湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初2698号原告：张娟，女，汉族，1989年7月9日出生，户籍所在地湖南省涟源市，现住娄底。被告：娄底觅你酒店有限公司，住所地娄底市经济开发区涟滨街众一桂府紫金湾1号栋第7-14层。法定代表人：汪健，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵星，湖南御辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝晓丽，系该公司店长。原告张娟诉被告娄底觅你酒店有限公司（以下简称“娄底觅你酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张娟、被告娄底觅你酒店的委托诉讼代理人赵星、郝晓丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张娟向本院提出诉讼请求：1、判决解除租赁合同；2、判令被告将房屋钥匙移交给原告，并保持房屋状态为现有经营状态，不得损毁、移走现有房屋设施；3、判令被告立即向原告支付当前已欠租金，人民币8748元，及被告向原告移交钥匙前，被告仍须按合同1458元/月向原告缴纳租金；4、判令被告赔偿原告违约金1万元与原告履行合同预期利益4万元；5、判令被告承担本案诉讼费用。被告娄底觅你酒店答辩称：1、双方的租赁关系早在2020年11月30日已终止；2、被告未欠原告租金，案涉房屋早已腾空、具备返还条件，原告怠于配合收房，损失应当自负。3、被告有交房义务，但通知了原告收房，系原告自己不办理房屋交付手续，因此计算预期利益损失不成立。根据当事人的诉讼主张和庭审查明的事实，本院认定事实如下：2019年5月7日，原告张娟（甲方）与被告娄底觅你酒店（乙方）签订了《房屋租赁合同》，原告将位于娄底市经济开发区××道××期××号栋××号房屋租赁给被告，租赁期限为2015年11月1日起至2030年8月31日止共计14年10个月，租金标准为：1、计租日起1-5年内的租金为1276元／月；2、计租日起6-10年内的租金为1458元／月；3、计租日起11-15年内的租金为1641元／月，被告缴纳了三个月的租赁费用（3828元）给原告作为保证金。《房屋租赁合同》中还约定：“7-2乙方返还租赁物时应当符合租赁期正常使用后的状态，期间乙方所作的装修改动无需复原，同时，对于不可移动或移动后损害租赁物主体结构安全的设备设施，不得拆装；乙方在租赁期内自费添置的可移动设备设施及家具等，由乙方处置。退场期结束后乙方未拆除或未取回的物品，甲方视为乙方放弃所有权，均归甲方所有。10-27、如乙方违约须赔偿合同他方的全部损失是指：（1）乙方所交之履约保证金不予退还，作为给甲方损失的赔偿；同时乙方的初期装修投入、为运营所购置的不可拆移的设施设备等固定资产归甲方所有；（2）乙方所欠租赁期间已发生的全部租金；（3）甲方正常履行本合同的预期可得利益。12-2租赁期间，乙方擅自解除本合同，给甲方造成经济损失的，乙方须赔偿甲方全部经济损失。”被告按1276元／月的标准缴纳租金到2020年11月30日。2020年11月30日，被告以新冠疫情持续影响致酒店收支严重失衡，而新冠疫情属于不可抗力为由向原告发出《解除通知书》，要求解除租赁合同。2020年12月11日，被告通知原告房屋已腾空并要求原告办理房屋交接手续。2021年1月30日，被告向所有业主发出《致业主函》，要求有意按新方案恢复租赁关系的业主于2021年2月11日前与被告签订补充协议。原告明确向被告表示既不认可被告的单方面解除合同行为，也不同意签订补充协议，遂向本院提起诉讼。另查明，原告起诉后，被告于2021年3月24日向原告发出《再次要求配合收房的工作联系函》，要求原告办理房屋交接手续。2021年5月10日，被告向原告支付了2020年9月-11月共计3个月的调价部分的租金546元。被告在庭审过程中明确表示自愿放弃缴纳的保证金3828元作为对原告的补偿。本院认为，原告张娟与被告娄底觅你酒店签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方均具有法律约束力。原告方诉请要求解除租赁合同，本案中被告已于2020年11月30日以新冠疫情属于不可抗力为由向原告发出书面解除合同通知书，原告收到解除通知书后未在法定异议期3个月内向法院主张权利，而新冠疫情属于不可抗力，符合法定解除条件，故原、被告之间的租赁关系已于原告收到解除通知书之日起（2020年11月30日）解除，故本院对原告的该诉讼请求不予支持；双方已解除租赁关系，被告应当将房屋及钥匙返还给原告，根据双方的合同约定，被告不得拆毁不可拆移或移动后损害租赁物主体结构安全的设备设施；被告已将解除合同前的租金支付完毕，被告亦及时腾空了房屋并通知原告办理房屋交接手续，系原告自身原因致使房屋未能交付，原告要求被告承担解除合同以后的租金缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持；原告要求被告赔偿违约金及履行合同预期利益损失，本案中，原告在收到被告要求办理房屋交接手续的通知后未及时办理房屋交接手续，对扩大损失部分应承担责任，但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条，结合娄底地区新冠疫情及新冠疫情防控措施对当地酒店行业的影响程度以及双方的合同约定，本院酌情考虑被告赔偿原告损失9660元，核减被告已缴纳的保证金3828元，被告还应支付5832元。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十五条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，判决如下：一、被告娄底觅你酒店有限公司于本判决生效后三日内将娄底市经济开发区××道××期××号栋××号房屋及钥匙退还给原告张娟，被告不得拆毁不可拆移或移动后损害租赁物主体结构安全的设备设施；二、被告娄底觅你酒店有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告张娟损失5832元（已核减被告缴纳的保证金3828元）；三、驳回原告张娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元（已减半收取），由原告张娟负担300元，由被告娄底觅你酒店有限公司负担225元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  李永祯二〇二一年五月十七日书记员  苏爱平附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。