朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1302民初834号原告：中国建设银行股份有限公司朝阳分行，住所地朝阳市双塔区朝阳大街四段52号，统一社会信用代码91211300701757890Q。负责人：张福之，行长。委托代理人：陈铁军，男，1970年6月22日出生，蒙古族，系该行资产保全部职员，住朝阳市双塔区。委托代理人：张晓凯，男，1973年11月8日出生，汉族，系该行资产保全部职员，住朝阳市双塔区。被告：周立志，男，1985年1月12日出生，汉族，住朝阳市龙城区。被告：刘静，女，1987年3月29日出生，汉族，住北票市。被告：朝阳义利世好房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区辽河街3-4号，统一社会信用代码912113027196718921。法定代表人：刘宏伟，总经理。委托代理人：张晓利，辽宁史立红律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行与被告周立志、刘静、朝阳义利世好房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行的委托代理人陈铁军、张晓凯，被告朝阳义利世好房地产开发有限公司的委托代理人张晓利到庭参加诉讼，被告周立志、刘静经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告周立志、刘静签订的借款合同；2、判令被告偿还借款本金157,927.54元，利息4,698.23元，罚息161.11元，共计162,786.88元（截止至2021年1月5日）；3、判令被告给付从2021年1月6日起至实际结清全部借款金额之日止的利息和罚息（按双方所签的借款合同约定计息方法计算）；4、判令原告在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权；5、判令被告承担本案诉讼费、公告费、邮寄费等相关诉讼费用；6、判令被告朝阳义利世好房地产开发有限公司对周立志、刘静的欠款及本案的全部损失费用承担连带责任。事实和理由：原告于2018年1月3日与被告周立志、刘静签订《个人住房（商业用房)借款合同》，借款金额为170,000元，用于购买位于朝阳市龙城区和平街四段251号1层3单元101之房屋，借款期限20年，约定借款期限起始日以贷款实际发放日为准，2018年1月3日原告向被告发放贷款，期限自2018年1月3日起至2038年1月3日止，被告将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。同时被告朝阳义利世好房地产开发有限公司作为保证人，对周立志、刘静的借款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但被告周立志、刘静长期多次拖欠原告借款，经原告多次催要，被告拒不偿还债务。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告周立志、刘静均未到庭，均未作答辩。被告朝阳义利世好房地产开发有限公司辩称，我公司已经于4月末把办理房产证相关手续交付给周立志、刘静，二人已经开始办理房产证，因此我公司不再承担连带保证责任。本院经审理认定事实如下：2018年1月3日，被告周立志、刘静因购买被告朝阳义利世好房地产开发有限公司开发的位于朝阳市龙城区和平街四段251号1层3单元101室房屋与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告周立志、刘静向原告借款人民币170,000元，借款期限自2018年1月3日起至2038年1月3日止，贷款利率为浮动利率（执行基准利率上浮5%），罚息利率为：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同第三十三条约定贷款人将款项一次划入借款人指定账户，该账户为账户名称：朝阳义利世好房地产开发有限公司，账号：21×××90。合同第十六条违约情形及可能危及贷款人债权的情形，一、借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……第十七条、救济措施，一、贷款人救济措施，出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……3.解除与借款人的借贷关系；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处……被告朝阳义利世好房地产开发有限公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币肆仟万元整，被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；保证方式为连带责任保证，保证期间为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关手续并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。被告周立志、刘静用其使用本案中的借款购买的共同所有的位于朝阳市龙城区和平街四段251号1层3单元101室房屋对本案中的借款本息提供抵押担保，于2018年1月10日在朝阳市办理了期房抵押登记即抵押预告登记，但并未办理正式的抵押登记。原告按约将上述借款合同中约定的170,000元借款划入被告指定的被告朝阳义利世好房地产开发有限公司的账户。被告周立志、刘静在与原告签订上述借款合同并在原告向其发放借款后，只偿还了原告部分借款，截止原告起诉前，被告周立志、刘静已经多次未能按借款合同的约定向原告履行偿还借款本息的义务，拖欠原告本息合计8,110.12元，贷款余额为本金157,927.54元。原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行针对其诉讼请求向本院提供了《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、个人贷款支付凭证、房屋抵押登记申请审批表、中国建设银行个人贷款对账单等证据予以证明。被告周立志、刘静在收到本院依法向其送达的民事起诉书、开庭传票等应诉手续后，未出庭对原告提供的上述证据提出相反抗辩，被告朝阳义利世好房地产开发有限公司对原告所提供的上述证据亦不持异议。本案根据原告所提供的上述证据材料以及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。本院认为，被告周立志、刘静与原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，符合公平、自愿、诚实信用原则，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。上述《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，原告向被告周立志、刘静履行了按约定发放借款的合同义务，现因被告周立志、刘静未按借款合同的约定按时向原告偿还借款及借款利息，根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，原告有权解除《个人住房（商业用房）借款合同》。故，原告要求解除与被告周立志、刘静签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求予以支持，被告周立志、刘静应将欠原告的剩余全部借款本金157,927.54元及利息4,698.23元、罚息161.11元（截至2021年1月5日）偿还原告，并自2021年1月6日起至借款实际还清之日止按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定给付原告利息和罚息，利随本清。关于原告要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，虽然被告周立志、刘静在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定用位于朝阳市龙城区和平街四段251号1层3单元101室房屋对本案中的借款本息提供抵押担保，在朝阳市办理了期房抵押登记，但是并未办理正式的抵押登记。抵押权系物权，经登记才能发生法律效力，涉案房屋抵押系期房抵押登记，即抵押预告登记，抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，因此，原告作为涉案房屋抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权，故原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告朝阳义利世好房地产开发有限公司对本案中的借款本息承担连带给付责任的诉讼请求，被告朝阳义利世好房地产开发有限公司是被告周立志与原告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中的保证人，根据双方的约定，被告朝阳义利世好房地产开发有限公司对本案中的借款承担的是连带保证责任，保证责任期间为“该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关手续并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日”，因被告周立志、刘静与原告对本案中的抵押房屋未办理抵押登记，原告针对本案中的抵押房屋也未取得房屋他项权证等手续，被告朝阳义利世好房地产开发有限公司应对本案中的借款本息承担担保责任。被告朝阳义利世好房地产开发有限公司的提出的“本公司4月末把办理房产证相关手续交付给周立志、刘静，二人已经开始办理房产证，因此我公司不再承担连带保证责任”的辩解意见，因双方签订的合同中约定了保证期间，即“抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关手续并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日”，故其应当承担保证责任，其辩解意见本院不予采纳。被告朝阳义利世好房地产开发有限公司在向原告承担保证责任后，有权向被告周立志、刘静追偿。原告要求被告承担公告费、邮寄费的诉讼请求，未实际发生，不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行与被告周立志、刘静于2018年1月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告周立志、刘静本判决生效后十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行借款本金人民币157,927.54元及利息4,698.23元、罚息161.11元（截至2021年1月5日），本息合计162,786.88元，并自2021年1月6日起至借款实际还清之日止按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定给付原告利息和罚息，利随本清；三、被告朝阳义利世好房地产开发有限公司对本判决第二项确定的款项向原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行承担连带保证责任；被告朝阳义利世好房地产开发有限公司在向原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行承担担保责任后，有权向被告周立志、刘静追偿；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行的其他诉讼请求。案件受理费3,556元，减半收取计1,778元，由被告周立志、刘静、朝阳义利世好房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  孙文盛二〇二一年五月十八日法官助理包爽书记员雒文茹