江苏省南京市秦淮区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0104民初11220号 原告：南京市和平物业管理有限公司（统一社会信用代码91320104134963865P），住所地南京市秦淮区太平南路****。 法定代表人：顾建强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李本虎，北京市中银（南京）律师事务所律师。 被告：南京市秦淮区婷小丫美食店，经营者刘母兰，女，1969年5月1日出生，汉族，，住所地南京市秦淮区 委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王浩全，江苏共盈律师事务所实习律师。 原告南京市和平物业管理有限公司（以下简称和平物业公司）与被告南京市秦淮区婷小丫美食店（以下简称婷小丫美食店）物业服务合同纠纷一案，本院2017年12月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告和平物业公司的委托诉讼代理人李本虎，被告婷小丫美食店的委托诉讼代理人孙金清、王浩全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和平物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2015年12月1日至2017年12月31日期间的物业服务费419519.8元及延期付款利息损失（按照同期银行贷款利率自2018年1月1日起计算至实际给付之日止）。事实与理由：南京金銮大厦业主委员会（以下简称金銮大厦业委会）与原告于2015年12月1日签订《物业管理委托合同》，约定金銮大厦业委会将金銮大厦（南京市中山南路101号）委托原告进行物业管理，物业管理费标准为每月每平方米4.8元。2015年11月21日南京市房产经营有限公司（以下简称房产经营公司）与被告签订《房屋租赁合同》，约定房产经营公司将南京市秦淮区中山南路101号裙楼四楼和五楼（以下简称诉争房屋）出租给被告使用，房屋建筑面积为3496平方米，并约定由被告自2015年12月1日起负责缴纳物业管理费。被告自2015年12月1日起至今未向原告缴纳物业管理费，经原告多次催缴仍未缴纳，原告遂诉至法院，要求判如所请。 被告婷小丫美食店辩称，首先，原被告之间没有签订物业管理合同，原告的起诉没有事实依据。原告系与金銮大厦业委会签订的合同，应当向业委会主张合同权利。被告与房产经营公司签订的《房屋租赁合同》中并没有约定由被告缴纳物业管理费，只是规定了“乙方负责缴纳物业管理费，或由甲方代缴后乙方按实际支付给甲方”，此条款规定的是选择性条款，为了防止争议，被告于2015年11月21日又与房产经营公司签订了《补充协议》，对物业费、公共市容卫生费、公共管理服务费等进行了约定，并且公共服务费用、市容费用、卫生费用与物业管理合同中第二十一条第1、2、3款完全吻合。《补充协议》规定该费用标准为0.8元/平方米/天，由被告支付给出租方，根据该协议规定，本案的物业费应由出租人支付，与被告无关，被告不能支付两次物业管理费用。其次，原告没有对被告承租的诉争房屋提供物业管理服务。被告承租的诉争房屋漏水多年，原告始终未尽维修义务；被告承租房屋是大楼的裙楼部分，是一个独立的三千多平方米的楼中楼，上述区域内的公共部位原告从未提供任何保洁服务，被告经营的美食城的小厅原告也从未提供安保服务；多年来卫生费均由被告直接向南京市城市管理费用征收处直接缴纳，每月为4500元；被告承租的诉争房屋在聘请消防公司完成消防报警系统、喷淋系统施工后，原告拒绝将其按照规定接入大楼整体消防系统中，导致被告经营场所违反消防法的规定，面临被责令罚款或者整顿的风险；位于**的配电房系被告承租区域专用，但是原告始终不同意将配电房钥匙交给被告保管，致使每次跳闸之后都得等待原告的点工到场，被告因此遭受了较大的经济损失。