山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁民再975号抗诉机关：山东省人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审申请人）：刘国栋，男，1972年8月14日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：邵长锦，山东善国律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人、再审被申请人）：杨久利，男，1977年3月27日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：孙涛，山东荆河律师事务所律师。申诉人刘国栋因与被申诉人杨久利房屋租赁合同纠纷一案，不服枣庄市中级人民法院（2016）鲁04民再31号民事判决，向检察机关申诉，山东省人民检察院于2018年4月26日作出鲁检民（行）监［2018］37000000053号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2018）鲁民抗72号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派纪养文、李修娟出庭履行职务，申诉人刘国栋及其委托诉讼代理人邵长锦、被申诉人杨久利及其委托诉讼代理人孙涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。山东省人民检察院抗诉认为，枣庄市中级人民法院对本案的判决适用法律确有错误。具体理由如下：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据上述法律规定可知，租赁合同是以承租人一方取得承租物的使用收益为目的的，因而租赁合同仅转移标的物的使用收益权，不转移物的所有权。这是租赁合同区别于买卖合同等转移财产所有权合同的基本特征。租赁合同既以物的使用收益为目的，出租人所负有的义务就是将租赁物交付承租人使用，故出租人是否为租赁物的所有人或使用权人，不影响租赁合同的效力。至于出租人将不属于自己所有或有权使用的租赁物交付承租人，是否会构成对所有权人或合法使用权人权利的侵害，则是出租人与租赁物的所有权人或合法使用权人之间的另一法律关系，与出租人和承租人之间的租赁合同的效力无涉。因此，以他人之物出租的，租赁合同仍为有效，如出租人因不具有所有权或使用权而无法向承租人交付租赁物，应承担债务不履行的责任；如出租人将标的物交付承租人使用，则承租人仍应交付租金，而不得以租赁物非为出租人所有而抗辩。也就是说，承租人不得以出租人不享有租赁物的所有权或使用权为由而拒绝支付租金。在租赁合同约定的租赁期限届满后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，返还租赁物构成承租人的合同义务，否则应当承担违约责任。本案中，刘国栋、杨久利均系完全民事行为能力人，其双方订立的房屋及院落租赁合同内容合法，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，为有效合同，应受法律保护，双方均应按照合同约定及法律的规定全面履行自己的义务。杨久利租用刘国栋提供的房屋及院落到期后，应当归还刘国栋租赁物并支付所拖欠的租金。双方合同约定的租赁期限届满后，杨久利仍占有使用租赁物，已构成违约，应当归还租赁物并参照双方约定的租金赔偿刘国栋损失。尽管杨久利辩称租房协议是在刘国栋逼迫下签订的，向刘国栋缴纳5000元现金也是在刘国栋逼迫下交纳的，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条关于“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”的规定，在杨久利的主张只有其本人陈述且刘国栋不予认可的情况下，其对胁迫事实的证明显然达不到排除合理怀疑的证明程度。在此情形下，刘国栋依据双方之间的租赁合同关系向杨久利主张权利，应当得到支持。终审判决以刘国栋不能证明其享有出租涉案房屋的权利为由，驳回刘国栋的诉讼请求，属适用法律确有错误。刘国栋诉称，同意抗诉机关的抗诉意见。并补充意见称，1.本案是进行一、二审、再审和检察机关抗诉的案件。在一般情况下，二审和再审以后，基本上进入到抗诉环节的案件是极少，这就说明再审当中判决的错误；2.枣庄市中级人民法院在二审和再审当中违背了民事诉讼法不告不理、不同法律关系不能混为一谈的基本民事诉讼的法则，作出错误判决。3.一审判决判令被申诉人返还租赁物并且赔偿损失正确。杨久利辩称，1.枣庄市中级人民法院（2016）鲁04民再31号民事判决适用法律正确，根据合同法第212条规定，租赁合同仅转移标的物的使用权，不转移物的所有权，这是租赁合同区别于买卖合同的基本特征。