广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终23003号上诉人（原审被告、反诉原告）：赖小华，男，1964年3月16日出生，汉族，住江西省抚州市广昌县。委托诉讼代理人：李瑞，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王龙强，广东普罗米修（龙岗）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：游少平，男，1978年12月29日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县。委托诉讼代理人：许学军，广东国晖律师事务所律师。上诉人赖小华因与被上诉人游少平房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初14629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。赖小华上诉请求：一、撤销(2019)粤0307民初14629号民事判决第一、二、三项，改判驳回游少平的全部诉讼请求；二、撤销(2019)粤0307民初14629号民事判决第四项，改判游少平向赖小华支付2019年1月1日至2019年10月14日期间的占用费1146436元（按三层总租金154000元，平均每层租金51333元计算；其中一楼计算至2019年4月12日为174532元；二、三楼计算至2019年10月14日为971904元）。三、判令本案一审、二审诉讼费用由游少平承担。事实与理由：一、涉案《房屋租赁合同》所涉房屋大部分面积均取得了产权证，认定合同效力应区分处理为部分有效，部分无效合同。根据赖小华提交的《租赁合同》及房屋产权证可知，游少平承租房屋的建筑面积共四千多平方米，而具有产权证书的建筑面积为3263平方米。最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”。一审法院未对房屋有产权和无产权的情况区别对待，仅仅以小部分面积无产权证即认定整栋房屋租赁合同无效，于法无据。二、一审法院仅将占有使用费计至2019年2月份，对赖小华严重不公，也缺乏基本事实依据。根据一审的庭审调查情况可知，游少平从未提供任何证据证明涉案房屋已交付给赖小华，双方一直未办理房屋交接手续。游少平在2018年11月8日承租房屋后，仅支付了2018年12月份一个月的租金，之后未再支付任何租金。赖小华无奈于2019年4月9日向游少平发出《解除合同通知书》，游少平于2019年4月12日收到。之后双方即对本案争议提起诉讼，直到2019年10月14日一审法院组织双方办理房屋交接手续时游少平才将涉案房屋全部交付给赖小华。但一审却将租金计算时间截止到2019年2月止，即在游少平占用房屋长达10个月的情况下，却仅需支付2个月的占用费，没有道理。一审判决认定租金支付时间的所谓依据是赖小华提交的微信聊天记录显示赖小华最晚于2019年2月27日已知悉游少平退租事宜，故一审法院认定占有使用费应酌情计至2019年2月底较为合理。该推论存在重大的逻辑错误。赖小华知悉游少平想要退租不等于涉案房屋已经交回赖小华了，两者根本没有任何关联。若依照一审法院的认定逻辑，为何还要组织双方办理房屋交接？房屋交接就是要确定占用房屋的时间节点。依照该思维，所有租赁合同都可以仅凭单方意思表示来认定，只要任何一方表达了不想再租的意愿，就可以将该意思表示认定为已经交付。一审法院的此项判决极其不合理。2019年2月27日的聊天记录为赖小华向游少平发出“游先生，关于你提出平X号商业楼退租事宜，你需要交清1月份至2月份的租金，另外你在月底前要来我司终止合同，带上合同及押金单，如你方耽误了时间，我们是要正常收租的。”，游少平未作回应。后续赖小华继续向游少平催缴水电费及租金，一直到赖晓华在2019年4月9日发出解除通知，游少平都未出面解决。从该聊天记录可知，游少平收到赖小华催缴通知后并未在2月底前与赖小华办理终止合同事宜，也未交清1月及2月租金。若游少平及时向赖小华返还房屋、办理终止合同事宜，也根本不会产生3月及之后的租金损失。一审法院没有理由要求赖小华来承担由游少平原因导致的扩大的损失。赖小华在聊天记录中也明确表示了“如你方耽误了时间，我们是要正常收租的”，如此明显的意思表示，一审法院却将其理解认定为房屋交付时间就是2月底。赖小华有充分理由向游少平收取返还房屋之日止的占用费，直至返还房屋之日止。