江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终1944号上诉人（原审原告）：刘荷芳，女，1957年1月22日出生，汉族，住吉安市吉州区。委托诉讼代理人：左鸫鸽，吉安市吉州区文山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张勇，男，1979年6月17日出生，汉族，住吉安市吉州区。被上诉人（原审被告）：刘青，女，1981年9月15日出生，汉族，住吉安市吉州区。被上诉人（原审被告）：邓少卿，男，1986年10月4日出生，汉族，住吉安市吉州区。被上诉人（原审被告）：黄珊，女，1989年4月20日出生，汉族，住吉安市吉州区。被上诉人（原审被告）：张述明，男，1979年4月13日出生，汉族，住吉安市吉州区。被上诉人（原审被告）：龚丽丽，女，1982年6月25日出生，汉族，住吉安市吉州区。被上诉人（原审被告）：邹小平，男，1974年11月5日出生，汉族，住吉安市吉州区。被上诉人（原审被告）：胡靓，女，1980年10月29日出生，汉族，住吉安市吉州区。上述被告共同委托诉讼代理人：黄平，江西向群律师事务律师。被上诉人（原审被告）：吉安市宏鑫房地产开发有限公司，住所地吉安市吉州区凯震金鹭花园BR—******，统一社会信用代码：91360800667468875C。法定代表人：周正生，执行董事。上诉人刘荷芳因与被上诉人吉安市宏鑫房地产开发有限公司（以下简称“宏鑫公司”）、张勇、刘青、邓少卿、黄珊、张述明、龚丽丽、邹小平、胡靓（以下简称“八被上诉人”）商品房销售合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初2302号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人刘荷芳上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判宏鑫公司与八被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号JA2018024024）中关于吉州区吉州大道32号江鑫国际名城5号楼（新编3号）编号5-1商铺的买卖合同及其登记无效；2.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、八被上诉人所购4号商铺如包括了5-1号商铺，则其不具备善意，违反了善意取得制度。1.八被上诉人在购买前已到现场查验，其已知道5-1号门面由上诉人占有，且没有提出异议。八被上诉人基于此才与宏鑫公司签订合同，合同显然未包含上诉人所购5-1号商铺部分。因为八被上诉人购房合同所列平面图与现状明显不符，所以八被上诉人从通过对现状查验的接受到对平面图与现状不符的无视，可以认定八被上诉人购买的4号商铺在意思表示（接受现状）到签订合同行为（无视不符仍签合同)表明不含5-1商铺。八被上诉人辩称不知情与上述行为表示的事实不符。如果八被上诉人认为其4号商铺在购买时包含5-1商铺还购买就是明知故犯，构成不善意即恶意。2.八被上诉人与宏鑫公司签订的合同中约定了查验房屋，该查验即包含产权占有现状、面积等有形现状也包含产权买卖、抵押等现状的查验。八被上诉人是在该房被抵押并被法院查封的状况下与法院交涉购买的，这一事实更应引起八被上诉人对所购买商铺权利瑕疵的查验注意义务。然而八被上诉人对查验的结果（现场显示的他人占有和图实不符）和应引起的注意义务放任不管，显然具有重大过失，不构成善意。3.八被上诉人与宏鑫公司所签合同的价格明显低于市场评估价。首先其辩称系备案价无法更改无证据证明。其次其转给拍卖法院的款项也无法证明是购房款。4.本案物业的业委会主任陶某与八被上诉人具有亲戚关系，通常情况下也会咨询了解本案物业的状况。5.宏鑫公司的销售员刘林娟的电话录音也证实八被上诉人知道本案所涉5-1商铺已出售，因被上诉人拒不出庭而无法查实。6.上诉人仅认可被上诉人所购4号商铺平面图包含5-1号商铺，并不认可八被上诉人已购买了5-1号商铺。以上事实可以充分证明八被上诉人所购4号商铺的意思表示并不包含51商铺，如已包含则不构成善意。根据物权法第16规定，八被上诉人不能取得上诉人所购商铺的所有权。因为宏鑫公司已将该商铺出售给了上诉人，其再出售属无处分权行为。八被上诉人的购买要构成善意取得应符合该条规定的三个条件，即善意等价和登记，也就是说登记只是作为条件之一，在一房两卖情形下不能独立作为取得房屋所有权的依据，还应具备善意和等价。二、八被上诉人与宏鑫公司签订的合同如包含5-1号商铺，则不具备有效合同要件，应确认无效。1.