广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终9875号上诉人：（原审原告、反诉被告）：刘伟民,男,1952年3月10日出生,香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：谭永优，广东勤胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗杰成，广东勤胜律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：纪昌发，男，1975年3月27日出生，汉族，住湖北省大冶市，上诉人刘伟民因与纪昌发房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初5517号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。刘伟民向原审法院提起诉讼，请求判令：一、纪昌发支付刘伟民租金43250元、电梯维修费17000元、水费1436元、电费494元、水管维修费410元、租客押金7880元；二、本案一审诉讼费由纪昌发负担。庭审中，刘伟民当庭将电费诉请变更为1438.68元。纪昌发向原审法院提起反诉讼，请求判令：一、确认租房承包合同无效；二、刘伟民向纪昌发返还押金51900元；三、刘伟民向纪昌发返还空调、玻璃、门锁、热水器的安装费用73425元；四、刘伟民向纪昌发支付一楼至六楼打扫清洁卫生费用7200元；五、本案一审诉讼费用由刘伟民负担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认刘伟民与纪昌发于2018年8月8日签订的《租房承包合同》无效；二、纪昌发向刘伟民支付占有使用费19030元；三、纪昌发于一审判决发生法律效力之日起五日内向刘伟民返还电梯维修费17000元、水塔维修费及管道疏通费410元；四、纪昌发向刘伟民返还电费770元、水费970元；五、纪昌发于一审判决发生法律效力之日起五日内向刘伟民返还租客押金7230元；六、刘伟民于一审判决发生法律效力之日起五日内向纪昌发退还押金51900元；七、刘伟民向纪昌发支付装饰装修折价补偿款72400元；八、驳回刘伟民的其他诉讼请求；九、驳回纪昌发的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审本诉受理费781元，由刘伟民负担278，纪昌发负担503元；反诉受理费1476元，由刘伟民负担1384元，纪昌发负担92元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初5517号民事判决书。宣判后，刘伟民不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项，改判纪昌发向刘伟民支付占有使用费43250元；2.撤销原审判决第七项，改判刘伟民无需向纪昌发支付装修折价补偿款72400元；3.退还租客押金500元；4.由纪昌发承担一、二审的诉讼费。事实和理由：一、原审法院适用法律错误，二审法院应该依法改判纪昌发向刘伟民支付占有使用费43250元。原审法院已经查明刘伟民与纪昌发于2018年8月8日签订合同，并且纪昌发随后即与其他租客签订房屋租赁协议，因此这可视为纪昌发已经占有了房屋。而且庭审中纪昌发也承认于2018年10月25日离开出租屋，再加上案涉合同是无效合同，即不存在免租期一说，所以2018年8月的占有使用费是应该支付的，刘伟民主张2018年8月15日至2018年10月25日期间的占有使用费是依法有据的。二、原审法院未依法查明事实，纪昌发购买的空调热水器都是杂牌（小厂）所生产的，而且纪昌发也未提供遥控器给刘伟民，刘伟民愿意退还案涉的空调及热水器给纪昌发，刘伟民无需向纪昌发支付装修折价补偿款72400元。另外，原审法院认定的空调及热水器价格过高，纪昌发购买的空调热水器都是杂牌（小厂）所生产的，小毛病比较多，维修成本高，保值率低，恳请二审法院对其价格重新评估。三、一审法院处理超出纪昌发的反诉请求。在一审反诉请求中，纪昌发仅要求刘伟民返还空调、玻璃、门锁、人水汽的安装费用73425元，其反诉请求是针对安装费，而非空调、热水器的价值，但一审法院超出纪昌发的反诉请求判决。四、关于纪昌发安装的空调、热水器，刘伟民要求纪昌发拆除，要求纪昌发返还刘伟民钥匙。综上，恳请二审法院支持刘伟民的上诉请求。纪昌发答辩称：一、一审法院已查明纪昌发使用案涉租赁物的终止时间是2018年10月17日，并非刘伟民所说的2018年10月25日。双方协商承包的是出租房，不是地摊场地。出租房屋给他人承包，都是有免租期。如果当时不是协商有一个月免租期，纪昌发肯定也不会来承包此栋案涉房屋。刘伟民在春节后将案涉房屋承包给第三人，也是给了一个月免租期，合同无效，是刘伟民的过错。二、纪昌发所购买的空调是美白小天鹅，属于美的旗下公司，是在横沥美的旗舰店购买，美的并不是杂牌，也不是小厂，价格可以去美的旗舰店调查，在纪昌发下单购买后，刘伟民叫纪昌发帮其家中也购买了三台同样的空调，显然空调牌子也是刘伟民可以接受的，纪昌发购买的热水器是广州樱花牌的。