山东省泰安高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0991民初272号 原告（反诉被告）：王守齐，男，2000年8月8日出生，住山东省济宁市微山县。 被告（反诉原告）：李新春，男，1972年9月10日出生，住山东省济宁市任城区。 委托诉讼代理人：郭秀英（系李新春之妻），住山东省济宁市任城区。 委托诉讼代理人：刘利丹，山东千诚律师事务所律师。 原告（反诉被告）王守齐与被告（反诉原告）李新春合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王守齐（反诉被告）、被告李新春（反诉原告）的委托诉讼代理人郭秀英、到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王守齐向本院提出诉讼请求：要求返还2021年1月9日后房租租金13,621元及违约金13,000元。事实与理由：被告把房东的房屋(地址：山东省泰安市山东财经大学东方学院商业街)从2020年9月20号到2021年3月1号期间使用权转移给原告，这个房屋不是被告的，是房东的，房东和被告的合同到2021年1月9日到期，所以要求返还2021年1月9日到2021年3月1日的房租及合同内规定返还13，000元人民币。 李新春辩称，一、原告诉称与事实不符。2019年8月，被告通过朋友向负责管理商业街的出租方定下商铺，后加盟“小趣茶”奶茶店，并于2019年8月16日与亿可创新（北京）国际科技有限公司签订《服务协议书》和《项目标识协议书》，约定被告加盟“小趣茶”，项目标识使用范围山东省泰安市岱岳区，使用期限自2019年8月16日至无限期，产品的指导培训费用29,800元。2019年9月，被告与管理商业街的出租方约定被告向租赁该房屋用于该加盟店的经营，租赁期限自2019年9月至2020年8月底，租金每月4,000元，按年一次性支付48,000元，并缴纳了保证金20,000元。2020年1月10日，因疫情原因，开学时间延期至2020年9月。经与负责管理商业街的出租方协商，同意该租赁合同根据疫情和学校延期开学时间向后推延，即《商铺租赁合同》到期时间为2021年3月底。2020年8月，被告发布商铺转让公告，原告王守齐看到转让信息后与郭秀英微信联系，王守齐当时即知道郭秀英是转让商铺，且郭秀英也已明确告知王守齐商铺转让费9万元，包括半年房租、加盟费、装修、原料和设备；王守齐也知道该奶茶店为加盟店，每年需向学校交付房租48，000元，营业时间根据学生开学和放假时间调整。后经双方共同协商，确定转让费86，000元，并签订了《租赁协议》，约定租赁期限自2020年9月20日至2021年3月1日。虽然原、被告双方签订了《租赁协议》，但实际是奶茶店转让协议。虽然协议约定不明确，但结合微信聊天记录及转让价格可明确得知，原被告之间并非仅是被告将房东的房屋从2020年9月20日至2021年3月1日的使用权转移给原告。半年房租仅仅24，000元，而转让费86，000元，完全不符合正常的交易规则。被告当初投资该奶茶店时交付房租、加盟费、装修吧台、门头、购买设备、座椅、购置奶茶原料等花费近14万余元，现奶茶店转让被告只向原告收取了半年房租、奶茶店加盟费、装修吧台、店铺内座椅、奶茶设备、剩余奶茶原料等共计86，000元，完全符合正常转让店铺的交易规则。故本案应为转让合同纠纷而非房屋租赁合同纠纷。双方之所以约定分两次付款是因为原告担心学校不给其续签租赁合同，要求被告作保，帮助其签订新的租赁合同，所以原告要求先押被告43，000元，待新合同签订之日付清余款。在王守齐接手该商铺后，郭秀英专门对原告和其员工进行培训，指导其制作方法和注意事项以及相关的进货渠道，并把自己之前经营的学生群、客户源分享给到原告，尽到了完全的协助义务。原告所述的使用权转移、合同于2021年1月9日到期不符合事实。二、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。原、被告约定的是转让费，不存在单独房屋租赁。被告是2019年9月份租房，因疫情和学校延期开学的原因，被告的租赁时间延迟至2021年3月份，按照合同约定，被告只需保证在2021年3月1日之前出租方不催要3月1日之前房租、原告店面正常经营即可，且原告一直正常经营也是事实。2021年1月9日左右，东方商学院的学生放假导致店面不能正常经营，该原因并非来源于被告，在学校经营过程中产生的空置期，被告也已经向原告说明，被告并不存在任何违约之处。在合同到期之前，郭秀英多次通过电话、短信、微信通知王守齐办理续签合同事宜，王守齐均置之不理。管理商业街的出租方还多次打电话要求清理商铺内的物品，郭秀英为减少王守齐的损失，多次与其沟通要求暂缓清理，但王守齐一直不给予任何回复。被告不仅没有违约，还积极帮助原告协调签约，原告因自身原因延误续签合同，不继续经营，因其违约造成的所有经济损失应由其自行承担，同时还应按照协议约定向被告支付剩余43，000元转让费和给被告造成的经济损失。