吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2021）吉03民终182号上诉人（原审被告、案外人）：林洪生，男，1959年9月15日生，汉族，住吉林省四平市铁东区。委托诉讼代理人：林源，男，1982年2月23日生，汉族，住吉林省四平市铁东区，系林洪生之子。委托诉讼代理人：许景惠，吉林律舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：方颖利，男，1963年3月19日生，汉族，住吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：方向卓，吉林龙乾律师事务所律师。原审被告（被执行人）：霍凤清，男，1969年3月31日生，汉族，住吉林省四平市铁东区。上诉人林洪生因与被上诉人方颖利以及原审被告霍凤清申请执行人执行异议之诉一案，不服四平市铁东区人民法院（2020）吉0303民初2384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。林洪生上诉请求：一、依法撤销四平市铁东区人民法院（2020）吉0303民初2384号民事判决书，改判案涉房屋归林洪生所有，方颖利停止对案涉房屋的执行或将本案发回重审。二、由方颖利或霍凤清承担本案相关诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误，最终导致判决结果错误。1.本案中，林洪生与霍凤清夫妻之间的《房屋买卖合同》于2014年签订，而方颖利与霍凤清之间的借贷关系产生于2017年，从双方权利义务形成的时间看，林洪生的物权期待权产生的时间要早于方颖利与霍凤清、吴宪红之间的金钱债务。2.林洪生现占有、使用的案涉房屋未在相关行政主管部门进行产权变更，其责任不在林洪生自身，而是由于霍凤清、吴宪红的原因。3.依据我国民法中的公平原则，林洪生的权利应得到保护。案涉房屋林洪生的唯一住房，若该房屋被法院执行给方颖利，对林洪生的民事权利必定造成侵害；同时，案涉房屋的市场价格应在40余万，而方颖利与霍凤清之间的金钱债务仅为10余万元，其执行、查封的财产数额远高于金钱债务数额，法院属于超标的查封，不符合最高法院关于执行程序中的相关规定，故应停止对案涉房屋的执行。4.四平市铁东区人民法院查封的房屋属于霍凤清与其妻子吴宪红共同所有，而方颖利借款给霍凤清，该笔债务吴宪红应否承担连带给付义务，在方颖利申请执行所依据的四平市铁东区人民法院（2018）吉0303民初2070号民事判决书中，当事人为霍凤清与霍兴原，与吴宪红无关，故不能将吴宪红的财产作为被执行标的物予以执行。方颖利辩称，1.林源与林洪生系两个独立的民事主体，以各自的名义行使独立的民事权益，林源所实施的民事行为与林洪生无关。2.考察行为人是否怠于行使权利不应仅局限于2019年7月查封时间点的状态进行判断，而应当从其具备行使权利的条件的时间点进行判断，也就是2014年。3.案涉房屋还存在其他查封，我方不存在超标的查封的情形。4.林洪生在上诉状中称四平市铁东区人民法院查封的房屋属于霍凤清与其妻子吴宪红共同所有，可以体现两点。第一，林洪生自认不是房屋所有权人，第二，吴宪红如有异议，应另案提执行异议。方颖利向一审法院起诉请求：准许执行登记在霍凤清名下坐落于四平市铁东区解放街解放委幸福家园小区6号楼4单元508室，建筑面积90.92平方米的住宅。一审法院认定事实：2018年8月3日，方颖利诉霍凤清、霍兴原民间借贷纠纷一案，法院在审理过程中，依据方颖利财产保全申请，于2018年8月10日作出（2018）吉0303民初2070号民事裁定书，裁定查封霍凤清名下坐落于四平市铁东区解放街解放委幸福家园小区6号楼4单元5层（508室）房屋所有权登记。并于2018年12月28日作出（2018）吉0303民初2070号民事判决书，判决霍凤清、霍兴原于该判决发生法律效力后3日内一次性偿还方颖利借款10万元及利息（利息从2017年7月3日起按月利2分计算至付清时止）。