广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终728-737、739、740、742、743号上诉人（原审被告）：四川省清凤现代房地产开发有限责任公司，住所地四川省成都市金堂县赵镇十里大道二段****，统一社会信用代码91510121720313873J。法定代表人：詹金菊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：金旺，四川琴台律师事务所律师。委托诉讼代理人：马力，四川乐伯乐律师事务所律师。728号被上诉人（原审原告）：深圳市兴新科技有限公司（（公司住所地、一社会信用代码、法定代表人详见一审判决附表一，下同）。729号被上诉人（原审原告）：深圳市清凤创想文化创意有限公司。730号被上诉人（原审原告）：深圳市联鸿清凤科技有限公司。731号被上诉人（原审原告）：深圳市奥德里奇科技有限公司。732号被上诉人（原审原告）：深圳市翰峰速迅科技有限公司。733号被上诉人（原审原告）：深圳市和美顺亨科技有限公司。734号被上诉人（原审原告）：深圳市华汇鑫丰科技有限公司。735号被上诉人（原审原告）：深圳市景琰文化创意有限公司。736号被上诉人（原审原告）：深圳市天新祥荟科技有限公司。737号被上诉人（原审原告）：深圳市大汇创智文化创意有限公司。739号被上诉人（原审原告）：深圳市汇聚万冠文化创意有限公司。740号被上诉人（原审原告）：深圳市金博汇荣科技有限公司。742号被上诉人（原审原告）：深圳市清凤金特科技有限公司。743号被上诉人（原审原告）：深圳市顺博新园科技有限公司。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：易丽，广东华商律师事务所律师。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：李刚，广东华商律师事务所律师。上诉人四川省清凤现代房地产开发有限责任公司（以下简称“清凤公司”）因与被上诉人深圳市兴新科技有限公司（以下简称“兴新公司”）等14名被上诉人商品房销售合同纠纷系列案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初52554、52555、52861-52866、53098、53099、53101、53181、53183、53184号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。上诉人清凤公司的上诉请求：一、撤销原判第一、二项，改判驳回原告的全部诉讼请求;二、改判由被上诉人承担一、二审全部诉讼费、保全费。（上诉理由详见上诉状）兴新公司等14名被上诉人的答辩意见：第一，上诉人延期办证的违约事实不存在法定或合同约定的免责事由，应承担逾期办证的违约责任。第二，本案双方约定的延期办证违约金条款属于惩罚性违约金条款，不以实际损失为前提，且该约定公平合理，应维持一审判决的认定。第三，上诉人把提前缴纳办证税费作为被上诉人办理入伙手续的条件，缺乏法律依据，应承担违法占用税费期间的利息。第四，已生效的判决书已经认定被上诉人在同一涉案楼盘中存在延期办证的违约事实，需要按照合同约定的违约金标准承担违约责任。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。（答辩理由详见二审答辩状）兴新公司等14名被上诉人的原审诉讼请求：1.被告在判决生效之日起10日内按日以购房总价款万分之四的标淮向原告支付自办证期限届满之次日起至不动产权证书出具之日期间的延期办证违约金（具体金额详见附表一），并自不产权证书出具之次日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付应付的延期办证违约金的利息至付清之日止（暂计金额详见附表一）；2.判决被告在判决生效之日起10日内按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付占用税费期间的利息，自原告向被告缴纳税费之日起计至实际代缴税费之日止[暂计算至不动产证书出具之日，案件利息暂计金额详见一审判决附表一]；3.案件受理费、保全费、保函费用由被告承担。一审判决结果：一、被告清凤公司应于判决生效之日起十日内向各案原告支付延期办证违约金（各案金额详见一审判决附表三）；二、被告清凤公司应于判决生效之日起十日内向各案原告支付占用税费期间的利息（以预付税费金额为基数，自预付税费之次日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至2019年8月20日，2019年8月20日之后以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际交件日期止，详见一审判决附表三）；三、驳回各案原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各案案件受理费、保全费（各案原告均已预交），由各案原告及被告按比例负担（受理费、保全费及负担数额详见一审判决附表及补正裁定）。本院经二审审理查明，双方当事人在二审期间均未提交新的证据。本院对一审查明的事实（详见一审判决书）予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷。双方之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件系当事人真实意思表示，合法有效。针对双方的诉辩意见，本系列案件的争议焦点有五个方面：一是上诉人配建荣林路项目以及向政府移交荣林路项目是否构成双方约定的不可抗力，如果属于不可抗力，则相应的修路和移交时间应在240天办证期限内予以扣除，如果不属于不可抗力，则相应期间修路和移交时间不应予以扣除，240天的办证期间持续计算；二是办理不动产权属登记所依据的规范性文件是否已经失效；三是各案被上诉人是否存在逾期提交办证资料的问题；四是新冠肺炎疫情造成的不利后果是否应由各案被上诉人承担；五是一审判决支持的按照万分之四标准计算违约金是否过高的问题。