广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0983民初997号原告：信宜市亘德育龙湾物业管理有限公司，住所地广东省茂名市信宜市×××，统一社会信用代码914×××××××××××668P。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：赖晓平，女，1986年3月19日出生，汉族，信宜市亘德育龙湾房地产开发有限公司的员工，住广东省信宜市×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××464，电话135×××××617。委托诉讼代理人：李创彬，广东泰的律师事务所律师。被告：谢崇意，男，1981年6月4日出生，汉族，住广东省信宜市××××××，现住广东省信宜市×××××××××，公民身份号码440××××××××××××517，电话135×××××851。原告信宜市亘德育龙湾物业管理有限公司与被告谢崇意物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信宜市亘德育龙湾物业管理有限公司的委托诉讼代理人赖晓平、李创彬到庭参加诉讼。被告谢崇意经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告信宜市亘德育龙湾物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.判决被告支付原告2017年9月至2019年9月物业费用10418.39元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实理由：原告是物业管理公司,被告是原告物业管理小区的业主,房号为xx幢xxxx房,建筑面积124.66平方米。2016年5月17日被告与信宜市xx房地产开发有限公司（简称开发商）签订《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》，约定由开发商所委托的物业管理公司承担该小区的前期专项管理与服务业务，由被告按标准交付物业管理费用给开发商所委托的物业管理公司。为前期管理该小区的需要，开发商注册成立了信宜市亘德育龙湾物业管理有限公司即原告。原告一直履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告只是支付了部分前期的物业管理费用，从2017年9月至2019年9月的物业管理费用未有及时支付，现在已经产生较大欠费。经原告多次催收,被告也未有支付。综上所述，被告的行为违反了合同的约定，也违反了诚实信用的原则，损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，原告特提起诉讼，望法院判如所请。原告提供的证据（均为复印件）有：1.原告的营业执照、法定代表人身份证明、身份证；2被告身份证；3.缴费台账、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理公约》。被告谢崇意辩称，一、根据被告与信宜市育龙湾物业管理有限公司即原告签订的《前期物业管理服务协议》第四条，被告需要缴交“物业管理服务费用”仅包括物业管理服务费、公共水电费、电梯费和电梯保险费，并且被告从未与原告或xxx开发商签订有任何形式的供水、供电合同或协议，也从未直接或授权委托他人申请抄表，因此原告无权向被告收取除公共水电费外的任何水费、电费。另外，开发商物业(即信宜市育龙湾物业管理有限公司)不经供电公司和供水公司自己装表、自己抄表、自己收费，这本身就属于监守自盗做法。二、2019年2月25日，xxx一届二次业主大会通过决议，终止与原告的物业服务合同，实行物业自管，并于2019年7月1日进行交接。但xxx开发商及其前期物业即原告拒绝移交物业、拒绝撤离小区。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。因此，原告无权要求被告缴交2019年7月1日起的物业费及其他一切费用。三、被告拒绝向xxx开发商的前期物业即原告缴交部分物业费事出有因，并非故意欠费。由于xxx开发商将水表、电表尚未接入市政系统，水表、电表以及相关管网未经供水、供电部门验收，水、电不由供水、供电部门抄表、计价、收费的房产交付给被告，并且xxx开发商及原告从未向被告出示过任何有关其与供水、供电部门签订的委托收费协议或合同，众多业主要求其纠正错误做法，而长时间不予纠正，直至2020年8月24日、2021年1月16日才分别发出安装市政电表、市政水表的通知。xxx开发商涉嫌违反下列供水、供电的有关法律法规:1、《中华人民共和国城市供水条例》第二十八条的规定“用水单位自行建设的与城市公共供水管道连接的户外管道及其附属设施，必须经城市自来水供水企业验收合格并交其统一管理后，方可使用”、第三十二条的规定“禁止擅自将自建设施供水管网系统与城市公共供水管网系统连接”；2、《广东省城市供水管理规定》第二十四条的规定“任何单位和个人不得转卖和盗用城市供水”，3、《电力供应与使用条例》第二十条的规定“非经供电企业委托，任何单位不得擅自向外供电”；4、《供电营业规则》第十四条的规定“用户不得自行转供电”，严重侵害了被告及众多业主的利益。因此，在利益受到严重侵害而得不到解决的情况下，被告选择拒绝向xxx开发商所属的前期物业即原告缴交部分物业费，只是希望以此追使xxx开发商正视业主的合理诉求及时纠正错误，实属被告的无奈之举。四、在业主收楼前，业主并没有委托开发商统一买砂到户就把砂拉到户，此乃典型强买强卖行为，且开发商提供的砂数量严重不足，当时已多次向开发商反映，但也没得到跟踪落实解决。五、开发商没退回装修押金；没补偿违背合同延迟交楼的钱；扣押业主不动产证或不动产证复印件等。这些行为均严重侵犯了广大业主合法权益。六、原告无任何理由要求被告承担本案的诉讼费用。七、根据被告与原告签订《前期物业管理服务协议》的有关规定，被告愿意补缴2017年9月至2019年6月的物业管理费，其它费用属于不合理不合法收费，拒绝缴纳。本案经审理认定事实如下：信宜市xx房地产开发有限公司（简称开发商）开发信宜市xxx楼盘。为前期管理该小区物业的需要，开发商注册成立了信宜市亘德育龙湾物业管理有限公司（原告）。