四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初11690号 原告：成都汇融华章资产管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区锦华路三段**。 法定代表人：薛水和，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：沈德贵，男，系公司员工。 被告：四川远超建筑工程有限责任公司。。住所地：四川省成都市锦江区工业园区锦华路三段**汇融广场(锦华)******(自编号1002) 法定代表人：毕昂,系公司执行董事。 原告成都汇融华章资产管理有限公司（以下简称“汇融华章公司”）与被告四川远超建筑工程有限责任公司（以下简称“远超建筑公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汇融华章公司的委托诉讼代理人沈德贵到庭参加诉讼，被告远超建筑公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。 汇融华章公司向本院提出诉讼请求：1.确认汇融华章公司、远超建筑公司于2019年7月15日签订的《租赁合同》于2020年6月20日解除；2．判令远超建筑公司向汇融华章公司支付租金95,973.86元；3.判令远超建筑公司自2020年6月21日起至实际返还房屋之日止参照合同约定的租金标准(即32,860.1元/月)向汇融华章公司支付房屋占有使用费(暂计至2020年8月28日占有使用费为74,482.89元)，并自2020年6月21日起至实际付清之日止按日累进按照中国人民银行同期同档贷款利率支付利息(暂计至2020年8月28日利息为315元)；4.判令远超建筑公司向汇融华章公司支付违约金56,502.42元(已付租金但逾期产生的违约金)；并以未付租金39,016.35元为基数自2019年12月30日起至实际付清之日止，以未付租金56,957.51元为基数自2020年3月30日起至实际付清之日止，按照每日3‰计算支付违约金(暂计至2020年8月28日违约金为54,415.54元)；5.判令远超建筑公司向汇融华章公司支付违约金394,321.2元(乙方违约导致合同解除的违约金)；6.判令远超建筑公司立即将成都市锦江区锦华路三段88号汇融广场(锦华)1栋A座(1单元)10层的房屋返还给汇融华章公司；7.本案诉讼费用由远超建筑公司承担。 事实与理由：2019年7月15日，汇融华章公司（甲方）、远超建筑公司（乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将其所有的位于成都市锦江区锦华路三段88号汇融广场(锦华)1栋A座(1单元)10层房屋（以下简称“租赁房屋”）出租给乙方使用，建筑面积为469.43平方米，租赁期限为3年，自2019年7月29日至2022年7月28日，租金以建筑面积计算，2019年7月29日至2021年7月28日为70元/平米/月，2021年7月29日至2022年7月28日为75元/平米/月，支付方式为乙方按每三个月为支付周期向甲方预付租金，乙方应于当期租赁期限届满30日前，按照相应标准支付下一期租金；若乙方未能在约定时间交纳租金，每逾期一日，乙方应按欠付金额的3‰向甲方支付违约金，乙方无故拖欠租金一个月以上或拖欠任何费用累计达三次以上的甲方有权解除本合同，履约保证金不退还，乙方需向甲方支付合同解除当年12个月租金总额作为违约金，并赔偿给甲方造成的超过违约金的损失。 合同签订后，汇融华章公司将租赁房屋交付给远超建筑公司使用。但是，远超建筑公司未按合同约定履行支付租金的义务。