北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7333号上诉人（原审原告）：北京华安房地产开发有限公司，住所地北京市西城区莲花池东路甲5号院1号楼一层101-27。法定代表人：温建伦，董事长。委托诉讼代理人：王苇，北京市青石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴峥嵘，男，1983年8月11日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：雷震东，北京喻雷和律师事务所律师。上诉人北京华安房地产开发有限公司（以下简称华安公司）因与被上诉人吴峥嵘买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初18777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华安公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持华安公司一审全部诉讼请求；2．案件受理费由吴峥嵘负担。事实和理由：一、吴峥嵘支付的191180．50元款项中包含第一笔车位款181508元，而一审法院将191180．50元和181508元均认定是吴峥嵘已支付的车位款，明显是错误的。2005年12月13日支付的191180．5元，包括车位款181508元、华安公司垫付的相关费用9672．50元（抵押登记费600元、律师费和保险费9072．50元），上诉人分别开具了收据。吴峥嵘称第二笔以现金支付181508元。如果单纯支付车位费，为何汇款191180．50元数额精确到毛，为何没有对应收款收据。之前都是汇款转账，181508元这一笔使用大额现金交付，且有零有整，不符合交易习惯，也不符合常理。二、吴峥嵘未按约定付款已构成违约，给华安公司造成损失，一审法院认定的违约金仍不足以赔偿华安公司的损失。吴峥嵘欠付车位款611692元，从2006年5月至今已有15年，资金占有损失超过164640元。三、华安公司要求吴峥嵘拆除加盖围挡，恢复原状的诉讼请求属于法院受理范围。吴峥嵘未经华安公司同意，擅自在车位搭建卷帘门隔出空堆放杂物，属于擅自改变车位结构和用途，构成违约。吴峥嵘辩称，华安公司的上诉请求、事实与理由不能成立。第一，华安公司的起诉状及记账凭证均显示2006年1月24日以现金方式支付了181508元，并于2016年1月25日华安公司向吴峥嵘的母亲开具了收据，该收据并未载明该款项与2005年12月13日的转款有任何联系。按照华安公司的开收据习惯，2006年4月30日吴峥嵘父母所持股公司代付3万元，针对该笔款项收据上注明支票号，说明华安公司通过非现金方式收款，则会注明钱的来源。第二，2013年吴峥嵘的母亲公司向华安公司开具金额为847896元的支票，主动向华安公司支付尾款，该款项包括三个案涉车位以及双方另行协商购买的8、9号车位，该笔款项金额减去吴峥嵘主张的已付的422688．5元，等于425207．5元，与之相对应的8、9号车位单价为212603．75元，案涉车位单价为274400元每个，二者能够相呼应，若按照华安公司主张的吴峥嵘欠车位款611692元，和支票金额差额236204元，按此算法8、9号车位单价与事实不符。第三，华安公司于2006年1月25日开具的181508元票据和2006年1月26日及开具金额为9072．50元收据，相加金额也与2005年12月13日的金额不等，因此华安公司将2006年1月26日开具的收据和2015年第三方开具的两张收据相加之后得出与2005年12月13日收据不等，并不能证明吴峥嵘于2006年1月25日支付的181508元包含在2005年12月13日的转款中。经过一审法院现场勘验且经双方确认，吴峥嵘建设的围栏不在华安公司划定的车位范围内，与本案无关，不属于本案的审理范围。华安公司向一审法院起诉请求：1．判令吴峥嵘给付华安公司611692元，偿付违约金24696元；2．判令吴峥嵘赔偿华安公司资金占用费损失513821元（按中国人民银行同期贷款利息计算，自2006年5月1日起至给付之日止，暂计算至2020年4月30日）；3．判令吴峥嵘拆除加盖围挡，恢复原状。