湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0502民初7364号 原告：上海景胜机电有限公司。住所地：上海市奉贤区奉城镇大叶公路8638弄20号。 法定代表人：李德宏，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李茂、王利华，上海邦信阳中建中汇律师律师事务所律师。 被告：浙江宝鸿新材料股份有限公司。住所地：浙江省湖州南太湖高新技术产业园区中横港路33号（HD20-1A号地块） 法定代表人：王骏，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：朱建忠，浙江广诚律师事务所律师。 原告上海景胜机电有限公司（以下简称景胜公司）与被告浙江宝鸿新材料股份有限公司（以下简称宝鸿公司）租赁合同纠纷一案，景胜公司于2018年10月23日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员施佳萍适用简易程序于2018年12月12日公开开庭进行了审理。景胜公司的委托诉讼代理人李茂、王利华，宝鸿公司的委托诉讼代理人朱建忠，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 景胜公司起诉称：2017年4月11日，景胜公司与宝鸿公司签署《框架协议》（以下简称“协议”〉，约定宝鸿公司将建造3号钢结构厂房租赁给景胜公司，于2018年5月底交付，景胜公司应于协议签订后10日内向宝鸿公司支付定金400000元。2017年4月12日，景胜公司向宝鸿公司支付了定金400000元。然而，宝鸿公司至今仍未开建协议约定的厂房，已无法按期向景胜公司交付，且其拒绝返还定金。景胜公司为履行合同，于2017年5月将设备运抵厂房，就近租房存放，产生租金及搬运费损失共计166200元；因宝鸿公司无法交付厂房，景胜公司不得不在2018年4月又将设备运回上海，产生运费等损失52400元；目前，景胜公司必须重新寻址租赁厂房，而湖州该地区的同类厂房价格均上涨至16元/时/月以上，宝鸿公司的违约行为直接导致景胜公司每年的租金损失约1155000元。由此，宝鸿公司的违约行为给景胜公司造成的直接经济损失已达1373600元。故请求判令：一、宝鸿公司向景胜公司双倍返还定金800000元，并赔偿给景胜公司造成的损失1388600元；二、本案诉讼费用由宝鸿公司承担。庭审中，景胜公司将第一项诉讼请求中的1388600元调整为1373600元。 景胜公司为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据： 证据1、《框架协议》一份，证明宝鸿公司应当按照约定及时交付厂房的事实； 证据2、电子转账凭证及收据各一份，证明景胜公司按照协议约定向宝鸿公司指定的账户支付了厂房定金400000元，宝鸿公司已收到的事实； 证据3、厂房租赁协议一份，证明《框架协议》中约定的租金参照2号车间，为10.5元/㎡/月的事实； 证据4、久久厂房网出租信息一份，证明湖州厂房的租赁价格为16元/㎡/月以上的事实； 证据5、租赁合同一份，证明因3号厂房尚未建成，景胜公司为履行合同，通过其关联公司租赁其他厂房部分区域存放将要入住3号厂房的设备，年租金140940元，景胜公司实际租用10个月，产生租金损失124200元的事实； 证据6、设备搬运合同及微信转账记录各一份，证明因宝鸿公司违约，景胜公司通过其关联公司将在湖州的部分设备运回上海，产生运费损失13000元的事实； 证据7、企业信息报告三份，证明景胜公司、上海森淼家具制造有限公司及湖州沪森家居有限公司为关联公司的事实。 宝鸿公司当庭答辩称：景胜公司与宝鸿公司签订的《框架协议》无效。