北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16073号上诉人（原审被告、反诉原告）：卢立勇，男，1975年10月23日出生，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：王月，北京市诚汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李换勤，男，1954年7月2日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：林姝，北京昊庭律师事务所律师。上诉人卢立勇因与被上诉人李换勤房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢立勇上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、依法改判一审判决第二项为卢立勇赔偿李换勤改扩建及装修损失2820395.97元；三、依法改判一审判决第五项为李换勤支付卢立勇2018年10月15日至李换勤实际腾退之日止的占有使用费（按照双方2016年12月6日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准的一半计算）；4.一审、二审诉讼费用由李换勤承担。主要事实和理由：一、李换勤所主张的扩建及装修费用损失等应当分为四类，处理方式完全不能相同，一审法院一刀切式的处理方式与相关司法解释规定相悖。1.本案中李换勤所主张的装修损失中可以拆除的应当由李换勤自行拆除，如果拆除造成房屋损毁的应当恢复原状，该部分包括锅炉采暖设备、网络有线、监控、消防器材、窗户防护网、热水器、油压机等，上述费用李换勤要求卢立勇赔偿于法不符。2.对于已形成附合的装饰装修物，卢立勇明确表示不同意利用，双方应当按照合同无效的过错分担现值，本案双方过错比例应当均等。该部分装饰装修包括外墙粉刷、地面、墙面、吊顶、卫生间防水等。3.李换勤自称其建设房屋一层、二层共309间（含309间装修）、南房两间扩建、小卖部扩建均未办理合法建设手续，该部分费用应当与装饰装修费用相区分，该部分应当包括扩建房屋本身以及扩建房屋所附属装饰装修，应当全部由承租方承担该部分费用，因为双方合同中明确约定需要办理相关手续的应当获得批准之后方可实施，建设方没有申请更未获得批准的情况下进行改扩建应当承担全部责任。4.关于存在争议的部分，李换勤应当承担进一步举证的责任并承担相应不利后果。二、本案应区分合同无效的过错以及扩建未办理合法手续的过错，两种过错责任导致的法律后果应当加以区分。扩建物不需要区分是否形成附合面，适用不同处理规则。根据相关司法解释规定，扩建费用的处理当事人有约定的从其约定，没有约定的应当根据扩建行为是否取得合法手续处理，此类纠纷不考虑房屋租赁合同效力。扩建费用的处理应根据不同原因以及双方过错程度（未办理合法手续）综合考量。本案中，在出租方有证据证明要求承租方需要现行获得批准后方可实施的情况下，承租方未进行任何申请就开始扩建并造成损失，应当承担所有扩建费用及扩建物上对应装修费用。即便承租方申请但是未获批准而没有实施扩建的话，则不会有本案李换勤主张的损失发生。三、关于占有使用费的问题，李换勤在评估现场固定后持续长期占有诉争场地及房屋，应当持续支付占有使用费，但是一审法院仅判决其支付至2018年10月的占有使用费，显失公平。四、关于押金，应当待李换勤完全腾退诉争院落房屋并且无任何毁损情况下方能将押金进行返还。李换勤辩称，一、导致合同无效的原因是卢立勇未取得建设工程规划许可证，卢立勇应当对合同无效承担全部责任。二、卢立勇在明知租赁物没有取得建设工程规划许可证等合法手续的情况下，仍在《房屋租赁合同》第一条、第二条中明确承诺、保证其为第一权利人、享有绝对合法使用权等，李换勤的损失均由卢立勇造成。一审法院认定卢立勇赔偿李换勤损失的60%，已经是综合考虑各种情况的结果。三、关于争议部分，经过现场勘验，结合评估报告以及李换勤的装修改造明细等，一审法院已经作出明确认定。