湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3669号上诉人（原审原告）：长沙和湘堂进出口贸易有限公司，住所地：湖南省长沙市开福区沙坪街道中青路1318号佳海工业园第C1-C4、G2幢6层610号。法定代表人：杨捷。委托诉讼代理人：贾丹丹，湖南纲维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南嘉德投资置业有限公司，住所地：长沙市开福区青竹湖街道湘江北路一段369号嘉德物流中心1栋8418房。法定代表人：彭伍军，董事长。委托诉讼代理人：周婧，女，1983年7月8日出生，汉族，住长沙市雨花区，系该公司员工。上诉人长沙和湘堂进出口贸易有限公司（以下简称和湘堂进出口贸易公司）与被上诉人湖南嘉德投资置业有限公司（以下简称嘉德投资置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初8952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。和湘堂进出口贸易公司上诉请求：1.撤销长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初8952号民事判决书第一、二项，并依法改判或者发回重审；2.由嘉德投资置业公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院在认定和湘堂进出口贸易公司与嘉德投资置业公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效的前提下，却未按照合同约定判决，前后矛盾。一、一审法院未全面审查合同内容，只看到合同第二十条的规定，而忽略了合同第八条规定，导致错误的认定应当在房屋实际交付后办理相关的权证，认定事实不清。二、一审法院随意使用自由裁量权，将违约金的标准降至万分之零点五，完全违背双方约定，否认意思自治原则，请求二审法院在查明事实的基础上予以改判。在一审庭审过程中，和湘堂进出口贸易公司递交了因逾期办理不动产权证造成的资金损失，该损失自然是高于和湘堂进出口贸易公司的诉讼请求的。和湘堂进出口贸易公司主张的违约金标准符合双方合同约定，并且并不偏高，不需要调整。通过查阅一审法院相类似案件的判决，判决结果将违约金从万分之二调整为万分之一，在本案中又将违约金从万分之一调整为万分之零点五，完全没有统一的标准，裁判规则过于随意。嘉德投资置业公司辩称，一、上诉人没有提供相关证据证明违约行为给上诉人带来了损失，请求二审法院予以维持；二、上诉人主张关于违约金的起算时间，双方已经就关于延迟交付房屋进行了调解，并且支付了因为延迟交付房屋的补偿金。根据合同的约定，延期办证的违约金起算时间，是从交付房屋以后开始计算，因此上诉人这一部分的损失已经得到了赔偿，也符合法律与合同的约定。因此，被上诉人请求法院依照原审判决予以支持。和湘堂进出口贸易公司向一审法院起诉请求：1.嘉德投资置业公司立即为和湘堂进出口贸易公司办理长沙市开福区××路××段××号××栋××层××号房屋的不动产权证书；2、嘉德投资置业公司向和湘堂进出口贸易公司支付因未在规定期限内办理上述房产的不动产权证书的违约金17771.94元（暂计算至2020年6月3日，实际支付至涉案房产的不动产权证书办理完毕之日止）；3、本案的诉讼费、保全费等费用由嘉德投资置业公司承担。一审法院认定事实：一、2015年11月12日，和湘堂进出口贸易公司（买受人）与嘉德投资置业公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20150340207）以及补充协议各一份，该合同主要约定，……第二条，买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为座落于开福区××路××段××号××栋××层××号房屋，规划用途为工业，该商品房合同约定建筑面积94.01㎡，其中套内建筑面积66.95㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积27.06㎡。……第五条，计价方式及价款，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为5592.99元／㎡，总房价525797元。第六条，付款方式及期限，买受人以银行按揭方式付款，应于2015年11月12日向出卖人交付首期房款（含定金），剩余房款贰拾万元向长沙银行申请贷款，出卖人应协助办理。……第二十条，产权登记的约定，在商品房交付后两年内办妥买受人的房屋所有权证，三年内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定的期限次日至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。如因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内未买受人办理上述登记，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际能办理登记之日止，买受人按日向出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。……。和湘堂进出口贸易公司提供的销售不动产统一发票显示和湘堂进出口贸易公司向嘉德投资置业公司支付325,797元的首付款；和湘堂进出口贸易公司提供的中信银行显示和湘堂进出口贸易公司于2015年6月4日向嘉德投资置业公司转账房产购置款50,000元，和湘堂进出口贸易公司提供的收据显示嘉德投资置业公司分别于2015年6月11日、2015年6月30日收到和湘堂进出口贸易公司款项50,000元，共计100,000元。