河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1122民初781号原告：钟建平，男，汉族。委托诉讼代理人：滕志宏，河南许都律师事务所律师。被告：临颍县颍和置业有限公司。法定代表人：张国献，系该公司总经理。委托诉讼代理人：温艳丽，河南强人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦雪，河南强人律师事务所实习律师。原告钟建平诉被告临颍县颍和置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理，原告钟建平的委托诉讼代理人滕志宏和被告临颍县颍和置业有限公司的委托诉讼代理人温艳丽、王梦雪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟建平向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2．请求判令被告返还原告已付购房款159，907元及利息，赔偿原告购买同等面积房屋多付的房款损失306，500元，并请求判令被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任159，907元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告开发了颍和御苑小区，原告购买了其中第5幢1单元12层1202号房屋，双方在2013年5月31日签订了《商品房买卖合同》。包括在签订合同之前，原告分两次共向被告交付了159，907元，按照合同约定余款22万元由被告办理银行按揭。但之后，被告一直没有通知原告办理按揭，也没有将合同约定的房产交付原告。当原告问询被告时，被告称已将该套房屋卖给他人。合同应当履行，被告将房屋卖给他人的行为严重损坏了原告的合法权益，为此，原告特提起诉讼。被告临颍县颍和置业有限公司辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》已解除，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》明确约定：买受人支付房价款159，907元，剩余房价款220，000元办理银行按揭。可答辩人多次通知被答辩人办理银行按揭事宜，由于被答辩人的原因，一直未去银行办理，也一直未与答辩人联系，导致未成功办理银行按揭，也未支付剩余房款220，000元。《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。结合本案，被答辩人不配合办理银行按揭，又不缴纳下余房款，致使双方合同目的不能实现。答辩人已多次通知被答辩人完善相关购房手续，经催告3个月后，才向其作出了解除合同的通知。所以，答辩人与被答辩人之间的《商品房买卖合同》已解除。二、原告缴纳首付款后，被告长期联系不上原告，不配合办理理按揭手续，又不支付下余房款，拖欠房款近30个月。被告为维持正常的经济运营，不惜高息借款，给被告造成了极大的经济损失，被告保留要求原告赔偿经济损失的诉权。三、答辩人不存在“-房二卖”的违约行为，被答辩人要求答辩人赔偿其购买同等面积房屋多付的房款损失无法律依据，要求答辩人承担已付购房款一倍的赔偿责任无事实依据。经本院审理查明事实如下：原告钟建平系漯河联泰食品有限公司的公司职工。2013年间，该公司部分员工（含本案原告钟建平）集体在被告临颍县颍和置业有限公司购置房产。原告分别于2011年8月19日和2013年5月31日共向被告缴纳房款共计159，907元（首付款），之后双方签订了商品房买卖合同，约定下余房款220,000元整办理银行按揭；2017年3月18日，被告向原告发短信提醒信息，催促原告到被告处办理购房的相关手续，逾期不到视为自动放弃涉案房产；2017年7月29日，被告再次向原告发短信提醒信息，催促原告于三日内到被告处缴清房款，逾期将收回房源，另行处置。2017年10月26日，被告将该套房屋以470,000元的价格卖给了案外人朱晓红（被告公司职工），2018年1月19日，朱晓红又将该房屋卖给了案外人荆沙（现已办理房产登记）于原告出具并主张的为办理购房按揭手续，漯河联泰食品有限公司为其员工出具了收入证明并交给了被告，因被告对此不认可，且证人未到庭接受法庭询问，本院依法不予支持；另，对于原告向法庭提交的2016年12月23日在中国人民银行征信中心查询并打印了个人征信报告用于办理房产按揭，因被告不认可，且原告无其他证据证明和本案有直接关系，故本院依法不予采信。以上事实均有相关证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行的，当事人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”而本案中，从原告缴齐首付房款并和被告签订合同至被告首次向原告发出办理购房相关事宜、支付下余购房款的催告并要求行使解除权，已长达近四年的时间，远远超过了可行使解除权的一年期限，故原告的解除权已经归于消灭，即被告无权要求解除该套房屋的买卖合同。在其无权解除买卖合同的情况下，却又将该房屋卖给了案外人（第三人）。根据《商品房买卖合同纠纷解释》第八条第一项的规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的。”因此，对于本案原告要求解除合同、返还已付购房款及利息的主张，本院依法予以支持；但对于原告要求出卖人承担已付购房款一倍赔偿款的主张，本院认为，被告作为出卖人应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，酌定140，000元为宜。另，对于原告主张的赔偿原告购买同等面积房屋多付的房款损失306，500元，因要求过高，且没有事实和法律依据，本院依法不予完全支持；结合本案实际情况，被告于2013年将该房屋卖给原告的价格为379，907元，而在2017年将该房屋卖给第三人的价格为470,000元，中间差价90，093元可视为原告在该房屋买受不能时所受到的直接经济损失为宜。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十五条第二款之规定，判决如下：一、被告临颍县颍和置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告钟建平购房款159，907及相应利息（按照中国人民银行同期贷款利率从2013年5月31日起开始计算至购房款全部返还完毕之日止），并支付原告不超过一倍的已付购房款140，000元及赔偿原告直接经济损失90，093元。二、驳回原告钟建平其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行以上金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费10，063元，由原告钟建平负担1,500元，被告临颍县颍和置业有限公司负担8,563元；保全费2,520元，担保费800元，均由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  李颍华审 判 员  马晓亚人民陪审员  唐玉龙二〇一九年十一月二十二日书 记 员  曹亚男