四、签约后李换勤仅于2017年7月对外经营不足一月，后又退还给租户，李换勤已经交了2017年4月至2017年10月的租金44万元，但是因涉案房屋不符合约定用途，无法经营，卢立勇向房东支付的年租金标准为10万元，一审法院考虑了李换勤已经支付了44万元租金的情况等多种原因后判决另行支付2017年10月15日至2018年10月14日的占有使用费44万元。李换勤一直在积极行使权利，且其虽占有房屋，但未能使用。五、合同无效，押金应当返还。李换勤向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决解除李换勤、卢立勇于2016年12月6日签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院依法判决卢立勇退还已经支付的2017年4月15日至2017年10月14日的租金44万元、押金7.5万元；3.依法判决卢立勇退还李换勤已经支付的公关好处费用34万元；4.卢立勇赔偿李换勤对租赁物进行建房、改造、装修、家具、家电、基本设施所支出的费用7326128.2元；5.本案诉讼费、鉴定费由卢立勇承担。卢立勇向一审法院反诉请求：1.请求法院依法判令李换勤支付卢立勇2017年10月15日至2019年4月14日的租金（占有使用费）132万元；2.判令李换勤按照双方于2016年12月6日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付租金及占有使用费至其实际腾退之日止；3.判令李换勤支付卢立勇滞纳金（其中以44万元为基数，自2017年9月15日起至实际付清租金之际占有使用费之日止，以日3%的标准计算；另外以88万元为基数自2018年3月15日起至实际付清租金及占有使用费之日止，以日3%的标准计算）4.本诉及反诉费用均由李换勤承担。一审法院认定事实：本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，一审法院认证如下：经李换勤申请，一审法院委托北京建智达工程管理股份有限公司对涉案租赁物改造工程的造价进行鉴定，2019年7月29日，北京建智达工程管理股份有限公司出具《工程造价司法鉴定报告书》。卢立勇对上述司法鉴定报告提出异议，因司法鉴定报告系由一审法院通过摇号随机确定的鉴定机构作出，鉴定机构具有相关鉴定资质，鉴定程序合法，卢立勇未提供证据推翻上述鉴定结论，故一审法院对于上述鉴定报告予以采信，但赔偿范围及数额仍应结合具体案情予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2016年12月6日，李换勤（承租方、乙方）与卢立勇（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，主要内容约定如下：“第一条、乙方租用甲方房屋约5600平米。租赁房屋坐落于：北京市通州区张家湾镇北大化村、占地面积10亩、总建筑面积约5600平米，其中办公楼约1350平米、房屋约4250平米，出租给乙方作为公寓使用。第二条、甲方保证对其所出租的房屋拥有绝对的合法使用权，并作为第一权利人有权将此房屋出租给乙方。第四条、1、租期：乙方租用出租房屋的年限为10年，即自2017年1月1日始至2027年4月15日止。2017年1月1日至2017年4月15日甲方必须交给乙方正常装修。2、租金：2017年4月15日至2020年4月14日，每年租金为：捌拾捌万元整，2020年4月15日至2023年4月14日，每年租金为玖拾陆万捌仟元，2023年4月15日至2027年4月4日，每年租金为壹佰零陆万肆仟捌佰元整。3、合同押金：乙方交一个月合同押金为柒万伍仟元整，合同签订当日交付，此款于本合同终止并经甲方确认乙方不存在欠付应付费用及存在违约之情况且由乙方将房屋交还甲方后无息退还乙方。4、租金支付方式：租金为年付，第一年分二次交付，签订本合同时支付半年度租金，2017年9月15日交付半年租金，以后每年3月15日前交付年度租金（本年4月15日至次年4月14日租金），如逾期每日加收欠款总额的3%作为滞纳金，逾期一个月视为乙方单方违约，甲方有权终止合同，无偿收回租赁房屋（含乙方自行修建的房屋及装饰装修附属物），其损失由乙方自负。”