江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0303民初4862号原告：徐州雅居乐物业管理有限公司，住所地徐州市铜山新区运河路北。法定代表人：种秀芹，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘凡凡，男，1992年9月11日生，汉族，住徐州市泉山区。被告：潘娟，女，1986年2月20日生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。原告徐州雅居乐物业管理有限公司诉被告潘娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘凡凡，被告潘娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2017年7月1日至2019年6月30日的物业服务费3332.47元、公共能耗费400元、利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算至实际支付之日）；2、被告支付逾期缴费违约金999.74元；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告潘娟系云龙华府小区业主，房屋建筑面积106.81平方米。原告系涉案小区物业服务公司，根据双方物业管理服务合同约定，被告住宅应按照每平方米1.3元/月计收物业服务费。被告拖欠上述费用，为维护自身合法权益，请求法院依法判决。被告潘娟辩称：我全部不接受原告诉请。根据商品房买卖合同的第一条，项目建设依据位于，紫金东郡以西，编号02-002-0133的地块土地使用权，国有土地使用权证号为徐土国用（2012）第15547，该土地面积为56083平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2011年6月1日至2081年6月1日，定名为云龙华府，建设工程规划许可证号为20130092，施工许可证号为320300020130156。合同里对于一二期的区分，只字未提，没有以文字的形式体现在合同里，应视为一个小区。根据《江苏省物业管理条例》规定，一个小区只能成立一个物业公司和一个业主委员会，根据《物权法》相关规定，如有不可分割的共有设备视为一个小区，目前供暖管网，消防管网为一二期管网共用不可分割。目前云龙华府一二期分别有2个物业，一期天润物业、二期雅居乐物业。据市长信箱明确回复（市长信箱、书记信箱2017年9月的回复，云龙华府一二期是一个物业管理区域，只能成立一个业主委员会，有一个物业服务公司进行管理，雅居乐物业没有备案）。2018年9月12日的备案是二期物业管理区域的备案，这个备案应该是开发商在取得房屋预售许可证之前进行的，二期雅居乐物业没有在相关职能部门备案。二期目前知道的备案时间为2018年9月12日，请问在2016年6月30日至2018年9月12日之前的备案证明呢？在原告提供的《前期物业服务协议》中明确注明物业管理区域内，徐州雅居乐物业管理有限公司提供的物业服务包括：物业共有部分的维修、养护和管理，物业共同设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共有部位、道路和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通，业主共有的公共绿化的养护和管理，车辆停放的管理，公共秩序的维护，安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务、物业维修、更换费用、账目管理和物业档案材料管理等。该小区自上房三年来关于公共区域的维修、更换项目支出等档案材料未曾公示。公共能耗、公共区域的收益支出也从未公示。上房期间，物业强迫业主签订一些不平等协议，不签字就拿不到钥匙，无法验房，严重违背了我对一些协议自愿签署的权利。我对在此期间签订的一些霸王协议，恳请法官，视为无效。小区内草坪成了幼儿园的活动场所，破坏了草坪绿化，并且每天早上吵闹声严重影响休息，小区内成了幼儿园的活动场所，小区主干道路面损坏，地下车库照明灯损坏，路灯损坏，空调百叶窗的损坏和缺失，消防备品的缺失缺少，消防水管淋雨喷头压力为零，两个消防水管一个有水一个无水，绿化的损坏，游泳池墙壁瓷砖脱落严重，卫生无人打扫，小区内重要的景观带变成了垃圾场。小区公共区域的监控覆盖率低，导致小区多次出现入室盗窃，车辆被砸案件。例如，地下车库、地下室等公共区域，安全监控的覆盖不到位。小区地下室一到阴天下雨时，地面渗水、潮湿，霉味严重根本无法正常使用。一年四季不论白天还是黑夜，小区南北大门敞开，保安夜间睡觉，陌生人出入自由，翻垃圾的一波接一波。小区垃圾到处都是，到处臭气熏天。关于商业问题，不仅占用了业主公共、绿化面积，商业所产生的建筑垃圾、生活垃圾小区随处可见。有些店面直接在小区北门保安厅门口，招揽生意，堵住半个大门，严重影响小区整体形象，保安却不去过问、阻止、疏导等。