云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初9985号原告云南斐然投资管理有限公司。统一社会信用代码：9153011209130464XG。住所：云南省昆明市西山区船房社区居民委员会第四居民小组******。法定代表人李波春。委托诉讼代理人瞿宇，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告李晓侠，女，1966年5月3日生，居民身份证登记住址：江苏省沛县。原告云南斐然投资管理有限公司（以下简称斐然公司）诉被告李晓侠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告斐然公司的委托诉讼代理人瞿宇、被告李晓侠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告斐然公司向本院提出诉讼请求：1、判令自起诉之日起解除原被告双方于2018年11月9日签订的《房屋、土地租赁合同》及相关《补充协议》，并立即交还所租赁的房屋；2、判令被告支付自2019年8月1日起至实际腾房之日止的租金（按1780.82元∕日计）;3、判令被告支付违约金162499.8元；4、判令被告承担律师费18000元；5判令被告承担全部诉讼费用。事实及理由：原被告于2018年11月9日签订《房屋、土地租赁合同》，约定由被告承租原告商铺用于餐饮及服装经营，合同履行过程中被告违反合同约定,未按时足额支付租金，多次向原告承诺付款仍未履行，原告为维护合法权益特诉至法院。被告李晓侠当庭答辩称:1、不同意解除合同，合同约定租赁期限为10年，现尚未到期，被告已投入大量资金；2、租赁期内原告存在违约行为，其中有：原告在租赁物前建盖房屋、租赁场地内有污水池、租赁房屋内漏水、原告未按约定提供足够车位，上述违约行为直接影响了被告的经营。请求驳回原告全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下:原告提交的证据二（土地使用权证、委托合同）、证据五（委托代理合同、发票、诉讼费发票），形式符合民事诉讼证据规则的要求，证据真实有效、来源合法，且与本案相关联，故对以上证据，本院予以采信。被告提交的证据（照片），经原告质证对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、位于昆明市西山区船房社区居委会第四居民小组商业用地一块（使用权面积6411.15平方米，使用权类型出让）登记土地使用权人为中铁十五局集团有限公司昆明办事处。2018年9月30日，中铁十五局集团有限公司昆明办事处（甲方）与原告斐然公司（乙方）签订了《物业管理委托合同书》，约定甲方将中铁十五局福景路38号临街商铺749平方米及商铺后空地委托乙方实行物业管理，委托事项中包含由乙方向商铺承租户收取铺面租金，并按时向甲方缴纳代收铺面租金，月租金按70元∕平米计收，两年内不递增，一年一付；委托管理期限为两年，自2018年10月1日至2020年9月30日。二、2018年11月9日，原告斐然公司（甲方）与被告李晓侠（乙方）签订《房屋、土地租赁合同》，其中载明“2014年2月9日昆明春之鹏企业管理有限公司与乙方就昆明市福景路38号临街的四道卷帘门及后面的房屋场地签订《房屋租赁合同》，在履行过程中，甲方与乙方于2015年6月9日签订《补充协议》、2015年9月7日签订《房屋租赁补充协议》。乙方未按照上述协议履行付款义务，2018年8月9日，乙方向甲方出具《承诺书》，承诺履行付款义务，甲方于2018年8月24日向乙方送达《通知》、于2018年9月10日向乙方送达《告知函》。乙方与甲方自愿解除原租赁关系及原有关合同（协议）…”租赁合同遂约定，甲方将位于昆明市西山区福景路38号临街的008-011号四道卷帘门及后面的房屋、场地，建筑面积为1360㎡出租给被告，暂定用于餐饮、服装经营。租赁期限自2018年9月1日至2024年8月31日止，共6年。租金为54166.6元∕月，自2018年9月1日计收，第一年度租金乙方于2018年11月交纳200000元，于2018年12月交纳200000元，于2019年1月31日前交纳250000元。剩余年度租金一年一缴，合计650000元于每年8月1日前一次性支付完毕。违约责任：有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并可要求乙方赔偿按照租期单个租约年租金标准计算的3个月的租金作为违约金：（1）如果乙方逾期不支付租金、履约保证金、物业管理费等，甲方除有权要求索赔外，还有权解除合同，不论甲方是否提前解除本合同，乙方均应承担从应付日至结清日每日全部迟延付款金额的3%的滞纳金。