四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初3683号 原告：成都展旗置业有限公司，住所地：成都市锦江区一环路东五段8号1栋23层3号。 法定代表人：胡伟，董事长。 委托诉讼代理人：周亿洲，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金笛，四川衡平律师事务所律师。 被告：四川麦芽热恋信息科技有限公司，住所地：成都市锦江区青和里南段55号1栋37楼3714号。 法定代表人：杨春荣，总经理。 委托诉讼代理人：张骞鹤，四川新开元律师事务所律师。 原告成都展旗置业有限公司（以下简称展旗公司）诉被告四川麦芽热恋信息科技有限公司（以下简称麦芽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告展旗公司的委托诉讼代理人黄周亿洲、金笛，被告麦芽公司的委托诉讼代理人张骞鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 展旗公司向本院提出诉讼请求：1．判令麦芽公司向展旗公司支付2020年2月1日起至合同解除之日止的租金及物业费（当庭明确为2020年2月1日至2020年4月29日的租金及物业费124,727.80元）；2．判令麦芽公司向展旗公司支付2020年2月1日起至合同解除之日止的租金滞纳金及物业费滞纳金；3．判令麦芽公司向展旗公司赔偿装修期租金损失12,410.58元；4．判令麦芽公司向展旗公司支付违约金126,129.30元；5．判令麦芽公司履行租赁物返还恢复原状义务（当庭变更该项诉讼请求为判令麦芽公司向展旗公司支付案涉房屋恢复原状的费用43,138.80元）；6．本案诉讼费由麦芽公司承担。事实和理由：2017年7月6日，展旗公司与麦芽公司签订《房屋租赁合同》，麦芽公司承租天府国际大厦13层1号房屋，建筑面积为382.21平方米。2019年12月4日，麦芽公司提出提前解除房屋租赁合同，展旗公司未同意。在双方未协商一致解除合同的情况下，麦芽公司单方面发出的终止《房屋租赁合同》通知不发生合同解除效力，麦芽公司在案涉租赁合同未解除的情况下，拒绝继续支付租金已属严重违约，应当承担违约责任。 麦芽公司辩称，一、麦芽公司实际搬离案涉房屋的时间是2020年1月19日，麦芽公司无需继续支付后续租金。麦芽公司已于2019年12月4日发函告知展旗公司，麦芽公司无力继续租赁案涉房屋，后双方通过函件沟通，展旗公司同意麦芽公司拆除房屋装修后搬离房屋，麦芽公司于2020年1月19日搬离案涉房屋，期间麦芽公司多次催促双方进行房屋交接，但因展旗公司自身原因，再加上疫情导致2020年2月无法上班的原因，麦芽公司才于2020年3月2日将房屋钥匙交还展旗公司。即使认定2020年3月2日双方完成房屋交接，但2020年2月系因疫情无法上班应属“不可抗力”，因此也不应计算2月份的房屋租金。二、麦芽公司已履行了长期的合约，应当按照履约比例对违约金进行调整。麦芽公司仅提前六个月解约，违约情形较轻，请求酌情调减违约金。对于损失扩大的部分，麦芽公司不应当承担。展旗公司于2019年12月初就得知麦芽公司不再继续租赁房屋，麦芽公司已提前2个月告知展旗公司并将房屋租金支付至2020年1月31日。在麦芽公司已于2020年1月19日搬离的情况下，展旗公司拒不及时办理交接工作，对外仍不招租，属于放任损失的扩大，因此2月份以后的租金损失不应由麦芽公司承担。三、展旗公司同时主张违约金以及租金滞纳金和装修期租金损失属于重复主张，且已超过可得利益损失的总额，不应得到支持。四、展旗公司主张的恢复原状的损失没有举证证明，不应得到支持。房屋恢复标准系因展旗公司提供的格式合同约定不明，理应作出对其不利的解释。《房屋租赁合同》没有约定房屋返还标准，因该合同系展旗公司提供的格式合同，在双方对于返还标准出现争议时，应作出对提供格式合同的一方作出不利解释，没有返还标准因此导致的展旗公司以此作为借口延期接收房屋的责任应当由其自身承担。 本院经审理认定事实如下：展旗公司系天府国际大厦的所有权人。2017年7月6日，出租方展旗公司（甲方）与承租方麦芽公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市××路××段××号××大厦××层××号房屋出租于乙方使用，房屋建筑面积382.21平方米，租赁期限自2017年8月1日起至2020年7月31日止。本合同生效后，与约定的租赁期限相对应，甲方给予乙方2个月装修期，即2017年8月1日起至2017年9月30日止为装修期，因装修期内乙方无法完全办公经营，甲方对应完整的装修期，给予乙方2017年8月1日-2017年11月30日期间租金优惠，按减半计收（减半后租金为46元／月·平方米）。除首期租赁房屋租金外，乙方向甲方支付租赁房屋租金和物业服务费的方式为每一个公历月支付一次，即每次支付一个公历月租赁房屋租金和物业服务费。租金标准为92元／月·平方米，物业费服务费标准为18元／月·平方米，月租金为35163.32元，月物业费为6879.78元。