广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终9786、9787号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳一哞文化发展有限公司。法定代表人：余涛，总经理。委托诉讼代理人：刘少波，广东金阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市广弘实业有限公司。法定代表人：黄振宇。委托诉讼代理人：黄渭灏，泰和泰（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳一哞文化发展有限公司（以下简称一哞公司）因与被上诉人深圳市广弘实业有限公司（以下简称广弘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初11139、16642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人一哞公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，将该案发回重审或改判支持一哞公司在一审中的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由广弘公司承担。事实和理由：一、一审判决程序违法。一审判决将一哞公司和广弘公司分别起诉、编有不同案号的二个案件以本诉和反诉进行合并审理，并且对一哞公司起诉的（2019）粤0307民初16642号案件不给举证时间，不发开庭传票。一审法院的做法明显侧重于保护辖区内的广弘公司，漠视了一哞公司的本诉的诉权。二、一审判决认定“租赁合同签订时，双方已知涉案文化产业园未取得文化产业园的政府批文”，但全案并没有任何证据支撑一审判决的这一结论。事实上，广弘公司在招租时，不仅在合同封面及合同每一页上端都打印了广弘国际影视文化产业园字样，并且在合同第十二条用加粗字体标示“政府补贴按市、区政府关于文化产业园的补贴政策申请办理”，令一哞公司误以为该产业园已获政府批文，只待一哞公司入驻后按章申请即可。加之广弘公司的宣传册和文化产业园认定申请资料、宣传栏、广告牌等都大肆标榜自己是政府认定的文化产业园，入驻即可享受政府政策补贴，致使一哞公司信以为真，一审判决却不顾这些事实作出“双方已知未被认定”的结论。三、从《深圳文化产业政策》、《深圳市龙岗区经济与科技发展专项资金支持文化创意产业发展实施细则》的规定看，享受文化产业园补贴政策的前提条件是经政府认定为文化产业园，这种补贴是指向非常明确的专项补贴，广弘公司既然在合同第十二条标注了政府政策补贴……申请办理，只能得出与一审认定相反的一种结论，即广弘公司对申请政府政策补贴已经向承租人作出了明确的承诺。综上，一审判决认定事实不清，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，将案件发回重审或改判支持一哞公司的一审诉讼请求。被上诉人广弘公司辩称，第一，一审法院认定的事实清楚，适用法律准确，请求维持一审判决。第二，广弘公司在一审中有主张违约金，但是考虑到尽快结案，因此没有提出上诉，已经表现出相当的诚意。广弘公司向一审法院起诉请求：1.判令一哞公司支付2018年4月15日至2018年11月27日租金148000元；2.判令一哞公司支付2018年9月15日至2018年11月17日管理费4800元；3.判令一哞公司支付租金违约金16032元（以148000元为本金，暂计至2019年1月1日，按年利率24%计算，请求计算至一哞公司实际支付之日止)；4.判令一哞公司支付水电费175元；5.由一哞公司承担本案的全部诉讼费用。一哞公司向一审法院反诉请求:1.判令广弘公司退还履约保证金40000元、装修押金16000元;2.判令广弘公司赔偿装修损失费400000元；3.判令广弘公司退还多交纳的租金总共81000元。