河北省沧州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）冀09行终336号 上诉人（原审原告）李连和，男，1933年8月28日出生，汉族，住所地沧州市运河区。 委托代理人张鹏宇，河北海岳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）沧州市自然资源和规划局，住所地沧州市运河区御河路**。 法定代表人王宪章，党组书记。 委托代理人刘青，新华分局副局长。 委托代理人彭建军，河北福鑫律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）刘昊，女，1982年6月9日出生，汉族，，住所地沧州市新华区现住沧州市新华区。 委托代理人周贤君，男，1982年1月15日出生，汉族，，住所地青县系刘昊之夫。 上诉人李连和因土地行政登记一案，不服沧州市运河区人民法院（2019）冀0903行初28号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。 原审法院查明，原告李连和1994年通过房改取得沧州市利农街肉食宿舍5排1号的房屋所有权，2000年8月原告将房屋出售给王会通，王会通办理了房屋所有权证，2004年7月王会通又将房屋卖与本案第三人刘昊，刘昊2004年7月21日取得房屋所有权证，后又取得沧新国用（2010）年第055号国有土地使用权证。原告2018年11月知悉后，向人民法院提起行政诉讼，请求撤销被告为第三人颁发的沧新国用（2010）第055号国有土地使用权证。 原审法院认为，本案涉案土地登记行为乃基于相应的民事协议，根据“民行交叉，民事先行”的原则，应当对本案所涉及的民事协议约定的内容及其有效性先行予以确认，而对民事争议的处理，不属于行政案件的审理范围，故原告李连和在解决民事争议之前提起的行政诉讼，不符合法定起诉条件。 原审法院遂裁定，驳回原告李连和的起诉。 上诉人李连和的上诉请求，撤销原审裁定，裁定原审法院审理本案。主要理由：一、一审法院适用法律错误，违反法定程序。《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款规定：在涉及行政许可、登记、征收和征用和行政机关对民事争议所作裁决的行政诉讼中当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第一百三十八条第三款规定：人民法院在审理行政案件中发现民事争议为解决行政争议的基础，当事人没有请求人民法院一并审理相关民事争议的，人民法院应当告知当事人依法申请一并解决民事争议。本案系上诉人请求撤销土地使用权证，属于许可、登记错误行政纠纷，一审法院如认为行政案件中民事争议为解决行政争议的基础，应当告知上诉人可以申请一并解决民事争议，进而按照司法解释的规定作出裁判。二、本案所涉及的民事争议，不影响行政争议的解决。被上诉人沧州市自然资源和规划局颁发（2010）第055号国有土地使用权证违反法定程序。《土地登记规则》第四十二条的规定：出售公有住房售房单位与购房职工应当在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权并持公有房批准文件，售房合同，房屋所有权证书和售房单位原土地证书申请变更登记。《土地登记规则》系1996年2月1日开始实施，因当初食品公司并未取得土地登记证书，故无法办理相关变更手续。1999年食品公司取得划拨土地使用权证（即沧市国用1999字第100号国有土地使用权证），那么上诉人可以进行变更登记，但依照售房协议书第一条的约定，实践中上诉人无法变更土地权利人。需要指出的是，该条款违背了法律的规定，上诉人有权处分案涉土地使用权，故与王会通签订了售房协议书，并对土地使用权进行了约定，即王会通取得4米的院落和北房四间，后王会通将房屋卖给了本案第三人刘昊，并于2010年办理了土地登记证书（沧新国用2010第055号），该登记证书所涉面积包含了上诉人未出售的南房土地使用面积。依据2010年有效的《土地登记办法》第七条，土地登记应当由当事人共同申请，结合《土地登记规则》第四十二条的规定，案涉土地上的房屋性质为公有住房，如果进行土地权利变更登记，被上诉人沧州市自然资源和规划局应当让食品公司与具有土地变更登记资格的上诉人共同申请进行首次变更，进而由上诉人与王会通共同申请进行第二次变更，最后由王会通与被上诉人刘昊进行第三次变更。上诉人沧州市自然资源和规划局在一审中提交的食品公司和李连和土地申请表，上诉人不知情，也未参与申请。可以看出，被上诉人沧州市自然资源和规划局明知需要初始变更手续，未核实申请的真实性，违反了法律规定，作出的行政行为侵害了上诉人的合法权益，并造成了实质影响。 