贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终876号 上诉人（原审原告）：郭长江，男，1987年10月15日生，汉族，住贵阳市南明区。 上诉人（原审原告）：杨霜，女，1986年10月18日生，布依族，住惠水县。 二上诉人诉讼委托代理人：张江雨,贵州贵龙律师事务所律师。 二上诉人诉讼委托代理人：梁军,贵州贵龙律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：惠水县盛世风华房地产开发有限公司，住所地贵州省惠水县和平镇环城西路，统一社会信用代码915227310976143588。 法定代表人：李英，该公司董事长。 上诉人郭长江、杨霜因与上诉人惠水县盛世风华房地产开发有限公司（以下简称盛世风华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省惠水县人民法院（2020）黔2731民初2872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭长江、杨霜上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、法院认定合同合法有效，却不按照合同约定的违约责任条款进行裁判，不符合正常逻辑。在一审庭审中，法院查明：上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律或行政法规的强制性规定，合同成立并生效。既然法院认定《商品房买卖合同》合法有效，即该合同的所有条款均合法且生效，双方理应受到合同条款的约束。那么《商品房买卖合同》中关于违约责任的条款就更应得到遵守和执行，应当作为本案裁判违约责任依据。2、本案上诉人主张的租金损失合法有据，租金损失与被上诉人的违约行为有直接因果关系。2015年11月27日，上诉人与被上诉人签订《商业物业租赁事物委托代理合同》，合同约定：管理期限为10年，从2015年11月27日至2025年11月26日，最迟于2018年11月26日开始计算租金。前三年租金为278，802元，第4-6年的租金为278，802元，平均每年租金为92，934元。同时，因为贷款的原因，于2017年7月31日，被上诉人向上诉人出具情况说明：“惠水县盛世风华房地产开发有限公司于2017年7月31日将2015年11月27日购买的1-10（郭长江）商铺购房合同收回，重新修改合同编号用于办理银行按揭，其它合同内容不变，租赁合同不做更改，租赁方式以原租赁合同为准”。同日，上诉人与被上诉人就上述被告出具的情况说明重新签订一份商品房买卖合同，截止一审法庭辩论终结时，贷款尚未办理下来。由于被上诉人未按合同约定的期限交房，导致上诉人不能将所购买的商铺交由贵州汇龙商业管理有限公司管理使用，进而未能收到租金，由此给上诉人造成了损失。可见，该租金损失与被上诉人的违约行为具有直接的因果关系，可以完全归责于被上诉人延期交房。因此，上诉人主张的租金损失合法有据。3、一审判决计算违约金依据错误。上诉人主张按《商业物业租赁事物委托代理合同》的约定计算逾期交房违约金的诉讼请求符合法律规定，应当得到支持。首先，根据约定，被告应当于2016年12月31日交付房屋，故违约金的起算时间应当从2017年1月1日开始计算每年为92，934元，截止2019年7月1日，两年共计为185，868元。2019年7月1日后的违约金，按每年92，934元计算至被告实际交房之日止。但是法院却认定，上诉人的租金损失应按其付款占房款比例：442878÷882878=-0.5016（即50.16%）计算，按照如此过于数值化的计算标准，若上诉人仅支付到了50.16%的购房款，那么，上诉人通过租赁获得的收益一定仅仅是正常全款购房获得收益的50.16%吗?这很明显不符合常理。其次，本案中违约金应当从交房日2016年12月31日起算，即使按银行同期存款利率计算，违约金也远远高于一审法院认定的金额。一审判决按照远低于银行同期存款利率、绝对数值化的标准来计算违约金，显然不符合《民法典》中的损失填平原则。 盛世风华公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法对该判决书第二项判决改判；2、被上诉人承担相应诉讼费。事实与理由：一审判决关于本案当事人履行《商品房买卖合同》产生违约责任的事实认定错误，适用法律错误。具体表现在：1、双方当事人自愿签定《商品房买卖合同》，对违约责任有明确约定，应按约定承担违约责任。