四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12938号 上诉人（一审被告）：成都市郫都区郫筒街道时代悦城业主大会。 上诉人（一审被告）：成都市郫都区郫筒街道时代悦城业主大会第一届业主委员会，地址：四川省成都市郫都区中信大道118号长坤时代悦城。 主要负责人：胥吉林。 二上诉人委托诉讼代理人：曹玉英，四川顺道律师事务所律师。 二上诉人委托诉讼代理人：蒲志宏，四川顺道律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：张胜，男，1974年6月27日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。 委托诉讼代理人：樊简文，四川盛豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庹友育，四川原则律师事务所律师。 上诉人成都市郫都区郫筒街道时代悦城业主大会（以下简称时代悦城业主大会）、上诉人成都市郫都区郫筒街道时代悦城业主大会第一届业主委员会（以下简称时代悦城业委会）因与被上诉人张胜业主撤销权纠纷一案，均不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初4632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人时代悦城业主大会上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张胜的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张胜负担。事实和理由：召开首次业主大会和选举业委会属于业主的自治事项，由地方人民政府有关部门给予指导和协助，由小区业主自治决定，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条和《物业管理条例》第十条、第十九条的规定，本案不属于人民法院民事案件受案范围，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十八条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条确认本案属于人民法院民事案件受理范围并作出判决，属于适用法律错误；召开首次业主大会和选举业委会的决定是程序性和原则性管理事项，没有针对业主具体的民事权益，并未对业主权益产生实际损害，张胜不是本案适格原告；时代悦城业委会由首次业主大会选举产生，不是本案的适格当事人；2018年9月2日召开首次业主大会时，时代悦城小区的业主几乎都未办理物权登记，时代悦城小区的实测工作也未完成，业主大会筹备组和指导选举工作的选举委员会不能按照不动产登记簿记载的面积计算专有面积，也无从知道测绘报告中的专有面积，只能根据前期物业企业提供的关于专有面积为196241.3平方米的说明进行计票，一审法院以《房屋建筑面积测绘成果报告》确认专有部分面积认定事实不清；首次召开业主大会时，时代悦城小区的实测工作未完成，车位也未销售，业主大会筹备组和指导选举工作的选举委员会不可能知道车位的面积，一审判决以《首次业主大会表决结果公告》没有载明表决面积不包括车位面积而推定表决面积包含车位面积，认定事实错误；时代悦城小区的地下车库从未进行登记，也未进行过买卖，地下停车位面积的投票权属于开发商，成都市西源投资管理有限公司（以下简称西源公司）委托相关人员参加了时代悦城业主大会的投票，且在各项决议中均投了赞成票，即使将地下停车位面积计入专有部分面积计算投票，时代悦城业主大会各项决议也均“双过半”。 上诉人时代悦城业委会的上诉理由和上诉请求与时代悦城业主大会一致。 被上诉人张胜答辩称，案涉决议是召开的业主大会作出的，地方人民政府有关部门只是起到监督、指导作用，决议的作出是民事行为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，本案属于人民法院民事案件受理范围，《物业管理条例》第十九条的规定并未排除业主行使撤销权；张胜提起本案诉讼是因为案涉决议违反法律规定的程序，可以行使业主撤销权，时代悦城业委会作为业主大会的常设机构，履行日常管理职责，应当作为本案被告应诉，张胜、时代悦城业委会具备诉讼主体资格；案涉小区的建筑物总面积为252176.87平方米，而《首次业主大会会议表决结果的公告》显示每次决议通过的专有部分面积未达到126088.44平方米，即使测绘报告不能适用，也应当以《时代悦城建筑规划图》记载的面积261243.17平方米为准，案涉决议通过的专有部分面积未达到“双过半”；根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条的规定，车位面积属于专有部分面积，应当计入建筑物总面积；开发商授权张兵参加业主大会，但未授权张兵代为投票，时代悦城业主大会、时代悦城业委会在一审诉讼中也当庭确认会议当天张兵并未到场，无法得知签名张兵的表决票是否张兵所签；《首次业主大会会议表决结果的公告》并未说明开发商的表决票是否计入表决面积，开发商的表决票应当扣除；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 张胜向一审法院起诉请求：撤销2019年9月2日通过的《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》、“选举业主委员会委员”两项决议。 一审法院认定事实：2018年8月22日，成都市郫都区郫筒街道望丛社区居民委员会（以下简称望丛社区）和时代悦城业主大会筹备组（以下简称时代悦城筹备组）作出《关于召开首次业主大会会议的公告》，内容有：定于2018年9月2日以现场投票方式表决《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》三个公约，选举业主委员会。 2018年9月4日，望丛社区和时代悦城筹备组作出《首次业主大会会议开箱计票统计结果公告》，内容有：时代悦城首次业主大会投票权总人数2315个，总建筑面积196241.3平方米，共发出表决票1651份，收回表决票1452份，涉及建筑面积147404平方米；其中有效票1452份，建筑面积147404平方米，未发出票664张，涉及建筑面积48837.3平方米。