北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终6186号上诉人（原审被告、反诉原告）：张治宇，男，1977年1月23日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邓红（张治宇之母），1955年6月6日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京美好物业管理有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路67号院6号楼B区。法定代表人：蒋波，经理。委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。上诉人张治宇因与被上诉人北京美好物业管理有限公司（以下简称美好物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初7084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张治宇上诉请求：撤销一审判决，改判支持张治宇一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由美好物业公司承担。事实与理由：我并不是要求变更合同，我是要求美好物业公司公开张贴属于合同内容的代收暖气费和空调电费。我不能超过十倍被“代收”费用，物业公司也是第一次公开29元物业费支出明细，业主不能任人宰割。（2020）京0106民初7084号、7047号及7048号三案有所不同，其他两个案子的判决不能作为本案的定案依据。29元物业费根本不是与业主协商达成一致的，因为物业规约合同是事先由美好物业公司印制好的格式合同，没有与任何业主协商过，业主只有签字同意的资格。美好物业公司公开张贴的29元物业费明细中写明了“代收暖气费”，物业规约第8章写明了“政府指导价”，特别是业主首先看到购房合同里的29元物业费明确包含“商场运营管理费用”。购房时销售人员解释29元大部分是商城招商和打广告的费用，所以后来签约物业合同时看见29元物业费中18.75元是“运营管理费”，暖气费写明代收，给业主的发票上也写着代收能源费，大家就签字了，完全没有协商过程。开发商与物业同一法定代表人、同样股东，恶意隐瞒真相，欺诈业主签字。美好物业公司在行政机关备案的物业费标准是6元，通过和开发商私下签订补充协议的方式通过增加能源费将物业费变更为29元，这个补充协议没有提交行政机关审查和存档。开发商和物业公司违反招投标法律规定，涉嫌串标。开发商和美好物业公司故意隐瞒包干制的物业费性质，包干制与合同里备注的政府指导价不符。请二审法院重新梳理张治宇的诉讼请求，独立审判。美好物业公司辩称，同意一审判决，不同意张治宇的上诉理由和请求。双方签订了合同，同时在购房合同中约定了收费标准，应当按照合同标注交纳物业费。在合同没有被推翻的情况下，我们有权按照合同约定向张治宇主张权利。美好物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判张治宇向美好物业公司支付物业管理费3800.16元、违约金500元，共计4300.16元；2.诉费由张治宇承担。张治宇向一审法院反诉请求：1.请求法院判令双方签订的《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》第八章部分价款备注为“政府指导价”是错误的，应重新与全体业主按照北京市物业服务收费管理办法规定重新约定，并公开前期物业服务合同内容，与全体业主按照格式合同的法律规定真实意思表达并签约；2.判令美好物业公司返还张治宇已支付的（D2031）商铺2009年1月至2016年12月物业管理费每平方米每个月美好物业公司隐瞒的23元的能源费共计8037.12元，应按照公开张贴的代收暖气费、代收中央空调费及水电费实际分摊给付；3.判令美好物业公司支付张治宇所多交的物业费利息（按年利率4%计算，自2009年1月1日起至判决给付之日止），并承担欺诈赔偿责任，赔偿张治宇损失2000元；4.请法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，对美好物业公司作出的29元/平米/月物业服务费构成明细履行，运营管理费每月每平米分摊18.75元（包括代收市政供暖费3.5元每月每平米）并重新与张治宇在物业规约第八章中明确约定此运营管理费包括的细项及具体内容，以弥补过错；5.请法院依照《物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊等事项，有约定的，按照约定：没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定的要求，对张治宇暖气费按照约定代收；中央空调等水电费约定不明确的按照张治宇涉案铺子面积比例确定均摊并收费；6.反诉费由美好物业公司承担。一审法院认定事实：2008年8月29日，张治宇签订《收房（铺）确认单》，确认办理完定安西里危改项目配套商业（推广名：北京国际玩具城）第D2031号铺位收房手续。同日，张治宇与开发商签订的《结算单》载明“买受人所购买房屋实测建筑面积3.64㎡”。