青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2019）青01执异154号案外人：刘成朋，男，汉族，1978年11月10日出生，公民身份号码×××，住山东省阳谷县景阳路11队**。申请执行人：青海福昌重型汽车销售有限公司，统一社会信用代码：91630100710439771K，，住青海省西宁市城**柴达木路**法定代表人：邢海凤，该公司董事长。被执行人：刘开旺，男，汉族，1950年8月27日出生，公民身份号码：×××，住山，住山东省阳谷县div>本院在执行申请执行人青海福昌重型汽车销售有限公司与被执行人刘开旺买卖合同纠纷一案中，案外人刘成朋于2019年10月21日对本院查封、拍卖的被执行人刘开旺位于的山东省××县不动产提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘成朋称，（2011）宁执字第00132-2号执行裁定书，裁定将涉案的房屋过户给申请执行人，裁定的内容与涉案房产的实际情况相悖，违反了法律规定，侵害了案外人的合法权益。编号为（阳政字第1756号）的山东省城镇私房所有权证明确载明阳谷县阳谷镇景阳路11队13号房产是在集体土地上所建，确权时已明确为刘开旺、李玉杰、刘成朋、刘成成共同共有。阳谷县东街管委会出具的证明一份，证实该房产并非刘开旺的个人财产，共同享有占有、使用、收益、处分的权利。（2011）宁执字第00132-2号民事裁定将上述房产作为刘开旺的个人财产，偿还刘开旺的个人债务，违背了涉案房产属于共同共有的基本事实，严重侵害了其他共有人对上述房产的所有权。该房产系集体土地上所建，即使拍卖也应当保障共有人的优先购买权，即使共有人没有购买意愿，也应当在同村集体组织成员中流转；关于（2017）青01执恢31号执行裁定书，房产评估是2014年6月21日，评估总额：81.07万元，评估报告已明确注明有效期为一年，早已过期。西宁中院多次用无效的评估报告在案外人不知情的情况下进行网络变卖。2019年8月此处的房产价格已升值应在150多万，贵院确拿5年之前无效评估报告总额：81.07万元，以64.856万元的价格变卖，程序违法，贵院的拍卖行为无效；刘开旺现已69周岁老人，是唯一一套住房，根据相关法律规定，只有一套保障性住房的不宜拍卖，刘开旺现在患有多种疾病，如贵院强行拍卖在刘开旺的份额内留足生活费和8年租金；请求中止涉案房产的执行，撤销青海省西宁市中级人民法院2015年5月19日做出的（2011）宁执字第00132-2号民事执行裁定书。案外异议人在房产中所占有的份额，并解除对案外异议人共有的涉案房产的查封。青海福昌重型汽车销售有限公司对执行异议未提交书面意见。本院查明，原告青海福昌重型汽车销售有限公司与被告兰自赏、刘开旺买卖合同纠纷一案，本院作出（2011）宁民二初93号民事调解书确认：一、被告刘开旺于2011年10月25日前向原告青海福昌重型汽车销售有限公司偿还货款1200950元。至此青海福昌重型汽车销售有限公司与兰自赏、王运锋、刘开旺因汽车及工程机械购销合同产生的债权债务消灭；二、本案案件受理费13702元减半收取6851元，诉讼保全费5000元均由被告刘开旺负担，剩余6851元退还原告青海福昌重型汽车销售有限公司。调解生效后，因被执行人刘开旺未按期履行义务，申请执行人青海福昌重型汽车销售有限公司向本院申请强制执行。本院在执行过程，2011年11月4日本院作出了（2011）宁执字132号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人刘开旺在银行的存款1215478元，存款不足此数额。则依法扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入或查封、扣押其相应价值的财产。2012年5月14日本院向山东省阳谷县房产局发出（2011）宁执字132号协助执行通知书，冻结了的刘开旺位于的山东省××县的刘开旺位于的山东省××县（产权证号：阳证字第**，建筑面积212.035平方米）房屋产权手续。2012年9月6日本院委托山东省聊城市中级人民法院对该房屋进行委托评估。山东省聊城市中级人民法院委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司该房屋进行评估，该评估机构于2014年6月11日作出评估报告，评估价为810700元，评估报告的有效期一年。委托评估期间本院于2012年12月3日作出（2011）宁执字132号执行裁定书，裁定终结（2011）宁民二初93号民事调解书的本次执行。本院于2014年10月委托山东正信拍卖有限责任公司对该房屋进行拍卖，2014年10月11日在聊城晚报上发布了拍卖公告，分别于2014年10月28日、2014年12月12日、2015年1月23日对房产进行三次拍卖，因无人报名而流拍。2015年5月11日本院在山东省××县张贴公告，公告载明：房产进行三次拍卖，因无人报名而流拍，申请执行人青海福昌重型汽车销售有限公司向本院提交书面申请，表示愿以第三次拍卖保留价接受上述房产，被执行人刘开旺或者上述房产占有人在公告发出之日起15日内向申请执行人移交上述房产，逾期不移交本院将依法强制执行。本院于2015年5月19日作出（2011）宁执字第00132-2执行裁定书，裁定将被执行人刘开旺位于山东省××县（产权证号：阳证：阳证字第**至申请执行人名下；被执行人刘开旺或者上述房产占有人在本裁定送达之日内向申请执行人移交上述房产。本院于2015年5月4日向山东省聊城市阳谷县房产管理局发出协助执行书，要求上述房产给申请执行人青海福昌重型汽车销售有限公司办理过户手续。