湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3622号上诉人（原审原告）：郴州银峰置业有限公司，住所地湖南省郴州市燕泉路**郴江镇政府408。法定代表人：周英雄，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谷志强，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹志芳，女，1971年10月3日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：郴州市卢浮宫大家居装饰有限公司，，住所地湖南省郴州市北湖区龙泉路奇石馆小区101法定代表人：邹志芳，任执行董事。原审第三人：李建军，男，1970年8月20日出生，汉族，系邹志芳丈夫。上述两被上诉人、原审第三人共同委托诉讼代理人：肖峰，湖南瀛森律师事务所律师。上诉人郴州银峰置业有限公司（以下简称银峰公司）与被上诉人郴州市卢浮宫大家居装饰有限公司（以下简称卢浮宫公司）、邹志芳，原审第三人李建军租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初5007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银峰公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判卢浮宫公司、邹志芳于判决生效后十日内连带支付银峰公司租金1415810元、滞纳金161081元、实现债权律师费80000元；2、本案一、二审诉讼费由卢浮宫公司、邹志芳承担。事实和理由：一、一审法院认定银峰公司所借100万元抵消了部分租金与事实不符。一审庭审查明2015年8月份之前的租金已经结算清楚，双方资金往来支付只通过银行转账，不存在现金支付，2015年9月至2017年6月卢浮宫公司、邹志芳需交纳租金220万元，尚欠1415810元资金未付。《补充协议书》约定的100万元补偿差额款，但只抵扣了80万元，剩余的20万元作为押金，另卢浮宫公司、邹志芳称银峰公司从卢浮宫公司、邹志芳处拿了现金80万元，无任何收款凭证。二、一审认定卢浮宫公司、邹志芳提交的2013年7月16日和2014年1月2日两笔10万元转账就是交纳押金的款项与事实不符。卢浮宫公司、邹志芳没有提交押金凭证，只有卢浮宫公司、邹志芳提供自租赁以来所有转账记录，除了交纳租金还剩余20万元，才可以认定为押金，实际该两笔转账是租金。三、卢浮宫公司、邹志芳应当支付滞纳金161081元及实现债权律师费80000元。卢浮宫公司、邹志芳、李建军共同答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，银峰公司的上诉请求应予驳回。1、卢浮宫公司租赁银峰公司的房子时，每月按时支付了租金，在此期间没有因为租金产生过任何纠纷，并且2013年7月15日签订的补充协议中所述补偿差额已经支付了80万元，另外的差额20万元后面也付完了，不存在欠100万元做了两次抵消的事情。2、从当时银峰公司的经济状况来说，其状况非常差，期间多次要求卢浮宫公司买下门面，从未提过欠租金的问题，足以证明卢浮宫公司并不欠租金。双方实际履行中，银峰公司从未出具过租金或押金的任何条子。银峰公司向一审法院起诉请求：1、判令卢浮宫公司、邹志芳连带支付银峰公司租金1415810元、滞纳金161081元、实现债权律师费80000元，合计1656891元（2018年9月1日之后的滞纳金以卢浮宫公司、邹志芳拖欠租金为基数按年利率6%计算至付清租金止）；2、诉讼费用由卢浮宫公司、邹志芳承担。一审法院认定事实：１、2012年6月30日银峰公司与邹志芳签订《商铺租赁合同》，约定由银峰公司将郴州市北湖区龙泉路奇石馆二层和一层部分及地下仓库出租给邹志芳用于出售家具，租期十年，每季前10日支付下季租金，前四个月免缴租金等。2013年7月15日，卢浮宫公司、邹志芳与银峰公司签订《补充协议书》，鉴于卢浮宫公司、邹志芳已经购买了承租的第二层商铺，但由于售价偏低，双方协调由卢浮宫公司、邹志芳两年内继续购买第一层，成交价为2200万元，一次性付清房款；否则视为卢浮宫公司、邹志芳违约，并补偿100万元差额款给银峰公司；并将租金变更为每月10万元，按月缴纳等等。但卢浮宫公司、邹志芳并没有如期购买第一层商铺。2、邹志芳分别于2013年7月16日、2014年1月2日通过银行网银转账共2次，共计20万元到银峰公司法定代表人周英雄个人账户上。卢浮宫公司、邹志芳认为该款系租赁合同的押金款。3、2015年9月14日，银峰公司的法定代表人周英雄向李建军借款100万元。李建军向周英雄催讨该笔借款，周英雄提出将该笔钱抵扣租金。故卢浮宫公司、邹志芳自2015年9月份租金40万元，及2016年6个月租金60万元，共10个月租金未缴纳给银峰公司。