内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2021）内08民终243号上诉人（原审原告）：郝某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：吕某，现住址同上，与郝某系夫妻关系。上诉人（原审原告）：吕某，基本信息同上。被上诉人（原审被告）：巴某，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市。法定代表人：苏某，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨某。委托诉讼代理人：孙某，内蒙古三恒律师事务所律师。上诉人郝某、吕某因与被上诉人巴某（以下简称新力置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2020）内0802民初3680号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭,于2021年3月15日、5月12日公开开庭进行了审理，上诉人吕某（亦为上诉人郝某的委托诉讼代理人），被上诉人新力置业公司的委托诉讼代理人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝某、吕某上诉请求：撤销原判，改判新力置业公司承担违约房屋权属转移登记违约金26462.9元及案件受理费。事实和理由：一审判决关于郝某、吕某的起诉已超法定诉讼时效期间的认定错误，第一，商品房买卖、涉及不动产权，物权纠纷，不受诉讼时效的限制；第二，郝某、吕某在2017年4月18日就向一审法院主张了权利，将诉状递到临河区矛盾调解中心，根据《民法总则》第一百八十条第二款规定，本案还在人民法院保护范围；第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。新力置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郝某、吕某的主张已过诉讼时效。1.郝某、吕某与新力置业公司之间的纠纷是债权纠纷，而非物权纠纷，受诉讼时效的限制，郝某、吕某有义务在诉讼时效内向人民法院主张自己的权利；2.双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”新力置业公司已于2013年9月30日将房屋交付郝某、吕某，故从2014年10月1日起已构成违约，郝某、吕某已经知道自己的权利受到了侵害，即能行使请求权，而其未在2年内向法院提起诉讼，已超过法定诉讼时效，丧失了向人民法院请求保护其权利的胜诉权。郝某、吕某一审诉讼请求：判决新力置业公司承担违约房屋权属转移登记违约金49853.89元。一审法院认定事实，2013年9月9日，郝某、吕某购买新力置业公司开发的新力奥林国际花园B1-3-2-704号房屋一套，双方签订《商品房买卖合同》，约定：“房屋建筑面积120.56㎡；每平米价格为2195元，价款为264629元，于2013年9月9日前付清房款；房屋交付时间2013年9月30日前，新力置业公司应在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如因新力置业公司的原因，致使郝某、吕某未能在上述期限内办理权属转移登记的，新力置业公司应支付郝某、吕某已付款利息，利息自逾期之日次日起至新力置业公司办理房屋权属之日前日止，按银行同期贷款利率计算”。2013年9月9日前，郝某、吕某付清了房款，并于当日接收了房屋，于2016年8月12日取得本案房屋的权属证书。郝某、吕某认为商品房买卖合同中约定了新力置业公司应在合同订立之日起90日内为其办理产权登记，但新力置业公司于2016年8月12日才给办理了产权登记，已构成违约，应承担违约房屋权属转移登记违约金。新力置业辩称郝某、吕某的主张已过诉讼时效，双方签订的商品房买卖合同明确约定于2013年9月30日前将房屋交付，并且在房屋交付的360日内办结房屋权属登记，也就是说郝某、吕某在2014年10月1日就知道了自己的权利受到了侵害，但怠于主张自己的权利，直至2019年10月1日后才向法院提起诉讼，已经超过法律所规定的诉讼时效，另新力置业公司即使没在2014年10月1日前办理郝某、吕某的房屋权属登记，但新力置业公司在2015年8月24日已经取得了涉案房屋的内蒙古房地产初始登记证明，完成了合同中应当履行的义务，即使存在违约情况，也已经在2015年8月24日将违约的情形消除，郝某、吕某也应在2017年8月24日前向人民法院主张自己的权利。并向法庭提供了巴彦淖尔市房屋产权交易登记中心于2015年8月24日出具给新力置业公司的内蒙古房地产初始登记证明予以佐证。郝某、吕某诉称其在2017年就起诉在该院矛盾调解中心主张权利，并且其本案民事起诉状的日期标注的是2017年4月18日，但未向法庭提供证据证明其当时诉到该院矛盾调解中心。