山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2481号上诉人（原审原告）：王凯，男，汉族，住潍坊市。上诉人（原审原告）：张昊，女，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：黄贤卓，山东强源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南立天唐人置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：童云峰，董事长。委托诉讼代理人：张丰丰，山东舜天律师事务所律师。上诉人王凯、张昊因与被上诉人济南立天唐人置业有限公司（以下简称立天唐人公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初9995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王凯、张昊上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判；2.二审诉讼费全部由立天唐人公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定：“立天唐人公司在取得房屋建筑工程竣工验收报告后，已经满足了补充协议约定的交房条件，王凯、张昊在交房通知书规定的交房时间拒绝领受房屋，不符合合同约定，应视为立天唐人公司已经按照约定交付了房屋。由此，立天唐人公司支付的逾期交付住房违约金，应当以1292981元为基数，按照日万分之一的标准，自2018年1月31日起计算至同年5月26日止，共计14998.58元，立天唐人公司支付的逾期交付储藏室违约金，应当以74520元为基数，按照日万分之一的标准，自2018年3月7日起计算至同年5月26日止，共计603.61元，立天唐人公司已通过折抵物业费的方式支付给王凯、张昊6837.51元。涉案车位商品房买卖合同因是由张昊个人签署，非本案两原告共同签署，应当另案处理。张昊王凯诉请中超过的部分于法无据，本院不予支持。”该认定事实不清。原因有下：1、王凯、张昊在立天唐人公司发出交房通知书上约定的时间去收房，发现立天唐人公司没有具备商品房合同约定和法律规定的交房条件，理由如下：第一、从一审立天唐人公司提交的证据来看，涉案房屋的竣工验收时间是2018年6月15日，而非2018年5月25日，也就是说，立天唐人公司通知王凯、张昊领受房屋时间并不具备合同约定的交房条件，还没有取得房屋建筑工程竣工验收报告。第二，立天唐人公司取得该栋建设工程消防验收意见书上的盖章日期是2018年5月15日，取得该栋房屋的竣工验收时间是2018年6月15日，根据国家的有关法律法规，只有在取得房屋竣工验收报告后，才能获得消防验收意见书，也就是说，立天唐人公司提交的该消防验收意见书是无效证据，根据法律的规定，没有取得消防合格的工程禁止交付使用。2、立天唐人公司抵扣的违约金6837.51元，起算时间的开始点是2018年5月1日。王凯、张昊认为被扣抵扣物业费的起止时间的依据有下：第一，立天唐人公司向王凯、张昊发出的交房通知书明确记载立天唐人公司承诺自2018年5月1日起同意支付违约金；第二，立天唐人公司在本案的答辩中也明确认为立天唐人公司因为政府的原因不同意支付违约金；3、涉案车位商品房买卖合同虽然是张昊个人签署，但车位是房屋的附属设施，一块主张既方便，也减少了诉累。二、一审法院法律适用错误。一审法院认定：“补充协议中关于交付条件的约定合法有效。”为适用法律错误。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《住房和城乡建设部进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定“明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。”根据上述法律规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，此即房地产开发企业向购房人交付商品房所应达到的法定条件，故双方约定的“单体验收合格”的最低限度应理解为涉案商品房取得《建筑工程竣工验收备案单》。实际履行过程中，立天唐人公司于2019年5月7日在济南市城乡建设委员会对涉案房屋所在的楼盘进行了房屋建筑工程竣工验收备案，并取得了《房屋建筑竣工验收备案单》，此时立天唐人公司才具备了合同约定的交房条件，立天唐人公司应当及时通知王凯、张昊办理涉案房屋的交接手续。立天唐人公司此前的交房行为不符合合同约定及法律规定，王凯、张昊有权拒绝接收房屋。立天唐人公司取得竣工验收备案单后没有向王凯、张昊发出交付房屋通知，王凯、张昊没有收房，违约金应计算至立天唐人公司向王凯、张昊发出交付房屋通知书通知的交房时间，现王凯、张昊计算至一审法院辩论终结，应予支持。王凯、张昊的主张也得济南市中级人民法院终审判决的确认，该判决是（2019）鲁01民终8649号民事判决书。综上，请求二审法院依法改判。立天唐人公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回王凯、张昊的上诉请求，维持原判。王凯、张昊向一审法院起诉请求：请求判令立天唐人公司向王凯、张昊支付逾期交房违约金，住宅延期交房违约金自2018年1月31日起至立天唐人公司实际交付之日止，暂计算至2019年8月9日，为71889.74元；地下停车位延期交房违约金自2018年3月7日起至立天唐人公司实际交付之日止，暂计算至2019年8月9日，为7020元；储藏室延期交房违约金自2018年3月7日起至立天唐人公司实际之交付日止，暂计算至2019年8月9日，为3875.04元；总计82784.78元。一审法院认定事实：1.王凯、张昊与立天唐人公司于2017年7月5日签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定：王凯、张昊购买立天唐人公司开发的位于济南市市中区103省道以西，南北康片区济南唐人中心一期X室商品房一套，建筑面积124.22平方米，价款1292981元，合同约定交房时间为2017年12月31日前。