河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终1552号上诉人(原审原告)：李伟，男，1976年1月6日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：王玉印，河南梁园律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人(原审被告)：永城市元谷驾驶员培训有限公司，住所地河南省永城市。法定代表人：甘茂辉，经理。委托诉讼代理人：李晓京，河南安靖律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人李伟因与被上诉人永城市元谷驾驶员培训有限公司（以下简称元谷公司）租赁合同纠纷一案，不服永城市人民法院（2020）豫1481民初8807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人李伟及委托诉讼代理人王玉印与被上诉人的委托诉讼代理人李晓京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李伟上诉请求：1、依法撤销原审判决,改判支持上诉人在一审时的诉讼请求；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审仅判决被上诉人支付上诉人租金6万元,驳回了上诉人解除租赁合同、返还租赁物、恢复原状的请求。这一判决是错误的。上诉人解除租赁合同、返还租赁物、恢复原状的诉求理由正当、充分,应当得到支持。一、上诉人要求解除合同符合法律规定。1、被上诉人没有按照约定支付2019-2020年度和2020-2021年度的租金,上诉人于2020年7月22日向被上诉人下达催缴租金通知书,被上诉人接到通知后,在合理的期限内仍拒不支付。根据《合同法》第九十四条、第二百二十七条之规定,上诉人有权解除租赁合同。2、被上诉人接收租赁物后,未征得上诉人同意,擅自将其中三间房屋拆除,将两个鱼塘及水井填平。被上诉人的行为严重违反了租赁合同的目的、完全背离了租赁物的性质对租赁物进行破坏或使用。严重侵犯了上诉人的利益。根据《合同法》第二百一十七条、第二百一十九条之规定,上诉人有权解除租赁合同。二、上诉人要求解除合同符合合同约定。合同第五条第一项约定:租赁期间如解除合同，需提前6个月通知对方,包赔给对方造成的一切损失。上诉人于2020年7月22日向被上诉人下达催缴租金通知书,要求缴纳租金,解除合同,至2021年2月26日,已超过7个月。依约定解除,原审也应该判决解除合同。三、被上诉人没有征得上诉人同意擅自拆除租赁房屋,填平鱼塘和水井,根据《合同法》第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条之规定,上诉人有权要求被上诉人将租赁物恢复原状,并要求被上诉人赔偿损失。元谷公司辩称，第一，一审法院认为案涉合同不存在法定解除及约定解除的条件，并据此驳回了对方的一审诉讼请求，是完全正确的。按照双方签订的租赁合同，在租赁合同中并没有约定有鱼塘的存在也没有约定鱼塘不能填平，更没有注明鱼塘是本案的上诉人准备留置自用的问题。也就是说上诉人的这个观点与合同的规定是相背的，找不出合同上面的依据。一审当中上诉人向法院提供了当时我们接手前的整个的土地及房屋的现状，可以非常清晰地看出几个所谓的鱼塘根本不是一种有使用价值的鱼塘，就是几个大水坑，非常脏乱，环境非常差，上面有长满了很多的荒草了。是我们后来为了平整整个场地，投入了二三百万，因为我们元谷公司租赁这个场所用于驾校，上诉人是明知的。那么驾校可不是用来做养殖的，平整场地新建考场有一定的办公设施，包括一个附属的场地，对方是明知的，因此现在再要求解除合同的过程中又提出这样的主张是与基本事实相悖的。在2019年4月份，案外人永城市矿区搬迁服务中心突然进入了我们一直在正常租赁使用的场地。刚才提到了是上诉人所主张的永城市矿区搬迁服务中心就是转租方原来的出租方，在2019年5月份就进入这个场地，占用我们租赁范围内的一部分土地，并且新建了办公楼。永城市矿区搬迁服务中心这一方对我们元谷公司一直使用这个场地没有异议，到现在也没向我们主张过异议，怎么能够说明我们使用租赁物不符合合同的约定，怎么能够说明我们侵害了永城市矿区搬迁服务中心的权益。