北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7595号上诉人（原审原告、反诉被告）：王杰，男，1972年7月24日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王洪飞，北京昊吉律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京龙城丽华快餐餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区大郊亭中街2号院4号楼4-7A。法定代表人：蒋建平，董事长。委托诉讼代理人：刘晨，北京市地平线律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鹏程，北京市地平线律师事务所律师。上诉人王杰与上诉人北京龙城丽华快餐餐饮管理有限公司（以下简称龙城丽华公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初2242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王杰上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或改判支持我的一审诉讼请求并驳回龙城丽华公司的全部反诉请求；一、二审诉讼费全部由龙城丽华公司承担。事实和理由：关于租赁房屋产权证明一节，一审法院认定事实不清。我已经于2015年9月25日，将租赁房屋“房产证明”提供给龙城丽华公司，履行了涉案租赁合同第六条（一）所约定的义务，双方之间系房屋租赁合同关系而非房屋买卖合同关系，合同并未约定我需要提供产权登记证明，法律亦无租赁房屋（办理营业执照)必须提供产权登记证明的相关规定。房产证明是可以用于办理营业执照的，并非必须是产权登记证明。龙城丽华公司将不能办理营业执照的责任归咎于我显然与事实不符、于法无据，没有充分的证据证明我提供房产证明不能通过环评，而龙城丽华公司是否通过环评不是我的合同义务。2015年9月25日我将房屋产权证明提供给龙城丽华公司后至2016年6月2日，龙城丽华公司从未告知我该房屋产权证明不能办理营业执照，至本案原一审判决长达四年的期间内，龙城丽华公司均未要求我补办或者提供相关证明，足以证明我提供的租赁房屋房产证明是没有问题的。龙城丽华公司并未举证其曾要求我“继续向龙城丽华公司提供具备物权证明效力的产权证明”，一审判决认定“王杰提供的营业场所证明不符合合同约定”与事实不符。在龙城丽华公司未催告我提供“产权登记证明”的情况下，径行提出解除合同，不应发生解除合同的法律效力，龙城丽华公司构成违约。龙城丽华公司没有与我办理房屋交接手续，我无权收回涉案房屋；涉案房屋被办理交接手续的直接原因系龙城丽华公司违约解除合同且未将房屋交还给我，龙城丽华公司应当向我支付其占用期间的租金或使用费，一审法院认定龙城丽华公司仅使用租赁物1年与事实不符。龙城丽华公司亦应向我支付办理返还房屋交接手续之前应当支付的供暖费。龙城丽华公司辩称，涉案租赁合同第六条（一）所约定的义务无论从法律规定的角度还是北京市环保局为餐饮企业办理“建设项目环境影响评价”（简称环评）审批工作的实际需要，“房屋房产证明”均应指不动产登记部门出具的产权登记证明，且我公司办理相关手续时已经遭到拒绝，王杰提供的营业场所证明不符合办理要求，导致我公司合同目的不能实现，王杰对于我公司承租涉案房屋用于餐饮经营的合同目的明确知晓，与法律是否直接规定租赁房屋必须提供产权登记证明的相关规定无关。王杰在本案发回重审前的二审审理中向法庭提交房屋产权登记证明，导致本案被发回重审，足以证明其有能力和义务提供而不提供的主观恶意，浪费司法资源，且给我公司造成了不应有的损失。我公司在与王杰协商无果后，于2016年6月2日向王杰发出解除合同律师函，王杰于2016年6月3日签收，该日租赁合同解除，一审法院认定合同解除日期为2016年8月5日不当。