湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初1059号原告：谭桂香，女，1984年9月5日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：黄骥，湖南碧泉律师事务所律师。被告：涂共超，男，1995年8月28日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：周宇婷，湖南金州（湘潭）律师事务所律师。第三人：李旭，女，1968年12月21日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：王胜平，男，1967年6月22日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区，系第三人李旭之夫。第三人：孙田，男，1975年12月4日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。第三人：楼春兰，女，1986年1月20日出生，汉族，住湖南省湘潭县。原告谭桂香与被告涂共超及第三人李旭、孙田、楼春兰租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭桂香及其委托诉讼代理人黄骥，被告涂共超及其委托诉讼代理人周宇婷，第三人李旭的委托诉讼代理人王胜平，以及第三人孙田、楼春兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭桂香向本院提出诉讼请求：1、判令解除谭桂香与涂共超签订的《门面租赁合同》；2、判令涂共超向谭桂香退还押金2000元；3、判令涂共超向谭桂香赔偿转让费损失40000元；4、判令涂共超向谭桂香赔偿寻找替代房屋周转期间的损失18000元（按照六个租金的标准计算）；5、本案诉讼费用由涂共超承担。事实与理由：谭桂香向涂共超租赁的房屋坐落于湘潭市岳塘区××路××小区××期××号××层。2019年4月15日至2020年7月18日期间，孙田、成小花（承租人）向李旭（出租人，系房屋产权人）承租该房屋。2019年5月12日，孙田将该房屋转租给楼春兰（次承租人）用于经营美容院。2020年5月21日，谭桂香、杨竹清与楼春兰签订《美容院转让合同》，约定楼春兰将前述美容院的经营权转让给谭桂香、杨竹清，后者向前者支付转让费40000元（含2020年6月份房屋租金3000元及押金2000元）。2020年7月19日，李旭与成小花、孙田解除本案所涉房屋的租赁合同关系。2020年7月19日，涂共超（新承租人）向李旭承租该房屋。2020年7月下旬（合同落款处的签订日期与实际签订日期不符），谭桂香（次承租人）与涂共超签订《门面租赁合同》，约定涂共超将上述房屋转租给谭桂香，月租金3000元，押金2000元，门面用途为商业用途。谭桂香已依约向涂共超支付房屋租金至2020年9月30日。2020年10月3日，本案所涉房屋结构变更，原本用来进出的唯一通道被封闭，致使谭桂香无法继续经营。之后，谭桂香就租赁房屋恢复使用用途一事与涂共超协商，但未果。谭桂香为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。涂共超辩称，第一，由于本案所涉房屋实际已无法使用，涂共超同意解除与谭桂香于2020年7月签订的《门面租赁合同》，并同意按照合同约定返还房屋押金2000元。谭桂香于2020年5月从楼春兰处受让美容院经营权，并由此获得涉案房屋的租赁权。2020年7月，房屋产权人李旭与原承租人孙田解除租赁合同后，涂共超作为新承租人与其重新签订租赁合同。当月，涂共超与谭桂香续签订的《门面租赁合同》，约定谭桂香在原有承租状态下（即租金、承租范围、屋内设施等均不改变）继续租赁使用本案所涉房屋。2020年10月，该房屋因被案外人封闭出入口而致无法正常使用，谭桂香故而退出场地。此际，涂共超通过打听才知道，本案所涉房屋系原承租人孙田在承租原房产后隔出的第二层，此层在原房屋产权证上并没有登记，其入口也是原承租人孙田另行隔出来的。根据实际情况，谭桂香确无继续承租该房屋的可能性，涂共超同意解除双方的《门面租赁合同》，并退还押金。第二，谭桂香要求涂共超赔偿转让费损失4万元，无事实和法律依据。谭桂香主张的转让费，系其于2020年5月21日从楼春兰处受让美容院经营权时所支付的转让费。现谭桂香已经获得的经营权，不仅仅包含门面使用权益，还包括客户资料信息、美容仪器、经营许可等事项，且并未被实质剥夺，故而不存在损失一说。此外，该转让费用是支付给了楼春兰的，与涂共超无关。第三，谭桂香要求涂共超赔偿寻找替代房屋周转期间的损失18000元，亦无事实和法律依据。