本案的争议焦点是迟延交付而产生的违约责任及违约金的计箅依据。在双方签定的《商品房买卖合同》第十三条第1款第（2）项约定：“逾期超过15日后......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”双方当事人对违约金的计算方式与支付时间皆作出明确约定，根据民事契约活动意思自治原则，当事人之间的约定符合法律规定，任何组织及个人不得干预，当事人应严格按照合同约定履行，一审法院的审理过度适用自由裁量权。2、一审法院以被上诉人与贵州汇鹏商业管理有限公司签定的物业委托合同所约定的租金作为本案违约金的计算标准没有法律依据。（1）根据合同相对性原则，被上诉人与第三方的合同对上诉人没有法律规定的权利和义务上的约束力。（2）被上诉人与第三方所约定的租金不能成为迟延履行上诉人与被上诉人《商品房买卖合同》的违约损失，一审法院审理以被上诉人与第三方的约定利益作为本案违约金计算依据，没有法律规定的事实依据和法律依据，增加了上诉人的民事责任。此外，当事人双方在签订《商品房买卖合同》时，对可得利益有期待的同时应对交易风险有相应认识，既对违约责任有明确约定，就应当按约定享有权利和承担义务。 郭长江、杨霜对盛世风华公司的上诉请求二审未作书面答辩。 盛世风华公司对郭长江、杨霜的上诉请求二审未作书面答辩。 郭长江、杨霜向一审法院起诉请求：1、判令盛世风华公司继续履行双方于2015年11月27日签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务，将位于惠水县建筑面积44.68平方米的商业用房交付郭长江、杨霜使用；2、判令盛世风华公司赔偿逾期交房损失371736元（暂从2015年11月27日开始计算4年的租金损失，即91934元／年×4年），后期的计算至交房之日止；3、本案诉讼费由盛世风华公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月27日，郭长江、杨霜、盛世风华公司签订合同编号为2016000197号的商品房买卖合同约定，盛世风华公司将其开发建设的位于惠水县出售给郭长江、杨霜，面积44.68平方米，房屋价款882878元，签订合同之日需向盛世风华公司交付首付款442878元，余款440000元以银行按揭贷款的方式支付。并约定盛世风华公司应于2016年12月31日交付房屋，逾期交房，卖受人即郭长江、杨霜选择履行合同的，从交房期限届满次日起，每日按已付款的万分之一支付违约金至实际交付止，并在商铺实际交付之日起15日内向买受人支付。合同签订当天即2015年11月27日，郭长江、杨霜向盛世风华公司支付购房首付款442878元及维修基金、契税等31659元，盛世风华公司向郭长江、杨霜出具了两张收据，两张收据上除加盖有盛世风华公司公章、财务专用章外，仅有汇龙商业公司法定代表人曾令鹏在收据上对郭长江、杨霜的交款行为进行签字确认。签订合同和交付首付款的当天，郭长江、杨霜将所购商铺委托给贵州汇龙商业管理有限公司租赁管理，并签订商业物业租赁事物委托代理合同，该租赁合同约定，租赁商铺面积44.68平方米，房屋总价款1161680元（将前三年租金278802元＋购房款882878元所得），每年按郭长江、杨霜总房价款的8%计付租金，管理期限为10年，从2015年11月27日至2025年11月26日，商铺所在“钻石城”未开业的，租金最迟于2018年11月26日开始计算。前三年租金以房屋总价款1161680元的8%计算为278802元，第4-6年的租金为278802元，平均每年租金为92934元。因所建房屋未按时竣工及办理按揭贷款未果的原因，2017年7月31日，盛世风华公司向郭长江、杨霜出具情况说明，情况说明载明：“惠水县盛世风华房地产开发有限公司于2017年7月31日将2015年11月27日购买的1-10（郭长江）商铺购房合同收回，重新修改合同编号用于办理银行按揭，其他合同内容不变，租赁合同不做更改，租赁方式以原租赁合同为准”。2017年7月31日，郭长江、杨霜、盛世风华公司就上述盛世风华公司出具的情况说明重新签订一份合同编号为2017002269号的商品房买卖合同，重新签订的商品房买卖合同仅合同编号和签约日期发生变化，其余合同内容如房屋价款、付款方式、交房时间、违约责任等均与原合同相同。合同签订后，郭长江、杨霜重新向盛世风华公司提交了银行所需按揭贷款材料，截止一审法庭辩论终结时，银行按揭贷款未办理成功。