贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0302民初451号原告：遵义市树华物业服务有限责任公司。住所地贵州省遵义市红花岗区外环路沙坝建材综合市场A栋4-6-1。统一社会信用代码91520302692742231X。法定代表人：曹泽荣，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨清江，男，公司员工。被告：刘全，男，1973年1月20日生，汉族，住遵义市红花岗区。原告遵义市树华物业服务有限责任公司（以下简称“树华物业”）与被告刘全物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告树华物业的法定代表人曹泽荣及委托诉讼代理人张朝平、被告刘全到庭参加诉讼。审理中，因受新型冠状病毒感染肺炎疫情期间“不可抗力”等因素影响，本院依法扣除相应的审限。本案现已审理终结。原告树华物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付尚欠原告的物业费人民币4310元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2010年1月1日至2015年12月6日与永生花园业主委员会连续签订了三次《物业服务合同》，并委托原告对永生花园小区进行物业服务。被告系红花岗区海尔大道永生花园小区永祥楼2单元4-1号业主。其住房面积为：87.34平方米，属原告公司服务对象。按第一次合同约定，被告应按每月每平方米交纳0.35元，即每月应交纳物业费共计30.57元。被告从2009年4月至2011年12月共计33个月欠交物业费1009元；被告又从2012年1月至2018年12月止也未交物业费，按合同约定每月每平方米0.45元，即每月39.30元，共计84个月欠交物业费3301元。综上，被告尚欠原告117个月物业费共计4673元。在此期间，原告曾多次书面张贴通知催收无果，导致造成了原告经济损失。综上事实，原告按《物业服务合同》为被告认真履行了物业服务，被告就应按时交纳物业费，为了维护原告的合法权益，并能保障公司能常态化服务管理和正常运行。原告为维护自己的合法权益，特诉至人民法院。被告刘全辩称，对原告主张的房屋面积无异议，但我是从2012年7月以后才没有交物业费的，原告主张签过三次合同，但是我们业主并不知情；原告亦未对小区的个人财产尽到安全保护责任；原告没有提交物业维修基金使用明细，撤离小区之前并未进行交接；且原告在小区服务期间，并未对业主的反映及意见有任何反馈；公共设施没有得到及时维护；公共卫生存在瑕疵，原告管理不到位、车辆乱停乱放、下水道堵塞；建筑质量存在问题，物业公司没有尽到维修义务；原告工作人员擅自离岗、脱岗、睡岗、打麻将，原告没有尽到物业服务义务，因此不应交纳物业费。本院审理认定事实如下：原告是依法成立从事物业服务的企业法人，被告刘全系海尔大道永生花园小区永祥楼2单元4-1号房业主，房屋建筑面积87.34平方米。2009年5月16日原告与永生花园业主委员会签订《前期物业服务协议》，约定由原告对位于海尔大道的永生花园小区提供物业管理服务。合同约定的服务期限从2010年1月1日起至2012年12月31日止，协议约定由原告为小区提供物业共同部位的维修、养护和管理，共同设施设备的运行维修、养护和管理，共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运等物业服务项目。物业费用由业主按其拥有的物业建筑面积按0.35元/月/平方米缴纳。物业费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月20日前履行缴纳义务，未能按时足额缴纳物业费用的，应每天按2元的标准向原告支付违约金。2012年12月18日和2015年12月16日，原告与海尔大道永生花园业主委员会两次续签合同，合同期限从2013年1月1日至2018年12月31日止，物业费调整为0.45元/月/平方米，其余约定不变。合同签订后，原告从2010年1月1日至2018年12月31日期间为永生花园小区提供了物业服务。被告认为原告物业服务不合格，从2010年1月起未交纳物业费。经原告多次催收未果，故以前述理由诉至人民法院。庭审中，由于2010年1月1日以前，对涉案小区提供物业服务的系遵义市欣诚物业管理有限责任公司，故原告表示只主张其对涉案小区提供物业服务期间即2010年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，放弃其余部分请求。以上事实，有原告提交的物业服务合同3份、催交物业费通知照片3张、原告成立的报告1份、垃圾清运费收条、水电费发票、遵义市海尔大道永生花园小区征求业主意见书等书证以及到庭当事人的陈述，经庭审质证，认证，足以认定。对原告提交的《通告》，因该份通告并非原告作出而是遵义市欣诚物业管理有限公司作出，故与本院无关，本院不予采证。对被告提供的照片，因无法确定照片的形成时间或形成地点，故本院不予采证。本院认为，原告树华物业与海尔大道永生花园业主委员会前后签订了三份《物业服务合同》均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，对被告所持其未签订《物业服务合同》故不应承担物业费的辩解意见本院不予采信。对被告主张原告树华物业在永生花园小区提供的物业服务在安全监控、卫生管理、车辆管理等方面存在不足，物业服务不到位，故不应支付物业费的辩解意见。被告虽然提供了照片，但无法确定照片的形成时间或形成地点，且这些照片也无法反应小区管理全貌，因此并不能以此证明原告没有对小区尽到管理责任。故本院对被告的前述辩解不予支持。对被告提出房屋质量问题并不在物业服务范围内，也不能成为被告不交物业费的理由。另外，物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。原告一直为海尔大道永生花园小区提供物业服务，且基本按协议的约定履行了相关的物业服务，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第五百七十九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、第九百四十四条第一款、第二款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”、《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业费用”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用”的规定，对原告主张被告支付拖欠物业费的请求，本院予以支持，涉案《物业服务合同》约定了2010年1月1日起至2012年12月31日期间的物业费为0.35元/月/平方米、2013年1月1日至2018年12月31日期间的物业费为0.45元/月/平方米，因此，被告应向原告支付2010年1月1日至2018年12月31日期间共108个月的物业费3930.30元（87.34平方米×0.35元/月/平方米×36月+87.34平方米×0.45元/月/平方米×72月）。对被告所持其已交费到2012年6月的辩解意见，因被告未举证证明，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款的规定，判决如下：一、由被告刘全在本判决生效后十日内支付原告遵义市树华物业服务有限责任公司2010年1月1日到2018年12月31日期间的物业费3930.30元；二、驳回原告遵义市树华物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告刘全负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  田应雪二〇二一年五月十日书记员  夏子捷