山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4233号 上诉人（原审被告、反诉原告）：苗在胜，男，1970年3月8日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张雪松，山东中苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉全，山东中苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛新华航商业地产顾问有限公司，住所地：青岛市崂山区，统一社会信用代码91xx99。 法定代表人：刘春梅，董事长。 委托诉讼代理人：卞海洋，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓涵，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 上诉人苗在胜因与被上诉人青岛新华航商业地产顾问有限公司（以下简称新华航公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初14371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 苗在胜上诉请求：1.撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初14371号民事判决书的第二项、第四项，改判被上诉人向上诉人支付违约金80万元；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，滥用自由裁量权，作出错误的判决：一、一审法院认定的事实与判决结果自相矛盾。一审查明并认定的事实为：1、2019年3月27日，苗在胜与新华航公司签订《租赁合同》，《租赁合同》约定新华航公司承租苗在胜位于青岛市黄岛区（约1750平米）用于招商租赁或经营等商业活动，租赁期限自2019年6月16日至2026年6月15日（共计7年），租金总价款共计597.01万元，除租赁首年半年支付外，《租赁合同》剩余期限房租均按年支付；2、《租赁合同》第六条明确约定了“6.1乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回房屋，保证金不予退还，退还剩余租金，给甲方造成损失的，由乙方负责并赔偿，向甲方支付合同当年壹年租赁费用为标准的违约金。6.1.2乙方逾期支付租金应按应付租金日万分之五向甲方支付逾期违约金，但拖欠租金逾期时间超过达1个月的；6.1.5乙方违约中途终止合同”。3、被上诉人违约解除了合同，并于2020年7月16日向上诉人发出通知，要求上诉人办理包括佟金花在内的六户商铺退铺（解除合同）手续。一审查明的上述事实足以证明，《租赁合同》是上诉人与被上诉人真实意思表示，其约定的违约金、赔偿金和保证金是相互独立的违约责任，即被上诉人违约后，上诉人有权同时要求被上诉人承担上述一项或全部违约责任。一审判决明确认定了被上诉人未按照约定履行支付租金的义务且要求解除《租赁合同》的行为构成违约，但并未按照《租赁合同》的约定判令被上诉人支付违约金显属自相矛盾。二、一审法院滥用自由裁量权。上诉人作为合同守约方，依据合同约定主张的违约金并不存在过高的情形：首先，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。涉案《租赁合同》的标的额为597.01万元，被上诉人支付了80万元，尚有517.01万元没有支付，该部分租金应当认定为上诉人的损失，故《租赁合同》约定的80万元违约金并未超过损失的30%，不属于违约金过高的情形。其次，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定：“为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”一审中被上诉人不仅并未就违约金过高进行抗辩，亦未依法提供相关证据证明违约金过高的情形。第三，因被上诉人违约导致上诉人产生损失且该损失目前处于持续状态。《租赁合同》项下商铺共计13户，仅在2020年7月16日，上诉人就通知上诉人办理了包括佟金花在内的六户商铺退铺（解除合同）手续，连同之前空置1户，目前案涉房产空置7户，空置率达53.9%。尽管上诉人采取了网络招租、现场招租等积极措施进行补救，但至今商铺已然空置。