贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1583号上诉人（原审被告）：贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区青云路117号三层2-11、161-169、174-182、211-220号。法定代表人：邹文刚。委托诉讼代理人：方启航，贵州听策律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健，贵州听策律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：福建宏仕建材贸易有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路106号新侨联广场1号楼九层。法定代表人：陈德乐，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐然，贵州慧歆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘堃，贵州慧歆律师事务所律师。上诉人贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司（以下简称：蔚蓝黔言公司）因与被上诉人福建宏仕建材贸易有限公司（以下简称：宏仕建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初8617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序并由审判员独任审理本案，现已审理终结。上诉人蔚蓝黔言公司向本院上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人实际交付给上诉人承租使用的房屋面积仅仅为206.63平方米，并非合同约定的627.97平方米，一审判决按合同约定面积确认租金标准显属事实认定不清。1、上诉人租赁被上诉人商铺时，同时租赁了案外人贵阳商业贸易有限公司（以下简称“商业贸易公司”）相邻的商铺，其中，与被上诉人合同约定承租面积为627.97平方米，与商业贸易公司合同约定承租面积为1631.26平方米。由于出租的房屋是未进行隔断的商场，而租赁的面积高达2200多平方，且签订合同时被上诉人并未提供其产权证，因此，上诉人在承租时根本无法通过目测分辨出两个出租方各自的面积范围，以及出租面积是否与合同约定一致，直至本案一审开庭时，被上诉人提交产权证后，上诉人才发现被上诉人实际交付上诉人承租使用面积根本不足627.97平方米，仅仅为206.63平方米。2、根据被上诉人所提交的产权证、图纸证实，上诉人实际承租的商铺房号仅仅为3-13、3-12、3-173、3-172、3-171、3-170共计6个房号商铺，而被上诉人提供的其他商铺产权证显示，其他商铺的位置属于电梯和大堂等公共区域范围，不在上诉人承租范围。3、双方签订的租赁合同约定租金是以租赁面积计算的，上诉人实际承租面积仅为206.63平方米，应当按实际承租面积计算租金，被上诉人已收取的租金中超出面积的租金应当折抵未付租金。二、一审庭审中，上诉人就租赁面积提出异议后，一审法院责令被上诉人提交产权证证明其实际租赁面积，被上诉人补充提交的证据同样无法证明被上诉人交付的租赁面积达到合同约定面积，一审按照被上诉人所主张的租赁面积直接进行裁决，事实认定不清，适用法律错误。1、被上诉人在庭审后补充提交图纸两份，拟证明其提出的关于“原被告协商，原告放弃其产权面积作为公共面积，被告自愿增加租金计算面积”的口头约定。但是，被上诉人补充提交的证据根本无法证明其前述主张。2、被上诉人所提出的，其放弃产权面积作为公共区域使用，主要用于商场电梯和大堂，但是，在上诉人与被上诉人洽谈租赁之前，被上诉人就已经把其产权面积用来安装商场电梯了，而不是在上诉人入场之后才加装商场电梯，因此，原告的主张与事实不符，被上诉人将其产权面积用于公共区域使用根本与上诉人毫无关联。3、被上诉人将其产权面积用于安装的电梯是整个商场的唯一正门入口，如果没有电梯，整个商场都无法经营，显然被上诉人所提出的主张也与客观常理相悖。4、被上诉人提出的放弃产权面积作为整个商场公共区域面积，也就是说整个商场公共使用的范围，并非只有上诉人享受到这部分共同面积的使用权，被上诉人的主张不符合常理。三、、一审中，双方当事人就实际租赁面积产生了巨大差异，且被上诉人提供的所有产权证产权面积也仅仅只有304.65平方米，一审判决就实际面积与约定面积不符的基础事实未进行任何论证、说明的情况下，直接判决按被上诉人所主张的租赁面积计算租金，显然基础事实认定不清，依法应当予以改判。