山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终756号上诉人（原审被告）：山东蓝星玻璃（集团）有限公司，住所地威海经济技术开发区环山路西。法定代表人：刘玉玲，董事长。委托诉讼代理人：张慧茹，山东华田律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐敏，山东华田律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘仲现，男，1972年8月11日出生，汉族，住威海市海韵华府**。委托诉讼代理人：李胜军，国浩律师（青岛）事务所律师。委托诉讼代理人：侯玉婷，国浩律师（青岛）事务所实习律师。原审第三人：赵美烨，女，1965年6月23日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。原审第三人：高洪强，男，1965年9月13日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。上诉人山东蓝星玻璃（集团）有限公司（以下简称“蓝星玻璃”）因与被上诉人刘仲现及原审第三人赵美烨、高洪强房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2020)鲁1002民初6367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蓝星玻璃上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回刘仲现的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定蓝星玻璃享有涉案房屋的所有权违反物权法定原则。承租人的优先购买权是指租赁房屋所有权转让时，承租人享有同等条件的优先购买权。涉案房屋自1994年即登记在高洪强名下，即所有权人为高洪强，2000年，蓝星玻璃与高洪强协商置换案涉房屋，但并未办理产权变更登记。该房屋置换行为应理解为对用益物权的置换，所有权并未变更。2018年8月8日，蓝星玻璃与高洪强协商，由高洪强向蓝星玻璃支付18万元以赎买用益物权，该过程应理解为对2000年置换房屋合意的变更，是对用益物权的赎回。房屋属于不动产，不动产物权在有偿转让中，以登记为物权变更的法定方式。涉案房屋自1995年起一直登记在高洪强名下，而一审判决却认定“高洪强对涉案房屋的所有权终止于蓝星玻璃置换”，混淆了债权与物权的概念，违背了《中华人民共和国物权法》第九条的规定的物权法定原则。另，即使蓝星玻璃与高洪强之间系所有权的买卖，也是高洪强的自卖又自买，应参照按份共有人间的买卖，排除租赁人的优先购买权。且，蓝星玻璃将涉案房屋出租给刘仲现是使用权的出租，应视为经所有权人同意的转租，而刘仲现是次承租人，根据合同相对性，刘仲现不享有优先购买权。2.《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第二百一十五条规定：当事人未采用书面形式的租赁合同，视为不定期租赁；第二百三十二条规定：当事人对不定期的租赁合同随时可要求解除合同，但要在合理期间通知。本案中，蓝星玻璃与刘仲现之间并未签订书面租赁合同。2017年11月，蓝星玻璃电话通知刘仲现解除租赁关系，2018年1月，蓝星玻璃拒收刘仲现2017年11月之前的房租，而蓝星玻璃与高洪强的实际交易时间是2018年8月8日，从通知解除租赁关系至实际交易日的时间跨度符合《合同法》第二百三十二条规定的“合理期间”。根据《合同法》第九十六条的规定，不定期合同自通知到达对方时合同即解除，对方抗辩应通过诉讼或仲裁的方式。自2017年11月至今，刘仲现并未通过诉讼或仲裁的方式进行解除合同抗辩，即便其通过合法方式抗辩，因蓝星玻璃享有解除不定期合同的法定事由，故诉讼或仲裁亦无法改变2017年11月合同解除的法律后果。承租人的优先购买权是租赁关系的附随权力，其依附于租赁关系，若租赁关系解除，优先购买权自然消失。