广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初34520号原告：江慧华，女，1973年12月16日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：张浦，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：余意，男，1956年9月18日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：王霖华，广东诺品律师事务所律师。原告江慧华与被告余意房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张浦，被告余意及其委托诉讼代理人王霖华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告退还《临时经营场所使用证明》失效后2016年8月1日至2018年8月31日多收取的租金1695717元。事实和理由：1995年1月28日，原告与被告签订《租借合同》，由原告向被告承租广州市越秀区环市东路381号主楼，其后又签订了五份补充协议。《租借合同》及《广州市房屋租赁合同》均约定被告将上述房屋出租给原告作商业用途使用，办理《临时经营场所使用证明》是被告的合同义务。在《租借合同》履行期间，被告拒绝为原告办理《临时经营场所使用证明》，致使涉讼房屋无法按商业用途出租。该合同经（2018）粤01民终9797号终审判决予以解除。其中该民事判决书判决被告应将多收取的自2016年1月5日至2016年7月31日期间的租金退还给原告，以被告每月收取的89888元扣减原告每月应付租金，其中主楼部分按房管部门公布的同时期同地段住宅房屋租金参考价计付，花园、地下室部分的租金按14839元/月计付。为维护自身权益，提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，涉讼房屋主楼有没有办理临商证丝毫没有影响原告事实上全面商业性使用主楼，没有妨碍原告整体租赁的商用目的实现。根据（2018）粤广南粤第05710号公证书、电话录音及2018年9月28日的现场执行笔录，共同证实涉讼房屋主楼并非（2016）粤0104民初12375号民事判决书所称处于空置状态，而是自2015年12月开始，截至2018年9月28日被法院强制执行时止，一直由原告作商业用途使用。原告称办理临商证是被告的合同义务缺乏依据。原告违法改建涉讼房屋主楼，直接导致无法办理临商证延期手续。经审理查明：座落在本市××区环市××、××、××层的房屋，建筑面积分别为107.84平方米、98.44平方米、12.53平方米，规划用途均为住宅，房地产权属人为被告。座落在本市××区环市××、××、××、××、××、××、××、Ｂ1Ｃ08的房屋，275.01平方米、79.37平方米、37.07平方米、19.58平方米、15.97平方米、12.91平方米、14.2平方米15.1平方米，规划用途均为商业，房地产权属人为被告。1995年1月28日，李明祺作为原告的委托代理人（承租承借人、乙方）与被告（出租出借人、甲方）签订编号为95001号的《租借合同》，约定：甲方同意将其合法所有、占有的座落在华侨新村和平路34号的房屋及花园用地租借给乙方（租借面积按房产证的记载的面积，房屋建筑面积为110.5765平方米，使用土地面积为110.5765平方米），其中包括前门门楼的一半位置及楼梯、前后门的通道，但不包括原地下室及其进出入口通道；双方议订上述房屋租赁期限为十八年，即1995年1月28日至2013年1月27日止，乙方每月向甲方缴纳租金为叁仟元等。2000年3月28日，原、被告签订编号为第95001号补充件（之一）的《租借合同》，约定：甲方同意将其有权出租的座落在华侨新村和平路34号（包括前后门）的房屋及花园用地租借给乙方（租借面积按房产证所记载的面积，房屋建筑面积为218平方米，建基及花园用地面积为788平方米），如乙方要拆除原楼房而重建或维修，则租借物是指建好后的房屋和花园用地及其地下室，但不包括原有的地下室；双方议订上述房屋租赁期限为十六年零八个月，即2001年8月28日至2018年3月28日止；乙方依法可自行经营或与他人合作经营餐饮业、娱乐业和贸易会所、房产代理、装修设计等，以工商登记为准；双方同意第一租赁年月租金为陆万陆仟元，第二和第三个租赁年月租金为陆万整，从第四个租赁年开始按陆万陆仟元递增6%等。同年4月30日，原、被告双方再签订编号为第95001号补充件（之二）《对租借合同的补充条款》，约定：合同有效期内，因甲方行为造成本租赁合同无法履行或无法继续履行，甲方保证赔偿乙方对该租赁场地的实际投资损失，但作此种赔偿时应当公平地根据实际使用年限相应的折旧计算等。