北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6491号上诉人（原审原告）：蒋京生，男，1968年2月16日出生。上诉人（原审原告）：刘学，男，1983年7月10日出生。上诉人（原审原告）：程玉宝，男，1987年7月8日出生。三上诉人之委托诉讼代理人：吴重实，北京市华龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘万龙（刘运佳之父，兼刘运佳委托诉讼代理人），男，1960年6月6日出生。被上诉人（原审被告）：李银池，女，1961年5月8日出生。被上诉人（原审被告）：刘运佳，男，1990年1月19日出生。被上诉人（原审被告）：刘万彪（田文平之夫，刘运辉之父，兼田文平、刘运辉委托诉讼代理人），男，1963年3月24日出生。被上诉人（原审被告）：田文平，女，1966年8月12日出生。被上诉人（原审被告）：刘运辉，男，1997年3月31日出生。上诉人蒋京生、刘学、程玉宝因与被上诉人刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉物权纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒋京生、刘学、程玉宝上诉请求：撤销一审判决，改判支持我们一审的诉讼请求。事实和理由：我们作为北京市东城区×××12号2幢1层房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，对房屋依法享有占有、使用、收益的权利，我们与刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉之间不存在租赁关系，且购买涉案房屋时亦不清楚涉案房屋过去曾经存在交换使用权的事实，我们属于善意取得，一审法院认定我们在房屋交易中明知或应该知道涉案房屋现状为不能腾退的房屋没有事实及法律依据。另，即使遵循买卖不破租赁的原则，涉案《私房租赁契约》已经超过了法律保护的最长期限，对我们不具有法律效力，我们购买涉案房屋已经付出了对价，作为物权人按市场标准主张使用费合法合理。综上，请求二审法院判如所请。刘万龙、刘运佳辩称，同意一审判决关于房屋使用费标准的认定，但不同意支付给蒋京生、刘学、程玉宝。李银池辩称，同意一审判决结果，关于涉案房屋的买卖行为均不合法。刘万彪、田文平、刘运辉辩称，不同意一审判决结果，但是没有上诉，我们不应该支付房屋使用费。蒋京生、刘学、程玉宝在我们不知情的情况下，私自买卖涉案房屋侵犯了我们的权利，该买卖行为不合法。蒋京生、刘学、程玉宝向一审法院起诉请求：1.判令刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉支付涉案房屋的占有使用费（按照每月5000元标准，自2016年12月21日至2021年1月15日）。一审法院认定事实：刘万龙与刘万彪系兄弟关系。二人均系刘玉存之子。刘万龙与李银池系夫妻关系，刘运佳系刘万龙与李银池之子。刘万彪与田文平系夫妻关系，刘运辉系刘万彪与田文平之子。坐落于北京市东城区×××12号院北房西数第一、二、三间原系案外人明柏林所有的私房。刘玉存与明柏林于1980年签订有《私房租赁契约》，承租其中北房西数第一、二间（现产权证登记房屋坐落为北京市东城区×××12号2幢1层），房屋使用面积23.5平方米，每月租金8.23元。涉案房屋系文革中的私人挤占房，按北京市有关文件规定应予腾退。为解决落实私房政策问题，刘玉存的工作单位北京市电车公司二场分配给刘玉存北京市朝阳区×××3号院1号楼东单元2-2号房屋（以下简称2-2号房屋），以便刘玉存将所住私房予以腾退。由于刘玉存不同意前往2-2号房屋居住，1990年1月20日，北京市电车公司二场与明柏林等签订《协议》，约定北京市电车公司二场将2-2号房屋分配给明柏林居住，如刘玉存愿意搬至2-2号房屋居住，明柏林用2-2号房屋换回刘玉存居住的涉案房屋。1990年1月21日，北京市电车公司在与房管部门签订的《腾退私人自住房四联单》上注明：关于房主挤占房腾退问题，按政策安排房主住进单位宿舍，此房不再腾退。此后，明柏林入住2-2号房屋。1993年12月17日，明柏林死亡。明哲君作为明柏林的继承人依法取得北京市东城区×××12号院北房3间的所有权。在明哲君取得上述房屋所有权后，刘玉存未与明哲君签订私房租赁契约，但一直向其交纳所居住涉案房屋的房屋租金，实际租金标准为每平方米（使用面积）2.76元。在北京市实行住房制度改革过程中，明哲君通过购买取得2-2号房屋的所有权。2008年11月26日，明哲君与王淑娴签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，将刘玉存所居住的涉案房屋以58万元的价格卖给王淑娴。2008年11月26日，王淑娴取得了该房屋的房屋所有权证。2016年12月7日，王淑娴将涉案房屋以230万元的价格出售给了蒋京生。2016年12月20日，蒋京生又将涉案房屋2/3的份额以80万元的价格出售给程玉宝、刘学，现房屋产权登记为蒋京生、程玉宝、刘学按份共有，三人各占1/3。2009年4月，刘玉存将明哲君诉至法院，要求确认其在明哲君享有涉案房屋所有权期间对涉案房屋享有居住权。法院经审理，于2009年6月9日作出（2009）东民初字第04372号民事判决书，判决刘玉存在明哲君对涉案房屋拥有所有权期间对涉案房屋享有居住权。2009年11月，刘玉存将明哲君、王淑娴诉至法院，要求判令明哲君与王淑娴之间签订的涉案房屋的买卖合同无效。法院经审理，于2010年3月18日作出（2010）东民初字第00587号民事判决书，判决驳回刘玉存的诉讼请求。刘玉存不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为，明哲君提出以58万元出售涉案房屋时，刘玉存并未作出以此价格购买的意思表示，亦未参与在此价格下购买涉案房屋的交易，而王淑娴接受了该价格并与明哲君签订了房屋买卖合同，据此足以认定刘玉存放弃在同等条件下优先购买权。刘玉存所称明哲君与王淑娴之间恶意串通，损害其利益，二人所签房屋买卖合同应属无效的主张，未能提供证据予以证实。故北京市第二中级人民法院于2010年7月19日作出（2010）二中民终字第11304号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2012年7月22日，刘玉存去世。