湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初2464号原告：胡可欣，女，2002年1月23日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：许凤，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师，代理权限系特别授权。委托诉讼代理人：陈颖，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师，代理权限系一般授权。被告：常德美伊天莫林酒店管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区南坪街道白马湖社区桃花路（美一天农贸市场3-4楼）。法定代表人：喻超，该公司总经理。委托诉讼代理人：董志勇，湖南天迪律师事务所律师，代理权限系特别授权。胡可欣与常德美伊天莫林酒店管理有限公司（以下简称莫林酒店管理公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序，由审判员艾军独任审判，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。胡可欣委托诉讼代理人徐凤，莫林酒店管理公司委托诉讼代理人董志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡可欣向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的《公寓委托经营合同》；2、判令被告支付原告拖欠租金23595元；3、判令被告支付违约金2123.55元。胡可欣向本院提交了三组证据用以证明其诉称的事实。莫林酒店管理公司辩称：1、案涉合同不具备法定或约定的解除条件，原告该项诉请应予驳回；2、原告主张的租金没有抵扣按照合同约定应由原告承担而由被告代扣代缴的税金部分；3、原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。本院采信胡可欣提交的证据，并据此确认以下案件事实：1、2017年4月25日，胡可欣购买了常德茗朗置业发展有限公司开发的白马湖美一天农贸超市3-315、3-316商品房，房屋面积分别为46.61平方米、47.77平方米。2018年10月27日，胡可欣（甲方）与莫林酒店管理公司（乙方）签订《公寓委托经营合同》一份，约定甲方将3-315商品房承包给乙方经营。同日，胡可欣（甲方）还与莫林酒店管理公司（乙方）签订《公寓委托经营合同》一份，约定甲方将3-316商品房承包给乙方经营，合同尾部甲方由胡可欣之父胡永忠签名。上述两份合同约定，承包经营期限自2017年9月1日起至2032年8月31日止，期限十五年。租金按每五年为一周期计算，第一租期租金为25元/平方米/月，承包金每三个月支付一次，即乙方承包经营期开始时首月15日前便支付甲方租金，以后以此类推。乙方逾期支付承包金，每逾期一日按日万分之三支付违约金。该两份合同约定双方各自缴纳因履行本合同引起的税费。合同还约定，任何一方均不得单独修改或者解除合同，否则视为违约。2、合同履行过程中，莫林酒店管理公司应于2020年4月15日支付的当季度租金3-315房为3100.34元，3-316房为3166.33元延迟至5月8日实际支付。本案诉讼过程中，莫林酒店管理公司还于2021年4月29日向胡可欣转账支付了一个月的租金共计2088元。3、莫林酒店管理公司承租案涉商品房后，连同其承租的其他一百余位业主的商品房，斥资改造装修为酒店对外经营至今。本院认为：本案的争议焦点为1、案涉合同是否符合解除条件？案涉委托经营合同的标的物系产权式商品房，莫林酒店管理公司在陆续与一百余名业主签订委托经营合同后，将上述商品房整体改造装修为酒店对外经营，现有的经营模式决定了胡可欣等业主购买的案涉商品房只能走整体运营的道路，该商品房的特质限定了各业主实际难以独自经营。因此，衡平单个业主利益与作为酒店整体的全体业主利益，在本案中对胡可欣的合同解除权予以适当限制系适法的妥当选择。另外，依据双方合同权利义务安排，亦对当事人的合同解除权予以了限制。且本案诉讼过程中，莫林酒店管理公司亦履行了部分租金支付义务。综上，本院对胡可欣解除合同的诉讼请求不予支持。2、案涉租金如何确定？双方于庭审中确认，莫林酒店管理公司已支付案涉商品房至2020年6月的租金，另外，诉讼过程中，莫林酒店管理公司还于诉讼过程中支付了胡可欣一个月的租金2088元。结合双方合同约定及胡可欣的诉讼主张，应认定莫林酒店管理公司自2020年7月15日起至2021年4月30日止构成租金支付迟延。胡可欣主张的租金额度23595元未超过迟延支付租金总额，本院予以支持。3、案涉违约金应否予以调整？违约金的主要功能在于弥补当事人因对方违约行为所造成的损失，本案中，本院在起诉时已公布的2021年4月20日全国银行同业拆借年利率3.85%的范围内予以支持胡可欣要求莫林酒店管理公司支付违约金的主张可以达致弥补延迟支付租金损失的目的，故对莫林酒店管理公司要求调整违约金的抗辩予以支持。莫林酒店管理公司于诉讼过程中向胡可欣支付的人民币2088元应按照先违约金再主债务的次序予以充抵。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决如下：一、常德美伊天莫林酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向胡可欣支付租金23595元；二、常德美伊天莫林酒店管理有限公司还应以胡可欣主张的2123.55元为上限向胡可欣以季度为周期自2020年7月15日起至实际偿清之日止，按照中国人民银行同业拆借中心公布的资金拆借利率年利率3.85%向胡可欣支付迟延履行的违约金；三、常德美伊天莫林酒店管理有限公司于2021年4月29日向胡可欣支付的2088元应按照先违约金后租金的方式予以充抵上列两项债务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取221元，由常德美伊天莫林酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  艾军二〇二一年五月十八日法官助理齐娟娟书记员唐伟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。