湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂07民终402号上诉人（原审原告）：张绍旺，曾用名张梦桥，男，1971年3月2日出生，汉族，住鄂州市。委托诉讼代理人：夏和平，湖北民福律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北志裕房地产开发有限公司，住所地鄂州市鄂城区新庙镇。法定代表人：刘合高，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪文涛，湖北源规律师事务所律师。上诉人张绍旺因与被上诉人湖北志裕房地产开发有限公司（以下简称志裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初1342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2018年10月12日作出（2018）鄂07民终475号民事裁定，以事实不清，证据不足为由撤销原判，发回重审。鄂州市鄂城区人民法院依法另行组成合议庭审理本案，于2019年4月8日作出（2018）鄂0704民初2913号民事判决，张绍旺仍然不服，再次向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张绍旺及其委托诉讼代理人夏和平，被上诉人志裕公司的法定代表人刘合高及其委托诉讼代理人汪文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张绍旺上诉请求：1.请求二审法院查明事实，依法撤销鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初2913民事判决；2.请求二审法院重新作出公正的裁判，支持张绍旺在一审中的全部诉讼请求，即判令解除张绍旺与志裕公司之间于2015年8月26日签订的三份《商品房买卖合同》及两个车位的买卖合同，判令志裕公司返还购房款931,292.60元、利息144,350.35元，判令志裕公司承担已付购房款一倍，即931,292.60元的赔偿责任；3.判令志裕公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：第一，原审判决认定事实部分不清。其一，原审判决认定，虽然张绍旺与志裕公司签署了合法有效的《商品房买卖合同》，但是张绍旺主张用工程款抵付购房款没有得到鄂州市新庙建筑工程有限公司（以下简称新庙建筑公司）的认可，抵扣无效，视为张绍旺没有向志裕公司支付购房款。这一认定错误，不符合客观事实。收款收据是指确认收款人实际收取款项的凭证，张绍旺提交的证据三是8份收款收据和3份订购单，该组证据均由志裕公司出具，证实张绍旺以抵扣志裕公司应支付给张绍旺的931,292.60元工程款抵交了全部购房款。张绍旺的931,292.60元工程款抵交了全部的购房款。该书证能充分证实张绍旺已付清了全部的购房款。从原审查明的事实及张绍旺提交的相关证据来看，张绍旺是志裕公司开发的东方世纪城房地产建设项目的实际施工人。张绍旺挂靠新庙建筑公司经营，自主经营，自负盈亏，仅按已收取工程款1%的比例向该公司交纳管理费。志裕公司应按承包合同的约定向张绍旺支付工程进度款。由于志裕公司流动资金缺乏，才与张绍旺达成了以房抵偿工程进度款的协议，并签署了上述三份《商品房买卖合同》。张绍旺抵偿上述931,292.60元的工程进度款，也获得了新庙建筑公司的认可，该公司在与张绍旺结算这笔款项时，也提取了相应的管理费用。因此，张绍旺与志裕公司之间通过这种方式抵偿张绍旺应支付给志裕公司的购房款是成立的，张绍旺实质上已交清了全部931,292.60元的购房款。相关证据也能充分证实，张绍旺有权直接从志裕公司财务领取工程款项，张绍旺提交的证据六及证据十一、证人汪自林、龚新金的证言也能充分证明这一事实。志裕公司在一审中申请出庭的证人、新庙建筑公司的出纳盛小平的证言，也证实了工程建设过程中，大部分时间段志裕公司直接向张绍旺及其他实际施工人直接支付工程款的事实。其二，原审判决认定张绍旺提交的证据四系志裕公司出具，但属志裕公司在与张绍旺依法解除《商品房买卖合同》之后的行为，这组证据不能证实志裕公司违约。这一认定极其错误，不尊重案件的客观事实。证据三和证据四能充分证实志裕公司一房两卖的违约行为，该行为严重违反双方签署的《商品房买卖合同》的约定和《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，属典型的违约欺诈行为，应承担全部的违约责任和惩罚性赔偿责任，应退还全部的931,292.60元购房款和支付该款项占用期间的利息损失144,350.35元，并应向张绍旺支付惩罚性赔偿金931,292.60元。其三，原审判决认定，志裕公司于2017年4月12日向张绍旺发出了一份《关于催收购房款的函》以及2017年5月10日发出了一份《关于解除商品房买卖合同的函》，证实了志裕公司依法解除了双方签署的上述《商品房买卖合同》。原审判决如此认定案件事实，无原则地采信志裕公司提供的证据，严重损害了张绍旺的合法权益。张绍旺于2015年8月26日就已与志裕公司签署了上述三份《商品房买卖合同》，并于次日，即2015年8月27日已办理了以志裕公司到期应付给张绍旺的工程进度款抵偿购房款的全部手续，志裕公司也向张绍旺开具了收款收据。