山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁15民终1687号 上诉人（原审原告）：由刚，男，1979年6月10日出生，汉族，住临清市。 委托诉讼代理人：宋炳伟，临清志同法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：临清市嘉和置业有限公司，住所地临清市经一路南首运河半岛9-1商铺。 法定代表人：周建明，董事长。 委托诉讼代理人：王树堂，男。 委托诉讼代理人：滕永亮，山东荣润律师事务所律师。 上诉人由刚因与被上诉人临清市嘉和置业有限公司（以下简称嘉和置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2020）鲁1581民初5311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 由刚上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人以610381元为基数、按年利率6%向上诉人支付逾期办证违约金。事实与理由：1.被上诉人违约给上诉人造成了巨大损失。上诉人购买被上诉人开发建设的商品房已经多年，被上诉人不能提交办理不动产证书所需的必要证明文件，导致上诉人至今仍不能取得案涉房产的物权。被上诉人从2016年8月15日书面承诺启动办证程序，至今没有任何进展，属于恶意违约，应对其予以惩罚。因上诉人至今不能取得物权，自己应当享有的权利受到很大限制，不能进行正常交易。近期，聊城市东昌府区人民法院、临清市人民法院公开拍卖运河半岛小区的多套住宅楼，根据市场成交价格来看，该小区房产成交价格远低于临清平均价格，这种情况是不能办理产权证书所造成的。上诉人购买的案涉房产因不能办理产权证书，房屋价值贬损，给上诉人造成了巨大损失。2.本案当事人在买卖合同中并未约定违约金，故不存在调整违约金的情形。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据上述法律规定，违约金的调整，只适用于对违约金约定的情形，而且应当根据当事人的申请予以调整，人民法院不能依职权主动进行调整。本案当事人在合同中对违约金并未约定，故本案不存在违约金调整的情形。一审对上诉人请求的违约金进行大幅度下调，违反法律规定。3.上诉人在一审中主张的违约金数额并未超出法律规定的数额，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案当事人在合同中并未约定违约金，被上诉人的违约行为给上诉人造成了巨大损失，上诉人主张的违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算并未超出法律规定。4.被上诉人在一审中主张支付的违约金过高，被上诉人应当对违约金是否过高承担举证责任。民九会议纪要第五十条规定，认定约定违约金是否过高，一般应当以合同法第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。被上诉人在一审中主张支付的违约金过高，但没有提交任何证据，其主张不能成立。 嘉和置业公司答辩称：上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，应依法驳回上诉。 由刚向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理运河半岛小区27号楼2单元301室房产及CC-27-2-05号储藏室的不动产证书；2.判令被告支付原告逾期办证的违约金，以610381元为基数，自2017年10月19日起至判决确定的给付之日止，按年利率6%计算。 一审法院认定事实：2014年1月26日，嘉和置业公司作为甲方、由刚作为乙方，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的运河半岛小区27号楼2单元301室房屋，建筑面积146.81平方米，及CC-27-2-05号储藏室，建筑面积21.14平方米，合计价款610381元。付款方式为一次性付清。房屋为现房销售。交房时间为乙方依约付清全部应付款之后一个月内。甲方负责为乙方办理产权登记手续，费、税由乙方承担。 合同签订后，原告按合同约定支付了房款。2014年1月26日被告将房屋交付原告，原告随即入住。但原告至今未取得不动产权证书。 原告对其主张提交了下列证据：1.被告企业信息复印件，拟证明被告原名称为临清市嘉和投资置业有限公司，后变更为临清市嘉和置业有限公司。2.原、被告签订的《商品房买卖合同》，拟证明原告从被告处购买由被告开发建设的运河半岛小区27号楼2单元301室房产及CC-27-2-05号储藏室，付款方式一次性付清，属于现房，被告应在房屋交付之日起90日内办理不动产登记手续。原告主张从2017年10月19日起支付逾期办证违约金，至判决确定的给付之日止，以610381元为基数，按年利率6%计算。3.被告出具的发票1张,拟证明原告已按合同的约定，支付了全部房款，正式发票是被告给业主统一开具的，发票日期并不是实际交款日期，交款日期要更早一些，用被告出具的收据换取的正式发票。4.有线电视开口费、天然气开口费收据各1份，拟证明被告于2014年1月24日向原告收取开口费，被告于2014年1月26日将涉案房屋实际交付给原告使用，原告随即入住。5.临清市自然资源和规划局出具的情况说明1份、被告制作的情况说明1份、临清市信访办出具的信访情况表2份，来源于（2019）鲁1581民初1146号民事卷宗和（2017）鲁1581民初2132号民事卷宗，拟证明因被告一直未按合同约定办理不动产登记手续，包括原告在内的全体业主多次信访，在信访的压力下，2016年8月15日上午，业主代表、开发商代表、临清市信访局、新华办事处、住建局代表在运河半岛售楼处办公室就全体业主的诉求向全体业主进行解答及说明，证明包括原告在内的全体业主，因被告逾期办证问题一直向被告及有关部门主张相关权利，并不存在已过诉讼时效的问题。