云南省武定县人民法院民 事 判 决 书（2021）云2329民初343号原告：云南易风水阁房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：91530103MA6KE9E573。法定代表人：陈赞龙，公司董事长。住所地：云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：宋继荣，云南群合律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：云南誉成投资有限公司。统一社会信用代码：915323296930644019法定代表人：何永义，公司总经理住所地：云南省武定县委托诉讼代理人：刘丽、毕晏榕，云南德勒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告云南易风水阁房地产经纪有限公司诉被告云南誉成投资有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年3月29日受理后，2021年5月7日依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告云南易风水阁房地产经纪有限公司的法定代表人陈赞龙、委托诉讼代理人宋继荣，被告云南誉成投资有限公司的法定代表人何永义、委托诉讼代理人刘丽、毕晏榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告商品房代理销售佣金339136元；2、判决被告赔偿原告2019年4月13日至欠款清偿日止，按贷款市场报价利率4.65%计算欠款利息损失，其中至2021年4月利息为31539.64元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为被告支付原告商品房代理销售佣金为352136元。事实和理由：2017年11月16日，原告开始为被告代理销售位于武定县，2017年11月16日，原告与被告签订第一份《狮山大道销售代理合同》，双方建立了商品房委托代理销售合同关系。原告与被告于2018年6月18日签订第二份《狮山大道销售代理合同》，截止2018年9月18日，原告共代理销售住宅和商铺97户（套），被告应支付代理销售佣金1178652.00元，至2019年4月12日，被告分多次支付了原告代理销售佣金839516元，其余欠款以资金周转困难为由拒绝结算支付，至今已欠付一年零六个月。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》的规定，被告应履行支付欠款的义务并赔偿因违约给原告造成的经济损失。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称：答辩人承认只欠被答辩人应结佣金27797元。被答辩人诉请的其余款项都是未达合同约定的结佣标准，不应该支付佣金给被答辩人的款项，请法庭予以驳回其无理的诉求。理由如下：答辩人与被答辩人于2017年11月16日签订《狮山大道销售代理合同》，合同期限自签订生效之日起至2018年5月31日止。合同期满后答辩人考虑到被答辩人的业务有些没有了结完，故又给被答辩人延期3个月，于2018年6月18日又与被答辩人签订了第二份《狮山大道销售代理合同》，合同有效期为2018年6月18日起至2018年9月18日止。合同双方在2017年11月16日签署的第一份销售代理合同书中的第八项销售代理佣金结算中约定：“1、佣金构成=预付佣金+销售佣金（后佣）。2、结佣标准：客户签订正式《商品房购销合同》并付清全额购房款，或客户签订正式《商品房购销合同》及《银行贷款合同》付清银行按揭首付款，即判定为乙方已达到结佣标准。3、结佣方式：甲方（即答辩人）每个月结算一次佣金给乙方（即被答辩人），每月初1号由乙方把达到结佣标准的结佣表交给甲方项目对接人，甲方核对无误后乙方开具结佣发票，甲方在3个工作日内把相应佣金结算给乙方。”答辩人与被答辩人在生效合同履行期间，答辩人根据被答辩人开具的符合结佣标准的付款申请单，按月不断的给被答辩人结算佣金（有答辩人的预付账款明细账证明）。合同履行期满后，答辩人于2018年10月15日经财务核对应结佣金总合计867313元减去已付佣金639516元，还欠被答辩人227797元未付。之后答辩人陆续又支付了所欠佣金中的200000元给了被答辩人，到目前为止答辩人尚欠被答辩人佣金27797元。至于被答辩人诉请的22套未结佣金的房源是截止合同履行期满都未达结佣标准的房源。这22户都只是与答辩人签订了认购协议书，并未签署正式的《商品房购销合同》。他们中的大部分只交纳1-3万元不等的定金，有的没有按合同约定的期限交纳尾款，有的首付比例没有达到全部购房款的30%，根本未与答辩人完成购房交易，即在被答辩人代理销售期间根本没有签署《商品房购销合同》，未完成达到结算佣金的交易，已构成对答辩人的违约。即便是后期被答辩人退出销售后有几户与答辩人完成了购房交易，那也是后期答辩人牺牲了自己的部分利益，做了大量工作后促成的，不是被答辩人的前期工作完成的，其无权再来要求答辩人结算佣金。综上所述，答辩人与被答辩人是基于双方之间签署的商品房销售代理合同来进行销售代理的，应严格遵守合同约定，合同期满后，达不到结佣标准的，答辩人无法结算佣金给被答辩人，而且答辩人在合同履行期间与被答辩人结算佣金时，都没有追究其未完成合同中约定的预定的销售任务的违约责任，每月都按结佣标准结算佣金给被答辩人，已经是做到仁至义尽了，其更无权再拿着当年没完成的交易来要求答辩人支付佣金。