王凯、张昊已足额支付给立天唐人公司购房款1292981元。上述合同的补充协议第四条(关于房屋交付的补充约定)：1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2017年12月31日之前，具体时间以立天唐人公司发放《房屋交付使用通知书》载明的交房时间为准；2、该房屋的交付条件为竣工验收合格(包括单体验收合格或综合验收合格等情形)，双方确认取得建设工程竣工验收备案证明文件不是该房屋交付的必要条件。房屋交付时，王凯、张昊应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，除经具备房屋所在地市级房屋质量检测资质的检测机构确认房屋地基基础与主体结构存在质量问题外，王凯、张昊不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按王凯、张昊原因造成房屋未能按期交付执行。王凯、张昊拒绝接受房屋的，视为立天唐人公司已按《房屋交付使用通知书》载明的交房时间交付房屋，立天唐人公司就此不承担延期交房责任。3、立天唐人公司发出《房屋交付使用通知书》的书面形式可以是传真、信函、特快专递、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等本合同约定的任何形式。王凯、张昊应在立天唐人公司《房屋交付使用通知书》发出之日起5日内到房屋所在地或立天唐人公司另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款(如有)和该房屋各类费用(如物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等)。4、该房屋交付时基础设施设备未达到交付使用条件的，王凯、张昊同意接受该房屋。王凯、张昊给予立天唐人公司30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，立天唐人公司无需向王凯、张昊承担违约责任。宽展期届满后基础设施设备仍未达到交付使用条件的，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，立天唐人公司应按日向王凯、张昊支付已交购房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。王凯、张昊无权据此解除合同，且不因王凯、张昊催告立天唐人公司而产生解除权。6、如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，立天唐人公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：(1)因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；(2)因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；(3)因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；(4)政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；(5)王凯、张昊在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用(含契税、公共维修基金等税费)尚未付清；(6)政府管制、征用或政府规划变更等政府行为；(7)市政配套的批准的延误；(8)因气候原因造成临时性施工中断；(9)因行政审批程序等原因；(10)其他非因出卖人原因导致的情形。7、如发生上述除第(5)项所述延期交房情况之一，立天唐人公司应在发生该情形后90日内通知王凯、张昊，如立天唐人公司未履行通知义务，立天唐人公司不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或王凯、张昊原因无法通知的情形除外。8、立天唐人公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付王凯、张昊，则：(1)王凯、张昊给予立天唐人公司30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，立天唐人公司无需向王凯、张昊承担违约责任；(2)如宽展期届满后立天唐人公司仍未将该房屋交付王凯、张昊，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，立天唐人公司应按日向王凯、张昊支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行，王凯、张昊无权据此解除合同。2.王凯、张昊与立天唐人公司于2017年10月28日签订《济南商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于济南市市中区103省道以西，西北康片区济南唐人中心一期X号储藏室(地下室)一间，建筑面积37.26平方米，价款74520元。合同约定交房时间为2018年1月5日前。王凯、张昊已足额支付给立天唐人公司购储藏室款74520元。上述合同的补充协议第四条(关于储藏室交付的补充约定)：1、本合同第八条约定的该储藏室交付时间为乙方在甲方处购买的房屋交付后第五日，具体时间以立天唐人公司发放《储藏室交付使用通知书》载明的交房时间为准；2、该储藏室的交付条件为该储藏室竣工验收合格(包括单体验收合格或综合验收合格等情形)，双方确认取得建设工程竣工验收备案证明文件不是该储藏室交付的必要条件。储藏室交付时，王凯、张昊应签署储藏室交接单并履行领受储藏室的义务，除经具备储藏室所在地市级储藏室质量检测资质的检测机构确认储藏室地基基础与主体结构存在质量问题外，王凯、张昊不得以任何理由拒绝接受储藏室，否则按王凯、张昊原因造成储藏室未能按期交付执行。