湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初4647号原告：百脑汇（武汉）实业有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区珞南街珞喻路**。法定代表人：许昆泰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张克笠，北京大成（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：范瑜，公司员工，特别授权代理。被告：武汉市爱尚香锅餐饮管理有限公司，，住所地：湖北省武汉市洪山区珞南街珞瑜路****法定代表人：李领川。原告百脑汇（武汉）实业有限公司（以下简称百脑汇公司）与被告武汉市爱尚香锅餐饮管理有限公司（以下简称爱尚香锅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员向真担任审判长，人民陪审员张明与人民陪审员吴小蕊组成合议庭，于2018年2月5日、2019年11月13日两次公开开庭进行了审理。2018年2月5日原告百脑汇公司委托诉讼代理人张克笠到庭参加诉讼，2019年11月13日原告百脑汇公司委托诉讼代理人范瑜到庭参加诉讼，被告爱尚香锅公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告百脑汇公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告的租赁关系于2016年10月23日解除；2、被告向原告支付自2016年4月18日至10月23日拖欠的租金、综合服务管理费117438.62元；水电能耗费1221.7元;3、被告向原告支付逾期滞纳金12490.07元（按每日0.5％的标准，自合同解除之日至实际支付之日，现暂计至2016年11月28日起诉之日）；4、被告已缴纳保证金35260元由原告没收；5、被告支付自2016年3月26日至实际清场日的场地占用费（暂计至2016年11月30日，金额为370522元）。6、被告承担本案全部诉讼费用。后变更第一项诉讼请求：解除原、被告签订的《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》及《补充协议》。事实和理由：原告百脑汇公司与被告爱尚香锅公司于2014年12月1日签订《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》及《补充协议》，约定由被告在原告商场5Y09商铺经营爱尚香锅餐饮，合同期限为2014年10月18日至2019年10月17日。双方约定该席位采用固定租金，第一年、第二年为11019元/月，综合服务费为6611.4元/月，物业管理费为4407.6元/月，逐年递增，两个月支付一次；逾期支付的，按每日0.5%的标准支付滞纳金。签约后原告依约向被告交付了上述柜位，并提供了相应的商场综合管理服务、物业服务等。但被告自2016年4月18日起开始拖欠租金，原告经多次催缴费用未果。截止2016年10月23日，被告已拖欠租金、综合服务管理费、物业管理费共计117881.64元；水电能耗费1221.7元。原告为维护其合法权益，向法院提起诉讼。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》及补充协议、《百脑汇保安（秩序维护）服务合同》、《百脑汇保洁（清洁）服务合同》、《百脑汇武汉店排污系统维保施工合同》、《大型排油烟系统清洗合同》、《电梯（自动扶梯）维修保养合同书》、《水冷螺杆式冷水机组维修保养合同》、原告付费发票、微信截图、顾客支付宝消费凭证、口碑外卖网站顾客消费评论、水电费发票及收据、《催款函》、《合同解除函》及快递单据，原告缴纳水费电费的发票及抄表记录，本院予以确认并在卷佐证。被告爱尚香锅公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了举证、质证、辩论的权利。本院经审查认定事实如下：2014年12月1日，原告百脑汇公司（甲方，提供方）与被告爱尚香锅公司（乙方，使用方）签订《百脑汇餐饮租赁合同》，约定：1.1、甲方将位于武汉市洪山区珞喻路10号5层（商铺号：5Y09）总计使用面积为146.92平方米的房产有偿给乙方使用；1.2、甲方同意乙方可将该房产用于开设i尚香锅餐饮；2.1除非双方按本合同约定提前终止本合同，本合同约定租赁年限为5年，自2014年10月18日至2019年10月17日止，租赁期开始日即为计租日。装修免租期：甲方同意于租赁期开始前给予乙方45天的装修免租期（免租期从房屋交付之日起计算），供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，免租期内乙方无需支付租金，但仍应支付物业管理费。交付日期：暂定为2014年9月3日，实际交付日以甲方发出《房屋交付通知书》中列明的日期为准；若该房屋交付日期有所变动，则租赁期及装修免租期相应顺延。