四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1102民初1326号 原告：姜钢，男，1958年8月10日出生，汉族，住四川省井研县。 被告：乐山光丽农产品贸易有限责任公司。住所地：四川省乐山市市中区通棉路****。统一社会信用代码：91511100795821733B。 法定代表人：何光荣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡强，男，公司员工。 原告姜钢诉被告乐山光丽农产品贸易有限责任公司（以下简称光丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用简易程序于2021年4月26日公开开庭进行了审理。原告姜钢、被告光丽公司的委托诉讼代理人胡强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜钢向本院提出诉讼请求：1.光丽公司立即支付拖欠的租金122309元，自2021年3月9日起，按双方约定的月租金1782元标准支付租金至光丽公司实际回购该门市为止；2.光丽公司立即支付违约金24461元；3.光丽公司承担本案诉讼费用。事实和理由：姜钢与光丽公司于2012年8月8日签订《房屋买卖合同》,约定姜钢以432322元的价格从光丽公司处购得位于乐山市市中区××路××号××市场××层××号的门市,姜钢于当日足额付清全部房款。同日双方另签订了《房屋租赁合同》,约定光丽公司向姜钢回租该门市,租赁期为8年,从2012年8月8日起至2020年8月7日止,年租金为购房价总额的12.5%,每年租金为54040元,每年8月7日前支付,如光丽公司违约,需按8年租金总额的20%向姜钢支付违约金。2013年11月11日双方签订《补充协议》,因实际面积与合同面积不符,将总购房款由432322元变更为427764元,光丽公司向姜钢退回了多收的购房款4558元。2015年12月31日,双方又签订了《房屋租赁合同补充协议》,约定今后每年租金的计算方式变更为每年以姜钢的已付购房款为基数乘以年利率5%后,所得出的金额为光丽公司当年应该支付姜钢的租金。 光丽公司按约支付了2012年8月8日至2015年8月7日的租金。光丽公司于2019年5月30日支付了租金10000元。光丽公司尚欠2015年8月8日至2015年12月31日的租金21388元（427764元×12.5%×146天/365天）；2016年1月1日至2020年8月7日的租金98444元（427764元×5%×4年+427764元×5%×220天/365天）。《房屋租赁合同》到期后,光丽公司继续占有使用该门市,姜钢没有表示异议,《房屋租赁合同补充协议》继续有效,光丽公司仍应向姜钢支付2020年8月8日起暂计算至2021年3月8日的租金12477元（427764元×5%×7月/12月）。以上租金共计132309元,扣减光丽公司已支付的10000元,实际尚欠122309元。光丽公司应向姜钢支付违约金24461元（122309元×20%）。 光丽公司辩称，认可尚欠姜钢从2015年8月8日至2020年8月7日租金为118328元，租赁期届满后光丽公司与姜钢未签订新的租赁合同，光丽公司也不再租赁该门市，该门市处于空置状态，所以姜钢主张的从2020年8月8日开始的租金，光丽公司不认可。合同约定的违约金计算标准过高，请求调减，认可违约金部分按实际产生的应收租金的损失计算为118328元×8%，对诉讼费的承担不持异议。 本院经审理认定事实如下：2012年7月27日，光丽公司出具承诺书，承诺向购房户回租所出售的乐山市市中区通棉路1398号西南（乐山）农产品综合批发市场三楼商业用房，年租金为购房款的12.5%，回租期为8年。2012年8月8日，姜钢与光丽公司签订《房屋买卖合同》，约定光丽公司将其自有的位于乐山市市中区××路××号××市场××层××号商业用房转让给姜钢，转让价款为432322元。姜钢向光丽公司支付房屋转让价款后，光丽公司向姜钢交付了该房屋。2013年11月11日，双方签订《补充协议》，确定经办证测绘，姜钢所购并出租房屋的面积为49.74平方米，购房款变更为427764元。2013年7月12日，姜钢取得租赁房屋的房屋所有权证，该证载明房屋的建筑面积为49.74平方米，房屋座落于乐山市市中区××路××号××楼××号。 2012年8月8日，姜钢与光丽公司签订《房屋租赁合同》，主要约定：姜钢将位于乐山市市中区××路××号××市场××层××号商业用房租赁给光丽公司，租赁期为8年，自2012年8月8日至2020年8月7日，年租金为54040元即购房款的12.5%，租金支付以年为单位，从合同生效之日起计算，每年到期光丽公司一次性以现金支付；光丽公司如不按约支付租金，视为违约，按8年租金总额的20%向姜钢支付违约金并承担相应责任。2015年12月31日，姜钢与光丽公司签订《房屋租赁合同补充协议》，主要约定：因光丽公司通过房屋租赁的收入远不及支付给姜钢的租金，同时光丽公司还需注入大量资金进行市场培育、门市招商，双方协商确认，租金的计算方式为每年以姜钢的已付购房款为基数乘以年利率5%，本协议自双方签字之日起生效。 《房屋租赁合同》签订后，光丽公司支付了自2012年8月8日至2015年8月7日期间的租金，从2015年8月8日起的租金，光丽公司逾期支付，仅在2019年5月30日支付租金10000元。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。姜钢按约将商业用房租赁给光丽公司，光丽公司未按约支付租金，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。按照《房屋租赁合同》及补充协议的约定，2015年8月8日至2015年12月30日期间的租金为21241.71元（427764元×12.5%×145天/365天），2015年12月31日至2020年8月7日期间的租金为98502.92元[427764元×5%×（4年+221天/365天）]；扣除光丽公司已支付的10000元，还应向姜钢支付租金109744.63元（119744.63元-10000元）。光丽公司认可尚欠的租金118328元高于本院认定的租金，系光丽公司对自己权利的放弃，本院依法予以确认。房屋租赁期限届满后，光丽公司是否还应向姜钢支付租金？房屋租赁期限届满后，双方未续签房屋租赁合同，姜钢亦未能举证证明承租人光丽公司仍继续使用案涉房产；光丽公司主张案涉房产自2016年之后处于闲置状态，并未使用。租赁期限届满后，光丽公司未再使用案涉房产，双方的租赁关系不再存续，故姜钢诉请光丽公司支付自2020年8月8日起的租金，本院依法不予支持。 关于违约金，姜钢主张按拖欠租金122309元×20%计算为24461元，光丽公司主张违约金计算标准过高，请求予以调减，认可按照欠付租金118328元×8%计算。违约金的计算应以当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素予以确定。姜钢未提供其因光丽公司违约造成损失的依据，故该损失仅为相应的资金利息损失，其主张按欠付租金×20%的标准计算违约金的请求明显超过了损失的30%，应予调减。本院酌定违约金以欠付的租金118328元×8%计算为9466.24元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、乐山光丽农产品贸易有限责任公司在本判决生效后十日内向姜钢支付租金118328元及违约金9466.24元； 二、驳回姜钢的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1618元（已减半收取），由乐山光丽农产品贸易有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 王 超 二〇二一年五月十三日 书记员 车文杰