2016年4月25日，申请执行人向本院申请恢复，要求将房产手续过户至其名下。在恢复执行过程中，本院前往山东省固阳县不动产部门办理相关手续，因阳谷县人民政府对不动产登记部门正在整合，在一定时间内不能办理相关手续，本院于2016年11月8日作出（2016）青01执恢62号之二执行裁定，终结本院（2011）宁民二初字第93号民事调解的本次执行程序。2017年3月10日申请执行人青海福昌重型汽车销售有限公司向本院申请执行，在恢复执行中，申请执行人要求将上述房产过户给他人，本院委托山东省阳谷县人民法院查询、核实该房屋能否办理过户手续。山东省阳谷县人民法院复函，经向山东省阳谷县国土资源局核实于2017年12月15日明确答复，该房产系小产权房，该房屋不宜办理过户手续。由于本案拍卖标的物系建设在集体土地上的“小产权房”而作为非集体经济组织成员的申请执行人系属于法律规定的限制买售集体土地使用权及附属物的主体，故本院将法律规定限制处置的不动产、以物抵债给非集体经济组织成员的申请执行人不当，应予撤销。故本院于2018年8月6日作出（2018）青01执监7号执行裁定书，裁定撤销本院（2011）宁执字第00132-2号执行裁定书。本院于2018年9月11日作出了（2017）青01执恢31号执行裁定，裁定拍卖被执行刘开旺所有的山东省××县的山东省××县房产，起拍价81.07万元。遂本院对该不动产通过互联网平台于2018年10月15月、2019年5月15日对房产进行二次拍卖、拍卖前均发出《公告》。案外人刘成朋得知后，于2019年8月21日，向本院提出执行异议。另查明，山东省城镇私房所有权产权证号：阳证字第X：阳证字第**，房屋坐落山东省阳谷县景阳路11队**12.035平方米，所有权人刘开往，共用人李玉杰、刘成朋、刘成成。2019年8月20日阳谷镇博济街道办事处博济社区居民委员会出具证明，证明载明：我居委会位于××镇阳证字第XXXX号房产，系刘成朋的爷爷刘福太所建（所有），因刘福太子女较多，老人在世时对其所有的房屋进行了分配，将位于××镇房产分为4份，由其子刘开旺，儿媳李玉杰，孙儿刘成朋、孙女刘成成各一份，并于1985年办城镇私有房所有权，该居民委员加盖公章，阳谷县博济桥办事处东街管委会在该证明加盖公章。本院认为，本案系案外人既对执行标的提出排除执行的异议，又对执行行为提出的异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。关于案外人对执行标的提出的异议。经审查认为，首先，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行”。本案中，刘开旺作为生效判决的被执行人，未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。又因该财产是不可分割，人民法院查封刘开旺与刘成朋的共同共有财产，符合上述法律规定，并无不当。该条第二款规定：“共有人可以和债权人协议分割共有财产”。但刘开旺、刘成朋并没有与债权人青海福昌重型汽车销售有限公司协商一致对共有财产进行分割，故本院继续查封刘开旺、刘成朋共同财产，亦无不当。对本院处置该不动产时，其他共有人可以主张优先购买权，但并不损害其他共有人的利益。且该条第三款对共有人享有的权益法律规定了救济渠道，可以提出析产诉讼，期间应中止执行。案外人刘成朋根据有关规定可主张权利。因此，案外人以共有人，对执行标的享有权利为由，提起执行异议，要求解除对房产查封异议理由，本院不予支持。其次，（2011）宁执字第00132-2号执行裁定书是否以物抵债问题。本院于2015年5月19日作出（2011）宁执字第00132-2执行裁定书，裁定将被执行人刘开旺位于山东省××县过户至申请执行人名下。但由于本院将法律规定限制处置的财产、以物抵债给非集体经济组织成员的申请执行人不当。本院于2018年8月6日以（2018）青01执监7号执行裁定书，裁定撤销本院（2011）宁执字第00132-2号执行裁定书。因此，案外人以以物抵债提出的执行异议，已无事实依据。关于案外人对执行行为提出的执行异议。经审查认为，首先，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条第二款规定：“对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”据此，本院在未与国土资源管理部门取得一致意见情况下，作出（2017）青01执恢31号拍卖的执行裁定存在程序瑕疵。其次，评估报告的效力问题。根据山东舜华房地产评估造价咨询有限公司于2014年6月11日对聊城市阳谷县阳谷镇景阳路11队13号房产出具的《房地产评估报告》记载，评估报告期限为一年。但本次拍卖是在第一次评估报告已经过期并自动失效的情况下，未经重新评估，也未征询有关当事人的意见，以原评估报告的评估价81.07万元确定拍卖的起拍价，并作出（2017）青01执恢31号拍卖执行裁定，委托拍卖的行为，违反法定程序。故案外人的此项执行异议请求，本院予以支持。综上，案外人刘成朋对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其执行异议理由不能成立，应予驳回。但对执行行为提出的执行异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对山东省××县房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 许正芳审判员 翟爱红审判员 樊 静 二〇一九年十一月四日书记员 岳 林附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。