河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终2427号上诉人（一审被告）：徐克前，男，1984年11月25日出生，汉族，住河南省淮阳县。上诉人（一审被告）：陈永涛，男，1989年1月26日生，汉族，住河南省西华县。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：于学光，河南旺庆律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨成峰，男，1964年10月7日生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：苑保梅,女,1962年3月16日生,汉族,住河南省周口市川汇区，原告杨成峰之妻。委托诉讼代理人：耿保华，河南百暖律师事务所律师。上诉人徐克前、陈永涛因与被上诉人杨成峰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2021）豫1602民初1784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐克前、陈永涛及其二人共同委托诉讼代理人于学光，被上诉人杨成峰的委托诉讼代理人苑保梅、耿保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐克前、陈永涛的上诉请求：1.依法变更一审判决第一项“被告陈永涛，徐克前于本判决生效之日起10日内，连带赔偿原告杨成峰房屋加固修复费用11,839.35元，房屋租金损失8,000元、支付并赔偿物业损失2,108元、支付鉴定费18,000元、违约违约金11,984.20元，以上共计51,931.55元。”为：二位上诉人赔付被上诉人房屋租金损失8,000元，物业费2,108元及违约金3,032.39元，合计13,140.39元（比原判数额少38,791.16元）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人杨成峰承担。事实和理由：一、一审判决认定事实部分有误，依法应予纠正。1、一审判决认定二被告承租原告房屋后不当使用，造成所承租的房屋损毁严重，应承担给原告造成的损失11,839.35元。一审判决这样认定明显不当，首先，两位上诉人承租被上诉人的房屋用于开办私人影咖已经明确告知了被上诉人，对其房屋进行改造，也征得了被上诉人的同意，因此二位上诉人不存在对被上诉人的房屋进行不当使用造成毁损严重的问题；其次，双方当事人签订的房屋租赁合同，于2020年4月6日结束后，两位上诉人已经完全按照被上诉人的要求对其房屋进行了维修，每维修一部均由被上诉人及其家属监工，获得其认可后，方可进行下一道工序，直至维修完毕，且维修结果获得了被上诉人的认可。因被上诉人向上诉人交付承租房屋时，双方对该房屋交付时对房屋装修状况没有明确约定，也即没有明确具体的装修标准可供参考，也只能以被上诉人的要求为维修标准，现两位被上诉人已经按照被上诉人的要求维修完毕，应视为两位上诉人完成了对被上诉人房屋的维修义务；第三，上诉人承租被上诉人的房屋目的是为了使用。在使用的过程中，难免会对承租的房屋造成一定的损害，并且在使用过程中房屋自身也存在一个自然损耗问题．两位上诉人在支付给被上诉人房屋租金中，其中一部分就是对房屋自然损耗部分的补偿。两位上诉人在已经足额支付被上诉人两年租金和按照被上诉人的要求标准对其房屋进行维修的前提下，被上诉人要求两位上诉人，赔偿期11,839.35元没有事实根据和法律依据。一审判决在查明上述事实的基础上仍支持被上诉人的该项请求明显是错误的。请求二审依法予以纠正。2、一审判决在错误认定二位上诉人赔偿被上诉人房屋损失11,839.35元的基础上，又把该损失的鉴定费9,000元和修复方案9,000元也一并支持，明显违背了公平原则。在本案被上诉人起诉前，二位上诉人就愿意再赔付其10,000元现金，但被上诉人不同意，但鉴定结果与二位上诉人同意支付的金额是相同的，被上诉人因此人为造成损失扩大，即产生不必要的鉴定费18,000元，该损失数额应由被上诉人自负。一审判决把本应由被上诉人承担的由其人为扩大损失数额让二位上诉人承担明显不当，依法应予纠正。3、一审判决在错误认定被上诉人损失数额基础上，让二位上诉人承担被上诉人损失数额30％的违约金11,984.20元，很显然也失去了依据。请求二审予以纠正。二、一审判决处理结果不当，依法应予纠正。