广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终762号上诉人（原审原告，反诉被告）：黄艳秀，女，汉族，1987年8月4日出生，住湖南省宁远县××××××××，公民身份号码：431××××××××××××041。委托诉讼代理人：刘文韬，广东知荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：清远市银湖城投资有限公司，住所地：清远市清城区××××××××恒大银湖城工程综合楼10。法定代表人：薛辉，总经理。委托诉讼代理人：汪思奇，该公司员工。上诉人黄艳秀因与被上诉人清远市银湖城投资有限公司（以下简称银湖城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初8071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄艳秀上诉请求：1、请求依法撤销原审判决的第二项、第四项判决，改判银湖城公司向黄艳秀返还已支付的购房款301391元及利息；2、请求依法撤销原审判决的第三项判决，改判黄艳秀无需向银湖城公司支付违约金150695.5元；3、判令银湖城公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、黄艳秀与银湖城公司签署《商品房买卖合同（预售）》（下称预售合同）时，关于付款方式的真实意思表示为按揭贷款，而并非分期付款。（1）任何人购买房屋都会考量自身的经济情况，作出与自身经济能力相匹配的购买决策。上诉人本职工作是环卫工人，又是两个孩子的单亲妈妈，自身经济收入较低，且生活压力较大，上诉人面对高昂的房款，不可能违背常理选择在一年内分期付款，这完全与上诉人的经济能力不符。（2）上诉人作为消费者，在商品房买卖交易过程中处于弱势地位，双方签署预售合同时，被上诉人并未让上诉人仔细看合同，而是一味催促上诉人尽快签署完成购房手续，导致上诉人签署合同时根本未察觉预售合同约定的付款方式并非按揭付款。这也符合实践中开发商签订合同的套路，即让消费者来不及细看合同。（3）2019年11月26日双方签订预售合同，合同签订不久后即开始沟通、办理按揭贷款事宜，这完全符合上诉人一开始的预期，且从上诉人的付款金额看，已付款金额与三成的首付款金额是完全吻合的。二、即便法院依照预售合同认定上诉人选择的付款方式为全款分期，但上诉人与被上诉人已协商变更付款方式并以实际行动履行，原审法院认定上诉人单方变更付款方式，属于事实认定错误。上诉人与被上诉人于2019年11月26日签订预售合同，虽然合同约定的付款方式是分期付款，但从上诉人与被上诉人销售人员的微信聊天记录可知，从2020年1月开始双方已就办理按揭贷款手续进行沟通且上诉人根据被上诉人的要求提交按揭所需的相关材料。从上按揭贷款手续，其对双方最终解除合同存在明显过错。四、被上诉人故意推脱与上诉人签订正式合同，其对双方解除合同存在过错。上诉人于2020年2月支付完首付款后多次催促被上诉人签订正式合同，但被上诉人一直强调自己是正规公司，需要走流程。显然，被上诉人一直利用自己作为交易强势一方的优势、利用自身的专业优势，推脱、忽悠上诉人。从微信聊天记录可以，上诉人一直有意向继续与被上诉人签订正式合同，但被上诉人每次都要求上诉人支付高额的违约金，但是否支付违约金与签订正式合同并没有必要联系。而上诉人要求解除合同的原因之一就是被上诉人拒签合同，被上诉人对此存在过错。五、原审法院以预售合同约定的“按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”标准判决上诉人支付违约金，属于事实认定错误、适用法律错误。（1）退一步而言，即使原审法院认定上诉人存在违约行为，但《商品房买卖合同（预售）》约定的“按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”违约金标准明显高于上诉人解除合同给被上诉人造成的损失，且被上诉人未举证证明解除合同给其造成的损失，且从本案看，被上诉人根本没有损失。原审法院在未审查被上诉人损失的情况下径直判决上诉人按照合同约定支付被上诉人已付购房款的50%作为违约金，属于事实认定错误、法律适用错误。（2）本案预售合同约定的“按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”违约金标准显失公平，上诉人作为消费者，其经济能力远远不如被上诉人，一旦违约将导致上诉人十几年的积蓄瞬间掏空，如果不是别无选择，上诉人根本不会违约并支付高额的违约金。