安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2595号上诉人（原审被告）：杨晓晗。委托诉讼代理人：费亮亮，安徽大森（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张士发，安徽大森（芜湖）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄青发。委托诉讼代理人：陈栋梁，安徽世邦律师事务所律师。上诉人杨晓晗因与被上诉人黄青发房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初3604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨晓晗上诉请求：1.撤销原判，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由黄青发负担。事实和理由：1.一审法院在未能审查双方签订合同前提和事实的基础上便武断的认为双方所签订的合同系当事人双方真实意思表示，认为黄青发具有单方任意解除合同的权利系事实认定错误。合同中之所以会约定3年可以解除合同的原因是基于黄青发在其他位置的店铺3年后可能面临拆迁，如拆迁黄青发需要该店铺自用，杨晓晗基于合理信赖和公平原则的考虑，才同意3年可解除合同。但现黄青发将租赁房屋要回并非自用，而是为了获取更高的租金而出租给他人，其违背了当时双方签订合同时的真实意思表示，是违背诚实信用原则的表现。如果黄青发可任意解除合同，不仅不利于保护交易的安全、稳定，更是助长了这类滥用合同解除权而满足其私利的坏风气。2.即使一审法院认为合同无法继续履行而解除，但杨晓晗按照合同约定支付了案涉房屋的租金，在合同存续期间积极履行自己的义务，无任何违约行为，故黄青发应当向杨晓晗返还违约保证金11800元。3.退一步讲，即使一审法院认为合同无法继续履行而解除合同，该合同解除的结果并非杨晓晗单方违约导致，一审法院无权要求杨晓晗按房租标准上浮30%的价格支付房屋的占有使用费。4.如一审法院认为涉案房屋因合同无法继续履行而解除合同，黄青发应当立即退还杨晓晗所交租金23958元，并赔偿杨晓晗因装修而造成的损失。黄青发辩称，一、原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。二、杨晓晗诉称三年后的解除权系附条件的，没有事实与法律依据。首先，涉案合同系双方协商一致所签，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方当事人有权依据合同的约定行使权利并履行义务。其次，虽合同约定租期五年，但是合同第二条又约定“三年后甲方需要门面，乙方应无条件配合”，实质是对租赁期限作出的补充约定，该约定系双方当事人协商一致的结果，杨晓晗作为完全民事行为能力人，应知道三年后黄青发可无条件收回案涉房屋的风险。再次，黄青发需要门面并非仅限于杨晓晗所称的附条件“甲方自用”，案涉合同也未约定附条件解除条款，杨晓晗也没有证据证明该约定仅限于此条件，黄青发也从未承诺收回门面仅限自用，并且合同约定的“乙方应无条件配合”，也足以排除仅限于自用的情形。三、杨晓晗在被黄青发明确表示收回房屋后，仍继续使用案涉房屋，拒不腾让，已构成违约，应当承担违约责任。案涉10000元装修保证金实质上是恢复原状的补偿金，用于杨晓晗腾让房屋后恢复原状。黄青发向一审法院起诉请求：1.要求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，地址位于芜湖大地水果冷冻批发市场**043门面房；2.要求判令杨晓晗立即腾出租赁房屋；3.要求判令黄青发不返还杨晓晗违约所有保证金11800元整；4.要求判令杨晓晗按合同第二款第2条约定：三年期满不按期搬出，按日计（2018年租金按60.5元）十倍支付至返还所占房屋之日；5.要求判令本案所有诉讼费由杨晓晗承担。一审法院认定事实：黄青发系位于芜湖大地水果冷冻批发市场4栋043门面房业主。2016年7月15日，黄青发（甲方）与杨晓晗（乙方）就案涉房屋租赁事宜签订《租赁合同》一份，约定：甲方将大地水果冷冻批发市场4栋043门面房出租给乙方；租赁期为5年，自2016年7月15日至2021年7月14日，租金第1年18000元，每年递增10%；三年后甲方需要门面，乙方应无条件配合；租期届满，甲方要收回房屋，要提前两个月通知乙方，乙方租用期满应即时搬出，如不能按期搬出，应承担按日计十倍租金付给甲方；乙方须向甲方交纳违约保证金1800元，如乙方未发生违约责任，甲方应将所收违约保证金如数退还乙方，如乙方在合同期间未完全履行合同条款，且给甲方造成经济损失，违约保证金不足以补偿其损失时，乙方应给予足额赔偿。