按《租赁合同》约定，远超建筑公司应于2019年9月29日前履行支付2019年10月29日至2020年1月28日期间的租金义务，金额为98,580.3元，但远超建筑公司于2019年11月21日补交租金50,000元(逾期54天)、于2020年3月5日补交租金38,000元(逾期159天)、于2020年5月7日补交租金10,580.3元(逾期222天)，上述租金逾期产生的违约金为33,272.48元；远超建筑公司应于2019年12月30日前履行支付2020年1月29日至2020年4月28日期间租金的义务，金额为98,580.3元，但远超建筑公司于2020年5月7日补交租金59,563.95元(逾期130天)，租金逾期产生的违约金为23,229.94元，现仍差欠汇融华章公司2020年1月29日至2020年4月28日期间的租金39,016.35元未付；远超建筑公司应于2020年3月30日前履行支付2020年4月29日至2020年7月28日期间的租金义务，金额为98,580.3元，但远超建筑公司至今未支付。 远超建筑公司多次拖欠租金的行为已构成严重违约，因此，汇融华章公司于2020年6月15日向远超建筑公司发出了《解除租赁合同通知书》(以下简称“《解除通知》”)，内容为：汇融华章公司、远超建筑公司签订的《租赁合同》于2020年6月20日起解除；远超建筑公司须在2020年6月20日前偿还暂计至解除日所欠的租金95,973.86元；远超建筑公司须在2020年6月20日前搬离租赁房屋并将租赁房屋及附属设施设备、物品交还我司，否则须支付房屋占用费；远超建筑公司已缴履约保证金不予退还，并须向汇融华章公司支付年度租金总额394,321.2元的违约金。汇融华章公司一方面通过EMS向远超建筑公司送达《解除通知》，同时将《解除通知》张贴于远超建筑公司租赁的案涉房屋，并以彩信、短信将《解除通知》发送给远超建筑公司法定代人毕昂，远超建筑公司未提出任何异议，因此，汇融华章公司、远超建筑公司双方的《租赁合同》已经于2020年6月20日解除。但是，远超建筑公司至今仍然占有使用着租赁房屋不予返还，也拒不支付所欠我司的上述租金、违约金及房屋占有使用费等费用，故提起本案诉讼。 远超建筑公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2019年7月15日，汇融华章公司（甲方、出租方）、远超建筑公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：1.甲方将其拥有的租赁房屋出租给乙方使用，建筑面积为469.43平方米，租赁期限为3年，自2019年7月29日至2022年7月28日。2.租金以建筑面积计算，2019年7月29日至2021年7月28日为70元/平米/月，即每月租金32,860.1元。乙方应于本合同签订之日起5个工作日内一次性支付给甲方2019年7月29日至2019年10月28日期间的租金98,580.3元，此后，乙方以每3个月为一个支付周期向甲方预付租金，乙方应于当期租赁期限届满30日前，按照相应标准支付下一期租金。3.乙方应于本合同签订之日起5个工作日内向甲方支付全额的履约保证金65,720元，履约保证金相当于2个月租金金额，甲方收到履约保证金后向向乙方出具等额的收款收据。若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还，并由乙方承担因此给甲方造成的损失责任。4.若乙方未能在约定时间缴纳租金，每逾期一日，乙方应按欠付金额的3‰向甲方支付违约金，即按实际拖欠租金的天数支付至付清拖欠租金之日止。5.若乙方无故拖欠租金或履约保证金一个月以上的或拖欠任何费用累计达3次以上的，甲方均有权解除本合同，不退还履约保证金，乙方需向甲方支付合同解除当年12个月租金总额作为违约金，并赔偿给甲方造成的超过违约金的损失，包括因租赁房屋空置而产生的损失等。6.甲乙双方根据合同列明的联系方式向对方发送通知、请求等，如故意拒收或退回视为送达。甲乙双方因执行本合同发生争议，任何一方有权向租赁房屋所在地的人民法院起诉。 2019年11月21日，汇融集团出具《专用收据》，载明：远超建筑公司支付自2019年10月1日至2019年12月31日期间房屋租金50,000元。2020年3月13日，汇融集团出具《专用收据》，载明：远超建筑公司支付自2019年10月29日至2020年1月28日期间房屋租金38,000元。2020年5月8日，汇融集团出具《专用收据》两张，载明：远超建筑公司支付自2019年10月29日至2020年1月28日期间房屋租金10,580.3元，支付自2020年1月29日至2020年4月28日期间房屋租金59,563.95元。 