河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀01执异118号 案外人：李红敏，女，1982年10月7日出生，汉族，住河北省承德市。 委托诉讼代理人：刘江江，河北新业律师事务所律师。 申请执行人：付兰平，女，1965年1月20日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：张静，女，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关兆年，男，北京大成（石家庄）律师事务所实习律师。 被执行人：河北圣科房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区建设南大街83号，统一社会信用代码：130100000165208。 法定代表人：牛志宏，该公司总经理。 被执行人：牛志宏，男，1963年8月10日出生，汉族，住石家庄市桥东区。 被执行人：诸兰珍，女，1964年3月30日出生，汉族，住石家庄市桥东区。 在本院执行申请执行人付兰平与被执行人河北圣科房地产开发有限公司（以下简称河北圣科公司）、诸兰珍、牛志宏借款合同纠纷一案中，案外人李红敏对本院作出（2016）冀01执保182号协助执行通知书，查封河北省围场县的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李红敏称，请求依法解除对河北圣科公司名下位于河北省围场县的查封。事实与理由： 2012年8月29日，案外人与被执行人河北圣科公司签订房屋买卖协议，被执行人河北圣科公司将其开发的坐落于河北省围场县出售给案外人。双方签订协议后，案外人付清了房款，被执行人河北圣科公司现已将房屋交给案外人使用，因为被执行人河北圣科公司开发手续不完善，双方未办理产权登记手续。石家庄中级人民法院在2016年9月20日因申请执行人付兰平与河北圣科房地产开发有限公司、诸兰珍、牛志宏的纠纷查封了土地使用权证号为：围国用（2014）第××号、围国用（2015）第××号项下的土地使用权，案外人所购买商铺座落于石家庄中院查封土地上，石家庄中院的行为严重侵害了案外人的权益。案外人买房在先，石家庄中院查封在后，且该房屋已交付使用，石家庄查封房产没有法律依据，因此恳请法院中止对上述房产的执行。 申请执行人付兰平答辩称，案外人李红敏对涉案房产的权利不足以排除人民法院的强制执行，其异议不能成立，依法应予驳回，具体依据如下： 一、案外人与被执行人签订的《古城堡民族风情街销售预约合同》（以下简称《预约合同》）因被执行人至今仍未取得商品房预售许可证明而无效，案外人至今对以上涉案房产不享有合法有效的基础债权。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。据此应当认定该合同无效。 二、案外人明知被执行人尚未取得商品房预售许可证，依然签订《预约合同》，其应该对房产不能办理过户产生的后果承担主要责任。 前述合同第二条明确显示：乙方已知，甲方上述建设内容目前尚未取得商品房预售许可证，据此应当认定为案外人在签订合同之时即已知晓被执行人尚未办理商品房预售许可证，故案外人具有重大过错，应当对以上涉案房产不能办理过户产生的后果承担主要责任。 三、案外人并未支付涉案房产的全部款项。 （一）案外人主张其已经向被执行人支付29万元购房款不具有真实性。被执行人所出具的收据不显示付款账号、收款账号也不显示购买的哪套涉案房产，无法确认该收据的真实性和与本案的关联性。因此仅凭案外人所依据的农村信用社回单和陆某的书面证言不能证明案外人已经向被执行人实际交付29万元购房款。 （二）案外人主张其已经与被执行人通过合意抵销的形式支付了剩余购房尾款的依据不能成立。 1、案外人提交的《房屋交接协议》显示乙方签字人为李红敏和赵树华。但在案外人赵树华针对申请执行人提起的执行异议听证程序中，案外人赵树华提交了内容完全相同的《房屋交接协议》，但乙方签字人处却只有李红敏。申请执行人有理由相信《房屋交接协议》系伪造而成，不具有真实性，不能证明案外人与被执行人已经通过合意抵销的形式支付了剩余购房尾款。 