北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6605号上诉人（原审原告）：北京菜篮子配送股份有限公司，住所地北京市丰台区银地西路**院**301。法定代表人：王鹏飞，经理。委托诉讼代理人：雷震东，北京喻雷和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京森农飞鸿商贸有限公司，住所地北京市东城区小黄庄****楼C03。法定代表人：刘江平，总经理。委托诉讼代理人：李丽，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宏博，北京市建诚律师事务所律师。上诉人北京菜篮子配送股份有限公司（以下简称:菜篮子公司）因与被上诉人北京森农飞鸿商贸有限公司（以下简称:森农公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初18000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。菜篮子公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判森农公司向菜篮子公司支付房屋占用费9059375元。事实与理由：1.一审判决认定钢结构存在安全隐患有误，并以此为由自由裁量森农公司应支付的占用费不能成立。森农公司提交的《工程催告函》已载明涉案场地达到开业标准，且在森农公司返还租赁房屋前的两年内，钢结构并未发生森农公司所述的质量安全问题。2.森农公司应向菜篮子公司支付房屋占用费9059375元。房屋租赁合同无效，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。已生效判决就森农公司关于钢结构存在质量问题而给其造成损失的主张并未给予支持，一审法院不应据此扣减森农公司应支付的占用费。森农公司辩称：同意一审判决，不同意菜篮子公司的上诉请求和理由，请求驳回其上诉。菜篮子公司向一审法院起诉请求：1.森农公司向菜篮子公司支付房屋占用费9059375元，并支付资金占用利息，以9059375元为基数，2018年9月21日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际给付之日按照LPR计算；2.森农公司负担本案全部诉讼费（包括受理费、保全费）。一审法院认定事实：2016年3月16日，菜篮子公司（甲方）与森农公司（乙方）签订《合作协议》，约定合作期限为五年，自2016年4月20日至2021年4月19日止。协议第三条约定：“甲方在自己地块上建设约2900平米活动房和约2800平米钢结构大棚作为投资，乙方在甲方建设的钢结构约2800平米内建设冷库作为投资。共同建设净菜加工基地的配套设施，双方投资的合作项目全部交于乙方经营管理。”协议第四条约定：“甲乙双方充分合作，以各自所有的或者经营管理的财产进行投资，承担责任，其中甲方提供地块、活动房、钢结构，乙方负责在甲方提供地块上的活动房、钢结构内投资建设冷库和日常经营管理。甲乙双方共同达成共识：乙方保证其作为独立经营主体，承诺对双方作为合作方的投入回报，即甲方投入回报按照计算后经双方认定具体为：乙方第一年固定给甲方交付收益款即4250000元，第二年固定给甲方交付收益款即4250000元，自第三年起在第一年收益款基础上逐年递增5%；乙方投入回报按照计算后经双方认定为除保证甲方每年固定收益款后的剩余现金收入认定为乙方回报。收益款为每半年缴纳一次即2125000元。乙方保证自协议签订之日起三日内向甲方交付收益款，甲方收到款项后向乙方开具票据。”上述协议签订后，菜篮子公司依约交付活动房、钢结构，森农公司认可于2016年3月底4月初进场施工。双方均认可协议签订后森农公司共计给付菜篮子公司收益款1300000元。2016年11月21日，森农公司向菜篮子公司发送《工程催促函》，该函中提及“我公司于2016年9月19日向贵公司发出《工程催促函》提出于2016年10月15日达到开业标准，我公司垫付的改造工程已完工，已经达到商户的使用要求。我公司的以下要求依然未能满足，还希望贵公司加快施工进度尽快达到开业标准。”上述函件中提及的“催促事项”主要包括“1、前期施工工程没有考虑到储存活鲜的实际用水情况，施工的上水水压和排水水量无法承受使用要求，现要求重新做上下水工程，工期约15天，已完成……4、根据开业需要现我公司提出拆除东面围墙，请贵公司尽快给予拆除回复具体时间。