广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终2115号上诉人(原审原告、反诉被告)：郑美兵，男，1990年2月19日出生，汉族，住江西省南昌市××。委托诉讼代理人：欧金辉，广东盈进（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中山信禾市场投资管理有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：李少凡，该公司经理。委托诉讼代理人：黄俊鹄，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓巧，广东凯行律师事务所实习律师。上诉人郑美兵因与被上诉人中山信禾市场投资管理有限公司（以下简称信禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院(2020)粤2071民初21035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。郑美兵上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判信禾公司继续履行与郑美兵之间的《市场租赁合同》；3.改判信禾公司赔偿因擅自停水停电导致郑美兵的损失91497.39元；4.信禾公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、本案是由于新冠疫情引起的房屋租赁纠纷，一审法院未考虑疫情对郑美兵的影响，事实认定不清。受疫情影响，信禾公司以新冠疫情防控措施为由，对其承租店面附近进行围闭遮挡，导致其难以经营，多次协商但信禾公司并未对相关行为进行改善或减少租金等，反而多次要求郑美兵按照正常情况支付租金，后采取停水停电措施造成其店内货物损坏。二、延迟支付租金非违约行为。信禾公司围蔽遮挡，并对铺位停水停电，严重违反了合同义务，导致其无法使用租赁店铺，对于租金损失应当由信禾公司自行承担。三、信禾公司单方以疫情为由侵害了郑美兵权益，却要求郑美兵按照正常情况履行合同，并以此要求解除合同明显不公。四、疫情非法定免证事由和免责事由，信禾公司应当举证证明其围蔽行为和停水停电行为的合法合理。五、郑美兵不存在违约行为，信禾公司解除合同的通知没有事实依据，不产生法律效力。郑美兵不存在合同法第九十四条第一款第二、三、四项的情况，信禾公司发出的通知单，是双方对交纳租金方式的更改，信禾公司解除合同并没收保证金没有事实依据。六、双方签订《市场租赁合同》不宜解除，还有继续履行可能性。七、退一步说，即使法院认为合同解除，也是由于疫情的不可抗力致使不能实现合同目的而导致合同解除，双方应合理分担疫情带来的不利影响。信禾公司口头答辩称，郑美兵所述经营困难不实，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。郑美兵向一审法院起诉请求：1.判令信禾公司继续履行与郑美兵之间的《市场租赁合同》；2.判令信禾公司赔偿因擅自停水停电导致郑美兵产生的损失3673.5元。诉讼中，郑美兵变更第二项诉求的损失为91497.39元。信禾公司向一审法院提起反诉请求：1.判令郑美兵向信禾公司清偿尚欠的2020年6月租金及其他费用3657.2元并自2020年7月3日起支付商铺场地占用费；2.判令郑美兵向信禾公司支付律师代理费6000元；3.确认信禾公司与郑美兵签订的《市场租赁合同》于2020年7月3日解除，信禾公司没收保证金15900元。一审法院认定事实：李少凡、李梓结均系位于中山市××屋产权人，两人各占二分之一份额。信禾公司于2013年9月29日登记成立，法定代表人是李少凡，股东为李少凡、李梓结。