辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1098号上诉人（原审被告）：韩兆明，男，1962年9月8日出生，汉族，住抚顺市东洲区。委托诉讼代理人：韩雪（韩兆明儿媳），女，1990年2月10日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）:抚顺市森林物业管理有限公司，住所地抚顺市新抚区千金路千金嘉苑22-2号。法定代表人：王霞，该公司经理。委托诉讼代理人：邹焱红，该公司工作人员。上诉人韩兆明因与被上诉人抚顺市森林物业管理有限公司（以下简称森林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院作出的（2020）辽0402民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。韩兆明上诉请求：撤销一审判决，改判韩兆明只承担591元物业费；上诉费由森林物业公司承担。事实和理由：1、物业费过高。经查物业管理费收取标准，一级收费标准：1.00元/月.平方米（已包含税、费）。二级收费标准：0.75元/月.平方米（已包含税、费）。三级收费标准：0.50元/月.平方米（已包含税、费）。如果对于收费标准有异议森林物业公司应将具体定价形式报由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。上述物业费定价报批文件韩兆明没有看到，而且小区物业管理混乱，取费标准确超过了一级收费标准（1.00元/月）。另外，2015年-2017年韩兆明没有入住，一般情况下当地物价局对此情况有部分减免规定，最多可减30%。2、韩兆明家中窗户漏气、漏水的问题。韩兆明家中窗户属于房屋共用部位因此应该由物业公司承担维修工作。3、韩兆明的车辆在小区内停留期间损失1300元修车费的责任问题。韩兆明的车辆被刮，物业公司没有出示完整和明确的录像资料，韩兆明的损失应由森林物业公司承担。将实际损失减除后，韩兆明应承担591元物业费。4、森林物业公司的诉讼请超过了3年的诉讼时效。森林物业公司辩称，森林物业公司没有收到韩兆明家车辆被刮的通知，韩兆明也没有修车证明，窗户漏气漏水有很多原因，入住3年内由开发商维修，3年后由个人维修，与森林物业公司无关。物业费是按照政府招标的标准，业主入住时也签订了合同，约定1.2元每平，民法典第九百四十四条规定，物业服务人员已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。森林物业公司不同意减免物业费，不存在超过3年不缴纳物业费就不收取费用的情况，也没有收到没有入住情况下减免物业费的规定。森林物业公司向一审法院起诉请求：1、韩兆明给付森林物业公司物业服务费4782元。2、韩兆明给付森林物业公司违约金595元。3、韩兆明负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：韩兆明系坐落抚顺市新抚区6.42平方米）房屋业主。森林物业公司系上述房屋的物业服务公司，为上述房屋提供物业服务。2013年10月21日，韩兆明入住该住房并签署《千金嘉园入住通知书》，内容为：兹有业主韩兆明先生，已购买41号楼3单元401室，面积66.42平方米。该业主房款已付清，可以办理入住手续，望及时接洽，特此通知。关于物业管理服务费，该入住通知书载明为：多层1.2元，预收一年956元。该入住通知书开发公司处加盖“大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司合同专用章”印证、物业公司处加盖“抚顺市森林物业管理有限公司”印证。森林物业公司向一审法院提交《前期物业服务合同》以证明其与大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司签订了前期物业服务协议，合同期限为自2013年7月8日起至2021年7月7日止，合同内容为：甲方：大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司；乙方：森林物业公司。第一条物业基本情况：千金嘉园40、41、42号楼；座落位置：抚顺市新抚区千金路；建筑面积：16351.31平方米。物业管理区域四至：东至一道街；南至铁路红线；西至十二道街；北至千金路。第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件二)；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件三；)3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第四条，乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件四)。第六条、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1.2元/月.平方米；高层住宅：1.5元/月.平方米；商业物业：2.2元/月.平方米；办公物业：2.2元/月.平方米。第七条，业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)物业服务费用(物业服务资金)按年交纳，业主或物业使用人应在每年一月份(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。第三十条、除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方可以解除合同，更换物业公司。