广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终11037号上诉人（原审原告）：易元吉，男，1981年4月28日出生，汉族，住湖南省攸县××××××××××××××××××，公民身份号码为430×××××××********。委托诉讼代理人：宁瑞，北京市盈科（深圳）律师事务所。委托诉讼代理人：黄丹，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广东宝力实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××。法定代表人：沈欧力。委托诉讼代理人：彭天娇，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：江悦，广东君言律师事务所实习律师。上诉人易元吉因与被上诉人广东宝力实业投资有限公司（以下简称宝力公司）合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初6450号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人易元吉不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.二审法院发回重审或依法改判宝力公司向易元吉双倍返还定金1200000元；3.二审法院发回重审或依法改判宝力公司向易元吉支付维权律师费100000元；4.本案的一、二审诉讼费用全部由宝力公司承担。事实和理由：一、易元吉与宝力公司之间签订的《常平珠宝文化产业中心厂房预定协议书》（以下简称“厂房预定协议”）已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，本案中厂房预定协议已经对房屋的基本情况、销售方式、房屋总价、付款方式、付款时间、交付时间、交付条件、供水电的交付承诺、面积差异的处理、产权登记等房屋买卖合同的主要内容均予以约定，也对于《商品房销售管理办理》第十六条的第五、七、九、十项均已有约定，应当认定为商品房买卖合同。二、宝力公司存在“一房二卖”情形，构成重大违约。针对案涉21号厂房，易元吉与宝力公司签订厂房约定协议时，宝力公司与案外人东莞市威武实业投资有限公司（以下简称“威武公司”）就同一厂房签订的《认购协议书》并未实际解除。且该《认购协议书》的解除时间不应当以（2019）粤1973民初11654号《民事判决书》中推定的解除时间为准，而应以该判决书作出并生效的实际时间，即2020年5月19日为该《认购协议书》解除时间。三、宝力公司与易元吉签订厂房预订协议时，未将房屋查封等事实告知易元吉，严重违反诚信缔约义务，构成重大违约。案涉21号厂房早已于2019年7月22日被查封及锁定停止销售，直至2020年7月22日才解除，此期间宝力公司依法不应该对该房屋再进行买卖交易。然而在此期间，宝力公司在未告知案涉厂房被查封事实的情形下，与易元吉签订厂房预定协议并约定商品房买卖合同的主要内容，致使易元吉最终无法正常交易。四、即使厂房预定协议被认定为预约合同，宝力公司也构成重大违约，应该双倍返还定金。除上述违约情形外，根据厂房预约协定书第十条，双方对房屋的签订合同时间、交付时间已经做出了最晚时间的限制，然而该时间仍在宝力公司《认购协议书》解除时间以及该房屋实际解除锁定交易前，超出时间对买受人而言已超出其对订立合同的合理期待，违反诚实信用原则，已经构成严重违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，本案中是因宝力公司的重大违约行为，致使双方最终未能订立商品房买卖合同，宝力公司应该承担相应的违约责任并双倍返还定金。五、由于宝力公司的违约行为，易元吉根据法定解除权解除与宝力公司的厂房预定协议书，宝力公司应当依法双倍返还定金并承担易元吉为维护权益而产生的律师费用。在因宝力公司与东莞市威武公司发生诉讼纠纷过程中，易元吉基于不安抗辩权向其发送了《关于中止支付协议剩余价款的通知函》，在该时间宝力公司并无履行商品房买卖合同、厂房预订协议书的能力，也没有提供相应的担保，足以让人确信其没有能力履行。因此，易元吉只能依据法定解除权解除双方的厂房预订协议书。被上诉人宝力公司辩称：一、一审法院认定易元吉与宝力公司之间签订的厂房预定协议为预约合同正确。就案涉厂房预定协议内容本身来看，该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不应当认定为房屋买卖合同。