山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初2082号原告：王婷婷，女，1986年3月26日生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：陈青，北京京云律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖瑶，上海申云律师事务所律师。被告：济南泉景文卓置业有限公司，住所地济南市市中区济微路90号-1-103室，统一社会信用代码：91370103306989130B。法定代表人：刘民，总经理。委托诉讼代理人：徐晨龙，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：孙世尧，山东辰静律师事务所实习律师。原告王婷婷与被告济南泉景文卓置业有限公司(以下简称“泉景文卓公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王婷婷及其委托诉讼代理人陈青、肖瑶，被告泉景公司法定代表人刘民的委托诉讼代理人徐晨龙、孙世尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王婷婷向本院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿因虚假宣传问题导致原告多付的房款约1500*113.02=169530元；2、请求被告把百花名都小区的四块门禁卡统一；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年8月2日签订了《济南市商品房买卖合同》，约定原告购买位于绿地国际城B8-2地块2号楼3103号房产，建筑面积为113.02平，单价15629.22元，房款共计1766414元。济南市市中区市场监督管理局向被告下发了《行政处罚决定书》，确定被告因“以广告形式宣传绿地国际城项目有“千亩”的建设规模；宣传片区规划建设三级甲等医院；宣传项目周边有“M5”轻轨线经过，上述行为违反了《中华人民共和国广告法》第四条第一款规定，构成发布虚假广告违法行为。”“当事人（被告）以售楼处沙盘展示的方式，宣传片区规划有“三甲医院”，以工作人员微信聊天介绍的方式，宣传片区配套初中为“实验（初中）或育英（中学）”的行为，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，构成虚假宣传的违法行为。”原告因被告的虚假宣传行为，选择购买绿地国际城的房产，放弃了选择其他配套相似的小区，当时与绿地国际城周边配套最为相似的（没有宣传学校和三甲医院的）小区“世贸原山首府”精装修房产的均价在15000元左右，现因被告的虚假宣传行为，导致原告购买绿地国际城的价格偏高。综上，现要求被告赔偿其由于虚假宣传问题导致原告损失的钱款约169530元。另外，百花名都是一个整体，现在被告把其分为四小块，四个区域的门禁卡不通用，原告签订合同时对整个小区的公共部位进行了公摊，有使用公共面积的权利，所以要求被告把百花名都的四块门禁卡统一，以便原告可以自由出入其他三块区域。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望支持原告诉讼请求！被告泉景公司辩称：王婷婷全部诉讼请求无事实及法律依据，请求人民法院驳回。1、履约过程中，泉景文卓公司不存在违约情形，所以王婷婷要求退还房屋差价无事实及法律依据。泉景文卓公司与王婷婷签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议，泉景文卓公司并不认可王婷婷在起诉状中提及的合同目的“原告因被告的宣传，选择购买绿地国际城的房产，放弃了其他配套相似的小区”，泉景文卓公司认为双方的核心权利义务即合同目的为一方购买用途为住宅的商品房，按期缴纳房款，一方交付房屋，办理产权登记，除此之外的全部因素或者条件均非合同目的。若业主购房的合同目的为学区、医疗和地铁需求，则双方应当共同将该重要因素约定至合同内容当中，应具体细化至学校、医院的名称、坐落位置、规模、开办时间、详细的纳入到合同当中。而涉案楼盘因片区的规划在销售时并未最终确定，未免疑问，在泉景文卓公司专门提醒业主，双方约定（补充协议5.1条加黑加粗部分），广告、楼书、宣传资料、样板房等并不作为合同条款以及交付标准，所有涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门的批准文件和交付实际情况为准。双方对于标的物房产的约定清晰、有效，泉景文卓公司严格按照合同约定履行权利义务，不存在任何违约行为，所以王婷婷无权请求要求退还房屋差价。2、王婷婷提出将门禁卡统一的诉求无事实及法律依据。小区公共区域统一管理的职能由物业公司行使，泉景文卓公司无权干涉，所以不是适格的被告，同时对公共区域的权利享有人为全体业主而非王婷婷个人，所以王婷婷不是适格的原告。3、各方无权因房地产降价的原因推倒合同目的为学区、医疗和地铁进而要求赔偿损失。近年来房地产市场不景气，泉景文卓公司也了解业主购房后因为房价下跌导致经济受损或者投资失败的心情，但是双方均应该遵循契约精神，不能转嫁风险。住宅的合同的合同目的为居住，业主不能因为房屋降价了就擅自解释住宅的合同目的为孩子上学，若其目的真为学区或医院，而合同中又无明确约定，开发商无任何承诺，业主是不会签署合同的。针对于前期大规模业主投诉虚假宣传的问题，市中区市场监督管理局考虑社会影响等各方面因素出具了一份《行政处罚决定书》，对所谓的泉景文卓公司虚假宣传做出了处罚，但是诸多事项认定与事实不符，泉景文卓公司就该行政处罚决定已提起行政诉讼。即使最终法院认定行政处罚决定正确，也与购房业主签订的买卖合同没有直接的关联性，公权力的行政处罚仅对违规行为做出处理，泉景文卓公司与业主之间的买卖合同纠纷是私下达成的意思表示，泉景文卓公司在点对点的交易过程中没有欺诈、胁迫和误导的行为，在交易后也没有违约的行为。