山东省潍坊市潍城区人民法院山东省潍坊市潍城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0702民初1283号 原告（反诉被告）：徐来成。 委托诉讼代理人：乔嘉勇，山东日中律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李双萍。 委托诉讼代理人：庄东，山东昌潍大鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁翔，山东昌潍大鹏律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）徐来成诉被告（反诉原告）李双萍房屋租赁、买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）徐来成及其委托诉讼代理人乔嘉勇、被告（反诉原告）李双萍及其委托诉讼代理人庄东、丁翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）徐来成向本院提出诉讼请求：1、判令确认徐来成与李双萍所签《房屋租赁与买卖协议书》已解除，李双萍返还徐来成房屋及家电、家具，并赔偿徐来成违约金及房租损失(自2017年1月18日计算至搬出之日)。2、案件受理费全部由李双萍承担。 事实和理由：2016年1月18日，徐来成与李双萍经协商签订《房屋租赁与买卖协议书》一份，约定李双萍以先租后买方式，租赁和购买徐来成位于潍城区××街××小区××号楼××单元××室房屋。具体约定为：房价为100万元。李双萍先以2万元租住一年。一年到期时，李双萍支付50万元，剩余房款于2017年6月底前全部付清。房内所有家具及家电由李双萍使用，房产过户后，家具、家电赠与被告李双萍。合同签订后，李双萍支付租金2万元、买房定金4万元。2017年1月18日，租期届满后，李双萍并未按约支付50万元，在徐来成多次催促下，李双萍于2017年2月2日仅支付50万元。按约应于2017年6月底支付的剩余房款46万元李双萍未支付，徐来成多次联系李双萍催要，李双萍以各种理由推拖。徐来成无奈，于2018年、2019年多次通知李双萍房屋不再出卖，要求李双萍搬出房屋或交纳租金，双方所签《房屋租赁与买卖协议书》已解除。2020年9月24日，李双萍向徐来成转款46万元。徐来成以合同已因李双萍违约解除为由，拒绝办理过户手续，形成纠纷。为维护徐来成的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告（反诉原告）李双萍辩称，一、双方签订的合同实质为房屋买卖合同。第一年是租赁合同，第二年开始是房屋买卖合同。首先，合同版本是徐来成起草，并且在签订该合同时徐来成、李双萍双方在恋爱期间，所以采取先租后买的方式交易。其次，出卖房屋之前徐来成隐瞒离婚后已经复婚的事实，找介绍人去找李双萍的母亲公开提亲多次，后来双方到了谈婚论嫁的时候，徐来成的孩子找回徐来成妻子阻止李双萍与徐来成继续交往，由于李双萍与母亲当时已经实际居住到该房产中，李双萍在知道徐来成复婚的事实后才主动买下该房产。再次，当时双方协商成交价格是85万元，但是徐来成在打印好的合同上价格为100万元，李双萍为了早日与徐来成结束双方的恋爱关系便签字认可该先租后买的合同。另说明，一是徐来成该房产至2016年止已经在网上以85万元价格销售近4年而无人购买。二是李双萍本来是购买潍坊万达华府的房子，已经与开发商签订意向书并且交纳意向金1万元，定金5万元，徐来成得知后便鼓动李双萍母亲居住一楼方便等等理由，让李双萍与原告徐来成签订合同，导致李双萍在万达华府开发商处的6万元至今无法追回。 二、按照双方合同约定徐来成没有单方解除权。 按照合同法规定，只有在一方当事人违约达到根本违约之程度对方当事人才享有合同单方解除权，并且以合同约定为前提。该案李双萍2017年2月2日支付徐来成定金4万元及首付款50万元后，徐来成多次开始涨价即对合同价款试图变更，双方聊天记录为证，徐来成聊天记录上讲“不卖了”只是涨价的铺垫言词，其并没有退还购房款的实际行动，因与徐来成始终没有达成一致，故李双萍按照合同约定于2020年9月24日支付徐来成购房余款46万元，完成全部付款义务。 三、徐来成对于本案合同的单方解除权已过一年期限，在本案中争议较大的是徐来成主张未按照合同约定在2017年6月底之前将房款付清，2017年6月底计算至徐来成所主张的合同解除通知日期为2019年6月23日，已过一年。按照民法典的规定以及最高院关于商品房买卖的司法解释，合同的单方解除的合理期限为一年，徐来成已经丧失提出合同解除的权利。综上，李双萍要求继续履行合同。 被告（反诉原告）李双萍反诉称：要求徐来成配合李双萍办理过户手续。 针对李双萍的反诉徐来成辩称，合同已经解除，要求驳回李双萍的反诉请求。双方签订的合同约定的买房款交付时间为：第一笔50万元应于2017年1月18日交付，李双萍实际交付的时间是2017年2月2日，该笔款项迟延交付15日；第二笔款项46万元应于2017年6月底前全部付清，但李双萍未按时支付。徐来成自2017年7月4日起多次向李双萍催款未果，徐来成提出如想买，房价不得低于125万元。该内容是对房屋价格的变更，这实际已经解除了原合同。