云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0326民初1028号原告（反诉被告）：牛晓岚，女，1977年9月8日生，汉族，云南省会泽县人，户籍住址云南省曲靖市会泽县。委托诉讼代理人：周鸟，云南明尧律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：会泽润红房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530326587368145L。法定代表人：王蓉生，系公司董事长。住所：云南省曲靖市会泽县。委托诉讼代理人：成绍春，云南法闻（会泽）律师事务所律师，特别授权代理。原告牛晓岚与被告会泽润红房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，被告会泽润红房地产开发有限公司于2021年4月23日提起反诉，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告牛晓岚及其委托诉讼代理人周鸟，被告会泽润红房地产开发有限公司的委托诉讼代理人成绍春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）牛晓岚向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告立即向不动产登记机关提交原告所购买万商汇第7幢第4号房的不动产权证书所需资料，为原告办理所购商品房的不动产权证、契税完税凭证并交付原告；二、判令被告向原告支付因逾期办证给原告造成自2017年3月8日起至2021年3月31日的违约金共计108555.6元［375000元×（⒋75%＋⒋75%×50%）÷365天］＝73.2元／天，73.2元／天×1454天＝106432.8元；三、判令被告自2021年4月1日起向原告按照73.2元／天支付违约金直至被告将原告的不动产权证、契税完税证办理完毕之日止，并由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告与嫂子杨某2于2016年12月8日一起到被告处签订《商品房购销合同》，合同明确约定，被告将位于会泽县马武村委会（通宝路以北、东陆街以东），项目名称为万商汇的第7幢第4号商品房出售给原告，商品房总价为375000元，双方签订合同当天，原告通过其嫂子杨某2刷卡交付了150000元，被告就将合同提交用于备案，之后原告仍是通过嫂子杨某2刷卡向被告支付了150000元，剩余75000元是给杨某1借卡刷的，且是按被告要求刷在ＰＯＳ机上的。被告收到全部款项后，才将合同原件给原告一份，合同中已经载明原告已支付全部房款，但当时被告的员工只开了300000元的收据给原告，称在办证时可以少交税。直到2018年12月份，原告从嫂子杨某2处得知所购买的商铺房已经可以办证，但被告至今拖着未为原告以及嫂子杨某2两套房子办理相关证件手续。被告（反诉原告）会泽润红房地产开发有限公司答辩称，1.原告与被告2016年12月8日签订商品房购销合同，合同约定的房款是375,000元，被告至今只收到原告支付的购房款300,000元，根据合同约定，逾期90日未支付剩余房款，被告有权解除合同，原告应按照应付未付款的10％向被告支付违约金，因此本案被告已提起反诉。所以本案被告1.不存在违约；2.因原告未交清购房款，被告按照合同约定不予原告办理产权证符合法律法规，理由以民事反诉状为准。被告（反诉原告）会泽润红房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：一、请求人民法院依法判决解除反诉人与被反诉人于2016年12月8日签订的润红(2016)字第7-4商品房购销合同及把万商汇7幢4号商铺腾空返还给反诉人；二、判令被反诉人支付反诉人违约金7500元，并由被反诉人承担本诉及反诉的诉讼费用。事实及理由：被反诉人于2016年12月8日向反诉人购买反诉人的万商汇7幢4号商铺，并且签订润红(2016)字第7-4商品房购销合同，7幢4号商铺共计146.42平方米，房屋总价为375,000元，合同约定付款方式为被反诉人应于2016年12月8日签订本合同当日向反诉人一次性付清商品房总价款即375,000元。商品房购销合同第八条约定逾期90天后，解除合同，被反诉人按照应付未付款的10%向反诉人支付违约金。合同签订后，被反诉人一共向反诉人支付300,000元房款，欠下75,000元至今没有支付，反诉人多次向被反诉人催要，被反诉人总是找各种借口拒不向反诉人支付下欠购房款，被反诉人的行为已经构成违约，应该承担违约金，并解除合同。原告（反诉被告）牛晓岚答辩称，1.本案被反诉人不存在违约行为，反诉人应当按照合同约定履行相应义务，本案被反诉人已经全额缴纳购房款，现是反诉人未按照合同约定为被反诉人办理房屋的相关手续，是反诉人存在严重违约行为，反诉人所诉没有事实及法律依据，具体在本诉及证据中陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告（反诉被告）牛晓岚向法庭出示的证据，第一组、身份证复印件；证明原告基本身份信息情况；第二组、收账户流水明细表及交易信息明细，收据3张，证明原告通过刷卡转账的方式分别于2016年12月8日用牛天梅的卡转账300000元，2016年12月13日用田加友的卡转账180000元、用牛天梅的卡转账100000元，2017年2月6日用田加友的卡转账20000元、用杨某1的卡转账150000元，共计向被告支付原告及田加友购买的两套商品房的购房款合计750000元，以及全部购房款均是将卡拿给被告方刷卡支付的，且从明细表中可以看出原告全部购房款项均是刷至会泽安居乐业建材批发部的账户内，但被告仅分别向原告及田加友开具300000元的收据的事实；第三组、商品房购销合同，证明原被告签订购房合同，合同约定原告购房的相关信息情况以及载明原告已经付清全部购房款375000元，被告在原告付清购房款后将合同原件及商品房实际交付给原告的事实。