广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初6488号原告（反诉被告）：中山市悦来房地产投资集团有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇德秀路33号中环明珠花园2层21卡，组织机构代码91442000592184594Y。法定代表人：陈伟科。委托诉讼代理人：谭顺宁，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓阳，广东邦仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄伟洪，男，1981年10月25日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小倩，广东正鸿律师事务所律师。第三人：彭桂洪，男，1964年9月2日出生，汉族，住广东省珠海市前山翻摊山广东省珠海市，第三人：陈焕忠，男，1967年7月19日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告（反诉被告）中山市悦来房地产投资集团有限公司（以下简称悦来公司）与被告（反诉原告）黄伟洪、第三人彭桂洪及陈焕忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告悦来公司委托诉讼代理人谭顺宁、被告黄伟洪委托诉讼代理人贺四平到庭参加诉讼。第三人陈焕忠、彭桂洪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告悦来公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即将位于中山市××××02[土地证号：国（2013）易2501591号；房产证号：02××75号）]、3幢首层02[土地证号：国（2013）第易2501567号；房产证号：02××86号）]过户至原告名下。事实与理由：2017年1月，原、被告双方签订《房地产转让合同》，约定：被告及陈焕忠、彭桂洪将包括房产在内共17宗房地产转让给原告，被告应在原告代还银行贷款，银行解押后过户给原告。被告名下两宗房产连同陈焕忠名下的康逸居1幢首层01当时共欠中山农商银行贷款580万元，原告已经于2017年9月15日代还银行5841431.3元。原告多次要求被告配合办理上述两宗房产的过户手续，被告至今不予办理。被告黄伟洪辩称，1.原告在本案中存在违约事实的行为，依据双方签订的房地产转让合同第2.2.2条的规定，原告应该在签订合同30个工作日内归还涉案房地产及土地所欠的银行贷款。本案双方是在2017年1月份签订合同，但是原告没有按合同约定在30个工作日内完成其支付义务，原告违约在先，而且拖延的时间非常长。鉴于原告的严重违约行为，被告已经反诉要求解除本案的房地产转让合同，对于未履行部分不再履行，所以被告认为原告的诉讼请求不符合合同规定及法律规定。为此，被告黄伟洪提出反诉诉讼请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2017年1月签订的《房地产转让合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金300万元；3.判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款利息（利息计算方法：以4500万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2017年3月8日计至实际清偿之日止）。原告悦来公司针对反诉辩称，1.黄伟洪名下的未过户给原告的两宗房产涉及到的银行贷款在2017年9月15日已清偿完毕，因为清偿的手续主要需要被告的配合办理，故虽然代还银行的时间在后，但是双方对已经代还银行贷款的事实系确认的，所以双方的实际行为已经表明是接受这个结果的，如果被告认为已经超过合同约定的时间，没有办理代还银行贷款的事情的话，其应当当时就提出，不能在原告方已经还款后再提出。2.黄伟洪无权提起本案的反诉请求，本案一共有17宗房地产，分属于彭桂洪、黄伟洪、陈焕忠，而与原告签订合同的有黄伟洪、陈焕忠，同时黄伟洪是受彭桂洪的委托，所以黄伟洪只是部分房地产的产权人之一及签约主体之一，而现在其提起反诉请求的效力是基于整个合同的，所以被告无权针对整个合同提起反诉请求。3.原告不存在违约，从付款来看，原告是超额付款，根据2017年11月14日原告与陈焕忠签订的协议书，原告方已经付款达到3904.14313万元，对比当时过户的面积比例我方已经超额付款787.5万元，后来一直到2017年12月19日我方累计已付款4500万元，但是仍然有本案的黄伟洪名下的两宗房地产及陈焕忠名下的两块土地没有过户给我方，所以原告方超额付款金额已经达到1383.35687万元，原告方已付款4500万元，合同金额是4800万元，两者差额是300万元，根据合同约定，支付尾款要在全部过户完成及土地规划报建完成前期下才支付的，所以目前来讲还不具有支付尾款的前期条件。