山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1003民初1417号原告（反诉被告）：中国电信股份有限公司文登分公司，住所地威海市文登区龙山办文山路**。法定代表人：王璐，经理。委托诉讼代理人：杨帆，山东德衡(威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高斌，山东德衡(威海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁文永，男，1951年2月11日出生，汉族，居民，户籍住址威海市文登区，现住威海市南海新区。委托诉讼代理人：沙承东，山东鲁文律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旭，山东鲁文律师事务所实习律师。原告（反诉被告）中国电信股份有限公司文登分公司(以下简称电信文登分公司)与被告（反诉原告）丁文永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告电信文登分公司之委托诉讼代理人杨帆，被告丁文永及其委托诉讼代理人沙承东、陈旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告电信文登分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告保证金5000元及资金占用损失（以5000元为基数，自2020年8月22日起至被告实际返还之日按LPR计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告租用被告位于威海市文登区第二门市的房屋用于经营，并向其支付保证金5000元，约定保证金于合同期满后无息返还。2020年8月14日双方租赁期限届满，被告起诉要求恢复原状并支付租金，诉讼中，双方同意解除租赁关系，原告将房屋恢复原状并钥匙交付给被告，但被告拒不退还保证金，损害原告合法权益。被告丁文永辩称，2019年8月13日原、被告签订了房屋租赁合同，在双方约定事项、第一条约定，合同期满除可搬动的家具家电等附属设施外，装修部分归被告所有，原告不得私自拆除，否则需承担违约责任。第六条约定合同期满原告无违约的，被告无息返还保证金，现原告违反约定，私自将装修部分的房屋吊顶拆除，对租赁房屋内部多处设施物品造成损坏，且未将房屋钥匙交付被告，未履行相应的房屋交接手续，原告行为也是对房屋租赁合同的违约，所以被告不同意退还房屋租赁保证金5000元，并依法对原告的违约行为提起反诉。反诉原告丁文永向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付反诉原告违约金10000元；2、判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年8月13日原、被告签订了房屋租赁合同，约定合同到期后装修部分归反诉原告所有，反诉被告不得私自拆除，否则需承担违约责任，支付反诉原告违约金10000元，现反诉原告违反约定将房屋吊顶拆除，应承担违约责任。反诉被告电信文登分公司辩称，在本案租赁合同履行过程中，双方在另案中已经就装修问题补偿反诉原告5000元修复费用及修复期间的租赁费用，已经完全能够弥补反诉原告的全部损失，无论反诉被告是否构成违约，均不应再支付任何违约金。本院经审理认定事实如下：原告电信文登分公司租赁被告的案涉房屋，租赁期间，原告于2017年3月对案涉房屋进行了以下装修装潢：地：地面重新铺贴地砖，地面加厚2公分面重新粉刷，顶棚重新吊顶，东墙、北墙两扇门进行了封堵，大门仅能单开。2017年4月21日，双方之间签订租赁补充协议，约定：乙方（原告）承诺在2018年8月14日合作期截至后，继续按照市场价格对甲方（被告）门市房续租三年或者对乙方装修导致问题一次性补偿5000元，2017年3月涉及房租装修相关问题与乙方无关，甲方不再追究乙方责任。2019年8月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定丁文永将案涉房屋出租给电信文登分公司使用，房屋建筑面积约65平方米，租赁用途为电信业务，租赁期限共一年，自2019年8月14日至2020年8月13日，房屋租赁年租金为23000元，每年7月13日付清当年度租金。乙方（原告）租赁期间未经甲方（被告丁文永）同意不得对该房屋进行装修或改造，装修时不得改变该房屋的结构，否则甲方有权要求乙方恢复原状并承担违约责任，合同期满，除可搬动的家具、家电等附属设施外，装修部分归甲方所有，乙方不得私自拆除，否则需承担违约责任；……乙方应按时足额缴纳租金，否则每逾期一日按1000元支付违约金，乙方有其他违约情形，应支付甲方违约金10000元；……本合同签订之日乙方应向甲方支付保证金5000元，合同个期满乙方无违约的，甲方无息退还保证金。租赁合同签订后两个月，电信文登分公司向丁文永支付了年租金23000元，同时还支付了丁文永保证金5000元。2020年8月18日，丁文永向本院起诉文登电信分公司【案号为（2020）鲁1003民初4501号】，请求判令：1、被告电信文登分公司将租赁原告的房屋地面及厕所门恢复原状；2、被告电信文登分公司按年租金23000元的标准承担自2020年8月14日至恢复完成之日的租金。