广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初710号原告：广州市橡胶集体联社，住所地广州市海珠区金沙路9号。法定代表人：裘定孝。委托代理人：陈滨宏、朱春容，为广东圣和胜律师事务所律师和实习律师。被告：广州南润物业租赁有限公司，住所地广州市海珠区昌岗中路74号首层101房自编A16铺。法定代表人：张昌益。委托代理人：林国亮，为北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。被告：王翼翔，男，1973年1月8日出生，汉族，住江西省湖口县。委托代理人：林国亮，为北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。被告：王彩虹，女，1975年5月27日出生，汉族，住江西省九江市。委托代理人：林国亮，为北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。被告：张昌益，男，1979年9月20日出生，汉族，住广西壮族自治区灵山县。委托代理人：林国亮，为北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。被告：王君，男，1975年9月18日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。被告：黄贤卫，男，1985年12月18日出生，汉族，住广东省汕尾市红海湾开发区。被告：陈绮媚，女，1970年8月3日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。被告：文均绍，男，1971年8月18日出生，汉族，住广东省化州市。被告：曾正谷，男，1975年10月14日出生，汉族，住四川省中江县。被告：雷秀军，男，1960年12月6日出生，汉族，住湖南省祁东县。被告：张陆贤，男，1978年5月12日出生，汉族，住广东省五华县。被告：张元淑，女，1971年6月10日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告广州市橡胶集体联社诉被告广州南润物业租赁有限公司（下称“南润公司”）、王翼翔、王彩虹、张昌益、王君、黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、张陆贤、张元淑租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈滨宏、朱春容，被告南润公司、王翼翔、王彩虹、张昌益的委托代理人林国亮及被告张陆贤到庭参加了诉讼。被告黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、张元淑经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼；被告王君经本院公告，期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法对被告黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、张元淑及王君作缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告南润公司双方于2013年6月14日订立《广州市房屋租赁合同》，约定由被告南润公司向原告承租位于广州市海珠区昌岗中路74号首层101、102号的房屋（下称“涉案场地”）作商业用途，租赁期限自2013年5月1日起至2019年6月30日止，租金按月结算缴纳，由被告南润公司于每月的第10日前向原告支付；被告南润公司逾期缴纳租金时应向原告缴纳违约金及承担相关违约责任。后因物业租赁面积调整，双方于2013年7月30日签订《补充协议》，因应物业租赁面积对应调整相关租金标准。上述合同订立后，原告依约及时将涉案场地交由被告南润公司使用。被告南润公司将涉案场地分割成15间商铺转租经营，现在部分商铺处于空置状态，部分由被告黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、张陆贤、张元淑经营使用。因被告南润公司自2017年2月起开始拖欠租金和管理费，且经原告通过多种方式催讨后，被告南润公司仍拒不履行支付义务，严重违反了合同的相关约定，已经构成恶意违约行为，并严重损害了原告的合法权益。2017年7月部分分租商户因担心被告南润公司卷走租金而承担法律责任，故要求将分租租金直接交由原告保管。为免引起争议，原告代收该部分租金并开具“代南润公司收取租金”的收据交由分租户收执。因涉案场地为国有性质，按《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》（穗府办函(2017)147号）的规定，均应以公开招租的方式确定承租方，因被告南润公司承租涉案场地为整体承租，解除合同也应整体解除，被告黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、张陆贤、张元淑作为涉案场地实际使用人，并应与被告南润公司共同向原告返还涉案场地。