新疆维吾尔自治区库车市人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新2923民初690号   原告：张雪玲，女，1981年3月16日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：张雪芹，女，1986年10月14日出生，住新疆维吾尔自治区库车市。   原告：严雪梅，女，1983年10月11日出生，住新疆维吾尔自治区库车市。   委托诉讼代理人：白兴海，男，1987年1月1日出生，住新疆维吾尔自治区库车市。   委托诉讼代理人：严大钧，男，1986年10月14日出生，住新疆维吾尔自治区五家渠市。   被告：邓霞，女，1981年6月30日出生，住新疆维吾尔自治区库车市。   第三人：徐久森，男，1973年8月13日出生，住新疆维吾尔自治区库车市。   原告张雪玲、严雪梅与被告邓霞、第三人徐久森合伙合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张雪玲的委托诉讼代理人张雪芹，原告严雪梅及其委托诉讼代理人白兴海，被告邓霞、第三人徐久森均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   张雪玲、严雪梅向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付两原告按份共有房屋租金（2020年2月1日至2021年1月31日期间）收益各26,861.97元；2．请求判令被告支付两原告延期支付（2020年2月1日至2021年1月31日期间）租金收益的利息各3,223.44元；3．请求判令被告支付两原告按份共有房屋租金（2021年2月1日至2022年1月31日期间）收益各26,861.97元；4．请求判令下一租金收取周期前一个月，如被告仍未向原告分配租金收益，原告可按购房协议行使同等的终止租赁的权益，对善意承租人造成的损失及违约责任由被告单方面全部承担；5．判令被告承担本案诉讼费，两原告误工费1,200元。事实和理由：张雪玲、严雪梅及邓霞三人以16.67%、16.67%、66.66%按份共有，位于库车市新城街道坎儿孜社区博斯坦路60号瑞嘉华府小区2幢2层商铺1室和3幢2层商铺1室的房屋。邓霞已从承租人处收取2020年2月1日至2021年1月31日期间房屋租金，经多次催要，被告拒不分配。2021年2月1日至2022年1月31日期间房屋租金也已收取。为保护原告合法权益，经多次催促被告履约无果，遂诉至人民法院，请求依法判决。   邓霞辩称，1．针对第一项诉讼请求，其只收到50,000元租金，按照张雪玲、严雪梅各自所占房屋份额，应得租金是8,333元，其同意支付；2．第二项诉讼请求不成立，实际情况是租金是2020年7月才收到，因案涉的房屋在打官司，在协商阶段，所以没有利息，且2020年的租金未全部收完；3．第三项诉讼请求不成立，其目前还没有收到2021年2月1日至2022年1月31日期间的租金；4．第四项诉讼请求不成立，自己是为了维护共有人的利益而出租房屋，没有损害共有人的利益，共有人无权主张；5．第五项关于诉讼费、误工费的诉讼请求不同意支付，本案各方当事人系合伙关系，可以协商解决。   徐久森辩称，2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金共计67,050元。因为邓霞欠本人钱，所以将收取67,050元房屋租金直接给其抵偿了欠款，该款是邓霞2020年应收的房租，收到之后直接还给本人，故其不承担房屋租金给付责任。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对张雪玲、严雪梅提交的合伙购房协议、（2020）新2923民初650号民事调解书、协议书等证据，邓霞、徐久森对其真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   张雪玲、严雪梅提交如下证据：   1．协议书复印件一份，用于证明：双方在协议中对后期房屋租金给付有时间约定，及违约金支付条款。   邓霞对该协议的真实性不认可，称该原件已被其收回且予以销毁。协议书中约定时间是2018年12月21日至2020年2月１日期间的房屋租金，和本案主张的房屋租金无关。徐久森对该证据无异议。本院认为，该证据载明的系2018年12月21日至2020年2月1日期间的房屋租金，与本案主张原告期限的房屋租金无关，故对该证据的关联性本院不予认定。   邓霞提交如下证据：   2．租赁合同复印件一份、收据复印件一份，用于证明：案涉房屋的出租年限是2019年2月1日至2022年1月31日，年租金是161,140元。收据证明其在2020年7月10日收取的租金是50,000元，系2020年8月1日至2021年1月31日期间的房屋租金收益。   张雪玲、严雪梅对租赁合同的真实性认可，对收条的真实性不认可，认为半年的房租应是80,000元而不是收条载明的50,000元。徐久森对证据的真实性认可。称2020年2月1日至2020年7月31日期间的房租是67,050元，自己收取后与邓霞间的欠款进行了抵账，该收据中的50,000元是2020年的下半年的房租，但是为什么只收了50,000元其不清楚。