江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0682民初10944号 原告:葛坤山，男，1976年7月23日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：刘启开，江苏江北律师事务所律师，特别授权。 被告:郭久明，男，1955年10月30日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：陈高田,江苏奔月律师事务所律师,特别授权。 原告葛坤山与被告郭久明房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年11月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛坤山及其委托诉讼代理人刘启开，被告郭久明及其委托诉讼代理人陈高田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛坤山向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告依法履行房产买卖契约义务，将案涉房产交付原告。2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告葛坤山明确第一项诉讼请求为：判令被告依法履行合法生效的房地产买卖契约，与原告办理产权过户手续。事实和理由：2017年8月27日，原告通过如皋市皋翔中介服务部与被告郭久明签订房地产买卖契约，双方约定，被告自愿将座落在如皋市的房产（面积34平方米）出售给原告，双方议定价格人民币25万元整，原告在签订契约后于8月28日给付定金人民币1万元，双方约定余额在被告拿到房产证可过户给原告时于2017年12月1日前付清，双方并约定了违约条款，协议到期后，原告多次找被告支付余款催促被告领取房产证履行交房义务，但被告借故拖延严重违约，经原告向如皋市住建局咨询了解，案涉的房产2018年年初就可以领取房产证，同区域其他居民己领取了房产证，而被告郭久明一直未去领取房产证。 被告郭久明辩称：2017年8月27日，答辩人在如皋市皋翔中介服务部的见证下，与原告签订房地产买卖契约一份，将位于如皋市出售给原告。涉案房产为拆迁安置房，当时没有房产证，因此，双方约定于2017年12月1日拿到房产证过户，原告给付全部的房款，但届时是否能拿到房产证并不确定。到了约定的时间后，答辩人未能取得房产证，就要求原告先给付房款，同时答辩人将房屋先交付给原告，待可以办理产权证时，答辩人再协助办理产权证手续，但原告认为该房屋未取得产权证，不接受答辩人提出的方案。原告诉称2018年初就可以办理房产证不是事实，答辩人可以负责任地告诉法庭，答辩人的左邻右舍没有一户在2018年初取得产权证，答辩人未怠于履行自己的义务。由于长时间不能取得房产证，原告又不同意交付房款接受房屋这一方案，在买卖契约客观无法履行的情况下，特委托江苏奔月律师事务所于2018年7月13日向原告发出律师函，解除双方签订的房地产买卖契约，原告于2018年7月15日收到解除房地产契约的律师函后，于2018年7月18日以通知的方式进行了回复，但未就合同的解除向法院提起诉讼。根据合同法规定主张解除合同的通知到达对方时合同解除。原告于2018年7月15日收到了答辩人委托律师发出的解除房地产契约的律师函，即双方签订的房地产买卖契约于2018年7月15日就已经解除，虽然原告于2018年7月18日回复，对答辩人的解除房地产买卖契约律师函提出不同意见，但根据合同法96条的规定，对方有异议的，可请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第24条的规定，当事人没有约定异议期间，在解除合同到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。答辩人关于解除房地产买卖契约的通知，已于2018年7月15日送达原告，原告未在三个月内向法院提起诉讼，答辩人委托律师事务所发出的解除函已具法律效力，现原告向法院起诉要求继续履行合同，没有事实和法律依据，法院应予驳回原告的诉讼请求。 根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月24日，如皋市住房和城乡建设局出具证明一份，载明：“兹有原杀猪巷17号郭久明户，在2015年政府实施的棚户改造过程中，就地搬迁安置至，该安置房的不动产证正在办理中”。