河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1787号上诉人（原审被告）：朱桂儒，男，汉族，1973年10月25日生，住河南省南阳市卧龙区。被上诉人（原审原告）：南阳市中诚物业管理有限公司，住所地南阳市长江路**。法定代表人：宋琼。委托诉讼代理人：邵利民，男，汉族，1966年10月15日生，住河南省南阳市卧龙区，该公司员工。委托诉讼代理人：张洁，河南佑邦律师事务所律师。上诉人朱桂儒因与被上诉人南阳市中诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初9335号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人朱桂儒、被上诉人南阳市中诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人张洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱桂儒上诉请求：1.撤销原判，驳回南阳市中诚物业管理有限公司的诉讼请求或将本案发回重审；2.由南阳市中诚物业管理有限公司承担上诉费。事实和理由：案涉房屋的维修基金由南阳市中诚物业管理有限公司管理使用，维修义务应由南阳市中诚物业管理有限公司承担。朱桂儒自2011年入住案涉房屋前发现房屋漏水，多次找到南阳市中诚物业管理有限公司要求维修，南阳市中诚物业管理有限公司虽对房屋进行了维修，但一直没有修好，案涉房屋由河南中达房地产开发有限公司开发建设，因手续不全，案涉房屋至今未办理房产证，南阳市中诚物业管理有限公司由河南中达房地产开发有限公司老板郑立设立，他既是河南中达房地产开发有限公司的股东也是南阳市中诚物业管理有限公司的股东，两个公司的原办公地址相同，均在南阳市××路××号，两公司的地址变更后，办公地址仍相同，在南阳市××号。朱桂儒购房时如数交足了大修基金，该大修基金由南阳市中诚物业管理有限公司管理使用。2013年12月18日朱桂儒和南阳市中诚物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议，该协议第五条约定维修基金的缴存、管理、使用、续筹按宛政[2018]116号文件中的规定执行，房屋存在质量问题理应由南阳市中诚物业管理有限公司维修。案涉房屋的维修义务双方在物业管理服务协议中也有明确约定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条也有相关规定，朱桂儒居住的小区××楼××单元××室其他住户也出现过漏水的现象，南阳市中诚物业管理有限公司都进行了维修，说明南阳市中诚物业管理有限公司对自己承担的义务是明知的。南阳市中诚物业管理有限公司提出房屋漏水系房屋质量问题，与物业公司无关，因从交房装修之前一直渗水，一直是物业公司在维修，只是修了两次并没有修好后长时间不管，朱桂儒只能按协议暂停交物业费，2018年业委会成立，在业委会的协调下又进行了维修，说明维修直接与南阳市中诚物业管理有限公司相关。南阳市天逸物业管理公司2019年9月入住案涉小区××楼区××楼××单元××室×单元××室，对小区进行物业管理和服务，原审支持南阳市中诚物业管理有限公司2019年9月南阳市天逸物业管理公司入住后的物业费缺乏事实和法律依据，2019年9月随着南阳市天逸物业管理公司强行入住，南阳市中诚物业管理有限公司的合同自然终止，随后因南阳市中诚物业管理有限公司被判撤离，南阳市中诚物业管理有限公司再次入住，未与业委会和业主签订合同亦属于违法行为，原审支持南阳市中诚物业管理有限公司后期的物业费按前期收取缺乏事实和法律依据，此物业费应另行处理。南阳市中诚物业管理有限公司辩称，1.南阳市中诚物业管理有限公司自入驻中达明淯新城后，严格按照与各位业主签订的《前期物业服务协议》中的约定履行自身义务，对小区××楼区××楼××单元××室×单元××室的公共区域进行维护、对公共区××楼××单元××室域内损坏部分及时管理和维修，朱桂儒称南阳市中诚物业管理有限公司对其漏水情况长时间不管的陈述并不属实，接到朱桂儒的报修后南阳市中诚物业管理有限公司就组织维修人员上门查看，对物业服务项目范围内的项目进行了维修，履行了义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，原审在查明事实的基础上判令朱桂儒支付拖欠的物业费并无不当；2.2019年9月，南阳市中诚物业管理有限公司的一个高管在未经南阳市中诚物业管理有限公司同意的情况下，以天逸物业的名义（基层员工仍是南阳市中诚物业管理有限公司员工）为中达明淯新城B区××楼××单元××室业主提供物业服务，并按照南阳市中诚物业管理有限公司与B区××楼××单元××室业主签订的《前期物业服务协议》向绝大部分业主收取了物业费，此后天逸物业因小区××楼××单元××室业主集体抵制撤场，为将天逸物业强行入驻的影响降到最低，不影响B区××楼××单元××室业主的正常生活，南阳市中诚物业管理有限公司不再追究天逸物业的责任，并与天逸物业达成一致意见，南阳市中诚物业管理有限公司继续为B区××楼××单元××室全体业主提供服务，对天逸物业已收取的物业费不再重复收取，天逸物业在进驻至撤场期间应收未收部分的物业费由南阳市中诚物业管理有限公司收取享有，故南阳市中诚物业管理有限公司有权收取2019年9月以后的物业费。南阳市中诚物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令朱桂儒支付南阳市中诚物业管理有限公司物业服务费9886元，并自立案之日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2020年10月20日发布的一年期贷款市场报价利率支付违约滞纳金至款项付清之日止；2.诉讼费用由朱桂儒承担。一审法院认定事实：朱桂儒的房屋位于区××楼××单元××室。2013年12月18日，南阳市中诚物业管理有限公司与朱桂儒签订《前期物业管理服务协议》，南阳市中诚物业管理有限公司为中达明淯新城小区××楼××单元××室前期物业服务企业，为小区××楼××单元××室业主提供前期物业服务。