山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终4457号 上诉人（原审原告）：丁相龙，男，1972年4月8日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人（原审原告）：孙建秋，女，1974年8月25日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：肖维森，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛房地产实业集团有限公司，住所地山东省青岛市市**。 法定代表人：黄世英，总经理。 委托诉讼代理人：张彩，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛笑，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。 上诉人丁相龙、孙建秋因与被上诉人青岛房地产实业集团有限公司（以下简称房地产实业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初17559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁相龙、孙建秋上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判支持丁相龙、孙建秋一审诉讼请求；2.案件受理费由房地产实业公司承担。事实与理由：一、因房地产实业公司装修未达到法定及合同约定的标准，构成违约，丁相龙、孙建秋依据补充协议第五条第(二)、(三)项的约定要求房地产实业公司承担违约责任即支付实际装修价值与约定装修价格的差价符合合同的约定。涉案房屋的装修质量是否合格是认定房地产实业公司是否违约、丁相龙、孙建秋的诉讼请求应否得到支持的关键，一审法院拒绝丁相龙、孙建秋的鉴定申请，在案件事实未查清的情况下，以合同约定的2500元每平方米装修标准是开发商综合了交易市场供求关系、价值规律、利润空间等各种因素为由，不予支持丁相龙、孙建秋装修差价的诉讼请求，明显背丁相龙、孙建秋诉讼请求所依据的事实，认定事实错误。1、《商品房买卖合同》约定的销售标的是毛坯房，而并非精装修房，房屋装修是双方另行达成的新的合意，本案实际为《商品房买卖合同》中包含的装修合同纠纷。本案实际为因装修质量问题引起的装饰装修合同纠纷。2、本案为丁相龙、孙建秋因房地产实业公司违约提起的违约之诉，涉案房屋的装修质量是否合格是认定房地产实业公司是否构成违约的关键，一审法院认定丁相龙、孙建秋仅简单地要求房地产实业公司返还装修差价而拒绝丁相龙、孙建秋的鉴定申请，明显认定事实错误，导致装修质量是否合格，房地产实业公司是否违约的案件事实未能查清。二、房地产实业公司以格式条款形式排除样板间及销售广告中所示内容，因违反法律的规定及《商品房买卖合同》第28条的约定而无效，一审法院认定样板间装修质量不是交付的标准认定事实错误。1、排除样板间及销售广告中所示内容的格式条款因违反法律的规定而无效。2、依据《房屋买卖合同》第28条第二款的约定，《补充协议》第十条中有关排除样板间及销售广告中所示内容的格式条款应当无效。3、双方签订《商品房买卖合同》时涉案房屋尚未建成，房地产实业公司在销售现场以样板间的方式向购房人进行装修效果展示，致使丁相龙、孙建秋基于对样板间装修效果的认可而与房地产实业公司签订购房合同，样板间的装修标准应当视为房地产实业公司装修标准的承诺。三、涉案房屋的装修质量是否合格是认定房地产实业公司是否构成违约的关键，一审法院拒绝丁相龙、孙建秋的鉴定申请，一审庭审中，一审法院未就争议焦点进行归纳说明，更未有针对性的组织双方就争议焦点发表意见，但在判决书中却列出两项争议焦点，一审程序存在重大瑕疵。 房地产实业公司辩称：一、关于丁相龙、孙建秋要求支付实际装修成本价值与约定装修设备标准价格差价，毫无依据。1、涉案《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。