内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2021）内03民终237号上诉人（原审被告）：郝丽，女，1983年7月15日出生，汉族，住乌海市。被上诉人（原审原告）：乌海市房天下房地产经纪有限公司。法定代表人：韩俊虎，经理。委托诉讼代理人：王晓峰，乌海市海勃湾区海北法律服务所法律工作者。上诉人郝丽因与被上诉人乌海市房天下房地产经纪有限公司合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2020）内0302民初1859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝丽上诉请求：1.依法撤销（2020）内0302民初1859号民事判决书，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2．请求二审人民法院依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人不存在违约情形，据此判决上诉人承担中介服务费及违约金于法无据。双方是依据所签订的《看房确认书》，达成相关服务内容的合意，但事实上，涉案房屋的产权人为了实现出售的目的，曾委托多家房屋中介公司及在市内公共场所张贴房屋信息广告进行卖房的形式，该房源信息已成为公共信息，被上诉人并非独家信息，亦非独家代理。上诉人有权选择更低成交价的其他公司或者选择放弃。被上诉人实际未促成该房屋交易，仅是带领上诉人入户看房，据此为由要求上诉人支付中介服务费不合理。而且在居间合同未成立的情况下，上诉人可以支付被上诉人从事居间活动支出的必要费用。乌海市房天下房地产经纪有限公司辩称，该房不是公共信息，双方之间签订了看房确认书，上诉人也不是通过其他信息看的房子，被上诉人的义务已经完成，房屋上诉人与房主进行了私下交易，所以上诉人也应该履行支付服务费的义务。乌海市房天下房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告中介服务费9750元，并承担违约金3900元（9750×0.02×20个月，2018年12月1日至2020年8月1日），共计13650元；2.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：原告系房屋中介服务公司，被告郝丽系购房人。原告公司员工经与被告郝丽沟通，带领被告进行出售房源的现场察看。2018年12月1日，被告郝丽在原告出具的“看房确认书”尾部签字确认，该确认书载明：甲方（委托方）郝丽，乙方（受托方）房天下公司，经房产所有权人同意，甲方接收委托条件下，我公司委派经纪人将以上房产相关信息提供给甲方，并带领甲方对以下房产及相关环境进行了考察，甲方同意按下列条款委托乙方租赁/购买上述房产：物业地址：西水新港2-3-301，面积151㎡，价格65万。一、甲方需出示身份证，签字并确认后由乙方委派的客户经理带看上述物业。二、看房时甲方与房产业主不应交换名片和联络方式，若有任何要求应和乙方联络，由乙方出面商谈。三、在委托代理期间，甲方不得直接或者间接得与乙方曾经提供业主私下成交。若私下成交须向乙方支付全额服务费作为补偿。四、居间服务费用：购买中介服务费为房屋成交价的1.5%，于甲方与业主签订买卖合同之同时一次付清。甲方签订此确认书，表示认同乙方的收费标准，不得以任何理由，少交和迟交。逾期支付的，甲方应按日支付应付金额5‰作为违约金。另查明，沈淑琴、蒋本华作为卖方、甲方与被告郝丽、孙刚作为买方、乙方签订“房屋买卖合同”，主要约定：一、甲方自愿将坐落在西水新港2-3-301的房产出售给乙方；二、甲、乙双方协定的上述房屋成交价肆拾伍万元。2018年12月17日，国家税务局乌海市海勃湾区税务局开具内蒙古增值税普通发票，该发票核对房屋价格512457.14元，税额25622.86元。一审法院认为，原、被告签订的“看房确认书”，系双方当事人真实意思表示，该居间合同合法有效，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。该案中，原告向被告提供了房源，并带领被告到出卖房产现场考察，原告按照双方签订的“看房确认书”履行了约定的义务。被告郝丽辩称该确认书底部签名系其书写，但原告提供的房源非被告购买的涉案房屋，且被告郝丽本次陈述与（2019）内0302民初3331号民事案件开庭陈述不一致，且未作出合理解释。