同日，张治宇与美好物业公司签订《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》（以下简称物业管理服务规约），约定：美好物业公司为北京市丰台区南三环中路67号定安西里危改项目配套商业（项目推广名：北京国际玩具城）提供物业管理服务；商业物业管理费（含能源费）为每月每平方米29元；物业费入住时预交一年，此后每年为一个收费周期，业主应在本交费期满前30日内预交下一周期的物业费；物业管理费包括水、电、中央空调、保洁、保安、绿化、化粪池清掏、商城公共设施部分维修、电梯运行、维护、检验、高压水泵运行、维修、各项费用统收服务费；业主、使用人未按照规约、物业管理合同交纳物业费的，物业管理服务企业可按每日千分之三加收滞纳金，对于超过半个月未交纳物业管理费的，物业公司有权对其采取停水、停电、停冷暖供应等措施，并不承担由此产生的后果；对于超过三个月不交纳物业费的业主，物业管理服务企业可向人民法院诉讼追缴。该规约还对业主的权利和义务、物业服务企业的权利和义务等进行了约定。上述协议签订过后，美好物业公司提供物业服务，张治宇依约交纳了2017年度之前的物业费，尚欠2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3800.16元未付。故美好物业公司诉至法院。另查，2017年张治宇曾起诉美好物业公司，要求返还2011年8月至2017年多收的商业运营管理费…要求美好物业公司公示物业费每建筑平米29元的收费依据等。一审法院经审理后，作出（2017）京0106民初10327号民事判决书，认为：定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约系张治宇与美好物业公司共同签署承诺书承诺遵守，应以后者为准……定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约在商业物业管理费（含能源费）备注为“政府指导价”且美好物业公司在物业客服办公室墙壁上公示有“北京市丰台区定安西里危改项目商业配套29元/平米/月物业服务费构成明细”，现张治宇要求美好物业公司公示收费依据，依据不足，一审法院不予支持，并驳回了张治宇关于返还款项及要求公示收费依据的诉讼请求。上述民事判决书于2017年12月22日生效。另查，2020年8月3日，案外人张静宇诉至北京市海淀区人民法院，认为北京市住房和城乡建设委员会、中华人民共和国住房和城乡建设部对于其投诉中国国际玩具城物业招投标及物业费价格等问题的答复及行政复议行为违法，要求其承担相应责任。2020年8月19日，北京市海淀区人民法院作出（2020）京0108行初390号行政裁定书，认为市住建委对于价格违法问题并无查处的法定职责，因此张静宇要求市住建委对物业费奇高的问题进行查处没有相应的事实依据，故裁定驳回张静宇的起诉。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张治宇与美好物业公司签订物业管理服务规约，美好物业公司提供了物业管理服务，张治宇应依约交纳物业管理费。鉴于一审法院同类案件中已认定美好物业公司的管理和服务确实存在瑕疵，且未支持其违约金的诉讼请求，故，依据公平原则，一审法院对其该项诉求亦不予支持。美好物业公司应对物业服务予以改进，改善其物业服务标准。关于张治宇的反诉请求，由于已有生效的法律文书认定了同类案件中双方签订的《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》应属有效，且已驳回了其要求公示收费标准的诉讼请求，故张治宇在本案中要求确认合同条款无效，并据此要求美好物业公司退还物业费、支付利息损失并重新订立合同条款等反诉请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、张治宇于判决生效之日起七日内给付北京美好物业管理有限公司二○一七年一月一日至二○一九年十二月三十一日期间的物业管理费3800.16元；二、驳回北京美好物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回张治宇的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，张治宇提交了（2021）京01行初241号案件合议庭组成人员告知书，欲证明一审判决引用张静宇行政诉讼案件信息不准确，请求延期审理。美好物业公司对该份证据的关联性及证明目的不予认可。张治宇另申请调取涉案商城属地供电部门2017年至2019年三年的夏季中央空调电费。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人以欺诈为由申请撤销合同的，应当自知道或应当知道撤销事由一年之内行使撤销权。本案中，张治宇自述其大概于2017年、2018年知晓其所认为的美好物业公司存在的欺诈行为，已过撤销权行使期限。或当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张治宇主张美好物业公司存在欺诈，但并未提供充分证据予以证明。张治宇与美好物业公司签订的《北京市商品房预售合同》与《安定西里危改项目配套商业物业管理服务规约》中明确约定物业费收费标准为29元/㎡·月，一审法院根据双方当事人履行合同情况，判决张治宇向美好物业公司交纳物业费，并无不当。张治宇请求物业公司退还物业费并支付相应利息，缺乏依据，本院不予支持。张治宇关于要求变更物业服务合同约定的请求，缺乏法律依据，本院亦不支持。张治宇调取证据的申请，与本案裁判结果并无关联，本院不予准许。关于张治宇所称商业运营管理费等，因双方当事人均认可并非美好物业公司收取，张治宇可另行主张。综上所述，百川公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由张治宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二一年五月二十七日法官助理 祁哲洋书 记 员 燕晓鸥