2019年6月10日方颖利申请法院强制执行，该案进入执行程序。在执行过程中，林洪生对执行标的提出执行异议，法院于2019年7月23日作出（2019）吉0303执异35号执行裁定书，中止对霍凤清名下坐落于四平市铁东区解放街解放委幸福家园小区6号楼4单元508室，建筑面积90.92平方米住宅的执行。另查明，霍凤清与吴宪红系夫妻关系。林洪生与林源系父子关系。2014年10月15日，霍凤清、吴宪红（甲方）与林洪生（乙方）签订《房屋买卖合同》，载明“经双方协商，甲方将面积为90.92㎡楼房住宅，面积为31.76㎡车库出售给乙方，楼房和车库总价为人民币五十六万元整（560，000.00元），乙方一次性现金付清”。同时，该《房屋买卖合同》第四条载明“因甲方用此房屋房产证抵押，暂时不能办理房屋过户手续，甲方承诺在____前将此房屋房产证交给乙方，并协助乙方办理房屋过户手续，过户费用由乙方负责。”签订《房屋买卖合同》当日，林洪生交付给霍凤清、吴宪红购房款现金56万元。霍凤清、吴宪红于2014年12月19日出具《委托书》，委托林洪生办理涉诉房屋及另案车库的过户更名手续（中华人民共和国房屋所有权证号：四平市房权证四字第XXXX、2XXXX号及241649号），委托期限为2014年12月19日至上述事项办完为止。吉林省四平市英城公证处于2014年12月22日出具（2014）吉四证民字第6132号《公证书》，公证事项为上述委托。林洪生在2014年10月购买该房屋后，便与其子林源入住占有、使用涉诉房屋至今，并实际缴纳了该房屋取暖费、物业费、水电费等相关费用。再查明，2014年12月22日，霍凤清、吴宪红将该涉案房屋（不动产权证号：四平市房权证四字第XXXX号、四平市房权证四字第XXXX号）为借款人林泉担保办理了二次抵押登记（抵押权人为中国银行股份有限公司四平分行），担保债权数额为27.3万元，债务履行期限为2014年12月22日起至2019年12月22日止。2019年7月12日，抵押权人中国银行股份有限公司四平分行出具《贷款结清证明》，在四平市不动产登记中心办理了涉诉房屋的抵押注销手续。一审法院认为，本案争议焦点实质就是林洪生对案涉房屋是否享有能够排除执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，霍凤清、吴宪红与林洪生于2014年10月15日签订《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》有双方签字按印予以确认，该合同内容系双方当事人自愿签订，且未有证据证明该合同存在无效情形，故应认定霍凤清、吴宪红与林洪生于2014年10月15日签订《房屋买卖合同》合法有效。该《房屋买卖合同》出售价格处明确载明“楼房和车库总价为人民币五十六万元整（560，000.00元），林洪生（乙方）一次性现金付清”，且霍凤清本人承认收到林洪生给付的购房款（含另案购买车库款项）现金56万元，林洪生亦提供部分流水信息予以佐证，在未有其他证据证明霍凤清与林洪生之间存在借贷关系的情况下，方颖利主张该《房屋买卖合同》是对借款的一种让与担保，一审法院对该项主张不予支持。结合林洪生及其子林源对涉诉房屋（即坐落于四平市铁东区解放街解放委幸福家园小区6号楼4单元508室，建筑面积90.92㎡的住宅）实际占有、使用情况，应综合认定本案购房款56万元已经交付。庭审，林洪生及林源均说明因林源离婚而和林洪生一起居住在涉诉房屋内，且林源系林洪生之子，父子居住在一起符合常理，不能因为部分费用缴纳票据显示的是林源的名字，而否认林洪生合法占有涉诉房屋，故应认定林洪生在方颖利申请查封涉诉房屋之前就已合法占有涉诉房屋。在林洪生依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权，但该物权期待权需要同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件才能排除对案涉房屋的执行。