四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8930号 上诉人（原审被告）：四川省简阳市红塔房地产开发公司。住所地：四川省简阳市简城镇五友路一段5号。 法定代表人：刘明静，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵明月，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭园园，四川川达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈某，男，2013年12月25日出生，汉族，住四川省简阳市。 法定代理人：温某（系陈某之母），女，1990年9月9日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：陈勇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人四川省简阳市红塔房地产开发公司（以下简称红塔房地产公司）因与被上诉人陈某商品房预售合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初2546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员杨晗独任审理。本案现已审理终结。 红塔房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.红塔房地产公司在判决生效后十五日内协助陈某办理“××”小区××幢××号房屋的不动产产权证；2.红塔房地产公司按照《商品房买卖合同补充协议》第十三条之约定，在陈某缴纳办证税费后十五日内支付陈某办证税费1%的违约金。事实和理由：1.自2016年11月14日起简阳市开始执行“两证合一”制度后，不动产产权证书已不能由开发商代办，只能由买受人亲自办理，一审判决红塔房地产公司为陈某办理不动产权证书不切合实际，红塔房地产公司愿意积极协助房屋买受人办证，为其提供办证所需资料；2.《补充协议》明确约定，“出卖人按照买受人委托代收代缴买受人的办证税费的1%向买受人支付违约金”，而根据办证税费可以计算出具体金额，一审法院在协议有效的情况下调整违约金计算方式没有事实和法律依据。 陈某辩称，1.不动产的初始登记（办理大证）是购房人办理转移登记（办理小证）的前置要件，初始登记应由作为开发商的红塔房地产公司办理；一审已查明案涉小区楼盘无法办理初始登记以及陈某购买的商品房无法办理转移登记系红塔房地产公司因修建二层建筑咖啡厅、项目未全部完工、部分用地未取得土地手续因素而不符合竣工验收和初始登记条件，合同约定红塔房地产公司应于2018年12月30日前为陈某办理完毕不动产权证，而直至2020年9月27日红塔房地产公司才取得初始登记，其违约事实清楚，证据充分。2.以陈某为例，房屋总价368808元，契税按2%计算，缴纳税费为7336元，如按照合同约定计算，红塔房地产公司支付的逾期办证违约金为73元，明显过低，一审法院以购房款为基数，按照每日万分之五的标准判决红塔房地产公司承担违约责任有事实和法律依据，亦符合公平原则。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈某向一审法院起诉请求：1.判令红塔房地产公司办理位于简阳市简城镇××路3号“××小区××幢××号房屋的产权证；2.判令红塔房地产公司支付逾期办理上述房屋房地产产权证的违约金暂计19952元（从2018年12月29日至取得产权证之日止，每日按房屋总价款的万分之一计算）。一审诉讼中，陈某将第二项诉讼请求变更为：判令红塔房地产公司支付逾期办理不动产登记证的违约金（计算方法：从2018年12月29日起至取得不动产登记证之日止，每日按房屋总价款的万分之一的标准计算）。 一审法院认定事实：红塔房地产公司开发“××”小区。2016年10月12日，温某代陈某与红塔房地产公司签订《商品房合同》，合同约定：陈某购买××幢××号商品房；房屋建筑面积82.79平方米；房款总价359557元；出卖人于2016年12月30日前向买受人交付该商品房；买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记日起800日内，将依法由买受人缴纳的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房，合同继续履行等内容。后双方签订《补充协议》，协议约定：如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按照买受人委托代收代缴买受人办证税费的1%向买受人支付违约金。陈某于2016年10月14日交纳维修基金3311元，于2016年12月30日交纳了面积补差款9251元（案涉房产购房款总价为368808元）。交纳面积补差款的当天，红塔房地产公司向陈某交付了案涉房屋。 一审法院另查明，2016年7月1日政府议事纪要中载明“原则同意该规划设计调整方案，并按以下意见进行修改完善。1.该项目用地中约17802平方米（实际面积以最终取得使用权面积为准）未取得土地手续……”的内容。“××”项目A1、A2号楼之间增建二层建筑用于咖啡馆经营；“××”项目修建，不符合分期土地竣工审查的条件，该项目需要整体完工后整体进行土地核查，至今该项目未全部完工。简阳市不动产登记领导小组2020年7月15日的会议纪要中将“××”项目A8号楼的办证问题纳入不动产登记遗留问题处理事项，先行办理不动产登记，现阶段不对A8号楼实施土地核查，待“××”项目A、B、C、D区全部建成并通过相关部门验收合格后，根据企业申请，再整体竣工土地核查。2020年9月27日，红塔房地产公司取得案涉楼栋的初始登记。 一审法院再查明，2016年11月11日，简阳市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明从2016年11月21日起，由简阳市不动产登记中心按照不动产统一登记程序办理不动产权证书，从2016年11月14日起，简阳市国土资源局、简阳市房地产管理局停止受理各类土地、房屋登记业务。 一审法院认定上述事实，所采信的证据有：当事人身份信息、企业信息查询通知单、《商品房合同》《补充协议》、收据、发票、会议纪要、议事纪要以及当事人的陈述等。