河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终2884号 上诉人（原审被告）：河北鑫宝通房地产经纪有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区和平路7号荣景园3-0-103。 法定代表人：解朝阳，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴全根，河北天宏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱斐飞，女，1983年2月4日出生，汉族，住新疆尉梨县。 委托诉讼代理人：刘万强，北京市京师律师事务所律师。 上诉人河北鑫宝通房地产经纪有限公司（以下简称鑫宝通公司）因与被上诉人朱斐飞不当得利纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初6394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 河北鑫宝通房地产经纪有限公司上诉请求：一、请求二审人民法院依法改判，判决驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定上诉人收取被上诉人12万元款项的行为属于不当得利，属于认定事实错误。被上诉人在起诉状中称：“原告向被告转账120000元是基于重大误解的错误行为。”（见起诉状第一页倒数第五行），那么一审法院就应当着重查明，被上诉人的行为是否构成重大误解的支付行为？如构成重大误解被上诉人应当采取怎样救济方法和途径？而本案的事实是，被上诉人支付12万元的行为不构成重大误解，上诉人也没有不当得利。本案中，上诉人接受辛集皮革城有限公司的委托，给其提供辛集皮革城商铺的销售服务，在销售过程中可给予客户一定金额的优惠。在被上诉人购买辛集皮革城二期B-116、B-117商铺过程中，是上诉人以辛集皮革城有限公司的名义给被上诉人提供的服务，这完全符合法律规定，并不违法。被上诉人和上诉人工作人员于2018年11月17日签订了《辛集国际皮革城认购确认单》，该确认单确定了享受优惠政策之前的房屋总价445095元及单价27818元每平方米，该确认单上有被上诉人的亲笔签字及所按的手印，而一审法院没有组织当事人对该证据进行质证，判决书中也没有提及该证据。2018年11月22日的《辛集皮革城签约签呈》，对购房款的优惠政策进行了明确，具体情况是被上诉人交6万元购房款享受12万元购房款的优惠待遇，而且在被上诉人享受购房优惠价的同时，以购房优惠价为基数再享受3年，每年8%的租金返还优惠。所以被上诉人实际交付购房款的过程是，被上诉人交付了6万元购房款享受12万元的优惠，即445095元减去120000元，还剩325095元；再以325095元为基数乘以8%再乘上3，该数额为78023元。最后，被上诉人需要交纳的房款数额为：325095元减去78023元即247072元。当日被上诉人支付购房款12万元，该款项虽然支付到第三人账户，但辛集皮革城有限公司对此并无异议，表示认可。2018年11月25日被上诉人根据优惠后的商铺价格和辛集皮革城有限公司签订了《商铺认购合同》。依据上述事实，被上诉人支付12万元购房款是当事人的真实意思表示，不存在重大误解的情形，更没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。上诉人在上述过程中也没有不当得利的行为。退一步讲，假如被上诉人存在重大误解的支付行为，那么被上诉人是什么时候知道的呢？被上诉人在诉状中称，其是在2018年11月25日签订《商铺认购合同》后知道的，那么从2018年11月25日开始至2020年5月31日起诉之日，至今已有一年半的时间。《民法总则》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；……”依据上述法律规定，因重大误解所实施的民事法律行为，在撤销之前是有效的，除非在法定期间提起撤销权之诉，否则撤销权消灭。至于本案，被上诉人也最迟自2018年11月25日签订《商铺认购合同》之日起三个月内提起撤销权之诉，而自2018年11月25日至2020年5月31日被上诉人起诉之日，已过18个月之久，早已超过了法律规定的3个月的除斥期间。故此，无论从哪个角度讲，被上诉人的诉求都不能成立。综上所述，被上诉人的行为不构成重大误解，上诉人也没有不当得利的行为，故此请求二审人民法院依法改判，判令驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益！ 朱斐飞答辩称，上诉人的上诉理由不成立。上诉人已经习惯于虚假陈述，上诉人在上诉状中虚假主张2018年11月17日被上诉人曾与上诉人的工作人员签订《辛集国际皮革城认购确认单》以及一审法院未予审理之事。