辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4382号上诉人（原审被告）：张金萍，女，1963年5月24日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连一品蓝天物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区甘南路**樱花园小区内**楼**，统一社会信用代码：91210211679958716T。法定代表人：宋斌。委托诉讼代理人：陈先群，辽宁好谋律师事务所律师。上诉人张金萍因与被上诉人大连一品蓝天物业管理有限公司（以下简称“蓝天物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张金萍上诉请求：撤销一审判决，驳回蓝天物业的诉讼请求。主要事实与理由：一、我与蓝天物业未签订前期物业服务合同。双方未形成物业服务合同关系，蓝天物业也未提供任何服务，蓝天物业收取我物业费无事实法律依据。我于2013年9月12日与出卖人大化集团有限责任公司签订了商品房买卖合同，于2013年11月11日办理房屋产权证。一审法院判决我支付自2012年11月9日至2020年12月31日期间的物业费无事实法律依据。二、我的房屋存在遗留问题没有修复，我自己出钱维修了透寒等问题。2017年，全小区进行统一维修时，物业公司也没有给我报修。三、蓝天物业主张自2012年至2020年期间的物业费，已过诉讼时效。蓝天物业接手物业服务后至提起诉讼时，从未向我催缴过物业费。被上诉人蓝天物业辩称，不同意张金萍的上诉请求。主要答辩意见：张金萍曾自认于2011年购买案涉房屋，而且施工单位对房屋的内部问题已经给予11,000元赔偿。张金萍在一审中未提出时效抗辩，在二审中提出不应予以支持。蓝天物业向一审法院起诉请求：一、张金萍向我公司支付2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费65,043元（438平×1.5元/平/月×99个月=65,043元）；二、张金萍向我公司支付逾期交纳物业管理服务费的违约金700元（暂计至2020年12月31日，自2021年1月1日起，每日违约金为171.5元，按照日万分之三计算，计算至实际还款之日止）。一审法院认定事实，张金萍系位于大连市甘井子区房屋的业主，房屋面积为438平方米。2012年9月20日，大化集团有限责任公司作为该小区的建设单位，与蓝天物业签订了《前期物业管理委托合同书》，约定大化集团有限责任公司（甲方）将樱花园小区委托给蓝天物业（乙方）实行前期物业管理。案涉房屋系非住宅，物业费为建筑面积1.5元/平/月。收费时间为每季度。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。2012年11月9日，蓝天物业与案涉小区的开发建设单位大化集团有限责任公司、案涉小区原物业服务公司大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》，确认蓝天物业于当日正式接管案涉小区的物业管理工作。现蓝天物业主张张金萍拖欠2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费。一审法院认为，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，案涉小区的建设单位大化集团有限责任公司与蓝天物业签订的《前期物业管理委托合同书》是合同双方真实的意思表示，该合同合法有效。业主和物业单位之间是平等主体，蓝天物业依法为张金萍所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，张金萍作为该小区业主应按合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。蓝天物业自2012年11月9日接管了案涉小区，并提供了物业服务，张金萍应自该日期起向蓝天物业交纳物业费，蓝天物业主张张金萍支付该日期之前的物业费没有事实及法律依据。综上，蓝天物业要求张金萍支付拖欠的2012年11月9日至2020年12月31日的物业费64,232.7元（438平方米×1.5元/平/月×96个月+438×1.5元/平/月÷30天/月×53天），理由正当，一审法院予以支持。关于张金萍主张蓝天物业提供的服务未达到服务标准一节，因物业服务是一个动态、持续的过程，个别问题并非张金萍拒交物业费的合理事由。因此，对于张金萍的抗辩意见，一审法院依法不予支持。关于蓝天物业主张的逾期交纳违约金一节，一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，张金萍现仍居住在案涉小区，蓝天物业仍继续向张金萍提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故一审法院对蓝天物业要求张金萍支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：一、被告张金萍于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司2012年11月9日至2020年12月31日的物业费64,232.7元。二、驳回原告大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取722元（原告已预交，已减半），由原告负担17元，被告张金萍负担705元。本院二审期间，张金萍提供房地产权证、购房发票复印件、购房协议复印件，拟证明其系2013年购房。蓝天物业对房地产权证予以认可，对发票及协议不予认可，但认为张金萍自认2011年购房。由于蓝天物业对房地产权证予以认可，本院予以采信。由于购房发票、购房协议与本案无关，本院不予采信。蓝天物业提供《协议书》，拟证明张金萍在申请中自述2011年购买案涉房屋。张金萍认为与其无关，表示该协议中的仉瑞平、闻天书系以公司名义购房。由于该协议涉及案外人，本院不予采信。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院补充查明，2013年11月11日，大连市房地产登记发证中心登记案涉房屋的权利人为张金萍，共有情况系其与闻天书共有。仉瑞平曾以业主身份向蓝天物业申请返还案涉房屋维修款项，该申请载明其于2011年购买案涉房屋。仉瑞平作为张金萍代理人曾向一审法院提供书面材料陈述其于2009年交房。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案案涉小区的建设单位与蓝天物业签订的《前期物业管理委托合同书》合法有效，对业主张金萍具有约束力。蓝天物业有权依该合同向张金萍主张相应物业费。张金萍以其未与蓝天物业签订合同否认物业服务合同关系、拒绝交费依据不足，本院不予采纳。关于物业费的起算日期，虽张金萍的房地产权证显示登记时间为2013年11月11日，但依据其一审代理人向一审法院提供的书面材料以及向蓝天物业提供的申请，可以确认，案涉房屋在蓝天物业于2012年11月9日接管小区前已经实际交付。因此，一审法院认定张金萍应自2012年11月9日交纳物业费正确，本院予以确认。同时，结合已经查明的事实，可以认定蓝天物业已经基本履行了合同义务，故，一审判决张金萍支付蓝天物业物业费64,232.7元具有事实及法律依据，本院予以维持。张金萍上诉提出的维修房屋一节，如系蓝天物业对房屋共有部位未及时维修也系其履行合同存在的瑕疵，不足以构成业主缓交、拒交物业费或者减免物业费的正当理由。另外，由于张金萍在一审中并未提出诉讼时效的抗辩，且在二审期间并未基于新的证据能够证明蓝天物业的请求权已过诉讼时效期间，因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款的规定，本院对张金萍上诉主张蓝天物业请求权已过诉讼时效一节不予支持。综上，张金萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1444元（张金萍已预交），由上诉人张金萍负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年五月二十八日书记员  邵 将