重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初30210号 原告：邓飞，男，1978年2月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告：邓静，女，1981年1月14日出生，汉族，住重庆市渝北区。 二原告委托诉讼代理人：张亚清，重庆岳桐律师事务所律师。 被告：龙湖物业服务集团有限公司蓝湖郡租售中心，营业场所重庆市北部新区鸳鸯街道龙宁路4号、6号、6号附1号、6号附2号，统一社会信用代码91500000584254417D。 负责人：曾婷，总经理。 委托诉讼代理人：保亚飞，中豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王梦兮，中豪律师事务所实习律师。 被告：江力力，女，1994年5月20日出生，汉族，住重庆市两江新区。 第三人：李恒，男，1985年3月1日出生，汉族，住甘肃省崇信县。 原告邓飞、邓静与被告龙湖物业服务集团有限公司蓝湖郡租售中心（以下简称蓝湖郡租售中心）、被告江力力、第三人李恒居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告邓飞、邓静向本院提出诉讼请求：1.判令被告蓝湖郡租售中心向原告支付违约金人民币15.5万元；2.判令被告江力力对上述款项的清偿承担连带责任；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告蓝湖郡租售中心及第三人于2018年2月8日签订了《存量房屋买卖及居间服务合同》，三方约定，原告向第三人出售位于重庆市经开区X区X街X号X幢X单元X号房屋，同时被告蓝湖郡租售中心为该次房屋买卖的居间方，房屋成交总价为155万元，居间服务费为23250元，贷款代办服务费为10800元，被告江力力为被告蓝湖郡租售中心员工，作为本次房屋买卖的实际操作人及联系人。同时，合同签订当日，第三人向原告支付定金5万元，于产权过户当日支付42万元，剩余108万元由第三人向银行申请按揭贷款支付。合同当日即2018年2月8日，第三人根据被告要求将定金5万元支付至被告指定账户上，然而，被告江力力作为被告蓝湖郡租售中心员工，谎称第三人未支付全部定金，仅向原告支付了4万元，剩余1万元被被告江力力私自挪用。原告多次催促，被告直到2018年5月8日才将剩余定金支付给原告。2018年5月21日，被告江力力通知原告及第三人办理过户，并要求第三人将第二笔款项42万元支付至指定账户，第三人基于被告为居间方，于次日向该账户支付了第二笔房款42万元。2018年5月23日，被告江力力向原告出具了被告蓝湖郡租售中心出具的首付款收据（伪造），要求原告办理过户手续。原告基于对被告的信任，于当日配合被告蓝湖郡租售中心工作人员办理过户手续，原告基于对被告的信任，于当日配合被告蓝湖郡租售中心工作人员完成了过户手续。手续办理完毕后，被告江力力将房款再次挪用，并以各种理由拒绝向原告支付首付款。直至2018年6月5日，原告觉得事情过于异常，向被告蓝湖郡租售中心投诉，并由被告蓝湖郡租售中心向公安机关报案，被告蓝湖郡租售中心才要求被告江力力向第三人退回首付款其中的39万元，由第三人向原告支付。但剩余的3万元首付款，直至2018年5月7日才支付完毕。根据合同第八条第三款第三项之规定，被告应当尽职提供居间服务，不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；同时根据合同第十条第六款，合同一方未履行合同约定义务，须按照房屋成交总价的10%向守约方支付违约金。原告认为，二被告在合同履行过程中未遵循诚实守信义务，作为居间方收取居间服务费但未尽职履行居间义务，构成违约。为维护原告的合法权益，原告向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告蓝湖郡租售中心辩称，1.蓝湖郡租售中心在合同履行过程中，严格按照合同约定及法律规定提供居间服务，并促成原告与第三人达成一致，现买卖双方交易已经完成，合同已经履行完毕，原告作为出卖方已经收到全部售房价款，蓝湖郡租售中心在向原告提供居间服务过程中不存在任何违约行为，亦未对原告造成任何损失，不应当承担任何违约责任。2.合同明确约定购房定金即首期款由第三人向原告支付，蓝湖郡租售中心并未授权被告江力力收受第三人任何购房款项，第三人向被告江力力支付购房款不符合合同约定，对此，蓝湖郡租售中心毫不知情且原告及第三人存在重大过错，原告在诉状中陈述的“未遵循诚实守信义务”属于被告江力力的个人行为，其责任应当由被告江力力承担。3.