被告王翼翔、王彩虹为被告南润公司的原股东，其二人对被告南润公司各认缴出资245万元，实缴出资额各为5万元，被告王翼翔、王彩虹在未全面履行出资义务的情况下，为逃避公司债务，分别将股权转让给被告张昌益、王君，被告张昌益、王君亦未对被告南润公司全面履行出资义务，故被告王翼翔、王彩虹、张昌益、王君在其未出资本息范围内对被告南润公司未能清偿的债务承担连带责任。为护原告的合法权益，原告起诉请求判令：1、解除原告与被告南润公司之间的租赁合同关系；2、被告南润公司及被告黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、张陆贤、张元淑立即共同向原告返还广州市海珠区昌岗中路74号首层101、102号房屋（其中自编8号商铺由被告黄贤卫、自编9号商铺由被告陈绮媚、自编11号商铺由被告文均绍、自编12号商铺由被告曾正谷、自编13号商铺由被告雷秀军、自编14号商铺由被告张陆贤、自编15号商铺由被告张元淑共同与被告南润公司向原告返还）；3、被告南润公司向原告支付上述房屋2017年3月1日至2017年11月30日期间的租金共计553446.15元及逾期付款违约金暂计为55344.61元；4、被告南润公司向原告支付自2017年12月1日起至交回房屋之日止的占有使用费（每天按月租金额87215元×10%的标准计算）；5、原告没收被告南润公司支付的房屋租赁保证金270000元；6、被告王翼翔、王彩虹、张昌益、王君在其未出资本息范围内对上述第3、第4项诉请债务承担连带清偿责任；7、被告南润公司、王翼翔、王彩虹、张昌益、王君承担本案的诉讼费。被告南润公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、关于租金和管理费：1、被告南润公司承租涉案场地用以转租给分租户经营，原告与被告南润公司的合同关系早在2017年6月之前已经解除，被告也已将涉案场地经营权交还给了原告。原告从2017年7月起已向被告的各分租户收取租金管理费等费用，故涉案场地在2017年7月1日起已经实际由原告收回；2、根据原告提供的证据显示，被告南润公司并无拖欠原告租金或者管理费，并已向原告缴付租金至2017年6月。二、被告并无违约行为，不同意其关于违约金的主张，且原告主张的违约金计算标准过高，原告也没有证据证明其实际遭受的损失。被告王翼翔、王彩虹、张昌益辩称：关于被告个人股东责任问题，各股东与原告没有租赁及物业管理合同关系，没有缴纳租金及物业管理费的合同义务。1、被告王翼翔、王彩虹将股权转让给被告张昌益、王君的行为合法有效，没有违反法律法规的强制性规定，法律法规并没有禁止股东转让股权，各方也完成了工商变更手续，股东转让股权的行为应受法律保护；2、原告要求各股东承担责任没有法律依据，根据公司法司法解释三的相关规定，股东承担责任的范围仅限于对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。本案中，所谓的债务并未得到生效法律文书的认可，案件也没有进入执行阶段，即使债务存在，原告没有任何证据证明被告南润公司没有履行所谓债务的能力，导致债务不能清偿，也就是说，南润公司要不要承担责任、承担多少责任、有无能力承担责任、未能承担责任的范围是多少？等等这些，都没有任何证据支持。因此，在此情况下直接要求股东承担责任，没有法律依据。其次，司法解释规定，股东承担的是补充赔偿责任，而非原告诉请的连带责任，而补充清偿责任是指在公司履行不能的责任的补充，即债务总额与公司财产总额的差额，原告诉请股东承担连带责任没有法律依据。3、本案还在审理过程中，债权债务仍未得到法院的终审处理，原告所谓的逃避债务的说法并无事实和法律依据，也严重损害了各股东的声誉，被告各股东保留追究其法律责任的权利。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告张陆贤辩称：2017年7月左右原告的工作人员与被告张陆贤沟通协商撤场的事情，那时被告南润公司已经不管了，被告南润公司也让小租户将租金交给原告。被告南润公司与被告张陆贤签订租约期限至2019年6月，被告张陆贤在经营的口腔诊所也投入了较大装修费用，2017年7月起原告以代收名义向各小租户收取租金等费用，被告张陆贤均按时缴纳租金给原告。在这种情况下，被告张陆贤要求租赁商铺至2019年6月合同期限届满为止，且希望被告南润公司能够退回押金。被告王君、黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、张元淑没有到庭提出抗辩意见及证据。经审理查明：原告是位于海珠区××房的权属人。广州万力集团有限公司是位于海珠区××房的权属人，广州万力集团有限公司的原名称是广州国际集团有限公司。2011年5月19日原告与广州国际集团有限公司签订《房屋使用权置换合同》，双方约定将各自所有的广州市海珠区昌岗中路74号首、二层房屋置换使用，房屋置换使用后，双方的产权不变更。甲乙双方可自行出租置换物业。2013年6月14日，原告（甲方、出租人）与被告南润公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号：WYZL-JT001），约定：（第二条）甲方同意将坐落在海珠区××房、102房的房地产，出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1939.48平方米。