北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4964号上诉人（原审原告）：王卫，男，1970年8月12日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：刘建忠，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔皓，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京金色凯盛投资管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇久敬庄路世界之花假日广场C2座12层1202室。法定代表人：冯玉良，总经理。委托诉讼代理人：赵帅，男，北京金色凯盛投资管理有限公司员工。上诉人王卫、上诉人北京金色凯盛投资管理有限公司（以下简称金色凯盛公司）因确认合同无效纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王卫上诉请求：1.请求改判一审判决的第二项中利息项为“以802062元为基数，自2015年7月1日起至2016年6月23日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，以817614元为基数，自2016年4月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日至，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算”；2.本案的一审诉讼费用按比例承担；3.本案的二审诉讼费用由金色凯盛公司承担。事实与理由：一、根据王卫提交的银行转账记录，足以证明其向金色凯盛公司支付经营使用权转让款和面积差额款的日期分别为2015年7月1日和2016年6月23日，一审法院认定王卫支付全额购房款的时间为2017年4月22日，并据此作为计算逾期利息的起算点，属于事实认定有误，依法应予改判。二、鉴于一审法院认定逾期利息的起算时间错误，因此相应的诉讼费用的承担比例也应予以调整。金色凯盛公司对王卫的上诉请求辩称，坚持金色凯盛公司的上诉请求。金色凯盛公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，将本案发回重审，认定《房屋经营使用权转让协议书》有效；2.本案的一、二审诉讼费用由王卫承担。事实与理由：一、一审法院认定双方之间系房屋买卖合同关系属于认定事实、适用法律错误。案涉项目系政府试点项目，该项目建设的是大型商业综合体而非商品房开发项目。金色凯盛公司将自己享有的40年经营使用权，向王卫转让部分权利，该协议并无任何房屋买卖的字眼，也并无任何房屋买卖合同的实质性条款，因此是合法有效的。二、一审法院认定案涉项目没有取得建筑手续与事实不符。该项目已经取得了乡村建设规划许可证、用地批复、土地使用证、消防验收意见书以及房屋质量鉴定报告，并且进行了环评、交通评价，取得用水许可。商业部分已经办理了《房屋不动产登记证》，案涉房屋的《房屋不动产登记证》正在办理中。三、一审程序违法，应当发回重审。一审法院未向金色凯盛公司释明合同无效的法律后果，严重侵害金色凯盛公司的合法权利，丧失了反诉的权利。四、一审法院酌定高额的损失和利息，并未做到公平公正。王卫针对金色凯盛公司的上诉请求辩称，虽然金色凯盛公司与王卫签订的名为转让协议，但是协议中含有对于契税、产权分割等房屋买卖的实质性内容的约定，故一审法院认定案涉协议实质为房屋买卖合同属于认定事实清楚。案涉房屋缺乏完整的建设审批手续，故一审法院认定案涉协议无效并无不当。且金色凯盛公司并未在一审中提起反诉，如果金色凯盛公司确有请求可以另行起诉，故一审法院程序并无不当之处。王卫向一审法院起诉请求：1.请求确认王卫与金色凯盛公司签订的《房屋经营使用权转让协议书》无效；2.请求依法判令金色凯盛公司返还王卫交纳的款项817614元并支付利息（以817614元为基数，自2015年7月19日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；3.请求判令金色凯盛公司赔偿王卫损失401000元；4.诉讼费由金色凯盛公司承担。一审法院认定事实：2015年7月19日，金色凯盛公司（甲方，转让方）与王卫（乙方，受让方）签订《房屋经营使用权转让协议书》；双方在合同书中约定：鉴于2011年1月，甲方与北京市大兴区旧宫镇人民政府签订了合作协议，旧宫镇人民政府全权委托甲方对世界之花假日广场项目进行商业开发，项目建成后给予甲方40年经营使用权，甲方对该项目享有独立而且唯一的开发与经营权。为此，根据相关法律规定，甲方和乙方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就世界之花假日广场房屋经营使用权转让事宜达成以下协议：一、房屋所在项目基本情况。1.项目名称：世界之花假日广场（暂定名）；2.项目位置：北京市大兴区南四环外庑殿产业用地区块；3.商业所在项目建设方为北京宏图建业投资管理中心，统一委托甲方投资建设，按照双方相关约定，甲方享有40年独立而且唯一的经营使用权，可以对外签订租赁、招商等一切与经营有关的民事合同；4.房屋所在项目占地13万平方米，地上13层，地下3层，现正处于施工建设阶段。