北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4535号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐誉东，男，1988年9月17日出生。委托诉讼代理人：赵黎芳，北京市威灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭峰，北京市威灵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：裘伟，女，1968年8月28日出生。委托诉讼代理人：韦宁波，北京市君都律师事务所律师。上诉人唐誉东因与被上诉人裘伟房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘国俊独任审理，于2021年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人唐誉东之委托诉讼代理人赵黎芳，被上诉人裘伟及其委托诉讼代理人韦宁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐誉东上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判驳回裘伟的诉讼请求，支持唐誉东的反诉请求；一、二审诉讼费用及反诉费用由被上诉人负担。事实与理由：1.裘伟逾期交房并非因疫情原因，而是因其购买的房屋未装修完毕，故裘伟系恶意违约，应承担违约责任。即便裘伟因疫情不能交付房屋，应及时通知唐誉东，并应在合理期限内提供证明，并赔偿占有房屋期间给唐誉东造成的损失。2.中介机构无权代为收房及验房。3.裘伟未将钥匙等代表房屋交付的凭证交付给中介机构。4.不认可户口迁出违约金的计算方式。保证金应在扣除违约金后支付给裘伟。5.一审大幅降低违约金标准，鼓励裘伟违约行为，破坏诚信公平，损害司法公正。裘伟辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。唐誉东未按约定支付购房款及返还户口保证金，裘伟有权行使先履行抗辩权。房屋达到交付条件后，裘伟短信告知唐誉东交房时间，但唐誉东拒不配合，裘伟无奈将房屋钥匙、电卡等交给中介机构，中介机构出具了证明，经纪人多次联系唐誉东及亲属，要求其办理房屋验收手续并付清尾款，但唐誉东一直拒绝支付尾款。唐誉东主张的违约金过高，法院依法进行调整，合理合法公平公正。裘伟向一审法院起诉请求：请求法院判令唐誉东支付我房款15万元（含户口迁出保证金10万元，物业费用保证金5万元），并支付违约金（户口保证金违约金从2019年11月20日起按万分之五的标准计算实际支付之日止；物业费用保证金违约金自2020年5月3日按日万分之五的计算至实际支付之日止），上述违约金暂计算至2020年1月26日为28325元。案件受理费由唐誉东承担。唐誉东向一审法院反诉请求：1.判令裘伟支付物业费811.21元、水费190元、开锁费400元；2.请求裘伟支付户籍逾期迁出违约金444080元；3.请求裘伟支付房屋逾期交付违约金600240元。本诉反诉费由裘伟负担。一审法院认定事实：2019年2月20日，裘伟（出卖人）与唐双华（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人出售海淀区301号房屋，建筑面积153.79平方米，房屋用途为住宅；房屋成交价976万元；出卖人同意将购房款5万元作为物业费用保证金，买受人于物业费用结清当日支付；出卖人确认该房屋有户籍，出卖人应于本合同签订之日起180日内迁出，出卖人同意将购房款10万元作为户籍迁出保证金，买受人于原有户籍迁出且收到出卖人告知后2日内支付；出卖人未将房屋出租，应于过户后半年内将该房屋交付买受人；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约未超过15个工作日（含），则守约方无权单方解除本合同，每逾期一日，违约方应自逾期之日起按房屋成交总价的0.5%向守约方支付违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行；出卖人逾期履约超过15个工作日的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