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条第三十一条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按拖欠物业费数额比照银行同期贷款利率的三倍的标准向乙方支付违约金。第三十五条，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。超出本期限未签订新的物业管理合同，本合同继续有效。第三十八条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。后由于韩兆明对森林物业公司提供物业服务不予认可故未按期缴纳物业费，森林物业公司因此诉至一审法院。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故韩兆明主张其未与森林物业公司签订物业服务合同及未实际入住的事实并非其拒绝缴纳物业费的法定事由。本案中,森林物业公司为小区提供了物业服务,韩兆明作为该小区业主,理应支付物业费用。关于韩兆明主张森林物业公司未按约定履行服务内容一节，森林物业公司向一审法院出具的照片证明其已经按照合同约定履行了园区管理、绿化、卫生等物业合同约定的相关义务。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。故就已经实际履行的物业服务期间的物业费，一审法院不予调整。关于韩兆明主张厨房橱柜下曾经存在墙体长毛的情况，由于韩兆明未向一审法院提交相关证据，一审法院无法确认。关于韩兆明主张其车辆在小区内停靠时被剐蹭且由于物业监控不清导致无法向侵权人追偿，现森林物业公司对此事不予认可，且韩兆明亦未向一审法院提交相关证据证明其车辆确系停放在物业管理区域内被剐蹭，就此主张一审法院难以支持。关于韩兆明主张窗户漏气、漏水现象，物业公司未予维修的问题。根据《前期物业服务合同》约定，在物业管理区域内，物业公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。室内窗户质量问题并不属于物业共用部位及公用设施设备范畴，故就韩兆明以上主张一审法院难以支持。关于森林物业公司主张违约金一节，韩兆明在合同履行的过程中与森林物业公司存在争议，韩兆明并非恶意欠费，故对森林物业公司违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决：一、被告韩兆明于本判决生效后三日内给付原告抚顺市森林物业管理有限公司自2015年10月21日至2020年10月20日（共计60个月）物业费人民币4782元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。韩兆明提交了车辆维修收据，证明车辆维修损失。森林物业公司质证称，没有收到韩兆明车辆在小区内被剐蹭的反映，小区车辆不收取管理费，森林物业公司对小区车辆没有保管义务，不应承担赔偿责任。韩兆明提供的修车收据不是正规发票，不具有真实性，金额也不属实，不予认可。森林物业公司提供森林物业公司的资质证明及2015年7月8日起至2018年7月7日止的前期物业服务合同，证明森林物业公司的资质及前期物业服务合同的签订情况。韩兆明质证称，前期物业服务合同期限与资质证明的日期不符，一审时森林物业公司说2015-2018年没有合同，我们怀疑该合同的真实性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于车辆维修收据，该收据并非正规发票，真实性无法认定，亦无法证明车损的时间、地点等具体情况，与本案不具有关联性，本院不予认定。关于森林物业公司的资质证明及2015年7月8日起至2018年7月7日止的前期物业服务合同，森林物业公司提交了原件，本院予以认定。一审法院查明的事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为韩兆明应交纳物业费的数额。本案中森林物业公司与大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司签订了《前期物业服务合同》，约定由森林物业公司为案涉小区提供物业服务。韩兆明在案涉小区居住，享受森林物业公司提供的物业服务，理应按照《前期物业服务合同》的约定向森林物业公司支付物业费。森林物业公司提供物业服务，即享有收取物业服务费的权利。关于韩兆明认为森林物业公司物业费收费标准过高一节，《前期物业服务合同》中已经约定案涉小区物业费标准，本案韩兆明的物业费标准应当依照《前期物业服务合同》确定，虽然韩兆明主张对《前期物业服务合同》并不知情，但建设单位依法与物业服务人签订的《前期物业服务合同》，对业主具有法律约束力，因此韩兆明作为业主受《前期物业服务合同》的约束。韩兆明认为物业费过高的问题，可以通过其他合法途径予以解决，而不能成为拒绝交付物业务费的抗辩理由。关于韩兆明主张未入住期间减免物业费的请求，韩兆明与森林物业公司并未达成一致意见，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。关于韩兆明主张其家中窗户漏气、漏水，森林物业公司未予维修一节，根据《前期物业服务合同》的约定，森林物业公司负责物业公共部位的维修、养护和管理，业主家中窗户不属于物业共用部位，因此不属于森林物业公司的维修范围。关于韩兆明主张的车辆损失一节，韩兆明并未提供证据证明其车辆系在小区内停靠时被剐蹭，亦未能证明系由于森林物业公司的原因导致其无法向侵权人主张权利，故该项上诉请求本院不予支持。关于诉讼时效一节，一审时韩兆明并未提出诉讼时效的抗辩主张，因此该项上诉请求本院不予支持。综上所述，韩兆明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韩兆明负担。本判决为终审判决。审 判 长 张明明审 判 员 秦 梦审 判 员 王 爽二〇二一年五月十九日法官助理高扬代书记员 王萌萌