湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初1455号 原告：何国辉，男，1962年3月15日出生，汉族，住湖南省资兴市。 委托诉讼代理人：李英，湖南悦凌（郴州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈璐凯，湖南民浩律师事务所实习律师。 被告：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区人民西路29号郴建集团19栋204号。 法定代表人：曾楷峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘宏光，湖南商管律师事务所律师。 原告何国辉与被告郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何国辉的委托诉讼代理人李英、陈璐凯，被告美世界公司的委托诉讼代理人刘宏光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告何国辉请求本院判令：一、判令被告继续履行与原告何国辉于2017年12月18日签订的《郴州商品房买卖合同》；二、判令被告履行向原告何国辉交付质量合格、符合交付标准的案涉房屋;三、判令被告立即为原告购买的案涉房屋权属初始登记并协助原告办理该房产不动产权证；四、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金（以已付款760000元为基数，按照日万分之二的标准，从2018年7月1日起暂计算至2020年9月30日为124944元（760000元*0.0002/天*822天），此后违约金计算至实际交房之日止）;五、判令被告承担本案全部诉讼费用。 庭审中，原告何国辉当庭撤回第一、二、三项诉讼请求，原告撤回其部分诉讼请求，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。 被告美世界公司答辩要点：原告诉请的违约金以法院查明的合同实际履行情况参照合同约定执行。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、2017年12月18日，原告何国辉与被告美世界公司（出卖人）签订一份《郴州商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市××广场××栋××层××号房。该商品房的设计用途为商业，建筑面积21.96平方米，每平方米单价34608.38元，总房价760000元。 合同第五条约定，买受人以一次性付款方式，于本合同签订之日，一次性付清所有房款（含定金）760000元。 合同第九条约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经验收合格。该商品房专指本栋，验收标准详见附件四补充协议。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。 合同第十条第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。 合同第十九条第三款约定，本合同所称“已付款”，包括买受人的自付款，贷款银行和公积金中心按揭款。本合同所称“利息”，指同期银行存款利息，另有约定的除外。 合同附件四即补充协议第四条：双方同意本合同第九条变更如下：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格的商品房交付给买受人使用。 附件四第十四条第2点约定：除合同和本协议中明确约定的合同解除外，出卖人概不接受任何其他退房申请或合同解除要求。若出现了法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起15个自然日内未收到买受人解除合同的书面申请，则视为买受人放弃了《买卖合同》的解除权，买卖双方继续履行合同。 附件四第十四条第13款约定：本补充协议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有不一致的，应以本补充协议的约定为准。 二、上述合同签订后，原告何国辉依约向被告美世界房地产支付了760000元购房款。 三、被告在出售涉案商铺给原告前，将涉案商铺抵押给了渤海国际信托有限公司，办理了最高额抵押登记，抵押期限是2015年7月1日至2018年6月30日，至今未解除抵押。根据郴州市不动产登记中心查询显示，案涉商铺原查封文号（2018）湘10执保7号，查封时间:2018年4月27日至2021年4月26日。现该商铺进行了续查封，续查封文号（2020）湘10执66号，续查封时间:2021年4月19日至2024年4月18日。 四、截止本案法庭辩论终结时，案涉商铺尚未通过消防验收以及综合验收，未达到合同约定的交付条件，被告美世界公司至今未向原告交付涉案商铺，案涉商铺至今尚未对外营业。 判决的理由与结果 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，本案的争议焦点为被告美世界公司是否存在逾期交房的违约行为，如果存在逾期交房行为，违约责任如何承担。对此，本院作如下评判： 本案中，原、被告签订《郴州商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。庭审中，本院向原告何国辉依法释明其所购买的商铺目前尚处于抵押和查封状态，且至今无法办理网签，继续履行合同未来存在不可预知的风险，但原告仍然坚持要求诉请逾期交房违约金，被告对此亦无异议。依照该合同第九条约定，被告美世界公司应当在2018年6月30日前将符合约定的商品房交付给原告何国辉，本案原告已经依照合同约定履行了全部付款义务，但被告至今未将涉案商铺交付给原告何国辉，故被告的行为已经构成逾期交房，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。截止本案起诉时，被告美世界房地产逾期交房已经超过180日，依照合同第十条第三款约定，被告美世界公司应当自2018年7月1日起，按日向原告支付已交付房价款万分之二的逾期交房违约金，暂计至2020年9月30日，违约金为124944元（760000元×0.0002×822天），2020年9月30日以后违约金按上述标准计算至实际交房之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（九）项、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决如下： 被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告何国辉逾期交房违约金124944元（2020年9月30日以后的违约金以已付房款760000元为基数按日万分之二计算至实际交房之日止）。 如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2799元，减半收取1399.5元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  丁秋萍 二〇二一年五月二十八日 法官助理谢晨芳 书记员李轩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： ……（九）支付违约金；…… 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。 判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。