新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新29民终625号 上诉人（原审原告）：刘善虎，男，1972年1月13日出生，汉族，阿克苏市社区工作人员，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 被上诉人（原审被告）：阿克苏地区力源房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市西大街**力源大厦****。 法定代表人：杨启平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁磊，新疆耀光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆六合房地产开发有限责任公司，住所，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市团结西路天合美寓****div> 法定代表人：唐勇，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：阿克苏地区佳和物业服务有限责任公司，住所地新疆维，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市新城区南大街丽园****楼**** 法定代表人：唐勇，该公司总经理。 上诉人刘善虎因与被上诉人阿克苏地区力源房地产开发有限责任公司（以下简称力源房产公司）、新疆六合房地产开发有限责任公司（以下简称六合房产公司）、阿克苏地区佳和物业服务有限责任公司（以下简称佳和物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初5893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘善虎，被上诉人力源房产公司的委托诉讼代理人袁磊到庭参加诉讼。被上诉人六合房产公司、佳和物业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘善虎上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘善虎一审全部诉讼请求，即：1.解除两份《佳和美居商铺认购合同》;2.判令力源房产公司、六合房产公司、佳和物业公司共同返还购房款418,000元，赔偿损失83,793元。庭审中刘善虎变更第2项上诉请求为“判令力源房产公司返还购房款418,000元，赔偿损失83,793元”。事实与理由：1.一审判决以“合同所盖公章系唐勇私刻，非力源房产公司备案的公章”为由认定《佳和美居商铺认购合同》为无效合同，缺乏直接证据证明，唐勇涉嫌伪造印章罪立案侦查但未受刑事责任追究，所谓伪造印章是存在问题的；2.力源房产公司于2016年6月14日收取10,000元购房定金，证明双方之间的商品房买卖合同关系成立；3.刘善虎于2016年6月14日在洽谈购房事宜通过POS机向力源房产公司刷付购房定金10,000元。2016年6月17日刘善虎又再次在“佳和美居售房部”签订两份《佳和美居商铺认购合同》并使用售房部POS机刷付购房款408,000元，佳和物业公司出具了金额为418,000元的购房款收据(含6月14日的购房定金10,000元)。上述事实中的部分事实未被一审法院认定，与本案事实不符。上述事实发生的时间、地点、签订合同、收据、地点使刘善虎有理由相信与力源房产公司发生商品房买卖关系；4.六合房产公司、佳和物业公司法定代表人唐勇与力源房产公司存在房地产开发挂靠经营(合作)关系，约定“唐勇售房”相关内容。力源房产公司通过挂靠经营(合作)合同约定的方式许可或授权唐勇售房，对其行为的后果力源房产公司应当承担民事责任。一审判决对这一事实未认定错误。 力源房产公司辩称，1.刘善虎变更上诉请求，要求力源房产公司返还购房款，与一审起诉请求不一致，不符合法律规定；2.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判令三公司各自返还款项并无错误，应予维持；3.刘善虎陈述2016年6月17日在售房部支付剩余房款无任何证据，资金流向六合房产公司，力源房产公司仅收到10,000元，刘善虎的陈述缺乏事实依据；4.刘善虎陈述的缴纳定金合同成立的理由不成立；5.力源房产公司与唐勇存在挂靠关系，不代表六合房产公司与力源房产公司有挂靠关系。请求驳回刘善虎的上诉。 六合房产公司、佳和物业公司未进行答辩。 刘善虎向一审法院起诉请求：1.判令解除刘善虎与力源房产公司2016年6月17日签订的两份《佳合美居商铺认购合同》；2.判令力源房产公司、六合房产公司、佳和物业公司共同返还购房款418,000元；3.判令力源房产公司、六合房产公司、佳和物业公司共同赔偿原告损失85,846.75元。 一审法院认定事实：刘善虎持有加盖唐勇私刻的力源房产公司公章的两份《佳合美居商铺认购合同》，约定：乙方购买甲方佳合美居1号楼1层2号、3号商铺，该商铺用途为商业用房，建筑面积均为18.3平方米，框架结构，层高4.2米。