海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终1073号   上诉人（原审被告）：李溧顶，男，1998年11月9日出生，汉族，广东省陆丰市人，现住广东省广州市番禺区。   委托诉讼代理人：梁伟宁，广东骏道律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：东方绿宝实业有限公司，住所地海南省东方市八所镇东海路。   法定代表人：王章，该公司执行董事兼总经理。   上诉人李溧顶因与被上诉人东方绿宝实业有限公司（以下简称绿宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初2974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   李溧顶上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判李溧顶支付绿宝公司的租金计算至2020年6月1日，同时依法减免疫情期间三个月的租金，扣除保证金后，据此计算李溧顶应支付绿宝公司的房屋租金为23871元；2.绿宝公司承担一审、二审中相应的诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定事实不清、适用法律错误，以致作出了错误的判决。一审法院认为双方房屋租赁合同解除时间为2020年11月20日，系事实认定不清。双方实际解除合同时间为2020年6月1日，6月1日之后的房屋租金损失绿宝公司自行承担；2.一审法院未依法审查疫情期间帮扶服务业的租金减免政策落实问题，绿宝公司应当根据政策减免疫情期间三个月的房租租金；3.一审法院认定合同解除权的行使问题时，适用法律错误，应当依法认定双方合同实际解除时间为2020年6月1日，租金时间应当截止至2020年6月1日重新计算。综上，李溧顶应支付绿宝公司的房屋租金为23871元，请求二审法院支持李溧顶的上诉请求。   绿宝公司辩称，1.李溧顶实际上2020年11月20日才搬离及交还钥匙，李溧顶应按照合同约定履行支付租金及水电费义务；2.疫情期间减免政策不具有强制性，且绿宝公司已经给予李溧顶优惠照顾，李溧顶仍不知足，其诉请毫无法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   绿宝公司向一审法院起诉请求：1.判令解除绿宝公司与李溧顶于2019年7月16日签订的《房屋租赁合同》；2.判令李溧顶向绿宝公司缴纳自2019年12月25日起至2020年10月24日止的租金180000元、自2019年11月起至2020年3月止的水电费32695元以及违约金18582元；3.判令李溧顶向绿宝公司缴纳2020年4月至实际搬离之日止的水电费（具体数额以水、电表数据为准）；4.判令李溧顶自2020年10月25日起至实际搬离之日止按每月20000元标准向绿宝公司支付占有使用费；5.判令李溧顶立即退出《房屋租赁合同》项下的店铺，并自行清理店铺内的可移动设备、设施；6.案件诉讼费由李溧顶承担。   一审法院认定事实：2019年7月16日，绿宝公司将东方市东海路绿宝夜总会一楼原108包厢出租给李溧顶，约定租赁时间为2019年7月16日至2024年8月25日，租金每月20000元。李溧顶使用租赁房屋所产生的水电费由李溧顶自行承担，并由李溧顶向绿宝公司支付。租金从2019年8月25日起计算。李溧顶如延迟支付租金、水电费等费用，每延迟一日起按未交费用的3%标准按日向绿宝公司支付延迟付款违约金。延迟15日，绿宝公司有权采取停水、停电等措施延迟达一个月的，除李溧顶应按前述约定标准承担延迟付款违约责任外，甲方还有权解除本合同且不退还履约保证金。合同期满如李溧顶不再续租或绿宝公司按照合同约定终止本合同。李溧顶未经绿宝公司同意逾期返还租赁房屋的，每逾期一日，李溧顶应按合同期满或终止最后一个月租金日标准的两倍向绿宝公司支付房屋占用期间使用费，逾期超过一个月的，就视为李溧顶放弃在该房屋中的财物所有权，绿宝公司有权收回房屋，并对房屋内的财物、处置，没收李溧顶租赁履约保证金所造成的一切损失由李溧顶自行承担。   合同任何一方因不可抗力致使全部或部分不能履行本合同，因此不可抗力事件发生之日起7日内将事件情况以书面形式通知另一方，并自事件发生之日起30日内，将证明发生不可抗力事件的书面资料送达另一方，按不可抗力对履行合同的影响程度，经双方协商确定是否变更或解除合同。   李溧顶使用该商铺期间，2019年11月水电费合计10826元，2019年12月水电费合计4948元，2019年12月30日至2020年3月19日水电费合计9584元，2020年4月水电费合计7337元。共计32695元。   2019年12月22日至2020年9月2日期间绿宝公司向李溧顶催缴租金及水电费。2019年12月31日、2020年1月2日李溧顶向绿宝公司分别支付15000元、5000元。