1、上诉人实际承租面积仅仅为206.63平方米，而合同约定的租赁面积为627.97平方米，约定的租赁面积是实际租赁面积的3倍之多，存在巨大的事实争议。2、就算按照被上诉人的所有产权证面积计算，其产权面积也仅仅只有304.65平方米，也明显与合同约定租赁面积不符，一审判决对此仍然置之不顾，显然就基础事实未进行任何审查核实。3、在双方就租赁面积存在巨大争议的情况下，一审判决就实际面积与约定面积不符的基础事实未进行分析论证，判决按合同的租赁面积计算租金，事实认定不清。四、上诉人按照租赁合同约定面积所支付的租金，远远超出实际应付租金，超出部分的租金应当用于抵扣上诉人剩余应付租金。综上所述，一审判决事实认定不清，适用法律错误，依法应当改判，请求法院依法支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人宏仕建材公司二审答辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求及理由与事实不符，缺乏依据。一、合同约定商铺面积以实际测量为准，是因为涉案商场整体布局进行调整，原公摊部分、专有部分与实际不符，需要实测。上诉人以被上诉人的房产证面积作为唯一标准进行抗辩明显不符合事实。二、被上诉人持有的房屋中部分房屋用于公共部分，而部分公共面积改变为上诉人承租的专有部分，在此情况下，上诉人所持有的部分房屋面积是纳入整体进行核算不能以几个房产证作为计算面积的依据；三、双方在合同约定以实测面积为准，且上诉人已经实际使用该房屋，如果出现如此大的面积差不可能不提出异议，但在上诉人从未提出异议的情况下，现以此作为理由提起上诉明显需要有相应的证据予以支持，即实测面积不符合双方约定，在一审过程中，上诉人也从未对于面积提出测量等要求，现以此作为上诉理由明显缺乏证据，理应承担举证不能的不利后果。综上，被上诉人交付的房屋符合双方约定，上诉人片面混淆房屋的实际情况提起上诉缺乏依据，请求予以驳回。原审原告宏仕建材公司向原审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告之间于2018年11月16日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告返还租用的位于贵阳市南明区；3、判令被告向原告支付从2019年11月1日至起诉时（2020年5月15日）的房屋租金142863.48元，并从2020年5月16日起至实际交还房屋之日止按每月2××119元的标准支付的房屋租金和占有使用费；4、判令被告向原告支付违约金65936.85元；5、判令被告自起诉之日起以所欠租金按年利率24%的标准向原告支付滞纳金，直至房屋租金和占有使用费付清之日止；6、诉讼费由被告承担。原审法院经审理认定事实如下：2018年11月16日，原告宏仕建材公司（出租方、甲方）与被告蔚蓝黔言公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：“1、租赁标的。1.1甲方拥有合法处置权之青云都汇美食城商业，坐落于贵阳市南明区青云路117号（以下简称“承租场地”）。1.2甲方出租给乙方的位置是三楼14号商铺。1.3出租商铺的建筑面积共627.97平方米（租赁部位详见附件一平面图所示）；以实测为准。1.4商铺现有基本状况完好，乙方已实际考察并确认。1.5该承租场地用途为餐饮（海鲜）。2、租赁期、装修期及续租。2.1本合同租期8年，自2019年5月1日起至2027年4月30日止。2.2装修期，自2019年1月1日起至2019年4月30日止，为甲方给予乙方相应的进场装修期，不计收租金，不计入本合同租期，首期装修期内，乙方有权随时进入承租场地对场地进行装修改造或其它开业准备工作。甲方应于2018年12月31日前将承租场地交付乙方使用，并办理有关移交手续。（装修期一般为3个月，但考虑到2月份为春节，故2月份不计入）。2.3合同期满后，乙方要求继续租用承租场地时，在同等条件下，乙方享有优先权。2.4乙方续租应在本合同期满前30日发出书面申请，双方经协商一致后重新签订合同。2.5乙方提出申请的，甲方应于接到乙方书面申请后10日内书面答复是否同意乙方续租。3、租金、保证金及递增。3.1承租场地租金为人民币35元／月／平米（按建筑面积计算，不含税）。