河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初9176号原告：耿建业，男，1967年3月16日出生，汉族，住河南省禹州市远航路市。委托代理人：薛森阳，河南良达律师事务所律师。被告：贾富豫，男，1980年11月4日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托代理人：张羽，河南舒展律师事务所律师。原告耿建业诉被告贾富豫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿建业委托代理人薛森阳，被告贾富豫委托代理人张羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿建业向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年4月1日就郑州市郑东新区普惠路78号1号楼1-2层附1号商铺签订的《商铺租赁合同》已解除；2、被告支付原告2019年6月1日至2019年11月30日期间拖欠租金5万元、2019年12月1日至2020年5月31日期间拖欠租金64万元、2020年6月1日至2020年11月30日期间拖欠租金10万元、2020年12月1日至2021年1月31日期间拖欠租金233333.33元，以及违约金30.7万元；3、被告将位于郑州市郑东新区普惠路78号1号楼1-2层附1号商铺恢复原状后返还给原告，并支付房屋占用费（按每月116666.67元的标准，自2021年2月1日计算至实际返还之日）；4、被告支付原告拖欠物业费4779.5元、水费204元、电费12835.8元，共计17819.3元；5、本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由:2016年4月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定将原告名下位于郑州市郑东新区普惠路78号1号楼1-2层附1号，建筑面积共为796.59平方米的商铺出租给被告，并就商铺位置、租期、租金、违约责任等各项条款进行了约定。根据双方合同约定，2019年6月1日至2020年5月31日期间的年租金为130万元，但被告仅向原告支付了50万元，尚欠80万元未支付。后经双方协商，原告同意被告以月付形式支付2020年6月1日之后的租金。按照双方合同约定，2020年6月1日至2020年11月30日期间的租金为70万元,但被告仅向原告支付了60万元，尚欠原告10万元。自2020年12月1日起被告又开始找各种理由不缴纳租金，期间原告多次找被告协商沟通，要求被告先将房屋腾空，不影响原告对外出租，但被告一直推诿，且物业费、水电费等也拒不缴纳，导致原告无法将房屋对外出租，给原告造成了严重损失。被告未按约缴纳租金以及拖欠物业、水电费的行为已经严重违约，现在也不接原告电话，拒绝沟通，故原告只能向贵院提起诉讼维护自己的合法权益。被告贾富豫辩称，原告和被告签订租赁合同后，合同没有实际履行，原告没有向被告交付商铺，被告也没有向原告支付过租金，因此原告向被告要求支付租金的请求不能成立，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2016年4月1日，原告耿建业（作为甲方、出租方）与被告贾富豫（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁协议书》一份，载明：甲方同意将位于郑州市郑东新区普惠路78号1号楼1-2层附1号，建筑面积796.59平方米商铺出租给乙方。乙方承租商铺经营品牌为，经营范围为，未经甲方书面同意，乙方不得变更商铺的使用用途、经营范围，也不得将商铺转租或转让给第三人，如需改变经营范围或转租，必须征得甲方书面许可。租赁期限为2016年4月1日至2021年3月30日止，2016年4月1日至2016年6月1日止为免租期，租金为2016年按100万元/年计算，2017年按110万元/年计算，2018年按120万元/年计算，2019年按130万元/年计算，2020年按140万元/年计算。租金采用先交后用的方式6个月为一个租金缴纳周期，乙方应于每个月缴纳周期的前15日预交下一周期的租金，若有拖欠甲方按逾期金额每日千分之之一计收乙方违约金；租赁期间的乙方所有使用的水电气有线电视、电话、通讯以及相关的各项费用均由乙方承担。甲方有权在本合同期满或因乙方根本性违约等原因提前解除合同时，无偿收回出租商铺，并不对乙方作任何补偿，同时有权要求乙方将房屋恢复原状，所需费用由乙方负担，乙方逾期不迁离或不返还出租商铺的，甲方可采取强制手段收回，对乙方原在出租商铺内的物品不负保管、保存责任。