山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1586号上诉人（原审被告）：太原绿地新悦房地产开发有限公司。法定代表人：方某，董事长。委托诉讼代理人：张某，山西冠航律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋某，山西冠航律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杜某，住四川省南充市。委托诉讼代理人：邢某，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏某，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。上诉人太原绿地新悦房地产开发有限公司因与被上诉人杜某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初5540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太原绿地新悦房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初5540号民事判决书，依法发回重审或者改判驳回杜某的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由杜某承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求依法发回重审或改判驳回杜某的诉讼请求。一、涉案房屋已经于2020年6月30日达到交付标准，一审判决关于是否达到交付标准认定错误。首先，太原绿地新悦房地产开发有限公司与杜某签订的《商品房屋买卖合同》第八条明确约定“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位五方验收合格，并形成五方共同确认《单位工程施工竣工验收记录》，即可视为验收合格，可交付使用。”该约定是太原绿地新悦房地产开发有限公司与杜某之间关于房屋交付标准的明确约定，太原绿地新悦房地产开发有限公司通知各业主收房时已经取得五方验收合格，符合合同约定的交房条件，太原绿地新悦房地产开发有限公司要求杜某于2020年6月30日收房不存在违约，换句话说，2020年6月30日之后拒不收房的违约责任就应当由杜某承担，不应归咎于太原绿地新悦房地产开发有限公司；其次，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用”，而《建设工程质量管理条例》第十六条对验收的程序作了明确规定：“建设单位收到建设工程竣工后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用。”由此可见，建设工程竣工验收的组织者为建设单位，参加者为设计、施工、工程监理、勘察等参建单位，最终形成五方共同确认的单位工程质量竣工验收记录，即可视为验收合格，可以交付使用。而《竣工验收备案表》是指《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起十五日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其它有关部门备案”。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条第一款规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”。根据以上规定，工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同阶段、由不同主体参与的行为，备案是在竣工验收合格后进行，备案与否不影响验收合格的效力。而竣工验收备案并非是房屋交付的必要前提条件。一审判决在认定“原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效”的基础上，却错误的认定五方验收不是竣工验收合格的法定证明文件，同时又将逾期交房的违约金判定至实际交房之日明显是错误的，违约责任应截至2020年6月30日。二、一审法院仅因太原绿地新悦房地产开发有限公司未尽到相应的告知义务就将全部延期交房天数的原因都归因于太原绿地新悦房地产开发有限公司是事实认定错误，应当予以纠正。太原绿地新悦房地产开发有限公司延迟交付房屋存在多种因素，在整个工程建设期间，包括天气、大风、寒潮、太原市环境办发布的环境预警通告等不可抗力因素，以及因疫情导致的停工等综合因素造成了工程延期交付。自2017年10月份开始，市政府办公室、市环境办即面向全太原市发布关于启动或者延长重污染预警的橙色、黄色、红色三级响应、扬尘污染专项整治行动方案、春季绿色开、复工的有关通知或者通告文件。