广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂民终529号 上诉人（原审被告）：柳州华天世纪酒店有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市解放北路5号华天大厦，统一社会信用代码91450200735166888W。 法定代表人：莫锦成，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐长春，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江森，广西君行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州惠昌房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市解放北路5号，注册号450200000026619。 诉讼代表人：柳州惠昌房地产开发有限公司清算组。 委托诉讼代理人：吴啸虎，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈怡，广西众维律师事务所实习律师。 上诉人柳州华天世纪酒店有限责任公司（以下简称华天酒店）因与被上诉人柳州惠昌房地产开发有限公司（以下简称惠昌公司）排除妨害纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市中级人民法院（2019）桂02民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 华天酒店上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回惠昌公司的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由惠昌公司承担。事实和理由：（一）本案当事人之间存在合法有效的租赁合同，华天酒店不应交还涉案房产给惠昌公司。本案当事人于2003年4月19日签订《租赁合同》，租赁期限为20年，在租赁期限届满前双方于2015年4月19日签订租赁合同的《补充协议》将租赁期限变更为2015年4月19日至2035年4月18日。以上合同和协议是双方真实意思表示，并未违反法律规定，对双方具有约束力，应受法律保护。在租赁期限内，惠昌公司无权要求华天酒店交还房产。（二）一审判决适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条属于法律适用错误。惠昌公司仅是进入强制清算程序，并不是破产清算，不存在破产管理人，只有清算组。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。破产程序与公司强制清算程序分属不同的诉讼程序，分别适用不同的法律规范，上述法律规定仅适用破产程序，并不适用公司强制清算程序。《最高人民法院关于审理公司强制清算案件工作座谈会纪要》第39条规定的情形仅能参照该条列举情形和所参照的是《中华人民共和国企业破产法》对应的条款，并不包含破产法第十八条规定。本案事实不属于上述会议纪要列举的情形，惠昌公司不能依据破产法的相关规定单方解除租赁合同，也不能适用破产法认定清算组未通知就自动解除租赁合同。（三）广西华元润丰资产评估有限公司对于涉案房产租金评估报告不符合客观情况，也严重背离目前经济形势，不应采纳。综上，一审判决遗漏认定本案当事人之间存在合法有效的租赁合同的事实，且在强制清算案件中错误适用破产法的规定认定未履行的涉案租赁合同自动解除，导致判决错误，请求二审法院依法予以改判，支持华天酒店的上诉请求。 惠昌公司辩称，一审法院适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定认定双方当事人之间租赁关系已经于2017年1月23日解除，符合《最高人民法院关于审理公司强制清算案件工作座谈会纪要》的相关精神，适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。 惠昌公司向一审法院起诉请求：1.判令华天酒店将其占据的柳州市解放北路5号华天大厦房产（具体包括：6-4号、6-5号、10-5号、10-10号、12-15号、14-1号、14-4号、14-13号、15-3号、15-4号、15-8号、15-9号、15-11号、16层整层、17层整层、18层整层、22层整层、23层整层，合计总建筑面积4477.92平方米）交还给惠昌公司。2.判令华天酒店向惠昌公司支付占用柳州市解放北路5号华天大厦房产的租金损失6940776.00元（此租金损失从2017年1月24日暂计至2019年8月23日，此后的租金损失按照每平方米每月50元计算至华天酒店向惠昌公司实际交还柳州市解放北路5号华天大厦房产的时间止）。3.