黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终1253号上诉人（原审被告）：郑冬梅，女，1974年10月27日出生，汉族，户籍地黑龙江省大庆市萨尔图区，现住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：郭金贵，黑龙江郭金贵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大庆南华物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙三路2-43-5-102。法定代表人：杨国洲，该公司经理。委托诉讼代理人：杨淑梅，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张延敏，黑龙江典通律师事务所律师。上诉人郑冬梅因与被上诉人大庆南华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2020）黑0602民初2419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑冬梅委托代理人郭金贵、被上诉人大庆南华物业管理有限公司委托代理人杨淑梅、张延敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑冬梅上诉请求：1.依法撤销（2020）黑0602民初2419号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人未向上诉人主张过欠缴的物业费，现已超过诉讼时效，不应支持被上诉人的主张。2.被上诉人存在严重违约，如擅自提高收费标准、项目虚设乱收费，擅自出租小区公共用房、场地费、广告牌匾费，未按要求进行封闭或半封闭管理，未按约定达到市级模范小区、省级示范标准，且大庆南华物业管理有限公司法定代表人指使、雇佣他人打砸抢等行为。3.滞纳金是由国家法律、法规明文规定的行政处罚款项，被上诉人没有资格和法律依据收取违法的“滞纳金”。大庆南华物业管理有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。第一，答辩人在一审中已经提交了充分的证据予以证实了催收物业费的过程，所以本案不存在已过诉讼时效的问题。第二，上诉人在上诉状中提到的，答辩人提高收费标准，擅自出租公共用房，以及收取场地费达数百万元的事实，与客观事实不符，而且没有任何证据证实。第三，关于滞纳金的问题，在物业服务合同中，该滞纳金基本等于违约金，只不过是其称谓不同，事实上也正是因为业主违约交费后而应承担的逾期违约责任而已。大庆南华物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告自2013年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费5,212.27元；2.判令被告支付滞纳金（以5,212.27元为基数，按日千分之三计算，自2014年1月1日起至全部清偿之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告大庆南华物业管理有限公司变更第1、2项诉讼请求为：1.判令被告给付原告自2013年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费1,489.2元；2.判令被告支付滞纳金（以1,489.2元为基数，按日万分之三计算，自2014年1月1日起至全部清偿之日止）。一审法院认定事实：被告郑冬梅系大庆市萨尔图区世纪广场义耕世纪广场小区H4栋1层3室的业主，该房屋建筑面积为53.11平方米，用途为商业及服务业。2011年12月25日，原告大庆南华物业管理有限公司（乙方）与大庆市萨尔图区义耕社区世纪广场小区业主委员会（甲方）签订《世纪广场小区物业服务合同》，约定由原告大庆南华物业管理有限公司为义耕世纪广场住宅小区提供物业服务，委托管理期限为2012年1月1日至2014年12月31日。物业服务费标准为住宅每月每平方米1.002元或每年每平方米12.02元，由乙方向业主或物权所有人或使用人收取。升降系统（电梯）每月每平方米0.6元。非住宅（商服）业主的交费标准参照住宅服务费标准执行。业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理、服务费的万分之三交纳滞纳金。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告大庆南华物业管理有限公司与大庆市萨尔图区义耕社区世纪广场小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立且生效。物业服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所约定的权利与义务应由原告大庆南华物业管理有限公司及各业主依合同之约享有与承担。原告大庆南华物业管理有限公司实际提供了物业服务，但其作为物业服务企业，应当对该小区内的业主进行及时到位的物业服务，结合被告郑冬梅所举证据，可确认物业服务公司对案涉房屋周遭的服务存在不足之处，为维护原告大庆南华物业管理有限公司权益的同时并督促其改进服务、提升质量，一审法院酌定减免30%物业服务费。被告郑冬梅作为案涉小区业主，案涉物业服务合同对其具有约束力，其应当履行相应合同义务。