广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0491民初1336号原告：曾宇筠，女，1959年11月5日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：刘培华，男，1955年2月25日出生，香港特别行政区居民，系原告的丈夫。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。原告：廖慧晶，女，1967年12月24日出生，香港特别行政区居民，住香港，委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。被告：珠海横琴新区南方锦江置业有限公司，住所地珠海横琴金融产业服务基地17号楼H区。法定代表人：谢郁武。委托诉讼代理人：杨樱，女，1996年3月12日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区，系被告的员工。委托诉讼代理人：林秋萍，女，1992年9月30日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区，系被告的员工。被告：珠海百合营销策划有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-44511（集中办公区）法定代表人：董淑会。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志峰，广东德赛律师事务所律师。原告曾宇筠、廖慧晶与被告珠海横琴新区南方锦江置业有限公司（以下简称锦江公司）、珠海百合营销策划有限公司（以下简称百合公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾宇筠的委托诉讼代理人刘培华、陈艺金,原告廖慧晶的委托诉讼代理人陈艺金、被告锦江公司的委托诉讼代理人杨樱、被告百合公司的委托诉讼代理人谢春暑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾宇筠、廖慧晶向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告退还已收服务费100000元；2.判令被告锦江公司向原告退还多收房价款305034元；3.判令被告锦江公司从2016年11月17日起，以应退款项405034元为基数，按同期同类贷款基准利率的标准向原告支付利息至全部款项退还之日止；4.判令被告锦江公司从2018年7月1日起，按总房价款3835254为基数，按合同补充协议每日万分之一的标准计算逾期交楼违约金至交付房屋之日止；5.判令被告锦江公司向原告承担因合同价差405034元而增加的税费负担；6.判令两被告向原告支付因本案产生的律师费10000元；7.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2016年7月24日到被告锦江公司开发的项目“横琴金融传媒中心”售楼部看楼，被告锦江公司安排销售人员陈青梅接待，陈青梅称入场认购需先交“认购入场费”（即诚意金）10万元，缴款后可享有92折团购优惠，该款项可在房价中直接扣减。于是，原告预缴了10万元，并签署了《参与电商团购优惠告知》，被告百合公司开具了收款收据，陈青梅称前述流程是被告锦江公司与销售平台合作销售楼盘的指定手续。2016年7月29日，被告锦江公司通知原告前往珠海市国际会展中心办理正式认购选房手续。当日，销售人员告知原告已选定了横琴新区荣粤道272号公寓2204房，并再次要求原告支付定金10万元，原告按要求又支付了定金10万元，随后签订了《商品房认购书》，认购书中约定房屋总价款为3875955元。2016年8月21日，原告与被告锦江公司签订了《商品房买卖合同》（预售），被告锦江公司按认购书约定的总价款给予了99折优惠，即买卖合同约定总房价款为3835254元，首付款1155254元，贷款2680000元。原告已在2016年11月21日向被告锦江公司付清了上述全部房价款。据原告了解，认购书及买卖合同中关于房价款的约定，并未扣除原告于2016年7月24日支付的“认购入场费”10万元，也未给予原告房价款92折优惠。该房已进入收楼阶段，但原告查看房屋后，发现房屋存在许多质量问题。