安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0705民初1587号 原告：王素兰，女，1973年5月5日出生，汉族，住安徽省铜陵市。 委托诉讼代理人：叶芸，安徽良实律师事务所执业律师。 被告：铜陵井湖房地产开发有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇井湖大市场内，统一社会信用代码9134072115127106X8。 法定代表人：黄国平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：倪文英，安徽景旺律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：程丹妮，安徽景旺律师事务所实习律师。 原告王素兰与被告铜陵井湖房地产开发有限公司（以下简称：井湖房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王素兰、委托诉讼代理人叶芸，被告井湖房地产公司委托诉讼代理人倪文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王素兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理北斗星城二期4-H-16栋503室商品房房屋产权登记手续；2、请求法院判令被告依约支付原告延期交房违约金94320元（自2015年10月31日起按已付房款每日万分之三计算至2017年4月7日合计524天）；3、依法判令被告依约支付延期办理商品房产权登记违约金9840元（自2017年7月8日起按10元/天计算至2020年3月17日合计984天）；4、判令被告双倍返还原告购车位定金合计100000元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月1日，原被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买被告公司开发的位于北斗星城二期4-H-16栋503室商品房，该房总价款600000元，原告首付350000元，余款250000元办理了公积金贷款。合同约定了被告交付房屋的期限为2015年10月30日前及被告逾期交房的违约责任，同时也约定了逾期申请商品房产权登记的违约责任。合同签订后，原告依约履行了付款义务，也办理了贷款手续，同时交清了办理产权登记的税费等相关费用，但是被告出现违约情况，一是迟延交付房屋，二是延期办理房屋产权登记。另2015年11月9日，原被告签订了一份认购协议书，原告认购了被告出售的四地块14-20栋75号车位，并于当日支付了50000元定金，但之后被告又称该车位因为人防车位无法出售，但又不退还原告支付的定金。为维护原告自身合法权益，现特向贵院起诉，请依法判决。 被告井湖房地产公司辩称：一、合同约定的逾期交房违约金标准过高，应予以降低。1、法律依据方面。双方在合同中约定的逾期交房违约金标准为已交房款的日万分之三，该标准明显高于其实际损失。根据《合同法》司法解释二第二十九条和最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，在约定的违约金标准过高情况下，当事人有权利请求减少。2、实际损失方面。原告选择继续履行合同，其实际损失应体现在租金损失方面。而按照合同违约金计算金额约是房屋租金损失近三倍，应当认定为“过分高于造成的损失”，并对超过30%的部分予以减少。3、根据《合同法司法解释二》的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。被告逾期交付房屋原因是规划的问题，过错程度较低，另案涉房屋房价一直在涨，逾期交房未影响原告的利益。二、逾期交房违约金已过诉讼时效。三、关于逾期办证违约金。原告自行搭建阳光房属于违章导致不能办证，其主张缺乏法律依据。四、关于车库定金。原告交纳了定金属实，因客观原因原告放弃购买，不应认定违约，故定金不应双倍返还。 本院经审理认定事实如下：2014年9月1日，原告王素兰因购买商品房与被告井湖房地产公司签订了合同编号：2014004810《商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买由被告开发预售的位于北斗星城二期4-H-16栋503室商品房一套，建筑面积93.01平方米，总价款600000元；被告应当在2015年10月30日前将所售房屋（交付房屋必须满足：1、工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案；2、同期配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求；3、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实；4、商品住房质量责任承担主体已明确，前期物业管理已落实）交付原告使用；逾期交付超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之三的违约金；如因出卖人的原因而致买受人逾期办证的，买受人自房屋交付之日起届满90日无法申请商品房登记的，出卖人应向买受人按10元/天支付违约金。合同签订后，原告依约将首付350000元和办理公积金贷款250000元全部房款支付给了被告。2015年10月30日，被告未能按期向原告交付房屋，直至2017年4月7日双方办理了交房手续，逾期交房共计524天。2018年11月5日，原告购买的房屋所属工程取得了工程竣工验收报告。 另查明，原被告双方于2015年11月9日签订了《北斗星城认购协议书》，原告认购被告出售的北斗星城四地块14-20栋75号车位，并交纳了50000元定金。后该车位规划确定为人防工程无法出售，被告也未将50000元定金退还给原告。 以上事实有当事人陈述、庭审笔录及房屋买卖合同、认购协议书、交款凭证、发票、收据、房屋交接通知书、竣工报告相关证据材料在卷佐证。 本院认为：原告王素兰与被告井湖房地产公司之间的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，应当受到法律的保护。原被告双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原告所购北斗星城二期4-H-16栋503室商品房经竣工验收并具备办证条件，原告要求被告协助办理北斗星城二期4-H-16栋503室房屋产权登记的诉请，符合双方合同约定，本院予以支持。因被告未能按照合同约定在规定的期限内向原告交付房屋，原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉请本院予以支持。被告辩称约定的按日万分之三计算违约金过高，本院认为双方约定的按日万分之三计算违约金的标准折合年利率为10.8%，并不过分高于所受到的损失；法律规定只有在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中原被告双方在合同中约定了违约金的计算方法，故被告要求按照同地段、等面积房屋租金计算违约金的辩解意见本院不予采纳。被告的违约行为是持续性的，因此被告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效于法无据。案涉房屋于2018年11月5日竣工验收，具备办理产权登记。按照双方约定，办证时间应在2017年7月8日起，实际逾期484天。被告辩称不能办证原因是因原告搭建违章建筑所致但缺乏证据支持，故原告要求被告支付延期办理商品房产权登记违约金的诉请部分予以支持。原被告双方于2015年11月9日签订了《北斗星城认购协议书》，原告认购被告出售的北斗星城四地块14-20栋75号车位，并交纳了50000元定金。后因被告非不可抗力单方面原因将车库无法出售给原告，应承担违约责任，本院对原告要求被告双倍返还定金的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告铜陵井湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告王素兰办理北斗星城二期4-H-16栋503室商品房房屋产权登记手续； 二、被告铜陵井湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王素兰逾期交房违约金94320元（计算方法：600000元×万分之三/天×524天，自2015年10月31日起至2017年4月7日止）； 三、被告铜陵井湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王素兰逾期办证违约金4840元（计算方法：10元/天×484天，自2017年7月8日起至2018年11月5日止）； 四、被告铜陵井湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告王素兰购车位定金合计100000元； 五、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4362元，减半收取2181元，由原告王素兰负担81元，被告铜陵井湖房地产开发有限公司负担2100元，于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  蔡茂胜 二〇二一年五月二十八日 书记员  查 雁 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；…． 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。