河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫12民终512号上诉人（原审被告）三门峡市嘉亿置业有限公司，住所地：三门峡市湖滨区和平路嘉亿城市广场62号楼403室。法定代表人：胡清明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张烜，该公司员工，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）刘双年，男，1949年11月23日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。上诉人三门峡市嘉亿置业有限公司(以下简称嘉亿公司)因与被上诉人刘双年房屋租赁合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2020）豫1202民初5214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开进行了审理，现已审理终结。嘉亿公司上诉称：一、一审对嘉亿公司应当支付的违约金时长认定有误。2020年12月14日，嘉亿公司负责人召集包括刘双年在内的返租户统一协商案涉合同租金支付事宜，代表公司承诺凡3日内就租金问题签订协议友好解决的，立即支付两个季度租金，剩余租金2021年1月和2月支付完毕。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”，在嘉亿公司提出解决租金避免违约责任继续加重时，刘双年应当从防止自身损失进一步扩大的角度配合解决问题，自2020年12月14日之后的两个季度的违约金是由刘双年的不当拖延而导致的，嘉亿公司不应当支付。二、因现行法律法规未明确规定逾期交付房租如何计算违约金，因此，嘉亿公司请求参照适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，根据全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率调整刘双年主张的违约金。请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，改判内容为减掉2020年12月14日之后两个季度的违约金，违约金计算标准按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率调整；一、二审诉讼费用由刘双年承担。刘双年未提交答辩状。刘双年的一审诉讼请求：1.请求解除原、被告签订的《回迁房租赁协议书》；2.要求被告支付原告2020年四个季度租金共计12830.4元，并要求被告支付将房屋实际退还原告之日所占用期间的租金；3.依法判决被告支付原告违约金（违约金计算方式：以3207.6元为基数，分别自2020年4月6日起、2020年7月6日起、2020年10月6日起按日万分之五的标准暂算至2020年11月12日直至租金付清之日）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：2017年7月31日，嘉亿公司(甲方)与刘双年（乙方）、湖滨区人民政府房屋征收办公室（丙方）对三门峡市和平路58号楼0628号签订了《三门峡市和平路一期2号楼回迁房租赁协议书》，主要约定：“一、租赁物，（一）乙方将其合法拥有的，位于三××市××房屋及其附属设施出租给甲方使用。（二）乙方出租给甲方使用的房屋为SOHO房型58号楼0628号，房屋建筑面积为53.46平方米。二、租赁期限，（一）租期10年。自2017年10月1日起至2027年9月30日止。(二)租赁期满，乙方有权收回房屋，甲方应如期交还。甲方若需续租，需在租房合同期满前3个月，书面通知乙方。在同等条件下，甲方有优先续租权，但需要重新确定租金和签订租赁协议。三、租金标准及支付方式，（一）租金标准：1.2017年8月1日至2017年9月30日，为2个月装修免租金期。2.2017年10月1日至2022年9月30日，每月20元/㎡。3.2022年10月1日至2025年9月30日,每月24元/㎡。4、2025年10月1日至2027年9月30日，每月30元/㎡。每季度兑付一次租金,均为净收益。（二）甲方每季度前5日内，向乙方支付当季度的租金，租金转入乙方指定账户，双方即认定为有效履约。乙方在收到甲方租金后，必须开具收据予甲方。七、乙方的权利和义务，（一）乙方出租期内，有权按约定向甲方收取租金，并保证所出租房屋权属清晰，无共同人意见，无使用争议，无法律纠纷,因此产生损失由乙方承担。（三）甲方如未按时向乙方交付租金的，除按标准支付乙方租金外，每逾期一日还应向乙方支付年租金2%违约金。（四）乙方拒绝或干扰甲方对租赁房屋转租、正常管理使用和装修的，甲方有权拒付租金,且乙方应赔偿由此给甲方造成的损失”。嘉亿公司和刘双年签字盖章确认。上述协议签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告按每季度交纳租金即3207.6元至2019年12月，自2020年1月1日开始，被告未再支付租金。现被告仍占有该租赁房屋。一审法院认为：原告刘双年与被告嘉亿公司签订的《三门峡市和平路一期2号楼回迁房租赁协议书》，系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同，各方均应按约履行。关于《回迁房租赁协议书》是否解除问题。因被告未能按约支付租金，现原告提出解除三门峡市和平路58号楼0628号的租赁协议，被告亦同意解除。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原告主张解除三门峡市和平路58号楼0628号《回迁房租赁协议书》，系双方真实意思表示且符合法律规定，本院予以支持。关于租金。因被告仅将租金支付至2019年12月，2020年1月开始逾期支付，故被告应支付原告涉案房屋2020年四个季度租金共计12830.4元。因涉案房屋现仍由被告占有，故自2021年1月1日开始的租金按照35.64元/天（53.46㎡×20元/㎡÷30天）计算至房屋实际交付之日止。关于违约金。原告按约向被告交付了房屋，被告未按约定向原告支付租金，已构成违约。双方协议中约定每逾期一日应支付年租金2%违约金，现原告主张违约金按照欠付租金的日万分之五的标准计算，未超出双方约定及法律规定，本院予以支持。原告主张违约金以3207.6元为基数，分别自2020年4月6日起、2020年7月6日起、2020年10月6日起计算违约金，符合合同约定，且未超出法律规定，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告刘双年与被告三门峡市嘉亿置业有限公司于2017年7月31日签订的三门峡市湖滨区和平路58号楼0628号房屋的《三门峡市和平路一期2号楼回迁房租赁协议书》，于本判决发生法律效力之日起解除。二、被告三门峡市嘉亿置业有限公司支付原告刘双年2020年度租金12830.4元及自2021年1月1日之后的租金按照35.64元/天的标准计算至房屋实际交付之日止。三、被告三门峡市嘉亿置业有限公司支付原告刘双年违约金（违约金计算方式为：以3207.6元为基数，分别自2020年4月6日起、2020年7月6日、2020年10月6日起按日万分之五的标准计算至本判决确定的给付之日止）。上述第二、三项，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。案件受理费120元（已减半），由被告三门峡市嘉亿置业有限公司负担。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为:关于案涉租金的违约金时长问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中，嘉亿公司作为承租方，负有按照约定期限支付租金的义务，在其未按约履行义务的情况下，一审对刘双年请求嘉亿公司支付自违约时起的违约金主张予以支持，并无不当。嘉亿公司应支付而未支付租金，其上诉称系刘双年未同意其调解意见致损失扩大，其应少支付两个季度违约金的理由不能成立，本院不予支持。关于违约金计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，案涉协议约定的违约金数额为每逾期一日支付年租金2%违约金，刘双年在起诉时主张按照日万分之五标准计算，已适当减少，嘉亿公司仅以该违约金计算标准仍然过高为由请求调减依据不足，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人三门峡市嘉亿置业有限公司负担本判决为终审判决。审判长  路增广审判员  张军保审判员  肖爱祥二〇二一年五月十日法官助理苏国娜书记员郎玉萍