黑龙江省农垦中级法院民 事 裁 定 书（2019）黑81民终671号上诉人（一审原告）：王秀增，男，1970年8月8日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省前进农场**。委托诉讼代理人：武善竹（与王秀增系母子关系），女，1950年12月21日，汉族，黑龙江省前进农场退休工人，现住。委托诉讼代理人：梁宏，黑龙江建三江律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：宫玉顺，男，1983年5月15日出生，汉族，无职业，现住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王学玲（与宫玉顺系夫妻关系），女，1989年2月11日出生，汉族，无职业，现住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：梁庆艳，黑龙江海天庆城律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张彩霞，女，1979年3月28日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省前进农场祥顺食府西侧第1门市。被上诉人（一审被告）：宫玉龙，男，1983年5月15日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省前进农场祥顺食府西侧第1门市。上诉人王秀增因与被上诉人宫玉顺、宫玉龙、张彩霞申请人执行异议之诉一案，不服黑龙江省建三江人民法院（2018）黑8102民初2839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王秀增及其委托诉讼代理人武善竹、梁宏，被上诉人宫玉顺及其委托诉讼代理人王学玲、梁庆艳到庭参加诉讼。被上诉人宫玉龙、张彩霞经依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秀增上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判。宫玉龙与宫玉顺买卖合同不真实，宫玉龙认可张彩霞与宫玉顺的买卖合同没有效力，且没有第三人证实。宫玉龙在借钱之前与上诉人说案涉房屋是其开翻斗车挣钱买的，还称其在富锦市江边有三处房屋。宫玉顺辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，答辩人的权利能够排除执行，应当中止执行。1.在人民法院查封之前答辩人即与张彩霞签订了合法有效的书面房屋买卖合同，并支付了全部购房款。宫玉龙、张彩霞向被答辩人借款时间是2016年5月至8月期间，张彩霞早在法院2018年10月29日查封该房屋前，就将该房屋卖与答辩人，答辩人于2013年至2014年之间已偿还该房屋贷款先行给付购房款82848元义务后，缴纳了案涉房屋的水费、取暖费、物业费、有线电视费等至今。双方于2015年8月20日签订了书面房屋买卖合同，约定房屋价款为12万元。答辩人分别于2015年12月27日给付张彩霞现金20000元，2017年8月1日通过银行转款2000元，2018年4月15日至2018年4月16日通过银行转款分别给付宫玉龙共计18000元，加之首付款及银行贷款，共计支付购房款122848元。虽然案涉房屋为政策性房屋五年内不允许买卖，但该规定属于管理性规范，并非影响合同效力的效力性规范。因此，答辩人与张彩霞签订的房屋买卖协议合法有效。2.答辩人在人民法院查封之前已合法占有该房屋。答辩人与配偶王学玲自2009年至2017年一直居住于案涉房屋内。王学玲于2017年2月15日、2018年2月4日分别出租了案涉房屋并收取了租赁费，于2018年10月8日通过建设银行向税务机关缴纳了契税405.72元，向前进农场城建局转款缴纳了4535.24元的住宅专项维修资金，缴纳了案涉房屋的水费、取暖费、物业费、有线电视费等至今。因此，答辩人已经实际占有、使用和出租该案涉房屋。3.案涉房屋未办理过户登记是非因买受人自身原因造成的。该房屋是前进农场整体搬迁房屋，按政策性规定，该房屋在签订买卖合同时无法办理产权过户手续，只在2016年1月19日允许办理产权登记手续，2018年9月21日方可办理不动产权证书，2018年10月8日，答辩人配偶王学玲为办理房产证，向房产管理中心缴纳了4535.24元的住宅专项维修资金及405.72元的契税。因此，该房屋未办理过户登记并非答辩人自身原因所致。