辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终137号 上诉人(原审被告)：凌源市鑫达房地产开发有限公司，住所地凌源市三十家子镇南街村。 法定代表人：聂斌池，该公司总经理。 被上诉人(原审原告)：刘国良，男，1974年8月12日出生，满族，住凤城市。 委托诉讼代理人：王城洋，男，系刘国良亲属。 原审第三人：刘玉萍，女，1970年2月13日出生，汉族，无业，住凤城市。 原审第三人：薄彩芹，女，1957年1月12日出生，汉族，无业，住凌源市。 原审第三人：赵硕，男，1992年7月27日出生，汉族，无业，住凤城市。 上诉人凌源市鑫达房地产开发有限公司与被上诉人刘国良及原审第三人刘玉萍、薄彩芹、赵硕房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省凤城市人民法院于2018年12月19日作出（2018）辽0682民初58号民事判决，上诉人凌源市鑫达房地产开发有限公司对该判决不服，上诉至本院。本院于2019年9月6日作出（2019）辽06民终1060号民事裁定，裁定撤销该判决，发回重审。辽宁省凤城市人民法院于2020年8月26日作出（2019）辽0682民初4070号民事判决，上诉人凌源市鑫达房地产开发有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凌源市鑫达房地产开发有限公司（以下简称凌源鑫达房地产公司）的法定代表人聂斌池，被上诉人刘国良及其委托诉讼代理人王城洋到庭参加诉讼。原审第三人刘玉萍、薄彩芹、赵硕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 凌源鑫达房地产上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘国良的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，判决结果显失公平公正，严重侵犯了上诉人的合法权益。一、上诉人与赵海军在2013年6月5日签订的房屋拆迁置换协议至今没能履行。二、赵海军没能依据双方签订的房屋拆迁置换协议中所应提供给上诉人被拆迁房屋院落应有的土地使用证及房照和相关的合理合法的产权手续。三、上诉人与赵海军在2015年7月10日签订的协议书中明确的说明了拆迁置换房屋的具体位置是坐落在办公楼两层（现幼儿园对过）。上诉人已查证赵海军与我公司签订的拆迁置换房屋现在的产权人是赵凤山而不是赵海军。被上诉人主张上诉人与赵海军签订的房屋拆迁置换协议中的拆迁房屋另有他房是无中生有。四、一审法院调查取证涉案房屋，应由涉案当事人及相关证实人到场，上诉人未接到通知。建设规划图不能限制开发建设的拆迁的范围。五、赵海军与刘国良及上诉人在2015年7月10日签订的拆迁房屋转让协议中，上诉人只是见证人，上诉人没有得到一分钱，并且赵海军还欠上诉人100多万。 刘国良辩称，一、朝阳中院判决涉及的另案房屋，也就是上诉人所主张赵凤山购买的房屋与本案房屋不是同一房屋，朝阳中院判决中涉案房屋不在上诉人开发建设区域内，与本案拆迁房屋没有任何关系，在凤城法院作出本次判决之前，主审法官也到当地规划部门并向赵凤山了解，也对涉案房屋周围的邻居村民进行核实，凤城法院是在充分认定本案房屋与朝阳中院确认房屋不是同一拆迁房屋基础上作出一审判决，有充分事实依据，上诉人一直混淆两个拆迁房屋是不客观的。二、被上诉人购买期房是真实意愿，在整个签订购买协议之前以及在签订购买协议整个过程中尽到了审查义务，不存在过错，是善意购买人，被上诉人向上诉人及赵海军交付了200万元的购房款，同时上诉人给被上诉人出具了收据，被上诉人交付款时上诉人也在场，上诉人主张没有得到购房款是其与赵海军之间的关系，与被上诉人无关。被上诉人已经履行交付购房款的义务，上诉人应当向被上诉人履行合同约定的交房义务。上诉人在签订合同时出于何种动机及其与赵海军如何约定被上诉人不清楚，也不能以此来否认被上诉人合同效力，所以房屋转让协议有效，凤城法院以此作出判决有法律依据。 原审第三人刘玉萍、薄彩芹、赵硕未出庭答辩。 