文书内容河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1603号上诉人（原审原告）：王国民，男，1980年9月14日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：蒋呈彬，河南知松律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：镇平县盛德美置业有限公司，住所地河南省镇平县平安大道与紫金城路交叉口西南角。法定代表人：丁嘉毅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙国祥，河南鼎新律师事务所律师。上诉人王国民因与被上诉人镇平县盛德美置业有限公司（以下简称盛德美公司）商品房预约合同纠纷一案，不服河南省镇平县人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1324民初5084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王国民上诉请求：1.依法撤销（2020）豫1324民初5084号民事判决，改判盛德美公司向王国民返还选房款50万元。2.一审、二审诉讼费用由盛德美公司承担。事实和理由：一、双方签订的《选房协议》中约定的50万元系选房款不是定金。《选房协议》的主要条款系格式条款。在该《选房协议》中对于50万元的约定有表述为选房金，也有表述为定金，因此，在认定该50万元是选房款还是定金时，应当作出对格式条款制定者不利的解释。二、对于该预约合同中的付款问题。王国民在签订《选房协议》时，盛德美公司工作人员明确表示购房可以走按揭贷款手续。王国民自始至终从未接到盛德美公司通知要求到银行办理按揭手续。三、双方在拟签订商品房买卖合同时，因主要条款未协商一致而没有签订正式的购房合同，一审法院据此认定是王国民违约错误。四、盛德美公司单方解除《选房协议》，应退还王国民选房款50万元。在2019年双方签订《选房协议》后就正式的合同条款进行了协商，但因对房屋的交付条件、办理产权证的期限、付款方式、配套情况、违约责任等条款无法达成协议，故盛德美公司应返还选房金50万元。盛德美公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王国民的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原审判决。双方签订的选房协议第四条2、3项和第五项写的很清楚，王国民应于2019年11月15之前一次性付清下余的房款，然后签订购房合同，但一直到2020年11月4日经多次催促未果，盛德美公司向王国民发了律师函。一审法院根据选房协议的违约条款和定金的适用原则作出的判决正确。王国民向一审法院起诉请求：1.请求判令盛德美公司返还王国民退还50万元选房款；2.诉讼费由盛德美公司承担。一审法院认定事实：2019年10月25日，王国民与盛德美公司签订《万隆城万隆金街选房协议》，约定：一、乙方（王国民）经充分了解后，决定选购位于南阳市××大道与××路交叉口西南角，万隆城万隆金街项目一单元3层301／302／303／304／305／306号房，六套房源总建筑面积（暂定）为1198.37㎡（最终以房产管理部门核准的建筑面积为准）；二、选购物业原始单价为7200元／㎡，原始总价为8628264元；三、选购物业成交总价为六套房源一次性付款总价6800000元。四、乙方自愿缴纳500000元作为上述房源选房金，同意在签署购房合同时自动转为购房款；乙方需在选房协议签订之日起，在接到甲方（盛德美公司）相关通知后，到营销中心办理购房手续，并缴纳相应比例的首付款，首付款以银行要求为准，同时签订购房合同；乙方如有逾期办理相关手续、逾期付款、逾期签署或拒签购房合同等情形的，甲方将视为乙方违约，则甲方无义务为乙方保留该物业，选房协议自动解除，甲方可将该物业另行处置，选房金作为违约金补偿给甲方，且不予退还。五、本协议所约定房源剩余房款共计6300000元于2019年11月15日前一次性付清，若逾期不付，则本协议所约定房屋另售，定金不退。该认购书还对双方的其他权利和义务进行了约定。王国民于签约当日，即2019年10月25日向盛德美公司交纳了购房定金500000元，双方至今未签订商品房买卖合同。2020年4月30日，盛德美公司向王国民发出律师函，内容为：双方签订的选房协议为有效协议，原告支付的50万元系定金，根据协议约定王国民在2019年11月16日已违约，选房协议实际已解除，王国民支付的50万元定金不予退还；由于疫情因素，盛德美公司已将选房协议顺延至今，请王国民在接到此函之日起十日内，与盛德美公司联系，处理有关事宜，逾期将视为选房协议解除。