北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7029号上诉人（原审原告）：马小路，女，1982年8月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：马平生（马小路之父），1954年10月25日出生。委托诉讼代理人：柴青海，北京市邦盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国人民解放军陆军装甲兵学院，住所地北京市丰台区杜家坎21号院。法定代表人：李胜利，院长。委托诉讼代理人：阮小茗，北京谦君律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫威捷，北京谦君律师事务所实习律师。上诉人马小路因与被上诉人中国人民解放军陆军装甲兵学院（以下简称装甲兵学院）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初27649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马小路上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我的全部诉讼请求。装甲兵学院承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、合法之诉，理当应允。装甲兵学院未依约为马小路办理不动产权证。二、马小路购房且居住的事实行为已然具备了办理不动产权证的条件。三、马小路主张判决装甲兵学院为马小路办理不动产权证是法律意义的确认之诉，而非现实条件不具备或客观不能。四、判决书援引2020年12月15日陆军住房专项清理整治工作办公室证明的时效性与合法性存疑。五、一审中相关房屋性质及其售房方案报备情况的证据材料缺失。六、一审判决援引的《中华人民共和国合同法》第六十条对本案的判决应当是支持，而非相反之表述。七、一审判决关于马小路要求退回风险金79883.7元的诉求，“未提交充分证据，故对该主张，本院难以采信”，并“不予支持”的认定，有违事实根据，有悖法律规定。装甲兵学院辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求和理由，应当维持一审判决。1.本案是合同纠纷，基于合同约定，马小路购买的房屋属于经济适用房，产权办理受政策的调整，双方的合同没有约定办理的时间和违约责任，所以马小路的诉求没有合同依据，也没有法律依据。2.因为政策原因，本案所涉房屋不具备办理产权证的条件，全军正在开展经济适用房专项清理整治工作，因此马小路是否有资格购房，及购买的面积和价格均未最终确定，都要以最终售房方案为准。待小区具备办理产权证的条件时，会为各位住户抓紧办理。马小路向一审法院起诉请求：1.判令装甲兵学院为马小路购买的北京市丰台区×××502号房屋（以下简称502号房屋）办理不动产权证书；2.装甲兵学院承担本案诉讼费用；3.装甲兵学院退还风险金79883.7元。一审法院认定事实：2013年6月17日，中国人民解放军装甲兵工程学院（甲方）与马小路（乙方）签订《购买万泉寺经济适用住房协议书》（以下简称购房协议），约定：一、所购住房面积，乙方所购502号房屋，产权建筑面积106平方米，实际建筑面积为102.02平方米；二、所购住房计价，乙方所购住房，甲方以综合成本价（经济适用住房价）计价，每建筑平方米价格4674元（最终售价以工程决算审计审定，售房方案经总部批复的价格为准），根据房屋所处的层次、朝向等调节系数计算，以及超面积价款、其它等因素，乙方所购住房的暂定售价为467304.65元，乙方自用的地下室、地下车库的出售价格，另行计算；三、付款方式，乙方已付款210000元，乙方及配偶预付房款及住房补贴抵扣后，还需付房款：257304.65元；四、住房交付及原住用公寓房腾退，乙方付清购房款后，甲方将所售住房交付乙方，乙方必须在2013年10月31日前腾交学院原住房，并办理原住房腾退手续；五、购房产权，乙方付清购房款后，拥有住房全部产权，产权手续的办理，按建设部、总后勤部的有关规定，统一到地方房地产管理部门办理，乙方凭住房管理单位出具的原住房腾退证明向甲方领取“房屋所有权证”，办理手续所需支付的有关税费，按照国家和军队的有关规定执行，因乙方原因导致产权手续无法办理的，责任由乙方承担……九、公共维修基金由乙方个人承担，在交纳购房款时一并交甲方，共计9691.9元……万泉寺第二阶段住房出售，本着个人自愿的原则申购，购房款按综合成本价计算。另外，按799元/平方米标准加收风险金，共计79883.7元。马小路按照购房协议的约定支付了购房款、公共维修基金及风险金。2013年，马小路入住502号房屋。马小路主张，其父亲原为装甲兵学院人员，2001年建房时按照商品房进行登记，大家都可以交钱买房，当时想为其姥姥刘亚玲买房，遂交房款；待正式售房时，装甲兵学院以刘亚玲没有北京户口为由拒绝交付房屋，想要违约；后经写信反映，最终将房子落在其名下，要求其交风险金，不交不给房，但认为装甲兵学院未能就收取风险金提供政策及法律依据，便在合同约定的房价之外违背其意愿向其收取所谓风险金，违背了双方真实意思的表示和公平原则，应予以退还。装甲兵学院对此不予认可，主张风险金是房款的一部分，当时是草签金额，因为马小路不是本单位人员，所以多交了一部分钱。2020年12月15日，陆军住房专项清理整治工作领导小组办公室出具《证明》一份，载明：“万泉寺经济适用住房项目为陆军装甲兵学院（原装甲兵工程学院）建设，地址为北京市丰台区×××12号院，住房性质为军队经济适用住房。根据全军经济适用住房建设项目清理统一部署，该项目正在组织历史遗留问题整改，售房方案处于审批阶段，下步将组织产权证办理。”2020年12月16日，北京市不动产登记事务中心未查询到万泉寺小区不动产登记信息。另查，中国人民解放军装甲兵工程学院因编制改革，编入装甲兵学院，中国人民解放军装甲兵工程学院的权利义务由装甲兵学院承接。