其中2号商铺单价每平方米15,000元，总金额274,500元；3号商铺单价每平方米14,945元，总金额273,500元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商铺交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内的或超出3%部分的应当按合同签约单价总房款多退少补；乙方于2016年6月17日前付清2号商铺认购总价款。2016年6月17日前付清3号商铺认购总房款的50%即143,500元，2016年11月30日前支付总房款的50%即130,000元，该款为按揭贷款，办理房产时办理按揭手续。甲方应当在2016年11月30日前，将具备交付条件的商铺予以交付；乙方未按约定履行付款义务，每延期一日，按照应付款的万分之三向甲方支付违约金，逾期30日视为乙方自愿放弃本合同项下的所有权益，并同意解除本合同，甲方有权将该商铺另行出售，同时乙方应当向甲方支付该商铺总房款的10%作为违约金等内容。后刘善虎通过POS机刷卡支付六合房产公司购房款共计408,000元，由佳和物业公司向刘善虎出具两张收据确认收到商铺款共计418,000元。现该商铺已出售他人，刘善虎因此诉至法院。 另查明，刘善虎于2016年6月14日通过POS机支付力源房产公司10,000元。 一审法院认为，本案双方争议的焦点为：刘善虎的主张是否有事实及法律依据。刘善虎提交的《佳合美居商铺认购合同》加盖的公章并非力源房产公司备案的公章，但对刘善虎来说其并无辨别真伪的能力，故应认定刘善虎签订认购合同系善意，但该合同为无效合同。若刘善虎按合同约定按时向力源房产公司支付房款，应认定该合同的义务刘善虎已履行。但本案刘善虎并未向力源房产公司交付房款，而是向六合房产公司交付房款，由佳和物业公司向刘善虎出具收到房款的收据。力源房产公司并未向刘善虎出具过收到购房款收据，且刘善虎也未提交证据证明系在力源房产公司佳合美居售房部的POS机上向六合房产公司支付的房款。故刘善虎主张向六合房产公司支付的款项就是在履行向力源房产公司交付购房款的义务的抗辩意见，不予采信。对刘善虎主张退还购房款并支付损失的请求，法院认为，其向力源房产公司支付的10,000元，力源房产公司对此予以认可，现双方未达成购房的合意，力源房产公司应将该款退还刘善虎。六合房产公司与佳和物业公司收到刘善虎的款项正好是刘善虎提交的认购合同中的购房款数额，而该两公司并未向刘善虎提供商铺，且两公司占用该资金至今，理应承担由此给刘善虎造成的损失，故对刘善虎主张两公司返还购房款并赔偿损失的请求，予以支持。对刘善虎主张力源房产公司支付其损失的请求，因刘善虎向力源房产公司支付10,000元时，双方并未作任何约定，故对此不予确认。六合房产公司与佳和物业公司未到庭参加诉讼，理应承担对其不利的法律后果。综上所述，对刘善虎主张解除与力源房产公司2016年6月17日签订的两份《佳合美居商铺认购合同》的请求，鉴于该合同中加盖的公章系伪造，应属无效，故对刘善虎的该项主张，不予支持。对刘善虎主张力源房产公司、六合房产公司、佳和物业公司共同返还购房款418,000元的主张，应由力源房产公司退还订金10,000元；由六合房产公司与佳和物业公司退还购房款408,000元；对刘善虎要求支付损失85,846.75元的主张，予以支持。判决：一、阿克苏地区力源房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内退还刘善虎订金10,000元；二、新疆六合房地产开发有限责任公司与阿克苏地区佳和物业服务有限责任公司于判决生效后十日内共同退还刘善虎购房款408,000元；三、新疆六合房地产开发有限责任公司与阿克苏地区佳和物业服务有限责任公司于判决生效后十日内支付刘善虎损失83,793元［408,000元×4.65％÷12个月×53个月（2016年6月18日至2020年11月17日）］；四、驳回刘善虎其他诉讼请求。 本院二审期间，刘善虎提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据质证。 1.力源房产公司关于佳合美居1号楼商品房预销售许可证，证明力源房产公司具有销售许可，其在售房部购买商品房是和力源房产公司订立房屋买卖合同。经质证，力源房产公司对真实性无异议，但认为刘善虎的证明观点不成立。本院结合其他案件事实对证据综合审查判断证明效力。 2.阿克苏市人民法院（2019）新2901民初4378号民事判决书、阿克苏地区中级人民法院（2020）新29民终1264号民事判决书、新疆维吾尔自治区高级人民法院（2021）新民申562号民事裁定书。证明上述三份裁判文书裁判的案件与其购房发生在同一天、事实经过类似，三份文书均裁决力源房产公司承担了责任，力源房产公司也应当承担刘善虎购房的责任。经质证，力源房产公司对真实性合法性予以确认，但认为该案是要求交付房屋，与本案无关联性。本院结合其他案件事实对证据综合审查判断证明效力。 