北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4516号上诉人（原审被告）：吴建云，女，1954年8月13日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：安大兴（吴建云之夫），住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京邻睦里物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区**镇幸福东里小区**楼西侧平房。法定代表人：蔡茉莉，董事长。委托诉讼代理人：王高岭，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：李志勇，北京安博（天津）律师事务所律师。上诉人吴建云因与被上诉人北京邻睦里物业管理有限公司（以下简称邻睦里物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初38611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴建云上诉请求：撤销一审判决并依法改判，本案一、二审诉讼费用由邻睦里物业公司承担。事实及理由：1.吴建云20**年10月7日购买现住房，并于2008年9月4日购房前与产权单位发改委签订了协议书，约定物业费每平米0.63元/月，协议还注明遇新文件随时调整，指的是根据北京市政府发布的相关文件方可调整，与其他文件无关。至今无人通知吴建云此协议撤销或变更，故此协议仍属有效合同；2.邻睦里物业公司与国家发展和改革委员会基建物业管理中心（以下简称发改委物业中心）于2015年12月31日签订《物业服务合同》，约定物业费每平米1.85元/月，系工作失误。吴建云多次与邻睦里物业公司说明原合同情况，但邻睦里物业公司未回复；3.邻睦里物业公司因服务差于2020年5月31日退出本小区，却要求吴建云按照1.85元/月交纳物业费，是对吴建云合法权益的侵犯；4.邻睦里物业公司持有的《物业服务费用评估报告》有效期自2015年10月28日至2017年10月27日，已经过期，目的是为了减少资金投入，但损害了广大业主的利益，请求法院对吴建云在缺少物业评估报告这段时间的物业费进行部分减免；5.2020年6月1日开始新的物业公司进驻本小区，按照2008年9月4日的协议书内容收取物业费，即每平米0.63元/月。邻睦里物业公司辩称，认可一审判决结果，不同意吴建云的上诉请求及理由。邻睦里物业公司是和发改委物业中心统一签订的物业服务合同，不是和业主个人签订的，对每个业主都有效。物业服务是为公众提供的服务，不是针对个人提供的服务。邻睦里物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令吴建云支付拖欠的物业费7361.59元（自2016年1月1日计算至2020年5月31日）；2.判令吴建云支付自2016年1月1日起按中国银行同期贷款利率到实际支付日的利息；3.诉讼费由吴建云承担。一审法院认定事实如下：根据双方当事人陈述和证据材料，吴建云为北京市海淀区××楼房屋所有权人，房屋建筑面积75.08平方米。2015年12月31日，发改委物业中心作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》，约定：第一条，发改委住宅项目，类型为住宅。位置坐落于……海淀区东区18413.14平方米；西区43221.5平方米。本条约定为乙方的物业服务管理范围，乙方物业费由乙方依照本合同第十三条的约定向承担缴费义务的主体收取。第五条，物业服务期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日。第六条，乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2.负责本物业管理区域内公用部位的正常维修、养护和管理……3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理……4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7.其他服务事项无。第七条，乙方按《住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准提供住宅的物业服务；第十二条，本物业管理区域物业服务收费方式为包干制。第十三条，包干制，1.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下……东区物业1.85元/月·平方米；西区物业2.2元/月·平方米……第十六条，甲方的权利义务，1.有权要求乙方按合同约定提供物业服务；2.监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、监督的权利；3.对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权；4.遵守管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；5.按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费；6.对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给与必要配合；7.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务；第十七条，乙方的权利，1.根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费……第十九条，本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方，双方另行协商签订物业服务合同的具体条款；第二十条，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费乙方有权向业主收取；第二十七条，业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，乙方有权要求业主按有关法律规定或乙方与业主的约定向乙方支付违约金。2018年12月31日，发改委物业中心作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》之补充协议，约定将原合同物业期限顺延1年零5个月，顺延时间自2019年1月1日至2020年5月31日。原合同其他条款内容维持不变，双方在顺延期限内仍然遵照执行。合同签订后，2016年1月1日，邻睦里物业公司进驻吴建云居住的小区提供物业服务至2020年5月31日。邻睦里物业公司与吴建云未签订物业服务合同，吴建云未交纳2016年1月1日至2020年5月31日期间物业费。2020年6月1日涉案小区由其他物业管理公司进驻。2015年10月28日，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司对海淀区小区物业服务费用收费标准测算为多层的生活区住宅为2.15元/月·平方米，高层的生活区住宅为2.33元/月·平方米。邻睦里物业公司针对其主张，提供以下证据：多份物业服务合同、补充协议；2015年12月28日的物业服务费用的评估报告；国管房改【2014】504号文件及其他催收费照片。吴建云对上述证据表示其与邻睦里物业公司未签订有物业服务合同，无合同关系，并提交了多份小区相片、协议书、其他业主交款收据。吴建云主张依据相片，邻睦里物业公司未对小区提供优美的小区环境、停车秩序乱、期间有近2年小区施工、售卖箱收益等；主张依据其他业主收据，邻睦里物业公司未开具费用发票；主张依据协议书，其应按照0.63元标准交纳物业费。协议书显示：甲方国家发改委，乙方吴建云。