新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新42民终1069号 上诉人（原审原告）：王磊,男,1979年6月7日出生,汉族，系乌苏市王明占诊所医生 委托诉讼代理人：赵建明，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆怡海房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州乌苏市东工业园区。 法定代表人：张淑余，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙德刚，新疆新科律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：乌苏市凯隆源金属制品有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州乌苏市东工业园区。 法定代表人：郑吉俊，该公司总经理 委托诉讼代理人：孙德刚，新疆新科律师事务所律师。 原审第三人：乌苏市兴财国有资产投资经营有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州乌苏市乌鲁木齐南路财政局办公楼**。 法定代表人：宋新兵，该公司总经理。 上诉人王磊因与被上诉人新疆怡海玫瑰房地产开发有限公司、第三人乌苏市凯隆源金属制品有限公司、原审第三人乌苏市兴财国有资产投资经营有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服乌苏市人民法院（2018）新4202民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。上诉人王磊及其委托诉讼代理人赵建明、被上诉人新疆怡海玫瑰房地产开发有限公司（以下简称“怡海房地产公司”）、被上诉人乌苏市凯隆源金属制品有限公司（以下简称“凯隆源金属制品公司”）共同委托诉讼代理人孙德刚到庭参加诉讼。原审第三人乌苏市兴财国有资产投资经营有限责任公司（以下简称“兴财国有资产投资公司”）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王磊上诉请求，1.撤销一审判决；2.依法判令被上诉人怡海房地产公司继续履行双方之间的房屋买卖合同，并判令被上诉人怡海房地产公司协助上诉人办理房屋产权变更登记手续；3.判令被上诉人怡海房地产公司承担上诉人因财产保全支付的申请费5000元及诉讼保全费6000元。事实与理由：双方之间的商品房买卖合同成立并生效，房屋已向上诉人交付，上诉人已改水电并为装修及诊所设备采购做了大量工作。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十三条的规定，下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；当事人有相反证据足以推翻的除外。由于针对同一案件事实，二审法院已经对双方之间的商品房买卖合同的成立与生效作出明确认定，并据此已作出生效判决。在没有任何相反证据推翻前述二审法院已生效判决的前提下，一审法院驳回上诉人的诉讼请求明显错误。而且在涉案房屋存在争议的情况下，怡海公司与兴财公司签订了《抵账还款协议书》，该抵债合同本身无效，也没有证据证实第三人兴财国有资产投资公司已经取得了涉案房屋产权。 怡海房地产公司、凯隆源金属制品公司辨称，1.本案不存在商品房买卖合同关系；2.塔城中院作出的（2019）新42民终309号判决书对双方合同成立并生效的认定错误；3、涉案乌苏市新区广隅新城小区东门北侧门牌号为G7-1-01号的商铺土地性质为住宅用地，且属于公务员集资房，其不具备商业用地性质，此类房产不能办理土地登记，亦无法对外进行销售；4.涉案争议G7-1-01号楼房已经抵账于第三人兴财国有资产投资公司，并且已经登记备案在抵账受让人即本案第三人兴财国有投资公司名下。因此，上诉人王磊主张被上诉人继续履行合同，并协助其办理产权过户手续的诉讼请求没有依据且于法无据，应当予以驳回上诉、维持原判。 兴财国有资产投资公司无作答辩。 王磊向一审法院提出诉讼请求，1.被告怡海房地产公司继续履行商铺买卖合同;2.被告怡海房地产公司协助原告办理产权相关手续;3.被告怡海房地产公司承担原告因财产保全支出的申请费5000元、诉讼保全保险费6000元；4.本案诉讼费、投递费均由被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月8日，原告王磊与被告怡海房地产公司签订《借款合同》一份，合同载明以下内容：①出借人怡海房地产公司，借款人王磊；②借款人即原告王磊因暂时资金紧张，向出借人即被告怡海房地产公司借款835000元；③借款人即原告王磊于2016年8月1日前还人民币835000元；④借款人未按上述约定按时还款，则视为违约；⑤在借款人未还清该借款前，出借人不为借款人办理入住及办理房产证。该合同下方有手写“备注：此款项为王磊购买广隅G7-1-XX房未交的首付款”的内容。