汇融华章公司共计向远超建筑公司发送《缴费通知单》六份，主要内容为：远超建筑公司尚欠2020年1月29日至4月28日期间租金39,016.35元、尚欠2020年4月29日至7月28日期间租金98,580.3元、尚欠2020年7月29日至10月28日期间租金98,580.3元，上述欠付租金共计236,176.95元。2020年4月28日，汇融华章公司向远超建筑公司发送《租金催告函》，载明：要求远超建筑公司于2020年4月30日之前支付2019年10月29日至2020年7月28日期间租金207,740.9元、违约金77,643.69元。贵司支付上述费用后，租赁合同可继续履行，否则我司有权依照租赁合同约定解除租赁合同。 2020年6月15日，汇融华章公司通过EMS向租赁合同中约定的远超建筑公司地址发送《解除通知》，邮件显示2020年6月20日被他人代收。 2020年11月6日，远超建筑公司向汇融华章公司转账50,000元。2020年12月1日，远超建筑公司向汇融华章公司转账50,000元。2021年1月12日，远超建筑公司向汇融华章公司转账50,000元。2021年1月21日，远超建筑公司向汇融华章公司转账50,000元。2021年2月26日，远超建筑公司向汇融华章公司转账100,000元。上述款项共计300,000元，均附言远超租金。 2021年1月13日，汇融华章公司通过EMS向远超建筑公司地址发送《返还房屋及支付房屋占用费、违约金的通知书》，邮件状态显示该邮件于1月18日被拒收。 庭审中，汇融华章公司陈述履约保证金已足额收到。因远超建筑公司未按约支付租金，汇融华章公司已通过邮寄、上门张贴《解除通知》等形式主张解除合同。截至法庭辩论终结前，远超建筑公司仍在继续使用案涉租赁房屋，未向汇融华章公司返还房屋。远超建筑公司的违约行为将耽误汇融华章公司再次招商出租案涉租赁房屋、并导致房屋空置损失，及逾期支付租金造成资金占用损失。并陈述远超建筑公司口头回应想继续承租案涉租赁房屋，但一直未足额支付欠付租金。 庭审中，汇融华章公司当庭提交远超建筑公司支付租金表，载明远超建筑公司截至2021年2月26日共计支付租金458,144.25元。 庭后，远超建筑公司于2021年4月8日向汇融华章公司转账150,000元。 上述事实，有汇融华章公司提交的营业执照复印件、国家企业信息查询、《租赁合同》、《缴费通知单》、《专用收据》、《解除通知》、EMS物流信息查询、银行转账电子回单、《返还房屋通知书》复印件以及汇融华章公司的当庭陈述在案为证。 本院认为，汇融华章公司与远超建筑公司签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行自己的义务。 关于解除合同。《租赁合同》中明确约定远超建筑公司无故拖欠租金一个月以上的，汇融华章公司有权解除案涉租赁合同。根据本院查明事实及合同约定，远超建筑公司未依约支付租赁房屋租金已构成违约，汇融华章公司向合同中约定的送达地址发送《解除通知》，该通知书于2020年6月20日被他人代收，视为远超建筑公司已收到解除通知，故本院确认案涉《租赁合同》已于2020年6月20日被解除，远超建筑公司应在合理期限内腾退房屋返还给汇融华章公司。 关于租金及逾期支付租金违约金。远超建筑公司实际承租案涉租赁房屋的期限为2019年7月29日至2020年6月20日（10个月23天），其应当向汇融华章公司支付租金353,448.59元（32,860.1元×10个月+1,080.33元/天×23天）。根据合同约定，远超建筑公司应当在当期租赁期限届满30日前支付下一期租金，故远超建筑公司应在2019年9月29日支付2019年10月29日至2020年1月28日期间的租金98,580.3元，在2019年12月30日支付2020年1月29日至2020年4月28日期间的租金98,580.3元，在2020年3月30日支付2020年4月29日至2020年6月20日期间的租金56,957.51元。因远超建筑公司迟延支付案涉租赁房屋租金，根据合同约定，其应当按欠付金额每日千分之三的标准向汇融华章公司支付逾期支付租金违约金。汇融华章公司在庭审中陈述逾期支付租金造成其资金占用利息损失，故要求远超建筑公司支付租金违约金。