一审法院审理查明：2017年9月8日，广弘公司与深圳爱吉影视传媒有限公司（系一哞公司变更前名称）签订一份《租赁合同》，约定：一哞公司承租广弘公司位于深圳市龙岗区×中心E栋E×用作办公/展示/商业用途，租赁建筑面积为400平方米，租赁期限为五年，自2017年9月15日至2022年9月14日。其中合同第3.1条约定，广弘公司同意一哞公司于2017年9月15日先进场装修，租金从2018年3月15日开始起算。合同第5.2条约定，2017年9月15日至2018年9月14日期间租金为每月20000元，2018年9月15日至2019年9月14日期间租金为每月21000元，2019年9月15日至2020年9月14日期间租金为每月22050元。合同第5.3条约定，该物业管理费按每平方米每月5元计算。合同第5.4条约定，一哞公司应当在当月20日前支付下月租金，首月租金起算日不是该月第一日的，按实际天数计付。合同第6条约定，在本合同签署当日，一哞公司应向广弘公司支付60000元（共三个月租金），其中两个月租金40000元作为履约保证金，20000元为首月租金。合同第10.11条约定，租赁期限届满或合同终止时，一哞公司可拆走租赁物业内所有由一哞公司安装的可移动的设备设施及物品，所有不能移动的不动产附着物按一哞公司撤出时现状交还广弘公司，并归广弘公司所有。合同第11.3条约定，如一哞公司迟延支付租金的，每延迟一日，需按欠付款项的千分之二另向广弘公司支付违约金；迟延支付超过15日以上的，广弘公司或物业管理公司可以对该物业暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至一哞公司履行相关付款义务为止；若一哞公司迟延支付超过20日以上的，广弘公司有权立即解除合同，一哞公司所缴纳的租赁保证金作为违约金扣除，广弘公司不予退还。合同第十二条约定，政府政策补贴按市、区政府关于文化产业园的补贴政策申请办理。上述合同签订后，广弘公司将涉案房屋交付一哞公司使用，一哞公司装修后入驻，一哞公司按照约定支付了两个月的履约保证金40000元和一个月的租金20000元。2018年11月28日，广弘公司与一哞公司签订《确认函》，约定：双方经沟通，共同确认于2018年11月28日解除双方的租赁合同关系，一哞公司同意于本确认函出具之日起3日内将租赁物业内的财产全部搬离，逾期视为放弃屋内物品。双方的租赁纠纷另寻他法解决。一哞公司称，该份协议是在广弘公司的欺诈和虚假宣传下而签订的，违背了一哞公司的真实意思表示，因此应解除该合同，广弘公司应赔偿其损失。一是广弘公司至今未取得文化产业园的批文，导致一哞公司无法取得政府补贴。二是广弘公司承诺的配套设施不存在，园区的建筑面积和其宣传有很大出入。三是租金应按照该地段房屋的仓储用途，根据政府的指导价格进行结算。涉案房屋的用途为仓储用地，广弘公司以文化产业的办公性质进行收取房租，明显显失公平。一哞公司提供了深圳市广弘国际影视文化产业园宣传册、深圳市广弘国际影视文化产业园认定申请资料、深圳文化产业政策等证据予以佐证。其中宣传册的落款为开发商深圳市广弘实业有限公司，运营商深圳市广弘文化产业有限公司。针对上述问题，广弘公司均不予认可。广弘公司提交了位于龙岗区×居的不动产权证，证明广弘公司有合法产权。不动产权证上登记涉案房屋用途为“仓储配送展示、办公”。广弘公司称，该房屋已取得街道办的工改商批文。确认目前尚未取得文化产业园的政府相关批文，但称合同第12条约定，政府政策补贴按市区政府关于文化产业园的补贴政策申请办理，广弘公司并未对申请政府补贴向承租人明确承诺。一哞公司主张广弘公司应当退还其装修押金16000元。广弘公司称，16000元的装修押金是广弘物业管理有限公司收取，与广弘公司无关。一审诉讼中，一审法院根据一哞公司的申请，依法委托深圳市佳正华资产评估房地产估价有限公司对一哞公司的装修损失进行了评估。经评估，一哞公司的装修损失为103949元。广弘公司称，合同约定的计租起算时间系2018年3月15日，一哞公司在签订合同时已交纳首月租金20000元，请求从2018年4月15日开始计收一哞公司的租金及管理费。另查明，2018年10月31日，深圳爱吉影视传媒有限公司变更为深圳一哞文化发展有限公司。