广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初756号原告：杨上上，女，1993年7月25日出生，土家族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：马盛，广东岭南律师事务所律师。被告：吴思敏，女，1990年9月15日出生，汉族，身份证登记住址广东省增城市。被告：毛勇光，男，1983年7月10日出生，汉族，身份证登记住址广州市增城区。两被告共同委托诉讼代理人：贺松梅，广东海际明律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司广州海珠支行，地所地广州市海珠区广州大道南和平中街1、5、11、13号、广州大道南874-896号（双）的101房，广州大道南和平中街9号，广州大道南872、900、902号的201和301房。负责人：刘目兰，职务：行长。委托诉讼代理人：李小龙，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁韵，女，该行职员，通讯地址。原告杨上上与被告吴思敏、毛勇光、第三人中国银行股份有限公司广州海珠支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，本院依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人马盛，被告吴思敏及两被告共同委托诉讼代理人贺松梅、第三人委托诉讼代理人李小龙、梁韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《不动产买卖业务签订文件合订本》，原告在本案判决发生法律效力之日起十日内代被告直接向第三人中国银行股份有限公司广州海珠支行清偿位于广州市越秀区恒福路244号15楼F房的抵押贷款本金、利息以及相关费用；2、在原告履行完上述第一项诉讼请求的义务之日起十日内，被告和第三人中国银行股份有限公司广州海珠支行协助原告办理位于广州市越秀区恒福路244号15楼F房的抵押登记涂销手续；3、在上述第二项抵押登记涂销手续办妥之日起十日内，被告协助原告办理位于广州市越秀区恒福路244号15楼F房过户登记至原告名下的手续；4、原告在位于广州市越秀区恒福路244号15楼F房过户登记的当天向被告支付上述房屋的购房尾款（原告剩余应付的购房余款483.8万元减去原告代被告向中国银行股份有限公司广州海珠支行偿还的贷款本金、利息以及相关费用后的所得金额）；5、请求判令被告立即向原告交付位于广州市越秀区恒福路244号15楼F房屋；（诉讼标的按照513.8万元计算）；6、请求判令被告向原告支付自2020年12月10日之日起至实际交付之日止的违约金，违约金每日按总房款513.8万元的万分之五计算；7、请求判令被告承担原告为本案支付的诉讼保全费5000元、保全保险费9248元、律师费10万元以及案件受理费。两被告共同辩称：1、同意原告第一、二、三、四项诉求。2、针对原告第五项诉求，我方同意在收齐尾款当日将房屋交给原告。3、不同意支付逾期交房违约金，双方的存量房买卖合同第四条已经变更房屋交付时间为收齐尾款当天交付房屋。第三人述称：我方同意原告在法律允许的情况下代为清偿及涂销抵押，但我方认为涂销抵押后的手续及文件，根据规定，需要由借款人配合领取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月4日，两被告登记结婚。2019年5月29日广州市国土资源和规划委员会核发的粤（2019）广州市不动产权第00219480号不动产权证记载，越秀区恒福路244号15楼F，权利人：吴思敏，单独所有，住宅，建筑面积133.04平方米。2020年11月2日，原告（买受人）与两被告（出售人、含共有权人）签订《不动产买卖业务签订文件合订本》约定，双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上达成如下协议。出售不动产坐落于：越秀区恒福路244号15楼F，建筑面积133.04平方米；用途：住宅；抵押权人：中国银行。出售人自筹全部解押赎楼款项，签订本合同后，出售人应于本合同签署之日起150日内向抵押权人预约提前还款，于收到抵押权人同意提前还款通知之日起10日内将款项存入还款账户，并于实际还款后30日内办理注销抵押登记手续，使得出售人名下该不动产产权清晰没有其他权利负担。双方一致同意，最终注销抵押登记完成的时间不得晚于2021年6月30日。成交价格5138000元。该成交价格不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据国家及本市的有关规定及本合同约定缴纳。定金30万元，本合同签订之日支付第一笔定金15万元，买受人于2020年11月3日前支付第二笔定金15万元。剩余款项48380000元，买受人应于完税并成功向不动产权属登记部门递件申请过户之日支付至政府指定监管账户。出售人确认，交易不动产为均不满两年，否为出售人家庭在不动产所在地省内唯一住房。税费承担方式，买受人承担税费：契税、出售人印花税、买受人印花税、增值税及附加、土地增值税、个人所得税、工本费。若不动产实际状况与出售在本合同中确认的情况不一致导致税费增加的，增加部分税费由出售人承担。在出售人办理完毕解封赎楼手续，且确认产权无抵押、无查封情形，且贷款机构出具同意贷款通知，双方办理网上签约手续，且买受人已根据本合同约定支付完毕所有应于递交不动产权属转移登记申请资料前支付的款项后，由买卖双方于上述条件全部达成后30日内向相关政府部门或机构缴交各项税费并共同向不动产权属登记部门申请办理不动产权属转移登记手续。出售人应当在签订本合同之后30天内（请约定具体时间或条件）将该动产交付给买受人。