福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0104民初4704号 原告：陈思思女，1985年5月3日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：高艳、陈翔，福建知信衡律师事务所律师。 被告：李立锋男，1983年6月16日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：郑媛媛，福建元一律师事务所律师。 被告：李馥伊（曾用名：雷李奇），女，1982年1月12日出生，畲族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：吴刚，福建元一律师事务所律师。 第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地：住福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层。 法定代表人：林根秀，总经理。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 第三人：福州市仓山区海尊麦田房产中介所，经营场所：福州市仓山区建新镇金港路80号金山桔园二期景园3号楼1层06店面。 经营者：张力军女，1968年11月12日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：徐聪龙、徐国栋，公司员工。 原告陈思思与被告李立锋、李馥伊及第三人福建金诚丰担保有限公司、福州市仓山区海尊麦田房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈思思及其委托诉讼代理人高艳、被告李立锋委托诉讼代理人郑媛媛、被告李馥伊委托诉讼代理人吴刚、第三人福建金诚丰担保有限公司委托诉讼代理人池建伟、第三人福州市仓山区海尊麦田房产中介所委托诉讼代理人徐国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付合同解除前的违约金100450元（按照成交价每日万分之五从2017年6月4日计至2017年7月15日）；2.判令二被告向原告支付合同解除后的违约金500000元；3.判令二被告偿还原告因本案支出的律师费14000元；4.判令二被告承担实现本案债权支出的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、鉴定费等）。事实和理由：2017年5月31日，原告经福州市仓山区海尊麦田房产中介所（以下简称“麦田房产所”）介绍与被告李立锋（由被告雷李奇代理）签署了《房屋买卖合同》，同时与麦田房产所签署了《居间服务合同》、与福建金诚丰担保有限公司签订了《交易服务合同》，约定，被告李立锋将坐落于福州市仓山区建新大道东侧.金州路西侧的房产及C地下室地下1层×车位以总价4900000元出售给原告陈思思。原、被告就买卖的房屋的基本情况、付款方式、过户登记、房屋移交、税费负担、违约责任等问题做了明确约定。合同签订后，被告雷李奇将诉争房屋及车位的权属证书原件和车位的《商品房买卖合同》原件交给麦田房产所，原告陈思思依约支付了250000元的履约保证金。根据《房屋买卖合同》之补充协议第4条约定：“甲方李立锋应于本合同签订叁日内，向交易服务方提供委托雷李奇签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及其他相关合同文件的授权确认函或委托雷李奇出售该房屋的公证委托书，否则，视为甲方违约，乙方有权解除《房屋买卖合同》并有权按照违约责任条款要求您承担相应的违约责任。”虽然时至今日被告李立锋既没有补签相关合同，也没有履行相关义务。但是原、被告双方已经实地查看过诉争房屋，且诉争房屋及车位的权属证书原件和车位的《商品房买卖合同》原件却交至麦田房产所，原告有理由相信被告雷李奇有权代理被告李立锋。2017年6月19日及2017年6月27日交易服务方福建金诚丰担保有限公司通过EMS向李立峰发出了书面的《告知函》及《履约通知函》，要求李立锋履行相关义务。但二被告仍拒不履行，构成了根本违约。为此，原告于2017年7月15日行使合同解除权，通过EMS向被告李立锋发出了书面的《解除房产买卖合同及相关合同通知书》和《律师函》。根据《房屋买卖合同》第十条规定“房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币伍拾万元。”但被告至今未能向原告承担相应的责任，为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告李立锋辩称，一、2017年5月31日原告陈思思与雷李奇私下签订的《房屋买卖合同》不对答辩人李立锋产生任何法律效力。虽然《房屋买卖合同》上列明的买卖主体是原告陈思思（买方）与答辩人李立锋（卖方）。