大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初1754号原告：大连富爸爸晓宇房地产代理有限公司，住所地大连市甘井子区宜居园13—1，统一社会信用代码912102113114831778。法定代表人：刘宝林，系总经理。委托诉讼代理人：王楠，系辽宁金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，系辽宁金石律师事务所律师。被告：姜峰，男，1986年11月16日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：毛晓涛，系辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：张观奇，系辽宁智库律师事务所律师。原告大连富爸爸晓宇房地产代理有限公司与被告姜峰居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连富爸爸晓宇房地产代理有限公司的法定代表人刘宝林及其委托诉讼代理人王楠、王杰，被告姜峰及其委托诉讼代理人毛晓涛、张观奇均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2020年6月30日，原、被告签订《房产委托代销协议书》，约定，被告委托原告销售其名下的位于甘井子区房屋（下称房屋），中介费为5,000元，代销价格870,000元。原告同时找装修队伍为房屋进行装修美化。因被告房屋存在抵押情况，双方又约定，由原告去寻找第三方为被告垫款，解除房屋抵押。协议书8.1条约定，被告违约导致合同解除，应当赔偿原告代销价格30%的违约金并返还装修费。合同签订后，原告找到装修公司为房屋进行了装修美化、添置家具，并为被告垫付装修款60,000元,家具费及运费8,500元。原告也为被告联系到了可以办理垫款赎证的第三方。但在办理垫款赎证的过程中，原、被告之间产生争议，被告拒不配合办理手续，导致合同无法继续履行，同时被告通知原告，不再委托原告出售该房屋。但当原告找被告索要装修款时，被告拒绝支付。原告认为，被告的行为已经构成违约，且被告拒不退还装修款及家具费等行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令（当庭变更）：1、被告返还装修款60,000元；2、被告赔偿原告中介费损失5,000元、返还家具费及运费4,880元；3、被告赔偿违约金261,000元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：一、案涉居间合同因原告违约导致合同解除，原告无权要求被告支付违约金。原、被告双方于2020年6月30日签订《房产委托代销协议书》（下称“代销协议”），第十二条约定“甲乙双方协商一致，此房款为甲方净拿房款，双方定于2020年8月25日，乙方（原告）通过第三方还款赎证，费用由乙方承担，待此房转卖给第三方自然人过户当日解冻首付，乙方待保管甲方（被告）身份证及放款卡原件，并更改密码，代还伍拾万元整。如因乙方未按时还款，合同终止，甲方不承担任何费用。”根据前述约定，原告负责偿还被告50万元银行贷款，注销案涉房屋抵押登记，并负责代销房屋，以售房款偿还50万元垫款。代销协议签订后，被告将案涉房屋交付给原告代销。2020年8月18日开始，被告联系原告办理案涉房屋还款赎证事宜，但原告以其资金周转不开为由，要求变更代销协议约定的履行方式，即由原告找第三方为被告提供借款，由被告与第三方签订借款协议。被告明确拒绝了原告关于变更合同履行方式的要求，并多次要求原告按照合同约定的方式还款赎证。2020年8月25日，原告未按照约定偿还银行贷款，当日晚，被告收回案涉房屋，并通知了原告。2020年8月28日，原、被告双方见面商谈还款赎证事宜，原告仍坚持由被告与第三方签订借款协议，被告拒绝。综上，原告未按照合同约定履行还款赎证义务导致合同解除，原告无权要求被告支付违约金。