湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘07民终993号上诉人（原审被告）：陶明冬，男，1976年6月6日出生，汉族，住湖南省石门县。上诉人（原审被告）：陈艳林，女，1979年11月12日出生，土家族，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：张孝天，湖南天思律师事务所律师。委托诉讼代理人：田志斌，湖南天思律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：常德东星投资有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处鸿升社区新河路295号一层。法定代表人：何新明，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡楠，湖南湘声律师事务所律师。上诉人陶明冬、陈艳林因与被上诉人常德东星投资有限公司（以下简称东星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2021)湘0702民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶明冬、陈艳林上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判不支付律师费、违约金及陈艳林不承担责任，并由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：1.一审判决认定事实错误、支付律师费、违约金没有法律依据、陈艳林承担责任理由不成立；2.一审判决程序严重违法。东星公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陶明冬、陈艳林向一审法院起诉请求：1.判令解除东星公司与陶明冬就位于湖南省常德市武陵区××街道××社区××广场××栋××号商铺签订的一切房屋租赁合同及相关附属协议；2.判令陶明冬、陈艳林在2021年1月28日前将上述商铺腾空并返还给东星公司；3.判令陶明冬向东星公司支付律师费8000元及截止2021年8月31日的逾期租金45876元并按照每日万分之五向东星公司支付自2019年12月16日起的违约金（至2020年11月25日已产生7914元，其余顺延照计至全额清偿之日止）；4.判令陈艳林对陶明冬的上述债务承担连带清偿责任；5.判令陶明冬、陈艳林共同负担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月19日，东星公司与金萍签订《商铺租赁合同》将东星公司位于常德市武陵区××街道××社区××广场××栋××号商铺租赁给金萍，租赁期限截止2021年10月30日。2017年7月1日，金萍向东星公司出具《放弃优先购买权承诺书》，约定“本人金萍是Ｓ22-112商铺的承租人，现本人已知悉该商铺的房地产权利人将出售该商铺，本人在此承诺放弃购买该商铺的优先购买权，并承诺该商铺在2016年10月1日至2021年10月30日期间，租金直接支付东星公司，租赁期限届满后，由本人与买受人另行协议是否续签”。2017年7月4日，东星公司（出卖人）与许功名（买受人）签订《常德市商品房买卖合同》约定将Ｓ22栋112号房屋出售给许功名。同日，东星公司与许功名签订《补充协议》，其中第三条约定：1、该Ｓ22-112号商铺在上述租赁期间内的租金收益归东星公司所有，承租人金萍继续向东星公司支付租金；2、东星公司将此商铺出售给许功名时，因东星公司已经将此商铺租赁给承租人。东星公司需一次性向许功名支付人民币369799元，作为2021年10月30日前无法使用房屋的补偿，以许功名收到东星公司支付此款项目的收据为准，许功名在此租赁期间内无权干涉东星公司与承租人对上述商铺的经营。2018年8月13日陶明冬向东星公司出具《铺位认租申请表》、《接续承租商铺经营申请表》。2018年8月15日，金萍向东星公司出具《退租申请表》和《合同变更申请书》，申请退租东星家居广场S22-112商铺，并申请于2018年8月15日解除其与东星公司的商铺租赁合同，由陶明冬接续承租S22-112号商铺用于经营餐饮，陶明冬为商铺租赁合同变更后新的承租人，在2018年8月15日之前因租赁关系所产生的所有费用由金萍承担，此后所有费用由陶明冬承担。2018年8月13日，陶明冬出具《合同变更承诺书》，约定陶明冬自愿接受金萍上述变更申请的内容。2018年8月13日，东星公司（甲方、出租方）、陶明冬（乙方、承租方）及佛山市中城物业管理有限公司常德分公司（丙方、物业管理方）签订《常德东星家居广场房屋租赁合同》，约定：东星公司同意将座落在常德大道与芙蓉路交汇处常德东星家居广场S22栋112号房屋出租给陶明冬使用；租赁期限为37.5个月，自2018年8月15日起至2021年9月30日止；建筑面积141.6平方米，月租金单价为50元㎡，月租金为7080元，从2019年9月1日起，租金单价涨租8%；租金交纳方式及期限：第一期租金（2018年8月15日至2020年8月31日租金）45876元，交纳日期为2018年12月15日前，第二期租金（2020年9月1日至2021年2月28日租金）45876元，交纳日期为2019年6月15日前，第三期租金（2021年3月1日至2021年8月31日租金）45876元，交纳日期为2019年12月15日前；陶明冬应在本合同签订之日后7日内交纳相当于三个月租金及物业管理费的款项22515元作为租赁保证金，用于陶明冬履行本协议各项义务的担保；租赁保证金在合同到期或被解除后，如陶明冬无违约行为及欠缴款项的，东星公司将在合同到期或被解除后的30日内无息退还陶明冬；陶明冬未按本合同约定期限交纳租金、物业管理费及相关费用的，每逾期一日，应按拖欠费用总额的1‰支付逾期付款违约金；逾期7日及以上，东星公司有权采取停水、停电、封铺处理，拖欠租金或管理费达30日以上的，东星公司有权解除本合同，合同解除后，陶明冬交纳的租赁保证金不再退还，同时，陶明冬应向东星公司支付相当于剩余租期及物业管理费总额的50%的违约金，东星公司实际损失超出约定违约金金额的，陶明冬还应继续赔偿；租赁期满未续租或租赁期间合同被解除的，陶明冬应在期满前或合同被解除之日起7日内搬出全部可移动的物品；逾期占用房屋的，逾期占用期间陶明冬应按本合同约定的租金、物业管理费的120%支付占用费；东星公司因向陶明冬催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及东星公司因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用开支，均由陶明冬承担，东星公司有权向陶明冬追讨该费用开支；担保人对本合同陶明冬的全部合同义务向东星公司承担连带保证责任，保证期间为任何义务履行期届满后2年。