文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终17841号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州战歌企业管理咨询有限公司，住所地广东省广州市番禺区小谷围街中七路66号6栋1001。法定代表人：詹欢欢，职务：总经理。委托诉讼代理人：邱明亮，上海创远律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州中医药大学（广州中医药研究所），住所地广东省广州市白云区机场路12号大院。法定代表人：王省良，职务：校长。委托诉讼代理人：卢瑞瑜，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晓彤，广东实德律师事务所实习律师。原审被告：詹欢欢，女，1983年11月12日出生，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：邱明亮，上海创远律师事务所律师。原审被告：李婷婷，女，1981年11月22日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原审被告：广东德骏投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路339号A附楼20D房。法定代表人：任成，职务：经理。委托诉讼代理人：周昕，广东上海韬光律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑延晴，广东上海韬光律师事务所律师。原审被告：湛江金海酒店，住所地广东省湛江市赤坎区海田路288号。法定代表人：陈俊儿。委托诉讼代理人：林亮，广东粤海律师事务所律师。委托诉讼代理人：林怀海，广东粤海律师事务所律师。原审第三人：广州院派传媒有限公司，住所地广东省广州市番禺区小谷围外环东路232号13栋A241。法定代表人：黄河。原审第三人：惠州市叮当网络科技有限公司，住所地广东省惠州市河南岸演达一路8号愉园花园D栋首层104商场。法定代表人：杨振华。原审第三人：中国电信集团有限公司广州分公司（原中国电信集团广东省电信公司广州分公司），住所地广东省广州市天河区体育东路128、130号。负责人：李勇平，职务：总经理。委托诉讼代理人：饶卫华，北京大成（广州）律师事务所律师。原审第三人：中国电信股份有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区体育东路128号。负责人：李勇平，职务：总经理。委托诉讼代理人：饶卫华，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州战歌企业管理咨询有限公司（以下简称战歌公司）因与被上诉人广州中医药大学（以下简称广中医）、原审被告詹欢欢、李婷婷、广东德骏投资有限公司（以下简称德骏公司）、湛江金海酒店（以下简称金海酒店）、原审第三人广州院派传媒有限公司（以下简称院派传媒公司）、惠州市叮当网络科技有限公司（以下简称叮当网络科技公司）、中国电信集团有限公司广州分公司（以下简称电信集团广州分公司）、中国电信股份有限公司广州分公司（以下简称电信股份广州分公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第1319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人战歌公司上诉请求：1.撤销一审判决中除第七、八项以外的全部判项；2.改判广中医立即向战歌公司退回多收取的预付租金和管理费共计2918609元（暂计至2018年4月13日，具体以解除合同生效时间为准）；3.改判广中医立即向战歌公司支付违约金2956024元；4.改判广中医赔偿战歌公司已实际发生的装修及家具配置费损失11800407.7元；5.改判广中医立即向战歌公司返还垫付的消防改造费损失1329477.47元；6.一二审诉讼费用全部由广中医承担。事实和理由：（一）一审程序违法，认定事实存在瑕疵。一审未就广中医向广州市番禺区人民政府小谷围街道办事处（以下简称为小谷围街道办）发出的《关于大学城高校划拨用地用于出租经营相关问题的询问函》及小谷围街道办出具的复函进行质证，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题规定》第十条、第四十七条的规定。上述证据不能作为认定案件争议事实的依据。同时，一审在未经证人到庭质证的情况下，直接认定第三方言词证据，严重违反公平公正，致判决所依据的事实错误，证据不合法。事实上，小谷围街道办2017年9月的答复并不是针对租赁合同期间的工商注册的场地要求的描述。根据2016年3月1日实施的《广东省商事登记条例》第17条规定，在上述条例实施前，没有房产证的房屋可用于企业工商注册的场地使用证明并没有法律依据。小谷围街道办的答复不能证明2016年3月1日之前尚未获得产权证的国际楼可以用于工商注册。（二）一审认定事实不清。战歌公司提供的证据足以表明广中医违约在先，一审认定战歌公司违约在先的证据不足。1.向战歌公司转让租赁合同相关权益的德骏公司已于2011年3月3日向广中医提出要求提供土建消防验收合格意见书、环保审核意见书、国际楼房产证复印件等资料，但广中医不能提供，导致承租方难以开展合同约定的酒店和教育业务经营活动，根据原租赁合同第9.1条、第11.2条的约定，作为出租方，广中医不能提供上述文件的行为已构成违约。2.国际楼的建设单位及用地单位均为广州大学城建设指挥部办公室，土地取得方式为行政划拨。根据《土地管理法》第12条，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。租赁合同标的广中医的国际楼的土地用途为公共建筑用地，未经变更不能用于商业酒店经营，广中医至今未缴纳土地出让金、办理用途变更，导致作为承租人的战歌公司无法按照租赁合同第3.3条的约定开展酒店经营、餐饮及教育培训等商业用途，合同目的无法实现。3.联合体在报建过程中发现，国际楼土建消防验收的房屋用途是会议室、办公室、宿舍，环保预验收的国际楼的功能为留学生公寓、教室，不含餐饮功能，未经变更不能用于商业酒店经营。4.2011年8月31日申请函、2012年6月11日关于国际楼酒店项目推进存在问题的报告、2012年9月10日关于国际楼酒店项目的报告、2013年7月3日申请函都证明了需要租赁合同备案后才能依法办理经营证照、装修许可等，联合体和战歌公司在合同签订后多次发函，要求办理合同备案，但因广中医拒不缴纳土地出让金，一直无法办理合同备案，导致战歌公司不能办理证照，广中医的行为构成根本违约。5.2013年1月18日，因广中医违约不办理合同租赁合同备案，无法办理经营证照，导致其被广州市工商局番禺分局以为无照经营者提供场地，被责任停止提供场地，战歌公司既无法办理酒店经营，也不能分租，租赁合同的目的不能实现。6.2013年6月24日，广中医向广州市国土房管局番禺分局出具了《关于请求给予办理我校国际楼租赁合同备案的函》，明确表明了以下下几点内容：（1）广中医已经明知国际楼装修工程报建以及办理相关证照，如果没有备案是无法进行以上的工作；（2）广中医承诺会在2014年12月底之前分期缴纳拖欠的土地开发款。广中医不履行上述承诺缴纳土地出让金，造成战歌无法继续办理证照。7.2013年6月29日，广中医上报了审核出让金，明确租赁用途为商业，但因其原拖欠的土地出让金没有缴纳，房管局一直未予办理。8.2014年3月取消土地出让金计收工作后，2014年12月9日办理了4283平方米办公用途的备案证明，且注记为未取得房地产权证书或无其他合法权属证明的，不符合消防安全标准，仍不能作为酒店商业用途使用。广中医于2013年6月24日向广州市国土房管局番禺分局发出了《关于请求给予办理我校国际楼租赁合同备案的函》及2013年6月24日向广州大学城管理委员会发出的《关于请求给予批准我校国际楼装修工程的函》，足以表明办理国际楼租赁合同备案的义务主体是广中医，国际楼不能装修也是因为租赁合同不能备案的原因引起。一审判决将涉诉租赁物需要进行消防改造后才能作为酒店的义务强加于战歌公司错误。（三）在签订《广州中医药大学国际楼租赁合同》及《转让协议》后至2012年7月6日区国土房管局颁布《关于开展我区原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营租赁备案有关问题的通知》需要计收土地出让金期间，战歌公司没有去办理登记备案的原因如下：在土地出让金计收之前，战歌公司已经向小谷围街道办申请了租赁合同备案，当时小谷围街道办给的口头答复是申报的租赁面积太大，没有碰到类似的情况需要请示为由，拒绝受理，并不存在战歌公司没有去办理的情况，而且2011年8月31日德骏公司发函给广中医要求租赁合同备案、2012年6月11日战歌公司发函给广中医要求办理租赁备案的事宜，这能够反映战歌公司在着手租赁合同备案。（四）广中医在租赁期间无法向战歌公司提供国际楼的总体竣工验收资料和环保验收资料，无法提供符合酒店用途的消防验收资料，战歌公司在消防改造后于2015年4月2日取得符合酒店用途的消防合格证。根据合同约定，广中医在向战歌公司提供国际楼总体验收资料和环保等验收之前，无权向战歌公司主张租金，但签订合同时已经预交了400万元租金和管理费，广中医擅自扣减预交费用，并经常以解除合同相威胁，战歌公司寄希望于广中医能够履约实现经营，当时出于无奈总共预付了租金和管理费900多万元，现双方都通过法律途径解决，因此战歌公司一审中反诉请求广中医返还多预收的租金和管理费，以及赔偿已发生的部分装修及家具配置费用、支付消防改造的费用是合法合理的。消防改造的费用，本应完全由广中医承担，但战歌公司还是寄希望于酒店能够顺利开业经营，因此为广中医承担一半的费用，一审判决颠倒是非。且不顾合同约定的支付租金条件和广中医违约擅自扣减租金的客观事实，在合同条款不存在无效的情况下，违背合同约定认定租金起算时间和金额。因此，请二审在查明事实的情况下，作出对战歌公司公正的判决。被上诉人广中医二审辩称，不同意战歌公司的上诉请求，认为其上诉请求缺乏事实和法律依据。具体理由如下：（一）一审已经对于小谷围街道办复函进行了质证，并且该复函是作为大学城行政部门出具的，该内容是针对其自身办理相关租赁备案工商登记等业务的流程的指引和说明，因此是可以直接作为证据使用，同时因为该说明也是对本案几个争议焦点办案流程的一个复函，对于大学城的特殊区域，在该区域办理工商租赁备案登记所适用的操作，小谷围街道办作出的说明是有效的，并且基于该特殊区域是适用的。（二）广中医未缴纳土地出让金并不导致租赁合同无法备案，也不导致战歌公司的合同目的无法实现，一审认定事实清楚适用法律正确。首先，在2010年8月金海酒店和德骏公司就签署了租赁合同，签署合同后长达2个月内，涉案租赁物是不需要缴纳土地出让金的，但战歌公司怠于履行办理租赁备案手续。租赁合同明确约定了在2011年5月1日之前必须将酒店项目投入使用，如果战歌公司在此之前按照合同约定去正常办理各项备案手续，本案对于备案登记就不会出现政策的影响。根据查明的事实，小谷围街道办也确认战歌公司是在2013年6月才正式向其提出租赁备案的申请，但战歌公司在知道办理租赁合同备案需缴纳土地出让金后从未明确告知广中医需要缴纳土地出让金。相反其在2013年6月要求广中医向相关部门发送关于请求办理国际楼的相关函件，以及配合其办理备案登记，但是这些申请函中并未提及无法办理备案登记是要缴纳土地出让金。2013年7月3日战歌公司再次向广中医发函件，认为之前的租赁合同不规范，要求广中医重新出具租赁合同，并且该时候给广中医土地出让金计收初审表要求盖章，但是没有提及要广中医支付土地出让金的问题。2014年3月已经取消要缴纳土地办理备案登记的手续，但是战歌公司还是没有办理备案登记，根据小谷围街道办的答复，所有房产都是可以租赁备案，但是战歌公司只是办理了小部分面积的租赁备案。因此没有主动去办理租赁备案是战歌公司的主观意愿，不是广中医原因导致的。小谷围街道办出具的复函以及法院于2017年6月21日去小谷围街道办要求调查的内容也载明营业执照的办理没有要求必须办理租赁备案，可以看出，实际上是战歌公司一直怠于去办理消防二次验收才导致无法办理营业执照而不是没有办理租赁备案导致的。最终战歌公司在2015年2月15日已经取得了建设工程消防验收意见，也就是说涉案租赁物，租赁合同有无备案事实上并没有影响战歌公司办理消防验收，可见战歌公司提出是广中医未缴纳土地出让金导致租赁合同无法备案进而导致其无法办理营业执照和合同目的无法实现的理由缺乏事实和法律依据。（三）一审法院已经查明涉案房屋已经具备消防验收以及出租条件，在本案租赁合同签订之前，涉案房屋已经具备了消防备案验收以及出租条件。在招商的时候，招商文件已经明确了涉案房屋的性质以及承租人需承担的义务，广中医在招商的时候公示的招商文件明确了国际楼是属于教学用房，酒店的开办手续由承商人负责。从该招商文件可看出，租赁物部分区域作为酒店的消防改造责任应该是战歌公司的义务。在投标的时候，德骏公司和金海酒店是清楚知晓涉案租赁物的权属情况等，以及中标后的成交人的合同义务是什么，当时德骏公司和金海酒店作为联合体来应标，应该履行审慎的审查义务，对于广中医已经公示的相关文件也做了全面的了解，经合理的判断后出具了长达120多页的投标文件，并且也和广中医签署了相应的租赁合同，从应标的过程中看，战歌公司说广中医隐瞒租赁物的状况违反常理。