本院认为，远超建筑公司逾期支付租金的行为给汇融华章公司造成的损失主要为资金占用利息损失，双方关于逾期支付租金违约金的约定过分高于实际损失，结合公平原则，本院对此予以调减，本院酌情确定远超建筑公司应以月利率2%的标准计算向汇融华章公司支付逾期支付租金违约金。根据计算，截至合同解除之日即2020年6月20日止，远超建筑公司应当支付20,002.59元的逾期支付租金违约金。截至庭审终结时，远超建筑公司共计向汇融华章公司支付458,144.25元。扣除应当支付的租金353,448.59元及逾期支付租金违约金20,002.59元，还剩余84,693.07元。故对汇融华章公司诉请远超建筑公司向其支付租金95,973.86元的诉讼请求，本院不予支持。 关于合同解除后的房屋占用使用费及利息。如上所述，案涉租赁合同已于2020年6月20日解除，但远超建筑公司截至法庭辩论终结前仍然实际使用该房屋，虽庭审结束后远超建筑公司通过电话口头向本院表示其愿意继续租赁案涉房屋，且因其2020年上半年经济较为困难，在2020年下半年经济好转以后即已尽量按照合同约定向汇融华章公司支付租金，且对欠付租金也已不断补交。本院认为，远超建筑公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为视为放弃对汇融华章公司诉请的抗辩，现汇融华章公司主张解除合同符合双方的合同约定，远超建筑公司继续占用汇融华章公司的案涉房产应当向汇融华章公司支付房屋占有使用费，结合汇融华章公司的实际损失及主张，本院确定占用费的标准应为按月租金32,860.1元自2020年6月21日起支付至实际返还房屋之日止。因上述远超建筑公司支付的款项还剩余84,693.07元，及远超建筑公司在2021年4月8日支付的150,000元，两项合计234,693.07元，该款项可用于抵扣产生的房屋占用费。结合本案查明事实，远超建筑公司在本案诉讼后，仍在不断向汇融华章公司转账，基于公平原则，本院对汇融华章公司主张房屋占用费产生的占用利息损失不予支持。 关于解除合同违约金。案涉《租赁合同》约定，若远超建筑公司无故拖欠租金一个月以上的，汇融华章公司有权解除合同。不退还履约保证金并要求远超建筑公司支付解除合同当年12个月的租金总额作为违约金。庭审中，汇融华章公司陈述远超建筑公司的违约行为给汇融华章公司造成的损失包括：无法再次招商出租案涉租赁房屋、房屋空置损失以及逾期支付租金造成占用损失。本院认为，我国违约金主要是以弥补守约方的实际损失为主兼具惩罚性，本案中汇融华章公司未能举证证明其实际损失，结合本案查明事实，汇融华章公司现损失主要为资金占用利息的损失，而其主张的解除合同违约金远远高于汇融华章公司的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，在本院已对逾期支付租金计收违约金并结合汇融华章公司已实际收取履约保证金不退还的情况下，本院对汇融华章公司主张解除合同违约金不再予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、确认原告成都汇融华章资产管理有限公司与被告四川远超建筑工程有限责任公司签订的《租赁合同》于2020年6月20日解除； 二、被告四川远超建筑工程有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起二十日内腾退房屋返还给原告成都汇融华章资产管理有限公司； 三、被告四川远超建筑工程有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都汇融华章资产管理有限公司支付房屋占用费，房屋占用费标准为：以每月32,860.1元为标准，自2020年6月21日起，支付至实际返还房屋之日止(本项占用费的收取应扣除被告四川远超建筑工程有限责任公司多转账的234,693.07元)； 四、驳回原告成都汇融华章资产管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计6,209元、公告费300元，两项合计6,509元，由被告四川远超建筑工程有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  徐瑞梅 二〇二一年五月六日 书记员  王渭雨