吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终621号 上诉人（原审被告）：白城市华兴房地产开发有限公司。住所吉林省白城市幸福北大街30号楼6号门市。 法定代表人：董海华，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王鹏，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李佩璟，吉林厚合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：尹春梅，女，1983年6月21日生，汉族，现住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：董长亮（尹春梅丈夫），男，1982年6月30日生，汉族，现住吉林省吉林市船营区。 上诉人白城市华兴房地产开发有限公司（以下简称华兴公司）因与被上诉人尹春梅房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2021）吉0802民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华兴公司上诉请求：1.请求判令撤销白城市洮北区人民法院（2021）吉0802民初766号判决书；2.请求法院改判尹春梅继续履行合同并支付剩余房屋首付款；3.请求法院判令尹春梅承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，华兴公司要求尹春梅在合同履行期间向华兴公司支付剩余首付款，尹春梅并未按合同约定履行，华兴公司有权行使不安抗辩权，有权拒绝向尹春梅交付房屋；2.因2020年初新冠疫情影响，属于不可抗力，严重影响合同履行，虽然造成了延期交付房屋的情况发生，但事出有因，申请人有能力继续履行合同，合同目的能够实现，不构成根本违约。综上，恳请贵院以事实为依据，以法律为准绳，依法撤销原审判决，予以改判。 尹春梅辩称：1.华兴公司协议中约定“以一次性付款”（贷款）方式购买，首期缴纳认筹金100000元，剩余房款于工程主体封顶时全部交清，而直到2020年5月末协议中交房日期，房屋工程主体仍未封顶，同时根据协议中第六条约定“如乙方逾期支付，则本认筹协议自动解除，甲方向乙方退还所有认筹款，同时收回房源，故不存在被上诉人违约；2.2020年初疫情影响白城只有一个月时间，同时又是冬季，故不存在影响甲方施工及合同履行，协议中约定2020年5月末交房，但据我所知直至今日，也就是2021年5月，房屋仍未交付。综上所述只存在于华兴公司严重违约，同时华兴公司也已受理尹春梅的退房申请，在售楼处签订退房申请，但最后却以财务没钱等各种理由推脱，拒不退还，一审法院认定事实清楚，请求维持一审原判。 尹春梅向一审法院起诉请求：1．判令华兴公司立即返还认筹款100,000元及利息（利息按审判时贷款市场报价利率计算，利息自2020年6月起给付至给付之日止）；2．判令华兴公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认为，尹春梅、华兴公司于2019年3月5日签订房屋的《认筹协议书》，协议约定，尹春梅于2019年3月5日选购华兴公司开发的华兴世纪家园小区5栋1单元5层西户，建筑面积121.71平方米，单价为人民币4900元每平方米，总房款为596379。首期缴纳认筹金人民币100000元，合同签订当日，尹春梅支付华兴公司人民币100000元，华兴公司为尹春梅出具收据一枚，协议中约定交房时间为2020年5月末，但华兴公司迟迟未按照协议时间交付房屋，华兴公司行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故，尹春梅要求华兴公司返还认筹款的请求法院予以支持。因华兴公司违约，故应承担违约责任。认筹协议中约定交房时间为2020年5月末，故华兴公司应从2020年6月1日起以100000元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付利息。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判决如下：一、华兴公司于判决生效后十日内返还尹春梅已经交付的认筹款100,000元；二、华兴公司于判决生效后十日内支付尹春梅利息，利息从2020年6月1日起以100000元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际给付之日止。案件受理费1150元，由华兴公司负担。 本院二审期间，华兴公司向法庭出示下列证据： 第一组证据：商品房预售许可证、中华人民共和国建设用地规划许可证、中华人民共和国建筑工程施工许可证复印件各一份；证明华兴公司所出售的房屋于2020年10月8日依法取得了商品房预售许可等五证，符合销售条件。 第二组证据：照片复印件两份。拍摄时间为2021年5月11日。证明尹春梅所购房屋现已全部建设完毕，室内装修基本完成，2021年6月底前能够交付购房人。 尹春梅质证认为，针对第一组证据，根据合同约定2020年5月就应该交房或者付款，预售许可证下来在合同约定时间之后，对在预售许可证下来之前销售房屋有异议。针对第二组证据，承诺2021年6月底交房，根据合同约定的交房日期相差甚远，同时，因疫情导致白城影响也只有在冬季一个月，不能以此理由为拖延交房日期的理由。上述证据在本院认为部分综合论述。 本院二审查明，尹春梅、华兴公司于2019年3月5日签订房屋的《认筹协议书》，协议约定，尹春梅于2019年3月5日选购华兴公司开发的华兴世纪家园小区5栋1单元5层西户，建筑面积121.71平方米，单价为人民币4900元每平方米，总房款为596379元。首期缴纳认筹金人民币100000元，剩余房款于工程主体房屋封顶时全部交清。 2019年3月5日，尹春梅支付华兴公司人民币100000元，华兴公司为尹春梅出具收据一枚， 《认筹协议书》第五条约定：“交房时间为2020年5月末。” 《认筹协议书》第六条规定：“本认筹协议及附件经双方签字后，按本协议第一条所约定购买方式下剩余房款乙方（尹春梅）于得到甲方（华兴公司）通知后七日内一次性支付给甲方。如乙方逾期支付，则本认筹协议自动解除，甲方向乙方退还所收认筹款，同时收回房源。” 本院认为，本案中，双方在2019年3月5日，签订协议书时，华兴公司并未取得房屋预售许可证，房屋不具备买卖条件，双方只是就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，因此该商品房认购协议书应为商品房买卖合同的预约合同，该预约合同系双方自愿签订，内容不违反法律规定，为有效合同。签订预约合同的目的是为了订立本约，就本案而言，尹春梅、华兴公司双方签订《认筹协议书》就是为了在将来条件具备时签订正式的商品房买卖合同，而尹春梅的目的是获得房屋居住使用，但是尹春梅按照认购协议约定100000元房款后，华兴公司实际取得房屋预售许可证的时间2020年10月8日，已经超过《认筹协议书》约定的正式交付房屋时间。依照双方《认筹协议书》第六条：“本认筹协议及附件经双方签字后，按本协议第一条所约定购买方式下剩余房款乙方（尹春梅）于得到甲方（华兴公司）通知后七日内一次性支付给甲方。如乙方逾期支付，则本认筹协议自动解除，甲方向乙方退还所收认筹款，同时收回房源。”之规定，双方签订《认筹协议书》是否签订正式商品房买卖合同的选择权利在尹春梅，而华兴公司在二审时自认未向尹春梅通知交付剩余房款和未签订正式商品房买卖合同原因系因自身未取得商品房预售许可证，不具备交付房屋的条件。在《认筹协议书》约定的交房期间，因华兴公司自身原因导致商品房买卖合同不能签订的责任应在华兴公司，在华兴公司存在未按照协议履行自身义务时，尹春梅有权选择是否继续签订合同。依据《认筹协议书》第六条的规定和参照《商品房销售管理办法》第二十二条第二款“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；”之规定，因双方未订立商品房买卖合同，尹春梅向华兴公司支付的100000元应视为预付款，华兴公司应当向尹春梅返还该笔预付款及占用资金期间的利息。 综上所述，白城市华兴房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由白城市华兴房地产开发有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  孙晓琦 审判员  李 瑞 二〇二一年五月二十八日 书记员  崔 岚