北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13891号上诉人（原审原告）：王哲，女，1958年11月10日出生，汉族，北京八十二中学退休教师，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘久利，北京市君商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王淑振，男，1936年8月10日出生，汉族，北京二七车辆厂退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：赵黎明，北京市慧海天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张强，北京市慧海天合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾舸，男，1991年10月7日出生，汉族，北京市环保中心职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：贾福生（贾舸之父），住北京市丰台区。上诉人王哲因与被上诉人王淑振、被上诉人贾舸确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初11729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王哲上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持王哲一审起诉的全部诉讼请求；2．评估费、一二审案件受理费由王淑振、贾舸负担。事实和理由：1．王哲认为王淑振与贾舸签订的《存量房屋买卖合同》是真实的，且实际成交价格为100万元。一审判决认定《北京市房屋买卖合同》真实且成交价格为145万元的事实严重错误。2．王淑振与贾舸恶意串通，贾舸的父亲贾福生利用职务之便获得王淑振与王哲有房产纠纷的信息。明知房产有纠纷，为了获得巨大经济利益，而让儿子贾舸以低于市价百分之五十的价格购买房产，获得了不正当的巨大经济利益。王淑振辩称，同意一审判决。1．北京市丰台区张郭庄19号楼1单元5层14号房屋（以下简称案涉房屋）是王淑振所在单位分配的福利房，在王淑振与王绪暖再婚后折合工龄后以标准价购买，购房款是王淑振出的，不是王哲出的。2．王绪暖所在单位分配的房屋位于海淀区清河毛纺厂，也是夫妻婚后购买的，王绪暖生前就过户给其儿子高全存了。该房屋也是夫妻共同财产，王绪暖处分了该房屋，案涉房屋应视为王淑振的个人财产。3．王绪暖写过多份遗嘱，也曾立遗嘱将房屋给王淑振，王淑振手里也有好几份王绪暖的遗嘱；王绪暖于1998年8月曾被诊断为精神分裂症，对王哲出示的2015年5月7日王绪暖遗嘱不认可。4．王绪暖死亡后，王淑振因年龄大、患有多种疾病，打算将案涉房屋出售，当时咨询的价格为150-160万元，因王淑振不想将户籍迁出，故以145万元的价格卖给贾舸；为避税签订了100万元的《存量房屋买卖合同》，实际成交价格为145万元，其中100万元转账、45万元是现金；王淑振与贾舸不存在恶意串通的情况。5．不同意承担案件受理费及评估费。贾舸辩称，同意一审判决。1．贾舸与王淑振签订的《存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效；贾舸通过北京太平嘉业房地产经纪有限公司居间与王淑振签订了买卖合同，实际成交价145万元，网签价100万元是为了避税。2．贾舸查看了案涉房屋，按照约定向王淑振支付了145万元（其中53万元为贷款），办理了房屋过户、装修了房屋，现房屋由贾舸居住。3．贾舸的父亲在房屋所在地社区居委会工作。在2018年前从未见过王淑振，更不知道案涉房屋有纠纷。4．不同意承担案件受理费及评估费。王哲向一审法院起诉请求：1．确认王淑振与贾舸签订的《存量房屋买卖合同》无效；2．判令案涉房屋产权登记变更至王淑振名下；3．案件受理费由王淑振、贾舸共同承担。一审法院认定事实：王淑振与王绪暖系夫妻关系，二人系再婚，王哲系王绪暖之女。1996年11月，王淑振与王绪暖以标准价购买了位于北京市丰台区张郭庄19号楼1-5-14号房屋，房屋于2003年12月17日登记在王淑振名下。王绪暖于2015年10月16日死亡。