贵州省安顺市平坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0403民初657号 原告：项某2，男，1991年3月8日生，汉族，浙江省临海市人，住浙江省临海市。 原告：沈利波，女，汉族，1989年9月8日生，汉族，浙江省临海市人，住浙江省临海市。 原告：项某1，男，2016年11月25日生，汉族，浙江省临海市人，住浙江省临海市。 法定代理人：项某2，系项某1之父；沈利波，系项某1之母。 三原告共同委托诉讼代理人：李祖林，贵阳市观山湖区金华镇法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。 被告：安顺市平坝区显发房地产开发有限责任公司，住所：贵州省安顺市平坝区农贸市场68号。 法定代表人：严红攀，职务：执行董事。 委托授权代理人：张霞，贵州可贞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托授权代理人：余丁，贵州可贞律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。 原告项某2、沈利波、项某1与被告安顺市平坝区显发房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法审判员刘炳文适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告项某2、沈利波、项某1向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决解除原、被告2019年12月30日签订的负1-350号、负1-351号《商品房买卖合同》（合同编号：ＴＢ537、ＴＢ538）；二、判决被告退还原告的房款5307956元和维修基金、公告费、水电费29920元，共计5337876元。三、判决被告以5337876元为基数按银行业间拆借资金市场报价利率赔偿原告损失。其中，以80万元为基数自2018年2月6日起计算至全部清偿之日止、以2909956元为基数自2018年4月10日起至全部清偿之曰止、以2398000为基数自2019年12月30日起至全部清偿之日止的利息。四、本案诉讼费用全部由被告承担。 事实和理由：2017年9月，被告对其尚未动迁的位于安顺市平坝区的屯堡商贸城进行预售宣传。原告拟向被告购买两个商铺，就向被告的工作人员了解相关情况，被告工作人员带原告看了楼房模型，并详细介绍了各商铺的房号、楼层、层高、面积、容积、空间、售价等具体情况。因原告系经营服装、百货、眼镜、日用品等销售，对于被告准备开发修建的屯堡商贸城2号楼负1-350、负1-351号两个商铺的位置、面积和层高、空间十分满意，特别是该两个商铺的层高均为5.6米，可以隔层使用，使用空间较大，完全能满足货物的屯放及杂物的收储。原告基于此，决定购买上述两个商铺。2017年9月13日、2018年2月6日，原告分别向被告交付了定金80万元。2018年2月6日，被告通知原告签订合同，要求原告支付50％的房款。原告当天向被告交付房款2109956元，维修基金、公告费、水电费29920元，加上之前80万元的定金，共计2909956元，被告分别出具了收款收据。同日，原被告双方签订了两份商品房买卖合同，合同第三条基本情况中载明，原告购买的为负1（层）350［号］房；房高为5.6米。第七条第1项约定，该商品房单价每平方米44151.03元，总价2689239元；负1（层）351［号］房；房高为5.6米。第七条第1项约定，该商品房单价每平方米44151.03元，总价2618717元。两份合同均约定：出卖人应当在2019年4月16日前向买受人交付商品房。但该交房期限届满未能如期交房，经原告催问，被告回答是因拆迁问题导致延误工期，不能按时交房。直到2019年12月，被告也没有交房，原告多次追问，被告答复很快就可以交房了并通知原告重新签订合同。2019年12月30日，双方重新签订了两份《商品房买卖合同》和《补充协议》，《补充协议》约定交房时间为2020年1月20日。原告又支付了负1-350号商铺的1210710元房款，负1-351号商铺的1187290元房款。至此，原告共向被告支付了房款5307956元，维修基金、公告费、水电费共29920元，共计5337876元，已经全面履行了原告的合同义务。然而，被告一再违约，还是未能如期交房。直到2020年12月，被告才通知原告领取商铺的钥匙。2020年11月10日，原告拿到钥匙后，打开卷闸后查看，明显感到层高不足，空间变小，遂用卷尺测量，结果令原告大失所望。该商铺层高只有4.57米，与合同约定的层高5.6米相差1米多。原告找被告理论，被告说往下面挖1米来补足层高，但原告不同意，要求被告退房。2020年12月10日，原告向平坝区住建局反映投诉，住建局的电脑资料显示，设计图中，这两间商铺是没有楼梯的。住建局通知被告到场询问案涉两间商铺层高不足5.6米的原因，要求其对原告进行书面说明。2021年1月7日，被告工作人员通过微信发函给原告，说将采取施工技术措施向下挖90厘米，以解决层高不足的问题，原告认为如向下挖90厘米，势必要修台阶，那么无论是采光、排水、使用空间、使用面积等将产生严重影响。原告没有同意被告的这一无理说法，要求被告解除合同，退还所有款项，并承担违约责任，赔偿损失。理由是被告提供的无论是模型还是平面图，均没有标明该商铺有台阶往下1米多。被告变更设计，未经行政主管部门审批，系违法行为。