广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终215号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭远环，男，1981年9月28日出生，汉族，住广东省紫金县××××××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××0035。委托诉讼代理人：朱恩华，广东展豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:周根明，男，1973年4月22日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××万科金域国际花园7栋2单元2601房，公民身份号码为440××××××××××××214。委托诉讼代理人：颜洁，广东兆科律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄胤媛，广东兆科律师事务所实习律师。原审被告（反诉第三人）:郭少锋，女，1977年6月18日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××827。上诉人彭远环因与被上诉人周根明、原审被告郭少锋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初12115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。彭远环向原审法院起诉请求：1.周根明、郭少锋向彭远环双倍返还押金36000元；2.周根明、郭少锋向彭远环赔偿全部装修费用188085元；3.本案诉讼费全部由周根明、郭少锋承担。周根明向原审法院反诉诉讼请求：1.彭远环向周根明支付拖欠的租金15000元（2020年2月租金3000元，3月、4月租金各6000元）；2.彭远环向周根明赔偿损失46500元；3.本案诉讼费用由彭远环承担。原审法院判决：一、限周根明于判决发生法律效力之日起五日内向彭远环双倍返还租赁押金合计36000元；二、限彭远环于判决发生法律效力之日起五日内向周根明支付2020年2至4月份租金合计15000元；三、驳回彭远环的其他本诉诉讼请求；四、驳回周根明的其他反诉诉讼请求。本案一审本诉受理费2331元，由彭远环负担1956元，周根明负担375元；反诉受理费669元，由彭远环负担163元，周根明负担506元。彭远环上诉请求：1.撤销一审判决，判令周根明向彭远环双倍返还押金36000元，判令周根明向彭远环赔偿装修费损失188085元，判令彭远环无需向周根明支付2020年2月至4月租金15000元；2.本案一、二审诉讼费由周根明承担。主要事实与理由：一、原审法院认定周根明与彭远环签订的《房屋租赁合同书》解除过错应认定在于周根明，彭远环有权要求周根明承担相应的违约责任，是正确的。二、原审法院认定彭远环要求周根明双倍返还租赁押金合计36000元事实清楚，证据充分，亦是正确的。三、彭远环认为，原审法院对彭远环诉请因周根明违约而受到的装修损失不予支持，是错误的。一方面，根据原审法院认定，周根明与彭远环签订的《房屋租赁合同书》解除过错应认定在于周根明，彭远环有权要求周根明承担相应的违约责任。另一方面，双方的《房屋租赁合同书》约定“若周根明对该物业无合法的所有权或处置权，或者违反合同的约定造成彭远环未能承租该物业的，或提前解除租赁合同、收回房屋的，周根明应向彭远环双倍返还租赁押金，并赔偿彭远环因装修产生的全部费用”。另外，彭远环在经营东莞市育博艺术培训有限公司时，对培训场所的装修是真实存在。彭远环虽没有提交装修项目相关发票，但一般装修只有收据而没有发票亦符合常理和行业规则。原审法院对于彭远环提交的收据不予采纳是错误。而且彭远环提交了转让协议，拟证明彭远环低价转让东莞市育博艺术培训有限公司的行为是为了减少损失，但并不能弥补彭远环的任何装修损失。因此，彭远环认为，周根明应按合同约定赔偿彭远环的全部装修费用。四、原审法院对彭远环需支付15000元租金的认定是错误的。从微信聊天记录证明，鉴于2020年新冠疫情对商户产生影响较大，彭远环和周根明迫于房租压力共同请求范国添（一手房东）减免租金。最终范国添同意，如果彭远环和周根明任意一方开业则需交纳租金，如不开业则无需交纳租金。周根明在2020年3月至4月是正常营业，彭远环在此期间是没有营业的。因此，范国添收取了周根明租金，免除了彭远环租金。原审法院没有查清前述事实，认定彭远环需支付15000元给周根明是错误。周根明在2020年2月至4月只向范国添支付其承租部分的租金共计16870元，并没有向范国添支付彭远环承租部分的租金，这是和范国添共同商议的结果。如原审法院认定彭远环需支付租金15000元，则如同周根明在2020年2月至4月正常营业期间只向范国添支付自己承租部分的租金1870多元，而彭远环在此期间未营业却需支付租金15000元，这与实际不符。另外，根据彭远环和周根明的微信聊天记录证实，在周根明违约解除合同后，彭远环向周根要求赔偿损失，周根明并没有要求彭远环支付租金，且也多次表示愿意双倍返还押金。可知，周根知对彭远环免交租金是默认。因此，原审法院认定彭远环需支付15000元租金是错误的。