根据北京市国土资源……严格遵守以下条款：一、甲方在海淀区××楼，建筑面积75.08平方米由乙方吴建云同志居住……二、各项费用，1.甲方负责供暖……收取供暖等费用每年每平方米24元，合计1801.92元……4.房屋管理费每年每平方米2.4元，合计180.19元；5.小区设施维修费，每年每平方米1元，合计75.08元；6.化粪池清掏费，每年每平方米0.3元，合计22.53元；7.绿化费，每年每平方米0.55元，合计13.2元；8.垃圾消纳每年每户30元，合计30元；9.房屋维修费，每年每平方米小修0.91元，合计21.84元，中修2.1，157.67元，合计179.51元；10.以上各项费用总计2377元，每年5月1日至10月30日为交费期限。甲方同意在此期间由乙方以支票或现金方式与甲方一次性结算上述费用。如超过期限按日累计加收1%的滞纳金……三、其他，1.以上费用均属北京市现行标准。遇有新文件，随时调整；2.乙方新增职工用户或因故变动住房，须重新签订此协议书；3.本协议自签订之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份。甲方盖章，乙方签字，日期为08年9月4日。同时，吴建云主张其向新入驻的物业公司交纳了2020年6月1日后的物业费，标准为0.63元/月·平方米。邻睦里物业公司对吴建云的各项主张均不予认可，主张小区内施工是原开发单位进行，与自己进行物业管理无关，并主张不收取停车费用；同时主张依据协议书，有新文件费用随时调整。吴建云认可小区不收取停车费用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，发改委物业中心与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》及补充协议系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。吴建云居住的房屋在邻睦里物业公司提供物业服务的范围内，物业服务费应由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。邻睦里物业公司与吴建云虽未签订物业服务合同，邻睦里物业公司为该小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系；吴建云作为该小区的业主，理应向邻睦里物业公司交纳物业服务费用。邻睦里物业公司要求吴建云交纳物业费的主张，理由充分，法院予以支持。关于吴建云主张邻睦里物业公司提供的物业服务质量存有瑕疵、环境差等问题，吴建云提交的证据，尚不足以证明其主张，邻睦里物业公司的服务虽尚有需要完善之处，但不足以否定其已履行合同主要义务的事实。吴建云提交的协议书系其与国家发改委的约定，不能以此对抗实际提供物业服务方，其以此拒绝支付物业服务费无相应依据，法院不予支持。关于利息，上述证据材料中未对交纳物业费时间、逾期付款等情形进行明确约定，且考虑到邻睦里物业公司在物业服务中亦有需要改进之处，故法院对该项诉讼请求不予支持。一审法院还认为，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务管理等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，相互制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务特征的群体性服务，其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不缴纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额缴纳物业费的业主也不公平，长此以往，真正受到损害的是业主的整体利益。当然，同样需要强调的是邻睦里物业公司作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.吴建云于判决生效之日起七日内向北京邻睦里物业管理有限公司支付物业费7361.59元（自2016年1月1日计算至2020年5月51日）；2.驳回北京邻睦里物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邻睦里物业公司未向本院提交新证据。吴建云向本院提交二组证据：1.2008年9月4日发改委与吴建云签订的《协议书》，2.吴建云之夫安大兴的信用卡交易明细，均用以证明物业费标准为每平米0.63元/月。邻睦里物业公司对上述二组证据发表如下质证意见：1.对第一组证据的真实性认可，但对其证明目的不予认可，发改委物业中心与邻睦里物业公司签订了《物业服务合同》，应该按该合同约定的价格交纳物业费，吴建云与发改委签订的《协议书》中也约定了遇新文件随时调整；2.对第二组证据的真实性认可，但对其关联性和证明目的不予认可，与本案无关。本院对上述证据的审查认证意见于下文一并评述。一审法院查明的事实及认定的证据属实，本院二审予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，发改委物业中心与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效。吴建云虽未与邻睦里物业公司签订物业服务合同，但吴建云居住在邻睦里物业公司提供物业服务的范围内，发改委物业中心系代表该小区的全体业主与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》，邻睦里物业公司为吴建云所住的小区提供了物业服务，吴建云亦实际上接受了邻睦里物业公司提供的物业服务，双方之间已经形成了事实上的物业服务合同关系，故吴建云应按其拥有物业的建筑面积及涉案《物业服务合同》约定的标准向邻睦里物业公司支付物业费。吴建云提交与发改委签订的《协议书》及吴建云之夫安大兴的信用卡交易明细以证明交纳物业费的标准为每平米0.63元，本院认为上述证据不能推翻邻睦里物业公司实际提供物业服务这一事实，故对上述证据本院均不予采信。综上，吴建云关于邻睦里物业公司按每平米1.85元/月的标准签订《物业服务合同》系其自身工作失误所致，吴建云应按每平米0.63元/月标准支付物业费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。另，吴建云上诉主张邻睦里物业公司提交的《物业服务费用评估报告》已到期、新的物业公司按每平米0.63元/月收取物业费，对此本院认为，吴建云的前述主张与吴建云是否应向邻睦里物业公司支付物业费无关联性，且对本案的处理结果不直接产生影响。故吴建云所持该项上诉理由不能成立，本院亦不予采信。需要指出的是，邻睦里物业公司起诉要求2016年1月1日至2020年5月31日期间的物业费，一审法院认定吴建云应向邻睦里物业公司支付物业费，但一审判决主文第一项载明“（自2016年1月1日计算至2020年5月51日）”，存在书写错误，应为“（自2016年1月1日计算至2020年5月31日）”，本院予以纠正。综上所述，吴建云的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决适用法律正确，但由于一审判决出现书写错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初38611号民事判决；二、吴建云于本判决生效之日起7日内向北京邻睦里物业管理有限公司支付物业费7361.59元（自2016年1月1日计算至2020年5月31日）；三、驳回北京邻睦里物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由吴建云负担。二审案件受理费50元，由吴建云负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妮审 判 员  李春华审 判 员  徐 硕二〇二一年五月二十八日法官助理  唐静静法官助理  吴 丹书 记 员  李心雨