河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初5106号原告（反诉被告）：魏婷。委托代理人：王向锋，河南大象律师事务所律师。委托代理人：王玲玲，河南大象律师事务所律师。被告（反诉原告）：尹君豪。被告（反诉原告）：户志萍。共同委托代理人：刘丽彩，河南翱法律师事务所律师。被告：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地：郑州市金水区金水路****楼****，统一社会信用代码：91410105058781671F。法定代表人：郭海军，总经理。委托代理人：田鹤飞，公司员工。原告魏婷诉被告户志萍、尹君豪、郑州市正天房地产经纪有限公司（简称正天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，被告户志萍、尹君豪提起反诉，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告魏婷及其委托代理人王玲玲、王向锋，被告户志萍及其与尹君豪的共同委托代理人刘丽彩，被告正天公司委托代理人田鹤飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏婷向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告继续履行合同编码为2000494的《房屋买卖合同》，协助原告将房屋过户至原告名下；2、依法判令三被告向原告支付违约金138000元；3、依法判令被告户志萍、尹君豪向原告赔偿损失6万元，被告郑州市正天房地产经纪有限公司未尽双方约定的义务，负连带赔偿责任；4、本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实和理由：2020年4月17日，被告尹君豪委托案外人尹东与原告魏婷、被告户志萍、被告郑州市正天房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，合同编码为2000494，该合同约定被告户志萍、被告尹君豪自愿将房屋出售给原告，该涉案房屋权属证号为字第**、，所有权人为被告户志萍、尹君豪。原被告协商确定该房屋的实际成交价为1380000元，原告采取按揭贷款的方式支付房款。该房屋设有抵押，双方约定由原告支付部分房款解押。被告户志萍、被告尹君豪于2020年5月30日前将房屋和钥匙交付给原告，同时约定，任一方擅自违约拒绝协助办理贷款、解押、网签、监管、过户等手续导致交易失败的，均视为该方违约，应向守约方支付总房款的10％作为违约金。合同签订后，原告于当日向被告正天公司的工作人员田鹤飞支付宝转账10000元，作为购房订金，同时向原告出具了收款收据。原告分别于2020年4月17日、4月21日、5月26日向被告户志萍转帐40万元、5万元、24万元，作为房屋首付款和解押专用款，被告户志萍在收到转账后向原告出具了收条。被告户志萍、尹君豪于2020年5月将房屋交付给原告，原告遂找来装修公司装修该房屋，花去装修费6万余元。但二被告却一直不按照合同约定办理解押手续，导致该房屋不能过户至原告名下，致使原告申请的贷款作废。原告多次找三被告协商，后原告与被告户志萍于2021年1月12日在被告正天公司签订《合同补充协议书》，约定被告应当在2021年2月23日前协助原告办妥该房屋产权及土地使用权移转过户登记。但被告至今仍以各种理由拖延办理解押和过户登记手续。综上所述，被告未按照合同约定履行自己的义务，给原告造成了重大损失，现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告户志萍、尹君豪辩称：1、二答辩人没有违约行为，从未拒绝协助办理贷款、解押、网签、监管、过户等手续，不应承担违约责任。原告采取按揭贷款方式支付房款，因该房有抵押，双方约定原告支付70万元后，向银行办理按揭贷款68万元，银行受理原告贷款申请后，二答辩人办理解押手续，待双方按照约定办理贷款、解押、网签、监管等程序具备过户条件后，双方应于五个工作日内按房地产交易管理部门的工作流程要求持相关证件共同到场协助办理过户手续。