广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初27207号原告：广东航丰物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区八旗二马路48号，统一社会信用代码9144000023112756X3。法定代表人：徐东风，总经理。委托代理人：程磊、周滨，均系广东博厚律师事务所律师。被告：吴阳，女，1977年5月23日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：李金兆，男，1976年5月14日出生，汉族，住址同上，与被告系夫妻关系。委托代理人：张新强，广东天胜律师事务所律师。原告广东航丰物业管理有限公司（以下简称航丰公司）诉被告吴阳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告航丰公司的委托代理人程磊、周滨，被告吴阳的委托代理人李金兆、张新强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告航丰公司诉称：2014年7月，原、被告签订《物业服务合同》，约定物业管理费按每月每平方米1.5元收取。2016年11月29日，原告向XX花园全体业主发出《致XX花园全体业主的公开信》，拟上调物业管理费，并向业主发出《XX花园提升管理费业主意见征询表》，XX花园业主总人数为1670人，建筑物总面积为203900.9596平方米，其中同意提升物业管理费的业主人数占小区业主总人数的67.66%，同意提升物业管理费的业主专有部分面积占建筑物总面积的69.31%。经原告统计，2017年5月1日至2018年10月31日期间，按照新标准缴纳物业管理费的业主人数为1601户，占业主总人数的比例为90.96%。被告拖欠支付物业管理费已构成严重违约。现诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付2015年1月1日至2018年10月31日期间物业管理费7031元及滞纳金（以每月欠付的物业管理费为本金，按每日千分之三的标准自次月1日起计至实际交纳之日止）；2、被告向原告支付2015年1月1日至2018年10月31日期间的垃圾处理费230元；3、被告承担本案诉讼费。被告吴阳辩称：一、原告未尽管理职责，被告有权在原告妥善处理前拒交管理费。原告严重管理不善，其恶劣服务对被告造成实质伤害，但至今未得到合理的答复，主要包括以下行为：原告安装的闸门致使被告家的儿童推车无法通过并多次使被告家人受伤；原告的保安人员暴力对待被告，但原告无任何歉意表示；小区第三期三栋28层高的建筑，内部瓷片脱落严重；小区无人值守，被告同层住户2206号房屋于2016年被盗；小区绿化无人管理，唯一的水面景观被缩小三分之一；小区大量电线及线管裸露地面，安全隐患大等。二、小区业主与原告的物业管理合同尚未到期，原告擅自涨价，属于违约。原告提供的涨价统计表是其单方面操作的结果，没有业主签名的原始凭证。且原告的母公司持有小区建筑面积为20000多平方米的物业，其意愿不能等同于小区普通业主。原告通过胁迫手段收费，例如利用业主房产交易期间、出租房产办理手续、装修、停车等事项要挟业主签署同意涨价的意见。被告要求按原合同约定的标准缴纳所欠的物业管理费，但不同意缴纳滞纳金。经审理查明：广州市天河区中山大道XX东街2号2208房（以下简称涉案房屋）的登记产权人为被告，根据广州市房地产档案馆于2019年1月4日出具的涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋建筑面积为90.1479平方米，规划用途为住宅。2004年9月28日，被告签署《XX花园入伙手续书》，办理验楼及入伙手续。同日，被告签署《XX花园业主公约》，约定业主不按规定缴纳物业管理费、维修费等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金，无正当理由逾期3个月仍拒绝缴交的，物业服务中心可采取停水、停电、停气等催缴措施等。原告（受委托方、乙方）与被告（委托方、甲方）签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对XX花园小区三期实施物业管理服务；合同期限为5年，自2014年7月1日至2019年6月30日；物业管理费按每月每平方米1.5元收取，面积90.1平方米等内容。关于涉案房屋物业管理费的计费标准，原告主张2017年5月1日起物业管理费按涨价后的标准即2元每平方米每月计付，原告为证明其提高物业管理费收费标准已征得建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，提交如下证据：1、XX花园各住户签名后的《XX花园提升物业服务费征询意见表》1400余份及上述征询表汇总统计表，拟证明XX花园大部分住户或业主在征询意见表中书面同意物业管理费提至2元/月/平方米；2、光碟，拟证明原告将征询意见表表决结果明细统计表在小区内进行了60天的公示；3、《XX花园已按新收费标准缴纳物业服务费的业户明细表》及发票数据统计，拟证明超过90%的业主已按2元/月/平方米的标准交纳了物业管理费；4、发票，拟证明被告缴纳2013年7月至2014年12月期间物业管理费及垃圾处理费，物业管理费为每月135.2元，垃圾处理费为每月5元。