云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)云06民终541号上诉人（原审原告、反诉被告）：张清，男，1991年7月21日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：王应莲，云南乌蒙律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吉昌林，女，1985年4月7日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。上诉人张清与被上诉人吉昌林房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昭阳区人民法院作出的（2020）云0602民初5956号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张清上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审判决加重了上诉人的合同义务，违背了法律和上诉人与被上诉人签订的《铺面转租合同》约定。被上诉人吉昌林与昭通市德远商业管理有限公司（以下简称：“德远公司”）签订的《房屋租赁合同》未明确约定不得转租，被上诉人明确表示该商铺可以转租，并公开招租，上诉人完全有理由相信被上诉人将商铺转租给上诉人做生意是其合法经营该商铺的一种方式，上诉人在签订合同时已尽到注意义务；第二，被上诉人违约，即应当由被上诉人对上诉人的损失承担赔偿责任。德远公司在合同签订后得知铺面转租的情况，已向上诉人与被上诉人送达书面的《租赁合同解除通知函》，提出解除德远公司与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，并安排物业断水断电，锁了该商铺不准上诉人使用，在一审开庭前上诉人再三向德远公司确认该商铺是否可以转租，德远公司告知上诉人不得转租，商铺只给承租人使用，并向上诉人出具了书面的《证明》予以证实，上诉人按合同约定已履行了支付租金、押金、物业管理等费用，系守约方，被上诉人不能按合同约定将商铺交于上诉人正常使用，已构成违约，一审判决却让守约方承担30%的责任，变相让违约方获利，违背法律和合同约定，加大守约方的损失，无法体现法律的公正。第三，一审判决对上诉人的经济损失认定错误。本案上诉人支付的租金与押金、物业管理费等费用系基于房屋租赁使用才产生的，是特定使用资金，上诉人与被上诉人签订的合同，经双方合意，被上诉人特地给上诉人16天的装修时间，租赁期限从2020年7月21日起算至2023年7月20日，但该商铺在2020年7月13日就已经被物业锁了门，后期也是由被上诉人接过去继续装修使用，也就是说上诉人与被上诉人约定的租赁期尚未开始，上诉人就没有再使用该商铺了，既然未使用租赁商铺，租金、押金、物业管理等费用都未实际产生，被上诉人应全额退还上诉人。上诉人的装修损失14,867.50元及设备损失1,780.78元，误工损失7155元均有事实依据，足以证实是上诉人实际产生的损失。被上诉人吉昌林未在法定的期限内作出答辩。原审法院经审理确认的法律事实：2020年6月19日，德远公司的代表杨国方作为甲方与作为乙方的被告（反诉原告）吉昌林和吉昌献签订《房屋租赁合同》，双方约定吉昌林和吉昌献租赁德远公司位于省耕山水水街A2-2-1商铺，面积84㎡，租赁期限自2020年11月1日起至2025年6月30日止，运营管理费5元/㎡/月；物业费2元/㎡/月。2020年7月5日被告（反诉原告）吉昌林（甲方）与原告（反诉被告）张清（乙方）签订《铺面转租合同》将省耕山水水街A2-2-1号商铺转租给张清，双方约定租期自2020年7月21日至2023年7月20日，租金前两年80,000元/年，第三年83,024元/年，除房租外，其余费用由乙方承担。合同签订后当天张清向吉昌林支付租金80,000元及押金5000元，同年7月6日，张清向吉昌林支付运业管理费和物业费5056元，合同签订后张清找到崔其文为该毛坯商铺进行装修，装修过程中，2020年7月18日，德远公司出具一份《租赁合同》解除通知函，其中记载，尊敬的吉昌林女士，现本公司发现您未经本公司允许将房屋转租他人，本公司解除与您所签订的租赁合同并收回房屋。原审人民法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吉昌林与张清签订的《铺面转租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。吉昌林与德远公司签订的《房屋租赁合同》虽然未明确约定不得转租，但当吉昌林将案涉商铺转租给张清后，德远公司以书面形式出具《租赁合同解除通知函》《证明》明确表示需经其同意后，方可转让，并表示解除与吉昌林的租赁合同。