福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0105民初1371号 原告（反诉被告）：福建省润佳商业经营管理有限公司，住所地福建省福州市马尾区。 法定代表人：郑祖芳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄诚浩，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟麦娟，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李春霞，女，1978年3月24日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：徐金标，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜昌敏，福建名仕律师事务所律师。 原告（反诉被告）福建省润佳商业经营管理有限公司（以下简称润佳公司）与被告（反诉原告）李春霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。润佳公司的委托诉讼代理人黄诚浩，李春霞及其委托诉讼代理人徐金标、杜昌敏到庭参加诉讼。本案审理过程中，双方当事人一致要求给予一个月的庭外和解期限，但逾期未能达成一致意见。本案现已审理终结。 润佳公司向本院提出诉讼请求：1.判令润佳公司与李春霞签订的《中环自贸广场租赁合同》自润佳公司起诉之日解除；2.判令李春霞向润佳公司支付拖欠的2017年9月10日至2017年11月9日的装修免租期租金人民币41600元；3.判令李春霞向润佳公司支付拖欠的2017年11月10日至2018年3月9日的经营免租期租金人民币83200元；4.判令李春霞向润佳公司支付拖欠的2018年3月10日至2018年10月19日的房屋租金人民币152154元，及逾期支付房屋租金的违约金人民币21555元（除首期租金的违约金自合同签订之日起算外，其余月份租金以每月欠缴租金为基数，按日利率0.1%，自2018年3月21日起暂计至起诉之日约为21555元，实际计至李春霞付清房屋租金为止）；5.判令李春霞向润佳公司支付拖欠的2018年6月1日至2018年10月31日的物业管理费人民币48096元，及逾期支付物业管理费的违约金人民币12226元（以每月欠缴的物业管理费为基数，按日利率0.3%，自2018年5月21日起暂计至起诉之日约为12226元，实际计至李春霞付清物业管理费为止）；6.判令李春霞向润佳公司支付拖欠的水电费21907元；7.判令李春霞承担本案全部诉讼费。诉讼中，润佳公司增加一项诉讼请求：判令李春霞向润佳公司支付自合同解除之日即2018年10月19日起至其实际腾空并交还房屋之日的占用费，占用费的支付标准为每个月41600元，暂计至2018年12月15日为79040元。事实和理由：2017年9月10日，润佳公司与李春霞签订了《中环自贸广场租赁合同》，约定润佳公司将福州市马尾区商铺出租给李春霞使用，李春霞在该商铺内经营品牌为“饿狼串说”的餐饮项目。协议对租赁期限、计租面积、房屋租金及支付方式、违约责任等事项进行了约定。润佳公司同时也与李春霞签订了《中环自贸广场物业管理服务协议》，约定由润佳公司为李春霞提供物业管理服务。协议签订后，润佳公司严格依约履行协议约定的义务，然而李春霞长期拖欠润佳公司房屋租金，经润佳公司多次催讨后，李春霞仍拒不支付，其行为严重侵害了润佳公司的合法权益，故润佳公司依法提起诉讼，望判如所请。 李春霞辩称，一、《中环自贸广场租赁合同》已于2018年8月24日解除，润佳公司诉请租赁合同自润佳公司起诉之日解除，无事实和法律依据。2018年8月15日，润佳公司责令李春霞关铺停业，李春霞即按照润佳公司的要求退铺。而且，2018年8月24日，润佳公司向李春霞出具书面《解约函》，明确通知李春霞即日起正式解除双方之间签订的《租赁合同》。即润佳公司与李春霞签订的《中环自贸广场租赁合同》已于2018年8月24日解除，润佳公司主张租赁合同自润佳公司起诉之日解除无事实和法律依据，不应予以支持。另外，2018年8月15日，李春霞按照润佳公司的要求退铺，并安排人员拉回店铺内的设备和酒水饮料，但润佳公司强行锁上店门，拒绝李春霞拉运店内设备和酒水饮料，致使李春霞无法取回店内包括冰柜、货架等厨具在内的设备和酒水饮料。二、润佳公司要求李春霞支付装修免租期间的租金41600元，不应予以支持。