湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9406号上诉人（原审原告）：周丽莎，女，1983年9月24日出生，汉族，住武汉市汉**。委托诉讼代理人：卢雅琦，湖北朋来律师事务所律师。上诉人（原审原告）：方星明，男，1984年3月24日出生，汉族，住武汉市汉**。委托诉讼代理人：卢雅琦，湖北朋来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉鼎顺置业有限公司，住所地武汉市汉**纱帽镇薇湖路**。法定代表人：许天晓，公司执行董事。委托诉讼代理人：胡俊，湖北维勒律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯晓，湖北维勒律师事务所律师。上诉人周丽莎、方星明因与被上诉人武汉鼎顺置业有限公司（以下简称鼎顺公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉南区人民法院（2018）鄂0113民初1083号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年8月12日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。上诉人周丽莎、方星明的委托诉讼代理人卢雅琦,被上诉人鼎顺公司的委托诉讼代理人胡俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周丽莎、方星明上诉请求，1、撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。其上诉理由为：一、一审法院忽视被上诉人在多份书面证据中明确表示愿按照合同约定承担违约责任，无视双方对违约金的约定，径行判决错误。上诉人在一审中提交的3份证据：1.承诺书（2015年6月19日），2.承诺书（2016年3月17），3.地方领导留言板（2017年10月10日），上述3份证据是被上诉人在已经违反了买卖合同约定的交房时间后，再三承诺的交房时间，同时3份证据跨越2015年至2017年，被上诉人都表示不仅要履行交房义务，也会按照合同约定承担相应的违约责任。这是当事人之间对违约责任合法有效的约定。二、一审法院适用法律错误。本案当事人双方的商品房买卖合同合法有效，且合同对双方权利义务及违约责任的承担约定明确。合同签订后，上诉人已履行了付款义务，但被上诉人因未完成验收，无法按约如期交房。经查询得知，该房屋所在的项目工程于2017年12月30日才竣工备案，符合交房条件，所以被上诉人应当承担逾期交房违约金；因被上诉人未及时办理房地产初始登记及未向上诉人出具办理房地产权属证书的相关手续，导致上诉人无法依约办理房产登记。因此，本案的审判应优先适用《中华人民共和国合同法》等相关法规才符合特别法与一般法的关系的法律适用要求，而不是优先适用法律原则。三、一审法院认为违约金过高，无事实和法律依据。综上所述，本案“汉南天地”项目开发商因为自身经营不善面临资金短缺，深陷债务危机，所以无法履行合同义务，这是商业行为及商业利益。而当合法利益、生存利益与商业利益产生冲突时，应坚持合法及合理原则，严格依据法律规定，充分考虑社会主流价值观、社会公众的认同度等因素，从而维护社会的公平正义。鼎顺公司辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。周丽莎、方星明向一审法院起诉请求，判令：1、鼎顺公司承担逾期交房违约金271031.01元（按已支付购房款的万分之二的三倍，自2015年1月1日计算至2018年8月31日），鼎顺公司承担逾期办理房地产权属证书违约金5060.33元，共计276091.33元；2、鼎顺公司协助周丽莎、方星明办理房地产权属证书；3、本案的诉讼费用由鼎顺公司承担。一审法院审理查明，2013年11月23日，周丽莎、方星明与鼎顺公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定周丽莎、方星明向鼎顺公司购买鼎顺公司建设的坐落于武汉市汉南区纱帽街纱帽正街汉南天地一期（B地块）第2幢2单元3层1号商品房（武汉市商品房买卖合同编号：南130231244）一套，建筑面积97.28平方米，总价款337355元，鼎顺公司应于2014年12月31日前交房。同时约定：出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限（即2014年12月31日）的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同还约定：出卖人（鼎顺公司）应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，周丽莎、方星明按照约定于2013年11月23日向鼎顺公司支付了购房首付款101355元，并就剩余房款办理了银行贷款。