以上事实均有协议、合同、银行转账凭证、收据、缴费票据等证据证实，一审已提交并查明。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，答辩人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，被答辩人的诉讼请求没有事实及法律依据，请二审法院依法驳回。宫玉龙及张彩霞未答辩。王秀增向一审法院起诉请求：1.依法要求撤销建三江农垦法院（2018）黑8102执异49号执行裁定书；2.恢复对前进农场整体搬迁安装小区6号楼一单元602室房屋的执行，房屋价值82480元；3.依法要求三被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年9月2日案外人丁明华将前进农场整体搬迁和泰家园小区6号楼1单元602室住宅卖给被告张彩霞，2009年10月28日以丁明华的名义在中国建设银行办理了房屋贷款，贷款金额为50000元，贷款分五年偿还，双方约定房屋贷款由被告张彩霞偿还，同年张彩霞将该房屋卖给宫玉顺，并由宫玉顺交纳该房屋的银行贷款50000及首付款32848元。宫玉顺在2013年11月17日至2014年11月5日偿还了贷款22418.27元，2014年11月5日银行贷款全部偿还完毕。2015年8月20日张彩霞与宫玉顺签订了房屋买卖协议，将案涉房屋以120000元的价格卖给宫玉顺，宫玉顺于2015年12月27日给付张彩霞现金20000元，2017年8月1日通过银行转款2000元，2018年4月15日至2018年4月16日通过银行转款分别给付宫玉龙共计18000元。首付款32848元，共计支付购房款122848元。案涉房屋由王学玲于2017年2月15日、2018年2月4日分别出租，收取了租赁费。另查明，2016年1月19日案涉房屋进行了产权登记，初始登记人张彩霞。2018年9月21日前进农场不动产登记中心通知和泰家园小区住户可办理不动产权证书，2018年10月8日，宫玉顺的妻子王学玲通过建设银行向税务机关交纳了契税405.72元，向前进农场城建局转款交纳了4535.24元的住宅专项维修资金。再查明，2016年5月8日至8月31日期间，被告宫玉龙向原告王秀增借款450000元，均约定借款利息，还款期限均为2018年10月30日，该款到期后，被告宫玉龙未偿还上述借款，经黑龙江省建三江农垦法院作出（2017）黑8102民初1233号民事判决书，判决：被告宫玉龙，张彩霞给付原告借款本金450000元、利息88000元，本息合计538000元。黑龙江省建三江农垦法院于2018年10月29日作出（2018）黑8102执字1125号执行裁定书，查封被执行人张彩霞名下坐落于前进农场整体搬迁（危房改造）安置住宅小区6号楼1单元602室，建筑面积69.04平方米，产权证号黑（2018）农垦建三江不动产第0004858号的房屋。被告宫玉顺于2018年11月8日提出书面异议，2018年11月19日黑龙江省建三江农垦法院作出（2018）黑8012执异49号执行裁定书，中止对前进农场和泰农园6号楼1单元602室的房屋执行。原告不服于2018年11月27日向本院提出案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案系案外人宫玉顺在原告王秀增与被告宫玉龙、张彩霞民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，原告王秀增对执行的讼争房屋提起的异议之诉，请求继续执行的理由为该讼争房屋为被告张彩霞所有，而要求恢复对讼争房屋的执行。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记，”的规定，权力人必须符合规定的情形且其权利能够排除执行的，其异议方能成立。本案讼争房屋虽然登记在被告张彩霞的名下，但被告宫玉顺提供了买卖合同、购房款及相关书证能够充分说明，已向张彩霞、宫玉龙支付了全部价款，并实际占有该房屋，房屋买卖属实。通过查明的事实，可以认定被告张彩霞早在法院2018年10月29日查封该房屋前，就将该房屋卖与宫玉顺，宫玉顺于2013年至2015年之间已偿还该房屋贷款先行履行了给付购房款82848元义务后，并交纳案涉房屋水费、取暖费、物业费、有线电视费至今。双方于2015年8月20日签订了书面房屋买卖合同，双方约定购房款为120000元，宫玉顺于2015年12月27日给付张彩霞购房款20000元。并实际占有、使用、出租该房屋。2018年4月1日至4月16日被告宫玉顺全部支付了房屋价款。