根据合同第十条第六款的具体约定内容来看，结合上下文内容及违约金比例，蓝湖郡租售中心认为该条款约定的未履行本合同约定义务系指出卖人不履行出卖义务或买受人不履行买受义务，蓝湖郡租售中心就本次交易提供居间服务仅收取23250元居间服务费，在完成相关交易的情况下承担成交总价10%即15.5万元的违约金，不符合公平原则；另外根据合同第十条第六款的约定，违约方未履行合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行时承担违约责任的前提，而本案中原告于2018年6月5日发现被告江力力行为异常并向蓝湖郡租售中心进行投诉后，蓝湖郡租售中心当天就向公安机关报案，并于2018年6月5日、6月9日帮助原告追回房款，并不符合“经守约方催告后15日内仍未履行”的前提条件；综上原告要求按房屋成交总价的10%向原告支付违约金是对合同条款的曲解，人民法院应当予以驳回。4.如果人民法院认为蓝湖郡租售中心构成违约且应当承担违约责任，那么按照总成交价的10%计算违约金过分高于原告的损失，因为本次居间服务已经完成，买卖双方交易已经履行完毕，蓝湖郡租售中心在本次居间服务过程中未对原告造成任何损失，请求法院依法对违约金予以减少。 被告江力力经本院传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。 第三人陈述，按照合同约定进行认定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的诉称、辩称、证据载明的内容，本院依法确认以下事实： 2018年2月8日，原告邓飞、邓静作为甲方（出卖人）、第三人李恒作为乙方（买受人）、被告蓝湖郡租售中心作为丙方（居间方）签订《存量房屋买卖及居间服务合同》（以下简称房屋居间合同），约定甲方将其所有的座落于重庆市经开区X区X街X号X幢X单元X的房屋出卖给乙方。合同第三条约定房屋成交总价为155万元,甲、乙双方约定签订本合同壹天内，乙方向甲方支付购房定金5万元；乙方于产权过户当日向甲方支付首付款42万元；剩余房款108万元，由乙方向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定居间服务费共计23250元，由乙方承担该23250元，贷款代办服务费10800元，由乙方支付。合同第八条约定丙方的权利义务：1.利用自身专业知识，为甲乙双方提供房屋买卖的专业知识咨询，交易信息沟通、谈判促成，对甲、乙双方的合同履行、款项支付和房屋交付过程中出现的分歧或纠纷，积极协调解决并进行协助监督，根据本合同的约定及时足额收取中介服务费及相关服务费用；2.买卖双方在履行过程中涉及的货款、过户等相关手续，丙方给予必要协助；3.丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；4.买卖双方在履行合同过程中对授权丙方相关事项提出中止或终止，需向丙方出具书面告知书，如因此导致丙方不能履行授权事项的，丙方不承担任何责任。合同第十条违约责任约定“（五）逾期付款责任：乙方未能按照本合同及相关补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加），1.逾期在15日（含）之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付之日起15日内向甲方支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；（六）除本合同及相关补充协议约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行的，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方支付违约金并继续履行合同；如守约方选择解除合同的，违约方须按该房屋成交总价的20%向守约方承担违约金。”合同还对其他事宜进行了约定。原告邓飞、邓静在甲方处签名捺印、第三人李恒在乙方处签名捺印，被告蓝湖郡租售中心在丙方处加盖印章。 在前述房屋居间合同签订过程中，均由被告江力力作为被告蓝湖郡租售中心一方的经办人员，分别与买卖双方就相关事宜进行沟通交流，房屋居间合同落款处丙方联系人处为江力力。 房屋居间合同签订后，买方李恒按照被告江力力的指示将定金5万元支付至其指定账户，被告江力力于合同签订当日（即2018年2月8日）将买方李恒支付的部分定金39960元转账支付给卖方邓静，剩余定金10040元被告江力力并未立即支付给卖方，而是直至2018年5月9日被告江力力才转账支付给卖方邓静。2018年5月23日，买卖双方办理完毕房屋过户登记，买方再次按照被告江力力的指示将首付款42万元支付到其指定账户，被告江力力收到首付款后亦未立即支付给卖方。