鄂尔多斯市东胜区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）内0602执异157号 异议人（案外人）:刘梅，女，汉族，1978年10月29日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。 申请执行人：李光东，男，汉族，1966年12月21日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托代理人：梁秀、袁波，内蒙古智武律师事务所律师。 被执行人:鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司，统一社会信用代码XXXXXXXXXX，住所鄂尔多斯市东胜区。 法定代表人:巩富，该公司经理。 委托代理人：王挨青，男，汉族，1956年09月09日出生，系该公司员工。 本院在执行申请执行人李光东与被执行人鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人刘梅对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人刘梅称，李光东与鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司民间借贷纠纷案件中，贵院作出（2020）内0602财保219号民事裁定书，查封了一、位于房屋。现异议人刘梅认为贵院的查封行为不合法，特提出案外人执行异议申请，请求贵院依法予以审查，具体事实与理由如下：一、位于房屋（建筑面积：153.61㎡）系鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司开发的。2010年11月10日，鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司将案涉房屋出售给王延德；王延德妻子刘梅代表王延德与鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司签订了认购协议，认购协议约定由王延德认购鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司开发的永大丽景苑（楼盘暂定名）1单元12层1201号房屋（后鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司按照房管局要求，房号重新编排位置不变，将王延德认购的1＃-1-1201室房屋变更为1＃-2-1206室房屋）。王延德于2010年11月10日将首付款160000元缴纳给鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司；同日，鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司向刘梅出具了房屋认购金收款收据160000元。二、2019年1月26日，异议人刘梅与丈夫王延德达成房屋转让合同，将王延德认购的案涉房屋户名变更至刘梅名下，刘梅与鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司重新签订了认购协议，并就案涉房屋的尾款进行了约定。鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司同意将刘梅剩余购房款667249元的债权转让给内蒙古第三建筑工程有限公司第五十项目部用偿还鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司对内蒙古第三建筑工程有限公司第五十项目部的工程欠款667249元。经内蒙古第三建筑工程有限公司第五十项目部同意，刘梅以393676元购买了内蒙古第三建筑工程有限公司第五十项目部对鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司667249元的债权。2019年1月27日，异议人刘梅将360000元购房款及委托弟弟刘贵将剩余购房款33676元转入内蒙古第三建筑工程有限公司第五十项目部程义军的账户内。至此刘梅就案涉房屋的购房款已全部付款完毕。鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司也向刘梅出具了购房款827249元的收款收据。三、异议人刘梅将案涉房屋购房款缴纳完毕后，鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司于2019年5月3日向异议人刘梅交付了案涉房屋，刘梅接收案涉房屋后进行了装修并入住至今。四、异议人刘梅缴纳了全部购房款后，多次催促鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司办理网签手续，鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司迟迟不与刘梅签订商品房买卖合同及办理房产证。直至案涉房屋被东胜区人民法院依法查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，异议人刘梅在人民法院查封之前，已经与鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司签订了合法有效的认购协议，异议人刘梅就案涉房屋已经支付了全部购房款，且人民法院查封案涉房屋之间已经实际占有案涉房屋。至于没有办理网签或者办理不动产登记证的原因并不在于异议人刘梅本人，而是鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司造成的，根据该二十八条之规定，异议人刘梅的物权期待权满足上述二十八条之规定规定，因此异议人刘梅的物权期待权应当得到保护。综上所述，查封异议人刘梅的合法财产，给异议人刘梅造成了严重的经济损失和精神损害，故异议人向贵院提出执行异议申请，请求人民法院依法终止对位于房屋（建筑面积：153.61㎡）的执行，并解除查封。 本院查明，本院在审理原告李光东诉被告鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，于2020年11月3日作出（2020）内0602民初4311号民事判决书，判决“被告鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告李光东借款本金1200万元及逾期利息（以1200万元为基数，从2013年8月31日起至实际给付之日止，按照月利率2%计算）。案件受理费91900元，保全费5000元，均由被告承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”因被告未能履行上述判决内容，本案进入了执行程序。在该案件的审理过程中，本院于2020年6月4日作出（2020）内0602财保219号民事裁定书（诉前保全），裁定“查封被申请人鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司名下位于（详见附录一），查封期限为三年”。异议人主张的房屋在该18套房屋内。 另查明，异议人与被执行人鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司于2019年1月26日签订《认购协议》，约定由异议人购买被执行人位于大丽景苑1号楼2单元1206室，总价款为827249元。异议人已付清房款。鄂尔多斯市不动产登记中心出具《不动产登记信息查询结果》，证明于2021年1月22日异议人名下无房产的事实。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，异议人占有房屋的时间能够推定其与被执行人在本院查封之前已经签订了房屋买卖合同，且异议人名下无其他可居住的房屋，异议人已付清房款，故异议人关于中止执行的异议请求成立。关于异议人要求解除对涉案房屋查封的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款、第二十九条的规定，裁定如下： 一、中止对东胜区的执行； 二、驳回异议人的其他异议请求。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  云莉莉 人民陪审员  高建国 人民陪审员  王 慧 二〇二一年五月八日 书 记 员  杨 乐 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。