北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7741号上诉人（原审原告、反诉被告）：李宝山，男，1963年1月16日出生，汉族，个体工商户，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙丽丽，北京旭旺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姜明微，女，1985年4月15日出生，满族，无业，住吉林省辽源市西安区。委托诉讼代理人：郭琳，北京金佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王旻昊，北京金佑律师事务所律师。上诉人李宝山因与被上诉人姜明微房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初11232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人李宝山之委托诉讼代理人孙丽丽，被上诉人姜明微之委托诉讼代理人郭琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宝山上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持我的一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由姜明微承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.姜明微认为我将不具备作为公寓使用的房屋租赁给她是不对的，我租赁给姜明微的是库房，作为公寓经营是姜明微的主观意向。合同中明确约定要自主经营、依法经营。办理经营相关手续是姜明微的责任。姜明微没有办理经营手续就开始经营，导致房屋被政府查封，应自行承担相应后果，包括我的损失，因为我一直向我的出租人交纳房租。姜明微承租期间房屋被政府查封的原因，一是其未办理营业执照，属于无照经营，二是姜明微对房屋的装修不合格，导致消防验收不合格。合同明确在政府要求的整顿期间免收房租，且注明了时间为2017年11月21日至2018年3月30日，在此期间姜明微未对装修改造的消防不合格之处进行整改。同一块场地上的房屋，我出租给案外人经营旅馆，通过了消防验收和相关手续，且一直在经营中。2.政府查封整顿的时间为2017年11月21日至2018年3月30日，该期间姜明微所交租金119166元及签订合同时的保证金10000元，我已经退给姜明微。自2018年4月1日至今，姜明微未交纳过任何租金，而我要按时向上家交纳租金，姜明微的违约违法行为严重侵害我的合法权益。3.姜明微提交的其与固安县铭雅装饰有限公司于2015年3月28日签订的《装修合同》及固安县铭雅装饰有限公司给其出具的2015年3月28日至同年5月30日交纳装修费的8张收据均为虚假证据。固安县铭雅装饰有限公司成立于2016年9月19日，其法定代表人为杨光，并非签订《装修合同》的李海飞，姜明微的行为已经妨碍司法，希望法院对其妨碍诉讼行为依法予以处罚。4.房屋租赁期为3年，现房屋租赁期限已满，姜明微的装修投入已经价值用尽，不存在任何装修损失。5.一审法院认定姜明微占有租赁房屋非基于继续发挥租赁物本身租赁属性并从中获益，故对我要求姜明微给付租金及占有使用费的诉请予以驳回有违法理。姜明微未从中获益，但侵犯我的财产，给我造成了损失。合同到期后姜明微未腾退房屋，如果按照一审法院的观点，其给我造成的损失是合理合法的，这种观点是荒谬的。姜明微辩称，同意一审判决，不同意李宝山的上诉请求。1.双方签订的合同第一条明确约定了房屋经营的用途为乙方作公寓使用，李宝山对该情况知晓。李宝山作为出租方，将没有审批手续且未经过消防验收合格的房屋出租给我，其自身应承担责任。2.2017年11月涉案房屋被查封后，涉案房屋没有办法继续使用，无法发挥使用价值，我已经撤离了，李宝山一直承诺负责协调相关部门，但却一直没有办法继续使用。因此我并没有实际占有使用涉案房屋，而是由李宝山实际控制。并且双方曾于2017年11月28日签订《收款条》，其中李宝山承诺在国家未允许我经营期间，其免除我的租赁费，因此李宝山主张占有使用费是没有法律依据的。3.