2019年2月25日，原、被告签订《房屋、土地租赁合同补充协议》，其中约定:乙方未按照合同约定履行付款义务，承诺并保证至迟于2019年6月30日向甲方支付2018年9月1日至2019年8月31日的租金尾款450000元，未履行的，甲方有权解除本协议及2018年11月9日《房屋、土地租赁合同》，并向人民法院提起诉讼。甲方向人民法院提起诉讼的，所产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等）由乙方承担；现甲方未取得福景路路边停车位经营管理权，若甲方取得（包括承包），承诺向乙方免费提供三个停车位。2019年1月11日、1月28日，被告分别向原告出具《承诺书》，再次承诺将及时履行义务。另，2019年9月12日，中铁十五局集团有限公司昆明办事处出具《情况说明》，明确《物业管理委托合同书》中“委托乙方向商铺承租户收取铺面租金，并按时向甲方缴纳代收铺面租金”即允许原告斐然公司对承租物进行再次出租并进行管理经营，最近一次续租期为2018年至2020年，对本案原被告签订的《房屋、土地租赁合同》明知并认可。三、庭审中，原被告一致陈述：1、双方曾就租赁物多次签订合同,最后一次即2018年11月9日签订的《房屋、土地租赁合同》及2019年2月25日签订的《房屋、土地租赁合同补充协议》;2、2019年7月31日前的租金被告已付清；3、被告曾向原告支付押金10000元；4、诉争房屋及场地现仍由被告占有使用。四、原告提交的证据显示，其为本案支付律师费18000元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”就诉争租赁物，原被告虽多次签订合同，但双方均认可最后一次即2018年11月9日签订的《房屋、土地租赁合同》及2019年2月25日签订的《房屋、土地租赁合同补充协议》，故本案权利义务关系的确定应当以《房屋、土地租赁合同》及《补充协议》为准，上述两份合同系双方当事人的真实意思表示，合同条款不违反法律的效力性、禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均应按约全面履行合同义务。原告已按约向被告交付租赁房屋及场地，被告也应按约向原告支付租金及租赁费用。现被告逾期未付租金构成违约，原告诉请解除合同、返还租赁物、支付租金、违约金及律师费用，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”被告逾期未付租金构成违约，符合双方《房屋、土地租赁合同》约定的合同解除条件，原告据此享有合同单方解除权，故对原告要求解除《房屋、土地租赁合同》及《房屋、土地租赁合同补充协议》的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告依法应将租赁房屋及场地及时腾还原告，并支付所拖欠的自2019年8月1日起至实际腾还房屋场地之日止的租金（占用费），标准按照《房屋、土地租赁合同》约定的54166.6元∕月计算，原告对于已收取被告押金10000元不持异议，但未进一步举证已在诉请中扣除，故被告支付拖欠租金时应优先扣除押金。违约金原告主张按照“年租金标准计算的3个月的租金”计算，标准过高，本院酌情调整为年租金650000元的6%计为39000元。律师费，《房屋、土地租赁合同补充协议》对该笔费用的承担有明确约定，原告也提交了相应证据佐证费用实际支付情况，故对原告该项诉请，本院予以支持。被告抗辩原告在履行合同中存在违约行为，本院认为，被告在本案中并未提出反诉，且被告抗辩的事实及理由也并非其拒缴租金的约定或法定事由，故对被告抗辩主张，本院在本案中不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告云南斐然投资管理有限公司与被告李晓侠于2018年11月9日签订的《房屋、土地租赁合同》及2019年2月25日签订的《房屋、土地租赁合同补充协议》；二、被告李晓侠于本判决生效之日起二十日内返还原告云南斐然投资管理有限公司租赁房屋及场地（返还范围以2018年11月9日《房屋、土地租赁合同》中约定的租赁范围为准）；三、被告李晓侠于本判决生效之日起十五日内支付原告云南斐然投资管理有限公司自2019年8月1日起至实际腾房之日止的租金（按54166.6元∕月计。支付时，扣除押金10000元）；四、被告李晓侠于本判决生效之日起十五日内支付原告云南斐然投资管理有限公司违约金39000元；五、被告李晓侠于本判决生效之日起十五日内支付原告云南斐然投资管理有限公司律师费18000元；六、驳回原告云南斐然投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9564元（原告已预交），由被告李晓侠承担4600元，剩余4964元由原告云南斐然投资管理有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  葛吟秋人民陪审员  李 莉人民陪审员  赵晨旭二〇一九年十一月十一日书 记 员  张 悦