北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终2303号上诉人（原审被告）：范志刚，男，1949年11月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：范伟利（范志刚之子），男，1979年10月22日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：任万田，北京市博人律师事务所洛阳分所律师。被上诉人（原审原告）：北京市通州区永顺镇李庄村村民委员会，住所地北京市通州区永顺镇李庄村佳苑小区10号楼。法定代表人：李术森，村主任。委托诉讼代理人：薛福生，北京市天正律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：李宝良，男，1953年11月20日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人范志刚因与被上诉人北京市通州区永顺镇李庄村村民委员会（以下简称李庄村委会）、李宝良租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初15199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范志刚上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回李庄村委会的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由李庄村委会、李宝良承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。北京市通州区永顺镇李庄村南小区东×排×号土地(以下简称涉案土地)已转让给北京珠江房地产开发有限公司(以下简称珠江公司)，李庄村委会不具有原告的主体资格。范志刚代替李宝良租用李庄村委会的北京市通州区永顺镇李庄村南小区东×排×号的房屋（以下简称涉案房屋）50年的租赁协议是合法有效的，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）及其司法解释不能规范本案50年的租赁协议。一审判决超出当事人诉讼请求范围。李庄村委会辩称：同意一审判决，不同意范志刚的上诉请求。李庄村委会向一审法院起诉请求：1.确认李庄村委会与李宝良及李庄村委会与范志刚签订的《李庄村东周转用房租用协议》无效；2.范志刚将涉案房屋腾退给李庄村委会；3.本案诉讼费由范志刚负担。一审法院认定事实：1999年4月23日，原李庄村经济合作社（甲方，李庄村委会表示已取消，所有权利义务由李庄村委会承受）与李宝良（乙方）签订《李庄村东周转用房租用协议》，约定：自92年房基地不批，因村中有需用再建房的多子女户，现因开发遇到困难，为了解决资金周转，现出租每套（正房四间，厢房两间、院及简易门楼）租费17000元，租期50年。在租赁期间乙方负责维修保护，出现损坏，乙方负责。水、电费及其它费用每月5日之前交村委会。在租赁期间经村委会批准可以转租他人。在租赁期间国家或集体有规划，按实际出租年限照价赔偿乙方损失。年限1999年4月23日至2049年4月22日。协议上还注明了房屋的坐落是“南小区四排三号”。在协议的右下方还有手写载明的一段话：“村委会同意此房转让给范志刚。2001年6月2日。”在该句话上面加盖了李庄村委会的公章。李庄村委会对房屋转租的事实认可，认可将房屋由本村村民李宝良转租给了范志刚，范志刚并非李庄村村民。李庄村委会法定代表人李术森代表李庄村委会出具了情况说明，认可2001年6月2日李宝良将涉案房屋转让给范志刚，李庄村委会予以盖章确认。李庄村委会确认上述合同的所有权利、义务关系自2001年6月2日转让之后，与李宝良没有关系，均由范志刚享有、承担。后涉案房屋一直由范志刚及其家人占有使用至今。庭审中，李庄村委会当庭变更诉讼请求要求确认李庄村委会与李宝良签订的《李庄村东周转用房租用协议》及李宝良与范志刚达成转租协议无效，理由是上述协议约定租用的涉案房屋没有建设手续，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。范志刚对此不予认可，范志刚提出涉案房屋系1992年建设的，1999年由李宝良先承租的，不适用上述最高法院解释的规定，且涉案房屋的建设涉及密云水库建设的人员搬迁，有红头文件的批示，建设房屋是有效的。关于涉案房屋的性质和建设时间，李庄村委会提出当时因不批准宅基地，但是村委会需要建房，李庄村委会就建设了很多个院落用于出租，但建设之后没有对涉案房屋发放过权属证明，属于村里自建房。另查，根据范志刚提交的征地公告、拆迁方案等显示，范志刚租用的涉案房屋在征地拆迁范围内，该地块征为国有。根据2020年4月12日由永顺镇人民政府及李庄村委会共同出具的《腾退公告》显示，经永顺镇人民政府研究决定，对李庄村村域内的集体土地上租赁小院地上物进行实施腾退工作，腾退人为李庄村委会，本项目位于通州区永顺镇李庄村，积极配合本次腾退工作，在腾退期限内签订《腾退补偿协议》，逾期未签订《腾退补偿协议》的，由腾退人上报腾地镇政府相关部门将依据相关法律、法规对违法建筑进行认定，如认定为无合法手续的违法建筑，镇政府将依法进行违法建筑拆除工作。