合同签订后，李换勤给付卢立勇涉案租赁物2017年4月15日至2017年10月14日的租金44万元，并交纳合同押金7.5万元。卢立勇将涉案租赁物交付给李换勤，李换勤对涉案租赁物进行了改造和装修，合同约定的装修期为2017年1月1日至2017年4月15日，庭审中，李换勤自述于2017年4月底改造装修完毕，改造装修完毕后的公寓对外名称为“盛鑫公寓”。2017年4月21日，北京市通州区张家湾镇土地看护公司向北大化盛鑫公寓发放《通知书》，指明：“你单位（个人）所建建筑物无用地和建设手续，属违法建设，违法建设面积5000平方米，限你单位（个人）自收到本通知书1日内自行拆除所建设，逾期不拆除的造成一切后果自付。”2017年8月14日，北京市通州区张家湾镇防火安全委员会向盛鑫公寓发布《告知书》，内容如下：“根据通州区防火安全委员会办公室下发的《关于印发出租公寓房消防安全专项整治行动方案的通知》的规定及市政府“疏解整治促提升”专项行动部署的工作要求，经相关部门核实，该单位属于无证无照、非法出租行为。现告知各出租方、承租户7日内自行将个人物品、财产搬离此建筑。逾期未自行搬离的，将依法、依规予以断水、断电，届时造成的一切损失由各出租方、承租户自行承担。”在本案审理过程中，李换勤申请对其改造装修工程的造价进行鉴定，一审法院通过随机摇号方式确定鉴定机构为北京建智达工程管理股份有限公司，该公司于2019年7月29日出具《工程造价司法鉴定报告书》（以下简称：“鉴定报告”），鉴定结果为：“张家湾镇北大化村房屋改造工程司法鉴定为：7326128.2元（大写：柒佰叁拾贰万陆仟壹佰贰拾捌元贰角）。其中：一、小卖部改造工程：35382.47元；二、小南房改造工程：11144.93元；三、西房改造工程：266553.49元；四、南楼改造工程：743865.09元；五、大厂房改造工程：5729807.46元；六、锅炉工程安装：25489.8元；七、室外改造工程：3520.69元；八、争议部分：510364.27元，其中：1、南楼地砖争议部分29341.06元，2、南楼、西房屋面防水争议部分68220.07元，3、电热水器设备费争议部分156643.2元，4、油烟机设备费争议部分82672.8元，5、锅炉设备费争议部分104895元，6、空调安装费争议部分44562.56元，7、化粪池工程24029.58元。”庭审过程中，李换勤认可为挽回损失，一直未撤出租赁物。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，卢立勇与李换勤签订《房屋租赁合同》，将没有任何建设手续的房屋出租给李换勤用于经营公寓，违反了法律的强制性规定，故一审法院依法认定李换勤与卢立勇于2016年12月6日签订的《房屋租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于卢立勇要求李换勤给付截止至实际腾退之日的房屋租金（占有使用费）的反诉请求，一审法院认为，经过法庭现场核实的现状，双方租赁合同约定的经营公寓目的确实没有实现，故虽然李换勤一直未撤出租赁场地，但要求其按照原合同标准一直给付占有使用费，显失公平，考虑到相关政府部门发放通知要求租户搬离的时间及李换勤未撤出的事实，一审法院依法确认李换勤按照双方合同约定的租金标准的一半给予卢立勇一年的房屋占有使用费。对于卢立勇要求李换勤给付滞纳金的诉讼请求，因双方合同属无效合同，李换勤的合同目的无法实现，卢立勇按照合同约定要求李换勤给付滞纳金无合法依据，一审法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于李换勤改造装修房屋的花费，无争议部分的数额为6815763.93元，对此损失数额一审法院予以确认，对于争议部分的数额，一审法院认定如下：关于南楼地砖和南楼、西房屋面防水，结合李换勤的举证及现场勘验情况，一审法院依法认定为由李换勤改造，该数额计入李换勤的损失数额；关于电热水器设备费、油烟机设备费及锅炉设备费，属于可移动设施，李换勤可自行处理，不应计入其损失数额；关于空调安装费及化粪池工程费，结合现场勘验情况，依法认定为由李换勤支出，计入其损失数额；综上，争议部分中应计算的李换勤损失数额为166153.27元。