广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初11518号原告：广州市金马国际旅行社有限公司，住所地广州市越秀区起义路173号701D房，统一社会信用代码914401047695282770。法定代表人：曾卓民，职务：总经理。委托诉讼代理人：涂一轩，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：罗慈慧，女，该公司工作人员。被告：广州市番禺区大石安居房地产中介服务部，住所地广州市番禺区洛浦街洛溪新城吉祥北园吉祥北道140号之二，统一社会信用代码92440101MA5A46W823。经营者：孙玉琴。委托诉讼代理人：张喆，广东品济律师事务所律师。原告广州市金马国际旅行社有限公司（以下简称金马公司）与被告广州市番禺区大石安居房地产中介服务部（以下简称安居服务部）居间合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金马公司的委托诉讼代理人涂一轩、罗慈慧，被告安居服务部的委托诉讼代理人张喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金马公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因被告违约而遭受的损失，包括已支付装修费73430元，已支付押金27000元和入场费55000元；2.判令被告退回原告居间服务费6750元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月27日，原告和案外人王丽满在作为经纪方的安居服务部的见证下，三方签订了坐落在广州市番禺区大石镇洛溪新城吉祥园吉祥道120号铺物业的《租赁合同》，合同约定租赁期为三年。被告出具了《居间服务费确认书》，并向原告收取了居间服务费人民币6750元。原告于当日给予王丽满押金27000元和首月（2018年4月6日-2018年5月5日）的租金13500元并收到王丽满给的押金、租金收据。合同期间，原告一直按照履行合同约定每月准时向王丽满汇款租金。直至2018年10月23日邓峥嵘联系原告称其通过广东省茂名市电白区人民法院司法拍卖，于2018年10月12日取得了该案涉房产的产权，并要求原告清场退出。原告之后和电白区人民法院取得联系，电白区法院表示案涉房产在2014年7月29日就已经被法院查封，原告通过被告介绍与王丽满签订的《租赁合同》属于自始无效的合同，其租权从合同签订时就不受法律保护。同时电白区人民法院还向原告出示了案涉房产被依法查封的房产信息资料，明确显示案涉房产于2014年7月29日开始就一直被法院查封。一、原告认为，被告作为专业的房屋中介机构，在接受原告委托后有义务清楚了解其推荐房产的真实产权情况，向原告提供没有任何权利瑕疵的房源。现因被告未能履行其作为房产中介的义务，导致原告在其居间促成下和王丽满签订了为期3年的无效租赁合同，而原告基于对被告的信任在《租赁合同》签订后积极履行合同，并按照至少3年的期限进行经营规划，特别是按照3年的发展跨度对店铺进行装修，现如今却在仅过半年的情况下，就要面对租权不受保护，涉案商铺被新业主清退的情况，给原告的经营造成重大影响和损失，原告认为因被告的过错导致原告无法实现正常租赁使用案涉房产3年的目标，应当赔偿原告为此投入的装修费用人民币73430元。二、原告认为，原告会向王丽满支付保证金、入场费及租金都是基于对原告、被告、王丽满三方签订的《租赁合同》的信任，特别是被告作为《租赁合同》的“经纪方”共同签署合同的情况下，现因《租赁合同》自始无效，而王丽满拒绝向原告退回保证金27000元和入场费55000元，造成原告遭受实际损失，按照案涉房产附近的商铺租赁情况，原告支付保证金27000元和入场费55000元，完全可以合法租赁到产权、租权有保障的店铺，而现在因被告在履行居间合同过程中的重大过失，导致上述费用成为原告无法预见的损失，因此被告应当对其给原告造成上述费用的损失承担赔偿责任。三、被告不仅未能依法履行居间合同义务，还给原告造成重大损失，已经构成根本违约，应当退回其向原告收取了居间服务费人民币6750元。综上所述，被告的行为严重违反了《中华人民共和国合同法》和《房地产经纪管理办法》，损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法利益不受侵害，起诉至贵院，恳请贵院依法维护原告的合法权益。被告安居服务部辩称，1、按照《合同法》第425条及第426条的规定，居间人促成合同成立，原告应该支付报酬，且只有在居间人故意隐瞒与订立合同有关的事实，或提供虚假情况的前提下，才承担损害赔偿责任，本案中被告是促成原告与案外人王丽满签订了租赁合同，被告的居间合同义务就完成，所以原告无权要求退回居间服务费，同时在涉案商铺签订合同前，原告是现场查验了商铺及房产证件，并且与案外人王丽满进行了多次当面沟通，被告已经提示双方对房屋的状况以及产权的状态自行进行了解及告知，被告在整个过程中只是联系及撮合双方，没有故意隐瞒事实及提供虚假情况，所以按照法律规定，原告无权要求被告退回居间服务费及赔偿损失；2、本案的原告是依据租赁合同无效提起本案诉讼的，被告认为是缺乏事实及法律依据的，理由是原告起诉状中所陈述的事实不符合《合同法》第52条所规定的无效情形，原告与王丽满签订的租赁合同是合法有效的合同，另外根据《最高院关于人民法院民事执行拍卖变卖财产的规定》第31条，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖消灭，因此原告声称涉案商铺被拍卖导致合同无效，缺乏相应的法律依据，且从事实上看，租赁合同不能继续履行，原告没有提供相应的证据予以证明是何种原因造成的，因为按照法律的规定，拍卖商铺不能成