广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终2304号上诉人（原审原告）中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××××××卡，统一社会信用代码914×××××××××××916M。法定代表人：谭胜，该公司经理。委托诉讼代理人：谭倩，女，该公司法务。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区×××××××信联大厦，统一社会信用代码914××××××××××227XD。主要负责人：黄翀，行长。委托诉讼代理人：王锋，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄浩辉，男，1988年10月29日出生，汉族，身份证住址广东省中山市×××××××××××××。上诉人中山市益泰房地产开发有限公司（以下简称益泰公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农业银行中山分行）、黄浩辉案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初27691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。益泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判停止对中山市××××××××××××××××××××的执行，判决确认该房屋归益泰公司所有，并恢复至益泰公司名下。事实及理由：一审法院认定事实有误，适用法律错误。1.中山市××××××××××××××××××××的权利人自始为益泰公司而不是黄浩辉。益泰公司与黄浩辉针对涉案房屋签订了商品房买卖合同后，黄浩辉仅属于办理了预售备案登记、预告登记，房屋的权属并没有变更至黄浩辉名下。况且，备案登记并非物权意义上的登记备案，仅具有债权合同公示的效力，不具备物权效力。由此可见，涉案房屋的权利人属于益泰公司，并未发生物权变动。2.（2017）粤2072民初8537号民事判决判令解除商品房买卖合同及补充协议，黄浩辉对涉案房屋不再享有相应的债权及物权变动请求权，（2017）粤2071民初4112号民事裁定对涉案房屋采取的查封措施已失去事实及法律基础。2017年，因黄浩辉未按时向按揭银行偿还购房贷款，益泰公司作为担保人为其代偿了购房贷款共计634706.91元（房屋总价款为663439元）。中山市第二人民法院对益泰公司与黄浩辉商品房预售合同纠纷案件作出了（2017）粤2072民初8537号民事判决书（已于2018年4月9日生效），判令解除涉案商品房买卖合同（含附件）及补充协议。合同解除后涉案房屋权属应回归至合同签订前的状态，即益泰公司为该房产的物权人。黄浩辉对该房屋不享有债权及物权变动请求权，法院对涉案房地产的查封已失去事实和法律基础。3.农业银行中山分行与黄浩辉案件所作出的查封行为晚于益泰公司与黄浩辉的商品房买卖合同及补充协议的解除时间。解除合同的民事判决于2018年4月9日发生法律效力，而查封时间为2019年6月17日。3.根据不动产查询可知，法院在审理农业银行中山分行与黄浩辉的信用卡纠纷一案中于2018年7月24日作出查封裁定，农业银行中山分行于2018年7月24日向人民法院是申请强制执行，上述时间均晚于益泰公司与黄浩辉签订的商品房买卖合同的解除时间。4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人的书面同意剩余价值从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许。已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”。本案中的商品房买卖合同已被法院判决予以解除，该案的查封措施也应当解除。综上，一审判决有误，应支持上诉请求。农业银行中山分行辩称，1.益泰公司要求将涉案房屋恢复登记到其名下的请求超出法院审理范围。2.（2020）粤2071执异332号执行裁定书驳回益泰公司执行异议申请认定事实清楚、适用法律正确。（2017）粤2072民初8537号民事判决书属于债权纠纷，并不能排除本案执行。3.农业银行中山分行向法院申请查封涉案房屋时，涉案房屋已备案登记到黄浩辉名下，属于黄浩辉的合法财产。益泰公司于2020年6月24日提出执行异议申请，该案中的《中山市不动产登记资料查询结果》“权利人”一栏显示为黄浩辉。即便涉案房屋目前只是预登记备案在黄浩辉名下，但由于黄浩辉已经支付了涉案房屋的购房对价，依法应取得涉案房地产的所有权。故涉案房地产的所有权人依法应认定为黄浩辉。4.农业银行中山分行查封涉案房屋在先，益泰公司向按揭银行支付涉案银行按揭款及要求解除与黄浩辉的合同在后。益泰公司就本案提出的执行异议依据不足。农业银行中山分行于2017年3月13日起诉黄浩辉偿还信用卡项下欠款，并向法院提出查封黄浩辉名下涉案房产。后法院于2017年3月24日查封涉案房产。益泰公司是在2017年6月1日才向按揭银行履行担保责任并在之后才向法院起诉要求解除其与黄浩辉签订的《商品房买卖合同》及相应的补充协议。