我公司作为守约方依法主张解除合同符合法律规定，与王杰是否提出解除合同的诉请无关。王杰诉称的2019年9月16日对本案并无法律意义，此时合同已经解除，涉案房屋王杰已经收回，本案发回前的一审审理过程中，王杰已经认可收回了房屋，且我公司亦提供了王杰实际使用房屋的视频证据。王杰作为过错方，导致我公司装修完后无法使用房屋进行经营，王杰无权要求我公司承担供暖费用，对于扩大部分的损失，应由王杰自行承担。龙城丽华公司上诉请求：撤销一审判决第五项，判令王杰返还我公司租金50万元及装修损失402512.05元；案件受理费由王杰承担。事实和理由：王杰应当承担涉案《房屋租赁合同》因无法实现合同目的、无法实际履行而被解除的全部过错及所导致的一切后果：返还我公司已经支付的全部租金并赔偿我公司全部装修损失。我公司作为餐饮企业，在不能取得北京市环保局的环评审批，继而不能办理工商、《餐饮服务许可证》等一系列开业手续的情况下，是完全不可能开业的。我公司装修后，因不能开业,房屋空置，无法投入使用，从未创造过任何使用价值。王杰作为全部责任的过错方，应赔偿我公司第一年50万元的租金损失，返还我公司已支付的50万元租金，水电费、供暖费及装修的正常折旧损失均应由王杰承担。一审法院判决我公司承担水电费、供暖费及10%的装修折旧损失，不公平。除以上内容外，我公司同意一审其他判决内容。王杰辩称，我承租涉案房屋时，就没有涉案房屋的房产证。合同中也未约定我要提供房产证，仅约定了要提供房屋产权证明，我不存在违约问题。龙城丽华公司要求解除合同，应当明确告知我，并且要将涉案房屋退回给我并办理交接手续，但龙城丽华公司没有明确告知我要把房屋退回办理交接，涉案房屋租赁合同没有法定解除，依据合同约定，龙城丽华公司应该支付相应租金及供暖费。龙城丽华公司解除合同的行为不符合合同法规定，其解除合同的行为没有约束力，如果龙城丽华公司认为发出解除通知，合同就解除了，到现在其也没有请求法院确认合同已经解除，解除并未对我发生效力，龙城丽华公司的上诉请求不应得到支持。王杰向一审法院起诉请求：1.请求人民法院解除我与龙城丽华公司2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令龙城丽华公司向我支付2016年8月5日至《房屋租赁合同》解除之日的房屋租金（按照每天1369.86元计算）；3.请求判令龙城丽华公司向我支付自《房屋租赁合同》解除之日起至龙城丽华公司向我交还租赁房屋之日止的房屋占用费（按照房屋租赁合同约定的每日1369.86元的标准，按照实际占用天数计算）；4.请求判令龙城丽华公司向我支付违约金125000元；5.请求判令龙城丽华公司向我支付赔偿金25000元；6.请求判令龙城丽华公司支付欠付水费318.2元、电费3360元、供暖费50400元；7.请求判令龙城丽华公司承担本案诉讼费用。龙城丽华公司向一审法院反诉请求：1.判令龙城丽华公司与王杰签署的《房屋租赁合同》无效；2.判令王杰返还龙城丽华公司押金90000元、租金500000元；3.判令王杰赔偿龙城丽华公司装修损失402512.05元；4.王杰承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月1日，出租人王杰与承租人龙城丽华公司签订《房屋租赁合同》，双方在该份合同中约定：……第一条：房屋基本情况：房屋坐落于丰台区小屯路4号院，建筑面积约400平方米……第三条：租赁期限及装修期：（一）房屋租赁期限5年，自2015年7月6日至2020年7月5日止（装修期自然顺延）。（二）免租期为自乙方交房之日起计共计自然天30天……第四条：租金及押金：（一）租金支付方式：租赁期内，房屋1-3年租金……为人民币伍拾万元整（500000元）……（三）本合同签订之日，乙方一次性支付甲方押金及第一期租金共计人民币伍拾玖万元整（590000元）……第五条：其他相关费用：租赁期内的水费、电费、清掏费、供暖费等费用由乙方自行承担……第六条、房屋交租、维护及维修：（一）甲方承诺向乙方提供该租赁房屋房产证明以供乙方办理相关证照使用……。