浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0482民初2026号 原告：陈瑶丽，女，1954年9月17日出生，汉族，住上海市宝山区。 原告：张晶，男，1982年10月18日出生，汉族，住上海市宝山区。 二原告的共同委托诉讼代理人：冯亚伟、杨鑫涛，上海明伦律师事务所律师。 被告：浙江好望角置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市乍浦金晖苑综合楼1层1-7号。统一社会信用代码：91330400575316487E。 法定代表人：俞中欢，董事长。 委托诉讼代理人：徐飞雄、张金艳，浙江金品律师事务所律师。 原告陈瑶丽、张晶与被告浙江好望角置业有限公司（以下简称好望角公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法由审判员万卫忠适用简易程序独任审判,于2018年6月14日公开开庭进行了审理，二原告及其委托诉讼代理人冯亚伟，被告好望角公司的委托诉讼代理人徐飞雄、张金艳到庭参加诉讼。本案于2018年11月1日变更为由审判员朱珺适用简易程序独任审判，于2018年11月6日公开开庭进行了审理，二原告及其委托诉讼代理人冯亚伟，被告好望角公司的委托诉讼代理人徐飞雄、张金艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年10月29日签订的《浙江省商品房买卖合同》（编号：2016预0001715）；2、被告退还二原告购房款554190元，并按银行同期贷款利率计算逾期退款的利息（自2018年5月25日起计算至款项实际付清之日止）；3、被告向二原告支付解除合同约定违约金16625.7元，同时另支付因房屋增值而导致的可得利益损失暂定235259.73元；4、被告向二原告支付因提前还贷而导致的损失8000元。诉讼中，二原告变更因房屋增值而导致的可得利益损失为195660.06元。事实和理由：2016年10月29日，二原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定二原告购买被告位于乍浦星海湾5幢1208室的商品房，计价504190元。二原告另向被告支付50000元“团购费”，作为房屋总价的一部分。合同第九条约定，被告应在2017年10月30日前交付房屋。第十条约定，逾期超过60日后，二原告有权解除合同，被告应在30日内全部退还己付购房款，并按累计己付购房款的3%支付违约金。现被告未能按照合同履行交房义务，己经违反双方约定，二原告按照约定解除合同，并要求被告返还购房款、违约金等于法有据。二原告认为，二原告在合同依约履行后本可以获得房产，但因被告的违约行为而未实际获得，因此二原告的可得利益损失为房产的升值部分。由于双方约定违约金金额并不足以弥补二原告全部损失，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条和《合同法》第一百一十三条的规定，被告应赔偿二原告可得利益损失。 被告好望角公司辩称，第一、同意解除合同；第二、被告收到房款金额为504190元，并不存在另外收费一说，愿意退还二原告已交付的504190元购房款；第三、关于使用权年限，商品房买卖合同第三条有约定，是70年；第四、逾期交房的原因是小区门口政府造桥工程施工影响了商品房施工进度。根据合同第九条约定，被告已经告知了买受人，因为不可抗力或政府行为，被告不承担逾期交房的违约责任。且合同法以促进交易形成为目的，二原告选择了解除合同。2018年5月18日以后，没有任何条件来阻止交付，案涉房屋已经可以办理不动产登记，解除合同是二原告根据合同约定选择的，按照约定违约金为3%。二原告诉请的违约金以及赔偿差价没有依据，请法庭驳回该诉请。 为证明自己的主张，二原告提供了下列证据： 证据一、《浙江省商品房买卖合同》1份，证明二原告向被告购买乍浦星海湾5幢1208室房屋，计价504190元，并约定了双方的权利义务。 证据二、浙江省增值税发票1份，证明二原告于2016年10月29日支付房款204190元。 证据三、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同1份，证明原告张晶向银行贷款300000元用以购房及需提前还款补偿金为8000元。 证据四、解除合同通知书及邮寄凭证各1份，证明2018年4月25日，二原告向被告发出解除合同的通知书。 证据五、房价网网站截图1份，证明2018年4月，二原告所购置房屋的房价为11494元/平方米。 证据六、关于“星海湾”5号楼房屋已交付的函、挂号信信函收据、星海湾交付通知书（含附件：交付流程、交付须知、交付费用清单及说明）各1份，证明被告未能在合同约定的2017年10月30日前交付符合合同约定的房屋。