北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4196号上诉人（原审原告）：刘卫兵，男，1989年8月11日出生，住北京市昌平区。上诉人（原审原告）：燕蒙，女，1988年8月31日出生，住北京市昌平区。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘明军，北京市德鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京汇超房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村西（二层楼）。法定代表人：史奎晨，董事长。委托诉讼代理人：刘志刚，男，北京汇超房地产开发有限公司副总经理。委托诉讼代理人：刘耀亭，北京德印律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路9号3栋2503室。法定代表人：段学勇，董事长。委托诉讼代理人：田旭东，北京市博缘律师事务所律师。上诉人刘卫兵、燕蒙因与被上诉人北京汇超房地产开发有限公司（以下简称汇超公司）、被上诉人北京市昌平保障房建设投资管理有限公司（以下简称保障房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初12518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘卫兵、燕蒙上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘卫兵、燕蒙一审的全部诉讼请求。事实及理由：1.《北京市共有产权住房预售合同（试行）》（以下简称预售合同）第十二条和《补充协议》第12条约定，出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同，《预售合同》第十二条和《补充协议》第12条都没有对解除权的行使期限作出限制。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，对方没有催告的，解除权的行使期限是一年，刘卫兵、燕蒙的解除权应自2019年10月15日起计算60日成就后，再计算一年的行使期限。2.《补充协议》第37条约定解除权应当在成就后30日内行使，该条对于30日内的起算时间点约定不明。且根据《预售合同》第二十七条约定，如果补充协议有不合理的减轻或者免除公司责任，加重买受人责任、排除买受人权利的，以预售合同为准。由于《补充协议》第37条限制了买受人解除权的行使期限，故《补充协议》第37条不能适用，解除权的行使期限应当以《预售合同》第12条约定为准。3.刘卫兵、燕蒙在解除权行使期限内行使了解除权，《预售合同》自解除通知送达之日起解除。4.《预售合同》约定的违约金标准是日万分之零点三，该标准过低，要求法院调高违约金，按照总房款的十分之一确定。汇超公司、保障房公司辩称，1.《预售合同》《补充协议》都是三方当事人的真实意思表示，《补充协议》第37条不存在《预售合同》第二十七条所约定的情形，且第37条内容没有任何歧义，应当作为确定解除权行使期限的依据。2.《补充协议》第37条属于合同解除的具体约定，是对于双方的解除权行使期限都加以约束，不存在排除或限制一方权利、加重一方责任的情形。3.汇超公司未能在约定时间交房，2019年10月15日起60日后刘卫兵、燕蒙的解除权的成就，其应当在此后的30日内行使解除权，逾期不行使解除权消灭。4.刘卫兵、燕蒙称其在2020年6月19日发出解除通知，超出了解除权的行使期限。5.关于违约金的问题，刘卫兵、燕蒙主张调高违约金，但没有提交充分的证据证明其损失，故不应当支持。同意一审判决，不同意刘卫兵、燕蒙的上诉请求及理由。刘卫兵、燕蒙向一审法院提出诉讼请求：1.确认刘卫兵、燕蒙与汇超公司、保障房公司签订的《北京市共有产权住房预售合同》于2020年6月19日解除；2.判令汇超公司、保障房公司协助刘卫兵、燕蒙办理《北京市共有产权住房预售合同》注销手续、解除备案手续；3.保障房公司返还刘卫兵、燕蒙购房款484940元；4.汇超公司按总房款的10%支付刘卫兵、燕蒙违约金。一审法院认定事实如下：2018年9月16日，汇超公司（开发企业，甲方一）、保障房公司（代持机构，丙方/甲方二）与刘卫兵、燕蒙（购房人，乙方）签订《预售合同》，合同约定，乙方购买的房屋坐落于北京市昌平区城南街道旧县村绿海家园8#住宅楼xx号，房屋建筑面积78.08平方米；总价款人民币1405440元，乙方、丙方确认，根据丙方委托的专业机构评估结果，经相关主管部门审核确定，乙方占有房屋产权比例为50%，丙方占有房屋产权比例为50%。甲方一应当于2019年10月15日前向乙方交付该共有产权住房。办理该房屋交付手续的具体时间、地点及所需材料均以甲方一书面通知内容为准。除不可抗力外，甲方一未按照约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，各方同意按照补充协议处理。另，《预售合同》第二十七条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或不合理加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利内容的，仍以本合同为准。