结合商业经营的客观实际，同一商业体若出现部分摊位/商铺空置周期过长，会导致整个商业体人气减少，最终会无法维持经营的结果。被上诉人的违约行为已经给上诉人造成了损失，截至2020年12月16日（第二次开庭日期为2021年1月6日），上诉人的直接损失金额已达21.54万元，且该损失在持续扩大，但一审法院对此视而不见，其判决被上诉人承担的违约金不能弥补上诉人已产生的损失，更无法体现对被上诉人违约行为的惩罚性，助长了民事主体任意违约行为的发生，不利于信用社会的建设。三、一审法院错误地适用了法律。一审法院援引了最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。根据该法条，结合《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定，本案应当由被上诉人举证证明《租赁合同》约定的违约金过高，亦即本案负有举证证明责任的应当为被上诉人而非上诉人。遗憾的是，一审法院在被上诉人既未抗辩违约金过高，更未对于违约金约定过高的主张进行举证的情形下，以上诉人未举证证明损失的产生迳行对违约金金额进行调减显属不当。且不说该举证责任是否应由上诉人承担，上诉人提交的《租赁合同》及其他证据证明因被上诉人的违约行为造成的损失，已完成举证责任，所主张的违约金合理合法并非一审法院单方认定过高。因此，上诉人作为守约方合法权益应当依法得到保护。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，滥用自由裁量权，在缺乏事实依据的情况下作出错误的判决。 新华航公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人苗在胜的上诉请求。具体理由如下： 一、一审法院认定的事实与判决结果并不矛盾。一审判决查明并认定的事实清楚。双方签订的《租赁合同》意思表示真实，合法有效。虽然《租赁合同》中约定了双方的违约责任，但是合同亦约定因不可抗力导致合同解除的，双方均不承担违约责任。且依据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。另依据《山东高院民一庭法官会议》规定，共担损失，根据履约情况，适用情势变更和公平原则适当调整租金及违约金，由双方共担合理损失。鉴于双方解除《租赁合同》的情形处于疫情特殊期间，因被上诉人新华航公司从上诉人苗在胜处租赁的房屋是用于招商租赁等经营性商业活动，严重依赖线下的生活性服务业，新型冠状××疫情封城、封路、关店、延迟复工、禁止出行、禁止聚集，直接导致被上诉人新华航公司的业务出现断崖式下滑，资金周转困难难以支付上诉人苗在胜下一年度的租金。即便一审法院认定被上诉人构成违约，也应当适用情势变更和公平原则适当调整违约金，而并非适用合同约定的违约条款。 二、一审法院认定违约金的数额为13万元系合理行使自由裁量权。第一，上诉人苗在胜所述“被上诉人新华航公司尚有未支付的517.01万元的租金应当认定为上诉人苗在胜的损失，故《租赁合同》约定的80万元违约金并未超过损失的30%”系事实认定错误。因新冠疫情不可抗力影响，封城、封路、关店、延迟复工、禁止出行、禁止聚集，直接导致被上诉人新华航公司的业务出现断崖式下滑，资金周转困难。为减少双方损失，被上诉人于2020年4月15日开始三次与上诉人沟通减租事宜，上诉人均表示拒绝，协商未果导致被上诉人难以继续履行房屋租赁合同。被上诉人因不可抗力被迫于2020年5月14日发送《解除函》通知解除合同，合同于2020年6月16日解除。首先，2020年6月16日之前的房租、水、电、物业费等相关租赁费用，被上诉人已经全额支付。其次，自2020年5月14日开始，被上诉人已通知上诉人尽快进行房屋招租，避免损失扩大，并积极协调现有租户，其中五户与上诉人签订三方房屋租赁合同，六户申请自行与上诉人签订新的房屋租赁合同。最后，因被上诉人在承租期内对涉案房屋投入60多万的装修费用，将大平层改成单个商铺，致使上诉人可将涉案房屋进行单个商铺出租，与被上诉人签订的大平层出租不同，总体租金大大高于整租，不会产生517.01万元高额的损失。且一审判决被上诉人承担两个月租金的违约金，旨在根据常识，自2020年5月14日起三个月内，上诉人完全可以完成商户的重新招租，且无需全部店铺出租即可超过整租租金。至于后续上诉人是否空置房屋，是上诉人自身租金要价过高，未主动多方面招租，且物业管理等配套设施差导致，系上诉人自身原因。因此上诉人不存在517.01万元的高额损失。 