北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2895号上诉人（原审原告、反诉被告）：王彬，男，1976年3月14日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张珊娜，北京直方律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：宁阔，男，1994年11月1日出生，汉族，北京市信百多祥商贸有限公司法定代表人，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李雁，北京铭桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚绍华，男，1977年8月29日出生，汉族，飞利浦医疗有限公司工程师，住北京市东城区。委托诉讼代理人：丁芳芳（姚绍华之妻），住北京市东城区。被上诉人（原审被告）：周宏丹，女，1968年2月24日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李雁，北京铭桥律师事务所律师。上诉人王彬、宁阔因与被上诉人姚绍华、周宏丹房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王彬及其委托诉讼代理人张珊娜、上诉人宁阔之委托诉讼代理人李雁，被上诉人姚绍华之委托诉讼代理人丁芳芳、被上诉人周宏丹及其委托诉讼代理人李雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王彬上诉请求：撤销一审判决书第二、六项，依法改判：1.宁阔和周宏丹向王彬归还2020年2月9日至2020年5月8日期间免除的2个月租金26666元；2.宁阔和周宏丹向王彬支付迟延交纳租金的滞纳金（自2020年5月9日至实际支付全部租金之日，按照每日133.3元计算）；3.宁阔和周宏丹向王彬支付屋内所建的隔断拆除费用10000元。事实和理由：1.周宏丹虽未直接签订《房屋租赁合同》，但其为房屋的实际使用人及餐馆的实际经营人之一，其明确同意承担且实际履行了合同中的租金支付义务，是债务加入行为，应与宁阔共同承担合同义务及违约责任。2.疫情期间免除宁阔2个月租金的真实原因是希望双方合同能够顺利履行完毕，而不是希望宁阔享受完免租期就立即单方违约导致合同解除的结果，免除2个月租金的做法应视为附条件的赠与行为，在宁阔违法合同约定，恶意拖欠房租给王彬造成损失的情况下，王彬有权撤销赠与，要求宁阔返还。3.《房屋租赁合同》中关于滞纳金的约定，系双方真实意思表示，协商一致的结果，一审法院应依合同约定进行认定，不能简单判定每日133.3元的滞纳金标准过高。4.宁阔未按合同约定恢复房屋原状，王彬再次出租时新承租人要求拆除隔断，经协商拆除隔断由新承租人自行处理，王彬额外给予新承租人1个月免租期，故给王彬造成了实际损失，王彬请求宁阔支付的拆除隔断的费用即王彬给予新承租人1个月免租期所对应的租金。宁阔、周宏丹辩称，不同意王彬的上诉意见。王彬的上诉超过上诉期限。姚绍华述称，同意王彬的上诉意见。宁阔上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法改判驳回姚绍华、王彬对于迟延交纳租金的滞纳金、违约金、免租期租金的诉讼请求，无需支付一审判决第二、三、四项判决的款项。事实和理由：1.宁阔迟延交付房租是姚绍华、王彬违反合同约定，拒不退还押金导致宁阔没有及时腾退房屋，拖延了合同解除期限，是姚绍华、王彬的过错导致，姚绍华、王彬属于违约，宁阔无需支付迟延交纳租金的滞纳金。2.《房屋租赁合同》第6.1条约定：“甲方负责维持该承租场地符合乙方租赁用途。”本案中由于辣烟排入导致宁阔无法正常经营，严重亏损，说明承租场地已经不符合宁阔的租赁用途，姚绍华、王彬始终没有解决辣烟排入的问题，未能保证宁阔房屋租赁使用目的的实现，导致合同不能继续履行，属于违约，一审判决认定宁阔支付违约金错误。3.《房屋租赁合同》解除由姚绍华、王彬违约导致，宁阔无需支付免租期租金。王彬、姚绍华辩称，不同意宁阔的上诉意见。周宏丹述称，同意宁阔的上诉意见。姚绍华、王彬向一审法院起诉请求：1.宁阔、周宏丹向姚绍华、王彬支付2020年6月9日至2020年9月30日未缴纳租金，合计49778元；2.宁阔、周宏丹向姚绍华、王彬支付滞纳金38790元(暂时计算至起诉日2020年10月22日，计算方式见附表一)以及2020年10月22日至实际支付之日止的滞纳金每日133元（每月租金1%）；3.