吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终918号上诉人（一审原告）：周丽娜，女，1984年1月27日出生，汉族，住吉林省珲春市。被上诉人（一审被告）：朴英林，男，1966年5月18日出生，朝鲜族，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：崔成凤，北京市京师（延吉）律师事务所律师。上诉人周丽娜因与被上诉人朴英林租赁合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2021）吉2404民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周丽娜上诉请求：撤销吉林省珲春市人民法院（2021）吉2404民初294号民事判决，依法改判支持上诉人的诉请，并由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、综合考虑续租合同约定、法律规定及疫情影响，被上诉人应当退还租金（一）续租合同并未限制提前解除本案所涉房屋租赁合同为续租合同（租赁期限为2019年2月1日至2021年1月30日），此前五年期（租赁期限为自2014年2月1日至2019年2月1日）的房屋租赁合同已履行完毕。在双方房屋租赁关系存续如此之久的情况下，正是因为被上诉人认可上诉人可以提前解除租赁合同，且不需承担违约责任，所以续租合同内并未约定上诉人不得提前解除租赁合同，更未约定提前解除合同的违约责任。因此，在上诉人有权提前解除合同的情况下，上诉人提前解除了续租合同，被上诉人就应当退还剩余租赁期限的租金。（二）“新冠”疫情严重影响了房屋使用本案所涉的房屋为商业门面，上诉人承租房屋后用于经营口腔医疗。2020年“新冠”疫情爆发，上诉人停业超两月之久。上诉人曾与被上诉人沟通疫情期间内租金减免，被上诉人也表示同意减免两个月的租金。但是，续租合同解除后，除押金外，被上诉人未向上诉人退还其他任何款项。既然如此，受疫情影响被上诉人应当向上诉人退还的租金，也应当纳入本案的审理范围。受疫情因素影响，上诉人要求出租人减免部分租金是上诉人作为承租人应当享有的权利，该权利的行使并不受上诉人是否继续承租房屋的影响。一审法院错误认定上诉人仅在续租房屋时，才享有主张被上诉人减免租金的权利，这一认定于法无据。（三）案涉房屋存在严重影响上诉人使用的问题承租人使用房屋期间内，电器、管道等遍布了大量飞虫，上诉人多次要求被上诉人妥善处理，但被上诉人始终未能解决，上诉人为此支付了大量费用但效果甚微。诊疗过程中，飞虫给患者带来了极差的观感和严重的心理负担，大量患者多次抱怨无果后，选择不在上诉人处就诊。房屋问题对上诉人的经营造成了强烈的负面影响。迫于无奈，上诉人不得不在租赁期限未届满的情况下，另行选择房屋、重新装修。被上诉人在一审审理中已认可了飞虫问题的存在（可调取一审庭审录像），但一审法院在判决书的事实认定部分中却对此只字未提，而这恰恰是上诉人提前解除租赁合同的主要原因。在上诉人投入了大量装修成本的情况下，上诉人是不可能轻易另行选择房屋的，正是因为案涉房屋存在严重的使用问题，上诉人不得不提前解除合同。一审法院未能全面、客观认定本案事实，实在令人遗憾。二、一审法院错误认定续租合同解除所附的条件一审法院认为，被上诉人仅需退还押金、不退还剩余租赁期限内的租金为合同解除的条件，并认定上诉人默认了这一条件。一审法院的前述认定不仅没有事实依据，也完全不符合常理。从一审认定的微信聊天记录来看，当被上诉人提出“好，押金可以退，房费没法退啊”后，上诉人多次阐明了应当减免租金的事由。显然双方并未就合同解除所附条件达成一致。一审法院认为，上诉人搬出房屋的行为就表明了上诉人同意接受被上诉人不退还租金的主张。若按此分析，被上诉人接收房屋的行为，也应当被认定为被上诉人“默认”向上诉人退还租金。一审法院关于续租合同解除条件的论证，完全没有事实依据，根本不能得出肯定且唯一的结论。但一审法院仍然在此错误认定的基础上，直接得出上诉人关于退还租金的主张不能成立的结论。结合前述，在双方没有就合同解除后租金处理达成一致的情况下，上诉人寄希望于法院能够公平处理，但是一审法院不仅忽略合同约定、房屋实际情况等重要事实，甚至还要为案件情况强加因果。三、被上诉人应当承担其扩大的损失《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”即便法院认定上诉人提前解除合同构成违约，应当承担违约责任。但是，根据一审法院认定的事实，上诉人于2020年8月17日就已经向被上诉人明确通知了搬离时间，被上诉人知晓并同意。被上诉人后于2020年9月27日告知上诉人，他将于次日报停暖气。根据一审程序中被上诉人的答辩（详见判决书第2页第2段末尾），在接到上诉人解除合同的通知后，被上诉人选择空置房屋，续租合同租期届满后才会考虑是否出租。此外，2020年9月28日至30日均为工作日，但是被上诉人并没有按其承诺的日期报停暖气，而是在双方已明确解除合同的情况下，支付了取暖费。上诉人认为诉人提前通知搬离时间、按时向被上诉人交还房屋的行为，均是为了避免损失的扩大，上诉人已充分履行了通知等义务。被上诉人不积极寻找新的承租人造成房屋空置的损失，以及被上诉人违反承诺自行缴纳的取暖费，均系因被上诉人而扩大的损失，应当由被上诉人自行承担。一审法院忽略被上诉人扩大的损失，强行要求由上诉人承担全部后果，对上诉人极为不公。