四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初9399号 原告（反诉被告）：四川医枢科技股份有限公司。住所地：成都高新区天府大道中段1388号1栋12层1291号。 法定代表人：樊淼淼，董事长。 委托诉讼代理人：岳美杉，北京市高通（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：周阳，四川安序律师事务所律师。一般授权代理人。 被告（反诉原告）：四川有凤网络科技有限公司。住所地：成都高新区中和大道三段281号3栋1层11号。 法定代表人：阚磊。 委托诉讼代理人：王敏，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。 原告（反诉被告）四川医枢科技股份有限公司与被告（反诉原告）四川有凤网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理，依法适用简易程序，分别于2018年8月22日、2018年10月17日、2018年11月29日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）四川医枢科技股份有限公司的委托诉讼代理人周阳、岳美杉，被告（反诉原告）四川有凤网络科技有限公司的法定代表人阚磊及其委托诉讼代理人王敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川医枢科技股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告返还剩余3个月零12天的租金45900元；3、请求判令被告退还租赁房屋押金13500元；4、请求判令被告退还租赁房屋装修残值17444.44元；5、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2017年6月1日原、被告签订房屋租赁合同，但被告隐瞒租赁房屋已被法院查封的情况，导致申请人阻碍原告正常使用租赁房屋，无法实现租赁目的，故符合法定解除权之规定，应予解除租赁合同。由于租赁合同解除后，被告应当返还押金、原告为占有租赁物期间的租金、租赁期内的装修残值损失。被告故意隐瞒租赁物被查封的实际情况，获取租金的行为损害了原告的利益，故诉至法院。 四川有凤网络科技有限公司提出的反诉请求及辩称，四川医枢科技股份有限公司与我公司签订的租赁合同属实，但我公司不清楚案涉租赁房屋被法院查封的情况。我公司没有给四川医枢科技股份有限公司造成阻碍，是因债权人李国均等人上门哄闹，影响了四川医枢科技股份有限公司的正常经营，且租赁物被查封，不影响继续使用租赁房屋，我方没有违约行为，四川医枢科技股份有限公司行使合同解除权没有法律依据，四川医枢科技股份有限公司搬离租赁房屋是自己决定，与履行合同没有关系。对四川医枢科技股份有限公司提出的退还押金、返还租金和退还租赁物的装修残值没有事实和法律依据，故我方提出反诉，要求四川医枢科技股份有限公司继续履行合同，支付2018年3月1日至2018年9月30日房屋租金94500元和违约金18900元，并于租赁合同到期后返还租赁物。 四川医枢科技股份有限公司针对反诉请求辩称：反诉状的事实与理由的部分是对租赁合同是否继续履行或解除的反驳，该案涉租赁房屋已退还，租赁合同已无法继续履行，四川有凤网络科技有限公司要求我方支付租金和违约金没有事实和法律规定，请求驳回四川有凤网络科技有限公司的反诉请求。 经审理认定事实如下：2017年6月1日，四川有凤网络科技有限公司（甲方）与四川医枢科技股份有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同主要约定以下内容:“一、出租物业坐落地点及设施情况：1、甲方将其所有的位于四川省成都市高新区天府大道1388号中段美年广场A座6楼57号的房屋。租给乙方使用，用途为办公。二、租赁期限1、该房屋租赁期限共三年，自2017年6月1日起2020年6月30日止。三、租金及支付方式1、该房屋租金为13500元/月，人民币大写壹万叁仟伍佰元/月（此价格为含税价格，租赁期间甲方负责房屋租赁的增值税发票），该房屋租金按6个月支付，支付时间为（出租人实际收到日）；……3、乙方应在合同签订后二个工作日（五天内）交纳首期租金：人民币81000元；……四、租赁条件……6、租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动（甲方同意乙方进行装修）合同期满时乙方不得移走自行添加的结构性设施（乙方配置的空调除外），甲方也不对以上设施进行补偿。……六、关于押金为保证乙方合理并善意使用该房屋及配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时另外支付甲方人民币13500元（壹万叁仟伍佰）为押金，代租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。……七、合同的终止……3、若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求。”合同签订后，四川医枢科技股份有限公司于2017年6月5日向四川有凤网络科技有限公司缴纳了押金13500元和2017年6月至12月房屋租金81000元，共计94500元。2017年9月30日四川医枢科技股份有限公司又通过转账向四川有凤网络科技有限公司支付了27000元的两个月的租金。 2017年6月14日，四川医枢科技股份有限公司与四川亚艺宏达装饰工程有限公司签订了《成都市装饰工程施工合同协议条款》，对案涉租赁房屋进行装修，装修总价为20000元。该案涉租赁房屋装修完毕后，四川医枢科技股份有限公司支付了装修款20000元。 2017年10月12日至18日，因债权人李国均等人以该租赁房屋被成都市青羊区人民法院查封，是案涉租赁房屋的看管人为由采取堵门、上锁等方式干扰四川医枢科技股份有限公司的正常工作，致使该公司无法进行正常经营，四川医枢科技股份有限公司电话通知四川有凤网络科技有限公司的法定代表人阚磊到现场进行解决。2017年10月13日，阚磊与李国均等人发生纠纷，成都市公安局高新分局带回二人进行了调解。