山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终2575号上诉人（原审被告）：太原绿地新悦房地产开发有限公司。法定代表人：方某，董事长。委托诉讼代理人：张某，山西冠航律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋某，山西冠航律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：毋某，住山西省太原市。委托诉讼代理人：赵某，山西鼎信泽律师事务所律师。上诉人太原绿地新悦房地产开发有限公司因与被上诉人毋某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2021）晋0109民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。太原绿地新悦房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销太原市万柏林区人民法院（2021）晋0109民初425号民事判决书；依法驳回毋某的诉讼请求或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费由毋某承担。事实和理由：太原绿地新悦房地产开发有限公司认为原判决认定事实严重错误，请求撤销原判，依法驳回毋某的诉讼请求或者发回重审，理由如下：一、毋某至今未能按约付清房款导致双方未签订《商品房买卖合同》，故其违约造成的不利后果应由毋某自己承担，故太原绿地新悦房地产开发有限公司认为毋某无权要求解除其与太原绿地新悦房地产开发有限公司签订的商品房订购单，合同应继续履行。2018年8月25日，太原绿地新悦房地产开发有限公司与毋某签订了编号为0000428、0000429、0000430的三份《商品房订购单》。三份订购单特别约定第二条均约定：乙方须在签订本订购单之日起七日内至甲方指定地点确定付款比例，付清相应款项，并向甲方提供打印《商品房买卖合同》所需相关资料。如乙方在上述期限内未能与甲方确定付款比例并付清相应款项，或未能提供相关资料，每逾期一日需向甲方支付房产总价的0.05％的违约金，且甲方有权解除订购单，适用定金罚则，所收取定金不予退还。订购单经双方协商一致自愿签署，是对交易房屋有关事宜的真实意思表示，太原绿地新悦房地产开发有限公司与毋某签订的三份《商品房订购单》合法有效，各方当事人均应按约履行。太原绿地新悦房地产开发有限公司认为，是因为毋某至今未能按约付清房款导致双方未签订《商品房买卖合同》，故其违约造成的不利后果应由毋某自己承担，其无权要求解除三份《商品房订购单》。同时太原绿地新悦房地产开发有限公司有权在毋某违约时，依据订购单约定要求毋某向太原绿地新悦房地产开发有限公司支付自2018年9月1日即逾期交付购房款之日起算至毋某付清全部购房款之日止的违约金，并有权适用定金罚则，扣除定金60000元。原审法院认定因太原绿地新悦房地产开发有限公司原因导致合同目的不能实现，判决解除订购单以及返还购房款属于明显的事实认定错误，应予纠正。二、根据双方签订的订购单第一条特别约定，毋某缴纳的60000元为定金，毋某在起诉状的事实与理由部分也对3份订购单付定金60000元的事实予以自认，原审法院仅凭太原绿地新悦房地产开发有限公司出具的收据载明为“中央广场办公房款”，就认定该款项为购房款非定金，明显事实认定错误。订购单特别约定第一条约定：乙方（毋某）于签订订购单当日向甲方（太原绿地新悦房地产开发有限公司）支付20000元作为购房定金，双方签订《商品房买卖合同》之前该定金作为履约担保由甲方留存；双方签订《商品房买卖合同》之后甲方自动将此定金转入乙方购房款之中。订购单中对于定金的约定系太原绿地新悦房地产开发有限公司与毋某形成合意的结果，故根据订购单约定，在没有签订正式的《商品房买卖合同》之前，该款项为定金，且毋某其在起诉状的事实与理由部分也对3份订购单付定金60000元的事实予以自认，认定了该款项非购房款，原审法院在此基础上，仅凭太原绿地新悦房地产开发有限公司出具的收据载明为“中央广场办公房款”，就认定该款项为购房款非定金，明显事实认定错误。现因毋某违约，若毋某要求解除订购单，太原绿地新悦房地产开发有限公司有权适用定金罚则，扣除定金60000元。三、太原绿地新悦房地产开发有限公司认为，双方应继续履行合同，退一步讲，即使解除合同，太原绿地新悦房地产开发有限公司也不应该支付利息，原审法院对于利息认定错误。四、双方在《商品房订购单》中没有关于利息的约定，毋某也未提供其曾向太原绿地新悦房地产开发有限公司申请退还购房款利息且获得太原绿地新悦房地产开发有限公司同意的任何事实凭证，且在相关法律中也没有关于退还购房款利息的规定，故即使太原绿地新悦房地产开发有限公司与毋某达成的三份订购单被解除，根据双方约定以及相关法律规定，太原绿地新悦房地产开发有限公司没有向毋某支付利息的义务。原判决太原绿地新悦房地产开发有限公司从交付房款之日起计算利息，本身违背签订买卖合同所要达成的目的。