广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初3137号原告：广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××726X。法定代表人：李绍威，总经理。委托诉讼代理人：梁富康，该公司工作人员。委托诉讼代理人：冯业敏，该公司工作人员。被告：郑秀红，女，1968年11月11日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××420。原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司（以下简称敏捷公司中山分公司）与被告郑秀红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告敏捷公司中山分公司委托诉讼代理人冯业敏、被告郑秀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告敏捷公司中山分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2018年9月至2020年8月期间的物业管理费14372.16元及违约金（违约金计算方法：以应付金额为基数，自逾期之日起按每日1‰计算至实际清偿之日止）。庭审中，原告明确逾期之日为欠费当月的16日。事实和理由：被告系位于中山市××××××××锦绣海湾城(一期)观海园××座101房(以下简称涉案房产)业主。2009年1月20日，原告与锦绣海湾城开发商中山市完全物业管理有限公司（以下简称完全公司）签订前期物业服务合同（以下简称服务合同），接受完全公司的委托，为海湾城(一期)观海园提供物业管理服务。被告于2009年1月20日购买涉案房产，并于2017年6月11日收楼，按被告签订前期物业服务协议（以下简称服务协议）约定涉案房产自交付使用之日至本物业业主委员会与新物业服务企业签订物业服务合同止期间，由原告提供物业管理服务，被告应自收楼次月起缴纳物业管理费，物业管理费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米2.2元计算，缴纳时间为每月的十五日。原告在履约期间已按约提供物业管理服务，但被告自2018年9月起至今未按约缴纳物业管理费，经原告多次催告，被告仍拒绝缴纳物业管理费用。按《物业管理条例》第七条第5点：按时交纳物业费用是业主的义务；《中华人民共和国物权法》第72条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。同时物权法第83条也明确指出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。被告的行为已构成违约，严重损害原告的利益。根据服务协议第十一条第二款约定，原告有权要求被告自逾期之日起每日按应缴费用千分之一承担违约金。为了维护原告的合法权益，根据《物业管理条例》第六十七条规定及服务协议约定，向法院提起诉讼，请求依法判决。原告敏捷公司中山分公司向本院提供的证据主要有：1.商品房买卖合同；2.物业交接表；3.服务协议；4.服务合同；5.欠费明细表；6.房屋装饰装修管理协议；7.房屋事实确认书；8.中山市不动产登记资料查询结果；9.照片。被告郑秀红辩称，一、原告未能按照合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反服务协议的行为：1、作为业主理应享受物业提供的服务，但每月交费，没有享受服务。被告作为海湾城业主，没有出入小区的业主卡，在用的住户卡近几年经多次升级也无法通过自助通道，每次回家都要保安人工才能通过。且原告对保安人员的管理不善，经常更换人员，导致保安对业主了解不清，每次门卡不能用，保安总是有诸多问题及怠慢行为，等候时间长且费时。小区的所有设备设施以及配套设施都是业主在购买房屋时已经分摊的，业主对所有的公共区域的设备设施有处分和收益的权利。2、原告履行共用设施、环境卫生、交通项目进行维护、修缮、服务管理的义务时不及时、不到位。被告于2017年6月11日收楼时，并未与原告签订任何协议，该协议是前任业主郑秀灵签订的，是发展商专门指定原告为收楼单位，不签协议不让收楼，郑秀灵是于被迫状态下签订协议。原告与郑秀灵双方于2009年1月20日签订物业管理协议，明确约定：甲、乙对房屋共用部分、共用设施、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务的管理。但原告没有按照合同约定履行义务。服务协议中第二章第四条，物业服务项目中的第四条，服务质量：（一）日常服务：房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括：楼盖、屋顶、楼梯间、走廊通道等，服务质量：外墙完好、外观整洁、完好率达98%，零修及时率100%。首先，作为业主本应安心回家的，偏偏一进入户门，便要带帽避险，因为门口多处墙体随时脱落，危及行人，地上洒落的墙体灰从来无人打扫。