广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初26215号原告（反诉被告）：王方，女，1988年2月26日出生，汉族，住山东省曹县。原告（反诉被告）：吴庆龙，男，1984年7月29日出生，汉族，住广东省东莞市。两原告的共同委托代理人：莫钧智，广东泰旭律师事务所律师。两原告的共同委托代理人：汪锐，广东泰旭律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈盼，女，1990年1月12日出生，汉族，住河南省驻马店市上蔡县。委托代理人：颜斌，广东济律本律师事务所律师。第三人：东莞市乐有家房产经纪有限公司。住所地：东莞市东城区星城社区学星路76号新世纪星城18幢商铺095号。统一社会信用代码：91441900077943357B。法定代表人郭凤敏，总经理。委托代理人侯涛，男，1995年1月26日出生，汉族，住湖北省巴东县。系该公司员工。委托代理人肖雪莲，女，1997年2月4日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。系该公司员工原告王方、原告吴庆龙诉被告陈盼、第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案及被告陈盼反诉原告王方、原告吴庆龙、第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告王方、吴庆龙及其共同委托代理人汪锐、被告陈盼的委托代理人颜斌均到庭参加了诉讼。第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王方、原告吴庆龙共同诉称，2017年7月17日，原、被告双方与第三人的经纪卢亚龙签订一份《东莞市二手房买卖合同及居间服务合同》，并于同年8月16日签订了《二手房买卖合同补充协议》，约定原告将位于东莞市××镇××街××楼××号房屋转让给被告，转让价格为750000元；并约定原告取得房产证之后的20个工作日内，原、被告双方应到银行办理按揭贷款手续。此外，合同约定，任何一方逾期履行义务超过15个工作日的，另一方有权解除合同并要求违约方按照房屋成交价格的20%支付违约金或承担定金罚则，且因维权所支付的律师费、诉讼费等费用由违约方承担。2018年6月26日，原告取得案涉房屋的房产证原件，并于2018年6月27日将该房产证原件交给第三人代管。案涉合同约定，被告应当在2018年7月24日前与原告一同到银行办理按揭贷款手续。但是，被告迟迟未履行合同义务。2018年7月23日，原告向被告及第三人发出律师函，要求被告在2018年7月26日前履行合同义务。但直至2018年7月26日，被告仍未前往银行办理手续，并在电话中明确表示不会按期到银行办理。故原告向被告及第三人再次发出律师函，提出解除案涉合同及补充协议，并要求被告支付违约金。经调查，被告与第三人的经纪人卢亚龙是夫妻关系，且二人在合同签订后多次表示希望变更合同的买方或贷款人，属于恶意串通损害原告的合法权益。案涉合同及补充协议是原、被告及第三人的真实意思表示，该合同合法有效，各方均应当按照约定履行。被告未按照合同约定到银行办理按揭贷款手续，并与第三人恶意串通变更买家及贷款人，已违反合同约定，严重损害原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告双方及第三人签订的《东莞市二手房买卖合同及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》于2018年7月27日解除；2、被告向原告支付违约金150000元；3、被告向原告赔偿律师费损失30000元；4、本案诉讼费由被告负担。被告陈盼辩称，答辩意见与反诉意见一致。被告陈盼反诉称，2017年7月17日，原、被告双方与第三人签订一份《东莞市二手房买卖合同及居间服务合同》，并于同年8月16日签订了《二手房买卖合同补充协议》，约定原告将位于东莞市××镇××街××楼××号房屋转让给被告，转让价格为750000元。合同签订后，被告向原告支付了定金75000元。2018年6月底，原告取得案涉房产的房产证。