陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民初1632号原告（执行案外人）：苏福林，男，1966年8月13日出生，汉族，山东省武安镇赵庄行政村村民，住该村赵庄**，现住西安市灞桥区米秦北路观澜天下**楼****。被告（申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区纺渭路高科绿水东城******。法定代表人：苟瑁，该公司总经理。委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区米秦北路蒋家湾村委会院内2楼5号。法定代表人：黄建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区长安南路****楼****。原告苏福林与被告陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）及第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏福林，被告敬瑁公司委托诉讼代理人南溪到庭参加诉讼；第三人世纪熙源房地产公司委托诉讼代理人李刚在本院第一次开庭审理时到庭参加诉讼，本院第二次开庭审理时，世纪熙源房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏福林向本院提出诉讼请求：1.判决停止对熙源观澜天下2幢1单元20层06号房屋的强制执行，并解除查封扣押；2.诉讼费由敬瑁公司负担。事实和理由：2011年5月24日苏福林向世纪熙源房地产公司支付定金1万元，2011年6月20日,苏福林与世纪熙源房地产公司签订《商品房买卖合同》,购买世纪熙源房地产公司开发建设的熙源•观澜天下2幢1单元20层06号房屋，建筑面积74.1㎡，房屋总价370500元,付款方式为分期付款，2011年6月20日支付首付50%房款185250元，于房屋封顶时交纳111150元，于交房时交纳74100元。2016年1月23日，世纪熙源房地产公司向苏福林交房时，房屋面积变更为74.6㎡，结算后房屋总价调整为361611元。交款时间分别为：2011年5月24日交定金1万元，2011年6月20日交款175250元，2016年1月23日交款176361元，合计361611元。同日，苏福林支付大修基金10840元、天然气材料费用1650元。之后，苏福林于2016年10月对房屋装修完毕并入住。2017年5月9日，苏福林从法院查封房产的公告得知因敬瑁公司与世纪熙源房地产公司施工合同纠纷一案,法院查封了苏福林购买的涉案房屋。2018年5月，苏福林提出案外人执行异议申请。2016年7月21日，观澜天下2号楼和4号楼取得了商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，苏福林于法院查封前签订了合法有效的商品房买卖合同，其已支付全部购房款且名下无其他用于居住的房屋，完全符合上述规定。但法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，作出（2019）陕01执异244号民事裁定书，驳回苏福林的执行异议申请，现提起执行异议之诉，要求支持其诉讼请求。被告敬瑁公司辩称，苏福林提交了其与世纪熙源房地产公司签订的《商品房买卖合同》，且已付清全部房款361611元，但未提交证据证明涉案房屋已登记在其名下或者涉案房屋购买合同已在房屋管理部门备案登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十六规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”自2017年4月11日西安市灞桥区人民法院保全查封涉案房屋至今，涉案房屋仍为被执行人世纪熙源房地产公司的财产。苏福林主张观澜天下小区2-12006号房屋归其所有，与事实不符。苏福林提供的《商品房买卖合同》记载，买受人分三次支付185250元、111150元、74100元，但苏福林提供的收款收据显示世纪熙源房地产公司收到苏福林房款1万元、175250元、176361元，该收款收据显示的付款金额与合同约定的付款内容不一致。苏福林除上述收款收据外，无其他证据证明该房款行为的实际发生。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”苏福林未证明其名下无其他住房，也未证明其已支付足额购房款。苏福林未能证明其所购房屋与（2017）陕0111财保3号民事裁定、（2017）陕0111执保11号协助执行通知书及（2018）陕01执704号执行裁定查封的房屋系同一标的物。因此，西安市中级人民法院对涉案房屋的查封符合法律规定，苏福林无充分证据证明其作为买受人的权利符合最高人民法院关于排除执行的规定，苏福林要求解除对涉案房屋的查封，没有法律依据，应当予以驳回。第三人世纪熙源房地产公司述称，同意原告苏福林的诉讼请求和事实、理由。经审理查明，申请人敬瑁公司与被申请人世纪熙源房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出的西仲裁字（2017）第259号裁决：一、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁公司工程款33896967.37元（含已到期质保金1178710.12元），逾期按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息；二、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁公司自2015年10月1日起至2017年4月7日的工程款利息7814180.96元（含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元）以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息（利息计算方式为：利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数；2017年9月30日至本裁决作出之日以33896967.37元为本金计算基数）；三、仲裁费371764元，敬瑁公司已预交，由世纪熙源房地产公司负担252800元，敬瑁公司负担118964元，世纪熙源房地产公司负担部分在给付本裁决第一、二项款项时一并给付敬瑁公司；鉴定费44万元，世纪熙源房地产公司已预交35万元，敬瑁公司已预交9万元，双方按照此数额各自负担。该裁决已经发生法律效力，因世纪熙源房地产公司未履行法律文书确定的义务，敬瑁公司于2018年3月27日向本院申请执行，本院于2018年3月29日立案受理。