乙方应缴纳的租金迟延支付时，甲方按实际逾期金额每日千分之一计收乙方违约金，租金迟延支付达30日时，甲方有权收回商铺另行出租。乙方应支付的相关费用迟延支付达一个月时，甲方有权解除本合同等。关于租金支付情况，被告称，被告在2019年6月1日之前的租金确实已经支付完毕。在2019年6月1日至2020年5月30日，被告贾富豫通过郑州华艺泰美医院管理有限公司会计姜田田名下用于该公司的银行账户向原告的妻子王银霞银行账户在2019年6月19日转账10万元；2019年8月20日转账10万元；2019年9月17日转账10万元；2019年10月10日转账10万元；2019年11月13日转账10万元；2019年11月29日转账两笔分别是5万元、5万元，共计10万元；2019年12月26日转账1万元，上述共计61万元，之后未再向原告支付任何款项。上述支付的系郑州华艺泰美医院管理有限公司支付给原告涉案房屋2019年6月1日至2019年12月26日的租金。因为2020年新冠疫情的爆发，郑州华艺泰美医院管理有限公司在2020年2月、3月、4月因疫情不可抗力的因素无法进行开门营业，在2020年5月份郑州华艺泰美医院管理有限公司进行开门营业，并且在2020年5月15日被告与贾坤将郑州华艺泰美医院管理有限公司转让给了马晓飞、王珂，并变更了股权登记，退出了郑州华艺泰美医院管理有限公司的经营。后续的租金均是由马晓飞、王珂通过郑州华艺泰美医院管理有限公司向原告支付的，被告对支付的具体租金也不知情。2020年5月15日被告与马晓飞、王珂签订转让合同后将郑州华艺泰美医院管理有限公司的全部文件均交由了马晓飞、王珂，并且提供了交接清单。原告称，被告自合同签订后，在2019年6月1日之前的租金已经全部支付完毕，不拖欠任何租金。对被告称的2019年6月1日至2020年5月31日期间支付的租金数额没有异议，予以认可。自2019年6月1日至2021年1月31日，被告共计向原告支付了121万元的租金。之后在未向原告支付任何款项。并且涉案的租赁合同被告未向原告缴纳押金、保证金。原被告针对上述租金缴纳差额为60万元。原告并称，2020年7月19日，被告贾富豫的另一股东贾坤向原告妻子王银霞支付房租10万元、2020年7月30日马晓飞替被告向原告支付2万元、2020年8月3日马晓飞替被告向原告儿子（耿一航）支付3万元、2020年8月14日马晓飞替被告向原告儿子（耿一航）支付10万元、2020年9月20日马晓飞替被告向原告儿子（耿一航）支付4万元、2020年10月21日马晓飞替被告向原告儿子（耿一航）支付5万元、2020年11月17日马晓飞替被告向原告儿子（耿一航）支付10万元，上述共计为50万元，原告自认被告方向原告支付了60万元。关于差额，被告称，真实性无异议，但是上述均不是被告支付，被告不知情。原告向本院提交2021年1月25日上海圣维仕物业管理有限公司出具的催款通知一份载明：至王银霞/景峰座/贾坤/郑州华艺泰美医疗美容门诊部，2020.11.1-2021.1.31电费12835.8元；2020.12.2-2021.1.31水费204元；2021.1.1-2021.1.31物业费4779.5元。原告并称，证明截至2021年1月31日，涉案房屋拖欠电费12835.8元（2020年11月1日至2021年1月31日）、水费204元（2020年12月2日至2021年1月31日）、物业费4779.5元（2021年1月1日至2021年1月31日），共计17819.3元。被告称，该催款通知书和被告不具有关联性，并且催款通知书也是载明郑州华艺泰美医疗门诊部，与被告无关。关于涉案房屋，原告称，涉案房屋一直是由郑州华艺泰美医院管理有限公司在使用，或者说郑州华艺泰美相关的医疗公司在里面使用。因为被告一直拖欠租金，经多次催要拒不履行，在2021年1月24日，原告儿子耿一航与本案原告代理人便前去涉案房屋进行了解情况，发现涉案房屋已经锁门空无一人，因房东均有备用钥匙，我们便开门对涉案房屋进行了拍照，并且涉案房屋电动门上张贴有招租信息载明：“招租上下两层800平米，联系电话139××××8178”。原告未对涉案房屋进行认可锁门及断电，郑州华艺泰美医院管理有限公司留置在涉案房屋内的物品现在原告未进行处置，一直留存在涉案房屋内具体物品有2台电脑、沙发若干、椅子若干，及以一些医疗美容仪器，具体物品以原告提交的照片上载明的物品为准。原告方张贴招租广告的时间大概是2021年1月中旬，系原告妻子张贴的。原被告的租赁合同是在2021年3月30日到期，并且原告在2021年3月中旬找到了新的承租人租赁了涉案房屋并入装修，郑州华艺泰美医院管理有限公司留置在涉案房屋内的物品可移动的原告均给他们移动至角落中，被告可以随时拉走。2020年12月2日至2021年1月30日水费204元故能证明被告在此期间一直在使用涉案房屋。