吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终1463号上诉人（一审被告、反诉原告）：孙国启，男，1961年4月11日生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：田宏伟，北京市京师（长春）律师事务所律师。上诉人（一审原告、反诉被告）：黄忠平，男，1965年8月14日生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：刘宏威，吉林名瑞律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黄桂斌，女，1967年4月22日生，汉族，住吉林省长春市南关区。上诉人孙国启因与上诉人黄忠平房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2020）吉01042民初4937号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。孙国启上诉请求：依法撤销长春市南关区人民法院（2020）吉01042民初4937号民事判决，改判支持孙国启诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定孙国启与黄忠平履行《房屋买卖合同》过程中，没有采取措施防止租金损失扩大，驳回孙国启请求，属于认定事实错误。黄忠平应当向孙国启承担违约责任，向孙国启支付违约金100万元。首先，孙国启一直在督促黄忠平履行《房屋租赁合同》，要求黄忠平接收案涉房屋，但黄忠平迟迟没有履行。归结根本原因是黄忠平没有资金租赁经营房屋。其次，黄忠平意图利用违约推卸法律责任，一审中明确查明黄忠平对租赁房屋已经租赁的事实是明确知晓的，黄忠平为取得正在经营宾馆的租赁权，向孙国启明确表示其也要经营宾馆，并且与原承租户已经联系并签有协议，可以承兑原租户的宾馆用于经营，从而骗取与孙国启签订租赁协议。该事实孙国启已经向一审法院提交录音证据，可以充分证实该事实，显然黄忠平构成欺诈，对孙国启构成违约。2.孙国启在履行《房屋租赁合同》过程中没有过错，不应当承担任何责任，反而因黄忠平违约造成巨大经济损失。因原租户拖欠孙国启租金，孙国启依据合同约定对原租户进行清场，原租户搬离了承租的房屋。租赁房屋闲置后，黄忠平不但未能履行合同义务接受经营租赁房屋，更没有与原租户达成过任何协议，案涉房屋闲置至今。孙国启为督促黄忠平履行合同，多次以电话、微信的方式通知孙国启，要求其履行合同。黄忠平在电话、微信中多次明确其合伙人可以出资整体运营，但需要时间，要求孙国启给其时间准备。直至2019年黄忠平明确表示没有资金经营并表示放弃租赁房屋，要求孙国启讲房屋租给他人，以上事实可以证明孙国启没有违反双方签订的房屋租赁合同，在孙国启履行《房屋租赁合同》过程中，已经履行全部合同义务，无任何过错，反而是黄忠平违反合同约定，拒绝履行合同义务承租房屋。由于黄忠平恶意违约，已经给孙国启造成巨大经济损失。因黄忠平不仅租赁案涉房屋的6至11楼还租了案涉房屋的4至5层，在其接收4、5楼后，黄忠平一直在转租。黄忠平以整体承租、整体运营的名义欺骗孙国启，拒绝履行合同义务，导致孙国启房屋一直无法租赁闲置至今，现4至5层租金损失为250万元，6至11楼租金损失为650万元，孙国启有权向黄忠平依法主张。黄忠平针对孙国启上诉辩称：1.黄忠平已经按照租赁合同的约定履行了支付房屋租金的义务，并做好接收房屋的准备，但孙国启却不能如约交付房屋，也不能提供案涉房屋的相关手续，一审庭审时，孙国启也表示不能证明向黄忠平交付过房屋，对于孙国启不能交付房屋及相关手续的原因是案涉房屋不属于孙国启及其名下的长春华宝经贸有限公司（已下简称华宝公司），孙国启无权处分案涉房屋，同事房屋一直被原承租人实际控制；2.