安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0102民初2718号 原告：黄成勇，男，1969年1月23日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：顾磊，安徽国天律师事务所律师。 被告：张朝宏，男，1963年6月28日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：周世扬，安徽徽都律师事务所律师。 原告黄成勇与被告张朝宏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告黄成勇及其委托诉讼代理人顾磊、被告张朝宏及其委托诉讼代理人周世杨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄成勇向本院提出诉讼请求：1、判令黄成勇与张朝宏于2019年4月29日签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》于2020年11月27日解除，并于解除租赁合同后立即搬离位于合肥市瑶海区××栋××室的租赁房屋；2、判令张朝宏立即支付黄成勇房屋2020年10月至2020年12月租金25889.33元（面积以62.8平米和年租金为86712元标准计算每平米月租金为115.064元，案涉房屋75平米，计算得出租金为每月8629.78元，暂计算至2020年12月31日，往后计算至实际搬离出租房之日止）；3、判令张朝宏补偿黄成勇2020年1月至2020年9月房屋租金差额29667.99元；4、本案案件受理费等全部诉讼费用由张朝宏承担。事实与理由：2019年4月29日，黄成勇与张朝宏经协商签订《房屋租赁合同书》和《补充协议》，约定：黄成勇将其所有的位于合肥市瑶海区××栋××室（建筑面积约75平米）的房屋续租给张朝宏；租赁期间自2018年10月1日至2023年12月31日；租金自2018年10月1日至2018年12月31日按照4712元／月的标准支付租金；2019年1月1日至2023年12月31日共计五年，张朝宏自2019年1月1日至2019年12月31日（一年）房屋租金按照64000元支付；2020年1月1日至2023年12月31日（四年）房屋租金按照和平家园Ｂ1区面积相同的商铺国资公司对外招投标的市场均价计取，如国资公司对外多次招投标，双方同意按照招投标的市场均价随行就市，平均价以最高价和最低价取中位数计算；房屋租金半年一付，先付后用，每年的1月1日、7月1日是租金的付款日，直接支付至黄成勇指定的账户；张朝宏向黄成勇支付1万元保证金；张朝宏拖欠房租达一个月的，黄成勇有权终止合同，立即收回房屋，没收履约保证金并不赔偿张朝宏任何损失。协议签订后，黄成勇依约将房屋交付给张朝宏使用。2020年后张朝宏便未按照合同约定的时间和租金向黄成勇支付租金。依照约定，张朝宏应自2020年起按照国资公司招投标的价格向黄成勇支付租金，但张朝宏拒绝参照国资公司和平家园Ｂ1区房屋招投标的租金支付，仍然以2019年的租金标准支付租金，显然违反了合同约定。2020年7月1日，张朝宏仅向黄成勇支付3个月租金，违反了租金半年一付，先付后用的约定。张朝宏现已拖欠黄成勇租金达三个月。 张朝宏辩称，首先，黄成勇不是本案适格主体。从黄成勇提交给法庭的证据来看，黄成勇并非案涉房屋的所有权人，根据民法典的规定，其无权处分及出租案涉房屋。所以，黄成勇不是本案适格主体，黄成勇也无权提起本案诉讼。因此，在张朝宏与黄成勇之间没有形成债权债务关系，故黄成勇不是真正的“债权人”，不是本案适格主体，依法应驳回其起诉。其次，黄成勇要求解除案涉房屋租赁合同，缺乏依据。双方约定的合同解除条件并未成就。如前所述，黄成勇不是本案适格主体。退一步说，即使黄成勇主体适格，其也无权提出解除案涉租赁合同，否则其就构成违约。当然，张朝宏也坚决不同意解除案涉房屋租赁合同，更不可能搬出租赁的案涉房屋。张朝宏并未违约，并已提前足额向黄成勇支付了租金，符合合同约定。根据双方的约定，自2020年元月起，截止黄成勇2020年11月27日起诉（计11个月）/张朝宏收到法院的应诉通知的2021年1月21日，2020年张朝宏已累计向黄成勇支付了15月租金8万元，具体时间和数额如下：2020年1月7日：支付6个月租金32000元（2020.1.