但因答辩人对自己的房屋被出售的事项事先完全不知情，没有在《房屋买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》上签名，事前也没有向雷李奇、原告、第三人做过任何的房屋出售的口头、书面授权，事后也不予以追认。因此，根据《合同法》第48条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。”规定，2017年5月31日原告陈思思与雷李奇私下签订的《房屋买卖合同》及《居间服务合同》、《交易服务合同》对产权人李立峰均不具有法律约束力，答辩人不是合同的签约方，不能成为本案的适格主体。原告陈思思依据其与无代理权的行为人雷李奇签订的《房屋买卖合同》作为依据，将答辩人列为被告，主张答辩人构成违约，诉求赔偿违约金，没有事实与法律依据，应当驳回对答辩人的起诉。二、经被告方2017年6月23日书面函告第三人后，第三人没有合法依据至今还扣留着答辩人与开发商福建中庚置业公司签订的中庚城×号楼×单元《商品房买卖合同》原件、中庚城×号楼×单元《预告登记证明》原件、×号车位的《预告登记证明》原件没有归还给答辩人，造成答辩人无法正常向不动产登记登记机关申请办理两权证书、不能及时盘活固定资产，以及因不能尽早办理两权证而导致不能及时转让交易造成日后房屋价格下降等等严重后果，第三人扣留以上合同、登记证明的行为已严重侵害了答辩人的合法权益，造成答辩人的经济损失。在此，答辩人向第三人提出立即归还以上合同、证明原件的要求，并保留今后提出经济赔偿的权利。 被告李馥伊辩称，一、被答辩人主张的其有理由相信雷李奇有权代理李立锋签订《房屋买卖合同》的观点，没有事实与法律依据不能成立。根据《合同法》、民事法律的规定，委托代理关系必须有授权人的书面委托书或口头委托才能成立。而在本案中，诉争房屋的产权人李立锋与雷李奇因是姐弟关系，才将诉争房屋借给雷李奇长期居住，但并没有授权其出售房屋。2017年5月31日下午，雷李奇只是到第三人麦田房产中介所咨询房屋买卖中介程序及政府新出台的限购政策，就被第三人麦田中介所的业务员花言巧语所迷惑，在产权人李立锋毫不知情，没有产权人授权的情况下于当晚带人到答辩人借住的房屋看房后，就与原告签订了《房屋买卖合同》，从咨询政策到签订《房屋买卖合同》的整个过程，仅有半天时间，整个过程原告及第三人在明知答辩人雷李奇没有房屋出售授权书、没有口头授权，在原告与麦田中介所均没有与产权人李立锋进行过任何形式的联系、沟通、见面、确认的情况下，就安排答辩人雷李奇以产权人李立锋名义签订了《房屋买卖合同》。因此，原告在起诉状中所主张的其有理由相信雷李奇有权代理产权人李立锋出售诉争房屋，没有事实与法律依据，不能成立。二、根据合同法第48条规定，无权代理人的行为由行为人自行承担责任，有权代理人的行为由被代理人承担法律责任。既然本案原告是主张代理关系成立，并认定雷李奇有权代理产权人李立锋出售房屋，且将李立锋列为第一被告，那么，根据《合同法》、民法的有关代理的相关规定，本案的被告只能是李立锋，不能将雷李奇与李立锋同时作为被告，原告将雷李奇作为第二被告起诉，违背了合同法、民法的规定，应当驳回原告对第二被告雷李奇的起诉。三、原告诉求雷李奇承担《房屋买卖合同》中所约定的产权人应当承担的合同违约责任，没有法律与事实依据。雷李奇承担的应当是无代理权限的缔约过错赔偿责任。《合同法》第48条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”虽然《房屋买卖合同》对原告与无处分权的实际行为人雷李奇而言，并不当然无效。但是《房屋买卖合同》第10条的违约责任内容，所约束的主体是房屋的买方陈思思与卖方房屋的产权人李立锋，而不是无代理权的雷李奇。雷李奇不是房屋的产权人，不是合同的签约主体（合同出售方姓名为李立锋），因此，引用产权人的违约条款，要求不是产权人、也不是签约主体的雷李奇承担产权人的违约条款责任，没有法律依据与合法依据，是张冠李戴。四、原告诉求的100450元违约金与另一诉求的500000元违约金，属于重复计算，不能同时兼得。且原告诉求的违约金数额过高，请求法院予以调整。《房屋买卖合同》第10条第一款约定的变更产权证之前的逾期违约金日万分之五计算，是指在房屋所有权变更之前的违约行为，比如拖延办理交易、解押、办证等相关手续逾期的情形，此约定是确立在不解除合同并能完成交易的基础上的前期轻微的违约行为。而解除合同的根本性违约金500000元则已涵盖了前期逾期办理手续的违约金项目与金额，因此，原告既然已主张了解除合同的根本性违约金500000元，就不能同时再主张解除合同前的逾期违约金，两者同时兼得没有法律依据，也与合同的约定本意不符。五、2017年5月31日签订的《房屋买卖合同》已经于2017年6月23日正式解除。雷李奇在合同签订后的第三天就已将李立锋不同意签署房屋出售的事后追认授权书的事实及应当立即解除合同的意见，告诉给了第三人中介所，此后，在与第三人中介所的多次电话联系中多次表达了以上意见，并以实际行为表明了无法履行合同的行为。