其次，楼梯的照明灯、应急灯、长期不工作，被告及家人平常靠手机照明上下楼梯，非常不方便。自交楼后从未更换或维修。屋顶长期未清理，下水道已堵，导致外墙渗水进内墙。共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理。包括：小区到处脏、乱、差，车库门前垃圾成堆、工程遗留下的大坑一年多没有装好，小孩曾不小心因此掉下，并崴到脚，这是服务不到位的表现。事实如下：不及时维修电子对讲门。被告所在的单元电子对讲门出现故障后，业主到原告反映过，原告没有及时维修及加装，2017年至今已经四年了，也没有加装，这损害了业主及其家人的人身安全，生活上非常不方便。长时间不能保证消防设施的正常运转，对消防设施的维护也不到位。依据消防法律法规的规定和物业管理协议，原告应当保障消防设施设备运转正常。经发现本单元楼梯间每一层楼的消防栓都没有转接管，消防设施无法正常使用，每层楼梯上的应急灯已坏，应急灯自2009年以来从未更换过，平常都是摸黑走楼梯，对被告及家人日常出入带来不便与不安全。没有向业主开放公用停车场，外来车辆收费收益没有公开，损害业主权益。家里的车子偶尔停在路边都不行，保安马上阻止，业主的小货车拉点东西回家，出小区时，保安要收费才通行。楼道等共用区域的清扫、保洁工作不到位。被告所在单元楼道由于原告的工作不到位，门上和门旁的墙壁上严重脱落，原告对这种情况没有采取有效措施解决，满地白灰数月没有清理。原告未按物业管理协议约定每六个月向其全体业主和物业使用人公布一次管理费用的收支情况。被告所在小区至今未成立业主委员会，业主的正当权益得不到诉求、维护和保障、监督。二、原告损害业主的合法权益，获取不正当收益。根据《民法典》规定，业主对建设单位、物业服务或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。业主对专有部分的专有权：业主对其建筑物专有部分享有占有使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。被告作为业主见其他业主用铝合金封闭阳台、露台，为了安全考虑，于2018年至今多次向物业反映申请用铝合金封闭阳台，但原告均表示不允许，其实根据业主临时规约中的第二章业主享有对自己所拥有的物业的各项权利。业主用超百万的资金购买的物业，但却无权自主用铝合金窗户封闭自家阳台，原告侵犯了业主的合法权益，应承担民事责任。用铝合金窗户封闭阳台既美观、防盗、防护人身安全又防火，作为业主理应是花钱享受应有的服务，而原告应当提供服务，但实际上是业主用钱去请原告管理业主、约束业主，原告就是原建设单位指定的管理者，强迫业主签下霸王条款，否则不给收楼。条约根本不是为服务而服务，而是不光管理限制业主，还严重侵犯业主的权益。但由于原告的所谓条约协议，过度约束业主，甚至侵犯了业主物业所有权的合法权益。由于原告的不作为，管理不善，导致小区内大量老鼠、蛇、蜂到处横行，甚至跑到家里作恶。为了入住放心及安全，被告多次向原告提出要求：把自家阳台用铝合金窗户封闭并装上防蚊纱窗，以保护家人安全、隔音、防鼠、蛇、鸟（小鸟在四楼的大柱筑巢，家中阳台到处是小鸟的粪便）、虫、蜂，但原告以20年前的临时条约来拒绝业主的合理且人性化的要求。一方面不准业主封闭阳台，另一方面则有三分之一的业主用铝合金窗封闭阳台，甚至把露台搞成一个小屋。经调查，一些是有权有势的业主，一些是有钱多金的老板，同一小区，同样缴费，但待遇截然不同。其实封阳台不算违章建筑，这是为了安全考虑的常见做法。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，阳台应认定为物权法所称的专有权，业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权力。被告所要封装阳台的行为未影响建筑物的结构和安全，未影响社会公共利益，未侵犯其他业主利益，是行使房屋所有权的正当行为。关于商品房买卖合同中临时管理规约有“不得封闭阳台”的规定，认定其属于格式条款，不当限制了被告的合理使用自己阳台的权利。该格式条款无效，并且其法律效力不能凌驾于物权法之上。国家有关《住宅室内装饰装修管理办法》同样没有相关限制。1、关于小区封闭阳台业主意见征询函的四个统一规定，并非为订立合同而为，不属于合同法规定的格式条款，亦不存在效力评判问题，故不具备合同效力。2、原告阻止业主使用落地窗封阳台是非法行为，侵犯了业主的物权法。小区为了防止业主封阳台，每一辆进小区的货车都查，这其实是违法行为。根据我国物权法规定，业主对住宅专有部分，享有共有和共同管理的权利，阳台属于专有部分。业主有权决定是否将其封闭。原告作为专有部分的阳台进行的物业管理，主要是监督不能用砖砌封闭，而无权阻止业主用铝合金封闭阳台。所以业主有权利对其购买的住房进行合法的封阳台。若原告阻止，那就涉嫌侵犯业主的权利，业主可以向原告提起诉讼，原告不让封阳台没有法律依据。三、合同对双方都有约束，原告提供的服务质量达不到物业合同约定的标准。当小区的物业提供的服务和设施达不到该层次收费标准时，业主可以拒绝缴纳。