山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初854号 原告(反诉被告)：济南市历城区人民政府东风街道办事处，住所地济南市历城区，统一社会信用代码113701120044327328。 法定代表人：李琰，主任。 委托诉讼代理人：王冬梅，女，该单位职工。 委托诉讼代理人：颜良，山东元序律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李延顺，男，1965年3月28日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：张彩云，山东海中洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振，山东海中洲律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）济南市历城区人民政府东风街道办事处（以下简称东风街道办）与被告（反诉原告）李延顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案。本院依法适用简易程序，于2021年3月3日、2021年5月8日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东风街道办的委托诉讼代理人王冬梅（第二次开庭未到庭）、颜良，被告（反诉原告）李延顺的委托诉讼代理人张彩云、王振（第二次开庭未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东风街道办向本院提出诉讼请求：1.确认济南市历城区机关行政事务管理局与李延顺签订的租期自2017年2月1日至2023年1月31日的《房屋租赁合同》无效；2.判令李延顺向东风街道办返还位于济南市历城区辛祝路42号的房屋(面积约为36平方米)；3.判令李延顺按照每年14332元的标准，支付自2021年2月1日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费；4.本案的诉讼费用由李延顺承担。事实与理由：位于历城区辛祝路42号的房产属于历城区政府管理的国有资产，该房屋未办理建设工程规划许可证。2017年2月1日，济南市历城区机关事务服务中心(原济南市历城区机关行政事务管理局)经历城区政府批准，将该房屋租赁给李延顺，租期自2017年2月1日至2023年1月31日。现历城区政府将上述房屋交由东风街道办管理使用，历城区机关事务服务中心也声明由东风街道办处理该房屋的退租等有关租赁事宜。李延顺租赁的房屋未办理建设规划许可证等建设手续，租赁合同违反法律法规的强制性规定。经东风街道办多次催促，李延顺均未返还房屋。李延顺已经将房租支付至2021年1月31日，2021年度的其他租金尚未支付，参照合同第三条租金标准的约定，要求李延顺支付占用房屋期间的占有使用费。 李延顺辩称，一、位于济南市历城区辛祝路40号门头房的承租是历城区机关行政事务管理局通过租赁权拍卖方式进行，李延顺参与竞买，成为成交人。李延顺与历城区机关行政事务管理局签订的租赁合同没有违反法律的禁止性规定，合法有效。2017年1月16日，济南市历城区机关行政事务管理局委托山东光彩银星拍卖有限公司在洪力网发布涉案房屋的租赁权《拍卖公告》，2017年1月23日，李延顺竞得该房屋的房产租赁权，并与拍卖人山东光彩银星拍卖有限公司签订《成交确认书》，拍卖程序合法有效，李延顺对于涉案房屋的房产租赁权经公开拍卖程序竞得，合法有效。同时，《拍卖公告》第2条“原租户在租赁期间，对老旧的供电电缆进行了改造，并改造装修了部分房屋。根据结算审核报告并折旧后共计54800元；新租户需一次性支付原租户改造补偿款54800元整，并在新租期内摊销，到期不予补偿。若原承租户继续承租，对老旧的供水总管、供电电缆的改造和改造装修了的部分房屋，在新的租期内摊销，到期不予补偿，无偿归出租方所有。”现房屋租赁合同只履行了四年，54800元改造补偿款尚未摊销完。李延顺与山东光彩银星拍卖有限公司签订《成交确认书》后，于2017年1月25日和历城区机关行政管理事务局签订《房屋租赁合同》，该合同合法有效。合同签订后，李延顺依照合同约定向历城区机关行政事务管理局缴纳了租赁保证金、租金。截止到现在，合同已履行4年多，四年来出租人历城区机关行政事务管理局对合同的履行没有提出任何异议，并于2021年2月24日向李延顺收取了2020年疫情期间按国家规定减免后应收取的租金。