辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民终2617号上诉人（原审被告）：朝阳宏运红墅湾物业管理服务有限公司，住所地朝阳市双塔区新华路一段******。统一社会信用代码91211302MA0TRLBP2J。法定代表人：祝治国，经理。委托代理人：褚光甲，男，1994年8月27日出生，汉族，该公司员工，住朝阳市双塔区。委托代理人：訾力更，辽宁史立红律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李树楠，女，1986年2月23日出生，蒙古族，住朝阳市双塔区。委托代理人：刘玉军，朝阳市双塔区桃花吐法律服务所法律工作者。委托代理人：刘玉萍（系李树楠之母），女，汉族，1964年1月1日出生，住朝阳市双塔区。上诉人朝阳宏运红墅湾物业管理服务有限公司因与被上诉人李树楠物业服务合同纠纷一案,不服朝阳市双塔区人民法院（2019）辽1302民初1960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朝阳宏运红墅湾物业管理服务有限公司上诉请求：一、撤销朝阳市双塔区人民法院（2019）辽1302民初1960号民事判决，依法改判或发回重审。二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》第二条约定，物业管理服务内容载明的共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯等。第四条约定，物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备中大中修、更新、改造的费用，以及保修期以后入户以内的维修费用。第五条约定了维修基金的管理和使用内容，超过保修期的共用部位应启动专项维修基金予以维修。二、上诉人对超过保修期的房屋没有法定维修义务。根据住宅专项维修基金管理办法的规定，住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造资金，需使用专项维修基金。被上诉人外墙面属于住宅共用部位，其漏水的修缮应启动住宅专项维修基金予以维修。三、上诉人作为被告主体不适格。根据《辽宁省物业管理条例》的规定，房屋外墙面的渗漏，保质期为五年。2016年被上诉人所住房屋外墙面漏水应在保修期内，其维修义务和责任应为开发建设单位，开发建设单位也曾经对案涉房屋进行过维修，现外墙面仍然漏水，达不到质量标准，应由开发建设单位继续承担维修义务。李树楠二审辩称:《前期物业管理服务协议》明确约定，房屋共有部分由上诉人负责维修和修缮，上诉人负有涉案房屋的维修义务，房屋是否超过保修期，是否使用维修基金与本案均不具有关联性。李树楠向一审法院起诉请求：1.判令被告立即停止侵害、恢复原状，并赔偿给原告造成的经济损失：退还物业费2,904元、赔偿房租费3,000元、大灯5,000元、木地板27,000元（150㎡×180元/㎡）、窗帘两套9,600元、误工费2,000元（10天×200元/天）、墙面破损及维修费5,000元，合计54,504元；2.由被告承担本案一切诉讼费用。一审法院认定的事实:原告李树楠与案外人卢冬雪系夫妻。2011年6月30日，卢冬雪与宏运地产朝阳有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的凤凰新城二期第38C幢5层2502室（D8号楼2单元502室）房产，该房产已办理产权登记，权利人为原告与卢冬雪，登记坐落地址为双塔区，该楼层高5层，上部为阁楼。2012年8月21日，该房屋交付使用后，卢冬雪与被告朝阳宏运红墅湾物业管理服务有限公司（宏运朝阳物业管理服务有限公司）就涉案房产签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：被告对物业房屋共用部位、共用设施设备、绿化、公共区域环境卫生、警卫、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。协议第二条物业管理服务内容载明：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯等。协议签订后，原告每年均按约向被告交纳了物业服务费用。自2016年夏季开始，每当下雨时，雨水即顺5层楼顶沿板向原告居住的涉案房屋室内渗漏，原告为此曾找到被告，被告亦联系相关单位对渗漏部位进行过维修，但未达到维修目的。2018年夏季下雨时，雨水顺5层楼顶沿板及墙面流入原告居住的涉案房屋，导致室内棚顶、墙面、窗帘被冲刷、复合地板被浸泡、灯具因进水短路而损坏，并进而导致原告在该房屋中无法居住而于2018年6月开始在外租房居住，给原告造成了较严重的经济损失。