湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3668号上诉人（原审原告、反诉被告）：张肖霞，女，1980年12月8日，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：厉伟明，湖南韬略律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙香江商贸物流城开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区秀峰街道兴联路669号高岭国际商贸城一期1号交易中心3592号。法定代表人：范菲，总经理。委托诉讼代理人：周岚，女，汉族，1989年8月28日出生，住长沙市开福区，系公司员工。上诉人张肖霞与上诉人长沙香江商贸物流城开发有限公司（以下简称香江商贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初7182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张肖霞上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，并依法改判；2、本案一、二审全部诉讼费用由香江商贸公司负担。事实和理由：一审法院认定基本事实错误、适用法律错误，恳请二审法院依法予以撤销并依法改判。一、上诉人不存在违约行为，张肖霞购铺无法办理贷款的原因是香江商贸公司未履行协助办理贷款义务。合同签订后，张肖霞按照合同约定前往了指定银行办理贷款手续并提交了银行所需要的资料但银行并未实质的将上诉人张肖霞的贷款进行审批流程，也并未通知张肖霞无法办理贷款的真实原因，香江商贸公司也未告知张肖霞无法办理贷款原因。此后，香江商贸公司没有再通知张肖霞办理贷款。合同约定香江商贸公司具有协助张肖霞办理贷款的义务，本案中，香江商贸公司未提供任何证据证实其履行了协助上诉人办理贷款的义务，张肖霞也无法通过任何渠道与被上诉人取得联系，导致合同陷入僵局，违约方是香江商贸公司。二、香江商贸公司未按照规定及《商品房买卖合同》的约定将合同备案，才是导致张肖霞无法通过贷款完成本次交易的真实原因。张肖霞在签订合同后已经如期向银行申请贷款，但香江商贸公司并未向银行提供备案的合同，也未与银行沟通张肖霞无法办理贷款的原因，更没有与上诉人联系协商合同如何履行、如何继续协助张肖霞办理贷款。本案具体贷款未通过的原因不得而知，但是根据张肖霞在一审提供的证据来看，商品房买卖合同不需要贷款通过才能备案，如果银行没有收到备案合同的情况下一般无法将贷款进入审批流程。综上所述，一审法院在未查明基本事实的基础上，错误认定事实，并且在判决中适用法律不当。香江商贸公司辩称，一、张肖霞的上诉请求无事实和法律依据，香江商贸公司自始至终不同意解除合同。张肖霞的上诉理由和一审庭审笔录中都自认其前后去了交通银行、浦发银行了解了贷款信息，并提交了相关资料。但银行告知其贷款未通过，且现场将其资料退还给其本人。张肖霞称未贷到款的原因是香江公司未办理备案手续，而事实上，案涉合同已经是进入备案窗口，进行网签后的合同。合同已经有网签编号，根据市长信箱的官方回复，网签后的合同需要业主拿到贷款合同以后在备案系统中录入贷款信息，才能够完成整个备案手续。因此，在合同履行过程中，未办理贷款，为张肖霞个人原因所致。且双方在合同中约定的解除权期限为两年，本案合同2017年6月份签订，根据张肖霞向法院主张解除合同的时间相隔了3年，即使其拥有解除权，解除权早已丧失。二、根据商品房买卖合同第6条第2款，补充协议第1.1、1.2、3.1、3.3、3.5款等约定，张肖霞单方解除合同的主张，属于严重违约行为，张肖霞没有解除合同的权利。如法院判决解除合同，张肖霞承担违约金是必然的。香江商贸公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二项，改判张肖霞立即向香江商贸公司支付房屋尾款700,000元，并承担逾期付款违约金（以700,000元为基数，按照每日万分之五计算，自2018年6月29日起支付至实际给付之日止）；2、本案一、二审诉讼费用由张肖霞承担。事实和理由：一审法院事实认定存在部分错误，适用法律错误。一、一审认定“张肖霞逾期支付尾款不存在恶意，香江商贸公司要求继续履行合同有强迫交易之嫌，有违诚实信用原则”属于事实认定错误。购买商铺本身是一种投资行为，购买者均具备一定的经济实力，且张肖霞在一审庭审过程中认可其双方均为大学老师，应当具备支付剩余尾款的能力。张肖霞没有在几年前市场较好的情况下请求解除合同，而是在签订合同两年多后，市场不理想的情况下请求解除合同，香江商贸公司有理由怀疑张肖霞提出解除合同是为了降低投资风险，存在恶意。香江商贸公司拒绝解除合同不但没有违反诚实信用原则，反而是严格遵守双方签订的合同。二、一审法院认定“双方均无法实现合同目的，对双方均不利”属于事实认定错误。支付资金的合同义务不存在履行不能，只存在迟延履行的问题，本案合同目的完全可以实现。如解除合同对香江商贸公司不利，香江商贸公司退款眼见资金损失，案涉商铺距开盘时间已经超过四年，再进行出售难度加大，势必耗费更多时间、人力和经济成本。三、既然一审法院认定依法成立的合同应当全面履行，且张肖霞有违约情形，则双方应当按照法律规定全面履行义务，遵守诚实信用原则。