当物业没有按照合同提供相应的服务，无作为时，业主可以拒绝缴纳物业费，比如说，不安排保安巡逻、垃圾经常不按时清理、公共设施设备报修后不及时处理或者服务人员态度差等，都属于物业管理单位未如约提供应有的服务的表现。业主不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利。公共部分在以下情况下，业主可以拒缴物业费，比如门头上外墙脱落，从上至下多处楼梯间墙面损坏，门前墙壁毁坏严重，已有2年多的时间，很大一块悬而未掉，业主出门都需要带着头盔，严重威胁业主生命安全，原告拒绝处理危险。或者是必经的公共道路被认为破坏，而原告拒绝维修，导致业主正常生活受到严重影响。由于房屋质量问题造成业主家里的装饰装潢腐蚀，而且已经过了保质期，经相关质量监督部门断定属于质量问题，通报原告后，原告不做任何处理。虽然可以动用维修基金，但是原告如果不积极处理，那就是原告的过错。业主对建设单位、物业服务或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。业主对专有部分的专有权：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。被告郑秀红为其辩解意见向本院提供的证据主要有：1.住户卡；2.图片。本院经审理认定事实如下：郑秀红是涉案房产业主，涉案房产于2017年10月13日登记于郑秀红名下，建筑面积为272.2平方米。2008年7月1日，完全公司（甲方、房地产开发公司）与广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司（以下简称完全房地产中山分公司、更名后即本案敏捷公司中山分公司）（乙方、物业管理公司）签订服务合同，载明：管理范围：锦绣海湾城一期1区；甲方按照法律、法规和有关规定，采用【招标】、【协议】方式，选聘乙方对本物业事实前期物业管理。本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量：（一）日常服务：1、房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括：【楼盖】、【屋顶】、【外墙面】、【承重结构】、【楼梯间】、【走廊通道】、【门厅】。服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%，零修及时率、合格率98%。2、共用设施设备和相关场地的维修养护、云顶和管理：包括：【道路】、【垃圾道】、【烟囱】、【化粪池】、【沟渠】、【照明系统】、【电梯】、【发电机】、【消防设施设备】、【智能化设备】、【外墙排水管】。服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。3、按国家《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用或按合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。4、生活服务设施的维修养护和管理，包括【商业网点】、【文化体育娱乐场所】。服务质量：设备良好、运行正常、无重大管理责任事故。5、绿化与建筑小品的维修养护和管理，包括【共用绿地】、【花木】、【建筑小品】【园林小品】。服务质量：完好，整洁，绿化长势良好。6、公共环境卫生，包括【公共场所、房屋共用部位的清洁卫生】、【垃圾的收集、清运】。服务质量：设施完好，整洁，公共场地保洁率95%，垃圾日产日清。7、交通与车辆停放秩序的管理。服务质量：交通畅顺，停放有序，行车线路标志明显。8、安全防范工作，包括【安全监控】、【巡视】、【门岗执勤】。服务质量：设备良好，运行正常，有人值守，岗亭24小时值班。（二）定期服务：1、1日清理一次生活垃圾一次；2、3月清洗木池一次；3、3月清疏化粪池一次；4、3月清疏排水系统一次；5、1月检修水泵一次；6、半月检修电梯一次；7、1日检修发电机一次；8、一月检修消防设施、设备。服务质量：设备良好，运行正常，垃圾日产日清。本物业竣工验收交付使用后，甲乙双方约定以包干制的方式收取物业服务费和提取酬金：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括公用水费、电费，乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本，盈余或者亏损均由物业管理企业享有。本物业竣工验收交付使用后，乙方按本合同第五条约定的内容要求提供服务，按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：1、别墅住宅楼【建筑面积】每月每平方米2.2元收取；业主以购房合同约定房屋交付使用之日起开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前。业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起【次月1日】起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。