2018年7月26日，被告收到原告发出的律师函，律师函中明确说明原告应自合同签订之日起370个工作日内自行筹资赎楼、办妥解除抵押登记手续，原告在注销抵押登记、取得房产证原件之后的20个工作日内，原、被告双方应到银行办理按揭贷款手续。被告收到该律师函后，对该份律师函进行了回复，表示同意先由原告赎楼完毕、注销抵押登记后再到银行办理按揭手续。另，被告自2018年7月14日起开始在河南老家的医院住院待产。2018年7月18日，被告生育一小孩，至2018年7月25日出院。原告对此是知情的。被告一直同意办理按揭贷款手续。原告利用被告生育小孩期间发出解除合同的律师函是违法的。2018年7月25日，第三人及被告联系了银行办理按揭贷款的工作人员后，银行同意先由原告在相关资料上签字，并允许被告出院回东莞后再签字。但原告到达银行后，拒绝在相关资料上签字。根据交易惯例，原告必须办理注销抵押登记之后，被告才能取得银行的同意贷款书。原告在2018年7月26日提出解除案涉合同及其补充协议是违法的，本案是原告先违约，原告应承担违约责任。被告为维护自身合法权益，特提起反诉，请求：1、原告向被告退回定金75000元；2、原告向被告支付违约金150000元；3、原告向被告赔偿律师费15000元；4、本案诉讼费由被告负担。原告王方、原告吴庆龙共同辩称，根据案涉合同的备注条款以及补充协议第1条约定，原、被告双方申请办理银行按揭贷款的时间应为房产证出证之日起20个工作日内。被告与第三人的经纪人卢亚龙为夫妻关系，关系特殊。但在签订合同后将近一年的时间内，被告均没有将此情况告知原告，期间曾要求更改买家，被告自身存在过错。卢亚龙作为专业的中介经纪人，在本案被告的生育期内完全可以作出履约准备，例如委托公证。在履约期限届满后，被告以其待产为由拒绝履行合同义务，没有事实和法律依据，请求法院驳回被告的全部反诉请求。第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，但向本院提交一份情况说明称：一、2017年7月17日，在第三人提供的居间服务下，原、被告双方签订一份《东莞市二手房买卖合同及居间服务合同》，约定原告将位于东莞市××镇××街××楼××号房屋转让给被告，转让价格为750000元。合同约定将房屋交易定金75000元托管至第三人处。原告自合同签订之日起320个工作日内还清贷款、办理注销抵押登记手续，将房产证原件交给第三人，原、被告双方在房产证出证后15个工作日内办理按揭手续。该合同是三方的真实意思表示，是合法有效的。原、被告及第三人在签订合同当天又签订了补充协议，约定原、被告双方应在房产证出证后15个工作日内办理按揭手续，由原告承担赎楼罚息，原告应在交房前结清所有物业费。二、2017年8月6日，原、被告及第三人再次签署补充协议，约定案涉房屋的不动产权证预计在2018年5月至7月期间办好，具体时间以实际时间为准，原告不得故意拖延，否则视为违约；并约定原、被告双方在房产证出证后20个工作日内到银行办理按揭手续。三、2018年6月27日，原告取得房产证后，将房产证交给第三人。第三人联系原、被告双方办理按揭贷款手续。因被告在家待产，无法前往银行办理按揭手续，与原告协商延期办理，但双方未达成一致意见。2018年7月底，第三人收到原告发出的律师函后及时联系被告，并积极跟进被告的回函情况。被告表示原告没有履行赎楼义务，并向原告提出查档要求，但原告不予配合。第三人积极促进双方协商未果，交易就此滞缓。四、第三人已充分履行居间义务。若原、被告双方愿意继续交易，第三人愿意继续提供居间服务。经审理查明，两原告是东莞市××镇××街××楼××号房屋的所有人。东莞市家家顺房产经纪有限公司于2017年8月16日更名为东莞市乐有家房产经纪有限公司，即本案第三人。被告陈盼与卢亚龙是夫妻关系。卢亚龙是第三人处任职的房产经纪人。2017年7月17日，原、被告双方及第三人共同签订一份《东莞市二手房买卖合同及居间服务合同》，约定原告将位于东莞市××镇××街××楼××号房屋转让给被告，转让价格为750000元，被告应在签订合同时向原告支付定金5000元、在签订合同后2个工作日内向原告支付定金70000元。