（第三条）租赁期限自2013年5月1日起至2019年6月30日止，其中……2016年7月01日至2017年6月30日月租金87048元；2017年7月1日至2018年6月30日月租金90530元；2018年7月1日至2019年6月30日月租金94151元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方。（第四条）乙方向甲方交纳27万元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同并收回房屋之日将保证金全额无息退回乙方。（第六条）乙方逾期支付租金超过60天的，甲方可解除合同，收回房屋，没收保证金，并要求赔偿损失。（第七条）乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方按当月租金额的2%向甲方支付违约金。租赁合同附件订明：七、租赁期内不得单方面提前解除租赁合同。如乙方需提前解除租赁合同，则乙方应提前两个月通知甲方，保证金不予退回；如甲方需提前解除租赁合同，则甲方应提前两个月通知乙方，并支付相当于保证金金额的补偿，且全额无息退回乙方保证金。十、甲乙双方不续租时，乙方必须按房屋原状交还给甲方。租期届满当日，乙方应到甲方处办理房屋交回手续，由双方签字盖章确认；如果乙方在租赁期满后十日内仍没有和甲方办理承租物业的交回手续，视为乙方未将租赁房屋交回甲方，则每逾期一日，乙方支付物业月租金的10%作为占有使用费和甲方的经济损失赔偿给甲方，直到乙方将承租物业交还给甲方为止。2013年7月30日原告（甲方）与被告南润公司（乙方）又签订《补充协议》订明：一、合同第二条的出租面积1939.48㎡变更为1868.48㎡。二、由于出租面积更改，合同第三条的租金作相应变更，具体如下：……2016年7月01日至2017年6月30日月租金83861元；2017年7月1日至2018年6月30日月租金87215元；2018年7月1日至2019年6月30日月租金90704元。三、合同其它条款仍按原来约定执行，本协议是合同（合同编号：WYZL-JT001）不可分割的部分，具有同等法律效力。合同签订后，被告南润公司向原告支付保证金27万元。被告南润公司向原告支付租金至2017年2月。2016年4月-2017年12月期间原告多次委托物业管理公司及律师向被告南润公司及其股东发出催缴租金等欠费的通知书，原告并在2017年12月22日发出的《律师函》中明确自即日起正式与被告南润公司解除上述《租赁合同》，要求其腾空、移交涉案场地。该邮件“退回”。2017年7月起原告委托物业管理公司以代被告南润公司名义向被告黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、张陆贤、张元淑等分租户按其与被告南润公司约定的租金标准收取租金。2017年11月25日被告南润公司向原告及物管公司发出《关于海珠区××房、102房物业的无缝衔接的函》，载明“经友好协商广州南润物业租赁有限公司同贵司于2017年6月30日已正式终止了双方的租赁合同，并将该物业整体退回给贵司，贵司也于2017年7月1日起正式直接收取了南润公司的分租户的租金及水电费等费用。既然贵司已实际接收了原南润公司的各分租户，贵司应按南润公司与分租户的协议履行，现各分租户请贵司办理好原协商好的无缝衔接的交接手续，即按南润公司与分租户的协议约定的原租金及合同期顺延，合同期至原合同的2019年6月30日止。期满后，合同期满各分租户有优先承租权。希望贵司尽快同各分租户办理好相关手续。”该函件附有包括本案被告黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、广州市淼贤口腔门诊部（被告张陆贤）、张元淑在内的各分租户签名，最后有“已收原件，王某东”字样。原告对该函件的真实性有异议，不确认被告抗辩合同解除及已交还场地的事实。被告南润公司向原告承租涉案场地后，分割成15间商铺转租给包括本案被告黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、张陆贤、张元淑在内的各分租户，本案黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、张陆贤、张元淑分别与被告南润公司签有《广州市房屋租赁合同》，租赁期限均至2019年6月30日。原告向众被告收回涉案场地无果，遂于2018年1月10日提起本案诉讼。诉讼中，双方当事人确认以下分租户租赁地址为同一商铺：1、海珠区××房自编8号（黄贤卫，海珠区××房自编号A07）；2、海珠区××房自编9号（陈绮媚，海珠区昌岗中路74号自编A06铺）；3、海珠区××房自编11号（文均绍，海珠区××房A3号铺）；4、海珠区××房自编12号（曾正谷，海珠区××房自编A03）；5、海珠区××房自编13号（雷秀军，海珠区××房自编号A28）；6、海珠区××房自编14号（张陆贤，海珠区××房自编号A02）；7、海珠区××房自编15号（张元淑，海珠区××房自编号A25）。另经本院到涉案场地现场核查，涉案场地除由上述被告分租户使用外，其余商铺的租户已搬离。