三、上诉人苗在胜认为被上诉人并未针对违约金过高进行抗辩而不能由人民法院依职权酌减违约金的认定有误。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三条规定，人民法院在审理合同纠纷案件时，依法调整过高的违约金，同时违约金应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素综合确定。最高院民一庭法官王毓莹在《当事人仅主张未违约法院能否酌减违约金》【民事审判指导与参考2010年第1辑】一文中认为“对于违约金过高，当事人只是主张未违约时，其目的是抵销、动摇或者吞并对方的违约金请求权。此种情况下，如果当事人固守其未违约的主张，从逻辑上看，其认为自己不应支付违约金，法院如果机械地认为当事人为主张违约金过高，就不能调整违约金的做法，则可能造成事实上的不公平。在此情况下，法院可以主动依法酌减违约金。”因此，一审法院主动依法酌减违约金符合法律规定。 四、一审法院适用法律正确。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”另依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方约定的80万元的违约金为双方《租赁合同》一年的租金，显然过高。上诉人苗在胜称被上诉人新华航公司并未抗辩违约金过高的请求，一审法院径行对违约金金额进行调减。事实是，被上诉人新华航公司在一审时，以新冠疫情影响属于不可抗力，不构成违约为由，对上诉人苗在胜要求被上诉人新华航公司承担违约金等诉讼请求提出了抗辩。在被上诉人新华航公司完全不同意支付违约金及要求退还保证金的情形下，原判决调整违约金标准，不属于人民法院违反法律规定主动减少违约金。因此，一审法院适用法律正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人苗在胜的上诉请求没有事实和法律依据。因此，应当驳回上诉人苗在胜的上诉请求。 新华航公司向一审法院起诉请求：1.请求判令原告和被告之间的《租赁合同》于2020年5月14日解除；2.请求该案件的诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告返还房屋租赁保证金66,666元。 一审法院认定的事实：1、2019年3月27日新华航公司（乙方）与苗在胜（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：苗在胜将位于青岛市黄岛区部分房屋出租给新华航公司使用。铺位号：商场一层整层约1750平米，用途为招商租赁或经营等商业活动。苗在胜于2019年3月26日前将该房屋交付给乙方，租赁期限7年，自2019年6月16日至2026年6月15日，其中2019年6月16日前为免租期。合同第三条约定，自2019年6月1日起开始计算每满12个月为一租赁年度，第一、二年房屋租金为每年人民币800,000元。第三、四年房屋租金为每年人民币840,000元。第五、六年房屋租金为每年人民币882，000元。第七年房屋租金为每年人民币926,100元。租金支付方式：第一年租金按半年支付，第二年起租金按年支付。房屋租金新华航公司应于合同签约日起两日内一次性支付苗在胜6个月租金作为首期租金。新华航公司应于下一缴费周期前60日缴纳下一年度（半年度）租金。合同第六条约定，6.1乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回房屋，保证金不予退还，退还剩余租金，给甲方造成损失的，由乙方负责并赔偿，向甲方支付合同当年壹年租赁费用为标准的违约金。6.1.2乙方逾期支付租金应按应付租金日万分之五向甲方支付逾期违约金，但拖欠租金逾期时间超过达1个月的；6.1.5乙方违约中途终止合同。第七条约定，乙方向甲方交纳66,666元作为履约保证金，并与首期租金同时支付。《租赁合同》签订后，新华航公司于2019年3月27日、2019年10月14日依约向苗在胜支付了首年租金80万元。2、2020年4月15日，新华航公司向苗在胜发函，以因“新型冠状病毒”疫情的影响，公司员工复工日期延迟、公司业务量断崖式下滑、公司资金周转困难为由要求苗在胜给予适当的租金减免以帮助公司及经营商户度过现在的难关。另4月15日为下一年度租金交付时间，新华航公司申请暂缓推迟交款日期，或2020年的交款付款方式改为半年付款一次。