山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁11民终1049号上诉人（原审被告）：高仕宝，男，1956年10月16日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：徐淑峰，山东振鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于国东，男，1971年2月4日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：陈磊，日照东港古镇法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：黄军昌，日照东港古镇法律服务所法律服务工作者。原审被告：郑涛，男，1959年12月14日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：王颖，山东奥瀚律师事务所律师。原审被告：丁浩，男，1982年12月13日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人高仕宝因与被上诉人于国东、原审被告郑涛、丁浩房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初9104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高仕宝上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、2015年6月16日，高仕宝与于国东签订房屋租赁同一份，合同约定于国东租赁高仕宝位于日照市东港区人民政府对过的怡然居饭店东院及房屋，每年租金4万元，租赁期限自2015年6月16日至2018年6月16日。于国东将所租赁的部分房屋转租给丁浩，且丁浩已经支付了前两年的租赁费，第三年的租赁费丁浩交给了郑涛，并没有交给高仕宝。二、高仕宝已经将房屋出租给于国东，即使本案中存在重复出租，也是郑涛重复出租，而不是高仕宝重复出租。高仕宝出租在前，而被认定为重复出租，属原审认定事实错误。三、原审中，郑涛与丁浩作了虚假陈述，请求二审法院查明案件事实，依法处理。于国东辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回高仕宝的上诉，维持原判。郑涛辩称，基于合同相对性，高仕宝与于国东签订房屋租赁合同，其双方建立合同关系，受合同约束，于国东主张返还租赁费17500元，应由合同相对方予以返还。其次，郑涛系房屋合法所有人，有权对外租赁收益，与丁浩签订房屋租赁合同、收取租金系合法收益，于国东的返还租金主张与郑涛无关，郑涛不承担返还责任。综上，原审法院认定事实清楚，证据确凿，判决结果公正，高仕宝的上诉请求不能成立，请求依法予以驳回。丁浩辩称，其与高仕宝没有签订租赁合同。于国东向一审法院起诉请求：依法判决高仕宝、郑涛、丁浩退还租赁费17500元。事实与理由：高仕宝与郑涛系合伙关系，2015年6月16日，于国东与高仕宝签订房屋租赁合同，合同约定于国东承租坐落于日照市东港区人民政府对过的原怡然居饭店东院及房屋，每年租金40000元，租赁时间自2015年6月16日至2018年6月16日，于国东按照合同约定足额给付了高仕宝三年的租赁费，该租赁房屋系高仕宝与郑涛合伙期间的共有财产。于国东承租上述房屋及院落后又将其中部分房屋租赁给丁浩，于国东与丁浩约定租赁费为每年17500元，租赁期限为于国东与高仕宝于2015年6月16日签订的房屋租赁合同期限(于国东将房屋的部分转租，经郑涛、高仕宝同意的)。丁浩承租后，前两年的租赁费按时交纳给了于国东，但第三年的租赁费17500元丁浩交给了郑涛。于国东认为，其已将房屋租赁费全部付清，丁浩第三年的租赁费应当返还于国东，故诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。一审过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。于国东提交了如下证据：证据1，房屋租赁合同原件一份，证明于国东与高仕宝签订了房屋租赁合同，后又将中间部分房屋租赁给丁浩；证据2，（2018）鲁1102民初8264号民事判决书原件一份，证明涉案租赁房屋系高仕宝与郑涛共有，于国东承租后，又将其中部分房屋租赁给丁浩，租金每年17500元。