在一审当中上诉人根本就没有提交过该份证据，也未进行过质证，上诉人与被上诉人没有签订过任何经济或其他服务合同，上诉人也没有为被上诉人提供过任何服务，被上诉人未享受过6万元抵12万元的优惠政策。该优惠政策不存在，如果存在这6万元，两个商铺12万元也应该是购房款，但上诉人在一审中明确否定该笔款项是购房款，且经一审法院审查认定这笔款项并不存在于合同约定的购房款中，所以上诉人实际收取并占用被上诉人的12万元，没有任何法律依据，属于不当得利，依法应予以返还并支付占有期间的利息，请求法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 朱斐飞向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告返还不当得利12万元，并向原告支付占用期间的利息（以12万元为本金，2018年11月22日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至实际还清本金之日止按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率（LPR）计算，暂计算至2020年5月21日的利息为8116.17元。）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：一、原告购买商铺、签订合同的内容及履行情况。2018年11月25日，原告（乙方）与出卖人（甲方）辛集皮革城有限公司签订两份《商铺认购合同》，约定：原告购买位于辛集市东侧，辛集国际皮革城（二）期四层Ｂ-116、117号铺位；Ｂ-116、117号商铺的价款相同，均为每平方米15442元；商铺面积16平米，总价款：￥247072元整；付款方式为分期付款，乙方应于2018年11月25日支付甲方全额款项金额的50%即（人民币）壹拾贰万叁仟伍佰叁拾陆元整；剩余部分50%即（人民币）壹拾贰万叁仟伍佰叁拾陆元整，乙方接到甲方通知“办理房屋权属登记”后，30个工作日内支付清；甲方指定收款账户为：开户名：张丽娜，开户账号：62×××70；合同附件二中均显示，朱斐飞向辛集皮革城有限公司申请给予备案价9000元／平米的支持。 2018年11月17日，原告向被告转款4万元，为购买该两套商铺各2万元的定金。2018年11月22日，原告通过网银向张炎名下账户转款12万元，交易用途为辛集皮革城商铺。被告为原告出具两份收据，载明：今收到朱斐飞交来辛集国际皮革城二期四层B-117人民币6万元、B-116人民币6万元。同日，原告向辛集皮革城有限公司转款购买两套商铺的款项各103536元。 二、被告与出售方辛集皮革城有限公司之间的关系。 被告称原告购房合同中247072元的购房款是原告享受优惠后缴纳的购房款，原告在合同附件中申请的优惠价款，辛集皮革城未应允且是为了原告减少税费才写的优惠价款；提供辛集皮革城有限公司授权委托书，证明辛集皮革城有限公司授权被告代理销售其商铺的相关事宜；提供证明函，证明原告在购买商铺的过程中是被告的销售人员高昭炫为原告提供服务，并给原告商铺优惠；提供辛集皮革城签约签呈2份，证明辛集皮革城给予原告购买商铺优惠的具体数额为每套交6万享受12万元优惠，房屋表单价为27818元，表总价为445095元，享受完6万变12万的优惠政策后，房价为325095元，以325095为基数，每年返还8%租金，连返三年，该优惠数额为78023元，325095元减去78023元为合同约定的价款247072元，签呈由原告签名并按手印，签单的签订日期为2018年11月22日，但购房合同的签约时间为2018年11月25日，所以先经过签约程序再到签订合同，是原告与辛集皮革城工作人员充分协商的结果，是当事人的真实意思表示，原告不存在重大误解，被告无不当得利行为；原告交的12万元也是购房款，但是没有写在购房合同中，合同中显示的是最后优惠后的数额，原告享受的是交6万享受12万购房款的优惠。 原告不认可，称被告提供的辛集皮革城授权委托书不真实，且原告未曾见到过，据原告了解，辛集皮革城商铺在出售过程中有数家中介机构，即使该份授权真实，也不一定与原告购买商铺有关联性；其次，从授权内容看，若授权真实，辛集皮革城有限公司也并未授权被告代收购房款或其他任何款项，根据《房地产经济管理办法》，被告无权收取原告12万元，若确有授权，根据《房地产经纪管理办法》，被告应与辛集皮革城有限公司签订房地产经济合同，被告未提供该合同；证明函证明的内容无事实依据，原告2018年11月17日在我爱我家工作人员的带领和服务下认购了涉案商铺，并不认识所谓的接待人员高昭炫，一直到原告签订商铺认购合同，也没有名为高昭炫的人为原告提供服务，根据《房地产经纪管理办法》，若高昭炫确实是被告的员工，且在所谓的签约签呈上签字，那么其应是房地产经纪人；辛集皮革城也不是劳动行政管理部门，其无资格、无能力来核实高昭炫是否是被告的员工，从被告举证的签约签呈来看，高昭炫名后备注“我爱”，结合原告所陈述事实，推断其为我爱我家的员工；签约签呈原件2张与被告提供的复印件不一致，复印件上在销售一栏中无签名，但原件有签名，且原告未签过该签约签呈。 