河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初7815号原告（反诉被告）李书治，男，汉族，1964年1月3日出生，住郑州市金水区。被告（反诉原告）河南锦雍置业有限公司，住所郑州市郑东新区平安大道湖心环路西建业智慧大厦2单元9层902号。统一社会信用代码：914101005763016583。法定代表人李荣芳，董事长。委托代理人佘陈平，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王朋飞，河南成务律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）李书治诉被告（反诉原告）河南锦雍置业有限公司（“锦雍公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。本诉原告李书治委托代理人李书治，本诉被告委托代理人佘陈平、王朋飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告李书治诉请法院判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金26355.2元（以房屋总价款1029528元为基数，按照日利率万分之一，自2020年1月1日起计算至2020年9月13日）；二、请求撤销原告签字的告知书；三、请求判令被告支付合同签订之前即2018年11月25日之前提交收取的原告共5笔计214643元房款的利息（以银行同期贷款利息计算）；四、判令被告返还多收取原告超过合同约定房款之外的现金5000元；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月25日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》(合同编号:D180××××6865)一份,合同约定买受人(原告)购买出卖人(被告)开发的位于郑东新区××、××西××楼××单元××房(交房之后的编号更改为1102号);房屋面积89.51平方米,房屋单价为每平方米11501.82元,房屋总价为1029528元,被告应当在2019年12月31日前,依照国家和地方政府的有关规定,将竣工验收合格,取得建设行政主管部门竣工备案表,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。(见附件一:商品房买卖合同复印件)同第九条还同时约定出卖人逾期交房的违约责任:按逾期时间,分别处理(不作累加):(1)逾期不超过60日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同签订后,原告积极履行了合同约定的付款义务共计1029528元,其中现金付款629528元,以公积金贷款付款00元。(见附件二:缴款发票复印件)。2019年12月4日,被告锦雍公司发布《延期交房通知书》,告知原告商品房延期至2020年5月31日前交付。2020年5月9日,被告锦雍公司发布《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》,告知原告商品房延期至2020年7月31日前交付2020年7月底,被告在未达到竣工验收合格未取得《竣工验收备案表》的情况下,向原告邮寄入伙通知书,要求在220年7月31号至8月3号办理交房手续,向业主强制交房。在办理交房手续时,被告向业主发放一份告知书,称“因政府管控与疫情影响,造成水之郡·西苑项目”交房时间变更”。“为了感谢您的理解与支持,河南锦雍置业有限公司将代您向河南水之郡物业服务有限公司您所购房屋自交房之日起24个月的物业费作为补偿,该费用河南锦雍置业有限公司将直接缴纳给河南水之郡物业有限公司。”要求接收房屋的业主在告知书上签字。2020年9月13号,原告为了不错过装修的最佳季节,在不得已的情况下才在该告知书上签了字并接收了房子。原告目前认为,该告知书具有明显不符合法律规定之处。2020年9月18号,被告才获得《竣工验收备案表》。自2020年1月1号至9月13号,被告逾期履行自己的义务达256天鉴于以上事实,请求人民法院依据法律规定及合同约定,判令被告向原告支付违约金。本诉被告锦雍公司辩称，一、生效判决认定业主在办理房屋交接手续时接受锦雍公司代其支付的两年物业费为补偿,应视为业主接受锦雍公司补偿物业费为其承担违约责任的方式,锦雍公司不承担任何责任,本案中李书治同样已经接受锦雍公司的物业费补偿,无权再要求锦雍公司承担任何责任李书治于2020年9月13日办理案涉房屋交接手续时,接受了锦雍公司给予的两年物业费补偿,该补偿系锦雍公司与李书治为了一次性解决取得竣工验收备案表前所有的交房争议而给予李书治的补偿,李书治已经接受该补偿并办理完毕房屋交接手续。因此,李书治的诉讼请求没有事实和法律依据。此外,郑州市中级人民法院(2020)豫01民终16856号民事判决书中明确认定业主接受锦雍公司代其支付的两年物业费为补偿,应视为业主接受被告补偿物业费为其承担违约责任的方式,锦雍公司不承担任何责任。本案中,李书治同样接受物业费补偿即无权再要求锦雍公司承担任何责任。