天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终2107号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市新煮意餐饮连锁管理有限公司，住所地天津华苑产业区开华道****。法定代表人：胡志强，总经理。委托诉讼代理人：杨阳，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孔繁军，男，1961年9月2日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：徐鹤立，河北法润律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陆国庆，男，1959年10月19日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：徐鹤立，河北法润律师事务所律师。上诉人天津市新煮意餐饮连锁管理有限公司（以下简称新煮意）因与被上诉人孔繁军、陆国庆房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初32113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。新煮意上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持其一审全部反诉请求，驳回孔繁军、陆国庆一审本诉请求或发回重审；2.判令本案一、二审诉讼费用由孔繁军、陆国庆承担。事实和理由：一、一审法院未考量不可抗力对新煮意作为小微服务企业的严重影响,不符合公平原则及国家和天津市疫情期间租金减免的相关规定。二、一审法院未查清及界定双方停业期间协商的真实意思表示,新煮意是基于孔繁军、陆国庆的要求暂缓腾房,双方协商期间的租金不应由新煮意单方承担。本案中,新煮意于2020年3月30日已致函孔繁军、陆国庆要求解除案涉租赁合同并腾空房屋,但因孔繁军、陆国庆希望与新煮意共同合作经营“新煮意”餐饮品牌而要求新煮意暂缓腾房,双方协商期间的租金损失不应由新煮意单方承担。另一方面,自新煮意承租案涉商铺以来从未拖欠相关租金及各项能源费用,直至2020年初新冠疫情爆发后关店歇业,新煮意仍提前支付孔繁军、陆国庆2个多月的租金。2020年3月,新煮意在面临严重损失的情况下,更是主动要求解除案涉租赁合同,争取及时止损,避免双方损失扩大化。而长达半年的期间内,新煮意在面临高额租金损失的情况下既不营业也不腾房,根本不符合新煮意履行合同的以往惯例,也不符合常理。一审未详细核查双方当事人的聊天记录,未探究各方在此期间的真实意思表示,在极度违反逻辑常理的情况下武断地认定新煮意的责任,认定事实不清,进而导致适用法律错误。孔繁军、陆国庆辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。孔繁军、陆国庆向一审法院起诉请求：1.判令新煮意继续履行双方于2013年6月18日签订的房屋租赁合同；2.判令新煮意给付孔繁军、陆国庆2020年4月1日至2020年12月31日租金690000元及逾期利息30000元；3.本案诉讼费由新煮意承担。新煮意向一审法院提出反诉请求：1.判令确认双方当事人签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；2.判令孔繁军、陆国庆向新煮意开具自2013年10月1日至2020年3月21日支付全部租金的发票；3.判令孔繁军、陆国庆共同返还新煮意租赁押金70000元；4.本案反诉费由孔繁军、陆国庆负担。一审法院认定事实：坐落于天津市滨海新区××路××号海防综合楼首层**房屋登记权利人为孔繁军，，坐落于天津市滨海新区××街××号房屋登记权利人为陆国庆，坐落于天津市滨海新区××街××号房屋登记权利人为陆国庆，坐落于天津市滨海新区××路××号××商（海防综合楼登记权利人为陆国庆。前述房屋孔繁军、陆国庆共同作为甲方整体出租给乙方新煮意，双方签订有书面的《房屋租赁合同》，合同签订时间为2013年6月18日，租赁期限自2013年10月1日至2025年9月30日，起初年租金为800000元，每两年递增40000元，其中2019年10月1日至2020年9月30日以及2020年10月1日至2021年9月30日的年租金均为920000元。乙方以网银转账方式按每三个月支付租金，乙方在合同签订之日起每个租赁周期提前15日将租金交付甲方，甲方在收到乙方支付的租金，于5日内为乙方开具收据。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付履约保证金用于乙方对履行本合同各条款之保证，履约保证金为70000元，于合同签订之日起15日内支付。甲方收到履约保证金后同时为乙方开具收据，在甲方保管期间，履约保证金不计利息。甲方在乙方无违约的情况下，履约保证金未经乙方同意不能用于抵作租金、管理费、罚金或其他应付费用。