2、即便案外人提交的《房屋交接协议》客观真实，该协议亦不能证明案外人与被执行人已经达成合意抵销。合意抵销的本质属于合同，根据《中华人民共和国民法典》第四百七十条相关规定，该合同的内容至少应当明确记载案外人和被执行人各自的债权种类和具体数额，但《房屋交接协议》既没有明确记载案外人违约金债权的具体数额，亦没有明确记载被执行人请求交付剩余购房款债权的具体数额。因此《房屋交接协议》本身并非能够证明双方迖成了合意抵销。 四、案外人的违约金债权和申请执行人的执行债权处于平等的法律地位，案外人无权要求优先受偿，排除人民法院的强制执行。 退一万步讲，即便认可被执行人和案外人已经达成了合意抵销，但法律上也没有规定合意抵销房屋尾款可以视为交付全款。如果认定违约金可以折抵购房款，就会发出不动产买受人所享有的违约金债权优先于申请执行人金钱债权的后果，不符合平等保护债权的法律精神。 五、案外人对案涉房产的占有是非法占有。 案外人因《预约合同》无效而缺乏合法占有BN1-03、BN1-04商铺的权利基础。 根据案外人之前提交的围场满族蒙古族自治区围场镇御兴物业服务出具的材料显示：于2017年6月4日将BN1-03、BN1-04临时交付给李红敏使用。而申请执行人付兰平申请贵院于2016年9月27日将案涉房产及土地查封。案外人对案涉房产的占有在申请执行人申请法院查封之后，其占有是非法的占有。 综上，案外人自始至终都没有取得异议房产的合法所有权，其提出异议针对的标的也超出了其购买房产的范围。据此，案外人之执行异议不能成立。敬请法院依法驳回案外人的执行异议。 案外人李红敏提交以下证据： 证据一、2012年8月29日李红敏与河北圣科房地产开发有限公司签订的古城堡民族风情街销售预约合同两份，证明案外人与河北圣科公司于2012年8月29日签订了合同，合同标明商铺坐落位置及面积。 证据二、2012年8月29日御道口商铺定金4万元收据一份；2012年8月29日房款54万元收据一份，证明河北圣科公司在收到了案外人支付的购房款及定金后，出具了收据。 证据三、银行个人结算单、银行回单、证人陆某的证词，证明涉案商铺为案外人所有。 证据四、房屋交接协议、房屋租赁合同、物业公司工作人员录音光盘及录音整理笔录、商铺照片，证明河北圣科公司于2015年12月5日已经将涉案商铺交付给案外人，案外人已经实际占有、使用。并将涉案商铺进行了出租。商铺的所有权的取得时间，先于财产保全裁定。 证据五、承德市御道口牧场管理区管委会关于解决御道口牧场古城堡商业街项目房地产开发遗留问题的沟通意见，证明该项目已经出售给购房者且购房者已使用多年，应保障购房者的基本权益。 证据六、关于御道口牧场招商引资商业街历史遗留问题解决方案、（2020）冀01执异330号执行裁定书，证明同为被查封商铺业主黄国林经过诉讼程序，于2020年12月23日作出裁定，中止对商铺的执行，案外人要求同案同裁。 申请执行人付兰平质证称，对证据一到证据三综合质证意见如下：一、对证据的真实性以及证明目的不予认可，河北圣科公司出具的收据上不显示付款人的账户，也不显示收款人的账户，而且也没有显示购买的是哪套房产，无法证明该真实性。二、在案外人之前提交的证据材料中有一份2017年6月4日御兴物业出具的材料，内容为于2017年6月4日将BN1-03，BN1-04临时交付给李红敏使用，而付兰平在2016年9月27日已经申请石家庄市中级人民法院查封涉案房产及土地，案外人的占有在查封之后，且其占有不是合法的占有。三、关于案外人李红敏提交的房屋交接协议中显示购方为李红敏、赵树华，在案外人赵树华开庭时提交的房屋交接协议，乙方的签字只有李红敏，而本案中案外人提交的乙方既有李红敏也有赵树华，对其房屋交接协议的真实性不予认可。关于证据四和证据五，证据四与本案没有关联性，既不能证明案外人对涉案房产享有物权，也不能证明其享有排除强制执行的权益。本案中李红敏与另案的黄国林案不具有相同的案情，其提供的案例不具有参考价值。 本院查明，申请执行人付兰平与被执行人河北圣科公司、诸兰珍、牛志宏借款合同纠纷一案，申请执行人付兰平向本院申请诉前财产保全，请求查封被执行人河北圣科公司、诸兰珍名下6000万元银行存款或同等价值的其他财产。本院于2016年9月20日作出（2016）冀01财保60号民事裁定，查封冻结被申请人河北圣科公司、诸兰珍名下6000万元银行存款或同等价值的其他财产。