三、在一审反诉请求的73425元，其中包括了空调、热水器、门锁、玻璃的购买费用，纪昌发并没有提出其它购买费用。四、纪昌发签订合同时不知道合同无效，是双方有争议向横沥出租屋管理中心和横沥司法所反映情况后，才知道合同是无效的。诉讼中刘伟民所提交的合同，该合同上另外加的文字，纪昌发签合同时时没有同意，也没有签字。刘伟民代理人在一审庭审中说纪昌发拆走了所有的空调、热水器，颠倒是非，导致法院工作人员冒着大雨前往案涉租赁物进行现场勘查。综上，纪昌发请求二审法院驳回刘伟民的诉讼请求，维护纪昌发的合法权益。宣判后，纪昌发不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第三项，改判电梯维修费用17000元，水塔维修费及管道疏通费410元，不应该由纪昌发承担；2.判令案涉房屋二楼整层租金费用由刘伟民承担；3.二审诉讼费由刘伟民承担。事实和理由：1.下水道在租客还没有入住前，就已经堵塞，纪昌发有通知刘伟民，刘伟民也亲自去疏通过。但是为什么两次维修的费用会开在一张单上，显然有作弊的嫌疑，所以疏通管道费用不应该由纪昌发承担。2.买几百元的物品都有三包保修政策，电梯是高达数十万元的，更是有三包政策，如果电梯是在正常使用情况下，理应由纪昌发负责保养，但是由于刘伟民机房窗户安装不合理，加上台风天雨水进入，电梯又没有检验合格证，且尚在免费保修期内，维修的时候，刘伟民没有跟纪昌发商量，也没有通知纪昌发，更没有跟纪昌发说有维修费用之事。另外，刘伟民也住在案涉房屋七楼，进进出出，上下电梯，也在使用电梯，所以电梯维修费用，不应该全部由纪昌发一人承担。其次维修费用过高，刘伟民也没有说电梯损坏的原因是什么，在一审当中，纪昌发未就免责事由进行任何举证，是因为电梯安装及维修都是刘伟民联系的，纪昌发无法提供证据。3.案涉房屋二楼是厂房设置结构，横沥消防人员有来检查过，明确说明二楼不允许做厂房，如果违规，到时候会来查封。纪昌发多次与刘伟民商量此事，刘伟民都不解决，致使二楼一直处于空置状态，因此二楼租金费用应当由刘伟民承担。综上，请求二审法院支持纪昌发的上诉请求。刘伟民答辩称：双方在合同当中有约定一切的水电修理费由纪昌发负责，所以一审判决纪昌发向刘伟民支付电梯维修费及管道疏通费是合情合理的，另外，纪昌发所租赁的是1-6楼，其要求扣除2楼整层的租金没有事实依据，且超出一审审理的范围，请求二审法院驳回纪昌发的上诉请求。本院经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对刘伟民、纪昌发上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据刘伟民、纪昌发在二审中的上诉意见及答辩意见，本案的争议焦点是：1.刘伟民诉求的房屋占有使用费及纪昌发支出的装修费如何认定；2.案涉的维修费如何处理。对此，本院分析如下：对焦点一。关于房屋占有使用费问题。案涉刘伟民与纪昌发于2018年8月8日签订的《租房承包合同》因未取得建设工程规划许可证，依法应认定为无效合同。根据无效合同的处理原则，纪昌发应向刘伟民支付房屋占有使用费。由于合同约定有免租期，虽然合同为无效合同，但免租期的约定在实践中不因合同无效而失效，双方仍按该条款执行。因此，刘伟民诉求的使用费要求包括免租期的使用费依据不充分，本院不予支持。其次，关于纪昌发承包房屋后对房屋投入了部分装修，主要是安装了玻璃、电子门锁、空调和热水器等，若这些装修物要纪昌发拆除，其经济性能远远低于刘伟民继续利用的经济性，且纪昌发亦不要求拆除返还，而请求折价补偿，原审法院根据纪昌发购买物品情况及相关的凭证，就上述的装饰装修物进行折价补偿72400元并无不当。刘伟民主张装饰装修物品折价高，但因上述物品均为新购的，且纪昌发使用的时间不长，刘伟民该主张缺乏依据。原审法院对纪昌发添置装修物件处理适当，本院予以维持。对焦点二。纪昌发承租刘伟民的房屋后虽然使用的时间不长，但双方在《租房承包合同》约定了纪昌发在承租期间需对一切的水电修理、电梯保养负责，故承租期间产生的水电维修费及电梯维修费由纪昌发承担。纪昌发上诉认为房屋的电梯是新的，应属保修期内，该费用不应由纪昌发承担。为此，刘伟民提供了广东亚太帝森电梯有限公司出具的报价单，证明该次的维修是因机房门窗没关好刮风下雨，造成电梯入水所致，有部分配件被入水浸泡损失需要更换，该些配件费用不属广东亚太帝森电梯有限公司负责。纪昌发对此无提供反驳证据，故原审法院认定该电梯维修费用由纪昌发承担并无不当。纪昌发认为刘伟民将电梯房锁上，致其未能进入处理依据不充分，本院不予采信。综上所述，上诉人刘伟民、纪昌发的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2526元，由刘伟民负担2216元（已预交），纪昌发负担310元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  邹凤丹二〇一九年十一月八日书记员  何洁莹