陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕06民终1946号 上诉人（原审原告）：李蔷，男，汉族，1965年5月26日出生，陕西省延川县村民，住陕西省延安市宝塔区。上诉人（原审原告）：刘春莲，女，汉族，1968年1月21日出生，职业，住址同上，系李蔷之妻。被上诉人（原审被告）：杨金娥，女，汉族，1959年1月29日出生，无业，住陕西省延安市宝塔区。被上诉人（原审第三人）：延安市房屋征收管理局。住所地：延安市宝塔区。法定代表人：刘广荣，该局局长。委托诉讼代理人：刘雁北，陕西德齐律师事务所律师。上诉人李蔷、刘春莲因与被上诉人杨金娥、延安市房屋征收管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院(2018)陕0602民初4475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李蔷、刘春莲，被上诉人杨金娥、延安市房屋征收管理局的委托诉讼代理人刘雁北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李蔷、刘春莲上诉请求：一、维持陕西省延安市宝塔区人民法院（2018）陕0602民初4475号民事判决第一项中搬迁费补助费（王震和姬凤英部分）3156.7元支付给原告李蔷、刘春莲的判决；二、撤销陕西省延安市宝塔区人民法院（2018）陕0602民初4475号民事判决第一项中由第三人延安市房屋征收管理局涉案房屋征收补偿协议中的室内外装饰装修费（王震和姬凤英部分）中63213.16元支付给原告李蔷和刘春莲的判决；三、改判由延安市房屋征收管理局将涉案房屋征收补偿协议中王震房屋装饰、装修费65294元，姬凤英房屋装饰、装修费57135元，两项合计122429元支付给李蔷、刘春莲；改判由延安市房屋征收管理局将涉案房屋征收补偿协议中王震、姬凤英拆迁停业损失105936元支付给李蔷、刘春莲。四、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、装饰和装修费用归属问题。上诉人在2009年4月1日和被上诉人杨金娥签订了《房屋租赁合同》，在该合同签订之前，案外人张某某租赁该房屋经营招待所，后以25万元将该招待所转让给上诉人，故该招待所装饰和装修是张某某投资的一部分，上诉人经营期间进行了投资装修，故这部分装饰和装修应归上诉人所有。2、被上诉人杨金娥没有投资装饰和装修出租的房屋。3、停业损失61116元归属问题。另案判决上诉人给被上诉人支付房屋租赁费至实际交房期间，因被上诉人的停业损失就是房屋租赁费，这部分费用由上诉人承担，故不存在停业损失问题。二、原审判决认适用法律错误。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋的装饰和装修费补偿给实际装饰和装修的出资人或者投资人，停业损失归实际经营者所有。杨金娥辩称，其给张某某租赁前，就是用于开办旅馆，装修费用应给补偿给她，至于上诉人主张的附属物补偿费用应该提供证据；停业损失是按照房屋补偿费的10%补偿给房主，不是给租赁户的补偿，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。延安市房屋征收管理局辩称，李蔷、刘春莲与杨金娥之间系房屋租赁合同关系，其并非该租赁合同关系的当事人，不应诉及；李蔷、刘春莲与杨金娥之间关于停业损失及房租损失问题，由人民法院裁判。                    李蔷、刘春莲向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告3个月停业损失50920元；2.判令被告赔偿原告因拆迁给原告造成的房租费损失（从2014年4月1日至实际解除租赁关系并搬出之日，计算至起诉之日为36400元）；3.判令被告向原告支付房屋附属物补偿费26012.6元、室内外装饰装修费134803.56元、拆迁停业损失105936元、搬迁补助费3156.7元；4.