山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0784民初1561号 原告：中国建设银行股份有限公司安丘支行，住所地：安丘市永安路213号。 负责人：朱洪波，行长。 委托诉讼代理人：李金，山东艾立特律师事务所律师。 被告：赵春芳，女，1980年5月2日出生，汉族，居民，住安丘市。 被告：薛成祥，男，1978年5月16日出生，汉族，居民，住安丘市。 被告：山东德勤非融资担保有限公司，住所地：潍坊市高新区新城街道清新社区东风东街4899号金融广场商务中心10号办公综合楼1101-20号。 法定代表人：刘海清，经理。 被告：山东潍广文化发展股份有限公司，住所地：潍坊市高新区胜利东街85号广电大厦附楼二楼。 法定代表人：邵为民，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李晓亭，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司安丘支行（以下简称“建设银行安丘支行”）与被告赵春芳、薛成祥、山东德勤非融资担保有限公司（以下简称“德勤公司”）、山东潍广文化发展股份有限公司（以下简称“潍广文化公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行安丘支行委托诉讼代理人李金、被告薛成祥、被告潍广文化公司委托诉讼代理人李晓亭到庭参加诉讼。被告赵春芳、德勤公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。 建设银行安丘支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赵春芳、薛成祥立即归还原告借款本金229326.12元，利息10473.68元（利息暂计至2020年12月7日，之后的按合同约定计算至实际还清之日止）；2、请求人民法院判令被告德勤公司、潍广文化公司对被告赵春芳、薛成祥的借款本息承担连带清偿责任；3、请求人民法院判令原告对抵押财产享有优先受偿权；4、请求法院判令被告支付原告支出的律师费7000元；5、诉讼费、公告费等其它实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2018年10月8日，被告赵春芳因购房资金紧张，同原告签订《个人住房借款合同》，借款金额23.8万元，借款期限20年，被告薛成祥为被告赵春芳的共同借款人，被告德勤公司、潍广文化公司为被告赵春芳、薛成祥提供连带担保责任，被告赵春芳以位于安丘市一期6号楼东1单元502号房产提供抵押。原告根据合同约定于2018年10月8日支付了借款，但自2020年1月开始，被告赵春芳、薛成祥未按合同约定的还款期限按时偿还借款，原告多次催款，被告一直未及时还款。根据合同约定，被告违约原告有权要求被告立即偿还借款本金、利息等其他应付款项。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。 赵春芳未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见。 薛成祥辩称，借款属实，要求继续偿还贷款，我同意办理抵押手续继续还贷款。 德勤公司未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见。 潍广文化公司辩称，对赵春芳的借款，答辩人不应承担连带清偿责任。根据原告与答辩人所签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同第四条第一款第二项关于保证期间的约定，保证期间自原告与债务人签订借款合同之日起，至该笔借款合同项下的抵押生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。本案中，赵春芳的房屋已办理房屋预告登记，办理房屋抵押预告登记，答辩人在办理房屋大证后，赵春芳已经具备办理不动产权证书及正式抵押登记的条件。但经答辩人多次督促，赵春芳、薛成祥拒绝办理不动产权证书，拒绝办理正式抵押登记。在此前提下，不应当由答辩人承担未办理房产证及正式抵押登记所产生的法律责任。同时，对于赵春芳不正当地阻止办理不动产权证书和抵押登记的情形，根据法律关于附条件的法律行为的规定，应视为办理条件成熟，已具备办理正式抵押的条件，认定赵春芳以房屋办理了抵押，原告有权行使优先受偿权，在此情形下，应当免除答辩人的保证责任。另外，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”，原告应在抵押房屋价值范围内优先实现自己的债权，目前抵押房屋的价值足以实现原告债权，答辩人不再承担保证责任。综上，请求法院依法驳回原告对答辩人的诉求。 本院经审理认定事实如下：2018年10月8日，原告建设银行安丘支行同赵春芳、薛成祥、德勤公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定赵春芳、薛成祥作为借款人向原告借款238000元，用于购买被告潍广文化公司的商品房一套，该房屋位于安丘市，被告赵春芳用该房屋为贷款提供抵押。借款期限为240个月，借款利率为年利率，适用浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方法为等额本息，还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权“宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”。德勤公司为赵春芳、薛成祥的上述借款提供连带责任保证，保证范围为借款本金、利息（包括罚息）、违约金、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、评估费、拍卖费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止，若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止。 