安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0802民初629号 原告：占玉，女，1982年11月21日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 原告：潘建，男，1978年8月16日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 两原告共同委托诉讼代理人：陈伟民，安徽益上律师事务所律师。 被告：陈刚，男，1977年8月4日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 被告：安庆锦钰设计装饰工程有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区吾悦广场3023，统一社会信用代码91340800MA2T55DGIC。 法定代表人：陈刚，总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：段木生，安徽国誉律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：何承国，安徽国誉律师事务所律师。 原告占玉、潘建与被告陈刚、安庆锦钰设计装饰工程有限公司（以下简称锦钰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告占玉及原告占玉、潘建的共同委托诉讼代理人陈伟民，被告陈刚、锦钰公司的共同委托诉讼代理人段木生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 占玉、潘建向本院提出诉讼请求：1.判令陈刚、锦钰公司支付占玉、潘建租金22734.73元（14160元＋8574.73元）；2．判令陈刚、锦钰公司支付占玉、潘建赔偿金4720元；3.判令陈刚、锦钰公司支付占玉、潘建其所欠的物业费4930.97元；4.判令陈刚、锦钰公司支付占玉、潘建将墙面和地面恢复原状的费用12198元；5.本案的诉讼费用由陈刚、锦钰公司承担。事实与理由：2019年3月1日，占玉作为甲方（出租方），陈刚、安徽新居云装饰有限公司（2020年6月变更为锦钰公司）作为乙方（承租方），签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于安庆市迎江区××广场××街××幢××室房屋一套；租期为2019年3月1日至2022年2月28日；月租金为2360元，合同押金2360元，首批半年租金14160元，第一、二年免租期6个月，实付6个月房租，第三年免租2个月，实付10个月；物业费、水电费由乙方自付（以房屋实际交付日起算）。除此之外，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，陈刚、锦钰公司将所承租房屋墙体打通、地面铲掉后进行装修，并将该房屋的水电与另外两处房屋的水电合并到一处。2020年8月底，锦钰公司的会计（微信名称为芳草）明确告如占玉不再承租房屋，并且将租金支付至2020年8月31日，物业费交至2020年5月30日。之后，陈刚、锦钰公司搬离所承租房屋。占玉要求陈刚、锦钰公司将房屋恢复原状并赔偿损失，但陈刚、锦钰公司均置之不理。2020年12月19日，占玉才将案涉房屋重新出租。故占玉、潘建诉至法院。 陈刚、锦钰公司共同辩称，一、陈刚、锦钰公司均不是本案适格被告，法院应驳回占玉、潘建的起诉。具体如下：1.陈刚不应列为本案被告。公司法第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。陈刚系锦钰公司的法定代表人，其代表公司与占玉签订合同，属于履行职务行为，占玉无权列陈刚为被告，并要求其承担民事责任；2.锦钰公司不应列为本案被告。虽然占玉于2019年3月1日与锦钰公司签订租赁合同，将案涉房屋出租给锦钰公司办公，但占玉于2019年11月份将案涉房屋出租给安徽东宜装饰工程有限公司（以下简称东宜公司），该公司直接向占玉支付租金，占玉与锦钰公司签订的租赁合同终止，故锦钰公司不应列为本案被告。二、占玉、潘建的诉讼请求应向东宜公司主张。根据占玉、潘建所提交的证据的第19页，东宜公司于2020年4月3日通过手机银行向占玉转账11800元，该11800元系2020年3月1日至2020年8月31日期间的租金。从占玉、潘建所提交的证据第17页占玉与微信名为“芳草”（东宜公司的会计）的聊天记录、证据第18页的聊天记录也可以证明。