张肖霞按约定支付首付款720,852元，但因张肖霞无法提供符合银行要求的资料，导致贷款手续未办理成功。此后张肖霞没有根据合同约定以自有资金支付剩余房款。张肖霞在一审中认可香江商贸公司带其到银行了解贷款信息后办理了面签手续，并现场提交了相关资料，也自认银行现场告知其无法通过贷款并退还资料给其本人。因此在合同履行过程中，上诉人尽到了协助义务。因此张肖霞属于违约方，其没有解除合同的权利，在香江商贸公司不同意解除合同的情况下，合同应当继续履行，张肖霞应当自筹资金支付尾款，并承担违约责任。张肖霞辩称，香江商贸公司上诉请求没有事实依据予以支持，合同已经无法履行，是符合客观事实的。湖南省高级人民法院对类似案件进行了认定，认定合同确实已经无法继续履行。当事人可以要求解除合同。香江商贸公司并未履行将房屋买卖合同进行备案的义务，北京银行答复称合同未进入备案状态无法进入贷款流程。一审判决要求张肖霞支付的违约金明显高于香江商贸公司的损失。张肖霞向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除双方于2018年3月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201702911622494）；2、请求依法判令香江商贸公司返还房款首期费用720852元，电商团购费126300元，并支付2018年3月29日至实际退还之日止的利息；3、本案诉讼费由香江商贸公司承担。香江商贸公司向一审法院反诉请求：1、请求判令张肖霞立即向香江商贸公司支付房屋尾款700000元；2、请求判令张肖霞承担逾期付款的违约金（自2018年6月29日起至实际给付之日止，以700000元为基数，按照每日万分之五计算，暂计算至2020年8月29日为277200元）；3、本诉及反诉的诉讼费均由张肖霞承担。一审法院认定事实：2018年3月29日，张肖霞（买受人）与香江商贸公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201702911622494）以及补充协议一份，合同约定：1、张肖霞购买的商品房座落于开福区兴联路669号第一期4号交易中心［幢］/［单元］2［层］2494号房屋，规划用途为商用；2、该房屋建筑面积99.14㎡，其中套内建筑面积81㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.14㎡；3、该商品房单价为14331.77元/㎡，总房价1420852元；4、付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计720852元，剩余房款700000元向商业银行申请贷款，出卖人应协助办理。买受人应在接到出卖人通知之日起五日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起十五日内，以自有资金支付，不承担本合同第七条约定的违约责任；逾期十五日，买受人按照本合同第七条约定承担违约责任，出卖人解除合同的，出卖人在合同解除后六十日内将买受人已付房款扣除违约金后无息退还给买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，本合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；5、买受人逾期付款的违约责任：按逾期的时间，分别处理（不做累加）……（2）逾期超过一百二十日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金……。合同还对逾期交房的违约责任、销售和使用承诺、产权登记的约定等进行了约定。补充协议的主要内容是，……关于按揭贷款的补充和变更约定，3.1，买受人在签订《商品房买卖合同》前已向出卖人指定的按揭银行咨询，清楚了解在现行按揭贷款政策下应支付的首付款和能够申请到约定的贷款额度；3.2，《商品房买卖合同》第六条第2项所称“在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用”是指买受人应在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点提交银行需要的全套资料、签署按揭贷款合同、支付办理按揭贷款的有关费用，并向出卖人出示相关合同和票据。若买受人未能在《商品房买卖合同》约定期限内办妥上述手续的，视为买受人逾期付款，逾期付款的违约责任按《商品房买卖合同》第七条约定处理。《商品房买卖合同》第七条所指“逾期”期间不因任何事由中止或中断计算；3.3，买受人虽办妥了银行按揭贷款手续，但在《商品房买卖合同》签订之日起120日内（以下简称按揭贷款付款期限）未能获得银行按揭贷款（包括但不限于银行房屋信贷政策调整的原因）支付给出卖人的，买受人同意在按揭贷款付款期限届满之日起90日内付清剩余房款。逾期付清的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人同意继续履行合同的，自约定的按揭贷款付款期限届满后第91天起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；3.4，根据出卖人与按揭银行的约定，出卖人将对买受人的按揭贷款承担阶段性保证责任。