山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民再218号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：青岛北天纵横营销策划有限公司，住所地青岛市即墨区。 法定代表人：杨波，总经理。 委托诉讼代理人：程大磊，山东元衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢新，山东宁泰律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：青岛三明圆置业有限公司，住所地青岛市即墨区。 法定代表人：迟克记，总经理。 委托诉讼代理人：王佳明，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 再审申请人青岛北天纵横营销策划有限公司（以下简称北天公司）因与被申请人青岛三明圆置业有限公司（以下简称三明圆公司）委托合同纠纷一案，不服本院（2019）鲁02民终6143号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年9月1日作出（2020）鲁民申5316号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人北天公司的委托诉讼代理人程大磊、谢新，被申请人三明圆公司的委托诉讼代理人王佳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北天公司再审请求：1.撤销二审判决第一项、第二项，依法改判三明圆公司支付销售代理佣金691994元、溢价分成471515元及策划费100000元，并支付上述欠款自应付之日至本案判决生效之日止按逾期付款总金额日万分之一计算的逾期违约金56352.5元（自2017年6月16日暂计算至2018年9月4日），上述共计1319861.5元；2.一审、二审诉讼费、保全费由三明圆公司负担。事实和理由：1.原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。原审判决认定案外人青岛吉惠宝网络技术有限公司（以下简称吉惠宝公司）、青岛盛豪房地产营销策划有限公司（以下简称盛豪公司）、即墨市宜安家房地产经纪有限公司（以下简称宜安家公司）和青岛安居乐业网络科技有限公司（以下简称安居乐业公司）销售了102套房屋并支付佣金的事实与实际情况不符，案外人的作用仅仅是将购房客引入售楼处，并不参与具体的销售工作；北天公司在本案一审中提交了所涉及的144套房屋的选房确认书、补款单以及该144套房屋业主的通话录音、录像，足以形成完整的证据链条；三明圆公司在原审未提交任何证据证明其与案外人所签订的渠道销售合同可以不再向北天公司支付佣金。2.原审判决认定事实的主要证据未经质证。“福海国际2017年2月份佣金结账表”虽系复印件，但结合三明圆公司的佣金支付记录、销控表等证据，可以证明三明圆公司实际认可中介渠道带客销售的房源仍然应支付北天公司佣金的事实。3.原审判决适用法律错误。原审判决没有正确适用《中华人民共和国合同法》第四百零五条、四百零八条的规定对双方的权利义务关系作出认定；且对《福海国际项目全程营销代理合同》中“关系客户”的定义进行曲解；认定北天公司实际销售的房屋为41套、储藏室31个，三明圆公司实际支付的数额略大于应付金额，明显与常理不符。 三明圆公司辩称，1.三明圆公司与案外人三家销售公司所签订的合作销售合同约定，由案外人公司积极参与与客户的场外沟通，促进客户成交签约。首先，案外人公司所销售的房屋，均是由其工作人员分别与客户联系确定购买具体房屋及价格后，带领购房客户与三明圆公司派驻售楼处工作人员办理合同签约付款手续，案外人销售房屋的前期宣传及与客户的沟通洽谈工作均是由案外人独立完成，在购房客户签约成交之前，北天公司对于案外人公司的购房客户信息根本不知情，案外人这样做的目的是为了防止客户流失。只有在购房客户确定购买签约后，才由案外人带领购房客户至售楼处办理签约手续，北天公司的工作只是协助三明圆公司办理合同签约手续并将销售情况统计报表报送给三明圆公司。其次，三明圆公司在与北天公司合同履行过程中，又同时委托第三方进行房屋销售的代理销售工作，北天公司对此是清楚的，在北天公司所提交的《销控表》中对于案外人所销售的房屋均注明了案外人公司的名称，可以看出另外103套房屋属于案外人所销售。再次，三明圆公司另行委托案外人公司所销售的103套房屋，应界定为是在来访前（即到售楼处之前）通过三明圆公司联系购买房屋，属于三明圆公司的关系客户，不应该结算佣金。