广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1971民初5286号原告:尚春锋，男，1979年4月6日出生，汉族，住湖北省襄樊市樊城区×××××××××，身份证号码：420××××××××××××833。委托诉讼代理人:马成，广东莞泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧雪贤，广东莞泰律师事务所律师。被告：东莞市中科科技企业加速器有限公司，住所地：东莞松山湖高新技术产业开发区科技二路10号A区3楼301室，统一社会信用代码：914×××××××××××646U。法定代表人：颜某1。委托诉讼代理人：付强，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷煜华，男，1989年11月11日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××65X，被告员工。被告：雷竹姣，女，1963年7月5日出生，汉族，住湖南省蓝山县×××××××3×，身份证号码：432××××××××××××822。委托诉讼代理人：肖望平，湖南谐正律师事务所律师。委托诉讼代理人：申凯，湖南谐正律师事务所实习律师。原告尚春锋诉被告东莞市中科科技企业加速器有限公司（以下简称“中科公司”）、雷竹姣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马成、萧雪贤，被告中科公司的委托诉讼代理人付强、殷煜华，被告雷竹姣的委托诉讼代理人肖望平、申凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告签署的《房屋使用权再转让协议》为无效合同；2.两被告连带返还原告购房款1180000元，并赔偿原告装修损失100761元、过户费2000元、物业管理费943元；3.两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2020年8月，经案外人刘飞龙介绍，原告有意购买松山湖中科创新广场D座502的物业。案外人介绍该物业的业主为李丹，系统项目公司的前任经理，装修过程中可以适当改建和加建。原告于2020年8月10日向案外人支付了该房屋订金50000元。原告为稳妥起见，在与业主签署正式合同之前，率先委托东莞市融发装饰工程有限公司进行阳台和阁楼的搭建，搭建工程很快接近完工。2020年9月1日，约定买卖双方以及被告中科公司签署三方协议。在当天，案外人告知称案涉物业是以李丹岳父的名义签订的，李丹并未到现场，而是由其妻子和岳父到场，在查无异议后到物业办公处签署了原告与两被告之间的《房屋使用权再转让协议书》。该协议书签署之后一周的时间，物业管理公司开始阻止原告继续施工。经查，案涉房屋所在土地为1.3768公顷，合13768平方。被告中科公司通过挂牌出让方式以799万元的价格取得，该土地的性质为科研教育用地。被告中科公司实际上在科研教育用地上开发商品房并对外销售。被告中科公司违反《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条之规定，原告与两被告以使用权转让的形式签署的商品房买卖合同属于无效合同。在该合同签署之前所发生的装修支出以及在该合同签署之后所支付的物业管理费、过户费均应由两被告连带返还给原告。被告中科公司辩称，一、本案系房屋使用权转让纠纷，合同的双方当事人分别为原告（即受让方）及被告雷竹姣(即出让方),被告中科公司既不是出让方或受让方，也不是本案所涉法律关系的当事人，与本案无关，不应承担任何责任。二、原告提交的证据《房屋使用权再转让协议》足以证明本案所涉的房屋使用权转让的出让方是被告雷竹姣，受让方是原告。原告要求被告中科公司向其返还购房款没有事实和法律依据，且据被告中科公司了解，原告与被告雷竹姣双方就房屋使用权转让单独签订了房屋转让合同，但原告没有向法庭提交。相反，原告向法庭提交了与本案无关的三方合同，企图混淆视听，十分牵强的把被告中科公司拉上作为其要回交易款的保障，原告的主张没有任何依据，因此，被告中科公司请求驳回原告无理的诉请。被告中科公司即没有向原告收取任何交易转款，也没有与原告存在交易关系，原告没有理由要求被告中科公司退还其交易款。三、被告中科公司与原告、被告雷竹姣三方签订的《房屋使用权再转让协议》实际上是一份服务协议，该协议与本案的房屋使用权转让关系无关。该协议的第一条第三款明确写明协议签订的目的是让房屋使用权的受让人，即原告，了解并接受被告中科公司的管理规定；该协议第二条的第三款和第五款明确阐明被告中科公司仅对原告和被告雷竹姣之间的转让、受让行为做登记备案，协议不涉及其双方的转让对价和转让条件，被告雷竹姣和原告另行签订使用权转让合同，被告中科公司不对他们之间的转让行为承担任何责任。这充分证明原告所参与的三方协议与本案无关，其本质并不是使用权转让合同，而仅仅是为他人之间的使用权转让提供登记备案服务。因此，被告中科公司与本案所涉的交易无关，被告中科公司不是本案法律关系的当事人，也不应当承担任何责任。