天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终2087号上诉人（原审原告、反诉被告）：林丽娟，女，1974年8月5日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李龙，天津多闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李晨，男，1985年12月29日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李志明，天津滨海律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：陈玉芬，女，1961年3月21日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人林丽娟因与被上诉人李晨、陈玉芬房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初33141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。林丽娟上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持林丽娟一审诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案合同生效，陈玉芬的行为构成表见代理，相应法律后果应由李晨承担。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条规定：“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权”；第14条规定：“人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断”。本案中涉及的三份租赁合同，都是陈玉芬替李晨签订的，而且已经履行了10年之久，上诉人有理由相信陈玉芬的行为是经过儿子李晨的同意后方才出租的。这种相信的理由是基于两人之间的父母子女关系，没有这种关系是不可能产生这种信任的。对行为人与本人之间的相互关系的考察也是认定表见代理的重要规则。依照上述法律规定，陈玉芬签订的第一份租赁合同中即以被代理人李晨的名义进行民事活动，当时在天津昊景房地产中介公司签订的租赁合同；第二份租赁合同尚未到期的一年前，陈玉芬又与原告签订了租赁合同，符合客观上有相对人相信无权代理人有代理权的表象特征；第三份租赁合同也是在尚未到期的一年前签订的，承租人租赁房屋10年之久考虑到继续经营需要装修，经过陈玉芬的同意后，才签订的第三份租赁合同，故林丽娟已经尽到审慎的注意义务。据此，林丽娟不存在主观过错，符合“善意且无过失”的构成要件。前两份租赁合同履行期限已经履行了10年之久，李晨仅不认可第三份租赁合同的法律效力，显然不符合常理，因此陈玉芬的行为构成表见代理的表象，属于有权代理。李晨辩称，陈玉芬的行为不构成表见代理，陈玉芬在未征得李晨的同意下与林丽娟签订合同，侵犯了李晨的合法权益。上诉人林丽娟在第三份合同签订时没有审查是否有李晨的授权属于有重大过失，不符合表见代理中善意的无过错的条件，第三份合同应该是无效的。同意一审判决，请求维持一审。陈玉芬辩称，请求维持一审判决，不同意林丽娟所说的表见代理。陈玉芬和林丽娟说过该房要出售，林丽娟也清楚这个事情，什么时候腾房也有录音。涉案房子不是陈玉芬的，是陈玉芬儿子李晨的。李晨提前七个月已经告知了林丽娟，并且也给对方发了函，陈玉芬没有权利替李晨出租。林丽娟向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告于2019年9月19日签订的《房屋租赁合同》；2．被告李晨向原告支付违约金260000元，被告陈玉芬承担连带清偿责任；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：李晨原系天津市滨海新区塘沽春风路698号房产登记权利人，其房屋登记日期为2010年12月22日。陈玉芬系李晨母亲。2010年9月13日陈玉芬（甲方）与林丽娟（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方用于商用，租期自2010年10月10日至2015年10月9日；2014年11月14日陈玉芬（出租方、甲方）与林丽娟（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，期间自2015年11月15日至2020年11月15日，年租金260000元，第三条约定“乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费”；2019年9月19日陈玉芬（出租方、甲方）与林丽娟（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租乙方居住使用，租期自2020年11月15日至2025年11月15日，年租金260000元，合同第六条“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付一年的房租作为违约金”。