山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初4888号原告：张丽燕，女，1952年4月22日生，汉族，无业，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：孙福山，山东储誉律师事务所律师。被告：李英，女，1985年8月18日生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：李**，济南天桥鲁城法律服务所律师工作者。委托诉讼代理人：杨俊杰，济南天桥鲁城法律服务所律师工作者。被告：山东华诺万家房地产经纪有限公司，住所地济南市槐荫区经六路287号济南绿地新城14号楼1单元102室房屋西侧房间，统一社会信用代码：91370104MA3CCAQ1XG。法定代表人：张艳婷，总经理。委托诉讼代理人：周广凤，山东浩尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟永平，山东浩尚律师事务所律师。原告张丽燕与被告李英、山东华诺万家房地产经纪有限公司（以下简称“华诺万家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月29日受理后，依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告张丽燕及其委托诉讼代理人孙福山，被告李英的委托诉讼代理人李**、华诺万家公司法定代表人张艳婷的委托诉讼代理人迟永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告李英向原告支付违约金12万元并赔偿损失（损失的金额待司法鉴定后予以明确）；2、判令被告李英赔偿原告支付的律师费1万元、房屋买卖佣金13000元；3、判令被告山东华诺万家房地产经纪有限公司与被告李英对上述赔偿承担连带责任；4、本案诉讼费、鉴定费由两被告承担。事实与理由：2020年5月7日，原告与两被告签署了房屋买卖合同，购买济南市市中区室房屋一套,合同签订后，原告支付了购房款和佣金，被告于2020年6月24日交付了房屋。房屋交付以后，该房屋楼下邻居即201室和301室房主先后找到原告，告知房屋厨房、卫生间严重漏水要求尽快维修否则不能入住，此时原告才知道房屋存在严重漏水的问题。被告李英在出售房屋时明知道房屋有漏水的重大瑕疵还故意隐瞒，误导原告购买了涉案房屋，导致原告现在都无法入住使用房屋。其欺诈行为应当承担违约责任，也应当承担因其欺诈和交付房屋存在重大质量瑕疵等给原告造成的损失。被告华诺万家公司在提供居间服务的过程中没有尽职，应当承担连带责任。原告为维护自己合法权益提起诉讼，望判如所请。案件审理过程中，原告张丽燕变更诉讼请求：1、判令被告李英向申请人支付违约金8万元并赔偿损失20450元；2、判令被申请人李英赔偿申请人支付的律师费1万元；3、判令被申请人山东华诺万家房地产经纪有限公司返还申请人交纳的房屋买卖佣金13000元；4、本案诉讼费、鉴定费由两被申请人承担。事实与理由：申请人与被申请人房屋买卖合同纠纷一案，以诉至贵院，现司法鉴定已经完成，根据鉴定情况，申请人经慎重考虑特向贵院提出诉讼请求变更申请，望贵院予以同意。被告李英辩称：原告的诉讼请求既没有事实依据也没有法律依据。原、被告双方自愿签订房屋买卖合同，原告依约支付购房款，被告依约交付了涉案房屋并配合办理了房屋过户手续，双方均已履行完毕房屋买卖合同确定的全部义务。原告在签订购房合同前、房屋交付前、支付时多次实地对房屋进行了考察及查验，充分了解了房屋现状，被告也如实详细全面的向其陈述了房屋现状。房屋交付过程中原告也没有对房屋状况提出任何异议。原告诉讼请求依据的事实理由为：被告在明知房屋严重漏水无法正常居住使用的情况下故意隐瞒房屋重大瑕疵，误导原告购买，构成合同欺诈。因此本案的焦点问题并非涉案房屋是否存在渗漏水现象，而是被告是否在明知房屋漏水严重无法正常居住使用的情况下为了达成交易目的而故意隐瞒从而构成合同欺诈。但被告一直在正常居住使用涉案房屋，且正常使用过程中未发生漏水现象。鉴定结论亦证实，涉案房屋在正常使用时，厨房、卫生间无渗漏现象。即便在闭水试验的极端条件下卫生间也不漏水，厨房渗水位置是西墙北侧排水管根部。而厨房自有其特定功能，正常人家在使用厨房时不会出现大水漫灌的情况，日常做饭、洗衣、拖地即便有水洒到地面也不会渗漏到楼下，也就不会发生渗漏水现象。故此，可以认定，涉案房屋具备正常居住使用的条件。在正常情况下被告无从知晓楼下房屋的情况。法律规定、合同约定均是要求房屋卖方如实陈述房屋现状，被告以实际使用中的情况作为依据，已实际依法依约履行了告知义务，本案中要求出卖方在交易前、交易中通过极端情况下大水漫灌的闭水试验的方式得出房屋是否存在防水质量问题，既不合情合理，又有违正常交易习惯及生活逻辑，更加重了出卖方的义务。因此，在房屋交易全程中被告均不存在任何隐瞒、欺诈行为，不应承担任何违约责任。