2.北天公司提交的所谓涉案144套房屋的选房确认书、补款单及通话录音录像并不能证明另外103套房屋应作为其计算销售佣金的依据。3.北天公司提交的2017年2月份佣金结账表系复印件，根据证据规则的规定，该份证据不具有任何证明效力。4.双方在合同中明确约定对于三明圆公司的关系客户不结算佣金，北天公司对于三明圆公司另外通过案外人联系销售房屋从未提出任何异议，北天公司配合三明圆公司为关系客户办理认购签约手续并不能否定该103户房屋的购房客户是三明圆公司及案外人联系购买的事实，三明圆公司的行为并没有违反合同约定及合同法的规定。5.北天公司在销售前期因销售客户资源问题导致销售不利，并以资金困难需要支付工人工资为由，多次从三明圆公司处预支款项，三明圆公司考虑到北天公司预支款项金额不大，基本不会超额支付，并认为最终应付款应以双方实际结算数额为准，所以就多次向北天公司支付。三明圆公司的付款数额略大于最终结算应付款数额的问题，并不能成为三明圆公司还欠北天公司佣金的理由。6.北天公司主张溢价分成款是完全错误的。7.双方对应付销售代理佣金从来没有进行结算，不存在三明圆公司未按约支付佣金的违约行为，因此北天公司主张逾期违约金不成立。 北天公司向一审法院起诉请求：1.三明圆公司支付佣金691994元；2.支付溢价分成471515元；3.支付策划费100000元；4.支付以1-3项欠款为基数按逾期付款总金额日万分之一自2017年6月16日起计算至2018年9月4日，共计56352.5元及之后至判决书生效之日止的逾期违约金；5.案件受理费、财产保全费由对方负担。 一审法院查明：一、2016年6月20日，北天公司（乙方）、三明圆公司（甲方）签订了《福海国际项目全程营销代理合同》。第1条，项目名称福海国际，总面积33739.58平方米。第2.1条：乙方为本项目提供全程营销策划、整合推广、销售代理工作，内容包含：1.市场分析及客户定位；2.项目营销定位；3.制定销售竞争对策、各销售阶段销售价格体系；4.宣传推广策略建议；5.整合推广；第2.2条：甲方委托乙方独家承接本项目的销售代理工作，乙方组建专门的销售队伍，负责本项目的可售单位（包含住宅、车位、储藏室）的销售代理工作，并按进度完成甲方的销售任务。第3条、合作期限：2016年6月22日-2017年1月22日。第4条对销售价格，本项目《销售基础价格表》甲方出指导价格，由乙方制定，经甲方确认双方签字后，作为本合同附件执行。第4条、业绩确认，购房客户正式签约后，签约合同额即认定为乙方已经完成的销售任务。第4条、佣金结算条件，购房客户办理银行按揭手续的，签订房屋买卖合同已经付清首期房款，向按揭银行提交银行认可的客户贷款资料后，银行审批通过，可按首付比例进行佣金结算，购房客户一次性付款的，也按当月付款百分比进行结算。销售代理佣金住宅按照甲方与购房客户签订的商品房买卖合同中的房款总金额的1.3%计算（含车位、储藏室），每月佣金按当月合同实际到账的1.3%结算，如在合同终止前完成总体销售面积的80%，则销售代理佣金按1.5%计算。项目销售超出双方签订的基础价格明细表部分为溢价，溢价部分甲乙双方按照9:1进行分配。合同签订后，甲方向乙方每月支付2万元，用于本项目广告设计策划，直至项目合同结束。购房客户来访前通过甲方联系购买本项目的确定为关系客户，客户在来访后，此客户确定为正常客户，正常结算佣金。销售代理佣金采用按自然月上报，每两个月进行一次结算的方式进行支付，即每月5日乙方将上月销售报表送至甲方结算上月代理费用，甲方应在收到乙方按月结算申请后7日内予以结算上月销售代理佣金，并于两个月后7日内支付给乙方（乙方必须提交发票才予以结算）。第14条，甲方未按时向乙方支付应得费用则视为违约，如自逾期之日起十五日内仍未支付，则每逾期一日，甲方应支付逾期部分总金额万分之一的逾期违约金，如自逾期之日起三十日仍未支付，乙方有权解除合同终止销售代理服务，同时可要求甲方在乙方解除服务合同之日起三十日内向乙方支付全部应付未付的服务费用并承担违约责任。 以上合同签订后，双方按合同开始履行，2017年10月27日三明圆公司向北天公司出具了销售房源价格表，该表从2017年10月28日开始执行，北天公司正式开始销售。2017年11月5日三明圆公司在价格表基础上将一单元实行单价上调50元/平方米。 二、2016年8月9日，三明圆公司与吉惠宝公司签订了《吉屋网团购合作协议书》。2016年10月18日，三明圆公司分别与盛豪公司、宜安家公司和安居乐业公司签订了《渠道销售合作合同》。以上合同内容均约定：合作事项：甲方（三明圆公司）委托乙方（吉惠宝公司、盛豪公司、宜安家公司和安居乐公司）组织福海国际项目所有在售住宅产品的团购活动，乙方为甲方提供引荐客户至甲方营销中心认购产品的服务，后续销售工作由甲方全程负责，乙方积极参与客户的场外沟通，促进客户成交签约，甲方按照乙方渠道客户成交签约套数向乙方支付销售佣金。