浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终9554号 上诉人（原审被告）：金卫明，男，1975年7月7日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 上诉人（原审被告）：章春，女，1987年2月18日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：孙建荣，浙江泽毅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李兴全，男，1958年1月20日出生，汉族，住辽宁省开原市。 被上诉人（原审原告）：张伟继，女，1959年3月31日出生，汉族，住辽宁省开原市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：连江，浙江择木律师事务所律师。 上诉人金卫明、章春与被上诉人李兴全、张伟继因房屋租赁、房屋买卖纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初13825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月05日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2016年11月21日金卫明、章春与李兴全、张伟继签订房屋购买合同书一份，约定：李兴全、张伟继向金卫明、章春购买坐落于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室的房屋（即案涉房屋）；价格为490000元；房屋暂测面积为84平方米；金卫明、章春保证对案涉房屋拥有所有权及完全的处置权，在本转让购买书的履行过程中，如因为原产权、居住权以及抵押等发生争议或提供材料交易不真实，影响本购买合同书正常履行的，由金卫明、章春承担法律责任；为了确保本合同书的正常履行，双方对履约保证金约定，转让购买合同书经双方签字盖章后，李兴全、张伟继支付金卫明、章春350000元整，其余尾款140000元待办理房产的二手过户手续后立即付清；如金卫明、章春以任何原因不卖给李兴全、张伟继案涉房屋的，则退回房款并赔偿违约金500000元，李兴全、张伟继如以任何原因不买案涉房屋的，则不退回房款。房屋购买合同书还约定了其他内容。 2016年11月25日，李兴全与金卫明签订房屋租赁合同一份，约定：李兴全将案涉房屋出租给金卫明居住使用；租期为12个月，自2016年11月25日起至2017年11月25止；租金为1500元／月，半年支付一次；租赁期间，李兴全不得随意收回案涉房屋，金卫明如需续租，需提前一个月通知李兴全，在2年内无特殊理由，金卫明有租赁案涉房屋的优先权，房屋租赁合同还约定了其他内容。 2016年11月25日，金卫明确认李兴全、张伟继已支付价款350000元。 在庭审中，双方当事人均确认，房屋租赁合同是金卫明、章春和李兴全、张伟继的共同意思表示。 原审法院审理认为：（一）关于金卫明、章春与李兴全、张伟继签订的房屋购买合同书的效力问题。房屋购买合同书是双方当事人真实意思表示的体现，且无证据证明存在依法应当认定无效之情形，而李兴全、张伟继所辩称的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定并非《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的强制性规定，故合法有效，依法应予保护。（二）关于李兴全与金卫明签订的房屋租赁合同是否可解除的问题。房屋租赁合同的租赁期间已经届满，金卫明、章春自2018年5月25日以后无正当理由拒不支付租金，且在本案诉讼中也无支付租金之意思表示，故根据《中华人名共和国合同法》第二百二十七条之规定，李兴全、张伟继有权解除合同。综上所述，现李兴全、张伟继要求确认房屋购买合同书，该部分诉讼理由充分，原审法院予以支持；李兴全、张伟继要求解除房屋租赁合同，该部分诉讼请求于法有据，原审法院予以支持；李兴全、张伟继要求金卫明、章春归还案涉租赁房屋，该部分诉讼请求理由充分，原审法院予以支持；李兴全、张伟继要求金卫明、章春按1500元／月的标准支付自2018年5月25日起的租金，该部分诉讼请求理由充分，原审法院予以支持。需要说明的是，对于租金的表述，在房屋租赁合同解除以后应为占有使用费，原审法院依法予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第十六条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高院人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李兴全、张伟继与金卫明、章春于2016年11月21日签订的房屋购买合同书有效；二、李兴全与金卫明于2016年11月25日签订的房屋租赁合同于判决生效之日解除；三、金卫明、章春于判决生效后三十日内将坐落于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室的房屋归还李兴全、张伟继；四、金卫明、章春于判决生效后四十日内支付李兴全、张伟继租金3000元以及自2018年7月25日起至上述第三项履行完毕之日止的租金、占有使用费（按1500元／月的标准算）。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费25元，由金卫明、章春负担。 宣判后，金卫明、章春不服，向本院提起上诉称：2016年，金卫明、章春因所在社区拆迁，其家庭户获得杭州市余杭区惠都家园11幢1单元602室房屋一套，该房屋至今未办理产权证书，系家庭共同财产。2016年11月21日，金卫明、章春因为急需资金归还银行贷款，将该房屋转让给李兴全、张伟继，双方签订房屋买卖合同书，李兴全、张伟继支付了部分款项，后双方又于2016年11月25日签订房屋租赁合同，由金卫明、章春一家人继续租赁该案涉房屋。金卫明、章春与李兴全、张伟继签订房屋买卖合同时，金卫明父亲金行九、母亲张美容并不知情，在一审审理过程中，金行九、张美容出具了书面情况说明，表示不同意将该房屋转让给李兴全、张伟继。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第四项规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让；第六项规定：未依法登记领取权属证书的不得转让。本案案涉房屋系未依法登记领取权属证书的家庭共有财产，考虑到该家庭户的户主是金行九，其已明确表示不同意转让，而且该家庭户还有金卫明、章春的未成年子女，金卫明、章春擅自转让该房屋严重损害了其他家庭成员的合法权益。将该合同确认无效并依据双方的过错承担相应的责任，与本案事实相符，也符合法律规定。综上，一审法院适用法律错误，判决不当，请求：1、依法改判金卫明、章春与李兴全、张伟继于2016年11月21日签订的房屋购买合同书无效；2、判决本案一、二审诉讼费用均由李兴全、张伟继承担。 针对金卫明、章春的上诉，李兴全、张伟继发表答辩意见称：1、金卫明、章春主张父母不知情不能导致合同无效，合同签订过程中，金卫明、章春强调房屋系其合法所有，李兴全、张伟继基于信任签订，并有村委会盖章，合同应为有效；2、房地产管理法第三十八条第4项是管理性规范，不是效力性规定，合同的效力应当依据合同法确定；3、李兴全、张伟继基于信赖签订合同，即使金卫明、章春父母现在不同意，不能代表当时不知情，即使不同意，也应构成表见代理。 二审举证期限内，金卫明、章春未向本院提交属于二审程序的新的证据。李兴全、张伟继向本院提交如下证据材料： 录音两份，拟证明金卫明、章春向李兴全、张伟继陈述案涉房屋系金卫明、章春一家三口所有的事实。 上述证据材料经出示，金卫明、章春发表意见称：不属于二审新证据，不予质证。在此基础上，发表质证意见如下：录音并不能证明案涉房屋系金卫明、章春一家三口所有，案涉房屋还没有确权，案涉房屋应是金卫明、章春一家人所有。 本院经审核认为，金卫明、章春对该证据的真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为：双方当事人订立案涉房屋买卖合同时，基于真实意思表示签订该购房合同，金卫明、章春所主张的案涉合同违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定并非《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的强制性规定，且金卫明、章春所主张的无权处分并非合同无效的事由，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，本院不予支持。 综上，金卫明、章春的上诉理由依据不足，本院对其上诉请求不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人金卫明、章春负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一九年二月十一日 书记员  徐森燕