北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4185号上诉人（原审被告）：北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷路51号院3号楼A塔3层302。法定代表人：刘小岐，执行董事。委托诉讼代理人：薛玢页，福建君立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京木北企业管理有限公司，住所地北京市北京经济开发区景园北街2号19幢1层02-127室。法定代表人：常岭，经理。委托诉讼代理人：石福涛，男，北京木北企业管理有限公司法务经理。原审第三人：孟小文，女，1975年8月3日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：何曙程（孟小文之夫），住北京市石景山区。上诉人北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）因与被上诉人北京木北企业管理有限公司（以下简称木北公司）、原审第三人孟小文房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初8279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰禾公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回木北公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定泰禾公司逾期交付租赁物构成迟延履行错误。《租赁合同》签订时，案涉租赁物仍处于在建状态，《租赁合同》约定，泰禾公司暂定于2018年2月1日前将租赁场地交付木北公司装修，木北公司同意泰禾公司根据实际工程状况对交付日期做延后处理。因此，泰禾公司于2019年1月通知木北公司交接租赁物符合约定，不存在迟延履行的情况。同时，2018年2月1日至今，木北公司从未就泰禾公司实际通知交付租赁物的时间提出异议或进行催告，木北公司发出《解约函》中记载的解约理由也与租赁物交付时间无关，其对交付时间延后至2019年1月并无异议。一审法院认定泰禾公司逾期交付租赁物构成迟延履行系导致合同解除的主要原因错误。二、一审法院认定木北公司与孟小文未就租赁房屋达成一致意见导致《租赁合同》无法履行错误。孟小文陈述，泰禾公司第一次与木北公司收房交接当日，孟小文未到现场参与交接，孟小文与木北公司工作人员仅在2019年3月8日见面，木北公司提出延长免租期，孟小文同意并约定2日后签约。经孟小文催促，木北公司未与其签订租赁合同，根据《关于带租约销售的补充协议》的约定，木北公司与孟小文未签订新的租赁合同不影响木北公司与泰禾公司之间《租赁合同》的履行，也不符合《租赁合同》的解除条件。木北公司拒绝办理租赁物交接手续、变更原《租赁合同》的约定、拒绝与孟小文签订新的租赁合同属违约行为。三、一审法院判令泰禾公司支付资金占用利息错误。《租赁合同》并未约定资金占用利息，泰禾公司不存在迟延履行的情况，不应承担责任。木北公司辩称，不同意泰禾公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。孟小文述称：同意泰禾公司的上诉意见。木北公司向一审法院起诉，请求判决：1.木北公司与泰禾公司于2019年4月4日解除签署《租赁合同》；2.泰禾公司返还《租赁合同》履约保证金150600.22元；3.泰禾公司支付逾期交付商铺违约金42900元（2018年2月1日至2019年4月4日共429日，标准100元/日）；4.泰禾公司支付迟延给付利息9695元（以193500.22元为基数，暂从2019年4月4日至2020年4月24日共385日，利率4.75％，以泰禾公司实际给付之日计算）。一审法院认定事实：2017年1月10日，甲方泰禾公司与乙方木北公司签订《租赁合同》。甲方同意将北京市石景山区鲁谷银河商务区K地块C2商业金融用地商业【-02-62、-02-63、-02-64、-02-65、02-66】商铺（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为经营场所，合同约定建筑面积为273.56平方米。租赁期限自2018年5月1日至2023年4月30日止。乙方向甲方承诺，租赁物仅作为经营木北品牌美发业态使用。2018年5月1日至2020年4月30日的月租金为32452.42元；2020年5月1日至2022年4月30日的月租金为36446.4元；2022年5月1日至2023年4月30日的月租金为40522.44元。租金每2个月为一个缴纳周期。