2019年12月3日，信禾公司（出租方、甲方）与郑美兵（承租方、乙方）签订《市场租赁合同》1份，主要约定：甲方将位于中山市××出租给乙方使用，乙方已对上述铺位充分了解，并愿意以上述铺位的现状承租，用于商业经营；租赁期限为5年，租赁期限由2019年7月3日至2024年6月30日止，甲乙双方交付/接受该铺位时，应当签署《收铺确认书》交付日期以《收铺确认书》为准，确认书签署之日，为该铺位正式交付之日；乙方每月向甲方支付租金2800元，设施管理费200元，第三年开始递增5%，第三年至合同期满租金2940元，设施管理费200元，水费、电费以及需由乙方负责的其他日常经营管理费用，水费为每吨5元，电费每度0.8元，装修维护电损费每度0.5元，如该商铺或摊位每月用水不超4吨，用电不超4度的，即按正常的水、店损耗费4吨水、4度电计算，如以后的水费、电费等将有所变动，按政府有关部门浮动的单价作相应的调整；乙方应在每月5号前向甲方缴交当月租金、管理费以及上月铺位用水用电费等其他费用，逾期缴交者除补交拖欠款项外，还须每逾期一天按拖欠款项总额的3%缴付违约金，若乙方逾期15天还未缴交一项或多项费用的，则，甲方有权解除租赁合同，收回租赁铺位，乙方所交的合同保证金作违约金处理，不予退回；签订本合同时，乙方必须向甲方缴付15900元作为合同保证金，在合同期满后，或双方依法、依合同约定解除本合同时，乙方未有违约行为的，自乙方将承租的铺位以及所属设施完好无损交还甲方，并经甲方确认乙方已结清租金、水电费、管理费以及其他经营费用后十天内将合同保证金全数退回乙方（不计利息），如乙方在合同履行期间，有违反本合同有关条款，如乙方出现拖欠租费、违规经营或出售有质量问题的产品，影响甲方声誉的，或不遵守本市场管理规定的，甲方有权扣除保证金，并由乙方承担由此造成的一切法律责任，赔偿经济损失，扣除保证金后五日内乙方补足保证金数额，如不能补足保证金的乙方按第八、11条承担违约责任，甲方有权解除本合同，同时收回铺位承租权，乙方所交的合同保证金作违约金处理，不予退回；乙方应自合同终止之日起3天内向甲方返还铺位，并将所有注册于铺位地址的证件（包括但不限于工商登记、税务登记、及组织机构代码证等）注销或迁出铺位地址，乙方添置的新物（含装修装饰）除可搬走物品之外，其余部分（包括该铺位同外的固定装修）应无偿归甲方所有，在上述期间内，乙方按合同终止时月租金和管理费费用标准向甲方支付铺位占用期间的使用费，逾期返还铺位的，逾期期间，乙方按合同终止时月租金和管理费等相关费用标准的两倍向甲方支付铺位占用期间的使用费，且视为乙方放弃在该铺位之装修及任何附属设施/设备，乙方在该铺位内的物品所有权，上述设施设备等物品归甲方所有，甲方无须通知即可行使处置权，收回该铺位，乙方逾期将所有注册于铺位地址的证件注销或迁出铺位地址的，每逾期一天，向甲方支付违约金100元；乙方有以下情形之一，甲方有权单方提前解除本合同并要求乙方支付应付而未付的款项（包括但不限于租金、管理费、水电费等），并且不退回合同保证金：……（5）乙方的其他违约行为，经甲方通知一次后仍不改正的；乙方发生的违约行为，甲方有权停止水电供应，乙方由此遭致的损失全部由乙方自行承担；因乙方违约行为，甲方为主张债权而产生的一切损失（包括但不限于律师费、诉讼费、调查费、交通费）均由乙方承担；该合同还约定了其他事项。同日，信禾公司向郑美兵交付案涉商铺，郑美兵按约向信禾公司支付了合同保证金15900元。双方均确认，双方未约定信禾公司需向郑美兵送达缴费通知单，案涉《市场租赁合同》对此亦未作约定。