同一天即2016年7月8日，原告王磊向被告怡海房地产公司支付200000元，被告怡海房地产公司亦同时向原告王磊出具收据1张，载明“今收到王磊交来广隅东区商铺G7-1-XX房款200000元”内容。2016年8月1日，原告王磊依约向被告怡海房地产公司偿还835000元。为此被告怡海房地产公司亦向原告王磊出具收据1张，载明“今收到王磊交来广隅东区商铺G7-1-XX房款835000元”的内容，并加盖该公司财务专用章。此后，关于原告王磊是否与被告怡海房地产公司签订有关于广隅东区G7-1-XX房屋的买卖合同或协议一事，原、被告各执一词。原告王磊个人主张双方就此签订了正式的房屋买卖合同，但是后来被告怡海房地产公司派公司业务经理以消防验收等理由骗取了原告王磊手中的购房合同，这份《借款合同》可以证实双方之间存在房屋买卖合同关系；被告怡海房地产公司对此不予认可，其主张双方就此从未签订正式的房屋买卖合同。2017年1月7日，因被告怡海房地产公司拖欠第三人凯隆源金属制品公司债务未还，第三人凯隆源金属制品公司又拖欠第三人兴财国有投资公司的借款未还，经上述三方协议达成三方《抵账还款协议书》，将被告怡海房地产公司的部分门面房抵给第三人兴财国有投资公司，以偿还第三人凯隆源金属制品公司拖欠第三人兴财国有投资公司的部分借款本息。该协议抵账的楼房中，包含广隅东区G7-1-XX号房屋。2017年3月1日，被告怡海房地产公司作为甲方、原告王磊作为乙方，双方签订《关于东商铺客户王磊装修的协议》一份。双方约定：①现有广隅新城东商铺G7-1-XX业主王磊；②装修改水电基础费用19000元，此费用由王磊本人自行垫付，后期从房款中扣除；③参加房交会契税政策，如果无法参加房交会享受不到返契税政策，将从房款中抵扣契税额；④保证装修完毕后能够正常营业，不受消防验收的影响，若受影响由甲方出面协调处理，甲方将消防验收过关，如消防不过关，需要开东侧门，则有甲方处理；⑤签订协议后，装修后期质量问题由王磊自行承担，与怡海房地产公司再无纠葛；⑥房价每平方米7500元，面积以实测为准。原告王磊主张这份《关于东商铺客户王磊装修的协议》，可以证实双方之间存在事实上的房屋买卖合同关系。对此主张被告不予认可。2017年3月6日，原告王磊交纳装修垃圾清运费1168元、水费200元、装修保证金2000元。2017年4月21日，被告怡海房地产公司通过银行转账形式将上述原告王磊交纳的购房款1035000元以及此款同期银行利息32800元、装修垃圾清运费1168元、水费200元、装修保证金2000元全部转至原告王磊农行乌苏支行卡内。2017年4月25日，被告怡海房地产公司通过公证送达形式将4月21日出具的《退款通知》送达给原告王磊。退款通知载明内容为“您于2016年7月8日和8月1日来我公司交预购房款835000元和20000元两次合计1035000元，所购房为广隅新城东商铺G7-1-01号。鉴于您迟迟未向我公司交纳剩余房款，现我公司决定收回该房，终止销售。故将您所交1035000元预交房款退还给你，同时支付上述款项利息32800元。预购房款1035000元和利息32800元已打入您户名王磊，开户行农行乌苏支行卡号×××，请查收。您在交付1035000元后就对该处房屋进行整改。整改所发生的费用，经双方确认后，我公司愿据实承担。”2017年5月15日，乌苏市公证处对此作出公证书。2017年5月2日，原告王磊向本院提出本案继续履行合同的诉讼。2017年7月19日，在本案审理期间，就上述纠纷，原告王磊向本院提出另一诉讼，其诉讼请求为：1、依法确认被告怡海房地产公司通过乌苏市公证处于2017年4月25日向原告公证送达的《退款通知》无效。2018年4月20日，该院经审理依法作出（2017）新4202民初2027号民事判决，判决内容：依法确认被告新疆怡海房地产开发有限公司通过乌苏市公证处于2017年4月25日向原告王磊公证送达的《退款通知》无效。被告怡海房地产公司不服提出上诉，2019年5月11日，塔城地区中级人民法院作出（2019）新42民终309号民事判决，维持（2017）新4202民初2027号民事判决的判决结果。2018年2月6日，被告怡海房地产公司与第三人兴财国有投资公司就广隅东区G7-1-XX房屋和G7-1-XX号房屋的抵账行为，签订正式《商品房买卖合同》1份，并就该合同在房管部门办理了合同备案登记手续。另查明，1.截至目前，原告王磊就其“依法判令被告怡海房地产公司继续履行商铺买卖合同”的诉讼主张，未能提交相关商铺买卖合同予以证明。原告王磊就其“被告怡海房地产公司派公司业务经理以消防验收等理由骗取了原告手中的购房合同”的主张，未提交相关证据予以证明。2.截至目前，原告王磊未就其“被告拒绝收取其交纳的剩余房款”的陈述主张，提交证据予以证明；原告王磊亦未就其“交纳剩余房款”行为的陈述主张，提交证据予以证明。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。房屋买卖合同权利义务关系存在，该权利义务关系合法有效，双方权利义务明确，房屋面积、出售单价、房屋质量约定、付款日期、交房日期等合同要件事实清楚，证据确凿，是本案判令房屋买卖合同继续履行的前提和基础。