由于国家没有出台关于二手房买卖的司法解释，参照权利义务更为苛刻的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，涉案房屋经司法鉴定，也没有达到第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的法定条件。而涉案房屋经鉴定后漏水处的漏水原因系“排水管与地面交接处无止水台、无穿楼板套管”所致，该原因不属于房屋质量问题，而系房屋设计、施工缺陷。排水管主管道系公共管道，属于房屋公共区域，该位置出现问题并非被告在实际占有使用中造成的，有其自然损耗老化的必然因素，且上述情形并非隐蔽的无法确知的情况，原告经多次考察、自愿购买并签订了房屋交接单确认了按房屋现状交接。所以涉案房屋排除管道处的维修亦不应由被告承担义务。退一步讲，本案诉争根源是所谓的涉案房屋渗漏水的质量问题。关于房屋防水质保期，国家住建部仅出台了新建商品房享有防水五年质保期的国家强制性标准，二手房并未规定质保期间。故对出卖方的保证义务没有法律规定，承担责任没有前提。即便加重出卖人的质量保证义务，其承担的也仅限于维修、重做、更换。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，被告在原告提出有漏水现象后就拿出了可以重做防水或支付重做防水费用的意见，但原告不予接受。被告在诉讼调解过程中、司法鉴定前更是出于“息事宁人、自认倒霉、减少诉累”的心态，提出了重做防水或支付重做防水费用并予以一定经济补偿的合情合理合法的解释方案，但原告仍一意孤行，坚持诉讼及鉴定。其肆意扩大的损失，在被告没有违约行为的前提下，亦不符合上述法律规定的应由出卖人承担的损失。更退一步讲，即便法庭认定被告有违约行为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。根据上述法律规定，违约金系以“补偿性为主、惩罚性为辅”，违约金的性质是损害赔偿额的预定，主要功能在于填补守约方损失。由于违约金的损失填补功能，当违约金请求权与损失赔偿请求权指向同一种损害时，两者不能同时适用。本案中，原告同时主张违约金和赔偿损失，两者指向同一种损失后果，亦不应得到支持。综上，对于本案涉及的房屋买卖合同，被告在没有任何违约行为情况下，不应承担任何违约责任、赔偿任何损失，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告华诺万家公司辩称：一、本案系买卖合同纠纷，而原告变更后的诉讼请求要求华诺万家返还居间服务报酬，属于居间合同纠纷或中介合同纠纷，与本案并非同一法律关系，故应驳回原告对华诺万家公司的起诉。二、原告要求华诺万家公司返还居间服务报酬无事实和法律依据，应予驳回其诉讼请求。1、原告在其提交的《诉讼请求变更申请书》事实与理由部分，并未陈述要求华诺万家公司返还佣金的理由。原告在购买涉案房屋的前一年，因租房需求曾委托华诺万家公司为其提供居间服务。后华诺万家公司通过斡旋促成其与出租方签订租赁合同。2020年4月份，原告又找到华诺万家公司，说其想在王官庄买套房屋，让华诺万家公司帮着寻找。华诺万家公司接受委托后，通过其他中介联系到房屋出售方李英，经过多次斡旋，将原告张丽燕与李英约到华诺万家公司，最终促成双方签订《房屋买卖合同》。2、根据原《合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。根据现行《民法典》第九百六十三条规定：“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”现华诺万家公司促成原告张丽燕与被告李英签署《房屋买卖合同》，且为双方提供后续的房产过户、房屋交接等服务。在华诺万家公司促成合同签订后，原告签署《佣金确认单》，承诺向华诺万家公司支付居间服务佣金13000元。现又要求返还，有违诚信原则，且于法无据，该诉求依法应予驳回。三、华诺万家公司并未违反居间人或中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告义务，在促成合同成立的情况下不应退还委托人居间服务报酬。原《合同法》第四百二十五条和《民法典》第九百六十二条均规定了居间人或中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告义务。且规定居间人或中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在本案中，华诺万家公司并未违反上述义务。原告提起本案诉讼的主要理由是涉案房屋厨房、卫生间严重漏水。但经法院委托具备资质的专业司法鉴定机构鉴定，在大水漫灌卫生间和厨房的情况下，并未发现卫生间有任何漏水现象。在被大水长时间浸泡的情况下，仅是水沿着厨房西墙北侧排水管根部穿过楼板渗漏到楼下厨房。由此可见涉案房屋在正常使用时，不会有漏水现象出现。