海南省海口市美兰区人民法院   民事裁定书   （2021）琼0108民初820号   原告：海南万佳隆贸易有限公司，住所地海口市美兰区文明中路158号。统一社会信用代码：91460000MA5T9FFE28。   法定代表人：周先华，总经理。   委托诉讼代理人：杜聪，海南法立信律师事务所律师。   被告：海口市国有资产经营有限公司，住所地海口市龙华区龙昆北路30号宏源证券大厦11层。统一社会信用代码：91460100708895479M。   法定代表人：徐海波，董事长。   委托诉讼代理人：潘云，该公司员工。   委托诉讼代理人：徐胜平，该公司员工。   原告海南万佳隆贸易有限公司与被告海口市国有资产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法进行了审理。   原告海南万佳隆贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除2018年10月31日周先华与被告海口市国有资产经营有限公司签订的编号为GZ-ZC-201810-007《房屋租赁合同》及2019年5月30日原告海南万佳隆贸易有限公司、周先华与被告海口市国有资产经营有限公司2019年5月30日签订的《房屋租赁合同权利义务转让协议》；2、判决被告海口市国有资产经营有限公司退还原告房屋押金2313750元，退还履约保证金6330000元，赔偿交易服务费771250元，赔偿装修损失暂计8000000元（最终以评估鉴定为准），赔偿可得利益损失5898672元（暂至2020年10月18日），以上共计23313672元；3、判决被告减免租金，即原告自2019年8月19日起至椰润商城归还被告之日止期间的租金按每月77125元支付，并免除6个月的租金；4、承担原告的律师费10万元。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月，周先华海口市国有资产经营有限公司（下称国资经营公司）获悉海口市文明中路椰润商城（含地下1层和夹层共三层，总建筑面积约为14317平方米）在海南产权交易所挂牌整体招租，10月18日，周先华向被告国资经营公司缴交了400万元保证金和1055万元投资改造工程履约保证金后参加竞标。10月19日，周先华以925.5万元/年的整体招租价格摘牌。10月31日，周先华与被告国资经营公司签订了编号为GZ.ZC-201810-007的《房屋租赁合同》。该合同约定，甲方（被告）将建筑面积约为14317平方米的椰润商城出租给乙方（周先华）使用。租赁期限为7年6个月，自2019年1月19日至2026年7月18日止（其中装修期为6个月：自2019年1月19日至2019年7月18日止）。租金第一年为771250元/月，自第二年起，每年递增3%，乙方按价税合计金额缴纳，合同期内价税合计7137.8934万元。装修期租金按照第一年年租金平均月租金10%（即77125元）缴纳。乙方须对椰润商城进行外立面、消防、水电、手扶梯等项目工程进行投资改造，投资改造工程项目详见附件《投资估算书》，改造工程项目不少于1055万元。合同还对押金、保证金的交付与退还、房屋交付、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，周先华支付的400万元保证金转为履约金，海南产权交易所有限公司收取了77.125万元交易服务费，被告国资公司留取房屋押金231.375万元后余款91.5万元退还给了周先华。2018年11月27日，周先华支付装修期（2019年2月19日至2019年5月18日）的租金23.1375万元。2019年5月30日，原告海南万佳隆贸易有限公司与海口市国有资产经营有限公司、周先华三方签订了《房屋租赁合同权利义务转让协议书》，取得《房屋租赁合同》中乙方周先华的权利义务后，2019年6月29日向被告国资经营公司支付了装修期租金（2019年5月19日至2019年8月18日）23.1375万元。为营造优质的购物环境，提升椰润商城的档次，除了按被告国资经营公司的要求进行项目改造装修外，原告经被告同意还额外对椰润商城的地面铺瓷砖9000多平方、拆除1层阁楼500平方米、拆除椰润商城外铁皮屋重建钢结构房屋1800平方米、椰润商城1-3层铺面单间升级改造、吊顶装修改造及安装空调，投入装修款约共有1800万元。中途被告退还422万元履约保证金，仍余633万元未退还。因被告国资公司对椰润商城存在一房二租情形，租户吴俊雄、钟立春拒绝交出承租的铺面，而且吴俊雄、钟立春的《房屋租赁合同》得到法院的保护，造成原告未能取得对椰润商城南区外楼1051.28平方米及椰润商城第三层共1400平方米进行外立面、消防、水电、手扶梯等项目工程进行改造装修，椰润商城尚处于装修未能通过竣工验收和消防验收状态，在合同约定的营业期2019年8月19日开始后，原告因被告国资经营公司违约而未能进行营业，经协商后，原告按装修期租金标准于2019年9月9日支付了23.1375万元租金。直至今日，被告仍然未能履行合同的约定，将椰润商城整体交付给原告装修和经营，且因受新冠肺炎疫影响，原告如按营业期租金标准每月77.125万元，必将每月遭受巨大的经济损失。经和被告国资公司多次协商后，被告未能响应因新冠肺炎疫情国家制定的租金进减免政策，对原告作出合理公平的让步。