润佳公司对本案租赁合同的解除具有严重过错，由于中环自贸广场未能及时开业招商、广告宣传，及商场经营管理等一系列问题，导致中环自贸广场迟迟不能开业，人气较差，加上中环广场管理混乱，顾客流量严重不足，造成李春霞经营的“饿狼串说”商铺长期存于亏损状态，经营难以为继，是导致本案租赁合同解除的根本原因，非李春霞单方的原因导致合同提前解除，润佳公司无权要求李春霞向其支付装修免租期间的租金。三、润佳公司诉请李春霞向其支付免租营业期租金83200元，无事实和法律依据，应予以驳回。首先，润佳公司要求李春霞向其支付免租营业期租金并无合同依据。其次，本案双方租赁合同的解除系因润佳公司过错在先，其无权要求李春霞向其支付免租营业期租金。四、润佳公司诉请李春霞向其支付拖欠的2018年3月10日至2018年10月19日的房屋租金152154元及按照日利率0.1%计算的逾期违约金，无事实和法律依据，应予以驳回。第一，润佳公司与李春霞签订的租赁合同已于2018年8月24日解除，且李春霞已于2018年8月15日退铺，润佳公司在该商铺店门上锁，已接收到案涉租赁商铺，则2018年8月24日后的租金与李春霞无关。而且，在双方协商过程中，润佳公司答应免除李春霞商铺租金，现其起诉至法院要求李春霞向其支付租金，违背诚实信用原则。第二，李春霞按照润佳公司的要求撤铺，并安排人员到商铺拉运店内物品，但由于润佳公司恶意阻扰，导致李春霞至今无法拉回店内物品，而润佳公司却违背诚信，一方面不让李春霞拉回店内设备，不退还押金和保证金，另一方面恶意计算该期间的租金，完全是荒谬的，也是极不诚信的。第三，润佳公司未按照承诺及时安排中环广场正式开业，导致顾客流量严重不足，致使李春霞餐厅经营困难，润佳公司违约在先。第四，即使无视以上事实，润佳公司主张的按照日利率0.1%计算的逾期违约金过高，也应予以调低。五、润佳公司要求李春霞支付拖欠的2018年6月1日至2018年10月31日期间的物业管理费48096元及按照日利率0.3%计算的逾期违约金，不应予以支持。第一，润佳公司物业管理费计算期间错误，双方已于2018年8月24日解除租赁合同，双方租赁关系已经终止，2018年8月24日后的物业管理费，与李春霞无关。而且，润佳公司答应物业管理费按照欠付金额的六折计收，现其按照全额向法院诉请不符合双方约定，应不予支持。第二，2018年8月15日，李春霞按照润佳公司的要求撤铺，并安排人员到商铺拉运店内物品，但由于润佳公司恶意阻扰，导致李春霞至今无法拉回店内物品，而润佳公司违背诚信，一方面不退还押金和保证金，另一方面恶意计算该期间的物业管理费，完全是荒谬的，也是极不诚信的，不应予以支持。第三，即使无视以上事实，润佳公司主张的按照日利率0.3%计算的逾期违约金过高，也应予以调低。六、润佳公司要求李春霞支付水电费21907元无事实和法律依据，应予以驳回。润佳公司未提供任何李春霞用电用水的凭据，是否拖欠水电费、拖欠水电费的起始时间及实际的用电量、用水量均不明，其所谓的拖欠的水电费21907元毫无依据。润佳公司增加的诉讼请求本身缺乏依据。李春霞在8月15日的时候已经被润佳公司责令退铺，所以8月15号的时候已经退铺了，并且当时李春霞派的工人本来想把店内的物品搬离，当时被润佳公司派出的保安人员阻挠完之后，润佳公司的保安人员还拿了锁把这个商铺给锁起来，所以实际上润佳公司已经把商铺给收回去了，既然收回去了，就不存在后面还要继续计算租金或者房屋占用费的这个理由，实际上在上一次原定的开庭时间，法官组织的双方到本案讼争的这个店面去现场查看的时候也能够确认这个事实，因为当时现场是由润佳公司的工作人员拿了钥匙来开店铺的锁，从这个行为本身也能够看出实际上这个店面是一直处于润佳公司的控制之下，是由润佳公司用一把锁锁起来的，所以这里面不存在仍占用诉争房屋的情况，而这个问题实际上一次做的法庭笔录已经确认。润佳公司增加的诉请不能成立。 李春霞向本院提出反诉请求：1.判令润佳公司向李春霞赔偿位于马尾区商铺内的设备损失人民币145820元、酒水饮料损失人民币20000元，合计165820元；2.判令润佳公司向李春霞返还履约保证金41600元、物业服务费保证金20800元；3.本案反诉案件受理费、鉴定费由润佳公司负担。事实和理由：2017年9月10日，李春霞与润佳公司签订中环自贸广场《租赁合同》，约定由李春霞承租位于马尾区商铺，租赁期限60个月，自进场日开始计算。同时，李春霞与润佳公司就本案自贸广场四层403号商铺签订《中环自贸广场物业管理服务协议》，约定由润佳公司向李春霞提供物业管理服务。2017年7月18日李春霞就润佳公司缴纳履约保证金41600元、物业服务费保证金20800元。