一审法院认定事实：一、合同2005年12月12日，甲方（出卖方）华安公司与乙方（买受方）吴峥嵘签订《白云时代大厦车位使用权买卖合同》，内容有：“第一条白云时代大厦车位基本情况。甲方开发的白云时代大厦共有地下车位226个，白云时代大厦车位所占地土地使用权甲方以转让方式取得。第二条买卖车位位置、用途及性质。地下二层1．2．3号车位，坐落位于地下二层（平面图见本合同附件一），白云时代大厦地下车位结构为混凝土框架结构，实际建筑面积80平方米，该车位附着设施见附件二；该车位用途为小型轿车停放，除双方另有约定外，乙方不得任意改变白云时代大厦车位用途。买卖车位性质为车位使用权买卖，期限为70年，车位款一次性交付。期间买受方有权转让车位使用权，但须经甲方同意后方可办理。第三条车位使用权购买期限。使用权购买期限自2005年12月15日至2070年11月29日止。第四条车位使用权价款。该白云时代大厦车位使用权价款为823200元。第五条付款方式。乙方应于本合同生效之日向甲方一次性支付全款。第六条交付白云时代大厦车位期限。甲方应于本合同生效之日起90日内，将该白云时代大厦车位交付给乙方。第七条甲方对白云时代大厦车位产权的承诺。第八条维修养护责任。第九条关于白云时代大厦车位使用的有关费用。购买车位使用权的业主另需每月向物业公司支付80元（地下机械车位）：50元（地下平面车位）的保洁、照明、通风、秩序维护费用。第十条因乙方责任终止合同的约定。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回白云时代大厦车位，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，1．擅自将白云时代大厦车位使用权转让、转借他人或擅自调换使用；2．擅自拆改白云时代大厦车位结构或改变白云时代大厦车位用途；3．利用白云时代大厦车位进行违法活动；4．故意损坏白云时代大厦车位。第十一条提前终止合同。车位使用期间，任何一方不可提出终止合同，如乙方需转让车位使用权，应提前半年书面通知甲方，经双方协商后签订终止合同书，转让费归乙方，在终止合同书生效前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。第十二条违约责任。买卖双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方缴纳车位使用权总价款的3％违约金。”上述《白云时代大厦车位使用权买卖合同》附件一为“白云时代大厦地下二层车位平面图”，合同涉及的1号、2号、3号车位位于该平面图的右上角。华安公司已将上述《白云时代大厦车位使用权买卖合同》涉及的位于北京市西城区莲花池东路甲5号白云时代大厦地下二层1号、2号、3号车位（以下简称案涉车位）交付吴峥嵘，吴峥嵘使用案涉车位期间，在案涉车位后部连排搭建卷帘门隔出空间，内放杂物。经法院询问，吴峥嵘称“车位后面我方安装了卷帘门，三辆车停在车位里，卷帘门放置的一些杂物。我方购买该车位时，就告知我方车位后面的地方都是我们的，安装卷帘门虽然没有经过有关部门审批，但是华安公司是知情并同意的”。华安公司称“车位后面的空间，吴峥嵘用卷帘门封住了。我方没有同意吴峥嵘安装卷帘门”。二、款项吴峥嵘出示的“中国工商银行存款单”内容为：汇款人应柳春2005年12月13日向叶丽京账户存款191180．50元。华安公司、吴峥嵘均出示的收款单位华安公司2006年1月25日4905466号“收据”内容为：“今收到应柳春交来181508元。”华安公司、吴峥嵘均出示的收款单位华安公司2006年4月30日4905468号“收据”内容为：“今收到北京交安科交通设备有限公司交来中行支票№04322815一张30000元。”吴峥嵘还出示了中国银行转账支票存根，内容为：“出票日期2006年4月30日，收款人华安公司，金额30000元。”华安公司出示的收款单位北京安信恒基房地产经纪有限责任公司（以下简称安信公司）2005年10月17日№0103381“收据”内容为：“今收到吴峥嵘801抵押登记费300元。”华安公司出示的收款单位安信公司2005年11月10日№0103387“收据”内容为：“今收到吴国营808抵押登记费300元。”