且被告不能按照约定的交付条件交付房屋，该房屋按照单身公寓收取物业费，且未通气无法使用。 证据七、招商银行户口历史交易明细表1份、录音1份、证人证言2份（谢某为原件，李建为复印件），证明被告向二原告等购房者在房款外收取了50000元现金的团购费，并作为所购房屋总价的一部分。 证据八、房屋建筑工程设计检验报告1份，证明设计使用年限为50年。 证据九、嘉兴求真房地产估价有限公司估价报告书1份，证明目前涉案房屋市价是716475.76元。 证据十、评估费发票1份，证明二原告垫付评估费5000元的事实。 证据十一、被告在出售房屋时所发放的宣传资料1份，证明乍浦镇建港路正是五号楼旁边大门所在的道路，这条路没有施工，所以被告以因市政工程影响施工而免责的答辩理由是不能成立的。 证据十二、消防验收意见书1份，证明涉案房屋是按酒店式公寓设计，没有设计排气等住宅需要。被告迟延交房的原因是房屋性质变更所造成的。 被告质证意见：证据一、二、三，真实性无异议。购房款是504190元；合同第三条约定设计用途是成套住宅；提前还款补偿金8000元与本案无关。证据四，确实收到，但何时收到不清楚。逾期交房是由于政府的行为造成的，并不是被告的责任。证据五，真实性有异议，且不能证明待证事实。目前涉案房屋可以交付，二原告不存在损失。二原告选择解除合同，其主张已经超过了被告可以预见的损失。证据六，交付通知书真实性无异议，打印部分无异议，手写部分与被告无关，恰恰证明了由于政府工程延迟交房，已积极解决；附件一没有盖章，真实性不予认可；交付须知真实性无异议，但与本案无关；费用清单说明没有盖章不予认可，也不能证明二原告要证明的事实，即二原告陈述产权性质变更。证据七，真实性有异议。银行交易明细中，50000元是二原告自己取现，二原告并没有证据证明50000元以房款的形式打入被告的账户，不存在合同外另外收取现金的说法。对证人的身份和录音中对话双方的身份有异议，与本案无关，售楼员周宇并不是被告的员工。证据八，真实性无异议。混凝土结构的房屋使用年限都是50年，跟土地使用权年限70年是两回事，不能证明待证事实。证据九、十，真实性无异议，但是与本案无关联性。房屋涨价没有阻碍二原告继续履行合同，二原告可以享受到房屋涨价带来的利益。证据十一，不予认可。系电脑模拟图，和实地不一致。证据十二，真实性无异议，对关联性有异议。星海湾五号楼有其特殊性，1-3层是商业及商业配套，4层为设备层，5-29层虽然标注为酒店式公寓，但酒店式公寓不是法律概念，具体房屋性质应该由有关部门发布的大产权证和合同显示的住宅性质为准。且该证据为意见书，并不是权威部门的专门文件。 为证明自己的抗辩理由，被告提供了下列证据： 证据一、《浙江省商品房买卖合同》1份，证明房款是504190元，产权是70年。合同第九条已经明确由于政府原因是免责事由。 证据二、竣工验收备案表1份，证明涉案房屋于2018年5月18日竣工验收合格的事实。 证据三、不动产权证书1份，证明涉案房屋于2018年7月17日已经办理好大产权证，房屋用途为成套住宅的事实。 证据四、照片13份，证明符合商品房买卖合同第九条的约定，被告不构成违约，并且从照片中看到大门前面滨海大道的施工事实，建港路上也有封道告示牌。 证据五、玻璃幕墙照片1份，证明玻璃幕墙不是封闭的，能正常打开。 二原告质证意见：证据一，真实性无异议。合同约定逾期交房60日二原告即可解除合同，现被告已逾期198天。证据二、三，竣工验收书说明的是酒店式公寓，根本没有通天然气。而二原告是为了养老居住而购房，二原告的购房目的无法实现。该产权证系2018年7月17日发放的。证据四，不予认可，照片中落款是两家公司，也没有盖章。二原告现场看过，没有看到道路施工。即使按照被告所描述的滨海大道有施工，但是建港路，也就是五号楼旁边的大门不存在施工。且2017年年底，大型施工已经完成，只有内部装修未完成，不需要大型设备进场施工。证据五，说明大的玻璃幕墙无法正常打开，只能打开一个很小的角度。 证人谢某的证言综合如下：证人谢某购买了星海湾5幢1008室的房屋，房子该没有交付。11月5日签约，证人询问了销售人员具体的房价组成。销售人员称付50000元抵70000元，但该50000元不开具发票且不在合同总金额内。50000元是在网签的办公室支付给财务的，现金和刷卡是一个员工完成的，具体名字不知道。除了现金还可以打款到老板娘的私人账户，但证人谢某不想转给一个陌生的账号。 二原告对证人谢某的证人证言无异议。 被告质证意见：谢某的陈述不合理，其证言不可采信。 本院认证意见：二原告提供的证据一、二、三、四、六、八、九、十、十二，被告对其真实性均无异议，本院予以确认。证据五，无证据佐证，本院不予确认。