河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终1966号上诉人（原审被告、反诉原告）：安阳市家源房地产开发有限责任公司。法定代表人：杨智庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：王卫红，女，该公司财务部经理。委托诉讼代理人：田金魁，河南至尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁成。委托诉讼代理人：马玉峰，河南金太阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：马俊飞，河南金太阳律师事务所（实习）律师。上诉人安阳市家源房地产开发有限责任公司（以下简称家源房地产公司）因与被上诉人袁成房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省滑县人民法院（2021）豫0526民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。家源房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决,改判驳回被上诉人袁成的全部诉讼请求,支持上诉人的反诉请求并判令被上诉人向上诉人支付首付款、垫付款、逾期违约金及利息或将本案发回重审;2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定被上诉人已交纳首付款的事实错误，完全是基于分析、推测，缺乏事实依据。被上诉人在履行合同期间多次逾期还贷,上诉人为了不影响在银行办理按揭贷款的手续和信誉，替被上诉人向银行偿清了欠款及违约金。被上诉人未依约向上诉人支付首付款及逾期还款构成违约。上诉人未向其交付房屋是行使的合法抗辩权，不属于违约。被上诉人辩称其首付款是以债权置换方式缴纳，但其未提供首付款收据原件,也未提供相应债权置换手续。其仅提供了首付款收据复印件，该首付款原件在上诉人手里，故一审判决认定被上诉人已全额缴纳首付款缺乏依据。事实情况是2016年因滑县房地产行业竞争激烈,销售艰难,上诉人无奈采取优惠销售模式即零首付或者首付5万买三房等模式进行销售，上诉人为其开具首付款收据，是为了先在银行办理按揭贷款,交房时付清首付款，而被上诉人所持首付款复印件是上诉人为其先行办理银行按揭贷款手续用交与银行,一审判决以所谓的违背诚实信用原则及社会公序良俗为由认定上诉人的理由不能成立并驳回上诉人反诉请求完全错误。一审判决对被上诉人应当偿付购房贷款而未还的违约行为视而不见,仅判令被上诉人向上诉人偿付本金,而不承担违约金和利息明显错误。袁成辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。答辩人以债权置抵方式抵顶了首付款，因当时差382元，上诉人要求答辩人再交纳382元现金，并向答辩人出具382元的收据，上诉人对此为何只收382元保证金没有作出合理解释和说明，其上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。袁成向一审法院起诉请求：1、判令被告将滑县××××中段北侧的家源阳光城10幢2单元4层西402号房屋交付原告；2、判令被告向原告支付自2017年1月1日起至起诉之日（2021年1月11日）止共1450天的逾期交房违约金，共计67396元（计算方法：46.48元/日×1450天）；3、诉讼费由被告承担。家源房地产公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告补交首付款139831元并承担违约金20429.3元；2、判令反诉被告支付反诉原告垫付的银行按揭贷款3451.89元。3、反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年5月4日袁成作为买受人与作为出卖人的安阳市家源房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同。袁成以每平方米3259元、总房价464831元的价格向安阳市家源房地产开发有限责任公司购买该公司开发的位于滑县××××中段北侧家源阳光城第10幢2单元4层西402号房屋。合同第六条就付款方式约定“买受人于签订本合同当日交纳房款30.08%即139831元，余款325000元在出卖人指定银行办理按揭”。第八条约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人予以交付。合同第九条第一款第（2）项逾期交房的约定为“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款项，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。袁成按买卖合同双方的约定通过债权转让等方式向家源房地产公司履行首付款支付义务，家源房地产公司于2016年5月23日向中国工商银行股份有限公司滑县支行出具了收到袁成139831元的收据，因而袁成于2016年6月27日与中国工商银行股份有限公司滑县支行签订了个人购房借款担保合同，袁成向该银行贷款325000元。2020年9月、10月，家源房地产公司为袁成垫付银行贷款共计3451.89元。2020年10月28日家源房地产公司具状起诉袁成，理由为袁成在合同签订后开始能按约履行义务，但自2017年8月以来多次逾期还贷，2020年9月至10月连续两个月不交房贷，已构成严重违约，请求判令解除双方2016年5月24日签订的商品房买卖合同并由袁成承担违约金5000元。