河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终2195号 上诉人（原审被告）杜宇敏，女，1972年4月6日出生，汉族，住河北省衡水市故城县。 被上诉人（原审原告）袁铭，女，1973年12月24日出生，汉族，住河北省邯郸市。 原审被告：邯郸市新利通房地产开发有限公司，住所地：邯郸市邯山区陵园路**。 法定代表人：刘海涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨**，河北浩博律师事务所律师。 上诉人杜宇敏因与被上诉人袁铭、原审被告邯郸市新利通房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案。现已审理终结。 杜宇敏上诉请求：1、依法撤销邯山区人民法院（2020）冀0402民初231号民事判决书第一、二判项内容，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费等费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人袁铭无合法有效的房屋买卖合同，未办理物权登记，取得房屋所有权证据不足，依法应驳回其诉讼请求。1、被上诉人袁铭所持有的《康桥国际合同签署确认单》并非正式的买卖合同，且盖章为项目部章，不具备法律效力。2、出示购房款票据并非其本人缴纳，且未支付全款，邯郸市新利通房地产开发有限公司对其交款情况当庭也未予以认可。所以，其证据的真实性、合法性无法得以证实，无法证明其对争议房屋拥有所有权，应依法驳回其诉讼请求。二、上诉人通过公开竞拍、交纳全款合法取得房屋所有权，拍卖程序合法。房屋所有权自拍卖成交裁定送达时发生转移，应依法认定上诉人为争议房屋的所有权人。综上，上诉人为善意第三人，通过合法途径，以合理价格依法取得房屋所有权，被上诉人取得房屋所有权的证据不足且真实性有异议，望二审法院查明本案事实，依法改判或发回重审。 袁铭未提交书面答辩状，二审中称其答辩意见与一审意见相同。 袁铭向一审法院起诉请求：1.判决确认位于邯郸市邯山区（康桥国际写字楼）Ａ区15层Ａ04号房产属于原告所有；2.判决停止执行位于邯郸市邯山区（康桥国际写字楼）Ａ区15层Ａ04号房产；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：康桥大厦（康桥国际写字楼）系新利通公司开发的房地产项目。2011年2月27日，袁铭签署了【康桥国际】《合同签署确认单》，确认单内容：康桥国际写字楼幢Ａ区15层Ａ04号房，建筑面积63.4平方米，套内建筑面积45.65平方米，公摊面积17.75平方米，房屋单价5427元／平方米，房屋总价344072元，付款方式按揭。按揭贷款：签署本合同的同时支付174072元，剩余17万元，通过银行按揭支付。中央空调初装费19020元，其它房屋维修基金6881元，本人已认可将要购买的上述《康桥国际》项目的基本情况及价款并已完全知晓，充分理解将要签署的《商品房买卖合同》的具体条款及交付标准，并认可此《商品房买卖合同》的内容及交付标准，同意网上打印合同即时备案并在《商品房买卖合同》上签字确认，买受人袁铭签字，置业顾问乔上珈签字，内勤已核对，经理确认靳燕签字。袁铭依据【康桥国际】《合同签署确认单》约定，在2011年2月26日向新利通公司缴纳了房屋首付款174072元、中央空调初装费19020元、房屋维修基金6881元，共计199973元。新利通公司将康桥国际写字楼Ａ区15层Ａ04号房屋交付给了袁铭，之后袁铭进行装修、并实际占有使用上述房屋至今，期间交纳了物业、水电等费用。因新利通公司的原因，康桥大厦的房产尚不具备办理产权登记条件，剩余17万元未能通过银行按揭支付。2013年4月2日，新利通公司取得（2013）邯房预售字第00507号商品房预售许可证，邯郸市住房保障和房产管理局批准康桥大厦（康桥国际写字楼）公开预售。因杜宇敏与山东格瑞德集团有限公司、新利通公司之间发生建设工程施工合同纠纷，杜宇敏于2015年2月27日诉至山东省德州市德城区人民法院，根据杜宇敏的申请，德城区人民法院于2015年3月25日查封了新利通公司名下位于邯山区（康桥国际写字楼）Ａ区15层Ａ02、Ａ03、Ａ04、Ａ05、Ａ06号房产，后一并移送本院。本院经审理，于2016年3月4日作出（2015）邯山民初字第01632号民事判决书，判决：一、被告山东格瑞德集团有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告杜宇敏工程款1653787元并支付利息；二、被告新利通公司对本判决第一项在1532040元范围内承担责任；三、被告新利通公司自本判决生效之日起十日内返还原告杜宇敏保证金100000元。