租赁合同签订后，李春霞即向案外人购买经营所需的桌椅及冰柜、货架等设备。上述设备在购买后全部都安装在李春霞所承租的上述四层403号商铺。李春霞承租经营期间，因润佳公司对中环自贸广场未能及时开业招商、广告宣传、经营管理等一系列问题，导致中环自贸广场迟迟不能正式开业，管理混乱，顾客流量严重不足，人气差，造成李春霞经营的餐厅长期处于亏损状态，难以为继。2018年8月15日，李春霞经与润佳公司协商，进行退铺。2018年8月24日，润佳公司向李春霞出具《解约函》，通知解除《租赁合同》。润佳公司却采取强行锁门等方式恶意阻止李春霞到场撤走设备，及店内酒水饮料，致使李春霞花费巨资购置的厨具等设备及酒水饮料一直滞留在商铺内。后李春霞发现店内设备已经损坏，酒水饮料也已经被全部饮用。李春霞认为，润佳公司强行侵占李春霞的厨具等设备及使用李春霞所有的酒水饮料，违反《租赁合同》的约定，严重侵害李春霞的合法权益，应向李春霞承担赔偿责任并退还李春霞已支付的履约保证金、物业服务费保证金。为维护李春霞的合法权益，特向法院提起以上反诉，请求依法支持李春霞的诉讼请求。 润佳公司辩称，其不需要赔偿李春霞任何损失也不需要向李春霞返还任何保证金，理由如下：一、李春霞如有损失应由其自行承担，润佳公司无需赔偿。李春霞与润佳公司签订的《中环自贸广场租赁合同》第二十四条约定，乙方按约定向甲方交还房屋时，甲、乙双方应签署房屋交还确认书。如双方签署了房屋交还确认书，或虽未签署房屋交还确认书，但乙方已经实际撤离该房屋的，届时乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修设施设备、物品均视为乙方放弃所有权等一切权利，甲方有权自行处理。本案中，李春霞未与润佳公司办理任何交房手续，就擅自撤屋，也未与润佳公司签署房屋交还确认书，根据以上约定，李春霞如有损失均由其自行承担，润佳公司无需赔偿；另外，李春霞在反诉状中承认其购买的设施、设备等一直滞留在该商铺内，即其并未放弃该设施设备，且该设备实际仍然占用着润佳公司的房屋；二、李春霞未提供充足的证据证明其遭受的设备及酒水饮料的损失，也不足以证明其遭受损失的金额。因此，李春霞应承担举证不能的不利法律后果，润佳公司不需要承担赔偿责任；三、润佳公司不需要向李春霞任何履约保证金和物业服务金。《中环自贸广场租赁合同》第二十二条违约责任约定，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金等）并不免除。本案中由于李春霞长期拖欠润佳公司房屋租金、管理费及水电费，李春霞违约导致合同提前终止，因此润佳公司有权没收其履约保证金和物业保证金，不予返还。 本院经审理认定事实如下：2017年，润佳公司作为甲方（出租人）与作为乙方（承租人）的李春霞签订《租赁合同》，合同约定甲方同意将商业广场中的四层403号商铺出租给乙方使用。乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋。合同第一条约定该房屋的套内建筑面积为260平方米。合同第二条约定租赁期限为60个月，自进场日开始计算。即2017年9月10日起至2022年9月9日止。第三条约定装修免租期为进场日起算61日。第四条租金标准和租金支付，第4.1.1款该房屋的租金按计租面积计付，每月每平方米80元。乙方自进场日开始承担该房屋的租金。自2017年9月10日至2018年9月9日每月租金为20800元；2018年9月10日至2019年9月9日在上一个交租期租金标准基础上递增百分之0，即每月租金为20800元；2019年9月10日至2020年9月9日在上一个交租期租金标准基础上递增百分之6，即每月租金为22048元；2020年9月10日至2021年9月9日在上一个交租期租金标准基础上递增百分之6，即每月租金为23370.88元；2021年9月10日至2022年9月9日在上一个交租期租金标准基础上递增百分之6，即每月租金为24773.13元。第4.1.2款本合同项下的租金支付为：首期租金为进场日起至第一个月最后一日期间的租金。除首期租金外，其他租金均按每一个完整的自然月（即每个月的第一日至最后一日)为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第4.1.3款本合同项下首期租金应于本合同签订之日起5个工作日内支付，租金期间为2018年3月10日至2018年4月9日，应交租金为20800元。