在赖小华发出解除通知后，为避免赖小华损失不断扩大，赖小华在合同解除后将一楼空置铺位另外出租，二三楼仍然处于游少平控制之下，直到2019年10月14日，才在一审法院的组织下办理交接手续。所以涉案租赁物共三层，按租赁合同约定的总租金154000元/月计算，平均每层租金约为51333元。游少平至少应支付2019年4月12日前一楼对应的占用费174532元；二三楼对应的2019年10月14日前的占用费971904元。三、涉案房屋的电梯尚未安装完成，根本不具有利用价值，且电梯不属于形成附合的装修，一审法院判决赖小华支付电梯装修损失，于法无据。游少平主张安装电梯损失，但至今电梯仍未安装完成，无法正常使用，根本没有任何利用价值，赖小华也明确表示不同意利用。赖小华多次与电梯公司联系，电梯公司均表示如果没有游少平的配合，电梯永远都不可能交付使用。但一审法院在评估电梯时是依照一个完整、可以正常使用的电梯价值进行评估，赖小华也已承担大部分的损失。该判项的结果是让赖小华保留一个报废的没有价值的电梯，对赖小华严重不公。另外,电梯不属于形成附合的装修。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”。赖小华在一审中明确表示不同意对该电梯进行利用，故对于未安装完毕的电梯，游少平应当予以拆除。因游少平私自安装电梯的行为，还给房屋承重增加了危险系数，因此给房屋导致的损坏，游少平还应当予以赔偿。四、关于房屋押金应依照区分合同效力的原则，对押金予以区分处理。本案承租房屋系部分有证、部分无证的房屋，应予以区分处理，按有证及无证的比例予以退还部分押金及没收部分押金。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，现赖小华根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，提起上诉，请求予以改判。游少平答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回赖小华的上诉请求。游少平向一审法院提出起诉，请求：一、确认涉案合同《房屋租赁合同》无效；二、判令赖小华返还租赁押金308000元；三、判令赖小华返还已支付的租金154000元；四、判令赖小华向游少平支付利息损失（利息以462000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率150%计算，自2018年11月8日算至付清之日止）；五、判令赖小华向游少平支付装修设计款58888元；六、判令赖小华向游少平支付装修款90000元；七、判令赖小华向游少平支付电梯款168000元；八、判令本案诉讼费用由赖小华承担。赖小华向一审法院提出反诉，请求：一、确认赖小华与游少平签订的《房屋租赁合同》于2019年4月12日解除；二、判令游少平向赖小华支付2019年1月至2019年4月的租金616000元；三、判令游少平向赖小华支付房屋占有使用费，按每月154000元标准，从2019年5月1日计至实际返还房屋之日止；四、判令游少平支付赖小华逾期滞纳金（根据拖欠租金数额，按照日万分之五的标准，自逾期之日起计至付清款项之日止）；五、判令本案诉讼费用由游少平承担。一审法院认定事实：2018年11月8日，游少平与赖小华签订一份《房屋租赁合同》约定，游少平承租赖小华位于深圳市龙岗区，租赁为六年，自2018年10月1日至2024年9月30日；2018年10月1日至2020年9月30日期间每月租金为154000元，2020年10月1日至2022年9月30日期间每月租金为169400元，2022年10月1日至2024年9月30日期间每月租金为186340元；租赁押金为308000元。其中合同第五条约定，游少平须于每月10日支付本月租金，如连续两个月未付租金，经赖小华催告，游少平仍不缴纳租金的，赖小华有权单方解除合同；对拖欠的租金，赖小华有权从拖欠之日起，按每日拖欠租金总额的千分之三收取滞纳金。合同第七条第一款约定，游少平征得赖小华同意，可以根据需要对房屋进行升级改造，费用自行承担，但不得改变房屋主体结构，不得危及房屋安全及消防安全。上述合同签订后，游少平于2018年11月8日向赖小华交纳租赁押金308000元及2018年12月份的租金154000元，赖小华将涉案房屋交付游少平进行装修改造。游少平在装修过程中发现承租的房屋系两栋建筑双拼而成，中间通过非法搭建连接在一起，遂向赖小华提出退租，双方未达成一致意见。