刘国良向一审法院起诉请求：1、依法确认转让合同有效；2、判决被告依法履行协议，交付置换的8套房屋，并协助办理房屋登记手续；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年间，被告凌源鑫达房地产公司在凌源市进行楼盘开发，要对赵海军名下的房屋进行拆迁，凌源鑫达房地产公司作为甲方，赵海军作为乙方，双方于2013年6月5日签订了房屋拆迁置换协议。协议约定：“壹项：1、乙方所置换的动迁房院应有合法的产权证；2、乙方所置换出的房院及一切附属物归甲方所有，乙方在搬出时不得搬走；3、乙方所置换的房屋在交工使用前需向甲方交纳办理房照的后期费用…；贰项：1、甲方将其开发楼盘的C座步行街（南面）6#、7#、8#一二层门市房建筑面积400平方米、D座步行街(北面)一层门市房建筑面积85平方米、D座四套住宅（4单元301、302、401、402室）建筑面积364平方米，置换给乙方；2、以上建筑的面积为建筑面积、以房产发房照面积为准、互不找价；3、甲方所置换给乙方的房屋应于2015年10月30日前交付…；叁项：1、双方签字后甲方需付给乙方房租费50000元；2、双方及中证人签字后生效、不得反悔、如反悔需向另一方赔付50000元；3、双方签字后、乙方应在2013年6月20日前搬出此房院…”。后赵海军将其从被告处置换的8套回迁房屋全部转让给原告，并于2015年7月10日，赵海军为甲方、原告刘国良为乙方、被告凌源鑫达房地产公司为丙方，三方共同签订了回迁房屋转让协议。协议约定：“1、甲方将丙方给回迁的4套门市房C座步行街（南面）6#、7#、8#一二层门市房、D座步行街（北面）6#一层门市房，总面积485平方米。D座四套住宅（4单元301、302、401、402室）总建筑面积364平方米卖给乙方所有；2、该8套房屋作价2000000元，乙方一次性付给甲方；3、上述4套门市房、4套住宅为期房，丙方正在施工工程中，本协议签字之日起，该8套期房归乙方所有。丙方在办理房产证及入户手续时直接办理乙方名下……。”现因被告未按约定期限履行交房义务，原告诉至法院。 另查明，被告凌源鑫达房地产公司开发的鑫达小区C座步行街（南面）6#、7#、8#一二层门市房；D座步行街（北面）6#一层门市房；D座四单元301、302、401、402室。上列房屋在凌源市门市房；D座01016号门市房；D座04031、04032、04041、04042号住宅。以上备案登记的房屋，已被凤城市人民法院以（2018）辽0682民初58号之二民事裁定书查封，查封期限为2018年4月11日至2021年4月11日。 再查明：赵海军于2020年1月1日去世，第三人薄彩琴、刘玉萍、赵硕系赵海军的母亲、配偶、儿子。针对二审中提出的案外人赵凤山所有的房屋与涉案上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁置换协议》中约定的拆迁房屋是否为同一房屋，经该院现场调查村民张富、赵凤山本人及凌源市自然规划局提供的规划图均能证明涉案房屋和本案中置换的房屋不是同一房屋，赵凤山的房屋不在规划范围内，与此案不发生关系。针对二审中被告举证提出赵海军的证明内容，“今由我凌源市房地产开发有限公司给予赵海军开具的位于凌源市鑫达小区的房票只用于抵押借款用”房票只用于借款的，不是房屋买卖的事实到底真实的事实需要查清。对此，该院查明，2015年1月28日开发商向第三人借款，给第三人出具房票做抵押用。2015年7月10日，在开发方、第三人、原告三方协商，开发方(被告)、第三人（赵海军）同意将此房卖给原告，并由开发方亲自针对原告给刘国良出具了购房收据，原告实际支付了价款200万元。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告刘国良购买赵海军回迁房屋，并交纳了对价购房款，原、被告与赵海军签订的回迁房屋转让协议系当事人真实意思表示，不违法法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告应按协议约定交付房屋并协助原告办理过户手续。综上，原告的诉讼请求本院应予支持。