湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘05民终622号 上诉人（原审被告）：唐红霞。 委托诉讼代理人：杨菊明，邵阳市北塔区民通法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：刘盛杰。 上诉人唐红霞因与被上诉人刘盛杰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院（2020）湘0502民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐红霞上诉请求：1．撤销（2020）湘0502民初75号民事判决，改判驳回刘盛杰的全部诉讼请求；2．判决刘盛杰承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定唐红霞没有履行协助办证义务导致延迟办证，与事实不符。双方签订的门面买卖合同的第三条第3款及附加协议上明确约定，唐红霞只负责协助刘盛杰方办理产权手续，其按照合同约定已经履行了协助的义务，没有违反合同约定。唐红霞将应提供的涉案门面办证所需提交资料都已提交到了办证的相关部门，因政府有关部门进行测绘、质检等环节以及登记机关审查造成逾期，是唐红霞无法控制的，一审法院因此认定由唐红霞承担违约责任有失公平。依据双方签订合同的第三条第2款第2点约定，唐红霞2020年3月30日与邵阳市新一居中介公司签订委托代办产权证的合同，2020年5月12日接到该中介的通知，要将所有需办证业主的身份证交去办理国土分户手续。2020年5月13日，唐红霞通过电话、短信通知刘盛杰将资料和尾款一起交付给唐红霞但刘盛杰均置之不理，2020年5月16日又通过短信通知刘盛杰，至今都没有得到回复，唐红霞已尽到最大的协助义务。刘盛杰无视唐红霞的通知，未提交资料从而导致延期办证，应自行承担相关责任。二、一审法院适用法律错误。唐红霞与刘盛杰之间的房屋买卖合同约定清楚明了，涉案门面的产权证由刘盛杰自行办理，办理产权证的一切费用由刘盛杰承担，双方在补充协议上并没有明确超过2018年9月1日前未提供资料属唐红霞违约及明确赔偿违约金。唐红霞已于2015年12月30日将门面交付给刘盛杰，该门面至今都出租他人，且租户持续正常经营，刘盛杰一直在获得租金收益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用于法律若干问题的解释》第十八条第二款主要针对办证主体延期办证应该承担的违约责任，而本案中唐红霞并非办证主体，仅仅是协助方，故参照该条规定有失公平公正，适用法律不当。根据《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任是以补偿性为原则的。该法还规定赔偿损失额应相当于因违约行为所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。延期办证并没有给刘盛杰造成任何损失，刘盛杰也没有证据证明延期办证对其造成损失，更未对延期办证提出赔偿请求。一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用于法律若干问题的解释》第十八条第二款适用法律错误。 刘盛杰辩称，双方签订的合同约定2015年5月份交房，唐红霞延迟了半年交房。合同还约定因唐红霞的问题无法办理房产证由唐红霞承担全部责任；刘盛杰多次询问唐红霞办证进度，唐红霞一直搪塞亦未向刘盛杰提供任何手续，办证一直没有进展。唐红霞提到的中介也一直说在办理，但是要求中介查看办理进度，发现根本没有任何资料。刘盛杰要求全部退还房款或者将相关手续办理好。 刘盛杰向一审法院起诉请求：1、解除刘盛杰、唐红霞于2014年8月25日签订的《门面买卖合同书》；2、判令唐红霞返还刘盛杰购买门面价款940000元；3、判令唐红霞承担违约责任，并赔偿刘盛杰违约金141000元；延迟交付门面使用六个月损失30000元，门面加夹层及装修损失117000元，水电立户损失12000元，共300000元；4、本案诉讼费用等全部有关费用由唐红霞承担。 一审法院认定事实：2014年8月25日，刘盛杰与唐红霞签订《门面买卖合同书》，合同约定刘盛杰向唐红霞购买位于邵阳市××建材城××期××栋××单元××层门面两间（不含夹层，编号为619号、620号），门面价格为每间490000元，两间门面共计款项为980000元；签订合同时，刘盛杰向唐红霞付清购门面总款的70％共计686000元，在房屋竣工后，交门面钥匙时，付购门面余款274000元，在办理国土证、房产证手续前10天，付清全部购门面尾款20000元。