河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终717号上诉人（原审被告）：焦刚强，男，汉族，1976年3月20日出生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：陈景丹，河南君志合律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋占锋，河南君志合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张永军，男，汉族，1980年3月9日出生，户籍地禹州市，现住许昌市。被上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司许昌分公司，住所地许昌市南海街与学院北路东南交汇处恒大绿洲5号楼。法定代表人：贺勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈红伟，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯依林，河南良承律师事务所实习律师。上诉人焦刚强、张永军因与被上诉人金碧物业有限公司许昌分公司（以下简称金碧物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初7086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人焦刚强的委托诉讼代理人陈景丹，上诉人张永军，被上诉人金碧物业公司的委托诉讼代理人陈红伟、侯依林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦刚强、张永军上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。被上诉人没有完全按照合同约定提供物业服务，一审判决上诉人承担全部物业费错误。被上诉人违反《河南省物业管理条例》第四十五条第二款第一项和第二项的规定，对房产是否具备工程竣工验收合格文件，供水、供电、排水等公共设施是否按规划设计建成没有尽到查验义务，导致上诉人接收存在质量问题的房产，并自行解决了供电、供水、排水等问题。被上诉人没有严格履行《前期物业服务协议》约定的义务，楼顶长期渗漏，被上诉人至今没有维修、养护；上诉人自行缴纳垃圾处理费、自行缴纳水电费、自行聘请保洁和保安；门前公共区域没有规划停车位、车辆乱停乱放现象严重。一审判决二上诉人的责任承担方式超过了诉讼请求范围。在被上诉人没有提供相应物业服务的情况下，业主有权拒绝支付相应的物业费。金碧物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人已按照合同约定提供了物业服务，上诉人却自2017年1月至今未支付物业费。上诉人称的房屋质量问题无相关证据证明，且属于开发商应承担的保修责任。该小区经政府相关部门验收合格，供水供电排水的管线和设施设备维修及养护均是由市政相关部门负责。公共区域的垃圾清运均是被上诉人负责清运，商铺门前的公共区域，均有被上诉人提供的大型垃圾桶。二上诉人应依法对欠付物业费承担连带责任，一审判决正确。金碧物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付自2017年1月至今物业费61316.35元及违约金1192.8元（物业费及违约金暂计算至2019年9月30日，应计算至实际支付之日），被告向原告支付自2016年7月至今拖欠的代收生活垃圾处理费14524.7元（暂计算至2019年9月30日，应计算至实际支付之日）。2.被告承担全部的诉讼费用。一审法院认定事实：被告张永军系许昌市东城区学院路3777号恒大绿洲19幢2层东起第4间、东城区学院路3777号恒大绿洲20幢2层东起第1间房屋的业主。2015年3月12日，原告金碧物业管理有限公司许昌分公司（乙方）与被告张永军（甲方）签订《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：“…甲方（业主）：20号楼1单元203房物业名称：许昌恒大绿洲甲方所购物业类型：商业物业建筑面积：447.08㎡联系电话：189××××8561乙方：金碧物业有限公司许昌分公司负责人：史延平地址：许昌市八一路东段许昌迎宾馆C座705室…第六条甲方未办理本物业房屋所有权证时，物业服务收费以物业《商业房屋买卖合同》中约定的销售面积为准收取，甲方办理本物业房屋所有权证的，物业服务费不再多退少补。但当房屋所有权证办理完毕后，必须以房屋所有权证所登记的建筑面积为准收取物业服务费…。第八条物业服务费用：商业物业2.4元/平方米/月…第十条…甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，须及时将其与物业使用人之间的约定书面告知乙方，从其约定，但甲方为法定的物业服务费交纳人…第四十三条甲方逾期缴纳物业服务费、公摊水电费等费用，从逾期之日起每日按应缴纳费用的1‰的标准向乙方支付滞纳金。滞纳金从当期缴费约定之日起开始计算。第四十四条甲方违反本协议及《临时管理规约》，使乙方未达到管理服务质量的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失的，甲方承担相应的法律责任…甲方张永军身份证号码乙方金碧物业有限公司许昌分公司（印章）2015年3月12日”。2015年9月8日，被告张永军与被告焦刚强签订房屋租赁合同一份，合同约定：“出租方：张永军身份证号码：（以下简称甲方）承租方：焦刚强身份证号码：（以下简称乙方）一、租赁物的状况1-1甲方出租给乙方的商铺西系坐落在南海许昌恒大绿洲20楼#203#房（以下简称该商铺）的在建建筑。