2、丁相龙、孙建秋购买的房屋系带有精装的商品房，系一个整体，商品房本身属于交易商品，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律及开发商利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，也并非装修的成本价值。二、丁相龙、孙建秋要求按照样板间进行整改并申请鉴定房屋是否符合样板间的标准，毫无依据。1、房地产实业公司提交的公证书证明房地产实业公司在售楼处设置了展示板明确公示了精装修交付标准，该精装修交付标准与商品房预售合同补充协议第五条第（一）款所列标准一致。2、房地产实业公司提交的公证书证明房地产实业公司展示的样板间明确列明了橱柜、地板、门等诸多地方为非交付标准，并列明了相应的交付品牌，证明房地产实业公司从未承诺过样板间的装修标准作为交付标准，丁相龙、孙建秋也未提供任何证据证明房地产实业公司承诺过原告按照样板间的标准予以交付。3、《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十条关于销售广告、宣传资料、销售承诺、示范单位的效力第四款约定：甲方展示的示范单位为指定户型，与乙方所购房屋可能存在差异，实际交付标准以合同约定为准。示范单位中的空间格局、功能区设置、户型朝向、设备平台使用、阳台、空调机位、腰线、外立面等仅供参考，与实际房屋交付时可能会有所不同，不能理解为交付标准或合同的样品，甲方对实际交房标准与示范单位的差异不承担责任。装修示范样板区仅供乙方参考使用，其房屋结构、绿地装饰装修（包括但不限于地面铺装、围合材质及样式、景观绿化等）、室内改造、装修、陈设、配饰（电器、家具等）等均不作为交付标准和依据，合同双方不受其约束。综上所述，丁相龙、孙建秋的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。 丁相龙、孙建秋向一审法院起诉请求：1.判令房地产实业公司补偿丁相龙、孙建秋实际装修设备成本价值与约定装修设备标准价格（每平方米2500元）的差价，暂计19万元（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；2.判令房地产实业公司按照样板房的标准进行整改；3、本案诉讼费、鉴定费由房地产实业公司承担。 一审法院认定事实：2018年10月18日，丁相龙、孙建秋（乙方、买方）与房地产实业公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定丁相龙、孙建秋购买房地产实业公司开发的位于黄岛区××路××号××栋××单元××号房屋，房屋建筑面积为114.6平方米。合同第六条、第九条、第十一条、合同附件六、合同附件十一补充协议分别对商品房价款、交付条件、关于房屋装饰装修及相关设备的交付标准等做出了如下约定：合同第六条第二款约定：按照建筑面积计算，该商品房单价（不包含房屋装修）为每平方米10346元，总价款为1185652元，该商品房装修标准为每平方米2500元，装修总价为286500元。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务；见附件十一补充协议第三条款“关于房屋交付”，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定：出卖人应当在2020年7月1日前向买受人交付该商品房。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定：交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十四条第（三）款约定处理，出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人，双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下，1、外墙：涂料；2、起居室，（1）内墙：壁纸，部分户型局部壁纸，（2）顶棚：涂料，（3）室内地面：大理石；3、厨房，（1）地面：瓷砖，（2）墙面：瓷砖，（3）顶棚：水泥抹面；4、卫生间，（1）地面：水泥抹面，（2）墙面：耐水腻子，（3）顶棚：水泥抹面；5、阳台：塑钢封闭……详见附件十一补充协议第五条款关于房屋质量、装饰、设备标准的相关约定。