辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初2131号原告（案外人）：马孝龙，男，1987年2月9日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：杨莉，辽宁明申律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，辽宁明申律师事务所律师。被告（申请执行人）：盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行，住所地沈阳市皇姑区昆山中路100号。负责人：刘刚，支行行长。委托诉讼代理人：白涛，男，1978年9月2日出生，满族，支行工作人员，住沈阳市皇姑区。第三人（被执行人）：沈阳凯城房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷。法定代表人：王威，公司董事长。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。第三人（被执行人）：赵春艳，女，1963年11月21日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。第三人（被执行人）：汤振英，男，1957年6月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告马孝龙诉被告盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行（以下简称“盛京银行亚明支行”）、第三人沈阳凯城房屋开发有限公司（以下简称“凯城公司”）、第三人赵春艳、第三人汤振英案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马孝龙的委托诉讼代理人杨莉，被告盛京银行亚明支行的委托诉讼代理人段天姝，第三人凯城公司、赵春艳、汤振英的委托诉讼代理人张硕文，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马孝龙向本院提出诉讼请求：1.判令停止对位于沈阳市于洪区10门商用房屋的强制执行措施并解除查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：贵院在执行申请执行人盛京银行亚明支行与被执行人凯城公司借款合同纠纷（2015)沈中执字第609号一案中，查封了原告在凯城公司购买的位于沈阳市于洪区10门商用房屋，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院作出执行裁定书，驳回了原告的异议请求。2010年4月24日，原告与凯城公司签订了书面《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市于洪区10门商用房屋，原告足额缴纳了全部购房款。原告有证据证明该房屋系原告在法院查釗之前购买并且入住使用，非因原告自身原因未办理过户手续，原告为该房屋所有权人，并非沈阳凯城房屋开发有限公司的财产，依法应当停止对位干沈阳市于洪区10门商用房屋的强制执行措施并解除查封。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律法规之规定，请求贵院判决支持原告的全部诉讼请求，保护原告的合法权益。被告盛京银行亚明支行辩称，原告陈述的事实与理由不足以排除其对案涉房屋的强制执行，原告对案涉房屋主张权利不能对抗我行对房屋享有的优先受偿权。一、案涉房屋是我方的抵押物，自2008年起抵押给我方，我方抵押权从未间断。2015年我行申请强制执行，查封案涉房屋，因凯城公司不能偿还贷款本息，我行申请评估拍卖案涉房屋，主张优先受偿权。二、原告不属于商品房消费者，根据九民会议纪要相关精神，原告对案涉房屋的权利不能对抗银行的抵押权。第一，案涉房屋不是原告唯一住房，原告名下在沈阳市有其他房屋用于居住；第二，原告购买案涉房屋用途为商用，不是住宅，为一种投资行为，不是消费行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定。三、原告主观存在过错。原告与凯城公司签订《商品房买卖合同》时，已知案涉房屋是商业网点，作为一种投资，原告应对此投资行为的风险具有清晰的认识，原告应保障自己的权益，应办理网签和备案登记等措施，原告没能采取措施，主观上具有过错。四、原告的物权期待权不能优于被告的抵押权。被告对案涉房屋抵押权设立时间为2008年，此后抵押权一直持续存在，没有间断过。原告因《商品房买卖合同》没有办理网签和备案登记，与凯城公司仅为债权债务关系，仅仅具有物权期待权，不具有物权。被告的抵押权为担保物权，而原告为债权，物权具有优先效力，在同一物上有数种权利并存时，物权优先于债权。第三人凯城公司、赵春艳、汤振英共同述称，凯城公司已经实际收取原告支付的全部购房款，并已经将房产交付原告且原告占有使用，未能及时办理产权登记的原因是由于房屋存在在建工程抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：盛京银行亚明支行与凯城公司、赵春艳、汤振英于2014年6月25日签订《固定资产借款合同》、《借款抵押合同》、《保证合同（个人承担连带责任保证）》，沈阳市皇姑公证处于2014年8月8日出具（2014）沈皇证银经字第1号《公证书》。债务人未按合同约定履行还款义务构成违约，沈阳市皇姑公证处于2015年9月22日出具（2015）沈皇证银经字第4号《执行公证》。本院于2015年9月29日立案执行，执行案号为（2015）沈中执字第609号。在执行中，本院于2015年11月3日预查封凯城公司名下位于沈阳市于洪区10门（案涉房屋）。马孝龙作为案外人对预查封涉案房屋提出执行异议申请，本院于2020年11月19日作出（2020）辽01执异1385号执行裁定，驳回案外人马孝龙的异议。马孝龙不服，提起本案诉讼。马孝龙提交与凯城公司于2010年4月24日签订的《商品房买卖合同》，约定马孝龙购买凯城公司开发建设的位于沈阳市于洪区，用途为商业，建筑面积229.86平方米，单价1万元，总房款2,298,600元，一次性付款，交房期限2010年4月30日前。马孝龙提交凯城公司于2010年4月26日出具的收款收据，注明收到房款2,298,600元。马孝龙提交凯城公司出具的《商品房准住通知》，2011年至2020年度采暖费支付证明，2015年电费明细，房屋租赁合同，证明查封前实际占用案涉房屋。本院认为，本案争议焦点为原告马孝龙对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，马孝龙作为买受人，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；已合法占有涉案房屋，已支付全部房款；非因马孝龙自身原因未办理过户登记。据此，本案能够认定马孝龙就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故应判决不得执行案涉房屋。由于凯城公司在设定抵押和出售房屋过程中明显存在过错，是导致本案纠纷产生的主要责任方，故应当承担本案诉讼费用。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市于洪区10门房屋；二、驳回原告马孝龙其他诉讼请求。案件受理费25,189元，由第三人沈阳凯城房屋开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  孙悦审判员  金鑫审判员  王虹二〇二一年五月十二日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。