辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3454号上诉人（原审被告）：姜华，女，1959年12月6日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：王智明（上诉人姜华的丈夫），男，1956年12月11日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：张德华，辽宁宏都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜巧云，女，1954年5月1日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：姜秋芬，女，1962年8月30日生，汉族，辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审原告）：姜春芳，女，1967年5月13日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。上述三被上诉人的共同委托代理人：张静，辽宁摩斯尔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜文祥，男，1931年3月22日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。上诉人姜华因与被上诉人姜巧云、姜秋芬、姜春芳、姜文祥确认合同无效纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初2680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜华的上诉请求：依法撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初2680号民事判决，依法改判或发回重审。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。综合本案查明的事实，被上诉人姜文祥与上诉人姜华之间的身份关系，2018年7月3日出卖人姜文祥与买受人姜华签订大连市房地产买卖合同应系双方为过户登记备案所用，其约定的购房款也非正常的市场价格，双方之间并非真实的房屋买卖合同关系，不存在买卖的真实意思表示，其性质应为赠与。一审法院认定双方之间属于买卖合同关系，属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。首先，依据《民法总则》第146条第2款之规定，当事人对房屋买卖合同的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。结合本案，被上诉人姜文祥与上诉人姜华之间签订的买卖合同实为赠与合同，法院应当按照赠与合同的相关规定进行审理。其次，本案无论是买卖合同还是赠与合同，均属合同纠纷，应优先适用合同法及相关司法解释进行调整。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。所以无权处分并不必然导致合同无效；根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百就是一条之规定，本案中，被上诉人姜文祥有将案涉房屋赠予姜华的意思表示，姜华有接受赠予并实际占有案涉房屋的事实，故案涉赠予合同系有效合同，案涉赠予合同是否有效并不取决于姜文祥个人是否对案涉房屋享有完整物权。一审法院适用《民通意见》的规定属于适用法律错误。2012年7月1日施行的买卖合同司法解释第四十六条第一款明确规定“本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。”根据该解释规定，部分共有人未经其他共有人同意擅自出卖共有财产的行为，并不导致买卖合同无效。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条虽未被明确废止，但由于其与上述司法解释第三条规定相抵触，故自该司法解释施行之日起不再适用。姜巧云、姜秋芬、姜春芳共同辩称，不同意上诉人的上诉请求，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、上诉人姜华取得案涉房屋非善意。《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或动产转让他人的，所有权人有权追回，但善意取得的除外。本案中，姜华对于案涉房产系其父母共同财产是明知的，母亲去世后，涉案房产未作析产也是清楚的，且在买卖合同中仅以476.19元价格转让，姜华没有支付合理的对价，在未征得其他共有人同意的情况下与无处分权人姜文祥签订买卖合同时非善意。二、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案姜华不属于善意取得第三人，姜文祥擅自处分未经析产的共有房产，其买卖行为无效，其与姜华签订的房屋买卖合同无效。三、上诉人认为系赠与关系是错误的。上诉人与姜文祥在房地产交易时签订的是房地产买卖合同，而非赠与合同。根据谁主张、谁举证的原则，上诉人在一审时未举出任何证据证实其主张的赠与，应承担举证不能的责任。四、上诉人以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定主张合同有效是适用法律错误。该条规定系针对买卖合同双方的当事人，而非第三方，且该条款系保护善意第三人利益，本案不适用该条规定。姜文祥未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。姜巧云、姜秋芬、姜春芳共同向一审法院起诉请求：确认两被告签订的位于大连市沙河口区房地产买卖合同无效。一审法院认定事实：被告姜文祥系三位原告与被告姜华的父亲。位于大连市沙河口区屋，系因被告姜文祥与已故妻子吕翠娥在夫妻关系存续期间取得的位于大连市沙河口区年被拆迁，由被告姜文祥于2012年9月30日选择并确定作为回迁安置房屋所得。位于大连市沙河口区屋（建筑面积：93.86平方米）所有权由原产权人大连胜利路拓宽改造工程建设有限公司因动迁还建转移于2018年6月28日登记至被告姜文祥名下，于2018年7月4日通过买卖方式过户至被告姜华名下。二被告于2018年7月3日签订的大连市房地产买卖合同约定案涉房屋转让价格为476.19元。被告姜文祥的妻子吕翠娥于2012年8月27日去世后，被告姜文祥及其四个女儿并未对该房屋作为遗产进行分割。一审法院认为，依照法律规定，无处分权人将不动产或动产转让他人的，所有权人有权追回，但善意取得的除外。本案中，被告姜华对案涉房屋属被告姜文祥与吕翠娥夫妻共有财产是明知的，在原被告未对吕翠娥去世后的遗产即案涉房屋进行分割，且被告姜华未支付合理对价，亦未征得其他共有人的同意下，与无权处分人被告姜文祥签订的房屋买卖合同并非善意。被告姜文祥擅自处分未经析产的共有房屋，将案涉房屋出售给被告姜华的行为无效，故原告主张确认二被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。关于被告姜华主张的被告姜文祥系案涉房屋的唯一产权人，及案涉房屋系由被告姜文祥赠与给被告姜华的答辩意见，没有事实及法律依据，一审法院不予采纳。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条之规定，判决：被告姜华、姜文祥签订的标的物为大连市沙河口区屋的房地产买卖合同无效。案件受理费14700元（原告已预交），减半收取7350元，由被告姜华、姜文祥各负担3675元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，被上诉人姜文祥于2021年5月8日因病去世，有死亡证明及户口簿（注销）证据予以佐证。综合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：1、案涉房屋买卖合同的性质是买卖合同还是以买卖为名、实为赠与的合同；2、原判法律适用是否正确。本院认为，关于上诉人主张案涉合同系名为买卖、实为赠与的意见。依据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。该条规定系对当事人双方共同实施的不真实的意思表示行为的效力认定。上诉人姜华主张其与被上诉人姜文祥签订买卖合同系为合理避税，为实现过户目的而为，实为赠与。结合被上诉人姜文祥在诉讼中的陈述，与上诉人姜华主张的情形不符，现无证据证明双方对赠与达成一致意见，故对上诉人主张赠与，本院不予支持。关于法律适用的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该条款旨在维护交易安全、保护善意第三人。本案中，上诉人姜华对案涉房屋属被上诉人姜文祥与吕翠娥夫妻共有财产是明知的，在未对吕翠娥去世后的遗产即案涉房屋进行分割，且上诉人姜华未支付合理对价，亦未征得其他共有人的同意下，与无权处分人姜文祥签订的房屋买卖合同并非善意。故前述司法解释于本案不适用。原审法院依据《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》相关规定认定合同效力并无不当。综上所述，姜华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,700元，由上诉人姜华负担。本判决为终审判决。审判长  谢燕鹏审判员  孙利颖审判员  杨 威二〇二一年五月二十八日书记员  黄月妍