安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1843号上诉人(原审原告)：芜湖欧亚达正元家居市场管理有限公司。法定代表人：翟笃胜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏娟娟，安徽银佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告):陈鸿浩。委托诉讼代理人：张显桐，安徽徽瀚律师事务所律师。上诉人芜湖欧亚达正元家居市场管理有限公司（以下简称欧亚达公司）因与被上诉人陈鸿浩房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。欧亚达公司上诉请求：1、改判陈鸿浩支付的质量保证金30000元不予冲抵租金；2、陈鸿浩承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1、双方明确约定：商品质量保证金，欧亚达公司有权不予退还。《卖场租赁合同》第九章第十条约定：因乙方原因导致本合同提前解除或终止的，乙方已向甲方交纳的各项款项（含商品质量保证金），甲方有权不予退还。陈鸿浩在租赁期限届满后依然占铺使用，根据合同法第二百三十六条规定，自2018年11月1日起，双方之间是不定期租赁合同关系。而因陈鸿浩长期拖欠租金等各项费用，欧亚达公司于2019年1月15日已向法院诉讼要求解除合同等，陈鸿浩在得知被起诉消息后遂将涉案房屋自行腾空致双方合同于实际腾空之日即2019年1月26日解除。故，合同解除是由于陈鸿浩的原因导致，欧亚达公司有权不予退还商品质量保证金。2、该约定不违反法律规定。《卖场租赁合同》系双方自愿签署，是有效的。陈鸿浩答辩称：一、双方签订的租赁合同第九章第十条为无效条款。商品质量保证金是为了保护消费者合法权益，保证陈鸿浩商品出现质量问题能够得到充分赔付而设，应专款专用，不得任由欧亚达公司没收，该格式条款明显加重了陈鸿浩责任，根据合同法第四十条规定应为无效条款。陈鸿浩给付的质量保证金应冲抵租金。二、退一步说，即使上述条款有效也不应适用。上述条款适用前提为合同中没有特别约定，但双方就质量保证金有特别约定，合同第三章第4条明确约定如陈鸿浩拖欠租金等费用的，欧亚达公司有权直接将商品质量保证金冲抵拖欠的费用。上述条款的另一个适用前提是因陈鸿浩原因导致合同提前终止或解除，而双方因合同到期不再续约而终止合同，只因欧亚达公司不配合办理交接手续才导致腾空时间延迟，并没有提前解除或终止合同，不满足不予退还的条件。退一步说，即使合同到期后双方形成不定期租赁关系，因不定期租赁合同可随时解除，亦不存在提前解除或终止情形。综上，请求驳回欧亚达公司的上诉请求。陈鸿浩上诉请求：1、依法改判陈鸿浩支付欧亚达公司租金减少140348元；2、上诉费由欧亚达公司承担。一、合同终止时间为2018年10月31日，租金、电费应计算至2018年10月31日。租赁合同到期前两个月，陈鸿浩已明确告知欧亚达公司不再续租该铺位，于2018年10月20日正式停业，并于2018年10月31日将店铺内所有物品逐一腾空搬离，并告知欧亚达公司办理相应交接手续，但欧亚达公司一直不配合办理。后陈鸿浩找欧亚达公司多次协商无果，矛盾激化，甚至发生冲突，后报警处理。2019年1月26日，欧亚达公司才同意解除租赁合同，办理腾空交接手续。因2018年10月31日陈鸿浩已将铺位交于欧亚达公司管理，欧亚达公司迟迟不给陈鸿浩办理手续才导致最终腾空时间延迟，所以房屋租金、电费应计算至2018年10月31日，而非2019年1月26日。二、履约保证金应在房屋租金中扣除。2018年10月31日前，陈鸿浩已明确告知欧亚达公司不再继续租赁该铺位，并提出之前已交纳的质量保证金、履约保证金冲抵房租，欧亚达公司不同意。因对房屋租金金额双方无法达成一致意见，故陈鸿浩未付租金，而非故意拖欠。所以，陈鸿浩之前交纳的履约保证金应当冲抵房租。综上，房屋租金为34973元/月，物业费单价为10元/平方米/月，该铺位物业费5143元/月，应当减少三个月房租及物业费，合计120348元，2万元履约保证金扣除后，应总共减少140348元。原判决陈鸿浩应支付租金、电费合计372047.52元，陈鸿浩认为应减少140348元，应当支付231699.52元。欧亚达公司答辩称：一审判决认定事实清楚，租金判决并无不当，但质量保证金不应冲抵租金。欧亚达公司向一审法院起诉请求：一、判令解除双方签订的《卖场租赁合同》；二、判令陈鸿浩腾空其租赁的A1-33/34/35/36号铺位；三、判令陈鸿浩支付至实际腾空之日止拖欠的租金、物业费、电费等费用共计406710.52元（暂计算至2019年1月31日）；四、判令陈鸿浩以拖欠的406710.52元为基数按照日万分之三的标准支付违约金（自每期逾期之日起至实际给付之日止）；五、本案诉讼费用由陈鸿浩承担。一审法院认定事实：2017年10月31日，欧亚达公司（甲方）与陈鸿浩（乙方）签订《卖场租赁合同》两份，欧亚达公司将位于安徽省芜湖市镜湖区弋江北路的欧亚达正元家居店内一楼编号为A1-33/34/35/36号铺位租赁给陈鸿浩，租赁面积514.31平方米。