被告称，关于“原告称，涉案房屋一直是由郑州华艺泰美医院管理有限公司在使用，或者说郑州华艺泰美相关的医疗公司在里面使用”，无异议。因为被告贾富豫和贾坤与马晓飞、王珂签订股权转让合同后，就将涉案房屋的公司交由马晓飞、王珂经营，马晓飞、王珂支付给被告贾富豫转让费，并且将涉案房屋内的物品及后续的租赁全部转让给了他们，被告贾富豫并退出经营。后续的事情被告均不知情，并且也与被告贾富豫无关。关于当初被告成立郑州华艺泰美医院管理有限公司时装修及购买家具器械大概花费有160多万元。原告向本院提交微信聊天记录打印件一组共计4张（鲜花头像系原告妻子王银霞己方，男人头像系被告贾富豫对方），并称原告妻子于2021年2月1日向被告贾富豫催要房租，被告拒不支付。在被告严重违约的情况下，原告妻子提出将房屋腾空（解除商铺租赁合同），被告也未履行。被告称，原告提交打印件上的男人头像是被告在用的微信，上述的聊天记录均是原告自己说的，无法看出被告的回答内容，并且被告不拖欠原告租金。并且被告也明确告知了在2020年5月15日郑州华艺泰美医院管理有限公司已经转让给了马晓飞、王珂，并且转让是原告本人也在场，并且告知原告向马晓飞、王珂进行主张。另查明，被告向本院提交私营企业基本信息注册信息查询单一张及2020年5月15日签订的合同一份，信息查询单载明：企业名称郑州华艺泰美医院管理有限公司，经营场所第河南自贸试验区郑州片区（郑东）普惠路78号1号楼8层50号；成立日期2016年5月18日，2020年6月5日股东由贾坤、贾富豫变更为马晓飞、王珂等。合同载明：甲方贾坤、贾富豫；乙方马晓飞，并约定经甲乙双方友好协商，就郑东华艺泰美医疗美容诊所转让事宜达成协议，合同总款90万元，乙方接手日期为2020年6月1日，2020年6月1日前所有债权和客户退款问题由甲方承担等。被告称，被告贾富豫是郑州华艺泰美医院管理有限公司在2016年5月18日到2020年6月5日期间的股东；说明在2016年5月15日和原告签订的租赁合同，被告的履行当时职务行为；贾富豫和合伙人贾坤在2020年5月15日将郑州华艺泰美医院管理有限公司的股份转让给马晓飞，并进行了工商变更登记。原告称，系被告于案外人之间的纠纷与原告无关。在案件审理过程中，被告申请追加郑州华艺泰美医院管理有限公司、马晓飞作为本案的共同被告。庭审中原告称“不同意追加，因为根据合同相对性原则，被告为涉案房屋的承租人及使用人。”经审查本院认为，郑州华艺泰美医院管理有限公司、马晓飞非必须参加诉讼的当事人，故本院不予准许。以上事实有原告提交的房屋所有权证一份、《商铺租赁合同》一份、物业公司出具的催款通知书一张、微信聊天记录打印件一组共计4张（鲜花头像系原告妻子王银霞己方，男人头像系被告贾富豫对方）、房屋现状照片打印件一组共计6张、银行流水12张；被告提交的私营企业基本信息查询单一份、合同书一份两页、华艺泰美合同类交接清单一份、中国工商银行的明细单和中原银行明细单、中原银行打款单据一份及庭前会议、开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。关于合同解除，《房屋租赁协议书》约定，乙方应缴纳的租金迟延支付时，甲方按实际逾期金额每日千分之一计收乙方违约金，租金迟延支付达30日时，甲方有权收回商铺另行出租。原告向本院提交微信聊天记录打印件一组共计4张（鲜花头像系原告妻子王银霞己方，男人头像系被告贾富豫对方），并称原告妻子于2021年2月1日向被告贾富豫催要房租，被告拒不支付。在被告严重违约的情况下，原告妻子提出将房屋腾空（解除商铺租赁合同），被告也未履行。故原告诉请判令确认原被告签订的《房屋租赁协议书》已解除，本院予以支持。关于已租金支付情况，在2019年6月1日之前的租金已经支付完毕。之后的租金，被告称，在2019年6月1日至2020年5月30日，被告贾富豫通过郑州华艺泰美医院管理有限公司会计姜田田名下用于该公司的银行账户向原告的妻子王银霞银行账户在2019年6月19日转账10万元；2019年8月20日转账10万元；2019年9月17日转账10万元；2019年10月10日转账10万元；2019年11月13日转账10万元；2019年11月29日转账两笔分别是5万元、5万元，共计10万元；2019年12月26日转账1万元，上述共计61万元，之后未在向原告支付任何款项。原告称，对被告称的2019年6月1日至2020年5月31日期间支付的租金数额没有异议，予以认可；自2019年6月1日至2021年1月31日，被告共计向原告支付了121万元的租金；2020年7月19日，被告贾富豫的另一股东贾坤向原告妻子王银霞支付房租10万元、2020年7月30日马晓飞替被告向原告支付2万元、2020年8月3日马晓飞替被告向原告儿子（耿一航）支付3万元、2020年8月14日马晓飞替被告向原告儿子（耿一航）支付10万元、2020年9月20日马晓飞替被告向原告儿子（耿一航）支付4万元、2020年10月21日马晓飞替被告向原告儿子（耿一航）支付5万元、2020年11月17日马晓飞替被告向原告儿子（耿一航）支付10万元，上述共计为50万元，原告自认被告方向原告支付了60万元。