就该项目甲方已与第三方北天公司签订代理销售合同，对于该第三方所销售的非乙方渠道房源，甲乙双方同意该第三方所销售非乙方渠道房源可通过乙方团购渠道享受甲方的团购优惠政策，但对于该第三方销售房屋所收取的团购服务费全部归甲方所有，不作为乙方销售客户，甲方也无需向乙方支付销售佣金。对于乙方销售渠道客户，待甲方与乙方渠道客户正式签订《商品房预售合同》，乙方渠道客户支付房款并办理网签备案手续后7个工作日，甲方按约定条件进行销售佣金的结算支付。以上合同分别对佣金的计算标准作了约定。 三、截止到2017年6月16日，北天公司自己全程销售房屋42套（含客户迟泽亭，系三明圆公司领导关系客户），该42户房屋底价25161537元，销售面积3893.38平方米，销售房款25053515.96元。北天公司通过吉惠宝公司、盛豪公司、宜安家公司和安居乐公司渠道带客销售房屋102套，该102户房屋底价58684898元，销售面积为9068.83平方米，销售房款63184853.79元。 四、截止到2017年12月25日，北天公司销售储藏室31个，销售佣金31000元。 五、三明圆公司向北天公司付款情况：三明圆公司2016年8月1日付款2万元、9月14日2万元、10月31日2万元、12月16日2万元、2017年1月24日4万元、2月28日2万元，以上合计14万元是三明圆公司向北天公司支付的2016年7月至2017年1月的策划费。2017年3月15日付款113104元、4月19日10万元、5月5日10万元、7月6日5万元、9月28日5万元、2018年2月11日73000元，三明圆公司支付佣金486104元，扣减储藏室佣金31000元，三明圆公司实际支付住房佣金455104元。 一审法院认为，北天公司、三明圆公司2016年6月20日在平等自愿的基础上签订的《福海国际项目全程营销代理合同》不违背有关法律规定，该合同合法有效，双方均应严格履行。双方合同实际履行期为2016年6月22日至2017年6月20日，共计策划费24万元（2万元×12月），三明圆公司已付14万元，北天公司主张支付策划费10万元，予以支持。对北天公司主张的违约金，因双方在合同履行过程中均未按合同结算佣金，且合同约定的逾期付款按总金额日万分之一计算三明圆公司认为过高，在北天公司未能举证证明其实际损失情况下，原审法院调整为以应付款为基数从起诉之日2018年9月4日起按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至判决确定的付款之日止。 本案争议的焦点：1.三明圆公司与吉惠宝公司、盛豪公司、宜安家公司和安居乐业公司签订渠道销售合作合同，由该四家公司通过场外渠道组织团购向销售中心带客，由北天公司接洽后完成销售的102套住房如何定性；2.如何计算北天公司的佣金和溢价分成。 对于焦点1，从北天公司、三明圆公司《福海国际项目全程营销代理合同》和三明圆公司与吉惠宝公司、盛豪公司、宜安家公司和安居乐业公司的渠道销售合作合同的内容看，前者是策划、宣传和销售，后者是组织团购、场外渠道带客，内容有联系，也有前后之分，后者在客观上为北天公司的销售做了大量的前期工作，通过带客与北天公司接洽共同完成了渠道客户的住房销售，提高了北天公司的销售数量。对于后者的合作合同，北天公司不仅知道，还与之进行了对接，且北天公司自己渠道销售的42套住房中的绝大部分客户还参加了后者组织的团购活动，交纳了团购费，且北天公司在销控表中还将该部分客户备注了销售渠道，从中看出北天公司对三明圆公司与第三方的渠道销售合作合同是认可的，并参与了其中，因此通过三明圆公司的第三方场外渠道组织团购向销售中心带客销售的102套住房，实质是北天公司、三明圆公司共同完成的销售，且三明圆公司也向第三方支付了佣金，对该部分住房佣金和溢价分成，应由北天公司和三明圆公司平均分割。 对于焦点2，根据《福海国际项目全程营销代理合同》第四条约定，销售代理佣金住宅按照甲方与购房客户签订的商品房买卖合同中的房款总金额的1.3%计算，北天公司销售的41套住房，应按合同约定计算佣金和溢价分成，迟泽亭客户是三明圆公司领导的关系客户，根据《福海国际项目全程营销代理合同》第四条中对关系客户的约定，购房客户来访前通过甲方联系购买本项目的确定为关系客户，客户在来访后，此客户确定为正常客户，正常结算佣金，因此迟泽亭住房也应计入北天公司销售的住房之内，北天公司共销售住房42套，房款总金额25053515.96元，佣金325695.71元（25053515.96元×1.3%），该42套住房销售底价25161537元，溢价-108021.04元，三明圆公司应支付溢价分成款-10802.10元（-108021.04元×10%）。