广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初7966号 原告：冯钦全，男，1950年4月20日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告：冯小霞，女，1977年10月15日出生，汉族，住南宁市青秀区。 两原告共同委托诉讼代理人：韦力挺，男，1977年1月10日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：广西锦光物业发展有限公司，住所地：南宁市青秀区纬武路**锦光花苑****。 法定代表人：唐振理，董事长。 委托诉讼代理人：文海沧，广西楚林律师事务所律师。 原告冯钦全、冯小霞与被告广西锦光物业发展有限公司（以下简称：锦光公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯小霞及两原告的共同委托诉讼代理人韦力挺、被告锦光公司的委托诉讼代理人文海沧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冯钦全、冯小霞向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理好南宁市青秀区七星路一巷锦绣花园小区xx号楼xxxx号房的房屋所有权证；二、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金56569.2元（计算方式：以55.46㎡×6000元／㎡＝332760元为基数，按中国人民银行同期即2013年定期3年存款年利率4.25%计算，自2013年6月2日起暂计至2017年6月2日止为56569.2元，实际计算至办证之日止）；三、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年10月30日，原告与被告签订一份《南宁市城市房屋拆迁补偿安置合同》，约定被告依法拆除原告位于及附属物，被告在纬武路建设的回迁房中补偿一套房屋给原告，房屋位于锦绣花园x号楼xx层xx右房号，对于超出补偿面积的部分，由原告支付面积差价款给被告。2011年6月2日，原告与被告确认回迁房为锦绣花园3号楼1401号房，原告应支付面积差价款52254元。同日，原告向被告支付面积差价款52254元，被告将回迁房交付原告使用。但之后，被告一直怠于为原告办理房屋所有权证书，被告的违约行为导致原告至今未能取得房屋所有权证书，故被告对此应承担违约责任。 被告锦光公司辩称：一、根据原告与被告签订的《南宁市城市房屋拆迁补偿安置合同》第14条的约定，原告未履行将拆迁房屋的原产权证交付给被告的义务，被告无法为原告办理产权置换。二、涉案房屋属于旧城改造安置置换房，与商品房性质不同，原告不能按照2013年青秀区商品房的平均房价作为涉案房屋的购房总价计算违约金。三、本案合同约定涉案房屋的面积为51.5平方米，不是55.46平方米。四、合同仅约定了在原告交付原产权证的情况下由被告统一办理产权调换手续，但没有约定完成时间。根据合同法第六十二条的规定，被告在收到原告起诉状之日才获知原告要求办理产权置换的请求，故办证期限及违约金计算时间均不应从2013年6月2日起算，利率也不能按照中国人民银行同期三年存款利率计算。五、被告至今未能办理产权置换手续，除原告未交付原产权证外，还在于国土部门直至2015年7月27日才函告被告土地出让金计算及缴纳金额，而未确定土地出让金的情况下，被告无法办理产权置换。虽然国土部门在2015年确定了土地出让金的金额，但因为拆迁工作开始前，被告已经向国土部门缴纳了部分费用，现在对于该费用如何抵扣及被告是否还需要缴纳土地出让金的问题，双方一直有争议，该问题一直未能解决，导致至今无法办证，该原因不可归责于被告。综上，被告不存在违约行为，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2005年10月18日，原告冯钦全（乙方，被拆迁人）与被告（甲方，拆迁人）签订《南宁市城市房屋拆迁补偿安置合同》（产权调换）（编号：Ｂ-108-2），约定根据南宁市建设委员会《关于纬武路Ｂ区旧城改造建设项目房屋拆迁公告》（南建房拆字［2004］第41号）的规定，甲方依法拆除乙方拥有的位于南宁市103号的房屋及其附属物，乙方同意按城市建设需要进行搬迁。