在这三份《商品房买卖合同》的履行过程中，张绍旺已履行了最主要的合同义务及其他合同义务，没有任何违约行为，志裕公司无权单方解除双方于2015年8月26日签署的三份《商品房买卖合同》。相反，志裕公司应履行自己的合同义务，办理上述三套房屋的交易过户手续，使张绍旺获得上述房产的所有权。另一方面，志裕公司在双方签署《商品房买卖合同》一年以后，单方下达解除通知，解除双方签署的上述三份《商品房买卖合同》，也违反了《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条的相关规定，志裕公司的这一行为没有任何法律效力。第二，上述一审判决适用《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百六十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款的规定，驳回张绍旺在一审中的全部诉讼请求，属典型的认定事实不清，适用法律错误。张绍旺作为志裕公司所开发的房地产项目的实际施工人，在与志裕公司及新庙建筑公司协商一致，并向该公司交纳了1%的管理费的条件下，利用自己应得的、志裕公司早就应当支付的工程进度款抵付张绍旺的购房款931,292.60元，并与志裕公司签署了三份《商品房买卖合同》，这三份《商品房买卖合同》中张绍旺履行了全部的合同义务，张绍旺的权利应当得到法律的保护，志裕公司无权行使单方解除合同的权利。如果真如上述原判决所认定的那样，张绍旺没有支付931,292.60元购房款，张绍旺将蒙受巨大的经济损失。因为在签署上述《商品房买卖合同》及履行合同的过程中，张绍旺已把志裕公司早就出具的支付工程进度款的债权凭证交付给了志裕公司，张绍旺再也没有凭证要求志裕公司支付工程进度款和支付延期付款的利息损失。基于以上几点，原审判决无视张绍旺已履行合同全部付款义务的事实，驳回张绍旺的全部诉请，严重地背离了法律的公平、正义原则。志裕公司辩称：第一，张绍旺在上诉状中将对事实部分的上诉和对法律适用部分的上诉混淆了。上诉状中第一点认为原审判决认定的部分事实不清，但其主要罗列的是法律适用的问题，原审法院认定的事实是否清楚，上诉状中没有说原审认定的哪些事实错了。第二，原审法院认定的事实基本清楚。双方在2015年8月26日签订《商品房买卖合同》，该时间节点志裕公司是否应当向张绍旺支付工程款，以及张绍旺能否主张以工程款冲抵购房款，原审法院未作陈述，故张绍旺的上诉理由不成立，因为其并未对原审认定的这部分事实提出异议。第三，张绍旺的上诉理由不成立，新庙建筑公司并未认可工程款抵偿93万多元购房款，且张绍旺上诉所称实际施工人领取了绝大部分工程款也不属实。第四，张绍旺上诉的事实与理由的逻辑不清。如领款属于合同履行的部分，但张绍旺通过事后合同的履行反推合同约定的内容属于逻辑错误。本案中张绍旺在对原审法院认定事实没有异议的情况下，二审中仍应当审查是否存在下欠工程进度款的事实。第五，关于本案法律适用的问题。在特殊的情况下，签订的商品房买卖合同的性质是什么，能否主张工程款冲抵购房款是属于法律适用的问题，张绍旺的部分上诉理由存在错误。超过一年期限的理解应结合最高人民法院有关合同法解释答记者问进行理解。双倍惩罚性赔偿金在本案中不适用，张绍旺没有付款，且直接付款买房与工程款抵付房款买房是有区别的。双方对解除合同没有争议，本案该通过什么方式解除合同是属于法律适用的问题。综上，原审法院认定事实基本清楚，判决正确，张绍旺上诉的事实与理由错误，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。张绍旺向一审法院起诉请求：1.依法解除张绍旺与志裕公司于2015年8月26日签订的三份《商品房买卖合同》、车位二份；2.判令志裕公司返还购房款931,292.60元、利息144,350.35元；3.判令志裕公司承担已付购房款一倍即931,292.60元的赔偿责任；4.判令志裕公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年7月，新庙建筑公司承建志裕公司新都花园房地产工程（后更名为东方·世纪城），张绍旺与新庙建筑公司于2013年7月28日签订《项目工程承包合同》一份，约定张绍旺以新庙建筑公司资质承建新都花园9号楼，工程款由新庙建筑公司统一账户管理，新庙建筑公司按照建设方拨付的工程款及时拨付给张绍旺。2015年8月26日，张绍旺与志裕公司签订《商品房买卖合同》三份，约定张绍旺分别购买志裕公司开发的位于鄂州市鄂城区新庙镇英山村东方·世纪城北苑1栋2单元1604号、1704号、1904号共三套房屋，建筑面积均为97.79平方米；房屋单价分别为2,620.00元/平方米、2,640.00元/平方米、2,680.00元/平方米，房屋总价分别为256,209.80元、258,165.60元、262,077.20元，三套房屋总价共计776,452.60元；付款方式为一次性付款；买受人逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2015年8月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用等。同时，张绍旺还购买了志裕公司开发的东方·世纪城北苑1-2-1804、1-2-1904车位两个，单价为68,000.00元/个，共计136,000.00元；双方未签订书面的车位买卖合同。