若买受人逾期还贷导致银行从出卖人的账户中扣款用于为买受人偿付全部或部分按揭贷款的，出卖人有权选择：（1）解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金。买受人已经对房屋进行装饰装修的，对装饰装修损失出卖人不予补偿。（2）不解除《商品房买卖合同》，自银行扣款之日起7日内，买受人向出卖人返还银行所扣款项（包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用），并向出卖人赔付银行所扣款项50%的违约金；3.5《商品房买卖合同》第六条约定的“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的”，包括但不限于以下情形：（1）买受人未按照约定的时间提交办理按揭所需全部资料的；（2）买受人或其共有权利人未能按照银行通知的时间办理见证、面签等贷款相关手续的；（3）买受人未能按银行通知交纳相应评估费、担保费、保险费或其他按揭费用的；（4）买受人不愿意接受贷款银行确定的贷款利率和年限的；（5）其他因个人征信信息等买受人自身原因导致买受人未能夺得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的；买受人和出卖人进一步确认，买受人办理按揭贷款的，出卖人仅应银行的要求统一向买受人收取办理按揭所需资料，买受人能否获得按揭贷款以及所获贷款的额度完全取决于买受人和银行，出卖人无意并且事实上也不可能对买受人能否获得按揭贷款以及所获贷款的额度施加任何影响。出卖人不承担协助乃至保证买受人如愿获得按揭贷款的责任和义务，只要出卖人及时向银行转交了买受人所提交的办理按揭所需资料，出卖人对买受人能否获得按揭贷款和贷款的额度以及由此产生的影响或后果均不承担责任……。同日，张肖霞（甲方）与乙方长沙高岭商贸城有限公司签订一份委托经营管理合同，约定将其购买的位于长沙市开福区××路××号××期××号××号商品房委托给乙方经营管理。2017年6月30日，天津凯润汇科技有限公司向张肖霞出具了收据，注明胥应龙交付了“香江高岭国际商贸城项目电商VIP服务费”126300元。2017年6月30日、7月28日、12月26日张肖霞向香江商贸公司分别支付了购房款80000元、20000元、50000元、30000元、531138元、9,714元，以上共计720852元，香江商贸公司于2018年3月29日向张肖霞出具了购房发票，该发票载明张肖霞向香江商贸公司支付购房款720852元。2020年4月13日，张肖霞委托湖南韬略律师事务所向香江商贸公司发出律师函，称：由于双方签订的《商品房买卖合同》已存在履行障碍，无法达到双方签订合同的目的，根据相关法律规定，结合《商品房买卖合同》处于“僵尸合同”的状况，正式通知香江商贸公司要求解除合同，同时要求返还购房款及相关费用。并要求香江商贸公司在接收此函后于3日内答复张肖霞。香江商贸公司于2020年4月22日收到该律师函。庭审中，张肖霞称贷款未办理是基于以下原因：首先开发商在2017年底至2018年年初已经与银行停止合作，需要签订新的合作协议，因此许多客户未办理好贷款；其次，由于开发商与业主存在纠纷，导致开发商信誉出现问题，由于业主在签订贷款合同同时开发商会签订保证回购条款，保证在业主无法及时还贷的情况下，首先由开发商将贷款全部还清再由开发商向业主追讨；最后，备案合同未进行备案，银行要求业主先面签，签订按揭合同，张肖霞面签后开发商未提供备案合同，没有备案合同银行不发放贷款。因此张肖霞未成功办理贷款。香江商贸公司称合同并非未备案，只是备案未完成，根据备案流程应当先进行网签，张肖霞提供的商品房买卖合同是已经经过网签的合同，合同上有网签合同编号，需张肖霞与贷款银行签订贷款合同后拿原件至不动产登记中心录入贷款合同编号等信息才能完成备案。香江商贸公司还提交了银行按揭办理须知、交通银行及浦发银行官网的个人商业用房贷款介绍、交通银行和浦发银行的个人住房抵押贷款业务合作协议、2017年部分收款台账及交通银行放款明细、2018年和2020年部分交通银行明细对账单等证据证明香江商贸公司与交通银行及浦发银行长期合作，且商业用房贷款申请条件为公开信息，与张肖霞同期购买房产的业主已经顺利办理贷款手续。由于胥应龙不符合申请条件，张肖霞亦未按要求提供资料，故张肖霞贷款未办理系自身原因。由于银行按揭未能办理下来，双方就《商品房买卖合同》以及返还购房款及相关费用存在争议，张肖霞遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。一、本案中双方当事人订立了商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应当全面履行各自的合同义务。商品房买卖合同约定，张肖霞采用银行按揭的方式支付剩余房款，现张肖霞没有获得银行按揭，也未用自有资金支付购房款，且张肖霞提起诉讼，要求解除商品房买卖合同，其行为已经明确表示不再支付剩余房款，双方已经形成合同僵局。从张肖霞变更房屋权利人，办理离婚登记以获得贷款的行为来看，张肖霞确无力以自有资金支付购房尾款，可以认定张肖霞逾期支付尾款不存在恶意，香江商贸公司要求继续履行合同，有强迫交易之嫌，有违诚实信用原则，且双方均无法实现合同目的，对双方均不利。