本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0502民初20号原告（反诉被告）：本溪市平山区环球国有资产管理办公室，住所地：本溪市平山区解放北路**。法定代表人：孔庆孝，该办公室主任。委托诉讼代理人：王英飞，辽宁湘辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭志明，男，1964年3月5日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本溪市环球宾馆投资人，住本溪市明山区。委托诉讼代理人：由靖，辽宁由靖律师事务所律师。原告（反诉被告）本溪市平山区环球国有资产管理办公室诉被告（反诉原告）彭志明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）本溪市平山区环球国有资产管理办公室（以下简称环球办公室）的委托诉讼代理人孔庆孝、王英飞，被告（反诉原告）彭志明及委托诉讼代理人由靖到庭参加诉讼。原告环球办公室向本院提出诉讼请求：1、被告将租赁的位于本溪市平山区，使用面积1898.2平方米的环球5号楼1至5层和使用面积420平方米的环球4号楼3层部分房屋腾空倒出，无条件归还原告；2、被告给付1972758.94元租金（从2017年4月1日至2018年5月30日租金为363342.78元，从2018年6月1日至2019年5月30日租金为319299.34元，从2019年6月1日至2020年5月30日租金为1026678.03元，从2020年6月1日至2021年5月30日租金为102509.72元）；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2006年8月3日签订房屋租赁合同，约定原告将位于本溪市平山区的环球5号楼1层至5层和环球4号楼3层部分房屋出租给被告，租期为12年，从2006年7月30日至2018年5月30日止。现合同履行期限已满，被告却不按合同约定将房屋归还原告，拒绝倒出房屋，严重损害了原告的合法权益，故起诉至法院。被告彭志明辩称，不同意原告的诉讼请求，原告应承担违约赔偿责任，原告的请求缺少事实和法律依据，应赔偿被告环球宾馆的投资损失，并归还合同定金、欠款及赔偿有关费用。反诉原告彭志明向本院提出的诉讼请求：1、赔偿环球宾馆停业期间的房屋装饰、装修及设备投资损失1227387.51元、保证金10万元、偿还欠款5万元、防火改造费40万元、管理人员工资82.50万元，共计2602387.51元；2、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2006年8月3日，双方签订房屋租赁合同，租赁环球商场部分房屋，租期从2006年7月30日至2018年5月30日止，约定保证金5万元，甲方违反合同约定，应赔偿乙方相应损失，并双倍返还保证金。合同签订后，我方履行合同义务，并对环球宾馆房屋装修和设备投资600余万元。2014年5月，公安消防部门经检查认定环球宾馆存在火灾隐患，环球宾馆自此停业。我方为此两次提交紧急报告，反诉被告置之不理，致使消防查封至今不能解除。2014年11月，反诉被告以索要停业期间租金为由提起诉讼，被确认其违约。现为维护我方的利益，故提起反诉。反诉被告环球办公室辩称，彭志明提出的房屋装修等方面的损失已经由法院委托评估机构进行评估，应以评估报告为准，彭志明再提出额外的主张不应予以采信，彭志明提出的反诉请求的第二部分，保证金、欠条以及房屋改造费，这部分我方不同意给付，也不应当由我方来承担，彭志明提出的第三项整改和看护期间的人员工资，也不应当由环球办公室来承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月3日，原告（甲方）本溪市平山区环球国有资产管理办公室与被告（乙方）彭志明签订《房屋租赁合同书》，约定甲方同意将坐落于本溪市平山区解放路3号，环球5号楼1-5层，使用面积1898.2平方米和4号楼第3层部分，使用面积420平方米（合计1898.2+420=2338.2平方米）房产租赁给乙方使用。租赁时间从2006年7月30日起至2018年5月30日止。租金交纳方式为：1、租期内由乙方按月支付职工生活费120元人民币每人每月，人数按接收的人员花名册和职工档案为准。2、租期内由乙方按月支付原企业在平山城市信用社贷款121万元人民币所发生的利息。3、租期内由乙方按月支付甲方现在为了一次性偿还水务局债务而新增加贷款50万元人民币所发生的利息。4、租期内乙方每年分摊其垫付的防火改造费10万元人民币。5、租期内乙方支付职工办理退休所发生的费用（以社保公司按国家政策核定为准）。6、乙方在租期内承担原ABC迪厅的12名职工，并享受其他职工同等待遇。乙方向甲方交纳5万元保证金。《房屋租赁合同书》签订后，被告注册成立本溪市环球宾馆。双方又于2009年4月13日签订《补充协议书》，将租金交纳方式第三条“租期内由乙方按月支付甲方现在为了一次性偿还水务局债务而新增加贷款50万元人民币所发生的利息。”