一审法院认为，广弘公司提交的涉案房屋不动产权证证明广弘公司享有涉案房屋的合法产权，不动产权证上登记的房屋用途是否与实际用途一致，并不影响租赁合同的效力。租赁合同签订时，双方已知涉案文化产业园未取得文化产业园的政府批文，双方未在合同中约定待取得政府批文后才交纳租金，而是在合同第十二条约定，政府政策补贴按市、区政府关于文化产业园的补贴政策申请办理，可见广弘公司并未对申请政府补贴向承租人作出明确承诺，一哞公司无权以广弘公司未取得政府批文为由拒交租金。另双方未在合同中约定园区的配套设施、建筑面积等内容。综上，广弘公司、一哞公司双方签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格履行。一哞公司辩称因广弘公司欺诈而合同无效的主张缺乏依据，一审法院不予采纳。一哞公司拒交租金的理由均不成立，应当依照合同约定向广弘公司交纳租金及管理费。由于本案系因一哞公司长期拖欠租金及管理费而解除，一哞公司作为违约方，无权要求广弘公司赔偿装修损失。根据合同第11.3条约定，一哞公司所缴纳的租赁保证金40000元作为违约金扣除，广弘公司不予退还。对于装修押金16000元，一哞公司未能提供证据证明广弘公司收取其该费用，故一哞公司可另循法律途径解决。一哞公司主张广弘公司退还其多收取的租金81000元，无事实依据。故对一哞公司的反诉请求，一审法院均不予支持。广弘公司请求一哞公司支付从2018年4月15日至2018年11月27日期间的租金及2018年9月15日至2018年11月17日管理费，符合合同约定，一审法院予以支持，一哞公司应支付的租金及管理费分别为148000元、4800元。广弘公司请求一哞公司按年利率24%支付滞纳金，由于一审法院已判令广弘公司没收一哞公司履约保证金，足以弥补广弘公司的损失，故对广弘公司的滞纳金请求不再支持。广弘公司主张一哞公司支付水电费175元，但广弘公司未能举证证明，应当承担举证不能的不利后果，故一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、一哞公司应于判决生效之日起三日内支付广弘公司2018年4月15日至2018年11月27日租金148000元；二、一哞公司应于判决生效之日起三日内支付广弘公司2018年9月15日至2018年11月17日管理费4800元；三、驳回广弘公司的其他诉讼请求；四、驳回一哞公司的全部反诉请求。一审本诉案件受理费1841元，由一哞公司承担1663元，由广弘公司承担178元；反诉费4585元，由一哞公司承担。本院经审理，确认一审查明的事实。另查明，一哞公司主张广弘公司在签订租赁合同时存在欺诈行为，在二审提供以下证据：1.深圳市龙岗区文化产业促进中心向案外人深圳市万×公司（本院注：该公司为×居×栋租户，与广弘公司之间的租赁合同纠纷二审案号为：（2019）粤03民终14627号）作出的《关于有关情况的回复函》，用以证明案涉房屋没有被政府认定为文化产业园，不能享受到政府有关的文化产业扶持政策。2.宣传册，用以证明该证据封面标注了深圳广弘国际影视文化产业园，其背面开发商为广弘公司，宣传册的第29页标注了广弘国际影视文化产业园能帮助到什么，其中政策扶持注明为广弘国际影视文化产业园是深圳市政府给予认定的文化产业园区，入驻文化企业达到标准可以享受到文化产业园的政策和政府法定的资金政策。一哞公司陈述，该证据在一审中已提交，但一审法院没有对该证据进行实质审查，在判决书中也未作出评判。3.深圳市坪山公证处作出的公证书一份，用以证明宣传册（证据2）的背面的二维码进入显示出来的是涉案物业广弘公司对本案所谓的国际影视文化产业园的一系列宣传工作。由此证明案涉的宣传册是广弘公司招揽租户的宣传资料。一哞公司陈述，公证书在一审第一次开庭以后已经向一审法院提供，但一审法院未对该证据进行审查，也未在判决书中予以回应和作出评判。广弘公司质证称：1.对于回复函，由于没有原件，对其真实性不予认可。该回复函是2019年10月出具的，函中的结论深圳市广弘国际影视文化产业园并非经认定的文化创意产业园，而能否取得政府补贴已由双方在租赁合同中明确约定由租户根据政策申请。