河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终3585号 上诉人（原审被告）：宗绍龙，男，1974年6月22日出生，汉族，住河北省石家庄市灵寿县。 委托诉讼代理人：曹玉山，石家庄市灵寿北环法律服务所基层法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：曹和平，男，1955年3月15日出生，汉族，住河北省石家庄市灵寿县。 委托诉讼代理人：雷静，河北东临律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李小龙，男，1980年12月10日出生，汉族，住河北省石家庄市灵寿县。 委托诉讼代理人：雷静，河北东临律师事务所律师。 上诉人宗绍龙因与被上诉人李小龙、曹和平财产损害赔偿纠纷一案，不服河北省灵寿县人民法院（2020）冀0126民初1650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宗绍龙上诉请求：依法撤销河北省灵寿县人民法院（2020）冀0126民初1650号民事判决书，改判驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：原审法院认定事实不清，判决适用法律错误。2012年8月上诉人多次到五岳房地产开发有限公司售楼部了解售楼情况后，经售楼部工作人员讲解，我觉得燕都大厦楼房既是现房且价格合适。2012年8月6日上诉人通过售楼部与五岳房地产开发有限公司签订了购房合同书，上诉人以213000元价格全款购买了五岳房地产开发有限公司燕都大厦9层9号房，签订购房合同时当场付完全款后五岳房地产开发有限公司就将我购买的燕都大厦9层9号房交给我。后五岳房地产开发有限公司提出如果我不用，他们可以帮我出租出去，后我与五岳房地产开发有限公司签订了委托经营协议（房屋租赁协议）。协议签订后，五岳房地产开发有限公司在2013年和2014年都给了上诉人租赁费，2015年以后五岳房地产开发公司一直拖欠我租赁费，理由是他们这两年的房子出租不出去。2020年9月我想收回我的房屋自己住，到我的房屋里一看才知道五岳房地产开发有限公司因融资欠李小龙、曹和平款，已经在2014年与李小龙、曹和平签订房屋买卖合同，将9层1至28号全部转让给被上诉人李小龙、曹和平，其中包括我的909室，我就让他们搬出我的房间。现我已经居住，这是本案的事实。我2012年8月6日购买五岳房地产开发有限公司开发的燕都大厦909室后即取得909室的所有权，应当依法受法律保护。基于以上事实，为了我的合法权利和利益，依照有关法律之规特提起上诉。 曹和平、李小龙答辩称，一、一审判决认定事实清楚。1、被上诉人向五岳房地产开发有限公司购买涉案房屋事实清楚，为此在一审中向法庭提交了购房合同、收款收据、还款明细、转账记录、贷款发放截图等证据，证实了购买及付款的全过程。2、被上诉人购买的涉案房屋已经备案登记，并申请了房屋预告登记，为此向法庭提交了备案合同和预告登记证书。3、被上诉人在购买的当时就占有使用了该房屋，为此向法庭提交了电费收据、物业费收据、水费、电梯费收据、取暖收据、经营的宾馆营业执照以及上诉人砸坏被上诉人宾馆房间的照片。4、上诉人支付房款并非购买房屋，在一审时查清房屋系2013年年底建成，而上诉人在2012年购买时房屋并不存在，所以他当时并不是购买房屋。5、上诉人从来没有占有使用过房屋。因为当时房屋根本没有建成，所以说不可能收取租金，上诉人和五岳房地产开发有限公司之间的交易是变相的集资收取利息的状态。二、一审判决适用法律正确。一审在查清以上事实的基础上，认定了被上诉人是实际占有使用人，并结合办理的备案合同以及预告登记等事实认定了被上诉人有合法的使用权，所以支持了被上诉人的请求是适用法律正确的，请求法庭查清事实后驳回上诉人的上诉请求。 曹和平、李小龙向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即搬离原告位于房屋，并恢复原状；2、请求判令被告赔偿二原告财产损失3080元；3、请求判令被告支付住宿费（自2020年8月31日至实际搬离之日，每天按160元计算）；4、诉讼费由被告承担。后二原告放弃恢复原状及赔偿财产损失的诉讼请求。 一审法院认定事实：被告宗绍龙作为乙方与灵寿县五岳房地产开发有限公司作为甲方于2012年8月6日签订《购房合同书》，该合同约定：乙方自愿认购位于灵寿县，建筑面积45.73㎡，套价合计人民币213000元（大写贰拾壹万叁仟元整）。房屋用途为商住……付款方式：一次性付款，乙方在签署本购房合同之日一次性付清全部房款共计人民币213000元（大写贰拾壹万叁仟元整）。