辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8070号上诉人（原审被告）：沈阳中铁阅湖置业有限公司，住所地沈阳市于洪区松山西路****。法定代表人：于亚洲，该公司经理。委托诉讼代理人：邓肯，男，1990年5月9日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市铁**。被上诉人（原审原告）：王淇，男，1982年12月7日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人沈阳中铁阅湖置业有限公司因与被上诉人王淇商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2021）辽0114民初530号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳中铁阅湖置业有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、上诉人取得新证据被上诉人单方面出具的《延期申请承诺书》。2020年8月23日，被上诉人单方面出具《延期申请承诺书》，因被上诉人客户理财产品未到期，申请延期付款，延期至2020年11月30日，在此延期期间，房源不退不换不更名，承诺如未按约定时间补款及签约，则定金罚没，房源另售。第一，该《延期申请承诺书》为单方面申请，上诉人未予同意，被上诉人应继续按《沈阳诺德阅香湖项目商品房认购书》履行义务，即，应于2020年8月30日前缴齐购房首付款并签订《商品房买卖合同》。第二，即使按照《延期申请承诺书》执行，被上诉人已承诺如未按约定时间补款及签约，则定金罚没，房源另售。二、认定适用情势变更原则及本案不属于违约有误。第一，根据《沈阳诺德阅香湖项目商品房认购书》约定，被上诉人应于2020年8月30日前缴齐购房首付款，如未在前述约定时间内缴齐购房首付款，被上诉人有权定金罚没，房源另售。被上诉人未在2020年8月30日前缴齐购房首付款，应即刻承担“定金罚没，房源另售”的责任，被上诉人违约在先，本案纠纷系因被上诉人违约导致。第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因被上诉人的违约行为，导致其未能在2020年9月6日沈阳市出台“沈房发14号文件”前购买房屋，应按《沈阳诺德阅香湖项目商品房认购书》承担定金罚则后果。本案不属于“因不可归责于当事人双方的事由”或“情势变更”。第三，如出卖人通过认购方式收取定金，买受人未按约定履行义务，亦拒绝承担违约责任。其后遇到政策变动，导致认购书及定金罚则无效，可能会对地产行业开发商已签订的认购书及定金罚则，产生一定冲击。王淇辩称，请求维持原判。王淇向一审法院起诉请求：1.原告与被告签署《沈阳诺德阅香湖项目商品房认购书》，被告存在消费欺诈行为，解除该认购书；2.被告返还首期房款10万元，定金3倍赔偿9万元，合计19万元；3.被告承担诉讼费用。一审法院认定事实，2020年8月23日，原告（乙方，认购方）与被告（甲方）签署《认购书》，约定：认购物业为11#4-12-2房屋，建筑面积127.83㎡，总价款2641414元；付款方式为商业按揭付款，乙方签订本认购书后，于7日内到甲方指定地点付清首期房款，逾期未办理视为乙方违约，本认购书自动终止，甲方有权将该物业另行出售，并无须退还乙方定金；乙方同意签订本协议时交付定金3万元，作为甲乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金正式转为购房款；甲方以电话的形式通知乙方签订商品房买卖合同之日起，乙方须在7日内持本协议、交款凭证、身份证，到甲方指定地点签订商品房买卖合同，所交定金将自动转入总房款中等等。认购书签订后，原告于当日支付定金3万元。2020年8月26日原告支付被告购房款10万元。另查明，2020年9月6日，沈阳出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》沈房发【2020】14号文件，其第八条规定：第二套商品住房首付比例提高到50%；首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。自2020年9月7日开始，原告与被告就首付款及退还定金之事多次协商未果。2020年10月29日，被告向原告邮寄《关于房屋另售定金罚没的通知》，通知内容为：按照阁下与我公司签订的认购书之约定，阁下应于2020年8月23日前签署商品房买卖合同，我公司已多次催告，但阁下至今尚未办理签约手续，阁下的行为已构成违约并导致认购书自动终止；按照认购书的约定，我公司收取的定金不予退还，房屋另行出售。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案原告与被告自愿签订《认购书》，该认购书系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，合同有效，双方应按照约定履行相应的义务。认购书约定：“付款方式为商业按揭付款，乙方签订本认购书后，于7日内到甲方指定地点付清首期房款，逾期未办理视为乙方违约，本认购书自动终止，甲方有权将该物业另行出售，并无须退还乙方定金”。“甲方以电话的形式通知乙方签订商品房买卖合同之日起，乙方须在7日内持本协议、交款凭证、身份证，到甲方指定地点签订商品房买卖合同……。”被告主张其电话通知原告交付购房首付款并签订商品房买卖合同，对此原告否认，且被告亦未提供相应的证据予以证明，故被告的该主张，一审法院依法不予支持。原告未提供证据证明被告存在欺诈行为，故原告要求被告三倍赔偿的诉讼请求，一审法院依法不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”国家房地产政策的重大调整，对购房者和开发商来说都是无法预料的。因国家政策调整而引起无法支付首付款的情况不属于违约，可依据情势变更原则处理。本案中，原告与被告签订认购书后，沈阳出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，将第二套商品住房首付比例提高到50%。原告购买案涉房屋为第二套商品住房，现因国家政策调整而引起无法支付首付款的情况不属于违约，可依据情势变更原则处理。因此被告提出原告违约不退还定金的主张，依法不予支持。现原告要求解除认购书，由被告退还购房款及定金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。一审法院判决：一、解除原告王淇与被告沈阳中铁阅湖置业有限公司签订的《沈阳诺德阅香湖项目商品房认购书》；二、被告沈阳中铁阅湖置业有限公司于判决发生法律效力之日起15日内返还给原告王淇首付购房款10万元及定金3万元；三、驳回原告王淇的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2050元，由被告承担。二审中，上诉人提交了延期申请承诺书，证明延期申请为被上诉人单方面承诺，我公司从未书面同意，被上诉人如按延期申请承诺书履行，被上诉人已经承诺未按期付款则定金罚没。被上诉人质证意见：真实性有异议，是不是我签字和手印我记不清了，对于上诉人的证据，承诺书与认购书同一天签订，是签订认购书的前提，一审已经诉状中提及，并为一审判决之一，被上诉人考虑自身经济状况与上诉人协商好于2020年11月30日前补齐371414元，并不是延期申请。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的认购书系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。在双方签订商品房买卖合同之前，沈阳市房产政策发生变化，对第二套商品住房首付比例提高到50%，被上诉人无力按照新政策支付新比例的首付款。上诉人未能提交证据证明其要求被上诉人补交剩余首付款及签订商品房买卖合同，结合上诉人提交的与认购书同日形成的延期申请承诺书，可以认定上诉人明知被上诉人的付款计划，并未表示反对，故案涉房屋未能最终交易成功，不应归责于双方。一审对被上诉人要求解除认购书并要求上诉人返还首付款及定金的诉讼请求予以支持并无不当。综上，上诉人沈阳中铁阅湖置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人沈阳中铁阅湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月二十七日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。