乙方必须按甲方房屋通知书中列明的日期进场装修，如乙方因自身原因未按时进场装修的，计租日不予顺延；3.1、本合同中所称“租赁年度”是指从起租日起满365天为一个租赁年度；3.2、乙方支付甲方的租金采用固定租金。第一年：自2014年10月18日至2015年10月17日止，固定租金11019元/月，第二年：自2015年10月18日至2016年10月17日止，固定租金11019元/月，第三年：自2016年10月18日至2017年10月17日止，固定租金11460元/月，第四年：自2017年10月18日至2018年10月17日止，固定租金11923元/月，第五年：自2018年10月18日至2019年10月17日止，固定租金12408元/月。乙方应当在本合同签订之日向甲方交付35260元保证金。保证金用以确保乙方全面履行本合同及其附件、补充协议，在乙方违反本合同及附件、补充协议的约定时，甲方有权依照相关约定扣除或部分扣除保证金作为乙方支付给甲方的违约金；甲方扣除或部分扣除保证金后，合同继续履行的，乙方在应扣除或部分扣除后三日内补足保证金。租赁关系终止后1个月，甲方将收取的保证金除用以充抵合同约定应由乙方承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还乙方；3.3、乙方付给甲方固定租金为三个月一付，乙方首次付前三个月固定租金应在本合同签订之日内一次性缴纳。后续乙方每次支付甲方固定租金应提前15日交付甲方后三个月的固定租金。乙方经营实际发生的水、电、煤气等费用，按照其水（每立方3.5元）、电（每度1.2元）、煤气表（每立方4.5元）读数由甲方代收代付，上述公用事业费用根据政府收费标准调节单价；9.3、有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并且甲方有权依据本合同9.6条第一款第二项规定要求乙方承担违约责任：（一）……（六）没有法定的或者约定的乙方可逾期支付租金及其他费用的情况，乙方逾期支付租金或其他应付费用连续达15日以上；9.6、合同履行期间，乙方如需提前解除使用关系时，需提前三个月提出书面申请，经甲方书面同意后解除合同，保证金作为违约金由甲方直接扣除。合同期内，若未经甲方书面同意乙方提前终止使用关系，包括但不限于乙方提前解除使用关系以及由于乙方违约而甲方依照合同的约定解除合同，则乙方须承担的违约责任包括以下三项（并列并同时适用）：（1）乙方已经支付的保证金和任何其他费用由甲方直接扣除；（2）乙方须赔偿甲方三个月的租金及其他应付费用作为甲方免租期及招商期损失；（3）乙方须赔偿甲方因乙方擅自提前终止合同导致的甲方房产或设施出现无法复原的或无法逆转之损失；10.1、无论由于何种原因，使用关系终止后，乙方应当在使用关系终止后5日内办妥退房手续，撤离该场地，依原状将该场地返还甲方，在上述期限后仍遗留在店内的物品、添附物（装修等），乙方同意放弃其所有权，甲方因清理这些物品、添附物产生的费用和损失由乙方承担。本合同终止或其他原因解除的，对于固定于该场地上的所有不能拆除的装潢或道具设备，乙方均不得拆除，无偿归甲方所有；11.1、无法定或者约定的乙方可逾期支付租金及其他应付费用的情况，乙方拖欠租金及其他应付费用，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其他应付费用之千分之五的滞纳金。该合同附件四补充条款约定：在原合同2.1条上增加一项：考虑到乙方在45天装修免租期时间较为紧迫以及可能出现的其他因素，在经与甲方协商并经甲方同意后，可适当提前进入场地装修；修改原合同3.2条第四项为：乙方完全理解并明确同意，在乙方未交清约定的全部保证金之前，甲方有权拒绝交付该房产。乙方逾期交清保证金的，甲方有权单方面解除本合同，提前终止本合同，甲方已经交付该房产的，乙方应当在本合同解除之日起七日内撤离该房产，依原状将该房产返还给甲方；修改原合同3.3条第一项为：乙方付给甲方固定租金为两个月一付，乙方首次付前两个月固定租金应在本合同生效之日起一日内一次性缴纳。后续乙方每次支付甲方固定租金应提前15日交付甲方后两个月的固定租金；修改原合同10.1条为：无论由于何种原因，租赁关系终止后，乙方应当在租赁关系终止后7日内办妥退房手续，撤离该房产，依原状将该房产返还甲方。在上述期限后仍遗留在店内的物品、添附物（装修等），乙方同意放弃所有权，甲方因清理这些物品、添附物产生的费用和损失由乙方承担。同日，原告与被告还签订《百脑汇商场综合服务管理合同》，约定：1.1、甲方向乙方提供下列商场综合服务管理内容：商业管理咨询服务、宣传促销服务、安全管理服务、卫生管理服务、公用事业费用代收代付服务；2.1、乙方向甲方支付综合服务管理费的标准为每月第一年6611.4元/月，第二年6611.4元/月，第三年7051.92元/月，第四年7514.52元/月，第五年8001.39元/月；2.2乙方在租赁期内还需另行支付物业管理费4407.6元/月；24.1、本合同与《百脑汇餐饮租赁合同》共同组成一份完整的合同，并取代在此前双方以口头、书面或其他任何形式达成的任何与合同主题有关的正式或非正式的协议或表示；24.2本合同的效力从属于《百脑汇餐饮租赁合同》的效力，《百脑汇餐饮租赁合同》无效、解除或者终止的，本合同无效、解除或者终止。