广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初7567号原告（反诉被告）：周英华，女，1987年12月26日出生，汉族，身份证住址：湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：周凯，广东德赛律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱桂香，女，1956年9月25日出生，汉族，身份证住址：广东省增城市。委托诉讼代理人：梁映珠，广东华信辉煌律师事务所律师。原告周英华与被告朱桂香（以下所称原告，均指本诉原告周英华；所称被告，均指本诉被告朱桂香）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案。诉讼过程中，被告朱桂香提出反诉。经审查，本院将本诉和反诉合并，并依法适用简易程序，于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告周英华的委托诉讼代理人周凯、被告朱桂香的委托诉讼代理人梁映珠到庭参加诉讼。本案审理期限到期后，经双方当事人同意，本院继续适用简易程序审理。在本院指定的15日期限内，原、被告双方亦未能达成调解协议。本案现已审理终结。原告周英华向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租赁押金10万元；2.判令被告返还保证金9600元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月9日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于珠海市香洲区××路××号商铺租给原告使用。同时还约定：租期为8年，自2014年1月1日起至2022年1月8日止；租金2014年、2015年度每月4800元，2016年度每月5300元，2017年度每月5600元，2018年度每月5900元；合同签订后支付保证金9600元。因所租场所之前是被告办公使用，有一些空调设备和装修，被告要求原告支付10万元装修和设备押金，合同终止后无息退还。合同签订后，原告转账支付给被告102600元，然后又现金支付了剩余保证金7600元（当庭更正为7000元）及2014年1月份租金。随后，原告每月都按时支付租金。从2017年11月开始，按被告要求，原告将每月租金通过微信转账的方式支付给被告女儿。2018年1月，原告偶然发现怀孕，因此不方便继续使用所租铺面，但仍然每月按时支付租金。到2018年4月，原告因身体出现不适，需要静养，因此忘记支付当月租金。2018年4月24日，被告女儿突然发来信息，称因原告没有及时交付租金，解除租赁合同，并要求原告5月1日前搬走所有东西。2018年4月28日，原告将当月租金交付给被告，并表示同意终止合同，但希望被告能退还押金及保证金。当原告与被告联系解决合同终止后事宜时，被告不予理睬，并且从2018年4月开始一直将铺面锁住，导致原告无法将物品搬走。原告多次与被告及被告女儿沟通，但均没有结果。目前，涉案房屋仍然被锁住，被告拒不与原告沟通解决后续事宜。原告认为，2018年4月租金未交并非原告故意为之，对于被告解除合同的要求原告也没有异议，但解除合同后，双方应该处理解除后的事宜并退还相关费用。现被告不退费用且擅自锁住商铺的行为严重侵害了原告合法权益，故原告提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告朱桂香辩称，原、被告双方在签订房屋租赁合同时，原告是向被告支付了10万元装修转让费及9600元保证金，而非原告所称的押金，其中10万元转让费是不予退还，9600元保证金是有条件退还。请求法庭查清案件事实，分清责任，依法驳回原告的全部诉讼请求。首先，10万元装修转让费是被告对出租房屋前期投入的装修费用，在签订房屋租赁合同前，双方经充分协商，原告同意向被告支付该费用，作为原告租赁房屋期间对装修及设备的使用费，该转让费不作退还，一次性支付交割完成。对此，原告是完全清楚并同意的。因此，在双方签订的房屋租赁合同中没有关于这部分费用的约定，也不存在该转让费可退还的意思表示。此其一。其二，租赁合同明确约定，若不再租，原告对房屋的装修部分除电气设备外，其余不得拆除。