鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0602民初6587号原告武杨，男，汉族，1985年8月13日出生，现住鄂尔多斯市。身份证号×××。委托代理人郭培元、华艳峰，内蒙古永晟律师事务所律师。被告鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司。法定代表人：张强，该公司总经理。住所：东胜区准格尔北路2号街坊。统一社会信用代码：×××。委托代理人赵锦东、赵波涛，公司职工。原告武杨诉被告鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司（以下简称亿福公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武杨的委托代理人郭培元、华艳峰，被告亿福公司的委托代理人赵锦东、赵波涛到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉称，原告于2013年5月31日与被告签订《亿福花园商品房认购书》，并交付了996840元购房款，购买了被告开发的亿福花园项目4号楼西单元8层东户，建筑面积138.45平方米，签订认购书后，被告迟迟不通知原告网签，也不通知原告领钥匙，原告去小区查看，得知本人所购买的房屋已经出卖给了第三人并交付，现合同目的不能实现，故诉至人民法院，请求：1、判令解除原、被告双方签订的《亿福花园商品房认购书》；2、判令被告返还原告996840元购房款，并且支付利息289627元（利息自2013年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年8月10日）；3、判令被告支付原告相当于原告购房款一倍即996840元的赔偿款；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告辨称：1、原告的主体地位不适格；2、双方签订的认购书已经解除，无需在解除，即使没有解除也同意解除；3、原告并未足额交纳收据中载明的金额，故原告的主张没有事实与法律依据。针对其诉讼请求，原告向法庭提交如下证据：证据一、《亿福花园商品房认购书》一份、收据一份，证明1、2013年5月31日原告购买被告开发的位于东胜区S-02-22地块亿福花园电梯房4号楼西单元8层东户，建筑面积约为138.45平米，房屋价款总额为996840元，双方约定一次性付款，签订认购书；2、被告于2013年5月31日收到原告亿福花园4号楼西单元8层东户购房款996840元，原告向被告履行支付全部价款的义务；3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，此《商品房认购书》应当认定为商品房买卖合同。证据二、鄂尔多斯市东胜区供水总公司出具的《用水记录》一份，证明原告所购房屋已由被告出卖给第三人郭旭，且已入住。被告质证意见：1、对证据一的真实性认可，证明问题不认可；该认购书、收据实际为武永胜代武杨前来办理，武永胜声称其被东胜区公安局打非办立案侦查，需向打非办提供资产证明，骗取我公司信任后，并向我公司保证，事后会向我公司支付款项，但武永胜与武杨并未支付收据上所记载的款项；2、对证据二的真实性认可，证明问题也认可。经审查，被告对原告所举证据的真实性均予以认可，本院对其真实性予以采信。针对其答辩，被告向法庭提交如下证据：《房屋购买分期付款协议》一份、《补充协议》一份、《亿福花园认购书》三份，证明武杨关于涉案房屋预付款14万元已经抵顶到武永胜的另外3套房屋的5月份分期付款账下，武杨关于涉案房屋已经没有剩余任何房款，我公司已经与武杨约定该套房屋的认购协议的解除条件，且解除条件已成就；武永胜在签订了三份认购协议后，又签订了相应的分期付款协议；武杨本人没有支付过房款，是武永胜代武杨来支付14万元房款。原告的质证意见：对《房屋购买分期付款协议》的真实性、证明问题、关联性都不认可，该协议主体是被告与武永胜签订的，与本案没有关联；对《补充协议》的真实性、证明问题、关联性都不认可，1、该协议的甲方不是本案被告，甲乙双方与本案没有关联性；2、该协议不知道是哪一个协议的补充内容，无法确定与本案的关联性；3、该协议显示，武永胜处置了武杨的权利，武杨过去没有授权，现在也不认可；4、该协议显示甲方和乙方侵占到了武杨的权利，属于甲乙双方串通损害第三人武杨的权利，属于无效合同；5、补充协议中价款单价与认购协议中价款不一致，与本案没有关系，在本案没有生效条款，只是成立，没有生效；6、《认购书》中1号楼1202号房屋买受主体是武杨，与分期付款协议关没有联性，与本案也没有关联性，《认购协议书》所有价款都是7200元，《分期付款协议》与《补充协议》价款都是4000元，与本案没有关联性。经审查，原告对被告所举证据的真实性均不认可，但其并不申请对该组证据进行鉴定，且被告所举证据客观、真实，本院对其真实性予以采信。