现因毋某的违约才导致合同目的不能实现，不能让太原绿地新悦房地产开发有限公司承当不利后果，故原审法院对于利息认定错误。综上，原审法院对部分事实认定错误导致了判决的严重错误，故而太原绿地新悦房地产开发有限公司特上诉至法院，请求法院依法查明事实，公正审理，依法支持太原绿地新悦房地产开发有限公司的上诉请求，以维护太原绿地新悦房地产开发有限公司的合法权益。毋某答辩称，毋某认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。太原绿地新悦房地产开发有限公司所称一审判决认定事实严重错误，没有任何依据。1、太原绿地新悦房地产开发有限公司称因毋某未能交清房款导致未能签订商品房买卖合同，属故意歪曲事实，没有任何事实依据。2018年8月25日，毋某与太原绿地新悦房地产开发有限公司签订了三份编号分别为000428、000429、000430《商品房订购单》。太原绿地新悦房地产开发有限公司将其开发的位于绿地中央广场A幢17层1704、1705、1706号三套房屋出售给毋某，三套房总价合计5117081元。三份《商品房订购单》均约定了7日内确定付款比例，剩余房款在付清首付款后3日内办理按揭贷款。太原绿地新悦房地产开发有限公司需在合理时间内通知毋某签订《商品房买卖合同》。2018年8月31日毋某向太原绿地新悦房地产开发有限公司支付了购房款共计3117081元，已经按照约定足额付清了首付款，剩余2000000元“走”银行按揭贷款手续，太原绿地新悦房地产开发有限公司应积极与毋某办理房屋网签备案登记，并积极配合毋某办理银行按揭贷款手续。然而自2018年8月31日至今，太原绿地新悦房地产开发有限公司因自身原因至今不能与毋某办理房屋网签备案登记，更不能办理银行按揭贷款。《商品房订购单》并未约定毋某要交清全部购房款。太原绿地新悦房地产开发有限公司所称未能签订商品房买卖合同的原因是毋某未付清全部房款导致毫无事实依据。2、毋某在支付了太原绿地新悦房地产开发有限公司3117081元的房款后长达三年多的时间里，太原绿地新悦房地产开发有限公司不与毋某签署网签备案合同，导致毋某的购房目的无法实现，毋某才要求解除涉案的三份《商品房订购单》。2018年8月25日，本案双方当事人签订了《商品房订购单》，2018年8月31日，毋某向太原绿地新悦房地产开发有限公司支付了3117081元房款，至本案一审开庭时，在长达三年多的时间内，太原绿地新悦房地产开发有限公司还是不能为毋某办理商品房的网签备案手续，毋某的购房目的已经无法实现，毋某有权行使法定解除权。3、一审法院认定涉案的60000元的性质属于购房款，属于认定事实正确。（1）本案中，毋某于2018年8月25日向太原绿地新悦房地产开发有限公司支付60000元后，太原绿地新悦房地产开发有限公司向毋某出具了《收据》，《收据》载明付款内容为“中央广场办公房款”，且该收据明确载明“本收据仅限收取诚意金、房款及代收代付款项”，足以说明太原绿地新悦房地产开发有限公司在毋某出具收据时就确认60000元为购房款而非定金，故太原绿地新悦房地产开发有限公司主张60000元为定金并适用定金罚则没有事实依据；（2）最高人民法院（2009）民一终字第23号房屋买卖合同纠纷一案的“本院认为”部分对定金转变为购房款性质进行说明，在交纳定金后收款方明确款项性质为购房款的，不再具有定金性质；（3）关于太原绿地新悦房地产开发有限公司提出的毋某在起诉状中的自认事宜，毋某在本案一审开庭前已经对诉讼请求和事实与理由进行了变更，并当庭提交了变更诉讼请求申请书，在变更诉讼请求申请书中已明确支付给太原绿地新悦房地产开发有限公司的60000元属于购房款，故一审法院认定涉案的60000元属于购房款并无不当。4、《商品房订购单》解除后，一审法院判令太原绿地新悦房地产开发有限公司支付毋某资金占用期间的利息，适用法律正确，公平合理。因太原绿地新悦房地产开发有限公司的原因至今不能为毋某办理商品房网签备案。一审判决解除双方之间的《商品房订购单》，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，合同解除后已经给毋某造成了巨大的经济损失，一审判决判令其支付资金占用期间的利息有充分的事实与法律依据。综上所述，毋某认为一审判决认定事实正确，二审法院应判决驳回太原绿地新悦房地产开发有限公司的上诉请求，维持原判。毋某向一审法院起诉请求：1、判令解除毋某与太原绿地新悦房地产开发有限公司所签商品房订购单；2、判令太原绿地新悦房地产开发有限公司返还毋某已付购房款3117081元、利息320622.09元（自2018年8月31日起按同期银行贷款利率暂计至2021年1月6日）及至全部购房款实际返还之日止的利息；3、本案的全部诉讼费用由太原绿地新悦房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2018年8月25日，毋某与太原绿地新悦房地产开发有限公司签订了三份《商品房订购单》，其中：A–1704号房屋面积136.58m，折后单价13266.91元/m，总价1811994元；A–1705号房屋面积125.58m，折后单价13125.78元/m，总价1648335元；A–1706号房屋面积125.58m，折后单价13192.8元/m，总价1656752元。