河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初3798号原告河南宝晟物业管理有限公司，住所地郑州市管城区商城东路**。法定代表人梁文，总经理。委托代理人张黎，河南博颂律师事务所律师。被告郑州高新区鸿源斋食府，，住所地郑州高新区经营者虎振伟。原告河南宝晟物业管理有限公司与被告郑州高新区鸿源斋食府物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员独任公开开庭进行了审理。原告河南宝晟物业管理有限公司委托代理人张黎、被告郑州高新区鸿源斋食府经营者虎振伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年11月1日，原告与高新锦华苑业主委员会签订物业服务合同，约定由原告向高新锦华苑小区提供物业服务，物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，商业用房由业主按其拥有建筑面积以每月每平方米2元的标准交纳物业服务费。合同约定逾期交纳物业费的自逾期之日起按每天应交费用的万分之四交纳滞纳金。2018年10月22日，原告与高新锦华苑业主委员会续签物业服务合同，约定合同期限自2018年11月1日至2021年10月31日。被告为高新锦华苑35号楼附30、31、32、33、34、41、42号房屋的实际使用人，物业面积共计1715.93平方米，按照协议约定被告应按时向原告交纳物业费。但上述商铺中附30、31、32、33、34号房屋自2018年1月1日起欠费，附41号房屋自2015年11月1日起欠费，附42号房屋自2018年7月1日起欠费。截止2020年10月31日被告共欠费124410.4元，经原告多次催要未果。故请求判令被告支付原告物业管理费124410.4元、违约金27389元（自逾期之日至实际支付之日，按每天应交费用的万分之四计算，暂计算至2020年12月31日）。被告辩称：1、原告没有提供完善的物业服务，故其无权按照提供完善服务的标准收取物业费，其主张的物业费依法应予以减少。原告在提供物业服务期间，超标准超额收取电费，所有收费不开具发票，不履行公共区域的环境卫生、垃圾清运、共用下水道维修疏通、停水停电通知工作，在共用设施设备发生问题后拖延甚至拒绝维修，给被告及其他商户造成了重大经济损失。2、原告主张违约金没有事实基础，因其违约在先，被告享有合法的抗辩权。3、原告无证据证明其向被告提供了完善的物业服务。综上，请求判令降低物业费金额，驳回原告的违约金请求。经审理查明：2015年11月1日，原告作为受托方（乙方），高新锦华苑业主委员会作为委托方（甲方），签订《高新锦华苑物业服务合同》，约定：1、物业名称为锦华苑，物业类型为住宅、商业，小区建筑面积为251090.9平方米，由32栋多层、4栋高层（1-2层临街有商铺）、2栋独立商铺楼组成。2、甲方委托乙方管理服务事项如下：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理等；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；交通与车辆停放秩序的管理等；维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤等；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等；协助组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主、物业使用人收取相关费用。3、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托后，乙方可接受委托提供服务并收费。4、委托管理期限为3年，自2015年11月1日至2018年10月31日。5、商业用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2元向乙方交纳物业管理服务费。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之四交纳滞纳金。乙方服务第一年每半年收取一次物业服务管理费。该合同附件一并约定有：共用雨、污水管道每年疏通一次，化粪池每月检查一次，每一年清掏一次，发现异常及时清掏。2018年10月22日，原告与高新锦华苑业主委员会续签《高新锦华苑物业服务合同》，约定委托期限自2018年11月1日至2021年10月31日，商用房物业管理费标准为每月每平方米2元，其他约定事项与原合同一致。被告在高新锦华苑小区租用商业用房开办饭店。庭审中原告称被告所使用的位于35号楼附30、31、32、33、34号房屋面积共计1213.14平方米，自2018年1月1日起未再交纳物业费；35号楼附41号房屋面积为215.01平方米，自2015年11月1日起未再交纳物业费；35号楼附42号房屋面积为287.78平方米，自2018年7月1日起未再交纳物业费。被告对原告所述房屋面积予以认可，但称具体欠费时间不清楚。另查明，原告曾于2018年向本院提起诉讼，请求被告向其支付2015年11月1日至2017年12月31日期间的物业费。本院经审理于2018年10月22日作出（2018）豫0191民初9429号民事判决，判令被告支付原告该期间物业费63083.28元及滞纳金。现原告请求被告支付此后的物业费，双方协商未果，遂引发本案纠纷。以上事实，有原告提交的物业服务合同二份、收费通知单十一份、环境部保洁工作区域划分表、卫生检查表一组、排污费发票复印件十四份、垃圾收储服务协议二份、费用票据一份、消防应急预案打印件一份、配电室巡查记录表五份、设备维修工作单、前台工作记录表、整改通知书、会议签到记录表、会议记录一组、消防应急预案及培训签到记录一组、照片一组、（2018）豫0191民初9429号民事判决书一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。被告提交有投诉书及投诉问题整改函复印件各一份，欲证明原告未完全履行合同义务，无权全额收取物业费。因该整改函并非原件，且记载为“接到鸿源斋食府商户的投诉……请在十日内对以上问题加以整改”，被告并未提交其他相关调查及处理意见，故该证据并不足以证明被告该证明目的，对该证据本院不予采纳。被告提交有投诉书及投诉受理决定书复印件各一份，欲证明原告违法超收乱收电费已构成违约，无权全额收取物业费。因物业服务合同并未对电费代收作有明确约定，故该证据与双方本案纠纷关联性不足，对该证据在本案中不予采纳。被告提交有垃圾清运费票据一组，欲证明原告未履行公共区域的卫生清洁、垃圾清运、公共设备设施保养维修工作，均由其自费承担，原告无权全额主张物业费。因被告系经营饭店，本身即产生有厨余垃圾，庭审中原告亦提交有相应垃圾收储服务协议及票据，故该证据并不足以证明被告该证明目的，对该证据本院不予采纳。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，锦华苑业主委员会作为该小区的日常管理决策组织，与原告签订的《高新锦华苑物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对该小区的业主具有约束力。根据原告提交的证据，可以确认其已按物业服务合同的约定履行了自身义务，被告在该小区租用房屋经营餐饮，其作为房屋实际使用人，在接受物业服务后应按合同约定支付物业费。该合同约定商业用房的物业费标准为每月每平方米2元，庭审中原被告均认可被告所使用房屋面积为1715.93平方米。被告称不清楚自何时起开始欠费，其亦未在指定期间内提交相应交费票据，应自行承担相应不利后果，故对原告所称该欠费期间本院予以采纳。经计算，35号楼附30、31、32、33、34号房屋物业费为82493.52元（1213.14×2×34），41号房屋物业费为25801.2元（215.01×2×60），42号房屋物业费为16115.68元（287.78×2×28），以上共计124410.4元，应由被告支付给原告。被告辩称其不应向原告全额支付物业费，但其提交的证据并不足以证明其该主张，故对其该辩称本院不予采纳。关于被告所述超额收取电费问题，与双方本案纠纷并不具有关联性，故对此本院不予处理。该物业服务合同约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之四交纳滞纳金，原告并按该标准请求被告向其支付违约金。本院认为该违约金标准及数额均过高，就该违约金数额本院酌定为10000元，该数额足以弥补原告的损失，亦体现了对违约一方的适当惩罚。对于原告请求违约金数额过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告郑州高新区鸿源斋食府于本判决生效后10日内，支付原告河南宝晟物业管理有限公司物业服务费124410.4元、违约金10000元。驳回原告河南宝晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3336元，由原告负担348元，由被告负担2988元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二一年五月十四日书记员 席雨珂