经审理查明，2013年5月31日，案外人武永胜代原告武杨（乙方）与被告亿福公司（甲方）签订《亿福花园商品房认购书》（以下简称《认购书》），合同乙方处由武永胜代武杨签字、甲方处由亿福公司盖章，合同约定武杨认购了亿福公司开发的位于东胜区S-02-22地块（亿福花园电梯房）4号楼西单元8层东户房屋，单价7200元，建筑面积138.45平米，房屋价款总额为996840元；第三条约定，乙方为保证此合同的履行，于签署本《商品房认购书》时，一次性向甲方交纳购房总额认购金996840元；第六条约定，甲方在签署本认购书后，在预定期间内不得另行转让乙方所定商品房给第三方，如违反此约定，应双倍返还乙方认购金；第七条约定，如乙方放弃购买上述房屋，不与甲方签订《商品房买卖合同》，则乙方无权要求甲方返还认购金。同日，亿福公司给武杨出具案涉房屋的收款收据，载明“收到武杨购房款996840元”；另据武杨陈述，“其向亿福公司交纳了15万元购房款，剩余房款由武永胜与亿福公司进行处理，后武永胜将案涉《认购书》及收据交于武杨”。另查明，亿福公司于2014年将案涉房屋出卖给第三人郭旭，且已经交付。本院认为，关于原告武杨的主体地位是否适格问题，案涉《认购书》为武永胜代武杨签署，武杨持该《认购书》起诉至本院，表明武杨认可武永胜的代理行为；另，亿福公司在《认购书》中甲方处盖章、且将购房收据出具在武杨名下的行为，表明其亦认可武杨的买受人身份，故武杨为案涉合同的相对方，武杨与亿福公司之间的案涉《认购书》成立并有效，武杨系本案适格的原告。关于案涉《认购书》是否已经解除、是否应当解除问题。关于案涉《认购书》是否已经解除，亿福公司称“亿福公司已经与武杨约定了案涉《认购书》的解除条件，且解除条件已成就，故案涉《认购书》已经解除”，亿福公司的依据为2013年5月31日武永胜代武杨与亿福公司签署的《补充协议》，然，该协议系武永胜代武杨与亿福公司签署，明显存在损害武杨利益的情形，对此，亿福公司并未举证证明武永胜在签署此协议时具有代理权限，且武杨对此《补充协议》亦不认可，故该《补充协议》并不对武杨产生约束力，案涉《认购书》及收据并没有解除或者作废，故对亿福公司的该意见不予支持。关于案涉《认购书》是否应当解除问题，因案涉《认购书》就房屋交付日期等主要条款未达成一致意见，故双方签署的《认购书》为商品房预约合同，双方应承担继续磋商直至签订正式商品房买卖合同的义务；另，双方在签署《认购书》后，亿福公司于2014年将案涉房屋出卖并交付给第三人，存在违约行为，导致原告购房的根本目的无法实现，故案涉《认购书》应当解除。关于被告是否应当返还原告购房款996840元以及承担何种违约责任问题。关于亿福公司是否应当返还武杨购房款996840元，本案武杨的购房行为系武杨与武永胜之间债务抵顶、且由武永胜代武杨与亿福公司办理购房手续，与此同时，亿福公司对武杨的购房身份予以认可、且自愿为武杨开具了全额的购房收据，故在亿福公司与武杨之间的商品预约合同中，武杨并不拖欠亿福公司的购房款，在双方《认购书》解除后，亿福公司应当退还收据中载明的购房款；对亿福公司辨称“武杨并未足额交纳购房款、无权要求返还全部购房款”的意见不予支持，关于亿福公司与武永胜之间的纠纷，可另案主张。关于亿福公司应承担何种违约责任问题，首先，根据双方《认购书》第三、六、七条的规定，本院认为双方在《认购书》约定的“认购金996840元”具备定金性质，该“认购金”为担保双方履行合同的定金；另，根据定金不得超过主合同标的额20%的规定，双方之间约定的定金为199368元，超过部分797472元为购房款；其次，庭后经与武杨核实，其要求亿福公司在支付利息与双倍返还定金之间选择适用定金条款，综上，本案因亿福公司的违约导致合同根本目的无法实现而解除合同，故亿福公司作为收受定金方应当双倍返还武杨定金398736元，以及返还武杨购房款797472元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告武杨与被告鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司于2013年5月31日签订的《亿福花园商品房认购书》；二、被告鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日向原告武杨返还购房款797472元、以及返还双倍定金398736元，共计1196208元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12533元，由原告负担4750元，由被告负担7783元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。代理审判员  安高维二〇一九年二月十五日书 记 员  齐 雄照赔偿乌益恒受到的损失；对损失部分，乌益恒并未提交相关证据，故法条链接《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。