文书内容河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终1119号上诉人（原审被告）：安阳市殷都区西郊乡范家庄村民委员会，住所地：安阳市殷都区钢城路**。法定代表人：冯旭强，职务：主任。委托诉讼代理人：乔阳，河南鼎维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安阳金港房地产开发有限公司，住，住所地：安阳市北关区东工路**/div>法定代表人：韩茂军，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨桂民，该公司员工。委托诉讼代理人：高寒逸冰，河南鼎维律师事务所律师。上诉人安阳市殷都区西郊乡范家庄村民委员会（以下简称范家庄村委会）因与被上诉人安阳金港房地产开发有限公司（以下简称金港公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院（2020）豫0505民初1720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范家庄村委会上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.在被上诉人建设房屋过程中，因其无资金完成小区建设，区政府为了解决上诉人自行筹资建设的问题，以会议纪要的方式确定村委会所垫资金由剩余房源抵顶，双方对此是认可并具有法律效力的。上诉人自行筹集资金建成了12号楼并交付村民使用。购房协议及会议纪要对上诉人与被上诉人来说是同时履行的双务合同，上诉人出资建设楼房，同时抵顶购房款。12号楼上诉人收取的4306.39平方米房屋价值8871163.4元，减去上诉人已经支付的5185000元房款，仅剩3686163.4元；上诉人提交的证据，可以证明出资达到7770620.8元，远远超过被上诉人所应收取的购房款。根据法律规定，金钱给付之债，当事人双方可以相互抵顶，上诉人不应再支付被上诉人购房款。一审判决认定“未确定具体房源号，且垫付资金金额不确定”，属于查明事实不清，没有对金钱给付之债进行相互抵顶，属于法律适用错误。2.按照购房协议书及补充协议的内容，被上诉人交付房屋的标准为住宅、商场、幼儿园物业用房室内墙、地面统、地面统一为毛墙毛地毛顶保温材料墙面，入户防盗门双层中空玻璃塑钢窗，地暖、，地暖、路通，而被上诉人交付的12号楼仅完成二次结构，其所交付房屋没有达到合同约定的交付标准，未按约定时间交付，其存在严重违约，上诉人不应按照约定房价支付购房款。金港公司辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，主要应审理金港公司是否将房屋交付给范家庄村委会，范家庄村委会是否将房款交付给金港公司。根据不诉不理的法律规定，范家庄村委会并未在一审时提出反诉请求，就应视为其放弃反诉，选择另行主张。范家庄村委会主张其垫付的工程款应予以抵顶房款，依法不应当进行审理。一审法院在民事判决书中也明确范家庄村委会垫付资金情况可以另案主张。万金城小区系金港公司开发，建力集团负责承建，金港公司与建力集团存在建设工程施工合同，如因工程款等工程方面的问题，应由金港公司与建力集团沟通。范家庄村委会与金港公司系房屋买卖关系，金港公司作为出卖人，范家庄村委会作为买受人，无权代金港公司支付工程款或自行建设。金港公司对范家庄村委会自行与建筑公司结算工程款的行为不予认可，该行为属于无效行为。一审法院查明事实清楚、适用法律正确，应依法予以维持。金港公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告范家庄村委会支付剩余房款1141775元及利息（以1141775元为基数，每月按10‰计算，自2019年8月1日起至被告履行完毕之日止）；2.被告承担案件受理费。一审法院认定事实：一、因殷都区范家庄村整体搬迁需要，区政府（乙方）于2013年6月21日与原告金港公司（甲方）签订《大庄万金城开发框架协议》，乙方团购甲方开发的该小区商品房，其中居住房约12万㎡，均价1950元/㎡。2013年11月11日，原告（甲方）与殷都区范家庄搬迁工作领导小组办公室（乙方）、区政府相台办事处（丙方）签订《大庄万金城开发框架协议补充协议》，协议约定，确定交房时间为2014年1月20日，甲方不得以任何理由延期或拒绝交房（不可抗力因素除外），交房要求按甲方与范家庄购房协议为准。