综上所述，占玉、潘建错列陈刚、锦钰公司为本案被告，要求陈刚、锦钰公司承担民事责任，无事实和法律依据，请求法院依法驳回占玉、潘建的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，占玉、潘建为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下8组证据： A1.占玉、潘建的身份证各1份、陈刚的户籍证明、锦钰公司的企业信息查询单，证明目的：当事人的主体资格。 A2.不动产权证，证明目的：案涉房屋属于占玉、潘建共同共有。 Ａ3.《房屋租赁合同》，证明目的：2019年3月1日，占玉与陈刚、安徽新居云装饰有限公司（2020年6月变更为锦钰公司）签订《房屋租赁合同》，约定陈刚、锦钰公司承租占玉位于安庆市迎江区××广场××街××室的房屋。 A4.微信聊天记录截图、手机银行转账凭证截图，证明目的：1.锦钰公司的会计代陈刚、锦钰公司支付房租；2.陈刚、锦钰公司明确到2020年8月底不再承租案涉房屋，并支付租金至2020年8月31日。 A5.金街店铺处理群聊天记录截图，证明目的：占玉就房屋恢复原状的损失找锦钰公司的工作人员进行协商，均无果而终。 A6.发票，证明目的：陈刚、锦钰公司未支付2020年6月1日至2020年12月19日期间的物业费。 A7.《门面租赁合同》、支付租金的微信记录截图，证明目的：陈刚、锦钰公司搬离房屋后，占玉直至2020年12月19日才将案涉房屋出租出去。 A8.《评估报告书》，证明目的：将案涉房屋墙面和地面恢复原状的费用合计12198元。 经质证，陈刚、锦钰公司对A1真实性无异议，但对证明目的有异议，认为陈刚、锦钰公司不是本案适格主体。对A2真实性请法庭核实。对A3三性无异议，但对证明目的有异议，认为：1.《房屋租赁合同》的一方是锦钰公司，陈刚作为锦钰公司法定代表人与占玉签订合同系履行职务行为，对外应由锦钰公司承担民事责任，占玉不应列陈刚为被告。2.该证据与后面几组证据相印证，可以证明锦钰公司按合同约定支付了租金14160元、合同押金2360元，履行了合同义务，不存在违约情形，且占玉未将合同押金退还给锦钰公司。对A4真实性无异议，但对证明目的有异议，认为：l.2019年11月份起，李诗涵任东宜公司会计；2.微信聊天记录截图第十三页证明锦钰公司已与占玉终止了《房屋租赁合同》，否则占玉会直接问“陈总你房子不租吗”，不会说尚品宅配房子不租了，间接证明占玉与东宜公司存在租赁合同关系；3.占玉陈述陈刚、锦钰公司明确到2020年8月底不再承租案涉房屋，且将租金支付至2020年8月30日，该陈述与其他证据相互矛盾，2019年11月以后系东宜公司承租案涉房屋，11800元租金是该公司会计（微信名芳草）通过手机银行转账给占玉，占玉收款并确认。对A5真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该聊天记录系占玉与东宜公司的李诗涵及东宜公司的员工的聊天记录，与陈刚、锦钰公司无关，且进一步证明占玉与东宜公司存在房屋租赁关系的事实，占玉与锦钰公司的租赁合同终止后，东宜公司就承租了案涉房屋，不存在占玉所称的空档期，案涉房屋的装修被东宜公司有效利用，占玉与东宜公司也直接受益，未造成任何济损失。对A6、A7真实性无法核实，但对证明目的有异议，认为占玉与他人发生的租赁费用与陈刚、锦钰公司无关。对A8三性及证明目的有异议，认为该报告书系占玉单方委托形成，锦钰公司系经占玉同意，才对案涉房屋进行装修，后双方协商一致终止了合同关系，占玉与他人达成新的租赁合同关系，新承租人对原装修进行有效利用，如果恢复原状只会增加新承租人的负担。占玉与东宜公司解除合同时，占玉应与东宜公司协商案涉房屋恢复原状的事宜。 陈刚、锦钰公司为证明自己的答辩主张，共同向本院提交了以下2组证据： B1.锦钰公司的营业执照、法定代表人身份证明书、陈刚的身份证，证明目的：被告的主体身份。 Ｂ2.东宜公司的企业信用信息表，证明目的：1.李诗涵为东宜公司的法定代表人；2.东宜公司的住所地位于安庆市迎江区××广场××街××幢××室××室等店铺。 经质证，占玉、潘建对B1三性无异议。对B2关联性及证明目的有异议，认为其不认识东宜公司与李诗涵，占玉、潘建未与东宜公司或李诗涵形成租赁合同关系，微信名为芳草的人一直是锦钰公司的会计，芳草本人或锦钰公司从未在聊天记录中告知占玉身份变更的事宜。 