综上所述，一审法院未考虑上诉人使用房屋的困难，也未考虑疫情因素对房屋使用造成的影响，更忽略了因被上诉人扩大的损失，仅仅以被上诉人不同意为由就驳回了上诉人的诉讼请求。因“新冠”疫情和房屋飞虫的影响，上诉人近两年经营十分艰难，续租合同解除后，上诉人另择房屋需要支付高额的费用（包括装修费用等），上诉人还需要向员工支付工资。恳请贵院全面考虑案件情况，体谅上诉人经营以及员工民生问题，综合认定被上诉人应当向上诉人退还的租金金额，依法保护上诉人的合法权益。朴英林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周丽娜向一审法院诉讼请求：1．判令朴英林立即退还租金2万元，并支付资金占用损失（以2万元为基数，自2020年10月15日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算）；2．诉讼费由被告负担。一审判决认定如下事实：2014年2月1日朴英林与周丽娜签订《房屋租赁合同》，约定周丽娜承租朴英林的位于珲春市财政局东侧一楼门市，租赁期限为5年，自2014年2月1日起至2019年2月1日止，年租金为6万元，押金为5000元。租赁期限届满后即2019年2月1日，朴英林与周丽娜续签《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2年，自2019年2月1日起至2021年1月30日止；年租金为60000元，因周丽娜一次性支付租金，故朴英林减收租金5000元。朴英林与周丽娜的微信聊天记录如下：2020年3月4日“朴哥，能不能和您商量下，我们两个月不营业，能不能给我减免点租金”“2020年3月9日“可以考虑”“谢谢朴哥理解！因为我这边没有收入，都是支出，员工的工资，还有我们复工需要买的东西，哪哪都是钱！”；2020年8月17日“朴哥，我下个月末搬走”“好，押金可以退，房费没法退啊”“俩月没营业，减免一个月的我也同意，我朋友的店，还有底下那片的和国贸对面的出租店铺都减免了！”“你的资产多，也不差我那点钱”“如果继续干没问题”“你好的时候我也没变过”“这么多年了，我尊重你的选择，但是原则是不是应该遵循呢”“您看您3月9号的时候还答应了，怎么现在又改了！”；2020年8月18日“是啊，我答应你可以延期用”2020年9月27日“朴哥，我这两天再收拾收拾，十月一就把房子给您空出来”“好，那我明天就去报停暖气”；2020年10月6日，“今天能搬吗，别忘了把门钥匙找出来”“是的，今天工程师来安装，我拿走后给您送钥匙”；2020年10月15日，朴英林退还周丽娜押金5000元。一审判决认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。朴英林与周丽娜签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应当严格依照合同约定履行各自的权利义务。在合同履行过程中，周丽娜于2020年8月17日给朴英林发微信说“我下个月末搬走”是解除租赁合同的意思表示，对此朴英林亦表示同意，且周丽娜于2020年10月6日将钥匙返还给朴英林，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，《房屋租赁合同》已于2020年10月6日解除。关于周丽娜主张退还剩余房屋租金的问题。双方在《房屋租赁合同》中未约定解除合同条件及违约责任，在租赁合同期限内，周丽娜提出解除合同，朴英林表示同意，但明确表示“好，押金可以退，房费没法退”，本院认为，朴英林提出的该条款是解除合同的条件，是解除合同时双方之间的结算条款，虽然周丽娜对朴英林提出的结算条款提出过异议，但朴英林未予以变更，嗣后周丽娜仍然搬出房屋的行为应当认定为周丽娜对朴英林提出的解除合同结算条款的默认。周丽娜主张朴英林2020年3月9日曾承诺过解除合同时返还剩余租金，但根据双方之间的微信记录，朴英林承诺的是续租时考虑疫情等因素减免租金，而不是解除合同时返还剩余租金，故周丽娜的该主张不能成立。综上，周丽娜要求朴英林返还剩余房屋租金的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决：驳回原告周丽娜的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由周丽娜负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：因双方当事人所约定的涉案租赁合同的履行期限原是至2021年1月30日止，故周丽娜要求提前退租属于违约行为，其并无合同解除权。对于承租人周丽娜提出的提前退租解除合同的要求，享有合同解除权的守约方即出租人朴英林所提出的合同解除条件为退押金、不退房费。虽然其后周丽娜对此又提出过其他异议，但朴英林并未同意对其提出的合同解除条件进行变更。嗣后周丽娜腾退房屋并由朴英林向其退还了押金5000元，即从周丽娜所从事的民事行为能够推定其已默认该合同解除条件，并已实际履行完毕。对于因疫情原因影响经营的问题，出租人朴英林当时也同意可以延期使用房屋的方式以减免周丽娜的部分租金，但周丽娜仍选择提前退租解除合同。即对涉案租赁合同不能继续履行，朴英林并无过错。故周丽娜关于因疫情原因应予退还其剩余租金的理由不能成立，本院不予支持。综上，周丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由周丽娜负担。本判决为终审判决。审判长 张新颜审判员 张 丽审判员 战明宇二〇二一年五月二十日书记员 安丽莲