该商铺建筑面积约为560平方米，现双方约定按560平方米标准计算，不作调整。附该商铺的平面图……三、租赁期限3-1除非甲乙双方按本合同约定提前终止合同，本合同商铺租赁期限为五年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止。四、租金支付4-1该商铺第一年租金为25元/平方米.月，合同签订乙方支付半年租金84000元…第一年租金优惠84000，以恒大公司拟定2016年1月1日交房为准，但无论交房日期有何变动，2016年房屋都按照优惠后84000元为准…八、乙方的权利、义务8-3租赁期限内，乙方承担使用该商铺所发生的水、电、煤气、物业费、空调、通讯、设备等费用，按其独立安装的表具度数和政府规定的标准计算…甲方：张永军乙方：焦刚强2015年9月8日”。被告张永军于2017年11月3日取得涉案房屋的不动产权证书，权证号分别为豫（2017）许昌市东产权第0036470号、0036471号，房屋建筑面积分别为71.77㎡、502.07㎡。另查明，现涉案房屋为个体工商户许昌市东城区鹿鸣宴大酒店和许昌市东城区鹿鸣主题酒店经营使用，被告焦刚强为许昌市东城区鹿鸣主题酒店的经营者，租赁合同显示承租人为焦刚强。2016年-2020年的生活垃圾处理费鹿鸣宴大酒店已向许昌市生活垃圾处理费征收管理中心全部缴纳。一审法院认为，原告金碧物业公司与被告张永军签订前期物业服务协议，合法有效。原告按约为被告提供物业管理服务,被告应向原告履行交纳物业服务费的义务,被告应向原告支付的物业管理费的数额为：2017年1月1日至2017年10月31日物业管理费560.47平方米×2.4元/平方米/月×10个月＝13451.28元,2017年11月1日至2020年9月30日业管理费573.84平方米×2.4元/平方米/月×35个月＝48202.56元，共计61653.84元，但原告主张61316.35元，系其对权利的处分，予以支持。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。被告张永军系涉案房产的业主，被告焦刚强系该涉案房屋的承租人,双方租赁合同约定由作为承租人的焦刚强承担涉案房屋应交纳的各种费用,故物业服务费应由出租人张永军和承租人焦刚强承担连带责任,关于原告要求二被告支付2016年7月至2020年9月30日的垃圾处理费的诉讼请求，经庭审查明，该涉案房屋产生的2016-2020年期间的垃圾处理费已向许昌市垃圾处理处缴纳完毕，故原告该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告支付违约金1192.8元的诉讼请求,因原告提供证据不足证明其完全按合同约定提供物业服务,故不予支持。被告张永军、焦刚强的辩称意见，于法无据，不予采信。综上，依法判决:一、被告张永军、焦刚强于本判决生效之日起十日内支付原告金碧物业有限公司许昌分公司物业服务费61316.35元;二、驳回原告金碧物业有限公司许昌分公司的其他诉讼请求。案件受理费1726元，减半收取863元，由被告张永军、焦刚强负担690元，原告金碧物业有限公司负担173元。二审中，焦刚强、张永军提交的视频、照片、工资表证据非新证据范畴，金碧物业公司质证时对证据的真实性和关联性提出合理异议，经审查不足以推翻一审所作事实认定，本院不予采信。本院二审查明事实与一审相一致。本院认为，关于焦刚强、张永军是否应当缴纳物业费的问题。案涉《前期物业管理协议》系当事人双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。金碧物业公司实际入驻小区并提供物业服务，焦刚强、张永军接受物业服务并按时缴纳了前期物业费用，在上述物业服务协议已实际履行的情况下，焦刚强作为案涉商铺的承租人，拒绝承担后期己方经营期间的物业费用，没有正当理由，一审对其抗辩主张不予支持并无不当。物业费的收取具有公共属性，业主不能仅凭个人感受拒绝接受服务或不予缴纳物业费，如个别业主能以不满意为由不缴纳物业费，物业公司的经营将难以为继，势必影响其他业主利益。焦刚强、张永军认为金碧物业公司提供的物业服务不符合约定，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此拒交物业费。焦刚强、张永军因酒店经营需要自行处理保安、保洁、水电、停车服务等与物业相关联事项，不能当然排除金碧物业公司履行了在公共区域的物业服务义务，且结合物业服务存在瑕疵的客观情况，一审未支持金碧物业公司主张违约金的诉讼请求，已衡平双方利益，焦刚强、张永军关于不缴纳物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。此外，一审认定张永军承担拖欠物业费的连带清偿责任具有法律依据，并无不当。但判决张永军作为共同债务人承担责任将会影响其追偿权的行使，与一审判决论理部分关于连带责任的认定相矛盾，属判决内容表述不当，应予纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初7086号民事判决第二项；二、变更河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初7086号民事判决第一项为：被告焦刚强于本判决生效之日起十日内支付原告金碧物业有限公司许昌分公司物业服务费61316.35元，被告张永军对该债务承担连带支付责任。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费1726元，由焦刚强负担。本判决为终审判决。审判长  古绍禹审判员  朱雅乐审判员  肖永强二〇二一年五月六日法官助理刘贺举书记员张扬梵执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口