合同期满或双方协商一致提前终止合同时，甲方在乙方交还场地后10个工作日内将履约保证金全额归还乙方。租赁期间，使用房屋所发生的水费、电费、煤气费、垃圾清运费等费用由乙方承担。如乙方违反本合同约定需提前终止合同的，乙方应提前6个月通知甲方，乙方如未提前通知甲方的，仍视为该合同有效乙方需继续履行该合同中的所有条款，如通知后经双方协商未果乙方仍强行终止合同的视为乙方违约，乙方需给予甲方一年租金作为赔偿款项。合同签订后，双方依照合同履行各自的合同义务，新煮意交纳了70000元履约保证金，新煮意实际交纳租金至2020年3月31日。2020年3月30日，新煮意向孔繁军、陆国庆发送了《租赁合同解除告知函》，告知其提前解除租赁合同，2020年6月22日，孔繁军、陆国庆致函新煮意，针对新煮意有意解除一事，孔繁军、陆国庆的意见为要求新煮意对私自改造部分进行恢复，清理会员卡，保留追究公司单方面终止合同需要承担的违约责任。2020年7月26日，新煮意向孔繁军、陆国庆发送《商函》，明确新煮意已于2020年7月22日撤店并将全部店内物品及设施搬离，新煮意认为，双方签订的租赁合同已解除并已履行全部合同义务，并告知孔繁军、陆国庆于2020年7月30日前联系新煮意共同办理房屋交还事宜，并退还履约保证金70000元。新煮意与案外人天津中创建设工程有限公司于2020年10月8日签订《天津市建设工程施工合同》，对其承租的底商局部拆改进行修复。2020年11月12日，修复工程经验收合格，验收表中载明的参加验收单位为新煮意及设计单位中国建筑科学研究院天津分院，施工单位天津中创建设工程有限公司，监理单位湖北九州建设项目咨询管理有限责任公司。一审法院认为，双方当事人针对案涉房屋所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人之间真实意思表示，并不违反法律行政法规定的强制性规定，依法成立，合法有效。现新煮意单方行使合同解除权，明确表示不再继续承租房屋，并已实际搬出案涉房屋，双方签订的《房屋租赁合同》已不具备实际履行的可能，基于此实际情况，对孔繁军、陆国庆要求继续履行合同的请求不予保护，一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》解除，对于解除时间的确认，通过双方协议的约定以及往来函件的内容，协议要求合同解除需提前六个月通知对方，孔繁军、陆国庆在收到新煮意2020年3月30日发出《租赁合同解除告知函》，双方沟通未果后，2020年6月22日孔繁军、陆国庆向新煮意致函虽未明确表示同意解除合同，但函件内容表达了要求恢复房屋结构、交接房屋并要求承担违约责任的意思表示，通过此意思表示能够体现孔繁军、陆国庆对合同解除一事表示认可，并且此后，新煮意着手腾空房屋并对案涉房屋的结构进行恢复，基于此情形，双方当事人解除合同的时间应确定为2020年6月22日。针对孔繁军、陆国庆本诉部分要求支付租金的请求，合同于2020年6月22日解除，自2020年4月1日至2020年6月22日期间，新煮意仍使用房屋，该部分期间的租金209205.48元（年租金920000元/365天×83天）新煮意应当予以支付；合同解除之后，新煮意腾空房屋并着手对房屋结构进行恢复，该期间内，新煮意仍占用使用房屋，此期间所产生的费用并非为租金而系占用使用费，对于占用使用费新煮意应当参照合同同期约定的租金标准向孔繁军、陆国庆交纳，由于直至2020年11月12日，本案在诉讼过程中房屋的结构恢复施工才经新煮意、设计单位、施工单位及监理单位共同验收合格，但新煮意与孔繁军、陆国庆并未对案涉房屋办理相关的交接手续，到2020年11月20日开庭时仍未办理房屋交接手续，对于占用使用费一审法院暂计算至2020年11月20日为380602.74元（年租金920000元/365天×151天）；上述租金及占用使用费共计为589808.22元。对于孔繁军、陆国庆所主张至2020年12月31日的租金，在合同已确定解除的情形下，双方尚未完成房屋交接，双方基于合同解除所产生的权利义务未最终确定，本案中对此部分内容暂不予评判。针对孔繁军、陆国庆本诉主张的逾期利息一节，综合考虑新煮意基于自身经营的考量单方行使其解除权导致双方合同解除的事实以及存在迟延未支付租金的实际情况，结合孔繁军、陆国庆的损失度，其主张的逾期利息30000元并不违反法律规定，一审法院予以保护。针对新煮意反诉要求孔繁军、陆国庆要求开具发票的主张，结合合同签订之初至一审法院确定合同解除之时双方对租金交付的实际履行情况，新煮意交纳租金之时均未要求孔繁军、陆国庆开具相应发票且合同中对此亦未有明确约定，新煮意的主张并非为孔繁军、陆国庆所应负担的合同义务，对该部分反诉请求不予保护。对于返还租金押金的请求，依照《房屋租赁合同》第五条的约定，租金押金返还的条件尚不具备，对该部分反诉请求不予保护。