山东省临朐县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0724民初2479号原告：山东兴隆置业有限公司，住所地临朐县东城街办黄山路中段。法定代表人：冷光平，董事长。委托诉讼代理人:张颖，山东德宇律师事务所律师。被告路俊军，男，1983年11月1日出生，汉族，住临朐县。被告王香兰，女，1987年5月6日出生，汉族，住临朐县。原告山东兴隆置业有限公司（以下简称兴隆置业公司）与被告路俊军、王香兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张颖到庭参加诉讼，被告韩东、闫锡霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。兴隆置业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号为YS0019860号商品房买卖合同（预售）；2.判令二被告协助原告撤销涉案商品房的预售合同登记备案，注销涉案商品房的预告登记及预购商品房抵押预告登记；3.判令二被告返还原告代为垫付的银行贷款本息共计355736.19元，支付原告违约金26539.05元，并从原被告商品房买卖合同解除后原告应返还给二被告的房款中先行予以抵销；4.诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实和理由：2015年，原、被告签订山东省新建商品房买卖合同（预售）一份，约定由被告购买原告位于盘龙路5582号颐景豪庭19幢1单元8层801室及-1层60号储藏室，总价款为530781元。按照该合同第七条约定，被告应于2015年11月27日前支付首期房价款160781元。余款370000元人从中国建设银行股份有限公司临朐支行(以下简称建行临朐支行)办理商业贷款，原告为阶段性保证人。现因被告多次逾期未还款，银行已向原告下达催款通知，要求提前解除贷款合同，归还全部尚欠借款本息，并从原告处扣划贷款本息345870元。现原告已为被告偿还贷款共计353284.74元。根据案涉商品房买卖合同及附件十一补充协议，原告有权解除合同并要求被告偿还代为垫付的相应款项并根据合同约定支付违约金（要求从解除合同后原告应返还被告的房款中先行予以抵销）。路俊军未提供答辩意见。王香兰未提供答辩意见。兴隆置业公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原、被告签订的商品房买卖合同（预售）及附件11补充协议，证明原、被告双方之间存在商品房买卖,商品房的总价是530781元,位于颐景豪庭19栋1单元801室及负一层60号储藏室。合同附件十一补充协议约定，买受人通过银行贷款的，出卖人在担保期间，如买受人未按贷款银行贷款合同约定还款或逾期三次以上（含三次）归还贷款，或因买受人未按约还款导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同，并向银行代偿买受人所有贷款本息，并有权选择按照合同价或市场评估价收回房屋并可另行出售给第三人。买受人应支付出卖人总房款5%的违约金26539.05元。提供建行个人贷款履行保证责任通知书四份，个人贷款还款凭证四份，建设银行2018年6月13日告知书，一份还款凭证，证明两被告未按约向建行偿还银行按揭贷款，原告代被告垫付2018年2月2451.45元，三月2463.29元，四月2451.45元，五月2500元，六月全部未偿还贷款本息345870元。总计代两被告偿还银行贷款本息355736.19元。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，原告兴隆置业公司与被告路俊军、王香兰签订山东省新建商品房买卖合同（预售）,合同编号为YS0019860，约定由两被告购买原告位于盘龙路5582号颐景豪庭19幢1单元801室及负一层60号储藏室。总价款为530781元。付款方式为商业贷款37万元，于2015年11月27日前支付首付款160781元。该合同附件11补充协议约定，买受人通过银行进行按揭贷款的，在出卖人担保期间内，如买受人未按贷款银行贷款合同约定还款或逾期三次以上(含三次)归还贷款，或因买受人未按约还款导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同，并向银行代偿买受人所有借贷本息，出卖人有权选择按合同价或市场评估价收回房屋并可直接另行发售给第三人，且无须履行向买受人的通知义务，亦不承担任何责任，同时买受人应向出卖人支付总房款5%的违约金。由此造成的经济损失（包括银行利息、罚息及所有银行费用、律师费、评估费、鉴定费、执行费、处理房屋的有关费用和损失）由买受人承担。合同签订后，原、被告办理了案涉商品房的预售登记备案等手续。2016年1月5日，被告路俊军从建行临朐支行办理商业贷款370000元支付给原告，原告为阶段性保证人。因被告多次逾期未还款，建行临朐支行向原告下达催款通知，要求提前解除贷款合同，归还全部尚欠借款本息。2018年2月，原告代被告偿还银行贷款2451.45元，3月代为偿还2463.29元，4月代为偿还2451.45元，5月代为偿还2500元，6月代为偿还全部未偿还贷款本息345870元。原告代两被告总计代偿还银行贷款本息355736.19元。庭审中原告兴隆置业公司称被告未交纳购房首付款160781元，被告路俊军、王香兰也未提交支付首付款的证据。本院认为，原告兴隆置业公司与被告路俊军、王香兰签订的商品房买卖合同及其补充协议，是当事人双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同，当事人均应积极全面履行合同所确定的义务。因路俊军、王香兰未按时偿还银行贷款，兴隆置业公司代为偿还银行贷款，根据原、被告签订的合同附件11补充协议的约定，被告未按贷款银行贷款合同约定还款导致兴隆置业公司承担保证责任的，兴隆置业公司有权解除合同。现被告未按约定履行还款义务，协议约定的解除条件已成就，兴隆置业公司有权行使合同解除权。涉案商品房买卖合同解除后，兴隆置业公司收取的370000元房款，应予返还。路俊军、王香兰依法应协助兴隆置业公司办理解除房屋买卖合同登记备案等相关手续。因路俊军、王香兰的行为已构成违约，其依法应按补充协议的约定向兴隆置业公司支付总房款5%的违约金为26539.05元。路俊军、王香兰应偿还兴隆置业公司代其支付的银行贷款本息355736.19元。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的。应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”的规定，兴隆置业公司主张债务抵销，应依法履行通知义务。兴隆置业公司起诉后，本院依法向两被告送达了起诉状等相关诉讼材料，视为已通知到路俊军、王香兰。故兴隆置业公司要求涉案款项从其应返还路俊军、王香兰的购房款中予以抵销的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。经抵销后，路俊军、王香兰应支付兴隆置业公司12275.24元。综上所述，兴隆置业公司要求解除涉案商品房买卖合同，要求被告路俊军、王香兰协助其办理撤销案涉商品房的预售合同登记备案、注销案涉商品房的预购商品房预告登记及预购商品房抵押预告登记，要求其支付代为垫付的银行贷款本息、违约金及其主张债务抵销的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持，路俊军、王香兰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告山东兴隆置业有限公司与被告路俊军、王香兰于2015年签订的编号为YS0019860的山东省新建商品房买卖合同（预售）；二、被告路俊军、王香兰于本判决生效之日起十日内协助原告山东兴隆置业有限公司办理撤销案涉商品房的预售合同登记备案、注销案涉商品房的预购商品房预告登记及预购商品房抵押预告登记；三、被告路俊军、王香兰于本判决生效之日起十日内向原告山东兴隆置业有限公司支付12275.24元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9108元，保全费2770元，均由被告路俊军、王香兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  刘树宝审 判 员  谷长江人民陪审员  刘 琴二〇一九年二月十二日书 记 员  徐小凤