江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7592号上诉人（原审原告）：南京德锦物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区幕府东路**。法定代表人：谢斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵云维，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈付山，男，1981年1月8日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人南京德锦物业管理有限公司（以下简称德锦物业公司）因与被上诉人陈付山物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2019）苏0106民初5059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德锦物业公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持其一审诉请；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.将案涉房屋定义为别墅是案涉小区习惯称谓，案涉房屋的物业费标准有明确约定。上诉人与案涉小区开发商南京润开置业有限公司（以下筒称润开公司）签订的《前期物业服务合同》中约定多层建筑物业费标准为1.2元/月/㎡，后双方对1、2栋住宅物业管理成本进行了重新核算，签订《润开华府小区01栋、02栋物业服务费补充协议（地（地缘水）》（以下简称“补充协议”），约定1、2栋住宅物业费标准为3.48元/月/㎡。上诉人主张物业费有合同依据。2.补充协议合法有效，应予适用。虽然该协议约定的就案涉小区物业管理收费标准的通知载明多层住宅收费标准为1.2元/月/㎡，但该通知不属于法律、行政法规，不能否认补充协议效力，补充协议中的标准并不违反政府指导价。3.《前期物业服务合同》第三十六条约定“补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准”系上诉人与润开公司对房产部门公布的格式合同文本使用不当所致，否则明显违背常理。4.上诉人收取地源热泵科技系统的运行费具有法律依据。一审法院认为地源热泵科技系统运行可能产生的费用应由物业公司与业主协商确定，该认定有误。该系统系润开公司安装，而非上诉人安装，润开公司在物业交付时将该系统一并交付给上诉人管理，上诉人有权收取管理费。另外根据《江苏省物业管理条例》的规定，非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价；具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。上诉人与润开公司在前期物业服务合同中对地源热泵系统运行费的约定并无不当，南京市物价局关于该项收费的意见也明确应当按照合同约定收取。上诉人在物业管理过程中，前后三次对是否开启地源热泵科技系统进行民意调查，过半数业主同意使用，上诉人已充分尊重业主需求。因此，相关协议内容对被上诉人具有法律约束力。陈付山辩称：1.无论是房屋使用说明书还是产权证，或是商品房现售合同及前期物业服务合同复印件，均明确了涉案房屋系多层住宅而非别墅。另外，现在服务的物业公司也明确被上诉人物业费标准为1.2元/平方米/月。2.被上诉人对补充协议真实性存在异议，被上诉人的存档合同没有该补充协议。上诉人提交的《前期物业服务合同》中载明物业费标准为1.2元/月/㎡，与物价局（2014）11号文的规定吻合；该合同亦约定补充协议与原合同冲突情况下，以原合同为准。上诉人以格式合同文本不当为由予以抗辩无事实和法律依据。3.关于地缘热泵系统问题，被上诉人持有的物业合同中并不包含地缘热泵系统，相关使用费与被上诉人无关。开发商润开公司出售涉案房屋时，明确告知被上诉人可以使用也可以不使用，没有任何证据证明不参与使用的业主也需要交纳该费用。上诉人应就该系统运行产生的费用与同意使用该系统的业主进行协商，该费用与被上诉人无关。4.被上诉人自2016年3月收房，至2018年1月1日入住，入住之前涉案房屋属于空置状态，理应按照7折收取。被上诉人收房时已经预交5000元物业费，足以覆盖2018年1月1日之前的物业费。综上，上诉人提出的上诉理由没有事实依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。德锦物业公司向一审法院起诉请求：判令陈付山支付2015年4月20日至2017年11月30日期间欠缴的物业费、公摊水电费合计15522.43元。