综上，上诉人认为原审法院支持被上诉人的反诉请求，属于采信证据错误，认定事实错误，适用法律错误，请求贵院依法查清事实后，依法支持上诉人的上诉请求，依法改判支持上诉人的诉讼请求。二审庭审中补充事实和理由如下：1.被上诉人在合同履行过程当中是存在违约的行为，因为根据上诉人跟被上诉人签订的清远银湖从商品房认购书第三条分期付款的弟弟二条第三款的约定，乙方就是上诉人在支付首期房款180333元时被上诉人应当跟上诉人签订商品房买卖合同，而上诉人在2019年11月26日，就支付了180333元的首期房款，但被上诉人一直拒绝跟上诉人签订商品房买卖合同，所以被上诉人是存在首先违约的情形，根据我们补充提供的微信聊天记录，上诉人是多次要求被上诉人跟其签订商品房买卖合同并网签的，但被上诉人均拒绝在我方提供的微信聊天记录第11页，上诉人第一次要求，被上诉人出具购房合同是在2020年3月11日，然后在2020年3月14号又再问了一次，2020年3月20日又问了一次，2020年3月25日再问了一次，2020年4月7日又问了一次，2020年7月8日又问了一次，但在上诉人多次要求签订网签合同的情况下，被上诉人都没有依照合同的约定给上诉人签订商品房买卖合同，所以被上诉人是存在违约的行为；2.被上诉人跟上诉人签订认购书的时候，他是把所有的文件包括认购书，还有其他办理以按揭的所有资料是一并拿给上诉人签字的，所以根本就没有让上诉人细看合同里面的具体内容。在认购书里面，当时他们所说的分期付款指的是首付分期，而并不是说全部的购房款分期；3.在一审的时候，上诉人有申请证人出庭作证，该证人在一审的时候已经明确证实上诉人是没有全款买房的经济能力的，且当时双方在签订合同的时候，该证人是在场可以证实。当时被上诉人向上诉人所说的是首付分期，而并非全款分期。被上诉人银湖城公司答辩称：1.根据上诉人与被上诉人签署的商品房买卖合同，双方关于付款方式的约定为分期付款而不是上诉人所说的首付分期付款，并不存在真实意思表示为按揭贷款，白纸黑字写的清清楚楚是分期付款，2.上诉人诉说因为上诉人处于弱势地位双方签署预售合同的时候被上诉人并未让上诉人仔细看合同与事实不符，被上诉人并没有强迫上诉人不看合同或者不给他看合同，上诉人作为购买房屋方，对于自己的权利义务未尽到审慎义务，说自己没有仔细看合同为由要求解除双方签订的商品房买卖合同不合理不合法，即使上诉人未仔细看合同那由此所产生的不利后果应当由上诉人自行承担，3.上诉人没有提供任何证据证明双方当事人已经变更了付款方式，一直都是处于协商状态，被上诉人作为房屋出卖人一直尽心尽力协助上诉人办理按揭手续，反而被上诉人认为我方同意变更付款方式，从上诉人提交的证据来看，双方只是对付款方式在协商过程中，且先不说上诉人提供的与我司销售人员的聊天记录真实性和合法性如何认定，从其提供的聊天记录可以显示我方只是在协商，并且我方也明确表示过变更付款方式为按揭需要银行和集团同意，只有在双方均同意的情况下，我方才给其变更付款方式，只要有一方不同意，付款方式就无法变更，4.被上诉人在履行商品房买卖合同过程中不存在违约行为，虽然上诉人诉说其已经支付房款30%，我方应当与其签订正式的商品房买卖合同，但是为何当时没有和上诉人签署合同的原因是上诉人自身的原因，其一直要求变更付款方式，双方并未就此达成最后的一致意见，而被上诉人一直要求上诉人按照分期付款的方式签订正式合同，上诉人一直不予认可，从上诉人所提供的证据22页可以看出，我方的销售人员当时就表示了上诉人一时说买一时说不买，可见上诉人对签订合同这个事情是有反复的，并不是我方不给她签订正式合同，5.一审过程中上诉人提供了一份证人证言拟证明上诉人没有全款支付的能力，是没有分期付款的能力还是没有一次性付款的能力是有区别的，而且没有一次性支付全部房款的能力的不能作为上诉人违约的理由，上诉人逾期支付房款已经是事实，被上诉人根据商品房买卖合同约定解除双方签订的商品房买卖合同并要求上诉人支付违约金合理合法，请求二审法院支持一审法院判决。黄艳秀向一审法院起诉请求：一、判令解除黄艳秀与银湖城公司签订的《商品房买卖合同》；二、银湖城公司向黄艳秀返还黄艳秀已支付的购房款301391元及利息（利息以购房款301391元为基数，按年利率6%标准自起诉之日计至实际清偿之日止）；三、银湖城公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2019年11月26日，黄艳秀、银湖城公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定黄艳秀购买银湖城公司开发建设的位于清远市清城区恒大银湖城XXXXXX号房，合同总价为1001665元。