重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0113民初5059号原告：重庆小禾苗饮食服务有限公司，住所地重庆市巴南区麻柳沿江开发区重庆中国轻纺服装城项目C1栋,统一社会信用代码91500112305264269M。法定代表人:石新,董事长。委托诉讼代理人：牛晓峰，重庆百君律师事务所律师。被告：王华颖，女，1992年5月1日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆小禾苗饮食服务有限公司（以下简称小禾苗公司）与被告王华颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告小禾苗公司的法定代表人石新及其委托诉讼代理人牛晓峰到庭参加诉讼，被告王华颖因其下落不明,本院于2018年5月28日向其公告送达诉状副本、应诉通知、举证通知及开庭传票和同年10月29日再次送达第二次开庭传票，在两次公告指定开庭日，被告王华颖均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告小禾苗公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2015年7月18日双方签订的《场地租赁合同》；2、被告返还原告保证金200000元，支付原告违约金400000元；3、被告支付原告律师费20000元，调查取证费5000元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年7月18日原、被告签订《场地租赁合同》，约定被告将重庆中国轻纺服装城项目C1倒班楼一层出租给原告使用，并收取保证金200000元。同月23日，原告应被告要求将200000元打入被告独资的重庆韩颖服饰有限公司账户。现经核实，被告出租的房屋为重庆拓为建设投资有限公司（以下简称拓为公司）所有，未授权给被告出租、使用。为维护原告合法权益，提出如上诉请。被告王华颖未予答辩。本院经审理认定事实如下：被告王华颖父亲是重庆拓为建设投资有限公司的前股东。2015年4月8日原告与拓为公司签订《食堂租赁协议书》，合同约定：拓为公司将重庆中国轻纺服装城项目C1倒班楼一层的食堂出租给原告经营，场地面积632平方米，用于为园区入驻人员提供餐饮服务；租期10年，自2015年4月15日起至2026年4月14日止，其中2015年4月15日起至2015年6月30日为原告的装修期，2015年7月15日起至2016年3月15日为免租期，原告从2016年3月16日起向拓为公司支付租金；起始租金单价为15元/平方米/月,租金单价从2018年3月16日起在上年基础上每年递增5元，原告在当月10日前依协议内容向拓为公司指定账户足额支付租金；原告在签订合同后10内向拓为公司缴纳履约保证金50000元,期满后无任何事故责任10日内返还;以及房屋续租、供餐模式、标准、服务、供应商管理、双方其它权利义务、违约责任等内容。原告与拓为公司签订上述协议后不久，原告被当时的拓为公司管理人员告之因拓为公司股东内部对重庆中国轻纺服装城项目进行的资产分配，其与拓为公司订立的租赁协议中所租赁的食堂房屋权属被分配给了当时拓为公司股东之一的**所有，要求其与**重新洽谈食堂房屋的租赁合同。原告在与**及其女儿王华颖的洽谈接触中，对方向原告提供了王华颖与拓为公司2015年2月1日签订的《重庆中国轻纺服装城厂房销售合同》，该合同显示被告以总价款1103600元购买包括原告从拓为公司租赁的食堂在内的重庆中国轻纺服装城项目C1：1F厂房；被告应于2015年12月30日前一次性付清价款，逾期超过30日视为被告无能力履行，拓为公司有权单方解除合同；国家有关法律、法规或当地相关政策发生变动，影响房屋交付的，双方互不承担违约责任；被告接房后一年内拓为公司向房屋权属登记部门申请办理《房地产权证》等内容。2015年7月18日，原、被告经协商后订立了《场地租赁合同》，合同约定：被告将重庆中国轻纺服装城项目C1倒班楼一层出租给原告从事食堂经营，场地面积632平方米；租期10年，自2015年4月15日起至2026年4月14日止，其中2015年8月1日至2015年10月15日为原告的装修期，2015年7月15日起至2016年3月15日为免租期，原告从2016年3月16日起向被告支付租金；起始租金单价为15元/平方米/月,租金单价从2018年3月16日起在上年基础上每年递增5元，原告以一年为单位从合同执行之日起每年的最后5个工作日内向被告支付下一年度的租金；原告在签订合同后3个工作日内向原告支付保证金20万元,双方解除租赁关系后，原告未对被告的房屋主体造成明显结构损坏，原告10日内返还;违约方向守约方承担的违约责任包括守约方维护自身权利发生的费用包括但不限于调查费、诉讼费、保全费、评估拍卖费、律师费等；租赁期内，甲乙双方不按合同约定履行合同或单方变更租金、租期、无故解除合同，违背合同任何一项约定的，则视其单方违约，由违约方向守约方支付40万元作为违约金，同时守约方有权解除合同；以及房屋续租、食堂经营责任、双方其它权利义务、其他违约责任等合同内容。原告与被告订立合同后，原告按约于2015年7月23日向被告独资经营的重庆韩颖服饰有限公司账户打入了保证金20万元。2015年10月期间，原告从拓为公司接收了租赁的房屋并进行装修后一直从事餐饮经营业务至今。2016年后，原告与被告失去联系，被告及其父亲**从此杳无音讯。至前，原告也未按合同约定向被告或者拓为公司支付过该租赁房屋的租金。2018年3月期间，拓为公司开始要求原告向其交纳租赁房屋租金后，原告始知被告并未取得其租赁房屋的所有权，其租赁房屋的所有权仍属于拓为公司所有。