广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终1142号 上诉人（原审被告、反诉原告）：付庆华，女，1975年11月18日出生，瑶族，无职业，住广西壮族自治区桂林市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟朝云，女，1971年12月11日出生，瑶族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：岳毅刚，男，1959年5月18日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 以上二被上诉人共同委托的诉讼代理人：秦冬凤，广西明辨律师事务所律师。 原审被告：汤杰，男，1965年5月30日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人付庆华因与被上诉人钟朝云、岳毅刚、原审被告汤杰房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2020）桂0302民初1088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人付庆华，被上诉人钟朝云、岳毅刚共同的委托诉讼代理人秦冬凤到庭参加诉讼，原审被告汤杰经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 付庆华上诉请求：一、被上诉人赔偿上诉人经济损失的30%，计102936元；二、被上诉人向上诉人支付因一审法院计算失误而少算部分金额8700元；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院审理事实不清，认定事实错误。（一）《房地产买卖合同》、《补充协议书》是双方当事人真实意思表示，双方都明白如果没有缴纳完购房全款，卖家无提前交房的义务，买家也不能获得提前使用房屋的权利。一审法院却认为“合同及补充协议对于房屋交房时间虽有约定，但对二反诉被告提前进入房屋是否构成违约并无明确约定”，这是片面理解和认定事实错误。（二）实际上被上诉人只是在报警当天退出了涉案房屋，而后又撬开新装的门锁，继续在屋内施工，原审法院不予理会。（三）虽然，房产证户名更换为被上诉人，但它的使用是有条件限制的，只有在被上诉人支付完购房全款房产证才真正具有法律意义上全部资格，这一点上诉人明白，被上诉人也明白。被上诉人拒不支付购房款，还霸占涉案房屋。二、一审法院适用法律不当。一审法院对案件事实与证据审理不清，导致适用法律不当；根据《合同法》相关规定，被上诉人应向上诉人赔偿经济损失102936元。三、一审法院判决把合同第十条中的等候期内违约金按每天万分之十计误写为等候期内不应计付违约金。因此造成少计算违约金8700元。对于判决计算错误部分应予改正。 钟朝云、岳毅刚辩称，一、被上诉人并未强占涉案房屋；二、被上诉人短暂进入房屋这一行为并未在合同中约定为违约责任，也并没有给上诉人造成任何损失；三、上诉人存在未将户口及时签出、不配合办理贷款、不移交水电表等多项违约行为；四、上诉人第二项上述请求没有事实和法律依据，应予驳回。 汤杰述称，一、汤杰和上诉人属两个自然人，各自分别承担相应的法律责任和义务；二、汤杰已充分履行了合同列明的全部卖方义务；三、付庆华拒不履行合同义务，拒不履行生效判决，毫无底线；四、一审判决认定事实准确，适用法律恰当，请求维持一审判决，驳回上诉。 钟朝云、岳毅刚向一审法院提出本诉请求：1.请求判令被告付庆华、汤杰向二原告支付逾期未付水电费、物业费、逾期过户电表违约金409700元（违约金以170万元为基数（付庆华占119万元，汤杰占51万元），按每天万分之十计息，从2019年11月3日起计算至水电费物业费结清、电表过户之日止，暂计算至起诉之日的违约金为409700元）；2.请求判令被告付庆华、汤杰支付二原告垫付的本案房屋水费29.48和物业费419.7元。 付庆华向一审法院反诉请求：1.请求判令二反诉被告向反诉原告支付延期缴纳购房款利息646170元；2.请求判令二反诉被告向反诉原告支付强占房屋违约金547400元。 一审法院认定事实：岳毅刚与钟朝云系夫妻关系。