改为乙方向甲方每月交2220元，从2009年4月1日起至租赁期满。2014年5月13日，本溪市平山区公安消防大队对本溪市环球宾馆作出公消封字（2014）第0011号《临时查封决定书》，主要内容为：因本溪市环球宾馆自动喷水灭火系统管网内无水、室内消栓系统损坏的火灾隐患，决定予以临时查封。查封部位、场所的范围为4号楼三楼食堂及办公区域，查封期限为2014年5月13日9时至2014年6月12日8时，并要求环球宾馆立即整改火灾隐患，整改后经该大队检查合格方可解除查封。擅自拆封，使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚。环球宾馆自2014年5月30日起停业至今，从5月起未向原告支付租金。2014年12月，环球办公室将彭志明诉至本溪市平山区人民法院，要求其给付2014年5月至2017年3月期间的租金，经判决给付租金54.827163万元。彭志明不服该判决，向辽宁省本溪市中级人民法院提起上诉，2016年8月15日作出（2016）辽05民终1131号民事裁定，发回重审。本溪市平山区人民法院另行组成合议庭审理，于2017年4月20日作出（2016）辽0502民初1765号民事判决书，判决：一、被告给付原告全部租金1131713.67；二、驳回原告其他诉讼请求；三、驳回被告判令原告赔偿环球宾馆营业损失的反诉请求。彭志明不服判决再次上诉，辽宁省本溪市中级人民法院于2019年5月24日作出（2017）辽05民终93号判决，判决彭志明给付拖欠的租金466667元，维持第三项诉讼请求。该判决认定，“环球国资办应当对涉案房屋不具备正常使用功能承担相应的违约责任……”、“案涉房屋被消防查封后，彭志明可以行使解除权，避免损失扩大，未行使解除权其存在过错。”、“环球国资办对于产生的租金损失存在的过错要大于彭志明，综合考虑双方当事人的过错责任大小、案涉房屋被查封区域占彭志明承租房屋总面积的比例、被查封区域的使用功能、价值、未查封区域仍有部分门市由彭志明转租收取租金及转租部分房屋的价值等因素，酌定彭志明向环球国资办交纳欠付租金466667元为宜。”对于彭志明反诉提出的要求赔偿30个月的停业损失，判决中认为环球宾馆被消防部门查封前就存在亏损，故不予支持。另查，2017年4月1日至2018年5月30日期间，原告向本溪商贸公司职工发放职工生活费54480元、补交本溪商贸公司职工退休职工养老保险178943.31元、支付本溪市商业银行贷款利息98839.47元，三项合计332262.78元。2018年6月至2021年5月期间，原告应向本溪商贸公司职工发放职工生活费125400元、补交本溪商贸公司职工退休职工养老保险372314.91元、支付本溪市商业银行贷款利息254525.77元，三项合计752240.68元。再查，2012年春，案涉的环球5号楼外墙开裂墙面脱落，原、被告经协商，由彭志明先行垫资维修，工程历时2个月。2013年12月，环球宾馆地下入户电缆爆燃，原告因资金紧张无力改造，以先解决供电恢复为原则，彭志明先行购买电缆并雇佣施工队由环球变电所户外重新搭设电缆进环球宾馆，历时4天。根据彭志明的申请，本院经由本溪市中级人民法院委托同泽工程咨询有限公司对承租房屋装饰、装修残值评估。同泽工程咨询有限公司对房屋装饰装修的价值进行了评估，评估价格为2519002.63元，其中外墙维修造价116865.20元、5号楼进户电缆造价22417.22元，因该部分系原告委托彭志明垫资修理，该部分费用应从造价总额中扣除，单独给付，扣除上两项造价后，案涉房屋装饰装修造价为2379720.21元（2519002.63元-116865.20元-22417.22元）。庭审中，彭志明自述将承租的5号楼一层两个门市转租，转租给人民大药房的房租收至2017年3月，人民大药房不再承租；转租给环球大药房的房屋租金收取至2014年6月，后环球大药房拒绝向彭志明交纳租金。环球大药房一直使用门市，但其2018年10月开始交纳租金，交付给环球办公室，每年8万元，去年因疫情原因收取租金7万元。本院认为，关于本诉，原、被告签订的房屋租赁合同约定的租期已到期，双方未再续约，现原告要求被告将承租的房屋腾空倒出，予以返还，有事实及法律依据，应予支持。关于原告要求被告给付自2017年4月1日至今的租金问题，该租金分为两个部分，一部分为租期内的租金，一部分为租赁期满后至今的租金，即占有使用费。租期内的租金问题，依据已生效的本溪市中级人民法院作出的（2017）辽05民终913号民事判决书的内容可知，虽然环球办公室对涉案房屋不具备正常使用功能承担相应的违约责任，其过错大于彭志明，但根据双方过错责任大小、案涉房屋被查封区域总面积的比例等因素，彭志明仍需交纳部分租金，双方签订的租赁合同期限从2006年7月30日至2018年5月30日，已生效判决彭志明给付的租金至2017年3月，故本案租期内的租金应从2017年4月开始计算至2018年5月30日，根据原告提供的该期间职工生活费、贷款利息、退休费用明细及补充协议约定的每月2220元，该期间的费用共计363342.78元，考虑上述因素，原告存在的过错大于彭志明，故彭志明应给付从2017年4月至2018年5月30日的租金数额为136253.54元。