-2020.6.）；2020年7月29日：支付2020年下半年3个月租金16000元；2020年12月31日：支付6个月租金32000元（2021.1.-2021.6），以上均有转账记录为证。再次，张朝宏支付租金的方式、数额符合双方的约定。双方在《补充协议》第二条中约定：2018年10月1日至2018年12月31日乙方按照4712元/月的标准向甲方支付，2019年1月1日起至2023年12月31日共计五年，乙方2019年1月1日至2019年12月31日（一年）房屋租金按照64000元支付。2020年1月1日至2023年12月31日（四年）房屋租金按照和平家园B1区面积相同的商铺国资公司对外招投标的市场均价计取，如国资公司对外多次招投标，双方同意按照招投标的市场均价随行就市，取均价的标的物应保持一致。（注：均价——取同面积一间最高价，再取同面积一间最低价的均价，为该房屋的租赁价）。黄成勇2020.1.6在发给张朝宏的信息中明确要求张朝宏“暂时按以前价格交，（半年32000元）”。上述信息为“张老板你好：你把房租交一下，暂时按以前价格交，（半年32000元），等拍租价格出来，我们再按合同约定的去定价”。张朝宏接到信息后次日即2020年1月7日按黄成勇要求的金额足额预付半年租金32000元，显然，张朝宏并未违约。相反，倒是黄成勇存在违约行为——其至今未向张朝宏提交案涉租赁费的增值税专用发票。因此，黄成勇诉称：“2020年后，被告便未按照合同约定的时间和租金向原告支付租金”没有事实根据。显然，黄成勇要求解除案涉租赁合同，缺乏依据，有悖法律，于法无据。张朝宏暂扣黄成勇2020年的3个月租金，并非有意拖欠，而是事出有因；张朝宏要求黄成勇减免2020年的3个月租金，于法有据。2020年元月之后，新型冠状病毒肺炎疫情在全国大范围、长时间持续爆发、蔓延，对各行各业均产生了巨大的影响和冲击；张朝宏租赁的商铺系从事商业服务，因新冠疫情及疫情防控措施致使张朝宏不能正常开展商业经营活动，导致张朝宏营业收入明显减少，损失惨重，如继续按照原租赁合同约定的租金标准支付租金对其明显不公平，故张朝宏向黄成勇提出减免相应租金，并予以暂停支付的要求，具有事实根据和法律依据。由于新冠疫情属于不可抗力事件，根据其对案涉合同履行的影响和公平原则，张朝宏才没有及时支付黄成勇2020下半年的3个月房租，但只是暂扣，并非恶意拖欠。根据国家、地方政府有关政策文件的规定，2020年由于受新型冠状病毒肺炎疫情影响，出租人应该给予承租人一些照顾和房租减免。合肥市和平路商户从瑶海区国资公司租赁的商铺（房屋）都免了3个月房租。张朝宏租用的案涉房屋当初也是从瑶海国资公司租来的，也应享受免租3个月；后期黄成勇说案涉房屋是瑶海国资公司分配给他的，当时张朝宏也没有多问，心想只要有房子用就行，但是黄成勇至今没有向张朝宏出具案涉房屋的相关产权证明。关于暂扣2020年这3个月租金的减免问题双方一直在协商，黄成勇也同意就减免租金一事进行协商。由于双方一直没有达成一致意见，故才暂未支付，但是并非张朝宏恶意拖欠。在此期间，张朝宏以短信息、微信等形式多次主动催促黄成勇尽快把减免租金的事情定下来，就是不想拖欠黄成勇租金。同时，虽然双方通过协商，暂未达成协议，但是张朝宏仍然积极履行合同义务，除2020年这3个月租金以外，张朝宏已经将案涉房屋租金足额支付到了2021年6月30日。由此可见，张朝宏没有拖欠租金，当然不构成违约。张朝宏要求黄成勇减免2020年的3个月租金，于法有据，请求法庭依法予以支持。黄成勇的第二项、第三项诉讼请求（租金计算标准）缺乏事实根据和法律依据。我们暂且不论2020年10月至2020年12月的租金是否要支付、如何支付的问题。但是在《补充协议》约定的条件成就之前，双方一致同意按原有标准支付租金（见《补充协议》第二条及2020年1月6日黄成勇书面承诺）。《补充协议》约定的条件至今没有成就。具体如下：《补充协议》所称的招标是特指2020年1月1日-2023年12月31日期间，瑶海国资公司对和平路沿街门面“整体”招标。（见2020年1月6日，7月7日多次聊天记录）。2020年1月1日至今，国资公司未对该地段门面进行整体招标。因此，新的租金价格没有标准参照。即《补充协议》约定的条件至今没有成就。《补充协议》明确注明，新的租金招标是以该地段相同面积的均价做参照。