山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终1045号上诉人（原审被告、反诉原告）：烟台豪靓工贸中心，住所地：烟台市芝罘区上夼西路024-5号，统一社会信用代码370602329023276。法定代表人：白玉杰，烟台豪靓工贸中心经理。委托诉讼代理人：韩波、闫化剑，山东嘉翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：烟台君丰经贸有限公司，住所地：烟台市莱山区迎春大街169号飞龙天润大厦2405，统一社会信用代码913706020042604910。法定代表人：高峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓鹏、左杰，山东舜天（烟台）律师事务所律师。上诉人烟台豪靓工贸中心因与被上诉人烟台君丰经贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院(2020)鲁0602民初8441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人烟台豪靓工贸中心上诉请求：1、撤销一审判决，改判涉案房屋继续由上诉人租赁使用，直至烟台工贸技师学院欠付上诉人的剩余货款34389.90元抵顶完毕为止或将本案发回重审；2、案件受理费和反诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人不是涉案房屋所有权人，也不是涉案租房协议相对方。烟台市的通知未送达给上诉人，上诉人亦无需交租金所以对该校和被上诉人所谓交接并不知情。且该通知内容只是该校将该房屋等的经营管理交于被上诉人，并未授权其有权让上诉人腾迁该房屋，因此，被上诉人仅凭该通知就让上诉人将该房屋腾迁交给其没有法律和事实依据，一审判决认为其主体资格适格以及认为上诉人同意该校和被上诉人的涉案转让均是错误的。既然一审判决确认载明“又继续拖欠上诉人34389.9元债务一并由电子技校用房租抵顶”的无线电一厂证明和该厂欠上诉人货款金额、时间的往来账目真实，也认定该校签订涉案租房协议为债的加入；且被上诉人不能出具与该校的交接清单和转让合同等证据，证明不了该校告知其只欠上诉人55741.09元货款，也证明不了房租只抵顶该55741.09元欠款不能抵顶后续的34389.9元欠款。那么，在该34389.9元欠款未抵顶完毕的情况下，一审判决上诉人将涉案房屋腾空返还给被上诉人就是错误的。2、一审判决书P4第18-19行“租房协议签订前无线电一厂欠付985.9元货款”与上述往来账目载明的同期欠款金额不符，是错误的。烟台市用长期房租抵顶欠款就是拖延支付根本不是立即结清货款，且法律也未规定债务需对账确认或必“需经债权人和债务人通过协议或诉讼的方式予以确认”，债务人自认等方式也有效力。一审判决确认真实的该往来账目就保存在与该厂系关联单位的该校，2008年10月20日签订租房协议时，该校认可该往来账目载明的此前欠付的所有货款并同意“租赁期至货款抵完为止”符合交易习惯和常理。因此，一审判决认为租房协议签订前欠付55741.09元以外的其他货款不能用房租抵顶也是错误的。综上，在烟台市和烟台无线电一厂均未参与庭审、被上诉人又举证不能的情形下，一审判决多处错误不能令人服判。请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人烟台君丰经贸有限公司答辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。本案是房屋租赁合同纠纷，并不是买卖合同纠纷，上诉人称存在欠款34389.9元与本案无关，且上诉人也不能证明该欠款存在，进而其主张用欠款抵顶房租无事实和法律依据。烟台君丰经贸有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告（反诉原告）立即将坐落于烟台市大楼三楼北面房屋一间腾迁给原告（反诉被告），并将房屋恢复原状；2、请求判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付2019年12月25日至2020年8月25日的房屋占用费3333元，自2020年8月26日至腾迁出房屋之日止仍参照租金标准5000元向原告（反诉被告）支付房屋占用费。