陕西省蓝田县人民法院   民事判决书      (2021)陕0122民初 948号       原告：中国建设银行股份有限公司蓝田县支行。住所地：西安市蓝田县XX路XX号。   负责人：韩建潮，系该行行长。   委托诉讼代理人：冯乐，陕西联强律师事务所律师。   委托诉讼代理人：程贞，陕西联强律师事务所实习律师。   被告：朱文涛，男，1982年XX月XX日出生，汉族，住西安市蓝田县XX镇XX村XX村XX小组XX号，现住西安市蓝田县XX路XX酒店XX楼XX幢XX单元XX层XX室。   被告：刘银银，女，1983年XX月XX日出生，汉族，住西安市蓝田县XX镇XX村XX村XX小组XX号，现住西安市蓝田县XX路XX酒店XX楼XX幢XX单元XX层XX室。    被告：蓝田县茂盛置业有限公司。住所地：蓝田县XX园区XX路XX段（县XX园区XX道北侧）。   法定代表人：段均彦，系该公司董事长兼总经理。   委托诉讼代理人：曹小燕，陕西群鑫律师事务所律师。   原告中国建设银行股份有限公司蓝田县支行诉被告朱文涛、刘银银、蓝田县茂盛置业有限公司借款合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、要求被告朱文涛、刘银银偿还借款本金237985.77元及利息（2020年12月4日前的利息13972.55元，罚息473.98元、复利627.11元，以237985.77元为基数，从2020年12月5日起至实际给付之日止，按年利率5.145%计算；罚息以本金为基数，复利以拖欠的利息为基数，均按年利率5.145%上浮50%即年利率7.7175%计算）；2、若被告朱文涛、刘银银不能按期偿还上述债务，原告有权对登记在被告朱文涛名下位于蓝田县XX路XX酒店XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋拍卖、变卖后的价款优先受偿；3、被告蓝田县茂盛置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；4、诉讼费用由被告承担。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。   本案相关情况   一、被告朱文涛、刘银银于2004年12月7日登记结婚。   二、原告与被告朱文涛签订借款合同的时间：2015年12月8日。   三、被告朱文涛借款的金额：270000元。   四、被告朱文涛借款的用途：购买被告蓝田县茂盛置业有限公司开发的位于蓝田县XX路XX酒店XX楼XX幢XX单元XX层XX号房。    五、双方约定的借款期限：贰佰肆拾个月（即2015年12月8日至2035年12月8日）。   六、双方约定的借款利率（含逾期利率）：浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。罚息利率：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照上述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。   七、双方约定的还款日及还款方式：借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币1803.58元。   八、发放贷款时间：2016年1月4日，原告按照其与被告朱文涛的约定将贷款270000元发放至被告蓝田县茂盛置业有限公司账户。   九、被告未按照约定日期还款，构成违约，原告享有的权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或者部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。   十、被告朱文涛的贷款余额及拖欠本金、利息、罚息、复利情况：截止2020年12月18日贷款余额237985.77元。截止2020年12月4日拖欠本金11277.57元、利息13972.55元、罚息473.98元、复利627.11元。   十一、保证担保事宜：2015年12月8日，被告蓝田县茂盛置业有限公司在原告与被告朱文涛签订的借款合同中保证人处盖章（法定代表人段均彦签名），对上述债务承担连带保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。   十二、抵押担保事宜：2015年12月8日，被告朱文涛、刘银银与原告签订西安市房地产（预购商品房）抵押合同，被告朱文涛、刘银银以其购买的蓝田县茂盛置业有限公司开发的位于蓝田县XX路XX酒店XX楼XX幢XX单元XX层XX号房（商品房买卖合同登记号LY201500363，建筑面积114.11平方米）为上述债务提供抵押担保。2015年12月10日，原告与被告朱文涛、刘银银对上述房屋在蓝田县房地产管理部门办理了预售商品房（预购集资房）抵押登记备案。该房屋尚未办理房产证，亦未取得他项权利证书。   判决结果   原告与朱文涛、刘银银签订的借款合同、抵押合同意思表示真实,内容不违反法律规定,合法有效。双方构成借款合同及抵押担保合同的法律关系,双方当事人均应按照合同约定履行合同义务,原告已依借款合同约定向朱文涛提供贷款,朱文涛未按照合同约定履行还款义务,构成违约。原告依据法律规定及合同约定宣告贷款立即到期,要求朱文涛清偿剩余贷款本金、利息、罚息、复利的诉讼请求,符合法律规定，依法予以支持。被告刘银银、朱文涛系夫妻关系，上述债务应认定为夫妻共同债务，二人应承担共同清偿责任。被告蓝田县茂盛置业有限公司自愿以保证人身份在原告与被告朱文涛签订的借款合同中签字，并与原告明确约定对上述债务承担连带保证责任，故原告请求其承担连带保证责任，符合法律规定，依法予以支持。原告与被告朱文涛、刘银银虽对以涉案房屋进行抵押作为借款担保进行了约定,并办理了涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记,但未办理他项权证。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记，发生效力,未经登记,不发生效力。抵押权系物权,经登记才能发生法律效力,案涉房屋抵押系预告登记,并未登记到不动产登记簿,不发生抵押权效力，故原告不享有对案涉房屋的优先受偿权，对其该项诉讼请求依法不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第二十二条第二款，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：   一、自本判决生效后十五日内，由被告朱文涛、刘银银偿还原告中国建设银行股份有限公司蓝田县支行借款本金237985.77元及利息（2020年12月4日前的利息13972.55元，罚息473.98元、复利627.11元；自2020年12月5日起至实际给付之日止，按照合同约定计算利息、罚息、复利）；   二、被告蓝田县茂盛置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；   三、驳回原告中国建设银行股份有限公司蓝田县支行的其余诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5095元（原告已预交），减半收取2547.5元，由被告朱文涛、刘银银、蓝田县茂盛置业有限公司负担。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                         审 判 员 马 小 娜        二〇二一年五月二十一日     书 记 员 赵 耀 花                1