2015年7月2日，龙城丽华公司支付王杰90000元押金及第一年租金500000元。王杰2015年7月6日交付房屋。装修过程中，王杰向龙城丽华公司提供了一份营业场所证明。该营业场所证明载明：公司名称：北京市龙城丽华快餐餐饮管理有限公司丰台第二分公司。住所：北京市丰台区小屯路4号院。产权人证明：同意将上述地址房屋提供给该公司使用。产权人北京玉泉兴业投资管理公司加盖单位印章，产权人签名为刘春华，时间为2015年9月21日。北京市丰台区环境保护局发放的建设项目环境保护审批（一般类）告知单（以下简称：环评审批告知单）记载申请人需提交的申报材料包括：建设项目所用场地房产证或建设工程规化许可证复印件1份。龙城丽华公司在原审提出，其工作人员于2015年7月27日通过北京市建设项目环境影响评价审批系统网上办理相关手续。2015年10月12日被退回，回复需补充材料：1.拟建项目经营场地房屋产权证（未提交）……。证人富某证实：我负责办理龙城公司在丰台环保局的环保审批手续。当时的情况是这样的，丰台环保局要提供丰台区小屯路4号的房产证或者规划证明，王杰当时交给公司的是一份工商登记套表中的营业场所证明，但这份证明不符合丰台环保局的要求。我拿着这份场地证明找了5次丰台环保局办事窗口，工作人员都说不符合要求，不能办理。按照丰台环保局的要求，应该提供房产证或者规划证明。龙城公司和王杰说了多次，但王杰只能提供这份营业场所证明。因为这个原因，龙城公司的环保审批手续办理不了，后面也不能办理工商登记。以上内容完全属实，可以和丰台环保局办事窗口核实。联系电话83368541，联系人常东明。另外，其陈述曾在2015年7月27日进行网上申报，常东明负责接待，说这个经营场所证明不成，需要提供房产证或者规划许可证。先后去过不下五次。原审中，龙城丽华公司的工作人员侯经理、委托诉讼代理人刘晨、以及承租通风工程及完成环保手续的承包人富某于2016年11月3日共同到丰台区环保局（七里庄28号院一层）询问办理环评手续事宜，工作人员答复需提交场地房产证明或规划许可证，王杰提供的营业场所证明不符合条件。龙城丽华公司认为王杰提供的营业场所证明不符合环评部门的要求，无法完成环评审批，不能办理相关手续，其于2016年6月2日委托北京市地平线律师事务所向王杰发出律师函，要求王杰自律师函送达之日，解除双方的房屋租赁合同，向龙城丽华公司退还已支付的押金及房租总计590000元，并支付与装修相关的各项费用402512.05元。2016年8月5日，王杰委托北京市弘嘉律师事务所向丽华快餐公司出具律师函，该函主要内容为：龙城丽华公司未付租金的行为已经构成违约，北京市地平线律师事务所发送的《律师函》的陈述与事实严重不符，王杰不予认可，龙城丽华公司应向王杰支付租金及违约金。龙城丽华公司提出，其是委托北京百安居装饰建材有限公司进行装修改造，当时委托的工程包括西三旗店、中关村店、望京店及南四环店还有涉案门店，其中：西三旗店装修改造费用370858.19元、中关村店改造费用44893.05元、望京店改造费用43460.25元、南四环店装修改造费用220664.28元，合计679875.77元；涉案门店装修改造费用402512.05元，五家门店共计1082387.82元，北京百安居装饰建材有限公司出具了发票。在本次诉讼中，法院询问当事人，对原一审法院认定的水费、电费、供暖费金额的意见（即水费318.2元、电费3360元、供暖费16800元，合计20478.2元）。王杰表示对上述金额认可。龙城丽华公司表示，对上述金额认可，但不同意负担。鉴于王杰在二审中提交了丰台区小屯路4号院产权证复印件，法院根据二审发回裁定的意见补充查明下列事实：北京市丰台区小屯路四号院产权证记载的房屋间数为289间，产权证记载的所有权人为中国机械进出口总公司卡特彼勒产品北京综合服务部，所有权性质为全民。法院向房屋登记机关调取了该处房屋的房屋档案，其中房屋状况表中记载，小屯路4号院内有一幢400平方米的建筑物。