判决：一、依法确认原告刘国良与赵海军及被告凌源市鑫达房地产开发有限公司于2015年7月10日签订的赵海军将被告凌源市鑫达房地产开发有限公司在凌源市开发的鑫达小区C座01016、01017、01018号门市房；D座01016号门市房；D座04031、04032、04041、04042号住宅卖给原告刘国良的回迁房屋转让协议合法有效；二、被告凌源市鑫达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将由被告凌源市鑫达房地产开发有限公司在凌源市开发的鑫达小区C座01016、01017、01018号门市房；D座01016号门市房；D座04031、04032、04041、04042号住宅交付原告刘国良并协助其办理房屋过户手续。一审案件受理费2300元、保全费1000元，共计3300元，由被告凌源市鑫达房地产开发有限公司承担。 二审中，凌源鑫达房地产提供了下列证据：证据一、协议书。证明：赵海军和我签订的拆迁房屋的具体位置。证据二、朝阳市中级人民法院判决书。证明：涉案房屋现在是归赵凤山所有。证据三、三十家子镇南街村村委会出具的证明。证明：涉案房屋原由赵海军拥有现由赵凤山拥有，此房屋没有拆迁，赵海军在本村没有其他房产。证据四、三十家子镇南街村村委会出具的案涉房屋2018年图片和现在的图片标注了左邻右舍并签字盖章。证明：涉案房屋的存在和地理位置及四至关系。证据五、三十家子镇南街村村委会出具证明。证明：在信达小区建设小区规划范围内所拆迁的28个拆迁户的真实性，也都得到按照，在此拆迁户内没有赵海军，他不是拆迁户。证据六、凌源市人民法院判决书。证明：赵海军欠我80万现金，我并没得到被上诉人所说其给付赵海军的购房款。证据七、凌源市鑫达小区商住楼规划图、根据该商住规划图自行标注的拆迁户及涉案房屋位置。证明：在凌源市用地拆迁范围内没有案涉房屋，案涉房屋在总规划图内也能体现出位置，但是不在鑫达小区一期的建筑规划内。证据八、凌源市鑫达小区三十家子商住楼二期工程日照分析图。证明：涉案房屋在鑫达小区二期开发建设中影响到二期工程遮阴后，与涉案房屋户主也要协商拆迁。证据九、凌源市人民法院（2020）辽1382执异264号执行裁定书。证明：因案外人李平运与凌源市鑫达房地产开发有限公司存在债权债务关系，李平运向凌源市人民法院申请对鑫达房屋产房屋包括涉案房屋强制执行，刘国良提出执行异议被凌源市人民法院驳回异议请求，后又提出执行异议之诉。 刘国良的质证意见为：证据一、该证据是复印件，真实性有异议，假如是真实的，与我方购买安置房屋也没有直接关系，不能以此否认购买合同的效力。证据二和证据六的判决书的真实性、合法性均没有异议。证据三、该证据中说赵海军没有其他房产，村委会不可能掌握这么准确，赵海军可能在开发之前与其他人存在交换置换房屋，特别是我们签订合同时赵海军也承诺房屋是临时房没有手续。证据四、真实性没有异议，但该证据与本案没有关联性，该房屋与赵海军拆迁房屋不是同一房屋。证据五、该证据系证人证言，证人应当出庭作证，村委会相关人员没有出庭，我们对该证据真实性有异议，该份证据在一审上诉人并没有出庭，也没有申请延期开庭，也没有向法庭提交，所以不属于二审新证据。28户拆迁安置的明细表是否真实，在2018年开庭时上诉人出庭也没有提交该份证据，我们怀疑这份证据是上诉人为了应付庭审故意提供的虚假证据。证据七、上诉人商住楼地范围图提供了两份，上诉人提供的图上标注的姓名是上诉人自行标注，在规划局上存档的图没有标记，证明不了上诉人主张，是否存在被上诉人房屋在存档图上无法看清也无法认定。证据八、该证据不是有资质单位出具，来源不清，仅是分析图，也无单位公章或有资质人员签字认证，该证据也无法认定为房屋开发的最终依据。证据九、该情况属实，该裁定书下发后，刘国良已经提出执行异议之诉，该案件现在已经开庭审理完毕，等候丹东法院最终判决，两法院协调做出执行异议之诉判决。 刘国良提供了凤城市再兴保温工程有限公司银行流水明细、凤城市再兴保温工程有限公司营业执照、刘国良个人活期存款账户流水。证明：凤城市再兴保温工程有限公司银行流水明细：刘国良是该公司法人，2014年8月至12月分别取现金：2014年8月30日22万、9月5日79万、31万两笔、9月18日12万、9月30日33万、10月28日50万、11月10日100万、11月12日70万、12月23日50万；刘国梁个人账户：2015年6月21日41万、7月3日34万、7月20日40万，证明用以上款项给赵海军200万现金，刘国良手中有大量流动资金，具体用哪一笔支付无法分清。 凌源鑫达房地产的质证意见为：再多流水也不能证明给赵海军款项的真实性，应交由法院审查。 