第三，由于原告违约导致合同终止，而且，原告在承租房屋期间对房屋部分装饰及安装设备，原有装修受到损坏，从今年1月起又没有及时清理店铺内食品物品，致使原有装修设备有不同程度的损坏，房屋必须重新装修才能再次出租使用。因此，原告请求将10万元装修费视作租赁押金予以退还没有任何依据，请求法庭予以驳回。其次，9600元是合同的保证金。双方签订的租赁合同明确约定，原告在结清一切费用后，被告将一次性退还保证金，保证金不计利息。退还保证金的前提条件是原告必须先结清一切费用。但截至目前，原告尚拖欠被告租金24500元未付，拖欠大半年之久的水电费、物业管理费等费用也是在起诉前才向物业管理公司支付。因此，原告请求退还保证金的条件尚未成就。被告朱桂香向本院提出反诉请求：1.判令原告立即向被告支付拖欠的租金合计24500元；2.判令原告向被告支付出租房屋的装修及设备损失费139553.6元；3.原告承担反诉的全部案件受理费。庭审中，被告朱桂香明确，第1项反诉请求中的租金分两部分，一部分是从2018年1月到3月共3个月，按原告每月少付300元计算的租金900元；另一部分是从2018年4月到7月共4个月，按每月5900元计算的租金23600元。第2项反诉请求中的装修及设备损失为：空调设备损失5000元，其余的都是装修损失。事实和理由：被告与原告于2013年12月9日签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于珠海市香洲区××路××号商铺租给原告使用，租赁期从2014年1月1日起至2022年1月8日止。租金按月缴纳，每月1日为交租日。逾期缴纳，被告有权无条件终止合同，并收回商铺。合同签订后，被告把刚装修好，并配有空调等设备的商铺交付原告使用。租赁前期，原告基本都能按约定的时间和数额支付租金，但从2018年1月起，原告开始不按时、不足额支付租金。按照合同约定，原告应当从2018年1月1日起按每月5900元的标准支付租金，但原告却只付5600元。2018年4月1日起，原告更是一分不付。为此，被告多次催收，但原告要么电话不通，要么通了不接，对拖欠租金事宜置之不理。另外，原告从2017年12月起一直拖欠物业管理费，物业公司也多次向原告催收，并在商铺门上张贴催款通知书，原告同样不予理睬。原告的商铺从1月份开始关门停业，其原来是经营食品生意，店铺内留存的食物一直没有处理，时间一长，店铺内发出阵阵恶臭，逐渐老鼠成灾。相邻商户被鼠患波及，意见特别大，尤其是那些同样经营餐饮业的商户。当时又正值珠海创建文明城市复查，被告在多方压力，以及多次要求原告搬走商铺内设备物品未果的情况下，不得不连同物业公司一起将商铺门锁打开。门打开后，店铺内臭气熏天、凌乱不堪，几个冰柜里都长满蛆虫，空调机里还有几只死老鼠。被告只好请人清理商铺，并请车辆将原告的设备和物品搬到物业公司指定的地方。以上情况相邻商户和物业公司都清楚。被告认为，原告不按约定履行支付租金义务在先，在被告依约终止合同并要求其搬走商铺内设备物品却又不予配合在后。由于原告的上述违约行为，导致被告发生租金损失及前期投入的装修损失，因此特提出反诉，请求法庭查清事实，依法支持被告的全部反诉请求。原告周英华对被告朱桂香的反诉辩称，第一，2018年1月原告发现怀孕后未能正常使用所租店铺，但仍然按月支付租金。到2018年4月，原告因出现先兆性流产，忘记支付当月租金，但在接到被告女儿发来的信息后，交齐了所有租金。被告一直将店铺锁住，原告多次沟通无果，因此导致商铺无法继续使用的原因不在原告。被告已经在2018年4月24日发出解除合同的通知，因此无权主张2018年5月之后的租金。第二，因被告的原因，原告无法开启和使用商铺，也无法将合同终止后的设备搬离，因此，即使导致了被告所称的鼠虫问题，根本原因也不在原告。被告主张的装修费用，无法判断真伪，如果真实产生了装修设备损失，被告应当申请评估鉴定。原告周英华提交以下证据：1.《房屋租赁合同》；2.结算业务申请书；3.唐氏综合征（症）筛查报告单；4.微信聊天记录；5.手机短信；6.收据，谈话录音。被告朱桂香提交以下证据：1.《房屋租赁合同》，周英华的身份证复印件；2.现场照片；3.收款收据，送货清单，收据，送货单，商品调拨单，出货单，销售单，收条；4.催款通知书，收费通知单，《证明》；5.微信聊天记录；6.《租赁合同书》，房地产权证。本院经审理认定事实如下：2013年12月9日，原告周英华作为承租人（乙方），被告朱桂香作为出租人（甲方），双方签订《房屋租赁合同》，合同载有以下内容：1.