广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终23006号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市金鑫物业发展有限公司，住所地广东省深圳市宝安区福永街道福永社区福海科技工业园第**宿舍204，统一社会信用代码914403003595124678。法定代表人：王鹏，总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：杜鹏，男，1986年10月18日出生，汉族，住江西省樟树市。上诉人（原审被告、反诉原告）：席猛，男，1990年1月28日出生，汉族，住江西省樟树市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王桂英，女，1962年7月8日出生，汉族，住广东省南雄市。委托诉讼代理人：雷晓群，广东国欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李继，广东国欣律师事务所律师。上诉人深圳市金鑫物业发展有限公司（以下简称金鑫物业公司）、杜鹏、席猛与被上诉人王桂英房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初31584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。金鑫物业公司、杜鹏、席猛上诉请求：撤销一审判决第五项，改判王桂英向金鑫物业公司、杜鹏、席猛支付房屋占用费144000元(房屋占用费自2019年9月1日计算至实际交付房屋之日，暂计至2019年11月30日)。事实与理由：王桂英实际占有房屋，并在可以直接交付的情形下未进行交付，过错在于王桂英，王桂英依法应向金鑫物业公司、杜鹏、席猛支付房屋占用费。王桂英与金鑫物业公司、杜鹏、席猛于2018年11月22日就涉案物业签订《房屋租赁合同》,王桂英自2018年12月1日一直占有使用该物业至今。2019年8月31日,金鑫物业公司、杜鹏、席猛突然收到王桂英的《解除合同通知书》，但王桂英实际仍然控制房屋。王桂英在要求返还租赁保证金的情形下不配合办理房屋验收和房屋交付。双方对于交付产生了一定的争议，但争议的本身并不影响王桂英通过书面告知或直接将房屋交付给金鑫物业公司、杜鹏、席猛。事实上是王桂英主观上在未拿回租赁保证金的情形下，不愿意交回房屋。因此，未交付房屋的过错在于王桂英，王桂英依法应向金鑫物业公司、杜鹏、席猛支付双方合同解除后的房屋占用费。王桂英答辩称，本案系金鑫物业公司、杜鹏和席猛拒绝接受涉案房屋，并不存在王桂英仍然占用涉案房屋的事实。1.王桂英自2019年8月31日就不断通知、催促金鑫物业公司、杜鹏和席猛交接涉案房屋，而金鑫物业公司、杜鹏和席猛拖延拒绝接收。2.直到一审开庭一审法官询问涉案房屋交接事宜时，金鑫物业公司、杜鹏和席猛仍然不配合接收房屋，而非王桂英不交回房屋。3.金鑫物业公司、杜鹏和席猛在上诉时明知涉案房屋的业主在2020年4月就已将涉案房屋收回，自行出租。本案双方当事人之间的租赁合同解除的原因就是涉案房屋涉及违法而被断水断电，无法出租、使用，涉案房屋处于空置状态。涉案房屋的业主曾致电王桂英称，金鑫物业公司、杜鹏和席猛不愿意联系王桂英，所以业主亲自打电话告诉王桂英其已收回涉案房屋，并称金鑫物业公司、杜鹏和席猛表示要上诉，拖也拖一年再退还租赁保证金。显然，金鑫物业公司、杜鹏和席猛是知道王桂英并未占用涉案房屋的。综上，恳请二审法院维持一审判决，维护王桂英的合法权益免受更大损失。王桂英向一审法院提出起诉，请求：1.确认王桂英、金鑫物业公司、杜鹏、席猛于2018年11月22日签署的《房屋租赁合同》已解除；2.判令金鑫物业公司、杜鹏、席猛向王桂英返还保证金300,000元；3.判令金鑫物业公司、杜鹏、席猛向王桂英支付违约金192,000元；4.判令金鑫物业公司、杜鹏、席猛承担律师费30,000元；5.判令由金鑫物业公司、杜鹏、席猛承担本案诉讼费。金鑫物业公司、杜鹏、席猛向一审法院提出反诉，请求：1.判令王桂英向金鑫物业公司、杜鹏、席猛交付涉案房屋；2.