广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0703民初982号 原告：广西嘉泰物业服务有限责任公司，住所地钦州永福东大街**中地滨江国际**商铺，统一社会信用代码91450700685189319A。 法定代表人：吴松林，总经理。 委托诉讼代理人：潘钦远，男，该公司项目经理。 被告：张萍，女，1982年12月15日出生，汉族，户籍地：灵山县，现住钦州市钦**。 原告广西嘉泰物业服务有限责任公司（以下简称嘉泰物业）与被告张萍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘钦远、被告张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉泰物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年1月至2020年12月物业费、电梯运行费1719.6元；2.判令被告支付原告2019年1月至2019年12月公摊费234.7元；3.判令被告支付原告2020年1月至2020年12月公摊费263元；4.判令被告支付原告2020年2月至2020年12月违约金189.16元。事实与理由：2017年12月15日，原告与广西中地置业有限公司签订了《中地滨江壹號》小区的前期物业服务合同，合同 2 约定由原告为广西中地置业有限公司开发建设的中地滨江壹號小区提供物业管理服务。合同约定，物业提供服务的受益人为业主或物业使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，收费标准为物业费1.2元/平米/月，电梯费40元/户/月，受益人于每月15日前交清各项费用，逾期未缴纳相应费用的，从逾期之日起每天按欠费总额千分之三的违约金收取。被告系上述小区4栋2单元1307号房的业主，物业面积86.08㎡，被告于2019年3月9日签订《房屋接受确认书》和《业主临时公约》按约定从即日起向原告缴纳物业各项费用，但被告从2020年1月1日开始拖欠各项费用，至2020年12月31日被告共拖欠的物业管理费用（包括物业管理费、电梯运行费、公摊费等）共2217.30元。被告一直拒绝交纳上述费用，产生违约金189.16元。原告认为，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催收未果。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告张萍辩称，一、中地置业有限公司与原告签订合同的日期是2017年11月6日，而被告与中地置业有限公司签订商品房买卖合同附件中约定的前期物业公司为广西钦州鼎盛物业服务有限公司，资质等级为二级，中地置业有限公司在被告购房前已经变更前期物业公司，但却从未告知被告，以欺瞒的方式与被告签订前期物业为广西钦州鼎盛物业服务有限公司的协议。2019年1月，被告预交了一年的物业费，但被告并不知道已经更换物业公司，原告也从未告知其已经成为小区新的物业管理公司的事宜。被告的收房手续中也并未出现原告公司的字眼或者公章，合同的主体如果变更，原告应与被告重新签订物业管理合同。二、应当驳回原告要求支付违约金的诉讼请求。被告从未收到原告催缴物业费的通知，2020年11月4日第一次上门贴欠费通知，2021年1月3日第二次贴欠费通知。2021年3月1日，被告收到法院的通知才知晓欠物业费，根据法律规定，原告应当向欠费业主进行书面催缴后才能起诉，否则，应当驳回原告的诉讼请求。三、原告违反《广西壮族自治区物业管理条例》第七十九条的规定，根据该条规定，物业管理区域内规划用于停车的车位、车库应当首先满足业主的需要。未出售或者尚未出售的，应当出租给本物业管理区域的业主、物业使用人停放车辆，且不得以只售不租拒绝出租。被告在已经交物业费的情况下，2019年9月被小区保安以未买地下车库禁止进入为由，禁止进入地下室，被告说明仅仅是拉动西进去，原告也予以拒绝。但小区有的业主也并未购车位，但 3 是依然可以自由进入。被告曾多次电话询问地下室何时可以租，原告都是以暂时没有通知予以答复。由于原告拒绝被告进入地下车库，相应地下车库的公摊电费不应由被告出。三、原告没有履行前期物业服务合同的约定。2019年8月，被告居住的4幢2单元的入户门玻璃爆裂，打电话要求物业更换，但物业公司以需要定制不能马上更换为由答复。在一个多月的时间里，被告都是提心吊胆的经过那扇门，后来打市长投诉热线，物业才更换。电梯经常发生故障，物业维修太慢，经常给被告的生活造成不便。五、根据前期物业服务协议的要求，原告需要按规定和约定公布物业服务费和物业服务企业资金的收支情况，每年至少1次书面征询业主对物业服务的意见，保证满意率75%以上。原告从提供服务至今2年多，但从来没有征询过业主的建议，对业主的咨询和投诉处理不及时，很多问题没有得到解决，导致业主和物业的矛盾激化。对于不按时交物业费的业主原告从未进行入户或者电话调查是什么原因导致业主不按时交物业费。2019年第一批业主入住，2020年物业公司陆续起诉业主，一个新的小区，怎么有那么多业主被起诉，想问下原告原因。其中的原因当然是业主对物业服务质量不满意。