北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7375号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京方圆和鑫房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区大钟寺**院**楼**10B13。法定代表人：雷天兵，总经理。委托诉讼代理人：刘芳，北京嘉论律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑振香，女，1970年12月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京方圆和鑫房地产经纪有限公司（下称方圆和鑫公司）因与被上诉人郑振香租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初34803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理。本案现已审理终结。方圆和鑫公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我公司的一审诉讼请求或发回重审；上诉费用由郑振香承担。事实和理由：2018年6月6日双方签署《北京市房屋出租委托代理合同》，约定郑振香将坐落在北京市西城区新街口西里三区4门103号房屋（下称案涉房屋）出租给方圆和鑫公司。合同期限为2018年7月16日至2021年7月15日，租金每半年支付。合同履行过程中，案涉房屋主管道漏水，导致房屋无法正常使用，故我公司于2020年3月9日依据合同的相关规定向郑振香发出解除通知。一审法院已经认定案涉房屋故障频率较高并对我公司产生影响，故解除合同系我公司合法权利，但一审法院却判决我公司承担违约责任和郑振香的损失，明显认定事实不清，适用法律错误。郑振香辩称，同意一审判决，不同意方圆和鑫公司的上诉意见。方圆和鑫公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2019年12月15日解除；2.郑振香返还方圆和鑫公司租金49000元；3.诉讼费由郑振香承担。郑振香向一审法院提出反诉起诉请求：1.判令《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年6月17日解除；2.方圆和鑫公司支付租金7200元；3.方圆和鑫公司支付违约金14400元；4.方圆和鑫公司负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年6月6日，郑振香与方圆和鑫公司签订《北京市房屋出租代理合同》，约定：委托人（甲方）郑振香，代理方（乙方）：北京方圆和鑫房地产经纪有限公司；……出租代理期自2018年7月16日至2021年7月15日，共计3年；本合同约定的房屋代理期中开始的前30天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金；甲方应于2018年7月15日前将房屋交付给乙方；租金标准：每月房屋租金（含税价）为人民币6800/7000/7200元整；付款方式为半年付；付款日期：第一次2018年7月16日34000元；第二次2018年12月16日40800元；第三次2019年6月16日42000元；第四次2019年12月16日42000元；第五次2020年6月16日43200元；第六次2020年12月16日43200元。乙方负责维修的范围：……水龙头，马桶，淋浴喷头软管……刷墙，铺地，贴瓷砖，打隔断，安装马桶；厨房下水管道疏通，卫生间下水管道疏通。甲方负责维修的范围：水表，电表，燃气表，暖气，各入户管道与阀门，改变主体结构，改变暖气及管道，自采暖炉，空调设备，防水等。以上约定的由甲方负责维修范围内的房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，乙方有权选择减少租金或延长租赁期限相抵。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；2.不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。违约责任：（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30天通知对方，并按月租金的200%支付违约金。如甲方提出解约的，并应对承租方给予相应赔偿；如乙方提出解约的，承租方由乙方自行赔偿解决……合同委托人（甲方）签章处有郑振香的签名，代理方（乙方）签章处有方圆和鑫公司的印章。上述合同签署后，方圆和鑫公司按照合同约定将租金付至2020年7月15日。2020年3月9日，方圆和鑫公司向郑振香发送短信，明确提出解除合同。另查，案涉房屋分别于2019年5月13日、2019年8月20日、2020年1月19日因下水堵向物业报修，并已疏通处理。一审法院认为，郑振香与方圆和鑫公司签订的《北京市房屋出租代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同当事人均应当依照合同约定行使权利和履行义务。本案争议焦点为合同解除时间及违约责任如何承担。本案中，方圆和鑫公司因下水道故障主张合同解除，但郑振香并未同意，且均配合对下水道进行了维修。法院注意到，案涉房屋在2019年5月至2020年1月期间共报修三次，故障频率较高，对方圆和鑫公司的经营活动产生了一定影响。且在合同履行过程中，双方就合同解除问题多次磋商而无果，已经形成合同僵局。房屋租赁合同系长期性合同，方圆和鑫公司主张解除合同，有利于双方打破合同僵局，减少双方的进一步损失。根据方圆和鑫公司提供的证据，其于2020年3月9日明确向郑振香提出解除合同，故法院确认《北京市房屋出租代理合同》于2020年3月9日解除，2020年3月10日至2020年7月15日方圆和鑫公司已经支付的租金，郑振香应予返还。但是，方圆和鑫公司主张解除合同，应当对郑振香承担相应的违约责任。根据合同约定，出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30天通知对方，并按月租金的200%支付违约金。方圆和鑫公司并未提前30天通知郑振香，应当承担由此对郑振香带来的租金损失，法院酌定为一个月租金；同时还应按照合同约定承担月租金的200%的违约金。经询，郑振香同意其反诉请求在本诉中一并解决。经核算，扣除方圆和鑫公司应付的上述费用后，法院酌定郑振香应予返还的款项为8166.67元。综上，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认北京方圆和鑫房地产经纪有限公司与郑振香签订的《北京市房屋出租代理合同》于2020年3月9日解除；二、郑振香于判决生效之日起七日内退还北京方圆和鑫房地产经纪有限公司8166.67元；三、驳回北京方圆和鑫房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回郑振香的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应遵照履行。方圆和鑫公司与郑振香签订的《北京市房屋出租代理合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。首先，根据已查明的事实，案涉房屋虽在2019年5月至2020年1月期间多次发生下水道事故，但郑振香均已配合进行了维修。根据现有证据不足以认定本案方圆和鑫公司提出解除合同符合合同约定的郑振香违约而该公司具有解除权的情形。其次，根据合同约定，出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30天通知对方，并按月租金的200%支付违约金。一审法院综合合同约定、合同履行情况以及双方就解除合同多次磋商的情况等本案具体情况，认定方圆和鑫公司解除合同存在违约行为，判决其公司承担郑振香的租金损失并赔偿郑振香违约金，并无不当，本院予以确认。综上所述，方圆和鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费513元，由北京方圆和鑫房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王艳芳二〇二一年五月二十七日法官助理 刘欣宇书 记 员 梁 佳