错误的事实认定，必然导致错误的判决结果，本案再次印证了这一结论。一审判决在二位上诉人按照被上诉人的要求，在其监督下己经对房屋损毁部分进行了修复的基础上，又错误地把房屋自然损耗11,839.35元认定为被上诉人的房屋损失数额，并且把本应由被上诉人自己承担的由其人为造成的扩大损失即18,000元鉴定费，也作为被上诉人的损失数额让二位上诉人承担，并以此为依据，让二位上诉人多承担8,951.81元［（11,839.35元＋18000）×80％］违约金，明显是错误的。依法应予纠正。综上所述，因一审判决认定事实有误、处理结果不当，为此，二位上诉人依法向贵院提出上诉，敬请贵院依法支持二位上诉人的上诉请求。杨成峰辩称，一审判决是正确的，一审法院依据案件事实和法律规定作出判决完全正确，请二审法院予以维持。在一审法院被上诉人要求的这些损失都是客观的、真实的，经得起时间检验的，违约金是按法律、按合同的规定进行主张，房屋的损失是经过鉴定出来的。由于上诉人在租赁房屋的时候过度的超强度的使用房屋，严重损坏。实际被上诉人要求的损失要求的少了。一审综合全案事实判决是完全正确的。上诉理由根本都不能成立。说经过监管同意了，这都是瞎话，根本不存在。如果经过同意了，没有纠纷了，还需要鉴定吗。还需要起诉吗？干影厅说经被上诉人同意了不属实。杨成峰向一审法院起诉请求：1.依法判令被告承担提前三个年度解除合同的违约金18,000元（2,000元×3个月×3个年度）；2.判令被告向原告支付解除合同至今应补缴的4个月租金8,000元；3、被告向原告支付至2020年10月8日应补缴的物业费2,108元；4、判令被告赔偿原告房屋毁损损失11,839.35元及鉴定费18,000元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告杨成峰因政府拆迁补偿政策取得位于川汇区××路北段××小区××楼××单元××房屋××套，并于2017年10月9日取得该房屋钥匙，后对该房屋进行装修装饰。2018年4月6日，原告杨成峰与被告徐克前签订《房屋租赁合同》，合同内容载明：“出租方（合同甲方）：杨成峰，承租方（合同乙方）：徐克前…一、房屋坐落于川汇区嵩山路北段馨丽康城小区16号楼一单元1302号…三、租赁期限自2018年4月6日起至2023年4月5日；四、租金，该房屋月租金为2,000元，付款方式为按年支付；…八、维修养护责任。甲方在移交时房屋整体须完整无损，移交给乙方使用，乙方在使用期间的维修费用由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失；…第十条，在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：…3、物业费；十二、违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金；…。”落款处由双方签字捺印确认。合同签订后，原告杨成峰将该房屋交付于被告徐克前使用。被告徐克前同被告陈永涛将涉案房屋用于合伙经营周口市鼎盛私人影咖，被告陈永涛为该影咖工商登记投资人。房屋使用过程中，原告杨成峰及其家人发现房屋多处损毁，与被告协商后，双方于2020年4月6日解除《房屋租赁合同》。后应原告杨成峰及其家人要求，被告徐克前、陈永涛对毁损房屋进行修缮，被告提交的证据显示修缮结束时间为2020年7月20日。因修缮结果未达到原告的满意，双方纠纷仍未解决。原告杨成峰于2020年8月6日提出鉴定申请，法院委托河南众惠工程咨询有限公司对涉案房屋损坏程度以及修复方案进行鉴定。2020年12月8日河南众惠工程咨询有限公司出具河南众惠【2020】建造鉴字第208号《修复工程造价鉴定意见书》、《杨成峰房屋修复方案》，《修复工程造价鉴定意见书》鉴定结论为：川汇区嵩山路北段馨丽康城小区16号楼一单元1302号房屋加固修复费用为11,839.35元。原告杨成峰为此支出鉴定费18,000元。被告徐克前支付租金至2020年4月5日。根据原告提交的河南建业物业管理有限公司周口分公司周口馨丽康城物业服务中心2020年8月4日出具的证明，涉案房屋面积132.44平方米，自2019年10月9日至2020年10月8日物业费一直未交，物业费每平方1.1元，资源分摊费每年度360元，欠费金额2,108元。物业费每月折合145.68元，资源分摊费每月折合30元。一审法院认为，原告杨成峰与被告徐克前签订的的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。