原告为证明其主张，向本院提交下列证据：1、营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证。欲证明原告主体资格；2、企业信用信息查询报告复印件一份。欲证明被告主体资格；3、销售代理合同两份。欲证明原告与被告商品房销售代理合同关系；4、情况说明、总成交表、未结佣金客户明细表、付款明细表、银行流水各一份。欲证明原告代理商品房销售的基本情况、被告欠付佣金情况；5、普吉丽（普乃生）认购协议书、身份证、审批单、合同签署回执单复印件各一份。欲证明被告欠付客户普吉丽佣金；6、李继民认购协议书、身份证、合同签署回执单复印件各一份。欲证明被告欠付客户李继民佣金；7、张晓平认购协议书、身份证、销控单复印件各一份。欲证明被告欠付客户张晓平佣金；8、李建美认购协议书、身份证、审批单、合同签署回执单复印件各一份。欲证明被告欠付客户李建美佣金；9、杜兰芬认购协议书、身份证、销控单复印件各一份。欲证明被告欠付客户杜兰芬佣金；10、杨占武认购协议书、身份证、销控单、付款承诺书复印件各一份。欲证明被告欠付客户杨占武佣金；11、杨占武认购协议书、审批单、销控单、合同签署回执单复印件各一份。欲证明被告欠付客户杨占武佣金；12、普富美认购协议书、身份证、销控单、合同签署回执单复印件各一份。欲证明被告欠付客户普富美佣金；13、程云武认购协议书、定金收据、销控单复印件各一份。欲证明被告欠付客户程云武佣金；14、汤云莲合同签署回执单、审批单复印件各一份。欲证明被告欠付客户汤云莲佣金；15、马丽认购协议书、身份证、审批单、销控单、付款承诺书复印件各一份。欲证明被告欠付客户马丽佣金；16、杨超凡认购协议书、定金收据、销控单复印件各一份。欲证明被告欠付客户杨超凡佣金；17、汤兆芬认购协议书、身份证、定金收据、销控单复印件各一份。欲证明被告欠付客户汤兆芬佣金；18、敬福年审批单、身份证、销控单、承诺书、定金收据复印件各一份。欲证明被告欠付客户敬福年佣金；19、陈鹏购卡存根、定金收据各一份。欲证明被告欠付客户陈鹏佣金；20、朵树华认购协议书、销控单、承诺书复印件各一份。欲证明被告欠付客户朵树华佣金；21、李丽红身份证、销控单、合同签署回执单、承诺书复印件各一份。欲证明被告欠付客户李丽红佣金；22、刘琼珍认购协议书、销控单、承诺书复印件各一份。欲证明被告欠付客户刘琼珍佣金；23、纪海林身份证、销控单、承诺书复印件各一份。欲证明被告欠付客户纪海林佣金；24、王海燕认购协议书、审批单、身份证、承诺书复印件各一份。欲证明被告欠付客户王海燕佣金；25、徐桂菊认购协议书、销控单、身份证复印件各一份。欲证明被告欠付客户徐桂菊佣金；26、王海燕认购协议书、合同签署回执单、审批单、身份证、销控单、承诺书复印件各一份。欲证明被告欠付客户王海燕佣金。经质证，被告认为：对于证据1、2、3予以认可；对证据4中，情况说明原告已自认是单方制作，对真实性部分不予认可，部分予以认可，佣金1178652元不予认可，对被告已支付原告839516元予以认可，对尚欠佣金339136元不予认可。总成交的表真实性不予认可，因为是原告单方记录，因为合同的截止日期2018年9月18日，而不是原告的总成交表的截止日期10月22日，所以我方不予认可。对于棚改户欠付明细，是原告方单方制作，不能证实原告的待证目的。对于付款明细和银行流水予以认可；对证据5-26，三性不予认可，原告无证据原件核对，不能证实原告的待证事实。原告提供的只是认购协议书，并不是商品房购销合同，销控单只是客户交付定金后，我方财务出具的定金担保形式，销控单出具后，客户认购的房子在约定期限内房屋不能再卖给其他人。被告为证明其辩解意见，向本院提交下列证据：1、企业法人营业执照、法定代表人身份证明、身份证各一份。欲证明被告企业法人的身份、法人代表身份；2、狮山大道销售代理合同一份。欲证明2017年11月16日，被告与原告签署了狮山大道销售代理合同，合同期限至2018年5月31日止。同时在此合同的第八项，明确约定了销售代理佣金结算事宜即佣金构成、结佣标准、结佣方式；3、2018年6月18日签署的狮山大道销售代理合同书一份。欲证实被告与原告在第一份委托销售合同到期后，又跟原告签署了第二份销售代理合同，期限三个月，即至2018年9月18日止。在此份销售代理合同的8.2.8项约定了销售的完成标准；4、预付账款明细账一份。欲证明被告在合同履行期间分阶段不断结算佣金给原告，合计结算639516元；5、2018年10月15日经财务核对应结佣金一份。欲证明经被告公司财务核对，原告符合结佣标准的总额为867313元，减去已支付的639516元，被告欠原告佣金227797元；6、截止2018年9月30日可结佣金一份。欲证明原告于2018年10月26日与被告的财务经理对账后认可剩余可结佣金为227797元；7、付款申请单两份。欲证明原告就未结佣金尾款，于2018年10月26日、2019年4月12日向被告申请付款。被告于2018年11月23日付原告10万元，2019年4月12日付原告10万元。经质证，原告认为：对被告提交的证据1、2、3、4、7的三性予以认可；对证据5、6，虽然我方没有签字，但是我方予以认可，是对未结算的22户以外的进行结算，但是这个表里没有写上另外一笔佣金2万元（一套四合院），我方的总成交表上的最后一行有写上这笔2万元佣金，证据6中记载的还有可结算的佣金19494元我方不主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的案件事实，本院予以确认。