张雪玲、严雪梅、徐久森对该组证据真实性无异议，本院认为该组证据与本案房租收取情况相关联，故对其关联性予以认定。   3．短信聊天记录截图打印件两张，用于证明：自己收到50,000元租金后与张雪玲、严雪梅商议分配问题，在租金分配过程中又牵扯到房屋买卖问题，故2020年7月10日收的租金未分配。   张雪玲、严雪梅对该组真实性不认可，认为该聊天记录系变更房屋所有人份额的聊天记录，与本案无关。徐久森认为该证据与其无关，未予发表质证意见。本院认为，该组证据记录信息不完整，不能客观反映双方商议租金分配问题，故对其关联性本院不予认定。   徐久森未提交证据。   本院经审理认定事实如下：2019年1月14日，邓霞与海某签订《房屋租赁合同》，约定将位于库车市新城街道坎儿孜社区博斯坦路60号瑞嘉华府小区2幢2层商铺1室（面积为172.98平方米）和3幢2层商铺1室（面积为274.63平方米）合计447.61平方米的房屋出租给海某，房屋租赁费用为30元/平米/月，租赁期限为2019年2月1日起至2022年1月31日止，房屋租金为每年为161,140元。合同约定房屋租赁费每年一次性缴纳，第一年于签订合同当日交纳，次年的租金提前一月交纳。   《房屋租赁合同》签订后，承租人海某将承租的案涉商铺用于经营库车小海串串香火锅店。2020年4月13日，案涉房屋的实时实际承租人张某某通过微信转账方式向徐久森支付2020年2月1日至2020年7月31日房屋半年租金67,050元。   2020年7月10日，现案涉房屋实际承租人李某向邓霞支付2020年8月1日至2021年1月31日房屋租金50,000元，剩余房屋租金未支付。2021年4月12日，经本院组织双方当事人谈话，张雪玲、严雪梅、邓霞共同对出租案涉房屋的2020年2月1日至2021年1月31日期间的租金因疫情原因，免除承租人一个月的房屋租金。其2020年2月1日至2021年1月31日的11个月的房屋租金为的147,711元。同日，本院通过电话联系现案涉房屋实际承租人李某，经电话免提拨打询问李某不缴纳2020年2月1日至2021年1月31日的剩余房租及2021年度的房租的原因，李某电话中表示，其曾愿意向邓霞交纳2020年度的剩余房租和2021年度上半年的房屋租金，但邓霞给其打电话，称其与购房合伙人有纠纷，等法院判决下来后再让其支付，故未予支付房屋租金。   另查明，张雪玲、严雪梅、邓霞、徐久森于2018年3月30日签订《合伙购房协议》，共同投资购买案涉房屋，所占份额分别为16.67%、16.67%、33.33%、33.33%。后徐久森退出合伙，将其名下33.33%房屋份额转让至邓霞名下，邓霞未足额支付房屋转让费，并于2020年7月3日向徐久森出具欠条，现邓霞所占份额为66.66%。2020年4月28日，本院据严雪梅起诉邓霞及第三人张雪玲、徐久森合伙协议纠纷一案，在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成了调解协议的内容，本院作出（2020）新2923民初650号民事调解书，调解协议对房产份额的内容为：严雪梅、张雪玲、邓霞各自出资合伙购买的案涉房屋按份共有，由严雪梅所持房产份额16.67%、张雪玲所持房产份额16.67%、邓霞所持房产份额66.66%。   本案在审理过程中，2021年4月29日本院通知案涉房屋的现实际承租人李某（即现库车小海串串香火锅店经营者）及张雪玲、严雪梅、邓霞、徐久森共同来我院，对2020年2月1日至2021年1月31日期间的剩余未付房屋租金及2021年度的房屋租金在征得李某的同意下，李某按照张雪玲、严雪梅所持案涉房屋的份额，向该二人支付2020年2月1日至2021年1月31日期间的欠付剩余房屋租金30,000元及2021年2月1日至2021年8月1日的上半年房屋租金80,570元，合计110,570元（30,000元＋80,570元）的各16.67%比例，即，李某向严雪梅支付18,432元、向张雪玲支付18,432元，该款由李某经微信支付方式已向严雪梅、张雪玲支付完毕，并由严雪梅、张雪玲当场向李某出具了收条。至此，严雪梅、张雪玲已获得了2020年2月1日至2021年1月31日期间的部分房租收益各5,001元及2021年2月1日至2021年8月1日期间的半年房租收益各13,431元。   本院认为，合伙合同是两个以上合伙人为了共同的事业目的，订立的共享利益、共担风险的协议。本案中，张雪玲、严雪梅、邓霞合伙购买的案涉房屋根据其自愿达成的协议内容，业经本院作出（2020）新2923民初650号民事调解书，其确认了案涉两套房屋由张雪玲、严雪梅、邓霞按份共有，由张雪玲、严雪梅分别各持有房屋份额的16.67%，由邓霞持有房屋份额66.66%。根据合伙协议约定，合伙人对房屋对外租赁过程中产生的收益由邓霞代收后，合伙人应按各自所占房屋产权份额进行分配。   本案中，张雪玲、严雪梅主张邓霞向其支付2020年2月1日至2021年1月31日期间的房租收益的诉求，案涉房屋承租人已支付此年度的租金有两笔，即张国红于2020年4月13日向徐久森支付的67,050元和李某于2020年7月10日向邓霞支付的50,000元。故本院对2020年2月1日至2021年1月31日期间的实际租金收入确认为117,050元。上述款项，对邓霞已收取的租金50,000元，应当按照房产份额比例进行分配，由邓霞向张雪玲、严雪梅各按16.67%的比例，支付张雪玲8,335元（50,000元×16.67%=8,335元）、严雪梅8,335元（50,000元×16.67%=8,335元）。