陈艳林在该合同第十三条担保人处签名并注明身份证号码（430726197911123524）；本合同附件与本合同具有同等法律效力，附件包括《装修管理协议书》、《导购人员管理协议》、《装修补充协议》、《房屋位置平面示意图》、《常德东星家居广场管理公约》等。上述合同签订后，陶明冬未按约定支付第三期租金即2021年3月1日至2021年8月31日租金共计45876元，东星公司遂诉至法院，提出前列诉讼请求。另查明，东星公司就本案委托湖南湘声律师事务所律师胡楠作为诉讼代理人并支付律师费8000元。以上事实，有当事人身份信息、《放弃优先购买权承诺书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《退租申请表》、《合同变更申请书》、《铺位认租申请表》、《接续承租商铺经营申请表》、《合同变更承诺书》、《房屋租赁合同》、《委托代理合同》、发票等证据在卷佐证。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。东星公司与陶明冬于2018年8月13日签订的《常德东星家居广场房屋租赁合同》及附件系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规法规的强制性规定，应认定为有效。关于东星公司要求解除案涉房屋租赁合同及附属协议，并要求陶明冬、陈艳林于2021年1月28日腾还房屋的诉讼请求。经查，陶明冬逾期支付第三期租金（2021年3月1日至2021年8月31日的租金）已超过30日，依据合同约定，东星公司有权解除合同，且陶明冬、陈艳林在答辩时对于解除合同均无异议，故予以确认。因东星公司在诉前未向陶明冬发出解除合同的通知，故认定东星公司与陶明冬之间就位于湖南省常德市武陵区常德××道××路××广场××栋××号商铺的租赁合同关系于本案起诉状副本向送达之日即2021年1月9日解除。租赁合同解除后，陶明冬应当将其占有的案涉房屋腾空并返还给东星公司，确定陶明冬于本判决生效之日起十日内将案涉房屋腾空并返还给东星公司。关于东星公司要求陶明冬支付截止到2021年8月31日的逾期租金45876元的诉讼请求。本案中陶明冬尚未支付租赁合同第三期的租金，第三期租金的费用使用期为2021年3月1日至2021年8月31日，因合同中约定的该使用期限尚未到来，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”之规定，在确定本案中的租赁合同已于2021年1月9日解除后，东星公司要求陶明冬支付租赁合同第三期租金45876元没有法律依据，不予支持。关于东星公司要求陶明冬支付因本案产生的律师费8000元的诉讼请求。因东星公司与陶明冬在合同中约定，东星公司因行使合同项下的任何权利而引起的律师费等所有费用开支，均由陶明冬承担，且东星公司主张的律师费不超过行业最高标准，故对东星公司要求陶明冬支付律师费8000元的诉讼请求予以支持。关于东星公司要求按照每日万分之五的标准计算2020年12月16日起至债务全部清偿之日止的违约金的诉讼请求。陶明冬未按照合同约定的时间支付租金构成违约，因双方约定的逾期付款违约金的计算标准为每日1‰，东星公司现主张的违约金计算标准不超过合同约定和法律、行政法规的强制性规定，予以确认。经核算，陶明冬应支付自双方约定的第三期租金交纳日期之次日（2019年12月16日）起至合同解除之日（2021年1月9日）止的逾期付款违约金8946元（45876元×0.05%×390天）。关于东星公司要求陈艳林对陶明冬的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求。经查，陈艳林在担保人处签名确认，承诺对陶明冬的全部合同义务承担连带保证责任，保证期间为债务履行期届满后两年，因东星公司主张的上述费用均属于陶明冬的合同义务，且本案未过保证期间，故对东星公司要求陈艳林对陶明冬的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第六百八十八条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、常德东星投资有限公司与陶明冬之间就位于湖南省常德市武陵区××街道××社区××广场××栋××号商铺签订的一切房屋租赁合同及相关附属协议于2021年1月9日解除；二、陶明冬于本判决生效之日起十日内将位于湖南省常德市武陵区××街道××社区××广场××栋××号商铺腾空并返还给常德东星投资有限公司；三、陶明冬于本判决生效之日起十日内向常德东星投资有限公司支付律师费8000元及违约金8946元；四、陈艳林对陶明冬的上述第三项债务承担连带清偿责任；五、驳回常德东星投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1344元，减半收取672元，由陶明冬、陈艳林负担。二审中，双方均未提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为,本案二审的争议焦点为一审判决陶明冬支付律师费、违约金及陈艳林承担责任理由是否成立；一审判决程序是否严重违法。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条:当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。一审法院认定东星公司与陶明冬之间就位于湖南省常德市武陵区常德××道××路××广场××栋××号商铺的租赁合同关系于本案起诉状副本向送达之日即2021年1月9日解除符合法律规定。东星公司与陶明冬在合同中约定，东星公司因行使合同项下的任何权利而引起的律师费等所有费用开支，均由陶明冬承担，东星公司主张的违约金计算标准不超过合同约定，陈艳林在担保人处签名确认，承诺对陶明冬的全部合同义务承担连带保证责任，故一审对该三项的判决并无不当。经二审审查，一审判决在程序上并无严重违法之处。综上所述，陶明冬、陈艳林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费224元，由上诉人陶明冬、陈艳林共同负担。本判决为终审判决。审判长  涂江波审判员  谭洪妮审判员  周立军二〇二一年五月二十七日书记员  修 妮附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。