广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终10483号上诉人（原审被告）：陈银丰，男，1982年1月1日出生，汉族，住广东省普宁市××××××××××××××，公民身份号码为445××××××××××××33X。委托诉讼代理人：熊雄，广东深泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程小霞，女，1976年12月6日出生，汉族，住广东省东源县×××××××××××××，公民身份号码为442××××××××××××72X。委托诉讼代理人：林时宝，广东普罗米修律师事务所律师。原审第三人：石子清，男，1979年9月29日出生，汉族，住广东省深圳市福田区××××××××××××，公民身份号码为421××××××××××××259。原审第三人：东莞名流置业有限公司。住所地：广东省东莞市×××××××××。统一社会信用代码：914××××××××××××99C。法定代表人：肖某1。上诉人陈银丰因与被上诉人程小霞、原审第三人石子清、东莞名流置业有限公司（以下简称名流置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初4388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈银丰上诉请求：1.撤销（2020）粤1973民初4388号民事判决，改判驳回程小霞一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由程小霞承担。事实和理由：一审认定事实错误，证据不足。一、陈银丰每月均按时向赖剑良（东莞市凤岗镇名流印象二期22栋-101、-102、-103、101、102、103、104房产共同管理人）银行账户支付房屋租金。因此，一审判决第四项应不予支持。二、游泳池是物业公司委托石子清经营，与程小霞无关，且经一审法院现场核实，从东莞市名流幸福物业服务有限公司（以下简称名流物业公司）2020年6月11日出具的《深圳滚石健身东莞分公司名流店缓费清单》显示，尚欠41734.08元水费为游泳池产生，而程小霞在一审时提出东莞市凤岗镇名流印象二期22栋-101、-102、-103、101、102、103、104房产共计拖欠水费41734.08元，其诉求并无依据。因此，一审判决第三项应不予支持。三、2020年6月10日，从名流物业公司出具的《情况说明》显示，石子清（物业实际使用人）已缴纳物业管理费至2020年4月30日。据悉，至今的物业管理费，石子清一直在缴纳。因此，一审判决第五项应不予支持。四、名流置业公司在与陈银丰交接房屋时，并未就拖欠费用一事作出处理，而名流置业公司和名流物业公司就此前游泳池漏水事件一直未予解决，导致石子清就水费、物业费等缴纳一事未果。五、《房屋租赁合同书》第五条约定：“如承租方未按时支付租金和其他费用，出租方有权从押金中扣抵所欠金额，如押金不足以抵付所欠金额，承租方应于接到出租方付款通知起五日内补足”。从名流物业公司出具的《情况说明》可以反映出，物业管理费、水费合计欠费63367.7元。因游泳池和房屋均有各自的水表，在经法院通知，物业服务中心调查核实清楚后，扣除游泳池2018年水费41734.08元，实际上拖欠金额为21633.62元。房屋押金43155.84元足以抵扣案涉房产实际所欠物业管理费及水电费，且石子清已分别于2019年12月10日、2019年12月13日补齐上述费用。综上，陈银丰并未违约。程小霞辩称，一、截至2021年5月10日，陈银丰已支付房屋占有使用费及物业管理费至2021年5月。陈银丰仍非法占有并使用租赁房屋，其必须支付2021年6月起的占有使用费及物业管理费直至交还租赁房屋。二、2008年尚欠的游泳池的水费41734.08元，与程小霞无关。综上，陈银丰与程小霞之间的租赁合同已解除，但陈银丰依旧占有并使用租赁房屋，其在一审判决后支付的相关费用是对判决内容的自动履行。一审相关判项的金额计算日期可以进行变更，但不能免除陈银丰支付占有使用费、物业管理费、水费（非泳池）的义务。名流置业公司述称，与一审意见一致，一审查明事实清楚，适用法律正确。案涉物业已经合法验收后投入使用，不存在质量问题。名流置业公司转让案涉物业时已向陈银丰、程小霞履行了告知义务，案涉物业转让后，相应的法律后果应依据新的租赁关系由合同双方当事人依法承担。石子清未在法定期限内向本院提交书面陈述意见。程小霞向一审法院起诉请求：一、确认双方就东莞市×××××××××名流印象花园二期22幢商业101及地下商业102房产成立的房屋租赁合同已经解除；二、陈银丰、石子清共同向程小霞返还案涉物业；三、陈银丰向程小霞支付拖欠的物业管理费、水费、租金至物业交还之日止（截止2019年11月15日的物业管理费为2526.26元、水费为17396.22元，租金从2019年12月1日起按246.08平方米×8元/平方米/月计算）；四、本案诉讼费由陈银丰承担。