北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终6205号上诉人（原审原告）：北京远大腾阳物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区大成路21号四层210室。法定代表人：何成玉，执行董事。委托诉讼代理人：赵晶，北京市华城律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京汇聚万车汽车销售有限公司，住所地北京市丰台区长辛店镇赵辛店919-2号D栋1层33门。法定代表人：冯杰，经理。委托诉讼代理人：李长胜，男，北京汇聚万车汽车销售有限公司员工。被上诉人（原审被告）：李长胜，男，1986年5月8日出生，汉族，北京汇聚万车汽车销售有限公司职工，住北京市丰台区。上诉人北京远大腾阳物业管理有限责任公司因与上诉人北京汇聚万车汽车销售有限公司、被上诉人李长胜房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初23568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京远大腾阳物业管理有限责任公司（下称远大腾阳公司）上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判北京汇聚万车汽车销售有限公司（下称汇聚万车公司）、李长胜于判决生效之日起将位于北京市丰台区赵辛店商业街2号楼一层29-34号门、二层32-35号门的房屋腾退交付远大腾阳公司；2.撤销一审判决第三项，依法改判汇聚万车公司于判决生效之日向远大腾阳公司支付2020年6月1日至2020年12月1日的房屋使用费339900元，于实际腾退之日向远大腾阳公司支付2020年12月2日至实际腾退之日的房屋使用费；3.依法改判汇聚万车公司向远大腾阳公司支付2020年6月1日至2020年12月1日的房屋使用费339900元利息（按照银行同期贷款利率自2020年12月2日起计算至实际支付之日止）；4.依法改判李长胜对上述费用承担连带责任；5.本案的一、二审诉讼费用由汇聚万车公司、李长胜承担。事实与理由：一、一审判决事实认定不清、适用法律有误。本案远大腾阳公司提起诉讼的原因即汇聚万车公司不按时支付租金，但一审法院既不判决汇聚万车公司及时腾退房屋，又不判决其及时支付已经产生的房屋使用费，在汇聚万车公司没有可供执行资产的情况下一审判决直接导致判决生效后，汇聚万车公司既不能及时收回房屋减少损失，又无法及时主张已经产生的房屋使用费，看似合法的判决却无形中扩大了远大腾阳公司的损失，增加了远大腾阳公司的执行难度。远大腾阳公司上诉请求：1.请求改判汇聚万车公司不向远大腾阳公司支付2020年6月1日至房屋实际腾退之日止的房屋使用费（按照年租金679800元的标准计算）；2.请求改判汇聚万车公司不向远大腾阳公司支付水费4660元、燃气费2943元以及供暖费80143元；3.本案的一、二审诉讼费用由远大腾阳公司承担。事实与理由：一、一审判决认定双方之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效，故一审法院判令汇聚万车公司按照合同标准向远大腾阳公司支付房屋使用费缺乏依据。案涉合同无效的原因系由远大腾阳公司的原因造成的，因此远大腾阳公司应当自行承担合同无效产生的法律后果，远大腾阳公司无权要求汇聚万车公司支付房屋使用费。自2020年1月开始，新冠疫情爆发，各地采取不同程度的防控措施，汇聚万车公司曾请求远大腾阳公司减免房屋租赁费用，但是远大腾阳公司并未给予汇聚万车公司任何减免。根据北京市有关减免房屋租金的政策，远大腾阳公司应当给予汇聚万车公司租金优惠，一审法院按照租赁合同要求汇聚万车公司支付房屋使用费显失公平。二、一审法院判决汇聚万车公司向远大腾阳公司支付水费、燃气费和供暖费，该判决明显错误。汇聚万车公司承接案涉房屋时，因远大腾阳公司提供的暖气供暖不热，并且取暖费明细过高且无法提供发票，远大腾阳公司明确告知赵辛店村委会无需供暖，汇聚万车公司自行安装中央空调，因此远大腾阳公司无权收取取暖费。截止今日，远大腾阳公司未能提供任何证据证明汇聚万车公司垫付房屋水费、燃气费和供暖费，因此在远大腾阳公司未实际垫付的情况下，远大腾阳公司要求汇聚万车公司支付缺乏依据。