乙方向甲方支付履约保证金等同于起租日3个月标准租金加3个月物业服务费，金额共计126129.30元。每月20日前，乙方支付下个月的租赁房屋租金及物业服务费，若乙方逾期支付租金或物业服务费，应当自逾期之日起，每日按逾期未付款额的0.3%向甲方支付逾期付款的滞纳金。乙方支付的履约保证金在甲方保管期间不计息，本合同终止后，甲、乙双方结算后的10个工作日内退还乙方履约保证金；乙方逾期支付租金或给甲方造成经济损失，或不能按期支付滞纳金、违约金及赔偿费用，甲方有权直接在乙方履约保证金中扣除相应金额，除此之外，乙方在本合同项下对甲方所负约定或法定之债务，甲方皆有权从乙方履约保证金中直接扣除。该租赁房屋将按现状进行交付，本合同生效后3日内，甲方向乙方交付该租赁房屋；在交付租赁房屋时，对《天府国际房屋交接清单》载明的租赁房屋现状、配置设施设备名称、品牌和数量在现场清点和移交签字确认，并作为本合同终止后乙方向甲方返还租赁房屋的依据。因租赁期届满或因乙方违约致本合同终止时，乙方须按《天府国际房屋交接清单》约定的租赁房屋移交标准对租赁房屋返还至租赁移交时原状；若乙方未履行返还原状义务或履行未能达到本合同约定的租赁房屋移交标准，由乙方承担违约责任，向甲方支付违约金。除本合同另有约定外，乙方擅自提前解除本合同或拒绝履行本合同的，甲方有权解除合同；本合同因乙方违反合同约定导致合同解除的，由乙方承担违约责任，并向甲方支付违约金；自甲方发出书面解除合同通知到达乙方，或甲方在本合同租赁房屋上张贴解除合同公告3日后（视为甲方发出书面解除合同通知已经送达乙方），或甲、乙双方达成解除合同的协议后本合同即终止。因乙方违约导致甲方提起解除本合同，乙方除承担违约责任支付违约金外，还须向甲方支付乙方享有装修期租金优惠而导致2017年8月1日至2017年9月30日期间甲方租赁房屋的租金损失（382.21㎡×92元／㎡·月×2个月）÷（3年×12个月／年-2个月）×解除本合同月至租约期满月数，不足月时，则须按月折算天数算至月底的实际天数为计。本合同约定的违约金的金额为等同于起租月3个月租赁房屋标准租金和物业服务费的总额126129.30元，本合同约定的违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应另行作出赔偿。 2017年7月13日，麦芽公司签署《天府国际房屋交接清单》，接收案涉房屋。2017年8月7日，麦芽公司向展旗公司交纳履约保证金126,129.30元。麦芽公司已实际支付2020年1月31日前的房屋租金和物业服务费，后未再交纳过任何费用。 2019年12月4日，麦芽公司向展旗公司发出《提前终止通知书》，提出租赁合同于2020年2月28日截止，从2020年3月开始将不再支付租赁费用和物业服务费，要求提前办理解约，退还房屋押金。2019年12月17日，展旗公司回函答复麦芽公司，提出麦芽公司擅自单方面提前终止房屋租赁合同属于严重违约，应当承担违约责任，要求麦芽公司于2020年2月29日前向展旗公司支付租金、物业服务费、装修期租金损失、违约金，并将租赁房屋恢复原状。2020年1月15日，麦芽公司向展旗公司发出《退租交接通知书》，提出麦芽公司决定于2020年1月31日解除房屋租赁合同，麦芽公司将在2020年1月31日之前搬离，要求展旗公司提前进行退租交接。2020年1月19日，展旗公司回函称，麦芽公司擅自单方面提前终止房屋租赁合同不发生解除租赁合同的效力，要求麦芽公司返还房屋必须将租赁房屋恢复原状。2020年3月2日，麦芽公司签署《天府国际房屋返还交接清单》，将案涉房屋钥匙和电表IC卡交还四川得悦物业管理有限公司。《天府国际房屋返还交接清单》显示，房屋天花板、墙面、柱体部分损坏，地面地毯需要更换，幕墙铝单板需要恢复、玻璃门需要更换两扇。 2020年4月23日，展旗公司在案涉租赁房屋处张贴《关于尽快返还移交租赁房屋的函》，要求麦芽公司于2020年4月29日前将租赁房屋返还展旗公司，若逾期未按约交还，展旗公司将自行收回房屋。展旗公司收回房屋后，，委托四川得悦物业管理有限公司对案涉房屋进行复原施工，施工项目包括空调风口拆除、消防喷淋恢复、消防烟感恢复、双开门恢复、吊顶修复、地毯恢复、铝单板污染维修、墙面乳胶漆维修、柱乳胶漆维修、灯管灯片更换等，展旗公司为此向四川得悦物业管理有限公司支付维修费用43,138.80元。 另查明，2020年1月26日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告》，暂停一切文化、旅游、体育聚集性活动；宾馆、商场、超市（含食品经营店）、医院、农（集）贸市场、加油（加气）站、婴幼儿用品店、药店等公共场所的从业人员和消费者必须佩戴口罩；宾馆、旅馆等住宿场所进出人员必须佩戴口罩并自觉接受体温检测。2020年3月26日，成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部发布《成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部通告》，全面恢复商超、餐饮、旅游、住宿、文体娱乐、会展等服务业正常经营活动。 