涉案房屋自2010年起交由林丽娟进行使用，到期后并签订上述书面合同，林丽娟交纳房租至2020年11月15日。2020年4月1日李晨向林丽娟发送《关于到期后不再续租的通知》，载明“…2015年，我曾因本人工作原因，委托我母亲陈玉芬将该房屋对外出租，并于2015年11月15日代表我与您签订一份为期5年的租赁合同，该合同将于2020年11月15日到期。目前，因我本人的经营需要，我决定在前述合同到期后不再与您续签新的租赁合同，且在前述合同到期前，除我本人外，任何人无权代表我对上述房屋作出续租、重新出租或转租的安排。鉴于前述合同距离期限届满尚有7个半月的时间，希望您早做安排，以免因合同到期后不再续期对您的经营造成影响…”。2019年12月17日李晨与李树森在中介居间下签订《房地产买卖居间合同》，将涉案房屋出售给案外人李树森，2020年5月8日涉案房屋权利人变更为张月同，由宋华枝、张月同、李树森共同共有。2020年10月19日李晨交纳涉案房屋2019-2020年采暖费及滞纳金10262.4元和369.4元。诉讼中，李晨提交2020年12月23日的企业往来收据以证明其交付张月同租房款44112元。林丽娟自述认可2010年租赁合同相对方为陈玉芬，之后第二、三份合同租赁关系相对方为李晨。另，2018年7月15日林丽娟（甲方）与潘良（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋部分出租乙方使用，租期自2018年8月15日至2023年8月14日。林丽娟称因合同提前解约，林丽娟赔偿潘良违约金133000元。林丽娟提交的工程施工合同、广告牌制作合同、报价单以证明其在2019年10月对涉案房屋进行装修亦产生费用，李晨、陈玉芬对此不予认可。一审法院认为，关于2010年陈玉芬与林丽娟签订的房屋租赁合同由于已经履行完毕，合同终止，一审法院对此效力不再予以处理认定；2014年双方签订的房屋租赁合同，李晨认可系其授权其母亲订立租赁合同，能够认定系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，应合法有效，双方应按合同约定享有权利并履行义务；2019年9月19日合同效力问题上，由于涉案房屋属于李晨，在原房屋租赁期限尚欠到期前，其母亲陈玉芬在没有取得李晨授权的情形下，擅自与林丽娟续订房屋租赁合同，林丽娟亦未提供证据证明陈玉芬此时取得李晨授权，在李晨明确表示拒绝追认的情况下，该合同不能认定系李晨的真实意思表示，该合同对李晨不发生效力，故该合同应为无效。关于本诉。林丽娟要求判令解除2019年9月19日的房屋租赁合同，由于合同已经认定无效，不涉及合同解除问题，故林丽娟该诉讼请求，无法律依据，一审法院对此不予支持；关于林丽娟要求李晨和陈玉芬连带支付其违约金260000元的问题，因上述合同已无效，其要求支付违约金，亦无请求依据，一审法院对此诉讼请求亦不予支持。林丽娟如有损失，可与李晨、陈玉芬另行协商解决。关于反诉。李晨要求确认2019年9月房屋租赁合同无效，考虑到林丽娟认可该合同系与其建立租赁合同关系，故其有权作为主体主张该权利，该主张符合法律规定，一审法院对此予以支持；关于李晨要求林丽娟支付自2020年11月15日至实际返还房屋之日止的房屋占用费，由于李晨已经不再是房屋权利人，林丽娟是否占用涉案房屋，其均无权利向林丽娟主张物权排除妨害的权利；关于原告要求林丽娟为其代缴的采暖费和滞纳金合计10631.8元，由相应票据予以支持，李晨该主张符合合同约定，一审法院对此费用予以支持。判决：一、驳回原告（反诉被告）林丽娟全部诉讼请求；二、反诉被告（原告）林丽娟于判决生效后十日内给付反诉原告（被告）采暖费和滞纳金合计10631.8元；三、驳回反诉原告（被告）李晨其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2600元，由林丽娟负担；反诉案件受理费177元，由李晨负担92元，林丽娟负担85元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于2019年9月19日签订的房屋租赁合同效力，涉案房屋的权利人系李晨，李晨之母陈玉芬在没有取得李晨授权的情形下，擅自与林丽娟续订房屋租赁合同，且李晨在房屋租赁合同履行前明确表示拒绝追认，故该合同对李晨不发生效力，一审法院认定该合同无效，并无不当，本院予以维持。虽在缺少授权的情形下履行过原房屋租赁合同，但原合同的履行实际上系得到了李晨的默认，而李晨对本次房屋租赁合同明确表示拒绝追认，故林丽娟主张构成表见代理的依据不足，本院不予支持。由于2019年9月19日的房屋租赁合同已经认定无效，不涉及合同解除问题，故林丽娟要求判令该合同，无法律依据，一审对此不予支持，并无不当，本院予以维持。关于林丽娟主张李晨和陈玉芬连带支付其违约金260000元的问题，因房屋租赁合同无效，违约金条款亦无效，一审法院对该主张不予支持，并无不当，本院予以维持。林丽娟如有损失，可与李晨、陈玉芬另行解决。综上所述，林丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人林丽娟负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年五月二十八日法官助理王洪飞书记员吴宝玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……