新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民事判决书   （2021）新01民终1948号   上诉人（原审原告、案外人）：马新文，男，1968年4月2日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   上诉人（原审原告、案外人）：杨小红，女，1966年9月10日出生，汉族，某某公司退休职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   二上诉人的共同委托诉讼代理人：马宪臻，水磨沟区向导法律服务所法律工作者。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：新疆天宇凝聚混凝土有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区二宫乡三工村七队余杭路182号。   法定代表人：李志强，该公司总经理。   委托诉讼代理人：范军，新疆翔瑞律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、被执行人）：黄昌权，男，1969年4月18日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区。   上诉人马新文、杨小红因与被上诉人新疆天宇凝聚混凝土有限公司（以下简称天宇凝聚公司）、黄昌权案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初9828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月21日开庭进行了审理。上诉人马新文、杨小红及其共同委托诉讼代理人马宪臻，被上诉人天宇凝聚公司的委托诉讼代理人范军，被上诉人黄昌权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   马新文、杨小红共同上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判不得执行我方合法购买的位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区西环北路××室房屋（以下简称涉案房屋）。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。2016年年底，我方得知黄昌权、蒋夕辉夫妇要以26万元的价格出售涉案房屋，并要求以现金方式一次性支付全款房款，该房屋加上封闭阳台后的使用面积大约是81平方米。我方凑齐现金后与黄昌权、蒋夕辉夫妇于2017年4月25日签订了《房地产转让合同书》，但我方是第一次购房二手房，粗心大意导致未在合同中写明房屋坐落位置。在签订合同时，我方当面向黄昌权、蒋夕辉夫妇付清了全部房款26万元，黄昌权、蒋夕辉夫妇也当面将涉案房屋的原始缴费收据和房屋及地下室钥匙交给了我方，还有见证人及其他人在场，碍于情面，我方未要求黄昌权出具收条。在法院查封涉案房屋之前，我方已合法占有了该房屋两年。合同约定黄昌权、蒋夕辉夫妇应当在2017年4月底内将房屋搬空，但黄昌权、蒋夕辉夫妇的亲戚直到2017年5月下旬都未搬离，因此我方采取措施，强行将其物品搬出，完成了房屋的交接。2020年，涉案房屋的产权证办下来后，双方应当一同前往单位领取产权证并办理过户手续时，我方却联系不上黄昌权、蒋夕辉夫妇了。我方提供的证据可以证明在法院查封涉案房屋之前，我方与黄昌权、蒋夕辉夫妇签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了全部房款，合法占有了房屋，房屋未办理过户手续也不是我方原因造成的。二、一审判决举证责任分配不当。一审时，我方已经充分进行了举证，如果天宇凝聚公司不认可我方与黄昌权、蒋夕辉签订《房地产转让合同书》并交纳了全部购房款的事实，那么天宇凝聚公司应当向法院申请对该合同的形成时间进行鉴定，亦应当证明我方没有交纳购房款。我方对自己的主张举证证明后，举证责任就落到了天宇凝聚公司处，而天宇凝聚公司没有任何证据推翻我方的主张，一审法院就应当作出不利于天宇凝聚公司的判决，但一审法院却将举证责任划分给我方，从而做出错误判决。三、一审判决认为几个无法确定的事实均有充分的证据予以确定。1．一审判决认为“合同中的房屋无具体坐落且面积与集资建房交款收据中的面积不相符”，我方认为虽然由于我方粗心大意未在合同中载明房屋坐落，但因黄昌权、蒋夕辉夫妇在涉案小区仅有一套房屋，且该房屋的维修基金收款收据及暖气费发票上均载明了门牌号，可以证实合同中的房屋就是涉案房屋，合同中的房屋面积与集资建房交款票据中的面积不一致是集资房普遍存在的问题，故一审判决关于该问题的认定有误。2．一审判决书认为“交接情况不明”，我方认为房屋交接情况是非常明确的，因黄昌权、蒋夕辉夫妇未按约定的时间搬离涉案房屋，我方强行将其物品搬出，完成了交接，黄昌权、蒋夕辉夫妇未提出异议，且我方提供了案外人租赁涉案房屋的合同及居住证明，上述证据均可以证明我方从2018年1月5日开始已经合法占有涉案房屋。综上，请求二审法院查明事实，支持我方的上诉请求。   天宇凝聚公司辩称，我公司不同意马新文、杨小红的上诉请求。马新文、杨小红没有提交支付全部房款的证据，其在一审时陈述其在婆婆处借了钱，但上诉状中又陈述其向双方的母亲都借了钱，与一审的陈述矛盾，且没有提交黄昌权出具的收条。关于房屋交付时间前后陈述也不一致。马新文、杨小红不看房就签订合同，不符合常理。涉案房屋于2019年4月28日被查封，而涉案房屋的产权证书是2019年1月22日办理的，马新文、杨小红有近四个月的时间可以办理过户手续。综上，一审判决正确，请求驳回马新文、杨小红的上诉，维持原判。   黄昌权辩称，我同意马新文、杨小红关于不执行涉案房屋的意见以及理由。   马新文、杨小红共同向一审法院起诉请求：判令立即停止对我方购买的涉案房屋的执行。   一审法院认定事实：2019年4月18日，天宇凝聚公司向一审法院起诉黄昌权，其申请财产保全，一审法院于2019年4月28日作出（2019）新0104民初3337号协助执行通知书，查封黄昌权名下位于乌鲁木齐市新市区西环北路××室房屋产权手续。2019年6月21日，一审法院作出（2019）新0104民初3337号民事判决书，判决：一、黄昌权支付天宇凝聚公司货款1,722,860元；二、黄昌权支付天宇凝聚公司违约金516,858元。该民事判决生效后天宇凝聚公司申请强制执行，一审法院于2020年6月5日作出（2020）新0104执615号之一执行裁定，拍卖黄昌权名下位于乌鲁木齐市新市区西环北路××室房屋。