《预售合同》即本合同，第12条对逾期交房责任的约定为：逾期超过60个工作日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，应当书面通知甲方、丙方，各方应当自解除合同通知送达之日起45个工作日内共同申请注销手续且办理完毕共有产权房预售合同解除备案手续，甲方二（保障房公司）应自前述合同解除手续办理完毕后30个工作日内退还乙方已付全部房价款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时甲方一（汇超公司）应按照全部房价款的3%向乙方支付违约金。乙方不解除合同的，合同继续履行，甲方一按日计算向乙方支付已付全部房价款万分之二的违约金。《预售合同》还对各方其他权利义务进行了约定，因与本案关联不大，故不再赘述。当日，三方签订《补充协议》，对《预售合同》进行补充，其中第12条约定：对原合同第十二条补充约定“除本补充协议所约定的特殊原因外，甲方一未按照合同第九、第十一条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照以下约定处理：逾期在60日及以内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，甲方一应按照总房款的3%向买受人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付后，合同继续履行。”《补充协议》119页第37条约定：“任何一方依据法律、合同及补充协议解除合同的，其解除权应当自解除条件成就或接到对方书面通知或询问之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除合同的，解除权消灭，视为继续履行合同”。第36条约定“买受人依据法律、合同及补充协议解除合同时，退还买受人已付全部房价款是指甲方二将首期房款退还至原付款账户，将贷款部分价款退还至原放款银行；给买受人造成损失的，指给买受人造成直接损失的。”第120页43条约定“出卖人、买受人及丙方各方特此确认，本补充协议的效力大于合同，合同如与本补充协议不一致的，均以本补充协议为准”。合同签订后，刘卫兵、燕蒙按约定支付了首付款并办理了房屋贷款手续，实际交付房款总金额（含贷款部分）共计1405440元。2019年10月10日，汇超公司通过张贴通知等形式告知购房人其公司2019年10月15日不能完成房屋交付使用，房屋交付时间将延期至2019年11月30日。2019年11月28日，汇超公司再次通过张贴通知告知购房人房屋交付时间延期至2020年2月15日。汇超公司于2020年6月30日取得了北京京昌工程测绘技术有限公司出具的《房屋面积测算技术报告书》，于2020年7月1日由北京市昌平区住房和城乡建设委员会对涉案工程进行了竣工验收备案，备案编号为0243昌竣2020（建）0026号。此后汇超公司按《预售合同》中刘卫兵、燕蒙载明的联系方式向购房人发送了《绿海家园入住通知书》，入住通知书载明房屋已经具备交房条件，该户办理交房手续的时间为2020年8月20日。邮寄该入住通知书的快递并未签收，庭审中刘卫兵陈述，由于其当天有事，故告知快递员将快递退回。由于刘卫兵、燕蒙主张解除合同，故未办理收房手续。庭审中，刘卫兵、燕蒙表示第一次书面向汇超公司、保障房公司提出退房是2020年6月19日。另，庭审中刘卫兵、燕蒙表示，如法院认定合同不能解除，则要求在本案中一并处理逾期交房违约金，并不同意按合同约定日万分之零点三，主张违约责任为14万元。汇超公司、保障房公司对一并解决表示同意。一审法院认为，刘卫兵、燕蒙、汇超公司、保障房公司签订的《预售合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案主要有以下争议焦点：一、刘卫兵、燕蒙是否受《补充协议》第37条有关解除权期间条款的约束。《补充协议》第37条约定：“任何一方依据法律、合同及补充协议解除合同的，其解除权应当自解除条件成就或接到对方书面通知或询问之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除合同的，解除权消灭，视为继续履行合同”。该条款只是对解除权行使期限的约定，并未排除购房人享有解除权，故不存在免除汇超公司、保障房公司责任、加重刘卫兵、燕蒙责任、排除刘卫兵、燕蒙主要权利的情形，且该条款已经进行了加黑加粗，进行了特别提示，另该条款也并非仅针对购房人解除权期间的约定，而是对于各方解除权行使期间均做此种约定，换而言之，如果存在购房人违约的情形，汇超公司和保障房公司的解除权也仅为30日。故此该约定不存在无效或不成立的情形，对各方当事人均具有约束力。二、购房人基于迟延交付房屋而有权解除合同的具体时间段，即本案解除权行使期间的起算点问题。首先，汇超公司发出的延期交房的通知并不构成对合同交房日期的变更，该通知仅加盖了汇超公司的印章，仅表明汇超公司正式通知购房人，无法按期交房，该单方通知并不具有变更合同的意思，亦无保障房公司的印章，故此不能构成合同文件。本案交房时间仍应当按照合同约定即2019年10月15日认定，故此解除条件成就应当为逾期交房超过60日，故此2019年12月15日解除条件成就，次日起购房人就享有了单方解除权，30日内不行使，则视为约定的解除权行使期间经过，解除权消灭。其次，《补充协议》第37条约定“任何一方依据法律、合同及补充协议解除合同的，其解除权应当自解除条件成就或接到对方书面通知或询问之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除合同的，解除权消灭，视为继续履行合同”。该条款中“或”的表述应当理解为择一即可，故此并不因汇超公司或保障房公司未发出催告或询问而致使解除权行使期间悬而未决。