北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5070号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京金泰恒业燃料有限公司坨里建材分公司，住所地北京市房山区青龙湖镇坨里村西15号。负责人：程建华，经理。委托诉讼代理人：张胜利，男，北京金泰恒业燃料有限公司坨里建材分公司员工。委托诉讼代理人：凤超颖，女，北京金泰恒业燃料有限公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：高长斌，男，1965年10月15日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人北京金泰恒业燃料有限公司坨里建材分公司（以下简称金泰恒业坨里分公司）因与上诉人高长斌物权保护纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初13546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金泰恒业坨里分公司上诉请求：1.撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初13546号民事判决第二项；2.依法改判高长斌按3.05元标准向金泰恒业坨里分公司支付自1992年至实际腾退之日止的房屋占用费共122976元；3.依法改判高长斌在腾退房屋时应自行拆除改建、扩建房屋。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决认定事实不清，忽视了高长斌违背了金泰恒业坨里分公司真实意思而进行改建、扩建这一基本事实。高长斌占用金泰恒业坨里分公司的房屋近三十年，从未向金泰恒业坨里分公司支付任何费用，且自2015年接到金泰恒业坨里分公司多次书面主张要求腾退返还房屋的通知依然拒不腾退，严重侵害了金泰恒业坨里分公司对房屋享有的合法权益，阻碍了金泰恒业坨里分公司对房屋合理利用保值的管理计划。2.一审法院驳回金泰恒业坨里分公司要求高长斌自行拆除改建、扩建房屋的诉讼请求是错误的。高长斌改建、扩建的房屋因与金泰恒业坨里分公司持有的产权证明所载位置面积不一致，因此金泰恒业坨里分公司既无法使用，也不能擅自处分，还需要另外斥资对该部分房屋进行拆除，金泰恒业坨里分公司从中未有受益还要支付补偿，这违背了公平原则。3.一审法院认定高长斌不支付房屋占用使用费反而判决金泰恒业坨里分公司向其支付补偿费5万元是错误的。高长斌针对金泰恒业坨里分公司的上诉辩称，不同意金泰恒业坨里分公司的上诉请求。我是经过单位领导的同意，于1992年在案涉房屋居住的。居住期间，我帮着单位对该房屋进行管理和修缮。单位领导当时答应我对案涉房屋进行管理并给我补钱。当时说要把该房屋卖给我，但是没有房产证所有就没有卖。2015年的时候，金泰恒业坨里分公司答应若我腾退房屋则给我补助一些钱。在经过评估公司评估后，金泰恒业坨里分公司觉得价格高便答应我继续在该房屋住，其是已经放弃了该房屋。高长斌上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判金泰恒业坨里分公司向其支付补偿款200000元，或者依法发回重审；2.二审案件受理费由金泰恒业坨里分公司承担。事实与理由：1.我于1992在金泰恒业坨里分公司单位工作，于1999年5月下岗。在工作期间，我多次向单位申请住房，1992年金泰恒业坨里分公司决定将案涉房屋交给我看管使用，当时由于该房屋长期无人居住，闲置时间过长，根本无法居住，我就对该房屋就行了装修和修缮，使案涉房屋形成了现在的独立院落。我在此居住的28年时间里，多次对该房屋进行修缮，共计花费20万元左右。2.我在案涉房屋居住并不是私自占有，是经过了原单位领导的同意。在居住期间，一直对该房屋进行看管和修缮，金泰恒业坨里分公司在一审庭审中也明确了要对我进行合理补偿，但对补偿款未能达成一致意见。金泰恒业坨里分公司针对高长斌的上诉辩称：不同意高长斌的上诉请求。