合同履行过程中，信禾公司每月均向郑美兵送达缴费通知单，且基本在当月月初或上月月末送达电子通知单，信禾公司称其每月月初亦有送达纸质缴费通知单，但未保留送达通知单的证据，信禾公司认为通知单的主要作用是催告，因为郑美兵一直都迟延支付租金，部分月份经信禾公司多次催告后仍迟延支付，郑美兵租金支付情况如下：2019年11月28日支付2019年11月份租金、2019年12月26日支付2019年12月份租金、2020年2月10日支付2020年1月份租金、2020年2月23日支付2020年2月份租金、2020年3月25日支付2020年3月份租金、2020年4月22日支付2020年4月份租金、2020年5月23日支付2020年5月份租金、2020年6月份租金至今未付。郑美兵对信禾公司陈述的租金支付情况未提异议，确认信禾公司每月均有送达电子版通知单及偶尔收到纸质版通知单，但其认为双方已形成交易习惯，郑美兵可以在当月25日左右缴纳当月租金及上月水电费，双方以交易习惯对租金、水电费缴纳期限进行了实质性变更，郑美兵之前都是在25日左右支付租金等费用，信禾公司未提异议且配合开具了收据。双方均确认的2020年6月16日信禾公司向郑美兵送达的《万汇农贸市场2020年6月通知单》载明：“商铺109卡租户郑美兵：贵商户于2020年6月租金等费用共3657.2元，请务必于当月25日前通过以下方式缴有费用：（1）直接扫二维码支付；（2）银行转账：农商银行中山大涌大业分理处，户名：李梓结，账号：800××，（3）如现金支付，请于10日前到万汇办公室找财务缴交。应收费用项目及金额为：电费355.2元、耗损电费222元、租金2800元、管理费200元、公共水电分摊80元，合计3657.2元。注明：如电费及水费不足4度/4吨，按4度/4吨收费。请贵商户务必于约定日期前缴交所有费用，逾期未交的，我司将按照合同协议规定停水停电；情况严重的，将收回租赁铺位，贵商户所交的合同保证金作违约金处理，不予退回。商期，谢谢合作！2020年6月16日。”诉讼中，郑美兵主张该通知单所载“10日前”是指2020年7月10日前，信禾公司则主张该“10日前”是指2020年6月10日前，信禾公司称该通知单系格式文本，每月均在同一文本上修改后再行送达的，此前月份的通知单上现金支付方式的期限基本固定为10日前，而郑美兵一直以来的支付习惯均系扫通知单上的二维码微信转账支付的，因此信禾公司制作《万汇农贸市场2020年6月通知单》时未对现金支付的期限作修改。信禾公司称其向郑美兵送达前述《万汇农贸市场2020年6月通知单》后，郑美兵仍未在通知单限定期限即2020年6月25日前缴纳租金等费用，信禾公司于2020年7月1日委托广东凯行律师事务所黄俊鹄律师出具律师函，主张因郑美兵拖欠2020年6月租金已超过15天且经通知书催告截至发函之日仍未缴纳，信禾公司据此要求解除双方签订的《市场租赁合同》、没收保证金15900元，并要求郑美兵收到律师函3日内搬离并返还租赁物。信禾公司于同月2日向郑美兵寄送律师函，郑美兵于2020年7月3日收到前述律师函。信禾公司于2020年7月2日向郑美兵送达《通知》，载明“因市场109卡郑美兵拖欠租金等严重违反与我司签订的《市场租赁合同》的约定。我司将于2020年7月7日停水停电并收回铺位，请于上述时间前迁出该铺位。”7月3日，信禾公司通过短信再次向郑美兵发送前述《通知》。7月3日，郑美兵曾向李梓结转账3次，金额均为3657.2元，款项均被李梓结退回。此后，郑美兵未再支付2020年6月费用3657.2元，信禾公司分别于2020年7月4日、9日通过短信发送《通知》《公告》以及在案涉租赁物张贴《通知》《公告》等方式催告郑美兵腾空并返还租赁物，郑美兵收到前述《通知》《公告》后仍未腾空并返还租赁物。郑美兵因与信禾公司的租赁纠纷曾于2020年7月10日向中山12345热线投诉、分别于7月14日、7月18日致电110报警服务台报警，但双方纠纷仍未能解决。郑美兵遂于2020年7月29日诉至一审法院，诉讼中信禾公司提起反诉，双方分别提出前述诉求。另查，中山市××于2019年11月6日登记成立，以案涉租赁物为经营场所，经营者为彭卫的父亲彭振柱。郑美兵称其与彭卫合伙经营该粮油店。信禾公司因本案诉讼支出律师费6000元。