2.对宣传册的真实性、合法性、关联性不予认可，理由同一审意见一致。3.对公证书的真实性予以认可，但由于该公证书是一哞公司在一审庭审后就取得并提交给一审法院，因此不属于新证据。鉴于宣传册的真实性无法确认，因此宣传册上的二维码同样无法确认，不排除有人制造了宣传册并把在相关网页上编撰了广弘公司的信息。广弘公司于2019年5月30日以一哞公司为被告向一审法院提起本案诉讼，一审案号为（2019）粤0307民初11139号。一哞公司于2019年8月9日以广弘公司为被告向一审法院提起本案诉讼，一审案号为（2019）粤0307民初16642号。两案均由隶属于一审法院的平湖人民法庭审理。就案外人深圳市时×公司与广弘公司房屋租赁合同纠纷一案（本院注：该案租赁物为×中心E×）,本院已于2020年10月10日作出（2020）粤03民终15655号民事判决。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。广弘公司先以一哞公司为被告向一审法院提起诉讼，一哞公司其后以广弘公司为被告向一审法院提起诉讼，上述诉讼虽然分别编列两个案号，但因均是针对涉案房屋租赁合同纠纷而起，故一审法院将两案合并审理，列先起诉的广弘公司为本诉原告，列后起诉的一哞公司为反诉原告，程序上并无不当。就广弘公司出租涉案房屋所属的×中心E栋房产所引起的房屋租赁合同纠纷，本院此前已作出（2020）粤03民终15655号民事判决，根据类案同判的司法裁判要求，本案的处理应参照该案的处理原则。针对一哞公司的其他上诉请求，本院评判如下：涉案房屋租赁合同效力的认定问题。一哞公司主张广弘公司在招商时宣称：“深圳广弘国际影视文化产业园是深圳市政府给予认定的文化产业园区……可以享受法定扶持政策”，一哞公司正是基于广弘公司的相关宣传才与广弘公司签订涉案租赁合同的，而实际上广弘公司并未取得文化创意产业园的资质，导致一哞公司无法享受政府的房租扶持，故一哞公司在受到欺诈的情况下订立的涉案租赁合同应属于无效合同。对此本院认为，广弘公司在招商时所作的宣传属于商业广告，商业广告应视为要约邀请而非要约，从涉案租赁合同的内容来看，该商业广告的内容并未规定在合同的具体条文之中，双方仅在合同的第十二条约定：“政府政策补贴按市、区政府关于文化产业园的补贴政策申请办理”，且并未规定该政府政策补贴成为合同成立或生效的前提条件，双方亦未就申请政策补贴的具体流程、申请的义务方以及未申请成功的法律后果等进行详细地规定。故此，一哞公司关于其受广弘公司欺诈订立涉案合同的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。一哞公司应向广弘公司支付的租金、管理费金额的认定问题。涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应全面履行。经审查，一审判令一哞公司应向广弘公司支付2018年4月15日至同年11月27日租金148000元、2018年9月15日至同年11月17日管理费4800元，驳回一哞公司要求退回已付租金的反诉请求，处理正确，本院予以维持。一哞公司反诉请求广弘公司退还履约保证金、装修押金及赔偿装修损失能否得到支持的问题。本案事实表明，一哞公司拖欠租金及管理费构成根本违约，一审据此认定广弘公司可依双方合同约定没收履约保证金，驳回广弘公司所提退还履约保证金及赔偿装修损失的反诉请求，处理正确，本院予以维持。至于装修押金的问题，因该费用并非广弘公司直接收取，故一审认为一哞公司可另循法律途径解决，并无不当，本院予以确认。综上，一哞公司的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费9170元，由上诉人深圳一哞文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 张  永  彬审判员 徐  玉  婵二〇二一年五月二十五日书记员 龙蒙 （ 兼）书记员 任楚妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。