北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7723号上诉人（原审原告）：程树奇，男，1966年3月9日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：公正，北京首兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蕊，北京首兴律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：顾寅文，男，1986年11月5日出生，汉族，无业，住辽宁省大石桥市。被上诉人（原审被告）：顾成德，男，1968年11月12日出生，汉族，无业，住辽宁省大石桥市。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：于国华，北京市农权律师事务所律师。上诉人程树奇因与被上诉人顾寅文、顾成德定金合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初2892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程树奇上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持程树奇的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由顾寅文、顾成德承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、一审以2018年5月21日签订协议时未提及租赁房屋不具备交付的情形，从而认定涉案租赁房屋不存在不具备交付条件的情形，属于事实认定错误。根据《租赁定金合同》约定，顾寅文、顾成德应证明其已经具备交付房屋的条件并确保该房屋有可由程树奇使用的营业执照，但顾寅文、顾成德未提交证据予以证明。同时，这一事实可以从2018年5月21日签订的《约定协议》内容看出，顾寅文、顾成德并未拿回营业执照，不具备交付房屋的条件。二、一审法院将具备房屋交付条件的证明责任分配给程树奇明显错误。顾寅文、顾成德提出其已于2018年2月15日完成腾房，并提交了腾房承诺书。但程树奇从未见过该承诺书，所载明的腾房内容只是顾寅文、顾成德履行交房义务的一个阶段性内容，但顾寅文、顾成德没有举证证明是否完成以及何时完成。即使完成了腾房，根据《租赁定金合同》约定，也应当书面通知程树奇，但顾寅文、顾成德没有通知。三、涉案房屋为军产房，依法不能出租、转租。涉案房屋早就被收回围挡后闲置，顾寅文、顾成德明知房屋是军产房，属于被收回的范围，其故意隐瞒事实，欺骗程树奇。即便交付房屋，租赁合同也无法履行，完全违背程树奇签订租赁合同的最终目的。综上，请求二审法院支持程树奇的上诉请求。顾寅文、顾成德答辩称，不同意程树奇的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。顾寅文、顾成德已经按照约定于2018年2月15日向程树奇交付房屋，程树奇没有签订租赁合同是提前违约且明确表示不支付租金。租赁房屋不存在产权性质不能经营的情形。为了履行和程树奇的合同，顾寅文、顾成德还赔偿了原来租户的违约金。程树奇向一审法院提出诉讼请求：1.判令顾寅文双倍返还程树奇交纳的租赁定金共计20万元并承担自2018年3月8日起至实际偿还之日止的银行同期贷款利息，顾成德对此承担连带责任；2.顾寅文、顾成德承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年2月1日，顾寅文（甲方）与程树奇（乙方）签订《租赁定金合同》，约定：甲方将坐落于北京市丰台区角门北路一号房屋出租给乙方使用。建筑面积共计约2750平米。乙方同意缴纳人民币10万元作为租赁定金；乙方可将出租房屋作超市餐饮用途……签订《租赁合同》时，定金直接转为租金，若截止2018年3月5日前，甲方未能收回二层房屋，无法将房屋交付乙方，则甲方需在三日内全额退还乙方所交纳的定金。甲方收回二层房屋，将房屋整体交付乙方，并确保该房屋有可由乙方使用的营业执照，具备上述条件后，甲方书面形式通知乙方，2日内甲乙双方签订《租赁合同》，若乙方拒绝缴纳应付租金或拒绝签订《租赁合同》，则视为乙方自愿放弃所租赁的房屋，甲方有权将该房屋另租他人，同时乙方所交纳定金不予退还；若甲方在未通知乙方的前提下将房屋出租给其他单位或个人，则视为甲方违约，违约金为定金的200%，并在乙方通知后十个工作日内将违约金打到乙方指定账户。