王哲出示2015年5月7日由胡其芳代书、刘瑞霞见证的王绪暖《遗嘱》一份，以及王绪暖自书遗嘱一份，两份遗嘱均载明：位于北京市丰台区二七车辆厂北厂**楼**楼房，是王哲1997年出资购买的，这楼房中属于王绪暖的部分，在其百年后归王哲所有。王淑振对该两份遗嘱不认可，理由为王绪暖立过多份遗嘱，王绪暖生前没有告知王淑振立有这两份遗嘱，没有经过有效的确认程序；贾舸对该两份遗嘱不认可，理由为两份遗嘱的签名笔迹不一致。2017年8月10日，王淑振将案涉房屋由标准价房改房性质变更为成本价房改房性质，并重新办理了产权证书，房屋坐落为：北京市丰台区张郭庄19号楼5层1单元14号，房屋建筑面积54.5平方米。2017年8月21日，王淑振与贾舸、北京太平嘉业房地产经纪有限公司签订《北京市房屋买卖合同》，约定，王淑振将案涉房屋出售给贾舸；房屋成交价格为145万元，贾舸在签订合同5日内支付定金9万元、2017年9月5日前支付购房款10万元、2017年9月25日前支付25万元、于公积金贷款额度审批后支付余款；第五条第7款约定：因王淑振在京无其他住房，双方约定王淑振永久保留户口，不迁出。2017年8月21日，王淑振与贾舸、北京太平嘉业房地产经纪有限公司签订《房屋交易补充协议》，约定，王淑振与贾舸协商一致，房价款为145万元，服务费2.1万元由贾舸承担。2017年9月26日，王淑振与贾舸签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定，王淑振将案涉房屋出售给贾舸；房屋成交价格为100万元。2017年9月26日，案涉房屋登记在贾舸名下。贾舸主张房款支付情况如下：2017年8月21日，现金支付9万元，2017年9月2日，现金支付20万元，2017年9月24日，现金支付25万元，2017年9月26日，转账支付28万元、存入王淑振账户10万元，2017年10月26日，转账支付53万元（贷款）；共计145万元。贾舸提供其母袁晓凤北京农商银行尾号为8510账户流水及中国建设银行个人贷款支付凭证予以佐证，并主张王淑振要求支付现金，且贾舸的父母因家中有老人，担心老人生病用钱取款不及时，在家中存放有大量现金，故部分购房款以现金方式支付。王淑振认可贾舸陈述的付款情况，并提供王淑振中国农业银行尾号为9275账户流水和王淑振中国邮政储蓄银行尾号为9680账户流水予以佐证。王哲对王淑振和贾舸陈述的银行转账付款情况表示认可（认可贾舸支付王淑振38万元和53万元），对现金付款情况不予认可，认为如此大额现金交易不符合常理。经王哲申请，法院委托北京大地盛业房地产土地评估有限公司对案涉房屋在2017年9月25日的市场价值进行评估，结论为：案涉房屋在该评估时点的市场价值为202.75万元（注：估价对象房屋性质为房改房（成本价），上市交易时买方应补缴土地出让金，上述评估结果为卖方净得价，不含上市交易需要补缴的土地出让金及相关税费）。王哲预交评估费7500元。王淑振、贾舸对该《房地产估价报告》提出质疑，并申请估价师毛建新、吴爽出庭接受质询，估价师毛建新、吴爽到庭进行了解答，王淑振、贾舸各支付咨询费1000元。一审法院认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。有下列情形之一的，合同无效：①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；③以合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案争议的焦点分别为：①王淑振出售案涉房屋是否为无权处分；②王淑振与贾舸确定的房屋价格是否合理；③贾舸是否符合善意取得的法定情形，王淑振与贾舸是否为恶意串通；④案涉房屋买卖合同的效力。一、案涉房屋系王淑振单位以标准价出售的房改房，购房时王淑振与王绪暖已经结婚，该房屋为王淑振与王绪暖的夫妻共同财产；该房屋登记在王淑振名下，王淑振出售该房屋属于自己的部分为有权处分，属于王绪暖的部分在未经继承处理前为无权处分。二、关于买卖房屋出现了王淑振与贾舸、北京太平嘉业房地产经纪有限公司签订《北京市房屋买卖合同》和王淑振与贾舸签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版）两个版本的买卖合同，经法庭审理查明，该自行成交版的房屋买卖合同实为以避税为目的签订的，其中价格条款为无效条款，不影响合同其他条款的效力。故法院认定王淑振与贾舸约定的成交价为145万元。