辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终434号 上诉人（原审被告）：王强，男，1988年3月5日出生，汉族，住辽宁省海城市。 上诉人（原审被告）：王东阳，女，1992年1月4日出生，汉族，住辽宁省盘山县。 二上诉人的委托诉讼代理人，孙洪猛，辽宁双兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵桂坤，女，1951年10月25日出生，汉族，住辽宁省海城市。 被上诉人（原审原告）：李南，女，1981年1月6日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 被上诉人（原审原告）：王某1，女，2008年8月6日出生，汉族，住辽宁省海城市。 被上诉人（原审原告）：王某2，女，2010年11月24日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 二被上诉人法定代理人：李南，系二原告母亲，女，1981年1月6日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 五被上诉人委托诉讼代理人：王悦，辽宁公理律师事务所律师。 原审被告：杨丽波，女，1968年3月17日出生，汉族，住辽宁省盘山县。 原审被告：李恩喜，男，1951年3月13日出生，汉族，住辽宁省盘山县。 原审被告：马天，男，1976年6月14日出生，汉族，现住辽宁省盘锦市兴隆台区。 上诉人王强、王东阳因与被上诉人赵桂坤、李南、王某1、王某2、原审被告杨丽波、李恩喜、马天房屋买卖合同纠纷一案，不服盘山县人民法院作出的（2020）辽1122民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人王强及王强、王东阳的委托诉讼代理人孙洪猛，被上诉人王某1、王某2的法定代理人及五被上诉人的委托诉讼代理人王悦，原审被告李恩喜到庭参加诉讼。原审被告杨丽波、马天经合法传唤未到庭。被上诉人王守夫在二审审理期间死亡。本案现已审理终结。 上诉人王强、王东阳上诉请求：请求二审法院撤销辽宁省盘山县人民法院（2020）辽1122民初2428号民事判决书的第一项，判令驳回被上诉人的起诉；要求被上诉人承担涉诉费用。上诉理由：一、王闯并不是案涉房屋的真实购买人，被上诉人诉讼主体身份不适格。被上诉人在一审诉讼中称王闯是购买案涉房屋的购买人，因此作为王闯的近亲属在王闯去世以后向法院提起诉讼。但结合本案的实际情况以及马天的答辩，我们可以知道王闯并不是房屋的真实购买人，其之所以获得商品房买卖合同以及购买收据是因为其与马天之间存在着借贷关系，马天为王闯出具合同及收据，是为了担保借贷而形成的。所以王闯并不是房屋的购买人，一审法院也没有釆信王闯与马天之间的房屋买卖合同，因此王闯与案涉房屋不具有利害关系，相应的本案的被上诉人在没有真实买卖关系基础上，其不能作为利害关系人主张买卖合同的权利，即被上诉人本案诉讼主体身份不适格。二、本案中王强购买案涉房屋是因为该房屋原购买人为柳林，其在获得了柳林的商品房购买合同之后，才形成了购买案涉房屋的事实。因此，在柳林的商品房购买合同不被撤销的情况下，被上诉人的诉求不能成立。通过本案现已查明的事实，本案的案涉房屋存在着两份商品房买卖合同，一是柳林的购买合同，二是王闯的购买合同。王强购买案涉房屋虽然在法院的查封期间，但其实基于柳林的买卖合同才发生的买卖事实。即使王强购买房屋在法院查封期间，但这并不能导致被上诉人的诉求可以成立。因为不论王强买卖是否合法，被上诉人都要确定其对房屋享有相应的权利。那么，在柳林的购买合同存在的情况之下，这导致被上诉人的诉求不能成立。被上诉人只有排除柳林合同真实的基础上才有权利向被告提起诉讼，在柳林合同未被依法撤销的情况之下，被上诉人是否对案涉房屋享有权利无法确定，诉讼主体身份也不适格。 被上诉人赵桂坤、李南、王某1、王某2当庭提交答辩状称被上诉人李南的丈夫王闯（已去世）与盘锦胡家振和河蟹水产品市场有限公司签订了《商品房买卖合同》，将购房款50万元支付给该公司的法人马天，不存在所谓借贷担保。李恩喜与柳林之间的买卖合同是虚假的，无效的，李恩喜没花钱买房，也不是房主，根本没有权力将房屋卖给王强等人。案涉房屋早被盘山县法院查封，按照法律规定属于禁止买卖的房屋，李恩喜与王强之间的买卖合同无效。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判。 原审被告李恩喜未提交答辩状，二审庭审中辩称，房子不是我的，是马天找的我，让我当中间人卖柳林的房子，马天担保房子没有纠纷，我得6万元好处费。 原审原告向原审法院提出的诉讼请求：请求确认被告王强、王东阳、杨丽波与被告李恩喜买卖胡家镇水韵雅居A幢1单元1号商网的行为无效；涉诉费用由四被告承担。 原审法院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，原告的诉讼请求系确认李恩喜与王强、王东阳、杨丽波之间的买卖行为无效，即确认李恩喜与王强、王东阳、杨丽波之间签订的房屋买卖合同无效，故本案案由应当为确认合同无效纠纷。