内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终654号上诉人（原审原告）：李建忠，男，1966年9月9日出生，个体工商户，住包头市。委托诉讼代理人：石磊，内蒙古鹿城联众（白云鄂博）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊彩云，内蒙古鹿城联众（白云鄂博）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：裴晓帆，男，1971年7月29日出生，个体工商户，住包头市。委托诉讼代理人：赵丹，内蒙古字仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩辉波，内蒙古字仁律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：包全希，男，1985年4月1日出生，住包头市。上诉人李建忠因与被上诉人裴晓帆,包全希返还原物纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初6505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李建忠上诉请求：1、请求贵院依法撤销包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初6505号民事判决书，改判支持上诉人一审诉讼请求或将该案发回重审；2、本案一审，二审产生的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，一审判决被上诉人裴晓帆于判决生效后15日内赔偿上诉人李建忠2019年8月3日至2020年9月30日租金损失56636.04元缺乏事实和法律依据。（一）关于房屋所有权的认定。一审判决在本院认为中表述：“原告作为案涉房屋所有权人虽然对房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利，但（2019）内民再156号民事判决书既已认定案涉房屋由裴晓帆租赁给案外人经营超市，截至本案开庭之日房屋仍处于租赁状态由他人经营超市......”。上诉人认为根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第二十七条：在审理一房数卖案件纠纷时如果数份合同均有效且各买受人均要求履行合同，应按照己经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后的顺序权利保护顺位......。本案中，被上诉人裴晓帆虽与案外人牛某1签订房屋买卖合同并履行了缴纳部分房款的义务，但是并未实际取得房屋所有权。同时根据《中华人民共和国民法典》第208条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记......可以看出该条明确规定物权发生变动时必须将物权变动的事实通过一定的方式向社会公开，上诉人已经合法合理的取得案涉房屋所有权。（二）关于房屋租金给付时间段的认定。被上诉人裴晓帆虽同案外人牛某1签订的房屋买卖合同属于有效合同，但不代表裴晓帆已经取得房屋所有权。裴晓帆非法占有上诉人案涉房屋期间取得的收益，上诉人认为其行为属于不当得利，2010年7月5日至今涉案房屋的收益应当返还上诉人。一审法院在（2019）内0203民初6505号判决书第一项“被告裴晓帆于判决生效后15日内赔偿上诉人李建忠2019年8月3日至2020年9月30日租金损失56636.04元”缺乏事实和法律依据。（三）本案一审庭审中存在被上诉人（原审被告）与被上诉人（原审第三人）恶意串通的情形，原审被告与原审第三人恶意串通隐瞒涉案房屋一房分为二段同时出组给包头市昆都仑区高古便利店与包头市昆都仑区兰兰针纺织品经销店的事实，损害了上诉人的合法权益。二、关于后续案涉房屋租金应当向谁支付，一审法院并未做出明确判决。一审中人民法院依职权追加上诉人（原审第三人）包全希出庭参加诉讼，但是在（2019）内0203民初6505号民事判决可以看出一审法院已经认定案涉房屋归上诉人所有，并要求被上诉人裴晓帆向上诉人支付2019年8月3日至2020年9月30日房屋租金，但是后续的租金是由谁支付、向谁支付并未在判决书中予以明确。此情形将会带来不必要诉累，浪费司法审判资源，也会引起不必要的相关纠纷。三、（2019）内0203民初6505号民事判决书对案件受理费7545元由谁承担没有做出明确裁判，属于遗漏诉讼请求情形，请求二审人民法院依法做出相应判决。综上，上诉人认为一审人民法院在审理本案件中认定事实及适用法律均存在错误，上诉人依据民事诉讼法第164条、第170条之规定提起上诉，请二审人民法院在查明案件事实后，撤销一审判决并依法改判。裴晓帆辩称：一、答辩人并未占有案涉房屋，一审未判令答辩人履行腾房义务，具有事实及法律依据。本案一审中答辩人提供的（2019）内民再156号民事判决书已明确认定案涉房屋由案外人租赁使用，而庭审中上诉人对案涉房屋由答辩人之外的第三人占有使用的情况也予以认可，由此答辩人并非案涉标的实际占有人，上诉人当然无权对答辩人行使返还原物请求权，一审驳回其针对答辩人提出的腾房主张完全正确。