顾成德在该协议担保人处签字。协议签订后，程树奇给付顾寅文定金10万元。2018年5月21日，顾成德（甲方）与程树奇（乙方）签订《约定协议》，上载：“乙方于5月22日向甲方打款30万元作为甲方向角门北路二层顺来福拿回甲方营业执照，营业执照拿回后正式签订合作协议，如甲方办理过程中，乙方以各种理由终止此事，则30万元不退，甲方应于10个自然日拿回营业执照，如超10个自然日则免租期顺延，如甲方超30个自然日未能拿回营业执照，则无息退还乙方30万元，此协议自甲方收到乙方款项后正式生效。附加内容，5月22日打款为20万元加上前期乙方打给甲方的10万元共计30万元，5月22日甲方收到乙方20万元后则定金协议作废，此协议按30万计算。”此协议签订后，程树奇未给付顾成德协议约定的20万元。2018年2月15日，姜爱军出具承诺书一份，上载：本人姜爱军是北京顺来福酒店管理集团有限公司的法定代表人（位于北京市丰台区角门北路**），现自愿将该公司二层和一层沙县小吃交由顾寅文、顾成德经营管理，并于2018年2月15日前协助顾寅文进行工商登记变更，并对此之前该公司发生的一切债权债务承担责任。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于案涉房屋是否于2018年3月5日具备交付条件。双方均未能提交证据证明案涉房屋当时的具体情况，但根据双方于2018年5月21日签订的《约定协议》内容显示，可以认定该协议书系双方对进一步履行租赁合同的约定，协议中明确约定了拿回营业执照的期限、打款数额、日期以及所交定金的性质等事宜，未提及租赁房屋不具备交付的情形，据此，一审法院认定案涉租赁房屋不存在不具备交付条件的情形，对程树奇要求顾寅文、顾成德双倍返还租赁定金并承担相应利息的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条规定，判决：驳回程树奇的诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，程树奇与顾寅文、顾成德签订的《租赁定金合同》，程树奇与顾成德签订的《约定协议》，均系各方真实意思表示，且不违背相关法律规定，应属合法有效，各方均应按约履行合同义务。程树奇主张顾寅文未按《租赁定金合同》约定时间交付房屋，双方未签订《租赁合同》，也未退还程树奇交纳的定金，此后涉案房屋属于军产房被查封围挡，因顾寅文、顾成德无权处分，且军产房不能对外出租，顾寅文、顾成德存在交付不能的情况，故要求顾寅文、顾成德连带承担双倍返还定金的责任。本案《租赁定金合同》约定，顾寅文退还程树奇定金的条件是2018年3月5日前未能收回二层房屋并交付程树奇，同时约定顾寅文收回涉案房屋交付程树奇，并确保该房屋有可由程树奇使用的营业执照后，可通知程树奇签订《租赁合同》，若程树奇拒绝缴纳应付租金或拒绝签订《租赁合同》，则视为程树奇自愿放弃所租赁的房屋，其所交纳定金不予退还，若顾寅文在未通知程树奇的前提下将房屋出租给其他单位或个人，则视为顾寅文违约，违约金为定金的2倍。根据程树奇与顾成德于2018年5月21日签订的《约定协议》内容，可以确定双方系对后续签订合作协议的条件重新进行了约定，因程树奇并未按该协议约定于次日支付20万元，该协议并未生效，但双方并未在该协议中提及涉案房屋于2018年3月5日不具备交付的情形，只是将程树奇付款30万元作为顾成德拿回营业执照的条件，因此可以确定顾寅文已在2018年3月5日前收回了涉案房屋，依据《租赁定金合同》约定，顾寅文按照定金的2倍支付程树奇违约金的条件是顾寅文在未通知程树奇的前提下将房屋出租给其他单位或个人，构成违约，据此可以认定案涉房屋不存在不具备交付条件的情形，程树奇要求顾寅文、顾成德双倍返还定金并承担相应利息没有合同依据和法律依据，一审法院处理并无不当。综上所述，程树奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由程树奇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 钱丽红审 判 员 邢 军审 判 员 李卫东二〇二一年五月二十八日法官助理 牛晓煜书 记 员 王思雨