经质证，被告认为上述征询意见表已明确提出必须核对投票业主的房产证、身份证，如业主委托他人投票，还需提交授权委托书、业主及投票人的身份证复印件，原告提交的征询意见表并未显示上述信息，无法核实是否为业主的签名，且有同一个业主的两张意见表，故原告统计的数据不准确，对于证据2、4的真实性予以确认。被告称其于2004年入住小区，此后一直按期支付物业管理费，2015年起被告未支付物业管理费是因为原告提供的服务不达标且自2017年5月1日起擅自提高物业管理费收费标准，为此被告提交图片及部分业主对于征询意见表的声明，拟证明XX花园小区公共安全隐患大、小区景观及绿化被破坏等，且原告伪造业主意见表，故业主同意涨价的统计数据不准确。本院认为：原、被告签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。原告对XX花园小区进行了物业管理，被告作为小区业主应依约向原告支付相应的物业管理费。根据《物业服务合同》的约定及被告此前缴纳物业管理费的记录，被告应按照135.2元/月（即每月1.5元/平方米×90.1平方米）的标准支付2015年1月1日至2017年4月30日期间的物业管理费。被告关于原告对XX花园物业没有尽到维修、绿化、安保等的物业服务责任等抗辩，本院认为，物业管理服务是长期动态的过程，被告所述只能证明在某一时间小区物业管理的状况，并不能充分证明原告没有履行物业管理服务合同的义务，原告在管理服务上的瑕疵亦不能免除被告应支付物业管理费的义务，若被告认为原告侵害了其合法权利、造成其损失，应另循法律途径解决，不应以此作为理由拒绝支付物业管理费。关于2017年5月1日起的物业管理费缴纳标准，根据《物业管理条例》第十一条及第十二条第三款的规定，物业服务企业提高收费标准，属于应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能决定的事项。同时，上述第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。其一，原告向XX花园的业主发放《XX花园提升物业服务费征询意见表》，征询业主对涨价的意见，根据对上述征询表的统计结果，表决同意原告提高物业管理费标准至2元/月/平方米的业主已超过XX花园小区总户数的一半，面积亦超过小区总建筑面积的一半。其二，根据原告提交的XX花园小区业主实际缴纳物业管理费的情况，已有总户数及总建筑面积一半以上的业主实际按涨价后的标准即2元/月/平方米缴纳2017年5月起的物业管理费。且被告在本案中未提供相反证据证明原告提价程序不符合《物业管理条例》的上述规定，据此，原告主张2017年5月1日至2018年10月31日期间的物业管理费按照涨价后的标准计算，即2元/月/平方米，符合上述法律的规定，本院予以认可。综上，原告主张被告支付2015年1月1日至2018年10月31日的物业管理费7031元（135.2元/月×28个月﹢2元/月/平方米×90.1479平方米×18个月），具有事实和法律依据，本院予以支持。关于滞纳金，因《物业服务合同》未就物业管理费的具体缴纳时间做出约定，根据物业管理活动的特点及日常生活经验法则，物业管理费应按月交纳，管理费的缴费时间可在提供服务后合理期限内按月支付，该合理期限以7日为宜。被告至今未缴纳上述物业管理费，显属违约，应当向原告支付延期缴纳物业管理费的滞纳金，该滞纳金应以每月欠付的物业管理费为本金按月分期计付，分别自次月8日起计至实际付清之日止。至于滞纳金的标准，被告签署的《XX花园业主公约》明确约定业主不按规定缴纳物业管理费、维修等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金，被告对滞纳金提出异议，结合本案案情，根据公平原则，本院酌情将滞纳金调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，且每月滞纳金总额均以不超过当月所欠物业管理费为限。关于垃圾处理费，原告并未对此提交代垫凭证，故本院对原告主张被告支付2015年1月1日至2018年10月31日期间垃圾处理费230元的诉请不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第十一条、第十二条第一款、第三款的规定，判决如下：一、被告吴阳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东航丰物业管理有限公司支付自2015年1月1日至2018年10月31日期间的物业管理费7031元及滞纳金（滞纳金以每月欠付的物业管理费为本金按月分期计算，均参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准分别自次月8日起计至清偿之日止，每月滞纳金均以不超过本金为限）；二、驳回原告广东航丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费160元，由原告广东航丰物业管理有限公司负担50元，由被告吴阳负担110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  廖雅婧人民陪审员  陈红建人民陪审员  焦 红二〇一九年二月十八日书 记 员  邱莉晶宋春艳本判决已于2019年月日送达