江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏09民终5406号上诉人（原审被告）：周爱兵，男，1966年3月22日生，汉族，住盐城市大丰区。上诉人（原审被告）：张新珠，女，1962年12月31日生，汉族，住盐城市大丰区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人:杜珉珉，江苏峰路律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏勇群，男，1970年11月14日生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：束必林，江苏众连晟律师事务所律师。上诉人周爱兵、张新珠因与被上诉人苏勇群房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院(2018)苏0982民初387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周爱兵、张新珠上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由张新珠承担。事实和理由：1、本案争议的“7层房屋”实际为大楼的闷顶，有专业机构的说明及不动产登记中心的原始档案可以证实，一审判决认为根据案涉楼房竣工图显示案涉“7层”为“住宅架空层”，而否认了原始档案中“闷顶”的事实。2、一审判决认为“7层”未纳入该商品房的公摊面积范围，即不属于全体业主共有，没有法律依据。3、7层独立于六层使用，拥有独立的楼梯通道，与六层不相通，因此不符合一审判决套用的所谓“买六赠七”惯例。4、如一审法院认定苏勇群对“7层”只有使用权，那么其出卖所有权的行为应属于无权处分。5、开发商赠送不能作为苏勇群有权出售的依据。6、周爱兵、张新珠认为苏勇群无权处分7层房屋，苏勇群存在明显的欺许行为，并存在重大误解，导致房屋买卖显失公平，在此情形下，周爱兵、张新珠要求撤销合同。7、一审法院程序违法。周爱兵、张新珠已另案起诉要求撤销案涉房屋买卖合同，本案应当中止诉讼，待另案判决生效后再行判决。苏勇群辩称，房屋买卖合同是有效的，苏勇群已经将案涉房屋交付并过户给周爱兵、张新珠，周爱兵、张新珠应当按约向苏勇群支付剩余房款。周爱兵、张新珠另案起诉要求撤销本案的买卖合同，已经作出相应判决，在房屋买卖合同撤销之前，双方必须全面履行。苏勇群向一审法院起诉请求：判令周爱兵、张新珠共同支付苏勇群购房款230万元，并承担违约金701710元；本案诉讼费用由周爱兵、张新珠承担。一审法院认定的事实：2015年4月23日，周爱兵（乙方）与苏勇群（甲方）签订了协议书一份，载明：“经双方友好协商达成如下协议：一、苏勇群位于大坂城31#6层、7层两层房屋及车库2间卖给周爱兵，总价伍佰壹拾捌万元，含家具（字画和七楼家具不在其中，治疗仪不在其中）。二、签订协议时，周爱兵给付壹拾万元房款，交房时周爱兵再给付捌拾万元房款，过好户后周爱兵再给付叄拾捌万元房款，李育斌的通商土地折币壹佰万元给苏勇群抵房款（周爱兵在房屋过户后十日内将上述土地交付给苏勇群）。余款从2015年6月份起每月十五日前给付房款壹拾万元，付清为止。三、过户费由周爱兵承担，苏勇群负责办理（签协议时周爱兵付壹拾万元给苏勇群办证，证办好后凭正规发票多退少补）。四、交房时间于2015年4月30日前。五、电梯的各项费用由周爱兵接着承担（苏勇群帮助周爱兵重新与302室冯项、402室智恒忠、502室郑志美签订使用协议）。六、以上协议双方签字生效，不得违约，如有违约，违约方给付违约金捌拾万元给另一方。”苏勇群在协议末尾甲方处签名、捺印，周爱兵、张新珠在乙方处签名、捺印。上述《协议书》上载明的“大板城31#6层、7层”分别为“盐城市大丰区兴达·大坂城30、31幢31-601室、31-602室、31-603室、31-604室及相对应的7楼阁楼”。