该协议约定的内容是将宝鸿公司未建造的3号厂房租赁给景胜公司的租赁合同，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，宝鸿公司作为出租人在2017年4月11日与景胜公司签订框架协议时未取得建设工程规划许可证，后案涉土地转让给湖州浔胜机械设备有限公司，宝鸿公司一直未取得建设工程规划许可证，因此，《框架协议》无效；宝鸿公司将土地使用权转让给湖州浔胜机械设备有限公司后，协议湖州浔胜机械设备有限公司和景胜公司按照《框架协议》确定的租金原则，双方同意在厂房建成后签订租赁合同，宝鸿公司收到的保证金也转给湖州浔胜机械设备有限公司抵作租金，景胜公司在湖州浔胜机械设备有限公司设计建造厂房过程中，积极参与设计，现要求宝鸿公司退还保证金，有违诚信原则；景胜公司主张的租金、搬运费损失没有事实依据，根据,《框架协议》，约定于2018年5月底交付厂房，但景胜公司与2017年5月就将设备运抵厂房，就近租房存放，明显不合理。综上，驳回景胜公司的诉讼请求。 宝鸿公司为证明其辩称意见，向本院提供了如下证据： 证据1、《框架协议》一份，证明3号厂房未建造且没有取得建设工程规划许可证，该协议无效及双方约定租赁协议待3号厂房竣工并办理产权后签署的事实； 证据2、土地转让框架协议一份，证明宝鸿公司将3号钢结构厂房所在的未建土地转让给湖州浔胜机械设备有限公司，且双方约定厂房建成后承租给景胜公司，租金以《框架协议》为依据与景胜公司另行签订租房协议的事实； 证据3、会议纪要一份，证明宝鸿公司将土地转让给湖州浔胜机械设备有限公司得到吴兴区政府的同意，将未建的土地分割并单独办理产权证的事实； 证据4、情况说明一份，证明土地转让后，南太湖高新区管理委员会召集景胜公司、宝鸿公司、湖州浔胜机械设备有限公司，就项目推进、厂房建造竣工后租赁给景胜公司达成一致意见的事实； 证据5、情况说明、图纸、营业执照及资质证书各一份，证明景胜公司对厂房的建筑参与设计，调整设计导致项目开工延期的事实； 证据6、情况说明、国有土地使用权出让合同补充协议、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及营业执照各一份，证明宝鸿公司将未建造的土地转让给湖州浔胜机械设备有限公司，由该公司于2018年4月8日取得规划许可证，于2018年8月21日取得施工许可证，该土地上的厂房设计单位湖州工业建筑设计院有限公司的事实； 证据7、厂房租赁协议一份，证明景胜公司提供的宝鸿公司与士商湖州五金机电有限公司间的厂房租赁协议为虚假，2号厂房的签订的一方为山海士商五金有限公司的事实； 证据8、工商资料两份，证明景胜公司的股东在江苏海安设立了同类公司，景胜公司设立的“湖州新公司”为湖州景胜公司，因此景胜公司提起诉讼，要求不再签署租赁协议的事实。 对景胜公司提供的证据，宝鸿公司当庭质证如下：对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，但400000元是保证金；对证据3真实性无异议，对证明内容有异议；对证据4有异议；对证据5、6的真实性、关联性有异议；对证据7的真实性无异议，对关联性有异议。对宝鸿提供的证据，景胜公司当庭质证如下：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明内容有异议，该份《框架协议》合法有效；对证据2、3的关联性有异议；对证据4的真实性无异议，但不能证明宝鸿公司转让土地取得景胜公司同意的事实，也不能证明宝鸿公司、湖州浔胜机械设备有限公司积极履行合同内容的事实；对证据5不予认可，与本案无关；对证据6的真实性不予认可，即使真实，也与本案无关，景胜公司未同意将案涉土地转让给案外人；对证据7的真实性认可，对证明内容有异议；对证据8的真实性无异议，但对证明内容有异议。 对双方当事人提供的证据，本院经审核后，认定如下： 景胜公司提供的证据1、2与宝鸿公司提供的证据1，具有真实性、合法性和关联性，对其证明效力予以确认；证据3-7，与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认。