对当事人争议的证据，认定如下：原告提交的证据：证据4因系原告单方制作，除被告认可的外，其他被告不认可的部分，因无相关证据佐证，不予采信；证据5至26，因系复印件，且无其他证据佐证原告代理销售的22户已完成销售且已符合合同约定的结算佣金条件，不予采信。被告提交的证据：证据5、6，原告无异议，予以采信。但待证事实中，原告代理销售的一套四合院的佣金2万元未结算在内，因原告已提交申请付款单，被告也认可该佣金属实，只是存在其他争议，本院对该2万元佣金予以确认。对证据中可结算佣金的钟绍芝户4494元和李加勇户15000元，原告当庭表示不主张。根据审理，本院确认本案如下事实：被告云南誉成投资有限公司为销售其开发的位于武定县，委托原告云南易风水阁房地产经纪有限公司进行销售。2017年11月16日、2018年6月18日原、被告经协商签订了两份《狮山大道销售代理合同》，双方建立了商品房委托代理销售合同关系。合同对佣金的结算条件作了约定：即合同约定期限内，客户签订正式《商品房购销合同》并全额付清购房款，或客户签订正式《商品房购销合同》及《银行贷款合同》、付清按揭首付款，或客户签订相关购房协议并支付首付款、客户按揭贷款资料收集齐全并得到银行的贷款认可，即判定达到结算佣金标准；结算佣金的方式为被告每月结算一次佣金给原告，每月初1号由原告把达到结算佣金标准的统计表交给被告方项目对接人，被告核对无误后原告开具结算佣金发票，被告在3个工作日内把相应佣金结算给原告。第一份合同的有效期从2017年11月16日至2018年5月31日止。第二份合同的有效期从2018年6月18日至2018年9月18日止。在合同履行过程中，2018年10月15日、2018年10月26日，被告和原告分别对账结算确认，已销售完成的商品房应付佣金为867313元，扣除至2019年4月12日先后支付839516元，尚欠原告佣金27797元。另有一套四合院的佣金20000元未付，原告已提交付款申请给被告。对已结算在内的可结算佣金的钟绍芝户4494元和李加勇户15000元，原告当庭表示放弃。另查明，被告最后一次支付佣金给原告的时间为2019年4月12日。归纳当事人的诉辩主张和意见，本案当事人争议的焦点为原告的诉讼请求是否成立，主要是未结算的22户的佣金是否应当支持。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告和被告签订的《销售代理合同书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，协议合法有效，双方均应按约定履行。在履行过程中，对原告已销售完成，双方已进行结算的部分，被告应当按约定支付给原告。扣除被告已支付的部分，对尚欠原告的佣金47797元，被告未支付给原告已构成违约，故原告要求被告支付尚欠的佣金47797元的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张逾期付款利息，因双方在2018年10月15日、2018年10月26日已分别对账结算确认，被告未在合同约定期限内支付佣金，该主张本院予以支持，但应以尚欠的47797元为基数。现原告主张从被告最后一次付款时间的第二日即2019年4月13日开始，按贷款市场报价利率计算利息的请求，本院确定利息以47797元为基数，自2019年4月13日起至2020年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2020年8月20日起至本判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对超出部分，本院不予支持。对原告主张的代理销售的22户的佣金，虽原告已做了部分销售事宜，但因原告无充分证据证明在合同约定期限内已完成了销售、达到结算佣金的条件，本院不予支持。对被告辩解尚欠的佣金，应由原告支付完其所雇佣人员的工资后才予以支付的意见，因原告与其所雇佣人员的劳务关系，不属本案调整范围，该辩解意见理由不充分，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十三条、第四百零五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告云南誉成投资有限公司应于本判决生效后10日内支付原告云南易风水阁房地产经纪有限公司佣金47797元并支付利息（利息以47797元为基数，自2019年4月13日起至2020年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2020年8月20日起至本判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告云南易风水阁房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6860元，由原告云南易风水阁房地产经纪有限公司负担5975元，被告云南誉成投资有限公司负担885元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判长  董忠华审判员  仲银燕审判员  杨 勇二〇二一年五月十七日书记员  苏彦宇