甲方负责提供12万㎡房源，均价1950元/㎡，乙方负责购置10万㎡用于范家庄安置，其余2万㎡范家庄如有需求，于2014年1月20日前将房款合计3900万元一次性付清，如范家庄总需房源超过12万㎡，由金港公司与范家庄协商解决。2013年12月25日，原告（甲方）与殷都区范家庄搬迁工作领导小组（乙方），西郊乡政府（丙方）签订《补充协议》，约定商品房面积10万㎡，如该面积不能满足乙方需要，甲方在本小区中另行提供2万㎡商品房，如丙方不能指导范家庄村委会在2014年1月31日前与金港公司签订团购协议，金港公司将不再保留2万㎡商品房。二、2014年1月23日，原告金港公司（甲方）与范家庄村委会（乙方）签订《购房协议书》，约定主要内容为，小区概况：大庄万金城由金港公司开发承建，分两期开发建设，一期在建9栋，二次结构已完成，外墙粉刷、装饰工程正在进行中。分别为1、2、3、5、8、9、10、11、20号楼等，6、12号楼已进入施工阶段。团购面积：团购住宅商品房面积2万㎡；团购价格：2060元/㎡（含地暖初装、安装费用）。商业用房、地下室、地下室、物业、车库等设施另行协商。交房标准：住宅、商场、幼儿园、物业用房室内墙、地面统、地面统一为毛墙毛地毛顶保温涂料墙面，入户防盗门，双层中空玻璃塑钢窗，地下室，地下室毛墙毛地毛顶面，阳台塑钢窗按设计封闭，地暖、，地暖、路通，室内门窗用户自理；天然气初装费按燃气公司收费标准支付。其他搬迁用房按此标准执行，原则上甲方按乙方要求提供房源（外购房分清），房源必须为大产权，个人房产证和土地使用证由甲方协助办理，费用由住户自理。交房时间：2014年月日，应具备水、电、路通的基本条件。付款方式：被告团购住宅商品房面积2万㎡在本协议签订后7日内交付50万元定金，待工程验收合格后按房屋分配进度付清房款，如未按时支付购房款，由此造成的一切损失由乙方承担。结算办法：最终面积以房管局出具的房屋所有权证上的面积为准。违约责任：如甲方违约需要向乙方按月赔偿购房者已实际交纳购房款总额千分之十的违约金；乙方未按协议约定金额、时间交纳购房款，乙方向甲方按欠付金额每月千分之十支付违约金。双方违约期限不足一个月的，违约金按上述标准换算为按日计算。三、2014年12月13日，原告（甲方）与被告（乙方），就乙方订购的2万㎡房源问题在原购房协议的基础上签订《补充协议》，将原乙方订购2万㎡房源变更为1万㎡，价格不变。退还的1万㎡房源由甲方自行安排处置。原协议签订的50万元定金继续有效。乙方在本协议签订后应积极筹措资金用于支付1万㎡房源的购房款。四、建设过程中，由于案涉项目6、12号楼因故停工，金港公司不再进行建设，为保障村民可以尽快入住，2017年5月31日，殷都区政府第三次常务会议就大庄万金城6、12号楼建设问题作出纪要，决定该两栋楼由范家庄村委会筹资建设，实行独立核算，封闭运行，前期施工方建设的工程量，由公证处现场清点、丈量、摄像固定证据，同时聘请有资质的单位对前期工程量进行评审确定，避免后期产生纠纷时没有依据。村委会所垫资金由剩余房源抵顶，并确定具体房号。之后，范家庄村委会开始组织施工，并就12号楼先后向施工单位拨款，向监理单位支付该楼监理费，与西子西奥电梯有限公司签订总价64.8万元的电梯合同，并支付部分费用，与河南天然工程建设有限公司签订12号楼消防、排烟及报警工程施工合同并支付款项；支付防盗门费用、塑钢窗费用、该楼测绘费、天然气初装费等。五、原告举证的2019年7月31日大庄万金城12号楼面积核对单显示，应分面积共计10716.98㎡：区政府协议面积10万㎡中的65套房屋面积6410.59㎡，村委会协议面积1万㎡中的59套房屋面积4306.39㎡。原、被告双方认可原告于2017年7月31日将4306.39㎡全部交付被告，被告已经支付原告房款498.5万元。被告支付原告房款20万元，共计支付房款5185000元（包含定金50万元）。原告认为12号楼村委会协议面积4306.39㎡中18套房源1235.14㎡未分配，主张按照被告已分配住房面积3071.25㎡×2060元/㎡即6326775元为应付房款，减去被告已支付房款5185000元，被告未付房款应为1141775元，被告对原告所述已支付房款金额和未付房款面积予以认可。