《房屋买卖合同》签订后，原告以急结婚为由，更在没有全部支付房款的情况下，请求被告户志萍将该房屋交给原告，自2020年4月18日，涉案房屋一直由原告占有和使用，后原告并未按照约定到银行申请贷款，导致该房屋的解押、网签过户等手续无法顺利进行。虽然原、被告双方约定应当于2021年2月23日前协助原告办妥房屋过户登记，但办理过户手续应建立在原告银行贷款获得批准前提条件下，2021年1月12日，双方签订协议书后，中介一直和双方沟通到银行办理按揭贷款，因银行需要原告和二被告都要到场，答辩人尹君豪因在澳门工作，由于受疫情影响，不能在2021年3月5日前离开澳门，按照合同第七条约定，应属于适当顺延的情形，而原告也一直推说没有时间，至今未向银行提出按揭贷款申请。因此未如期办理房屋过户手续是因为多方面原因造成的，二答辩人从未拒绝办理贷款、解押、网签和监管及过户手续，不用承担违约责任。2、答辩人户志萍在原告未支付全部房款、未办理过户情况下，将房屋交给原告，原告装修并未获得答辩人的同意，且二答辩人也不清楚，因此，原告要求二答辩人赔偿损失60000元，毫无事实和法律依据。3、房屋产权人系二答辩人，但补充协议并没有答辩人尹君豪的签字确认，因此，补充协议的约定对答辩人尹君豪属于无效约定。综上，二答辩人没有违约行为，从未拒绝办理贷款等手续，不应承担违约责任。未能如期办理房屋过户手续是因原告至今未办理按揭贷款手续造成的，原告也有不可推卸的责任。被告郑州市正天房地产经纪有限公司辩称：原、被告双方互相认识，双方协商好，正天公司签的代办手续，让正天公司承担违约责任不合理。公司也在积极帮原被告办理手续。被告户志萍、尹君豪向本院提出反诉请求：1、请求被反诉人支付反诉人房屋占用费49500元，暂计至2021年3月31日；2、反诉费用由原告负担。事实与理由：2020年4月17日，原被告双方签订了《房屋买卖合同》，约定二反诉人将房屋以138万价格出卖给被反诉人，被反诉人采取按揭借款方式支付房款，因房屋设有抵押，双方约定被反诉人支付70万元乎首付款，68万元采取按揭贷款，银行受理被反诉人的贷款申请后，二反诉人办理解押手续，待双方按照约定办理贷款、解押、网签、监管等程序具备过户后，双方应于五个工作日内按房地产管理部门工作流程要求持相关证件共同到场协助办理过户手续。合同签订后，被反诉人以着急结婚为由，在没有全部支付购房款情况下，请求将房屋交付，自2020年4月18日，一直由被反诉人占有使用。后被反诉人未按照约定贷款，导致房屋解押、网签过户等手续无法进行。在房屋没有过户前，产权属反诉人，被反诉人在没有取得房屋产权的情况下，一直实际占有使用，应向反诉人支付房屋的占用费用，因该房屋2020年4月18日前一直处于出租状态，每月租金4500元，被反诉人应向反诉人支付房屋占用费，直至完成房屋过户手续。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2020年4月17日，被告尹君豪委托案外人尹东与原告魏婷、被告户志萍、被告正天公司签订《房屋买卖合同》一份，合同编码为2000494，合同约定：被告户志萍、尹君豪自愿将房屋出售给原告，涉案房房屋权属证号为郑房权证字第**，有权人为被告户志萍、所有权人为被告尹君豪，共同所有。原被告协商确定房屋成交价为1380000元，原告采取按揭贷款的方式支付房款。该房屋设有抵押，双方约定由原告支付部分房款解押。二被告于2020年5月30日前将房屋和钥匙交付给原告，同时约定任一方擅自违约拒绝协助办理贷款、解押、网签、监管、过户等手续导致交易失败的，均视为该方违约，应向守约方支付总房款的10％作为违约金。合同签订后，原告于当日向被告正天公司的工作人员田鹤飞支付宝转账10000元，作为购房订金。原告分别于2020年4月17日、4月21日、5月26日向被告一户志萍转账40万元、5万元、24万元，作为房屋首付款和解押专用款，被告户志萍在收到转账同时出具了收条。二被告于2020年4月18日将涉案房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修，之后一直占有并使用该房屋。被告户志萍收到原告69万元款项后，向银行支付贷款939900元，后又从银行抵押贷款94万元，未按照合同约定办理房屋的解押手续，因被告尹君豪在澳门工作不能回郑州办理手续，致使原告申请的第一次贷款作废。