由被告承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2007年4月，案外人张某某与王某乙、被告杨金娥签订租赁合同，由张某某租赁杨金娥和王某乙位于尹家沟沟口的房屋经营招待所（东新旅馆），租赁时杨金娥与王某乙已对房屋进行了简单装修，安装了防盗门、窗、防盗网及地板，合同签订后，张某某为经营招待所需要对房屋进行了分割和装修。2009年5月22日，张某某与原告李蔷签订协议约定：张某某将东新旅馆转让给李蔷，转让费共计250000元，含一年房费（2009年4月1日至2010年4月1日），转让费一次性付清，张某某负责把所有东新旅馆手续过户到李蔷名下。协议签订后，原告李蔷和刘春莲接手经营东新旅馆，并就东新旅馆使用的房屋，由原告李蔷分别与王某乙、被告杨金娥签订《房屋出租合同》，约定杨金娥将平房四间和窑洞三孔租赁给原告，王某乙将平房两间和窑洞两孔租赁给原告，期限均为五年，从2009年4月1日至2014年4月1日，杨金娥每年房租38880元，王某乙每年房租23520元，2011年4月1日以后的租赁费随行就市，如涨房费由双方协商确定，协议落款时间为“2009年4月1日”。原、被告约定的租赁期满后，原告继续租赁被告的房屋，双方未签订书面合同，此时双方约定每月租赁费3640元，原告支付租赁费至2017年4月1日。2015年，延安市政府对宝塔区XX路XX户区进行改造，原告承租的房屋在征收范围之内。2017年3月份，第三人延安市征收局对涉案房屋进行勘丈。2017年10月15日，被告亲戚王某甲被告与第三人延安市征收局就涉案房屋签订征收补偿协议，其中，本案涉案房屋登记在王震和姬凤英名下，征收补偿协议中分别包括搬迁补偿费1624.30元和1532.4元，合计3156.7元。还查明，2018年1月4日，被告杨金娥将原告李蔷诉至本院，要求原告搬离租赁的房屋，并支付从2017年4月1日起的租金，本院经过审理作出（2018）陕0602民初88号民事判决，判决：一、解除原、被之间的租赁合同；二、由李蔷向杨金娥支付2017年4月2日起至实际交付租赁房屋之日止的租赁费（每月3640元）；三、由李蔷将租赁的房屋腾空交付给杨金娥。本院判决后，李蔷不服判决，提起上诉，延安市中级人民法院经过审理，判决维持原判。另外，在本案审理过程中，因涉案房屋的装饰装修未实地勘丈，当事人有异议，故在本院主持下，第三人对涉案房屋进行了勘丈，并委托延安中联房地产评估有限公司对涉案房屋装饰装修补偿进行评估，经评估，登记在王震名下的房屋装饰装修补偿65294.32元，包括：地板砖34899.75元、铝合金隔断688.38元、复合防盗门3600元、地角线315.25元、壁砖3888元、大理石台面102.6元、免漆板门窗套2077.74元、防盗网5583.6元、免漆板夹板门1485元、木质隔断12654元；登记在姬凤英名下的房屋装饰装修补偿57135.24元，包括：地板砖4682.25元和7750.8元、壁砖19828.8元和2645.46元、木质壁柜2613.6元、复合防盗门2700元、塑料扣板贴墙458.28元、塑料扣板吊顶11450.52元、全瓷洗面盆216元、吸顶灯432元、全瓷蹲便器990元、木质夹板门594元、罗马杆1981.53元、木质吧台柜792元。上述事实有各方当事人提供的营业执照、租赁合同、协议书、判决书、征收补偿协议及补偿评估报告等证实，本院予以确认。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.涉案房屋装饰装修补偿费用、附属物补偿费用、停产停业损失和搬迁补助费的归属；2.被告是否应当给原告赔偿停业损失；3.被告是否应当赔偿因拆迁给原告造成的房租损失。焦点一、涉案房屋装饰装修补偿费用、附属物补偿费用、停产停业损失和搬迁补助费的归属。1.关于一次性停产停业损失补偿费用。征收补偿规定及延安征收实际中，该费用均支付给房屋被征收人，故本案中的该部分费用亦归被告。2.关于附属物补偿费用。本案附属物补偿费用中涉及的相关项目，大部分为房屋出租时房屋所有人一般均会安装到位的，现无证据证明该费用中的项目为原告所安装及实施，故该费用应当归被告。