由于游少平一直未交纳2019年1月至2019年3月期间的租金，赖小华于2019年4月9日向游少平发出《解除合同通知》，游少平于2019年4月12日签收。诉讼中，游少平提交其与深圳市智X设计机构有限公司于2018年11月19日签订的《项目服务合同书》、深圳市智X设计机构有限公司分别于2018年11月22日、2019年1月18日出具的《收据》，主张已支付装饰设计费58888元。游少平提交其与东莞市怡X装饰工程有限公司于2018年11月25日签订的《装饰工程承包合同》、东莞市怡X装饰工程有限公司分别于2018年11月25日、2019年1月3日、2019年1月27日出具的《收据》，主张已支付装修费90000元。游少平提交其与深圳市华X电梯有限公司于2018年11月26日签订的《电梯销售合同》、深圳市华X电梯有限公司分别于2018年11月26日、2018年12月20日、2019年1月23日出具的《收据》，主张已支付电梯费151200元。2019年10月14日，一审召集游少平、赖小华双方勘察现场时发现，游少平除了安装一台电梯外，其他部分尚未装修。一审法院依游少平申请，委托评估公司对现场的电梯价值进行评估，评估结果为132750元。赖小华表示对游少平装修的电梯不同意利用。另查，赖小华向法院提交的涉案房屋涉及的两份《房屋所有权证》载明，建筑面积分别为1500平方米、1763平方米，共计3263平方米。2019年10月14日，一审法院召集游少平、赖小华双方勘察现场时发现，承租的房屋系两栋建筑双拼而成，两栋建筑之间7米多宽的距离用钢结构及木板搭建连接在一起，该搭建部分未取得建设工程规划许可证及房地产证。诉讼中，一审法院向赖小华释明，由于游少平承租的房屋系不可分割的整体，该房屋中间存在未取得建设工程规划许可证及房地产证部分，故双方签订的《房屋租赁合同》为无效。赖小华变更反诉请求，要求游少平支付租金变更为支付相应占有使用费，其余请求不变。关于游少平交还房屋问题，游少平称其于2018年11月28日进驻开始装修，于2018年12月中旬停止装修，并同时通知赖小华收回房屋；赖小华则称游少平一直未通知收回房屋。双方对此均未提交证据证明。根据赖小华提交的微信聊天记录，赖小华工作人员在2019年2月27日已获悉游少平欲退租事宜。2019年10月14日，一审法院召集游少平、赖小华现场勘察时发现，涉案房屋一楼已由赖小华收回另行出租他人使用；涉案房屋二、三楼仍处于空置状态。赖小华称一楼系在2019年6月底收回出租的，但未提交相关证据。由于双方一直未正式办理交接手续，为避免损失进一步扩大，一审法院随即主持双方办理交接手续，将二、三楼交还赖小华。一审法院认为，游少平、赖小华双方签订的《房屋租赁合同》，因涉及部分房屋面积未取得建设工程规划许可证及房地产证，因此应为无效合同。根据无效合同的处理原则，赖小华应将租赁押金308000元退还游少平，游少平应当支付赖小华占用期间的占有使用费，双方应根据过错分担游少平的装修损失。赖小华作为出租人，将不具有出租条件的房屋出租给游少平使用，应承担租赁合同无效的主要过错。游少平作为承租人，在承租时未对房屋的产权情况进行审查，应承担租赁合同无效的次要过错。一审法院酌情由赖小华承担70%责任，由游少平承担30%责任。根据评估，游少平装修的电梯价值为132750元，应由赖小华赔偿游少平70%即92925元。根据一审法院现场勘察，游少平除了装修一台电梯外，其余部分尚未装修。故游少平请求装修设计费及其它装修款项，法院不予支持。关于占有使用费问题，游少平主张其于2018年12月中旬已通知赖小华收回涉案房屋，但未提交证据证明，法院不予采信。根据赖小华提交的微信聊天记录，赖小华最晚于2019年2月27日已知悉游少平退租事宜。故占有使用费应酌情计至2019年2月底较为合理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认游少平与赖小华签订的《房屋租赁合同》无效；二、赖小华应于本判决生效之日起三日内退还游少平租赁押金308000元；三、赖小华应于本判决生效之日起三日内赔偿游少平电梯装修损失92925元；四、游少平应于本判决生效之日起三日内支付赖小华2019年1月至2019年2月期间的占有使用费308000元；五、驳回游少平的其他诉讼请求；六、驳回赖小华的其他反诉请求。案件受理费5794元，由游少平承担2812元，由赖小华承担2982元。反诉费8267元，由游少平承担1953元，由赖小华承担6314元。评估费2000元，由游少平承担600元，由赖小华承担1400元。