付款方式为分期付款，黄艳秀应于2019年11月27日前支付首期房款200333元；于2020年2月25日前支付房款200333元；于2020年5月25日前支付房款200333元；于2020年8月25日前支付楼款200333元；余款200333元于2020年11月25日前支付。根据《商品房买卖合同》附件四第（二）条的约定“在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方需承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”。合同签订后，黄艳秀向银湖城公司支付购房款的情况：2019年11月25日20000元（购房定金）；2019年11月26日180333元；2019年12月23日11726元；2020年2月25日89332元；以上共支付购房款301391元。之后，黄艳秀没有再向银湖城公司支付购房款。根据黄艳秀提供其与银湖城公司的销售人员的聊天记录，双方在2020年春节后就房屋向银行办理按揭手续问题进行了交谈，指导黄艳秀应提交哪些办理按揭资料。在银湖城公司的销售人员的聊天中，银湖城公司已将黄艳秀办理按揭的手续交银行进行审批，尚没有得到银行的回复。黄艳秀向银湖城公司多次催办后，认为银湖城公司迟迟不办，提出退还房款。黄艳秀以上述理由向原审法院提起本案的诉讼。庭审中，黄艳秀主张其向银湖城公司购房时约定是以按揭付款方式。银湖城公司对黄艳秀提出解除购房合同没有异议，但认为黄艳秀应按合同约定支付违约金后，余下购房款退回黄艳秀。黄艳秀申请证人张敏敏出庭作证，以证明黄艳秀没有全款购买房屋的经济能力。一审法院认为，黄艳秀、银湖城公司所签订了《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人真实意见表示，并不违反相关法律和行政法规，为有效合同。对黄艳秀请求解除与银湖城公司于2019年11月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》，银湖城公司表示同意，原审法院予以支持。本案争议焦点：双方在履行合同过程中，是否存在违约问题。黄艳秀主张双方约定的付款方式为按揭付款，而非分期付款，但其并没有提供依据，且从黄艳秀前期的付款情况，均按合同中的约定数额时间支付。另从黄艳秀所提供其与银湖城公司的销售人员的聊天记录证实，黄艳秀在2020年春节后提出按揭付款，银湖城公司的销售人员提示黄艳秀应提交哪些办理按揭资料。之后银湖城公司的销售人员告知在等待银行是否同意黄艳秀按揭的回复。故对黄艳秀主张与银湖城公司是约定按揭付款的事实，缺乏依据，原审法院不予采信。黄艳秀在履行合同途中变更付款方式，首先要得到按揭银行的审查同意，银行按揭是否实现，其责任并不在于银湖城公司，黄艳秀以银湖城公司不为其办理按揭手续为由，提出解除合同，属于《商品房买卖合同》附件四第（二）条“在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方需承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”规定的终止合同，黄艳秀存在违约行为，应按双方合同约定进行处理。对银湖城公司请求黄艳秀支付解除合同违约金150695.50元问题，根据上述查明，黄艳秀存在违约行为，根据双方合同约定，黄艳秀应向银湖城公司支付违约金。银湖城公司主张按合同约定“已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”的请求，符合双方的约定，原审法院予以支持。对比，银湖城公司应退还黄艳秀购房款150695.50元（301391元/2）。据此，一审法院作出判决：依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除黄艳秀与清远市银湖城投资有限公司于2019年11月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、清远市银湖城投资有限公司在本判决生效之日起五日内向黄艳秀返还购房款150695.50元；三、黄艳秀在本判决生效之日起五日内向清远市银湖城投资有限公司支付违约金150695.50元（此款已在黄艳秀所交购房款中扣除，不需另行支付）；四、驳回黄艳秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，反诉受理费1657元，合共4557元，由黄艳秀负担3107元，清远市银湖城投资有限公司负担1450元。