一审法院认为，双方之间的购房协议约定，产权手续的办理按建设部、总后勤部的有关规定，统一到地方房地产管理部门办理，且现售价系暂定售价，最终售价以工程决算审计审定，售房方案经总部批复的价格为准。现万泉寺小区尚未办理初始产权登记，且陆军住房专项清理整治工作领导小组办公室证明万泉寺经济适用住房项目正在组织历史遗留问题整改，售房方案处于审批阶段。故目前尚未达到购房协议约定的办理502号房屋不动产登记证书的条件，故对于马小路的诉讼请求，法院暂不予支持。待条件成就时，马小路可另行主张。需要指出的是，马小路入住502号房屋近十年，陆军住房清理工作亦三年多，装甲兵学院应加快清理工作及售房方案的审批，尽快办理万泉寺小区的产权登记以维护购房人的合法权益。双方的购房协议明确约定马小路需给付79883.7元风险金。现马小路主张该约定非其真实意思表示，且无政策及法律依据、违背公平原则，但就此并未提交充分证据，故对该主张，法院难以采信，对其要求装甲兵学院退还风险金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，一审法院于2020年12月判决：驳回马小路的诉讼请求。二审中，马小路提交如下证据：1.丰台区××××10号楼的国有土地使用证，主张与万泉寺土地证有显著差异，证明万泉寺土地证不是军用土地证，小区住宅不是军产经适房；2.丰台区××××10号楼的房屋所有权证，证明装甲兵学院称军队建设的住宅项目均未办理产权证是谎言；3.中国人民解放军总装备部后勤部《工程决算审计意见》，证明军队征地建设住宅项目的初始产权登记，与军队清房和售房方案报批没有法律上的必然联系和逻辑上的因果关系。陆军清房办出具的《证明》涉嫌伪证，一审法院认定事实有误；4.《北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书》，证明自万泉寺小区建设项目完工，2011年初马小路入住小区起，截止到2014年10月20日4年间装甲兵学院未申请办理小区初始产权登记；5.《国土资源局信访事项处理意见书》，证明截止到2015年10月12日装甲兵学院未申请办理小区初始产权登记；6.北京市规划和自然资源委员会《信访事项答复意见书》，证明截止到2021年3月1日装甲兵学院故意拖延办理小区初始产权登记，分割产权办理个人产权证也就无从谈起。装甲兵学院一审时辩称因清房、售房方案待批，故未办理初始产权登记，涉嫌提供虚假证言，一审判决认定事实有误。7.小区业主张金堂的《购房意向书》，证明第一批购房人缴纳了购房预付款，承担了征地建房前期的巨大风险，《购房意向书》中没有约定非装甲兵学院单位人员购房，要额外缴纳“风险金”的条款，马小路首次缴纳购房预付款超过装甲兵学院单位人员缴纳购房预付款（承担建房前期风险）1倍有余；8.《军队工程项目许可证》，证明万泉寺小区于2006年6月开工建设，装甲兵学院未能履行《购房意向书》第五款“将在开工之前另行签订正式购房协议书”之约定，已构成合同违约的事实；9.小区业主张金堂的《购买万泉寺经济适用住房协议书》，证明马小路合同的第十四条装甲兵学院恶意增加了“风险金”条款。马小路当即提出质疑，装甲兵学院辩称其他人的合同都有此条款，隐瞒事实真相，马小路与小区其他业主同时提起诉讼后才发现合同条款不同，且被多收了风险金，装甲兵学院涉嫌欺诈；10.《印发徐航院长在2011年度工作汇报会上的讲话》，证明万泉寺小区售房风险金收缴对象，仅限于第二批购房人，即2011年以后首次支付购房款的在职干部，风险金与马小路（第一批购房人）无关。装甲兵学院擅自增加风险金条款，欺诈马小路签字和支付风险金，涉嫌合同欺诈。装甲兵学院质证称，证据1真实性无法核实、关联性及证明目的均不认可；证据2真实性无法核实、关联性及证明目的均不认可；证据3真实性认可，证明目的不认可；证据4、5、6真实性认可，证明目的不认可；证据7真实性无法核实、与本案没有关联，没有看出证明目的，外单位人员与本单位人员购房是不一样的，外单位人员不享有优惠政策；证据8真实性认可，这个材料不是涉案房屋所在楼号的，关联性和证明目的不认可；证据9真实性无法核实，与本案没有关联，证明目的不认可，马小路买房的价格肯定会与院内人员买房的价格有区别，马小路的合同生效并已经履行；证据10真实性无法核实，关联性和证明目的不认可。本院对一审法院查明的相关事实予以确认。本院认为，马小路与原中国人民解放军装甲兵工程学院签订的《购买万泉寺经济适用住房协议书》系依据双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。原中国人民解放军装甲兵工程学院因编制改革编入现在的装甲兵学院，故原中国人民解放军装甲兵工程学院在上述《购买万泉寺经济适用住房协议书》的权利义务应由装甲兵学院承接。上述《购买万泉寺经济适用住房协议书》约定马小路所购房屋性质系经济适用房，经济适用房产权办理的事项须根据专门政策进行，而非直接适用一般商品房的相关规定。一审法院已查明目前万泉寺小区尚未办理初始产权登记，陆军住房专项清理整治工作领导小组办公室亦证明万泉寺经济适用住房项目正在组织历史遗留问题整改，售房方案尚处于审批阶段，故一审法院据此认定案涉房屋办理不动产权证书的条件尚未成就，对马小路提出的办理不动产权证书的诉讼请求暂不予支持，并无不当。马小路可在相关条件成就时依法另行主张权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方的购房协议明确约定马小路需给付79883.7元风险金，马小路已依约履行，现其主张装甲兵学院存在合同欺诈，要求退还风险金，但马小路就其主张未提交充分证据，故本院难以采信。马小路要求装甲兵学院退还风险金的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，马小路的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4636元，由马小路负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宋 猛审 判 员  陈 妍审 判 员  陈雨菡二〇二一年五月三十一日法官助理  宋 佳书 记 员  孙 涵