烟台豪靓工贸中心向一审法院提出反诉请求：判令原告（反诉被告）将涉案房屋继续租赁给被告（反诉原告），直至烟台工贸技师学院欠付原告（反诉被告）的剩余货款34389.90元抵顶完毕为止。一审法院对双方无异议事实认定如下：2004年4月28日，被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心与案外人烟台无线电一厂签署对账单一份，载明烟台无线电一厂截止2004年4月28日欠付烟台豪靓工贸中心货款55741.09元，烟台无线电一厂盖印予以确认。2008年10月20日，烟台市作为甲方，烟台豪靓工贸中心货作为乙方签署《租房协议》，约定乙方承租坐落于烟台市大楼三楼北面房屋壹间（建筑面积约35平方米），租赁期限自2008年11月1日至货款抵完为止，房屋年租金为人民币5000元。协议签订后，被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心占有涉案房屋至今。2011年10月11日，烟台市人民政府下发烟政编[2011]1号《烟台市人民政府关于将烟台市和烟台旅游学校整体并入烟台市商贸高级技工学校等问题的通知》，烟台市整体并入烟台市商贸高级技工学校。2020年8月19日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）及其负责人寄送腾房律师函，但电话书写错误，被告（反诉原告）及其法定代表人白玉杰并未收到该快递。双方有异议的事实：（一）案件审理过程中，被告（反诉原告）提交2011年10月28日，烟台无线电一厂出具证明一份，载明“我厂和烟台市是关联单位。我厂原拖欠烟台豪靓工贸中心55741.09元的债务已转给该校，由该校偿还。2004年4月28日后，我厂账目记载的又继续拖欠该中心34389.9元的债务也转给了该校，一并由该校用房屋抵顶，直到顶完全部欠款为止”。原告（反诉被告）同时提交烟台无线电一厂与被告（反诉原告）往来账目的照片打印件8页，证明欠款事实。特别是账目显示，在涉案租房协议签订前的2008年10月10日，烟台无线电一厂欠付被告（反诉原告）豪靓工贸货款985.90元。原告（反诉被告）质证称真实性无法确认，因未加盖烟台市印章，不能证明电子技工学校同意以房租抵顶烟台无线电一厂与被告（反诉原告）之间的欠款。（二）案件审理过程中，原告（反诉被告）提交烟台市于2013年6月20日作出的通知一份，载明“尊敬的各位客户，凡与我校签订租房协议及使用我校房屋的客户，现全部由烟台君丰经贸有限公司全权经营管理。因此今后有关租赁、续租、收租金、水、电费及物业管理等事项请服从该公司的管理和安排，或与该公司协商解决。望周知，谢谢合作”。被告（反诉原告）对该证据的真实性有异议，该通知内容只是由原告（反诉被告）进行日常物业管理，并未授权原告（反诉被告）提起诉讼的权利，该证据证明不了原告（反诉被告）的主体资格适格。（三）诉讼中，被告（反诉原告）提交其工作人员李志强与原告（反诉被告）物业工作人员张辉于2020年6月20日的谈话录音一份，在录音结尾处，李志强讲：“这样我再回过头来找李校长，只要李校长认，你们就认，李校长不认我就搬，是不是这个意思？”张辉讲：“啊对对对”。被告（反诉原告）提交该证据证明，原告（反诉被告）的物业工作人员张辉承认烟台无线电一厂和烟台电子技工学校尚欠被告（反诉原告）货款34389.90元，并让被告（反诉原告）去找烟台电子技工学校留守处的工作人员李振清校长，让李振清给原告（反诉被告）打电话说明还有上述欠款未交接给原告（反诉被告）。因此被告（反诉原告）的工作人员李志强就到李振清处拍摄了烟台无线电一厂与被告（反诉原告）的往来账目，李振清也多次给原告（反诉被告）说明了上述情况。原告（反诉被告）对此质证称，被告（反诉原告）主张该录音是其职工李志强与张辉的谈话录音，被告（反诉原告）应提供李志强的劳动合同、社保缴纳证明、工资流水等相关证据予以证明，因李志强身份无法确认，其谈话内容是否与本案有关联性无法确定，退一步讲该录音如果是原告（反诉被告）职工与李志强的谈话录音，但被告（反诉原告）所称的张辉并不能代表原告（反诉被告）公司的意思，原告（反诉被告）公司对外出具意见需要加盖公司的公章，同时从该录音中并不能看出被告（反诉原告）所主张的内容，恰恰相反，录音中李志强也明确表示，需要找李振清校长确认，如果李振清校长不确认的话他们就搬离房屋，该录音李志强也多次强调学校并未确认被告（反诉原告）所称的34389.9元的债务。