陕西省淳化县人民法院   民事判决书      (2021)陕0430民初326号      原告：宋某，男，汉族，住陕西省淳化县，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，司机。   委托诉讼代理人：刘娓，淳化县法律援助中心法律援助工作者   被告：龙某某，男，汉族，住淳化县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，农民。   原告宋某与被告龙某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日受理后，依法适用简易程序于同年4月1日公开开庭进行了审理，原告宋某及其委托诉讼代理人刘娓、被告龙某某均到庭参加诉讼，同年5月17日公开开庭审理时，原告宋某的委托诉讼代理人刘娓、被告龙某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告宋某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，并由被告退还原告的房租7500元及押金500元，共8000元；2、判令被告承担本案诉讼费。第二次庭审时原告变更诉讼请求为：确认原、被告之间的房屋租赁合同无效，并由被告返还租金及押金共8000元。   事实和理由：2021年2月底，原告与被告签订房屋租赁合同，双方约定由原告承租被告位于淳化县XX路XX号楼XX楼XX户XX单元的房屋，租期为2021年3月1日至2023年3月1日，租金为7500元一年，押金500元，先交纳一年租金及押金。合同签订当天下午，原告先给被告转了200元，晚上又继续给被告转了剩余的7800元。2021年3月11日上午，原告发现自己家中没有水，联系被告，被告说他不管，让原告自己解决。综上，现原告承租的房屋没有供水，且被告也不配合解决问题。原告依法诉至法院，望判如所请。   被告龙某某答辩称，他将房子出租给被告属实，与被告签订了房屋租赁合同，约定租期两年，每年7500元，押金500元，已经收到8000元。给原告交钥匙时原告提出退房，他没有同意，原告就住着哩。当时他提出给原告烧锅炉，原告没让烧，后来原告打电话说他买了煤让他给烧锅炉，因为他忙就让原告找楼下小卖部的人给帮忙，原告自己烧锅炉造成漏水，给一楼人造成损失，未积极协商解决问题，一楼的人给原告把水停了。他给原告交钥匙时房子里的啥都好着，后来原告烧锅炉造成水管等损坏，致使他支出维修费用460元，目前烟囱坏了也没修理。另外，原告租他房子时他和上一个租户提前解除合同退还了2100元租赁费。综上被告认为他与原告之间的合同属有效合同，不同意解除，原告应当先解决一楼漏水损失的问题，再说是否解除合同，如果解除合同，原告应当承担2100元租赁费、460元修理费、原告承租期间租金及提前解除合同的两个月租赁费。   本院组织双方当事人围绕诉讼请求进行举证、质证，对原告提交被告无异议的证据即房屋租赁合同、证人熊某某出庭证言，本院记录在卷。被告龙某某提交证据微信支付截屏2张，证明他支付暖气管道维修费405元。原告质证对真实性、证明目的均不予认可。本院认为，被告该证据不能显示其是因为维修暖气管道支付的费用，缺乏与本案的关联性，不予认定。   根据当事人的陈述和本院认定的证据，经审理认定事实如下：2021年2月底，原告宋某作为乙方，与被告龙某某作为甲方，签订了《个人房屋租赁合同》约定：被告龙某某将自己位于淳化县XX街道XX路XX楼XX楼XX单元房出租给原告宋某使用，租赁期共24个月，2021年3月1日至2023年3月1日，年租金7500元，每年年初8日内，原告向被告支付租金。租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费。租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，任何一方提出终止合同，需提前2月书面通知对方，经双方协商签订终止合同书，在终止合同签订前，本合同仍有效。并备注：押金500元，租期两年，如果乙方租不够两年，甲方不予退还押金500元，或乙方找到续租客户，甲方退还乙方押金500元。原、被告均签字。当日，原告给付被告8000元。   合同签订后，2021年3月初，被告将房屋钥匙交给被告，被告提出给原告烧锅炉，因原告未买到煤炭无法烧锅炉。约3月10 日，原告买到煤炭，打电话叫被告烧锅炉，但被告表示他有事，让原告找楼下小卖部的人帮忙，原告问送煤炭的熊某某是否烧过锅炉，熊某某称烧过，二人一块在被告的指导下烧锅炉时发现卧室衣柜后面暖气管漏水，被告告知原告找人维修，被告自己承担费用，后发现暖气回水管坏了，被告也出资维修。现锅炉上的烟囱也坏了。再之后一楼的人发现屋内漏水，与原告沟通未果，一楼的人便关了二楼的用水阀门。    经本院主持调解，因原、被告分歧较大，致调解未果。   本院认为，《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案原告宋某与被告龙某某签订的《个人房屋租赁合同》，约定被告将其位于淳化县XX路XX楼XX楼XX单元房出租给原告使用，但被告在法庭辩论终结前未提交其所出租房屋取得的建设工程规划许可证，故应认定原告宋某与被告龙某某于2021年2月底签订的《房屋租赁合同》无效。对于被告认为属于有效合同的意见、及被告认为在原告不解决一楼漏水损失问题便不解除合同的意见，因本案属于法律规定的无效情形，不涉及合同解除问题，故对被告上述意见本院不予采纳。一楼住户因漏水问题受到损失，属于侵权法律关系，与本案不是同一法律关系，一楼住户可依法向侵权人主张自己的权利，本案不予涉及。   依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，原告宋某应返还被告的房屋，被告龙某某应返还原告宋某支付的租金、押金。被告龙某某提出原告支付其房屋占用期间费用，符合法律规定，应予支持。《房屋租赁合同》约定年租金为7500元，换算为月租金为625元，从2021年3月1日起至本判决生效之日期间的费用，由原告宋某在本判决生效之日支付给被告龙某某。对于被告认为原告应承担管道维修费的意见，其未提供充分证据证明维修费用的具体数额，且被告已承诺自己承担，故被告现要求原告承担该部分费用的意见，不予采纳。对于被告认为原告应承担他给前一租客退还的2100元房屋租赁费的意见，与本案无直接关联性，不予采纳。   综上，应确认原告宋某与被告龙某某于2021年2月底签订的《个人房屋租赁合同》无效，由原告宋某返还被告龙某某所出租的房屋，被告龙某某返还原告宋某租金及押金，原告宋某支付被告龙某某房屋占用期间的使用费，驳回原告宋某的其余诉讼请求。故依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：   一、确认原告宋某与被告龙某某于2021年2月底签订的《个人房屋租赁合同》无效；   二、由原告宋某于本判决生效之日将被告龙某某位于淳化县XX路XX楼XX楼XX单元房交还被告龙某某；   三、由被告龙某某于本判决生效之日返还原告宋某租金7500元、押金500元；   四、由原告宋某于本判决生效之日支付被告龙某某房屋占有使用费，房屋占有使用费按照月租金625元，从2021年3月1日起计算至本判决生效之日。   五、驳回原告宋某的其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元（已减半收取），由原告宋某负担5元，被告龙某某负担20元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。            审  判  员   刘 芳      二〇二一年五月二十日      法 官 助 理   史 湘   书  记  员   薛 欢         引用法条：   《中华人民共和国民法典》   第一百五十三条第一款 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。   法信超链：国家法律3篇裁判18篇×法信超链：国家法律2篇地方法规1篇裁判16篇×第一百五十五条 无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。   法信超链：裁判7篇×第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。   法信超链：国家法律2篇裁判15篇×《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。   第四条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。     当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。     当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。     人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。