二、因原告违约导致合同解除，原告无权要求被告返还装修款。1.代销协议第十二条约定“如因乙方未按时还款，合同终止，甲方不承担任何费用。”代销协议因原告未按时还款解除，按照合同约定，被告不承担任何费用。2.代销协议第十二条约定“此房款为甲方净拿房款”，原、被告双方于2020年8月28日的谈话录音中，原告称其成本接近96万元，承认装修款是原告的成本，从房屋销售款中扣除，37万元是被告净拿房款，即代销价格87万元-贷款50万元。因此，原告需要通过房屋销售成功，且销售价格达到96万元的情况下才能收回装修成本。因此，原告无权要求被告支付装修款。3.代销协议约定的代销价格是87万元，超过87万元部分的销售款全部归原告所有，原告为了提高成交价格，赚取更高利润，才对案涉房屋进行装修。因此，装修款是原告为了赚取自身收益，即履行代销协议的成本投入。代销协议因原告原因导致解除，原告无权要求被告承担其履行合同产生的成本，该损失应当由原告自行承担。三、原告主张中介费损失的标准没有合同依据，原告也没有将案涉房屋成功代销出售，原告主张中介费损失的诉请不应得到支持。代销协议第2.2条约定“代销服务费：乙方代甲方与买方签订《房地产买卖合同》后视为乙方销售成功，乙方应支付代销服务费。《房地产买卖合同》中约定的最终销售价格超出代销价格的部分作为代销服务费。”根据上述约定，代销服务费的具体金额根据最终销售价格确定，如果最终销售价格等于合同约定的代销价格，则原告不能取得代销服务费。因此，原告要求被告支付5000元代销服务费没有合同依据。而且，根据代销协议约定，只有原告代销成功后，被告才支付代销服务费，本案因原告原因导致合同解除，原告没有代销成功，无权主张代销服务费。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2020年6月30日，原、被告双方签订《房产委托代销协议书》（以下简称“协议书”），约定：甲方姜峰、乙方大连富爸爸晓宇房地产代理有限公司、乙方代理人刘宝林。1、甲方（产权人）将坐落于辽宁省大连市甘井子区，建筑面积69.47平方米，《房屋所有权证》/《不动产权证书》编号为201900252014号的房屋全权委托乙方代为销售并办理交易手续事宜。2、甲方同意乙方代销该房屋，并对乙方授权如下：（1）代为签订该房屋的买卖合同（价格不低于双方在本协议中约定的代销价格）；（2）协助甲方同装修公司签订装修协议（价格不高于双方在本协议中约定的装修价格）；（3）代为对装修公司的装修效果验收；（4）有权委托其他中介公司，协助乙方或与乙方共同销售该房屋。第1.1条代销价格：人民币捌拾柒万元整（小写：人民币870000元整）；第1.2条代销期限：2020年7月7日起至2021年1月6日止，甲方承诺在代销期间内，未经乙方同意不得调整代销价格；第1.3条授权方式：甲方独家代销，甲乙双方同意在2020年6月30日开始履行本协议，甲方按照上述时间将销售该房屋的代理权利交予乙方，并办理委托手续，为高效销售该房屋，甲方授权乙方同时委托多家合作中介公司协助或共同销售该房屋，该房屋售出后，由乙方与甲方进行结算代销服务费、装修等费用；第2.1条装修及价格：在代销期限内，乙方协助甲方选定乙方合作装修公司名册中的装修公司对该房屋内部设施进行装修改造，装修价格为该房屋面积69.47平×1000元/平，总计费用69470元整，装修价格为固定不可调价格，在合同履行过程中不因任何因素的变化而变化，装修款由乙方先行垫付；第2.2条代销服务费：乙方代甲方与买方签订房地产买卖合同后视为乙方销售成功，乙方应支付代销服务费。房地产买卖合同中约定的最终销售价格超出代销价格的部分作为代销服务费；第2.5.2条，如甲方违约，甲方应按照2.2条约定的标准支付代销服务费，并返还乙方垫付的装修费，且乙方有权解除本合同；第2.6条如乙方不能在代销期限内成功售出代销房产，甲方有权选择如下方式解决：2.6.1由乙方继续参照本代销协议履行，代销期限另行约定；2.6.2终止本代销协议，装修无偿赠与甲方；2.6.3甲方委托多方代理销售（包括乙方），如最终是由乙方代为销售成功，甲方应支付乙方代销服务费；第8.1条代销期间内甲方违反本协议第五条的约定导致乙方解除本协议，或甲方单方解除本协议的甲方应向乙方支付代销价格30%的违约金，并支付全额的装修费用，直至甲方赔偿全部违约金和装修款。