赵辛店村委会在一审中提交的证明有很大的随意性，所以汇聚万车公司对村委会证明不予认可。汇聚万车公司针对远大腾阳公司的上诉请求辩称，不同意汇聚万车公司的上诉请求。李长胜辩称，不同意远大腾阳公司的上诉请求，同意远大腾阳公司的上诉请求。远大腾阳公司针对汇聚万车公司的上诉请求辩称，汇聚万车公司直至今日仍然在占有使用案涉房屋，远大腾阳公司已经将案涉房屋的费用向产权方支付至今年的二月份，关于燃气费、供暖费、水费等也已经向产权方支付完毕。远大腾阳公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《房屋租赁合同》《补充协议书》，并向远大腾阳公司腾退位于北京市丰台区赵辛店商业街2号楼一层29-34号门、二层32-35号门的租赁房屋；2．判令汇聚万车公司、李长胜向远大腾阳公司支付自2020年6月1日至实际腾退之日止的房屋租金或占有使用费（按年租金67.98万计算）；3．判令汇聚万车公司、李长胜向远大腾阳公司支付违约金，自2020年6月2日起至实际腾退之日止，日违约金按年租金67.98万元的1％计算；4．判令汇聚万车公司、李长胜向远大腾阳公司支付欠付的水费、燃气费、供暖费共计87746元；5．诉讼费由汇聚万车公司承担。一审法院认定事实：2017年2月23日，远大腾阳公司自北京紫金盟投资管理中心处承租位于北京市丰台区赵辛店商业街2号楼一层29-34号门、二层32-35号门的房屋，建筑面积742平方米。2017年4月30日，远大腾阳公司（出租人、甲方）与汇聚万车公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，甲乙双方本着诚实守信、公平互利原则，就本合同租赁房屋事宜经友好协商达成一致意见如下：一、租赁物概述本合同租赁房屋位于赵辛店商业街2号楼一层29-34号门（460平米）、二层32-35号门（282平米），建筑面积742平方米。二、租赁用途2.1乙方向甲方承诺，乙方租赁该房屋作为合法经营的场地，在租赁期内未征得甲方书面同意前，不得擅自改变该房屋用途；2.2乙方不得在租赁房屋内存放对周围环境和房产及其附属设备有腐蚀、污染和破坏的有毒有害、易燃易爆物品和危险品。三、租赁期限租赁期为10年。从2017年6月1日至2027年5月31日止。四、租金、土地使用税房产税、水电费等费用及支付方式4.1租金每平米每天2.28元。每三年递增10％。即：2017年6月1日-2020年5月31日每年租金为618000元（陆拾壹万捌仟元整）；2020年6月1日-2023年5月31日每年租金为679800元（陆拾柒万玖仟捌佰元整）；2023年6月1日-2026年5月31日每年租金为747780元（柒拾肆万柒仟柒佰捌拾元整）；2026年6月1日-2027年5月31日年租金为822558元（捌拾贰万贰仟伍佰伍拾捌元整）。为支持乙方发展，本合同签订后甲方同意给予乙方一个月的免租期，即自2017年5月1日起至2017年5月31日止期间免收租金。租金采用预付方式，2017年6月1日-2018年5月31日按季度付。2018年6月1日后每6个月支付一次，付款日期提前一个月为每年5月1日，11月1日。4.2土地使用税（费）房产税由乙方交纳，具体收费标准按国家规定执行；4.3水、电费用按月交，第一个月以电表、水表度数为标准核算缴纳；以后每月参照第一个月的标准先行预交，待确定后按实际使用数额多退少补。4.4乙方应交付30000元（叁万元整）房屋押金。合同期满后给予退还。五、甲方的权利和义务5.1甲方按合同的约定交付房屋；5.2甲方有权按合同的约定向乙方收取租金及水、电等费用；5.3在租赁期间，甲方保证乙方拥有该房屋的使用权；5.4乙方利用承租房屋进行非法活动，商业诈骗，损害公共利益的，甲方有权随时终止合同，收回租赁标的。5.5乙方因正常生产活动与当地发生矛盾，如：道路、排水等，由甲方协助解决。5.6甲方承诺合同签订之日水、电、燃气全部正常使用。六、乙方的权利和义务6.1在租赁期间，乙方有权按合同约定用途自主使用该房屋，不得擅自转租；6.2在租赁期内，乙方必须合法开展生产经营活动，并依法承担法律法规所规定的各项义务；6.3在租赁期间，乙方应合理使用、善意保管该房屋，不得从事破坏性生产经营；6.4乙方应按时向甲方交纳租金及水、电费、卫生费等费用，并负责租赁区内的环境卫生，治安消防、门前三包及垃圾清理；6.5在本合同期满而双方未续约或本合同提前终止时，乙方应将房屋以清洁良好的状态交给甲方；6.6广告牌由甲方统一规范，进行安装，费用由乙方承担；6.7乙方同意：租赁期间如遇房屋内设备设施损坏，由乙方自行负责维修或更换，并自行负担修理，更换等相关费用。