宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2021）宁0104民初4905号   原告：长城物业集团股份有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区公园街3号A区B栋地下一层。   负责人：张永谦，该公司经理。   委托诉讼代理人：赵猛，宁夏颢振德律师事务所律师。   委托诉讼代理人：韩学丹，北京德恒（银川）律师事务所律师。   被告：谢长华，男，1974年4月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   原告银川开源物业服务有限公司与被告谢长华物业服务合同纠纷一案，原告诉至本院，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》本案经诉前调解后，本院于2021年3月26日立案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的委托诉讼代理人赵猛，被告谢长华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   长城物业集团股份有限公司银川分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费25136元、滞纳金1005元，以上合计26141元；2.本案诉讼费由被告承担。   谢长华辩称，被告家中的红外线防盗系统失灵，公共烟道被堵，屋内倒烟严重，导致厨房一直无法使用，门口路面不平整，下雨天雨水倒灌，出行不便，楼上阳台漏雨，导致屋内被淹，经被告多次反映，上述问题一直未得到解决，因此原告提供的物业服务不到位，被告拒绝交纳物业费。   根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：被告系银川市兴庆区某室房屋业主，该房屋建筑面积为240.77平方米。2014年7月25日，原告与宁夏京能房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，约定：由原告为银川市兴庆区天下川小区提供物业服务，服务期限自2014年6月1日至2015年5月31日，其中多层、高层、小高层住宅物业服务费为1.45元/月/平方米；首次交费，第一次物业服务费的收缴日期以宁夏京能房地产开发有限公司向业主开具的《入住通知书/证明》中规定的入住之日起计算，业主在办理入住手续时，原告一次性收取一年的物业服务费；非首次交费，各业主每半年向原告交纳一次物业服务费用，于每半年首月的30日前一次性付清；住宅物业不低于《银川市住宅物业服务三级技术标准》。合同到期后，原告又与宁夏京能房地产开发有限公司续签五份《前期物业服务合同》，服务期限延续至2020年5月31日，其余内容一致。上述合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。现被告尚欠原告2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费未交纳。原告向被告催收无果，故诉至本院。   另查明，本院2018年至2019年期间多次前往银川市兴庆区天下川小区勘查现场，发现该小区各出入口虽有保安执勤，但外来人员可随意进出；小区内多处施工，施工产生的渣土随意堆放小区公共绿地之上，对小区公共绿地破坏严重，小区内部分景观墙内建筑垃圾堆积，清理不及时；小区住户自行车、电动车在单元楼道内、单元门外随意停放；部分业主将公共绿地圈为私家菜地，种植蔬菜等。2019年较2018年稍有改善。本院在本案审理期间前往银川市兴庆区天下川小区勘查现场，发现小区内的人造水系景观未开启，部分景观渠内垃圾清洁不及时，部分植被缺乏维护，小区住户自行车、电动车在单元楼道内、单元门外随意停放等。   本院认为，原告与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》约定由原告为被告房屋所在小区提供物业服务，原告为被告房屋所在的银川市兴庆区天下川小区提供了物业服务，被告作为小区业主享受了原告提供的服务，应当向原告支付相应物业服务费。根据合同约定，原告的服务范围包括房屋建筑公用部分的维修养护和管理，小区道路、车辆停放、治安秩序、监控系统、绿地管理、公共环境卫生等诸多事项，被告现提供的证据仅能证明案涉房屋墙体曾被水浸泡过并造成墙体水泥脱落的情形，不能证明这是由于原告不履行合同义务导致，也不能证明被告所主张公共烟道被堵、屋内倒烟的事实。但是根据庭审查明情况可以确认原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，原告并未按约向被告提供不低于《银川市住宅物业服务三级技术标准》的三级服务，已先行违约，故根据公平诚信和质价对等原则，本院酌情确定2015年1月1日至2018年12月31日期间被告应交纳的物业服务费比例为85%，即14243.95元（240.77平方米×1.45元/月/平方米×48个月×85%），2019年1月1日至2020年12月31日期间被告应交纳的物业服务费比例为90%，即7540.92元（240.77平方米×1.45元/月/平方米×24个月×90%），以上合计21784.87元，超出部分，本院不予支持。对于原告主张的违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，被告拒绝支付物业服务费事出有因，并非故意拖欠，故被告的行为不构成违约，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：   一、被告谢长华于本判决生效之日起七日内支付原告长城物业集团股份有限公司银川分公司自2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费21784.87元；   二、驳回原告原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费已减半收取计227元，由原告原告长城物业集团股份有限公司银川分公司负担38元，被告谢长华负担189元。   本判决为终审判决。   审判员 魏 欣   二○二一年五月二十四日   法官助理 江 雪   书记员 王华宁   附：本案适用的主要法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。