四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终2685号 上诉人（原审被告）：绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区跃进路北段**。 法定代表人：苏红建，公司总经理。 委托诉讼代理人：李磊，系该公司员工。 委托诉讼代理人：梁小龙，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）:余芙艾欣，女，1994年9月4月出生，汉族，住绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：王嘉南，男，汉族，生于1981年2月12日，住新疆克拉玛依区，系余芙艾欣之夫。 原审被告：吴小洪，男，1972年8月29日出生，汉族，住绵阳市涪城区。 余芙艾欣与吴小洪、绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司不服四川省绵阳市游仙区人民法院（2019）川0704民初第1900号民事判决书，向本院提出上诉，本院立案后，决定对本案进行二审询问审理，上诉人绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人李磊、梁小龙、原告余芙艾欣及其委托的诉讼代理人王嘉南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司向本院上诉称：一、一审法院认定事实错误，上诉人在签订《房屋买卖合同》时，向被上诉人告知了全部的涉案房产信息，一审法院认定上诉人隐瞒信息错误；二、公司员工倪志林收取房款的行为是其个人行为，不构成表见代理，一审法院认定倪志林的行为是代公司办理相关事宜，且由公司承担责任的认定不合法；三、一审法院适用法律错误，判决上诉人承担10000元赔偿责任无法律依据。综上，请求本院查明事实后撤销一审判决，并依法改判。 被上诉人余芙艾欣辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原审判决。 原告余芙艾欣向一审法院提出诉讼请求：1、解除在绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司签订的编号为MYSHDC0000358号房屋买卖合同；2、被告吴小洪双倍退还原告购房定金20000元整（贰万元整），含壹万元整定金；3、被告绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司退还原告中介服务费、贷款服务费、评估费、担保费、资料费等共计36970元整（叁万陆仟玖佰柒拾元整）；房屋款壹万元整（10月17日加收），共计46970元整（肆万陆仟玖佰七十元整）；4、因被告吴小洪违约、下落不明造成房屋交易终止，属于违约行为，根据MYSHDC000358号房屋买卖合同第四条第三款规定：吴小洪应向原告支付成交价878000（捌拾柒万捌仟元整）的10％作为违约金，计87800元整（捌万柒仟捌佰元整）。5、被告绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司违规操作造成房屋无法正常交易，赔偿原告婚期退后给双方家庭造成的误解及精神损失20000元整（贰万元整）；6、诉讼费由被告全部承担。事实与理由：原告由于结婚需要购房，选择后由绵阳世华易居房地产营销策划有限公司代为办理，并要求一次性交清所有服务费用36970元，原告已交清此费用。原告与2018年9月30日在绵阳世华易居房地产营销策划有限公司与第一被告吴小洪签订游仙区游仙东路65号芙蓉金城三期55栋1单元6层1号房产的房屋买卖合同，并与当日交给吴小洪定金10000元整；同年10月17日绵阳世华易居房地产营销策划有限公司来电说第一被告吴小洪认为我们购房没有诚意，还需要再叫定金10000元，原告与当日微信支付给绵阳世华易居房地产营销策划有限公司。三方约定在2018年10月30日交首付款，在富乐路农业银行办理时才被告知需要用首付款将被告吴小洪在银行的贷款还清，将房产证解押出来才能过户（因被告吴小洪是全款买房，房屋抵押贷款用途与本房无关）。原告认为此程序存在极大交易风险，并且与签订的MYSHDC0000358号房屋买卖合同第四条第一款内容相违背，予以拒绝，并要求原告吴小洪自行还清贷款，将房产证解押后才可以交首付办理过户继续交易，被告吴小洪承诺2018年12月10日前还清贷款，办理好解压，此后再无法联系到吴小洪。现因被告吴小洪下落不明无法联系，无法继续进行交易，使原告婚期退后让双方家庭造成误解及损失，故依法诉讼。 一审法院经审理认定事实如下：2018年9月30日，被告吴小洪（卖方）、原告余芙艾欣（买方）与被告绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：“卖方吴小洪将位于游仙区游仙东路65号芙蓉金城三期55栋1单元6层1号、建筑面积为127.98平方米、房屋所有权证号为绵房权证监证字第××号的房屋出售给买方余芙艾欣，买卖双方约定的成交价为878000元，由买方承担所有税费。买方先行支付一万元作为定金，定金自动转为房款…首付房款（含定金）为333000元，买方在办理过户时直接支付给卖方。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价10%作为违约金。第十条：叁方约定其他事项1.卖方须保证上述该物业产权清晰，无任何经济纠纷可正常交易。2.双方在交易过户过程中须积极配合中介办理此次的交易流程，不得无故缺席。3.买方保证个人征信无任何问题，无银行逾期可正常贷款。4.双方清楚以上条约，并知晓违约责任…”等，该协议未明确涉案房屋的抵押权人及贷款情况。同日，被告吴小洪收取原告余芙艾欣房屋定金10000元。2018年9月30日、2018年10月1日，被告绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司分别收取原告余芙艾欣支付的贷款服务费、评估费、担保费、资料费计19410元和中介服务费17560元。 2018年10月17日，被告绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司的员工倪志林向原告余芙艾欣收取房款一万元并出具收条一张。