北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7331号上诉人（原审原告）：张志芹，女，1970年8月7日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈旭，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：石建军，北京市营建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭艳秋，女，1963年10月1日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：汤道金，北京市京豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡萌，北京市京豪律师事务所实习律师。上诉人张志芹因与被上诉人谭艳秋合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初24714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张志芹上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张志芹全部诉讼请求或将本案发回重审。2.一、二审案件受理费由谭艳秋负担。事实和理由：在案证据足以证明张志芹、朱玉华与谭艳秋存在置换房屋的合同关系。一审判决未能查明前述合同关系成立的事实，认定事实确有错误。第一，关于置换房屋合同的订立背景、合同内容和履行情况。张志芹与朱玉华1993年结婚，张志芹、朱玉华、谭艳秋、陈宝荣原来均生活在西直门内地区。1995年、1996年左右，陈宝荣拆迁获得两套海淀区永泰西里的安置房。张志芹、朱玉华出资13万元左右从陈宝荣处购买了其中一套两居室。1996年左右，谭艳秋拆迁获得西城区玉桃园107号房屋（以下简称案涉房屋）。谭艳秋向朱玉华提出，希望用案涉房屋置换朱玉华和张志芹的两居室。双方就换房事宜达成口头协议。案涉房屋交付前还要向开发商、物业公司支付购房款、供暖费等费用（约4万元），双方约定张志芹和朱玉华再向谭艳秋支付4万元。张志芹与朱玉华将永泰西里房屋交付给谭艳秋，且配合谭艳秋办理了承租人的变更手续，将房屋承租人由陈宝荣变更成了谭艳秋。1996年，谭艳秋配合张志芹、朱玉华办理了案涉房屋购房手续。1997年10月份，案涉房屋交付，谭艳秋配合张志芹、朱玉华办理了入住手续。办理购房、入住手续时形成的购房申请、购房交款单、交款发票、供暖协议书等书面材料原件均由张志芹、朱玉华持有。案涉房屋交付后，一直由张志芹和朱玉华占有、使用、收益。案涉房屋在一楼，张志芹和朱玉华长期将房屋出租给他人用于经营。由于当时案涉房屋还不能办理产权证，所以谭艳秋一直没有协助张志芹和朱玉华办理产权登记和过户手续。能办理产权登记之后，张志芹与朱玉华曾试图与谭艳秋联系，但由于谭艳秋更换电话号码等原因，始终无法找到谭艳秋。朱玉华于2012年3月死亡，张志芹也曾多方寻找谭艳秋，但也未能与谭艳秋取得联系。2019年，谭艳秋得知朱玉华已经死亡，所以产生了侵占房屋的想法，擅自办理了产权证，并上门要求张志芹腾房。第二，在案证据足以证明张志芹、朱玉华与谭艳秋订立了置换房屋合同。（一）案涉房屋由张志芹占有长达23年之久，谭艳秋在此期间从未主张权利，该事实足以证明双方达成了换房协议。谭艳秋关于将房屋出租给朱玉华用于抵偿债务的主张明显不符合常理。案涉房屋1997年租金高达每年4万元左右，今年达到8万元，20多年间的租金超过100万元。谭艳秋不可能为了偿还6.5万元借款将房屋交由张志芹和朱玉华使用，二十多年间既不主张收回房屋，也不要求朱玉华和张志芹支付租金。（二）张志芹持有购房申请、购房交款单、交款发票、供暖协议书、供暖费签证单等购房、入住材料原件的事实足以证明双方存在换房合同关系。办理营业执照不需要交供暖费的相关材料。1997年是不允许居民住宅商用的。谭艳秋称朱玉华拒绝返还，该主张不合常理，谭艳秋不可能任由朱玉华持有相关材料并占有房屋，不采取任何行动。（三）陈某证人证言足以证明永泰西里房屋是张志芹和朱玉华购买，不是谭艳秋购买。谭艳秋关于其通过朱玉华购买永泰西里房屋的主张是虚假的。