山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3052号上诉人（原审被告）：济南市天桥区天房房地产物业管理中心，住所地天桥区。法定代表人：干戈，经理。委托诉讼代理人：张秀玲，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢晓雨，山东圣义律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：薛令国，男，汉族，1963年9月3日出生，济南市。委托诉讼代理人：程瑞娟（系薛令国之妻），女，汉族，1963年1月14日出生，住济南市。委托诉讼代理人：李强，济南市中鲁贤法律服务所法律工作者。原审第三人：济南旧城开发投资集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：聂军，董事长。委托诉讼代理人：孙桂华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人济南市天桥区天房房地产物业管理中心（以下简称天房物业中心）因与被上诉人薛令国及原审第三人济南旧城开发投资集团有限公司（以下简称旧投公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初2939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员独任审理。本案现已审理终结。天房物业中心上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判天房物业中心不承担赔偿责任；2.本案一审、二审诉讼费用由薛令国承担。事实和理由：一、一审认定事实不清、认定错误。天房物业中心已经按照物业服务协议履行了物业服务义务，对薛令国的损失不存在过错。2017年6月8日，天房物业中心保洁工作人员在小区公共区域巡视打扫过程中发现，薛令国所租住的北刘新区205号公寓内发现水渍，天房物业中心立即通知薛令国，并全程协助薛令国处理房屋内积水、查找漏水原因、关掉屋内消防设施的水阀。因此，薛令国房间内漏水天房物业中心不存在任何过错，更不存在民事法律责任的前因后果联系，天房物业中心履行了协助义务。薛令国与旧投公司签订的《房屋租赁合同》可以证实，涉案房屋是薛令国承租使用，根据合同第二条第2款、第七条第1款规定，天房物业中心无维修的义务，也不应当承当赔偿责任。二、天房物业中心对涉案损失的发生不具有过错，不应对薛令国的损失承担责任。因消防阀门在涉案的房屋内，该附属设施的维修义务应当由旧投公司承担维修义务。事过两年余，薛令国主张在此期间漏水影响了其正常使用，主张因漏水给其造成的损失，并申请法院司法鉴定，无事实和法律依据。薛令国无法证明因漏水而给其造成的损失，一审法院依据薛令国提供的现场物品进行司法鉴定，并依据司法鉴定结果确定赔偿数额，不具有客观性和公允性。薛令国主张损失的物品和期间的房屋损失，天房物业中心也不认可。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，对薛令国主张的损失，应当自行承担由于未及时采取合理措施而产生的损失扩大的责任。根据薛令国与旧投公司签订的《防火责任协议书》，薛令国并未按照协议书的约定对发生问题的消防器材及时上报导致本次事故发生，薛令国对此应负全部责任。涉案房屋属于住宅性质，薛令国擅自将房屋用于商用，改变了房屋原有的使用用途，薛令国存在过错。涉诉消防设备不属于公众设施，属于业主专有部分，业主或使用人应当及时维护、维修。涉案漏水发生在2016年6月8日，评估报告时间点为2020年4月份在评估报告标的价格清单中可以清楚看到皮衣三件鉴定价格为5280元，棉袄一件鉴定价格为300元，即使天房物业中心与该漏水事件具有一定的因果关系，该鉴定金额也不应计入损失范围。薛令国辩称，一审法院已经认定天房物业中心在向薛令国提供物业服务期间内存在一般性瑕疵，该判决内容足以证明天房物业中心存在明显过错，且足以证明薛令国因漏水所造成的损失与其未尽到定期维修的义务之间存在法律上的因果关系。天房物业中心未向法院提交对消防设施履行维修维护义务的相关证据，足以说明其上诉理由不能成立。漏水后薛令国多次到天房物业中心要求及时对消防栓进行维修，但因天房物业中心怠于履行义务，才造成薛令国以拖欠物业费方式督促天房物业中心尽快履行维修义务。因天房物业中心拒不履行维修义务才造成薛令国的经济损失持续扩大，该责任由天房物业中心单方造成，薛令国没有过错。薛令国的损失与天房物业中心未及时履行义务的行为之间存在直接因果关系，具有法律上的关联性。无论房屋性质为何用，都改变不了薛令国支付租金却无法使用房屋造成的损失。旧投公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。薛令国向一审法院起诉请求：1.依法判令天房物业中心履行物业服务义务，将济南市天桥区北刘新区2号楼1单元106号、205号公寓内的消防设施维修完好；2.判令天房物业中心赔偿薛令国经济损失约暂计2万元（待法院委托评估后予以明确）；3.诉讼费及其他费用全部由天房物业中心承担。诉讼中，薛令国变更明确诉讼请求为：1.天房物业中心赔偿薛令国损坏的物品损失24900元；2.天房物业中心赔偿薛令国房屋租赁费损失111486元；3.天房物业中心赔偿薛令国价格评估鉴定费3000元；4.案件受理费及其他费用由天房物业中心承担。一审法院认定事实：薛令国于2013年8月21日与旧投公司签订房屋租赁合同，承租旧投公司位于济南市天桥区北刘新区2号楼1单元106号、205号公寓（以下简称涉案房屋），之后续签租赁合同。2013年8月23日，薛令国与旧投公司签订《前期物业服务协议》，约定由旧投公司对薛令国承租的公寓提供物业服务,物业服务内容包括：绿化及养护管理。薛令国向旧投公司缴纳物业费至2016年12月。后济南市天桥区北坦街道办事处济安社区居委会选聘天房物业中心对涉案房屋在内的北刘新区提供物业管理服务。天房物业中心与济南市天桥区北坦街道办事处、济安社区居委会签订《北刘新区前期物业服务合同》，该合同约定，天房物业中心为北刘新区提供前期物业服务，物业管理区四至为：东至三职专；南至更明街；西至明湖西路；北至经一路。