德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0603民初3394号 原告：尹盛锐，男，1977年6月8日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告：龙凤鸣，女，1986年8月8日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：尹盛锐（系原告龙凤鸣丈夫），本案原告之一。 被告：德阳希望投资有限公司，住所地四川省德阳市旌阳区龙泉山北路319号，统一社会信用代码915106005582244091。 法定代表人：吴强，董事长。 委托诉讼代理人：袁林首，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李进，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 原告尹盛锐、龙凤鸣与被告德阳希望投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹盛锐及原告龙凤鸣的委托诉讼代理人尹盛锐，被告德阳希望投资有限公司的委托诉讼代理人袁林首、李进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹盛锐、龙凤鸣向本院提出的诉讼请求：1.判令《商品房买卖合同》补充协议第一部分第1条第二段为无效；2.判令《商品房买卖合同》补充协议第一部分第2条为无效；3.判令《商品房买卖合同》补充协议第一部分第5条第一段为无效；4.判令《商品房买卖合同》补充协议第一部分第13条、14条为无效；5.判令《商品房买卖合同》补充协议第一部分第20条第一段为无效；6.判令《商品房买卖合同》补充协议第一部分第10条第二段无效；7.判令《商品房买卖合同》补充协议第一部分第9条与补充协议第一部分第10条第一段调整为对等条款（庭审中明确为：补充协议第一部分第9条应依据第一部分第10条每日万分之五计算违约金）；8.判令被告不得将非专有部分设备设施（即含有雨水泵和污水泵的设备房）进行转让，请求判令被告擅自将原告电力供应公共设备构成侵权并应在判决后10日内立即整改。判令被告擅自改变原告房屋（负二层通道）设计及用途构成侵权；9.判令被告应向原告支付2018年7月1日至2018年10月31日共计123天的延期交房违约金合计49046元。判令被告承担2018年8月8日至2018年10月31日延期交房期间的物业费合计645元；10.判令被告应向原告赔偿自行拆除重置的经济损失22440元；11.判令被告承担原告实现债权的诉讼成本，按自诉误工损失1111元/日（自本案受理日至本案执行完结之日）。判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于德阳市旌阳区天山北路658号的希望城玫瑰湾小区2幢XXX号房，购买金额为797500元，合同约定交房时间为2018年6月30日。但被告2018年8月7日才通知可以交房。2018年8月8日原告在验房时发现，被告在未提前告知原告的情况下，擅自改变负二层的设计，设置了可供所有业主进出的门禁和两道防火门，目前门禁刚拆除，但设备拆除后的洞眼未填补。除上述问题外，原告的整改要求也包括门窗安装无防水台以及直饮水、新风系统无说明书无验收报告、阳台歪斜无地漏、防盗门钥匙已被开启、保温层材料及防护层厚度等问题。同时原告发现污水提升泵和雨水提升泵的供电是由原告室内强电箱提供。原告自行拆除重置的经济损失包括：1.保温层铲除2000元；2.重新购买保温材料2500元；3.保温层安装1500元；4.保温层防护层批涂2000元；5.二楼两个卫生间防水材料及施工3000元；6.庭院门窗拆除及施工2樘2000元；7.庭院门窗防水台施工300元；8.庭院门窗定制4640元；9.直饮水系统废弃重置1500元；10.进户门指纹密码锁更换锁芯500元；11.负二楼防火门门锁更换及防盗门1500元；12.南阳台歪斜修补、南阳台侧向地漏打孔施工500元；13.拆除重置期间的垃圾清运人工费500元。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》中补充协议第一部分第一条第二段、第二条、第五条第一段、第十条第二段、第十三条、第十四条、第二十条第一段免除了开发商自身的责任或排除了购房者的权利，应为无效，补充协议第一部分第九条、第十条第一段违约责任不对等。综上，故原告诉至法院。 