一审法院认为：当事人对自己提出的主张有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李庄村委会主张2001年6月2日其与李宝良签订的《李庄村东周转用房租用协议》以及李宝良与范志刚在李庄村委会的同意下达成转租协议均无效，理由系依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。李庄村委会认为其向李宝良出租的房屋没有规划和房屋建设手续，以此主张租房协议无效。法院认为，李庄村委会提出《李庄村东周转用房租用协议》及转租协议无效的主张不能成立，理由是关于涉案房屋建设的时间，范志刚主张系1992年建设，李庄村委会表示不清楚，但至少是在签订租房协议之前建设的，也就是在1999年4月23日之前建设，而上述最高法院的司法解释是在2009年7月30日公布、2009年9月1日起施行，房屋建设的时间远远早于上述司法解释施行的时间，司法解释中对于之前建设的农村房屋签订的租赁合同的效力并未予以明确是否适用该解释的规定，既然没有明确规定就应遵从法不溯及既往原则。且在该协议中明确载明因92年房基地不批，村中有需用再建房的多子女户，也就是说这是村里自己建设出租给村民解决住房问题的房屋，有一定历史的原因所建设，根据另案情况反映有的租户还取得了房屋权属证明。故本案李庄村委会仅以上述最高法院司法解释第二条、第三条的规定请求确认《李庄村东周转用房租用协议》及转租协议全部无效的理由不能成立，法院不予支持。对于李庄村委会主张无效的后果即要求范志刚腾退涉案房屋，法院不予支持。租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案所涉及的《李庄村东周转用房租用协议》签订的时间为1999年4月23日，系在《合同法》实施以前成立的（实施时间为1999年10月1日），当时的法律并未对租赁期限进行规定，故关于租赁期限可以适用合同法的规定，这有《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的规定作为法律依据。在租用协议中约定的租期为50年，超过了合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，所以租用协议中租期超过20年的无效，即使转租也应在有效的租赁期限内。对于合同法实施以前已经过的履行期限，不应计算在内，但对于合同法实施之后剩余期限超过20年的部分应认定为无效。本案中，对于合同法实施后超过20年的合同期限应为无效，即自2019年10月1日之后的租赁期限无效。本案中，因超过部分在李庄村委会未提出租赁协议终止及收回租赁物或签订新的租赁协议的情况下仍与范志刚在继续履行，视为双方达成了不定期租赁，建立了事实上的不定期租赁合同关系。综上，一审法院判决：一、确认北京市通州区永顺镇李庄村村民委员会与李宝良于1999年4月23日签订的《李庄村东周转用房租用协议》中约定的租期超过20年部分无效，即从2019年10月1日起之后的租赁期无效；二、驳回北京市通州区永顺镇李庄村村民委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费113元，由北京市通州区永顺镇李庄村村民委员会负担（已交纳）。二审审理中，范志刚提交以下证据：1.建设用地规划许可证，证明涉案土地权属是珠江公司；2.拆迁协议，证明珠江公司未委托李庄村委会进行拆迁工作；3.房地产估价协议书，证明珠江公司未委托李庄村委会进行评估工作；4.招标出让公告，证明涉案土地已达到上市条件；5.中标通知书，证明珠江公司系涉案土地所有权等出让招标的中标人；6.拆迁红线图，证明涉案房屋在拆迁范围内，范志刚取得了集体土地使用证和地上物权属证明。上述证据共同证明李庄村委会不具备诉讼主体资格。李庄村委会对范志刚提交的证据的真实性认可，对证明目的不认可。对当事人提交的证据，本院依据本案其他事实予以综合审查认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为:本案的争议焦点在于《李庄村东周转用房租用协议》的效力。本案中，《李庄村东周转用房租用协议》签订的时间为1999年4月23日，系在《合同法》实施以前成立，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》中规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。故本案租赁期限可以适用合同法的规定，协议中约定的租期为50年，超过了合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，一审法院据此认定合同法实施之后剩余期限超过20年的部分为无效，即自2019年10月1日之后的租赁期限无效，并无不当，本院予以维持。2019年10月1日之后，因李庄村委会并未提出租赁协议终止，收回租赁物或签订新的租赁协议，仍与范志刚继续履行，故应视为双方达成了不定期租赁，建立了事实上的不定期租赁合同关系。范志刚提出涉案土地已转让给珠江公司，李庄村委会不具有诉讼主体资格以及合同法及其司法解释不能规范本案50年的租赁协议的上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，范志刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226元，由范志刚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽审 判 员  沈 放审 判 员  玄明虎二〇二一年五月十二日法官助理  李延昭法官助理  陈亢睿