贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初7001号 原告：黄廷涛，男，1995年4月3日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：林蔓，贵州伍尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱浪，贵州伍尊律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼****，统一社会信用代码：91520500709666272G。 法定代表人：王程，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈小哲，系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈秋婷，系贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。 原告黄廷涛与被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司（以下简称桂华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年4月12日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告黄廷涛的委托诉讼代理人林蔓、朱浪，被告桂华房开公司的委托诉讼代理人陈小哲、陈秋婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1．判决被告立即支付原告逾期交房的违约金27,877.79元；2．判决被告立即支付原告逾期办证的违约金73,142.89元；以上合计：101,020.68元；3．诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求中第二项为判决被告立即支付原告逾期办证违约金73,142.89元（以362,992元为基数，按日以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2018年1月1日起计算至被告办理房屋转移登记并将相关文书交付给原告之日止）。 本院查明如下案件要素：2015年2月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积129.64平方米，房屋总价款为362992元的住房出卖给原告，交房时间为2015年12月31日前，商品房达到交付条件后，被告应当在交付的3日前，书面或报刊、电视等媒体方式或电话通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。被告发出书面通知或登报《毕节日报》30日后，原告仍未办理交接手续的，视为原告对该商品房无异议。被告承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.05%的违约金；双方同意按照下列第1或2种方式办理商品房转移登记；2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付了全部购房款等费用。约定的转移登记期限届满后，被告未向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书。2020年1月2日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司玫瑰花园一期幢项目首次登记审查意见》，涉案楼幢具备办理初始登记的条件。2016年1月4日，被告通过在《毕节日报》上登载通知的方式通知原告收房；2020年1月7日，被告通过在《毕节日报》上登载通知的方式通知原告在内的相关业主提交相关资料登记办证。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 原、被告双方争议的焦点为：原告的诉请是否部分超过诉讼时效；计算违约金截止时间应如何认定，违约金标准应如何适用。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于逾期交房违约金的问题，逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效。合同约定被告应于2015年12月31日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从2016年1月1日起开始向原告计付逾期交房的违约金。合同约定被告发出书面通知或登报《毕节日报》30日后，原告仍未办理交接手续的，视为原告对该商品房无异议。本案中，被告通过《毕节日报》通知原告收房的时间为2016年1月4日，则实际交房时间为30日后即2016年2月3日，被告逾期交房已构成违约，根据合同约定应在实际交房之日起一个月内即2016年3月3日前向原告支付逾期交房违约金，被告未在该期间内支付，原告就知道或应当知道其权利受到侵害，应当在《中华人民共和国民法总则》规定的3年诉讼时效期间即2016年3月3日至2019年3月2日期间内行使诉权。本案中，原告于2021年2月3日向本院提交诉讼材料的行为，视为原告向被告主张权利之日，此时已超过3年诉讼时效期间，原告所举证据不能证明逾期交房违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故被告对该项主张的诉讼时效抗辩，本院予以采纳。 关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，关于诉讼时效问题，逾期交付办理不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2016年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2017年1月1日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提交诉讼材料之日（即2021年2月3日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年2月3日起的逾期交付办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2018年2月3日开始，不再赘述。2020年1月2日，毕节市不动产登记中心出具审查意见，同意办理涉案房屋所在楼栋首次登记，被告已具备交付文书条件。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已具备交付文书条件，被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。虽然原、被告双方并未在合同中约定交付办理商品房转移登记的有关文书的通知方式，但案涉《商品房买卖合同》约定：“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出书面通知或登报《毕节日报》30日后”。故通知方式应参照此约定，出卖人可书面通知或登报通知。本案中，2020年1月7日，被告通过在《毕节日报》上登载通知的方式通知包括原告在内的相关业主提交相关资料登记办证，因此，被告的该通知行为能认定为其已尽到通知的义务。故其承担违约金的截止时间应认定为2020年1月7日。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的标准应如何适用的问题，本案中，合同约定买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.05%的违约金，被告主张该违约金的标准过高请求本院予以调整，综合考量合同的履行情况等因素，本院酌定根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金的计算方式可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故从2019年8月20日起至2020年1月7日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄廷涛逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款362,992元为基数，从2018年2月3日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至2020年1月7日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告黄廷涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,160元，由原告黄廷涛负担675元，由被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担485元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年五月十二日 书记员  谢媛媛