综上，王婷婷的诉请无事实及法律依据，请求人民法院驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、交款收据、政府信息公开告知书、行政处理结果告知书、聊天记录、销售宣传资料、绿地国际城分销群删除紧急通知等证据；被告围绕答辩依法提交B8地块土地证、建筑工程施工许可证、规划许可证、预售许可证、商品房买卖合同及补充协议、法院判例、七贤片区控制性详细规划、学校建设用地规划许可批前公示、公证书等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对除聊天记录、销售宣传资料、绿地国际城分销群删除紧急通知外其他当事人均无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。经审理查明：2019年8月2日，原告王婷婷（买受人）与被告泉景公司（出卖人）签订编号为销售（字）201920755097号《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定原告王婷婷购买被告泉景公司开发的济南市市中区绿地国际城B8-2地块2号楼3103房屋一套，建筑面积113.02平方米，每平方米15629.22元，房屋总价款1766414元。被告应当在2020年6月30日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合同约定的商品房交付给原告使用。附件五《合同补充协议》约定：原告购买的商品房单价每平方米15629.22元，总价1766414元。补充协议第5.1条约定：“买卖双方的权利义务，仅以买卖合同及其附件、双方签署的书面协议约定为准，并以此作为确定双方权利义务的唯一依据。出卖人在签署买卖合同及其附件及相关协议之前或之后，以任何形式发布的广告、楼书、宣传资料(包括销售人员的解说、口头承诺、应允)、效果图、展示沙盘、样板房等所述内容，仅为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不作为买卖合同条款以及该商品房交付标准，不是买卖合同的组成部分，不对确定房价产生重大影响，不作为确定买卖双方权利义务的依据。所有涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门的批准文件和交房实际情况为准。出卖人无需就该等变化通知买受人，无需就此对买受人承担责任。”第5.2条约定：“该商品房的装修、户型结构等，均以买卖合同及附件、附图约定为准，出卖人不因买卖合同及补充协议以外的任何文件、资料等，向买受人承担责任。”原告王婷婷于2020年4月接收案涉房屋。2020年9月29日，济南市市中区市场监督管理局作出行政处罚决定书[济市中市监检处字（2020）10号]，认定泉景文卓公司在经营过程中，以广告形式宣传绿地国际城项目有“千亩”的建设规模；宣传片区规划建设三级甲等医院；宣传项目周边有“M5”轻轨线经过的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第四条第一款规定，构成发布虚假广告的违法行为。以售楼处沙盘展示的方式，宣传片区规划有“三甲医院”；以工作人员微信聊天介绍的方式，宣传片区配套初中为“实验（初中）或育英（中学）”的行为，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款规定，构成虚假宣传的违法行为。决定责令泉景文卓公司停止违法行为，并罚款200万元。另查，本院（2020）鲁0103民初12572号民事判决，为生效判决，该判决查明：“被告泉景文卓公司所宣传的学校、医院、三馆、商业配套设施等不在涉案小区商品房开发规划范围内。”本院认为，原告王婷婷与被告泉景公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于被告是否构成虚假宣传违约问题。首先，双方签订的在商品房买卖合同及补充协议中明确约定：“出卖人在签署买卖合同及其附件及相关协议之前或之后，以任何形式发布的广告、楼书、宣传资料(包括销售人员的解说、口头承诺、应允)、效果图、展示沙盘、样板房等所述内容，仅为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不作为买卖合同条款以及该商品房交付标准，不是买卖合同的组成部分，不对确定房价产生重大影响，不作为确定买卖双方权利义务的依据。所有涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门的批准文件和交房实际情况为准。”且被告泉景文卓公司所宣传的学校、医院、三馆、商业配套设施等不在涉案小区商品房开发规划范围内”。故被告泉景文卓公司有关学校、医院、三馆、商业配套设施等的宣传不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，不构成要约，不应当认定为合同内容，虚假宣传的责任属于缔约过失责任而非违约责任，故被告泉景公司不存在违约行为。关于百花名都小区的四块门禁卡统一问题。该小区从规划时就分为四块区域，四块区域之间规划了道路，四块区域现由物业管理人统一管理，为安全考虑在每块区域的出入口处设置了门禁，出入授权由物业管理人负责，业主可以申请物业管理人增加或补发其他区域出入权限，原告不享有物业管理权，亦无相应服务义务。综上，原告王婷婷要求被告泉景文卓公司赔偿虚假宣传违约损失，统一百花名都小区的四块门禁卡的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王婷婷的诉讼请求。案件受理费3691元,减半收取1845.50元，由原告王婷婷负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  郭庆军二〇二一年五月十九日书记员  周炜炜