安徽省定远县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1125民初1535号 原告：谢永，男，1976年8月8日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：郭树祥，安徽远泰律师事务所律师。 被告：陈新胜，男，1963年6月9日出生，汉族，住安徽省定远县。 被告：定远县百聿年房产经纪有限责任公司，住所地定远县定城镇合蚌路龙星花园1幢109/110室，统一社会信用代码91341125MA2PEMJL21。 法定代表人：沈玲，执行董事。 委托诉讼代理人：范国利，男，1966年7月7日出生，汉族，该公司员工，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：戴家友，安徽奇胜律师事务所律师。 被告：韩玲，女，1976年11月4日出生，汉族，住安徽省定远县。 被告：赵志武，男，1972年10月6日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：刘福东，安徽曲阳律师事务所律师。 被告：陈道龙，男，1953年6月5日出生，汉族，住安徽省定远县。 原告谢永与被告陈新胜、定远县百聿年房产经纪有限责任公司（以下简称百聿年房产公司）、韩玲、赵志武、陈道龙合同纠纷一案，本案于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢永及其委托诉讼代理人郭树祥，被告陈新胜，被告百聿年房产公司的委托诉讼代理人范国利、戴家友，被告赵志武的委托诉讼代理人刘福东到庭参加诉讼，被告韩玲、陈道龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告谢永向本院提出诉讼请求（变更后）：1、依法解除原告与被告陈新胜、定远县百年房产经纪有限责任公司、韩玲签订的《二手房屋买卖·居间代理合同》；2、判令被告陈新胜、定远县百年房产经纪有限责任公司、赵志武连带返还原告购房款350000元、支付违约金70400元并赔偿损失（损失以350000元为本金，自2018年9月22日起按照同期银行逾期贷款利率计算至还清之日止）；3、判令被告定远县百聿年房产经纪有限责任公司返还中介费3000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年9月17日原告与被告陈新胜经被告定远县百聿年房产经纪有限责任公司居间签订《定金单》；2018年9月22日原告与被告陈新胜、定远县百聿年房产经纪有限责任公司签订《二手房屋买卖·居间代理合同》，原告购买位于定远县××花园××栋××室房屋，购房款为352000元。2018年9月17日原告付给被告陈新胜购房定金2万元、2018年9月22日原告付给被告陈新胜购房款33万元。《二手房屋买卖·居间代理合同》约定被告于2018年10月20日将房屋交付给原告，但被告至今未交付。 后经了解被告赵志武、陈道龙是该房屋权利人。被告陈新胜不是山湖花园5栋405室房屋权利人，也无代理权。被告定远县百聿年房产经纪有限责任公司严重违反忠实居间义务，应承担连带返还购房款、返还中介费并赔偿损失。 综上，被告行为损害原告合法权益。今特具状起诉，恳请人民法院支持诉请。 被告陈新胜辩称，我和赵志武是朋友。他家有两套拆迁房要卖，我与百聿年公司的范国利的家属熟悉，我就去和范国利的家属说有两套房要卖。她问是谁的，我说是曲阳派出所所长赵志武的。范国利的家属就联系我和赵志武一起到百聿年房产。赵志武说，连天裕国际的房子，一共有三套房要卖。百聿年房产就全部登记向外发布信息，联系了买主，一起约到百聿年房产。赵志武、百聿年房产人员和我、还有买主一起去看房。买主要买房，赵志武说自己是国家公务人员不能签合同就走了，我们又把赵志武叫回来。百聿年房产说，不能用赵志武的名字就用赵志武家属的名字，百聿年房产就书写了合同，买方卖方及百聿年房产都同意我作为代理人在合同上签字。钱全部都没有经过我的手，都是买方自己交给赵志武的。合同签过后，赵志武就把房子钥匙交给百聿年房产，百聿年房产又把钥匙交给买方。然后又说要过户，买方又加了钱，让赵志武把户直接登记在买房人名下。本案原告的购房款的交付，是赵志武、百聿年房产人员、我和谢永一起到银行，因当时赵志武未带卡，谢永先将款项转到我的账户，我又用手机银行转账到赵志武名下，这在监察委都有笔录证实。