山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0213民初2257号 原告：中海物业管理有限公司青岛分公司，住所地青岛市市北区 负责人：马某某，职务总经理。 委托诉讼代理人：罗某某，女。 委托诉讼代理人：郭某某，女。 被告：丁某1，男，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：丁某2（系丁某1之父），男，汉族，户籍所在地黑龙江省克山县，现住青岛市李沧区。 原告中海物业管理有限公司青岛分公司与被告丁某1物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗某某、郭某某，被告丁某1及其委托诉讼代理人丁某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务相关费用10233.6元及滞纳金835.2元（滞纳金按从逾期之日起每日按应交费用的同期银行贷款利率4.75%／年计算，暂计算至2021年1月25日），合计11068.8元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月5日，被告与青岛中海华业房地产有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买位于青岛市李沧区××路××号××号楼××单元××户的房屋。青岛中海华业房地产有限公司选聘原告对该项目进行前期物业管理，并与原告签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：物业服务相关费用收取标准为住宅公共性服务费1.8元／月·平方米，电梯运行费0.4元／月·平方米，被告应于交房之日的次月起缴纳物业服务费等相关费用，自逾期之日起每日按应交费用万分之五加收滞纳金。被告自2016年10月起至2021年1月，共计52个月，未按约缴纳上述物业服务相关费用，欠公共性服务费8372元，电梯运行费1861.6元，合计10233.6元，上述欠费产生滞纳金835.2元。原告曾多次催告被告付款，被告均未缴纳，原告向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告丁春雷辩称，不交物业服务费主要是以下原因：1、涉案房屋存在质量问题，原告承诺联系房产商帮忙解决，但一直未处理；2、涉案小区卫生清扫不及时；3、涉案小区安保不严，保安在值班期间睡觉，大门不锁，外来人员进出小区随意，对小区内业主的人身安全造成隐患；4、涉案小区有个别车辆长期占用消防通道；5、涉案小区的楼梯间有杂物堵住，影响通行安全；6、原告未经过小区业主同意擅自把物业用房出租给商户，并且引进各种广告、跑步机等设施盈利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交《前期物业服务合同》、入伙会签单各一份。 对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提交青岛市商品房预售合同一份，证明被告于2014年4月5日购买了青岛市李沧区××路××号××户房屋，合同第二条约定该房屋的规划用途为住宅，该合同附件五为小区的《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，该合同第26页被告承诺遵守该《规约》，第35页14.2条约定乙方（即被告）已详细阅读了甲方已签订的《前期物业服务合同》，其同意《前期物业服务合同》中所约定的内容并受该合同约束。 经庭审质证，被告对该份证据的真实性无异议，但被告认为原告提供的物业服务不到位。 本院认为，被告对该份证据的真实性予以认可，故对该份证据予以采信。 2、原告提交照片二张、律师函二张及其邮寄回执一份，证明原告曾多次向被告催缴物业服务费，并采取张贴催费通知单、电话、短信及发送律师函的方式催缴，但被告均未缴纳。 经庭审质证，被告对该组证据中的照片打印件、律师函均有异议，被告称没有收到过原告的催费单据，只收到过一份律师函。 本院认为，原告提交的催费通知无法证明被告已经收到过缴费通知,律师函邮寄送达回执显示，被告未在该邮件签字签收，故原告邮寄发出的律师函及催费通知未有效送达被告，但被告自认收到过原告其中一份律师函，故本院对原告曾向被告催收物业服务费的事实予以确认。 2、原告提交欠费明细一份，证明被告欠费期间为2016年10月至2021年1月，共计52个月，该房屋建筑面积为89.47平方米。欠物业服务费金额为（89.47平方米×1.8元/月·平方米×52月）8372元，欠电梯运行费为（89.47平方米×0.4元/月·平方米×52月）1861.6元，两项共计10233.6元。欠费期间内自每季度首月16日起开始计算滞纳金（暂计算至2021年1月25日），按照同期银行贷款利率4.75%/年计算，滞纳金共计为835.2元。 经庭审质证，被告称对欠缴物业服务费的金额认可，滞纳金不认可。 