另查，2020年7月9日，被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心作为原告（反诉被告），以烟台无线电一厂、烟台君丰经贸有限公司、烟台文化旅游职业学院为被告（反诉原告），向一审法院提起诉讼，要求三被告（反诉原告）连带偿付原告（反诉被告）欠款34389.90元，并自起诉之日起至实际给付之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。2020年10月28日，被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心书面向一审法院提出撤诉申请，一审法院作出（2020）鲁0602民初5955号民事裁定书，予以准予。再查，涉案房屋坐落于烟台市芝罘区北面，是从东数第一间门朝南的房间。对双方有争议的事实，一审法院认定如下，原告（反诉被告）提交的加盖有电子技工学校的通知及被告（反诉原告）提交的加盖有烟台无线电一厂印章的证明均为原件，一审法院对其合法性和真实性予以确认，原告（反诉被告）另行提供的涉案房屋租赁合同及被告（反诉原告）另行提交的账目往来，能够证明上述两证据与本案具有关联性，故上述两份证据予以采信。原告（反诉被告）虽否认李志强与张辉谈话录音的真实性，但其认可该公司有一名张辉工作人员，原告（反诉被告）亦未提供反证证明其主张，故对该录音的真实性本庭予以认可。庭审后，被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心提供书面补充代理意见：（一）原告（反诉被告）无证据证明烟台市和烟台无线电一厂告知其只欠55741.09元货款和房租只抵顶该部分货款不得抵顶后续又产生的欠款，被告（反诉原告）也不认可其这一主张。按照“谁主张谁举证”的证据证明规则，其应当承担举证不能的后果；（二）原告（反诉被告）上述主张与其提交的《租房协议》第2.1条“至货款抵完为止”的约定不符，该约定并未限定只抵顶55741.09元货款不抵顶全部拖欠货款，其该项主张没有事实依据；（三）烟台市截止2004年4月28日拖欠的55741.09元货款和其此后又陆续拖欠的34389.9元货款性质一样，按照上述《租房协议》第2.1条约定，系同一法律关系，均应由涉案房屋的租金抵顶偿还；（四）烟台市自愿加入烟台无线电一厂的债务履行并将其自有房屋租赁给反诉原告（反诉被告）抵顶该厂的欠款，这充分证明二者系同一主体。且被告（反诉原告）工作人员李志强在录音中从未说过学校只欠55741.09元货款，原告（反诉被告）所谓李志强认可只欠55741.09元货款纯属歪曲事实。（五）本案反诉未过诉讼时效，其本诉原告（反诉被告）主体不适格。一审法院认为，（一）根据烟台市于2013年6月20日作出的通知可知，原告（反诉被告）烟台君丰经贸有限公司全权经营管理包括涉案房屋在内的烟台市房屋，有权利向被告（反诉原告）豪靓工贸收取租金，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）不适格的主张没有事实依据，法院不予支持。(二)本案的焦点问题在于：案外人烟台市与被告（反诉原告）豪靓工贸中心签署的《租房协议》中约定租赁期限至“货款抵完为止”的理解。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。根据上述规定，应当根据合同条款或者交易习惯来确定《租房协议》中“货款抵完为止”的含义。（三）双方均认可，烟台市与被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心于2008年10月20日签订的《租房协议》中约定的租赁时间至“货款抵完毕”，是指被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心与案外人烟台无线电一厂的货款，烟台市签署该《租房协议》的性质应当认定为债的加入。按照交易习惯来讲，长期进行贸易往来的双方对交易货款并非都是立即结清，必然存在着一定的拖延支付的现象，因此债务加入必须以原债务的有效存在为前提，该债务需经债权人和债务人通过协议或者诉讼的方式予以确认。