租赁合同也是明确了涉案房屋的性质，战歌公司是清楚知道的。在双方交接涉案租赁物的时候签署了移交确认书也明确了承租人确认房产、供水等现状都不存在异议，对方是确认的。本案的租金标准同性质房屋只有1／5至1／4之间，战歌公司是非常清楚合同义务的。在国际楼建设工程消防合格意见中已经明确了涉案房屋是符合改造的。从2015年2月15日战歌公司取得二次消防验收的材料可以看出对方提出的涉案房屋不能改造为酒店的说法是错误的。租赁合同签订之后，双方对于装修问题和消防问题多次进行协商，最后战歌公司还是承接了金海酒店、德骏公司的承租义务。（四）关于租金标准问题，一审认定已经审查清楚。战歌公司提出其没有去办理登记备案原因不属实，也没有任何证据证明其内容，和小谷围街道办的复函也相矛盾。（五）广中医已经将符合消防的租赁物移交给战歌公司也提交了相应的材料，后续的义务由战歌公司承担，广中医不需要承担二次消防的责任。原审被告詹欢欢二审辩称：不同意一审判决，同意战歌公司上诉请求、事实和理由。原审被告德骏公司二审辩称：德骏公司因自身并非涉案房屋的经营者及管理人，不清楚具体情况，希望以法院认定为准。原审被告金海酒店二审辩称：同意战歌公司的上诉请求、事实和理由。原审被告李婷婷未到庭答辩。原审第三人电信集团广州分公司、电信股份广州分公司共同述称：二审双方上诉的争议问题与电信集团广州分公司、电信股份广州分公司没有利害关系，电信集团广州分公司、电信股份广州分公司对此不发表意见，对于一审中的涉及第三人的问题电信集团广州分公司、电信股份广州分公司也没有意见。原审第三人院派传媒公司未到庭陈述意见。原审第三人叮当网络科技公司未到庭陈述意见。广中医于2015年10月30日向一审法院起诉请求：1.判令解除《广州中医药大学国际楼租赁合同》及《转让协议书》；2.判令战歌公司、德骏公司、金海酒店和詹欢欢、李婷婷立即清理所占用场地并撤出国际楼，其对国际楼投入的装修、设备、物品及履约保证金1000000元等归广中医所有；3.判令战歌公司缴清从2014年10月10日起至其清理所占用场地并撤出国际楼之日止所欠租金和管理费（自2014年10月10日起至2015年8月9日每月租金及管理费为341666.66元，自2015年8月10日起至2016年8月9日每月租金及管理费为350062.51元，此后按照租赁合同约定，每年在上一年的基础上递增5%，暂计至2017年6月14日拖欠租金和管理费为11548100.74元）及滞纳金（按租赁合同约定的标准每日万分之五计算，暂计至2017年6月14日为2817539.31元）、违约金2956254.49元（合同约定的租金及管理费总额的5%）；4.战歌公司缴清从2013年12月1日起至其清理所占用场地并撤出国际楼之日止所欠水电费（暂计至2017年5月31日水电费为5705326.77元）及滞纳金（按每日万分之五计算，暂计至2015年10月为1073927.93元）；5.判令德骏公司、金海酒店以及詹欢欢、李婷婷对战歌公司的相关债务承担连带清偿责任；6.判令全部原审第三人立即清理所占用场地并撤出国际楼，全部原审第三人对国际楼投入的装修、设备、物品等归广中医所有；7.案件诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费、速递费、人口信息查询费、房地产查册费等）由战歌公司、詹欢欢、李婷婷、骏德公司、金海酒店承担。战歌公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除《广州中医药大学国际楼租赁合同》和《转让协议书》；2.判令广中医立即向战歌公司退回合同履约保证金1000000元；3.判令广中医立即向战歌公司退回多收取的预付租金和管理费共计4933609元（暂计至2017年6月13日，具体以判决解除合同时间为准）；4.判令广中医立即向战歌公司支付违约金2956254.49元（合同约定的租金及管理费总额的5%）；5.判令广中医赔偿战歌公司已实际发生的部分装修及家具配置费损失11800407.7元；6.判令广中医立即向战歌公司返还垫付的部分消防改造费损失1329477.47元；7.案件的诉讼费用全部由广中医承担。一审法院认定事实：2004年7月20日，广州市城市规划局向广州大学城建设指挥部办公室颁发《建设用地规划许可证》，项目名称为高等学校用地（071），附加说明规划建设应按穗规批[2003]93号《关于同意广州中医药大学教学区修建性详细规划的函》执行。2004年9月30日，广州市国土资源和房屋管理局向广州大学城建设指挥部办公室颁发《建设用地批准书》，载明土地取得方式是行政划拨，土地用途是公共建筑用地。2005年8月16日，广州市城市规划局向广州大学城建设指挥部办公室颁发《建设工程规划许可证》，建设项目名称为广州中医药大学（二期）国际楼1幢。2005年9月22日，广州市环境保护局出具《关于同意广州大学城广州中医药大学校区二期工程建设项目竣工环保预验收的函》，载明根据国家环保总局的规定，与建设项目主体工程配套建设的环保设施已经建成，运行负荷达75%以上，经处理后的污染物排放达标，可以进行环保验收。因特殊情况，未能取得污染物排放监测结果的，在环保设施已建成的前提下，可以进行预验收。经研究，同意该工程通过环保预验收，国际楼的功能为留学生公寓、教育，不含餐饮功能。已进行了环保预验收的建设内容，请抓紧取得环保验收检测结果，向该局申报。2006年2月21日，广州市城市规划局向广州大学城建设指挥部办公室颁发《建设工程规划验收合格证》。2007年5月22日，广州市公安消防局向广州大学城建设指挥部办公室出具《关于对广州中医药大学国际楼建筑工程消防验收合格的意见》，认为国际楼的土建项目基本符合消防安全的要求，如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审批。2010年7月2日，广中医向德骏公司和金海酒店联合体出具《成交通知书》，载明其为广州中医药大学国际楼酒店（暂定名）招商项目的成交人。2010年8月1日，广中医（发包方、甲方）和德骏公司、金海酒店（租赁方、乙方）就乙方向甲方租赁经营位于广州市番禺区大学城外环东路232号的广州中医药大学国际楼建筑主体签订《广州中医药大学国际楼租赁合同》，约定乙方对国际楼进行家具配置及装修，承诺酒店项目按《中医药大学国际楼酒店承包经营投标文件》的装修方案及投资预算，该项目必须在2011年5月1日前投入正式对外经营。乙方租赁经营的标的为国际楼A区部分区域（酒店区），包括一、二楼的辅助用房和多媒体教室等，以及包括三楼A301-A309等75间双人房和2间活动室、B区全部区域（宿舍区）、C区全部区域、D区全部区域、F区部分区域即二楼办公室，以下统称涉讼租赁物；委托管理标的范围为A区部分区域（其中47间双人房）和F区的部分区域（一楼贵宾接待室和126间单人房），由乙方为甲方提供物业服务，并承诺保证物业管理质量达到招商文件的要求。乙方的租赁经营期为15年，从2010年8月10日起至2025年8月9日止，免租装修期为八个月，亚运会停工期间扣除后，免租装修期从2010年8月10日到2011年7月2日。经营范围为酒店经营、餐饮和教育培训。除F区所指的办公室以外的租赁场地的租金为3230000元／年，管理费为800000元／年，但前四年给予一定的优惠：即第—年按租金及管理费的40%计付，第二年按租金及管理费的50%计付，第三年按租金及管理费的60%计付，第四年按租金及管理费的80%计付，第五年按租金及管理费的100%计付，第六年开始每年按前—年租金及管理费的2.5%递增计付。F区所指的办公室的租金及管理费为70000元/年，从第一年起即按租金及管理费的100%计付，不递增。甲方无须向乙方支付物业管理范围内的物业服务费，由乙方免费为甲方提供物业服务。乙方应按月支付租金及相关费用，在每月的7日前以现金（转账）支票将当月的租赁费—次性交纳支付给甲方。乙方自本合同签订生效之日起10天内向甲方一次性交纳5000000元作为预存租赁费、管理费和保证金，其中4000000元用于冲抵租金及相关费用，余下的1000000元作为履约保证金；若乙方在合同履行期间有违约的情况存在，履约保证金即归甲方所有，乙方不得提出异议或主张；乙方有权将国际楼的部分面积对外出租或以合作、合资经营，分包经营等各种形式与他人合作经营。未经甲方书面同意，乙方不得将国际楼转让、转借和全部面积转租。甲方自本合同签订生效之日起15天内，将租赁的国际楼整体交付乙方使用，并且确保电梯、消防、避雷设备处于能正常运行状态。甲方自合同签订之日起将水、电、供热水、空调等基础设施接通到国际楼并负责建筑外围基础设施的维护保养，卫生维护。乙方在签订本合同时已明悉该大楼的功能、性质和现状，不得以存在瑕疵而拒绝履行合同义务或提出任何其他权利主张，但若该租赁场地存在建筑主体结构严重质量问题的，甲方需依法承担相应的责任。若甲方违反本合同的规定，造成乙方无法实质经营，乙方有权单方面解除合同并要求支付租金及管理费总额5%的违约金。除本合同另有规定外，乙方违反合同规定的，甲方有权单方解除合同，收回国际楼及附属物，乙方及相关楼宇使用人投入的装修、设备、物品不得移走，归甲方所有，乙方所交保证金不再退回，乙方还应按照合同约定的租金及管理费总额的5%向甲方支付违约金。乙方若不能按时足额缴纳租金及相关费用，除需补交欠款外，从应交款之日起按该期应缴未缴金额的每日万分之五支付滞纳金，累计超过60日的，除按上述违约责任执行外，自甲方书面提出解除本合同之日，该合同自行解除，且乙方应无条件地撤出国际楼。合同期届满或者合同依法或依约定终止或解除的，乙方应于合同期届满／合同终止／合同解除之日起15天内按要求清理、归还国际楼，已安装上墙体的物品、装修、设备不得拆除、破坏，归甲方所有。如乙方不交出经清理的国际楼的，乙方同意甲方于15天期限届满后有权单方收回国际楼、附属物及设备，所有滞留在国际楼的设施视为乙方的拋弃物，甲方有权自行清理和处置，且清理费用由乙方承担，甲方可直接在保证金里扣除。甲方交付标的时，由于政府及工作部门的原因造成甲方无法向乙方按时交付土建等各项验收资料，本合同执行的时间（含租赁费缴纳时间）顺延，但由于乙方的原因，时间不顺延。2010年8月12日，广中医和金海酒店、德骏公司签署《广州中医药大学国际楼移交确认书》，载明经三方确认，将国际楼整体（不含G区）按现状移交德骏公司和金海酒店，其中楼宇电梯处于正常运行状态，符合合同交付条件。经双方审查确认，广中医已依合同约定履行了国际楼移交义务，德骏公司和金海酒店同意办理移交接收手续。2012年6月26日，广中医作为发包方（甲方）、德骏公司和金海酒店作为转让方（乙方和丙方）以及战歌公司作为受让方（丁方）签订《转让协议》，明确丁方已详尽了解甲、乙、丙三方在租赁合同中的权利义务，且丁方愿意向乙、丙方组成的联合体受让该租赁合同。协议约定乙、丙方组成的联合体转让其在《租赁合同》中的相关权利义务，丁方同意受让该权益，继承联合体在《租赁合同》下的权利义务。甲、乙、丙、丁四方同意，自协议生效之日起，丁方继承乙、丙方组成的联合体在《租赁合同》下的权利义务，丁方继续履行上述合同，甲、丁双方的权利义务按照《租赁合同》的约定执行。乙、丙方就丁方履行《租赁合同》及本协议向甲方提供连带责任保证，保证期间为到合同期满。2013年1月18日，广州市工商行政管理局番禺分局向广中医出具《责令改正通知书》，认为其涉嫌为无照经营者提供场地。诉讼过程中，德骏公司和金海酒店均表示未实际参与涉讼租赁物的租赁和经营，并不清楚广中医、战歌公司之间就本案纠纷产生的细节问题；广中医、战歌公司、德骏公司均同意解除《广州中医药大学国际楼租赁合同》和《转让协议》，金海酒店则认为《转让协议》无效，但是广中医、战歌公司对于上述合同及协议解除的原因问题存在较大争议，主要有以下几点：一、关于广中医在招商和签订《广州中医药大学国际楼租赁合同》时是否隐瞒了其未取得产权证以及涉讼租赁物需进行消防改造后方能作为酒店用途使用的问题。战歌公司抗辩认为从《广州中医药大学国际楼租赁合同》履行过程中广中医提供的用地、规划和施工证来看，国际楼的建设单位及用地单位均为广州大学城建设指挥部办公室，土地取得方式为行政划拨，土地用途为公共建筑用地，与招商和租赁合同的内容不符。根据土地房屋管理法规，当事人只能按照批准的用途建设和使用土地和房屋，既然广中医将涉讼租赁物作为酒店经营项目对外招商，最基本的前提条件是其提供的涉讼租赁物性质应符合酒店经营用途，但战歌公司在后来才发现涉讼租赁物的土地是行政划拨的公共建筑用地，其消防验收的房屋用途是“会议室、办公室、宿舍”、环保预验收功能为“留学生公寓、教室、不含餐饮功能”，根本不能用于酒店经营。广中医则反驳认为大学城所有的高校都是以广州大学城建设指挥部办公室名义申请报建的，但建设项目名称会注明具体的高校名称。在招商文件中，广中医已明示涉讼租赁物为教学用房性质，酒店开办的手续应由成交人负责办理，其只提供协助，且在招商时其已出示过全部的图纸及竣工资料等。为证明其上述主张，广中医提交了以下证据予以证实：1.广中医作出的《广州中医药大学国际楼酒店（暂定名）招商（投资经营）文件》，该文件包含谈判邀请、报价须知、用户需求、合同文本和详审办理五部分，载明报价人于2010年5月16日下午4：00前交纳谈判保证金30000元，未成交人在招商结果公告10个工作日后退还保证金，成交人的保证金转为履约保证金。招商人用于招商的国际楼现属于教学用房性质，酒店的开办手续，由成交人负责办理，招商人只提供协助。2.德骏公司和金海酒店提交的《广州中医药大学国际楼酒店（暂定名）招商（投资经营）投标文件》，表示愿意遵守《招商文件》以及谈判组织单位的各项规定。