2015年8月27日，志裕公司向张绍旺出具收款收据凭证八份、星月集团产品订购单三份；其中编号为0003523收款收据凭证载明收到张梦桥人民币256,209.80元，系付北苑1-2-1604，抵张梦桥工程款；编号为0003489收款收据凭证载明收到张梦桥人民币2,980.00元，系付北苑1-2-1604，天然气2,480.00元，可视门铃500.00元，抵工程款；编号为0003522收款收据凭证载明收到张梦桥人民币258,165.60元，系付北苑1-2-1704，抵张梦桥工程款；编号为0003488收款收据凭证载明收到张梦桥人民币2,980.00元，系付北苑1-2-1704，天然气2,480.00元，可视门铃500.00元，抵张梦桥工程款；编号为0003520收款收据凭证载明收到张梦桥人民币262,077.20元，系付北苑1-2-1904，抵张梦桥北苑工程款；编号为0003486收款收据凭证载明收到张梦桥人民币2,980.00元，系付北苑1-2-1904，天然气2,480.00元，可视门铃500.00元，抵张梦桥北苑工程款；编号为0003121收款收据凭证载明收到张梦桥车位人民币68,000.00元，系付北苑1-2-1904，抵工程款；编号为0003122收款收据凭证载明收到张梦桥车位人民币68,000.00元，系付北苑1-2-1804，抵工程款；三份星月集团产品订购单均为张梦桥，订购产品均为钢甲门，金额均为人民币3,300.00元，备注均为抵工程款，分别注明北苑1-2-1604、北苑1-2-1704、北苑1-2-1904。双方签订该《商品房买卖合同》未通知新庙建筑公司，因该款新庙建筑公司不予认可，事后也未经新庙建筑公司追认，新庙建筑公司表示未经对公结账，对志裕公司与张绍旺之间的抵款行为不认可。志裕公司未开具购房发票，也未向张绍旺交付合同约定的房屋及车位。2017年4月12日，志裕公司认为张绍旺以房抵扣工程款未经新庙建筑公司认可，不符合结算手续，向张绍旺发出《关于催缴购房款的函》一份，其主要内容为：张梦桥同志，你于2015年8月27日与我公司签订的三份《商品房买卖合同》，约定购买我公司开发的东方·世纪城北苑1-2-1604号、1-2-1704号、1-2-1904号三套房屋，价格分别为256,209.80元、258,165.60元、262,077.20元；两个车位共136,000.00元；三套房屋配套费（含防盗门3,300.00元、天然气2,480.00元、可视门铃500.00元）共计18,840.00元；依据《商品房买卖合同》的约定，你应一次性支付全部购房款，但至今你未履行付款义务。限你在收函后七日内现金付清三套房屋的购房款、两个车位款及房屋配套费共计人民币950,132.60元，逾期未付，本公司将依法单方解除双方签订的《商品房买卖合同》等。2017年5月10日，志裕公司向张绍旺发出《关于解除商品房买卖合同的函》一份，其主要内容为：张梦桥同志，你于2015年8月27日与我公司签订的三份《商品房买卖合同》，约定购买我公司开发的东方·世纪城北苑1-2-1604号、1-2-1704号、1-2-1904号三套房屋，本公司已于2017年4月12日依法向你送达了催缴购房款的函，限你在收函后七日内现金付清三套房屋的购房款、两个车位款及房屋配套费共计人民币950,132.60元，而你至今未付，现本公司依法单方解除双方签订的上述三套房屋的三份《商品房买卖合同》，解除合同的效力自本通知送达之日起立即生效。后志裕公司将上述三套房屋出售给他人，并到房产管理部门办理了预售登记。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，志裕公司作为具有房地产开发资质的企业，其与张绍旺签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，双方的约定未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，依法应受到法律的保护。合同签订后，买受人应按照合同约定，15日内一次性付款。张绍旺主张已经用工程款抵付购房款，因该工程系志裕公司发包给新庙建筑公司，张绍旺为新庙建筑公司项目经理，依照约定建筑工程款只对建筑公司支付，而不能对个人直接支付，该款新庙建筑公司不予认可抵扣工程款，故其主张工程款抵付购房款的理由不能成立。因张绍旺未向志裕公司支付购房款，志裕公司向张绍旺发出了催缴购房款的函，后张绍旺仍未交纳购房款；志裕公司依合同约定向张绍旺发出了解除商品房买卖合同的函后，张绍旺未提出异议，也未提起民事诉讼，故志裕公司向张绍旺发出的解除商品房买卖合同的函已生效，双方之间的商品房买卖合同关系已解除，故张绍旺的诉讼请求，依法应予驳回。志裕公司关于合同没有实际履行且已依法解除的抗辩理由，依法予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百六十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告张绍旺全部诉讼请求。案件受理费22,856.00元，减半收取计11,428.00元，财产保全费5,000.00元，合计16,428.00元，由张绍旺负担。二审期间，上诉人张绍旺为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一：证明一份、《延期工程款支付利息协议》一份、领款单两份、收据两份。