河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0184民初2593号原告：郑州浩创房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇郑新快速路与纬三街交叉口浩创梧桐郡**楼。法定代表人：申艳霞，总经理。委托诉讼代理人：王令飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朋辉，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被告：昌明燕，女，1990年12月4日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。原告郑州浩创房地产开发有限公司（以下简称浩创公司）与被告昌明燕、第三人中国银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州浩创房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王令飞，被告昌明燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件审理过程中，原告申请撤回对中国银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行的起诉，本院予以准许。浩创公司向本院提出诉讼请求(变更后)：1、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号:16001731044);2、依法判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》的合同信息备案解除手续、预购商品房预告登记、(预)抵押登记撤销手续;3、依法判令被告支付原告违约金32247.85元;4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月11日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》(编号:16001731044)及上述合同附件四《合同补充协议》,约定被告购买原告开发的位于新郑市龙湖镇郑新快速通道西祥云路南浩创·梧桐郡(E-2地块)63a号楼11层1108号房屋。上述合同约定房屋总价款为644957元,约定付款方式为2016年12月11日之前被告以现金方式付款324957元,剩余房款320000元,被告以贷款方式支付给原告。后原告、被告与中国银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行三方签订了《个人商业用房贷款合同》,中国银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行向被告发放贷款320000元,原告作为保证人承担阶段性连带保证责任。被告取得银行贷款后,连续多期未偿还按揭贷款,银行将被告诉至郑州高新技术产业开发区人民法院,法院判决被告结清全部银行贷款本金、利息、罚息等,并判决原告承担连带保证责任。由于被告未按照判决书确定的义务履行,原告代被告结清了银行贷款。原告认为,原告销售房屋后房款被银行收回,原告房屋销售的目的实际并未实现,且被告未按照《商品房买卖合同》的约定支付房屋首付款,现原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》，故原告诉至法院。昌明燕辩称，同意解除合同，同意协助办理注销登记等手续。昌明燕不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2016年12月11日，浩创公司与昌明燕签订《商品房买卖合同》（合同编号:16001731044），昌明燕购买浩创公司开发的位于新郑市××镇郑××通道西××路南浩创·梧桐郡63a号楼11层1108号房屋，建筑面积共73.09㎡，约定房屋总价款为644957元。合同约定主要内容如下:第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其它方式约定金额：324957元，付款方式：现金，约定付款时间：2016-12-11，交纳比例：50.38%；约定金额：320000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：49.62%。第七条、买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十三条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条、本合同自双方签订之日起生效。附件（四）：合同补充协议。一、关于按揭贷款的约定：5、买受人获得按揭贷款后，应及时履行还款义务，否则，由此引起出卖人承担保证责任的，买受人除承担赔偿责任外，还应承担出卖人垫付款项30%的违约金，并承担出卖人为实现债权的全部费用(包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、提存费等）。二、关于合同解除的约定：3、合同解除时，不论是协商解除，还是通知解除，已经办理了备案手续的，双方应当自合同解除之日起15日内办理备案撤销手续。否则，违约方应向另一方承担合同总额5%的违约金，并承担由此产生的律师代理费、保全费、交通费、公证提存等费用。合同签订后，昌明燕向浩创公司交纳首付款215000元、维修基金4750元。后昌明燕（借款人）、中国银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行（贷款人）、浩创公司（保证人）三方签署了《个人商业用房贷款合同》，约定昌明燕向中国银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行贷款320000元用于购买涉案房产，由浩创公司作为保证人承担连带保证责任。后因昌明燕未按约定偿还贷款本息，中国银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行以金融借款合同纠纷为由将昌明燕、浩创公司诉至郑州市高新技术产业开发区人民法院，该院经审理于2020年6月23日作出(2020)豫0191民初5423号民事判决：一、被告昌明燕于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行贷款本金240995.49元、利息3946.97元、罚息（含复利）119.78元，共计245062.24元（暂计至2020年6月19日，之后的罚息、复利按合同约定利率计算至贷款实际清偿之日止）。二、被告郑州浩创房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。由于被告昌明燕未有按期足额偿还中国银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行的按揭贷款，自2019年12月至2020年10月12日导致该行从浩创公司保证金账户累计扣划40642.71元。2020年10月12日，浩创公司代昌明燕向中国银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行一次性偿还了下余贷款本息224539.88元，昌明燕所欠的银行贷款本息已全部结清。昌明燕至今没有向浩创公司支付代为偿还的银行借款本息。庭审中，原、被告双方认可昌明燕与浩创公司签订合同编号为16001731044的《商品房买卖合同》已经在房地产管理部门备案，涉案房屋已办理房屋预告登记及预抵押登记手续。浩创公司主张违约金按照双方约定的合同总额5%的标准计算。以上事实有当事人的陈述，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，《个人商业用房贷款合同》，(2020)豫0191民初5423号民事判决书，贷款还款回单、贷款还款（已结清）凭证等相关证据证明。本院认为，昌明燕与浩创公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其未违反有关法律禁止性规定的内容，合同有效，双方应按照《商品房买卖合同》的约定全面履行自己的义务。在《合同补充协议》中双方约定在被告获得银行按揭贷款后应及时履行还款义务。本案中昌明燕未按时偿还银行借款，导致浩创公司承担保证责任，且未能偿还浩创公司代偿的款项致使浩创公司房屋销售后不能取得房款，房屋销售的合同目的不能实现，在双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议对解除合同、违约责任等均作出了明确约定的情况下，昌明燕违反了双方合同约定，故浩创公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》（编号:16001731044），本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，作为合同的附随义务，昌明燕应协助浩创公司办理涉案《商品房买卖合同》的合同信息备案解除手续、预告登记、预抵押登记撤销手续。故浩创公司的该项主张，本院予以支持。在涉案《商品房买卖合同》解除后，原告已收取被告的首付款215000元、维修基金4750元及银行贷款320000元，共计539750元。浩创公司被扣划265182.59元，其中包含的利息、罚息等款项应由违约方昌明燕承担，扣除后浩创公司应向被告昌明燕返还的款项为274567.41元（539750元-265182.59元）。关于违约金，被告昌明燕未履行合同约定的义务，已构成违约，应承担违约责任。浩创公司主张按照双方约定的合同总额5%的标准支付违约金，符合双方合同约定，亦不违反法律规定，对此本院予以支持。昌明燕应向浩创公司支付违约金32247.85元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告郑州浩创房地产开发有限公司与被告昌明燕于2016年12月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:16001731044）；被告昌明燕应于本判决生效之日起十日内协助原告郑州浩创房地产开发有限公司办理位于新郑市龙湖镇郑新快速通道西祥云路南浩创·梧桐郡63a号楼11层1108号房屋《商品房买卖合同》的合同信息备案解除手续；二、被告昌明燕应于本判决生效之日起十日内协助原告郑州浩创房地产开发有限公司办理涉案房屋的预购商品房预告登记、(预)抵押登记撤销手续；三、被告昌明燕应于本判决生效之日起十日内向原告郑州浩创房地产开发有限公司支付违约金32247.85元；四、原告郑州浩创房地产开发有限公司应于被告昌明燕协助其办理涉案《商品房买卖合同》的合同信息备案解除手续、预告登记、预抵押登记撤销手续后十日内返还被告昌明燕274567.41元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费606元，减半收取计303元，由被告昌明燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  高伟二〇二一年五月十八日代理书记员  祁志