判令王桂英向金鑫物业公司、杜鹏、席猛支付房屋占用费144,000元（房屋占用费自2019年9月1日计算，暂计至2019年11月30日，要求继续计算至实际交付房屋之日）；3.判令王桂英承担金鑫物业公司、杜鹏、席猛的律师费27,000元；4.判令本案诉讼费、反诉费均由王桂英承担。一审法院认定事实：一、涉案房屋位置：广东省深圳市宝安区的40间房屋。二、涉案房屋出租方：金鑫物业公司、杜鹏、席猛。三、租赁用途：王桂英将涉案房屋转租他人，赚取租金差额。四、涉案房屋是否有产权证明或建筑规划许可证：否。王桂英主张涉案房屋并无产权证明，但有建筑规划许可证，并申请法院调取了涉案房屋的《村镇住宅建筑许可证》；金鑫物业公司、杜鹏、席猛则主张涉案房屋并无产权证明及建筑规划许可证。一审法院调取的《村镇住宅建筑许可证》载明该栋住宅的建筑面积仅有300平方米，远远小于涉案租赁房屋的实际面积，说明涉案租赁房屋并非该《村镇住宅建筑许可证》所批准建设的房屋，或者系未经许可重新建设的房屋。一审法院认为王桂英、金鑫物业公司、杜鹏、席猛签订的《房屋租赁合同》约定金鑫物业公司、杜鹏、席猛将位于深圳市宝安区间房出租给王桂英，建筑面积约1200平方米，总层数为8层。法院调取的《村镇住宅建筑许可证》显示建筑工程为1幢住宅，户主为孙某，工程地点为三围塘边，层数为3.5，占地面积120平方米，建筑面积300平方米。从上述信息来看，《村镇住宅建筑许可证》载明的1幢建筑所在地址、面积及层数均与涉案租赁物不一致，无法确认是否是同一栋建筑。因此，法院认定涉案租赁物并无产权证明或建筑规划许可证。五、签订租赁合同时间：2018年11月22日。六、约定的月租金标准：2018年12月1日至2021年11月30日期间的月租金为48000元；2021年12月1日至2023年11月30日期间的月租金为52400元。七、王桂英已支付的租赁保证金300000元。八、关于合同的效力问题：无效。由于涉案房屋并没有相关的产权证明或建筑规划许可证，双方达成的租赁合同违反法律规定，应认定为无效合同。九、租赁保证金300000元是否应予以返还：是。根据合同法第五十八条的规定，因无效合同取得的财产，应予以返还。因此，金鑫物业公司、杜鹏、席猛收取王桂英的租赁保证金300000元应返还给王桂英。十、金鑫物业公司、杜鹏、席猛是否应支付王桂英违约金及律师费：否。因双方达成的租赁合同无效，故不论合同有无约定违约金和律师费，金鑫物业公司、杜鹏、席猛均无需支付。十一、王桂英是否应支付金鑫物业公司、杜鹏、席猛律师费：否。十二、王桂英是否应向金鑫物业公司、杜鹏、席猛交付涉案房屋：是。王桂英主张其于2019年8月29日向金鑫物业公司、杜鹏、席猛发出《解除合同通知书》，要求金鑫物业公司、杜鹏、席猛立即到涉案房屋办理交房交接手续，并且多次通过微信要求金鑫物业公司、杜鹏、席猛到涉案房屋收房。席猛于2019年9月9日到涉案房屋与王桂英就交房事宜进行沟通，王桂英要求其收回涉案房屋，但其主张需要回去跟其他股东商量，并未收回涉案房屋。故直至一审庭审之日，金鑫物业公司、杜鹏、席猛仍未收回涉案房屋。由于双方订立的租赁合同系无效合同，故王桂英应将涉案房屋交付给金鑫物业公司、杜鹏、席猛，金鑫物业公司、杜鹏、席猛亦应配合办理交接手续。十三、王桂英是否应向金鑫物业公司、杜鹏、席猛支付占有使用费：否。金鑫物业公司、杜鹏、席猛确认收到了《解除合同通知书》及王桂英的微信通知，也确认王桂英提交的录音的真实性，但辩称其从未拒绝收回涉案房屋，因涉及房屋内家私、家电的归还以及需要对装修是否损坏进行验收，方能确定保证金退还金额，而双方未就交付及退回保证金相关事宜达成一致意见，故才未进行实际交付。一审法院认为，金鑫物业公司、杜鹏、席猛收到王桂英的《解除合同通知书》后，并未收回涉案房屋。后王桂英多次通过微信通知金鑫物业公司、杜鹏、席猛到涉案租赁房屋处协商交付房屋及退还保证金等事宜。席猛于2019年9月9日到涉案房屋与王桂英进行沟通，王桂英提出赔偿及交付房屋的要求，但席猛均回复需要与其他股东商量，过两天再收回房屋。王桂英于2019年9月17日、9月19日再次发微信给席猛，催促其收回涉案房屋，但席猛并未回复。从上述情况看，王桂英多次要求金鑫物业公司、杜鹏、席猛收回房屋，但金鑫物业公司、杜鹏、席猛一直未给予正面回应，并未提及家私、家电的归还或装修损坏赔偿等问题。