原告本人多次看房，未发现漏水现象。房屋卖方在房屋出售时也未陈述房屋有漏水现象。在房屋交接时房屋一切正常。在楼道内也未发现原告所陈述的其他邻居张贴的告示。华诺万家公司作为中介机构，所起的作用是牵线搭桥、居中斡旋、促成双方签订房屋买卖合同。而华诺万家公司并非专业的房屋质量检测机构，在提供居间服务时不可能像鉴定机构那样在案涉房屋大水漫灌做滴水实验。原告以房屋漏水要求华诺万家公司退还居间服务报酬毫无道理，系加重了中介机构的责任。四、华诺万家公司已经付出劳动，尽了居间人或中介人应尽义务。在原告看好涉案房屋决定购买后，华诺万家公司按照原告的指示要求预约房屋卖方（即被告李英）到华诺万家公司洽谈房屋买卖的具体事宜。根据法律及中介行业的规定，房屋买卖的具体事宜包括房屋价款、付款时间、过户时间等由双方洽谈，被告华诺万家公司从中斡旋并促使合同签订。（在洽谈过程中，双方均未提及房屋厨卫漏水问题）。在双方就房屋交易问题达成一致意见后，被告华诺万家公司提供房屋买卖的合同文本供双方签署。向双方讲解办理房屋过户的流程及所需准备的材料等。后期又为买卖双方办理房屋过户、交接手续。可以说，被告华诺万家公司一直是按照原告的指示要求为其提供居间服务，同时也一致遵循房屋中介行业的规则办理房屋买卖的具体业务，从未有任何违法违约行为，更不存在违背原告指示、侵犯原告合法权益的情况。被告华诺万家公司尽到了房屋居间服务从业者的责任和义务。综上，请求驳回原告对华诺万家公司的起诉或诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交房屋买卖合同、房屋权属状况信息、房产证、房屋分布平面图、二楼、三楼住户张贴到涉案房屋的通知一份、视频三份、原告代理人与二楼住户电话录音一份、物业交割单、定金收条、POS签购单、工商银行回单、房款收条、佣金确认单、POS签购单、委托代理合同、代理费支付凭证、代理费发票、鉴定意见书一份及鉴定费交费凭证一份、原告与301住户达成的协议书一份、301住户出具的收据一份、证人李某证言一份、市中区人民法院民事调解书一份、民事裁定书等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对除二楼、三楼住户张贴到涉案房屋的通知一份、视频三份、原告代理人与二楼住户电话录音、原告与301住户达成的协议书、301住户出具的收据、证人李某证言证据外，其他当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2020年5月7日，原告张丽燕（买受人、乙方）与被告李英（出卖人、甲方）、华诺万家公司签订《房屋买卖合同》。合同约定乙方张丽燕购买甲方李英单独所有的位于济南市市中区房屋，房屋所有权证号：济房中字第××号，房屋建筑面积57.75平方米。无抵押、无租赁。甲方承诺和保证此房无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况、户型、朝向及相关关系；乙方对甲方转让房产具体状况已做充分了解，自愿购买房产。房产及附属设施总价款为68万元。乙方在买卖合同签订时支付定金1万元，于2020年6月15日前过户，当日将67万元存入甲方指定账户。乙方承担土地出让金、居间服务佣金、办理房屋过户所产生的所有税费及费用。甲方于收到全款通知乙方进行房屋验收交接，乙方在收到通知当日对房屋及装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志。甲、乙双方在签订合同后，如一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向合同相对方支付合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价的30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。当日，原告张丽燕支付被告李英定金1万元，支付被告华诺万家公司居间服务佣金13000元。原告张丽燕于同年6月17日向被告李英支付购房款37万元，于同年6月23日向被告李英支付购房款30万元。原告张丽燕于同年6月24日接收案涉房屋。同年6月30日，案涉房屋登记到原告张丽燕之子王宏强名下。原告张丽燕于同年9月23日向本院提起诉讼，诉称房屋交付以后，楼下301和201房主告知其案涉房屋厨房、卫生间严重漏水，要求尽快维修否则不能入住。原告张丽燕认为被告李英故意隐瞒漏水问题，构成欺诈违约。被告李英辩解案涉房屋属于老旧小区，建设时都没有做防水处理，不存在违约。表示为缓和矛盾，调解处理同意为案涉房屋做防水，或支付做防水费用5000元，补偿损失1万元。原告张丽燕不同意被告李英的调解意见，坚持要求被告李英赔偿违约金8万元，案经调解不成，原告张丽燕撤回起诉。同年12月18日，原告张丽燕再次诉至本院，并对案涉房屋厨房、卫生间是否漏水申请司法鉴定。