广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初29257号原告（反诉被告，以下统称原告）吴玉刚，男，汉族，1969年9月25日出生，住辽宁省辽中县××××××××××，公民身份号码为210×××××××********。委托代理人赵洁仪，系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人唐培锋，系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）单锦辉，男，汉族，1970年1月24日出生，住广东省东莞市×××××××××××××××××××××，公民身份号码为442×××××××********。委托代理人肖广林，系广东彭代强律师事务所律师。委托代理人陈基炜，系广东彭代强律师事务所律师。第三人东莞市同业房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××699D。法定代表人陈某1。委托代理人张强，系该公司员工。第三人东莞市××优住房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市东城街道主山社区×××××××××××××××××××××，统一社会信用代码：91441900MA51RH0Q3W。法定代表人杨某1。原告吴玉刚诉被告单锦辉，第三人东莞市同业房地产经纪有限公司、第三人东莞市××优住房地产经纪有限公司以及被告单锦辉反诉原告吴玉刚房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵洁仪、唐培锋，被告的委托代理人肖广林，第三人东莞市同业房地产经纪有限公司的委托代理人张强到庭参加诉讼。第三人东莞市××优住房地产经纪有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房地产买卖及居间合约》（编号:YJ0000346），将东莞市南城区××××××御花苑住宅小区2期2-4区4-1#楼A202房（房屋权属证书编号：粤房地权证莞字第**00007488号）过户给原告，价格为2100000元;2、判令被告支付原告律师费78000元及中介佣金21000元;3、本案全部诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2020年6月13日，原被告通过第三人东莞市同业房地产经纪有限公司介绍，第三人东莞市××优住房地产经纪有限公司作为第三人东莞市同业房地产经纪有限公司的管理方，四方签订了《房地产买卖及居间合约》，被告作为卖方向原告出售案涉房产，房屋成交价为2100000元。2020年6月13日、2020年6月14日原告向被告支付了两次定金50000元，共100000元。2020年6月15日原告向被告支付了定金100000元。2020年7月7日，原告向被告转账450000元的尾期款用于协助被告完成赎楼、提前还贷及抵押登记涂销手续。2020年7月29日，为配合被告在南沙购买公寓楼，原告又提前向被告支付了尾期款500000元。现案涉房屋已办理完成赎楼、抵押登记涂销手续，完全达到过户的条件，但是被告忽然提出让买方一次性付清尾款后才肯配合过户。由于被告提出的条件已超合同约定，原告已提前支付了1150000元给被告，因此原告拒绝被告的要求，被告因此也拒绝将房屋过户至原告名下。原告认为，房产买卖双方应当诚实信用，案涉合同是双方的真实意思表示，应当依约履行。原告购买案涉房屋的目的是自己家庭所用，原告积极配合被告完成赎楼、提前还贷及抵押登记涂销手续，现被告却拒绝为原告办理房屋过户手续，被告的违约行为已经给原告带来了巨大的损失。原告为了维护自身合法权益，特起诉至法院。被告辩称，被告在本案中不存在违约行为，更不存在原告所称的拒绝办理房过户行为，房屋未过户的原因是原告导致，原告存在各种违约且不诚信的行为，被告已提起反诉。被告反诉的诉讼请求为：1、解除被告于原告于2020年6月13日签订的《房地产买卖及居间合约》；2、确认原告支付的200000元定金归被告所有而无须退还；3、判令原告承担本案诉讼费用。原告针对被告的反诉辩称，《房地产买卖及居间合约》是四方基于真实的意思表示签订的。案涉的价款是被告自己决定的，合同内容也不违反法律规定，应认定合法有效。《房地产买卖及居间合约》并没有违反法律强制性规定，合法有效，交易双方应当继续履行。