宁阔、周宏丹向姚绍华、王彬支付因其提前解约，需归还4个月免租期的租金53333元；4.宁阔、周宏丹向姚绍华、王彬归还2020年2月9日至2020年5月8日免除的2个月租金26666元；5.宁阔、周宏丹向姚绍华、王彬支付宁阔、周宏丹提前解约等违约行为的违约金26666元；6.宁阔、周宏丹向姚绍华、王彬支付宁阔、周宏丹在屋内所建隔断的拆除费用10000元；7.本案诉讼费用、保全费用及有关费用由宁阔、周宏丹承担。宁阔向一审法院反诉请求：1.姚绍华、王彬向宁阔退还押金30000元。2.姚绍华、王彬向宁阔支付经营期间断电造成的经济损失36145元。3.姚绍华、王彬支付宁阔破坏隔断的损失2600元。本案诉讼一切费用由姚绍华、王彬承担。一审法院认定事实：位于北京市石景山区古盛路36号院5号楼1至2层108房屋的产权人为姚绍华、王彬，权利性质是商品房，用途是商业。2018年10月9日，甲方姚绍华、王彬与乙方宁阔签订《房屋租赁合同》，约定1.租赁标的为甲方拥有合法处置权之中海金鑫阁5号楼5008，坐落于北京市石景山区老古城H地块C栋1层108（以下简称承租场地）。建筑面积108.76平方米，整体出租给乙方使用，该承租场地用途为商业。2.1本合同租期5年，自2018年10月9日起至2023年10月8日止。甲方应于2018年10月9日前将承租场地交付乙方使用，并办理有关移交手续。2.2甲方同意给予乙方120日的免租期。免租期自2018年10月9日起算。免租期内，乙方有权随时进入承租场地对场地进行装修改造或其他开业准备工作。免租期内乙方不需缴纳租金。3.1承租场地年租金为2018年10月9日至2021年10月8日16万元，2021年10月9日至2023年10月8日17.12万元；3.2租金支付方式：押3万元付3个月租金，应付租金日期：2018年10月9日、2019年5月9日、8月9日、11月9日、2020年2月9日、5月9日、8月9日、11月9日……3.3乙方应于本合同签订时向甲方支付租房保证金人民币3万元，用于乙方房屋租赁期满将房屋恢复原状的保证金中扣缴（如出现上述逾期支付房屋租金，承担赔偿责任的扣缴情况，乙方在继续履行合同的同时，须在扣缴之日起十日内补足租房保证金）。3.4乙方租用期满或双方任何一方依据本合同规定提前解除租赁合同时，在乙方将房屋恢复原状并经双方验收合格的前提下，乙方未发生逾期支付房屋租金、费用和其他违约赔偿责任的……甲方收回房屋之日起30个工作日内退还乙方租房保证金（不计利息）……8.2乙方有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方解除合同，并可要求乙方支付违约金2个月租金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续承担赔偿责任。9.1乙方违反合同约定，逾期交纳租金及其他费用的，每逾期1日，乙方应额外支付月租金的1%作为滞纳金。9.2租赁期内，甲方提前收回该房屋，应提前30日书面通知乙方，将已收取而未到期的部分租金及押金余额退还乙方并按月租金的200%支付违约金。9.3租赁期内，乙方提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并按月租金的200%支付违约金，甲方将已收取而未到期的部分租金及押金余额退还给乙方。……10.1不可抗力：因不可抗力导致本合同无法继续履行，发生不可抗力一方应在5日内书面通知对方，双方免责，协商解除本合同，甲方应将押金及租金余额退还乙方。落款处由甲乙双方签字。合同签订后，姚绍华、王彬将承租场地交付宁阔。2018年12月，宁阔在承租场地办理了食品经营许可证，载明，经营者名称为北京信百多祥商贸有限公司（以下简称信百公司），法定代表人为宁阔，经营场所为承租场地。周宏丹于2018年10月9日交纳4万租金、3万押金。宁阔2019年5月8日交纳4万租金。周宏丹于2019年8月12日-15日向王彬转账4万元租金。周宏丹于2019年11月11日至2019年11月19日交纳4万租金。2019年8月7日，王彬与周宏丹的聊天记录，周宏丹留言，老弟，房租过一周给你转，别找孩子要了，孩子压力大，我来解决……王彬回复：嗯嗯，不着急，大姐。2020年1月6日，周宏丹给王彬发微信视频，王彬回复：“能不能尽量安排排烟多的作业时段在风机开的时间？中午晚上开风机时，做一些炖煮的活。牵扯到费用的问题，就是麻烦。我们再想办法和物业沟通一下吧”。周宏丹回复解决不了，就说钱的事。