贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2253号上诉人（原审被告）：黔西县中友房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市黔西县城关镇水西大道西段（城关信用社四楼），统一社会信用代码91520522057092292P。法定代表人：罗阳，该公司董事长。诉讼代表人：贵州贵达律师事务所，系黔西县中友房地产开发有限责任公司破产管理人。委托诉讼代理人：刘继丹，贵州贵达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鄢阳，女，1989年8月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：鄢亚华，男，1965年5月9日出生，汉族，住贵州省黔西县，系鄢阳之父亲。上诉人黔西县中友房地产开发有限责任公司（以下简称中友公司）与被上诉人鄢阳普通破产债权确认纠纷一案，贵州省黔西市人民法院于2019年11月5日作出（2019）黔0522民初2036号民事判决，中友公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日作出（2020）黔05民终2380号民事裁定，撤销（2019）黔0522民初2036号民事判决书，发回重审。贵州省黔西市人民法院重审后于2020年12月7日作出(2020)黔0522民初5289号民事判决，中友公司依然不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人中友公司上诉请求：1、撤销(2020)黔0522民初5289号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：在本案中，《商品房买卖合同》是在《商品房买卖补充协议》签订一年多后再次签订的，是双方就涉案房屋达成的新的意思表示，根据合同签订习惯，上诉人已经提供了《商品房买卖合同》来证明了上诉人的主张，而被上诉人主张应当以《商品房买卖补充协议》的金额为双方真实意思表示，与市场交易习惯不符，根据《诉讼费交纳办法》第十二条的规定，应根据谁主张，谁负担的原则负担评估费用，上诉人已经提交证据证明了被上诉人并未支付50%的购房款，而被上诉人主张已经全部支付购房款的举证责任应当由被上诉人承担，故被上诉人要求法院进行对案涉房屋评估的费用16000元应由被上诉人承担，一审判决认定评估的举证责任应由上诉人承担，评估费16000元应由上诉人承担，在事实和法律认定上是错误的。综上所述，一审判决认为评估的举证责任应由上诉人承担，评估费16000元应由上诉人承担在事实认定及适用法律上均是错误的。恳请二审法院在查明案件事实的基础上，依法改判支持上诉人的请求。被上诉人鄢阳辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律得当，判决合法正确，请求二审维持原判。原审原告鄢阳向一审法院起诉请求：被告中友公司继续履行《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，为原告办理水西古城第72幢1单元1层1号房屋产权转移登记手续并承担本案诉讼费及评估费。一审法院认定事实：原告鄢阳与鄢亚华系父女关系。2014年2月22日，鄢亚华通过其尾号6297的建设银行账户向被告中友公司转款100000元；同日，被告中友公司向鄢亚华出具100000元收据一张，收据上载明“房屋认筹款”。2014年5月27日，鄢亚华通过其上述账户向被告中友公司原法定代表人秦正刚个人账户转款2000000元；同日，被告中友公司向鄢亚华出具2000000元收据一张，收据上载明“购房款72号（四合院）”。落款时间为2014年5月27日，被告中友公司原法定代表人秦正刚签字并加盖被告中友公司公章向原告出具《商品房买卖补充协议》（标题原为《承诺书》）（以下简称“补充协议”），《补充协议》上载明：“兹有水西古城项目33号地块四合院72栋1-1-1号房面积：550.16㎡，总售价为（大写）肆佰捌拾捌万玖仟捌佰贰拾贰元整（小写）￥4889822.00元。卖售给鄢阳。经双方协商，开发商决定一次性支付款项，按最终价（大写）贰佰壹拾万整（小写）￥2100000.00元一次性卖给鄢阳，备案登记由开发商办理。特此承诺”。2015年7月4日，原告鄢阳与被告中友公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：被告中友公司将其开发建设的位于黔西县城关镇城西村水西古城72幢1单元1层1号住宅出卖给原告鄢阳，房屋建筑面积550.16平方米，套内建筑面积456.74平方米，房屋总价款为4889822元，付款方式为一次性付款。在上述房屋尚未达到交付使用条件的情况下，原告对房屋外墙进行了粉刷。2020年11月20日，贵州恒达致远房地产土地资产评估有限公司于作出恒达房评【2020】第1150号《房地产评估报告》，评估结论为：黔西县水西古城项目33号地四合院72栋1-1-1号房屋在价值时点2014年5月27日的评估总价为2056500元。原告于2020年11月20日支付评估费16000元。另查明，因原、被告就《补充协议》上载明的落款形成时间存在争议，经原告申请，一审法院委托西南政法大学鉴定中心就上述签字的形成时间进行鉴定，因技术原因西南政法大学鉴定中心未能作出鉴定结论，向一审法院出具西政司法鉴定中心［2018］鉴字第6332号终止鉴定告知书。又查明，2014年7月3日，案外人荣祖学与被告中友公司签订了购买74栋房屋的《住宅内部认购协议书》，荣祖学支付了500000元房屋认购款；同年11月20日，案外人荣祖学与中友公司签订了购买41幢1单元1层18号商铺的《商品房买卖合同》，该商铺面积272.38平方米，每平方米5722.62元，总价1395300元。案外人卢邦林、李光群与被告中友公司签订了购买的38幢房屋的《商品房买卖合同》，该房屋面积为1433平方米，每平方米3628.75元。