且结合厂房预定协议第十一条与第十八条来看，易元吉与宝力公司在签订厂房预定协议时的真实意思表示也系签订预约合同，而非商品房买卖合同。二、宝力公司与案外人东莞威武实业投资有限公司（以下简称威武公司）的房屋《认购协议书》已于2019年8月26日解除，此后宝力公司才与易元吉签订厂房预订协议，并不存在“一房二卖”的情形。且从厂房预定协议的性质来看，不论是宝力公司与威武公司的《认购协议书》，还是宝力公司与易元吉的厂房预定协议，都属于预约合同而非正式房屋买卖合同，都未实际买卖案涉厂房，故从合同性质上来说，本案不存在一房二卖的基础。三、案涉厂房预定协议未能履行，是因易元吉要求解除合同、拒绝办理签约手续所致，宝力公司不存在根本违约行为，不应承担双倍返还定金的责任。虽然涉案厂房此前存在被预查封的情况，但是宝力公司在另执行案件立案后立即履行付款义务，并未最终影响双方继续签订买卖合同交付房屋。易元吉因个人意愿不愿继续购买涉案厂房，宝力公司就不签订商品房买卖合同与其达成一致意见，故案涉合同的解除系双方一致意思表示的结果，不应当将未订立本约的过错责任归咎于宝力公司。案涉厂房预定协议解除后，宝力公司仅应返还定金而非双倍定金。四、本案中宝力公司也不存在其他违约情形。房屋预订协议书第十条约定的仅是预期交付时间，而非具体交付时间或最晚交付时间，也不涉及签订商品房买卖合同的最晚时间；第十一条约定的是何时签订商品房买卖合同需要宝力公司根据工程实际施工进度通知乙方，事实上案涉厂房在2020年8至9月以后仍在办理竣工验收手续。此外，与易元吉同一时期签订的21栋其他厂房的预约合同目前已签订商品房买卖合同，案涉协议书从客观上来说不存在不能履行的情况。易元吉向一审法院提起诉讼，请求判令宝力公司：一、向易元吉双倍返还定金1200000元；二、向易元吉支付维权律师费100000元；三、承担本案受理费、保全费等诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、广东宝力实业投资有限公司于一审判决发生效力之日起七日内向易元吉返还定金600000元；二、驳回易元吉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16500元（易元吉已预交），由易元吉负担8250元，广东宝力实业投资有限公司负担8250元。一审法院认定事实：2019年9月27日，宝力公司作为甲方，易元吉作为乙方，共同签订一份厂房预定协议。协议书主要约定：甲方经政府批准在东莞市××××××××××××××开发珠宝文化产业中心项目，暂定名为“常平珠宝文化产业中心”，乙方自愿购买甲方开发的位于上述地点的产业中心项目二期的厂房编号第21栋厂房701—702单位，目前暂测建筑总面积约1503.02平方米，最终以政府相关部门测绘面积数据为准；建筑面积单价6000元/平方米，合计总价款为9018120元，其中公共部位与公用分摊面积的构成按国家规定执行，该厂房的一切图文资料、规划设计均以政府批准文件及双方签订的《商品房买卖合同》为准；产业中心开发、建设、买卖具备合法条件的，乙方同意签订本协议，具体付款方式如下，本协议签订之当日，乙方向甲方支付购房款600000元给甲方作为定金，该定金在《商品房买卖合同》签订时抵作购房款，剩余购房款8418120元，乙方以贷款方式支付，乙方应当在2019年12月30日前支付首期房价款3918120元（2019年10月30日前支付1300000元、2019年11月30日前支付1300000元、2019年12月30日前支付1318120元），占全部房价款的50%，余款4500000元向贷款银行申请贷款支付；本协议是签订正式的销售合同的依据，乙方在签订正式的销售合同时必须以在本园区内注册的公司名义来签订；在签订《商品房买卖合同》时，双方同意按已经房管部门备案的《房产面积测绘成果报告书》中建筑面积及本协议书约定的建筑面积单价进行结算，多退少补，不按套内面积计算；甲方暂定预计于2020年4月30日前将厂房交付乙方使用（乙方进场即视为交付），具体时间届时以双方签订《商品房买卖合同》时约定为准；甲方将按工程实际施工进度情况向乙方发出订立《商品房买卖合同》通知，乙方须在接到甲方通知之日起7日内同甲方签订《商品房买卖合同》；有关买卖上述厂房所产生的具体权利义务，双方同意届时以正式签订的《商品房买卖合同》约定为准；任何一方违约导致守约方提起诉讼的，所产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保费、执行费、律师费、差旅费）由违约方承担。2019年9月24日，深圳市创安达科技有限公司向宝力公司支付购房诚意金20000元；2019年9月27日，易元吉向宝力公司支付580000元。