山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3127号 上诉人：青岛琴畅股份有限公司（原审原告，反诉被告），住所地：山东省青岛市莱西市。 法定代表人：刘源浩，职务：董事长。 委托诉讼代理人：潘卫霞，山东中诚律师事务所律师。 上诉人：邹万杨（原审被告，反诉原告），男，1970年11月8日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 上诉人邹万杨因与上诉人青岛琴畅股份有限公司（以下简称琴畅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初2433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 琴畅公司上诉称：一、请求依法判令邹万杨按每年4.5万元的租金标准，向琴畅公司支付北院房租，需比一审判决增加支付北院房租3.75万元；二、请求判令邹万杨向琴畅公司支付占用房屋期间产生的电费及滞纳金810元；三、本案上诉费用由邹万杨承担。事实和理由：由于双方没有就北院租金的数额进行约定，一审法院判令酌情参照南院租金每年3万元的标准支付。但实际情况是，琴畅公司并未有将北院房屋出租给邹万杨的意思，是邹万杨擅自长期占用涉案北院房屋拒不腾退，双方并没有就北院房屋签订租赁合同。而在邹万杨占用北院房屋之前，琴畅公司将北院房屋出租给案外人赵永斌的租金为每年4.5万元，所以说一审法院认定北院房屋租金标准为每年3万元明显偏低，应当按每年4.5万元的租金标准，判决邹万杨向琴畅公司支付北院租金11.25万元（2年6个月），比一审判决增加支付3.75万元。 另外，邹万杨在占用琴畅公司房屋期间，拒不缴纳占用期间发生的电费，琴畅公司无奈代其缴纳了电费及滞纳金810元。琴畅公司在一审庭审中，已经提交了代交电费的单据，但一审法院未予支持，应依法改判由邹万杨向琴畅公司支付代其缴纳的电费及滞纳金810元。 邹万杨答辩称：琴畅公司的上诉理由无事实依据，请求依法驳回琴畅公司的上诉，支持我方上诉。 邹万杨上诉称：1.请求法院依法撤销(2020)鲁0213民初2433号民事判决第一项、第三项，予以改判或发回重审；2.一、二审案件诉讼费、保全费等费用由琴畅公司承担。事实与理由：一、一审法院判决超出琴畅公司的诉讼请求范围。琴畅公司一审诉讼请求为：要求邹万杨支付房屋占有使用费223250元及电费810元。其中包含涉案房屋xx路xx、xx、xx号房屋（即北院房屋）2016年10月至12月的占有使用费11250元，涉案房屋2017年的占有使用费32000元，涉案房屋南院、北院占有使用费120000元、2019年1月至6月的占有使用费60000元。从琴畅公司的诉讼请求可见，琴畅公司认可邹万杨并无拖欠涉案房屋xx路xx号（即南院房屋）房租，且亦未向法院主张2016年涉案南院房屋的占有使用费。一审法院判决邹万杨应按照每年3万元的租金标准向琴畅公司支付涉案南院房屋2016年1月1日至2019年6月30日的租金105000元(30000元*3.5年)。由此可见，一审法院关于涉案南院房屋2016年的租金判决超出了琴畅公司的诉讼请求。二、一审法院认定事实不清，证据不足。1.一审法院仅凭借双方均认可琴畅公司缴纳2017年至2018年的租金58000元的事实，片面认定“邹万杨2016年至2018年期间通过微信向琴畅公司工作人员李钢转账共计58000元”，属于认定事实不清。从琴畅公司的诉讼请求得知，琴畅公司认可邹万杨并无拖欠涉案房屋xx路xx号（即南院房屋）房租，且亦未向法院主张2016年涉案南院房屋的占有使用费。邹万杨一审中针对琴畅公司的诉讼请求向法院提交了邹万杨向琴畅公司工作人员李钢支付的微信转账截图，邹万杨分别于2016年12月30日、2017年4月30日、2017年5月4日、2017年9月25日、2017年12月16日、2018年3月12日将南院的4万元租金以及北院代为收取的18000元房租支付给琴畅公司，且琴畅公司亦认可邹万杨提交的上述证据。综上，邹万杨与琴畅公司关于涉案南院房屋2016年的房租早已结清，2017年至2018年，邹万杨向琴畅公司支付租金58000元。