四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初1760号 原告：成都衡信英伦物业管理服务有限公司，住所地成都高新区梓州大道5900号1层110号。 法定代表人：熊英，常务副总。 委托诉讼代理人：毛永，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘海英，女，系公司员工。 被告：魏黎黎，女，1983年7月28日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：刘永珍，女，系魏黎黎母亲。 委托诉讼代理人：魏华平，男，系魏黎黎父亲。 原告成都衡信英伦物业管理服务有限公司（以下简称衡信英伦物业公司）与被告魏黎黎物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告衡信英伦物业公司的委托诉讼代理人毛永、被告魏黎黎的委托诉讼代理人魏华平、刘永珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 衡信英伦物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令魏黎黎支付2017年1月1日至2020年6月30日物业管理费10,333.68元；2．判令魏黎黎按照欠款总额10%支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年6月30日应支付违约金1,033.4元。事实和理由：魏黎黎与开发商四川中德世纪置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定由前期物业管理有限公司为中德英伦联邦B区3幢2单元3层04号房业主提供物业服务，收费标准为每月每平方米2.6元，自交付之日（或视为交付之日）起，一年内按照每月每平方米1.98元收费。衡信英伦公司正式进入中德英伦联邦B区进行物业管理服务至今，仍按上述约定收取物业费。魏黎黎无故拖欠自2017年1月至2020年6月的物业费，共计10,333.68元及违约金1,033.4元，衡信英伦物业公司多次催缴无效，为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 魏黎黎辩称，1．衡信英伦物业公司未尽到物业服务合同的义务，魏黎黎家厨房外通道下水管道因（2楼）主水管拐弯角度太小，经常被下水管道中的油腻和垃圾堵塞，导致脏水从地漏中溢出灌入家中，造成地板、家具等物品受损。2021年2月5日，主下水道被堵后魏黎黎家被淹水3-5公分，家中脏水横流，臭气熏天，家具和物品损失严重，经催促衡信英伦物业公司，后物业公司仅派来保安进行处理，并未实际解决漏水事件，也未赔偿魏黎黎的损失；2．衡信英伦物业公司没有按合同履行服务职责，魏黎黎家的露台是开发商卖房时赠送的，魏黎黎将露台做成了花园，下水管道是开发商做的，楼台花园的雨水主下水管道在2楼的拐弯几乎达到了90度，也经常被堵，多次催促衡信英伦公司其并未妥善处理，问题依然没有得到有效解决。3.2017年1月，装修仅半年的客厅楼板开裂了，魏黎黎随即寻找了衡信英伦物业公司和开发商，但时至今日仍无答复。在衡信英伦物业公司将上述事项妥善处理后，魏黎黎将按照物业管理服务合同约定交纳费用。 本院经审理认定事实如下：2013年2月5日，四川中德世纪置业有限公司（甲方、建设单位，以下简称中德公司）与成都衡信英伦物业管理有限公司（乙方、物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，约定：1．物业交付前，乙方提供服务的受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务，物业交付后，乙方提供服务的受益人为业主，业主享有本合同约定的相关权利，履行本合同约定的相关义务。2．甲方将案涉物业项目（中德·英伦联邦B区二期17#-21#楼）委托给乙方，由乙方提供前期物业服务，自2013年2月5日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；3．甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告嫌弃交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额10%的违约金。 2014年8月23日，中德公司（出卖人）与魏黎黎（买受人）签订《商品房买卖合同》及附件，约定由魏黎黎购买中德·英伦联邦19幢2单元3层304号房屋，建筑面积共94.65平方米，出卖人应在2014年11月3日前向买受人交付该商品房。合同第22条前期物业服务约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为成都衡信英伦物业管理有限公司；前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.6元/月·平方米（建筑面积）；物业服务费按照季收取，买受人应当分别在每年的1月30日前、4月30日前、7月30日前、10月30日前缴费。物业服务的内容和业主临时公约的内容详见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。2014年8月27日，魏黎黎作为物业买受人签署中德公司指定的《临时管理规约》，同意遵守并且承担违反本临时规约的相应责任。 2015年5月26日，魏黎黎签署了《中德·英伦联邦B区收房确认书》，载明其已接受案涉房屋，并承诺遵守中德·英伦联邦B区《临时管理规约》及物业相关管理规定，按期支付一切有关费用。同日四川中德世纪置业有限公司发出《关于中德·英伦联邦B区物业管理权变更的告知函》，载明衡信英伦物业公司通过合法的流程并已完成相关法定后续的办理，已取得中德·英伦联邦B区的前期物业管理服务权，将从2013年5月29日起为中德·英伦联邦B区提供物业管理服务直至业主大会与新选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止，魏黎黎在上述告知函签字并捺手印。同日，魏黎黎交纳2015年2月1日至2015年6月30日的住宅物管费936.85元。 2016年12月27日，因案涉房屋客厅顶板开裂，魏黎黎向衡信英伦物业公司发出《申请赔偿书》，要求衡信英伦物业公司按照案涉房屋总价的15%赔偿质量损失及精神伤害。 2017年12月13日，衡信英伦物业公司委托四川君合律师事务所向魏黎黎发律师函，载明魏黎黎自2017年1月1日起至今未缴纳物业费，要求魏黎黎收到该函后支付拖欠的物管费、垃圾处理费。自2017年1月至2020年6月，魏黎黎未交纳的物业服务费为10,333.6元（94.63×2.6元/月·平方米×42个月） 上述事实有《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、中德·英伦联邦B区收房确认书》、《临时管理规约》、《关于中德·英伦联邦B区物业管理权变更的告知函》、律师函以及当事人当庭陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，四川中德世纪置业有限公司与衡信英伦物业公司签订《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，《前期物业服务合同》对魏黎黎具有约束力，魏黎黎应按照《前期物业服务合同》中关于业主交纳物业服务费的规定向衡信英伦物业公司交纳物业服务费，自2017年1月起至2020年6月（共计42个月），魏黎黎欠缴的物业服务费为10,333.6元。 关于违约金，本院认为，虽然衡信英伦物业公司在物业管理工作中没有明显重大的服务瑕疵，但还是存在不足之处，在日常管理服务中也应当虚心听取业主意见，加强和改进物业服务工作，避免双方产生矛盾或纠纷。因此，对衡信英伦物业公司提出的要求魏黎黎承担违约金的诉讼请求不予支持。 对于魏黎黎在庭审中辩称衡信英伦物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵并给其造成损失的意见，其作为业主也可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据也非明智之举。因此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，对魏黎黎的抗辩意见不予采纳。对于魏黎黎辩称案涉房屋存在的下水管道设计瑕疵，房屋顶板开裂等问题，本院认为，房屋存在质量瑕疵或质量问题的，业主应向开发商主张权利，不应以此为由拒绝向物业公司支付物业费用，故对魏黎黎的前述抗辩意见，本院不予采纳。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告魏黎黎于本判决生效之日起十日内向原告成都衡信英伦物业管理服务有限公司支付2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费10,333.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42元，由被告魏黎黎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨琳 二〇二一年五月十二日 书记员  帅馨