本案涉案房屋已经因盘锦胡家振合河蟹水产品市场有限公司破产被本院查封，本院已将2013年盘县民破字第1-8号民事裁定书的内容予以公示，被告王强、王东阳、李恩喜应当知道涉案房屋已经被查封、禁止买卖的事实，故王强、王东阳与李恩喜签订的房屋买卖合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定而无效。关于盘锦胡家振合河蟹水产品市场有限公司与王闯之间签订的商品房买卖合同、盘锦胡家振合河蟹水产品市场有限公司与柳林之间签订的商品房买卖合同以及柳林与李恩喜之间签订的房屋买卖合同的效力问题，由于原告未向本院诉请，本院不予审查。被告杨丽波不是涉案房屋买卖合同的当事人，故五原告对杨丽波的诉讼请求本院不予支持。被告马天经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃了举证、抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决被告王强、王东阳与被告李恩喜之间签订的《房屋买卖合同》无效；驳回原告王守夫、赵桂坤、王某2、王某1、李南对被告杨丽波的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告王强、王东阳共同负担。 二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。 二审经审理查明，2012年8月20日，王闯（2014年7月3日去世）与盘锦胡家振合河蟹水产品市场有限公司签订了《商品房买卖合同》，王闯夫妇购买盘山县胡家镇水韵雅居A幢1单元1号商网（二层），总价款50万元。被上诉人李南夫妇将全部购房款交给委托代理人马天，马天向被上诉人交付了钥匙。2020年6、7月份，马天找到李恩喜，让李恩喜帮忙卖柳林的房子，并向李恩喜提供了一份买房人为柳林的《商品房买卖合同》。2020年7月12日，李恩喜与柳林签订《房屋买卖合同》，在房屋价格处注明23.5万元及21.5万元，李恩喜实际未给付柳林房款。同日，李恩喜与王强签订了《房屋买卖合同》，房款28.8万元。李恩喜自述得中介费6万元，给马天房款22万元。 另查，盘山县人民法院（2013）盘县民破字第1－8号民事裁定，将案涉房屋进行了查封。 本院认为，关于被上诉人原审起诉时的原告主体资格问题。按照《民事诉讼法》一百一十九条规定，原告是与本案有利害关系的公民、法人和其他组织。本案被上诉人李南的丈夫生前与盘锦胡家振合河蟹水产品市场有限公司签订商品房买卖合同，被上诉人方提交了交款收据，虽然未办理产权登记，但在该合同未被撤销或者被确认无效前被上诉人方享有债权权益，与本案有利害关系，上诉人主张根据原审被告马天的答辩否认被上诉人原告主体资格，因原审被告马天未参加庭审，其答辩的事实未查证属实。故上诉人主张被上诉方不具有原告主体资格没有事实依据。关于李恩喜与王强签订的合同的效力问题。按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。按照《民法总则》第一百四十三条规定，有效的民事法律行为要具备意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定。房屋买卖合同属于民事法律行为，应当受《民法总则》的调整。在《民法总则》实施前的《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，以合法形式掩盖非法目的、违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案原审被告李恩喜与上诉人王强所签订的房屋买卖合同并非其真实意思表示。根据其庭审陈述，是作为中间人的身份以得中介费的目的为原审被告马天卖房。其与上诉人王强签订的房屋买卖合同，表面上看具有合法的形式，但根据其在原审庭审时的陈述，房屋价款是在马天告诉他交给马天固定数额并承诺多余房款作为中介费给付他后李恩喜自己确定的交易价格，其以房屋买卖合同形式掩盖其本人与马天获取非法利润的非法目的。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，被司法机关查封的房地产不得转让。案涉的房屋买卖因违反法律强制性效力规定无效。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人的上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王强、王东阳负担。 本判决为终审判决。 审判长  王玉荣 审判员  董千里 审判员  刘 雪 二〇二一年五月二十四日 书记员  张瀚文 法条依据： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。 《民法总则》第一百四十三条规定：有效的民事法律行为要具备意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定。房屋买卖合同属于民事法律行为，应当受《民法总则》的调整。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：以合法形式掩盖非法目的、违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：被司法机关查封的房地产不得转让。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。