二、业主办理房屋交接手续时是否接受物业费的补偿由业主自主决定,部分业主办理房屋交接手续时并未接受物业费的补偿,本案原第二款第2项约告自愿接受物业费的补偿系其真实意思表示,不存在可撤销的事由。已经接受过锦雍公司以物业费补偿的业主现均已正常入住,若将该《告知书》轻易撤销,将不利于小区的稳定,也将会给锦雍公司带来巨大的损失,甚至将引发更大的社会问题。三、李书治逾期支付购房款42日,交房时间应当据实顺延案涉《商品房买卖合同》第六条第三款约定,李书治应当2019年3月1日前以现金方式支付629528元,于2019年4月1日前以公积金贷款方式支付40000元;而于2019年5月14日,李书治才将400000支付给被告,逾期付款42日。按照《商品房买卖合同》第八条第二款约定,李书治未按合同约定付清房款和其他费用的,锦雍公司有权据实顺延交房时间,据此交房时间亦应当相应顺延42日四、商品房的法定交付使用条件为竣工验收合格,李书治于2020年9月13日办理房屋交接手续,已经以行为同意变更交房条件,同意按照当时现状接收房屋,李书治主张交房之后的逾期交房责任没有任何依据。根据《建筑法》第六十一条、《合同法》第二百七十九条、《城市房地产管理法》第二十七条、《消防法》第十三条、《建设工程质量管理条例》第十六条之规定,建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用。因此,由建设单位组织竣工验收合格,即为法定交付使用条件。参考《建设部办公厅关于对深圳市建设局的复函》可知,商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用,建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验和核发竣工验收证书。《建设工程质量管理条例》第四十九条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第八条也规定,备案机关或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,有权责令停止使用,重新组织竣工验收。亦从合法使用在先、质量违规处罚在后的角度说明,法定交房条件仅为竣工验收合格。案涉项目已经于2020年7月17日五大主体竣工验收合格,符合法定的交房条件,李书治于2020年9月13日办理房屋交接手续,已经以行为同意变更交房条件,同意按照当时现状接收房屋,李书治主张交房之后的逾期交房责任没有任何依据。五、因政府命令、环境治理、重大会议等导致停工421天,属于合同约定的据实顺延交房的事由,锦雍公司不应当承担违约责任。(一)合同约定因政府命令、环境治理、重大会议等引起的延误交房,交房时间据实顺延。根据双方《商品房买卖合同》第八条关于“交付期限”的约定锦雍公司应当在2019年12月31日前交付给原告使用,但如遇特殊原因“因政府命令、环境治理、交通管制、重大会议等导致停工,因重大技术问题不能及时解决、市政配套没有到位、恶劣气候引起的延误交房”,锦雍公司可顺延交房时间。因政府行为、环境治理措施无法把控,原被告在签订《商品房买卖》合同时明确约定,出现上述事宜影响施工的,交房期限据实顺延政府命令、环境治理等引起的延误交房,属于合同明确约定的据实顺延交房时间的事由,锦雍公司不应承担违约责任。(二)因政府进行环境污染防治致工程停工421天,交房期限应当相应顺延,锦雍公司不应当承担违约责任。因环境问题等原因,政府部门多次下达文件,明确要求工地停止施工,导致案涉工程共计停工了421天,造成工期延误,导致锦雍公司无法按照合同约定的时间进行交房。六、因疫情及疫情防控措施致锦雍公司逾期交房,锦雍公司不应承担违约责任,锦雍公司受疫情一级响应管控措施影响54天,另外受疫情二级响应管控措施影响49天,且受疫情的持续影响锦雍公司的各项工作及工程竣工验收及工程竣工验收备案的各项程序至今持续受影响,交房时间应当另行酌情顺延。(一)根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第4款的规定:“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋,或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款,当事人请求解除合同,由对方当事人承担违约责任的,人民法院不予支持。”故本案中,因疫情及疫情防控措施致锦雍公司逾期交房,锦雍公司不应承担违约责任。(二)受新冠疫情下政府的管控措施,锦雍公司受疫情一级响应管控措施影响54天,另外受疫情二级响应管控措施影响49天,交房期限应当相应顺延103天,锦雍公司不应当承担违约责任。由于受新冠疫情的影响,河南省人民政府于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件I级响应,至2020年3月18日将河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由I级调整为Ⅱ级,锦雍公司受疫情一级管控措施影响共计54天,该期限应当顺延交房期限,被告不应承担违约责任。且因疫情影响,自2020年3月19日至2020年5月6日河南省人民政府将重大突发公共卫生事件响应级别从Ⅱ级调整为III级之时,锦雍公司受疫情二级管控措施影响共计49日,该期限应当顺延交房期限,锦雍公司不应承担违约责任。