第一份《卖场租赁合同》租期自2015年11月1日至2017年10月31日止，第二份《卖场租赁合同》租期自2017年11与1日至2018年10月31日止。合同第三章第一条：“乙方以每三个月为一个周期按计租面积支付租金，每一月租金为34973元，租金支付实行先付费后使用的原则”。第二条：“乙方以四个月为一个周期按计租面积支付物业服务费，物业服务费单价为10元/平方米/月，物业服务费按租金支付方式及时间同时支付”。第三条：“为维护甲、乙双方合法权益，保障本合同的正常有效履行，乙方在签订本合同时，须向甲方一次性交纳履约保证金贰万元；若租赁合同期满，不再续租时，乙方无任何违约行为的，甲方无息退还乙方履约保证金。”第四条：“乙方应向甲方交纳商品质量保证金叁万元，如所售商品未出现质量问题或者发现有质量问题能及时妥善解决的，并且乙方与消费者或甲方无其他经济责任纠纷，甲方将商品质量保证金全额无息退还乙方；如乙方拖欠甲方租金、物业服务费等其他任何费用的，甲方有权直接将商品质量保证金冲抵乙方拖欠的相关费用。”第七条：“乙方经营过程中产生的电费根据实际用电量及现行单价由甲方代收代付，乙方须每月25日前缴纳，逾期未缴纳的，甲方有权按照本合同第九章第一条的约定追究乙方违约责任”，以及第九章第一条约定：“乙方未按时缴纳租金、物业服务费、税费、电费等费用的，每逾一日，甲方按未缴纳金额的万分之三向乙方收取违约金并有权暂停向乙方返款”。合同签订后，陈鸿浩交纳质量保证金叁万元、履约保证金贰万元，欧亚达公司将房屋交付给陈鸿浩，陈鸿浩用作经营，由于租金、电费问题，双方发生纠纷，陈鸿浩于2019年1月26日腾空房屋。截止腾空时，陈鸿浩尚欠欧亚达公司租金511325元、电费6817.9元、活动费用4468.62元，扣除欧亚达公司应支付陈鸿浩的活动补贴款120564元，陈鸿浩尚欠欧亚达公司各项费用共计402047.52元。一审法院认为，双方当事人签订的《卖场租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。陈鸿浩同意解除租赁合同，且租赁商铺已于2019年1月26日腾空交付欧亚达公司，故对欧亚达公司的该项请求，一审法院不再作判。截止2019年1月26日，陈鸿浩欠付欧亚达公司各项费用合计402047元，该项费用应当由陈鸿浩支付给欧亚达公司，故对欧亚达公司要求陈鸿浩支付至实际腾空之日止拖欠的租金、物业费、电费等费用的诉讼请求予以支持。由于租赁期间并未发生质量问题，故陈鸿浩所交质量保证金三万元用于冲抵租金，由于陈鸿浩违约，履约保证金不再退还。关于违约金，合同约定日万分之三的标准不违反法律法规的相关规定，标准相对合理，一审法院予以确认。计算违约金的起点时间为合同实际解除之日即2019年1月26日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：陈鸿浩于判决生效之日起十日内支付欧亚达公司租金、电费合计372047.52元及违约金（违约金计算方法：自2019年1月26日起计算至实际给付之日止，以372047.52为基数，按日万分之三标准计算）。一审案件受理费减半收取3825元，由欧亚达公司负担354元，陈鸿浩负担3471元（欧亚达公司已预交诉讼费，陈鸿浩于判决生效之日起十日内给付欧亚达公司）。二审中，当事人双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,虽然涉案租赁合同在2018年10月31日就期满终止了，但陈鸿浩未能举证证明其已实际腾退并交还租赁的商铺给欧亚达公司，欧亚达公司也对陈鸿浩继续占有使用商铺不持异议，故双方之间依法就涉案商铺成立了不定期租赁关系，直至2019年1月26日陈鸿浩将商铺腾空并交付给欧亚达公司。陈鸿浩上诉认为租金、电费应计算至2018年10月31日，与上述事实不符，故不能成立。此外，根据租赁合同约定，欧亚达公司仅在陈鸿浩无任何违约行为时方才无息退还其交纳的履约保证金，因陈鸿浩实际拖欠租金已构成违约，依约应承担相应违约责任，故一审法院依职权将该20000元履约保证金冲抵部分因陈鸿浩不按约支付租金而产生的违约金，并无明显不当。据此，陈鸿浩上诉主张应改判减少支付租金140348元，缺乏事实和法律依据。涉案租赁合同已于2018年10月31日因期满而终止，此后双方之间仅成立不定期租赁关系，任何一方当事人均可随时解除合同。而双方合同约定商品质量保证金不予退还的前提是出现商品质量问题或因承租人原因导致合同提前解除等情形。因本案中并不存在上述合同约定的不予退还情形，故欧亚达公司上诉认为其有权不退还商品质量保证金并要求改判不予冲抵租金，缺乏事实和法律依据，不能成立。综上所述，欧亚达公司、陈鸿浩的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3657元，由芜湖欧亚达正元家居市场管理有限公司负担550元，陈鸿浩负担3107元。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年十一月十三日书记员 王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;