如黄浩辉向益泰公司购买涉案房地产的情形，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定中依合同约定保留涉案房产所有权买卖的情形，因黄浩辉在购买涉案房产已向益泰公司支付部分房款。即便益泰公司解除与黄浩辉签订的合同，农业银行也有权根据上述规定执行黄浩辉就已支付的房款对益泰公司享有的债权。5.在涉案房产已备案登记在黄浩辉名下的前提下，（2017）粤2072民初8537号案判决涉案买卖合同解除存在程序错误，损害了农业银行中山分行的利益。黄浩辉已经支付了涉案房产的对价，依法应取得所有权。益泰公司履行担保保证责任只是想有对黄浩辉的债权，不影响物权效力。益泰公司应当提出债权之诉而非解除买卖合同之诉。且（2017）粤2072民初8537号判决在涉案房产有查封的情况下，而未追加农业银行中山分行等债权人为第三人，即判决涉案房产买卖合同解除，存在程序错误。黄浩辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。益泰公司向一审法院起诉请求：解除对中山市××××××××××××××××××××（总房价为663439元）的查封、拍卖，确认该房屋归益泰公司所有并恢复登记至益泰公司名下。一审诉讼中，益泰公司变更诉讼请求为：请求停止对中山市××××××××××××××××××××的执行，并确认该房屋归益泰公司所有。一审法院认定事实，1.农业银行中山分行与黄浩辉信用卡纠纷一案，一审法院于2017年5月26日作出（2017）粤2071民初4112号民事判决，判决：一、黄浩辉向农业银行中山分行偿还截至2017年2月13日信用卡透支本息合计52276.01元，以及从2017年2月14日起至实际清偿之日止的利息（利息按日利率万分之五计算，按月计收复利）；二、黄浩辉应向农业银行中山分行支付律师费800元；三、驳回农业银行中山支行的其他诉讼请求。农业银行中山分行不服该判决，向中山市中级人民法院提起上诉，本院作出（2017）粤20民终5965号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，因黄浩辉未按判决履行确定的义务，农业银行中山分行于2018年7月24日向一审法院申请强制执行，案号为（2018）粤2071执10380号。执行过程中，一审法院依法轮候查封黄浩辉名下位于中山市××××××××××××××××××××的房地产，除此之外，未发现黄浩辉有其他可供执行的财产。一审法院于2019年3月7日作出（2018）粤2071执10380号之一执行裁定，裁定终结本次执行程序。后益泰公司于2020年6月30日对上述执行标的提出书面异议，一审法院受理后于2020年8月31日作出（2020）粤2071执异332号执行裁定，裁定驳回益泰公司的异议请求。益泰公司不服该裁定，于法定期限内诉至一审法院，主张前述实体权利。2.2015年12月3日，益泰公司作为出卖人与黄浩辉作为买受人签订了中山市商品房买卖合同，主要约定：黄浩辉向益泰公司购买的商品房为预售商品房，该商房座落于东凤镇东堤路68号上水湾19座1804房，该商品房总价款为919199元，黄浩辉于2015年12月3日现金支付276199元，于2016年1月3日以商业贷款形式支付643000元。同日，益泰公司与黄浩辉签订了补充协议一作为上述商品房买卖合同的附件。上述补充协议主要约定：买受人选择按揭方式支付价款的，若因买受人违约未能按时向银行支付约定的本息（逾期供款），银行根据与出卖人、买受人双方签订的《个人购房借款抵押合同》（或其他名称的同类合同）的约定要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择下列方式之一处理：1.出卖人承担保证责任代买受人清偿欠款本息后，有权向买受人追偿全部代还款及自代还款之日起每日按全部代还款的0.5‰计算利息；2.出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知之日生效。2015年12月28日，黄浩辉作为借款人、益泰公司作为保证人与中国农业银行股份有限公司中山东凤支行（以下简称农业银行东凤支行）签订了个人购房担保借款合同，合同主要约定：黄浩辉向农业银行东凤支行借款643000元；保证方式为连带责任保证。因黄浩辉未依约按时偿还本息，农业银行东凤支行向益泰公司发出履行担保责任通知书，并于2017年6月1日从益泰公司上述账户分别扣收了6468.69元、628238.22元为黄浩辉欠农业银行东凤支行的贷款提前还款。2017年7月24日，益泰公司以黄浩辉作为被告提起商品房预售合同纠纷，中山市第二人民法院于2018年1月15日作出（2017）粤2072民初8537号民事判决：一、解除益泰公司与黄浩辉于2015年12月3日签订的《商品房买卖合同》（含附件）及于2015年12月4日签订的补充协议（二）；二、黄浩辉向益泰公司支付违约金13268.78元（该款以黄浩辉已支付的购房款冲抵，黄浩辉无需实际支付）；三、驳回益泰公司的其他诉讼请求。该判决于2018年4月9日发生法律效力。3.根据中山市商品房销售合同登记备案证明表显示，涉案房地产于2015年12月16日登记备案至黄浩辉名下，于2016年1月13日办理了抵押登记，抵押权人为农业银行东凤支行，贷款金额为643000元，于2017年3月20日被一审法院查封，裁定书文号为(2017)粤2071民初4112号，于2019年12月18日被中山市第二人民法院第一轮侯查封，裁定书文号为(2019)粤2072执8057号，于2020年5月13日被一审法院第二轮侯查封，裁定书文号为(2020)粤2071执6175号。