合同附件十一补充协议第五条关于房屋质量、装饰、设备标准第一款，房屋精装修标准：1、玄关（1）地面:地砖（东鹏或同档次品牌）。（2）墙面:乳胶漆（多乐士或同档次品牌）。（3）顶棚:局部吊顶，乳胶漆（多乐士或同档次品牌）。（4）入户门:钢制防盗门，实木复合门套（大自然或同档次品牌）。（5）玄关柜:玄关鞋柜（欧派或同档次品牌）。（6）强弱电:开关及插座（西门子或同档次品牌）。（7）家居防盗:可视对讲机。（8）取暖:地暖低温热辐射采暖。2、客厅（1）地面:地砖（东鹏或同档次品牌），局部波打线。（2）墙面:乳胶漆（多乐士或同档次品牌），墙纸（部分户型电视背景墙）。（3）顶棚:局部吊顶，乳胶漆（多乐士或同档次品牌）。（4）门:实木复合门套（大自然或同档次品牌），阳台隔断。（5）强弱电:开关及插座（西门子或同档次品牌），有线、网络、电话终端接口。（6）灯具:白炽灯泡，射灯，吊顶灯带仅预留电源接口。（7）家居防盗:紧急报警按钮。（8）取暖:地暖低温热辐射暖。3、主卧（1）地面:实木复合地板（大自然或同档次品牌）。（2）墙面:乳胶漆（多乐士或同档次品牌）。（3）顶棚:乳胶漆（多乐士或同档次品牌）。（4）门:实木复合门（大自然或同档次品牌）。（5）窗:平开内倒塑钢窗（不含纱窗）。（6）强弱电:开关及插座（西门子或同档次品牌），有线、网络、电话终端接口。（7）灯具:白炽灯泡。（8）家居防盗:紧急报警按钮。（9）取暖:地暖低温热辐射采暖。4、次卧（1）地面:实木复合地板（大自然或同档次品牌）。（2）墙面:乳胶漆（多乐士或同档次品牌）。（3）顶棚:乳胶漆（多乐士或同档次品牌）。（4）门:实木复合门（大自然或同档次品牌）。（5）窗:平开内倒塑钢窗（不含纱窗）。（6）强弱电:开关及插座（西门子或同档次品牌），网络终端接口。（7）灯具:白炽灯泡。（8）取暖:地暖低温热辐射采暖。5、书房（1）地面:实木复合地板（大自然或同档次品牌）。（2）墙面:乳胶漆（多乐士或同档次品牌）。（3）顶棚:乳胶漆（多乐士或同档次品牌）。（4）门:实木复合门（大自然或同档次品牌）。（5）窗:平开内倒塑钢窗（不含纱窗）。（6）强弱电:开关及插座（西门子或同档次品牌），网络终端接口。（7）灯具:白炽灯泡。（8）取暖:地暖低温热辐射采暖。6、厨房（1）地面:地砖（东鹏或同档次品牌）。（2）墙面:墙砖（东鹏或同档次品牌）。（3）顶棚:铝扣板吊顶。（4）门:实木复合门（大自然或同档次品牌）。（5）窗:平开内倒塑钢窗（不含纱窗）。（6）橱柜系统:整体橱柜（欧派或同档次品牌），台面（石英石），水槽及龙头（欧派或同档次品牌），抽油烟机（老板或同档次品牌），燃气灶（老板或同档次品牌）。（7）强弱电:开关及插座（西门子或同档次品牌）。（8）灯具:集成吊顶灯。（9）取暖:地暖低温热辐射采暖。7、卫生间（1）地面:地砖（东鹏或同档次品牌）。（2）墙面:墙砖（东鹏或同档次品牌）。（3）顶棚:铝扣板吊顶。（4）门:实木复合门（大自然或同档次品牌）。（5）窗:平开内倒塑钢窗（不含纱窗）。（6）卫浴系统:客卫浴室柜（欧派或同档次品牌），客卫浴室柜台面（石英石），洗手盆、龙头（Ｔ0Ｔ0或同档次品牌），坐便器（Ｔ0Ｔ0或同档次品牌），花酒（Ｔ0Ｔ0或同档次品牌），暖气片（小背篓），风暖、换气（雷士集成电器或同档次品牌），地漏（摩恩或同档次品牌）。（7）强弱电:开关及插座（西门子或同档次品牌）。（8）灯具:集成吊顶灯。（9）取暖:暖气片。（10）热水器:太阳能热水器。8、阳台（1）地面:连接卧室实木复合地板（大自然或同档次品牌），连接客厅地砖（东鹏或同档次品牌）。（2）墙面:乳胶漆（多乐士或同档次品牌）。（3）顶棚:乳胶漆（多乐士或同档次品牌）。（4）窗:平开内倒塑钢窗（不含纱窗）。（5）卫浴系统：地漏（摩恩或同档次品牌）。（6）强弱电：开关及插座（西门子或同档次品牌）。（7）灯具:白炽灯泡。合同附件十一补充协议第五条第三款约定如房屋设备标准达不到本合同约定的标准，首先由甲方采取修复、整改等方式达到合同约定标准，如仍无法达到约定标准的，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价给予补偿，乙方不得以此为由拒绝或延迟办理交付手续，否则视为乙方逾期办理房屋交接手续；该条第八款约定，甲乙双方同意，本条款“关于房屋质量、装饰、设备标准”的约定与主合同相关条款约定不一致的，以本条款为准。