浙江省浦江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0726民初4468号 原告（反诉被告）：楼基彰，男，1966年4月12日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托代理人诸葛东升、王璐璐，浙江仙华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵庆红，男，1968年7月14日出生，汉族，住浙江省浦江县。 被告（反诉原告）：方小芳，女，1969年3月10日出生，汉族，住浙江省浦江县。 原告楼基彰（反诉被告）与被告（反诉原告）赵庆红、方小芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）楼基彰及其委托代理人诸葛东升、被告（反诉原告）赵庆红、方小芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告楼基彰向本院提出诉讼请求：1、判令原告楼基彰与被告赵庆红签订的房屋买卖合同无效；2、判令两被告立即返还原告购房款人民币450000元并支付利息损失（利息损失从起诉之日开始计算，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际返还之日止）;3、由两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年5月20日，原告楼基彰与被告赵庆红签订了一份《房屋买卖合同》，双方约定，原告向被告赵庆红购买坐落于浦江县浦南街道金星村石包括赵士范房屋一并在内面积为44.20平方米，其中赵士范的22.10平方米系被告赵庆红向赵士范购买所得，房屋总价为450000元。合同签订后，原告将房款按约定支付给了被告赵庆红。2019年6月份，浦南街道办事处人员到浦江县房屋土地进行确权时，被告知原告购买的上述两块土地上的房屋系违章建筑物，不能够予以确权，且宅基地未经过任何审批。原告才得知自己上当受骗。原告认为，原告与被告赵庆红签订的《房屋买卖合同》应属无效合同，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得转让或者出租用于非农建设；……”。本案被告赵庆红将其宅基地上的房屋出卖给非本集体经济组织的原告，根据地随房走的原则，双方的房屋买卖行为实质是转让农村宅基地的行为，违反了土地管理法及国家的有关规定，而且被告赵庆红所出售的宅基地未经相关部门审批。合同无效后，应返还相应的款项。被告赵庆红与被告方小芳系夫妻关系，该笔债务系两被告夫妻关系存续期间所负共同债务，应由两被告共同承担。故原告诉至法院。 被告赵庆红、方小芳辩称：原告与被告方小芳是亲戚关系。2018年3月份，原告夫妻来被告店里说自己的房子要拆迁，要租被告的房子，后来一聊原告要求方小芳把房子卖给他们，方小芳说叫他们先去住，如果觉得好就卖给他们，后来方小芳与原告协商好以450000元的价格卖给原告。原告说的违法条例什么的被告不太懂，被告村里都是这样进行房屋买卖的。原告的起诉状是事实的，但是土地证上写的是44.2个平方实际卖给原告是地平方66个平方，一间半四层的房子。案涉房屋在建造的时候没有办审批手续的，只有一个证明的。现在审批手续也还没有办下来。案涉房屋是土地证平移到这个位置上的情况原告是知情的，而且也跟原告说过外村的房子是不能做到证上的，原告知情的并不是上当。契约都写了，双方都不能反悔的。对于原告的第一项诉讼请求不赞成合同无效，对于原告的第二项诉请不同意退还购房款450000元以及利息。 反诉原告赵庆红、方小芳向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人房屋装潢款300000元及房屋租赁费30000元，以上总计330000元；2、由被反诉人承担反诉案件诉讼费。诉讼过程中，反诉原告变更反诉请求为：1、判令被反诉人赔偿反诉人房屋装潢款150000元及房屋租赁费30000元（租赁费按20000元/年计算，从签订合同日开始计算一年半为30000元，之后继续计算至腾空之日止）；2、由被反诉人承担反诉案件诉讼费。事实和理由：反诉人赵庆红与被反诉人楼基彰于2018年5月20日签订《房屋买卖合同》，楼基彰购买赵庆红在的两间房屋，房屋价款450000元，楼基彰实际入住房屋系2018年3月份左右。后被反诉人楼基彰反悔，于2019年7月5日诉讼要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效，并要求反诉人赵庆红、方小芳返还购房款450000元及利息。反诉人认为被反诉人购买房屋时完全知晓其购买房屋可能无效的风险，且被反诉人与反诉人签订的《房屋买卖合同》中明确写明，购买房屋系土地平整时移位建造。