广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初21617号原告：白徐健，男，1970年6月15日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：杨倩倩，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鑫，广东联建律师事务所实习律师。被告：黄冬梅，女，1977年1月18日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，第三人：深圳市嘉兴业地产咨询有限公司，法定代表人：刘新毅，经理。委托诉讼代理人：黄英，男，1983年8月26日出生，汉族，身份证住址重庆市开州区，系公司员工。原告白徐健诉被告黄冬梅，第三人深圳市嘉兴业地产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨倩倩、刘鑫，被告黄冬梅，第三人委托诉讼代理人黄英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的编号为0000080的《房地产买卖合同》；2、被告支付原告违约金2,000,000元；3、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年4月21日，原告、被告双方在第三人嘉兴业地产咨询公司的居间介绍下签订《房地产买卖合同》（合同编号0000080），约定：1．原告以人民币10,000,000元（大写人民币壹仟万元整）总价购买被告名下位于深圳市南山区石鼓路某房产（下称案涉房产），不动产权证编号为0028260；2．案涉房产处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起三十日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予买卖双方指定的第三方处（合同第四条第2款）；3．卖方须保证对案涉房产享有完全所有权，能完全支配及处理，否则卖方应承担由此引起的一切法律责任（合同第十三条）；4．如卖方有根本违约行为，买方有权解除合同并要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金（合同第十五条）。原告先后依约向被告支付定金人民币38万元，并依被告要求将交易余款人民币962万元全额转账至双方指定的中国银行交易资金委托监管账户，全面而适当地履行了合同义务。而被告赎楼事项的办理却未按合同约定进行，一再拖延。后第三人和被告告知原告房产早已被法院查封，无法办理赎楼和过户手续，原、被告双方遂于2018年9月27日前往银行解除资金监管。被告明知房产被查封却隐瞒该重要事实，由第三人担任居间人与原告缔约，最终因被法院查封的房产不能赎楼、不能交易过户而导致原告不能取得房产所有权、不能实现合同目的。被告的行为已经构成根本违约，严重侵犯了原告的合法权益。原告特诉至法院，愿判如所请。被告辩称：原、被告双方签订了涉案房屋的房地产买卖合同，在原告向被告支付了定金38万元后，被告去办理房产证时得知涉案房产被查封。原、被告双方协商以现金1千万元总价予以购买，但最终没有将涉案房屋的查封情况予以解除，无法办理赎回及过户手续，才导致本案诉讼的产生。第三人述称：认可被告的答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月22日被告黄冬梅与深圳市万科云城房地产开发有限公司签订市场商品房转让合同，将位于深圳市南山区石鼓路某房产（涉诉房产）出让给被告黄冬梅，并已办理预售合同备案，备案权利人为黄冬梅。涉诉房产于2018年5月3日核准登记至被告黄冬梅名下，建筑面积133.75平方米。2018年4月21日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》（编号为0000080），约定：卖方向买方出售涉诉房产，房产转让成交价为1,000万元；定金金额为38万元，买方在签署本合同时向卖方支付5万，在签署本合同之日起二十五日内再向卖方支付33万元；962万为第二部分房款一次性付款，买方须在本合同签署之日起五十个工作日内全部付清；买卖双方须于该期限届满日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且买方已将第二部分楼款存入监管账户之日）起五十个工作日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续，递件回执由买卖双方指定的第三方或担保公司代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起5个工作日（含当日）内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费，不得延误；买卖双方同意一次性付款买房的第二部分楼款（不含定金、交房保证金）或银行按揭付款买房的首期款（不含定金、交房保证金）在指定银行或第三方监管，买房须在上述付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须与监管机构签署资金监管协议，该款项按监管方之监管协议规定的程序操作；卖方出售的该物业房地产产权现状为抵押状态，买卖双方均清楚该物业的产权状况；该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起三十日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予买卖双方指定的第三方处；如买方未按照本合同约定的期限履行相关义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方有权解除合同，卖方如解除合同的，卖方有权要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行相关义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方有权解除合同，买方如解除合同的，买方有权要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。被告黄冬梅于2018年4月5日出具《收据》，载明其收到原告交来用于购买涉案房产定金18万元整，支付方式为签约当日支付人民币五万元整，剩余人民币13万元于2018年4月13日前转账至被告名下的兴业银行账号内，以银行实际到账为准；及其他内容。被告黄冬梅于2018年4月21日出具《收据》，载明其收到原告购买涉案房产定金20万元整，支付方式为2018年4月23日前转账至被告名下的兴业银行账号，以银行实际到账为准；及其他内容。原告于2018年4月10日向被告的兴业银行深圳西乡支行转账13万元，备注为购房定金；于2018年4月22日向被告的兴业银行深圳西乡支行转账20万元，备注为购房定金。2018年9月3日，被告黄冬梅委托案外人白洪为其代理人，签订《委托书》，约定，在代理期限内，以被告黄冬梅的名义到银行办理涉诉房产签署银行划款委托书等明确收款账户的文件到银行开立监管账户，并签署二手楼房屋租金托管协议；到银行办理涉诉房产的房款资金监管手续、终止或解除资金监管手续，指定委托人名下账户收取监管资金，并签署所需的申请表、资金监管协议及相关文件资料；及其他内容。同日，上述的《委托书》经广东省深圳市前海公证处出具《公证书》。2018年9月4日，原告白徐健（买方、甲方、委托人）与被告（乙方、卖方、受托人）、中国银行股份有限公司深圳西丽支行（丙方、监管方、受托人）签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定：将涉诉房产的购房款962万元委托丙方进行监管；本协议签订之日起三日内甲方将购房款全额划入丙方的指定账户内；及其他内容。同日，原告白徐健向中国银行深圳西丽支行付款962万元，用途备注为白徐健资金监管款。同日，中国银行股份有限公司深圳西丽支行出具《交易资金委托监管业务收款收据》，载明：收到原告白徐健划来资金962万元购房款；及其他内容。2018年1月29日，涉诉房产被深圳市罗湖区人民法院查封，此后又被深圳市福田区人民法院、罗湖区人民法院、本院轮候查封。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。原告依约支付了定金、一次性付款的购房款存入双方指定的监管账户，被告未按照合同约定办理赎楼，且涉诉房产因多案被人民法院查封致合同履行不能，被告构成根本违约，原告有权解除合同，双方合同于原告解除合同的意思表示到达被告即本案应诉材料送达被告之日（2019年1月12日）解除。原告请求被告支付违约金，事实及法律依据充分，根据双方的履行情况，被告的过错程度，以及庭审中，被告及第三人均称于资金监管办理前已告知涉诉房产被查封的事实，本院酌情判令被告向原告支付违约金150万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告白徐健与被告黄冬梅2018年4月21日签订的《房地产买卖合同》（编号为0000080）于2019年1月12日解除；二、被告黄冬梅于本判决生效之日起十日内向原告白徐健支付违约金150万元；三、驳回原告白徐健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,800元，由原告负担5,700元，由被告负担17,100元；保全费5,000元，由原告负担1,250元，由被告负担3,750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  王小燕人民陪审员  何 秋人民陪审员  夏华强二〇一九年二月二十一日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。