上述文件是在太原市行政区划管辖范围内对通告对象具有普遍约束力的政策文件，明确要求建筑施工工地停止土石方或者户外作业。该涉案房屋所在的施工建筑工地作为上述有关文件通告对象之一，没有理由不受上述文件的管理和约束，因此，太原市政府发布的相关环保文件导致的停工天数应从太原绿地新悦房地产开发有限公司逾期天数中予以核减。另，因疫情影响，导致的项目工程停工，太原绿地新悦房地产开发有限公司认为这是全国性且属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因疫情耽误的天数应当从太原绿地新悦房地产开发有限公司逾期交付的违约天数中予以核减。上述情况均是通过政府平台、新闻或公开网站等向全社会予以公开发布的，太原绿地新悦房地产开发有限公司已经提交了各公开网站的信息予以证明，对于杜某来说，上述原因也应当是予以知晓的，太原绿地新悦房地产开发有限公司无需另外再行通知，在杜某对于不可抗力的事实予以认可的情况下，上述不可抗力天数应当从逾期交房的天数中相应予以核减。综上，太原绿地新悦房地产开发有限公司逾期交房的违约天数，综合天气、环保、疫情等因素，从太原绿地新悦房地产开发有限公司提交的证据看，应该从总逾期天数中予以核减461天，原审法院没有考虑相关因素，直接以实际天数作出判决，对太原绿地新悦房地产开发有限公司显失公平，损害了太原绿地新悦房地产开发有限公司的利益。三、杜某延迟收房，应当承担相应的违约责任。前文已述，太原绿地新悦房地产开发有限公司通知杜某于2020年6月30日收房已经符合房屋交付条件，太原绿地新悦房地产开发有限公司延期交房的违约责任应截至2020年6月30日。杜某单方委托山西智诚翘楚工程监理有限公司对房屋进行检查并出具报告不能作为房屋存在质量问题的证据，山西智诚翘楚工程监理有限公司并非司法鉴定机构，其接受杜某的单方委托与杜某具有利害关系，其所出具的报告不具有证明力。杜某于2020年6月30日之后拒绝收房，具有主观恶性，其应当承担相应的违约责任。四、一审法院以杜某已付房款为基数，要求太原绿地新悦房地产开发有限公司按照日万分之五的标准向杜某支付违约金，属于适用法律错误，应当予以纠正。鉴于太原绿地新悦房地产开发有限公司开发的涉案房屋存在逾期交房的客观事实，依据《商品房买卖合同》的约定，太原绿地新悦房地产开发有限公司应以杜某已付房款为基数，按每日万分之五的标准向杜某支付违约金。但是因购买被涉案房屋的业主较多，若按合同的约定计算，太原绿地新悦房地产开发有限公司需要支付高额的违约金，而杜某以优惠价格享受购买房屋，享受了大幅度优惠，且目前房屋的市场价格比购房时已经大涨近20％，实际交房后杜某基本没有损失。太原绿地新悦房地产开发有限公司认为此违约金赔付标准明显高于同行业类案的赔付标准，应当按照杜某已付房款为基数按每日万分之一点五的计算标准向杜某支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，同时参考（2020）晋01民终5108号判例的内容。关于确定违约金赔付的合理金额，应该综合考虑杜某以团购价格优惠购房、影响涉案楼盘正常施工的因素未消除以及因环保等政府政策性要求、天气等因素，以及有利于企业长期发展，在公平保障双方当事人合法权利的基础上，请求法院将本案延期交房所产生的违约金支付标准由日万分之五降至日万分之一点五。综上，太原绿地新悦房地产开发有限公司认为一审法院认定事实错误、适用法律错误，导致错误判决，故向法院提起上诉，请求依法撤销一审判决，并依法发回重审或者改判支持太原绿地新悦房地产开发有限公司的诉讼请求。杜某答辩称，一、案涉房屋在2020年6月30日尚未取得消防验收合格证、竣工验收备案证等文件，未达到法定交付标准。根据《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。根据《建设工程质量管理条例》第十六条及第四十九条之规定，结合最高人民法院（2015）民申字第1045号民事裁定书可知，工程竣工后，建设单位应组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收，相关的验收合格文件仅是建设单位接收建设工程应满足的基本条件。除此之外，建设单位必须将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门审查备案，如发现建设单位有违反质量管理规定行为的，责令停止使用并重新组织竣工验收。据此，商品房竣工验收备案证系认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。涉案《商品房屋买卖合同》第八条约定的交付标准违反了法律、行政法规的强制性规定，应以法律、行政法规的规定为准。涉案房屋直至2020年11月24日才取得消防验收合格意见书，截至杜某起诉之日仍未取得竣工验收备案证等证明文件，未达到法定交付标准。二、太原绿地新悦房地产开发有限公司所主张的停工因素不构成逾期交房的免责事由。