新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终1074号 上诉人（一审被告、反诉原告）：伊犁擎运商业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市经济合作区重庆北路688号西拓世贸中心B座商业楼2001号。 法定代表人：刘慧，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈岩，新疆任远律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：吕贤玲，女，1960年9月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 上诉人伊犁擎运商业管理有限公司因与被上诉人吕贤玲房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2020）新4002民初4768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 伊犁擎运商业管理有限公司上诉请求：一、请求依法撤销伊宁市人民法院（2020）新4002民初4768号民事判决中第一项、第二项，改判：1．解除上诉人与被上诉人签订的《商业用房委托租赁经营合同（二层）》；2．从2019年7月1日至2020年11月按双方合同约定并扣除疫情阶段计算租赁费。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人吕贤玲承担。事实和理由：2015年3月17日，吕贤玲（甲方）与擎运公司（乙方）签订《商业用房委托租赁经营合同（二层）》一份，约定：“吕贤玲将位于伊宁市西拓世贸中心内B-xxxx的商铺，委托擎运公司租赁经营。委托经营期限为9年，自2015年1月1日起至2023年12月31日止，在委托租赁期限内，本合同为不可撤销合同；双方确定该房年租金最低为19，945元”。合同第五条中明确约定“双方约定甲方于合同签订后第三年的6月30日（合同签订之日起计算）开始收取租赁费”，即应从2018年7月1日开始计算租金。因上诉人经营的伊宁皮革服装城近千户业主，为统一支付租赁费在2017年支付被上诉人一年租金，该租金理应计算为2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金。故一审法院认定事实错误应予以纠正。上诉人在一审期间明确答辩，应扣减被上诉人一审诉讼请求中的租赁费。另2020年春季后案涉地区不断出现新冠肺炎疫情，致使上诉人无法从事经营活动，这是众所周知的事实，理应扣减3-5个月的租赁费，方能体现公平原则。目前受多种因素的影响案涉地区房屋租赁经营举步维艰，又加之上诉人经营地点在伊宁市火车站片区，该片区未形成商业氛围，致使上诉人入不敷出，经营收入无法满足正常的管理费用。上诉人与被上诉人订立合同时的基础发生了根本性的变化，无法实现双方当事人的合同目的。现有新的证据证明上诉人经营的伊宁皮革服装城租赁户大部分都与上诉人解除了租赁关系，因此，为减少双方当事人的损失，请求解除双方当事人签订的租赁合同。综上所述一审人民法院部分事实认定明显错误，请求二审人民法院予以纠正，支持上诉人的各项诉请。 吕贤玲辩称，我不同意解除合同，要求继续履行。租赁费应该是从2019年1月1号到12月份、2020年1月1号到12月份计算两年的租金和利息。我不同意他的上诉请求，要求维持原判。 吕贤玲向一审法院起诉请求：1．依法判令伊犁擎运商业管理有限公司向其支付2019年度、2020年度的租金合计39，890元及利息（按照银行同期贷款利率计息）；2．本案的涉诉费用、代书费200元及复印费等全部由擎运商业管理有限公司承担。 一审法院认定事实：2015年3月17日，吕贤玲（甲方）与擎运公司（乙方）签订《商业用房委托租赁经营合同（二层）》一份，约定：“吕贤玲将位于伊宁市西拓世贸中心内B-xxxx的商铺，委托擎运公司租赁经营。委托经营期限为9年，自2015年1月1日起至2023年12月31日止，在委托租赁经营期限内，本合同为不可撤销合同；双方确定该房年租金最低为19，945元；为便于乙方招商及经营，新市场开发经营有一定培育期，双方约定甲方于合同签订后第三年的6月30日（合同签订之日起计算）开始收取租赁费，乙方保证甲方收取年租金不低于19，945元（注：2017年6月30日领取2017年全年租金）；存在下列情形之一时，合同自动解除，1．因不可抗力导致本合同无法执行时；2．本合同有效期届满；3经双方同意的其他情况；”等内容。庭审中，吕贤玲自认擎运公司通过银行转账方式已向其支付过两次各19，945元租金，自己承担并交纳两次租金所产生的税费。 一审法院认为，吕贤玲与擎运公司签订的《商业用房委托租赁经营合同（二层）》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，吕贤玲依照合同约定将商铺交于擎运公司委托租赁经营，擎运公司应当按照合同约定支付每年19，945元租金。根据合同约定，吕贤玲应于合同签订后第三年的6月30日（合同签订之日起计算）开始收取租赁费，乙方保证甲方收取年租金不低于19，945元，并手写注明：2017年6月30日领取2017年全年租金，并加盖擎运公司合同专用章确认。擎运公司辩称的应以合同签订后第三年即2018年6月30日开始计算租赁费的意见。合同手写内容注明，2017年6月30日领取2017年全年租金，并加盖擎运公司合同专用章确认，以上可以看出，6月30日应为领取当年租赁费的时间，并非开始计算租赁费的时间。合同签订之日起即2015年3月17日的第三年开始收取租赁费，应为2017年开始收取租赁费，并非2018年，故擎运公司的辩称意见与合同内容及事实不符，法院不予采信。吕贤玲自认擎运公司已支付过两年租金即应为2017年至2018年期间的租赁费。2019年至2020年期间的租金39，890元擎运公司未支付。吕贤玲认为租赁费产生的税费由擎运公司承担，与吕贤玲自认已支付过两次租赁费税费由其承担并已交纳事实相悖。