广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初34531号原告：广州盛建科技产业园有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路xxx号北楼11楼1112房。法定代表人：张天镜，职务董事兼总经理。委托诉讼代理人：梁小凤，广东洛亚律师事务所律师。被告：广州市博元生物科技有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路xxx号之二北自编xx01房。法定代表人：李仲良，职务执行董事。被告：吴少华，女，1964年9月8日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。两被告共同委托诉讼代理人：蔡若波，何锦秀，北京市康达（广州）律师事务所律师。原告广州盛建科技产业园有限公司（以下简称盛建公司）诉被告广州市博元生物科技有限公司（以下简称博元公司）、吴少华租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月xx日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁小凤，两被告的共同委托诉讼代理人何锦秀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告博元公司向原告支付拖欠的租金11428元（自2018年1月1日至2018年7月5日，每月租金按3150元计）；2.被告博元公司向原告支付管理费5175.50元（自2018年1月1日至2018年7月5日，每月按照840元计）；3.被告博元公司向原告支付违约金（自2018年1月6日起至实际清偿完毕之日止，逾期每日按照实际拖欠租金的1%分时段计付）；4.被告博元公司向原告支付电费536元、水费51元；5.被告吴少华对被告博元公司上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：原告系广东华建企业集团有限公司的直属公司（法人独资），受委托出租经营和管理越秀区先烈中路xxx号物业。被告吴少华因有租用办公楼意向，遂作为承租项目负责人，与原告磋商租用越秀区先烈中路xxx号之二xx楼事宜（包括xx01、xx03、xx05、xx06房）。2017年6月30日，原告与被告博元公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定：原告同意将坐落在越秀区先烈中路xxx号之二xx楼自编xx01房出租给被告博元公司作办公用途使用，使用面积42平方米，租期自2017年7月1日至2018年6月30日，月租金3150元，按月结算，被告博元公司每月第5日前交租，逾期交租，每逾期一日，须按当月租金1%向原告支付违约金；被告博元公司向原告支付7980元保证金，在租赁期限届满时可抵偿租金。同日，双方签订《关于租赁华盛大厦xx01房的补充合同》，约定被告博元公司每月按20元/平方米的标准向原告支付管理费，支付时间与租金相同。但被告博元公司自2018年1月开始拖欠租金、管理费等费用，原告曾多次就其拖欠租金一事与被告吴少华商谈，并委托律师向其发出律师函，被告吴少华作为被告博元公司股东，同时亦是该承租项目负责人，对律师函予以确认签收。租赁期限于2018年6月30日届满，经被告吴少华申请，被告博元公司退场时间延至2018年7月5日，目前被告博元公司拖欠原告2018年1月1日至7月5日租金合计19408元，保证金抵偿租金后，仍拖欠11428元租金及管理费5175.50元，电费536元、水费51元。2018年7月3日，被告吴少华出具书面承诺书，承诺其负责的承租越秀区先烈中路xxx号之二xx楼项目xx01、xx03、xx05、xx06房仍拖欠原告2018年1月1日至2018年6月30日租金合计357804元，并承诺于2018年7月20日前结清，逾期愿意承担全部法律责任，包括但不限于租金、违约金等经济责任，被告吴少华予以签名并按捺手印。原告认为，双方签订的租赁合同及补充合同为真实意思表示，无违反法律及相关法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。被告博元公司未按约定如期向原告支付租金等费用，已构成违约，被告吴少华于2018年7月3日出具的承诺书，实质上是为被告博元公司的债务做担保，在被告博元公司未能履行债务时，被告吴少华作为担保人应对被告博元公司的债务承担连带清偿责任。另外，被告吴少华系被告博元公司的股东，同时是该承租项目负责人，且承租项目前半年租金均由被告吴少华以个人账户向原告转账支付，原告有理由认为两被告的财产已发生混同，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。因此，原告为维护自身的合法权益，提起本案诉讼请求。被告博元公司辩称：不同意原告的部分诉讼请求，理由如下：一、原告对租金及管理费的金额计算错误。我司与原告于2017年6月30日签订《广州市房屋租赁合同》，约定涉案房屋的租赁期限为2017年7月1日至2018年6月30日，同时，被告吴少华代表我司出具的《承诺书》中亦明确表明涉案房屋于2018年6月30日租期届满，只是承诺于2018年7月5日前将房屋清空，并不表明租赁期限延长至2018年7月5日，故我司根据合同约定，欠付租金的期间为2018年1月1日至2018年6月30日，欠付的租金、管理费、水电费共16547元，而非原告计算的数额。二、租赁合同约定的违约金过分高于原告的损失。我司欠付原告的金额为16547元，但若根据合同约定的标准计算，暂计至2018年8月20日违约金为28696.50元，违约金高达拖欠数额的1.7倍，实属过高，请求法院根据公平和诚实信用原则，依据相关的法律规定，依法降低违约金数额。三、被告吴少华作为我司的股东及承租项目负责人，是代表我司向原告出具《承诺书》，意思是公司愿意承担逾期支付租金的法律责任，并非表示被告吴少华为我司的债务做担保。故被告吴少华无需对我司所欠付的租金承担连带责任。