华天酒店承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2016年11月23日，一审法院作出（2016）桂02清申1号民事裁定书，裁定受理申请人交通银行股份有限公司柳州分公司对被申请人惠昌公司的强制清算申请。同日，一审法院还作出（2016）桂02清申1号决定书，指定广西众维律师事务所担任惠昌公司清算组成员。广西众维律师事务所担任惠昌公司的清算组成员后，因惠昌公司未向清算组移交公司财产、印章、账册等文件资料，清算组经调查了解，于2019年7月21日向柳州市解放北路5号华天大厦房屋承租人或使用人出具了《柳州惠昌房地产开发有限公司清算组通知书》，通知第4条载明：各承租人或实际使用人请在2019年7月30日前自行前往清算组办公室场所，与惠昌公司及清算组直接签订关于华天大厦房产的租赁合同，租赁期限暂定为不定期租赁，租赁场地仅限于原有场地。逾期不与惠昌公司签订租赁合同的，视为放弃租用华天大厦房产，并请于2019年8月15日前搬离现有场地等内容。2019年7月29日，华天酒店向惠昌公司的清算组发出《清算组应保障我公司租赁权及合法经营权不受清算处置措施影响的异议书》，载明：其与惠昌公司在2003年4月19日签订《租赁合同》，约定华天酒店承租位于解放北路5号华天大厦部分楼层作为华天酒店经营餐饮、客房、娱乐、商务一体的经营场地，租赁期限20年。2015年4月19日，华天酒店与惠昌公司签订《补充协议》，将租赁期限变更为2015年4月19日至2035年4月18日。华天酒店在承租后，花费巨资对租赁场地进行装修，清算组在清算及对惠昌公司资产的处置中，应当保障《租赁合同》和《补充协议》得以继续履行，华天酒店的租赁权及合法经营权应当不受拍卖、变现等处置措施的影响，否则会给华天酒店导致巨大损失。且据华天酒店了解，华天大厦已向社会公开销售，华天酒店承租范围仅有少部分为惠昌公司的资产。清算组在清算过程中务必要保障华天大厦的综合整体利用效率等内容。 柳州市解放北路5号3栋华天大厦6-4、6-5、10-5、10-10、12-15、14-1、14-4、14-13、15-3、15-4、15-8、15-9、15-11、16层整层、17层整层、18层整层、22层整层、23层整层房产属于惠昌公司所有，上述涉案房产仍由华天酒店在管理经营。 在本案审理过程中，一审法院依据惠昌公司的申请，依法委托广西华元润丰资产评估有限公司对涉案上述房屋从2017年1月1日至2020年9月30日的租金价值进行评估。广西华元润丰资产评估有限公司于2020年10月23日作出华元润丰评报字（2020）第H0004-15号资产评估报告，评估结论为涉案上述房屋租金价值（从2017年1月1日至2020年9月30日，共计45个月）在评估基准日2020年9月30日所表现的市场价值为6191322元，惠昌公司为该次评估支付评估费84000元。 一审法院认为，本案因惠昌公司强制清算而衍生，鉴于公司强制清算与破产清算在具体程序操作上的相似性，可参照企业破产法及其司法解释的有关规定处理。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。2016年11月23日，惠昌公司经一审法院裁定受理申请人交通银行股份有限公司柳州分公司对其的强制清算申请，并于同日指定广西众维律师事务所担任惠昌公司清算组成员。依照上述法律规定，惠昌公司与华天酒店未履行完毕的房屋租赁合同应于人民法院受理惠昌公司强制清算之日起二个月即2017年1月23日自动解除。惠昌公司作为房屋的所有权人，在与华天酒店的房屋租赁合同解除后，请求华天酒店将占据的柳州市解放北路5号华天大厦房产交还给房屋所有权人惠昌公司符合《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，一审法院予以支持。 关于惠昌公司主张华天酒店支付占用涉案房产租金的损失问题。如前所述，惠昌公司、华天酒店之间的房屋租赁关系已于2017年1月23日解除，但华天酒店仍一直占用涉案房屋用于经营，侵害了惠昌公司作为房屋所有权人享有的权利，惠昌公司诉请华天酒店支付占用期间的租金，符合《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，惠昌公司请求华天酒店支付占用涉案房屋期间的租金损失，一审法院予以支持。因华天酒店对2017年1月24日至今的房屋租金是否已经实际缴纳应承担举证责任，在其是否支付上述房屋租金的情况未提供证据予以证实的情况下，惠昌公司诉请华天酒店支付从2017年1月24日至今的房屋租金损失具有事实和法律依据。至于涉案房屋租金的标准问题，华天酒店主张本案中广西华元润丰资产评估有限公司对涉案房屋所作的租金价值评估过高。一审法院认为，广西华元润丰资产评估有限公司具有法定资产评估资质，评估人员亦具备资产评估师的合法资格，评估程序符合法律规定，评估的过程、依据、内容、意见等方面符合法律规定，该评估系受法院委托依法所作出的评估结论，应当予以采信，并作为计算涉案房屋租金损失的依据。