案涉房屋8栋104面积75㎡，黄成勇诉称按B1区1栋106门面租金价格作为参照，显然不成立，因为106门面面积62.8㎡与104门面面积不相同，更不符合整体招租同面积均价的合同规定。黄成勇2020年1月6日的短信中明确要求张朝宏，在国资公司没有对和平家园沿街门面重新整体招租之前，张朝宏仍然按2019年租金标准支付。张朝宏将此视为黄成勇对张朝宏的一种承诺（也是双方的一种共识和共同约定，可以视为补充协议的再补充条款。现黄成勇在诉讼请求中要求张朝宏按1栋106门面的租金标准支付，属于出尔反尔，违背了契约精神。显然，有悖法律，于法无据。因此，双方仍应按原有标准（即2019年年租金64000元）支付租金。综上，请求法院依法驳回黄成勇关于解除房屋租赁合同的请求，判决双方继续履行案涉房屋租赁合同，判决驳回黄成勇的其他诉讼请求，免除张朝宏2020年的3个月租金。 本院经审理认定事实如下：2019年4月29日，黄成勇（出租人、甲方）与张朝宏（承租人、乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定，甲方将位于和平家园B1区8号楼104号房屋出租给乙方。甲方出租给乙方的房屋产权正在办理中，对此情况乙方已经了解。如因此导致乙方不能办理相关证照或影响乙方正常经营，相关责任由乙方自负。如因此导致合同提前终止，相关损失（包括但不限于装修、经营等）由乙方自行承担。租赁期内，乙方应按合同约定交付租金，违者应每日按应付金额的千分之五向甲方支付违约金。如乙方拖欠租金达一个月，甲方有权终止合同，立即收回房屋，没收履约保证金并不赔偿乙方任何损失。同日，黄成勇（甲方）与张朝宏（乙方）就案涉《房屋租赁合同书》共同签订一份《补充协议》，约定：甲方乙方一致同意，甲方原承租和平路街道办事处的和平家园B1区8栋104室（建筑大约75平方米）的房屋由乙方继续承租至2023年12月31日。2018年10月1日至2018年12月31日乙方按照4712元/月的标准向甲方支付，2019年1月1日至2023年12月31日共计五年，乙方2019年1月1日至2019年12月31日（一年）房屋租金按照64000元支付。2020年1月1日至2023年12月31日（四年）房屋租金按照和平家园B1区面积相同的商铺国资公司对外招投标的市场均价（取同面积最高价，再取同面积一间最低价的均价，为该房屋的租赁价）计取，如国资公司对外多次招投标，双方同意按照招投标的市场均价随行就市，取均价的标的物应保持一致。房屋租金半年一付，先付后用，每年的1月1日、7月1日是租金的付款日，直接支付至甲方指定的账户中。合同期内乙方需要转让经营的烟酒店，未履行的合同由新的经营者继续履行，双方及新的经营者签订补充协议，继续履行本协议。乙方向甲方支付1万元保证金。 上述合同签订后，因认为张朝宏未按约支付租金，黄成勇遂诉讼来院，提出诉称之请求。审理中，黄成勇提供了合肥市瑶海区三里街街道办事处于2018年10月1日出具的内容为“兹有和平路和平家园B1区商业门面1-105，8-104、105，15-108号商业门面产权，因三里街街道征迁工作，已经经瑶海区政府建设办安置给黄成勇个人，所有权为黄成勇个人所有”的《房屋产权证明》及和平家园B区1幢106室房屋的招投标材料网站打印件，用以证明案涉和平家园B1区8栋104室房屋属于黄成勇的安置房,所有权归黄成勇所有，2020年仅和平家园B1区106室一处房屋经合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司招投标，成交价格为每月每平米为115.064元。庭审时，张朝宏对此则均不予认可。张朝宏当庭辩称黄成勇提供的《房屋产权证明》不符合单位证据的形式要求，此证明中无单位盖查及负责人签名，且不动产物权的证明只能有不动产登记机关出具，该证明不是人民政府的征收决定，不能证明案涉房屋的产权变动及归属。黄成勇提供的招投标材料网站打印件不是原件，且该证据不符合张朝宏及黄成勇在协议中的约定。 张朝宏于审理中则提供了其银行流水明细表打印件以及其与黄成勇之间发送的相关信息截屏打印件等，用以证明2020年其已累计向黄成勇支付15个月的租金8万元（其中于2020年1月7日支付2020年1月至6月的6个月的租金32000元，于2020年7月29日支付2020年下半年3个月的租金16000元，于2020年12月31日支付2021年1月至6月的6个月的租金32000元），故其并未违约，且已提前足额向黄成勇支付了租金，符合合同约定。