服务期限自2008年7月1日起至物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。该服务合同还约定了其他事项。庭审中，郑秀红确认欠缴物业管理费的事实，但其称未缴费是由于敏捷公司中山分公司物业服务不到位所致，郑秀红反应物业服务存在如下问题：物业人员态度怠慢，门禁卡不能用，共用设施、环境维护不到位，小区环境暂乱差，郑秀红为证明其诉讼主张，向本院提供图片若干张予以证明。敏捷公司中山分公司辩称住户卡需要每两年授权一次，可到业主服务中心处进行维修或办理，并新增业主人脸识别功能，2020年12月已向业主发了相关通知。对于脏乱差现象已及时作出整改，拍摄问题都是偶然现象。关于屋顶问题，敏捷公司中山分公司称房屋的屋顶是专有部分，不属于其维修范围内。大坑已于2021年1月修好。关于应急灯、楼道墙脱落等问题（除了封阳台问题外），敏捷公司中山分公司已于收到本案证据后立刻修复好。关于阳台封闭问题，不允许封闭阳台，但不能避免有业主私下进行材料运输封闭阳台，且没有权利强拆已经封闭阳台。关于蛇虫鼠蚁现象，由于小区绿化比较多及现在广东天气原因所致，管家也有给业主建议如何防范蚊虫鼠蚁。郑秀红确认敏捷公司中山分公司已经对部分服务不到位问题已经整改，但仍没有完全按照物业服务合同履行义务。。另查，2019年4月12日，经中山市工商行政管理局核准，完全房地产中山分公司更名为敏捷公司中山分公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，郑秀红作为小区业主，前述服务合同对其具有约束力，应依约向敏捷公司中山分公司交纳物业管理费及其他约定费用。敏捷公司中山分公司已向小区提供物业服务，郑秀红未缴纳2018年9月至2020年8月期间的物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。郑秀红确认欠款的事实，并未对敏捷公司中山分公司主张的物业管理费金额提出异议。关于物业服务质量问题。郑秀红以敏捷公司中山分公司物业服务质量没有达到约定标准为由，拒绝缴纳物业管理费，并提供照片予以佐证。根据上述照片显示，小区内确实存在垃圾堆积、部分区域存在安全隐患等问题，敏捷公司中山分公司称其已于收到证据后对相关问题进行了整改，亦提供了照片予以佐证。结合双方提供的证据，本院认定敏捷公司中山分公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵。综合本案查明事实，就物业服务及支付物业费问题，本院作如下评述：物业管理服务的内容极为广泛，且服务对象众多，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。在现实中，业主在对物业服务有意见时，偶尔采用拒交物业费的方式表达不满情绪，但物业服务企业的维持运行需要成本，且运行费用的主要来源就是物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保证企业的正常运行，最终会导致小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。郑秀红应该认识到，拒交物业服务费势必会造成敏捷公司中山分公司管理服务资金的不足，进而影响到敏捷公司中山分公司提供正常的管理服务，并且对于其他的交费业主也是一种极不公平行为。虽然敏捷公司中山分公司的物业管理服务质量存在瑕疵，但并不构成根本违约，郑秀红以此作为拒交物业管理费的抗辩理由，证据不足，本院不予采信。因此，综合考量合同的标的性质、收费标准及敏捷公司中山分公司物业服务的整体质量，本院认定郑秀红应向敏捷公司中山分公司支付自2018年9月至2020年8月期间物业管理费14372.16元（2.2元×272.2平方米×24个月）的主张，理据充分，本院予以支持。对于违约金部分，因敏捷公司中山分公司的物业服务质量确存在一定瑕疵，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告郑秀红于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司支付2018年9月至2020年8月期间物业管理费14372.16元；二、驳回原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182元，减半收取91元（原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司已预交），由原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司11元，由被告郑秀红负担80元（被告郑秀红于本判决生效之日起七日内迳付给原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司）。本判决为终审判决。审判员 赵 磊二〇二一年五月十八日书记员 程梓欣