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、确认原告（反诉被告）孔繁军、陆国庆与被告（反诉原告）天津市新煮意餐饮连锁管理有限公司2013年6月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月22日解除；二、本诉被告天津市新煮意餐饮连锁管理有限公司于本判决生效后十日内给付本诉原告孔繁军、陆国庆截止至2020年11月20日的租金及房屋占用使用费共计589808.22元以及逾期利息30000元；三、驳回本诉原告孔繁军、陆国庆本诉的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告天津市新煮意餐饮连锁管理有限公司反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5500元，由本诉原告孔繁军、陆国庆负担764元，本诉被告天津市新煮意餐饮连锁管理有限公司负担4736元，反诉案件受理费775元，由反诉原告天津市新煮意餐饮连锁管理有限公司负担，诉讼保全费4120元，由反诉原告天津市新煮意餐饮连锁管理有限公司负担。”二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：一、双方租赁合同解除的时间。二、新煮意是否应支付租金、使用费及逾期利息。三、新煮意一审诉请开具发票及返还押金是否应予支持。关于双方租赁合同解除时间的问题。二审中，双方均一致认可租赁合同已经解除，本院予以确认。关于合同解除时间，新煮意认为应当为2020年3月31日，孔繁军、陆国庆认为应当为2020年6月22日解除。本院认为，双方约定了合同解除需提前六个月通知对方，孔繁军、陆国庆在收到新煮意2020年3月30日发出《租赁合同解除告知函》后，双方并未就解除合同达成一致意见。孔繁军、陆国庆于2020年6月22日回函要求新煮意恢复房屋结构、交接房屋并承担违约责任，该函虽未明确表示同意解除合同，但函件内容表达了认可与新煮意解除合同的意思表示，此后，新煮意着手腾空房屋并对案涉房屋的结构进行恢复，基于此情形，一审法院认定双方解除合同的时间应确定为2020年6月22日并无不当。关于新煮意是否应支付租金、使用费及逾期利息的问题。双方之间的租赁合同于2020年6月22日解除，新煮意应当按照合同约定支付自2020年4月1日至2020年6月22日期间的租金，但考虑到2020年2、3、4月正值新冠疫情防控期间，新煮意的经营确受到重大影响，且新煮意已经全额支付了2、3月份租金，故本院酌定新煮意向孔繁军、陆国庆支付2020年4月1日至2020年6月22日期间的租金的50%即104602.74元（年租金920000元/365天×83天×50%）；合同解除之后，新煮意仍占有使用房屋，直至2020年11月20日仍未办理房屋交接手续，故一审认定新煮意应当参照合同同期约定的租金标准向孔繁军、陆国庆支付至2020年11月12日止的占有使用费380602.74元并无不当。综上，上述租金及占用使用费共计为485205.48元。针对孔繁军、陆国庆主张的逾期利息一节，考虑新煮意作为餐饮行业，其经营确受到新冠疫情的重大影响，且其在应付租金之前即2020年3月30日向孔繁军、陆国庆发出了《租赁合同解除告知函》，表达了因无力继续履行合同、请求解除合同的意思表示，并非恶意拖欠租金，故对孔繁军、陆国庆主张逾期利息不予支持。关于新煮意一审诉请开具发票及返还押金是否应予支持的问题。针对新煮意反诉要求孔繁军、陆国庆开具发票的主张，双方签订的《房屋租赁合同》并无约定开具发票系孔繁军、陆国庆的合同义务，且双方在履行租赁合同中，新煮意在缴纳租金之时或之后均未要求孔繁军、陆国庆开具相应发票，一审结合双方履行的实际情况，未予支持新煮意一审诉请开具发票的主张并无不当。对于返还押金的问题，依照双方合同约定，押金返还的条件尚不具备，故一审不予支持并无不妥。综上所述，天津市新煮意餐饮连锁管理有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初32113号民事判决第一项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初32113号民事判决第二项、第三项、第四项；三、天津市新煮意餐饮连锁管理有限公司于本判决生效后十日内给付孔繁军、陆国庆截止至2020年11月20日的租金及房屋占有使用费共计485205.48元；四、驳回天津市新煮意餐饮连锁管理有限公司的其他上诉请求；五、驳回孔繁军、陆国庆的其他原审本诉请求；六、驳回天津市新煮意餐饮连锁管理有限公司的其他原审反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5500元、诉讼保全费4120元，由孔繁军、陆国庆负担1793元，由天津市新煮意餐饮连锁管理有限公司负担7827元；一审反诉案件受理费775元，由天津市新煮意餐饮连锁管理有限公司负担。二审案件受理费11548元，由孔繁军、陆国庆负担4455元，由天津市新煮意餐饮连锁管理有限公司负担7093元。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二一年五月二十日法官助理王飞凡书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……