广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终23374号上诉人（原审被告）：广州市金池物业管理有限公司,住所地广东省广州市白云区金沙街自编环洲四路3号。法定代表人：刘绍星，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张小龙，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊忠平，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯伯荣，男，1960年2月24日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：冯少芬，系冯伯荣的女儿。上诉人广州市金池物业管理有限公司（以下简称金池公司）因与被上诉人冯伯荣房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初6313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金池公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.驳回冯伯荣的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由冯伯荣承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，金池公司从广州五湖四海水产交易中心有限公司承租案涉场地后再转租给冯伯荣，是广州五湖四海水产交易中心有限公司的原因导致案涉商铺不能取得主管部门的建设批准和取得消防验收合格证明文件，过错不在金池公司。（二）一审法院认定合同目的不能实现，案涉租赁合同依法应予解除，属于适用法律错误。现冯伯荣与金池公司签订的租赁合同尚在合同履行期限内，尚未达到合同予以解除的条件。如法院最终认定案涉租赁合同予以解除，金池公司也不应全额退还保证金，冯伯荣已按照合同约定使用了案涉商铺，应缴纳使用商铺期间的场地使用费、市场管理费和垃圾处理费等，之后尚有结余的才予以退还。冯伯荣二审答辩称，冯伯荣于2017年9月7日通过金池公司办公室刷卡交付了预付定金2000元，于2017年9月9日正式与金池公司签订租赁合同，租赁地址是番禺区北环路**号首层****号商铺，并刷卡支付剩余定金13000元还有一个月租金卫生管理费1600元以及杂费200元。根据合同规定，合同期满金池公司就会退还押金15000元给冯伯荣，但是金池公司在合同签订的10多天就开始陆续搬走租赁场地的资产，当时冯伯荣已经装修好了店面以及进货了一大批童装，损失大约是2万元。从2017年10月11日广东电视台新闻栏目的记者采访得知，其实金池公司早就知晓案涉商铺无法通过消防验收，但是仍和冯伯荣签订合同，不通知冯伯荣停止装修，使冯伯荣的损失进一步扩大，并且金池公司在2017年10月20日就把整个市场完全封闭起来，当时冯伯荣有报警，但是警方也说不能处理。金池公司不但没有让冯伯荣在租赁期限内正常经营，还卷走所有的租金、保证金不退还给冯伯荣，是单方违约，金池公司欺瞒商户扩大了冯伯荣的损失，所以冯伯荣提出金池公司应退付双倍的押金3万给冯伯荣，退还冯伯荣卫生管理费、杂项费共计1720元。事实证明金池公司确实已经违约，已经造成了冯伯荣的损失。冯伯荣向一审法院起诉请求：1.解除冯伯荣与金池公司于2017年9月9日签订的《商铺租赁合同》；2.金池公司承担违约责任，双倍返还冯伯荣的租赁押金，共计人民币30000元；3.金池公司赔偿因其撤场并违法封闭冯伯荣商铺给冯伯荣造成的额外损失，进场装修费2000元；4.本案诉讼费用全部由金池公司承担。一审法院认定事实：2006年12月31日，广州市番禺区洛浦街洛溪村经济合作社与广州立都物业发展有限公司签订一份《洛溪村工业及仓储建设用地租赁合同》，将位于广州市番禺区洛浦街洛溪村北环路北侧两块工业用地以及位于洛溪村的仓库，合同用地面积29088元出租给广州立都物业发展有限公司，租赁期限为20年，自2007年1月1日至2026年12月31日。2007年12月27日，广州市五湖四海集团有限公司投资设立广州五湖四海水产交易中心有限公司，该公司于2017年6月20日变更名称为广州五湖四海水产贸易有限公司。2012年1月6日，广州立都物业发展有限公司变更为广州市五湖四海集团有限公司。2012年6月28日，广州市番禺区洛浦街洛溪村经济合作社与广州市五湖四海集团有限公司签订一份《合同主体名称变更确认书》，对承租方名称变更事项以及权利义务的承继进行确认。2017年5月2日，广州五湖四海水产交易中心有限公司与金池公司签订一份《物业租赁合同》，将位于广州市番禺区洛浦街洛溪村北环路自编**号洛溪综合市场（项目名称为广州·渔人码头多彩小镇），即北环路自编**号洛溪综合市场广州渔人码头水产世界四街首层及A、B座首层商铺，共3186.37平方米出租给金池公司，租赁期限自2017年5月18日至2024年5月17日。出租方同意金池公司对商铺内物业进行分租。2017年9月9日，冯伯荣与金池公司签订一份《租赁合同（渔人码头生活小镇）》，由冯伯荣向金池公司承租位于广州市番禺区洛浦街洛溪村北环路自编**号（渔人码头生活小镇）首层****号商铺，租赁期限自2017年8月23日至2018年8月22日。每月场地使用费1200元，市场管理费200元，垃圾处理费200元。冯伯荣在签约之日向金池公司一次性支付15000元作为租赁经营的履约保证金和卫生、安全保证金。协议期满，保证金在三十天内无息退还。合同对其他事项也作了相关约定。同日，双方还签订《商户管理公约》、《卫生管理规定》、《食品安全承诺书》、《安全生产消防责任书》、《诚信经营承诺书》、《不经销无合法来源进口商品和假冒伪劣商品承诺书》等文件。冯伯荣于2017年9月7日向金池公司刷卡支付2000元押金，于2017年9月9日向金池公司刷卡支付押金13000元，刷卡的交易摘要为“银联消费，银联消费番禺五湖四海水产市场（个体户）”。金池公司出具一份日期为2017年9月9日、金额为15000元的押金收据。