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条的审批约定，被告需要变更设计，应经行政主管部门审查批准。而且，当其变更设计影响到买受人所购商品房使用功能的，应当在经审批之日起10日，书面通知买受人。其中第1条明确约定，该商品房结构形式、户型、空间、尺寸受到影响时，出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房。综上所述，虽然被告一直强调未改变设计，但与客观实际不符，被告难以自圆其说。如果原设计案涉两间商铺本身下降街面1米多，有台阶，被告在模型中应当标注，平面图中也应有标注。这样的商铺因不利于经营，原告断然不会购买。但被告销售人员宣传时没有台阶，平面图上也没有标注有台阶。如设计有台阶，被告就存在严重的欺诈行为，合同也应解除。现在被告填高了1米多，就是擅自变更设计。反之，如果设计本身是与街面平行没有台阶，而被告所谓的从施工技术角度处理往下挖一米来满足层高，其行为也是擅自变更设计。但这样变更后，将产生严重的采光、排水、通行、使用面积和空间不足等问题。故无论如何，也不能使原告实现合同目的。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（四）项的规定，被告的违约行为致使原告的合同目的不能实现，具备了法律解除的要件，依法应当解除原被告签订的《商品房买卖合同》，此其一。其二，被告至今未取得竣工验收合格证，未达到法定交房条件，按照相关法规和合同约定，也应当解除合同，并依法赔偿原告损失。因而，为维护原告的合法权益，现起诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告安顺市平坝区显发房地产开发有限责任公司辩称，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求理由。理由：一、原告签订《商品房买卖合同》于被告处所购买的屯堡商贸城负1-350、负1-351号商铺层高符合《住宅建设设计规范》和《民用建筑设计统一标准》的要求，且整栋房屋经验收合格，并非原告说的不合格。二、导致屯堡商贸城负1-350、负1-351号商铺的层高不符合《商品房买卖合同》5.6米是因为原告现场对施工人员的填高要求及考虑到市政路面高于商铺地面填方所致，并非原告所说的改变设计，被告的施工建设均系按照设计图纸施工。假设层高不足也并不影响案涉商铺的整体使用功能，并不导致根本性违约，况且通过技术整改是完全能够符合《商品房买卖合同》约定的要求，故原告要求解除合同没有事实依据和法律依据。三、原告于2017年9月已有购买电堡商贸城负1-350号、负1-351号商铺的倾向，至2019年12月30日原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，屯堡商贸城负1-350号、负1-351号商铺此时已修建完成。且原告现场看房后签订了《补充协议》，原告对案涉商铺的层高明显知悉，现在以层高不足为由要求解除合同违背诚实信用原则。同时原告于2020年11月10日在屯堡商贸城物业中心签署交房通知书签收单时再次确认了案涉商铺的实际状况，因此其要求解除合同明显出于恶意。四、被告已完成了交房手续，且双方已履行了合同的主要义务。若因原告以层高不足而提出解除合同的诉请，不但不符合合同的契约精神，也不利于维护市场的稳定，更显失公平公正。综上，请人民法院依法支持被告的答辩请求。 本院经审理认定事实如下： 2017年9月13日原告项某2与被告签订《平坝屯堡商贸城定购协议书》一份，意欲购买被告开发的位于安顺市平坝区两个。协议书中约定了门面层高不低于4.5米的内容。 2018年2月6日，原告项某2、沈利波二人购买被告开发的位于安顺市平坝区。双方签订了《商品房买卖合同》两份，合同并未标注订立时间。负1-350号商铺建筑面积84.99平方米，套内建筑面积60.91平方米，按照套内建筑面积单价每平方米48243.79元计算，总价款2938529元；负1-351号建筑面积82.76平方米，套内建筑面积59.31平方米。按照套内建筑面积单价每平方米48245.27元计算，总价款2861427元。 2019年12月30日，三原告与被告双方就前述房屋买卖又重新签订了《商品房买卖合同》两份及《补充协议》，其中负1-350号商铺按照套内建筑面积单价每平方米44151.03元计算，总价款2689239元；负1-351号商铺按照套内建筑面积单价每平方米44153.04元计算，总价款2618717元。买方增加了第三原告项某1。重新约定交房时间为2020年1月20日。 在前述两次合同签订之后，原告方分别于2018年4月10日、2019年12月30日分四笔转账，将2019年12月30日重新签订的两份合同中约定的负1-350号商铺价款2,689,239元，负1-351号商铺价款2,618,717元支付给被告。同时支付了两间商铺的包括维修基金、公告费、水电费在内的费用共计29,920元，合计支付了5,337,876元。 前述四份《商品房买卖合同》中均在第三条中约定：该商品房的规划用途为【商业】，属框支剪力墙结构。【√层高】【净高】为5.6米。 2020年3月1日案涉合同房屋所属建筑项目“平坝屯堡商贸城2＃、3＃楼”完成施工进入竣工验收程序。2020年11月10日被告向原告送达了案涉房屋交房通知书，原告项某2在通知签收单签名签收，并收到案涉商铺钥匙。 在被告对案涉商铺所属建筑项目工程进行建设施工期间，因商铺近邻的街道路面市政施工，致使该商铺地面比街道低约一米差距。