鼎顺公司于2013年11月23日向周丽莎、方星明开具了金额为101355元的发票。一审法院另查明，鼎顺公司所开发的“汉南天地”项目共1143户，分A地块、B地块，其中B地块有一号楼、二号楼，共有469户（已经销售390户），A地块有三号楼、四号楼、五号楼，共有674户。目前，三号楼、四号楼、五号楼尚处于银行抵押和法院多轮查封状态。因“汉南天地”项目开发商鼎顺公司资金链断裂，公司处于非正常经营状态，深陷债务危机、诉讼危机、信访维稳危机，该项目部分业主自2015年开始持续到不同政府部门上访、维权，要求鼎顺公司协助其办理不动产权属证书，并向其支付逾期交房及逾期办证违约金，均无果。2018年，因业主上访的人数、次数越来越多，矛盾越来越激化，多个部门先后多次呼吁请求一审法院整体处理汉南天地项目“烂尾”事宜。一审法院于2018年10月23日、24日立案受理包括周丽莎、方星明在内的汉南天地项目共87名业主诉鼎顺公司商品房销售合同纠纷系列案件，其中84件系汉南天地B地块一号楼、二号楼业主，另外3件系A地块三号楼业主，因三号楼涉及房屋抵押另案处理。一审法院受理该批案件后，经到房屋管理部门调查了解，因鼎顺公司一直未缴纳汉南天地项目一号楼、二号楼的房屋维修基金，导致一号楼、二号楼的房屋均未办理不动产权初始登记，初始登记未予办理，业主要求办理不动产权属证书（即不动产权转移登记）亦无法实现。考虑到鼎顺公司目前资金缺乏，而缴纳房屋维修基金及为业主开具税务发票需要800余万元资金。为了能及时解决业主购房后长期无法办证的问题，有效化解社会矛盾，经一审法院多方努力，引入第三方资金代鼎顺公司交纳房屋维修基金，第三方将房屋维修基金先期汇入一审法院案款账户，由一审法院直接将房屋维修基金支付给房屋管理部门。汉南天地B地块一号楼、二号楼已于2019年3月5日前办理不动产权初始登记，业主办理不动产权属证书才具备前提条件。第三方同时承诺，涉及汉南天地B地块一号楼、二号楼的84件案件调解结案后，在不加重鼎顺公司负担情况下，为业主开具发票产生的税款亦由第三方垫付。经一审法院主持调解，该84件案件中，调解结案65件，自愿撤诉4件，调解未果等待判决15件。目前，第三方资金代交房屋维修基金及税费800多万元，接受调解和申请撤诉的业主均已办理了不动产权属证书。65件调解的案件中，调解方案均为鼎顺公司协助办理不动产权属证书，关于违约金的部分：逾期交房和逾期办理不动产权证书的违约金以鼎顺公司代替业主向物业公司交纳一定年限物业管理费或物业管理费加停车费的方式抵扣。经测算，接受调解的65户物业管理费（按照收费标准每月1.6元/㎡，结合每户业主抵扣年限及房屋建筑面积实际计算）、停车费（按照收费标准每月200元，结合每户业主抵扣年限实际计算）共计770827.39元，房屋面积共计6645.24平方米，物业管理费、停车费、办证违约金换算为116元每平方米（770827.39元÷6645.24平方米）。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”公平原则是民法的一项基本原则。公平原则就是以公平观念作为人们价值辨别是非曲直的判断标准，可以用来协调关系人主体之间利益，最后达到判定各关系人应当承担的权利义务。公平原则的核心是平等，既包括涉事双方内部平等，即双方当事人之间的地位平等、权利平等，也包括非法律关系外的平等，即“同等案件同等对待”等等。“汉南天地”项目面临严重资金短缺，处于非正常经营，深陷债务危机，诉讼危机，信访维稳危机。由于前述原因一审法院多方寻求引入第三方资金的情况下，逐步解除了部分房屋查封状况，并在交纳房屋维修基金及补交税款后，房屋的初始登记才得以逐步进行，才可具备办理不动产证书的条件，一审法院在审理87件案件时，在充分考虑双方当事人的合法权益的情况下，鼎顺公司在最大承受能力范围内，经一审法院主持调解，87件案件中，撤诉5件，调解65件，调解未果17件。65件调解的案件中，物业管理费、停车费、办证违约金共计770827.39元，该65户的房屋建筑面积为6645.24平方米，经核算，物业管理费、停车费、办证违约金换算为116元每平方米。根据《中华人民共和国民法总则》第一条“为了保护民事主体的合法权益，调整民事法律关系，维护社会和经济秩序……”，根据上述法律规定，当事人在维护自己合法权益的同时还要兼顾维护社会秩序和经济秩序，个人利益的实现还要兼顾整体利益和社会利益。