辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终7656号上诉人（原审被告）：大连易嘉盛地产有限公司。住所地：辽宁省瓦房店市长城路**。法定代表人：景晓莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲燕，辽宁群邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行。。住所地：辽宁省瓦房店市新华路**负责人：张毅，该行行长。委托诉讼代理人：冯玉崇，辽宁金刚石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁洪帅，男，1983年9月18日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。被上诉人（原审被告）：迟宝华，女，1956年4月25日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。上诉人大连易嘉盛地产有限公司（以下简称易嘉盛公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称建行）、袁洪帅、迟宝华金融借款合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初2934号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。易嘉盛公司上诉请求：1、依法改判驳回被上诉人建行对上诉人的起诉，上诉人不承担连带清偿责任；如果上诉人应承担连带清偿责任，应同时判令被上诉人袁洪帅协助建行办理抵押登记手续，抵押登记办妥之日起，上诉人的保证责任终止，被上诉人建行对案涉房屋拍卖、变卖的价款有优先受偿权；2、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审漏掉部分事实，未予以查明：1、三被上诉人之间签订的金融借款合同中担保人一项没有上诉人签字盖章。建行与上诉人签订的楼宇按揭合作协议上没有明确约定上诉人为被上诉人袁洪帅保证，也没有条款约定：对案涉小区所有贷款人向建行的贷款均视为上诉人提供担保。这说明上诉人没有对此笔借款进行担保，也就不应承担连带清偿责任。2、上诉人早已具备了办理权属证书的条件，办理权属证书及抵押权登记的权利及义务是由被上诉人袁洪帅、迟宝华承担，该二被上诉人拒不办理，责任不在上诉人。根据上诉人与建设银行签订的《楼宇按揭合作协议》第四条的约定：由于甲方（上诉人）原因造成房屋买卖不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方（被上诉人建设银行）无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方（上诉人）应对该笔贷款承担连带保证责任。因此，上诉人不应对此承担连带清偿责任。一审对上述事实未予认定，从而错误的判令上诉人承担了连带清偿责任。二、如果上诉人应承担连带清偿责任，亦应同时判令被上诉人袁洪帅、迟宝华及时办理权属登记和抵押登记，抵押登记手续办妥之日，上诉人的保证责任终止，如仍未办理抵押登记的，被上诉人建行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款对一审判决一、二项的主债权优先受偿。1、上诉人的小区早已具备了办理权属证书的条件，袁洪帅作为购房人怠于办理登记，致使房屋仅办理抵押权预告登记，加重了上诉人的责任，上诉人的保证期间被不当延长，为交易安全和合同的稳定，在具备物权登记条件情况下，作为购房人的被上诉人袁洪帅有义务协助办理房屋的抵押登记，抵押登记完成后，建行作为抵押权人对商品房有优先受偿权，上诉人保证期间届满而免除保证责任。2、如袁洪帅逾期仍拒不办理抵押登记，应赋予建行作为债权人对不动产优先受偿权。首先，该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为袁洪帅的财产，客观上应作为袁洪帅的财产进行处置。其次，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就时，应当参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。再次，有利于维护交易安全；同时，在满足特定条件下赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。建行辩称，不同意上诉人的上诉请求及理由，应驳回上诉，维持原判。其主要答辩观点为：一、2014年8月25日，上诉人与被上诉人建行签订《楼宇按揭合作协议》。协议第二条约定，就上诉人开发建设的坐落于瓦房店市香悦山的商品楼宇进行按揭合作。