再次，根据司法解释的规定，原告只能向业主主张合同权利或者要求业主承担连带责任，而不能越过业主直接向承租人主张权利，因此原告应当将诉争房屋的业主列为共同被告，现在原告单独起诉被告一方，依法应当驳回起诉。综上，请求法院裁定驳回起诉。 本院经审理认定事实如下：南京市中山南路101号金銮大厦的裙楼1层和3层原属于文化局和房产经营公司共同共有，2层和4层原属于文化局所有，5楼属于房产经营公司所有。2012年9月25日，1-4层房屋产权由政府划归南京出版传媒（集团）有限责任公司（以下简称传媒集团），尚未办理产权变更。金銮大厦的5楼属于房产经营公司所有。传媒集团于2015年9月29日向房产经营公司出具《委托书》，委托房产经营公司对1-4层统一管理，管理内容包括招租、商谈合同条款、签订租赁合同、房屋日常管理和维修等。2015年9月15日，房产经营公司委托南京金蝶商业管理有限公司将南京市中山南路101号金銮大厦1-5层对外招租。 2015年9月18日房产经营公司（甲方）与南京纪氏餐饮管理有限公司（乙方）签订《租赁意向协议》，约定：甲方将诉争房屋租赁给乙方使用，租赁建筑面积约为3630平方米，租金2元/平方米/天，租金总价2650000元/年，物业管理费由乙方承担，乙方同意按比例分摊甲方大厅装修费用，外立面甲方负责，乙方同意在2015年10月8日前将二、四楼腾空，付款方式为半年付，租期九年半，前两年不变，递增方式为每两年递增5%，正式合同在2015年10月10日前签订，2月8日前为免租期。协议落款处纪良国签字确认。 2015年11月20日，房产经营公司（甲方）与南京舌尚世纪缘餐饮有限公司（以下简称世纪缘公司，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将诉争房屋租赁给乙方，建筑面积为3496平方米，租赁期限从2015年12月1日起至2025年12月31日，用途为餐饮和办公，2015年12月1日至2016年3月31日为免租期，2016年4月1日起为租期，2015年12月1日起乙方正常缴纳物业管理费用。第一年租金标准为1.2元/㎡/天，年租金1531000元，从第三年起租金标准每两年递增5%，每半年支付一次，提前十天支付，逾期每天支付万分之三滞纳金；乙方负责缴纳物业管理费，或由甲方代缴后乙方按实支付给甲方；甲方保证房屋处于正常使用状态，如不能正常使用，乙方应通知甲方，甲方应及时维修，如影响经营，造成乙方损失的，由甲方赔偿；乙方应合理使用房屋及附属设施，如因使用不当，造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责维修；乙方可自行对房屋进行装修，但不得破坏房屋的主体结构；甲方安装两部客梯及一部货梯，并且须在乙方开业前交付使用，如延期交付使用，则须顺延免租期、免收租金（如因乙方装修影响客梯货梯安装的除外）；一楼电梯门厅由乙方进行设计和装修施工设计装修费用由乙方做预算经甲方核准，费用由2楼、3楼、4楼、5楼承租方按面积比例进行分摊；甲方违反合同约定造成违约的，须赔偿乙方损失并承担违约金200000元；乙方将对该项目成立新公司，新公司成立后，乙方在此租赁合同中的权利义务全部转移给新公司享有（或将合同中的乙方变更为新公司）；如乙方需要利用平台、露台进行搭建的，由乙方自行办理相关手续，增加的面积不计入出租面积。2015年11月21日，双方又签订了《补充协议》，约定乙方在合同期内每年向甲方交付综合管理费，综合管理费含公共管理服务费（不含公摊水电费）、公共市容卫生费、公共广告宣传费等，综合管理费与租金同步，费用标准为第一年管理费标准0.8元/㎡/天，从第三年起管理费每两年递增5%，2015年12月1日至2016年3月31日为免租装修期，免收综合管理费，本协议和主合同同步履行。2015年11月房产经营公司将诉争房屋交付给世纪缘公司。 2016年1月14日刘母兰向房产经营公司的账户支付了1000000元，1月26日，房产经营公司向世纪缘公司出具了1000000元的房租收据。