在《租房协议》签署时的2008年10月20日前，烟台无线电一厂与烟台豪靓工贸中心仅仅于2004年4月28日对账，确认烟台无线电一厂欠付烟台豪靓工贸中心货款55741.09元，故烟台市加入的债务应当以55741.09元为限，双方签订的《租房协议》中约定的“货款抵顶完毕”应当理解为55741.09货款抵顶完毕。2011年10月28日烟台无线电一厂出具欠付34389.9元货款证明的时间晚于烟台市签署《租房协议》的时间，该证明中载明的欠付金额34389.9元不应当成为烟台市债务加入的客体。被告（反诉原告）主张租房协议签订前烟台无线电一厂欠付的985.90元货款因当时未进行对账确认，亦不能作为房租抵顶的货款。（四）《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”。现被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心主张，2011年案外人烟台无线电一厂另行出具证明载明的欠付其34389.9元货款亦应当按照租房协议的约定进行抵顶，该主张独立于《租房协议》签署时产生的债权债务关系，属于新的法律关系，应当由烟台豪靓工贸中心承担举证责任。现被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心未能提交证据链证明34389.9元货款已经由案外人烟台无线电一厂转让给烟台市偿还，且烟台市同意偿还的事实，债的加入的法律关系不能形成，应当承担举证不能的法律后果，故对被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心的反诉主张，法院不予支持。（五）《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案中，烟台市于2013年6月20日作出的通知可以视为烟台市与原告（反诉被告）君丰经贸之间构成概括转让的依据。被告（反诉原告）豪靓工贸在长达7年的时间里亦未提出异议，应当视为其同意该转让。因此，原告（反诉被告）烟台君丰经贸有限公司的权利义务应当以烟台市在《租房协议》中的权利义务为限。（六）根据《租房协议》约定，自2008年11月1日开始计算租金，每年租金5000元，故截止2019年12月25日，货款55741.09元抵顶完毕，被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心应当返还涉案房屋，但被告（反诉原告）仍未返还，应当参照《租房协议》约定的5000元每年的标准支付占有使用费。故原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）返还房屋，并支付2019年12月25日至2020年8月25日的房屋占用费3333元，自2020年8月26日至腾迁出房屋之日止仍参照租金标准5000元向原告（反诉被告）支付房屋占用费的诉讼请求于法有据，法院予以支持。原告（反诉被告）主张的将房屋恢复原状的诉讼请求，没有提供证据证明房屋出租时的状况，对该主张法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第八十八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年12月24日判决:一、限被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心自判决生效之日起十日内将坐落于烟台市芝罘区南山路9号的、烟台市大楼3楼北面从东数第一间门朝南的房屋腾空返还给原告（反诉被告）烟台君丰经贸有限公司。二、限被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心于判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）烟台君丰经贸有限公司支付房屋占有使用费共计3333元（自2019年12月25日计算至2020年8月25日），并自2020年8月26日起至实际返还房屋之日止，按照每年5000元的标准继续支付占有使用费。三、驳回原告（反诉被告）烟台君丰经贸有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心的反诉请求。