协议第三条约定，建行对购买本协议第二条所确认按揭楼盘的商品房的所有购房人、提供最高额总计20000万元的个人住房贷款，合作期限自2014年8月25日至2024年8月25日。协议第四条第二项约定，上诉人认可购房人将其与被上诉人签订的商品房（预）购销合同项下之房产及相关权益抵押给建行以取得借款。协议第五条第二项约定，建行依据协议、将购房人的贷款划入上诉人指定的存款账户内（该条款与个人住房借款合同第三十三条相对应）。被上诉人建行于2015年9月16日依据该约定，将购房人袁洪帅的26万元贷款划入了上诉人指定的存款账户内，之后的一定时间，上诉人将该按揭贷款房屋向购房人袁洪帅交付。上述事实证明，上诉人的第一条第一项上诉理由不能成立。二、《楼宇按揭合作协议》第四条第四项约定，保证期间“自每笔借款合同乙方（银行）与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核对无误、收执之日止”。该约定为阶段性保证担保，即上诉人在完成办妥抵押房屋产权证和他项权利证书、并由上诉人将证书交建行收执之前，上诉人应当承担连带保证责任，上诉人将商品房抵押预告登记“办妥”为正式抵押登记，将相关权利证书交给建行收执后，上诉人担保责任解除。但事实上，上诉人至今仍未能将上述相关权利证书等交建行收执，所以上诉人应当依约承担该笔贷款的担保者责任。本案中，上诉人强调的是购房人怠于办理房屋产权证而无法完成正式的抵押登记并将房屋他项权利证书交给建行，是购房人的责任，不是上诉人的责任，并依据该协议第四条第四项主张不应承担连带保证责任。建行认为，这里的甲方（上诉人），应当仅仅相对于乙方（被上诉人），而不是相对于购房人，因为协议第八条约定本协议的效力独立于主合同，就是说《楼宇按揭合作协议》的当事人主体仅为上诉人和建行两方，无第三方协议当事人。商品房初始登记的产权人为开发商，购房人领取房屋产权证，实际是开发商将房屋产权过户给购房人的过程，履行这一过程的行为，开发商与购房人之间互有责任、缺一不可，而履行《楼宇按揭合作协议》是开发商（上诉人）对被上诉人应当履行的责任。《担保法》对担保人设定的责任，其实质是倾向于结果责任，而不是单纯的行为责任，只要被担保人没能按约定履行担保项下的义务，担保人即应当承担担保责任。本案购房人不配合办理抵押房屋的相关证书，购房人应当向上诉人负责；上诉人未能将相关权利证书交被上诉人，上诉人应当向被上诉人负责。被上诉人在该过程中没有责任，上述“由于甲方（上诉人）原因造成房屋不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方（被上诉人）无法办理正式抵押登记”的责任应由上诉人承担，上诉人应对该笔贷款承担连带保证责任。三、上诉人所提供的阶段性保证担保，是上诉人和建行书面协议的约定，依据《担保法》相关规定，当购房人不履行相关义务时，上述应当按照协议承担担保责任，上诉人履行担保责任后有权向购房人追偿。上诉人作为债务担保人，有责任督促购房人及时履行相应义务，对担保责任的风险及后果上诉人应当是事先知晓的，上诉人应当本着协议的初始目的、本质兼顾和平衡各方利益的合同条款约定，依照事实和法律规定承担相应的法律责任。袁洪帅、迟宝华未到庭，亦未提交书面答辩意见。建行向一审法院起诉请求：1、被告袁洪帅、迟宝华偿还截至2019年3月29日止所欠借款本金247852.70元、利息6049.69元、罚息146.57元，合计254048.96元；2、被告袁洪帅、迟宝华偿还自2019年3月30日起至偿清全部借款本金之日止按借款合同约定的利息、罚息；3、原告对被告袁洪帅、迟宝华经预告抵押登记的位于瓦房店市文兰办事处长城路76号2-4-1号房屋享有抵押权；4、被告易嘉盛公司对被告袁洪帅、迟宝华所欠原告债务承担连带保证责任；5、由上述被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月31日，原告与被告袁洪帅签订个人住房借款合同，约定原告向被告袁洪帅发放金额为人民币260000元的贷款，用于购买瓦房店市文兰办事处长城路76号2-4-1号商品房，借款期限为360个月，贷款利率为基准利率水平上上浮0%，借款逾期的，罚息利率为在贷款利率的水平上上浮50%，采用等额本息还款方法。被告袁洪帅、迟宝华用购买的上述房屋担保合同项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等），已办理房屋预告抵押登记。借款人未足额履行本合同项下的到期债务（包括依据本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。当出现借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；有权按约定计收罚息；有权行使担保权利等措施。另查，2014年8月25日，原告与大连深长城地产有限公司签订《楼宇按揭合作协议》。