山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终1960号 上诉人（原审被告）：秦健，男，1975年4月1日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：程红梅（系秦健之妻），住泰安市泰山区。 被上诉人（原审原告）：泰安市亨运物业管理有限公司，住所地泰安市泰山区向阳社区居委会办公室**。 法定代表人：索颜军，经理。 委托诉讼代理人：李天林，山东岱松律师事务所律师。 上诉人秦健因与被上诉人泰安市亨运物业管理有限公司（以下简称亨运物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2021）鲁0902民初1776号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 秦健上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判涉案物业合同为无效合同，上诉人秦健无需缴纳物业费1830元；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：（1）上诉人有证据证明被上诉人的物业合同为无效合同，将于中院开庭时提交。（2）一审认定的事实不清，主要证据不足。一审中的物业合同是亨运物业与向阳小区业主委员会签订的合同，秦健要求对方出示向阳业主委员会的相关资料，却遭到法官驳回和亨运物业代理人的拒绝，秦健认为向阳业主委员会的合法性直接关系着该物业合同的合法性，而一审却忽略不查，令人不服，请中院核查该合同的合法有效性。一审法院仅凭一纸合同就判定物业百分百有理，有失公正。没有审理该物业的服务是否到位，小区内停车费广告费收取是否合法，有无谩骂业主恶意催交等侵犯业主权益的行为，请中院全面审理此案，还群众公平和谐的小区秩序。（3）一审法官违反法定程序，一审中秦健代理人当庭提交了(申请法院调取向阳业主委员会的备案资料的申请书)，法官当庭拒绝接收，请中院核查并接收该调取申请书。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，请求中院查明本案全部事实，撤销一审第一条判决，依法进行改判，维护法院的公平公正，保护公民的合法权益。 亨运物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉人的上诉请求，一、二审诉讼费用由上诉人承担。 亨运物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠的物业费1830元、违约金7008元；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月20日，泰安市向阳小区业主委员会（甲方、委托方）与泰安市泰山区亨运物业管理有限公司（乙方、受托方）签订《向阳小区物业管理合同》一份，合同约定：甲方委托泰安亨运物业公司对向阳小区实行专业化、一体化的物业管理，物业类型为住宅小区，委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁柱、内外墙体和基础等承重结构部位，外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备、机房）的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾斗共用照明配电系统）的维修、养护管理和运行服务；本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、绿化、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理；本物业规划内的附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；物业管理服务费按政府规定的标准，每月每平方米建筑面积0.4元；委托管理期限为十年，自2014年12月20日起到2024年12月19日止，合同还约定了双方的其他权利和义务。原告提交落款时间为2014年12月20日的原告（乙方）与泰安市向阳小区业主委员会签订的《向阳小区物业管理合同（补充）》一份，该协议约定：物业费收取时间，乙方提供物业服务，采取先收取物业费形式，即2015年1月1日起开始正式收费，物业费每一年收取一次，物业费收费标准按《向阳小区物业管理合同》执行，每年的1月开始收取，缴纳期限截至每年3月底，每年3月31日前未按时缴纳物业费的，业主承担违约责任，违约金按拖欠物业费的每天千分之三计算，直至计算到物业费交清等。该物业合同中原告作为乙方盖章时名称为泰安市泰山区亨运物业管理有限公司。原告提交泰安市向阳小区业主委员会2018年8月出具的证明一份、部分维修记录和照片一宗，用以证实公司从2014年12月20日起为向阳小区提供物业服务。被告对以上证据均不认可。原告提交物业费及违约金明细一份，用以证实自2015年1月1日至2020年12月31日被告欠付原告物业费1830元（63.6㎡*0.4元/月*12月*6年），同时主张被告按照日千分之三应支付违约金7008元。涉案房屋即泰安市向阳小区3#楼4单元401室的房屋所有权人为被告秦健，建筑面积为63.6㎡。被告称其自2020年入住涉案房屋，之前涉案房屋空置，但被告未提交证据予以证实。诉讼过程中，被告申请一审法院调取曾向阳小区业主委员会相关备案资料。另查明，原告的企业名称于2015年8月18日由泰安市泰山区亨运物业管理有限公司变更为泰安市亨运物业管理有限公司。 