登记所有人为尹浩宇；对微信聊天截屏真实性无异议，但称双方无法交房的原因就是房屋未修好、整理好，广告牌未拆除，也证明合同系双方充分协商后解除，不是衣志兰单方面终止；对转帐详单无异议；对照片无异议，但称广告牌是4月18日晚拆除；对缴费凭证无异议。反诉被告对微信聊天和4月18日拆除广告牌无异议，认为照片不能证明现状，也不能证明有纠纷的字条是宋乐银所贴以及因该条给衣志兰造成的损失。本院认为，因本诉被告对本诉原告提交的证据真实性无异议，上述证据可以作为本案的定案依据；本诉原告对反诉原告提交的微信聊天记录和转帐记录无异议，且与其提交的证据可以相互印证，应予认定；反诉原告提交的照片不足以证明其所主张的房屋未整理好和反诉被告给其造成损失的主张。 本院经审理认定事实如下：衣志兰、尹浩宇系母子关系，案涉房屋登记所有人为尹浩宇。2017年8月1日，宋乐银与尹浩宇、衣志兰签订XX府X区X号房屋（XX城X期XX府X号楼XX南街X号）租赁合同，约定尹浩宇、衣志兰将房屋租赁给原告经营鲜花婚庆；租赁期限自2017年8月1日至2018年7月31日，租金为33000元，押金为3000元，在租金与押金条款补充：第二年、第三年房租为36000元；水电费、物业管理费由承租方承担，租金提前1个月收，承租人如使用不当造成房屋及设施损坏应立即负责修复。宋乐银于合同签订后缴纳押金3000元，对该毛坯房进行了装修后使用。在合同期限届满前，双方于2020年6月30日协商宋乐银继续租赁该房，租金为36000元，宋乐银于2020年7月3日将36000元房租打入衣志兰指定帐号，但双方未签订书面合同。被告衣志兰于11月30日以家里有事、最近想把房子卖了为由要求解除租赁合同，后双方就提前解除租赁合同进行协商。至2021年1月24日下午，宋乐银将房屋腾空并要求衣志兰拿钥匙，当时水费已结清、电费余46元。衣志兰于25日表示同意，并于26日上午通知宋乐银有人准备看房，宋乐银表示配合并要求衣志兰退还剩余房租和押金。27日双方因墙面、厕所问题产生争议。衣志兰于2021年1月31日通过微信返还宋乐银房租18000元，宋乐银要求继续退还1月25至31日的租赁费，衣志兰表示最后一起算并要求要是有看房子的由宋乐银拿钥匙给他们。之后衣志兰以房屋未整理好、广告牌未拆除为由，未返还租房押金和剩余电费。宋乐银于4月18日拆除广告牌。 本院认为，当事人之间所订立的房屋租赁合同合法有效并已实际履行，应予确认。因案涉房屋登记所有人为被告尹浩宇，被告衣志兰以自己和尹浩宇名义与原告宋乐银订立合同的行为及合同履行中、合同解除过程中的行为均构成家事代理，对租赁双方发生法律效力。在书面合同约定的租赁期满后，作为承租人的原告向被告缴纳租金36000元并继续使用房屋，原告对此并未提出异议并已实际收取该款，故应认定双方达成继续租赁一年的合意。衣志兰因故要求解除合同后，宋乐银于2021年1月24日下午将房屋腾空并要求衣志兰拿钥匙的行为明示其同意解除合同，衣志兰于1月31日返还宋乐银房租18000元的行为表明此时双方已就解除合同达成合意，应认定此时双方之间的租赁合同已协商解除，宋乐银应将所租房屋交付房屋所有人尹浩宇。根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，衣志兰所提交的证据并不足以证明其所主张的房屋未整理好，而广告牌未及时拆除并不影响房屋的交付和使用，结合日常生活经验，其上述主张属于承租人合理使用租赁物正常损耗，并不是拒不返还租房押金和剩余电费的合法理由，故对宋乐银要求返还租房押金和剩余电费的请求予以支持，对其要求返还租金690元的请求不予支持；尹浩宇在具备接收房屋条件的情况下经承租人催告拒不接收，是否必然存在所主张的损失并不确定，且即使存在损失也属于其自行扩大的损失，故对其要求宋乐银支付赔偿2021年1月31日至4月3日的损失5918元的请求，本院不予支持。 合同当事人应正确全面履行合同义务，对于合同履行中的争议应互谅互让、协商处理，不应斤斤计较甚或彼此伤害。本案实非大的矛盾冲突，但经本院以及双方代理人主持调解，当事人仍然彼此较劲，着实大可不必。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第七百零五条、第七百零九条、第七百一十条、第七百一十五条、第七百二十一条、第七百三十三条、第七百三十四条之规定，判决如下： 一、确认当事人于2021年1月31日解除本案房屋租赁合同； 二、原告（反诉被告）宋乐银将所租赁房屋（XX城X期XX府X号楼XX南街X号）交付被告（反诉原告）尹浩宇； 三、被告（反诉原告）尹浩宇返还原告（反诉被告）宋乐银押金3000元、电费46元； 四、驳回原告（反诉被告）宋乐银的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）尹浩宇、衣志兰的其他诉讼请求。 上述二、三项均于本判决生效之日起七日内交付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由尹浩宇承担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由宋乐银承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  孙广胜 二〇二一年五月十四日 书记员  张 力