安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖13民终1780号 上诉人（原审被告）：砀山鸿城房地产开发有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇金利大道，统一社会信用代码91341321698953996C。 法定代表人：吴红斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：嵇大年，公司员工。 委托诉讼代理人：许贺，安徽张勇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：未文中，男，1977年7月3日出生，汉族，住安徽省砀山县。 被上诉人（原审原告）：周芬艳，女，1978年12月6日出生，汉族，住安徽省砀山县。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：郭永，安徽梨苑律师事务所律师。 上诉人砀山鸿城房地产开发有限公司(以下简称鸿城公司)与被上诉人未文中、周芬艳商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院(2021)皖1321民初793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 鸿城公司上诉请求：撤销一审判决，驳回未文中、周芬艳的诉讼请求，并承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、案涉房屋漏水时间不清、原因不明，原审判决赔付租金损失无事实依据。未文中、周芬艳提交报修单表明2016年6月24日、7月21日两次报修，至2020年12月2日前再未报修，且亦无证据证明房屋漏水的事实，不符合生活常理，故未文中、周芬艳主张该期间租金损失无事实依据。2020年12月2日报修漏水后，鸿城公司安排人员现场勘查，房顶南半部分漏水不严重，仅点状漏水，且已进行修复。至于房顶北半部分，因三楼用户进行地地板砖铺设等装饰、装修，应向第三方追责，与鸿城公司无关。二、评估报告对涉案房屋租金数额认定不客观，不能作为认定租金损失的依据。未文中、周芬艳提供评估报告系单方委托，且提供检材亦为单方提供，未经质证。三、商铺租金受主市场调节及其他因素影响，原审将租金偏低归责房屋漏水属认定事实错误。因房地产过度开发，经济下行，城区内商铺大量闲置，即使主干道商铺，租金普遍较低，与未文中、周芬艳周边的商铺租金在2万元左右，不能达到评估报告认定的3万元。更何况案涉房屋租赁合同约定租金随行就市，并非是因房屋漏水降低租金，同时案涉房屋内柱子较多，影响桌子摆放，约定减少租金，因此，房屋租金较低原因不明，不应由鸿城公司赔偿租金损失。 未文中、周芬艳辩称，双方签订的商品房买卖合同及补充协议，合法真实有效，对双方有约束力。鸿城公司应当按照合同约定履行保修5年的维修责任。依据一审中未文中、周芬艳提供的维修报告单，能够证明案涉的房屋一直存在漏水的情况，且多次维修，质量问题存在。虽然其中有2年没有书面的维修记录，但未文中、周芬艳均已口头或电话的形式通知鸿城公司进行维修。庭审中两证人证言，也能证明案涉的房屋自2016年交付起至今，只能进行一楼的出租使用，且该房屋也是年年漏水，年年修，一直未修好。虽然鸿城公司主张房屋漏水是因为其他原因造成，但一审中并未提供相关的证据予以证实。依据民事证据规则第41条的规定，法律并不禁止当事人一方单行委托进行相关鉴定，且在一审中鸿城公司并未提供证据推翻本案中的评估损失报告。也没有对一审法院提出损失的重新鉴定的申请，并且该损失评估报告中对案涉房屋底下2层的门面房面积共计110多平方米的租金损失，评估每年的租金仅为3万元左右，符合当地的市场行情。因此，该评估报告是客观真实的，鸿城公司主观认定该损失过高，没有事实和法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 未文中、周芬艳向一审法院起诉请求：1、判令鸿城公司赔偿因房屋漏水给原告造成的租金损失42426元，评估费用2200元，共计44626元；2、判令鸿城公司对未文中、周芬艳的房屋承担质量保修责任，或者承担未文中、周芬艳自行修缮的全部费用，并承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任；3、由鸿城公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：未文中、周芬艳系夫妻关系。2016年2月29日，未文中、周芬艳与鸿城公司签订商品房买卖合同及补充协议，购买鸿城公司开发的上海花苑17幢109号门面房。合同第十六条约定保修责任：买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务等。补充协议第七条约定：经双方协商，主合同第十六条保修责任由出卖人按照国家规定的保修期限和保修范围，对本商品房承担质量保修责任。2016年3月底，鸿城公司将涉案商品房交付未文中、周芬艳，2016年5月份，未文中、周芬艳将该房屋出租给他人经营至今，自2016年5月至2020年5月每年租金为15000元，2020年5月至2021年5月租金为17000元。2016年6月24日起，未文中、周芬艳及租户因二层漏水向物业公司报修，多次要求鸿城公司维修，但一直未能维修好。