出售人与买受人任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付不动产总价款万分之五的违约金，本合同有特别约定的除外。出售人或买受人在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所指出的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），并赔偿守约方支出的居间服务费等。本合同与任何在此之前买卖双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致的，以本合同为准。《房地产房买卖合同》（网签正式版本）作为办理交易手续的派生文件，与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准等。同年11月2日、11月3日，原告向吴思敏账户转账支付30万元。两被告出具《收据》载明，不动产出售人吴思敏与买受人杨上上就越秀区恒福路244号15楼F的物业签订了《不动产买卖业务签订文件合订本》。不动产出售人至今收到不动产买受人交来的定金30万元。2020年11月3日，原告（乙方、买方）与被告吴思敏（甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》约定，甲乙双方经友好协商一致达成如下条款，房地产地址越秀区恒福路244号15楼F，建筑面积133.4平方米，住宅。该房产存在抵押等他项权利情况。本次交易递件过户跟涂销抵押合并办理。房地产价款400万元，自行交割的方式交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付30万元作为购房定金，并按照一次性付款方式按期付款。乙方应成功递件过户当天向甲方交付。甲乙双方同意该房地产的交付时间为卖方收齐楼款当天。甲乙双方应于2021年6月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。买方承担全部税费。甲方如未按合同规定的期限交房的，应当每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金。乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金等。同日，原告（买方）与被告（卖方）签订《补充协议》约定，买卖双方就位于越秀区恒福路244号15楼F物业签订了《不动产买卖业务签订文件合订本》，双方约定物业总成交价为5138000元。双方自愿在《存量房买卖合同》及相关文件时按照物业价格400万元填写成交价格，双方不得以此作为少付、多收的依据。差额部分1138000元于递件过户前买方提前资金监管于成功过户当天转给卖方。如网签的《存量房买卖合同》与《不动产买卖业务签订文件合订本》价格不一致时，双方以签订《不动产买卖业务签订文件合订本》的价格为准等。原告为证明双方已协商同意交楼日期延长至2020年12月10日，向本院提交了被告与中介方的聊天记录。聊天记录显示，2020年12月1日，中介方向被告发出信息称“吴小姐，您看我们是约明天还是后天交楼？”被告回复“因为租的房子要10号才能空出来，所以我们10号才能搬，你跟杨小姐那边说一下，体谅下吧！”次日，中介方称“吴小姐您好，已经和杨小姐约好本月10号交楼，您搬得差不多就通知我哈，我约好她过来，谢谢。”被告回复“好的”等。被告对该聊天记录的真实性确认，但认为与本案无关。2020年12月13日，被告向原告发出短信称“买方于2020年12月30日前一次性付款4838000元到卖方指定账户，卖方收齐楼款后30个工作日内，双方一起到场查验房屋。卖方收齐楼款后，最快应以2021年6月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。双方同意该房地产交付使用时间为卖方收齐楼款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋。我不同意你的无理要求”等。2020年12月22日，原告向被告吴思敏回复短信称，双方于2020年11月2日签订的《不动产买卖合同》是双方的真实意思表示，双方的网签合同仅用于登记备案。贵方应在本合同签署之日起150日内预约提前还款，且贵方在实际还款后30日内办理涂销抵押登记事宜。剩余483.8万元将在贵方完成房产注销抵押手续之后，我方于完税并双方成功向不动产权属登记部门递件申请过户之日支付到政府指定监管账户。贵方应在合同签订之后的30天内向我方交付房屋，即2020年12月2日前向我方交付。我方本着最大诚意履行不动产买卖合同，在贵方完成赎楼义务之后，且在贵我双方完成过户递件手续的当天，我方将一次性支付剩余购房款483.8万元，请贵方按《不动产买卖合同》的约定尽快履行赎楼义务等。2020年12月14日，原告向“吴思敏，137××××9066，广州市越秀区恒福路244号15F”邮寄《关于催告交付的通知》载明，贵方与本人已于2020年11月2日签订的《不动产买卖合同》，由本人购买越秀区恒福路244号15F的商品房。本人已依约支付30万元。根据合同约定，贵方应当在买卖合同签订后30天内将该商品房交付给本人。但时至今日，贵方仍然未能将该商品房交付给本人使用，贵司逾期履行买卖合同的义务，应当向本人就逾期履行的期限，每日按购房款总额的万分之五标准支付违约金等。邮件查询情况显示，2020年12月15日“收件人已取走邮件”。2020年12月22日，杨上上（甲方）与广东岭南律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》约定，甲方因与吴思敏房屋买卖合同纠纷一案委托乙方作为甲方代理人，涉及标的513.8万元，乙方指定马盛律师与甲方联系的联系人，固定律师费用10万元。