湖南省慈利县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘0821执异4号 案外人：刘宇学，男，汉族，1964年2月29日出生，住湖南省常德市武陵区。 委托代理人：邢波，湖南联合创业律师事务所律师。 申请执行人：唐耿耿，男，1972年3月28日出生，土家族，住湖南省慈利县。 申请执行人：李依芳，女，1981年5月14日出生，土家族，住湖南省慈利县。 被执行人：尹国良，男，1958年2月2日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。 被执行人：湖南银顶置业有限公司，住所地湖南省慈利县零阳镇幸福路。 法定代表人：尹国良，董事长。 本院在执行申请执行人唐耿耿、李依芳与被执行人尹国良、湖南银顶置业有限公司商品房销售合同纠纷一案中，案外人刘宇学于2021年5月17日对本院查封的位于石门县××幢××层××号房产提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘宇学异议称，法院在2020年5月8日作出（2020）湘0821执恢63号之一执行裁定书，查封了石门县××幢××层××号房产。期限为三年。案外人刘宇学于2018年5月19日向湖南银顶置业有限公司石门县分公司刷卡支付4万元，定购石门县××幢××层××号房产。2018年6月14日，又与银顶置业有限公司石门分公司签订了《石门县商品房买卖合同》，并转账支付66万元，与之前交付的4万元定金合计70万元，全款购买了被执行人所属的石门县分公司开发的2幢1层113号房产，预测建筑面积为63.95平方米，但被执行人所属的石门县分公司未按合同约定进行合同备案与预告登记。2019年6月，房屋交付给案外人刘宇学后，依据双方订立的《物业租赁合同》，异议人刘宇学将房屋返租给被执行人所属的石门县分公司，但该《物业租赁合同》并未实际履行，被执行人从未依约向异议人刘宇学给付分文租金。为避免损失继续扩大，异议人已通知银顶公司石门县分公司解除租赁合同，并于查封前实际占有该房屋。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的情形，（一）案外人与被执行人所属的石门县分公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同，且被执行人所属的石门县分公司是在已经取得房屋预售许可证后至人民法院查封案涉房产前期间与案外人签订的《商品房买卖合同》，据此可以认定案外人与被执行人所属石门县分公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同合法成立；（二）在人民法院查封之前，房屋既已交付买受人刘宇学，刘宇学已经通过出租对该房屋行使占有、处分、收益诸项权能；（三）案外人向被执行人所属的石门县分公司付清全部房款，异议人的转账凭据、银行交易明细单、银顶置业石门分公司出具的收据亦与《商品房买卖合同》所载信息相符；（四）因被执行人银顶置业石门县分公司将案涉房产办理了在建工程抵押贷款，无力按时清偿贷款，无法解除抵押登记而导致不能为异议人刘宇学办理过户登记，并非刘宇学本人的过错。故案外人刘宇学请求停止慈利县人民法院对石门县××幢××层××号房产的执行；解除（2020）湘0821执恢63号之一执行裁定对石门县××幢××层××号房产的查封； 申请执行人唐耿耿、李依芳称：被执行人尹国良、银顶公司涉及多起由慈利县人民法院同时在办的执行案件，债权人人数众多。（2020）湘0821执恢63号之一《执行裁定书》查封了登记在被执行人名下二十二套房产，但该执行措施是法院依职权采取的执行措施，属于多案合并采取的执行中的保全措施，并非依唐耿耿、李依芳单独申请所采取的执行保全措施。众多案外人提起的执行异议以及相关的异议之诉，已经给我夫妻二人造成诉讼拖累和不正当的诉讼费用负担，希望法院妥善处理。对于案外人刘宇学提出的异议，保留此前针对相同情形的案外人异议所提出的反对意见，即：一、所查封的房产没有办理预告登记，其物权属于被执行人；二、案外人刘宇学主张的权利不能阻却强制执行措施，不能证明案外人刘宇学在被查封前即已实际占有该房屋。 被执行人尹国良、湖南银顶置业有限公司未予答辩。 案外人刘宇学向本院提交了以下证据： 1、案外人身份证，拟证明案外人的身份信息，刘宇学是适格的异议主体； 2、慈利法院（2020）湘0821执恢63号之一执行裁定书，拟证明案外人刘宇学提起异议的依据； 3、房屋买卖合同及租赁合同，拟证明：案外人与被执行人所属石门县分公司签订了房屋买卖合同；该房屋已经交付并由买受人行使处分权、收益权； 4、转账凭证、银行卡交易明细清单、收据，拟共同证明案外人刘宇学按合同约定支付了全部房款； 5、案涉房屋室内室外现状照片、刘宇学持钥匙打开门锁照片、室内生活物品照片，拟证明案外人已实际占有、使用案涉房屋。 上述证据，本院经审查均予以采信。 本院认为，案外人刘宇学案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议，又作为利害关系人提出执行行为异议。刘宇学与被执行人订立的《商品房销售合同》，虽未经登记备案，但该合同仍属于合法有效的合同。案外人已经付清全部购房款，该事实有银行出具的相关凭据佐证，足以认定。对不动产行使处分、收益的前提是合法占有，案外人刘宇学将房屋出租的事实表明案涉房屋于2020年5月8日本院查封之前既已交付并置于其控制之下，后又因承租人违约而由案外人收回房屋自行占有。案涉房屋未能及时办理过户登记是由于被执行人的行为造成的，与案外人刘宇学无关。综上所述，案外人对执行标的物提出的异议主张有事实依据，且符合法律相关规定，其权利足以阻却法院对标的物的执行。故对于其异议主张，本院依法予以支持。本院对案外人刘宇学合法占有的石门县××幢××层××号房产应当停止执行，已采取的查封措施应当予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 停止慈利县人民法院对案外人刘宇学合法占有的石门县××幢××层××号房产的执行并撤销查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向慈利县人民法院提起诉讼。 审判长 朱 正 审判员 潘双庆 审判员 聂 菁 二〇二一年五月二十七日 书记员 罗林林 附页本案援引的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》                                            第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。                            ??                                                                                           第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》                                            第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。