经审查，对真实性无争议的A1-A5、B1-B2，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对A6、A7，符合证据形式要件及三性原则，予以认定；对A8，在陈刚、锦钰公司未提交反证的情况下，予以认定。 依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明案件事实如下： 位于安徽省安庆市迎江区××路××广场××街××幢××室房屋［产权证号：皖（2020）安庆市不动产权第0032356号］系占玉、潘建共同共有。 2019年3月1日，占玉（甲方）与安徽新居云装饰有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：乙方承租甲方位于安徽省安庆市迎江区××路××广场××街××幢××室房屋一套，建筑面积118㎡；期限自2019年3月1日至2022年2月28日；押金2360元，合同签订后7日内付清，待合同期满或特殊情况导致合同结束，乙方退租后返还；月租金2360元，第一年、第二年免租6个月，实付6个月；第三年免租2个月，实付10个月；租金半年一付，需提前7个工作日支付下个半年度的租金；物业管理费由乙方支付，水电费等由乙方自付；除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，乙方可转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任（如乙方经营不善需转租，要告知甲方，经甲乙双方同意方可转租）；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；乙方违约造成甲方损失，按租赁保证金三倍赔偿给甲方，保证金甲方应退还给乙方。陈刚在合同落款乙方处签名，签名上加盖了安徽新居云装饰有限公司（2020年4月21日，名称变更为安庆新居云装饰有限公司；2020年6月12日，名称变更为锦钰公司）公章。 合同签订后，安徽新居云装饰有限公司让会计人员（微信名：芳草）支付占玉押金2360元、2019年3月1日至2020年2月29日的租金即14160元（免租6个月），占玉将案涉房屋交付给安徽新居云装饰有限公司。承租后，安徽新居云装饰有限公司对上述房屋进行了装修，拆除了部分墙体。 2019年4月1日，安徽新居云装饰有限公司的法定代表人由王滢变更为陈刚。 2020年3月2日，占玉微信联系陈刚，催要下一年度的房屋租金。次日，占玉微信联系陈刚称其愿再免除一个月的房屋租金。2020年4月1日，占玉微信联系陈刚催要租金。陈刚微信回复占玉，称“你好！是这样，我已调离安庆尚品宅配，现在合肥尚品宅配；以后你直接联系财务胡姐就可以；我现在和胡姐打个招呼。”2020年4月3日，同一名会计人员（微信名：芳草）按《房屋租赁合同》载明的账户向占玉支付了房租11800元。 2020年5月24日，占玉微信联系上述会计催要物业管理费。会计回复称“好的，我们老总说后面不租了，他说他自己跟你们说，到现在还没说呢”。2020年5月26日，占玉微信联系陈刚称“陈总您好，请问一下因为之前房屋合同是您签的，现在你们公司打电话给我有可能不租了，或者另签合同，请问您怎么说？因为我必须征得您的同意和授权，不然我就违反合同了。”陈刚回复“没事的，你和他们商议签订吧！”占玉回复“好的，陈总，征得您的同意就好，那接下来我就和他们直接商议和签订哦。” 2020年6月2日，上述会计微信联系占玉称物业管理费已经缴纳至2020年5月份。2020年6月5日，占玉微信联系会计称“美女你好，我刚打电话给你们老板，他的意思是不租了，等你有时间我们交接一下啊。” 2020年8月22日，占玉微信联系会计称“我看了一下我的房子里搬空了，想问一下你们确定还租吗？”会计回复“房东你好！忘了回你，应该是确定不租了。”占玉回复“哦，没事，那把墙体恢复好，你看你什么时候有时间我们交接一下水卡电卡，还有一些事宜。”同日，占玉微信联系陈刚称“陈总是这样，尚品宅配房子不租了，我星期二去谈，如果谈不好的话，我可能要起诉，……”“因为合同还是当初你跟我签的，跟你说一声。” 2020年9月份至11月份，占玉多次微信联系东宜公司的法定代表人李诗涵，要求其将案涉房屋恢复原状，并缴清物业管理费、水电费。2020年11月份，李诗涵与占玉沟通处理案涉房屋墙体恢复的事宜。直至2020年12月19日，占玉与案外人签订《门面租赁合同》，将案涉房屋出租给案外人。 为确定案涉房屋破损部分修复费用，占玉委托安徽开诚房地产土地资产评估咨询有限公司进行评估。