广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初23676号原告：叶卫兵。原告：李小玲。上述两原告的共同委托诉讼代理人：辛祖强，广东舜华律师事务所律师。被告：彭焕婷。原告叶卫兵、李小玲诉被告彭焕婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。后因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员刘敏华、叶东梅组成合议庭，于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告叶卫兵及两原告的共同委托诉讼代理人辛祖强到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《佛山万科广场办公楼物业租赁合同》；2.被告立即向原告支付自2018年6月至2018年10月31日止的租金37671.90元及自2018年7月1日至2018年10月31日止的物业管理费等（含分摊）11773.94元；3.被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金，按照日千分之一计算，直至交纳时止（自2018年6月1日起计算，标准为每个月的租金，直至交清时止）；4.被告因违约应按合同约定，补交免租期租金32290.20元（4.5×7175.60=32290.20元）；5.被告支付租赁期间应当缴纳的税费64892.61元（自2016年1月1日起，暂计至2018年7月31日止，共计31个月，标准为每月2093.31元，2093.31×31=64892.61元）；6.被告向原告支付律师费10000元；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由，原、被告双方于2015年12月21日签订佛山万科广场《办公楼物业租赁合同》。合同约定：被告承租原告拥有的佛山市禅城区季华五路55号佛山万科广场2705号办公楼；计租面积179.39平方米；租期2015年12月16日至2020年12月16日止；其中2015年12月16日至2016年4月30日为免租装修期，但免租期内，被告需承担物业费、水电费等除租金外的一切费用。租金按季度结算，每季度的首月5日前以转账方式支付当季租金，乙方须按时向原告支付租金，如逾期，则每超过一天按当月租金的千分之一支付滞纳金，直至付清时止，如逾期超过三十日，原告有权解除租赁合同，收回租赁物，并不退回租赁保证金。租金标准为2016年5月1日至2017年12月31日，每季度租金为21526.80元；2018年1月1日至2018年12月31日，每季度租金为22603.14元；租金不包括物业管理费、水费、电费等一切费用，上述费用由承租方承担；租赁期间，承租方应向政府有关部门支付所有根据法律、法规规定应支付的税费。租赁期间，承租方违约，应赔偿出租方的一切损失，如租金、律师费、诉讼费等。被告到目前为止，仍未支付2018年6、7、8月份租金。原告多次与被告联系，被告拒不接电话，也不回微信。现原告为了维护自己的合法权益，依照原、被告双方所签订的合同的约定，要求被告承担违约责任。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1.两原告身份证、被告身份证。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同》、不动产权证。证明原告对该房屋享有占有、使用、收益的权利。3.《佛山万科广场办公楼物业租赁合同》。证明原告将房屋出租给被告，被告拖欠租金，以及原告要求被告承担违约责任的依据等。4.物业收费通知单，物业费公摊水电费明细表2页。证明被告拖欠物业费的情况。5.委托代理合同及发票。证明被告应承担的律师费依据。被告在诉讼中未提供证据。经庭审质证，本院认证如下：综合本院采信的证据及庭审中原告陈述，本院确认以下案件事实：涉案佛山市禅城区季华五路55号2705房为原告叶卫兵、李小玲共同所有，两人各占房屋份额1/2，于2013年11月购买。2015年12月21日，两原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《佛山万科广场办公楼物业租赁合同》，约定：“第一章出租物业情况及租赁用途1.1、出租物业情况1.1.1甲方同意按下述条款和条件将位于佛山市季华五路55号2705号房产，出租给乙方作为办公室用途使用。租赁单元套内实用面积为120.18平方米，计租面积为179.39平方米……第二章交付日期和租赁期限2.1除非甲乙双方按第八章提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为：自2015年12月16日至2020年12月31日止，其中2015年12月16日至2016年4月30日为免租装修期或免租期，乙方无需向甲方支付租金，但乙方仍需向物业管理公司支付物业服务费、水电费、空调费、通讯费等其评及应乙方使用租赁单元而产生的一切费用……2.5如本合同由于乙方的原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其它权利前提下，视为乙方自此不享有本合同中前述免租期免租优惠或装修优惠，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有租金……第三章租金支付方式和期限3.1甲乙双方约定，以租赁单元的计租面积计算，租金按季度结算。