北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终151号上诉人（原审原告）：戴勇，男，1968年2月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：北京罗德物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：金鹏，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：曹晓冰，辽宁精远律师事务所律师。委托诉讼代理人：包亚南，辽宁精远律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：联合创意（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：张淑贤，董事。委托诉讼代理人：王明威，男，联合创意（北京）科技发展有限公司员工。上诉人戴勇因与被上诉人北京罗德物业管理有限公司(以下简称罗德物业公司)、被上诉人联合创意（北京）科技发展有限公司（原名称北京森菲克斯科技开发有限公司，2016年6月13日变更为现名称，以下简称联合创意公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法由法官赵红英担任审判长，与法官王肃、法官杨绍煜组成合议庭，于2021年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人戴勇，被上诉人罗德物业公司的委托诉讼代理人包亚南，被上诉人联合创意公司的委托诉讼代理人王明威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴勇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判终止强制腾退戴勇合法租赁的房屋（原北京市经济技术开发区荣京西街33号地块A座A6028号，现北京市经济技术开发区荣京西街8号院1号楼A座A6028号，以下简称涉案房屋）；2.确认拍卖公告中的“无租赁”记载无效；3.一、二审诉讼费由罗德物业公司、联合创意公司承担。事实和理由：戴勇与罗德物业公司、联合创意公司案外人执行异议之诉一案，针对的涉案房屋为戴勇租赁的特定房屋，一审判决认定戴勇未实际使用其租赁房屋是事实不清，证据认定错误。一、涉案房屋交付条件已经合同双方以实际行动变更，涉案房屋于2017年3月8日交付使用。1.涉案房屋是戴勇租赁的特定房号的房屋，该房屋的交付条件在双方的租赁合同并无明确约定，应以双方的实际履行为准。在联合创意公司确定无法按合同完全履行的情况下，双方变更合同履行的条件，即改变租赁房屋的交付条件，正当且合法。一审判决因联合创意公司的整个房产不具备合同约定的交付条件，进而认定戴勇未取得涉案房屋的使用权错误。2.戴勇举证证明联合创意公司于2017年3月8日张贴书面通知进行房屋交付，戴勇至此实际使用房屋，但鉴于房屋条件所限，使用率低，仅用于仓储或临时办公。无论何种使用方式，均属于戴勇作为房屋的合法使用权人的合法权利，任何人不得干涉。二、一审判决依据《房地产估价报告》中记载“整个房产”使用状况为“空置”认定涉案房屋为“未租赁”，戴勇未实际使得房屋，存在严重错误。三、一审法院对戴勇在一审提交的《调查取证申请》未予批准，违反最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的原则。四、戴勇依据变更后的交付条件接受租赁房屋，并按照现状使用。因联合创意公司管理混乱，且整个房产不具备单独计算水电费用的条件，因此不得依据戴勇相关费用的缴付情况，推定戴勇未实际使用房屋。五、戴勇基于《物业认租协议书》向联合创意公司主张违约责任，其依据是书面合同的未完全履行，并不能否认戴勇与联合创意公司变更了交付条件后实际使用了房屋。一审法院因为戴勇向联合创意公司主张违约责任而认定戴勇未实际使用房屋，是对合同主体处分自己的权利的否定，是严重侵害民事主体权利的行为。罗德物业公司辩称，戴勇上诉请求无正当理由，没有法律依据，应当驳回。1.根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条，北京市高级人民法院（以下简称北京高院）《关于执行工作中涉案外人异议若干问题的意见》第二条规定，戴勇无权提起案外人执行异议。2020年7月22日，北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）作出执行裁定书，确认经司法网络拍卖，确定买受人为北京卓兴立海（北京）科技发展有限公司（以下简称卓兴立海公司）。7月23日，买受人卓兴立海公司收到了执行裁定书，本案执行标的已于2020年7月23日执行终结，案外人已经无权对执行标的提出执行异议申请以及执行异议之诉，人民法院不应受理执行异议之诉；已经受理的，应当驳回诉讼请求。2.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，戴勇的诉讼请求不符合起诉条件，其没有实际占有、使用涉案房屋，对执行标的不享有直接排除执行的标的权利。联合创意公司辩称，联合创意公司认可戴勇的意见。北京二中院（2020）京02民初494号民事判决认定戴勇与联合创意公司签订的《物业认租协议书》合法有效，戴勇已实际使用涉案房屋。