宝鸿公司提供的证据2-5，证据6中的情况说明、国有土地使用权出让合同补充协议，其内容无法证明宝鸿公司将案涉土地转让给湖州浔胜机械设备公司公司已取得景胜公司同意及景胜公司同意延期交房的事实，与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认；证据6中的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，经本院核实，其具有真实性、合法性和关联性，对其证明效力予以确认；证据7，其具有真实性、合法性和关联性，对其证明效力予以确认；证据8，与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认。 本院经审理，认定事实如下：2017年3月24日，景胜公司与宝鸿公司签订《框架协议》一份，该协议约定：宝鸿公司同意将其3号钢结构厂房租赁给景胜公司；鉴于3号厂房尚未建造，宝鸿公司可根据景胜公司的需要，特定设计和建造，景胜公司交纳400000元作为承租前保证金；景胜公司承租的有关租金、水、电等有关事项，可参照2号车间的租赁协议实施；本协议签订后，景胜公司向宝鸿公司一次性支付400000元定金；宝鸿公司于2018年5月底交付厂房；具体租赁事宜待厂房竣工验收并办理相关产权手续后，由景胜公司新设立的湖州新公司作为承租方与宝鸿公司签订新的租赁协议，正式租赁协议签订后，定金可转为租金。该协议还对其他相关事项作了约定。协议签订后，宝鸿公司收到景胜公司支付的400000元，并在收据上明确400000元为定金。2017年7月20日，宝鸿公司与案外人湖州浔胜机械设备有限公司签订《土地转让框架协议》一份，该协议约定宝鸿公司将上述厂房所在的土地转让给湖州浔胜机械设备有限公司。湖州浔胜机械设备有限公司于2018年4月份取得上述厂房所在的土地的建设工程规划许可证。 另查明：根据宝鸿公司的陈述，案涉厂房本定于2017年3月份开工，后因土地转让等事宜致使工程延期，案涉厂房尚在建设中。《框架协议》中载明案涉厂房的租金等事宜参照2号车间的租赁协议实施，2号车间的年租金为2205000元。 本院认为，根据双方当事人的诉辫情况，本案的争议焦点为：1、《框架协议》的效力问题；2、景胜公司已支付的400000元的性质。 关于争议焦点1，《框架协议》的效力问题。根据《框架协议》的约定，宝鸿公司的主要义务是交付租赁物，景胜公司的主要义务是支付定金及租金，双方的主要权利义务符合房屋租赁合同的特点，但《框架协议》签订时，作为租赁物的房屋尚未建成，因此属于对未来建成房屋的预租。关于房屋预租，在现行法律、行政法规没有规定的情形下，可参照适用有关房屋租赁的规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉房屋在一审法庭辩论终结前已取得建设工程规划许可证，虽然许可证由案外人取得，但这不能否认案涉房屋的合法性，故《框架协议》应当认定有效。 关于争议焦点2，景胜公司已支付的400000元的性质，根据《框架协议》的约定，双方明确该400000元为定金，且转账凭证和收据中均明确载明400000元为定金，故应认定为定金。 综上，《框架协议》有效，宝鸿公司应按照协议约定于2018年5月底履行交付租赁物的义务，而根据查明的事实，案涉房屋尚在建设中，宝鸿公司已构成根本违约，其作为收受定金的一方，应当向景胜公司双倍返还定金。故景胜公司要求宝鸿公司双倍返还定金的诉讼请求，于法有据，予以支持。至于景胜公司要求宝鸿公司赔偿其他的损失，因其提供的证据不能证明，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，之规定，判决如下： 一、浙江宝鸿新材料股份有限公司应返还上海景胜机电有限公司定金800000元，限于本判决生效之日起十日内清偿； 二、驳回上海景胜机电有限公司的其他诉讼请求。 如浙江宝鸿新材料股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费24309元，减半收取12155元，由上海景胜机电有限公司负担7779元，由浙江宝鸿新材料股份有限公司负担4376元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  施佳萍 二〇一九年二月十三日 书记员  戴海宏