贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔06民终658号上诉人（原审原告）：任廷秀，女，1972年12月12日出生，土家族，贵州省印江土家族苗族自治县人，无业，住印江县。委托诉讼代理人：燕晓静，北京诚略律师事务所律师。委托诉讼代理人：周涛，北京诚略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区麒龙国际会展城A2栋1单元。法定代表人：张进锐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴定威，该公司员工。委托诉讼代理人：简文亚，贵州证道律师事务所律师。任廷秀与铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司（简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，贵州省铜仁市碧江区人民法院作出（2020）黔0602民初4690号民事判决，任廷秀不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日受理后，依法组成合议庭，于2021年4月25日公开开庭进行了审理，任廷秀的委托诉讼代理人燕晓静，碧桂园公司的委托诉讼代理人简文亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任廷秀上诉请求：1、撤销（2020）黔0602民初4690号民事判决，改判支持任廷秀的诉讼请求；2、案件受理费由碧桂园公司承担。事实和理由：1、碧桂园公司向任廷秀提供的《补充协议》系格式合同，涉及商品房交付条件、交接手续、逾期交付、违约责任等方面未遵循法律规定的公平原则，其约定事项并非基于双方真实意思表示，不具有合法性；2、任廷秀与碧桂园公司已经以书面形式约定了合同解除条款事项，应当按照约定解除的条件解除合同；3、碧桂园公司存在违反合同约定、虚假宣传、误导消费、未提供符合约定质量商品房等情形；4、碧桂园公司未按《商品房买卖合同》的约定履行交房义务，在约定交房日之前案涉商品房尚未达到交付条件，合同解除条件已经成就；5、任廷秀向碧桂园公司发出书面退房通知后，案涉《商品房买卖合同》已经实际解除。一审法院根据《合同法》第九十四条的规定，认定铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司的行为并非属于合同根本目的不能实现的严重违法行为，且任廷秀不能提供证据证明其构成根本违约，据此任廷秀对行使解除权不予认可，驳回其要求解除合同的诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律错误。碧桂园公司二审答辩：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。任廷秀向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除任廷秀与碧桂园公司于2018年3月6日签订的商品房买卖合同；二、判令碧桂园公司退还任廷秀购房款647656元；三、判令碧桂园公司赔偿购房违约金97148.40元；四、退还已交给碧桂园公司的不动产权登记费170元；五、判令解除任廷秀与碧桂园公司于2018年11月24日签订的未竣工车位租赁协议；六、判令碧桂园公司退还任廷秀购买未竣工车位款39668元；七、判令碧桂园公司赔偿购买未竣工车位违约金5950.20元；八、案件受理费、诉前财产保全费、房屋检测费及相关合法的费用均由碧桂园公司承担。一审法院认定的事实：2018年3月6日，任廷秀与碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号2018002623），合同主要约定“买受人购买出卖人预售的碧桂园奥林湖山第8幢2单元15层X号房，建筑层数地上16层，该商品房位于地上第15层，名义楼层为第15层，该房号为X。建筑面积119.65m2，套内建筑面积93m2，单价每平方米6964.04元/m2，总价款647656元。买受人采取一次性付款。买受人应当在2018年3月6日前支付全部房款。建筑工程施工合同约定的开工日期为2017年10月25日，竣工日期为2019年10月25日”。合同第十条约定“逾期付款责任：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应自收到解除合同之日起15日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金”。合同第十一条约定“交付时间和条件：（一）出卖人应当在2019年12月14日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。合同第十二条约定“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：（一）城市基础设施：1、上水、下水交付时达到使用条件；2、供电交付时达到使用条件。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）：1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意由出卖人按合同约定承担逾期交付的违约责任；若因政府部门或不可抗力原因造成延期，且出卖人能提供相关证明不是出卖人的原因的，出卖人不需要承担责任”。第十三条约定“逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付已交房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不少于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不少于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”。合同第十四条约定“交接手续：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接后，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋：1、买受人应在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续。查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：商品房符合交付使用条件后，出卖人书面通知（按买受人所列的有效联系地址、挂号送达，自交邮局之日起7日内即视为有效送达）或通知媒体，以《铜仁日报》刊载为准，或电话通知买受人交接房屋；在出卖人通知交接房屋之日后，买受人不办理房屋交接手续的，视为买受人已按期交接”。合同第二十七条约定“不可抗力：双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起30日内向另一方当事人提供证明”。此外，《合同》还约定了商品房基本情况、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、房屋登记、前期物业管理、争议解决方式等内容。