合同第四条第2项约定，被告应于签订合同之日起290个工作日内向银行或公积金管理中心提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为520000元；原告需无条件配合被告提交申请按揭所需资料及法律文书；被告需在办理产权递件过户手续当天支付首期款（不含定金）155000元给原告。合同第六条第2项约定，案涉房屋处于抵押状态，原告承诺于合同签订之日起320个工作日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交给第三人。合同第十二条约定，如原、被告双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方按照转让成交价的万分之五按日支付违约金并继续履行合同；若任何一方逾期履行义务超过15个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则，守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担。合同第十六条约定，原、被告双方对第三人员工的授权仅限于办理交房、水电、物业、有限电视过户，不得授权第三人员工办理收款、买卖合同签订、按揭、赎楼、产权转移、抵押等事项。合同第十八条备注一栏约定，原、被告双方在出房产证后15个工作日内办理按揭手续；备注条款内容与前述合同条款内容不一致的，以备注条款为准。该合同落款处有原、被告双方的签名及第三人的盖章确认，其中第三人一栏的经纪人处有“卢亚龙”的签名。合同签订后，被告已向原告支付定金75000元。2017年8月6日，原、被告双方及第三人共同签订一份二手房买卖合同补充协议，其中第1条约定，案涉房产的不动产权证预计在2018年5月至7月期间办好，具体时间以实际办好为准；自房产证出证之日起，原、被告双方在20个工作日内去办理银行按揭手续，双方不得故意拖延，房产证出证后，原告将房产证交由第三人托管。该协议落款处有原、被告双方的签名确认，并有第三人代表“卢亚龙”的个人签名确认。2018年6月27日，两原告均获得案涉房屋的不动产权证，原告将其中一本不动产权证交给第三人保管，该不动产权证尚未涂销抵押登记。第三人向原告出具产权证明收取凭条。2018年7月14日，被告在河南老家住院待产，一直未办理银行按揭手续。原告因此在当天发送微信给被告，主张被告没有在出房产证后15日内办理银行按揭手续，认为被告违约；被告回复原告称其并非不去办理银行按揭手续，而是因为被告正在生育孩子，并向原告提出能否由被告委托被告的丈夫办理；但原告没有给予回应。原告明确回复“你老公就是经纪人……”。被告在2018年7月14日明确答复原告称“……等我这几天生完孩子，我再跟你谈房子的事情……这个生孩子的事情，我也没办法预料，希望能谅解”。2018年7月18日，被告生育一男孩，出生证中显示的出生孕周为“38+4”周。2018年7月23日，原告向被告及第三人发出律师函。律师函的内容显示，原告注销抵押登记取得房产证原件之后的20个工作日内，原、被告双方应到银行办理按揭贷款手续；若任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方按房屋转让价格的万分之五按日支付违约金并继续履行合同；任何一方逾期履行义务超过15个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付房屋转让价格百分之二十的违约金或承担定金罚则，守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担。原告在律师函中要求被告在2018年7月24日前与原告一同到银行办理按揭贷款手续。被告于2018年7月24日下午17时26分签收该份律师函。2018年7月24日，原告再次发送微信给被告，询问被告生育孩子的情况，被告回复称已在2018年7月18日剖腹产生育一男孩，尚未出院。原告回复称“最少需要住院一个星期的”。随后，原告向被告提出2018年7月24日是合同约定办理银行按揭手续的最后一天，要求被告及其丈夫卢亚龙到兴业银行东城支行办理按揭贷款手续。被告回复原告称，被告尚在坐月子，被告丈夫在老家，希望原告宽限数日。