二、一审认定事实清楚，答辩人不应赔偿上诉人2019年8月2日之前的租金损失，而2020年9月30日之后的损失上诉人并未主张，对此一审法院不予处理符合法律规定。上诉人与答辩人之所以对案涉房屋产生争议，完全系因案涉房屋原房主牛某1、周某将房屋出售予答辩人并交付房屋后，又“一房二卖”再次将房屋出售予上诉人并办理过户登记。答辩人一直都在通过诉讼等途径积极主张权利，直到2019年8月2日内蒙古自治区高级人民法院作出（2019）内民再156号民事判决书后，上诉人对案涉房屋享有的物权才得到法律上的认定。此前答辩人占有该房屋均是基于与原房主有效的合同关系，系有权占有，在此期间取得的房租收益具有合法根据，不应当向上诉人返还。而至于因该房屋被答辩人占有导致上诉人迟延领受进而产生的损失，完全系案外人牛某2、周某的违约行为导致，上诉人应向其合同相对方主张而非答辩人，故一审判令答辩人自上诉人物权确定之日起赔偿上诉人的损失符合法律规定。至于2020年9月30日之后的损失如何处理，本案一审中评估报告作出后上诉人曾经变更诉讼请求，而根据其提出的诉请，其主张的租金损失区间截至2020年9月，根据不告不理原则，一审法院对该时间节点之后的损失不予处理完全符合法律规定，上诉人的上诉理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求均不能成立，恳请二审法院依法维持原判。包全希辩称:我上次庭审都说了，市场价格不符我认为是不对的，我租赁的年长所以价格低，我们也不存在恶意串通，租金市场价格也就一两万的价格。李建忠向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告立即腾出原告位于包头市××区坊11-2房屋；2.请求人民法院依法判令被告承担房屋租金价格评估费用391194元（2010年7月5日至2019年10月28日）并承担现场勘验费500元，评估费7000元，共计398694元；3.请求人院依法判令被告承担2019年11月至2020年9月租金44705.1元，以上合计443399.61元；4.诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明，裴晓帆诉案外人牛某1、周某、李建忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年8月2日作出（2011）昆民初字第86号民事判决，李建忠不服本判决，上诉至包头市中级人民法院。包头市中级人民法院于2011年12月12日作出（2011）包民二终字第117号民事判决，驳回李建忠的上诉，维持原判。李建忠不服（2011）包民二终字第117号民事判决，向内蒙古自治区人民检察院申诉。内蒙古自治区人民检察院向内蒙古自治区高级人民法院提起抗诉。内蒙古自治区高级人民法院于2014年12月5日作出（2013）内民抗一字第85号民事裁定，撤销原一审、二审判决，发回本院重新审理。2015年10月12日，本院作出（2015）昆民初字第1719号民事判决，牛某1、李建忠不服，提起上诉。包头市中级人民法院于2016年4月25日作出（2016）内02民终380号民事判决，李建忠、牛某1、周某不服，向内蒙古自治区人民检察院申诉。内蒙古自治区人民检察院向内蒙古自治区高级人民法院提起抗诉。内蒙古自治区高级人民法院提审本案。2019年8月2日，内蒙古自治区高级人民法院作出（2019）内民再156号民事判决，判决撤销一、二审判决，确认裴晓帆与牛某1、周某签订的《购房协议》有效，驳回裴晓帆关于确认牛某1、周某与李建忠签订的《房地产买卖合同》无效、牛某1、周某、李建忠给裴晓帆办理房屋过户手续的诉讼请求。该生效判决书认定，2005年10月24日，被告裴晓帆与牛某1、周某签订了《购房协议》。2010年7月1日，牛某1与原告李建忠签订《房屋交易合同书》。2010年7月5日，牛某1与原告李建忠再次签订《房地产买卖合同》。2010年7月2日牛某1取得了位于包头市××区房屋的所有权证。2010年7月5日李建忠取得了该房屋的所有权证。牛某1、周某与裴晓帆签订合同后，将房屋交付裴晓帆，裴晓帆占有、使用至今。目前，案涉房屋由裴晓帆租赁给案外人经营超市。该判决同时认定，因案涉房屋属一房二卖的情形，牛某1明知自己已经将房屋出售给裴晓帆，并由裴晓帆实际占有使用房屋多年，又将房屋出售给李建忠，牛某1具有主观恶意。李建忠作为买受人，与牛某1一同去涉案房屋进行查看，当时房子有人使用，牛某1告诉李建忠是其租出去了，牛某1对此认可，承认是自己欺骗了李建忠。尽管李建忠未与租户核实出租人是否为牛某1，有一定的过失，但是不能据此认定双方有恶意串通的行为。另查明，原告申请对案涉房屋的租金损失进行鉴定。经一审法院委托，2020年7月21日，国宏价格评估集团有限公司包头分公司作出价格评估报告，评估结果如下：2010年（6个月）租金额17696.89元；2011年租金额37305.04元；2012年租金额38312.28元；2013年租金额39844.77元；2014年租金额41119.8元；2015年租金额42271.15元；2016年租金额43454.75元；2017年租金额44714.93元；2018年租金额45832.81元；2019年（10个月）租金额40641.61元。