以上事实，有展旗公司、麦芽公司的工商登记信息，《房屋租赁合同》、房屋交接清单、房屋返还交接清单、文件签收单、往来函件，土建恢复工程量清单及付款凭证、增值税普通发票，收款收据，微信聊天记录，租赁物现场照片以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，展旗公司与麦芽公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。在合同履行过程中，麦芽公司自2019年12月起多次向展旗公司提出提前退租，但通过双方往来函件可以看出，麦芽公司提出提前退租的申请并未得到展旗公司的同意，故只能认定麦芽公司单方表达了退租意向，不能据此确认双方已就解除合同达成合意。麦芽公司于2020年3月2日与展旗公司办理房屋交接手续，将案涉房屋退还展旗公司，其行为已构成违约，展旗公司有权依据合同约定单方解除案涉租赁合同。展旗公司于2020年4月23日发出解除通知，麦芽公司于同日进行回复，因此案涉房屋租赁合同应于麦芽公司收到解除通知之日即2020年4月23日解除。 关于展旗公司主张2020年2月以后的租金、物管费及滞纳金。本院认为，虽案涉房屋租赁合同于2020年4月23日解除，但麦芽公司已于2020年3月2日与展旗公司办理房屋交接手续，退还了案涉房屋，麦芽公司以行为表明不再继续履行合同义务。在此情况下，基于诚实信用原则，展旗公司应当及时接收房屋，妥善处理房屋后续适宜，防止损失进一步扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，因展旗公司未及时接收房屋导致的租金损失扩大部分，应当由其自行承担。展旗公司要求麦芽公司继续支付2020年3月2日以后的房屋租金、物业管理费以及相应的滞纳金，没有法律依据，本院不予支持。对于2020年2月1日至2020年3月2日期间的租金及物管费，本院考虑到，新冠肺炎疫情发生后，政府针对疫情采取系列防控措施，案涉房屋所在的天府国际大厦亦采取了相应防控措施，导致麦芽公司无法使用案涉房屋，也无法对案涉房屋进行交接。根据公平原则，结合本地疫情防控实际，本院酌情对2020年2月1日至3月2日期间的租金及物管费予以减免，展旗公司要求麦芽公司支付2020年2月1日至3月2日期间的租金、物管费及滞纳金的主张，本院不予支持。 关于装修期损失。《房屋租赁合同》约定，因乙方违约导致甲方提起解除本合同，乙方除承担违约责任支付违约金外，还须向甲方支付乙方享有装修期租金优惠而导致2017年8月1日至2017年9月30日期间甲方租赁房屋的租金损失（382.21㎡×92元/㎡·月×2个月）÷（3年×12个月/年-2个月）×解除本合同月至租约期满月数，不足月时，则须按月折算天数算至月底的实际天数为计。根据该款约定，麦芽公司提前退租导致合同解除，应当赔偿展旗公司的装修期租金损失（382.21㎡×92元/㎡·月×2个月）÷（3年×12个月/年-2个月）×5个月=10,342元。 关于违约金。《房屋租赁合同》约定，因乙方违反合同约定导致合同解除的，由乙方承担违约责任，并向甲方支付违约金，违约金金额为起租月三个月租赁房屋标准租金和物业服务费的总额。本院认为，违约金的适用以弥补守约方的损失为原则，综合麦芽公司的违约行为、过错大小和展旗公司的损失情况，本院酌情认定麦芽公司支付二个月的房屋租金和物业服务费总额84,086元作为违约金。 关于复原费用。《房屋租赁合同》约定，因租赁期届满或因乙方违约致本合同终止时，乙方须按《天府国际房屋交接清单》约定的租赁房屋移交标准对租赁房屋返还至租赁移交时原状。麦芽公司返还房屋时，签署了《天府国际房屋返还交接清单》，其中明确载明存在部分装修或物品需维修、更换。麦芽公司未能按照约定将租赁房屋恢复原状，展旗公司自行恢复房屋并因此支付维修恢复费用43,138.80元，该费用应当由麦芽公司承担。 综上，麦芽公司共计应向展旗公司支付137,566.80元，扣除麦芽公司已支付的履约保证金126,129.30元后，麦芽公司还应向展旗公司支付11,437.50元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川麦芽热恋信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告成都展旗置业有限公司支付剩余款项11,437.50元； 二、驳回原告成都展旗置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,287元，由原告成都展旗置业有限公司负担2,192元，由被告四川麦芽热恋信息科技有限公司负担1,095元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  张 朋 人民陪审员  李金烈 人民陪审员  陈 雨 二〇二一年五月十三日 书 记 员  谢生娅