3.即便2018年8月8日蓝星玻璃与高洪强之间系房屋买卖关系，双方之间也不是同等条件。法律设立“同等条件”的目的在于保护出租人的利益，承租人的优先购买权不应以牺牲出租人的利益为代价。这里的“同等条件”涉及流程难度、付款期限、交易价格等多个方面。首先，本案承租人要实现优先购买权需要高洪强的同意和配合，先将所有权变更给蓝星玻璃；2018年上半年蓝星玻璃与高洪强协商时，高洪强不同意进行所有权变更，蓝星玻璃便无法取得所有权，而让高洪强赎回受益权是一个便捷、即时可完成的事实，从事实的难易程度看，二者有着本质差异，不符合同等条件要素。其次，从完成交易的时间周期来看，在高洪强明确不同意产权过户的情况下，蓝星玻璃欲实现所有权，只能通过诉讼方式来解决；即便蓝星玻璃取得所有权，诉讼、执行等程序也将大大延长交易周期，导致时机延误。最后，将涉案房屋卖与刘仲现不但拖延时间、耗费精力，还将给蓝星玻璃增加几十万元的成本(诉讼费、律师费、两次过户的契税等)，这是现实的交易价格差异。因高洪强是所有权人，其与刘仲现同等条件的实现存在天然障碍。4.蓝星玻璃与高洪强在2018年8月8日即完成了交易，该日应为最终确定的同等条件日。而刘仲现在知道或者应当知道涉案房屋转让的15日内未向蓝星玻璃提出购买，系怠于行使其优先购买权，根据《最高人民法院(一)》第十一条第三项、第四项的规定，应视为刘仲现已放弃优先购买权。刘仲现辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，蓝星玻璃的上诉主张不能成立。蓝星玻璃在与赵美烨、高洪强进行房屋交易时并未按照法律规定告知刘仲现房屋交易的时间、方式、价格，导致刘仲现丧失行使优先购买权的机会，蓝星玻璃应承担相应后果。案涉房屋系蓝星玻璃改制前的公有住房，系国有资产，蓝星玻璃作为私营企业对案涉房屋不享有所有权，亦无权处分该房屋，包括出售或转让该房屋的任何权益。故，蓝星玻璃就案涉房屋转让而与赵美烨、高洪强签署任何文件均属无效。赵美烨、高洪强未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。刘仲现向一审法院起诉请求：1.依法确认刘仲现对位于威海市东窑东街2-202的房屋享有与赵美烨、高洪强同等条件下的优先购买权；2.依法确认蓝星玻璃与高洪强、赵美烨签署的房屋买卖合同无效；3.诉讼费由蓝星玻璃承担。一审法院认定事实：涉案房屋即现规划编号为位于威海市环翠区年由蓝星玻璃以房改房的形式出售与高洪强，并办理了房屋产权变更登记至高洪强名下。后双方另行协商以涉案房屋抵顶房屋价款再行补差价的方式置换另外一套房屋，因此涉案房屋交回蓝星玻璃管理使用。刘仲现原系蓝星玻璃关联企业威海蓝星玻璃股份有限公司员工，2001年底蓝星玻璃将涉案房屋出租与刘仲现居住使用，刘仲现2014年离职，蓝星玻璃收取刘仲现房租至2017年12月。蓝星玻璃称其于2017年11月电话通知刘仲现将出售涉案房屋，此后又多次向其告知房屋出售事宜，刘仲现对此均未提出异议，双方租赁关系已于2017年12月底解除。刘仲现则称蓝星玻璃确实曾于2017年底告知其欲出售涉案房屋，但其当时即明确表示反对，强调其享有优先购买权。2017年年底，蓝星玻璃通知高洪强欲以18万元的优惠价格优先向其出售涉案房屋，高洪强同意购买，双方并未签订书面合同，双方口头约定购房款18万元，高洪强、赵美烨于2018年8月8日向蓝星玻璃上述购房款后即到蓝星玻璃处取回此前的房屋产权证书，径行到威海市不动产登记中心申请换发了涉案房屋不动产权证书，将权利人变更登记为高洪强、赵美烨。高洪强、赵美烨称蓝星玻璃告知其已经通知涉案租户搬离，高洪强、赵美烨是在交付房款后到涉案房屋查看时，才发现房屋内有人居住。本案庭审过程中，蓝星玻璃及高洪强、赵美烨主张刘仲现将涉案房屋转租给了案外人王**华，并提交了租赁合同照片打印件，刘仲现对此不予认可，称涉案房屋由其岳父母居住。刘仲现对于高洪强、赵美烨取得涉案房屋产权登记有异议，认为违反房改政策，取得两套房改房屋，因此涉案房屋不动产权登记错误，曾提起行政诉讼，后撤诉。