同日，冯伯荣刷卡支付1720元，刷卡的交易摘要为“银联消费，银联消费番禺五湖四海水产市场（个体户）”，冯伯荣诉称该1720元为支付一个月租金1200元、一个月的管理费200元、一个月卫生费200元及入场杂费120元。冯伯荣提供一张金额为120元的杂费收据，金池公司对此予以否认。经审查，杂费收据无金池公司盖章，但手写部分字迹与押金收据一致。冯伯荣出示一份微电脑打卡钟专用（01型）的卡片，抬头为“2017年渔人码头生活小镇”，下方标注“****档”后有2017年9月9日的日期标注，及冯伯荣的签名，后为月份“9月”，盖有“收讫”印章。冯伯荣主张此为金池公司收取2017年9月租金1200元后出具的收费证明。金池公司予以否认。一审庭审中，双方均确认案涉商铺现场被围闭，所在的渔人码头生活小镇均已无法进入使用。冯伯荣表示为金池公司擅自封闭。金池公司则表示为出租人广州五湖四海水产交易中心有限公司因多个合同纠纷而自行封闭，金池公司也无法进入，不清楚现场的具体情形。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人均应按照合同约定履行义务。案涉合同签订后，冯伯荣依约交纳履约押金15000元并按时支付租金及其他费用，金池公司依约应提供符合使用目的的商铺。然而案涉商铺现场被围闭完全无法使用，金池公司至本案一审庭审辩论终结未能提供相应证据证实案涉商铺取得主管部门的批准建设或取得消防验收合格，应认定因金池公司的违约行为致商铺无法使用，合同目的不能实现。案涉租赁合同依法应予解除。金池公司抗辩称案涉商铺现场围闭系案外人即上一手出租人广州五湖四海水产交易中心有限公司所为，金池公司也是受害者。根据合同的相对性，如金池公司确认商铺现场围闭为案外人广州五湖四海水产交易中心有限公司所为，金池公司应自行通过法律途径向广州五湖四海水产交易中心有限公司追究违约或侵权责任。但金池公司与案外人履行合同中案外人的违约或侵权行为，并不能免除其在本案合同履行中承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。金池公司收取冯伯荣支付的保证金15000元，因金池公司方的过错导致冯伯荣自始无法进行经营，金池公司应当向冯伯荣返还押金15000元。冯伯荣主张金池公司应双倍返还租赁押金，但合同中并无相关约定，冯伯荣的该诉讼主张无事实及法律依据，一审法院依法予以驳回。金池公司虽否认收取冯伯荣租金及管理费、卫生费、进场杂费，但结合冯伯荣提供证据及其一审庭审陈述，一审法院可确认金池公司于2017年9月9日收取上述费用共计1720元。因金池公司违约导致冯伯荣一直未能正常经营，上述支付费用应作为冯伯荣的损失，由金池公司予以赔偿。冯伯荣主张赔偿额外损失超过上述金额的部分，未能提供充分证据加以证实，一审法院对超出部分依法予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2018年8月24日作出如下判决：一、解除冯伯荣与广州市金池物业管理有限公司于2017年9月9日签订的《租赁合同（渔人码头生活小镇）》；二、广州市金池物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向冯伯荣退还履约押金15000元；三、广州市金池物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向冯伯荣赔偿损失1720元；四、驳回冯伯荣的其他诉讼请求。案件受理费300元，由冯伯荣负担143元，广州市金池物业管理有限公司负担157元。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，金池公司二审期间提交《关于部分案件事实的说明》称，“冯伯荣实际占用场地应该支付租金，从2017年9月初进驻至10月底撤出，使用期为两个月，应支付两个月的场地使用费（1200元/月）、市场管理费（200元/月）、垃圾处理费（200元/月），合计3200元。”二审期间，冯伯荣称案涉商铺是2017年9月9日签订合同当日交付给其，但是交付之后没有办法正常使用，案涉场地楼上在装修建筑很多粉尘，而且金池公司工作人员也在拆卸物品，直到2017年10月20日案涉场地被围闭之前，都只是交付了而已，无法正常使用，2017年10月20日直接被封场。金池公司确认案涉商铺交付时间为2017年9月9日，亦确认案涉商铺于2017年10月20日被围闭，但认为围闭方是广州五湖四海水产交易中心有限公司，金池公司认为围闭之前是可以正常经营的，对于是否有员工拆卸物品并未答复。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”案涉合同签订后，冯伯荣已依约履行了缴纳押金15000元、一个月租金1200元、管理费200元、卫生费200元及入场杂费120元的义务，金池公司应向冯伯荣交付符合使用目的的商铺。本案中，金池公司无证据证明案涉商铺具有合法经营的条件，且案涉商铺已被围闭，现不具备继续履行合同的可能性，金池公司提供的商铺并不符合合同的使用目的，致使合同目的不能实现，冯伯荣据此要求金池公司返还履约押金，本院予以支持。金池公司并无充分证据证明案涉商铺被围闭前可以正常经营，亦无证据证明案涉商铺无法正常经营系因冯伯荣的原因所致，金池公司关于其不应返还冯伯荣一个月租金1200元、管理费200元、卫生费200元、入场杂费120元以及冯伯荣应支付占用期间的使用费的主张依据不足，本院不予采纳。根据合同相对性，冯伯荣有权向金池公司主张权利，金池公司关于案涉商铺系被广州五湖四海水产交易中心有限公司围闭，应由广州五湖四海水产交易中心有限公司承担责任的主张，本院不予接纳。关于金池公司与广州五湖四海水产交易中心有限公司之间的纠纷，金池公司可另循法律途径解决。综上所述，金池公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由广州市金池物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年二月二十六日书记员  贾妍胡秀红