被告绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司对该收条的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为，倪志林收取原告余芙艾欣1万元的行为仅代表其个人，如果系公司应加盖公司财务章。一审法院认为，该证据系原件，无相反证据推翻其真实性，一审法院予以采信。 庭审中，二被告均陈述在与原告余芙艾欣签订《房屋买卖合同》时已经明确告知其涉案房屋被抵押的事实。原告余芙艾欣不予认可。 以上事实，有当事人身份信息、《房屋买卖合同》、收据、收款收据、收条及其当庭陈述等证据在案证实，足以认定。 一审法院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。庭审中，从二被告当庭陈述可知，被告绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司系知晓案涉房屋存在抵押情形，但双方签订的《房屋买卖合同》中对房屋抵押信息未有记载，亦没有在抵押权人或付款方式处填写任何信息。而在房屋买卖交易中，具有抵押的房屋，因在抵押权未被完全涤除以前具有可能无法进行房屋产权过户、无法继续履行合同之重大交易风险，故房屋的抵押信息对买受人而言属于重大决策事项。本案中，房屋 真实的抵押信息对原告是否受让该房屋当属重大的交易考量因素，而被告绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司、被告吴小洪未向原告如实告知的行为，属于故意隐瞒所售房屋已经抵押的情形，原告有权解除合同，故对其该项诉请，一审法院予以支持。二被告之辩称理由，因缺乏事实依据，一审法院不予采信。 由于合同已解除，故被告吴小洪收取原告的购房款10000元，应依法予以返还。再依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款一倍的赔偿责任:…(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实…”之规定，被告吴小洪应承担原告已付购房款一倍的赔偿责任即10000元。 被告绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司在本次居间服务中并未尽到如实告知义务，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”之规定，应向原告返还中介等费用，故原告主张其退还中介服务费、贷款服务费、评估费、担保费、资料费等共计36970元整的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。倪志林系被告绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司员工，原告在交易过程中有足够的理由相信其代表被告公司履行职责，收取房款1万元的行为，构成表见代理，被告绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司公司应当承担相应的返还义务。关于被告绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司应当承担的损害赔偿责任问题。因原告并未提供证据证明其损失，一审法院根据该案实际情况，酌情确定赔偿金10000元。 综上，再依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，一审判决一、解除原、被告于2018年9月30日签订的编号为MYSHDC0000358号的《房屋买卖合同》。二、被告吴小洪于本判决生效后十日内向原告余芙艾欣返还房款10000元并支付赔偿金10000元，合计20000元。三、被告绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告余芙艾欣返还中介服务费、贷款服务费、评估费、担保费、资料费等计36970元，返还房款10000元并支付赔偿金10000元，合计56970元。四、驳回原告余芙艾欣的其他诉讼请求。 本案减半征收案件受理费6290元，由被告吴小洪、被告绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司共同负担。（该款原告已预交，二被告在履行给付义务时一并支付给原告。） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中双方未提交新证据，二审中查明的事实和一审中查明的事实一致。 本院认为：在本案房屋买卖中，出卖人吴小洪和上诉人理应对所卖房屋是否有抵押的事实是清楚的，上诉人作为房地产中介机构，对房屋是否抵押对买卖相方重要性是清楚的，故作为专业机构应将所交易房屋是否抵押的情况告知被上诉人，但从《房屋买卖合同》签订内容和其它证据均未证明上诉人和吴小洪将涉案房屋抵押的情况告知了被上诉人，故一审法院认定上诉人和吴小洪向被上诉人隐瞒了交易房产已抵押事实是合法的。两者，上诉人认为根据三方签订的《房屋买卖合同》第五条“买卖双方确认，经纪方与买方签订的任何协议，或者经纪方出具的任何声明承诺书等文件，必须加盖经纪方的公章方可生效，买卖双方向经纪方缴付款项，经纪方将根据款项内容开具“财务专用章”的收据，如有员工私自向买卖双方开具白条收据并作出承诺，买卖双方应拒绝接受，否则经纪方不予认可，并不承担由此而引起的一切法律责任”约定，其公司的员工倪志林收取的被上诉人购房款10000元应由其员工个人退还，公司不承担责任，但三方签订的《房屋买卖合同》是由上诉人提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”规定，上诉人应对《房屋买卖合同》合同第五条向买卖双方作出说明和解释，但现有的证据未证明上诉人对该约定向买卖双方作出过说明和解释，故上诉人以《房屋买卖合同》第五条为由作出抗辩的请求免除责任的理由不能成立，倪志林的行为构成表见代理，上诉人应承担责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费各6290元，由上诉人绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李又平 审 判 员 马红科 审 判 员 周 坚 二〇一九年十一月四日 法官助理 胡大利 书 记 员 苏 杨