广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初11247号原告：曹楚尧，男，1975年8月4日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：冯加仲，男，1969年12月25日出生，汉族，住广州市番禺区，被告：广州市富林建筑工程有限公司，住所地广州市天河区龙怡路89号自编号B301，统一社会信用代码91440106556666246E。法定代表人：林楷铧。委托诉讼代理人：林泽铧，系广州市富林建筑工程有限公司的员工。原告曹楚尧诉被告广州市富林建筑工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告曹楚尧的委托诉讼代理人冯加仲、被告广州市富林建筑工程有限公司的委托诉讼代理人林泽铧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹楚尧向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告所签的租赁合同；2.请求依法判令被告向原告支付其所拖欠了13个月的租金人民币共计叁万玖仟零叁拾玖元整（￥39039元整），并以其本金的2%月利率计算其利息作为违约金直到被告支付完所有拖欠租金之日止；3.从立案之日起，要求被告交纳其所拖欠的租金直到《租赁合同》解除之日止；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因经济发展之需，急求原告方的场地所用，后经甲方（原告）、乙方（被告）双方多次协商达成了共识，甲、乙双方并于2015年8月2日签订一份《租赁合同》，在该合同中甲、乙双方约定的租期为2015年8月5日至2018年8月4日共三年，待其租期期满后再自动续租两年，每年递增其10%的租金。乙方所租的场地为650平方米，每平方米的租金为人民币肆元贰角（4.2元/㎡），而且该《租赁合同》中的相关条款也已清清楚楚明确了双方所应要履行的权利和义务。开始，被告广州市富林建筑工程有限公司还遵守合同，诚信地按合同办事，会准时向原告曹楚尧交纳其应缴纳的租金以及其所使用的水电费。后来，不知出于何故，被告总会时不时的拖欠原告的租金，只有在原告的督促下，被告又会向原告补交其所欠落的租金。但这情况也好景不长，从2017年11月开始，被告广州市富林建筑工程有限公司便开始拖欠原告的租金至今已达六个月有多，被告（乙方）的行为不但已经严重损害了原告（甲方）经济利益而且已属于单方面违约。为此，原告已多次提醒和督促被告早日按合同办事，把其拖欠的租金补交上，以免伤了和气。在2018年3月份，原告曾向被告发出一份关于《解除合同》的函，函中向被告提出：“根据《租赁合同》第六条的约定：租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同。同时，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据上述规定，原告有权解除《租赁合同》，收回租赁场所，没收租赁保证金，并要求被告赔偿原告的一切经济损失。而被告在收到原告的关于解除《租赁合同》函后不但不主动向原告讲清拖欠租金的缘由并理顺委曲、速纳欠租以望得到原告（甲方）的谅解，还委托了广东济方律师事务所于2018年3月15日给原告回复一封有向原告兴师问罪之意的函。其函中被告所陈述的理由全部失实，这更激起原告心中之怒火。时至2018年11月份，被告实已拖欠原告13个月的租金人民共计39039元。对于被告这种不顾事实的强词夺理的逻辑思维的做法，让原告不得不拿起法律的武器以保护自己的权益不被侵犯而特将被告诉至法院。被告广州市富林建筑工程有限公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。理由如下：原告要求解除合同、缴纳租金、支付利息没有事实与法律依据。1、原被告双方签订合同后，被告一直依照合同约定履行，不存在拖欠租金的情况。相反，被告承租涉案土地后，由于原告一直无法提供相关的证明文件（合同第五条第2点），导致被告迟迟无法办理工商、国税、地税的相关证照。虽然被告在涉案土地上修建了简易厂房，但却一直无法在涉案土地上生产经营，损失严重。且在此期间，被告也多次要求原告提供以上证明文件，但原告一直以各种理由搪塞，原告的行为已经严重违反了合同的约定。2、2017年11月8日，被告接到第三人林陈汕的通知，声称其已经向茶东村承租了涉案土地，要求被告搬离涉案土地，并向被告出具了相关证明文件。至此，被告才清楚原告一直无法提供相关证明文件，系因为涉案土地权属存在争议，原告或存在无权转租的行为。后，被告多次与原告交涉，但原告一直无法解决，也无法让被告实际使用该土地。因此，被告在无法确定原告是否存在相应权利的情况下，被告只好行使不安抗辩权，暂时停止缴纳租金，被告停止缴纳租金合法合理。3、涉案土地自2017年11月8日后，涉案土地上的建筑已经被上锁，被告没有实际占用土地，无需缴纳租金。4、2018年4月10日，原告曹楚尧把我司告上番禺区人民法院，要求我司缴纳租金，贵院认定曹楚尧不具备租赁土地资格，从而也不具备有成为原告的资格。曹楚尧当庭撤诉。5、当年曹楚尧在不具备租赁资格的情况下，诱骗我司在涉案土地上投资161934.67元。对涉案土地进行了硬地化处理及通了水电。同时建筑了围墙、厂房、宿舍、厨房、卫生、仓库及设施。6、现据可靠消息，茶东村土地已被开发公司收购，我司当年搭建的建筑物有获得赔偿的可能，因而曹楚尧妄想用欺诈手段诱使我司在涉案土地上投建161934.67元的建筑物获取政府赔偿。故请求法院判决曹楚尧赔偿我司投资涉案土地建筑物161934.67元，并驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月5日，出租方大龙街茶东村蔗山十三队（甲方）与承租方郭焕好（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于番禺区大龙街××村××山××斜路共3320平方米的土地租赁给乙方使用，租期自2010年7月1日起至2030年6月30日止。同日，双方签订《合同变更协议》，约定甲方同意乙方在合同期内租用的土地，乙方可以将其承租的上述土地进行转租或分租。