(三)受疫情的持续影响锦雍公司的各项工作及工程竣工验收及工程竣工验收备案的各项程序至今持续受影响,造成锦雍公司逾期交付房屋,交房时间应当另行相应顺延,锦雍公司不应当承担违约责任。除上述受影响的明确的期限外,因新型冠状肺炎,锦雍公司案涉工程施工及相关工作均无法正常开展,且疫情及管控措施对劳动力的回流、原材料的供应等均有重大不利影响,本案涉及的工程竣工验收及工程竣工验收备案的各项程序也受疫情影响无法继续进行,锦雍公司交房时间亦应另行酌情顺延。七、自2020年1月1日起,所有工程建设项目开始实行联合验收,办理程序调整、变更影响了工程竣工验收时间,锦雍公司交房时间亦应酌情顺延。郑州市城乡建设局、郑州市自然资源规划局、郑州市城市管理局郑州市人民防空办公室联合发布的《关于印发的通知》中载明,自2020年1月1日起,所有工程建设项目开始实行联合验收,导致被告正在进行的工程竣工验收程序延长,被告交房时间亦应酌情顺延。八、河南省高级人民法院发布的《河南法院涉疫情房地产十大典型案例》中案例五与本案案情相似,商品房买卖合同均约定的为2019年12月底交房,法院酌定环保管控措施影响交房天数为114天(影响程度50%),扣除新冠疫情对施工的影响55天,共计扣除违约天数169天,对本案具有参考价值。且现行房地产市场不景气,经济形势不佳,扬尘管控、疫情对房地产市场产生巨大影响,若忽视扬尘管控、疫情对企业的影响判令锦雍公司承担巨额违约责任,将造成企业经营困难可能造成更大的社会问题。九、即使按照原告的主张，合同约定违约金标准过高，应予以降低。十、李书治按照认购协议和商品房买卖合同付款符合双方合同约定，无权主张利息，且超过诉讼时效。反诉原告锦雍公司诉请法院判令：一、依法判令反诉被告李书治向反诉原告河南锦雍置业有限公司支付自2019年4月2日起至2019年5月13日止的逾期付款违约金9476.9元;二、判令反诉被告承担本案的全部反诉诉讼费用。事实与理由:2018年11月25日,反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》,合同约定反诉被告购买反诉原告开发的位于郑州市郑东新区××、××西××单元××号房屋,总价款为1029528元。合同第六条第三款约定,反诉被告应当于2019年3月1日前以现金方式支付629528元,于2019年4月1日前以公积金贷款方式支付40000元;合同第七条约定,反诉被告如未按合同规定的时间付款,逾期在60日之内,自合同规定的应付款期限之第二天起至实际款第2项金额支付应付款之日止,反诉被告按日向反诉原告支付逾期应付款万分之一的违约金。截止到2019年5月14日,反诉被告才将40000元支付给反诉原告,反诉被告应按照《商品房买卖合同》及《承诺书》约定向反诉原告支付逾期付款违约金。反诉原告为维护自身的合法权益,特提起本案反诉,望贵院查明事实,判如所请。反诉被告李书治辩称，一、关于预期交付购房款。1、李书治按照合同约定办理了公积金贷款。但因为公积金贷款政策的变化,贷款数额更改而导致贷款滞后,该笔贷款数额更改是经过被答辩人锦雍公司同意并且将合同作了修改的。并非李书治一方的原因导致贷款到账逾期。李书治在合同签订之前已经提前二年多时间分5笔付给锦雍公司219643元(付款时间分别为2016年7月23日2笔,2016年7月28日3笔),且李书治交付的全部总金额为1034528元,比合同房价锦雍公司所开发票金额1029528元多5000元,先行付款二年多时间使锦雍公司所得的收益以及多付的5000元,完全能够弥补因贷款到账逾期的费用。2、锦雍公司提交的承诺书上所写贷款金额为600000,与实际贷款数额不符,根本不能说明李书治贷款逾期,不能作为李书治违约的证据,反而说明了公积金贷款手续是在变更之后才重新办理的这一事实。二、关于交房告知书:1、交房告知书是锦雍公司单方拟定并印制,未与李书治进行充分协商,属于格式合同。锦雍公司未在告知书上提请业主注意免除或者减轻自身责任。锦雍公司没有尽到告知义务2、该告知书以补偿物业费为由显著减锦雍公司自己应承担的责任,企图以6000余元的所谓“补偿”替代全部违约金支付义务(每日按合同标的额的0.02%支付违约金,计50000余元,即使按照每日0.01%计算违约金也有26000余元),违背合同的公平原则,显失公平。3、告知书上支付两年物业费作为补偿根本没有涉及到是对锦雍公司自己违约责任的替代,更没有包含一次性解决取得竣工备案表之前的所有交房争议而给予李书治补偿之意。李书治同意补偿也根本没有同意放弃对锦雍公司违约的追责权利。这是双方在物业费补偿目的方面的重大误解。4、锦雍公司交房程序不符合法律规定和合同约定。合同第8条明确约定要由开发商取得相关合法文件(竣工验收表)之后才能交房,而事实上交房时被告并未取得这些文件(不具备合法条件或者合同约定条件)。锦雍公司企图以一纸告知书抵消自己的全部违约责任,交房时间严重滞后,导致业主重大损失,是小区不安定的主要因素,社会不安定问题是由锦雍公司违约且不如约承担违约责任造成的。鉴于此,李书治要求法院撤销交房时的告知书,要求此致锦雍公司依法承担违约责任。经审理查明：2018年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告位于郑东新区××、××西××单元××房，总金额1029528元。