同日，任廷秀又与碧桂园公司签订了一份《补充协议》，载明第四条“关于逾期付款责任约定：任廷秀未按约定时间付款的，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。1、逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，任廷秀按日向碧桂园公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，碧桂园公司有权解除合同。碧桂园公司解除合同的，任廷秀按合同约定总房价款的15%向碧桂园公司支付违约金。碧桂园公司不解除合同的，合同继续履行本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，任廷秀按日向碧桂园公司支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%”。第五条“合同中关于该商品房交付与交接手续，买卖双方一致同意按如下约定履行：1、买卖双方一致同意合同第十一条第（2）款的全部约定变更如下，即该商品房的交付以本款约定为准：（1）该商品房的交付条件为：碧桂园公司已向政府主管部门提交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。3、买卖双方一致同意不按合同第十四条（一）款履行，同时任廷秀明确知悉且自愿同意按如下约定履行该商品房的交接手续：碧桂园公司未发出书面交付通知书给任廷秀或者任廷秀未收到交付通知书的，任廷秀于合同约定的交付日期届满之日自行前往该商品房所在地办理交接手续”。第六条“关于逾期交付责任：关于该商品房的交付责任，买卖双方一致同意不按照合同第十三条的约定履行，由双方按如下约定履行：除本协议约定的碧桂园公司可据实延期交付外，碧桂园公司未按约定时间交楼的，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向任廷秀支付已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，任廷秀有权解除合同。任廷秀解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知碧桂园公司，否则视为任廷秀选择继续履行合同，碧桂园公司应自任廷秀解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款15%向买卖人支付违约金。任廷秀不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向任廷秀支付已付购房款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过任廷秀已付购房款的15%”。同日，双方签订了铜仁碧桂园奥林湖山认购书和铜仁市住房和城乡建设局商品房预售买卖合同备案和交易确认书。当日，任廷秀即向碧桂园公司交付购房款637656元及不动产登记、不动产登记工本费、产权证登记费共170元。同时，任廷秀于2018年11月26日还交纳了4786元住宅专项维修资金。2018年11月24日，碧桂园公司（甲方）与任廷秀（乙方）签订《未竣工车位租赁协议书》，约定：甲方将其开发的位于碧桂园奥林湖山洋房地下1号、2号车位出租给乙方；乙方所购商品房位于地下1号车库055号，基于乙方成为碧桂园奥林湖山园区的业主，甲方同意将该车位租赁给乙方使用，乙方充分知悉该车位仍在建设中，尚未竣工验收；该车位的交付标准为铺环氧树脂地坪漆；该车位的租金总额为39688元；乙方应在2020年3月15日到碧桂园奥林湖山销售中心办理该车位的使用手续，如因乙方原因逾期办理该车位使用手续的，视为在该日甲方已按照协议约定交付了该车位，该车位的租期从该日起计；如因甲方原因未能在上述约定期限将验收合格的该车位交付给乙方使用的，每逾期一天，甲方应按乙方已付租金总额的万分之二向乙方支付违约金，租赁期限顺延；甲方逾期交付达90天的，乙方有权解除本协议书，甲方应按乙方已付租金总额的15%向乙方支付违约金。任廷秀已依约交付车位租金39688元。碧桂园公司对案涉房屋已于2018年5月23日取得商品房预售许可证。2019年12月10日，案涉碧桂园奥林湖山一期工程竣工。2019年12月12日，案涉碧桂园奥林湖山一期工程经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位评定为合格后，已报铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局备案。经碧桂园公司委托，2019年12月11日，铜仁市房地产交易中心对案涉房屋面积进行测绘，并出具了房屋面积测绘报告。2020年4月2日，铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局对案涉碧桂园奥林湖山一期工程出具处理意见“同意备案”。2020年1月17日，铜仁市碧江区住房和城乡建设局出具了碧住建水验字[2020]第002号建设工程消防验收意见书，评定案涉碧桂园奥林湖山一期工程消防验收合格。2020年11月2日，任廷秀向碧桂园公司邮寄《退房通知书》，以碧桂园公司逾期90天交付房屋为由，要求解除《商品房买卖合同》和《未竣工车位租赁协议书》，退还价款并支付违约金和赔偿损失、滞纳金。任廷秀申请诉前财产保全，请求对碧桂园公司名下银行存款84万元予以保全并提供诉讼财产保全责任保险作担保，一审法院经审查后依法作出（2020）黔0602执保311号执行裁定书，裁定：一、冻结被申请人铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司名下银行账户资金84万元；二、冻结期限为一年。任廷秀支付诉前财产保全费4720元及诉讼财产保全责任保险费1260元。一审法院认定以上事实，采纳了任廷秀提交的商品房买卖合同、未竣工车位租赁协议书、碧桂园集团通用机打收据、铜仁碧桂园奥林湖山购房付款表、铜仁市住房和城乡建设局商品房预售买卖合同备案和交易确认书、贵州省住宅专项维修资金存缴证明、退房通知书、邮件交寄单、宣传资料、铜仁市城乡规划局关于碧桂园奥林湖山修建性详细规划及建筑方案设计的备案通知、商品房预售许可证、执行裁定书、财产保全告知书、保险费发票、保全费票据，碧桂园公司提交的营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明书、商品房预售许可证、贵州省建设竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、铜仁市房屋面积测绘报告、商品房住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、住宅工程电气安装质量分户验收记录表、住宅工程楼地面墙面天棚抹灰和各部位防水质量分户验收记录表、建设用地规划许可证、补充协议及庭审笔录等证据。一审法院认为，任廷秀与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《未竣工车位租赁协议书》均是依法成立的有效合同，双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。2018年11月24日，任廷秀与碧桂园公司签订《未竣工车位租赁协议书》约定，碧桂园公司将案涉车位租赁给任廷秀使用。