北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终4317号上诉人（原审被告、反诉原告）：周静，女，1971年7月8日出生，汉族，北京恒达通利机电设备安装有限公司职员，住新疆哈密市。委托诉讼代理人：包庆华，北京市闻泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京鸿毛餐饮有限公司，住所地北京市海淀区上地三街9号金隅嘉华大厦A座首层。法定代表人：张宝瑞。委托诉讼代理人：何志刚，男，北京鸿毛餐饮有限公司员工。上诉人周静因与被上诉人北京鸿毛餐饮有限公司（以下简称鸿毛餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初27918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人周静之委托诉讼代理人包庆华，被上诉人鸿毛餐饮公司之委托诉讼代理人何志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周静上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鸿毛餐饮公司的诉讼请求，支持周静的全部反诉请求；诉讼费用由鸿毛餐饮公司承担。事实和理由：双方所签《房屋租赁合同》约定，鸿毛餐饮公司在合同期内若违反付款责任，或者严重违反合同义务，周静有权通知其在规定期限内改正，如鸿毛餐饮公司未改正，周静有权采取扣押保证金的措施。鸿毛餐饮公司多次表示不再履行合同，其违约是既定事实，周静有权没收保证金。鸿毛餐饮公司要求退还租金及押金没有事实及法律依据。合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方《房屋租赁合同》约定，周静有权单方解除合同，收回房屋。同时，鸿毛餐饮公司需支付两个月的租金作为违约金，违约金不能弥补损失的，鸿毛餐饮公司仍需向周静赔偿剩余损失。鸿毛餐饮公司辩称，认可一审判决，不同意周静的上诉请求及理由。鸿毛餐饮公司向一审法院起诉请求判令：1.自2020年2月15日终止租赁合同；2.周静退还其公司租赁押金29656元、2020年2月15日之后已缴纳的房屋租金177936元，共计207592元；3.由周静承担诉讼相关费用。周静于一审中反诉请求：1.判令鸿毛餐饮公司于2020年2月13日向其发出的解除函无效;2.解除其与鸿毛餐饮公司于2019年5月28日签订的《房屋租赁合同》；3.鸿毛餐饮公司赔偿房屋空置期间租金损失111941元，自2020年8月16日计算至今；4.诉讼费由鸿毛餐饮公司承担。一审法院认定事实：2019年5月28日，鸿毛餐饮公司（乙方、承租方）与周静（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市海淀区安宁庄西三条宜品上层9-3，面积150平方米用于鸿毛饺子饭店。租赁期限自2019年8月16日至2024年8月15日止，共计5年租赁期。租金为押1付6，第1年租金为355875元，平均月租金29656元；第2年租金为383250元，平均月租金31938元；第3年递增10％，年租金为421575元，平均月租金35131元；第4年租金为421575元，平均月租金35131元；第5年递增10％，年租金为463733元，平均月租金38644元。租金支付方式为每半年期付：以现金或转账方式汇到甲方指定账户；签定合同之日付首期租金6个月177936元整；每下一个半年期租金需提前30日支付。乙方向甲方支付第一个月的租金29656元作为房屋保证金随同首期租金一同支付。合同签订后，周静将房屋交付给鸿毛餐饮公司，鸿毛餐饮公司亦交纳了至2020年8月15日前的房租。2020年2月13日，鸿毛餐饮公司向周静发出《关于终止房屋租赁关系的函》，内容为：“北京鸿毛餐饮有限公司与周静女士于2019年5月28日签订租赁合同，约定业主周静将位于北京市海淀区安宁庄西三条宜品上层9-3商铺，租赁给我公司用于开设鸿毛饺子餐厅。自武汉新冠肺炎疫情爆发以来，该餐厅一直处于停业状态，且因各地疫情防控要求，餐厅员工无法返回上班。因此，该餐厅已无法履行贵我双方签订的租赁合同。本次疫情性质属于法律上规定的不可抗力，现我方提出以下申请：1.自2020年2月15日终止租赁合同。2.贵方退还我方租赁押金29656.00元、2020年2月15日之后已缴纳的半年房屋租金177936元、共计207592元。”周静于2020年2月18日回函：“收到贵司《关于终止房屋租赁关系的函》，对于贵司要求终止租赁合同的申请，我方（周静）不予同意。贵司与我方签订的《房屋租赁合同》租赁期限为五年，自2019年8月16日至2024年8月15日止。现因新冠肺炎疫情防控需要对贵司正常经营产生影响，但从长期看，疫情将很快结束，只是在很短的时间内对贵司经营产生影响，与贵司5年的租金相比，疫情期间只占全部租期很小的比例，贵司长期使用房屋的合同目的仍能实现。在此情况下，贵司以新冠疫情防控为由要求解除租赁合同、退还房屋押金及部分租金没有事实和法律依据，我方不予同意，我方要求贵方继续履行贵司与我方签订的《房屋租赁合同》……考虑到疫情对贵司经营的影响，我方愿意响应政府号召，依据公平原则，为贵司适当延长租期或减免疫情期间的部分租金，合理分担因疫情防控给贵司造成的经济损失，具体方案由双方另行协商。”2020年2月23日，鸿毛餐饮公司欲自经营场所搬出，未得到周静同意，鸿毛餐饮公司报警。