广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0983民初991号原告：信宜市亘德育龙湾物业管理有限公司，住所地广东省茂名市信宜市×××，统一社会信用代码914×××××××××××668P。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：赖晓平，女，1986年3月19日出生，汉族，信宜市亘德育龙湾房地产开发有限公司的员工，住广东省信宜市×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××464，电话135×××××617。委托诉讼代理人：李创彬，广东泰的律师事务所律师。被告：邹世湖，男，1982年6月30日出生，汉族，住广东省信宜市××××××××，公民身份号码440××××××××××××41X，电话139×××××428。原告信宜市亘德育龙湾物业管理有限公司与被告邹世湖物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信宜市亘德育龙湾物业管理有限公司的委托诉讼代理人赖晓平、李创彬，被告邹世湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信宜市亘德育龙湾物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.判决被告支付原告2017年9月至2019年9月物业费用11865.73元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实理由：原告是物业管理公司,被告是原告物业管理小区的业主,房号为xx幢xxxx房,建筑面积102.14平方米。2016年3月14日被告与信宜市xx房地产开发有限公司（简称开发商）签订《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》，约定由开发商所委托的物业管理公司承担该小区的前期专项管理与服务业务，由被告按标准交付物业管理费用给开发商所委托的物业管理公司。为前期管理该小区的需要，开发商注册成立了信宜市亘德育龙湾物业管理有限公司即原告。原告一直履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告只是支付了部分前期的物业管理费用，从2017年9月至2019年9月的物业管理费用未有及时支付，现在已经产生较大欠费。经原告多次催收,被告也未有支付。综上所述，被告的行为违反了合同的约定，也违反了诚实信用的原则，损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，原告特提起诉讼，望法院判如所请。原告提供的证据（均为复印件）有：1.原告的营业执照、法定代表人身份证明、身份证；2被告身份证；3.缴费台账、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理公约》。被告邹世湖辩称，对于物业管理产生的收费费用，被告认为原告管理不公平，同一小区同样的服务而收费不同。水电费用不透明，计算费用的仪表不是供水供电部门提供的仪表，不是合法合规的标准仪表，而是开发商自己找来的仪表，国家也规定不允许私人转卖国家水电，所产生的水电费用被告不承认，应由开发商本人全部承担。2020年8月换了电表及2021年1月换了水表后，被告按时缴纳了水电费。被告交了一季度物业管理费，装修时交了部分装修押金，装修后被告拿收据要求开发商退装修押金，但是开发商一直不退给被告，当时被告和原告有协议，物业管理费从被告的装修押金抵减，但是原告并没有抵减。本案经审理认定事实如下：信宜市xx房地产开发有限公司（简称开发商）开发信宜市xxx楼盘。为前期管理该小区物业的需要，开发商注册成立了信宜市亘德育龙湾物业管理有限公司（原告）。2016年3月14日被告与开发商签订《商品房买卖合同》，向开发商购买到xxx楼盘的xx幢xxxx房（建筑面积101.42平方米）。签合同当日被告与原告签订《前期物业管理服务协议》。该协议第四条约定：一、被告交纳费用时间：被告应从物业交付通知书确定的日期之日开始交纳物业管理费用；二、物业管理费用：高层管理费按建筑面积每个月0.9元/平方；三、电梯费：1-3层每户40元/月，4层以上每户60元/月，电梯保险及保养费每户15元/月；四、清洁、绿化、消防、公共路灯所使用的公共水、电每月按水、电计量容器所发生的实际额，由全体业主按户分摊；各住宅楼梯、住宅走火梯所使用的公共电费每月按电计量容器所发生的实际额，由该楼宇全体业主按户数分摊。《前期物业管理服务协议》的合同期限为五年，自本物业收楼之日起计算。