用以证明志裕公司与张绍旺和新庙建筑公司三方协商一致，对早就应支付给张绍旺的工程款1,230,000.00元未按时支付，协商一致，再延期一年支付，并承担一年的利息88,560.00元；志裕公司直接扣除张绍旺施工的10号楼由其提供的进户线材料及人工费30,000.00元；在2015年8月26日、8月27日志裕公司以商品房抵偿张绍旺工程进度款1,230,000.00元之后，于2015年8月28日志裕公司直接向张绍旺支付工程进度款400,000.00元；志裕公司于2015年7月6日依约支付张绍旺工程进度款利息88,560.00元；张绍旺为实际施工人，是挂靠新庙建筑公司经营，由张绍旺自负盈亏；张绍旺在本案中支付的购房款均为到期应付的工程款，已用该款支付了应付志裕公司的购房款，履行了商品房买卖合同的主要义务。证据二：收据两份。用以证明2011年9月26日，张绍旺借用鄂州市第四建筑工程公司资质，承接本案志裕公司开发项目的10号楼工程向志裕公司直接支付保证金2,000,000.00元，后在志裕公司的要求下，张绍旺被迫挂靠新庙建筑公司承接志裕公司该项目的10号楼工程并证实上述工程保证金2,000,000.00元是由张绍旺自己支付给志裕公司，而不是原审判决所认定的该保证金2,000,000.00元支付给了新庙建筑公司。证据三：工程联系函一张。用以证明证人盛小平实际是志裕公司的会计，其代表志裕公司于2016年7月14日签收了该项目南区承包公司湖北盛和建筑安装工程有限公司的工作联系函及盛小平在重审程序中以新庙建筑公司的名义出庭作证属虚假证据。被上诉人志裕公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据一：东方世纪城9号楼工程款付款统计表、付款凭证。用以证明2015年8月26日之前，志裕公司已实际付款金额为10,024,029.59元，而按合同第四条关于工程进度款的约定，至竣工验收时进度款应为7,377,150.00元（建筑面积14465㎡×600元/㎡），不存在拖欠工程进度款的事实，原审过程中张绍旺陈述的“抵扣工程进度款”不属实。证据二：《情况说明》、实际施工人签名的《关于东方世纪城工程结算汇报材料》、志裕公司出具的《关于东方世纪城工程结算的说明》、《造成东方世界城建筑工程款结算纠纷的说明》、《关于东方世纪城建筑工程款为什么领超的情况说明》。用以证明因施工单位与志裕公司就结算单价达不成一致意见，该纠纷经市公安局、劳动局协调未果，双方至今未办理工程决算手续，同时施工单位不协助办理竣工备案的事实。证据三：新庙建筑公司工商登记资料。用以证明2015年8月26日双方签订《商品房买卖合同》时，新庙建筑公司股东为叶昌勤、周国兵；该股东信息与叶昌勤、周国兵证实新庙建筑公司不认可挂靠实际施工人作出的建筑工程款冲抵购房的行为效力。证据四：最高人民法院（2018）最高民终字第391号民事判决书及《最高人民法院建设施工合同司法解释（二）理解与适用》。用以证明挂靠类的实际施工人不能越过建筑公司，直接向开发公司主张建筑工程款（即挂靠类的实际施工人不能突破合同相对性），挂靠类施工合同的债权债务主体是三方，而购房合同的债权债务主体是两方，施工人主张以建筑工程款冲抵购房款，不符合《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百条规定的“债务抵销时主体应当是互负债务的主体，即主体应当一致”。证据五：《以物抵债协议的性质与效力》（最高人民法院民二庭第四次法官会议纪要）及《最高人民法院印发的通知》。用以证明本案以物抵债协议是在“工程结算价款未确定前且志裕公司不拖欠工程进度款的情况下”达成的，是债务履行期届满前达成的协议，其性质应认定为担保属性，不具备商品房买卖交易属性。经庭审质证，志裕公司对张绍旺提交的三组证据均有异议，认为证据一不是新的证据，达不到张绍旺的证明目的，本案抵付的是与1,230,000.00元无关的工程款，即使1,230,000.00元存在逾期付款，也不能证实本案抵销的工程款已经到期，支付的利息是事实；对证据二的真实性和关联性有异议，鄂州市第四建筑工程公司于2011年缴纳的两笔款项与本案无关，且与张绍旺一审庭审陈述的事实相矛盾；对证据三的真实性有异议，是否盛小平的签字无法确认，其身份不能妄加推定。张绍旺对志裕公司提供的五组证据均有异议，对证据一的真实性、关联性有异议，认为大部分款项及费用与张绍旺无关，其中部分对账单签名的真实性难以确认；对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，志裕公司单方制作的材料，不能反映案件事实；对证据三的真实性没有异议，但证明目的有异议，股东是公司的投资者不是经营者，公司收据的证明力大；认为证据四、证据五不属于证据的范畴，且判例只能作为裁判的指导和参考。对上述有异议的证据，本院认为，张绍旺提交的证据一是一审庭审结束后向原审法院提交的证据，一审未进行质证，该证据来源于鄂州市鄂城新区城市建设局，具有真实性、合法性和关联性，属于新的证据，依法予以采纳；证据二系志裕公司与鄂州市第四建筑工程公司的往来，且与本案不具有关联性，依法不予采纳；证据三中的签名无法确定是否盛小平所签，且证人证言能否采信有明确的规定，故该证据不予采纳。志裕公司提交的证据一系志裕公司与新庙建筑公司及各实际施工人之间往来的财务凭证，对其中具有真实性、合法性并与本案具有关联性的凭证，予以采纳；证据二系实际施工人联名向有关部门的反映材料及志裕公司向市公安局纪检监察组的反映材料，系各方当事人的反映意见，与本案缺乏关联性，依法不予采纳；证据三系新庙建筑公司的工商登记资料，与本案不具有关联性，依法不予采纳；证据四、证据五不属于能够证明案件事实的证据，亦就不属于新的证据。