同年2月25日，房产经营公司和世纪缘公司签订了《情况说明》，载明：租赁合同的承租方由世纪缘公司变更为婷小丫美食店，经营者为刘母兰，世纪缘公司在租赁合同中的权利义务全部转移给婷小丫美食店。2016年3月4日，婷小丫美食店注册成立。2016年7月25日三台电梯经验收合格，同意8月1日移交使用。房产经营公司（甲方）与婷小丫美食店（乙方）签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》。两份协议除将乙方名字及法定代表人变更为婷小丫美食店与刘母兰外，包括落款日期与内容均与世纪缘公司的租赁协议完全一致。 2015年12月1日，金銮大厦业委会（甲方）与和平物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将金銮大厦委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项包括房屋建筑共用部门的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、、地下层共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、电话总机、配电设备；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场；公用绿地、花木、建筑小品等的养护管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗、执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、水电费、停车费；委托管理期限为三年，自2015年12月1日至2017年12月31日止；乙方须按照约定，实现目标管理，房屋外观保持整洁、外墙砖完好；保持各类设备设施正常运行；做好巡视、巡检，完成小修养护、年检、大修等工作，设备设施完好率达95%；定时和不定时清扫、整理、保持整洁、美观；因地制宜地按季节摆放盆景、花卉，做好养护工作；疏导好出入车辆，各类车辆摆放整齐，保持道路畅通；确保24小时大厅门卫值班，做好来客登记，定时巡查，做好记录，加强防火防盗，为业主创造一个安全有序的工作环境；接到报修电话，做到急修不过夜；接到报修电话，一般能自行处理的做到不过天，需外协处理的立即与外协单位联系，并努力尽快解决；业主和物业使用人对乙方的满意率达到95%；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米4.8元向业主或物业使用人收取。 婷小丫美食店自2015年12月1日起未向和平物业公司缴纳任何物业服务费用，经和平物业公司多次催缴，婷小丫美食店仍未缴纳。 另查明，因婷小丫美食店欠付租金，房产经营公司于2017年4月28日诉至本院，要求判令婷小丫美食店向原告支付租金及综合管理费4104160元、滞纳金394676.84元（自2016年4月1日起计算至2018年1月11日），并支付自2018年1月12日起至被告付清租金时止，以每天每平方2元、租赁面积3496平方、每天万分之三计算滞纳金。后婷小丫美食店依法向本院提出反诉请求：1.判令确认房屋租赁合同的建筑面积为2730.3平方米；2.判令房产经营公司对租赁房屋的4楼房顶多处漏水点完成履行维修的合同义务；3.判令房产经营公司安装的客梯、货梯迟延交付构成违约行为，租赁合同免租期应当顺延至2016年11月4日；4.判令房产经营公司支付合同违约金200000元。在该案审理过程中，因婷小丫美食店申请就诉争房屋面积进行鉴定，经本院委托，南京国础资产评估有限公司根据申请人的申请内容对诉争房屋进行了测量，并依据申请人提供的装修图纸于2017年11月29日作出南京国础测字[2017]第045号《南京市秦淮区中山南路101号四层、五层房屋建筑面积测绘报告》，确认诉争房屋套内建筑面积为2773.68平方米，报告中注明，该建筑面积只包含本层的楼梯间、电梯井道及电梯间等，不包含其余楼层的公摊面积。