文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终4318号上诉人（一审被告）：孙熙国，男，1977年3月15日出生，汉族，哈药集团高级经理，住哈尔滨市南岗区。被上诉人(一审原告)：哈尔滨景阳物业管理有限公司，住所地哈尔滨市松北区美域江岛小区1号楼26-27中间层（L2层）（住宅）。法定代表人：冯欣，该公司经理。委托诉讼代理人：路存成，男，该公司秩序主管。上诉人孙熙国因与被上诉人哈尔滨景阳物业管理有限公司（以下简称景阳公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2021）黑0103民初862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，采用阅卷、调查和询问的方式进行了审理。上诉人孙熙国、被上诉人景阳公司的委托诉讼代理人路存成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙熙国上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判，景阳公司三个月内修缮房屋达到正常使用标准，并免除景阳公司不作为期间的物业费用，且赔偿因其物业管理不作为造成的房屋室内损失1500元。事实和理由：在2019年4月1日至12月31日期间，孙熙国多次催促景阳公司对其住宅外部装饰檐进行修缮维修，景阳公司置之不理，以各种理由推拖，导致装饰檐往屋内渗水，逐渐造成孙熙国居住房屋内墙大面积长毛发霉，并出现小潮虫。依据《黑龙江省住宅物业管理条例》第六十三条第二款规定，在物业管理区域发生物业共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏的，物业应当启动维修资金的应急使用程序。物业服务人或者物业管理委员会应当采取必要的应急措施，而景阳公司被多次催促后，依然没有尽到管理者职责，没有尽到修缮维修义务，属于管理不作为行为，与双方签订的《物业服务委托合同》相悖。另一方面，孙熙国住宅装饰檐刚出现问题时渗水比较轻，物业公司完全可以通过中小修完成修缮，但景阳公司置之不理，造成装饰檐持续大量往屋内渗水，造成更加严重的后果。并且至今可能需要大修，完全是物业公司在问题发生后一直不作为导致的结果。因此，景阳公司没有完全履行《物业服务委托合同》在先，孙熙国没有交物业费和电梯费在后，具有因果关系，属于景阳公司管理不作为导致的情形。景阳公司辩称，海富金棕榈5栋2单元2902业主窗户漏雨、返潮，是由于窗户多年未更换，里面已发霉，导致漏水发霉。家里住宅的门窗归业主所有，需要业主自行更换。至于说的装饰檐问题，装饰檐已经维修，维修完以后治标不治本。因为是经过窗户缝往里渗水，需要业主自行更换，不属于物业维修范围之内。景阳公司向一审法院起诉请求：1.孙熙国向景阳公司支付2019年4月1日至2019年12月31日止住宅物业费1725元、电梯费1026元；2.孙熙国承担本案诉讼费。一审法院认定事实：孙熙国系海富金棕榈小区5栋2单元2902室业主，2019年4月4日，景阳公司与哈尔滨市南岗区大成街道办事处建工社区居民委员会签订《物业服务委托合同》，约定由景阳公司对涉诉房屋所在的海富金棕榈小区提供物业服务，期限自2019年4月4日起至2022年4月3日止；在物业管理区域内，景阳公司提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：包干制，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.6元/月.平方米、商业物业：3.2元/月.平方米、车位管理费：80元/月、电梯费按政府指导价格收取；包干制服务费不含下列费用：（1）物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新改造费用。（2）代收代交的公共能耗费（排水、排污等费用）。（3）停车费停车管理费。（4）电梯费；业主未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之一的标准承担相应的违约金。孙熙国拖欠涉诉房屋2019年4月1日至2019年12月31日物业管理费、电梯费至今。一审法院认为，景阳公司与哈尔滨市南岗区大成街道办事处建工社区居民委员会签订的《物业服务委托合同》，合法有效，对物业公司及海富金棕榈小区全体业主具有约束力，双方均应按合同约定履行合同义务。庭审中，孙熙国辩称，案涉房屋所在的5栋楼楼房装饰檐从孙熙国房屋墙体外穿过，因为物业不去维修维护装饰檐，导致装饰檐往屋内渗水，造成孙熙国房屋损害，因此拒交物业费，本院认为，楼房装饰檐属于建筑物共有部分，对共有部分的维修，根据《物业服务委托合同》约定，物业费中不包含共有部位的中修、大修和更新改造费用，本案中孙熙国未举证证明5栋楼楼房装饰檐的维修是否属于景阳公司维修范围，且共有部位的维修只是物业服务的一部分，孙熙国不能因此拒交全部物业费，故对孙熙国拒交物业费的理由，本院不予采纳。但景阳公司对孙熙国多次反映该问题在职责范围内未给予有效解决和引导，亦未向孙熙国说明共有部位维修范围的界定，因此其物业服务存在瑕疵，对孙熙国的物业费本院酌情予以减免10%。据此判决：孙熙国于本判决生效后十日内给付景阳公司自2019年4月1日至2019年12月31日止住宅物业费1553元、电梯费1026元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由孙熙国负担。二审中，双方当事人均未举示新证据，对一审查明的相关事实，本院予以确认。本院认为，物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好物业服务的主要经费来源。景阳公司为小区广大业主提供了物业管理服务，孙熙国作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以物业服务有瑕疵和有时服务不到位或者有存在物业公司无法解决的问题就拒绝交纳物业费，将会导致物业企业的服务质量因资金不足进一步恶化，形成恶性循环，最终损害公共利益。据此，孙熙国应按物业合同约定交纳物业费用，一审对此处理并无不当。关于孙熙国主张其所居住房屋装饰檐漏水的问题。对于孙熙国室内墙壁长毛发霉的原因，孙熙国、景阳公司存在严重争议，孙熙国认为是装饰檐维修不及时造成的，而景阳公司主张系孙熙国未及时更换窗户所致。故对于渗漏原因的认定，按照谁主张谁举证的原则，应由提出抗辩主张的孙熙国承担举证责任。诉讼中，孙熙国举示的照片可以证实其室内墙壁出现渗漏的现象，但是否是装饰檐的维修不当所致，没有鉴定结论或者其他有效证据证实，也没有景阳公司的自认，故现有证据不足以证明该渗漏与景阳公司的物业管理行为不当有关。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，孙熙国应当对此承担举证不能的不利后果，其以此为由拒不缴纳物业费，依据不足。一审庭审中，景阳公司主张是开发商建设的问题，物业公司只能小修小补，中修以上需要动用大修基金，对此，一审认定景阳公司未给予有效引导和解决，存在服务瑕疵，并以此为由减免10%的物业费，但并未认定景阳公司存在重大过错，景阳公司对此并未上诉，本院予以维持。关于孙熙国请求景阳公司赔偿1500元室内损失的问题。因孙熙国并未就该项主张在一审中提起反诉，不属于二审审理范围。孙熙国如有证据证明该损失与景阳公司的行为存在因果关系，可另行解决。综上所述，孙熙国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙熙国负担。本判决为终审判决。审判长 赵晓波审判员郑兴华审判员张宇（）二〇二一年五月二十八日法官助理仇长科书记员岳一鸣