被告德阳希望投资有限公司辩称：补充协议第二部分第一条约定，补充协议与商品房买卖合同具有同等法律效力，购房合同一旦签订，则视为买房人接受上述补充协议条款，以上说明原告已经接受了补充协议的条款约定，应当受《补充协议》之约束；答辩人在合同订立时采用足以引起对方注意的文字特别标识，对补充协议第一部分第一条第二段、第二条、第五条第一段、第十条第二段、第十三条、第十四条、第二十条第一段，被告已尽合理提示及说明义务，且以上条款没有免除答辩人责任、加重原告责任、排除原告取得房屋的主要权利；只有“免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利”已经严重到和合同无效对等的情况下，法院才予以裁决无效；补充协议第一部分第九条和第十条约定的违约前提不一致，不能调整；答辩人已符合交房条件并通知原告收房；污水提升泵、雨水提升泵系原告的独立庭院和下沉式花园的专属使用，应由原告自行使用及维护；答辩人的房屋按备案的施工蓝图和项目规划进行施工，项目规划验收才是买卖双方最终确认的规划认可的依据，且案涉房屋以远低于市场价出售，说明原告知道或应当知道该房屋的用途；逾期交房受不可抗力影响，不承担违约责任，答辩人于2018年8月7日通知原告收房，其后的违约金系原告扩大的损失，不应支持；原告主张的违约金超过其实际损失，不应支持；因原告的原因未收房，物业费应由原告承担；拆除重置经济损失与答辩人无关；误工损失无法律依据；直饮水、新风系统均有合格证书。 本院经审理认定事实如下： 2016年5月2日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：一、买受人购买被告开发的位于德阳市区天山北路658号希望城玫瑰湾2幢XXX号的商品房，建筑面积共316.42平方米，其中套内建筑面积255.56平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积60.86平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3120.60元，总价款797500元；二、出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更；三、出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；四、第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加，（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金；五、因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明；六、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向不动产所在地人民法院起诉；七、本合同自双方签字（盖章）之日起生效。 2016年5月2日，原、被告双方签订的《补充协议》中约定：本补充协议与合同一样对双方当事人具有同等的法律约束力，前述合同与本补充协议条款有抵触之处，以本补充协议条款为准。第一部分：第1条第二段：出卖人在《买卖合同》及本补充协议中所附的户型图，主要作为展示该户型的形状之用。若该户型图与在政府相关部门备案的设计图不一致的，应以政府相关部门备案的设计施工图为准。买受人在依法装修前，应主动核实所购房屋的设计图；第2条：在房屋修建过程中，出卖人有权对小区总平面规划和设计进行优化调整和合理变动，维护小区总体和绝大部分买受人利益，项目规划验收作为买卖双方最终确认的规划认可的依据。买受人认可在房屋修建过程中出卖人所做的规划设计变更；第5条第一段：商品房交付时，满足合同正文第十一条第（二）款的约定即视为出卖人具备交房条件；第9条：对合同正文第十六条第（二）款第3项之（3）的约定：由出卖人按照国家和德阳市有关工程质量的规范和标准在六十日内对该商品房进行整改，承担整改费用，并承担合同总价万分之五的违约金；第10条：买受人委托出卖人办理本合同项下商品房的房屋产权证书，且应在交房前签订上述委托事项的《委托书》。买受人须全力配合办证事宜，在出卖人交付本合同项下的商品房时，向出卖人支付按国家规定应由买受人承担的办理分户房屋产权证及分户国土使用证所需各种税、费并提交相关资料。如因买受人原告导致未在上述期限内向出卖人支付上述费用并提交完整相关资料的，买受人应每日向出卖人支付合同约定总价款的万分之五作为违约金，同时出卖人有权拒绝办理交房手续。办理房屋分户产权证及分户国土使用证的时间相应顺延，合同正文第二十条约定时间以出卖人出具的书面接受资料和费用时间起算，买受人逾期提交资料，出卖人不承担违约责任（以上为第一段）。关于合同正文二十条的补充：出卖人应当在买受人交清全部资料和税、费及房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后540日内为买受人办理房屋产权证，国土使用权证在希望城玫瑰湾项目全部开发完毕后540日内办理完毕（以证书颁发时间为准）。