四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初243号 原告：黄兴均，男，1964年8月15日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：谢碧辉，女，1964年6月1日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：成都铁路地产置业有限公司，住所地成都市金牛区二环路北三段394号院内右侧裙楼3、4、5层，统一社会信用代码：91510100686324586K。 法定代表人：张勇，职务董事长。 委托诉讼代理人：宁小林，男，该公司职工。 原告黄兴均与被告成都铁路地产置业有限公司（以下简称成铁地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告委黄兴均、谢碧辉，被告委托诉讼代理人宁小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄兴均向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告承担逾期办理房产证的违约责任，支付逾期利息55,599.63元（2017年2月21日至2019年1月2日）；2.依法判决被告承担收滨铁家苑权证办理预收款10977元的违约责任，支付逾期利息2,242.6元（2017年2月21日至2019年1月2日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年4月16日原被告签订了编号为201404230000221的《房屋买卖合同》约定位于资阳市雁江区滨铁路，滨铁•家苑3（Z）1-4-1房屋出售给原告，总房款为272,147元整，交房日期为2015年3月2日，于交房后720日内取得所有权证书。原告多次找被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算被告须支给原告逾期办理房权证违约金55,599.63元整，和逾期办权证预收款10,977元的违约金2,242.23元，共计57,842.23元。为维护原告的合法权益，诉至法院。 成铁地产公司辩称，1.在双方约定的办证期限内，因国家政策发生变化，资阳市雁江区开始实施不动产统一登记，原合同约定的房屋所有权证书不能再进行单独申请办理，只能申请办理相应的不动产证。不动产证与房屋所有权证有着不同的内容和办理程序，是两种完全不同的权利证书，两者之间不能等同互换，故，在约定的办证期限届满前，因国家政策变化致使双方有关权证办理的约定不能继续履行，该约定应自不动产政策实施之日起自行终止，双方互不承担责任。鉴于双方之间的房屋买卖关系，被告最多有义务协助原告办理不动产证，但双方之间并未就办理不动产证进行过任何约定，且被告已为原告案涉房屋办理了不动产证，因此，原告的诉讼请求没有依据；2.根据房屋转移登记的相关规定，购房业主必须缴纳相应的税费，双方合同约定，原告同意委托被告代缴相关税费，被告收取的预缴费用也仅仅用于代原告缴纳，实际收费的是税务部门及其他相关办证部门，原告主张该笔费用的利息，没有依据。同时，也有违交易习惯和生活常识。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：成都铁路局为解决管内各地困难职工住房问题，2014年4月16日，原告黄兴均、谢碧辉夫妇与成都铁路地区旧城改造中心（以下简称成铁旧改中心）签订《商品房买卖合同》（合同备案号：201404230000221）合同约定成铁旧改中心将位于资阳市雁江区滨铁路滨铁?家苑3(Z)1-4-1号房屋出售给黄兴均、谢碧辉，房屋面积90.37平方米，总价款为271,110元。2014年4月15日黄兴均向成铁旧改中心交纳了购房款预交款271,110元，2015年3月20日补交房款1037元，实际交纳房款272147元，并由成铁旧改中心出具了收据。双方在《商品房买卖合同》中约定“第二十条产权登记……（二）转移登记商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用x元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。”2015年3月20日，成铁旧改中心向黄兴均、谢碧辉交付了案涉房屋，同日黄兴军向成铁旧改中心交纳了10,977元权证办理预收款。成铁地产公司于2018年9月5日为该房屋办理了不动产权证。 另查明，2016年8月25日资阳市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告内容有“……自2016年8月29日起，在资阳市所属雁江区范围内实施不动产统一登记。……四、……原由资阳市国土资源局办理的国有建设用地使用权及由资阳市房屋管理局办理的房屋等建筑物、构筑物所有权登记业务从即日起停止办理……”。 还查明，2017年12月28日成都铁路地区旧城改造中心名称变更为成都铁路地产置业有限公司。 上诉事实，有双方当事人的当庭陈述、原告身份证复印件、结婚证复印件、《商品房买卖合同》、《收据》、资阳市人民政府《关于实施不动产统一登记的通告》、成都铁路地产置业有限公司《企业信用信息公示报告》及被告建房相关证据等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告自愿签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。一、关于被告是否构成违约及违约金的计算。2015年3月20日，被告向黄兴均、谢碧辉交付了案涉房屋，根据合同约定，被告应于2017年3月9日前为原告黄兴均、谢碧辉办理房屋所有权证书，被告未在约定的时间内办理房屋所有权证书，构成违约，违约日期从2017年3月10日起开始计算。被告辩称，由于资阳市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，雁江区于2016年8月29日起停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记。本院认为，无论是办理房屋所有权证书还是办理不动产登记证书，均是房屋所有权取得（转移）的表现形式，被告应当在约定期限内办理。被告于2018年9月5日为案涉房屋办理了不动产权证，被告的违约期限应从2017年3月10日计算至2018年9月5日。双方在合同中约定如出卖人未在约定期限内办理房屋所有权证书，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，原告主张违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告抗辩违约金计算标准约定过高。本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，本案中原被告虽然签订的《商品房买卖合同》，但实质上销售对象为被告系统住房困难员工，销售对象具有特定性，故案涉房屋不能完全等同于开发商以盈利为目的，向社会不特定人员公开销售商品房的情形，庭审中原告也未举证证明逾期办证对其造成实际损失的证据，同时考虑被告逾期办证的客观事实存在，违约期限较长，根据公平原则和诚信原则，综合合同的履行情况，被告过错程度、当事人的预期利益等因素，本院酌定被告成铁地产公司应承担的逾期办证违约金为：272147（房屋总价款）×0.0001（每日万分之一）×544（逾期天数）×40%＝5922元。 二、关于被告成都铁路地产公司是否应支付原告收取委托办证费用的利息。根据双方合同约定，原告同意委托被告代为办理房屋所有权证书，被告也实际收取了10977元的委托办证费用，但是双方在合同中并未约定被告逾期办证向原告支付该款项的利息。因此，原告请求被告支付2242.23元的逾期利息，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告成都铁路地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄兴均、谢碧辉因逾期办理房屋所有权证书的违约金5922元； 二、驳回原告黄兴均、谢碧辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1246元，减半收取623元，由被告成都铁路地产置业有限公司负担（已由原告黄兴均垫付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  袁冰 二〇一九年二月二十八日 书记员  杨秋