二、东风街道办以该房屋未办理建设工程规划许可证等手续违反法律的强制性规定为由要求认定《房屋租赁合同》无效并返还房屋，没有事实和法律依据，东风街道办的诉讼主体也不适格。1、东风街道办不属于涉案《房屋租赁合同》一方当事人，不具有原告诉讼主体资格，无权要求确认历城区机关行政事务管理局与李延顺签订的合同无效。2、东风街道办诉讼请求确认《房屋租赁合同》无效，济南市历城区机关行政事务管理局依法应当是本案的共同被告，请法院依法追加。3、《房屋租赁合同》第一条“房屋基本情况”甲方（出租方）承诺出租该房屋的行为已经有产权管理机构批准，且该房屋产权清晰，未设定抵押、担保，未涉及法律诉讼。4、东风街道办关于涉案房屋未办理建设工程规划许可证等手续违反法律的强制性规定的理由不成立。2008年1月1日起施行的《中华人民共和国城乡规划法》要求建设房屋需办理建设工程规划许可证，但涉案房屋的房龄已达30年之久，在建设当时不受该法的制约。如果涉案房屋是违章建筑，在2019年以来的拆违拆临，政府带头，早就应该被拆除，不可能保留到现在。5、东风街道办要求李延顺返还房屋于法无据，并且与确认合同无效的诉讼请求矛盾。首先，《房屋租赁同》是济南市历城区机关行政事务管理局与李延顺签订的，就是返还，李延顺应当返还给出租人。其次，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，没有建设工程规划许可证说明房子是违章建筑，既然是违章建筑，按拆违拆临的规定就应该拆除。东风街道办要求返还房屋的诉讼请求与要求确认合同无效的理由互相矛盾。三、东风街道办诉称“历城区政府将该房屋交由原告管理使用”，根据《合同法》第229条规定的：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《城市房屋租赁管理办法》第11条：租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。在涉案租赁合同届满前，东风街道办无权收回房屋。四、关于房屋占用费及原房屋租金，不是李延顺不予支付，而是原房屋出租方历城区机关行政事务管理局让李延顺暂时停交。何时再交，由其通知。那么在李延顺和历城区机关行政事务管理局，关于房屋租金收取没有达成一致意见的情况下，东风街道办无权要求李延顺支付。另外，李延顺要求中止对本案的审理。李延顺与历城区机关行政事务管理局房屋租赁合同是否有效，以及历城区机关行政事务管理局未通知李延顺的情况下将房屋转让给东风街道办，是否合法，李延顺要通过诉讼进行确认。李延顺认为东风街道办的诉讼请求是否应当支持，有待于李延顺与历城区机关行政事务管理局租赁合同是否有效确认后，人民法院才可以作出判断。综上，李延顺认为东风街道办诉讼主体不适格，其诉讼请求均没有事实和法律依据，请人民法院依法驳回其起诉。 李延顺向本院提出反诉请求：1.确认济南市历城区机关行政事务管理局与东风街道办之间房屋转让无效；李延顺与济南市历城区机关行政事务管理局签订的房屋租赁合同继续履行。2.东风街道办赔偿李延顺经济损失8万元。3.诉讼费、反诉费、评估费等由东风街道办承担。事实与理由：位于济南市历城区辛祝路40号门头房的租赁，是历城区机关行政事务管理局通过租赁权拍卖方式进行拍卖，程序合法。李延顺竞买有效，李延顺与济南市历城区机关行政事务管理局签订的《房屋租赁合同》，并没有违反法律的禁止性规定，在该房屋建设年代建房时，并不需要办理建设工程规划许可证，但其他建房手续应当是齐全，并不违反法律的强制性规定。东风街道办以未办理建设工程施工许可证为由，要求确认济南市历城区机关行政事务管理局和李延顺签订的《房屋租赁合同》无效并返还房屋，无事实和法律根据。如果涉案房屋未办理建设工程施工许可证，租赁合同无效，那么历城区机关行政事务管理局和东风街道办之间的房屋转让也无效，历城区机关行政事务局应当继续履行与李延顺签订的《房屋租赁合同》。如《房屋租赁合同》无效，李延顺竞拍涉案房屋租赁权，缴纳佣金650元，保证金10000元，房屋改造整修款54800元尚有18000元未收回，不能履行合同两年可得利益及其他存货损失60000元。这是合同出租方济南市历城区机关行政事务管理局过错所致，现原合同出租方将房屋合同权利义务转让给东风街道办，东风街道办对合同无效给李延顺造成的经济损失，应当承担赔偿责任。 东风街道办针对反诉请求辩称，1、首先明确的是东风街道办与济南市历城区机关行政事务管理局之间并不存在案涉房屋的转让行为。济南市历城区机关行政事务管理局所出具的情况说明是其在将房屋出租给李延顺的情况下，将租赁合同的相关权利义务转让给东风办事处，而不是对房屋的权利的转移。