大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0203民初5339号原告史萌萌，女，1981年6月24日生，满族，住大连市西岗区。委托代理人孙**，辽宁鸿品律师事务所律师。委托代理人尹艳珺，辽宁鸿品律师事务所律师。被告大连欧美亚房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区八一路**。法定代表人西庆国，董事长。委托代理人李新英，辽宁诚高律师事务律师。被告王军，女，1969年11月25日生，汉族，住大连市西岗区。委托代理人刘卓，辽宁和轩律师事务所律师。委托代理人于维国，辽宁和轩律师事务所律师。第三人招商银行股份有限公司大连分行，住，住所地大连市中山区人民路**中银大厦**/div>负责人徐立忠，行长。委托代理人李国庆，辽宁大东律师事务所律师。委托代理人姜艳，辽宁大东律师事务所律师。原告史萌萌与被告大连欧美亚房地产开发有限公司、被告王军、第三人招商银行股份有限公司大连分行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月作出（2017）辽0203民初467号民事判决，原告史萌萌不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2018年8月作出（2018）辽02民终4695号民事裁定，撤销本院（2017）辽0203民初467号民事判决，发回本院重审。本院于2018年10月立案后，依法另行组成合议庭，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告史萌萌委托代理人孙**、尹艳珺、第三人招商银行股份有限公司大连分行（以下简称招商银行）委托代理人姜艳到庭参加了诉讼，被告大连欧美亚房地产开发有限公司（以下简称欧美亚公司）、被告王军经本庭合法传唤无正当理由未到庭，本庭依法对其进行缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月原告购买被告欧美亚公司开发建设的位于大连市西岗区（即中华名城40号楼1单元3楼2号），建筑面积162.83平方米的房产一套。原告于2012年7月27日向被告欧美亚公司交付定金5万元，8月3日将余款177万元一次性付清，两笔款项共计182万元均按照被告欧美亚公司要求转账汇入其指定的公司员工孙小蓓个人账户，被告欧美亚公司向原告交付了房屋，原告装修入住至今。原告取得房屋后，遂要求被告欧美亚公司为其办理房屋产权登记，但被告欧美亚公司总是一拖再拖。经原告一再催促后，被告欧美亚公司才告知真相：原来被告欧美亚公司为了获取银行贷款缓解资金压力，在该房屋出售给原告前，已将该房屋通过虚假买卖的方式登记至其公司员工即被告王军的名下，被告欧美亚公司反复承诺会尽快还清银行贷款，并为原告办理产权登记手续。截至目前被告欧美亚公司不仅没有为原告办理产权登记，甚至出现了逾期偿还银行贷款的情况。为此诉请：1、确认被告欧美亚公司与被告王军之间签订的商品房买卖合同无效；2、请求确认原告与被告欧美亚公司之间的商品房买卖合同关系成立；3、请求判令被告王军撤销大连市西岗区八一路210—30号中华名城01区40号楼1—3—2房屋项下的抵押权预告登记；4、请求判令被告欧美亚公司与被告王军撤销关于大连市西岗区八一路210—30号中华名城01区40号楼1—3—2房屋的合同备案登记；5、请求判令被告欧美亚公司与被告王军为原告办理上述房屋的不动产权登记手续；6、请求判令第三人招商银行协助办理上述第3、4、5项诉讼请求。被告欧美亚公司原审中辩称，不同意原告的诉讼请求。被告欧美亚公司是一个家族企业，在2011年由于董事长突发重病，该企业陷入混乱之中，一直到2016年底由于董事长身体恢复，才重新接管了该企业。因此，案涉情况本企业目前尚无法核实，但就已经了解的情况来看，本案应当是涉及刑事案件，根据先刑后民的原则，我方认为，本案应当转由公安机关处理。被告王军原审中辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告王军不是案涉购房合同的当事人，原告诉请与被告王军无关，被告王军不应当承担任何责任；2、被告王军与被告欧美亚公司的购房合同与原告无关，原告无权撤销购房合同的备案。第三人招商银行原审中辩称，不同意原告的诉讼请求。1，在原告购买案涉房屋前，第三人招商银行已于2008年9月3日办理了案涉房屋的抵押权预告登记，未经预告权利人同意，转让案涉房屋的行为不发生物权效力，所以原告对案涉房屋不享有所有权。房屋买卖合同的备案登记和抵押权预告登记具有公示和公告的效力，原告在明知上述权利存在登记后，在未取得相关权利人同意而购买案涉房屋，其不是善意买受人，原告不能依法取得案涉房屋的所有权。2，原告依据法律规定不能取得案涉房屋所有权，其经济损失应向案涉房屋出卖人另行主张。本次审理中，第三人招商银行陈述案涉贷款已于2018年2月12日全部还清，第三人招商银行认可涉案房屋的抵押权预告登记已解除，并同意办理抵押权预告登记的撤销手续。经审理查明，2009年4月20日，被告欧美亚公司为原告开具商品房销售（结算）专用发票。