华天酒店虽然认为该评估报告结论得出的租金价值过高，但其未能提供证据反驳该评估报告存在程序严重违法或事实依据不足，对华天酒店提出的该项异议，一审法院不予采纳。 广西华元润丰资产评估有限公司对涉案房屋租金价值的评估结论中显示2017年度至2019年度的租金标准为每平方米每月50.1元，2020年度租金标准为每平方米每月52.6元，但惠昌公司诉请的租金损失标准为每平方米每月50元，系自行对其权利的处分，不违反法律规定亦未侵害对方当事人的合法权益，一审法院予以确认。由此，惠昌公司诉请华天酒店支付涉案房屋的租金损失（2017年1月24日暂计至2020年9月30日），按照每平方米每月50元计算应为6009144.7元，此后的涉案房屋租金按照每平方米每月50元计算至华天酒店实际向惠昌公司交付涉案房屋之日止。另外，因华天酒店对惠昌公司主张涉案房屋租金损失按照每平方米每月50元的标准计算不予认可，惠昌公司才由此申请对涉案房屋租金损失进行司法评估，评估结论显示涉案房屋的租金标准未低于惠昌公司诉请的标准，故本案评估费用84000元应由华天酒店承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：一、华天酒店向惠昌公司交付柳州市解放北路5号3栋华天大厦房产（具体包括：6-4号、6-5号、10-5号、10-10号、12-15号、14-1号、14-4号、14-13号、15-3号、15-4号、15-8号、15-9号、15-11号、16层整层、17层整层、18层整层、22层整层、23层整层）；二、华天酒店向惠昌公司支付房屋租金损失6009144.7元（此租金系从2017年1月24日计算至2020年9月30日），此后的房屋租金损失按照实际未交付房屋的面积每平方米每月50元计算至华天酒店实际向惠昌公司交付房屋完毕之日止；三、驳回惠昌公司的其他诉讼请求。案件受理费60385元（惠昌公司已预交），保全费5000元，评估费84000元，合计149385元，由惠昌公司负担8777元，华天酒店负担140608元。 本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。 本院另查明：2003年4月19日，出租方惠昌公司与承租方华天酒店签订《租赁合同》，主要约定如下：出租方为承租方提供位于解放北路5号共计21500㎡的楼层作为承租方的经营管理场地。租赁期共20年即自2003年4月19日至2023年4月18日止。因经营场地装修及配套由承租方出资，故承租方免收租金及管理费，但承租方应于开业前向出租方交纳履约保证金壹拾万元。2015年4月19日，出租方惠昌公司与承租方华天酒店签订《补充协议》，主要约定如下：鉴于出租方与承租方于2003年4月19日签订《租赁合同》（下称原合同），由承租方承租出租方位于解放北路5号的经营场地，原合同租赁期限自2003年4月19日至2023年4月18日止，现双方确定将上述租赁限变更为“自本补充协议签订之日起至20年期满为止，即2015年4月19日起至2035年4月18日止”。在此租赁期限内，经营场地装修、改造及配套设施设备更新升级的全部费用由承租方出资，承租方享有转租权，出租方在租赁期限内免收承租方的租金及管理费用。原合同约定承租方交纳的履约保证金壹拾万元，因出租方积欠承租方消费款甚多，经双方确认，该款从出租方积欠的消费款中扣除壹拾万元作为原合同的履约保证金使用。待本补充协议租赁期限届满之日，出租方将履约保证金无息退还给承租方。 根据诉辩双方意见，归纳本案的争议焦点为：1.本案当事人之间是否存在租赁关系以及该关系是否已经解除。2.惠昌公司诉请华天酒店将其占有的房产予以交还和支付占用房产的租金损失是否应予支持。 本院认为，关于本案当事人之间是否存在租赁关系以及该关系是否已经解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。从本案《租赁合同》及《补充协议》约定的主要内容分析，惠昌公司以租赁名义提供其房产给华天酒店在一定期限内使用，但华天酒店不需要交付租金，双方之间约定不符合法律关于租赁合同规定的双务合同性质，故双方签订的合同名为房产租赁合同实为无偿使用房产合同。一审判决认定本案当事人之间存在租赁关系，不符合当事人之间的实际法律关系性质。 根据《中华人民共和国公司法》关于公司解散和清算规定，公司强制清算目的在于有序结束公司存续期间的各种法律关系，合理调整众多法律主体的利益，维护正常的经济秩序。惠昌公司进入强制清算程序后，清算组于2019年7月21日向柳州市解放北路5号华天大厦房屋承租人或使用人发出《柳州惠昌房地产开发有限公司清算组通知书》，从该通知书中关于“各承租人或实际使用人请在2019年7月30日前自行前往清算组办公室场所，与惠昌公司及清算组直接签订关于华天大厦房产的租赁合同，租赁期限暂定为不定期租赁，租赁场地仅限于原有场地。