一审法院认定的事实：2011年9月，德锦物业公司与南京市润开华府住宅小区的润开公司签订《南京市商品房预售合同》附件10-1、10-2的《前期物业服务合同》一份，约定：德锦物业公司为润开华府小区提供物业服务，物业服务收费实行包干制，多层住宅按1.2元/月·平方米、高层住宅按1.8元/月·平方米、商业用房按4元/月·平方米（别墅项目下为空白）收取；本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由开发商承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担，物业公司可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收6个月的物业服务费和300元代收代交的分摊公共能耗费，购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向物业公司进行书面备案，物业公司向业主按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费，物业服务费用按6个月为缴费周期交纳，业主应在每季度的第首个月第1-20日履行交纳义务；物业公司应于1月和7月向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况；本合同期间自2011年11月29日起，至业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时自动终止；本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。上述《前期物业服务合同》附件二“物业构成明细”中列明高层住宅为3幢，多层住宅为2幢，别墅为空白。上述《前期物业服务合同》附件七“物业服务标准及收费标准”——《润开华府小区01栋、02栋物业服务费补充协议（地（地源水）》约定：综合管理服务标准与收费标准按照《南京市普通住宅服务等级和收费标准》中五级服务标准执行（0.27元/平方米），公共区域秩序维护服务标准与收费标准按照《南京市普通住宅服务等级和收费标准》中五级服务标准执行（0.49元/平方米），公共区域清洁卫生服务标准与收费标准按照《南京市普通住宅服务等级和收费标准》中四级服务标准执行（0.13元/平方米），公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准按照《南京市普通住宅服务等级和收费标准》中四级服务标准执行（0.07元/平方米），公用部位和公共设施设备日常维保服务标准与收费标准按照《南京市普通住宅服务等级和收费标准》中三类服务标准执行（共计0.22元/平方米），智能化可视对讲系统日常维保收费标准按照0.6元/平方米（每一户均具有独立的智能化可视对讲系统）；地；地源热泵系统及热水系统日常运行和维保按照1元/平方米收取。2014年9月30日，南京市物价局给德锦物业公司的《关于润开华府小区前期物业管理收费标准的通知》载明：“1、公共服务费收费标准：以每月每平方米（建筑面积）计算，高层住宅为1.8元，多层住宅为1.2元；商业用房收费按当事人合同约定收取……3、地、地源热泵科技系统运行费用按合同约定收取主大会成立后应按‘以收抵支、收支平衡’的原则确定具体收费方式。4、电梯、水泵、公共照明等公共水电费应单独列帐，按实际发生费用和约定方式由使用人公开合理分摊……”。德锦物业公司提交的其2014年9-11月13张地源热泵、热水系统使用意见征询表复印件表明，合计24名01、02幢业主有3名业主签名同意使用地源热泵系统和热水系统、1名业主签名同意使用地源热泵系统、3名没有业主签名但注有房号的业主同意使用地源热泵系统和热水系统、2名业主签名不同意使用地源热泵系统和热水系统、4名业主附加了条件表明意见或未表明意见。德锦物业公司提交了8张《润开华府小区地源热泵系统几热水系统使用责任书》。2014年12月16日，陈付山、案外人孙海燕与南京润开置业有限公司签订《商品房现售合同》一份，约定：陈付山购买开发商开发的润开华府02幢二单元301室房屋，房屋建筑面积183.05平方米；开发商应于2014年9月30日前向买房交付商品房，双方签置商品房交接单，交接钥匙后即为交付；本合同签订前，开发商就该商品房项目的物业管理已与物业管理企业德锦物业公司签订《前期物业服务合同》，并制定了《临时管理规约》，《前期物业服务合同》和《临时管理规约》详见附件6-1、附件6-2，业主已详细阅读并自愿遵守该《前期物业服务合同》，同时已签订了《临时管理规约》，并承诺按其规定行使权利、履行义务。陈付山提交的《商品房现售合同》附件3中“供暖、供冷设施”为空白；没有附件6-1、附件6-2。2015年3月19日，陈付山与孙海燕领取了案涉房屋的所有权证，所有权人为共同共有，房屋总层数为6层。2016年3月26日，陈付山向德锦物业公司预交了物业服务费5000元。2017年11月30日，德锦物业公司退出润开华府小区物业服务。上述事实，有前期物业服务合同临时管理规约、律师函、意见征询表、责任书、南京市商品房现售合同、商品房预售合同、房屋所有权证、收据、证人证言、南京市物价局文件及当事人的陈述为证。一审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案双方当事人争议的焦点为德锦物业公司向陈付山收取物业费的依据、标准、期间，双方当事人应就其主张提供证据证明。