法院须就租赁物的权利状态或者该租赁物基于合同关系产生的占有、使用、收益等权益的归属进行审理，进而认定谁对涉案房屋享有民事权利，再审判决认定刘国栋非案涉房屋的权利人，其诉请不能支持，适用法律正确；2.因案涉房屋无法办理所有权转移登记，应当按照占有保护的规定认定杨久利为占有权利人；3.刘国栋未取得诉争房产的占有保护权。秦应春与王学水签订房屋买卖合同后，又签订了租赁合同，但因秦应春没有按照约定支付房款30万元，上述合同均未实际履行。秦应春与刘国栋签订的房屋买卖合同属于无权处分，故刘国栋不能基于与秦应春签订的合同取得任何权利。秦应春在一审中自认没有支付房款，系以房抵债，但没有提供任何证据证实王学水拖欠其欠款。滕州市鲍沟法律服务所对王学水制作的调查笔录及视频资料中，王学水证实秦应春没有支付房款。王学水与秦应春系姑表弟关系，王学水在法律服务所所作不利于秦应春陈述的调查笔录及视频应当作为定案根据予以采信。４.杨久利已经履行支付房款４０万元，且实际占有房屋，王学水交付相关单证、资料，符合物权法规定的占有保护，应当确认杨久利占有、使用、收益权利。5.涉案租赁协议系受胁迫所签，而且杨久利提供的已经实际履行房屋买卖合同的证据足以推翻该协议，该协议不能作为认定双方存在租赁关系的有效证据予以采信。本案不可能仅就该租赁协议进行审理，再审判决查明事实适用法律正确。山东省人民检察院的抗诉书抛开一房二卖的事实，要求法院仅审理租赁合同明显错误，至于再审后进入抗诉程序和再审判决是否存在错误无任何逻辑关系。综上，杨久利系案涉房屋的权利人，且实际占有房屋。因刘国栋的上手秦应春没有履行付款义务，刘国栋无法取得案涉房屋的权利。山东省人民检察院的抗诉无事实及法律依据，请求法院依法维持原判。刘国栋向一审法院起诉请求：判令被告杨久利返还租赁物，并赔偿损失10000元，诉讼费由被告杨久利承担。滕州市人民法院一审查明，原、被告于2014年8月13日签订了租房协议书一份，原告将位于滕州市鲍沟镇中皇甫村院落及房屋一处租给被告用于经营，租赁期限一个月，租金每月5000元。合同订立后，被告于同日通过中国农业银行向原告支付了租金5000元。租赁期满后，原告于2014年10月13日提起诉讼。庭审中，被告辩称其书写“租房协议”及向原告交付现金5000元均系原告逼迫所为，原告予以否认，被告未提供证据证实其辩解。另查明，原、被告涉及租赁的房屋及院落位于滕州市××沟镇中××村北（××国道东侧），该房屋及院落的原所有人为王学水。2013年2月21日，王学水与秦应春签订了农村院落及房屋买卖合同书一份，王学水将该房屋及院落卖与秦应春。2014年8月7日，秦应春与原告刘国栋签订了合同书一份，秦应春又将上述房屋及院落卖与原告刘国栋。2013年10月9日，王学水及其妻王修英与被告杨久利签订了厂房转让协议书一份，王学水及王修英将上述土地上的厂房转让给被告杨久利。滕州市人民法院一审认为，原、被告均系完全民事行为能力人，其双方订立的房屋及院落租赁合同内容合法，意思表示真实，不违反法律强制性规定，且已实际履行，为有效合同，应受法律保护，双方均应按照合同的约定及法律的规定全面履行自己的义务。被告租用原告方提供的房屋及院落到期后，应当归还原告租赁物并支付所拖欠的租金。双方租赁期限到期后，被告仍占有使用租赁物，已构成违约，应当归还租赁物并参照双方约定的租金赔偿原告损失。被告辩称租房协议是在原告逼迫下签订的，向原告交纳5000元现金也是在原告逼迫下交纳的，原告不予认可，被告亦未提供充分有效的证据证实其辩解，故对被告的该辩解，不予采信。被告还辩称所租赁的房屋是其向王学水、王修英购买的，不存在租赁问题，因本案审理的是租赁合同纠纷，被告辩称所购买的房屋与原告存在纠纷是租赁物的权属纠纷，两者不是同一法律关系，不予合并审理，被告可另行主张权利。本案原、被告之间的租赁关系明确、具体，原告的诉讼请求事实清楚、证据充分、于法有据，应予支持。滕州市人民法院一审判决：被告杨久利于判决生效后十日内返还原告刘国栋位于滕州市××沟镇中××村北（××国道东侧）的房屋及院落一处并赔偿原告从2014年9月13日起至判决生效之日止按每月租金5000元计算的经济损失。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元由被告杨久利负担。杨久利不服一审判决，向枣庄市中级人民法院上诉请求：二审法院查清事实，撤销原判，发回重审或者依法改判。枣庄市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实部分一致。二审另查明，案外人王学水对涉案房产存在一房两卖行为。枣庄市中级人民法院二审认为，租赁权为用益物权，应当以合法的所有权为基础。不动产物权的转移应以登记为准。本案涉案房产经多次买卖，但都没有进行过户登记，前后买卖之间付款、交付等情况因涉及案外人原房主王学水，无法仅根据上诉人与被上诉人双方的证据及陈述，认定涉案房产的所有权的归属。