因此，一审法院认定“被告于2016年至2018年期问通过微信向原告工作人员李钢转账共计58000元”属于认定事实不清。琴畅公司亦认可邹万杨在涉案房屋进行搭建的事实。在交接过程中，琴畅公司并未对该仓库的处理做出回应是否折价或予以拆走，且在与邹万杨交接后，依旧将该仓库租赁给其他人使用并获利。在琴畅公司认可邹万杨进行搭建的事实的情况下，认定邹万杨“未提交证据证实修建仓库的合理性”属于认定事实不清。综上，一审法院的判决超出琴畅公司的诉讼请求，且认定事实不清，证据不足，依法应当予以改判或发回重审。 琴畅公司答辩称：一、一审判决没有超出琴畅公司诉讼请求的范围。主要理由是，邹万杨认为“琴畅公司认可邹万杨并无拖欠涉案xx路xx号房屋（即南院房屋，下同）的房租，且琴畅公司亦未向法院主张涉案南院房屋2016年的占有使用费。一审法院按照每年3万元的租金标准判决邹万杨向琴畅公司支付涉案南院房屋2016年1月1日至2019年6月30日的租金105000元，超出了琴畅公司的诉讼请求。”事实是，琴畅公司在一审起诉状中，即明确提出，邹万杨与琴畅公司关于南院房屋的租赁合同于2015年12月31日到期，到期后邹万杨继续占用使用涉案南院房屋拒不腾退，且自2017年1月起占有使用范围增加了北院房屋，直到2019年6月底，要求法院判令邹万杨向琴畅公司支付上述期间的房屋占有使用费。因经反复催要，邹万杨已经支付了涉案南院房屋2016年的租金3万元，故琴畅公司计算南院房屋的占有使用费时，把邹万杨已经支付的2016年的3万元房租进行了扣除。一审法院在判决时，为计算方便，从邹万杨与琴畅公司租房合同期满、继续占用琴畅公司的房屋之日起，也就是2016年1月开始计算南院租金（计算数并非判决数），且把南院和北院应当支付的全部租金相加后，对邹万杨已经支付的租金58000元（其中包含南院2016年的3万元）进行了综合扣除（见一审判决书第8页第二段第6行至第14行）。就是说，一审法院判决时，已经把邹万杨已经支付的南院2016年的租金3万元，从计算的租金总数中进行了扣除，没有判决让邹万杨重复支付2016年的3万元租金。所以，邹万杨上诉称一审判决超出琴畅公司的诉讼请求范围，理由不成立，事实不存在。二、关于邹万杨认为一审法院认定事实不清，证据不足的问题。（一）邹万杨认为，“一审法院认定上诉人2016至2018年期间通过微信向琴畅公司工作人员李钢转账共计58000元属于认定事实不清”，且邹万杨认为其向琴畅公司支付的这58000元，是2017年至2018年的房租，其中不包含2016年的房租，其在上诉状中还称2016年的房租已经结清。事实是，邹万杨与琴畅公司关于涉案房屋的租赁合同于2015年底到期后，邹万杨拒不腾退房屋也不缴纳房租，经琴畅公司反复催要，邹万杨自2016年底到2018年期间，陆续向琴畅公司转款共计58000元，其中第一笔款项是2016年12月30日支付的，一审法院认为“被告于2016年至2018年期间通过微信向被告工作人员李钢转账共计58000元”，无论是对时间阶段、转账数额还是转账关系人的认定，都是清楚的，没有认定不清的问题。而且，这58000元中，其中3万元属于南院2016年的房租，余28000元是2017年以后的部分房租，一审法院对此在判决中进行了综合计算和扣除。邹万杨还称其与琴畅公司之间2016年的房租已经结清，邹万杨的意思是说，这58000元的转账款中，不包含南院房屋2016年的3万元房租。事实是，琴畅公司与邹万杨的房屋租赁合同自2015年底到期以后，邹万杨向琴畅公司支付的全部款项就是这58000元，其没有向琴畅公司另外支付南院2016年的房租，就是说，这58000元中，包含2016年的3万元房租。（二）关于邹万杨称涉案北院房屋系琴畅公司委托邹万杨出租，此事子虚乌有。事实是，琴畅公司自2015年底涉案南院房屋租赁合同到期后就要求邹万杨腾退房屋，但邹万杨拒不腾退，也不支付房租，琴畅公司无奈，在2016年10月，让邹万杨暂时使用北院房屋存放一下南院的物品，以便腾退南院房屋，但邹万杨利用琴畅公司的善良和大度，不但从此占用了北院房屋，南院房屋也没有腾退，且还擅自出租给他人牟取利益。琴畅公司与邹万杨双方没有任何委托出租协议，也没有关于北院的房屋租赁协议。