2020年2月7日，王彬发微信给周宏丹：“你如果决定不租了，就约个日子做一下交接吧”。周宏丹回复：“我要是不开了，押金给我就行”。王彬明确回复：中途退租，押金肯定不退，约个日期做交接把。周宏丹回复：这屋也没法经营，不光是赔钱，关键是烟太重，谁也不能在这长期干活，受不了。周宏丹于2020年3月13日交纳减免2个月租金后一季度租金13333元。2020年5月6日的微信聊天记录，王彬回复，你先付一个月的房租吧。宁阔说，今天手里钱不够，明天给你。王彬回复，明后天都可以。宁阔于2020年5月8日交纳13500元租金，2020年6月8日后再未交纳租金。2020年6月8日，王彬向宁阔发微信：“最近怎么样呢？续租吗？这个月。”。宁阔回复：“我这项目…反正不咋行…你要是租出去，我给你腾地方，要是有钱我就给你，但是现在手里真没钱，你那边整出去了你就说，然后我就不干了”。2020年6月11日，王彬向宁阔发微信：“你能不能最近先付一部分房租，3,2千都可以。其余的再缓缓。或者你不愿意租了，就约个日期，交接一下房吧。”6月14日，王彬回复“再缓缓，一周，行吗？”宁阔回复谢谢。2020年6月21日，王彬向宁阔微信通话未接通，晚上8:22发微信：“宁阔，依据租房合同，你们2020年5月8日至2020年8月7日，季度的房租合计人民币40000元整，但是至今仅支付了一个月的房租，而店面在2020年6月21日仍在正常营业中。希望你能及时缴纳本季度房租，或按协商时间6月22日先缴纳承诺部分。逾期造成的强制后果请自负”。宁阔询问什么强制后果，王彬回复：“只能先断水断电，你这不交房租，说不过去啊。”2020年6月18日，宁阔收到市场监管所通知餐饮单位进行核酸检测。2020年6月23日，王彬、姚绍华将承租场地断电。6月24日前已合上电闸。2020年6月24日，王彬与周宏丹微信沟通：你们家继续租，就补齐这季度的房租。以后房租按时交，有事情提前说出来，大家协商。不租，你就搬走东西，该起诉起诉，证照地址做个变更。各方损失，听从法院判决。周宏丹回复你们如果不把押金找给我，我不能动。2020年9月28日，信百公司注册地址从承租场地迁出。2020年9月30日，宁阔搬离承租场地。2020年10月8日，宁阔交回承租场地的钥匙。现承租场地一层隔断已拆除，二层隔断仍在。另查，周宏丹与宁阔系母子关系。大众点评网页截图显示，逸安阁餐厅评论的首评时间是2019年3月。经法院释明后，姚绍华、王彬明确将合同解除作为本案诉求的基础，但不作为单独诉求提出。关于承租场地在2020年7-8月是否实际使用：宁阔提交2020年8月29日至30日的视频，证明其已经在收拾东西没有营业。姚绍华、王彬对此不认可，其提交以下证据：一、2018年10月10日至2020年8月30日的购电清单，证明其一直正常经营，2020年6月以平均每4天购500度的频率购电。宁阔、周宏丹对此真实性认可，对正常营业不认可。二、2020年6月至9月外卖平台经营数据，证明其一直在正常经营，在承租场地使用五个品牌。宁阔认可其中卷饼王系其经营，其他品牌不认可。三、2020年7月3日外卖单打印件，证明宁阔在正常营业。宁阔、周宏丹对此不认可，主张网上炝锅门面已出售给他人其没有使用。关于串烟的问题：宁阔提交视频、音频，证明辣烟进入屋内，串烟问题严重，呛人。姚绍华、王彬对串烟问题的存在认可，但主张逸安阁餐厅开业时间是2019年3月，且通过与物业的录音可知，该问题已经通过物业定点开排风机解决；且宁阔不能证明串烟是姚绍华、王彬的原因导致，宁阔自行安装部分的烟道存在问题。宁阔、周宏丹主张系在物业留口处按的烟道，没有擅自改烟道。关于断电的损失：宁阔提交食材采购收据，证明其采购15天的食材，断电给其造成的损失36145元；姚绍华、王彬对上述证据真实性、关联性均不认可，称断电已提前通知。一审法院认为，姚绍华、王彬与宁阔签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利，履行义务。本案中，书面的房屋租赁合同系姚绍华、王彬与宁阔签订，周宏丹与宁阔系母子关系，宁阔认可周宏丹交纳租金的行为系受其委托代为交纳，且根据承租场地注册的公司法定代表人及经营款项的收款人亦为宁阔，因此，本案合同的主体为姚绍华、王彬与宁阔。周宏丹非本案适格的被告。对于姚绍华、王彬主张周宏丹交纳租金是债务加入行为的意见，法院不予采信。2020年10月8日，宁阔将承租场地钥匙交回，双方合同已实际履行不能，故法院确认双方租赁合同于2020年10月8日解除。