后程小霞一审当庭变更诉请的租金为从2020年6月1日起开始计算至交还案涉物业之日止的占有使用费。一审法院经审理查明：2017年4月13日名流置业公司与陈银丰签订房屋租赁合同书，约定名流置业公司出租东莞市×××××××××××××××××、202、203、204、205、206,16栋201,22栋-101、-102、101、102、103、104给陈银丰做商业用途，出租期限为2017年5月1日至2027年4月30日，建筑面积为2697.24平方米、租金为21577.92元/月，租金于每月10日前支付，第一、二个计租年租金为8元/平方米/月，物业管理费、水费、电费等均由陈银丰承担并负责支付，陈银丰必须按时缴纳租金及各项费用，若拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费超过2个月，名流置业公司有权终止合同，收回房屋。2017年5月陈银丰将前述22栋-101、-102、101、102、103、104商铺(建筑面积合计782.71平方米)转租给石子清。2019年7月25日程小霞购买取得前述22栋-102、101商铺（即案涉物业）的所有权。案涉物业的建筑面积为246.08平方米[=152.29平方米（101商铺）+93.79平方米（-102商铺）]，具体位置为东莞市×××××××××名流印象花园二期22幢商业101、地下商业102，对应的不动产权证号为粤（2019）东莞不动产权第0244104号、0246067号。2019年8月7日名流置业公司告知陈银丰，前述22栋-101、-102、101、102、103、104商铺已经出售给程小霞等人，相关的租赁权利义务由购买人享有或承担。截止2019年11月15日，陈银丰拖欠4个月物业管理费（4.5元/平方米/月）、一年多的水费和电费未缴纳。2019年12月18日，程小霞通知陈银丰解除双方之间的租赁关系。截止2020年6月11日，陈银丰已经支付案涉物业需交纳的租金或者占有使用费至2020年5月给程小霞，石子清缴纳案涉物业需缴纳的物业管理费至2020年6月给物业公司，尚欠2018年水费41734.08元未交。以上事实，有程小霞、陈银丰、石子清的举证，及一审法院庭审笔录等附卷为证。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。2017年4月13日名流置业公司与陈银丰签订的《房屋租赁合同书》，合理合法，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，2019年7月25日起程小霞与陈银丰存在租赁关系，双方应该按照2017年4月13日名流置业公司与陈银丰签订的《房屋租赁合同书》内容如约履行各自权利义务。根据《房屋租赁合同书》约定，陈银丰应及时足额支付物业管理费和水费给程小霞或者相关收费单位，但是截止2019年11月15日陈银丰拖欠4个月物业管理费、一年多的水费和电费未缴纳，故程小霞有权根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定以及房屋租赁合同的约定，解除双方之间的租赁合同。程小霞于2019年12月18日解除与陈银丰之间的租赁合同，合理合法，一审法院予以确认。陈银丰与石子清之间的租赁关系也因此终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，陈银丰、石子清应向程小霞返还案涉物业，陈银丰应向程小霞支付2018年水费13120.98元（=41734.08元÷782.71平方米×246.08平方米），占有使用费1968.64元/月（=8元/平方米/月×246.08平方米）、物业管理费1107.36元/月（=4.5元/平方米/月×246.08平方米）。其中占有使用费、物业管理费依次从2020年6月、2020年7月起计算至腾退案涉物业给程小霞之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认程小霞与陈银丰就东莞市×××××××××名流印象花园二期22幢商业101、地下商业102房屋达成的租赁关系已经于2019年12月18日解除；二、陈银丰、石子清应于判决发生法律效力之日起三日内腾退东莞市×××××××××名流印象花园二期22幢商业101、地下商业102[不动产权证号为粤（2019）东莞不动产权第0244104号、0246067号]给程小霞；三、陈银丰应于判决发生法律效力之日起三日内向程小霞支付2018年水费13120.98元；四、陈银丰应于判决发生法律效力之日起三日内向程小霞支付占有使用费（按1968.64元/月，从2020年6月起计至腾退案涉物业之日止）；。五、陈银丰、石子清应于判决发生法律效力之日起三日内向程小霞支付物业管理费（按1107.36元/月，从2020年7月起计至腾退案涉物业之日止）；六、驳回程小霞的其他诉请。