贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初6935号 原告：金科智慧服务集团股份有限公司（曾用名：重庆市金科物业服务有限公司），住所地重庆市江**五里店五黄路侧“金科花园”。统一社会信用代码：91500105450411798D。 法定代表人：夏绍飞，经理。 委托诉讼代理人：李淑金，贵州子尹律师事务所律师。 被告：江勇，男，汉族，1971年5月9日生，住贵州省遵义市红花岗区。 被告：谭香琴，女，汉族，1971年6月14日出生，贵州省遵义市红花岗区。 原告金科智慧服务集团股份有限公司（以下简称金科物业服务公司）与被告江勇、谭香琴物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告金科物业服务公司的委托诉讼代理人李淑金，被告江勇、谭香琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金科物业服务公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付物业服务费5,332元，违约金1,165.8元，合计：6,497.8元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告江勇、谭香琴辩称：1、驳回原告的诉讼请求并退还80栋所有业主已交的物业费（未提反诉）；2、对原告自身未履行好本职工作而采取的恶意诉讼行为对我精神损害赔偿人民币1元整及在遵义的媒体上向原告公开道歉（未提反诉）；3、业主们在被胁迫和欺骗的情况下签订的前期物业服务合同予以撤销（未提反诉）；4、诉讼费用由原告承担。本案的事实和理由是：1、金科中央公园城80栋到目前为止都不应具备交房资格，不知道房开商用什么手段拿到了80栋楼房的竣工合格证，拿着未按规划图纸施工完成的80栋来交房欺骗金科中央公园城80栋业主收房（按照《中华人民共和国建筑法》第八十条规定可以认为工程验收合格不等于工程真正合格）。其理由是80栋2单元104业主杨再进是金科中央公园城80栋楼房的承建施工负责人，在施工建造80栋的过程中未按照规划图纸施工，把80栋的防潮架空层改造成自己的私用地下室。房开商和物业都知道此事，在问题曝光前均未如实告知业主80栋存在的隐患，在后期因回填土沉降才暴露出问题，多次找物业均不告知业主事情原委，存在恶意欺诈行为，且一直未处理，经过80栋业主们的努力，事件经遵义电视台、贵州电视台等新闻媒体曝光后，市住建局和新蒲新区管委会组建专门的调查组对此事件进行了处置，要求金科物业在鉴定工作完成后按照《80栋1单元104号楼地下室回填方案》进行回填恢复原状（新蒲新区住建局出回填方案）。在业主维权过程中原告一直不出面协助业主找相关部门处理，也不做任何行动向业主说明情况。在新闻媒体来采访此事件的时候原告也一直回避不说明情况。直到政府部门介入调查后，在主管部门（住建局）的要求下才参与进来，在处理结果出来直到现在都未完成回填工作。作为没有报备的私自更改施工图纸行为是严重违法的，完工的80栋楼成了违法行为的牺牲品，该栋楼房是否成为合法交付完工的楼房，作为金科地产和金科物业应该清楚，为什么把它作为竣工合格的楼房交付业主。作为未按规划施工竣工的楼房在整改期间的物业费该由谁承担?2、作为物业管理方的原告在工作上不仅没克服困难，认真组织完成要求的工作，反而以种种借口来推卸应该承担的责任，甚至采取这种恶意诉讼行为来浪费国家有限的审判资源和业主的精力及工作时间。①不论什么原因，杨再进私建地下室事件在管委会做出回填处置决定后并未做出遇到困难可不回填的决定，原告没有完成此项后续工作，严重损害了80栋业主们付出的努力。对于业主们的伤害也未曾拿出任何补偿措施和方案。②以小区违建没有执法权不能制止违建，而采取消极的上报措施不了了之违背了物业管理制止小区违建的职责。小区内及80栋104室的违建材料是怎么进小区的，没有违建材料，违建能否持续?物业将运输违建材料的车辆放进小区，完全是变相的支持了违建现象的普遍产生，严重违背物业管理的职责③整个小区物业管理混乱，物业开支和收取的广告费用、占用公共用地费用都不按要求公示侵害业主们的利益（从交房至2021年4月7日前从未主动向业主公示，甚至对业主要求公示也一直敷衍）。物业费收取的服务项目和标准明细也没明确告知业主，小区卫生条件较差，长时间无人清理，高标准的收取业主们的物业费后，将所有工作外包赚取差价，金科智慧服务集团股份有限公司并没有真正用心服务于业主。④物业管理工作上任意妄为，对业主的意见置若罔闻。未经相关部门同意，擅自将82栋1单元的卫生服务站改成物业职工食堂。不顾业主反对，在小区内设置卖菜点。