合同第2条约定，乙方须向甲方提供有关被拆迁房屋真实有效的房屋所有权证或房产行政主管部门出具的房屋产权证明文书（房屋所有权证证号／产权证明书号：01313430、01313430-1、201313430-2）；房屋产权人：冯钦祥、冯钦全、冯钦欢。合同第3条约定，乙方被拆迁房屋坐落于纬武路（南一里）103号房，该房共3层，混合结构，总建筑面积为116.74平方米，其中冯钦全有产权证的建筑面积为35.77平方米，无产权证的建筑面积为3.14平方米。合同第5条约定，甲方在纬武路Ｂ区（锦绣花园）建设的回迁楼应偿还乙方的房屋面积为38.91平方米，实际偿还回迁安置的建筑面积51.5平方米，位于锦绣花园**楼**Ｂ右房号，甲方偿还乙方的回迁房建筑面积比乙方被拆迁房屋产权证标明的建筑面积多12.59平方米，其中：多出被拆迁房屋产权证建筑面积十平方米以内的部分有3.33平方米，按重置价每平方米1400元计算，共4662元；超过原产权面积十平方米以上的部分有9.26平方米，按项目商品房价格3600元／㎡结算，共33336元；以上款项合计37998元；在甲方交回迁房屋钥匙给乙方前一个月内，乙方一次性付清给甲方，交款时间另行通知。合同第14条约定，工程竣工，经市质监部门验收合格后一个月内，由甲方通知乙方进行结算，双方将应支付给对方的款项结清后三天内，乙方将被拆迁房屋的产权证原件交给甲方，由甲方统一办理产权调换手续；属于被拆迁房屋产权证的建筑面积办证手续费用由甲方负责，超出被拆迁房屋产权证建筑面积部分的办证手续费用由乙方负责；乙方交被拆迁房屋产权证给甲方的同时，甲方将回迁房钥匙交给乙方。合同第15条约定了乙方未在约定的搬迁期限内完成搬迁、甲方不按规定期限支付补偿安置款、乙方违约未在合同规定的时间内将被拆迁房屋的产权证原件交给甲方影响办理产权调换手续的违约责任。合同第17条约定，乙方要求办证时将产权证办到冯钦全、冯小霞名下，乙方必须提供相关变更资料，因此所产生的相关费用由乙方支付。 2011年6月2日，原告冯钦全（乙方）与被告（甲方）签订一份《纬武路B区锦绣花园回迁安置房结算确认表》，确认回迁安置房号为锦绣花园xx号楼xxxx号房，面积为55.46平方米，与被拆迁面积差16.55平方米，乙方应补交房屋面积差价款52254元，还应交纳防盗门费1250元及管道燃气开通费2300元，三项费用合计55804元。同日，原告冯钦全依约缴纳了前述三项费用，被告分别向原告冯钦全开具了《收款收据》予以确认，被告也将回迁安置房交付冯钦全使用。 2017年7月18日，原告冯钦全、冯小霞以被告未依约为其办理房屋所有权证书构成违约为由向本院提起了诉讼，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。截至法庭辩论终结之日止，锦绣花园3号楼尚未办理现售备案证明。在庭审中，被告同意将涉案房屋的房产证办理至原告冯钦全、冯小霞二人名下。 另查明：被告于2009年12月16日取得锦绣花园3、4号楼的《商品房预售许可证》（南房预字（2009）第300号），预售范围为锦绣花园3、4号楼（不含3、4号楼地下三层等、不含3号楼67套回迁安置房）。 再查明：锦绣花园3号楼（4-30层）子单位工程于2011年5月25日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，并于2012年11月7日完成竣工验收备案。 还查明：被告提供的《广西增值税普通发票》上记载青秀区七星路一巷32号锦绣花园xx号楼xxxx号房的销售金额为170966.29元。 本院认为：原告冯钦全与被告于2005年10月18日签订的《南宁市城市房屋拆迁补偿安置合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 关于原告冯钦全、冯小霞要求被告将锦绣花园小区xx号楼xxxx号房的房屋所有权证办理至其名下的诉请是否合理有据的问题。根据合同第14条约定，乙方结清款项后三天内，乙方将被拆迁房屋的产权证原件交给甲方，由甲方统一办理产权调换手续。据此，被告依约负有为原告冯钦全办理房屋所有权证书的义务。同时，根据合同第17条的约定，乙方要求办证时将产权证办到冯钦全、冯小霞名下，乙方必须提供相关变更资料，因此所产生的相关费用由乙方支付。原告冯钦全、冯小霞依此为由要求被告将房产证办理至其二人名下，被告对此无异议，亦愿意配合办理，本院予以确认。