广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1496号 上诉人（原审被告，反诉原告）：北海南国天堂房地产开发有限公司。住所：北海市银海区金海岸大道**恒大御景半岛******。统一社会信用代码：91450500619445847F。 法定代表人：沈治国，总经理。 委托诉讼代理人：韦翥，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：李俭兆，男，1959年10月9日出生，汉族，住浙江，住浙江衢州市柯城区iv> 委托诉讼代理人：康忠秀，广西海鑫律师事务所律师。 上诉人北海南国天堂房地产开发有限公司（以下简称南国天堂公司）因与被上诉人李俭兆商品房预售合同纠纷一案。不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院(2019)桂0503民初872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人南国天堂公司上诉请求：1.撤销北海市银海区人民法院(2019)桂0503民初872号民事判决第四项；2.支持南国天堂公司的部分反诉请求，判令李俭兆向南国天堂公司赔偿损失64030元（以380000元为基数，以每日万分之一标准，自2012年10月3日起计算至2017年5月15日）；3.本案全部诉讼费用由李俭兆承担。事实与理由：一、李俭兆严重违反涉案《商品房买卖合同》约定，长时期不履行付款义务，是导致涉案《商品房买卖合同》无法履行的根本原因，一审判决片面认定上诉人违约，与事实不符，有违公平原则在涉案房屋买卖法律关系当中，作为买受人的李俭兆其核心义务是及时支付购房款。涉案2012年7月8日《恒大御景半岛楼宇认定购书》明确约定，李俭兆应于2012年7月13日前支付首期房款399506元并签署《商品房买卖合同》，同时对余款40万元办理完毕银行按揭贷款申请手续。但由于李俭兆自身的原因直至2012年10月3日才得以签订《商品房买卖合同》并支付首期房款429506元。李俭兆本己严重违约，但南国天堂公司并未选择解除认购书，另售房屋，而是继续为其保留了房屋。在签订《商品房买卖合同》后，李俭兆理应及时办理房屋按揭贷款申请手续，然而从2012年10月3日起至2017年5月15日止，在长达近5年的时间里，李俭兆因自身原因均未办理成功银行按揭手续，而且在被银行拒贷后，也未按合司约定向南国天堂公司支付余款38万元，导致合同目的长期无法实现。在此情况下，南国天堂公司不得不将涉案房屋另行销售。很明显，李俭兆以自身行为表明其已不再履行合同主要义务，己构成根本违约，一审判决完全忽略了李俭兆的违约事实，却将责任全部归责于南国天堂公司，与事实不符，明显违背公平原则。二、一审判决有关“被告没有及时通知原告以何种方式付款”的认定，属于事实认定错误。涉案《商品房买卖合同》明确约定了按揭不成后买受人如何支付购房款的事项，被上诉人对此是明知的，不存在需要上诉人通知与否的问题。《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第三条第（一）款第3项约定:“如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款。”以上可见，《商品房买卖合同》对银行按揭遭拒后李俭兆如何支付剩余购房款的约定是非常清楚的，根本不需要南国天堂公司的通知，南国天堂公司通知与否，不能成为李俭兆拒付剩余房款的理由。三、李俭兆违约事实明显，应承担相应的违约责任，南国天堂公司的反诉请求有事实和法律依据，应当得到支持。在李俭兆严重违约、合同目的无法实现的情况下，南国天堂公司决定解除合同、将涉案房屋另行销售属于正当合法（虽然存在通知上的瑕疵)，而此时方产生向被上诉人退还购房款、以及不及时退款产生逾期违约金问题。一审判决先是忽视李俭兆的违约责任，继而其第四项判决从李俭兆支付首付款起计算违约金，也是非常错误的。综上，一审判决事实认定错误，明显违背公平原则，为维护南国天堂公司的合法权益，特依法提起上诉，恳请二审法院判如所请。 被上诉人李俭兆答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回南国天堂公司的上诉请求，维持原判。 被上诉人李俭兆向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.南国天堂公司返还李俭兆购房款及契税等454195.98元，赔偿李俭兆购房款及契税等454195.98元，合计908391.96元。 上诉人南国天堂公司向一审法院反诉请求：1.李俭兆向南国天堂公司赔偿损失83000元；2.李俭兆协助南国天堂公司办理注销《商品房买卖合同》预售备案登记手续。 一审法院认定事实：经审理查明：2012年7月8日，李俭兆与南国天堂公司签订《恒大御景半岛楼宇认购书》，约定：李俭兆自愿向南国天堂公司认购恒大御景半岛11幢商117号房，建筑面积61.54平方米，单价为每平方米13154.14元，总价款为809506元。李俭兆同意签署本认购书时，支付10000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时自动转入房款），南国天堂公司在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据；李俭兆须于2012年7月13日前支付399506元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款即400000元由银行提供按揭贷款，李俭兆需在2012年7月13日前办理完毕银行按揭贷款申请手续等。2012年10月3日，李俭兆与南国天堂公司签订商品房买卖合同（销售合同编号：BHBD11117）及附件，内容：李俭兆购买南国天堂开发的位于金海岸大道88号恒大御景半岛11幢1层0117号房，用途商业，建筑面积共61.54平方米，单价为每平方米13154.14元，总价款为809506元；付款方式：2017年7月13日前支付首期房款429506元，余款380000元须在2012年7月13日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；第七条李俭兆未按照约定时间付款的，逾期超过90日，南国天堂公司有权解除合同；南国天堂公司解除合同的，李俭兆按累计应付款的1%向南国天堂公司支付违约金；李俭兆愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，李俭兆按日向南国天堂公司支付逾期应付款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金；如李俭兆的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，李俭兆应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如因李俭兆无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金等。