2016年5月17日被告与开发商签订《商品房买卖合同》，向开发商购买到xxx楼盘的xx幢xxxx房（建筑面积124.66平方米）。签合同当日被告与原告签订《前期物业管理服务协议》。该协议第四条约定：一、被告交纳费用时间：被告应从物业交付通知书确定的日期之日开始交纳物业管理费用；二、物业管理费用：高层管理费按建筑面积每个月0.9元/平方；三、电梯费：1-3层每户40元/月，4层以上每户60元/月，电梯保险及保养费每户15元/月；四、清洁、绿化、消防、公共路灯所使用的公共水、电每月按水、电计量容器所发生的实际额，由全体业主按户分摊；各住宅楼梯、住宅走火梯所使用的公共电费每月按电计量容器所发生的实际额，由该楼宇全体业主按户数分摊。《前期物业管理服务协议》的合同期限为五年，自本物业收楼之日起计算。该协议第六条约定：受有关部门或单位的委托，原告可提供代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。被告在购房当天与原告签订《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》，约定由开发商所委托的物业管理公司承担该小区的前期专项管理与服务业务，由被告按标准交付物业管理费用给开发商所委托的物业管理公司。购房当天被告还与原告签订的《业主临时管理公约》规定，业主应按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用。被告与原告签订《前期物业管理服务协议》后，原告按约定对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供前期物业管理服务。原告用自己购买的水表、电表为被告接通水、电。在被告收楼时，原告和被告一起到场确认水表、电表的底数。原告每月把应交物业管理费、抄表水费、抄表电费的小纸条送到被告的信箱。因为有部分业主认为原告自行安装的水表比供水部门安装的水表计量偏多,原告自行安装的电表比供电部门安装的电表计量偏多。因业主与原告之间的矛盾,业主委员会多次与原告沟通商量未果,业主委员会于2019年7月22日发出《关于停止缴纳物业服务费等一切费用的公告》，通知业主停止向原告缴纳从2019年7月1日起的物业费及其他一切费用。在业主委员会的要求下,原告于2021年1月16日已把水表换成供水部门的水表接入市政管道,于2020年8月24日已把电表换成供电部门的电表接入市政电网。应大多数业主的请求，在被告收楼前，原告按不同面积的套房卖给业主一定数量的装修用沙，并拉到业主的套房内，并告知业主沙的单价和数量。xxx小区的楼房分一、二、三期楼房。xxx小区物业的水电分摊是整个xxx小区统一计算。被告收楼使用后支付了前期的部分物业管理费用，但未付从2017年9月至2019年9月的物业管理费用。至2019年9月被告欠费情况为：管理费112.2元，电梯费60元，保险费15元，应交水费61.9元，应交电费213.1元，欠电费1645.4元，欠水费455.5元，欠物管费4492.8元，欠分摊78.4元，8月分摊3.2元，9月水费68.46元，9月电费209.28元，9月分摊3.1元，2020年6、7、8月电费1064.70元，应交水费（2020年5月份至2021年2月23日）735.30元,未缴沙款1200元。总计10418.39元。实际欠款10418.39元。原告经多次催被告交款，但被告一直未交。原告于2021年3月5日诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，被告已愿意补缴2017年9月至2019年6月的物业管理费，本案的争议焦点是被告是否应支付2019年7、8、9月的物业服务管理费用和水费、电费、沙款给原告的法律责任。原告请求被告支付的款项中,有部分属于物业管理费用,有部分(主要是水费、电费、沙款)不属于物业管理费用。因为被告使用了原告提供的水、电、沙，原告把代收代支的水费、电费、沙款计入到物业管理费中一起请求被告支付并无不妥。原告收取的各项物业管理费没有超出物业主管部门规定的收费标准；原告代收代支的水费、电费也没有超出相应主管部门规定的标准。原告提供有缴费台账、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理公约》证明被告实际欠原告物业管理费10418.39元，故本院认定被告尚欠原告物业管理费(包括代收代支的水费、电费和沙款)10418.39元。原告已按《前期物业管理服务协议》为被告提供了服务,被告已接受了原告的服务,故被告依《前期物业管理服务协议》的约定应承担支付尚欠物业管理费给原告的责任。对于被告主张原告收取的水费、电费未经供水、供电装表，也没有被告的同意，被告不应承担付款责任，本院认为为了前期物业管理的需要，原告用自行购买的水表、电表接通水、电给被告使用，经双方一致确认表底数,原告每月已把物业收费纸条送到了被告的信箱。物业收费纸条中载明每月水表的抄表数和应交水费，每月电表的抄表数和应交电费。虽然xxx业主委员发出过公告倡议业主停止向原告缴纳从2019年7月1日起的物业费及其他一切费用，因为物业管理的移交需要一定的时间，并不是原告拒绝退出、移交。这不构成被告拒交物业管理费的正当理由，故被告应支付2019年7、8、9月的物业服务管理费用和水费、电费给原告。对于被告主张沙是原告强买给被告的，因为这是大多数业主的要求，被告说沙的数量不足，没提供证据证明，对被告这一主张本院不予采信。对于被告主张原告没有退回装修押金，没有补偿迟延交楼的违约金的问题，这是另外一个法律关系，本院在本案中不予处理。被告可另行与原告协商解决或另行寻求途径解决。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：限被告谢崇意在本判决发生法律效力之日起十日内付清2017年9月至2019年9月尚欠物业管理费用10418.39元(包括代收代支的水费、电费和沙款)给原告信宜市亘德育龙湾物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元，由被告谢崇意负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 林启新二〇二一年四月二十一日法官助理 陈官鸿书 记 员 肖 婵