山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初8112号 原告：孟小婷，女，1984年8月14日出生，汉族，住山东省烟台市。 均系北京炜衡（烟台）律师事务所律师。 被告：济南市钢城小额贷款股份有限公司，住所地济南市。 法定代表人：闵宪金，董事长。 委托诉讼代理人：卢光忠，巩正印，均系该公司员工。 第三人：海阳富达置业有限公司，住所地山东省海阳市。 法定代表人：于明杰，董事长。 委托诉讼代理人：唐晓东、李忠，均系该公司员工。 原告孟小婷与被告济南市钢城小额贷款股份有限公司（以下简称钢城小额贷款公司）、第三人海阳富达置业有限公司（以下简称富达置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月23日立案受理后，适用普通程序，分别于2018年10月10日、2018年11月21日公开开庭进行了审理。原告孟小婷的委托诉讼代理人王永顺，被告钢城小额贷款公司的委托诉讼代理人卢光忠，第三人富达置业公司的委托诉讼代理人唐晓东、李忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孟小婷向本院提出诉讼请求：1.确认孟小婷对海阳旅游度假区盛龙锦地A47号楼*、*室（房产证号：海房权证度假区字第*号）房产享有权利，并解除查封、停止执行；2.诉讼费用由钢城小额贷款公司承担。事实与理由：2018年8月6日，孟小婷收到济南市历城区人民法院送达的（2018）鲁012执异76号执行裁定书，现孟小婷不服此执行裁定书，特提起执行异议之诉，理由如下：1.孟小婷于2012年6月20日取得涉案房产即海阳旅游度假区盛龙锦地A47号楼*、*室（房产证号：海房权证度假区字第*号）的预告登记，而钢城小额贷款公司于2014年6月5日办理的涉案房产抵押登记，即孟小婷的预告登记在前，抵押登记在后。根据《物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，钢城小额贷款公司的抵押权未经孟小婷同意，不发生物权效力。2.涉案房产海阳旅游度假区盛龙锦地A47号楼101、102室为孟小婷合法购置。2012年6月14日，孟小婷与富达置业公司签订了《商品房预售合同》，当日支付了全部房款，并于2012年6月20日在海阳市住房保障和交易中心办理了商品房销（预）售合同登记备案。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，孟小婷对涉案房产享有排除强制执行的民事权益，应停止对涉案房产的执行。 钢城小额贷款公司辩称，一、即便基于商品房买卖合同关系真实的假定，孟小婷的诉请中关于事实与理由的陈述亦存在错误，其诉讼请求依法不能成立。1.假定孟小婷与富达置业公司之间的商品房买卖合同关系真实合法有效，其在海阳市住房保障和交易中心办理的商品房销（预）售合同登记备案，系依据我国《城市房地产管理法》第四十五条之规定所为的合同备案行为，是出于政府对商品房预售行为进行监管的需要，并非我国《物权法》第二十条规定的不动产登记中的预告登记。即便在该假定之下，孟小婷对案涉执行标的享有的也仅仅是债权请求权而非物权，亦不能阻止钢城小额贷款公司担保物权的设立和生效。2.假定孟小婷确实依据《物权法》的指引办理了预告登记，但是依据《物权法》第二十条第二款的规定，该预告登记亦已失效。本案所涉执行标的在2014年4月16日即已由富达置业公司办理初始登记，自此孟小婷已经能够进行不动产登记，至今早已超过三个月的法定申请期限，预告登记已经失效。二、孟小婷对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应依法判决驳回其诉讼请求。1.孟小婷与富达置业公司间不存在真实的商品房买卖合同关系，双方签订的《商品房销（预）合同》系名为买卖，实为借款的非典型担保。依据《民法总则》第一百四十六条的规定，该商品房买卖行为构成通谋虚伪意思表示，系无效民事法律行为。因此，不存在适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的前提条件。根据济南市历城区人民法院执行工作局在执行异议程序中前往海阳市人民法院调取的本案孟小婷与富达置业公司之间的商品房销售合同纠纷系列案件的庭审笔录及判决书【案号分别为（2017）鲁0687民初273号、（2017）鲁0687民初4438号】，均表明富达置业公司不认可其与孟小婷之间存在真实的商品房买卖合同关系。富达置业公司始终自认的事实是，其曾向烟台广信典当有限公司借款5000万元，作为该笔借款的非典型担保措施，富达置业公司将其开发建设的32套商品房以买卖形式签至本案孟小婷名下并办理了商品房预售合同登记备案。2.在孟小婷与富达置业公司之间的《商品房预（销）售合同》仅是债权担保的情况下，且该担保亦未办理登记，因此孟小婷对案涉执行标的不能取得所有权或者担保物权，其自始不享有可以对抗钢城小额贷款公司基于登记设立并经生效判决确认的担保物权的权利。我国《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案执行标的所有权人至今登记为富达置业公司，而非孟小婷。钢城小额贷款公司对案涉执行标的享有的抵押权，经海阳市住房保障和交易中心依法登记设立，并已由济南市历城区人民法院作出的生效民事判决予以确认。综合上述，请求判决驳回孟小婷的诉讼请求。 富达置业公司述称，富达置业公司与孟小婷签署了包括涉案两套房屋在内的共计18套商品房买卖合同，是根据实际出借人即孟小婷用人单位的要求签署的，名为买卖实为富达置业公司与烟台广信典当借贷的担保。