原告回复被告称最迟延期至2018年7月26日。被告回复原告称其尚未出院，孩子尚在保温箱，被告丈夫暂时过不去，希望原告宽限至2018年8月初；但原告没有同意。庭审中，原告确认，第三人代表卢亚龙的同事在2018年7月24日带着原告到兴业银行东莞支行办理银行按揭手续，银行经理在电话中一直有要求原告签署按揭贷款手续材料，但因该些材料均是空白材料，银行现场工作人员不建议原告签名，故原告没有签名。2018年7月25日，被告出院。原告在当天去到兴业银行东城支行配合被告办理银行按揭手续，但被告以在老家、在医院为由表示无法到场。庭审中，原告确认银行工作人员有向原告出示需要原告签名的按揭贷款材料，但原告称因被告当天未到场，银行现场工作人员不建议原告单方签名，故原告最终没有签署相关银行按揭贷款材料。2018年7月26日，原告称其当天也有到兴业银行东城支行配合被告办理银行按揭贷款手续，并在当天上午11时52分通过微信告知被告，但被告仍未到场。2018年7月27日，原告再次向被告发出律师函，以被告未按照合同约定到银行办理按揭贷款手续为由，向被告提出案涉《东莞市二手房买卖合同及居间服务合同》及其补充协议于2018年7月27日已经解除，要求被告支付房屋成交价格20%的违约金150000元等。被告在庭审中确认案涉《东莞市二手房买卖合同及居间服务合同》及其补充协议于2018年7月27日解除。对于本案的违约责任问题，原、被告双方存有争议。原告认为，根据案涉补充协议第1条约定，被告指定办理银行按揭手续的地点是兴业银行东城支行，被告应当在2018年7月24日前办理案涉房屋的按揭手续，原告考虑到被告存在生育的情况以及被告回东莞所需的路途时间，原告在2018年7月23日同意被告延期至2018年7月26日前办理银行按揭手续；但被告仍未在2018年7月26日前往银行办理按揭手续，被告已构成违约，导致原告根据案涉合同第12条约定提出解除合同；故要求被告支付违约金150000元及赔偿律师费损失30000元。原告对此提供委托协议和律师费发票予以证明。被告对原告提供的委托协议及律师费发票的真实性没有异议。被告认为，在2017年8月6日签订案涉补充协议时，被告是未怀孕的状态，根本无法预知原告取得房产证的日期以及被告生育的具体日期；根据案涉补充协议第1条约定，被告应当在2018年7月25日前办理按揭手续；但是被告在2018年7月24日收到原告发出的律师函，原告在律师函中称由原告先完成赎楼（即注销抵押）后再办理按揭手续及房屋过户手续，而原告在2018年6月27日向第三人交付房产证时，案涉房屋没有注销抵押；根据合同约定，被告逾期履行义务超过15个工作日时，原告才有权提出解除合同，故即使被告在2018年7月14日至25日期间未在老家生育孩子，原告也无权在2018年7月27日提出解除合同；现原告在2018年7月27日提出解除合同的理由不成立且不符合合同约定，已构成违约，故被告要求原告退回购房定金及支付违约金150000元、赔偿律师费损失15000元。被告对此提供委托代理合同及律师费发票予以证明。原告对被告提供的委托代理合同及律师费发票的真实性予以确认。另查明，原告认为，根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第（八）项的规定，房地产经纪人不得承购自己提供经纪服务的房屋；现案涉《东莞市二手房买卖合同及居间服务合同》及其补充协议中的居间方处均有卢亚龙的签名确认，被告在签订案涉《东莞市二手房买卖合同及居间服务合同》及其补充协议时没有告知原告称其与卢亚龙是夫妻关系，违反了上述《房地产经纪管理办法》的规定，损害了原告的合法权益。以上事实，有原告提供的房地产权证、二手房买卖及居间服务合同、二手房买卖合同补充协议、第三人出具的产权证明收取凭条、2018年7月15日电话录音、2018年7月25日电话录音、2018年7月23日律师函及其快递记录、2018年7月27日律师函及其快递记录、委托协议及发票，被告提供的居间合同、原告邮寄给被告的2018年7月23日律师函及快递记录、微信聊天记录、住院记录、出院记录、出生证明、委托代理合同和律师费发票、通话录音、结婚证，以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。