贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔23民终1382号 上诉人（原审被告）：贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰栋壹层N-022号。 法定代表人：郑国江，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：卢昌发，男，1987年1月8日生，汉族，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）：张启先，女，1991年1月5日生，汉族，住贵州省兴义市，系卢昌发之妻。 共同委托诉讼代理人：赵元，贵州年成律师事务所律师。 上诉人贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开公司）因与被上诉人告卢昌发、张启先商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初9474号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 华联房开公司上诉请求：1．撤销原判；改判驳回卢昌发、张启先的一审诉讼请求；2．一、二审案件受理费由卢昌发、张启先承担。事实和理由：2016年2月15日，被上诉人与上诉人签订了的《商品房买卖合同》约定,签订合同当时应交付首付款101851元，余款304000元以银行按揭支付。除银行按揭已到账外，至本案一审判时，被上诉人都没有支付首付款101851元给上诉人。因合同约定在2016年的履行要求，这是法律规定的合法权利，现出现了法律规定的权利与合同约定交付义务相互冲突的情况，当然是法律规定的权利优先。所以本案一审判决明确引用了《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，却又作出不按该条规定的判决，即判决由上诉人支付给被上诉人违约金的做法是适用法律错误，望二审法院予以纠正。 卢昌发、张启先辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，卢昌发、张启先的款项已经支付完毕，华联房开公司违约，应该支付违约金，应驳回上诉，维持原判。 卢昌发、张启先向一审法院起诉请求：1.判令华联公司在三十日内完成华联城5栋1单元29层1-11-3号商品房的初始登记，并将相关资料交付给卢昌发、张启先，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2.判令华联公司以房屋总价款405851元为基数，并按照年利率6%支付从2017年12月30日至2020年8月10日逾期办证的违约金63513元；3.判令华联公司以房屋总价款405851元为基数，并按照日万分之零点五支付从2017年8月10日至2020年8月10日逾期交房的违约金22241元；4.本案诉讼费由华联公司承担。 一审法院查明事实：2016年2月15日，卢昌发、张启先作为买受人，华联房开公司作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于兴义市兴泰新区的房屋，建筑面积119.72平方米，套内建筑面积95.01平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价4271.89元，房屋总价款为405851元；采取贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款101851元，余款304000元以银行按揭支付；第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房且该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向出卖人支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第二十七条约定，双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。合同还对其他购房事项进行了约定。另在合同附件十二即《补充协议》第十八条中约定，不可抗力包括：六级以上的地震、六级以上的大风、24小时内25ｍｍ以上大雨暴雨；火灾、国家法律规定的瘟疫、其他不可抗力原因（包括战争、动乱、空中飞行物或非买卖双方责任造成的损失）。合同签订后，卢昌发、张启先购通过银行贷款的方式向华联合房开公司支付购房款304000元及通过刷卡方式交付定金2000元，5共计306000元。卢昌发、张启先也按相关规定向国家税务机关缴纳了案涉房屋契税及其他相关费用。另查明，卢昌发、张启先至今未向华联房开公司支付购房首付尾款。涉案楼盘至今未取得建筑工程竣工验收备案登记，也未取得商品房大产权初始登记。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务。案涉《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房且该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件、买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，即华联房开公司应从2016年12月31日起按双方约定按已付购房款的日万分之一向卢昌发、张启先计付逾期交房违约金，卢昌发、张启先自愿按日万分之零点五主张逾期交房违约金未违反法律法规相关规定，予以支持。虽然案涉《商品房买卖合同》约定，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款101851元，余款304000元以银行按揭支付，但卢昌发、张启先通过银行贷款的方式向华联房开公司支付了购房款304000元及通过刷卡方式交付定金2000元，共计306000元，卢昌发、张启先已按合同约定支付了大部分购房款，且案涉合同并未约定若房屋买受人未付清房款，则房屋出卖人不承担逾期交房和逾期办证违约责任，故在华联房开公司未在本案中提起反诉或另案提起诉讼解除双方签订的《商品房买卖合同》之前，作为案涉合同的双方当事人，仍应受到《商品房买卖合同》的约束，即其应按案涉合同约定履行向卢昌发、张启先告交付案涉房屋及办理案涉房屋产权登记的义务。