案涉房屋租赁合同签订后，黄青发将房屋交付给杨晓晗使用，杨晓晗向黄青发交纳违约保证金1800元及10000元装修保证金，并对案涉房屋进行了装修使用，也向黄青发交纳了前三年的房租。2019年5月31日，杨晓晗未经黄青发同意将第四年度房租共计23958元通过微信转账方式支付给黄青发。黄青发收到该23958元后即打电话与杨晓晗联系要求退还该23958元，但杨晓晗拒不接听其电话，黄青发为此报警。2019年6月3日，黄青发发短信告知杨晓晗其需要收回案涉房屋不再续租给杨晓晗，并在案涉房屋的经营柜面上留置了不再续租通知。后因杨晓晗拒不腾让案涉房屋而成诉。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。黄青发与杨晓晗签订的房屋租赁合同不违反法律规定，应为合法有效。双方在合同中约定了租期为五年，同时又约定了三年后如果黄青发需要收回门面，杨晓晗应无条件配合。该项约定就赋予了黄青发在租赁期满三年后具有解除合同收回案涉房屋的权利，故黄青发有权要求解除合同，要求杨晓晗返还案涉房屋。根据法律规定，所谓的格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案房屋租赁合同系双方充分协商的结果，且也无证据证明黄青发持有多处门面且重复使用案涉租赁合同的情形，故对杨晓晗关于案涉租赁合同中“三年后甲方需要门面，乙方应无条件配合”的约定系格式条款的辩解意见不予采纳。杨晓晗作为正常民事行为能力人，其在签订案涉租赁合同并进行装修使用时应知道三年后黄青发有权收回案涉房屋的商业风险。且双方合同约定黄青发收回案涉门面非基于自用理由，故对杨晓晗其他辩解意见也不予采纳。双方虽在合同中约定“乙方租用期满应即时搬出，如不能按期搬出，应承担按日计十倍租金付给甲方”，该按日十倍租金约定明显过高。基于本案案情，故本院酌定杨晓晗按双方约定的房租标准上浮30%支付房屋实际占用费（自2019年7月14日至实际腾让之日）。双方在合同中约定的杨晓晗向黄青发交纳违约保证金1800元，该约定系双方自愿对违约责任的约定，不违反法律规定。现黄青发依约要求杨晓晗解除合同、腾让房屋，杨晓晗拒不腾让应属违约，应承担相应的违约责任，黄青发无须返还杨晓晗向其交纳的违约保证金1800元，对黄青发该项诉讼请求予以支持。因杨晓晗向黄青发交纳的10000元装修保证金非违约金性质，故对黄青发要求不返还该10000元的诉讼请求不予支持。判决：一、解除2016年7月15日黄青发与杨晓晗签订的《租赁合同》；二、杨晓晗于判决生效后十日内将其租赁的案涉房屋（芜湖大地水果冷冻批发市场4栋043门面房）返还给黄青发；三、黄青发无须返还杨晓晗交纳的违约保证金1800元；四、杨晓晗于腾让案涉房屋（芜湖大地水果冷冻批发市场4栋043门面房）后十日内按双方约定的房租标准上浮30%支付黄青发房屋实际占用费（自2019年7月14日至实际腾让之日）；五、驳回黄青发其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、黄青发与杨晓晗签订的《租赁合同》系双方协商一致的结果，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方应依约行使权利和履行义务。《租赁合同》中明确约定三年后黄青发如需要门面，杨晓晗应无条件配合，现三年租期已过，黄青发诉请解除合同并要求杨晓晗返还案涉房屋，系行使合同所赋予的权利，一审法院依法支持其诉请，并无不当。至于黄青发需要门面的原因，合同中并无约定，故对于杨晓晗上诉称，黄青发要回案涉房屋并非自用，而是出租给他人以获得更高的租金，不符合签订合同时所约定的合同解除条件的主张，本院不予支持。二、在黄青发要求解除合同及返还房屋时，杨晓晗均予拒绝，显属违约，故一审判定杨晓晗承担违约责任并无不当。在约定的违约金过高的情况下，一审法院依法予以调整亦无不妥。另，案涉10000元装修保证金及租金23958元可在杨晓晗实际腾让房屋时冲抵房屋占用费，多退少补。综上所述，杨晓晗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由杨晓晗负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年十一月二十一日法官助理张录书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。