根据双方租赁合同约定其实非常清楚，为什么我们从2019年5月1号开始与对方发生纠纷，当时对这个租金的给付产生异议了，合同约定的非常清楚，就是每年的5月1日交租金。那么2019年4月份，永城市矿区搬迁服务中心进入以后，我们正常使用的租赁物进行了减少，那么我们与对方又产生分歧了，在这个期间我们又找到对方，租金是不是不能再按原来合同付。如果认为我们应该交我们就交，不存在故意拖延不履行交付租金的义务的情况，故意不给付租金构成根本违约这个法律事实是不存在的，双方因为租金发生分歧，事出有因。合同约定的合同解除权，只有两种情形，在这两种情形成就的情况下，对方才能行使约定合同的解除权的主张权利，一种是租赁物擅自转租或者转借，不符合这个情况，第二个是利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的，对方才能解除合同。合同中约定的解除合同的两种情形在本案中均不存在。也不存在法定解除的情形。双方签订的租赁合同期限15年，到发生纠纷才仅使用了三年，到现在为止还不到五年。在这里开办驾校投入了资金二三百万，现在驾校仍在正常经营过程中，又没有任何根本的违约行为。刚才我已经提到了，法院只要终审判决我们应该交付多少租金，我们一分不少。不需要通过对方执行，全部缴纳，因此本案合同也不存在法定解除合同的情形。对方要求我们清除地上附属物，返还租赁物的问题。我们认为如果法院认为合同不应解除，诉讼请求就没有依据了。同时向法庭说明的是根据双方合同的约定，我们无偿清除地上附属物，交还租赁物只有在一种情况下才能发生，就是合同第二条第三款，合同期满后，乙方应将新增的附属物以及设施清除，否则必须归甲方所有。同时如果甲方再继续租赁的话，同等条件下乙方优先租用。那么也就是说根据双方合同的约定，我们将地上投资的二三百万地上附属物无偿清除，只有一种情况合同期满，现在合同仅仅不到1/3，又没有任何根本违约的情形。因此第二个请求也是不能成立的。一审判决认定事实及适用法律方面均完全正确，请求驳回上诉，维持原判。李伟向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的房屋出租合同,被告返还租赁场地及租赁物;2.被告向原告支付房租租金60000元及违约金;3.被告将租赁物房屋等设施恢复原状并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月16日，原告李伟作为出租方（甲方）与被告元谷公司作为承租方（乙方）签订《房屋出租合同》一份，约定甲方将自有的位于永城市东城区欧亚路西段南侧生态园内东北角的一栋二层楼房、3间砖房、附属物及设施出租给乙方使用；租期自2016年5月1日起至2031年4月30日止；租金每年30000元，每年5月1日前交清当年租金，违约责任：1.乙方逾期交付租金，除应补交欠租外，并按租金的500%以天数计算向甲方交付违约金等，并对终止合同情形进行了约定。被告在合同签订后采取填平坑塘、改建砖房为板房及硬化地面等措施，用于经营驾驶员培训学校。2019年4月份，永城市矿区搬迁服务中心开始使用案涉地块中的二层楼房用于办公，并在该楼房旁侧新建二层房屋，用栅栏将楼前部分空地围成院落。被告因租赁物减少要求原告减少租金未果，自2019年5月开始未付租金。原告于2020年7月22日向被告下达催缴租金通知书，通知被告交纳2019年度及2020年度租金6万元及违约金，由被告法定代表人甘茂辉在该通知书中签收并加盖被告公司印章。原、被告因租金支付问题发生争议成讼。一审法院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应受到该合同条款的约束。关于原、被告之间签订的租赁合同应否解除问题。原告要求解除合同的理由为：一是被告未按照约定按期交纳租金，经催告后在合理期限内仍未交纳；二是被告在租赁期间推倒三间砖房，填平坑塘和井并进行地面硬化。首先，自2016年5月1日租期开始之日起至2019年4月份，被告一直能够按照合同约定按期支付相应的租金，合同一直处于正常履行状态。自2019年5月份起因合同所涉的部分房屋及地块被第三方占用，导致原告的承租物大幅减少，而导致租赁物减少的事由并不能归责于被告。在双方未能就租金减少问题协商一致的情况下，被告暂未支付租金存有正当理由，故原告要求解除合同的该理由不能成立。