黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑10民再6号 抗诉机关：黑龙江省牡丹江市人民检察院。 申诉人（一审被告）：牡丹江市万丰建筑装饰材料有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。 法定代表人：郭良亭，总经理。 被申诉人（一审原告）：华泰证券股份有限公司黑龙江分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区。 法定代表人：王海斌，总经理。 委托诉讼代理人：鄂玉荣，黑龙江国大律师事务所律师。 申诉人牡丹江市万丰建筑装饰材料有限公司（以下简称万丰公司）因与被申诉人华泰证券股份有限公司黑龙江分公司（以下简称华泰证券公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（以下简称东安区法院）（2013）东民初字第173号民事判决，向黑龙江省牡丹江市人民检察院申诉。黑龙江省牡丹江市人民检察院作出牡检民监[2021]23100000014号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2021）黑10民抗1号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2021年5月26日公开开庭审理了本案。黑龙江省牡丹江市人民检察院指派检察员刘佳南、姜俊源出庭。申诉人万丰公司法定代表人郭良亭，被申诉人华泰证券公司的委托诉讼代理人鄂玉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 检察机关抗诉认为，东安区法院(2013)东民初字第173号民事判决所依据的法律文书被撤销，致使该民事判决认定事实错误。理由如下：东安区法院依据该院（2011）东民初字第3号民事判决及黑龙江省牡丹江市中级人民法院（以下简称牡市中院）（2012）牡民终字第321号民事判决认定万丰公司与牡丹江罗兰斯宝房地产开发有限公司（以下简称牡丹江罗兰斯宝公司）于2005年11月1日签订的关于包括诉争房屋在内的房屋租赁合同已于2010年10月31日终止，并以此判决确认华泰证券公司与万丰公司于2011年12月1日就诉争房屋签订的房屋租赁合同无效以及万丰公司赔偿华泰证券公司各项损失。2014年6月20日，经黑龙江省人民检察院抗诉，黑龙江省高级人民法院经审理以事实不清，证据不足为由，裁定撤销东安区法院（2011）东民初字第3号民事判决及牡市中院（2012）牡民终字第321号民事判决，发回东安区法院重审。2014年12月3日，牡市中院以（2014）牡告他字第11号通知书通知，将案件指令黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院（以下简称阳明区法院）审理。2015年12月7日，阳明区法院作出（2015）阳民初字第4号民事判决，认定牡丹江罗兰斯宝公司与万丰公司于2005年就诉争房屋签订的房屋租赁合同及补充协议延长至2015年10月31日止，该判决已生效。 万丰公司称，同意抗诉意见。请求撤销东安区法院（2013）东民初字第173号民事判决及牡市中院（2017）黑10民申51号民事裁定。理由：华泰证券公司接到牡丹江罗兰斯宝公司的异议书，干扰了华泰证券公司的正常经营。华泰证券公司没有继续经营，却给万丰公司造成了巨大的经营损失。根据已生效的法律文书证明牡丹江罗兰斯宝公司的异议是违法行为，是造成华泰证券公司不能正常经营的唯一原因，华泰证券公司的损失应由牡丹江罗兰斯宝公司承担。万丰公司在华泰证券公司不能正常经营过程中没有过错，不应承担任何民事责任。牡市中院（2017）黑10民申51号民事裁定虽然认定了东安区法院（2013）东民初字第173号民事判决所依据的法律文书已被撤销，案涉房屋被牡丹江罗兰斯宝公司出售，华泰证券公司继续承租已成不可能，本应判决有过错的牡丹江罗兰斯宝公司承担华泰证券的相关损失，但认定万丰公司与华泰证券公司系租赁关系，应由万丰公司先行赔付华泰证券公司后再行向牡丹江罗兰斯宝公司主张权利的说法是错误的。 华泰证券公司辩称，对检察机关抗诉程序有异议，未按程序规定通知被申诉人陈述事实和理由。抗诉书以一审判决据以认定案件事实的判决被撤销为由提起抗诉，但未对判决被撤销产生的法律后果及本案抗诉所能产生的法律后果进行任何论述。