对于未付部分购房款的逾期交房及逾期办证违约金，因卢昌发、张启先没有相应损失，故华联房开不承担相应违约责任。对华联房开公司根据《合同法》第六十七条的规定应驳回原告的全部诉讼请求的辩解，因卢昌发、张启先已经履行大部分合同义务，故对于已经履行部分，华联房开公司应承担相应的违约责任，故华联房开公司先履行抗辩权的辩解仅部分成立，对已经履行部分的抗辩，不予采信。故华联房开公司应从2016年12月31日起向卢昌发、张启先支付逾期交房违约金，因卢昌发、张启先仅主张2017年8月10日至2020年8月10日的逾期交房违约金，故从2017年8月10日计算至2020年8月10日（1054天）的违约金为：16768.80元（306000元×0.00005×1096天），对2020年8月10日以后的逾期交房违约金，卢昌发、张启先可另案主张。关于逾期办证违约金的问题。案涉《商品房买卖合同》中约定“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”，故逾期办证违约金应从2017年12月30日起按已付购房款的日万分之一计算，卢昌发、张启先主张按照已付购房款的年利率6%计付逾期办证违约金，但因双方已就该违约金的计算方式进行明确约定，应尊重当事人意思自治，对于其称案涉逾期办证违约金条款系格式条款，且加重其责任，但从双方约定的违约金条款内容来看并未明显加重任何一方当事人的责任或限制一方当事人权利，加之卢昌发、张启先并未举证证明逾期办证给其造成的损失明显大于双方约定的违约金，故对于卢昌发、张启先主张按年利率6%计付逾期办证违约金的诉请不予支持。所以，结合卢昌发、张启先仅主张逾期办证违约金至2020年8月10日的诉请，华联房开公司应支付卢昌发、张启先的逾期办证违约金从2017年12月30日起暂算至2020年8月10日为29223元（306000元×0.0001×955天），此后的逾期办证违约金卢昌发、张启先可另案主张。关于卢昌发、张启先诉请华联房开公司在30日内完成案涉房屋初始登记、并交付相应资料及办理房屋转移登记的问题。因案涉楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案登记，而办理初始登记又需以取得竣工验收合格证明为前提，取得建设工程竣工验收合格证明又须涉案楼盘各项分项验收、综合验收合格，故案涉房屋目前尚不具备办理初始登记的条件，且该诉请又不具有强制执行性，故不予支持。另外，办理商品房产权转移登记手续需买受人的积极配合并提供相关资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，存在诸多不确定因素，并非华联房开公司一己之力即可完成的事项，且因房屋初始登记是办理房屋产权登记的前提，故案涉房屋并不具备办理房屋转移登记的条件，所以，对卢昌发、张启先的该项诉请,不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共8和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付卢昌发、张启先逾期交房违约金16768.80元；二、贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付卢昌发、张启先2017年12月30日起至2020年8月10日的逾期办证违约金29223元；三、驳回卢昌发、张启先的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1944元，减半收取972元，由卢昌发、张启先负担454元，贵州华联房地产开发有限公司负担518元。 本院二审期间，卢昌发、张启先提交《欠款证明》一份，拟证实在2016年2月15日合同签订当日双方对首付款有约定，即由卢昌发、张启先向华联房开公司出具《欠款证明》，并约定了还款时间，华联房开公司对该份证据予以认可，并认可该笔欠款已于2021年3月付清。本院对该份证据予以认可。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：华联房开公司是否应向卢昌发、张启先支付逾期交房和逾期办证违约金。 本案中，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。华联房开公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。取得不动产权属证书是购房人的主要合同目的，根据民事活动应遵行的诚实信用原则，房开商需交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的一项义务。本案双方订立的《商品房买卖合同》关于出卖人交房及取得该商品房所有权初始登记及转移登记的时间进行了约定。该约定系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应诚实恪守。开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系华联房开公司法定及合同约定义务，华联房开公司未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记及交付符合法定条件的商品房，导致购房人不能按期取得房屋所有权证和如期入住，华联房开公司违反合同约定义务，应承担相应的违约责任，一审对华联房开公司逾期交付和逾期办证违约责任的认定具备事实及法律依据。华联房开公司上诉称“因卢昌发、张启先只交付了通过无法按揭贷款的304000元房款和2000元定金，现仍有101851元首付款未支付，卢昌发、张启先违约在先”的上诉理由，经查，卢昌发、张启先在签订合同当日已经向华联房开公司出具《欠款证明》，并约定还款时间，华联房开公司同意并积极协助卢昌发、张启先办理按揭贷款，也即卢昌发、张启先向华联房开公司借款用于支付首付款，华联房开公司对卢昌发、张启先仅享有欠款的债权，而不能认为卢昌发、张启先未支付首付款。故卢昌发、张启先已经履行了支付首付款的义务，现华联房开公司未按约定交付符合条件的商品房和办理所有权初始登记，应按照约定支付相应违约金。华联房开公司上诉理由不能成立，不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1944元，由上诉人贵州华联房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 石 鑫 审判员 陈映桃 审判员 查必林 二〇二一年五月十九日 书记员 张 雪