安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖03民终2096号上诉人（原审被告）：安徽达禹置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳新村**楼**西第二间，统一社会信用代码：91340300677568167C。法定代表人：宋在雯，该公司总经理委托诉讼代理人：陈宝连，安徽北正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李静园，女，1963年10月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：马琼，安徽冠亚律师事务所律师。原审原告：倪威，女，1988年12月29日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：马琼，安徽冠亚律师事务所律师。上诉人安徽达禹置业有限公司（以下简称达禹公司）因与被上诉人李静园、原审原告倪威商品房销售纠纷合同一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初1412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人达禹公司的委托诉讼代理人陈宝连、被上诉人李静园的委托诉讼代理人马琼、原审原告倪威的委托诉讼代理人马琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。达禹公司上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判驳回李静园的此项诉讼请求；一、二审诉讼费由李静园负担。事实与理由：原审判决的第一项无事实依据，且适用法律错误。1.原审适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的是出卖人应当承担的违约责任的情形，但在本案中，延期办理产权证并非达禹公司的主观原因所导致，达禹公司不存在主观违约，原审根据达禹公司提供的证据也已查明属于建筑方不提供竣工验收材料，致使涉案房屋无法办理所有权初始登记。达禹公司为能早日实现办理房屋产权手续现在已在申请执行，达禹公司没有违约情形，不应承担违约责任。2.涉案房屋已交付使用并产生收益，李静园不存在损失，且李静园也没有证据证明遭受了损失。3、即使达禹公司存在非自己原因不能按约办理房屋产权证手续，那么，按照双方购房合同第15条的约定，双方选择不退房、不支付违约金，这是双方的特殊约定，属于意思自治的范围，不违反法律规定，法律应不予干涉。故一审判决支持李静园的该项诉讼请求，无法律和事实依据。李静园辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回达禹公司的上诉请求。倪威述称，同意李静园的答辩意见。李静园、倪威向一审法院起诉请求：1.解除《商品房买卖合同》。2.达禹公司退还购房款488000元并赔偿因违约给其造成的经济损失182186.66元（至起诉之日），共计670186.66元。3.达禹公司以488000元为基数，从起诉之日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（中国人民银行同期贷款基准等量利率4.9%*1.5倍，即年利率7.35%）计算赔偿其经济损失至退还购房款之日。4.达禹公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月14日，买受人李静园、倪威与出卖人达禹公司就位于安徽省蚌埠市禹会区欧洲新城小区第3号商铺楼1单元1层01011号房屋签订《商品房买卖合同》，合同编号为201403140008，双方主要约定：诉争房屋建筑面积为31平方米，每平方米单价为15741.94元，房屋总价款为肆拾捌万捌仟元整，买受人采用一次性付款的方式。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意采取买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金的方式处理。关于产权登记手续的办理办法，经双方同意，买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书；买受人采用按揭贷款方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。2014年3月14日，李静园、倪威一次性向达禹公司交纳全部购房款488000元。2016年4月26日，达禹公司向李静园、倪威交付了诉争房屋。至今达禹公司未为李静园、倪威办理诉争房屋的权属证书。另查明，2013年7月，河南中州建筑有限公司与达禹公司签订一份《建设工程施工合同》和两份《工程承包协议》，约定达禹公司将位于蚌埠市禹会区张公山北侧欧洲新城项目1#-5#楼（含地下室）多层商业和1#、2#高层住宅楼发包给河南中州建筑有限公司承建。在施工过程中，达禹公司因与河南中州建筑有限公司就合同履行问题产生纠纷，向蚌埠仲裁委员会申请仲裁。该委于2015年9月8日作出（2014）蚌仲裁字第65号裁决书，裁决第一项为河南中州建筑有限公司继续履行与达禹公司签订的《建设工程施工合同》和《工程承包协议》，交付合格的建筑工程并办理竣工验收备案手续。河南中州建筑有限公司不服该裁决，向本院提出撤销该仲裁裁决的申请，双方于2015年11月26日达成调解协议，本院作出（2015）蚌民认字第00008号民事调解书对调解协议进行确认，调解协议第一项为“河南中州建筑有限公司承建的位于蚌埠市禹会区张公山北侧欧洲新城项目1#、2#、3#商铺（含地下室）及1#、2#住宅楼土建部分（不包括幕墙等分包项目），由河南中州建筑有限公司于2015年12月8日前完成施工，确保上述工程于2015年12月10日前符合单体竣工验收条件，并将单体合格的相关备案资料交付给达禹公司……”。