吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2021）吉03民终180号上诉人（原审原告、申请执行人）：方颖利，男，1963年3月19日生，汉族，住吉林省四平市铁**。委托诉讼代理人：方向卓，吉林龙乾律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：林洪生，男，1959年9月15日生，汉族，住吉林省四平市铁**。委托诉讼代理人：林源，男，1982年2月23日生，汉族，住吉林省四平市铁**，系林洪生之子。委托诉讼代理人：许景惠，吉林律舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：霍凤清，男，1969年3月31日生，汉族，住吉林省四平市铁**。上诉人方颖利因与被上诉人林洪生、霍凤清申请执行人执行异议之诉一案，不服四平市铁东区人民法院（2020）吉0303民初2385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。方颖利上诉请求：1.撤销原审判决，准许执行登记在霍凤清名下坐落于四平市铁东区解放街解放委幸福家园小区6号楼-1层140室，建筑面积31.76平方米的车库。2.一、二审诉讼费由林洪生、霍凤清承担。事实和理由：一、林洪生与霍凤清之间不存在买卖关系，实质是一种对借款的让与担保关系，林洪生无权依据此主张与霍凤清之间存在买卖关系。二、林洪生无证据证明其已经缴纳全部购车库款。在原审庭审过程中，方颖利无论在起诉状中，还是庭审事实调查中，亦或是辩论中一直在强调原审法院应当对购车库款支付情况进行审查，而原审判决却在没有任何其他辅证且在其他案件中被上诉人林洪生的证人“车长洪”证实林洪生与霍凤清之间系借款关系的情况下，认定林洪生以现金方式交纳了56万元，原审判决仅以林洪生的口头说辞认定交付56万元现金，没有依据。三、林洪生对案涉车库仅是“使用”，并不“占有”。现案涉车库相关票据均是以林源的名义开具的，显然林洪生并未以车库所有权人的身份占有车库，至多仅是对案涉车库使用而已。四、林洪生未能办理过户登记是由于其自身原因造成的。林洪生与霍凤清签订《房屋买卖合同》时，合同中已经明确列明案涉车库存在抵押登记，林洪生与霍凤清在未征得银行同意的情况下，无权处分案涉车库，林洪生对他人权利障碍予以忽略，未履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人的抵押权而无法登记，林洪生未能取得案涉车库所有权登记，是由于其自身原因导致的。林洪生取得吉林省四平市英城公证处出具的（2014）吉四证民字第6132号《公证书》的时间是2014年12月19日，距离方颖利查封案涉车库的时间近四年，但林洪生却在长达近四年的时间里未办理车库所有权登记，消极不行使登记的权利，林洪生未能取得案涉车库所有权登记，是由于其自身原因导致的。五、原审合议庭对霍凤清所做的笔录不能作为定案依据。本案属于重审案件，相关人员已经对案件的争议焦点有所了解，在此种情况下所形成的言辞性证据已经不再具有公正性，不能作为定案依据。林洪生辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。方颖利向一审法院起诉请求：准许执行登记在霍凤清名下坐落于四平市铁东区解放街解放委幸福家园小区6号楼-1层140室，建筑面积31.76平方米的车库。一审法院认定事实：2018年8月3日，方颖利诉霍凤清、霍兴原民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年12月28日作出（2018）吉0303民初2070号民事判决书，判决霍凤清、霍兴原于该判决发生法律效力后3日内一次性偿还方颖利借款10万元及利息（利息从2017年7月3日起按月利2分计算至付清时止）。该案生效后进入执行程序，一审法院于2019年8月1日作出（2019）吉0303执366-1号执行裁定书裁定查封霍凤清所有的位于四平市铁东区解放街解放委幸福家园小区6号楼-1层-140室（所有权证号为四平市房权证字第XXXX号，建筑面积31.76平方米）车库。在执行过程中，林洪生对执行标的提出执行异议，一审法院于2019年8月30日作出（2019）吉0303执异47号执行裁定书，中止对霍凤清名下坐落于四平市铁东区解放街解放委幸福家园小区6号楼-1层140室车库的执行。另查明，霍凤清与吴宪红系夫妻关系。林洪生与林源系父子关系。2014年10月15日，霍凤清、吴宪红（甲方）与林洪生（乙方）签订《房屋买卖合同》，载明“经双方协商，甲方将面积为90.92㎡楼房住宅，面积为31.76㎡车库出售给乙方，楼房和车库总价为人民币五十六万元整（560，000.00元），乙方一次性现金付清”。同时，该《房屋买卖合同》第四条载明“因甲方用此房屋房产证抵押，暂时不能办理房屋过户手续，甲方承诺在____前将此房屋房产证交给乙方，并协助乙方办理房屋过户手续，过户费用由乙方负责。”签订《房屋买卖合同》当日，林洪生交付给霍凤清、吴宪红购房款现金56万元。霍凤清、吴宪红于2014年12月19日出具《委托书》，委托林洪生办理涉诉车库及另案房屋的过户更名手续（中华人民共和国房屋所有权证号：四平市房权证四字第XXXX、2XXXX号及241649号），委托期限为2014年12月19日至上述事项办完为止。