合同是有效的，当时大家都是同意的，房子也是存在的，只是因为赵志武因犯罪被逮捕，所以房子到现在也没有过户好。 被告百聿年房产公司辩称，1、《二手房买卖·居间代理合同》合法有效，不违反法律规定。签订合同时，陈新胜作为委托代理人，房屋实际所有人赵志武同时在场并明确确认；即使被答辩人与陈新胜签订的“二手房买卖合同”无效，但由于答辩人作为中介仅仅是向被答辩人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，且被答辩人与陈新胜的合同已经成立；2、答辩人已经履行了合同义务，有权获得报酬，不应当返还中介费。由于被答辩人在答辩人的介绍下与陈新胜达成了房屋买卖协议，答辩人履行了居间代理合同的义务；3、答辩人在居间活动中没有过错，不承担任何民事赔偿责任。因答辩人没有收取被答辩人的定金和购房款，也不应当连带返还被答辩人的购房款。对于签订房屋买卖合同的事实我们认可，百聿年房产只是促成合同的交易，但对于房款交付，百聿年房产只是凭房款转账凭证开具了收据。居间代理合同已经履行完毕，不应解除，我方没有收到购房款，也无过错，故请求驳回对百聿年房产的诉请。 被告韩玲向本院递交书面答辩状称，本人对山湖花园5栋405、406室房屋不知情，也从未委托任何人出卖上述房屋。 被告赵志武辩称，前后经过同陈新胜的答辩意见，赵志武为所卖安置房的实际所有人，委托陈新胜与原告方签订合同，韩玲对安置房属谁所有以及出卖安置房不知情，该房屋原告支付的购房款，赵志武已收到，且房屋已交付原告。至今未办过户手续是因为赵志武被拘，导致过户手续未能办成。赵志武认为合同有效。2019年6月以后，安置房可以办理过户手续，所以原告要求解除合同，赵志武不同意。 被告陈道龙未答辩。 原告谢永为支持其诉讼请求，向本院递交以下证据证明：一、身份证各份，证明原告身份情况；二、《二手房屋买卖·居间代理合同》一份，证明被告将定远县××花园××栋××室房屋出售给原告，购房款为352000元。约定2018年10月20日交房。交房逾期超过30天，视为甲方违约，应返还购房款，按总房款的20%向乙方支付违约金；三、收据、银行转账记录、定金单，证明2018年9月17日原告付给被告陈新胜购房定金2万元、2018年9月22日原告付给被告陈新胜购房款33万元，共计35万元；四、微信付款记录，证明2018年9月22日原告付给范国利中介费3000元。 被告陈新胜质证认为，对证据一、二、三无异议；对证据四不知情。 被告百聿年房产公司质证认为，对证据一、二、四无异议；对证据三，定金条据无异议，对33万购房款单据我方认可，但转款我方不知情。 被告赵志武质证，对四组证据均无异议。 被告陈新胜为支持其主张，向本院递交以下证据证明：两份银行交易明细表，证明目的：原告转给我的钱，我全部都转给赵志武了，当时赵志武没带卡，所以就我用我的卡过一下。 原告谢永质证认为，对证据的真实性无异议，但被告陈新胜将原告的购房款转给赵志武，原告不知情，原告是将购房款交付给陈新胜。 被告赵志武质证，无异议。 被告百聿年房产公司质证认为，三性无异议，也反映出百聿年房产已经履行了居间代理义务。 被告百聿年房产公司为支持其主张，向本院递交以下证据证明： 证据一、营业执照，证明目的：主体适格； 证据二、二手房买卖居间代理合同（复印件），证明目的：1、二手房买卖居间代理合同，合同已成立并生效；2、百聿年房产是居间人，并且按照代理合同履行了居间义务；3、陈新胜是赵志武他们夫妻的代理人，有代理权； 证据三、公安指挥中心非本村村民购买安置房选房卡（复印件），证明目的：赵志武是涉案房屋的所有人，有权委托陈新胜出售房屋。 原告谢永质证认为，对证据一，无异议；对证据二，真实性无异议，但不能证明合同已生效，居间人没有如实履行居间义务，不能证明陈新胜具有代理权；对证据三，真实性无异议，但该房卡显示，被征收人姓名为陈道龙，不能证明赵志武是实际权利人，因该房屋有应补增购款未交付，且百聿年房产未将该事实告知原告。 被告陈新胜质证认为，对证据一、三无异议；对证据二，韩玲的姓名是赵志武要求署名的，经过百聿年房产、谢永、赵志武同意，叫我在代理人栏签名。 被告赵志武质证，同陈新胜的质证意见。 被告赵志武未向本院举证。 本院出示了2021年3月16日对赵志武的询问笔录。 原告谢永、被告陈新胜、百聿年房产公司对询问笔录均无异议。 本院另出示《公安指挥中心工程建设范围内房屋征收补偿安置协议书》。 到庭当事人对该协议书均无异议。 被告韩玲、陈道龙未向本院举证，也未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的诉讼权利。 