山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4311号上诉人（原审被告）：青岛拜登置业发展有限公司，住所地山东省青岛市。法定代表人：魏玉萍，副总经理。委托诉讼代理人：张秦喜，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：薛云，男，1985年1月22日出生，汉族，住济南市。上诉人青岛拜登置业发展有限公司（以下简称拜登公司）因与被上诉人薛云房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初16391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。拜登公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判；判令驳回薛云的全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由薛云承担。事实和理由：一、一审判决认定拜登公司应按照《房屋托管合作协议》（以下简称涉案合同）约定向薛云支付2020年1月至11月的托管费40061.92元错误，拜登公司受疫情影响经营困难而变更托管费的支付方式具有合同基础和法律依据。2017年3月4日，拜登公司作为乙方，与作为甲方的薛云签订涉案合同，约定拜登公司为薛云的涉案物业提供物业管理、经营。涉案合同第五条第2款规定：“甲方当月托管收入于次月15日前由乙方支付到甲方指定的银行帐户。同时，乙方以短信、电子邮件或电话的方式告知甲方。甲方自收到通知之日起三日内确认回复；若自乙方发出之日起三日内，甲方未回复的，则视为甲方已经确认。”涉案合同第十条第5款规定：“双方合作期间，因国家法律法规政策及第三方外围关系、房屋维修、软硬件故障等甲方原因，造成托管物业无法正常使用或出租该房屋，乙方有权从业主的保底金额中扣除相应的部分（保底金额/365*无法运营天数）作为违约金补偿乙方的损失。”涉案合同第十二条第1款规定：“由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任。本合同项下之‘不可抗力’指以下事实：本协议各方不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，即包括自然原因，也包括人为的、社会因素。具体指导致本协议不能履行的自然灾害、战争、政府禁令、罢工等。”第2款规定：“如发生不可抗力事件，合同各方应当立即互相协商，以寻求公平的解决办法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度。……”新冠疫情属公共卫生突发事件，是合同双方当事人不能预见、不能避免且不可克服的客观情况，符合不可抗力的法定构成要件。且在国家政策影响下，全国人民居家抗疫，旅馆业是受疫情影响最严重的行公业之一，包括涉案物业在内的拜登公司经营的酒店公寓订单一夜之间全部取消，客户取消订单不付违约责任，原本春节、寒假期间是旅馆业的旺季，是一年收入的指望，但因为疫情，拜登公司的经营受到重创。根据合同约定，拜登公司有权从薛云的保底金额中扣除相应的部分，拜登公司对托管费的支付方式进行调整具有合同基础。此外，在拜登公司每次支付托管费之后，薛云并未向拜登公司提出过任何异议，拜登公司已以默示的方式同意薛云对托管费金额的变更。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”《山东省高级人民法院关于为依法防控疫情和促进经济平稳运行提供司法保障的意见》第五条规定：“妥善审理合同纠纷。对相关合同纠纷，加强调解工作，促进从根本上化解纠纷。综合考虑疫情影响合同履行的时间、方式、程度等因素，公平合理确定合同当事人的责任。确因防控疫情直接导致合同不能履行的，可适用不可抗力的相关规定处理；继续履行合同对一方当事人明显不公或者不能实现合同目的，当事人起诉请求变更或解除合同的，可适用情势变更的相关规定处理。”涉案物业按照酒店经营，因疫情影响导致经营困难和营业收入明显减少，拜登公司根据经营情况对涉案物业托管费进行减免具有法律依据，拜登公司已经且已按调整后的方案足额向薛云支付了涉案物业2020年1月到11月期间的托管费，一审判决应当按照上述规定，根据公平原则对涉案合同进行变更，对涉案物业托管费进行减免，对薛云要求支付涉案物业托管费差额不予支持。二、一审判决对薛云要求拜登公司支付逾期托管支付托管费的违约金不予支持正确，但认定事实不清、适用法律错误。如前所述，此次新冠疫情给拜登公司造成的打击较为剧烈，经营状况的好转和资金的回笼均需要一定时间，拜登公司及时变更托管费支付方式具有合同基础和法律依据，弥补了双方的损失，薛云对此也一直没有异议，故拜登公司不存在违约行为，自然无需支付违约金，一审判决根据《济南人民政府办公厅关于积极应对新冠肺炎疫情保障城乡有序建设的若干政策意见》酌定对逾期托管支付托管费的违约金不予支持显属错误。薛云辩称，不认同拜登公司的上诉请求及理由。对于一审判决也不认可，一审判决擅自更改了合同内容，现在拜登公司又要求提起上诉，薛云要求维持原判。薛云向一审法院起诉请求：1.判令拜登公司支付2020年1月至9月托管费46862.38元；2.判令拜登公司支付因逾期支付托管费的违约金，自2020年2月16日起按照每日100元标准支付至实际支付之日止；3.判令拜登公司支付因经营账目作假产生的违约金20000元；4.判令拜登公司承担本案包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等相关费用。