本院对上述证据的认定意见为：凌源鑫达房地产提供的证据一为复印件，被上诉人又不予认可，故本院不予采信；证据二为人民法院生效判决，本院予以采信；证据三为三十家子镇南街村村委会出具的证明，能够证明涉案房屋原由赵海军拥有现由赵凤山拥有，此房屋没有拆迁，赵海军在南街村没有其他房产；证据四、证据五亦为村委会出具的证明，能够证明被上诉人已拆迁的房屋中没有赵海军的房屋；证据六虽为人民法院生效判决，但与本案不具有关联性，本院不予采信；证据七、证据八不能直接证明案件事实，本院不予采信；证据九为人民法院执行裁定书，能够证明其主张，本院予以采信。刘国良提供的证据不能直接证明其主张，本院不予采信。 二审经审理查明：2013年6月5日，凌源鑫达房地产公司作为甲方，赵海军作为乙方，双方签订了《房屋拆迁置换协议》，协议主要内容：“壹项：一、乙方所拥有自主产权的房屋院落明细：1、乙方原有拆迁的房院应有合法的土地使用证及房照。2、整个房院及房院内一切的附属物。3、院落周边的小道。二、乙方所置换的动迁房院应有合法的产权证；三、乙方所置换出的房院及一切附属物归甲方所有，乙方在搬出时不得搬走。贰项：一、甲方将其开发楼盘的C座步行街（南面）6#、7#、8#一二层门市房建筑面积400平方米、D座步行街(北面)一层门市房建筑面积85平方米、D座四套住宅（4单元301、302、401、402室）建筑面积364平方米，置换给乙方；二、以上建筑的面积为建筑面积、以房产发房照面积为准、互不找价；三、甲方所置换给乙方的房屋应于2015年10月30日前交付乙方使用；叁项：1、双方签字后甲方需付给乙方房租费50000元；2、双方及中证人签字后生效、不得反悔、如反悔需向另一方赔付50000元；3、双方签字后、乙方应在2013年6月20日前搬出此房院…”。后赵海军将从凌源鑫达房地产公司置换的8套回迁房屋全部转让给刘国良，2015年7月10日，赵海军为甲方、刘国良为乙方、凌源鑫达房地产公司为丙方，三方共同签订了《回迁房屋转让协议》，协议主要内容：“一、甲方将丙方给回迁的4套门市房C座步行街（南面）6#、7#、8#一二层门市房、D座步行街（北面）6#一层门市房，总面积485平方米。D座四套住宅（4单元301、302、401、402室）总建筑面积364平方米卖给乙方所有；二、该8套房屋作价2000000元，乙方一次性付给甲方；三、上述4套门市房、4套住宅为期房，丙方正在施工工程中，本协议签字之日起，上述房屋所有权归乙方所有。丙方在办理房产证及入户手续时直接办理乙方名下。”现刘国良因凌源鑫达房地产公司未按约定期限履行交房义务诉至法院。 凌源鑫达房地产公司开发的鑫达小区C座步行街（南面）6#、7#、8#一二层门市房；D座步行街（北面）6#一层门市房；D座四单元301、302、401、402室。上列房屋在凌源市门市房；D座01016号门市房；D座04031、04032、04041、04042号住宅。以上备案登记的房屋，已被凤城市人民法院以（2018）辽0682民初58号之二民事裁定书查封，查封期限为2018年4月11日至2021年4月11日。 另查明：凌源鑫达房地产公司与赵海军签订的《房屋拆迁置换协议》中约定的拆迁房屋，赵海军于1996年4月19日与案外人赵凤山签订了《房屋承（成）交文书》，以3万元价格卖给赵凤山，并将房屋土地使用权证交给上诉人。后赵海军妻子刘玉萍起诉赵凤山确认上述《房屋承（成）交文书》合同无效，诉至法院，辽宁省朝阳市中级人民法院于2016年5月13日作出（2016）辽民终410号民事判决，该判决驳回刘玉萍的诉讼请求。 再查明：凌源市三十家子镇南街村村民委员会于2021年3月5日出具证明，证明内容为：“兹证明三十家子镇南街村新建村部后将原南街村部二层办公楼（地址：三十家子中心幼儿园对面）于1993年变卖给三十家子镇北宫村下河套组赵坤（赵海军父亲），由赵海军夫妻居住经商。之后由赵海军转卖给了三十家子镇南街村赵凤山居住经商。此房至今未拆除。现赵凤山仍在使用中。赵海军在南街村没有其他房产。同日，出具证明，证明内容：“今证明由凌源市鑫达房地产开发有限公司提供的鑫达小区拆迁置换明细属实。拆迁置换明细中的28户拆迁户所在地均在凌源市三十家子镇南街村鑫达小区土地规划范围内。现在拆迁户均按拆迁置换协议得到安置（专案组已备案）。” 