宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院执行裁定书（2021）宁0502执异19号异议人（案外人）：王某1，住宁夏回族自治区中卫市。申请执行人：王某2，住宁夏回族自治区中卫市。被执行人：蔡某，住宁夏回族自治区中卫市。本院在执行申请执行人王某2与被执行人蔡某民间借贷纠纷一案中，异议人王某1于2021年5月17日，对本院裁定查封蔡某名下预告登记的位于中卫市沙坡头区红宝花园小区13号楼1单元1202室（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人王某1称，沙坡头区人民法院受理的申请执行人王某2申请执行被执行人蔡某民间借贷纠纷一案[案号:(2019)宁0502执255号]中,沙坡头区人民法院将异议人实际所有的位于中卫市××区房屋予以查封,属查封错误。异议人是涉案房屋的实际所有人,沙坡头区人民法院查封涉案房屋的行为侵害了异议人的合法权益。故依法提出异议,具体理由如下:一、异议人与蔡某之间的房屋买卖合同合法有效2018年3月26日,蔡某将其名下的涉案房屋作价47万元卖给了异议人,双方签订《房屋买卖合同》，合同约定异议人以蔡某下欠异议人部分借款161143元抵顶其应向蔡某支付的购房款161143元(该款包含蔡某向开发商支付的首付款100943元、已偿还的涉案房屋银行贷款60200元),下余购房款由异议人按照蔡某以涉案房屋抵押办理按揭贷款的借款合同的约定按月偿还的方式支付。1.异议人与蔡某之前的买卖合同合法成立并有效根据我国《民法典》第119条、第215条之规定,异议人与蔡某之间的《房屋买卖合同》已成立生效,双方虽因房屋贷款抵押这一客观原因未办理物权登记的,但并不影响双方合同的效力及异议人对涉案房屋实际享有所有权的效力。虽因客观原因导致涉案房屋的不动产权未办理在异议人名下,但异议人向蔡某购买涉案房屋时,双方协商的付款方式为首笔付款+按揭贷款,在房屋贷款未还清之前,涉案房屋无法办理任何过户。根据我国《民法典》第15条之规定,异议人与蔡某之间的房屋买卖合同自2018年3月26日成立并生效,虽未办理物权登记(即不动产权过户手续),但并不影响合同效力,也即异议人依法享有涉案房屋的所有权。2.异议人与蔡某之间的买卖合同关系合法有效异议人与蔡某之间的借款合同关系合法有效,蔡某未向异议人实际还款属事实,但双方建立房屋买卖合同关系是双方的真实意思表示。双方建立房屋买卖合同关系,并非为双方之间的借款履行提供担保,而是双方就买卖房屋达成一致意见后形成的合同关系。且双方建立房屋买卖关系后,异议人仅以蔡某下欠其部分借款抵项其应支付的购房款并非以全部借款抵顶。异议人与借款到期蔡某之间的房屋买卖交易,并未违反我国法律、法规的强制性、禁止性规定,双方之间的买卖合同关系合法有效。二、异议人实际履行了合同义务蔡某向异议人借款共计43万元,借款后未实际偿还,异议人以蔡某下欠异议人的部分借款抵顶首笔购房款,之后异议人按约实际支付了下余购房款中的部分款项,即按月偿还银行贷款,截止目前已偿还贷款本息47530.58元。异议人实际履行了合同义务,且正在履行中。三、异议人实际占有并使用涉案房屋至今异议人购买涉案房屋后,蔡某于2018年4月将涉案房屋交付异议人,交付后异议人进行了装修,并居住使用至今。异议人使用期间,实际支付了涉案房屋的水费、电费、燃气费、物业服务费、电梯费等各项费用。综上所述,虽然中卫市房屋产权产籍管理中心登记的涉案房屋权利人为蔡某,但蔡某已将该房屋卖给了异议人,异议人依法已取得了涉案房屋所有权,是涉案房屋的实际所有人。沙坡头区人民法院依据产权登记信息将属于异议人所有的房屋作为蔡某的财产予以查封,明显错误。故异议人依据我国《民事诉讼法》第464条之规定,提出上述异议,请求解除对涉案房屋的查封措施,停止对涉案房屋的执行,以切实维护异议人的合法权益。为支持其主张，异议人提交下列证据：1.《借条》2张、《中国建设银行个人活期账户全部交易明细》(给付借款)1份、《收条》1张，均为复印件;2.《房屋买卖合同》1份、《借记卡账户历史明细清单》(银行贷款)1份，均为复印件；3.《宁夏深中天然气开发有限公司收款专用收据》2张、《天然气用户送气工作单》1份、《订货单》3张、《销售凭证》1张、《中卫领绣壁布合同》1张、《宁夏红宝集团普通收据》4张、《国网宁夏电力有限公司电费专用收据》14张、《手机截屏》(电费)2张、《收据》(装修)5张、《手机截屏》(装修)4张、《企业信息》(中卫市艾乐居装饰材料店)1份，均为复印件。申请执行人王某2，被执行人蔡某未发表意见，亦未向本院提交书面材料。