约定金额629528元，付款方式为现金，付款日期为2019年3月1日；公积金贷款40万元，付款时间2019年4月1日。被告应在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行业主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。同日，原告签订承诺书显示：现采用省直住房公积金贷款，贷款金额60万，现承诺自本人签订《商品房买卖合同》合同备案后三个月内，办理完公积金贷款同时贷款额转入开发商指定账户，如到期未办理完逾期按总房款万分之三的日违约金进行处罚，逾期超过30日仍未办理完毕，将视为自愿放弃此套房源，甲方有权作废合同房源另行销售，由此带来的一切后果由本人承担。2019年12月4日，被告发布《延期交房通知书》，告知原告商品房延期至2020年5月31日前交付。2020年5月9日，被告发布《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》，告知原告商品房延期至2020年7月31日前交付。被告提交《竣工验收备案表》显示涉案房产已于2020年9月18日竣工验收。2020年9月13日，被告公司为原告代缴24个月的物业费6015.07元，时间为2020年8月4日至2022年8月3日。原告庭审时其于2020年9月13日收房。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已支付了房屋购房款，被告未按照约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给原告使用，构成违约，应当承担违约责任。关于交房时间，被告主张已向原告邮寄《延期交房通知书》、《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》且原告已签收，交房时间应顺延至2020年7月31日。但房屋交付时间系《商品房买卖合同》主要条款，被告单方邮寄延期交房通知的行为并不能证明原、被告双方已经对合同主要内容的变更达成合意，故该主张本院不予采信。关于本诉被告逾期交房的天数，鉴于近年工程施工受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，致使被告无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素，被告虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天，但被告所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天等相关事项全部或者部分发生在原、被告签订合同之前，即被告对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对被告该辩称，本院不予采信。故本院对被告逾期交房天数酌情扣减40天。原告庭审时对2020年9月13日确认收房，即2020年9月22日为收房日期。自2020年1月1日至2020年9月22日计264天，逾期交房时间为264-40=224天，产生违约金23061.43元（即224天*0.01%*1029528元），但被告公司已经为原告代缴6015.07元物业费，应予以扣除，故本诉被告应支付本诉原告逾期交房违约金17046.36元。关于本诉原告主张撤销有其签字的告知书的诉讼请求，原告提交的告知书并未有其签字确认，故该项诉请，本院不予支持。关于本诉原告主张本诉被告支付合同签订之前收取的原告214643元房款的利息的诉讼请求，因系双方协商交纳，对该项诉请，本院不予支持。关于本诉原告主张本诉被告返还多收取合同约定房款之外的现金5000元的诉讼请求，因原告未提交相关付款凭证或转载记录佐证，且其提交的合同载明的房款金额与发票上数额一致，故该项诉请，本院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告支付逾期付款违约金9476.9元的诉讼请求，经查，合同和承诺书记载的公积金贷款金额不一致，且实际公积金贷款金额与承诺书不一致，合同和承诺书均系2018年11月25日签订，故反诉被告所说系公积金政策变更导致逾期付款，本院予以采信，对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告河南锦雍置业有限公司向本诉原告李书治支付逾期交房违约金17046.36元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回本诉原告李书治的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告河南锦雍置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费459元，减半收取292元，由本诉原告李书治负担146元，本诉被告河南锦雍置业有限公司负担146元。反诉案件受理费25元，由反诉原告河南锦雍置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇二一年五月十四日书记员  王奇昌