海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1690号 上诉人（原审被告）：文昌市文琼兴发贸易有限公司，住所地：海南省文昌市文城镇清澜新市区文清大道北侧绿岛文化园。 法定代表人：黄循炎，总经理。 委托诉讼代理人：罗长立，海南凯志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜倩倩，海南凯志律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：张迎礼，男，1957年5月6日出生，汉族，甘肃省平凉市人，住海南省文昌市。 委托诉讼代理人：李元，广东合拓（南沙）律师事务所律师。 上诉人文昌市文琼兴发贸易有限公司（以下简称文琼兴发公司）因与被上诉人张迎礼商品房预约合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初1647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人文琼兴发公司上诉请求：1.依法撤销（2019）琼9005民初1647号民事判决第一、二项判决；2.依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人同意被上诉人提出的修改条款，一审判决认定“上诉人不同意按照被上诉人的意见对《合同》进行更改”的事实错误。2017年12月5日，上诉人与被上诉人签订《房屋认购单》，双方就房号、面积、价款、付款方式均已达成合意，并约定于2018年1月5日前签订购房合同。虽然双方未在2018年1月5日签订购房合同，但根据被上诉人提交的《公证书》的内容，能够证实被上诉人愿意继续等待至签订正式的购房合同。在上诉人办理解除涉案的1305号房抵押登记手续后，上诉人通知被上诉人签订正式的《文昌市产权式酒店买卖合同》，但被上诉人于2018年10月20日提出需要修改部分条款，并以此为由拒绝与上诉人签订合同。上诉人同意被上诉人提出的修改条款，并且能够随时与被上诉人签订正式购房合同。据此，一审判决认定“上诉人不同意按照被上诉人的意见对《合同》进行更改”错误。二、双方签订《房屋认购单》应当继续履行。根据《合同法》第一百一十条的规定，不存在法律上或者事实上不能履行的情形，当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求履行。本案中，并非是上诉人不同意按被上诉人提出的修改意见签订正式购房合同，而是被上诉人拒绝与上诉人签订正式的购房合同。在上诉人同意被上诉人提出的修改意见的情况下，双方继续履行《房屋认购单》中的义务，签订正式的购房合同在法律上或事实上是可以继续履行的。三、本案中，双方在《房屋认购单》中约定2018年1月5日前签订正式购房合同，但被上诉人自2018年1月5日起的一年内均未主张解除《房屋认购单》。若在后续的商品房交易过程中，买受人以提出修改合同条款为由拒绝签订正式购房合同并且能够随时解除《房屋认购单》，将导致商品房交易存在一个极其不稳定状态，极大增加了开发商的风险。综上所述，一审判决认定应当解除《房屋认购单》错误，恳请二审法院查清案件事实及准确适用法律，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人张迎礼答辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决公平，依法应予维持。 张迎礼向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年12月5日签订的《房屋认购单》；2.判令被告立即退还原告认购定金和购房款合计人民币475000元以及利息(利息以本金人民币475000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年1月5日起计算至实际付清之日止，暂计至2019年4月4日利息为人民币25828元)；3.判令被告按照定金罚则再支付原告一倍定金50000元(上述合计550828元)；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告于2017年12月5日签订《房屋认购单》（以下简称《认购单》），认购由被告开发位于文昌市文清大道北侧（财税局旁）酒店号楼1305室。《认购单》约定：1.房屋建筑面积为64.89平方米，房屋总价款为475000元，原告在签订本《认购单》同时缴纳购房定金50000元，付款方式为一次性付款，房屋定金在《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）签订时冲抵购房款，该定金作为签订《合同》的担保；2.原告应于2018年1月5日前携带本《认购单》、购房定金收据、身份证和签约应付款425000元到开发商售楼处签订《合同》，以及其他相关购房手续。《认购单》签订后，原告依约于2017年12月5日向被告支付购房定金50000元，于2018年1月3日向被告付清余下的房款425000元。被告于2017年6月13日取得涉案项目的《商品房预售许可证》，有效时间至2019年6月12日。涉案项目土地于2017年3月1日办理抵押登记，抵押权人为海南文昌农村商业银行股份有限公司，抵押期限自2017年2月16日至2022年2月16日止。被告未能依约与原告签订《合同》，原告于2018年3月份微信联系被告公司员工，经被告公司员工告知涉案房屋土地已被抵押，需办理解押手续才能签订合同，原告于2018年5月份与被告工作人员的微信聊天中明确表示“好吧，我在等一下”，同意等待被告公司办理涉案房屋的解押手续。海南文昌农村商业银行股份有限公司于2018年9月17日向文昌市不动产登记中心出具申请书，同意办理解除涉案房产销售的不动产预告登记、抵押登记手续。2018年9月29日，被告向原告出具《合同》范本，原告在收到该范本后，认为被告制作的合同条款显示公平，并向被告手写出具对合同条款更改的书面材料。被告不同意按照原告的意见对《合同》进行更改，双方磋商未果，未能签订《合同》。原告因《认购单》解除事宜诉至一审法院，原告庭审时确认因被告隐瞒房屋抵押事实及双方磋商未果、涉案房屋无法交付而主张解除《认购单》。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、涉案《合同》未能签订是否系被告原因导致；二、涉案《认购单》是否应予以解除；三、原告要求被告退还购房款及其利息、双倍返还定金的主张是否应予以支持。第一、关于涉案《合同》未能签订是否系被告原因导致的问题。