江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1147号上诉人（原审被告）：宿迁市中嘉置业有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区。法定代表人：仲常斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：仲维松，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张建，男，1968年1月2日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：罗红，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。上诉人宿迁市中嘉置业有限公司（以下简称中嘉公司）因与被上诉人张建商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初5508号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中嘉公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判改判驳回张建诉讼请求。事实和理由：1.虽然双方当事人签订商品房买卖合同，但张建未支付购房款。抵账协议上的印章系中嘉公司的股东李某1私刻，不能约束中嘉公司。一审法院既未找李某1取证，也未释明要求中嘉公司进行鉴定。张建也未举证证明其已经按照抵账协议约定向宿迁中厦建设工程有限公司（以下简称中厦公司）付款。2.涉案房屋系仲维松、李某1、李建友三人共同开发，三人签订的合作开发协议约定：企业所得税和土地增值费等由售房款中扣除代缴。张建虽与中嘉公司订立房屋买卖合合同，但没有向中嘉公司缴纳房款，中嘉公司无法扣除各种税款，也就无法开具购房款发票，也无法办理产权证。3.为了查明事实，如果不对公章真伪进行鉴定，请求追加李某1为本案第三人到庭说明情况。张建二审答辩称：1.张建与中嘉公司于2012年5月9日签订的商品房买卖合同系中嘉公司制作提供，中嘉公司的诉讼代理人于2020年12月10日一审庭审中对该公章真实性予以认可。如抵账协议虚假，则中嘉公司不可能在买卖合同中特别注明房款已付清。合同第六条第一项特别注明了购房款259440元已经付清,中嘉公司有义务为张建办理不动产权属登记证书并支付相应违约金。2.涉案房屋系仲维松、李某1、李建友三人共同开发，三人签订的合作开发协议第六点第三款约定，中嘉公司代缴税款后再向相应的义务人追偿。涉案房屋实际为李某1所建抵给本案张建，但中嘉公司的内部约定不能对抗外部购房人。张建在一审中提供的中厦公司出具的承诺书，可以证实中嘉公司与中厦签订了合同，且房屋已经交由张建使用。中嘉公司作为出售商品房一方，具有法定承担出具购房发票的义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。张建向一审法院起诉请求：1.判令中嘉公司向张建出具购房发票，并协助将位于裕德嘉园18幢1单元302室房屋转移登记至张建名下。2.判令中嘉公司支付张建逾期办证违约金105462元（以259440为基数，自2012年12月27日起按照日万分之一点五计算至2020年5月28日）。一审法院认定事实：2012年5月9日，张建与中嘉公司签订《商品房买卖合同》，约定张建购买中嘉公司开发的位于宿迁市宿城区房屋一套，面积为86.48平方米，单价为3000元，总金额为259440元。合同第六条关于付款方式及期限约定：一次性付款，买受人于2012年5月9日房款大写：贰拾伍万玖仟肆佰肆拾元整（小写：259440元整）已一次性付清。第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内买受人取得房屋权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款价万分之三的违约金。2012年9月26日，中嘉公司（甲方）、中厦公司（乙方）、张建（丙方）签订《裕德嘉园冲抵房协议》，该协议约定，现因乙方公司需要，用工程款冲抵甲方开发的“裕德嘉园”小区18幢302室房屋一套和18幢20号车库壹间，并冲抵后乙方再转给丙方等相关事宜如下约定：一、冲抵明细：经甲方公司股东培军同意将本公司开发的“裕德嘉园”小区18幢一单元302室商品房一套，建筑面积：86.48㎡，现以3000元/㎡价格，另加18幢楼20号车库一间价格12000元，共计金额（人民币）：271440元，作为支付2#、17#—20#楼工程款冲抵给乙方公司。二、具体冲抵和转让方式：1.乙方从甲方那里用工程款冲抵来的房和车库，现乙方再让甲方直接办理给丙方，其中乙方和丙方之间的房款和车库款冲抵与甲方无关，甲方不承担乙方和丙方中间的任何经济利益关系。2.先乙方根据以上冲抵价格明细开工程款发票，并将开发工程款发票交予甲方股东李某1签字认可，然后转交甲方公司财务会记（计），甲方在接收到乙方开具的工程发票后，再给丙方办理交房相关手续。该协议加盖中嘉公司、中厦公司印章，张建在该协议上签字。当日，涉案房屋交付给张建使用。一审另查明，2009年11月13日，案外人李某1（乙方）与案外人仲维松（甲方）、案外人李某2（丙方）签订《宿迁市中嘉置业有限公司关于对“2008B-宿某-07号地块”“裕德嘉园”项目共同投资开发的协议书》一份，约定：项目名称宿迁市“裕德嘉园”；项目地点宿某经济开发区南区东至徐淮路（徐淮路46米）绿化带50米，南至企业用地，西至宿迁市华丰纺织有限公司用地，北至明珠公寓用地；该开发项目的股权分配，甲方仲维松占股权为55.43%，乙方李某1所占股权为30%，丙方李某2所占股权为14.57%；项目销售施行集中办公，按甲乙丙三方所分的楼号统一对外销售，并建立统一的销售管理制度，销售人员由公司统一聘请，销售人员的工资和公用的办公用品、广告费用及相关配套的设备费等，都按公司股份比例分摊；售楼部由公司统一设计规划实施，费用按公司股份比例分摊，承建费用在完工后统一结算，销售价格及浮动幅度由双方协商确定，共同遵守，杜绝不正当的竞争，损害对方的利益；购房定金、首付款、一次性付款和车库款及相关的办证手续费由甲乙丙三方按各自所有权的楼号各自收取；甲乙丙三方的卖房银行按揭贷款统一进入公司账上，每月十号前结算一次，公司扣除税金和公摊费用外，结算当天应立即提取给对方；任何一方违约，违约金50万元。