该案于8月26日开庭审理，庭审中，原告增加诉请：判令被告恢复案涉租赁房屋的顶棚及门朝西门口的台阶石，并按年租金23000元两倍的标准支付租赁期满后被告拖延支付的租金。后原告变更第一项诉请要求被告给付修复房屋的补偿金共计15000元。事实和理由为：被告自2013年开始租赁原告位于案涉房屋用于经营电信营业厅，2017年，被告未经原告同意私自对租赁房屋进行装修，重新铺贴地面将地面加厚2公分，并因此导致东墙及北墙的两扇门无法正常开启，大门也只能向外侧单开，无法向内侧开启，厕所门也被破坏。现被告已不再续租。该案在开庭审理前，电信文登分公司对涉案租赁房屋的顶棚及已铺好的地砖进行了拆除，该案庭审中，电信文登分公司陈述在原告起诉要求恢复原状后，其将加高部分的地面进行了铲除以恢复到原来的状态，拆除顶棚也系恢复原状。本院经审理出具（2020）鲁1003民初4501号民事判决书，认为原告丁文永主张被告电信文登分公司在使用租赁房屋过程中对房屋的地面、顶棚、厕所门、台阶石等部分进行了损坏，应当举证证实损坏的事实，即应当提交案涉租赁房屋的原状和现状的对比图，现原告仅提交了房屋的现状照片，未提交证据证实房屋的原状，无法判断租赁房屋是否有损坏及损坏程度，经本院释明后，原告变更诉请要求被告给付恢复房屋的补偿金15000元，本院认为其诉请超出实际应支出的费用，因房屋原状证据不充分，无法进行评估鉴定，酌定其修复费用为5000元，修费期限为20天，补偿其房屋租赁损失计算为23000÷365元×20天=1260元。对关于房屋超期占用部分的使用费，认为按年租金23000元的标准按日支付原告丁文永两倍租金与双方签订合同中约定的相符，应予支持。因2020年8月26日开庭时，被告即表示愿意将案涉房屋的钥匙交付给原告，原告拒绝接收，故应自2020年8月14日至2020年8月26日，共计13天，计算为23000÷365元×13天×2=1638元。据此判令：一、被告电信文登分公司支付原告丁文永超期使用房屋的租赁费1638元；二、被告电信文登分公司支付原告丁文永修复房屋费用5000元及修复房屋期间的减少的租金收入1260元；三、驳回原告丁文永的其他诉讼请求。一审判决做出后，双方当事人均提出上诉，丁文永在二审过程中提交2020年11月30日拍摄的房屋现场录像一份，拟证实地面原先瓷砖因电信文登分公司拆除后期装修瓷砖时操作不当被损毁，需重新装修。顶棚吊顶及灯具，已被电信文登分公司拆除，其行为违反合同约定，需承担违约责任。威海市中级人民法院出具（2020）鲁10民终3041号民事判决书，认为双方当事人的上诉理由均不成立，维持一审判决，判决中同时载明“至于租赁保证金返还问题，因双方就是否构成违约以及保证金应否返还、如何返还等存在争议，不宜在本案中处理，双方可另行解决。”本案庭审中，原告陈述4501号案件审理过程中，因为丁文永要求恢复原状，所以原告对2017年装修的部分进行了拆除，包括吊顶及地砖上铺设的地板。被告丁文永提出异议称：我当时只要求把门恢复原状，2017年装修的时候地面加厚了两公分，在原有的地砖上铺了瓷砖，我要求把瓷砖打了重新给我铺，我没有要求将顶棚拆除，一审开庭结束后下判决书之前，原告将顶棚与瓷砖自行进行了拆除，在拆瓷砖的过程中把我原来的地砖打坏了。以上都是在我不知情的情况下进行了拆除。本院认为，本案争议焦点为原告是否构成违约。根据查明的事实，原告于合同到期后对案涉房屋的顶棚及已铺好的地砖进行了拆除，双方在合同中明确约定“合同期满，除可搬动的家具、家电等附属设施外，装修部分归甲方所有，乙方不得私自拆除，否则需承担违约责任”，故原告该行为显然违反了双方的约定，应承担相应的违约责任。原告虽辩称系根据被告的诉请恢复原状，但丁文永起诉时只要求原告将房屋地面及厕所门恢复原状，其诉请明确而具体，原告系在丁文永未要求拆除顶棚的情形下将顶棚拆除，故原告该辩称显然与事实不符，本院不予采信。原告的行为已经构成违约，根据双方的约定，原告无权要求返还保证金，故原告要求被告返还5000元保证金本院不予支持。对反诉原告主张的违约金，本院认为，根据上述，反诉被告确实已经违约，但在4501号案件中，生效判决已经对原告的损失作出了明确的认定并判令被告支付了相应的款项，足以补偿原告的损失，反诉被告在庭审中亦明确陈述反诉原告主张的违约金数额过高，要求法院进行调整，4501号案件判决的相关款项及5000元保证金不予退还已经足以补偿反诉原告的损失亦对反诉被告进行了相应的惩罚，故反诉原告要求反诉被告支付违约金10000元本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告中国电信股份有限公司文登分公司请求判令被告丁文永退还原告保证金5000元及资金占用损失的诉讼请求；二、驳回反诉原告丁文永要求判令反诉被告中国电信股份有限公司文登分公司支付违约金10000元的诉讼请求。本诉案件受理费25元，由原告中国电信股份有限公司文登分公司负担，反诉案件受理费25元，由反诉原告丁文永负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  栾哲元二〇二一年五月十八日法官助理于赛丽书记员丛龙涵