对三明圆公司渠道带客完成销售的102套住房，由三明圆公司向北天公司支付50%的佣金和溢价分成。该102套住房房款总额63184853.79元，佣金821403.1元（63184853.79元×1.3%），三明圆公司应向北天公司支付佣金410701.55元（821403.1元×50%）。该102套住房销售底价58684898元，溢价4499955.79元，溢价分成款449995.58元（4499955.79元×10%），三明圆公司应向北天公司支付溢价款224997.79元（449995.58元×50%）。以上三明圆公司共应向北天公司支付佣金736397.26元（325695.71元＋410701.55元），扣减已付佣金455104元，三明圆公司尚应支付佣金281293.26元。三明圆公司应支付的溢价分成214195.69元（-10802.10元＋224997.79元）。 综上，一审法院对北天公司主张的合理的诉讼请求，予以支持。北天公司主张的其他诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十四条、第四百零五条之规定，判决：一、三明圆公司向北天公司支付佣金281293.26元；二、三明圆公司向北天公司支付溢价分成214195.69元；三、三明圆公司向北天公司支付策划费10万元；四、三明圆公司向北天公司支付违约金，从2018年9月4日起以595488.95元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%罚息标准计算至实际给付之日止。以上四项于判决生效之日起十日内履行，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回北天公司其他诉讼请求。案件受理费16679元，由北天公司负担9154元，由三明圆公司负担7525元；财产保全费5000元由三明圆公司负担。 北天公司上诉请求：1.撤销原判，改判第一项、第二项，即三明圆公司支付佣金691994元、溢价分成471515元或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由对方承担。 三明圆公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项、第四项，依法改判驳回北天公司该三项诉讼请求。 二审查明，原审庭审中，三明圆公司提交了北天公司制作的《销控表》横排五栏，分为A、B、C、D、E户型，竖排系楼层，每一户形成一个长方格，右上角系打印的房间号，其余为手写内容：从左上开始购房者姓名、联系方式，然后系支付定金、付款情况，左下角系优惠情况，后面标有“21世纪”、“盛豪”、“客带”、“路过”、“老客户”、“中介”、“约客”、“工程”、“吉屋”、“中介吉屋”“朋介”等，有的空白。 迟泽亭购买住宅的总价588741.68元；《销控表》中标明“甲方”。 二审查明的其他事实与原审法院认定的事实相一致。 二审认为，2016年6月20日，北天公司、三明圆公司签订了《福海国际项目全程营销代理合同》，北天公司接受委托对福海国际项目进行全程营销策划、整合推广、销售的独家代理，负责包含住宅、车位、储藏室的可售单位的销售代理工作，并按进度完成销售任务，合作期限2016年6月22日至2017年1月27日，原审法院认定实际履行到2017年6月20日。第七条约定的营销企划和广告预算中，营销推广费用由三明圆公司承担的。2016年8月9日三明圆公司与吉惠宝公司签订了《吉屋网团购合作协议书》，2016年10月18日三明圆公司又分别与盛豪公司、宜安家公司和安居乐业公司签订了《渠道销售合作合同》，就福海国际项目所有在售住宅产品进行销售，合作期限自签约之日起至三明圆公司项目获批《商品房预售许可证》之日起7日届满之日止。即三明圆公司与案外人签订协议系就部分项目在一定期限内进行到销售工作，并告知了案外人委托北天公司进行策划销售的事实，案外人系通过自己的“吉屋网”、分销商进行团购，“积极参与客户的场外沟通，促进客户成交签约”的。从所附附件一《合作制度》看，案外人的分销商是在售楼处的，不允许案外人的“分销商和售楼处置业顾问联合把自然到访户往外场倒卖”、“禁止乙方分销商在售楼处附近以各种形式拦截客户”，意在保护三明圆公司和北天公司的利益，也证实北天公司与案外人吉惠宝公司、盛豪公司、宜安家公司和安居乐业公司之间的工作没有先后之分的。三明圆公司通过案外人销售了住宅并报北天公司制作销控表。