2011年12月25日签订的物业服务合同约定2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费标准为住宅每月每平方米1.002元或每年每平方米12.02元，非住宅（商服）业主的交费标准参照住宅服务费标准执行，故2013年至2014年期间的物业服务费为每年638.38元（12.02元/年/平方米×53.11平方米），合计1,276.76元。因此2013年至2014年的物业服务费按合同约定应为1,276.76元，减免30%后为893.73元[1,276.76元×（1-30%）]，故一审法院对该项诉讼请求予以支持893.73元。关于原告大庆南华物业管理有限公司滞纳金的诉讼请求，一审法院认为，鉴于2011年12月25日签订的物业服务合同约定的滞纳金标准为“从逾期之日起按每天应交管理、服务费的万分之三交纳滞纳金”，故一审法院对于2013年度至2014年度每年度因未交纳物业服务费所产生的滞纳金的支持标准为：以当年应交物业服务费的70%即446.87元（638.38元×70%）为基数，按每天万分之三，自次年1月1日起计算至实际给付完毕之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十二条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告郑冬梅于本判决生效后立即向原告大庆南华物业管理有限公司一次性支付自2013年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费893.73元，并一次性支付2013年度至2014年度未交纳物业服务费所产生的滞纳金（2013年度至2014年度每年度未交纳物业服务费所产生的滞纳金为以当年应交物业服务费的70%即446.87元为基数，按每天万分之三，自次年1月1日起计算至实际给付完毕之日止）；二、驳回原告大庆南华物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郑冬梅提交义耕小区广大业主共有财产权益公示一份，大庆南华物业管理有限公司提交关于南华物业管理用房的情况说明及2021黑06**民初162号民事判决书各一份，本院认为，双方提交的证据与本案争议焦点问题无关，本院不予评判。本院查明，大庆南华物业管理有限公司收费明细为：1.综合管理服务为一级：每月每平方米收0.16元；2.公共区域清洁卫生服务为二级：每月每平方米收0.27元；3.公共区域秩序维护服务为二级：每月每平方米收0.26元；增加路口固定门岗一处及3名保安人员：每月每平方米收0.05元；4.公共区域绿化日常养护服务为四级：每月每平方米收0.02元；5.共用部位、共用设备设施日常运行、保养维修服务为一级：每月每平方米收0.09元；6.排水系统为二类：每月每平方米收0.02元；7.消防设施、设备为二类：每月每平方米收0.015元；8.避雷系统：每月每平方米收0.015元；9.公共照明：每月每平方米收0.07元；10.弱电系统为一类：每月每平方米收0.032元。以上合计：每月每平方米为1.002元或每年每平方米为12.02元。郑冬梅一审提交光盘中，记载2013年部分时间内小区冰雪清理和垃圾清理不及时。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。本案中，大庆南华物业管理有限公司与案涉小区业主委员会签订物业服务合同，约定服务期限为三年，自2012年1月1日至2014年12月31日，现大庆南华物业管理有限公司依据合同约定向郑冬梅主张2013年1月1日至2014年12月31日的物业服务费。一、郑冬梅主张大庆南华物业管理有限公司的诉讼请求超过诉讼时效，案涉物业服务合同中未约定交纳物业费的时间，因系提供服务的合同，交费时间应为完成当年服务后的次年1月1日，大庆南华物业管理有限公司提交缴费通知时间为2016年12月31日、2019年12月31日，及公司人员陈述以电话和上门方式催缴物业费，本院认为，大庆南华物业管理有限公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。二、郑冬梅主张大庆南华物业管理有限公司提供物业服务存在多种问题，拒绝交纳物业费。郑冬梅主张物业公司擅自提高收费标准、项目虚设乱收费，其未提交充分的证据予以证明，故对该主张不予采信。郑冬梅主张物业公司擅自出租小区公共用房、收场地费、广告牌匾费，未按要求进行封闭或半封闭管理，未按约定达到市级模范小区、省级示范标准，该抗辩不能成为其拒交物业费的法定理由。郑冬梅提出大庆南华物业管理有限公司法定代表人指使、雇佣他人打砸抢等行为，其相关权利人可依法向公安机关报案处理，本院对该问题不予评判。依据郑冬梅提交的光盘记录情况，可证实2013年部分时间内小区存在冰雪清理和垃圾清理不及时的情况，未提交2014年的相关物业服务存在问题的证据，故本院认为，按2013年公共区域清洁卫生服务部分的全年费用予以扣减，扣减金额为165.7元（0.27元/月/㎡×53.11㎡×12个月），但一审法院扣减的金额多余前述金额，大庆南华物业管理有限公司对此并未提起上诉，对此本院不予调整。另外，物业服务合同中约定的“滞纳金”即为违约金的意思，平等民事主体之间有权协商确定违约金，该合同中明确约定逾期交纳物业费的违约金计算标准，一审法院依据合同约定进行认定，并无不当。综上所述，上诉人郑冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑冬梅负担。本判决为终审判决。审判长 王 丹审判员 毛瑞利审判员 田 蕾二〇二一年五月二十七日法官助理姜海涛书记员梁然附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；