现该房屋已经被学校经营管理的出租方进行了清房，其找工人清房的人工费以及设备清运费、储藏费用均在被告交付的押金中进行扣除，被告的这些损失均是因原告违约造成，被告保留继续向原告追究上述损失的赔偿责任。 李新春向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付剩余转让费43，000元；2.判令反诉被告支付因违约给反诉原告造成的经济损失3，000元；3.本案反诉费由反诉被告承担。事实及理由：2019年8月，反诉原告与配偶郭秀英在东方商学院商业街租赁了一家商铺，共同经营“小趣茶”奶茶店。2020年7月份，反诉原告李新春发布转让店铺公告，2020年9月16日，反诉被告王守齐看到转让信息后与郭秀英联系沟通，郭秀英告知王守齐商铺转让费90，000元，包括半年房租、加盟费、装修、原料和设备。后经双方协商，确定商铺转让费86，000元，并签订了《租赁协议》，约定房屋租赁期限自2020年9月20日至2021年3月1日；协议签订之日付款43，000元，新合同签订之日付清余款43，000元；还约定因乙方原因不继续经营，需付余款43，000元。2021年2月份，在合同到期之前，郭秀英多次通过电话、短信、微信通知反诉被告王守齐办理续签合同事宜，王守齐置之不理。房东多次打电话要求清理商铺内的物品，郭秀英为减少反诉被告的损失，多次与房东（学校出租方）沟通要求暂缓清理，但反诉被告不给予任何回复。反诉被告因自身原因延误签合同，不继续经营，因其违约造成的所有经济损失应由其自行承担，同时应按照协议约定向反诉原告支付剩余转让费43，000元。 王守齐辩称，学校方已明确房屋到2020年1月9日到期，原定合同是有86，000元的转让费，但是因为合同约定在2021年3月1日之前，非反诉被告的因素造成的店面无法继续经营，所以86，000元转让费的约定应该作废，反诉原告需要承担违约金。 本院经审理认定事实如下：李新春对外发布其夫妻共同经营的“小趣茶”店铺转让信息后，2020年8月16日，王守齐与李新春之妻郭秀英通过微信了解奶茶店相关事宜。微信聊天内容显示：郭秀英告知王守齐奶茶店为“小趣茶”加盟店，总部在北京，加盟时间为终身，房子是山东财经大学东方学院的，一年交一次房租，房租48，000元，学校九月份开学，还有半年租期，90，000元转，包括房租、加盟费、装修、原料和设备。王守齐询问郭秀英房租到几月份、和学校有没有签订什么协议、还是就是单纯的一年签一次协议，学校有没有权利签完这一年，下一年不和其续约、店铺营业情况等问题。郭秀英答复说只要干，学校不会不让干，学校九月份开学。王守齐回复开学才能营业，然后不开学的话就关门状态。 2020年8月21日双方的微信聊天记录显示：王守齐询问郭秀英有关“小趣茶”授权人改名问题，郭秀英答复无需变更，可以通过转发或者加客服微信的方式获得换季新品信息，授权是看地理位置，有区域保护。如王守齐接了店，可以联系公司改名，地理位置不变。 2020年9月，李新春作为出租人、王守齐作为承租人签订的《租赁协议》约定：第一条租赁期限（一）房屋租赁期自2020年9月20日至2021年3月1日，共计5个月。（二）租赁期满或合同解除后，出租方有权收回房屋，承租方应返还房屋及其附属物品、设备设施。双方应对房屋和附属物品、设备物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。（三）承租方继续承租的，应提前一个月向出租方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。1.本协议签订之日，王守齐前期付款43，000元，新合同签订之日付余款43，000元。2.截至2021年3月1日，因非王守齐因素造成的店面无法继续经营，条款1无效，李新春返还王守齐13，000元人民币。3.经营期间，王守齐暂时使用李新春营业执照，使用期间因王守齐造成的食品安全等问题由王守齐负责，王守齐办理营业执照后需退还营业执照。4.因王守齐原因不继续经营，需付清余款43，000元。5.王守齐可以转租此房。其中1-3系用较大字体打印，4-5系王守齐手写。合同签订后，王守齐支付李新春43，000元，李新春将“小趣茶”奶茶店交于王守齐经营。 2020年12月25日，山东财经大学东方学院总务处商业街管理人员王目与訾晓明一起到“小趣茶”奶茶店，王目介绍王守齐与訾晓明认识，并建议訾晓明同等条件下，优先租给王守齐。王守齐告诉王目店铺转让费一共86，000元，还欠李新春43，000元，到时候签了合同就给。王目告诉王守齐：訾晓明和学校的合同一月九日到期，李新春和王守齐租期签到三月九日不合理。王目明确其去“小趣茶”奶茶店的目的是让王守齐直接与訾晓明协商签订租赁合同，并未不让其经营，王守齐在2021年1月9日至3月1日期间是可以经营的。訾晓明曾与王守齐、郭秀英电话联系过房屋续租事宜，王守齐如果想租，完全可以继续签订合同。 自2021年2月7日起，郭秀英通过电话、微信、短信形式通知王守齐去学校续签合同，王守齐未回复。 