本合同没有约定的，依照《百脑汇餐饮租赁合同》的约定处理。本合同与《百脑汇餐饮租赁合同》的约定不一致的，以《百脑汇餐饮租赁合同》的约定为准；25.1、合同任何一方当事人违约的，应当依照《百脑汇餐饮租赁合同》的约定承担违约责任。2015年11月24日，双方签订《租赁合同补充协议》，约定：2015年10月18日至2016年10月17日在原有月租金总价的基础上优惠10%，2016年10月18日开始仍按原合同执行租金标准。原告确认被告免租期为8月-9月，实际起租时间为2014年10月18日，退场时间为2016年10月13日。自2016年4月18日至2016年10月13日欠交租金、综合服务费、物业费按《补充协议》优惠后计算为111657.6元。2016年7月1日，原告向被告发出《催款函》，载明：被告应在2016年7月6日前，缴清所有拖欠租金及费用83502元。2016年8月24日，原告向被告发出《催款函》，载明：被告应缴清所有拖欠租金及费用143004元。2016年10月13日，原告向被告发出《合同解除函》，载明：被告已拖欠租金人民币113004元，水电费6681元，共计119685元；原被告之间签订的《百脑汇餐饮租赁合同》《百脑汇商场综合服务管理合同》自2016年10月14日解除；请被告在2016年10月19日前足额缴清拖欠租金及费用（含滞纳金）并将席位中物品自行撤离商铺，恢复原告席位原状；若被告逾期未能足额缴清上述费用并完成清场，恢复原告席位原状，原告将暂扣该席位内物品并自行清场，由此产生的一切费用和损失概由被告承担。原告确认被告自2016年10月12日至11月12日止未支付的电费1152元，水费69.7元。本院认为：原被告双方签订的《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，该合同合法有效，原被告双方应遵循合同约定。原告百脑汇公司按照合同约定交付商铺并履行相关义务，而被告爱尚香锅公司逾期支付租金构成违约，原告有权依法解除合同，故原告解除合同的诉讼请求，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告请求被告支付2016年4月18日至10月13日欠付的租金、综合服务费、物业费111657.6元，本院予以支持。关于保证金的问题。本案中《百脑汇餐饮租赁合同》约定：“被告须承担的违约责任包括以下三项（并列并同时适用）：（1）被告已经支付的保证金和任何其他费用由原告直接扣除；（2）被告须赔偿原告三个月的租金及其他应付费用作为原告免租期及招商期损失；（3）被告须赔偿原告因被告擅自提前终止合同导致的原告房产或设施出现无法复原的或无法逆转之损失”，三项约定均为违约金条款，原告请求用被告交纳的保证金抵扣违约金，本院予以支持。关于占用费的问题。本案中合同约定：“无论由于何种原因，租赁关系终止后，乙方应当在租赁关系终止后7日内办妥退房手续，撤离该房产，依原状将该房产返还甲方。在上述期限后仍遗留在店内的物品、添附物（装修等），乙方同意放弃所有权，甲方因清理这些物品、添附物产生的费用和损失由乙方承担。”本案中，被告撤场后未及时清理遗留在店内的物品，按照合同约定视为被告已放弃了所有权，原告应依约及时清理遗留物品，由于原告未及时清理而导致的损失的扩大应由原告自行承担法律后果，且原告已主张保证金抵扣违约金，故原告请求被告支付2016年3月26日以后的场地占用费，本院不予支持。被告爱尚香锅公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃诉讼权利，不影响本院在查明事实的基础上依法判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百零八条、一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告百脑汇（武汉）实业有限公司与被告武汉市爱尚香锅餐饮管理有限公司签订的《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》及《补充协议》；二、被告武汉市爱尚香锅餐饮管理有限公司向原告百脑汇（武汉）实业有限公司支付租金、综合服务管理费111657.6元及滞纳金（以111657.6元为基数，自2016年10月14日起计算至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告武汉市爱尚香锅餐饮管理有限公司向原告百脑汇（武汉）实业有限公司支付水电费1221.7元；四、被告武汉市爱尚香锅餐饮管理有限公司已支付的保证金35260元直接扣除，原告百脑汇（武汉）实业有限公司不予退还；五、驳回原告百脑汇（武汉）实业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3628元，公告费560元，由被告武汉市爱尚香锅餐饮管理有限公司负担3728元，原告百脑汇（武汉）实业有限公司负担460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 向 真人民陪审员 张 明人民陪审员 吴小蕊二〇一九年十一月十四日书 记 员 杨玉雪