贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终2278号 上诉人（原审被告）：贵州铁建房地产开发有限公司，住所地都匀市。 法定代表人：王玮，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑春阳，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：杨忠林，男，1960年6月29日生，汉族，住。 被上诉人（原审原告）：韩金凤，女，1960年9月12日生，汉族，住。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨彬，男，1983年10月15日生，住，系二被上诉人儿子。 上诉人贵州铁建房地产开发有限公司与被上诉人杨忠林、韩金凤商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2021年2月8日作出（2020）黔2701民初6375号民事判决后，贵州铁建房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。 贵州铁建房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判第一项,改判上诉人逾期交房违约金为已付房款的日万分之零点二；2、撤销原判第二项，改判上诉人承担逾期交付商品房转移登记有关文书为已付房款的日万分之零点二；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 上诉理由：第一，关于逾期交房违约金，合同约定的标准为日万分之0.2，上诉人认可该标准。逾期交房违约金与逾期办证违约金存在包含关系，逾期交房必然会导致逾期办证，在上诉人已承担高额逾期办证违约金的情况下，该标准不应上调。第二，逾期交付办理商品房转移登记相关文书并未给被上诉人造成较大损失，并不影响买受人的居住、使用、出租。一审法院判决上诉人承担逾期办证的违约金按已付房款日万分之0.5计算明显过高。由于逾期办证涉及人数众多，严重超出了上诉人的承受能力。第三，上诉人未能按期交付办理商品房转移登记有关文书，是由于消防验收未通过造成。上诉人曾积极整改，但部分业主的不配合、用各种方式阻挠整改，导致整改未顺利完成。业主方阻挠整改是上诉人未能按期交付的一个重要原因，因此，业主方也存在一定过错。第四，《商品房买卖合同》中约定买受人逾期付款的违约金是日万分之0.2，与合同约定的逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金日千分之0.2相比，权利义务不对等。第五，因各方面的原因，逾期交房在房地产在这一行业普遍存在，就都匀市楼盘来说，少则几百户，多则上千户，加上目前受疫情影响，无法正常生产经营。如果按照日万分之0.5的标准来赔偿，出卖人面临的赔偿数额巨大，任何房开均无法承受，不利于当地经济社会和谐，健康，有序的发展。综上所述，一审判决的违约金严重高于实际损失，请求二审法院以实际损失为基础，考虑双方当事人的过错程度、上诉人的承受能力，依法下调逾期办证违约金至日万分之0.2。 被上诉人杨忠林、韩金凤二审未向本院作出书面答辩。 原审原告杨忠林、韩金凤向一审法院提出诉讼请求：1、贵州铁建房地产开发有限公司支付逾期交房违约金12074.39元（以购房款345971元为基数，每日按照0.1‰计算，共计算349日）；2、贵州铁建房地产开发有限公司支付逾期办理房屋登记证书违约金8701.17元（以购房款345971元为基数，每日按0.05‰计算，期限暂从2019年6月30日计算至2020年11月16日，未计算部分应判决计算至房产办理之日）；3、诉讼费由贵州铁建房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月16日，杨忠林、韩金凤与贵州铁建房地产开发有限公司签订合同编号为匀商房监制预0043165《商品房买卖合同》后，以345971元的价格向贵州铁建房地产开发有限公司购买其开发的都匀市尚城一品5栋1单元2802号房屋。该合同第十一条、第十三条及第二十二条约定有以下等内容：贵州铁建房地产开发有限公司于2017年6月30日前向杨忠林、韩金凤交付该商品房，于2019年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付杨忠林、韩金凤。逾期超过90个工作日，杨忠林、韩金凤不退房要求继续履行合同的，合同继续履行，贵州铁建房地产开发有限公司自约定日期至实际交付之日止，按日向杨忠林、韩金凤支付已交付房价款0.02‰的交房违约金、0.2‰的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金。合同还对其他事项作了明确约定。2018年6月14日，贵州铁建房地产开发有限公司向杨忠林、韩金凤交付房屋，逾期交房349天。但至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给杨忠林、韩金凤,截止至2020年11月16日，已逾期503天。庭审后，杨忠林、韩金凤自认贵州铁建房地产开发有限公司已给付逾期交房违约金1232元，同意予以扣除。 一审法院认为：引起该民事纠纷案件的法律事实发生于民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定……”的规定，处理该案应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定。本案中，杨忠林、韩金凤与贵州铁建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。杨忠林、韩金凤依照合同约定履行义务后，贵州铁建房地产开发有限公司未能依约按时向杨忠林、韩金凤交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应依约支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金。综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，对杨忠林、韩金凤以约定的日0.02‰逾期交房违约金过低，请求调整为日0.1‰，自愿将逾期交付商品房转移登记有关文书违约金调整为日0.05‰的请求予以支持。对于贵州铁建房地产开发有限公司的辩称主张，因未能提供证据加以证明，不予采纳。综上所述，杨忠林、韩金凤的诉讼请求成立，予以支持，但贵州铁建房地产开发有限公司已给付的部分逾期交房违约金应予扣除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付杨忠林、韩金凤逾期交房违约金10842.39元（345971×349×0.1‰-1232）；二、贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付杨忠林、韩金凤截止至2020年11月16日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金8701.17元（345971×503×0.05‰），2020年11月17日后，以交付房款345971元为基数，按日万分之零点五计付至实际交付办理该商品房转移登记有关文书之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由贵州铁建房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：一审法院对逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的调整比例是否适当。 本院认为：引起该民事纠纷案件的法律事实发生于民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，虽然双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了逾期交房违约金按照买受人已交付房价款日千分之零点二的标准计算及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金按照买受人已交付房价款日千分之零点二的标准计算，但是被上诉人在一审起诉时要求将逾期交房违约金的计算标准调整为按日0.1‰，将逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金计算标准调减按0.05‰，一审法院在综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，依据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期交房违约金及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，均按照被上诉人自行调减后的标准即买受人已付房价款的日万分之一及日万分之零点五计算予以确认，并无不当；二审诉讼中，上诉人公司主张未能按期交付办理商品房转移登记有关文书系业主的原因导致，一审法院确认的违约金仍明显过高，但其并未提供相关证据予以证实，依法应承担举证不能的不利后果。另外，针对上诉人公司主张《商品房买卖合同》约定的权利义务不对等的问题，由于案涉违约金的比例是上诉人自己提供的格式合同条款，不存在双方约定的权利义务不对等的情形，因此，上诉人的该项主张的理由亦不成立。 综上所述，上诉人贵州铁建房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费147元，由上诉人贵州铁建房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年五月三十一日 法官助理王菲 书记员刘皓