5、由贵公司初期就应该提供的电力，请贵公司加快落实……7、我公司现在为大量现场施工人员提供工人居住硬件，但是贵公司提供的钢结构存在安全隐患，现今已经进入起风的季节，下雨时钢结构顶棚出现大量漏雨，松动的情况容易出现掉落等现象，请贵公司尽快确定加固时间以确保市场经营区域的安全、排除隐患。”2016年11月24日，菜篮子公司物业工程部向其公司领导报送《呈批件》，提出七点建议，主要内容如下“……3、承租方提出拆除东面围墙的要求是合理的，应予满足，请公司领导出面尽快协调相关部门，及时拆除；4、承租方提出尽快解决供电问题，这也是我司面临的最重要问题，不管是市场、加工车间，还是新能源停车场，供电问题都是制约我司各项工程进展的关键，恳请领导给予足够的重视，及时拨付工程设备专款，以便工程顺利推进……6、关于市场房屋进行加固问题正在进行，只要我司能够保证及时拨付工程款，预计20天左右能够完成；7、市场上下水改造工程已由承租方完成，相关费用应按双方约定承担。”该份呈批件有杨启来、张福智二人签字，菜篮子公司认可二人原系其公司职工，但主张现均已离职，称公司未收到过《工程催促函》和《呈批件》，不认可《工程催促函》、《呈批件》的真实性。2018年9月4日，丰台区遏制和查处违法建设领导小组办公室给新村街道下发[第272号]《督办通知单》，就“银地西路9号院高压线下存在违法建设”的问题进行督办。双方均认可上述通知作出后，合作项目的建筑于2018年9月20日被拆除。2018年，菜篮子公司与森农公司因合同纠纷诉至北京市东城区人民法院，该案中，森农公司诉请：“1.确认森农公司与菜篮子公司于2016年3月16日签订的《合作协议》无效；2.判令菜篮子公司返还森农公司已支付的合同款230万元（包括保证金100万元、第一季度固定收益款130万元）并赔偿损失14624614.46元……”菜篮子公司提出反诉请求：“1.解除双方于2016年3月16日签订的《合作协议》；2.判令森农公司立即向菜篮子公司支付截止至2018年9月20日期间的固定收益款9059375元……”2019年12月10日，北京市东城区人民法院作出（2018）京0101民初12423号民事判决书，该判决书经审理查明部分载明“森农公司提交‘工程催促函’，……因工程催促函的内容与再次催促函的内容相呼应，本院对该份证据予以认可”。判决书本院认为部分载明“……涉案《合作协议》约定的地块及设施位于高压线下，基于此种情况，合同双方更应审慎的了解土地的性质以及所需审批手续再签订合同。菜篮子公司作为场地的提供者有义务提供合法的场所供合同所用，且其应该清楚土地的性质及需要办理相关的手续。森农公司在签订合同时，亦负有必要的注意义务，应当审查合作所涉土地是有建设工程规划许可证。综上，本院认为，森农公司及菜篮子公司对合同的无效均存在过错。关于森农公司主张的保证金及第一季度收益款……现涉案《合作协议》无效，菜篮子公司应当返还森农公司保证金。关于固定收益款，本院结合双方的过错程度、经营情况酌情予以支持。关于森农公司主张的损失。该损失包括预期利益损失、设施改造、雇佣保安的费用损失三部分。其中设施改造的损失包括就电力工程改造及办公室改造、安装制冷设备、将冷库二次改造成常温库、大棚内的土建改造等……关于森农公司已支付的设施改造费用损失，本院结合合同的订立情况、双方当事人的过错程度等因素酌情予以支持……经本院释明，菜篮子公司称不在本案中主张合同无效的法律后果，其表示如果法院判定合同无效，将就合同无效的法律后果另案起诉。故本院仅就合同无效后森农公司的主张予以处理，菜篮子公司若有主张可以另案起诉。”并作出判决：“一、确认2016年3月16日北京森农飞鸿商贸有限公司与北京菜篮子配送股份有限公司签订《合作协议》无效；二、北京菜篮子配送股份有限公司在本判决生效之日起十日内向北京森农飞鸿商贸有限公司支付400万元；三、驳回北京森农飞鸿商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京菜篮子配送股份有限公司的全部反诉请求。”上述判决作出后，森农公司、菜篮子公司均不服提起上诉，2020年5月18日，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终1549号民事判决书，该判决本院认为部分载明“一审庭审中，法庭就合同无效的法律后果向菜篮子公司询问是否在本案中主张进行了释明，菜篮子公司并未提出要求森农公司支付房租及利息的主张，并明确答复将就损失赔偿另案主张，一审法院对此未予处理，并无不当。