该协议第六条约定：受有关部门或单位的委托，原告可提供代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。被告在购房当天与原告签订《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》，约定由开发商所委托的物业管理公司承担该小区的前期专项管理与服务业务，由被告按标准交付物业管理费用给开发商所委托的物业管理公司。购房当天被告还与原告签订的《业主临时管理公约》规定，业主应按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用。被告与原告签订《前期物业管理服务协议》后，原告按约定对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供前期物业管理服务。原告用自己购买的水表、电表为被告接通水、电。在被告收楼时，原告和被告一起到场确认水表、电表的底数。原告每月把应交物业管理费、抄表水费、抄表电费的小纸条送到被告的信箱。因为有部分业主认为原告自行安装的水表比供水部门安装的水表计量偏多,原告自行安装的电表比供电部门安装的电表计量偏多。因业主与原告之间的矛盾,业主委员会多次与原告沟通商量未果,业主委员会于2019年7月22日发出《关于停止缴纳物业服务费等一切费用的公告》，通知业主停止向原告缴纳从2019年7月1日起的物业费及其他一切费用。在业主委员会的要求下,原告于2021年1月16日已把水表换成供水部门的水表接入市政管道,于2020年8月24日已把电表换成供电部门的电表接入市政电网。应大多数业主的请求，在被告收楼前，原告按不同面积的套房卖给业主一定数量的装修用沙，并拉到业主的套房内，并告知业主沙的单价和数量。xxx小区的楼房分一、二、三期楼房。xxx小区物业的水电分摊是整个xxx小区统一计算。被告收楼使用后支付了前期的部分物业管理费用，但未付从2017年9月至2019年9月的物业管理费用。至2019年9月被告欠费情况为：管理费91.3元，电梯费60元，保险费15元，应交水费97.8元，应交电费233.0元，欠电费3224.3元，欠水费1314.6元，欠物管费3991.2元，欠分摊78.4元，8月分摊3.2元，9月水费91.28元，9月电费216.96元，9月分摊3.1元，2020年6、7、8月电费824.85元，应交水费（2020年5月份至2021年2月23日）820.80元,未缴沙款800元。总计11865.73元。实际欠款11865.73元。原告经多次催被告交款，但被告一直未交。原告于2021年3月5日诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点是被告欠原告多少物业服务管理费用,是否应承担付款给原告的法律责任。原告请求被告支付的款项中,有部分属于物业管理费用,有部分(主要是水费、电费、沙款)不属于物业管理费用。因为被告实际使用了原告提供的水、电，原告把代收代支的水费、电费、沙款计入到物业管理费中一起请求被告支付并无不妥。原告收取的各项物业管理费没有超出物业主管部门规定的收费标准；原告代收代支的水费、电费也没有超出相应主管部门规定的标准。原告提供有缴费台账、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理公约》证明被告实际欠原告物业管理费11865.73元，故本院认定被告尚欠原告物业管理费(包括代收代支的水费、电费)11865.73元。原告已按《前期物业管理服务协议》为被告提供了服务,被告已接受了原告的服务,故被告依《前期物业管理服务协议》的约定应承担支付尚欠物业管理费给原告的责任。对于被告主张原告收取的水费、电费偏多，全部应由开发商承担，但没有提供证据予以证明，本院不予采信，认为被告该主张不能构成拒缴交物业管理费的理由。对于被告主张原告收取的物业管理费不透明,但原告每月已把物业收费纸条送到了被告的信箱。对于被告主张物业管理不到位、不公平，被告可以通过业主委员会督促原告提高服务意识和服务质量，避免或减少原告与被告之间的矛盾，这个也不构成拒交物业管理费的理由。对于被告主张应从装修押金抵减部分物业管理费，这是另外一个法律关系，本案中本院不予抵减。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：限被告邹世湖在本判决发生法律效力之日起十日内付清2017年9月至2019年9月尚欠物业管理费用11865.73元(包括代收代支的水费、电费、沙款)给原告信宜市亘德育龙湾物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元，由被告邹世湖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 林启新二〇二一年四月二十一日法官助理 陈官鸿书 记 员 肖 婵