广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终767号上诉人（原审被告）：叶志平，女，汉族，1972年12月28日出生，住址：梅州市梅江区×××××××小区×××××××××。身份证号码：441××××××××××××42X。委托诉讼代理人：黄的文，系叶志平丈夫。被上诉人（原审原告）：广东益康物业服务有限公司。统一社会信用代码：914××××××××××××229。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：邓利梅，广东益康物业服务有限公司梅州分公司员工。委托诉讼代理人：方辉，广东立政律师事务所律师。上诉人叶志平因与被上诉人广东益康物业服务有限公司（以下简称“益康物业”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院(2020)粤1402民初2679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶志平上诉请求：一、撤销一审判决；二、撤销陶然居业主委员会与广东益康物业服务有限公司签订的物业服务代管合同与物业服务合同；三、被上诉人不具备原物业服务公司物业服务的诉讼主体资格，依法驳回被上诉人诉讼请求；四、责令被上诉人公布2019年度公共收益明细，并配合业主查阅该明细相对应的银行账单、费用清单及票据；五、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案中与上诉人存在的所谓物业服务合同关系的主体是被上诉人的分公司而不是其有限责任公司本身，依据法律规定，分公司不能独立承担责任，不具有法人资格，不能与他人进行民事法律行为，依此订立的合同不具有法律效力。依据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，被上诉人取得所谓权利，原物业公司没有通知上诉人，对上诉人没有法律效力，被上诉人主张取得原物业公司的权利，无任何事实和法律依据，依法应驳回被上诉人的诉讼请求。二、被上诉人入住小区的程序不合法。被上诉人入住小区是通过收买业主委员会的代表进来的，而且原先业主委员会代表的选举也不是全体业主民主产生，没有经过全体业主的公开投票，只是部分业主的表决。三、中华人民共和国住房和城乡建设部建房[2009]274号颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条规定，业主大会决定以下事项之（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。陶然居业主委员会在与益康物业签订合同前，未就益康物业进驻陶然居后的服务内容、标准以及物业服务收费方案进行业主大会表决，事后也没有召开业主大会进行追认。因此未获得业主大会授权。四、中华人民共和国住房和城乡建设部建房[2009]274号颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条规定，业主大会决定以下事项之（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用。全国人民代表大会2007年3月颁布的《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。中华人民共和国国务院公布的《物业管理条例》（2018年3月19日修正版）第十一条规定，下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。陶然居业主大会议事规则第六条规定，业主大会决定以下事项(七）利用共有部分从事经营性活动，以及所得收益的分配与使用。无论根据国家的法律法规还是陶然居业主大会议事规则，陶然居的公共收益都必须由业主大会决定。陶然居业主委员会在与益康物业签订物业服务合同前，未就陶然居全体业主共有的公共收益如何支配进行表决，事后也没有召开业主大会进行追认。因此陶然居业主委员会从未获得业主大会授权支配公共收益。五、根据《陶然居物业服务代管合同》（梅州陶然居公众号未公布）、《陶然居物业服务合同》（梅州陶然居公众号可查阅）：物业服务收费补充协议第六条严重侵害了业主的合法权益。补充协议第六条规定，本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，乙方应单独立账，独立核算。经营收入按下列约定分配：所得收益扣除乙方的物业服务费、税费、运营成本后，每年向业主大会缴交人民币拾万元整，该款项每半年支付一次，由乙方在七月份交纳当年上半年的款项，在一月份支付上年下半年的款项，每次支付人民贰拾伍万元；剩余部分由乙方按计划用于小区公共设备设施、共用场地的维修养护。六、根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权人订立的合同，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。陶然居业主委员会对陶然居公共收益无处分权，合同效力待定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第二人利益；（二)以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。陶然居业主委员会在业主代表提出异议且表示不认可的情况下，强行与益康物业签订物业服务代管合同及物业服务合同，存在恶意串通侵占陶然居业主公共收益之嫌疑，应为无效。七、关于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解。该解释第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。