但转租、分租不影响其与甲方之间租赁合同的履行。嗣后，郭焕好授权曹楚尧办理案涉物业的转租、分租事宜。2015年8月2日，原告曹楚尧（甲方）与被告广州市富林建筑工程有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于番禺区大龙街××村××山××斜路的部分土地（以下简称“涉讼土地”）出租给乙方使用，面积约为650平方米。租期为5年，2015年8月5日起至2018年8月4日止，每月租金为每平方米4.2元。合同三年续约两年，续约期间租金每年递增10%到合同期满。乙方在签订本合同的当天向甲方支付8000元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、租金之日起叁天内由甲方不计利息返还给乙方。签订本合同当天乙方预付押金、第一季度租金，以后每季第五天前支付当季租金，甲方在2015年8月4日前将该地块交付乙方使用。合同第五条第二款约定甲方须提供相关证明文件，协助乙方办理工商、国/地税牌照。第六条约定，租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同。上述合同还对其他相关事项进行了约定，原被告双方均在合同上签字签章确认。2017年11月8日，广州市番禺区大龙街茶东村民委员会出具《证明》，载明：“兹有林陈汕租赁我村位于广州市番禺区大龙街茶东村东盛路26号105的建筑物，情况属实，特此证明！（此证明只限于办理营业执照使用）”。嗣后，广州市番禺区大龙街茶东村民委员会又出具《情况说明》，载明“2017年11月08日，林陈汕到我村委会要求出具一份租赁我村位于东盛路26号105建筑物的证明，并声称该证明只用于办理营业执照地址使用。一般情况下，我村出具此类证明时要求租赁方与业主一同到我村流管工作站进行核对情况，但当时林陈汕并未与该地块的业主一同到我村委会进行办理，出具该证明时只是由林陈汕口述租赁地块的位置，我村出具了‘兹有林陈汕租赁我村位于广州市番禺区大龙街茶东村东盛路26号105的建筑物，此证明仅限于办理营业执照使用’。现经查实林陈汕并未使用该证明到相关部门办理租赁备案或工商登记手续。”庭审中，原被告均确认2015年8月至2018年1月期间的租金已缴纳。被告主张其未交纳租金系由于原告将涉讼土地出租给案外人林陈汕且未协助办理营业执照。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案外人郭焕好与大龙街茶东村蔗山十三队签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该租赁合同约定郭焕好具有转租权。原告曹楚尧以其名义与被告广州市富林建筑工程有限公司签订《租赁合同》，虽在签订时并未出具书面授权，但事后得到案外人郭焕好的追认。故原告曹楚尧有权就涉讼土地与他人签订租赁合同，其与被告广州市富林建筑工程有限公司签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告亦依约向被告交付了涉讼土地，被告作为承租人理应按照合同约定履行支付租金的义务。根据合同约定，被告迟延支付租金达15天，原告有权解除合同，故原告要求解除双方签订的《租赁合同》的诉请，符合双方合同约定，本院予以支持。关于租金问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施、并有权赔偿损失。被告主张其自2017年11月8日起未再使用涉讼土地，但未向原告主张解除合同，亦未与原告办理退租交接手续，而且被告仍有财物存放在涉讼土地处，故对被告该主张，本院不予支持；对原告要求计算租金至合同解除之日的主张，本院予以支持。但原告、被告均确认2015年8月至2018年1月期间的租金已交纳，故对原告主张被告支付起诉前13个月租金的诉求，本院予以调整，租金应从2018年2月5日起开始计算。为此，租金应按合同约定的标准（2018年8月4日以前的租金按每月2730元，从2018年8月5日起每年递增10%）从2018年2月5日起计算至合同解除之日止（即本判决生效之日）。关于违约金问题，原告主张立案前拖欠的13个月租金按本金39039元的2%月利率计算利息作为违约金,但原告在庭审中已确认前三个月租金已缴纳，该部分违约金应予扣除，而且原告主张的月利率2%及合同中约定的日1%的违约金标准均明显高于原告的实际损失，本院依法予以调整，综合原告的实际损失情况，违约金酌定为按年利率6%的标准计算。为此，被告应向原告支付的违约金为以28390元为基数按年利率6%的标准自立案之日（2018年11月19日）计算到付清款日止，在立案前的违约金经计算，合计为816.84元。被告辩称原告将涉讼土地出租给案外人林陈汕且未协助办理营业执照，被告提供的村委会证明及关于林陈汕的工商登记资料予以抗辩，故本院对被告该主张不予采信。被告另提起反诉要求原告赔偿损失161934.67元，但在本院依法送达缴纳反诉费用通知后，未在七日内交纳，视为被告撤回反诉，故本院对被告该反诉请求不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告曹楚尧与被告广州市富林建筑工程有限公司签订的《租赁合同》；二、被告广州市富林建筑工程有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹楚尧支付租金[租金按合同约定的标准（即2018年8月4日以前的租金每月2730元，从2018年8月5日起每年递增10%）从2018年2月5日起计算至本判决发生法律效力之日止]；三、被告广州市富林建筑工程有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹楚尧支付违约金(2018年11月18日以前的违约金合计合计为816.84元，2018年11月19日起至付清款日止的违约金以28390元为基数按年利率6%的标准计算)；四、驳回原告曹楚尧的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用398元，由原告曹楚尧负担50元，由被告广州市富林建筑工程有限公司负担348元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何俊燊二〇一九年二月十八日书记员  郭子谦