上述合同权利义务转移的合意达成以后，东风街道办已经通过委托律师向李延顺发函的形式告知，合同权利义务的转移发生在济南市历城区机关行政事务管理局与东风街道办之间，该转让行为并不违反法律规定，李延顺也并不是该法律关系中的当事人，无权对该法律关系要求确认无效。2、关于济南市历城区机关行政事务管理局与李延顺签订的房屋租赁合同的效力问题，东风街道办已经陈述相应的观点，该房屋并未办理相关的批准建设的手续，违反法律的强制性规定，合同应当归属于无效，无法继续履行。3、关于具体的损失问题，（1）合同归于无效，如果给一方当当事人造成损失的，各方应当根据各方的过错承担相应的责任。李延顺作为承租方在承租房屋时，未对房屋的基本情况进行具体的了解，承租一处未有批准建设手续的房屋，其在签定合同的过程中也具有相应的过错，应当承担一定的责任。（2）关于李延顺所主张的招标费用的问题，东风街道办认为该费用是李延顺向招标服务代理机构所支付的费用。该服务费用的对价是服务机构所提供的招标服务，其已经享受到具体的对价，而且费用的支付对象也并不是出租方，其要求出租方现在来返还该部分费用，没有相应的事实和法律依据。（3）关于装修改造的摊销费用，东风办事处认可，在明确总价格的情况下进行相应的摊销，但是需要李延顺对改造的费用进行举证。（4）关于经营损失问题，东风街道办认为合同的赔偿主要是基于填补实际的损失，本案是房屋租赁合同纠纷，东风街道办要求李延顺返还房屋，并不必然对其经营情况造成损失，其货物也不会因为房屋的返还而导致任何的贬损，而且东风街道办在2020年11月份就已经向李延顺发函，要求其返还房屋，给予了其相应的一个周转期。但是返还房屋，该情况也应当是法院对损失酌定时的一个依据。 本院经审理认定事实如下： 2017年1月23日，山东光彩银星拍卖有限公司（拍卖人）与李延顺（买受人）签订《成交确认书》，李延顺通过竞价竞得历城区辛祝路42号沿街房的租赁权。确认书第四条载有：“竞买人应认真查看拍卖标的，并自行鉴定或鉴别拍卖标的的质量，拍卖人提供的拍卖标的相关资料仅供参考。” 2017年1月25日，济南市历城区机关行政事务管理局（出租方、甲方）与李延顺（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：2017-8），由乙方租赁位于历城区辛祝路42号房屋，该房屋建筑面积36平方米，租赁期限自2017年2月1日至2023年1月31日，共6年。双方约定，第一、二年的租金为13000元/年，第三、四年的租金为13650元/年，第五、六年的租金为14332元/年，租金每半年支付一次，乙方于每个支付期前5日内将下一期租金交于甲方。甲方承诺，出租该房屋的行为已经有产权机构批准，且该房屋产权清晰，未设定抵押、担保，未涉及法律诉讼。李延顺已按租赁合同约定支付保证金10000元。李延顺另支付改造、整修房屋费用共计54800元，摊销六年，摊销到每年为9133元。 李延顺已支付租金至2021年1月31日。 2020年9月16日，济南市历城区机关事务服务中心（原济南市历城区机关行政事务管理局）出具《声明书》一份，内容为：“位于济南市历城区辛祝路42号的房屋系济南市历城区人民政府所有的国有资产，经历城区政府批准，我单位于2017年2月1日与李延顺签订《房屋租赁合同》，将该房屋出租给李延顺。鉴于目前历城区政府将该房屋交由济南市历城区人民政府东风街道办事处管理使用，我单位声明由东风办事处处理与李延顺之间的房屋腾退等房屋租赁相关事宜。” 2020年9月21日，济南市历城区机关事务服务中心（原济南市历城区机关行政事务管理局）出具《情况说明》一份，内容为：“辛祝路42号（辛祝路东侧）有沿街房屋一排，建筑面积约200余平方米。该处房屋的原产权管理机构为：济南市历城区洪楼镇人民政府。原产权管理机构自2001年3月撤镇设办后将上述房屋交历城区政府，经区政府安排，房屋的出租管理权交由济南市历城区机关事务服务中心（原济南市历城区机关行政事务管理局）行使。现因行政事务需要，区政府将上述房屋交由东风街道办事处管理使用，原历城区机关行政事务管理局出租房屋产生的后续事宜相应由东风街道办事处处理。” 涉案房屋未取得建设工程规划许可证或其他准许建设的合法手续，现由李延顺占有，用于电器经营、电瓶车维修等。 本院认为，关于本诉部分：一、关于东风街道办的原告主体资格：涉案房屋系济南市历城区人民政府的国有资产，经历城区政府批准，济南市历城区机关事务服务中心（原济南市历城区机关行政事务管理局）于2017年2月1日与李延顺签订《房屋租赁合同》，将该房屋出租给李延顺。