庭审中，薛云变更诉讼请求第1项为：判令拜登公司支付2020年1月至11月托管费46862.38元，11月份后托管费按照合同约定。一审法院认定事实：坐落为济南市历下区泉城路26号世茂国际广场5号楼1023号房屋（以下简称“涉案物业”），薛云占有50%份额，据《商品房买卖合同》，另一买受人为薛瑞林，薛云称系其女儿，现未成年。拜登公司、薛云签订《房屋托管合作协议》，约定：薛云（甲方、托管方）将涉案物业委托给拜登公司（乙方、受委托方）进行物业管理、经营服务，期限自2017年3月4日至2022年3月3日，甲方享受保底收益，乙方经营托管房屋所产生的经营费用均由乙方承担，乙方每年支付给甲方税前保底金额78000元，按税前6500元/月支付，甲方当月托管收入于次月15日前由乙方支付到甲方指定的银行账户，由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任。本合同项下之“不可抗力”指以下事实：本协议各方不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，即包括自然原因，也包括人为的、社会因素。具体指导致本协议不能履行的自然灾害、战争、政府禁令、罢工等。”。2020年2月2日，拜登公司向薛云发送《关于应对冠状病毒肺炎疫情的通知》，内容有：鉴于此次疫情属于不可抗力因素，拜登公寓将从1月23日疫情升级起停止（发）放各位业主的租金收益，预计停止发放时间为3个月。2020年3月14日，拜登公司向薛云发送《至（致）业主的一封信》，内容有：原定1月23日起停止发放的业主收益将按照租赁房费收入的50%分成支付业主收益，固定保底取消，恢复保底时间根据疫情好转另行通知。薛云主张2020年1月至11月的托管费差额：（6500-4612.9-198.95）+（6500-4176）+6500+（6500-1325.26）+（6500-2551.64）+（6500-1992.38）+（6500-956.59）+（6500-3638.66）+（6500-3494.75）+（6500-4713.38）+（6500-1713.57）。薛云对拜登公司代扣物业费2064元无异议。一审法院认为，涉案《房屋托管合作协议》系拜登公司、薛云真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按照约定履行。拜登公司将涉案物业作为酒店提供给客人住宿的客房进行经营，因本地区的疫情防控措施并没有禁止拜登公司使用涉案物业进行经营管理的行为，拜登公司也没有提供证据证明其不能履行合同义务的情形符合不可抗力的法定要件。在疫情得到有效控制后，当地政府已经出台多项政策措施，支持企业复工复产。拜登公司以疫情期间经营受到影响为由，自从2020年1月至11月未按照协议约定支付托管费，理由欠当，一审法院不予采信。拜登公司向薛云发出的变更合同的通知，未得薛云同意，对薛云不具有约束力。经审查，拜登公司应按照合同约定向薛云支付2020年1月至11月的托管费差额40061.92元。根据《济南市人民政府办公厅关于积极应对新冠肺炎疫情保障城乡有序建设的若干政策意见》第八条规定：“八、对租赁房屋属于国有资产的中小企业，免收1-3个月的租金。鼓励其他产权人为经营困难的中小企业租户及个人减免或缓收租金，具体由双方协商确定。”新冠肺炎疫情对拜登公司经营确实产生不利影响，结合上述意见中鼓励“缓收租金”的内容，一审法院酌定对薛云要求拜登公司支付逾期支付托管费的违约金不予支持。此外，对薛云主张拜登公司支付2020年11月以后的托管费差额、因经营账目作假产生的违约金20000元及赔偿其为本案上述支付律师费的诉讼请求，其未提供充分证据证明，一审法院不予支持。据此，依照《济南市人民政府办公厅关于积极应对新冠肺炎疫情保障城乡有序建设的若干政策意见》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、青岛拜登置业发展有限公司于判决生效之日起十日内向薛云支付2020年1月至11月的托管费差额40061.92元；二、驳回薛云其他诉讼请求。案件受理费减半收取736元，由薛云负担336元，由青岛拜登置业发展有限公司负担400元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，拜登公司与薛云签订的涉案《房屋托管合作协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。拜登公司主张因受新冠肺炎疫情影响，已对托管费的支付方式及托管费的金额进行调整和变更，薛云对此不予认可，拜登公司未提交充分有效证据证明双方就变更合同协商一致或达成合意，故对拜登公司上述有关变更合同的主张，本院不予支持。新冠肺炎疫情对拜登公司经营确实产生不利影响，一审法院考虑该实际情况，并结合政府相关政策性文件规定，酌情确定对薛云要求拜登公司支付逾期支付托管费的违约金不予支持，公平合理，并无不当。综合考虑合同履行情况、疫情影响、合同约定的托管费支付方式及金额、当事人过错等因素，一审法院认定拜登公司应按照合同约定向薛云支付2020年1月至11月的托管费差额40061.92元，合理适当。综上所述，拜登公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1472元，由上诉人青岛拜登置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 王立强二〇二一年五月八日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