辽阳市白塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1002民初3198号原告：罗中堂，男，1987年9月26日出生，汉族，户籍地辽阳市白塔区，现住辽阳市白塔区。委托代理人：孙嘉阳，系辽宁国印律师事务所律师。被告：吴东滨，男，1969年8月1日出生，满族，住辽阳市宏伟区。委托代理人：李天新，系辽阳市白塔区文圣法律服务所法律工作者。第三人：辽阳辽南房地产开发有限公司，地址：辽阳市文圣区长吉小区一栋。法定代表人：章凤才，系公司董事长。第三人：章宏文，男，1975年11月23日出生，汉族，户籍地：辽阳市白塔区，现羁押于辽阳第一监狱。二第三人共同委托代理人：章振波，1955年12月27日出生，汉族，住址灯塔市，系辽阳辽南房地产开发有限公司员工，系章宏文叔叔。原告罗中堂诉被告吴东滨、第三人辽阳辽南房地产开发有限公司（以下简称辽南公司）及章宏文执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月19日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗中堂及委托代理人孙嘉阳、被告吴东滨的委托代理人李天新、第三人辽南公司及章宏文的共同委托代理人章振波到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告罗中堂诉称：“2014年秋季房交会”中，原告罗中堂购买第三人辽南公司依据商品房预售许可证[辽市住建预许字第2420-20号］预售的位于辽阳市户）面积为120.15平方米的商品住宅，总房款580084.20元。2014年9月28日双方签订商品房买卖合同，合同经辽阳市财政局、辽阳市房产产权产籍管理处共同认证为2014年秋季房交会享受补贴。同日，原告母亲范须芬以农行账户尾号9776转账一次性支付购房款，辽南公司给原告开具销售不动产统一发票，2014年10月24日白塔区地税局给原告出具缴纳契税8701.26元的完税证明。2017年8月9日，原告缴纳一年物业费、煤气进户费、装修电梯磨损费、二年取暖费、一年电梯费、水电费、装修保证金等各种进户费共13601.00元、住房维修基金11774.70元，入住房屋并装修居住至今，且原告在购买前述房地产前名下无房产。在吴东滨与辽南公司、章宏文、刘维华民间借贷纠纷一案中，原告罗中堂对辽阳市白塔区人民法院（2018)辽1002民初1380号民事裁定书提出执行异议。后白塔法院作出（2020)辽1002执异115号执行裁定，驳回原告异议请求。故诉至法院，请求判决解除对案涉房屋的查封，并停止执行；本案诉讼费用由被告吴东滨承担。被告吴东滨辩称：案涉房屋是在作为执行依据的（2018）辽1002民初1380号民事案件诉讼过程中，被告申请法院对案件中辽南公司开发建设的玉带家园小区内仍然登记在辽南公司名下的房产信息进行了调查取证，被告通过法院从当时的房产部门调取的房源信息，于2018年7月2日提出了财产保全申请，对房产部门记录登记在辽南公司名下的包括案涉房屋在内的多套房屋进行了查封。在法院作出保全裁定书并送到给辽南公司后，辽南公司仅就被保全查封的336栋4#和338栋2#房屋申请变更了保全标的物，对于包括案涉房屋在内的其余被采取保全措施的房屋并没有提出任何异议。原告现有证据不符合法律规定能够排除执行的权利。第三人辽南公司、章宏文辩称：原告是在房交会期间购买的房屋，而且是实际支付房款的。我们公司没有拿这个房产做抵押，章宏文也没有做抵押，没有办理房照不是原告原因，是多种原因。23套房屋不是查封之后卖的，都是查封之前卖的，有的是两张纸的合同有的是工商局的制式合同、还有网签的。2017年年底才有网签，从房源信息查是没有卖出去的，实质早就交易了。因法院查封，原告就都提出异议了，都起诉了。我们公司没有权利提出异议，房子都卖给房主了。我们属实用4套网点做担保了，刘维华也是担保人。原告购买房屋是真实的，是我们公司卖的，原告所有的手续我们都认同，房子是原告的。中院有一个判决23套房子不在我们与吴东滨民间借贷案件中，应该给23套房子解封。本院经审理查明，2014年9月28日，原告在房交会上购买第三人辽南公司开发的玉带家园小区338号楼1单元4层1号面积为120.15平方米的房屋，双方签订商品房买卖合同，原告母亲范须芬通过农业银行转账支付购房全款580084.20元，由第三人辽南公司出具正式销售不动产统一发票，享受了政府购房退税待遇。2017年8月9日，玉带家园小区的房屋开始办理入住，原告当日办理入住手续，按照购房合同约定交纳了维修基金、入户费、物业费、电梯费等。原告装修后于2018年10月正式入住购买的案涉房屋居住至今。原告在辽阳市不动产登记中心无其他住房登记。被告吴东滨与第三人辽南公司、章宏文在人民法院有民间借贷纠纷案件，本院在执行2019年4月28日作出的（2018）辽1002民初1380号诉讼保全民事裁定书中查封本案案涉房屋。该民间借贷纠纷案件，经辽阳市中级人民法院作出（2019）辽10民终1708号民事判决书，已经发生法律效力并申请执行。原告罗中堂对案涉房屋的查封、执行提出执行异议，本院于2020年9月22日作出（2020）辽1002执异115号执行裁定书，驳回异议人罗中堂的异议请求。送达后，原告不服提起本案诉讼。本院确认的上述事实有原告提供的执行裁定书及送达证、商品房买卖合同、购房预售许可证、商品房进户通知书、专用收款收据、交款联系单、购房发票、完税证明、银行业务单、中国农业银行业务凭证、户口薄复印件、照片、不动产登记信息查询记录，被告吴东滨提供的（2018）辽1002民初1380号民事裁定书及各方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告罗中堂与第三人辽南公司签订的房屋买卖合同符合法律规定，合法有效。双方在法院查封前即已实际履行，原告全额付款并占有、使用案涉房屋，且在可查范围内名下无其他住房，未办理房屋网签备案及不动产登记非原告主观原因，其权利能排除人民法院依据生效法律文书采取的查封及强制执行措施，故对原告主张解除查封、终止执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条之规定，判决如下：一、解除对第三人辽阳辽南房地产开发有限公司开发的辽阳市白塔区文圣路玉带家园小区338号楼1单元4层1号面积为120.15平方米房屋的查封；二、不得执行辽阳市白塔区文圣路玉带家园小区338号楼1单元4层1号面积为120.15平方米的房屋。案件受理费6707.00元，由被告吴东滨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  冀秋菊人民陪审员  闵秀娟人民陪审员  姜桂华二〇二一年五月二十九日法官助理闫妍书记员张晨附录：本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典法规标题中华人民共和国民法典制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期2020.05.28时效性现行有效的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。