2020年7月20日，周静向鸿毛餐饮公司发送《催款、解除及索赔函》，因鸿毛餐饮公司未于2020年7月15日前将下半年租金191625元交付周静，故通知鸿毛餐饮公司在接到本函后，5日内书面答复，期满拒不回复或作出不付款等其他意思表示，则视为违约，周静就此解除合同的法定权利亦相应成就，并支付违约金，承担经济损失。鸿毛餐饮公司收到后，表示异议。2020年8月17日，鸿毛餐饮公司自租赁场所撤出。双方当日签署交接单。鸿毛餐饮公司要求退还押金及租金未果，鸿毛餐饮公司诉至法院，诉讼中周静提交银行还款记录，营业执照及本人名下银行账户用于公司经营的支出，证明因鸿毛餐饮公司的违约行为导致周静及其公司的经营损失。鸿毛餐饮公司亦不予认可。一审法院认为，鸿毛餐饮公司与周静签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。合同签订后，双方均履行了合同。后因发生新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件，导致鸿毛餐饮公司出现短时间内人员不能返京，店铺不能正常经营等困难；在此情况下，双方应当对合同的履行问题进行充分协商，以合理分担因疫情防控给鸿毛餐饮公司造成的经济损失；但鸿毛餐饮公司称疫情系不可抗力因素导致其合同完全不能履行，未提供证据证明，其于2020年2月15日发函要求解除双方租赁关系，未能得到周静的同意，现其起诉要求确认双方合同于2020年2月15日解除，缺乏法律依据，一审法院不予支持。后因鸿毛餐饮公司未如约交纳下一期房租，周静提出解除合同，鸿毛餐饮公司于2020年8月17日搬离租赁房屋。双方解除合同后，周静应将鸿毛餐饮公司交纳的房屋押金退还，并且合理分担因疫情给鸿毛餐饮公司造成损失，适当退还鸿毛餐饮公司已交纳的房屋租金，具体数额由一审法院酌情考虑。因鸿毛餐饮公司在腾退前一直占用周静房屋，在疫情好转后，可以积极拓展思路通过其他方式缓解疫情带来的经营上的亏损，故其要求退还自2020年2月至8月期间的房租，一审法院不予支持。周静反诉要求确认鸿毛餐饮公司于2020年2月13日发出的解除函无效，因一审法院已就鸿毛餐饮公司的解除行为作出认定，故不再作为单独的诉讼请求予以判决；周静称鸿毛餐饮公司违约，要求鸿毛餐饮公司赔偿自2020年8月腾退房屋以后房屋空置损失，亦缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第一百零七条规定判决：一、确认北京鸿毛餐饮有限公司与周静签订的《房屋租赁合同》于2020年8月17日解除；二、周静于判决生效后七日内退还北京鸿毛餐饮有限公司房屋租金29656元、押金29656元；三、驳回北京鸿毛餐饮有限公司其他诉讼请求；四、驳回周静全部反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。另查明，双方所签《房屋租赁合同》第8条第2款约定，在租赁期内若鸿毛餐饮公司违反本合同项下任何付款责任，或严重违反本合同项下义务，周静有权通知鸿毛餐饮公司在规定期限内改正；如鸿毛餐饮公司未在规定期限改正的，周静有权采取扣押没收保证金的措施，因此而产生的一切后果及所有因此而引起的费用均由鸿毛餐饮公司负责。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，周静与鸿毛餐饮公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，对双方均具有约束力。后因2020年初发生新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件，为保证公众健康，我国政府采取了一系列疫情防控措施，鸿毛餐饮公司作为餐饮业其正常经营活动势必受到一定程度的影响，但是否达到无法继续履行合同的程度还应结合具体情况判断。就本案而言，在疫情之初，双方合同仅履行半年的情况下，鸿毛餐饮公司未与周静充分协商，就以疫情构成不可抗力为由解除合同，缺乏事实和法律依据。后因鸿毛餐饮公司未按约定交纳下一期房租，周静提出解除合同，鸿毛餐饮公司于2020年8月17日搬离租赁房屋，一审法院认定双方合同于2020年8月17日解除，并无不当。考虑到疫情因素对合同履行产生的实际影响，周静理应合理分担因疫情给鸿毛餐饮公司造成的损失，一审法院酌情认定周静返还鸿毛餐饮公司房屋租金29656元，并无不当。但需指出，鸿毛餐饮公司未如期交纳下一期房屋租金，存在一定程度的违约，一审法院认定双方合同解除后，周静应将鸿毛餐饮公司交纳的房屋押金退还，确有不当，本院予以纠正。鉴于本案系周静提出解除合同，且本院已对鸿毛餐饮公司的违约行为后果作出判定，故周静再要求鸿毛餐饮公司赔偿自2020年8月腾退房屋以后的房屋空置损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，周静的上诉请求部分成立，本院予以支持。原判决适用法律确有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初27918号民事判决第一项、第四项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初27918号民事判决第二项、第三项；三、周静于本判决生效后七日内退还北京鸿毛餐饮有限公司房屋租金29656元；四、驳回北京鸿毛餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2206元，由北京鸿毛餐饮有限公司负担1876元，由周静负担330元。反诉费1270元，由周静负担。二审案件受理费3725元，由周静负担3092元，由北京鸿毛餐饮有限公司负担633元。本判决为终审判决。审 判 员 张建清二〇二一年五月二十八日法官助理 邾映映书 记 员 杨浩然