北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4162号上诉人（原审被告）：北京中关村大街运营管理股份有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路9号鑫泰大厦A515。法定代表人：林屹，董事长。委托诉讼代理人：张雪飞，男，该公司员工。委托诉讼代理人：周家宝，上海沪师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴永中，男，1959年10月13日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：王海英，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘俊杰，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人北京中关村大街运营管理股份有限公司（以下简称中关村公司）因与被上诉人吴永中房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2020)京0108民初38503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任公开开庭审理了本案。上诉人中关村公司的委托诉讼代理人周家宝，被上诉人吴永中的委托诉讼代理人王海英、潘俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中关村公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴永中的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由吴永中承担。其上诉理由主要是：1.案涉房屋无法供中关村公司经营使用，《房屋租赁合同》的合同目的无法实现。案涉合同签订后，中关村公司发现案涉房屋已经被案外公司登记为公司住所，其经营业态为电子业态类，致使中关村公司承租后，无法再将涉案房屋转租给次承租人经营，中关村公司的合同目的已经无法实现。2.一审法院认定经营业态非吴永中所能确定，属实事实认定错误。吴永中作为房屋的所有权人、出租人，办理工商登记需吴永中提供相应文件进行配合，其理应知晓工商记载事项。3.根据合同第6.1、6.4条的约定，吴永中应当向中关村公司出具企业法人营业执照、房屋产权证明等材料，但吴永中一直未予提供，故吴永中亦存在违约行为，不能减轻其违约责任。4.一审法院未采纳中关村公司关于吴永中未提供发票的抗辩意见，属事实认定及法律适用错误。5.疫情期间，大厦长期关停，一审法院未充分考虑中关村公司的实际损失，租赁减免幅度过低。吴永中答辩称，同意一审判决，不同意中关村公司的上诉意见。双方《房屋租赁合同》2016年就已经签订了，中关村公司亦支付了前五期租金，说明房屋已经交付并正常使用。吴永中向一审法院起诉请求：要求判令中关村公司：1.支付第6、7、8期房租，共173653.47元，并以同期银行同业拆借利率支付利息至实际履行之日止（分别自2019年5月11日、2019年11月11日、2020年5月11日起计算，各自都以57884.49元为基数）；2.赔偿律师费10419元；3.承担诉讼费。一审法院认定事实：吴永中系涉案房屋所有权人。2016年11月15日，吴永中（甲方）与中关村公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定如下甲方将涉案房屋，面积40.33平方米出租给乙方，租赁期限自2016年11月15日至2026年11月14日。其中第六期至第八期租金支付时间为：2019年5月10日前支付第六期（2019年5月15日至2019年11月14日）的租金57884.49元；2019年11月10日前支付第七期（2019年11月15日至2020年5月14日）的租金57884.49元；2020年5月10日前支付第八期（2020年5月15日至2020年11月14日）的租金57884.49元。该合同第1.3条约定，承租房屋经营范围只限承租方在其营业执照所规定的经营范围内经营之用，甲方同意承租方在合同租赁期限内对房屋进行转租；第3.4.3条约定，按照合同约定当期付款时间5日前甲方将当期同等金额增值税普通发票或等额增值税专用发票提供给乙方；第6.1条约定，甲方应在本合同签订时向乙方提交相关证明材料证明其身份，该证明材料包括但不限于企业法人营业执照、房屋产权证明、产权所有者授权出租的证明材料及其他能证明甲方合法出租权的证明材料；第6.4条约定，若乙方需在承租房屋注册公司，甲方应向乙方提供公司注册必要的租用办公场所证明；第6.7条约定，乙方在本合同租赁期限内可以对承租房屋进行整体或部分转租，甲方对此知悉且同意。合同签订后，吴永中依约将涉案房屋交付中关村公司，中关村公司已支付前五期租金，未支付第六-八期的租金。吴永中称其提供了房屋产权证，并已通过中关村科贸公司开具了第6期的租金发票，因中关村公司未交纳该期租金，故未继续开具第7、8期租金发票。中关村公司称其在2018年5月开始将涉案房屋转租给德邻智库公司，因涉案房屋在2019年3月13日前经营业态为电子类，而德邻智库公司经营范围为文化创意类，故德邻智库公司一直不能办理工商注册，直到2019年3月13日才解锁经营业态，之前房屋空置，故没有发现经营业态的问题。