后经过协商，原告与被告户志萍于2021年1月12日在被告正天公司处签订《合同补充协议书》，约定被告应当在2021年2月23日前协助原告办妥该房屋产权及土地使用权移转过户登记，原告未在规定的日期内取得房屋所有权证书的，有权按原合同第六条条款追究被告的违约责任，该补充协议被告尹君豪没有签字。原告的银行贷款需要二被告到银行合影拍照，因疫情影响及被告尹君豪在澳门工作，2021年3月5日之前不能离开澳门。原告于3月4日起诉，被告户志萍、尹君豪至今未办理房屋的解押和过户登记手续。原告为本案诉讼，委托河南大象律师事务所进行代为诉讼，支付代理费20000元。本院依原告申请作出（2021）豫0105财保608号民事裁定，对二被告所有的涉案房产进行了保全查封。本院认为，原告与被告户志萍、尹君豪签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按约履行各自义务。三被告现在表示愿意继续履行合同，故原告请求三被告继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。根据双方房屋买卖合同约定，原告支付70万元预付款，由被告自行对房屋进行解押，其余房款采取按揭贷款方式支付，被告户志萍、尹君豪应当配合原告办理银行贷款手续，因被告尹君豪工作原因未能配合原告办理贷款手续，致使原告贷款手续过期，后经双方协商，原告与被告户志萍签订补充协议一份，约定于2021年2月23日前协助原告办理房屋产权及土地使用权移转过户登记，因被告延误，按照合同第六条承担违约责任。虽然该补充协议被告尹君豪未签字，但鉴于二被告特殊关系，且并未增加被告尹君豪的合同义务，其也应当知道，故补充协议对其具有法律约束力。二被告在补充协议到期后仍未履行房屋产权及土地使用权的过户手续，系因需二被告本人同时到现场，而被告尹君豪因新冠疫情原因未能及时到达郑州办理过户手续，在疫情缓解之后，应当及时办理房屋产权过户手续而未办理，被告户志萍要求原告提供同意贷款书，才同意配合原告贷款，从而未及时配合原告办理贷款手续，属于违约。根据双方合同第六条约定，任何一方违约致使合同交易失败的，违约责任为全部购房款的10%，而本案房屋已经交付原告，被告愿意继续履行合同，交易并未失败，被告的行为并不构成根本违约，根据二被告违约情况，本院酌定二被告户志萍、尹君豪承担购房款5%违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，过高部分，不予支持。原告请求被告郑州市正天房地产经纪有限公司因未履行监管责任，承担连带责任，于法无据，本院不予支持。关于原告请求二被告赔偿装修损失60000元的问题。因双方房屋买卖合同约定由被告将房屋交付原告使用，原告自行装修且一直使用，现请求继续履行合同，对此，原告并无实际损失，故原告请求被告赔偿损失，无事实依据，本院不予支持。关于户志萍、尹君豪反诉请求原告赔偿其房租损失的问题。因双方房屋买卖合同约定由被告将房屋交付原告使用，被告自愿将房屋交付原告装修、使用，现双方均愿意继续履行房屋买卖合同，故被告反诉请求原告赔偿房租，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告户志萍、尹君豪、被告郑州市正天房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内继续履行于2020年4月17日与原告魏婷签订的合同编码为2000494的《房屋买卖合同》；二、被告户志萍、尹君豪于本判决生效之日起十日内支付原告魏婷违约金69000元；三、驳回原告魏婷的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告户志萍、尹君豪的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2130元，保全费5000元，由被告户志萍、尹君豪负担2485元，原告魏婷负担4645元。反诉费519元，由反诉原告户志萍、尹君豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李继卫二〇二一年五月十日书记员  刘秀芳