在中介的介绍下，2017年8月27日，卖方郭久明（甲方）与买方葛坤山（乙方）签订《房地产买卖契约》，合同约定：甲方自愿将座落在如皋市的房地产房屋建筑面积34平方米出售给乙方，双方议定成交价格为人民币贰拾伍万元整（￥250000元）。乙方先预付购房定金壹万元整交给甲方。甲方收取定金后，将该房屋产权证放至中介处，由中介代为保管，余款在甲方拿到房产证可过户给乙方时，双方同意于2017年12月1日前乙方付清全部购房款的同时，由甲方将上述房地产（包括钥匙）正式交付给乙方。乙方中途毁约或不能按期付清房款，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途毁约或不能按时交付该房地产甲方应在毁约之日起当日内双倍返还定金给乙方，每逾期一日，另给付乙方每日50元滞纳金。 2017年8月28日，被告郭久明收到原告葛坤山给付的1万元购房定金。 至2017年12月1日，被告郭久明未能领取案涉房屋的产权证，其后，原被告双方就房屋过户进行磋商未成，2018年7月13日，被告郭久明委托江苏奔月律师事务所律师陈高田向原告葛坤山发出《关于解除房地产买卖契约的函》，函中载明：距约定的时间已过去半年多的时间，郭久明经过多方努力，始终未能取得房产证，您也未向郭久明缴付房款，房屋至今亦未曾缴付。鉴于客观方面的原因，致使您与郭久明签订的房地产买卖契约无法履行，故此，特致函通知您，本函件送达之日，郭久明与您2017年8月27日签订的房地产买卖契约解除。该函件于2018年7月15日投递成功。 2018年7月18日，原告葛坤山向被告方发出《通知书》一份，该通知书中载明：关于与郭久明先生房屋买卖合同一事，现本人不同意解除房屋买卖合同一事，您也无权单方面解除合同。本人强烈要求对方继续合同。该通知书于2018年7月20日投递成功。 2018年11月5日下发的案涉如城街道不动产权证书上显示权利人为许爱民、郭久明，共有情况为共同共有。 2018年11月23日，原告葛坤山诉至本院，请求判如前请。 以上事实，有原告所举房地产买卖契约、定金收条、向被告郭久明发出的通知书及EMS寄件人存联、微信截屏，被告所举如皋市住房和城乡建设局证明、向原告葛坤山发出的关于解除房地产买卖契约的函及EMS寄件人存联、苏（2018）如皋市不动产权第0020009号不动产权证书、证人证言及到庭当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，应予确认。 案件审理过程中，案外人许爱民向法庭陈述：郭久明是我的丈夫，我一直不知道房子被卖掉的事情，之前也没有和我商量过，也没有告诉我，我和郭久明大概有十几年都不住在一起，也不沟通，直到郭久明让我到法庭来我才知道。我明确表示不同意出卖我与郭久明共有的案涉房屋。 本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。本案中，被告郭久明系案涉房屋权利人，原告葛坤山与被告郭久明所签购房合同系双方真实意思表示，应认定为合法有效。被告郭久明答辩称：因长时间不能取得房产证，双方签订的房地产买卖契约无法履行而发出《关于解除房地产买卖契约的函》且原告葛坤山也已实际收到，故案涉房地产买卖契约已于2018年7月15日解除，对此本院认为:双方在协议中约定：“甲方收取定金后，将该房屋产权证放至中介处，由中介代为保管，余款在甲方拿到房产证可过户给乙方时，双方同意于2017年12月1日前乙方付清全部购房款的同时，由甲方将上述房地产（包括钥匙）正式交付给乙方”，而被告郭久明未能在约定时间前领到房产证，未能实现该约定，再结合本案实际情况，被告郭久明并不当然享有《合同法》第九十四条所规定的法定解除权，故对于被告的辩称意见，本院不予采纳。不动产权证书上显示的案涉房屋系郭久明与许爱民共有财产，原告葛坤山并未提供证据证明被告郭久明一人签订购房合同、出售案涉房屋系有权处分或构成表见代理，现案涉房屋共有人许爱民明确表示不知道且不同意出售案涉房屋，故原告主张要求被告郭久明继续履行合同的诉讼请求，于法无据，本院碍难支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案审理过程中，本院已向原告方征求其是否变更诉讼请求，原告明确表示仍坚持原诉讼请求、不予变更。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告葛坤山的诉讼请求。 案件受理费2525元，由原告葛坤山负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币5050元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。 审判员  尹建林 二〇一九年二月二十日 书记员  刘 沁