浙江省绍兴市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙06行终529号 上诉人（原审被告）嵊州市剡湖街道办事处，住所地嵊州市剡湖街道剡城路**。 法定代表人黄明辉，主任。 参加诉讼行政机关负责人钱兰芬，分管负责人。 委托代理人范芳妮，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）简毅，男，1971年5月25日出生，汉族，住嵊州市。 委托代理人何妙富，浙江坚定律师事务所律师。 上诉人嵊州市剡湖街道办事处（以下简称“剡湖街道办事处”）因与被上诉人简毅房屋征收补偿协议一案，不服诸暨市人民法院（2018）浙0681行初219号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷、询问当事人，本案现已审理终结。 一审法院审理查明，原告简毅通过买卖取得位于嵊州市××街道艇××村村中一处房屋。2002年8月27日，原嵊州市国土资源局向原告简毅颁发了编号为嵊州国用（2002）字第1-14140号《国有土地使用证》，权证载明：土地使用者简毅，坐落于剡湖街道艇湖村村中，地，地号1-106-0-1119-2途住宅，使用权类型划拨，使用权面积129.4平方米，其中公用分摊面积44.8平方米。2004年11月24日，原告简毅及家人将户口迁入嵊州市剡湖街道艇湖村。2017年，嵊州市剡湖街道艇湖社区实施城中村改造，原告上述房屋被列入改造征收范围。被告剡湖街道办事处经调查，制作了嵊州市城中村改造房屋征收补偿安置联审确权表，表上载明：原告简毅户确户人口为原告简毅、父亲简增樑、母亲赵樟雪、女儿简栩祺及儿子简丰乘，有效凭证编号为土地证住2002-1-14141、土地证住2002-1-14140，证载用地面积分别为104.75平方米、129.35平方米，确权住房建筑面积为275.59平方米，其它建筑面积28.13平方米，总建筑面积为303.72平方米，享受补助剩余用地面积为234.1平方米，双倍重置价建筑面积为275.59平方米。其他情况为房子实际情况从崔贤珍处买卖所得，办证依据是本村村民，世居老房，2004年户口迁入。嵊州市城北建设投资发展有限公司还委托浙江利达土地房地产评估咨询有限公司对上述确权表上载明的房屋进行补偿价格的评估，估价结果为房屋补偿金额222455元，附属物补偿金额31805元，装修补偿金额102263元，总计356523元。2017年5月18日，甲方（嵊州市城中村改造投资有限公司）、乙方（嵊州市永辉房屋拆迁事务所）与丙方（简毅）签订了涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》（以下简称“《协议书》”），协议载明：因嵊州市剡湖街道艇湖社区城中村改造项目建设，需要对地处剡湖街道艇湖社区区块局部地段的地上建筑物实施拆迁。乙方具体承办本项目的房屋拆迁安置补偿签约服务工作。根据嵊州市人民政府办公室印发的嵊政〔2017〕18号《嵊州市城中村改造征收集体土地所涉房屋安置补偿办法》及相关文件的规定，经乙、丙双方协商，并经鉴证单位鉴证，一致同意达成协议如下：丙方被拆迁的房屋坐落在嵊州市××街道艇山路××号，经现场测量，总计房屋建筑面积为303.72平方米，丙方同意该房屋和地上构筑物被拆迁。丙方被拆迁的房屋总建筑面积303.72平方米，其中确权住房建筑面积275.59平方米，其他建筑面积28.13平方米；住房证载剩余土地面积234.1平方米，确权住房建筑面积（含享受同等政策建筑面积）大于安置面积部分275.59平方米。丙方可享受的安置和补偿、奖励及临时安置补助费共计人民币1325287元。付款方式为协议生效后，丙方被拆迁房屋按期腾空验收合格的，甲方凭《房屋腾空验收证明单》一次性付清货币补偿款。被告剡湖街道办事处在该份《协议书》上以鉴证单位予以盖章。2017年6月10日，原告简毅签署了《艇湖社区城中村改造房屋腾空验收单》及《房屋拆迁安置补偿款支付审批表》。后嵊州市城中村改造投资有限公司将1325287元款项打入原告简毅签字确认的银行账户，涉案房屋也交付被告拆除。原告简毅不服涉案《协议书》，遂提起本案诉讼。另查明，嵊州国用（2002）字第1-14141号国有土地使用证的使用权人为原告母亲赵樟雪。还查明，嵊州市人民政府尚未对涉案国有土地上房屋作出过征收决定。 一审法院审理认为，涉案房屋的拆迁安置虽以城中村改造名义进行，但实际仍属征收与补偿，且原告持有涉案房屋的《国有土地使用证》，故涉案房屋属于国有土地上的房屋，对涉案房屋的征收补偿应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第四条、第十七条、第二十六条等规定，市、县级人民政府在作出国有土地上房屋征收决定后，尚具有对被征收人进行补偿的法定职权，且可确定房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。本案中，在嵊州市人民政府尚未对涉案国有土地上房屋作出过征收决定的情况下，被告剡湖街道办事处就以城中村改造名义与原告签订《协议书》，明显没有依据。另外，原告持有涉案房屋的《国有土地使用证》，涉案房屋属国有土地上的房屋事实清楚，但被告剡湖街道办事处却以集体土地上的房屋的性质对该房屋予以征收并补偿，明显违法。综上，被告剡湖街道办事处与原告简毅签订涉案《协议书》没有依据，重大且明显违法，应属无效。由此给原告造成损失的，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条第一款、第九十九条第（四）项的规定，判决确认被告与原告于2017年5月18日签订的《协议书》无效。一审案件受理费50元，由被告剡湖街道办事处负担。 上诉人剡湖街道办事处提起上诉称：1.被上诉人并非艇湖村集体经济组织成员，从取得涉案房屋到户口迁入均有不同程度的不符合法律规定的情况，上诉人按照集体土地上房屋予以补偿安置有政策及历史因素。