同时被告在情况说明中单方面陈述，小区内有个别业主擅自乱搭乱建的现象，与事实不符，是在为被告违约办证作不符合事实的辩解。2016年8月15日被告在情况说明中承诺，自即日起公司启动房产证办理的相关程序，从被告承诺至今已数年，没有任何进展，被告至今仍不能提供办理房屋不动产证书所需要的必要的证明文件，责任完全在被告，被告应承担逾期办证的违约责任。 被告认为，原告提交的上述证据对原告的主张没有证明力，当属无效证据。其他质证意见同答辩意见。 庭审中，原告要求以总房款610381元为基数，自2017年10月19日起至判决确定的给付之日止，按年利率6%计算违约金。被告对原告要求的违约金不认可。 一审法院依原告的申请依法查封了被告名下的部分财产。 一审法院认为：由刚与嘉和置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，应为有效合同。合同中明确约定被告作为甲方负责为作为乙方的原告办理产权登记手续，原告要求被告协助办理房屋不动产权证的诉讼请求依法应当予以支持。被告交付房屋后，一直未为原告办理相关登记手续，构成违约，原告要求被告支付逾期办证的违约金，依法应当予以支持。由于双方在合同中没有对具体办证的时间进行约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项的规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日届满，出卖人承担逾期办证的违约责任。本案中双方签订合同时间为2014年1月26日，故嘉和置业公司承担违约责任的起算时间应为2014年4月27日。关于诉讼时效问题。尽管已经合法占有房屋的买受人请求出卖人办理房屋所有权变更登记的请求权不适用诉讼时效的规定，但要求出卖人承担逾期办证违约责任的请求权应适用诉讼时效。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，应从合同约定或者法定期限届满之次日起算。本案中，由刚自2014年4月27日起即应知道其权利受到侵害，故诉讼时效应从此时开始起算。由于逾期违约办证行为一直在持续，违约金的产生也是一个持续的过程，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在没有证据证明诉讼时效中断的情况下，由刚要求嘉和置业公司承担违约金的数额，应从其提起诉讼之日（2020年10月20日）倒推三年起算，即未超过诉讼时效的违约金起算日期为2017年10月20日。关于逾期办证的违约金数额，原告请求从2017年10月19日起至判决确定的给付之日止，按年利率6%的标准计算，被告认为违约金过高，予以适当调整，酌定违约金以610381元为基数，自2017年10月20日（从起诉之日倒推三年）至判决确定给付之日止，按日万分之零点四计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定判决：一、被告嘉和置业公司于判决生效之日起60日内为原告由刚办理运河半岛小区27号楼2单元301室房产及CC-27-2-05号储藏室的不动产证书；二、被告嘉和置业公司于判决生效之日起10日内向原告由刚支付逾期办证的违约金，以610381元为基数，按日万分之零点四自2017年10月20日起计算至判决确定的给付之日止；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1250元，由原告负担725元，由被告负担525元。保全费1020元，由被告承担负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。二审对一审认定的事实予以确认。 本院认为：本案的争议焦点是逾期办证违约金的计算标准问题。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释虽然规定,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但上述司法解释规定的是“可以”按照已付购房款总额,“参照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,并不是“应当”按照已付购房款总额,“按照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。当事人未约定违约金数额或计算标准，应根据公平和诚实信用原则以及违约金兼具赔偿和惩罚的性质，结合买受人损失数额难以举证确定的实际情况，考虑违约金所占购房款的比例，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及逾期办证的其他原因等因素，确定违约金的具体数额。本案中，由刚与嘉和置业公司在案涉《商品房买卖合同》中未约定违约金数额或计算标准，由刚因嘉和置业公司逾期办证的损失数额难以举证确定，一审以由刚的购房数额610381元为基数、按日万分之零点四计算违约金并无明显不妥。 综上所述，由刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由上诉人由刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孟凡利 审 判 员 陈正飞 审 判 员 于景涛 二〇二一年五月二十八日 法官助理 李国丰 书 记 员 孙正杰