关于依法选聘：陶然居业主委员会在选聘益康物业过程中假冒业主签名。关于物业服务合同：《中华人民共和国合同法》第44条规定:“依法成立的合同，自成立时生效。合同生效应当具备以下要件：(1)合同当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力。(2)合同当事人意思表示真实。(3)合同不违反法律或者社会公共利益。(4)具备法律、行政法规规定。”合同生效必须具备的形式要件，无论陶然居物业代管合同还是陶然居物业服务合同，陶然居业主委员会均未按《业主大会和业主委员会指导规则》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等就益康物业的服务内容、标准以及物业服务收费方案进行表决；也未就陶然居的公共收益如何支配进行表决。因此不能片面地理解《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，只有依法选聘依法签订的物业服务合同对业主具有约束力。否则将助长类似陶然居业主委员会出卖业主利益之违法行为。八、上诉人与其他热心业主一直要求业主委员会及益康物业公布陶然居2019年度公共收益明细，并要求其配合业主查阅该明细相对应的银行账单、费用清单及票据，但其一直置若罔闻。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）第十三条的规定，业主知情权的内容分为以下几个方面：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；(三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。根据上面八点，益康物业与陶然居业主委员会互相勾结，违规签订合同，恶意侵占陶然居公共收益，违反了国家相关的规定，也违反了陶然居业主大会议事规则，严重侵害了业主的合法权益。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、中华人民共和国国务院公布的《物业管理条例》（2018年3月19日修正版）第十二条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，应撤销陶然居业主委会与益康物业签订的物业服务代管合同与物业服务合同。事实上，益康物业是完全清楚相关规定的，《陶然居物业服务合同》第二十六条就规定：“委托代理人（业主委员会）未经业主大会授权及双过半数业主同意，檀自与物业服务企业签订物业服务合同；对业主作出欺骗性宣传或不切实际的承诺，后果由委托代理人（业主委员会）承担。”综上所述，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院明辩事实，依法作出公正判决。益康物业辩称，1.上诉人陈述物业服务存在服务标准不到位，根据举证责任规定，其应当提供相应证据，但上诉人未能提交充足证据证实物业存在连续服务不到位，且对上诉人的生活造成实质性影响，同时考虑到物业服务的特性及标准，不能苛求物业服务企业尽善尽美，故在物业公司不存在重大且明显违约行为的情况下，作为业主的上诉人，应当依法支付物业服务费；2.物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。即使如上诉人所述，物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，也不能成为该小区业主拒绝交纳物业服务费的理由，否则，势必会导致物业公司经营资金减少，从而导致物业服务水平与质量下降，如此恶性循环，不利于小区环境改善，同时也侵害了已经交纳物业费业主的合法权益；3.另外在陶然居小区，绝大部分业主均能按月准时支付物业费，像上诉人这样拖欠物业费的业主是极少数的，这也足以说明被上诉人在陶然居小区提供的物业服务是得到了绝大部分业主的认同的。益康物业向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业费3540元及利息（利息以实欠物业费为基数，以每日千分之一计算，自2020年7月10日起计至被告付清欠款止）；2.判令诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：梅江区陶然居小区原物业服务企业是客都物业。原告原名称为东莞市益康物业服务有限公司，2019年12月11日变更为现名称。原告在2017年2月在梅州市成立了东莞市益康物业服务有限公司梅州分公司，2020年1月14日变更为广东益康物业服务有限公司梅州分公司。陶然居业主委员会（第三届）于2018年2月24日通过梅江区房地产管理局的备案。2019年1月18日，客都物业、原告、陶然居业主委员会三方共同向陶然居业主发出公告，告知客都物业退出陶然居，陶然居业委会已委托东莞市益康物业服务有限公司于2019年2月1日起正式接管小区物业服务；2019年2月1日起，仍拖欠客都物业的物业费，债权转移给东莞市益康物业服务有限公司享有并追收。2019年1月20日，陶然居业委会与原告签订《物业服务合同（临时代管）》，当中约定的高层住宅物业费为0.90元/月·平方米。2019年2月1日，原告正式进驻陶然居小区接管物业服务。代管约一年后，2020年1月11日陶然居业委会作出“陶然居【2019】业主大会表决结果公告二”，公示内容为经第三届业主大会表决，同意聘用广东益康物业服务有限公司梅州分公司为陶然居的正式物业服务企业。公示期间至2020年2月10日，业主对公示如有异议请于此日前向业委会提出。2020年3月26日，陶然居业委会与原告签订正式《物业服务合同》，约定的物业费仍为0.90元/月·平方米，业主交物业费时间为每月10日前。《物业服务合同》第二条约定的原告物业管理服务内容包括：1.