另查明，山东财经大学东方学院与訾晓明签订了《商业街房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给訾晓明，租赁期限自2019年7月10日起至2020年7月9日止，后受疫情影响，山东财经大学东方学院将租赁期限延长至2021年1月9日。2019年9月份，訾晓明将涉案房屋转租给刘大峰和李新春，未签订书面合同，李新春转让“小趣茶”奶茶店时，将涉案房屋又转租给了王守齐。2021年3月底，山东财经大学东方学院与商业街各商户重新签订了租赁合同，租期自2021年1月10日起至2022年1月9日止。山东财经大学东方学院在计算租金时，考虑到寒暑假因素，均按10个月收取，但租期均为12个月，即把10个月的租金平摊到12个月内。山东财经大学东方学院已于2021年4月8日向訾晓明下发了清退通知，目前涉案房屋已收回，但不排除王守齐和李新春继续租赁的可能。 再查明，李新春与亿可创新（北京）国际科技有限公司于2019年8月16日签订了《项目标识协议书》《服务协议书》。《项目标识协议书》约定，李新春选择“小趣茶”项目标识单店许可服务，使用范围仅限于山东省泰安市岱岳区（具体以申请的企业工商登记住所地为准）单店餐饮项目。项目标识使用期限自2019年8月16日起，未约定终止日期。另约定变更现有店面地址，应另行签订相应合同。《服务协议书》约定指导培训的服务费用为29，800元，无论本合同因何等原因而终止，该项费用均不予返还。 上述事实，有微信聊天记录、视听资料、调查笔录、《项目标识协议书》《服务协议书》、庭审笔录等证据证明，本院予以确认。 本院认为，李新春与王守齐签订的《租赁协议》是双方真实意思的表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该协议有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 李新春与王守齐签订的协议虽然名为租赁协议，但从租赁协议的条款、双方的微信聊天记录、王守齐与王目、訾晓明的交谈内容等来看，双方签订合同的主要目的是“小趣茶”店铺的转让与受让，双方在签订合同时对此并不存在歧义。在租赁协议签订之前，王守齐已经明确知道涉案房屋属于山东财经大学东方学院，租赁合同一年一签，李新春系从他处转租而来，为保证合同目的的实现，双方约定新合同签订之日，王守齐付余款43，000元，因此，协议约定的“新合同”的签订对象并不局限于李新春。在山东财经大学东方学院、訾晓明均明确表明可以与王守齐继续签订涉案房屋的租赁合同，王守齐为自己的利益经催促后仍未签订新合同，应当视为所附“新合同签订”的条件已经成就。在王守齐可以选择签订合同继续经营的前提下，租赁协议约定的租期能否履行至2021年3月1日仅涉及李新春违约责任的承担，但并不影响合同主要目的实现，且王守齐亦未提供证据证实其在此期间非其自身原因无法继续经营。综上，王守齐仅以经营期限未能至合同约定的2021年3月1日为由主张协议条款“1”无效并请求判令李新春返还13，000元的诉讼请求理由不充分，本院不予支持。造成店铺不能继续经营的原因在王守齐一方，王守齐应当按照协议第“4”项的约定，继续履行合同义务，支付李新春43，000元。 李新春在未与其转租方确定租赁期限的情况下，签订超出其转租方租赁期限的合同，对本案的发生负一定责任，王守齐要求李新春返还2021年1月9日后房租的诉讼请求，本院予以支持。关于租金数额的计算，王守齐与李新春签订的《租赁协议》约定的租期至2021年3月1日，签订合同时，李新春告知王守齐一年租金48，000元，还剩半年租期，因此，李新春应当返还王守齐2021年1月10日至2021年3月1日共计51日的租金6，800元。李新春虽然主张因王守齐违约给其造成经济损失3，000元，但未提供证据予以证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款、第一百四十三条、第一百五十八条、第一百五十九条、第四百六十六条、第五百零八条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李新春于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王守齐6，800元； 二、原告（反诉被告）王守齐于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）李新春43，000元； 三、驳回原告（反诉被告）王守齐的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）李新春的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计233元，由被告（反诉原告）李新春负担，反诉费475元，由原告（反诉被告）王守齐负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、损毁财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  宋礼翔 二〇二一年五月八日 书记员  何晓旭 书记员  张 莉