四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1902民初1729号 原告：巴中汇鑫发展有限公司，住所地：四川省巴中市巴州区南泉寺街**，现搬迁至巴中江北大道中国农业发展银行9楼。统一社会信用代码：915119005775670799。 法定代表人：李苑华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒲仕军，上海段和段（成都）律师事务所律师。 被告：陈丽，女，汉族，生于1986年8月6日，中专文化，户籍地：四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 原告巴中汇鑫发展有限公司（以下简称“汇鑫公司”）与被告陈丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告汇鑫公司之委托诉讼代理人蒲仕军，被告陈丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇鑫公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付欠付的租金78891元；二、判决被告按照合同支付欠付租金产生的违约金14213元；三、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原、被告于2017年9月5日签订房屋租赁合同，原告将位于巴州区××街××号的房屋出租给被告，租期三年，自2017年9月5日起至2020年9月4日止，第一年租金为92000元，第二年为97520元，第三年为103371元，第一年租金自双方签订合同之日起一次性付给原告，第二年的租金在第一年租期届满前一次性付给原告，第三年的支付方式与第二年一样。合同签订后，被告对第一、第二年的租金截止目前已经交清，但对于第三年的租金，被告应当在2019年9月5日前付清，但被告一直拖延，截止目前，被告仍然拖欠78891元未付，原告一再催促，被告至今未支付，原告认为，被告一再拖延履行交付租金的行为已经严重违约，原告为了维护合法权益，诉至本院，要求实现其诉请。 被告陈丽辩称：一、诉状所欠78891元金额不对，按之前2017年签订的合同应当是33891元；二、应减免所诉的违约金；三、根据疫情期间相关文件，减免3个月租金及第三年的递增6%，不应再递增，而且租用的是国有资产，还持续递增，应减免租金。综上，要求汇鑫公司终止2020年的递增涨浮6%的5851元以及减免上半年的3个月的房租24380元。 经审理查明：2017年9月5日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于巴州区××街××号的房屋出租给被告，面积58.64平方米，租期三年，自2017年9月5日起至2020年9月4日止，第一年租金为92000元，第二年按上年度租金的6%递增为97520元，第三年按第二年租金6%递增为103371元，第一年租金自双方签订合同之日起一次性付给原告，第二年的租金在第一年租期届满前一次性付给原告。第七条违约责任2、乙方逾期支付租金，每日按月租金的0.5%支付违约金，逾期一个月，甲方解除合同，乙方须按实际天数缴纳租金，并不退还履约保证金。......4、一方违反本合同约定义务，应向守约方支付租金总额30%的违约金，租金总额以本合同约定租期内租金总额计。 合同签订后，被告对第一、第二年的租金已经交清，被告于2020年8月19日向原告转账45000元，现下欠33891元。 另查明：原告巴中汇鑫公司系巴中市巴州区国有资产监督管理局控股，被告陈丽系巴州区诗睿琦女装店经营者。 现双方对支付租金发生了争议，诉至本院，经本院调解未能达成一致意见。 上述事实，有原告的诉称，被告的辩称、《房屋租赁合同》银行转账凭证、庭审笔录等，在卷作证，本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。 本院认为：本案所涉的相关法律事实发生在民法典施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，本案应当适用民法典实施之前的相关法律、司法解释的规定。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，原、被告双方均应按照约定全面履行。 本案争议的焦点：一、租金的认定；二、租金是否减免的认定；三、违约金的认定。 一、租金的认定。 合同签订后，被告对第一、第二年的租金已经交清，第三年租金，被告已交了24480元，后被告于2020年8月19日向原告转账45000元，现下欠租金应33891元，本院予以确认。 二、租金是否减免的认定。 首先，根据《最高人民法院印发〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉的通知》第六条之规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”。其次，根据2020年5月9日《国家发展改革委等部门关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规【2020】734号），文件中明确了：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金”。 本案中被告陈丽系个体工商户的经营者，承租国有企业房屋，且原、被告发生租金争议的租期系2019年9月5日至2020年9月4日期间，其租期内爆发了全球性新冠肺炎疫情，本次新冠疫情是一起突发的公共卫生事件，具有不可预见、不可避免，不能克服的特性，属“不可抗力”的法律事件，对各行各业均存在不同程度的影响。为抗击疫情，国家出台了一系列管控措施和政策。 根据2020年1月28日巴中市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部公告第二号文件中明确了所有娱乐场所及市域内除必须保留的定点宾馆酒店外，其余的一律暂停营业。2020年2月6日巴中市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部公告第十一号文件，该文件强调对全市所有村组、小区、单位实行封闭式管理。防控新冠疫情是每个公民的社会责任，鉴于本案争议的租金发生于疫情期间，结合巴中的疫情情况，考虑到被告陈丽经营的服装店性质，根据巴中的疫情情况及疫情防控措施对经营的影响程度，本着公平原则，房屋租赁合同双方都应当承担疫情带来的不利影响，故本院酌情减免3个月的租金。根据合同约定第三年租金应为103371元，每月租金应为8614.25元，减免3个月租金应为25842.75元，被告应支付租金为8048.25元（33891元-25842.75元）。 对于被告辩称不应再递增，由于原、被告双方合同签订时明确约定了第三年的租金计算方式，双方应遵守，故，本院不予采信。 三、关于原告主张违约金的认定。 被告陈丽租赁案涉房屋的目的是为了从事服装经营，双方在案涉《房屋租赁合同》中第七条分别约定了违约责任及违约金。被告陈丽租赁原告房屋，明确约定支付租金应于上年度租期届满之日一次性支付给甲方。被告逾期支付租金，每日按月租金的0.5%支付违约金，新冠疫情虽属不可抗力，但被告违约发生在前，疫情发生在后。根据合同约定，其支付租金的时间应在2019年9月5日前一次性支付租金，被告未按照合同约定支付租金，构成违约。鉴于原告亦未向本院提供被告违约造成相关损失的证据,据此本院根据本案客观情况，本着公平原则，酌定由被告陈丽向原告承担违约责任支付违约金2000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下： 一、由被告陈丽于本判决生效后十日内支付原告巴中汇鑫发展有限公司租金8048.25元； 二、由被告陈丽于本判决生效后十日内支付原告巴中汇鑫发展有限公司违约金2000元； 三、驳回原告巴中汇鑫发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2125元，减半收取1062.5元，由被告陈丽承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 谢小蓉 二〇二一年五月二十日 法官助理 宋秘杪 书 记 员 胡 瑞