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”涉案房地产权是否属于益泰公司，是否可以排除执行，是本案的争议焦点。本案益泰公司作为开发商和出售方，与黄浩辉之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人按揭贷款银行之间的担保保证合同关系。商品房预售合同关系中，开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下，而购房人的合同义务是支付购房款。黄浩辉已通过银行贷款的方式履行了《商品房预售合同》买方的付款义务，益泰公司作为出售方的合同目的已经实现。黄浩辉享有物权变动请求权。益泰公司虽然与黄浩辉在预售合同中约定其承担保证责任后有权解除预售合同，但鉴于益泰公司行使合同解除权时，涉案房地产已被一审法院采取查封措施，已不能由预售登记权利人和物权登记人自由处分。故益泰公司要求解除房屋预售合同的权利应受到限制。鉴此，虽涉案房地产仅办理预售登记备案、尚未能办理不动产转让登记至黄浩辉名下，但益泰公司作为物权登记人对案涉房地产已无完整物权，益泰公司请求确认该房屋归其所有，理据不足，一审法院不予支持。益泰公司因黄浩辉未按期偿还银行贷款作为保证人承担连带清偿责任，属于开发商应预知的合同风险，且其向按揭贷款银行承担连带保证责任后可向该银行要求转让抵押权，依法享有向购房人黄浩辉追偿的权利。为平衡开发商、其他债权人与被执行人（购房人）三方之间的权益，本案不应排除强制执行。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回益泰公司的全部诉讼请求。一审案件受理费10434元（益泰公司已预交），由益泰公司负担。二审诉讼中，双方均未向本院提交新证据。本院二审经审理查明，中山市第二人民法院于2018年1月15日就黄浩辉与益泰公司商品房预售合同纠纷一案作出（2017）粤2072民初8537号民事判决。益泰公司在该案起诉中陈述，黄浩辉购买中山市××××××××××××××××××××，总房价为663439元，由黄浩辉以银行按揭方式支付，其中首期款为20439元，按揭贷款643000元……农业银行中山东凤支行依约向黄浩辉发放了贷款643000元。该案本院认为部分载明，对于益泰公司有关黄浩辉协助办理涉案房产的注销备案手续的诉请，根据备案证明反映涉案房产已被法院依法查封限制房地产权利，存在事实上的履行不能。经中山市第二人民法院释明后，益泰公司未变更诉讼请求。为此，中山市第二人民法院对益泰公司有关黄浩辉协助办理涉案房产注销备案、抵押手续的主张不予支持……庭审中，益泰公司确认黄浩辉实际支付20439元首期款项。该判决书已于2018年4月9日发生法律效力。一审查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。现综合评析如下：本案中，益泰公司在一审变更其诉讼请求为“停止对中山市××××××××××××××××××××的执行，并确认该房屋归益泰公司所有”，其二审上诉请求为“停止对中山市××××××××××××××××××××的执行，判决确认该房屋归益泰公司所有，并恢复至益泰公司名下”。其中，上诉请求将涉案房屋恢复至益泰公司名下的诉求超出其一审诉讼请求，本院不予审查。关于涉案房屋产权是否属于益泰公司及是否可以排除执行的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。首先，根据中山市商品房销售合同登记备案证明表可知，涉案房产已于2017年3月20日被中山市第一人民法院作出（2017）粤2071民初4112号民事裁定予以查封，解除涉案商品房买卖合同的民事判决于2018年4月9日发生法律效力，故益泰公司主张涉案房产的查封时间晚于商品房买卖合同的解除时间无事实依据。其次，黄浩辉购买涉案房产并全额支付购房款且进行了预告登记，实质上具备了物权的各项权能和内容。虽益泰公司与黄浩辉约定益泰公司承担保证责任后有权解除商品房预售合同，但涉案房产被查封的事实发生在前，判决解除商品房预售合同在后，且益泰公司经法院对为何不予处理涉案房产注销备案、抵押手续向益泰公司进行释明后仍未变更诉讼请求，生效法律文书驳回益泰公司请求确认涉案房地产所有权的诉讼请求，即黄浩辉仍为涉案房地产预告登记的权利人，故在益泰公司未提交其他证据证明其对涉案房产享有完整物权的情况下，益泰公司关于停止对涉案房地产的执行及确认涉案房地产的所有权归其所有的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，益泰公司的上诉请求理据不足，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10343元，由上诉人中山市益泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何    理审判员 葛  贻  环审判员 李  惠  楠二〇二一年五月二十一日书记员 孙静杏梁思斯