小区北门常年放着一个牌子，叫“云龙华府施工现场闲人免进”，那是小区北门消防通道主干道，长年被石墩围着和餐饮店占着，并且常年成为了方便餐饮店营业停车的好地点。2号楼下餐饮店的后门在小区内，占用小区的公共面积，营业垃圾倒入2号楼生活垃圾桶、垃圾四溢。商业门面有通往小区内部的后门，后面可以直接进入，造成不安全隐患。物业存在部分服务外包现象，物业服务人员态度较差，管理松散，主要体现一些反馈意见得不到整改的落实。根据合同，此地标的用途为住宅，小区里存在商业行为，就在物业办公地点的必经之路，可以看出，物业视而不见。物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，以上论述充分表明，原告在管理服务上的种种漏洞、管理不善的行为，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月29日，甲方徐州雅居乐物业管理有限公司和乙方潘娟签订《前期物业服务协议》，合同约定：甲方为徐州云龙华府CD地块提供物业服务。物业服务内容包括，物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；业主共有的公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理等等。高层住宅物业费为1.3元/月/平方米。物业服务费每12个月预缴一次，缴费时间为每12个月的第1个月上旬。2014年4月22日，徐州市前期物业管理招投标备案登记表记载招标单位江苏汇联置业有限公司，中标物业企业徐州雅居乐物业管理有限公司，物业名称云龙华府CD地块，徐州市住房保障和房产管理局等部门盖章确认。2016年5月31日，徐州市物价局作出徐价服函【2016】2号复函，载明内容有：同意以招投标方式确定的云龙华府小区前期物业管理公共服务费标准在我局备案，具体收费标准：高层住宅1.3元/月/平方米。另查明，被告系云龙华府CD地块D2-1-203室业主，被告欠原告物业服务管理费3332元。本院认为：涉案物业服务合同合法有效，物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告是在有关部门登记备案的中标物业服务企业，物业收费标准，也进行了备案登记，其为涉案小区提供了物业服务，被告作为物业服务区域内的业主应支付物业费。被告辩称反映物业服务不到位的问题，主要涉及小区公共安全、环境卫生、公共设备、公共收支等方面，被告提供了有关照片、视频可以证实上述问题不同程度的存在，原告作为物业服务提供方应当按照物业服务合同约定标准及有关规定的物业服务标准，全面履行自身义务。对以上问题，原告应当逐一核实，全面整改，不断改善小区物业服务质量。但以上问题属于物业服务中一般性瑕疵问题，不构成重大瑕疵问题，因此不成为应当免交物业费的充分依据。本院考虑本案实际情况及被告举证情况，酌定被告按照3332元的80%向原告支付物业费，计算为2665.6元。若上述物业服务问题改善或消除后，将不再使用物业费酌减的处理方法。公共能耗费，该费用属于原告代收代缴的费用，是小区全体业主的公共设施、共用设备产生的水、电等能源支出费用，上述设备、设施应当有独立的分级计量表，费用由全体业主据实分摊。但是，业主具体分摊多少费用，原告应当具体、全面证实在物业服务期间，小区内公共设施、设备具体类型、数量、位置以及小区内每一个月、每一年有哪些公共设施、设备各自产生的实际公共能耗量及其结算标准、结算结果，之后再予以分摊到业主，从而形成从公共设施、设备状况到公共能耗消耗数据到实际产生公共能耗费用再到实际代缴了公共能耗费用的完整的相互印证之证据链条。本案中，原告举证不充分，故本院对此费用不予支持。违约金及利息问题，本院考虑到物业纠纷实际情况，原告曾提供的物业服务存在不尽完善之处，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，故对原告主张的违约金及利息请求，本院暂不予支持。此外，物业服务对象和服务内容具有广泛性特点，区别于一对一的单项特约服务。如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权，比如提起诉讼，要求原告继续履行物业合同，达到约定标准。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。综上，依照《国务院物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告潘娟于本判决生效后七日内，给付原告徐州雅居乐物业管理有限公司物业服务费2665.6元。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已收减半收取为25元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员 马 宁二〇一九年十一月一日书记员 马雪羽