王杰在提交的《固定资产转让协议书》显示：中国机械进出口总公司卡特彼勒产品北京综合服务部系中国铁道建筑总公司（现中铁22局集团有限公司）、中国机械进出口总公司（现中国机械进出口集团有限公司）、北京市丰台区小瓦窑农工商联合公司（现北京玉泉兴业投资管理公司）三方股东联营建立，为加快固定资产的处置，推动清算工作的顺利进行，根据中国机械进出口总公司卡特彼勒产品北京综合服务部2005年5月31日股东会议纪要；2005年8月22日清算组会议纪要；北京中联会计师有限公司的审计报告；中联资产评估有限公司的资产评估报告；北京中联会计师有限公司《关于卡特服务部清算有关问题的建议》；三方股东通过的《关于卡特服务部最后清算阶段的具体工作》的意见；卡特服务部联营合同及章程，经与北京玉泉兴业投资管理公司协商，同意将北京市丰台区小屯路四号的房产转让给北京玉泉兴业投资管理公司……。王杰为证明其已合法取得位于北京市丰台区小屯路4号院内的建筑物，向法院补充提交了其与北京玉泉兴业投资管理公司的《租赁合同》，该份合同记载的租赁物现状为：租赁物业位于北京市丰台区小屯路4号院（原卡特彼勒院内）总占地7800平米（其中东车间厂房整体、中间两层房屋整体、西侧两层楼房整体、西侧四层楼房整体、南侧办公楼整体、南侧两栋两层楼房整体、北侧办公用房两层整体、配电室、门房、锅炉房整体、大院东门北侧苏湘水绣饭馆两层整体）出租给乙方（即王杰）使用；租期2008年7月1日至2023年6月30日止。一审法院认为，根据王杰提供的《房屋所有权证》及法院调取的房屋档案，可以确认案涉租赁物具备合法产权。按照《房屋租赁合同》的记载，王杰有义务向龙城丽华公司提供房屋产权证明，以便龙城丽华公司办理相关证照。本案的争议焦点在于，王杰向提供龙城丽华公司提供营业场所证明后，能否视为其已经完成合同义务。对此法院认为，王杰提供的营业场所证明并非不动产登记部门出具的产权登记证明，不具备物权证明效力。龙城丽华公司持上述证明办理环评审批遭拒后，王杰有义务在能力范围内继续向龙城丽华公司提供具备物权证明效力的产权证明。王杰在诉讼期间，主动向二审法院提交案涉租赁物的房屋产权证，说明王杰有能力提供具备物权证明效力的产权证明。鉴于王杰有能力提供具备物权证明效力的产权证明，却仅向龙城丽华公司提供不具备物权证明效力营业场所证明，法院认定王杰提供的营业场所证明不符合合同约定，其没有完成合同约定的义务，应承担由此产生的一切不利后果。王杰未向龙城丽华公司提供具备物权证明效力的产权证明，导致龙城丽华公司无法办理环评审批，是案涉租赁合同无法继续履行的根本原因。鉴于案涉租赁房屋在使用上不存在不能办理相关执照的行政管理限制，而王杰在本案中明显怠于履行协助龙城丽华公司为该房屋为经营场所办理相关执照的义务，故承租人龙城丽华公司此时享有解除租赁合同的权利。龙城丽华公司行使解除权为合法解除，王杰要求龙城丽华公司支付违约金的诉讼请求依据不足，对该诉讼请求法院不予支持。龙城丽华公司于2016年6月2日向王杰发送了《律师函》并在该份律师函中明确提出解除双方的租赁合同，该行为应当视为龙城丽华公司在依法行使解除权，考虑到龙城丽华公司曾享有30天的装修期（免租期），且承租人行使解除权时，也应提前通知出租人，为出租人留出合理的期间。故法院酌定双方合同的正式的租赁合同解除时间为2016年8月5日（即龙城丽华公司使用租赁物的时间仅为1年）。因王杰在收到龙城丽华公司的解除请求后，怠于收回租赁物，龙城丽华公司租赁自合同解除后无需继续向王杰支付房屋租金。龙城丽华公司使用租赁物期间的租金、水费、电费、供暖费应由其承担，故对于王杰请求龙城丽华公司支付水费318.2元、电费3360元的请求法院予以支持。对于其主张的供暖费50400元，因法院确认龙城丽华公司使用期限为一年，故对于王杰的该项请求合理部分法院予以支持，超出部分法院不予保护，经计算，供暖费金额为16800元。合同解除后，出租人应将押金进行返还，返还押金前应扣除承租人应负担的费用，经计算，返还的押金金额为：90000-318.2-3360-16800=69521.8元。