华安公司出示的2006年1月26日4905464号“收据”内容为：“今收到801．808代收律师费、保险费，交来吴峥嵘、吴国营9072．50元。”吴峥嵘出示的收款单位华安公司2006年4月30日4905467号“收据”内容为：“今收到李硕交来定金（购房）20000元。”经法院询问，吴峥嵘称“合同约定三个车位价款是823200元，第一笔是2005年12月13日应柳春（吴峥嵘母亲）向华安公司工作人员叶丽京个人账户支付191180．5元。我方提交的证据2中的中国工商银行回执可以证明该笔款项。第二笔是2006年1月25日，应柳春向华安公司支付现金181508元。华安公司开具收据（编号：4905466），我方证据2中的收据。第三笔是2006年4月30日北京交安科交通设备有限公司向华安公司转账30000元，该笔款项是车位购买款，我方提交证据3的收据（编号：4905468）及支票存根。第四笔是2006年4月30日应柳春现场向华安公司支付20000元现金，华安公司开具收据（编号：4905467），是我方提交的证据3收据。2008年至2013年都去找华安公司交钱，都吵起来了，华安公司拒收，2013年之后华安公司也没有向我方主张过款项。”华安公司称“合同约定三个车位价款是823200元，2005年12月13日收到应柳春（吴峥嵘母亲）向我方工作人员叶丽京个人账户支付191180．5元，该笔款项实际是181508元，有我公司替吴峥嵘、吴国营垫付的抵押登记费600元，律师费、保险费9072．5元，垫付费用共计9672．5元。应柳春支付的191180．5元减去我方垫付的费用，正好是181508元。没有收到第二笔现金，收据上的款项就是吴峥嵘所说的第一笔款项。2006年4月30日我方收到北京交安科交通设备有限公司转账的30000元，是吴峥嵘支付的车位款。2006年4月30日收到李硕向我方支付20000元，没有收到吴峥嵘所说应柳春支付的20000元现金，李硕的收据，是李硕交的钱，交的现金，是其买车位的钱”。诉讼中，华安公司就主张的违约金及利息进行说明：“资金占用的损失，违约金不足以赔偿损失，要求支付利息。申请调高违约金。申请以利息损失为标准调高违约金。”一审法院认为，华安公司与吴峥嵘签订的《白云时代大厦车位使用权买卖合同》（以下简称合同），是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，华安公司负有交付案涉车位的义务，吴峥嵘负有给付价款的义务。合同第五条付款方式约定“乙方应于本合同生效之日向甲方一次性支付全款”。本案当事人是采用合同书形式订立的合同，故合同自双方当事人签字或者盖章时成立并生效，吴峥嵘应于2005年12月12日向华安公司付清全部价款823200元。针对当事人之间就已付价款的争议，吴峥嵘作为付款义务人，负有举证责任。吴峥嵘出示“中国工商银行存款单”、4905466号“收据”、4905468号“收据”、4905467号“收据”作为其已给付华安公司价款422688．50元的证据。（一）就4905468号“收据”所载金额30000元双方无争议，计入吴峥嵘已付价款。（二）就“中国工商银行存款单”、4905466号“收据”所载款项，华安公司承认“中国工商银行存款单”所载金额191180．50元的收款人叶丽京是其财务人员，华安公司认可收到了该款项，并主张“中国工商银行存款单”、4905466号“收据”所载金额181508元是同一笔款项，吴峥嵘主张是两笔款项。在华安公司开具的4905466号“收据”上并未显示所载款项与“中国工商银行存款单”所载款项存在联系，这有别于华安公司开具的其他“收据”，故对吴峥嵘的主张法院予以采信。（三）就4905467号“收据”所载金额20000元，该款的付款人为案外人，且款项性质表述为定金，故不宜认定为吴峥嵘的付款。综上，法院认定吴峥嵘已付华安公司案涉车位价款金额为402688．50元，对华安公司超出法院认定金额的部分诉讼请求，法院不予支持。吴峥嵘未付清价款构成违约，应当按照合同约定的方式向华安公司承担违约责任。华安公司要求吴峥嵘给付剩余价款并偿付违约金的主张存在依据，法院予以支持。吴峥嵘就不承担违约责任的主张，缺乏依据，法院不予采纳。违约金具有补偿性，吴峥嵘的违约行为造成华安公司的资金占用利息损失，故合同约定的违约金计算比例过低，法院综合实际损失情况、华安公司亦有怠于行使权利的情形、双方并非借贷关系等因素，调整违约金计算比例为总价款的20％。