1、太原绿地新悦房地产开发有限公司提出的停工因素主要有大气污染、雾霾天气、大风停工、中高考等，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。太原绿地新悦房地产开发有限公司在签订合同并确定交房日期是可以预见大气污染、雾霾天气、大风停工、中高考等因素并予以充分考虑，故此类因素非不可抗力，不构成逾期交房的免责事由。此外，污染天气橙色预警通告中政府责令停止施工作业的是建设工程土石方作业、扬尘作业、渣土运输等，其与本案无关，太原绿地新悦房地产开发有限公司与杜某签订合同时涉案房屋主体工程已经封顶，不存在土石方作业和扬尘作业；2、疫情蔓延也不构成逾期交房的免责事由，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条之规定，不可抗力免责的前提条件是不能履行合同的行为与不可抗力事件有直接的因果关系，且主张不可抗力免责的一方应就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。太原绿地新悦房地产开发有限公司未举证证明迟延交付房屋的行为与疫情有直接的因果关系，且太原绿地新悦房地产开发有限公司延期交房的行为发生在疫情之前，故太原绿地新悦房地产开发有限公司不能以此免除责任。三、太原绿地新悦房地产开发有限公司未按合同约定办理房屋交付手续，杜某不存在迟延收房情形，《商品房屋买卖合同》第十条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”太原绿地新悦房地产开发有限公司未向杜某出示房屋符合交房条仵的相关证明文件，故杜某有权拒绝交接并要求太原绿地新悦房地产开发有限公司承担逾期交房的违约责任。四、原判决依据合同约定判令太原绿地新悦房地产开发有限公司以杜某已付房款为基数，按日万分之五的标准向杜某支付违约金符合法律规定，《商品房屋买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”该《商品房屋买卖合同》文本由太原绿地新悦房地产开发有限公司提供，有关逾期交房违约金的约定系太原绿地新悦房地产开发有限公司真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。最高人民法院（2018）最高法民再50号民事判决及太原市中级人民法院（2020）晋01民终5022号系列民事判决判令出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。国务院自2020年9月l日起施行的《保障中小企业款项支付条例》第十五条规定：“机关、事业单位和大型企业迟延支付中小企业款项的，应当支付逾期利息。双方对逾期利息的利率未作约定的，按照每日利率万分之五支付逾期利息。”由此可知，日万分之五的违约金标准符台法律、法规规定。此外，杜某按太原绿地新悦房地产开发有限公司的挂牌价购买房屋，未享受所谓的购房优惠，且房屋是否涨价与太原绿地新悦房地产开发有限公司应承担的违约责任无关。杜某的购房资金太原绿地新悦房地产开发有限公司无偿占有使用了三年多，因逾期交房给杜某造成巨大经济损失，依据合同约定及法律规定，太原绿地新悦房地产开发有限公司应以杜某已付房款为基数，按每日万分之五的标准向杜某支付逾期交房违约金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院依法判决驳回上诉、维持原判。杜某向一审法院起诉请求：1、判令太原绿地新悦房地产开发有限公司向杜某交付晋祠路一段86号1幢A座5层0504号、7层0702号房屋；2、判令太原绿地新悦房地产开发有限公司向杜某支付逾期交房违约金，以已付房款4987888元为基数，按日万分之五的标准从2019年1月1日计算至实际交付日止（暂计算至2020年11月4日，共674日，共计1680918.256元）；3、判令太原绿地新悦房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月24日，杜某作为买受人与太原绿地新悦房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房屋买卖合同》两份，约定杜某购买太原绿地新悦房地产开发有限公司开发的太原绿地中央广场1幢××座、7层0702号房屋，房屋总价款分别为1674455元、3313433元。2017年8月11日、12月18日，杜某向太原绿地新悦房地产开发有限公司支付了购房款，太原绿地新悦房地产开发有限公司向杜某出具了收据。杜某与太原绿地新悦房地产开发有限公司在《商品房屋买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金。”合同还约定该商品房经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位五方验收合格，并形成五方共同确认的《单位工程质量竣工验收记录》，即可视为验收合格，可以交付使用。