北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4558号上诉人（原审被告）：北京京西景荣置业有限公司，住所地北京市石景山区古城南街9号院5号楼3层303。法定代表人：徐群，董事长。委托诉讼代理人：张依伦，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶姗姗，北京市大嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑树军，男，1975年5月6日出生。委托诉讼代理人：于明，北京市地平线律师事务所律师。上诉人北京京西景荣置业有限公司（以下简称京西景荣公司）因与被上诉人郑树军房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初4937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京西景荣公司上诉请求：撤销原判第二项，改判京西景荣公司向郑树军返还的购房款金额为2590115元，且利息起算时间为合同解除之日的次日。事实与理由：一审对利息起算时间认定错误。在双方对于合同履行均无过错的情况下，法院判决京西景荣公司支付合同期内利息违反公平公正原则。郑树军请求返还购房款及利息的权利实质是合同解除后产生的请求权，利息起算时间应从京西景荣公司应当返还购房款之日开始计算。故利息起算时间应从合同解除之日的第二日起算为宜。郑树军辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。一审法院支持了存款利息标准，遵循了公平原则。郑树军向一审法院起诉请求：1.依法解除郑树军与京西景荣公司签订的《绿地环球文化金融城定购协议》；2.判令京西景荣公司退还郑树军已交纳的全部购房款2590115元，并支付相应利益损失（以70000元为基数，自2016年5月26日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算；以970115元为基数，自2016年5月28日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算；以1300000元为基数，自2016年8月1日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算；以250000元为基数，自2016年8月18日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算；以2590115元为基数，自2019年8月20日至实际付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案全部诉讼费用由京西景荣公司承担。一审法院认定事实：2016年5月26日，甲方京西景荣公司与乙方郑树军签订《绿地环球文化金融城定购协议》，约定乙方认购S4楼13室（以下简称涉案房屋），房屋总价款5180115元，其中特别约定部分并未对签订《北京市商品房预售合同》的时间进行明确。定购协议空白处有手写字：“会员费贰拾万于2016年6月25日前付齐，叁万定金2016.5.27补齐，房款20%=1040115，于2016年5月28日前付齐；房款10%=51万，于2016年6月25日前付齐；房款20%=104万，于2016年7月25日前付齐。此房不退不换不更名，在通知网签时7个工作日签合同。”协议后有甲方京西景荣公司签章、乙方郑树军签名、销售员柴志营签名。郑树军分别于2016年5月26日支付7万元、5月28日支付970115元、8月1日支付130万元、8月18日支付25万元，共计支付了购房款2590115元。京西景荣公司出具收据并盖章。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称：3??26房屋新政），该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。另，郑树军、京西景荣公司双方未就涉案房屋买卖进行网签备案，3??26房屋新政出台后，郑树军不具备在北京市购买商业、办公类项目的购房资格。2020年12月2日，郑树军向法院申请财产保全，请求保全京西景荣公司名下银行存款2590115元或查封扣押京西景荣公司相当于2590115元的其他财产，2020年12月3日，法院作出（2020）京0109民初4937号民事裁定书，裁定：冻结北京京西景荣置业有限公司名下银行存款2590115元或查封、扣押其名下价值2590115元的其他财产。2020年12月8日，（2020）京0109民初执保575号反馈：冻结北京京西景荣置业有限公司名下中国银行存款119252.96元。因未足额冻结保全标的，2020年12月14日，郑树军再次申请查封京西景荣公司名下坐落在北京市石景山区五里坨中街40号院21号楼113号房屋，冻结京西景荣公司名下中国建设银行及中信银行的银行存款。2020年12月14日，法院作出（2020）京0109民初4937号之一民事裁定书，裁定：一、冻结北京京西景荣置业有限公司名下中国建设银行及中信银行的银行存款2590115元；二、如采取上述措施未足额冻结保全标的，则查封北京京西景荣置业有限公司名下坐落在北京市石景山区五里坨中街40号院21号楼113号房屋。