上述房屋中601室、602室的《商品房买卖合同》为苏勇群与江苏兴达房地产开发有限公司所签订；603室的《商品房买卖合同》为苏爱群与江苏兴达房地产开发有限公司所签订；604室的《商品房买卖合同》为苏超群与江苏兴达房地产开发有限公司所签订。上述《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）中载明：“买受人购买六层住宅的，赠送阁楼使用权，阁楼不办理产权证。30-31幢楼因规划设计变更，取消地下一层，实际为地上7层”。苏爱群、苏超群与苏勇群系兄弟关系。苏爱群、苏超群到庭作证：涉案兴达·大坂城30、31幢31-601室、31-602室、31-603室、31-604室实际均系苏勇群所购，房屋价款均为苏勇群支付。因办理银行贷款所需，603室、604室房屋才以苏爱群、苏超群名义签订《商品房买卖合同》。协议签订后，苏勇群向周爱兵、张新珠交付了约定的房屋及家具。2015年5月11日，根据周爱兵、张新珠指令苏勇群协助办理了以周慧冬、梅珊珊为共同共有人的案涉市区金丰南路西侧兴达·大坂城30、31幢31-601室房屋所有权证；2015年5月6日，办理了以周爱兵、张新珠为共同共有人的市区金丰南路西侧兴达·大坂城30、31幢31-602室、市区金丰南路西侧兴达·大坂城30、31幢31-603室房屋所有权证；2015年5月7日，根据苏勇群指示办理了以梅向红、王悦为共同共有人的案涉市区金丰南路西侧兴达·大坂城30、31幢31-604室房屋所有权证。周慧冬、梅珊珊系周爱兵、张新珠儿子、儿媳；梅向红、王悦与周爱兵、张新珠是姻亲关系，系梅珊珊的父母。截止2016年3月16日，周爱兵、张新珠陆续向苏勇群付款188万元，加之购房协议书中约定的“李育斌的通商土地拆（折）币壹佰万元给甲方抵房款”，周爱兵、张新珠已付购房款288万元，剩余购房款230万元其以本案抗辩的理由拒付。一审另查明，苏勇群、周爱兵双方在签订案涉房屋买卖协议书时，周爱兵、张新珠知悉案涉房屋的外型，内部构造等状况。案涉房屋第六层以上的建筑物部分（即双方讼争的第7层），在建筑设计图纸上标注为“住宅架空层”，未实际计算建筑面积，未纳入该商品房的公摊面积范围。一审法院认为，苏勇群与周爱兵、张新珠签订的关于买卖案涉房屋的《协议书》系双方充分协商一致的基础上达成的，且签订协议前周爱兵、张新珠已知悉案涉房屋的具体状况，故该协议系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效。双方均应按照《协议书》的约定履行各自的义务。苏勇群已按照约定向周爱兵、张新珠交付了房屋（含约定交付的家俱）并协助周爱兵、张新珠办理了房屋所有权变更登记手续，但周爱兵、张新珠在实际收取房屋后并未按照协议约定按时支付房款，该行为已构成履行合同违约，依法应承担相应的法律责任。因此，一审法院对苏勇群要求周爱兵、张新珠支付剩余房款230万元的诉讼请求依法予以支持。苏勇群关于违约金的主张，鉴于周爱兵、张新珠的违约给苏勇群造成的损失为逾期付款的利息损失，在周爱兵、张新珠申请对约定的违约金予以调低的情形下，违约金的确定一审法院酌情按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息损失的一点三倍为宜。周爱兵、张新珠关于案涉房屋第7层产权属全体业主所有，苏勇群对此无权出售处分，应予认定案涉合同无效之抗辩，因案涉房屋第六层以上的建筑物部分（即双方讼争的第7层），在建筑设计图纸上标注为“住宅架空层”，未实际计算建筑面积，该建筑物亦未纳入该商品房的公摊面积范围，故周爱兵、张新珠所主张的该建筑物属全体业主所有无事实依据。从建筑设计的角度分析，该建筑物与对应的第六层构成相对封闭的建筑单元，具备房屋使用功能，且苏勇群在购房时即与房屋开发建设公司签订补充协议获得该建筑物的使用权，符合商品房销售中“买六赠七”之惯例，并非盐城市大丰区房地产测绘有限公司所出具情况说明中称谓的“闷顶”以及周爱兵、张新珠所认为的“屋顶”。