本院根据依法确认和采纳的证据，认定本案事实如下：2015年8月26日，张绍旺与志裕公司签订《商品房买卖合同》三份。合同约定，张绍旺分别购买志裕公司开发的位于鄂州市鄂城区新庙镇英山村东方·世纪城北苑1栋2单元1604号、1704号、1904号共三套房屋，建筑面积均为97.79平方米；房屋单价分别为2,620.00元/平方米、2,640.00元/平方米、2,680.00元/平方米，房屋总价分别为256,209.80元、258,165.60元、262,077.20元，三套房屋总价共计776,452.60元；付款方式为一次性付款；买受人逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2015年8月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用等。同时，张绍旺还购买了志裕公司开发的东方·世纪城北苑1-2-1804号、1-2-1904号车位两个，单价为68,000.00元/个，共计136,000.00元，但双方未签订书面的车位买卖合同。2015年8月27日，志裕公司向张绍旺出具收款收据凭证八份、星月集团产品订购单三份。其中编号为0003523收款收据凭证载明收到张梦桥人民币256,209.80元，系付北苑1-2-1604，抵张梦桥工程款；编号为0003489收款收据凭证载明收到张梦桥人民币2,980.00元，系付北苑1-2-1604，天然气2,480.00元，可视门铃500.00元，抵工程款；编号为0003522收款收据凭证载明收到张梦桥人民币258,165.60元，系付北苑1-2-1704，抵张梦桥工程款；编号为0003488收款收据凭证载明收到张梦桥人民币2,980.00元，系付北苑1-2-1704，天然气2,480.00元，可视门铃500.00元，抵张梦桥工程款；编号为0003520收款收据凭证载明收到张梦桥人民币262,077.20元，系付北苑1-2-1904，抵张梦桥北苑工程款；编号为0003486收款收据凭证载明收到张梦桥人民币2,980.00元，系付北苑1-2-1904，天然气2,480.00元，可视门铃500.00元，抵张梦桥北苑工程款；编号为0003121收款收据凭证载明收到张梦桥车位人民币68,000.00元，系付北苑1-2-1904，抵工程款；编号为0003122收款收据凭证载明收到张梦桥车位人民币68,000.00元，系付北苑1-2-1804，抵工程款；三份星月集团产品订购单均为张梦桥，订购产品均为钢甲门，金额均为人民币3,300.00元，备注均为抵工程款，分别注明北苑1-2-1604、北苑1-2-1704、北苑1-2-1904。2017年4月12日，志裕公司以集中召开会议形式向张绍旺发送《关于催缴购房款的函》一份。该函主要内容为：张梦桥同志，你于2015年8月27日与我公司签订的三份《商品房买卖合同》，约定购买我公司开发的东方·世纪城北苑1-2-1604号、1-2-1704号、1-2-1904号三套房屋，价格分别为256,209.80元、258,165.60元、262,077.20元；两个车位共136,000.00元；三套房屋配套费（含防盗门3,300.00元、天然气2,480.00元、可视门铃500.00元）共计18,840.00元；依据《商品房买卖合同》的约定，你应一次性支付全部购房款，但至今你未履行付款义务。限你在收函后七日内现金付清三套房屋的购房款、两个车位款及房屋配套费共计人民币950,132.60元，逾期未付清，本公司将依法单方解除双方签订的《商品房买卖合同》。同时，因湖北盛和建筑工程有限公司、新庙建筑公司未依建筑安装工程承包合同的约定履行工程款结算义务，你持有的抵扣工程款的收款收据凭证不具有已经支付购房款的效力，本公司限你在收函后三日内退回所有收据，逾期本公司将声明作废。2017年5月10日，志裕公司再次以集中召开会议形式向张绍旺发送《关于解除商品房买卖合同的函》一份。该函主要内容为：张梦桥同志，你于2015年8月27日与我公司签订的三份《商品房买卖合同》，约定购买我公司开发的东方·世纪城北苑1-2-1604号、1-2-1704号、1-2-1904号三套房屋。本公司已于2017年4月12日依法向你送达了催缴购房款的函，限你在收函后七日内现金付清三套房屋的购房款、两个车位款及房屋配套费共计人民币950,132.60元，而你至今未付。现本公司依法单方解除双方签订的上述三套房屋的三份《商品房买卖合同》，解除合同的效力自本通知送达之日起立即生效。同时，因你未在本公司通知的时间内退还抵扣工程款的收款收据，本公司特声明你所持有的未实际付款的收款收据同时作废。2017年8月15日、8月21日、9月25日，志裕公司分别与案外人潘登、卢咏梅、于淑芳签订《商品房买卖合同》，将案涉北苑1-2-1604号、1-2-1704号、1-2-1904号房屋分别以4,420.00元/㎡、4,540.00元/㎡、4,580.00元/㎡的单价出售给他们，房屋价款分别为432,231.00元、443,966.00元、447,878.00元，共计1,324,075.00元，并办理了合同备案。另查明，2013年7月23日，志裕公司（甲方）与新庙建筑公司（乙方）签订《鄂州市新都花园9号楼工程施工承包合同》（以下简称《工程施工承包合同》）。