我提供的相关装修的证据是真实的，都是在装修时装修公司提供给我的，且装修价值已经法院委托的第三方评估，确定了相应价值，因此法院依据评估报告作出的判决也是正确的。对于一审判决虽然我没有上诉，但我觉得判决金额不足以弥补我的实际损失，但是我为了不浪费司法资源，减少诉累，我还是同意一审判决，请求二审法院依法驳回李宝山的上诉请求。李宝山向一审法院起诉请求：1.判令姜明微将北京市大兴区黄村镇辛店村西土产仓库临19号内5号院（以下简称5号院）房屋及院落立即腾退给我；2.判令姜明微给付我2018年4月1日至2019年2月28日期间租金320800元、2019年3月1日至2021年1月1日的房屋及场地占有使用费740000元；3.本案诉讼费用由姜明微承担。姜明微向一审法院反诉请求：1.判令李宝山赔偿我房屋建设、装修损失800000元；2.本案诉讼费由李宝山承担。一审法院认定事实：2008年12月31日，北京多利洁物资回收有限责任公司（以下简称多利洁公司）（出租方、甲方）与李宝山（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明：甲方将位于北京市大兴区黄村镇辛店村西土产仓库南部，甲方所拥有的院落出租给乙方。租赁物概况包括房屋43间，其中包括楼板房14间、瓦房宿舍4间、瓦房仓库25间，土地9000平方米（包括房屋所占面积），租赁期限自2009年3月1日起至2019年2月28日止。2015年3月25日，李宝山向多利洁公司提出将院落内5号院转租给第三人的申请。2015年3月26日，多利洁公司回复称：同意转租申请，但是与第三方签订的租赁期限必须在原租赁期限内。2015年3月27日，李宝山（出租方、甲方）与姜明微（租赁方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将临19号内5号院租赁给乙方做公寓使用（约1300㎡）。租赁期和租赁费：自2015年4月1日起到2016年3月30日止，租金300000元，自2016年4月1日起至2017年3月30日止，租金330000元，自2017年4月1日起至2018年3月30日止，租金330000元，自2018年4月1日起至2019年2月28日止，租金320800元。租赁费支付采取预付方式，每年2月28日前交付下一年的租赁费。乙方保证合法、正常地使用甲方提供给乙方租赁的房屋，乙方如对该租赁房屋进行装修改建增建，需经甲方书面同意，乙方在甲方院内增建的房屋不得拆除，合同终止或解除时，乙方必须按时将房屋改建部分恢复原状，保证房屋及院内设施清洁良好的情况下交给甲方。合同期3年内（2018年3月30日前）如遇拆迁征地乙方装修部分政府认可赔偿内部装修的费用归乙方所有，政府部门不予赔偿装修费甲方不负责赔偿，3年以后如遇政府拆迁乙方不享有国家的任何补偿（包括装修部分），甲方房屋及其附属物的拆迁款归甲方。2017年11月18日，位于北京市大兴区西红门镇新建二村新康东路8号发生火灾。北京市大兴区公安消防支队于2017年11月26日将姜明微所租赁用于经营公寓的场所贴了封条。2017年11月28日，姜明微（承租方、乙方）向李宝山（出租方、甲方）出具《收款条》，主要内容为：政府要求所有公寓停业整顿，所有租户务必搬离，乙方由于资金周转问题要求甲方将已交纳（2017年4月1日-2018年3月30日）未发生的房屋租赁费及签订合同时所交保证金退还。其中房租费119166元，保证金10000元，合计129166元，乙方保证此款项务必作为退回各租户押金专用。根据国家相关政策，双方作出如下决定：在国家未允许乙方经营期间，甲方免除乙方房租费，在此期间出现安全问题与甲方无关，乙方承担一切责任。合同继续履行。（2017年11月21日-2018年3月30日）。收款人姜明微，付款人李宝山。关于涉案房屋，双方当事人均未提交5号院相应的翻建审批手续；姜明微亦未提交其经营公寓的相关手续。李宝山提交以下证据：证据1.国有土地使用证、合同3份、企业名称变更预先核准通知书、转租申请，证明李宝山有权将涉案房屋出租给姜明微，是适格的主体；证据2.李宝山与姜明微于2015年3月27日签订的《房屋租赁合同》，证明合同租赁期限截止至2019年2月28日，目前合同已经到期终止；证据3.通知照片打印件2张，证明李宝山已经尽到了通知的义务，告知姜明微房屋租赁合同于2019年2月28日到期终止，于2月28日前尽快将物品搬离；证据4.