3.关于搬迁补偿费。涉案房屋在征收前由原告使用，所以搬迁补偿费用3156.7元应归原告。4.关于装饰装修补偿费用。从被告提供的证据可以看出，被告将房屋租赁给张某某时对房屋进行了初步的装修，安装了防盗门、窗、防盗网及地板，故涉案房屋装饰装修补偿费用中有关防盗门、窗、防盗网及地板费用共计59216.4元应归被告；张某某租赁房屋后按其经营招待所的目的对房屋进行了装修，后张某某将招待所转让给原告，收取转让费250000元，张某某与原告的转让协议仅约定转让费中包括一年房费，对于剩余转让费用包含的具体费用未明确约定，根据延安本地转让租赁房屋收取转让费的惯例，转让费中一般都包括转让房屋者对房屋前期进行装修装修费用的折价及其他物品的折价等，本案中，案外人张某某自称其租赁期限为五年，在其租赁房屋后两年左右将房屋转租给原告，结合延安本地转让费用惯例及张某某实际租赁情况，本院认为张某某收取的转让费用中包括装饰装修折价较为合理，故涉案房屋装饰装修补偿费用中张某某租赁后装修部分的补偿费用63213.16元应归原告；被告主张该部分费用应归其所有，然其仅提供与张某某的谈话笔录证明其主张，且张某某未到庭作证，被告提供的证据不足以证明其主张，其辩称意见不予支持。焦点二、被告是否应当给原告赔偿停业损失。原告主张其经营过程中，其租赁房屋的下水管道破裂，被告将卫生间及浴室门锁住，致其停业三个月，然原告提供的证据不足以证明主张，原告的该诉求不予支持。焦点三、被告是否应当赔偿因拆迁给原告造成的房租损失。原告主张的相关房租，本院（2018）陕0602民初88号民事判决已确认应由原告支付给被告，故原告的该主张不予支持。因搬迁补助费和装饰装修补偿费用现在第三人延安市征收局处，故可由延安市征收局从涉案房屋征收补偿款项中代扣，并支付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定。判决：一、由第三人延安市房屋征收管理局于本判决生效之日起十日内将涉案房屋征收补偿协议中的室内外装饰装修费（王震和姬凤英部分）中63213.16元支付给原告李蔷和刘春莲，剩余59216.4元支付给被告杨金娥，并将搬迁补助费（王震和姬凤英部分）3156.7元支付给原告李蔷、刘春莲；二、驳回原告李蔷、刘春莲其他诉讼请求。案件受理费1983元，原告已预交，由原告李蔷、刘春莲负担1000元，由被告杨金娥负担983元，于本判决生效后十日内支付给原告。本院二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审查明的情况属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是上诉人李蔷、刘春莲租赁被上诉人杨金娥的房屋征收补偿费用应当如何分配？本案中，上诉人李蔷从案外人张某某手中转让取得案涉房屋的经营权后，重新与被上诉人杨金娥签订了《房屋出租合同》，两份合同均未明确约定房屋由谁装饰装修及租赁期满后房屋的装饰装修归属问题，租赁期满后，双方之间形成了不定期租赁合同关系。结合上诉人李蔷签订的两份合同内容及原审其他在卷证据，考虑本地租赁合同交易习惯，可以证实被上诉人杨金娥出租时已经安装了防盗门、窗、防盗网及地板，故上诉人李蔷、刘春莲关于案涉房屋被征收的装饰装修费用全部归其所有的上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，关于本案中的房屋征收停业损失，系被上诉人延安市房屋征收管理局针对房屋产权人所有的房屋被征收后无法营业产生的损失，故上诉人关于停业损失归其所有的上诉理由无事实依据，本院不予支持。综上所述，李蔷、刘春莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1280元，由上诉人李蔷、刘春莲负担。本判决为终审判决。      审  判  长   郭    丹 审  判  员   王    欣 审  判  员   武    烨                          二〇一九年十一月十一日  书 记 员  李    斌 12801