山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终2003号 上诉人（原审原告）：刘笑，女，1986年11月26日出生，汉族，住宁阳县。 委托诉讼代理人：徐勇，宁阳葛石法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：宁阳县宏达置业有限公司，住所地宁阳县城海力大道南段路东。 法定代表人：张瑞华，该公司董事长。 委托诉讼代理人:马海锋，山东锦春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雷，山东锦春律师事务所律师。 上诉人刘笑与被上诉人宁阳县宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省宁阳县人民法院（2021）鲁0921民初1501号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘笑上诉请求：请求撤销一审判决，依法发回重审或改判，支持刘笑全部诉讼请求。事实和理由：一是宏达公司空白承诺书中逾期办证违约责任的免除不成立要约。一审法院认为“被告以减免6个月物业费为条件向原告送达空白承诺书，该行为应视为发出的要约”，该认定对逾期办证违约责任部分不符合法律规定。依据民法典第四百七十二条之规定，要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定。承诺书签订的时间为宏达公司向刘笑交房之日，此时逾期交房58天，逾期交房违约责任数额为2825.74元，数额明确具体，刘笑对此能够了解其真实含义，能够作出承诺。但此时并未发生逾期办证的问题，此后会否出现逾期办证，将会逾期多长时间，一天、一月、一年还是十年，此时的逾期办证违约责任的内容既不明确也不具体，明显违背了要约内容明确具体的要求。刘笑此时对于尚未出现的逾期办证违约责任，因其不够明确具体，而无法了解其真实含义，难以承诺。因此该承诺书中，关于逾期办证违约责任的免除不成立要约。且半年物业费的价值与能够明确的逾期交房责任价格相当。二是既使逾期交房和逾期办证责任均具体明确，刘笑和宏达公司双方作出的意思表示均为受“宏达公司逾期交房和逾期办证是由不可抗拒的原因导致的”这一前提条件的约束。宏达公司以空白承诺书的形式向刘笑作出了，“我公司因不可抗拒原因出现了逾期交房和逾期办证的情形，希望刘笑免除其违约责任的意思表示”。刘笑同样作出了“由于贵公司出现了不可抗拒原因导致逾期交房和逾期办证的情形，我同意免除贵公司逾期交房和逾期办证违约责任”这一意思表示。双方意思表示成立的内容中，均包含了由于不可抗拒原因，导致逾期交房和逾期办证这一前提条件，双方均明确受该前提条件约束。该条件如若经宏达公司证明能够成立，双方自应就依法能够成立要约承诺的部分，依据双方约定免除宏达公司责任，刘笑自然不应当反悔。但经一审中宏达公司举证，宏达公司逾期交房和办证均是由于自身原因导致的，非不可抗拒原因。该明确订入承诺书中的条件未能成立。前提未能成立，结果自然也不会产生。一审对于刘笑主张的该事实未予认定，导致判决结果错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当撤销。 刘笑向一审法院起诉请求：1.请求判令宏达公司支付逾期交房违约金2825.74元；2.请求判令宏达公司支付逾期办证违约金32690.85元。诉讼过程中，刘笑撤回第一项诉讼请求。 一审法院经审理认定：2017年6月7日，刘笑（为买受人）与宏达公司（为出卖人）签订合同编号为ＮＹＳ00000732的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，合同主要内容：土地使用证号：宁国用2011第0××2号，建设工程规划许可证号：建字第××××3号，施工许可证号：××，商品房预售许可证号：宁房预（销）售证第2××××号。买受人购买出卖人金阳•御景花园第11幢1单元11层1103室住宅，建筑面积125.1平方米，单价每平方米3840.06元，总价款480392元，附属设施储藏室3.24平方米，单价每平方米2100元，总价款6804元，以上合计487196元；贷款方式付款，商业贷款290000元，买受人应当于2017年6月6日前支付首期房价款197196元，占全部房价款的40%，余款290000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。第十一条交付期限：出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房；交付条件：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等；同时水、电、暖、燃气、通信电视等基础设施、公共配套建筑达到交房标准。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。第二十条房屋（不动产）登记部分约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……（四）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”合同还对逾期付款等相关事宜进行了约定。合同签订后，刘笑依约支付了购房款，宏达公司向刘笑出具了山东增值税普通发票一张，内容显示收到刘笑购房款487196元。2018年6月27日宏达公司交付房屋。其后，宏达公司以减免相应物业费为条件，集中制作了统一制式的空白《承诺书》，内容为：“宁阳县宏达置业有限公司：我是金阳御景花园小区号楼单元室业主身份证号由于不可抗拒等原因，贵公司出现了延期交房和延期办理不动产证现象，我自愿不再追究贵公司的违约责任。特此承诺！承诺人（签名按手印）电话号码：2018年7月2日”后宏达公司向刘笑减免了6个月物业费，刘笑在上述承诺书中签字。2020年7月27日，宏达公司向刘笑等业主下达了办理不动产权证通知。现刘笑以宏达公司未在合同约定的期限内交房并通知刘笑办理不动产权属登记为由诉至一审法院，要求宏达公司支付2018年9月25日至2020年7月27日期间的逾期办证违约金。另查明，宏达公司成立于2010年12月1日，经营范围为：房地产开发经营；物业管理。 一审法院认为，宏达公司具有房地产开发经营资质，其开发建设的住宅楼项目取得建设规划许可，预售商品房取得了商品房预售许可，宏达公司售房具有合法的主体资格。刘笑、宏达公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》为有效合同。本案争议的焦点为：刘笑向宏达公司出具的承诺书是否有效。具体分析如下：宏达公司以减免6个月物业费为条件向刘笑送达空白承诺书，该行为应视为发出的要约。刘笑在承诺书中签字，承诺自愿不再追究宏达公司的违约责任，属刘笑对自身民事权利的自由处分，双方各自意思表示真实，都是在各自进行价值衡量后作出的民事法律行为，不违反法律法规的强制性规定。在刘笑未递交证据证明其在法律规定的有效期内曾申请撤销的情况下（即以欺诈、胁迫或以存在重大误解、在作出承诺时显失公平等为由申请撤销）或在事后具备办证条件的前提下进行了催告而宏达公司拒不履行或怠于履行合同义务的事实，应认定是刘笑的真实意思表示，承诺书合法、有效。综上，宏达公司实际对刘笑进行了相应物业费减免，刘笑签署承诺书承诺不再追究宏达公司的违约责任，现刘笑再要求宏达公司支付违约金于法无据，亦不符合民事法律行为诚实信用原则。综上，刘笑请求宏达公司支付2018年9月25日至2020年7月27日期间逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第二十五条、第四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回刘笑的诉讼请求。案件受理费688元,减半收取为344元，由刘笑负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案承诺书系有相对人的意思表示，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。通过文义解释的方法对涉案承诺书内容进行分析，可以认定刘笑自愿不再追究宏达公司逾期交房和延期办理不动产证的违约责任，该承诺应为刘笑对其权利的处分，相关内容亦不违反法律规定。一审法院据此认定承诺书有效并未予支持刘笑关于支付违约金的主张，符合本案实际，并无不当之处。 综上所述，刘笑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费688元，由刘笑负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕经纶 审判员  李 莹 审判员  邢友峰 二〇二一年五月三十一日 书记员  翟清青