2018年3月14日，岳毅刚作为乙方，付庆华作为甲方、案外人桂林市南北房地产经纪有限公司（以下简称：南北公司）作为丙方，三方签订《房地产买卖合同》，约定（节选）：“一、经丙方（南北公司）介绍，甲方（付庆华）自愿将座落在秀峰区东华路9号王府西组1-2-2号的房产（桂林市）房权证秀峰区字第××号，房产建筑面积174.92平方米……出售给乙方（岳毅刚），……甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币（大写）：壹佰柒拾万元整，即￥：1700000.00。……三、签订本合同当日乙方支付给甲方购房定金人民币（大写）：叁拾伍万元整，定金暂由甲方保管，定金在第一期付款时冲抵房款。四、购房款分二期付清：第一期购房款项乙方在临桂办证大厅签订网签合同的当日支付人民币柒拾万元整给甲方。第二期购房款项乙方办理出不动产权证后去银行办理贷款后下款的当日支付人民币壹佰万元整给甲方……八、甲方应于乙方付清所有房款5个工作日内将上述房屋交乙方使用，甲方负责结清交房前所欠的一切费用（水费、电费、物业费、燃气费、有线电视费等）。并将房屋配套设施（物业、水、电、燃气、有线电视等）过户所需的相关资料移交乙方。如甲方提前交房给乙方使用，应签订提前交房补充协议，并约定甲乙双方责任和义务。甲方原落于该房产的户口在收到第一期房款后迁出……若甲方逾期迁出则按该房产成交价每日万分之二计息支付给乙方作为违约金。……十、甲、乙方双方的违约、悔约责任：1、（1）甲方逾期未按本合同约定办理相关事项（银行贷款解押、办理房产证过户、办理土地证过户、延期交房水电表过户）的，乙方等候甲方15日，在此期间乙方不追究甲方违约责任；超出等候期后，逾期每天按甲方应收房款的万分之十计息作为违约金支付给乙方。超过约定期30天后甲方仍未按本协议办理相关事项的，则视为甲方违约……2、乙方违约、悔约责任……（2）乙方未按合同条款规定付清任何一期房款时，甲方有权按照下列步骤处理该房产，甲方暂保留该房产三十日，等候乙方付款，但在保留期间，乙方支付延期利息，每天按应付甲方金额的万分之十计息。……十六、……甲乙双方协商同意各自承担各自税费，因此房甲方已出租至2019年3月31日，当乙方支付完所有房款以后为正式交付房屋并且甲方应将租房合同转签于乙方，由乙方负责收取房租。甲方并把房租押金转交于乙方。如遇国家政策或房开商原因造成房屋买卖不成，不视为甲乙双方违约。甲方收款专用银行卡号：中国建设银行卡号为62×××95付庆华。丙方承担乙方所办理银行贷款的所有费用。” 2018年3月14日岳毅刚通过银行转账的方式支付30万元给付庆华，2018年3月15日岳毅刚通过银行转账的方式支付5万元给付庆华。 2018年5月28日，钟朝云与付庆华、汤杰及案外人南北公司签订《补充协议书》，约定：“因原秀峰区东华路7号王府西组1-2-2号的房屋买卖协议缺少甲方汤杰签字，汤杰在认可原合同基础上特补充此协议，经甲方双方协商在丙方的见证下特补充如下：一、房屋成交总价为人民币壹佰柒拾万元整（￥1700000.00）。此房屋交易汤杰占有总成交价的30%，付庆华占有总成交价的70%，甲乙双方网签后乙方支付给甲方（付庆华）为伍拾伍万元整（￥550000）元整（其中壹万元整压在房屋托管中心）。剩余伍拾肆万元整（￥540000）元整支付给甲方付庆华。二、总房款还剩余捌拾万元整（￥800000）元整由乙方贷款支付给付庆华。（其中此款项汤杰占有伍拾壹万整（￥510000）元整，剩余归付庆华所有。付庆华收到的银行转账的当日支付给汤杰，需要减去总房款甲方所支付的所有房屋交易费用30%，30%的房屋交易费用定为壹万贰仟元整（￥12000）元整，实际由付庆华支付给汤杰的款项为肆拾玖万捌仟元整（￥498000.00）。三、甲方收到全款的当日为正式交房给乙方，因房屋在出租中，如甲方能让承租方三个月内提前搬走，乙方答应此三个月房租归甲方付庆华所有。超过时间归乙方所有，乙方要求甲方必须在2019年4月7日之前必须负责让承租方搬走。如甲方不能按时交房按照所支付金额的万分之五日息赔偿给乙方。四、甲方（产权人、共有人、代理人、继承人）保证本次出售的房产产权清晰并承诺此房屋的产权人及共有人已事先协商同意由其出售。若发生与甲方有关的纠纷、债务及家庭内部纠纷，概由甲方负责处理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方、丙方造成的经济损失及合同违约责任均由甲方负责赔偿。