新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0102民初3264号 原告：刘辉东，男，1969年9月8日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：侯思，新疆叶尔羌（图木舒克）律师事务所律师。 被告：新疆泰瑞银鑫广告有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区鲤鱼山北路298号领世华府综合写字楼7层办公8号。 法定代表人：王飞，该公司经理。 委托诉讼代理人：蔡莺莺，女，1976年4月2日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市达坂城区。 原告刘辉东与被告新疆泰瑞银鑫广告有限公司（以下简称泰瑞银鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘辉东、被告泰瑞银鑫公司的法定代表人王飞及其委托诉讼代理人蔡莺莺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘辉东向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的《餐饮广场商户管理合同》；2．判令被告向原告退还租金101,000元、广告费5,000元、保证金10,000元、水电改造费5,800元，以上合计121,800元；3．判令泰瑞银鑫公司、曹宁对上述款项承担连带偿还责任；4．本案诉讼费、邮寄费等由两被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年12月1日签订的《餐饮广场商户管理合同》约定，被告将位于乌鲁木齐市天山区民主路XXX号和平都会负一楼，档口面积为9.45平方米提供给原告用来经营“椒麻鸡、混沌”。合同约定有效期限为一年，自2019年12月1日至2020年11月30日，租赁费为96,000元、保证金10,000元、广告费5,000元。经原告调查，被告出租的房屋并非被告的产权，同时也未告知原告实情，被告无权出租该房屋，更无权收取租金。被告出租的房屋至今未进行实体装修，也未经消防验收，不具备房屋出租的条件，从而导致该合同无法履行。被告出租的他人房屋为进行管理登记，没有房屋出租许可证，违反房屋租赁法律的相关规定。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。 被告泰瑞银鑫公司辩称：涉案《餐饮广场商户管理合同》已到期，不同意原告的第二、三、四项诉讼请求，请求予以驳回。 刘辉东针对诉讼请求向本院提交以下证据：1．《网上银行电子回单》1张、《收据》4张，用以证明刘辉东向泰瑞银鑫公司支付租金101,000元、支付保证金1万元、广告费5,000元、水电改造等费用5,800元；2．刘辉东与泰瑞银鑫公司于2019年11月24日签订的《餐饮广场商户管理合同》《餐饮广场商户合作合同》，证明双方存在房屋租赁民事法律关系。泰瑞银鑫公司、曹宁经质证认为，对上述证据的真实性、合法性、有效性均认可。被告泰瑞银鑫公司提交8张微信聊天记录，用以证明2020年1月16日原告刘辉东完成场地装修。截至2020年4月4日，刘辉东资金原因设备不能进场无法正常营业。2020年4月15日至4月23日期间，被告催促原告办理营业执照。2020年4月底至6月29日，被告向原告发出《通知》，告知原告若不开业需依照合同约定的违约条款承担相应责任。原告刘辉东经质证对上述证据的真实性、合法性、有效性均认可。鉴于刘辉东、泰瑞银鑫公司对上述证据的真实性、合法性、有效性均予以确认，本院对上述证据的真实性、合法性、有效性予以确认。 本院经审理认定如下事实：2019年11月24日，泰瑞银鑫公司与刘辉东签订《餐饮广场商户管理合同》约定，泰瑞银鑫公司将位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区民主路XXX号餐饮广场负一楼柜台（商铺），档口号：11，实用面积约9.45平方米提供给原告用来经营椒麻鸡、混沌，使用期限一年，自2019年12月1日至2020年11月30日，租金96,000元、广告费5,000元、保证金1万元。刘辉东于2019年7月21日通过网上银行向泰瑞银鑫公司支付租金95,000元，刘辉东为扩大经营范围于2019年11月24日向泰瑞银鑫公司补交租金6,000元，以上合计101,000元。此外，刘辉东向泰瑞银鑫公司支付广告费5,000元、保证金1万元、水电改造费5,800元。泰瑞银鑫公司当庭认可至5月底涉案商铺的“三相电”才接好。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”依据该法律规定，本案中双方签订的合同及履行合同过程中发生争议的时间均在民法典施行前，故该案应当使用当时的相关法律作为裁判的依据。刘辉东与泰瑞银鑫公司签订的《餐饮广场商户管理合同》系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的关于合同无效的情形，应认定合法有效。依法成立的合同对合同当事人双方具有法律约束力，当事人应当依法按照约定全面履行合同义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。根据上述规定，只有因不可抗力或者根本违约，才能依法解除合同，如果只是部分不能实现，或者部分违约，当事人一方是不享有解除合同的权利的，而应当按照违约责任来处理，可以要求违约方实际履行、采取补救措施、赔偿损失等。本案中，刘辉东认为泰瑞银鑫并非涉案租赁商铺的产权人，其无权出租涉案房屋，且认为涉案房屋未经装修及消防验收，不具备房屋出租的条件致使涉案合同无法履行，但均未提交证据予以证明，故本院对刘辉东主张解除涉案《餐饮广场商户管理合同》的主张，本院不予支持。 根据庭审查明的事实，泰瑞银鑫公司当庭认可至5月底涉案商铺的“三相电”才接好，可以认定2020年5月底前因涉案房屋未正常供电涉案房屋无法正常经营，故刘辉东应向泰瑞银鑫公司支付2020年6月1日至2020年11月30日的租金50,223.3元（101,000元÷12个月×6个月-101,000元÷365天=50,223.3元）。因疫情原因，本院酌定2020年7月16日至2020年9月15日的租金减半收取为8,416.7元（101,000元÷12个月×X个月×50%=8,416.7元）。综上，双方履行合同期限，刘辉东应付泰瑞银鑫公司租金金额为41,806.6元（50,223.3元-8,416.7元=41,806.6元）。刘辉东已支付租金101,000元，泰瑞银鑫公司应退还刘辉东租金59,193.4元。涉案《餐饮广场商户管理合同》第六条第5项约定，退还保证金：合同终止后甲方在三个月内将乙方合作期内欠付甲方等数额予以扣除后退还给乙方。涉案合同于2020年12月31日到期，退还保证金条件已成就，故泰瑞银鑫公司应向刘辉东退还保证金10,000元。刘辉东主张泰瑞银鑫公司应向其退还广告费5,000元，根据双方合同履行情况，本院核定退还租金的比例占已缴纳租金的58%，按照该比例计算，泰瑞银鑫公司应向刘辉东退还广告费2,900元。对刘辉东主张泰瑞银鑫公司退还水电改造费5,800元的诉讼请求未提交证据予以证明，本院予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告新疆泰瑞银鑫广告有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘辉东退还租金59,193.4元； 二、被告新疆泰瑞银鑫广告有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘辉东退还保证金10,000元； 三、被告新疆泰瑞银鑫广告有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘辉东退还广告费2,900元； 四、驳回原告刘辉东的其他诉讼请求。 如果被告新疆泰瑞银鑫广告有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 上述款项，如未按指定时间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告请求标的额121,800元，本院核定给付标的额72,093.4元，占请求标的额的59.2%。应收案件受理费2,736元，减半收取1,368元（原告已预交），由原告刘辉东负担558元；由被告新疆泰瑞银鑫广告有限公司负担810元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  张东迪 二〇二一年五月七日 书记员  热依莎