根据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，被告负有按照招标文件或《房屋租赁合同》的约定，整体交付椰润商城14317平方米给原告装修经营的义务，但因自身管理失误的原因，造成交付的椰润商城面积大幅减少且至今不能弥补，严重影响了原告对椰润商城的整体占用使用和收益。且因新冠疫情影响，继续按《房屋租赁合同》的履行期限、履行方式和租金价款履行明显对承租人不公平，经协商后被告不愿意根据最高人民法院出台的关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的相关指导意见对租金及租赁面积作出公平合理的调整。根据《合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，被告未能交付整体椰润商城构成根本违约，原告租赁整体椰润商城运营收益的合同目的不能实现，故请求法院判决解除涉案房屋租赁合同。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，合同解除后，被告依法应返还房屋押金231.375万元，退还履约保证金633万元。根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，被告还应对原告的各种损失进行赔偿。原告的损失有：1、参加挂牌而支出的交易服务费77.125万元；2、椰润商城的装修损失，装修损失金额由法院委托进行司法鉴定。3、可得利益损失，可得利益损失为被告违约不能交付的吴俊雄和钟立春的承租铺面部分的原告租金损失。因为如被告国资经营公司交付，按吴俊雄和钟立春目前的使用现状，原告必能出租给吴俊雄和钟立春并收取租金，因此，原告的可得利益损失为丧失出租给吴俊雄1051.28平方米及椰润商城第三层钟立春1400平方米的租金损失，按原告现出租椰润商城铺面的租金标准计算，吴俊雄承租的椰润商城南区外楼1051.28平方米（1层379.12平方，2层336.08平方，3层336.08平方）租金标准1层每平方米450元/每月，2-3层每平方米60元每月，自2019年2月18日至2020年10月18日共20个月，应为4218672元。钟立春1400平方米的租金，按每平方米60元每月计，2019年2月18日至2020年10月18共20个月，应为1680000元。原告的可得利益损失金额共为5898672元。《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》要求，国有房屋租赁相关主体要带头履行社会责任、主动帮扶小微企业，免除2020年上半年3个月房屋租金，并可适当减免或延期收取租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”的规定，原告请求被告国资经营公司免除6个月的租金。同时，根据上述规定，对继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”规定，原告请求法院考虑以下因素：1、因被告国资公司起诉原告解除合同，导致原告不能出租铺面给客户获取收益，怕引起租赁合同纠纷，甚至上访闹事；2、椰润商城尚未装修竣工和通过消防验收，是被告违约造成；3、因被告交付椰润商城瑕疵导致租赁合同约定的装修期中止，目前没有进入营业期，如按营业期租金每月77.125违约支付租金，显然不公平；4、新冠肺炎疫情导致海口经济低迷，百姓消费能力减弱，消费频次降低，不少商户资金断裂倒闭，原告经营椰润商城处于日日亏损态势，调整租金按装修期标准每月77125元支付，直至合同解除，椰润商城归还被告国资经营之日。综上，为维护原告的合法权益，现依据我国民事诉讼法的规定，向贵院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。   本院经审查认为，2021年4月15日，本院作出了（2020）琼0108民初4109号民事调解书，其中调解协议第一条内容为：“海口市国有资产经营有限公司与海南万佳隆贸易有限公司、周先华三方继续履行位于海口市文明中路椰润商城（现名为：万佳隆商场）的租赁合同，即继续按照海口市国有资产经营有限公司与周先华于2018年10月31日签订的编号为GZ-ZC-201810-007《房屋租赁合同》及海口市国有资产经营有限公司与海南万佳隆贸易有限公司、周先华三方于2019年5月30日签订的《房屋租赁合同权利义务转让协议》（该两份合同下称：原合同）履行”，而本案原告的诉讼请求是要求解除上述合同，其在另案中已约定继续履行合同，本案原告的诉讼请求与（2020）琼0108民初4109号民事调解书存在明显冲突，故本案无需再行处理原告的诉讼请求，依法应驳回起诉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：   驳回海南万佳隆贸易有限公司的起诉。   案件受理费124302元予以退还。   如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。   审判长 阳力平   人民陪审员 李 南   人民陪审员 李明学      二〇二一年五月十四日   书记员 林名泽   附：本判决适用的相关法律依据   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百五十四条裁定适用于下列范围：   （三）驳回起诉；   对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。