2019年9月27日，宝力公司出具收据，载明收到深圳市创安达科技有限公司支付的款项600000元。宝力公司确认收到易元吉支付的案涉房屋房款600000元。2019年10月24日，一审法院向易元吉发出一份（2019）粤1973民初11654号《出庭通知书》，通知易元吉于2019年10月31日出庭协助（2019）粤1973民初11654号案件的调查。易元吉收到上述《出庭通知书》后，于2019年11月21日向宝力公司发出一份《关于中止支付协议剩余价款的通知函》，称因宝力公司与威武公司就案涉房屋存在纠纷，宝力公司存在一房二卖的情形，故易元吉中止2019年10月30日及后续的付款。（2019）粤1973民初11654号案系威武公司诉宝力公司以及宝力公司反诉威武公司商品房预约合同纠纷。一审法院在该案中审理查明，2017年9月26日，宝力公司作为出售方，威武公司作为预定方，共同签订一份《认购协议书》，该协议书约定，预定方拟购买出售方开发建设的常平珠宝文化产业园物业，预定方预定2期厂房21栋整栋（共8层）；后双方无法协商一致签订《商品房买卖合同》，威武公司于2019年7月18日诉至一审法院，诉请解除双方签订的《认购协议书》以及宝力公司向威武公司双倍返还定金、返还已收取的款项、支付违约金、支付已收款项的利息等；宝力公司向一审法院提起反诉，诉请解除双方签订的《认购协议书》、确认宝力公司有权自行处分常平珠宝文化产业中心的21号厂房楼、没收威武公司交纳的预定定金及预付房款等；一审法院经审理认定双方均不构成违约，因双方均不愿继续履行《认购协议书》，先后诉请解除《认购协议书》，一审法院予以准许；一审法院于2020年1月13日判决，确认威武公司与宝力公司签署的《认购协议书》于2019年8月26日解除、宝力公司向威武公司返还预付款22656424元并支付利息、驳回威武公司的其他本诉诉讼请求、驳回宝力公司的其他反诉诉讼请求。威武公司不服一审法院（2019）粤1973民初11654号民事判决，向东莞市中级人民法院提起上诉，案号为（2020）粤19民终3995号，后因威武公司逾期缴费，东莞市中级人民法院裁定按威武公司撤回上诉处理。另，一审法院于2019年7月19日作出（2019）粤1973民初11654号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押宝力公司价值30000000元的财产。一审法院根据（2019）粤1973民初11654号民事裁定书，轮候查封宝力公司名下位于东莞市×××××××××××××××××××××厂房【土地使用权证号：东府国用（2016）第特102号】。后由于宝力公司履行了（2020）粤19民终3995号民事裁定书和（2019）粤1973民初11654号民事判决书所确定的全部义务，一审法院作出（2020）粤1973执6887号之二执行裁定书，裁定解除对宝力公司名下位于东莞市×××××××××××××××××××××厂房楼的查封以及解除该厂房楼的锁定停止销售措施。2020年8月25日，宝力公司向易元吉发出《通知函》，告知易元吉案涉房屋所在的厂房楼的锁定停止销售措施已解除，易元吉应在收到本通知之日起7日内携带相关材料到宝力公司处签订《商品房买卖合同（预售）》。易元吉在庭审中主张，不同意与宝力公司签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，本案系合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉合同性质是什么；二、宝力公司是否存在违约行为；三、宝力公司是否需要向易元吉双倍返还定金。关于争议焦点一。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，双方签订的厂房预定协议对房屋的基本情况、销售方式、房价总款、付款方式、付款时间进行了约定，但对于《商品房销售管理办法》第十六条规定的（五）至（十）项均未作约定，故一审法院认定双方签订的厂房预定协议应为商品房买卖的预约合同。东莞市住房和城乡建设局于2019年1月16日发出《广东省东莞市商品房预售许可证》【编号：东莞商房预证字第201900005（产）号】，载明案涉商品房所处的常平珠宝文化产业中心21号厂房楼经审核已符合预售条件。故双方签订的厂房预定协议作为预约合同，合法有效，对双方具有约束力。关于争议焦点二。易元吉主张宝力公司在与其签订厂房预定协议前已与威武公司签订《认购协议书》，将案涉商品房所处的常平珠宝文化产业中心21号厂房楼整栋出售与威武公司，易元吉认为宝力公司的行为属于一房二卖，构成重大违约。