此外，刘卫兵、燕蒙并未提交汇超公司、保障房公司在解除权消灭后仍然表示可以解除合同的证据，且本案并没有其他触发解除权行使期间起算点歧义的因素，即汇超公司、保障房公司不存在任何重新发起解除询问或催告期限等行为。综上，本案中刘卫兵、燕蒙未能提交在解除权行使期间内主张过解除合同的证据，故法院对刘卫兵、燕蒙主张解除合同及基于合同解除而产生的违约责任的诉讼请求，不予支持。另，汇超公司逾期交房的事实系各方均无争议的，故此即便刘卫兵、燕蒙要求解除合同的诉请不能被支持，汇超公司亦应当承担未能按时交房的违约责任。本案中合同各方当事人均同意在本案中一并解决逾期交房违约金问题，为了减少诉累，故此法院进一步审查了逾期交房违约金问题。针对合同约定的标准，刘卫兵、燕蒙主张14万元，应当视为主张对合同约定的标准进行调整，在未有证据证明逾期交房给刘卫兵、燕蒙造成的损失的实际金额为14万元的情况下，法院考虑合同情况、逾期交房的时间、过错程度，参照逾期交房时间段，同等地段、类似户型的房屋租赁市场价格，酌定燕蒙、刘卫兵的损失以总房款日万分之零点六的标准计算，经核算自2019年10月16日至2020年8月20日，汇超公司应当支付的逾期违约金总金额为26141.18元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京汇超房地产开发有限公司本判决生效后7日内支付刘卫兵、燕蒙逾期交房违约金26141.18元；二、驳回刘卫兵、燕蒙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审法院查明的事实及认定的证据属实，本院二审予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点在于：一、《补充协议》第31条合同解除项下37条关于解除权行使期限的约定，对刘卫兵、燕蒙是否具有约束力；二、逾期交房违约金数额应当如何确定。一、关于解除权行使期限。解除权是当事人享有的形成权，法律允许当事人根据自己的意思对解除权的成就条件及行使期限作出约定。本案中，根据《预售协议》第十二条及《补充协议》第12条约定，刘卫兵、燕蒙在汇超公司逾期交房超过60日的情况下享有约定解除权。《补充协议》第31条合同解除项下37条，系对于任何一方当事人因法定或约定的原因享有解除权情况下，解除权行使期限的约定。依据《补充协议》第31条合同解除项下37条，合同解除权应自解除条件成就或接到对方书面通知/询问之日起30日内行使，逾期后解除权消灭。该条约定对于解除权行使期限的起始时间、存续期间表述清楚，不产生语义分歧。刘卫兵、燕蒙上诉主张该条约定对于解除权行使期限的起算时间约定不明，缺乏事实依据，本院不予采纳。依据《预售协议》第十二条、《补充协议》第12条及第31条合同解除项下37条约定，在汇超公司未能在2019年10月15日前交房的情况下，刘卫兵、燕蒙自2019年12月15日起享有解除权，并应于30日内行使，逾期则解除权消灭。故刘卫兵、燕蒙所持其解除权应自2019年10月15日起算60日成就后再计算一年的行使期限的上诉理由与合同约定不符，本院不予采纳。刘卫兵、燕蒙上诉主张《补充协议》第31条合同解除项下37条存在《预售协议》第二十七条第二款所称“不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由甲方承担的责任，或不合理的加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利内容”的情形，故该条约定不应当具有约束力。对此本院认为，首先，《预售合同》第十二条及《补充协议》第12条是关于逾期交房责任的约定，相关内容约定了因逾期交房而解除合同的事由以及相应的违约责任；而《补充协议》第31条合同解除项下37条的目的在于对因不同原因成立的、各方当事人均可能享有的解除权的行使期限作出约定，二者的约束对象不同，并不存在矛盾。《补充协议》第12条内容不影响37条对解除权行使期限所作约定的效力。其次，《补充协议》第31条合同解除项下37条指向因不同原因成立的、各方当事人均可能享有的解除权，并未排除任何一方当事人的解除权，亦非仅对于刘卫兵、燕蒙权利的限制。在双方当事人均受解除权行使期限约束的情况下，不属于“不合理的排除或限制乙方主要权利”的情形。故刘卫兵、燕蒙所持应当排除《补充协议》第31条合同解除项下37条适用的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因刘卫兵、燕蒙行使解除权超过约定的期限，一审法院认定刘卫兵、燕蒙发出的解除通知不发生解除合同的法律效果正确。对于刘卫兵、燕蒙所持确认《预售合同》于2020年6月19日解除，以及支持其在此基础上提出的法律后果的上诉请求，本院不予支持。二、关于逾期交房违约金的数额。汇超公司逾期交房构成违约，应当承担相应的违约责任。《补充协议》第12条约定了逾期交房时的违约金计算方式，一审法院以守约方实际损失为基础，合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情调整违约金标准为总房款日万分之零点六并无明显不当，本院不持异议。刘卫兵、燕蒙上诉请求按照总房款的十分之一支持违约金，但并未提供证据证明一审法院确定的违约金数额尚不足以弥补其实际损失，故本院对其该项上诉请求不予支持。综上所述，刘卫兵、燕蒙的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17449元，由刘卫兵、燕蒙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  金 莙审 判 员  刘 婷二〇二一年五月二十五日法官助理  唐静静书 记 员  侯顺淼