关于唐红霞方的责任，合同约定唐红霞保证销售的门面没有产权纠纷和债权、债务纠纷，因唐红霞原因造成该门面不能办理产权证、国土使用证，由唐红霞退还全部房款，并处以房款的15％作为违约金；唐红霞负责办理一切承建的有关部门报建手续包括规划局、建设局、质检办及超层罚款等手续及费用全部由唐红霞承担，刘盛杰概不负责；唐红霞负责协助刘盛杰办理房产证、国土证过户及分户手续（双方办证及一切正当税费全部由刘盛杰承担）；唐红霞保证2015年6月30日前，经有关部门（包括消防、规划）验收合格后将门面交给刘盛杰，如不能按时交门面，唐红霞将赔付刘盛杰每月5000元。关于刘盛杰方的责任，合同约定刘盛杰在接到唐红霞领取门面钥匙通知10天内，刘盛杰必须将购买门面应付余款付清给唐红霞，并领取门面钥匙，否则属于刘盛杰违约，唐红霞有权拒交门面钥匙，刘盛杰已交购门面款50％作为违约金扣除给唐红霞，剩余50％退还给刘盛杰，属刘盛杰自动放弃购买权，同时该合同自行终止，唐红霞有权将此门面另卖他人。《门面买卖合同书》的附加条款为：唐红霞应在2017年9月1日（最迟到2018年9月1日）前为刘盛杰提供办证所需有关部门的手续，并协助刘盛杰办理好产权证及国土证手续。 合同签订当日，刘盛杰向唐红霞支付了686000元购房款。后因刘盛杰当时资金紧张且考虑到唐红霞延期交付门面，双方协商将《门面买卖合同书》中第二条第二款中的“交门面钥匙时，付购门面余款贰拾柒万肆仟元人民币，在办理国土证、房产证手续前10天，付清全部购门面尾款贰万元整”修改为“交门面钥匙时，付购门面余款贰拾伍万肆仟元人民币，在办理国土证、房产证手续前10天，付清全部购门面尾款肆万元整”。2015年12月31日，刘盛杰按照合同约定向唐红霞支付了254000元购房款，唐红霞向刘盛杰交付案涉门面，刘盛杰于2016年3月将该门面出租。因唐红霞未能向刘盛杰提供合同约定的办理房产证所需资料，案涉门面至今未能办理产权证。 邵阳纺织建筑设计院出具的《建材城一期金家院子6栋唐红霞、姚健辉、何飞跃、肖巧云等人私房建筑设计说明》第一条第二款显示“该住宅楼总层数为5层，建筑面积为4064平方米，总用地面积为576平方米。”；而湖南四兴工程检测咨询有限公司出具的《房屋建筑结构检测鉴定报告》中第三条工程概况显示“唐红霞、刘兴杰等16户私宅位于邵阳市双清区，共7＋1F层……”。 一审法院向邵阳市不动产登记中心去函核实唐红霞权属登记办理情况，邵阳市不动产登记中心于2020年7月7日回函，注明唐红霞已向邵阳市不动产登记中心集成收件窗口提供了国土证、规划红线图、房屋测绘报告，尚有办证所需的国土规划综合验收报告、房屋质检验收报告未提交。2020年9月，唐红霞向人民法院提交了《房屋建筑结构检测鉴定报告》复印件。刘盛杰办理不动产登记需以唐红霞坐落于双清区××路建材城××期所建房屋的不动产登记为前提。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘盛杰与唐红霞签订的《门面买卖合同书》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，且门面已经交付，合法、有效，双方均应全面履行合同约定的义务。虽然唐红霞未能在合同约定的时间内即2018年9月1日前，向刘盛杰提供办理案涉房屋房产证所需材料，已构成违约，但根据庭审查明的事实，刘盛杰在签订合同时明知唐红霞出售的门面不同于一般商品房，却对唐红霞是否具备建房资质、房屋能否进行产权登记等合同相关事宜未予审查，未尽审慎注意义务，其接收门面后已将门面出租并获取租金收益，已实现合同的主要目的，且案涉门面产权证唐红霞仍在办理中，故对刘盛杰要求解除《门面买卖合同书》及唐红霞返还刘盛杰购买门面价款940000元的诉讼请求，不予支持。关于刘盛杰主张的违约金，因唐红霞确未按合同约定的期限向刘盛杰提供办证所需资料并协助刘盛杰办理产权证，且案涉合同并未约定逾期协助办证违约金，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，应由唐红霞向刘盛杰承担协助办理房屋权属证书迟延的违约金89483元［以刘盛杰已付购房款940000元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，自2018年9月1日计算至刘盛杰取得房屋权属证书之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付］。关于刘盛杰要求唐红霞支付迟延交付门面6个月损失30000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，案涉门面交付时间为2015年12月30日，刘盛杰在门面交付后未要求唐红霞赔偿损失，而于2020年1月9日向人民法院起诉主张权利，该项权利已超过三年的诉讼时效，故不予支持。对刘盛杰要求唐红霞支付门面夹层及装修损失117000元、水电立户损失12000元的诉讼请求，因其未提供实际损失的证据予以证明，且刘盛杰在审理过程中自述门面装修系租户进行，故刘盛杰的该项诉讼请求应不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，并经审判委员会研究决定，判决：一、唐红霞于判决生效之日起十日内向刘盛杰支付协助办理房屋权属证书迟延的违约金89483元［违约金暂自2018年9月1日起计算至2020年11月19日止。