2001年8月8日，原、被告双方签订编号为第95001号补充件（之三）《补充协议书》，约定：甲乙双方在原2000年3月28日《租借合同》（编号95001号）补充件（之一）基础上，就乙方向甲方增加租借地下室事宜，原合同第一条的租借物增加地下室作为租借范围，即甲方将整个和平路34号房产使用权全部租借给乙方；原合同租金调整为每月八万元，计租时间调为原则上自乙方正式开业之日起计算，自正式计租日起第一、二、三年的租金为每月八万元，从第四个计租年开始租金每二年递增6%；原合同租借期限自正式计租之日起顺延18年等。2006年9月1日，被告出具《同意申办场地租赁证》予原告。同年11月15日，原、被告签订编号为95001号补充件（之四）的《补充协议书》，约定：在乙方未正式开业之前（即乙方未取得营业执照及相关消防、环保等手续之日起四个月免租装修期之前）。乙方自2003年6月起，每月再预付租金18000元给甲方，自正式计租之日起乙方每月8日前改为预付租金30000元给甲方，至乙方全部原预付的租金全部扣回后恢复全额80000元支付等。同月17日，广州市公证处就该《补充协议书》的签订出具编号为（2006）穗证内经字第80465号的《公证书》，证明协议书上当事人的签字属实。2010年1月8日，原、被告双方再签订《二0一0年补充协议》，约定：甲乙双方于2000年3月28日和同年4月30日、2001年8月8日、2006年10月30日就本市环市东路381号（原华侨新村和平路34号）主楼全幢和花园、地下室全部的租赁事宜先后签订了《租借合同》（编号：95001号补充协议之一）和《对租借合同的补充条款》等之二至之四的四份文书，双方就继续履行上述合同和协议事宜，订立协议；双方一致认为前几年的合作是真诚和友好的，今后将一如既往继续友好合作，双方确定2000年3月28日签订的《租借合同》租借期限18年变更为2010年1月1日起计算，并以此日期开始计租，租借期也相应变更为2010年1月1日至2027日12月31日止等。2016年8月17日，原告向本院起诉被告房屋租赁合同纠纷一案，要求被告继续履行合同办理涉讼房屋住宅部分临时经营场地使用证明等。本院于2017年12月15日作出（2016）粤0104民初12375号民事判决书，查明：涉讼场地的主楼处于空置的状态。认定：涉案房屋的租赁用途虽为商业使用，但余意并无负担协助办理临时商业使用证明的义务。无论是江慧华、余意双方签订用作办理备案之用的《广州市房屋租赁合同》中明确的涉案房屋作商业使用，还是前述《租借合同》及其补充协议中关于涉案房屋用途的约定，均可明确双方约定的涉案房屋是作为商业用途之用。但正如前述，因涉案房屋的主楼的规划用途属住宅性质，江慧华欲作商业使用需经相关行政主管部门批准同意作临时商用，但双方合同中并未就余意协助江慧华办理主楼房屋用作临时商业用途证明的义务作出具体约定。在该部分房屋原有的临商证明于2016年1月4日期满之后，虽经江慧华催告，余意未予协助办理并无违反合同的约定。因此，江慧华诉请要求余意办理住宅面积218.8平方米的《临时经营场所使用证明》的诉求，缺乏事实依据……考虑到本案判决作出前，江慧华就主楼部分的租金继续按商业用途的租金标准支付予余意，现江慧华因主楼部分无法实现其租赁目的，诉请要求按住宅租金参考价支付租金，并无不当;至于扣减的租金标准，结合江慧华、余意双方签订的《租借合同》及补充协议三、四的约定，主楼部分的原租金为66000元/月，增加租赁范围后的租金调整为80000元/月，即增加租赁范围内的租金原值为14000元。结合租金增长幅度计算，江慧华自2016年1月5日起每月应付租金值应为主楼部分按房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价计付，增加承租部分面积的租金则为14839元/月（至2017年12月31日，自2018年1月1日起至2019年12月31日期间则为15729元/月）……至于合同解除前江慧华已按原租金标准支付的租金亦应按前述标准予以扣减，因江慧华未在本案中主张，暂不作出处理，江慧华、余意双方应以协商或另循法律途径解决。判决：一、自本判决发生法律效力之日起解除江慧华与余意就本市环市东路381号（原华侨新村和平路34号）主楼全幢和花园、地下室等房屋的租赁事宜签订的《租借合同》、《租借合同》【第95001号补充件（之一）（之二）、（之三）、（之四）】以及《二Ｏ一Ｏ年补充协议》。二、江慧华、邵峻锋、刘忠超、林大江以及广州市杰慧餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将占用的本市环市东路381号（原华侨新村和平路34号）主楼全幢和花园、地下室的房屋腾空并交还给余意……四、被告余意应将其多收取的自2016年1月5日至2016年7月31日期间的租金退还给原告江慧华（以被告余意每月收取的租金89888元扣减原告江慧华每月应付租金，其中原告江慧华每月应付租金为：主楼部分按房管部门公布的同期同地段住宅房屋的租金参考价计付，花园、地下室部分的租金按14839元/月计付）等。