诉讼过程中，原告向本院提交财产评估申请书，要求对损坏的灯具、地板、窗帘、地板墙面及维修费用进行评估作价。经本院移送朝阳市中级人民法院对外委托部门委托鉴定，辽宁智达资产评估有限公司于2019年7月12日作出辽智资评报字（2019）第005号资产损失评估报告，结论为：委估涉案资产损失评估价值为44,382元，原告为此支付评估费2000元。另查，原告于2018年6月开始租住案外人刘玉霞房屋，至2019年5月31日，共支付租房费用3,000元。一审法院认为，原告李树楠与共有人卢冬雪购买涉案房产后，与被告朝阳宏运红墅湾物业管理服务有限公司签订了前期物业管理服务协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，依法成立并有效。原告按约履行了交纳物业服务费的义务，被告作为涉案房产所在小区的物业管理服务主体，理应按约履行对涉案房屋共用部位的维护、修缮义务。虽然涉案房屋共用部位的楼顶在雨季渗漏后，被告应原告要求对渗漏部位进行过维修，但因其未达到维修目的，致使后期雨季雨水流入原告居住的涉案房屋，导致原告财产受损，对此，被告应承担赔偿责任。原告诉请被告赔偿灯具、地板、窗帘、地板破损及维修费用损失的主张，该院予以支持，但数额应在原告主张数额限额内以评估结论为准；其诉请被告赔偿房租费的主张，该院予以支持；其诉请被告停止侵害的主张，因本案不涉及侵害事实，该院不予支持；其诉请被告恢复原状的主张，因其已提出赔偿主张，被告赔偿后，其可自行恢复，故该主张该院不予支持；其诉请被告退还物业费的主张，因其财产损失与其交纳的物业费之间并无关联，该主张该院不予支持；其诉请被告赔偿误工费损失的主张，因无证据证明，该院亦不予支持。被告朝阳宏运红墅湾物业管理服务有限公司关于原告所住房屋在2016年漏水在保修期内，属于房屋质量问题，其责任人应为建设开发单位。漏水后，其曾积极协助原告找到开发商，开发商曾对案涉房屋进行过维修，经开发商维修后仍然漏水，表明维修不能达到质量标准，应继续负责维修直至达到符合要求为止，而不应由其承担继续维修义务，造成的损失应向开发商提出赔偿要求，而不应向其主张权利及房屋超过保修期后，其没有就该房屋如何维修与原告达成过任何协议，其对房屋质量没有法定或约定义务，自然不负维修义务的辩解理由，虽然开发建设单位在保修期内对房屋质量问题有不可推卸的责任，但根据双方前期物业管理服务协议的约定，对房屋共用部位的维护、修缮亦属被告应履行的义务，故该辩解理由该院不予采纳；其关于主观上没有故意或过失，不应退还物业费的辩解理由，该院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，该院判决如下：一、被告朝阳宏运红墅湾物业管理服务有限公司赔偿原告李树楠经济损失44,382元；二、被告朝阳宏运红墅湾物业管理服务有限公司赔偿原告李树楠房屋租赁费3,000元；三、驳回原告李树楠的其他诉讼请求。上述一、二款自本判决生效之日起十日内履行。案件受理费581元（原告预交，已减半收取），评估费2000元，合计2581元，由被告朝阳宏运红墅湾物业管理服务有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人与共有人卢冬雪购买涉案房产后，与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据协议第一条约定，上诉人对物业房屋共用部位负有维护修缮义务。案涉房屋漏水的外墙面属于房屋共用部位，在上诉人维修范围内。上诉人未及时履行合同义务，致使被上诉人财产损害，应承担相应赔偿责任。虽然上诉人主张物业管理服务费用不包括房屋共用部位中大中修、更新、改造费用，案涉房屋的维修应使用住宅专项维修基金，但其未提供证据证明案涉房屋的维修属于大中修范围，亦未提供证据证明其已组织业主启动住宅专项维修基金使用审批程序。上诉人对此应承担举证不能的法律后果。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定，房屋外墙面的防渗漏，质保期为五年。被上诉人入住案涉房屋时间为2012年8月21日，案涉房屋渗漏水致使被上诉人财产损害发生于2018年，已超过法定质保期，房屋建设单位不再负有维修义务。综上，上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费985元，由上诉人朝阳宏运红墅湾物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张九东审判员  刘永志审判员  王海娇二〇一九年十一月六日书记员  高 璐