诉讼中，双方均确认郑美兵搬走部分物品后，信禾公司于2020年7月14日在案涉租赁物大门上加设了障碍物，郑美兵称此后其已无法继续使用案涉租赁物，信禾公司此后将剩余物品搬至其他仓库存放，信禾公司确认其已于2020年7月21日实际收回租赁物，租赁物至今空置。双方于2020年10月23日经协商一致同意5日内就信禾公司搬离至其他仓库存放的郑美兵的货物办理交接手续，并于办理交接手续后2天内将交接情况书面回复一审法院。一审法院至今仅收到信禾公司的书面回复，信禾公司称郑美兵未在指定期限内主动联系信禾公司沟通交接事宜，信禾公司于2020年11月1日通过微信催告郑美兵合伙人彭卫办理交接手续，彭卫明确回复“由于你方在合约有效期内且在我方毫不知情的情况下擅自将我方货物搬离铺位并单方面进行处理，现有的货物可能与实际经营数量差距较大，并且可能绝大部分商品已损坏或过期；另外我方所租商铺被你方强行断水断电锁门，无法继续销售所剩下的货物，因此我方无法将货物就此取回。”信禾公司提交其与彭卫的聊天记录截图拟证明其陈述。信禾公司认为郑美兵经催告仍拒不办理交接手续，仅以“可能”损坏、缺失为由拒不到场查验、清单物品，足见郑美兵怠于主张物品的所有权，应自行承担货物灭失的风险，对损失以及扩大的损失无权主张信禾公司赔偿。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。郑美兵与信禾公司于2019年12月3日签订的《市场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。案涉《市场租赁合同》明确约定月租金标准为2800元/月、设施管理费200元/月及水电费的计算标准，同时约定郑美兵应于每月5日前缴交当月租金、管理费以及上月水电费等其他费用，逾期缴纳前述费用需承担违约责任，逾期15天则信禾公司有权解除合同、收回租赁物并不予退回合同保证金。双方履行合同过程中，郑美兵一直有迟延支付租金及相关费用的违约行为，部分月份经信禾公司多次催告后才予以支付。2020年6月，郑美兵仍然未按合同约定的支付期限支付租金等费用，同月16日信禾公司向郑美兵送达《万汇农贸市场2020年6月通知单》催收租金等费用，并在该通知单上载明“请务必于当月25日前通过以下方式缴有费用”，但截至同月26日，郑美兵仍未在通知单限定的期限内支付通知单上载明的费用。信禾公司于2020年7月1日委托律师出具律师函，通知郑美兵因其拖欠2020年6月租金已超过15天且经通知书催告截至发函之日仍未缴纳，信禾公司据此要求解除双方签订的《市场租赁合同》、没收保证金并要求郑美兵限期内搬离并返还租赁物，信禾公司同月2日寄出律师函，郑美兵同月3日收取律师函。信禾公司于同月2日向郑美兵送达《通知》，告知郑美兵因其拖欠租金的行为严重违反合同约定，信禾公司要求郑美兵限期内搬离并返还租赁物。郑美兵后于2020年7月3日才按通知单上载明的金额向信禾公司支付2020年6月租金及相关费用，信禾公司未予收取费用。郑美兵拖欠租金、设施管理费等费用，经信禾公司催告仍未履行支付义务，有失诚信，构成违约。在双方合同明确约定逾期支付租金等费用超过15日信禾公司有权解除合同、收回租赁物、不予退还合同保证金的情况下，信禾公司基于郑美兵的违约行为，于2020年7月2日向郑美兵送达《通知》、同月3日送达律师函，通知郑美兵信禾公司要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，郑美兵与信禾公司于2019年12月3日签订的《市场租赁合同》于2020年7月3日解除。郑美兵辩称其迟延支付租金不构成违约，虽然双方合同约定每月5日前支付当月租金、管理费以及上月水电费等其他费用，但信禾公司往往存在迟延抄水表、电表的情况，郑美兵需要等信禾公司通知上个月水电费的具体数额后才能连同当月租金一并缴纳，而且双方虽然未就租金缴纳时间另行签订补充协议，但郑美兵一直都是当月25日左右支付当月租金及上月水电费，信禾公司未提异议且配合开具了收据，可见双方已形成交易习惯并对租金、水电费缴纳期限进行了实质性变更。