2020年2月15日，因新冠疫情，李溧顶向绿宝公司申请免交2020年2月1日起至2020年2月29日的租金。2020年3月1日起至2020年3月31日的租金降低至10000元。2020年4月1日起至2020年4月30日租金降低至10000元。   2020年4月21日，绿宝公司向李溧顶催缴租金，函告其水电费自2019年11月至2020年3月欠缴25358元。房屋租金自2019年12月25日至2020年5月24日租金100000元。疫情期间，酒店给予李溧顶减免2月份房租10000元，李溧顶实际欠缴房屋租金90000元。李溧顶总共欠缴租金和水电费合计115358元，李溧顶于2020年4月30日前一次性将全部欠款支付绿宝公司。   2020年6月1日，李溧顶短信通知绿宝公司解除合同。   2020年9月2日，绿宝公司法定代表人以短信向李溧顶催缴房租及水电费。   2020年12月15日，双方确定李溧顶自租赁合同签订后已支付2019年8月25日至2019年12月24日的房屋租金共计80000元，保证金20000元；2020年11月20日，李溧顶将店铺设备搬离，并委托朱锋将店铺备用钥匙交给绿宝公司。   一审法院认为，双方之间的租赁合同为当事人自愿签订，且无违反法律、行政法规的情形，属有效合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。现李溧顶迟延履行主要债务，经绿宝公司催告后在合理期限内仍未履行，故绿宝公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，予以支持。   李溧顶虽然于2020年6月1日通知绿宝公司解除合同，但并未实际将可移动设备搬离房屋，直至2020年11月20日，李溧顶才将店铺内设备搬离，并将备用钥匙交给绿宝公司。一审法院认为，上述行为应视为李溧顶继续承租绿宝公司房屋，李溧顶应当依照合同履行义务，向绿宝公司交付房租及水电费。故李溧顶应当向绿宝公司支付2019年12月25日起至实际搬离之日即2020年11月20日止的租金：2019年12月25日起至2020年10月24日止的租金180000元（已扣除2月份免交的租金），2020年10月25日起至2020年11月20日止的租金16667元（20000元/月÷30天×25天），共计196667元，扣除李溧顶已向绿宝公司交纳的20000元保证金，李溧顶还应向绿宝公司支付176667元。2019年11月起至2020年4月止的水电费32695元的水电费李溧顶应向绿宝公司交纳；2020年5月至2020年11月20日的水电费因绿宝公司未能提交充分证据证明具体水电费数额，不予支持。关于违约金，一审法院已按李溧顶占有承租房屋期间的租金支持绿宝公司的诉请，故不予支持。   综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、李溧顶于判决生效之日起三十日内一次性支付东方绿宝实业有限公司房屋租金176667元；二、李溧顶于判决生效之日起三十日内一次性支付东方绿宝实业有限公司2019年11月起至2020年4月止的水电费32695元；三、驳回东方绿宝实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2384.58元（绿宝公司已预交，已减半收取），由李溧顶负担1589.72元，东方绿宝实业有限公司负担794.86元。   二审期间，李溧顶提供如下证据：证据1：东方市112家宾馆酒店恢复营业的新闻报道。证据2：绿宝公司、绿宝公司绿宝大酒店的工商信息，证据1、2拟共同证明绿宝公司减免租金三个月，所以我们应该同样减免三个月租金。证据3：李溧顶与绿宝公司法定代表人王章的《短信信息》，拟证明李溧顶明确向绿宝公司法定代表人王章发出解除合同的时间是2020年6月1日，绿宝公司法定代表人王章收到短信以后没有提出异议，此时双方已经解除租赁合同，解除合同后李溧顶不再承担房屋的租金。证据4：《小田豆浆的收款信息》，拟证明最后一笔收款发生在2020年5月31日，6月1日起没有发生营业收款。证据5：《小田豆浆的营业信息》，拟证明自2020年6月1日起无营业，证据4、5拟共同证明2020年6月1日起，李溧顶没有再经营，双方已经按照解除合同方式不再使用案涉房屋。证据6：《字条》，拟证明2020年9月上旬，李溧顶收到绿宝公司要求缴纳租金的信息，与李溧顶此前获知的解除合同的信息有出入，感觉绿宝公司有将租金转嫁给李溧顶的意图，与事实不符，李溧顶便在9月14日将房屋的钥匙交到绿宝公司的前台。证据7：《短信》，拟证明清理房屋的东西是一审法院法官休庭后口头要求的，并没有告知此相应的法律后果，李溧顶配合法院、配合绿宝公司，但此为李溧顶分外的工作，属于与解除合同的效果独立的事务，不属于占用房屋的依据。证据8：《海南省电网销售电价表》，拟证明有电价的限价。证据9：《检索信息》《政府告知书》，拟证明政府对电价的优惠以及转供电主体不得进行转供电加价牟利。证据10：《水费调整价格方案》《水费表》，证据8-10拟共同证明绿宝公司收取的税费标准高于政府公布标准。