执行标的在2015年已经通过竣工验收备案，后取得房屋产权证书。戴勇向一审法院起诉请求：1.确认罗德物业公司申请执行的戴勇与联合创意公司签订的《物业认租协议书》的租赁合同合法有效；2.判令卓兴立海公司继续履行租赁合同至租赁期满结束；3.终止法院强制腾退戴勇合法租赁房屋的强制执行行为；4.诉讼费由罗德物业公司承担。一审审理中，戴勇撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实如下：执行标的原产权人为联合创意公司。2007年9月30日，戴勇与联合创意公司签订《物业认租协议书》，约定：戴勇认租联合创意公司开发建设的LOMOSTUDIO研发中心物业，认租物业为A座A6028房间，套内建筑面积21.64平方米，认租期限10年，认租订金53503元。认租订金为戴勇选择即将承租物业对应年限下的全额租金，系双方依据该协议内容签署《房屋租赁协议》的担保。联合创意公司应保证戴勇在该协议效力存续期间对认租物业的租赁权，不得擅自变更认租物业资料或将认租物业转让他人；联合创意公司应保证于正式签署《房屋租赁协议》前取得合法的所有权手续，并保证认租物业的租赁符合法律法规规定；戴勇应按照联合创意公司要求在2018年12月31日前换签正式的《房屋租赁协议》。该协议在双方正式签订《房屋租赁协议》生效时自然失效。同日，双方签订《物业认租补充协议》，约定联合创意公司将协助戴勇提供办理公司工商注册所需的房屋租赁手续；如联合创意公司未经戴勇同意，擅自在戴勇《物业认租协议书》存续期间将该房屋转租给他人，联合创意公司应承担违约责任，除返还戴勇已支付的认租定金外，还应向戴勇支付已付款30%的违约金；联合创意公司承诺戴勇现房后可以转租；联合创意公司承诺双方签订租赁合同时，戴勇所承租的房屋没有设定抵押和对他人的担保。同日，联合创意公司向戴勇出具收据，载明：今收到戴勇交来A6028订金人民币53503元。之后，双方未按照合同约定的时间签订《房屋租赁协议》。北京中泰创盈企业管理有限公司（以下简称中泰公司）与英联视动漫文化发展（北京）有限公司（以下简称英联视公司）、联合创意公司、秦晗、杨帆合同纠纷一案，中泰公司依据生效的（2018）京方圆执字第0219号执行证书向北京高院申请执行，北京高院以（2018）京执71号立案执行，后裁定该案由北京二中院执行，北京二中院于2018年11月27日以（2018）京02执972号立案执行。执行过程中，罗德物业公司向北京二中院申请变更其为（2018）京02执972号执行案件的申请执行人，北京二中院经审查于2020年5月19日作出（2020）京02执异148号执行裁定书，裁定该案的申请执行人由中泰公司变更为罗德物业公司。英联视公司、联合创意公司、秦晗、杨帆向北京高院申请复议，北京高院经审查于2020年6月28日作出（2020）京执复94号执行裁定书，裁定驳回复议申请。2018年12月3日，北京二中院查封联合创意公司名下位于北京市北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼包括涉案房屋在内的房产，并对该房产委托评估，评估报告中载明房产现使用状况为空置，后对该房产进行网络司法拍卖，经两次拍卖流拍后，予以变卖，卓兴立海公司买受。2020年7月22日，北京二中院作出（2018）京02执972号之一执行裁定书，裁定涉案执行标的归卓兴立海公司所有，执行标的所有权自本裁定书送达卓兴立海公司时起转移。该裁定书并于次日送达给买受人卓兴立海公司。2020年8月3日，北京二中院发布（2018）京02执972号公告，责令被执行人联合创意公司及相关人员在2020年8月14日之前撤出北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼-1至8层101房地产。2020年8月13日，戴勇以其对执行标的中的涉案房屋具有合法租赁权为由提出书面异议，请求确认戴勇与联合创意公司签订的《物业认租协议书》合法有效，判令买受人卓兴立海公司继续履行租赁协议至租赁期限届满结束，并终止强制戴勇腾退其合法租赁的涉案房屋的强制执行行为。北京二中院经审查于2020年8月26日作出（2020）京02执异408号执行裁定书，裁定驳回戴勇的异议请求，并于2020年8月31日向戴勇送达上述裁定。戴勇不服该裁定，向一审法院提起本案诉讼，一审法院于2020年9月9日立案受理。关于涉案房屋是否已经实际交付以及交付的具体时间。戴勇与联合创意公司签订《物业认租协议书》后，联合创意公司未按照合同约定的时间向戴勇交付涉案房屋，并多次发出延期交付通知。一审庭审过程中，戴勇主张其从联合创意公司接收涉案房屋的时间在2017年3月至4月期间，当时没有取得钥匙。接收涉案房屋后将其作仓库使用，虽未通水但不影响涉案房屋交接和存放物品。同时，戴勇未向一审法院提交办理涉案房屋交接的任何手续，联合创意公司亦未向法院提交办理涉案房屋交接的相关证据。2020年11月4日，一审法院对执行标的及涉案房屋进行了现场勘验。戴勇委托其弟弟戴刚到场。经现场勘验，执行标的大部分房屋处于空置状态，涉案房屋呈基本毛坯状态，房内建设有独立卫生间，但卫生间内均未安装洁具，亦不通水。房内基本空置，仅有一张单人床和椅子。现场勘验过程中，戴刚称其在2017年3至4月期间收房，当时没有钥匙。涉案房屋内已经通电但没有通水。目前该房屋用作库房，房内储存的物品已经搬走。