原告花费评估费7000元、勘验费500元。被告对该评估报告不认可，要求重新鉴定，后提出要求鉴定人出庭。在本院向其送达鉴定机构出具的关于对包头市××区房屋从2010年7月5日至2019年10月28日的房屋租金的市场价值答疑复函后，被告撤回了要求鉴定人员出庭的申请，称其对该复函提出异议即可。庭审中，被告举证其与第三人签订的《房屋租赁合同》，抗辩其自2019年6月30日即将案涉房屋出租给第三人，租赁期限至2024年6月30日，年租赁为5年，租金20000元。被告称，第三人已支付了5年的租金共计100000元。第三人认可被告的主张。第三人举证微信转账记录，表示其支付了100000元租金，其中34000元系微信转账，剩余66000元系现金支付。被告认可第三人的上述主张。原告不认可《房屋租赁合同》及微信转账记录，但认可案涉房屋现在仍由被告租赁给他人经营超市。原告称其不清楚房屋由谁承租及租金是多少，但无论被告对外出租的租金是多少，原告主张的租金损失均应按照鉴定报告计算。一审法院认为，原告作为案涉房屋的所有权人，虽然对房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但（2019）内民再156号民事判决即已认定案涉房屋由裴晓帆租赁给案外人经营超市，截至本案开庭之日，房屋仍处于租赁状态，由他人经营超市，原告虽不认可由本案第三人承租，但其对房屋出租给他人经营超市的事实无异议，故其要求被告腾房无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于原告主张的租金损失，被告将原告所有的房屋租赁给他人经营超市，应向原告支付租金损失。但案涉房屋属于一房二卖的情形，牛某1明知自己已经将房屋出售给被告，并由被告实际占有使用房屋多年，又将房屋出售给原告，牛某1具有主观恶意。原告作为买受人，与牛某1一同去涉案房屋进行查看，当时房子有人使用，牛某1告诉原告是其租出去了，原告未与租户核实出租人是否为牛某1，有一定的过失。相反，被告裴晓帆签订《购房协议》在先，且牛某1、周某与被告签订合同后，便将房屋交付被告，被告开始对房屋的占有、使用并无任何过错。同时，在案涉房屋一房二卖的事实发生后，裴晓帆作为原告一直在积极通过诉讼的途径主张自己的权利，要求确认牛某1、周某与李建忠签订的《房地产买卖合同》无效；确认其与牛某1、周某签订的《购房协议》有效；要求牛某1、周某、李建忠给其办理房屋过户手续。因此，截至2019年8月2日内蒙古自治区高级人民法院作出（2019）内民再156号民事判决作出前，案涉房屋的所有权尚处于未决的不确定状态。综上，原告要求被告承担2019年8月2日前的租金损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。前述判决作出后，案涉房屋的权属状态即已清晰明了，被告在原告取得房屋所有权证的情形下，继续对房屋占有、使用、收益于法无据，故被告应支付原告自2019年8月3日起至腾房之日止的租金损失。现原告主张至2020年9月的租金，案涉房屋2019年1月至10月的租金鉴定结果为40641.61元，即月租金为4064.16元，故被告应支付原告自2019年8月3日至2020年9月租金损失共计56636.04元（4064.16元÷31天×29天+4064.16元×13月）。关于原告主张的评估费7000元及现场勘验费500元，根据票据，予以支持。综上所述，对原告的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，判决：一、被告裴晓帆于本判决生效后十五日内赔偿原告李建忠2019年8月3日至2020年9月30日的租金损失56636.04元；二、被告裴晓帆于本判决生效后十五日内赔偿原告李建忠现场勘验费500元；三、被告裴晓帆于本判决生效后十五日内赔偿原告李建忠评估费7000元；四、驳回原告李建忠的其他诉讼请求。案件受理费7545元（原告已预交），由原告李建忠负担6454元，被告裴晓帆负担1091元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交的第一组证据为（2019）内0203民初6505号《民事判决书》，欲证明一审判决遗漏诉讼请求，对于本案一审诉讼费用7545元案件受理费由谁负担没有明确；第二组证据为包头市昆都仑区高古便利店企业信用信息公示报告、包头市昆都仑区兰兰针纺织品经销店企业信用信息公示报告、包头市昆都仑区高古便利店、包头市昆都仑区兰兰针纺织品经销店字号照片，欲证明被上诉人包全希与裴晓帆有恶意串通的情形，包全希与裴晓帆恶意串通并在一审中隐瞒涉案房屋一房分为二段同时出租给包头市昆都仑区高古便利店、包头市昆都仑区兰兰针纺织品经销店的事实，损害了上诉人的合法权益，包全希在一审庭审中自认被上诉人将涉案房屋自2019年6月30日至2021年6月30日出租给自己，每年租金20000元，5年租金共计100000元的主张不能采信，且租金远低于同地段租金。虽然法律规定买卖不破租赁，但基于裴晓帆和包全希存在恶意串通，请求法院支持上诉人上诉请求。