丙方以三个星期为期约甲乙双方三次办理过户，贷款业务，超过三次视为恶意拖延，并视为违约。按照所支付的金额的万分之五日息赔偿或扣除。” 2018年5月29日网签合同当日，岳毅刚支付31万元购房款给付庆华（其中1万元直接付款至桂林市房屋交易和产权管理中心）。2018年6月12日16时，钟朝云通过银行转账的方式支付10万元购房款给付庆华。2018年9月17日，岳毅刚通过银行转账的方式支付14万元购房款给付庆华。2019年10月11日，岳毅刚通过银行转账方式向付庆华支付购房款50万元。2019年10月12日，岳毅刚通过银行转账方式向付庆华支付购房款30万元。 同时查明，涉案房屋是付庆华与汤杰共同共有，其中付庆华占70%产权，汤杰占30%产权。涉案房屋的不动产权证于2018年6月20日转移登记至钟朝云、岳毅刚名下。钟朝云、岳毅刚于2019年4月2日后曾进入涉案房屋进行装修，之后因付庆华、汤杰阻止，4月17日双方发生纠纷且报警处理，钟朝云、岳毅刚退出了案涉房屋。之后涉案房屋由付庆华更换门锁。2019年11月之后，钟朝云、岳毅刚自行进入案涉房屋并进行装修，于2020年5月6日搬入案涉房屋。 2019年6月3日，钟朝云、岳毅刚将付庆华、汤杰诉至该院，要求付庆华、汤杰将户口迁出案涉房屋并支付逾期迁出户口的违约金、支付不配合办理按揭购房贷款手续的违约赔偿金、支付垫付本案房屋的电费。该院受理上述案件后，汤杰提出反诉,要求钟朝云、岳毅刚支付购房款延期支付的利息。该院合并审理后，作出（2019）桂0302民初717号民事判决书。付庆华对该案判决不服并上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院经审理后作出（2020）桂03民终215号民事判决书，该判决已经生效。上述生效判决认定钟朝云、岳毅刚应在2019年3月20日前支付第二期购房款51万元，其逾期未能支付上述款项的行为已经构成违约，应向汤杰支付逾期付款违约金，并判令钟朝云、岳毅刚向汤杰支付2019年3月21日至其起诉之日2019年6月18日逾期付款违约金45390元。 2020年6月4日，汤杰再次将钟朝云、岳毅刚诉至该院，要求钟朝云、岳毅刚支付2019年6月9日-10月12日的购房款延期利息59160元。该院经审理后作出（2020）桂0302民初933号民事判决书，判令钟朝云、岳毅刚支付汤杰逾期付款违约金58650元。该判决已生效。 另查明，2019年4月19日，付庆华到桂林市供电局城中供电分局营业厅办理了案涉房屋的电表暂拆业务，并在暂拆业务申请表上注明：“关于此套房子任何关于用电问题一律得付庆华本人持此身份证原件来供电局办理，其他任何人无权未得到付庆华本人持身份证陪同办理关于电过户及任何用电问题”。桂林市供电局城中供电分局于2019年4月24日已现场拆除了案涉房屋电表。 2020年7月27日，付庆华将其在案涉房屋的电表销户。2020年7月29日，钟朝云、岳毅刚到桂林市供电局城中供电分局就案涉房屋办理了新电表。 在本案的审理过程中，经该院致函，桂林市供电局城中供电分局答复称（节录）：“1.关于桂林市秀峰区房屋电表办理过户，根据《供电营业规则》第二十九条规定，新户主持身份证原件及有效的用电地址物业权属证明材料原件可以办理，无需原户主配合。但由于该户电表原户主付庆华于2019年4月19日到我分局营业厅办理了电表暂拆业务（有效期六个月），我分局于2019年4月24日已现场拆表，新户主需要办理过户使用原有电表，则需原户主办理电表复装后，新户主才能办理电表过户正常用电；根据《供电营业规则》第七十五条规定，城镇居民用电一般应实行一户一表。同一用电地址并只有一个产权证明，则同一用电地址、同一用电性质，只能安装一个电表，在电表暂拆有效期内，无法在该地址办理电表新装业务；因原户主付庆华已申请该地址电表暂拆，在暂拆有效期内办理电表过户等相关业务时，需原户主配合办理。2.2019年4月19日，原房主付庆华到我分局营业厅办理了电表暂拆业务，并特意交待：‘关于此套房子在任何关于用电问题一律得付庆华本人持此身份证原件来供电局办理，其他任何人无权未得到付庆华本人持身份证陪同办理关于电过户及任何用电问题’。该暂拆工单有效期六个月，六个月后，根据《供电营业规则》第二十八条规定，新户主可持身份证原件及有效的用电地址物业权属证明材料原件办理电表新装，无需原户主配合”。 