协议约定：就甲方（大连深长城地产有限公司）开发建设并依法销售的坐落于瓦房店市的经批准命名为香悦山的商品楼宇进行按揭合作；甲方认可购房人将其与甲方签订的商品房购销合同项下之房产及相关权益抵押给乙方（原告）以取得借款。由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业住房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任；保证范围包括按揭楼盘每笔贷款及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用；保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核对无误、收执之日止；对甲方承担连带保证责任的借款，在每笔借款保证期间内，如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，购房人未按时足额履行，或者购房人违反主合同的其他约定，甲方在保证范围内立即承担连带保证责任；对甲方承担连带保证责任的借款，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本协议项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本协议约定在其保证范围内承担连带保证责任。2015年9月16日，原告向被告袁洪帅的账户发放借款260000元，被告袁洪帅、迟宝华借款后偿还借款本金12147.30元，利息38107.48元，自2018年12月起，被告袁洪帅、迟宝华未能按约定时间足额偿还借款本息。截至2019年3月29日，被告袁洪帅、迟宝华尚欠借款本金247852.70元、利息6049.69元及罚息146.57元。另查，二被告系母子关系，被告袁洪帅在原告建设银行处贷款时，二被告签订共同还款声明，系二被告共同债务。案涉房屋至今没有办理房屋权属证书。再查，大连深长城地产有限公司于2016年9月12日名称变更为大连易嘉盛地产有限公司。一审法院认为，原告与被告袁洪帅签订《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院予以确认；原告按期向被告袁洪帅的账户发放贷款，被告袁洪帅应按合同约定偿还借款本息，逾期偿还应按约定承担违约责任计收罚息。自2018年12月起，被告袁洪帅不按期足额偿还借款，其行为已经违反合同约定，原告有权宣布贷款立即到期。贷款时二被告签订共同还款声明，被告迟宝华自愿与被告袁洪帅共同还款，应对被告袁洪帅所负的债务承担连带清偿责任。故原告请求被告袁洪帅、迟宝华偿还借款剩余的本金247852.70元、利息6049.69元及罚息146.57元，予以支持。关于原告主张对涉案房屋享有抵押权问题。依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其享有的只是对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对房屋享有现实抵押权。故原告主张对案涉房屋享有抵押权，缺乏法律依据，不予支持。关于被告易嘉盛公司应否对案涉贷款承担连带保证责任问题。被告易嘉盛公司作为保证人为涉案贷款提供的是阶段性保证，所谓阶段性保证，其本意就是被告易嘉盛公司为被告袁洪帅、迟宝华在该阶段内（自借款合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续并将抵押物的他项权利证书交付原告止）向原告履行还款义务提供保证。当其协助被告袁洪帅、迟宝华办理了商品房权属证书、办妥抵押人的抵押登记手续、原告收到案涉房屋他项权利证书，该阶段性保证的任务完成。现案涉房屋并未办理权属证书，亦未办理抵押权登记，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在要件上有所欠缺，被告易嘉盛公司阶段性连带保证的期限届满条件未成就，故被告易嘉盛公司理应按约定在案涉房屋未办理权属证书、未办理抵押登记及原告未取得他项权利证书之前对上述债务仍承担连带保证责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告袁洪帅、迟宝华于本判决生效之日起十日内偿还原告建行借款本金247852.70元、利息6049.69元及罚息146.57元（截至2019年3月29日），合计254048.96元；二、被告袁洪帅、迟宝华于本判决生效之日起十日内偿还原告建行借款本金247852.70元的利息、罚息（自2019年3月30日起至借款付清之日止，利率按原、被告签订的《个人住房借款合同》的约定计算）；三、被告易嘉盛公司对上述借款在原告建行未收到被告袁洪帅购买的位于瓦房店市文兰办事处长城路76号2-4-1号房屋他项权利证书之前承担连带清偿责任；四、驳回原告建行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2555元（已减半收取），由被告袁洪帅、被告迟宝华、被告易嘉盛公司承担。