文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初11931号原告：南京浩泽网络科技有限公司，住所地南京市。法定代表人：陆长祥。委托诉讼代理人：董万权，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周园，北京大成（南京）律师事务所实习律师。被告：南京长江电子信息产业集团有限公司，住所地南京经济技术开发区恒谊路**。法定代表人：严晓冰。委托诉讼代理人：郭健，江苏苏德律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡惠文，江苏苏德律师事务所实习律师。原告南京浩泽网络科技有限公司（以下简称浩泽公司）诉被告南京长江电子信息产业集团有限公司（以下简称长江电子集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月30日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告浩泽公司法定代表人陆长祥及委托诉讼代理人董万权、周园，被告长江电子集团委托诉讼代理人郭健、胡惠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩泽公司向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告对案涉房屋享有优先续租权；二、判令被告赔偿原告损失25000元；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月19日，被告委托南京长江科技园有限公司紫薇宾馆与原告签订《房屋租赁合同书》，约定将南京市，租期自2018年11月18日起至2019年3月31日止，租金总额为13927.8元，每半年一付。原告承租期间，租赁房屋发生大面积漏水，经原告通知后被告未采取任何维修措施，导致原告无法正常办公，给被告造成了极大的财产损失和经营损失。根据合同约定，承租人在同等条件下享有优先续租权，需要继续承租房屋的，至少提前3个月向出租方提出续租申请。2018年12月，原告向被告明确表示需要继续承租该房屋，并一直积极与被告联系、沟通，希望尽快重新签订租赁合同。而被告在未告知原告的情况下，将房屋出租给他人，损害了原告优先续租的权利。现原告诉至法院，请求依法判决。庭审中，原告浩泽公司明确：1、优先续租权的行使方式为：按照长江电子集团与南京科尔卡诺酒店管理有限公司（以下简称科尔卡诺公司）于2019年5月25日签订的《房屋租赁合同》，由浩泽公司与长江电子集团签订针对案涉房屋所在整栋建筑的租赁合同。2、诉请第二项损失25000元指案涉房屋内两次断电，致景观鱼死亡，死亡的景观鱼价值25000元。被告长江电子集团辩称：1、原告在承租房屋期间拒绝向被告支付房租，且到期后拒绝搬迁，违反合同约定，亦无权要求依约行使优先续租权。2、原告承租的案涉房屋面积为68平方米，而被告出租给案外人科尔卡诺公司的是整幢房屋，面积为5529.9平方米，原告现主张对整幢房屋5529.9平方米行使优先续租权，没有合同和法律依据。3、根据合同约定，原告如若续租，应提前至少3个月向被告提出书面申请，且需经被告同意。被告于2018年12月已明确书面通知案涉房屋在租期到期后不再续租，故原告主张优先续租权的基础不存在。4、原告主张景观鱼死亡的损失25000元，无事实依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于南京市，房屋所有权人为被告长江电子集团。2018年11月19日，原告浩泽公司（承租方、乙方）与南京长江科技园紫薇宾馆（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于南京市，建筑面积68平方米。租期自2018年11月18日起至2019年3月31日止，租金为1.54元/天/平方米（不含物业管理费），合计13927.8元。按照先交纳租金后使用出租房屋为原则，每半年支付一次，付款日期为起始月的第15日前支付本期租金等。合同第七条约定了出租人的权利和义务及免责事项。第八条对乙方对房屋的装修添附、改造、维修作了约定，其中有关甲方的维修义务约定为，甲方负责房屋结构性部分及甲方提供的附属公共设施的正常维修（乙方自行添附和房屋内非结构性的除外）。乙方发现甲方负责维修的设备、设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方书面通知后的12小时内进行检查或维修，并在双方约定的或合理的期限内修复。应由甲方承担维修责任但甲方逾期未能维修的，乙方可代为维修，乙方代修的合理的维修费用由甲方承担。第九条约定了承租人的优先续租权：9.1本合同租赁期满，乙方需继续承租该房屋的，则至少应在本合同租期届满日前3个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方对该出租房屋的全部享有优先续租权，法律法规另有规定的除外。乙方逾期提出续租的书面要求的，视为乙方放弃优先续租权。9.2甲方同意乙方续租及续租条件后，双方应在本合同租期届满日前2个月订立续租该房屋的租赁合同。乙方逾期不与甲方签订续租合同的，视为乙方放弃优先续租权。续租租金根据双方协商一致确定。南京长江科技园紫薇宾馆为南京长江科技园的分公司，南京长江科技园为被告长江电子集团的全资子公司。本案庭审中，原、被告一致认可，原告浩泽公司与南京长江科技园紫薇宾馆签订的案涉《房屋租赁合同书》，实际履行主体为原告浩泽公司与被告长江电子集团。2018年12月12日，长江电子集团向多名承租人发出书面《通知》：因公司租赁规划调整，拟对南昌路40号紫薇宾馆楼（原集体宿舍）整体腾空。房屋合同到期后，公司将不再与各承租人续租。请各承租人提前做好办公场所（含宿舍）搬迁工作。浩泽公司法定代表人陆长祥在该份通知下方手书：“要求参加招标”。2019年5月25日，长江电子集团（出租方、甲方）与科尔卡诺公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于南京市，建筑面积为5529.9平方米，租期自2019年6月16日至2024年6月15日止，租金为1.9元/天/平方米（不含物业管理费），六个月装修免租期，每三年上涨5%，合计17640933.99元，每季度支付一次等。关于其主张的景观鱼损失，原告浩泽公司称2018年11月20日左右，因案涉房屋墙体漏水致配电箱损坏，水族箱内所养景观鱼死亡，后2019年7月6日，被告擅自拉闸断电，又导致有几条景观鱼死亡，两次损失合计25000元。为证明其所述，原告浩泽公司提交了三份书面证人证言，分别是浩泽公司后勤工人杨后华、保洁员胡正惠以及提供观赏鱼的高海宁，三人在书面的证言中均称2019年2月、7月两次停电导致观赏鱼死亡。以上事实，有房屋所有权证、租赁合同、通知以及双方当事人的陈述等为证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告之间订立的《房屋租赁合同书》第九条条款名虽为“优先续租权”，但该条实际上包含了经原告申请被告同意在双方之间继续订约的续租权，以及有他人意欲在原告租期届满后承租，在该人与原告之间，在同等条件下，原告有优先与被告订约的续租权。被告长江电子集团虽于2018年12月12日书面通知原告浩泽公司租期到期后不再续租，只能证明被告不同意与原告直接签订续租协议，并不能否定原告在与他人竞争案涉房屋租赁事宜中的优先地位。但是，优先续租权既来源于双方的合同约定，就不应或至少不应明显超出合同范围。现被告长江电子集团向科尔卡诺公司出租的房屋为案涉房屋的整幢建筑，建筑面积5529.9平方米，远远超过浩泽公司承租的68平方米的房屋面积。原告浩泽公司主张以其承租68平方米房屋在先的事实，行使对5529.9平方米房屋租赁的优先权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告浩泽公司主张因被告长江电子集团未履行合同约定的及时维修义务致其损失观赏鱼价值25000元，提供了书面的证人证言，但证人未到庭作证、接受质证，证据形式不符合法律规定，故对证人证言的真实性，本院不予认定。浩泽公司既未能证明观赏鱼死亡的事实，也未能证明观赏鱼死亡与长江电子集团未履行合同义务之间的因果关系，故对其该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告南京浩泽网络科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费425元，减半收取212.5元，由原告南京浩泽网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  刘春晓二〇一九年十一月十三日书记员  张智玉