经本院依法委托，山东国泰建筑工程设计咨询有限公司于2021年3月30日向本院送达鲁国泰司鉴[2021]建鉴字第04号司法鉴定意见书，鉴定意见部分的第8页鉴定意见如下内容为：“王官庄666号3单元301室漏水原因是厨房地面的水沿着西墙北侧排水管根部穿过楼板渗漏到楼下401室的厨房。卫生间等其余部位未见渗漏水。”针对上述鉴定结论，本院提示鉴定机构进行审查。后该鉴定机构再次向本院送达第8页，鉴定意见如下内容为：“王官庄666号3单元301室漏水原因是，楼上401室厨房地面的水沿着西墙北侧排水管根部穿过楼板渗漏到楼下301室的厨房。卫生间等其余部位未见渗漏水。”未对两个第8页鉴定意见内容不同作出说明。原告张丽燕主张诉讼请求第1项中赔偿损失20450元，为厨房、卫生间做防水各1万元，450元为鉴定时拆除301装修的赔偿款。张丽燕为鉴定支出鉴定费2万元。本院认为，原告张丽燕与被告李英、华诺万家公司签订的房屋买卖合同系真实意思表示，内容未违反我国法律法规禁止性规定，合法有效。原告张丽燕依约履行了支付购房款义务，被告李英依约向张丽燕交付房屋，合同已经履行完毕。关于原告张丽燕主张接收房屋后，楼下301、201邻居告知案涉房屋厨房、卫生间严重漏水，要求尽快维修否则不能入住。被告李英明知道房屋有漏水的重大瑕疵还故意隐瞒，误导原告购买了涉案房屋，导致原告现在都无法入住使用房屋，其欺诈行为应当承担违约责任的问题。原告张丽燕于2020年6月23日接收案涉房屋，6月30日将案涉房登记在其儿子王宏强名下，张丽燕与王宏强对案涉房屋享有占有、使用、处分的权利，相应的也具有排他权利。山东国泰建筑工程设计咨询有限公司鲁国泰司鉴[2021]建鉴字第04号鉴定意见书，声明部分载明：“使用司法鉴定意见书，应当保持其完整性和严肃性。”鉴定意见部分载明：“我机构根据国家现行规范及相关标准，本着实事求是、认真负责的原则……。”本院收到该鉴定意见后，发现第8面鉴定意见如下内容为“王官庄666号3单元301室漏水原因是厨房地面的水沿着西墙北侧排水管根部穿过楼板渗漏到楼下401室的厨房。卫生间等其余部位未见渗漏水。”该内容明显存在错误，本院提示鉴定机构进行审查。后该鉴定机构重新向本院送达了鉴定意见书第8页，内容为“王官庄666号3单元301室漏水原因是，楼上401室厨房地面的水沿着西墙北侧排水管根部穿过楼板渗漏到楼下301室的厨房。卫生间等其余部位未见渗漏水。”但对之前的鉴定意见内容未作出如何处理的说明。且鉴定意见书鉴定过程和分析说明部分多处出现现场勘验时间为“2012年3月4日”、“2012年3月10日”的错误，并未进行补正。前述多个问题证明鉴定机构鉴定人员工作不严谨、不认真，出具的鉴定意见不严肃，故对该鉴定意见，本院不予采用。原告张丽燕提交证据301、201住户通知，该通知未有301、201房主署名，也未有两户房主出庭作证，对该证据本院不予采用。该通知是要求案涉房屋新房主对卫生间及时维修，并没有阻碍原告及儿子入住的意思表示。案涉房屋建设于上世纪八十年代，根据当时的建设要求，对厨房、卫生间防水处理标准普遍较低。原告张丽燕提交视频证据，陈述漏水原因是2021年春节前501水管冻裂，漏水到401，又漏水到301，因为301装修做了防水，未漏水到201。由此，也能证实案涉房屋所在楼房厨房、卫生间防水存在问题是普遍现象，但漏水仅仅是在特殊情况，做防水处理可以解决漏水问题，正常生活用水不会有漏水情况发生等。且在本案调解过程，被告李英本着从化解矛盾的角度，同意为案涉房屋厨房、卫生间做防水或出资5000元，并补偿原告1万元，但原告张丽燕不同意李英的意见，坚持要求李英赔偿违约损失。综前所述，原告张丽燕未实际入住案涉房屋，未能提交有效证据证实案涉房屋卫生间、厨房存在漏水问题，并影响正常使用。即便案涉房屋厨房、卫生间存在漏水问题，根据房屋建设时期的要求和目前现状，被告李英作为出卖人，可以进行维修或相应价值的补偿，但不必然构成合同违约。原告张丽燕要求被告李英支付违约金8万元、律师费1万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告张丽燕要求被告李英赔偿损失20450元的诉讼请求，是单方估算，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告华诺万家公司为张丽燕、李英提供签约机会，并协助双方办理房产过户和房屋交接，依约完成居间服务，对原告张丽燕要求被告华诺万家公司退还房屋买卖佣金13000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告张丽燕的诉讼请求，与法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张丽燕的诉讼请求。案件受理费2769元,减半收取1384.50元，由原告张丽燕负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  郭庆军二〇二一年五月二十六日书记员  周炜炜