烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0612民初698号原告：烟台一品物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区胜利路155号15层。统一社会信用代码：9137060255522602XE。法定代表人：李同岩，经理。委托诉讼代理人：王兴兰，山东明铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李朋杰，该单位职工，住栖霞市。被告：张建中，女，1955年6月12日出生，汉族，身份证住址住烟台市芝罘区。现住址不详。原告烟台一品物业管理有限公司（以下简称一品物业公司）与被告张建中物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告一品物业公司的委托诉讼代理人李朋杰到庭参加诉讼。被告张建中经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告一品物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告交纳2008年9月1日至2018年6月30日的物业费及电梯运行费28331.8元及违约金2000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由是：2010年6月3日，烟台华瑞房产地开发有限公司（以下简称华瑞公司）与原告签订前期物业服务合同，约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务，该协议第五条约定：物业管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米2.2元；电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.3元。第六条约定：物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应以每半年度首月1－10号履行交纳义务。同时该协议第二十二条约定，如违反本约定不交纳有关费用的，自应付款之第二天起至实际全额交付之日止，按日支付应付款千分之一的违约金。协议签订后，原告依约定为该小区提供物业管理服务，但被告无正当理由拒不交纳2008年9月1日至2018年6月30日的物业服务费28331.8元，为维护原告的合法权益，请求依法判决。张建中未答辩，也未提交证据。原告为证实自己的主张，提交了以下证据：1、商品房买卖合同一份，证明被告张建中购买华瑞公司位于牟平区大窑镇高尔夫路1号1号楼328号房屋一栋，合同约定开发商与张建中应当于2008年8月30日办理房屋交接手续。2、前期物业服务合同一份，证实原告为被告房屋所在小区九哩假期提供物业服务，原告有权依据合同向被告收取物业服务费和电梯运行费。3、烟台市牟平区不动产信息查询结果单，证实被告张建中取得本案所涉房产产权，产权证号烟房权证牟字第××号。建筑面积96.04平方米。3、华瑞公司出具的《九哩假期房屋交接证明》，内容为：兹有张建中购买九哩假期328号公寓，已签订房屋买卖合同，房款已支付完毕，可以办理房屋交接手续。2008年8月25日。4、律师函回执。证实原告于2016年5月19日向被告发律师函催收物业服务费及电梯运行费。经审理查明:九哩假期小区物业在2010年6月3日前,由华瑞公司物业部进行管理。2010年6月3日，原告一品物业公司与华瑞公司签订了物业服务合同，合同约定：今后九哩假期物业服务由原告提供，合同约定了乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准：屋面外观，完好整洁，每年清洗外墙玻璃一次，公共内墙、走廊、楼梯每三年粉饰一次，设备运行、电梯、水泵每月进行例行保养一次，发电机每季度保养一次，房屋及设施、设备的维修、养护，公共环境，道路平坦清洁，室内排水通畅，化粪池每日巡查一次，公共场地每天清扫二次，电梯卫生每天清扫，保洁二次，公共用水池每季度清洗一次并抽样检验水质，绿地绿化无缺株，死株，无裸露地面，另外还约定了交通秩序、24小时保安服务、每天巡查楼宇三次、物业人员素质、着装要求等内容。物业费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，每月每平方米2.5元（含电梯费），甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额缴纳物业服务费用及其他费用，乙方有权要求甲方、业主或物业使用人补交并从逾期之日起按日支付千分之一的违约金。本合同期限自双方签字之日起至业主委员会代表全体业主与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。协议签订后，原告依约定为该小区提供物业管理服务。原告在庭审中称，房屋开发商已经发布了交房公告，但被告张建中无理由拒不交接房屋，被告购房之后，取得了涉案房屋的产权，但是否在房屋内居住，原告没有见过，也不清楚，但是房屋钥匙被谁拿走的也不知道，房屋交接手续没有办理。本院在审理原告与其他业主物业费纠纷案件中，作为业主均提到原告物业管理不到位，服务质量存在瑕疵，并提交相应的证据。原告在起诉九哩假期业主钱金聚物业纠纷案件中，认可物业服务存在偶然的管理瑕疵。本案在审理过程中，原告亦未提交证据证实其已经履行了物业服务合同规定服务内容。2015年7月28日，原告在九哩假期张贴通知，决定对业主物业费按照7折收取。本院认为，被告张建中经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃对原告提交证据质证的权利。原告与华瑞公司签订前期物业服务合同之后，原告实际上对被告房屋所在小区物业进行了管理服务，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此原告应当按照物业服务合同的规定，积极履行物业服务，并有权收取物业管理费用，被告应当支付物业费。关于原告服务是否到位，物业服务是否存在瑕疵，虽然原告未到庭答辩，但从公平公正原则出发，原告是否物业管理到位，仍是本案审理的重点内容，本案中，原告未提交证据证实其已经完全履行物业服务合同规定的内容，在原告起诉的其他物业纠纷案件中业主主张物业服务不到位并提交的证据证实，原告在其他案件中认可对小区的管理服务存在偶然瑕疵，根据以上实际情况，本院综合认定，原告对小区的物业管理不到位，服务存在瑕疵。物业服务单位提供物业服务，双方实际上是一种服务合同关系，根据合同法的规定，提供产品或服务的一方提供的产品或服务的质量不符合约定的，应当承担违约责任，根据物业服务收费应当遵循与服务水平相适应的原则以及合同法规定，本院因原告服务存在瑕疵将物业费酌情下调40%。关于被告是否未在小区居住，本院在送达法律文书时查明其不在涉案房屋内居住，原告也主张在收费期间内没有见过被告在涉案房屋内居住，故本院认定，原告涉案房屋一直属于空置状态。烟台市人民政府价格主管部门发布的《关于住宅物业服务收费管理实施办法》中，关于房屋交付后空置一年以上的其物业收费按照30%予以减收的规定，对双方具有约束力。原告主张被告应付清2010年6月3日以前的物业费，因该段时间原告并未对小区进行物业管理，故原告要求支付该段时间物业费，本院不予支持。本案物业费计算自2010年6月3日至2018年6月30日止。因此，被告应支付原告物业费为9781.67元【2.5元/月/平方米×97个月×96.04平方米×60%×70%】。关于原告主张的违约金，因原告物业管理服务不到位属于违约行为，故原告主张被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条规定，判决如下：被告张建中于判决生效后十日内日付给原告烟台一品物业管理有限公司物业费9781.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取279元，原告负担179元，被告负担100元，公告费560元，由被告张建中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  侯悦霞代理审判员  姜志东人民陪审员  孔宪荣二〇一九年二月二十二日书 记 员  贺静静