除本合同，买受人有权要求出卖人于合同解除之日起15日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金，违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失，若出卖人逾期履约超过15个工作日，买受人未解除本合同且最终交易实际履行的，则逾期履约期间，买受人有权要求出卖人按每日房屋成交总价的0.5%支付违约金；买受人逾期履约超过15个工作日的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除本合同，出卖人有权要求买受人于合同解除之日起15日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金，违约金不足以弥补出卖人损失（含房屋差价、维权成本等）的，买受人还应赔偿出卖人损失，若买受人逾期履约超过15个工作日，出卖人未解除本合同且最终交易实际履行的，则逾期履约期间，出卖人有权要求买受人按每日房屋成交总价的0.5‰支付违约金。2019年9月12日，裘伟与唐双华签订《补充协议》，约定应买受人要求，出卖人同意将该房屋的权属过户至唐誉东名下，出卖人同意以买受人指定人员作为购买人办理网上签约备案及后续交易手续；买受人保证已经征得其指定人员的同意并且买受人仍应按《买卖合同》及相关协议履行义务，若指定人员不同意（包括：明确表示不同意或在约定期限未到场办理产权过户手续等均视为其不同意），则由买受人继续享有和履行原合同约定的所有权利义务；买受人承诺若买受人与其指定人员之间出现纠纷，由买受人承担，与他方无关。庭审中，裘伟、唐誉东、唐双华均表示《补充协议》签订后，唐誉东概括承受唐双华在《北京市存量房屋买卖合同》中的权利义务，唐誉东成为《北京市存量房屋买卖合同》约定的买受人。上述《补充协议》签订后，裘伟与唐誉东就涉案房屋办理网签。上述协议签订后，唐誉东向裘伟支付购房款961万元，2019年10月9日，裘伟与唐双华签订《补充协议》，载明《原买卖合同》约定买卖双方应于2019年8月26日前完成过户手续，由于买受人资金未到位的原因导致其逾期履约，出卖人同意若买受人在2019年10月9日前将剩余购房款打入资金托管账户且完成过户手续则双方继续履行合同，出卖人同意将买受人逾期产生的滞纳金（每日成交总价的0.5‰）209840元降低为90000元，且买受人应于2019年10月9日前支付，若买受人未在2019年10月9日前将剩余购房款打入资金托管账户且完成过户手续，则出卖人有权按原合同项买受人追究一切责任。唐誉东已支付上述违约金9万元。2019年10月9日，上述房屋过户至唐誉东名下。2019年11月18日，裘伟将该房屋中户口迁出，当天中介人员将此事告知唐誉东。2020年4月30日，裘伟向唐誉东发短信称将于2020年5月3日搬家，要求2020年5月4日或5月5日与唐誉东交接房屋，唐誉东称其在外地，后双方就房屋交接一事未达成一致，2020年5月3日，裘伟从涉案房屋处搬出，并将房屋钥匙交付中介人员。裘伟称其延迟交房系因疫情原因，搬家公司无法进入涉案房屋所在小区，导致无法及时搬走。唐誉东称其2020年8月9日报警更换涉案房屋门锁后进入涉案房屋，并提交400元开锁费收据。庭审中，裘伟提交证据显示其已结清2020年5月3日（含）之前的物业费，唐誉东提交证据称其交纳了2020年5月4日至8月9日期间的物业费811.21元及2020年6月的税费190元。裘伟称其2020年5月3日已经从涉案房屋搬走，对唐誉东主张的上述物业费及水费均不认可。唐誉东称裘伟未于合同签订之日起180日内将户口迁出，应按照合同价款日万分之五赔偿违约金；裘伟未按照合同约定在房屋过户后半年内交付房屋，唐誉东实际是2020年8月9日收到房屋，故要求裘伟按照合同价款日万分之五赔偿违约金。裘伟对唐誉东上述主张均不认可，称其不属于根本违约，不适用合同关于根本违约的约定，且唐誉东主张的违约金过高，请求法院酌减。裘伟另认为其不存在逾期交付行为，故不同意支付逾期交房违约金支付。