2018年10月8日交纳了购买房屋应交纳的契税405.72元及住宅专项维修资金4535.24元。原告对其主张的被告宫玉顺与张彩霞买卖合同不真实的抗辩理由，因未有充足的事实、理由、证据佐证，故认定被告宫玉顺与张彩霞签订的房屋买卖合同合法有效。该房屋系前进农场整体搬迁房屋，按政策性的规定，该房屋在签订买卖合同时无法办理产权过户手续，只在2016年1月19日允许办理产权登记手续。2018年9月21日方可办理不动产权证书，2018年10月8日被告宫玉顺的妻子王学玲为办理房产证，向房产管理中心交纳了4535.24元的专项维修金及405.72元的契税。因此，该房屋未办理过户登记并非原告自身的原因所致。综上所述，被告宫玉顺就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应判决驳回诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告王秀增的诉讼请求。案件受理费1862元，由原告王秀增负担。本院二审期间，双方当事人向法庭提供证据，本院组织双方当事人进行了质证。上诉人提供证据1.黑龙江省建三江电业局电力销售收据，欲证明：案涉房屋房主为张彩霞，以张彩霞的名字缴纳过电费，故不能以被上诉人宫玉顺一审提供缴费票据来证明其是案涉房屋使用人；证据2.丁明华证言，欲证明：丁明华与张彩霞未签订转让合同，没有收取宫玉顺5000元好处费，被上诉人宫玉顺提交的建设银行凭证上“丁明华”的签字不是本人签署。以此证明被上诉人宫玉顺一审提供的证据不真实。被上诉人宫玉顺对上诉人提供的证据1、2均有异议，认为案涉房屋一直由被上诉人宫玉顺占有使用并缴纳电费，丁明华作为证人未出庭作证，不能证明房屋买卖的真实问题。被上诉人宫玉顺提供证据1.中国建设银行个人活期账户交易明细、电脑截图和短信，欲证明：因被上诉人宫玉顺该银行卡为二类卡，故被上诉人宫玉顺分多资取出1.8万元给付宫玉龙。证据2.2019年9月24日建三江电业局前进供电所说明、黑龙江增值税电子普通发票、个人信息，欲证明：2009年至今，被上诉人宫玉顺的电话号码一直为电费催缴短信接收号码，佐证被上诉人宫玉顺实际占有使用该房屋。上诉人对被上诉人宫玉顺提供证据1、2均有异议，认为1.8万元的转款不能证明为房款，且与一审陈述的分两次转款不符，前后存在矛盾。电业局所留电话号码不能证明就是房屋所有人，其仅为电业部门通知使用，且宫玉顺去查询预留号码时电业部门要求其出示房屋所有权人的委托书可以说明电业部门也不认为宫玉顺是案涉房屋占有人和使用人。本院认为，本案为申请人执行异议之诉案件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，在执行异议之诉案件中认定买受人享有合法的物权期待权，必须满足该条规定的全部情形，即查封前已订立合法有效的书面合同、合法占有案涉不动产、已付清全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记，四项条件缺一不可。本案被上诉人宫玉顺提供其与张彩霞签订的12万元的购房协议，同时陈述其与张彩霞实际的购房价格为82848元，并在一审中提供如下证据证明欲给付房款的事实：1.2013年11月17日户名为丁明华的中国建设银行个人贷款11220元还款凭证；2.2014年11月5日户名为丁明华的中国建设银行个人贷款11198.27元还款凭证；3.2015年12月27日张彩霞出具的20000元收据；4.2017年8月1日中国建设银行户名王学玲（宫玉顺妻子）向张彩霞转账2000元明细；5.2018年11月13日中国建设银行户名宫玉龙向赵桂连转账1.8万元明细。被上诉人宫玉顺提供的给付房款证据与其提供的12万元购房协议及其陈述的实际购房价格均不相符。同时，被上诉人宫玉顺陈述其购买的案涉房屋为经济适用住房，但一、二审中双方当事人未有相关证据证明案涉房屋性质，仅陈述案涉房屋原为棚房区改造房屋。故不能以现有证据认定案涉房屋为经济适用住房及以此来确定未能办理案涉房屋产权变更的过错承担情况。综上，因本案双方当事人二审中提供新的证据，导致案涉房屋房款给付情况发生变化，且案涉房屋性质仍需进一步查明，故本案应重新进行审理，查清案件事实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、黑龙江省建三江人民法院（2018）黑8102民初2839号民事判决。二、本案发回黑龙江省建三江人民法院重审。上诉人王秀增的二审案件受理费1871元予以免交。审判长 石 岩审判员 翟福生审判员 李羽苹二〇一九年十一月二十九日书记员 郑 闯