项目用地性质为集体建设用地，用途为商业。二、转让标的。1.甲方向乙方转让位于世界之花假日广场C3座9层910号房屋经营使用权。2.房屋预测建筑面积为49.51平方米。三、转让年限和价款。1.该房屋经营使用权转让年限自2016年6月1日起至2056年5月31日止。2.按预测建筑面积计算，合同房屋单价为16200元/平米，房屋总价款为：802062元。四、付款方式……五、房屋交付……六、甲方责任：1.甲方按照合同第五条约定时间积极履行交房义务，甲方如未按合同规定的时间交付房屋，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本协议约定的交付期限届满第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付转让总价款的万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方按转让总价款的1%向乙方支付违约金，乙方愿意继续履行合同的，按照第六条第1款第（1）项约定执行。2.房屋自交付之日起，甲方按照国家相应规定，对房屋质量实行保修。3.在房屋符合办理产权证条件的情形下，积极配合乙方办理产权证。七、乙方责任：1.乙方接收房屋或视同接收后，水、电、暖、物业费等日常费用由乙方自行承担，按照国家规定的相关标准及物业公司的约定及时交纳；2.转让年限届满后，乙方可与土地所有权人另行签订相关协议；3.房屋具备办理产权证条件后，产权证办理相关的税费由乙方按照相关政策规定缴纳，甲方不承担任何费用，甲方协助乙方办理产权分割等相关手续。……十、特别说明：1.乙方在拥有本合同房屋经营使用权期限内，根据经营实际需要，可将本合同约定房屋剩余经营使用权年限进行转让，但应将转让合同原件报甲方备案；2.本协议约定之房屋，乙方作办公使用。乙方使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途，并不得擅自改变与该房屋有关联的公共部位和设施的使用性质；3.如遇市政规划拆迁，按国家“谁拆迁，谁受益，谁补偿”的政策执行，因拆迁所得的此房屋补偿款全额归乙方所有。双方还在合同附件中就交房标准的公共范围、室内部分、设备设施等进行了约定。2016年5月22日，双方签订《＜房屋经营使用权转让协议书＞之补充协议》，“鉴于，甲乙双方已就北京市大兴区旧宫镇世界之花假日广场项目C3座9层910房屋签订《房屋经营使用权转让协议书》（以下简称‘原协议’），并己于2016年4月14日办理完毕前述房屋的交付及物业相关手续。甲乙双方现就原协议中转让年限变更事项等做出如下补充协议：第一条，转让年限。将原协议第三条第1款变更为：该房屋经营使用权转让年限自办理房屋交付手续之日起至2056年12月31日止。第二条，实测建筑面积。原协议第二条第2款约定，房屋预测建筑面积为49.51平方米；根据原协议第八条第1款约定，根据国家有资质测绘机构的测绘报告，房屋实测建筑面积为50.47平方米。”一审法院认为，违反法律规定、行政法规强制性规定签订的合同无效。本案中，王卫与金色凯盛公司签订的《房屋经营使用权转让协议书》，虽名为经营使用权转让协议，却含有对房屋产权证办理、缴税等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，故实为房屋买卖合同。因金色凯盛公司在本案法庭辩论终结前未提交涉案房屋所在建筑物的建造审批、竣工验收备案手续，违反法律法规的强制性规定，应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王卫与金色凯盛公司签订的《房屋经营使用权转让协议书》属无效合同，金色凯盛公司应返还王卫交纳的“经营使用权转让款”817614元并支付相应利息。合同无效后的损失应予赔偿。合同无效后赔偿损失的基本考虑因素，一般为实际损失及合同双方的责任分担。本案审理中，王卫并未提供其遭受损失的证据。根据双方在签订履行合同中的行为，金色凯盛公司未提供涉讼房屋可以合法出售的手续，王卫亦未尽到合理的审核义务，因此双方应承担均等的过错责任。对于损失数额，根据双方意见、本案具体情况和现场勘察情况，一审法院予以酌定，具体数额为155000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、确认王卫与北京金色凯盛投资管理有限公司于2015年7月19日签订的《房屋经营使用权转让协议书》无效；二、北京金色凯盛投资管理有限公司于判决生效后10日内返还王卫合同价款817614元并支付利息（以15552元为基数，自2016年6月24日起至2017年4月21日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；以817614元为基数，自2017年4月22日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、北京金色凯盛投资管理有限公司于判决生效后10日内赔偿王卫损失155000元；四、驳回王卫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，王卫提交以下证据材料：证据1，交款通知单，用以证明：至迟于2015年5月13日王卫就本案累计付款10000元。