北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7841号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中鑫嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区和平里七区16号楼二层224室。法定代表人：董韩沙，经理。委托诉讼代理人：王宁宁，男，北京中鑫嘉业房地产经纪有限公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：常玲学，女，1960年8月22日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李军懂，男，1976年7月24日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙红林，男，1961年12月1日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京中鑫嘉业房地产经纪有限公司（以下简称中鑫嘉业公司）因与被上诉人常玲学、孙红林委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初37204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。中鑫嘉业公司上诉请求：1．撤销一审判决第二判项，依法改判常玲学、孙红林共同退还2020年3月27日至2020年5月27日期间房租13200元；2．诉讼费用均由常玲学、孙红林承担。事实和理由：中鑫嘉业公司对原审判决第一项、第三项判决内容没有异议，但是中鑫嘉业公司认为第二项即“驳回原告（反诉被告）北京中鑫嘉业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求”存在适用法律错误违反合同规定等情形，为此，现提起上诉，具体理由如下：（一）1．中鑫嘉业公司与常玲学、孙红林签订的《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《委托出租合同》）约定代理权限为：代甲方出租并办理与承租人之间的洽谈、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金、监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，社区出具《隐患通知书》后，中鑫嘉业公司积极配合社区进行了拆除，拆除隔断后承租人无法居住搬离了此房，由于承租人搬离该房间，中鑫嘉业公司不能再监督承租人履行代理合同义务，应解除《委托出租合同》，因存在安全隐患以及违规行为，双方应互不承担违约责任，常玲学、孙红林应退还中鑫嘉业公司剩余房租13200元。2．加装隔断以及出现安全隐患，没有证据证明是中鑫嘉业公司造成，不应该承担全部责任。常玲学、孙红林属于第一责任人，中鑫嘉业公司代理权限为监督承租人履行合同，没有承担责任的义务以及风险；常玲学、孙红林有权利监督中鑫嘉业公司履行义务，常玲学、孙红林没有尽到监督义务，出现责任应由常玲学、孙红林承担全部责任。2020年3月北京地区疫情严重，加上社区管控严重，根本不让非小区人员进出以及看房人员进出，房屋没办法再进行第二次出租使用，所以无法继续履行合同，全国疫情属不可抗力，中鑫嘉业公司更不应该承担违约责任。（二）该房屋交付使用时就存在安全隐患、隔断等情况，根据《合同法》《民法典》规定，出租房屋属于违法建筑、不符合安全标准的、不符合公安环保、卫生等主管部门有关规定；影响承租人健康安全的，本合同应视为无效合同。且合同约定200%违约金过高，常玲学、孙红林没有任何损失，中鑫嘉业公司不应该承担200%违约金，请求贵院根据情况调整违约金。综上所述，一审判决缺乏事实依据，中鑫嘉业公司依法提起上诉，请二审法院依法查明事实真相后，予以改判或者发回重审。常玲学、孙红林辩称，同意一审判决，不同意中鑫嘉业公司的上诉请求。中鑫嘉业公司向一审法院起诉请求：1．判令解除中鑫嘉业公司与常玲学、孙红林签署的《委托出租合同》；2．判令常玲学、孙红林退还2020年3月27日至2020年5月27日期间房租13200元。常玲学、孙红林向一审法院反诉请求：1．判令中鑫嘉业公司支付违约金13200元；2．判令中鑫嘉业公司赔偿因打隔断造成的房屋装修损坏损失17000元、建筑垃圾清运消纳费用2700元。一审法院认定事实：2019年8月10日，孙红林作为委托人（甲方）与乙方租赁代理机构（乙方）中鑫嘉业公司签订《委托出租合同》，约定：房屋坐落于北京市朝阳区XXX路XX号院3-3-603室；租赁用途为居住；乙方出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租代理期自2019年8月22日至2021年8月27日，出租代理期限可延长5天；甲方应于2019年8月22日前将房屋交付给乙方；租金标准6600元/月，租金总计79200元/年；乙方将各期租金划入甲方账户的日期为2019年8月27日支付19800元，2019年11月27日支付19800元，2020年2月27日支付19800元，并以此类推；出租代理期内甲方预留出5个工作日作为乙方工作期，工作日后于2019年8月28日开始计算租金；出租委托期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任，甲方负责房屋内基础设施由于自然老化所致的损坏，乙方负责监督承租人修理或赔偿，甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物；经甲乙双方协商一致，可以终止本合同，出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，包括交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金等。2019年8月22日，中鑫嘉业公司向常玲学转账19800元，支付2019年8月22日至2019年11月27日期间房租。2019年11月23日，中鑫嘉业公司向常玲学转账19800元，支付2019年11月28日至2020年2月27日期间房租。2020年3月2日，中鑫嘉业公司向常玲学转账16500元，支付2020年2月28日至2020年5月27日期间房租，双方均认可因疫情原因，常玲学同意减免该期间内半个月的房租。