2017年3月17日，为推进城市化进程，配合城北入城口改造，改善社区人居环境，艇湖股份经济合作社就涉及本社重大事项（拆迁改造）进行了表决，并通过了实施城中村改造及土地征收的决议，后向上诉人提出申请，要求尽快在艇湖社区实施城中村改造。上诉人在收到前述报告并审核后即向嵊州市人民政府请示，2017年3月20日，嵊州市人民政府办公室作出批复同意对剡湖街道艇湖社区进行城中村改造。在艇湖社区城中村改造过程中，上诉人发现被上诉人于2000年10月12日通过私人买卖购入案涉房屋，于2002年8月27日办理国有土地使用证，其户籍于2004年11月24日从嵊州市剡湖街道西后街****迁入嵊州市剡湖街道艇湖村。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，被上诉人购买当时并非艇湖村村集体经济组织成员，其与过汝英签订的房地产买卖契约应为无效。2002年艇湖村村民委员会出具的被上诉人为该村村民、符合一户一宅条件的证明并非事实，不符合办理土地权证的法律规定。上诉人尊重历史因素，对被上诉人作出了适当的安置补偿。而且，嵊州市自然资源和规划局已于2019年7月10日作出编号为2019-02的《不动产更正登记通知书》，通知撤销嵊州国用（2002)第1-14140号土地证的土地登记行为。2.被上诉人系自愿签订《协议书》。上诉人合法依规进行签约，无被上诉人所称之胁迫、乘人之危、暴力或者违反规定中断供水、供电和道路通行等非法方式，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销情形，且被上诉人自愿签约领取了全部安置补偿款，同时将被拆迁房屋全部腾空后交付给了上诉人拆除。3.法院判决结果有未尽事项。被上诉人已经领取了安置补偿款，法院如判决《协议书》无效，应当参照审判民事合同纠纷，对款项情况去向予以明确，即判决被上诉人返还拆迁所得款项，但一审判决缺失该节内容。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人简毅答辩称：1.一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。上诉人的上诉理由均不能成立。2.购买国有土地上的房屋不需要本村或非本村身份，对国有土地上房屋拆迁按照集体土地上房屋予以补偿安置，没有法律依据。3.嵊州市人民政府没有对涉案区域国有土地上的房屋拆迁作出过征收决定，剡湖街道办事处滥用职权征收涉案房屋，无行政主体资格，行政行为无效。4.被上诉人购买涉案国有土地上的房屋符合法律规定，合法有效。由于政策原因，在1990年前后，嵊州市人民政府征收了涉案集体土地，嵊州市各乡镇和街道有大片集体土地被征收，现届政府应担当责任。被上诉人得知涉案房屋是国有土地上房屋才去购买，而且是在公开市场以公开价格购买，嵊州市人民政府收取了购地款，税务局收取了房屋买卖契税。国有土地登记已经政府行政许可。5.嵊州市自然资源和规划局2019年7月10日作出的《不动产更正登记通知书》，捏造事实、颠倒是非，是企图逃避依法补偿安置责任的错误行为。法院可以以现有证据作出判决。6.涉案《协议书》并非自愿签订。被上诉人简毅系关押在派出所被迫签字。剡湖街道办事处采取暴力、威胁、断水、断电、株连拆迁等非法方式迫使搬迁，违背了被上诉人真实意愿。7.补偿标准太低，不符合法律规定，权利义务不平等，显失公平。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《中华人民共和国物权法》第四十二条是公平等价补偿的规定。被上诉人周边房价约9000元/平方米，但被上诉人包括装修费、土地面积系数补助、签约奖励、搬迁费、过渡费等仅得到约40%的补偿。8.行政合同与民事合同最重要的区别是行政行为的合法性问题，本案不是民事主体自愿或意思自治问题，以《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条等民事法律规范作出行政合同有效的认定违法。综上，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人剡湖街道办事处二审中向本院提交2019-02号《不动产更正登记通知书》一份，拟证明被上诉人涉案土地登记内容已被嵊州市自然资源和规划局告知错误，应予撤销。被上诉人简毅质证认为，该通知书仅起到通知作用，不一定撤销成功，被上诉人已相应提起行政复议。本院认为，对行政行为合法性的评价，主要依据行政行为作出时的事实和法律状态，不受事后变化了的事实影响。故该《不动产更正登记通知书》与涉案《协议书》效力的判定缺乏关联性，本院不予采纳。 经审理，本院查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定：“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。”对行政行为合法性的评价，主要依据行政行为作出时的事实和法律状态。本案中，2017年5月18日涉案《协议书》签订时，被上诉人简毅持有嵊州国用（2002）字第1-14140号《国有土地使用证》的事实清楚，本院予以确认。据此，涉案房屋尚属国有土地上的房屋，上诉人剡湖街道办事处以集体土地上房屋性质对被上诉人房屋予以征收并补偿，明显缺乏法律依据。在嵊州市人民政府尚未对涉案国有土地上房屋作出征收决定的情况下，上诉人剡湖街道办事处迳行与被上诉人简毅签订涉案《协议书》，有悖《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十六条等规定，明显违法。根据上述事实，一审法院判决确认涉案《协议书》无效，并无不当。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人嵊州市剡湖街道办事处负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕金刚 审判员  蒋 瑛 审判员  傅芝兰 二〇一九年十一月二十一日 法官助理张亚彬 书记员谈亚红