证据11：银行转账凭证，拟证明李溧顶对店铺的装修投入大量资金，因为疫情损失惨重。绿宝公司质证认为，证据1、2不真实，与本案无关，减免三个月租金惠及的是国有资产才能惠及，我的是私人资产。对证据3真实性无异议，6月份之后绿宝公司也与李溧顶联系，但是李溧顶一直不接电话。证据4、5与绿宝公司无关，绿宝公司不清楚。证据6不清楚这一情况，不认可该《字条》。我们公司没有吴舒婷这个人。证据7李溧顶与法官的事情我不清楚。证据8、9、10每一用电户不是跟供电局签订单独的合同，而是包含在变压器和我们总的水表里。证据11与我无关。本院认为，证据1、2与本案无直接关联，对关联性不予确认；证据3-7的真实性、客观性予以认可，但不足以证明案涉合同2020年6月1日已经解除，对其证明内容不予确认；证据8-10真实性、客观性予以认可，但本案水电费用双方约定在先，对证明内容不予确认；证据11与本案无直接关联，对关联性不予确认。   绿宝公司提供如下证据：证据1：房屋所有权证，拟证明李溧顶租赁的房屋是私营企业的，而不是国有资产。证据2:2020年11月20日收据及时间，拟证明李溧顶委托朱锋交钥匙至绿宝大酒店前台。证据3：电费记录及短信截图（与电工的聊天记录），拟证明通知李溧顶到现场查看电表数，李溧顶表示会派人来确认电表数，但是李溧顶一直都没有派人过来。李溧顶质证认为，证据1所有权证上的信息是东方绿宝大酒店，本案出租的主体是东方绿宝实业有限公司，两个主体不一样。不能证明是案涉房屋的所在地。证据2真实性无异议，关联性有异议，不能证明属于李溧顶真实钥匙交付时间，同时还可以引证到绿宝大酒店前台是有这样一个名称，与李溧顶在9月14日交钥匙到前台是一样的地方。证据3真实性无异议，时间太久了，不太记得当时的具体细节。本院认为，证据1-3的真实性、客观性予以认可，根据工商登记查询，东方绿宝实业有限公司系自然人股东，绿宝大酒店系东方绿宝实业有限公司分支机构，故对其证明内容予以确认。   二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是李溧顶与绿宝公司《房屋租赁合同》何时解除及租金是否应该减免、水电费计算是否准确。   根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第五百六十二条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。五百第四百八十条规定，承诺应当以通知的方式作出；但是，根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。本院认为，解除权是形成权，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，合同解除权一般限于守约方享有，违约方不享有合同解除权，除非法律和司法解释特别规定的例外情形。本案一审查明，2020年4月21日，绿宝公司函告李溧顶催缴租金及水电费，并限李溧顶于2020年4月30日前一次性将全部欠款支付绿宝公司。李溧顶作为违约方，不享有单方合同解除权，2020年6月1日，李溧顶短信通知绿宝公司解除合同，在绿宝公司没有明示同意的情况下，不产生解除合同的法律效果。2020年9月2日，绿宝公司法定代表人以短信方式向李溧顶催缴房租及水电费，亦证实绿宝公司没有同意解除合同，双方未就解除合同协商一致。一审审理亦查明，2020年11月20日，李溧顶将店铺设备搬离，并委托朱锋将店铺备用钥匙交给绿宝公司。双方均以自己的行为表示解除双方签订的《房屋租赁合同》，一审认定解除合同的时间为2020年11月20日，符合事实和法律规定。李溧顶虽主张解除合同的时间为2020年6月1日或2020年9月14日，但在这两个时间点，李溧顶均未向绿宝公司明确表示放弃案涉房屋内物品，直至2020年11月20日，李溧顶才处置案涉房屋内空调，将房屋交付给绿宝公司，故李溧顶主张的合同解除的时间，于法无据，本院不予支持。疫情期间减免租金政策不具有强制性，非绿宝公司的法定义务，因受疫情影响，绿宝公司已减免李溧顶二月份房租10000元。李溧顶诉请减免三个月租金，于法无据，不予支持。一审判决根据本案事实结合合同解除的时间及双方当事人的约定，认定房屋租金176667元及水电费32695元，于法有据。李溧顶认为租金及水电费计算不当的理由，于法无据，不予支持。   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。李溧顶的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4440.43元，由李溧顶负担。   本判决为终审判决。   审判长 王天琳   审判员 管 娜   审判员 雷琼艳      二〇二一年五月十七日   法官助理 柯光辉   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。