宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2021）宁0104民初2806号   原告：宁夏世和房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区鼓楼东街新天地**楼**B、C段。   法定代表人：高怀玺，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘海霞，宁夏言宗律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李子龙，宁夏言宗律师事务所实习律师。   被告：高帆，男，1984年6月24日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区（该身份信息原告提供）。   原告宁夏世和房地产开发有限责任公司（以下简称世和房地产公司）与被告高帆房屋租赁合同纠纷一案，于2021年2月23日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世和房地产公司的委托诉讼代理人刘海霞、李子龙到庭参加诉讼，被告高帆经本院依法送达民事起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   世和房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《世和·天玺国际中心房屋租赁合同》解除，被告立即腾空涉案房屋并交还给原告；2.被告支付原告房屋租赁费74004元、违约金31429元（暂计算至2020年12月31日，如实际交付日迟于该日的，应继续计算违约金），合计105433元；3.被告按照每月3780元支付自合同解除日至被告从出租房屋内搬离之日止的占用费；4.被告承担因违约致使合同解除而承担的违约金11340元，并确认原告不予退还被告已经缴纳的保证金；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第一项诉请为：确认双方签的租赁合同解除；第三项诉讼请求为：被告按照每月3780元标准支付自2020年11月20日至2021年4月8日占用费为17388元。事实和理由：2018年8月15日，原告将受委托经营管理的世和·天玺国际中心C235号商铺出租给被告经营，双方签订《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，约定：租赁期限为3年，即自2018年10月1日至2021年9月30日；第一年度和第二年度的月固定租金为3500元，第三年度月固定租金为3780元，按季预付租金，同时约定，被告拖欠支付租金、物业管理费、水、电、燃气及相关费用的，逾期一日按逾期支付金额的1‰支付违约金，以上费用累计欠缴两次的，原告有权单方终止合同，原告单方终止合同后，被告向原告承担当年租金3个月租金的违约金，且租赁保证金不予退还，仍不足以赔偿原告全部损失的，乙方应补足赔偿差额。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告，被告开始经营。2019年2月16日至今，被告欠缴租赁费至今。原告多次通过口头、书面等方式催促被告支付租金，但被告均置之不理，故原告诉至法院，请求依法判如所请。   高帆未作答辩。   原告围绕诉讼请求依法提交了《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》一份、《商品房买卖合同》一份、《返租经营管理协议书》一份、《催款通知书》三份、《租赁合同解除通知书》一份、《中国邮政快递签收单》一份及《交房单》一份，上述证据经本院审查，符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院予以确认并在卷佐证。   根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月17日，原告与案外人施达、李莉坤签订《商品房买卖合同》，约定原告将其开发建设的世和·天玺国际中心C235号商铺出售给案外人。2018年8月6日，原告与案外人施达、李莉坤就上述商铺签订了《返租经营管理协议书》，约定施达、李莉坤将其所购上述商铺委托原告统一转租经营管理。2018年8月15日，原告与被告签订《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，约定：原告将位于银川市兴庆区凤凰北街313号世和·天玺国际中心C段二层C0235号商铺出租给被告经营茶室；租赁面积约为13.75平方米；被告有42天的免租装修期，自2018年8月20日至2018年10月1日。租赁期限为三年，即自2018年10月1日起至2021年9月30日止；第一、二年度租期内，月固定租金为3500元，第三租赁年度月固定租金为3780元；租金按季度支付，被告应当在每个交租期结束月的15日或之前向原告一次性足额支付一个租期的租金。被告向原告交纳租赁保证金3775元；若承租人违反本合同规定，则出租人有权以保证金抵付承租人应付款项，和/或作为承租人因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还承租人，无论是否给予承租人预先通知；被告如果不按约定向原告按期足额支付租金、管理费、推广费、水、电、燃气、空调及其他费用，原告有权自被告的租赁保证金中扣除相应金额作为原告应收款项，同时原告有权单方面解除本合同，租赁保证金数额不足以抵偿所欠款项的，被告应继续补缴。合同签署后，被告未能按本合同约定期限向原告足额支付各项费用的，则自被告逾期支付第5日起，原告即有权以书面通知方式解除合同。原告解除合同的，被告应当向原告支付相当于首期租金、管理费、推广费应付金额的违约金。租赁期内，被告如逾期支付任何费用的，每逾期一日，按逾期支付金额的1‰支付逾期违约金。本合同有关的文件、通知及其他通讯往来必须采用书面形式，送达至下述地址，被告的地址为：银川市兴庆区永泰城7-1-2702，电话为139XX******。合同签订后，被告支付租金至2019年2月15日，下剩租金一直未予支付，故原告于2019年1月28日、2019年5月5日、2019年7月19日分别向被告下达《租赁费交付通知书》进行催交租金。2020年11月19日，原告通过邮寄方式向被告发出一份《租赁合同解除通知书》，表明由于被告多次未按合同约定按期缴纳租金，根据双方签订的合同规定，原告方可以解除《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，在接到本通知后10日内腾退房屋，缴清所欠租赁费并承担违约责任，逾期未腾退房屋的，公司将按合同约定采取相应措施收回房屋。2020年11月20日，上述邮件被告已签收。