吉林省四平市英城公证处于2014年12月22日出具（2014）吉四证民字第6132号《公证书》，公证事项为上述委托。林洪生在2014年10月购买该车库后，便与其子林源占有、使用涉诉车库至今，并实际缴纳了该车库的物业费、电费。再查明，2014年12月22日，霍凤清将该涉案车库为借款人林泉担保办理了抵押登记（抵押权人为中国银行股份有限公司四平分行），债务履行期限为2014年12月22日起至2019年12月22日止。2019年7月12日，抵押权人中国银行股份有限公司四平分行出具授权委托书，委托林泉在四平市不动产登记中心办理案涉车库的注销抵押登记。2019年7月29日，林洪生儿子林源办理了涉诉车库的税收完税证明。2019年8月1日，一审法院查封了涉诉车库。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，霍凤清、吴宪红与林洪生于2014年10月15日签订《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》有双方签字按印予以确认，该合同内容系双方当事人自愿签订，且未有证据证明该合同存在无效情形，故应认定霍凤清、吴宪红与林洪生于2014年10月15日签订《房屋买卖合同》合法有效。该《房屋买卖合同》出售价格处明确载明“楼房和车库总价为人民币五十六万元整（560,000.00元），林洪生（乙方）一次性现金付清”，且霍凤清本人承认收到林洪生给付的购房款（含另案90.92㎡住宅款项）现金56万元，林洪生亦提供部分流水信息予以佐证，在未有其他证据证明霍凤清与林洪生之间存在借贷关系的情况下，方颖利主张该《房屋买卖合同》是对借款的一种让与担保，一审法院对该项主张不予支持。林源系林洪生之子，不能因为部分费用缴纳票据显示的是林源的名字，而否认林洪生合法占有涉诉车库（坐落于四平市铁**解放街解放委幸福家园小区**楼****车库），故应认定林洪生在方颖利申请查封涉诉车库之前就已合法占有涉诉车库。在林洪生依约支付了全部购车库款并实际合法占有所购车库的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该车库享有的物权期待权。后该诉争车库被中国银行股份有限公司四平分行设定抵押权登记。但在该抵押登记注销后，林洪生之子林源向四平市不动产登记中心申请办理涉诉车库更名过户手续，并办理了涉诉车库的税收完税证明，故在一审法院查封之前，林洪生已向房屋登记机构提出了办理过户登记请求的积极行为，故未办理过户登记的原因系因一审法院查封，而非其自身原因。故林洪生对案涉车库的物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，享有足以排除执行的物权期待权。综上，对方颖利主张准许执行登记在霍凤清名下坐落于四平市铁东区解放街解放委幸福家园小区6号楼-1层-140室车库的诉请，一审法院不予支持。判决：驳回方颖利要求继续执行登记在霍凤清名下坐落于四平市铁东区解放街解放委幸福家园小区6号楼-1层-140室车库的诉讼请求。本院二审期间，方颖利提交（2019）吉0303民初1525号民事判决书一份。证明：该判决已经认定林洪生没有全额缴纳购房款，并以此为依据可以对案涉房屋予以执行。林洪生质证称，该份判决并未生效，不能作为证据使用。霍凤清未发表质证意见。林洪生提交四平市铁东区人民法院（2018）吉0303执异57号执行裁定书一份。证明：案涉房屋及车库均应该归属林洪生。方颖利质证称，该份裁定书不能作为林洪生享有案涉财产的依据。霍凤清未发表质证意见。因双方提交的法律文书均不具有认定案涉车库所有权的法律效力，本院不予采纳。本院二审查明事实与一审认定事实基本一致。另查明，案涉车库于2014年12月8日登记在霍凤清名下。以案涉车库办理银行抵押贷款的借款人林泉系林洪生侄子。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，买受人只有在同时满足上述四项条件时才能排除人民法院的强制执行。本案中，林洪生于2014年10月15日与霍凤清、吴宪红签订了房屋买卖合同，购买案涉车库，而在2014年12月8日办理产权登记时，案涉车库却登记在霍凤清名下。在案涉车库具备产权登记条件的情况下，林洪生未及时办理产权过户手续，而其侄子林泉在办理银行贷款时又将案涉车库进行抵押，并办理了抵押登记，导致案涉车库在人民法院查封前未能办理产权过户手续，据此，林洪生对于案涉车库未能办理过户登记自身存在过错。林洪生虽在人民法院查封前办理了案涉车库的税收完税证明，但并不能产生物权变动的法律后果，故林洪生就案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除人民法院的强制执行。综上所述，方颖利的上诉请求成立，予以支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四平市铁东区人民法院（2020）吉0303民初2385号民事判决；二、准许执行登记在霍凤清名下的坐落于四平市铁东区解放街解放委幸福家园小区6号楼-1层-140室，建筑面积31.76平方米车库。一审案件受理费100元，由林洪生负担。二审案件受理费1388元，由林洪生负担。本判决为终审判决。审判长 贺庆华审判员 刘晓东审判员 杨 迪二〇二一年五月二十七日法官助理 李明霞书记员 兴琪典