上诉人已合法占有5-1号商铺，且装修营业3年，取得了事实上的所有权。2.上诉人于2015年7月20日购买5-1商铺。约定三年办证，基于约定和宏鑫公司事实上无法办证，才使上诉人没有办理产权登记，上诉人对被上诉人与八被上诉人的买卖的发生没有过失(如其买卖包含5-1号商铺)。3.八被上诉人如认为所购4号商铺包含5-1号商铺，那么存在如上所述重大过失，也不是善意的。而宏鑫公司则是故意的违约不诚信行为。八被上诉人与宏鑫公司的过错行为后果让无辜的上诉人来承受显然有违公平正义原则。4.上诉人已装修且其儿子一家全靠该商铺经营为生，如丧失该商铺的所有权不仅将导致上诉人重大经济损失，还危及上诉人家庭的生存。八被上诉人与宏鑫公司的过错与上诉人的合法占有使用两者间的权益比较权衡，显然保护上诉人的权益更具合理正当。三、八被上诉人因不符合善意取得原则而不能取得本案5-1号商铺的所有权。因此，其登记因缺乏基础原因依据而无效，应予纠正。综上所述，八被上诉人所购4号商铺不包含5-1号商铺，应确认其与宏鑫公司所签合同无效，不能依法取得5-1号商铺所有权。八被上诉人辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由：1.上诉人的观点是被上诉人购买商铺并非善意。而事实并非如此。上诉人购买的店铺在2013年5月13日就已经经过了房产交易所进行分户登记。平面图显示上诉人购买的商铺，是开发商给上诉人画的空中楼阁，是由4号商铺、电梯占用的通道和商铺过道三部分组成，没有编号。正因为如此上诉人在购买时没有签订合同。在这一点上诉人存在重大过错。2.被上诉人是2017年购买的，是已经全部装修好了的商铺，不是毛坯，无法看出来。因此上诉人在一审二审始终认为我方是明知的情况下而认可，其实这是不属实的。我方到测量发现，我们购买的店铺只有八米多，牛奶专卖店和体育彩票店占用了我们一部分。我们是善意购买。3.商铺是被井冈山法院查封了，备案价格是无法改变的。稍后我方提供的证据可以证明我们的价格远远超过了上诉人认为的价格。综上所述，被上诉人购买商铺经过了不动产权登记，是合法的应当受到法律保护。被上诉人宏鑫公司既未到庭，也没有提交答辩状。刘荷芳向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告宏鑫公司于2015年7月20日签订的《商铺买卖协议》有效；2.确认八被告与被告宏鑫公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号JA2018024024号）中关于吉州区吉州大道32号汇鑫国际名城5号楼（新编3号）编号5-1商铺的买卖合同无效；3.确认八被告关于吉州区吉州大道32号汇鑫国际名城5号楼（新编3号）编号5-1商铺的不动产所有权登记无效；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月20日，原告与宏鑫公司签订《商铺买卖协议》，并就商铺位置、面积、价款以及款项支付等作出约定。其中，商铺座落于吉州区吉州大道32号汇鑫国际名城5号（新编3号）楼5-1商铺（以下简称5-1室）；商铺结算面积10.9平方米，商铺过道面积8.12平方米，合计19.02平方米；商铺售价148356元，双方同意按结算面积预付房款100000元，余款48356元于办理产权证时一次性付清等。合同签订当日，原告按约向宏鑫公司转账支付了100000元房款并实际占有5-1室至今。2018年6月20日，宏鑫公司与八被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号JA2018024024号），并就商铺位置、面积、价款等作出约定。其中，商铺座落于吉州区吉州大道32号汇鑫国际名城3幢商铺1-04室（以下简称1-04室）；房产预测建筑面积203.58平方米，合同约定单价6600元/平方米，总价1343628元等。为购置1-04商铺，八被告于2018年6月20日，向先期查封1-04室的井冈山市人民法院转账汇款1800000元。5-1室与1-04室均位于吉州大道32号3幢1层，5-1室位于1-04室相邻东侧。2018年7月6日，八被告以共同共有方式取得1-04室不动产权登记证，登记建筑面积203.58平方米。1-04室房屋分层分户平面图上载明同层规划设计商铺仅有：商铺1-01、1-02、1-03、1-04四间。在庭审过程中，原告及八被告均认可，原告占有的5-1室由商铺10.9平方米和商铺过道8.12平方米组成，其中商铺10.9平方米由宏鑫公司二次出售八被告后，现登记于八人名下。为此，八被告基于物权另案诉请原告腾离争议商铺，原告认为八被告与宏鑫公司恶意串通并提起本案诉讼。