该协议第三条第一款约定：“物业服务费收费标准：高层建筑按建筑面积1元／月／㎡储藏室按建筑面积1元／月／㎡，地下停车场1元／月／㎡，一层商铺2元／月／㎡，二层商铺1.5元／月／㎡，三层商铺1.2元／月／㎡，收费标准可随物价作10％上浮。一年交纳一次，一次预交12个月的费用，交费时间为上年费用到期后，开始交纳下年费用。逾期物业公司将按拖欠费用总额的日百分之一收取违约滞纳金，交费的起算时间以开发商通知业主办理交房的日期为准。朱桂儒的房屋建筑面积为119.84平方米，地下室为15.6平方米。”朱桂儒以南阳市中诚物业管理有限公司在服务管理过程中管理不到位为由，拖欠2014年12月1日至2020年12月31日期间物业服务费（119.84＋15.6）平方米×1元×73个月=9886元。南阳市中诚物业管理有限公司多次向朱桂儒催要，但朱桂儒至今未交纳。一审法院认为，南阳市中诚物业管理有限公司与朱桂儒签订《前期物业管理服务协议》，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，朱桂儒作为小区××楼××单元××室业主，上述合同对朱桂儒具有法律约束力，双方应依照合同约定履行义务。朱桂儒作为居住小区××楼××单元×区××楼××单元××室室的业主，有享受小区物业服务的权利并负有支付物业管理费的义务。朱桂儒接受南阳市中诚物业管理有限公司的物业管理服务后，未能依照上述合同约定支付相应的费用，显属不当，故南阳市中诚物业管理有限公司要求朱桂儒给付自2014年12月1日至2020年12月31日的物业服务费9886元，符合法律规定，予以支持。关于南阳市中诚物业管理有限公司主张的违约金，双方合同约定为拖欠费用总额的日百分之一收取违约滞纳金，该约定过高，南阳市中诚物业管理有限公司主动降低违约金，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2020年10月20日发布的一年期贷款市场报价利率主张违约金，符合法律规定，应予支持。朱桂儒辩称天翼物业公司进入该小区××楼××单元××室，朱桂儒和天翼物业公司赵经理协商一致先修好再给物业费，但其提交的录像证据南阳市中诚物业管理有限公司不予认可，认为与本案无关，没有达成正式调解意见，且不认识赵经理。朱桂儒是与南阳市中诚物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，朱桂儒所举该证据不能证明其与南阳市中诚物业管理有限公司达成调解意见，故对朱桂儒辩称不予采信。关于朱桂儒的房屋漏水并不是因为南阳市中诚物业管理有限公司不履行或者不完全履行物业服务合同的义务造成，且南阳市中诚物业管理有限公司也对漏水现象进行了维修，因此南阳市中诚物业管理有限公司也履行了自己的义务，在物业因第三人原因需要维修时，物业管理企业仅是负有通知第三人进行维修的义务，并无直接的维修义务。朱桂儒可向相关责任主体另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：判决生效后十日内，朱桂儒支付南阳市中诚物业管理有限公司2014年12月1日至2020年12月31日的物业服务费9886元，并自2020年12月11日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2020年10月20日发布的一年期贷款市场报价利率计付违约金至款还清之日止。如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费88元（已减半收取），由朱桂儒负担。本院二审期间，朱桂儒向本院提交业主群和物业群的微信聊天记录、文件发布记录及房屋墙壁照片打印件共计十四张作为新证据，证明小区××楼××单元××室渗水问题的维修情况和物业的服务状况。南阳市中诚物业管理有限公司经质证认为，从上述证据可以看出物业公司并不是不作为，而是积极对业主提出的问题进行回复，并且在整改当中已经履行了物业服务的相关义务。关于办证问题和工程保修问题均不属于物业公司的服务范围，因小区××楼××单元××室现在没有办证，所以物业公司无法使用大修基金，照片打印件并不能证明南阳市中诚物业管理有限公司没有进行维修，与本案无关联性。南阳市中诚物业管理有限公司无新证据提交。本院对上述证据的真实性予以采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：物业费是否应予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，南阳市中诚物业管理有限公司要求朱桂儒按照2013年12月18日签订的《前期物业管理服务协议》约定支付拖欠的物业费，朱桂儒以房屋漏水为由对此进行抗辩，南阳市中诚物业管理有限公司已对房屋漏水现象进行了维修，履行了物业服务合同的基本义务,虽未能及时解决漏水问题,但并非南阳市中诚物业管理有限公司怠于或拒绝履行物业服务义务、亦或是履行物业服务义务不当造成。且商品房销售合同和物业服务合同是两种法律关系,本案审理的是物业服务合同法律关系,故与商品房销售合同有关的房屋质量问题,不属于本案的审理范围。物业服务企业对共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务,对于业主房屋专有部分的房屋质量问题并不承担物业维修义务。如果房屋存在质量问题,购房人应当在质量保修期内积极向开发商主张权利。如果对物业公司与开发商沟通协商维修不满意,应当及时通过诉讼等方式及时主张权利,而不应以不支付物业费的方式解决房屋质量问题。对于朱桂儒称天逸物业公司入住，双方之间的物业服务合同终止，但并无证据证明与天逸物业公司签订了物业服务合同并交纳了相关物业服务费用，南阳市中诚物业管理有限公司依据双方之间的物业服务协议要求朱桂儒支付物业服务费，应当予以支持。综上所述，朱桂儒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由朱桂儒负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二一年五月二十八日法官助理孙方超书记员焦子英