呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初3011号原告：郝良玉，男，1962年9月26日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。被告：张亮亮，男，1957年3月8日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市。被告：段占元，男，1950年2月28日出生，汉族,个体工商户，住呼和浩特市。委托诉讼代理人:任建伟，内蒙古伊敏律师事务所律师。第三人：薛建清，男，1974年9月18日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。第三人：杨日平，男，1967年11月16日出生，汉族，无固定职业，朱呼和浩特市玉泉区沟子板村天府家园小区2号楼3单元6层西户。原告郝良玉诉被告张亮亮、段占元排除妨害纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理，依法追加薛建清、杨日平为本案第三人参加诉讼。本案适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝良玉、被告张亮亮、被告段占元的委托诉讼代理人任建伟，第三人薛建清、杨日平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝良玉向本院提出诉讼请求：责令被告段占元退还占位于玉泉区沟子板村天府家园小区1号楼3单元4层中户，2号楼3单元6层西户的房屋交付于原告。事实和理由：2007年10月20日，原告与张亮亮签订了位于玉泉区沟子板村天府家园认购书，楼房位置为1号楼3单元4层中户73.35平米，2号楼3单元6层西户80.57平米，款项合计：257635元，认购书签订后，原告当时支付被告房款：257635元，就直接拿到楼房钥匙。由于当时配套设施不完善，无法入住。原告在2017年8月中旬准备装修房子时，发现自己的房子已经被被告段占元指使他人强占，原告多次找被告段占元索要房屋，均被被告无理拒付。综上所述，特向人民法院提起诉讼，依法保护原告的合法权利。被告张亮亮辩称，原告的两套房子是在我这通过正常的手续，按照开发和建筑项目的规矩正当的给原告开出的两套房子。我也有登记。按照天府花园的规矩是符合条件的。我承认房子是原告的。原告房子的侵占上面，我张亮亮和公司没有侵占行为。段占元指使他人侵占的。这个案子与我无关。我代表兴光公司和我本人我肯定这两套房是原告的。其他人占了是不符合规矩的，是违法的。房子是属于开发商的，土地取得是兴光公司取得的，房子建成后是兴光公司的。开始项目是小二楼，因为当时小二楼不适用，又去住建局申请改成六楼，有住建局规划许可。这个项目的开工也通过住建局允许开工允许施工。有土地使用许可使用证。我出庭这个项目的全权负责还有兴光公司全权委托我为这个项目的总代理。这个项目的一切债权债务都与我有关。小区所建的房子只有我有权利处分。别人没有任何权利可以处分这的房子，如果处分这个房子也要经过张亮亮和兴光公司同意才行。这个规矩是受法律保护的。别人侵占的房子请法庭作出真实的调查。侵占这个房子与我和兴光公司无关。被告段占元辩称，1、我们认为原告的主体不适合没有诉权应该驳回起诉。房屋认购书违背法律强制规定无效。本案房屋及其所在小区截止目前没有任何项目手续。根据法律规定，这样的房屋和小区属于禁止销售禁止交付的房屋。原告据以起诉的认购书属于无效的认购书。原告的权利来源不合法。2、本案原告在诉状中陈述的侵占事实不成立。首先被告段占元是本案所涉小区和房屋的施工方，同时也是合作开发的开发方。作为施工方在房屋没有建设完成不具备交付条件下，段占元所代表的顺元建筑安装公司没有向任何人任何单位交付房屋。本案所涉房屋始终处于施工阶段，不存在交付给原告而后又侵占的事实过程。就此客观事实而言不存在对原告的房屋进行侵占之说。因此原告的诉求缺乏事实根据。其诉讼请求应予以驳回。第三人薛建清述称，2008年11月27日从段文手里买的房屋。买完就装修入住了。第三人杨日平述称，2008年9月3号从段俊峰手里买的房屋。买了以后就装修入住了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月20日，甲方张亮亮与乙方郝良玉签订一份《天府家园商品楼认购书》，在《天府家园商品楼认购书》甲方处加盖了内蒙古兴光房地产开发有限责任公司（以下简称兴光公司）新建小区售楼部印章和张亮亮个人名章，兴光公司将位于呼和浩特市玉泉区沟子板村天府家园1号楼3单元4层中户，2号楼3单元6层西户房屋出售给郝良玉，具体情况分别为1号楼3单元4层中户房屋，建筑面积73.35平方米，每平方米1700元，合计124695元；2号楼3单元6层西户房屋，建筑面积80.57平方米，每平方米1650元，合计132940元。