未文中、周芬艳委托安徽同正行保险公估有限公司以2020年12月28日为基准日对涉案房屋因二楼漏水造成房屋租金损失进行价格评估，结论：位于安徽省砀山县××道××幢××号门面房应收租金104000元、已收租金68500元，房主应支付物业费、垃圾费6926元，因二楼漏水造成房屋租金损失为42426元。为此，未文中、周芬艳向一审法院提起诉讼。诉讼中，未文中、周芬艳表示愿自行维修房屋，产生的费用与鸿城公司协商解决。 一审法院认为：未文中、周芬艳与鸿城公司签订商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律的规定，合法有效。该协议对双方当事人具有拘束力，合同当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，鸿城公司将涉案房屋交付未文中、周芬艳后即发现二楼房屋漏水，经未文中、周芬艳多次报修均未能维修好，这在一定程度上给一楼门面房出租带来损失，因此，未文中、周芬艳要求鸿城公司赔偿因房屋漏水给未文中、周芬艳造成的租金损失，予以支持。未文中、周芬艳委托具有评估资质的安徽同正行保险公估有限公司对损失数额进行评估，该评估机构委派具有评估资质的人员采取市场法，调查了周边同等户型租金标准，结合未文中、周芬艳已经收取租金，得出未文中、周芬艳因房屋漏水导致损失数额，该评估程序合法，价格评估报告结论：因二楼漏水造成房屋租金损失为42426元，虽系单方委托，但结论能够作为认定本案事实的依据。因该损失数额包含房主应承担的物业费、垃圾费计6926元，应予扣除，扣除后涉案房屋租金的实际损失为35500元，依法应由鸿城公司赔偿。评估费2200元，是未文中、周芬艳为证明其损失支出的费用，应由未文中、周芬艳自行负担。鸿城公司称不认可该评估报告及租金的损失受其他因素的影响，但未提供相反的证据佐证，不予采纳。 未文中、周芬艳要求鸿城公司承担房屋质量保修责任，并承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任。因房屋出现质量问题后，鸿城公司多次进行维修均未修缮好，双方为此产生矛盾，结合本案的实际情况，该涉案房屋不宜由鸿城公司再行维修，且未文中、周芬艳愿意自行修缮，故，涉案房屋由未文中、周芬艳自行修缮为宜，其产生的合理修缮费用应由鸿城公司承担。对该项请求本案不作处理，待未文中、周芬艳自行修缮后对产生的合理费用进行协商，如协商不成，未文中、周芬艳可另行主张。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、砀山鸿城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿未文中、周芬艳租金损失35500元。二、驳回未文中、周芬艳的其他诉讼请求。案件受理费458元，由未文中、周芬艳负担93元，砀山鸿城房地产开发有限公司负担365元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鸿城公司提供证据如下：证据1，涉案房屋2楼的照片2张、视频录像，证明房屋不存在漏水的现象，墙面上没有漏水的痕迹。证据2，涉案房屋周边商铺的照片2张、视频录像，证明涉案商铺周边有大量的商铺闲置，房屋租金低不是漏水造成的，是市场自然调节的原因造成。未文中、周芬艳质证意见，对证据1的真实性认可，但达不到鸿城公司的证明目的，无法证明房屋不漏水。2楼放置的都是杂物，房屋是否漏水只有在下雨的时候才能看出来。对于证据2中的一张真实性认可，能证明案涉的商铺都已出租完毕，对另外一张照片，是对面小区的，还没有开发完毕，与本案不具有关联性。本院认证认为，未文中、周芬艳对证据1的证明目的不予认可，本案不予认定。证据2与本案无关联性，本案不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据未文中、周芬艳提供证据显示，对于房屋漏水问题一直向物业公司报修，并未怠于行使权利，其将房屋降价出租，取得一定的收益，承租人一审也出庭证实双方减少租金系因房屋漏水所致。鸿城公司上诉认为2020年12月2日报修漏水后，鸿城公司安排人员对房顶南半部分漏水已进行修复。房顶北半部分，因三楼用户进行地地板砖铺设等装饰、装修，应向第三方追责无充分有效证据证实，本院不予采纳。 未文中、周芬艳委托具有评估资质的评估机构对损失数额进行评估，该评估机构委派具有评估资质的人员采取市场法，调查了周边同等户型租金标准，结合未文中、周芬艳已经收取租金，得出未文中、周芬艳因房屋漏水导致损失数额，该评估程序合法，虽系单方委托，但结论能够作为认定本案事实的依据。一审法院予以采纳，并在扣除相应成本后判令鸿城公司赔偿未文中、周芬艳损失35500元并无不当。 综上，鸿城公司上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律及裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费916元，由砀山鸿城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  吕庆龙 审判员  李 震 二〇二一年五月二十日 书记员  张 猛 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。