2016年9月23日，本院向围场县国土资源局发出（2016）冀01执保182号协助执行通知书，一、查封被申请人河北圣科公司名下，位于围场县满族蒙古族自治县御道口牧场，土地使用权证号为围国用（2014）第××号、围国用（2015）第××号（原证号：围国用（2014）第××号）项下的土地使用权。查封期间未经本院许可，不得为其办理抵押、过户等有关手续。二、查封期限日三年，自2016年9月26日至2019年9月25日。 原告付兰平与被告河北圣科公司、诸兰珍、牛志宏借款合同纠纷一案，河北省高级人民法院于2017年12月27日作出的（2017）冀民终827号民事判决，一、撤销石家庄市中级人民法院（2017）冀01民初883号民事判决；二、河北圣科公司于本判决生效后十日内支付付兰平借款本金26145537.47元及2014年3月6日的利息3149187.23元，自2014年3月7日起至实际履行完毕止的利息以26145537.47元为本金按年利率24%计算；三、河北圣科公司自本判决生效后十日内支付付兰平律师费100万元、保函费78000元；四、诸兰珍、牛志宏对本判决一、二项确定的债务承担连带保证责任；五、驳回付兰平的其他诉讼请求。判决生效后，付兰平向本院申请执行。 在本案执行过程中，本院于2019年9月5日作出（2018）冀01执126号之六执行裁定，一、继续查封被执行人河北圣科公司名下，位于围场县满族蒙古族自治县御道口牧场，土地使用权证号为围国用（2014）第××号、围国用（2015）第××号（原证号：围国用（2014）第××号）项下的土地使用权。上述土地使用权，我院于2016年9月20日作出（2016）冀01执保182号协助执行通知书和（2016）冀01财保60号民事裁定书，查封了该土地使用权，现临到期继续查封，查封期限自2019年9月5日至2022年9月4日止。二、在冻结期间为经本院同意，不得转移财产。并向围场县不动产登记中心发出（2018）冀01执126号之六协助执行通知书，继续查封上述财产。 另查明，2012年8月29日，案外人李红敏与河北圣科公司签订两份《古城堡民族风情街销售预约合同》，约定案外人购买御道口牧场古城堡风情街Ｂ幢Ｎ1-03、Ｎ1-04号商铺，两商铺价款均为232912元。同日，围场县御道口牧场职工陆某受案外人李红敏、赵树华委托，向被执行人河北圣科公司交付御道口牧场古城堡风情街ＢＮ1-03、ＢＮ1-04、ＢＮ1-16、ＢＮ1-17号商铺定金40000元（李红敏购ＢＮ1-03、ＢＮ1-04定金20000元。赵树华购ＢＮ1-16、ＢＮ1-17定金20000元），购房款540000元（李红敏、赵树华购房款各270000元）。2015年12月5日，被执行人河北圣科公司与案外人李红敏、赵树华签订《房屋交接协议》，因河北圣科公司未能按照合同约定交付房屋且手续不全，河北圣科公司将应付案外人李红敏、赵树华已付房款利息（二人均已各付房款29万元）冲抵房屋尾款，该利息并未进行过结算。以上两商铺已于2015年12月交付案外人李红敏占有并使用。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人已于本院查封前与被执行人河北圣科公司签订合法有效的买卖合同，但案外人并未交付全款，亦未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。虽然案外人李红敏与被执行人河北圣科公司签订《房屋交接协议》，约定被执行人河北圣科公司将应付案外人李红敏已付房款的利息冲抵剩余房款，且案外人李红敏已实际占有该两处商铺，但是案外人李红敏与被执行人河北圣科公司并未对利息结算，无法确认利息的具体数额，不能认定案外人李红敏已交付全款，其不符合上述司法解释规定的情形，其对案涉B幢N1-03、N1-04号商铺不享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人李红敏的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  李鸿雁 审判员  高福兴 二〇二一年五月十日 书记员  王 攀 书记员  张佳丽