……八、乙方的投资行为8.1乙方需要对所租房屋进行装修，应征得甲方的同意，并不得对所承租的房屋结构改装，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，否则甲方有权解除合同，由此造成的损失由乙方承担，并且甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。8.2乙方征得甲方同意对租赁房屋进行装修，合同由于甲方原因终止时，甲方应给乙方适当补偿；合同由于乙方原因终止甲方不予以任何补偿；合同由于正常履行完毕而终止，乙方投资使该房屋价值增加的部分无偿归甲方所有。九、违约责任，9.1甲、乙双方任何一方违反本合同的约定，给另一方造成损失的，应按实际损失进行赔偿；9.2未经甲方书面同意，乙方不得擅自改动房屋结构，不得改变房屋用途，不得转租他人；否则，甲方有权终止本合同，乙方应按本条第一款约定承担赔偿责任，并应向甲方支付违约金，违约金计算标准为年租金的30％。押金不予退还；9.3如乙方在租赁期满前主动提出解除合同，已付租金不退，并应向甲方支付违约金，计算标准为年租金的30％；9.4如乙方未按时缴纳租金，逾期十日以内，每日应按年租金总额的百分之一交纳违约金；超过十日，每日应按年租金总额的百分之二交纳违约金；逾期一个月未交租金，视为乙方单方终止合同，甲方有权收回本合同的租赁物，乙方对租赁物的任何投资甲方不予以赔偿；甲方有权继续追偿乙方拖欠的租金，并有权要求乙方按本条第三款向甲方支付违约金。押金不予退还。十、合同的解除10.1本合同一经签订，即具有法律约束力，非经双方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除；10.2在租赁期内如遇国家法律、政策调整，或遇国家征地、拆迁、乡村集体规划开发等情形，本协议自行终止。房屋主体拆迁款归甲方所有，屋内装修按第三方评估报告价格归乙方所有。10.3遇不可抗力因素致使本合同不能履行的，无条件解除本合同，双方结清租金、互不赔偿；10.4本合同到期后自行终止。如遇继续合作，乙方需在合同到期日60天前向甲方提出，如续租，需另行签订合同。同等条件时，乙方有优先权。10.5本合同终止、解除，乙方须在终止日后的10日内，将租赁标的退还甲方。如乙方逾期不搬迁，每逾期一日，按当日租金的3倍赔偿甲方。”同日，远大腾阳公司（甲方、出租方）与汇聚万车公司（乙方、承租方）签订《补充协议书》，约定：“鉴于甲乙双方于2017年签订《房屋租赁合同》，现就合同中未尽事宜，经双方友好协商，达成以下补充协议：一、甲方现无法提供出租北京市丰台区赵辛店村商业街2号楼的消防证。二、乙方对出租房屋的现状已全面了解，并承诺如因甲方未提供消防证而导致无法办理营业执照，甲方不承担任何法律责任。三、租赁期间如出现乙方因无消防证被相关部门停工或停业等情况，甲方应按照停工或停业的实际时间对乙方的租金进行相应减免，因停工或停业造成的其他损失，由乙方自行承担。四、乙方不得以甲方暂未提供消防证等原因，以各种理由向甲方主张违约或赔偿责任。五、本协议为原租赁合同不可分割的组成部分，与原租赁合同具有同等的法律效力。除本协议作出修改的条款之外，原合同的其余部分继续有效。本协议与原合同相互冲突之处，以本协议为准。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力。”2017年4月30日，汇聚万车公司向远大腾阳公司交纳了房屋押金30000元。后，远大腾阳公司将诉争房屋交付给汇聚万车公司使用，汇聚万车公司对诉争房屋进行了装修改造。双方均认可汇聚万车公司已向远大腾阳公司支付2017年6月1日至2020年5月31日的房屋租金，2020年6月1日至今的房屋租金未交纳。庭审中，远大腾阳公司提交应交款明细、欠费一览表，证明汇聚万车公司欠付其水费4660元、燃气费2943元、供暖费80143元，共计金额为87746元，汇聚万车公司对水费、燃气费欠付金额不予认可，称供暖费未交纳的原因系远大腾阳公司收费标准不合理、温度不达标；提交其与李长胜签订的《声明》一份，载明：“二、李长胜作为汇聚万车公司的实际控制人，代汇聚万车公司向远大腾阳公司支付租赁房屋的房屋租金。