本院二审期间，赖小华提交了赖小华与电梯公司工作人员的微信聊天记录，以证明涉案房屋内所安装的电梯目前无法交付和正常使用的根本原因是游少平未向电梯公司缴纳全部的费用，导致电梯公司一直未办理正常的电梯运行手续。游少平表示无法确认微信聊天主体“华X电梯潘生”是否是涉案电梯公司的相关人员，无法确认该证据的关联性。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案房屋系有两栋建筑双拼而成，两栋建筑之间7米多宽的距离用钢结构及木板搭建连接在一起。而该搭建部分未取得建筑工程规划许可证及房地产证。因游少平承租的是整个涉案房屋，两栋房屋及搭建部分系不可分割的整体，故涉案房屋中包括未取得建设工程规划许可证及房地产证部分，一审认定双方就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》无效符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条的规定，本院予以确认。赖小华关于双方之间的《房屋租赁合同》应为部分有效、部分无效的主张不符合法律规定，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还”，游少平已将基于该合同取得的涉案房屋交还给了赖小华，赖小华也应将基于该合同收取的押金308000元应退还给游少平。一审此项处理无误。赖小华主张应按涉案房屋有证和无证部分的比例退还押金，没有法律依据，本院不予支持。赖小华作为涉案房屋的出租方，其将存在违法搭建的涉案房屋出租给游少平，对于导致双方租赁合同无效应承担主要过错。游少平作为承租人，其在承租涉案房屋时并未谨慎查看涉案房屋状况及产权证明，亦对双方租赁合同无效存在过错，其应承担次要责任。一审确定由赖小华承担70%责任，游少平承担30%责任符合双方的过错程度，本院予以确认。关于电梯装修损失，游少平在涉案房屋安装了一部电梯，虽然赖小华表示不同意利用该电梯，但由于电梯已安装在涉案房屋内，如拆除将造成电梯价值的明显减损，故涉案电梯应作为已形成附合的装饰装修物，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第九条第二款的规定，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。虽然该电梯没有经过最终验收，但赖小华在向游少平支付电梯装修损失后可取得电梯所有权，其可依法办理相关电梯验收手续。一审法院对该电梯进行评估时系按照电梯的现状进行的评估，故相关评估结果可以作为确定电梯现状价值的依据。一审由此判令赖小华应支付游少平电梯装修损失92925元符合法律规定，本院予以维持。因双方当事人对于游少平在装修涉案房屋过程中即以涉案房屋存在违法搭建为由提出退租均未提出异议，游少平未实际使用涉案房屋。因此，涉案房屋的占有使用费属于合同无效所产生的损失，亦应按双方导致合同无效的过错分担。对于占有使用费的计算期间，赖小华自2019年1月起未再支付涉案房屋的占有使用费。虽然根据双方的微信聊天记录，赖小华在2019年2月27日已知悉游少平欲退租，但双方微信聊天记录显示赖小华曾要求游少平在2019年2月底前带上合同和押金单办理终止合同的手续。但游少平并没有证据证明其曾前往办理终止手续。故该微信聊天记录不足以证明双方对涉案房屋进行了交接或游少平曾向赖小华提出过交还房屋。赖小华承认其在2019年4月12日游少平收到解除合同通知书后就将涉案房屋一楼收回另行出租，但赖小华并未解释其为何仅收回涉案房屋一楼，而未同时收回涉案房屋二、三楼。赖小华也未提供证据证明其曾要求收回涉案房屋二、三楼而遭游少平拒绝的事实。故在2019年4月12日赖小华可以收回全部涉案房屋而其并未全部收回，此后扩大的损失应由其自行承担。因此，涉案房屋的占有使用费，本院计算至2019年4月12日。按照双方对于合同无效过错比例核算，游少平应支付的占有使用费为157080元［（154000×3+154000÷30×12）×30%］。但在一审判令游少平支付占有使用费308000元后，游少平并未提起上诉，故其仍应按一审确定的金额支付占有使用费308000元。综上，赖小华的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费18726元，由上诉人赖小华承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二一年五月十八日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。