广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初24487号原告（反诉被告）：深圳深嘉源商业运营有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道官田社区宝石东路与羊台山路交汇处都汇大厦****，统一社会信用代码914403006955772192。法定代表人：庄映真，执行（常务）董事。委托诉讼代理人：曾令刚，广东博商律师事务所律师。被告（反诉原告）：文贤杰，男，汉族，1978年6月28日出生，住址深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：邓田，广东世纪人律师事务所律师。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人曾令刚，被告（反诉原告）委托诉讼代理人邓田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1.判令解除原被告之间签订的《星城购物中心商铺租赁合同》；2.判令被告支付租金97,187.85元、管理费13,500元（租金、管理费暂计至起诉之日，并要求继续计算至房屋办理清退手续之日止）、水电费6,259.2元、潲水费400元、消杀费270元、广告位电费235元、滞纳金16,703.29元，合计134,555.34元（滞纳金按照欠缴金额每日千分之五暂计至起诉之日，并要求计算至付清之日止）；3.判令被告承担免租期的租金损失194,400元；4.判令被告支付将商铺恢复原状的费用94,017.2元以及恢复原状期间的租金损失24,300元；5.判令被告承担本案诉讼费。被告辩称，系原告违约，无理阻止被告进场运营，导致被告无法正常使用本案所租赁场地，故而出现未支付租金的现象。2018年7月16日，被告员工林艳祥及其他员工进入租赁的场地进行相关管理运营事务时，原告无故阻拦。双方发生肢体冲突，被告已于当日13时45分向深圳市公安局官田派出所报警。具体的报警回执复印件已交由法庭，并于庭前申请法庭调取相关报警调解笔录。根据租赁合同第7条第1款：合同约定乙方逾期交付本合同的相关费用，每逾期一日乙方同意按逾期缴付金额的5‰支付违约金，逾期达15天的乙方可停止其他设备、设施，逾期达25天的视为乙方放弃，甲方有权单方解除租赁关系。根据合同约定租金应付日期为每月的5日，但7月16日，被告逾期未向原告支付租金未达15日，远未达到合同所约定的甲方有权单方解除租赁关系的情形，原告更无权阻止被告进入租赁场地进行运营。而被告未按期向原告支付租金，在原告提供的证据里显示原告在进行相关的运营升级改造，并且事先也与原告进行过多次沟通，因此系原告违约在先。被告反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人之间签订的《星城购物中心商铺租赁合同》于2018年7月16日解除；2.被反诉人向反诉人返还租赁保证金110,000元、水电押金20,000元、装修押金10,000元；3.被反诉人向反诉人赔偿装修费用588,746元；4.被反诉人向反诉人返还全部装修设备；5.被反诉人承担本案诉讼费用。原告辩称，被告的反诉没有事实与法律依据，请求依法予以驳回。原告依照合同约定在被告拖欠租金以及未经原告允许擅自停业的情况下，有权解除双方的租赁合同。而且，依照相关条款的约定，被告应当将涉案商铺恢复原状，返还原告。在被告违约的情况下，原告有权没收其租赁保证金、押金等，相关的装修费用由被告自行承担，与原告无关。本案相关情况1.2017年8月30日，原告(出租方,甲方)与被告(承租方,乙方)签订《星城购物中心商铺租赁合同》，约定将甲方将深圳市宝安区石岩街道星城购物中心内1-2楼L113A+L208商铺租赁给乙方用于经营潮州牛肉火锅（品牌为“4小时”），面积为450平米，租金为108元/平米/月，每月48,600元，第三年开始每两年递增7%；2017年9月1日至11月30日为装修免租期，免租期内不收取商铺租金，但乙方需缴纳综合管理费、水电、税费等；经营免租期为1个月（2017年12月）；无论合同因何种原因而终止，乙方应付租金应计至乙方按约定办理完毕全部房屋清退手续之日，综合管理费为15元/平米/月；各餐饮品牌商户的厨房垃圾由购物中心统一提供的垃圾桶清运垃圾，餐饮商户需向购物中心缴纳押金及每桶每月200元的垃圾清运费，该费用每月与租金一同缴纳，水费按照5.5元/立方，电费按1.36元/度收取；乙方于每月5日前向甲方支付当月租金和管理费用及上月水电费；租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日；合同签订之日起3个工作日内，乙方一次性向甲方支付相当于2个月租金和综合管理费数额的租赁保证金即11万元，甲方收取2万元作为水电押金；乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方缴纳的保证金或押金中抵扣其必须向甲方缴纳的租金和其他款项；租赁期限届满，乙方不再续租，结清应由乙方承担的全部各项费用，并办理交接手续将租赁商铺按约定交还给甲方后，甲方在5个工作日内向乙方无息返还保证金及水电押金；乙方逾期交付租金、综合管理费等相关费用的，每逾1日，乙方同意按逾期缴付金额的5‰按日支付违约金，逾期达15天的，甲方有权停止供应水电、燃气或其他设施，逾期达25天的，视为乙方放弃商铺内一切物品的所有权，甲方有权单方解除合同及将商铺转租他人，由此造成的损失由乙方自行承担；乙方须在商铺交付日向甲方支付装修押金和装修垃圾清理费，如乙方没有违反合同及装修管理规定，取得消防部门验收意见合格书后，由甲方确认装修质量合格后3个月内，甲方向乙方无息返还装修押金；未经甲方书面同意，乙方中断或擅自停止营业达3天的，甲方有权单方面解除合同；甲方单方提出解除合同的，乙方应在收到书面通知之日起三日内，迁离搬空商铺内所有物品并恢复原状，返还租赁商铺给甲方。