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，唐双华（后合同主体变更为唐誉东）与裘伟签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，裘伟迁出户口后，唐誉东应支付裘伟户口迁出保证金10万元，裘伟结清物业费用后，唐誉东应支付物业费用保证金，现裘伟已将户口从涉案房屋处迁出，且裘伟提交证据可以证明其2020年5月3日从涉案房屋搬走并结清了相应费用，故裘伟要求唐誉东支付户口迁出保证金和物业费用保证金15万元，具备事实及法律依据，法院予以支持。根据合同约定，裘伟应于2019年8月19日前将户口从涉案房屋户迁出，现裘伟于2019年11月18日迁出户口，已逾期91天，应支付唐誉东逾期迁出户口违约金，唐誉东主张违约金数额过高，法院予以酌减，按照户口迁出保证金的日万分之五计算。2019年11月18日，裘伟将户口从涉案房屋处迁出，且中介人员当日将此事告知了唐誉东，唐誉东应于2019年11月20日（含）前支付户口迁出保证金，现唐誉东未按照约定支付户口迁出保证金，应自2019年11月21日起支付裘伟逾期付款违约金，裘伟按照户口迁出保证金的日万分之五主张违约金，数额合理，法院予以支持。根据合同约定，裘伟应于2020年4月8日前将涉案房屋费用结清并交付给唐誉东，裘伟称因疫情原因无法按时交房，裘伟于2020年4月30日北京市疫情缓解后即联系唐誉东收房并于2020年5月3日将房屋腾空，故就裘伟的上述主张，法院予以采信，就唐誉东主张的逾期交房违约金，法院不予支持，基于公平原则，就裘伟主张物业费保证金违约金，法院亦不予支持。裘伟提交证据显示其2020年5月3日已经将房屋腾空并将房屋钥匙交付中介人员，故就唐誉东主张的后续物业费、水费及开锁费用，法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条，判决：一、唐誉东于本判决生效后7日支付裘伟购房款15万元及户口迁出保证金的违约金（以10万元为基数，按每日万分之五从2019年11月21日计算至实际支付之日止）；二、裘伟于本判决生效后7日内支付唐誉东户口迁出违约金4550元。三、驳回裘伟的其他诉讼请求。四、驳回唐誉东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审庭审中，唐誉东提交三份证明的复印件，用于证明涉案房屋所在小区在2020年3月和4月可以正常搬家，裘伟不交付房屋系恶意违约。裘伟对该证据的真实性及证明目的均不认可。本院认为，唐双华与裘伟之间的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。后唐双华、唐誉东及裘伟均认可买受人由唐双华变更为唐誉东，故唐誉东与裘伟应按照合同约定履行各自的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于户口迁出问题，裘伟于2019年11月18日将其户口从涉案房屋内迁出，晚于双方约定的迁户时间，构成违约，应向唐誉东支付违约金。唐誉东主张的违约金过高，一审法院酌情降低违约金的计算基数，按照户口迁出保证金的日万分之五计算，并无不当，本院对此予以确认。唐誉东在裘伟户口迁出后，未按约定向裘伟支付户口保证金，一审判决其按户口迁出保证金的日万分之五支付违约金正确，本院对此予以确认。对于交房问题，裘伟提供的证据可以证明其于2020年5月3日向中介机构交付了涉案房屋，虽然唐誉东抗辩中介公司无权代其收房，但在裘伟已经通知唐誉东收房情况下，唐誉东未能收房，裘伟将涉案房屋交给中介以替代向唐誉东履行，并无不妥。裘伟虽然交房时间晚于约定时间，但考虑新冠疫情确实对搬家等居民生活造成影响，一审法院未支持唐誉东主张的逾期交房违约金并无不当，虽唐誉东二审提交新证据，但其证据不足以证明裘伟腾房未受疫情影响，故本院对唐誉东的主张不予采信。对于唐誉东主张的物业费、税费及开锁费用，因裘伟已在此之前向中介交房，本院对唐誉东的上述主张不予支持。裘伟已履行户口迁出及交房义务，一审法院判决唐誉东给付裘伟户口迁出保证金及物业保证金正确，本院对此予以确认。综上所述，唐誉东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10971元，由唐誉东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘国俊二〇二一年五月二十八日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