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。陈某与红塔房地产公司签订《商品房合同》《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。合同约定红塔房地产公司在交房后2年内取得房屋所有权证书。红塔房地产公司于2016年12月30日交付案涉房屋，其应当于2018年12月30日前办理房屋所有权证书。2016年11月14日起简阳市相关部门停止受理各类房屋登记业务，开始实行不动产统一登记，即执行“两证合一”制度。基于不动产登记制度的变化，红塔房地产公司已经不能单独为购房人办理房屋所有权证书，但仍然负有向购房人陈某办理不动产登记证的合同义务。而不动产权证系对原房屋所有权证书、国有土地使用权证书的合并，不动产权证的办证时间应当以国有土地使用权的办证时间为准。虽然本案中双方并未约定国有土地证的办证时间，但红塔房地产公司应当在合理的时间内为购房者办理不动产权证书。鉴于合同中约定办理房屋所有权证的时间超过简阳施行“两证合一”制度的时间逾2年，红塔房地产公司理应在房屋交付后2年内为购房者办理不动产权证书，即红塔房地产公司应当在2018年12月30日前办理不动产权证书。现案涉楼栋取得了初始登记，具备了办理不动产权证的条件，对陈某主张红塔房地产公司办理案涉房屋不动产权证的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于红塔房地产公司是否存在逾期办理不动产权证违约行为的问题。红塔房地产公司应当在2018年12月30日前为购房者办理不动产权证书，红塔房地产公司提出因政府的原因、购房者拖延办理相关手续以及两证合一政策实施的因素导致延迟办理不动产登记证书，红塔房地产公司不存在逾期办证违约行为的抗辩意见。经查，因案涉楼盘尚未整体竣工，不符合分期竣工核查条件，外加A1、A2号楼之间增建二层建筑的原因，致使红塔房地产公司在2020年9月27日才取得案涉楼栋的初始登记。红塔房地产公司存在逾期办理不动产权证的违约行为。虽然购房者主张逾期违约金计算至取得不动产权证时，但是鉴于购房者后期还负有交纳契税等义务，违约金计算至一审法庭辩论终结时，即从2018年12月30日至2020年12月11日止，合计712天。 关于逾期办证违约金的确认。合同约定逾期办理房屋所有权证书的，红塔房地产公司承担代收代缴买受人办证税费的1%的违约金。合同中约定逾期办理房屋所有权证的出卖人按照买受人委托代收代缴买受人办证税费1%的标准支付违约金。该条合同约定因出卖人的原因逾期办证的，应当由出卖人承担支付违约金的合同责任，但因为出卖人并未收取买受人办证税费，违约金的具体金额约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，兼顾同一小区其他业主购房合同的约定，一审法院确认逾期办理不动产权证书违约金以购房款为基数，按照日万分之零点五的标准计算。综上，一审法院确定红塔房地产公司应当支付从2018年12月30日至2020年12月11日的逾期办理不动产权证违约金为：712天×0.05‰×368808元=13129.6元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、红塔房地产公司在判决生效后十五日内为陈某办理“××”小区××幢××号房屋的不动产权证书；二、红塔房地产公司在判决生效后十五日内支付陈某从2018年12月30日至2020年12月11日的逾期办理不动产权证违约金13129.6元；三、驳回陈某的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取149元，由陈某负担49元，由红塔房地产公司负担100元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，红塔房地产公司与陈某签订的案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据红塔房地产公司的上诉请求与陈某的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、红塔房地产公司是否应为陈某办理案涉房屋的不动产权证书；二、一审法院对违约金金额的确定是否恰当。对此，本院论述如下： 关于第一个争议焦点。红塔房地产公司与陈某签订的商品房买卖合同约定红塔房地产公司在交房后2年内取得房屋所有权证书，红塔房地产公司已于2017年6月19日交付案涉房屋，其应当于2019年6月19日前办理房屋所有权证书。2016年11月14日起简阳市相关部门停止受理各类房屋登记业务，开始实行不动产统一登记，即执行“两证合一”制度。在不动产统一登记制度实施后，原房屋所有权与国有土地使用权证合并登记为不动产权证书，红塔房地产公司已经不能单独为购房人办理房屋所有权证书，但原分户登记的办理主体仍应当根据合同约定或法律规定，即红塔房地产公司仍负有为买受人办理房屋分户登记的义务。而红塔房地产公司提出其已不能为买受人办理不动产登记，并无相应事实依据。不动产统一登记制度实施后，开发企业在客观上不能单独申请办理原房屋所有权证或国有土地使用权证，但仍应当根据现行办证政策要求，为买受人办理房屋的不动产权证。红塔房地产公司该上诉理由明显不能成立，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点。双方合同中约定逾期办理房屋所有权证的出卖人按照买受人委托代收代缴买受人办证税费1%的标准支付违约金。但因为出卖人并未收取买受人办证税费，违约金的具体金额约定不明。故一审法院根据原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，兼顾同一小区其他业主购房合同的约定，酌情确认逾期办理不动产权证书违约金以购房款为基数，按照日万分之零点五的标准计算正确，本院予以确认。红塔房地产公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，红塔房地产公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理50元，由上诉人四川省简阳市红塔房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  杨 晗 二〇二一年五月十八日 法官助理  唐小燕 书 记 员  李淇佑