广西壮族自治区平果市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1023民初1091号 原告：黄善勋，男，1970年6月5日出生，壮族，住广西平果市。 委托诉讼代理人：韦绍新，平果市马头镇法律服务所法律工作者。 被告：陆承毅，男，1987年1月2日出生，壮族，住广西平果市。 委托诉讼代理人：黄波碧，广西全通律师事务所律师。 原告黄善勋与被告陆承毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韦绍新，被告陆承毅及委托诉讼代理人黄波碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄善勋向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付房屋租金183287元、水电费8094元；本案诉讼受理费由被告负担。 事实与理由：2011年7月10日，原告出资150万元与广西龙江房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，取得位于平果市平方米的30年租赁权。2019年7月8日，被告要求原告出租该商铺给其经营海井捞火锅城，双方口头约定：被告承租8年，房屋租金为三个阶段付给原告。第一阶段为前三年，每年租金20万元；第二阶段为第4到第6年，每年租金为21.6万元；第三阶段为第7到第8年，每年租金23.328万元。需交押金3万元，水电费和物业费等其他费用由被告承担。被告当天转账给原告押金3万元和预交租金10万元，原告当即交付商铺给被告使用。2019年10月8日，双方签订书面《房屋租赁合同》，明确房屋租期为8年即从2019年10月8日起至2027年10月8日止。被告自2019年10月8日承租该房屋经营海井捞火锅城至2021年3月8日，共有517天，房屋租金为283287元[20万元/年÷365天×(2019年84天+2020年366天+2021年67天)]。被告只交10万元租金，至今还欠租金183287元。从2020年7月1日至9月21日的水电费用为13094元，被告未交。扣减被告预交的水电费5000元，造成原告为其垫支8094元。原告经多次催付未果，故请求法院支持原告的诉讼请求。 被告陆承毅辩称：被告对原告诉称的房屋租赁期限、租金及支付方式、本人交纳押金和预交租金数额的事实无异议。但双方的《房屋租赁合同》还约定，“乙方在经营途中，若甲方由于个人原因令乙方无法经营，甲方须赔偿乙方全部损失。若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。”被告在经营海井捞火锅城期间，因受新冠肺炎疫情影响，至2020年8月15日被迫停止营业，拖欠了部分员工的工资，也拖欠了原告的租金。原告在被告停止营业后至2020年9月21日采取了锁门措施，并在大门和二楼贴上“铺面招租”广告。至此，被告无法再使用租赁的房屋进行经营活动。原告锁门后自己进入房屋内查看水表和电表的度数，并向物业管理企业交至2020年9月21日的水、电费8094元。被告不能使用租赁房屋进行经营活动的直接原因是原告锁门行为造成的，故原告要求被告支付2019年10月8日至2021年3月8日的租金183287元，证据不足。租金的计算期间应为2019年10月8日至2020年9月21日，应付租金为187945元[（200000元÷365天）×343天]。在租赁期间，因遇到新冠肺炎疫情，而疫情是突发的公共卫生事件，属不可抗力的情形之一。根据国务院、广西壮族自治区人民政府的相关政策规定，租金应当适当调整，原告应免收三个月的租金50000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于争议证据：陆承毅提交的《项目建设农民工工资表》、平果市劳动保障监察大队对甄文婷、卢丹、张艳银的《调查询问笔录》，与本案没有关联性，不具有证明力。陆承毅提交的“铺面招租”照片，因照片无拍照和张贴的时间，该证据证明力低，不能单独作为认定事实的依据。陆承毅提交的百色市疫情防控指挥部复工复产援助组《关于进一步做好疫情期间中小微企业房屋租金减免有关工作的通知》、《中共广西壮族自治区委员会、广西壮族自治区人民政府关于统筹做好新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作的意见》、《关于进一步支持中小微企业加快发展若干措施的通知》（桂政办电[2020]115号）、《广西壮族自治区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部关于印发冬春季特别是春节期间疫情防控闭环管理等9项“十严格”措施的通知》（桂新冠防指[2021]9号）、《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于印发全国不同风险地区企事业单位复工复产疫情防控措施指南的通知》（国发明电[2020]12号），属于规范性文件，不属于证据范畴。