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《江苏省物业管理条例》第三十四条规定，前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。第四十九条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。本案所涉房屋的建设单位润开公司与德锦物业公司签订了前期物业服务合同，虽然陈付山与开发商签订的房屋买卖合同中没有约定物业费标准，但因陈付山所购的房屋实行的系物业费政府指导价，且陈付山在接收房屋时预交了部分物业费，故可以按照政府价格主管部门批准的物业费标准计收陈付山的物业费。前期物业服务合同附件及政府价格主管部门批准的住宅类别只有多层住宅和高层住宅，故陈付山应按多层住宅交纳物业费，德锦物业公司主张陈付山按别墅标准交纳物业费的主张没有依据，一审法院不予支持。关于陈付山房屋所在楼幢具有的地源热泵科技系统的运行费用系满足住宅小区部分业主需要可能产生的费用，应由物业公司与业主协商确定，现无证据证明双方当事人之间就地源热泵科技系统运行费用协商一致，也无证据证明德锦物业公司与其他业主的协商可以约束陈付山，故德锦物业公司要求陈付山支付地源热泵科技系统运行费用的主张，一审法院不予支持。德锦物业公司没有提供证据证明电梯、水泵、公共照明等公共水电费的支出及公开合理分摊原则，一审法院对其主张不予支持。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。本案陈付山虽于2016年3月26日接收房屋，但其于2015年3月19日领取了房屋所有权证，即自该日陈付山即系业主，故按照前期物业服务合同，应自2015年4月起开始交纳物业费，至德锦物业公司退出住宅小区物业服务。综上，陈付山应交纳的物业费为183.05平方米×1.2元/月.平方米×32个月（2015年4月至2017年11月）＝7029.12元。扣除陈付山已预交的5000元，还应支付2029.12元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、陈付山于判决生效后五曰内支付德锦物业公司物业费2029.12元；二、驳回德锦物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取94元，由双方各负担47元。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，上诉人德锦物业公司提交南京市鼓楼区润开华府住宅小区选聘物业服务企业公告打印件一份，证明涉案小区业委会对于涉案小区1、2栋的称谓就是别墅。陈付山质证认为，对证据的真实性、关联性无异议，但认为出具该公告的主体不具备合法主体资格。本院审理期间，被上诉人陈付山提交2017年12月至2019年12月期间的物业费收费票据一份，证明其现在按照1.2元/月/平方米标准交纳物业费。德锦物业公司质证认为，对真实性、合法性无异议，但该证据系被上诉人与新的物业公司之间的物业费票据，与本案无关。本案二审的争议焦点为：1.德锦物业公司收取物业费的标准；2.德锦物业公司主张公摊水电费有无事实及法律依据。本院认为，关于第一项争议焦点。案涉《前期物业服务合同》中约定多层住宅物业服务费用标准为1.2元/月·平方米，并未约定案涉小区房屋按照别墅的标准收取物业服务费，故一审法院判决认定陈付山按照上述标准缴纳物业费具有事实和法律依据。上诉人德锦物业公司主张按照《补充协议》中确定的物业服务费标准收取物业费，该标准明显高于《前期物业服务合同》约定的标准，而案涉《前期物业服务合同》中明确约定补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准，故德锦物业公司主张按照《补充协议》的标准收取物业服务费不符合该合同条款约定，本院对其该上诉理由不予支持。德锦物业公司主张按照《补充协议》收取物业服务费的标准中，包括了关于地源热泵科技系统运行费用的内容。对于该内容是否应当单独收费的问题，本院认为，该系统系业主共用设施设备，根据《前期物业服务合同》的约定，业主缴纳的物业服务费已经包括共用设施设备的日常维护保养费用，德锦物业公司针对该地源热泵科技系统另外收取运行费用无合同依据，也无法对其主张的每月1.7元/平方米收费标准作出合理说明，故本院对其该项上诉主张亦不予支持。关于第二项争议焦点。上诉人在本案审理期间并未提供证据证明其实际缴纳了公摊水电费，其该项诉请为自行核算，在此情况下一审法院对其该项诉请不予支持并不不当。综上所述，德锦物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188元，由上诉人南京德锦物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  李 斐审判员  王 路二〇一九年十一月十九日书记员  孙雪松