杜某委托山西智诚翘楚工程监理有限公司对房屋进行了查验，该监理公司做出了《太原绿地中央广场写字楼A座项目第三方房屋品质查验报告》。2020年6月29日，太原绿地新悦房地产开发有限公司通知杜某收房，杜某以房屋不具备交付条件未收房。现杜某以太原绿地新悦房地产开发有限公司未按约定期限交付房屋提起诉讼，要求太原绿地新悦房地产开发有限公司支付逾期交房违约金。另查明，涉案房屋于2020年11月24日取得《建设工程消防验收合格意见书》。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力。杜某与太原绿地新悦房地产开发有限公司签订的《商品房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。杜某依约履行了付款义务，太原绿地新悦房地产开发有限公司应按合同约定期限交付房屋。现太原绿地新悦房地产开发有限公司迟延交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。太原绿地新悦房地产开发有限公司抗辩逾期交房系因大风、重污染预警、疫情等原因不能施工建设导致，属于不可抗力，应当扣减逾期天数，但太原绿地新悦房地产开发有限公司以不可抗力为由要求延期交房，但却未按合同约定尽到相应的告知义务，太原绿地新悦房地产开发有限公司以此作为不承担违约责任的理由不成立。太原绿地新悦房地产开发有限公司应从最后交付期限的第二天即2019年1月1日起承担逾期交房的违约责任。关于本案房屋的交付使用条件。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条、四十九条、《中华人民共和国消防法》第五十八条规定，本案涉案房屋经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位进行的验收，只是建设工程交付使用应满足的基本条件，不是竣工验收合格的法定证明文件，故法院对太原绿地新悦房地产开发有限公司主张涉案房屋于2020年6月30日已满足交房条件的抗辩意见不予采纳。关于太原绿地新悦房地产开发有限公司提出日万分之五的逾期交房违约金过高的主张，太原绿地新悦房地产开发有限公司未提供违约金过分高于损失的证据，而且《商品房买卖合同》的文本由太原绿地新悦房地产开发有限公司提供，其主张违约金过高依据不足，法院不予支持。杜某要求太原绿地新悦房地产开发有限公司支付从2019年1月1日至2020年11月4日的违约金1680918.256元符合法律规定，法院予以支持。关于杜某主张的2020年11月5日至实际交房之日止的违约金，因房屋何时具备法律规定的交付条件尚无法确定，杜某可待房屋具备交付条件后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、被告太原绿地新悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杜某2019年1月1日至2020年11月4日的逾期交房违约金1680918.26元；二、驳回原告杜某的其他诉讼请求。案件受理费19928元，减半收取计9964元，由被告太原绿地新悦房地产开发有限公司负担。”本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，涉案房屋截至2020年6月30日仅经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位五方验收合格，并形成五方共同确认的《单位工程质量竣工验收记录》，符合合同约定的验收合格情形，但并未取得消防、环保、人防等部门的许可，亦未向相关部门备案，不具备完整的交付条件，故一审法院判决太原绿地新悦房地产开发有限公司支付杜某自2019年1月1日至2020年11月4日期间的逾期交房违约金并无不当。涉案工程在整个工程建设期间，发生天气、大风、寒潮、太原市环境办发布的环境预警通告及新冠疫情等不可抗力情形导致的停工等综合因素造成了工程延期交付，但太原绿地新悦房地产开发有限公司未尽到相应的告知义务，太原绿地新悦房地产开发有限公司要求核减天数的主张不能成立，该主张亦应驳回。太原绿地新悦房地产开发有限公司主张违约金过高，应当按照杜某已付房款为基数按每日万分之一点五的计算标准向杜某支付违约金，但未向本院提供证据证明违约金过分高于杜某的经济损失，应当按照合同约定计算违约金，一审法院判决对其抗辩主张不予支持并无不当。综上所述，太原绿地新悦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19928元，由上诉人太原绿地新悦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 光审判员 王庆河审判员 关文静二Ｏ二一年五月二十六日书记员 郭 璨