证据七，招商银行户口历史交易明细表，真实性本院予以确认，但其中50000元的款项交易明细，与本案无关联性。录音资料、李建的书面证言、谢某的书面证言，与本案无关联性，本院不予确认。证据十一，无证据佐证，且被告不予认可，故本院不予确认。 被告提供的证据一、二、三，二原告对其真实性均无异议，本院予以确认。证据四、五，无证据佐证，本院不予确认。 证人谢某的证人证言，与本案无关联性，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：2016年10月29日，二原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定二原告购买被告建设的坐落于乍浦星海湾5幢1208室的房屋，该房屋土地使用权年限为1999年8月25日至2068年11月16日。该商品房的设计用途为成套住宅，建筑面积共65.78平方米，价款总金额504190元。付款方式及期限：于2016年10月29日已付房款204190元整，剩余房款300000元整办理银行按揭贷款，于一个月内办妥银行贷款的相关手续。 被告应当在2017年10月30日前，将符合下列条件的商品房交付使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知二原告的；2、由于市政基础设施或公共配套设施未能及时到位以及因政府审批延误等；3、政府行为造成被告不能按时交房时，被告不承担逾期交房的违约责任。除上述特殊情况外，被告如未按约定期限将商品房交付二原告使用，逾期不超过60日，自最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向二原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，二原告有权解除合同。二原告解除后的，被告应当自被告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按二原告累计已付购房款的3%向二原告支付违约金；二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向二原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还对其他事项作了约定。 被告于2017年12月25日向二原告发出交付通知书，通知二原告办理交房手续，但案涉房屋尚未交付。 诉讼中，经二原告申请，本院委托嘉兴求真房地产估价有限公司对案涉房屋在2018年4月25日的价值进行评估，该公司于2018年9月19日出具房地产估价报告书，估价结果为：位于平湖市房屋于价值时点2018年4月25日的房地产（含土地使用权价值）评估价值为716500元。估价报告使用有效期为一年。二原告预交评估费5000元。 另查，案涉房屋所在星海湾5#楼工程于2018年4月25日经消防验收合格，于2018年4月26日竣工验收合格，于2018年5月18日取得建筑工程竣工验收备案证明。被告于2018年7月17日取得了案涉房屋的不动产权证书，不动产权证书载明的用途为城镇住宅用地/成套住宅，国有建设用地使用权使用期限至2068年11月16日止。 再查，案涉房屋所在星海湾5#楼未埋设燃气管道。 又查，二原告于2016年10月29日支付被告购房款204190元。后原告张晶为支付剩余购房款向案外人中国银行股份有限公司平湖支行申请住房贷款，并于2017年5月3日签订《个人住房贷款合同》一份，约定贷款金额为300000，贷款期限为180个月，自2017年5月3日起至2032年5月3日，如签订的起始日与实际放款日不符，以实际放款日为准。贷款利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率下浮2%。每12个月为一个浮动周期。贷款发放至被告账户。提前还款条件：已正常还款满6期；每次提前还款金额不少于10000元，提前申请时间为30天，补偿金标准按最高不超过6个月利息标准计收。二原告以案涉房屋为上述贷款提供抵押。 本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，对双方具有法律上的约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。 本案的争议焦点主要有两点：一、原告陈瑶丽、张晶已支付被告的购房款的金额；二、原告陈瑶丽、张晶可否就可得利益损失请求赔偿。 一、原告陈瑶丽、张晶已支付被告的购房款的金额问题。 二原告主张已支付二被告购房款554190元，被告对其中的504190元予以认可，故本院对该504190元购房款已支付的事实予以确认。