被告郝丽作为完全民事行为能力人，应当对其进行的民事法律行为承担相应责任。被告未提供证据证实其抗辩，其抗辩理由，该院不予采信。原告作为居间人，履行了提供房源的义务，被告就应当支付报酬。按照双方签订的“看房确认书”的约定“若私下成交则须向乙方支付全额服务费作为补偿，中介服务费为房屋成交价的1.5%，”，被告未向原告支付中介服务费，属于违约，原告诉请被告支付中介服务费应予以支持，但原告以65万元的价格收取中介服务费不妥，被告未向该院提供真实的房屋成交价格，国家以对房屋的评估价512457元收缴税款，该院以评估价作为房屋成交价格计算中介服务费512457×1.5%=7686.9元，被告应向原告支付中介服务费7686.9元；原告诉请被告承担违约金3900元，该院认为“看房确认书”约定“逾期支付的，甲方应按日向乙方支付应付金额5‰作为违约金”，对违约责任约定过高，该院应当以实际损失为基础，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，以年利率6%的资金占用费确定违约金768.9元（2018年12月1日至2020年8月1日共计20个月，7686.9×6%÷12×20）。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”、第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”之规定，判决：一、被告郝丽给付原告乌海市房天下房地产经纪有限公司房屋中介费7686.9元；二、被告郝丽给付原告乌海市房天下房地产经纪有限公司房屋违约金768.9元；三、上述一、二项共计8455.8元，被告郝丽于本判决生效之日起七日内履行完毕。案件受理费70元（原告已预交），由原告负担45元，由被告郝丽负担25元，于上述付款期限一并给付原告。本院二审期间，上诉人提交照片一张，证明上诉人签的看房协议是空白的。被上诉人质证意见为，照片我方不认可，真实性不认可，没有我方的盖章和经办人签字，没有电话。因被上诉人认可只带上诉人看过一次涉案房屋，上诉人拍摄《看房确认书》的编号与被上诉人提交的一致，对该证据本院予以采信。经审理查明，被上诉人带领上诉人进行出售房源的现场看房，看房后被上诉人给上诉人签署了一份空白的《看房确认书》，编号为NO.0700153,该确认书上除了仅有上诉人郝丽的签字，其余地方需要手动填写的内容均为空白，中介服务费收取标准亦为空白。本院认为，关于上诉人是否应当支付被上诉人全额服务费的问题。首先，上诉人郝丽抗辩其签订的是空白合同，合同未成立。上诉人郝丽作为完全民事行为能力人其签署空白合同，应当预见其签署后的风险及法律后果，且上诉人郝丽通过被上诉人了解涉案房屋信息，并由被上诉人带领其入户看房，看房后，被上诉人要求上诉人签署《看房确认书》，上诉人郝丽签署。故上诉人与被上诉人之间形成了中介服务合同，上诉人郝丽应当支付被上诉人相应的中介服务费。其次，被上诉人以上诉人未通过其直接私下与房主联系并达成交易为由，依据双方签订《看房确认书》约定，向上诉人主张房屋成交价1.5%的中介服务费及违约金。根据双方提交的证据，被上诉人之后自己填写中介服务费收取标准，且该条款为格式条款，被上诉人亦未提交证据证明其给上诉人释明条款内容，故双方对中介服务费收取标准并未达成合意，被上诉人自认其只为上诉人提供房源信息及一次看房服务，并未提供协商房款、草拟合同、办理过户等服务，被上诉人主张按照房屋成交价1.5%中介服务费过高，根据当地市场行情及被上诉人提供的服务，本院酌情调整为上诉人支付被上诉人中介服务费1700元及违约金170元，共计1870元。综上所述，郝丽的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销乌海市海勃湾区人民法院（2020）内0302民初1859号民事判决；二、于本判决生效之日起十日内上诉人郝丽给付被上诉人乌海市房天下房地产经纪有限公司房屋中介服务费1700元、违约金170元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费70元；二审案件受理费50元，共计120元，由上诉人郝丽负担48元，被上诉人乌海市房天下房地产经纪有限公司负担72元本判决为终审判决。审判长 宋建勇审判员 韩小东审判员 钟思敏二〇二一年五月三十日书记员 李维桐