根据6至11层的《房屋租赁合同》第12条约定，结合孙国启上诉状以及录音证据，黄忠平已经与原承租人达成了协议，可以接收原承租人宾馆的用品，但孙国启却不能履行交接场地的义务，黄忠平存在欺骗行为，尤其不会以支付360万租金的方式进行欺骗；3.孙国启称“已经对原租户进行清场，原租户搬离了房屋”的陈述与一审陈述相矛盾，一审中孙国启坚持认为是由黄忠平与原承租人沟通场地交接问题，在录音证据中也表明原承租人没有搬离，并将房屋门上锁，将电梯停运，实际控制并占有房屋；4.孙国启关于黄忠平无经营资金的理由不成立。本案纠纷是因孙国启不能履行首年的租赁合同引发的，黄忠平已经如约支付了首年全部租金，其经营能力问题根部不影响接收房屋。结合录音中的上下语句语义，谈及“没有资金经营”，是双方在首个租期届满，矛盾尚未解决情况下，协商《房屋租赁合同》未来如何解决时遇到的困难，并不是指首个租期内遇到的问题，对于未来“没有资金经营”的困境，也是因孙国启不能交付房屋造成黄忠平一方的经济损失导致的。黄忠平上诉请求：依法撤销长春市南关区人民法院（2020）吉01042民初4937号民事判决，改判支持黄忠平反诉请求。事实和理由：一审法院裁判理由错误。1.黄忠平与原承租人徐联协商解决的是关于屋内用品的处理问题，而场地交接仍由孙国启负责，根据孙国启提交的录音，黄忠平与徐联的沟通十分顺利。2.原承租人徐联是基于与孙国启之间的租赁纠纷而拒绝腾退房屋，所以孙国启履行不了房屋交接义务。基于合同相对性，黄忠平也没有合理身份要求徐联腾退房屋。黄忠平在签订合同时并不知道徐联与孙国启之间存在租赁纠纷，而且任何人都不会承租一个存在争议的房子。2.当事人之间为房屋租赁关系，黄忠平应依约全额支付首期租金360万元，不拖欠租金，所以根本不存在资金短缺而不接收房屋的问题。录音中提到的“资金不足”，结合上下语义，明显指的是协商第二个租期如何履行的问题，而本案黄忠平追究的是孙国启在上一个租期内的违约责任。如果房屋能够被交付，那么黄忠平全额支付几百万元的租金后而不接收房屋也不符合常理。孙国启一审提交的录音中已经记载其将案涉房屋的门和电梯上锁，不允许任何人进入的事实，其也不能按照约定向黄忠平交付房屋的相关手续。一审中，孙国启也不能出示其向黄国忠交付房屋的证据，录音证明孙国启把钥匙房子原承租人徐联处。综上，房屋未能交付的责任完全在孙国启。3.一审判决中遗漏了争议焦点问题，本案争议焦点第一是双方是否存在违约行为，第二是孙国启对案涉房屋是否享有处分权，但一审判决中未对第二个焦点进行评议和裁判。根据黄国忠一审提交的裁判文书，孙国启及其名下的华宝公司对案涉房屋不享有任何权利，这也是孙国启不能依约定交付房屋和相关手续的根本原因，孙国启也违反了合同约定的权利保证条款。孙国启针对黄国忠上诉辩称：黄忠平上诉理由不成立应予驳回，通过一审庭审，上诉人孙国启向法院提交的三份录音证据以及孙国启与黄忠平微信聊天记录，包括6-11房屋租赁合同的特别约定，充分说明黄忠平在履行诉争房屋租赁合同过程中存在严重违约，并且其在录音中声其与原承租人已经达成了出兑协议，只是谎称。三份录音客观证明黄忠平没有能力，缺少资金承租运作此房屋，并且在合同履行过程中，4-5楼孙国启已向黄忠平交付，黄忠平在合同履行过程中明确阐述消防整改，证明孙国启已经向黄忠平实际交付了房屋，在2019年4月8日第二个房屋租赁期开始时，孙国启明确要求黄忠平接收房屋履行租赁合同，但黄忠平明确表示其合伙人没有租金，无法履行租赁合同，并明确告知可以将房屋租赁给其他人，所以，从整个案件事实及合同履行情况，黄忠平一审陈述以及二审上诉人与事实不符，虚假陈述，孙国启的上诉主张应当得到法院支持，由黄忠平承担违约责任支付违约金100万元，因黄忠平拒绝履行房屋租赁合同致使孙国启的房屋一直没有向外转租，导致孙国启6-11楼租金损失为650万元，4-5层租金损害250万元，该损失是孙国启直接经济损失，是黄忠平违约造成的。黄桂斌二审未出庭亦未提交书面意见。黄忠平一审提出诉讼请求：1.