邹万杨称涉案北院房屋是琴畅公司委托邹万杨代为出租，实属无中生有。（三）关于邹万杨上诉称其与琴畅公司于2018年8月1日对涉案房屋进行了交接，也是无稽之谈。一审已经查明，邹万杨在与琴畅公司没有租赁合同的情况下，占有使用涉案房屋的时间是从2016年初到2019年6月底，在此期间，被占有使用房屋内的租户也一直向邹万杨交房租，期间邹万杨一直未向琴畅公司交接房屋，直到2019年7月李沧区政府组织对涉案南院的部分房屋进行拆除，租户被迫离开，邹万杨占用房屋的行为才终止。所以说，并不存在邹万杨所说的其于2018年8月1日向琴畅公司交接房屋的事实。（四）关于邹万杨称琴畅公司应当对涉案房屋2018年4月28日之后的损失承担必要责任。其理由是“琴畅公司于2018年4月28日通知邹万杨解除租赁关系，邹万杨联系琴畅公司协商解除，但琴畅公司置之不理，故应视为邹万杨已经履行交房义务。”事实是，琴畅公司与邹万杨的房屋租赁合同到期后，琴畅公司多次以各种方式催促邹万杨清退涉案房屋中的租户，向琴畅公司交接房屋，但邹万杨拒不清空房屋内的租户，且还继续预收租户的租金，直到2019年6月，李沧区政府组织拆除了涉案南院的部分房屋，里面的租户被迫离开，才终止占用。占用期间，院内租户杂乱，与邹万杨之间的租赁关系也很混乱，完全不具备交接条件，无法交接。所以，不存在邹万杨所说的琴畅公司对邹万杨交接房屋的要求置之不理的事，事实是因邹万杨没有清退房屋内的租户，致使房屋无法交接。所以，2018年4月28日以后的房租损失，仍然应当由邹万杨承担。（五）关于邹万杨提出琴畅公司应当向其支付仓库折价款3万元，返还押金2000元的诉求，一审中，琴畅公司并未认可邹万杨称其在租赁区域内搭建房屋的事（一审判决第6页倒数第二段），邹万杨也没有提交相关证据证明其修建房屋的合理性及该费用的实际发生，其要求琴畅公司返还3万元仓库折价款的诉请没有事实和法律依据。至于返还2000元押金事宜，因邹万杨没有按合同规定交接房屋，押金自然不能退还。（一审判决第9页第三段、第四段）。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回邹万杨的上诉请求。 琴畅公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令邹万杨支付琴畅公司房屋占有使用费225000元；2.依法判令邹万杨支付琴畅公司垫付的电费和滞纳金810元；3.诉讼费用及其他相关费用由邹万杨承担。4.变更为：要求邹万杨支付琴畅公司房租30000元；5.房屋占有使用费223250元（2016年10月至12月欠11250元、2017欠房租32000元、2018年南院及北院共欠120000元、2019年1月至6月南院及北院共欠60000元）及电费810元。 邹万杨向一审法院提出反诉请求：1.判令琴畅公司支付邹万杨仓库折价费30000元；2.琴畅公司返还邹万杨押金2000元；3.诉讼费用由琴畅公司负担。 一审法院认定事实：1998年10月28日，国家机械工业局机关服务中心将青岛海涛大酒店及其所属青岛群峰科技实业开发公司（包含收购的破产企业崂山染织厂）在内的企业产权整体转让给青岛琴畅集团股份有限公司。青岛琴畅集团股份有限公司于2008年6月改名为青岛琴畅股份有限公司，即本案原告。青岛市李沧区xx路xx、xx、xx号（即邹万杨、琴畅公司所称南院）及xx号（即邹万杨、琴畅公司所称北院）房屋所有权人系青岛群峰科技实业开发公司。2009年3月27日，邹万杨作为法定代表人的青岛聚鑫盛家具厂（承租方）与青岛群峰科技实业开发公司（出租方）就xx路xx号厂区单身宿舍第一排平房宿舍10间（附属设施：房前小院及院内水井及后面平房东面空地）签订房屋租赁协议，约定租赁时间自2009年2月16日至2011年2月15日，年租金2万元，第一年15000元，留用5000元自行修门窗拉电。邹万杨向青岛群峰科技实业开发公司交纳押金2000元。2012年1月6日及2012年12月26日，青岛群峰科技实业开发公司（出租方）与邹万杨（承租方）分别就xx路xx号平房三排签订房屋租赁协议，约定租用时间分别为2012年1月1日至2012年12月31日及2013年1月1日至2014年12月31日，租赁价格每年3万元。