2021年1月25日，该公司出具《评估报告书》，确认评估对象在评估基准日即2021年1月25日的评估价值为12198元。 另查，2020年6月1日至2020年11月30日期间的物业管理费由占玉自行交纳，数额为4469.49元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，在房屋租赁合同关系中，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。在承租人与出租人未解除租赁合同，第三人即次承租人与出租人未建立新的房屋租赁合同的情况下，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；次承租人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，《房屋租赁合同》系占玉与锦钰公司签订，陈刚作为经办人，不应认定为承租方。该《房屋租赁合同》系占玉与锦钰公司真实意思表示，合法有效。合同约定的租赁期限系2019年3月1日至2022年2月28日。锦钰公司辩称其已于2019年11月份将案涉房屋转租给东宜公司，2020年4月3日的11800元系由东宜公司支付，占玉与东宜公司建立了新的房屋租赁合同关系。对此，首先，从微信聊天记录的内容看，占玉在2020年3月2日仍在向陈刚催要租金，锦钰公司未举证证明双方于2019年11月份解除了《房屋租赁合同》，亦未举证证明占玉与东宜公司建立了新的房屋租赁合同关系；其次，从微信聊天记录内容看，陈刚或会计也从未明确告知占玉，其将房屋转租给东宜公司，始终以“我们公司”与占玉沟通，房屋租金也始终由同一名会计人员支付。因此，对锦钰公司的辩称，本院不予采纳。即使锦钰公司将案涉房屋转租给东宜公司，但占玉与锦钰公司签订的《房屋租赁合同》继续有效，双方均应按约定履行各自的义务。2020年8月22日，会计明确告知占玉“我们公司”不再承租案涉房屋，占玉未提出异议，据此本院确认占玉与锦钰公司的《房屋租赁合同》于2020年8月22日解除。合同解除后，锦钰公司应将案涉房屋恢复原状后交付给占玉。另外，锦钰公司提前解除租赁合同，构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。对占玉要求锦钰公司支付物业费4930.97元的诉求，因锦钰公司返还占玉案涉房屋钥匙的时间系2020年12月19日前，占玉要求锦钰公司承担物业费至2020年12月19日，不违反法律规定，本院予以支持。对占玉要求锦钰公司支付违约金4720元（已扣除押金2360元）的诉求，符合合同约定，且不违反法律规定，予以支持。对占玉要求锦钰公司赔偿损失12198元的诉求，因返还给占玉的房屋墙体、地面并未恢复原状，依据《评估报告书》，墙体、地面破损部分修复费用合计12198元，故对占玉的该项诉求，予以支持。对占玉要求锦钰公司支付免交及空档期租金的诉求，不符合合同约定，且占玉已收到了2019年3月1日至2021年2月28日期间的租金，故对该诉求，不予支持。案涉房屋系潘建、占玉共同所有，潘建作为共同原告参加诉讼，并要求支付物业费、赔偿损失等，不违反法律规定。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告安庆锦钰设计装饰工程有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告占玉、潘建物业费4930.97元； 二、被告安庆锦钰设计装饰工程有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告占玉、潘建违约金4720元； 三、被告安庆锦钰设计装饰工程有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告占玉、潘建损失12198元； 四、驳回原告占玉、潘建的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费915元，减半收取457.5元（原告占玉已预交），由原告占玉、潘建负担200元，被告安庆锦钰设计装饰工程有限公司负担257.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  顾正浪 二〇二一年五月十四日 书记员  何雅琪 本案判决依据的法律条款如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。