北天公司无证据证实对其他102住宅履行了接洽、楼盘介绍等工作。三明圆公司已向案外人支付佣金，若再向北天公司支付佣金也存在重复支付的问题。原审法院认定通过三明圆公司的第三方场外渠道组织团购向销售中心带客销售的102套住房，实质是北天公司、三明圆公司共同完成的销售，且三明圆公司也向第三方支付了佣金，对该部分住房佣金和溢价分成应由北天公司和三明圆公司平均分割是错误的。三明圆公司不应再向北天公司支付他人销售的102套房屋佣金和溢价款。北天公司的上诉理由不成立，不予支持。三明圆公司认为不应支付他人销售的102套住宅的上诉理由成立，予以支持。 北天公司、三明圆公司签订的《福海国际项目全程营销代理合同》4.3.3的第四项约定“关系客户：购房客户来访前通过甲方联系购买本项目的确定为关系客户。客户在来访后，此客户确定为正常客户，正常结算佣金。”首先，对于关系客户的约定是不明确的，容易引起歧义。虽如此，上述约定可分为两部分，前句“关系客户：购房客户来访前通过甲方联系购买本项目的确定为关系客户”，定义了“关系客户”为来访前通过三明圆公司联系的客户；后句“客户在来访后，此客户确定为正常客户，正常结算佣金”，定义了“正常客户”为到访销售中心后再通过三明圆公司联系的也是正常客户。“此客户”应为“客户来访后”的“此客户”，不是前句的客户。通过北天公司将迟泽亭标注为“甲方”，可以将其认定为关系客户，不应支付佣金。三明圆公司的该上诉理由成立，予以支持。 原审法院查明的包括迟泽亭住房在内的42套房款总金额为25053515.96元，减去迟泽亭房款588741.68元，41套房屋总价款为24464774.28元，佣金318042.07元（24464774.28元×1.3%），该41套住房溢价为负数，不再支付溢价款。截止到2017年12月25日，北天公司销售储藏室31个，销售佣金31000元。2016年6月22日至2017年6月20日，三明圆公司应支付北天公司策划费为24万元，共计589042.07元。而原审法院查明的三明圆公司已支付款项略大于上述金额，北天公司的诉讼请求不成立，应予驳回。 综上，北天纵横公司上诉理由不成立，不予支持。三明圆公司上诉理由部分成立，予以部分支持。原审法院认定事实有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销青岛市即墨区人民法院(2018)鲁0282民初9073号民事判决。二、驳回北天公司对三明圆公司的诉讼请求及上诉请求。原审案件受理费16679元、财产保全费5000元，由北天公司负担。二审案件受理费，北天公司交纳的10480元，由北天公司负担；三明圆公司交纳的7525元，由北天公司负担。 再审中，北天公司提交如下证据：1.销售流程说明一份，证明福海国际小区的销售顾问徐伟伟、姜园园、刘广兴对销售流程进行了描述，即所有到售楼处的客户无论是自然到访客户还是朋友介绍的客户，或者是中介渠道所带客户，均是按照相同的流程由销售人员接待，安排固定的置业顾问与客户对接，向客户推荐、介绍房源、核算价格，如该客户最终确认购买房屋，则由北天公司的销售人员带领客户缴纳购房定金，签订选房确认书，办理网签合同、贷款手续，在此期间北天公司共销售了144套房屋。2.北天公司销售人员姜园园见客笔记，证明福海国际项目中，中介带客仅为增加客流量，客户到访前没有购买意向，到访后需要北天公司的销售人员进行具体的销售和回访工作。3.增值税专用发票9张、收据13张，证明发票和收据中每一笔款项的性质，2017年2月结算的113104元全部为佣金。 三明圆公司对该证据1的真实性无法确认，对证明事项有异议，流程说明的出具人员均是北天公司的工作人员，出具的流程说明没有任何证明效力，其所陈述的问题也与事实不符。对于证据2的真实性有异议，对其证明目的也不认可，姜园园系北天公司工作人员，其单方记录的内容不具有任何证明效力。对证据3中13张收据的真实性无法确认，对增值税发票的真实性无异议，但对证明目的有异议，现有证据仅能证明三明圆公司同意对于案外人公司所销售的13套房屋给予北天公司结算佣金，其目的是为了给予北天公司协助办理签约手续一定的经济补偿，不能证明三明圆公司已经就全部客户同意给予北天公司结算佣金。 三明圆公司提交如下证据：1.项目销售过程中现场监控视频及照片一宗，从录像及照片中可以看出案外人公司的工作人员王贞海、赵森、宋伟超在售楼处现场为客户介绍房屋及与客户进行洽谈，在照片中由宜安家公司的工作人员宋伟超在沙盘旁为客户介绍房屋，并且案外人公司还在售楼处现场单独设置办公桌，这充分说明了案外人所销售房屋是案外人与购房客户洽谈成交的，同时也充分说明了北天公司对于三明圆公司另行联系委托案外人进行房屋销售工作的事实是知道并认可的。2.