本院认为，原、被告双方及第三人就被告向原告购买东莞市××镇××街××楼××号房屋签订了《东莞市二手房买卖合同及居间服务合同》及其补充协议，协议中明确列明了房屋转让价格、交易流程及办理各类手续的期限，该协议是三方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议真实、合法、有效，三方应当切实履行。庭审中，原、被告均确认案涉《东莞市二手房买卖合同及居间服务合同》及其补充协议于2018年7月27日解除，本院对此予以认定。关于违约责任问题。本院认为，首先，从被告提供的出生证上显示的孩子出生孕周推算，被告怀孕时间约在2017年9月，原、被告双方在2017年8月6日签订案涉合同的补充协议，可见被告在签订案涉合同补充协议时无法预知自己将在2018年7月25日前生育孩子。其次，原告在2018年6月27日将案涉房屋房产证交给第三人托管，根据案涉补充协议第1条的规定，被告应在20个工作日内办理银行按揭手续，即被告应当在2018年7月25日前办理银行按揭贷款手续。被告提供的医疗记录显示，被告在2018年7月14日至25日期间因生育孩子而住院；且原、被告双方在合同第十六条明确约定不得授权居间方员工办理按揭手续，被告丈夫卢亚龙属于第三人的员工，导致被告也无法实际授权其丈夫卢亚龙办理按揭手续。因此，本院认为，根据原、被告双方签订补充协议的落款日期，结合原告向第三人交付房产证的日期、被告实际住院的日期来看，合同约定被告需履行办理按揭手续义务的期间与被告的实际住院期间重合，被告未能在2018年7月25日之前办理银行按揭手续是因其恰逢住院这一客观原因造成的，因此被告需履行办理按揭手续义务的期限应根据被告实际住院期间的工作日天数顺延至2018年8月6日，故被告在2018年7月27日前未能办理银行按揭手续并不构成违约。再者，退一步来说，即使被告不存在住院生育的情况，根据案涉合同第十二条的约定，被告未能在2018年7月25日前办理银行按揭贷款手续的，被告也只需按照房屋成交价的万分之五的标准按日向原告支付违约金，原告没有提出解除合同的权利；只有在被告逾期履行办理银行按揭贷款手续义务超过15个工作日的，原告才有权要求解除合同，即原告自2018年8月16日起才享有合同解除权。根据本案现有的证据，原、被告双方确认的微信记录显示，被告因生育孩子而未能及时办理按揭贷款手续，并向原告明确提出延期至2018年8月初，即被告提出延期的日期并未超过合同约定的逾期履行义务的合理期限（即15个工作日）。但原告却予以拒绝，并在2018年7月27日即向被告提出解除合同，违反了合同约定，已构成违约。因被告对原告在2018年7月27日提出解除合同、双方在2018年7月27日解除案涉合同及其补充协议没有异议，故本院认定，本案是因原告违反合同约定提出解除合同而导致案涉合同及其补充协议在2018年7月27日解除，原告应当向被告返还购房定金75000元及承担违约责任。被告现要求原告支付解除合同的违约金150000元及赔偿律师费损失15000元，符合案涉合同第十二条的约定，本院予以支持。综上三点，原告要求被告支付违约金150000元及赔偿律师费损失30000元，缺乏事实依据和法律依据，亦不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告王方、原告吴庆龙与被告陈盼签订的《东莞市二手房买卖合同及居间服务合同》及其补充协议于2018年7月27日解除；二、限原告王方、原告吴庆龙于本判决生效之日起三日内向被告陈盼退回购房定金75000元；三、限原告王方、原告吴庆龙于本判决生效之日起三日内共同向被告陈盼支付违约金150000元、律师费损失15000元；四、驳回原告王方、原告吴庆龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费3900元（两原告已预交），由原告王方、原告吴庆龙共同负担；本案反诉诉讼费2450元（被告已预交），由原告王方、原告吴庆龙共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李锦祥审 判 员  李铮铮人民陪审员  翁敏妃二〇一九年二月二十五日书 记 员  张志军