盛世风华公司开发建设的案涉商铺亦未经相关职能部门进行竣工验收，亦未向郭长江、杨霜交付房屋。案涉商铺所在位置“钻石城”区域至庭审结束未开始营业。郭长江、杨霜多次与惠盛世风华公司协商要求盛世风华公司交房未果后，以盛世风华公司未按约定期限交房，给郭长江、杨霜造成损失为由向一审法院提起诉讼，请求判如所请。另查明，郭长江、杨霜与贵州汇龙商业管理有限公司签订的租赁合同中约定的房屋价款1161680元，系以1161680元为基数按每年8%的租金标准计算租金后将前三年租金278802元加上购房款882878元所得。双方实际购房款为882878元，庭审中，郭长江、杨霜亦认可这一事实，并当庭表示愿意以房屋价款882878元为基数，按每年8%的约定标准计算租金来计算违约损失。同时提出因商品房买卖合同约定的违约金过低，不能弥补郭长江、杨霜损失，签订租赁合同是盛世风华公司的销售商铺的营销手段，盛世风华公司是知晓同意的，要求参照租赁合同租金的约定方式计算郭长江、杨霜违约损失。 一审法院认为，本案争议焦点：一、案涉商铺能否交付。二、郭长江、杨霜主张的违约损失按何标准计算支付。一、关于案涉商铺能否交付的问题，经一审法院庭审查明，案涉商铺至今未经相关职能部门竣工验收，达不到交房条件，郭长江、杨霜的交房请求在现有条件下不能成就，故对其该项请求，不予支持。二、关于郭长江、杨霜主张的违约金按何标准计算的问题。首先，经一审庭审查明，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合同成立并生效。双方理应按合同约定履行好各自的义务，郭长江、杨霜按约定交付首付款和提供银行按揭贷款所需相关材料后，惠水县盛世风华房地产开发有限公司理应按约定为郭长江、杨霜办理好相关按揭贷款手续和交房，但因盛世风华公司房屋未按时竣工的原因，至庭审结束仍未办理好银行按揭贷款和向郭长江、杨霜交付房屋，盛世风华公司已构成违约，应当承担违约责任。其次，双方签订的商品房买卖合同虽然约定了逾期交房违约金的计算方式，但双方在签订该商品房买卖合同的同日，郭长江、杨霜与贵州汇龙商业管理有限公司亦签订了物业租赁合同，将购买的商铺委托贵州汇龙商业管理有限公司承租以获取利润，而从盛世风华公司于2017年7月31日向郭长江、杨霜出具的情况说明看，该情况说明载明“盛世风华公司于2017年7月31日将2015年11月27日购买的1-10（郭长江）商铺购房合同收回，重新修改合同编号用于办理银行按揭，其他合同内容不变。租赁合同不做更改，租赁方式以原租赁合同为准”，该情况说明表明盛世风华公司与郭长江、杨霜签订商品房买卖合同时，不仅明知郭长江、杨霜将所购商铺交由贵州汇龙商业管理有限公司承租并收取租金的事实，亦认可同意这一事实。再从郭长江、杨霜向盛世风华公司交付房款时盛世风华公司向郭长江、杨霜出具的收据看，该收据上除盖有盛世风华公司公章和财务专用章外，仅有曾令鹏代表盛世风华公司对郭长江、杨霜的交款行为进行签字确认，曾令鹏一方面作为贵州汇龙商业管理有限公司法定代表人与郭长江、杨霜签订物业租赁合同，一方面作为盛世风华公司案涉房屋收款确认人，足以表明贵州汇龙商业管理有限公司与盛世风华公司具有商业利益的关联性，亦能佐证盛世风华公司为促进商铺营销活力，采取租赁获利回报的方式进行商铺营销的行为，因此，对郭长江、杨霜认为商品房买卖合同约定的违约金不足以弥补郭长江、杨霜损失，要求参照租赁合同计算其违约损失的意见，在盛世风华公司明知并认可租赁合同存在和明知郭长江、杨霜存在租赁损失的情况下，有其合理性和客观存在的事实基础，予以支持。但在参照租金损失计算违约金时，应根据租赁合同约定结合郭长江、杨霜付款情况来确定郭长江、杨霜的违约损失，根据租赁合同约定，案涉商铺所在区域“钻石城”如未营业时，租金最迟于2018年11月26日开始计付，因案涉商铺所在“钻石城”区域位置商业圈经庭审查明至今未开始营业，根据约定，郭长江、杨霜损失应从2018年11月26日开始计算，因此，对郭长江、杨霜要求从2015年11月27日开始计算的主张，不符合本案实际，亦会加大盛世风华公司责任，不予支持，对郭长江、杨霜主张租金按每年92934元标准计付的请求，因年租金92934元系以房屋价款1161680元的标准按租赁合同约定8%的比例计算所得，而经一审法院庭审查明房屋价款1161680元系以合同约定的购房款882878元预先加上三年的租金278802元而来，而双方约定的实际房屋价款为882878元，庭审中郭长江、杨霜亦表示愿意以此实际房款882878元为基数参照租赁合同约定标准（每年按总房款8%计付租金）计付租金，而按房款年8%的比例，结合处理资金占用费的审判实践，亦没有超出法律的规定。