同日，原告向广东岭南律师事务所转账支付10万元。次日，广东岭南律师事务所向原告开具律师费发票，金额为10万元。2020年12月24日，中国平安财产保险股份有限公司出具《保单》载明，保全申请人：杨上上，被保全申请人：吴思敏，保险金额5138000元，保费9248元等。次日，中国平安财产保险股份有限公司广东分公司向杨上上开具保险服务费发票，金额为9248元。原告向本院提出诉讼保全申请，本院于2021年1月7日作出裁定书裁定查封被告吴思敏名下越秀区恒福路244号15楼F全部产权。原告缴纳了保全费5000元。据2021年2月20日打印的《广州市不动产登记查册表》载明，越秀区恒福路244号15楼F，面积133.04平方米，住宅，权利人吴思敏，单独所有。抵押权人：中国银行股份有限公司广州海珠支行，抵押范围：全部，一般抵押，债权数额485万元等据2021年4月14日广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》载明，杨上上具备在本市住房限购区域内住房购买资格。原告表示愿意一次性支付剩余购房款。为证明其具有履行能力，原告向本院提交了中国建设银行个人活期账户交易明细，截止日期2021年4月30日，显示账户余额为4901409.65元，并当庭出示手机银行app比对。根据第三人出具的逾期未还款查新情况显示，打印日期2021年5月11日，客户名称：吴思敏，本金余额4763705.37元，未到期本金余额4733007元，逾期合计133355.54元。第三人当庭表示，原告如需代被告涂销抵押需向其支付本息4866362.54元。原告当庭表示愿意代被告涂销抵押。本院认为：原、被告双方签订的《不动产买卖业务签订文件合订本》是双方当事人真实的意思表示，内容和形式没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，被告应在本合同签署之日即2020年11月2日起150日内向抵押权人预约提前还款，于收到抵押权人同意还款通知之日起10日内将款项存入还款账户，并于实际还款后30日内办理注销抵押登记手续。故被告最迟应在2021年4月1日前向抵押权人预约还款，且被告已明确表示没有能力赎楼并已逾期还房贷超过四个月，被告的行为已构成违约。现被告同意原告的第一、二、三、四项诉讼请求，属于处分自身诉讼权利，第三人也表示同意原告在法律允许的情况下代为清偿及涂销抵押，且原告向本院提供了证据证明其有一次性履行给付剩余房款的能力并表示愿意一次性给付，故本院对此予以确认。关于被告是否存在逾期交房的问题。《不动产买卖业务签订文件合订本》约定，《广州市存量房买卖合同》（网签正式版本）作为办理交易手续的派生文件，与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。根据约定，被告应当在签订合同之后即2020年11月2日起30天内将案涉房屋交给原告，即被告应当在2020年12月2日前将房屋交给原告使用。另根据被告与中介于2020年12月2日的聊天记录显示，被告称“因为租的房子10号才能空出来，所以我们10号才能搬，你跟杨小姐说一下，体谅下吧！”中介回复称“已经和杨小姐约好了本月10日交楼”。被告回复“好的”。原告确认其同意被告在2020年12月10日交房。由此可见，双方已经就交房日期协商一致变更为2020年12月10日，被告未如期将房屋交给原告使用已经构成违约，应当承担违约责任，故原告要求被告按照合同约定交付房屋并支付违约金合法有理，本院予以支持。另根据合同约定，“在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所指出的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费）等”，因被告违约导致原告产生保全费、保全保险费和律师费等损失，原告据此向被告追偿理据充分，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、本判决书发生法律效力之日起十日内，原告杨上上向第三人中国银行股份有限公司广州海珠支行支付广州市越秀区恒福路244号15楼F房的抵押金额本息4866362.54元；第三人中国银行股份有限公司广州海珠支行收到上述款项后五日内，第三人中国银行股份有限公司广州海珠支行、被告吴思敏、毛勇光配合原告杨上上前往广州市房地产管理部门办理涂销广州市越秀区恒福路244号15楼F房抵押的手续；二、完成上述涂销广州市越秀区恒福路244号15楼F房抵押手续之日起十日内，被告吴思敏、毛勇光协同原告杨上上前往广州市房地产管理部门办理将广州市越秀区恒福路244号15楼F房的产权转移登记至原告杨上上名下的手续；三、本判决书发生法律效力之日起十日内，被告吴思敏、毛勇光将广州市越秀区恒福路244号15楼F房交付原告杨上上使用；四、本判决书发生法律效力之日起十日内，被告吴思敏、毛勇光向原告杨上上支付迟延交房违约金（违约金从2020年12月11日起，以总房价款5138000元为基数按日利率万分之五计算至实际交房之日止）；五、本判决书发生法律效力之日起十日内，被告吴思敏、毛勇光向原告杨上上支付保全费5000元、保全保险费9248元、律师费10万元；六、驳回原告吴思敏、毛勇光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费48961元，由被告吴思敏、毛勇光共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴 鹏人民陪审员  罗晓芬人民陪审员  王美红二〇二一年五月二十日书 记 员  张 敏