物业共有部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放秩序管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。因被告拖欠物业费不付，原告催讨无果遂诉至一审法院，提出上述诉讼请求。一审法院认为，本案争议焦点一是原告与陶然居业委会签订的《物业服务合同》对被告有无约束力；二是原告未为被告解决卫生间漏水问题能否作为被告拒交物业费的理由。对争议焦点一，陶然居业委会与原告于2020年3月26日签订《物业服务合同》，是业委会采用书面征求意见形式召开业主大会表决后签订，符合《物业管理条例》第十二条规定，在无相反证据推翻情况下，应认定合法有效。被告主张原告营业执照登记时间在其进驻陶然居之后，不合法，因原告提交的营业执照是变更名称后重新登记的时间，而原告2017年就成立了梅州分公司并经工商登记，故不能认定原告跨区域经营。被告又认为业主大会表决表业主的签名弄虚作假，但未提供有效证据证实，不予认定。依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，不予支持。被告以其未与原告签订物业服务合同从而认为不需交物业费给原告有违上述规定，不予采纳。对争议焦点二，业主拒交物业费需有正当理由，比如物业公司不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵。从原告提交的《物业服务合同》看，其服务范围并不包括对业主专有部分的建筑负有维修、维护义务。被告的卫生间属于私人专有部分，要求原告维修并无合同依据，因此被告认为原告不履行物业服务合同义务缺乏依据，不予采纳。原告诉请的物业费有部分属于被告拖欠之前客都物业公司的物业费，因客都物业公司退出陶然居小区前与业委会、原告三方已发出公告，告知之前物业费转让给原告，因此该债权转让对被告产生效力，原告要求被告交纳该部分物业费一审法院支持。被告未提供客都物业公司的物业合同约定了需对业主专有部分建筑负有维护义务的证据，其援引向客都物业公司的抗辩对原告行使依据亦不充足。综上，被告拒交物业费的理由、依据均不足，应承担举证不能法律后果。原告要求被告支付2018年1月至2020年6月10日的物业费共3540元（131.13平方米×0.9元×30个月）一审法院予以支持。至于原告诉请的利息，宜按贷款市场报价利率计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告叶志平应在判决生效后五日内，支付从2018年1月起至2020年6月10日止的物业费3540元给原告广东益康物业服务有限公司；二、被告叶志平应在判决生效后五日内，支付从2020年7月11日起至付清上述物业费之日止，以实欠物业费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息给原告广东益康物业服务有限公司；三、驳回原告其他诉讼请求。被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告负担。被告负担的案件受理费，原告愿意由被告迳行交付。二审中，上诉人向本院提交如下证据：1.物业公司提供给业委会作假的部分名单5页，拟证明业委会上门随访的所有业主签名是造假的，不是业主本人所签；2.业主电话随访结果名单2页（其中一个业主打电话），拟证明业主否认在名单上签名的事实。被上诉人质证称，对两份证据的三性、证明目的均有异议，该两份证据不能证明任何内容。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。上诉人诉请的第二项、第四项上诉请求在一审中未提出反诉，属于二审新增加诉请，被上诉人又不同意一并审理，因此二审对此不作处理，可另行解决。根据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1.广东益康物业服务有限公司作为涉案物业服务合同的主体是否正确；2.涉案小区业主委员会与广东益康物业服务有限公司签订的物业服务合同对叶志平是否有约束力，叶志平应否支付物业管理费。关于焦点1。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中，与梅州市梅江区×××××××业主大会签订《物业服务合同》的合同相对方是广东益康物业服务有限公司。合同约定广东益康物业服务有限公司梅州分公司是广东益康物业服务有限公司的代理人。广东益康物业服务有限公司梅州分公司作为总公司的下属分支机构可以直接从事业务经营活动。因此，广东益康物业服务有限公司梅州分公司作为广东益康物业服务有限公司的下属分公司从事涉案小区物业服务业务，并不违反法律规定。根据上述法律规定，其民事责任由广东益康物业服务有限公司承担。广东益康物业服务有限公司作为涉案物业服务合同的主体并无不当。关于焦点2。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，梅州市梅江区×××××××业主大会与广东益康物业服务有限公司签订的《物业服务合同》对作为小区业主的叶志平具有约束力。叶志平认为该合同对其无约束力，于法无据，不予支持。叶志平作为业主有交纳物业费的义务，其提交的证据不足以证实广东益康物业服务有限公司未提供服务或者提供的服务不符合合同约定。因此，对叶志平不支付物业费的上诉主张不予支持。综上，叶志平的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（已由上诉人叶志平预交），由上诉人叶志平负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶自辉审 判 员 黄伟玲审 判 员 罗锡芳二〇二一年五月十七日法官助理 苏建东书 记 员 叶 绮