文书内容山西省运城市盐湖区人民法院执 行 裁 定 书（2021）晋0802执异78号异议人（案外人）：葛严福,男。异议人（案外人）：齐秀娟，女。申请保全人：狄建国，男。申请保全人：杨烨，女。被申请人：贾正功，男。被申请人：贾艳芳，女。本院在执行申请保全人狄建国、杨烨与被申请人贾正功、贾艳芳民间借贷纠纷一案中，案外人葛严福、齐秀娟于2021年4月19日向本院提出执行异议，要求解除对运城市中银大道吉祥巷中行第一家属院1号楼4单元302号房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭书面进行了审查，现已审查终结。异议人葛严福、齐秀娟称，2014年3月31日，贾正功、贾艳芳经董希孔介绍，将运城市中银大道吉祥巷中行第一家属院1号楼4单元302号房屋卖给异议人，双方签订了买卖合同，异议人分三次结清了房款420000元，贾正功夫妇将房屋钥匙、房屋所有权证及设施全部交给了异议人，之后异议人将房屋进行了装修，一直使用至今，并交付了物业费等各项费用，由于政策原因，至今未办理过户登记。被查封的房屋已卖给了异议人，虽未办理过户登记，过错不在异议人，根据法律规定，请求解除对该房屋的查封，以维护异议人的合法正当权益。申请保全人狄建国、杨烨称，运城市中银大道吉祥巷中行第一家属院1号楼4单元302号房屋的所有权人为贾正功、贾艳芳以及中国银行运城分行，并非异议人所有。根据《中华人民共和国民法典》第209条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”不动产物权变动必须依照法律规定进行登记，只有经过登记，才能够发生物权变动的效果，才具有发生物权变动的外部特征，才能取得不动产物权变动的公信力。除法律另有规定外，不动产物权变动未经登记，不发生物权变动的法律效果，法律不承认其物权已经发生变动，也不应予以保护。而且案外人提供的房屋买卖合同真实性无从判断，该房屋部分产权是中国银行运城分行的，该房屋买卖合同未经中国银行运城分行同意，买卖合同不能成立。异议人未提供证据证明在法院查封前已经占有该不动产及支付全部或大部分房款。异议人与被申请人签订买卖合同时，明知该房屋不能过户而购买，其对该房屋未办理过户登记具有明显的错误。应驳回异议人的异议申请。被申请人贾正功称，2014年3月31日，被申请人将其位于运城市盐湖区中银大道吉祥巷中行第一家属院1号楼4单元302号房屋卖给了葛严福、齐秀娟，签订了买卖协议，房款42万元已经付清，房子交给了他们，由于政策原因，未能办理过户手续，该房屋现在和被申请人没有任何关系。异议人为证明自己的主张提供如下证据：一、房屋所有权证（运市字第01316041号），证明中银北大道吉祥巷中行第一家属院1号楼4单元302号房屋76%产权属贾正功、贾艳芳所有。二、房屋买卖合同，证明2014年3月31日贾正功、贾艳芳将中银北大道吉祥巷中行第一家属院1号楼4单元302号房屋卖给葛严福、齐秀娟；三、收条三份及葛严福银行账户历史明细清单、现金存款回单，证明异议人分三次将购房款42万元支付给被申请人贾正功；四、中银北大道吉祥巷中行第一家属院1号楼4单元302号房屋物业费、暖气费缴纳明细（手写，未加盖公章），拟证明异议人葛严福给中国银行运城分行后勤缴纳物业费、暖气费的情况。五、中国银行国内支付业务收款回单两份，证明2018年、2019年中行第一家属院1号楼4单元302号房屋的暖气费是异议人葛严福缴纳。六、董希孔证明一份，证明2014年3月份经董希孔介绍，贾正功将中银北大道吉祥巷中行第一家属院1号楼4单元302号房屋卖给异议人葛严福、齐秀娟。七、租住房屋合同一份，证明2019年8月18日，异议人葛严福将盐湖区中银大道吉祥巷中行家属院1号楼4单元302号房屋出租给王健康。本院查明，申请人狄建国、杨烨与被申请人贾正功、贾艳芳民间借贷纠纷一案，申请人狄建国、杨烨于2021年3月22日向本院提出财产保全申请，本院作出（2021）晋0802民初2873号民事裁定书、（2021）晋0802执保156号协助执行通知书，于2021年3月29日查封了被申请人贾正功、贾艳芳名下的位于运城市盐湖区中银大道吉祥巷中行第一家属院1号楼4单元302号房屋。2021年4月19日，异议人（案外人）葛严福、齐秀娟向本院提出书面异议，请求解除对运城市盐湖区中银大道吉祥巷中行第一家属院1号楼4单元302号房屋的查封。同时查明，2014年3月31日，异议人葛严福、齐秀娟通过董希孔的介绍，购买了被申请人贾正功、贾艳芳位于盐湖区中银大道吉祥巷中行家属院1号楼4单元302号房屋，双方签订了房屋买卖合同，合同约定贾正功、贾艳芳将其位于盐湖区中银大道吉祥巷中行第一家属院1号楼4单元302号房屋出售给葛严福、齐秀娟，房屋价款42万元，由于政策原因，暂不能办理过户手续，若政策允许，贾正功、贾艳芳协助办理房产过户手续，费用由葛严福、齐秀娟承担。异议人葛严福支付了房款420000元，房产至今未办理过户手续。异议人在该房屋居住四年，之后将该房屋出租给他人居住，并缴纳了该房屋的物业费、暖气费等费用。另查明，被申请人贾正功、贾艳芳名下位于盐湖区中银大道吉祥巷1号楼4单元302号的房屋系单位集资建房，中国银行运城市分行占有该房屋的24%产权。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人葛严福、齐秀娟与被申请人贾正功、贾艳芳签订了房屋买卖合同的行为发生在本院查封之前，且异议人已经支付了全部房款，并且已经占有该房屋，因政策原因未办理过户登记，并非因异议人自身原因造成。故异议人对涉案房屋已享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立，本院予以支持。申请保全人提出的该房屋部分产权是中国银行运城市分行的，未经部分产权人同意，买卖合同无效，该房屋是在当时的国家相关政策下形成的一种福利性购房，被申请人对该房屋的部分产权的所有权及居住权，并没有被禁止交易，双方的买卖合同未违反法律规定，是合法有效的。依照《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对运城市盐湖区中银北大道吉祥巷中行第一家属院1号楼4单元302号房屋查封的执行。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向运城市盐湖区人民法院提起执行异议之诉。审判长 张 荣审判员 卫红胜审判员 程秀红二〇二一年五月四日书记员 王 媛附：一、送达信息表            法律文书                    （2021）晋0802执异78号执行裁定书                        当事人                            受送达人                                送达人                            送达时间                                送达方式                                                    二、法律法规引用1、《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条当在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条对案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。