山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁11民终834号上诉人（原审原告）：李凤霞，女，1954年12月4日出生，汉族，居民，住莒县。委托诉讼代理人：吕德花，山东聚祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：日照运总房地产开发有限公司莒县分公司，住所地莒县城区潍徐路以东、卧龙路以北运总佳苑沿街，统一社会信用代码91371122MA3BX5D09E。诉讼代理人：胡宗华，经理。被上诉人（原审被告）：日照运总房地产开发有限公司，住所地日照市东港区黄海二路11号，统一社会信用代码91371100168372545U。法定代表人：郑培奎，经理。两被上诉人委托诉讼代理人：胡瑞红，山东海洋律师事务所律师。上诉人李凤霞因与被上诉人日照运总房地产开发有限公司莒县分公司（以下简称运总房产莒县公司）、日照运总房地产开发有限公司（以下简称运总房产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服莒县人民法院（2020）鲁1122民初5855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李凤霞上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的诉讼请求，继续履行双方签订的《选房确认单》；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实清楚，但判决结果不当。一审认定《选房确认单》合法有效却不支持上诉人关于继续履行该《选房确认单》的诉讼请求，没有法律依据。首先，该《选房确认单》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应当优先履行。现案涉房屋的预售许可证已经办理，房屋已经建设完毕，完全具备履行合同的基础。一审以“没有法律规定可以强制签订合同”为由不支持上诉人的请求，但法律也没有禁止不可以签订购房合同，且上诉人与被上诉人签订《选房确认单》的主要目的是为了以后签订购房合同。其次，一审判决《选房确认单》不能履行的理由不能令人信服。本案中并不存在法律规定的不能继续履行的事由，双方也没有约定不能继续履行的事由。最后，上诉人要求继续履行《选房确认单》并没有违反合同法的意思自治原则，因为在签订《选房确认单》时双方已就购房合同的主要条款达成了一致意见。后在履行过程中，因上诉人之外的原因造成了房屋直到2020年才建成，距上诉人交纳意向金已4年之久，此时房价已经大幅度上涨，被上诉人看到巨大的经济利益后才违约不再履行，严重违反诚实守信原则。运总房产莒县公司、运总房产公司辩称，首先，上诉人与被上诉人签订的《选房确认单》仅约定了商品房的名称、面积、价款等，而对于商品房的正式交付时间、装饰装修标准、面积差异的处理方式、产权转移过户、争议的解决办法以及违约责任等均未作约定，双方无法仅凭上述《选房确认单》完成商品房买卖行为，一审认定《选房确认单》为预约合同正确。其次，签订商品房买卖合同必须遵守意思自治原则，如果法院判决强制双方签订商品房买卖合同，势必违背上述原则。再次，被上诉人不存在上诉人所陈述的恶意行为，案涉商品房多年未开发的原因在于附近村民的干扰，虽经被上诉人多次报警，但干扰持续多年一直未排除。李凤霞向一审法院起诉请求：1.确认李凤霞与运总房产莒县公司、运总房产公司签订的《选房确认单》合法有效，继续履行该确认单，签订《商品房买卖合同》；2.诉讼费由运总房产莒县公司、运总房产公司承担。一审法院认定事实：2015年10月份，运总房产公司在莒县，潍徐路以东开发建设运总佳苑住宅小区商住楼。2016年1月27日，李凤霞向运总房产莒县公司交纳购房诚意金20000元，运总房产莒县公司向李凤霞出具收款凭证一份。2016年4月25日，李凤霞与运总房产莒县公司签订《选房确认单》一份，确认单载明：客户姓名李凤霞，选购人自愿选购运总佳苑4号楼3单元101室，房屋建筑面积约105平方米，单价3308元/平方米，优惠后房款342340元，储藏室房号3-002，面积18.66平方米，单价2900元/㎡，合计总房款396454元，大写叁拾玖万陆仟肆佰伍拾肆元整（该面积为图纸面积，签合同面积以预售面积为准，实际面积以房管局实测为准，房款多退少补）。选购人保证联系方式畅通，自开发商通知之日起，七日内交齐首付款并与开发商签订《商品房买卖合同》，否则开发商有权另售该房产。后运总房产莒县公司、运总房产公司以案涉楼房建设遭小区所在村村民阻挠而未能按时开工、建设成本增加等为由未与李凤霞签订《商品房买卖合同》。本案审理过程中，经一审法院释明李凤霞可以要求运总房产莒县公司、运总房产公司承担违约责任或赔偿经济损失，但李凤霞表示不同意变更诉讼请求，坚持要求与运总房产莒县公司、运总房产公司签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，李凤霞与运总房产莒县公司签订的《选房确认单》就双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款进行了约定，并进一步明确要在将来订立一个新的合同，以明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容，该《选房确认单》的性质为预约合同，该预约合同系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。因目前我国的法律体系并没有对“强制订立本约”作出规定，且经一审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定向李凤霞释明后，李凤霞不同意变更诉讼请求，故李凤霞要求强行判令当事人签订《商品房买卖合同》有违合同法的意思自治原则，该请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，一审判决：一、李凤霞与运总房产莒县公司签订的《选房确认单》有效；二、驳回李凤霞的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元(立案时已减半收取)，由运总房产公司负担。二审中，李凤霞提交运总佳苑4幢楼房预售许可证打印件一份，拟证实案涉楼房现已能够对外出售。运总房产莒县公司、运总房产公司质证意见：对真实性无异议，案涉房屋取得商品房预售许可证只是可以签订商品房买卖合同的前提条件，并不等同于双方已经签订了商品房买卖合同，李凤霞与运总房产莒县公司之间只是一种预约合同关系，鉴于合同要件的欠缺，无法继续履行。本案二审期间，李凤霞于2021年2月8日向一审法院申请保全，一审法院以(2020)鲁1122民初5855号民事裁定查封了运总房产公司开发的莒县运总佳苑4号楼3单元101室房屋及3-002号储藏室。李凤霞支出保全费2520元。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，上诉人李凤霞与被上诉人运总房产莒县公司签订《选房确认单》，约定李凤霞自愿选购运总佳苑4号楼3单元101室。上述确认单内容系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同成立并生效。但该《选房确认单》仅约定了房屋的位置、暂估面积、总房款，对于商品房买卖合同应当具备的房屋面积等商品房基本情况，付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，办理产权登记的有关事宜等内容均未作具体明确的约定，同时该确认单亦约定双方后续签订商品房买卖合同，故该《选房确认单》并不具备商品房买卖合同的实质内容，其性质仍属预约合同。由于双方对于案涉房屋的付款时间、付款方式、交房时间、交房条件及违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需在签订正式商品房买卖合同时进一步磋商。而根据《中华人民共和国民法典》第五条“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”的规定，在双方就签订正式的商品房买卖合同未协商一致的情况下，李凤霞要求继续履行《选房确认单》，与运总房产莒县公司、运总房产公司签订商品房买卖合同的诉讼请求，不符合合同自愿原则，一审对其该项诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，李凤霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李凤霞负担。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 张卫华审判员 刘丽艳二〇二一年五月十日法官助理刘娜书记员辛娜