徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0312民初2765号原告：江苏沐洋物业管理有限公司，住所地徐州市铜山区长安路59号。法定代表人：郭宪华，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢曼，该公司员工。被告：陈盼，男，1991年6月20日出生，汉族，户籍地徐州市铜山区，现居住地徐州市铜山区。委托诉讼代理人：郭冰（系陈盼妻子），1991年11月4日出生，汉族，户籍地徐州市铜山区，现居住地徐州市铜山区。原告江苏沐洋物业管理有限公司（以下简称沐洋物业公司）诉被告陈盼物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理，依法由审判员刘娟适用小额诉讼程序，于2021年4月1日公开开庭进行了审理。原告沐洋物业公司的委托诉讼代理人卢曼、被告陈盼及其委托代理人郭冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沐洋物业公司的诉讼请求为：1、判令给付物业服务费3687.18元（2016年10月19日—2021年10月18日）；2、违约金175.14元,合计3862.32元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：福乐园承建于2010年5月，上房2015年10月，在2017年7月29日与铜山区经济适用房发展中心签订了福乐园小区物业管理移交协议书，按照铜价费【2013】1号关于铜山区经济适用房福乐园小区物业服务收费标准0.7元/月/㎡服务至今。经多次催缴被告仍拒缴2016年10月19日——2021年10月18日的物业服务费，故为保护原告合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告陈盼辩称：被告与福乐物业公司于2015年10月签订了物业协议，同年对房屋进行装修，第二年发现房屋地下室漏水，被告遂与出现相同问题的其他住户向物业公司反映，公司承诺进行修缮，但至今没有修好，被告并不是不交物业费，只是因为房屋质量问题而延迟交纳。被告对原告定的0.7元的价格不予认可，被告与别的住户收取的费用不一致，被告了解到的价格有的是0.3元，有的是0.4元，收取价格比较混乱。故原告的诉请没有事实与法律依据，请求依法驳回原告的诉请。经审理查明，福乐园小区系铜山区经济适用住房，2013年1月24日，徐州市铜山区物价局向铜山区福乐物业服务有限公司出具铜价费函[2013]1号文件《关于铜山区经济适用房福乐园小区前期物业服务收费备案函复》，载明铜山区福乐物业服务有限公司对铜山区经济适用住房福乐园小区前期公共服务收费标准按照本次中标价0.7元/㎡备案。被告陈盼系福乐园小区2号楼2单元201室业主，房屋面积87.79平方米，于2015年10月19日上房。2015年10月20日，被告陈盼（甲方）与徐州市铜山区福乐物业服务有限公司（乙方）签订《物业管理服务委托协议书》，约定如下：福乐园小区收费标准：住宅按照每平方米0.7元/月计算，物业产权人、使用人上房时按年缴纳一年的物业服务费，从第二年起，每半年收取一次，应在期满一个月内自行到小区物业公司缴纳物业管理服务费。被告述称其于2017年6、7月入住。被告已将2015年10月到2016年10月期间的物业费交给福乐物业服务有限公司，后未再缴纳物业费。2017年7月29日，铜山区经济适用房发展中心（甲方）、徐州市瀚洋物业管理有限公司（乙方）与铜山区福乐物业服务有限公司（丙方）签订福乐园小区物业管理移交协议书，约定：经铜山区房产与住房保障中心研究决定，对铜山区福乐园小区实行社会化市场化物业管理。经甲、乙、丙三方协商决定，将位于铜山区新区街道辖区内的福乐园小区的物业管理工作移交乙方进行管理服务，有关事项达成如下协议：自2017年7月29日起甲方正式将铜山区福乐园小区的物业管理工作移交给乙方进行全面管理；自2017年7月30日起乙方必须严格依据建设部《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等相关法律法规规定的服务内容和服务标准进行管理和服务；物业管理用房和供水等共同设施设备产权不变，但归乙方无偿使用，维修费用由乙方负责承担；甲方应将2017年7月29日之前的物业管理工作中所发生的费用（包括雇佣人员的工资、公共水电费、设施设备维修费等）结清，并保留原始资料备查，甲乙丙三方各保留由三方签字确认的财务结算、物品、物业公用设施设备移交清单一份；甲方应向乙方提供住宅小区规划平面图、工程竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，公用配套设施、地下管网工程竣工图，物业公用设施、设备、工程质量验收合格证；由于丙方已收取2017年部分业主的物业管理费，对乙方以后的管理会造成一定影响，经三方协商达成一致意见，丙方以债权转让的方式向乙方移交丙方在服务期间尚未收取的物业管理费，并授权乙方在媒体上告知业主；乙方可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由乙方与服务对象自行约定。