该合同约定承包方式：按本工程施工设计图进行总承包，实行包工、包料、包质量等级、包安全责任、包工期的办法，其中除第4、5条（门窗工程、消防工程）按规定计取2%施工配合费外，其余项目均不得计取此项费用。工程结算方式：1、工程量计算依据鄂州市新都花园北苑工程施工设计图纸、图纸会审、设计变更计算工程量，执行2003年《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》《湖北省装饰装修工程消耗量及统一基价表》等，综合费用按工程直接费（含甲供材料）的13%包干（含工程税收、安全防护文明施工费）；2、乙方自行采购主要材料单价、品牌、质量必须由甲方签证认可，方可进入决算，其余材料执行鄂州市建设工程造价管理站颁发的施工同期材料市场价格；3、人工费调至55.00元/个工日；4、超高费按相应定额基价子目的75%计取；5、施工中的水电费按实际用量调价差（凭水电表计量）；6、模板工程参照木支撑九夹板项目执行（如实际施工为钢支撑，仍按木支撑结算）；7、电渣压力焊按6.00元/个接头包干；8、悬挑在附楼处（标高6至8米）搭设；9、塔吊安拆、运输费及塔吊基础按30,000.00元/幢包干；10、墙体拉结筋无论是提前预留还是采用植筋均按砌体钢筋加固子目执行；11、UPVC水落管及配件的价格按顾地塑胶同期价格的60%计取价差；12、甲方提供的部分建筑钢材、商混、外墙面砖等，按乙方签证使用量抵扣工程款。工程价款的支付办法：1、本工程进度款按以下方式支付（形象进度按600.00元/㎡测算，实际工程总价以中介机构审计报告数据为准，甲供材料款在竣工验收付款节点扣回）。（1）施工至十二楼顶（含架空层）支付形象进度的15%；（2）结构封顶支付形象进度的15%；（3）内外装修完成时支付形象进度的10%；（4）竣工验收时支付至形象进度的85%；（5）办理备案证、工程决算审计完成后支付至工程总价的95%；剩余5%作为工程质量保修金。2、质量保修金支付，工程质量竣工验收合格之日起满一年后，经甲方签字同意后，支付保修金的55%，第二年支付保修金的25%，满三年后付清余款。3、乙方送审（报甲方）的决算，如果审减额超过审定额6%以外的部分的审计费由乙方自付，即按审减价的8%，由甲方从乙方工程款中扣除代付审计机构。工程期限：本工程开工日期2013年7月23日，竣工日期2014年5月23日。同时，该合同还就工期顺延、质量验收、施工设计变更、违约责任等进行了约定。同年7月28日，新庙建筑公司（甲方）与张梦桥（乙方）签订《项目工程承包合同》。该合同约定，新庙建筑公司将新都花园北苑9号楼项目交由张梦桥承包施工，实行项目核算自负盈亏，按照相关制度，自主组织人员、材料及机械设备，精心施工，承担该项目引起的一切经济责任；工程款由甲方统一账户管理，甲方必须按建设方拨付的工程款（除按比例提留管理费用）及时拨付给乙方，如有滞留现象，甲方承担由此发生的损失；乙方按工程总价的1%作为管理费用上缴甲方，并在工程竣工前交清。张梦桥还就合同约定事项向新庙建筑公司出具了《承诺书》，并与新庙建筑公司签订了《项目部工程质量责任状》《项目部安全生产责任状》，新庙公司向张梦桥出具了《安全生产技术交底》。上述合同签订后，张绍旺即开始组织施工。2013年11月5日,志裕公司向新庙建筑公司转账10,930,000.00元，其中支付张梦桥9号楼第一笔工程进度款1,230,000.00元。2013年12月24日，志裕公司向新庙建筑公司转账1,230,000.00元，以支付张梦桥9号楼的第二笔工程进度款。2014年4月4日，志裕公司向新庙建筑公司转账2,800,000.00元，其中支付张梦桥9号楼工程进度款407,000.00元。2014年5月28日，志裕公司（甲方）与新庙建筑公司（张梦桥）（乙方）签订《延期工程款支付利息协议》。该协议约定，甲乙双方为进行基本建设所欠下建筑工程进度款一事项，达成协议：一、合同延期付款一年，自2014年6月30日至2015年6月30日。二、本协议借款利率根据中国人民银行相应档次利率一致，按月息0.6%计算，自2015年6月30日一次付清利息。三、付款金额与期限，双方协商一致，甲方向乙方支付延期工程款1,230,000.00元，利息为88,560.00元。2014年12月11日，志裕公司向张梦桥转账支付904,000.00元（其中工程款820,000.00元、利息120,000.00元，扣减代付保温材料36,000.00元）。2015年2月11日，志裕公司向张梦桥转账支付工程款1,500,000.00元。2015年7月6日，志裕公司向张绍旺转账支付9号楼工程款利息88,560.00元。2015年8月28日，张梦桥向志裕公司出具领款单，领取工程款400,000.00元，志裕公司将该款转账至新庙建筑公司，由该公司支付给张梦桥。2015年8月31日,新庙建筑公司向张梦桥出具收据，收取其上交管理费17,000.00元。施工期间，志裕公司为新庙建筑公司（张梦桥）垫付商砼款、加气块款、钢材款、进户电线款等，双方均未进行结算，志裕公司统计的商砼款、加气块款、钢材款、进户电线款共计4,503,541.10元。还查明，2014年12月8日，新都花园小区名称变更为东方·世纪城。2015年8月26日、27日，志裕公司与张梦桥实际办理了四套房屋和两个车库的以房抵款手续，分别为东方·世纪城北苑1-2-1604号、1-2-1704号、1-2-1804号、1-2-1904号房屋，北苑1-2-1804号、1-2-1904号两个车位，共计抵款金额为1,197,694.00元。