执行过程中，本院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定：一、查封被执行人世纪熙源房地产公司位于本市浐灞生态区通源路以北蒋家村改造项目熙源观澜天下的77套房产(预售证号:2016245,房号分别为:2-11401、2-11403、2-11404、2-11405、2-11501、2-11502、2-11503、2-11504、2-11505、2-11506、2-11601、2-11602、2-11603、2-11606、2-11701、2-11703、2-11704、2-11705、2-11706、2-11801、2-11802、2-11803、2-11805、2-11901、2-11902、2-11903、2-11904、2-11905、2-11906、2-12001、2-12002、2-12003、2-12004、2-12005、2-12006、2-12102、2-12103、2-12105、2-12106、2-12201、2-12202、2-12203、2-12206、2-12301、2-12302、2-12303、2-12306、2-12401、2-12402、2-12403、2-12405、2-12406、2-12501、2-12502、2-12503、2-12505、2-12506、2-12601、2-12602、2-12604、2-12605、2-12606、2-12701、2-12702、2-12703、2-12704、2-12706、2-12801、2-12803、2-12804、2-12806、2-12901、2-12902、2-12903、2-12904、2-12905、2-12906);二、查封期限为三年,查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，本院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。苏福林作为案外人向本院提出执行异议，主张本院查封的位于西安市灞桥区酒十路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2号楼12006号室房产为其所有，请求解除查封。本院经审查认为，《诚意认购书》不是商品房买卖合同，苏福林提交的证据不足以证明其支付全部购房款，亦未提交合法收房手续证明苏福林在人民法院查封之前合法占有该涉案房产，且涉案房产至今未办理过户登记手续,仍登记在被执行人世纪熙源房地产公司名下，故苏福林主张涉案查封房产为其所有，排除执行的理由不能成立，依法不予支持,本院于2019年5月17日作出(2019）陕01执异244号执行裁定：“驳回案外人苏福林的执行异议申请。”苏福林不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。另查，西安市灞桥区人民法院依法于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人世纪熙源房地产公司位于西安市浐灞生态区通源路以北蒋家村改造项目熙源观澜天下的77套房产。本院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。再查，本院在执行异议审查期间进行现场勘查，涉案查封的房屋已装修，经向苏福林核实，苏福林称2016年3月30日取得装修许可证并装修了涉案房屋，现已入住。又查，2011年6月20日,苏福林与世纪熙源房地产公司签订《观澜天下诚意认购书》,约定苏福林购买世纪熙源房地产公司开发建设的熙源•观澜天下2-12006房屋，建筑面积74.1㎡，单价为每平方米5000元，房屋总价370500元,付款方式为分期付款，2011年6月20日支付首付50%房款185250元，于房屋封顶时交纳111150元，于交房时交纳74100元，交房期限为2013年12月底，并附有房屋平面图与房屋装修标准及配套。后该认购书中房屋建筑面积更改为74.76平方米，交房期限更改为2016年1月23日，并在空白处注明现单价：4836.96元，现总价：361611元，更改处与注明处均加盖世纪熙源房地产公司印章。苏福林提交的收款收据及银行流水等显示，苏福林于2011年5月24日向世纪熙源房地产公司支付1万元，2011年6月20日支付首付房款175250元，，2016年1月23日支付房款176361元，共计支付购房款361611元。之后苏福林在西安枫禾物业管理有限公司观澜天下管理处办理了装修施工许可证，并与物业公司签订小区住户档案登记表。2016年1月起，苏福林交纳了涉案房屋的大修基金、天然气初装费、装修保证金等相关费用。苏福林提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，苏福林名下无其他住房。以上事实，有西安仲裁委员会西仲裁字（2017）第259号裁决书、本院（2018）陕01执704号之六执行裁定书、本院(2019）陕01执异244号执行裁定书、《观澜天下诚意认购书》、收款收据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为苏福林对本院作出的(2019）陕01执异244号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，苏福林对本院查封的位于西安市浐灞生态区通源路以北蒋家村改造项目熙源·观澜天下2号楼12006室房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据本案查明的事实可知，世纪熙源房地产公司是涉案项目的房地产开发企业，苏福林与世纪熙源房地产公司签订的《观澜天下诚意认购书》，约定了涉案房屋的建筑面积、价款、支付方式及交房时间等，该认购书实际即为商品房买卖合同，该合同在本院查封涉案房屋之前已签订，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；苏福林支付了全部的购房款；根据苏福林提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，苏福林名下无有效房产信息。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，苏福林对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：不得执行位于西安市浐灞生态区通源路以北蒋家村改造项目熙源·观澜天下2号楼12006室房屋。案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ一九年十一月二十日 书 记 员  王  达  锐  1