战歌公司对于上述证据的真实性予以确认，但质证认为通过出让取得的教学用房才可以出租经营，广中医未明确是划拨用地，且用地单位不是广中医，其未取得涉讼租赁物产权证，战歌公司办理酒店开办手续的前提是广中医协助提供房产证并缴纳土地出让金，办理合同租赁备案。招商文件中并未涉及土建消防改造的内容，投标文件和租赁合同也从未涉及，消防局对消防改造提出的意见完全与投标文件和合同不符。德骏公司和金海酒店均表示是詹欢欢借用其名义进行的报价，其并未参与涉讼租赁物的租赁事宜。此外，广中医和战歌公司均提交了大量的函件以证明关于消防改造工程由何方负责、费用负担以及整个沟通的过程：1.2011年11月17日，广中医向德骏公司和金海酒店出具《关于国际楼酒店项目相关问题的函》，载明针对国际楼酒店项目的消防问题，双方都找了消防设计公司审阅了相关资料，并进行了现场勘查，均认为通过消防改造可以达到酒店用途的要求。现两家公司都提交了相关方案和报价（附件），希望德骏公司和金海酒店尽快确定最终方案；且明确指出消防改造及酒店开业经营为合同之义务，要求其严格按照合同履行。2.2011年11月22日，战歌公司向广中医出具《关于国际楼酒店项目消防问题的复函》，载明按照消防验收意见书，国际楼不能作为酒店用途，其对此一直不知情。经咨询，所得结论是必须通过土建改造和消防改造才能达到酒店项目的消防验收条件，工程量巨大。战歌公司提出几点意见：消防土建问题属于广中医的义务，应由其与消防公司签订改造合同，如经改造后仍不符合酒店的验收要求，责任由广中医承担。3.2012年1月6日，广中医和德骏公司、金海酒店举行关于国际楼消防问题的谈判会议，达成以下共识：本消防改造工程必须按酒店标准进行，并通过广州市消防局验收合格，费用（除去联合体按客房标准进行消防改造部分约为300000元）由学校和联合体各承担50%。经初步概算，消防改造费用约为190-250万元，如工程预算超过250万元，双方重新商议。4.2012年3月30日，战歌公司出具《关于广州中医药大学国际楼消防问题的函》，载明双方于2012年3月12日对消防改造工程进行招投标，但中标公司要求增资，不合情不合法，提出以下意见：国际楼消防经过改造是否能作为酒店用途？由广中医对消防改造工程进行再次招标。5.2012年3月31日，广中医向德骏公司、金海酒店和战歌公司出具《关于国际楼项目消防问题的复函》，明确根据招投标文件、租赁合同等，将涉讼租赁物改造成酒店是承租方的合同义务，仍由德骏公司、金海酒店和战歌公司对消防改造工程进行再次招标，费用仍按2012年1月6日谈判会商定的原则各自承担。6.2012年5月3日，战歌公司向广中医提交《关于国际楼消防工程招标结果的函》，载明最终的评定结果为由广东省保安消防机电装饰工程有限公司以2453224.89元投得。7.2012年7月6日和2012年8月14日，战歌公司分别向广中医出具《关于广州市消防局对国际楼酒店消防申报提出的意见》和《关于国际楼消防前室改造的报告》，载明广州市消防局提出如作为酒店之用必须改造的事项，根据广中医的意见，属学校改造部分由其先按图纸进行施工，后由广中医支付费用，其按实际工程量制定出工程价为108867元。8.2012年12月21日和27日，广东省保安消防机电装饰工程有限公司和战歌公司分别发函要求广中医配合进行消防验收。9.2013年1月8日，战歌公司又发函称“因国际楼酒店装修未能按原计划完成，请贵校暂停协调相关工作”。10.2014年10月22日，战歌公司和广州市赞歌酒店有限公司取得广州市公安消防局出具的《建设工程消防设计审核意见书》。11.2015年1月8日，战歌公司出具《关于“广中医药国际楼消防改造工程”工作联络函》，载明其已垫付国际楼F区消防广播设备采购及安装费用118580元。12.2015年2月15日，战歌公司和广州市赞歌酒店有限公司取得广州市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》，消防验收合格。13.广州市公安消防局于2015年4月2日向广州市赞歌酒店有限公司出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，使用性质为餐厅和客房。二、关于广中医未缴纳土地出让金是否直接导致租赁合同无法备案，进而致使战歌公司无法办理施工许可证、营业执照等证照，合同目的无法实现的问题。战歌公司主张认为按照广州市番禺区国土资源和规划局《关于划拨土地及其地上建筑物用于非住宅出租经营计收土地出让金有关问题的通知》的规定，划拨国有建设用地及其建筑物用于非住宅出租经营的，应按年缴纳土地出让金，才能办理租赁合同备案登记。广中医一直违约至今未办理土地房屋用途变更，也未依法缴纳土地出让金，直至2014年12月，登记部门才登记了4283平方米“办公”用途的备案证明，且是予以注记备案，注记信息为：“未取得房地产权证书或无其他合法权属证明，不符合消防安全标准”，仍不能作为酒店商业用途使用，且因广中医始终未缴纳出让金，该备案也过了时效。正是由于广中医并未缴纳土地出让金，导致租赁合同无法进行备案，进而致使战歌公司无法办理施工许可证、营业执照等证照，合同目的无法实现。对于战歌公司的上述抗辩意见，广中医则不予认可，其反驳认为在2010年8月双方签署《广州中医药大学国际楼租赁合同》之后将近2年时间内，涉讼租赁物办理租赁备案并不需要缴纳土地出让金，如战歌公司自一开始即如约办理租赁备案及相关证照的，根本不存在后续受规定影响暂时不能办理租赁备案的情形，但其却一直不予办理租赁备案手续，已构成根本违约；2012年7月新文件颁布后才规定交纳土地出让金方能办理租赁备案，战歌公司应自行承担其不履行合同而产生的后果（即使被要求缴纳土地出让金，也应当由战歌公司交纳）。事实上，在新文件颁布后的一段时期内，战歌公司也无办理租赁备案的意愿，在广中医多次催促下，直到2013年6月战歌公司才真正落实了解到办理租赁备案的具体流程，广中医配合其提供文件予以办理，但在土地出让金计收初审完成后，战歌公司并没有向广中医反馈租赁登记的办理情况及是否需要缴纳出让金及具体的金额，未再推进办理租赁备案的进程，此举再次证明涉讼租赁物未办理备案的原因完全是战歌公司没有租赁备案的意愿，并非新规定的颁布形成障碍。而在2014年3月后，已取消交纳土地出让金才能办理租赁备案的规定，战歌公司已办理了用途为办公的4283平方米场地的租赁备案，其称广中医不缴纳土地出让金导致不能办理租赁备案而导致其有损失与实际情况不符，且没有相应证据。广中医和战歌公司均提交了部分的函件以证明关于租赁合同备案及缴纳土地出让金事宜双方的沟通过程。1.2011年8月31日，德骏公司向广中医出具《申请函》，要求其协助办理合同备案手续，申请其在备案合同加盖公章及提供学校许可证、组织机构代码证，广中医表示予以了配合。2.2012年6月11日，战歌公司向广中医出具《关于国际楼酒店项目推进存在问题的报告》，要求其协助办理合同备案手续，申请其在《广州市番禺区房屋租赁合同》加盖公章及提供学校许可证、组织机构代码证，广中医均予以了配合。3.2012年9月10日，战歌公司向广中医出具《关于国际楼酒店项目的报告》，载明其自七月初取得消防局的审核批文后，立即对酒店装修项目进行推进，结合四星级的标准对方案进行了部分更改，由于方案变更等原因造成项目未按原定计划完工，现已完成强弱电的安装、天花吊顶的安装及大堂的土建等项目，要求广中医协助办理租赁合同的备案手续。4.2012年12月16日，战歌公司向广中医出具《申请》，载明为办理租赁合同备案，现申请签订《广州市番禺区房屋租赁合同》（其中用于办理酒店的8000平方、办理培训中心的1000平方）各一式四份，广中医按照其要求于上述合同中加盖公章，广中医陈述其予以了配合。5.2013年6月4日，战歌公司向广中医出具《关于赞歌酒店筹建项目的汇报函》，载明装修工程已经完成了70%，剩余工期需时2个月，将于9月1日实现试营业。由于其在申报装修工程许可证的时候，需要先办理租赁合同备案，而要办理租赁合同备案，需要先由广中医补齐国际楼租赁项目的土地出让金，否则流程无法走下去。一般类似校内装修工程，在消防施工许可证、土建施工许可证齐备情况下是可以正常施工的，其希望广中医能够出一份解释函给大学城管委会说明有关情况，尽快完工。6.2013年6月24日，广中医向广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具《关于请求给予办理我校国际楼租赁合同备案的函》，认为根据市里的相关会议纪要，同意各高校分两年（即2014年12月底前）缴清拖欠的土地开发款项，现因国际楼装修工程报建及办理相关证照，故恳请给予办理租赁合同备案。7.2013年6月24日，广中医向广州大学城管理委员会出具《关于请求给予批准我校国际楼装修工程的函》，请该委员会给予批准国际楼装修工程开工。8.2013年6月26日，战歌公司向广中医提交《申请函》，载明由于此前签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》不符合小谷围街流动人员和出租屋管理中心的规定，无法进行备案登记。因此，请求注销原签订的两种、一式四份的《广州市番禺区房屋租赁合同》，重新签订符合规范的《广州市番禺区房屋租赁合同》一式五份，广中医予以了配合。9.2013年6月28日，战歌公司向广中医提交《申请函》，载明因其需要办理番禺区房屋租赁合同登记备案，其中涉及广中医需缴纳土地出让金事宜，请广中医发函知照广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局，以方便其进行相关备案的办理。10.2013年7月3日，战歌公司向广中医出具《申请函》，提请注销此前草签的不符合规范的《广州市番禺区房屋租赁合同》一式五份，并写明“为完善并提交番禺区计收原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营土地出让金的相关材料，以启动我司办理国际楼（部分）出租屋租赁合同登记备案的程序……经过与小谷围流管中心的充分沟通，现我司对承租的国际楼部分进行分区报备……因此，我司特向贵校提出如下申请：……（5）请贵校在我司提交的五份合同中各自配备的《番禺区原划拨土地及其地上建筑物用于非住宅出租经营土地出让金计收初审表》……盖章。经此程序，我司方可进行番禺区出租屋租赁合同登记备案。”广中医陈述其亦予以了配合。10.战歌公司向广中医出具《关于2013年7月3日的补充说明函》，载明战歌公司对涉讼租赁物进行分区报备，共分三个部分：（1）A区(部分区域)、B区首层、C区；（2）B区二至三层、D区首层至二层、F区（部分区域）；(3)B区四至九层、D区三至九层。11.2014年12月9日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局对涉讼租赁物中B区二至三层、D区首层至二层、F区（部分区域）办理了《房屋租赁登记备案证明》，租赁用途为办公。三、关于战歌公司是否拖欠租金及管理费以及广中医是否应当退回多收取的租金及管理费的问题。（一）关于战歌公司已经缴纳的租金及管理费的数额问题。广中医主张认为其收到德骏公司、金海酒店及战歌公司支付的款项共计5000000元，其中招投标之前收到的30000元为谈判保证金，用以冲抵中标服务费；后来支付的4970000元当中1000000元为履约保证金，剩余的3970000元为预交的租金和管理费。合同履行过程战歌公司另行陆续支付了4769833.21元的租金和管理费，根据其支付的总款项依次从租赁起始日开始扣除租金及管理费，计算出战歌公司已付清2014年10月之前的租金和管理费，自2014年10月开始拖欠涉讼租赁物的租金及管理费。为证明其上述主张，广中医提交了战歌公司于2015年3月26日向广中医出具的《关于租金缴交问题的情况说明》予以证实，该情况说明载明其计划开办赞歌酒店，由于种种原因，装修工程及消防工程工期受到拖延，至今方能完工。战歌公司早前为此投入大量的人力物力，支付出大量的工款，导致其出现资金链短缺的情况，进而影响其及时交纳2014年7月至今的租金。战歌公司承诺按时缴交租金，其余欠缴的租金，其将结合现实情况，并定出缴款计划：2014年7月份租金和管理费268666.66元，还款时间为2015年7月；2014年8月份的租金和管理费335833.34元，还款时间为2015年8月等等。战歌公司对于该说明的真实性予以确认，但质证认为是由于广中医的根本违约行为导致其投入大量资金无法收回，其为了让广中医协助实现合同目的方才出具的该函件。战歌公司共向广中医预付了租金和管理费共9037492元，前期缴纳了5000000元费用，其中30000元的谈判保证金根据广中医提交的投标文件、招商文件的规定成交后是转为履约保证金的，因此1000000元为履约保证金，剩余的4000000元为预交租金、管理费。后战歌公司分别于2015年4月3日、2015年5月26日和2015年6月16日通过支票或转账的方式各向广中医支付了三笔335833.34元，广中医陈述“战歌公司另行陆续支付了4769833.21元”仅包含了其中的两笔费用，其于庭审中表示可提供银行流水佐证，但最终并未提交。其中，战歌公司于2015年4月3日向广中医转账的335833.34元，为2014年10月的租金和管理费，广中医漏算了。因此，战歌公司已缴纳租金及管理费至2014年10月，自2014年11月方才开始未支付。