原告本人拥有东莞购房资格，在本案交易应当继续履行的前提下，原告已助被告赎楼，且具备一次性付清购房尾款的实力，合同不存在履行不能的情形。第三人东莞市同业房地产经纪有限公司、第三人东莞市××优住房地产经纪有限公司均发表以下意见：第三人作为中介方，签约前第三人已向原告及被告提供真实的房源、客源信息、告知交易中需要准备的资料、交易流程、交易风险。2020年6月13日，原告和被告在东莞市同业房地产经纪有限公司的服务下签订《房地产买卖及居间合约》，合约均系各方真实意思表示，合法有效。据此，各方应依约全面履行合同，积极办理交易相关流程，配合完成交易事项。案涉合约签订后，第三人已积极敦促第三人东莞市同业房地产经纪有限公司协助原告和被告办理交易流程，合同待履行流程为办理缴税过户等后续流程。正在双方办理完注销抵押流程后，原被告因房屋过户和尾款支付问题产生纠纷，合同未能继续履行。第三人作为中介方，希望合同各方遵守契约精神，共同维护房地产交易的平稳进行。当事人围绕原告的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据和事实如下：一、关于尾款支付时间的问题。原告主张根据案涉房地产买卖及居间合约第八条的约定，尾款在过户当天在房管所支付给卖方。被告则主张根据案涉房地产买卖及居间合约的约定，双方协商买方支持配合卖方在南沙购买公寓楼，付款方式灵活处理，故原告应该在过户前将剩余尾款支付给被告。根据被告与第三人张强聊天内容可知从2020年8月开始直到2020年9月19日被告多次提及根据当时谈好的条件，要求买方先付完剩余尾款再走流程过户。第三人则表示根据合同约定买方是在房管所过户出具过户回执当天支付尾款，并多次向被告解释了；且把被告的该付款要求转告给原告，但原告不同意提前支付尾款，要求按合同约定履行。二、关于原告拒绝支付尾款的问题。被告主张其多次预约过户，但原告均拒绝到场办理过户手续，并提供了东莞市××××××××的预约清单予以证明，其中显示2020年8月5日、2020年8月10日分别两次预约了房产交易、其他转移登记业务。原告则表示，2020年8月5日，原被告及第三人都到了房管现场，但在办理过户交易过程中，因东莞725新政策，整个东莞市房管系统都无法办理二手房过户手续，直到2020年9月3日出具了二手房过户细则后才恢复了二手房过户的办理，且第三人在2020年9月15日向被告发出了催告函，要求被告在收到函件七个工作日内配合办理过户手续，买家将按照合同约定在方管部门过户递件并出具受理回执当天支付尾款1900000元（扣除已付的950000元）。第三人则表示2020年8月5日因政策原因无法办理过户手续，并当场向原被告进行了解释；被告当时提供了房管所工作人员的联系方式给第三人，让第三人与该工作人员沟通过户事宜，第三人并提供了其与房管所工作人员苏小姐2020年8月5日至2020年9月14日的微信聊天予以证明。至于2020年8月10日是被告自己先行预约的时间，然后通知第三人通知买家，当时第三人就回复被告称细则还没有出来所以无法办理过户，因此第三人并未通知原告当天需要办理过户手续。根据该微信聊天内容显示第三人于2020年9月3日询问能否办理限购编码查询，并于2020年9月14日才拿到了限购编码证明。三、关于2020年9月29日办理过户手续的问题。被告表示其在收到了第三人的催告函后与第三人协商，要求张强通知原告一次性支付剩余购房款后，在2020年9月29日上午办理过户手续，但被告在2020年9月29日到办事大厅，原告及第三人并未到达现场。第三人表示，2020年9月29日是被告单方说的，并没有约好当天办理过户；且被告提出过户的前提是在过户前一次性支付剩余购房款，而且也没有提前打好网签合同，29日当天也是无法办理过户手续的。第三人将被告的过户要求告知了原告，但是原告不同意，并将原告的意见转告了被告。被告表示第三人并未转告原告不同意其提出的先支付购房款后过户的事宜。原告则表示其从来都没有同意先支付购房款后办理过户，故原告在2020年9月23日已经向法院提起诉讼。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。由于本案是民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案应当适用《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》等相关规定。