2017年8月1日，徐州市瀚洋物业管理有限公司（乙方）与铜山区福乐物业服务有限公司（甲方）签订债权转让协议书，约定截至本协议签署日前，债务人：福乐园小区欠物业费业主，欠甲方物业费至今未缴纳；甲方将对福乐园欠费业主的所有债权全部转让给乙方行使，乙方按照本协议直接向福乐园欠费业主主张债权；甲方保证有权实施本协议项下的债权转让，其转让的债权系合法、有效的债权；乙方保证有权受让本协议项下的债权，其受让的债权已获得其内部相关权利机构的授权或批准；因欠费业主人员众多，债权转让通知书由甲方张贴在福乐园小区出入口位置，视为对每一欠费业主的通知送达。同日，双方还签订了债权转让通知书，告知铜山区福乐物业服务有限公司在铜山区福乐园小区服务期间的所有欠缴物业费的债权转让给徐州市瀚洋物业管理有限公司，福乐园物业服务期限为2013年1月至2017年7月31日。同日，徐州市瀚洋物业管理有限公司发布公告，内容为：受铜山区经济适用房发展中心委托，徐州市瀚洋物业管理有限公司即日起正式进驻铜山区福乐园小区，2017年8月1日之前的所有债权，铜山区福乐园物业服务有限公司已转让给我公司，我公司将有权对其催缴。因欠费业主众多将公告视为对每一欠费业主通知送达。进驻后收费标准执行原备案标准。徐州市瀚洋物业管理有限公司以公告宣传板的方式将上述债权转让通知书、债权转让协议书、公告张贴在福乐园小区大门口。2017年11月21日，铜山区福乐物业服务有限公司在报刊上刊登了该公告。被告述称未与原告签订物业合同，也没有口头协议，原告没有权利起诉。另外，小区内存在业主地下室漏水的情况，原物业公司福乐物业服务有限公司承诺予以修缮，但至今未解决，原告如果给修缮，被告不会拖欠物业费。对此，原告主张地下室漏水属于开发建设单位遗留问题，已向房管局报备，房管局让业主申请维修资金，进行老小区改造，今年12月底可以解决。原告明确其诉请的物业费3687.18元计算方式如下：87.79㎡×0.7元/㎡/月×60个月（自2016年10月19日至2021年10月18日止）。诉请的违约金175.14元计算方式如下：3687.18元×4.75%。另查明，原告徐州市瀚洋物业管理有限公司成立于2013年8月27日，2019年12月12日，该公司名称变更为江苏沐洋物业管理有限公司。以上事实，有原被告当庭陈述及原告提交的物业管理移交协议书、债权转让协议书、债权转让通知书、公告、公告照片、公告报纸、徐州市市场监督管理局公司准予变更登记通知书、关于铜山区经济适用房福乐园小区前期物业服务收费备案函复等证据证实，本院予以确认。本院认为：根据铜山区物价局出具的文件，铜山区福乐物业服务有限公司通过招投标的方式入住了福乐园小区，故该物业公司依法有权按收费标准向陈盼收取物业管理费。2017年7月29日，经铜山区经济适用房发展中心、徐州市瀚洋物业管理有限公司与铜山区福乐物业服务有限公司三方协商决定，将福乐园小区的物业管理工作移交给徐州市瀚洋物业管理有限公司进行管理服务，徐州市瀚洋物业管理有限公司与铜山区福乐物业服务有限公司签订了债权转让协议，并在福乐园小区门口张贴了债权转让协议、债权转让通知书、公告，并在报刊上刊登了债权转让公告，符合《中华人民共和国合同法》关于债权转让的生效要件，因此，被告陈盼应按照协议约定向原告按时足额缴纳物业费。陈盼的物业费仅在上房时缴纳了一年的物业费，自2016年10月19日起至今未再缴纳过物业费。根据徐州市铜山区物价局《关于铜山区经济适用房福乐园小区前期物业服务收费备案函复》以及被告与原物业公司签订的《物业管理服务委托协议书》，原告诉请被告支付2016年10月19日至2021年10月18日期间的物业费3687.18元，有事实与法律依据，本院予以支持。关于原告诉请的违约金问题。被告在庭审中反映涉案小区多户业主的地下室存在漏水情况，经多次沟通，但至今仍未解决漏水问题，原告对地下室存在漏水情况不持异议，主张已向上级相关部门反映，上级答复今年12月底解决。故被告并非故意拖欠物业费，本院对原告诉请的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈盼于本判决生效之日起十日内给付原告江苏沐洋物业管理有限公司2016年10月19日至2021年10月18日期间的物业服务费3687.18元；二、驳回原告江苏沐洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告陈盼负担。本判决为终审判决。审 判 员  刘 娟二〇二一年五月十三日法官助理  蒋孟洋书 记 员  张欣然