该判决生效后，因新利通公司未履行判决书确定的义务，依杜宇敏申请，本院以（2017）冀0402执36号立案执行。在执行过程中，本院于2017年3月9日以公告形式向新利通公司送达了执行通知书、报告财产令、评估通知书、评估报告、拍卖裁定等法律文书。2018年9月10日、2018年9月11日，本院通过京东及淘宝拍卖平台将上述房产进行司法网络拍卖，买受人杜宇敏购买了其中的Ａ02、Ａ03、Ａ04房产，并已支付全部款项。之后本院向杜宇敏送达了（2017）冀0402执36号之六执行裁定书，裁定邯山区（康桥国际写字楼）Ａ区15层Ａ04房产的所有权归买受人杜宇敏所有，该房产的所有权自裁定送达杜宇敏时起转移，并向杜宇敏出具了网络司法拍卖成交确认书。案外人袁铭在获悉上述房产的执行情况后，向本院提出书面执行异议，本院经审查，于2019年2月21日做出（2019）冀0402执异14号裁定，裁定驳回袁铭的异议请求。袁铭不服该裁定，诉至本院。另查明，案涉房屋现在不具备办理房产证的条件，还在新利通公司名下，杜宇敏是执行案件的申请人，涉案房产的所有权未转移，执行程序并未终结。 一审法院认为，本案争议的焦点为袁铭对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。根据查明的案件事实，首先，袁铭与新利通公司于2011年2月27日签订了【康桥国际】《合同签署确认单》，该确认单具备了房地产买卖合同应具备的主要内容，袁铭按照《合同签署确认单》约定，向新利通公司支付了购房款、维修基金、中央空调初装费，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该《合同签署确认单》的性质为商品房买卖合同；《合同签署确认单》系双方当事人的真实意思表示，并且新利通公司已于2013年取得了案涉房产项目的公开预售许可证，该《合同签署确认单》应认定为合法有效。德州市德城区人民法院于2015年3月25日查封案涉房产，袁铭确认单的签订时间在前。袁铭按约定向新利通公司缴纳了部分购房款付款、维修基金、中央空调初装费后，在2011年2月7日签订了《合同签署确认单》，新利通公司将涉案房产交付袁铭，袁铭占有、使用至今，袁铭合法占有涉案房产在法院查封之前。再次，虽然袁铭未缴纳剩余房款，尚未办理案涉房产的过户登记，其原因在于新利通公司，并非出于袁铭的原因。因此，袁铭请求停止执行涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法应予支持。案涉房产被查封、拍卖的根本原因系执行案件的被执行人新利通公司未履行生效法律文书所确定的义务所导致，进而引发本案诉讼，杜宇敏作为申请执行人并无过错，故案件受理费应由新利通公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，遂判决：一、不得执行康侨大厦（康桥国际写字楼）A区15层A04房产；二、驳回袁铭其他诉讼请求。案件受理费6461元，由邯郸市新利通房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。依据原审卷宗材料、当事人陈述，二审认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为袁铭和邯郸市新利通房地产有限公司是否存在真实有效的商品房买卖合同。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，2011年2月27日袁铭签署了《合同签署确认单》，《合同签署确认单》明确写明“充分理解将要签署的《商品房买卖合同》的内容及交付标准”，本院认为《合同签署确认单》属于商品房认购书。《合同签署确认单》对案涉房屋的具体位置、面积、房价、付款方式进行了明确的约定，但是并未对房屋交付条件、日期以及产权登记的有关事宜等主要内容进行约定，此后双方并未签署其他文件，不符合《商品房买卖合同解释》第五条规定的商品房认购书认定为商品房买卖合同的情形。袁铭主张其已通过缴纳物业费、装修押金等办理过户和钥匙交接手续而实际占有了房屋，但是这一事实成立与否对合同的效力并不产生影响。即使袁铭实际占有了房屋，但由于其与邯郸市新利通房地产有限公司并未签订合法有效的商品房买卖合同，其亦不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6460元，由杜宇敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王一民 审 判 员 王双振 审 判 员 张志华 二〇二一年五月十四日 法官助理 丁 搽 书 记 员 王宇鑫