菜篮子公司可就其该项主张，另案处理。”并作出判决“驳回上诉，维持原判。”庭审中，菜篮子公司主张2016年4月20日至2018年9月20日期间房屋占用费，共计9059375元。森农公司辩称其不同意支付占用费理由主要包括：1.菜篮子公司重复起诉，违反一事不再理原则；2.菜篮子公司并非涉案土地的合法使用权人，无权出租；3.涉案土地不符合使用条件。4.其公司在合作中无收益，还遭受巨大损失。关于第三点理由，森农公司主张如下：1.菜篮子公司前期工程没有实际考虑到鲜活货物的用水情况，上水水压不符合要求，下水不通畅；2.菜篮子公司一直没有拆除东面围墙；3.电力未达到要求，是临时用电，菜篮子公司搭建的电力无法支持冷柜运转；4.钢结构存在安全隐患，下雨时顶棚出现大量漏水、松动，进入起风季节容易掉落。就森农公司关于涉案场地不符合使用条件的诉讼主张，菜篮子公司辩称：1.森农公司提出的四点问题在之前诉讼中已经审理过，一、二审判决我公司向森农公司支付4000000元，双方责任已有认定；2.双方在合同中对供水、供电未作约定，森农公司改造电力的损失在之前诉讼中已做处理；3.拆墙是森农公司单方要求，《合作协议》中未作约定；4.不认可钢结构存在漏水、松动情况。菜篮子公司持森农公司与案外人签订的租赁合同主张森农公司已实际使用租赁物，租赁物符合使用条件。关于涉案场地权属，菜篮子公司称北京农产品中央批发市场管理委员会成立北京菜篮子集团作为管理国有资产公司运营涉案土地，其公司是菜篮子集团下属公司，涉案土地系国有土地，但无法提交权属证明。一审法院认为：房屋租赁合同无效，当事人可参照合同约定标准向房屋实际使用人主张房屋占有使用费。本案中，菜篮子公司主张森农公司于2016年4月20日至2018年9月20日期间实际使用诉争场地，但仅支付1300000元使用费，应支付剩余房屋占用费9059375元。森农公司针对菜篮子公司诉讼主张，抗辩如下：1.菜篮子公司重复起诉，违反一事不再理原则；2.菜篮子公司并非涉案土地的合法使用权人，无权出租；3.涉案土地不符合使用条件；4.其公司在合作中无收益，还遭受巨大损失。关于本案是否属于“一事不再理”范畴，首先，菜篮子公司在（2018）京0101民初12423号案中提起的诉讼请求为解除双方《合作协议》并要求森农公司支付固定收益款，即菜篮子公司是以合同有效为前提提出的诉讼主张，本案中，因生效判决已经确认合同无效，菜篮子公司是在合同无效前提下主张房屋占用费，前后诉讼主张有本质区别。其次，在北京市东城区人民法院（2018）京0101民初12423号案中，经法院释明，菜篮子公司表示不在该案中主张合同无效的法律后果，如果法院判定合同无效，将就合同无效的法律后果另案起诉。据此，另案判决仅对合同无效后的森农公司的诉讼主张进行处理，保留了菜篮子公司对合同无效后法律后果另案主张的权利。综上，本案中菜篮子公司的诉讼请求既与另案不同，亦未在另案中予以处理，不违反“一事不再理”的原则。关于菜篮子公司的诉讼主体资格问题，本案中，菜篮子公司在双方《合作协议》无效的前提下，依照原合同标准主张房屋占用费，菜篮子公司与森农公司系合同相对方，且在（2018）京0101民初12423号案中，森农公司亦向菜篮子公司提出过返还合同款并赔偿损失的诉讼请求，本案庭审中，森农公司亦认可曾向菜篮子公司交纳过1300000元款项。综上，即使菜篮子公司并非土地的权利人，法院从合同相对性、合同的履行以及是否主张过权利角度，认定菜篮子公司具有本案诉讼主体资格，有权向森农公司主张权利。关于涉案土地是否符合使用条件，森农公司主张前期工程存在如下问题：1.菜篮子公司前期工程没有实际考虑到鲜活货物的用水情况，上水水压不符合要求，下水不通畅；2.菜篮子公司一直没有拆除东面围墙；3.电力未达到要求，是临时用电，菜篮子公司搭建的电力无法支持冷柜运转；4.钢结构存在安全隐患，下雨时顶棚出现大量漏水、松动，进入起风季节容易掉落。因《工程催促函》在生效判决中已被法院采信，法院对该份证据予以认可，因《呈批件》上有菜篮子公司工作人员签字，且内容与《工程催促函》呼应，故法院对该份证据亦予以认可。