一审法院认为，一审法院作出的（2019）粤1973民初11654号民事判决书已确认宝力公司与威武公司签订的《认购协议书》于2019年8月26日解除，而易元吉与宝力公司签订厂房预定协议的时间为2019年9月27日，即易元吉与宝力公司签订案涉协议书时，宝力公司与威武公司签订的《认购协议书》已经解除；且宝力公司已全部履行（2020）粤19民终3995号民事裁定书及（2019）粤1973民初11654号民事判决书所确定的全部义务，一审法院已依法解除对21号厂房楼的查封以及解除对21号厂房楼的锁定停止销售措施。故易元吉主张宝力公司一房二卖构成违约，没有事实依据，一审法院不予采信。关于争议焦点三。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”宝力公司提交的微信聊天记录截图显示，宝力公司的工作人员于2020年3月7日询问易元吉“你确定不要了？”，易元吉回复“是的，确认”，宝力公司工作人员回复“好的！”一审法院认为，双方签订的厂房预定协议为预约合同，双方签订预约合同后未能就签订《商品房买卖合同》达成一致意见，而后双方协商一致不签订《商品房买卖合同》，故导致《商品房买卖合同》未能订立的原因不可归则于任何一方当事人，宝力公司应将收取的600000元定金返还给易元吉。易元吉主张宝力公司双倍返还定金以及支付律师费，没有事实依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、广东宝力实业投资有限公司于一审判决发生效力之日起七日内向易元吉返还定金600000元；二、驳回易元吉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16500元（易元吉已预交），由易元吉负担8250元，广东宝力实业投资有限公司负担8250元。双方当事人在二审期间未提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉及答辩，本案的争议焦点是：一、案涉厂房预定协议书的性质为何；二、宝力公司应否向易元吉双倍返还定金及支付维权律师费。对此，本院分析如下：关于第一个焦点。首先，双方签订的是《常平珠宝文化产业中心厂房预定协议书》（以下简称“预定协议书”），顾名思义是预定协议书。其次，《预定协议书》中明确约定将来另外签订正式的商品房买卖合同，并且具体的厂房交付时间也将以正式签订的商品房买卖合同约定为准。最后，如一审判决所认定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定及《商品房销售管理办法》第十六条规定的规定，结合本案，双方签订的《预定协议书》只能定义为预约合同。因此，一审法院认定本案中双方签订的《预定协议书》为预约合同正确，易元吉主张《预定协议书》应定性为正式的商品房买卖合同理据不足，本院不予支持。关于第二个焦点。因双方并未签订正式的买卖合同，而且亦未到约定的交楼时间而宝力公司无法按约定交楼，因此，不存在违约责任的问题，故易元吉要求宝力公司双倍赔偿定金理据不足，本院不予支持。但本案双方未签订正式合同的责任在于宝力公司将案涉厂房预售给易元吉之前，已将同一厂房与案外人威武公司签订了《认购协议书》，即宝力公司存在明显的“一房两卖”的情况。虽然宝力公司与威武公司之间的厂房买卖关系后经诉讼解除，但并不改变宝力公司曾经“一房两卖”的事实。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”的规定，易元吉要求宝力公司赔偿律师费100000元理据成立，本院予以支持。一审法院对此问题处理错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人易元吉的上诉主张部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初6450号民事判决的第一项判决；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初6450号民事判决的第二项判决；三、限广东宝力实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿易元吉1000**元律师费；四、驳回易元吉的其他上诉请求。本案一审案件受理费16500元（易元吉已预交），由广东宝力实业投资有限公司负担8885元，由易元吉负担7615元；二审案件受理费16500元（易元吉已预交），由广东宝力实业投资有限公司负担1269元，易元吉负担15231元。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二一年五月八日书记员  肖博雅何晴