2020年4月18日，苗在胜向新华航公司发函：根据《租赁合同》约定，新华航公司应当于2020年4月15日前支付青岛市黄岛区一层房屋租金人民币捌拾万元（￥800,000元），但新华航公司未能如期支付，已经构成违约。2020年4月16日，苗在胜收到新华航公司发来的《关于减租及免租的申请》，在申请中新华航公司要求暂缓推迟交款日期或变更租金支付方式。苗在胜认为，《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，新华航公司应当严格按照合同约定履行相应的义务，故苗在胜不同意新华航公司变更租金支付方式为半年付的要求。2020年4月15日前苗在胜曾多次向新华航公司催交租金，但新华航公司至今未能履行支付义务。鉴于双方此前的良好合作关系，苗在胜同意本次租金交付日期延长至2020年4月25日，请新华航公司在2020年4月25日之前支付租金人民币捌拾万元（￥800,000元）。苗在胜的上述许可仅限于本期租金的支付，并不代表同意变更《租赁合同》的任何约定，新华航公司应当继续严格履行《租赁合同》约定的义务，苗在胜亦保留依照《租赁合同》追究贵公司违约责任的权利。2020年4月26日，新华航公司再次向苗在胜发函，提出两个解决方案，方案一：1.更改合同年租金从80万降低到70万；2.给到疫情期间免租期2个月；3.租金年付改成半年付。这些优惠方案均给到租户，第一条、第二条优惠方案我方愿与苗在胜先生共同承担，各承担一半。方案二：我方与苗在胜先生解除租赁合同，所有我方投入均赠送给苗在胜先生，已租赁的商户移交给苗在胜先生，我方退还商户后续已交房租，商户与苗在胜先生重新签订租赁合同。我方前期投入原房屋内石台的拆除、商铺的分割、商铺的门、电的铺设、水的改造等共计30多万，招商过程的人员工资等共计20多万，招商过程中给到商家的优惠免租期共计20万，且我方承租贵方的租金为80万现阶段已经实现租赁90%以上，首年租金实现79万，此时合同解约，苗在胜先生接手不存在任何损失，我方与苗在胜先生解除合同后，双方各不承担违约责任。2020年4月30日，苗在胜向新华航公司回函，根据本人与贵公司签订的《租赁合同》约定，贵公司应当于2020年4月15日前支付青岛市黄岛区一层房屋租金人民币捌拾万元（￥800,000元），但贵公司未能如期支付，已经构成违约。2020年4月16日，贵公司致函要求延期交付房租或变更租金交纳方式为半年付。此时尽管贵公司已经违约逾期交纳房租，但基于双方的良好合作关系，本人回函同意贵公司的第一项请求，将租金交付时间延迟至2020年4月25日，回函贵公司已于2020年4月18日签收。2020年4月30日本人收到贵公司发来的沟通函，贵公司提出降低租金或解除合同两个方案。本人认为，《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示。贵公司应当严格按照合同约定履行相应的义务，即：若贵公司选择继续履行合同，则应当立即向本人支付租金80万元及逾期付款违约金；若贵公司选择解除合同，则须在本人函复后3日内将已收取业户的保证金及当期租金支付本人，同时应按合同约定支付合同当年壹年租赁费用为标准的违约金，本人亦保留依照《租赁合同》追究贵公司其他违约责任的权利。2020年5月8日，新华航公司再次向苗在胜发函，内容为：我司于2020年5月6日收到苗在胜先生于2020年4月30日发送的函件，此次沟通就2020年4月30日苗在胜先生给我司发送的函件内容进行书面确认。我司于2020年4月26日发给贵方的函件提出两个方案，方案一为我司希望贵方能够接受的条件，也是都想看到的局面，我们双方共同承担一定的损失给到经营租户，实现共生共赢的局面。现贵方不予同意，我司也非常为难。贵方在回函中明确说明：如我司选择解除合同，需将已收取租户的保证金及剩余部分租金支付与贵方，并支付违约金。现就此项细节进行明确沟通。第一步：贵方需要配合我方，在我方与租户的合同内签订合同补充协议（三方签字确认及贵方、我司、租户方）。补充协议内容：甲方由新华航商业地产顾问有限公司变更为苗在胜，原合同内我司收款账号及信息变更为贵方招商及信息。详细内容见附件一。第二步：三方补充协议签订完毕后，由贵方按照我方提供的租户履约合同保证金金额给租户分别开具合同保证金收据，并回收我方给租户开具的保证金收据。第三步：我方将已收取的租户的履约合同保证金及应退还的租户租金一次性转给贵方，贵方给我司开具收据。到此租户的交接及租户租金、保证金转交结束。第四步：贵方将我方的保证金退还给我方，你我双方签订的租赁合同终结。