湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初5985号原告：湖南嘉联物业有限公司，住所地长沙市雨花区韶山南路73号商住楼101房，统一社会信用代码914301115722224185。法定代表人：何卫东，总经理。委托诉讼代理人：杜格，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，湖南森力律师事务所律师。被告：朱某某，男，汉族，1978年12月3日出生，住湖南省澧县。原告湖南嘉联物业有限公司（以下简称“嘉联物业”）与被告朱某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉联物业的委托诉讼代理人杜格，被告朱某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉联物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告交纳自2017年5月1日至2021年4月30日欠交的物业费28214.4元；2.判决被告向原告支付违约金8464.3元（以未交物业费为基数，按照欠缴费用的30%计算）；3.判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月23日，长沙市岳麓区麓山恋迪亚溪谷小区业主委员会（甲方）与原告湖南嘉联物业有限公司（乙方）签订《迪亚溪谷物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对迪亚溪谷小区提供物业管理服务事宜，住宅物业费为1.8元／平方米/月，物业服务费用及其他费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季度的10日前履行本季缴纳义务。若业主或物业使用人超过一个月宽限期而未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应交物业费每日3‰的标准向乙方支付违约金。本合同期限2017年3月23日至2020年3月22日。该物业服务合同到期后，双方又于2020年4月3日重新签订《迪亚溪谷物业服务合同》，续期到2023年4月2日，其他条款未变。物业服务合同签订后，原告已按照合同约定提供了整个小区的物业管理服务，被告作为迪亚溪谷小区X号房屋的业主，应当按时向原告交纳物业管理费。被告自2017年5月1日至今一直未交纳物业管理费，损害了原告的合法权益，原告已进行多次催收无果，因而酿成纠纷，现诉至法院，望判如所请。被告朱某某辩称：被告对物业公司是什么时候进驻的小区不知晓，没有接到过通知，也没有与物业公司签订过合同，原告起诉状上所写的事由被告一无所知，2018年的催缴通知单被告亦从未收到过。直到去年年底被告才接到物业公司电话说起诉了被告，被告认为，作为一个物业服务企业，进驻前应当通知业主，而原告既没有通知，也没有签订合同，就一纸诉状将我起诉。经审理查明：被告朱某某系长沙市岳麓区学丰路1008号迪亚溪谷山庄X栋X房屋（建筑面积为326.54平方米）的所有人，自2016年7月20日购入上述房屋后至今未入住。2017年3月23日，原告（乙方）与长沙市岳麓区麓山恋迪亚溪谷小区业主委员会（甲方）签订《迪亚溪谷物业服务合同》，合同就甲方选聘乙方对迪亚溪谷小区提供物业管理服务事宜进行了约定。合同第二章服务内容与质量中第三条约定：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、公共安全防范等事项的管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.其他增值服务。合同第三章服务费用中第六条约定由乙方负责向业主和物业使用人收取物业服务费，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅物业的缴费标准为1.8元/平方米/月。合同第七条约定：2.物业服务费用及其他费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季度的10日前履行本季缴纳义务。合同第六章违约责任中第十二条约定：业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条、第九条的约定，超过一个月宽限期而未能按时足额交纳物业费用的，应按应交物业费每日3‰的标准向乙方支付违约金，乙方多次催收不缴纳的，乙方可采用诉讼、限制服务等措施催交。合同第七章其他事项中第十五条约定：本合同期限为2017年3月23日至2020年3月22日。2020年4月3日，原告与该小区业主委员会再次签订《迪亚溪谷物业服务合同》，该合同期限为2020年4月3日至2023年4月2日，该合同其他条款与前述合同条款一致。上述合同签订后，原告依约自2017年5月起为迪亚溪谷小区提供物业服务至今，但经原告多次催交，被告自2017年5月1日起至今未向原告缴纳物业服务费用，故原告诉至本院。另查明：涉案小区业主委员会于2016年3月21日成立，任期5年，并已向长沙市岳麓区住房和城乡建设局备案。上述事实有原、被告双方的当庭陈述，原告嘉联物业提交并经庭审质证的业委会备案材料、物业服务合同、房产证信息、缴费通知单、律师函、邮单等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，原告与迪亚溪谷业主委员会签订的《迪亚溪谷物业服务合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对本案被告具有约束力。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”现原告依约为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主，应当依约交纳相应的物业服务费，其经原告催缴后至今未缴纳，已构成违约，故对原告主张被告按照《物业服务合同》的约定向其支付欠付的物业管理费的诉请，本院依法予以支持。被告辩称原告从未向其催缴过物业费,但原告已提交证据证明其通过邮寄律师函及在房屋门口张贴催缴物业费通知单的形式向被告催缴过物业费,故对被告的抗辩,本院不予采纳。经本院核算，被告应向原告支付自2017年5月1日起至2021年4月30日期间的物业服务费28213元（326.54㎡×1.8元/月/㎡×48月=28213元）。对原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，被告接受了原告提供的物业管理服务但未支付对价给原告，给原告造成了相应损失，本应依据《物业服务合同》第十二条的约定向原告支付违约金，但根据本案的实际情况，本院站在公平公正和平衡双方当事人利益的角度，考虑到被告只是普通业主，并非法律专业人士，且至今未实际入住等因素，酌情认定为1400元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、限被告朱某某在本判决生效之日起十日内向原告湖南嘉联物业有限公司支付物业服务费28213元及违约金1400元，共计29613元；二、驳回原告湖南嘉联物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费358元，由被告朱某某予以负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐琼二〇二一年五月二十五日法官助理邓欣书记员史莉附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。