2019年6月23日，徐来成通过手机短信方式通知李双萍房子不卖了，更加明确了合同解除的意思。2019年11月14日，徐来成再次通过手机短信方式通知李双萍房子不卖了，第二年五一前搬出、结算。就是合同解除的通知。根据法律规定，李双萍多次收到解除合同的通知，该合同自通知到达时已解除，应驳回李双萍的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月18日，徐来成与李双萍经协商签订《房屋租赁与买卖协议书》一份，约定徐来成将其所有的位于潍城区××街××小区××号楼××单元××室××室××平方米住宅一套（潍房权证潍城字第0××1号），出租出售给李双萍。双方协议：房产价格：100万元（过户税费由李双萍交纳）。房产租金：徐来成同意李双萍先租住一年，租金为2万元。房款交纳：协议签订时，李双萍交给徐来成租金2万元、买房定金4万元，共计6万元。徐来成将房产交给李双萍租住，租住一年到期日，李双萍立付徐来成50万元买房款，剩余买房款于2017年6月底前全部付清，4万元定金顶房款。房款结清后，徐来成立即帮助李双萍办理过户手续。协议违约：如李双萍违约，4万元定金归徐来成所有。如徐来成违约，徐来成返还李双萍4万元定金，另赔付李双萍2万元作为补偿。房产交接：租住期内，房屋内所有家具及家电归李双萍使用；房产过户时，房屋内所有家具、家电原则上赠与李双萍。该合同中未约定一方解除合同的条件。 合同签订后，李双萍支付租金2万元、买房定金4万元。租期届满后，李双萍于2017年2月2日支付给徐来成50万元。2020年9月24日，李双萍向徐来成转房款46万元，共计100万元。自合同签订后，李双萍实际占有并使用涉案房屋至今。 诉讼过程中，徐来成为证明其多次向李双萍提出过解除合同，向本院提供徐来成与李双萍短信息内容打印件（共五页），同时提供上述信息的原始载体手机及上述信息内容的录屏视频光盘。徐来成称，短信息内容起止时间为：2017年1月21日到2019年11月14日。信息内容为双方就房款交纳的交流内容，包括：徐来成自2017年7月4日开始多次向李双萍催交第二笔购房款内容；2019年6月23日，在李双萍逾期交款近两年后，徐来成无奈通过手机短信方式通知李双萍，房子不卖了。更加明确了合同解除的意思。在2019年11月14日再次短信通知李双萍，房子不卖了，第二年五一节前搬出、结算。该两次通知非常明确告知了李双萍，房子不卖了，并确定了搬出时间，就是解除合同的通知。证明双方所签合同因被告迟迟未交纳第二笔款项，徐来成多次催收无果的情况下，徐来成已通知被告解除合同。 被告对上述证据提出异议称，该聊天记录不能证明徐来成已经通知李双萍解除合同。2017年8月6日，徐来成给李双萍发短信说“不急，先治病”，该表达视为徐来成同意李双萍延期支付房款。2017年12月16日，徐来成给李双萍发短信说“如果还想买，协议价格需要修改，不能低于125万元”，该短信记录证明了徐来成没有通知解除合同。只是要求提高和改变双方已经约定的购房价款。该聊天记录中具有的实质性短信聊天内容主要是房屋价款的争论。2018年5月26日，徐来成向李双萍发送信息“房子的事你拿个意见，要还是不要，不能这样一直拖下去”，该信息说明徐来成没有解除合同的意思表示，只是以解除合同为要挟，要求房屋涨价。2019年6月23日，徐来成向李双萍发送短信“我还是那意见，房子不卖了，你租住吧”，该内容表示并非是要解除购房合同，是将购房合同变更为租赁合同，联系双方短信聊天的全部内容对该句话进行解读，可以理解为以房屋买卖合同解除为要挟，逼迫李双萍答应徐来成的涨价请求，整个聊天记录中只有在2019年6月23日的短信才体现出房子不卖，此时已经超过一年的合同解除期限。 本院认为，徐来成与李双萍签订的《房屋租赁与买卖协议书》合法有效。虽然在合同履行过程中，李双萍存在逾期交付购房款的事实，但经徐来成催要后，李双萍已履行付款义务，徐来成也已接收。现该合同已房、款两清，双方已基本履行完毕，合同目的基本实现。徐来成要求解除合同，不符合合同法定解除的情形。徐来成与李双萍在合同中未约定一方解除合同的条件，徐来成也不享有约定的解除权。因此，徐来成不享有法定或者约定的合同解除权，即使其向李双萍发出解除通知，李双萍未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。 综上所述，原告（反诉被告）徐来成的诉讼请求，理由不当，不予支持；被告（反诉原告）李双萍的答辩理由成立，应予支持；被告（反诉原告）李双萍的反诉请求，合法有据，应予支持。据此《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）徐来成的诉讼请求。 二、原告（反诉被告）徐来成于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）李双萍办理潍城区××街××小区××号楼××单元××室（潍房权证潍城字第0××1号）房产的过户手续。 本诉案件受理费1800元，减半收取900元，反诉案件受理费1800元，减半收取900元，合计1800元，由原告（反诉被告）徐来成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于潍坊市中级人民法院。 审判员 张 芃 二〇二一年五月二十一日 书记员 崔敏敏