庭审中王国民称，2020年5月8日王国民委托诉讼代理人到盛德美公司进行协商，明确付款方式由贷款转为全额付款，王国民要求总房款优惠5个点左右，付款周期为一年半。双方对此无法达成一致意见。2020年5月15日，盛德美公司又向王国民发出告知书，内容为：双方签订的选房协议为有效协议，根据协议约定，王国民已违约，经律师函告后，双方意见无法达成一致，自接到告知书之日，选房协议解除，50万元定金不予退还。盛德美公司于2017年7月10日取得案涉建筑物的建筑工程施工许可证，2019年6月21日取得商品房预售许可证。一审法院认为，双方于2019年10月25日签订的《万隆城万隆金街选房协议》，除对该商品房的房号、面积、单价、总价款、付款时间进行约定外，对交付使用条件及日期，装饰、设备标准，供电、供水、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，办理产权登记的有关事宜等其他主要内容没有约定，故该份协议应认定为购房预约合同。该协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务；关于王国民所付50万元的性质问题。虽然选房协议第四条第一款约定王国民缴纳的50万元为选房金，但是该协议的第四条第三款内容为乙方违约，甲方可将该物业另行处置，选房金作为违约金补偿给甲方，且不予退还。第五条备注处内容为，若逾期不付，则本协议所约定房屋另售，定金不退。盛德美公司给王国民出具的500000元收据上，载明收款事由为六套房产定金，综上所看，双方在选房协议后面的条款及付款中对选房金的性质做了更明确的约定，王国民支付的500000元属于双方约定的违约定金，故其主张该500000元属于选房款不予支持；关于王国民支付的定金是否应予返还的问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，双方签订的选房协议对剩余房款的支付时间做出了明确的约定，盛德美公司在王国民逾期付款后，仍向其发函，希能促成交易，签订商品房买卖合同，但王国民仍就预约合同中的已决的房屋价款问题请求给予优惠并延长付款时间，双方为此未能签订商品房买卖合同。关于案涉房屋按揭贷款办理问题，作为买房人对于自身能否办理按揭贷款的情况应该尽到审慎核查的责任，且选房协议中并未约定盛德美公司有为王国民办理按揭贷款手续的义务。故导致本案双方未能继续履约的原因在于王国民，对于王国民交付的定金应当按照法律规定不予返还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：驳回原告王国民的诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取计4400元，由原告王国民负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，2019年10月25日，王国民与盛德美公司签订《万隆城万隆金街选房协议》，系双方真实意思表示，内容没有违法之处，一审法院认定为有效协议正确。该协议签订后，王国民根据协议约定向盛德美公司缴纳了500000元选房金。关于该款项是否应认定为购房定金问题。从双方签订的选房协议内容显示，双方商品房买卖合同签订后，王国民同意该款自动转为购房款；王国民应于2019年11月15日前一次性付清房价款，若逾期不付，则本协议所约定房屋另售，定金不退。同时，盛德美公司给王国民出具的500000元收据上，载明收款事由为六套房产定金，故鉴于上述事实，一审法院将该500000元选房金认定为购房定金并无不当。关于王国民在签订《万隆城万隆金街选房协议》后是否存在违约问题。经审查，双方在选房协议中约定了付款期限，王国民并未在约定的期限内足额缴纳购房款，且经盛德美公司数次通过律师发出函告仍不履行付款及签约义务，王国民存在明显的违约行为。王国民称其与盛德美公司就商品房买卖合同条款不能达成一致，造成双方没有签订房屋买卖合同并支付剩余房价款的责任在盛德美公司，因没有提供充分证据，本院不予支持。综上所述，王国民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由王国民负担。本判决为终审判决。                                                        审判长   李锡敏      审判员   张艳霞      审判员   王生                                               二〇二一年五月十二日            法官助理   查道治      书记员   张帅