李长胜向收款账号支付的款项，视为汇聚万车公司向远大腾阳公司支付的房屋租金。”远大腾阳公司据此证明李长胜系汇聚万车公司的实际控制人，应与汇聚万车公司共同承担责任，汇聚万车公司、李长胜对上述证据的真实性认可，对证明目的不予认可；提交记账凭证、收据、银行客户回单，证明李长胜实际交纳水费、燃气费及供暖费，系汇聚万车公司的实际控制人，汇聚万车公司、李长胜对上述证据的真实性认可，对证明目的不予认可。诉讼中，法院对诉争房屋是否经规划许可进行核实，远大腾阳公司提交2020年11月9日北京市丰台区长辛店镇赵辛店村民委员会出具的证明一份，载明：远大腾阳公司承租的诉争房屋面积共计742平方米，房屋、土地产权归赵辛店村民委员会集体所有；提交2016年7月21日赵辛店村委会及长辛店镇政府盖章的证明，载明：位于北京市丰台区长辛店镇赵辛店村919号京周路西侧（919-1、919-2），建筑面积8000平米，长辛店镇赵辛店村北岗洼59号，建筑面积2000平米，整体结构为地上两层，以上两处房屋产权属于北京市丰台区赵辛店村民委员会所有。该建筑作为出租商业用房，此房屋不属于违法建设，不在拆迁冻结范围内。同意以北京紫金盟投资管理中心名义对外出租。本案审理过程中，经法院现场勘验，案涉房屋系二层建筑，汇聚万车公司在此经营，供暖正常。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，远大腾阳公司与汇聚万车公司于2017年4月30日签订《房屋租赁合同》及《补充协议书》，远大腾阳公司将案涉房屋交付给汇聚万车公司使用，因远大腾阳公司未提供案涉房屋取得建设工程规划许可证等规划手续，因此双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》属无效合同。现远大腾阳公司要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议书》的诉讼请求，一审法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现远大腾阳公司要求汇聚万车公司腾退案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现远大腾阳公司要求汇聚万车公司按照年租金679800元的标准支付房屋占有使用费，一审法院予以支持。远大腾阳公司提供的证据能够证明汇聚万车公司欠付的水费、燃气费、供暖费金额，且一审法院现场勘验案涉房屋供暖正常，故远大腾阳公司要求汇聚万车公司支付上述费用的诉讼请求，一审法院予以支持。远大腾阳公司主张的违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。远大腾阳公司要求李长胜承担责任的请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月判决如下：一、北京远大腾阳物业管理有限责任公司与北京汇聚万车汽车销售有限公司于2017年4月30日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》无效；二、北京汇聚万车汽车销售有限公司于判决生效后六个月内将位于北京市丰台区赵辛店商业街2号楼一层29-34号门、二层32-35号门的房屋腾退，将该房屋交付北京远大腾阳物业管理有限责任公司；三、北京汇聚万车汽车销售有限公司于判决生效后六个月内向北京远大腾阳物业管理有限责任公司支付自2020年6月1日始至上述房屋实际腾退之日止的房屋使用费（按照年租金679800元的标准计算）；四、北京汇聚万车汽车销售有限公司于判决生效后十日内向北京远大腾阳物业管理有限责任公司支付水费4660元、燃气费2943元、供暖费80143元；五、驳回北京远大腾阳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。二审中，远大腾阳公司提交了案涉房屋产权方北京紫金腾龙物业管理中心出具的供暖、燃气费发票以及水费收据，意证明远大腾阳公司已经为汇聚万车公司垫付其欠付的水费、燃气费以及供暖费。