同年，李俭兆在南国天堂公司处购买多套商品房。2012年10月3日，李俭兆向南国天堂公司支付首期房款429506元。2013年9月6日，李俭兆交纳了契税、印花税共计24689.98元。后双方到中国工商银行股份有限公司办理按揭手续，由于李俭兆是三套房以上按揭，无法办理按揭贷款；南国天堂公司又介绍李俭兆到华夏银行办理银行按揭，也没有办理成功。之后，南国天堂公司在没有通知李俭兆解除合同的情况下就将涉案商品房出售给案外人孙瑞力。上述事实，有《企业信息公示报告》、《商品房买卖合同》、《发票》、《纳税审核表》、《完税证》、《商品房买卖合同》、“房地产登记信息”、《证明》两份、《本院委托调查的证据》等证据及李俭兆、南国天堂公司的陈述予以证实。 一审法院认为：李俭兆与南国天堂公司经自愿协商签订的《恒大御景半岛楼宇认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，李俭兆已经支付首期房款429506元，剩余房款380000元须以银行按揭付款方式支付完毕。由于李俭兆在南国天堂公司处购买有多套房屋，导致李俭兆无法办理银行按揭，南国天堂公司亦没有及时通知李俭兆以何种方式付款，南国天堂公司在没有履行通知解除合同义务就将涉案房屋另出售给他人，已构成违约。李俭兆认为合同目的已无法实现，主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，南国天堂公司亦同意解除合同，应予以准许。由于《商品房买卖合同》已解除，一审法院认为《恒大御景半岛楼宇认购书》也应一并解除，南国天堂公司亦同意返还首期购房款399506元给李俭兆，应予以准许。由于南国天堂公司违约，应承担违约责任，以429506元为基数，按照合同约定每日按万分之一计算，从2012年10月3日开始计算，李俭兆诉请超出部分，一审法院不予支持。李俭兆请求南国天堂公司返还契税和印花税24689.98元，一审法院认为，该款项为税务机关收取，南国天堂公司应按法律规定协助李俭兆去办理退税。南国天堂公司主张李俭兆赔偿损失83000元，由于在履行合同过程中，过错在于南国天堂公司，故一审法院不予支持。南国天堂公司主张李俭兆协助其办理注销《商品房买卖合同》预售备案登记手续，因一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》解除，相应的预售备案登记手续也应注销，故应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除李俭兆与北海南国天堂房地产开发有限公司于2012年7月8日签订的《恒大御景半岛楼宇认购书》（编号：BHBD1007082）及2012年10月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》（销售合同编号：BHBD11117）；二、北海南国天堂房地产开发有限公司返还给李俭兆购房款429506元；三、北海南国天堂房地产开发有限公司协助李俭兆办理税款24689.98元退还手续；四、北海南国天堂房地产开发有限公司向李俭兆支付违约金（以429506元为基数，每日按万分之一计算，从2012年10月3日开始计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，提前履行的计至实际支付之日止）；五、李俭兆于本判决书生效之日起十日内协助北海南国天堂房地产开发有限公司办理注销《商品房买卖合同》预售备案登记手续（登记编号：483-1728）；六、驳回李俭兆的其他诉讼请求；七、驳回北海南国天堂房地产开发有限公司的其他反诉请求。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。本诉受理费6442元，反诉受理费938元，共计7380元，由北海南国天堂房地产开发有限公司负担。 二审期间，双方均无新证据提交 一审法院查明的事实,本院二审予以确认。 本院认为,一、被上诉人李俭兆与上诉人南国天堂公司签订的《恒大御景半岛楼宇认购书》《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。因案涉的金海岸大道88号恒大御景半岛11幢1层0117号房已由上诉人转让他人名下，合同已不具有继续履行的条件，李俭兆请求解除合同应当予以支持。依法南国天堂公司应当返还李俭兆支付的购房款429506元；二、李俭兆在支付首期购房款后，到中国工商银行股份有限公司办理按揭手续未获批，又过两年多南国天堂公司又介绍李俭兆到华夏银行办理银行按揭。由此可见，双方均有履行合同的诚意，只是由于一些客观原因才导致李俭兆未能获批贷款支付购房尾款，之后又过一年多南国天堂公司才将案涉房屋出售给案外人期间各方以自己的行为变更了和提供的内容，故对于案涉合同不能履行，双方存在一定的过错责任，因此，双方请求对方承担违约责任的主张本案均不予支持；三、根据公平原则，南国天堂公司应向李俭兆支付占用购房款期间的利息，从首期购房款支付之日起计至本案生效判决履行之日止；4.因案涉《商品房买卖合同》已解除，相应的预售备案登记手续也应注销，故李俭兆应协助南国天堂公司办理注销预备案登记手续。由于契税和印花税24689.98元系税务机关收取，南国天堂公司应按法律规定协助李俭兆去办理退税。 综上所述，上诉人的南国天堂公司上诉请求具有事实法律依据的部分本院予以支持，无事实法律依据的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初872号民事判决的第一、三、五项； 二、撤销（2019）桂0503民初872号民事判决第四、第六、第七项； 三、变更（2019）桂0503民初872号民事判决第二项为：北海南国天堂房地产开发有限公司返还李俭兆购房款429506元及支付相应利息（以429506元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2012年10月3日起计至本案生效判决履行之日止）； 四、驳回李俭兆的其他诉讼请求； 五、驳回北海南国天堂房地产开发有限公司的其他反诉请求。 一审本诉受理费6442元，反诉受理费938元，二审案件受理费3171.95元，合计10551.95元，由李俭兆负担5000元，北海南国天堂房地产开发有限公司负担5551.95元。 上述给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇一九年十一月十四日 法官助理 王 琼 书 记 员 林 雪