甲方应在2013年7月31日前，依照甲方提供交房标准（装修标准）相关规定，该商品房经分期综合验收合格，将房屋交付乙方使用，届时不能交房视为违约。同日，被告宗绍龙将购房款交付灵寿县五岳房地产开发有限公司。 被告宗绍龙作为甲方与灵寿县五岳房地产开发有限公司作为乙方于2012年8月6日签订《委托经营（入股）协议》，该协议约定：鉴于甲方投资（入股）乙方坐落在灵寿县（附交房标准），建筑面积45.73平方米，乙方为项目的经营管理方。甲方将其拥有的房屋使用权委托给乙方，由乙方在法律允许的范围内进行合理使用。统一经营管理分成若干个连续的托管期限，三年为一个托管周期。首期三年，年返租分别为甲方投资房款的8%、9%、10%，首期委托期限起始于2012年12月31日，终止于2015年12月31日。乙方保证后期年返还租金不低于前三年的平均数即9%。租金自2012年12月31日开始计算，2013年12月31日支付租金，以后每年12月31日支付上年的租金。 被告宗绍龙称，其于2012年8月6日购买案涉909号房屋，灵寿县五岳房地产开发有限公司将该房屋交付被告后，被告又将该房屋委托灵寿县五岳房地产开发有限公司经营，灵寿县五岳房地产开发有限公司给付其两年租赁费，2016年以后五岳房地产开发有限公司以该房屋租赁不出为由，拖欠被告房屋租赁费，被告于2020年8月30日将该房屋锁撬开，入住使用该房屋。 原告曹和平、李小龙称，曹和平、闫二庆、李顺明购买了灵寿县五岳房地产开发有限公司燕都大厦8、9层全部房屋，并已支付全部房款，灵寿县五岳房地产开发有限公司已经将被告宗绍龙购买的909号房屋调换成了621号房屋。原告提交的《购房合同书》载有：甲方灵寿县五岳房地产开发有限公司乙方：闫二庆、李顺明、曹和平乙方自愿认购位于灵寿县，建筑面积1206.82㎡，套价合计人民币4800000元。一次性付款，乙方在签署本购房合同之日一次性付清全部房款共计人民币4800000元，甲方应在2014年12月30日前，依照甲方提供交房标准（装修标准）相关规定，将经综合验收合格的该商品房交付乙方使用，届时不能交房视为违约，2014年9月20日。该合同落款处签名为“曹和平、李顺明”，二原告称因签订该合同时闫二庆未在场，所以其并未在该合同上签名。二原告称该房款为曹和平、李顺明、闫二庆交纳，交纳方式为2014年9月25日以闫二庆名义贷款7390000元，曹和平于2014年11月28日通过转账方式交纳100万元，李顺明于2014年8月7日通过转账方式交纳100万元，曹和平、李顺明、闫二庆购买的是燕都大厦八层和九层。二原告称，因闫二庆退伙，李顺明将其所享有的房屋产权给其儿子李小龙，所以案涉房屋的产权系原告曹和平李小龙二人共有，闫二庆出具书面证明对二原告所述的曹和平、李顺明和闫二庆购买灵寿县五岳房地产开发有限公司［燕都大厦］项目八层、九层及付款方式予以认可，且称2016年2月份其和李顺明和曹和平进行了股份分割，其撤出了［燕都大厦］项目八层、九层的股份。李顺明出具书面说明对二原告所述的曹和平、李顺明和闫二庆购买灵寿县五岳房地产开发有限公司［燕都大厦］项目八层、九层及付款方式予以认可，且称2016年2月份其和闫二庆和曹和平进行分割，办理预售证时因其和原告李小龙是父子关系，所以由二原告进行了登记。李顺明称其对案涉房屋所享有的权利义务已经转让给其儿子李小龙。二原告提交的收款收据载有：“2014年9月20日闫二庆、曹和平、李顺明购房款八层1-28号九层1-28号9600000元”，并加盖“灵寿县五岳房地产开发有限公司”字样的章。二原告于2016年6月3日对五岳大厦9层1-28号房屋办理了预告登记。二原告称案涉房屋交付给二原告后一直用作经营宾馆使用，开始是出租给他人经营，后二原告收回自己经营灵寿县恒丰宾馆有限公司。二原告提交的营业执照显示名称：灵寿县恒丰宾馆有限公司，法定代表人：高艳娜，成立日期2016年5月16日。高艳娜是原告曹和平儿媳。 被告宗绍龙对二原告所述不予认可，称曹和平、李顺明、闫二庆于2020年9月20日并未交纳购房款，二原告提交的收款收据不真实，2014年9月25日灵寿县五岳房地产开发有限公司法定代表人焦玉亮用燕都大厦6、7、8层作抵押向曹和平、闫二庆、李顺明借款739万元，2014年11月28日向曹和平借款100万元，一共给过焦玉亮839万元，960万元是含利息。被告为证实其主张，提交借款合同复印件一份，称该借款合同复印件是焦玉亮提供，提交录制的焦玉亮视频一份，二原告称对该借款合同不予认可，称该视频不能证实被告的主张，反而可以证实焦玉亮确认用房屋折价抵挡欠款，房屋折价价格适中不高不低，房屋内的家具并未折价，焦玉亮个人认为家具在购买后不使用没有任何意义，所以没有折价，同时可以证实李子杰的会计身份以及调房事实的存在。被告对二原告所述的为其调房的事不予认可，称调房只是针对燕都大厦六七八层。 