被上诉人沧州市自然资源和规划局辩称，案涉土地登记行为所依据的事实是王会通与刘昊之间签订的房屋出售协议，刘昊2004年7月取得房屋所有权证之后，依据地随房走的原则申请办理了涉案土地登记，对于上诉人与王会通之间房屋买卖合同涉及的土地范围的争议，应通过民事诉讼程序解决。即使上诉人提及的民事争议能够在行政案件中一并处理，也属于人民法院可以审理的情形。本案刘昊与上诉人没有直接的民事法律关系，一审裁定驳回上诉人的起诉适用法律正确。刘昊依据房屋所有权证申请土地使用权登记，因房屋坐落的土地是沧州市食品总公司以划拨方式取得的土地使用权，该土地上的房屋因房改产生所有权的变化，刘昊依据房屋所有权证申请办理土地使用权登记时，经原划拨土地使用权人同意，县市级以上人民政府批准，即可办理登记，无需上诉人与刘昊共同申请，请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。 被上诉人刘昊辩称，我依法取得的土地使用权证与上诉人没有关系，我和上诉人不存在房屋买卖合同，请求法院驳回上诉，维持原裁定。 经审理查明，1994年12月10日，李连和与沧州市食品总公司(下称食品公司)签订协议一份，内容有：食品公司将坐落于利农街肉食宿舍平房共3间计56.44平方米(建筑面积)，按1994年《沧州市深化住房制度改革实施办法》中规定的出售价格卖给李连和，达成如下协议：一、李连和所购房屋(包括院落)占用的国有土地使用权不得转让，仍由食品公司统一管理。二、李连和若对其所购房屋进行原碱旧基的翻新改造，须获得食品公司和规划部门的批准。三、根据市旧城改造总体规划，食品公司对李连和所购房屋进行改造时，按建筑面积实行拆一还一，违章插建面积不予补偿安置。李连和必须服从食品公司的统一拆迁。此后，李连和办理了房屋所有权登记，登记面积为56.44平方米。2000年8月李连和与王会通签订了售房协议一份，内容有：李连和在食品公司宿舍有平房一套，房证面积56.44平方米，西侧无房证一间，院南北约4米，欲对外出售，双方协议商达成如下协议：一、协议签订之日起，王会通一次性支付房款53400元整。二、李连和提供一切手续，王会通负责办理过户手续并支付费用。三、李连和于2000年8月31日搬出，南房禁止走北门。王会通办理了房屋转移登记手续。2004年7月王会通将房屋卖与刘昊，刘昊2004年7月21日取得房屋所有权证，证载面积56.44平方米。1999年食品公司取得了包括李连和房改房占用土地在内的土地使用权证。2010年经刘昊申请，登记机关为刘昊进行土地登记，颁发了沧新国用（2010）年第055号国有土地使用权证，登记土地使用权面积为189.3平方米。李连和2018年11月知悉后，向人民法院提起行政诉讼，请求撤销登记机关为刘昊所作的土地行政登记行为。二审庭审中，李连和的代理人明确其诉讼请求为撤销登记机关为刘昊所作的土地行政登记行为。 本院认为，本案李连和的诉讼请求为销登记机关为刘昊所作的土地行政登记行为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。本案上诉人认为其与王会通签订的房屋买卖合同中的土地面积应比189.3平方米小，因此王会通与刘昊所签房屋买卖合同所包含的土地面积亦应小于189.3平方米，即在连环房屋买卖合同中，李连和对作为不动产物权登记基础的房屋买卖合同的内容发生争议。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十八条第三款规定：人民法院在审理行政案件中发现民事争议为解决行政争议的基础，当事人没有请求人民法院一并审理相关民事争议的，人民法院应当告知当事人依法申请一并解决民事争议。当事人就民事争议另行提起民事诉讼并已立案的，人民法院应当中止行政诉讼的审理。民事争议处理期间不计算在行政诉讼审理期限内。本案中，如果房屋买卖行为的双方是李连和与刘昊，则可以中止行政案件的审理，由双方当事人先行解决民事争议，也可以一并解决民事争议，但因王会通不是本土地登记案件的当事人，本案无法一并解决民事争议或中止行政诉讼，先行解决民事争议，应由李连和与王会通解决民事争议后，再根据李连和与王会通民事争议的处理情况，解决与刘昊的民事争议。李连和与相关当事人解决民事争议的期限不计算在行政诉讼起诉期限内。一审裁定驳回李连和起诉的主文并无不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九第一款第(一)项的规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙树国 审 判 员 李艳华 审 判 员 苗萍萍 二〇一九年十一月四日 书记员代 欣 艳 书 记 员 王丽钰