甲方根据乙方需要，同意将位于珠海市香洲区××路××号商铺××方使用……；2.……；3.租用期限：租期为8年，自2014年1月1日起至2022年1月8日止……；4.租金计算及缴纳：（1）租金从2014年1月1日至2015年1月2日每月4800元，2015年1月2日至2016年1月3日每月4800元，2016年1月3日至2017年1月4日每月5300元，2017年1月4日至2018年1月5日每月5600元，2018年1月5日至2019年1月6日每月5900元，2019年1月6日至2020年1月7日每月6200元，2020年1月7日至2021年1月8日每月6500元，2021年1月8日至2022年1月9日每月6800元；（2）合同签订后，乙方即缴清一个月租金及9600元保证金，保证金不能代替租金；合同期满后，乙方在结清一切费用后，甲方将一次性把保证金退还给乙方，保证金不计利息；（3）租金按月缴纳，每月1日为交租日，逾期缴纳，甲方有权无条件终止合同，并收回商铺；（4）乙方使用商铺产生的管理费、水电费、卫生费、税费等由乙方负责；（5）如乙方在合同期限内解除合同，要提前一个月通知甲方；5.租赁期满后，乙方有优先承租权，若不再租，乙方对房屋的装修部分除电气设备外，其余不得拆除。合同签订当天，原告周英华向被告朱桂香转账支付102600元（含保证金2600元），后又支付了剩余保证金7000元及2014年1月份租金。原告周英华将所租商铺用来开设烘焙店，每月向被告朱桂香支付租金。从2017年11月开始，按被告朱桂香要求，原告周英华将每月租金通过微信转账支付给微信名为“乖乖+小虎图片”（下称“乖乖虎”）的受托人。2018年1月3日、2月7日、3月6日，原告周英华向“乖乖虎”支付了每月租金5600元。2018年4月25日，因原告周英华未按时交付4月份租金，“乖乖虎”向周英华发微信称，“你已经违反合同的条例啦！无条件解除合同！房子我们不会租给你啦！5.1号之前请你来把你东西拿走！如果到时你不来拿走东西，我们要给你清理出去的”。2018年4月27日，原告周英华通过微信转账向“乖乖虎”支付2018年4月份租金5900元及1-3月少交的租金900元，但“乖乖虎”未领取。原告周英华同意终止合同，但要求被告朱桂香退款。双方协商未果，原告周英华于2018年7月31日诉至本院。另查明，2018年6月、7月，物业公司向原告周英华所租商铺发出催款通知书，催缴物业管理费及水电费。2018年7月14日，原告周英华向物业公司结清了物业管理费及水电费5409.35元。庭审中，被告朱桂香对“乖乖虎”在2018年4月25日发出的解除合同的微信表示认可，并称商铺已于2018年7月13日收回。原、被告双方均表示，涉案房屋租赁合同不可能继续履行。对有争议的事实，本院认定如下：1.对于2013年12月9日交付的10万元，原告周英华主张该款项为装修和设备押金，被告朱桂香则认为是装修转让费。经查，在2018年4月25日的微信聊天记录中，在“乖乖虎”发出解除合同的信息后，原告周英华曾质问，“我的10万转让费你们准备怎么办”。对此处提到的“转让费”含义，原告周英华的代理人在庭审中表示不清楚，称需要向当事人核实。庭审后，原告周英华的代理人提交了一份书面说明，称10万元属于装修和设备的转让款，但因为被告的原因导致合同无法履行完毕，还有近一半的合同没有履行，因此被告应当退还相应的转让费用。综合微信聊天记录及原、被告双方的陈述，本院认为，原告周英华于2013年12月9日交付的10万元款项应为装修转让费。2.对于被告朱桂香一方将涉案租赁商铺上锁的时间，原告周英华在庭审中陈述是2018年4月28日之前。被告朱桂香则述称，其是在2018年7月13日清理商铺后上锁。经查，在原告周英华与被告朱桂香的受托人“乖乖虎”的微信聊天记录中，周英华在2018年4月28日首次提到“现在你们这样不回复并把我的店门锁住”，其后的5月25日又提到“从4月起你们就把我店门上锁”。在原告周英华两次提及这一情况后，“乖乖虎”并未作出否定性的回应。该微信聊天记录反映出的被告朱桂香一方在2018年4月下旬将涉案商铺上锁的事实，被告朱桂香亦未提供相应证据推翻。据此，对原告周英华就所租商铺被上锁时间的陈述，本院予以采信。本院认为，原告周英华与被告朱桂香签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应全面履行合同义务。