安徽省寿县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖0422执异7号 异议人（案外人）陶本田，男，1940年6月7日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托代理人孙雪瑶，安徽寿州律师事务所律师。 申请执行人李祥好，男，1971年6月15日出生，回族，住安徽省寿县。 被执行人陶应宇，男，1972年6月25日出生，汉族，住安徽省寿县。 第三人陶如峰，男，1975年10月16日出生，汉族，住安徽省寿县。 本院在执行申请执行人李祥好与被执行人陶应宇民间借贷纠纷一案中，于2019年11月1日作出（2019）皖0422执1072号执行裁定，查封了登记在被执行人陶应宇名下的位于安徽省寿县××镇××路东房屋一处。案外人陶本田不服该执行裁定向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人陶本田异议称：我因家庭经济困难，于2003年古历七月二十六日将自己的位于堰口镇寿六路东通往江黄路口的房屋以62000元的价格转卖给陶应宇；之后，陶应宇于2009年对该房产办理了房地产权登记。 2013年古历十一月二十二日，我和儿子陶如峰共同出资以36万元的价格将上述房屋买回，并以陶如峰的名义与陶应宇签下了《转让字据》，并当场付清了购房款36万元，陶善乐、陶善铎、张子安现场见证并在《转让字据》签名；当天陶应宇就将该房屋交给我和老伴马汉英,我已实际占有使用至今。此后，由于陶应宇长期外出、下落不明，陶如峰多次向不动产登记机构申请办理过户登记未果。 2018年12月10日，陶如峰与我签订了《房屋赠予协议书》，陶如峰将上述房屋中属其本人部分的产权赠予我，明确该房屋属于我和老伴所有。该房屋我已占用使用多年，并对该房屋作了修缮改造，当地群众及乡镇社区人所共知。 寿县人民法院在执行李祥好与陶应宇民间借贷案件过程中，将上述房屋列为陶应宇可供执行财产，并以（2019）皖0422执1072号《执行裁定书》予以查封，侵害了我的合法权益。现请求寿县人民法院中止对上述裁定书的执行。 异议人陶本田为证明其异议主张，向本院提交以下证据： （一）陶本田、陶如峰、陶应宇的身份证复印件。旨在证明三人的身份情况。（二）《转让字据》复制件两份、寿地权堰口字第××号《房地产权证》复制件一份。旨在证明：①案涉房屋原本是陶本田、陶如梅的，于2003年古历七月二十六日以6.2万元价格卖给陶应宇；②陶应宇于2009年对该房产办理了房地产权登记；③之后，陶本田和儿子陶如峰共同出资以36万元的价格将上述房屋买回，并以陶如峰的名义与陶应宇签下了《转让字据》，并当场付清了购房款36万元，该房屋的《房地产权证》当即交给了陶如峰；陶善乐、陶善铎、张子安现场见证并在《转让字据》签名；案涉房屋的买卖关系合法。（三）中国农业银行寿县堰口支行《交易明细清单》。旨在证明：陶如峰交付上述购房款的资金来源情况。（四）寿县供公司电费交费清单。旨在证明：案涉房屋已长期由陶本田及老伴马汉英居住使用，电费由马汉英交付。（五）陶善铎、张子安、高俊喜、孙中年、陶良平、穆志国、卢荣科、余昌军8人出具的《证明》、《租房合同》两份。旨在证明：①陶本田、陶如峰向陶应宇买回案涉房屋时，陶善铎、张子安现场见证并在《转让字据》签名；②此前，高俊喜曾有意购买该房，但因高俊喜了解到该房与陶本田有公山墙纠纷，高俊喜放弃购买，之后该房以36万元价格卖给了陶如峰；③涉案房屋的邻居孙中年、陶良平知道陶如峰与陶应宇买卖涉案房屋及购房款交付事宜；④陶应宇与陶如峰对案涉房屋卖成交后，陶应宇委托穆志国等人将房内物品清空，清空后穆志国将房屋钥匙交给了陶如峰；⑤2015年5月，卢荣科承包了案涉房屋的改造工程；⑥2014年，余昌军向陶如峰租用案涉房屋；⑦2017年3月，陶如峰与孙俊对涉案房屋签订有《租房合同》；2018年8月，陶如峰与陶良圆对涉案房屋签订有《租房合同》。（六）寿县堰口镇大光社区居委会出具的《证明》两份。旨在证明：案涉房屋所在地的基层组织证实陶如峰与陶应宇对案涉房屋的买卖情况属实；陶应宇长期外出，下落不明，无法联系。（七）寿县堰口不动产登记分中心出具的《情况说明》。旨在证明：自2014年春以后，陶如峰持陶应宇名下的《房地产权证》到堰口房管所（现为堰口不动产登记分中心），要求对购买陶应宇的房屋办理过户登记，并且多次电话催办，由于陶应宇没有到场，所以无法办理过户登记。（八）陶本田、陶如峰父子二人签订的《房屋赠予协议书》、陶如峰出具的《情况说明》。旨在证明：2018年12月10日，陶本田、陶如峰父子二人签订了《房屋赠予协议书》；陶如峰将案涉房屋中属其本人部分的产权赠予了陶本田，但因陶应宇不到场配合，所以一直未能办理产权变更登记手续。（九）照片三帧。旨在证明：陶本田、马汉英夫妇在案涉房屋居住生活。（十）（2020）皖0422民初238号案《开庭笔录》及《民事裁定书》。旨在证明：陶如峰曾于2020年1月就涉案房屋的买卖纠纷向寿县人民法院对陶应宇提起诉讼，要求确认该房屋买卖关系有效；2020年4月16日寿县人民法院开庭审理此案，陶应宇未到庭参加诉讼，相关证人出庭作证证实案涉房屋买卖关系存在；此后，陶如峰又于2020年6月11日申请撤诉，法院裁定准予撤诉。（十一）寿县人民法院《执行通知书》、《执行裁定书》。