山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁09民终770号 上诉人（原审被告）：刘中美，女，1965年2月6日出生，汉族，初中毕业，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：李晶，山东泰山法正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：鲁根文，男，1959年10月26日出生，汉族，初中毕业，住泰山区。 委托诉讼代理人：王臣林，泰安泰山泰前法律服务所法律工作者。 原审被告：王学义，男，1943年12月28日出生，汉族，初中毕业，住泰安市泰山区。 原审被告：于学秀，女，1942年6月23日出生，汉族，初中毕业，住泰安市泰山区。 原审被告：王成宝，男，1986年9月10日出生，汉族，初中毕业，住泰安市泰山区。 上诉人刘中美因与被上诉人鲁根文及原审被告王学义、于学秀、王成宝房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初4780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘中美上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或将案件发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人主张其与原审王学义于1998年9月26日签订的房屋买卖契约无效，一审人民法院依据1999年10月1日实施的《合同法》第52条认定合同无效，属适用法律错误。被上诉人与原审王学义签订房屋买卖契约的时间是1998年，当时我国法律法规对城镇居民购买农村房屋无明确的强制性限制。直至1999年5月6日，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）才规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城镇居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地证和房产证”。2004年10月21日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定：“改革和完善宅基地审批，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。被上诉人与原审王学义签订的房屋买卖协议并不违反1998年当时的法律、行政法规，且双方早已完全履行了各自的合同义务，该买卖契约应当有效。另外，一审人民法院依照1999年10月1日实行的《合同法》第五十二条关于合同无效的条款去判断22年前买卖关系是否有效，显然割裂了当时的市场环境与经济规律，是用新法否定旧法所规范的民事法律行为，违反了“法不溯及既往”的原则。故被上诉人请求依照买卖行为后施行的《合同法》确认其与原审被告之间签订的房屋买卖契约无效的诉讼请求显然与买卖行为发生时的市场环境、法律规定相违背。一审人民法院适用1999年施行的法律来判定法律施行前的买卖行为效力显然是适用法律错误。2.被上诉人不具有诉讼主体资格，上诉人并未与被上诉人签订过房屋买卖合同，合同具有相对性，被上诉人并非上诉人购买房屋的合同相对人，被上诉人无法律依据主张上诉人购买房屋的合同无效。民事诉讼适格主体，必须是与诉讼有直接利害关系的公民、法人和其他组织。在本案中，首先，从合同相对性来讲，2014年6月6日、2014年12月15日的《房屋买卖合同》的权利义务法律关系主体是原审被告及上诉人，被上诉人并非合同相对人；其次，按照被上诉人与原审王学义在1998年签订的房屋买卖契约时的法律规定、双方的履行情况以及被上诉人出售房屋时的价值，被上诉人均是在自愿、等价的基础上出售房屋，其民事权利并未受到侵害；再次，一审人民法院已经查明被上诉人在王家庄村中有两处宅院，被上诉人等价出售房屋后并未影响其居住等权利，现因房屋所在地旧村改造，被上诉人旧村改造的相应权利亦未受到影响，从直接法律利害关系来讲，上诉人及原审王学义签订的房屋买卖合同所确立的权利义务，并未侵犯被上诉人自身的财产权、人身权或其他民事权益，也未与被上诉人发生民事权利义务上的争议，并未形成对被上诉人权利义务的影响。故被上诉人不具备确认2014年6月6日、2014年12月15日的《房屋买卖合同》诉讼主体资格，不能确认合同的效力。综上，被上诉人出售房屋时法律并未禁止其买卖行为，而一审法院适用后施行的法律否认买卖行为的法律效力显然是适用法律错误。同时，被上诉人作为2014年6月6日、2014年12月15日的《房屋买卖合同》的合同外主体在其自身的财产权、人身权或其他民事权益未受影响的情况下不具备确认2014年6月6日、2014年12月15日的《房屋买卖合同》诉讼主体资格，不能确认合同的效力。故此，上诉至二审人民法院，请求二审人民法院查清案件事实，判如所请。 被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告王学义未作答辩。 原审被告于学秀未作答辩。 原审被告王成宝未作答辩。 鲁根文向一审法院起诉请求：1.要求确认原告与王学义1998年9月26日签订的房屋买卖合同无效；2.要求确认王学义、于学秀与王成宝2014年6月6日签订的房屋买卖合同无效；3.要求确认王成宝与刘中美2014年12月15日签订的房屋买卖合同无效；4.判令被告将案涉房屋返还原告；5.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告撤回第四项诉讼请求。 一审法院认定事实：鲁根文系泰安市泰山区居民。鲁根文原在本村有两处宅院。1998年9月26日，鲁根文与王学义签订《契约》一份，约定将其中一处院落（长宽各14米）卖予王学义，卖价45000元，价款签字画押后付清；房产过户费由买主承担，卖后如发生纠纷由卖主承担。案涉房屋东邻刘兴德、南邻鲁宝文、北邻鲁玉文及见证人等均在以上契约中签字。后双方各自按契约约定履行了付款和交付房屋宅院的义务。2014年6月6日，王学义、于学秀与王成宝签订《房屋买卖合同》一份，约定王学义、于学秀（夫妻双方）将案涉房屋以700000元价格出售于王成宝。同日双方又签订房屋交接书，载明双方已按合同约定交付房屋、支付购房款。同年12月15日，王成宝将案涉房屋出售于刘中美，双方签订《房屋买卖合同》一份，房屋价款为1200000元。双方亦于同日签订房屋交接确认书，确认双方已经完全履行了合同约定。2019年4月18日，刘中美（乙方）与泰安市泰山区泰前街道王家庄社区居民委员会（甲方）、泰安市阳光房地产拆迁咨询服务有限公司（丙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定甲方对乙方院落进行拆除，回迁安置面积约180平方米的两套楼房，该协议书第6条约定“乙方补齐欠交宅基地使用费（按照300元／ｍ＇）”，总数额为300元／ｍ＇×196ｍ＝58800元。原告认为，其本人系王家庄村村民，案涉宅院为其本人所有，四被告均非该村村民，不是原告所在的集体经济组织成员，以上房屋买卖行为违反了有关法律的强制性规定，应当无效。