而达禹公司至今未取得诉争房屋的竣工验收材料，诉争房屋未通过竣工验收。再查明：李静园在诉讼过程中表示其要求解除合同，并返还购房款，即便不能判决解除合同，李静园仍要求达禹公司赔偿其经济损失，起算点从支付购房款之日至办理产权证之日。一审法院认为，关于李静园、倪威项诉讼请求是否能成立的问题。即李静园、倪威有合同解除权。李静园要求解除合同的理由之一是案涉房屋质量存在问题，不符合交付条件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，李静园为证实涉案房屋质量存在问题不符合交付条件提供了照片若干张，一审法院经审查认为仅凭李静园提供的照片无法证实本案房屋达到“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的情形，李静园以该条款要求解除合同的理由不成立。李静园要求解除合同的第二个理由是本案合同目的无法实现，即案涉房屋权属证书无法办理。一审法院认为该合同的签订系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案诉争房屋工程的竣工验收资料问题现在法院处理阶段，李静园也无相关证据证明涉案房屋权属证书的办理已无法实现，同时李静园也未举出证据证明其与达禹公司签订的购房合同中关于逾期办证处理方式的约定违反了法律的相关规定，因此李静园要求解除购房合同的诉请无论是依据法律的规定还是双方当事人的约定，李静园均不享有合同解除权。故李静园要求解除《商品房买卖合同》、达禹公司退还购房款488000元的诉讼请求，不予支持。关于李静园、倪威主张的经济损失一节。因达禹公司于2016年4月26日将诉争房屋交付李静园、倪威使用，但未按合同约定在诉争房屋交付使用后360日内，将办理权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致李静园、倪威至今未取得权属证书。现李静园、倪威主张因未取得权属证书造成的损失，而该损失的数额难以确定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依据上述规定，对李静园要求达禹公司赔偿因违约造成经济损失（以已付购房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）的诉请予以支持，但李静园主张该经济损失计算的起始时间自给付购房款之日，而双方合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。因此，该经济损失计算的时间节点自2017年4月23日（该房于2016年4月26日交付）起计算至产权证办理之日止为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、达禹公司于判决生效之日起十日内赔偿因违约给李静园、倪威造成的损失（该损失以488000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准，自2017年4月23日起至产权证办理之日止）。二、驳回李静园、倪威的其他诉讼请求。案件受理费10502元，减半收取5251元，由达禹公司承担251元，由李静园、倪威承担5000元。本院二审期间，李静园提交安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初1413号民事判决书一份，证明达禹公司应赔偿其损失。达禹公司质证意见：对该证据三性并无异议，但该判决与本案无联性。本院认证意见：达禹公司对李静园提交的1413号判决真实性无异议，且该份判决已发生法律效力。故本院对其真实性予以认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，李静园、倪威与达禹公司签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李静园、倪威依约支付了购房款，达禹公司亦应按约履行合同约定的义务。达禹公司于2016年4月26日向李静园交付了案涉房屋，按合同约定其应在交付后360日内为李静园办理案涉房产的权属登记手续。达禹公司未能按约履行为李静园办理案涉房屋权属登记，其应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。达禹公司认为案涉房屋因建筑方不提供竣工材料致使无法办理产权证，其不应承担违约责任的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于违约损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中，达禹公司未按约定办理案涉房屋产权证，其应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任或者承担因违约给购房户造成的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因导致买受人未能在约定期限届满取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院据此判令达禹公司向李静园、倪威承担逾期办证的违约损失，于法有据。达禹公司上诉称案涉合同已经约定逾期办证违约金为0%，但李静园、倪威请求达禹公司赔偿损失，符合合同法第一百零七条的规定，不能因双方约定违约金为0%而免除达禹公司的赔偿责任。故达禹公司该上诉理由不能成立。综上所述，达禹公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10502元，由安徽达禹置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  潘伟荣审判员  耿 杰审判员  陈二伟二〇一九年十一月十三日书记员  孟昕亚附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。