《商品房订购单》签订后，毋某向太原绿地新悦房地产开发有限公司交付了60000元，太原绿地新悦房地产开发有限公司向毋某出具了三张金额分别为20000元的收据，三份收据均载明为“中央广场办公房款”。同年8月31日，毋某再次向太原绿地新悦房地产开发有限公司支付购房款3057081元，太原绿地新悦房地产开发有限公司收到上述款项后向毋某出具了相应收据。另，涉案三套房屋目前均无法办理网签备案及银行按揭贷款手续。一审法院认为，毋某与太原绿地新悦房地产开发有限公司签订的三份《商品房定购单》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行。毋某在2018年8月25日签订《商品房定购单》后，累计向太原绿地新悦房地产开发有限公司支付购房款共3117081元，太原绿地新悦房地产开发有限公司应当在合理时间内与毋某签订《商品房买卖合同》并办理相应的网签备案及银行按揭手续，现涉案房屋因太原绿地新悦房地产开发有限公司的原因不能办理网签备案手续，毋某的购房目的无法实现，故毋某要求与太原绿地新悦房地产开发有限公司解除三份《商品房定购单》及退还全部购房款的主张，法院依法予以支持。因太原绿地新悦房地产开发有限公司的原因至今不能与毋某签订正式的《商品房买卖合同》并办理相应的网签备案、银行按揭贷款手续，毋某要求太原绿地新悦房地产开发有限公司按中国人民银行同期贷款利率赔偿相应利息损失的主张，法院依法予以支持。关于太原绿地新悦房地产开发有限公司辩称毋某于2018年8月25日缴纳的60000元为定金而非购房款，不应予以返还的意见，因太原绿地新悦房地产开发有限公司向毋某出具的三份《收据》均载明20000元为“中央广场办公房款”，太原绿地新悦房地产开发有限公司在出具收据时已自认该款项为购房款而非定金，故太原绿地新悦房地产开发有限公司认为60000元应适用定金罚则的意见法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“一、解除原告毋某与被告太原绿地新悦房地产开发有限公司签订的编号为：ZG0000428、ZG0000429、ZG0000430的三份商品房订购单；二、被告太原绿地新悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告毋某购房款3117081元；三、被告太原绿地新悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以3117081元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付原告毋某自2018年8月31日起至返还全部购房款之日止的利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取17366元，由被告太原绿地新悦房地产开发有限公司负担。”本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，毋某与太原绿地新悦房地产开发有限公司于2018年8月25日签订了三份《商品房订购单》并于当日支付了60000元后，毋某在约定的7日内即2018年8月31日向太原绿地新悦房地产开发有限公司支付了相关款项共计3117081元，毋某并无违约行为，太原绿地新悦房地产开发有限公司依约应当在合理时间内与毋某签订《商品房买卖合同》并办理相应的网签备案及银行按揭手续，但因太原绿地新悦房地产开发有限公司的原因造成毋某无法办理网签备案及银行按揭贷款手续，致使毋某购房目的无法实现，其有权要求解除三份《商品房订购单》，故原判认定要求解除双方签订的三份《商品房订购单》并返还购房款3117081元并无不当。另外，太原绿地新悦房地产开发有限公司向毋某出具的60000元《收据》中并未载明该款项为定金，而在付款内容中明确载明为“中央广场办公房款”，且该《收据》明确载明收取款项的范围为“仅限收取诚意金、房款及代收代付款项”，不包括定金，且《商品房订购单》格式版本及《收据》格式版本属合同的内容且均由太原绿地新悦房地产开发有限公司提供，双方对该条款约定存在不同理解的，应按照不利于太原绿地新悦房地产开发有限公司的理解作出解释，故原判认定该60000元为购房款并在本案中不适用定金的相关规定并无不当。本案中，毋某并无违约行为，至今无法办理相应的网签备案及银行按揭手续系太原绿地新悦房地产开发有限公司的违约行为所致，毋某资金被占用多年未能达到购房目的，存在一定的损失，故原判要求太原绿地新悦房地产开发有限公司支付毋某相应的利息并无不当。综上所述，太原绿地新悦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34732元，由上诉人太原绿地新悦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 光审判员 王庆河审判员 关文静二Ｏ二一年五月二十六日书记员 郭 璨