一审法院庭后依法向五岳房地产开发有限公司法定代表人焦玉亮核实情况，其称认可五岳房地产开发有限公司与被告宗绍龙于2012年8月6日签订的购房合同，称将案涉909房屋交付被告宗绍龙，被告委托五岳房地产开发有限公司为其出租房屋，共支付被告宗绍龙一年的租金。焦玉亮还称其知道二原告与五岳房地产开发有限公司于2014年8月27日签订的商品房买卖合同，该合同在房管局备案，备案后二原告一直占着经营宾馆，二原告与闫二庆与五岳房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同其不清楚，公司公章和其手章均是由公司会计保管，公司另外一个股东李顺明说欠曹和平的款，已经为9层买房的户调了房，没有其他纠纷，所以将九层抵给了曹和平，后因有人买房后实际没有占到房找焦玉亮，焦玉亮才了解的情况，会计说的调房的事情应该是有，口头说过，没有出手续，所以房子都被抢占了，有的人签了购房合同没有占到房，案涉房屋是2013年开发，2013年底建成。 二原告称李顺明不是五岳房地产开发有限公司的股东，被告与五岳房地产开发有限公司签订案涉房屋买卖合同时案涉909房屋尚未建成，很显然是集资而不是正常买房，对焦玉亮其他陈述予以认可。李顺明亦不认可其是五岳房地产开发有限公司的股东。被告宗绍龙称案涉房屋是在2012年初建造，其买房时楼房基本已经建成，五岳房地产开发有限公司共计返给其两年的租金，于2013年12月30日给付17040元，于2014年12月31日给付19170元。 以上事实有房屋预告登记证明、《购房合同书》、《委托经营（入股）协议》、《个人借款/担保合同》、转账记录、还款流水、证明、结婚证、户口页、营业执照、调查笔录、庭审笔录等在案作证。 一审法院认为，灵寿县五岳房地产开发有限公司与被告宗绍龙于2012年8月6日签订的案涉《购房合同书》及灵寿县五岳房地产开发有限公司与闫二庆、李顺明、曹和平于2014年9月20日签订的案涉《购房合同书》均是有效合同。本案中，五岳房地产开发有限公司将案涉909房屋先后出售给被告和曹和平、李顺明、闫二庆，两方均支付了房款且均未办理房屋所有权变更登记，虽被告与五岳房地产开发有限公司签订的案涉购房合同在前，且双方在购房当日（被告与五岳房地产开发有限公司签订的案涉购房合同约定的交房日期前）签订《委托经营（入股）协议》，但不能对抗二原告实际合法占有并使用案涉房屋，故二原告对案涉房屋有优先取得权。在二原告实际合法占有并使用案涉房屋时，被告撬锁入住909号房屋构成侵权，二原告请求被告搬离位于房屋，于法有据，予以支持。关于二原告主张的住宿费，因二原告提供的证据不足以证明其主张，故对二原告的该项主张，不予支持。一审判决：一、被告宗绍龙自本判决生效之日起十日内搬离位于灵寿县房屋；二、驳回原告曹和平、李小龙的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告宗绍龙负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明认定的事实与一审查明认定的事实一致。 本院认为，灵寿县五岳房地产开发有限公司与上诉人于2012年8月6日签订的《购房合同书》及灵寿县五岳房地产开发有限公司与闫二庆、李顺明、曹和平于2014年9月20日签订的《购房合同书》均是有效合同。灵寿县五岳房地产开发有限公司先后将案涉房屋出售给宗绍龙和闫二庆、李顺明、曹和平，两方均支付购房款，但均未办理房屋所有权登记手续。灵寿县五岳房地产开发有限公司与闫二庆、李顺明、曹和平签订《购房合同书》后将燕都大厦的8、9两层（包括本案案涉房屋）交付给闫二庆、李顺明、曹和平，后李小龙、曹和平一直使用案涉房屋用作经营宾馆使用。被上诉人占有案涉房屋系基于其与灵寿县五岳房地产开发有限公司之间的《购房合同书》，具有正当权源，不构成无权占有。现被上诉人实际合法占有并使用案涉房屋，上诉人撬锁入住，构成侵权，原审判决上诉人搬离案涉房屋于法有据，并无不当。宗绍龙虽与灵寿县五岳房地产开发有限公司签订的《购房合同书》日期在前，并在购房当日与灵寿县五岳房地产开发有限公司签订《委托经营（入股）协议》，但不能对抗被上诉人实际合法占有并使用案涉房屋。上诉人对房屋享有的权利可另行主张，本案不作处理。上诉人在二审提供了《证明》及《普通合伙协议》等证据，但证人张某未出庭作证，上诉人提供的证据不足以证实被上诉人未支付购房款，故本院对其主张不予采信。综上所述，宗绍龙的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宗绍龙负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 祥 审判员 李秀云 审判员 高瑞江 二〇二一年五月二十四日 书记员 王西西