周根明答辩称：1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及第十一条的规定，彭远环要求周根明赔偿全部装饰装修损失没有法律依据。2.彭远环提交的装修材料工具等材料收据，既无转账凭证也无物流凭证，更没有其他证据证明该材料用于商铺的装饰装修，不能证明合同解除时剩余租赁期内的残值损失。3.合同解除时，剩余租赁期内的残值损失即剩余价值，彭远环已通过转让商铺得到相应对价，无证据证明该对价低于市场价值对其造成损失。彭远环投入的装饰装修通过转让得到补偿，其要求周根明赔偿无事实依据。4.根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，彭远环应当按照约定支付租金，其主张默认免交租金无事实及法律依据。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。郭少锋未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对彭远环上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕彭远环的上诉，本院分析如下：首先，原审法院认定周根明违约导致合同解除的分析及处理正确，且周根明与彭远环对此皆不持异议，对此，本院予以确认，不再赘述。其次，关于彭远环是否需要支付15000元租金的问题。根据周根明与范国添的微信聊天记录显示，范国添只是免了2月份半个月的租金，对于3月份的租金，则从13740元减免为10000元。彭远环主张范国添同意免除彭远环的租金，但却未能提供证据予以证明，本院对此不予支持。虽然周根明在2020年2月份至4月份只是向范国添支付了租金16870元，但是并不代表范国添同意周根明只支付该部分租金就无需再支付剩余的租金，且从范国添与周根明的聊天记录可以看出，范国添一直在向周根明追要租金，故周根明主张4月份到剩余租金是从其交的押金45000元里面扣合乎情理。彭远环以周根明2月份至4月份只是向范国添支付了租金16870元为由主张自己无需支付前述期间的租金，于法无据，本院不予支持。根据范国添免租的情况，彭远环2020年2月份应支付租金6000元÷2=3000元，3月份应支付租金6000元×10000元/13740元=4366元，故彭远环应向范国添支付租金3000元+4366元+6000元=13366元，原审法院对此处理有误，本院依法予以纠正。其次，关于装修损失的问题。根据周根明与彭远环签订的《房屋租赁合同书》第八条第1款约定：“若甲方（即周根明）对该物业无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方（即彭远环）未能承租该物业的，或提前解除租赁合同、收回房屋的，甲方应向乙方双倍返还租赁押金，甲方并赔偿乙方因装修产生的全部费用。”如前所述，本案因周根明违约导致合同解除，而彭远环承租案涉租赁物时租赁物是处于毛胚状态，故彭远环确实有装修费用支出。虽然彭远环与陈秀钧签订了《转让协议》，转让价为68000元，但结合设施清单中的物品及转让价格可以看出，彭远环投入的装修价值并未得到补偿。故彭远环根据《房屋租赁合同书》第八条第1款主张装修损失，本院予以支持。但彭远环提供的有关装修的证据仅有收款收据，并无其他证据佐证，故本院对此不予采纳，结合彭远环曾有使用案涉装修，且在《转让协议》中约定彭远环还持有培训机构10%的股权，故本院酌定彭远环的装修损失为50000元，原审法院已经认定周根明应双倍返还彭远环租赁押金36000元，在一定程度上也弥补了彭远环的损失，故本院认定周根明仍应向彭远环支付装修损失50000元-36000元/2=32000元，对于彭远环超出该范围的诉请，本院不予支持。原审法院对此处理有误，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人彭远环的上诉理由部分成立，对其成立部分，本院予以支持，对其不成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初12115号民事判决第一项；二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初12115号民事判决第三项及第四项；三、变更广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初12115号民事判决第二项为：限彭远环于本判决发生法律效力之日起五日内向周根明支付2020年2月至4月份租金合计13366元；四、限周根明于本判决发生法律效力之日起五日内向彭远环支付损失32000元；五、驳回彭远环的其他本诉诉讼请求；六、驳回周根明的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2331元，由彭远环负担1485元，由周根明负担846元；反诉受理费669元，由周根明负担524元，由彭远环负担145元。二审案件受理费4346元（彭远环已预交），由彭远环负担3627元，由周根明负担719元（周根明应负担的部分，由周根明迳付彭远环）。本判决为终审判决。审判长  姚勇刚审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二一年四月二十日书记员  梁善华黄志维