马新文、杨小红提出案外人执行异议，一审法院于2020年10月26日作出（2020）新0104执异49号执行裁定书，裁定：驳回马新文、杨小红的异议请求。2019年4月11日，查询上述房屋登记信息显示：不动产权证号为新（2019）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号、权利人为黄昌权、房屋性质为集资建房、建筑面积76.71㎡、竣工时间2001年10月31日、登记时间2019年1月22日。马新文、杨小红为夫妻关系，其在本案中提交2000年7月21日及2001年7月23日新疆维吾尔自治区冶金建设公司收据原件二份，该二份收据上所写的交款人为黄昌权并注明集资新建陆层74.803㎡，2000年7月21日的收据金额为60,590元、2001年7月23日的收据金额为1,881.60元。马新文、杨小红还提交2018年3月22日新疆维吾尔自治区冶金建设公司收款收据一份，该收款收据为黄昌权转账支付××区房屋维修基金846.94元，该收款收据上经办人签字为“杨小红（代）”。马新文、杨小红分别于2019年6月17日及同年12月14日各缴纳该房屋82.88平方米2018-2019及2019-2020采暖期的热力费1,823.36元，二份热力费电子发票均备注“剩余欠费12490.02黄昌权”。马新文、杨小红在本案中提交其二人作为受让方（乙方）与出让方（甲方）黄昌权、蒋夕辉签订的《房地产转让合同书》，该合同书上有见证人吴志江的签字，无合同签订时间，也无房屋门牌号，主要内容为：甲方为该房屋的现状负全责，该房屋的结构为砖混结构，使用面积为81平方米（不含柴棚）；双方同意上述房屋售价为26万元整，乙方应在签订《房屋买卖合同》时一次性付清全部房款；甲方应在获得全部房款后2017年4月底内将房屋搬空，每逾期一天，甲方应按乙方已付房款的0.4‰向乙方付滞纳金，逾期超过15天即视为甲方违约，赔偿乙方100万的违约金，乙方可要求法院强制执行。以上的主要内容为合同的第一条至第四条，该合同共计十条，合同无第六条至第八条，合同第五条房屋交付为“甲乙双方就房屋交付达成以下细目：1．本协议签订后，应由甲乙双方应向当地房地产交易管理部门申请办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。鉴于目前暂缓办理二手房过户手续，待启办二手房过户手续时，甲方务必协助乙方办理上述手续，同时，产生的税费及相关费用，由甲乙双方依照有关规定缴纳。2．在房屋未过户期间，乙方急需资金用已转让房屋抵押贷款时，甲方应积极协助乙方到金融部门办理相关手续，并按乙方授意签署相关文件……”，合同第九条有关争议为“本协议未尽事宜，双方可签订补充协议。本协议的附件和双方签订的补充协议为本协议不可分割的组成部分，具有同行法律效力。当本合同在履行中发生争议时，双方协商解决。协商不能解决的，双方均有权向该房屋所在地的人民法院提起诉讼”，合同第十条生效说明为“本协议一式四份，甲乙双方各执一份，房屋交易管理部门留存一份，见证方一份。均具有同等法律效力。自双方签字之日起生效”。一审法院认为，案外人执行异议之诉中案外人应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定对于本案可参照适用，该条规定的四种情形须同时具备，即，一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产，三是已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，四是非因买受人自身原因未办理过户登记。马新文、杨小红虽提供了与黄昌权夫妇签订的涉案房屋买卖合同以及由其出租该房屋的相应证据，但合同书上无签订时间，合同签订见证人与马新文、杨小红存在朋友及同学关系，无法确定合同是在法院查封房屋之前签订以及房款支付的情况。马新文、杨小红购房前未查看房屋状况，合同中的房屋无具体坐落且面积与集资建房交款票据中的面积不相符，无支付购房款26万元的收条，所提供的银行账户交易记录不能证明向黄昌权支付购房款的事实，与黄昌权交接房屋的情况也不明，不符合通常交易习惯，故双方之间房屋买卖关系的真实性无法确定。综上所述，马新文、杨小红对于涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，黄昌权未到庭视为其放弃抗辩权利。判决：驳回马新文、杨小红的诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，故判断案外人提出的执行异议能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本案的争议焦点为马新文、杨小红对涉案房屋是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。对此，本院分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会通过）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，涉案《房屋转让合同书》中无合同签订日期以及房屋坐落，虽然黄昌权认可其与马新文、杨小红于2017年4月25日就涉案房屋的买卖事宜签订该合同，购房款26万元也于当日以现金支付的方式一次性付清，但马新文、杨小红与黄昌权的上述陈述内容无其他书面证据予以佐证，因此，马新文、杨小红提供的证据不足以证实其在人民法院查封涉案房屋之前与黄昌权已签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部房屋价款。马新文、杨小红在购买涉案房屋时明知涉案房屋未取得所有权证书，无法办理产权变更登记，且马新文、杨小红未举证证实其在涉案房屋于2019年1月22日取得不动产登记证书后积极要求黄昌权协助其办理产权变更登记，故马新文、杨小红对涉案房屋未办理过户登记至其名下存在过错。参照上述司法解释，马新文、杨小红对涉案房屋的权利亦不足以排除执行。故马新文、杨小红对执行标的即涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，马新文、杨小红要求不予执行涉案房屋的上诉意见，本院不予采纳。   综上所述，马新文、杨小红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5200元（马新文、杨小红已预交），由马新文、杨小红负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 庞 艳   审 判 员 高 茜   审 判 员 马恒雯   二 〇 二 一 年 五 月 二 十 七 日   书 记 员 杨 晗          1