本院认为，原告提交的该份证据系单方证据且被告对原告的滞纳金主张有异议，故对原告提交的该份证据本院不予采信。 4、原告提交照片打印件六张，证明原告日常的工作情况。 经庭审质证，被告对该组证据中卫生打扫、小区安全巡逻的四张照片真实性无异议，对小区公共区域收入公示照片的真实性有异议。 本院认为，被告对该组证据中涉及小区卫生打扫、安全巡逻的照片真实性无异议，虽被告对小区公共区域收入公示照片的真实性有异议，但未提交相关证据进行反驳，故本院对该份证据予以采信。 5、被告照片打印件七张，证明房屋质量存在问题物业承诺联系房产商解决，但一直未处理。 经庭审质证，原告对该组证据的真实性无异议，但认为根据建设工程质量管理条例规定，施工单位对商品房屋的质量有保修期限，业主可自行联系施工单位进行保修，在质保期内业主自行维修的可追诉施工单位和建设单位，被告提供的聊天记录截图证明原告曾协助被告联系建设单位报修。 6、被告提交照片打印件三十六张，证明原告未经过业主同意就擅自把物业用房出租给商户，并且引进电梯广告、丰巢柜广告、饮料柜、奶柜、跑步机等设施盈利。 经庭审质证，原告对该组证据的真实性无异议，但原告称涉案小区的所有公共收益归全体业主所有，用于小区公共设施、设备改造使用，且原告的公共收益已经在涉案小区主出入口进行了公示。 7、被告提交照片打印件十三张，证明涉案小区卫生清理不及时。 经庭审质证，原告对该组证据的真实性无异议，但认为被告提供的照片打印件时间均为早晨与凌晨，原告每日早晨7点半、中午1点对涉案小区垃圾桶进行巡查、清洁，下午3点对垃圾进行清运。 8、被告提交照片打印件十一张，证明涉案小区安保不到位，保安人员值班期间睡觉，影响小区业主的安全。 经庭审质证，原告对该组证据的真实性无异议，原告已经对在值班期间睡觉的员工进行了处罚。原告在岗亭内设有监控，会定期考核员工的工作情况。 本院认为，原告对被告提交的上述四组证据真实性均无异议，故本院对上述四组证据均予以采信，但能否达到拒交物业服务费的程度，本院于后进行评述。 9、被告提交照片打印件十张，证明有车辆长期占用消防通道、楼梯间有杂物堵住，影响通行安全。 经庭审质证，原告对该组证据中，消防通道停放车辆照片的真实性无法确认，需要进行落实，对楼道杂物照片的真实性无异议。原告称楼道杂物为业主堆放，原告定期对楼层内消防通道杂物进行统一清理，根据被告提供照片显示，原告在杂物处张贴了管家函，已经提示业主清理杂物。 原告对楼道杂物照片真实性不持异议；虽原告对停放车辆照片提出异议，但上述照片与原告认可的被告拍摄的其他照片场景、背景相似，对以上照片本院均予以采信，但能否达到拒交物业服务费的程度，本院于后进行评述。 10、被告提交录音证据两段。第一段录音是2019年12月16日被告父亲丁平与涉案小区保安的谈话。证明小区的夜间照灯，凌晨4点半关闭，给小区业主造成安全隐患。第二段录音是2020年8月2日被告父亲丁平与与小区商贩之间的谈话，证明原告未经小区业主同意擅自将物业服务用房租给商贩。 经庭审质证，原告对该组证据中第一段录音的真实性无异议，证明有工作人员在岗值班，对证明事项有异议，无法证明小区定时关闭灯的事项，且无法证明拍摄地点，小区的基础照明正常，能保证业主正常出行。对第二段录音有异议，该录音无法确认对话人员的身份，小区的公共收益定期公示，已提交相关证据证明。 11、被告提交视频证据一段。证明2019年12月16日凌晨5点20分，证明涉案小区夜间照明灯定时关闭。 经庭审质证，原告对该份证据的真实性及证明事项均有异议，原告认为其真实性不能确认，拍摄画面受拍摄载体的影响，不能完全的呈现拍摄内容，并且被告可以在涉案小区中正常出行。 本院认为，原告对被告提交的2019年12月16日录音真实性予以认可，本院对该份证据予以采信；对于2020年8月2日的录音，被告未提交证据证明通话对方的身份，2019年12月16日的视频不能完整呈现拍摄内容，本院对以上证据均不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月5日，青岛中海华业房地产有限公司（甲方）与被告丁春雷（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》，《青岛市商品房预售合同》附件五《前期物业管理服务合同》约定：甲方聘用乙方为青岛市李沧区黑龙江中路629号中海·国际社区御城提供前期物业管理服务，服务期限自该合同签订之日起至业主大会成立选聘物业公司进驻小区办理移交手续止。合同约定物业服务费、电梯运行费由业主及物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅公共性服务费收取标准为1.8元/月·平方米，电梯运行费收取标准为0.4元/月·平方米；物业服务费等相关费用按季交纳，收费时间为每季的第一个月15日前交纳。合同还约定了双方的其他权利义务。《临时管理规约（业主公约）》约定业主应按照《前期物业服务合同》约定按时足额交纳物业服务费等相关费用。