判决书本身具有示范效应，个案判决如果按照少数个人或少数集团利益要求，按照合同约定判决鼎顺公司承担违约金，其民事权利可充分满足，判决的示范效应所带来的连锁反映将直接影响鼎顺公司实际履行能力，更多民事主体权利的平等保护难以实现，从而也直接影响其自身民事权利的实现，面对鼎顺公司目前的状况和实际履行能力，只有根据公平原则，平衡各方当事人民事权利，才能平等保护更多民事主体的民事权利，才能从真正意义上实现各方当事人民事权利，从而也才能促成自身民事权利的实现，否则，其他民事主体都要求鼎顺公司按合同超过其实际履行能力履行，将产生更多民事主体的民事权利不能得到实现，从而进一步影响社会秩序和经济秩序。综上，结合公平原则以及更多其他当事人的平等保护，并综合考虑鼎顺公司实际情况，鼎顺公司在其最大承受能力范围内按照上述调解方案116元/㎡的标准承担逾期交房违约金及逾期办证违约金，符合本案实际，也符合周丽莎、方星明能及时实现自己权利的诉讼目的，按此标准计算鼎顺公司应支付周丽莎、方星明违约金11284.48元（116元/㎡×97.28㎡）。因此，周丽莎、方星明要求鼎顺公司承担逾期交房违约金271031.01元（按已支付购房款的万分之二的三倍，自2015年1月1日计算至2018年8月31日），鼎顺公司承担逾期办理房地产权属证书违约金5060.33元，共计276091.33元的诉讼请求，一审法院部分予以支持；由于鼎顺公司于2019年3月1日已对房屋进行了初始登记，已具备转移登记条件，周丽莎、方星明要求鼎顺公司协助周丽莎、方星明办理不动产权属证书的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法总则》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉鼎顺置业有限公司于判决生效之日起三十日内协助周丽莎、方星明办理坐落于武汉市汉南区纱帽街纱帽正街汉南天地一期（B地块）第2幢2单元3层1号商品房（武汉市商品房买卖合同编号：南130231244）的不动产权属证书；二、武汉鼎顺置业有限公司于判决生效之日起十日内支付周丽莎、方星明逾期交房违约金及逾期办证违约金11284.48元；三、驳回周丽莎、方星明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5441元，由武汉鼎顺置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕周丽莎、方星明的上诉请求及理由进行审理。关于一审认定逾期交房违约金和逾期办证违约金是否合理，周丽莎、方星明上诉认为鼎顺公司应按照合同约定承担违约金。周丽莎、方星明与鼎顺公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。对于涉案房屋的交付条件、交付时间以及办理房屋初始登记的时间，上述合同已作出明确约定。涉案房屋于2017年12月30日取得竣工验收备案证，于2019年3月1日办理了房屋初始登记。鼎顺公司构成逾期违规交房和逾期办理房屋权属证书。现一审法院已查明，鼎顺公司所开发的“汉南天地”项目共1143户，分A地块、B地块，其中B地块有一号楼、二号楼，共有469户（已经销售390户），A地块有三号楼、四号楼、五号楼，共有674户。目前，三号楼、四号楼、五号楼尚处于银行抵押和法院多轮查封状态。本案中，鉴于鼎顺公司目前的状况和实际履行能力，如按照合同约定判决鼎顺公司承担违约金，其民事权利可充分满足，虽显现了公义，但将直接影响鼎顺公司实际履约能力，更多民事主体权利的平等保护难以实现，从而也直接影响其自身民事权益的实现。故一审法院从有效化解社会矛盾，根据公平原则，综合考虑到鼎顺公司在其最大承受能力范围内将逾期交房违约金及逾期办证违约金予以调整按照116元/㎡的标准符合情理亦符合本案实际，即鼎顺公司应向周丽莎、方星明支付违约金11284.48元并无不当，本院予以维持。关于适用法律问题。周丽莎、方星明认为应优先适用《中华人民共和国合同法》等相关规定，而不是优先适用法律原则。对此本院认为，本案属商品房销售合同纠纷系列案件，虽合同约定了违约责任，但案涉“汉南天地”项目面临严重资金短缺，鼎顺公司处于非正常经营等原因导致，当事人在维护自己合法权益的同时还需兼顾维护社会秩序和经济秩序，个人利益的实现还要兼顾整体利益和社会利益。故一审法院适用法律并无不当。综上所述，周丽莎、方星明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5441元，由周丽莎、方星明负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  张 红审判员  张海鹏二〇一九年十一月五日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