王凯、张昊拒绝接受储藏室的，视为立天唐人公司已按《储藏室交付使用通知书》载明的交房时间交付储藏室，立天唐人公司就此不承担延期交房责任。3、立天唐人公司发出《储藏室交付使用通知书》的书面形式可以是传真、信函、特快专递、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等本合同约定的任何形式。王凯、张昊应在立天唐人公司《储藏室交付使用通知书》发出之日起5日内到储藏室所在地或立天唐人公司另行通知的地点办理储藏室交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付储藏室款(如有)和该储藏室各类费用(如物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等)。4、该储藏室交付时基础设施设备未达到交付使用条件的，王凯、张昊同意接受该储藏室。王凯、张昊给予立天唐人公司60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，立天唐人公司无需向王凯、张昊承担违约责任。宽展期届满后基础设施设备仍未达到交付使用条件的，自本合同约定的交付期限届满后第61日起，至实际交付之日止，立天唐人公司应按日向王凯、张昊支付已交购房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。王凯、张昊无权据此解除合同，且不因王凯、张昊催告立天唐人公司而产生解除权。6、如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，立天唐人公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：(1)因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；(2)因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；(3)因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；(4)政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；(5)王凯、张昊在储藏室交付前仍有到期应付房款或其他费用(含契税、公共维修基金等税费)尚未付清；(6)政府管制、征用或政府规划变更等政府行为；(7)市政配套的批准的延误；(8)因气候原因造成临时性施工中断；(9)因行政审批程序等原因；(10)其他非因出卖人原因导致的情形。7、如发生上述除第(5)项所述延期交房情况之一，立天唐人公司应在发生该情形后90日内通知王凯、张昊，如立天唐人公司未履行通知义务，立天唐人公司不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或王凯、张昊原因无法通知的情形除外。8、立天唐人公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付王凯、张昊，则：(1)王凯、张昊给予立天唐人公司60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，立天唐人公司无需向王凯、张昊承担违约责任；(2)如宽展期届满后立天唐人公司仍未将该房屋交付王凯、张昊，自本合同约定的交付期限届满后第61日起，至实际交付之日止，立天唐人公司应按日向王凯、张昊支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行，王凯、张昊无权据此解除合同。3.张昊个人与立天唐人公司于2018年4月13日签订《济南市商品房买卖合同》(车位)及补充协议各一份。2017年12月20日，立天唐人公司向王凯、张昊发出《告知函》，告知涉案房屋交付日期顺延，顺延天数为政府实际要求的停产及停工期限。2018年4月25日，立天唐人公司向王凯、张昊发出《交房通知书》，通知其于同年5月26日办理房屋交付手续，王凯、张昊以房屋不符合合同约定交付条件为由拒绝收房。同年5月25日，立天唐人公司取得济南唐人中心一期A-3地块房地产开发项目2#楼的建筑工程竣工验收报告。工程竣工验收结论为：该工程符合国家有关法律、法规和强制性标准的规定，质量合格，一致同意验收。同年5月15日，立天唐人公司取得上述地块《建设工程消防验收意见书》，综合评定该建设工程消防验收复验合格。另查明，立天唐人公司已通过折抵物业费的方式支付给王凯、张昊6837.51元。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王凯、张昊与立天唐人公司签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。按照合同及补充协议约定，立天唐人公司应当于2017年12月31日前向王凯、张昊交付住房，王凯、张昊应给予立天唐人公司30日宽展期，故立天唐人公司最晚应于2018年1月31日前向王凯、张昊交付住房；立天唐人公司应当于2017年1月5日前向王凯、张昊交付储藏室，王凯、张昊应给予立天唐人公司60日宽展期，故立天唐人公司最晚应于2018年3月6日前向王凯、张昊交付储藏室。立天唐人公司主张因政府部门为采取治理大气污染措施对建设工程施工项目多次下达停工、治理通知，但相关文件并未涉及直接要求其停工作业，涉案园林绿化工程亦不影响涉案楼盘进行竣工验收，故对立天唐人公司上述无需承担违约责任的主张，不予采纳。立天唐人公司未按照合同约定期限交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。但立天唐人公司在取得房屋建筑工程竣工验收报告后，已经满足了补充协议约定的交付条件，王凯、张昊在交房通知规定的交房时间拒绝领受房屋，不符合合同约定，应当视为立天唐人公司已经按约定交付了房屋。