山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终989号上诉人（原审被告）：胡吉强，男，1957年3月21日出生，汉族，住山东省乳山市。上诉人（原审被告）：宋广水，女，1958年8月10日出生，汉族，住山东省乳山市。二上诉人之共同委托诉讼代理人：王英豪，乳山建和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：胡吉兴，男，1965年7月20日出生，汉族，住山东省乳山市。委托诉讼代理人：徐美丽，山东北斗星辰律师事务所律师。上诉人胡吉强、宋广水因与被上诉人胡吉兴返还原物纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院(2020)鲁1083民初4819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡吉强、宋广水上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回胡吉兴的诉讼请求。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律错误。1.胡吉强夫妇与段家村委之间未解除租赁关系，原租赁合同继续有效，二人有优先承租权，胡吉兴与段家村委之间无租赁关系。2.胡吉兴与胡吉强之间系转租关系，2004年胡吉兴系自胡吉强处转租涉案房屋，而非与段家村委建立租赁关系。转租期限为不定期，胡吉强夫妇可随时解除合同。转租虽未经段家村委同意，但收取租金的行为，应视为村委同意转租。胡吉兴辩称，1.自2004年起胡吉兴向段家村委交租金，胡吉强夫妇与段家村委之间无租赁关系。2.胡吉强未提交证据证明其经过村委同意向外转租，村委也未出具证据证明胡吉强享有向外转租的权利。3.胡吉兴自2004年至2021年一直向村委会交纳涉案房屋的租金，对涉案房屋享有承租权。胡吉兴向一审法院起诉请求：1.要求胡吉强、宋广水将旁房屋三间恢复原状，并返还胡吉兴；2.诉讼费由胡吉强、宋广水承担。一审法院认定事实：1990年，胡吉强夫妇落户乳山市下初镇段家村，并在旁建设房屋五间以及车库一间，胡吉强、宋广水称前五年不需要交租金，1996年开始每年每间150元的租金。2004年胡吉强夫妇将房屋交付胡吉兴使用，由胡吉兴向段家村委交纳租金，后胡吉兴对胡吉强夫妇建造的车库加盖库顶并接着盖了四间房屋，合计十间房屋，建成后，胡吉兴每年向村委会交纳十间房屋的租金至2021年。1998年元月1日，段桂武（甲方）与胡吉强（乙方）签订合同书，合同书中约定：……1、甲方将村北原由乙方自建五年后房产权归甲方的房屋五间，现承包给乙方经营。2、乙方每年向甲方交付提留款150×5=750元，必须年初先交款，后使用……。庭审中，胡吉强、宋广水认可其占用了西三间房屋，但称系胡吉兴于2020年将西三间返还二人，胡吉兴所交的2020年及2021年的租金是胡吉兴替胡吉强夫妇所交，对此，胡吉兴不予认可，称是胡吉强夫妇私自占用了西三间房屋。胡吉强、宋广水提交录音光盘，以证实段家村委并未收回涉案房屋，胡吉兴在替二人交房租。因通话人未到庭作证，无法确认其真实性，对该证据不予采信。庭审中，胡吉兴提交乳山县公有房屋所有权证（产权证号为乳房公字第××号）以证实涉案房屋的权属情况，该产权证书载明“所有权单位：段家村委，所有权性质：集体，房屋座落：村北公路北，附记：原胡吉强承包修配房”。通过与段家村委核实，段家村委认可该产权证书的真实性，并表示该产权证书上的房屋即为胡吉强建造的五间房屋。本案诉争的房屋为胡吉强所建造的五间房屋中的西三间。一审法院认为，本案的争议焦点为，胡吉兴与段家村委之间的租赁合同关系是否成立，胡吉强、宋广水是否应当恢复原状，并返还西三间房屋。通过胡吉强与段家村委签订的合同书以及胡吉兴所提交的产权证书可以认定，胡吉强所建造的五间房屋的所有，段家村委作为房屋的所有权人有权对外出租房屋，虽胡吉兴与段家村委未签订书面租赁合同，但段家村委认可其收取胡吉兴的租金并将房屋交付胡吉兴使用，胡吉兴与段家村委之间关于胡吉强所建造的五间房屋的租赁合同关系成立。胡吉兴取得对五间房屋占有、使用、收益的权利，现胡吉强、宋广水占用西三间房屋，侵害了胡吉兴的权利，即使如胡吉强、宋广水所述系胡吉兴自愿将房屋交付其使用，现胡吉兴要求返还，胡吉强、宋广水理应将西三间房屋返还胡吉兴，故胡吉兴的诉讼请求，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中国人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：被告胡吉强、宋广水于判决生效之日起十五日内返还原告胡吉兴乳山市下初镇旁西三间房屋(公有房屋所有权证号为乳民公字第13050989号)。