为证明其上述主张，战歌公司提交了詹欢欢分别于2015年5月26日和2015年6月16日向广中医转账支付335833.34元的转账凭证2张以及出具时间为2015年4月8日、2015年8月15日以及2016年9月10日的《费用报销单》，数额均为335833.34元。广中医反驳认为战歌公司陈述的该三笔费用实际上已经包含在其确认的4769833.21元中，为此其提交了自制的租金及滞纳金情况表汇总，其中备注部分标明671666.68元实际上为战歌公司支付的其中两笔335833.34元，另外一笔2015年4月8日交的335833.34元作为交清2014年7月10日至2014年8月9日的租金及管理费268666.66元，仍剩余671666.68元。战歌公司对此则不予认可，其抗辩认为2014年7月的租金标准为268666.66元，每年租金在8月开始递增，2015年4月8日缴纳的335833.34元是递增后的2015年3月的租金。（二）关于租金及管理费的起计时间是否顺延的问题。战歌公司主张认为，首先，广中医隐瞒了涉讼租赁物批准建设的用途是宿舍功能，无法提供符合租赁合同用途的土建消防验收资料，依约战歌公司支付租金时间顺延。其次，广中医未按照环保预验收提供验收监测结果并申请验收，导致至今未取得环保验收报告，而土建环保验收是二次装修环保验收的前提，战歌公司多次申请广中医办理并提供，但其至今未办理、也未提供，根本违约导致战歌公司合同目的无法实现，支付租金的时间应当顺延。最后，即使不论总体竣工验收和环保验收，仅按取得一次消防改造验收时间，依约战歌公司支付租金也应顺延至2015年4月起算。因此，由于没有达到租金支付的条件，而且实际上在2015年4月份以前涉讼租赁物一直在消防改造、装修，无法使用，故应在2015年4月消防验收合格后才开始支付租金；后由于涉讼租赁物仍然无法作为酒店使用，并且广中医委托战歌公司接收留学生，因此2015年4月3日至2016年4月2日应按照原合同约定的40%计算，即1612000元；2016年4月3日至2017年4月2日按照原合同约定的50%计算，即2015000元；2017年4月3日至2017年6月3日按照原合同约定的60%计算，即476883元，此后均按照原合同约定的60%计算。战歌公司共计已经缴纳9037492元费用，其实际应当缴纳的租金和管理费为4103883元，因此广中医应当退还多扣取的4933609元。广中医对此则不予认可，其反驳认为其一开始已经向战歌公司提供了土建方面的消防合格意见书，土建项目是符合消防要求的；其在进行招商时、签订合同时以及交楼的时候，也已经明确涉讼租赁物的性质，因此将涉讼租赁物的一部分区域（大概十分之一的面积）改造为酒店项目的义务人是战歌公司。广中医给予战歌公司的租金标准非常低，也是考虑到其需装修改造以及有装修的投入，因此按照市场价格四分之一的价格优惠给战歌公司。现因为战歌公司违约导致合同解除，并且其仅支付了2014年10月份之前的租金，之后拖欠的租金其要求战歌公司按照合同约定的标准支付。（三）电梯、管线问题是否足以减少租金的标准。战歌公司主张认为广中医未向电梯公司支付设备费，导致餐梯不能使用，违反了租赁合同关于“确保电梯等设备处于能正常运行状态”的规定；国际楼的地下排污管网未接入市政排污管网，导致污水长期外流；自来水管也经常爆管，增加了战歌公司污水清理费、水费和水管维修费等损失，广中医违反合同关于“将水等基础设施接通到国际楼并负责建筑外围基础设施的维护保养”等约定，应承担违约责任。为证明其上述主张，战歌公司提交了：1.战歌公司于2011年8月12日向广中医出具的《关于请求开通使用广州中医药大学国际楼餐梯的函件》、广中医于2011年8月15日向蒂森电梯有限公司广州分公司出具的《关于请求开通使用广州中医药大学国际楼餐梯的函件》以及该公司给广中医的复函，复函载明由于广中医未曾支付过该餐梯的任何设备款，故需待广中医付款后商谈电梯修复事宜。2.战歌公司于2011年12月13日向广中医出具的《关于国际楼地下管网的更换及疏通的申请》、2012年8月2日战歌公司向广中医出具《关于国际楼酒店项目存在问题的报告》，载明国际楼排污管网一直以来堵塞，国际楼餐厅餐梯一直没有通过验收。3.2012年8月7日《国际楼租赁项目工作例会纪要》，载明由承租方提出国际楼地下排污管疏通方案，经学校审核后施工。4.战歌公司于2012年8月27日向广中医出具的《关于疏通国际楼排污管网预算的函》以及2013年12月18日出具的《关于国际学院排污系统整体改造预算的函》。5.广中医于2014年4月28日向战歌公司出具的《关于国际楼排污系统整体改造相关事项的函》，认为图纸标识不清，预算不合理，应暂缓实施整体改造，可先作相应的处理。6.战歌公司向广中医发送的若干反映水管爆裂、停水等情况的函件。广中医质证认为对于蒂森电梯有限公司广州分公司的复函的真实性不予确认，2010年其已将电梯交付使用。涉讼租赁物餐梯仅为饭堂两层建筑的送餐电梯，有没有这个餐梯并不影响饭堂的使用，且在交楼时战歌公司对该现状并没有异议，已确认该现状。广中医2010年将涉讼租赁物交由战歌公司使用，交楼时排污管网地下水管是可以正常使用的，2011年12月使用了一年多以后，有堵塞或爆裂等问题，这并不排除可能是承租人使用的原因造成的，战歌公司不能因此认为是广中医的原因导致的。四、关于战歌公司是否拖欠水电费以及广中医是否应当退回多收取的水电费的问题。广中医主张按照惯例，水电费由物业管理公司与战歌公司的工作人员抄表后，由物业管理公司制作水电费收款通知单，再由战歌公司工作人员在《发送文件登记表》签收。战歌公司自2013年12月开始拖欠涉讼租赁物的水电费，2013年12月至2017年5月31日的水电费共5705326.77元；2013年12月1日至2016年10月31日为4305326.77元；2016年11月1日至2017年5月21日为估算的数额，并未去抄表，按照每月200000元的标准估算。为证明其上述主张，广中医提交以下证据予以证实：1.2015年3月26日，战歌公司向广中医出具《关于水电费缴交问题的情况说明》，载明其计划开办赞歌酒店，由于种种原因，装修工程及消防工程工期受到拖延，至今方能完工。战歌公司早前为此投入大量的人力物力，支付出大量的工款，导致其出现资金链短缺的情况，进而影响其及时交纳2013年10月至今的水电费用。战歌公司承诺按时缴交水电费，其余欠缴的水电费，其将结合现实情况，并定出缴款计划：2013年10月至2014年4月水电费396560.8元，还款时间为2015年7月；2014年5月至2014年7月的水电费241809.46元，还款时间为2015年8月；2014年8月至2014年10月的水电费398608.6元，还款时间为2015年9月；2014年11月至2014年12月的水电费201408.68元，还款时间为2015年10月。2.深圳大众物业管理有限公司广州大学城管理部出具的、用户名为德骏公司（战歌）的2013年12月至2016年10月的《广州中医药大学水电费收款通知单》以及《大众物业管理有限公司广州大学城管理部发送文件登记表》以及其自制的《水电费及滞纳金情况表》，载明2013年12月剩余未支付水电费为78377.87元、2014年1月为68814.99元、2014年2月为52173.19元、2014年3月为32440.61元、2014年4月为31605.59元、2014年5月为41863.04元、2014年6月为79848.35元、2014年7月为120098.07元、2014年8月为135495.16元、2014年9月为147203.99元、2014年10月为115909.45元、2014年11月为102256.28元、2014年12月为99152.4元、2015年1月为85712.44元、2015年2月为47436.11元、2015年3月为87005.02元、2015年4月为76488.71元、2015年5月为128459.95元、2015年6月至7月为220857.03元、2015年8月为136734.63元、2015年9月为171283.07元、2015年10月为123361.59元、2015年11月为121726.12元、2015年12月为144011.58元、2016年1月为90318.99元、2016年2月为88530.36元、2016年3月为149861.67元、2016年4月为114206.56元、2016年5月为152906.49元、2016年6月为230293.15元、2016年7月为297484.69元、2016年8月为289049.9元、2016年9月为280158.34元、2016年10月为164201.38元。《大众物业管理有限公司广州大学城管理部发送文件登记表》的收件人处分别由余怀、张惠、钟新龙等签名。3.广中医的《凭证查询》《广东省行政事业单位资金往来结算票据》6份、9份水电费收款通知单以及发票签收记录，让明战歌公司仅支付了2013年12月以前的水电费，其中2013年12月仅支付了部分水电费8217.93元，未支付剩余部分78377.87元水电费以及2014年1月以后的水电费。战歌公司对于《关于水电费缴交问题的情况说明》的真实性予以确认，但认为是其为了让广中医协助实现合同目的而出具的函件。广中医违约一直将国际楼全部公摊水电费转嫁给战歌公司，因国际楼不能用于酒店经营一直空置，而委托免费管理的留学生公寓却一直在使用，在分摊方案未确定、多交的水电费未退还前，战歌公司有权暂停支付。对于《发送文件登记表》和《广州中医药大学水电费收款通知单》的真实性予以确认，但认为水电费通知单仍未区分公摊费和各方的费用，没有具体的每期读表数额，在双方分摊方案未确定、多交的水电费未退还前，战歌公司有权暂停支付。《凭证查询》《广东省行政事业单位资金往来结算票据》等不具有完整性，对其真实性、合法性均不予确认，且遗漏了2014年1月13日其向广中医支付的622894.07元（注明是预付2013年4月至12月的水电费；2015年3月27日向广中医支付了133148.55元（已注明是预付2015年1月至2月的水电费）。战歌公司主张认为其之前没有发现广中医将公共部分的公摊水电费全部计算在其名下，故均是按照广中医通知单的数额缴纳的水电费，2013年12月发现后即要求对水电费用进行核对。物业管理公司建议按照68%和32%的比例进行分摊，但由于国际楼大部分都是广中医的留学生居住，其只是委托免费管理，产生的公摊电费主要应由广中医负担，战歌公司没有使用，只是进行装修和改造，故不同意上述分摊方案。为证明其上述主张，战歌公司提交了以下证据予以证实：1.战歌公司于2013年5月13日向广中医出具的《关于水电费争议问题的复函》，主要内容为对2010年7月至2012年3月25日内有部分水电费有争议，主要其觉得水表读数过于异常及蹊跷，希望广中医提供原始材料以核对。2.出票时间为2014年1月13日、收款人为广中医的《中国工商银行支票存根》一张，金额为622894.07元，用途注明为“水电费（2013.4-12）”，以及广中医出具的相应的《收条》。3.银行转账凭证打印件，支付人为詹欢欢，收款单位为广中医，金额为133148.55元，汇款用途为“2015年1-2月水电费”。广中医反驳认为战歌公司不确认水电费的数额，但2015年1月和2月又按照其提供的数额缴纳，其出租的面积达到28000平方米，但留学生宿舍的面积才几千平方米，若战歌公司认为电表有问题可到供电部门送检。《关于水电费争议问题的复函》双方争议的是2010年至2012年部分的水电费，该费用双方已经结算完毕；战歌公司支付的622894.07元及133148.55元全部用于支付其在使用涉讼租赁物期间拖欠的2010年7月28日至2011年9月28日的水电费、2012年2月28日至2012年3月25日的水电费、2013年4月至2013年12月的部分水电费8217.93元。经过抵扣，战歌公司尚未支付2013年12月剩余水电费78377.87元，后再未支付过任何水电费。五、关于消防改造费的负担问题。战歌公司主张认为招商文件中明确“招商项目分为两个独立大区：一是酒店区，约有28000平方米，由成交人租赁经营，由成交人在经营酒店过程中支付租金。二是招商人境外学生宿舍区，由成交人为招商人提供免费物业管理”。租赁合同约定联合体也只是负责对国际楼进行家具配置和装修，即广中医确认国际楼酒店区原本为酒店用途，承租人负责二次装修达到四星级标准，负责的也是二次装修后的消防验收，这与原土建一次消防改造完全是两回事，提供符合酒店用途的土建消防是广中医的责任。联合体在了解到情况后，于2011年11月22日发函要求广中医承担土建消防改造费用和责任，并承担消防改造后仍不能达到酒店消防验收要求的责任。广中医确认原消防不符合酒店用途，但仍在未取得施工许可的情况下，强势要求战歌公司尽快施工并承担一半费用，战歌公司基于对广中医会补交土地出让金、最终实现酒店经营的考虑，当时同意分担一半的消防改造费。战歌公司于2015年4月帮助完成了消防改造，广中医仍然违约不交土地出让金，导致战歌公司始终无法实际经营，投入的巨额改造费用全部成为损失，全部利益由广中医享有，故广中医根本违约导致合同解除，其应承担本身应由其承担的消防改造费。战歌公司已发生土建消防改造费用共计3606734.89元，因部分合同款项尚存争议，仅战歌公司实际支付的土建消防改造费为1329477.47元，广中医应赔偿战歌公司全部实际损失。此外，因消防改造尚存在未解决的争议费用，对于后续发生的费用，战歌公司待确认后再主张。为证明其上述主张，战歌公司提交了《建筑消防工程施工合同》《工程预付款付款申请书》《广州市消防改造工程合同》《中国工商银行网上银行电子回单》及若干收据等予以证实。