由此，立天唐人公司支付的逾期交付住房违约金，应当以1292981元为基数，按照日万分之一的标准，自2018年1月31日起计算至同年5月26日止，共计14998.58元，立天唐人公司支付的逾期交付储藏室违约金，应当以74520元为基数，按照日万分之一的标准，自2018年3月7日起计算至同年5月26日止，共计603.61元，立天唐人公司已通过折抵物业费的方式支付给王凯、张昊6837.51元。涉案车位商品房买卖合同因是由张昊个人签署，非本案两原告共同签署，应另案处理。王凯、张昊诉请中超出的部分于法无据，依法不予支持。判决：一、被告济南立天唐人置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王凯、张昊以1292981元购房款为基数，自2018年1月31日起至2018年5月26日止，按照日万分之一标准计算的逾期交付住房的违约金(扣除已折抵物业费的6837.51元)共计8161.07元；二、被告济南立天唐人置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王凯、张昊以74520元购房款为基数，自2018年3月7日起至2018年5月26日止，按照日万分之一标准计算的逾期交付储藏室的违约金共计603.61元；三、驳回原告王凯、张昊的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告济南立天唐人置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王凯、张昊向法庭提交证据一、建设工程竣工验收报告一份，拟证明立天唐人公司楼房的竣工验收时间是2018年6月15日，而非一审判决书认定2018年5月26日，立天唐人公司通知收房时，涉案房屋还没有通过竣工验收，交房方式不合法。证据二、立天唐人公司2018年6月18日发给案外的人一份告知函，告知2018年6月20日办理收房手续，王凯、张昊没有收到，拟证明2018年5月26日立天唐人公司还没有验收合格。立天唐人公司认为竣工验收报告首页竣工验收时间2018年6月15日系笔误，在最后一页各单位加盖公章处时间均为2018年5月25日，因此立天唐人公司2018年5月26日通知王凯、张昊收房，已经通过竣工验收，符合双方合同约定。对证据二，首先系复印件，真实性无法确认。其次，被上诉人所预售的小区业主众多，办理收房手续各自分不同情况，时间也不尽相同，因此王凯、张昊提交该告知函无法证明其证明目的，不应当作证据使用。二审查明：2019年5月7日，立天唐人公司取得涉案项目的竣工验收备案单。王凯、张昊实际收房时间是2019年10月20日。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，经多次催交诉讼费，立天唐人公司未在法定期限内交纳上诉费，按立天唐人公司自动撤回上诉处理。本案的争议焦点是：逾期交房违约金应如何确定。王凯、张昊与立天唐人公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。涉案合同约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，后在补充协议中约定，该房屋的交付条件为竣工验收合格(包括单体验收合格或综合验收合格等情形)，双方确认取得建设工程竣工验收备案证明文件不是该房屋交付的必要条件。对此本院认为，国务院《关于修改和废止部分行政法规的决定》[中华人民共和国国务院令（第698号）]已经将《城市房地产开发经营条例》第十八条要求住宅小区等群体房地产开发项目在竣工后进行综合验收的条款删除，综合验收备案证明不再是交房的法定条件。《城市房地产开发经营管理条例》（2020年修订）第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》（2019年修订）第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”依照上述规定，交付使用的商品房应当竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，涉案项目取得竣工验收备案单是交付的法定条件。立天唐人公司于2019年5月7日取得了涉案项目的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，此时才具备交房的法定条件，立天唐人公司在此之前的交房行为不符合合同约定及法律规定，王凯、张昊有权拒绝接收房屋。立天唐人公司未再通知王凯、张昊收房，王凯、张昊于2019年10月20日实际收房，逾期交房违约金应计算至实际收房之日。涉案房屋的逾期交房违约金，应以1292981元为基数，按照日万分之一的标准，自2018年1月31日起计算至2019年10月20日止，共计81069元，立天唐人公司已通过折抵物业费的方式支付给王凯、张昊6837.51元，该款应从上述违约金中予以扣除。储藏室的逾期交付违约金，应以74520元为基数，按照日万分之一的标准，自2018年3月7日起计算至2019年10月20日止，共计4412元。综上所述，上诉人王凯、张昊的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初9995号民事判决第三项；二、变更济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初9995号民事判决第一项为：被上诉人济南立天唐人置业有限公司于判决生效之日起十日内支付上诉人王凯、张昊房屋逾期交付违约金74231.49元；三、变更济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初9995号民事判决第二项为上诉人济南立天唐人置业有限公司于判决生效之日起十日内支付上诉人王凯、张昊储藏室逾期交付违约金4412元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由被上诉人济南立天唐人置业有限公司负担。二审案件受理费50元，由被上诉人济南立天唐人置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 闵 雯审判员 焦玉兴二〇二一年五月十三日书记员 朱俞颖