租期外的租金问题，即从2018年6月1日起至2020年5月30日的占有使用费，该期间双方租赁期限已满，虽然双方因租赁纠纷未解决，但被告无法定或约定理由仍占有案涉房屋，故该期间应给付占有使用费，但应扣除一楼门市出租部分的房租15万元，该期间本溪商贸公司已向职工发放的职工生活费和办理职工退休交纳的保险费用、贷款利息及每月的2220元，共计832160.68元，扣除一楼已收租金15万元，从2018年6月1日起至2020年5月30日期间，彭志明应给付环球办公室房屋占有使用费682160.68元（832160.68元-150000元）。原告主张的职工养老保险中，2020年4月16补交的未退休职工的养老保险费892095.48元，非合同中约定的办理退休职工所发生的费用，故未予计算。关于反诉，彭志明要求反诉被告赔偿停业期间的装饰、装修设施等损失，损失价值双方均同意按鉴定意见为凭，但赔偿的数额应为剩余租赁期内的装饰装修残值损失，参考（2017）辽05民终93号民事判决书的认定，合同未能按约定履行，双方均有过错，但环球办公室存在的过错要大于彭志明，故环球办公室应赔偿彭志明剩余租赁期内的装饰装修残值损失。装饰装修造价总额为2379720.21元，双方租期共计142个月，每月分摊16758.59元，从2014年6月至2018年5月，共计48个月，装饰装修残值损失应为804412元（2379720.21元÷142月×48个月）。同时，外墙维修和5号楼进户电缆为彭志明垫资修理，环球办公室应单独给付，共计139282.42元。关于彭志明主张留守人员产生的管理费用，该费用实际是合同未能按约定履行而产生的损失，该部分损失可予支持，但不代表应按照原告的主张赔偿，损失应从宾馆停业后至合同期限届满期间（2014年6月1日起2018年5月30日）必要的留守人员费用，彭志明虽提供了工资表等证据证明相关费用数额，但系其单方制作，不能完全采信，本院参照近年来本地区城镇居民人均可支配收入标准计算2人工资，较为合理，酌定该损失为20万元，租期以外的留守人员费用不予支持。关于彭志明主张双倍返还合同保证金一节，承租时彭志明交纳5万元保证金，双方在合同的违约责任中明确约定甲方违反合同规定将双倍返还保证金，涉案房屋因消防不合格被查封致合同不能履行，环球办公室违约，故其应按合同约定双倍返还保证金10万元。关于彭志明要求返还防火改造费分摊余额的主张，其垫付防火改造费98.80万元，在合同第二条第4项明确约定，租期内其每年分摊垫付的防火改造费10万元，尚剩余18.80万元未分摊，反诉原告主张返还，应予支持。关于彭志明主张的偿还欠款5万元一节，不符合反诉条件，本案不予审理，双方可另行协商或诉讼解决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告彭志明于本判决生效后二十日内将其承租的本溪市平山区的环球5号楼1至5层和环球4号楼3层部分房屋腾出并返还给原告本溪市平山区环球国有资产管理办公室；二、被告彭志明于本判决生效后十日内给付原告本溪市平山区环球国有资产管理办公室自2017年4月1日至2018年5月30日期间的租金136253.54元；三、被告彭志明于本判决生效后十日内给付原告本溪市平山区环球国有资产管理办公室自2018年6月1日至2021年5月30日期间的占有使用费682160.68元；四、反诉被告本溪市平山区环球国有资产管理办公室于本判决生效后十日内给付反诉原告彭志明停业期间的装饰、装修损失804412元；五、反诉被告本溪市平山区环球国有资产管理办公室于本判决生效后十日内给付反诉原告彭志明维修墙面和进户电缆的费用139282.42元；六、反诉被告本溪市平山区环球国有资产管理办公室于本判决生效后十日内给付反诉原告彭志明留守人员的费用20万元；七、反诉被告本溪市平山区环球国有资产管理办公室于本判决生效后十日内返还反诉原告彭志明合同保证金10万元；八、反诉被告本溪市平山区环球国有资产管理办公室于本判决生效后十日内返还反诉原告彭志明防火改造费分摊余额18.80万元；九、驳回反诉原告彭志明其他的诉讼请求。鉴定费85614元，由反诉被告本溪市平山区环球国有资产管理办公室承担。本诉案件受理费22555元（环球办公室已预交494元，其余诉讼费申请缓交），由本溪市平山区环球国有资产管理办公室负担10335元，彭志明负担12220元。反诉案件受理费13810元（彭志明已预交），彭志明负担4967元，环球办公室负担8843元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  于丽娜人民陪审员  徐桂丽人民陪审员  王秀颖二〇二一年五月二十一日法官助理赵晓光书记员边峻慧附：适用法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。告知执行事项：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。