第九条，在本协议履行过程中如发生争议，双方应友好协商解决，如果协商不成，各方应向房屋所在地法院起诉；第十二条特别约定：甲方承诺名下无二套房产，如有二套产生税费由甲方自行承担，甲乙双方协商一致，此房款为甲方净拿房款，双方定于2020年8月25日乙方通过第三方还款赎证，费用由乙方承担，待此房转卖给第三方自然人过户当日解冻首付，乙方待保管甲方身份证及放款卡原件，并更改密码。代还伍拾万元整。如因乙方未按时还款，合同终止，甲方不承担任何费用。该特别约定条款全文为原告法定代表人刘宝林本人书写。另查明，2020年7月12日，原告的法定代表人刘宝林作为发包人（甲方），与承包人（乙方）李英群签订《住宅室内装饰装修合同》，约定：乙方承包甲方的住宅室内装饰装修工程，工程地址为甘井子区榆水街6号2-502，房型2房1厅1厨1卫，套内建筑面积69.47平方米；工程承包方式为乙方包工包料；竣工日期2020年8月20日；合同价款为人民币陆万元。庭审中原告提供其法定代表人刘宝林中国工商银行借记卡账户历史明细清单，载明刘宝林分别于2020年7月17日向李英群支付10,000元，于同年7月26日向李英群支付20,000元，于同年8月2日向李英群支付30,000元，原告主张上述60,000元系其向案外人李英群支付的案涉房屋装修款。被告辩称，因原告未按约垫款赎证导致案涉房产委托代销协议解除，被告不承担任何费用，且根据协议约定，如原告未在协议约定期限内成功销售案涉房屋，案涉代销协议终止，装修无偿赠与被告。原告另提供其法定代表人刘宝林与案外人微信聊天记录及微信转账记录，主张原告为案涉房屋购置窗帘及家具花费4,880元，被告对此不予认可。原告还提供其法定代表人刘宝林与案外人双鸿栾小佟的微信聊天记录及微信转账记录，主张原告寻找第三方中介机构共同销售案涉房屋，花费中介费5,000元。被告则提供其与栾小佟的微信聊天记录，辩称案涉房屋最初是由双鸿房产中介的栾小佟代为销售，但因双鸿房产中介无能力对房屋进行装修改造，故栾小佟将案涉房屋的居间销售业务介绍给原告法定代表人刘宝林，刘宝林因此向栾小佟支付了5,000元好处费，与本案无关，不同意由被告支付。再查明，庭审中，被告提供其与原告法定代表人刘宝林2020年8月20日的微信聊天记录，载明：“刘：25号咱俩早晨约个时间吧，九点钟吧，到五一广场，你带着你的身份证、户口本，然后房证在我这，咱们到五一广场，我找一个朋友帮你还这个钱，我现在自己钱周转不一定周转开。找个人帮你还那钱，这个费用都不用你管。姜：行，我25号早上过去找你。去五一广场那是怎么操作，以我的名义再去借嘛。刘：这个去五一广场，你那天就不用来我前革这店了，然后去五一广场，对呀，可不以你名义借啊，因为这房子是你的，以你名义借50万，比方说这个找到买主了，然后买主卖出钱，然后那个钱直接他就划走了，通过你的同意，你签字直接再还给他就完事了。姜：房确实是我的，这个不假，但是咱当初谈的时候说的也是说你们给还了……现在这怎么又给我说让我去借，这不就成我去找第三方去借款还这个钱吗？咱说句实话就是从头到尾也没说过，就当初签合同时也没说过到时候还贷款你得让我去借钱，怎么回事的你让我去借，你这一直也没说过这个问题啊。……那说当初签合同的时候也是，你说我都是问，我说这东西弄完这个还贷是不是也不用我什么东西啊？都说好好的，咱合同上也这么写，你说现在冷不丁又给我拽出来，让我去借钱。”2020年8月24日的微信聊天记录，载明：“姜：你好，明天咱这面还款怎么办？也没定下来啊。刘：没呀，咋没定下来，咱一直不都约定25号吗？你明天等我电话……上五一广场我找个朋友帮你做啊。……明天呢我朋友帮你垫那个钱帮你还完，过两天这个手续就能抽出来……我明天现场就交利息。因为在这房子我也投资很多钱，咱没有必要往后拖。