2014年12月18日，双方签订租赁合同，约定租赁时间为2015年1月1日至2015年12月31日，租金为每年3万元，房租分3次支付，2014年12月份支付2015年1-4月份房租，2015年4月20日支付2015年5-8月份房租，2015年8月20日支付2015年9-12月份房租。 琴畅公司、邹万杨双方未就李沧区xx路xx、xx、xx号签订书面租赁合同，邹万杨认可其于2017年1月份将上述房屋内部分割成7间对外出租。邹万杨于2016年至2018年期间通过微信向琴畅公司工作人员李钢转账共计58000元。 一审法院认为，青岛群峰科技实业开发公司与琴畅公司就xx路xx号房屋签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方均应按照合同履行义务。国家机械工业局机关服务中心将青岛海涛大酒店及其所属青岛群峰科技实业开发公司（包含收购的破产企业崂山染织厂）在内的企业产权整体转让给青岛琴畅集团股份有限公司（后更名为青岛琴畅股份有限公司），琴畅公司承继了青岛群峰科技实业开发公司与邹万杨就该房屋之间的租赁关系的权利义务，双方均应按照租赁合同的约定履行义务。 关于琴畅公司主张邹万杨支付房屋占有使用费的诉讼请求：琴畅公司、邹万杨就xx路xx号（南院）房屋签订的最后一份书面合同系2014年12月18日签订的租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日的合同，约定的租赁价格为每年3万元，该合同到期后，双方未续签书面合同，但均认可由邹万杨继续使用该房屋，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁，故邹万杨自2016年1月1日起，仍应按照原合同约定的每年3万元的标准，向琴畅公司支付上述房屋的租金。琴畅公司主张邹万杨应向其支付截至2019年6月30日的房租，邹万杨虽主张其已于2018年8月1日与琴畅公司就上述房屋进行了交接，但未提交证据证实其主张成立，对该主张，一审法院不予采信，结合证人证言，证人均认可在上述房屋拆除前，均向邹万杨交纳房租，故一审法院认定邹万杨应按照每年3万元的租金标准，向琴畅公司支付上述房屋2016年1月1日至2019年6月30日的租金105000元（30000元×3.5年）；关于xx路xx、xx、xx号（北院）房屋，双方未签订书面租赁合同，但邹万杨认可其自2017年1月将该部分房屋对外出租，邹万杨应向琴畅公司支付自2017年1月1日至2019年6月30日该部分房屋的租金，由于双方并未提交证据证实其对租金的数额进行约定，法院根据南院、北院的房屋面积及地位位置，酌情认定北院的租金标准亦与南院相同，即每年3万元，故邹万杨应向琴畅公司支付北院2017年1月至2019年6月30日的租金75000元（30000元×2.5年），上述南院、北院租金共计180000元。双方均认可邹万杨于2016年至2018年期间通过微信向琴畅公司工作人员李钢转账共计58000元，故邹万杨应向琴畅公司支付租金122000元。 关于琴畅公司要求邹万杨支付电费的诉讼请求：琴畅公司未提交证据证实该费用的实际发生，对该诉讼请求，因证据不足，法院不予支持。关于邹万杨要求琴畅公司支付仓库折价费的反诉请求：邹万杨未能提交证据证实其修建仓库的合理性及该费用的实际发生，故对其该反诉请求，不予支持。关于邹万杨要求琴畅公司返还押金的反诉请求：邹万杨未能举证证实双方已在返还房屋时，对房屋进行了交接，并对费用进行了结算与折抵，对该项反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，判决：一、邹万杨于判决生效之日起10日内向琴畅公司支付房租122000元。二、驳回琴畅公司其他诉讼请求。三、驳回邹万杨反诉请求。如果邹万杨未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4687元，保全费1641元，共计6328（琴畅公司已预交），由琴畅公司负担2909元，邹万杨负担3419元，邹万杨应在判决生效之日起十日内直接支付琴畅公司3419元。