违约金以刘盛杰已付购房款940000元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，自2019年8月20日至刘盛杰取得房屋权属证书之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付］；二、驳回刘盛杰的其他诉讼请求。案件受理费15960元，由刘盛杰承担14000元，由唐红霞负担1960元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”。一审法院判决驳回刘盛杰要求解除合同的请求，刘盛杰未上诉，唐红霞二审上诉亦未提出解除合同的请求，依照上述规定，本院二审不再审查案涉合同应否解除。 关于违约责任的问题。2015年12月31日，刘盛杰向唐红霞支付254000元购房款，唐红霞交付刘盛杰案涉门面，刘盛杰于2016年3月将该门面出租。唐红霞交付门面的时间晚于合同约定的时间，但是刘盛杰支付唐红霞房款后接收房屋并出租，以自己的行为明示认可唐红霞迟延交付房屋，刘盛杰在多年后再主张迟延交付房屋违约金的请求不应支持。唐红霞与刘盛杰补充约定：“唐红霞应在2017年9月1日（最迟到2018年9月1日）前为刘盛杰提供办证所需有关部门的手续，并协助刘盛杰办理好产权证及国土证手续”。截至二审判决前，唐红霞仍未能向刘盛杰提供办证所需的有关部门手续，存在违约行为，应当承担违约责任。违约金分为惩罚性违约金和赔偿性违约金，唐红霞未能及时向刘盛杰交付办理产权证的相关手续，该行为未造成刘盛杰直接损失，刘盛杰也未能举证证实其因唐红霞的违约行为造成何种损失，刘盛杰所主张的违约金属惩罚性违约金。刘盛杰、唐红霞在补充约定过程中没有约定具体的违约金数额，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用于法律若干问题的解释》第十八条第二款规定所作出的判决，会造成唐红霞所承担违约责任一直延续，甚至超过房屋价款，合同利益严重失衡，应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，人民法院在确定违约金时需要平衡、调整合同双方所约定的违约金与损失之间的关系，不能让违约金过分高于损失或者低于损失；在没有约定违约金的情形下，确定违约金也不能过分高于损失，以免显失公平。唐红霞已将房屋交付刘盛杰使用，刘盛杰未提供证据证实其因未能办理产权证所造成损失的大小，损失金额无法确定。但考虑到唐红霞确实存在违约行为，且这种违约行为已经持续多年会给刘盛杰造成一定损失，本院酌定由唐红霞自2018年9月2日起每年承担违约金7000元，直至其向刘盛杰提供办证所需有关部门手续之日止。案涉房屋非房地产开发商所修建的商品房，且存在修建层数与设计层数不一致的情形，产权证办理期限无法预估，刘盛杰在购买案涉房屋时已经知道该房屋有别于一般的商品房，对办证障碍应有一定的预见性。避免违约金一直计算，最终超出合同本身价值，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，唐红霞所承担的违约金金额不应超过其在主合同中约定的可预见的明确违约致刘盛杰未能办理产权证的违约金金额（即总房款的15%，141000元）。 综上，一审法院对违约的事实认定清楚，但计算违约金过高且没有最终限制，可能致唐红霞承担违约金超过合同本身的价值，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下： 一、撤销湖南省邵阳市双清区人民法院（2020）湘0502民初75号民事判决； 二、由唐红霞自2018年9月2日起每年支付刘盛杰违约金7000元，直至其向刘盛杰提供办理房屋产权证所需有关部门的手续之日止（唐红霞收到本判决之日起15日内支付刘盛杰至2020年9月2日止的违约金14000元，此后违约期限每满一年支付一次，但违约金累积不得超过141000元）； 三、唐红霞继续履行向刘盛杰提供办理房屋产权证所需有关部门手续的义务； 四、驳回刘盛杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15960元，由唐红霞负担。二审案件受理费15960元，由刘盛杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  毛海玲 审 判 员  李文明 审 判 员  李 鹏 二〇二一年五月二十日 法官助理刘毓娴 代理书记员  陈佳杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。 当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。