重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0114民初1194号原告：重庆若浩物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区解放路428号，统一社会信用代码91500114790723923B。法定代表人：郑健雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：王东波，男，该公司职工。被告：邓洪梅，女，土家族，1983年5月19日出生，住重庆市黔江区。原告重庆若浩物业管理有限公司（以下简称“若浩物业公司”）与被告邓洪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告若浩物业公司的委托诉讼代理人王东波、被告邓洪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告若浩物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年10月至2020年12月底共51个月的物业管理服务费4931元（物业费单价：1.05元/㎡/月）、公共能耗费704元（公共能耗费：0.15元/㎡/月）、电梯费2040元，共7675元；2.判令被告向原告支付物业管理费、电梯费、公共能耗费逾期违约金1842元（暂计算至2020年12月31日，从2021年1月1日起，以7675元为基数，按年利率24%计算违约金至被告支付完毕之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年9月19日，被告接房XXX号，房屋建筑面积为92.08平方米。按黔江区发改价备2013字第09号及《XXX业主手册》的约定，被告作为业主，理应及时按照房屋面积向原告支付物业管理费、电梯费、公共能耗费，缴费时间为每月的1日至5日，逾期支付以上费用的，则应按欠费金额的3%收取违约金。自被告接房入住后，原告一直严格按照业主手册等提供全面、周到的物业服务，被告开始也能做到积极支付物业费，但自2016年10月起开始欠付物业费、电梯费及公共能耗费至今，经原告催收未果，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告邓洪梅辩称，原告与被告无合同关系，即使有合同关系，原告也没有尽到管理的义务和服务标准，请求驳回原告的诉讼请求。具体答辩理由如下：1.答辩人与原告之间没有签订物业管理服务合同；2.无视业主知情权，对业主共有的公摊面积收益全部被原告方霸占，原告一直拒绝公示收支明细；3.物业不作为，未履行基本安全维护责任，小区的消防通道即现在开发商地下停车场进出车道，没有保安指挥交通；4.无视业主述求，小区规划有35个免费露天停车位，还有小区规划中该有的乒乓球场地和羽毛球场地，被开发商更改用途，原告作为为业主服务的物业关联方没有从中起到作用；5.对事件没有及时跟进或跟进无回复，对业主向消防支队请求要求拆除门口岗亭的同时恢复电梯至一楼平层，开发商原定于2019年3月31日整改完的电梯到现在为止根本没有动工，小区AB栋没有1-6楼的逃生楼梯，原告完全无跟进；6.未做到及时维修，致使小区存在安全隐患，小区AB栋六楼进门楼道的灯及每层楼大厅的节能声控灯之前也是及时维护，但原告在没有征得业主同意的情况下减少了路灯数量，部分业主自己掏钱购买的灯泡也被物业摘除，很多楼道的吊顶处到处是空隙，严重影响整体形象；A栋6楼门口的玻璃顶已有数块玻璃破损，随时有掉落危险，长时间无人维修；小区刚接房时，相关配套设施较完善，现在六楼的门禁形同虚设，大门随时敞开，完全无人维修并持续数年；小区的消防楼道经常被物业工作人员用来堆放各种垃圾，严重影响业主的生命安全。本院认为，依法成立的合同受法律保护。重庆暹钭实业有限公司(以下简称“暹钭公司”)与原告签订的《前期物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对包括被告在内的黔江区XXX小区所有业主均具有约束力。物业服务企业在履行其管理、服务职责后，业主应当履行给付物业服务费的义务。本案中，《前期物业服务合同》合同期届满后，暹钭公司或业主未选聘新的物业管理企业，而由原告至今仍在为被告的房屋所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主，在享受了该服务后就应当承担给付物业服务费的义务，物业费标准可按《前期物业服务合同》履行期间确定的标准计算。被告经原告书面催收后至今仍未交纳，故原告有权要求被告支付拖欠的物业服务费。关于物业服务费，因该小区属于前期物业，应当按照政府指导价进行收费，原告按照重庆市黔江区发展和改革委员会备案的物业服务费价格1.05元/月·平方米收取，符合相关规定，本院予以支持。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能完全履行合同约定的义务或履行合同存在瑕疵，应当承担相应的责任。根据权利义务对等原则，可以根据物业服务企业履行合同存在的瑕疵情况酌情抵减物业服务费。本案中，原告在对被告房屋所在小区进行物业管理、服务过程中，确实存在门禁系统、玻璃顶、天花板等公共设施设备破损的问题，以及维修不及时、管理服务不到位、不到边、沟通、协调不畅通等服务瑕疵问题，故原告应当承担相应的违约责任，根据本案的实际情况，本院酌情抵减10%的物管服务费较为合理。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，“经书面催交”系物业公司起诉的前置程序，本案中，原告仅对2020年11月底前的物业费进行了书面催交，未就2020年12月的物业费进行书面催交，故，本院对原告要求被告支付2020年12月的物业费的请求不予支持。被告所欠原告2016年10月至2020年11月底的物业服务费为4834元（1.05元/㎡/月×92.08㎡×50月），按10%实行抵减后，被告实际应向原告交纳物业服务费为4350.6元（4834元×90%）。关于电梯费，合同约定的收费标准与原告在重庆市黔江区发展和改革委员会备案的标准不一致，应以备案的价格作为收费标准(即电梯运行费按月收取，从第三层开始，按10元/人/月，按层数，平均每户3人)，被告尚欠原告2017年10月至2020年11月底电梯费为：[10元+0.30元×(11-3)]×3人/月×50个月=1860元，对原告主张超过的部分，本院不予支持。关于公共能耗费，根据《前期物业服务合同》约定，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用已包括在物业服务费之中，故，对原告主张的公共能源费，本院不予支持。对于未包括在物业服务费之中的二次供水电费，是按月据实分摊，原告没有提供具体支出的相关证据，亦未就该项费用进行单独主张，本院难以明确原告请求的公共能源费中是否包括二次供水电费，原告可另行主张权利。关于原告主张的违约金，因原告在对被告履行物业服务过程中存在瑕疵，且该合同到期后未续签新的物业服务合同，不再适用违约金条款，故本院对原告主张的违约金请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告邓洪梅于本判决生效后五日内向原告重庆若浩物业管理有限公司支付2016年10月至2020年11月期间的物业服务费4350.6元、电梯费1860元，合计6210.6元；二、驳回原告重庆若浩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邓洪梅负担。本判决为终审判决。审判员  刘磊二〇二一年五月十七日书记员  王霞