乙方应在本合同签订之日向甲方支付85695.4元作为履约保证金，在合同签订之日起3日内向甲方支付首期租金64904.82元。甲方暂定于2018年2月1日前将租赁场地交付乙方装修，乙方同意甲方可根据实际工程状况对约定交付日做提前或延后处理，具体交付日期以甲方发出的书面通知为准。本合同有效期内，若产权人或业主将租赁物所有权转让给第三人，乙方需按照原甲乙双方签订《租赁合同》的标准，与受让人重新签订租赁合同或三方签订主体变更协议。甲方逾期交付租赁场地的，每逾期1日应向乙方支付违约金人民币100元。后，木北公司向泰禾公司支付履约保证金和首期租金150600.22元。2017年2月27日，出卖人泰禾公司与买受人孟小文签订《北京市商品房预售合同》，约定将涉案房屋出售给孟小文。孟小文在签订《预售合同》后，其作为乙方与甲方泰禾公司、丙方木北公司签订《关于带租约销售的补充协议》，其中主要载明：“鉴于乙方于2017年2月27日与甲方签订购买涉案房屋的《预售合同》，甲丙双方于2017年1月10日签订了《租赁合同》。因该房屋为带租约销售，现经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：一、各方一致确认：甲乙双方签订买卖合同的﹍日内，在乙方按照买卖合同约定付清全部房款的前提下，乙丙双方于乙方办理该房屋入住手续前，乙方应与丙方订立租赁合同，内容须与甲、丙方之间的租赁合同各项条款均保持一致：在乙、丙方尚未订立合同之前，丙方继续按照甲、丙之间合同的约定实际履行；乙、丙订立租赁合同并生效后，甲、丙方之间的租赁合同自动终止。二、乙、丙方订立租赁合同并生效后的_日内，在乙方按照买卖合同约定办理完毕该房屋入住手续并缴清全部费用及资料后5日内，丙方将甲丙双方所签署的《房屋租赁合同》及合同中所约定的甲方向丙方出具的押金收据交还给甲方，同时由乙方向丙方出具等额有效押金收据，丙方不再另行向乙方支付押金。押金在乙丙双方出具附件所列的《房屋租赁合同》签署确认函后由甲方将收取的押金转付至乙方。三、甲乙丙三方同意：乙方按照买卖合同约定付清全部房款、办理完毕该房屋入住手续并缴清全部费用及资料前（含当日）所产生的租金由甲方享有。但之后的租金由乙方享有。……六、本协议签署时，若该房屋未交付丙方，则甲方需向乙方进行交房，但若乙方在甲方通知的交房日起15日内未完成房屋的接收工作，乙方同意，甲方有权按甲丙双方签署的《房屋租赁合同》约定直接向丙方交付房屋，乙方无条件接受上述事实并同意按租赁现状收房，并保证不会影响丙方对承租房屋的正常使用。七、特别约定。如乙方未按本协议约定与丙方签订租赁合同，及/或因乙方的原因致使甲丙双方或乙丙双方所签订的《房屋租赁合同》无法正常履行，乙方除按《房屋租赁合同》承担违约责任外，还应赔偿丙方因此支付其他房屋出租人的违约金及丙方因此遭受的相关损失。”孟小文作为出租人在确认函上签字，木北公司作为承租人在确认函上盖章。2019年4月3日，木北公司向泰禾公司发出《解约函》，主要载明：“双方于2017年1月10日签署《租赁合同》，约定应于2018年2月1日交付涉案房屋。经核实，所租房屋所有权已经转让给第三方，第三方对承租权存在质疑，严重影响正常履行租赁合同。至今泰禾公司仍未交付涉案房屋，已构成违约，《租赁合同》已达到不能履行情形，故木北公司决定提前解除《租赁合同》。”同时，木北公司提交EMS邮寄回执，显示该解约函已于2019年4月4日签收。2019年5月21日，木北公司向泰禾公司发出《通知书》，主要载明：“……我司于2019年4月4日向贵司送达了《解约函》，解除双方签署的租赁合同，依据租赁合同条款，贵司应返还我司已付费用共计150600.22元，自贵司收到本通知后三日内向我司进行支付……”。庭审中，泰禾公司提交公司员工潘立栋与木北公司员工郎立丽的微信聊天记录，证明2019年1月18日通知木北公司接收涉案房屋。庭审中，孟小文提交与木北公司工作人员2019年3月的聊天记录，证明其与木北公司沟通签订租赁合同事宜未果。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，泰禾公司与木北公司签订的《租赁合同》，泰禾公司、孟小文与木北公司三方签订的《关于带租约销售的补充协议》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，各方应按约定履行各自义务。在《租赁合同》中，泰禾公司作为涉案房屋出租人，应当按照约定时间履行交付房屋的义务。根据合同约定，泰禾公司应于2018年2月1日前将房屋交付木北公司，虽然双方约定可根据实际工程状况对约定交付日做提前或延后处理，但泰禾公司直至2019年1月始通知木北公司房屋具备交付条件，逾期交付时间接近一年，构成迟延履行，加之木北公司与房屋买受人孟小文之间未能就租赁涉案房屋达成一致意见，《租赁合同》无法继续履行，木北公司依法享有合同解除权。