一审法院认为，首先，案涉《市场租赁合同》仅约定了郑美兵应于每月5日前支付租金等费用，未约定信禾公司需向郑美兵送达缴费通知单，双方亦未另行签订补充协议变更租金缴纳时间，故郑美兵应在合同约定的期限内主动支付租金及相关费用；其次，郑美兵称其系因信禾公司存在迟延抄水表、电表的情况导致其无法知晓水电费的具体金额，郑美兵又想缴纳租金时一并缴纳水电费，所以才导致每月均直至25日左右才支付租金及水电费等费用，但根据双方提交的证据及庭上陈述，信禾公司基本均在每月月初已向郑美兵送达当月的缴费通知单，郑美兵辩称信禾公司迟延抄水表、电表导致其迟延支付租金及水电费的陈述与查明的客观事实不符，且郑美兵在知晓上月水电费的具体金额情况下，依然未按合同约定或未在通知书指定的期限内支付租金等费用，每月均迟延支付租金；再次，郑美兵每月均迟延到25日左右才支付当月租金及上月水电费已属违约，信禾公司在郑美兵违约的情况下，依据合同约定获得合同解除权，信禾公司在郑美兵违约的当月是否行使合同解除权系其对自身权利的合法处分，即使信禾公司在郑美兵违约的当月未行使合同解除权，亦仅系信禾公司在郑美兵违约的当月容忍了郑美兵的违约行为，但不代表郑美兵的持续违约行为可以形成交易习惯并达到实质性变更租金、水电费缴纳期限的效果；最后，虽然《万汇农贸市场2020年6月通知单》上载明了“（3）如现金支付，请于10日前到万汇办公室找财务缴交”，但通知单的首部已载明“贵商户于2020年6月租金等费用共3657.2元，请务必于当月25日前通过以下方式缴有费用”，此处的现金支付系前述“以下方式”中的一种，信禾公司在前述“以下方式”前已限定支付期限为“当月25日前”，按上下文理解，此处的“10日前”理解为“6月10日前”更为妥当，即郑美兵不管以何方式支付均应在6月25日前支付，且信禾公司对此解释为该通知单系格式文本，每月均在同一文本上修改后再行送达，此前月份的通知单上现金支付方式的期限基本为10日前，而郑美兵一直以来的支付习惯均系扫通知单上的二维码微信转账支付的，因此信禾公司制作《万汇农贸市场2020年6月通知单》时未对现金支付的期限作修改。综上，郑美兵的辩解无事实和法律依据，不予采信。郑美兵主张继续履行合同，缺乏依据，予以驳回。信禾公司系因郑美兵存在逾期支付租金等费用的违约行为而主张解除合同的，双方合同约定在此情况下，信禾公司有权不予退还合同保证金并要求郑美兵承担信禾公司因主张债权产生的包括律师费在内的一切损失，信禾公司因本案诉讼支出律师费6000元并提交了委托代理合同及发票拟证明其主张，故信禾公司主张郑美兵已支付的合同保证金15900元归其所有并由郑美兵向信禾公司支付律师费6000元，符合双方约定，予以支持。双方均确认郑美兵尚未清偿2020年6月租金及相关费用合计3657.2元，且信禾公司于2020年7月14日在案涉租赁物大门上加设了障碍物，郑美兵此后已无法继续使用案涉租赁物，虽然租赁物内尚有郑美兵的物品，但因信禾公司加设了障碍物，郑美兵亦无法继续搬离，且双方合同约定郑美兵应在合同终止之日起3日内返还租赁物、郑美兵添置的新物（含装修装饰）除可搬走物品之外其余部分（包括该铺位同外的固定装修）应无偿归信禾公司所有、郑美兵未在上述期间内搬离则需继续支付占有使用费并视为郑美兵放弃在该铺位之装修及任何附属设施/设备、物品所有权以及信禾公司因此取得了前述物品所有权可无须通知郑美兵即可行使处置权，故郑美兵未在前述约定期限内搬离，即可视为郑美兵已放弃租赁物内物品的所有权，信禾公司可自行处置，信禾公司因处置前述租赁物内物品所产生的费用不应再由郑美兵负担，因此，郑美兵仅需支付2020年7月3日至13日期间的占有使用费1100元并清偿拖欠的2020年6月租金及相关费用合计3657.2元，前述两项费用共计4757.2元，信禾公司主张的占有使用费超出前述部分，予以驳回。