一审法院认为，吴永中与中关村公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现吴永中已依约交付房屋，中关村公司以吴永中未提供房屋产权证、未开具发票，以及经营业态锁定致使无法办理工商营业执照等为由拒付租金，没有法律依据，该院不予采信，故其应继续履行支付租金的义务。但考虑到今年疫情因素，势必会影响经营，导致一定的损失，基于公平原则及风险共担的原则，该院对疫情期间的租金酌情减免。就吴永中要求支付利息的诉讼请求，于法无据，故该院对该项诉请不予支持。就吴永中主张的律师费，于法无据，该院不予支持。至于吴永中主张的利息损失，考虑到中关村公司第六期、第七期租金的应给付时间均在疫情发生之前，故该部分利息损失，应予支持。至于第八期租金的利息损失，该院认为，考虑到中关村公司的经营确实在一定程度上受疫情影响，中关村公司无需承担支付利息损失的违约责任，故吴永中主张的第八期利息损失，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、中关村公司于判决生效后三十日内向吴永中支付二〇一九年五月十五日至二〇二〇年十一月十四日的租金156800元；二、中关村公司于判决生效后三十日内向吴永中支付利息损失（以57884.49元为基数，自二〇一九年五月十一日起按中国人民银行同期贷款利率计算至二〇一九年八月十九日以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率自二〇一九年八月二十日计算至实际清偿之日；以57884.49元为基数，自二〇一九年十一月十一日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至实际清偿之日）；三、驳回吴永中的其他诉讼请求。本院二审期间，吴永中提交微信聊天记录，用于证明其已向中关村公司出具了第六期租金的发票。中关村公司对该证据的真实性表示无法确认，且认为不属于二审新证据，并称即使该证据真实，也只能证明吴永中开具了第六期租金发票，第七期、第八期租金发票仍没有向中关村公司提交。本院对该证据的审查认证意见于下文一并评述。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，一审法院认定吴永中与中关村公司签订的案涉房屋租赁合同有效正确，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自义务。中关村公司作为承租人，负有依约支付租金的主要合同义务。现中关村公司提出涉案房屋无法办理符合其用途的营业执照、吴永中未提交产权证明、未提前开具发票等上诉意见，以对抗其支付租金的义务履行，故本案二审中的争议焦点在于中关村公司是否享有履行抗辩权，中关村公司应当就其享有履行抗辩权所依据的相关事实承担举证责任。关于特定业态的营业执照办理问题。中关村公司上诉主张因科贸公司注册地址未从涉案房屋一层迁出，故一层房屋均无法办理非电子业态的营业执照，故涉案房屋无法使用。首先，中关村公司未提供证据证明科贸公司的注册地址未从涉案房屋一层整体迁出，会影响以吴永中房屋为地址的营业执照的办理及经营业态的确定；其次，《房屋租赁合同》中关于房屋的用途约定为限定承租方在其营业执照所规定的范围内经营之用，合同中并未对于具体的经营业态作出约定，在中关村公司并未提供证据证明双方对于经营业态达成过其他合意的情况下，无法认定涉案房屋的经营业态属于中关村公司在《房屋租赁合同》项下的主要合同目的。因此，中关村公司所持科贸公司住所地未自涉案房屋一层迁出，涉案房屋即不具备约定交付条件的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信。关于吴永中提供房屋产权证明的问题。《房屋租赁合同》第6.1条约定合同签订时吴永中向中关村公司提交房屋产权证明。中关村公司虽主张吴永中在签订合同后一直未向其提供产权证明，但其并未提供证据证明其及时向吴永中要求履行，亦无证据显示房屋产权证明未提供影响其使用涉案房屋，且中关村公司已向吴永中支付了2019年5月前的房屋租金，故该项合同义务的履行不能成为中关村公司支付租金义务的对待给付，不能对抗其支付租金义务的履行。根据《房屋租赁合同》第6.4之约定，若中关村公司需要在承租房屋注册公司，则吴永中应向中关村公司提供必要的场所证明，依该约定吴永中提供产权证明的义务履行需基于中关村公司需要，现中关村公司未能提交证据证明其因办理营业执照需要要求吴永中提供产权证明而吴永中未及时提供，故吴永中就此项义务不构成违约。综上，对于中关村公司以吴永中未提供产权证明为由拒绝支付房屋租金的上诉理由，本院不予采纳。关于开具发票的问题。发票作为款项支付凭证，应由收款方向付款方开具。但该项开具发票的义务，属于房屋租赁合同项下出租人的附随义务，中关村公司以此对抗其支付租金的主要合同义务，缺乏法律依据。吴永中提交的微信聊天记录所指向的第六期租金发票是否交付问题，不影响中关村公司付款义务的履行，亦不影响本案处理结果，故本院对该证据不予认定。考虑到新冠疫情对于房屋使用的客观影响，一审法院对于疫情影响期间的租金进行调整正确，所确定数额并无不当。中关村公司认为租金减免幅度过低的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，中关村公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3980元，由北京中关村大街运营管理股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李春华二〇二一年五月二十八日法官助理 马云辉书 记 员 原 月