（四）谭艳秋主张的借贷和购房均缺乏证据证明，而且此等主张明显不符合日常生活经验法则。（五）谭艳秋2019年才办理产权证的事实也不符合常理，可以印证双方存在换房合同关系。第三，结合购房人家庭住房情况登记表，2010年11月18日，栏目“所购住房、其他住处情况”，谭艳秋写的“无”。第四，一审都围绕着谭艳秋的自述，向张志芹借款6.5万才将案涉房屋出租给张志芹使用，而档案中记载，谭艳秋于1982年工作，1996年她的工作单位是工人、售货员，丈夫工作时间1980年开始，到1999年换了4个单位都是工人和司机。九几年的职工年薪平均8144元，1996年谭艳秋称借款6.5万，也就是当时8年的工资。换算称2020年的平均工资，1996年的6.5万，相当于去年的96万，18年不吃不喝才够14.5万元。双方是街坊关系，如果借款96万有悖常理。第五，京政发【1987】109号文件第八条，北京市人民政府鼓励职工换房，北京市政府从2002年发文，2003年1月1日开始允许互换房屋。陈宝荣将坐落于北京市海淀区203房屋（以下简称海淀房屋）有偿转让给朱玉华，然后朱玉华补差价4万和谭艳秋换了案涉房屋。第六，一审庭审笔录中，谭艳秋陈述其当时回迁一套房子，还想在海淀再买一套房屋，向朱玉华借了6.5万。当时谭艳秋回迁了一套案涉房屋，要交纳费用，所以没钱购买另外一套。当时朱玉华已经拿到了海淀房屋，所以有资格和谭艳秋谈换房子的事情。根本看不出朱玉华替她买房的事实。张志芹主张的事实存在的盖然性远高于谭艳秋的主张，所以，张志芹的主张理应采信，交换房屋的合同关系成立。谭艳秋辩称，同意一审判决。张志芹陈述逻辑混乱，观点错误，靠其主观臆断推理不存在的事实，其陈述没有任何证据可以证明。一个人的工资多少、收入多少，按照当时的工资计算不合理。谭艳秋在一审的陈述是客观真实的，其详细陈述了借款的事实、用途。谭艳秋当时做生意具有一定的经济能力。谭艳秋与朱玉华存在租赁关系，二人关系是发小，没有约定具体的租金及租期，但后续肯定有一个解决的结果。2015年左右，谭艳秋知道朱玉华死亡了，然后谭艳秋到处找朱玉华家属，但没有找到具体的联系方式，导致事情不能进行下去。因为房屋手续都在朱玉华、张志芹手中，也办不了产权证，直到2018年左右物业公司主张物业费的时候，谭艳秋要办房产证并说明了情况。案涉房屋是谭艳秋的回迁房，拥有是合法的，海淀的房屋也是合法的。综合本案证据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正公平，请求维持原判。张志芹向一审法院起诉请求：判令谭艳秋协助张志芹办理案涉房屋的所有权转移登记手续，将该房屋的所有权登记在张志芹名下。一审法院认定事实：朱玉华与张志芹系夫妻关系，2012年3月30日，朱玉华发现死亡。一、案涉房屋1996年3月11日，被拆迁人谭艳秋（原住11号）申请向北京市房地产开发经营总公司（以下简称房开公司）回迁购买桃园小区一层一居室一套（案涉房屋的施工号，以下简称回迁房），购房款金额为33975元。1996年5月6日，房开公司收到桃园二期拆迁户谭艳秋交购房款33975元。1997年10月20日，谭艳秋进住回迁房。同日，谭艳秋（甲方）以户主身份与管理单位北京市第一房屋修建工程公司玉桃园物业管理处签订《房屋委托管理合同》，约定甲方将案涉房屋委托乙方管理。1998年9月3日，房开公司更名为北京天鸿集团公司。张志芹出示的注册号xxx《个体工商户营业执照》显示：2003年3月20日成立的北京桃相玉华美容美发厅的经营者为朱玉华，经营场所为北京市西城区玉桃园107号。2007年6月6日，北京天鸿集团公司更名为北京首开天鸿集团有限公司。案涉房屋所在的北京市西城区12号楼的楼栋房屋所有权人于2010年7月26日登记为北京首开天鸿集团有限公司。2018年11月5日，谭艳秋与北京首开天鸿集团有限公司签订《房屋买卖合同书》，约定北京首开天鸿集团有限公司将案涉房屋以成本价出售给谭艳秋。2019年12月17日，谭艳秋向案涉房屋的属地登记机关申请办理房屋所有权转移登记，同年12月19日，案涉房屋的权利人登记为谭艳秋。二、海淀房屋北京房修一物业管理有限公司及北京首开天鸿集团有限公司的档案资料显示：（一）1995年8月8日，北京市第一房屋修建工程公司第四工程处与陈宝荣就海淀房屋签订公有住宅租赁合同，约定陈宝荣承租海淀房屋。（二）1997年9月17日№xxx《换房协议书》内容有，序号1.