另，婷小丫美食店同时申请对中山南路101号四楼的房屋是否漏水及漏水的原因、修复及防漏工程造价进行鉴定。经本院委托，南京东南建设工程安全鉴定有限公司漏水原因进行鉴定，该公司于2017年11月23日作出第SF201711127号《秦淮区婷小丫美食店漏水原因及修复方案司法鉴定报告》（以下简称《鉴定报告》），确认：四楼共有5处7个渗漏点，主要为吊顶渗漏，图标号1、2、3、4、7处经鉴定人员拆开吊顶检查，发现该部位有通风管道，存在渗水、霉变痕迹，查阅原设计图纸，上述位置无管道井洞口，鉴定人员对出屋面的管道井检查，管道井位于屋面地漏旁；对应的图标5，是因2017年8月暴雨，房产经营公司维修人员在疏通管道时不慎弄破水管，爆管导致雨水渗漏，现已对管道破损处维修封闭，不存在漏水；图标6是由于窗上沿存在裂缝导致渗漏。鉴定意见：房屋四层吊顶存在多处渗漏（痕迹）问题；渗漏原因为屋面现有通风口防水功能失效、爆管导致雨水渗漏等，其中1、2、3、4、7为通风口防水功能失效，5为爆管导致雨水渗漏，6为窗上沿存在裂缝导致渗漏。报告对渗漏点1、2、3、4、7提供了修复方案：1、重做出屋面管道井防水构造；2、相应区域吊顶维修，吊顶渗漏范围分别是序号1为0.8*0.8㎡、2为0.5*0.5㎡、3为1.0*1.0㎡、4为0.7*1.0㎡、5为0.6*1.0㎡、6为0.3*1.0、7为1.0*1.0|㎡，维修标准为上述区域边缘各扩大200㎜。本院经审理认为，双方明确约定诉争房屋的租赁费用为租金及综合管理费即租金1.2元/平方米/天和综合管理费0.8元/平方米/天，亦约定婷小丫美食店承担物业管理费，与变更合同主体为婷小丫美食店前2015年9月18日《租赁意向协议》中约定的租金标准2元/平方米/天相吻合，且双方合同明确约定，综合管理费含公共管理服务费（不含公摊水电费）、公共市容卫生费、公共广告宣传费等，综合管理费与租金同步，故婷小丫美食店应当依照合同约定以合计2元/平方米/天向房产经营公司支付租金及综合管理费。对婷小丫美食店主张租金为1.2元/平方米/天的抗辩主张未予采信。关于诉争房屋的建筑面积，因房屋四层和五层分属于不同的产权人，四层无独立的房屋产权证，《测绘报告》仅对诉争房屋的套内面积进行了测绘，并不包含公摊面积及一楼电梯大厅的分摊面积，婷小丫美食店和其他楼层均共同使用一楼电梯大厅，南京纪氏餐饮管理有限公司就诉争房屋签订《租赁意向协议》时约定租赁建筑面积约为3630平方米，租金2元/平方米/天，及诉争双方最后在《房屋租赁合同》中约定租赁的房屋建筑面积3496平方米，从租赁面积的调整，可以认定在婷小丫美食店成立前，就诉争房屋租赁的面积系经协商并达成共识，并非装修时才测量面积，双方应按照合同约定的面积履行各自的义务。关于房产经营公司对房屋四楼的渗漏点是否具有修复义务的问题。房产经营公司对渗漏点1、2、5、6、7已经进行了修复，婷小丫美食店并未提供证据证明上述渗漏点目前仍存在漏水，渗漏点3、4为装修防水失效造成的，而该两处的防水是婷小丫美食店通风排气管道通过的地方，经鉴定在房屋原始竣工图纸上并无此通风井，婷小丫美食店在设立前，由其开办单位承租并装修，现有证据不足以证明该处渗漏系出租方导致，婷小丫美食店要求房产经营公司承担修复义务，一审法院不支持。但房产经营公司在疏通管道时造成漏水点5爆管，给婷小丫美食店在随后的雨天经营产生影响，造成损失，应承担相应的责任。后本院作出（2017）苏0104民初3464号民事判决：一、婷小丫美食店给付房产经营公司租金及管理费2656816元，同时给付至2018年1月11日前的滞纳金169354.97元，并自2018年1月12日起至上述2656816元欠款给付时止，按照每天万分之三计算滞纳金。二、房产经营公司一次性给付婷小丫美食店违约金200000元。三、驳回房产经营公司的其他诉讼请求。四、驳回婷小丫美食店的其他反诉诉讼请求。上述判决作出后，婷小丫美食店不服上诉至南京市中级人民法院，该院经审理后作出（2018）苏01民终5264号民事判决，驳回上诉，维持原判。 