（我方在第三步转账租户保证金及剩余房租时扣除我方保证金剩余部分转账给贵方）。关于贵方提出的违约金问题，虽然合同内这样写的，但是我司认为一年租金的违约金非常不合理。因本次新冠疫情期间为不可抗力事件，根据合同内第九条：如发生不可抗力事件双方互不承担违约责任。但我司经过会议讨论决定本着履约精神，如贵方认可以上步骤愿意与我方友好解除合同并配合我司完成交接等事项，我司愿意给予贵方1个月的租金作为补偿。最后我司还是希望贵方能够接受我司于2020年4月26日给到贵方的函件内容中提到的方案一的解决方式，共同面对，让利给经营租户，最终达到共生共赢的好局面。请苗在胜先生于收到此份函件3日内给予我司回复，是否同意解约步骤或是否同意2020年4月26日我司给贵方函件中方案一条件。2020年5月14日，新华航公司向苗在胜发出解约函：通过4次面谈3次邮件的沟通，贵我双方未就变更合同履行或协商解除合同达成一致。关于贵方同意接收商户并要求将商户的剩余租金及保证金转账给贵方，这点我方是同意的。待解除合同后贵方需要配合签订与租户之间的三方协议并开具新的租金收据及合同保证金收据给到租户，我方收据收回。商户移交给贵方后，租金总额是高于我方承租的价格，且前期的商铺改造、人员工资、给到商户的优惠招商政策均是我方承担的，所以贵方接收商户是没有任何损失的，另外合同内也明确注明了如发生不可抗力事件双方互不承担违约责任。现我方明确提出解除租赁合同，就解除合同的后续事宜双方可继续协商。2020年5月26日，苗在胜向新华航公司发出关于解除《租赁合同》的函，内容为：根据本人与贵公司签订的《租赁合同》约定，贵公司应当于2020年4月15日前支付青岛市黄岛区一层房屋租金人民币捌拾万元（￥800,000元），但贵公司未能如期支付，已经构成违约。根据《租赁合同》第六条第一款之约定，本人函告如下：一、自2020年6月16日起《租赁合同》解除。二、贵公司应当在2020年6月16日前向本人交付：1、青岛市黄岛区一层房屋；2、贵公司与租赁房屋经营业户的全部租赁文件、资料；3、贵公司已经向租赁房屋经营业户收取的、租期尚未履行部分的租金及保证金（押金）；4、贵公司应承担的违约金人民币捌拾万元（￥800,000.00元）。三、本人保留依《租赁合同》相关约定追究贵公司违约损失赔偿的权利。2020年7月16日，新华航公司向苗在胜发出通知函，内容为：现有五家商户决定退铺需要办理退铺交接，并将2020年6月16日之后的房租与您清算（佟金花、王海燕、尹增岱、杨桂娟、陈成云），最后经营日期为2020年7月16日。请苗在胜先生就这几家商铺2020年6月16日至2020年7月16日期间产生的房租，以及日常商家的水电费物业费与商家进行清算，并办理商铺的交接。因我方与贵方合同在2020年6月16日已经解除，商铺后续产生的房租及日常费用请自行与商户结算，如2020年6月16日后产生的费用收不上来与我方无关。特此通知。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，庭审中，双方对于合同已经在2020年6月16日已经解除均不持异议，一审法院对此予以确认。 本案的争议焦点是新华航公司是否构成违约，应否承担违约金，新华航公司要求苗在胜返还租赁房屋保证金应否支持。 关于新华航公司是否构成违约。本案中，双方于2019年3月27日签订的《租赁合同》约定的租赁期限系7年，自2019年6月16日至2026年6月15日，根据该租赁合同，新华航公司应于2020年4月15日前支付2020年6月16日至2021年6月15日的租金80万元。鉴于“新冠疫情”这一众所周知的事实，新华航公司提出延迟支付租金具有合理性，但其提出降低年租金从80万降低到70万，免租期2个月，租金年付改成半年付等意见应征得苗在胜同意，显然苗在胜并未同意新华航公司上述意见。尽管新冠疫情构成不可抗力，但该不可抗力本身具有时效性，国内疫情对经济的影响已经于2020年第二季度开始逐步缓解，鉴于双方租赁合同的期限为7年，而新冠疫情发生在租期的第一年，新华航公司以不可抗力为由要求解除合同显然依据不足。另外，经查，新华航公司租赁场地用于转租开办药房、快餐、生鲜等经营活动，而上述行业并未因“新冠疫情”被禁止营业，“新冠疫情”对新华航公司的经营活动产生的影响有限，新华航公司并无证据证明其因本次疫情导致资金周转困难或营业收入明显减少。综上，新华航公司在苗在胜同意延迟支付租金后，仍未及时支付下一年度租金，而是要求解除合同，应认定构成违约。 关于新华航公司要求退还保证金的请求，根据租赁合同第六条约定，新华航公司构成违约，其要求退还保证金没有依据，一审法院不予支持。 