依法判令孙国启、黄桂斌连带支付延期交房违约金100万元；2.诉讼费用由孙国启、黄桂斌承担。孙国启一审提出反诉请求：1.请求法院依法判令黄忠平向孙国启支付违约金100万元；2.反诉费用由黄忠平承担。一审法院经审理查明：2017年11月，孙国启与黄忠平签订《房屋租赁合同》两份，其中一份合同约定，黄忠平承租孙国启位于长春市南关区重庆路26号四至五楼，承租该场地用于商业经营，租赁期限15年，自2018年4月1日至2033年3月31日，黄忠平于签订合约之日起七日内预付2018年4月1日至2019年3月31日租金100万元，如黄忠平逾期缴纳租金，须按应交未缴金额的日万分之五向孙国启支付滞纳金，如有其它违反本合同约定者，违约者应按实际损失赔偿对方；另一份合同约定，孙国启出租给黄忠平的房屋位于长春市南关区重庆路26号六楼、七楼至十一楼，其中六楼为产权房，七至十一楼无产权房，租赁期限为15年，租赁时间为2018年4月1日至2033年3月31日，2018年4月1日至2021年3月31日，每年交付租金260万元，合同同时约定，其中各一方违约，罚违约金100万元，孙国启负责协助黄忠平处理好场地交接，主要由黄忠平自行解决好与原租赁方的问题。合同签订后，黄忠平支付给孙国启第一年的租金共计360万元。但案涉房屋一直闲置。另查明，案涉房屋登记在长春华宝经贸有限公司名下，原长春华宝经贸有限公司于2010年1月22日注销，新长春华宝经贸有限公司于2010年4月2日成立，法定代表人为孙国启。一审法院认为：黄忠平与孙国启签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。黄忠平、孙国启互相请求对方承担违约责任及数额依据的是6至11层的租赁合同中的违约条款，针对该份合同的履行，双方约定，房屋的交付由“孙国启负责协助黄忠平处理好场地交接，主要由黄忠平自行解决好与原租赁方的问题”，从此约定可以看出，黄忠平对于案涉房屋存在原租赁人的现状充分了解并认可由其自行与原租赁人协商，但孙国启作为出租人负有协助交付的义务，并且通过双方的微信聊天记录及电话录音可以看出，黄忠平未接收房屋还存在资金短缺的情况，故双方房屋未交接并非孙国启的全部责任，对黄忠平请求孙国启承担违约责任的请求不予支持；关于孙国启请求黄忠平因欠付租金承担违约责任的意见，孙国启在2017年末将案涉房屋租赁给黄忠平后，黄忠平在交纳了第一年的租金后一直未接收房屋，通过双方的电话录音，孙国启在2018年10月通知黄忠平履行租赁合同，否则收回房屋，重新租赁，双方在2019年还在协商合同继续履行还是解除的问题，故应视为双方对于合同的履行没有达成新的合意，孙国启也未采取措施防止租金损失的扩大，故对孙国启请求黄忠平承担违约责任的意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、驳回黄忠平的诉讼请求；二、驳回孙国启的反诉请求。案件受理费6900元，由黄忠平负担，反诉费6900元，由孙国启负担。除一审查明事实外，二审另查明：1.案涉两份《房屋租赁合同》所涉房屋位于南关区重庆路26号，1-6层有产权登记在华宝公司名下，7至11楼无产权为华宝公司续建，产权证上所载的“长春华宝经贸有限公司”已于2010年1月22日注销。由长春铁路运输法院（2016）吉0701民初19号民事判决以及吉林省铁路运输中级法院（2017）吉71民终1号民事判决查明事实可知周炘从2003年7月15日成为华宝公司股东且担任法定代表人，直至该公司2010年1月解散也没有证据证明发生了变更，2009年1月19日华宝公司决议中签订的股东是张生、张宝山，但此时张生已经死亡，且张生已于2003年7月15日将其股份转让给周炘，确定张生不是华宝公司注销时股东，2009年1月19日华宝公司决定注销时，向工商登记机关提供了注销公司决议、注销登记申请书、清算报告三份材料，在公司注销登记书、清算报告中周炘均作为华宝公司的股东签字，可以确认其为华宝公司解散时的股东之一以及孙秀武持有赵宝山向其转让全部股份的协议；2.