其中，1-2-1804号房屋的面积97.79㎡，单价2,660.00元/㎡，总价260,121.40元，配套费6,280.00元，合计266,401.40元。后双方协商，张梦桥将北苑1-2-1804号房屋的《商品房买卖合同》及收据退还给志裕公司，志裕公司于2016年2月5日向张梦桥支付200,000.00元。本案二审的争议焦点为：1.志裕公司解除合同是否符合法律规定；2.志裕公司应否向张绍旺返还购房款及利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。本院结合案件事实和相关法律规定，以及当事人的诉辩意见，评析如下：一、关于志裕公司解除合同是否符合法律规定的问题《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，志裕公司与张绍旺在2015年8月26日签订的《商品房买卖合同》中约定“付款方式为一次性付款”、“买受人逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同”，志裕公司在2017年5月10日以张绍旺经催收仍未支付购房款为由通知解除合同。从查明的事实来看，张绍旺系以工程款抵付购房款，无需再向志裕公司支付购房款，故志裕公司依约或依法解除合同的条件自始便不成就，其解除合同不符合法律规定。首先，在签订《商品房买卖合同》时，志裕公司下欠东方世纪城9号楼的工程款。其一，从《工程施工承包合同》的约定和履行来看，双方对第四笔进度款的支付约定进行了变更。志裕公司与新庙建筑公司签订的《工程施工承包合同》中约定：“（1）施工至十二楼顶（含架空层）支付形象进度的15%；（2）结构封顶支付形象进度的15%；（3）内外装修完成时支付形象进度的10%；（4）竣工验收时支付至形象进度的85%；（5）办理备案证、工程决算审计完成后支付至工程总价的95%；剩余5%作为工程质量保修金”，且约定“甲供材款在竣工验收付款节点扣回”。在合同的履行中，志裕公司已于2013年11月5日支付第一笔进度款1,230,000.00元，2013年12月24日支付第二笔进度款1,230,000.00元，2014年12月11日支付第三笔进度款820,000.00元，双方对前三笔进度款的支付事实没有争议。按照《工程施工承包合同》约定，第四笔进度款金额为3,688,740.00元[600.00元/㎡×13662㎡×（85%-15%-15%-10%）]。因依约需扣回甲供材款，而甲供材款的金额已经超出该进度款，导致该节点应付工程款数额为负数。故在合同的履行中志裕公司与新庙公司（张绍旺）以实际行为对第四笔进度款的支付进行了变更。即志裕公司在该节点并没有扣减甲供材款，而是分别于2014年4月4日支付407,000.00元、2014年5月28日签订《延期工程款支付利息协议》、2015年2月11日支付1,500,000.00元、2015年8月26日签订《商品房买卖合同》并于次日以房抵款1,197,694.00元（含本案所涉931,292.60元）、2015年8月28日支付400,000.00元。该变更是志裕公司对自己民事权利的自行处分，不损害他人利益，合法有效。其二，从《延期工程款支付利息协议》来看，志裕公司对下欠新庙建筑公司（张绍旺）工程款1,230,000.00元及其利息进行了约定。《工程施工承包合同》约定的竣工时间为2014年5月23日，志裕公司与新庙建筑公司（张绍旺）于2014年5月28日签订《延期工程款支付利息协议》约定“甲乙双方为进行基本建设所欠下建筑工程进度款一事项，达成协议”、“合同延期付款一年，自2014年6月30日至2015年6月30日”、“甲方向乙方支付延期工程款1,230,000.00元，利息为88,560.00元”。该协议足以证实志裕公司下欠张绍旺1,230,000.00元工程进度款延期至2015年6月30日。其三，按照日常生活经验法则，志裕公司为房地产开发企业，在决定是否以房抵款时，具有主动权，若不下欠工程款，则不会与实际施工人签订《商品房买卖合同》，还出具抵工程款的购房款、天然气款、钢甲门款、可视门铃款的收据；若认为张绍旺应支付购房款，也无需等到一年多后房屋价格大幅上涨才催收房款、提出解除合同。双方抵款的时间为2015年8月27日，金额为1,197,694.00元（含本案所涉931,292.60元），其时间在《延期工程款支付利息协议》约定的到期日2015年6月30日之后，抵款金额与1,230,000.00元接近，在抵款后张绍旺也向新庙建筑公司支付了相应的管理费。故前述事实足以证明志裕公司以房抵款及支付利息，是履行该《延期工程款支付利息协议》。其四，从抵款之后的付款行为，也可看出，抵款行为客观、真实。在2015年8月27日抵款的次日，志裕公司又向张绍旺支付400,000.00元。如志裕不下欠工程款，则不应次日又向张绍旺支付工程款。志裕公司认为本案以物抵债协议是在工程结算价款未确定前且志裕公司不拖欠工程进度款的情况下达成的，具有担保属性，与事实不符，依法不予支持。其次，志裕公司与张绍旺协商抵款，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然按照合同相对性张绍旺不能直接向志裕公司主张工程款，但是张绍旺作为实际施工人，有权要求志裕公司在欠付工程款范围内承担责任，亦有权对发包人提起代位权诉讼。