内容为购房单位史萌萌、购房地点：中华名城、购房面积162.83、楼号40号楼1-3-2号房屋、结算金额822，292元。2014年8月22日被告欧美亚公司向原告出具承诺函，内容为：“大连欧美亚房地产开发有限公司与史萌萌签订了一份商品房买卖合同，约定由史萌萌购买中华名城40号楼1单元3楼2号房屋，因该房屋目前有按揭贷款未还导致无法办理产权手续，大连欧美亚房地产开发有限公司现就此事做出以下承诺：承诺于2014年12月31日前将该房屋的贷款还清，并为史萌萌办理该房屋的产权手续”。2015年3月12日被告欧美亚公司再次出具承诺函，内容为：“大连欧美亚房地产开发有限公司与史萌萌签订了一份商品房买卖合同，约定由史萌萌购买中华名城40号楼1单元3楼2号房屋，因该房屋目前有按揭贷款未还导致无法办理产权手续，大连欧美亚房地产开发有限公司现就此事做出以下承诺：承诺于2014年12月31日前将该房屋的贷款还清，并为史萌萌办理该房屋的产权手续。如逾期办理，则大连欧美亚房地产开发有限公司同意按法律规定办理退房及其他相关事宜。”另查明，原告于2012年7月27日向案外人孙小蓓吉林银行账户转款5万元，于2012年8月3日向案外人孙小蓓吉林银行账户转款177万元。2012年8月，原告入住中华名城01区40号楼1-3-2号房屋，缴纳物业费用，居住至今。另查明，2008年8月19日被告王军与被告欧美亚公司就购买案涉位于大连市西岗区房屋，办理商品房合同备案登记。2008年9月3日被告王军与第三人招商银行签订个人购房借款及担保合同，被告王军为购买该房屋向第三人招商银行借款148万元并办理房屋抵押权预告登记，借款148万元于2008年9月4日转入被告欧美亚公司账户。2018年2月12日该笔贷款全部还清，第三人招商银行认可涉案房屋的抵押权预告登记已解除，并同意办理抵押权预告登记的撤销手续。被告王军于2008年2月至2009年7月期间以被告欧美亚公司员工身份缴纳社会保险。本院确认的上述事实，有原告提交的商品房销售（结算）专用发票、房屋信息查询结果、吉林银行历史数据查询单、承诺函二份、物业公司证明、社会保险缴费证明、企业工商信息查询结果、原告与案外人孙小蓓谈话音频；第三人提交的个人购房借款及担保合同、商品房预收款专用发票、借款借据以及当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经本院审查，可以采信。本院认为，原告实际占有案涉房屋，原告主张其与被告欧美亚公司之间有商品房买卖合同关系，并提交了两份承诺函、商品房销售发票以及银行查询单等证据予以佐证，但原告未能提供购房合同；被告王军与被告欧美亚公司就购买案涉房屋办理了商品房合同备案登记，与第三人招商银行签订个人购房借款及担保合同，并办理房屋抵押权预告登记，但被告王军未实际占有案涉房屋。故就案涉房屋被告欧美亚公司或为一房两卖，或为虚假销售。根据原告提供的证据，其已实际占有案涉房屋多年，被告王军未主张权利或提出异议，如被告王军为真实购房者，其交纳预付款并在十年间持续偿还借款148万元本息而不主张权利，显系不合常理，故原告提出的被告王军与被告欧美亚公司办理商品房合同备案登记及被告王军与第三人招商银行签订个人购房借款及担保合同并办理房屋抵押权预告登记的行为均系被告欧美亚公司为获得银行贷款，与被告王军签订虚假房屋买卖合同主张合理。因被告王军与被告欧美亚公司间订立的房屋买卖合同为虚假，故其办理的商品房合同备案登记应予撤销，原告主张其与被告欧美亚公司之间就案涉房屋存在真实的商品房买卖合同关系本院予以确认。被告王军与第三人招商银行签订个人购房借款及担保合同并办理房屋抵押权预告登记，因该贷款已结清，第三人招商银行认可涉案房屋的抵押权预告登记已实际解除，第三人招商银行应配合办理案房屋的抵押权预告登记解除手续。被告欧美亚公司多次承诺偿清案涉房屋贷款后为原告史萌萌办理该房屋的产权手续，现案涉房屋贷款已结清，被告欧美亚公司为原告办理房屋产权手续的限制性条件已排除，被告欧美亚公司应按其承诺函的约定为原告办理房屋产权手续，原告此项诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第十三条、第五十二条之规定，判决如下：一、确认被告大连欧美亚房地产开发有限公司与被告王军之间签订的大连市西岗区八一路210—30号中华名城01区40号楼1—3—2房屋的商品房买卖合同无效；二、撤销2008年8月19日被告大连欧美亚房地产开发有限公司与被告王军就大连市西岗区八一路210—30号中华名城01区40号楼1—3—2房屋办理合同备案登记；三、解除2008年9月3日被告王军与第三人招商银行股份有限公司大连分行就大连市西岗区八一路210—30号中华名城01区40号楼1—3—2房屋的抵押权预告登记；四、被告大连欧美亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内配合原告办理大连市西岗区八一路210—30号中华名城01区40号楼1—3—2房屋产权登记手续。五、驳回原告史萌萌其他诉讼请求案件受理费21180元（原告已预交），由被告大连欧美亚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行期限为两年。审 判 长 姚 江审 判 员 李 健人民陪审员 广 莉二〇二一年五月六日书 记 员 张新传