孙国启持有孙秀武及其妻子耿淑琴认可已注销的华宝公司财产归属孙国启的公证书以及周炘向孙国启转让股权的《股权转让书》以及华宝公司产权证原件（长房权字第XX**）；3.黄忠平与案外人刘理明、张辛伟、王淑敏、姜文强签订《合作协议》，主要约定共同投资经营位于南关区重庆路26号阳光大厦负一层，四至十一层。出资共计750万元，出资期间为2017年11月24日至2017年11月27日，合伙期间各合伙人的出资为共有财产，不得随意请求分割，出资款用于租赁楼盘的租赁费用，即2018年4月1日-2019年3月31日房屋560万元，周转金40万元，如需续交则由合伙人按相应的股份占比出资。项目管理运营黄忠平；4.2019年3月20日孙国启与黄忠平通话录音记载“孙（孙国启）：那不行额，你不能老没脸见啊，这不富一一直想用，现在你们都没信了，在等大哥也不能等了，那我该咋租咋租呗；黄（黄忠平）：这么的，大哥这么办，我再给他们打个电话，我就说三哥最后来个通牒，你该怎么整怎么整。这个事我们一点怨言都没有，说实话真的。说实话你老弟我都没脸见你……孙：那你们咋想的，接不接了，你现在还接不接了；黄忠平：相接，但是他资金不足。人家老贾不参与了人家现在打官司了，张辛伟就是心灰意冷了”。2019年4月8日孙国启与黄忠平录音记载：“孙：你看这哥们，你不能耽误那么长时间啊，能不能进了，能进就进，进不来拉倒呗；黄：就是啥呢，咱们互相都让一让，就是这个东西能让他干下去这个买卖就能整起来；孙：说的不就是么，我这现在又不是说不让他整，让你们整，完了你们又不整了，这玩意你一杆一杆的，这不闹听么，这给我耽误到啥程度了”。2019年4月9日，黄忠平和孙国启通话录音记载：“黄：富一回话没；孙：回啥，就给我发个信息，说又带团开会去了，让我等；黄：确实在沈阳呢，他一两天就回来了，回来肯定到你那去一趟。他肯定是想干，他资金那头不行，因为我们之前跟徐联定完了，徐联保证八年租金250万元不变，我们都有协议，三哥得白这点，我们盘的400万再减去八年这个，我们接他是个比较成熟的市场，当时就兑他这块，直接人家那兑费就都给我们。当时这么考虑的，但现在整个大环境不好;孙：现在不是环境好不好，你说你们接，从四楼到五楼你们一直没动；黄：不是没动，五楼那个合同我们签完你在顶上签字了，咱们不都有合同么。我们都签完了，包括四楼活力城那个电影院，咱可以把那个经理都找来就是为了要一消防，我们就是整不了这个，这个东西咱说都有责任的；孙：我有啥责任，人家当时租的话都跟你说明白了，人家在那都开着电影院呢。……孙：不是说你们，你说老黄咱们签完合同，你们说又装修啥的你们动一草一木没，你们自己琢磨琢磨，按我这房子就直接向转租就挣钱，那我都不管，你能转出去跟我没关系那是你能耐，我早就跟你说，你们能租800万跟我有啥关系；黄：现在接手，你说六楼到九楼宾馆里头壁纸啥的都掉了，你都知道包括有漏的地方还有消防都不行，那肯定修能不修么，但是我们修；孙：你们修不修吧；黄：三哥，我先说完行不行，四五楼我为啥没动我说实话你明不明白，是我们租给沈阳那家，人家全部给装修，你说用我们去整这些东西吗……”；5.租金给付情况，黄忠平向孙国启支付房款120万元，张淑华支付房款245万元。本院认为：1.关于黄忠平主张孙国启无权处分案涉出租房屋问题。孙国启持有案涉出租房屋产权单位华宝公司产权证原件，华宝公司虽然注销，但是孙国启能够提供华宝公司原大股东周炘向其转让股权的《股权转让书》证实其为案涉房屋的实际控制人，且华宝公司另一股东赵宝生向孙国启父亲孙秀武转让股权的《股份转让协议》以及孙秀武公证证明亦能够佐证这一事实，在黄忠平没有相反证据证实孙国启非案涉房屋实际控制人的情况下，本院对黄忠平提出的案涉出租房屋属于无主状态，孙国启违反权利保证条款无权出租的主张不予支持；2.