另查：根据工商登记资料反映，被告南润公司成立于2006年5月9日，公司注册资本是10万元，原股东是王翼翔、王彩虹，两人对被告南润公司各认缴出资5万元；2015年2月5日王翼翔、王彩虹将南润公司增资至500万元，两人各登记增资245万元，但王翼翔、王彩虹均未实际缴付出资；2017年9月22日经股东会决议，王翼翔、王彩虹各人将原出资250万元的50%股权以转让金为0元分别转让给王君、张昌益，并经核准南润公司股东变更为张昌益、王君；2017年12月20日张昌益、王君将南润公司注册资本减资至10万元。本院认为：原告与被告南润公司就涉案场地租赁事宜签订《广州市房屋租赁合同》，该合同是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，为有效合同，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。被告南润公司抗辩其与原告的租赁合同关系在2017年6月30日已解除并交还涉案场地事实，提交《关于海珠区××房、102房物业的无缝衔接的函》证据证明，虽然该证据为复印件且原告表示有异议，但从被告分租户陈述意见，结合涉案场地现场使用状况及原告已向各被告分租户收取租金事实来看，2017年7月起涉案场地租赁经营权已由原告实际控制，故可认定原告以其行动对解除其与被告南润公司租赁合同关系及接收涉案场地作出意思表示，因此对被告南润公司抗辩的该事实，本院予以采信。被告南润公司向原告支付租金是合同的法定义务，原告主张被告南润公司从2017年3月起没有支付租金，被告南润公司抗辩已支付至2017年6月，但被告南润公司没有提交证据证明该事实，故对原告要求被告南润公司按约定标准支付2017年3月1日至2017年6月30日期间租金的请求，本院予以支持。由于被告南润公司逾期支付租金，导致双方租赁合同关系解除，对此被告南润公司应承担违约责任。本案中原告既主张迟延支付租金的违约金，又主张解除合同没收保证金，鉴此本院依据案件查明事实，结合当事人实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则，对被告抗辩约定的违约金过高并请求予以调整意见予以采纳，由原告没收被告南润公司支付的房屋租赁保证金27万元作为赔偿为宜，对原告要求被告南润公司计付逾期支付租金违约金的请求，本院予以驳回。如前所述，原告从2017年7月起已实际控制并收回涉案场地经营权，之后没有出租商铺是原告出于自身原因考虑所致，故原告要求被告南润公司支付2017年7月1日起至实际腾退涉案场地期间的租金及占有使用费的请求，依据不足，本院不予支持。被告黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、张陆贤、张元淑是本案负有腾房义务的次承租人，被告南润公司与原告的租赁合同已解除，原告是涉案场地的所有人及使用人，故原告要求上述次承租人返还商铺的请求有理，本院予以支持。被告王翼翔、王彩虹、张昌益、王君分别是被告南润公司的原股东及现任股东。经查四被告对公司均存在未全面履行出资义务情形，被告南润公司从2017年3月起欠租，2017年9月被告张昌益、王君受让原股东王彩虹、王翼翔未足额出资的股权，在未通知原告情况下，又将南润公司注册资本减资。因此，被告王翼翔、王彩虹、张昌益、王君应在未出资本息范围内对被告南润公司上述确定债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。对原告要求该四被告承担连带责任不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款之规定，判决如下：一、解除原告广州市橡胶集体联社与被告广州南润物业租赁有限公司关于海珠区昌岗中路74号首层101房、102号房屋的租赁合同关系。二、被告广州南润物业租赁有限公司在本判决生效之日起10日内向原告支付从2017年3月1日起至2017年6月30日止的租金（每月按83861元标准）。三、被告王翼翔、王彩虹、张昌益、王君在未出资本息范围内对被告南润物业租赁有限公司在本判决主文第二项确定债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。四、原告没收被告南润物业租赁有限公司支付的房屋租赁保证金27万元。五、被告黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、张陆贤、张元淑在本判决生效之日起10日内将承租商铺交还给原告（黄贤卫：海珠区昌岗中路74号首层101房自编8号；陈绮媚：海珠区昌岗中路74号首层101房自编9号；文均绍：海珠区昌岗中路74号首层101房自编11号；曾正谷：海珠区昌岗中路74号首层101房自编12号；雷秀军：海珠区昌岗中路74号首层101房自编13号；张陆贤：海珠区昌岗中路74号首层101房自编14号；张元淑：海珠区昌岗中路74号首层101房自编15号）。六、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13460.1元，由原告负担5024.1元、被告南润公司负担8436元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  王穗仪人民陪审员  彭 海二〇一九年二月二十二日书 记 员  庞新健林润华