第4.1.4款为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金支付的标准的基础上，给予乙方6个月的租金优惠。即：装修免租期自2017年9月10日至2017年11月9日乙方需支付的租金金额为0元；经营免租期自2017年11月10日至2018年3月9日乙方需支付的租金金额为0元。第五条品牌、经营项目，第5.1款乙方在该房屋内经营品牌为“饿狼串说”，经营项目为【餐饮】。第六条保证金，本合同签署当日,乙方应当向甲方支付41600元作为履约保证金；同时向物业服务公司支付20800元作为物业服务费保证金。合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。甲方或物业服务公司有权从履约保证金或者物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费及乙方违约金、赔偿金，乙方应在7日内补足保证金，但甲方或物业服务公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。第七条进场及房屋交付，第7.1款本合同项下的进场日为2017年9月10日。（甲方有权对该日期进行一次调整），届时甲方按进场日现状向乙方交付该房屋。乙方应当自行前往商业广场与甲方或物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件2的格式签署《房屋交接确认书》。乙方按照物业服务公司规定办妥全部施工手续后，方可开始装饰装修工程。对未经物业服务公司批准的施工行为，物业服务公司有权要求乙方停止施工并将该房屋恢复至施工前状态，由此造成损失由乙方承担。第7.2款如乙方未在本合同约定进场日接收该房屋或拒绝、拖延签署《房屋交接确认书》，则本合同项下进场日按第7.1项所述日期确定。第7.3款乙方已查验并充分认可该房屋状况，同意不因商业广场共用设施设备通过该房屋或有共用通道穿越该房屋（如涉及）等原因，向甲方、物业服务公司主张减免租金或物业服务费。如乙方进场后甲方拟在该房屋内增设共用设施设备或通道，应与乙方协商一致后实施。第7.4款乙方进场及房屋交付确认后，因乙方原因造成计量仪表损坏的，由乙方承担赔偿责任，并补交欠缴的相关费用。第九条约定乙方开业日，乙方应当在装修期届满次日（就本合同而言，即2017年11月9日）开业经营，如乙方在装修期内提前开业，则应按第一个租约年内首期之后其他各月租金标准与乙方提前开业期间的乘积相应计算并交纳租金。第二十二条违约责任，第22．4款乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟5日仍未足额交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（如第三方因此向甲方或物业服务公司素赔，甲方或物业服务公司有权向乙方追偿）；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同：乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。双方特别确认，租赁期限内，如乙方延迟交纳租金或物业服务费或公用事业费累计超过3次（含），甲方有权单方解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。第22．7款本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失；且乙方应承担的其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金等）并不免除。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提。如因乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年内首期之后其他各月租金标准与装修期的乘积相应计算并补交装修期的租金。合同还就乙方对该房屋的装饰装修、甲方的保证和责任、转租限制、甲方对该房屋的转让等条款均作了明确约定。 同年，润佳公司与李春霞亦签订了《中环自贸广场物业管理服务协议》，双方约定由润佳公司为李春霞承租的上述商铺提供物业管理服务，协议中还对物业管理服务事项、双方的权利义务、物业服务费等费用、违约责任等事项进行了约定。 2017年7月18日，李春霞支付了两个月的履约保证金41600元及两个月的物业管理费保证金20800元，并于当日预付了一个月的租金20800元及一个月的物业管理费10400元。