嗣后，木北公司以泰禾公司迟延交付房屋为由向其发送《解约函》，要求解除《租赁合同》，泰禾公司于2019年4月4日收到该《解约函》，该行为发生合同解除的法律后果，泰禾公司应当退还木北公司已经交付的保证金。关于违约金一节，迟延交付房屋系合同解除的主要原因，故泰禾公司应承担相应违约责任。对于违约金数额，木北公司主张泰禾公司赔偿2018年2月1日至2019年4月4日的违约金42900元，泰禾公司申请予以酌减，一审法院综合考虑双方发生纠纷的原因，兼顾合同履行情况和过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金为2万元。关于迟延退还保证金的资金占用期间利息一节，泰禾公司应当以150600.22元为基数，自2019年4月4日起按照银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止，向木北公司支付资金占用利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：1.确认木北公司与泰禾公司之间签订的《租赁合同》于2019年4月4日解除；2.泰禾公司于判决生效后7日内退还木北公司保证金150600.22元及赔偿违约金2万元；3.泰禾公司于判决生效后7日内给付木北公司资金占用利息（以150600.22元为基数，自2019年4月4日起按照银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；4.驳回木北公司的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，泰禾公司与木北公司签订的《租赁合同》以及泰禾公司、孟小文与木北公司签订的《关于带租约销售的补充协议》均系协议各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。结合各方当事人的陈述，本案争议焦点在于，泰禾公司于2019年1月18日通知木北公司接收案涉房屋，是否构成延迟交付房屋。泰禾公司主张，根据《租赁合同》的约定，泰禾公司交付房屋的日期暂定为2018年2月1日，木北公司同意泰禾公司根据实际工程状况提前或延后交付房屋以及具体交付日期以泰禾公司发出的书面通知为准，故泰禾公司于2019年1月通知木北公司接收案涉房屋并未构成延迟交付。对此本院认为，根据《租赁合同》的约定，木北公司承租案涉房屋作为其经营场所，《租赁合同》虽约定泰禾公司可根据工程施工情况延迟交付房屋，但木北公司签订《租赁合同》的目的为使用案涉房屋进行经营活动，泰禾公司延迟交付房屋期限应在合理范围之内，如其延迟交付的期间过长，势必影响案涉合同的继续履行。根据已经查明的事实，泰禾公司与木北公司于2017年1月10日签订《租赁合同》，约定木北公司承租案涉房屋的期间为2018年5月1日至2023年4月30日，同时，该合同约定泰禾公司暂定交付房屋的日期为2018年2月1日，故双方已就案涉房屋交付日期具有初步认知和判断，该暂定交付日期距离合同签订日期已逾1年，而泰禾公司通知木北公司接收案涉房屋的日期为2019年1月，即泰禾公司在签订《租赁合同》近2年后方通知木北公司接收案涉房屋，该交付日期距离合同约定的暂定交付日期已近1年，综合《租赁合同》对租赁期限的约定以及该合同未就泰禾公司延迟交付房屋造成租赁期限缩短如何处理作出约定的情况，泰禾公司于2019年1月通知木北公司交付案涉房屋超出合理限度，其主张并未延迟交付房屋于法无据，本院不予支持。泰禾公司虽主张木北公司在《解约函》中并未以泰禾公司迟延履行合同义务为由解除《租赁合同》，但根据《解约函》的记载，木北公司在该函中明确表示泰禾公司至发出该函时未交付房屋构成违约以及《租赁合同》无法履行，据此可认定木北公司要求解除合同的原因包括泰禾公司延迟交房的内容，如前述，泰禾公司存在迟延履行交付案涉房屋的行为，一审法院认定泰禾公司迟延履行构成违约，并结合木北公司与孟小文未能最终就房屋租赁事宜形成合意的情况，认定《租赁合同》无法继续履行，并确认该合同于泰禾公司2019年4月4日收到木北公司发出的《解约函》时解除并无不当，在此基础上，一审法院判令泰禾公司应向木北公司退还已付履约保证金和首期租金合计150600.22元并支付资金占用利息以及酌定泰禾公司支付违约金2万元，亦无不当。综上所述，泰禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4348元，由北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 硕审 判 员  董 伟审 判 员  郭 勇二〇二一年五月二十七日法官助理  张 岩法官助理  李彤琳书 记 员  王培霖