四、我司自设立以来规范经营，签订《房屋租赁合同》是我司正常经营需要，被告吴少华以个人账户向原告支付前半年租金只是公司内部发生的关联交易，并不意味着两被告的财产发生混同，也不存在公司股东利用法人独立地位和股东有限责任逃避债务的行为。被告吴少华作为法定代表人或股东的四家公司同时向原告承租了涉案xx楼共4间房屋，为方便交收租金，才由吴少华统一以个人账户向原告合并支付四家公司的租金，且原告并未对此提出过异议。被告吴少华不应对公司的债务承担连带责任。请求法院依照本案事实和法律，根据实际情况调整原告第一、二、三项诉讼请求的数额，并依法驳回原告第五项诉讼请求。被告吴少华辩称：同意被告博元公司的答辩意见。经审理查明：越秀区先烈中路xxx号北xx楼是登记在案外人广东华建企业集团有限公司名下的产业，建筑面积626.69平方米。2017年4月25日，该司出具《授权委托证明书》，委托原告出租经营和管理先烈中路xxx号华盛大厦北塔的物业，出租经营期限自2017年4月25日至2020年6月31日。2017年6月30日，原告（出租人，甲方）与被告博元公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区先烈中路xxx号之二xx楼自编xx01房的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积42平方米，租赁期限2017年7月1日至2018年6月30日，月租金3150元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或支票付款方式交付租金给甲方。乙方向甲方交纳7980元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；等。同日，双方签订《关于租赁华盛大厦xx01房的补充合同》，约定：甲方每月按20元/平方米向乙方收取物业管理费，乙方交费时间与租金相同；等。合同签订后，被告吴少华以其个人账户代被告博元公司向原告转账支付了部分押金及2017年7月至12月的租金、管理费，被告博元公司自2018年1月1日起未向原告支付租金及物业管理费。2018年5月23日，原告委托广东金山石律师事务所向被告博元公司发出《律师函》，要求被告付清拖欠的费用。2018年6月13日，原告向被告博元公司发函，通知其合同到期后不再续签合同，要求被告博元公司在2018年6月30日前将房屋内的物品搬清并交还房屋。2018年7月3日，被告吴少华签订《承诺书》，内容为：盛建公司：我司与贵司签订的租赁合同于2018年6月30日租期届满，但仍欠租金357804元。我方承诺如下：一、于2018年7月5日前将xx楼xx01、xx03、xx05、xx06房清空，逾期从7月6日起xx楼xx01、xx03、xx05、xx06房内未清理物品视为废弃物，由盛建公司处置。上述房屋由盛建公司另行出租，我方放弃一切请求权和抗辩权。二、所欠2018年1月1日——2018年6月30日租金共357804元，于2018年7月20日前结清。逾期，我司愿承担全部法律责任，包括但不限于租金、违约金等经济责任。庭审中，各方均确认被告博元公司实际于2018年7月5日将涉案房屋腾空交还给原告，被告对原告主张的水电费数额无异议。原告未提供其他证据证明两被告之间的财产发生混同。本院认为：原告与被告博元公司自愿签订的《广州市房屋租赁合同》及《关于租赁华盛大厦xx01房的补充合同》是双方真实一致的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，被告博元公司未按时向原告支付2018年1月1日至6月30日的租金及物业管理费，已构成违约，应承担违约责任。租赁合同于2018年6月30日期满终止后，被告博元公司直至2018年7月5日才将房屋腾空交还给原告，根据公平合理原则，其仍应参照租金标准向原告支付2018年7月1日至2018年7月5日的房屋使用费，故对原告主张被告支付2018年1月1日至2018年7月5日期间的租金（房屋使用费）、物业管理费、逾期交租违约金及水电费的诉讼请求，本院予以支持。被告提出违约金标准过高，鉴于原告未提供证据证明其实际损失，而合同约定的违约金标准确实过高，本院依法调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准上浮50%计付。关于原告主张被告吴少华承担连带清偿责任的问题，吴少华于2018年7月3日签订的《承诺书》中明确载明承责主体为“我司”，该承诺书应视为系吴少华作为公司股东及项目负责人，代表公司确认欠款数额及偿还期限的职务行为，不能认定吴少华个人曾作出为公司债务进行担保的意思表示。现原告提供的证据不足以证明吴少华的个人财产与公司财产发生混同，故原告主张吴少华承担连带清偿责任理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市博元生物科技有限公司向原告广州盛建科技产业园有限公司支付自2018年1月1日起至2018年7月5日止的租金（每月按3150元计付，其中抵扣被告已付的租赁保证金7980元）及逾期交租违约金（自拖欠租金当月的6日起计至被告实际付清上述租金之日止，以每月实际拖欠的租金为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准上浮50%计付）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市博元生物科技有限公司向原告广州盛建科技产业园有限公司支付自2018年1月1日起至2018年7月5日止的管理费（每月按840元计付）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市博元生物科技有限公司向原告广州盛建科技产业园有限公司支付自拖欠的电费536元、水费51元；四、驳回原告广州盛建科技产业园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费953元，由原告广州盛建科技产业园有限公司负担100元，被告广州市博元生物科技有限公司负担853元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁艳华人民陪审员  邓晓红人民陪审员  张雪琼二〇一九年二月二十七日法官助理陈睿哲书记员韩俊彦