原告认为，原告亲自到被告锦江收楼中心购买房屋，并不需要中介公司提供服务，被告锦江公司安排中介公司在销售现场收取“认购入场费”（即服务费）缺乏法律依据，违反公平合理、诚实信用原则，也违反了有关广东省物价局发布的粤价[2007]105号关于印发《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》的通知、珠海市人民政府印发关于进一步加强我市房地产市场监管若干规定的通知等有关规定，并且被告锦江公司在销售时承诺预付10万元即享有房价款92折优惠，但根据《商品房认购书》及《商品房买卖合同》显示的内容，被告锦江公司未向原告给予承诺的优惠价（房价款92折），未在房价款中扣除原告于2016年7月24日支付的服务费10万元，被告锦江公司属于违约，因此，被告锦江公司应当退回原告支付的服务费10万元，并按承诺以《商品房认购书》约定的房价款给予92折优惠，即应退回原告多支付的价款305034元，两项合计405034元。被告百合公司作为被告锦江公司自行委托的收费单位，收取了原告服务费10万元，因此对该笔款项承担共同退还的责任。此外，由于该房屋存在大量质量问题，导致原告无法正常使用该房屋，被告锦江公司应承担违约赔偿责任。但两被告在原告的催促下，仍拒不履行退款义务，损害了原告的合法权益，为此，原告特向法院提起诉讼。被告锦江公司辩称，一、原告支付的10万元服务费，是原告自愿与被告百合公司签订的《参与电商团购优惠告知》约定的，被告非《服务协议》的签订方，也未收取10万元服务费，原告无权要求被告支付；原告实际已享受了“总价减拾万”的购房优惠，根据被告提供的《收款通知单》表明房款已扣除了十万元；二、被告无需向原告退还其主张的多收房款305034元，原告称未享受被告承诺的92折优惠，但根据《收款通知单》所示“房价款：￥4514213×0.92×0.98-（1000×94.06）-100000=3875955元”，认购书中约定的3875955元已在原价的基础上给予92折优惠且已扣除100000元的优惠价格，《商品房买卖合同》中约定的成交价3835254元是在认购书约定的价格基础上另行给予折扣后的价格。被告最终向原告收取的房价款3835254元，是给予承诺优惠后经双方确认最终的价格，被告不存在多收房款的情况。《收款通知书》、《商品房买卖合同》均系原告自愿签订的，合同合法有效；三、被告无逾期交楼行为，无需向原告支付逾期交楼违约金。综上所述，被告无需向原告退还服务费10万元和房款3054034元，既然无应退款项，便也不存在原告主张的利息及增加税费。另外，原告主张的因本案产生的律师费10000元无合同约定及法律规定应由被告承担，故该主张应由原告自行承担。被告百合公司辩称，一、被告与原告属服务合同关系，本案为商品房预售合同关系，原告与两被告分别存在两个不同的合同关系及付款行为，不应合并审理；二、原告主张退还10万元服务费没有事实和法院依据，原告对于被告收取10万元的事实是明知的，原告并未提出异议，原告也事实上获得了优惠价格购房，原告与被告签订了《参与电商团购优惠告知书》，该告知书已明确，在正式签署购房合同后，服务费不予退还，原告作为完全民事行为能力人，对签署告知书及支付10万元的行为、后果应明确知悉，原告并未提出异议，且在签订后还分两次支付服务费，自愿参与团购活动、签订购房合同，被告收取的服务费无需退还。综上所述，团购优惠为原告与被告双方的真实意思表示，就服务费收取已告知原告，原告也已享受团购优惠，故原告主张被告退还10万元服务费及1万元律师费没有事实、法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的如下证据：原告身份证、锦江公司企业查询资料、百合公司企业查询资料、参与电商团购优惠告知书及付款单据、南方金融传媒大厦商品房认购书、商品房买卖合同、南方金融传媒大厦室内设备检查记录表、律师函及邮寄回执、收款通知单、收楼通知书、2018年8月18日南方金融传媒大厦室内设备检查记录表，对被告锦江公司提交的如下证据：收款通知单、商品房认购书、商品房买卖合同、2017年12月30日收楼通知书、快递邮寄证明、2018年5月25日收楼通知书、快递邮寄证明，对被告百合公司提交的如下证据：参与电商团购优惠告知、刷卡小票、收据、银行转账记录、横琴金融传媒中心电商合作汇总、公司名称变更核准通知，当事人经质证后对于证据的真实性均无异议，但对于证明目的各持己见，故本院对上述证据予以采纳作为认定案件事实的依据，至于能否达到举证方的证明目的，则由本院综合全案事实判定。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对于原告提交的户型图及名片，被告锦江公司认为该证据书写的文字无法确定为何人所写，且未盖有被告锦江公司的公章，不能证明系其公司销售人员的承诺。