云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云04民终664号上诉人（原审原告）：玉溪高新集团物业服务有限公司。住所地：云南省玉溪市高新区桂山路30号泰华园内。法定代表人：赵根俊，总经理。委托诉讼代理人：钱星羽，云南滇兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：马兆芬，女，1955年5月17日生，回族，住云南省玉溪市红塔区，现住玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：何**（系马兆芬之子），住云南省玉溪市红塔区。代理权限：特别授权代理。上诉人玉溪高新集团物业服务有限公司（以下简称高新物业公司）与上诉人马兆芬物业服务合同纠纷一案，双方均不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2020）云0402民初4460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高新物业公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求。事实与理由：原判认为“支付消防维保费的请求，无相关依据”属认定错误。1.高新物业公司与建设单位签订的前期物业合同内容合法有效，对全体业主具有约束力，前期物业合同写明高新物业公司提供的前期物业管理服务包括共用设施设备的运行、维护、养护和管理，公共设施设备系统包括消防系统，说明消防系统的维护、养护服务包括在高新物业公司的服务范围，合同第七条第三项约定每年每户消防维保费是135元，该条约定未违反法律、法规、部门规章规定，系当事人真实意思表示，为有效条款。高新物业公司已经按照约定为小区业主提供良好的消防物业服务，马兆芬在接受物业服务的同时也应该交纳相应的消防维保费。2.高新物业公司已经支出了相应的消防维保费，消防维保费属于物业服务费的主要开支部分。首先，高新物业公司列明的收费项目包括但不限于消防维保费，主要为了让业主知悉交纳的物业费大的支出部分，马兆芬一方在庭审中对该项收费未提出异议。其次，消防维保费不属于代扣代缴项目。消防部门每年会到小区对公共消防系统、消防设施等进行检查，本案诉争的2015年8月1日至2020年7月31日期间，高新物业公司都聘请了专业的消防服务公司对不符合规定消防设备进行维修更换、检修、检测，并签订《消防设施维护保养委托合同》，也支出了相应费用，并有相应的支出单据，该笔费用性质与公共水电费等一样，属于小区的公共开支，属于物业范畴。涉及消防费用部分玉溪市直接取消政府指导价，实现市场调节价，物业服务收费属经营性收费，依据物业服务成本，物业公司与接受服务一方可自主协商确定定价，故高新物业公司收取该费用合法、合理。3.原判易导致社会生活不稳定及群体性事件发生。为加强城市消防力度，夯实消防基础设施建设，根据《中华人民共和国消防法》、国务院《消防改革与发展纲要》等有关规定和要求，高新物业公司为马兆芬及其他业主提供消防维护保养等有偿服务，既保障了小区的消防安全，又维护了物业公司的利益。全市新建高层住宅小区的物业服务均收取消防维保费，原判可能引起其他缴纳过此费用的住户向法院提起诉讼，要求高新物业公司返还已收取的消防维保费，增大了整个行业的服务难度和风险。马兆芬的答辩意见与其上诉状载明一致。马兆芬上诉请求：撤销原判，由法院指派有资质的评估机构对马兆芬购买的财富时代小区B幢2单元306室受损房屋进行损害评估，评估费由高新物业公司承担，并按评估损失价值对马兆芬进行赔偿。马兆芬收到损失赔偿将按高新物业公司管理规定缴纳2016年8月至2020年8月的各项费用。在未收到赔偿损失费期间，马兆芬及亲人无偿享有玉溪市红塔区财富时代小区物业管理公司提供的各项服务权益。事实与理由：马兆芬于2013年8月购买案涉房屋，到2015年8月一直按时交纳物业费，缴费至2016年8月。2015年间，因楼下206房屋将厨房移至房外，擅自将整栋房屋下水排污管道堵塞，导致整栋楼层污水排泄并全部灌入马兆芬购买居住的306室，前后十多次堵塞倒灌，经物管安排人员维修后未彻底解决。整间房屋污水粪便横流，实木地板全因污水浸泡而报废。马兆芬找到高新物业公司，经双方协商，高新物业公司免除其两年物业管理费作为补偿。另，马兆芬自2016年7月离家出走至外地近五年，案涉房屋自2016年11月就被一审法院换锁后保全至2020年10月28日，后才将钥匙拿给马兆芬儿子何**但未入住，四年多来该房屋没有任何人入住过，故没有发生任何物业管理费、电梯使用费、消防维保费、公共水电费、生活垃圾清运费。高新物业公司答辩称，1.房屋受损属于侵权损害纠纷，与本案不属于同一法律关系。2.高新物业公司维护管理的是共有、共用的部分及设施设备，房屋受损主要责任是接到业主通知及时到达房屋查询情况，并配合修缮，物业公司已经尽到一定的职责，无任何过错，不应该承担任何赔偿责任。根据马兆芬的主张，造成房屋损害的侵权人是206号房屋的业主，并不是高新物业公司。3.马兆芬的物业费只有交到2015年7月31日，马兆芬如果认为物业费交到2016年8月，应该提交相应的证据予以证明。4.物业服务的是全体业主和公共资源，物业公司已经提供相应的服务，业主使不使用是业主的自由，业主应该按照合同缴纳相应物业费，马兆芬的房屋被查封使房屋无法使用是马兆芬个人原因造成的，不应因此免除物业费。高新物业公司向一审法院起诉请求：依法判令马兆芬立即向高新物业公司支付2015年8月1日至2020年7月31日的物业管理服务费共计12445元，之后的资金占用利息按年利率6%支付至物业管理服务费还清之日止。一审法院认定的事实：2012年3月28日，高新物业公司与云南玉溪高新技术开发区房地产开发有限公司签订了《“财富时代”前期物业服务合同》，约定云南玉溪高新技术开发区房地产开发有限公司选聘高新物业公司对玉溪市红塔区东风中路88号财富时代小区提供前期物业管理服务，其中“第七条本物业管理区域物业服务计费项目和收费方式：一、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.