一审法院认为，依法成立的合同对双方都有约束力，合同双方均应按合同约定履行。按照原、被告于2014年1月23日签订的《购房协议书》，被告以均价2060元/㎡（含地暖费）购买原告开发的案涉小区住宅2万㎡，同年12月13日变更为1万㎡，价格不变，并约定被告应积极筹措资金用于支付购房款。因金港公司不再建设，为保障被告村民尽快入住，经区政府常务会议决定，6、12号楼由被告筹资建设，实行独立核算，封闭运行，村委会所垫资金由剩余房源抵顶，并确定具体房号。该会议纪要系政府为解决项目建设问题，结合项目建设情况，为盘活该项目而作出的决议，原、被告双方未就该纪要提出异议，视为认可，故该纪要对有关各方均有约束力。原告交付被告房屋，被告接受房屋并予以分配，且认可原告所述未付房款面积，故对原告诉请被告支付房款1141775元予以支持。被告辩称原告交付房屋没有达到合同约定的交房标准，不应按照2060元/㎡计算，庭审中，被告主张其因12号楼支付各种费用7770620.8元，要求与原告主张的房款进行折抵，12号楼应分面积共计10716.98㎡，包含区政府协议面积10万㎡中的6410.59㎡，村委会协议面积1万㎡中的4306.39㎡，原告主张的仅是被告协议面积4306.39㎡中的一部分，且根据会议纪要内容，要求村委会所垫资金由剩余房源抵顶，并确定具体房号，且被告垫付资金金额不确定，也未确定具体房号，故对被告该辩称意见不予采纳，被告所垫资金可另案主张。原告主张利息自2019年8月1日起至被告履行完毕之日止每月按10‰计算，被告辩称原告并未按合同约定时间交付房屋，按照原、被告2014年1月23日签订的《购房协议书》交房时间约定为2014年，但根据2017年5月31日的会议纪要，12号楼由范家庄村委会筹资建设，实行独立核算，封闭运行，前期施工方建设的工程量，由公证处现场清点、丈量、摄像固定证据，同时聘请有资质的单位对前期工程量进行评审确定，避免后期产生纠纷时没有依据，双方认可原告实际交房时间为2019年7月31日，被告应在原告交付房屋后支付房款，酌定利息以1141775元为基数，自原告起诉之日起至被告履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告安阳市殷都区西郊乡范家庄村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告安阳金港房地产开发有限公司支付房款1141775元及利息（以1141775元为基数，自原告起诉之日即2020年6月18日起至被告履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告安阳金港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审期间，被上诉人提供金港公司与建力集团建设工程施工合同复印件一份，主张案涉工程系建力集团完成。上诉人对合同真实性无异议，但认为不能证明被上诉人的主张。本院审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《购房协议书》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人主张根据上诉人分配住房面积及合同约定单价计算应付房款，扣除已经支付的房款，要求上诉人支付剩余购房款1141775元理由成立，一审判决支持该诉讼请求并无不当。上诉人主张其因12号楼支付各种费用7770620.8元，应与被上诉人主张的房款进行折抵，因其支出资金性质及金额仍需确定，一审判决告知其另案主张并无不当。上诉人所述被上诉人违约情况，其可以依据合同另案主张被上诉人承担违约责任。综上所述，安阳市殷都区西郊乡范家庄村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14600元，由安阳市殷都区西郊乡范家庄村民委员会负担。本判决为终审判决。                                                        审判长   崔素萍      审判员   张利平      审判员   彭立辉                  二〇二一年五月二十四日                  法官助理   谢跃楠      书记员   王甜甜