谭艳秋，朝阳区402；序号2.陈宝荣，海淀203。（三）1997年9月26日，北京市第一房屋修建工程公司第四工程处与谭艳秋就海淀房屋签订公有住宅租赁合同，约定谭艳秋承租海淀房屋。2011年7月28日，北京首都开发股份有限公司与谭艳秋签订《房屋买卖合同书》，约定北京首都开发股份有限公司将海淀房屋以成本价向谭艳秋出售。2013年1月，海淀房屋的房屋所有权人登记为谭艳秋，2013年10月，谭艳秋将海淀房屋出卖给案外人，2013年12月，海淀房屋的房屋所有权人转移登记为案外人。三、当事人的陈述（一）关于诉讼请求的依据。张志芹称“法律关系根据是双方在1997年左右订立了置换房屋的合同，是基于合同约定。是口头约定，口头约定的相对方是本案谭艳秋和朱玉华（张志芹之夫）。在1997年左右，约定的双方一方是张志芹和她的丈夫朱玉华。另一方是谭艳秋。约定的主要内容是张志芹和朱玉华用从陈宝荣处购买的海淀房屋置换谭艳秋的案涉房屋。张志芹和朱玉华再向谭艳秋支付4万元现金”。谭艳秋称“没有张志芹所述的约定”。（二）关于案涉房屋。张志芹称“1997年10月，案涉房屋交付以后，谭艳秋也配合张志芹和朱玉华办理了交付入住手续，并且将当时办理交付入住以及此前办理拆迁和交费的相关票据单证都交给了张志芹。从1997年10月以后，案涉房屋一直由张志芹和朱玉华用于出租一直到今天。在2012年3月，朱玉华突然死亡，是突发疾病死亡的。2020年谭艳秋在得知朱玉华已经死亡以后，就产生了撕毁当年的约定，想要侵占房屋的想法，所以曾经多次上门索要房子也提起过腾房诉讼。这就是双方协议的内容和基本情况。一开始在1996年到2001年2002年左右，这个期间是出租给张志芹和朱玉华的一个朋友叫王鑫和，用于居住，当时没有开门脸房。从2003年左右办理了营业执照。以朱玉华的名义办理的，用于出租给租户，基本上是开理发店，断断续续出租给了很多不同的承租人，一直由张志芹和朱玉华收取租金。张志芹一直在使用西城的房子到现在。”谭艳秋称“这套房是拆我平房拆迁安置我的房子，是1996年、1997年玉桃园房子拆迁回迁的房屋。现在房屋地址位于西城区107。房子是我跟朱玉华说好的，因为我借了他65000元，后来是朱玉华找他们，不是张志芹，是朱玉华找的我跟我商谈说，我这是门脸房，这是我们俩说好的。我给他房子的原因是因为他要开门脸，从回迁我就没住过，拿钥匙，过一段时间就给了朱玉华让他开门脸用。现在房屋他一直就占着呢，我管他要房子他不给我。买房的手续交给了朱玉华，不是交给张志芹，当时是朱玉华要办营业执照”。（三）关于海淀房屋。张志芹称“背景情况就是张志芹、朱玉华、谭艳秋和陈宝荣都是居住在西直门内地区的邻居。张志芹和朱玉华从陈宝荣处购买了海淀房屋，在1995年或者1996年左右花了十二三万左右向陈宝荣买的，现金支付，日期大概就在1996年左右支付给陈宝荣，当时陈某本人就在场，没有书证。当时拆迁办发房子的时候，陈宝荣就已经有产权证了，他把产权证和身份证都交给了朱玉华。谭艳秋在当时也拆迁获得了案涉房屋，是一个一居室，当时由于关系好，谭艳秋就提出谭艳秋夫妇带着女儿不方便，提出希望与张志芹和朱玉华换房。所以双方经过协商达成了前述的协议。当时海淀房屋已经由陈宝荣交付给了张志芹和朱玉华，所以协议达成后，张志芹和朱玉华将海淀房屋直接交付给了谭艳秋，并且配合谭艳秋将海淀房屋直接由陈宝荣名下登记到了谭艳秋名下，因为当时陈宝荣把房产证和身份证都交给了张志芹和朱玉华，准备过户的时候，就和谭艳秋达成了置换房屋的协议，所以就由朱玉华当时通知陈宝荣把这个房子直接过户给了谭艳秋。海淀房屋自1996年至1997年交付给谭艳秋以后，一直由谭艳秋居住使用。谭艳秋后续出售房屋的情况张志芹不了解。甘露园的房子与张志芹及朱玉华无关，就是为了办手续，实际房子是不存在的”。谭艳秋称“是我1996年、1997年通过朱玉华，我花了145000元帮我买的，以现金方式给朱玉华了。没有书证，直接现金给了，地址位于北京市海淀区203。拆迁完以后我就去住了。买的是使用权安置房，后来通过房改买下来，产权人原为谭艳秋。当时都是朱玉华找人带我办理过户，我只是花钱买房的，包括办过户的费用。具体情况我不清楚，都是朱玉华去办理的。朝阳区402房屋不是我的。海淀房子现在出售好多年了，大概2010年左右卖的，具体时间记不清了。我搬过去以后就住到2010年，以后就卖了”。