同时，关于暂扣2020年这3个月租金的减免问题双方一直在协商，黄成勇也同意就减免租金一事进行协商，由于双方一直没有达成一致意见，故其暂未支付并非恶意拖欠。且双方虽暂未达成协议，但是其仍然积极履行合同义务，除2020年的3个月租金以外，其已经将案涉房屋租金足额支付到了2021年6月30日。至于其暂扣的2020年的3个月租金，并非有意拖欠，而是事出有因。由于新冠疫情属于不可抗力事件，2020年由于受新型冠状病毒肺炎疫情影响，根据国家、地方政府有关政策文件的规定，出租人应该给予承租人一些照顾和房租减免，且合肥市和平路商户从合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司租赁的商铺（房屋）都免了3个月房租。故其要求黄成勇减免2020年的3个月租金，并予以暂停支付，具有事实根据和法律依据。此外，黄成勇存在至今未向张朝宏提交案涉租赁费的增值税专用发票的违约行为。庭审时，黄成勇对张朝宏提供的上述证据的真实性虽均无异议，但认为结合其与张朝宏签订的案涉租赁合同的约定可以证明截止起诉之日张朝宏拖欠黄成勇租金3个月，已超过一个月，违反了合同约定。其与张朝宏发送短信时，已明确等拍租价格出来后再按合同约定去定价，当时国资委并未拍租房屋，计价标准未确定，并非其同意按照2019年标准支付租金，其并未同意租金减免，张朝宏也未主动与其协商租金减免事宜，张朝宏恶意拖欠租金属实。房租减免政策明确减免的主体为国有资产公司，而非个人私有产权方，黄成勇不具有减免租金的义务。同时，案涉租赁合同并未明确约定其在收取张朝宏租金后需开具增值税专用发票，没有约定就没有违约，且经其向税务部门咨询得知，其亦无法向张朝宏开具增值税专用发票。 庭审时，黄成勇当庭陈述案涉房屋系回迁安置房，其系案涉房屋的所有权人，产证正在办理，张朝宏辩称的租金支付情况属实，但张朝宏拒不支付疫情期间的三个月租金，且张朝宏拖欠租金已超过一个月，故其依据合同约定要求解除案涉合同。同时黄成勇于庭审时陈述其并不知道国资委是否减免了三个月的房租，但其不同意减免三个月的房租，之前其曾同意减免15天的房租，但张朝宏不同意。2020年合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司并未对案涉同样的房屋进行整体拍租，合同中也没有关于房屋整体拍租的约定。2020年5月30日，合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司已对和平家园B1区1栋106室建筑面积62.8平米房屋进行拍租，实际上该房屋的租金还没有案涉房屋的租金高，现案涉房屋的年租金为108000元。其系参照和平家园B1区1幢106室房屋的租金标准，按115.064元/㎡/月的标准，主张案涉房租及租金差额。庭审中，张朝宏虽亦认可合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司2020年仅拍租了和平家园B1区1栋106室建筑面积62.8平米的一处房屋。但辩称根据合同约定新租金标准是取同面积一间最高价再取一间最低价的均价为案涉房屋的租赁价，现因该约定条件并未成就，且因其没有违约行为，故其不同意解除案涉合同。 本院认为，黄成勇及张朝宏签订的案涉《房屋租赁合同书》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。审理中虽张朝宏辩称黄成勇并非案涉位于和平家园B1区8栋104室房屋的所有权人，故其无权出租房屋。因黄成勇对此不予认可，且根据黄成勇提供的合肥市瑶海区三里街街道办事处出具的《房屋产权证明》及当事人的当庭陈述，本院认为，可以证明案涉房屋系回迁安置房，产证正在办理，且因三里街街道征迁工作，案涉房屋系由瑶海区政府建设办安置给黄成勇的拆迁安置房，故对张朝宏有关黄成勇无权出租案涉房屋的辩称意见，本院不予采纳。 现黄成勇以张朝宏未按合同约定的时间和租金向其支付租金为由要求判令其与张朝宏于2019年4月29日签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》于2020年11月27日解除，并要求张朝宏于解除租赁合同后立即搬离位于合肥市瑶海区××栋××室的租赁房屋，庭审时张朝宏对此亦并不予认可，辩称不同意解除案涉合同。