天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终2235号上诉人（原审被告）：纪路强，男，1965年8月31日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区中新生态城中津大道**。负责人：闫佩伦，区域副总经理。委托诉讼代理人：刘飞，北京康达（天津）律师事务所律师。上诉人纪路强因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司（以下简称世茂天成天津分公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初44150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭。经阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。纪路强上诉请求：1．请求二审法院撤销一审判决，依法改判，确认合同无效；2．按照30%标准收取未缴纳的物业费；3．诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人住在一楼，不使用电梯以及二次供水，物业公司向上诉人收取电梯使用费和二次供水的费用，是不合理的。上诉人与被上诉人没有物业合同，上诉人只是支付的被上诉人干活的钱，所以上诉人只按照30%标准支付。世茂天成天津分公司辩称，认可一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人在一审过程中已经提交了企业名称变更通知，是合法行为，合同是真实有效的，故不认可上诉人提出的合同无效的事实和理由。一审判决中已明确物业服务合同确实存在瑕疵，针对不同时间段瑕疵的内容，以及一审庭审中上诉人提出的各种证据，一审法官已作出符合事实的判决，故上诉人提出按照30%标准收取物业费不符合事实，被上诉人不予认可，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。世茂天成天津分公司向一审法院起诉请求：1．依法判令纪路强支付世茂天成天津分公司2017年2月10日至2018年12月31日的物业管理服务费5891元以及违约金1767.3元；2．诉讼费用由纪路强依法承担。一审法院认定事实：2012年3月15日，上海世茂南京物业服务有限公司与案外人天津生态城世茂投资发展有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同对于双方的权利义务、服务内容、服务标准、交费标准、交费时间及违约金计算标准等做了约定。约定由上海世茂南京物业服务有限公司向尚苑小区业主提供物业管理服务。合同明确规定了上海世茂物业服务有限公司天津分公司的服务范围、服务标准、双方的权利义务等内容。根据合同约定，物业管理服务费采取包干制的形式，多层住宅房屋物业费的交纳标准为按房屋建筑面积每月每平方米为2.59元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月每平方米0.28元/别墅为0.96元交纳，上述费用业主应于每月十日前交纳，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。合同服务期限自2012年3月15日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。上海世茂南京物业服务有限公司2015年2月9日名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司。纪路强自案外人处购买了涉诉小区20号楼1门102室，房屋建筑面积为90.49平方米，其办理房屋入住手续时与上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司（2015年3月16日该公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司）签订了《前期物业服务协议》，该协议对物业服务费的交费时间变更为：业主接房前一次性交纳第一年度的物业服务费，以后每年度交纳一次物业服务费，交费时间为上一次费用截止日期前十五日内；如未按本协议约定的交费时间交纳相关费用，应从逾期之日起按每天千分之三的标准收取违约金。纪路强办理房屋入住手续后，2017年2月10日至2018年12月31日的物业管理服务费未向世茂天成天津分公司交纳，就纪路强拖欠的物业服务费世茂天成天津分公司通过张贴催告以及挂号信的方式向其进行了催收。涉诉小区业主委员会仍未成立，根据一审庭审中业主反映的物业服务问题以及提交的照片，一审法院进行了现场勘验，具体情况如下：小区入口车辆与行人有保安进行询问登记，小区内整体环境尚可，秩序井然。地。地下车库卫生整洁栋入户门部分门禁损坏，小区别墅区违建严重。一审法院认为，世茂天成天津分公司与案外人天津生态城世茂投资发展有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，同时纪路强在办理房屋入住手续时再次与世茂天成天津分公司签订了前期物业服务协议，仅就物业费的交费时间以及违约责任进行了变更，故双方均应按照合同约定享有各自的权利同时亦承担各自的义务。世茂天成天津分公司向纪路强提供了物业服务，纪路强应当按照双方签订的前期物业服务合同约定履行交纳物业费的义务。针对一审庭审中业主反映的物业服务情况，一审法院现场勘验了解的小区物业服务，可见小区物业在2018年之前物业服务过程中确存在物业服务问题，但物业服务系一动态服务过程，世茂天成天津分公司有针对性地对物业服务亦在进行改善，以求达到合同约定的服务标准；同时，涉诉小区的物业服务完善、各项服务有序，不仅仅依靠世茂天成天津分公司的服务，纪路强作为业主应按照合同约定主动交费，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序。通过一审法庭调查，世茂天成天津分公司2018年之前提供的物业服务确存在瑕疵，其主张纪路强承担物业费全部不符合法律规定，一审法院予以酌减15%；2018年的物业服务费，纪路强应按照合同约定向世茂天成天津分公司交纳，故纪路强应给付世茂天成天津分公司物业费90.49平方米×2.87元×10.6个月×85%＋90.49平方米×2.87元×12个月=5456.3元；因世茂天成天津分公司物业服务确存在瑕疵，故其主张的逾期违约金一审法院亦不予支持。同时，需要指出的是如确因世茂天成天津分公司物业服务违约造成纪路强财产损坏，纪路强可依据物业服务合同约定另行向世茂天成天津分公司主张其合法权益；同时一审法院希望世茂天成天津分公司就业主较为关注的楼栋门禁、违建、房屋质量的受理登记（及时向房屋开发商传达或及时告知业主诉讼解决）、广告收入的去向等问题在今年年底之前能出具具体可行解决方案，加强与业主的沟通形成良性企业发展。综上判决：一、纪路强于判决生效后五日内给付世茂天成天津分公司2017年2月10日至2018年12月31日的物业管理服务费5456.3元；二、驳回世茂天成天津分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，世茂天成天津分公司担负8元，纪路强担负17元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审法院对本案的认定事实无误，本院予以确认。本院认为，在案的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，上诉人在办理房屋入住手续时再次签订了前期物业服务协议，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务，被上诉人作为物业服务单位，提供了相应的物业服务，上诉人应当按照合同约定履行交纳物业费的义务。一审法院依据在案证据以及案件的具体情况认定被上诉人世茂天成天津分公司2018年之前提供的物业服务确存在瑕疵，据此确认上诉人应交纳物业费的具体数额并对被上诉人主张的逾期违约金不予支持的处理，并无不当，本院依法予以维持。上诉人上诉所提不应收取其电梯使用费和二次供水费用的主张，于法无据，本院依法不予采信。另，上诉人请求确认合同无效，与本案不属同一法律关系，其可另案予以解决。综上所述，纪路强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人纪路强负担。本判决为终审判决。审判长  张德明审判员  郝 真审判员  刘继永二〇一九年十一月十二日书记员  倪 凯附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；