王淑振与贾舸之间如何履行合同，购房款如何交付、是否足额交付，不能改变合同成交的价格。三、案涉房屋经评估，在2017年9月25日即交易前一日的市场价格为202.75万元，王淑振与贾舸的成交价虽然低于评估价，为评估价格的71.52%，但不属于明显低价，且因贾舸同意王淑振的户籍永久留在案涉房屋，不需迁出，王淑振适当降低了出售价格亦属合理，故法院认定双方交易价格在合理范围内，王哲主张王淑振与贾舸存在恶意串通，法院不予认定。四、贾舸实地查看了房屋、核实了房屋的产权情况、支付了合理的购房款且已办理过户手续，符合善意取得的要件。综上，王淑振与贾舸自愿签订了房屋买卖合同，贾舸已支付对价并办理过户，王哲未提供证据证明贾舸在签订合同时明知案涉房屋存在继承纠纷，王淑振虽然处分了部分王绪暖的份额，但并不能因此影响合同的效力；故对王哲要求确认案涉房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，一审法院于2019年6月判决：驳回王哲的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及王哲上诉请求，本案的争议焦点为：贾舸与王淑振签订的《存量房屋买卖合同》是否无效，案涉房屋是否应当变更至王淑振名下。《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据已查明的事实，案涉房屋系王淑振购买的单位标准价房改房，购房时王淑振与王绪暖已经结婚。现有证据表明，王绪暖死亡后，案涉房屋未进行析产继承，故案涉房屋的所有权虽登记在王淑振一人名下，但仍为王淑振与王绪暖的夫妻共同财产，王淑振对案涉房屋不享有全部所有权。王淑振出售案涉房屋时，未征得王绪暖的其他继承人的同意，存在无权处分的情形。但依据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故王哲以王淑振对部分房屋无权处分为由，要求确认王淑振与贾舸签订的《存量房屋买卖合同》无效，于法无据，本院不予支持。关于王哲称王淑振出售案涉房屋价格过低，侵害了其利益，并以此为由，要求确认王淑振与贾舸签订的《存量房屋买卖合同》无效的上诉请求。首先，现有证据表明，王淑振与贾舸共签订两份合同，一份是两人与北京太平嘉业房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋买卖合同》，一份是王淑振与贾舸签订的《存量房屋买卖合同》。两份合同的价格是不一致的，《北京市房屋买卖合同》约定的购房价格为145万元，《存量房屋买卖合同》约定的价格是100万元。经庭审询问，王淑振与贾舸均认可，《存量房屋买卖合同》是网签合同，为达到避税的目的，故将价格调低，双方实际履行的是《北京市房屋买卖合同》，房屋成交价为145万元，并已实际履行。王哲称王淑振与贾舸实际履行的是《存量房屋买卖合同》，但未提供相关证据。故一审法院确认王淑振与贾舸实际履行的房屋成交价为145万元，系正确的。王淑振与贾舸签订的《存量房屋买卖合同》存在违反相关税收规定的情形，故该份合同中约定的房屋成交价格条款应为无效条款，但不影响合同的整体效力。第二，一审中，经评估，确认案涉房屋在2017年9月25日即交易前一日的市场价格为202.75万元。而王淑振与贾舸的成交价虽然低于评估价，但未低于评估价格的70%，不属于明显过低。且贾舸与王淑振均表示，将房价调低是因为王淑振的户籍需永久留在案涉房屋内。二人的陈述存在合理性。第三，从双方购房过程看，双方通过中介公司签订了合同，贾舸对案涉房屋进行了实地查看、支付了合理的购房款，且已办理了过户手续。王淑振与贾舸并不存在恶意串通情形。综上，王哲以王淑振出售案涉房屋价格过低，侵害了其利益，要求确认王淑振与贾舸签订的《存量房屋买卖合同》无效的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，王哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。保全费5000元、评估费7500元，均由王哲负担（已交纳）。鉴定人出庭费用2000元，由王淑振负担1000元（已交纳），由贾舸负担1000元（已交纳）。二审案件受理费6900元，由王哲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇一九年十一月二十六日书记员 张 璐