汇聚万车公司认可远大腾阳公司提交的水费收据并同意支付，但不认可供暖、燃气费发票，关于燃气费其主张并未进行过对账，因此不予认可，关于供暖费汇聚万车公司主张该收费数额相较于其之前的收费数额进行了翻倍，因此不同意支付。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，远大腾阳公司未能提供案涉房屋取得建设工程规划许可证等规划手续，故其就案涉租赁房屋与汇聚万车公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》应认定为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故远大腾阳公司要求汇聚万车公司腾退案涉房屋的诉讼请求具有法律依据，本院予以支持。一审法院判令汇聚万车公司腾退案涉房屋的期限过长，超出合理腾退期限，故本院对此予以纠正，具体腾退期限以本院判决为准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。汇聚万车公司无合法理由占有案涉房屋经营收益，远大腾阳公司要求汇聚万车公司按照协议约定的年租金标准向其支付房屋占用使用费具有合法依据，本院予以支持。关于远大腾阳公司上诉主张的房屋占用使用费的利息问题，因远大腾阳公司对合同无效负有过错，故本院对此不予支持。关于汇聚万车公司欠付的水费、燃气费以及供暖费，远大腾阳公司已经提交了案涉房屋产权方北京紫金腾龙物业管理中心出具的交款明细、欠费一览表、水费收据以及燃气费、供暖费发票证明其已经代汇聚万车公司垫付了上述费用，故远大腾阳公司要求汇聚万车公司向其支付上述费用具有事实及法律依据，本院予以支持。汇聚万车公司虽然上诉主张其供暖不热、取暖费收费标准过高，但并未提交相应证据证明其上诉主张，故对其该项上诉主张，本院不予采信。远大腾阳公司上诉要求李长胜承担连带责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，远大腾阳公司的上诉请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。汇聚万车公司的上诉请求依据不足，本院不予支持；一审判决正确部分，本院予以维持，一审判决不当部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初23568号民事判决第一项、第四项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初23568号民事判决第五项；三、变更北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初23568号民事判决第二项为：北京汇聚万车汽车销售有限公司于本判决生效之日起30日内将位于北京市丰台区赵辛店商业街2号楼一层29-34号门、二层32-35号门的房屋腾退，将该房屋交付北京远大腾阳物业管理有限责任公司，不得损坏房屋结构、设备设施；四、变更北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初23568号民事判决第三项为：北京汇聚万车汽车销售有限公司于本判决生效之日起30日内向北京远大腾阳物业管理有限责任公司支付自2020年6月1日始至上述房屋实际腾退之日止的房屋使用费（按照年租金679800元的标准计算）；五、驳回北京远大腾阳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3914元，由北京汇聚万车汽车销售有限公司负担（其中2158元已由北京远大腾阳物业管理有限责任公司预交，北京汇聚万车汽车销售有限公司于本判决生效之日起7日内给付北京远大腾阳物业管理有限责任公司2158元，北京汇聚万车汽车销售有限公司于本判决书生效之日起7日内将剩余1756元交至一审法院）。二审案件受理费14964元，由北京汇聚万车汽车销售有限公司负担8565（已交纳），由北京远大腾阳物业管理有限责任公司负担6399元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 琪二〇二一年五月三十一日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