逾期不与惠昌公司签订租赁合同的，视为放弃租用华天大厦房产，并请于2019年8月15日前搬离现有场地”的内容分析，惠昌公司清算组已经在行使清算期间职权，即处理与清算有关的公司未了结业务。由于华天酒店存在无偿使用惠昌公司房产的事实，根据公司强制清算目的，惠昌公司清算组有权行使职权收回原公司提供给华天酒店的房产。在惠昌公司清算组发出上述通知书后，因华天酒店没有按照通知要求签订租赁合同和交付租金，故华天酒店在上述通知书规定的时间（即2019年8月15日）届满后，华天酒店与惠昌公司之间基于《租赁合同》和《补充协议》而发生的无偿使用房产关系已经于2019年8月15日解除。一审法院参照《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定认定当事人之间租赁关系于2017年1月23日自动解除，适用法律错误，理由如下：《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。该条款是关于破产申请受理后涉及债务人未履行完毕合同的处理规定，涉及当事人之间的实体权利义务。《最高人民法院关于审理公司强制清算案件工作座谈会纪要》第39条规定“鉴于公司强制清算与破产清算在具体程序操作上的相似性，就公司法、公司法司法解释二，以及本会议纪要未予涉及的情形，如清算中公司的有关人员未依法妥善保管其占有和管理的财产、印章和账簿、文书资料，清算组未及时接管清算中公司的财产、印章和账簿、文书，清算中公司拒不向人民法院提交或者提交不真实的财产状况说明、债务清册、债权清册、有关财务会计报告以及职工工资的支付情况和社会保险费用的缴纳情况，清算中公司拒不向清算组移交财产、印章和账簿、文书等资料，或者伪造、销毁有关财产证据材料而使财产状况不明，股东未缴足出资、抽逃出资，以及公司董事、监事、高级管理人员非法侵占公司财产等，可参照企业破产法及其司法解释的有关规定处理”。该条款是关于强制清算程序中对破产清算程序的准用规定，针对的是程序中的准用规则，不涉及当事人之间实体权利义务。公司强制清算与破产清算虽然在具体程序操作上有相似性，但二者的具体制度设计不同，分别适用不同的法律规范。本案当事人之间法律关系解除问题已经涉及当事人之间实体权利义务，故不能适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定予以认定。 关于惠昌公司诉请华天酒店将其占有的房产予以交还和支付占用房产的租金损失是否应予支持的问题。基于上述分析，华天酒店与惠昌公司基于《租赁合同》和《补充协议》而发生的无偿使用房产关系已经于2019年8月15日解除，华天酒店在2019年8月15日以后继续使用惠昌公司的房产已经没有合理依据，故惠昌公司提起本案诉讼，要求交还被华天酒店占用的房产和支付占用房产的租金损失，符合《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定。但是，惠昌公司诉请从2017年1月24日开始计算租金损失，没有事实和法律依据，惠昌公司应当从2019年8月16日开始支付占用房产的租金损失。广西华元润丰资产评估有限公司接受一审法院委托对涉案房屋租金标准作出评估报告，评估程序合法，评估结论也没有违反法律规定。华天酒店上诉主张评估报告不符合客观实际，没有证据证实，对其主张不予采信。根据广西华元润丰资产评估有限公司关于涉案房屋租金价值的评估（即2017年度至2019年度的租金标准为每平方米每月50.1元、2020年度租金标准为每平方米每月52.6元）以及惠昌公司诉请的租金损失标准（即每平方米每月50元），华天酒店应当按照每平方米每月50元的标准支付占用惠昌公司房产的租金损失。 综上所述，一审判决认定事实基本清楚，判决华天酒店交付涉案房产和支付租金损失正确，但关于租金损失的计算时间错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市中级人民法院（2019）桂02民初356号民事判决第一项、第三项； 二、变更广西壮族自治区柳州市中级人民法院（2019）桂02民初356号民事判决第二项为“柳州华天世纪酒店有限责任公司向柳州惠昌房地产开发有限公司支付房屋租金损失，按照实际未交付房屋的面积每平方米每月50元从2019年8月16日开始计算至柳州华天世纪酒店有限责任公司向柳州惠昌房地产开发有限公司交付房屋完毕之日止”。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费60385元和保全费5000元（惠昌公司已预交）、评估费84000元，合计149385元，由惠昌公司负担44816元、华天酒店负担104569元。二审案件受理费53864元（华天酒店已预交），由惠昌公司负担16159元、华天酒店负担37705元。 本判决为终审判决。 审 判 长  兰 曲 审 判 员  黄文臻 审 判 员  黄滔滔 二〇二一年五月六日 法官助理  肖知花 书 记 员  施雅婷 书 记 员  覃佳文