北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初7829号原告：贾娟，女，1976年6月11日出生，汉族，北京三电科能电力工程设计有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙华堂（贾娟之夫）。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63.法定代表人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军。原告贾娟与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾娟的委托诉讼代理人孙华堂到庭参加诉讼。被告城城不动产北分公司、被告城城不动产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾娟向本院提出诉讼请求：1.解除贾娟与城城不动产北分公司签订的《房屋托管合同》；2.判令城城不动产北分公司腾退房屋，并将房屋返还给贾娟；3.判令城城不动产北分公司向贾娟支付拖欠的2020年9月17日至合同解除之日的租金，按照每月5200元计算；4.判令城城不动产北分公司支付贾娟拖欠的分期支付租金2836.38元；5.判令判令城城不动产北分公司支付贾娟违约金15600元；6.判令城城不动产公司对上述款项承担连带责任；7.本案的诉讼费由城城不动产北分公司和城城不动产公司承担。事实和理由：2020年1月15日，贾娟与城城不动产北分公司签订了一份《房屋托管合同》，将位于北京市丰台区2404房屋托管给城城不动产北分公司全权管理并进行转租出租。托管期合计24个月，自2020年1月18日至2022年1月17日，空置期1个月。根据合同约定，因城城不动产北分公司原因导致不支付或者不按照约定支付租金达30日的，贾娟有权单方解除合同，收回该房屋。城城不动产北分公司应支付三个月租金标准作为违约金。2020年2月25日，双方《补充协议》约定，因疫情影响，城城不动产北分公司未支付贾娟一个月租金5200元，该租金在其复工后，在不超过12个月的情况下，平均按月支付472.73元。上述合同签订后，贾娟将房屋交付城城不动产北分公司，但其自2020年9月17日开始不再支付租金，支付分期租金至2020年7月，尚余6个月未支付。综上所述，城城不动产北分公司未按照《房屋托管合同》按期向贾娟全权支付固定租金，侵害了贾娟的合法权益，故诉至法院。城城不动产北分公司和城城不动产公司未到庭，其在庭后提交书面答辩状：我公司与贾娟签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除合同直接影响第三人合法权益，因此我公司不同意解除合同。托管合同签订后，我公司一直按照约定向贾娟支付租金和押金。2020年9月受疫情影响，我公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向其支付租金。根据合同约定，在合同期限内我公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此在计算我公司欠付租金时应免除我公司所有免租期内租金，同时还应当将我公司支付的押金折抵欠付贾娟的租金。在我公司未按合同约定日期支付租金的情况下，贾娟单方与实际使用人协商，收回房屋。因此，自贾娟收回涉案房屋之日起，我公司无需向贾娟支付租金。由于我公司经营异常无法核查贾娟单方收回房屋的具体日期，恳请贵院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算我公司欠付租金的具体金额。贾娟主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。贾娟主张的违约金远高于我公司违约造成的损失，加之受疫情影响，我公司无力支付高额违约金，恳请法院依法进行调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贾娟系位于北京市丰台区2404房屋所有权人。2020年1月15日，贾娟（甲方）与城城不动产北分公司（乙方）订立《房屋托管合同》，约定贾娟将其房屋委托给乙方经营。托管用途是用于长租房、短租房或配套项目。托管期合计24个月，自2020年1月18日至2022年1月17日，甲方实收租期23个月，空租期一个月。月租金标准为5200元，收款方式为月付。第八条第三款约定：本合同起租日起，首年起租当月为空租期，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金）。第十三条第三款约定：乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第十四条第四款约定：乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。2020年2月25日，贾娟（甲方）与城城不动产北分公司（乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方于2020年1月15日签署《房屋租赁/托管合同》，甲方将2404房屋租赁/托管给乙方，受“新型冠状病毒”疫情影响，双方对付款方式达成如下补充协议：乙方未支付甲方1个月租金5200元，在乙方复工后，以甲方剩余合同期间为准平均按月支付，最长不超过12个月。根据以上条款乙方2020年3月至2021年1月期间每个月额外支付甲方472.73元租金，其他条款不变。乙方复工时间暂定为2020年3月1日，如遇政府重大政策通知或无法复工，双方另行协商。合同订立后，贾娟如约将房屋交付城城不动产北分公司。城城不动产北分公司支付租金至2020年9月17日，之后城城不动产北分公司未再向贾娟支付租金。补充协议签订后，城城不动产北分公司按每月472.73元标准支付5次，尚余6次未支付，金额2836.38元。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城不动产北分公司和城城不动产公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。公司可以设立分支机构，设立的分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。故城城不动产北分公司不具有法人资格，其民事责任由城城不动产公司承担。贾娟与城城不动产北分公司订立的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为托管合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁合同。贾娟已经将涉案房屋交付城城不动产北分公司，但城城不动产北京分公司自2020年9月17日后，未再支付租金，根据合同约定，贾娟有权要求与城城不动产北分公司解除合同，要求城城不动产北分公司支付拖欠的租金及违约金。结合本院向城城不动产北分公司和城城不动产公司送达起诉材料的时间，本院确认双方签订的《房屋托管合同》于2021年4月14日解除。对贾娟要求城城不动产公司支付2020年9月18日至合同解除之日止的租金的诉讼请求，本院予以支持。城城不动产北分公司尚未支付完成的分期款项，亦应一并给付贾娟。对贾娟要求城城不动产北分公司腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。城城不动产北分公司、城城不动产公司主张违约金过高，本院依据本案的具体情况酌定违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，缺席判决如下：一、贾娟与城城不动产管理有限公司北京分公司于2020年1月15日签订的《房屋托管合同》于2021年4月14日解除；二、城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内向贾娟腾退返还位于北京市丰台区2404房屋；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付贾娟租金35706元；四、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付贾娟分期租金2836.38元；五、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付贾娟违约金10400元；六、驳回贾娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费585元，由贾娟负担56元（已交纳）；由城城不动产管理有限公司负担529元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 綦宗霞二〇二一年五月十八日法官助理 王 鹏书 记 员 申 璐