《北天纵横2017年2月份佣金明细》（复印件）一份，证明三明圆公司是根据北天公司在2017年2月28日之前自行销售35套房屋的实际收款11936329.6元作为计算依据，11936329.68元*1.3%*60%=93103.37元，另外加上应付北天公司一个月的策划费2万元，合计付款113104元，该佣金明细由黄凤爱签字，落款时间为2017年3月15日，由三明圆公司工作人员签字后作为北天公司的结算依据，由北天公司保存原件。3.盛豪公司项目经理王正海及宜安家公司项目经理宋伟超出具的证明各一份，证明该两家公司在销售涉案楼盘过程中均是自行对外进行推广宣传，并自行联系洽谈客户，对确定有购买意向的客户由该公司工作人员到售楼处现场与三明圆公司办理相关认购签约手续。4.迟泽亭出具的证明一份，证明其在涉案楼盘购买房屋是先与三明圆公司的法定代表人迟克记联系后，由迟克记安排其到售楼处进行看房选房，其属于合同约定的关系客户。 北天公司对该证据1的真实性无异议，对证明事项有异议，根据三明圆公司所提交的证据可以看出，每一张照片及视频中均有北天公司的工作人员在现场对接客户，三明圆公司所提及的案外人公司的工作人员在现场，只是负责将客户带到售楼处，由售楼处进行统计区别该客户为渠道客户，然后由北天公司的工作人员带领客户进行讲解户型、沙盘并参观样板间、核算房源的价格，案外人并不掌握售楼处的剩余房源及具体价格，只是将客户带到现场由售楼处的置业顾问全程接待。对证据2的真实性不予认可，该证据为三明圆公司事后单方制作，拼凑出来得出的数据，该证据中也没有北天公司工作人员的签字。对证据3、4的真实性均不予认可，证据3为证人证言，应当由证人出庭向法庭陈述，证据4中证人迟泽亭系三明圆公司法定代表人迟克记的亲属，具有利害关系，所做证明可信度不高，另外从销控表可以看出在迟泽亭的备注中上方标记为“甲方”，但下半部分写着“朋介”二字，可以看出备注的意思为迟泽亭先由朋友介绍来到售楼处，后又找的关系，因此迟泽亭属于自然到访客户，而不是关系客户。 本院认为，北天公司提交的证据1、2系其工作人员出具，与北天公司有利害关系，且三明圆公司不予认可，故对上述证据不予采信；三明圆公司对证据3中增值税发票的真实性无异议，而收据与本案原审查明的付款一致，本院予以采信。对三明圆公司提交的证据1的真实性予以确认；证据2系复印件，且无北天公司工作人员的签字，北天公司也不予认可，故对该证据不予采信；证据3、4均系证人证言，证人未出庭接受质询，不予采信。 另查明，原审中北天公司提交的《福海国际2017年2月份佣金结账表》（复印件），包括案外人（中介）带客销售的12套房屋在内的26套房屋的佣金金额为188508元。该佣金结账表由北天公司姜姗姗、崔璀签字，三明圆公司兰海丽、黄凤爱签字，并注明“188508*60%=113104”，落款日期为2017年3月14日。北天公司称，其工作人员制作佣金结算表并签字后，交由三明圆公司财务处兰海丽审核，再交给三明圆公司项目负责人黄凤爱签字确认，后北天公司向三明圆公司开具发票，三明圆公司付款，该佣金结算表原件由三明圆公司存档。结合三明圆公司于2017年3月15日支付113104元佣金的事实，可以证明三明圆公司实际认可中介渠道带客销售的房源仍然应支付北天公司佣金。 三明圆公司质证认为，黄凤爱从未为北天公司签署过该份结账表，故对该份佣金结账表复印件不予认可。 再审中，北天公司另提交《福海国际票据交接明细表》一份，其中第一行显示：日期“2017.3.13”、内容“2017年2月份服务费发票”、金额“113015”、票号“xxxx”、交接人签字“崔璀”、接收人签字“宋卓”、接收时间“2017.3.14”、备注“2017年结账总套数26套，结账金额188508元，按60%本次结算113105元”。其中，前4栏及备注栏由北天公司工作人员肖卫沙用一支笔连续填写，后由三明圆公司工作人员宋卓在接收人处签字，证明本次结算为26套房屋，而非三明圆公司主张的35套房屋。 三明圆公司质证认为，该交接明细表原件由北天公司所掌握，北天公司可以随时对备注栏内容进行添加，经落实宋卓本人，其明确表示其签字时没有备注栏中的书写内容。 北天公司申请对《福海国际票据交接明细表》第一行序号为“1”一栏中的“日期、内容、金额、票号”项下的“2017.3.13、2017年2月份服务费发票、113105、01178222”手写字迹（“检材字迹1”下称）与该行“备注”项下的“2017年结账总套数26套，结账金额188508元按60%本次结算113105元”手写字迹（下称“检材字迹2”）是否同一时期形成进行鉴定。本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对上述鉴定事项进行鉴定。