合同附件十一补充协议第十条第四款约定：甲方展示的示范单位为指定户型，与乙方所购房屋可能存在差异，实际交付标准以合同约定为准，示范单位中的空间格局、功能区设置、户型朝向、设备平台使用、阳台、空调机位、腰线、外立面等仅供参考，与实际房屋交付时可能会有所不同，不能理解为交付标准或合同的样品，甲方对实际交房标准或示范单位的差异不承担责任。装修示范样板区仅供乙方参考使用，其房屋结构、绿地装饰装修（包括但不限于地面铺装、围合材质及样式、景观绿化等）、室内改造、装修、陈设、配饰（电器、家具等）等均不作交付标准和依据，合同双方不受其约束。合同签订后，丁相龙、孙建秋支付了购房款。2020年6月5日，房地产实业公司向丁相龙、孙建秋开具了价值1476005元的发票，备注风河港湾（东珠首府）黄岛区xx路xx号xx-xx-xx面积114.9。 对有争议的证据和事实，当事人质证意见如下：1、丁相龙、孙建秋提交青岛西海岸新区住房和城乡建设局出具的公开信息，用以证明房地产实业公司在住房和城乡建设局备案的《销售方案》中明确涉案房屋所在的《风河港湾项目》中所售房屋均价9300元，并列明了每套房屋的实际价格，及装修标准为每平方米2500元，说明房屋销售合同的销售标的是毛坯房，并非精装修房屋。房地产实业公司对证据真实性无法确认，即便是真实的，也不能证明房地产实业公司销售标的为毛坯房，双方实际销售的标的以合同为准，系带有精装修标准的房屋。2、丁相龙、孙建秋提交部分涉案房屋装修缺陷照片，证明涉案房屋装修存在诸多缺陷，无法达到合同及法定标准。房地产实业公司对证据真实性无法确认，无法证明房地产实业公司交付的房屋存在缺陷。3、丁相龙、孙建秋提交西海岸新区市场监督管理局12315申诉举报指挥中心就涉案房屋所在小区业主举报涉案房屋的卫生间实际状况与宣传及样板间展示的干湿分离不符的事实调查回复及房地产实业公司宣传页，证明涉案房屋卫生间装修未进行干湿分离，与宣传及样板间展示不符，丁相龙、孙建秋要求房地产实业公司就装修存在的质量问题进行整改的建议遭到房地产实业公司拒绝，业主向相关部门进行了举报。房地产实业公司称宣传页已经注明仅为示意图，以实际交付为准，对回复真实性无法确认。4、丁相龙、孙建秋提交涉案房屋小区业主就房屋存在的质量问题向有关部门举报的联名信，证明涉案房屋存在装修质量问题，房地产实业公司拒绝整改。房地产实业公司不予认可。5、房地产实业公司提交公证书一份，证明房地产实业公司在售楼处设置了展示板明确公示了精装修交付标准，从未承诺过样板间的装修标准作为交付标准，丁相龙、孙建秋要求按照样板间标准进行整改毫无依据。丁相龙、孙建秋对该证据真实性认可，但对证明事项不予认可，该公证书时间为2020年8月19日，公证书上所涉的样板间的状况不是丁相龙、孙建秋签订合同时的样板间状况（公证书所显示的相关告示，在签订合同时没有显示）。经查，公证书载明：2018年8月19日，公证人员来到位于黄岛区××路××路××小区（在建），对申请人指定的售楼处现状、解说人指定的样板房现状进行保全……该楼层有东西两户，东户为Ａ户型的样板房、西户为Ｂ户型的样板房，该两样板房的入门处贴有户型鉴赏、装修交付标准图，先保全东户然后西户，该二套样板房的房门、地面砖、家具等多处贴有“非交付标准”及相关说明，公证书后附录像光盘一份。6、房地产实业公司提交竣工验收备案表一份，证明涉案房屋已经于2020年5月26日竣工验收。丁相龙、孙建秋对证据真实性无法确认，即便真实，对证明事项不予认可，不能证明涉案房屋的装修符合法定标准。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、房地产实业公司应否支付丁相龙、孙建秋装修差价；2、丁相龙、孙建秋要求房地产实业公司按样板间标准整改应否支持。1、关于装修差价。一审法院认为，结合合同约定的内容，丁相龙、孙建秋购买的房屋系房地产实业公司开发的精装修房屋，合同附件六及补充协议第五条对装修标准作出了明确约定，根据合同约定，房地产实业公司交付的房屋和装修标准应达到合同附件六及补充协议第五条约定的标准。丁相龙、孙建秋在庭审中主张，房地产实业公司交付的房屋未达到合同约定的2500元每平方米的装修标准，要求赔偿差价损失。