营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0804民初913号原告：曲喜双，男，1977年7月28日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：王**，辽宁维典律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹晓慧，辽宁维典律师事务所律师。被告：营口唯美物业有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区红海新区唯美星海**楼物业。法定代表人：王艳芳，公司经理。委托诉讼代理人：杨埃在，男，1967年1月6日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区，公司职员。原告曲喜双与被告营口唯美物业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲喜双及其委托诉讼代理人王**、被告营口唯美物业有限公司的委托诉讼代理人杨埃在到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曲喜双向本院提出诉讼请求：1、判决被告给原告办理唯美星海小区1号楼2单元2501室房屋入住手续，并从办理入住手续之日起收取物业管理费；2、判决被告赔偿拒不办理房屋入住手续期间的损失10000元；3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与辽宁泰吉房产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的鲅鱼圈区唯美星海小区1号楼2单元2510室房屋，原告当时就结清了购房款，但由于该房屋被法院查封，泰吉公司拒绝向原告交付该房屋，也无法配合原告办理不动产权证，在该房屋被法院解除查封之后，原告于2018年10月24日取得了该房屋的不动产权证，但由于泰吉公司与他人的经济纠纷，泰吉公司迟迟未向原告交付该房屋，2019年8月16日，泰吉公司给原告出具《入户通知单》，原告持入户通知单到被告处办理入住手续，被告无理要求原告先行交纳从2012年开始至入住日期间的物业费，原告不同意，被告以此为由拒不办理入住手续，现诉请法院依法裁判。被告营口唯美物业有限公司辩称：不给原告办理入住手续的事实和依据，根据营口市鲅鱼圈区人民政府文件鲅政发（2015）109号文，关于印发《营口市鲅鱼圈区物业管理实施细则》的通知第四章第51条的规定，缴纳物业服务费的起始时间，已竣工但尚未出售或者尚未交付买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。物业交付后，业主未实际入住使用的，应从接到入住通知书之日起全额缴纳物业服务费。物业产权发生转移时，物业服务企业应当证明物业使用人已结清物业服务费用。另依据营口市人民政府文件营政发（2011）2号文，关于印发《营口市物业管理实施细则》的通知第四章第27条的规定，缴纳物业服务费的起始时间是已竣工但尚未出售或者应开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位交纳。文件规定所称入住，是指物业买受人收到书面入住通知书并办理完结相应手续。入住人收到入住通知后，在规定期限内不办理相应手续的视为入住。市、区两级政府对缴纳物业服务费的时间都做了具体的规定。唯美星海小区的房屋是辽宁泰吉房产开发有限公司于2012年6月正式交付使用的，通知从7月份开始办理入住手续，前期物业服务费从2012年7月1日起收，因此1号楼2单元2501这套房子的物业服务费，从2012年7月1日起至2019年8月16日泰吉房产公司给原告出具入户通知单之日止计7年1个月16天的物业服务费人民币大写壹万柒仟陆佰肆拾陆元整，小写为17646元，应由建设单位辽宁泰吉房产开发有限公司承担。2019年8月17日至2020年12月31日计1年4个月14天的物业服务费人民币大写叁仟叁佰玖拾捌元整，小写3398元，由原告曲喜双承担。这个事实在原告来办理入住时就已经告知了，原告在之前也没来物业公司查过这个房子物业服务费是否存在欠费状态，就来办理入住手续，这个房子拖欠服务费是不能正常办理入住手续的，因此，我们唯美物业公司不给予曲喜双办理入住手续是合理合规的。我们认为，原告和建设单位辽宁泰吉房产开发有限公司把拖欠的物业服务费问题解决了，我们物业公司再给曲喜双办理入住手续。原告起诉书第二项要求唯美物业公司赔偿不给办理入住手续的损失费1万元，是无理要求，因为没有造成损失的事实依据，同时也没有法律依据，所以我们唯美物业公司不予赔偿。本院经审理认定事实如下：2018年10月24日，位于营口市鲅鱼圈区房屋登记在了原告曲喜双名下，共有人为冯美华，不动产权证书号为辽（2018）营口鲅鱼圈不动产权第0044072号。2019年8月16日，辽宁泰吉房产开发有限公司给原告曲喜双出具入住通知单，载明“该业主已结清相关购房款项，同意办理入住”。又查，庭审中，原告曲喜双自认其应从2019年8月16日开始交纳物业服务费。本院所确认的上述事实，有原告身份证复印件、被告营业执照副本复印件、执行裁定书复印件、商品房买卖合同复印件、房产证复印件、入住通知单复印件等及原、被告陈述笔录在卷为凭，且经双方当事人质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告提供的由鞍山市中级人民法院于2017年5月8日作出的（2017）辽03执异40号执行裁定书载明“异议人曲喜双所持有的《商品房买卖合同》与专用收款收据并非由辽宁泰吉房产开发有限公司开具，曲喜双自认与在合同及收据上签章的辽宁泰吉房产开发有限公司无真实的房屋买卖合同关系，也无其他任何债权债务关系，曲喜双并未办理入住及实际占有房产”，可见，原告现起诉涉及的房屋从最开始是存在多方争议的，但之前无论怎样，原告在2018年10月24日正式办理了不动产登记，从此案涉房屋归原告所有是没有疑问的，这一点被告也无异议。既然房屋归原告所有，那么原告要求被告给其办理入住手续，正常收取物业费，也属正常。本案争议的焦点是，原告应该从什么时间开始交纳物业费。原告出示的入住通知单载明的时间为2019年8月16日，被告对入住通知单无异议，那么按照规定（被告提供的《营口市鲅鱼圈区物业管理实施细则》、《营口市物业管理实施细则》都规定了，缴纳物业服务费的起始时间，已竣工但尚未出售或者尚未交付买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担；物业交付后，业主未实际入住使用的，应从接到入住通知书之日起全额缴纳物业服务费），原告应从2019年8月16日开始办理入住手续、交纳物业费，无论原告是在这之后的具体哪一天办理的入住手续，按照规定都应该从2019年8月16日开始交纳物业费，且在庭审中，原告也认可自己应该从2019年8月16日开始交纳物业费。虽被告提出案涉小区在2012年7月1日就开始可以办理入住并收取物业费，提出原告应该从2012年7月1日开始补交物业费，但未能提交有效证据证明其观点，且被告在答辩时提到了从2012年7月1日起至2019年8月16日辽宁泰吉房产开发有限公司给原告出具入户通知单之日止期间的物业费应该由辽宁泰吉房产开发有限公司承担。那么，不能因为辽宁泰吉房产开发有限公司没有补交这期间的物业费，就不给原告办理入住手续，甚至让原告代为补交，对这期间的物业费，被告可以依据相关规定向具体责任人另行主张。至于原告提到的第二项诉请，鉴于未提供任何证据证明有任何损失产生，对其提出的评估申请不予批准，且这个房子之前就存在各种纠纷，不能正常办理入住也不是物业公司一方的责任，故对其该项请求不予支持。原、被告双方应该互谅互让，互相配合，尽快解决纠纷。综上，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告营口唯美物业有限公司于本判决生效后立即给原告曲喜双办理营口市鲅鱼圈区房屋的相关入住手续，并从2019年8月16日起开始正常收取物业费。如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。二、驳回原告曲喜双的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告营口唯美物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员 刘 杰二〇二一年五月二十日书记员 伏金涛附本判决相关法律法规：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业制度；（三）执行业主大管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。