2017年8月9日，双方签订了《租赁场所交付确认书》，润佳公司依约交付了租赁场所。 李春霞从2018年3月10日起就没有支付租金，物业管理费亦仅支付到2018年5月31日，李春霞经营“饿狼串说”至2018年8月15日。润佳公司于2018年8月24日向李春霞发出《解约函》、《催款函》，通知李春霞即日起解除与其签订的《租赁合同》，并要求李春霞结清解约前产生的各项费用。后润佳公司多次向李春霞催讨无果，遂诉至本院。 另查，本案诉争商铺的权利人为福建省润成房地产有限公司，其与润佳公司在2016年12月20日签订《经营租赁管理合同》，约定将该商铺（面积260平方米）租赁给润佳公司，租赁期限自2017年1月1日至2016年12月31日，并由润佳公司经同意后通过对外招商、商铺租赁和分割转租等方式开展各类经营活动。 以上事实，有《中环自贸广场租赁合同》、《租赁场所交付确认书》、《中环自贸广场物业管理服务协议》、解约函、催款函、产权证、《经营租赁管理合同》、收款收据、现场照片以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，《中环自贸广场租赁合同》、《中环自贸广场物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应依约履行权利和义务。李春霞作为承租人应按照约定履行支付租金及物业管理费的义务。根据双方签订的租赁合同第二十二条第22．4款的约定“…经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任”。本案中，自2018年3月10日起，李春霞就未按约及时支付租金，已构成违约，润佳公司与李春霞签订的租赁合同的目的已不能实现，且润佳公司已于2018年8月24日向李春霞发出《解约函》，故双方签订的房屋租赁合同已于2018年8月24日解除。 关于租金。依据双方签订的租赁合同中的约定，李春霞应依约及时支付房屋租金，但其未按时支付租金，已构成违约，故润佳公司要求李春霞按照合同约定的标准支付租金的诉讼请求，合法有据，应予支持。根据合同约定，因李春霞违约在先,导致润佳公司提前终止合同，故润佳公司有权没收履约保证金41600元，但李春霞已支付了一个月的租金20800元，应予以在租金中扣除，故润佳公司只能要求李春霞支付2018年4月10日至房屋租赁合同解除之日即2018年8月24日的租金，共计92907元（20800元／月×4个月+20800元/月÷30天×14天）。润佳公司诉请中租金超过该数额的部分，于法无据，本院不予支持。 关于房屋租金违约金的标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定及租赁合同第22.4款约定，李春霞在未支付房屋租金的情况下，除应继续承担履行合同相应义务之外，还需支付相应的违约金。鉴于双方约定的按未付租金或费用的日千分之一支付违约金，标准过高，且李春霞亦当庭提出异议，主张应予以调整，本院酌定李春霞以尚欠的租金为基数，按每月2%的标准向润佳公司支付违约金，根据《租赁合同》第四条第4.1.2款“乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金”的约定，李春霞应向润佳公司支付以每月租金20800元为基数自2018年4月21日起计至款项还清之日止的房屋租金违约金。润佳公司诉请中超过该数额的部分，于法无据，本院不予支持。 关于装修免租期。本案系因李春霞的原因提前导致合同的终止，根据合同第22.7款双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提。如因乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年内首期之后其他各月租金标准与装修期的乘积相应计算并补交装修期的租金。故润佳公司主张李春霞补缴装修免租期的租金2个月即41600元诉求，于法有据，本院予以支持。 关于经营免租期。本院认为，经营免租期往往是在承租人最开始经营的阶段，因为物业所在的整个商业项目运营处于初始阶段，承租人的人员、设备处于初始磨合阶段，经济效益处于起步阶段，收入水平较低。润佳公司作为出租人给予李春霞四个月的经营免租期，系润佳公司为了合理分担承租人的该部分风险，给予承租人一定的经营免租期，并不属于《中华人民共和国合同法》第一百九十二条中赠与的情形，故润佳公司要求李春霞补缴经营免租期的诉请，于法无据，本院不予支持。 