被告则称，其系泰山区上高办事处郭家灌庄村民，当时法律并不禁止非集体经济组织成员购买农村房产，原告并非被告房屋买卖合同的当事人，根据合同相对性原则，其不能提出确认本案后两个买卖合同无效的主张。一审法院认为，根据相关法律和政策规定，农村宅基地所有权属于本村农民集体所有，宅基地使用权是农村居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占用、使用的权利，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。而农民房屋是建造在宅基地上的附着物，具有不可分性，农村居民在处分房屋的同时势必会同时处分宅基地使用权。本案中，鲁根文与王学义签订《契约》，买卖位于泰安市泰山区的宅院，而王学义并非王家庄村成员，该契约显然违反了法律规定，应当无效，一审法院对此予以确认。此后案涉宅院几经转手，但作为受让方的王成宝、刘中美均非王家庄村集体经济组织成员，因此并无获得王家庄村宅基地的资格，如之前分析，王学义、于学秀与王成宝，王成宝与刘中美签订的《房屋买卖合同》亦应属无效，故鲁根文起诉要求确认以上买卖合同无效，于法有据，一审法院予以支持。刘中美辩称，原告与王学义签订契约时符合当时的法律规定，契约为有效合同。但王学义为城镇居民，根据当时生效的1988年《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”1991年《土地管理法实施条例》第二十六条规定“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡（镇）农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村农民集体所有的，由村民代表会或者村民大会讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准；使用的土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体经济组织讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准。”1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定“经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地”等。鲁根文与王学义之间私自签订的契约处分农村土地上房屋，并不符合当时法律规定的城镇居民在农村建设住宅的规定，故一审法院对被告以上主张不予采信。此外，因本案系确认合同效力之诉，不适用诉讼时效相关规定，被告辩称本案起诉已超过诉讼时效无法律依据，一审法院不予支持。被告辩称法律不禁止农民购买异地农村房产，刘中美作为农村居民购买案涉房产不违反法律规定，且其已经缴纳宅基地使用费，已取得案涉房产所有权和宅基地使用权，其该主张与法律规定不符，刘中美并非王家庄村居民，亦非该特定集体经济组织成员，一审法院对其该主张不予采信。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、原告鲁根文与被告王学义于1998年9月26日签订的《契约》无效；二、被告王学义、于学秀与被告王成宝于2014年6月6日签订的《房屋买卖合同》无效；三、被告王成宝与被告刘中美于2014年12月15日签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费1000元由原告鲁根文负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审审理中，被上诉人鲁根文主张涉案房产系2012年颁发的房屋所有权证。其在庭后又提交情况说明一份，内容主要是：鲁根文在泰前办事处王家庄村有房产两处，一处是1997年11月14日泰山区房产管理局颁发的证号（97）私字第A1635号，另一处是1997年10月27日泰山区房产局颁发的证号（97）泰山私字第A1460号房屋所有权证，其在二审调查中陈述的涉案房产系2012年颁发的房屋所有权证的事实有误，应系1997年颁发。 本院二审经审理查明的其他事实与一审查明相一致，本院予以确认。 本院认为，农村宅基地所有权属于本村农民集体所有，宅基地使用权承载着社会保障的功能，具体体现就是该权利在财产权性质之外还具有身份上的要求，即权利主体须限于本集体组织的成员，非本集体经济组织成员无权取得，同时，涉案房屋系宅基地上的附着物，该房屋与宅基地具有不可分性，处分该房屋的同时势必会同时处分宅基地使用权。本案中，鲁根文与王学义签订《契约》出售其位于泰安市泰山区的宅院，但王学义并非该集体成员，该契约违反了法律规定，应当无效。此后涉案宅院几经转手，作为受让方的王成宝、刘中美亦均非王家庄村集体经济组织成员，故王学义、于学秀与王成宝，王成宝与刘中美之间签订的《房屋买卖合同》亦应无效。故一审法院认定以上合同无效并无不当，本院予以维持。 上诉人刘中美称鲁根文与王学义签订契约的时间是1998年，其主张当时的法律法规对城镇居民购买农村房屋无明确的强制性限制。依据1988年的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”1991年《土地管理法实施条例》第二十六条规定“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡（镇）农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村农民集体所有的，由村民代表会或者村民大会讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准；使用的土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体经济组织讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准。”1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定“经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地”等规定，被上诉人鲁根文与王学义之间签订契约处分涉案房屋时亦不符合当时的法律法规，故上诉人的该项主张于法无据，本院不予采信。 关于上诉人刘中美主张被上诉人鲁根文不具有诉讼主体资格的问题，本院认为，尽管被上诉人鲁根文与上诉人刘中美未直接签订合同，但王学义、于学秀与王成宝以及王成宝与刘中美签订的《房屋买卖合同》均关系到被上诉人鲁根文的民事权益，鲁根文作为利害关系人在本案中要求确认《契约》及两份《房屋买卖合同》无效，其诉讼主体适格，故上诉人的该上诉理由本院不予支持。 综上所述，上诉人刘中美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2000元，由上诉人刘中美负担。 本判决为终审判决。 审判长  李鸿雷 审判员  宋许科 审判员  张晓丹 二〇二一年五月十九日 书记员  梁 壮