同日，望丛社区和时代悦城筹备组作出《首次业主大会表决结果公告》，内容有：本建筑区划首次业主大会于2018年9月2日举行，投票人数共计2315个，建筑物总面积277526.25平方米，参加首次业主大会会议的投票权人数共2315个，专有部分面积196241.3平方米，共发出表决票1651张，收回表决票1452张，其中有效票1452张，弃权票和废票0张。首次业主大会表决通过《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》的具体情况见附表1,选举业主委员会委员的具体情况附表2；附表1显示《管理规约》草案通过的专有部分面积为112913平方米，《业主大会议事规则》草案通过的专有部分面积为112913平方米，《业主委员会工作规则》草案通过的专有部分面积为112913平方米；该公告附表二显示选举产生的业主委员会委员中，胥吉林通过的专有部分面积为121493平方米，杜长涛通过的专有部分面积为117489.6平方米，熊玉菊通过的专有部分面积为117313平方米，陈阳通过的专有部分面积为116116平方米，刘洋通过的专有部分面积为115880.5平方米，谭钦芝通过的专有部分面积为114251.7平方米，索朗俄波通过的专有部分面积为111053平方米。同日,望丛社区和时代悦城筹备组发出《关于业主大会依法设立的公告》，宣布业主大会于2018年9月2日依法设立，并选举产生业主委员会。 2018年9月5日，时代悦城业委会颁布了时代悦城业主大会通过的《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》。 一审另查明，张胜系时代悦城小区4栋31层3号房屋的业主。案涉小区的开发商西源公司于2019年9月12日出具的时代悦城总建筑面积详细情况描述，内容有案涉小区住宅总建筑面积179331.97平方米、商业总建筑面积19662.63平方米、地下机动车位建筑面积64700.7平方米，上述为可办理产权，总专有面积为263695.3平方米。 一审审理中，1.张胜提交了时代悦城房屋建筑面积测绘成果报告，显示小区可办理产权部分的建筑面积为252176.87平方米，其中住宅142648.53平方米、公寓35900.93平方米、商业18787.91平方米、地下机动车位54839.5平方米。 2.成都市郫都区不动产登记中心于2020年2月9日向一审法院回函，内容有时代悦城小区地下车位未办理不动产登记，不能查询登记信息。 一审法院认定上述事实，采信了各方当事人身份证明、《关于召开首次业主大会会议的公告》《首次业主大会会议开箱计票统计结果公告》《首次业主大会表决结果公告》《关于业主大会依法设立的公告》《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》、时代悦城房屋建筑面积测绘成果报告、成都市郫都区不动产登记中心的回函、商品房买卖合同等证据，以及各方当事人的一致陈述。 一审法院认为，本案争议的焦点是时代悦城业主大会2018年9月2日通过的《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》、选举的业主委员会委员等决议是否应予撤销。根据张胜提交的时代悦城房屋建筑面积测绘成果报告，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条关于专有部分面积和建筑物总面积认定的规定，可以确认案涉小区建筑总面积即总专有部分面积为252176.87平方米。根据《首次业主大会表决结果公告》（包括附表一、附表二），可以确认案涉小区业主大会2018年9月2日通过的《管理规约》《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》和选举的业主委员会委员事项的业主所有的专有部分面积没有达到案涉小区建筑总面积的一半，根据西源公司出具的案涉小区建筑面积描述，案涉小区专有部分总面积为263695.3平方米，2019年9月2日，时代悦城业主大会通过各项决议事项的业主专有部分面积也没有达到上述总面积的一半。张胜要求撤销上述决议的请求符合《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，一审法院予以支持。 对于时代悦城业主大会、时代悦城业委会认为《首次业主大会表决结果公告》统计通过该公告中各决议事项的业主所有的专有部分面积包含住宅和商业部分面积，因物业公司未提供地下机动车位面积，所以没有包括案涉小区机动车车位面积的主张，一审法院认为，《首次业主大会表决结果公告》中没有载明投票表决通过各项决议的面积不包括车位面积，时代悦城业主大会、时代悦城业委会的该主张与《首次业主大会表决结果公告》载明的情况不符，且不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条的规定，一审法院不予采信。对于时代悦城业主大会、时代悦城业委会认为本案不属于人民法院民事诉讼案件受理范围的主张，不符合《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，一审法院不予采信。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决撤销时代悦城业主大会2018年9月2日通过的《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》和选举的时代悦城业委会委员的决议。案件受理费减半收取50元，由时代悦城业主大会承担。 二审审理中，时代悦城业主大会、时代悦城业委会向本院提交了后述证据：1.望丛社区出具的现场照片、对照片的说明，拟证明选举业主委员会是在政府的参与和指导下完成的，不是时代悦城业主大会单独的行为；2.望丛社区出具的情况说明，拟证明公告涉及的建筑专有面积为196241.3平方米，没有包含机动车车位面积。