河北省永清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1023民初3550号 原告：张春秋，男，1974年10月31日出生，汉族，现住北京市西城区。 委托诉讼代理人：李艳超，女，1979年5月26日出生，满族，无业，河北省承德市围场满族蒙古族自治县人，现住北京市西城区，系张春秋妻子。 委托诉讼代理人：杜平儒，北京国舜律师事务所律师。 被告：廊坊榕源房地产开发有限公司，住所地永清县韩村镇董家务村。 法定代表人：杨晓伟，公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘远，河北恒帆律师事务所律师。 原告张春秋与被告廊坊榕源房地产开发有限公司（以下简称榕源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张春秋及其委托诉讼代理人李艳超、杜平儒，被告榕源公司的委托诉讼代理人刘远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张春秋向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告于2015年8月22日签订的《商品房买卖合同》；2．判决被告退还原告支付的房款300000元；3．判决被告支付使用原告房款300000元期间的利息（以300000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算自2015年11月1日起至房款退还之日止），暂算至2021年1月10日，共76500元；4．判决被告向原告支付违约金3000元；5．判决被告赔偿因其违约行为对原告造成的实际经济损失（房价上涨给原告造成的买房多支出）133454元；6．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：我在2015年8月与榕源公司签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的位于河北省永清县，总价140万，首付3成，2017年5月交房。签订合同时先首付两成，两个月后办理预售证，再付一成。签订合同后，我支付给开发商两成首付。2015年至2017年期间，我多次催促开发商办理预售证，开发商总说很快下证，但是一直没有结果。2017年4月份交房日期临近，我去找开发商谈预售证和交房事宜，开发商说整个小区其他楼的预售证、贷款都办下来了，我购买的那栋楼由于挡光等问题没有预售证。我进了小区现场，发现我购买的那栋楼位置还是一片树林，楼房根本未建。后来开发商改口说那块土地有纠纷，地契在农民手里还有一份。开发商说可以调房，但调房还未建，在跑手续，交付日期不定，也不签调房协议。多次协商未果，故诉至法院，请求法院依法判如所请。 榕源公司辩称，原告未按约定支付首付款，合同约定原告在签约时支付房屋总价款30%，但原告只支付了20%，原告存在违约，应按合同约定承担违约责任。涉案房屋于2020年7月6日取得预售许可证，原告在购房时就已经知道房屋没有预售许可证，该事实在原告诉状中有所表述，因此，我方不存在欺诈或隐瞒未取得预售证的情况。现该房屋尚未具备交付条件，从合同履行角度讲，后续合同的履行还应由双方共同签署网签合同，以及办理房屋按揭等手续。我方同意解除双方签订的《商品房买卖合同》并退还原告已支付的房款，经过核实，原告共计交纳购房款292,246元；我方不认可原告主张的支付利息及所谓的实际经济损失等诉求，理由是原告主张的赔偿项目没有合同约定或法律规定，不应予以支持。 本院经审理认定事实如下：2015年8月22日，原告张春秋（买受人）与榕源公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人开发的亿树泉城15-1号房屋一套。合同约定该房屋建筑面积共125.9平方米，单价为每平方米11,217.204元，总价款1,412,246元。付款方式为买受人在签订本合同时交付房款572,246元，剩余房款840,000元办理按揭贷款，7日内向银行提交齐所有资料。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1．该商品房经验收合格。合同第九条为出卖人逾期交房的违约责任，约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。 上述商品房买卖合同签订后，原告向被告交付购房款292,246元。涉案按揭贷款至今未办理，原告亦未以其他方式向被告交付剩余房款。 另查明，案涉房屋项目工程于2020年7月6日取得商品房预售许可证，预售许可证号为（永）房预售证第2020018号N0FYSZD，截止到本案开庭，涉案房屋尚不具备交付条件。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、银行账户交易明细、被告提供的案涉房屋预售许可证以及当事人庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，关于本案合同效力，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，案涉商品房项目已于原告起诉前取得预售许可，故本案《商品房买卖合同》应当认定有效。 合同签订后，因被告未按合同约定的期限交房，原告诉至本院，要求被告交付房屋，办理产权证，并支付原告已付款的利息。被告在诉讼中辩称涉案房屋尚未具备交付条件，无法交付。原告于2021年1月6日向本院提交变更诉讼请求申请书，要求解除与被告签订的商品房买卖合同，被告当庭表示同意解除合同。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：当事人协商一致，可以解除合同。因此，本院对原告请求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应向原告退还已付购房款。关于应退还房款数额问题。原告述称除了转款记录载明的已付房款数额之外，还向开发商支付现金25,000元，共计支付榕源公司房款302,246元，后因保管不善，将开发商出具的收据丢失，为了避免麻烦，只主张开发商退还购房款300,000元。被告榕源公司辩称其公司实际收到张春秋交纳的房款数额为292,246元。庭审结束后，原告在法定期限内未能补充提交房款收据，根据“谁主张谁举证”的原则，应由原告张春秋承担举证不能的法律后果，故本院认定被告榕源公司应退还原告张春秋购房款292,246元。 关于原告主张被告支付使用原告房款期间的利息76,500元问题（原告主张自2015年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率暂计算至2021年1月10日止）。本院认为，双方在签订商品房买卖合中约定，被告榕源公司应当在2017年5月31日前交付房屋，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，并有权要求被告退还房款及承担相应的违约金。关于违约金，双方已在合同中约定了该种情形下违约金的计算方法（按买受人已付房款的1%计算），按合同约定计算违约金为2,922.46元。原告称合同约定的违约金低于给其造成的实际损失，要求被告另行支付占用房款期间的利息损失。考虑到被告榕源公司违约情况及实际确已占用了原告购房款等情形的存在，本院认为原告要求按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算房款占用期间的利息损失的诉讼请求，应属合理，本院依法予以支持。关于利息计算的起算日，根据原告提交的转款记录，原告支付房款的日期为2015年8月20日，但原告请求支付利息的起算日为2015年11月1日，本院认为是原告自由处分其民事权利，本院予以准许。根据合同约定，原告作为买受人有权在被告逾期交房超过60日的条件下解除合同，但当事人一方行使合同约定解除权，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。合同解除权行使期间为除斥期间，原告作为完全民事行为能力人，明知双方合同约定的交房时间及解除权行使期间，但其未提供证据证明其在解除权发生之日（即2017年7月31日）起一年内向出卖人即被告行使了约定解除权，即在被告违约后，其采取不作为的方式致自身损失的进一步扩大，故原告就扩大部分损失要求被告承担的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，原告主张的占用房款利息损失计算的截止日应为2018年7月31日，之后产生的利息损失由原告自行承担。 关于原告请求被告支付违约金3,000元及因房价上涨给其造成的损失133,454元的问题。原告在请求被告赔偿房款占用期间的利息损失后，仍要求被告按合同约定支付违约金3,000元并赔偿其因房价上涨造成的买房多支出损失133,454元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，判决如下： 一、解除原告张春秋与被告廊坊榕源房地产开发有限公司于2015年8月22日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告廊坊榕源房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内退还原告张春秋购房款292,246元； 三、被告廊坊榕源房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向原告张春秋支付占用房款期间的利息损失（利息以292,246元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年11月1日起计算至2018年7月31日止）； 四、驳回原告张春秋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计4,464元，由被告廊坊榕源房地产开发有限公司负担2,900元，原告张春秋负担1,564元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  郝远征 二〇二一年五月六日 书记员  夏云岭