辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1574号上诉人（原审被告）：金兆元，男，1964年10月26日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：杨爱东，辽宁天博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高源，女，1963年11月24日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：杨爱东，辽宁天博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中华联合财产保险股份有限公司鞍山中心支公司，住所地鞍山市铁东区解放东路232甲号。负责人：焦强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘鹏，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人金兆元、高源因与被上诉人中华联合财产保险股份有限公司鞍山中心支公司（以下简称中华联合保险公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初2967号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金兆元、高源上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人按年租金60万元的30%承担违约金18万元。事实和理由：《合同法》第114条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”本案中，双方约定的租赁期限为2014年5月1日至2022年4月30日。从被上诉人搬离到租赁期满尚有16个月的时间，涉及租金80万元。由于疫情的原因，到目前为止，该房屋都没有租出去，给上诉人造成的重大经济损失是显而易见的。而被上诉人提出的解除合同的理由既不符合双方约定的解除合同的情形，而且约定的违约金比例也远低于给上诉人造成的损失。鉴于此，请二审法院予以改判支持上诉人上诉请求。中华联合保险公司辩称，服从一审判决。被上诉人要求解除房屋租赁合同是从2019年9月18日通知的上诉人。当时并没有发生疫情，因此上诉人所述因为疫情的原因房屋没有出租出去是不成立的。中华联合保险公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告退还租金17万元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月13日原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告租赁被告名下两处房屋供办公使用。租赁期限八年(2014年5月1日至2022年4月30日)，租金每年60万元，支付方式是银行汇款。合同第十一条违约责任部分第(二)部分记载：租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按年租金的5%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。2019年5月17日双方又签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定将年租金更改为805000元，但实际双方还是按照60万元/年给付租金。2019年5月1日至2020年4月30日的租金60万元原告已经给付被告。2019年9月18日，原告向被告发出《提前解除房屋租赁合同通知函》，请求于2019年10月31日止，终止双方签订的房屋租赁合同，并将于2019年10月31日24时前搬出房屋，被告可以在当日或次日来检查房屋结构。2019年9月20日，被告向原告发出律师函，回复原告不同意解除房屋租赁合同，请求履行至合同期满。后双方又进行了沟通协商，没有达成一致意见。2019年12月30日，原告再次向被告发出《告知函》，并表示已于2019年12月9日搬离了租赁房屋，要求被告返还4个月的租金。被告在原告搬离房屋后，在房屋大门上粘贴了出租广告。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订了房屋租赁合同，约定了租金、租期、权利、义务及违约责任，双方作为合同的当事人，协议的内容对双方具有约束力。原告在租期内提前退租，并按照协议约定提前30日通知被告，履行了合同应尽的告知义务，故可以按照协议约定享有权利并承担责任。关于原告主张的返还2020年1月1日至4月30日的租金20万元，原、被告均认可原告在2019年12月已经搬离租赁房屋，2020年1月至4月期间原告确实没有使用该房屋，故其要求退还相应租金，符合合同及法律的规定，故该院予以支持。关于违约金的数额一节，根据合同第十一条的约定，原告提前退租，应收取租金总额5%的违约金，故违约金的数额应计算为60万元×5%=3万元。关于被告辩称原告构成严重违约，其要求提前解除合同不符合约定解除的条件，故应增加违约金比例至30%一节，因双方在协议中约定了单方解除、协商解除的内容，虽然原告提前退租的理由不符合约定的单方或双方解除合同的情形，但房屋租赁合同第十一条第(二)中记载的内容可以视为是：在约定的单方或协商解除合同的情形之外，任何一方需要解除合同时应承担违约责任的条款，故对于金兆元、高源的辩解该院不予采纳。据此判决：金兆元、高源于判决生效之日起二十日内给付中华联合财产保险股份有限公司鞍山中心支公司17万元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4722元，由中华联合财产保险股份有限公司鞍山中心支公司负担1202元，金兆元、高源负担3520元(该费用由中华联合财产保险股份有限公司鞍山中心支公司垫付，金兆元、高源在履行判决确定给付义务时加付中华联合财产保险股份有限公司鞍山中心支公司3520元)。二审中，上诉人提交一组照片，欲证明案涉房屋至今未出租。被上诉人认为该组证据与本案无关联性，因该组证据记载了拍摄时间且与案涉地点现场情况相符，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查，案涉房屋至今仍未出租，处于空置状态。本院认为，关于上诉人主张原审认定的违约金过低，无法弥补其损失的问题。经查，被上诉人提前解除房屋租赁合同的理由是满足其自身业务发展的需要，该理由不符合合同约定的解除条件，亦不符合法律规定的合同解除条件，应认定被上诉人违约。在被上诉人提前搬离房屋后，上诉人在房屋大门处粘贴了出租广告，已尽力避免损失扩大，其在合同履行过程中没有过错。双方签订房屋租赁合同时约定的租赁期限为2014年5月1日至2022年4月30日，因被上诉人违约要求解除合同，使得原审认定合同于2019年12月解除，自2020年1月至2022年4月30日共计28个月的租金，是合同正常履行后上诉人可以获得的利益。截止一审法庭辩论终结前，案涉房屋已11个月仍未出租，此期间的租金损失，是上诉人可期待利益的损失。一审判决认定违约金数额为年租金的5%显著低于上诉人实际受到的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，上诉人要求被上诉人按照年租金的30%承担违约金18万元并无不当，本院予以支持。最终上诉人应给付被上诉人的款项数额为2万元【20万元（上诉人应退还被上诉人的租金）-18万元（被上诉人应承担的违约金）】。综上所述，上诉人的上诉请求成立。本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初2967号民事判决为“金兆元、高源于本判决生效之日起二十日内给付中华联合财产保险股份有限公司鞍山中心支公司2万元”。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4722元，由中华联合财产保险股份有限公司负担4308元，金兆元、高源负担414元；二审案件受理费3900元，由被上诉人中华联合财产保险股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 盈审判员 廖晓艳审判员 宋 锦二〇二一年五月二十日书记员 张艺潇