通过一审法院对未能出庭的霍凤清调取的笔录及林洪生庭审的自认，可以明确林洪生在购买涉诉房屋时，霍凤清已告知该房屋办理了抵押登记，且在《房屋买卖合同》第四条中明示了涉诉房屋存在抵押暂时不能办理房屋过户手续，林洪生应尽到审慎的注意义务，但其在未核查案涉房屋权属及他项权属状态的情况下，明知所购房屋存在抵押仍签订《房屋买卖合同》，此时林洪生已知悉在客观上不能实现将该诉争房屋变更到自己名下的法律效果。通过庭审林洪生自己的举证可以看出在签订《房屋买卖合同》时涉诉房屋上所设立的抵押债权已于2014年12月22日（设立第二次抵押起始时间）前消灭，林洪生亦未提供证据证明其在涉诉房屋第一次抵押债权消灭后及时要求霍凤清、吴宪红履行过户登记手续。后该诉争房产又被中国银行股份有限公司四平分行设定新的抵押权登记。虽林洪生辩解对涉诉房屋第二次设定抵押登记不知情，但由于其在支付了56万元的购房款后，并没有采取措施保证其已付房款用于清偿签订房屋买卖合同时涉案房屋上所设立的抵押债权，从而导致该房屋又被设定二次抵押债权，导致该抵押权的存在成为涉诉房屋办理过户登记的障碍，在该抵押权涤除前，方颖利申请一审法院查封了涉案房屋，故应当认定林洪生对涉诉房屋未能办理过户登记存在过错，不属于非因买受人自身原因未能办理过户登记的情形。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，林洪生对涉诉房屋不享有足以排除执行的物权期待权。综上，对方颖利主张准许执行登记在霍凤清名下坐落于四平市铁东区解放街解放委幸福家园小区6号楼4单元508室，建筑面积90.92平方米的住宅的诉请，一审法院予以支持。综上，判决：准许执行登记在霍凤清名下的坐落于四平市铁东区解放街解放委幸福家园小区6号楼4单元508室，建筑面积90.92㎡的住宅。本院二审期间，方颖利提交（2019）吉0303民初1525号民事判决书一份。证明：该判决已经认定林洪生没有全额缴纳购房款，并以此为依据可以对案涉房屋予以执行。林洪生质证称，该份判决并未生效，不能作为证据使用。霍凤清未发表质证意见。林洪生提交四平市铁东区人民法院（2018）吉0303执异57号执行裁定书一份。证明：案涉房屋及车库均应该归属林洪生。方颖利质证称，该份裁定书不能作为林洪生享有案涉财产的依据。霍凤清未发表质证意见。因双方提交的法律文书均不具有认定案涉房屋所有权的法律效力，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，以案涉房屋办理银行抵押贷款的借款人林泉系林洪生侄子。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，买受人只有在同时满足上述四项条件时才能排除人民法院的强制执行。本案中，林洪生向霍凤清购买案涉房屋时已知该房屋存在贷款抵押登记，林洪生本应与霍凤清协商将购房款优先偿还贷款，以涤除银行抵押权办理产权过户登记，而其却将购房款全部交付给霍凤清，并未及时办理案涉房屋的过户手续。其后林洪生侄子林泉贷款时案涉房屋被再次抵押，导致在人民法院查封前，案涉房屋未办理产权过户登记。据此，林洪生对于案涉房屋在人民法院查封前未办理过户登记自身存在过错，林洪生就案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除人民法院的强制执行。林洪生其他上诉理由，与其是否具有足以排除人民法院强制执行的民事权益无关，本院不予支持。综上所述，林洪生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3936元，由上诉人林洪生负担。本判决为终审判决。审判长 贺庆华审判员 刘晓东审判员 杨 迪二〇二一年五月二十七日法官助理 李明霞书记员 兴琪典