即被反诉人不属于诉状中所称，不知晓上述房屋未经土地审批，属于受骗的行为。被反诉人对于房屋买卖无效存在明显过错。被反诉人在购买、入住本案房屋时，本案房屋的所有装潢（包括但不限于地砖、墙体、厨房、吊灯、窗帘等）都是反诉人装修，房屋装潢费都是由反诉人承担的，被反诉人对于房屋的装潢分文未出。根据《中华人民共和国合同法》有关合同无效的规定，合同确定无效后，被反诉人理应返还原物。现被反诉人要求反诉人返还购房款，反诉人有权要求被反诉人按房屋出售时的房屋状况返还反诉人房屋及房屋装潢，鉴于被反诉人无法返还如新，现反诉人要求被反诉人赔偿反诉人装潢费30万元。且被反诉人从2018年3月左右入住房屋一直使用至今，被反诉人理应向反诉人支付使用房屋期间的房屋租赁费30000元。 反诉被告楼基彰辩称：装潢款300000元无事实依据和法律依据，因为案涉房屋在2011年就已经建造完成，在出售给反诉被告前反诉原告就一直居住使用，装潢至今并没有损坏，要求支付的装潢款没有事实依据和法律依据。原、被告在达成房屋买买之后，反诉被告一直居住在涉案房屋处是事实的。一年20000元租赁费过高，要求按照出租给衢州人的价格和反诉被告的购房款一直由反诉原告在使用来综合考虑。反诉被告同意房屋占有使用费按9000元一年计算到房屋腾空之日。反诉原告的诉讼请求存在重复的情况，只能选择其中一个请求，反诉原告没有提供证据证明装潢款以及租赁费用的依据，也没有提出鉴定，应认定予以放弃诉请。综上，要求驳回反诉原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告楼基彰提交的土地证复印件2份，二被告认为其与原告讲过一间半房屋只有两个证的。本院认为该证据并非案涉房屋的土地使用权证。对原告提交的水电费交费存折，原告用于证明案涉房屋2014年1月份起就在使用。二被告质证认为该水电费存折并非案涉一间半房屋的水电费交费存折，而是另外二间半房屋的水电费交费存折，是被告交付给原告的。两处房屋是连在一起的，四间房屋的电表是一个电表的，另外两间半房屋办厂时间大概是2014年到2015年底，另外两间半房子现空在那里。本院认为，该存折是被告交给原告用于交纳案涉房屋水电费，二被告辩称2014年起的水电费交费记录不包括案涉房屋的水电费交费记录，依据不足，不予采纳。对二被告提供的送货单复印件3张、销货清单复印件3张、收款收据1张，被告用于证明因装潢房屋花费291121元。原告对该组证据的“三性”均有异议。本院认为，该组证据不足以证明其证明目的。对二被告提交的《报告》复印件，二被告用于证明楼基彰知晓本案所涉买卖房屋的现状情况。楼基彰认为该份报告与本案没有关联性，申请人非被告。本院认为，该份证据与案涉房屋缺乏关联性。 本院经审理认定事实如下：楼基彰系浦江县浦南街道文溪村居民。赵庆红、方小芳系浦江县浦南街道金星村居民。赵庆红、方小芳系夫妻。2018年3月份，原告与被告方小芳联系，要求购买被告方位于浦江县的房屋。原、被告双方商定房价款450000元。2018年5月20日，赵庆红作为卖方（甲方），楼基彰作为买方（乙方），双方签订了《房屋买卖合同》一分，约定甲方自愿将房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：甲方所售房屋位于石，房屋占地面积约为22.10平方米，东至赵尧林墙中，西至赵仕范墙中，南至天气，北至路，包括赵仕范22.10一并在内计44.20平方米，注此二间是土地平整时移位。原件在赵樟团处。房屋价格及其他费用：甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总额为人民币450000元整。付款方式：签订合同之日一次性付清。因乙方所购房屋为农村土地上建筑，该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。双方还对其他权利义务作了约定。原告于2018年3月24日支付购房款400000元，于2018年5月20日支付购房款50000元，共计450000元。被告赵庆红出具了收条及收款收据各一张。原告楼基彰于2018年4月入住案涉房屋使用至今。 另查明，案涉房屋建造时未经相关部门审批，被告至今未取得案涉房屋的土地使用权证。 本院认为：本案争议的焦点主要有以下几点：一是关于案涉房屋买卖合同的效力。本案所涉房屋买卖合同的标的物为农村房屋。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。本案中，案涉房屋建造时未经相关部门审批，被告至今未取得案涉房屋的土地使用权证。且楼基彰不属于案涉房屋所在村集体经济组织成员，不具备受让案涉房屋的主体资格。综上，原、被告之间的农村房屋买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。