对上述证据，到庭当事人对其真实性均无异议，本院依法予以确认。 本院经审理查明案件事实如下：2013年3月30日，陈道龙作为被征收人与定远县东门入口改造工程建设指挥部签订《公安指挥中心工程建设范围内房屋征收补偿安置协议书》，对被征收的房屋面积、奖励面积、购买住宅安置房情况及价款、结算金额等进行了约定。陈道龙作为被征收人签名。 2013年5月11日，由定远县东门入口改造工程建设指挥出具的《公安指挥中心非本村村民购买安置房选房卡》中载明：“编号：（外购）第叁拾贰号（32号）（城中村）被征收人姓名：陈道龙，身份证号码：341125195306××××选房地点：①五号楼，户型：Ｄ，房号：405，面积：95.99ｍ2②五号楼，户型：Ｄ，房号：406，面积：95.99ｍ2，合计选房面积：191.98ｍ2被征收人签字：赵志武”。第六工作队队长、审核人、选房大厅等人在选房卡下方签名并加盖“定远县东门入口改造工程建设指挥”印章。 2018年9月17日，韩玲（甲方）、谢永（乙方）、百聿年房产公司（丙方）三方签订《定金单》，约定卖方韩玲出售山湖花园5幢405室给买方，房款按照叁拾伍万贰仟元整结算。卖方委托陈新胜收取买方定金贰万元整。付款方式：a、2018年9月22日付贰拾伍万元给甲方。b、2018年10月20日前，乙方付甲方捌万元整。c、甲乙双方产权证过户时，乙方付尾款贰仟元整。附属设施：毛坯。买卖双方在2018年9月22日前到定远县百年房产总店签订正式房屋买卖合同，在此期间如卖方不卖，须双倍返还定金；如买方不买，此款不退。买卖双方任一方违约，守约方须从违约金所得中拿出20%付给居间方。中介信息费卖方按成交价1%，买方按成交价1%付给百年房产中介。买卖双方代理人承担本定金单的连带责任。卖方代理人栏由陈新胜签名，买方代理人栏由王春玲签名，居间人栏由沈玲签名并加盖百聿年房产公司章。同日，谢永转账2万元定金支付给陈新胜。百聿年房产公司给谢永出具了收据，陈新胜作为收款人在收据上签名。 2018年9月22日，韩玲（甲方）、谢永（乙方）、百聿年房产公司（丙方）三方签订《二手房买卖·居间代理合同》，主要约定：甲方将下列房屋卖给乙方，并收取定金人民币贰万元（定金充房款）。甲方房屋位于山湖花园5幢405室，面积约96m2。双方商定成交毛坯价格为人民币￥352000大写叁拾伍万贰仟元整，房款支付具体约定为：1、本合同生效当日，乙方付甲方叁拾叁万元整。2、甲方产权证过户给乙方时，乙方付尾款贰仟元整。甲方于2018年10月20日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用。合同履约后甲乙双方的违约责任：逾期交房：甲方逾期交房，每逾期一天，每日按成交价的千分之壹向乙方支付违约金，逾期超过30天，视为甲方违约，乙方有权解除本合同，甲方应在乙方解除本合同后10天内将已收房款和定金返还乙方，并按总房款的20%向乙方支付违约金。逾期付款：乙方期付房款，每逾期一天，每日按当期应付房屋价款的千分之壹向甲方支付违约金，逾期超过30天，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，甲方应在解除本合同后10天内将已收房款和定金退还乙方，并有权要求乙方按总房款的20%支付违约金，违约金从应退款中除。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费由乙方承担。丙方提供给甲乙双方的服务为：居间媒介服务，即丙方为甲乙双方提供信息，促成甲乙双方订立此合同后，甲乙双方应全额向丙方支付佣金。甲乙双方支付丙方的佣金金额为：甲方3500元、乙方3500元。其它约定事项：乙方另付贰万元给甲方，甲方更名拆迁协议，如更改不成，此款退回。合同下方甲方委托代理人栏陈新胜签名按印，乙方栏谢永签名按印，丙方代理人栏范国利签名并加盖百聿年房产公司公章。同日，原告通过“瞿立菊”账户向陈新胜账户转款33万元。随后，陈新新将该房款分数笔转给赵志武。百聿年房产公司给谢永出具了收据，陈新胜作为收款人在收据上签名。 审理中，原告谢永、被告赵志武、陈新胜、百聿年房产公司均认可，是赵志武委托陈新胜出售案涉房屋；韩玲未参与案涉房屋的买卖，也未委托陈新胜卖房。赵志武认可其已收到原告卖房款35万元。谢永至今未实际使用案涉房屋。 现原告以韩玲、陈道龙不认可售房，且被告未将房屋交付为由，诉讼来院。 另查明，谢永、王春玲系夫妻关系，韩玲与赵志武系夫妻关系，陈道龙是韩玲哥哥，赵志武与陈新胜系朋友关系。