故2019年至2020年的租赁费税费由吕贤玲自行交纳，擎运公司应支付吕贤玲2019年至2020年两年租赁费39，890元。吕贤玲主张擎运公司支付2019年6月30日至2020年12月31日止的利息，由于之后的损失并未实际发生，故法院将利息计算的终止时间调整为立案之日即2020年11月25日。现擎运公司未能按照合同约定支付租金，故对于吕贤玲主张擎运公司支付租赁费及利息的请求，予以支持。对于吕贤玲主张的代书费及复印费的问题。由于吕贤玲并未提交相关证据，应承担举证不能的法律后果，不予支持。对于双方签订的《商业用房委托租赁经营合同（二层）》应否解除的问题。关于合同的约定解除权，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”而案涉《商业用房委托租赁经营合同（二层）》约定：在委托租赁经营期限内，本合同为不可撤销合同；存在下列情形之一时，合同自动解除，1．因不可抗力导致本合同无法执行时；2．本合同有效期届满；3经双方同意的其他情况。该合同并未约定亏损可以作为合同解除的条件。关于合同的法定解除权，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该条款规定的享有解除权的主体为守约方，而擎运公司未依约履行支付租金的义务，系违约方，不享有合同解除权。擎运公司以涉案房屋所得租金无法达到预期、亏损严重为由，要求解除房屋委托租赁合同，既不符合合同约定解除条件，亦不符合法定解除条件，其诉讼主张没有事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、吕贤玲与伊犁擎运商业管理有限公司2015年3月17日签订的《商业用房委托租赁经营合同（二层）》继续履行；二、伊犁擎运商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向吕贤玲支付自2019年至2020年的租赁费39，890元及利息（以39，890元为基数，自2019年6月30日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率4.35％计付利息；自2019年8月20日起至2020年11月25日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25％计付利息）；三、驳回原告（反诉被告）吕贤玲的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）伊犁擎运商业管理有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费401元（已减半收取），由吕贤玲负担200.5元，伊犁擎运商业管理有限公司负担200.5元；反诉案件受理费25元（已减半收取），由伊犁擎运商业管理有限公司负担。 本院二审中，双方当事人没有提交新证据。上诉人伊犁擎运商业管理有限公司对原审法院查明的事实没有异议。 本院认为，本案争议焦点为：一、伊犁擎运商业管理有限公司主张解除合同有无法律依据；二、租赁费的起算时间应如何认定；三、2020年疫情期间租赁费是否应当必须扣除。 关于第一个焦点。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方当事人所签《商业用房委托租赁经营合同（二层）》第三条第二项特别约定：在委托租赁经营期限内，本合同为不可撤销合同；第九条明确约定：存在下列情形之一时，合同自动解除，1．因不可抗力导致本合同无法执行时；2．本合同有效期届满；3经双方同意的其他情况。现伊犁擎运商业管理有限公司以涉案房屋经营地点在伊宁市火车站片区，该片区未形成商业氛围，致使其入不敷出，经营收入无法满足正常的管理费用，双方订立合同时的基础发生了根本性的变化，无法实现合同目的为由，要求解除房屋委托租赁合同，而吕贤玲拒不同意解除合同，本案亦不存在合同约定的其他情形，故本案解除合同的条件不成就，伊犁擎运商业管理有限公司要求解除合同的上诉理由没有事实依据，也没有法律依据，本院不予支持。 关于第二个焦点。吕贤玲与擎运公司签订的《商业用房委托租赁经营合同（二层）》明确约定：“吕贤玲将位于伊宁市西拓世贸中心内B-xxxx的商铺，委托擎运公司租赁经营。委托经营期限为9年，自2015年1月1日起至2023年12月31日止，……双方约定甲方于合同签订后第三年的6月30日（合同签订之日起计算）开始收取租赁费”，擎运公司在该合同上手写注明：2017年6月30日领取2017年全年租金，并加盖擎运公司合同专用章确认。根据该合同所表述的内容，6月30日应为领取当年租赁费的时间，而并非开始计算租赁费的时间。合同签订之日起即2015年3月17日起的第三年开始收取租赁费，应为2017年开始收取租赁费，并非2018年，故擎运公司关于租赁费起算时间应从2018年7月1日开始的上诉理由与合同内容及事实不符，本院不予采信。原审法院据此认定擎运公司应支付吕贤玲2019年至2020年两年租赁费39，890元并无不当。 关于第三个焦点。吕贤玲与擎运公司签订的《商业用房委托租赁经营合同（二层）》明确约定：在委托租赁经营期限内，本合同为不可撤销合同，双方确定该房年租金最低为19，945元并保证甲方收取年租金不低于19，945元。因该合同对年租金金额作了明确约定，且没有约定可变更租金的条款，而吕贤玲亦不同意扣减2020年疫情期间租赁费；况且原审诉讼期间疫情已发生，伊犁擎运商业管理有限公司在原审反诉时并未提出扣减2020年疫情期间租赁费的反诉请求，故本院对伊犁擎运商业管理有限公司要求扣减2020年疫情期间租赁费的上诉理由不予采信。 综上所述，伊犁擎运商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费797元，由伊犁擎运商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨峻峰 审判员  崔 佳 审判员  白瑞芳 二〇二一年五月二十四日 书记员  陆 娟