广中医对于上述证据的真实性不予确认，其主张认为由于本案工程为学校的形象工程，为了尽快推近，才在战歌公司一再表示消防改造项目无法过关的情况下，同意让步，在不超过2500000元的前提下，同意承担50%的费用，且前提是战歌公司要将预算书、结算书交予广中医，但其至今并未交付。诉讼过程中，为查明本案事实，一审法院于2017年6月21日前往小谷围街道办调查，该办事处表示广中医和战歌公司曾于2013年7月11日向该办理处申请办理租赁合同备案，但由于未缴纳土地出让金，未予以办理。后，新的通知发布后，战歌公司和广中医于2014年12月3日重新申请办理涉讼租赁物B区2至3层、D区首层至2层、F区（部分区域）房屋租赁合同备案，其于2014年12月9日出具了该部分的《房屋租赁登记备案证明》，备注“未取得房地产权证书或无其他合法权属证明的，不符合消防安全标准的”是因为国际楼并未取得房产证及其他证明，且未取得二次验收报告，除该部分面积外，并未收到上述公司办理租赁备案的申请。战歌公司可办理临时场地使用证明来办理营业执照，但超过200平方米的场地需要提供二次消防验收证明。此外，2017年9月26日，广中医向小谷围街道办发出《关于大学城高校划拨用地用于出租经营相关问题的询问函》，该办事处于2017年10月20日出具《小谷围街办事处关于对大学城高校划拨用地用于出租经营相关问题的询问函的复函》，载明：一、关于办理房屋租赁登记备案所需资料问题：鉴于各高校未办房产证特殊情况，高校办理备案时可提供：（一）建设用地批准书；（二）建设工程规划许可证；（三）建设用地规划许可证；（四）消防验收意见书；（五）房屋建筑平面图等资料作为产权权属依据。二、关于土地出让金计收问题。（一）土地出让金计收起始时间。根据市国土房管局《关于划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营计收土地出让金有关问题的通知》(穗国房字【2012】38号)、市房地产租赁管理所《关于原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营租赁备案有关问题的通知》(穗国房字【2011】38号)及区国土房管局《关于开展我区原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营土地出让金计收工作的函》（穗番国房函【2012】845号）等相关文件要求，番禺区自2012年7月6日起开展出让金计收工作。根据市国土房管局《市国土房管局关于暂停年土地出让金计收工作有关事项的通知》(穗国房字【2014】398号）文件精神，自2014年3月28日起暂停年土地出让金计收工作，各中心在受理出租经营的划拨用地及其地上建筑物租赁登记备案时，取消计收年土地出让金环节，直接办理租赁登记备案。三、关于不同的租赁用途办理租赁登记备案所需资料是否一样问题。即使租赁用途不同办理租赁备案所需资料亦是一致，不存在办公用途的场地可以办理租赁登记而商业用途的场地不可以办理租赁登记备案的情况。四、关于场地证明问题。营业执照办理无强制性规定要求租赁合同必须进行租赁登记备案，场地证明可由学校提供或到我街政务中心办理场地证明。另查明，2016年3月30日一审法院工作人员至涉讼租赁物现场送达时，广州亚青教育科技发展有限公司、院派传媒公司、深圳吸引家文化发展有限公司、广州媒线教育咨询有限公司、叮当网络科技公司和中国电信集团广东省电信公司广州市分公司等仍占有使用涉讼租赁物，并由相关工作人员签署《当事人送达地址确认书》。为证明涉讼租赁物的现状，广中医还提交了12张照片予以证实。2018年1月12日，广州中医撤回了对广州亚青教育科技发展有限公司、广州媒线教育咨询有限公司、深圳市吸引家文化发展有限公司、广州赞歌文化传媒有限公司的起诉，一审法院于2018年1月12日作出了（2015）穗番法民三初字第1319-9号《民事载定书》，准许其撤回对上述公司的起诉。此外，广中医表示若一审法院经审理依法认定由其没收履约保证金和要求战歌公司支付违约金仅能择一适用时，其选择适用违约金（含滞纳金）条款。因一审法院以法律规定的其他送达方式均无法送达相关诉讼资料给金海酒店，故一审法院依法向其发出应诉公告，第二次公告期限届满前，一审法院与金海酒店取得联系。一审法院认为，涉讼租赁物的租赁事项并不属于《中华人民共和国招标投标法》规定的必须招投标的范围，且广中医仅仅是就涉讼租赁物租赁事宜当中酒店项目制作招商文件对外进行招商，由报价人自行报价后经双方谈判即可确定，因此对于金海酒店抗辩认为《转让协议书》因违反《中华人民共和国招标投标法》的规定而无效的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”因此，广中医和德骏公司、金海酒店签订的《广州中医药大学国际楼租赁合同》以及广中医和德骏公司、金海酒店、战歌公司签订的《转让协议书》均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵照履行。现广中医、战歌公司和德骏公司均同意解除《广州中医药大学国际楼租赁合同》和《转让协议》，一审法院对此予以确认，故本案的争议焦点在于合同解除的原因及责任问题。关于广中医在招商和签订《广州中医药大学国际楼租赁合同》时是否隐瞒了其未取得涉讼租赁物产权证以及涉讼租赁物需进行消防改造后方能作为酒店用途使用的问题。战歌公司主张根据土地房屋管理法规的相关规定，当事人只能按照批准的用途建设和使用土地和房屋，涉讼租赁物根本不能用于酒店经营。然而，首先，涉讼租赁物于2004年7月20日取得了《建设用地规划许可证》，于2004年9月30日取得了《建设用地批准书》，于2005年8月16日取得了《建设工程规划许可证》，于2006年2月21日取得了《建设工程规划验收合格证》并于2007年5月22日取得了《关于对广州中医药大学国际楼建筑工程消防验收合格的意见》，换言之在《广州中医药大学国际楼租赁合同》签订之时，涉讼租赁物具备了相应的报建资料及消防验收资料等出租的条件。上述文件明确载明涉讼租赁物所在土地的取得方式是行政划拨，土地用途是公共建筑用地。德骏公司和金海酒店作为有意向的报价人，其在决定报价之前应当履行审慎的注意和审查义务，对于涉讼租赁物的性质、能否用于改造和经营酒店以及在此过程中所需具备的条件及需办理的相关手续进行全面、详细地了解，进而作出理性的判断后决定是否参与报价以及是否签订《广州中医药大学国际楼租赁合同》。德骏公司和金海酒店于2010年5月向广中医提交了详细的长达121页的《投标文件》，足以看出其对涉讼项目的可行性进行了深入的了解和研究，战歌公司主张广中医隐瞒了其未取得涉讼租赁物产权证以及涉讼租赁物需进行消防改造后方能作为酒店用途使用，明显有违常理。其次，《关于对广州中医药大学国际楼建筑工程消防验收合格的意见》明确载明国际楼的土建项目基本符合消防安全的要求，如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审批，即涉讼租赁物并非无法用于酒店用途，只是用途变更需进行必要的改造和审批。此外，结合战歌公司和广州市赞歌酒店有限公司于2015年2月15日取得的广州市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》和《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》可知，涉讼租赁物经过改造后消防验收合格，进一步证实涉讼租赁物可以作为酒店用途使用。再次，广中医作出的《广州中医药大学国际楼酒店（暂定名）招商（投资经营）文件》当中明确载明其用于招商的国际楼现属于教学用房性质，酒店的开办手续，由成交人负责办理，招商人只提供协助。即招商文件当中对于涉讼租赁物的性质亦作出了明确的说明，明确涉讼租赁物当时的现状并非酒店用途，那么金海酒店和德骏公司在作出报价决定之时理应清楚涉讼租赁物必经一定的改造和审批方可作酒店用途。最后，《广州中医药大学国际楼租赁合同》签订于2010年8月1日，此后长达近两年的时间里双方就装修问题、消防改造问题进行了多次的沟通和协商，战歌公司的法定代表人詹欢欢始终是作为德骏公司和金海酒店的联系人参与其中，其在对涉讼项目的情况如此清楚及了解的情况下，仍代表战歌公司于2012年6月26日签订了《转让协议书》，愿意承接金海酒店和德骏公司在《广州中医药大学国际楼租赁合同》中的全部权利和义务，现其又主张广中医存在隐瞒行为导致其合同目的无法实现，明显自相矛盾。因此，对于战歌公司提出广中医在招商和签订合同时隐瞒涉讼租赁物未取得产权证以及涉讼租赁物的性质的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采信。关于广中医未缴纳土地出让金是否直接导致租赁合同无法备案，进而导致战歌公司合同目的无法实现的问题。第一，小谷围街道办出具的《小谷围街办事处关于对大学城高校划拨用地用于出租经营相关问题的询问函的复函》载明，鉴于各高校未办房产证特殊情况，高校办理备案时可提供：（一）建设用地批准书；（二）建设工程规划许可证；（三）建设用地规划许可证；（四）消防验收意见书；（五）房屋建筑平面图等资料作为产权权属依据。而根据本案广中医提交的证据显示，上述材料在《广州中医药大学国际楼租赁合同》签订之前都已经具备且多次根据战歌公司的要求向其提供，《广州中医药大学国际楼租赁合同》签订于2010年8月1日，此时以及后续近两年的时间，涉讼租赁物并不存在办理租赁备案登记的障碍。2011年8月31日和2012年6月11日，当时并非合同当事人的战歌公司已经先后两次要求广中医协助在租赁备案合同上盖章，广中医陈述均予以了配合，战歌公司对此亦未予以否认，但是其最终并未正式向小谷围街道办提出办理登记备案的申请，后2012年7月6日方才开始开展出让金计收工作。即德骏公司和金海酒店在《广州中医药大学国际楼租赁合同》签订之后、土地出让金开始计收之前近两年时间内，均怠于履行办理租赁合同备案手续。第二，《广州中医药大学国际楼租赁合同》明确约定酒店项目必须在2011年5月1日前投入正式对外经营，即德骏公司和金海酒店如严格按照合同约定的开业期限办理各项前期备案及审批手续，也就不存在受2012年7月6日起开展出让金计收工作这一政策影响的可能。第三，虽然广中医负有协助战歌公司办理租赁合同备案的义务，战歌公司分别于2011年8月31日、2012年6月11日、2012年9月10日以及2012年12月16日向广中医发函，但仅是要求广中医于租赁备案合同上盖章或协助办理租赁合同备案手续，事实上均未实际向小谷围街道办提出正式申请，且从未明确告知广中医办理租赁合同备案手续的进程及需补交土地出让金，直至2013年6月4日和2013年6月28日方才明确要求广中医补交土地出让金或向相关部门发函要求协助办理租赁合同备案。而广中医在收到函件后立即配合于2013年6月24日向有关部门发出《关于请求给予办理我校国际楼租赁合同备案的函》和《关于请求给予批准我校国际楼装修工程的函》。第四，广中医向相关部门发送上述函件后，战歌公司分别于2013年6月26日和2013年6月27日向广中医发送《申请函》及其补充说明函，明确载明由于其此前与广中医草拟的租赁备案合同不符合小谷围流动人员和出租屋管理中心的相关规定，无法进行租赁合同备案，要求注销并重新签订，即无法办理备案的原因是合同不符合要求，并未提及无法进行租赁合同备案的原因是未缴纳土地出让金，广中医亦予以了配合；第五，2013年7月3日，战歌公司再次向广中医发送《申请函》，再次提请注销不合符规范的租赁合同，并明确“为完善并提交番禺区计收原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营土地出让金的相关材料，以启动我司办理国际楼（部分）出租屋租赁合同登记备案的程序……经过与小谷围流管中心的充分沟通，现我司对承租的国际楼部分进行分区报备……因此，我司特向贵校提出如下申请：……（5）请贵校在我司提交的五份合同中各自配备的《番禺区原划拨土地及其地上建筑物用于非住宅出租经营土地出让金计收初审表》……盖章。经此程序，我司方可进行番禺区出租屋租赁合同登记备案。”即在该函件中，战歌公司亦未明确广中医未缴纳土地出让金将导致其无法办理租赁合同备案，而是陈述在其与小谷围流管中心充分沟通后，广中医仅需协助提交加盖公章的《建设用地规划许可证》《番禺区原划拨土地及其地上建筑物用于非住宅出租经营土地出让金计收初审表》等即可。第六，且不论缴纳土地出让金是否影响战歌公司办理租赁合同备案手续，其向广中医出具的《关于2013年7月3日的补充说明函》载明其对涉讼租赁物进行分区报备，共分三个部分，然而其仅仅于2014年12月9日办理了涉讼租赁物部分面积[B区二至三层、D区首层至二层、F区（部分区域）]的《房屋租赁登记备案证明》，并未积极办理其他区域（包括酒店区域）的租赁备案登记，而此时土地出让金计收工作早已暂停，此行为与其陈述因未办理租赁备案登记而无法办理相应证照导致合同目的无法实现明显相悖。第七，根据小谷围街道办出具的《小谷围街办事处关于对大学城高校划拨用地用于出租经营相关问题的询问函的复函》以及一审法院于2017年6月21日前往小谷围街道办调查的内容可知，营业执照办理并无强制性规定要求租赁合同必须进行租赁备案登记，战歌公司可办理临时场地使用证明来办理营业执照，但超过200平方米的场地需要提供二次消防验收证明，而战歌公司和广州市赞歌酒店有限公司于2015年2月15日方才取得《建设工程消防验收意见书》，即涉讼租赁物的租赁合同有无备案在事实上并不影响战歌公司办理营业执照，而真正对其办理营业执照有影响的是其是否取得二次消防的《建设工程消防验收意见书》，战歌公司于2015年2月15日方才取得《建设工程消防验收意见书》，此时方才具备办理酒店营业执照的条件。