本院经审查认为，原告提交的上述证据与被告锦江公司认可的被告百合公司提交的参与电商团购优惠告知的证据相互印证，故本院对上述证据予以采纳作为认定案件事实的依据，至于能否达到举证方的证明目的，则由本院综合全案事实判定；2.对于原告提交的民事案件委托代理合同及律师费发票，被告锦江公司不认可该证据，被告百合公司认可该证据的真实性。本院经审查认为，上述证据有原件核对，且被告百合公司认可该证据的真实性，故本院对上述证据予以采纳作为认定案件事实的依据，至于能否达到举证方的证明目的，则由本院综合全案事实判定；3.对于原告提交的涉案商品房检查未能达标图片，被告认为该图片无法证明系涉案房屋，不予认可。本院经审查认为，被告质证意见成立，本院对上述证据不予认定；4.对于原告提交的台风“山竹”翌日HFC公寓楼宇结构惨况图片（2018.9.17）、台风“山竹”过后两个多月HFC公寓楼宇结构现况图片（2018.12.01）、台风“天鸽”翌日的HFC公寓图片（2017.8.23）、HFC公寓一众业主致珠海横琴新区管委会的诉求书、一众业主签名、横琴新区管理委员会信访事项受理告知书，被告认为上述证据与本案无关。本院经审查认为，上述证据均形成于合同约定的房屋交付时间（2018年6月30日）之后，不能作为判断被告逾期交房的依据，故被告质证意见成立，本院对上述证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：被告锦江公司开发的“横琴金融传媒中心”房地产项目，被告百合公司在搜狐、澳门房产、珠海房产、微门户、搜狐焦点微信公众号等网站均作了宣传报道。两被告确认被告百合公司为被告锦江公司开发的横琴金融传媒中心提供线下、线上宣传推广及带客购房服务，对于由被告百合公司引荐参加集中团购的购房客户，被告锦江公司给予总房价9.2折的购房优惠。2016年7月24日，原告与被告百合公司签订了《参与电商团购优惠告知》，双方约定如下：原告自愿缴纳100000元服务费，并凭此团购告知书在开发商团购活动期间内购买横琴金融传媒中心，享受购买开发商指定房源，10万享92折团购优惠，该服务费将在总房款中扣除。原告已知晓此次活动的全过程，同意参加此次团购横琴金融传媒中心项目的活动，并自愿缴纳服务费，该服务费仅作为团购优惠服务费。同日，原告向被告百合公司刷卡支付了60000元，次日，原告向被告百合公司转账40000元，被告百合公司于原告支付款项的当日分别开具了横琴金融传媒中心团购服务费60000元、40000元收据。2016年7月29日，原告与被告锦江公司签订《商品房认购书》，双方约定商品房总房价款为3875955元，定金100000元，原告须于2016年8月13日前付清第一期房款（含定金）1165955元，余款2710000元，原告须在2016年8月13日前办理银行按揭手续，被告锦江公司应于2018年6月30日前将验收合格的该商品房交付原告。同日，被告与原告签订《收款通知单》，约定房屋价款：“￥4514213×0.92×0.98-（1000×94.06）-100000=3875955元，定金100000元。”2016年8月21日，原告与被告锦江公司签订了《商品房买卖合同》（预售），合同约定商品房总价款为3835254元，合同第九条约定该商品房交付时应当符合以下所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；合同第十一条约定，被告锦江公司应当在2018年6月30日前向原告交付该商品房。庭审中，原告主张现场销售人员承诺按样板房交付，被告锦江公司不予认可。2017年12月12日，涉案房屋取得竣工验收备案。被告锦江公司分别于2017年12月20日、2018年5月25日向原告发出收楼通知书。庭审中，原告承认收到上述收楼通知书，但认为合同约定为带装修交付，因房屋存在质量问题导致房屋至今尚未交付。2018年6月30日，被告锦江公司与原告对涉案房屋的室内设备进行检查并制作南方金融传媒大厦室内设备检查记录表，原告在记录表上签名确认。被告锦江公司主张，原告检查房屋发现的部分问题属于装修质量瑕疵，被告已维修整改完毕。2018年9月6日，广东正日律师事务所陈艺金受原告委托就退款事宜向被告锦江公司发出律师函。2018年9月29日，广东正日律师事务所接受原告的委托，指派陈艺金律师代理原告与被告锦江公司、百合公司商品房预售合同纠纷一案。2018年10月16日，广东正日律师事务所向原告开具鉴证咨询服务、诉讼代理手续费10000元的发票。庭审中，原告主张，其认购涉案房屋、签订合同及交款过程中虽有对价格优惠问题提出异议，但接待人员陈青梅表示原告肯定可以享受10万元抵房款并打92折优惠，且催促原告尽快回澳门办理按揭手续，所以原告并未仔细查看合同就根据陈青梅的指示办理了相关手续。