4.黄伟洪构成违约，原告方已经在2017年9月15日向农商银行民众支行归还了相应的贷款，黄伟洪应该配合原告方办理过户手续，但是至今没有办理，所以黄伟洪已经构成了违约。第三人陈焕忠、彭桂洪未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈焕忠（甲方）及黄伟洪（甲方）与悦来公司（乙方）2017年1月签订《房地产转让合同》，主要内容为：陈焕忠名下的位于中山市南朗镇××、××、××、××、××层，黄伟洪名下的位于中山市南朗镇××、××、××、××、××、××层，黄伟洪名下的位于中山市南朗镇××、××、××、××、××、××层，彭桂洪名下的位于中山市南朗镇××、××、××、××、××层，陈焕忠名下的位于中山市工业区的两块土地[土地面积为1492.2平方米，国有土地证号：中府国用（2013）第易2501644；土地面积为651.6平方米，国有土地证号：中府国用（2013）第易2501650]共17宗房产，黄伟洪与彭桂洪的房产均已办理好房产权证及土地证，分别抵押给广发银行1100万元、浦发银行100万元、农商银行500万元、农业银行450万元；陈焕忠名下的房产是两宗国有土地使用权，已抵押给农商银行，抵押价款500万元；乙方同意收购上述银行的合计3030万元债权，并将上述房产转让给乙方；上述17宗房产的总交易价为4800万元（含上述房地产范围内的所有土地及土地上的房产及银行负债）；乙方在签订合同之日起三内向甲方支付定金300万元，30个工作日内，乙方以过桥方式，分批向甲方贷款银行直接归还上述黄伟洪名下及彭桂洪名下的共计15宗房地产对应之银行贷款，银行解除抵押登记后过户至乙方名下；乙方在签订合同之日30个工作日内，乙方以过桥方式，分批向甲方贷款银行直接归还上述陈焕忠名下房地产对应之银行贷款，银行解除抵押登记后过户至甲方成立之单项目名下，并由甲方完成增容及报建手续后按政府要求将项目公司股权过户至乙方指定公司名下，过户之费用由乙方代甲方支付，并在收购款中扣除；甲乙双方任何一方需要协助(包括但不限于出示证件、签名、缴费等）且经书面通知仍不予协助的视为违约或甲乙双方任何一方经通知在指定的期间内仍不办理过户手续的视为违约，违约方向守约方支付违约金300万元并赔偿损失。签订上述合同后，悦来公司分别在2017年1月25日、3月6日、3月13日、3月29日、4月21日、5月16日、7月6日、8月22日、8月29日向黄伟洪转账支付300万元、348万元、652万元、450万元、180万元、1090万元、120万元、90万元、90万元。悦来公司在2017年9月15日向黄伟洪与陈焕忠共同指定的银行账户转账支付584.14313元。悦来公司分别在2017年11月15日、11月16日、向黄伟洪的银行账户转账支付3万元、6.6万元。上述借款合计3904.14313元。悦来公司（乙方）与陈焕忠（甲方）于2017年11月14日签订《补充协议二》，主要内容为：确认悦来公司已经累计支付交易价款3904.14万元，按过户进度比例计算，目前悦来公司已超出付款进度787.5万元；根据补充协议一，乙方已付甲方9.6万元并将2宗土地办理二押予乙方后，将向甲方支付借款520万元及66.86万元；甲方确认乙方超付款以及按照补充协议一支付甲方的借款合计1383.96万元视为乙方支付给原地主及甲方的借款，甲方对上述有借款承担连带担保；在两宗土地达到在建工程可转让条件时，甲方按补充协议一的约定完成过户后，双方确认上述借款转为乙方按原合同约定支付给原业主的转让款，乙方按补充协议一的约定继续履行付款义务。签订该协议后，悦来公司在2017年12月5日以借款的形式向陈焕忠付款520万元，用于清偿陈焕忠名下涉案的两宗房产。2017年12月19日，悦来公司向陈焕忠付款66.25687万元。至此，悦来公司购买涉案房地产买卖合共支付了4500万元（3904.14313万元+9.6万元+520万元+66.25687万元）。另查明，黄伟洪在2017年10月21日向悦来公司寄送律师函，要求悦来公司在收到律师函后30个工作日归还剩余两宗土地的贷款，同时向黄伟洪、陈焕忠支付剩余转让款，否则黄伟洪、陈焕忠有权解除涉案《房地产转让合同》。黄伟洪在11月14日又向悦来公司寄送律师函，通知悦来公司解除涉案《房地产转让合同》。再查明，截止至2018年6月11日，中山市××××02[土地证号：国（2013）易2501591号；房产证号：02××75号）]、3幢首层02[土地证号：国（2013）第易2501567号；房产证号：02××86号）]均处于被本院另案（案号：（2017）粤2071民初23189号）查封状态，上述房地产均于2017年9月21日注销了抵押登记。