因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；龙城丽华公司为涉案门店支付装修改造费用402512.05元；考虑龙城丽华公司因环评审批未通过没有实际经营，且案涉房屋已经被出租人收回，法院根据案情，酌定装修折旧率为10%，故王杰应赔偿龙城丽华公司装修残值402512.05×0.9=362260.85元。综上所述，法院仅对王杰合理的诉讼请求及龙城丽华公司合理的反诉请求予以支持。综上，一审法院判决：一、确认王杰与北京龙城丽华快餐餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年8月5日解除；二、王杰于判决生效之日起十日内退还北京龙城丽华快餐餐饮管理有限公司押金69521.8元；三、王杰于判决生效之日起十日内赔偿北京龙城丽华快餐餐饮管理有限公司装修残值损失362260.85元；四、驳回王杰其他的诉讼请求；五、驳回北京龙城丽华快餐餐饮管理有限公司其他的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院与一审查明的事实无异。本院二审审理期间，龙城丽华公司主张其于2015年7月办理环评手续时，即已经知晓需要提供房屋产权证才能办理相关手续，并称证人富某跟王杰进行了沟通，但未能留存相关证据。另王杰提出其所提供的营业场所证明上盖有北京市丰台区卢沟桥乡人民政府的公章，效力应当得到确认；龙城丽华公司认可盖有公章的事实，但主张仅有该证明无法办理环评手续。本院认为，本案中，一审法院根据查明事实认定涉案房屋合同合法有效，王杰与龙城丽华公司均予以认可，本院对此不持异议。现合同履行过程中，因龙城丽华公司无法办理环评审批等相关手续，合同目的无法实现，涉案房屋租赁合同予以解除。关于合同解除的原因及责任，一审法院已经进行了详细阐述，本院不再赘述。关于王杰上诉称龙城丽华公司并未告知其提供的房屋产权证明不能办理相关手续一节，根据本案查明的事实可见，王杰至迟亦应于收到龙城丽华公司的解除合同律师函之日对该履行障碍有所认识，鉴于王杰已经向龙城丽华公司提供了营业场所证明，故对于是否构成履行障碍亦须合理期间进行核实，一审法院酌定涉案租赁合同的解除时间为2016年8月5日，本院亦不持异议。龙城丽华公司并未提供相应的证据证明其确已将办理环评的现实障碍有效告知王杰并予以确认的情况下，主张王杰收到其发出的解除函即发生合同解除的抗辩意见，依据亦不充分。另从本案审理过程及王杰的诉讼意见可见，王杰直至本案发回重审前的二审阶段才提供了涉案房屋的产权手续，并称其承租涉案房屋时并未拿到涉案房屋的房产证，故在一审法院经核实办理环评确需提供房屋产权证明或规划手续的情况下，王杰未能完成合同义务，应当承担相应责任。关于龙城丽华公司应承担的租金及供暖费等相关费用，虽然导致合同无法继续履行的根本原因系因王杰未能提供涉案房屋的产权证明等合法手续导致龙城丽华公司无法通过环评，但不能否认的是，龙城丽华公司作为承租人，亦应在订立租赁合同时对涉案房屋是否符合经营用途进行必要的审查，并应在发现履行障碍时及时与出租人王杰沟通解决，龙城丽华公司虽主张发出解除函之前即已与王杰进行了沟通，但未能提供相应证据，一审法院对龙城丽华公司提出的返还租金的诉请未予支持，并对龙城丽华公司的装修损失进行必要的折旧酌定，本院亦不持异议。至于王杰主张的租金及使用费等费用，一审法院以王杰怠于收回租赁物为由，认定王杰应自行承担，并无不妥。一审法院根据本案事实情况及责任认定，对双方主张的其他费用分别予以处理，亦无不妥之处，本院不再赘述。综上所述，王杰、龙城丽华公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40425元，由王杰负担27600元（已交纳），由北京龙城丽华快餐餐饮管理有限公司负担12825元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年五月三十一日法官助理 孙春玮书 记 员 张晓鸥