营业执照、李宝山和李素芳的房屋租赁合同、关于北京宝隆旅馆院内旧厂房使用用途的意见、北京市消防总队推出五大项便民服务新举措、关于印发推进放管服务改革持续优化营商环境便民服务措施的通知，证明李宝山提供了合法的符合出租条件的房屋，双方签订合同为有效合同，李宝山出租给其他租户的房屋还在正常经营，涉案房屋被查封无法使用是由于姜明微无照经营和装修导致的消防不合格；证据5.收款条，证明李宝山已经在消防检查期内退还房屋租金；证据6.固安县铭雅装饰有限公司的企业信息，证明姜明微提供的装修装饰合同以及收据是假的，公司成立日期为2016年9月19日，签订装修合同时该公司还未成立；证据7.北京宝隆旅馆营业执照复印件、中国民生银行电子银行回单4张、北京宝隆旅馆企业信用信息公示报告、个体工商户年报公示结果告知书7张、天宫院反恐防恐督导检查表，证明同一院内经营的北京宝隆旅馆一直正常经营，姜明微无法经营是因为其不整改，不向大兴区消防队递交整改申请。姜明微提交以下证据：证据1.《房屋租赁合同》，证明双方签订租赁合同，李宝山将5号院租赁给其当作公寓使用；证据2.收款条，证明李宝山知悉其租赁的房屋已经被查封，无法使用，并且双方就免租金一事也进行了约定；证据3.装修合同及收据9张，证明其装修、建造5号院内房屋的花费应当由违约的李宝山进行赔偿；证据4.照片打印件2页，证明涉案房屋被相关政府部门所查封，无法使用。一审审理中，姜明微向法院申请对5号院内的建筑物及装修装饰的市场价值进行评估，后经法院随机摇号确定评估机构为国专中衡（北京）资产评估有限责任公司（以下简称国专中衡公司）。为进一步明确双方当事人争议，一审法院于2020年11月30日联系双方当事人及国专中衡公司对5号院院落及院内房屋进行了现场勘查并拍摄相应照片。双方均认可5号院院落内房屋的位置及现状，但对于房屋的建造方存在争议。李宝山主张租赁时交付的房屋包括西排的瓦房、北边的楼板、中间靠南的4间房以及南边的1层，姜明微只是将西排的瓦房往东扩建了一部分、北边的楼板进行了装修、在中间靠南4间房的北边建了2间房以及南边的1层基础上隔了2层。姜明微则主张其承租后，在李宝山同意的情况下将南边原有的1层重新打了地基后新盖的2层楼；西排瓦房的吊顶、地面及内部隔断、装修及附属物都是姜明微做的；中间靠南的4间房只是进行了重新装修。2020年12月5日，国专中衡公司出具国专中衡评报字【2020】第054号资产评估说明，评估结果为：委估的姜明微承租的位于北京市大兴区黄村镇辛店村西土产仓库临19号内5号院的建（构）筑物及装修装饰的评估价值为人民币989329元，并附有资产评估汇总表（明细表）。为此，姜明微支付评估费20000元。双方当事人针对该份评估报告的真实性均无异议，但李宝山主张评估报告中有516924元的财产不属于姜明微，其中有部分可移动的物品姜明微可以自行拆除拿走；评估报告中的北一4间房屋（价值54162元）以及二层公寓20间房屋（价值331291元）均系租赁时原有的；北二21间房屋系租赁时原有，装修价值81857元属于李宝山。鉴于双方租赁期为3年10个月，姜明微已经使用两年多，所以涉案场地的残值也就100000元。姜明微则主张按照双方的责任过错比例，李宝山应向其支付800000元的房屋建设及装饰装修损失。一审法院认为：民法典施行前成立的合同，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，李宝山与姜明微于2015年3月27日签订的《房屋租赁合同》成立于民法典实施前，且履行合同发生争议在民法典实施前，因此，本案仍适用当时的法律及司法解释。根据1999年《中华人民共和国合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，李宝山将5号院通过《房屋租赁合同》的形式出租给姜明微，因院落内的房屋未取得建设工程规划许可证，故双方所签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。针对李宝山的第一项诉讼请求，即要求姜明微将5号院房屋及院落进行腾退，姜明微表示同意腾退，法院对此不持异议。针对李宝山的第二项诉讼请求，即要求姜明微给付2018年4月1日至2019年2月28日期间的租金320800元及2019年3月1日至2021年1月1日期间的房屋及场地占有使用费740000元，法院认为因5号院及涉案房屋处于消防查封的状态，已经无实际利用价值，且姜明微占用上述租赁物非基于继续发挥租赁物本身的租赁属性并从中获益，故对李宝山要求姜明微支付房屋租金及占有使用费的诉讼请求，法院不予支持。