金泰恒业坨里分公司认为高长斌的上诉主张没有依据，其提到的装饰装修费用并未提供证据予以证明，且其对案涉房屋进行改扩建也是为了满足自身的需求。高长斌在案涉房屋居住了30余年，金泰恒业坨里分公司并没有收取房租，金泰恒业坨里分公司只是想让高长斌把涉案房屋予以交还。金泰恒业坨里分公司向一审法院起诉请求：1.要求高长斌返还所占我方的房屋6间，面积120平方米；2.自行拆除违建房46.1平方米；3.高长斌给付我方1992年至2020年所占房屋使用费，按公有住房标准，每月每平方米3.05元计，共122976元；4.高长斌承担诉讼费高长斌向一审法院提出反诉请求：1.请求金泰恒业坨里分公司支付我房屋修缮费用20万元。2.反诉费用由金泰恒业坨里分公司负担。一审法院认定事实：北京金泰恒业有限责任公司在北京市房山区周口店地区河滩南路23号有国有仓储用地1220.09平方米，国有土地使用证号为：京房国用（2004）字第530号。该土地上建有（自管产）房屋4幢（6间）（以下简称23号房屋），共计建筑面积330.95平方米，房屋产权证号：京房权证房国字第XXXX号。高长斌原系金泰恒业公司下属企业职工。上世纪90年代23号房屋处于闲置状态。1992年高长斌经当时企业领导同意在23号房屋内居住生活。对于居住使用房屋期限、居住使用期间各自的权利义务，双方未进行书面约定。居住使用期间，高长斌对23号房屋进行了修缮、装修、扩建，现23号形成独立院落。2009年10月16日北京金泰恒业有限责任公司名称变更为北京金泰集团有限公司。2015年4月28日，北京金泰集团有限公司煤炭分公司向高长斌出具清退通知书，“我公司周口店货场及小院已整体出租给承租人孔祥武。前期我公司已送达清退通知书，为不影响我公司与孔祥武的出租合同的履行，现再次送达清退通知书，请你接到通知书后于2015年5月30日前腾退房屋场地。因你不及时腾退造成的损失由你方承担”。2015年6月3日，北京金泰集团有限公司煤炭分公司发出通知：“我公司周口店货场现已出租将要平整使用，请各位村民对场地内所种农作物和杂物一周内自行处理，过期未进行处理造成的损失我公司概不负责。”2016年7月4日，北京金泰集团有限公司煤炭分公司再次向高长斌发出通知，要求高长斌于2016年7月10日前腾退位于房山区周口店地区河滩南路23号院房屋。2019年12月18日，金泰燃料、丰台分公司工作对接专题会议纪要：“……1.移交资产和业务。一是煤炭分公司丰台区长辛店杜家坎土地房产等资产及相关租赁业务移交丰台分公司；煤炭分公司其余的资产和业务暂由金泰然公司管理……”。2020年8月24日北京金泰集团有限公司出具证明“我单位以下三处房产委托下属单位北京金泰恒业燃料有限公司全权管理，分别为：一、房山区十渡镇十渡村火车站北侧，土地证号：京房国用（2004）字第534号，房产证号：京房权证房国字第XXXX号。二、房山区周口店地区河滩南路23号，土地证号：京房国用（2004）字第530号，房产证号：京房权证房国字第XXXX号。三、房山区周口店地区周口店村西，土地证号：京房国用（2004）字第535号，房产证号：京房权证房国字第XXXX号。”2020年9月3日，北京京煤集团有限责任公司出具京煤经发【2020】191号公司文件，授权金泰燃料公司以法律诉讼方式清退解决十渡等地非法占用土地房屋事项。现金泰恒业坨里分公司诉至法院，要求高长斌腾退房屋，支付使用费。诉讼中，北京金泰集团有限公司出具证明，授权金泰恒业坨里分公司以其公司自己名义参与高长斌、杜翠芝、解书兰等人物权保护纠纷三案的全部诉讼活动。对有争议的事实，一审法院认定如下：金泰恒业坨里分公司自述自1992年起考虑高长斌无房居住，让其入住诉争房屋，并对房屋进行看管。高长斌自述看管房屋期间对房屋进行了修缮、装修、扩建。2015年金泰恒业公司同意对其进行补偿，因补偿款未达成一致意见，未腾退房屋。反诉要求金泰恒业坨里分公司进行补偿。一审法院认为：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，23号房屋土地登记在北京金泰恒业有限责任公司名下，北京金泰恒业有限责任公司依法享有上述房屋土地的相关物权。