本院依据原被告上述陈述认定，2019年6月2日至2020年11月17日原告已收到租金121万元。关于应付租金，《房屋租赁协议书》约定，租赁期限为2016年4月1日至2021年3月30日止，2016年4月1日至2016年6月1日止为免租期，租金为2016年按100万元/年计算，2017年按110万元/年计算，2018年按120万元/年计算，2019年按130万元/年计算，2020年按140万元/年计算。2021年的租金未约定，本院按2020年的租金标准计算。按上述标准计算，2019年6月2日至2020年1月1日的租金共计65万元；2020年1月2日至2021年1月31日共计396天。2020年年初，××感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，本院酌定免除被告60天的租金，396天扣除尚余336天，按年租金140万元计算，租金共计1288767元。综上，应付租金共计1938767元，扣除被告已支付的租金121万元，尚余728767元，故被告应当向原告支付租金728767元。《房屋租赁协议书》约定，乙方应缴纳的租金迟延支付时，甲方按实际逾期金额每日千分之一计收乙方违约金，租金迟延支付达30日时，甲方有权收回商铺另行出租。该约定明显过高，本院酌定被告向原告支付违约金15万元。原告诉请判令被告将位于郑州市郑东新区普惠路78号1号楼1-2层附1号商铺恢复原状后返还给原告，并支付房屋占用费（按每月116666.67元的标准，自2021年2月1日计算至实际返还之日）。原告称，原被告的租赁合同是在2021年3月30日到期，并且原告在2021年3月中旬找到了新的承租人租赁了涉案房屋，并且已经进入装修，郑州华艺泰美医院管理有限公司留置在涉案房屋内的物品可移动的原告均给他们移动至角落中，被告可以随时拉走。本院认定，原告已恢复对涉案房屋的占有处分权，故原告诉请判令被告将位于郑州市郑东新区普惠路78号1号楼1-2层附1号商铺恢复原状后返还给原告，本院不予支持。原告诉请判令被告支付房屋占用费（按每月116666.67元的标准，自2021年2月1日计算至实际返还之日）。被告方未按约向原告支付租金，涉案合同的解除过错方系被告，且有部分物品存留，本院结合本案的具体情况酌定被告按年租金140万元向原告支付自2021年2月2日至2021年3月1日的房屋占用费。《房屋租赁协议书》约定，租赁期间的乙方所有使用的水电气有线电视、电话、通讯以及相关的各项费用均由乙方承担。原告向本院提交2021年1月25日上海圣维仕物业管理有限公司出具的催款通知一份载明：至王银霞/景峰座/贾坤/郑州华艺泰美医疗美容门诊部，2020.11.1-2021.1.31电费12835.8元；2020.12.2-2021.1.31水费204元；2021.1.1-2021.1.31物业费4779.5元。故原告诉请判令被告支付原告拖欠物业费4779.5元、水费204元、电费12835.8元，合法有据，本院予以支持。被告称，因为被告贾富豫和贾坤与马晓飞、王珂签订股权转让合同后，就将涉案房屋的公司交由马晓飞、王珂经营，马晓飞、王珂支付给被告贾富豫转让费，并且将涉案房屋内的物品及后续的租赁全部转让给了他们，被告贾富豫并退出经营。后续的事情被告均不知情，并且也与被告贾富豫无关。本院认为，被告贾富豫系《房屋租赁协议书》中的承租人，其未向本院提交证据证明原被告及他人就变更合同主体达成一致意见，故对被告该项所称本院不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告耿建业与被告贾富豫于2016年4月1日签订的《商铺租赁合同》已解除；二、被告贾富豫于本判决生效之日起十日内向原告耿建业支付租金728767元、违约金15万元；三、被告贾富豫于本判决生效之日起十日内向原告耿建业支付自2021年2月2日至2021年3月1日的房屋占用费；四、被告贾富豫于本判决生效之日起十日内向原告耿建业支付物业费4779.5元、水费204元、电费12835.8元;五、驳回原告耿建业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16484元（原告预交18220元）,减半收取8242元，由原告耿建业负担1859元，被告贾富豫负担6383元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二一年五月二十四日书记员 桑金波