所有权的确权之诉和租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不能合并审理，当事人应当首先进行确权诉讼，待所有权明确后再进行租赁合同诉讼。一审法院在涉案房产权属不明的情况下，认定上诉人与被上诉人之间存在合法的租赁关系，并判决上诉人返还房屋、支付租金，显属不当。综上，原审认定事实不清，适用法律错误。枣庄市中级人民法院二审判决：一、撤销山东省滕州市人民法院（2014）滕商初字第2144号民事判决；二、驳回被上诉人刘国栋的诉讼请求。一审案件受理费1050元。二审案件受理费1050元，均由被上诉人刘国栋承担。刘国栋不服，向枣庄市中级人法院申请再审。刘国栋申请再审请求：1、撤销枣庄市中级人民法院（2015）枣民五终字第591号民事判决，维持滕州市人民法院（2014）滕商初字第2144号民事判决；2、一、二审诉讼费由被申请人杨久利承担。枣庄市中级人民法院再审认定的事实与二审基本一致。另查明，本案涉案房产登记在王学水名下，2013年2月21日，王学水与秦应春签订农村院落及房屋买卖合同，约定王学水将院落及房屋出售给秦应春，成交价格30万元。秦应春一审出庭作证时陈述：“其与王学水签订合同后没支付房款，因为王学水欠秦应春钱，直接抵了”。王学水在滕州市鲍沟镇法律服务所向其所作的调查笔录（并有同步录像资料）陈述：“秦应春未按照合同约定向其支付转让金，也就是说秦应春未履行合同义务，属于违约，王学水当然不能将厂房交付给秦应春，……”。2014年8月5日，秦应春与刘国栋签订了合同书。2007年2月，王学水与杨久利签订了租房合同书；2009年6月11日，王学水与杨久利签订了租房协议书；2012年5月20日，王学水与杨久利签订了租房合同书（续）。王学水在滕州市鲍沟镇法律服务所向其所作的调查笔录（并有同步录像资料）中的陈述，“大约从2006年开始，杨久利便已开始租赁该处厂房，并一直按时交纳租金，也提出过购买该处厂房，我一直未同意，2013年10月，因我资金紧张，便决定以人民币肆拾万元的价格转让给杨久利”。2013年10月9日，王学水、王修英与杨久利签订厂房转让协议，约定王学水、王修英将厂房等转让给杨久利，转让金额为40万元。2013年10月8日，王学水、王修英向杨久利出具了收到房款40万元的收条。枣庄市中级人民法院再审认为，刘国栋不能提供充分有效的证据证实其享有出租涉案房屋的权利，其向杨久利主张返还涉案房产并赔偿损失的请求不能成立。二审认定租赁权为用益物权，应当以合法的所有权为基础不当，再审予以纠正。综上，刘国栋的再审请求不能成立，不予支持。二审判决认定事实、适用法律均存在不当，但判决结果正确，应予维持。枣庄市中级人民法院判决：维持枣庄市中级人民法院(2015)枣民五终字第591号民事判决。本院再审庭审中，刘国栋提交如下证据：山东省滕州市人民法院（2017）鲁0481民初4717号民事判决，证明杨久利述称享有房屋的所有权，但该案的判决结果为王学水与杨久利的合同无效，双方返还。证明杨久利已经退出了该房屋的所有权之争，但是并不代表刘国栋认可王学水与杨久利签订的房屋买卖合同的真实性，因为在他们签订房屋买卖合同之前，王学水就对案涉房屋进行了处分。杨久利对该证据质证认为，对判决的真实性没有异议，但达不到刘国栋的证明目的，该判决认定了杨久利与王学水已经履行了案涉房屋的买卖合同，虽然合同无效但杨久利仍然享有占有保护权。对刘国栋提交的证据，本院认证如下：该民事判决虽认定王学水与杨久利签订的厂房转让协议无效，但并不能证明刘国栋系案涉房屋的权利人，故该证据不具有证明力，本院不予采信。本院再审查明的事实与原再审查明的事实基本一致。本院再审认为，本案再审争议的焦点问题是刘国栋是否具有出租案涉房屋的权利，其向杨久利主张返还案涉房屋并赔偿损失的请求应否支持。本院认为，房屋出租人应以合法的房屋所有权为基础，刘国栋主张其通过买卖取得涉案房屋所有权，但因涉案房屋并未过户登记在其名下，且涉案房屋存在多次买卖，刘国栋主张是从案外人秦应春手中购买，但双方买卖合同是否有效，秦应春是否从案外人房屋所有权人王学水处取得涉案房屋所有权，前后买卖之间付款、交付等情况均涉及案外人王学水、秦应春，但因涉案房屋的确权与本案的房屋租赁纠纷不属于同一法律关系，无法一并审理，而涉案房屋权属的确认是审理本案租赁合同纠纷的前提，刘国栋应当先进行涉案房屋的确权诉讼，待涉案房屋所有权权属明确后再进行房屋租赁合同的诉讼，申诉人刘国栋提供的证据无法确认其是涉案房屋所有权人，其向被申诉人杨久利主张返还涉案房屋并赔偿损失的请求缺乏事实及法律依据。本院依法不予支持。综上所述，抗诉机关的抗诉意见不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：维持枣庄市中级人民法院（2016）鲁04民再31号民事判决。本判决为终审判决。审判长 李 霞审判员 张光荣审判员 柴家祥二〇一九年二月一日法官助理肖俊书记员王福梅