上述事实，有原、被告提供的《商铺买卖协议》《商品房买卖合同（预售）》、不动产权及相关款项支付凭证及庭审笔录予以证实。一审法院认为，结合原、被告诉辩，可以将双方的争议焦点概括为：1.一房二买的合同效力如何？2.原告诉请确认不动产登记行为无效的主张能否得到支持？关于第一项争议焦点。首先，不动产产权人依法对自身财产享有占有、使用、收益、处分的权利。本案中，宏鑫公司将10.9平方米商铺和8.12平方米过道，编号成5-1室出让给原告。其中，10.9平方米商铺的交易，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政性法规的禁止性规定，该部分协议合法有效。但就商铺过道而言，案涉楼栋1层房屋分层分户平面图上并未载明除1-01至1-04外的其他房产，且过道应属楼栋全体业主共有，相关权利人均享有通行的权利，宏鑫公司出让商铺过道给原告，侵犯了其他业主的合法权益，与法相悖。故原告诉请确认于2015年7月20日与被告宏鑫公司签订的《商铺买卖协议》有效的主张，本院予以部分支持。其次，房屋所有权最终是否发生转移属于合同履行的问题，并不影响买卖合同的效力。符合合同生效要件的关于同一房屋签订的数个买卖合同均为有效合同，但当事人之间关于不动产交易的约定仅能引起债权变动的法律效果，生效的债权合同应结合登记之事实行为，方能发生物权变动的法律效果。本案中，原告与宏鑫公司订立5-01室买卖合同后，因始终未办理不动产登记手续，上述标的物的所有权不发生转移。此时，宏鑫公司将5-01室中商铺部分（10.9平方米）与1-04室其他部分，出让给八被告的买卖合同属有效合同。至于有效合同因无法履行导致的违约责任，当事人可另行解决。再次，本案原告应承担举证不利的后果。原告主张宏鑫公司与八被告恶意串通并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，诉请确认相关合同无效。为此，原告向法庭提交的证据反映八被告购置1-04室时，合同载明的价款确低于市场行情。但被告辩称系备案合同价格无法修改所致，实际交易价格远高于合同载明单价，其向法庭提交的、向查封法院转账高于合同价款的交易凭证可印证其抗辩主张，本院予以采信。八被告以相应价款购置1-04室，并无在案证据证明八被告知晓1-04室部分争议面积由原告占有，原告未提交证据证明八被告与宏鑫公司故意侵害原告权益以获取非法利益，应承担举证不利的后果。故原告诉请确认宏鑫公司出让5-1室给八被告商品房买卖合同无效的主张，本院不予支持。关于第二项争议焦点。不动产登记是经权利人或利害关系人申请，由专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记薄的事实。作为物权的公示手段，不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。不动产登记行为所引发的物权变动的法律效果并非来源于登记机构的意思表示，而是来源于民事法律制度的规定，登记机构无权对当事人间的不动产权属法律关系进行设定或变更，登记行为不包含行政机关的意思表示，只代表行政主体对客观事实的认识与判断，登记机构未作出意思表示从而直接设定行政法上的权利和义务。故而原告主张确认相关不动产登记无效的诉请，将事实行为与法律行为相混淆，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告刘荷芳与被告吉安市宏鑫房地产开发有限公司于2015年7月20日签订的《商铺买卖协议》中，有关出让商铺部分（面积：10.9平方米）的协议合法有效；二、驳回原告刘荷芳的其他诉讼请求。案件受理费3268元，减半收取计1634元，由原告刘荷芳负担。二审中，上诉人刘荷芳申请证人杨某到庭作证，证明八被上诉人购房时就已知道5-1号商铺已经出售的事实。八被上诉人质证认为，证人杨某购买的名称为中国体育彩票的商铺也占用了八被上诉人的商铺面积，与本案处理存在利害关系，且证人去找开发商的时间发生在八被上诉人购买商铺之后。因此，杨某的证言不能证明八被上诉人存在过错。八被上诉人提交了被上诉人宏鑫公司出具给八被上诉人的商铺定金收据一份，证明其是按照12000元每平方米购买商铺的，交了200000元的定金。上诉人刘荷芳质证认为，收据有改动，对真实性有异议。应该以正式的发票来确定商铺的价格。八被上诉人置换1-04室商铺出来，是为了清偿宏鑫公司的债务，与八被上诉人购买1-04室商铺不是一致的。本院对上述证据认证如下，证人杨某与上诉人刘荷芳一样，从被上诉人宏鑫公司购买了名称为中国体育彩票的商铺，该商铺与八被上诉人的商铺亦存在重叠，本案的处理结果与证人杨某存在利害关系，其证言的证明效力本院不予采信。