争议部分与非争议部分相加，确认李换勤因改造装修租赁物造成的损失总额为6981917.2元。本案中，卢立勇擅自将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给李换勤用于经营公寓，李换勤未核实房屋的合法性，未办理任何建设及审批手续即对房屋进行大规模的改造装修以用于公寓的经营，双方对损失的造成均存在过错。考虑双方过错程度，一审法院依法判决卢立勇赔偿李换勤损失数额的60%，即4189150.32元。对于李换勤要解除双方租赁合同的诉讼请求，因双方合同属无效合同，故一审法院不予支持。对于李换勤要求卢立勇退还租金的诉讼请求，一审法院不予支持，卢立勇应当返还李换勤交付的房屋押金。关于李换勤要求卢立勇返还公关好处费用34万元的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，一审法院不予处理。据此，一审法院判决：一、卢立勇返还李换勤已交纳的合同押金75000元，于判决生效之日起七日内执行清；二、卢立勇赔偿李换勤改造装修房屋的损失4189150.32元，于判决生效之日起七日内执行清；三、李换勤给付卢立勇2017年10月15日至2018年10月14日期间租赁场地及房屋的占有使用费440000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回李换勤的其他诉讼请求；五、驳回卢立勇的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。卢立勇、李换勤签订《房屋租赁合同》，将没有规划手续的房屋出租给李换勤用于经营公寓，一审法院认定涉案合同因违反法律法规的强制性规定而无效正确，本院予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于损失问题，本院作如下分析。卢立勇系出租方，主观上明知租赁标的物欠缺建设工程规划审批手续的事实，但其仍然与李换勤签订《房屋租赁合同》，并于该合同第二条、第三条承诺租赁标的不具有权利瑕疵，李换勤作为承租一方则未能尽到相应审慎义务，双方均存在过错，一审法院结合案件事实并考虑到双方主客观情况确定卢立勇就李换勤损失承担60%的责任，认定正确、比例适当，本院予以支持。卢立勇上诉主张应区分装饰装修损失与扩建损失的主张，实质是对于过错责任比例的异议。首先，涉案房屋系在原有厂房基础上改建而非扩建，其次，鉴于改建工程系利用原有房屋基础工程的范围内，故仍应考虑案涉出租房屋的性质，故对于卢立勇的该项上诉主张，本院不予支持。根据鉴定意见，张家湾镇北大化村房屋改造工程中无争议部分造价为6815763.93元、争议部分造价为510364.27元，一审法院在扣除争议部分中不应计入李换勤损失的部分，确定李换勤因改造装修租赁物的损失总额为6981917.2元，具有相应依据，在此基础上计算的卢立勇应向李换勤支付的赔偿金额正确，本院予以维持。关于房屋占有使用费问题，卢立勇上诉主张房屋占有使用费应计算至李换勤实际腾退之日，对此本院认为，虽然李换勤客观上持续占有涉案场地及房屋，但是其合同目的未能实现，且相关政府部门亦发出通知要求租户搬离，一审法院基于公平因素的考量，确定李换勤以约定租金标准的一半为标准支付一年的房屋占有使用费，并无明显不妥，亦未超出法院自由裁量权的范围，本院予以支持。关于押金问题，因涉案《房屋租赁合同》被确认无效，双方约定的押金条款亦随之无效，李换勤、卢立勇二人之间的权利、义务、责任均通过合同无效制度予以调整，卢立勇不再具备保留押金的合同基础和法律依据，一审法院判令卢立勇向李换勤返还合同押金75000元正确，本院予以维持。综上所述，卢立勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13834元，由卢立勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  何灵灵审 判 员  陈 静二〇一九年十一月二十二日法官助理  张日广法官助理  林家诚法官助理  李海龙书 记 员  高 媛