二、和湘堂进出口贸易公司与长沙银行签订《长沙银行人民币借款合同》，约定和湘堂进出口贸易公司向长沙银行借款200,000元，借款用途仅限于购买办公房。和湘堂进出口贸易公司提供的长沙银行回单、湖南省物业专项维修资金专用收据、税收交款书显示和湘堂进出口贸易公司于2015年12月3日向嘉德投资置业公司支付维修资金缴款11,281元，房屋交易契税缴款21,294.78元。三、2018年4月24日，和湘堂进出口贸易公司与嘉德投资置业公司签订《延期交房赔付协议书》，和湘堂进出口贸易公司、嘉德投资置业公司双方在该协议书中约定嘉德投资置业公司因故未能按时交付，双方协商一致，嘉德投资置业公司同意按《长沙市商品房买卖合同》第十一条第（2）点约定的条款进行赔偿（约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起360日内向乙方支付违约金），赔偿标准：已付房款525,797元×万分之二×延期天数393日=赔偿金额41,328元。和湘堂进出口贸易公司、嘉德投资置业公司双方同意按转账支付方式处理，即嘉德投资置业公司在和湘堂进出口贸易公司收房之日即2017年12月25日起360日之内支付赔偿金41,328元。四、在本案庭审过程中，嘉德投资置业公司称2020年10月29日已办理不动产权证书，并提供嘉德投资置业公司提供的湘（2020）长沙市不动产权第0××7号不动产权证书照片予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同应当全面履行。和湘堂进出口贸易公司与嘉德投资置业公司于2015年11月12日签订的《长沙市商品房买卖合同》，该合同系和湘堂进出口贸易公司、嘉德投资置业公司双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应当全面履行各自的合同义务。在合同中，和湘堂进出口贸易公司、嘉德投资置业公司约定商品房屋总价为525,797元，在商品房交付后两年内办妥和湘堂进出口贸易公司的房屋所有权证，如因嘉德投资置业公司的责任，致使和湘堂进出口贸易公司未能在约定期限内办理登记，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，嘉德投资置业公司按每日按已付房款的0.1‰支付违约金。和湘堂进出口贸易公司、嘉德投资置业公司双方在《延期交房赔付协议书》中约定收房之日为2017年12月25日，根据合同的约定，嘉德投资置业公司应当在2019年12月25日前办理不动产权证书，但嘉德投资置业公司在庭审过程称2020年10月29日办理不动产权证书，本案中，和湘堂进出口贸易公司已经按照合同约定支付房屋价款，履行了合同义务，但嘉德投资置业公司未在合同约定期限内办理不动产权证书，嘉德投资置业公司构成违约；嘉德投资置业公司对违约金提出予以减少的诉求，一审法院认为，和湘堂进出口贸易公司未能提交证据证明其损失的具体数额，故一审法院酌情将违约金的标准调整为日万分之零点五；经一审法院计算，嘉德投资置业公司应向和湘堂进出口贸易公司支付违约金8,123.56元（525,797元×0.05‰×309天），对和湘堂进出口贸易公司超出部分的诉求，一审法院不予支持。对于和湘堂进出口贸易公司要求嘉德投资置业公司办理不动产权证书的诉求，因嘉德投资置业公司已于2020年10月29日办理不动产权证书，故对于和湘堂进出口贸易公司的该项诉求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、湖南嘉德投资置业有限公司于判决生效之日起五日内支付长沙和湘堂进出口贸易有限公司违约金8,123.56元；二、驳回长沙和湘堂进出口贸易有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费244元，因适用简易程序减半收取122元，由湖南嘉德投资置业有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.延期办证违约责任起算时间的认定问题；2.延期办证违约金计算标准的认定问题。一、关于延期办证违约责任起算时间的认定问题。首先，关于案涉房屋办理产权证书的期限双方在案涉《长沙市商品房买卖合同》第二十条作出约定：“在商品房交付后两年内办妥买受人的房屋所有权证，三年内办妥买卖人的土地使用权证”。其次，关于案涉房屋交付期限双方在案涉《长沙市商品房买卖合同》第八条作出约定：“出卖人应当在2016年7月1日前向买受人交付该商品房。”再次，就延期交房问题双方签订了《延期交房赔付协议书》，约定嘉德投资置业公司就约定交房之日2016年7月1日至收房之日期间赔偿和湘堂进出口贸易公司41328元并明确和湘堂进出口贸易公司收房之日为2017年12月25日。从前述双方约定情况而言，双方通过《延期交房赔付协议书》将《长沙市商品房买卖合同》约定的交房时间变更为2017年12月25日，故一审法院以2017年12月25日作为计算延期办证违约责任起算时间，并无不当。二、关于延期办证违约金计算标准的认定问题。双方约定：“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定的期限次日至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。”嘉德投资置业公司对违约金提出予以减少的诉求，一审法院综合本案合同履行情况，结合当事人的实际损失，对和湘堂进出口贸易公司主张的违约金酌情调整计算标准，并无不当。综上所述，和湘堂进出口贸易公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费244元，由长沙和湘堂进出口贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 刚审判员  易伟玲二〇二一年五月二十五日法官助理李佳洪书记员彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……