甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘07民终271号 上诉人（原审被告）：王某1，男，汉族，甘肃省张掖市高台县人，住高台县，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：王某2，甘肃誉西律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郇某，男，汉族，甘肃省张掖市高台县人，住高台县，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：孙某，甘肃誉西律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：甘肃龙腾房地产开发有限公司。住所：甘肃省兰州市城关区庆阳路****1302。统一社会信用代码：91620100789637921J。 法定代表人：张某，该公司总经理。 上诉人王某1因与被上诉人郇某、甘肃龙腾房地产开发有限公司（以下简称“龙腾公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服高台县人民法院（2020）甘0724民初1302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某1的委托诉讼代理人王某2、被上诉人郇某及委托诉讼代理人孙某均到庭参加了诉讼，被上诉人龙腾公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 王某1的上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判被上诉人龙腾公司退还被上诉人郇某已交购房款400000元；2、依法改判被上诉人龙腾公司承担被上诉人郇某的自2014年6月12日起至房款付清之日的利息，并承担不能按时交房的违约责任；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误和适用法律错误。1、因被上诉人郇某支付全部款项，由三方协商，且二被上诉人签订的《商品房买卖合同》，说明被上诉人郇某认可该商品房的买卖行为，即发生房屋买卖合同权利义务的概括转让，被上诉人龙腾公司承继该房屋买卖合同关系，上诉人退出该合同关系，二被上诉人之间成立房屋买卖合同关系，龙腾公司应为被上诉人郇某提供房屋买卖合同项下的义务。二被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，上诉人退出合同关系后，应当由龙腾公司承担不能交房的违约责任；2、本案中关于利息的约定系二被上诉人之间的约定，上诉人与郇某之间无违约利息及违约金的约定。二、为避免当事人诉累，避免浪费司法资源，请二审法院依法改判。1、上诉人收取的款项名为售房款，实为向龙腾公司收取的工程款；2、即使本案的被上诉人郇某于2019年7月30日视为催告，但是被上诉人于2020年6月24日立案受理，已经超过三个月未行使，解除权消灭。综上，二被上诉人之间的商品房买卖合同关系成立，上诉人不应承担退款责任和违约责任，请求二审法院查明事实，依法改判。 郇某辩称，一、原审认定事实清楚，采信证据确实充分，判处正确，请求依法驳回上诉，维持原判。原审认定事实：2014年6月12日，郇某与王某1签订售房协议，约定王某1将龙腾公司抵顶的××县商铺一间出售给郇某，价款40万元，由王某1向郇某提供办理房产、土地手续的证明。协议达成后，郇某向王某1支付购房款40万元，王某1出具收据一张。2016年3月29日，郇某与龙腾公司签订商品房买卖合同，约定龙腾公司将抵顶给王某1的汉唐文化商业街A4102号商铺出售给郇某，房屋价款40万元，出卖人应当在2016年5月1日前将房屋交付买受人，逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行:逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。此后，郇某口头催促二被告交付商铺或者退还购房款，二被告推诿至今未能交付房屋，也未退还郇某已付房款。另查明，被告出售给原告的××县商铺，现被案外人占有，且该房屋至今未验收，不具备交付条件。二、王某1上诉理由不能成立。1、王某1以郇某与甘肃龙腾房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，系合同权利义务概括转让，与商品房买卖的性质不符，汉唐文化商业街A4102号商铺的出售人系王某1，购买方系郇某，因商品房的特殊性，只有开发商甘肃龙腾房地产开发有限公司才符合给购买方办理产权登记的资格，而郇某与甘肃龙腾房地产开发有限公司签订商品房买卖合同的目的是为交商铺办理产权手续。并非将王某1应承担的义务，全部转让给甘肃龙腾房地产开发有限公司，双方签订的合同也明确约定由王某1为郇某提供办理房产土地手续证明，故王某1的义务不存在全部转让的事实。2、关于利息，导致郇某与王某1签订的商品房买卖合同不能履行的原因，在2014年6月12日王某1收购房款后，应督促开发商交付商铺，但至今未交付，按双方均违约，对造成商铺不能按时交付应共同承担违约责任。综上，原审认定事实清楚，采信证据适当，判处正确，请求依法驳回上诉维持原判。 龙腾公司辩称，一、一审法院解除《商品房买卖合同》无法律依据，原告的诉请已超过诉讼时效，二审法院应当依法予以纠正。本案中涉诉房产属于龙腾公司抵顶给王某1，后王某1又抵顶给了郇某，各方在签订合同时对房产的抵顶均无异议，抵顶协议不违反法律的强制性规定，各方签订协议合法有效，一审法院解除协议无法律依据。