3、业主们和物业签订的合同是在业主被欺骗及房开和物业恶意串通的情况下签订的，按照《民法典》第147、148条的规定，申请人民法院撤销该前期物业合同。在购买该小区房屋时，房开商金科地产将购房合同和物业合同混在一起，由销售员指引业主在签字的地方签字，根本就看不到具体内容，如果不签字，就不能购买到选定的房源，为了避免已交费用的损失，业主们也只能按照要求签字确认，签字确认后才拿到合同文本了解到具体内容，已被迫的既成事实。最为重要的是物业服务合同是和金科地产签订，而未与原告签订物业服务合同，因此可认为原告无权向业主收取任何物业管理费用。4、金科智慧服务集团股份有限公司作为前期物业入驻遵义金科中央公园城。未按照《物业管理》条例规定进行招投标（在招标网上查询不到），是否具有作为小区物业服务和收费的资质?综上所述：1、原告的服务和收费资质不合法。2、原告未尽到物业服务的责任，被告方也同时履行抗辩权。3、由于原告方的不作为，目前金科小区入住业主们沉浸在无尽的扯皮当中。而未入住的业主也不敢入住，给业主们造成了不小的经济损失和精神负担。再次请求撤销遵义金科中央公园城的前期物业服务合同。 本院经要素式庭审，双方对以下要素事实无争议，并已当庭确认： 1、涉诉房屋位于遵义市,房屋建筑面积108.26平方米（合同约定），房屋产权人为被告江勇、谭香琴。 2、本案物业费标准为2．1元/月/建筑平方米，未按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。 3、被告自2019年1月1日-2020年11月30日未缴纳物业费5,228.96元（108.26平方米×2.1元/平方米/月×23个月）；原告向被告催缴过物业费。 本院认为:金科物业服务公司与遵义金科房地产开发有限公司于2014年3月25日签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示,合法有效,对业主具有约束力,各方当事人均应按照该《前期物业服务合同》的约定享有权利并履行义务。虽然被告举示了两个证人用以证明其签订《商品房买卖合同》时并未注意到该合同中的第九章前期物业管理，但由于金科物业服务公司为“金科中央公园城”的业主提供物业服务是事实，且基于相关法律规定，遵义金科房地产开发有限公司选聘的物业公司对业主具有法律约束力等而言，两被告辩称撤销物业合同的意见，本院不予采信。原告金科物业服务公司提供的相关证据,能够证明其已向“金科中央公园城”业主提供了基本的物业服务,被告江勇、谭香琴作为“金科中央公园城”的业主,应按照《前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费。金科物业服务公司作为保障小区安全、清洁,维护小区秩序的服务公司,其运行依赖于小区业主缴纳的物业费,如果因资金问题导致物业公司运行不畅,损害的是全体业主的利益。虽然原告金科物业服务公司所提供的物业服务并不能令业主满意，但并不影响其向业主收取物业费，其诉求被告向其支付物业费，本院予以支持，该物业费的金额经本院核定为5,228.96元。鉴于原被告之间的物业服务合同关系仍然存续，且被告未按约交纳物业服务费是对法律规定和维权方式的不了解所致，并非无故恶意拖欠，因此对原告主张的违约金，本院不予支持。虽然被告所在的楼栋确实存在一层的有关住户私自更改规划图纸，将防潮架空层改建为地下室的行为，该行为应属于该住户的侵权行为，并非是原告所能制止，故两被告以此而拒交物业费，本院不予采信。加之，由被告所举示的联名名单可知，该楼栋经鉴定不影响使用，故被告应可使用其所购买的房屋。若上述存在侵权行为的业主侵权行为仍在持续，两被告等可另案起诉上述业主纠正其侵权行为。值得指出的是，原告今后应该更加以看得见的服务体现于业主之中，让业主参与并了解服务内容，以和谐好与业主的关系；而被告江勇、谭香琴作为业主也应该深刻地认识到其按时交纳物业管理费不仅是其不可推卸的法律义务，更有利于原告金科物业服务公司物业服务质量的提高。原被告应互相理解与配合，共同营造一个干净、舒适的生活环境。 综上,依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定,判决如下: 一、被告江勇、谭香琴于本判决生效后七日内给付原告金科智慧服务集团股份有限公司2019年1月1日至2020年11月30日期间的物业费5,228.96元; 二、驳回原告金科智慧服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取25元，由被告江勇、谭香琴负担。 本判决为终审判决。 审判员 游 红 二〇二一年五月十八日 书记员 尚国俊