云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初9779号原告（反诉被告）：李朝仲，男，彝族，1976年1月27日生，云南省宣威市人，自由职业者，住云南省宣威市。原告（反诉被告）：施益兰，女，白族，1979年8月8日生，昆明市人，自由职业者，住云南省昆明市官渡区。两原告共同委托代理人：薛贵兴，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：孙静文，男，汉族，1975年9月28日生，云南省石屏县人，自由职业者，住云南省红河哈尼族彝族自治州石屏县。委托代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。法定代表人：李云波，总经理。委托代理人：倪炳超，男，汉族，1988年11月23日生，昆明尊园房地产经纪有限公司法务专员，住云南省昆明市呈贡区。特别授权代理。委托代理人：廖政熠，男，汉族，1992年6月20日生，昆明尊园房地产经纪有限公司员工，住云南省红河哈尼族彝族自治州建水县，特别授权代理。原告李朝仲、施益兰诉被告孙静文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日依法受理后，被告孙静文于2018年11月8日向本院提出反诉，本院依法受理后，于2018年11月30日依法追加昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称：尊园经纪公司）作为本案第三人参加诉讼。2019年1月2日，本院依法适用简易程序，由审判员郭荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告李朝仲、施益兰共同的委托代理人薛贵兴，被告孙静文的委托代理人文华兵及第三人尊园经纪公司的委托代理人廖政熠等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李朝仲、施益兰诉称，请求人民法院：一、判令解除两原告与被告签订的《房屋买卖暨居间合同》，定金5万元归原告所有；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月22日，原被告通过案外人尊园经纪公司签订《房屋买卖暨居间合同》，约定：原告将其所有的坐落于昆明市玫瑰湾期2幢2单元1103号房屋出售给被告。根据合同第十五条“特别条款：甲、乙双方应按以下要求，在丙方的安排下积极配合完成交易物业权属转移登记手续……”，原被告双方负有互相配合完成权属转移登记手续的合同义务。同时，合同第十二条还约定，买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。上述合同签订后，原告施益兰分别于2017年10月12日、2017年11月10日等多次以微信及电话方式要求被告配合办理相关房屋权属转移登记手续，但被告均未配合办理相关手续，已构成根本违约且超过合同约定的迟延履行解约宽限期。现原告根据法律规定，特依法向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告孙静文口头答辩：双方签订的合同合法有效，我方认为本案的原告没有在约定期限内赎出涉案房产的房产证原件，而且在后续的双方协商中明确表示要求涨价。要求我方承担相应的利息以及变更交房时间，并明确表示不再出售涉案房产。我方认为原告构成违约，应当承担相应的违约责任。另外，同意解除合同，定金退还我方，诉讼费由其自行承担。被告孙静文反诉称：2017年7月22日，两被告（甲方）李朝仲、施益兰，原告（乙方）孙静文与第三有（丙方）尊园经纪公司三方签署了《房屋买卖暨居间合同》，约定：甲乙双方通过丙方出售及购买昆明市玫瑰湾一期2幢2单元1103号房屋，房屋成交价格为1,548,000元，定金50,000元；甲方于2017年8月5日前自筹资金还贷赎证完毕（处于无抵押、无查封状态）；交房时间及条件约定为2017年10月30日前；合同还对其他事项进行了明确具体的约定。上述合同签订后，原告依约向两被告支付了定金50,000元，但两被告未依约于2017年8月5日前自筹资金注销房产的抵押登记、赎出房产证原件，后在与原告和第三人的协商中要求变更交房时间，并表示不卖了。原告认为，两被告的行为已构成单方违约。《合同法》第107条、第114条的规定，涉案房屋买卖合同因两被告违约而未顺利履行，两被告应当依约向原告支付违约金309,600元，并向原告退还定金500,000元。