在此情况下，应当允许违约方通过诉讼的方式解除合同，此时，并不是赋予违约方单方面解除合同的权利，而只是解决合同僵局的一种方式，故不能因解除合同而减少或免除张肖霞的违约责任。同时，本诉的受理费应由违约方承担，否则，有违诚信原则。综上，对张肖霞要求解除合同的请求，一审法院予以支持；对香江商贸公司提出的继续履行合同的反诉请求，不予支持。二、解除合同后的法律后果。商品房买卖合同解除后，因合同取得的财产应当返还，有过错或者有违约行为的，守约方可以要求对方承担违约责任。香江商贸公司收到张肖霞购房款720852元，应当予以返还。张肖霞未取得商品房，无返还房屋的义务，但应当协助香江商贸公司办理解除房屋买卖的相关行政管理措施。香江商贸公司没有收取团购费74,300元等其他费用，故香江商贸公司没有向张肖霞返还的义务，张肖霞应当另行主张权益。三、关于违约责任。依据商品房买卖合同的约定，张肖霞应当履行按期支付购房尾款的义务，如未能办理银行按揭，应以自有资金支付。办理银行按揭是张肖霞的义务，香江商贸公司仅予以协助，故不论是什么原因未能办理银行按揭，其主要责任均应由张肖霞承担。张肖霞应承担违约责任。本案张肖霞购买涉案房屋系商铺，是一种投资行为，张肖霞应当具有投资风险意识。故对于违约金的认定，一审法院参照商品房买卖合同第七条关于买受人逾期付款，出卖人解除合同的约定，及类案同判原则，酌情确定张肖霞承担总价款20%的违约金，即张肖霞应当向香江商贸公司支付284170.4元（1420852×20%）的违约金。对于香江商贸公司的其他反诉请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决：一、解除张肖霞与长沙香江商贸物流城开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201702911622494）；二、长沙香江商贸物流城开发有限公司于判决生效之日起5日内向张肖霞返还购房款等款项720852元；三、张肖霞于判决生效之日起5日内向长沙香江商贸物流城开发有限公司支付违约金284170.4元；四、驳回张肖霞的其他本诉诉讼请求；五、驳回长沙香江商贸物流城开发有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13110元，因适用简易程序减半收取6,555元，由张肖霞承担；反诉受理费6,786元，由长沙香江商贸物流城开发有限公司承担3,393元，张肖霞承担3,393元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，张肖霞与香江商贸公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同及补充协议的约定全面履行各自的义务。合同签订后，因张肖霞申请银行按揭贷款未能通过，也未依约以自有资金补足所欠购房款，导致合同未能履行完毕，张肖霞应承担主要违约责任，但根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，为了避免形成合同僵局，对双方都不利，且香江商贸公司无证据证明张肖霞存在恶意，故对张肖霞要求解除合同的诉请可予支持，一审判决解除双方签订的商品房买卖合同并无不当。因此，香江商贸公司要求继续履行合同，并要求张肖霞支付所欠购房款及利息的上诉请求，因与上述规定不符，本院不予支持。关于本案违约责任的承担问题，张肖霞申请银行按揭贷款未能通过，也未依约以自有资金补足所欠购房款，应承担主要违约责任，但香江商贸公司工作人员在销售房屋时对张肖霞的贷款资格审查不严，也应当承担一定责任，故本院酌情认为应按商品房买卖合同标的10%承担违约金，即张肖霞支付香江商贸公司违约金142,085.2元（1420852×10%）较为公平合理。综上所述，上诉人张肖霞的上诉请求均部分成立，本院予以部分支持；上诉人香江商贸公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初7182号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初7182号民事判决第五项；三、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初7182号民事判决第三项为：张肖霞于本判决生效之日起5日内向长沙香江商贸物流城开发有限公司支付违约金142,085.2元；四、驳回长沙香江商贸物流城开发有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13110元，因适用简易程序减半收取6,555元，由张肖霞承担；反诉受理费6,786元，由长沙香江商贸物流城开发有限公司承担3,393元，张肖霞承担3,393元。二审案件受理费13,110元，由张肖霞承担6,555元，由长沙香江商贸物流城开发有限公司承担6,555元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 刚审判员  易伟玲二〇二一年五月二十七日法官助理李佳洪书记员彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。