四、被告中科公司认为原、被告三方签订的协议合法有效，不存在法律规定的无效情形，未违反法律的强制性规定，而且被告中科公司已经履行了为原告提供更名等的服务，因此原告向被告中科公司支付的2000元更名费不应退还。五、原告所称的装修损失，以及物业管理费损失等，均与被告中科公司无关，与被告中科公司不存在因果关系，被告中科公司也并未向原告收取过上述费用，因此原告要求被告中科公司退赔其装修损失及管理费没有事实依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。被告雷竹姣辩称，一、确认被告中科公司的答辩意见，案涉的《房屋使用权再转让协议》合法有效；二、合同签署前，原告所发生的装修费用与被告雷竹姣无关；三、请法院驳回原告的诉请。经审理查明，2017年8月3日，两被告签署了《中科·创新广场房产使用权转让合同》，约定：被告中科公司自愿将其位于东莞市松山湖高新技术产业开发区科技二路8号（中科科技企业加速器）D座502室的房屋使用权出售给被告雷竹姣，被告雷竹姣自愿买受该房屋，总金额为741107元。2020年9月1日，原告与两被告签订了《房屋使用权再转让协议》，约定：根据被告中科公司与被告雷竹姣于2017年8月3日签订的《中科·创新广场房产使用权转让合同》，被告雷竹姣获得对东莞市松山湖园区××××8×1×1××××××（推广名称：中科·创新广场D座××××）的使用权；现被告雷竹姣与原告就原合同约定的使用权转让达成一致，被告雷竹姣将原合同约定的使用权转让给原告；原告对原合同约定的权利义务及该物业情况已充分了解，并同意受让该物业及同时愿意遵守原合同全部约定及被告中科公司的管理规定；被告中科公司对被告雷竹姣与原告之间的转让、受让行为仅做登记备案，被告雷竹姣保证该转让行为过程中所产生的税费及应缴纳款项由被告雷竹姣负责全部结清；本协议不涉及被告雷竹姣、原告双方之间转让对价及转让条件，由被告雷竹姣与原告另行签订使用权转让合同，被告中科公司对原告与被告雷竹姣之间的转让行为及相关使用权转让合同不做审查，亦不对该等转让行为承担任何责任。但是，合同签订时被告雷竹姣需将其持有的原合同留置被告中科公司处予以存档。同日，被告雷竹姣向被告中科公司提交《房屋使用权转让申请》；原告向被告中科公司交纳更名费2000元。原告及被告雷竹姣均确认：双方未另行签订使用权转让合同。关于总价款。2020年8月10日，原告向案外人刘飞龙转账50000元，转账附言为“订金”；2020年9月1日，原告向被告雷竹姣转账990000元，转账附言为“502转让费”；2020年9月1日，原告向被告雷竹姣转账140000元，转账附言为“502转让费”。原告主张：上述1180000元即为总价款。被告雷竹姣则主张：总价款为1130000元，被告雷竹姣也只收到1130000元。对于2020年8月10日的50000元。被告雷竹姣主张：该款项并非被告雷竹姣所收，属于支付给中介方的中介费。被告雷竹姣并提供了中介费转账凭、中介费发票证等以证明，显示：转账时间为2020年9月12日；开票时间为2020年9月15日，发票金额为50000元，购买方显示为被告雷竹姣。对此，原告提交了转账凭证、收据、微信聊天记录等以证明该50000元为购房订金。转账凭证显示：2020年8月10日，案外人刘龙飞向被告雷竹姣转账50000元；收据显示：2020年8月10日，案外人刘龙飞确认收到原告交来的购房定金50000元。关于装修损失。原告主张：原告做了三个地方的加建及完成了水电，因被物业公司叫停，所以没有再进行装修，目前所有的装修均发生在2020年9月1日之前。原告提交了照片拟证明房屋的改建、加建情况。该照片显示案涉房屋确实存在加建、改建。关于装修金额，原告提交了付款凭证等以证明。该付款凭证显示：2020年9月3日，东莞市德尚新材料科技有限公司向东莞市融发装饰工程有限公司转账48861元；2020年9月11日，东莞市德尚新材料科技有限公司向东莞市融发装饰工程有限公司转账51900元。原告主张：一、原告与东莞市融发装饰工程有限公司有签订书面装修合同；二、原告是东莞市德尚新材料科技有限公司的法定代表人，因为公司的公账上有钱，而原告的个人账户中没有钱，所以通过东莞市德尚新材料科技有限公司的账户支付相关装修费；三、实际完成的装修项目所对应的装修款项已经超过100761元，但原告目前只支付了100761元，所以只主张该金额。关于物业管理费。原告主张：原告按被告中科公司的要求，与被告中科公司指定的深圳市×××物业集团有限公司东莞分公司签订《中科·创新广场物业管理服务协议》并预交三个月物业管理费943元。原告并提交了《中科·创新广场入驻通知书》、《中科·创新广场物业管理服务协议》。通知书载明：该物业之物业管理费自2020年9月1日起开始计算；服务协议的签署时间为2020年9月1日，物业服务公司为深圳市×××物业集团有限公司东莞分公司。被告中科公司主张：被告中科公司并未收到上述物业管理费，该物业管理费应该是支付给深圳市×××物业集团有限公司东莞分公司，案涉园区由深圳市×××物业集团有限公司东莞分公司提供物业服务。