一审法院认为，买卖合同是出卖人向买受人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案郝某、吕某购买新力置业公司开发的新力奥林国际花园B1-3-2-704号房屋，房屋建筑面积120.56㎡；每平米价格为2195元，价款为264629元，双方均无异议，且郝某、吕某对购买的房屋已实际使用。本案中，郝某、吕某与新力置业公司签订的《商品房买卖合同》第十二条第三项明确约定：“房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”新力置业公司已于2013年9月30日之前将涉案房屋交付了郝某、吕某，新力置业公司应在合同约定的房屋交付使用后360日内给郝某、吕某办理房屋权属登记，但郝某、吕某于2016年8月12日才取得房屋所有权证书，故从2014年10月1日起新力置业公司已构成违约，郝某、吕某就已确切的知道自己的权利受到了侵害，即能行使请求权，而郝某、吕某未在2年内向法院提起诉讼，已超法定诉讼时效期间，丧失了向人民法院请求保护其权利的胜诉权。据此，对新力置业公司关于诉讼时效的抗辩予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决：驳回郝某、吕某对巴彦淖尔市新力置业（集团）股份案件受理费1046元，由郝某、吕某负担523元，另一半不予收取。二审中，围绕上诉请求，郝某、吕某提供了如下证据：1.临河区矛盾多元化解指挥中心出具的情况说明一份，欲证明：郝某、吕某在2017年-2018年起诉至临河法院，2018年临河法院调解过一次没有调解成，证明郝某、吕某一直在主张权利并没有超过诉讼时效；2.群众来访转办函，欲证明：2015年9月7日郝某、吕某去巴彦淖尔市信访局索要产权证，后信访局转到住建委；3.新力置业公司2013年9月6日给巴彦淖尔市规划局出具的“关于奥林国际花园项目B1地块验线证的说明”，欲证明：2013年新力置业公司交付房屋时不具备交付条件；4.巴彦淖尔市发展和改革委员会巴发改社字[2007]580号“关于对巴彦淖尔市新大地置业股份有限公司房地产开发一期工程核准的通知”，欲证明：新力置业公司没有按文件规定的时间实施建设交付房屋；5.新力置业公司组织机构代码证，该证反映不出法定代表人的姓名，证明公司不合法；6.建设用地批准书，欲证明：新力置业公司没有按建设用地批准书中规定的时间和用地亩数进行施工建设，导致房产证延迟办理。新力置业公司质证意见：对1、2号证据的真实性、举证意图均不认可，该证据无法证明郝某、吕某向人民法院主张其权利时未超过诉讼时效；对3号证据的真实性无法确定，与本案没有关联性；对4号证据的真实性认可，与本案没有关联性；对5号证据的真实性无法确定，与本案没有关联性；对6号证据的真实性认可，与本案没有关联性。因郝某、吕某提供的临河区矛盾纠纷多元化解指挥中心出具的《情况说明》无具体经办人签字，后经本院查询，该中心法官助理吴彤就此出具了一份情况说明。经本院组织质证，郝某、吕某认为该情况说明所述情况属实，如实反映了当时郝某、吕某的诉讼情况。新力置业公司对该情况说明的真实性表示不发表质证意见，不认可举证意图，认为该证据无法说明郝某、吕某第一次到人民法院主张其权利的时间，只能证明在2017年11-12月份矛盾调解中心收到了郝某、吕某向法院主张权利的证明，而本案纠纷发生在2014年9月30日，根据当时诉讼时效的规定，郝某、吕某最晚也应当在2016年9月30日之前向人民法院主张其权利，但矛盾调解中心仅能证明郝某、吕某在2017年11-12月之前主张了权利，与诉讼时效届满的2016年9月30日相差了14个月，所以该证据无法证明郝某、吕某在诉讼时效内主张权利，已超过诉讼时效。新力置业公司未提供新证据。本院经审理查明：2021年3月9日，临河区矛盾纠纷多元化解指挥中心出具一份《情况说明》，内容为“巴彦淖尔市临河区矛盾纠纷多元化解指挥中心在2017年11月成立时，从临河区人民法院立案庭接收了大批涉及房地产领域的案件进行矛盾纠纷化解。包括逾期交房、逾期办证、回迁房屋租赁补偿等纠纷案件。同时，根据临河区建设领域处理‘烂尾工程’领导小组的意见，分批进行化解。对化解不了的案件，积极与区人民法院协调，逐步转入民事诉讼程序。其中包括到当事人郝某、吕某、郝建平、魏耀军、郝霞、郝凯、赵友丽等与巴彦淖尔市新力置业集团公司因逾期办证纠纷案件。”因该《情况说明》中无具体经办人签字，后经本院查询，该中心法官助理吴彤就此出具了一份情况说明，主要内容为：吴彤系临河区人民法院立案庭法官助理，2017年7月，其负责调解委员会工作。从2014年起，调委会大量收到立案庭转来的涉及房地产领域的案件，交由调委会调解化解。2017年11月，在原调委会的基础上重新组建临河区矛盾纠纷多元化解指挥中心，其仍负责调解业务指导、司法确认工作。2017年底，由于临河区法院行政、审判业务迁往新区办公楼办公，立案庭又给移交了一批涉房地产领域案件，其中包括郝某等购房户与新力置业公司的案件。2019年吴彤工作岗位变动到信访组工作，2019年底，郝某等购房户询问能否转诉讼程序，后临河区法院逐步立案。