为合同不能履行的理由，因此租赁合同的不能履行也可能存在着原告违约不履行合同，或者是其他原因，就如被告庭前向王丽满了解，原告是有拖欠两个月的租金的，按照租赁合同第七条第二点的约定，逾期10天支付租金，即视为原告擅自解除合同，案外人王丽满是有权收回房屋并没收押金的，所以在原告没有举证证明是何种原因导致合同不能履行的情况下主张赔偿，缺乏相应的事实依据；3、假设原告所主张的因拍卖涉案商铺导致合同无法履行，其应当向案外人也就是商铺的原业主王丽满追讨损失，因为原告主张的损失的发生是基于租赁合同关系，按照合同相对性，主张合同权利应当向合同相对方进行主张，在原告没有向王丽满主张权利的情况下，从事实的角度也无法判定原告所主张的损失是否存在或者成立，理由是按照原告与案外人王丽满签订的租赁合同，是没有约定原告在本案所主张的入场费55000元，该款项是否支付以及是基于什么原因支付的，被告不知情也没有参与，即使有损失，该损失也与被告无关，其次经被告向案外人王丽满了解，王丽满已经退回了押金人民币27000元给原告，被告也提供了证据予以证实，再次被告对原告和王丽满履行租赁合同的情况也不了解，涉案商铺的装修是否为原告所主张的费用被告也无法通过原告与被告之间的诉讼进行确定，且按照原告所主张的装修的证据，也无法印证装修费用的产生，最后，原告是否拖欠案外人王丽满的款项，在本案中也无法查明，王丽满声称原告拖欠租金，所以在原告没有对王丽满主张权利，没有经过法院审理的情况下，在本案中确定原告与王丽满租赁合同的损失是错误的，也损害了案外人王丽满的诉权，因此原告应当先向王丽满主张权利，在责任和损失确定的情况下才有权向居间人主张权利，并且被告认为即使承担责任，居间人也是在一定的额度内承担的补充责任；综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审理查明：2018年3月27日，金马公司作为承租人（乙方）与安居服务部作为经纪方及案外人王丽满作为出租人（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市番禺区大石镇洛溪新城吉祥园吉祥道120号铺（以下简称涉案租赁物）出租给乙方使用，租赁期限自2018年4月6日起至2021年4月5日止共3年，2018年4月6日至2019年4月5日期间租金为13500元/月，乙方在签订合同后向甲方支付合同（保证金）押金27000元。金马公司与安居服务部签订《居间服务费确认书》，约定经安居服务部提供居间服务，金马公司同意向安居服务部支付居间服务费6750元。金马公司依约向安居服务部支付了居间服务费6750元。涉案租赁物原登记在王丽满名下，于2014年7月29日被茂名市电白区人民法院查封，于2016年7月29日被茂名市电白区人民法院续封。2018年10月19日，茂名市电白区人民法院作出执行裁定书裁定涉案租赁物的所有权及相应的其他权利归买受人邓峥嵘所有。涉案租赁物的新产权人邓峥嵘通知金马公司清场并交还涉案租赁物。庭审中，金马公司陈述，已向王丽满支付押金27000元及入场费55000元，王丽满已退还押金27000元，但尚未退还入场费；金马公司在2018年11月20日收到茂名市电白区人民法院的腾退通知书要求其在5天内退出，金马公司于2018年11月25日腾空并退出涉案租赁物。关于安居服务部有否向王丽满了解涉案租赁物的查封情况及查册情况，安居服务部称已提示交易双方自行了解及自行查册；金马公司则称没有提示过，也未向王丽满了解及查册。金马公司称与王丽满之间的租赁合同纠纷，尚未通过诉讼等方式向王丽满主张权利。本院认为，本案为居间合同纠纷，原告金马公司与被告安居服务部之间的居间合同依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。安居服务部提供居间服务，促成金马公司与王丽满之间的租赁合同成立，金马公司向安居服务部支付居间服务费6750元。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”金马公司主张安居服务部在履行居间合同过程中存在重大过失，要求安居服务部赔偿相应损失。一方面，金马公司未提供证据证明安居服务部存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，应承担举证不能的不利后果。另一方面，金马公司所主张的损失产生的起因是涉案租赁物被依法查封并拍卖，金马公司与王丽满未继续履行租赁合同，但金马公司未就租赁合同纠纷向王丽满通过诉讼主张权利，无法确定租赁合同的过错程度及相应损失。因此，金马公司主张安居服务部赔偿相应损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另外，安居服务部称已提示交易双方自行了解及自行查册涉案租赁物的查封及查册情况，但未提供证据予以证明，属于履行居间合同过程中的瑕疵，综合考虑居间合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院依法酌定安居服务部向金马公司退还居间服务费3375元，对金马公司主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告广州市番禺区大石安居房地产中介服务部在本判决生效之日起三日内向原告广州市金马国际旅行社有限公司退还居间服务费3375元；二、驳回原告广州市金马国际旅行社有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1772元，由原告广州市金马国际旅行社有限公司负担50元，被告广州市番禺区大石安居房地产中介服务部负担1722元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何成臻二〇一九年二月二十七日书记员  林敏倩