四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初105号 原告：曾世菊，女，1946年6月30日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：王雷，男，1979年12月19日生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：曾世菊（系王雷之母），住四川省资阳市雁江区。 被告：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司，住所地资阳市雁江区娇子大道北2巷333号，统一社会信用代码：91512000717564110X。 法定代表人：罗德成，董事长。 委托诉讼代理人：韩虹，女，该公司工作人员。 原告曾世菊、王雷与被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（以下简称得宇房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月23日受理，2018年8月21日，本院作出(2018)川2002民初4094号民事判决，原告曾世菊、王雷不服，上诉于四川省资阳市中级人民法院。2018年11月20日，四川省资阳市中级人民法院作出(2018)川20民终1449号民事裁定：撤销(2018)川2002民初4094号民事判决，发回重审。本院于2019年1月3日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾世菊（亦为原告王雷的委托诉讼代理人）、被告得宇房产的委托诉讼代理人韩虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾世菊、王雷向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付逾期办证违约金（违约金以实际购房款323863元为基数自2015年1月1日至2018年1月18日止，共计1098天）暂按照每天万分之一的利率计算为35564元，以实际判决为准；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2011年12月25日，原告与被告,签订了“商品房买卖合同”，约定原告以323863元的总价购买被告开发的资阳市雁江区城市新区刘家湾片区花果山春天半岛八区一幢1（Z）3-8-3号房屋一套，合同约定被告应在2012年12月30日向原告交付该商品房，被告应在商品房交付之日起730日内为原告办理房屋产权登记，2012年12月30日被告向原告交付房屋。按照合同约定被告应于2014年12月30日前为原告办理房屋权属登记，但被告于2018年1月18日才为原告办理不动产产权证书。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告实际缴纳房款323863元。违约金应以实际购房款为基数，自2015年1月1日起至2018年1月18日止，暂按每天万分之一计算。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告的告示，证明诉讼时效中断。 被告得宇房产辩称，原被告双方签订合同、履行合同的情况基本属实，但原告曾世菊、王雷的诉讼已经超过了法律规定的诉讼时效，其诉求行为应当不受到法律的保护，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交的商品房买卖合同复印件、不动产登记证书复印件、销售不动产统一发票，被告无异议，与本案具有关联性，本院予以认定。原告提交的房屋权属契税征（免）证明、税收完税证明与本案没有关联性，本院不予认定。原告提交的《告示》仅证明被告对于办理产权证的时间进行了承诺，不能证明原告向被告主张了逾期办证违约金及被告对逾期办证违约金进行承诺，不能达到原告的证明目的，与本案没有关联性，本院不予认定。 根据当事人陈述和本院确认的证据证明，本院经审理认定事实如下：2011年12月25日，原告曾世菊、王雷与被告得宇房产签订《商品房买卖合同》（合同备案号201112250000039）及《补充协议》，约定原告以323318元价格购买被告开发的资阳市雁江区城市新区刘家湾片区花果山春天半岛八区一期1（Ｚ）3-8-3号的房屋，建筑面积130.37平方米。原告按约支付了购房款。双方约定出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付房屋〔《商品房买卖合同》第十一条第（一）款〕，如因出卖人的责任导致买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照《补充协议》〔《商品房买卖合同》第二十条第（二）款2项，《补充协议》第九条对本＜合同＞第二十条的补充（产权登记）〕。 另查明，被告于2012年12月30日向原告交付了涉案商品房。该商品房实际建筑面积130.59㎡，实际购房款323863元。案涉房屋不动产权证书于2018年1月18日登记取得。 本院认为，本案的争议焦点为：一、违约金是否过高而予以调整；二、原告的诉求是否超过诉讼时效。 原告曾世菊、王雷与被告得宇房产签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对当事人具有法律约束力。原告履行了合同义务，被告应按约在商品房交付后的730日内为原告办理房屋所有权证书。原告与被告在《商品房买卖合同》及《补充协议》中虽然未明确约定逾期办证的违约责任，但依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，原告可以主张逾期办证违约金，参照《商品房买卖合同》第十三条逾期交房违约责任，本院确定逾期办证违约责任为：自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。涉案商品房的交付时间2012年12月30日，不动产权证书登记时间为2018年1月18日，该登记时间视为被告为原告办理产权证时间。故原告主张被告支付逾期办证的违约金时间本应自2014年12月31日起计算至2018年1月18日止。《民法总则》规定的诉讼时效为3年，《民法总则》2017年10月1日施行之前《民法通则》规定的诉讼时效为2年，截止2017年9月30日前权利人的权利受损害的事实未满2年的，诉讼时效为3年。已满2年的，适用《民法通则》规定，对方当事人提出抗辩的，不受法律保护。原告主张被告支付自2015年1月1日起至2018年1月18日止的逾期办证的违约金，于2018年7月23日提起诉讼，其2015年1月1日至2015年9月30日的逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。其2015年10月1日至2018年1月18日的逾期办证违约金没有超过诉讼时效，本院予以支持，为：323863×0.01%×841天＝27237元。被告抗辩逾期办证违约金过高要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，对原告主张的逾期办证违约金，本院酌情确定为10895元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告曾世菊、王雷支付逾期办理不动产权证书的违约金10895元； 二、驳回原告曾世菊、王雷的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费690元，由被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于资阳市中级人民法院。 审 判 长  叶志勇 人民陪审员  姚金元 人民陪审员  杨柳芳 二〇一九年二月二十六日 书 记 员  蒋雁翎