吉昌林与案外人德远公司的合同是否解除属于另外法律关系，本案不作评判，但由此可见，德远公司在正式的书面材料中明确不允许吉昌林转租，现原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方均同意解除《铺面转租合同》，予以支持。张清作为案涉商铺的次承租人，对转租合同的签订负有谨慎的注意义务，其应审查吉昌林是否有权转租。其未尽谨慎注意义务，应对案涉《店铺转租合同》的解除自行承担一定的责任。吉昌林作为转租人，理应保证其有权转租，或者嗣后取得权利人的正式追认，但吉昌林嗣后未取得原出租人的追认，构成严重违约，应对上述合同的解除承担主要责任。张清称其向吉昌林支付了租金80,000元、押金5000元、物业费运业管理费5056元，并提供收据作证，吉昌林予以认可，原审法院予以确认，其承租案涉商铺后进行了部分装修，依据原告（反诉被告）提供的发票金额及工钱收条支持9,031.5元。原告（反诉被告）主张的设备费、误工费和资金占用费没有法律和事实依据，不予支持。案涉《铺面转租合同》的解除给张清造成的合理损失为1.租金80,000元、2.物业费、运营管理费5056元、3.装修损失9,031.5元。合计94,087.5元，综合考虑各方的过错程度，张清应自行承担30%的责任，即28,226.25元；吉昌林应承担70%的责任，即65,861.25元。由于双方的《铺面转租合同》解除，故吉昌林应将其向张清收取的押金5000元返还张清。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付2020年7月5日至10月4日的租金损失、运管费、物业费的诉讼请求，未提供证据予以证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）张清与被告（反诉原告）吉昌林2020年7月5日签订的《铺面转租合同》；二、被告（反诉原告）吉昌林于判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）张清经济损失合计65,861.25元，并返还押金5000元，合计70,861.25元；三、驳回原告（反诉被告）张清的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）吉昌林的其他诉讼请求。本诉案件受理费2577元，由原告（反诉被告）张清负担1031元，被告（反诉原告）吉昌林负担1546元。被告反诉案件受理费172元，由原告（反诉被告）张清负担86元，被告（反诉原告）吉昌林负担86元。二审中，吉昌林提交了一份2020年12月27日的微信聊天记录，不能证明张清一方阻止其装修或经营。同时证明了吉昌林一方向德远公司表示于2021年元月1日店铺开业。对一审认定的事实本院予以确认。本案争议的焦点是：1.上诉人张清在本案中是否违约，是否应承担30%的责任？2.租金、押金、物业管理费是否是本案的损失？3.上诉人张清主张的装修损失14,867.50元及设备损失1,780.78元，误工损失7,155.00元是否有依据，该主张是否成立？针对本案争议焦点，本院评判如下：关于焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，吉昌林未经出租人德远公司的同意擅自将承租的房屋转租给张清，德远公司知晓此事后，于2020年7月18日向吉昌林发出了《租赁合同解除通知函》，又于同年9月10日出具《证明》，证实省耕山水水街所有商铺不得转租。致使张清与吉昌林签订的《铺面转租合同》不能履行的主要责任在吉昌林，张清未审查吉昌林是否有处分权就与吉昌林签订合同，未尽到审慎的审查义务，也有一定责任。一审法院据此认定双方均有责任，而划分30%的责任给张清并无不当。关于焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原判、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方签订合同后，张清向吉昌林支付了租金80,000.00元、押金5,000.00元、运业管理费和物业费5,056.00元。以上三笔费用是在合同还未履行时张清就已经支付。张清正在装修时德远公司于2020年7月18日出具一份解除通知函，解除与吉昌林的《租赁合同》，导致张清与吉昌林签订的自2020年7月21日至2023年7月20日止的《铺面转租合同》不能履行。张清与吉昌林之间因争议铺面发生纠纷闲置了几个月，在本院二审询问时，张清称吉昌林2020年9月30日吉昌林已进行了二次装修，吉昌林称12月份装修的，本院酌情考虑铺面闲置4个月为租金损失，即80,000.00元÷12月×4月≈26,668.00元，应扣除4个月的运业管理费和物业费损失即5,056.00元÷12月×4月≈1,684.00元。