高仕宝质证认为，对两份证据的真实性无异议，对要证明的事项无异议。郑涛质证认为，对证据1真实性无异议，但对该份证据的证明事项第二点有异议，该份房屋租赁合同只能证实于国东与高仕宝房屋租赁合同成立，无法证实于国东将其部分房屋租赁给丁浩的事实，无法看出于国东与丁浩之间的房屋租赁关系。对证据2真实性无异议，但对该份证据的证明事项第二点有异议，该份判决书无法证实转租关系，恰恰通过该份判决书，可以证实本案于国东与高仕宝确立房屋租赁关系后，租赁费40000元由高仕宝收取，郑涛与于国东和高仕宝二人之间的房屋租赁关系无任何关联性，对此于国东主张的17500元的房租租金应由租赁合同的相对方即高仕宝予以返还。丁浩质证认为，对两份证据不知情，丁浩只与郑涛签订了合同，每年的租金只交给郑涛。丁浩提交了如下证据：房屋租赁合同原件一份，证明丁浩与郑涛有房屋租赁关系。于国东质证认为，对丁浩提交的房屋租赁合同，于国东不知情。于国东了解的情况是于国东与高仕宝签订房屋租赁合同，争议双方四人均在场，第一年的房租4万元，于国东缴纳了22500元，丁浩缴纳了17500元，当时现金放在桌子上之后，于国东与丁浩就离开了，谁收到的不清楚；第二年的房租于国东通过银行转账的方式交付给高仕宝4万元，后过了一个月的时间，郑涛现金退还了丁浩租赁于国东部分房屋的租金17500元；第三年的于国东通过银行转账交付给了高仕宝房租4万元，但是丁浩未将第三年租赁于国东部分房屋的17500元租赁费交付于国东，于国东没有收到。高仕宝质证认为，对郑涛与丁浩所签合同不知情。租赁当天2015年6月16日，在郑涛家中四人共同在场，于国东与高仕宝签订租赁合同约定年租金4万元，于国东又将其中部分租给丁浩，年租金17500元，当时现场郑涛与丁浩没有签订合同，后于国东将每年的4万租金交付高仕宝属实。郑涛质证认为，对该证据无异议。郑涛与丁浩签订合同，此处房屋不属于高仕宝个人所有，是高仕宝与郑涛共有的，高仕宝无权独自将其房屋出租。关于第二年17500元，根据郑涛与丁浩的房屋租赁合同，按照合同约定每年收取租金17500元，在高仕宝收取于国东房租之后高仕宝将4万元占为己有，未能按合伙协议进行分配，认可郑涛退给于国东17500元，这17500元是丁浩给郑涛的第二年租金。第三年租金，丁浩已交付郑涛。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实：2015年6月16日，高仕宝（甲方、出租方）与于国东（乙方、求租方）签订《房屋租赁合同》约定：一、乙方承租坐落在涛雒镇人民政府对过的怡然居饭店东院及房屋。每年租金40000元，大写肆万元正。二、租赁时间：自2015年6月16日至2018年6月16日(阳历)，租赁费于合同签订之日(阳历)起一次付清，一年一次。租赁期间届满后，如甲方继续出租房屋，则乙方在同等条件下享有优先承租权，届时甲乙双方另协商签订合同。三、承租方在租赁期间要遵纪守法，爱护房屋内外的一切设施和物品，如有损坏及时修理，不能维修的照价赔偿。承租方在租赁期间，一切人身安全、责任事故和意外伤害及法律责任等，甲方概不负责，均由乙方自己承担。四、承租方在租赁期间，如需整改房屋内外结构时，必须经甲方同意后方可办理，合同到期后不可拆除。另作它用，亦需甲方同意方可实施。五、如遇不可抗力，如国家政府政策要求房屋、场地另作它用，甲乙双方自动解除本合同，租赁费按实际天数计算。六、本协议一式二份，甲乙双方各执一份。自双方签字之日起生效。未尽事宜，双方协商解决。2015年6月16日，郑涛（甲方、出租方）与丁浩（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定：一、经双方协定，甲方将门面房5间租赁给乙方经营五金店使用。二、租赁期限：暂定三年，自2015年6月16日至2018年6月16日止。如因拆迁，自然灾害等不可抗力原因，造成合同不能继续履行，甲方根据乙方的实际使用时间退还剩余租金，并各自承担自己的损失。三、甲方现房出租，乙方租赁门面5间，租金每年每间3500元，共计每年17500元，一次性交清一年租金，次年的6月16日再交下一年租金。四、房屋改造和装修。乙方承租甲方房屋后，自行出资改造、装修，为经营需要，如需拆、建甲方的房屋，应在不损坏房屋主体架构的前提下进行，甲方不干涉。甲方提供照明用电和自来水，乙方自行安装，及时缴纳电费和水费。