针对原、被告双方诉辩争议的主要问题，并围绕双方提出的诉讼（反诉）请求是否成立，本院评判如下：一、关于款项返还的问题1.根据审理查明的事实，原告周英华诉请要求被告朱桂香返还的款项中，9600元为保证金，10万元按照周英华明确后的事实理由实为装修转让费。该保证金、转让费应否退还，需视双方约定、合同履行及解除情况而定。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原告周英华向被告朱桂香交付了10万元装修转让费，但双方均未提供曾约定该转让费退还与否的证据。《房屋租赁合同》约定，“租金按月缴纳，每月1日为交租日”。原告周英华没有正当理由，未依约在4月1日交付2018年4月份租金，确实存在违约行为。原告周英华存在该违约行为，根据前述合同法规定，在被告朱桂香没有先行给出一个支付租金的合理期限的情况下，即使朱桂香径行提出解除合同，也不必然发生解除合同的法律效力。故被告朱桂香的受托人在2018年4月25日单方通知解除合同，并不能发生解除合同的效力。实际情况是，在被告朱桂香一方于2018年4月25日通知解除合同后，原告周英华亦在当月表示同意终止合同，对此可视为双方在终止合同效力问题上达成了合意，双方之间的房屋租赁合同是经协商一致而解除，属于协议解除。2.《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依此规定，在解除合同以前，双方已经进行了一定的履约行为的，则于合同解除以后，当事人可以要求恢复原状，以使双方的财产关系恢复到合同履行前的状态。原告周英华依约交纳了保证金9600元，现房屋租赁合同已经双方协商一致而解除，合同解除后该保证金应予退还。原告周英华诉请主张被告朱桂香退还保证金9600元，有事实和法律依据，本院予以支持。但10万元装修转让费，由于该费用本为周英华在承租商铺的8年租期内获取商铺装修增值部分的对价，而在2018年4月底合同解除前双方履行合同的时长为4年4个月（2014年1月至2018年4月共52个月），故考虑到合同的实际履行情况，被告朱桂香应予退还的装修转让费为100000-（52÷96×100000）=45830元。原告周英华关于装修转让费的诉讼请求，本院予以调整。二、关于租金的支付问题被告朱桂香反诉要求原告周英华支付租金24500元。经查，在2018年4月底涉案房屋租赁合同解除之前，原告周英华尚欠付2018年4月份租金5900元及2018年1-3月少交的租金900元，合计6800元。此部分租金，原告周英华应当向被告朱桂香支付。至于2018年5月到7月的租金17700元，因合同已经解除，原、被告之间不再存在房屋租赁合同关系，故被告朱桂香无权再行主张。被告朱桂香关于租金的反诉请求，本院部分予以支持。三、关于装修及设备损失的赔偿问题被告朱桂香反诉要求原告周英华赔偿出租房屋的装修损失134553.6元、空调设备损失5000元，合计139553.6元。经查，本案房屋租赁合同是经双方协议解除，被告朱桂香在协议解除合同过程中从未提及损害赔偿问题，故无权主张该部分损失。而且，被告朱桂香反诉主张的装修及设备损失并不属于因周英华迟延支付租金而造成的实际损失，即使有装修损失，也完全可以在前述装修转让费的退还中得到弥补。至于空调设备损失，被告朱桂香更无相应证据证明。被告朱桂香的该项反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱桂香于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）周英华退还装修转让费45830元；二、被告（反诉原告）朱桂香于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）周英华退还保证金9600元；三、原告（反诉被告）周英华于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）朱桂香支付租金6800元；四、驳回被告（反诉原告）朱桂香的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取1246元，由原告周英华负担616元，被告朱桂香负担630元；反诉受理费1791元，由原告周英华负担74元，被告朱桂香负担1717元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  王梦辉二〇一九年二月十五日书记员  黄 成