至于郑美兵要求信禾公司赔偿因信禾公司擅自停水停电导致其损失91497.39元的主张，首先，郑美兵提交的证据不足以证明信禾公司停水停电导致其产生了损失及损失的具体金额，郑美兵未能提交证据证明单据上的货物系信禾公司停水停电时租赁物内存放的货物以及单据内的货物均已损毁、灭失；其次，如前所述，双方签订的《市场租赁合同》已于2020年7月3日解除，双方合同还约定郑美兵应在合同终止之日起3日内腾空并返还租赁物，否则视为郑美兵放弃租赁物内物品的所有权，郑美兵未按约定履行租赁物的返还义务，经信禾公司多次催告亦未及时处理租赁物内物品，郑美兵应自行承担因此造成的损失；最后，诉讼中双方均确认信禾公司将租赁物内剩余物品搬至其他仓库存放，且双方于2020年10月23日经协商一致同意5日内就信禾公司搬至其他仓库存放的郑美兵的货物办理交接手续，但郑美兵未在双方约定期限内办理交接手续，经信禾公司催告后至今仍未办理交接手续，郑美兵对因此造成的扩大损失亦应自行承担责任。综上，郑美兵要求信禾公司赔偿损失91497.39元的主张，无事实和法律依据，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认郑美兵与信禾公司于2019年12月3日签订的《市场租赁合同》于2020年7月3日解除；二、郑美兵已支付的合同保证金15900元归信禾公司所有；三、郑美兵于判决发生法律效力之日起七日内向信禾公司支付租金、水电费、占有使用费等合计4757.2元及律师费6000元；四、驳回信禾公司的其它反诉诉讼请求；五、驳回郑美兵的全部本诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4762元，减半收取为2381元[已由郑美兵预交]，由郑美兵负担；反诉案件受理费532元，减半收取为266元[已由信禾公司预交]，由信禾公司负担24元，由郑美兵负担242元，并直接向信禾公司支付。本院二审期间，双方均没有提交新的证据。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院又查明，自2019年11月6日起，万汇广场（即信禾公司的微信名）与郑美兵的微信聊天内容如下：2019年11月14日，万：你好，老板，11月份租金麻烦交一下，收到请回复。谢谢。郑：25号左右交给你。万：25号之前吧。2019年11月19日，万：你好，老板，11月份租金麻烦交一下，收到请回复，谢谢！同月23日，万：你好老板，11月租金今天可以交一下吗，收到回复。郑美兵于11月28日交纳了11月份的租金，信禾公司开具了电子版收据。2019年12月26日，万：发出2019年12月通知单，内容为：2019年12月租金等费用，请于当月10日前通过以下方式交纳……，12月26日，郑美兵交纳了相应租金等费用，信禾公司开具了收据。2019年12月31日，万：发出2020年1月通知单，内容为：2020年1月租金等费用，请于当月10日前通过以下方式交纳……。2020年2月10日，万：发出2020年2月通知单，内容为：2月租金等费用，请于当月20日前通过以下方式交纳…。2020年3月2日，万：发出2020年3月通知单，内容为：3月租金等费用，请于当月20日前通过以下方式交纳……。2020年4月1日，万：发出2020年4月通知单，内容为：4月租金等费用，请于当月10日前通过以下方式交纳……。4月14日，万：老板4月份租金麻烦交一下，谢谢。4月22日，郑：租金单发给我一下。4月22日交纳了租金。2020年5月4日，万：发出5月份通知单，内容为：5月租金等费用，请于当月10日前通过以下方式交纳……，5月9日、12日并发出收款二维码，5月23日郑美兵支付了该月租金等。