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年7月10日，黄善勋出资150万元取得了广西龙江房地产开发有限公司位于平果市平方米的租赁权。双方签订的《房屋租赁合同》对商铺的租赁期限、租金和违约责任等进行了约定，但在租赁期间承租人是否可以再次转租，双方没有明确约定。2019年7月8日，陆承毅要求黄善勋转租该商铺给其经营海井捞火锅城。双方口头约定：租赁期为8年，租金分三个阶段支付，第一阶段为前三年，每年租金为20万元。第二阶段为第4到第6年，每年租金为21.6万元。第三阶段为第7到第8年，每年租金为23.328万元。陆承毅需交押金3万元，水电费和物业费等其他费用由陆承毅承担。同日，陆承毅向黄善勋支付押金3万元和预交租金10万元，黄善勋当即交付商铺给被告使用。2019年10月8日，双方签订书面《房屋租赁合同》，除了双方约定的上述内容之外，还明确租赁期为8年即2019年10月8日至2027年10月8日。同时还对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。陆承毅后来经营不善，海井捞火锅城于2020年8月15日停业。因陆承毅拖欠水电费，黄善勋于同年9月21日代其垫付了8094元。2021年2月24日22时许，陆承毅因欠案外人梁加程的款项，遂让梁加程到火锅城搬运物品作为抵押，黄善勋见状即向公安机关报警阻止其运走店内物品。此后，黄善勋与陆承毅就租金问题协商未果，提起本案诉讼。 本院认为，黄善勋、陆承毅签订《房屋租赁合同》的内容系双方的真实意思表示，没有违反法律规定。再者，黄善勋与广西龙江房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同没有明确禁止转租行为，该公司在陆承毅经营海井捞火锅城期间亦未对黄善勋的转租行为提出异议，故本院确认黄善勋、陆承毅签订的租赁合同合法有效，双方应根据合同约定履行义务。本案中，陆承毅经营的海井捞火锅城于2020年8月15日停业后，其并未向黄善勋请求解除合同，也未足额支付租金，已构成违约。关于本案租金应当计算至何时的问题，陆承毅主张其停业后，因拖欠租金海井捞火锅城被黄善勋锁门，租金应当计算至2020年9月21日黄善勋代其交纳拖欠的水电费之日止。本院认为，其虽然提交了写有铺面招租字样和黄善勋电话号码的照片，但该照片并无拍照和张贴的时间，而且陆承毅亦无其他证据佐证系黄善勋对火锅城实施了封门行为，故对其租金只应计算至2020年9月21日的主张，本院不予支持。海井捞火锅城于2020年8月15日停业后，物品一直在店内存放占用租赁的场地，虽然陆承毅于2021年2月24日让案外人梁加程到火锅城搬运物品，以自己的行为表示不再履行合同义务，但双方尚未解除租赁合同。本院根据实际情况，本案租金应计算至黄善勋阻止梁加程运走店内物品之日止，故2019年10月8日至2021年2月24日的租金应为276712.32元[200000元/年÷365天×505天]。鉴于陆承毅在经营期间，适遇新冠肺炎疫情爆发，全国各行各业普遍停工停产，陆承毅经营的火锅城亦同样受到影响，如果继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。因陆承毅本案中请求减免租金，根据《最高法关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）第一条第6项“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，本院酌情对租金进行调整，减免三个月的租金50000元（200000元/年÷12个月×3个月）。扣除减免的租金和陆承毅已交的租金及押金，其尚应支付给黄善勋的租金为96712.32元（276712.32元－50000元-100000元－30000元）。黄善勋已经垫付的水电费8094元，陆承毅亦应当偿还。黄善勋本案中请求支付租金的数额过高，本院不完全支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十八条、第五百七十九条之规定，判决如下： 一、陆承毅应向黄善勋支付租金96712.32元、水电费8094元，共计104806.32元； 二、驳回黄善勋的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4128元，因适用简易程序，减半收取2064元（黄善勋已预交），由黄善勋负担395元，陆承毅负担1669元。保全费1520元（黄善勋已预交），由陆承毅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 杜振生 二〇二一年五月十八日 法官助理 谭喜荣 书 记 员 黄朝智