故请求：1、解除原告与两被告签署的《房屋买卖暨居间合同》中原告和两被告之间的房屋买卖合同法律关系；2、两被告连带向原告支付违约金309,600元（房屋成交价1,548,000元×20%）；3、两被告连带向原告返还定金50,000元；4、两被告承担本案全部诉讼费用。第三人尊园经纪公司对原告的本诉和被告的反诉口头述称：该合同为三方合同，原告要求解除买卖合同，我方同意；居间合同要求解除，我方不同意；我方认为是原告违约；所以，我方不认可原告的事实与理由。对于反诉请求第一项、我方没有意见；对第二项、第三项、第四项请求与我方无关，我方无意见；我方不应当承担任何责任，同意反诉原告所陈述的事实与理由。两原告对被告的反诉辩称：反诉原告要求解除合同的诉请与本诉请求一致，同意解除合同。反诉原告要求支付违约金的请求与客观事实不符，在合同履行中构成违约及根本违约的责任在对方（反诉原告），而不是我方（反诉被告）。故，反诉原告的要求返还定金、承担违约金、承担诉讼费等请求应当驳回，不应由我方予以返还和承担。原告（反诉被告）为其诉请及辩称向本院提交了下列证据材料：一、身份证复印件；二、《房屋买卖暨居间合同》及贷款还款（已结清）凭证各一份；三、微信聊天记录一份；四（补充证据）、（2018）云昆明信证经字第47354号公证书及电话费缴费发票、公证费发票各一份。被告（反诉原告）孙静文对原告（反诉被告）提交的证据，质证意见为：证据一的“三性”认可。证据二中的《房屋买卖暨居间合同》的“三性”认可；贷款还款（已结清）凭证的真实性认可，但不认可证明对象，该证据没有指向涉案房屋贷款，原告还款后没有及时通知被告。证据三的“三性”不予认可。证据四中的公证书的“三性”认可，证明内容不认可；公证书只是对2018年11月22日时原告的手机内容进行固定，被告的手机内容删了没法核对；证据四中其余证据的“三性”不予认可。第三人尊园经纪公司对原告提交的证据，质证意见为：证据一的“三性”认可。证据二中的《房屋买卖暨居间合同》的“三性”认可；贷款还款（已结清）凭证的真实性认可，但证明内容不认可。证据三的“三性”不认可，没有手机内容印证。补充证据中公证书的“三性”认可，但证明内容不认可；电话费缴费发票、公证费发票均没有原件，“三性”不认可。被告（反诉原告）孙静文为其辩解及反诉请求，提交如下证据：一、定金收据两张。二、录音光盘一张及文字记录一份。两原告对被告提交的证据，质证意见为：证据一的“三性”认可，但证明目的不认可。证据二不客观、不真实，存在多处记录与录音原话不符；部分内容存在错误，恰好证实被告歪曲事实，并遗漏两原告的原话；录音有剪裁、拼接嫌疑；存在诱导歪曲事实；其证明目的不认可。第三人尊园经纪公司对被告提交的证据的“三性”及证明内容认可。第三人尊园经纪公司为其陈述未提交证据。本院认为，两原告及被告提交的证据能相互印证，证据来源合法，内容真实，与本案关联，本院结合原被告双方的陈述予以综合采信。根据庭审，本院依法确认本案法律事实如下：原告李朝仲、施益兰系夫妻；第三人尊园经纪公司系从事房地产经纪业务的自然人投资或控股的有限责任公司。2017年7月22日，原告李朝仲（出售方、甲方）、施益兰（代理人、共有权人）通过第三人尊园经纪公司（经纪方、丙方）介绍与被告孙静文（购买方、乙方）等三方共同签订了《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市玫瑰湾一期2幢2单元1103号房屋，甲方保证该房产符合昆明市国土资源和房屋制定的房屋上市标准，亦同时将该房屋已分摊的土地使用面积和土地使用期限转让给乙方，该房产有抵押。建筑面积200.01平方米，成交价1,548,000元；甲、乙双方约定于2017年8月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订本合同时，乙方支付购房定金人民币50,000元，该款由乙方支付给丙方；于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款25万元，除定金和首付款外剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方，若银行未发放贷款或者实际放款额不够支付房款，乙方应在合理期限内补足；甲方于2017年8月5日前自筹资金还贷赎证完毕。本合同签订后，若一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并对丙方的补偿问题也达成一致意见；若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。合同三方还对交房时间和条件、物业管理、居间服务费用、房屋相关材料等进行了约定。合同签订后，被告孙静文向原告施益兰交付定金5万元，由原告施益兰向被告孙静文出具了收款《收条》。