证据2，转账记录、交款通知单，用以证明：2015年7月1日，王卫使用尾号8373的工商银行卡向金色凯盛公司转账付款700000元，含本案首付款392062元，截至该日王卫就本案累计付款402062元。证据3，转账记录，用以证明2015年8月18日，王卫使用尾号7727的工商银行卡向金色凯盛公司转账支付尾款711988元，其中含本案尾款400000元。证据4，收据，用以证明：2016年4月9日，王卫向金色凯盛公司支付面积差额款15552元。金色凯盛公司对王卫所提交的证据4真实性和证明目的予以认可，对其他证据材料未发表质证意见。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，违反法律规定、行政法规强制性规定签订的合同无效。本案中，王卫与金色凯盛公司签订的《房屋经营使用权转让协议书》，虽然名为经营使用权转让协议，但合同中包含有对房屋产权证办理、缴税等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，合同中关于办理产权手续的意思表示明确，故案涉转让协议实质为房屋买卖合同。金色凯盛公司虽然提交了案涉房屋所在建筑物的部分审批及开发手续，但案涉房屋所在建筑物的土地性质始终为农村集体土地，金色凯盛公司将欠缺完备的建设许可审批手续的案涉房屋对外出售，违反法律的禁止性规定，故案涉《房屋经营使用权转让协议书》应属无效。金色凯盛公司上诉称案涉合同合法有效缺乏事实及法律依据，本院不予采信。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王卫与金色凯盛公司签订的《房屋经营使用权转让协议书》被认定为无效，故金色凯盛公司应返还王卫交纳的经营使用权转让款817614元并支付相应利息。二审中，王卫提交了交款通知单、转账记录、收据等证据用以证明本案中王卫向金色凯盛公司付款时间为：2015年5月13日前支付经营使用权转让款10000元；2015年7月1日支付经营使用权转让款392062元；2015年8月18日支付尾款400000元；2016年4月9日支付面积差额款15552元，故关于购房利息损失起算点的认定应以实际转账付款时间为准。据此，一审法院对于金色凯盛公司应返还王卫合同价款的利息起算时间认定有误，本院予以纠正。对王卫的上诉请求中具有事实及法律依据的部分，本院予以支持。根据双方当事人的陈述以及案涉合同的订立过程，金色凯盛公司与王卫对于案涉房屋的性质以及手续的办理情况均系明知，金色凯盛公司未提供合法出售案涉房屋的手续，王卫亦未尽到相应的审核义务，因此双方应承担均等的过错责任。一审法院根据双方意见、案件的具体情况酌定金色凯盛公司赔偿王卫损失155000元并无不当，本院予以维持。另，金色凯盛公司上诉称一审程序违法，侵犯其反诉权利。但经核实，一审法院在审理本案过程中并无程序不当之处，故对其该项上诉主张，本院不予采信。如金色凯盛公司认为其因案涉合同无效产生相应损失，其可另行诉讼解决。综上所述，金色凯盛公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；王卫的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。一审判决不当之处，本院予以纠正，一审判决正确部分，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14710号民事判决第一、三项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14710号民事判决第四项。三、改判北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14710号民事判决第二项为：北京金色凯盛投资管理有限公司于判决生效后10日内返还王卫合同价款817614元并支付利息（以10000元为基数，自2015年5月13日起至2015年7月1日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；以402062元为基数，自2015年7月2日起至2015年8月18日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；以802062元为基数，自2015年8月19日起至2016年4月9日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；以817614元为基数，自2016年4月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算）；四、驳回王卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9027元，由王卫负担1518元（已交纳），由北京金色凯盛投资管理有限公司负担7509元（已由王卫预交，北京金色凯盛投资管理有限公司于本判决生效后10日内给付王卫）；二审案件受理费19548元，由北京金色凯盛投资管理有限公司负担（已由北京金色凯盛投资管理有限公司预交18054元，由王卫预交1494元，王卫预交的部分北京金色凯盛投资管理有限公司于本判决生效后10日内给付王卫）。本判决为终审判决。审 判 长  王 元审 判 员  李俊晔审 判 员  胡珊珊二〇二一年五月二十七日法官助理  吕小彤书 记 员  黄雅楠书 记 员  弓梓瑄