北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6645号上诉人（原审被告、反诉原告）：张岩松，男，1969年1月21日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：褚凤媛，女，1992年5月1日出生，住北京市大兴区。上诉人张岩松因与被上诉人褚凤媛房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初30060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人张岩松，被上诉人褚凤媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张岩松上诉请求：撤销一审判决，重新审理，褚凤媛支付违约金5000元，押金应该抵扣褚凤媛应承担的水、燃气费用及造成的其他经济损失。事实和理由：1.双方房屋租赁合同合法有效。合同约定“乙方如中途退房，提前通知甲方，甲乙双方共同将本房间转租给下一租户衔接本合同租期后，甲方不计乙方违约，办理合同变更后甲方退还乙方剩余房租及押金”，即仅限于转租成功下一租户衔接本合同租期并办理承租人变更之后，方可不计乙方违约，退还乙方剩余房租及押金，否则“前”“后”两字概念不分、合同失去约束力。褚凤媛没有完成转租合同变更，2020年7月7日不按照合同约定支付租金（合同约定第二次交付租金需提前30日，褚凤媛应于2020年7月7日支付下一季度租金），2020年7月10日褚凤媛自身原因成就合同解除条件（合同约定乙方不按照约定支付租金达3日的，甲方有权单方解除合同），褚凤媛已违约，我享有单方合同解除权终止合同收回房屋，追究其违约责任。2020年7月10日合同终止，涉案房屋再行出租与褚凤媛无关，一审判决有失公平、公正、诚实守信原则，侵犯我合法权益。2.根据合同约定，在合同解除或租赁期满情况下，褚凤媛未按照合同约定与我办理退房确认相关事宜，押金不予退还，抵扣其应承担的水、燃气费用及造成的其他经济损失。褚凤媛辩称，同意一审判决，不同意张岩松的上诉请求。褚凤媛向一审法院起诉请求：判令张岩松退回剩余租金2500元（自2020年7月9日至2020年8月7日）、押金2500元、卫生费及维修管理费600元（一年720元，扣除自2020年5月7日至2020年7月9日期间的费用）。张岩松在一审中提出反诉，请求判令褚凤媛支付张岩松违约金5000元。一审法院认定事实：2019年5月2日，褚凤媛向张岩松支付9900元，包括押金2500元及三个月的房屋租金。2019年5月7日，张岩松作为甲方（出租方），褚凤媛作为乙方（承租方），双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区××乙3号楼4门502室中B次卧间以合租方式出租给乙方居住，居住人数为1人，房屋租赁期限为2019年5月7日至2020年5月6日，每月租金为2500元，房屋租金支付方式为押一付三。褚凤媛按照合同约定支付上述期间的房屋租金及相关费用。2020年5月2日，褚凤媛向张岩松转款8230元，包括三个月的房租7500元和卫生管理费730元。2020年5月7日，张岩松作为甲方（出租方），褚凤媛作为乙方（承租方），双方签订《北京市房屋租赁合同》，甲方仍以合租方式将上述房屋B次卧房间出租给乙方，房屋租赁期间为2020年5月7日至2021年5月6日，月租金为2500元，租金交付方式为押一付三，并约定第二次付款日期为2020年7月7日，金额为7500元；合同签订之日起，乙方向甲方支付房屋租赁押金2500元，全年卫生费365元，全年维修管理费365元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除了抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方。租赁期内，乙方承担水费、电费、有线收视费、宽带费、燃气费、供暖费、卫生费、垃圾处理费等费用，物业管理费由出租人承担。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施；甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施设备清单》及退房确认上签字。乙方须结清应当承担的费用。乙方有存在不支付或者不按照约定支付租金达3日、欠缴各项费用达300元以上的欠缴超过二个月的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；且乙方存在上述约定情况的，甲方有权开启房门接纳新住户入住，乙方屋内所留物品视为放弃，造成的后果法律责任由乙方自行承担，并且乙方按月租金的200%向甲方支付违约金。另，双方在其他补充约定事项：“乙方如中途退房，提前通知甲方，甲乙双方共同将本房间转租给下一租户衔接本合同租期后，甲方不计乙方违约，办理合同变更后甲方退还乙方剩余房租及押金”。2020年6月28日，褚凤媛向张岩松发送微信称其公租房名额已取得，告知张岩松可以寻找新租户并协商搬家时间；张岩松于2020年7月2日向褚凤媛发送微信询问配合看房事宜；2020年7月4日，褚凤媛向张岩松发送微信称已配合他人进行看房，并询问是否还有别人需要看房，张岩松称“目前没有”。2020年7月7日，张岩松向褚凤媛发送微信称应当交付房屋租金，褚凤媛回复称其于该星期可以搬走，且还有押金和剩余租金，但张岩松褚凤媛的上述意见不认可，并要求褚凤媛承担违约责任；双方在2020年7月8日的微信中，张岩松称：“我告诉你违约金是违约金，10号前我还是没有按你违约处理。