北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2904号上诉人（原审被告）：尤满，男，1951年11月5日出生，汉族，北京律雪强法信息咨询有限公司员工，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：古文强，男，由北京律雪强法信息咨询有限公司推荐。被上诉人（原审原告）：石景和，男，1957年4月2日出生，汉族，退休工人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孟宪石，北京市中伦律师事务所律师。上诉人尤满因与被上诉人石景和租赁合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初5020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尤满上诉请求：发回重审或撤销一审判决第二项，依法改判：1.驳回石景和要求对其经营所需而添附的临时彩钢房赔偿的诉讼请求；2.石景和承担一、二审诉讼费、鉴定费、诉前保全费。事实和理由：1.合同约定尤满将涉案房屋及院落无偿给石景和与刘建英居住，但石景和与刘建英的改建行为导致房屋下沉开裂。2.合同最后一项记载如遇到特殊情况可以协商，尤满提交的证据可以证明遇到了特殊情况，2020年5月1日双方协商解除合同，石景和5月22日起诉，说明双方之前对房屋租赁问题已经达成了共识。3.石景和建设的泡沫彩钢房是在2009年国家就已经禁止使用的材料。4.石景和就本案提起诉讼违背诚信原则，一审判决违反公平原则。5.一审中造价鉴定有违客观公正。石景和辩称，同意一审判决。1.双方的租赁合同合法有效，协议中明确约定了用于农家院的经营。2.石景和自始至终都没有同意终止协议，不存在双方已经协商一致解除合同。3.石景和主张的损失赔偿有法律依据，尤满因为单方原因恶意提前终止协议，给石景和造成了实际损失。石景和向一审法院起诉请求：解除石景和与尤满签订的房屋租赁协议，并判令尤满赔偿房屋装修损失20万元。一审法院认定事实：尤满系北京市延庆区XXX村民，其在该村沟东自然村9号院有房屋及院落一处。2014年石景和与尤满经人介绍相识后，双方经协商达成房屋租赁协议，约定尤满免费将其房屋及院落出租给石景和经营农家院，租期为10年，自2015年5月起至2024年12月30日止，房屋安全及维修义务由乙方（石景和）负责，合同到期时地上物及固定设施留好，乙方购置的家具、电器由乙方自行处理。2014年10月，石景和对北房进行装修，并改造和增建了院中东、西、南棚为彩钢房，并于2015年5月开始经营餐饮和住宿，2016年9月6日双方补签了房屋租赁协议。2020年5月，尤满以其北房存在裂缝准备翻建房屋为由要求石景和腾退房屋，但遭石景和拒绝，后尤满拆除石景和所建彩钢房，石景和报警并向法院申请诉前财产保全，为此法院作出诉前财产保全裁定书，责令尤满不得再对石景和所作装修进行拆除。后石景和向法院提起诉讼，请求解除租赁合同，并判令尤满赔偿其装修损失20万元。本案在审理过程中，双方对合同的解除均无异议，并均认可实际解除的时间为2020年5月1日；石景和申请对其装修及改建的彩钢房造价予以评估，经法院委托北京永达信工程咨询有限公司评估，明确石景和所做装修及改建彩钢房造价为145258.16元（含税金及管理费），为此石景和支付评估费20000元；对于评估结论石景和无异议，但坚持要求尤满赔偿装修损失20万元，尤满不认可评估结论，并拒绝赔偿石景和装修及建房费，为此双方未能协商解决。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同；当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案尤满与石景和达成房屋租赁协议，虽然其免费将房屋院落交付石景和经营农家院使用，但双方在协议中约定待合同到期后，石景和应当将所有地上物及固定设施留给尤满，由此尤满实际并不属无偿提供房屋给石景和使用，而石景和所投入的装修及改造、增建的固定设施价值即为支付相应的对价，由此双方所签订的房屋租赁协议有效并对双方均具有法律约束力。在双方约定的租赁期内，尤满以其房屋存在裂缝欲重新建房为由要求石景和腾退房屋，而其并未能提供证据证明其房屋存在不能继续居住使用的安全隐患，因此其在石景和未明确表示同意的情况下强行拆除石景和所建彩钢房等设施，造成合同不能继续履行，对此其应当承担违约责任，对石景和主张合理的装修损失，尤满应当予以赔偿。关于石景和的装修及改造和增建房屋损失，根据北京永达信工程咨询有限公司的造价结论，明确为136416.82元（扣除税金及部分管理费），对此予以确认，但鉴于石景和已经营使用了近6年，且根据合同约定合同期满后其投入的固定设施应留给尤满，为此酌情认定石景和装修及增建房屋损失为60000元，对于该损失尤满应予赔偿。关于合同解除时间，双方均认可为2020年5月1日，故予以确认。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决：一、石景和与尤满签订的房屋租赁协议于2020年5月1日解除；二、尤满于判决生效后十日内赔偿石景和房屋装修及增、改建损失60000元、鉴定费20000元；三、驳回石景和的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。尤满提交两份新证据：证据1.下水沟村村委会的证明，证明：房屋是用来石景和和刘建英居住的，北房后墙开裂，尤满没有违约。村委会与石景和沟通后，其于2020年4月2日左右自愿搬出了房子，双方在2020年5月1日解除了租赁合同，这在一审庭审笔录都有体现。证据2.村书记、副书记、支委等人在现场目睹石景和使用泡沫彩钢板易燃情况的录音录像视频。证明：石景和使用的材料属于易燃材料，村书记等曾告知过石景和不要使用泡沫彩钢板，该泡沫彩钢板是国家明令禁止在餐厅、住宿等人群聚集的场所使用的材料。石景和质证意见为：证据1签字的人和尤满有亲戚关系，且内容不属实，不认可证明效力。证据2的真实性、关联性均不认可，视频中的人均与尤满有利害关系，且用什么材料以及是不是符合防火标准跟是否实际花钱进行投入没有直接关系。本院经审查认为，上述证据与本案争议问题无直接关联性，故本院对上述证据均不予采信。本院经审理所查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案双方当事人签订的房屋租赁协议合法有效，当事人均应当按照约定履行义务，否则应当承担相应的违约责任。依据双方房屋租赁协议，虽然尤满将其房屋院落免费给石景和经营农家院使用，但双方在协议中约定待合同到期后，石景和应当将所有地上物的固定财产及设施留给尤满，因此石景和进行装修、改造、增建等的投入可视为相应的合同对价。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在租赁协议约定的租赁期内，尤满以石景和造成其房屋存在裂缝欲重新建房为由要求石景和腾退房屋，而其对此未能提供充分证据证明其上述主张，且其强行拆除石景和所建彩钢房等设施的行为，造成租赁协议不能继续履行，应当承担违约责任，应当赔偿石景和合理的装修损失。就石景和装修、改造和增建房屋损失，一审法院委托进行了造价鉴定，鉴定结论亦组织双方当事人进行了质证。在此基础上，一审法院结合石景和经营使用时间及协议中关于合同期满后其投入的固定设施应留给尤满的约定等情况，酌情认定石景和装修及增建房屋损失为60000元并无不当。另外，石景和使用的材料是否符合防火标准问题，不影响其可以主张因进行装修及增建房屋的相关损失。综上所述，尤满的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费一千八百元，由尤满负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 军审 判 员  吴博文审 判 员  张建清二〇二一年五月二十四日法官助理  李 湉书 记 员  余志燕