一、关于上诉人配建荣林路项目以及向政府移交荣林路项目是否构成双方约定的不可抗力的问题。《深圳市房地产买卖合同》（预售）第十四条约定，本合同中的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。因不可抗力致使本房地产不能按本合同第九条约定的时间交付的。出卖人应及时通知买受人，同时应在合理的期限内提供有关证明，并书面通知买受人合理延期后的交付时间。《深圳市房地产买卖合同》（预售）附件五关于“不可抗力”补充约定：“1、本合同所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、国家法律法规及政策变化、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误、政府主管机关、测量机构原因导致延误、误差、第三者过错行为、施工中遇到异常困难和重大技术问题不能及时解决等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。2、对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反本合同规定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务，或按照实际面积结算房款，且不承担违约责任。”上述约定表明不可抗力是双方不能预见不可避免并不能克服的客观情况。本系列案上诉人协议受让案涉房产所在土地使用权时已经清晰知道其应配建荣林路项目，上诉人在与被上诉人签订房屋买卖合同时，应该将其配建荣林路项目所需要的时间，包括荣林路建设和移交可能需要的时间一并考虑在内，并在此基础上与被上诉人协商交房及办证时间。上诉人配建的荣林路项目并不是上诉人与被上诉人签订房地产买卖合同之后政府新提出的配建要求，上诉人配建荣林路项目不属于上诉人不能预见、不能克服的客观情况，上诉人主张其配建荣林路项目而导致延期办证应属于不可抗力，缺乏合同依据，本院不予采纳。二、关于办理不动产权属登记所依据的规范性文件是否已经失效的问题。《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号）施行日期为2013年1月7日。2020年1月19日，深圳市人民政府办公厅印发了《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（深府办规〔2020〕2号），本办法自2020年2月1日期施行，有效期5年。《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号）废止。从上述两项文件的规定来看，时间上确实未能形成有效衔接，但根据深圳市不动产权登记中心就深圳市福田区人民法院审理的深圳市翰峰速迅科技有限公司等43名原告诉被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷案件的回函来看，涉案房产在2020年1月31日前均可依据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号）办理不动产权证书，上诉人称办证已失去文件依据，与事实不符，本院不予采纳。三、关于各案被上诉人是否存在逾期提交办证资料的问题。上诉人称因被上诉人未能提交完整的办证资料而导致其延期，但上诉人并未提交证据证明被上诉人提交的办证资料不完整，且其在催告后被上诉人仍未能提供完整的办证资料而导致其办证延期，故上诉人应承担举证不能的法律后果，本院对其该项上诉意见不予采纳。四、关于新冠肺炎疫情造成的不利后果是否应由各案被上诉人承担的问题。上诉人主张新冠肺炎疫情属于法定的不可抗力，在疫情期间上诉人也积极通知履行办证义务，自2020年1月23日起广东省启动应急一级响应开始至上诉人为被上诉人办理完成产权证的时间段应从上诉人的办证时间中进行扣除。对此，本院认为，根据双方约定，上诉人应在交房后的240天内完成办证义务，上诉人未能在240天内完成办证义务，已构成逾期履行，上诉人逾期履行期间发生的新冠肺炎疫情即便存在给上诉人办证带来的时间延后的影响，但其不利后果应由上诉人自行承担，上诉人主张扣自2020年1月23日起广东省启动应急一级响应开始至上诉人为被上诉人办理完成产权证的这一期间，没有法律依据，本院不予支持。五、关于一审判决支持的按照万分之四标准计算违约金是否过高的问题。上诉人与被上诉人在买卖合同中明确约定上诉人逾期办证时应每日按照购房总价款每天万分之四的标准向被上诉人支付违约金，一审根据双方约定的违约金标准判决上诉人应向被上诉人支付违约金，并非明显偏高，上诉人请求调整，本院不予支持。另，被上诉人为办理案涉房产权属证书向上诉人预付税费。如前所述，上诉人未按照合同约定履行其办证义务，其迟延履行办证义务的行为对被上诉人预付的税费造成了资金占用损失。一审结合被上诉人的诉请以及相关案件事实，认定上诉人应向被上诉人支付占用税费期间的利息并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。728-737、739、740、742、743号二审案件受理费分别为11468.93元、9826.31元、7608.62元、11822.44元、8925.47元、9954.18元、9790.56元、10305.73元、9359.05元、8947.57元、10356.17元、10669.09元、10655.32元、9889.05元，由上诉人四川省清凤现代房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 何    溯审判员 邓    婧审判员 孔  卫  新二〇二一年五月十日书记员 刘佳 （ 兼）书记员 胡珊 （ 兼）书记员 房依蒙（兼）