内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终551号上诉人（原审原告）：包头市山川房地产开发有限责任公司。法定代表人：闫红梅。委托诉讼代理人：张剑平，内蒙古字仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：马禄，内蒙古字仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某，男，1968年6月23日出生，现住包头市。上诉人包头市山川房地产开发有限责任公司因与被上诉人王晶忠房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2020）内0202民初3595号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人包头市山川房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人马禄，被上诉人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包头市山川房地产开发有限责任公司上诉请求：1.请求依法撤销包头市东河区人民法院（2020）内0202民初3595号民事判决书第三项，改判被上诉人支付上诉人逾期付款违约金24738元；2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对于一审法院判决上诉人与被上诉人继续履行《商品房认购书》，以及被上诉人支付上诉人173000元购房款并无异议。二、被上诉人的行为已经构成违约，应当支付上诉人违约金，上诉人与被上诉人均是完全民事行为能力人，双方签订的《商品房认购书》也系双方真实意思表示，因此双方均应严格按照《认购书》中条款执行。其中《认购书》第七条明确约定，如被上诉人未按照协议约定的期限及金额支付购房款，应向上诉人按照房屋总价款的10％支付违约金，换言之，该条款适用条件是，只要被上诉人没有按照约定支付购房款，就应当承担违约责任并支付违约金，案涉房屋所在的北方阳光小区产权属于历史遗留问题，在最初签订合同时确实无法办理银行贷款，也正因为此，作为开发商的上诉人在此期间内也并没有向被上诉人催要过购房款或要求其办理银行按揭贷款。2019年初，相关部门手续审批、办理完毕，案涉房屋所在小区整体也通过质量验收，具备办理房屋产权证书及银行贷款的条件。上诉人也多次通知业主办理房屋贷款，小区内绝大多数业主也按照合同约定办理了房屋按揭贷款，并且在2020年5月9日发出公告，再次要求未办理按揭贷款的业主及时办理按揭贷款或一次性支付购房款，但被上诉人仍然多次拒绝支付购房款或办理按揭贷款。上诉人认为，在其多次催要购房款、被上诉人仍拒绝支付剩余房款或办理银行按揭贷款的情况下，被上诉人的行为已经构成根本违约，自然应当适用《认购书》中第七条违约金条款，上诉人要求被上诉人支付违约金符合法律规定。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，上诉人主张的违约金也并不存在过高的情形，因此上诉人在一审中诉讼请求并无不妥。退一步讲，即使一审法院认定上诉人诉请违约金过高，进而驳回上诉人此项诉讼请求，一审法院也应当参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定中逾期付款损失的标准判决被上诉人从上诉人催告之次日开始承担相应的违约金。综上，上诉人恳请二审法院在查清事实的基础上，正确适用法律，依法撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。王晶忠答辩同意原审判决。包头市山川房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：一、依法判令被告继续履行双方签订的《商品房认购书》，并向原告支付剩余购房款173000元；二、依法判令被告向原告支付逾期付款违约金24738元；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年8月28日双方签订了《商品房认购书》，约定被告购买原告位于包头市东河区北方阳光项目中的第幢［座］5单元1层110房一套，价款为247380元，原、被告签订合同后被告依约交付了首付款74380元，尚欠173000元未付，双方约定该款项办理银行按揭贷款。双方在合同中没有约定剩余款项的给付日期。原告亦及时向被告交付了该楼房。一审法院另查明，原告方从2009年始至2019年一直在补办手续，现已具备办理房本的条件，且已办理部分房本。2020年5月9日，原告方发出“关于北方阳光小区办理不动产登记证的通知”张贴于小区内，张贴后被告未与原告办理相关手续，故原告起诉，请求：一、依法判令被告继续履行双方签订的《商品房认购书》，并向原告支付剩余购房款173000元；二、依法判令被告向原告支付逾期付款违约金24738元；三、本案诉讼费用由被告承担。以上有当事人陈述、所提交证据及庭审笔录在案佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，原、被告签订的《商品房认购书》是双方真实意思的表示，且已实际交付被告并居住至今，应当继续履行。被告应当给付剩余款项，对原告该诉讼请求应予支持。对于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，因其在合同中约定“剩余房款办理银行按揭贷款”，且双方未在合同中约定剩余款项还款日期，原告亦有责任，故对原告要求被告给付违约金的请求不予支持。一审法院判决：一、原、被告所签《商品房认购书》继续履行；二、被告王晶忠于判决书生效后三十日内给付原告包头市山川房地产开发有限责任公司剩余购房款173000元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4254.76元，减半收取2127.38元（原告已预交），由被告王晶忠负担。本院二审期间，双方当事人对一审认定的房款给付及房屋交付等基本案件事实均无异议，本院予以确认。本院认为，就双方争议的焦点为被上诉人是否应当给付上诉人逾期付款的违约金的问题。双方当事人签订的《商品房认购书》虽不是正式的《商品房买卖合同》，但该认购书对房屋买卖的房屋坐落、房款数额及交付方式约定明确，且至2019年7月该房屋已经具备办理产权条件，双方当事人已经形成合法的房屋买卖法律关系。被上诉人对双方签订的合同效力并无异议，且被上诉人在无法办理按揭贷款时即应当明确知道合同履行发生了双方均无法解决的问题，但其并未就此向上诉人提出异议或采取任何法律措施，在合同继续履行条件成就后，双方即应继续履行。上诉人已经采取在小区公告栏及单元门口张贴办理产权登记公告的形式对合同的继续履行进行了催告，被上诉人有在合理期限内缴纳剩余房款的义务。被上诉人未在合理期限内履行付款义务，应承担剩余未付房款的逾期付款利息，利息计算从起诉之日至款项付清之日止。综上所述，包头市山川房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2020）内0202民初3595号民事判决第一、二项，即：原、被告所签《商品房认购书》继续履行；被告王晶忠于判决书生效后三十日内给付原告包头市山川房地产开发有限责任公司剩余购房款173000元；二、撤销内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2020）内0202民初3595号民事判决第三项，即：驳回原告其他诉讼请求；三、被上诉人王晶忠于判决书生效后三十日内给付上诉人包头市山川房地产开发有限责任公司剩余购房款173000元的利息（利息起止日期自2020年10月26日起至购房款付清之日，利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4254.76元，减半收取2127.38元（包头市山川房地产开发有限责任公司已预交），由王晶忠负担。二审案件受理费4254.76元，由王晶忠负担2127.38元、包头市山川房地产开发有限责任公司负担2127.38元。本判决为终审判决。审判长 付 光审判员 宋 炜审判员 李雅滨二〇二一年五月十一日法官助理 亢 晶书记员 崔 淙附：本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。