同日，李某1（乙方）与案外人仲维松（甲方）、李某2（丙方）签订《宿迁市中嘉置业有限公司“裕德嘉园”开发项目《分房方案》》，约定：本《分房方案》针对主题为17栋多层41003m2，3栋（1栋、8栋、16栋）高层及门面房不在本次协议范围，以后另作协商；乙方李某1所占股权30%，应分配面积为12300.9m2，实际分配11656m2，对应楼号为（2栋3162m2、17栋2389m2、18栋1494m2、19栋2222m2、20栋2389m2）；实际分配面积多于应分配股权面积的股东，对实际分配房主面积少于应分配股权面积的股东进行补偿，最终补偿面积依据房管部门核算的建筑总面积为标准，补偿方式为：现金（扣除建筑成本）或房屋冲抵。一审法院认为：张建与中嘉公司自愿签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据李某1与仲维松、李某2签订《宿迁市中嘉置业有限公司关于对“2008B-宿某-07号地块”“裕德嘉园”项目共同投资开发的协议书》约定，仲维松、李某1、李某2以中嘉公司名义合作开发裕德嘉园项目，涉案房屋系李某1负责建设。因李某1欠付中厦公司的工程款，中嘉公司、中厦公司及张建签订《裕德嘉园冲抵房协议》，将涉案房屋转让给张建以冲抵欠付中厦公司的工程款。涉案房屋已经实际交付给张建使用，该冲抵房协议已经实际履行完毕。中嘉公司应协助张建将涉案房屋不动产权属转移登记至张建名下。中嘉公司未向张建出具不动产购房发票，未按照约定办理不动产权属证书，应当依据《商品房买卖合同》约定按照房价款日万分之三支付违约金。张建请求中嘉公司支付逾期办证违约金40394.8元（以259440元为基数，自2017年7月25日起按照日万分之一点五计算至2020年5月28日止），符合合同约定，依法予以准许。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百九十五条、第五百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宿迁市中嘉置业有限公司于判决生效之日起十日内协助张建将涉案房屋位于宿迁市宿城区房屋转移登记至张建名下；二、宿迁市中嘉置业有限公司于判决生效之日起十日内支付张建逾期办证违约金40394.8元（自2017年7月25日至2020年5月28日止）。案件受理费810元，由宿迁市中嘉置业有限公司负担。二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。二审中，张建提供中厦公司向中嘉公司开具工程款发票，证明中厦公司于2012年6月之前已经向中嘉公司开具工程款发票合计1265万元，超过中嘉公司已经支付给中厦公司工程款数额。中嘉公司对工程款发票真实性予以认可，接受了发票复印件并表示可以以该复印件计入公司财务帐。中嘉公司认可案涉房屋以冲抵债务方式转让给张建，但认为开具购房款发票产生的税费不应当由中嘉公司负担，故拒绝开具购房款发票以协助办理房屋产生登记手续。张建自愿申请放弃请求中嘉公司向其支付逾期办理案涉房屋产权登记证书违约金。本案二审争议焦点为：中嘉公司应否承担向张建开具购房款发票义务。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当依据合同约定全面履行义务。买卖合同中的出卖人在履行向买受人交付标的物义务时，还应依据合同约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。在商品房买卖合同中，开具购房款发票并协助办理产权过户登记手续是房屋出卖方应当承担的义务。本案中，中嘉公司与中厦公司、张建因以房屋抵充债务产生合同关系，中嘉公司将以房屋抵充工程款交由中厦公司处分，中厦公司将该房屋销售给张建，中嘉公司对此予以认可并签订商品房买卖合同以及三方协议即“裕德嘉园冲抵房协议”。商品房买卖合同加盖中嘉公司房屋销售专用章，中嘉公司未能证明该印章系张建通过违法手段加盖，应当认定系中嘉公司负责销售的工作人员加盖，即使如中嘉公司主张的系其股东李某1加盖，张建也无法知道中嘉公司内部印章管理制度，有理由相信签订房屋买卖合同系中嘉公司意愿，故该合同对中嘉公司具有约束力。中嘉公司与中厦公司、张建签订三方协议，约定购房款支付对象及房屋交易原因与中嘉公司主张基本一致，即李某1有权以中嘉公司名义处分涉案房屋。因该三方协议并不存在明显损害中嘉公司利益的内容，约定的权利义务与实践中工程施工方出售用于冲抵工程款房屋交易习惯基本一致，且约定了中嘉公司在收到中厦公司出具的工程款发票后再办理有关房屋交付手续，维护了中嘉公司在施工合同关系中应当享有的权利。该三方协议明确了商品房买卖合同中关于购房款如何支付问题，也符合协议中三方当事人在案涉房屋处分中的真实意愿，对中嘉公司具有约束力。中厦公司已经向中嘉公司开具了足额工程款发票，中嘉公司应当向张建履行作为房屋出卖方的义务，开具购房款发票并协助办理房屋权属过户登记手续。如果中嘉公司与其股东李某1之间存在费用分担的约定，可以在履行义务后另行向李某1主张有关权利，但不能以此对抗张建的权利主张。综上，中嘉公司的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。张建在二审中自愿放弃请求中嘉公司向其支付逾期办理房屋产权登记证书违约金，系其对权利的合法处分，依法予以准许，并对一审判决结果作相应的变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初5508号民事判决第一项；二、撤销宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初5508号民事判决第二项。二审案件受理费810元，由上诉人宿迁市中嘉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 权审判员 刘爱萍审判员 董大千二〇二一年五月二十五日书记员 赵媛媛