高层住宅：0.89元/月?平方米…二、电梯使用费按以下标准计算：…B幢、C幢、D幢1-6层0.18元/月?平方米…三、消防维保费：135元/年?户。四、公共水电费：125元/年?户。五、生活垃圾清运费：96元/年?户…第八条…物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在甲方交房时履行交纳义务…第三十四条前期物业服务合同期限自2012年9月20日起至业主委员会与物业管理公司签订新的物业合同止。若交房时间变化，双方另行协商。”马兆芬系财富时代小区B幢2单元306号房屋（建筑面积166.09平方米）的业主，其已向高新物业公司交纳了2015年7月31日前的物业费，自此之后的物业费经高新物业公司催缴，马兆芬未交纳。涉诉财富时代小区现尚未成立业主委员会。一审法院认为，《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案高新物业公司与云南玉溪高新技术开发区房地产开发有限公司签订的《“财富时代”前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应遵照履行。高新物业公司按照合同的约定履行了物业管理服务义务后，马兆芬应按照合同约定履行交纳物业管理费的义务，马兆芬应支付高新物业公司2015年8月1日至2020年7月31日的物业管理费8869.20元（166.09平方米×0.89元/平方米/月×60个月）、电梯使用费1793.77元（166.09平方米×0.18元/平方米/月×60个月）、公共水电费625元（125元/年/户×5年）、生活垃圾清运费480元（96元/户/年×5年），即马兆芬应支付高新物业公司2015年8月1日至2020年7月31日共计34个月的物业管理费、电梯使用费、公共水电费、生活垃圾清运费共计11767.97元。高新物业公司诉请马兆芬应支付的消防维保费的请求，无相关依据，不予支持。高新物业公司诉请马兆芬支付资金占用利息的请求，未能提供事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第三十五条、第四十一条，《最高人民法院》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、由被告马兆芬于本判决生效之日起十五日内向原告玉溪高新集团物业服务有限公司支付自2015年8月1日至2020年7月31日应缴纳的物业管理费8869.20元、电梯使用费1793.77元、公共水电费625元、生活垃圾清运费480元，共计11767.97元；二、驳回原告玉溪高新集团物业服务有限公司的其他诉讼请求。”二审中，高新物业公司提交两组证据：1.消防系统保养维护委托合同，证明高新物业公司每年聘请专业的消防服务公司对小区内的消防设备进行维修、更换、检修、检测。2.消防维保费支出票据，证明高新物业公司每年向消防服务公司支付消防维保费，此项费用属公共设备支出费用，属物业范畴。经质证，马兆芬对两组证据真实性、合法性、关联性无异议，但其认为和其无关。马兆芬提交两组证据：1.2015年案涉房屋多次被水淹而受损害的照片共计33张，证明高新物业公司没有尽到管理义务，通过多方排查，下水道阻塞的原因是高新物业公司将一楼的房屋出租给工商银行，工商银行对下水管道进行改造，造成严重堵塞，对二楼三楼的房屋都造成损害，因为对房屋造成损害，马兆芬对房屋进行了多次改造，支付了不少费用。现在下水管道不阻塞的原因是高新物业公司维修人员在下水管道处接了一根外管，将整幢楼的水往外排。2.马兆芬儿子何**与206室业主杨乾的对话录音一份，证明206号房屋及案涉马兆芬房屋的损失是高新物业公司造成的。经质证，高新物业公司对马兆芬提交的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为与本案无关。工商银行并不是高新物业公司出租的，且管道堵塞也不是工商银行造成的，房屋属于私人财产，高新物业公司无权查看，房屋内部的下水管道是业主的个人财产，由业主个人进行维护，物业仅是有配合修缮的义务。本院认为，因马兆芬对高新物业公司提交的两组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定。马兆芬提交的证据因无法查明真实性，在本案中不予认定。经二审审理，双方对一审认定的案件事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”本案涉诉的财富时代小区现尚未成立业主委员会，高新物业公司与云南玉溪高新技术开发区房地产开发有限公司签订的《“财富时代”前期物业服务合同》对马兆芬具有约束力，故一审依照合同约定，确定马兆芬应支付高新物业公司2015年8月1日至2020年7月31日的物业管理费、电梯使用费、公共水电费、生活垃圾清运费共计11767.97元并无不当。至于高新物业公司要求马兆芬支付消防维保费的请求，无相关依据，一审未予支持亦无不当。关于马兆芬认为高新物业公司未尽管理义务造成其房屋受损的主张，与本案不属同一个法律关系，本案中不予审查。至于马兆芬认为涉案房屋四年多没有人入住，没有产生任何物业管理费、电梯使用费、公共水电费及生活垃圾清运费的主张，没有事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，高新物业公司、马兆芬的上诉请求均不能成立，应予驳回；原判处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112元，由玉溪高新集团物业服务有限公司负担18元，马兆芬负担94元。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 荆 燕审判员 吴析咛二〇二一年五月二十四日法官助理薛志婷书记员白子益