河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0802民初910号原告：李康林，男，汉族，1961年4月11日出生，住河南省焦作市解放区。被告：焦作市三维房地产开发有限公司，住所地：焦作市解放路三维商业广场。法定代表人：许冰，执行董事。委托诉讼代理人：王炳豫，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩承润，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。原告李康林与被告焦作市三维房地产开发有限公司（以下简称三维房地产公司）合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案，并依法适用简易程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告李康林，被告三维房地产公司的委托诉讼代理人韩承润到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李康林向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告房屋租金371441.35元；2.判令被告给原告办理房产证号20××17和20××18号两套房产的土地使用证；3.判令被告返还原告两套房的使用权；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：三维房地产公司于2001年建设焦作市三维商业广场，建成后以售代租的方式，承诺此房地势优越，是焦作经济商业中心，你购公司房，公司代给你租，房租费只增不减，无论社会经济形势有无变化，不让购房户（出租户）经济上受到任何损失。原告2003年购买了三维商业广场两套商品房（1.房产证号：20××**，****，45.9平方米；2.房产证号:2:20××******，494平方米）。2014年前三维房地产公司按时向原告支付租金，但2014年之后至2020年12月底一直未返租金，现欠原告2楼204号房屋租金206546.4元，3楼62号房屋租金164894.95元，合计：371441.35元。原告今年将近60岁，身体状况不好，也没有劳动能力，是下岗职工，原来是贷款和借款购三维商业广场房产，只盼着收房屋租金还账和养家糊口。现三维房地产公司欠款不付，不兑现原承诺，也不办理房屋土地使用证，经原告多次向被告讨要和协商无果，故原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告三维房地产公司辩称，认可与原告之间存在购房返租协议。但原告主张的2018年1月4日之前的租金已经超过诉讼时效，不应支持；办理土地证是相关政府职能部门的权利，被告可以协助但没有权利办理；原告所主张的返还房屋使用权没有法律依据。原告李康林为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.房产证2份，以证明原告所主张的两套房产系从被告处购买，以及相应房产的面积等基本信息；2.被告向原告出具的2014年至2020年欠付租金明细，以证明相应时间段内被告欠原告371441.35元租金未付；3.2020年1月12日被告及被告法定代表人许冰出具的《承诺书》一份，以证明被告及被告的法定代表人许冰当时承诺对包括原告在内的这些没有起诉的业主也按照原来起诉过的业主同等待遇执行。被告三维房地产公司对原告李康林提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1房产证无异议。原告所举证的证据2并非原件，且有三页未加盖被告公章，故对该证据真实性有异议；原告当庭所举的相应证据与立案时提交的证据不一致，且立案证据中显示2019年12月至2020年12月租金为原告个人收取。对证据3承诺书无异议。被告三维房地产未向本院提交证据。本院对当事人提交的证据分析认证如下：原告提交的证据1、3，被告质证后，表示无异议，能够证明本案相关事实，本院予以采信；原告提交的证据2，虽系复印件，但本院之前受理的大量三维商业广场的购房业主起诉三维房地产公司房屋租赁合同纠纷案件所查明的案件事实，能够反映出相应欠付租金明细系三维房地产公司向各购房业主出具，相应计算租金标准与其他业主一致，故本院予以采信。本院对本案事实确认如下：位于焦作市解放区解放中路**的焦作市三维商业广场（以下简称三维商业广场）系本案被告三维房地产公司开发建设的商业房地产项目。被告将商场内部一至六层分为不同区域并部分对外销售，并承诺相应商场面积由被告与购房业主签订房屋租赁合同统一承租，租赁期限十年，被告统一对外招商，并由被告向购房业主结算和支付租金，保证购房业主的租金收益。2003年，原告李康林与被告签订房屋买卖合同，向被告购买了三维商业广场二层建筑面积为49.94平方米及三层建筑面积为45.91平方米的两处商业房产，并与被告签订了相应房产的租赁合同。而实际上，相应商业房产仅有平面坐落，并未搭建四周围墙进行实际分割，而是被告根据统一招商和统一管理经营的需要，在商场内部隔断成相应的商铺提供给商户使用。即实际经营的商铺实际坐落与业主所购买商铺的书面坐落并不一致、无法对应。2004年11月28日，三维商业广场开始营业。后原告于2014年8月1日为其所购买的两处商业房产办理了房产证，两处商业房产被分别登记为二层204号及三层62号。2014年11月，在被告统一承租三维商业广场十年期满后，因购房业主认为商场经营状况良好，被告却拒绝提高租金标准，从而发生了大批业主集中维权的现象。后经协商，部分购房业主与被告重新签订了租赁合同，约定租金标准在原合同租金标准的基础上先上浮30%，待被告与业主委员会商定租金后，按商定的租金数额多退少补，但之后因协商未果，造成大批业主向本院提起诉讼，后经本院一审、焦作市中级人民法院二审，将租金标准酌定提高至原租金标准的150%。