四、证言诉讼中，张志芹通知证人陈某（男，1966年4月11日出生，汉族，住北京市西城区256号）到庭并有以下陈述：“我跟朱玉华是老街坊，是北京市西城区西内大街的老街坊。我不认识谭艳秋。今年五六月份有邻居找我说朱玉华已经死亡了。我父亲陈宝荣曾经卖给朱玉华一个清河永泰的两居室，我为这件事来法庭作证。清河永泰的房屋是我父亲陈宝荣1995年、1996年的安置拆迁房。我父亲把房子卖给朱玉华了，卖了十二三万元。我跟我父亲在海淀永泰西里的两居室里数的现金，我们交的钥匙和房本，当时房屋有拆迁给的房本。买房的时候张志芹没在场。”一审法院认为，张志芹在本案主张朱玉华、张志芹与谭艳秋之间存在海淀房屋与案涉房屋置换的约定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。案涉房屋为谭艳秋原住房屋拆迁回迁安置房屋。就海淀房屋，通过当事人及证人的陈述能够认定原承租人出售了海淀房屋，现有证据显示，谭艳秋与公房管理单位建立租赁关系，后，谭艳秋参加房改售房取得房屋所有权。在与海淀房屋相关的书面材料中均未体现与朱玉华、张志芹有关联的内容，且无足以证明朱玉华、张志芹对海淀房屋享有权益的证据。就海淀房屋来源，当事人均只有陈述无相关文字记载，故难以否定与海淀房屋相关的书证。另，张志芹没有出示当事人之间存在两房置换约定的证据。综上所述，张志芹的诉讼请求，缺乏证据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2021年3月24日判决：驳回张志芹的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张志芹提交新证据为一组照片，欲证明张志芹当年经营餐厅，有购房能力，谭艳秋陈述其除工资还有其他收入，但未提供证据。谭艳秋对该证据真实性、关联性、证明目的均不予认可。二审中，张志芹对一审判决中认定的有关“1997年10月20日，谭艳秋进住回迁房”的事实不认可，其主张房屋1997年交付后一直由张志芹夫妇占有出租，谭艳秋未进住过。谭艳秋对张志芹的主张不认可，称其1997年收房，1998年将房屋交给朱玉华使用。谭艳秋表示，其与朱玉华关系好，向朱玉华借款6.5万元，案涉房屋给朱玉华使用是用来抵租金，当时没有说用多久；材料给朱玉华是因为朱玉华要办营业执照，需要年检；海淀房屋是其通过朱玉华购买的，给了朱玉华现金14.5万元；后续其找过朱玉华，但房屋被出租，找不到朱玉华。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及张志芹的上诉请求，本案的争议焦点为：张志芹关于房屋置换的主张是否成立。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。张志芹主张双方存在房屋置换，应就此提交足以证明其主张的证据。首先，张志芹主张双方存在房屋置换协议系口头约定，但谭艳秋对此予以否认。而张志芹针对其主张亦未能提供充分证据，以证明双方达成口头协议的客观事实。其次，张志芹主张其使用海淀房屋进行置换，但海淀房屋的档案材料中，没有能够反映朱玉华或张志芹与该房屋存有关联的相关内容。张志芹申请海淀房屋原承租人陈宝荣之子陈某出庭作证，虽然陈某称其父陈宝荣将房屋是出卖给朱玉华，朱玉华支付现金十二三万元，但该证人证言系孤证，在缺乏其他证据与该证人证言相互印证的情况下，仅凭该份证人证言，不足以认定张志芹或朱玉华实际购买了海淀房屋并有权处分。其次，按照张志芹的主张，其于1996年达成房屋置换协议，1997年入住案涉房屋，但2019年以前，没有证据显示其曾采取过积极的方式主张相关权利，更没有提出诉讼要求将案涉房屋登记在其名下。因此，虽然张志芹与朱玉华长期无偿占有使用案涉房屋，持有案涉房屋购房、入住材料原件，但不能证明二人与谭艳秋必然存在房屋置换的事实，张志芹提交的证据尚不能证明其主张的事实已达到高度可能性的标准。综上所述，张志芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由张志芹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 妍审 判 员  宋 猛审 判 员  陈雨菡二〇二一年五月三十一日法官助理  王德林书 记 员  孙辰姝