原、被告双方均不服判决提起上诉，广州市中级人民法院于2018年8月2日作出（2018）粤01民终9797号维持原判的终审判决，认定江慧华因主楼部分无法实现其租赁目的，其诉请要求按住宅租金参考价支付租金合理，一审法院予以采纳并判处余意将多收取的租金退还江慧华并无不妥等。被告对该案申请再审，广州市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）粤01民申536号民事裁定书，裁定驳回被告的再审申请。根据原告提交的银行流水记录显示，原告按照每月89888元的租金标准向被告支付了从2016年8月至2016年12月的租金，按照每月95281元的租金标准向被告支付了从2017年1月至2018年8月的租金。庭审中，被告提交如下证据：1、深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司在2016年6月24日出具的房地产价值咨询意见书，广东新鸿土地房地产评估有限公司广州分公司在2014年11月11日出具的《房地产估价答复书》、广东南粤房地产与土地评估有限公司在2016年8月19日出具的《房地产估价答复书》。上述文件所附现场照片显示，原告在2014年11月至2017年8月将涉讼房屋主楼通道出租经营，作“泰国榴莲”水果专营店，有无办理临商证并无影响原告商业性经营。2、广州市城市规划局在2000年4月21日出具的穗规建字[2000]第151号建设工程报建审核书，同意华侨新村和平路34号住宅内部结构改建。3、广州市南粤公证处在2018年8月24日作出的（2018）粤广南粤第5710号公证书，写明2018年8月20日下午，公证员与被告来到广州市环市东路381号的一处建筑（该建筑临街店铺有分别显示“外贸优品”、“AEattitude”、“米兰店”、“尼尔发廊旗舰店”字样的招牌），公证员对该建筑的所在位置、外部环境及内部现场情况进行拍照。4、被告配偶与王爽在2018年8月19日电话通话录音，王爽称是涉讼房屋主楼通道和“外贸优品”的实际经营者，其陈述在2015年12月起一直由原告作商业性使用。5、2018年9月28日法院执行作的现场执行笔录，载明原告将主楼过道提供给案外人临时使用，没有签订租赁合同，二楼及三路两个房间有原告派来看场的一个员工使用等。原告对证据1、2、3、5真实性、合法性无异议，关联性不予确认，对证据4无法确认，录音对方并非原告。本院认为：房屋租赁中的商业用途是指承租人能在涉讼房屋正常设立商事主体进行相应的商业经营活动。涉讼房屋主楼规划用途为住宅，如作为商业用途使用，需办理《临时经营场所使用证明》才能设立商事主体。经生效的民事判决认定，涉讼房屋主楼部分因不能办理临时商业使用证明，从而导致原告无法继续以主楼从事商业经营。即便被告提供证据反映涉讼房屋主楼通道由他人用作水果店等，亦不能改变该房屋在未办理临时经营场所使用证明的情况下无法设立商户经营的事实，被告要求原告按照合同约定商业用途的租金标准支付租金，理据不足。原生效民事判决判决被告向原告退还多收取的租金，本案无理由作出相悖的处理。故原告要求被告退还从2016年8月1日至2018年8月31日期间多收取的租金，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款规定，判决如下：被告余意在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告江慧华退还从2016年8月1日至2018年8月31日期间多收取的租金（从2016年8月1日至2016年12月31日，每月按89888元扣减主楼部分租金及花园、地下室部分租金14839元计算；从2017年1月1日至2017年12月31日，每月按95821元扣减主楼部分租金及花园、地下室部分租金14839元计算；从2018年1月1日至2018年8月31日，每月按95821元扣减主楼部分租金及花园、地下室部分租金15729元计算；上述主楼部分租金按房管部门公布的同时期同地段住宅租金参考价计算），租金总额以不超过1695717元为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20061.5元，保全费5000元，由被告余意负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 博人民陪审员  邓晓红人民陪审员  张雪琼二〇一九年二月二十六日书 记 员  郑君灏