被告（反诉原告）的质证意见为，第一组证据三性均予以认可；第二组证据中的流水明细表及交易信息明细的真实性、合法性及与本案关联性三性均不予认可，所谓转账信息、刷卡信息没有一份证据显示款项是支付给被告公司的，而被告公司也没有委托过任何第三方收取房款，收据三张的真实性、合法性予以认可，该收据充分证实原告只向被告支付300000元购房款的事实；第三组证据真实性、合法性予以认可，但对其证明目的不予认可，1.商品房购销合同明确约定购房款是375000元，约定是签订合同当日一次性付清，但原告在签订合同当日只支付了150000元，在原告支付150000元现金后，被告向备案机关对商品房购销合同进行备案登记，之后原告又于2016年12月13日支付现金140000元，于2017年2月6日支付现金10000元，在合同签订后至今原告共计支付购房款300000元，还下欠购房款75000元的事实，依合同约定原告未按时支付购房款已构成违约。原告（反诉被告）牛晓岚申请了证人杨某1、杨某2、李某出庭作证，证人杨某1主要证实，原告向被告购买的房子，交房款的事宜都是委托我妹妹杨某2去交，我全程都参与了交款，都是在被告的营业场所（销售大厅）直接通过ＰＯＳ机刷卡（都是他人的卡）支付的，其中最后一笔款是用我的储蓄卡刷卡150000元支付的，被告一直没有开具收据。被告通知办房产证后，我与杨某2去找过被告，被告公司老总也认可钱是交清的就是不办房产证给你们。证人杨某2主要证实，房子是我姑子牛晓岚买的，合同签订后，每一笔款都是我经手在被告的售楼部通过ＰＯＳ机刷卡支付，共计支付了750000元，包括田加友的购房款375000元。最后支付的150000元（每套房屋75000元）没有收据，被告告知不用开收据也不影响房产证的办理。证人李某的证言主要证实，我跟原告及田加友是老表关系，我也是向被告购买了一套与原告户型是同样的房子，当时我们付了375000元，合同上也只是写了300000元，实际交款是375000元，也是只给我300000元的收据。还是我推荐原告他们去买房子的，具体买的过程不清楚。我的房款也是在万商汇售楼部刷卡支付的，收款账户是会泽安居乐业建材部。经质证，原告（反诉被告）对证人证言的质证意见为，能证实原告付清款项以及证人李某证实实际的被告收款账户与原告交款的账户是同一个；被告（反诉原告）的质证意见为，1.第一、二个证人与本案原告属于亲属关系；2.证言有些不属实，特别是杨某1，他自己在银行工作，知道每一笔钱都要开收据，并且前三次费用被告均出具收据给原告，但最后一次没有开，明显是与交易习惯不符，发票是要等原告交清款项才向税务部门开具发票，对于杨某2的证言证实的内容不予认可，也是有亲戚关系，是另外一件案件当事人，真实性、关联性不予认可，所提到的刷卡是刷给别人，没有刷给被告，我们公司没有委托过第三方收过款，对于第三个证人证言，对于合同真实性不发表意见，因现在无法核实，他用信用卡怎么套我们是管不到的，众所周知信用卡不能支付房款，对他提交的依据及证言三性均不予认可。被告（反诉原告）提交的证据，第一组：营业执照、法定代表人身份证明、身份证一份证实被告（反诉原告）是本案适格诉讼主体。第二组、1.商品房购销合同一份，证实原被告于2016年12月8日签订合同，原告向被告购买被告开发的万商汇的商铺，证实商品房的价款是375,000元，合同约定的付款方式是签订合同之日一次付清，合同约定了逾期付款违约责任的处理方式；2.收据三份，原告从签订合同至今支付300,000元，下欠75,000元。收据跟原告提交的三张是一致的。经质证，原告（反诉被告）的质证意见为，第一组无意见；第二组三性无意见，其证明目的有意见，合同第六条第六款明确约定原告支付清了375,000元的购房款，不存在违约行为。并且根据被告代理人陈述的违约条款，违约金7500元不知道被告怎么计算，没有法律及事实依据；第三组、1.被告没有提交原件，能证实支付300,000元是开了收据的，但被告底单收据备注是现金支付，原告提交的所有都是刷卡支付，从本案原告提交的证据能看出被告利用他人的POS机收款，所以在被告收到款就变成提起现金，很明显原告是转账，被告是提现金。综合双方当事人的质证意见，双方提交的证据中双方签订的合同是一致的，本院予以确认；双方提交的收据中记载收款数额是一致，双方也一致认可，本院予以确认。原告（反诉被告）提交的银行流水、明细，结合三名证人的证言，能够证实原告（反诉被告）交付房款的支付方式为转账支付及支付本案房款总金额为375000，本院予以确认。综合原被告的当庭陈述及其提交的证据，本院认定如下事实：原告（反诉被告）牛晓岚于2016年12月8日与被告（反诉原告）签订合同编号为润红（2016）字第7-4的《商品房购销合同》，合同明确约定，被告（反诉原告）将位于会泽县马武村委会（通宝路以北、东陆街以东）、项目名称为万商汇、房屋编号为第7幢4号的商品房出售给原告（反诉被告），商品房总价为375000元，该合同于2017年1月6日在会泽县住房和城乡建设局房产管理科登记备案，登记号为2017010号。