广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0203民初1769号 原告：韦天相，男，1980年4月1日出生，壮族，住广西柳江县。 被告：广西三林建设投资有限公司，住所地：广西柳州市鱼峰区官塘大道1号，统一社会信用代码：914502000595322552。 法定代表人：刘冲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卫志坤，广西利业律师事务所律师。 原告韦天相与被告广西三林建设投资有限公司（以下简称“三林公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月7日公开开庭进行了审理。原告韦天相、被告三林公司的委托诉讼代理人卫志坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦天相向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金50930元（按总房款800783元的万分之1.5，从2019 -2- 年12月31日起暂计至2021年2月28日，合计424天；之后的违约金同样按上述标准计算至被告实际取得房屋建筑工程竣工验收备案证明并按合同约定向原告交房时止）；2.判令被告增加支付原告违约金10600元（2019年12月31日至2021年2月28日的房屋租金，之后的租金按每月800元另计至被告按合同约定向原告交房时止）；3.案件受理费由被告负担。 事实与理由：原、被告于2017年12月22日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于柳州市，总价款为800783元，被告应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。之后，原告支付了全部的购房款，但被告一直未按合同约定向原告交房，造成原告一家租房居住，因此，被告应当依照合同约定按日万分之1.5向原告支付逾期交房违约金，但按合同约定 -3- 违约金不足以弥补原告在此期间的按揭贷款及利息和房租，被告应增加支付违约金，综上所述，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告三林公司辩称，1、被告已于2019年6月30日前按合同约定书面通知原告可收取商品房，并于售楼部现场粘贴公示案涉房屋所在楼栋建设工程竣工验收意见书等资料，符合《商品房买卖合同》附件4中补充协议第六条第八款约定，被告并未违约，原告要求被告支付逾期交房违约金及另行交付取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的房屋无事实及法律依据。案涉房屋取得房屋建筑工程竣工验收备案证明是相关住建部门的行政管理规定，而原、被告签订《商品房买卖合同》系民事法律关系，该合同为双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定。即使被告违约，也仅需承担行政责任及处罚，与本案并无关联。2、即使法院认定被告存在逾期交房，案涉房屋已于2021年1月27日取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，违约天数应计算至该时间。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市系由被告开发建设。2017年12月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买位于柳州市房屋，建筑面积为114.89平方米，套内建筑面积为91.29平方米，按套内建筑面积每平方 -4- 米8771.86元计算，总价款为800783元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：不可抗力事件，包括但不限于下列事件：见合同附件四。《商品房买卖合同》第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按合同附件四处理。合同附件四：补充协议第七条第（10）点约定：该商品房应于2019年12月30日前竣工，并经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。出卖人与买受人约定，经上述五方验收合格后，出卖人向买受人发出《竣工验收合格通知书》，买受人可在接到《竣工验收合格通知书》之日起30日内办理房屋验收和交接手续，签署《房屋交接单》，签署《房屋交接单》或领取房屋钥匙后，即为房屋交接完成。合同附件四第七条对《商品房买卖合同》第八条交付期限的补充约定：影响工程进度但出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如降雨强度达到中雨等级或连续4小时小雨、市政停水、停电、政府指令暂停施工、规划发生变化、恶性××等）造成工期延误。合同附件四第六条对《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约 -5- 责任的补充约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同附件四补充协议第十九条约定：“1、买受人同意，出卖人就本协议和买卖合同附件项下的有关事宜向买受人发出通知，可以以下任一种或数种方式送达：（1）以书面信函形式按本合同第一页所记载的买受人名称和地址寄送给买受人。（2）在《南国今报》上刊登公告告知。……（5）短信平台。2、本合同项下的任何通知发出后，在以下期间届满即视为已书面送达给买受人：（1）以信函方式发出通知的，信函发出之日起三个工作日；（2）在《南国今报》刊登公告，为公告刊登之日；……”。合同签订后，原告依约向被告付清购房款。 另查明，据被告提供的《建设工程质量竣工验收意见书》《竣工验收备案表》，2#楼工程于2020年1月10日第一次竣工验收，2021年1月25日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，2021年4月19日取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案。2021年4月19日，被告向原告邮寄交房通知书。2021 -6- 年3月9日，原告向本院提起本案诉讼并提出前述诉讼请求。 本院认为，原、被告于2017年12月22日签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。综合原、被告的分歧意见，本案的争议焦点为：1.被告开发的商品房是否达到合同约定的交付条件？2.被告是否应当承担违约责任？ 对争议焦点1，原告认为房屋的交付条件应依照《商品房买卖合同》第八条约定，取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，被告方则认为依据补充协议第七条第（10）点的约定，涉案商品房经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格，即具备交付条件。本院审查合同文本，认为上述约定并不冲突，补充协议第七条系对主合同第八条约定的细化及补充，即涉案商品房的一般交付条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，但在经五方验收合格且被告已向原告发出《竣工验收合格通知书》的情况下，即使该房屋尚未取得竣工验收备案，原告亦可以选择是否接收房屋，原告实际接收房屋的，应视为双方对主合同约定交付条件进行变更。 《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他 -7- 竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建筑工程竣工验收应当具备下列条件……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书，建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定。此外，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，消防等基本设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活条件。本案中，根据被告所提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，显示涉案房屋于2021年1月25日经五方验收合格，此时尚未取得竣工验收备案证明，原告未收房，不能视为涉案商品房已经具备合同约定的交付条件。案涉商品房直至2021年4月19日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，已符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，被告于2021年4月19日履行通知原告收房的义务，故应以2021年4月19日作为被告交房的时间。按照《商品房买卖合同》的约定，被告应在2019年12月30日前将具备取得房屋 -8- 建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，被告直至2021年4月19日才交付房屋，已构成违约，应承担2019年12月31日至2021年4月19日期间的逾期交房的违约责任。自合同签订之日（2017年12月22日）至合同约定的交房之日（2019年12月30日），据被告提供的《施工日志》并结合气象资料，符合合同约定的停工天数1天。经计算，被告应支付给原告2019年12月31日起计至2021年4月19日止的逾期交房违约金57055.79元（800783元×1.5?×475天）。上述违约金已能弥补原告的损失，现原告请求增加违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，并参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条之规定，判决如下： 一、被告广西三林建设投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告韦天相支付逾期交房违约金57055.79元； 二、驳回原告韦天相的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟 -9- 延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1338元，减半收取669元（原告已预交），由被告广西三林建设投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  全晓岚 二〇二一年五月二十五日 书记员  袁 铭 -10- 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的 -11- 法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。