赵海军于2020年1月1日去世，第三人薄彩琴、刘玉萍、赵硕系赵海军的母亲、配偶、儿子。 本院认为，本案的争议焦点为涉案《回迁房屋转让协议》的效力及能否继续履行。 本案赵海军与凌源鑫达房地产公司先行签订了《房屋拆迁置换协议》，后赵海军又与凌源鑫达房地产公司及刘国良三方签订了《回迁房屋转让协议》，将其拆迁房屋置换权利转让给刘国良，故《回迁房屋转让协议》需以《房屋拆迁置换协议》能够实际履行为前提。对此，凌源鑫达房地产公司与刘国良双方争议问题为：凌源鑫达房地产公司与赵海军签订的《房屋拆迁置换协议》中约定的拆迁房屋是否系案外人赵凤山所有。凌源鑫达房地产公司主张涉案其与赵海军签订的《房屋拆迁置换协议》中约定的拆迁房屋已经生效判决确认为案外人赵凤山所有，双方签订的《房屋拆迁置换协议》未实际履行。刘国良则主张案外人赵凤山所有房屋与凌源鑫达房地产公司与赵海军签订的《房屋拆迁置换协议》中约定的拆迁房屋不是同一房屋。本院对双方主张的认定意见为，根据凌源鑫达房地产公司提供的凌源市三十家子镇南街村村民委员会出具的证明，证明涉案房屋由赵海军转卖给了三十家子镇南街村赵凤山，此房至今未拆除，现赵凤山仍在使用中，赵海军在南街村没有其他房产。同时出具证明凌源市鑫达房地产公司提供的鑫达小区拆迁置换明细中的28户拆迁户均得到安置，该拆迁明细表中无赵海军的房屋。凌源市三十家子镇南街村村民委员会出具的两份证明能够证实赵海军将坐落于三十家子镇南街村新建村部后原南街村部二层办公楼（地址：三十家子中心幼儿园对面）转卖给了赵凤山，赵海军在南街村没有其他房产，且凌源鑫达房地产公司已拆迁安置的拆迁户中亦没有赵海军的房屋。刘国良虽主张案外人赵凤山所有房屋与凌源鑫达房地产公司与赵海军签订的《房屋拆迁置换协议》中约定的拆迁房屋不是同一房屋，但未提供充分证据予以证明。故结合村委会的证明及本案现有证据，本院认定案外人赵凤山所有房屋与凌源鑫达房地产公司与赵海军签订的《房屋拆迁置换协议》中约定的拆迁房屋是同一房屋。因另案刘玉萍与赵凤山及赵海军确认房屋买卖合同效力纠纷一案中，另案生效判决已经确认赵海军与赵凤山签订的涉案房屋买卖合同有效，故赵海军已不再是该房屋的合法所有权人,对本案诉争拆迁房屋不具备所有权,无权对该房屋进行处分，无权与他人签订拆迁置换协议。因此,赵海军与刘国良及凌源房地产公司签订的《回迁房屋转让协议》已无法继续履行,不能发生拆迁房屋置换转移的法律后果。故对于刘国良要求凌源鑫达房地产公司交付置换的8套房屋，并协助办理房屋登记手续的主张，本院不予支持。 关于刘国良与凌源鑫达房地产公司及赵海军签订的《回迁房屋转让协议》效力问题。本案中,赵海军与刘国良及凌源房地产公司签订了《回迁房屋转让协议》,约定赵海军将其与凌源鑫达房地产公司签订的拆迁置换协议中约定的回迁房屋转让给刘国良,虽然该协议中约定的拆迁置换房屋已无法继续履行，但根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定,双方签订的《回迁房屋转让协议》仍为有效合同。故对刘国良要求确认《回迁房屋转让协议》有效的主张，本院予以支持。刘国良对履行不能的合同可以按照法律规定寻求救济。 综上，上诉人凌源市鑫达房地产开发有限公司的上诉请求成立部分，本院予以支持。因上诉人二审提供新证据，致使本案事实发生变化，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持辽宁省凤城市人民法院（2019）辽0682民初4070号民事判决第一项； 二、撤销辽宁省凤城市人民法院（2019）辽0682民初4070号民事判决第二项； 三、驳回被上诉人刘国良的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人凌源市鑫达房地产开发有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费2300元、保全费1000元，由上诉人凌源市鑫达房地产开发有限公司承担100元，被上诉人刘国良承担2200元，保全费1000元；二审案件受理费2300元，由上诉人凌源市鑫达房地产开发有限公司承担100元，被上诉人刘国良承担2200元。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二一年五月二十六日 法官助理刘丹 书记员林婷婷