被告中友公司用抵偿欠款3000000元的方式将39幢房屋抵给了廖敏，双方于2014年8月29日签订了《商品房买卖合同》，并于同年9月4日办理备案登记，该房屋面积为1433平方米，一审法院（2017）黔0522民初128号民事判决认定被告中友公司欠廖敏借款本金2500000元。再查明，一审法院于2018年1月4日受理了被告中友公司破产清算一案，原告于2018年3月30日向被告中友公司破产管理人申报债权，经破产管理人审查与复审，破产管理人以原告已付房款未达购房总款的50%为由解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，将原告已支付的2100000元购房款确认为享有优先受偿权的准购房债权，资金占用费398466.25元确认为普通债权。因被告不认可破产管理人的上述确认，故诉至法院，请求如前所判。一审归纳本案的争议焦点：1、原告的诉讼请求能否得到支持；2、评估费16000元应由谁承担。一审法院认为，本案为普通破产债权确认纠纷，受《中华人民共和国企业破产法》及相关法律法规的调整。原、被告双方在平等自愿的基础上签订了《商品房买卖补充协议》及《商品房买卖合同》，上述《补充协议》及《合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对双方当事人具有约束力。本案中，原告主张继续履行合同的诉讼请求能否得到支持的关键在于认定原告是否已支付完毕案涉房屋购房款，落款时间为2014年5月27日被告向原告出具的《补充协议》与双方于2015年7月4日签订的《合同》所载明的房屋价款不一致，即案涉房屋《补充协议》中约定的交易价格为2100000元，《合同》中约定的交易价格为4889822元，在不能鉴定出笔迹的实际形成时间的情况下，即使《合同》签订在后，《补充协议》已对《合同》约定的房屋价款4889822元作出说明，由此看出《合同》中就房屋价款的约定并非重新约定，因此不能仅凭此认定原告应以4889822元的约定来履行支付价款的义务，而是应根据双方的真实意思表示、案涉房屋出售时的实际市场价格及相同地段类似房屋交易时的价格综合考量，结合被告原法定代表人秦正刚所述（其就双方真实的交易价格为2100000元、《合同》中约定交易价格为4889822元的原因、《合同》以及《补充协议》签订的时间、《协议》标题的变更等作出了解释陈述）、案涉房屋2014年5月27日的评估价格2056500元以及水西古城类似房屋的销售价格，原告已支付的2100000元房屋价款与当时的市场价格相符，据此应认定原、被告双方约定的房屋价款为2100000元，原告已支付完毕案涉房屋全部价款。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人在破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，本案中，原告已履行完毕支付购房款的义务，故管理人无权解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》。现原告主张继续履行与被告签订的《商品房买卖补充协议》及《商品房买卖合同》，被告未举证证明上述合同存在不能继续履行或不适宜继续履行的情形，故原告要求被告继续履行《商品房买卖补充协议》及《商品房买卖合同》的诉求请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于原告主张办理涉案房屋产权转移登记手续的诉讼请求一审法院不予支持，理由为：一审法院已受理了被告破产清算一案，涉案房屋目前尚不具备办理房屋过户手续的条件。关于评估费16000元应由谁承担的争议焦点，根据《诉讼费用交纳办法》第十二条：“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。”的规定，评估费用应由举证责任方承担，本案原告已提供了证据证明其已支付完毕购房款，被告否认该事实应提供证据予以证明，因此评估的举证责任应由被告承担，评估费16000元应由被告负担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条之规定，一审判决：一、原告鄢阳与被告黔西县中友房地产开发有限责任公司于2014年5月27日签订的《商品房买卖合同补充协议》及2015年7月4日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、驳回原告鄢阳的其他诉讼请求。案件受理费50元，评估费16000元，共计16050元，由被告黔西县中友房地产开发有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点：案涉评估费16000元应由谁承担。本院认为，经审查上诉人中友公司提交的上诉状并经庭审确认，中友公司仅对一审判决由其承担评估费16000元存有异议，中友公司的该上诉理由不能成立，理由：《诉讼费用交纳办法》第十二条第一款规定：“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。”本案中，双方分别签订了《商品房买卖补充协议》及《商品房买卖合同》，两份合同约定的购房价格不一致，即《商品房买卖补充协议》约定的交易价格为2100000元，《商品房买卖合同》中约定的交易价格为4889822元，在两份合同的笔迹形成时间鉴定不能的情况下，根据贵州恒达致远房地产土地资产评估有限公司作出的【2020】第1150号《房地产评估报告》，其评估结论为：黔西县水西古城项目33号地四合院72栋1-1-1号房屋在价值时点2014年5月27日的评估总价为2056500元，与《商品房买卖补充协议》约定购房价格接近。基于此，一审认为鄢阳已尽到举证责任并明确由中友公司承担案涉评估费用并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人中友公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黔西县中友房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 可审 判 员  黄塑希审 判 员  曾 建二〇二一年五月二十四日法官助理  詹 淼书 记 员  龚佳铃