……可能在这上你可能受到伤害啊，不要想这个事情想得太坏啊。姜：那事真不是说这个东西咱定完了，是早定在那时间，上次定了25号，你还款方式咱没商量出来啊，你那天跟我说完之后让我拿户口本什么的，让我去，你也没说以我名义再去借啊……我担心那些东西我都跟你说了，当初的时候咱谈的时候不是这样啊，双鸿的小伙联系一直就是跟我说，很多中介我都谈完了，说基本上都做不了，他说你家能给做，肯定是你这块给还，后期不用我签合同，那天也是所有东西全都落实在合同上了……我现在真的是说合同怎么写的，落实在上面，咱就按合同来。当初双鸿的小伙，咱三方在店里签合同的时候都说过这个东西，我还问，我说将来还有我什么事吗？说不用，说直接这边还上贷款，你们那边给还贷款就完事了，就是后期我出来给走手续，让我配合，我说行。再说所有的卡咱合同里都写了，我到时候全是交在你那，银行卡密码你也改，你这边我不知道，就非得我出面以我的名义借，是担心什么，是怕我跑吗？还是怎么了？刘：你现在咱们给谁还款，是不是给这个房子还款还款，这房子的房主是谁啊？房子产权人是谁啊？你指定的出面啊，你无论是当初怎么讲的，跟你房主是脱离不了关系啊……姜：以什么名义借给我钱，咱当初是不是谈呢？咱签合同的时候我是不是一直就纠结这个问题，还款这块，到合同上落实的就是你乙方通过第三方来还这个款，你上面也没写一句我甲方出来呀，让我以我的名义去借呀，是不是咱才把这个东西签成的。刘：不是啊，房主我就问你，比方说现在这房子卖，你得到场吧，签合同过户办手续，办贷款你都得到场……你这个东西你可能就想有点多了，你知不知道，你就不用想那么多吧。姜：……现在问题不是纠结我到不到场，而是说你现在是非得我甲方出来以我的名义去找第三方公司去借这个钱。刘：行，你这么样得了……我看看我借款能不能以我的名义，欠他多少钱……你不用纠结这些事好不好。”2020年8月25日的微信聊天记录，载明：“姜：今天能按合同约定还款嘛。能按合同约定还款，我现在提供农商的银行卡，或者我本人带卡区你店里，不能的话，按合同来，明天我收回房子。……银行5点下班，已经在催我赶紧往农商银行卡里打款了，人家还需要时间处理，你这面能不能按合同约定把钱打到账户上？”被告另提供2020年8月28日其与原告法定代表人刘宝林的通话录音，证实双方就案涉房屋还贷款问题进行协商，无果。原告对微信聊天记录及通话录音的真实性均无异议。又查明，案涉房屋已由被告于2020年10月29日另行出售给了案外人。本院所确认的上述事实，有房产委托代销协议书、住宅室内装饰装修合同、微信聊天记录、微信转账记录、通话录音、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案为居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条之规定，依法成立的合同，受法律保护。仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。本案中，原、被告签订的《房产委托代销协议书》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告双方在履行上述协议的过程中，对协议书第十二条特别约定条款的理解发生了争议，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十六条第一款之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。及第一百四十二条之规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。对于案涉协议书第十二条特别约定条款，原告主张“双方定于2020年8月25日乙方通过第三方还款赎证”应理解为由其代理被告，以被告的名义向第三方借款偿还案涉房屋的银行贷款，办理解除抵押手续；而被告则认为，通揽此条款全部内容，应理解为由原告代为偿还或以原告的名义向第三方借款偿还案涉房屋银行贷款，与被告无关。