3.2乙方应于本合同签订时向甲方支付租房保证金21979元整，用于乙方房屋租赁期满将房屋恢复原状的保证金和房屋租赁期间逾期支付房屋租金、商业物业管理费、承担赔偿责任，由甲方从租房保证金中扣缴（如出现上述预期支付房屋租金、商业物业管理费、承担赔偿责任的扣缴情况，乙方在继续履行本合同的同时，须在扣缴之日起十日内补足租房保证金）。3.4乙方租用期满或双方任何一方依据本合同规定提前解除租赁合同时，在乙方将房屋恢复原状并经双方验收合格的前提下，乙方未发生逾期支付房屋租金、费用和其他违约赔偿责任的，甲方收回房屋之日起10个工作日内退还乙方租房保证金（不计利息）。3.5租金每年递增5元／ｍ2。4.租金交付方式及优惠措施。4.1租金交付方式：季度付，乙方应于每季度第1个月10日前向甲方交付该季度租金；半年付，乙方应于每半年第1个月10日前向甲方交付该半年租金；年付，乙方应于每合同年第1个月10日前向甲方交付当年租金。4.4租金优惠措施。4.4.1乙方按照季度付，按租金为35元／月／平米。4.2.2乙方按照半年付，按租金为33元／月／平米。4.4.3乙方按照全年付，按租金为30元／月／平米。9合同的解除9.1甲乙双方经协商一致，可以解除合同。9.2乙方有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方解除合同，并可要求乙方按当前月租金标准支付3个月租金作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续承担赔偿责任。.....9.2.4乙方逾期交纳租金、物业管理费和商业管理费等其他费用累计超过30日的。10.违约责任。10.1.乙方违反合同约定，逾期交纳租金及其他费用的，每逾期1日，乙方应额外支付月租金的1%作为滞纳金。10.3租赁期内，乙方提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并按月租金的500%支付违约金，甲方将已收取而未到期的部分租金及押金金额退还乙方。......11.1不可抗力：因不可抗力导致本合同无法继续履行，发生不可抗力一方应在5日内书面通知对方，双方免责，协商解除本合同，甲方应将押金及租金余额免息退还乙方......”等，落款处有原告宏仕建材公司、被告蔚蓝黔言公司签章确认。合同签订后，2018年11月21日，被告向原告支付了21979元保证金，并支付房租至2019年10月，从2019年11月之后对租金未支付。2020年2月起，受新冠肺炎疫情影响，案涉商铺涉案房屋所在的楼房采取全封闭式管理，不允许外来人员进入。被告认为案涉商铺无法正常经营，致使其经营困难，故向原告申请减免在疫情期间的房屋租金。2020年5月9日，原告宏仕建材公司向被告蔚蓝黔言公司发出《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》一份，载明：“我公司与贵公司于2018年10月28日就位于贵阳市南明区的商铺签订《商铺租赁合同》。贵公司自2019年8月1日至今，已连续拖欠租金长达六个月，经我方多次催收仍拒绝支付，严重影响租赁合同的履行，属严重违约行为。根据《中华人民共和国合法》规定、《商铺租赁合同》第9条之约定，我公司现通知贵公司自即日起同时解除双方签订的上述房屋租赁合同关系，收回房屋。限你自租赁合同解除之日起三日内将房屋内属于贵公司的一切财物清理搬走，逾期不清理，视作贵公司放弃财务所有权及其他处分权利，我公司有权将其作为废弃物处理。同时，限你在收到本通知书之日起三日内缴清拖欠的租金及违约金，否则，我方将采取法律措施维护自身合法权利。特此通知”。落款处是宏仕建材公司签章确认。原审法院认为，依法成立的租赁合同关系受法律保护，合同双方应遵循“诚实信用”原则履行各自义务。原被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，对此原审法院予以确认。合同签订后，原告将其所有的位于贵阳市南明区青云路117号房屋交付被告使用，被告支付21979元保证金给原告。被告于2019年10月31日之后未支付租金，被告亦表示认可。今年1月底，国内新冠肺炎疫情爆发，受疫情影响，商铺所在楼栋受封闭式管理，致使案涉商铺无法进行正常经营。新冠疫情防治的行政措施具有突发性，系不能预见、不能避免并不能克服之不可抗力。现原告主张解除双方签订的《商铺租赁合同》，因新冠肺炎疫情防治措施所致案涉租赁房屋受封闭式管理，无法正常营业，被告未能如期履行合同系不可抗力之因导致，故原告之诉请，解除双方签订的《商铺租赁合同》，原审不予支持。原告同时主张被告支付房屋租金，从2019年11月1日至2020年5月15日的房屋租金为142863.48元，从2020年5月16日起至实际交还房屋之日止按每月21978.95元的标准支付，根据贵阳市人民政府办公厅（筑府办函4号）《市人民政府办公厅关于疫情防控期间支持企业稳定发展若干措施的通知》第九条：“对全市受疫情影响生产经营困难的中小微企业及个体工商户减免房租。