另，本案一审审理过程中，戴勇以一审法院（2018）京02执972号案件存在执行程序违法以及执行标的认定错误为由，向一审法院提交调查取证申请书，申请调取北京二中院（2018）京02执972号案件的卷宗材料。一审法院经审查后认为，上述请求并非案外人执行异议之诉的审查范围，故一审法院对其上述调查取证的申请不予准许。在本案一审审理过程中，戴勇自愿撤回请求法院确认戴勇与联合创意公司签订的《物业认租协议书》的租赁合同合法有效的诉讼请求。一审法院认为：最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，戴勇提起案外人执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据戴勇起诉所依据的事实和理由，其要求停止法院强制执行的主要依据系其对涉案房屋享有合法的租赁权。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”据此，承租人以其对执行标的享有租赁权提出执行异议，请求排除对执行标的强制执行的，不但要证明其在人民法院查封执行标的前已经签订合法有效的书面租赁合同，而且要证明其在人民法院查封执行标的之前已经实际占有并使用租赁标的物。法律之所以作如此规定,概因租赁权在本质上属于债权,本无对抗物权和其他债权的优先效力,之所以对租赁权作特别保护,赋予其在特定条件下对抗人民法院强制执行的效力,主要原因在于保护承租人占有使用状态的稳定，而有效占有使用的时间点为人民法院查封租赁标的之前，亦即承租人在人民法院查封之前已经实际占有使用租赁标的物的，承租人可以请求排除对租赁标的物的强制执行，继续占有并使用租赁标的物，反之则不能。上述规定，与“买卖不破租赁”、“抵押不破租赁”的理论及逻辑基础是一致的，也即法律保护的租赁权，是在所有权变动之前、抵押权设立之前以及人民法院查封之前已经占有租赁物的租赁权。本案中，戴勇与联合创意公司签订的《物业认租协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。但是，如前所述，合法有效的书面租赁合同仅是承租人排除法院强制执行的条件之一，承租人要排除人民法院的强制执行，还需证明其在人民法院查封执行标的之前已经占有使用租赁标的。但是本案中，戴勇未向本院提交任何证据证明其实际占有、使用涉案房屋的具体时间。根据本案查明的事实，一审法院难以认定戴勇在本院查封执行标的之前已经实际占有并使用涉案房屋，具体分析如下：首先，一审法院对执行标的进行查封之后，依法委托房地产评估机构对执行标的的价值进行了评估，房地产评估机构对执行标的实际勘查后出具《估价结果报告》，该报告明确载明执行标的使用状况为空置，并未发现包括本案原告在内的其他案外人已经实际占有并使用执行标的内的相关房屋。其次，戴勇提供的20件，以及一审法院查询到的若干件涉及本案执行标的的房屋租赁合同纠纷案件的生效裁判文书均反映出，联合创意公司在最早自2017年6月14日立案，最晚至2020年4月30日结案的司法案件中，均明确陈述涉案北京经济技术开发区荣京西街33号地块上的房屋不具备交付条件，无法向各该案承租人交付租赁房屋。虽然联合创意公司主张其已在人民法院查封执行标的之前向包括戴勇在内的部分承租人进行了交付，但是在涉案房屋根本就不具备交付条件的情况下，联合创意公司和戴勇主张的所谓“交付”并非法律意义上和合同意义上的“交付”，而且无论是联合创意公司还是戴勇，均不能向一审法院提交双方进行交接的相关证据，故戴勇关于其在查封之前已经实际占有使用涉案房屋的主张，缺乏证据支持。最后，根据一审法院对执行标的及涉案房屋的现场勘验，执行标的整体上确不具备交付使用的条件，亦无法确认戴勇对涉案房屋进行了实际使用。涉案房屋内不通水，基本呈空置状态，在案证据亦无法证明戴勇曾为涉案房屋交纳水、电、暖气等房屋使用的基本费用，因此无法认定戴勇在一审法院查封之前就已实际占有并使用涉案房屋。综上，因戴勇提交的在案证据不能证明其在人民法院查封执行标的之前已经实际占有并使用涉案房屋，故一审法院对其要求判令终止强制腾退涉案房屋的诉讼请求不予支持。戴勇主张的其他诉讼请求均非本案案外人执行异议之诉的审查范围，一审法院不予处理。综上所述，戴勇的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回戴勇的诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”的规定，以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，故戴勇应当举证证明其实际占有、使用涉案房屋。本案一、二审过程中，戴勇均未提供充分证据证明其与联合创意公司就涉案房屋进行了交接，亦未证明其已实际占有、使用涉案房屋。戴勇称其于2017年3月至4月间从联合创意公司接收了涉案房屋，并将涉案房屋用作库房，但其未提供钥匙或签收的交接手续，庭审中亦不能清晰说明涉案房屋所在楼层等基本情况；且经一审法院现场勘验，涉案房屋内基本空置，戴勇在庭审中未对其所称曾于涉案房屋内放置物品作出合理说明，故戴勇的上诉理由没有事实依据，本院不予采信。综上所述，戴勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1137.58元，由戴勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  赵红英审判员  王 肃审判员  杨绍煜二〇二一年五月二十日书记员  刘向楠