此后，卖方感觉异常，遂向被告蓝湖郡租售中心投诉，被告蓝湖郡租售中心要求被告江力力返还相关款项，被告江力力才陆续将42万首付款归还给买方，再由买方支付给了卖方，卖方最终收到首付款情况为：2018年6月5日收到39万元、2018年6月7日收到3万元。 庭审中，买卖双方均认可剩余房款108万元卖方已经收到。原告认为第三人应当于合同签订当天支付定金5万元、产权过户当天支付首付款42万元，但是该两笔款项均未按照合同约定支付，但是第三人将款项支付到被告江力力指定的账户，该过错并不应当由第三人承担。被告蓝湖郡租售中心认为买卖双方均签字确认的《房屋买卖交易风险及签约提示》中第一条第6、7款载明“6.我司指定收款账户名称为：龙湖物业服务集团有限公司收款账户：23128238891XXXX开户行：招行江北支行；7.我公司工作人员签署的任何补充协议、承诺等书面文件，需加盖我司合同章或公章，否则将不对我公司产生法律约束力”，已经明确告知买卖双方被告蓝湖郡租售中心的收受款项的指定账户，买方向被告江力力支付款项，卖方没有提出异议，买卖双方存在过错，是被告江力力的个人行为，应由被告江力力自行承担。 本院认为，案涉房屋居间合同是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当按照约定全面履行自己的义务。 第一，关于被告江力力的行为是否应由其个人承担的问题。被告江力力作为被告蓝湖郡租售中心的工作人员，其私自收取房款的行为是基于已经签订的房屋居间合同，是在合同履行期间，虽然该行为并非经被告蓝湖郡租售中心授意，这也并不影响其职务行为性质，其产生的责任应由被告蓝湖郡租售中心承担。第二，关于被告蓝湖郡租售中心认为第三人李恒直接向江力力支付款项的行为，责任在原告以及第三人的问题；被告蓝湖郡租售中心作为专业的中介机构，被告江力力作为该专业机构的工作人员，代表被告蓝湖郡租售中心促成双方签订房屋居间合同，代表被告蓝湖郡租售中心办理合同相关事宜；第三人作为普通买房人，对被告江力力的行为有理由相信是代表被告蓝湖郡租售中心的，第三人之所以并未直接向原告付款是受被告江力力的指示，并非自行决定，被告蓝湖郡租售中心提到的风险及签约提示中的条款并不够明确，并不足以免除被告蓝湖郡租售中心的责任。第三，关于合同条款适用问题，合同约定第三人李恒应当在签订合同壹天内（即2018年2月9日内）向原告支付定金5万元，应在产权过户当日（即2018年5月23日）支付首付款42万元；但原告未在合同约定的时间内收到第三人支付的相应款项，本来应由第三人按照合同第十条第（五）款的约定，向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，但根据前述第一、二点，第三人未能按约付款的责任在被告蓝湖郡租售中心，因此应由被告蓝湖郡租售中心向原告承担责任。第四，被告蓝湖郡租售中心提出原告并无损失，违约金应当调低的问题，根据谁主张谁举证原则，被告蓝湖郡租售中心并未举示相关证据，本院对其意见不予采纳。 据此，被告蓝湖郡租售中心应当按照以下标准向原告邓飞、邓静支付违约金：以10040元为基数，按照每日万分之五自2018年2月10日起计算至2018年5月9日；以39万元为基数，按照每日万分之五自2018年5月23日起计算至2018年6月5日；以3万元为基数，按照每日万分之五自2018年5月23日起计算至2018年6月7日。 原告诉请被告江力力承担连带责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于被告有关调查取证申请，因与本案实体处理无直接关系，故本院不予准许。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第四百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告龙湖物业服务集团有限公司蓝湖郡租售中心于本判决生效之日起十日内按照以下标准向原告邓飞、邓静支付违约金：以10040元为基数，按照每日万分之五自2018年2月10日起计算至2018年5月9日；以39万元为基数，按照每日万分之五自2018年5月23日起计算至2018年6月5日；以3万元为基数，按照每日万分之五自2018年5月23日起计算至2018年6月7日； 二、驳回原告邓飞、邓静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3400元，减半收取1700元，由原告邓飞、邓静承担1640元，被告龙湖物业服务集团有限公司蓝湖郡租售中心承担60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  刘 磊 二〇一九年二月二十二日 法官助理  杨丽容 书 记 员  何西雪