你已产生的费用是费用，合同期内你产生的费用你到哪里都得现在结算”，褚凤媛回复：“我10号周五就会搬走，剩的房租和押金还没退给我，水费和燃气费就扣完给我”，张岩松对褚凤媛表示搬离不予认可。另，在“东夹道乙3号楼4门502”的微信群中，2020年7月8日的微信沟通中，张岩松要求承租方每人水费及燃气按照297.35元计算。另查，庭审中，褚凤媛提交“欢乐水木租房群”的微信记录，证明褚凤媛按照约定找人看房；张岩松则认为褚凤媛到期未交纳租金就构成违约。经询，张岩松称其将涉案房间出租给后续租户的起租日期为2020年8月1日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，褚凤媛于2020年5月7日与张岩松就涉案房屋再行签订租赁合同后，于2020年6月28日提出协商搬离涉案房屋，结合双方当事人当庭陈述及该份合同其他补充约定事项的特别约定可知，双方对于褚凤媛在该份合同租期内要“中途退租”系明知，且双方约定在褚凤媛提前退租时处理方式。褚凤媛提交证据证明其在提出退租后配合张岩松进行看房以及发布出租房屋的信息，涉案房间虽未能在上述日期再行出租，但双方对上述租赁合同不再继续履行已达成合意；又因，褚凤媛房屋租金已交至2020年8月6日，张岩松亦自认再次出租涉案房间的起租日为2020年8月1日，故结合双方合同约定，褚凤媛应当支付租金及管理费至2020年7月31日，张岩松应当退还租金483.87元，管理费550.36元。褚凤媛主张其2020年7月9日即搬离涉案房屋，但其并未提交证据予以佐证，且依据双方对于“中途退租”的特殊约定，应当将涉案房间转租给下一租户衔接上述合同租期，故法院对于褚凤媛提出的超出部分不予支持。张岩松主张褚凤媛未能按照约定支付房屋租金支付违约金的反诉请求，因双方对褚凤媛“中途退租”作出了“特别约定”，在上述约定中并未约定褚凤媛在提出“中途退租”且已交租金尚未使用完毕时，仍应按原约定日期支付租金；又因，涉案合同与下一租户的租期亦进行衔接，故张岩松再行要求褚凤媛承担违约责任，与合同约定不符，法院不予支持。双方合同已终止履行，张岩松应将押金予以返还，但合同中约定押金返还应当扣除已发生的水费、燃气费等费用，褚凤媛亦同意将上述费用予以扣除后再行退还，故结合在案证据显示褚凤媛应付水费及燃气费为297.35元，张岩松应当退还押金2202.65元；对于张岩松所称其开、换锁及物品损失的费用，因未提交证据证明上述物品等系由褚凤媛损坏及上述物品对应金额，故法院对张岩松要求抵扣上述款项的意见不予采纳。判决：一、自判决生效之日起七日内，张岩松退还褚凤媛房屋租金483.87元，管理费550.36元。二、自判决生效之日起七日内，张岩松退还褚凤媛押金2202.65元。三、驳回褚凤媛的其他诉讼请求。四、驳回张岩松的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对于一审判决认定的事实予以确认。本院认为，首先，承租人褚凤媛于2020年5月7日与出租人张岩松就涉案房屋续签租赁合同，根据双方当事人的庭审陈述和续签租赁合同中手写的“其他补充约定事项”内容即“乙方如中途退房，提前通知甲方，甲乙双方共同将本房间转租给下一租户衔接本合同租期后，甲方不计乙方违约，办理合同变更后甲方退还乙方剩余房租及押金”，可以认定双方当事人对于褚凤媛在续签合同租期内可能要“中途退租”是明知的，故特别约定了褚凤媛提前退租时的处理方式。其次，根据该手写特别约定内容、张岩松关于“续租是褚凤媛向张岩松提到申请公租房，但具体分配公租房时间不能确定，故双方约定褚凤媛中途退房应提前通知张岩松，褚凤媛与张岩松共同将房屋转租给下一租户衔接合同租期，在双方不受任何损失的前提下，下一租户办理合同变更后，张岩松退还褚凤媛剩余租金及押金，方可不计褚凤媛违约”的陈述，以及褚凤媛关于“因张岩松说如果褚凤媛不签补充协议，就按照200%支付违约金。褚凤媛开始与张岩松协商需要延期两个月，张岩松称因疫情期间一是没有人租房，二是如果到年底搬离房屋，房屋不好出租，褚凤媛基于大家都不容易，就与张岩松签订了补充协议”的陈述，可以看出双方对于褚凤媛中途退房作出上述特别约定的一个重要目的是要通过“转租给下一租户衔接合同租期”避免因褚凤媛中途退房给张岩松造成房屋空置损失。再次，褚凤媛于2020年6月28日向张岩松表示“我公租房的名额现在出来了，您可以开始找租户了”，提出协商搬离涉案房屋，并随后配合张岩松进行租户看房等工作。虽然双方合同约定第二次支付租金时间为2020年7月7日，张岩松亦于该日告知褚凤媛该交租金，但是，褚凤媛已明确表示不再承租、“这个星期就可以搬走”，且褚凤媛房屋租金已交至2020年8月6日，尚未使用完毕，在此情况下，张岩松主张褚凤媛未按照合同约定于2020年7月7日预交下一季度租金构成违约，道理上并不充分，另根据双方关于褚凤媛中途退租的特别约定等内容，亦难以得出褚凤媛在提出“中途退租”且已交租金尚未使用完毕时仍应按原约定日期预付下一期租金的结论。最后，张岩松称其于2020年7月15日前后收回涉案房屋，于7月底出租给下一个租户，并从2020年8月1日起租，客观上实现了涉案合同与下一租户租期的衔接，张岩松要求褚凤媛承担欠付租金的违约责任，依据并不充分，一审判决未予支持，结果并无不当。此外，关于押金，双方合同客观上已提前终止，一审判决扣减水费、燃气费等费用后判决张岩松退还剩余押金，并无不当。张岩松上诉主张不同意退还押金，依据不足，张岩松主张抵扣其他经济损失，未提供充分证据，本院不予支持。综上，张岩松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张岩松负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 何江恒二〇二一年五月七日法官助理 云 姣书 记 员 祝 石