2017年6月20日、23日雷李奇两次书面函告第三人中介所，因产权人不同意出售，为此解除了买卖合同。因此，本案的解除合同时间应当是2017年6月23日，而不是原告所主张2017年7月15日。 第三人福建金诚丰担保有限公司述称，原、被告双方及第三人福建金诚丰担保有限公司于2017年5月31日签署交易服务合同，约定由第三人为原、被告双方提供交易服务，合同签署当日，合同签署为李馥伊（曾用名雷李奇）所签。并且当日李馥伊签署了产权人及共有权人未到场声明，对其代理人身份进行了确认，明确了无权代理的法律后果。并且签约当日提交了讼争房屋及车位的权属材料原件，并交由第三人福建金诚丰担保有限公司处监管。合同履行过程中，李馥伊因其父亲不同意出售讼争房屋及车位遂拒不履行交易导致合同无法继续履行。二被告为姐弟关系，讼争讼争房屋系被告李馥伊的婚房，至今被告李馥伊仍居住在诉争房屋内。 第三人福州市仓山区海尊麦田房产中介所述称，2017年5月31日第三人福州市仓山区海尊麦田房产中介所与被告李立锋及原告签订居间服务合同，其中被告方由李馥伊（曾用名雷李奇）代签。第三人福州市仓山区海尊麦田房产中介所作为本次居间服务方，自原、被告双方签订房屋买卖合同起，第三人即已履行完毕合同义务。本案系由于被告父亲不同意出售诉争房产，被告遂未履行合同义务所引起的纠纷，与第三人无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月31日，被告李馥伊（曾用名：雷李奇）以被告李立锋代理人的名义与原告签订《房屋买卖合同》，约定：李立锋将坐落于福州市仓山区建新大道东侧.金州路西侧中庚城×#楼×单元房屋及C地下室地下1层×车位以总价4900000元出售给原告陈思思。《房屋买卖合同》第十条规定：房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金500000元。……因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。当日，被告李馥伊以被告李立锋代理人的名义与原告及福州市仓山区海尊麦田房产中介所签订《居间服务合同》，约定由福州市仓山区海尊麦田房产中介所提供居间服务。当日，被告李馥伊以被告李立锋代理人的名义与原告及福建金诚丰担保有限公司签订《交易服务合同》，约定由福建金诚丰担保有限公司提供交易服务。同时，被告李馥伊出具《产权人及共有权未到场声明》，被告李馥伊在未到场声明中表明其是代表该房屋产权人被告李立锋的真实意愿与原告签订《房屋买卖合同》，并保证被告李立锋在《房屋买卖合同》签订后三日内向交易服务人提供被告李立锋委托被告李馥伊签订前述合同的授权确认函或者委托被告李馥伊出售该房屋的公证委托书，否则被告李馥伊应向原告支付赔偿金500000元。之后，被告李立锋未向交易服务人提供前述授权材料。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案被告李馥伊未经被告李立锋授权，即与原告签订《房屋买卖合同》，并出具《产权人及共有权未到场声明》，其作为具有完全民事行为能力的自然人，应当对自己的民事行为所产生的法律后果承担责任。由于被告李立锋对被告李馥伊的上述行为未予追认，致使《房屋买卖合同》无法继续履行，故被告李馥伊应承担相应的赔偿责任，鉴于合同约定的500000元赔偿金过高，本院酌定被告李馥伊向原告支付赔偿金400000元。原告要求被告李馥伊向原告支付原告因本案支出的律师代理费14000元，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告李馥伊支付合同解除前的违约金100450元，鉴于原告已主张了合同解除后的违约金，又同时主张合同解除前的违约金，本院不予支持。原告要求被告李立锋承担违约责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、被告李馥伊于本判决生效之日起十日内向原告陈思思支付赔偿金400000元； 二、被告李馥伊于本判决生效之日起十日内向原告陈思思支付原告因本案支出的律师代理费14000元； 三、驳回原告陈思思的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9945元，由原告陈思思负担3245元、被告李馥伊负担6700元。被告李馥伊负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈家挺 审判员  陈曜辉 二〇一九年二月十三日 书记员  庄 源 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的原告的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 附二：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。