同时针对部分起诉要求返还房产使用权的业主，相应生效判决认为，虽然各业主所购买的商铺办理了独立的所有权证，但该商铺相对于其他独立专有的房屋而言存在一定的特殊性，主要体现在：其一，诉争商铺自购买之时与其它商铺之间没有物理性墙壁分割，各商铺之间的划分仅存在于平面，商铺在空间上的独立性不强，各个商铺之间的空间权利无法明确区分；退一步讲，即使能够将各个商铺在空间上物理性分割开来，那么部分商铺将会成为四周都是其他业主的商铺而没有采光、没有过道的“死角”，该商铺的使用价值将会大大降低，该商铺业主的利益将受到影响；其二，部分商铺业主购买商铺的初衷即是委托他人进行统一管理以获取收益，从而避免自行管理或自主经营所带来的经营风险和需要付出的精力，如果将商场的经营模式变更为业主自行管理，该部分业主的购房目的将不能实现，从而导致其利益受到损害；其三，商铺业主获取商铺产权的出发点及最终目的在于投资和获取投资收益，使得商铺价值得到最大发挥，诉争商铺出租给被告后与其他商铺一同整体用于经营三维商业广场，由商场进行统一管理。经过十余年的经营管理，三维商业广场已形成良好的品牌效应，各商铺业主的投资收益得到稳定保障。各业主之间因建筑物区分所有权关系已然形成一个利益共同体，一荣俱荣，一损俱损。在目前商场仍处于正常经营的情形下，如果强行将诉争商铺分割出来，由各业主自主经营或自行管理，其间的矛盾与冲突将会大量发生，不利于商场整体功能和效益的最大发挥。故从更有利于商场经营和保护全体业主的权益的角度出发，相应生效判决均驳回了相应业主的返还房产使用权的诉讼请求。正是基于以上实际情况及相应法院生效判决，被告与原告李康林就原告所购买的两处商业房产所欠付租金进行了结算，并向原告出具了相应2014年12月至2020年12月的欠付租金明细。根据相应欠款明细显示，相应时间段内被告共欠付原告两处商业房产的租金380347.08元未付。另查明，2020年1月12日，被告向三维商业广场全体业主出具了《承诺书》，内容为“三维商业广场因多种因素，造成欠600多户业主不等租金的情况，其中约170多户业主经诉讼得到了终审判决书，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，我公司承诺：法院判决效力适用于相同权益未参加诉讼的业主。”在该《承诺书》上，被告加盖公章，并有被告的法定代表人许冰的签字按指印。又查明，2014年11月24日，国务院发布了《不动产登记暂行条例》，该条例自2015年3月1日起正式实施。根据该条例的规定，此后不动产的登记由不动产登记管理部门统一办理不动产权证，不再办理单独的房产证及土地证。本院认为，分析原告李康林的诉讼主张，其要求被告三维房地产公司支付欠付房屋租金及返还房产使用权，依据和基础是其与被告所签订的房屋租赁合同；其要求被告协助办理涉案房产的土地证，依据和基础是其与被告签订的房屋买卖合同。而房屋租赁合同纠纷及房屋买卖合同纠纷的共同上一级案由为合同纠纷，故本案的案由应为合同纠纷。被告与原告就涉案商业房产签订了房屋租赁合同，由被告统一承租包括涉案商业房产在内的三维商业广场商业房产，并向包括原告在内的购房业主支付租金，虽原签订的房屋租赁合同十年租赁期限已到期，但被告经与购房业主协商后，通过提高租金标准的方式继续承租相应商业房产，且被告至今仍控制相应商业房产，故原告要求被告按照被告所出具的欠付租金明细支付租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张时间段内的欠付租金数额的问题，被告出具的欠付租金明细显示为380347.08元，而原告主张为371441.35元，系原告自认被告已支付了部分租金，故被告应承担支付责任的租金数额以原告主张的金额为准，为371441.35元。关于原告主张的要求被告办理涉案两处商业房产的土地证的诉讼请求，如本院审理查明的事实所述，自2015年3月1日起，不动产的权属登记统一办理不动产权证，不再单独办理土地证，故原告的该诉讼主张，不具备判决和执行的法律基础，本院不予支持。关于原告要求被告返还涉案两处商业房产的使用权的诉讼主张，实质上应为要求返还涉案两处商业房产，这一方面应以原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同关系为前提和基础，而原告并未提出解除双方之间的房屋租赁合同关系，另一方面，如之前本院生效判决所述，相应商业房产仅存在于平面，并未独立分割，整个三维商业广场内部空间被三维商业广场根据统一管理和经营需要，统一进行分割和对外出租，具体分割空间与各业主购买的商业房产并不能进行对应，如单独将其分割出来，根本无法满足其使用效能和目的，也会影响商场整体的规划和使用效能，并影响全体业主的共同利益。目前三维商业广场虽整体停业，但单独支持原告的此项诉讼主张，不仅不具备判决和执行的条件和可能，也不利于维护三维商业广场全体业主的整体利益。故对于原告的该项诉讼主张，本院不予支持。关于被告提出的原告所主张的2018年1月4日之前的租金已经超过诉讼时效的抗辩意见，因2020年1月9日，被告向三维商业广场全体业主出具《承诺书》，承诺对之前未提起诉讼主张租金的业主，同样适用已提起诉讼的业主的待遇，也就代表着被告对之前拖欠的租金，均表示愿意进行清偿，从而发生了诉讼时效中断的法律效力，故被告的该抗辩意见不能成立，本院不予采纳。另需要说明的是，本案双方之间纠纷的相应法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，且所需适用的当时的法律的规定与民法典的相应规定原则一致，并不矛盾冲突，故按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案判决仍适用《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告焦作市三维房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李康林支付房屋租金371441.35元；二、驳回原告李康林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3636元，由被告焦作市三维房地产开发有限公司负担3436元，由原告李康林负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  郑连生二〇二一年五月十三日书记员  蔡晓淼附：相关法律及司法解释条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。