案涉房屋系拆迁安置房，被征收人是陈道龙。虽然赵志武在选房卡的被征收人签字栏签名，但其未提供充分证据证明其是实际被征收人，且在本院与赵志武谈话时，其也陈述，其是陈道龙户的包保责任人。 本院认为，本案的争议焦点是：1、案涉合同应否解除；2、原告主张返还购房款350000元、70400元违约金并赔偿损失，应否支付及由谁返还。 关于焦点1，赵志武以韩玲之名向外出售房屋，并委托陈新胜在合同甲方委托代理人处签名，此事实谢永、百聿年房产公司均明知，三方签订的《二手房买卖·居间代理合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，应为合法有效合同。各方均应按约履行。现原告按合同约定支付购房款，赵志武也应按约定将房屋交付给原告使用，现被告赵志武至今未将房屋交付给原告使用，以致原告合同目的不能实现，且按双方约定，赵志武应于2018年10月20日前将房屋交付给原告使用，逾期30天，原告有权解除合同。故解除合同的条件已成就，原告有权解除二手房买卖合同。因《居间代理合同》已履行完毕，不存在解除。 关于焦点2，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。 赵志武以其妻韩玲之名向外售房，并委托陈新胜在卖方（甲方）的委托代理人栏签名，陈新胜系赵志武的委托代理人，其签名的法律后果，应由被代理人赵志武承担，故陈新胜不应承担返还购房款及违约金等法律责任。 百聿年房产公司作为中介方，并不是房屋买卖合同的当事人，其对买卖合同的解除并无过错，故不应承担返还购房款及违约金等法律责任。 赵志武以其妻韩玲之名向外售房，未经韩玲同意，韩玲也不知此事，且原告也认可韩玲未参与卖房，故韩玲不应承担返还购房款及违约金等法律责任。 赵志武对外售房，买房人、居间人均明知，且由赵志武收取购房款，该房屋的被征收人陈道龙并未对赵志武授权，赵志武作为行为人应对该买卖房屋的行为后果承担法律责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定和双方的约定，赵志武应承担返还购房款35万元（包括定金2万元）及承担违约金70400元的法律责任。原告主张被告还应赔偿损失（损失以350000元为本金，自2018年9月22日起按照同期银行逾期贷款利率计算至还清之日止）不符合双方约定，本院不予支持。 陈道龙作为被征收人，未参与案涉房屋的买卖，现也无证据证明其与案涉房屋买卖有关，故原告要求其共同返还还购房款及违约金的主张，本院不予支持。 关于焦点3，百聿年房产公司作为中介方，其仅是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介报务，现并无证据证明百聿年房产公司有故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况的情况，且买卖合同成立并生效，故作为中介方的百聿年房产公司不负退还中介报酬的法律责任。对原告要求百聿年房产公司返还中介费3000元的诉讼请求，本院依法不予支持。 审理中，虽经本院多次调解，但赵志武方未能将案涉房屋交付原告使用。 依据《中华人民共和国民法典》第一百六十二条、第一百七十六条、第五百六十二条第二款、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十五条、第五百九十七条、第九百六十一条、第九百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告谢永与被告陈新胜、韩玲、赵志武于2018年9月22日签订的《二手房买卖合同》； 二、被告赵志武于本判决发生法律效力后十日内返还原告谢永购房款350000元、给付违约金70400元，合计420400元； 三、驳回原告谢永的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7652元，减半收取3826元，由原告谢永负担27元，被告赵志武负担3799元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  李恩福 二〇二一年五月十日 书记员  吴梦醒 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第五百九十七条因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。