1、谭桂香无法继续承租本案所涉房屋的原因，是原本隔出的出入口被案外人封闭，此非涂共超所为，二者间亦无其他法律上的因果关系，故涂共超不应对此承担任何责任。2、谭桂香于2020年5月份就获得美容院经营权和本案所涉房屋租赁权，而涂共超是在此后方与房屋所有权人李旭签订的租赁合同。涂共超与谭桂香所签《门面租赁合同》，是基于谭桂香实际使用本案所涉房屋的转租行为，此合同的缔结与该房屋出入口封闭之间亦无因果关系，故涂共超无需承担任何责任。3、谭桂香主张的此项损失并未实际发生，不应得到支持。综上，谭桂香要求涂共超承担其全部损失违反了公平原则、权利义务对等原则，请求法院依法驳回其不合理的诉讼请求。孙田述称，孙田不应该就本案承担任何法律和民事责任。孙田和合伙人成小花于2015年9月向房东李旭承租坐落于湘潭市岳塘区××路××小区××期××号的门面，作开设药房之用。该门面二楼原系架空层，由孙田出资隔层并装修使用。因生意不好，连续亏损，经隔壁房东同意，孙田在二楼打开一面墙作为出入口，再出租给楼春兰做美容院之用。楼春兰在承租该房屋时即被告知其中缘由，并表示无异议。楼春兰经营一段时间后，又在没有提前告知孙田的情况下，将美容院转让给杨竹清（系谭桂香的合伙人）。杨竹清和孙田之间没有直接的合同关系，也就不存在违约责任。此后，孙田因店内员工流动及生意一直亏损，于2020年7月19日和房东李旭解除原《商铺租赁协议》，并将整体房屋（包括二楼门面）转让于涂共超，三人当场完成了转让和交接事宜。2020年10月至11月份左右，因隔壁房东资金问题将涉案房屋旁边门面整体转让给他人，新的房屋产权人不允许在二楼开公用通道。此际，孙田已经完成了门面租赁权益的转让，与之再无法律上的关联。李旭述称,第一，李旭与成小花、涂共超所签订的租赁协议均是合法的，李旭严格遵守了协议的有关规定：1、李旭与成小花于2015年9月23日签订《商铺租赁协议》，李旭将自有的位于湘潭市岳塘区××路××号门面共计305平方米租与成小花，租期5年（至2020年12月31日止），其中，2015年12月31日前为免租装修期。2、《商铺租赁协议》第六条第一款约定，“在承租期限内，乙方可分租或者与他人合作、联合经营”。成小花在《商铺租赁协议》签订后即将部分房屋分租给了楼春兰，但没有告知李旭分租内容，也没有提供分租合同。3、《商铺租赁协议》第六条第四款约定，“乙方在不破坏房屋主体承重结构的情况下，可在一楼间隔架空层及装修”。成小花在《商铺租赁协议》签订后即进行了装修，并搭建了架空层作为仓储，在该门面后封闭的空地上搭建了上楼楼梯，从该门面内进出，所有改建装修都在专属建筑范围内，没有破坏、占有或借用他人建筑。4、成小花在门面装修后即与孙田合作开办了药店。5、《商铺租赁协议》第六条第二款约定，“在租赁期间内，乙方需要转让的，必须提前一个月书面通知甲方，取得甲方书面同意后方能办理转让手续。并由甲方与新承租人签订新的租赁合同”。2019年12月，成小花正式提出将门面转让，李旭表示同意，后与涂共超签订了新的《商铺租赁协议》。6、在此之前，涂共超于2019年4月15日与孙田签订协议，转租了本门面的部分面积，期限3年。随后，涂共超与成小花完成了门面的交接。第二，谭桂香诉讼请求不成立：1、李旭与成小花于2015年9月23日签订《商铺租赁协议》，成小花为唯一承租人，租金由成小花直接支付。所有非成小花签订的分租协议均为无效合同，李旭对此不予认可。2、未经李旭同意的任何转让协议均为无效合同，李旭亦不予认可。3、本案所涉门面架空层擅自增开新门，破坏了专属建筑范围的完整性，对房产所有人的财产安全构成了严重影响。对此，李旭却完全不知情，更未被征询意见。鉴于现已恢复原状，李旭不再追究相关人员责任。4、涂共超有权根据《商铺租赁协议》分租部分门面，但对分租协议及其内容李旭亦不知情。5、依据常识，谭桂香在与楼春兰签订《美容院转让合同》时，理应事先对本案所涉门面产权及租赁情况进行了解，亦应当知晓该转让行为是无效的，其与涂共超签订《分租协议》时对该房屋的现状也是了解的。6、时至今日，本案所涉房屋的架空层从门面内进出同样是可行的，如初搭建时一样。楼春兰述称，楼春兰于2019年4月在孙田处转租了本案所涉门面，双方约定租赁期限为5年。当时，孙田就已在隔壁开好门了。进场后，楼春兰就开始装修，并经营至2020年4月。2020年5月21日，楼春兰与谭桂香签订了转让合同，其与孙田的租赁合同亦直接转给了谭桂香。