对此本院认为，虽案涉《房屋租赁合同书》及《补充协议》约定“张朝宏拖欠租金达一个月，黄成勇有权终止合同，立即收回房屋”、“张朝宏2019年1月1日至2019年12月31日（一年）房屋租金按照64000元支付。2020年1月1日至2023年12月31日（四年）房屋租金按照和平家园Ｂ1区面积相同的商铺国资公司对外招投标的市场均价（取同面积最高价，再去同面积一间最低价的均价，为该房屋的租赁价）计取”及“房屋租金半年一付，先付后用，每年的1月1日、7月1日是租金的付款日”，但因庭审时黄成勇主张案涉房屋的现租金为108000元／年，张朝宏对此并不予认可，且案涉合同约定的是2020年1月1日至2023年12月31日的房屋租金按照和平家园Ｂ1区面积相同的商铺国资公司对外招投标的市场均价（取同面积最高价，再去同面积一间最低价的均价，为该房屋的租赁价）计取，现庭审中黄成勇与张朝宏亦均认可2020年合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司仅对和平家园Ｂ1区1栋106室建筑面积62.8平米的一处房屋进行了拍租。同时双方亦均认可除2020年疫情期间的3个月租金以外，黄成勇已经将案涉房屋的租金按64000元／年的标准支付至2021年6月30日。且根据张朝宏提供其与黄成勇之间发送的相关信息截屏打印件等内容可以证明其确系与黄成勇之间就2020年疫情期间的3个月租金的减免问题一直在协商，故对张朝宏有关调整案涉房屋租金的条件并未成就及其仅是暂未支付案涉房屋疫情期间的三个月房租并非恶意拖欠的辩称意见，本院予以采纳。综上，结合本案实际情况，因张朝宏与黄成勇签订合同至今仅就2020年疫情期间的3个月租金因与黄成勇存在争议而未与支付，本院认为，黄成勇的现有证据并不足以证明张朝宏在履行案涉合同中已构成根本违约，故对黄成勇要求解除案涉《房屋租赁合同书》及《补充协议》及要求张朝宏搬离案涉房屋的诉请，本院不予支持。 关于黄成勇主张张朝宏支付其2020年1月至2020年9月的房屋租金差额29667.99元，因黄成勇庭审中陈述其系参照和平家园B1区1幢106室房屋的租金标准，按115.064元/㎡/月的标准主张，因其该项主张并没有事实及合同依据，故本院对此亦不予支持。 关于黄成勇主张张朝宏支付2020年10月至12月的租金25889.33元（115.064元/平方米/月×75平方米×3个月），因庭审时张朝宏对此并不予认可，辩称合肥市和平路商户从合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司租赁的商铺（房屋）都免了3个月房租，故其要求黄成勇亦予以减免2020年的3个月租金。对此本院认为，虽案涉房屋并非国有房屋，不属于相关优惠政策强制适用范围，但2020年1月起发生在我国的新冠肺炎疫情，确属于不可抗力，客观上对张朝宏的经营活动产生了影响，且黄成勇在张朝宏就减免案涉房租与其协商的过程中亦曾同意减免15天的房租，故基于公平考虑，同时结合本案实际情况，本院酌情予以减免张朝宏一个月的房屋租金。另因黄成勇按115.064元/㎡/月的标准主张案涉房租没有事实及合同依据，故根据本案实际情况，本院予以支持张朝宏应按照2020年的租金标准（84000元/年）向黄成勇支付尚欠的2020年两个月的租金，计14000元（84000元/年÷12个月×2个月）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张朝宏于本判决生效之日起十日内支付尚欠原告黄成勇2020年的房屋租金14000元； 二、驳回原告黄成勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1189元，减半收取594.5元，由黄成勇负担444.5元，张朝宏负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  顾苏淮 二〇二一年五月二十一日 书记员  龙润方 附本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。