八被上诉人提交的由被上诉人宏鑫公司出具的商铺定金收据在一审中已经提交，不属于二审新证据，本院不予认证。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点是：1.八被上诉人与被上诉人宏鑫公司签订的《商品房预售合同》是否有效？2.1-04室商铺的不动产登记行为是否有效？3.八被上诉人对1-04室商铺中包含5-01室商铺部分的购买是否构成善意取得？关于《商品房预售合同》的效力问题。上诉人主张，其已合法占有5-01室商铺并装修营业3年，取得了事实的所有权，宏鑫公司与八被上诉人签订的《商品房预售合同》如包括5-01室商铺，则不具备有效合同要件，应确认无效。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”1-04室商铺登记在宏鑫公司名下，其是1-04室商铺的法定所有权人。作为所有权人，宏鑫公司对1-04室商铺依法享有占有、使用、收益和处分的权利。虽因债务纠纷1-04室商铺被井冈山市人民法院查封，宏鑫公司对1-04室商铺享有权利在行使时受到一定的限制。但在井冈山市人民法院同意的前提下，宏鑫公司仍对1-04室商铺享有处分权。《商品房预售合同》系宏鑫公司与八被上诉人的真实意思表示，且不违反法律、行政性法规的禁止性规定，合法有效。不动产物权的变动原则是以登记为准，未经登记的，不能取得物权。上诉人尽管于2015年7月就已购买5-01室商铺并占用至今，但始终未能办理不动产权证，未取得对5-01室商铺的所有权。上诉人因为《商品房预售合同》项下的1-04室商铺的部分面积与自己购买的5-01室商铺重叠，就认为《商品房预售合同》无效的主张不成立，本院不予支持。关于1-04室商铺的不动产登记行为的效力问题。上诉人主张，宏鑫公司与八被上诉人签订的《商品房预售合同》无效，1-04室商铺的权利人变更登记也应无效。不动产登记是权利人、利害关系人申请国家职能部门将有关申请人的不动产物权及其变动事项记载于不动产登记薄的行为。登记是不动产物权变动公示的法定要求。不动产登记是一种产生法律效果的事实行为，并非登记机关的行政管理行为。不动产登记行为的发生源于民事法律制度的规定，源于权利人或利害关系人的申请，并非登记机关的决定。本案中，1-04室商铺的权利人变更登记是基于宏鑫公司与八被上诉人根据自愿原则签订的《商品房预售合同》并提出变更申请这一事实，在符合法律规定的条件的情况下，由房地产管理部门将变动事项记载于不动产登记簿的行为，是1-04室商铺的权利人变更公示的法定要求。在没有法定无效情形的情况下，1-04室商铺的变更登记行为的有效。上诉人没有充分的证据证明1-04室商铺的变更登记行为存在法定无效情形，其应当承担举证不利的后果。因此，上诉人关于1-04室商铺的不动产登记行为无效的主张不成立，本院不予支持。关于八被上诉人对1-04室商铺中包含5-01室商铺部分的购买是否构成善意取得的问题。上诉人主张，八被上诉人在购买1-04室商铺前进行过现场查验，已经知道5-01室商铺由上诉人占有，应视为对现状的接受。1-04室商铺应当不包含5-01室商铺，否则，八被上诉人构成不善意。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权，……。”从该规定可知，善意取得适用的前提条件是处分人在无处分权的情况下，处分了他人的不动产或者动产。善意取得适用的主体是受让人，而非其他人。本案中，宏鑫公司是1-04室商铺的所有权人，当然享有1-04室商铺的处分权。八被上诉人是1-04室商铺的受让人，其依据与宏鑫公司签订的《商品房预售合同》在支付约定的对价后，也依法取得了对1-04室商铺的所有权，所以本案并不存在适用善意取得的情形。另，《商品房预售合同》载明出售的是1-04室商铺，商铺的预测建筑面积为203.58平方米，并附有房屋分层分户平面图。合同的内容表明，八被上诉人意欲购买的是建筑面积为203.58平方米的1-04室商铺，其在现场查验时没有发现5-01室商铺占用了1-04室商铺的一部分，并不代表其对1-04室商铺被占用的现状的认可。因此，上诉人关于八被上诉人在现场查验时未提出异议就应视为对被占用现状的接受及不善意取得的主张不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人刘荷芳的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1925元，由上诉人刘荷芳负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  肖永兰二〇一九年十一月十八日书记员  郭芷伊