贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0325民初760号原告：赵小洪，男，1969年3月6日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：杨溢，重庆中世律师事务所律师。被告：贵州大沙河旅游产业（集团）股份有限公司，住所地：贵州省遵义市道真仡佬族苗族自治县大磏镇文家坝村原村委会办公室。法定代表人：周勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：李胜，该公司职员。被告：重庆名豪实业（集团）股份有限公司，住所地：重庆市渝中区五四路39号9楼。法定代表人：周勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：李胜。原告赵小洪与被告贵州大沙河旅游产业（集团）股份有限公司（以下简称大沙河公司）、重庆名豪实业（集团）股份有限公司（以下简称名豪集团）买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告之委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、要求被告大沙河公司退还原告购房款261697元、大修基金6549元、契税25550.91元、杂费189.5元，合计293986.41元；3、要求被告大沙河公司支付原告租金（回报款）78072.23元；4、要求大沙河公司支付违约金78509.1元；5、要求名豪集团对诉讼请求第1项、第2项的款项承担连带支付责任；6、二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的贵州省遵义市道真仡佬族苗族自治县大沙河中国傩城25幢2单元5-1号房屋，双方在合同中就房屋基本情况、房屋价款、支付方式、交房时间、办理产权等事项进行了约定。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了首期房款、大修基金、契税等费用。签订合同当日，原告又与贵州大沙河傩城酒店有限公司（以下简称傩城酒店公司）签订了《悠山家庭酒店委托经营协议》，约定由原告将所购买的房产交由傩城酒店公司经营，由傩城酒店公司按照房屋总价款8.8%的比例给予原告回报（租金）。因原告所购房产被大沙河公司设置了抵押权，无法办理产权证书，2019年9月，原告向大沙河公司提出解除《商品房买卖合同》的要求，2019年10月29日，原告与大沙河公司签订了《解除合同协议书》，双方就解除《商品房买卖合同》的相关事宜达成协议。2020年9月20日，大沙河公司就办理产权证、支付租金、退还购房款、违约责任等向中国傩城项目所有购房者作出承诺，名豪集团承诺就支付租金（回报款）、退还购房款等事宜承担连带担保责任。截止目前，大沙河公司和名豪集团承诺的付款期限已届满，但并未支付原告任何款项。另，大沙河公司系由名豪集团、重庆名豪实业（集团）百货有限公司、重庆市名豪集团城口县有限公司出资设立，其中名豪集团持有24%的股权。而重庆市名豪集团城口县有限公司系名豪集团、重庆名豪实业（集团）百货有限公司出资设立，名豪集团持有90%的股权。重庆名豪实业（集团）百货有限公司又系名豪集团的全资子公司。故名豪集团系大沙河公司的实际控制人，其为大沙河公司提供的担保行为具有法律效力。为维护原告的合法权益，诉至人民法院主张上述权利。大沙河公司辩称，原、被告双方签订《商品房买卖合同》属实，原告起诉的购房款和大修基金等费用共计293986.41元也属实。原告与大沙河公司已于2019年10月29日签订的房屋解除协议，并对返租租金进行结算且已支付，不存在欠付原告租金。因合同已解除，故不存在名豪集团还要于2020年9月21日向原告出具承诺书之说，故名豪集团不应承担担保责任，也不应承担违约金支付责任。原告主张的违约金过高，与其产生的资金占用利息严重不符。名豪集团辩称，原告主张的购房款等款项应由大沙河公司退付，名豪集团仅是在2020年9月21日出具的担保书的范围内有条件地承担担保责任，本案诉争事实不在名豪公司担保范围内，故不应承担担保责任。本院经审理认定事实如下：原贵州大沙河旅游置业股份有限公司即大沙河公司。2017年12月16日，原告与大沙河公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的贵州省遵义市道真仡佬族苗族自治县大沙河中国傩城25幢2单元5-1号房屋，双方在合同中就房屋基本情况、房屋价款、支付方式、交房时间、办理产权等事项进行了约定，该合同还约定大沙河公司应于2018年12月31日前交付商品房，逾期交房在90日之内的，出卖方在约定的交房期限届满之日起至实际交付之日止按已交付房款的万分之五支付违约金；逾期交房超过90日的，买受人有权退房，出卖方应自收到书面通知起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金…合同签订后，原告按合同约定向被告支付了首期房款261697元、大修基金、契税等费用共计293986.41元。签订买卖合同当日，原告与傩城酒店公司、大沙河公司三方签订《悠山家庭酒店委托经营协议》，约定由原告将所购买的涉案房产交由傩城酒店公司经营管理，由傩城酒店公司按照房屋总价款8.8%的比例给予原告回报（租金）。