二审中，黄艳秀向本院提交了新证据：微信聊天记录，拟证明：1.银湖城公司已经以实际行动变更付款方式；2.银湖城公司故意以代办按揭贷款为由拖延与黄艳秀签订正式合同，且银湖城公司办理按揭贷款说法前后矛盾。本院依法组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，双方订立的《清远银湖城商品房认购书》约定黄艳秀于2019年11月27日前支付首期购房款并签署《商品房买卖合同》。对于双方为何没有签订正式商品房买卖合同，上诉人陈述是一直与对方协商采用银行按揭的方式，被上诉人认为是对方的原因不签。再查明，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》上注明是：草稿合同。合同上每页均标注有“草稿合同”的印记，二审庭审中，法官询问双方为何签订此草稿合同时，上诉人陈述其并没有收到此合同，签了名后对方的工作人员拿走了。被上诉人陈述是根据市住建局的规定，在房款交到30%以上才可以签订正式的网签合同，但上诉人一直要求变更付款方式，不肯签合同。本案系商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审的审理应当围绕上诉人上诉请求的范围进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：银湖城公司认为黄艳秀违约，请求其支付违约金的证据是否充分。首先，双方当事人先订立的《清远银湖城商品房认购书》约定黄艳秀于2019年11月27日前支付首期购房款并签署《商品房买卖合同，但双方最终没能订立正式的商品房买卖合同，其中原因上诉人陈述是一直与对方协商采用银行按揭的方式付款。被上诉人亦认可是对方的原因不签合同。因此，可认定双方对付款方式未达成一致的意见；其次，双方其后虽然签订了《商品房买卖合同（预售）》，但上述合同注明是草稿合同，且每页均标注有“草稿”的印记，可以证明双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，二审中双方在解释为何订立上述“草稿合同”时，被上诉人陈述是“根据市住建局的规定，在房款交到30%以上才可以签订正式的网签合同，但上诉人一直要求变更付款方式，不肯签合同”。可见，上诉人确实一直要求变更付款方式；第三，上诉人在诉讼中提交了其与对方员工的通讯记录，证明双方一直协商按揭贷款的事实，被上诉人对于该通讯记录的真实性没有异议，本院予以确认，根据上述通讯记录的内容，被上诉人确实为上诉人向相关金融机构申请办理按揭手续，可见被上诉人对于上诉人的购房款付款方式存在与其进行事实上的协商行为。综上，双方在订立认购书后对于上诉人的付款方式一直未达成一致意见，尚未订立正式的商品房买卖合同，被上诉人认为对方违约而请求其支付违约金没有事实依据，原审法院对此认定及处理不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人黄艳秀的上诉理由成立，对其上诉请求，本院依法予以支持。一审判决认定事实及实体处理有不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初8071号民事判决第（一）项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初8071号民事判决第二、三、四项；三、限清远市银湖城投资有限公司于本判决生效之日起10日内向黄艳秀返还购房款301391元及利息【利息以购房款301391元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月8日（起诉之日）起计至本院确定的履行期届满之日止】。四、驳回黄艳秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元、反诉受理费1657元、二审案件受理费5800元，均由清远市银湖城投资有限公司负担。黄艳秀同意其预交的二审案件受理费由清远市银湖城投资有限公司在执行程序中迳付给黄艳秀，黄艳秀不再向本院申请退费。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二一年五月八日书记员  范小婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。