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方均认可承租场地存在串烟问题，物业采取开排风机的方式解决。对于存在的串烟问题，宁阔有权拒绝相应的履行要求，但现宁阔未提供证据证明串烟问题对承租场地的影响达到无法使用的程度，其以串烟问题拒绝交纳租金及提前腾退承租场地，系履行抗辩权不适当。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人应当按照合同约定交纳租赁期内的租金。宁阔未交纳合同解除之前租赁期内的租金构成违约。姚绍华、王彬放弃主张10月1日至8日的租金，法院不持异议。对于姚绍华、王彬主张2020年6月9日至2020年9月30日未缴纳租金49778元的诉求，法院予以支持。因双方的房屋租赁合同约定，乙方违反合同约定，逾期交纳租金及其他费用的，每逾期1日，乙方应额外支付月租金的1%作为滞纳金。故对于姚绍华、王彬主张滞纳金的诉求，法院予以支持。但对于滞纳金的数额，因宁阔主张约定过高请求减少的意见，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。对于滞纳金的起算时间，因为宁阔已经提交证据证明其2019年8月、11月、2020年2月、2020年5月迟延交纳租金是经过姚绍华、王彬的同意，故对于之前的迟延计算时间，法院不予支持，对于6月8日之后的租金，应当按照约定在2020年5月9日交纳而未交纳，对此起算时间有合同约定，法院予以确认。宁阔经催告后仍未交纳租金，且王彬已经提前通知其逾期不交租金将采取断电措施，故对于宁阔反诉要求支付经营期间断电造成的经济损失36145元的请求，法院不予支持。宁阔提前腾退承租场地构成违约，应当按照合同约定给付违约金。故对于姚绍华、王彬主张提前解约的违约金26666元的诉求，法院予以支持。因双方合同约定，乙方提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并按月租金的200%支付违约金，甲方将已收取而未到期的部分租金及押金余额退还给乙方。故对于宁阔反诉要求退还押金30000元的诉求，法院予以支持。双方租赁合同对免租期有约定，甲方同意给予乙方120日的免租期，免租期自2018年10月9日起算，租期五年。现因宁阔原因导致合同解除，故对于对姚绍华、王彬主张归还4个月免租期的租金53333元的诉求，法院结合其租赁期限与实际履行期限的比例予以支持。姚绍华、王彬因疫情原因给宁阔减免2个月租金，系双方真实意思表示，且已履行完毕。现姚绍华、王彬要求归还2020年2月9日至2020年5月8日免除的2个月租金26666元的诉求，没有事实和法律依据，法院不予支持。因姚绍华、王彬自述一层隔断系由新承租的商户拆除并给予新租户15天免租期，其并未提供直接证据证明该拆除费用的发生，故其主张宁阔在屋内所建隔断的拆除费用10000元的诉求，法院不予支持。对于宁阔反诉要求支付破坏隔断的损失2600元的请求，因二层隔断现仍在使用，因其未提供证据证明隔断系由姚绍华、王彬破坏，故对其该项反诉请求，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、宁阔于判决生效之日起十日内支付姚绍华、王彬2020年6月9日至2020年9月30日的租金49778元；二、宁阔于判决生效之日起十日内支付姚绍华、王彬迟延交纳租金的滞纳金（自2020年5月10日至实际支付之日，按照每日43元计算）；三、宁阔于判决生效之日起十日内支付姚绍华、王彬违约金26666元；四、宁阔于判决生效之日起十日内支付姚绍华、王彬免租期租金31999元；五、姚绍华、王彬于判决生效之日起十日内退还宁阔押金30000元；六、驳回姚绍华、王彬的其他诉讼请求；七、驳回宁阔的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王彬提交以下新证据：1.证明，用以证明案涉房屋的新承租人向姚绍华、王彬要求增加一个月的免租期，免租费用为人民币10000元，已抵扣宁阔遗留案涉房屋内的隔断拆除费用；2.2018年9月15日周宏丹与王彬的微信沟通记录，周宏丹称“我把收条给你，把订金退回来，如果能办餐饮证，我再继续租，咱再签合同行吗？”用以证明周宏丹为案涉房屋租赁实际决策人及餐馆共同经营人。3.诸葛找铺（北京）信息科技有限公司向丁芳芳开具的案涉房屋租房服务费10000元的增值税普通发票，用以证明因宁阔违约，案涉房屋通过中介再次出租并支付中介费，宁阔违约行为给王彬造成损失。