吉林省白山市浑江区人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0602执异29号案外人：朱秋梅，女，1973年8月8日生，汉族，住吉林省长春市。联系电话：15××××××812。申请人：王英，女，1970年12月28日生，汉族，住白山市浑江区。联系电话：13××××××789。委托代理人：王文君，吉林审航律师事务所律师。联系电话：18××××××337。委托代理人：赵丽，吉林宝润律师事务所律师。联系电话：13××××××789。被申请人：中投华北（北京）投资基金管理有限公司。统一社会信用代码：911101080896500332。住所地：北京市朝阳区东三环中路9号24层2807。法定代表人：邵光明，系该公司经理。被申请人：长春市雁翔房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91220181MA159WC73K。住所地：吉林省长春市九台区团结街旭景家园综合楼。法定代表人：张军，系该公司经理。联系电话：0431-8XXXX88。本院在执行申请人王英与被申请人中投华北（北京）投资基金管理有限公司、长春市雁翔房地产开发有限公司财产保全一案中，案外人朱秋梅对标的提出书面异议，本院于2021年4月20日立案受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人朱秋梅称：案外人系九台XX小区实际全款购房人（抵账不足，现金支付），2020年10月22日，经案外人与开发商长春市雁翔房地产开发有限公司协商，双方已经签署了商品房买卖合同，并且该房屋一直被案外人控制，已经在房管所备案，该房屋实际上系案外人所有，已不属于雁翔公司所有，不能被执行。请求解除对长春市雁翔房地产开发有限公司开发的XX小区1期2号楼106号房屋的查封。案外人朱秋梅提供了以下证据：1、案外人与长春市雁翔房地产开发有限公司于2020年10月22日签订的《商品房买卖合同》（合同载明：房屋为XX小区2号楼106号房屋，规划用途为商业用房，价款为657,085元，房款一次性交付，房屋交付日期为2021年5月1日）。2、长春市雁翔房地产开发有限公司（甲方）与郑某某（乙方）、高建国（丙方）与于2020年10月22日签订的《房屋抵付工程款三方协议书》（合同主要内容为：长春市雁翔房地产开发有限公司用XX一期1栋4单元1207室，价款421,805.72元，用以冲抵丙方向乙方的应收工资款、材料款，乙方向甲方的应收工程款。丙方向乙方的应收款组成为：高建国、朱秋梅等人工资款。）3、长春市雁翔房地产开发有限公司（甲方）与高建国（乙方）于2020年10月22日签订的《房屋抵付工程款补充协议书》（协议载明：乙方用XX一期1栋3单元1207室，价款421,855.72元、1栋3单元1307室，价款421,855.72元，换购XX小区2号楼三单元106室）；4、高建国2020年10月22日出具的收款收据；5、长春市雁翔房地产开发有限公司2020年10月23日向朱秋梅出具的收款收据（收据载明：收到朱秋梅106号房屋购房款657,085元）；6、长春市雁翔房地产开发有限公司2020年10月26日向朱秋梅出具的收款收据（收据载明：收到朱秋梅106号房屋购房款100,000元）；7、朱秋梅在中国建设银行个人活期账户2020年10月26日的交易明细；8、长春市雁翔房地产开发有限公司、高建国、朱秋梅于2021年2月8日签署的《结清证明》（证明主要内容为：XX小区2号楼106室的购房款已于2021年2月8日结清）。申请人王英辩称：案外人的异议理由不能成立，应依法驳回。理由如下：一、案外人与长春市雁翔房地产开发有限公司之间就案涉房屋不存在真实的买卖关系。依据产权部门备案的《商品房买卖合同》中标明的房屋总价款是657,085元，朱秋梅并未提交房屋价款已实际支付的相关凭据或银行转账流水。并且朱秋梅提交的房款收据及协议书之间相互矛盾，抵账行为不具有客观真实性，现有证据不能证明朱秋梅已实际交纳全部购房款。二、案涉房屋为王英等债权人与长春市雁翔房地产开发有限公司、中投华北（北京）投资基金管理有限公司2019年3月22日签订的抵押担保合同中的抵押财产，因签订抵押担保合同时案涉房屋所在的楼盘尚不具备办理抵押登记手续。三、长春市雁翔房地产开发有限公司为逃避债务将本已抵押给王英的房屋利用长春市九台区房屋产权管理中心授权给当地每个开发商自行在自己办公地点就可以拟定网上备案商品房买卖合同，为此长春市雁翔房地产开发有限公司为其办理了虚假备案登记，案外人并不是真实的购房人。