被告在阅读《临时管理规约（业主公约）》后在承诺书中签名，承诺遵守该《规约》，同意承担违反《规约》的相应责任。 2014年6月27日，青岛中海华业房地产有限公司（甲方）与中海物业管理有限公司青岛分公司（乙方）签订《中海·国际社区9号地块前期物业服务合同》，约定：甲方聘用乙方为青岛市李沧区黑龙江中路629号中海·国际社区御城（9号地）提供前期物业服务，服务期限自该合同签订之日起至业主大会成立选聘物业公司进驻小区办理移交手续止。合同约定物业服务费、电梯运行费由业主及物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅公共性服务费收取标准为1.8元/月·平方米，电梯运行费收取标准为0.4元/月·平方米；物业服务费等相关费用按季交纳，收费时间为每季的第一个月15日前交纳；乙方未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应缴费用万分之五的标准加收滞纳金。合同还约定了双方的其他权利义务。 青岛市李沧区黑龙江中路629号中海·国际社区御城小区6号楼1单元601户房屋建筑面积为89.47平方米，被告系该房屋业主，该房屋于2015年8月22日交付被告。原、被告一致确认，被告自2016年10月至2021年1月期间未交纳物业服务相关费用。 本院认为，在被告所在小区业委会成立之前，原告作为物业服务企业与开发商青岛中海华业房地产有限公司签订的《中海·国际社区9号地块前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均有约束力。原告为被告所在小区提供服务，根据权利义务对等原则，被告作为业主，应支付原告物业服务相关费用。虽被告抗辩主张原告服务的小区存在安保不严、卫生差、路灯不亮、楼道有杂物、车辆乱停乱放等问题，被告为证明其主张提交了照片打印件、录音、视频。被告提供某段时间内的照片、录音、视频，仅能证明原告在一定的时间、地点提供的物业服务做的不够完善，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵，被告以此主张不交纳物业服务相关费用缺乏事实和法律依据，故对被告的上述抗辩意见，本院不予支持。 此外，被告辩称涉案小区房屋存在质量问题的抗辩意见，本院认为，房屋质量问题与本案无关，被告对此可另行主张权利，亦不能作为其拒交物业服务费的理由，故对其该项抗辩意见，本院不予支持。关于被告辩称原告未经过小区业主同意擅自出租物业用房，引进各类广告等设施损害业主利益的抗辩意见，被告应当提供证据加以证明，但被告未举证证明该行为对其造成了损害，且原告提交照片证明其在涉案小区公共区域公示收入，故对被告该项抗辩意见，本案不予支持。 物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，才能更好地实现物业管理服务的目的，创造和谐舒适的小区环境。本案中，原告的物业服务质量和水平确有可以提升的空间，但不足以构成业主不交物业服务费的理由。被告拒交纳物业服务费的行为既直接影响了物业管理服务的质量，又影响其他正常交费业主的利益，其行为不宜提倡。被告应按照合同约定支付原告物业服务相关费用。 关于被告应支付物业服务相关费用的数额，依据《中海·国际社区9号地块前期物业服务合同》的约定，住宅物业服务费收费标准为每平方米每月1.8元，电梯运行费收取标准为每平方米每月0.4元。被告应给付原告拖欠的2016年10月至2021年1月的物业服务费8374.39元（89.47平方米×1.8元/月·平方米×52月），电梯运行费1860.97元（89.47平方米×0.4元/月·平方米×52月），合计10235.36元。原告主张2016年10月至2021年1月物业服务费8372元、电梯运行费1861.6元，合计10233.6元，未超出合同约定，被告应依原告主张及时足额支付原告物业服务费8372元、电梯运行费1861.6元，合计10233.6元。 关于原告主张的滞纳金，本院认为，原告提供的物业服务难以做到尽善尽美，物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意的地方，从缓和物业公司与业主之间矛盾出发，对原告主张滞纳金的诉讼请求本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下： 一、被告丁春雷于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司青岛分公司2016年10月至2021年1月期间的物业服务费8372元、电梯运行费1861.6元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费77元（原告已预交），减半收取38.5元，由被告丁春雷负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 毛国宏 二〇二一年五月二十五日 法官助理 张 栋 书 记 员 沈佳妮