对承租市、区（市县、开发区）两级国有企事业单位经营性房产的，给予2020年2至3月份房租免收、4至6月份房租减半......”，故针对该项诉讼请求，被告应支付租金为：2019年11月1日至2020年1月31日房租（21978.95元×3个月＝65936.85元），2020年4月至6月房租（21978.95元×3个月÷2＝32968.425元）、2020年7月起每月按照21978.95元支付租金至租金支付完毕止。原告主张被告支付违约金、滞纳金，被告未支付租金系不可抗力之因引起，故原告主张，原审不予支持。被告以不可抗力因素导致其无法按时交纳租金，不同意解除《商铺租赁合同》，并要求减免租金，原审予以采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决：一、贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司于判决生效之日起五日内支付福建宏仕建材贸易有限公司租金：2019年11月1日至2020年1月31日房租65936.85元，2020年4月至6月房租32968.425元、2020年7月起每月按照21978.95元支付租金；二、驳回福建宏仕建材贸易有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10360元，减半收取5180元，由福建宏仕建材贸易有限公司负担1136元，由贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司负担4044元（此款项原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。二审诉讼中，被上诉人宏仕建材公司向本院提交以下证据：房产证2××本，证明被上诉人在案涉楼层拥有的商铺总面积为939.76平方米。上诉人蔚蓝黔言公司质证称，证据的真实性认可，但达不到被上诉人的证明目的，上诉人实际使用的面积只有6个商铺，被上诉人其余的商铺并没有出租给上诉人与本案无关。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人蔚蓝黔言公司与被上诉人宏仕建材公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属有效合同，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。合同履行期间，因蔚蓝黔言公司于2019年10月31日之后拖欠租金，宏仕建材公司诉请蔚蓝黔言公司支付2019年11月1日至2020年5月15日的租金及2020年5月16日以后按每月21978.95元的标准支付后续租金，原审根据新冠疫情对于蔚蓝黔言公司承租经营的影响情况酌定减免相应期间的租金并部分支持宏仕建材公司关于支付租金的诉请，事实证据清楚，应予以确认。本案二审争议焦点为租赁商铺面积问题。蔚蓝黔言公司上诉认为宏仕建材公司实际交付的房屋面积仅为206.63平方米，并非合同约定的627.97平方米，要求按照实际承租面积计算租金并以其已付超出实际承租面积的租金抵扣后续租赁期间的相应租金。首先，《商铺租赁合同》约定“出租商铺的建筑面积共627.97平方米（租赁部位详见附件一平面图所示）；以实测为准”，合同签订后宏仕建材公司将案涉商铺实际交付蔚蓝黔言公司履行了出租人交付租赁物的义务，而蔚蓝黔言公司接收商铺时并未对实际租赁面积提出异议，即应视为对于租赁物符合合同约定情形的认可；其次，蔚蓝黔言公司对商铺进行装修后开展经营活动，并在租赁合同履行期间一直按照约定的租金标准和租赁面积陆续支付租金，进一步表明蔚蓝黔言公司认可实际承租面积与合同约定面积一致；其三，本案中，宏仕建材公司提供了包括案涉商铺在内的2××本房产证，并对整层房屋共有面积与专有面积发生改变的情况作出了充分合理的说明，而蔚蓝黔言公司并未就其关于商铺面积的辩解提供相应事实证据。综上，蔚蓝黔言公司关于租赁商铺面积与实际租赁面积不符并要求抵扣租金的诉讼理由，缺乏充分事实依据，且与合同履行情况不符，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10360元，由上诉人贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  颜云二〇二一年五月六日书记员  雷迪