山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁16民终1413号 上诉人（原审被告）：滨州金羚置业有限公司，住所地滨州市沾化区金海七路北银河六路西。 法定代表人：吴勇军，公司总经理。 委托诉讼代理人：尹志新，山东芳军律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵丹，女，1992年3月11日出生，汉族，住滨州市沾化区。 上诉人滨州金羚置业有限公司（以下简称金羚公司）因与被上诉人赵丹商品房销售合同纠纷一案，不服山东省滨州市沾化区人民法院（2021）鲁1603民初828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金羚公司上诉请求：1.撤销山东省滨州市沾化区人民法院（2021）鲁1603民初828号判决书中的第一项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由赵丹承担。事实与理由：赵丹仍拖欠金羚公司物业费共计3100.7元。赵丹在金羚公司处购买沾化远大城小区一期2号楼1单元601室房产，赵丹共交付房款1095526元，赵丹于2020年6月28日办理入住。办理入住后赵丹一直拖欠金羚公司物业费。2号楼1单元601室面积215.33平方，每个月物业费1.2元/平方，时间2020年6月28号至2021年6月27号，物业费为3100.7元。根据《民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。故赵丹应当支付金羚公司物业费，物业费应当予以扣除。 赵丹辩称，开发商支付逾期交房违约金和业主缴纳物业费是不同法律关系，存在不同法律关系主体，两者不能相抵。 赵丹向一审法院起诉请求：1.判令金羚公司支付逾期交房违约金（以1099526为基础，自2020年1月1日起至实际交房之日止，按日万分之一计算，截止2020年6月28日为19800元）；2.本案诉讼费由金羚公司承担。 一审法院认定事实：2018年10月26日，赵丹与金羚公司签订《商品房买卖合同》，约定由赵丹购买金羚公司建设的位于滨州市沾化区××路××路××小区××期××幢××单元××层××号商品房。 该《商品房买卖合同》第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2019-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3.该商品房经分期综合验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”。 赵丹按合同约定向金羚公司付清全部房款共计1099526元。 涉案商品房于2018年4月1日开工，2020年7月2日竣工验收，并于2020年8月4日取得滨州市沾化区建设局出具的《建设工程竣工验收备案证》。 2018年11月13日至2019年12月31日期间，滨州市住房和城乡建设局、滨州市重污染天气应急指挥部共13次启动重污染天气Ⅱ级或Ⅲ级应急响应。 2020年7月8日，金羚公司以邮寄方式向赵丹送达书面入住通知书，通知书中告知赵丹于2020年7月9日至2020年7月13日，到远大城交房现场办理交房手续。 一审法院认为，赵丹、金羚公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，赵丹按照合同约定交付了房款，金羚公司亦应按照合同约定向赵丹交付房屋，且涉案商品房已达到合同约定的交房条件，因此赵丹要求金羚公司交付商品房及附属物的诉讼请求予以支持。 关于顺延工期的问题，一审法院经审查认为，房地产开发建设是一项综合性、复杂性工程，在实际施工中会有不可抗力等因素或其他政策性因素而影响工程施工。 首先，对于金羚公司所主张的重污染天气造成工期顺延的问题，根据商品房买卖合同第八条的约定可知，遭遇不可抗力，金羚公司可据实予以延期。依据滨州市住房和城乡建设局、滨州市重污染天气应急指挥部的文件及通知可知，在涉案工程施工过程中，因重污染天气启动响应机制后，金羚公司根据相关部门的指令和通知，停止施工的情形客观存在，具有突发性，属于合同约定的据实予以延期的情形，且对于重度污染防控要求越来越严格，防控措施、防控领域不断变化，故金羚公司因重污染天气Ⅱ级或Ⅲ级应急响应而停止施工天数应当予以扣除。 对于金羚公司主张的台风“利奇马”造成工期顺延问题。台风“利奇马”系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，应当顺延工期。根据山东省住房和城乡建设厅出具的文件，台风“利奇马”外围云系10日夜间开始影响我省，10日夜间至12日，我省有强降雨及大风，故金羚公司因台风停止施工应为2天应该在违约天数中予以扣除。 对于金羚公司主张的新冠状肺炎疫情防控应急造成的工期顺延问题。根据山东省启动重大突发公共卫生事件响应文件，5月6日恢复正常生产生活秩序，2020年2月3日正常上班至2020年5月6日恢复正常生产秩序，期间因疫情停止施工天数为93天，应在违约天数中予以扣除。 据此，在赵丹、金羚公司2018年10月26日签订合同后至交房之日止，金羚公司因重污染天气Ⅱ级或Ⅲ级应急响应要求停止施工74天，因台风“利奇马”停止施工2天，因新冠疫情停工93天，均应该在违约天数中予以扣除。 关于赵丹、金羚公司涉案商品房的实际交付时间问题，一审法院认为，依据赵丹、金羚公司所签订商品房买卖合同约定可知，涉案房屋经综合验收合格即可进行交付。该涉案商品房于2020年7月2日竣工验收，2020年8月4日取得滨州市沾化区建设局出具的《建设工程竣工验收备案证》，故一审法院认定2020年8月4日为金羚公司具备交房条件的日期。 综上所述，金羚公司按照合同约定应交房之日为2019年12月31日，至一审法院认定的具备交房条件的2020年8月4日，共计217天，扣除涉案房屋工程顺延169天，故金羚公司逾期交房时间为48天，依照赵丹、金羚公司所签订的商品房买卖合同第九条之约定，金羚公司应支付违约金为5258.52元（1095526元×48天×0.0001）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、滨州金羚置业有限公司自本判决生效之日起十日内向赵丹支付逾期交房违约金5258.52元；二、驳回赵丹的其他诉讼请求。案件受理费148元（已减半收取），由滨州金羚置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。 本院认为，金羚公司对逾期交房违约金数额不持异议，其主张在本案中以物业费抵销逾期交房违约金。经审查，当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销。金羚公司自认其作为建设单位，与滨州彩生活物业有限公司签订前期物业服务合同，委托滨州彩生活物业有限公司进行前期物业管理。根据上述自认，有权收取物业费的主体并非金羚公司，物业费收取主体与逾期交房违约金支付主体并不相同，不符合抵销的法定要件，金羚公司主张在本案中以物业费抵销逾期交房违约金，不能成立。综上所述，金羚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费295元，由上诉人滨州金羚置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵慧莲 审判员  王正真 审判员  张 珊 二〇二一年五月三十一日 书记员  战亚玲