2017年1月，卢浮宫公司、邹志芳向银峰公司仅支付了84190元，之后直到2017年6月份双方确认《商铺租赁合同》解除时，卢浮宫公司、邹志芳就没有缴纳租金了。4、2016年6月4日，因卢浮宫公司、邹志芳并没有如期购买第一层商铺，银峰公司与邹志芳签订了《赔偿协议》其主要内容为：邹志芳未在规定的其时间内购买龙泉路奇石馆小区第一层门面，邹志芳应赔偿银峰公司100万元。银峰公司认为，李建军的100万元借款已抵作该赔偿款，故提出前述诉讼主张。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。银峰公司、邹志芳签订的《商铺租赁合同》及补充合同，是当事人双方真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。因此，卢浮宫公司、邹志芳未按合同约定交付租金，应当承担本案的全部责任。银峰公司要求卢浮宫公司、邹志芳支付欠缴的房屋租金应当为315810元[15810元+10万元×5个月-20万元（押金）]该诉讼请求，符合法律规定，予以支持，其他超出该部分诉请，无法律依据，不予支持。银峰公司要求卢浮宫公司、邹志芳按欠付租金金额6%/年计算滞纳金的请求，一审法院认为，双方在合同中约定的违约金为每日5%，显然违约金约定过高，银峰公司主动调整为按欠付租金金额6%/年支付滞纳金。鉴于本案的实际情况，银峰公司主张的按欠付租金金额6%/年支付违约金，是较为公平的。因此，银峰公司的该项诉讼请求，于法有据，予以支持。其违约金为22106.7元【计算方式：315810元×6%×14个月÷12（自2017年7月1日起至2018年8月31日止）此后滞纳金算至债务清偿止】，超出该限度范围部分，无法律依据，不予支持。另银峰公司主张的实现债权的律师费8万元，因未提交正式税务票据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：“一、被告郴州市卢浮宫大家居装饰有限公司、邹志芳于本判决生效后十日内支付欠缴租金315810元给原告郴州银峰置业有限公司；二、被告郴州市卢浮宫大家居装饰有限公司、邹志芳于本判决生效后十日内支付滞纳金22106.7元（此后按年利率6%算至债务清偿止）给原告郴州银峰置业有限公司；三、驳回原告郴州银峰置业有限公司其他诉讼请求。如果被告郴州市卢浮宫大家居装饰有限公司、邹志芳未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19712元，由被告郴州市卢浮宫大家居装饰有限公司、邹志芳承担9856元，由原告郴州银峰置业有限公司承担9856元。”二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，2016年6月4日银峰公司（甲方）与邹志芳（乙方）签订的《赔偿协议》中载明：因乙方未能在2013年7月15日签订的补充协议规定的时间内购买龙泉路奇石馆小区一层门面，乙方应赔偿甲方一百万元整。至今还剩余贰拾万未付给甲方，经双方协商，乙方须在2016年12月31日之前付给甲方，逾期不付，按每天1500元人民币处罚金，直到付清为止。本院认为，本案为租赁合同纠纷，焦点在于李建军2015年9月14日出借给周英雄的100万元本金是否已经抵付了购房赔偿款，从而不能再抵付租金。从2016年6月4日银峰公司与邹志芳签订的《赔偿协议》看，如果该100万元本金抵付了赔偿款，那么未付赔偿款的数额应该为零，而不是尚余20万元未付；银峰公司确认2015年8月之前的租金是清楚、未欠的，2015年9月-12月和2016年1月-6元合计10个月的租金恰好是100万元，卢浮宫公司没有支付，并主张以上述100万元的借款本金抵付；再考虑到在此期间银峰公司从未主张过卢浮宫公司拖欠租金，而另案300万元购房款是2016年11月之后才发生。因此，银峰公司主张100万元借款本金抵付了赔偿款的观点不能成立；卢浮宫公司、邹志芳主张100万元借款本金抵付了10个月租金的观点符合事实。至于20万元押金是否交纳的问题，除一审分析的理由以外，考虑到双方在合同实际履行过程中，银峰公司从未给卢浮宫公司出具过任何收据的事实，卢浮宫公司无法提交押金收据，一审认定20万元押金已经交纳是正确的。而银峰公司所主张的律师费，由于银峰公司的诉讼请求大部分不能成立，一审不予支持也是恰当的。综上所述，上诉人郴州银峰置业有限公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16671元，由郴州银峰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 罗燕青审判员 林海波二〇一九年十一月六日法官助理黄慧书记员高尚书附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。