李宝山将不具备合法审批手续的房屋出租给姜明微，且租赁房屋在出租给姜明微时未提供消防验收手续，李宝山称完全系因姜明微一方的装饰装修导致消防不合格的辩解意见，法院不予采信，故李宝山本身存在过错；姜明微对不具备合法审批手续的房屋未尽到合理审查的义务，且其自述在5号院内建造了房屋，亦系在未取得合法审批手续的情况下所建设，亦未通过消防验收，此外，姜明微经营公寓无相关营业执照，故姜明微本身亦存在过错。对于姜明微要求李宝山支付房屋建设、装修损失，法院将综合考虑涉案合同的实际履行情况、评估报告中的资产明细表等因素，由双方根据各自的过错承担相应的责任。据此，一审法院判决：一、姜明微于判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区黄村镇辛店村西土产仓库临19号内5号房屋及院落腾退返还给李宝山；二、李宝山于判决生效之日起十日内给付姜明微房屋建设及装修损失费160000元；三、驳回李宝山的其他诉讼请求；四、驳回姜明微的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提供新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。双方一致确认涉案房屋仍然处于查封状态。姜明微认可在其使用5号院进行经营期间被政府查封。本院认为，双方当事人对于一审判决第一项均表示认可，本院对该项判决不持异议，就所涉问题不再进行赘述。本院仅就李宝山上诉提出的主张进行分析认定。一、关于双方所签《房屋租赁合同》无效的责任承担问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，李宝山在明知涉案房屋并未取得规划审批手续的情况下将5号院出租给姜明微作为公寓使用，导致双方所签订的《房屋租赁合同》无效，李宝山对此应承担主要责任。二、关于李宝山主张的2018年4月1日以后的租金及场地占用费。因北京市大兴区西红门镇新建二村新康东路8号发生火灾，北京市大兴区公安消防支队2017年11月26日将姜明微所租赁用于经营公寓的场所贴了封条，至今5号院及涉案房屋均处于消防查封的状态，已经无实际利用价值。对于造成此种情况，究其根本，还是李宝山将不具备合法审批手续的房屋出租给姜明微，且在出租给姜明微时未能提供消防验收手续，并非单纯因姜明微进行的装饰装修导致消防验收不合格。同时，根据双方在2017年11月28日的收款条中约定，李宝山承诺在合同期限内，免除姜明微国家未允许经营期间的房租；李宝山也已实际将相关部门查封后姜明微支付的未发生的租金和保证金退还给姜明微，说明双方对于姜明微不能经营的责任，也是有划分的。一审法院考虑姜明微因5号院被查封后无法腾退及其并未因占用5号院而获益，驳回李宝山要求姜明微支付房屋租金及占有使用费的诉讼请求，并无明显不当。至于李宝山上诉提出的姜明微拒不腾退一节，因其并未就此提供相关证据，且双方在2019年就已形成诉讼，其也并未采取合法有效的方式积极解决腾退问题，现其将5号院至今尚未腾退的原因规责于姜明微，要求姜明微支付查封之后的租金及占有使用费，显然欠妥，本院不予支持。三、关于姜明微主张的建设、装修损失。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于姜明微在缔约时未尽合理审查义务，自认在未取得合法审批手续的情况下在5号院内再行建设，未通过消防验收，其经营公寓也无相关营业执照，故一审法院认定姜明微本身亦存在过错，在综合考虑涉案合同的实际履行情况、评估报告中的资产明细表及双方过错程度，酌情确定李宝山承担的赔偿金额，是适当的。李宝山上诉称姜明微自身存在过错，且现双方所签《房屋租赁合同》履行期限届满，其无需进行赔偿。因一审判决确定李宝山应当承担的损失金额时已经考量了双方各自的责任，而5号院被查封时距离合同期限届满尚有一定时间，故本院对李宝山的此项抗辩实难采信。综上所述，李宝山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17847元，由李宝山负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王 磊审判员 刘慧慧二〇二一年五月三十一日书记员 刘 荧书记员 韩 铮