北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初3315号原告：李福来，男，1959年8月11日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：杨与平，北京市瑞风律师事务所律师。被告：李秀军，男，1964年10月10日出生，汉族，住北京市门头沟区。被告：王建明，男，1961年3月5日出生，汉族，住北京市房山区。被告：邓建军，男，1968年8月11日出生，汉族，住北京市房山区。原告李福来与被告李秀军、王建明、邓建军土地承包经营权纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李福来及其委托诉讼代理人杨与平、被告李秀军、王建明、邓建军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李福来向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告李秀军、王建明在2017年7月24日签订的《房屋院落租赁协议》无效；2.依法判决被告王建明、邓建军将房山区琉璃河三街村铁道东以原告李福来名义从大队承包的8亩大院返还给原告；3.依法判决被告王建明、邓建军给付原告李福来土地占有使用费（2017年7月24日至实际将土地返还给原告之日止，按每个月8300元的标准进行计算）；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告王建明与被告邓建军系表兄弟关系，双方存在合伙关系。原告与被告李秀军是合伙关系。原告曾与北京市房山区琉璃河三街村经济合作社（以下简称三街村经合社）签订《农村土地承包（租赁）经营合同书》（经房山区琉璃河镇人民政府经济管理科鉴证，以下简称承包合同）。最后一份合同的有效期限从2020年10月1日至2021年9月1日。三街村经合社将位于北京市房山区琉璃河三街村土地共计10亩承包给原告使用，土地用途为养殖。原告承包后，大约用了三个月的时间建设羊圈，建设好后，原告先养羊，养大约五年后，由于政府不让原告再进行养殖，原告按规定放弃养殖。2017年原告发现，被告邓建军在上述承包地上清理杂草，并把承包土地上的一段院墙大约10多米拆除，拆除羊圈的墙后原告得知，被告李秀军将原告承包的土地其中的8亩租赁给被告王建明。被告李秀军在未经原告和三街村经合社同意的情况下，将原告承包的部分土地共计8亩租赁给被告王建明，租期为10年，从2017年7月24日至2027年7月24日。2017年，被告李秀军、王建明签订租赁合同时，原告明确表示不同意，坚决反对将承包土地转租给被告王建明。根据原告与三街村经合社签订的承包合同第六条第三款的约定，如果原告将土地进行转包或转租，则村经济合作社有权利解除上述合同。原告得知，被告李秀军、王建明在2017年签订租赁合同后，一直由被告邓建军向被告李秀军转账租金，上述土地的实际承租人是被告邓建军。承租后，关于承租的相关问题，都是被告李秀军和邓建军进行交涉。原告认为，本案中，原告所承包的土地属于原告依法承包的土地，按照合同约定，原告享有土地经营的合法权利，是承包土地的合法经营权人，按照民法典第339条的规定：“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。”，未经三街村经合社的同意，原告不能擅自转包或转租，被告李秀军无转租的权利且其亦不是该土地的合法经营权人，对于本村的土地以及原告承包的土地均无合法使用的权利，被告李秀军在未经本村集体经济组织同意的情况下，擅自将原告已经承包的土地转租给被告王建明属于违法行为，被告李秀军转租的行为没有事实及法律依据，被告李秀军转租的行为属于无权处分，其转租行为应属于无效。被告王建明、邓建军均无合法的依据占有原告承包的土地，应当向原告返还承包地，并且应当向原告支付占有期间的使用费用，综上，为维护原告的合法经营权利，故诉至法院，请求依法公正裁判。被告李秀军辩称，我跟李福来是合伙关系，有合伙协议，所有场地都是我投资的，大队的承包费也是我交的。同意确认合同无效，但不同意8亩大院返还给原告，应该返还给我。同意被告王建明、邓建军支付原告每月8300元，因为该承包地是我投资的，且被告邓建军还把涉案土地转租出去了。被告王建明辩称，当时订立《房屋院落租赁协议》（以下简称租赁协议）的时候，原告和被告李秀军都是同意的，我们三人还在琉璃河圣聚城大酒店一块吃的饭，第一年租金我以现金方式交付了9万元，后面三年租金以银行转账方式每年交付了7万元，四年租金总共30万元均交付给被告李秀军。多给的2万元是被告李秀军多要的。当时涉案土地是由李福来承包的，我是通过被告邓建军即我表弟联系的被告李秀军，当时在酒店吃饭的时候，原告也在现场。不认可原告起诉的理由，不同意原告的全部诉讼请求。被告邓建军辩称，我跟原告、被告李秀军、王建明什么关系都没有，承包合同以及租赁协议跟我没有关系，不同意原告的全部诉讼请求，应按承包合同及租赁协议约定履行。本院经审理认定事实如下：2013年至今，李福来与三街村经合社共签订4份《农村土地承包（租赁）经营合同书》，约定由李福来租赁三街村经合社集体所有的铁道东土地（东至高路，南至沟，西至墙，备至道，用途为养殖）；租赁期限分别为：2013年10月1日起至2018年9月30日止、2018年10月1日起至2019年9月30日止（2019年1月10日签订）、2019年10月1日起至2020年9月30日止、2020年10月1日起至2021年9月30日止（2020年7月28日签订）。后李福来和李秀军合伙经营前述承包地，由李秀军出资建设承包地上的房屋院落。2017年7月24日，李秀军与王建明签订《房屋院落租赁协议》，约定把位于琉璃河三街村铁道东以“李福来”名义从大队承包的8亩大院整院租赁给王建明使用；租赁期限自2017年7月24日起至2027年7月24日止，共10年；租金每年7万元。租赁协议签订后，王建明于2017年以现金方式向李秀军支付9万元（其中2万元为补偿款）。2018年至2020年的租金由邓建军垫付，通过邓建军之妻孙立新名下银行账户向李秀军之妻安莲香名下银行账户转账3次，共计28万元。租赁协议签订后，相关院落一直由承租方占有使用。现李福来以房屋院落租赁协议未经三街村经合社同意应属无效、自己对该协议知情但不同意为由诉至本院。上述事实，有当事人陈述，原告提交的农村土地承包（租赁）经营合同书、房屋院落租赁协议、中国工商银行活期历史明细清单等在案为证。本院认为，房屋院落租赁协议是否经过三街村经合社同意对协议的效力并无影响，房屋院落租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。但土地经营权流转期限不得超过承包期的剩余期限。根据查明的事实，房屋院落租赁协议租赁期限截止日期2027年7月24日已超过原告与三街村经合社签订的农村土地承包（租赁）经营合同书租赁期限截止日期2021年9月30日，超出部分应属无效约定。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。原告主张自己对合伙人李秀军与承租方王建明签订该协议知情但不同意，但租赁协议签订后相关院落一直由承租方占有使用，至今已近四年，且期间原告多次与三街村经合社续签农村土地承包（租赁）经营合同书，故原告的主张与现有证据不符，本院不予采纳。鉴于房屋院落租赁协议尚处于履行期限内，原告要求确认该协议无效、要求被告王建明、邓建军返还涉案大院并给付占有使用费之主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2020年修正）》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告李秀军、王建明签订的《房屋院落租赁协议》中租赁期限超过2021年9月30日的部分无效；二、驳回原告李福来的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元（原告已预交），由原告李福来负担740元（已交纳），由被告王建明负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 张树华二〇二一年五月十九日法官助理 陈晓航书 记 员 刘 倩