新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0103民初4776号 原告：雷紫荆，女，1997年7月1日出生，瑶族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：苏成，新疆广翼律师事务所律师。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路8号荒山绿化指挥部1栋3层1室。 法定代表人：李晶，新疆胜天房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人：玛依拉，女，1996年1月27日出生，新疆胜天房地产开发有限公司法务专员。 委托诉讼代理人：李长军，男，1973年1月20日出生，新疆胜天房地产开发有限公司法务专员。 原告雷紫荆与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月7日受理后，依法适用简易程序，于2021年5月24日公开开庭进行了审理。原告雷紫荆的委托诉讼代理人苏成，被告新疆胜天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人玛依拉、李长军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告雷紫荆向本院提出诉讼请求：1．判令被告因延迟交房应给原告支付的违约金7,562.78元（381958.4×0.00001×66×30）；2．判令被告因延迟办理房产证应给原告支付的违约金91,670.02元（381958.4×0.04÷12×72）；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年1月14日原告与被告签订的商品房预售合同，原告购买骑马山格林威治城三期1栋1单元102室，房款总计381,958.4元，被告承诺在2015年6月30日前交房，交付后180日办理权属证书，原告履行了自己的义务，但时至今日被告即将此房交付原告使用也未将该房屋的权属证书办理在原告名下，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请依法判决。 被告胜天房产公司辩称，原告主张的诉讼请求，适用法律错误，违约金过高，请求驳回原告的第一项诉讼请求，被告已经履行了主合同义务，被告无竣工资料，无法办理交付房屋，现被告已经将房屋交付给原告，履行了主合同义务，根据合同第八条约定，应当扣除疫情期间的84天。该涉案小区在施工过程中，市政停水停电造成57天，应当扣除157天的不可抗力因素。原告主张逾期交房违约金诉讼时效已经过了，逾期办证违约金只同意支付从原告起诉之日往前推3年的违约金，超过3年的不愿意支付。 本院经审理认定事实如下：2015年1月14日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于乌鲁木齐市沙依巴克区新医路西延骑马山格林威治城三期1栋1单元1层102室，房款总计381,958.4元。2015年6月30日前将房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年6月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。关于产权登记，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的无×赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的无×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。 另查明，合同签订后，原告按照合同约定缴清全部房款。2016年8月2日，原告办理了涉案房屋的入住手续。 再查，涉案房屋尚未办理房屋权属登记手续。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定于2015年6月30日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任。庭审中，被告以原告主张违约金已过诉讼时效为由进行抗辩。经审理本院认为，被告的违约行为开始于2015年7月1日，被告于2016年8月2日将房屋交付原告。原告在明知被告延期交房已构成违约的情况下，并未在法定诉讼时效内主张权利，该诉讼期间已经经过。原告虽然于2020年10月24日曾以诉讼的方式主张权利，但此时依然经过三年的诉讼时效，并不产生诉讼时效中断、中止或者延长的情形，故针对被告的此项辩称意见，本院予以采纳。原告主张逾期交房违约金7,562.78元的诉讼请求，因超过法律规定的诉讼时效，胜诉权丧失，本院不予支持。 关于原告主张的逾期办证违约金91,670.02元，涉案房屋至今未办理产证，被告构成违约，应承担违约责任。原告于2016年8月2日办理了涉案房屋的入住手续，按照合同约定被告应于房屋交付使用后的180日内即2017年1月29日前办理房屋产权证。原告主张从2014年8月30日计算违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予采纳。庭审中，被告抗辩称原告的起诉已经过诉讼期间，其只愿意承担近三年的违约责任，并主张应扣减新冠肺炎疫情期间的违约金。对此本院认为，支付逾期办证违约金是一项给付性质的请求权，应适用时效的相关规定。同时，涉案合同对逾期办证违约金没有约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，涉案的违约金可以按照已付购房款总额，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于该计算标准是按日累计的，是连续性的债权，对每个个别的债权分别适用诉讼时效。按照合同约定被告应为原告办理产证的时间为2017年1月29日前，原告向法院起诉主张违约金的诉讼期间应为2017年1月29日至2020年1月29日。鉴于本案于2021年5月7日立案，故从2021年5月7日起倒推三年即2018年5月7日之前（2017年1月29日至2018年5月7日）的逾期办证违约金请求权已经丧失胜诉权，其民事权利不受法律保护。即法院予以保护的违约金数额为45,835.01元【381,958.40元×4%×3年（2018年5月7日至2021年5月7日）】，超过此数额的部分，本院不予支持。同时被告逾期办证的原因并非因疫情导致，即使不存在疫情，涉案房屋的证件亦无法办理，故被告的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告雷紫荆支付逾期办证违约金45,835.01元； 二、驳回原告雷紫荆要求被告新疆胜天房地产开发有限公司支付逾期交房违约金7,462.78元的诉讼请求。 以上被告应付原告款项，应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件争议标的为99,232.80元，判决给付标的为45,835.01元，占争议标的的46.19%。案件受理费减半收取1,140.41元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司承担46.19%即526.76元，原告雷紫荆承担53.81%即613.65元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  张艳蕊 二〇二一年五月三十日 书记员  董慧敏