2019年1月22日，赵美烨、高洪强以排除妨害纠纷为由，将刘仲现、石晶（刘仲现之妻）、岳善君诉至一审法院，要求判令刘仲现、石晶、岳善君等将个人物品搬离涉案房屋，并确保该房屋设施完好无损等诉讼请求。一审法院认为赵美烨、高洪强虽为涉案房屋登记的不动产权人，但其取得的产权并非无瑕疵的完全意义上的所有权，出售方即蓝星玻璃并未向其履行转移占有即交付标的物的义务，故高洪强可基于其与蓝星玻璃之间的买卖关系，要求蓝星玻璃向其交付房屋，不应径行要求刘仲现等腾出，故判决驳回了赵美烨、高洪强诉讼请求。该判决现已生效。另查明，刘仲现未曾向蓝星玻璃交还过涉案房屋，系赵美烨、高洪强向蓝星玻璃交纳购房款后，自行找人更换了门锁。因各方存在纠纷，房屋现无人居住使用。一审法院认为，承租人享有以同等条件优先购买租赁房屋的权利。本案中，判断刘仲现对涉案房屋是否享有优先购买权，首先应认定房屋出售时其是否具有承租人身份。高洪强基于涉案房屋产权登记而对房屋所享有的权利始于1995年房改取得，终止于蓝星玻璃置换的法律行为，蓝星玻璃于2001年底将涉案房屋出租与刘仲现居住使用，并一直收取租金至2017年12月。蓝星玻璃主张因刘仲现未付租金，其与刘仲现的房屋租赁关系已于2017年12月解除，但双方之间的租金结算方式多样，预付并非唯一方式，且其并无证据证实系刘仲现拒付，故其不能仅以此为由主张双方租赁关系解除。此外，蓝星玻璃陈述其在2017年11月份电话告知因出售房屋要解除双方间的房屋租赁关系，但即便双方间系不定期租赁关系，在出售房屋时，作为出租人的蓝星玻璃应尽到全面、充分的告知义务，而非以此为由通知解除。至于蓝星玻璃及赵美烨、高洪强所称的刘仲现转租的情况，刘仲现对此予以否认，现仅凭赵美烨、高洪强提交的租赁合同的打印件，无法认定转租事实成立，蓝星玻璃亦不能以此行使解除权。另，根据法律规定，出租人应在合理期限内全面、充分的通知承租人出售事宜，具体包括租赁房屋转让的事实、时间、转让价格、价款支付方式等。出租人虽然通知承租人出卖租赁房屋的事实，但未告知具体出卖条件或告知内容不真实、不全面，应当认定其未履行通知义务。本案中，蓝星玻璃并未能提交证据证实其已全面、真实的告知刘仲现房屋出售事宜，故无法认定其履行了合理的告知义务。而刘仲现庭审中陈述其曾向蓝星玻璃提出过优先购买权而蓝星玻璃并未理会其诉求，蓝星玻璃对该陈述不予认可，刘仲现虽对此未举证，但结合涉案房屋出售价格明显低于市场价格的事实以及刘仲现占有控制房屋的行为来看，刘仲现的陈述更为符合常理。综上，刘仲现在房屋出售时，仍为合法的房屋承租人，基于房屋租赁关系享有同等条件下的优先购买权，而蓝星玻璃并未充分保障刘仲现的该项权利，现在刘仲现同意支付价款并负担税费的情况下，其要求确认同等条件下优先购买权的诉请，依法予以支持。对于蓝星玻璃与高洪强、赵美烨之间房屋买卖合同的效力问题，刘仲现主张涉案房屋买卖合同无效，主要基于侵犯其优先购买权、违反房改房政策两个方面，对此分析如下：关于优先购买权方面，根据法律规定，承租人不能因优先购买权被侵害而请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效；关于违反房改房政策方面，赵美烨、高洪强系与蓝星玻璃重新对于房屋买卖进行了约定，而非蓝星玻璃再次为赵美烨、高洪强提供房改房，刘仲现以赵美烨、高洪强享受两套房改房福利待遇为由要求确认房屋买卖合同无效，无事实和法律依据。故，对刘仲现的该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条、第七百二十八条之规定，判决：一、确认刘仲现对位于威海市环翠区东窑东街2号202室房屋享有同等条件下的优先购买权；二、驳回刘仲现其他诉讼请求。案件受理费50元，由山东蓝星玻璃（集团）有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蓝星玻璃提交涉案房屋的房屋所有权档案复印件一宗，拟证实赵美烨、高洪强取得涉案房屋的原因是房改房上市，而非基于和蓝星玻璃之间的买卖关系。