黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）)黑03民终276号上诉人（原审原告）：虎林市浩建房地产开发有限公司，住所地黑龙江省虎林市晨光路东、希望街南乌苏里江花园5号楼。法定代表人：郭金凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：屈乐文，黑龙江屈乐文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙成民，男，1960年4月14日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡东县。被上诉人（原审被告）：王世伟，女，1962年3月8日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡东县。二被上诉人委托诉讼代理人：路滨，黑龙江盛夙律师事务所律师。上诉人虎林市浩建房地产开发有限公司(以下简称浩建公司）因与被上诉人孙成民、王世伟排除妨害纠纷一案，不服鸡东县人民法院（2019）黑0321民初2808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人浩建公司的委托诉讼代理人屈乐文，被上诉人孙成民、王世伟及其委托诉讼代理人路滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浩建公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决淡化侵权、有意偏袒被上诉人，对上诉人诉请是否成立没有做出判断，而对被上诉人抗辩理由做出判断，违反民事诉讼不告不理原则。根据物权优先债权的原则，上诉人基于所有物被侵占产生的物权请求权优于被上诉人的债权请求权。一审判决虽未否认上诉人是诉争房屋的开发建设单位和所有权人，但却没有支持上诉人的一审诉讼请求，判决结果错误。2、一审判决认定《房屋征收与补偿安置协议书》的当事人为鸡东恒泰裕隆公司是主观臆断，没有事实依据。被上诉人提供的《房屋征收与补偿安置协议书》中的当事人是哈尔滨恒泰裕隆公司和被上诉人。一审判决认定鸡东恒泰裕隆公司是《房屋征收与补偿安置协议书》中的当事人，没有事实和法律依据，违反合同相对性原则。3、一审判决无视政府征收房屋的事实和法律规定的政府补偿安置职责，适用法律违反特别规定优先原则，认定补偿安置义务转移给上诉人错误，认定上诉人向被上诉人履行交付诉争房屋义务与鸡东县房屋征收管理中心已将诉争房屋安置给于琛的行政行为相冲突。综上所述，一审判决审理对象错误，侵害政府补偿安置职权，故请求二审法院查明事实，依法撤销一审错误判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。孙成民、王世伟辩称，浩建公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求驳回其上诉请求。浩建公司向一审法院起诉请求:1、判令二被告排除妨碍立即搬出南华小区3号楼2号商服房屋（面积86.91平方米、金额434550元）；2、按临迁租房补助费的二倍（500元/月×2）1000元/月计算，赔偿2018年2月9日至实际返还房屋期间给原告造成的损失20000元；3、判令由被告承担诉讼中的一切费用。一审法院认定事实：鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司成立于2012年8月2日，股东为李芳艳（已故）及其儿子刘成林，李芳艳持股90%，为公司法定代表人，刘成林持股10%。在该公司成立之前，李芳艳挂靠在哈尔滨恒泰裕隆房地产开发有限公司的名下，以哈尔滨恒泰裕隆房地产开发有限公司的名义开发建设鸡东县鸿苑家园棚户区项目改造工程。李芳艳于2015年去世后，李月艳受让51%公司股权，并主持经营公司。2012年6月4日，李芳艳以哈尔滨恒泰裕隆房地产开发有限公司的名义与孙成民签订《房屋征收与补偿安置协议书》，约定征收孙成民的94.20平方米住宅房屋，将其开发的鸿苑家园小区3号楼东-2号商服用房作为产权调换房补偿给孙成民，安置用房竣工时间预计为2013年12月。2017年8月，孙成民未经交付入住鸿苑小区3号楼2号门市房屋。2017年12月1日，孙成民和王世伟起诉哈尔滨恒泰裕隆房地产开发有限公司和鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司，要求确认2012年6月4日所签订的《房屋征收与补偿安置协议书》有效，本院于2018年5月28日判决该协议有效。2013年1月24日，鸡东县人民政府房屋征收办公室与于琛签订《房屋征收与补偿安置协议书》，约定征收于琛的72平方米非住宅房屋，将鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司开发的鸿苑家园小区3号楼10号门市作为产权调换房补偿给于琛。大约在2018年1-2月份（协议未注明时间），鸡东县房屋征收管理中心、鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司、于琛三方签订回迁房调换协议，将原补偿安置协议约定的鸿苑家园小区3号楼10号门市房调换为鸿苑家园小区3号楼2号门市，调换后的房屋与孙成民回迁房为同一房屋。2016年年末，鸿苑家园小区1、2、3号楼建设工程整体竣工。2018年1月26日，鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司与浩建公司签订《项目转让协议》，约定鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司将其开发的鸿苑家园项目1号楼、2号楼、3号楼建设用地、在建工程转让给浩建公司继续开发建设。浩建公司于2018年1月至2月间陆续取得了建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。以上事实，有双方当事人当庭陈述、证人鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司实际经营人李月艳、哈尔滨恒泰裕隆房地产开发有限公司的法定代表人陈广利、原鸡东县政府烂尾楼推进工作小组组长刘志伟的询问笔录，原告提供的建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、项目转让协议、于琛的房屋征收与补偿安置协议书及其回迁房调换协议，被告提供的房屋征收与补偿安置协议书、鸡东县人民法院（2017）黑0321民初2363号民事判决书等证据在卷证实。一审法院认为，孙成民与哈尔滨恒泰裕隆房地产开发有限公司签订的《房屋征收与补偿安置协议书》实质是李芳艳在成立鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司之前，以哈尔滨恒泰裕隆房地产开发有限公司的名义签订的，协议真正的当事人为鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司。该协议是签约主体真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力，孙成民有权要求鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司向其交付房屋，其入住鸿苑小区3号楼2号门市有合同依据。《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人”，该规定是为了切实保障被拆迁人的补偿利益，体现了法律对被拆迁人这样的弱势群体的居住权所给予的特殊保护。鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司将在建项目转让给浩建公司，《项目转让协议》虽然约定了项目转让前的债权债务纠纷由出让方负责，但是不作区分的将转让前的债权债务纠纷一律由出让方负责，势必会侵害像本案的孙成民这样的被拆迁人的合法权益，该部分约定与《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定相违背，为无效约定。本案孙成民的《房屋征收与补偿安置协议书》签订主体虽为房地产开发企业，而非《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的市、县级人民政府，但协议的内容确为补偿安置，应比照《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条适用，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务应转移给受让人浩建公司，由浩建公司向孙成民履行交付房屋的义务。现孙成民和王世伟已于浩建公司与鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司签订《项目转让协议》前的2017年8月入住案涉房屋，浩建公司无权要求孙成民和王世伟立即搬出南华小区3号楼2号商服房屋。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回虎林市浩建房地产开发有限公司的诉讼请求。二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，2012年6月4日，被上诉人孙成民与哈尔滨恒泰裕隆房地产开发有限公司签订《房屋征收与补偿安置协议》是双方当事人的真实意思表示，并有生效判决确认该协议有效，该协议具有法律效力。根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人”。故一审法院认定本案原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务应转移给受让人浩建公司，由浩建公司向孙成民履行交付房屋的义务并无不当。上诉人因无其他有效证据证实其主张，对上诉人提出的上诉理由不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人的上诉主张和理由，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人虎林市浩建房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  武建明审判员  刘兆宇审判员  周雪松二〇二一年五月二十一日书记员  赵婧珺