关于苗在胜要求新华航公司支付违约金80万元的请求，新华航公司对此不予认可。一审法院认为，违约金数额的确定，应当以实际损失为基础，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合予以认定。综合本案合同的实际履行情况，考虑到新华航公司交纳的保证金不予退还的情形，结合新冠疫情的客观因素，一审法院酌定，违约金参照两个月的租金计算，以13万元为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、青岛新华航商业地产顾问有限公司与苗在胜于2019年3月27日签订的《租赁合同》于2020年6月16日解除；二、青岛新华航商业地产顾问有限公司于判决生效之日起十日内支付苗在胜违约金13万元；三、驳回青岛新华航商业地产顾问有限公司的其他诉讼请求；四、驳回苗在胜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉的案件受理费733元（已减半收取，青岛新华航商业地产顾问有限公司已预交），由青岛新华航商业地产顾问有限公司负担683元，苗在胜负担50元，反诉的案件受理费5，900元（苗在胜已预交），由青岛新华航商业地产顾问有限公司负担1，000元，苗在胜负担4，900元，以上费用相抵，青岛新华航商业地产顾问有限公司于判决生效之日起十日内直接支付苗在胜950元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人苗在胜提交证据一：《房屋租赁合同》及租金交纳证明。证明涉案房产系上诉人通过租赁方式取得使用权，上诉人已经依约向案外人支付了房屋租金，形成损失。（出示合同原件）根据上诉人与案外人签订的合同约定年租金为1，365，700元，日租金为3，174.164元，至今空置303天，我方损失巨大。 被上诉人新华航公司质证称：对证据一房屋租赁合同真实性无异议，租金交纳有异议。上诉人未提供房屋租金交纳原件，真实性无法确认。根据上诉人提供的房屋租赁合同第1.4条建筑面积租赁为5，500平米，而被上诉人与上诉人签订的房屋租赁协议约定的租赁面积为1，750平米，上诉人的损失计算方式不正确。且也未提供租户与上诉人签订的房屋租赁合同，无法确认已收租金数额。所以上诉人的损失不明确，对证据一不认可。 上诉人苗在胜提交证据二：现场照片一宗。证明事项：被上诉人违约解除《房屋租赁合同》导致涉案房产空置，尽管上诉人已经通过网络和现场招租的方式履行了止损义务，但截至二审开庭之日，仍有7户商铺空置，上诉人的损失仍在扩大。 被上诉人新华航公司质证称：对证据二真实性无异议，对证明事项有异议。从证据二照片中可以看出，所列商户都有门头，且正常租赁。并不能证明现在正空置，其次上诉人未提供证据证明已通过网络和其他方式进行招租，尽到止损义务。应当自行承担损失。 因被上诉人对以上两证据所证明的问题均不认可，上诉人未提交其他证据相佐证，对上述证据本院不予采信。 本院二审查明的其他事实与原审一致。 本院认为，本案双方签订租赁合同的主体适格，意思表示真实，合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行。本案争议的焦点是被上诉人承担的违约金数额是否适当。新华航公司解约主要原因在于新冠疫情期间其营业性收入减少，与上诉人苗在胜协商降低租金、变更租金支付方式未达成一致，所以不愿意继续履行合同。新华航公司在一审的抗辩是因不可抗力解约，其未构成违约的抗辩涵盖了对违约金过高的抗辩，一审法院对违约金进行调整并无不当。上诉人的证据不足以证明因解约造成的损失达500余万元，依据合同约定的违约金80余万元相当于一年的租金，明显过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案为房屋租赁合同，上诉人请求按照合同约定房租总数为基数计算违约金无法律依据，一审法院参照月租金的数额以及被上诉人的损失等酌情认定违约金的数额并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人苗在胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11，800元，由上诉人苗在胜负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二一年五月二十日 书记员  王若怡