湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘07民终766号上诉人（原审原告）：姜全意，男，1983年11月15日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。上诉人（原审原告）：余友园，女，1984年6月18日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。二上诉人委托诉讼代理人：张深致，湖南澧州律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：潘高峰，湖南云济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常德市新碧房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区长庚街道杨桥社区桃花源路与紫菱西路交汇处常德碧桂园商业G二楼210号。法定代表人：冯朝阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘洋，湖南金凯华律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄棋，湖南金凯华律师事务所律师。上诉人姜全意、余友园因与被上诉人常德市新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初5188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姜全意、余友园的委托诉讼代理人张深致、潘高峰，被上诉人新碧公司的委托诉讼代理人刘洋到庭参加询问。本案现已审理终结。姜全意、余友园上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持姜全意、余友园的全部诉讼请求或者将本案发回重审，并由新碧公司承担本案诉讼费用。事实及理由：1.一审认为《补充协议（商铺）》第三条（以下简称第三条）约定不应理解为由新碧公司建设“直供电”的供电设施是错误的。从第三条的上下文理解可知，供水、供电、电信设施均由买受人自行向“供应服务商”申请开通。也就是说新碧公司建设的相应设施应当满足买受人与供应商直接建立供电、供水关系的基本条件，新碧公司及物业公司显然不属于电力供应服务商的范畴。同样作为新碧公司开发的同一项目的碧桂园第二期，与一期完全一致的《补充协议（商铺）》条款，建设了由供电企业直接向商铺业主提供服务的“直供电”供电设施。2.虽然案涉电力供应设施的设计、勘察及建设等方案最终由供电公司批准决定，但电力设施的建设方案系新碧公司申请，新碧公司在向供电公司呈报申请的方案并非“直供电”的供电设施。3.本案不应当适用《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。新碧公司辩称，新碧公司并无向姜全意、余友园交付直供电的供电设施义务。1.《电力法》、《电力供应与使用条例》及国家标准规定并无要求商品房开发建设单位向房屋买受人交付“直供电”的相关规定。2.双方当事人没有交付直供电设施的意思表示。第三条规定，买卖双方一致同意与商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信设施在该商品房交付之前建设完毕，可以使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，由买受人自行申请开通。从该条约定可以看出，双方并无“直供电”的明确约定。该条的意思是明确唯一的，即在房屋交付之前供水、供电、电信等设施应当建设完毕，若需要开通后再使用的，则以相关供应商提供的时间以及买受人自行开通的时间为准。该条实际上是约定的供水、供电、电信等设施设备交付时间的问题。该条款的“直接关联”显然应当是指与商品房使用有关，而不是姜全意、余友园所指的供电设施与供电部门相连的“直供电”。“买受人自行开通”也并不是指买受人直接向供电公司开通。3.一审法院适用《中华人民共和国物权法》第七十六条正确、恰当。姜全意、余友园向一审法院提出诉讼请求：1.判令新碧公司按约建设由电力供应服务商直接供电到终端用户即姜全意、余友园的供电设施；2.判令新碧公司立即向姜全意、余友园支付逾期建设供电设施违约金13840元（已计算至2020年11月22日，此后继续按照20元/日的标准计算至实际建设完毕并交付使用之日止）；3.判令新碧公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月1日，姜全意、余友园（买受人）与新碧公司（出卖人）签订《常德市商品房买卖合同》，购买了常德碧桂园一期42幢1层112号商铺，约定的交付时间为2018年12月30日。2018年4月，姜全意、余友园与新碧公司签订《补充协议（商铺）》，该协议第三条中约定“买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信设施在该商品房交付之前建设完毕，可以使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼；上述基础设施在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一天，则出卖人应向买受人支付人民币20元的违约金，但出现约定的出卖人可据实延期的特殊情况除外”。新碧公司在交付商铺后，姜全意、余友园发现该商铺用电系转供电。另查明，常德碧桂园二期、三期商铺用电系直供电。一审法院认为，姜全意、余友园签订的《常德市商品房买卖合同》、《补充协议（商铺）》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。而新碧公司是否应向姜全意、余友园交付“直供电”电力设备设施？