2021年1月28日，该鉴定中心出具【2020】鉴字第4128号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：检材字迹1与检材字迹2为同期书写形成。北天公司为此支付鉴定费23100元。 北天公司对鉴定意见书无异议，通过该鉴定意见结合申请人提交的福海国际2017年2月佣金结算表以及申请人向被申请人开具的113105元的发票和转账记录，可以相互印证，得出一个结论，即2017年2月被申请人为申请人结算佣金的26套房源中其中的12套房源都是所谓的渠道客户，而被申请人正常结算佣金的行为也充分说明了对于涉案的144套房屋均是由申请人独立完成销售工作，因此被申请人才会按照双方签订的合同对2017年2月的佣金进行正常结算，据此可以证实申请人的再审申请符合法律依据，应当得到法庭的支持。鉴定费用也应当由被申请人承担。 三明圆公司质证认为，对鉴定意见书的真实性无异议，但经了解，该鉴定机构对于前后形成时间在3个月之内均认定为同期形成，无法对3个月之内的形成时间进行鉴定，所以申请人所提交的票据交接明细表中所添加内容添加在被申请人工作人员签字之后，该份票据交接明细表是由申请人控制掌握，因此对于申请人工作人员添加内容不应该具有法律约束力。另外，对于佣金结算表中所列明的26套房屋，其中13套房屋属于申请人自行组织销售，另外13套房屋属于案外人公司所销售，所以被申请人认为佣金结算表即使是真实的，也只能证明被申请人在2017年3月为了给予申请人协助办理签约手续一定的经济补偿，而仅同意对于案外人公司所销售的13套房屋给予申请人按照合同约定的佣金比例结算佣金，不能证明对于被申请人自行安排委托案外人公司销售的90套房屋也应该同样给予申请人正常结算佣金，事实上被申请人也从来没有同意对于案外人公司所销售的另外90套房屋给予申请人结算佣金，另外90套房屋被申请人在庭审过程中也提交了相关的证据证明是案外人公司所销售，销售房屋的核心工作是促进客户成交签约，而这些工作均是案外人公司独立完成的，对于该90套房屋，申请人所付出的劳动仅是配合被申请人办理房屋签约手续，在被申请人没有书面签字同意对于案外人公司所销售的该90套房屋给予申请人结算佣金的情况下，仅凭申请人所提交的佣金结算表中案外人公司所销售的13套房屋，被申请人同意结算佣金，进行推定被申请人对于该90套房屋也应该正常结算佣金的观点是违背事实的，就案外人公司所销售的房屋，被申请人已经向案外人公司支付了高达140余万元的销售代理佣金，如果再判决被申请人向申请人支付佣金，这对被申请人来讲是极不公平的，所以申请人所提交的佣金结算表最多仅能证明被申请人同意对于案外人公司所销售的13套房屋给予其结算佣金，对于案外人所销售的其他房屋，不应该由申请人享受劳动成果。 因双方对鉴定意见的真实性均无异议，本院对该鉴定意见予以采信。 本院对原审查明的其他事实予以确认。 本院再审认为，本案的焦点问题:1.除北天公司自行销售的41套房屋外，三明圆公司对北天公司销售的其余103套房屋是否应支付佣金及违约金；2.三明圆公司是否应支付房屋溢价款。 关于焦点问题1，首先，双方签订的代理合同约定，北天公司为涉案项目销售的独家代理方，为涉案项目提供全程营销策划、整合推广、销售代理工作。虽然之后三明圆公司又分别与其他中介公司签订了销售合作合同，但对于与北天公司签订的代理合同约定的佣金结算条件和标准并未进行变更，也没有就三明圆公司委托其他中介公司销售房屋将再不支付佣金与北天公司重新进行约定。 其次，三明圆公司与几家中介公司签订的《渠道销售合作合同》约定“乙方（中介公司）为甲方（三明圆公司）提供引荐客户至甲方营销中心认购产品的服务，后续销售工作由甲方全程负责”，可见，中介公司起到的主要是引荐客户的作用，而北天公司为三明圆公司独家代理销售商，所谓“后续销售工作由甲方全程负责”，实际上是由北天公司独立完成。 再次，北天公司主张通过中介公司引荐的客户为“正常客户”，对其销售的该102套房屋仍应支付佣金；而三明圆公司抗辩主张，通过中介公司引荐的客户为“关系客户”，按照双方合同约定不应支付佣金。为此，北天公司提交《福海国际2017年2月份佣金结账表》复印件、《福海国际票据交接明细表》，证明2017年3月三明圆公司已将包括12套通过中介公司引荐销售的26套房屋的佣金113105元结算，三明圆公司实际认可通过中介公司销售的房源仍然应支付北天公司佣金的事实。三明圆公司对《福海国际2017年2月份佣金结账表》复印件的真实性不予认可，并认为《福海国际票据交接明细表》备注栏中的内容为三明圆公司工作人员签字后由北天公司自行添加，另提交《北天纵横2017年2月份佣金明细》（复印件）一份，主张2017年3月结算的113105元佣金的依据为北天公司自行销售的35套房屋。