海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1617号 上诉人（原审原告）：杨子康，男，1999年10月3日出生，汉族，现住河北省衡水市景县。 委托诉讼代理人：陈少波，万宁市和谐法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：海南中汇宏基时代广场投资有限公司，住所地为海南省万宁市万城镇城北新区万州大道东侧万城春天小区**楼**。 法定代表人：谢欧松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：娄春艳，海南昌宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李芬，海南昌宇律师事务所实习律师。 上诉人杨子康因与被上诉人海南中汇宏基时代广场投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服万宁市人民法院（2019）琼9006民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 杨子康上诉请求：请求依法撤销(2019)琼9006民初1082号民事判决，并改判支持上诉人的一审全部请求。事实和理由：一审判决对涉案房屋的实际交付时间认定错误；上诉人与被上诉人签订的《万宁市商品房买卖合同》第九条交接约定，若因买受人逾期未收房，在出卖人指定的交房期限届满当天，视为房屋已实际交付买受人使用。此后，该商品房的风险已转移给买受人，交付日(含实际交付日和视为交付日)之后发生的商品房物业管理费由买受人承担。被上诉人于2013年5月18日向上诉人发出入伙通知书，指定要求上诉人于2013年6月1日至2013年8月30日前来办理入住手续。同时入伙通知书第三条明确,如未在通知时间内办理入住手续，物业费从2013年9月1日起开始正式计收。上述合同条款及通知书内容均可认定涉案房屋上诉人未在约定时间内办理交接手续，但涉案房屋自2013年9月1日起已实际交付上诉人占有使用，并自行承担商品房的风险且开始缴纳物业费。2019年5月21日，物业公司向上诉人发出物业相关费用催交函，通知上诉人至2018年12月，上诉人共欠物业费及滞纳金共计59946.68元。综上，本案依合同约定双方的实际交房时间应为2013年9月1日。一审判决认定事实错误，导致判决不当。故恳请二审法院依法公正裁决。 被上诉人海南中汇宏基时代广场投资有限公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，被答辩人的上诉主张没有任何事实和法律依据,依法应以驳回。一、被答辩人直到起诉前才与答辩人办理房屋交付手续，因其严重违约、无法及时提供办证资料导致办证迟延，应由其自行承担逾期办证的全部责任；二、答辩人、被答辩人事后已经就相关问题达成和解意见，被答辩人以其拖欠物业费抵扣答辩人延期办证责任，且履行完毕，被答辩人的上诉请求没有任何依据，依法应予驳回。2019年1月13日，被答辩人书面授权李宪花代为办理、领取其所购买的万城春天6栋901号房不动产权证相关事宜并签署相关文件。2019年1月14日，在被答辩人的授权下，李宪花以被答辩人名义在万城春天营销办公室领取了琼（2018）万宁市不动产权第XXXX号不动产权证书，并签署了《不动产权证领取说明》，“同意开发商以免受部分物业费的形式（即免收此证办理完成之日前的物业费）来补偿因延迟办证给其造成的损失，并不再追究购房合同中开发商延迟办证即延迟履行其他义务的违约责任。”答辩人与被答辩人已经按《不动产权证领取说明》履行义务完毕后，被答辩人主张答辩人支付延期办证违约金没有任何事实和法律依据，依法应予驳回。 原告向一审法院起诉请求：请求判令被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金81634元（即按日违约金98元，自2016年4月1日起计算至2018年7月24日止共833天）。 一审法院认定事实：2013年5月21日，原告与被告签订《万宁市商品房买卖合同》，购买被告位于海南省万宁市××区(幢)6(单元)9(层)901房的房屋一套。合同主要约定，总购房款980894元，签订合同之日起付清。合同同时还约定，被告应在2013年6月1日前，将经依法验收合格的房屋交付原告使用，否则按该合同第十一条约定承担违约责任。合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，否则按合同第十五条第四款规定承担违约责任，即每逾期一天按已付房款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款980894元。2013年5月18日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2013年6月1日至2013年8月30日前来万城春天销售中心内办理交房手续。