首先，姜全意、余友园与新碧公司签订的《补充协议（商铺）》第三条中约定“买卖双方一直同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信设施在该商品房交付之前建设完毕”，该条文不应理解为由新碧公司建设“直供电”供电设备设施，结合全文，该条文系约定在交付前，新碧公司应将与商品房正常使用直接关联的配套设施建设完毕，即与该商品房正常使用没有直接关联的设施建设完毕与否，与交付无关，也就是交付的商品房应有正常的供水、供电、电信设施，而非意指其中的“直供电”设施。该条文系在约定交付前商品房需处于可以使用的状态，不能必然得出该约定系建设“直供电”设施的意思表示；其次，供电方式并非由新碧公司决定，电力设施的设计、勘查、施工均由供电公司审批，买受人自行向供电公司申请开通，即业主与供电公司构成合同关系。故而，关于本案“直供电”与“转供电”之争议，合同相对方为供电公司，由业主自行申请，供电公司据实际情况准其所请，双方建立供、用电合同关系；最后，本案一期商铺业主的供电方式的转变，依物权法相关规定，改建、重建建筑物及其附属设施的，应经专有部分占建筑面积三分之二的业主且占总人数三分之二以上业主同意，而现在姜全意、余友园以自己名义单独起诉，明显依据不足。综上，本院不能认定新碧公司存在违约行为，对姜全意、余友园全部诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回姜全意、余友园的诉讼请求。本案受理费146元，减半收取73元，由姜全意、余友园负担。本院二审期间，姜全意、余友园提交了（2021）湘云民律函第001号《律师函》、邮寄底单3张、《诉讼代表委托书》、（2020）湘云民代228号《委托代理合同》签字盖章页、一审判决送达回证复印件，拟证明本案一审判决前，已有133名碧桂园一期商铺业主委托云济律师事务所主张权利。即使强行套用《物权法》第七十六条，亦不能成立。本院认为，本案审理的是新碧公司与余友园、姜全意之间的房屋买卖合同纠纷，并非集团诉讼，且上述证据与本案争议的事实即对合同条款如何理解不具有关联性，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为新碧公司是否应当向姜全意、余友园提供“直供电”设施。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，合同签订履行等法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。本院确定《中华人民共和国合同法》作为审理本案的依据。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。本案中双方签订的补充协议，是当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，系有效合同。当事人之所以对新碧公司是否应当提供“直供电”设施发生争议，主要是基于双方对《补充协议（商铺）》第三条第二款的理解发生分歧。本院依照上述法律规定确定该条款的真实意思。《补充协议（商铺）》第三条第二款约定，“买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信设施在该商品房交付之前建设完成，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通。买受人承诺不因此拒绝收楼。”首先，从文意上解释，“直接关联”强调的是与“商品房使用”的直接关联，而非与供电、供水及电信企业的直接关联，即水、电及电信设施应当建设到户，而非由供电、供水及电信企业直接与买受人建立供水、供电及电信服务合同。故从文意上得不出新碧公司必须提供直供电设施的结论。其次，根据“有约定依约定，无约定依法定”的原则，如果法律上有开发商必须为业主提供直供电设施的强制性规定，则新碧公司必须履行法定义务。但订立合同时的《电力法》、《电力供应与使用条例》及相关的国家标准均无此强制性规定，故新碧公司并无向业主提供直供电建设的法定义务。再次，本条约定的目的在于保证业主在收房时可以正常开通享受供水、供电及电信服务。在约定不明且无法律强制性规定的情况下，新碧公司只要将水、电、电信设施在约定时间节点内建设到户，可供业主自行开通正常使用即履行了合同约定的义务。至于对水、电信设施的建设，业主可直接与供水、电信企业建立合同关系；而供电建设，业主不能直接与供电企业建立合同关系，即非“直供电”，以上二者均是新碧公司选择履行合同的方式。只要业主可以正常使用水、电及电信设施，则合同目的已达到，新碧公司并不存在违约行为。同理，对于碧桂园二期，新碧公司选择了“直供电”建设方式，亦是新碧公司履行合同义务方式的选择。姜全意、余友园以新碧公司在一、二期合同中有同样的约定，但履行合同义务的方式不同，即推定双方对于《补充协议（商铺）》第三条第二款的约定就是新碧公司必须为业主建设直供电设施的约定，没有事实和法律依据，本院不予支持。同时应当指出，虽然新碧公司无法定和约定义务，法律上不能强制新碧公司履行“直供电”建设的义务，但“转供电”和“直供电”相比较，确实存在电费价格稍高，电力设施维修不便等弊端，姜全意、余友园可以与新碧公司在自愿的前提下协商解决。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（六）项是关于对小区原有设施进行改建或重建的相关规定，而本案争议的焦点并非针对“转供电”是否应当改建为“直供电”，而是新碧公司在交付商品房（门面）时是否必须提供“直供电”设施，为业主提供“转供电”设施是否存在违约行为应当承担违约责任的问题。故一审法院适用《中华人民共和国物权法》第七十六条确有不当，应予纠正。综上，原判认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但实体处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费146元，由姜全意、余友园负担。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  孙 晖审判员  杨 炎二〇二一年五月十八日法官助理侯仙婷书记员余芳附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。