五、维修：乙方在合同期内，负责房屋的使用，保管和维修，遇到自然灾害、不可抗力等原因除外。六、租赁合同的变更。甲方出售房屋，需在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。乙方需要转让时，应事先征得甲方同意，甲方应支持乙方的合理要求。七、违约责任本合同以上条款甲乙双方共同遵守，如有违约，负责赔偿另一方因此带来的全部经济损失，并由当地法院裁决。八、未尽事宜，双方协商解决，本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字后生效。九、本合同包含在总合同之内。本案在审理过程中，于国东、高仕宝、郑涛、丁浩均认可丁浩租赁的房屋属于于国东租赁的房屋的一部分。丁浩租赁的房屋和于国东实际使用的房屋，每年租金一共为4万元。其中，第一年，于国东交纳租金22500元，丁浩交纳17500元，由高仕宝和郑涛共同收取；第二年，于国东交给高仕宝4万元，丁浩交给郑涛17500元，郑涛退给于国东17500元；第三年，于国东交给高仕宝4万元，丁浩交给郑涛17500元，郑涛未向于国东退款。对该付款事实，于国东、高仕宝、郑涛、丁浩均予以认可。另查明，高仕宝于2010年4月9日向一审法院起诉郑涛，要求确认怡然居酒店房屋所有权归高仕宝和郑涛共同所有。一审法院于2010年12月17日作出(2010)东民一初字第1405号民事判决书，判决：“登记在被告郑涛名下的怡然居酒店的房屋（房产证号为日房权证东港字第Ｓ05-××1）为原被告共有”。郑涛不服一审判决上诉后，二审法院予以驳回上诉，维持原判。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”。高仕宝将和郑涛共有的房屋出租给于国东，系共有人管理共有财产的行为。郑涛又将已经出租给于国东的部分房屋出租给丁浩，属重复出租；郑涛在租赁的第二年将已经收取的租金退给于国东17500元，应视为已经将按年租金4万元出租给于国东的房屋，变更为分成两部分，分别出租给了于国东（年租金22500元）和丁浩（年租金17500元）。在租赁的第三年，郑涛收取了丁浩租金17500元，高仕宝收取了于国东租金4万元，属重复收取租金，高仕宝应当将多收取的17500元租金退给于国东。根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务”，故高仕宝和郑涛作为共有财产的出租方，应当承担连带退还于国东租金的义务，对于国东要求高仕宝和郑涛退还租赁费17500元的诉讼请求予以支持。丁浩已经向郑涛履行完毕交付租金的义务，且于国东亦无证据证明其与丁浩之间存在转租关系，故对于国东要求丁浩退还租金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九十六条、第一百零二条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条之规定，判决如下：一、高仕宝于本判决生效之日起五日内退还于国东租赁费17500元；二、郑涛对高仕宝的上述应付款项承担连带付款责任；三、驳回于国东要求丁浩退还租赁费17500元的诉讼请求。案件受理费238元，减半收取119元，由高仕宝负担59.5元，由郑涛负担59.5元。二审中当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋系高仕宝和郑涛共有，其二人分别将涉案房屋租赁给于国东、丁浩。租赁第一年，于国东交纳租金22500元，丁浩交纳17500元，由高仕宝和郑涛共同收取；租赁第二年，于国东交给高仕宝4万元，丁浩交给郑涛17500元，郑涛退给于国东17500元。据此，一审法院认定原租赁合同变更为于国东（年租金22500元）和丁浩（年租金17500元）两部分并无不当。租赁第三年，高仕宝收取于国东缴纳的租金4万元，郑涛收取丁浩缴纳的租金17500元，故高仕宝多收取于国东租金17500元，应予退还。同时，因高仕宝、郑涛系涉案房屋共有人，应当承担连带退还于国东租金17500元的责任。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费238元，由上诉人高仕宝负担。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 张卫华审判员 刘丽艳二〇二一年五月七日书记员 辛 娜