其次，原、被告之间签订的租赁合同既未约定如何使用租赁物，也未禁止承租人增设他物，且明确约定了“因甲方楼房附属物以及设施损坏较重，乙方需提前进行整修”。被告在租赁期间在租赁物中的房屋、地面等进行修整改善，填平坑塘及水井，既未使租赁物受到损失，也是其实现租赁目的所进行的必要改善，且该行为也没有违反合同的约定，故原告要求解除合同的第二条理由也不能成立。综上，原审认为原、被告之间的租赁合同既不符合法定的解除条件，亦不符合约定的解除条件，故对于原告要求解除合同、返还租赁物并恢复原状的诉讼请求不予支持。根据现有租赁物状况，被告在庭审后表示同意在租赁物已减少的情况下，按照原合同约定继续履行，每年支付原告租金3万元，本院予以确认。现原告诉请被告支付2019年及2020年度的租金6万元，予以支持，对原告诉请的违约金，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十三条、第二百二十七条、第二百三十一条之规定，判决：一、被告永城市元谷驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘伟租金6万元；二、驳回原告李伟的其余诉讼请求。案件受理费650元（已减半），由被告永城市元谷驾驶员培训有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审提交如下证据：永城市矿区搬迁服务中心催告函一份。证明上诉人与永城市矿区搬迁服务中心存在租赁合同关系，是一个转租关系。元谷公司质证认为，对这份证据材料的合法性问题提出异议，这份证据材料不具有合法性，因为按照最高人民法院的相关规定，单位出具的书证除了有单位的公章以外，还有单位正职负责人或者法定代表人的签字。这个只有公章，没有签字。即使该催告函真实的话，与本案也没有关联性。那么本案审理的法律纠纷是上诉人与被上诉人之间的租赁合同纠纷，李伟是否与永城市矿区搬迁服务中心存在租赁合同关系，是另外一个法律关系。在一审当中已经查明永城市矿区搬迁服务中心在2019年5月份已经在案涉的租赁物的范围内建设了房屋及使用的土地，在这期间与本案的被上诉方元谷公司也没有产生任何纠纷。因此该催告函也只是本案的上诉人为了本案的诉讼需要，可能是找矿区搬迁服务中心开具的，是不具有法律效力的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据合同相对性，本案对上诉人李伟与案外人永城市矿区搬迁服务中心之间的租赁合同关系不予审理。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案当事人签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。元谷公司租赁案涉场地用于经营驾校，对场地进行合理整修不违背合同目的,且案涉合同明确约定了“因甲方楼房附属物以及设施损坏较重，乙方需提前进行整修”。上诉人李伟知晓元谷公司在租赁后填平部分坑塘、地面硬化等行为，但未提交及时反对、制止元谷公司行为的相关证据，现驾校场地已经建成并运营，自2016年5月1日租期开始之日起至2019年4月份，合同一直处于正常履行状态。自2019年5月份起,因案涉租赁中的部分房屋及地块被案外人占用，元谷公司主张减少租金而李伟不同意致使发生纠纷,原审认定元谷公司暂未支付租金存有正当理由并无不当，并且元谷公司庭审中承诺对法院判决支付的租金及时履行,并无恶意违约拖欠租金的意图。本案合同的继续履行有利于减少资源闲置和浪费，实现了合同利益最大化，符合法治化营商环境要求，原审判决不予支持解除合同、返还租赁物、恢复原状等诉讼请求并无不当。元谷公司已经投资建成驾校并运营，虽然租赁物实际使用部分有所减少，但元谷公司在原审时表示同意在现有情况下按照原合同约定继续履行，并在二审中强调会及时履行判决支付租金义务；根据日常生活经验，元谷公司此表态亦是出于投资既成事实的考虑，上诉人李伟依据合同预期的租金收益并未减少，故原审依据合同约定及当事人陈述意见判决每年支付租金3万元并无不当。综上所述，李伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由李伟负担。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  王晓辉审判员  张学朋二〇二一年五月十九日法官助理刘畅书记员彭兰