如果被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告（反诉被告）烟台君丰经贸有限公司。案件受理费50元减半收取为25元，反诉费330元，共计355元，均由被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向法院提交了非公司法人吊销情况证明一份，证实烟台市电子工业科学技术研究所已于2010年12月9日被吊销营业执照，烟台市经济和信息化委员会不可能于2013年5月17日出具委托书将技校校舍委托给已被吊销营业执照的科研所代管。经质证，被上诉人对该证明的真实性没有异议，对证明内容有异议，主张该证明并不能证实上诉人主张的事实。上诉人还向法院提交了其从网上下载的烟台市芝罘区法院（2015）芝毓民初字第635号民事判决书，主张该判决书确认被上诉人在该案中自认其于2013年6月从烟台电子技工学校的手中承包涉案房屋，这与被上诉人在一审中的自认是一样的，证明被上诉人现在提供的承包经营合同从烟台市电子工业科学技术研究所手中承包的涉案房屋是假的。经质证，被上诉人对该民事判决书的真实性没有异议，对证明内容有异议，主张被上诉人向法院提交的委托书是烟台市经济和信息化委员会提供的，并加盖其公章，该证据可以去相应的部门落实。承包经营合同也加盖了作为事业单位的研究所的公章，也是真实的，也可以落实。因此被上诉人对于上诉人一直称被上诉人提交的证据是虚假的，被上诉人均不予认可。被上诉人向法院提交了烟台市电子工业科学技术研究所声明一份、委托书一份、承包经营合同一份及收取电费单据两份，证实烟台市电子工业科学技术研究所已将涉案房产的经营管理权及其他相关权利（包括诉讼权利）全部移转给被上诉人。经质证，上诉人对上述证据的真实性和证明目的均不予认可，主张上述证据在被上诉人一审起诉前就已存在，被上诉人一审审理中没有提交，二审审理中再提交，不属于二审新证据。上诉人还主张被上诉人提交的声明没有科研所经办人的签字，依法没有效力。电费收据是上诉人方交的，但上诉人方交现金时交给了技校的物业办公室，收款人也未给上诉人方收据，至于收款人作账作在什么单位的账上，上诉人方并不知道，该两份收据均是在被上诉人提交的承包经营合同2013年10月1日起算日之前的2013年7月23日收取的，因此该两份收据与上诉人无关，也没有证据证明被上诉人或技校将相关“通知”送达给上诉人，一审判决采信的录音证据证实，2020年6月10日前上诉人不知道该通知事宜，知道后也明确表示不同意该通知内容，因此2013年7月23日和2018年3月19日的两张电费收据证明不了被上诉人所谓上诉人知悉该通知内容并同意的主张。双方当事人再未能提交其他新证据。本院经审理查明的其他案件事实与一审法院查明事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案中，烟台市于2013年6月20日作出的通知可以视为烟台市与被上诉人烟台君丰经贸有限公司之间构成概括转让的依据，上诉人烟台豪靓工贸中心在长达7年的时间里亦未提出异议，应当视为其同意该转让。因此，被上诉人烟台君丰经贸有限公司的权利义务应当以烟台市在《租房协议》中的权利义务为限。根据《租房协议》约定，自2008年11月1日开始计算租金，每年租金5000元，故截止2019年12月25日，货款55741.09元抵顶完毕，上诉人烟台豪靓工贸中心应当返还涉案房屋，但上诉人仍未返还，被上诉人要求上诉人返还涉案房屋，并参照《租房协议》约定的5000元每年的标准支付自2019年12月25日至2020年8月25日期间的房屋占用费3333元，并自2020年8月26日至腾迁出房屋之日止仍参照租金标准5000元向被上诉人支付房屋占用费的诉讼请求，理由成立，于法有据，本院予以支持。上诉人上诉主张被上诉人作为本案原告主体不适格，理由不成立，本院依法不予支持。上诉人上诉主张案外人烟台无线电一厂出具证明载明的欠付其34389.9元货款应当按照租房协议的约定进行抵顶，缺乏法律依据，本院对上诉人该上诉主张，依法不予支持。综上所述，上诉人烟台豪靓工贸中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费660元，由上诉人烟台豪靓工贸中心负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  于 青二〇二一年五月七日书记员  王 玥