对徐久森已收取的67,050元，徐久森称该款项因邓霞欠其房屋份额转让款未支付，由邓霞让其收取该款项用于抵偿欠款，对剩余欠付的款项邓霞向其出具了欠条，对其该辩解，邓霞不认可，而徐久森提供证据不足以证明款项系邓霞让其收取，且徐久森曾作为案涉房屋的合伙人之一，向承租人张某某收取租金的行为，其是履行合伙合同获取共同利益的行为，对其所收取租金应视为合伙人共同的利润。故本院对徐久森的上述辩解不予采纳。对徐久森收取67,050元的房屋租金，应由其按照张雪玲、严雪梅所持的房产份额的16.67%的比例，支付张雪玲11,177.24元（67,050元×16.67%=11,177.24元）、严雪梅11,177.24元（67,050元×16.67%=11,177.24元），对该年度期限的剩余租金，案涉房屋实际承租人李某按张雪玲、严雪梅各自所持的房产份额16.67%的比例已向该二人予以支付租金各5,001元，张雪玲、严雪梅无需再进行主张。   对2021年2月1日至2022年1月31日的房屋租金，现案涉房屋的实际承租人李某将此年度的半年租金80,570元，已自愿向张雪玲、严雪梅按此二人所持房产16.67%的份额予以了支付，即向张雪玲支付13,431元，向严雪梅支付13,431元，故张雪玲、严雪梅已获得此年度半年租金的收益，故无需再进行主张。对此年度的下半年租金，因邓霞尚未取得的房屋租金收益，案涉房屋的实际承租人李某亦未向邓霞交纳，尚未产生利润，故待邓霞实际取得房屋租金后如未予分配，可再进行主张。综上，本院对张雪玲、严雪梅主张此年度中的下半年租金的诉讼请求，本院不予支持。   关于张雪玲、严雪梅主张2020年2月1日至2021年1月31日期间租金收益的六个月利息的诉求，因案涉房屋的租金收益的67,050元系徐久森于2020年4月14日收取，对收取的租金徐久森未及时向张雪玲、严雪梅进行分配，造成其利息损失，故而，徐久森应当承担逾期未支付张雪玲、严雪梅租金收益的利息损失。但张雪玲、严雪梅主张24%的利率过高，本院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）按照1年期为3.85%标准为基础，以上述支持款项11,177.24元为基数，计算后为215.16元（11,177.24元×3.85%÷12个月×6个月），故徐久森向张雪玲支付利息215.16元、向严雪梅支付利息215.16元。对邓霞于2020年7月10日收取的50,000元租金，亦对已收取的收益未予向张雪玲、严雪梅分配利润，故应当承担其给张雪玲、严雪梅造成的利息损失。但张雪玲、严雪梅主张24%的利率过高，本院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）按照1年期为3.85%标准为基础，以上述支持的款项8,335元为基数，计算后为160.45元（8,335元×3.85%÷12个月×6个月），故邓霞向张雪玲支付利息160.45元、向严雪梅支付利息160.45元。对其他房屋租金收益的利息，因承租人未及时足额交纳房屋租金，邓霞并未予获取，故本院不予支持。   张雪玲、严雪梅主张下一租金收取周期前一个月，如邓霞仍未按时分配租金收益，当事人可按《合伙购房协议》行使同等的终止租赁的权利，由此对善意承租人造成的损失及违约责任由邓霞单方面承担的诉求，首先，该诉求中的终止租赁权利涉及承租人的利益，合同的权利行使应当遵循公平原则；其次，现承租人的损失尚未实际发生，承租人并未予主张，且合伙合同是共享利益、共担风险的协议，双方对合伙合同的权利义务，应由当事人的意思自治进行约定，不应由法院处理，故张雪玲、严雪梅的此项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。   张雪玲、严雪梅主张误工费的诉求，当事人对其主张未提交证据证实，无事实依据，故本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百六十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第三十一条、第三十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、邓霞于本判决生效后十日内向张雪玲支付房屋租金收益8335元及利息160.45元，合计8495.45元；向严雪梅支付房屋租金收益8335元及利息160.45元，合计8495.45元；   二、徐久森于本判决生效后十日内向张雪玲支付房屋租金收益11177.24元及利息215.16元，合计11392.40元；向严雪梅支付房屋租金收益11177.24元及利息215.16元，合计11392.40元；   三、驳回张雪玲、严雪梅的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2602元，减半收取计1301元，由邓霞负担192元，由徐久森负担258元，由张雪玲、严雪梅负担851元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。   审  判  员   米晓玲   二 〇 二 一 年 五 月 十 一 日   书  记  员   王 莉