2018年3月31日原告再次对其租赁的食堂房屋与拓为公司签订了《房屋租赁合同书》，该合同对原告租赁的食堂房屋的租期、租金及其支付方式、保证金、违约责任等内容重新进行了约定，并即时解除了原告与拓为公司2015年4月8日签订的《食堂租赁协议书》，该合同对原、被告2015年7月18日就同一租赁房屋订立的《场地租赁合同》未作出处理。原告与拓为公司重新订立房屋租赁合同后，遂聘请律师将被告诉至本院提出如上诉请。另查明，拓为公司的前股东宋显阳、**等全部前股东于2015年4月期间全部失去拓为公司的股东资格，拓为公司的股东全部变更为现在的新股东，拓为公司前股东经营的重庆中国轻纺服装城项目也全部转移到现任新股东对其进行经营管理。2015年10月21日，巴南区麻柳沿江开发区建设管委会主任召集重庆麻柳沿江开发投资公司和拓为公司等单位负责人召开拓为建设工作中存在问题的现场办公会并形成会议纪要。该会议纪要关于拓为公司配套用房使用及权属的问题作出如下内容表述：一是参照市国土房管局《关于工业厂房及配套用房办理权属登记等有关问题的批复》（渝国土房管[2014]807号）中“厂房用于出租或出售给工业企业，厂房配建的办公用房和生活配套用房不得销售给企事业单位和个人”要求，拓为公司原签订的食堂用房销售合同一律无效，并按程序收回；二是凡未在拓为公司购买标准厂房的企业，一律禁止购买倒班楼及相关配套用房，原则上，拓为公司自行持有食堂用房，并制定食堂运营方案报麻柳公司审定后实施；若入驻企业根据实际情况，确需购买食堂用房，需按程序报麻柳公司批准后方可购买。上述事实，有当事人的陈述，证人周某1、周某2、胡某的证言，原、被告订立的《场地租赁合同》，原告与拓为公司订立的《食堂租赁协议书》、《房屋租赁合同书》，被告与拓为公司订立的《重庆中国轻纺服装城厂房销售合同》，渝（2016）巴南区不动产权第××号不动产权证书，重庆韩颖服饰有限公司工商登记的基本情况，招商银行进账单，拓为公司出据的《证明》，《民事法律事务委托合同》，重庆增值税电子普通发票，重庆麻柳沿江开发区建设管理委员会第64期《会议纪要》等证据，经庭审质证属实，足以认定。本院认为，本案是租赁合同法律关系，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第212条的规定，租赁合同法律关系中出租人的主要权利、义务是接收租金收益和交付租赁物，承租人的主要权利、义务是接收、使用租赁物和按约支付租金。原告就重庆中国轻纺服装城项目C1倒班楼一层与拓为公司在2015年4月8日签订《食堂租赁协议书》后，即确立了原告取得合同约定房屋的承租人权利。虽然原、被告随后又根据被告与拓为公司就同一房屋订立的《重庆中国轻纺服装城厂房销售合同》导致该租赁房屋的所有权人因为该买卖合同关系可能发生变动而重新对该租赁房屋签订了《场地租赁合同》，但根据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原、被告签订的租赁合同并不是对同一租赁物重新设立租赁合同关系，而仅是承租人原告对租赁物的所有权人变动后与新的可能所有权人被告在继承原租赁合同关系上对部分合同内容进行的变更。根据已查明的事实，被告因政策因素原因最终未能按照与拓为公司达成的厂房销售合同实现买卖关系从而取得原告租赁房屋的所有权，也使被告不能成为原告租赁房屋租金收益的权利人，致使原、被告间不能按变更后的租赁合同实现其合同目的，根据《合同法》第94条第一项的规定，对原、被告间达成的《场地租赁合同》可以依法进行解除，并根据《合同法》第97条的规定，被告因与原告达成的《场地租赁合同》而取得的保证金应当返还原告。因此，原告请求解除原、被告2015年7月18日签订的《场地租赁合同》和要求被告返还原告200000元合同保证金的诉讼请求，理由正当合法，本院予以支持。同样根据《合同法》第212条、第229条的规定，租赁物的所有权人主体是否发生变动并非租赁合同的权利义务内容，租赁物的所有权人主体即使未能因其他法律关系中的约定而未按约实现所有权人变动，只要不影响承租人按照租赁合同法律关系行使按约取得租赁物的权利，不应认为其他法律关系约定的租赁物所有权变动人对租赁合同法律关系的违约，即使认为其有违约行为也是其在其他法律关系中的违约而非租赁合同关系中的违约。按照查明的事实，不论原告租赁房屋的所有权人依被告与拓为公司达成的厂房销售合同是否发生所有权人变动，均未防碍原告对租赁房屋依租赁合同约定实现取得租赁房屋的权利，事实上原告根据租赁合同从拓为公司也实际取得了租赁房屋并按约使用至今，而且租赁房屋所有权人的变动与否也并未造成原告的经济损失，因此，原告仅以被告未实际变动成为其租赁房屋的所有权人为由，提出被告支付原告违约金400000元、律师费20000元，调查取证费5000元的诉讼请求，于法无据，本院不予主张。被告王华颖经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法应由其承担未到庭应诉的相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、从本判决书生效之日起解除原告重庆小禾苗饮食服务有限公司与被告王华颖2015年7月18日订立的《场地租赁合同》。二、被告王华颖从本判决书生效之日起十五日内返还原告重庆小禾苗饮食服务有限公司保证金200000元。三、驳回原告重庆小禾苗饮食服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10050元，由原告重庆小禾苗饮食服务有限公司负担5750元,被告王华颖负担4300元。被告王华颖负担部分原告已预交，被告负担金额在偿付原告判决义务时一并支付原告，本院预收的诉讼费不作清退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  刘建伟人民陪审员  吴佳欣人民陪审员  冯 茜二〇一九年二月十四日书 记 员  王纯群