现在涉案房屋无人使用，处于空置的状态，且一直在富达置业公司的实际控制之内。建筑工程是2013年竣工的，竣工之后已经达到交付状态，但并未实际交付。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2016年9月18日，本院受理钢城小额贷款公司诉富达装饰公司、富达公司、于明杰、吴华萍小额借款合同纠纷一案，并于2016年11月16日作出（2016）鲁0112民初5883号民事判决书，判决如下：“一、富达装饰公司返还钢城小额贷款公司借款本金500万元。二、富达装饰公司支付钢城小额贷款公司借款利息142500元。三、富达装饰公司支付钢城小额贷款公司逾期利息33万元。自2016年9月18日起至还清借款本金之日止的逾期利息，以未返还借款本金为基数，按照年利率24%另行计付。四、钢城小额贷款公司有权以富达公司所有的，坐落于海阳旅游度假区盛龙锦地A46号楼*、*室房产，A47号楼*、*室房产，A48号楼*室房产折价或者以拍卖、变卖后所得价款，在1500万元最高余额内享有优先受偿权。”判决生效后，因富达装饰公司等未能履行生效法律文书确定的义务，钢城小额贷款公司于2017年1月6日向本院申请强制执行。2017年2月6日，本院作出（2017）鲁0112执71-2号执行裁定书，裁定查封涉案房屋。2017年8月14日，本院作出（2017）鲁0112执71号之四执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。孟小婷于2018年7月19日向本院提出执行异议，请求法院解除对涉案房屋的查封，停止对涉案房屋的拍卖。2018年8月2日，本院作出（2017）鲁0112执71号之五执行裁定书，裁定撤销对涉案房屋的拍卖。2018年8月2日，本院作出（2018）鲁0112执异76号，裁定驳回案外人孟小婷的异议请求。孟小婷于2018年8月6日收到上述裁定后，对裁定书不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2012年6月14日，孟小婷与富达置业公司签订两份《商品房预（销）售合同》，购买涉案被查封的位于海阳旅游度假区盘龙锦地A47号楼*、*室房产，两处房产面积均为401.84平方米，房屋总价款亦均为2462624元。富达置业公司于同日给孟小婷出具两张数额均为2462624元的购房款收据。2012年6月15日，孟小婷通过其名下的招商银行账户向收款方山东信捷项目管理有限公司转账汇款2000万元，注明用途为购房款。据此，孟小婷主张其向富达置业公司购买了不止上述两套房产，孟小婷一次性支付2000万元，该款项包含上述两套房产的购房款，故已经向富达置业公司完成了支付购房款的义务。对此，富达置业公司不予认可，主张孟小婷与富达置业公司签订的购买18套房产的买卖合同名为买卖，实为借贷，并提交（2017）鲁0687民初273号民事判决书及庭审笔录予以证明。2012年6月20日，海阳市住房保障和交易中心出具《商品房销（预）售合同登记备案回执》，载明孟小婷与富达置业公司所签订的上述商品房预售合同已在该中心登记备案。 山东省海阳市人民法院于2017年12月1日受理孟小婷诉富达置业公司商品房预售合同纠纷，并于2018年9月12日作出（2017）鲁0687民初4438号民事判决书，判决如下：“一、海阳富达置业有限公司继续履行与孟小婷签订的购买18套商品房预售合同，交付位于海阳市盛龙锦地A47-*共18套房屋，于判决生效之日起三十日内履行；二、海阳富达置业有限公司支付给原告孟小婷延期交房违约金371万元和担保费用2.75万元共计373.75万元，于判决生效之日起十日内履行。”庭审中，孟小婷与富达置业公司均认可上述民事判决在二审程序中，尚未生效。 又查明，涉案房产所在的房产大证登记证号为海房权证度假区字第*号，所有权人为富达置业公司，登记时间为2014年4月16日。2014年6月5日，钢城小额贷款公司取得涉案房产的抵押权，并予以登记，登记证号为海房他证度假区字第2014008号。2013年8月13日，济南市历城区钢城小额贷款股份有限公司变更企业名称为济南市钢城小额贷款股份有限公司。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为孟小婷对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，孟小婷与富达置业公司签订的涉案《商品房预（销）售合同》虽在海阳市住房保障和交易中心办理了登记备案，但该备案系合同备案，并不是《中华人民共和国物权法》规定的物权登记。从孟小婷提交的购房款收据、转账记录及三方陈述来看，孟小婷与富达置业公司之间并不符合正常商品房买卖的交易习惯。即使上述商品房预售合同真实有效，孟小婷享有的也系债权请求权，并非物权请求权。同时，孟小婷未举证证实涉案房产在查封之前已经实际交付其占有使用，也未举证证实未办理过户登记并非其自身原因。综上，孟小婷不具备排除钢城小额贷款公司依法设立的担保物权的强制执行的民事权益，不能阻却本案的强制执行。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告孟小婷的诉讼请求。 案件受理费39948元，由原告孟小婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  薛 蕾 二〇一九年二月二十一日 法官 助理  路倩倩 书 记 员  王汝瑶