2016年6月17日，原告（乙方）与被告潍广文化公司（甲方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；债务人是指因购置座落于潍广国际水岸华府所属之住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人；最高额保证所担保的债权是指自 2016年6月17日至2021年6月17日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币陆仟万元整；保证方式为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 2018年4月12日，赵春芳与潍广文化公司就涉案房产办理了预售商品房买卖预告登记，权利人为赵春芳，义务人为潍广文化公司，不动产登记证明号为：鲁（2018）安丘市不动产证明第0006173号。2018年5月11日，原告与被告赵春芳就所购房产办理了预购商品房抵押预告登记【鲁（2018）安丘市不动产证明第0008693号】，载明权利人为原告，义务人为赵春芳，房屋坐落在安丘市，履行债务期限自 2018年4月19日至2038年4月19日；被担保主债权数额为23.8万元。2019年3月29日，潍广文化公司将包括涉案房产在内的20套房产办理了产权登记，不动产权证号：鲁（2019）安丘市不动产权第××号，权利人为潍广文化公司，登记类型为首次登记，权利类型为国有建设用地使用权／房屋所有权。 2018年10月8日，原告同赵春芳、薛成祥签订个人贷款支付凭证，载明借款数额为23.8万元，赵春芳、薛成祥委托原告将该贷款转存入被告潍广文化公司的银行账户。合同签订后，原告按约发放贷款，但赵春芳、薛成祥未按期偿还借款本金及利息，截止2020年12月7日，尚欠原告借款本金229326.12元、利息10473.68元，保证人德勤公司、潍广文化公司亦未履行保证责任。 原告为实现其债权，与山东艾立特律师事务所签订了民事委托代理合同，并按收费标准收取了原告7000元的律师代理费。 本院认为，原告与赵春芳、薛成祥、德勤公司签订的《个人住房借款合同》、贷款凭证，及原告与被告潍广文化公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应全面、善意履行。合同签订后，原告按约定向赵春芳、薛成祥发放借款23.8万元，赵春芳、薛成祥未按合同约定偿还借款本息，根据合同约定，原告有权宣布合同项下借款提前到期并收回借款。至2020年12月7日，赵春芳、薛成祥尚欠原告借款本金229326.12元、利息10473.68元，事实清楚，证据充分，应予认定。原告要求被告赵春芳、薛成祥按照合同约定偿还原告上述借款本息，要求被告德勤公司承担连带清偿责任，合法有据，应予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，被告潍广文化公司已经办理案涉楼房首次登记，且不存在预告登记失效的情形，抵押权自预告登记之日起设立。因此，原告可依照约定对抵押房产行使抵押权，并有权就抵押房产处置所得价款优先受偿。 根据原告与被告潍广文化公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》的约定，保证期间自借款合同签订之日至借款合同项下的抵押已生效之日，故本案保证期间已经届满，现原告要求被告潍广文化公司承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。 原告要求要求被告赵春芳、薛成祥、德勤公司承担实现债权支出的律师费7000元，事实清楚，证据确实充分，应予支持。 被告赵春芳、德勤公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃答辩、质证权利，不影响本院对案件的审理和对事实、证据的分析认定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第五十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告赵春芳、薛成祥共同偿还原告中国建设银行股份有限公司安丘支行借款本金229326.12元、利息10473.68元，并按合同约定利率支付自2020年12月8日开始至实际给付之日止的利息，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、被告山东德勤非融资担保有限公司对被告赵春芳、薛成祥承担的上述第一项债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向被告赵春芳、薛成祥追偿； 三、被告赵春芳、薛成祥、山东德勤非融资担保有限公司共同支付原告中国建设银行股份有限公司安丘支行支出的律师费7000元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、原告中国建设银行股份有限公司安丘支行对被告赵春芳所有的抵押房产【不动产登记证明号为：鲁（2018）安丘市不动产证明第0006173号，不动产证明号：鲁（2018）安丘市不动产证明第0008693号】享有抵押权，并有权就抵押房产处置所得价款在第一、三项判决确定的范围及诉讼费、保全费内优先受偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司安丘支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5002元，减半收取2501元，保全费1719元，共计4220元，由被告赵春芳、薛成祥、山东德勤非融资担保有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  于守亮 二〇二一年五月二十一日 书记员  李卫水