2017年7月25日，原告李朝仲向中国银行华山西路支行还清按揭贷款。合同约定于2017年8月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续，但因两原告原因，原被告双方没有继续履行合同约定的其他权利义务。2017年10月12日，原告施益兰以手机微信方式与被告孙静文联系，告之其“已准备就绪，可以安排办理”，被告孙静文回复“这边新铺面装修太忙”。同年11月10日，原告施益兰再次以手机微信方式与被告孙静文联系，要求被告一星期时间内办理，否则将房屋重新处理。被告孙静文回复原告施益兰，因突发性病情，现在住院治疗，出院后再办理。2018年3月期间，原被告及第三人多次就何时履行合同内容等进行协商，两原告以办理赎加房产证的资金损失大、时间延长为由，要求被告承担一定损失。同时，在期间内昆明市住房价格上涨，被告不同意承担两原告的损失等原因，原被告双方均同意不再继续履行合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，1.两原告与被告及第三人尊园经纪公司签订的《房屋买卖暨居间合同》中关于房屋买卖合同的部分属原被告（买卖）双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效的买卖合同，对原被告双方有法律约束力。2.在履行合同过程中，两原告虽已按合同的约定履行了“赎回”房屋产权证、解除房屋抵押状态的义务，被告孙静文也已按约定履行了支付定金（保证）的义务。但在履行之后的其他合同权利义务时，因两原告的原因致使合同不能按期履行。之后，又因被告的原因，再次致使合同的权利义务仍不能按期继续履行，对此，原被告双方均有责任。2018年3月后，原被告双方在协商继续履行合同权利义务过程中，两原告提出要求被告给予一定经济补偿的情况下才愿意继续履行合同义务，该请求未经被告同意，两原告明确不再继续履行合同的权利义务。也就是说，对于两原告提出由被告给予其一定补偿的请求，属合同一方提出对原合同内容的变更或者增加，在合同相对方不同意的情形下，两原告仍应当按照原合同履行。因此，原被告双方协商不能继续履行合同权利义务的责任在两原告。对于原被告双方协商解除合同的时间，原被告双方存在争议，本院综合确定为2018年3月31日解除。3.原被告双方的买卖合同解除后，依照上述的法律规定，尚未履行的终止履行；已经履行的定金，本院根据本案原被告双方没有在期限内履行合同义务的责任及两原告提出经济补偿并解除合同的情况等事实，以及原被告双方的实际损失情况，对被告要求两原告返还定金50,000元的反诉请求予以支持；对于被告要求两原告承担违约金309,600元的反诉请求作一定的调整，即由两原告承担被告的违约损失51,084元（1,548,000元×3.3%）较为适当，其他超出部分，本院不予支持。反之，对于两原告要求确认被告交付的定金50,000元归其所有的请求与事实和法律规定不符，本院不予支持。4.原被告双方诉请的请求权基础为房屋买卖合同关系，依据合同的相对性原则及涉案合同的内容，本院仅对涉及的房屋买卖合同部分进行审理和评判，故涉及第三人尊园经纪公司的权利义务，本院不在本案中进行评判。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李朝仲、施益兰与被告（反诉原告）孙静文及第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于2017年7月22日签订《房屋买卖暨居间合同》中关于房屋买卖合同的部分于2018年3月31日解除；二、由原告（反诉被告）李朝仲、施益兰于本判决生效后十日内承担被告（反诉被告）孙静文违约损失51,084元；三、由原告李朝仲、施益兰于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）孙静文定金50,000元；三、驳回原告（反诉被告）李朝仲、施益兰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）孙静文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,050元，减半收取525元，由原告（反诉被告）李朝仲、施益兰共同承担；反诉费3,347元，由原告（反诉被告）李朝仲、施益兰共同承担1,150元，余款2,197元由被告（反诉原告）孙静文承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员 郭 荣二〇一九年二月十四日书记员 杨旭波