2019年冬，在原告收到交房通知之前，曾至案涉商铺查看，对尚未完工的商铺提出修改意见，并由被告与承建方联系并组织相应施工。在经过包括填高地面、移动烟管、消防管、水管等措施整改之后，案涉商铺填方后地面至楼面之间的净空经本院现场勘查为4.57米。 上述事实有原、被告的法庭陈述，原告所举证据：《商品房买卖合同》四份、《收款收据》6份、交房通知书签收单、函、照片5张；被告所举证据：营业执照、法人身份证、法定代表人任职证明、《商品房买卖合同》、交房通知书签收单、安顺市建筑工程竣工验收报告、《平坝屯堡商贸城定购协议书》、证人沈某出庭作证证言、本院现场勘查笔录等证据在卷佐证，且经庭审质证，足以认定。 本院认为，引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》生效前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案适用当时的法律和司法解释规定。 综合原、被告诉辩，本案的诉讼焦点是：1、原告以房屋层高不足诉请解除合同的理由是否成立；2、案涉房屋是否验收，能否成就原告主张解除合同的条件。 原、被告双方于2019年12月30日所签订的以两个案涉商铺为买卖内容的《商品房买卖合同》，与此前订立的定购协议及《商品房买卖合同》，其内容大体一致，略有些微调整，买方由二人变更为原告三人，合同价格亦有下降。双方最终签订的合同内容，应视为对前述协议书或合同的变更，为双方最终的合意，原告被告之间因买卖而产生的权利义务关系应当以最终签订的买卖合同为准。本院确认双方2019年12月30日签订的《商品房买卖合同》，内容真实，合法有效。双方均应全面履行。 关于合同解除问题，《中华人民共和国合同法》规定了约定解除、法定解除两种方式。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，本案双方当事人在订立合同时，并未约定“层高不足”的情形为解除合同的条件，合同履行过程中也未能协商一致解除合同。因此，“层高不足”并非本案合同约定解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定，合同履行中，只要具备上述法定情形之一，当事人一方即可单方解除合同，即法定解除。 本案查明的事实表明，案涉商铺在实际施工中，按图施工，并未改变设计。造成净空不足的原因是：市政施工导致街道路面与商铺地面的高度差距形成后，被告基于商铺使用方便，将原本层高有5.6米高的案涉商铺地面填方增高，形成净空不足5.6米的现状。此情况并非被告改变施工设计所致。庭审中，被告表示如原告坚持5.6米层高，也可以采取挖除商铺地面填方的方式用以解决。此法未必对商铺使用有利。另外，案涉商铺只是填方后的地面至楼面净空不足5.6米，而非案涉商铺建筑楼层层高不足。原告关于“层高不足”是被告修改设计、造成交付房屋的空间尺寸不符合同约定，进而要求解除合同的观点，与本案事实不符。本院不予采信，当然，案涉房屋整改后净空不足是事实，如填方使地面与街道路面平齐，亦会形成商铺净空仅有4.57米而不足5.6米的现状。如不考虑现状，非得挖除填方以达成商铺净空高度5.6米，势必影响商铺经营便利，可能导致原告利益受损。原告购买商铺的主要目的是用于经营，商铺“净空”虽不足5.6米，但是仍有4.57米，该房屋的商铺属性不会因净空不足而消失，原告购买商铺的目的仍能实现。原告援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条中关于“面积误差比绝对值超过3%”的裁判原则，类推本案中“净空不足”适用相同原则。诚然，相关案例有将“面积差”的相关规定类推适用“层高不足”时的赔偿标准。但是相关案例中的裁判观点也同时认为，“层高不足”只是一般违约，而非根本违约。本案“净空不足”的情况，成因有市政施工这一合同之外的原因，也有原告在商铺施工时提出修改的原因，“层高（净空）不足”也并非不可恢复。综上，该情形未达到根本违约而解除合同的程度。“净空不足”可能会导致原告权益受损，经本院释明，原告仍坚持解除合同的诉讼请求不变的情况下，本案不宜对此进行裁判。原告可另寻法律途径救济。因此，原告以“层高不足”要求解除案涉合同的理由，本院不予支持。 原告主张“被告至今未取得竣工验收合格证，未达到法定交房条件”，并以此作为其解除合同的理由之二。案涉房屋在双方重签合同时，已经完工。原告也已收到被告交房通知和钥匙。说明被告已经将其“交付房屋”的主要合同义务履行完毕。至于房屋是否验收，案涉合同是否完成备案，则是本案房屋买卖合同卖方的附随义务。这两个附随义务，本案双方当事人在合同中并未约定属于约定解除的条件。并且这两个附随义务的完成并不完全由被告决定，还需由其他单位或行政机关协助审批。因此，原告以此主张解除合同，本院不予支持。 综上所述，为维护正常的交易秩序。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 驳回原告项某2、沈利波、项某1的诉讼请求。 案件受理费49166元，减半收取24583元，诉讼保全费5000元，由原告项某2、沈利波、项某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费49,166元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。 审 判 员 刘炳文 二〇二一年五月七日 法官助理 孙婷婷 书 记 员 张丁勇