对造成合同无效的后果，被告方作为出卖人，将未经相关部门审批、未取得土地使用权证的案涉房屋出卖给非本村村民的原告，对造成合同无效存在主要过错，应负担60%的责任；原告楼基彰并非案涉房屋所在村集体经济组织成员，对案涉房屋的产权情况未尽到审慎的审查义务，应该预见到购买案涉房屋的法律风险仍向被告方购买，对造成合同无效存在次要过错，应负担40%的责任。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告应返还原告购房款450000元，并赔偿按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失的60%。原告主张利息损失自起诉之日起计算，不违反法律规定，本院予以支持。被告方小芳与赵庆红系夫妻，方小芳参与了案涉房屋的买卖，案涉房屋的出卖行为是二被告的共同意思表示，上述债务系二被告夫妻关系存续期间发生的债务，应认定为夫妻共同债务，故应由二被告共同承担返还原告楼基彰房价款并赔偿利息损失的责任。原告楼基彰应腾空返还案涉房屋给被告赵庆红、方小芳。关于反诉原告赵庆红、方小芳要求楼基彰赔偿房屋装潢款150000元及房屋租赁费按20000元/年计算的反诉请求。因反诉原告系将案涉房屋装潢好后出卖给反诉被告，房价款450000元已包含了装潢的价值在内。而反诉原告又主张了案涉房屋租赁费（房屋占有使用费），房屋使用过程中会造成一定的装潢折旧，反诉原告未举证证明反诉被告未按案涉房屋性质使用房屋或对案涉房屋保管不善致使案涉房屋装潢毁损。故对反诉原告要求反诉被告赔偿房屋装潢损失的反诉诉请，本院不予支持。对于反诉原告主张的租赁费（房屋占有使用费），楼基彰占有使用了案涉房屋，应支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，反诉原告主张案涉一间半房屋按20000元年计算，反诉被告认为案涉一间半房屋应按9000元年计算。本院在审理过程中向反诉原告释明是否申请对案涉房屋占有使用费估价鉴定，反诉原告不予申请，反诉原告对其主张的房屋占有使用费计算标准未提供相应的证据证明。考虑到案涉房屋的购房款一直由反诉原告使用至今，起诉之前的购房款利息损失楼基彰未予主张，反诉原告亦有获益，结合本案实际，故本院酌定本案一间半四层房屋的房屋占有使用费按反诉被告楼基彰认可的每年9000元由反诉被告计付。关于房屋占有使用费的起算时间，反诉原告主张自房屋买卖合同签订之日起即2018年5月20日计算房屋占有使用费，本院予以认可。综上，反诉被告楼基彰应支付反诉原告赵庆红、方小芳案涉房屋占有使用费（按一间半四层房屋9000元年计算，自2018年5月20日起计算至实际腾空返还房屋之日止）。鉴此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告楼基彰与被告赵庆红于2018年5月20日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、限被告赵庆红、方小芳于本判决生效之日起三十日内返还原告楼基彰购房款450000元，并赔偿利息损失（以450000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率自起诉之日即2019年7月25日起计算至实际履行之日止的利息损失的60%）； 三、限原告楼基彰于本判决生效之日起三十日内腾空返还赵庆红、方小芳坐落于浦江县房屋； 四、驳回原告楼基彰的其他诉讼请求； 五、限反诉被告楼基彰于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告赵庆红、方小芳房屋占有使用费（房屋占有使用费按一间半四层房屋每年9000元计算，自2018年5月20日起计算至实际腾空返还房屋之日止）； 六、驳回反诉原告赵庆红、方小芳的其他反诉请求。 如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4025元（已减半收取），由被告赵庆红、方小芳负担；反诉案件受理费3125元（已减半收取），由反诉原告赵庆红、方小芳负担2997元，由反诉被告楼基彰负担128元。被告须于本判决生效后7日内到浦江县人民法院立案大厅6号窗口办理交款手续或将为诉讼费汇至浦江县人民法院执行款专户，开户行：浙江省浦江县农村商业银行股份有限公司，账号：20×××98。逾期将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费，本诉案件受理费8050元，反诉案件受理费6250元，上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入账号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。 审 判 员 郑霞芳 申请执行时效贰年逾期不予执行 二〇一九年十一月一日 代书记员 费慧兰