案件反诉费300元（邹万杨已预交），由邹万杨负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人琴畅公司提交： 证据一、青岛群峰科技实业开发公司（琴畅公司）与赵永斌房屋租赁合同（2016年1月1日至2016年12月31日）；与王思贵的租房合同。证明事项：2016年3月，琴畅公司与案外人赵永斌就涉案xx路xx、xx、xx号房屋（即北院房屋）签订租赁合同，租期自2016年1月1日至2016年12月31日，年租金4.5万元；2019年12月，琴畅公司与案外人王思贵就涉案北院房屋签订租赁合同，租赁面积90平方米（涉案北院总面积的1/6），年租金1万元，涉案北院房屋2020年总租金为每年6万元。一审法院对于被上诉人邹万杨自2017年1月至2019年6月占用使用上述涉案北院房屋认定年租金3万元标准偏低，至少应按年租金4.5万元计算。 邹万杨质证称：对证据1真实性及证明事项均有异议。 因邹万杨对该证据的真实性有异议，上诉人又无其他证据相佐证，本院对该证据不予采信。 证据二、证据名称：电费缴纳发票两张。证明事项：2018年7月31日，青岛群峰科技实业开发公司（琴畅公司）缴纳涉案xx路xx、xx、xx号房屋电费及滞纳金810元，此项电费属邹万杨占有使用该房屋期间产生，应当由邹万杨承担。 邹万杨质证称：对证据2真实性有异议，这个电表没有通知我，应该去掉电费。 因该证据为原件，而且在这期间邹万杨实际占有使用该房屋，本院对该证据依法采信。 本院认为，琴畅公司承继青岛群峰科技实业开发公司与邹万杨关于涉案房屋租赁合同关系的权利义务后，琴畅公司与邹万杨均应按该租赁合同的约定履行。 上诉人琴畅公司诉称北院房租标准应为4.5万元每年，但其未提交证据证明，应当承担举证不能的法律后果。因本案仅有南院房屋租赁签订有书面合同，北院房屋租赁没有书面租赁合同，一审法院综合双方对合同的履行情况、租金缴纳情况酌情判定北院房屋租金每年3万元并无不当，本院予以维持。 关于上诉人琴畅公司上诉称替邹万杨缴纳电费以及滞纳金810元，该费用属于邹万杨占有使用该房屋期间产生，应当由邹万杨承担。对上诉人的该项上诉请求，本院予以支持。 关于上诉人邹万杨诉称一审判决超出诉讼请求，本院认为，一审琴畅公司的诉讼请求为请求邹万杨支付房租以及房屋使用费共计20余万元，一审判决邹万杨支付房租122000元，该房租包括南院、北院房租以及占有使用费，其中北院的房租计算自2017年1月1日至2019年6月30日。一审判决并未超出琴畅公司的诉讼请求。本案租赁合同在持续履行中，邹万杨亦认可其自2017年1月将北院房屋对外出租。一审法院依据合同约定的租金数额为标准计算以及上诉人邹万杨多次支付租金数额累计计算所欠租金金额符合通常的交易习惯。上诉人邹万杨的上诉请求无事实依据，应予驳回。 综上所述，上诉人琴畅公司关于电费以及滞纳金的上诉请求成立，本院予以支持。上诉人琴畅公司其他上诉请求不成立，本院依法驳回。上诉人邹万杨的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定的其他事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初2433号民事判决第一项、第三项； 二、撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初2433号民事判决第二项； 三、邹万杨于判决书生效之日起10日内支付青岛琴畅股份有限公司电费以及滞纳金810元； 四、驳回青岛琴畅股份有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回上诉人邹万杨的上诉请求。 如果上诉人邹万杨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费9674元，由上诉人邹万杨负担4676元，由上诉人青岛琴畅股份有限公司负担4998元。一审案件反诉费300元，保全费1641元，由上诉人邹万杨负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  于 梦 审判员  王颖颖 二〇二一年五月二十七日 书记员  王若怡 书记员  王珩霖