河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0191民初13916号原告李铜娜，女，1988年1月29日出生，汉族，住河南省灵宝市。委托代理人赵晨龙、邱静静，河南亚太人律师事务所律师。被告郑州健达房地产有限公司，住所地郑州市洁云路8号，统一社会信用代码：914101007126593138。法定代表人贾长贵，执行董事兼总经理。委托代理人陈坤，河南舒展律师事务所律师。委托代理人孔文，河南舒展律师事务所实习律师。原告李铜娜与被告郑州健达房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李铜娜委托代理人赵晨龙、被告郑州健达房地产有限公司(以下简称健达公司）委托代理人陈坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年9月9日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告建设的位于郑州市高新技术开发区化工路××单元××号的房屋，总房款672012元，被告应当在2017年5月31日前将符合约条件的房屋交付给原告，若被告逾期交房应当向原告赔偿违约金；被告应当在2017年7月31日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局，被告在约定的时限内未报送或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款0.01%违约金；合同还约定了其他内容。合同签订后，原告按约定履行了全部合同义务。但是，被告未能如期如约向原告交付房屋，被告遂于2017年9月10日发布公告向全体业主承诺：“保证2017年12月31日如期交房，如逾期交房，从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”。但是，时至今日，被告仍然未按合同约定将具备交付条件的房屋交付给原告，也未在约定的时间内向有关部门申报资料进行房屋权属初始或首次登记，被告严重违约，应当按照约定向原告赔偿违约金。故请求判令：1、被告赔偿原告逾期交房违约金暂计25066元（以672012元为基数，按照日万分之一的标准自2017年6月1日起计算至房屋具备约定交付条件正式交付之日止，暂计至2018年6月9日）。2、被告赔偿原告逾期报送办理房屋权属初始登记或房屋首次登记资料违约金暂计89915元（以672012元为基数，按照日万分之一的标准自2017年8月1日起计算至涉案房屋权属登记资料实际报送受理之日止，暂计至2021年3月31日）。3、本案诉讼费由被告承担。被告答辩：1、原告主张的逾期交房违约金计算标准有误，《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房违约金计算标准为已交房款的日万分之0.1，并不是原告主张的日万分之一。2、交房时原告与被告签订有违约金冲抵协议，对于冲抵过的物业费和垃圾清运费应当从逾期交房违约金中扣除。3、在合同履行过程中，不动产登记暂行条例实施，政府部门职能调整，自2016年8月20日起，原来由住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由不动产登记中心办理不动产首次登记，报送资料及报送部门均已改变，合同中约定的初始登记自始不能履行，且合同中并没有约定首次登记事项，因此逾期办理初始登记违约金的诉讼请求应当依法予以驳回。4、因施工单位的原因造成迟延交房，且至今没有竣工验收，无法办理后续手续，因一个违约行为要求被告承担两项违约金显失公平。5、《商品房买卖合同》中约定房屋交付使用后60日内办理初始登记，即使计算逾期办理初始登记违约金，其时间也应当是从实际交房60日起开始计算。6、逾期办证违约金为日万分之一的标准过高。经审理查明：2016年9月9日，原告与被告签订了编号为GX16002722323的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区化工路××单元××房，总价款672012元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2017年5月31日前将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。”第九条规定：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用……逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”该合同附件四《合同补充协议》第六条约定：“出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。”合同签订后，原告交付了全部房款。涉案房屋所在的西湖颐城小区建设工程于2017年6月竣工，但由于被告与施工单位河南国安建设集团有限公司之间有纠纷，导致该建设工程至今未取得主管部门的竣工验收备案。2017年9月10日，被告发布《致全体业主的一封信》，向全体业主承诺：“保证2017年12月31日如期交房，如逾期交房，从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”。2017年12月，该小区水、电、气开通。期间有部分业主陆续入住，本案原告于2018年6月9日收房并与被告及物业公司签订了《违约金冲抵协议》，约定原告用被告认可的逾期交房违约金冲抵原告应向物业公司缴纳的物业费和垃圾清运费。同日，被告开具物业费收据2283元、垃圾清运费收据500元，并注明“冲抵”。另查明，2016年8月20日起郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记。以上事实，有经原、被告质证的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：《商品房买卖合同》及合同信息备案摘要、《致全体业主的一封信》、购房预收款发票、违约金冲抵协议书、物业费收据、垃圾清运费收据。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本案原告已经事实上接收房屋，涉案房屋已经由原告占有，房屋交付行为事实上已完成，原告主张交房后的逾期违约金，理由不能成立，本院不予支持。被告应当支付自逾期交房之次日至原告实际收房之日止的违约金，即自2017年6月1日至2018年6月9日逾期交房违约金11653元（672012×214×0.001%+672012×152×0.01%）。原告与被告及物业公司达成三方协议，以物业费和垃圾清运费冲抵逾期交房违约金，被告主张物业费2283元、垃圾清运费500元实际已冲抵逾期交房违约金，因原告未提供证据证明其实际向物业公司支付了该部分费用，故被告要求将该部分费用冲抵逾期交房违约金的理由成立，该笔费用应从交房违约金中扣除，扣除后被告应向原告支付违约金8870元（11653-2283-500）。关于原告要求支付未按约定时限报送办理房屋权属登记资料违约金的问题，违约金作为一种责任方式兼有补偿性和惩罚性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。本案中，考虑到不动产登记的法律规定变化时间节点及相关行政管理部门职责调整的时间节点等因素，原告主张的违约金标准过高，本院酌定按日万分之0.6的标准从2018年8月10日起（房屋实际交付后满2个月的次日）计算至房屋权属首次登记资料实际报送受理之日止。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后10日内支付原告李铜娜逾期交房违约金8870元。二、被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后10日内支付原告李铜娜逾期报送房屋首次登记资料违约金（以672012元为基数，按照日万分之0.6的标准自2018年8月10日计算至涉案房屋权属首次登记资料实际报送受理之日止）。三、驳回原告李铜娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1300元，由原告李铜娜负担803元，被告郑州健达房地产有限公司负担497元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二一年五月二十七日书记员 闫文红