本院经审查，对一审查明的事实予以确认。另查，上诉人作为甲方与被上诉人建行作为乙方签订的案涉《楼宇按揭合作协议》第九条约定：按揭楼宇竣工验收交付使用后，甲方应协助乙方及时为购房人办理房产所有权证、他项权证的申报领取手续，并保证将房产所有权证和他项权证等有关文件交乙方保管。再查，二审中，上诉人易嘉盛公司称“2015年10月30日就已办理了竣工验收备案表，包括被上诉人袁洪帅在内的案涉小区不少业主已经开始办理房屋产权证，产权证办理好以后陆续交给了被上诉人建行”。被上诉人建行对上诉人易嘉盛公司所述的该节事实并无异议。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”，根据上诉人的上诉请求，本案二审焦点为：上诉人对袁洪帅、迟宝华案涉债务是否应当承担连带清偿责任。首先，根据上诉人与被上诉人建行签订的案涉《楼宇按揭合作协议》、被上诉人建行与袁洪帅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及袁洪帅与上诉人就案涉房屋达成的房屋买卖合同的实际履行情况，案涉《楼宇按揭合作协议》是上诉人与被上诉人建行就上诉人开发建设并依法销售的坐落于瓦房店市的商品楼宇进行按揭合作所签，袁洪帅向上诉人购买的案涉房屋就包含在案涉《楼宇按揭合作协议》约定的“合作楼盘”之中，则因袁洪帅购买案涉房屋在上诉人与被上诉人建行之间产生的权、义，应适用案涉《楼宇按揭合作协议》的约定。上诉人以己方未对袁洪帅案涉借款进行担保为由主张免责，与查明的事实相悖，对其此节上诉观点，本院不予采纳。关于案涉《楼宇按揭合作协议》约定的上诉人对案涉房屋购买人袁洪帅所涉借款承担的阶段性保证责任是否应予免除一节，案涉《楼宇按揭合作协议》虽约定“由于甲方（上诉人）原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方（建行）无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业住房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方（上诉人）应对该笔贷款承担连带保证责任”，但该协议第九条还约定“按揭楼宇竣工验收交付使用后，甲方（上诉人）应协助乙方（建行）及时为购房人办理房产所有权证、他项权证的申报领取手续，并保证将房产所有权证和他项权证等有关文件交乙方（建行）保管”，即在为购房人办理房屋所有权证、他项权证的申报领取手续过程中，作为房屋开发建设单位的上诉人有义务协助贷款行办理。上诉人虽主张其自2015年10月30日就已办理了竣工验收备案表且袁洪帅所在小区部分业主已经开始办理房屋所有权证，但上诉人作为提供阶段性保证责任的一方，其对所应承担的担保责任的风险及后果应系明知，在案涉房屋办理所有权证的条件具备时，上诉人理应及时通知购房人并协助贷款行为购房人办理房屋所有权证、他项权证的申报领取手续。本案一审、二审中，袁洪帅均未到庭参加诉讼，上诉人亦未举证证明其在袁洪帅所购房屋能够办理所有权证时及时有效通知了作为购房人的袁洪帅本人，则现有证据情况下，案涉房屋至今未妥房屋权属证明不能完全排除甲方（上诉人）的原因，认定本案存在《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当的促成条件成就的，视为条件不能就”规定之情形的依据亦不充分。结合以上分析，一审法院认定上诉人仍应对袁洪帅案涉借款承担阶段性保证责任并无不当，本院予以确认。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，上诉人承担保证责任后，有权向债务人袁洪帅、迟宝华追偿。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初2934号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初2934号民事判决第三项为：上诉人大连易嘉盛地产有限公司对上述借款在被上诉人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行未收到被上诉人袁洪帅购买的位于瓦房店市文兰办事处长城路76号2-4-1号房屋他项权利证书之前承担连带清偿责任；上诉人大连易嘉盛地产有限公司承担保证责任后，有权向被上诉人袁洪帅、迟宝华追偿。二审案件受理费5110元（上诉人已预交），由上诉人大连易嘉盛地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  林荣峰审判员  赵 虹审判员  何 川二〇一九年十一月二十七日书记员  李 波