一审法院认为，根据法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与泰安市向阳小区业主委员会签订的《向阳小区物业管理合同》，对小区全体业主和物业公司均具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告未向一审法院提交证据证实原告与泰安市向阳小区业主委员会签订《向阳小区物业管理合同》存在不合法或无效情形。被告向一审法院申请调取向阳小区业主委员会相关备案资料，但向阳小区业主委员会备案与否是行政部门的行政管理措施，不影响原告与泰安市向阳小区业主委员会签订《向阳小区物业管理合同》的效力。因此，被告应按《向阳小区物业管理合同》约定向原告支付物业费。原告自2014年12月份入住该小区，并按照合同约定履行了小区管理、养护、安保等主要的物业服务义务，原告要求被告交纳自2015年1月1日起至2020年12月31日期间的物业费，一审法院予以支持。被告称自2020年才入住涉案房屋，之前均为空置房，但未提交证据证实，一审法院对此不予采信。因此，被告应缴纳物业费为1831.68元（0.4元/㎡/月×63.6㎡×72个月），原告自愿按照1830元收取该期间物业管理费，系其对自身权利的处置，一审法院依法予以支持。原告提交的物业服务补充合同中虽约定了物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准，但该协议显然是在原告公司名称变更后重新补签的，原告对此亦予以认可，但原告无法说明该补充合同的签订时间及合同约定的物业费交纳时间，故无法认定违约金的起止期间及计算标准。综合上述因素，对原告要求被告支付违约金7008元的诉讼请求，一审法院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、被告秦健于本判决生效之日起五日内支付原告泰安市亨运物业管理有限责任公司物业服务费1830元；二、驳回原告泰安市亨运物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告秦健负担。 二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。秦健提交证据一：成立业主大会备案证明一份，编号2014123101，证据二：2014年12月22日的公告一份。拟证明：该物业合同是无效合同，提交的合同签订日期为2014年12月20日，盖章是向阳小区业主委员会的公章，而向阳小区业主委员会还未成立，被上诉人就已经与向阳小区业主委员会签订了合同，这是虚假合同。证据三至证据十一:图片9张，拟证明：被上诉人的物业公司的工作让业主非常不满意，存在乱收费，不给开具发票，私吞广告费和车位费，工作态度恶劣，不作为等等。证据十二：图片一张，证实2016年6月上诉人小库房被盗，已经报警。证据十三：网页图片一张，证明：被上诉人公司最近一年的物业诉讼统计，证明被上诉人公司从2020年10月至2021年3月起诉向阳小区业主达99户。证据十四：当庭提交手机中照片2张，证明我家厨房因物业不及时疏通管道，而造成住户漏水，上诉人不得已自行改管道。亨运物业公司质证称，对证据一的真实性和证明内容均有异议，该证据是复印件，该证据不属于新证据，一审上诉人没有上交，不属于新证据，这是业主委员会的，与被上诉人公司无关，但该证据证明业主委员会2014年12月18日成立。对于证据二的质证意见同证据一。对证据三到证据十一的真实性有异议，没有拍摄时间和地点，也无法证明上诉人的证明目的。对于证据十二真实性无异议，但是看不出上诉人的证明目的，如果小库房被盗有报警记录，被盗是公安局的职责范围，再说向阳小区现在也有监控系统，仅仅是协助公安部门。对于证据十三的真实性无异议，因向阳小区是老旧小区，住户多，部分人员不缴纳物业费，起诉后大部分住户都缴纳了物业费。对于证据十四的真实性无异议，对证明目的有异议，向阳小区是老旧小区，管道年久失修是有可能的，再说户内维修应该是个人，不能要求物业服务，不缴纳物业费的情况下要求物业提供服务也不现实。本院认为，对于证据一至十一，被上诉人对于证据真实性不予认可，真实性无法核实，本院不予采信。对于证据十二至证据十四，该部分证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人秦健是否应向被上诉人亨运物业公司支付物业费。本院认为，上诉人秦健认可物业合同为业主委员会与被上诉人亨运物业公司之间签定，该合同不违反法律的强制性规定，合法有效，对小区全体业主和物业公司均具有约束力。上诉人主张涉案物业服务合同为无效合同，无事实与法律依据，本院不予支持。因此，一审法院根据该合同认定秦健应当根据物业服务合同的约定向亨运物业公司交纳物业服务费用并无不当。上诉人秦健主张业主委员会违法，超出本案审理范围，本院不予审查。上诉人主张物业服务不到位、停车费广告费收取不合法、恶意催收，未提交充分证据证明，本院不予支持。上诉人主张一审违反法定程序，于法无据，本院不予支持。 对于秦健申请调取向阳小区业主委员会相关备案资料的问题，本院认为，向阳小区业主委员会备案与否是行政部门的行政管理措施，并不影响涉案物业合同的效力，因此，本院对该申请不予准许。 综上所述，秦健上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由秦健负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 于永刚 二〇二一年五月二十七日 书记员 左文静