后历城区政府又将房屋交由东风街道办，济南市历城区机关事务服务中心出具书面声明，由东风街道办处理与李延顺之间的房屋腾退等房屋租赁相关事宜，故东风街道办与本案有直接利害关系，具有原告主体资格。 二、关于东风街道办的诉讼请求：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”虽然涉案房屋通过发布网络公告进行了招租，但东风街道办并未提供证据证明涉案房屋取得了建设工程许可证，故济南市历城区机关事务服务中心（原济南市历城区机关行政事务管理局）与李延顺签订的《房屋租赁合同》为无效合同。 《房屋租赁合同》为无效合同，李延顺继续占有使用涉案房屋缺乏事实和法律依据，故对东风街道办要求李延顺返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。 李延顺已经将房租支付至2021年1月31日，此后占有使用房屋，应参照《房屋租赁合同》约定按每年14332元的标准支付房屋占有使用费。具体支付数额，应与反诉部分李延顺主张的损失一并考虑。 关于反诉部分：因行政事务需要，历城区政府将涉案房屋交由东风街道办管理使用，原济南市历城区机关行政事务管理局出租房屋产生的后续事宜由东风街道办处理，并无不妥。李延顺请求确认济南市历城区机关行政事务管理局与东风街道办之间房屋转让无效，无事实及法律依据，对其诉讼请求不予支持。如前所述，济南市历城区机关事务服务中心（原济南市历城区机关行政事务管理局）与李延顺签订的《房屋租赁合同》应为无效合同，故李延顺请求继续履行该合同，已无依据，对其诉讼请求不予支持。 李延顺请求东风街道办赔偿经济损失8万元，并未向本院提交证据。诉讼中，李延顺提出申请，要求对合同无效给其造成的经济损失进行评估，经咨询评估部门，对该项损失，无法做出评估。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院考虑李延顺在涉案房屋进行电器经营、电瓶车维修等，确认合同无效后，李延顺比合同约定提前两年返还涉案房屋，会给李延顺后期另行找寻房屋带来一定的困难，且会对期间的个人经营活动产生一定的影响，确实会造成一定损失。该损失系因合同无效造成，而合同无效，双方均有过错，原济南市历城区机关事务管理局在明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情况下，依然将涉案房屋出租给李延顺，其对于租赁合同无效应承担主要过错责任。李延顺在签订租赁合同时，未尽到合理的审查义务，对于租赁合同无效也具有一定的过错，应承担次要过错责任。鉴于损失无法评估，本院酌情减免李延顺对涉案房屋的占用使用费。综合考虑本案，平衡双方之间的利益，最大限度降低李延顺的损失，本院酌情减免自2021年2月1日至2021年5月31日期间的占用使用费。自2021年6月1日至实际将房屋返还东风街道办之日止，应参照《房屋租赁合同》约定，按每年14332元的标准支付房屋占有使用费。 东风街道办应将李延顺交纳的10000元保证金及18266元（9133元/年×2年）改造、整修房屋费用退还李延顺。 李延顺要求退还竞拍涉案房屋租赁权缴纳的佣金650元及其他反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认济南市历城区机关行政事务管理局与李延顺于2017年1月25日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、李延顺于本判决生效之日起三十日内向济南市历城区人民政府东风街道办事处返还位于济南市历城区辛祝路42号的房屋(面积36平方米)； 三、李延顺自2021年6月1日起，至实际返还济南市历城区人民政府东风街道办事处位于济南市历城区辛祝路42号的房屋(面积36平方米)之日止，按每年14332元的标准，支付房屋占有使用费； 四、济南市历城区人民政府东风街道办事处于本判决生效之日起十日内退还李延顺10000元保证金及18266元改造、整修房屋费用； 五、驳回济南市历城区人民政府东风街道办事处的其他诉讼请求； 六、驳回李延顺的其他反诉请求。 本诉案件受理费100元，减半收取50元，由李延顺负担。反诉案件受理费1800元，减半收取900元，由济南市历城区人民政府东风街道办事处负担253元，李延顺负担647元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 王文芳 二〇二一年五月二十一日 法官助理 李祺祺 书 记 员 李美霞