本案原被告双方当事人的房屋买卖合同符合订立合同的要求，合同主体具备签订合同的权利能力和行为能力，合同标的物是原告的房屋，合同目的是被告转移标的物即将房屋的所有权转移给原告，前提是原告支付相应价款。本案的争议焦点为案涉剩余购房款950000元的付款期限问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”双方签订的《房地产买卖及居间合约》虽然备注“经双方协商买方支持配合卖方在南沙购买公寓楼，付款方式灵活处理”，但该条款并未对被告支付剩余尾款950000元房价款的具体履行时间作出明确的约定，结合合同第八条关于尾款买方应在房管部门过户递件并出具受理回执当天支付给卖方的约定，合同的上述两个条款所使用的词句、合同目的、交易习惯及诚实信用原则，该条款应理解为，原告应该配合被告购买南沙公寓楼，付款方式灵活，最后尾款应在房管部门过户递件并出具回执的同时支付。故被告从2020年8月开始一直要求原告先支付剩余全部尾款才办理过户手续，理由并不成立。关于双方签订的房屋买卖合同是否可以解除的问题，分期付款买卖合同的解除条款，是指在买受人违约时，出卖人可以解除分期付款买卖合同，而取回标的物的条款。《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”在因买受人未支付到期价款达到法律规定数额时，出卖人可以解除合同，合同因被解除，则买受人因合同而取得的标的物应当返还给出卖人，即产生恢复原状的效果。出卖人也应当将已经收取的价款返还给买受人。本案中，该房屋约定的总价款为2100000元，原告已经支付了购房款1150000元，已经超过了该房款总价款的五分之一，且原告已经在2020年9月23日向法院提起诉讼主张继续履行，并不存在被告所主张原告不配合办理过户手续、拒绝支付剩余购房款的情形，故对于被告主张解除案涉房地产买卖及居间合约，没收定金，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告作为守约方，要求继续履行案涉《房地产买卖及居间合约》，符合合同第五条第（一）款的约定，本院予以支持。原告应向被告支付案涉房屋购房款余款950000元及家私家电18000元，被告应协助原告办理相关过户手续。为保证双方能够正常交易，具体操作步骤应为：1、原告将购房款余款950000元及家私家电18000元支付给被告，被告在收到款项当天向房管行政部门递件申请将案涉房屋过户至原告处，协助原告办理案涉房屋过户手续;2、被告在完成协助原告将案涉房屋过户至原告名下后三天内将案涉房屋交付给原告;3、其他未尽事宜，按照双方签订的房地产买卖及居间合约的约定以诚信原则履行。关于原告诉请被告律师费78000元和中介佣金21000元，正如前所述，被告虽然提出过户前先行支付剩余购房款，但其也向第三人明确表示在2020年9月29日办理过户手续，而原告在2020年9月23日已经向法院提起诉讼，故原告诉请中介费和律师费，没有依据，本院不予支持。原告诉请剩余购房款抵扣诉讼成本，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告吴玉刚于本判决发生法律效力之日起十日内向被告单锦辉支付购房款余款950000元及家私家电18000元；二、被告单锦辉在收到上述款项当天协助原告吴玉刚办理位于东莞市南城区××××××御花苑住宅小区二期2-4区4-1#楼A202房（粤房地权证莞字第**00007488号）的过户手续，过户登记至原告吴玉刚名下；三、被告单锦辉在完成协助原告吴玉刚将案涉房屋过户至原告吴玉刚名下后三日内将东莞市南城区××××××御花苑住宅小区二期2-4区4-1#楼A202房交付给原告吴玉刚；四、其他未尽事宜，按照原告吴玉刚和被告单锦辉及第三人东莞市××优住房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖及居间合约》约定以诚信原则履行；五、驳回原告吴玉刚的其他诉讼请求；六、驳回被告单锦辉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费24392元，保全费5000元，合计29392元（原告吴玉刚已预交），由原告吴玉刚负担1323.24元，由被告单锦辉负担28068.76元；反诉受理费2150元（被告单锦辉已预交），由被告单锦辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  柯 颖审 判 员  郑惠琼人民陪审员  梁婉如二〇二一年四月三十日书 记 员  方雄俊