因此，本案参照租金计算损失时，理应按实际房款按此比例进行计算确定，即双方约定的实际房款882878×8%=70630元。超出部分因与本案事实不符，不予支持。但该年租金70630元系以全部房款882878元（付清时）计算而得，但至本案庭审结束（2020年12月30日）止，郭长江、杨霜未全额付款，仅支付首付款442878元，郭长江、杨霜的损失应按其付款占房款比例进行确定才符合案件实际和公平原则，郭长江、杨霜付款占比为442878÷882878=0.5016（即50.16%），郭长江、杨霜年租金损失按其付款占比应为70630×50.16=35428元，因此，郭长江、杨霜因惠水县盛世风华房地产开发有限公司违约至庭审结束止的损失，根据前述分析认定，从2018年11月26日开始计算至2020年12月30日庭审结束共计两年零一个月四天，损失为35428元×2年＋35428元÷12月＋（35428元÷365天×4天）=74196元。对郭长江、杨霜2020年12月30日后的违约损失应以年租金70630元为标准按郭长江、杨霜付款占房屋价款比例计算向郭长江、杨霜支付至房屋交付为止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、惠水县盛世风华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付因违约造成郭长江、杨霜截止2020年12月30日的违约金损失74196元，对郭长江、杨霜2020年12月30日后的违约金损失，由惠水县盛世风华房地产开发有限公司以年租金70630元（全款付清时）为基数按郭长江、杨霜付款占房屋价款比例标准计算向郭长江、杨霜支付至房屋交付之日为止。二、驳回郭长江、杨霜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6876元，由惠水县盛世风华房地产开发有限公司承担1372元，郭长江、杨霜承担5504元。 二审中，双方均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。 综合二上诉人的上诉请求，归纳本案的争议焦点为一审按照郭长江、杨霜与案外人贵州汇龙商业管理有限公司签订的《商业物业租赁事物委托代理合同》中约定的租金标准计算迟延交房的违约损失是否正确。 本院认为，虽然上诉人双方之间两次签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。但在双方两次签订涉案《商品房买卖合同》之间郭长江、杨霜与案外人贵州汇龙商业管理有限公司签订有《商业物业租赁事物委托代理合同》，这一份合同虽然盛世风华公司不是合同当事人，但是其在与郭长江、杨霜签订的第二份《商品房买卖合同》时出具给郭长江、杨霜的《情况说明》中明确记载有“原租赁合同的内容不作更改”，说明盛世风华公司对郭长江、杨霜购买涉案门面用作租赁使用的用途是知情的。据此，《根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”之规定，盛世风华公司不能按时交付涉案门面给郭长江、杨霜造成的直接损失就体现为租金损失。一审以郭长江、杨霜与案外人贵州汇龙商业管理有限公司签订的《商业物业租赁事物委托代理合同》约定的租金标准计算损失，于法有据，本院予以确认。对一审查明的购房款的交付情况及涉案房屋的总价款，双方均无争议，本院予以确认。由于涉案的购房款款郭长江、杨霜并没有付清，根据权利义务一致原则，一审以其交付的款项的比例占总的购房款的比例计算实际造成的租金损失，符合本案的客观实际，本院予以确认。 至于房屋的交付问题，由于涉案的房屋并未经过相关部门的验收，不具备交付条件，故一审对房屋的交付的请求不予支持，正确。 综上，二上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求均予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 郭长江、杨霜交纳的二审案件受理费6876元，由其自行承担；惠水县盛世风华房地产开发有限公司交纳的二审案件受理6876元，由其自行承担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年五月二十一日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