按如下方式计算：3.2.12016年5月1日起至2017年12月31日租赁单元每季度租金为21526.80元。2018年1月1日起至2018年12月31日租赁单元每季度租金为22603.14元……3.3自2016年5月1日起乙方需于每季度首月的5日前转账方式向甲方支付相应租金，乙方须按时向甲方支付租金，若逾期，则乙方每超过一天按当月租金的千分之一支付滞纳金，从乙方收到租赁费用通知单后第八日开始计算，直至乙方还清所有拖欠款项的当日为止；如逾期超过三十日，乙方除应缴纳一切应付费用外，甲方有权终止合同收回租赁单元并且不退回租赁保证金。3.4租金不包括物业管理费、水费、电费、空调费、通讯费及公共能耗分摊费用等涉及物业租赁税费等其他相关费用。租赁期间，使用该租赁单元所发生的上述相关费用均由乙方自行承担，乙方须按时向物业服务公司规定如期如数的缴纳上述费用。第四章物业管理4.1乙方同意接受甲方选任的物业管理公司进行物业管理，愿意遵守并服从物业管理公司因管理需要而制定的所有规章制度并按时交纳物业管理费及其他相关费用。甲方聘请的物业管理公司为佛山市万科物业服务有限公司万科广场物业服务中心，租赁单元每月物业管理费为2332.07元，逾期交纳超过七日的，由物业管理公司收取相应的滞纳金。4.2物业管理公司需于每月七号前向乙方提供租赁单元的缴费通知单，乙方在收到上述单据后，在七天内转账或以现金方式按缴费通知单中的金额支付物业服务相关费用。乙方须如期如数按时向物业支付物业服务相关费用。逾期不缴纳的，由物业管理公司收取相应的滞纳金至交清之日为止……第五章保证金5.1租赁保证金5.1.1乙方在签订本合同后五个工作日内须向甲方缴纳首个租赁年度的2个月月租金作为保证金，计14351.20元……第九章甲方权利义务……9.8租赁期间，乙方应向政府有关部门支付所有根据法律、法规规定应支付的税费……第十章乙方的权利义务……10.10在租赁期内，乙方不得以任何借口或形式抵扣或拒绝其必须向甲方及物业管理公司支付的租金及其它费用，否则视乙方违约……第十一章解除本合同的条件……11.2甲、乙双方同意，租赁期间有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。如乙方违反本合同，甲方有权没收租赁保证金并立即收回租赁单元或其相关部分的占有权，乙方除须向甲方支付其使用租赁单元期间根据本合同约定应付而未付的一切款项外，还应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于装修期和免租期的租金、律师费用、诉讼费用及该租赁单元空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金。案外人万科广场物业服务中心出具《2705单元2018年7-9月物管费6-8月水电费》《2705单元2018年10-11月物管费9-10月水电费》，证明涉案房屋尚欠2018年7月-9月的物业管理费及2018年6月-8月的公摊水电费、违约金合计8993.96元，2018年10月的物业管理费及2018年9月-10月的公摊水电费合计2779.98元。另查明，原告与广东舜华律师事务所于2018年9月5日签订《民事诉讼委托代理合同》，由该律师事务所委派律师担任原告的诉讼代理人进行本案诉讼，合同约定原告支付律师代理费10000元。广东舜华律师事务所开具了发票。再查明，本案于2018年11月19日向被告公告送达起诉状。原告陈述，被告承租涉案房屋是经营金融理财公司。2018年7月、8月，原告发现被告没有交纳租金也没有营业。2018年10月25日，原告在物业管理处工作人员的见证下找开锁人员打开涉案房屋的门锁收回房屋，发现被告已经清空房屋。被告共向原告交纳了14351.20元的保证金，由于被告违约，原告已没收该保证金，故不在本案中主张权利。依据合同第九章第9.8条，被告需交纳税费，税费2093.31元是物业税费按照租金的18.8%计算得出，原告还没向税务部门交纳。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《佛山万科广场办公楼物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应依约履行。关于解除租赁合同。根据涉案租赁合同第十章第10.10条及第十一章第11.2条的约定，被告拖欠租金及其它费用构成违约，原告有权解除合同并收回涉案房屋。原告主张被告自2018年6月起拖欠租金，因被告未到庭抗辩并提交有效证据予以反驳，故本院对原告的上述主张予以支持。关于解约时点。原告无证据证明在起诉前向被告送达解除合同通知，原告确认于2018年10月25日收回涉案房屋，故本院确定涉案租赁合同于2018年10月25日事实上已解除。关于租金。如前所述，涉案租赁合同已于2018年10月25日解除，且原告当天已实际接收涉案房屋，故被告应依据合同约定的租金标准向原告支付欠付期间即自2018年6月至2018年10月25日的租金。