针对案涉房屋双方签订两份租赁合同，分别是4-5楼的《房屋租赁合同》以及6-11楼的《房屋租赁合同》，该两份合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均认可解除两份合同，本院确认该两份《房屋租赁合同》解除；3.关于4-5楼《房屋租赁合同》双方是否存在违约行为问题。依照该合同约定，黄忠平需于2019年4月1日前给付下一年度半年租金，但逾期未付，构成违约，应承担违约责任。关于黄忠平抗辩孙国启未向其交接此4-5层房屋，孙国启构成违约一节，因其在通话中自认“4-5楼未动是租给沈阳那家”，能够证实未使用房屋系其自身原因而非未交接，故本院对其此主张不予支持。3.关于6-11楼《房屋租赁合同》双方是否存在违约行为问题。依该合同约定黄忠平需在2019年3月1日前支付下一年度的半年租金130万元，黄忠平逾期支付，构成违约，应承担违约责任。关于黄忠平主张孙国启未向其交接6-11楼问题，因双方在该合同中约定“甲方（孙国启）负责协助乙方（黄忠平）处理好场地交接，主要由乙方自行解决好与原租赁方的问题”，结合黄忠平在2019年3月20日录音表述“相接，但是他资金不足。人家老贾不参与了人家现在打官司了，张辛伟就是心灰意冷了”以及2019年4月9日录音所述“我们与徐联（原租赁户）已经定完，徐联保证八年租金250万元不变，我们都有协议”和通话中认可对六至九楼宾馆壁纸脱落、漏水问题进行维修的事实，能够证实孙国启在交接过程中只是协助作用，黄忠平系因6-11楼实际投资人出资问题未能接收房屋，其主张孙国启违约的事实不能成立；4.关于黄忠平应承担的违约金金额问题。黄忠平未依照合同约定给付租金，导致合同解除，构成根本违约，必然造成孙国启租金损失，应承担给付违约金责任，但依据4-5楼《房屋租赁合同》第五条“如乙方逾期缴纳租金，须按应交未缴的日万分之五向甲方支付滞纳金。乙方延迟给付超过30日，则甲方有权单方解除合同。如有其他违反本合同约定者，违约者应按实际损失赔偿对方”约定，孙国启也应在其黄忠平延迟给付超出30天后及时提出解除合同，避免损失扩大，根据双方过错责任结合双方合同履行情况，本院认为应按三个月租金损失即25万元认定黄忠平4-5楼《房屋租赁合同》违约金为宜。关于6-11楼《房屋租赁合同》黄忠平应承担的违约金金额问题，虽然该合同双方补充约定“甲、乙双方约定，其中各一方违约罚违约金100万元”，黄忠平针违约需承担给付100万元违约金的责任，但该合同亦约定逾期付款“乙方（黄忠平）自动放弃房屋使用权”，孙国启亦应及时止损避免损失过大，故100万元违约金标准过高，本院认为应按三个月租金损失即65万元认定黄忠平6-11楼《房屋租赁合同》违约金为宜。据此，黄忠平应承担两份《房屋租赁合同》违约金数额为90万元（25万元+65万元），一审法院以孙国启未采取措施防止租金损失的扩大为由全部否定黄忠平须承担违约责任的认定有误，应予纠正。综上，原判决认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市南关区人民法院（2020）吉01042民初4937号民事判决；二、解除黄忠平与孙国启签订的长春市南关区重庆路26号四至五楼《房屋租赁合同》以及六至十一楼《房屋租赁合同》；三、黄忠平于本判决生效后立即给付孙国启违约金人民币900000元；四、驳回黄忠平反诉请求及上诉请求；五、驳回孙国启其他诉讼请求及上诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。黄忠平预交的一审案件受理费6900元，由黄忠平负担。孙国启预交的反诉费6900元，由黄忠平负担6200元，孙国启负担700元；孙国启预交的二审案件受理费13800元，由黄忠平负担12400元，孙国启负担1400元。黄忠平预交的二审案件受理费13800元，由黄忠平负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 冯红红审判员 王 卓二〇二一年五月八日书记员 王 建