宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2021）宁0402民初1833号原告：马蔚，男,l983年6月1日出生，回族，住宁夏固原市。被告：王小平,男,l988年3月10日出生,回族，住宁夏固原市。原告马蔚与被告王小平合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马蔚、被告王小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马蔚向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的买卖合同；2.被告向原告返还固原市西兰银商贸物流园市场门面房10号楼-2内街100l401100240号房屋；3.被告按照合同约定向原告支付违约金176000元(按照百分之二十计算)；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：2020年8月l5日，原、被告达成买卖协议，约定原告将其固原市西兰银商贸物流园市场门面房10号楼-2内街1001401100240号房屋上下两层（面积共计为222.19平方米）每平方米4000元、共计88万元出售给被告，证明人为马飞豹。合同签订后，原告遂按照合同约定为被告办理了房屋过户手续，被告向原告陆续支付了1万元的首付款之后，再未支付剩余款项。因此，被告已经构成违约，并且合同中也明确约定：“违约金按照违约价值的百分之二十支付，双方谁违约谁承担。”后原告多次向被告催要，被告都以各种理由推脱，至今未向原告支付剩余购房款。综上所述，被告迟迟不予支付款项的行为已经给原告造成了巨大的经济损失，现原告要求解除合同，并要求被告返还房屋、支付违约金。原告依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、法规的规定诉至你院,请求依法审理，支持原告的诉讼请求。王小平辩称，不同意解除合同。当时约定支付15万元，剩余购房款以被告拉砂子抵顶。被告已经向原告支付现金17000元，以拉砂子抵顶了6000元。被告再给原告拉砂子时，原告的拌合站停工了，没有办法拉运。马蔚依法向本院提交了证据。本院对马蔚提交的证据认定如下：《买卖协议》1份来源合法，内容真实，能够证明原、被告于2020年8月15日签订合同，约定原告将涉案房屋出卖给被告等事项，予以采信。本院经审理认定事实如下：2020年8月15日，原、被告签订《买卖协议》（甲方为马蔚，乙方为王小平），其中约定：甲方将固原市西兰银商贸物流园市场门面房10号楼-2内街100l401100240号房屋上下层（即涉案房屋）出卖给被告；面积共计222.19平方米；每平方米4000元，价款共计88万元；该房屋甲方所持手续为其和宁夏龙胜达市场开发有限公司所签订的商品房买卖合同，等此协议生效成立后，甲方负责引乙方到售楼部将手续办到乙方名下；乙方于2020年9月15日前支付购房款15万元，下欠73万元由乙方拉石料及米砂，每立方计120元，乙方于2020年11月底将砂子运毕拉清；违约金按照违约价值的20%支付；本协议经双方签字捺印后生效。原、被告在合同上签字捺印。原告未向被告交付涉案房屋。被告直接向原告支付购房款17000元，其中2020年8月15日支付5000元，2020年10月11日支付5000元，2021年2月15日支付1500元，2021年3月27日支付3000元，在2020年8月15日至2021年3月27日还支付2500元。原告称被告给马飞豹拌合站拉了两车砂子，价款为5400元，给固原市原州区彭堡镇撒门村拉运了一车砂子，撒门村的人不要，砂子卸在撒门村，让被告拉走，被告未拉走，现撒门村的人已经将砂子清除了。被告称其给马飞豹拌合站拉了两车砂子，给固原市原州区彭堡镇撒门村拉运了一车砂子，价款共计8400元，其中给马飞豹拌合站拉运的两车砂子价款为5400元。另查明：原告如与宁夏龙胜达市场开发有限公司就涉案房屋重新签订房屋买卖合同，需要被告予以协助，且原告需承担签订合同的手续费用。本院认为，原、被告签订的《买卖协议》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，因被告并未按照合同约定向原告支付购房款，故原告要求解除合同的诉讼请求理由成立，予以支持。原告认可被告给马飞豹拌合站拉运砂子两车的价款5400元，加上被告直接支付的购房款17000元，被告向原告支付的购房款应为22400元。合同解除后，原告应当向被告返还购房款22400元。被告未按照合同约定向原告支付购房款构成违约，其应当承担违约责任，但考虑到被告的违约行为未给原告造成直接损失，且合同约定的违约金过高，故酌情确定被告向原告支付违约金2万元，对原告主张的超出该数额的违约金不予支持。被告辩称其给撒门村拉运的一车砂子的价款应当计入购房款，原告不予认可，被告未提交证据证明该车砂子已经验收交付，故被告该辩称证据不足，不予采纳。被告辩称因原告的原因其未继续给原告拉运砂子，原告不予认可，被告未提交证据证明，故被告该辩称证据不足，不予采纳。虽然原、被告签订合同等行为发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，但因该合同未约定办理房屋过户的期限，故本案的处理应当适用《中华人民共和国民法典》。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条第一款，《最高人民法院关于适用一、解除原告马蔚与被告王小平之间的房屋买卖合同；二、原告马蔚于本判决生效后十日内向被告王小平返还购房款22400元；三、被告王小平于本判决生效后十日内向被告马蔚支付违约金2万元；四、如原告马蔚与西兰银商贸物流园市××街房屋重新签订房屋买卖合同，被告王小平予以协助并承担由原告马蔚承担的手续费用；五、驳回原告马蔚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3820元，减半收取计1910元，由原告马蔚负担1693元，被告王小平负担217元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 刘汉龙二〇二一年五月三十一日书记员 金小荣附：相关法律条文：《中华人民共和国民法典》：第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《最高人民法院关于适用第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。