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费298元，由陈银丰负担。二审期间，陈银丰向本院提交一份《深圳滚石健身东莞分公司名流店缴费清单》，拟证明其上诉主张。程小霞质证认为：无法确认该证据提及的管理费、电费、水费截止2020年6月11日的缴纳情况，但确认物业管理费缴纳至2021年5月。石子清、名流置业公司未发表质证意见。其余当事人未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，程小霞在二审提交的情况说明中确认，陈银丰已支付房屋占有使用费及物业管理费至2021年5月，2008年尚欠的游泳池水费41734.08元与其无关。再查明，案涉《房屋租赁合同书》第五条约定，陈银丰向名流置业公司缴纳押金43155.84元，如承租方未按时支付租金和其他费用，出租方有权从押金中扣抵所欠金额。名流置业公司将收取的押金交付给赖剑良。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：一、程小霞是否有权解除案涉租赁合同；二、如程小霞有权解除合同，则陈银丰应否支付占有使用费、物业管理费、2018年水费及数额如何认定。对此，本院分析如下：关于焦点一。陈银丰与名流置业公司于2017年4月13日签订案涉《房屋租赁合同书》，后名流置业公司将出租物业中的商业101、地下商业102房屋向程小霞出售，并通知了承租人陈银丰，房屋租赁合同中的权利义务发生了法定概括承受，即由程小霞概括承接了名流置业公司作为案涉商业101、地下商业102房屋出租人的权利义务。根据案涉《房屋租赁合同书》第八条第六点的约定，陈银丰必须按时向程小霞缴纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费两个月，程小霞有权终止合同、收回房屋。截至2019年11月15日，陈银丰拖欠4个月物业管理费未缴纳。陈银丰、石子清主张案涉房屋存在漏水问题，故其拒付物业管理费，但均未提交充分证据予以证明，本院对其主张不予采信。陈银丰主张程小霞可在押金中抵扣物业管理费、水费，无权解除合同，缺乏依据，本院不予采信。陈银丰拖欠物业管理费超过两个月，程小霞有权根据案涉《房屋租赁合同书》的约定解除与陈银丰关于案涉商业101、地下商业102房屋的租赁合同关系。一审法院认定程小霞解除与陈银丰之间的房屋租赁合同关系，合法有据，本院予以维持。关于焦点二。二审期间程小霞确认案涉商业101、地下商业102房屋的占有使用费（或者租金）、物业管理费已经支付至2021年5月，其后的占有使用费、物业管理费应支付至陈银丰腾退案涉房屋给程小霞之日止。此外，程小霞在二审确认案涉2018年水费41734.08元与其无关，陈银丰无需支付。故一审法院认定陈银丰支付程小霞2018年相应的水费，缺乏依据，本院予以纠正。另，根据案涉《房屋租赁合同书》第五条的约定，已经收取的押金可以抵扣租金等费用，由于陈银丰尚未腾房，且已支付占有使用费至今，故该押金可以抵扣截至腾房之日前的占有使用费、物业管理费或予以返还。综上，上诉人陈银丰的上诉理由部分成立，对其成立部分，本院依法予以支持，对其不成立部分，本院依法予以驳回。一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。同时，因程小霞确认陈银丰在一审判决后缴纳了占有使用费、物业管理费，使得一审判决认定的部分事实缺乏依据，需进行变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初4388号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初4388号民事判决第三项、第六项；三、变更广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初4388号民事判决第四项为：陈银丰应于本判决发生法律效力之日起三日内向程小霞支付占有使用费（由于陈银丰已支付占有使用费至2021年5月，其后的占有使用费按1968.64元/月支付至腾退案涉物业之日止）；四、变更广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初4388号民事判决第五项为：陈银丰、石子清应于本判决发生法律效力之日起三日内向程小霞支付物业管理费（由于陈银丰、石子清已支付物业管理费至2021年5月，其后的物业管理费按1107.36元/月支付至腾退案涉物业之日止）；五、驳回程小霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费298元（程小霞已预交），由陈银丰负担。二审案件受理费298元，由陈银丰负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二一年五月十九日书记员  李慧英黎志均