贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初7370号 原告：李意婷，女，1989年10月17日出生，汉族，住所地贵州省遵义市红花岗区。 原告：李意福，男，1994年1月3日出生，汉族，住所地贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：李意婷，女，1989年10月17日出生，汉族，住所地贵州省遵义市红花岗区。（系李意福之姐） 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴发俊，贵州黔鹰（南明）律师事务所律师。 原告李意婷、李意福诉被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年4月15日受理后，依法适用简易速裁程序公开开庭审理。原告李意福的委托诉讼代理人即原告李意婷，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴发俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1.判决被告支付原告逾期交付办理房屋权属证书的违约金，违约金以购房款198822元为基数，按日万分之二的标准从2020年6月12日起计算2021年4月15日暂计12048元；2.诉讼费用由被告承担。 本院查明如下案件要素：2018年11月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，房屋总价款为198822元的商铺出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2018年12月22日前，被告承诺于2017年3月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2019年6月23日，被告将案涉房屋交付原告使用。被告至今仍不具备转移登记的条件。 上述事实，有原告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《购房款发票》、《收据》、原被告的当庭陈述等在卷佐证。 双方争议的焦点为：原告的诉请是否超过诉讼时效；被告是否存在违约行为，若认定被告违约，违约金应如何计算；应否扣除新冠肺炎疫情期间的违约金。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于焦点1，逾期交付商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。案涉《商品房买卖合同》签订时间为2018年11月21日，合同中被告承诺于2017年3月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，即被告承诺将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间，原、被告双方还未签订《商品房买卖合同》，因此，应认定原、被告双方未就被告取得案涉商品房所有权初始登记及将办理商品房转移登记有关文书交付原告的时间进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应于案涉房屋实际交付使用之日（2019年6月23日）起九十日内即2019年9月21日前向原告交付案涉房屋不动产权证书，被告逾期则应自2019年9月22日起向原告支付违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，即原告应在2019年9月22日起至2022年9月21日期间内提起诉讼。原告于2021年4月15日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效，故对被告所作时效抗辩，本院不予采纳。 关于焦点2，前述分析已认定被告应于2019年9月21日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将案涉房屋不动产权证书交付给原告。截止庭审之日，被告仍不具备转移登记的条件，若被告具备转移登记的条件后，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。被告未按法律规定履行义务，已构成违约，自2019年9月22日起即应承担违约责任。原告诉请本院支持2020年6月12日起的违约金，系原告自愿处分自己的诉讼权利，符合法律规定，本院予以准许。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告在签订涉案合同时，对被告在约定日期起180日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任未作选项选择约定，视为双方没有约定违约金。根据前述司法解释的规定，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于焦点3，《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除其违约责任。”本案中，被告交付办理商品房转移登记有关文书的时间在新冠肺炎疫情发生之前，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李意婷、李意福支付逾期交付不动产权证书的违约金，该违约金以已付购房款198822元为基数，自2020年6月12日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告李意婷、李意福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费51元，由原告李意婷、李意福负担11元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  魏雪松 二〇二一年五月十三日 书记员  余茂霞