关于被告与辛集皮革城有限公司之间就委托销售商铺有无合同约定，被告称其系房屋经纪公司，房屋销售有委托但是未签订书面的合同；被告于庭后提供劳动合同、工资发放及销售提成的银行记录，证明高昭炫系被告单位员工。 关于签约签呈是否为原告本人所签，被告在诉讼期间于2020年9月14日申请做笔迹鉴定，后又于2020年12月18日申请撤回鉴定。 三、原告诉讼请求的法律依据及利息计算。 被告称，根据原告诉状，12万元是因为原告的重大误解行为造成的，但本案中原告不存在重大误解；原告所称在2018年11月25日拿到收据后才知道的不是购房款，根据《民法总则》第152条第一款的规定，当事人自知道或应当知道撤销事由之日，应在3个月内行使撤销权，从2018年11月25日起已有一年多，假设真有重大误解，期间也已过了。 原告不认可，称原告主张的为被告返还不当得利，并非行使撤销权，根据商品房销售明码标价规定和《房地产经纪管理办法》的规定，辛集皮革城的商铺应该明码标价，相应的优惠政策也应该作出公示，所有的优惠内容更应该在商铺认购合同中明确，但是被告并没有相关的内容，而被告提供的签约签呈也是虚假证据，无法证实其主张的内容；被告明确否认其与辛集皮革城之间有房地产经纪合同，明确否认其与我爱我家之间有合同关系，也否认与原告之间有任何法律关系，可以证实其收取原告12万元无任何事实基础和法律依据，构成不当得利，应向原告返还12万元，并支付占用期间的利息；利息以12万元为本金，自交款时起，即自2018年11月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率（LPR）计算。 一审法院认为，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，原告与辛集皮革城有限公司之间签订购买《商铺认购合同》，该合同中对商铺的价款有明确约定，原告依合同约定已经支付了50%的购房款，又额外向被告支付了12万元，并由被告出具收据，而该12万元并不在剩余50%的购房款范围内，故12万元不属于购房款。被告未提供其与辛集皮革城有限公司之间就销售案涉商铺的委托销售合同或居间合同，无法证实其有权向原告收取该项费用，且原告并未接受过被告工作人员的服务，而是由我爱我家的工作人员引导购铺，故被告在与原告既不存在合同关系又无法律依据的情况下收取原告12万元款项，属于不当得利，应予返还。原告主张被告支付占用期间的利息，理据充分，予以支持。一审判决：被告河北鑫宝通房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱斐飞不当得利12万元及利息（自2018年11月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算）。案件受理费2862元减半收取1431元，由被告河北鑫宝通房地产经纪有限公司负担（上述费用原告已预交）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。朱斐飞提供了其与辛集皮革城有限公司签订的《商铺认购合同》，约定B-116、B-117号铺位的总价款均为247072元，应于2018年11月25日前支付全额款项金额的50%，剩余50%在接到通知“办理房屋权属登记”后30个工作日内付清。现朱斐飞已按合同约定支付了50%购房款，履行了合同义务。鑫宝通公司收取朱斐飞的12万元并未在《商铺认购合同》中进行约定，鑫宝通公司也未提供其与辛集皮革城有限公司之间的委托销售合同或者居间合同，不能证实其有权向朱斐飞收取该笔费用。鑫宝通公司称《辛集皮革城签约签呈》注明：房屋表总价为445095元，享受完6万元变12万元的优惠政策后，房价为325095元，以325095元为基数，每年返还8%租金，连返三年，该优惠数额为78023元，325095元减去78023元为合同约定的价款247072元，但朱斐飞对该表的签名按印不予认可，鑫宝通公司也认可是业务人员代朱斐飞在该表签字，且鑫宝通公司提供的《辛集国际皮革城认购确认单》不足以证实鑫宝通公司的主张，故鑫宝通公司提供的证据不足以证实其事实主张，应当承担举证不能的不利后果。鑫宝通公司提供的《辛集国际皮革城认购确认单》显示代理公司为“辛集皮革城（我爱）”，其提供的证据不足以证实朱斐飞接受了鑫宝通公司的服务，故鑫宝通公司在与朱斐飞之间既不存在合同关系又无法律依据的情况下收取12万元款项，构成不当得利，原审判决鑫宝通公司予以返还并赔偿利息损失并无不当。综上所述，河北鑫宝通房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2862元，由上诉人河北鑫宝通房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 祥 审判员 李秀云 审判员 高瑞江 二〇二一年五月二十日 书记员 张晓燕