被告于2018年7月24日将该房屋权属证书交付原告的受委托人李宪花领取。但直至2019年1月18日，原告才到被告处办理交房手续。被告2019年4月3日，原告向一审法院提起民事诉讼，请求判如所请。 一审法院认为：本案原、被告双方签订的《万宁市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点问题：是被告应否向原告支付自2016年4月1日起计算至2018年7月24日止共833天的逾期办理房产证违约金81634元。首先，原、被告双方达成《万宁市商品房买卖合同》后，被告依约于2013年5月18日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2013年6月1日至2013年8月30日办理交房手续，但直至2019年1月18日，原告才到被告处办理交房手续。因此，根据原、被告双方签订的《万宁市商品房买卖合同》第十五条有关产权登记的约定第一款关于“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书”的约定，原告于2019年1月18日才与被告办理交房手续已经构成违约，原告不能以其逾期办理收房手续向被告主张违约责任。根据《万宁市商品房买卖合同》第十五条关于被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，否则按合同第十五条第四款规定承担违约责任的约定，被告已于2018年7月24日将该房屋权属证书交付原告的受委托人李宪花领取，被告并不存在逾期办理房产证的事实。因此，对原告关于被告应否向原告支付自2016年4月1日起计算至2018年7月24日止共833天的逾期办理房产证违约金81634元的诉求不予支持。其次，由于被告在本案中并未违约，被告关于其与原告达成在双方互不追究违约的前提下，双方同意原告以办证之前拖欠的物业费冲抵原告延期办证等全部违约责任并签署书面协议的抗辩意见与本案的处理结果不存在关联，对此不予处理。第三，关于被告主张的诉讼时效的问题。按照原、被告双方在《万宁市商品房买卖合同》第十五条的约定，被告向原告支付逾期办理房产证违约金的时间应在交房(被告于2019年1月18日向原告交房)后的720日以后，因此，本案不存在原告诉求已超诉讼时效的问题。被告关于诉讼时效的抗辩意见不成立，不予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告杨子康的诉讼请求。一审案件受理费942元由原告杨子康负担。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，2019年1月13日，上诉人书面授权李宪花代为办理、领取其所购买的万城春天6栋901号房不动产权证相关事宜并签署相关文件。2019年1月14日，上诉人方在万城春天营销办公室领取了琼（2018）万宁市不动产权第XXXX号不动产权证书，并与被上诉人签署了《不动产权证领取说明》，“同意开发商以免受部分物业费的形式（即免收此证办理完成之日前的物业费）来补偿因延迟办证给其造成的损失，并不再追究购房合同中开发商延迟办证即延迟履行其他义务的违约责任。” 本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷，本案争议的焦点为被上诉人是否应支付给上诉人逾期办理房屋产权证违约金。上诉人与被上诉人签订的《万宁市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应属有效合同。双方在合同中约定被上诉人应当自房屋交付之日起720日内为上诉人办理房屋权属证书，否则按合同第十五条第四款规定承担违约责任，即每逾期一天按已付房款的万分之一向上诉人支付违约金。2013年5月18日，被上诉人向上诉人发出《入伙通知书》，通知上诉人于2013年6月1日至2013年8月30日前来万城春天销售中心内办理交房手续，但直至2019年1月18日，上诉人才到被上诉人处办理交房手续，被上诉人并不存在逾期办理房产证的事实。且上诉人在向被上诉人领取房屋产权证书时，被上诉人已与包括上诉人在内的购房者达成用物业费抵扣逾期办证费的调解协议，因此，上诉人要求被上诉人支付自2016年4月1日起计算至2018年7月24日止共833天的逾期办理房产证违约金81634元的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1884元，全部由上诉人杨子康负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁振文 审 判 员 林 珍 审 判 员 陈玫伊 二〇一九年十一月十五日 法官助理 王天石 书 记 员 陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。