因政策性变化和政府行为造成未按约定时间办理的，出卖人不承担违约责任（以上为第二段）；第13条：双方约定除《商品房买卖合同》、补充协议及其附件之外的任何要约邀请均不对合同双方具备约束力。买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他资料仅为当时的参考；第14条：房屋基本说明的补充：本项目由于外观设计影响，相同户型的细部设计有不同之处，商品房阳台未封闭，最终以规划审批后实际实施为准；小区模型所示建筑外立面颜色仅供参考，最终以出卖人实际实施为准，出卖人有调整颜色和立面风格的权利；第20条第一段：车位销售及使用：（1）自出卖人正式销售本项目范围内的车位之日起六个月内，若买受人未购买车位的，则视为买受人放弃购买车位的要求，出卖人可自由处分本项目范围内未售的车位，原则上，买受人每购买一套商品房（住宅），只能购买一个车位。 2018年6月26日，被告项目部发出通知:“尊敬的希望城玫瑰湾购房户：……由于2017年四川全面开展环保督查工作，受此影响玫瑰湾项目工地累计停工6个月以上，严重影响工程完工日期……现又进入雨季，影响工程施工进度……现仍不能如期办理交房……待项目达到规定交房条件后，我司将另行通知您前来办理接房事宜……”。 2018年8月6日，德阳希望城玫瑰湾五号地块3-5号楼7-12号楼及地下室工程经建设单位德阳希望投资有限公司、勘察单位中治成都勘察研究总院有限公司、设计单位中维国际工程设计有限公司、施工单位四川永力建设发展有限公司、监理单位四川省兴恒信项目管理咨询公司竣工验收，并于2018年8月6日验收备案。 2018年8月8日，被告在《德阳日报》再次发布交房公告：“尊敬的希望城玫瑰湾业主:请于2018年8月7日至2018年8月12日期间携带有效证件及相关购房手续到玫瑰湾5号楼1楼办理交房手续”。原告于2018年8月8日签署了《交房程序表》，该表载明交房手续已办理完毕，原告尹盛锐在业主处签名。原告同时向四川德禧物业管理服务有限公司支付2018年8月8日至2019年10月31日的物业服务费3447元。 2018年12月11日，本院对案涉房屋进行了现场勘查。雨水泵和污水泵均使用的是原告的电力，污水泵用于处理原告自家负一楼的污水，雨水泵用于处理公共区域的雨水。被告已拆除了在负二楼通道处的门禁。原告在对案涉房屋装修的过程中已铲除了原有的保温层，对一楼2个卫生间、庭院的部分门窗已做整改。原告同意装修完成后由被告更换进户门及负二层防火门的锁芯。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及其附件、通知、公告、竣工验收备案书等证据予以证实。 本院认为，关于两原告第一至第六项诉讼请求。两原告认为上述内容均系被告提供的格式合同，且排除了原告的主要权利，应属无效；被告认为补充协议系双方真实意思的表示，合法有效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，原告诉请第一项至第六项中所称的补充协议内容虽是被告提供的格式条款，但其约定尚不足以达到排除两原告商品房买卖合同主要权利的程度，故对两原告要求认定其无效的主张，本院不予支持。 关于两原告第七项要求将补充协议第一部分第九条与补充协议第一部分第10条第一段调整为对等条款的主张。两原告认为该两条对违约金的约定不对等，依据合同法第一百一十四条的规定，应将补充协议第一部分第九条调整为逾期期间按已付总价款日万分之五予以赔偿；被告认为补充协议系双方真实意思的表示，不应调整。本院认为，原告所依据的《中华人民共和国合同法》第一百一十四第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，该条款仅约定违约金低于实际造成的损失时，法院可以依据实际损失予以增加，但法院不能依据该条款调整合同中约定的违约金数额及计算方式，故对两原告的该项诉请，本院不予支持。 关于原告的第八项诉讼请求。就原告要求被告不能将含有雨水泵和污水泵的设施设备及设备房转让的请求，因被告并未转让该设施设备及设备房，故对原告的该项诉请，本院不予支持。原告以合同之债提起诉讼，但该项诉请的其他内容系侵权之债，因被告并未就此提出异议，为减少当事人诉累，本院一并处理。就雨水泵、污水泵使用原告的电是否构成侵权的问题，因污水泵系处理原告房屋负一层的污水，在使用上具有专属性，故其使用原告的电力不构成侵权。因雨水泵处理的是公共区域的雨水，故使用原告的电力构成侵权，被告应予整改。关于原告所称的被告改变其负二楼设计及用途的问题，原告称被告在其负二楼设置了门禁及防火门的问题，2018年12月11日，本院现场勘察时被告已进行了整改，故对该诉请，本院不予支持。 