除黄伟洪名下的涉案两处房产及陈焕忠名下的涉案房产外，涉案《房地产转让合同》中约定出卖给悦来公司的房产均已过户至悦来公司指定的广东省中山市盈富达房地产开发有限公司名下。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。悦来公司与黄伟洪、陈焕忠、彭桂洪签订的《房地产转让合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。本案的争议焦点为：一、在履行涉案《房地产转让合同》过程中，哪方当事人存在违反该合同约定的违约行为；二、黄伟洪的反诉诉讼请求是否合法有据。本院分析如下：关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，虽然涉案《房地产转让合同》已约定“甲乙双方在签订本合同30个工作日内，乙方以过桥方式，分批向甲方贷款银行直接归还上述黄伟洪名下及彭桂洪名下的共计15宗房地产对应之银行贷款”，但悦来公司未在涉案《房地产转让合同》签订后30个工作日内清偿涉案《房地产转让合同》约定的“1.1.1-1.1.15的共计15宗房地产对应之银行贷款”的情况下，陈焕忠、彭桂洪、黄伟洪仍继续允许悦来公司逾期清偿银行贷款。由此可知在后续的履行中，陈焕忠、彭桂洪、黄伟洪与悦来公司已以实际行动对清偿抵押贷款的期限进行了变更。现黄伟洪又以悦来公司违反上述约定为由主张悦来公司违约，有失诚信。另外，涉案《房地产转让合同》约定买卖的房地产的产权归属均明确、清晰，陈焕忠、彭桂洪、黄伟洪按照悦来公司支付的房地产价款、清偿的抵押贷款进度，按照涉案《房地产转让合同》的约定将各自的房地产进行处置即可。且在黄伟洪发出涉案律师函之前，黄伟洪名下的中山市××××02[土地证号：国（2013）易2501591号；房产证号：02××75号）]、3幢首层02[土地证号：国（2013）第易2501567号；房产证号：02××86号）]已于2017年9月21日注销了抵押登记，而黄伟洪依然接受了悦来公司的该履行行为，并未提出异议。至于黄伟洪所称的尚未清偿抵押贷款的陈焕忠名下的房地产，悦来公司已与陈焕忠达成了涉案《补充协议二》，黄伟洪以悦来公司未清偿抵押贷款的陈焕忠名下的房地产亦无依据。因此，本院认定悦来公司在履行涉案《房地产转让合同》过程中不违约。在悦来公司已支付涉案《房地产转让合同》约定的购房款48000000元中的45000000元的前提下，黄伟洪拒绝依照涉案《房地产转让合同》的约定将中山市××××02[土地证号：国（2013）易2501591号；房产证号：02××75号）]、3幢首层02[土地证号：国（2013）第易2501567号；房产证号：02××86号）]过户至悦来公司指定的公司名下，并因其个人原因导致上述房产被查封，最终致使涉案《房地产转让合同》处于事实上不能履行的状态，黄伟洪已构成根本违约。因此，本院认定，黄伟洪在履行涉案《房地产转让合同》过程中是违约方。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”。本案中，悦来公司属于守约方，其虽然可以主张继续履行涉案《房地产转让合同》，但是由于截止至庭审之日，其主张过户的中山市××××02[土地证号：国（2013）易2501591号；房产证号：02××75号）]、3幢首层02[土地证号：国（2013）第易2501567号；房产证号：02××86号）]仍处于被另案查封状态，上述房产处于事实上不能履行的状态。故悦来公司本案诉讼请求，本院不予支持。关于焦点二。首先涉案《房地产转让合同》的出卖方为陈焕忠、彭桂洪、黄伟洪，黄伟洪无权解除陈焕忠、彭桂洪与悦来公司之间的房屋买卖合同关系；其次，根据焦点一分析，黄伟洪属于违约方，其主张悦来公司支付违约金，理据不足，本院不予支持。黄伟洪在默许悦来公司迟延清偿抵押贷款的情况下，再主张逾期付款利息，有失诚信。本院对黄伟洪该项主张不支持。陈焕忠、彭桂洪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，不影响本院对案件的审理，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百一十条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、驳回原告中山市悦来房地产投资集团有限公司的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告黄伟洪的全部诉讼请求。本诉案件受理费21918元，财产保全费5000元，合计26918元（该款原告中山市悦来房地产投资集团有限公司已预交），由原告中山市悦来房地产投资集团有限公司负担。反诉案件受理费24526元（该款反诉原告黄伟洪已预交），由反诉原告黄伟洪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  陈伟基审判员  易承辉审判员  石 慧二〇一九年二月二十六日书记员  粟昭林孙永辉