另查明，2020年9月16日，王府花园物业管理处出具证明：“秀峰区东华路九号西组一单元2楼2号，2019年3月30日前物业费已由原租户谈文蛹、谢桂明结清”。 另查明，2020年9月14日，桂林市自来水公司城中客户服务分中心出具一份《客户号1014833办理过户情况说明》，载明：“客户号1014833原客户是付庆华，2019年4月18日欠水费拆表（欠费时间2017.11.19-2019.3.22，共欠水费980.88元），2019年8月21日在城东客服营业厅交清水费，桂林市自来水公司2019年8月22日复装水表，2019年9月9日现客户拿身份证和房产证到城东客服营业厅办理过户”。 2019年4月18日，付庆华工商银行账户被划扣水费29.48元。 一审法院认为，本案的主要争议焦点问题：1.二原告在本诉部分所主张垫付水费、物业费问题以及逾期未付水电费、逾期过户电表的违约金问题；2.反诉原告付庆华在反诉部分所主张的逾期付款违约金问题；3.反诉原告付庆华在反诉部分所主张的强占房屋违约金问题。 一、二原告在本诉部分所主张垫付水费、物业费问题以及逾期未付水电费、逾期过户电表的违约金问题 二原告所主张的垫付水费为2019年4月案涉房屋水费共计29.48元，垫付物业费为2019年1月至3月期间案涉房屋物业费共计419.7元。根据本案所查明的案件事实，2019年4月案涉房屋水费29.48元已经由自来水公司于2019年4月18日从被告付庆华的银行账户中扣划，2019年1月至3月期间案涉房屋的物业费也由原租户已经向物业公司缴纳。故二本诉原告的上述主张，无事实依据，该院不予支持。同时，根据双方合同约定，如二本诉被告逾期未按本合同约定办理相关事项（银行贷款解押、办理房产证过户、办理土地证过户、延期交房水电表过户）的，应支付违约金。至于二原告所主张的逾期未付水电费的违约金，无合同依据，该院不予支持。 至于逾期过户电表的问题。二原告于2019年10月11日将全部购房款交清，按照双方合同约定，二被告应在房款交清后五个工作日内将上述房屋交给原告，然后在十五日内办理电表过户，即二被告应配合二原告在2019年11月3日前完成案涉房屋的电表过户。根据本案所查明的案件事实，本诉被告付庆华于2019年4月17日办理了案涉房屋的电表暂拆申请，供电局也实际于2019年4月24日暂时拆除了案涉房屋电表。根据供电局的复函及《供电营业规则》第二十八条的规定，上述电表暂拆满六个月后，即至2019年10月17日之后，二原告即可持身份证原件及有效的用电地址物业权属证明材料原件办理电表新装，不存在其他阻碍，也无需二被告配合。二原告认为二被告未配合导致电表过户无法办理因而构成违约的理由不能成立，该院不予支持。 二、反诉原告付庆华在反诉部分所主张的逾期付款违约金问题。 双方当事人所签订的《房地产买卖合同》及《补充协议书》约定，反诉被告钟朝云、岳毅刚在签订房地产买卖合同当日即2018年3月14日支付35万元，之后于双方网签后当日即2018年5月29日支付55万元，剩余80万元由反诉被告钟朝云、岳毅刚贷款后支付。双方在合同中约定逾期支付则按每日应付金额的万分之十计息。 2018年3月14日应付房款35万元，二反诉被告仅支付30万元，余款5万元2018年3月15日支付，逾期1天，应支付逾期付款违约金：5万元×1‰×1天=50元。 2018年5月29日应付房款55万元，反诉被告岳毅刚仅支付31万元。2018年6月12日，反诉钟朝云支付10万元。此期间的逾期付款违约金为：24万元×1‰×14天=3360元。2018年9月17日，反诉被告岳毅刚支付14万元。此期间的逾期付款违约金为：14万元×1‰×97天=13580元。 此后双方虽约定以贷款支付剩余房款，但最终因贷款不能未能支付，根据生效判决认定的事实，贷款不能非买卖双方的过错。鉴于通过贷款方式完成二期支付的义务已经履行不能，而房屋产权已经转移至买方名下，且买方已经占有、使用房屋，为了维护交易的安全和稳定，买方应当继续履行付款义务，以现金方式支付剩余未付款项给卖方。自2019年2月18日各方当事人知道贷款履行不能，可以参照合同第十条，卖方给予买方30日的等候付款期，等候期内不应计付违约金，此后买方仍然不支付余款，则违背了买卖合同中的买受人支付价款的基础义务，应按照合同约定第十条承担逾期付款违约金的责任。即第二期应付总价款为80万元，钟朝云、岳毅刚应在2019年3月20日前支付给付庆华。付庆华收到款后支付给汤杰51万元，即剩余未付房款80万元中有29万元为付庆华所有。