2020年6月16日，发出6月份通知单，并告知，这个月的通知单，请查收，谢谢！本院认为，依据民事诉讼相对性审查原则，综合郑美兵的上诉主张，本院具体分析如下：第一，关于郑美兵主张双方对交纳租金的约定已在实际履行过程中发生改变，信禾公司不能以此解除合同的问题。其一，郑美兵与信禾公司签订的《市场租赁合同》约定的交租时间是每月5号前，承租方逾期15天未缴交一项或者多项费用的，出租方有权解除租赁合同，收回商铺。但是，信禾公司与郑美兵在实际履行合同中，一方面，郑美兵存在多次超过合同约定的交纳期限15天方交纳相应租期租金的情形，信禾公司在郑美兵的行为符合合同约定的解除条件多次已成就的情况下，一直继续收取租金，并没有积极行使其享有的解除合同的权利。在信禾公司与郑美兵未有达成书面协议变更原租赁合同，以及信禾公司也从未向郑美兵作出任何过书面、言词等同意变更合同约定交纳租金期限的相关条款情况下，一审法院认为不能以信禾公司的上述怠于行使权利以及容忍行为来认定双方已经变更了仍然有效的书面约定，该认定并无不当。另一方面，郑美兵基本上是在信禾公司发出通知单后方交纳租金，且信禾公司发出通知单的时间及告知的交租时间均不固定，即信禾公司发出通知单，郑美兵收到通知单后依据通知单上告知的租金等费用金额和时间交纳租金，可见，郑美兵与信禾公司虽然就租金的交付时间没有进行书面变更，但是双方已经形成了固定的交易习惯，如果信禾公司希望双方重新严格依据合同约定的内容积极履行，依据诚实信用原则，信禾公司应履行告知义务，应当明确告知郑美兵在合理期限内恢复和严格执行合同的相关约定，只有在该合理期限内，郑美兵仍拒绝遵循合同约定交纳租金等相关费用，信禾公司方可单方解除涉案租赁合同，收回租赁物。其二，信禾公司认为通知单是催收租金等费用的性质，但是信禾公司发出的部分通知单的时间均未到合同约定的交纳租金的时间点，显然不是催收交款。从双方争议的2020年6月16日的通知单的内容看，是要求郑美兵应当在6月25日前交纳租金，并没有明确告知双方应当恢复到合同约定的时间交纳租金等费用，且该通知中所述“情况严重的，将收回租赁铺位”中的“情况严重”的确定标准不具体，基于前述交易习惯的存在直接导致何种情形信禾公司有权收回商铺的条件不清晰不明确。其三，如果依据《市场租赁合同》约定，郑美兵逾期15日没有交纳租金等费用的，信禾公司有权解除合同，基于该6月16日的通知告知的交租时间是6月25日，则至信禾公司在2020年7月2日发出解除合同通知时，郑美兵逾期交纳租金的时间并没有达到15日，信禾公司解除合同不符合约定解除条件。又依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项法定解除的规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。郑美兵没有按照信禾公司告知的25号前交纳租金，违反了合同主要义务，若依据法定解除，信禾公司须经过催告，郑美兵在合理期限内没有履行，信禾公司方可以解除合同。但是，信禾公司并没有履行催告程序就直接在2020年7月2日发出解除合同通知，也不符合法定解除的条件。况且，郑美兵在收到该通知单后立即三次转账支付租金等费用，信禾公司均予以退回的事实看，均不足以认定郑美兵存在恶意违约，拒不履行合同的情况。从上述分析可见，在双方已经形成交易习惯的情形下，信禾公司如果希望双方重新回到合同约定的条款执行，则应当明确对郑美兵催告，只有郑美兵明确或者通过行为表示拒绝严格按照合同约定履行义务的情况下，再依据合同约定确认信禾公司单方解除合同的条件成就，更为符合公平、合理的法律原则。一审法院没有充分考虑双方在履行合同过程中形成的上述习惯和实际情形，确认《市场租赁合同》于2020年7月3日解除不当，本院予以纠正。第二，关于郑美兵主张继续履行合同以及是否应支付尚欠的租金等费用问题。