至于二原告主张的团购费50000元，并无充分证据证明其已支付被告，本院不予确认。证人谢某的证言即使真实也仅能证明证人谢某与被告之间的款项往来，与本案无关联性。且案涉《浙江省商品房买卖合同》约定的房屋价款亦为504190元，故在二原告未能提供其他证据的情况下，本院确认二原告已支付被告的购房款为504190元。 二、原告陈瑶丽、张晶可否就可得利益损失请求赔偿的问题。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可得利益赔偿的合理标准是通过赔偿使非违约方处于合同已被适当履行的状态，故本案应基于是否因被告违约而迫使二原告无法以相同的对价获得相同或类似的房屋进行考量。 本案中，根据双方合同约定，被告的义务是在2017年10月30日前向二原告交付具备包括通气条件在内的基本生活条件的房屋。但案涉房屋所在星海湾5#楼工程于2018年5月18日才取得建筑工程竣工验收备案证明，且案涉房屋并不具备通气条件，故被告的行为已构成违约。被告抗辩认为，其未按期交房系因遇政府修桥导致道路无法通行，属于合同约定的可以延期交房的情形。但被告提供的照片并不能证明上述事实及该原因必然导致工期延误，故在被告未能提供充分证据证明的情况下，本院对其抗辩不予采纳。 根据双方约定，被告未按期交房超过60日，二原告可选择解除合同亦可选择继续履行合同。事实上，案涉房屋不具备通气条件虽确会对居住产生不便的影响，但并未达到无法正常使用的程度。排除不具备通气条件的瑕疵外，案涉房屋自2018年5月18日后即可以交付。案涉房屋于价值时点2018年4月25日的评估价值为716500元。但二原告仍可以原对价，即504190元取得案涉房屋及其上相应权利，并且可向被告主张违约责任。现二原告主张解除合同，其解除权因符合双方合同约定而成立。但二原告选择实现解除权而丧失的履行利益，即获得案涉房屋的价值及其上相应权利的利益，应当排除在二原告的损失之外。综上，二原告主张案涉房屋的升值部分即为其可得利益损失，缺乏依据，本院不予确认，故对其主张赔偿可得利益损失195660.06元的请求，本院不予支持。 现二原告诉请解除案涉《浙江省商品房买卖合同》，其虽主张曾于2018年4月25日向被告发出解除合同通知书，但未能举证证明到达被告的时间。本院于2018年6月12日向被告送达了诉状副本，故本院确认案涉《浙江省商品房买卖合同》于2018年6月12日解除。二原告同时主张被告返还购房款并按已付购房款的3%赔偿违约金，有合同及法律依据，本院予以支持，但被告应返还的购房款金额为504190元，相应违约金为15125.7元。二原告主张返还的其余购房款及相应违约金，缺乏依据，本院不予支持。根据合同约定，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款。故二原告主张被告按银行同期贷款利率支付逾期付款利息，本院予以支持，并确认自2018年7月12日起计算。二原告又主张提前还贷损失8000元，缺乏依据，本院不予支持。 原告张晶为购买案涉房屋向案外人中国银行股份有限公司平湖支行申请住房贷款300000元，现二原告表示被告应退还二原告的购房款优先用于清偿案外人中国银行股份有限公司平湖支行的债权，未违反法律规定，且未损害案外人中国银行股份有限公司平湖支行的利益，本院予以尊重。评估费5000元，由二原告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告陈瑶丽、张晶与被告浙江好望角置业有限公司于2016年10月29日签订的《浙江省商品房买卖合同》于2018年6月12日解除； 二、被告浙江好望角置业有限公司返还原告陈瑶丽、张晶购房款504190元，并支付逾期付款利息损失（以504190元为基数，自2018年7月12日起按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算至实际付清之日止）； 三、被告浙江好望角置业有限公司赔偿原告陈瑶丽、张晶违约金15125.7元； 上述二、三项付款义务于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、驳回原告陈瑶丽、张晶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11545元，减半收取5772元，财产保全费3270元，合计9042元，由原告陈瑶丽、张晶负担2979元，被告浙江好望角置业有限公司负担6063元。评估费5000元，由原告陈瑶丽、张晶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员 朱 珺 二〇一九年二月二十五日 书记员 史立彦