经质证，刘仲现对该证据的真实性没有异议，但该证据非但无法证实蓝星玻璃的主张，反而能够证明系蓝星玻璃单方面将涉案房屋出售给赵美烨、高洪强，损害了刘仲现的优先购买权。刘仲现提交自威海市行政审批服务局调取的《国有产权交易》《国有产权转让意见》《职工安置方案》复印件各一份，该三份证据对职工住房并未表述亦未涉及，拟证实案外人北京弘毅投资顾问有限公司于2006年以20万元的价格受让蓝星玻璃的全部股份，受让范围并未涉及蓝星玻璃所有的公有住房。经质证，蓝星玻璃对上述三份证据的真实性均无异议，主张与本案缺乏关联性。本院对上述证据认定如下：蓝星玻璃提供的证据仅能证实赵美烨、高洪强最初系基于房改房取得涉案房屋，与本案诉争焦点并无直接关联；刘仲现提交的证据亦与本案争议的其是否享有涉案房屋的优先购买权缺乏直接关联。对上述证据的证明效力不予认定。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案争议的焦点是应否认定刘仲现对涉案房屋享有优先购买权。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律规定。所谓优先购买权，是指民事主体对买卖的财产，在相同的买卖条件下，享有优先于他人购买的权利。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据本条的规定，承租人的优先购买权，是指在租赁合同的有效期内，出租人出卖租赁房屋的，在购买价格、购买时间、支付期限、支付方式等相同的条件下，承租人享有优先于其他人购买该房屋的权利。该权利行使应同时符合出租人出卖房屋、在租赁期限内、出租人行使通知义务、承租人购买租赁房屋的条件与其他人相同等要件。而出租人行使通知义务，则需真实全面告知承租人拟出售租赁房屋的价格、付款期限、支付方式等基本内容。本案中，刘仲现原系蓝星玻璃职工，基于与单位之间的租赁关系而占有使用涉案房屋，双方之间无书面租赁合同，系不定期租赁关系，对于租金的支付方式以及标准亦无明确约定，刘仲现最后一笔租金交纳时间为2017年12月，交纳的系2016年7月至2017年12月的租金，此后，刘仲现继续占有使用涉案房屋。由此可知双方并非采取预付租金的方式设立租赁关系，故不宜以2017年之后的房租尚未交纳而认定双方的租赁关系在2017年年底终止。又，蓝星玻璃作为出租方欲出售涉案房屋，则应明确告知承租人刘仲现出售价格、出售时间、价款支付方式等内容，方能认定其履行了房屋出租方的通知义务，而本案现有证据并不足以证实蓝星玻璃真实、全面的告知了刘仲现涉案房屋的出售事宜，难以认定其履行了合理的告知义务。因此，一审综合本案整体情况，认定刘仲现就涉案房屋享有同等条件下的优先购买权，符合相关规定以及证据的认定规则，本院依法予以维持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释2009第11号）第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，刘仲现要求确认蓝星玻璃与高洪强、赵美烨签订的房屋买卖合同无效的请求不能得到支持，一审就此的处理意见亦无不当，本院予以维持。至于蓝星玻璃主张的因涉案房屋的产权证未变更登记为蓝星玻璃，故其并非房屋的所有权人，房屋所有权人仍系高洪强，则与已经查明的其以所有权人身份行向高洪强出售房屋的事实相悖，本院不予采信；蓝星玻璃据此所主张的高洪强系所有权人，故与刘仲现不是同等条件的理由亦与事实不符，本院不予采信。综上所述，蓝星玻璃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽引用《民法典》不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释2009第11号）第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人山东蓝星玻璃（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二一年五月十七日法官助理马文姣书记员刘莎莎