2020年11月26日一审法院作出（2020）豫0526民初9546号民事裁定，认为家源房地产公司作为原告不适格，裁定“驳回原告家源房地产公司的起诉”。该裁定现已生效。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订了房屋买卖合同，故均应依约依法享有权利、履行义务。袁成主张已依约交纳首付款139831元，且提交了家源房地产公司开具的票据为证；家源房地产公司主张袁成并未交纳该款，出具票据系为先行办理银行按揭贷款而出具；家源房地产公司的答辩主张违背诚实信用原则及社会公序良俗，且与其在（2020）豫0526民初9546号民事案件起诉状中陈述相互矛盾，故对其答辩主张不予认定，支持袁成已依约交纳该首付款的主张。双方合同约定，家源房地产公司应当在2016年12月31日前向袁成交付房屋，袁成所购房屋已符合交付条件，但家源房地产公司至今未予交付，经袁成主张，家源房地产公司应予以交付。家源房地产公司延期交房，给袁成造成了一定损失，但家源房地产公司提供证据证明延期交付房屋的原因是由政府环境保护的行政行为，系双方约定的免责事由，袁成也未提供能够推翻家源房地产公司免责事由的证据，故对袁成要求家源房地产公司支付违约金的请求不予支持。家源房地产公司为袁成代偿2020年9-10月的贷款3451.89元，经家源房地产公司主张，袁成应予偿还。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决：一、被告安阳市家源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告袁成交付滑县××××中段北侧的家源阳光城10幢2单元4层西402号房屋。二、反诉被告袁成于本判决生效后十日内偿还反诉原告安阳市家源房地产开发有限责任公司3451.89元。三、驳回原告袁成的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告安阳市家源房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4561元，由原告袁成承担578元，由被告安阳市家源房地产开发有限责任公司承担3983元；反诉费1783元，由反诉原告安阳市家源房地产开发有限责任公司承担1745.5元，反诉被告袁成承担37.5元。二审期间，上诉人家源房地产公司提交：1、袁成首付款收据联三张，证明该收据的客户联、记账联、存根联原件均在上诉人处，并没有交给被上诉人，开具收据仅是为了向银行办理按揭贷款用，不能证明被上诉人袁成已实际支付首付款的事实；2、文峰区法院（2019）豫0502民初3476号裁定书、龙安区法院（2016）豫0506民初1237号判决书，龙安区人民检察院再审检察建议书、（2021）豫0506民再3号判决书，证明彭向普、葛春平与上诉人之间存在诉讼纠纷，由彭向普、葛春平出具对上诉人不利的证明不能采信。被上诉人袁成质证称当时因办理银行按揭贷款手续需将收据原件交给上诉人用，故原件在上诉人手里属实，同时提交：1、上诉人与彭向普等签订的房地产联合开发合同复印件一份、证明二份；2、袁成姐姐袁肖与上诉人债权房中介人赵现超之间的通话录音光盘一张，证明袁成姐弟在上诉人处是以债权置换的方式交付首付款的事实。上诉人家源房地产公司质证认为因彭向普与公司存在诉讼，双方存在利益纠纷，其证明缺乏真实性，通话录音不能支持袁成所主张的事实。本院审理查明事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人家源房地产公司对其与被上诉人袁成2016年5月24日所签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，为合法有效合同的事实不持异议，认可双方均应按照合同约定履行相应义务的事实。双方在合同第六条明确约定“买受人于签订本合同当日交纳房款30.08%即139831元，余款325000元在出卖人指定银行办理按揭”。在合同签订后，双方即配合在家源房地产公司要求的中国工商银行股份有限公司滑县支行为袁成成功办理了325000元的按揭贷款手续，该按揭贷款款项也已实际到位。家源房地产公司主张其没有收到袁成按合同约定应支付的首付款139831元，也不认可双方以债权置换方式抵顶该首付款的事实，但家源房地产公司并未提交其在双方办理成功银行按揭贷款手续后向袁成主张过139831元首付款的事实及证据，也与其在2020年10月28日向法院起诉袁成商品房买卖合同纠纷案件中在起诉状自述“合同签订后，袁成开始有按约履行义务，但自2017年8月份以来，袁成多次逾期还贷，导致家源房地产公司的保证金被银行扣划，袁成自2020年9月至10月连续两个月不交房贷，家源房地产公司无奈为其垫资偿还上述两个月的房贷偿还。据此请求解除双方于2016年5月24日签订的商品房买卖合同，请求判令袁成返还其涉案房屋并承担违约金5000元。”而不主张139831元首付款明显不合常情，且其也未就为何向袁成开具收到袁成382元现金收据及该款如何处理作出合理性解释，也与双方合同约定付款方式及双方实际履行合同的事实行为不符，一审法院依据双方当事人的陈述举证，认定家源房地产公司主张袁成未支付首付款违约的证据不足，判决家源房地产公司向袁成交付案涉房产，并无不当。家源房地产公司二审所举证据不足以证明其本案所主张的事实，本院不予采信，对其上诉请求依法不予支持。综上所述，家源房地产公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12688元，由上诉人安阳市家源房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔素萍审判员  彭立辉审判员  张利平二〇二一年五月十九日法官助理谢跃楠书记员郭培培