原、被告签订的《认购单》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该《认购单》为商品房预约合同，系出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。原告主张涉案房屋不具备交付条件，存在违约，但未提交证据予以证明，不予采纳。原告主张被告隐瞒房屋抵押的事实，《合同》未能签订系被告原因导致。本案中，被告未依《认购单》约定于2018年1月5日与原告签订《合同》，原告并未主张解除《认购单》，其在2018年3月知晓涉案房屋已被抵押的事实后，在2018年5月明确表示愿意再等一会，等待被告办理涉案房屋的解押手续，应视为原告对涉案房屋已抵押的事实予以认可，并同意延期签订《合同》。原告在收到被告于2018年9月29日提交的涉案房屋《商品房买卖合同》文本后，原告对文本内容有异议，并对购房合同内容与被告进行磋商，于2018年10月20日就《合同》文本的内容向被告提出书面的修改意见，被告不同意原告的修改意见，双方对《合同》内容未能达成一致意见，《合同》未能签订。故，对原告以被告隐瞒房屋抵押事实导致《合同》未能签订的主张，不予采纳。原告在被告具备签订《合同》条件时，其就购房合同中的部分条款与被告进行磋商，原、被告只是基于各自利益的考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。被告辩称其在双方签订《认购单》时已向原告出示《合同》范本，原告对合同内容已经知晓，但被告未提交证据予以证明，不予采纳。第二、关于涉案《认购单》是否应予以解除的问题。原告在被告未按约定于2018年1月5日与其签订《合同》的情况下，未行使合同解除权，而是愿意等待被告办理解押手续，继续履行《认购单》。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯予以确定。”及第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列条款：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，原告在被告具备《合同》签订条件时，随时可要求被告履行，原告在被告未按期与其签订《合同》后，双方并未约定合同履行的宽限期，未对《合同》签订日期进行重新约定，原告愿意等待被告办理解押手续符合交易目的，不应视为原告放弃解除权。对被告辩称原告愿意等待，继续履行合同，应视为原告放弃解除权的辩解，应不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，该条规定系对《合同》签订后，迟延交付房屋或者迟延支付购房款的解除权行使期限进行的规定，但涉案《认购单》为预约合同，预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。本案原、被告在公平原则下进行磋商，双方基于各自利益考虑无法达成一致意见导致本约合同未能签订的情况下，预约合同应予以解除，不应受该条解除权行使期限规定的限制。因此，涉案《认购单》依法应予以解除。第三、关于原告要求被告退还购房款及其利息、双倍返还定金的主张是否应予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，《认购单》解除后，原告要求被告退还购房款425000元，于法有据，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，涉案房屋买卖合同未能订立系不可归责于当事人双方的事由，被告应向原告返还其已支付的购房定金50000元。原告主张被告双倍返还定金，于法无据，不予支持。原、被告双方均未违约，原告在提起本案诉讼前也未向被告主张解除合同退还购房款，其要求被告支付利息损失的主张，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告张迎礼与被告文昌市文琼兴发贸易有限公司于2017年12月5日签订的《房屋认购单》依法予以解除；二、被告文昌市文琼兴发贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向原告张迎礼退还购房款425000元及购房定金50000元，共计475000元；三、驳回原告张迎礼的其他诉讼请求。如果被告文昌市文琼兴发贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4654.14元，由原告张迎礼负担652.14元，由被告文昌市文琼兴发贸易有限公司负担4002元。 二审期间，各方当事人未向一审法院提交新证据。一审法院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，予以确认。 另二审查明，涉案房屋因资金问题处于停工状态。 本院认为，本案属于商品房预约合同纠纷，本案的争议焦点为双方签订的《认购单》是否应继续履行。双方当事人签订的《认购单》系真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人签订《认购单》的目的是为了签订正式的《商品房买卖合同》，在签订《认购单》且被上诉人已交付定金之后，双方当事人均负有进一步协商签订商品房买卖合同的义务。根据合同意思自治原则，合同的内容需要双方协商一致，即应由当事人自愿决定，法律不能强制当事人签订合同。上诉人上诉称，涉案房屋已经解除抵押，《认购单》已经具备履行条件，可以签订正式《商品房买卖合同》，不应当判决解除。根据查明的事实，2018年9月29日上诉人提供了《商品房买卖合同》，要求被上诉人签订合同，被上诉人提出对合同部分条款的修改意见，但上诉人未同意修改。根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”的规定，因双方当事人对合同条款未能达成一致意见，导致正式《商品房买卖合同》无法签订，《认购单》的合同目的不能实现，因此，《认购单》应予解除。上诉人的上诉主张，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8004元，全部由上诉人文昌市文琼兴发贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁振文 审判员  陈玫伊 审判员  林 珍 二〇一九年十一月十五日 书记员  陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。