金泰恒业公司授权金泰恒业坨里分公司以自己名义提起诉讼，金泰恒业坨里分公司基于金泰恒业公司授权作为原告主张权利并无不当。高长斌与金泰恒业公司对于居住使用诉争房屋期限、居住使用房屋期间各自权利义务并无明确约定。高长斌接到腾退房屋通知后，已失去继续占有使用诉争房屋的基础和条件，现金泰恒业坨里分公司作为物权人要求高长斌腾退房屋，理由正当，法院予以支持。高长斌占有居住23号房屋时代背景，高长斌居住使用诉争房屋属于历史遗留问题，双方对于房屋如何使用无明确约定，且高长斌居住使用期间对房屋进行了修缮、装修、扩建，对于诉争房屋维护作出了一定贡献，故金泰恒业坨里分公司要求高长斌支付房屋占用使用费、拆除自己房屋的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。腾退房屋时间法院酌情考虑，高长斌逾期腾退应支付使用费。使用费数额法院酌情确定。关于反诉，高长斌在居住期间对房屋进行修缮、装修、扩建，对于诉争房屋维护有一定贡献，考虑上述因素，金泰恒业坨里分公司应对高长斌房屋修缮进行适当补偿，补偿具体数额，法院酌情确定。高长斌反诉要求过高部分，法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条之规定，判决：一、高长斌于判决生效后三十日内向北京金泰恒业燃料有限公司坨里建材分公司腾退位于北京市房山区周口店地区河滩南路23号房屋；如逾期未能按时腾退房屋，按每月每平方米3.05元标准支付使用费。二、北京金泰恒业燃料有限公司坨里建材分公司于判决生效后十日内给付高长斌补偿款5万元。三、驳回北京金泰恒业燃料有限公司坨里建材分公司的其他诉讼请求。四、驳回高长斌的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，庭审中，双方均未提交新的证据。本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案上诉争议焦点有二：1.金泰恒业坨里分公司要求高长斌支付房屋占用费及要求高长斌自行拆除改建、扩建房屋是否具有事实及法律依据；2.一审法院酌定金泰恒业坨里分公司支付高长斌补偿款5万元是否适当。首先，23号房屋土地登记在北京金泰恒业有限责任公司名下，故其应享有上述房屋土地的物权。现金泰恒业坨里分公司基于金泰恒业公司授权，要求高长斌腾退23号房屋依据充分，应予支持。关于争议焦点一，本院认为，根据查明的事实，1992年高长斌系在经过北京金泰恒业有限责任公司的领导同意后居住在23号房屋，在长达近30年的时间里，双方未对23号房屋的使用期限以及如何使用房屋有过明确约定。高长斌虽长期居住在23号房屋，但该期间其在履行对该房屋看管职责的同时，亦对该房屋进行了一定程度的修缮、装修以及扩建。因此，高长斌的上述行为应视为其对23号房屋的管理和维护作出了贡献。一审法院考虑到高长斌居住的历史背景及其所作贡献，据此驳回金泰恒业坨里分公司的该项诉讼请求以及认定金泰恒业坨里分公司应向高长斌予以适当补偿具有事实依据，本院予以维持。其次，关于争议焦点二，高长斌以对23号房屋进行过修缮及装修为由要求金泰恒业坨里分公司支付补偿款20万元，但并未对因修缮、装修该房屋产生的具体费用提供充分证据，亦未对20万元补偿款这一数额的合理性作出相应解释。高长斌虽为23号房屋的维护作出了一定贡献，但其本身亦长期在该房屋居住生活，其自身亦从修缮、装修和扩建房屋中获益。因此，一审法院基于高长斌对23号房屋作出的贡献以及长期在该房屋居住生活的事实，酌定金泰恒业坨里分公司给付高长斌补偿款5万元并无不当。综上所述，金泰恒业坨里分公司与高长斌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7060元，由北京金泰恒业燃料有限公司坨里建材分公司负担2760元（已交纳），高长斌负担4300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  蒋春燕审 判 员  朱 印二〇二一年五月三十一日法官助理  李靖元书 记 员  赵鸿飞