合同中约定了违约金，且法院在处理华安公司的违约金诉讼请求时，已经考虑华安公司的利息损失，故华安公司要求吴峥嵘以贷款利息计算赔偿资金占用费损失的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。本案属合同纠纷，华安公司要求吴峥嵘拆除搭建围挡的诉讼请求，不属本案审理范围，故对华安公司的此项诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年3月22日判决：一、判决生效之日起五日内，吴峥嵘给付北京华安房地产开发有限公司剩余价款420511．50元；二、判决生效之日起五日内，吴峥嵘偿付北京华安房地产开发有限公司违约金164640元；三、驳回北京华安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华安公司提交责令改正通知书、现场检查物证照片、现场检查笔录，欲证明北京市西城区人民防空办公室发现车库擅自打隔断的违法行为，对华安公司进行了处罚，并责令限期拆除隔断，恢复原状。吴峥嵘对以上证据真实性认可，并表示华安公司没有向其说过车位是人防工程，具有欺诈行为，人防车位只能租赁不能出售，双方使用权买卖合同超过20年部分应属无效。二审庭审中，关于付款情况，华安公司主张191180．5元转账包括抵押登记费、律师费、保险费，这些费用并非本案车位的费用，是之前华安公司为吴峥嵘及其家人购房事宜垫付的其他费用。吴峥嵘表示没有收到这些费用的收据，购房不需要支付律师费、保险费。关于车位位置及搭建卷帘门情况，华安公司主张合同附件位置只是草稿，实际其系按照竣工图的位置交付，吴峥嵘就是在车位上搭建了卷帘门。吴峥嵘主张其实际使用的车位位置地上有车位线，就是华安公司画的，其安置卷帘门的位置在车位后方，不在车位上。华安公司表示车位线是停车管理部门自己画的，不能作为车位位置的依据。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及华安公司的上诉请求，本案的争议焦点为：一、吴峥嵘还应支付的剩余价款数额；二、一审法院认定的违约金数额是否适当；三、华安公司关于拆除搭建围挡的诉讼请求是否属于本案审理范围。关于吴峥嵘还应支付的剩余价款。华安公司主张吴峥嵘母亲应柳春2005年12月13日汇款191180．50元与2006年1月25日4905466号收据记载的车位款181508元是相互对应的，其应当就此提交足以证明其主张的证据。首先，该收据开具于应柳春2005年12月13日汇款之后一个多月，收据上并未显示所载款项与该笔汇款之间的联系。其次，华安公司主张汇款191180．50元包括车位款181508元、代收律师费、保险费9072．5元、抵押登记费600元，但华安公司未同时向吴峥嵘开具上述费用收据，其提交的代收律师费、保险费收据与车位费的收据开具日期相差一天，没有向吴峥嵘开具抵押登记费的收据，而且代收律师费、保险费收据为华安公司单方出具，没有吴峥嵘一方签字或确认，现吴峥嵘对此收据亦不认可，本院难以确认应柳春汇款包括代收律师费、保险费和抵押登记费。因此，华安公司提交的证据不足以证明其主张，本院对其主张难以采信。根据现有证据，一审法院认定吴峥嵘已付车位款为402688．50元，剩余应付款为420511．50元，并无不当。关于违约金数额。一审法院认为本案约定违约金过低，对违约金进行了调整，判决违约金数额为164640元。该数额考虑了综合实际损失情况、华安公司亦有怠于行使权利的情形、双方并非借贷关系等因素，确定的数额在合理范围之内，本院不持异议。关于拆除搭建围挡。本案为合同纠纷，一审法院认为华安公司要求吴峥嵘拆除搭建围挡的诉讼请求，不属本案审理范围，并无不当。华安公司对此可另行主张权利。综上所述，华安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9450．58元，由北京华安房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 宋 猛审 判 员 陈 妍二〇二一年五月二十八日法官助理 王德林书 记 员 张 璐