本案没有抗诉和再审的必要，万丰公司可以通过另诉主张权利。针对申诉人的申诉理由，案涉房屋已经被牡丹江罗兰斯宝公司出售给案外人，案涉房屋租赁合同已无法实际履行，应当解除。被申诉人对房屋前期投入的装修费用等损失不能由被申诉人承担。申诉人认为其没有过错，可向牡丹江罗兰斯宝公司主张相应权利。申诉人主张由牡丹江罗兰斯宝公司承担本案赔偿责任的问题不能在再审程序中解决。请求驳回申诉人的再审请求。 华泰证券公司向一审法院起诉请求：要求确认华泰证券公司与万丰公司之间签订的房屋租赁合同无效；要求万丰公司赔偿华泰证券公司损失共计人民币158532.33元；要求万丰公司向华泰证券公司支付违约金人民币125000元；案件受理费由万丰公司承担。 一审法院认定事实：2011年12月1日，华泰证券公司与万丰公司签订了房屋租赁合同，合同主要内容为：甲方（出租方）牡丹江市万丰建筑装饰材料有限公司，乙方（承租方）华泰证券股份有限公司黑龙江分公司，甲方同意将其有权处分的房屋承租给乙方使用。租赁房屋坐落于牡丹江市东安区东新安街联通大厦，租赁面积为1200平方米，年租金为人民币五十万元。租赁期限为四年，从2011年12月1日起至2015年10月31日止。房屋租赁合同第九条第2款约定：“由于甲方原因致使乙方不能正常使用房屋，或在承租期内经当地房产质监部门鉴定房屋有安全问题而不适宜本合同租赁用途，致使乙方中途退租的，乙方有权要求甲方赔偿乙方因此遭受的直接损失（包括但不限于装修费用扣除折旧后的部分、乙方搬迁费用及其他直接损失），同时甲方应向乙方支付3个月的租金作为违约金，并不得要求乙方将房屋恢复原状。”合同签订后，万丰公司将房屋交付给华泰证券公司使用，华泰证券公司即与案外人南京深圳装饰安装工程有限公司签订建设工程设计合同并于2012年1月20日向其交纳设计费65000元，2012年3月2日，华泰证券公司与案外人黑龙江国光建筑装饰工程有限公司签订建设工程施工装修合同，2012年4月28日，双方签订了建设工程装修合同终止协议并对房屋装修完工部分进行结算，2012年6月6日，华泰证券公司向黑龙江国光建筑装饰工程有限公司支付装修工程款90666.33元。2012年3月15日，房屋产权人牡丹江罗兰斯宝公司致函华泰证券公司，称其与万丰公司不存在授权委托出租房屋的问题，不同意华泰证券公司在未经其同意的情况下使用该房屋。 另查，万丰公司与牡丹江罗兰斯宝公司因本案诉争房屋租赁合同发生纠纷诉至法院，经东安区法院及牡市中院审理分别作出（2011）东民初字第3号民事判决及（2012）牡民终字第321号民事判决，已经发生法律效力，认定双方于2005年11月1日签订的关于包括本案诉争房屋在内的房屋租赁合同已于2010年10月31日终止。 一审法院认为，关于华泰证券公司要求确认其与万丰公司签订的租赁合同无效的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，万丰公司与牡丹江罗兰斯宝公司于2005年11月1日签订的包括本案诉争房屋在内的房屋租赁合同，已于2010年10月31日终止，此后，万丰公司与华泰证券公司于2011年12月1日签订的关于诉争房屋的租赁合同，万丰公司在其与牡丹江罗兰斯宝公司合同终止后，无权处分诉争房屋，且其出租行为未取得所有权人的追认，根据上述法律规定，华泰证券公司与万丰公司签订的租赁合同无效，故一审法院对华泰证券公司的此项诉讼请求予以支持。 关于华泰证券公司要求万丰公司赔偿华泰证券公司因万丰公司的过错导致合同无效产生的损失158532.33元的诉讼请求，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，万丰公司与华泰证券公司签订的关于诉争房屋的租赁合同无效，导致合同无效是因万丰公司将无权处分的房屋租赁给华泰证券公司使用，万丰公司具有过错，应当对华泰证券公司的损失承担赔偿责任。华泰证券公司要求万丰公司赔偿装修设计费65000元，装修工程款90666.33元，为此，华泰证券公司提交了装修设计合同、江苏省地方税务局通用机打发票、黑龙江单位往来资金结算票据，上述证据能够证实其因房屋装修设计、房屋装修施工产生的设计费65000元、装修工程款90666.33元，共计人民币155666.33元，万丰公司作为导致合同无效的过错方应当赔偿华泰证券公司上述损失，故一审法院对华泰证券公司提出的要求万丰公司赔偿其装饰设计费65000元、装饰合同款90666.33元的诉讼请求予以支持，关于华泰证券公司主张的差旅费2866元，未提供证据证实此费用是因装修设计而产生的合理、必要的费用，故一审法院对华泰证券公司主张万丰公司赔偿其差旅费2866元的诉讼请求不予支持。 