本案审理过程中，和平物业公司提供了工资发放表、保洁合同、保安服务合同、消防维修协议、风机电控柜安装合同、湿式报警阀更换安装合同、灭害服务合同、电梯服务协议、电梯改造合同、水质监测报告、费用报销单、水电费发票、污水处理发票、值班记录本、情况说明等一组证据，以证明和平物业公司按照合同要求为金銮大厦提供了物业服务。婷小丫美食店认为，上述证据即便系真实的，也与本案没有关联性，因为婷小丫美食店从来没有享受过和平物业提供的任何物业服务，为此婷小丫美食店提交了垃圾处理费发票一组，以证明垃圾处理费系其自行缴费给环卫所的，和平物业公司根本没有尽到垃圾清运的合同义务。对此和平物业公司认为，婷小丫美食店缴纳的该笔垃圾费是所有餐饮行业必须缴纳的费用，与物业服务合同无关。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。关于原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院认为，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。本案中，被告与房产经营公司签订的租赁合同中明确约定由被告缴纳物业服务费用，现原告要求被告缴纳，于法有据，本院依法予以支持。关于被告认为其与房产经营公司约定了综合管理费为0.8元/平方米/天，故其无需再行缴纳物业服务费的抗辩主张，本院认为，生效判决对婷小丫美食店主张租金为1.2元/平方米/天的主张未予采信，即已认定该笔综合管理费并非物业管理费用，故对被告的上述抗辩主张，本院不予采纳。关于被告认为原告从未提供任何物业服务故被告无需缴纳任何费用的抗辩主张，本院认为，从原告提供的合同、发票、值班记录等一组证据来看，原告已经依约提供了相应的物业服务，故对于被告的上述抗辩主张，本院不予采纳。关于被告认为诉争房屋长期漏水而原告未予维修的抗辩主张，本院认为，从生效判决查明事实来看，诉争房屋四层吊顶存在多处渗漏（痕迹）问题，其原因为屋面现有通风口防水功能失效、爆管导致雨水渗漏等，对此产权人已经予以维修或承担了相应违约责任，而该区域范围内漏水的维修义务亦不应由原告承担，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。关于被告认为原告未起诉业主故本案应当裁定驳回原告起诉的抗辩主张，本院认为，在业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的情况下，法律规定物业服务企业可以请求业主承担连带责任，但本案原告不主张要求业主承担连带责任并无不当，故对于被告的上述抗辩主张，本院亦不予采纳。但考虑到本案诉争房屋在大楼内位置的特殊性，即诉争房屋系一个相对独立的经营区域，原告在被告经营区域内的保洁、安保服务确实存在一定瑕疵和不完整性，故本院酌定被告按照95%的比例向原告支付相应物业服务费，即被告应当向原告缴纳自2015年12月1日其至2017年12月31日止的物业服务费398544元（3496平方米×4.8元/月/平方米×25个月×95%）。关于原告要求被告支付延期付款利息损失的诉讼请求，本院认为，被告在租赁合同履行过程中与出租人就租赁面积始终存在争议直至诉讼，而租赁房屋面积是物业费计费基础，且原告在物业服务过程中亦存在一定瑕疵，故对于原告的上述诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告南京市秦淮区婷小丫美食店于本判决生效之日起十五日内向原告南京市和平物业管理有限公司支付物业服务费398544元。 二、驳回原告南京市和平物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7641元，减半收取为3820.5元，由原告南京市和平物业管理有限公司负担191元，被告南京市秦淮区婷小丫美食店负担3629.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。 审 判 员  黄 茜 二〇一九年二月二十一日 见习书记员  朱秋萍