本院查明，2019年2月13日，申请执行人王某2依据（2018）宁0502民初3042号民事判决书向本院申请强制执行，本院依法立案受理［执行案号：(2019)宁0502执255号］，申请执行人王某2申请标的为120969.27元。在执行过程中，本院于2019年8月1日作出(2019)宁0502执255号执行裁定书，并于2018年8月2日依法查封了被执行人蔡某名下位于中卫市××区住宅一套，查封期限为三年（自2019年8月2日至2022年8月1日）。2019年8月9日，本院作出(2019)宁0502执255-1号执行裁定书，依法终结本案的本次执行程序。2021年5月17日，异议人以本院查封的涉案房屋系其所有,本院查封涉案房屋的行为侵害了其合法权益为由，向本院提出执行异议。另查明，2018年3月26日，被执行人蔡某与异议人王某1签订房屋买卖合同，合同约定：被执行人将其合法拥有的坐落于中卫市××区的房屋卖给异议人，并将与所出卖房屋的使用权同时转让给异议人；房屋总价款为肆拾柒万元整（470000元）。付款方式:因被执行人于2018年1月至2月期间向异议人借现金430000元,大写:肆拾叁万元整,当时说只是周转几个月,但一直未归还,多次追要无结果。所以经双方协商决定,将被执行人在××园住宅房用来抵销部分欠款,该房屋用于抵销被执行人欠异议人欠款161143元(含房屋首付款100943元,2016年2月至2018年5月被执行人已偿还的住房公积金贷款还款28期60200元),被执行人在住房公积金所贷房款,还未还清的尾款,由异议人按被执行人同住房公积金签订的还款合同,每月按还款日期正常还款,直至还清所有尾款。异议人如不履行还款义务,有权向有关有管辖权限的人民法院起诉；自合同签订之日起10日内,被执行人将该房屋交付给异议人使用；对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书页补充协议；合同还约定了其他内容。同日，双方又签订了《补充协议》，协议约定：由于被执行人蔡某于2018年1月至2月期间,先后向异议人王某1借现金肆拾叁万元整(430000元),当时只是说临时周转几个月,用于还上门骚扰要债人员的欠款,等近期工程款回收后便还于异议人。异议人出于多种原因考虑,将自己卖掉房子的430000元现金分多次借给被执行人还欠款,并写下借款借条。但到还款日期,被执行人没有给异议人还款,异议人多次追要,以种种理由推诿,被执行人至今一直未归还所借异议人借款,所以经甲乙双方当事人多次协商,被执行人将坐落于宁夏回族自治区中卫市××区住宅房,以抵还借款的形式卖于异议人,该房屋总建筑面积119.93平方米,双方协商价格为总价肆拾柒万元整(470000元),被执行人将该房屋抵销异议人借款161143元(含房屋首付款100943元,2016年2月至2018年5月还住房公积金贷款60200元),剩余借款268857元于2019年5月份还清。该房在住房公积金贷款37万元,除被执行人已还款部分,剩余贷款由异议人按照被执行人同住房公积金贷款合同要求,每月按时还款,直至贷款结清。异议人如违约,被执行人有权向当地人民法院起诉。该协议双方在自愿的前提下签订,同房屋买卖合同具有同等法律效力。本案涉案房屋在中卫市不动产登记事务中心登记的权利人为被执行人蔡某，是否预抵的状态为已预抵。本院认为，王某1向本院提交的执行异议申请书虽然表述认为本院查封涉案房屋的行为错误，但从异议人主张的异议请求及事实理由并结合案件事实来看，异议人实际上主张的是对涉案房屋的所有权问题，故王某1对本案涉案房屋提出的异议应作为案外人异议进行审查。本案涉案房屋预告登记在被执行人蔡某名下，本院依法查封涉案房屋符合法律规定。异议人王某1虽然与被执行人蔡某签订了《房屋买卖合同》，但未办理不动产物权过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。根据异议人提交的执行异议申请书、《房屋买卖合同》及《补充协议》，能够证明异议人对涉案房屋在中卫市住房公积金管理中心办理了按揭贷款，在按揭贷款未偿还完毕前无法办理过户登记的事实是明知的，因此异议人对涉案房屋上设定有其他人的抵押权登记存在过错，未办理过户登记系其自身原因造成，故异议人主张的理由不能成立，对其异议请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人王某1的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 马元华审判员 曾美静审判员 王洪波二○二一年五月二十八日法官助理 余 艳书记员 杨智梅本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。