换言之，张绍旺有权获得东方世纪城9号楼的工程款，而无论该款是由新庙建筑公司支付，还是直接由志裕公司支付。按照新庙建筑公司与张绍旺之间的约定，新庙建筑公司按工程款的1%计收管理费，收到志裕公司支付的工程款必须及时拨付给张绍旺。在合同履行中，志裕公司在工程施工期间及完工后，曾多次直接向张绍旺支付工程款。而且涉案的《延期工程款支付利息协议》的主体一方为志裕公司，另一方为新庙建筑公司（张梦桥），志裕公司为履行该协议与张绍旺协商以房抵款，是权利义务人的意思表示，不违反法律规定。故志裕公司与张绍旺之间以房抵款，具有合理性，新庙公司已收取相应的管理费，并不损害该公司的利益，该抵款行为合法有效。再次，约定以工程款抵付购房款后，视为张绍旺已经支付全部购房款。《商品房买卖合同》属于诺成性合同，不需要完成房屋交付才生效。抵销权属于形成权，通知到达对方时即生效。志裕公司与张绍旺于2015年8月26日签订《商品房买卖合同》，次日志裕公司向张绍旺出具了抵工程款的收款收据，抵款行为完成，双方互负相应的工程款、购房款债权债务即行消灭。故张绍旺并不下欠志裕公司的购房款。最后，解除通知发生合同解除的效力，必须具备合同法第九十三条或九十四条的实质性条件。《最高人民法院研究室对关于适用若干问题的解释（二）第二十四条理解与适用的请示的答复》中规定“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。”虽然志裕公司向张绍旺送达了解除合同通知，但是因约定或法定解除的条件不成就，不产生解除合同的效力。另外，即使张绍旺当初没有以工程款抵付购房款，确实下欠购房款，志裕公司享有解除权，也应当在“知道或应当知道解除权发生之日起一年内行使”，逾期不行使的，解除权消灭。双方于2015年8月26日签订《商品房买卖合同》，志裕公司于2017年5月10日通知解除合同，早已超过解除权行使的法定期限，亦不符合法律规定。因此，志裕公司和张绍旺之间以抵账方式进行的房屋交易，可以认定张绍旺已经向志裕公司给付了全部购房款，张绍旺并未下欠志裕公司购房款，志裕公司在约定或法定解除条件未成就的情况下，向张绍旺送达解除通知，不符合法律规定，不产生合同解除的效力。张绍旺上诉称“张绍旺与志裕公司之间通过这种方式抵偿张绍旺应支付给志裕公司的购房款是成立的，张绍旺实质上已交清了全部931,292.60元的购房款”的理由成立，依法予以支持。志裕公司辩称“张绍旺上诉的事实与理由错误”的意见不能成立，依法不予支持。原审认为张绍旺未向志裕公司支付购房款，在收到解除函后亦未提出异议或提起民事诉讼，解除合同的函已生效，显属错误，应予纠正。二、关于志裕公司应否向张绍旺返还购房款及利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任的问题《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”志裕公司与张绍旺签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。志裕公司应当遵守诚实信用原则，依约履行合同义务，但其将出卖给张绍旺的三套房屋又分别出卖给第三人潘登、卢咏梅、于淑芳，导致张绍旺商品房买卖合同目的不能实现，无法取得该房屋。志裕公司违反诚实信用原则，在房屋价格大幅上涨后向第三人出卖案涉三套房屋，即获利547,622.40元，应依法承担相应的民事责任。故张绍旺请求解除合同、返还已付购房款及利息，并请求志裕公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，有事实和法律依据。志裕公司签收民事诉状之日为2018年5月15日，视为张绍旺解除合同的通知该日到达志裕公司。张绍旺请求的利息为144,350.35元（以购房款利息以931,292.60元为基数按照年利率6%从2015年8月27日计算至2018年3月26日），经核算无误。综合志裕公司的过错程度、获得的利益以及张绍旺的损失等因素，对张绍旺的诉讼请求依法予以支持。志裕公司请求驳回上诉，维持原判的理由不能成立，依法不予支持。综上所述，张绍旺的上诉请求成立，应予支持；一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予改判。本案经合议庭评议并提交本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下：一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初2913号民事判决；二、确认张绍旺与湖北志裕房地产开发有限公司2015年8月26日签订的三份《商品房买卖合同》及两个车位的买卖合同关系于2018年5月15日解除；三、湖北志裕房地产开发有限公司应予本判决生效之日起十日内返还张绍旺购房款931,292.60元及利息144,350.35元，并向张绍旺承担已付购房款一倍即931,292.60元的赔偿责任，共计2,006,935.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22,856.00元、财产保全费5,000.00元，二审案件受理费22,856.00元，均由湖北志裕房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  湛少鹏审判员  廖春花审判员  柯 君二〇一九年十一月十九日法官助理李思书记员尹瑞