本院认为，第一，原、被告均认可此条款系签订案涉《房产委托代销协议书》时由原告的法定代表人刘宝林亲自拟写，原告作为从事房屋买卖居间服务的专业企业，其从业人员对房屋买卖相关的法律法规、行业习惯、操作流程等较作为房屋出卖人的被告应具有更深入的理解或掌握，否则亦无法为房屋买卖的双方提供良好的居间服务。无论从专业角度或主观角度，原告的法定代表人刘宝林在拟写此条款时均不可能拟写不符合行业习惯或不具有操作性的内容。第二，通观此条款全部内容，垫款赎证的义务主体均指向原告，而非被告。如系原告帮助被告寻找第三方，以被告名义向第三方借款偿还案涉房屋贷款，解除抵押，被告与第三方之间则形成了借款合同关系，即使被告未如约履行还款义务，由第三方向被告主张债权，亦与原告无关，为何约定原告代为保管被告的身份证及收取卖房款的银行卡原件？此约定进一步证明，原告在完成垫款赎证后，控制掌握被告的身份证、收取卖房款的银行卡原件及更改密码，以确保己方垫付的款项优先得到清偿。第三，结合被告提供的其与原告的法定代表人刘宝林之间微信聊天记录内容可以看出，双方在签订《房产委托代销协议书》时约定的垫款赎证义务主体为原告，因原告无法完成垫款赎证流程，双方多次协商无果，遂产生争议。综上，本院认定，被告对案涉《房产委托代销协议书》中第十二条特别约定条款的理解系双方当时真实意思表示，符合法律规定及正常生活逻辑判断，即垫款赎证义务主体应为原告。结合本案微信聊天记录、通话录音等其他证据，本院认定，原告未在双方约定的时间内完成垫款赎证义务，系违约方，根据双方签订的《房产委托代销协议书》约定，合同终止。因原告系违约方，故原告要求被告赔偿违约金261,000元的诉讼请求，于法无据，理由不当，本院不予支持。关于原告要求被告返还装修款60,000元的诉讼请求。本院认为，根据双方签订的《房产委托代销协议书》第2.6.2条约定“如原告不能在代销期限内成功售出代销房产，被告有权选择终止代销协议，装修无偿赠与被告”。因系原告违约，被告选择终止代销协议，案涉房屋装修应无偿赠与被告，故原告此项诉讼请求，理由不当，亦违反合同约定，不予支持。关于原告要求被告返还家具费及运费4,880元的诉讼请求。本院认为，原告为使案涉房屋售出比双方约定的870,000元代销价格更高的价格，进而获取更高的收益，对房屋进行装修美化，并自行为房屋添置家具，属于原告的投资，其作为房屋买卖居间服务企业，对此部分投资的收益及风险应具备专业的判断能力。另，双方签订的《房产委托代销协议书》中亦未约定被告对此具有返还义务。故原告此项诉讼请求，无法律及合同依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿中介费损失5,000元的诉讼请求。本院认为，通过原、被告分别提供的与案外人栾小佟（音）微信聊天记录可以看出，此5,000元系原告向栾小佟（音）支付的介绍案涉房屋房源信息费用，案涉《房产委托代销协议书》中未约定此费用应由被告承担，故原告此项诉讼请求，亦无法律及合同依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第四百六十五条、第四百六十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告大连富爸爸晓宇房地产代理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币3,159元（原告已预交），已减半收取，由原告大连富爸爸晓宇房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  富国周二〇二一年五月十一日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第一百四十二条有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百六十六条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。