针对时代悦城业主大会、时代悦城业委会提交的前述证据，张胜质证认为，证据1在一审诉讼中已经由时代悦城业主大会、时代悦城业委会作为证据提交；对证据2的真实性没有异议，但是与本案没有关联性，建筑物专有部分面积的确定法律有明确的规定，不应以社区的情况说明为准。本院经审查认为，时代悦城业主大会、时代悦城业委会提交的望丛社区出具的现场照片在一审诉讼中已经作为证据提交，本院不作为二审新的证据进行认定；时代悦城业主大会、时代悦城业委会提交的望丛社区出具的情况说明属于单位向人民法院提出的证明材料，但是没有单位负责人及制作证明材料的人员签名，不符合单位向人民法院提出证明材料的法定要件，本院不予采信。 张胜在二审限令的举证期限内，未向本院提交证据。 二审经审理查明的事实与一审一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，归纳各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：时代悦城业主大会于2019年9月2日表决通过的、时代悦城业委会于2019年9月5日颁布的《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》、“选举业主委员会委员”两项决议应否予以撤销？针对前述争议焦点，本院评述如下： 一、关于“选举业主委员会委员”的决定应否撤销的问题 2003年9月1日施行的国务院《物业管理条例》首次规定了业主大会和业主委员会的概念，即建筑区分所有权下之业主共同组成和选举产生的自治管理型组织，《物业管理条例》设立业主大会和业主委员会及其相应制度的目的是为了更好地解决各业主之间的对共有建筑物部分的合理使用和有效维护问题；因此，《物业管理条例》第十九条第一款规定，“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”；2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第七十八条也进一步明确，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中，张胜请求撤销的“选举业主委员会委员”的决议，并非时代悦城业主大会、时代悦城业委会依法履行的与物业管理相关的决定，因此产生的纠纷属于业主大会和业主委员会选举过程中的争议。参照《物业管理条例》第十条关于“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”的规定，业主大会和业委会选举过程中的争议不属于人民法院民事案件受理范围，业主不享有诉权；若对业主大会和业主委员会选举中的事宜有异议，应当向有关行政主管部门申请解决。一审判决实体审理张胜在本案中提出的关于撤销“选举业主委员会委员”决议的诉讼请求不当，应予纠正。 二、关于《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》的决定应否撤销的问题 时代悦城业主大会表决通过《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》的时间为2019年9月2日、时代悦城业委会颁布《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》的时间为2019年9月5日，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条关于“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案审理关于《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》的决定应否撤销的问题应当适用当时的法律、司法解释的规定。 《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”而对于“专有部分面积”和“建筑物总面积”的确定，应当依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条关于“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”的规定计算。本案中，时代悦城业主大会表决通过《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；但时代悦城业主大会实际确定专有部分面积和建筑物总面积时均未计入专有部分面积中的车位面积，不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的前述规定，张胜关于撤销时代悦城业主大会表决通过《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》决定的诉讼请求，应当得到支持。时代悦城业主大会、时代悦城业委会关于因通过表决时专有部分面积尚未进行实测，故确定专有部分面积时未计入车位面积的辩称理由不能成立，本院不予采纳。 综上，时代悦城业主大会、时代悦城业委会的上诉理由部分成立，本院对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但部分判决结果处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，参照国务院《物业管理条例》第十条、第十九条的规定，判决如下： 一、撤销成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初4632号民事判决； 二、撤销成都市郫都区郫筒街道时代悦城业主大会于2018年9月2日表决通过的《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》； 三、驳回张胜的其它诉讼请求。 一审案件受理费，按照一审判决确认的方式负担；二审案件受理费200元，由成都市郫都区郫筒街道时代悦城业主大会负担100元、成都市郫都区郫筒街道时代悦城业主大会第一届业主委员会负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  陈良谷 审判员  付冬琦 审判员  徐苑效 二〇二一年五月六日 书记员  王 丹 庭审书记员张婷