关于万丰公司主张的其与牡丹江罗兰斯宝公司系委托合同关系，万丰公司作为受托人有权对外出租房屋，诉争房屋租赁合同为有效合同的抗辩意见，一审法院认为，万丰公司提供的海南罗兰斯宝公司出具的委托证明是2003年出具，万丰公司与海南罗兰斯宝于2005年11月1日签订了关于包括诉争房屋在内的房屋租赁合同，该合同于2010年10月31日终止，海南罗兰斯宝公司于2006年变更为牡丹江罗兰斯宝公司，万丰公司提供的委托出租证明不能证实其与华泰证券公司签订合同时其有委托出租权，故一审法院对万丰公司提出的此项抗辩意见不予支持。 关于华泰证券公司要求万丰公司给付华泰证券公司违约金人民币125000元的诉讼请求，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，华泰证券公司与万丰公司签订房屋租赁合同为无效合同，该合同自始不发生法律约束力，华泰证券公司依据房屋租赁合同的违约金条款向万丰公司主张违约金其理由不成立，故对于华泰证券公司要求万丰公司向其支付违约金人民币125000元的诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、确认原告华泰证券股份有限公司黑龙江分公司与被告牡丹江市万丰建筑装饰材料有限公司于2011年12月1日签订的关于坐落于牡丹江市东安区太平路101号联通大厦1200平方米房屋的租赁合同无效；二、被告牡丹江市万丰建筑装饰材料有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告华泰证券股份有限公司黑龙江分公司装修设计费65000元、装修工程款90666.33元，共计人民币155666.33元；三、驳回原告华泰证券股份有限公司黑龙江分公司的其他诉讼请求。案件受理费5553元，减半收取人民币2776.50元，由原告华泰证券股份有限公司黑龙江分公司负担1249.50元，由被告牡丹江市万丰建筑装饰材料有限公司负担1527元。 再审中，万丰公司与华泰证券公司均未提供新证据。根据检察机关抗诉意见，本院调取了如下证据：黑龙江省高级人民法院（2014）黑监民再字第40号民事裁定书、阳明区法院（2015）阳民初字第4号民事判决、本院（2016）黑10民终566号民事判决。各方当事人对以上证据均无异议。 本院认为，以上证据均系生效裁判文书，予以确认。 根据当事人的陈述、举证、质证、法庭调查及查阅原审卷宗材料，本院再审认定如下事实： 牡丹江罗兰斯宝公司系原案涉房屋所有权人，2005年10月27日、11月1日、11月15日，牡丹江罗兰斯宝公司与万丰公司签订包括本案诉争房屋在内的房屋租赁合同2份及补充协议，租期至2015年10月31日止。2011年12月1日，华泰证券公司与万丰公司签订了房屋租赁合同，合同主要内容为：甲方（出租方）牡丹江市万丰建筑装饰材料有限公司，乙方（承租方）华泰证券股份有限公司黑龙江分公司，甲方同意将其有权处分的房屋承租给乙方使用。租赁房屋坐落于牡丹江市东安区东新安街联通大厦，租赁面积为1200平方米，年租金为人民币五十万元。租赁期限为四年，从2011年12月1日起至2015年10月31日止。房屋租赁合同第九条第2款约定：“由于甲方原因致使乙方不能正常使用房屋，或在承租期内经当地房产质监部门鉴定房屋有安全问题而不适宜本合同租赁用途，致使乙方中途退租的，乙方有权要求甲方赔偿乙方因此遭受的直接损失（包括但不限于装修费用扣除折旧后的部分、乙方搬迁费用及其他直接损失），同时甲方应向乙方支付3个月的租金作为违约金，并不得要求乙方将房屋恢复原状。”合同签订后，万丰公司将房屋交付给华泰证券公司使用，华泰证券公司即与案外人南京深圳装饰安装工程有限公司签订建设工程设计合同并于2012年1月20日向其交纳设计费65000元，2012年3月2日，华泰证券公司与案外人黑龙江国光建筑装饰工程有限公司签订建设工程施工装修合同，2012年4月28日，双方签订了建设工程装修合同终止协议并对房屋装修完工部分进行结算，2012年6月6日，华泰证券公司向黑龙江国光建筑装饰工程有限公司支付装修工程款90666.33元。2012年3月15日，牡丹江罗兰斯宝公司致函华泰证券公司，称其与万丰公司不存在授权委托出租房屋的问题，不同意华泰证券公司在未经其同意的情况下使用该房屋。