但因办理房屋产权证书属于行政部门的职权范围，何时能够取得房屋产权证书不属于人民法院可以确定的审查范围，故被告将办理房屋权属证书所需资料提交至房产主管部门登记备案即应视为被告完成办证义务。 关于被告是否存在逾期办证的违约行为。双方在合同中对被告何时完成办证义务未作约定，且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该义务的履行期限达成补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”以及第六十二条第（四）款“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，对于被告履行办证义务的期限，应确定一个合理、必要的时间，以达到双方签订买卖合同的目的，而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟，否则有损被拆迁人的利益。因案涉锦绣花园小区整体有多起被告与业主之间的诉讼，业主分为拆迁户与非拆迁户，涉及非拆迁户与被告的商品房买卖合同纠纷均经过南宁市生效裁决书及法院生效判决处理，确定被告是否违约均按双方合同约定处理，即被告应在房屋交付使用后720日内为业主办好房屋所有权证，逾期取得房产证的，被告按已付房款的1‰向业主支付违约金。由此，对于办证义务合理履行期限的确定，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，并参考锦绣花园小区中被告与其他业主签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定，再结合本案实际情况，本院酌情确定被告履行办证义务的期限为房屋交付满两年内。据此，被告在交付房屋两年的合理期限内未履行办证义务，构成了违约，应承担相应的违约责任。被告与国土部门对土地出让金缴纳问题存在争议，导致本案房屋至今未能办证，依据合同的相对性原则，被告不能据此予以免责。至于被告抗辩原告冯钦全未交付房屋原产权证书而影响产权调换手续的办理，该责任应由原告冯钦全自行承担的问题。根据合同第14条关于“乙方交被拆迁房屋产权证给甲方的同时，甲方将回迁房钥匙交给乙方”的约定，即原告冯钦全将涉案房屋原产权证交给被告的同时，被告将回迁房钥匙交给原告冯钦全，虽然原告冯钦全在本案中未举证证明其已经将涉案房屋原产权证交给了被告，但被告同样也未举证证明其催促过原告冯钦全交付原产权证，而涉案房屋早已于2011年6月2日由被告交给原告冯钦全使用至今，由此可推定双方以实际行为按上述条款约定对涉案房屋原产权证完成交接。因此，本院对被告的上述抗辩不予采纳。 关于原告冯钦全、冯小霞主张的逾期办证违约金。因原告冯钦全、冯小霞未能举证证明其因被告逾期办证所遭受的经济损失，且涉案房屋已经交付使用多年，从平衡各方当事人利益，并参考被告与其他业主签订的《商品房买卖合同》关于逾期办证违约责任承担的约定及该小区其他业主与被告就逾期办证问题而产生的案件已经仲裁、法院生效判决确定的违约金计算标准，从统一裁判尺度及遵循交易习惯的角度，本案违约金计算应按涉案房屋总价款的0.1%计算，该计算方式符合客观实际，亦未损害双方当事人的权益。参照《广西增值税普通发票》上记载的房屋销售价格，被告应向原告支付违约金170.97元（170966.29元×0.1%，四舍五入计算）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告广西锦光物业发展有限公司于本判决生效之日起30日内将需要由其提供的办理南宁市青秀区房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门备案； 二、被告广西锦光物业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告冯钦全、冯小霞支付逾期办理房屋所有权证的违约金170.97元。 如义务人未在本案生效判决规定的期间内履行上述义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费1214元，由原告冯钦全、冯小霞负担243元，由被告广西锦光物业发展有限公司负担971元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 人民陪审员  苏应兰 人民陪审员  黄美莹 二〇一九年二月二十八日 书 记 员  杨中稳