当时，楼春兰已电话告知孙田转让事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、李旭提交的《商铺租赁协议》、孙田提交的《商铺租赁协议》与《解除协议》系李旭与孙田、成小花之间订立的合同，根据孙田与成小花合作经营的事实与解除协议双方当事人为李旭与孙田、成小花的事实，能够证明合同双方当事人为李旭与孙田、成小花，本院对于孙田提交的《商铺租赁协议》与《解除协议》予以认定；2、谭桂香提交的《门面租赁协议》，系孙田为承租人时与楼春兰的分租协议，租赁期限超过孙田剩余租赁期限，超过部分的约定无效，本院对除超过租赁期限部分外的部分予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李旭系湘潭市岳塘区湖湘西路纳帕溪谷幸会商业D2-1-0101016门面的产权人。2015年9月23日，李旭与成小花、孙田签订《房屋租赁协议》，将上述房屋出租给成小花、孙田，二人将房屋用于开设药房，租期为5年（至2020年12月31日），其中，2015年12月31日前为免租装修期，《商铺租赁协议》第六条第一款约定：“在承租期限内，乙方可分租或与他们合作、联合经营。”第六条第四款约定：“乙方在不破坏房屋主体承重结构的情况下，可在一楼间隔架空层及装修。”后孙田间隔并装修了架空层，并与隔壁房东协商，经其同意在隔壁二楼打开一面墙，并借用其楼道作为涉案房屋架空层的出入通道。2019年5月12日，孙田与楼春兰签订《门面租赁协议》，约定孙田将架空层分租给楼春兰做商业美容院使用，租期为5年，自2019年6月10日起至2024年6月9日止。2020年5月21日，楼春兰与谭桂香、杨竹清签订《美容院转让合同》，约定楼春兰将该美容院转让给谭桂香、杨竹清，转让费40000元（含2020年6月1日至2020年6月30日期间的一个月房租3000元与押金2000元），谭桂香与杨竹清已按约定付清价款。2020年7月19日，李旭与成小花、孙田签订《解除协议》，约定解除双方于2015年9月23日签订的《商铺租赁协议》。同日，李旭与涂共超签订《商铺租赁协议》，约定李旭将涉案房屋出租给涂共超，规划用途为商业用途，租期为5年，自2020年8月1日起至2025年7月31日止。2020年7月下旬，涂共超与谭桂香签订《门面租赁合同》，约定涂共超将涉案房屋架空层分租给谭桂香，谭桂香在原有承租状态下继续租赁涉案房屋。2020年10月3日，案外人封闭了原本进出架空层的楼道门，致使谭桂香无法继续经营。2020年10月10日左右，谭桂香退出场地。2020年11月左右，谭桂香另行租赁场地，开始重新经营美容院。本院认为，本案为租赁合同纠纷，讼争的焦点为：因案外人封闭涉案房屋进出通道，致使谭桂香无法正常使用涉案房屋进行经营活动，涂共超是否应当承担违约责任。本案中，案外人因主张合法产权而封闭原楼道门，致使谭桂香不能正常使用涉案房屋进行经营活动，其与涂共超签订的《门面租赁合同》目的因而无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”之规定，谭桂香可以解除其与涂共超签订的《门面租赁合同》。同时，2020年10月3日案外人封闭进出通道后，谭桂香便于10月10日退场，此后谭桂香并未继续支付租金，涂共超对此未提出异议，二人签订的《门面租赁协议》实际上已于谭桂香退出场地之日起解除。对于谭桂香请求涂共超退还押金2000元的诉讼请求，涂共超当庭表示认诺，本院予以支持。谭桂香在与涂共超签订《门面租赁协议》前就已进场并经营美容院，结合孙田与楼春兰的陈述，其应当知道涉案房屋的基本结构及另开出入口、借用他人楼道之事实，由此产生之经营风险，理应由其自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”，参照适用《中华人民共和国合同法》第一百五十一条的规定“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务”，谭桂香自楼春兰处受让之美容院经营权，并不因租赁场地变化而减损、灭失，其所支付的转让费用，不属于因《门面租赁协议》解除所生之损失。对于谭桂香要求涂共超赔偿转让费的诉讼请求，本院不予支持。此外，谭桂香于出入口封闭后即将美容院内设备搬出，于一个月左右即另行寻得租赁场地继续经营，其所诉找替代房屋周转期间（六个月）的损失，不具备事实基础，本院亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百五十一条、第一百七十四条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、涂共超于本判决生效之日起十日内一次性归还谭桂香押金2000元；二、驳回谭桂香的其他诉讼请求。本案案件受理费1300元，减半收取计650元，由谭桂香负担630元，由涂共超负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  陈璐二〇二一年五月七日法官助理喻异男书记员陈珍