江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终61号上诉人（原审被告）:江苏承亿置业有限公司，住所地在滨海县东坎镇富康路西华德名人苑110、111室。法定代表人：陈士龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚颖成，江苏海悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:吕珊，女，1993年5月13日生，汉族，居民，住滨海县。委托诉讼代理人：苏文香，女，1968年10月1日生，汉族，居民，住滨海县。上诉人江苏承亿置业有限公司(下称承亿公司)因与被上诉人吕珊商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院(2018)苏0922民初2706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。承亿公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由：对一审法院查明的事实没有异议，但对一审法院认定的违约时间从2013年6月25日至2014年5月14日有异议。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人每户土地使用权待土管部门视土地分割条件成熟办理。按照合同约定，承亿公司于2013年3月26日交房并收取吕珊办证费15942元，吕姗所购房是“西湖一品小区2幢6层2-602室”，而该幢共有产权登记时间是2014年4月17日，承亿公司为吕珊提交产权转移登记备案登记时间是2014年5月15日，案涉房屋产权登记时间是2014年8月26日，所以承亿公司为吕珊提供备案资料仅延逾28天，并不构成违约。一审法院判决承亿公司承担违约金17579元没有事实和法律依据。吕珊辩称，《商品房买卖合同》约定，吕珊提供办理产权证材料时间为60天，而承亿公司于2014年5月15日方才为吕姗办理共有产权登记，已构成违约。承亿公司所在楼幢共有产权登记时间不是承亿公司违约延期办证起算时间。吕珊向一审法院起诉请求：1、要求承亿公司对吕珊已付购房407836元支付从2013年6月25日起至2017年2月6日止按每年4.75%上浮50%即每年7.125%计算的违约金中的17579元；2、诉讼费由承亿公司承担。一审法院认定的事实：吕珊与承亿公司于2012年8月27日订立编号为1514412920120827的《商品房买卖合同》，合同主要约定：承亿公司将“西湖一品”2幢6层2-602室房屋出卖给吕珊，单价3372.5元／平方米，面积120.92平方米，房价款合计407803元；买受人于2012年8月22日首付167803元，余款240000元在规定时间内办理按揭贷款；出卖人于2012年12月30日前将具备该商品房经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；3、买受人每户土地使用权证待土管部门视土地分割条件成熟后办理。吕珊支付了房价款，承亿公司于2013年3月26日出具办证费15942元的收据并向吕珊交付了房屋。承亿公司于2013年12月27日向吕珊出具了购房款结算发票，发票载明购房款407836元，面积120.93平方米。承亿公司的《房产证交付明细》载明，吕珊的2号602室房产证、土地使用证（合并）于2017年9月30日交付给吕珊，吕珊2号602室在《房产证交付明细》中的顺序号为295。吕珊所有的位于“西湖一品”小区2幢6层2-602室房屋所在楼的共有权证登记日期为2014年4月17日，承亿公司提交所有权转移登记申请书的日期为2014年5月15日，2幢6层2-602室房屋的原房产证登记日期为2014年8月26日，该房屋因机构调整和政策原因原房产证未向吕珊实际发放。2017年2月6日，滨海县不动产登记中心对该房屋不动产权予以登记，2017年9月30日承亿公司将不动产权证交付给原告吕珊。中国人民银行2012年7月6日发布的6个月至1年基准贷款利率为每年6%，2014年11月22日发布的6个月至1年基准贷款利率为每年5.6%。一审法院认为，当事人自愿订立的合同自合同成立之日起具有法律效力，对合同当事人具有约束力，当事人未履行合同义务的，权利人有权要求义务人按照约定或法律规定违约责任。吕珊、承亿公司双方订立的合同符合法律规定，对吕珊、承亿公司具有约束力。承亿公司未及时提交分户手续的申请致使吕珊所购房屋产权未能及时获得登记，承亿公司应对2013年6月25日至2014年5月14日期间的违约行为承担违约责任。吕珊、承亿公司之间关于迟延办证违约责任的约定不属于免予承担违约金或承担违约损失的例外性质约定，承亿公司应按法律规定承担违约金。双方对于因出卖人的原因，买受人在合同标的经验收合格并实际交付后未能在一定期限取得房屋权属证书的，没有约定违约金，按照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，对于商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但相关利率标准应以当时的利率标准为准。吕珊主张的利率标准不高于当时的利率标准的，可以按吕珊主张的利率标准计算。吕珊请求承亿公司支付违约金的标准符合该解释的规定，予以支持。承亿公司向吕珊交付房屋的时间为2013年3月26日，90日期满之日为2013年6月24日，吕珊主张违约金起算时间为2013年6月25日，该起算时间未超出法定违约金计算范围，予以确认。在吕珊主张的违约金计算期间内，2013年6月25日至2014年5月14日期间的时长为324天，相应违约金应为407836×4.75%×324÷365×150%≈25794元，吕珊请求承亿公司支付违约金17579元，符合法律规定，予以支持。综上所述，吕珊要求承亿公司支付17579元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：承亿公司对吕珊已付购房款407836元于判决生效之日起十日内向吕珊给付迟延办证违约金17579元。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费239元，由承亿公司负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，吕珊与承亿公司2012年8月27日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，对于商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但相关利率标准应以当时的利率标准为准。本案中，承亿公司已于2013年3月26日收取了吕珊交纳的15942元的办证费用并向吕珊交付了房屋，承亿公司应按合同约定为吕珊办理房屋产权登记，但承亿公司直至2014年5月15日才提交涉案房屋所有权转移登记申请，房产证登记日期为2014年8月26日。由于吕珊主张的利率标准不高于法律规定的标准，故一审法院按照吕珊主张的利率标准计算承亿公司应支付的违约金并无不当。虽然合同中约定了买受人每户土地使用权证待土管部门视土地分割条件成熟后办理，但办理土地使用权证是承亿公司的义务，承亿公司应当在双方合同约定的期限内办理上述手续，迟延办理的后果仍应由承亿公司承担。综上，承亿公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费239元，由上诉人江苏承亿置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 曹 荣二〇一九年二月二十五日书记员 范 炜