宁阔、周宏丹不认可证据1的真实性及关联性；认可证据2的真实性，但不认可证明目的；无法核实证据3的真实性，不认可其证明目的。姚绍华认可上述证据的真实性、关联性及证明目的。宁阔提交2020年12月29日王彬与周宏丹的微信聊天记录，其中王彬向周宏丹发送一审文书照片，用以证明王彬于2020年12月29日收到一审判决，其于2021年1月14日提起上诉已超过上诉期限，应予驳回。王彬认可该证据的真实性，但不认可证明目的，主张2020年12月29日姚绍华的委托诉讼代理人丁芳芳到法院领取判决，29日当天王彬并没有收到一审法院正式向其送达的判决，王彬不存在逾期上诉的事实。姚绍华对该证据的质证意见与王彬一致。周宏丹认可该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的。本院经审查认为，王彬提交的证据均不足以证明其证明目的，本院均不予采信。经审查王彬的上诉符合法律规定，本院对宁阔提交的证据亦不予采信。本院经审理所查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明：2021年1月1日，王彬收到一审法院向其邮寄送达的一审判决，王彬于2021年1月14日提起上诉。上述事实，还有邮政快递送达详情单、王彬上诉状等在案佐证。本院认为，首先，王彬在法定期限内提起上诉，对其上诉请求，本院予以处理。关于王彬的各项上诉请求，本院认定如下：关于周宏丹是否为本案适格主体。王彬主张周宏丹明确同意承担且实际履行了合同中的租金支付义务，系债务加入行为，但王彬提交的证据中仅2019年8月7日周宏丹向王彬发送微信称“房租过一周给你转，别找孩子要了，孩子压力大，我来解决”，能证明周宏丹对当期欠付租金作出了债务加入的意思表示，该债务加入意思表示的效力不及于其他债务，其他证据亦未能证明周宏丹存在明确的债务加入的意思表示，周宏丹参与租赁场地经营，受宁阔委托代为缴纳租金等行为均不能直接认定为债务加入的意思表示，王彬的主张缺乏事实依据，本院不予采信。《房屋租赁合同》的签订主体系姚绍华、王彬与宁阔，承租场地注册的公司法定代表人及经营款项收款人亦为宁阔，周宏丹非本案适格主体，对王彬要求周宏丹承担各项给付义务的上诉请求，本院不予支持。关于滞纳金的起算时间及标准，宁阔自2020年5月10日起存在逾期未支付租金行为，一审法院认定当日为滞纳金的起算日并无不当，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方当事人过错程度以及预期利益等综合因素所确定的滞纳金标准亦无不当，本院依法予以确认。关于宁阔应否归还2020年2月9日至2020年5月8日免除的2个月租金。王彬上诉主张为宁阔免除2个月租金系附条件赠与行为，以宁阔继续履行合同为条件，宁阔恶意拖欠房租，给王彬造成损失，故撤销赠与，要求宁阔归还免除的2个月租金。但王彬未提交证据证明曾提出以宁阔完整履行合同作为免除租金的条件，姚绍华、王彬因疫情原因给宁阔减免2个月租金，系双方真实意思表示，且已履行完毕，王彬要求归还2020年2月9日至2020年5月8日免除的2个月租金26666元的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于宁阔应否支付拆除隔断费用10000元。王彬未提交证据证明其拆除隔断并支出费用，其以给予新承租人1个月免租期并以相应租金损失主张该笔费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于宁阔的各项上诉请求，本院认为，对于存在的串烟问题，宁阔未提供充分证据证明串烟问题对承租场地的影响达到无法使用的程度，其以串烟问题拒绝交纳租金及提前腾退承租场地，缺乏事实依据。宁阔未交纳2020年6月9日至2020年9月30日期间的租金，构成违约，依据双方合同约定，应支付逾期交纳租金的滞纳金。宁阔提前腾退承租场地构成违约，应当按照合同约定给付违约金。现因宁阔原因导致合同解除，一审法院结合双方合同约定的租赁期限、免租期期限与实际履行期限的比例认定宁阔退还王彬部分免租期租金并不不当。综上，宁阔的各项上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，王彬、宁阔的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1984元，由王彬负担717元，由宁阔负担1267元。本判决为终审判决。审 判 长 王丽蕊审 判 员 朱 华审 判 员 吴博文二〇二一年五月三十一日法官助理 李 湉书 记 员 余志燕