经计算，被告应付租金总额为36213.52元（22603.14元/季÷3个月×4个月＋22603.14元/季÷3个月÷31日×25日）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于物业管理费、公摊水电费等。涉案租赁合同第四章第4.1条、第4.2条约定，被告负有按时向物业管理公司缴纳上述费用的义务。原告提供物业管理公司出具的《2705单元2018年7-9月物管费6-8月水电费》、《2705单元2018年10-11月物管费9-10月水电费》、物业收费通知单等予以证实被告拖欠相应费用，因原告已于2018年10月25日收回涉案商铺，故原告应收取被告10月的物业管理费、公摊水电费至25日止，诉请超出部分，本院不予支持，经计算为11235.88元【8782.64元+2779.98元÷31日×25日+211.32元（物业管理费、公摊水电费违约金）】。关于免租期租金。涉案租赁合同第十一章第11.2条约定，如被告违约，应赔偿原告因此而遭受的一切损失，包括但不限于免租期的租金等。涉案租赁合同约定的免租期为2015年12月16日至2016年4月30日，被告未依约向原告交纳租金，已构成违约，原告主张免租期租金有合同依据，本院予以支持。参照涉案租赁合同对首年度的租金约定为每季度21526.80元，被告应付的免租期租金为32405.94元（21526.80元/季÷3个月×4个月＋21526.80元/季÷3个月÷31日×16日），原告主张32290.20元，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认。关于税费。涉案租赁合同第九章第9.8条明确约定：“租赁期间，乙方应向政府有关部门支付所有法律、法规规定应支付的税费”，因原告未代为垫付相关费用，具体金额无法核实，故对该项诉请不予支持，原告可在垫付后另行主张。关于律师费。涉案租赁合同第十一章第11.2条约定，“乙方违反本合同，乙方还应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于装修期和免租期的租金、律师费用……”原告提供了委托代理合同、律师费发票以证实原告就本案已经实际支付律师费10000元，故原告诉请有合同依据，本院对该项诉请予以支持。关于滞纳金。涉案租赁合同第三章第3.3条约定，“自2016年5月1日起乙方需于每季度首月的5日前转账方式向甲方支付相应租金，乙方须按时向甲方支付租金，若逾期，则乙方每超过一天按当月租金的千分之一支付滞纳金，从乙方收到租赁费用通知单后第八日开始计算，直至乙方还清所有拖欠款项的当日为止”。被告不按时交纳租金已构成违约，应向原告支付滞纳金，但原告未举证证明其已按照合同约定向被告提供《租赁费用通知单》，各期滞纳金具体的起算周期无法核实，故本院酌定从本案向被告公告送达起诉状之日（2018年11月19日）开始计算滞纳金，以拖欠租金总额36213.52元为本金（2018年6月1日至2018年10月25日），按日千分之一标准支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、确认原告叶卫兵、李小玲与被告彭焕婷于2015年12月21日签订的《佛山万科广场办公楼物业租赁合同》于2018年10月25日解除；二、被告彭焕婷于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告叶卫兵、李小玲支付佛山市禅城区季华五路55号2705房自2018年6月1日至2018年10月25日的租金36213.52元及滞纳金（以36213.52元为本金，自2018年11月19日起按日千分之一计至被告实际支付之日止）；三、被告彭焕婷于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告叶卫兵、李小玲支付佛山市禅城区季华五路55号2705房自2018年7月至2018年10月25日的物业管理费、2018年6月至2018年10月25日的公摊水电费及物业管理费、公摊水电费的违约金共11235.88元；四、被告彭焕婷于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告叶卫兵、李小玲支付佛山市禅城区季华五路55号2705房自2015年12月16日起至2016年4月30日免租期的租金32290.20元；五、被告彭焕婷于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告叶卫兵、李小玲支付律师费10000元；六、驳回原告叶卫兵、李小玲的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费收取3433元，由原告叶卫兵、李小玲负担1466元，被告彭焕婷负担1967元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  刘敏华人民陪审员  叶东梅二〇一九年二月二十五日书 记 员  黄帼文附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。