2019年10月11日，岳毅刚通过银行转账方式向付庆华支付购房款50万元。至此时的逾期付款违约金为：29万×1‰×205天=59450元。综上，反诉被告钟朝云、岳毅刚应支付原告付庆华逾期付款违约金59450+3360+13580+50=76440元。 三、反诉原告付庆华在反诉部分所主张的强占房屋违约金问题 合同及补充协议对于交房时间虽有约定，但对于二反诉被告提前进入房屋是否构成违约并无明确约定，二反诉被告确实存在提前进入房屋装修的事实，但之后因反诉原告付庆华报警制止而退出了案涉房屋。且反诉原告也未能提供明确证据证明二反诉被告之后是否存在提前进入房屋的事实，以及提前进入房屋给其造成的损失，故其主张强占房屋违约金的诉请，因其举证不能且无合同约定，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告钟朝云、岳毅刚的本诉诉请；二、反诉被告钟朝云、岳毅刚赔偿反诉原告付庆华逾期支付购房款的违约金76440元；三、驳回反诉原告付庆华的其他诉讼请求。本案件本诉受理费7452元（原告已预交），由原告钟朝云、岳毅刚负担；本案件反诉受理费15542元，因本案本诉反诉部分合并审理减半收取7771元（反诉原告已预交），由反诉被告钟朝云、岳毅刚负担498元，反诉原告付庆华负担7273元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：上诉人的上诉请求是否有事实和法律作用据。 本院认为，上诉人上诉第一项请求是，被上诉人赔偿上诉人经济损失的30%，计102936元，其理由是双方于2018年3月14日签订合同时，该房地产市场的平均房价是9719元每平方米，到2019年5月份，市场平均房价是12521元每平方米，按照反诉原告实际拥有的产权计算，其拥有产权证标准面积的70%产权，即拥有产权174.92×70%=122.444平方米。前后两个时段的房屋市场形成的差价高达343121元，因此根据合同法规定，上诉人向法院主张被上诉人赔偿经济损失违约金是343121×30%=102936元。而上诉人在一审提起反诉请求是，请求判令二反诉被告向反诉原告支付强占房屋违约金547400元。理由是反诉被告从根本故意违约,必须承担违约责任。计算违约金方式是以119万元为基数，参照（2019）桂0302民初717号《民事判决书》中，关于汤杰的反诉诉求判决，依双方合同约定的违约金计算方法，按每天万分之十计，从2019年4月20日起至反诉之日止，实际违约天数为460天，违约金547400元。而上诉人上诉请求被上诉人赔偿上诉人经济损失102936元，其一审提起反诉请求是强占房屋违约金547400元。赔偿损失与违约金虽然均是因对方违约行为而引起，但两者是不同的诉讼请求，且上诉人上诉主张的赔偿损失与其一审提起反诉请求违约金的理由均不一致。上诉人二审此项请求超出了一审的诉讼请求范畴。本院不予审理。 上诉人上诉第二项请求，被上诉人向上诉人支付因一审法院计算失误而少算部分金额8700元。其理由是依据双方《房地产买卖合同》第十条中的“等候期内违约金按每天万分之十计”，该第十条2.2款规定，乙方未按合同条款规定付清任何一期还款时，甲方有权按照下列步骤处理该房产，甲方暂保留该房产30日等候乙方付款，但在保留期间，乙方支付延期利息，每天按应付甲方金额的万分之十计息，由乙方支付给甲方。该条款明确约定了未按合同条款规定付清任何一期还款，支付延期利息。但本案双方自2019年2月18日各方当事人知道贷款履行不能后，一审判决卖方给予买方30日的等候付款期，等候期内不应计付违约金，符合一般常理，也不适用上述第十条2.2款规定约定了付款期限。本院已生效的（2020）桂03民终215号民事判决也确认了与本案事实一致的违约金计算方式，给予了30日等候期内不计算违约金。 综上所述，付庆华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，法律适用及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1267元，由上诉人付庆华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 王治斌 审 判 员 梁 露 二〇二一年五月十八日 法官助理 郑 欣 书 记 员 秦 婧