前述，信禾公司的解除合同通知不发生解除合同的法律效力，双方签订的《市场租赁合同》本应当继续履行，但是，由于信禾公司发出解除合同通知后，郑美兵已搬走部分物品，信禾公司于2020年7月14日在租赁物上加设了障碍物，并将郑美兵遗留于租赁物内的其他物品搬离另行存放，收回了租赁物，郑美兵之后也没有再使用涉案租赁物，因此，双方的租赁合同关系事实上已经于2020年7月14日解除，郑美兵要求继续履行已经不可能，且本院认为双方已无必要继续履行，故对郑美兵上诉要求继续履行的主张本院不予采纳。基于郑美兵实际使用租赁物至2020年7月13日，在此之前的租金等费用应当予以交纳。一审计算郑美兵应当支付给信禾公司的租金、水电费等费用的数额正确，本院予以维持。郑美兵上诉称其不应当支付该费用的上诉理由不成立，不予采纳。第三，关于保证金15900元是否应当归信禾公司所有以及郑美兵是否应当支付律师费的问题。前述，信禾公司解除合同行为存在不当，而郑美兵延迟交纳租金的行为并不属于恶意违约，且郑美兵延迟交纳租金与信禾公司6月16日发出通知书的内容不清晰不明确有一定关系，因此，信禾公司要求保证金归其所有的理据不足，不予采纳，该保证金应当退还给郑美兵。同理，信禾公司要求郑美兵支付律师费的理由也不成立，一并不予采纳。第四，关于郑美兵主张的损失赔偿的问题。其一，郑美兵主张的损失依据，郑美兵并无证据证明其提交的单据上的货物就是信禾公司停水停电时放置于租赁物的货物，主张损失的证据不充分。其二，郑美兵在信禾公司提出解除合同后已将租赁物内的部分物品搬离，信禾公司也将郑美兵遗留于租赁物内的其他物品另行存放，诉讼中，双方已协商同意办理货物的交接手续，但是，郑美兵的合伙人以可能存在损坏为由而拒不到场进行查验、清点货物并进行交接，即使现在货物存在损失，也是郑美兵怠于履行交接手续所致。结合双方在合同履行中均存在过错，故对郑美兵主张损失赔偿的上诉请求，本院不予支持。综上，郑美兵应当支付2020年6月至7月13日期间的租金、水电费等共计4757.2元给信禾公司，本院前述已认定保证金不能归信禾公司所有，但由于郑美兵在本案中没有提出退还保证金的请求，故本院不能超出当事人诉求直接判决保证金退还给郑美兵。需要说明的是，基于诚实信用原则，信禾公司可径行从保证金中扣除本案判决郑美兵应当支付的费用，然后将余款返还给郑美兵，以免双方再产生无谓的诉讼及再增加不必要的费用，徒增双方以及法院的诉累。综上所述，郑美兵的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院(2020)粤2071民初21035号民事判决第一、二、四、五；二、变更广东省中山市第一人民法院(2020)粤2071民初21035号民事判决第三项为：郑美兵于本判决发生法律效力之日起七日内向信禾公司支付租金、水电费等合计4757.2元；三、驳回郑美兵的诉讼请求；四、驳回中山信禾市场投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2381元（郑美兵已预交），由郑美兵负担1190.5元，由中山信禾市场投资管理有限公司负担1190.5元；反诉案件受理费266元（中山信禾市场投资管理有限公司已预交），由中山信禾市场投资管理有限公司负担223元，由郑美兵负担43元。（上述案件受理费，由郑美兵与中山信禾市场投资管理有限公司自行结算，一审法院不另行退收）。二审案件受理费5028元（郑美兵已预交4762元），由郑美兵负担2424元，由中山信禾市场投资管理有限公司负担2604元。（在本判决生效之日，中山信禾市场投资管理有限公司向郑美兵径付2338元，向本院缴纳266元）。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  赵 娟二〇二一年五月十四日书记员  欧绮琪