鄂尔多斯市东胜区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）内0602执异258号 异议人（案外人）:张静，女，汉族，1981年5月19日出生，现住内蒙古自治区包头市。 委托代理人:林琳，系内蒙古永晟律师事务所律师。 申请执行人：李光东，男，汉族，1966年12月21日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托代理人：梁秀、袁波，内蒙古智武律师事务所律师。 被执行人:鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司，统一社会信用代码91150602699460149P，住所鄂尔多斯市东胜区永大丽景苑小区商业**。 法定代表人:巩富，该公司经理。 委托代理人：王挨青，男，汉族，系该公司员工。 本院在执行申请执行人李光东与被执行人鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人张静对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人张静称，鄂尔多斯市东胜区人民法院于2020年11月3日作出（2020）内0602民初4311号民事判决书，判决被执行人鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司偿还申请执行人李光东借款本金1200万元及逾期利息。贵院于2020年6月4日基于李光东的诉前保全申请作出（2020）内0602财保219号民事裁定，查封了鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司名下位于东胜区永大丽景苑的房屋18套，其中包括2号楼1单元1301室（131.45平方米）房产，该房产的实际买受人为案外人张静。2010年10月1日，被执行人鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司作为甲方与东胜区营盘壕村都兆奎村民小组（作为乙方）签订《合作协议书》，约定乙方将31亩空地、宅基地及其他设施交付甲方，甲方将“永大丽景苑”商住一体综合小区的2＃楼、3＃楼、1＃楼、8＃楼高层住宅以优惠价出售给乙方4万平米，该优惠房由乙方进行分配，乙方社员持加盖社章的《优惠房安置卡》到甲方办公室办理相关手续。其中第三条约定:“签订协议后，每户向甲方支付定金5万元，由乙方集中交付，六层封顶时每户支付定金5万元，十层封顶时每户支付定金5万元”。第四条第2款约定:“在签订正式售房合同前将每户社员的优惠房源核实调整变更完毕，按揭办理后不予变更业主姓名”。签订该《合作协议书》后，东胜区营盘壕村郝兆奎村民小组分三次集中向鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司交付了每户购房社员的定金15万元，村民小组社员胡志刚登记了该小区2号楼1单元1301室房屋（131.45平方米，每平米单价4050元），并于2011年12月15日二次交付了60000元和150000元房款，鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司公司于当日给胡志刚出具了60000元和150000元房款的收据。2014年8月6日，在鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司同意的情况下，案涉房屋更名为郝兆奎村民小组社员胡小娟（胡志刚之妹）。同日，胡小娟用鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司下欠刘秀香的193635元融资款和下欠胡锁小的128738元融资款（两项共计322373元）抵顶了案涉房屋的剩余房款。至此，案涉房屋的532373元房款全部交纳完毕（150000＋60000＋193635＋128738）。2009年9月17日，异议人张静给胡小娟、杨海军出借人民币100万元，双方约定月利息2.5%，未约定还款期限；但其后胡小娟及杨海军只履行了部分给付义务。2019年3月19日，异议人张静与胡小娟达成协议，张静购买登记在胡小娟名下的案涉房产，房屋售价65000元；双方同意直接核减欠款中的65000元作为房款。双方经鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司同意后，签订了《房屋转让合同》和《房屋变更确认承诺》。同日，张静与鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司签订案涉房屋的《认购协议》，鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司给张静出具532373元房款收据。2020年4月29日，鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司将案涉房屋交付给张静。同日，张静将395元测绘费、446元平米差价支付给鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司，并且与鄂尔多斯市东胜区臻欣物业服务管理有限公司（永大丽景苑小区前期物业公司）签订《永大丽景苑服务合同》、《业主管理规约》、《装修管理协议》、《维修临时协议》、《装修须知》《装修敬告》，向鄂尔多斯市东胜区臻欣物业服务管理有限公司交纳了600元垃圾清运费、3000元装修押金、3000元天然气初装费、1908元供暖费（2018年度-2019年度）及2019年1月10日-2021年1月9日的物业费4515元。此后，张静便对案涉房屋进行装修。2020年5月20日，鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司公司给张静发出《业主网签通知》，通知其于6月1日至30日期间办理网签手续，但案涉房屋于2020年6月4日被贵院查封，导致网签手续一直未办理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。贵院于2020年6月4日查封案涉房产，但张静于2019年3月19日与鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司签订了有效的书面买卖合同，并且在此之间前就支付了全部价款，案涉房屋于2020年4月29日交付给张静实际占有使用，并且非因张静自身原因未办理过户登记。综上，贵院的查封和强制执行行为损害了异议人的合法权益，请求中止对登记在鄂尔多斯市东胜区（131.45平方米）房产的执行并解除查封。 本院查明，本院在审理原告李光东诉被告鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，于2020年11月3日作出（2020）内0602民初4311号民事判决书，判决“被告鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告李光东借款本金1200万元及逾期利息（以1200万元为基数，从2013年8月31日起至实际给付之日止，按照月利率2%计算）。案件受理费91900元，保全费5000元，均由被告承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”因被告未能履行上述判决内容，本案进入了执行程序。在该案件的审理过程中，本院于2020年6月4日作出（2020）内0602财保219号之一民事裁定书（诉前保全），裁定“查封被申请人鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司名下位于（详见附录一），查封期限为三年”。异议人主张的房屋在该18套房屋内。 另查明，2010年10月1日鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司与东胜区营盘壕村郝兆奎村民小组签订《合作协议》，约定鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司征用东胜区营盘壕村郝兆奎村民小组空地及宅基地共计31亩，鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司给东胜区营盘壕村郝兆奎村民小组930000万元及永大丽景苑小区2号楼1单元1903室，并给东胜区营盘壕村郝兆奎村民小组的社员优惠价格出售4万平方米面积的房屋。本案争议房屋系该东胜区营盘壕村郝兆奎村民小组的社员胡志刚分得。后胡志刚转让与胡小娟，胡小娟又转让与本案异议人张静；该房屋的房款已全部付清并鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司将该房屋交付异议人使用。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，能够确认我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议的效力优于商品房买卖合同，被拆迁人的安置补偿权利应给予特别保护。位于东胜区的土地征用后以优惠的价格取得的安置性财产，且上述房屋拆迁产权置换的事实发生在本院对异议房屋采取查封措施之前，虽然实际分得的社员将房屋转让与他人，但其行为属于对自己权利的处分，而其分得房屋的权益应该予以保护，从而后续转让也应该受到保护，故异议人关于中止执行的异议请求成立。关于案外人要求解除对涉案房屋查封的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款的规定，裁定如下： 一、中止对东胜区的执行； 二、驳回异议人的其他异议请求。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 云 莉 莉 人民陪审员 杨 丽 霞 人民陪审员 斯琴巴拉 二〇二一年五月十一日 书 记 员 杨  乐 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。