综上所述，结合广中医和战歌公司于庭审中的陈述以及双方沟通往来函件的内容，对于战歌公司提出由于广中医未缴纳土地出让金导致租赁合同无法备案，进而致使其无法办理施工许可证、营业执照等证照，合同目的无法实现的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。关于战歌公司是否拖欠涉讼租赁物的租金及管理费问题。广中医和战歌公司均确认广中医前期收到德骏公司和金海酒店支付的30000元谈判保证金和4970000元款项，共计5000000元，其中1000000元为履约保证金，但双方对于30000元谈判保证金是否转为预付的租金及管理费存在较大争议。虽然广中医主张认为30000元的谈判保证金最后用以冲抵中标服务费，但是其并未提交相应的证据证明双方对此有过明确约定，且《广州中医药大学国际楼租赁合同》明确约定联合体自合同签订生效之日起10天内向广中医一次性交纳5000000元作为预存租赁费、管理费和保证金，但联合体在合同签订后仅支付了4970000元，广中医对此并未提出过任何异议；此外，广中医作出的《广州中医药大学国际楼酒店（暂定名）招商（投资经营）文件》亦明确载明“报价人于2010年5月16日下午4：00前交纳谈判保证金30000元，未成交人在招商结果公告10个工作日后退还保证金，成交人的保证金转为履约保证金”，故对于战歌公司主张认为30000元谈判保证金转为履约保证金的抗辩意见，理据充分，一审法院予以采信。因此，一审法院认为《广州中医药大学国际楼租赁合同》签订前后，德骏公司和金海酒店共向广中医支付了5000000元款项（包括30000元谈判保证金），其中1000000元为履约保证金，剩余4000000元为预付的租金及管理费。在合同履行过程中，广中医确认战歌公司另行陆续支付了4769833.21元的租金和管理费，但战歌公司则反驳认为包括前期的4000000元其共向广中医预付租金和管理费的数额为9037492元，即合同履行过程中其缴纳的租金和管理费数额应当为5037492元（9037492元-4000000元），广中医主张的数额当中遗漏其中一笔335833.34元的款项。双方争议的焦点在于战歌公司出具《关于租金缴交问题的情况说明》后分别于2015年4月3日、2015年5月26日和2015年6月16日分三笔各向广中医支付的335833.34元是否全部包含在广中医陈述“战歌公司另行陆续支付了4769833.21元”当中，有无遗漏其中一笔335833.34元款项。首先，战歌公司作为付款方，其理应承担相应的举证责任证明其向广中医的支付租金和管理费的情况，现其提交的2份付款凭证和3份报销单仅仅能证明其分三次向广中医各支付了335833.34元，并无法证明该三笔款项所对应何段时间的租金和管理费；其次，战歌公司抗辩认为2014年7月份的租金标准为268666.66元，每年租金在8月开始递增，2015年4月8日缴纳的335833.34元实为递增后的2015年3月的租金，然而根据《广州中医药大学国际楼租赁合同》的约定，2015年3月的租金为341666元（4100000元÷12个月），两个数额明显不符；最后，战歌公司仅主张广中医遗漏了一笔335833.34元的款项，那么退一步来说，即使在广中医主张的4769833.21元的基础上加上其所谓的遗漏的335833.34元，亦与其主张履行过程中已支付的总款项5037492元不符。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，对于战歌公司提出其已向广中医支付9037492元租金和管理费的诉讼主张，理据不足，一审法院不予支持。现广中医自认在《广州中医药大学国际楼租赁合同》履行过程中，战歌公司另行向其支付了4769833.21元的租金和管理费，一审法院对此予以合理采信。因此，一审法院认为战歌公司向广中医支付的租金和管理费的总额为8769833.21元（4769833.21元+4000000元）。根据《广州中医药大学国际楼租赁合同》约定，租赁经营期为15年，从2010年8月10日起至2025年8月9日止，免租装修期从2010年8月10日到2011年7月2日；除F区所指的办公室以外的租赁场地的租金为3230000元／年，管理费为800000元／年，但前四年给予一定的优惠：即第一年按租金及管理费的40%计付，第二年按租金及管理费的50%计付，第三年按租金及管理费的60%计付，第四年按租金及管理费的80%计付，第五年按租金及管理费的100%计付，第六年开始每年按前一年租金及管理费的2.5%递增计付；F区所指的办公室的租金及管理费为70000元/年，从第一年起即按租金及管理费的100%计付，不递增。因此，涉讼租赁物每年租金及管理费的数额分别为：            租赁时段              F区租金及管理费（100%）              其他场地              总计                  比例              租金及管理费                  2010.8.10-2011.8.9              70000元              40%              1612000元              1682000元                  2011.8.10-2012.8.9              70000元              50%              2015000元              2085000元                  2012.8.10-2013.8.9              70000元              60%              2418000元              2488000元                  2013.8.10-2014.8.9              70000元              80%              3224000元              3294000元                  2014.8.10-2015.8.9              70000元              100%              4030000元              4100000元                  2015.8.10-2016.8.9              70000元              每一年在前一年租金及管理费的基础上递增2.5%              4130750元              4200750元                  2016.8.10-2017.8.9              70000元              4234018.75元              4304018.75元                  2017.8.10-2018.8.9              70000元              4339869.22元              4409869.22元                  2018.8.10-2019.8.9              70000元              4448365.95元              4518365.95元                  2019.8.10-2020.8.9              70000元              4559575.1元              4629575.1元                  2020.8.10-2021.8.9              70000元              4673564.48元              4743564.48元                  2021.8.10-2022.8.9              70000元              4790403.59元              4860403.59元                  2022.8.10-2023.8.9              70000元              4910163.68元              4980163.68元                  2023.8.10-2024.8.9              70000元              5032917.77元              5102917.77元                  2024.8.10-2025.8.9              70000元              5158740.71元              5228740.71元      其中2011年7月2日前为免租期，故2011年7月3日至2011年8月9日涉讼租赁物的租金和管理费为175112元（1682000元/年÷365天×38天）。因此，按照上述标准折算，战歌公司支付的租金和管理费8769833.21元在支付完2011年7月3日至2014年10月9日的租金和管理费后剩余44387.87元｛[8769833.21元-（175112元+2085000元+2488000元+3294000元）]-（4100000元÷12个月×2个月）｝，即2014年10月10日至2014年11月9日期间的租金及管理费战歌公司尚欠297278.8元[（4100000元÷12个月）-44387.87元]，此后再未支付过租金和管理费。至于战歌公司抗辩认为租金及管理费的起计时间应当顺延的问题。首先，虽然《广州中医药大学国际楼租赁合同》约定广中医交付标的时，由于政府及工作部门的原因造成其无法向承租方按时交付土建等各项验收资料，合同执行的时间（含租赁费缴纳时间）顺延，然而2010年8月12日双方签署《广州中医药大学国际楼移交确认书》时，德骏公司和金海酒店以及战歌公司的法定代表人詹欢欢并未对土建等各项验收资料交付提出异议。战歌公司所强调的涉讼租赁物仅取得环保预验收，并未进行环保验收的问题，《关于同意广州大学城广州中医药大学校区二期工程建设项目竣工环保预验收的函》明确载明：“因特殊情况，未能取得污染物排放监测结果的，在环保设施已建成的前提下，可以进行预验收。”鉴于战歌公司承租涉讼租赁物，只有在其使用过程中方能取得污染物排放监测结果，而取得环保验收检测结果的前提是战歌公司正常经营使用涉讼租赁物，然迄今为止，酒店等设施并未完全投入使用。其次，根据双方于本案中提交的往来函件可知，战歌公司从未就租金标准以及租金起计时间是否顺延的问题提出过异议，从一个侧面可以印证其完全认可双方于合同中约定的租金标准以及租金起计时间。最后，战歌公司于2015年3月26日向广中医出具的《关于租金缴交问题的情况说明》，载明其计划开办赞歌酒店，由于种种原因，装修工程及消防工程工期受到拖延，至今方能完工，由于资金链短缺的情况，进而影响其及时交纳2014年7月至今的租金并按照合同约定的租金标准定出缴款计划，该说明并未提及租金标准和起计时间的问题。即战歌公司直到2015年3月26日仍对于租金标准和租金起计时间并无异议。因此，对于战歌公司抗辩认为广中医多扣取租金和管理费，要求广中医向其退还4933609元租金和物业管理费的反诉请求，理据不足，一审法院不予支持。关于战歌公司是否拖欠涉讼租赁物的水电费的问题。对于水电费的标准，战歌公司抗辩认为由于涉讼租赁物大部分都是广中医的留学生居住，其只是受委托免费管理，产生的公摊水电费主要应由广中医承担，2013年12月发现公摊水电费的承担有问题后即要求对水电费用进行核对，在分摊方案未确定、多交的水电费未退还前，战歌公司有权暂停支付。然而，首先，战歌公司于2013年5月13日向广中医出具的《关于水电费争议问题的复函》主要内容为对2010年7月至2012年3月25日内有部分水电费有争议，其只是觉得这段期间水表读数过于异常及蹊跷，希望广中医提供原始材料以核对，并未提及是对于公摊水电费分摊比例有争议。其次，纵观双方在合同履行期间的往来函件，除了上述《关于水电费争议问题的复函》之外，并未有其他函件涉及水电费用争议问题以及分摊比例异议问题。再次，战歌公司庭审中主张其之前没有发现广中医将公共部分的公摊水电费全部计算在其名下，故均是按照广中医的通知单的数额缴纳的水电费，2013年12月发现后即要求对水电费用进行核对，但其于2015年3月26日向广中医出具的《关于水电费缴交问题的情况说明》对于水电费的数额及分摊比例仍无异议，且确认其未及时交纳2013年10月以来的水电费用：其中2014年5月至2014年7月的水电费为241809.46元、2014年8月至2014年10月的水电费为398608.6元、2014年11月至2014年12月的水电费为201408.68元，与广中医提交的2014年5月至2014年12月的《广州中医药大学水电费收款通知单》上载明的数额完全吻合：2014年5月至2014年7月的水电费241809.46元（41863.04元+79848.35元+120098.07元）、2014年8月至2014年10月的水电费398608.6元（135495.16元+147203.99元+115909.45元）、2014年11月至2014年12月的水电费201408.68元（102256.28元+99152.4元）。