安徽省蚌埠市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖03执复24号 复议申请人（案外人）：蚌埠玉金香国际大酒店有限公司，住所地安徽省蚌埠市治淮路**，统一社会信用代码913403006836281389。 法定代表人：李洪川，该公司董事长。 申请执行人：吴高斌，男，1979年12月13日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 被执行人：钱帅，男，1983年5月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。 被执行人：曹阁阁，女，1987年6月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 复议申请人蚌埠玉金香国际大酒店有限公司（以下简称玉金香酒店公司）不服蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304执异62号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 玉金香酒店公司向一审法院提出执行异议时称：案外人与钱帅签订了《商品房买卖合同》，约定案外人将蚌埠市××＃商铺××层××号××房（系预售商品房，下称涉案房屋）出卖给钱帅。随后，《商品房买卖合同》被备案，钱帅通过按揭方式向案外人支付了购房款。截止案外人提出本申请之日，涉案房屋尚未转移登记至钱帅名下。因钱帅与吴高斌民间借贷纠纷案件，吴高斌申请强制执行，贵院以（2018）皖0304执1031号民事裁定书查封了涉案房屋。案外人认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条及其他相关法律规定、司法解释规定，贵院可以预查封涉案房屋，但无权查封和处分涉案房屋。贵院的执行措施违法且侵犯了案外人的合法权益，故案外人提出本申请。 禹会区人民法院查明：本院执行的（2018）皖0304执1031号吴高斌申请执行钱帅、曹阁阁一案，执行依据为蚌埠市龙子湖区人民法院（2017）皖0302民初783号已经发生法律效力的民事判决书。执行过程中，本院根据2018年7月16日安徽省蚌埠市中级人民法院作出的指定执行函的要求，于2020年3月30日作出（2018）皖0304执1031号执行裁定，继续查封了被执行人钱帅名下的位于安徽省蚌埠市××＃商铺××层××号××房。 禹会区人民法院认为，本案的执行标的是被执行人钱帅名下的位于安徽省蚌埠市××＃商铺××层××号××房，案外人提供的证据中钱帅已经在人民法院查封房屋之前与案外人签订合法有效的书面买卖合同，并通过银行按揭的方式，将涉案房屋的全部款项支付给案外人，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，案外人应于2012年12月18日前将涉案房屋交付买受人钱帅，案外人应当在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。因此，涉案房屋虽然未办理产权登记，但钱帅已经履行了《商品房买卖合同》中的全部义务，不能因未办理产权变更手续而否定钱帅系涉案房屋的权利人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”本院依法查封被执行人钱帅名下的房屋，并无不当之处。该院裁定：驳回案外人蚌埠玉金香国际大酒店有限公司的异议申请。 玉金香酒店公司向本院申请复议称：本案涉案房屋至今仍登记在申请人名下，依据物权法相关规定，涉案房屋的权利人仍然为申请人。申请人虽与钱帅签订了《商品房买卖合同》，但该行为仅仅是双方之问的合同关系，并不能直接对涉案房屋的权属状态产生任何影响，钱帅享有的只是对于涉案房屋的期待权。此外，钱帅与吴高斌之间系因民间借贷纠纷，并非基于涉案房屋而发生纠纷，吴高斌对涉案房屋并不存在任何优先权或其他债权。申请人认为，根据相关法律、司法解释规定，对于并未转移登记至被执行人名下的涉案房屋，执行法院至多可以采取预查封措施，但无权查封并拍卖和处分涉案房屋。执行法院未能正确适用该法律规定，直接驳回申请人的异议，不符合法律规定。复议请求：撤销（2020）皖0304执异62号执行裁定书，变更对蚌埠市××＃商铺××层××号××房的查封措施为预查封并中止对该房屋的处分行为［执行案号：（2018）皖0304执1031号］。 本院经审查，对一审法院查明的事实，依法予以确认。 另查，2012年9月21日，贷款人中国银行股份有限公司蚌埠分行，借款人钱帅、曹阁阁，保证人玉金香酒店公司共同签订《个人商业用房贷款合同》，三方就钱帅、曹阁阁购买涉案商业用房的按揭贷款及担保进行了约定。 本院认为，修订前的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称规定）第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”由于钱帅系通过办理按揭贷款方式向玉金香酒店公司购买了涉案房屋，且玉金香酒店公司亦未否认收到全部房款，依照上述《规定》，执行法院对涉案房屋进行查封，并不违反法律规定。对于玉金香酒店公司认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称通知）第十五条，执行法院只能对涉案房屋进行预查封的理由，本院认为，该《通知》是规定对被执行人购买的尚未办理权属登记的商品房实施预查封的情形，一是被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；二是被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。人民法院在执行实施中，只有在不符合前述的《规定》第十九条的情形下，才可依据上述《通知》第15条的规定对被执行人购买的未办理所有权登记手续的房屋进行预查封。故，玉金香酒店公司认为执行法院对涉案房屋只能进行预查封的理由，于法无据，本院不予支持。执行法院作出的执行裁定认定事实基本清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人蚌埠玉金香国际大酒店有限公司的复议申请，维持蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304执异62号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 钟如君 审 判 员 白 峰 审 判 员 李丰年 二〇二一年五月九日 法官助理 田文祥 书 记 员 刘宗阳 附：相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和 复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； (五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。