其后，因2018年6月30日之后原告在收楼过程中发现涉案房屋存在严重质量问题，再次仔细查阅合同文件后发现被告并未依承诺给予92折优惠和10万元抵扣房款，整个交易存在价款欺诈，遂提出本案诉讼。本院认为，本案原告为香港特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，且在庭审中，双方均同意适用中华人民共和国内地法律，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。一、关于被告锦江公司、百合公司是否多收房款，应否承担退款、支付利息和税费差额的问题。首先，根据本院查明的事实，被告锦江公司与百合公司存在电商合作关系，被告百合公司对“横琴金融传媒中心”项目进行了广泛宣传，被告百合公司对该项目确有推广宣传的行为；其次，原告与被告百合公司签订的《参与电商团购优惠告知》为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规，双方均应恪守。告知书中约定，服务费为10万元，可享受购买“横琴金融传媒中心”10万享92折团购优惠。原告在购买涉案房产过程中，从合同签订、款项支付、手续办理等均通过被告百合公司授权代表陪同办理，故原告事实上享受并接受了被告百合公司提供的中介服务，且支付了10万元服务费，双方已形成服务合同关系，并已履行完毕；再次，原告与被告锦江公司签订的《南方金融传媒大厦认购书》、《商品房买卖合同》（预售）、《收款通知单》为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规，双方均应恪守。上述文件对房屋价款及计价公式有明确约定，原告作为完全民事行为能力人，其在上述文件签字确认，应推定其已知悉并了解涉案房屋价款及其已享有的折扣优惠，亦可与原告和被告百合公司签订的《参与电商团购优惠告知》相互印证。退一步讲，即使原告向被告百合公司支付10万元之前仍对该支付行为不甚明了，当被告百合公司向原告分别出具了4万元及6万元的服务费收据时，原告若有异议，应当及时提出，要求被告返还或在未付清的购房款中予以抵扣。但是，原告随后仍依照《南方金融传媒大厦认购书》约定的时间和金额支付全额购房款，且没有证据表明原告向两被告提出过上述主张，原告所举证据不足以证明两被告存在合伙欺骗原告、被告多收取房款和服务费的情形。综合以上分析，本院认定原告与被告百合公司的服务合同、原告与被告锦江公司的房屋买卖合同关系合法成立并已履行，原告援引的广东省和珠海市物价部门的相关规范性文件并非否定上述合同效力的法定事由，原告诉讼请求判令被告返还服务费、返还多收取的房款、支付利息和税费差额，理据不足，本院不予支持。二、关于被告锦江公司是否逾期交楼、应否支付逾期交楼违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第九条约定该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等。又根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。因此，无论是根据双方签订合同约定还是相关规定，均以工程竣工验收备案作为案涉商品房交付的条件。原告主张应以样板房为交付条件不符合双方合同约定，被告也不予认可，本院不予采纳。涉案商品房工程于2017年12月12日通过竣工验收备案，该涉案商品房应视为符合法律规定及合同约定的交付条件。被告锦江公司在合同约定的交楼时间2018年6月30日前，分别于2017年12月20日、2018年5月25日向原告发出收楼通知书，被告锦江公司已完成合同约定的房屋交付义务。原告至今拒绝收楼的责任不在被告，原告主张被告逾期交楼并支付逾期交楼违约金于法无据，本院不予支持。三、关于律师费的问题，因原被告签订的合同中并未约定律师费的负担问题，且律师费不属于必然产生的费用，而如前所述，本院对原告的其他诉讼主张均不予支持，故对原告要求被告承担律师费的主张，本院不予支持。综上，原告的全部诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告曾宇筠、廖慧晶的诉讼请求。本案受理费3854元，由原告曾宇筠、廖慧晶负担。如不服本判决，原告曾宇筠、廖慧晶可在判决书送达之日起三十日内，被告珠海横琴新区南方锦江置业有限公司、珠海百合营销策划有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  郑恒二〇一九年二月十二日法官助理李紫薇书记员李智武