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。因2016年7月8日，原告王磊与被告怡海房地产公司签订合同首部明确载明该合同为《借款合同》，并载明借款人为原告王磊，出借人为被告怡海房地产公司，同时约定双方其他权利义务，且原、被告双方对此《借款合同》的真实性不持异议，故对原告王磊以《借款合同》来主张本案原、被告之间是房屋买卖合同的法律关系，由于该主张与《借款合同》载明事实明显不符，加之二者之间并无必然因果关系，故该院对此不予支持。因原告王磊向被告怡海房地产公司交纳购房首付款1035000元，与原、被告之间必然存在房屋买卖合同的权利义务关系二者之间，并无必然因果关系，故对原告王磊以《借款合同》及其下方有手写载明“备注：此款项为王磊购买广隅G7-1-XX房未交的首付款”的内容推定双方之间必然存在房屋买卖合同的权利义务关系的诉讼主张，该院亦不予支持。因虽有装修协议、垃圾清运费收据、装修水费和装修保证金收据，但没有实际装修行为的发生，加上水卡和钥匙，上述书证与物证，与原、被告之间必然存在房屋买卖合同的权利义务关系，即二者之间，亦无必然因果关系，故对原告王磊以此证实双方房屋买卖合同关系存在的诉讼主张，该院亦不予支持。因（2017）新4202民初2027号民事判决、（2019）新42民终309号民事终审判决所确定内容均为：依法确认被告新疆怡海房地产开发有限公司通过乌苏市公证处于2017年4月25日向原告王磊公证送达的《退款通知》无效。故对原告王磊以此证实双方房屋买卖合同关系存在的诉讼主张，该院亦不予支持。因原告王磊至今不能够提交房屋买卖合同，致该院无法对合同是否成立并生效进行判定，故对原告在该案中要求被告怡海房地产公司继续履行商铺买卖合同及被告怡海房地产公司协助原告办理产权相关手续的诉讼请求，该院不予支持。原告王磊虽交纳购房首付款1035000元，但未能提交书面正式《房屋买卖合同》，其陈述《房屋买卖合同》被被告派员以欺骗方式骗走，就此原告未能够举证证明，故该院无法确认其与被告之间存在房屋买卖合同法律关系。另，购房首付款与房屋买卖合同是否成立且生效，二者之间，并无必然因果关系。另，因被告怡海房地产公司、第三人凯隆源金属制品公司、第三人兴财国有投资公司于2017年1月7日达成的三方《抵账还款协议书》，与该案纠纷非同一权利义务关系，故在本案中对此及相应证据不予一并审理。最后，原、被告在该案审理过程中提交的建设项目立项通知书、建设用地批准书、土地使用证、规划设计条件书等证据，因该证据载明的职权均为相应行政职能部门行使的权限，加之该证据亦非该案争议焦点，故在该案中不予审理。综上，原告王磊不能够提交房屋买卖合同，其提交的证据与其与被告之间是否存在合法有效的房屋买卖合同权利义务关系，无必然因果关系，故对原告王磊的诉讼请求，该院不予支持。遂判决：驳回原告王磊的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定相一致，本院予以确认。 本案的争议焦点是：双方的房屋买卖合同应否继续履行？ 本院认为，人民法院生效的裁判文书已经确认怡海房产公司于2017年4月25日向上诉人王磊公证送达的《退款通知》无效。本案中，怡海房产公司与上诉人王磊虽未签订书面的商品房买卖合同，但上诉人王磊已交纳房款103.5万元，怡海房地产公司出具购房款收据。2017年3月6日，双方签订了《装修协议》，约定了装修事宜、房屋单价等。协议签订后，上诉人王磊交纳了装修垃圾清运费、水费、装修保证金等，并对房屋实际进行了部分整改，符合商品房买卖合同的基本法律特征，应认定双方合同已经成立并生效。怡海房地产公司称怡海房地产公司、第三人凯隆源金属制品公司、第三人兴财国有投资公司于2017年1月7日达成三方《抵账还款协议书》，并且已经登记备案在抵账受让人即本案第三人兴财国有投资公司名下，但该房屋产权并未登记在第三人兴财国有投资公司名下，未发生物权效力。故对上诉人王磊要求怡海房地产公司继续履行买卖合同及怡海房地产公司协助上诉人王磊办理产权相关手续的上诉请求，本院予以支持。 综上所述，上诉人王磊的上诉请求成立，应予维持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销乌苏市人民法院（2018）新4202民初924号民事判决； 二、被上诉人新疆怡海房地产开发有限公司继续履行与上诉人王磊事实上的房屋合同，并协助上诉人王磊办理产权过户手续； 三、被上诉人新疆怡海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人王磊的财产保全支出的申请费5000元及诉讼保全保险费6000元。 一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由上诉人新疆怡海房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  范淑桂 审判员  马桂兰 审判员  巴 图 二〇一九年十一月二十五日 书记员  布 音