2012年3月29日，华泰证券公司致函万丰公司，称因牡丹江罗兰斯宝公司不同意其继续承租案涉房屋，暂不予支付租金，要求万丰公司在三日内提供由房屋产权人最新出具的证明万丰公司有权出租该房屋的合法证明。万丰公司未予答复。2012年4月24日，华泰证券公司致函万丰公司解除案涉房屋租赁合同。万丰公司于同年4月27日收到后未予答复。 另查，在东安区法院（2011）东民初字第3号民事判决执行程序中，经强制执行已将案涉房屋返还给牡丹江罗兰斯宝公司，牡丹江罗兰斯宝公司于2013年10月将案涉房屋出售给案外人。 本院再审认为，一审判决依据东安区法院（2011）东民初字第3号民事判决及本院（2012）牡民终字第321号民事判决，认定万丰公司与牡丹江罗兰斯宝公司之间房屋租赁合同于2010年10月31日终止，因上述生效判决已被黑龙江省高级人民法院（2014）黑监民再字第40号民事裁定书撤销，导致一审判决对该部分事实的认定发生变化，本院予以纠正。万丰公司系在承租牡丹江罗兰斯宝公司包括本案诉争房屋在内的房屋期间，与华泰证券公司签订案涉房屋租赁合同，牡丹江罗兰斯宝公司虽致函华泰证券公司对转租提出异议，但并未以承租人擅自转租为由请求解除合同或者认定转租合同无效，原审判决认定案涉房屋租赁合同无效无法律依据。华泰证券公司请求确认案涉房屋租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持。双方签订租赁合同后，因牡丹江罗兰斯宝公司提出异议，华泰证券公司向万丰公司邮寄了解除房屋租赁合同的函，且牡丹江罗兰斯宝公司已于2013年10月将案涉房屋出售给案外人，并办理了过户手续，案涉房屋租赁合同已实际解除，为减少当事人诉累，本院再审直接予以纠正。 案涉房屋租赁合同不能实际履行的责任不能归责于华泰证券公司。根据合同相对性原则，对华泰证券公司不能利用装饰装修的价值损失，应由万丰公司承担赔偿责任。一审判决万丰公司赔偿华泰证券公司装饰设计费、装饰合同款155666.33元是正确的，应予维持。万丰公司主张案涉房屋租赁合同不能履行，应由牡丹江罗兰斯宝公司承担华泰证券公司相关损失的申诉理由不成立，本院不予支持。对于该赔偿损失，万丰公司可依据相关法律规定或按照约定，向案外人另行主张权利。 关于华泰证券公司要求万丰公司给付违约金125000元的诉讼请求，双方当事人虽在房屋租赁合同中约定了违约条款，但违约金制度的主要功能是赔偿非违约方的损失，通过已查明事实，华泰证券公司的实际损失为155666.33元，高于双方约定的违约金数额，一审判决对华泰证券公司的实际损失予以保护，一审判决作出后，华泰证券公司亦未提出上诉，综合本案实际情况，本院对华泰证券公司要求万丰公司给付违约金125000元的诉讼请求不予支持。 综上，申诉人的申诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，因据以作出一审判决的东安区法院（2011）东民初字第3号民事判决及本院（2012）牡民终字第321号民事判决被撤销，导致一审判决对案涉房屋租赁合同的效力认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2013）东民初173号民事判决第二项，即：牡丹江市万丰建筑装饰材料有限公司于本判决生效后十日内赔偿华泰证券股份有限公司黑龙江分公司装修设计费65000元、装修工程款90666.33元，共计人民币155666.33元； 二、撤销黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2013）东民初173号民事判决第一、三项，即：确认华泰证券股份有限公司黑龙江分公司与牡丹江市万丰建筑装饰材料有限公司于2011年12月1日签订的关于坐落于牡丹江市东安区太平路101号联通大厦1200平方米房屋的租赁合同无效；驳回华泰证券股份有限公司黑龙江分公司的其他诉讼请求。 三、驳回华泰证券公司有限公司黑龙江分公司的其他诉讼请求。 一审案件案件受理费5553元，减半收取人民币2776.50元，由华泰证券股份有限公司黑龙江分公司负担1249.50元，由牡丹江市万丰建筑装饰材料有限公司负担1527元。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙庆喜 审 判 员 黄晓丽 审 判 员 郑春梅 二〇二一年五月二十七日 法官助理 原 帅 书 记 员 王艺欣