关于上下水问题，一方面双方在《合作协议》中未约定具体标准；另一方面，森农公司在2016年发送的《工程催促函》中表示“现要求重新做上下水工程，工期约15天，已完成”，说明上下水问题已解决，故法院对其该项主张不予采纳；关于拆除东面围墙问题，双方在《合作协议》中亦未进行约定，尽管在菜篮子公司物业工程部作出的《呈批件》中提及“承租方提出拆除东面围墙的要求是合理的，应予满足，请公司领导出面尽快协调相关部门，及时拆除……”，但《呈批件》属于内部请示文件，不能证明双方对拆墙一事达成一致，且法院在现有证据下亦无法判定拆除东面围墙对使用涉案场地的影响程度，故法院对其该项主张，亦不予采纳；关于电力问题，因生效判决在确认占有使用费时已对该部分作出处理，故法院将参考另案作出认定；关于钢结构安全隐患问题，在《工程催促函》与《呈批件》中均有提及，互相印证，故法院认定钢结构安全隐患问题确实对涉案场地的使用造成一定影响。森农公司主张在涉案项目中未获利且遭受损失，属于商业风险，不能以此为由拒绝支付房屋占用费，法院对其该项主张不予采纳。综上，森农公司应当给付菜篮子公司占有使用费，具体数额由法院参考生效判决、钢结构安全隐患问题、双方过错等情节酌情确定。菜篮子公司主张森农公司未支付占用使用费的资金占用利息，法院考虑到合同无效系双方过错所致，并结合本案其他情节后，对菜篮子公司上述主张，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条之规定，判决：一、北京森农飞鸿商贸有限公司于判决生效之日起十日内给付北京菜篮子配送股份有限公司占用费2600000元；二、驳回北京菜篮子配送股份有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明。依据已经生效的北京市东城区人民法院（2018）京0101民初12423号民事判决书的认定，菜篮子公司与森农公司于2016年3月16日签订的《合作协议》无效，双方对合同的无效均存在过错，菜篮子公司向森农公司支付损失400万元；该判决对森农公司提交的“工程催告函”予以确认。在无相反证据的前提下，法院将在已生效判决认定事实的基础上对本案中当事人诉争内容进行判定。租赁合同无效，当事人可参照合同约定标准向实际使用人主张占有使用费。依据本案查明的事实，森农公司在2016年4月20日至2018年9月20日期间实际占有并使用涉案诉争场地，并实际支付“收益款”1300000元，现菜篮子公司要求按照约定标准收取占用费，理由正当。租赁合同履行过程中，租赁物实际状况不符合约定标准，或存在瑕疵、不能满足实际使用需求的，承租方根据标的的性质以及损失的大小，可以要求对方承担减少租金的违约责任。本案中，依据森农公司提交的“工程催告函”及“呈批件”显示内容，菜篮子公司提供的诉争场地上，用水、用电、钢结构顶棚均存在质量问题，在合同履行前期进行了上下水工程改造、电力工程改造，钢结构安全隐患问题亦必然对涉案场地的使用产生影响。鉴于森农公司在本案中针对前期工程存在的问题明确提出了相应的抗辩主张，在东城区人民法院生效判决对森农公司的诉讼请求已进行认定的基础上，本院将以双方在合同中约定的“收益款”标准为基础，综合考虑诉争场地上相关工程质量问题对实际使用的影响程度、以及双方的主观过错程度，依据公平原则，酌情确定菜篮子公司应取得的占用费数额。一审法院在确定占用费金额时对双方责任分担比例认定欠妥，本院依法予以调整。综上所述，菜篮子公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初18000号民事判决；二、北京森农飞鸿商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京菜篮子配送股份有限公司占有使用费6300000元；三、驳回北京菜篮子配送股份有限公司的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费75216元，由北京菜篮子配送股份有限公司负担25216元（已交纳），由北京森农飞鸿商贸有限公司负担50000元（于本判决生效后七日内交纳）；保全费5000元，由北京森农飞鸿商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费57016元，由北京菜篮子配送股份有限公司负担17016元（已交纳），由北京森农飞鸿商贸有限公司负担40000元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 刁久豹审 判 员 赵胤晨二〇二一年五月二十七日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