现涉案房屋由刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉居住使用。庭审中，关于涉案房屋的居住情况，刘万龙、李银池、刘万彪、田文平称，自1967年起即在涉案房屋居住至今。2016年4月，王淑娴起诉要求刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉按照市场租金标准向其支付房屋占有使用费。法院经审理，认为刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉应向王淑娴支付房屋使用费，但王淑娴以市场租金标准主张房屋使用费依据不足，法院依法驳回了王淑娴的诉讼请求。判决后，王淑娴不服，提出上诉。二中院经审理，于2017年7月27日做出二审判决，驳回上诉，维持原判。2017年8月22日，王淑娴起诉刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉物权保护纠纷一案，要求刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉支付涉案房屋占有使用费79261元。2017年12月18日，法院作出（2017）京0101民初16285号民事判决书，判决刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉于本判决生效之日后十五日内向王淑娴支付房屋使用费七万九千二百六十一元。刘万龙等不服一审判决，提起上诉。经审理，北京市第二中级人民法院2018年4月27日作出（2018）京02民终1031号民事判决书，撤销一审判决并判决刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉支付房屋使用费三万一千五百八十四元。后刘万龙等向北京市第二中级人民法院申诉，因王淑娴于2018年3月27日死亡，北京市第二中级人民法院依法通知其继承人李德金、李洋、李汀参加诉讼，依法承继王淑娴诉讼地位，并于2019年3月18日作出（2019）京02民再47号民事裁定书，裁定撤销二中院（2018）京02民终1031号民事判决及一审法院（2017）京0101民初16285号民事判决，发回一审法院重审。案件审理过程中，李德金、李洋表示放弃本案所有实体权利和诉讼权利。经审理，一审法院于2020年12月24日作出（2019）京0101民初17542号民事判决书，认定房屋使用费标准参照并延续公房租赁标准，判决刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉支付2013年9月24日至2016年12月6日的房屋使用费2490.24元。该判决已经生效。一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护。本案中，明柏林因文革挤占房问题与刘万龙、刘万彪之父刘玉存在北京市电车公司与房管部门签订过《腾退私人自住房四联单》，明柏林承诺此房不再腾退。明哲君取得房产系继承明柏林遗产所得，其作为继承人除了继承房屋产权外，根据“买卖不破租赁”的原则，应当继续履行原房屋租赁合同。根据涉案房屋实际居住情况，明哲君、王淑娴、蒋京生及其后续房产交易均应认定涉案房屋买受方均明知或应该知道涉案房屋的现状为不能腾退的私房，从尊重历史的客观情况考虑，刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉的合法居住权利应予保护，刘万龙方居住涉案房屋应当支付房屋使用费，但使用费标准参照并延续公房租赁标准每月平方米（使用面积）2.76元为宜。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百零七条之规定，一审法院判决：一、刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉于判决生效之日起7日内支付蒋京生、刘学、程玉宝自2016年12月21日至2021年1月15日期间的房屋使用费3167.33元；二、驳回蒋京生、刘学、程玉宝其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，蒋京生、刘学、程玉宝提交房屋买卖协议及转账凭证，欲证明购房之时只知晓涉案房屋存在标准租户，但并不清楚其无法腾退，该后果由其承担显失公平。刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉对该份证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。本院认为，归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为刘万龙等六人是否应当支付蒋京生、刘学、程玉宝房屋占有使用费以及标准如何确定的问题。根据查明的事实，刘玉存与明柏林于1980年签订《私房租赁契约》承租涉案房屋，后在解决落实私房政策过程中，因刘玉存不愿前往其单位分配的房屋居住，与明柏林在北京市电车公司与房管部门签订过《腾退私人自住房四联单》，明柏林承诺涉案房屋不再腾退。后明哲君通过继承取得了涉案房屋产权，但鉴于“买卖不破租赁”之原则，房屋租赁合同应当继续履行。另考虑到涉案房屋一直由刘玉存家人居住使用的现实情况，明哲君及后续涉案房屋交易中之买受人对涉案房屋系无法腾退之私房明知或应当知道，刘万龙等六人占有使用涉案房屋具有特定历史原因，其合法居住权利应当予以保护，但现涉案房屋产权人已经变更为蒋京生、刘学、程玉宝，故一审法院判决刘万龙等六人参照并延续公房租赁标准每月平方米（使用面积）2.76元向蒋京生、刘学、程玉宝支付房屋使用费，处理正确，本院予以维持。综上所述，蒋京生、刘学、程玉宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4800元，由蒋京生、刘学、程玉宝负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 刘 琨审 判 员 李 淼二〇二一年五月二十七日法官助理 辛明厚书 记 员 林晓天