山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁09民终3388号 上诉人（原审被告）：泰安华易置业有限公司，住所地泰安市泰山钢材大市场。 法定代表人：陈玉华，总经理。 委托诉讼代理人：刘琳，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：文秀梅，女，1957年9月14日出生，汉族，住泰安市。 委托诉讼代理人：李明，山东泰山蓝天律师事务所律师。 上诉人泰安华易置业有限公司（以下简称华易公司）因与被上诉人文秀梅房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初4012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人华易公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不存在违约行为，一审法院认定事实错误。1.根据双方签订的合同第十条规定，2015年8月31日交付房屋，第十九条规定，交房使用365日后办理所有权转移登记，并非在365日内，该约定具体明确，合法有效，且至今仍在约定的办证期限内，上诉人不存在违反该约定的行为。2.房产交付使用后，上诉人一直在积极为业主办理相关产权登记手续。由于本小区既涉及旧小区的改造工程又涉及新小区的建设，建设手续比较复杂，需要提供材料的部门较多，办证所需材料不能在较短时间内办全，对于办理产权登记的时间，上诉人无法掌控。本案因客观原因无法办理产权登记手续，对此，上诉人不存在任何过错。上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第二十条约定的违约责任的使用前提条件是因上诉人原因未办理产权登记，但本案非因上诉人原因导致无法办理产权登记，显然不适用该条约定的违约条款的适用，上诉人无赔偿的义务。一审法院判决上诉人支付违约金无事实和法律依据。二、一审法院适用法律错误。上诉人一直在积极为被上诉人办理相应的产权登记手续，因客观原因导致未取得产权登记，并非因上诉人原因造成，上诉人不存在任何过错，不存在违约行为且合同约定办证时间为交房365日后，一审法院适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法查清事实，撤销一审判决，驳回被上诉人的全部一审诉讼请求或将案件发回重审，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人文秀梅辩称，1、上诉人主张不存在违约行为不符合合同约定和法律规定。首先，双方购房合同明确约定上诉人应在商品房交付使用后365日后保证为被上诉人办理该商品房的所有权转移登记。此约定真实意思就是上诉人应当于商品房交付使用后365日后即为被上诉人办理该商品房的所有权转移登记。而不是上诉人主张的365日后一直为办证期，上诉人不存在违约行为。上诉的人的主张明显是逃避义务，侵害被上诉人权利，亦不符合交易习惯和诚实信用原则。其次，即使双方约定的365日后办理商品房所有权转移登记存在争议。根据《合同法》第四十一条规定，购房合同为上诉人提供的格式合同，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款方上诉人的解释，所以应按照被上诉人的主张予以认定。2、上诉人主张涉案小区情况复杂，因客观原因无法办理产权登记，自身不存在过错和违约，无事实及法律依据。首先，上诉人在签订购房合同时对涉案小区情况是充分了解的，既然已经做出了365日后办理商品房所有权转移登记的承诺就应当依约履行。其次，上诉人至今未办理产权登记转移手续完全是因自身手续不完善而导致，若手续齐全相关部门不可能不予办理，所以不是因客观原因无法办理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 文秀梅向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告为原告办理泰安市长城路华易青年城M楼20层2004号商品房所有权转移登记手续；2.请求人民法院依法判令被告每日按原告已付房款561729元的万分之零点五向原告支付自2016年8月30日至实际办理商品房所有权转移登记之日止的逾期办理所有权转移登记违约金（暂算至2019年5月10日为27613元）。3.本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年2月2日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告位于泰安市，房屋总价款为561729元，已全部付清。涉案房屋实际交付使用时间为2015年9月14日。合同第十九条约定：出卖人应当在商品房交付使用365日后，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。以上事实，有《商品房预售合同》、当事人陈述、购房发票、装修押金、有线电视开户费、天然气开户费等证据加以证实，一审法院对以上事实予以确认。 一审法院认为，原被告签订的《商品房预售合同》属当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，合同双方均应严格遵守。2015年9月14日涉案房屋交付使用365日内即2016年9月13日前，被告应保证原告办理涉案房屋产权转移登记，对此被告辩称，合同约定房屋交付使用365日后办理产权登记，至今仍在双方约定的办证期限内，被告不会违约，不应承担违约责任；原告认为合同约定365日后办理涉案房屋产权登记系为被告预留出365日办证时间，被告应于上述时间内办理完毕；根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思；被告的辩解有违合同目的、交易习惯，不符合该条款的真实意思，故一审法院不予采信。自2016年9月14日起至原告请求的2019年5月10日，涉案房产尚不具备办理产权登记的基本条件，被告尚未通知原告共同向登记机关申请办理涉案房屋所有权转移登记，被告构成违约，应承担违约责任，违约金数额应以原告已付购房款561729元为基数，按日万分之零点五计算。被告关于因客观原因导致推迟办理产权登记的辩解因提供的证据不充分，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条；《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告泰安华易置业有限公司继续履行合同约定的涉案房产所有权转移登记的合同义务；二、被告泰安华易置业有限公司向原告文秀梅支付2016年9月14日至2019年5月10日（共计969日）延期办证违约金27216元。上述款项限本判决生效之日起十日内付清；2019年5月11日起产生的违约金另行主张。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，减半收取计240元，由泰安华易置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点问题为：一审法院认定华易公司违约并承担相应违约责任是否适当。关于产权登记时间，双方签订的《商品房预售合同》第十九条约定“出卖人应当在商品房交付使用七百三十日后，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”，双方对该条约定存有争议，华易公司主张合同约定房屋交付使用365日后办理产权登记，至今仍在双方约定的办证期限内，因此华易公司并未违约不应承担违约责任；文秀梅则主张合同约定365日后办理涉案房屋产权登记系为华易公司预留出365日办证时间，华易公司应在房屋交付365日后即为文秀梅办理涉案房屋产权转移登记。对此本院认为，双方签订的《商品房预售合同》对办理商品房所有权转移登记的时间约定为“房屋交付使用365日后”的约定过于宽泛、模糊，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，从合同目的、交易习惯及诚实守信原则等方面，认定华易公司应于2016年9月13日前办理涉案房屋产权转移登记，否则应承担相应违约责任，并无不当。华易公司自2016年9月14日起至文秀梅请求的2019年5月10日期间尚未通知文秀梅共同向登记机关申请办理涉案房屋所有权转移登记构成违约，应承担该期间的违约责任。华易公司虽主张其一直在积极办理相关手续，只是因该小区情况复杂而未能办理完毕，故未完成涉案房屋产权转移登记的责任不在于该公司，但华易公司对于其如何积极办理产权转移登记手续、手续办理到何种程度、尚未办理完成的原因等事实并未举证证实，其该项上诉理由证据不足，本院不予采信。 综上所述，上诉人泰安华易置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费480元，由上诉人泰安华易置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 宋许科 审判员 张晓丹 二〇一九年十一月二十五日 书记员 崔晓元