旨在证明：寿县人民法院在执行李祥好与陶应宇民间借贷案件过程中，将上述房屋列为陶应宇可供执行财产，并以（2019）皖0422执1072号《执行裁定书》予以查封。 经审查查明：本院在执行申请执行人李祥好与被执行人陶应宇民间借贷纠纷一案中，于2019年11月1日作出（2019）皖0422执1072号执行裁定书，裁定：……；（二）查封被执行人陶应宇名下所有的位于安徽省寿县××镇××路东房屋一处，不动产权证号为××，期限为三年。 案外人陶本田因主张对上述执行裁定书中第二项所指之执行标的物享有所有权，向本院提出执行异议。 另经调取关联案件材料查明：此前，陶本田之子陶如峰曾以案外人的身份于2019年12月2日，以“上述同一案涉执行标的物系其合法购买，并已支付了全部购房款；仅是因陶应宇长期外出及本人疏于催办，未办理房产过户手续”为由，向本院提出执行异议，并提交了陶本田在本次执行异议中所提交的“寿地权堰口字第××号《房地产权证》、《转让字据》”等证据，请求本院中止对该执行标的物的执行。本院经对陶如峰的异议申请审查后认为：其提供的证据不能证明其为涉案房屋的实际买受人，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。遂于于2019年12月4日作出（2019）皖0422执异35号《执行裁定书》，驳回了异议人陶如峰的异议请求。陶如峰在收到裁定书后，在法定期限内未向本院提起执行异议之诉，该裁定书已经发生法律效力。 本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，陶本田提出其子陶如峰在人民法院查封执行标的物之前即与陶应宇签订了《转让字据》，付清了全部购房款并实际占有的涉案房屋。从异议人陶本田提供的《转让字据》上的文字书写笔迹明显可见：①该《转让字据》上“转让人‘陶应宇’”、“被转让人‘陶如峰’”的姓名均系其他同一人所书笔迹，可以推定非陶应宇、陶如峰各自亲笔签名；②在“转让人‘陶应宇’签字”栏后签署的“陶善勋”姓名字样，系陶应宇之父的姓名，该字样是否是陶善勋所签写姑且不论，即便是陶善勋亲笔所签写，但因其并非该涉案房产登记的所有权人，且异议人陶本田也未提供证据证明陶善勋是受陶如峰委托而在该《转让字据》上签名。故此，该证据的形式不合法、客观真实性存疑，不能据此确认“在人民法院查封之前陶如峰与陶应宇已就执行标的物签订合法有效的书面买卖合同”一节法律事实存在。 异议人陶本田主张其在人民法院查封执行标的物之前，已基于共同购买、接受赠与而合法占有该不动产。从其提供的证据综合分析可见：目前或在此前“陶本田已经对案涉房屋实际使用、出租”的事实客观存在，但其是否属“基于合法买受、接受赠与而占有、使用、出租”一节法律事实无法确认。故此，不能根据其所提供在案证据确认“在人民法院查封之前，异议人陶本田已‘合法占有’该不动产”一节法律事实成立。 异议人陶本田主张其和儿子陶如峰于2013年古历十一月二十二日当场付清了全部购房款36万元，并提交了陶如峰在2013年11月8日从寿县农业银行堰口支行提取20万元现金的《交易明细清单》等证据予以佐证。从其提供的证据综合分析可见：①“2013年11月8日”是“古历2013年十月初六日”，距离陶本田所称的交付购房款之日相差46天，若据此就认定“陶如峰提取的现金的目的就是用于支付购房款”，显然有悖常理；②按照常理，陶本田、陶如峰父子将该36万元交付后，应当要求收款人出具收据，但异议人陶本田对此未能提供直接、客观的证据予以证实。故此，也不能据此确认“异议人陶本田和其儿子陶如峰已付清了全部购房款36万元”一节法律事实成立。 异议人陶本田之子陶如峰在此前向本院提出执行异议时，自认对涉案执行标的物产权未能办理过户登记的原因是“由于陶应宇长期外出拖延，我也因琐事疏于催办过户，以致至今没有办理房屋过户手续”；且陶如峰在提出上述执行异议时自认该房屋是其个人买受，并未提及系与其父陶本田共同出资购买之事。据此，不能确认本案异议人陶本田是否是该房屋的“共同购买人”；另外，即便陶本田、陶如峰自称的房屋买卖关系存在，那么，在交付购房款之前，陶本田、陶如峰完全有条件向卖房人提出协助办理房屋过户登记手续之要求，或以留存部分款额的方式敦促卖房人协助办理房屋过户登记手续，但其对此未尽注意义务，怠于行使合理权利。据此也不能确认“非因陶本田自身原因而未办理过户登记”一节法律事实成立。 综上，本院认为：异议人陶本田提供的现有证据不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。异议人的异议理由和请求，不能满足最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。对其异议请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十四条的规定，裁定如下： 驳回异议人陶本田的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  夏金廷 审判员  林志勇 审判员  吴家奎 二〇二一年五月十二日 书记员  张 融 附本案适用的法律、司法解释条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。