到2020年秋天，有几位当事人陈述他们的案件，临河区法院已不间断的开庭了，但新力置业公司抗辩称几位购房户的诉求已超出诉讼时效，他们还称已在2017年底就把诉讼材料提交给了临河区法院。一审判决后，郝某的妻子于2021年3月9日找到吴彤，要求吴彤出具个证明，证明其在2017年底前到法院立案的情况。吴彤应要求出具了该《情况说明》。另查明，一审庭审中，郝某、吕某陈述其在2017年即起诉在矛盾调解中心。再查明，就另案上诉人赵金明、高瑞娥与被上诉人新力置业公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日作出（2019）内08民终575号民事判决，该判决认定“赵金明、高瑞娥称本案所涉房产证在2016年5月13日办理，产权登记日为履行期限，应以该日为诉讼时效起算时间。因本案双方所签订的《商品房买卖合同》明确约定，房屋交付时间为2013年9月30日，新力置业公司应在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如因新力置业公司的原因，致使赵金明、高瑞娥未能在上述期限内办理房屋权属转移登记的，新力置业公司应支付赵金明、高瑞娥违约金。故从2014年10月1日起，新力置业公司未按约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，从该日起，赵金明、高瑞娥即已知道其权利被侵害，即能行使其请求权，而其于2018年7月28日才向法院提起本案的诉讼，已超法定诉讼时效期间，丧失了向人民法院请求保护其权利的胜诉权。故赵金明、高瑞娥提出本案应从2016年5月13日权属登记之日为计算诉讼时效的起算时间、应支持其违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。”后赵金明、高瑞娥对该判决向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，内蒙高院于2019年11月14日以（2019）内民申3835号民事裁定“驳回赵金明、高瑞娥的再审申请”。赵金明、高瑞娥又向巴彦淖尔市人民检察院申请监督，该院于2020年5月6日作出巴检民（行）监（2020）150XXXXXXXX号不支持监督申请决定书，决定不支持赵金明、高瑞娥的监督申请。上述民事裁定书及不支持监督申请决定书，均认定应按双方所签商品房买卖合同约定，从新力置业公司逾期没有办理房屋权属登记之日即2014年10月1日起计算诉讼时效。其他事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，我国法律设立诉讼时效制度，旨在督促权利人行使权利，稳定社会秩序，保护当事人的合法权益。根据双方当事人所签《商品房买卖合同》约定，新力置业公司应在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的原因，致使买受人未能在上述期限内办理房屋权属转移登记的，新力置业公司应承担违约责任。经审查，新力置业公司已于2013年9月30日前向郝某、吕某交付了案涉房屋，但新力置业公司并未按合同约定在房屋交付使用后360日内办理房屋权属登记，故应从新力置业公司逾期没有办理房屋权属登记之日即2014年10月1日起计算诉讼时效。此外，与本案同类型案件即赵金明、高瑞娥与新力置业公司房屋买卖合同纠纷案所涉诉讼时效的认定问题，本院（2019）内08民终575号民事判决、内蒙古自治区高级人民法院（2019）内民申3835号民事裁定及巴彦淖尔市人民检察院巴检民（行）监（2020）150XXXXXXXX号不支持监督申请决定书，均认定应按双方所签商品房买卖合同约定，从新力置业公司逾期没有办理房屋权属登记之日起计算诉讼时效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”郝某、吕某于2017年4月18日向一审法院主张权利，从2014年10月1日起计算诉讼时效，至2016年10月1日，民法通则所规定的二年诉讼时效已经届满，郝某、吕某并未在法定诉讼期间内提起本案诉讼，其请求已超法定诉讼时效期间，丧失了向人民法院请求保护其权利的胜诉权。经审查，一审判决认定郝某、吕某在2019年10月1日后提起本案诉讼，并引用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，认定事实及适用法律方面虽存在瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。综上所述，郝某、吕某的上诉请求及理由均不能成立，应予驳回；一审判决虽认定事实及适用法律存在瑕疵，但判决结果正确，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费702元，由上诉人郝某、吕某负担。本判决为终审判决。审判长 甄玉红审判员 单久芬审判员 邬忠良二○二一年五月二十一日书记员 王匀利附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项之规定予以维持。