内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内2221民初4917号 原告（案外人）邵国红，女，1975年2月17日出生,汉族，无职业，住内蒙古自治区乌兰浩特市. 委托诉讼代理人占勇，内蒙古奥斯律师事务所律师。 被告（申请执行人）张玉升，男，1964年1月24日出生,汉族，职工，住内蒙古自治区乌兰浩特市. 委托诉讼代理人史光宇，乌兰浩特市和平法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）杜春凤，女，1977年2月22日出生,汉族，个体，住内蒙古自治区科尔沁右翼前旗乌兰浩特市. 第三人（被执行人）陈锐玉，男，1975年10月7日出生,汉族，个体，住内蒙古自治区科尔沁右翼前旗乌兰浩特市. 原告邵国红与被告张玉升、第三人陈锐玉、杜春凤案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵国红及其代理人占勇、被告张玉升委托诉讼代理人史光宇、第三人杜春凤到庭参加诉讼，第三人陈锐玉经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邵国红向本院提出诉讼请求：请求法院确认原告与第三人陈锐玉购买的涉案房屋的合同合法有效，撤销科右前旗人民法院（2018）内2221执保28号执行裁定书有关查封科右前旗某镇产权号为15501120XXXX号楼房内容的裁定。事实与理由：2011年7月12日，原告与第三人陈锐玉签订了购房合同，约定购买由第三人自建的位于科右前旗某苏木某道某镇商业街某号楼某号门市（房产权号为15501120XXXX号）楼房，约定房屋总价款为699720.00元。合同签订后，原告给付了第三人陈锐玉450000元，2016年7月22日前给付150000元，剩余房款2017年7月22日全部付清。合同签订后，原告已于2013年接收该楼房使用至今。 2015年原告得知第三人陈锐玉将该诉争房屋抵押他人用于贷款，多次找到第三人陈锐玉要求办理过户手续未果。2019年10月15日原告得知科右前旗人民法院以（2018）内2221执保28号民事裁定书查封了原告购买的位于某苏木产权号为15501120ＸＸＸＸ号楼房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》请求法院对原告所购房屋予以解除查封，并确认原告与被告陈锐玉购买涉案房屋的合同合法有效。 被告张玉升辩称，不同意原告诉讼请求，科右前旗人民法院扣押涉案房产程序合法。 第三人杜春凤述称，我和陈锐玉于2011年将该争议房屋出售给原告，原告仅交付450000元便入住该房屋，剩余房款我们多次向原告索要未果，无奈我们用该诉争房屋进行贷款用于资金周转。原告一直知道我们用该诉争房屋进行抵押，而不是到2015年才知道。我们将该房屋解除抵押后，原告仍然没有交纳剩余房款而无法过户，后该诉争房屋被科右前旗人民法院保全。 第三人陈锐玉未出庭也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据： 1、2011年7月12日和2015年7月22日原告邵国红与第三人陈锐玉签订的房屋出售协议书和购楼合同复印件各一份（与原件核对无异议），证明原告向第三人陈锐玉购买了位于科右前旗某苏木门市楼； 2、收到条复印件1份（与原件核对无异议），证明2015年6月6日前原告邵国红共计交给第三人陈锐玉房款376600元； 3、2015年4月12日汇款凭证一份、陈锐玉出具的收据三枚均证明原告邵国红与第三人陈锐玉因买房双方的资金往来情况； 4、中国农业银行董某交易明细清单复印件1份（与原件核对无异议），证明2015年7月22日原告邵国红曾向董某借款100000元，其中80000元交给了第三人陈锐玉，与2015年7月22日签订购房合同日期一致，同时证明原告邵国红与第三人陈锐玉因买房双方的资金往来情况； 5、编号00029XXXX电费收据一枚、2014年11月5日取暖费收据一枚、物业费收据五枚、房屋租赁合同两份，证明原告邵国红实际占有了该争议房屋； 6、2012年9月4日原告邵国红交给第三人陈锐玉30000元房屋过户费收条一枚，证明原告交给第三人陈锐玉过户费30000元。 被告张玉升对上述证据质证意见为：对上述证据的真实性不发表意见，但上述证据无法证明与诉争房屋有关联性。 第三人杜春凤对上述证据没有异议。 被告为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据： （2018）内2221执保28号执行裁定书，证明本院扣押涉案房屋的事实。 原告邵国红及第三人杜春凤对被告提交的证据均无异议。 经原、被告举证、质证，本院对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信。 第三人杜春凤未向本院提交证据。 经审理查明，张玉升与陈锐玉、杜春凤民间借贷纠纷一案，张玉升于2018年11月23日向本院提出财产保全申请，本院作出（2018）内2221民初28号执行裁定书，对本案诉争房屋（房屋产权号为15501120XXXX）进行了查封。案外人邵国红提出执行异议后，本院2019年7月29日作出（2019）内2221执异32号执行裁定书，驳回邵国红的异议申请，邵国红遂提起本案诉讼。原告邵国红与第三人陈锐玉2015年7月22日签订购楼合同，购买位于科右前旗某苏木道某镇商业街某号楼某号门市房，房屋总价款700000元。原告分批交给第三人陈锐玉购房款450000元，已达到总房款65%，2016年7月22日前给付150000元，余款于2017年7月22日前全部交清。由于该诉争房屋第三人陈锐玉、杜春凤用于抵押贷款，故原告一直未将尾欠房款补交，也未办理房屋过户手续，后被本院进行查封。庭审中，原告邵国红同意将尾款交给第三人杜春凤，遭到第三人杜春凤拒绝。 2020年1月16日和2020年1月18日，原告邵国红将该争议房屋尾款250000元存入本院基本账户。 本院认为，原告邵国红与第三人陈锐玉签订的《购楼合同》系双方真实意思表示，应认定为真实、合法、有效。双方签订合同的时间为2015年7月22日，本院于2018年12月4日作出保全裁定，查封了原告购买的楼房，可以证明原告在本院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，现原告已补足全部房款并已实际占有该争议房屋，非原告原因未办理过户登记，虽未办理物权登记，但不影响合同效力，原告对诉争的房屋具备排除执行的权利，故原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下： 一、原告邵国红与第三人陈锐玉签订的购楼合同合法、有效； 二、对原告邵国红购买的位于科右前旗某苏木某道某镇商业街某号楼某号门市房（房产权号为15501120XXXX号）楼房不得执行。 本判决生效后立即执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。 审 判 长  闫俊华 人民陪审员  王春香 人民陪审员  许景华 二〇一九年二月二十日 书 记 员  程 昊 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款、或者已按照合同约定部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二第一款对案外人提起的异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：第（一）项案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。