吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0204民初171号 原告：李春一，女，1980年2月16日出生，住吉林市。 委托诉讼代理人：栾弼涵，吉林保民律师事务所律师。 被告：吉林智航教育咨询有限公司，住所地吉林市。 法定代表人：张育宁，经理。 委托诉讼代理人：张家胜，该公司经理。 委托诉讼代理人：林晓春，吉林正大方圆律师事务所律师。 原告李春一与被告吉林智航教育咨询有限公司（以下简称智航公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李春一的委托诉讼代理人栾弼涵、被告智航公司的委托诉讼代理人张家胜、林晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李春一向本院提出诉讼请求：一、解除与被告签订的《入驻协议书》；二、被告返还场地使用费6477元；三、被告支付装修费7582元；四、被告返还物业费356.33元；五、被告支付违约金11658.6元；六、被告承担本案诉讼费。事实与理由：我与被告于2019年10月19日签订《入驻协议书》。约定：被告将位于吉林市吉林大街梧泰广场房屋租赁给我使用，场地使用费为38862元/年，租期一年。违约责任约定：若因被告原因导致我不能营业，被告无条件退还我不能营业期间所缴纳的场地使用费、保证金及装修费并支付违约金。协议签订后，我交纳了各项费用。但被告在2020年8月突然要求我离场，并退还给我保证金8000元，但未支付我不能营业期间所缴纳的场地使用费及违约金，为维护我的合法权利，故起诉至法院。 智航公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《入驻协议书》已于2020年9月3日解除，被答辩人再次诉请解除协议无事实与法律依据。因疫情原因，2020年1月27日，吉林市船营区教育局民办教育管理办公室发布紧急通知，要求各级各类民办学校停止一切教学和培训活动。恢复时间按市教育局统一安排执行。截至2020年9月3日，答辩人未接到复课通知，经答辩人与被答辩人协商，双方同意解除《入驻协议书》。答辩人已退还被答辩人保证金8000元。因此，双方签订的《入驻协议书》因不可抗力协商解除，答辩人不应承担违约责任。二、被答辩人不具备办学资质，因其自身原因不能进行经营，《入驻协议书》解除后不会给被答辩人造成经营损失。 经本院审理查明：2019年10月19日，智航公司（甲方）与李春一（乙方）签订《入驻协议书》，约定：乙方租用甲方位于吉林市解放大路梧泰广场；使用期限：自2019年10月19日起至2020年10月18日止；场地使用费为38862元/年；乙方需一次性缴纳履约保证金8000元；物业费、卫生费、管理费每月共计2.2元/平方米，年度合计2138元；乙方根据协议向甲方交纳的履约保证金是对乙方在协议期限内适当履约的担保，如乙方违反协议的约定，甲方有权在交纳的履约保证金中扣除乙方应承担的罚款、违约金、其他费用等；协议期满或解除协议后，乙方不再继续经营的，在不拖欠甲方费用以及没有纠纷的前提下，履约保证金无息返还；乙方应按甲方的整体规划、设计要求进行装修装饰施工，并自行承担装修费用；合同期满，甲乙双方如不再续约，本着“来装去留”原则，乙方不得私自拆除，否则甲方有权要求恢复原状或照价赔偿；合约期间由于乙方原因终止协议，甲方不予退还乙方所支付的任何费用；如因甲方原因致使协议不能履行，甲方需返还乙方所交付的费用；甲乙双方在合约履行期间如因甲方房屋产权纠纷、消防手续等原因，导致乙方连续不能营业的，甲方无条件退还乙方不能营业期间所缴纳的房屋使用费及保证金、装修费用，甲方按每天租金的三倍赔偿。《入驻协议书》还对双方的其他权利义务作出约定。协议签订后，李春一向智航公司交纳物业费2138元、场地使用费38862元。李春一对场地进行装修，支付装修费7582元。 另查明，案涉房屋系智航公司的实际经营者张家胜承租于案外人段伟刚，因张家胜与段伟刚针对案涉房屋存在纠纷，2020年8月18日，段伟刚向张家胜发出通知，通知载明：“你方租用的吉林大街130号梧泰广场部分，按照双方房屋租赁协议约定，应于2020年6月19日前补齐2019年6月19日至2020年6月18日租金及交纳下一年度的上打租金。我方已于2020年6月19日及2020年7月19日两次向你方发出书面通知，催缴上述费用。但你方至今仍未缴纳。现我方决定按双方合同第二十条约定，将于2020年8月19日采取清除性措施：全面停止你方租用区域的所有供电，同时中止双方于2019年3月19日签订的房屋租赁协议。望你方提前做好准备工作，因系你方违约一直拖欠租金所致，故你方租用区域的所有业户的损失由你方负责，由此产生的一切后果责任也由你方自行承担。”2020年9月3日，智航公司向李春一退还保证金8000元。李春一催要剩余房屋租金、物业费及装修费未果，诉至本院。 认定上述事实的证据有：入驻协议书、收据、微信截图、转账凭证、通知。 本院认为：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”及《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，本案，因智航公司的实际经营者张家胜与案外人段伟刚存在案涉房屋租赁纠纷，段伟刚向张家胜发出通知，要求终止与其签订的房屋租赁协议，并决定于2020年8月19日对案涉房屋采取清除措施，停止案涉房屋的供电。张家胜与段伟刚的纠纷致使李春一的承租权益受损，无法实现合同目的，李春一与智航公司签订的《入驻协议书》应予解除，解除时间为2020年8月19日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他不久措施，并有权要求赔偿损失。本案，至《入驻协议书》解除时，租赁期间尚余两个月未履行，智航公司应返还李春一剩余两个月的房屋租金及物业费，故李春一要求返还剩余租金6477元（38862元÷12个月×2个月）、物业费356.33元（2138元÷12个月×2个月）的诉请，本院予以支持。关于李春一要求返还装修费的问题，李春一未提供证据证明剩余装修残值数额，亦明确表示对装修剩余残值不申请鉴定，本院酌定支持返还装修费1264元（7582元÷12个月×2个月）。关于违约金的问题，双方虽在《入驻协议书》中针对违约责任进行约定，但违约金计算标准约定过高，本院予以调整。本院认为，违约金的性质为补偿性为主、惩罚性为辅，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，鉴于本案租赁合同约定租期为12个月，至合同解除时仅剩余两个月租期未履行，李春一未能提供证据证明因智航公司违约造成其实际损失的数额，考虑到当时疫情环境下对教育行业的影响因素，本院认为李春一遭受的实际损失主要应为智航公司延迟返还的剩余租赁费、物业费、装修残值被占用期间的利息损失，故针对违约金的主张，本院以8097.33元（房屋租金6477元＋物业费356.33元＋装修残值1264元）为基数，自2020年8月19日起至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍予以支持。以上利息计算后，以李春一主张的11685.2元为限。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告李春一与被告吉林智航教育咨询有限公司签订的《入驻协议书》于2020年8月19日解除； 二、被告吉林智航教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告李春一房屋租金6477元、物业费356.33元、装修费1264元，以上合计8097.33元； 三、被告吉林智航教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告李春一房屋租金6477元、物业费356.33元、装修费1264元的利息损失（以8097.33元为基数，自2020年8月19日起至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算。以上利息计算后，应以李春一主张的11685.2元为限）； 四、驳回原告李春一的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费226元（原告李春一已预交）由被告吉林智航教育咨询有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  李晶 二〇二一年五月六日 书记员  张雷