后李国均等人再次到案涉租赁房屋干扰四川医枢科技股份有限公司的工作，四川医枢科技股份有限公司虽向进行了报警，但未得到解决。2017年10月19日，四川医枢科技股份有限公司人员电话通知被告四川有凤网络科技有限公司的法定代表人阚磊，要求解除租赁合同和退还租赁房屋，并于当日将案涉租赁房屋的钥匙交与物管处，搬离了该租赁房屋。 另查明，2014年10月16日，四川种都种业有限公司将其所有的该案涉房屋出租给成都华跃品牌营销策划有限公司，租赁期限为2014年10月16日至2032年10月16日，租金为774837元，支付方式为“于2014年11月1日前支付租金400000元，2023年11月1日前的10日内支付剩余租金”。2016年5月2日，成都华跃品牌营销策划有限公司又将案涉租赁房屋出租给四川有凤网络科技有限公司，租赁期限为2016年5月2日至2019年5月2日，每月租金为7380元，租金在每季度初3日内缴纳租金。 再查明，李国均与刘光基、李胜秀、四川种都种业有限公司借款纠纷一案起诉至成都市青羊区人民法院，该院根据该案的执行裁定于2015年11月26日将案涉房屋依法进行了查封，后该案涉房屋被本院及其他法院相继进行了轮候查封。2018年6月该案涉房屋被李国均等进行保管。 以上事实，有原、被告的陈述，原、被告的工商登记信息，原、被告签订的房屋租赁合同、定金、租金的转账凭证，被告与成都华跃品牌营销策划有限公司、成都华跃品牌营销策划有限公司与四川种都种业有限公司租赁合同、成都市青羊区人民法院（2015）青羊执字第2468、2550-3号协助执行通知书、成都市公安局关系分局的报警记录等证据，均经庭审质证，本院予以采信。 本院认为，本案的争议焦点为，原告四川医枢科技股份有限公司是否享有合同解除权。本案中，由于案涉租赁房屋已于2015年11月26日被成都市青羊区人民法院依法查封，已影响到该案涉房屋的正常使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；……”之规定，由于案涉租赁房屋被成都市青羊区人民法院于2015年11月26日进行了查封，故四川医枢科技股份有限公司于2017年10月19日向四川有凤网络科技有限公司提出解除租赁合同的诉请，本院予以支持； 关于四川医枢科技股份有限公司提出要求四川有凤网络科技有限公司返还3个月零12天的租金45900元的请求。本案中，由于案涉租赁房屋被人民法院进行了查封，原告四川医枢科技股份有限公司对此与被告四川有凤网络科技有限公司法人阚磊联系协商未果，在2017年10月19日提出解除租赁合同和移交了案涉租赁房屋的钥匙。根据双方租赁合同约定，原告四川医枢科技股份有限公司分别于2017年6月5日和2017年9月30日共计缴纳了8个月的租金108000元，四川医枢科技股份有限公司实际使用该案涉租赁房屋4个月零19天，没有使用案涉租赁房屋的期限总计3个月零12天，租金为45900元，故对四川医枢科技股份有限公司的该项诉请，本院予以支持。 关于四川医枢科技股份有限公司要求四川有凤网络科技有限公司返还押金13500元的诉请。该押金13500元属于定金的性质，因该租赁房屋被人民法院依法查封，导致合同不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，四川有凤网络科技有限公司应当退还四川医枢科技股份有限公司缴纳的押金13500元； 关于四川医枢科技股份有限公司要求四川有凤网络科技有限公司承担租赁房屋装修残值17444.44元的诉请。本案中，双方在租赁合同约定：“租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动（甲方同意乙方进行装修）合同期满时乙方不得移走自行添加的结构性设施（乙方配置的空调除外），甲方也不对以上设施进行补偿。”由于四川医枢科技股份有限公司对案涉租赁房屋进行了装修，耗费装修款20000元，且该装修的结构性设施已无法进行拆卸，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”之规定，四川有凤网络科技有限公司应当承担赔偿四川医枢科技股份有限公司由此带来的装修残值的损失的赔偿责任，由于四川医枢科技股份有限公司实际使用租赁房屋4个月零19天，其余2年7个月零12天无法继续租赁使用，所以扣除其租赁使用天数，四川有凤网络科技有限公司应当赔偿原告四川医枢科技股份有限公司装修残值损失17444.44元，故对其诉请，本院予以支持。 关于被告四川有凤网络科技有限公司提出反诉，要求四川医枢科技股份有限公司继续履行合同支付2018年3月1日至2018年9月30日房屋租金94500元和违约金18900元，并于租赁合同到期后返还租赁物的请求。由于案涉租赁房屋被人民法院进行查封，造成四川医枢科技股份有限公司不能正常使用该租赁房屋，双方的租赁合同已不能继续履行，四川医枢科技股份有限公司为了维护自身的权利，向四川有凤网络科技有限公司提出解除租赁合同并将租赁房屋予以退还，没有违反法律规定，也没有构成违约，故不应当承担四川有凤网络科技有限公司提出的继续履行合同和支付2018年3月1日至2018年9月30日的租金、违约金的责任。故对被告四川有凤网络科技有限公司提出的上述反诉请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项、第十一条第一项之规定，判决如下： 一、原告四川医枢科技股份有限公司与被告四川有凤网络科技有限公司于2017年10月19日签订的房屋租赁合同予以解除； 二、被告四川有凤网络科技有限公司于本判决生效后十日内退还原告四川医枢科技股份有限公司剩余租金45900元； 三、被告四川有凤网络科技有限公司于本判决生效后十日内退还原告四川医枢科技股份有限公司押金13500元； 四、被告四川有凤网络科技有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告四川医枢科技股份有限公司装修残值17444.44元； 五、驳回被告四川有凤网络科技有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费减半收取861元、反诉受理费减半收取1284元，合计2145元，由被告四川有凤网络科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  许剑 二〇一九年二月二十一日 书记员  冷雄