另查明：案涉土地的土地用途为科教用地。以上事实，有原告提供的中科·创新广场房产使用权转让合同及房屋分层图、房产分户图、房屋使用权再转让协议、房屋使用权转让申请、银行流水凭证、收款收据、转账凭证、招商银行户口历史交易明细表、国内支付业务付款回单、东莞市德尚新材料科技有限公司工商登记资料、案涉房屋所在地资料、中科·创新广场入驻通知书、中科·创新广场物业管理服务协议、招商银行户口历史交易明细表、照片、转账记录、收据、微信聊天记录、转账凭证、东莞市华度房地产经纪有限公司工商登记信息，被告雷竹姣提交的发票、转账凭证、收款收佣账号，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《房屋使用权再转让协议》是否有效；二、合同价款总额；三、物业管理费的承担；四、被告中科公司的责任承担；五、被告雷竹姣的责任承担。关于焦点一。被告雷竹姣与被告中科公司于2017年8月3日签署了《中科·创新广场房产使用权转让合同》，其后，被告雷竹姣于2020年9月1日与原告签署了《房屋使用权再转让协议》，将其基于《中科·创新广场房产使用权转让合同》的约定取得的使用权转让给原告。对此，本院认为，从上述两份合同内容可以看出，《中科·创新广场房产使用权转让合同》、《房屋使用权再转让协议》均系名为使用权转让合同，实为房屋买卖合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证。被告中科公司不但未能取得预售许可证，且将土地用途为科教用地的土地用以开发商品房，严重违反了法律的强制性规定，也违背了当初取得土地使用权证时的科教目的，扰乱了房地产市场。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，应当认定案涉《中科·创新广场房产使用权转让合同》无效。而《房屋使用权再转让协议》是基于《中科·创新广场房产使用权转让合同》而产生，亦应属无效合同。关于焦点二。被告雷竹姣主张：合同总价款为1130000元，且被告雷竹姣也只收到1130000元，另外50000元是中介费。但根据原告提交的转账凭证等证据，显示：原告于2020年8月10日向案外人刘飞龙转账50000元，转账附言为“订金”；同日，案外人刘飞龙向被告雷竹姣转账50000元。且被告雷竹姣提交的转账凭证、中介费发票，只能证明被告雷竹姣向中介公司支付了中介费50000元，并不能证明原告向案外人刘飞龙转账的50000元是中介费，而非购房款。综上，本院采信原告的主张，确认合同总价款为1180000元。关于焦点三。根据原告的陈述及相关证据可知，被告雷竹姣于2020年8月即将案涉房屋交付原告。交付后，接受物业服务的主体为原告，故原告应承担相应的物业服务费。对于原告在本案中提起的关于物业管理费的相关诉请，本院依法不予支持。关于焦点四。被告中科公司并非案涉《房屋使用权再转让协议》所约定的转让方，也并非对价的收取方，故对于原告要求被告中科公司返还购房1180000元及赔偿装修损失的诉请，本院依法不予支持。因《房屋使用权再转让协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告中科公司应向原告返还更名费2000元，故对于原告要求被告中科公司返还更名费2000元的诉请，本院依法予以支持。关于焦点五。《房屋使用权再转让协议》无效后，被告雷竹姣应向原告返还款项1180000元。且原告提交的照片显示其确实在案涉房屋中进行了改建、加建等，因该改建、加建是附着在案涉房屋上，故被告雷竹姣应向原告返还相关的装修费用。关于装修费用金额。原告未向法院提交相关的装修合同，无法确定相应工程量的装修价款。虽然，原告提交了东莞市德尚新材料科技有限公司与东莞市融发装饰工程有限公司的转账凭证，但未充分举证证明该转账与案涉装修项目的关联性，亦未举证证明该转账款项所对应的工程项目、工程量等。鉴此，因原告未能举证证明装修费用的金额，对于原告要求被告雷竹姣返还装修费用100761元的诉请，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：原告尚春锋与被告东莞市中科科技企业加速器有限公司、雷竹姣签署的《房屋使用权再转让协议》为无效合同；被告雷竹姣应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告尚春锋返还购房款1180000元；被告东莞市中科科技企业加速器有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告尚春锋返还更名费2000元；驳回原告尚春锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8176.67元（原告已预交），由原告尚春锋负担647.81元，由被告雷竹姣负担7516.12元，由被告东莞市中科科技企业加速器有限公司负担12.74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邱桂珍二〇二一年五月十八日书记员  黄小丽