四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1303民初1479号 原告：南充家吾家物业服务有限公司，住所地南充市顺庆区宁安巷35号农贸综合市场1号楼2单元6层2号。 法定代表人：李晓娟，总经理。 委托诉讼代理人：欧阳文泓，四川辽原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚璐，四川辽原律师事务所律师。 被告：杨小琼，女，1969年7月11日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 原告南充家吾家物业服务有限公司（以下至判决主文前简称家吾家物业）与被告杨小琼物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家吾家物业的委托诉讼代理人姚璐到庭参加了诉讼，被告杨小琼经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告家吾家物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2016年10月30日至2020年10月29日物业管理服务费2550元、代收生活垃圾处置费240元，共计2790元；2、判令被告立即向原告支付违约金2044元（2016年10月30日至2020年10月29日：637元×1550天×0.0008＝790元，2017年10月30日至2020年10月29日：637元×1185天×0.0008＝604元，2018年10月30日至2020年10月29日：637×820天×0.0008＝418元，2019年10月30日至2020年10月29日：637元×455天×0.0008＝232元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月3日原告与南充白塔诚信置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，2013年3月8日被告自愿接房，位于高坪区××路××号××座小区××栋××单元××楼××号，同日原告与被告也签订了《前期物业管理服务合同》，双方约定了物业服务标准、收费依据、计算方式及起止时间和违约责任等事宜。原告自签订合同之日起就全面严格履行协议，尽心尽责的为被告提供物业管理服务。被告系东岸十九座小区业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时如约向原告交纳物业服务费用，没有履行合同约定的一个业主应尽的基本义务，属于严重的违法行为。并且经原告多次催收，被告均以种种理由拖延和拒绝交纳，对原告造成了巨大的经济损失。 被告杨小琼未提交书面答辩意见，仅提交5张照片复印件拟证明水管漏水。 本院经审理认定事实如下：2011年7月3日原告家吾家物业与南充白塔诚信置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定：家吾家物业受委托对位于南充市高坪区××路××座小区进行物业管理服务，委托管理期限为三年，自2012年7月30日0时起至2015年7月29日0时止。双方对物业服务内容及违约责任等进行了约定。物业服务费按建筑面积住宅每月每平方米多层0.65元、高层1.35元缴纳，每半年缴纳一次；合同还约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按每天万分之一交纳违约金。 被告杨小琼系南充市高坪区××路××座小区4幢1单元负102号业主，物业面积为88.54平方米。被告杨小琼2013年3月8日接房后于同日与家吾家物业签订了《前期物业管理服务协议》，约定乙方必须于期满前3个月交纳下年度物业服务费，物业服务费按建筑面积住宅每月每平方米多层0.60元、高层1.20元缴纳；受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤气费）、电话费、生活垃圾转运及处置费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定。协议还约定，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交纳服务费的1‰交纳滞纳金。 杨小琼接房后支付了一年的物业服务费，从2016年10月30日起被告拒绝交纳物业服务费，截止2020年10月29日共下欠物业管理费2550元（48月×88.54㎡×0.6元/㎡/月），代收生活垃圾处置费240元（48月×5元/月）。原告多次催收无果，遂诉来本院，提出了如前诉讼请求。 上述事实，有原告提交的原告家吾家物业营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、收款收据、催收通知单及催收照片及庭审笔录在卷佐证，足以证实。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位 依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主 委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告家吾家物业与南充白塔诚信置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》以及原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，对被告杨小琼具有约束力。原告为案涉小区业主提供了物业服务，有权按照合同约定收取物业服务费。被告作为案涉小区业主，享受原告提供的物业服务，应当按约向其支付物业服务费，被告杨小琼提交的照片不是原件，也无法证明与涉案房屋有关，即使原告服务质量存在一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，但不能以此作为不交物业费的理由。被告杨小琼拖欠2016年10月30日至2020年10月29日期间的物业服务费2550元，经原告催收仍拒不交纳，现原告家吾家物业要求被告杨小琼支付物业服务费2550元，本院予以支持。对于原告请求被告支付的生活垃圾处置费240元，实属为环卫所代收，纯粹是一项义务，亦是物业公司的普遍做法，因此本院亦予以支持。 关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依据物业服务协议约定，应从逾期之日起按每日1‰交纳，显然约定过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中，原告虽自愿调整为按应缴纳物业服务费的万分之八计算，但仍偏高，本院酌定按照被告未支付物业服务费金额的5%支付违约金，为127.5元。 被告杨小琼经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩与质证的权利，本院依法予以缺席审判。综上所述，为维护社会正常的生活秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告杨小琼于本判决生效后十日内支付原告南充家吾家物业服务有限公司2016年10月30日至2020年10月29日期间物业管理服务费2550元、代收生活垃圾处置费240元及违约金127.5元； 二、驳回原告南充家吾家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规 定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告杨小琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费，列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 曾 诚 二〇二一年五月十七日 书记员 周南西