合同生效后，合同双方均应按合同约定履行各自义务。被告徐克前和被告陈永涛系合伙关系，且案涉房屋承租后二被告用于经营周口市鼎盛私人影咖，被告陈永涛为该影咖工商登记投资人，被告徐克前申请陈永涛参加诉讼，陈永涛主动到庭积极参加诉讼，二被告陈永涛应对合伙经营期间用于合伙事务承租的房屋对外共同承担责任。二被告承租原告房屋后，理应按照所租赁房屋的性质善良合理使用房屋，因二被告不当使用造成所承租房屋损毁严重，二被告应承担不当使用承租房屋给原告造成的损失，故原告杨成峰以评估价值11,839.35元作为损失依据要求二被告承担房屋毁损修复损失，理由正当，法院予以支持。由于本次评估是被告徐克前在租赁期间未合理使用租赁房屋引起，产生的鉴定费用18,000元应由二被告承担。二被告已于2020年4月6日搬离涉案房屋，并与原告就租赁房屋进行了交接，故案涉《租赁合同》已于2020年4月6日双方协商解除。关于原告杨成峰主张被告向原告支付解除合同至今应补缴的4个月租金8,000元及支付至2020年10月8日应补缴的物业费2,018元，法院认为，二被告未尽妥善保管、合理使用租赁房屋的义务，造成房屋无法正常使用，房屋空置导致的租金损失应由被告承担。房屋闲置时间自2020年4月6日始，自此之后房屋处于被告进行修缮、原告申请评估鉴定阶段，河南众惠工程咨询有限公司于2020年11月17日对房屋进行勘验，于2020年12月8日作出鉴定结论，在此阶段房屋无法对外租赁从而获取收益，故原告主张被告赔偿房屋租金至合同解除后的四个月（即至2020年8月6日）以及物业费支付至2020年10月8日（2019年10月9日至2020年4月6日为被告租赁期间，被告理应支付该期间的物业费用）其请求合理，法院予以支持。原告诉请二被告承担提前三个年度解除合同的违约金18,000元，二被告抗辩“虽然双方在合同中约定违约金数额按年度向对方交纳三个月租金作为违约金，但该违约金标准明显超过被答辩人杨成峰的实际损失数额。超过部分应予扣减。因此对被答辩人的该项诉请应予支持6,000元为妥，超过的12,000元应不予支持”，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金过高造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。具体本案，原告诉请并获法院支持的实际损失为房屋加固修复费用11,839.35元、房租损失8,000元、物业费损失2,108元、鉴定费损失18,000元，共计39,947.35元，原告应获违约金以不超过该损失39,947.35元的30％，即11,984.20元为宜。原告请求违约金18,000元过高部分，法院不予支持。本纠纷发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，应适用当时法律规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十七条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈永涛、徐克前于判决生效之日起十日内连带赔偿原告杨成峰房屋加固修复费用11,839.35元、房屋租金损失8,000元、支付并赔偿物业损失2,108元、支付鉴定费18,000元、违约金11,984.20元，以上共计51,931.55元。二、驳回原告杨成峰的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取624元，由被告徐克前、陈永涛共同负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，承租人徐克前、陈永涛在租赁期间致使租赁物遭受损失，其应当对租赁物的损失承担赔偿责任。因承租人徐克前、陈永涛与出租人杨成峰双方就租赁物的损失数额未能达成一致意见，出租人杨成峰为确定租赁物的实际损失数额而支付的鉴定费18,000元及鉴定的房屋加固修复费用11,839.35元均属于出租人杨成峰的损失范围，徐克前、陈永涛应对上述29,839.35元承担赔偿责任。因出租人杨成峰主张的违约金过高，一审酌定出租人应获得的违约金为不超过其损失的30%并无不当。综上所述，上诉人徐克前、陈永涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费770元，由上诉人徐克前、陈永涛负担。本判决为终审判决。审判长  王红飞审判员  胡体兵审判员  杜文杰二〇二一年五月二十八日法官助理魏婷书记员李琮