原告没有从服务的角度去解决问题，出现拖欠物业费后，就是电话催收、门上贴单或者向法院起诉，并且报复性的拒绝业主进入楼管服务群。原告按二级标准收费，但只提供三级服务，应当扣减部分物业费。被告认为，原告解决下列问题后，被告再应缴纳所欠物业费用。1、原告在判决后15日在小区公告栏公布物业费、维修费、广告收入等收支情况，以后每6个月公布一次。2、入户对业主进行满意度调查，以后每半年至少一次书面征询业主意见，保证满意率达75%以上，并定期公布。3、允许业主租用地下车库的摩托车和电动车停车位。4、物业费按总数的70%--80%收取。4、取消违约金，诉讼费由原告承担。 经审理本院认定事实如下：2017年11月6日，原告为甲方，广西中地置业公司为乙方，双方签订《中地滨江壹號前期物业管理服务协议》,甲方聘请乙方为中地滨江壹號提供物业服务,乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人。本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。物业费收费标准如下:住宅1.2元/月.平方米;电梯维护费40元/月.户;公用水电费按实际使用数额由业主按户分摊,公共电费包括差额电量(公共部分的损耗);生活水泵、消防水泵用电；公共庭院照明、外立面照明、路灯、、地下停车场及公共设备电梯等用电；消防系统、 4 保安系统、安防对讲系统等设备设施用电、其他如清洁、绿化用电；节日灯饰用电等；公共水费包括差额水费、绿化用水、清洁用水、公共卫生间用水等；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（包含但不限于物业管理服务费、电梯运行维护费、公用水电分摊、其他分摊）的，应当从逾期之日起每天按应缴费总额的3‰交纳滞纳金等内容。协议签订后，原告按约为该小区提供物业管理服务。被告是上述小区4幢2单元1307号房的业主，房屋建筑面积86.08平方米。因被告未交2020年1月至2020年12月期间的物业费，原告遂向本院起诉，提出了上述诉讼请求。 本院认为，原告与广西中地置业有限公司签订的《中地·滨 江壹號前期物业管理服务协议》，未违反国家法律法规的强制性规定，应属有效，对包括被告张萍在内的全体业主具有约束力，各方均应按照协议约定全面履行自己的合同义务。对原告而言，按照协议约定提供物业管理服务是其主要合同义务，对被告张萍而言，按时足额交纳物业费是其主要合同义务。本案中，原告已经向业主提供了公共设施维护、卫生保洁、保安巡查等服务，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务，作为业主应依约按时交纳物业费，但被告张萍拖欠物业费，构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请被告支付2020年1月至2020年12月物业管理费1239.55元、电梯运行费480元、2019年1月至2019年12月公摊费234.7元，2020年1月至2020年12月公摊费263元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告张萍以原告拒绝其进入地下车库、未征求业主满意度调查、未及时处理业主反映的问题等为由拒绝缴纳服务费，不符合法律规定，不予支持。 关于原告主张的违约金，本院认为原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，仍需不断改进服务，考虑双方履约、违约情况，以及案涉小区状况等因素，对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告张萍支付2020年1月至2020年12月的物业管理费1239.55元给原告广西嘉泰物业服务有限责任公司； 5 二、被告张萍支付2020年1月至2020年12月的电梯运行费480元给原告广西嘉泰物业服务有限责任公司； 三、被告张萍支付2019年1月至2019年12月的公摊费234.7元给原告广西嘉泰物业服务有限责任公司； 四、被告张萍支付2020年1月至2020年12月的公摊费263元给原告广西嘉泰物业服务有限责任公司； 五、驳回原告广西嘉泰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完 毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支 付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的 履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或与本院同级的 被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张萍负担。 本判决为终审判决。 审判员  常秀慧 二〇二一年五月二十七日 6 书记员  卢祉祺 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条 7 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。