最后，战歌公司向广中医支付的其主张认为是支付2015年1月至2月的水电费的133148.55元，亦与广中医提交的2015年1月和2月的《广州中医药大学水电费收款通知单》上载明的数额吻合。因此，对于广中医提交的用以证明涉讼租赁物每月水电费数额的深圳大众物业管理有限公司广州大学城管理部出具的《广州中医药大学水电费收款通知单》的真实性一审法院予以合理采信，对于战歌公司提出的双方对于公摊水电费的分摊比例有争议，其有权暂停交纳水电费的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳，战歌公司理应按照《广州中医药大学国际楼租赁合同》的约定按时、足额地向广中医支付涉讼租赁物的水电费。虽然战歌公司提交的出票时间为2014年1月13日、收款人为广中医的《中国工商银行支票存根》金额为622894.07元，用途注明为“水电费（2013.4-12）”，但上述备注内容为其自行书写，且622894.07元并非2013年4月至12月的全额水电费；况且，2015年3月26日其出具的《关于水电费缴交问题的情况说明》仍载明其未交纳2013年10月以后的水电费，亦足以证明其支付的622894.07元仅为2013年4月至12月的部分水电费。此外，战歌公司作为付款方，其若认为已经足额支付2015年2月之前的全部水电费，应当承担相应的举证责任，提交相应的证据予以证实。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”因此，结合双方提交的证据以及庭审中的陈述，广中医提出战歌公司支付的622894.07元及133148.55元全部用于支付其拖欠的2013年12月前拖欠的水电费以及2013年12月的部分水电费8217.93元（剩余未支付部分为78377.87元）的诉讼主张，更具高度可能性，一审法院予以合理采信，即战歌公司拖欠涉讼租赁物2013年12月的部分水电费78377.87元，此后再未支付过任何款项。综上所述，战歌公司自2014年10月开始未足额支付和拖欠涉讼租赁物的租金及管理费且自2013年12月开始未足额支付和拖欠涉讼租赁物的水电费，违反了《广州中医药大学国际楼租赁合同》的约定，构成根本性违约，广中医有权解除合同并要求其承担相应的违约责任。因此，对于战歌公司提出要求广中医退回合同履约保证金1000000元、退回多收取的预付租金和管理费4933609元、支付违约金2956254.49元以及赔偿已实际发生的部分装修及家具配置费损失11800407.7元的反诉请求，理据不足，一审法院不予支持。《广州中医药大学国际楼租赁合同》约定，合同依法解除的，乙方应于合同解除之日起15天内按要求清理、归还国际楼，已安装上墙体的物品、装修、设备不得拆除、破坏，归广中医所有，故《广州中医药大学国际楼租赁合同》解除后，战歌公司应当即时搬离涉讼租赁物并将其交还广中医管业，已安装上墙体的物品、装修、设备不得拆除、破坏，归广中医所有。现战歌公司并未提交相应的证据证明其已将涉讼租赁物交还广中医管业，其虽主张广中医已经张贴封条其无法正常使用，但是并未提交相应的证据予以证实，且2016年3月30日一审法院工作人员至涉讼租赁物现场送达时广州亚青教育科技发展有限公司、叮当网络科技公司等仍实际占有使用涉讼租赁物，并由相关工作人员签署《当事人送达地址确认书》；2018年1月15日庭审过程中电信股份广州分公司方才确认其已将全部的设施、设备搬离所租赁的房屋；而院派传媒公司直至2018年1月15日庭审仍确认其在使用A区301-311房。因此，战歌公司以及院派传媒公司、叮当网络科技公司应当共同向广中医履行返还涉讼租赁物的义务，其中院派传媒公司和叮当网络科技公司仅应当返还其承租和使用部分。电信股份广州分公司确认其已将全部的设施、设备搬离所租赁的房屋，广中医可自行收回。此外，《广州中医药大学国际楼租赁合同》解除后，战歌公司应当向广中医支付合同解除前自2014年10月10日起拖欠的租金、管理费以及2013年12月至2016年10月拖欠的水电费，并按照合同约定的租金和管理费的标准向广中医支付占有使用费和管理费至实际交还涉讼租赁物之日止。关于战歌公司应当向广中医支付的租金及管理费的数额问题。如前所述，2014年10月10日至2014年11月9日战歌公司剩余未支付的租金及管理费为297278.8元，2014年11月10日至2015年8月9日的租金和管理费为3075000元（4100000元÷12个月×9个月），故2014年10月10日暂计至2018年3月9日，战歌公司应当向广中医支付的租金及管理费的数额为14449471.26元（297278.8元+3075000元+4200750元+4304018.75元+4409869.22元÷12个月×7个月），此后的租金或占有使用费以及管理费按照《广州中医药大学国际楼租赁合同》约定的标准计算至实际交还之日止。至于战歌公司提出的餐梯无法正常使用的问题以及涉讼租赁物的地下排污管网未接入市政排污管网，导致污水长期外流；自来水管也经常爆管，增加了其污水清理费、水费和水管维修费等损失等问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定：“出租人应当履行租赁的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”《广州中医药大学国际楼租赁合同》亦明确约定广中医应确保电梯、消防、避雷设备处于能正常运行状态；负责建筑外围基础设施的维护保养。现根据双方的往来函件可知，国际楼的餐梯工程确实存在未全面完工且无法正常使用的情况，而地下排污管网由于未接入市政排污管网，且原有管网存在老化等质量问题经常出现爆裂及停水等情况需要更换和改造。因此，综合考虑战歌公司的实际使用情况以及上述情况对其使用所造成的影响的范围，结合2014年10月10日暂计至2018年3月9日战歌公司应当向广中医支付的租金及管理费的数额为14449471.26元，为节约当事人诉讼成本，避免诉累，一审法院酌情减少战歌公司应向广中医支付的租金及管理费49471.26元，即2014年10月10日至2018年3月9日，战歌公司应当向广中医支付的租金及管理费的数额减少为14400000元。关于战歌公司应当向广中医支付的水电费的数额问题。如前所述，根据广中医提交的战歌公司出具的《关于水电费缴交问题的情况说明》可知，战歌公司拖欠2013年10月至2014年4月的水电费396560.8元；后广中医提交了《广州中医药大学水电费收款通知书》《水电费及滞纳金情况表》及发票签收表证明战歌公司拖欠2013年12月剩余未支付水电费为78377.87元、2014年1月的水电费为68814.99元、2014年2月的水电费为52173.19元、2014年3月的水电费为32440.61元、2014年4月的水电费为31605.59元、2014年5月的水电费为41863.04元、2014年6月的水电费为79848.35元、2014年7月的水电费为120098.07元、2014年8月的水电费为135495.16元、2014年9月的水电费为147203.99元、2014年10月的水电费为115909.45元、2014年11月的水电费为102256.28元、2014年12月的水电费为99152.4元、2015年1月的水电费为85712.44元、2015年2月的水电费为47436.11元、2015年3月的水电费为87005.02元、2015年4月的水电费为76488.71元、2015年5月的水电费为128459.95元、2015年6月至7月的水电费为220857.03元、2015年8月的水电费为136734.63元、2015年9月的水电费为171283.07元、2015年10月的水电费为123361.59元、2015年11月的水电费为121726.12元、2015年12月的水电费为144011.58元、2016年1月的水电费为90318.99元、2016年2月的水电费为88530.36元、2016年3月的水电费为149861.67元、2016年4月的水电费为114206.56元、2016年5月的水电费为152906.49元、2016年6月的水电费为230293.15元、2016年7月的水电费为297484.69元、2016年8月的水电费为289049.9元、2016年9月的水电费为280158.34元、2016年10月的水电费为164201.38元。因此，战歌公司应当向广中医支付2013年12月至2016年10月拖欠的水电费4305326.77元（78377.87元+68814.99元+52173.19元+32440.61元+31605.59元+41863.04元+79848.35元+120098.07元+135495.16元+147203.99元+115909.45元+102256.28元+99152.4元+85712.44元+47436.11元+87005.02元+76488.71元+128459.95元+220857.03元+136734.63元+171283.07元+123361.59元+121726.12元+144011.58元+90318.99元+88530.36元+149861.67元+114206.56元+152906.49元+230293.15元+297484.69元+289049.9元+280158.34元+164201.38元）。至于2016年11月1日至2017年5月21日广中医未抄表仅估算部分，证据不足，一审法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《广州中医药大学国际楼租赁合同》约定，若战歌公司在合同履行期间有违约的情况存在，履约保证金即归广中医所有；战歌公司违反合同规定的，广中医有权单方解除合同，战歌公司还应按照合同约定的租金及管理费总额的5%向广中医支付违约金；战歌公司若不能按时足额缴纳租金及相关费用，除需补交欠款外，从应交款之日起按该期应缴未缴金额的每日万分之五支付滞纳金。不论是没收履约保证金还是支付违约金、滞纳金，均为违约方承担违约责任的方式，现广中医既要求没收战歌公司支付的1000000元履约保证金，又要求其按照租金及管理费总额的5%支付违约金，再要求其按照每日万分之五的标准支付逾期付款滞纳金，该违约责任的标准明显示过高，一审法院依法予以调整。现广中医于庭审中明确选择适用违约金（含滞纳金）条款，故战歌公司应当按照合同约定的租金及管理费总额的5%共计2956024元[（175112元+2085000元+2488000元+3294000元+4100000元+4200750元+4304018.75元+4409869.22元+4518365.95元+4629575.1元+4743564.48元+4860403.59元+4980163.68元+5102917.77元+5228740.71元）×5%]向广中医支付违约金，超出部分，不予支持，与此同时，广中医应当将1000000元履约保证金返还给战歌公司。至于广中医要求战歌公司按照每日万分之五的标准向其支付逾期支付租金及管理费、水电费的滞纳金的问题，鉴于其要求战歌公司按照租金及管理费总额的5%向其支付违约金的诉请已经得到了全部的支持，且其并未提交相应的证据证明其损失超出了上述违约金的范围，故根据公平、等价有偿的原则，对于广中医另行要求战歌公司向其支付滞纳金的诉请，理据不足，一审法院不予支持。关于消防改造费用的承担问题。如前所述，虽然将涉讼租赁物部分改造成酒店用途的义务人为战歌公司，消防改造费用理应由其自行承担；但是在《广州中医药大学国际楼租赁合同》的履行过程中，广中医自愿在一定条件的前提下承担50%的费用，为其对自身权利的自由处分，一审法院予以确认。然而，现战歌公司自认因部分合同款项尚存争议，消防改造费用的数额并未最终确定，故其要求广中医赔偿其已支付的全部土建消防改造的费用1329477.47元，理据不足，一审法院不予支付，待上述费用的具体数额明确后，战歌公司可依双方的约定另偱法律途径主张。此外，《转让协议》明确约定德骏公司和金海酒店就战歌公司履行《广州中医药大学国际楼租赁合同》及该协议向广中医提供连带责任保证，保证期间为到合同期满。因此，对于广中医提出要求德骏公司和金海酒店对于战歌公司对其所负债务承担连带清偿责任的诉请，符合法律的规定和合同的约定，一审法院予以支持，至于德骏公司和金海酒店是否实际参与涉讼项目的决策、运营和管理事务，并不影响其作为保证人所应承担的保证责任。至于广中医要求詹欢欢和李婷婷对于战歌公司所负债务承担连带清偿责任，理据不足，一审法院不予支持。