网签备案仅是产权部门的一种行政行为，并不产生物权变动的效力，因此案涉房屋虽然备案在朱秋梅名下，但所有权人仍为长春市雁翔房地产开发有限公司；四、案涉房屋并没有进行竣工、验收。申请人到长春市九台区建筑工程质量安全监督站对XX小区一期1、2、6、7号楼进行了解，得知XX小区一期不具备建设工程竣工、验收具备的条件，XX小区一期1、2、6、7号楼均没有进行竣工、验收。根据《城市房地产管理法》第26条规定：房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2021年5月6日，申请人到XX小区售楼处，据XX小区售楼处工作人员明确告知：“XX一期2号楼于2021年6月15日交工。”综上，长春市雁翔房地产开发有限公司对案涉房屋并没有交付使用，案涉房屋不存在真实的买卖合同关系。现有证据不足以排除本案强制执行措施，案外人提出的异议理由不成立，应依法驳回。申请人王英提供了以下证据：1、中投华北（北京）投资基金管理有限公司、长春市雁翔房地产开发有限公司与投资人（包括申请人王英）于2019年5月13日签订的《协议书》；2、中投华北（北京）投资基金管理有限公司2019年3月19日股东会决议；3、长春市雁翔房地产开发有限公司2019年3月19日股东会决议，决议内容为：“同意长春市雁翔房地产开发有限公司用XX的部分房屋为还款计划的顺利实施提供担保”；4、九台区房产王志贤微信记录一份；5、2021年5月6日XX售楼处视频一份；6、2021年5月6日长春市九台区建筑工程质量安全监督站视频一份；7、长春市九台区房屋产权管理中心工作人员视频一份；8、XX一期2号楼现场视频一份。被申请人中投华北（北京）投资基金管理有限公司未答辩、未提供证据。被申请人长春市雁翔房地产开发有限公司未答辩、未提供证据。经审查查明，因借款合同纠纷，申请人王英于2021年3月29日向本院申请诉前财产保全，请求法院查封雁翔房地产开发有限公司开发的位于吉林省长春市九台区XX一期36套房屋，中国大地财产保险股份有限公司为申请人王英提供担保。2021年3月31日，本院作出（2021）吉0602财保39号执行裁定书，裁定内容为：查封雁翔房地产开发有限公司开发的位于吉林省长春市九台区XX一期房号分别为1号楼1单元301室、302室、401室、402室、701室、702室、901室、1401室、1402室；1号楼2单元204室、403室、503室、603室、703室；1号楼3单元205室、206室、306室；1号楼4单元307室、308室；6号楼1单元301室、401室、602室、1502室；6号楼2单元1603室；6号楼3单元406室；7号楼1单元1401室；2号楼1单元501室；2号楼2单元504室；2号楼3单元205室、206室、1305室、1306室、1405室、1406室；2号楼门市106室、107室，共计36套房屋的房籍，查封期限为三年。”对此执行裁定所查封的XX小区2号楼门市106号房屋，案外人到本院提出执行异议，形成本案。另查明，XX小区系长春市雁翔房地产开发有限公司开发建设，于2020年8月4日取得商品房预售许可证。2020年10月22日，长春市雁翔房地产开发有限公司与案外人签订了2号楼门市106号房屋《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为657,085元，该房屋买卖合同进行了网签备案登记，现案外人已交付超过合同约定总价款百分之五十购房款。经本院查询，长春市九台区房屋产权管理中心于2021年5月8日出具证明，长春市九台区房屋产权管理中心未办理案涉房屋预告登记。XX小区2号楼至今未办理竣工验收。本院查封案涉房屋时，案涉房屋尚未交付给案外人。案外人名下无用于居住的房屋。本院认为，本院在执行申请人王英与被申请人中投华北（北京）投资基金管理有限公司、长春市雁翔房地产开发有限公司财产保全（借款合同）一案中，查封了XX小区2号楼501号房屋，虽然案外人朱秋梅与长春市雁翔房地产开发有限公司在本院查封案涉房屋前签订了合法有效房屋买卖合同，案外人也已交付超过合同约定总价款百分之五十购房款，案外人名下无其他用于居住的房屋，但因案涉房屋为门市房，并非用于居住，案外人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，案外人的异议请求，本院不能支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”之规定，裁定如下：驳回朱秋梅的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向白山市浑江区人民法院提起诉讼。审判长  刘世元审判员  张振良审判员  李贵群二〇二一年五月十二日书记员  郑银辉