另外，郇某于2016年3月29日签订协议至原告起诉，已超过4年的时间，在此期间郇某并未向龙腾公司主张过任何权利，原告对龙腾公司行使解除权的时间已超过诉讼时效，二审法院应当依法予以纠正。二、本案纠纷系三方直接的房产抵顶纠纷，涉诉房产属于龙腾公司抵顶给王某1，后王某1又抵顶给了郇某，龙腾公司未收取郇某任何款项，一审法院判决要求龙腾公司承担还款责任的利息无任何法律依据。 郇某向一审法院起诉请求：1.要求解除原告与被告王某1签订的售房协议；2.要求解除原告与被告甘肃龙腾房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。3.要求被告王某1返还购房款400000元，并按每日万分之三的利率标准承担自2014年6月12日起至房款付清之日的利息。4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年6月12日，原告郇某与被告王某1签订售房协议，约定王某1将龙腾公司抵顶的××县商铺一间出售给郇某，价款40万元，由王某1向原告提供办理房产、土地手续的证明。协议达成后，原告向王某1支付购房款40万元，王某1出具收据一张。2016年3月29日，原告与龙腾公司签订商品房买卖合同，约定龙腾公司将抵顶给王某1的汉唐文化商业街A4102号商铺出售给原告，房屋价款40万元，出卖人应当在2016年5月1日前将房屋交付买受人，逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。此后，原告口头催促二被告交付商铺或者退还购房款，二被告推诿至今未能交付房屋，也未退还原告已付房款。 另查明，被告出售给原告的××县商铺，现被案外人占有，且该房屋至今未验收，不具备交付条件。 一审法院认为，原告郇享林与被告王某1签订的售房协议、原告与被告龙腾公司签订的商品房买卖合同合法有效，合同双方当事人应当按照约定履行义务。被告龙腾公司未按约定的时间交付房屋，且在逾期超过90日后仍未交付，符合合同约定的解除条件，商品房买卖合同予以解除。2019年7月30日，原告催告王某1返还房款，已履行售房协议解除催告义务，且由于龙腾公司逾期后的四年内未交付房屋，导致原告购买商铺的合同目的不能实现，原告与被告王某1签订的售房协议一并解除。王某1应当返还原告购房款，并承担利息，被告龙腾公司应按约定承担解除合同的违约责任。原告主张的利息不超过银行利率标准和商品房买卖合同约定的违约金标准，予以确认支持，由被告王某1、龙腾公司共同承担。原告向被告龙腾公司督促履行合同符合一般常理，可以确认；原告要求王某1返还房款时诉讼时效中断，故原告请求解除合同不超过诉讼时效。被告辩解意见均不成立，不予采纳。综上，原告郇享林主张解除与王某1签订的售房协议、解除与龙腾公司签订的商品房买卖合同的诉请，予以支持；主张由王某1承担已付房款利息、被告龙腾公司承担违约责任的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告郇享林与被告王某1于2014年6月12日达成的售房协议。二、解除原告郇享林与被告甘肃龙腾房地产开发有限公司于2016年3月29日签订的《商品房买卖合同》。三、被告王某1于本判决生效之日起20日内返还原告郇享林商铺款40万元，并由被告王某1、甘肃龙腾房地产开发有限公司按房屋价款40万元、每日万分之三的标准承担自2014年6月13日至房款返还之日的利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，由被告王某1、龙腾公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实及证据，本院予以确认。 本院认为，本案中，上诉人王某1与被上诉人郇某签订售房协议，约定王某1将龙腾公司抵顶的××县商铺一间出售给郇某，价款40万元，由王某1向郇某提供办理房产、土地手续的证明。被上诉人郇某与被上诉人龙腾公司基于该协议达成的《商品房买卖合同》中，龙腾公司并非真正意义上的出卖人，双方签订合同也仅是为了顺利办理涉案房产的登记过户手续，因此，上诉人提出二被上诉人签订《商品房买卖合同》，即发生房屋买卖合同权利义务的概括转让，被上诉人龙腾公司承继该房屋买卖合同关系，上诉人退出该合同关系的主张与查明的事实不符，其理由不能成立。根据一审查明的事实，涉案商铺现被案外人占有，且该房屋至今未验收，不具备交付条件，在长达四年的时间里王某1以及龙腾公司未能向郇某交付房屋，导致郇某购买商铺的合同目的不能实现，故郇某主张解除与王某1、龙腾公司签订的购房协议于法有据，应予支持，一审判决解除上诉人与被上诉人达成的售房协议并无不当。涉案合同因上诉人王某1长期不能交房的违约行为而解除，被上诉人郇某请求王某1返还购房款并承担利息损失于法有据，应予支持，上诉人主张不应承担违约利息的理由于法无据，本院不予采信。王某1主张本案中郇某的合同解除权消灭于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人王某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人王某1负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡宏睿 审判员  陈 军 审判员  宋 睿 二〇二一年五月十三日 书记员  张梦婷 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。