解除通知书发出后，原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告陈述被告缴纳租赁保证金3775元，2021年4月8日，被告已将涉案房屋腾退返还原告。原告起诉后，被告支付租金25000元。   另查明，2020年1月25日，宁夏回族自治区人民政府决定从即日19时起启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。为此，自治区应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部于2020年1月27日发布《宁夏应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部公告（第2号）》，明确要求暂时取消一切大型群众活动，暂时关闭所有旅游景点及歌舞娱乐、游戏游艺、影院、网吧等场所。2020年5月6日，宁夏回族自治区人民政府决定，于当日将自治区公共卫生事件应急响应级别从2020年2月28日18时起实施的Ⅱ级从即日起17时下调为Ⅲ级。   本院认为，原、被告签订的《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行合同义务。原告主张确认解除《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，因被告自2019年2月16日未支付涉案房屋的租金，原告依据合同约定以书面形式向被告催付租金，并于2020年11月19日向被告发送《租赁合同解除通知书》，告知被告解除案涉租赁合同、交还房屋等事项，2020年11月20日，被告已签收上述邮件。根据双方合同约定：被告未能按本合同约定期限向原告足额支付各项费用的，则自被告逾期支付第5日起，原告即有权以书面通知方式解除合同。现被告逾期支付租金达两年之久，已构成违约，原告依据合同约定已向被告告知解除事宜，故本院依法确认原、被告签订的《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》于2020年11月20日解除。   合同虽已解除，但对于被告欠付的自2019年2月16日至2020年11月20日的租金，被告应依约予以支付。按照合同约定2020年9月30日前月固定租金为3500元，2019年2月16日至2020年9月30日租金为68250元（3500÷2＋3500×19）。由于在上述期间发生新型冠状病毒感染肺炎疫情，该情形属不可抗力，为此导致合同无法履行的，遭受不可抗力影响的一方有权要求部分或者全部免除责任。经查，案涉房屋被告用于经营茶室，根据宁夏回族自治区政府疫情防控工作安排，辖区内该类服务业自2020年1月25日起处于暂停状态，直至2020年5月6日起自治区公共卫生事件应急响应级别才下调为Ⅲ级。在此期间，原、被告均有义务响应政府文件要求暂停或调整营业，由此产生的房租损失应由原、被告平均予以分担，故本院综合疫情防控实际且遵循公平原则，酌情确认被告应当支付该期间租金的一半，即5950元（3500元÷30天×102天÷2）。2020年10月1日至2020年11月20日租金按月固定租金3780元计算，被告应支付租金为6300元（3780元＋3780元÷30×20），综上，被告应支付原告自2019年2月16日至2020年11月20日租金为68600元（68250元-5950元＋6300元）。合同解除后，被告于2021年4月8日才将涉案房屋腾退交还原告，对于被告在该期间占有房屋的费用，原告主张参照租金予以支付，符合双方合同约定，本院予以支持，被告应支付自2020年11月21日至2021年4月8日房屋占有使用费17388元（3780元÷30×138天）。庭审中原告陈述被告向其交付保证金3775元，根据合同约定“若承租人违反本合同规定，则出租人有权以保证金抵付承租人应付款项，和/或作为承租人因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还承租人，无论是否给予承租人预先通知”，故上述保证金可抵扣租金、占有使用费等，另原告自认其起诉后，被告向其支付租金25000元，故截止至2021年4月8日被告尚欠原告租金及占有使用费为57213元（68600元＋17388元-3775元-25000元）。对于原告既主张逾期付款违约金又主张解除合同违约金，约定过高，本院酌情按照合同约定的合同解除时三个月租金之和11340元（3780元×3）作为违约金支付原告，超出部分，不予支持。被告高帆经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，应视为其放弃了答辩和质证的诉讼权利。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：   一、确认原告宁夏世和房地产开发有限责任公司与被告高帆签订的《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》于2020年11月20日解除；   二、被告高帆于本判决生效之日起十日内向原告宁夏世和房地产开发有限责任公司支付租金及占有费57213元，违约金11340元，合计68553元；   三、驳回原告宁夏世和房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2408元，减半收取计1204元，由原告宁夏世和房地产开发有限责任公司负担421元，被告高帆负担783元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 汪 婷   二〇二一年五月十九日   书记员 刘嘉辉   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》   第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   履行告知书   依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。   如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。   1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；   2.将被执行人纳入失信人员名单；   3.对被执行人限制高消费、限制出入境。   4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。   5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。   以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。