2020年12月16日，（2020）京0109民初执保623号反馈：冻结北京京西景荣置业有限公司名下中国建设银行存款7198.8元，冻结北京京西景荣置业有限公司名下中信银行存款56884.06元。2020年12月17日，法院查封北京京西景荣置业有限公司名下位于北京市石景山区五里坨中街40号院21号楼113号（不动产权证号：京（2019）石不动产第XXXX号）房屋一套。本案于2021年1月20日将起诉材料和保全裁定书送达京西景荣公司。双方争议的证据和事实：关于合同解除及时间郑树军主张，第一，郑树军与京西景荣公司签订定购协议后，由于京西景荣公司隐瞒其没有取得预售许可证的事实，导致在3??26房屋新政出台前，仍无法签订正式预售合同并办理网签，京西景荣公司存在缔约过失行为，现由于政策原因，合同无法继续履行，京西景荣公司应承担赔偿责任。第二，郑树军于2018年6月20日提交了《绿地集团客户退房申请表》并与京西景荣公司销售人员淳于瑶达成了解除合同的一致意思表示，是约定解除，不适用法定解除权的除斥期间，合同解除时间应为2018年6月20日。为证明其主张，郑树军提交了：1.2018年6月20日签名的《绿地集团客户退房申请表》，该表载明了涉案房屋坐落和已付款情况，经办销售员淳于瑶，应退款金额处为空白；2.2018年5月8日与淳于瑶的微信聊天记录，其中郑树军发送信息“我给盛总打电话说，家里不同意弄商铺了，赔钱吧”“他说太多，我说让他往上报。”京西景荣公司主张，双方签订定购协议时对预售许可证的情况是明知的，京西景荣公司不存在缔约过失行为，不同意解除合同。《绿地集团客户退房申请表》虽为公司的制式表格，但没有收到郑树军一方签字的退房申请表，且只是一个申请，不能证明郑树军与京西景荣公司对退房达成一致意见，亦不认可微信记录的真实性。经询问，京西景荣公司表示涉案房屋一直未取得预售许可证，2019年7月份取得了现房销售许可，取得销售许可后未通知郑树军签订合同或交房，认可淳于瑶、盛总为其公司员工，负责销售相关事宜。对于双方争议的证据和事实，法院认定如下：关于合同解除及时间：郑树军与京西景荣公司签署的定购协议并未约定解除条款，现虽京西景荣公司不同意解除合同，但在2017年3月26日购房限制政策出台后，合同已无法继续履行，致使不能实现合同目的。郑树军提交的2018年6月20日的退房申请表，表中没有京西景荣公司的盖章或工作人员的签字确认，京西景荣公司对此亦不认可，因此郑树军不能以此证明向京西景荣公司主张了解除合同。结合庭审查明的事实，解除合同的时间应为郑树军向法院提起诉讼后，起诉状送达京西景荣公司时合同解除。一审法院认为，2016年5月26日郑树军与京西景荣公司签订定购协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，郑树军因北京市“商业、办公类项目”购房限制政策无法购买涉案房屋，合同事实上不能履行，现郑树军请求解除合同，返还已付房款的诉讼请求，理由正当，法院应予以支持。根据查明的事实，解除合同的时间为2021年1月20日。京西景荣公司应当于合同解除后退还郑树军已付款项及孳息，因双方对合同无法履行均无过错，对于利息损失，法院在调整计算方式后予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、第十一条、第五百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决：一、2016年5月26日郑树军与北京京西景荣置业有限公司签订的《绿地环球文化金融城定购协议》于2021年1月20日解除；二、北京京西景荣置业有限公司于本判决生效后七日内返还郑树军购房款2590115元并赔偿郑树军利息损失（以70000元为基数，按中国人民银行同期存款利率标准，自2016年5月27日起计算至实际履行还款之日止；以970115元为基数，按中国人民银行同期存款利率标准，自2016年5月29日起计算至实际履行还款之日止；以1300000元为基数，按中国人民银行同期存款利率标准，自2016年8月2日起计算至实际履行还款之日止；以250000元为基数，按中国人民银行同期存款利率标准，自2016年8月19日起计算至实际履行还款之日止）；三、驳回郑树军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。一审法院判决京西景荣公司与郑树军之间的房屋买卖合同解除，并由京西景荣公司返还郑树军2590115元购房款及相应利息损失，仅京西景荣公司对利息损失提出上诉，故本院仅对京西景荣公司该项上诉请求进行审理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。京西景荣公司与郑树军之间签订的《绿地环球文化金融城定购协议》解除后，郑树军有权要求京西景荣公司赔偿占有郑树军购房款期间给郑树军造成的损失，一审法院判决按照中国人民银行同期存款利息标准向郑树军支付利息损失兼顾双方利益平衡，符合公平公正的原则，本院对此予以确认。京西景荣公司主张应从合同解除之日的次日计算利息，缺乏相应事实与法律依据，本院对此不予采信。综上所述，京西景荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京京西景荣置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 范 磊二〇二一年五月二十七日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