任廷秀履行付款义务后，碧桂园公司应当在约定的时间内将符合法定标准和合同约定的房屋交付给购房人任廷秀。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”之规定，工程竣工验收应由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行。本案中，案涉工程已经由监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位验收并于2019年12月12日签署评定为“合格”的意见。依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”之规定，建设工程竣工验收合格与建设工程竣工验收备案属两个不同概念，且2020年4月2日，铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局出具处理意见“同意备案”。并无相关证据证明在2019年12月12日监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位验收合格后，至2020年4月2日铜仁市碧江区住房和城乡建设规划建设局同意备案登记的期间，案涉商品房又进行了整改和维修，也无相关证据证明案涉商品房在铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局进行备案登记后，仍然存在质量问题，故应当视为该房在2019年12月12日房屋质量实际已经合格。虽然根据《中华人民共和国合同法》九十四条第四项规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，但合同订立以后，当事人一方履行合同义务不符合约定的，包括迟延履行、不能履行、不适当履行等，并不必然导致合同相对方享有解除权，只有在一方违约致使不能实现合同目的的，合同相对方才享有解除权。判断某一违约行为是否导致合同目的不能实现，需根据违约的具体情形，结合案件情况，进行综合判断。本案中，碧桂园公司在约定的2019年12月14日前并未达到“出卖人已经向政府主管部门提交了办理该商品房建设工程竣工验收登记备案所需的全部文件”这一交房条件，但案涉商品房和车位于2019年12月12日已经监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位验收合格，无论是提交相关文件还是办理验收登记，均不对案涉商品房和车位在约定的期限内实质上已经属于验收合格的房屋构成实质性影响。碧桂园公司的行为并非属于合同根本目的不能实现的严重违约行为，在任廷秀不能提供其他证据确定碧桂园公司构成根本性违约的情况下，故对其要求解决合同的诉讼请求以及基于解除合同所提出的全部诉讼请求均不予支持。任廷秀提出关于碧桂园公司存在虚假宣传、误导消费行为的主张，证据不充分，亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回任廷秀的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取计5877元、诉讼保全费4720元，由任廷秀负担。二审中，任廷秀未提交新证据。碧桂园公司当庭出示了任廷秀拍摄的视频及现场照片，用以支持其二审答辩意见。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，二审争议焦点为：任廷秀与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》能否予以解除。针对争议焦点，二审查明，任廷秀与碧桂园公司于2018年3月6日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是依法成立的有效合同，双方当事人应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。该《商品房买卖合同》第十三条约定“逾期交房超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人”，第十四条约定“房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用，修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人”。前述合同约定内容为房屋买受人任廷秀有权退房的约定解除合同条件。合同约定交房时间是2019年12月14日前。2019年12月10日案涉商品房竣工，2019年12月11日碧桂园公司委托铜仁市房地产交易中心对案涉房屋面积进行测绘并作出房产实测报（2019）第03903号《房屋面积测绘报告》，2019年12月12日案涉房屋通过设计、勘察、施工、监理、建设单位共同验收评定为合格。案涉商品房验收合格即达到双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的“该商品房已取得建筑工程竣工合格的证明文件”的交付条件，购房人即可对房屋进行管理和使用。因此，“逾期交房超过90日”的约定解除条件未成就，任廷秀不能以此行使合同解除权。本案没有证据证明在2019年12月12日房屋验收合格后至2020年4月2日铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局同意备案登记的期间，该房又进行了整改和维修，也无相关证据证明该房在铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局进行备案登记后，仍然存在质量问题。故，“房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用，修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题”的约定解除条件亦未成就，任廷秀不能以此行使合同解除权。根据我国《合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，碧桂园公司并未实施致使合同目的不能实现的严重违约行为，法定解除条件未成就，任廷秀不能以此行使合同解除权。关于《未竣工车位租赁协议》能否予以撤销的问题。案涉《商品房买卖合同》的标的物为房屋，《未竣工车位租赁协议》约定的标的物为车位，二者所约定的权利义务相关内容均不同，系独立的两份合同，不属于同一法律关系调整。该车位系租赁性质还是买卖性质需依据法律规定予以判断。《未竣工车位租赁协议》不是《商品房买卖合同》的附件或者补充协议，车位系独立的标的物，不属本案商品房销售合同纠纷审理范畴。一审法院对任廷秀基于解除《商品房买卖合同》提出的其他诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，任廷秀所持上诉请求及理由均不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚、适用法律正确，应依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11754元，由任廷秀负担。本判决为终审判决。审判长 龙 俊审判员 张金勇审判员 芦化莉二〇二一年五月九日法官助理高艳书记员刘鹏