广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1204民初963号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司，住所地肇庆市高要区城区（象山区），统一社会信用代码914×××××××××××333G。负责人：彭定博。委托诉讼代理人：刘晓红、杨秋月，该公司员工。被告：黄桂芬，男，1977年3月20日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区××××××××××××，公民身份号码441×××××××********。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司与被告黄桂芬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易诉讼程序，采用速裁方式，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司的委托诉讼代理人刘晓红、杨秋月，被告黄桂芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2020年8月1日至2021年2月28日物业服务费人民币1454.76元；2.判令被告支付从应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2021年2月28日为人民币305.5元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告购买了肇庆市高要区碧颐房地产开发有限公司开发的肇庆碧桂园商品住宅区***景一街****号商品房。原、被告双方于2018年9月18日签订《肇庆碧桂园前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月242.46元向原告缴纳物业服务费。被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之三交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2020年8月1日起至今一直未支付物业服务费，截止至2021年2月28日欠款金额累计高达1454.76元。原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告的行为已构成违约，原告特向法院起诉，请求判如所请。被告黄桂芬当庭答辩称，我不交物业费是由于物业公司服务不到位，案涉房屋多次返臭气与粪水，物业公司也有来维修，但一直未能解决。我曾叫维修师傅查看，发现是由于水管弯道有空气且设计不合理导致，我向物业公司反映，但其一直无法处理，小区内也有很多蛇虫鼠蚁，也曾发生过盗窃，保安没有巡查。违约金过高，不同意支付逾期违约金。本院经审理认定事实如下：2014年9月29日，黄桂芬向高要市碧颐房地产开发有限公司购买了高要市城区（象山区）肇庆碧桂园***景一街******房商品房。同日，黄桂芬作为甲方与乙方广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司签订《肇庆碧桂园前期物业服务协议》一份，主要约定：黄桂芬已购买的由高要市碧颐房地产开发有限公司负责开发建设的***景一街******房商品房交付使用后，由广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司提供物业管理服务；物业服务费采取包干制方式，黄桂芬按房屋建筑面积每月每平方米贰元计收物业服务费；案涉房屋建筑面积为121.23平方米，黄桂芬按242.46元/月向乙方交纳物业服务费，上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准；黄桂芬应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方以银行代收代交的方式于每月5日向甲方收取上月的物业服务费。黄桂芬或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司的权利和义务包括维护本园区内的共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序及保障公共财物的安全。本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止等。上述《肇庆碧桂园前期物业服务协议》签订后，广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司履行了物业管理服务义务，黄桂芬享受了广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司提供的物业服务后并未按照协议约定向广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司足额支付物业服务费，拖欠2020年8月1日起至2021年2月28日止的物业服务费未付清。广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司催收未果，遂起诉至本院。庭审中，黄桂芬主张其于2020年12月份在网上缴纳了一个月的物业费242.46元，对此广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司予以确认，并陈述其起诉标的金额已经扣减了242.46元。此外，黄桂芬提交了其与广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司工作人员的聊天记录截图、小区维修工人到案涉房屋维修的现场图以及小区环境相片，拟证实双方就案涉房屋返臭气和粪水问题进行沟通协商，但广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司虽曾来维修，但一直未能彻底解决；小区存在盗窃事件、蛇虫鼠蚁较多等问题。对此，广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司质证为案涉房屋返臭气和粪水问题，其一直有跟踪处理，虽有维修，但未能彻底解决是因为开发商当初设计不合理，属于房屋质量问题，其也指导黄桂芬可以就房屋质量问题要求开发商返修；因案涉小区靠近山边，蛇虫鼠蚁较其他小区会多一些，但其也增加至一个月四次消灭蛇虫鼠蚁，预防病虫害。至于盗窃问题，其可以提供监控予以查询。另查明，广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司于2012年11月27日经肇庆市工商行政管理局核准，变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司；于2015年12月17日经肇庆市工商行政管理局核准变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司；于2019年6月27日经肇庆市高要区××监督管理局核准变更企业名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司；于2020年7月20日经肇庆市高要区××监督管理局核准变更企业名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司与黄桂芬签订的《肇庆碧桂园前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。协议签订后，双方形成了服务委托关系，现广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司已进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务，黄桂芬作为业主，亦应依约向广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司支付相应的物业服务费用。根据双方签订的《肇庆碧桂园前期物业服务协议》的约定，案涉房屋物业服务费按242.46元/月的标准计收，据此计算，案涉房屋2020年8月1日至2021年2月28日产生的物业服务费为1697.22元（242.46元/月×7个月），因黄桂芬曾于2020年12月缴纳了一个月的物业服务费242.46元，扣减后，黄桂芬尚拖欠广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司物业服务费1454.76元未付清。因广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司经多次核准变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司，因此，广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司的债权债务依法由碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司承继。故对碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司要求黄桂芬支付拖欠的物业服务费1454.76元的请求，本院予以支持。至于碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司要求黄桂芬支付违约金的请求，双方签订的《肇庆碧桂园前期物业服务协议》第十六条约定了“甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉”，现黄桂芬逾期没有按时足额交纳物业服务费，构成违约，应依协议约定支付违约金，但违约金着重补偿性质，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，在碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司并未举证证实其因黄桂芬没有按时足额支付物业服务费产生了损失的实际情况下，且黄桂芬亦认为违约金过高，故本院酌情调整违约金按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计付，据此计算，截止2021年2月28日，黄桂芬应支付的违约金为10.73元，对碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司诉请中违约金超出的部分，本院不予支持。至于黄桂芬辩称案涉房屋返臭气和粪水问题，其确认物业公司曾到场维修，只是一直未能完全解决，其陈述其叫维修师傅检查发现是由于案涉房屋水管弯道有空气且不合理导致的。因房屋水管弯道是在房屋建设施工过程中安装的，现由于其设计不合理导致案涉房屋出现返臭气和粪水问题，属于房屋质量问题，黄桂芬依法可要求开发商返修。物业公司在该问题上已经进行过维修也承诺将协助黄桂芬联系开发商商量返修事宜，已履行了《肇庆碧桂园前期物业服务协议》协议约定的物业公司应履行的义务。至于小区蛇虫鼠蚁问题，因案涉小区靠近山边，从地理因素、生物生长规律上蛇虫鼠蚁并不能完全消灭，只能通过增加灭杀次数和强度，预防病虫害，黄桂芬在购买案涉房屋时，应对该问题有一定的知晓。当然，碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司今后应结合小区实际情况、天气问题等，增加灭杀次数，改善灭杀方式，提高灭杀效果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第九百三十七条规定，判决如下：一、被告黄桂芬应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费1454.76元给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司。二、被告黄桂芬应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金10.73元(该违约金暂计至2021年2月28日，以后的违约金以实欠物业服务费数额为基数按照全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算至欠款付清时止）给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司。三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司已预交），由被告黄桂芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 郭小梅二〇二一年四月二十二日法官助理 罗妙芬书 记 员 凌卉翘