其余8个月的租金即53,332.00元和运业管理费、物业费3,372.00元，吉昌林应予返还张清，一审法院将以上二笔全部的费用作为损失进行责任划分不当，本院予以纠正。关于焦点三，本院认为，对于张清的装修损失。张清在一审审理期间提交了如下证据：1.2020年7月10日、7月12日分别通过微信两次支付沙、水泥钱600.00元、565.00元，共计1,165.00元；2.2020年7月12日、7月7日崔其文出具的《收条》载明，收到张清贴砖水电工钱4,400.00元、收到张清2,000.00元水街装修定金；崔其文一审出庭作证，证实：帮张清装修商铺，做完地板、水电、卫生间，包工不包料，《收条》是其出具的，钱也收到了；3.2020年7月9日购买材料的增值税发票一张，共计金额1847.50；4.2020年8月16日税务发票购买磁砖金额2,784.00元，以及意贝丽建材批发部载明2020年7月7日建材数量及金额为2,784.00元；5.2020年7月13日昭阳区欧美建材厂出具的购货清单，载明的材料款为1,065.00元；6.没有盖有印章、没有时间的发票，金额为46.00元；7.租赁脚手架合同书，甲方张正富签名为机打，时间为2020年7月13日，扫二维码付款960.00元。以上证据没有盖有印章、没有时间的发票，金额为46.00元以及没有甲方签名的租赁脚手架合同及支付的960.00元本院不予采信；定金的收条2,000.00元，不是装修损失，不予计算。对于张清列举的其他证据能够相互印证，本院予以采信。本院认定装修的损失为：11,261.50元。对于张清主张的设备费1,780.78元。本案设备主要是指儿童椅、货贺、烧烤炉、烧烤原料。以上设备是可以搬走的，上诉人未举证证明被上诉人占用该设备，因此，对于该主张本院不予支持。对于上诉人张清主张的误工损失7,155.00元，上诉人张清未举证证明属于合理应予以支付的费用，举证不能应承担举证不利的法律后果。综上所述，本院认为，被上诉人吉昌林未经出租方同意擅自将承租的铺面转租给上诉人张清，承租方已向被上诉人吉昌林发出解除《租赁合同》通知函，从而导致张清与吉昌林签订的《铺面转租合同》无法履行，吉昌林应承担主要责任，张清承担次要责任。对因此而产生的装修损失11,261.50元，四个月的租金损失26,668.00元和四个月的运业管理费、物业费损失1,684.00元，以上共计39,613.50元。张清应承担30%的责任即39,613.50元X30%=11,884.05元，吉昌林应承担70%的责任即39,613.50元X70%=27,729.45元。上诉人张清并未实际使用铺面8个月的租金53332.00以及8个月的运业管理费和物业费3,372.00元和押金5,000.00元，吉昌林应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持昭阳区人民法院（2020）云0602民初5956号民事判决第一项即“解除原告（反诉被告）张清与被告（反诉原告）吉昌林2020年7月5日签订的《铺面转租合同》”；第四项即“驳回被告（反诉原告）吉昌林的其他诉讼请求”；二、撤销昭阳区人民法院（2020）云0602民初5956号民事判决第二项即“被告（反诉原告）吉昌林于判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）张清经济损失合计65,861.25元，并返还押金5,000.00元，合计70,861.25元；”第三项即“驳回原告（反诉被告）张清的其他诉讼请求”；三、由被上诉人（原审被告、反诉原告）吉昌林于本判决生效之日起十日内返还上诉人张清（原审原告、反诉被告）租金53，332.00以及8个月的运业管理费和物业费3,372.00元和押金5,000.00元，共计61,704.00元；由被上诉人（原审被告、反诉原告）吉昌林于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人张清（原审原告、反诉被告）装修损失等27,729.45元，以上共计89,433.45元；四、驳回原告（反诉被告）张清的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费2,577.00元，由上诉人张清（原审原告、反诉被告）负担577.00元，被上诉人吉昌林（原审被告、反诉原告）负担2,000.00元；反诉案件受理费172.00元，由上诉人张清（原审原告、反诉被告）负担86.00元，被上诉人吉昌林（原审被告、反诉原告）负担86.00元；二审案件受理费2,577.00元，由上诉人张清（原审原告、反诉被告）负担577.00元，被上诉人吉昌林（原审被告、反诉原告）负担2,000.00元。本判决为终审判决。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  肖荣蓉二〇二一年五月十四日书记员  徐开鹏