签订合同当天，杨某2使用牛天梅的银行卡在被告（反诉原告）的售楼部刷卡支付了300000元，其中代为原告（反诉被告）交付了房款150000元，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具了150000元的收据；2016年12月13日，杨某2使用牛天梅的银行卡在被告（反诉原告）的售楼部刷卡支付了100000元、杨某2用自己的银行卡在被告（反诉原告）的售楼部刷卡支付了180000元，其中代为原告（反诉被告）交付了房款140000元，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具了140000元的收据；2017年2月6日，杨某2使用杨某1的银行卡在被告（反诉原告）的售楼部刷卡支付了150000元、杨某2使用田加友的银行卡在被告（反诉原告）的售楼部刷卡支付了20000元，其中代为原告（反诉被告）交付了房款85000元，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具了10000元的收据，剩余的75000元，被告（反诉原告）没有出具收据给原告（反诉被告）。原告（反诉被告）提交的前述刷卡明细中表明，收款ＰＯＳ机的业主均为会泽安居乐业建材批发部（账号为82×××48）。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付了合同原件并把房屋交付给了原告（反诉被告）使用。被告（反诉原告）为同类型的房屋申请办理房产证后，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）尚欠购房款75000元为由拒绝为原告（反诉被告）办理房产证，双方因此发生争议。依法应当由原告（反诉被告）缴纳的税费，因双方产生争议后至今没有交纳。另查明，上述支付款项共计750000元，本案原告（反诉被告）及证人杨某2均陈述田加友也购买了相同类型的房屋，价款也是相同的，房款也是由杨某2负责支付，款项中其余的375000元就是支付田加友的购房款。田加友购买的房屋也是因同样的原因与本案的被告（反诉原告）产生纠纷，案件也已经诉至本院。本院认为，原告（反诉被告）牛晓岚与被告（反诉原告）会泽润红房地产开发有限公司就位于会泽县马武村委会万商汇的第7幢4号签订《商品房购销合同》并已登记备案，双方就交付款项的具体数额存在争议，结合原告（反诉被告）提交的银行流水、明细，所有的款项750000都是转到同一个账号并且都是在被告（反诉原告）的售楼部交易完成后，被告（反诉原告）也出具了金额共计300000元的收据三张给原告（反诉被告），足以说明被告（反诉原告）对此种支付方式的认可，结合原告（反诉被告）的陈述及证人的证言，所有支付款项750000元是支付本案原告（反诉被告）及田加友购买的相同价款的房屋，所有支付款项与两套房屋的房款吻合，结合合同约定的该房屋也交付给了原告（反诉被告）牛晓岚使用的客观事实，能够认定原告（反诉被告）已经支付了全额房款375000元。综上，原告（反诉被告）付清了全部房款，被告（反诉原告）也将房屋交付给了原告（反诉被告）使用，被告（反诉原告）应当依法为原告（反诉被告）就合同约定的房屋备齐所有资料向行政主管部门申请办理不动产权证，原告（反诉被告）依法应当缴纳相关税费协助被告（反诉原告）办理不动产权证。原告（反诉被告）主张的因逾期办证违约金108555.6元，因没有充分的证据证实完全是由被告（反诉原告）的原因导致没有办理不动产权证，本案原告（反诉被告）在交付房款时没有争取75000元房款的收据也存在一定的瑕疵，导致在可以办理不动产权证后被告（反诉原告）认为没有付清房款而拒绝申请办理不动产权证，结合房屋已经交付原告（反诉被告）使用这一事实，并没有给原告使用房屋带来影响和不便，对该主张本院不予支持。被告（反诉原告）的反诉请求没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十五条、第五百九十五条、第五百九十八条、第五百九十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）会泽润红房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向不动产登记部门提供办理原告（反诉被告）牛晓岚所购位于会泽县的不动产权证所需完整资料，办证后立即将不动产权证、契税完税凭证交付给原告（反诉被告）牛晓岚；二、驳回原告（反诉被告）牛晓岚的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）会泽润红房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费人民币2472元（原告牛晓岚已预交人民币1236元），减半收取计人民币1236元，由被告（反诉原告）会泽润红房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费人民币50元（反诉原告会泽润红房地产开发有限公司已预交人民币25元），减半收取计人民币25元，由被告（反诉原告）会泽润红房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可以在判决规定的履行期间届满之日起二年内，向本院申请执行。审判员  缪祥宪二〇二一年五月二十四日书记员  杨 斌