关于原告主张的第九项诉请。就原告主张的逾期交房违约金，原告认为被告逾期交房123天，应支付违约金49046元；被告认为因不可抗力导致逾期交房属于合同约定的免责事由，被告不应承担违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款之规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，环保督查不属于被告不能避免且不能克服的情况，且被告建房本应符合相关环保规范，故本院认为环保督查不属于不可抗力因素。被告所称的异常降雨天气也并非被告不能预见、不能克服之情况，也不属于不可抗力因素。故对被告辩称的因不可抗力导致交房迟延的主张，本院不予支持。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年6月30日前，原告于2018年8月8日签署的《交房程序表》，载明交房手续已办理完毕，故本院认定被告实际的交房时间为2018年8月8日，逾期交房39天，依据该合同的约定，被告应按日计算向原告支付已付购房款万分之五的违约金。被告辩称该违约金标准过高，但未提交相应的证据予以证明，故对其抗辩，本院不予采纳。综上，本院认定被告应向原告支付的逾期交房违约金15551.25元（797500元×0.0005×39天）。就原告主张的物业费，因2018年8月8日，原、被告已办理交房手续，物业费应由原告承担，故对其要求被告承担2018年8月8日至2018年10月31日期间物业费的主张，本院不予支持。 关于原告主张的第十项诉请。就原告主张的：保温层铲除2000元、重新购买保温材料2500元、保温层安装1500元、保温层防护层批涂料材料与施工2000元、卫生间防水材料及施工费用3000元，因本院在2018年12月11日现场查勘时，原告已对保温层及卫生间进行了整改施工，故本院无法查明原有的保温层及卫生间防水是否存在原告所述的质量问题，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的二楼两个庭院门窗拆除及施工2樘2000元、庭院门窗防水台施工300元、庭院门窗定制4640元、南阳台歪斜修补、南阳台侧向地漏打孔施工500元，因被告提供的证据显示案涉工程已经竣工验收合格并办理了备案手续，原告称被告未按设计图施工，但未提交相关证据，同时也未提交证据证明其诉请金额，故对上述主张，本院不予支持。关于原告主张的直饮水系统废弃重置1500元，原告以无法确定直饮水的质量及收费标准为由弃用直饮水系统，但原告未提交证据证明直饮水存在质量问题，故对该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的进户门指纹密码锁更换锁芯500元、负二楼防火门门锁更换及防盗门加固1500元，因原告在2018年12月11日现场勘查时同意被告在原告装修后更换锁芯，故本院不再处理。关于原告主张的拆除重置期间的垃圾清运人工费500元，因原告未提交证据证明该项费用，故本院不予支持。 关于两原告主张的第十一项诉请中的误工损失，因两原告未提供其收入减少的证明，故对该项损失，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告德阳希望投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告尹盛锐、龙凤鸣违约金15551.25元； 二、被告德阳希望投资有限公司使用原告尹盛锐、龙凤鸣的电力供应雨水泵构成侵权，被告德阳希望投资有限公司应于本判决生效之日起十日内停止侵害，予以整改； 三、驳回原告尹盛锐、龙凤鸣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费3009元，由被告德阳希望投资有限公司负担190元，由原告尹盛锐、龙凤鸣负担2819元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  刘 军 审 判 员  廖虹琳 人民陪审员  唐诗萍 二〇一九年二月二十五日                                                                                                              法官助理  李秋月                                                                                                                书记员  黄丹