广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0603民初468号 原告：朱某玲，女，x年x月x日出生，汉族，住防城港市港口区。 委托诉讼代理人：韦巧练，广西能正律师事务所律师。 被告：xxx有限公司，住所地xxx，统一社会信用代码xxxx。 法定代表人：林璋，执行董事。 委托诉讼代理人：廖敏冰，女，1981年6月26日出生，汉族，住防城港市防城区。 原告朱某玲与被告xxx有限公司（以下简称xxx公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告朱某玲的委托诉讼代理人韦巧练到庭参加诉讼，被告xxx公司经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱某玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理防城区xxx小区x栋x号房的不动产权属证书；2.判令被告向原告支付逾期报送产权登记资料导致原告不能办理不动产权属证书的违约金11796元（每逾期一日按房款总价的万分之一支付违约金，累计违约金额不超过该商品房总价款的5%，235921元×5%=11796元）；3、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、评估费。事实与理由：原告于2013年9月9日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发的xxx小区x栋x号房，建筑面积84.62m2,单价2788元/m2,总价235921元。被告应当在2014年5月30日前交付房屋给原告使用，因被告责 -2- 任致原告不能在商品房交付使用后730日内取得房屋所有权证书的，被告将按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，被告于2015年8月18日交付房屋给原告，但被告至今未向产权登记机关报送产权登记所需资料，致使原告无法办理所购房屋的不动产权证。被告逾期报送产权登记资料导致原告无法办理所购房屋不动产权属证书，严重损害原告合法权益，故诉至人民法院。 被告xxx公司辩称，1.延期办证的主要原因不在于被告，大量业主存在违规加装防盗网及搭建建筑物的行为，客观上影响了项目的综合验收，造成办理不动产权属延期；2.原告已装修入住，不存在经济损失，被告不应承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年9月9日，原告朱某玲与被告xxx公司签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定原告购买被告开发的位于防城港市防城区，总价款为235921元，首期款为70921元，余款165000元以银行按揭付款支付。合同第八条约定被告应当于2014年5月30日前交付，该商品房交付时应具备的条件为已取得经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位验收合格，并出具盖章的《建设工程竣工验收意见书》。第十一条约定，商品房达到交付条件后，……，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，如被告未按照合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，由于被告的原因导致原告无法办理房屋所有权登记，原告可以要求退房，……，如原告不退房，被告按已付房价款的2%向原告支付违约金。合同附件四补充协议第14条约定“本合同第十五条，整体修改如下：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自该商品房交付之日起的第730日起，按日向买受人支付该商品房总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额不超过该商品房总价款的5%。” 原告朱某玲支付首期款后，于2013年10月11日与中国工商银行股份有限公司防城港市防城支行签订《个人购房借款/担保合同》，借款165000元用于支付上述商品房房款。2016年2 -3- 月5日，原告向税务机关缴纳了房屋契税2359.21元。2018年6月7日，被告向原告开具增值税发票，载明原告补缴面积差房款531.43元，该款税额为26.57元。以上，原告支付购房款共计236452.43元。2015年8月18日，原告收房。该涉案商品房至今未取得房屋产权登记证书。 另查明，防城港市中级人民法院（2019）桂06民终923号阮某浩、韦某连与xxx公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书认定，防城区人民政府办公室于2019年7月9日对“关于市长信箱：开发商致800多户业主安危而不顾，违规交房的信访回复”做出如下回复：一、……；二、未能办理不动产权证的原因。竣工验收备案为办理不动产权大证的材料之一（业主办证需从大证中分户），xxx二期7-16幢至今没有办理竣工验收备案，原因为：由于开发商与施工单位有经济纠纷，施工单位不配合提供材料为开发商办理竣工验收备案。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、借记卡账户历史明细清单、税收缴款书、增值税发票以及原告代理人庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。 一、关于涉案房屋的交付时间问题。 双方合同约定被告应当在2014年5月30日前向原告交付经验收收合格的房屋，现原被告均未举证证实具体收房时间，原告主张参照其他案件当事人的收房时间即2015年8月18日作为其具体交付时间，符合合同约定，本院予以采纳。 二、关于被告xxx公司对于房屋产权登记证书办理有无违约行为的问题。 涉案商品房的交付时间为2015年8月18日，按照《商品房买卖合同》第十五条及合同附件四补充协议第14条约定，被告应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告至今未将涉案房屋提交办理竣工验收备案，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》（简称《民法典》）第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，现原告要求被告恒兆 -4- 公司协助其办理所购房屋的产权登记，本院予以支持。 被告抗辩系因二期业主违规加装防盗网搭建建筑物，影响项目验收致使延迟办理产权证书，被告对其抗辩意见，未举证证实原告存在违规加装防盗网或搭建建筑物的行为，且根据《建设工程质量管理条例》第十六条第二款：“建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；(二)有完整的技术档案和施工管理资料；……”及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》(建质〔2013〕171号)第五条：“工程符合下列要求方可进行竣工验收:(一)完成工程设计和合同约定的各项内容。(二)施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。……”的规定，建设工程办理竣工验收备案必须提交完整的施工资料和工程竣工报告。本案中，由于被告与施工单位有经济纠纷，施工单位不配合提供资料协助被告办理竣工验收备案，因此无论原告或其他业主是否存在违规加装防盗网搭建建筑物的行为，被告也无法将办理涉案商品房权属登记所需的完备资料报产权登记机关备案。故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。 三、关于原告主张被告支付逾期办证违约金有无事实和法律依据的问题。 因被告原因，原告未能在商品房交付后730日内取得房屋所有权证书，根据《商品房买卖合同》附件四第14条约定，被告应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应自该商品房交付之日起的第730日起，按日向原告支付该商品房总价款万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日止，累计违约金额不超过该商品房总价款的5%。因此，原告有权依据上述约定要求被告支付逾期办证违约金，因按日计付的累计违约金额已超过该商品房总价的5%，故原告主张以商品房总价款5%计付逾期办证违约金，本院予以支持。原告未将补缴的面积差房款计入总房款，仅主张以235921元的5%支付逾期办证违约金11796元，是其民事权利的自由处分，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： -5- 一、被告xxx有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告朱某玲办理取得防城港市防城区屋产权登记； 二、被告xxx有限公司在本判决生效之日起十日内向原告朱某玲支付逾期办证违约金11796元。 上述金钱给付义务，义务人应按本判决确定的履行期限履行，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费47元（已减半收取），由被告xxx有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 禤立平 二〇二一年五月十五日 法官助理 冯春兰 书 记 员 韦秋艳 附相关法律条文： -6- 《中华人民共和国民法典》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 -7- 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。