被上诉人裴晓帆质证称，对于第一组证据真实性认可，该材料并不属于证明案件事实的证据，文书被上诉人也收到了，对其中内容提出的异议上诉人可以在上诉请求中予以明确，被上诉人认为事实上一审法院已经对案件受理费进行了相应的处理，但是因为笔误遗漏了部分字眼，该情形由一审法院补正即可。对于第二组证据真实性认可，证明目的不认可，上述证据在一审中能够提供，二审重新组织该证据属于逾期提交证据，不应采纳；真实案涉房屋的实际占有人并非裴晓帆，一审法院驳回上诉人对裴晓帆腾房的请求符合客观事实，同时包全希陈述该房屋是出租给他的，而后其自行转租，因此被上诉人一审中出租及转让的陈述符合客观事实。上诉人要求腾房的主体已经确定为裴晓帆，一审法院查明案涉房屋对外出租即可，能够说明上诉人的自己的诉请不当，同时对于对方所说裴晓帆与包全希恶意串通的说法我方不同意。在十几年的诉讼中，李建忠从未出现过，我方认为李建忠和牛某1才是恶意串通。被上诉人包全希质证称，我认为是不可信的，我租下来以后再租给别人，我认为与本案无关。对当事人二审提供的证据，结合被上诉人质证意见，本院认为，上诉人提交的第一组证据能够认定一审法院对于本案一审案件受理费负担不明确，本院予以采信。对于第二组证据，本院认为结合现有证据和庭审审理查明，不能认定裴晓帆和包全希之间存在恶意串通的事实，本院不予采信。二审经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，内蒙高院（2019）内民再156号民事判决虽确认裴晓帆与牛某1、周某签订的《购房协议》有效，但裴晓帆对涉案房屋不享有物权，其作为无权处分人，无权对涉案房屋进行使用、处分、收益，其将涉案房屋出租给包全希的行为侵害了李建忠的合法权益，应承担相应的民事责任。一审法院以李建忠作为案涉房屋的所有权人，虽然对房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但以第三人包全希还在租赁期内为由，认定李建忠要求腾房的诉讼请求无事实和法律依据，判决驳回李建忠的该项诉请不当，本院予以纠正。即裴晓帆、包全希应将涉案房屋腾出，包全希可就涉案房屋是否继续租赁与李建忠协商。关于租金相关问题，2010年7月5日李建忠取得了案涉房屋的所有权证，成为案涉房屋的物权人，故裴晓帆应返还李建忠案涉房屋自2010年7月5日至实际返还之日的租金损失。李建忠在一审中主张租金损失计算至2020年9月30日为止，故本院支持上诉人从2010年7月5日至2020年9月30日止的租金损失。经李建忠申请，一审法院委托国宏信价格评估集团（包头分公司）出具的《价格评估报告》载明：“2010年（6个月）租金额17696.89元；2011年租金额37305.04元；2012年租金额38312.28元；2013年租金额39844.77元；2014年租金额41119.8元；2015年租金额42271.15元；2016年租金额43454.75元；2017年租金额44714.93元；2018年租金额45832.81元；2019年（10个月）租金额40641.61元。”本院确认李建忠2010年7月5日至2010年12月31日租金损失为17309元；2011年至2019年（10个月）的租金损失同价格评估报告载明金额，即共计373497元；2019年11月至一审李建忠诉讼请求的2020年9月租金损失参照《价格评估报告》2019年（10个月）平均月租金4064.161计算，即44706元。根据相关法律规定，被上诉人裴晓帆在支付租金损失后可向案外人牛某1、周某主张权利。一审法院对于本案的一审案件受理费如何承担未明确，属书写错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人李建忠上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初6505号民事判决第二项，即被告裴晓帆于本判决生效后十五日内赔偿原告李建忠现场勘验费500元；第三项，即被告裴晓帆于本判决生效后十五日内赔偿原告李建忠评估费7000元；第四项，即驳回原告李建忠的其他诉讼请求。二、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初6505号民事判决第一项，即被告裴晓帆于本判决生效后十五日内赔偿原告李建忠2019年8月3日至2020年9月30日的租金损失56636.04元；三、裴晓帆、包全希于本判决生效之日起三十日内将位于内蒙古自治区包头市××区房屋腾出并交付李建忠；四、裴晓帆于本判决生效后十五日内赔偿李建忠2010年7月5日至2020年9月租金损失共计435512元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7545元，由李建忠负担980.85元，由裴晓帆负担6564.15元。二审案件受理费15090元，由裴晓帆负担13128.3元，李建忠负担1961.7元。本判决为终审判决。审判长 王雪冰审判员 岳海岩审判员 刘程燕二〇二一年五月二十日法官助理 韩梦婷书记员 杜 威附：本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。