两套房屋价款总计257635元。该合同除了上述房屋的位置、单价外，还就房屋付款方式、违约责任和房屋交付期限作出明确约定，其中兴光公司预计本楼1、2号楼于2007年10月30日交付使用。郝良玉共计支付张亮亮购房款257635元，由张亮亮出具了由其签字并加盖兴光公司新建小区售楼部印章的收款收据。郝良玉持有上述《天府家园商品楼认购书》和收款收据后至今没有对上述房屋实际装修入住。2008年11月27日甲方段文（段占元之子）与乙方薛建清签订一份《天府家园商品楼认购书》，在《天府家园商品楼认购书》甲方处加盖了内蒙古兴光房地产开发有限责任公司新建小区售楼部印章和张亮亮个人名章及经办人段文个人签名，兴光公司将位于呼和浩特市玉泉区沟子板村天府家园1号楼3单元4层中户一套房屋出售给薛建清，1号楼3单元4层中户一套房屋，建筑面积73.35平方米，每平方米1300元，合计95875元。合同还就房屋付款的期限、违约责任和房屋交付期限作出明确约定，其中兴光公司预计本楼1、2号楼于2007年12月31日交付使用。薛建清在同日一次性支付段文购房款95875元，由段文出具了由其签字的收款收据。薛建清于购房的第二年对房屋进行了装修，装修完成后居住至今。2008年9月3日甲方段俊峰（段占元之子）与乙方杨日平签订一份《天府家园商品楼认购书》，在《天府家园商品楼认购书》甲方处加盖了内蒙古兴光房地产开发有限责任公司新建小区售楼部印章和张亮亮个人名章以及经办人段俊峰个人签名，兴光公司将位于呼和浩特市玉泉区沟子板村天府家园2号楼3单元6层西户一套房屋出售给杨日平，2号楼3单元6层西户一套房屋，建筑面积78.42平方米，每平方米1300元，合计101946元；合同还就房屋付款方式、违约责任和房屋交付期限作出明确约定，其中兴光公司预计本楼于2007年12月31日交付使用。杨日平在同日一次性支付段俊峰购房款126000元，由段俊峰出具了由其签字并加盖兴光公司新建小区售楼部印章的收款收据。杨日平买上该房屋即进行了装修，装修完毕后居住至今。另查明，2004年3月19日呼和浩特市玉泉区城建局作出玉城建规管字（2004）17号关于沟子板村建设“十星级小康文明示范村”规划许可的批复，同意在沟子板村建设“十星级小康文明示范村”。在呼和浩特市规划局编号呼建设规村字006号《建设用地规划许可证》规定的土地范围建设六层住宅楼三栋。涉案房屋所在的土地系呼和浩特市玉泉区小黑河镇沟子板村村民委员会的集体土地，土地用途为农村宅基地，其与兴光公司于2005年11月8日签订了一份征地合同，约定该土地使用权转让给兴光公司，兴光公司办理了建设工程施工许可证进行开发。2006年6月9日，兴光公司授权张亮亮为沟子板村新建小区的法人，承担该小区的一切伤亡及债权债务。上述事实有当事人陈述、天府家园商品楼认购书、房屋付款收据、房屋买卖协议、征地合同、规划许可证、集体土地使用证、建设工程施工许可证、授权委托书和庭审笔予以证实。本院认为，郝良玉提出的诉讼请求是责令段占元腾退涉案两套房屋交付于郝良玉，所诉请的案由为排除妨害，属于侵权之诉。既然主张了排除妨害，则前提郝良玉依法对涉案房屋享有合法的权利，其次他人以不合法的形式侵占了涉案房屋，合法权利人才能有权排除他人妨害，返还侵占的房屋。对此，郝良玉负有对涉案标的物具有合法权利的证明义务。根据本案的证据和查明的事实，郝良玉和薛建清、杨日平所享有的权利均是基于商品楼认购合同和付款收据，所形成的合同权利本质上属于债权，为合同请求权，而非侵权之诉所必须具有的权利类型。因合同而形成请求权是否成立涉及合同的效力问题,是合同纠纷，本院不予评判。郝良玉签订合同支付房款后从未占有使用涉案房屋，即没有对涉案房屋占有使用权，其主张排除妨害没有权利的基础，排除对象不存在，侵权的基础权利缺乏事实根据。另郝良玉明确了排除对象为段占元，但是段文、段俊峰代表段占元签订合同，收取房款后，实际房屋的占有使用人为薛建清、杨日平，而非段占元，故郝良玉诉请对象为段占元属于主体错误。综上所述，郝良玉的诉讼请求缺乏侵权之诉所必须的权利前提，本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告郝良玉的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郝良玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 高 明人民陪审员 伯晓华人民陪审员 甘塔娜 二〇一九年二月二日书 记 员 张 猛附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第二条第三款本法所称物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。