因此，一审法院对其该项抗辩不予采信。周爱兵、张新珠关于以苏勇群所欠其借款抵扣案涉购房款之辩，因双方对借款应抵扣案涉购房款未作明确约定，借款属其它法律关系，一审法院对此亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院判决：周爱兵、张新珠于判决生效后30日内支付苏勇群购房款2300000元、违约金365000元，合计人民币2665000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30813元，由苏勇群负担2693元，周爱兵、张新珠负担28120元。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。二审另查明，周爱兵、张新珠于2017年9月4日起诉苏勇群、第三人王悦、梅向红、梅珊珊、周慧冬，请求撤销周爱兵、张新珠与苏勇群于2015年4月23日签订的协议书，并请求苏勇群返还其购房款298万元。其理由为，苏勇群在出卖房屋时隐瞒了7层无法办理产权证的重要事实，导致周爱兵、张新珠对房屋买卖的事实产生重大误解，且房价虚高。后经了解，7层房屋为楼房的闷顶，所谓7层实际系由苏勇群私自改造闷顶的空间而来。该案由一审法院于2018年8月16日作出（2017）苏0982民初4992号民事判决，驳回周爱兵、张新珠的诉讼请求。判决后，周爱兵、张新珠不服，向本院提起上诉。本院认为，周爱兵、张新珠主张在签订案涉协议时存在对七层房屋可以办理产权证的重大误解依据不足，周爱兵、张新珠也未在知晓案涉房屋第七层无法办理权属证书之日起一年内行使撤销权，撤销权已依法消灭，本院于2019年1月31日作出（2018）苏09民终5153号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，苏勇群与周爱兵、张新珠签订的关于买卖案涉房屋的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法有效。苏勇群与周爱兵是亲戚关系，签订协议时周爱兵、张新珠已知悉案涉房屋的外型，内部构造等状况。双方签订的协议中虽然注明的是苏勇群位于大板城31#6层、7层及车库2间卖给周爱兵，但根据出卖人苏勇群就案涉案房屋与江苏兴达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，苏勇群所购买的房屋为六层住宅，同时赠送阁楼使用权，并明确阁楼不办理产权证。所以苏勇群出卖给周爱兵的房屋也只能是《商品房买卖合同》中所载明的房型结构，所谓的“7层”并不是单独销售的房屋，而只是赠送的阁楼使用权。苏勇群与周爱兵2015年4月23日签订房屋买卖协议后，苏勇群即向周爱兵、张新珠交付了协议约定的房屋及家具，并于2015年5月根据周爱兵、张新珠的指令协助办理了房屋过户登记，其中办理的也只是六楼房屋所有权的登记，并不包含“7层”或阁楼，上诉人周爱兵、张新珠对此并未提出异议。且案涉房屋第六层以上的建筑物部分，在建筑设计图纸上标注为“住宅架空层”，未实际计算建筑面积，亦未纳入该商品房的公摊面积范围。周爱兵以与苏勇群所签订的房屋买卖协议中注明的出售6层、7层房屋及车库应当理解为协议中的“7层”应为可以办理房屋产权证的独立的房屋缺乏事实依据。上诉人周爱兵、张新珠仅以原始档案中陈述屋顶为“闷顶”并非竣工图显示的“住宅架空层”的理由，显然不能否认周爱兵在购买该“7层”后实际居住并使用的事实。周爱兵、张新珠另案以此为由要求撤销双方房屋买卖协议的请求也已被生效法律文书判决驳回，故周爱兵、张新珠再以此为由提出抗辩，本院亦不予支持。综上，周爱兵、张新珠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30813元，由上诉人周爱兵、张新珠负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 曹 荣二〇一九年二月十二日书记员 刘 湘