合同第二条约定，天房物业中心提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维护和管理；物业共用设施设备的运行、维护和管理；公共区域环境卫生的维护；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务;公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；物业共用部位，共用设施设备的维修、更新，改建的组织及相关费用的服务管理服务；装饰装修管理服务；物业档案及物业服务档案保管。合同第四条约定，天房物业中心提供的前期物业服务质量，公共性物业服务标准达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的一星级标准；电梯、自动消防设施维护运行服务达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的特种设施维护运行服务标准。??2017年6月8日，涉案房屋内的消防栓漏水，导致屋内地板等被浸泡。天房物业中心人员从涉案房屋外将消防栓所连接的水闸关闭。之后，天房物业中心未对涉案房屋内漏水的消防栓进行修复。薛令国亦未就消防栓进行维修。??另查明，天房物业中心于2018年起诉薛令国支付2017年1月1日起至2018年5月31日3949.1元及违约金。一审法院于2018年10月27日作出（2018）鲁0105民初4519号民事判决，判决薛令国支付天房物业中心物业费3949.1元。薛令国不服该判决，上诉至济南市中级人民法院。济南市中级人民法院于2019年10月12日作出（2019）鲁01民终5496号民事判决，判决驳回上诉，维持原判决。一审法院认为，天房物业中心为薛令国提供了物业服务，薛令国实际已接收物业服务，且生效判决已判决薛令国向天房物业中心支付物业服务费，庭审中双方亦一致认可系物业服务合同关系，故双方均应受天房物业中心与居委会签订的前期物业服务合同的约束。天房物业中心作为物业服务方，应依照合同约定切实履行对公共部位的维修维护义务。涉案房屋的消防栓属于公共设施，天房物业中心应做好定期维修维护的工作，诉讼中，天房物业中心未提交证据证明其已对消防栓进行及时维护，应对消防栓漏水负有责任。因消防栓漏水确对薛令国造成了损失，薛令国有权要求天房物业中心对其损失承担赔偿责任。关于薛令国所遭受的屋内设施物品因漏水造成的损失已经鉴定为24900元，天房物业中心应赔偿薛令国该物品损失24900元。关于薛令国所主张的租金损害，一审法院认为，因天房物业中心未及时维修消防栓，一定期限内影响薛令国正常使用涉案房屋，薛令国确实遭受了租金损失，天房物业中心应予赔偿。但《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案漏水事故发生在2017年6月8日，距离薛令国本次起诉时间已经两年多，薛令国主张在此期间漏水影响其正常使用，但在两年多的时间里未采取有效措施防止损失进一步扩大，应自行承担由于未及时采取合理措施而产生的损失扩大的责任。天房物业中心应当在合理期限内予以维修，但天房物业中心未在合理期限内予以维修，结合薛令国自行维修需要的时间等因素，一审法院酌定天房物业中心赔偿薛令国一年期租金损失，即自2017年6月8日至2018年6月7日，该期间租金为39360元。关于薛令国要求天房物业中心赔偿鉴定费3000元的诉讼请求，因鉴定费系薛令国为了确定损失而支出的必要费用，亦属于薛令国的损失，且其提交了相应发票，一审法院对该项诉讼请求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、济南市天桥区天房房地产物业管理中心于判决生效之日起10日内赔偿薛令国物品损失24900元；二、被告济南市天桥区天房房地产物业管理中心于本判决生效之日起10日内赔偿薛令国房屋租赁费损失39360元；三、济南市天桥区天房房地产物业管理中心于判决生效之日起10日内赔偿薛令国评估鉴定费3000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3088元，由薛令国负担1598元，天房物业中心负担1490元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。薛令国提交下列证据：证据1.济南市天桥区人民政府纬北路街道办事处信访事项处理意见书一份，证明因天房物业中心未及时对消防栓进行维修、维护造成薛令国多次上访后，后信访部门对薛令国作出的答复，答复意见为其中第一条关于消防设施维修问题，协调由天房物业根据物业定期维修，天房物业中心并未履行对消防栓及时维修、维护的义务。证据2.消防栓照片一份，证明天房物业中心在2021年3月份对消防栓进行定期维护的事实，天房物业中心对消防栓的维护具有定期维护的义务。天房物业中心质证称，对证据1认可真实性，但不能证实证明目的。证据2是打印件，对真实性无法证实。本院认为，证据1真实性双方无异议，本院予以认定，天房物业中心对证据2真实性虽不认可，但未提交反驳证据，两份证据与一审证据能够相互印证，本院予以认定。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”，依据上述规定，消防设施属于共有部分，不属于薛令国专有。《物业管理条例》第二十八条规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。依据上述规定，天房物业中心有对消防设施进行查验的权利，亦负有维护义务。薛令国与旧投公司签订的《房屋租赁合同》约定：旧投公司对涉案房屋内附属消防阀门负责维修、维护义务。上述约定是基于薛令国与旧投公司存在物业服务关系，在天房物业中心提供物业服务后，不能以原合同约定对抗物业服务义务。对于损失数额，一审判决已经按照过错责任进行调整，天房物业中心主张承担损失数额不当的意见本院不予支持。综上所述，天房物业中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3088元，由济南市天桥区天房房地产物业管理中心负担。本判决为终审判决。审判员  李逢春二〇二一年五月二十六日书记员  韦敬月