2019年10月29日，原告与大沙河公司、傩城酒店公司签订《解除合同协议书》，该协议书主要载明：“三方同意解除之前签订的《商品房买卖合同》和《悠山家庭酒店委托经营协议》，在款项未付清前，原签订的《商品房买卖合同》和《悠山家庭酒店委托经营协议》依然有效；确认了原告缴纳的购房款等合计293986.41元属实，双方一致同意大沙河公司于2019年11月6日支付原告契税等费用合计32289.41元，大沙河公司于2019年11月30日和2019年12月31日分两次平均退还购房款共261697元，若大沙河公司未按时支付，则按同期银行贷款利率的四倍支付违约金至全部付清为止；截止2019年10月15日，原告共收到大沙河公司支付的七个季度的经营租金33592.04元。”庭审中原告还提交了2020年9月21日由二被告加盖公章出具的承诺书一份，该承诺书载明：“2020年9月21日对大沙河中国傩城项目购房者提出的问题，予以承诺如下。1、所有购房者的房产证于2021年12月31日前办理好；2、返租租金于2020年12月31日开始正常支付…3、对于全款和按揭购房并提出退房的购房者，在2020年9月21日前已提出申请的，在一年以内付清房款、租金及其他款项；其他提出申请退房的购房者，在提出申请之日起一年内退清房款、租金及其他款项”；4、如逾期未按上述承诺执行，则按已缴房款的30%支付违约金；5、名豪集团对上述承诺第1、第2、第3项进行担保，若大沙河公司未履行前述承诺，则由名豪集团履行”。2021年3月，原告以被告未履行退款义务为由诉至本院。上述事实有原告《商品房买卖合同》、《悠山家庭酒店委托经营协议》、收款收据、《解除合同协议书》、承诺书、被告身份信息以及原、被告的陈述等在卷佐证，经庭审审查和质证，足以认定。本院认为：原告赵小洪与被告大沙河公司签订的《商品房买卖合同》的签订系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，理应合法有效，大沙河公司在约定的期限内未按时履行交房义务，已构成违约，现原告要求解除《商品房买卖合同》，符合合同约定，本院依法予以支持。大沙河公司对原告请求其退还购房款等293986.41元无异议，本院对此予以确认。二被告出具的承诺书中载明“对于全款和按揭购房并提出退房的购房者，在2020年9月21日前已提出申请的，在一年以内付清房款、租金及其他款项”、“若被告大沙河公司未履行相关承诺，则由被告名豪集团履行”，该承诺书作出时间为2020年9月21日，其担保的付款时间至今未届至，且原告与被告大沙河公司签订的解除合同协议书对名豪集团无任何约束力，故对原告要求被告名豪集团承担连带支付责任的诉请，本院依法不予支持。根据原告和大沙河公司签订的解除合同协议书，原告与被告大沙河公司已对返租租金进行结算，被告大沙河公司已经按照协议书支付原告七个季度返租租金，且双方的解除协议书上也未载明还需支付原告返租租金，另根据合同相对性原则，即使原告确应收取返租租金也不应由本案被告承担，故对原告要求被告支付返租租金78072.23元的诉请，本院依法不予支持。对原告主张的违约金，原告与被告大沙河公司签订的解除合同协议书系双方真实意思表示，被告大沙河公司未在约定的期限履行支付义务，其应承担支付违约金的责任，违约金的计算方式，结合原告未向本院提交其因被告大沙河公司违约给自身带来损失的证据以及原、被告签订的解除合同协议书等综合考虑，应参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算为宜，结合被告大沙河公司的违约情形具体为：2019年11月7日至2019年11月30日以32289.41元为基数计算，2019年12月1日至2019年12月31日以163137.91元为基数计算，2020年1月1日起至付清欠款之日止以应付未付款为基数计算。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告赵小洪与被告贵州大沙河旅游产业（集团）股份有限公司于2017年12月16日签订的《商品房买卖合同》自即日起解除；二、被告贵州大沙河旅游产业（集团）股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵小洪购房款、大修基金、契税、杂费等293986.41元及违约金，违约金由被告贵州大沙河旅游产业（集团）股份有限公司自2019年11月7日起至清偿之日止以尚欠金额为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，具体为：2019年11月7日至2019年11月30日以32289.41元为基数计算，2019年12月1日至2019年12月31日以163137.91元为基数计算，2020年1月1日起至付清欠款之日止以应付未付款为基数计算；三、驳回原告赵小洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8058元，减半收取4029元，由被告贵州大沙河旅游产业（集团）股份有限公司负担（限本判决生效之日起十日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  冉贤超二〇二一年五月十二日书记员  程 练