关于房屋占用使用费。润佳公司与李春霞签订的房屋租赁合同已于2018年8月24日解除，李春霞也已于2018年8月15日搬离了诉争房屋，本院在2018年11月29日对诉争房屋进行了现场勘验，该诉争房屋实际上已处在润佳公司的控制中，且庭审中，林春霞亦明确表示放弃对遗留在诉争房屋相关设备的处置权，故润佳公司要求李春霞支付房屋占用使用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于物业管理费及物业管理费违约金。根据双方签订的物业管理服务协议，李春霞应及时向润佳公司缴纳物业管理费，因李春霞违约在先，故润佳公司有权没收物业服务费保证金20800元，但李春霞已支付了一个月的物业服务费10400元，应予以在物业管理费中扣除，故润佳公司只能要求李春霞支付2018年7月1日至2018年8月24日的物业服务费，共计18373元（10400元／月×1个月+10400元/月÷30天×23天）。鉴于双方约定的按未付金额的日千分之三支付违约金，标准过高，本院酌定李春霞以尚欠的物业管理费为基数，按每月2%的标准向润佳公司支付物业管理费的违约金，根据《物业管理协议》的约定，李春霞应向润佳公司支付以每月物业管理费10400元为基数自2018年7月21日起计至款项还清之日止的物业管理费违约金。润佳公司诉请中租金超过该数额的部分，于法无据，本院不予支持。 关于水电费。润佳公司并未提供相应的证据证实李春霞经营“饿狼串说”期间存在拖欠水电费的事实，且未提供拖欠水费的起始时间、用电量、用水量及支付的标准，故润佳公司的该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于李春霞的反诉请求，李春霞向本院提交的证据仅能证明其为经营“饿狼串说”购置了相关的设备，但却无法证实系因为润佳公司的原因导致其遭受了损失，亦无法提供相应证据证实其遭受的损失的明确金额，故李春霞要求润佳公司判令润佳公司赔偿设备损失145820元、酒水饮料损失20000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据双方签订的合同约定，因李春霞违约在先导致润佳公司提前终止合同，故润佳公司有权没收履约保证金41600元及物业服务费保证金20800元，故李春霞要求润佳公司向其返还履约保证金41600元、物业服务费保证金20800元的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、福建省润佳商业经营管理有限公司与李春霞签订的《中环自贸广场租赁合同》于2018年8月24日解除； 二、李春霞应于本判决生效后起十日内向福建省润佳商业经营管理有限公司支付装修免租期的租金41600元； 三、李春霞应于本判决生效后起十日内向福建省润佳商业经营管理有限公司支付拖欠的2018年4月10日至2018年8月24日的房屋租金92907元及逾期支付房屋租金的违约金（按每月2%的标准，以20800元为基数，自2018年4月21起计付至款项还清之日止）； 四、李春霞应于本判决生效后起十日内向福建省润佳商业经营管理有限公司支付拖欠的2018年7月1日至2018年8月24日的物业服务管理费18373元及逾期支付物业服务管理费的违约金（按每月2%的标准，以10400元为基数，自2018年7月21起计付至款项还清之日止）； 五、驳回福建省润佳商业经营管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回李春霞的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8191.27元，减半收取计4095.64元，由福建省润佳商业经营管理有限公司负担2291.10元，李春霞负担1804.54元；反诉案件受理费2016.2元，减半收取计1008.1元，由李春霞负担。李春霞负担的案件受理费1804.54元，应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依法予以强制执行。 如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  李 心 二〇一九年二月十二日 法官助理  何海婷 书 记 员  余 虹 附：一、本判决书引用的有关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。