即使金鑫物业公司、杜鹏、席猛认为需要进行家私、家电的归还或装修损坏情况的验收，但金鑫物业公司、杜鹏、席猛也未提交任何证据证明其进行了上述交接手续或交接前的查验工作。综上，一审法院认为王桂英并非故意不交付涉案房屋给是金鑫物业公司、杜鹏、席猛，而是金鑫物业公司、杜鹏、席猛不积极履行交接手续，故金鑫物业公司、杜鹏、席猛要求王桂英支付2019年9月1日起的占有使用费缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认王桂英与金鑫物业公司、杜鹏、席猛于2018年11月22日签订的《房屋租赁合同》无效；二、金鑫物业公司、杜鹏、席猛应于本判决生效之日起十日内返还王桂英租赁保证金300000元；三、王桂英应于本判决生效之日起三十日内将涉案房屋交付给金鑫物业公司、杜鹏、席猛，金鑫物业公司、杜鹏、席猛应配合办理交接手续；四、驳回王桂英的其他诉讼请求；五、驳回金鑫物业公司、杜鹏、席猛的其他反诉请求。案件本诉受理费4510元、反诉受理费1860元，由王桂英负担1918元，由金鑫物业公司、杜鹏、席猛负担4452元。本院二审期间，各方均未提交新证据。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁纠纷。涉案房屋未取得产权证明，而一审法院调取的《村镇住宅建筑许可证》所显示的建筑工程层数、面积等均与涉案房屋不一致，无法确认是否系涉案房屋的建筑许可证。即使该《村镇住宅建筑许可证》是涉案房屋的建筑许可证，因涉案房屋不符合许可证所载明的层数、面积，亦属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条的规定，本案双方当事人之间签订的租赁合同无效。一审对合同效力的认定无误，双方当事人对此也未提出上诉，本院予以确认。双方当事人对于一审判令王桂英返还涉案房屋，金鑫物业公司、杜鹏和席猛返还租赁保证金的判项均未提出上诉，本院对一审相关判决予以维持。本案二审的争议焦点在于王桂英是否应向金鑫物业公司、杜鹏和席猛支付涉案房屋自2019年9月1日之后的占有使用费。对此，本院认为，首先，金鑫物业公司、杜鹏和席猛将未取得产权证明及建筑规划许可证的涉案房屋出租给王桂英，其本身对涉案合同的无效存在过错。其次，对于王桂英提供的《解除合同通知书》、微信通知和录音等证据，金鑫物业公司、杜鹏和席猛对真实性均予确认。而上述证据显示，王桂英在2019年8月29日就已通知金鑫物业公司、杜鹏和席猛解除租赁合同，要求金鑫物业公司、杜鹏和席猛前来办理涉案房屋的交接手续，并在此后多次催促金鑫物业公司、杜鹏和席猛收回涉案房屋。但金鑫物业公司、杜鹏和席猛一直未给予正面回应，也未就收回涉案房屋的问题与王桂英进行协商。再次，席猛在2019年9月9日曾到涉案房屋与王桂英进行沟通，并回复王桂英要与其他股东商量，过两天再收回房屋。但此后席猛或金鑫物业公司、杜鹏并未再就收回涉案房屋的问题与王桂英联系，也未通知王桂英收回房屋的具体时间。最后，金鑫物业公司、杜鹏和席猛抗辩称因涉及涉案房屋内的家私、家电归还、对装修的验收等方未收回涉案房屋。但金鑫物业公司、杜鹏和席猛并未提供证据证明其曾向王桂英提出上述问题，也未有证据证明其曾着手进行涉案房屋的装修验收工作。因此，本院认为，王桂英在2019年9月1日之前就已通知金鑫物业公司、杜鹏和席猛解除租赁合同并要求金鑫物业公司、杜鹏和席猛收回涉案房屋，但涉案房屋至今未能交回的原因在于金鑫物业公司、杜鹏和席猛未予配合。故涉案房屋未能及时交回的过错在于金鑫物业公司、杜鹏和席猛，其要求王桂英支付自2019年9月1日起支付涉案房屋占有使用费的理由不成立，本院不予支持。综上，金鑫物业公司、杜鹏和席猛的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3180元，由上诉人深圳市金鑫物业发展有限公司、杜鹏和席猛承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二一年五月二十日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。