2020年3月27日，北京市朝阳区高碑店地区防火安全委员会办公室（以下简称防火安全办）就涉案房屋情况进行检查，并向中鑫嘉业公司出具《村、（居）民住宅安全检查隐患通知书》（以下简称《隐患通知书》），载明：房屋有出租，出租房屋3户、2人；存在的不安全隐患为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等有出租供人员居住，房主每月未对租住人员进行消防培训及检查、无记录，房主未与租住人员签订消防安全责任书，另有厨房住人情形和客厅打隔断情形；为确保安全，责令7日前进行整改，如不整改，出现安全事故由户主和租住人员共同承担全部行政责任和民事赔偿责任。2020年4月14日，中鑫嘉业公司向常玲学、孙红林通过短信、微信方式告知涉案房屋已于2020年3月27日腾空，社区存有记录，水电费已结清，钥匙放置在门口对面奶箱。2020年6月13日，常玲学进入涉案房屋，发现房屋内留有部分家具、被褥，还有拆除隔断的建筑垃圾，对此常玲学提交照片予以佐证。常玲学另提交手写收条一张，载明：“今收到3号楼3门603号垃圾费2700元，闫素华，2020年7月20日”。常玲学称其现金支付了前述垃圾清理费。诉讼中，常玲学提交其女婿李军懂与中鑫嘉业公司员工王宁宁的通话录音两段。第一段，时间为2020年2月29日；内容为双方协商房租减免事宜；李军懂表示居委会不让租户进小区回屋隔离是因为中介违法打隔断弄群租房，疫情期间安全隐患极大，并提醒中鑫嘉业公司拆除隔断，王宁宁表示如果把隔断拆除，租金太高，房子就没法出租了。第二段，时间为2020年6月8日，李军懂表示中鑫嘉业公司房租交到2020年5月27日，限中鑫嘉业公司将房屋中家用电器、行李、拆除的建筑垃圾第二日之前全部腾空，如不腾空，李军懂将自行处理，王宁宁表示好的。另查，2016年7月6日，孙红林与中鑫嘉业公司签署《北京市房屋出租委托代理合同》，约定出租代理期限自2016年8月1日至2017年8月1日，并约定甲方同意乙方在室内打隔断合租等。2017年7月22日，孙红林再次与中鑫嘉业公司签署《北京市房屋出租委托代理合同》，约定出租代理期限自2017年8月2日至2019年8月21日等。诉讼中，双方均表示该两份合同已履行完毕且未发生争议。一审诉讼中，中鑫嘉业公司称：涉案房屋共出租给3户、4人，其中客厅1人居住，一个卧室1人居住，另一个卧室2人居住；出具《隐患通知书》时，社区表示涉案房屋因人太多不符合居家隔离条件，故不允许居住；其并未在涉案房屋中加装隔断，原隔断系由常玲学、孙红林加装。常玲学称：涉案房屋于1996年装修，之后未重新装修。一审法院认为，常玲学委托孙红林与中鑫嘉业公司签订《委托出租合同》，现常玲学和孙红林已向中鑫嘉业公司告知其委托代理关系，故涉案《委托出租合同》的当事人应为中鑫嘉业公司和常玲学。中鑫嘉业公司与常玲学签订的《委托出租合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应全面履行各自义务。常玲学委托中鑫嘉业公司对外出租涉案房屋，从《委托出租合同》的约定来看，常玲学同意中鑫嘉业公司对房屋进行装修、装饰或添置新物，无论涉案房屋中的隔断由谁加装，中鑫嘉业公司在收到《隐患通知书》后均可予以拆除并重新出租。此外，从李军懂与王宁宁的通话录音中可以看出，常玲学一方已提醒中鑫嘉业公司拆除隔断，否则影响疫情防控安全，但中鑫嘉业公司一直未予拆除。从《隐患通知书》内容来看，涉案房屋存在厨房住人、客厅打隔断问题，而涉案房屋由中鑫嘉业公司对外出租，出租情况并不由常玲学控制，防火安全办要求中鑫嘉业公司对涉案房屋进行整改，并未禁止涉案房屋的出租。综上，中鑫嘉业公司主张不可抗力而无法继续履行合同，但从一审法院查明的事实来看，涉案房屋既未被禁止出租，且存在安全隐患的问题也非常玲学的原因导致，中鑫嘉业公司主张不可抗力的理由不能成立，中鑫嘉业公司对常玲学发出的解除通知构成违约。根据《委托出租合同》的约定，出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。中鑫嘉业公司的解约行为虽构成违约，但其预付的房租已可冲抵违约金，故一审法院对中鑫嘉业公司有关退还房租的诉讼请求不予支持，对常玲学、孙红林有关要求中鑫嘉业公司支付违约金的反诉请求亦不予支持。中鑫嘉业公司通知常玲学租户已搬离涉案房屋，双方合同已解除，本院对涉案合同解除的状态予以确认。鉴于涉案房屋的装修时间为1996年，常玲学、孙红林并未提交证据对其装修费用予以证明，且考虑到涉案房屋近20年的装修自然折损，一审法院对常玲学、孙红林有关要求中鑫嘉业公司赔偿房屋装修损失的反诉请求不予支持。常玲学、孙红林虽提交收条对其垃圾清运费用予以证明，但该收条出具人员的身份不明且无证据证明该笔费用实际支付，故一审法院对常玲学、孙红林的相关诉讼请求亦不予支持。据此，一审法院于2021年1月判决：一、确认中鑫嘉业公司与常玲学签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年3月27日解除；二、驳回中鑫嘉业公司的其他诉讼请求；三、驳回常玲学、孙红林的全部反诉请求。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，各方当事人均应依约履行。本案中，中鑫嘉业公司与常玲学签订的《委托出租合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应全面履行各自义务。《委托出租合同》约定，出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。中鑫嘉业公司解除合同并未提前30日通知常玲学一方，已构成违约，应承担相应的违约责任，在其预付的房租已冲抵违约金的情况下，中鑫嘉业公司上诉主张常玲学、孙红林支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案防火安全办要求对房屋进行整改，但防火安全办及社区均未禁止涉案房屋出租，故本案不构成法律规定的不可抗力免除违约责任的情形，对中鑫嘉业公司上诉主张因不可抗力免责的意见，本院不予采纳。综上所述，中鑫嘉业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由北京中鑫嘉业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张玉娜审 判 员  张丽新审 判 员  张 慧二〇二一年五月三十一日法官助理  单海涛法官助理  童家瑶