因商品房本身属于交易商品，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，因此，一审法院对丁相龙、孙建秋的该项主张不予支持。2、关于整改。丁相龙、孙建秋称涉案房屋存在质量问题、设计缺陷等，要求按照样板间标准进行整改。庭审中，房地产实业公司提交了公证书以证明房地产实业公司未承诺过样板间的装修标准作为交付标准，丁相龙、孙建秋认为公证的内容并非签订合同时样板间的状况，但丁相龙、孙建秋未提交相反证据证明，故对丁相龙、孙建秋该意见，一审法院不予采信，该公证内容显示房地产实业公司在样板房的房门、地面砖、家具等多处贴有“非交付标准”及相关说明。一审法院认为，丁相龙、孙建秋在购房前已观看过样板间，应知悉其内容，且在合同签订时亦未对合同条款提出异议，根据合同附件十一补充协议第十条第四款的约定，结合房地产实业公司在样板间公示的内容，可知双方已就交付的房屋不以样板房为准达成合意，即使房屋存在质量问题，丁相龙、孙建秋亦不应该要求房地产实业公司按照样板间标准进行维修、整改，一审庭审中，丁相龙、孙建秋经一审法院释明坚持要求按照样板间标准进行整改，故一审法院对丁相龙、孙建秋的该项诉请，不予支持。关于房屋质量问题，丁相龙、孙建秋可以另行主张。判决：驳回丁相龙、孙建秋丁相龙、孙建秋的诉讼请求。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，双方当事人签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效，双方均应依约履行。 丁相龙、孙建秋认为涉案房屋装修不合格并据此要求房地产实业公司按涉案合同补充协议第五条第(二)、(三)项的约定支付实际装修价值与约定装修价格的差价问题。对此，本院认为，双方当事人签订涉案房屋买卖合同的目的系购买商品房，合同同时对房屋装修价格约定为2500元每平方米，该装修价格系在买卖合同中一并约定，合同的相应装修条款及实际履行情况等均有别于普通房屋装修合同，而合同约定的装修单价所反映的也并非真实的装修成本，而是与合同约定的其他价款共同构成涉案房屋的总价款，该价款系双方当事人自愿协商形成，丁相龙、孙建秋也对房屋总价予以接受，因此，其以该价格作为装修单价要求房地产实业公司返还装修差价的理由不能成立。 丁相龙、孙建秋称房地产实业公司以格式条款形式排除样板间及销售广告中所示内容应属无效，但丁相龙、孙建秋所购房屋与样板间户型并不完全一致，涉案合同中也明确载明：甲方展示的示范单位为指定户型、实际交付标准以合同约定为准，装修示范样板区仅供参考使用不作为交付标准和依据等内容。该内容并不违反法律规定，且房地产实业公司提交的公证书显示样板间有多处提示并非交付标准，应当认为其尽到了提示义务；而房屋系重要生活资料，购买房屋事关丁相龙、孙建秋切身利益，丁相龙、孙建秋签订相应合同时也必然尽到足够注意义务，故丁相龙、孙建秋称相应条款无效的理由不能成立。 丁相龙、孙建秋要求房地产实业公司按样板间标准对涉案房屋进行返修，但如上所述，房地产实业公司已在样板间多处提示并非交付标准，而丁相龙、孙建秋在此之后也与房地产实业公司签订书面合同对装修标准明确约定，故装修标准应以合同约定为据，丁相龙、孙建秋称以样板间为标准的主张，本院不予支持。 对于丁相龙、孙建秋要求以国家强制性质量标准对涉案房屋装修质量进行鉴定的问题。涉案合同附件十一《补充协议》第五条第(二)款系对房屋质量作出的约定，而非对装修标准的约定，而涉案房屋已经过竣工验收，故一审法院就房屋质量问题告知丁相龙、孙建秋可以另行主张并无不当。合同附件十一第(三)项明确约定装修应达到合同约定的标准，故应以合同约定的标准确定房屋装修标准，丁相龙、孙建秋要求以国家强制性标准对房屋装修进行鉴定的申请，本院不予准许。 另外，一审法院根据本案案情及双方诉辩主张确定争议焦点并无不当，丁相龙、孙建秋称一审程序存在重大瑕疵的理由不能成立。 综上所述，丁相龙、孙建秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费4100元,由上诉人丁相龙、孙建秋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 楷 审 判 员  李 丽 审 判 员  潘红燕 二〇二一年五月二十日 法官助理  高仁青 书 记 员  孔 怡 书 记 员  庞连捷