案件受理费25元，由被告胡吉强、宋广水负担。本院二审期间，胡吉强、宋广水提交如下证据：证据一、段桂德于2021年2月18日出具的《证明》、段某1于2021年2月16日出具的《证明》、宋广水与段飞的通话录音以及段英文于2021年2月20日出具的《证明》以上证据共同证实，胡吉强与段家村委原租赁合同继续有效；胡吉强、宋广水与胡吉兴之间2004年的转租合同有效，转租合同期限为不定期，胡吉强、宋广水可以随时解除合同；2019年胡吉强、宋广水与胡吉兴解除案涉三间房屋转租合同有效。证据二、证人段某1（男，1966年10月20日出生，汉族，住乳山市，系现段家村村委主任）证实，其与宋广水的大姐夫系未出五福的亲属。1988年其任段家村会计，胡吉强将户口迁入段家村，在路北盖了五间房及一个车库，跟段家村委签订了合同，五年一签，产权属于集体，1990年其负责办理了房产证。1993年至2006年的5月份他任书记兼村委会主任，村委按照五间房收取涉案房屋租赁费。2004年胡吉强在村西面买了楼房，胡吉强介绍胡吉兴继续使用涉案房屋，由胡吉兴交房租，所以收据写胡吉兴的名字。租赁合同是村委与胡吉强签订的，但谁交租金村委在收据上写谁的名字。1998年签订合同后，村委再没有与胡吉强签订合同，但村委一直没有与胡吉强解除租赁合同。因为房子是胡吉强夫妇建的，所以二人有长期居住优先使用的权利。2004年后案涉房屋重新翻新过。证据三、证人段某2（男，1948年12月11日出生，汉族，住乳山市，段家村村民）证实，案涉房屋产权属于村里，村里向宋广水收取租金。胡吉强夫妇对涉案房屋向东进行过扩建，其不知道胡吉强夫妇是否将涉案房屋转租给胡吉兴。段飞系上一任村委主任。胡吉兴提交段英文于2021年4月24日书写的《证明》记载内容为，2020年3月以前胡吉兴用胡吉强电表交电费，后因胡吉强用此表，胡吉兴于3月1日另立户，房屋转租一事其不知情。经质证，胡吉兴对胡吉强、宋广水提交的证据一的真实性及证明效力均不认可；证人段某1与胡吉强、宋广水有利害关系，因此对其证言的真实性不认可；证人段某2并不知道转租事宜。胡吉强、宋广水对胡吉兴提交的证据的真实性有异议。针对上述争议，本院认为，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。证人段某1、段某2的证言与段桂德出具的《证明》及宋广水与段飞的通话录音能够相互佐证、印证，本院对上述证据的真实性予以认定。上述证据证实胡吉强、宋广水与段家村委签订了书面的租赁合同后，段家村委至今未与其解除租赁关系的事实。另查明，1998年元月1日，段桂武（甲方）与胡吉强（乙方）签订的合同书中还约定：5.合同期限五年，到期后乙方仍有优先使用权，乙方如不需用，要提前申请甲方。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方争议有二，一是2004年至今，段家村委与胡吉强之间存在租赁关系抑或与胡吉兴之间存在租赁关系；二是胡吉强与胡吉兴之间是否存在转租关系。经查，1990年胡吉强夫妇在段家村建设了案涉三间房屋，1998年胡吉强与段家村委签订租赁合同，案涉房屋的产权证附记中亦载明“原胡吉强承包修配房”，至2004年之前，均由胡吉强向段家村委缴纳租赁费。据此能够认定1998年至2004年胡吉强与段家村委存在租赁关系。自2004年起虽由胡吉兴向段家村委缴纳租赁费，但胡吉兴与段家村委之间并无租赁合同。胡吉强主张2004年起将案涉房屋转租给胡吉兴使用。经查，胡吉强与段家村委签订的合同中约定“到期后胡吉强仍有优先使用权，如不需用，要提前申请段家村委”。合同到期后，胡吉强未提出解除合同，而将案涉房屋交由胡吉兴使用，并由胡吉兴继续向段家村委缴纳租金。段家村委接受胡吉兴缴纳的租金后，亦未解除与胡吉强之间租赁合同，应视为段家村委同意胡吉强将案涉房屋转租给胡吉兴使用。因此，2004年至今，段家村委与胡启强之间仍存在租赁关系。故，胡吉兴请求胡吉强、宋广水将旁房屋三间恢复原状，并返还胡吉兴的诉讼请求，与事实不符，于法相悖，应予驳回。综上所述，胡吉强、宋广水的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山东省乳山市人民法院(2020)鲁1083民初4819号民事判决；二、驳回胡吉兴的诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由胡吉兴负担。本判决为终审判决。审判长  金永祥审判员  于大海审判员  许 萍二〇二一年五月三十一日法官助理赵娟书记员唐亚敏