叮当网络科技公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃有关的诉讼权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，于2018年3月15日作出如下判决：一、解除广州中医药大学（广州中医药研究院）和广东德骏投资有限公司、湛江金海酒店于2010年8月1日签订的《广州中医药大学国际楼租赁合同》以及广州中医药大学（广州中医药研究院）和广州战歌企业管理咨询有限公司、广东德骏投资有限公司、湛江金海酒店于2012年6月26日签订的《转让协议》；二、广州战歌企业管理咨询有限公司、广州院派传媒有限公司和惠州市叮当网络科技有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市番禺区大学城外环东路232号国际楼A区部分区域（酒店区），包括一、二楼的辅助用房和多媒体教室等，以及包括三楼A301-A309等75间双人房和2间活动室、B区全部区域（宿舍区）、C区全部区域、D区全部区域、F区部分区域即二楼办公室交还广州中医药大学（广州中医药研究院）管业，已形成附合的物品、装修、设备不得拆除、破坏，归广中医所有；三、广州战歌企业管理咨询有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向广州中医药大学（广州中医药研究院）支付2014年10月10日起至实际交还上述场地之日止的租金、占有使用费和管理费，暂计至2018年3月9日为14400000元，此后按照《广州中医药大学国际楼租赁合同》约定的标准计算至实际交还之日止；四、广州战歌企业管理咨询有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向广州中医药大学（广州中医药研究院）支付2013年12月至2016年10月拖欠的水电费4305326.77元；五、广州战歌企业管理咨询有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向广州中医药大学（广州中医药研究院）支付违约金2956024元；六、广东德骏投资有限公司和湛江金海酒店对于上述第三、四、五项所确定广州战歌企业管理咨询有限公司的债务承担连带清偿责任；七、广州中医药大学（广州中医药研究院）于判决发生法律效力之日起十日内向广州战歌企业管理咨询有限公司退还履约保证金1000000元；八、驳回广州中医药大学（广州中医药研究院）的其余全部诉讼请求；九、驳回广州战歌企业管理咨询有限公司的全部反诉请求。一审案件本诉受理费293553元、反诉受理费146777元以及财产保全费5000元均由广州战歌企业管理咨询有限公司、广东德骏投资有限公司、湛江金海酒店负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，《广州中医药大学国际楼租赁合同》第8.8条约定：自行办理国家法定的相关证照，责任自负；第8.10条约定：在受让标的的使用面积范围内不得改变用地现状或现有用地使用功能，不得有临建物、不得摆设固定摊点；第8.24条约定联合体负责国际楼的全部消防责任，如联合体使用国际楼进行特殊用途的，联合体应增加相应的消防设备，以符合消防技术标准要求。因消防问题所产生的一切责任、处罚或损失，均由联合体独自承担。在一审法院2018年1月15日的庭审中，战歌公司表示其对广中医提供的《关于大学城高校划拨用地用于出租经营相关问题的问询函》及其回复的真实性、合法性和关联性有异议。金海酒店在一审判决后也提出了上诉，但未在本院指定的期限内补交受理费，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十九条第二款的规定，本院按金海公司撤回上诉处理，并不再另作裁定书。二审庭审中，电信集团广州公司提供由广东省工商行政管理局分别于2016年12月5日、2018年1月31日出具的《核准变更登记通知书》，拟证明该公司由中国电信集团广东省电信公司广州市分公司于2016年12月5日经核准变更为中国电信集团公司广州分公司，于2018年1月31日经核准变更为中国电信集团有限公司广州分公司。二审诉讼中，战歌公司向本院提交《请求人民法院调查收集证据的申请书》，申请向广州市番禺区国土资源和规划局调查广州中医药大学国际楼A区（部分）、B区、C区、D区、F区（部分）土地使用权性质，以确认争议房屋是否满足租赁合同约定的酒店、教育等商业用途。同时，其还申请向广州市番禺区公安消防大队调查广州中医药大学国际楼A区（部分）、B区、C区、D区、F区（部分）的消防状况，以查明国际楼一级消防验收状况是否符合租赁合同约定的酒店教育用途。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合战歌公司的上诉请求和理由以及广中医等的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《广州中医药大学国际楼租赁合同》和《转让协议》解除的责任认定；2.涉案《广州中医药大学国际楼租赁合同》和《转让协议》解除的法律后果处理。现评析如下：关于涉案《广州中医药大学国际楼租赁合同》和《转让协议》解除的责任认定问题。首先，德骏公司、金海酒店于2010年8月1日与广中医签订《广州中医药大学国际楼租赁合同》之前，涉案租赁物已取得了《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》、《关于对广州中医药大学国际楼建筑工程消防验收合格的意见》，上述文件明确载明了涉讼租赁物所在土地的取得方式为行政划拨，土地用途是公共建筑用地。同时，广州市环境保护局在2005年9月22日出具的《关于同意广州大学城广州中医药大学校区二期工程建设项目竣工环保预验收的函》中载明经研究，同意该工程通过环保预验收，国际楼的功能为留学生公寓、教育，不含餐饮功能。涉案租赁物在上述合同签订时已具备了相应的报建资料及消防验收资料等出租条件。广中医将涉讼租赁物出租前作出的《广州中医药大学国际楼酒店（暂定名）招商（投资经营）文件》当中明确载明其用于招商的国际楼现属于教学用房性质，酒店的开办手续，由成交人负责办理，招商人只提供协助。德骏公司、金海酒店在与广中医签订《广州中医药大学国际楼租赁合同》之前向广中医也提交了长达121页的《投标文件》，可见，德骏公司、金海酒店作为有意向的报价人，其对于涉讼租赁物的性质、产权情况、能否用于改造和经营酒店以及在此过程中所需要具备的条件及需办理的相关手续应是进行全面、详细地了解，进而作出理性的判断后决定是否参与报价以及是否签订租赁合同。德骏公司、金海酒店与广中医签订的《广州中医药大学国际楼租赁合同》约定德骏公司、金海酒店在受让标的的使用面积范围内不得改变用地现状或现有用地使用功能。而战歌公司与德骏公司、金海酒店和广中医签订的《转让协议》中明确战歌公司已详尽了解广中医、德骏公司、金海酒店三方在《广州中医药大学国际楼租赁合同》中的权利义务，且战歌公司愿意向德骏公司、金海酒店组成的联合体受让该租赁合同。另外，在德骏公司、金海酒店与广中医签订《广州中医药大学国际楼租赁合同》后至《转让协议》签订期间多次的沟通、协商涉讼租赁物装修和消防改造问题中，战歌公司的法定代表人詹欢欢在始终是作为德骏公司和金海公司的联系人参与其中，显然，战歌公司作为《广州中医药大学国际楼租赁合同》中德骏公司、金海酒店权利义务的承接人，理应清楚上述情况。因此，战歌公司以广中医未能向德骏公司提供土建消防验收合格意见书、环保审核意见书、国际楼房产证复印件等资料以及国际楼土建消防验收的房屋用途是会议室、办公室、宿舍，环保预验收的国际楼的功能为留学生公寓、教室，不含餐饮功能，未经变更不能用于商业酒店经营和国际楼的土地用途为公共建筑用地，未经变更不能用于商业酒店经营为由，认为广中医构成违约，导致其合同目的无法实现，理据不充分，本院不予支持。其次，根据涉案《广州中医药大学国际楼租赁合同》约定，德骏公司、金海酒店自行办理国家法定的相关证照以及负责国际楼的全部消防责任，如使用国际楼进行特殊用途的，联合体应增加相应的消防设备，以符合消防技术标准要求。因消防问题所产生的一切责任、处罚或损失，均由联合体独自承担。结合战歌公司实际向小谷围街道办办理租赁合同备案以及自行申请涉讼租赁物消防验收的行为，而广中医仅就上述行为提供协助的事实看，涉案租赁合同的备案手续以及涉讼租赁物改造为经营酒店的消防验收应属于战歌公司的义务，故其上诉认为上述行为属于广中医义务与事实不符，本院不予采信。对于战歌公司提及因广中医未缴纳土地出让金导致其租赁合同无法备案问题，一审法院已作出了详细充分的阐述，本院予以确认，并不再赘述。战歌公司在二审中对此并无提出新的理由，故对其坚持的上述抗辩意见，本院不予支持。同理，战歌公司认为是广中医未缴纳土地出让金，影响其对涉讼租赁物进行装修，导致合同目的不能实现，缺乏事实和法律依据，本院亦不予采信。至于战歌公司二审申请对涉讼租赁物的土地使用权性质及消防状态申请调查问题，由于将涉讼租赁物改造为酒店经营项目及其消防验收的义务在于战歌公司，故其上述申请不影响本案的实体处理，本院不予接纳。再次，根据一审查明的事实可知，战歌公司自2014年10月开始未足额支付和拖欠涉讼租赁物的租金、管理费，且自2013年12月开始未足额支付和拖欠涉讼租赁物的水电费，违反了《广州中医药大学国际楼租赁合同》的约定，为此，一审法院认定战歌公司上述行为构成根本性违约，广中医有权解除合同，并无不当，本院予以确认。战歌公司抗辩广中医在租赁期间无法向战歌公司提供国际楼的总体竣工验收资料和环保验收资料。本院认为，其一，虽然《广州中医药大学国际楼租赁合同》约定广中医交付标的时，由于政府及工作部门的原因造成其无法向承租方按时交付土建等各项验收资料，合同执行的时间（含租赁费缴纳时间）顺延，但在2010年8月12日双方签署《广州中医药大学国际楼移交确认书》时，德骏公司和金海酒店以及战歌公司的法定代表人詹欢欢并未对土建等各项验收资料交付提出异议。其二，战歌公司所称环保验收的问题，广州市环境保护局出具的《关于同意广州大学城广州中医药大学校区二期工程建设项目竣工环保预验收的函》明确载明因特殊情况，未能取得污染物排放监测结果的，在环保设施已建成的前提下，可以进行预验收。鉴于战歌公司承租涉讼租赁物，只有在其使用过程中方能取得污染物排放监测结果，而取得环保验收检测结果的前提是战歌公司正常经营使用涉讼租赁物，然迄今为止，酒店等设施并未完全投入使用。其三，根据双方于本案中提交的往来函件可知，战歌公司从未就租金标准以及租金起计时间是否顺延的问题提出过异议，从一个侧面可以印证其完全认可双方于合同中约定的租金标准以及租金起计时间。其四，战歌公司于2015年3月26日向广中医出具的《关于租金缴交问题的情况说明》，载明其计划开办赞歌酒店，由于种种原因，装修工程及消防工程工期受到拖延，至今方能完工，由于资金链短缺的情况，进而影响其及时交纳2014年7月至今的租金并按照合同约定的租金标准定出缴款计划，该说明并未提及租金标准和起计时间的问题。即战歌公司直到2015年3月26日仍对于租金标准和租金起计时间并无异议。因此，一审法院不予支持战歌公司要求广中医向其退还多收取的预付租金和物业管理费的反诉请求恰当。战歌公司认为广中医无权收取租金以及对租金等起算日期提出异议，依据不足，本院不予支持。关于涉案《广州中医药大学国际楼租赁合同》和《转让协议》解除的法律后果处理问题。承上所述，涉案《广州中医药大学国际楼租赁合同》和《转让协议》解除的责任在于战歌公司，战歌公司应向广中医承担相应违约责任。因战歌公司没有提供充分证据证实其已将涉讼租赁物交还给广中医，故其除了应向广中医偿还拖欠自2014年10月10日起的租金、管理费以及2013年12月至2016年10月的水电费外，还应按照合同约定的租金和管理费标准向广中医支付占有使用费和管理费至实际交还涉讼租赁物止。根据《广州中医药大学国际楼租赁合同》关于若乙方在合同履行期间有违约的情况存在，履约保证金即归广中医所有；乙方违反合同规定的，广中医有权单方解除合同，乙方还应按照合同约定的租金及管理费总额的5%向广中医支付违约金；乙方若不能按时足额缴纳租金及相关费用，除需补交欠款外，从应交款之日起按该期应缴未缴金额的每日万分之五支付滞纳金的约定，以及广中医于庭审中明确选择适用违约金（滞纳金）条款，再结合国际楼的餐梯工程使用情况、地下排污管网未接入市政排污管网和原有管网存在老化等质量问题经常出现爆裂及停水等需要更换和改造等查明的事实，一审法院作出战歌公司向广中医支付租金、占有使用费、管理费和拖欠水电费及相应违约金等数额，并无不妥，本院予以维持。战歌公司主张撤销上述判决，依据不足，本院不予支持。上述合同还约定合同依法解除的，乙方应于合同解除之日起15天内按要求清理、归还国际楼，已安装上墙体的物品、装修、设备不得拆除、破坏，归甲方所有的约定，故战歌公司主张广中医赔偿其实际发生的部分装修及家具配置费损失与上述合同约定不符，本院不予支持。同时，战歌公司作为违约方，其上诉要求广中医支付违约金，缺乏法律依据，本院亦不予支持。关于战歌公司提及消防改造费问题，因战歌公司自认消防改造费的数额并未最终确定，故在该消防改造费的具体数额未明确的情况下，本案不宜直接进行调处。战歌公司其可待该费用的具体数额明确后，另循其他法律途径解决。此外，关于战歌公司认为一审法院未就广中医向广州市番禺区人民政府小谷围街道办事处（以下简称为小谷围街道办）发出的《关于大学城高校划拨用地用于出租经营相关问题的询问函》及小谷围街道办出具的复函进行质证问题，经核实，上述证据已在一审开庭过程中经各方进行了质证，且一审法院也依法向小谷围街道办进行了调查取证，并将调查笔录及相关资料交予各方当事人质证，不存在程序违法的事实，因此，战歌公司对一审法院采纳上述证据提出的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人战歌公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费245180.5元，由广州战歌企业管理咨询有限公司负担245130.5元，由湛江金海酒店负担50元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年二月十二日书记员 李志康胡秀红