为查明本案事实，依据北天公司申请，本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对《福海国际票据交接明细表》“检材字迹1”与“检材字迹2”是否同一时期形成进行鉴定。该鉴定中心出具的鉴定意见鉴定意见为：“检材字迹1”与“检材字迹2”为同期书写形成。该鉴定意见证明，《福海国际票据交接明细表》中“备注”栏内容并非北天公司事后添加，双方2017年3月结算的113105元为北天公司主张的包括12套通过中介公司引荐销售的26套房屋的佣金，并非三明圆公司主张的北天公司自行销售的35套房屋。因此，本院对北天公司主张通过中介公司引荐的客户为“正常客户”，合同实际履行过程中，三明圆公司已对通过中介公司引荐的客户进行结算的事实予以确认，对三明圆公司关于通过中介公司引荐的客户为“关系客户”，不应支付佣金的抗辩理由不予支持。三明圆公司应当按照双方合同约定支付该102套房屋的佣金。 最后，双方签订的代理合同约定，购房客户来访前通过甲方联系购买本项目的确定为关系客户，客户在来访后，此客户确定为正常客户，正常结算佣金。根据三明圆公司提交的《销控表》，迟泽亭购房处由北天公司注明“甲方”，且北天公司也认可迟泽亭系三明圆公司法定代表人的亲属，故应当认定该客户为三明圆公司的“关系客户”，根据合同约定对于该客户三明圆公司不应支付佣金。 综上，北天公司自行销售的房屋共41套，房款总额为24464774.28元，通过中介公司引荐销售的房屋为102套，房款总额为63184853.79元，合计87649628.07元，按照合同约定应当支付佣金1139445.16元（87649628.07元*1.3%）。扣除三明圆已支付的佣金455104元，三明圆公司应支付欠付佣金684341.16元。三明圆公司未按照合同约定结算佣金构成违约，应当支付逾期支付违约金，再审对北天公司主张的本案起诉之日起至判决生效之日止以欠款总额为基数按日万分之一计算的违约金予以支持。 关于焦点问题2，根据三明圆公司提交的销售定价明细表及调价通知，结合涉案房屋销售期间青岛地区房屋销售价格大幅上涨的情况，对三明圆公司关于销售溢价并非北天公司通过自己的努力而获得的抗辩理由予以支持，对于北天公司主张的房屋溢价款不予支持。 综上，北天公司申请再审的理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实有误，再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）鲁02民终6143号民事判决； 二、维持山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初9073号民事判决第三项； 三、撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初9073号民事判决第二项、第五项； 四、变更山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初9073号民事判决第一项为：青岛三明圆置业有限公司向青岛北天纵横营销策划有限公司支付佣金684341.16元； 五、变更山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初9073号民事判决第四项为：青岛三明圆置业有限公司向青岛北天纵横营销策划有限公司支付自2018年9月4日起以784341.16元为基数按日万分之一的标准计算至本判决生效之日止的违约金； 以上三项给付义务于判决生效之日起十日内履行，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 六、驳回青岛北天纵横营销策划有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费16679元、财产保全费5000元，共计21679元，由青岛北天纵横营销策划有限公司负担9937元，由青岛三明圆置业有限公司负担11742元；青岛北天纵横营销策划有限公司交纳的二审案件受理费10480元，由青岛北天纵横营销策划有限公司负担9119元，由青岛三明圆置业有限公司负担1361元；青岛三明圆置业有限公司交纳的二审案件受理费7525元，由其自行负担；鉴定费23100元由青岛三明圆置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒲娜娜 审判员  王婧华 审判员  刘述明 二〇二一年五月十一日 书记员  杨 坤 书记员  高嘉慧