本院二审查明：2016年6月14日，刘善虎在力源房产公司售房部按工作人员指示在POS机刷卡支付10,000元，欲购买力源房产公司开发的“佳合美居”1号1层02、03号商铺。2016年6月17日，刘善虎在该售房部订立了加盖唐勇刻制的“阿克苏地区力源房地产开发有限责任公司合同专用章”的两份《佳合美居商铺认购合同》，其中一份合同约定：刘善虎认购佳合美居1号楼1层02号房，建筑面积18.3平方米，每平方米价款15,000元，合计274,500元，于2016年6月17日付清，房屋于2016年11月30日前交付。另一份合同约定：刘善虎认购佳合美居1号楼1层03号房，建筑面积18.3平方米，每平方米价款14,945元，合计273,500元，刘善虎分期支付，于2016年6月17日支付总房款的50%即143,500元，剩余50%的房款130,000元办理按揭贷款于2016年11月30日前付清，房屋于2016年11月30日前交付。上述两份合同还对违约金及其他事项做了约定。 根据上述两份合同，刘善虎应当在2016年6月17日付款合计418,000元。该日刘善虎在POS机刷卡支付100,000元及308,000元，POS机刷卡票据显示商户名称为六合房产公司。刘善虎取得了盖有“阿克苏地区佳和物业服务有限责任公司财务专用章”、经办人张新的2份收据，内容为刘善虎购买佳合美居1-002、1-003号商铺款308,000元、110,000元。后力源房产公司将案涉房屋售予他人办理了登记备案。 六合房产公司、佳和物业公司的法定代表人均为唐勇。 本院认为，本案争议的焦点是刘善虎持有的两份《佳合美居商铺认购合同》效力如何认定。力源房产公司称没有证据证明刘善虎是在售房部刷卡交付房款以及订立《佳合美居商铺认购合同》。本院经审查认为，力源房产公司将开发的“佳合美居”房产的销售交由唐勇负责，唐勇在2014年2月委托长江房地产经纪公司销售“佳合美居”房产时就刻制了力源房产公司印章在售房部使用。这一事实，在力源房产公司之前诉讼的案件中自认及查明的事实中均可确认。结合本案中，刘善虎在2016年6月14日通过POS机刷卡10,000元款支付力源房产公司；刘善虎在2016年6月17日在工作人员指示下两次通过POS机刷卡支付408,000元后，取得了2016年6月14日和6月17日全部付款金额合计418,000元的两张收据，订立了两份盖有力源房产公司印章的《佳合美居商铺认购合同》。根据以上事实的关联性，可以认定案涉两份《佳合美居商铺认购合同》是在售房部签订。刘善虎作为善意的相对人在上述过程中已经尽到合理的注意义务，其有理由相信佳合美居售房部工作人员的售房行为、订立合同行为、收取房款及出具收据的行为，能够代表力源房产公司。而且作为善意第三人刘善虎无从知晓力源房产公司与六合房产公司、佳和物业公司的内部关系，无理由承担力源房产公司内部经营管理不善导致的风险。上述事实足以认定力源房产公司与刘善虎之间商品房买卖合同关系成立，力源房产公司应当按照两份《佳合美居商铺认购合同》的约定履行义务。力源房产公司将案涉房屋转售他人，致使房屋无法交付，已构成根本违约。双方之间的房屋买卖合同应予解除。本案两份《佳合美居商铺认购合同》中有关违约责任的格式条款明显加重购房人违约责任，降低售房人违约责任，应属无效。在二审诉讼中，刘善虎当庭变更上诉请求，要求力源房产公司返还购房款418,000元，并按2020年10月10日公布的五年期以上贷款市场报价年利率4.65%承担自2016年6月18日至2020年11月17日的损失85,846.75元，不违反法律规定，应予支持。被上诉人六合房产公司、佳和物业公司不是本案房屋买卖合同的相对方，在本案中不承担责任。 综上所述，刘善虎的上诉请求成立，本院应予支持；本案上诉人刘善虎提交了新的证据，本院查清事实后，对一审判决应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十九条、第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初5893号民事判决； 二、阿克苏地区力源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还刘善虎购房款418,000元； 三、阿克苏地区力源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿刘善虎损失85,846.75元［418,000元×4.65％÷12个月×53个月（2016年6月18日至2020年11月17日）］； 四、驳回刘善虎其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费8,838元，由阿克苏地区力源房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费8,817.93元，由阿克苏地区力源房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐   建   如 审 判 员 严   成   玲 审 判 员 海尔尼沙·麦麦提 二〇二一年五月二十八日 法官助理 马      妮 书 记 员 沈   志   涛