次日，被告向原告缴纳租赁保证金11万元和水电押金2万元。后，原告将案涉商铺交给被告经营牛肉火锅。2.2017年9月19日，深圳市四小时餐饮文化管理有限公司与云南雅创设计工程有限公司签订《装修工程施工合同》，对案涉商铺的装修进行了约定，费用共计548,746元。同日，被告向原告缴纳装修押金1万元。9月25日至11月16日，被告委托他人支付了装修款共计588,746元。2017年12月19日，案涉商铺取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。3.2018年7月4日，被告在案涉商铺经营的“4小时汕头牛肉火锅店”贴出公告称，因内部调整升级，从即日起暂停营业，具体开放时间有待通知。4.2018年7月16日，原告在案涉商铺贴出知会函，内容为鉴于双方签订的租赁合同约定“未经甲方书面同意，乙方中断或擅自停止营业达3天的”，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，乙方应于每月5日前支付租金、管理费及水电费，经多次沟通，被告仍未能恢复正常营业及支付租金、管理费等其他费用，按约定原告有权采取停水、停电等措施，请被告在通知发出之日3日内恢复正常营业并缴清相应欠租欠费，并支付滞纳金。当天，双方工作人员因案涉商铺的租赁及使用问题发生争执，被告工作人员报警。为查明案件事实，应被告申请，本院向深圳市公安局官田派出所调取相关笔录。相关民警称，因涉及经济纠纷，已建议双方诉至法院，未有笔录或调解书。5.原告提交的缴费单显示，截止2018年8月31日，案涉商铺尚有租金97,187.85元（2018年7月租金48,587.85元和8月租金48,600元）、管理费13,500元、水电费6,259.2元、广告位电费235元、消杀费270元、潲水费400元未缴纳。被告确认2018年7月之后的租金及费用未向原告缴纳。6.原告提交了一份工程预算书和施工合同，内容为对案涉商铺恢复原状费用为94,017.2元，工期为15天。7.案涉商铺由被告自行上锁，里面存放着被告的经营设备设施。原告称，被告结清相关费用后，可自行搬离相关设施设备。判决结果本院认为，《星城购物中心商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，各方均应依约履行各自义务。原告已将案涉商铺交付给被告，被告应当依约支付租金及相关费用。双方在《星城购物中心商铺租赁合同》中约定被告应当在每月5日前向原告支付当月租金和管理费用及上月水电费，未经原告书面同意，被告中断或擅自停止营业达3天的，原告有权单方面解除合同。根据本案查明的事实，被告未在2018年7月5日前向原告缴纳当月租金，且在未取得原告书面同意的情况下，于7月4日贴出暂停营业的公告，至7月16日原告向被告催缴租金及相关费用时，被告仍未缴纳。据此，被告已经构成违约，原告有权解除《星城购物中心商铺租赁合同》。原告并未举证证明其在本案起诉前曾通知被告解除合同，本案起诉状副本于2018年11月28日送达被告，故本院确认《星城购物中心商铺租赁合同》于2018年11月28日解除。被告主张2018年7月16日解除合同，于法无据，本院不予支持。关于租金及管理费，2018年7月至11月28日期间的租金共计239,747.85元（97187.85元+48600元+48600元+48600元÷30天×28天），综合管理费共计33,300元（6750元/月×4个月+6750元÷30天×28天），该租金及管理费被告应当支付给原告。其后，《星城购物中心商铺租赁合同》已经解除，被告应当按照每月48,600元向原告支付使用费及每月6,750元向原告支付综合管理费直至被告向原告交还商铺。原告主张被告支付水电费6,259.2元、广告位电费235元，本院予以支持。2018年7月4日之后，被告未再经营案涉商铺，故原告主张被告支付潲水费及消杀费，本院不予支持。关于滞纳金，被告未在当月5日前支付2018年7月-11月的租金和管理费构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。但合同中约定的日5‰违约金标准明显过高，本院酌情调整至月2%。具体计算方法为2018年7月租金和管理费共计55,337.85元（48587.85元+6750元）从2018年7月6日起计违约金，2018年8月租金和管理费55,350元（48600元+6750元）从2018年8月6日起计违约金，2018年9月租金和管理费55,350元（48600元+6750元）从2018年9月6日起计违约金，2018年10月租金和管理费55,350元（48600元+6750元）从2018年10月6日起计违约金，2018年11月1日至28日的租金和管理费51,660元[（48600元+6750元）÷30天×28天]从2018年11月6日起计违约金。2018年11月29日之后产生的使用费和管理费因合同已经解除，被告无需再向原告支付迟延付款违约金。原告主张被告赔偿免租期和恢复原状期的租金损失，无事实和法律依据，本院不予支持。《星城购物中心商铺租赁合同》解除后，被告应当将案涉商铺恢复原状后交还给原告，商铺内的设施设备由被告自行取回，原告收取的被告租赁保证金11万元、水电押金2万元及装修押金1万元应当返还被告。被告并未拒绝将案涉商铺恢复原状，故原告直接主张被告支付商铺恢复原状的费用，本院不予支持。关于被告主张原告赔偿装修损失，在双方的合同中，系被告违约，因此，被告主张被告赔偿装修损失588,746元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳深嘉源商业运营有限公司与被告（反诉原告）文贤杰2017年8月30日签订的《星城购物中心商铺租赁合同》于2018年11月28日解除；二、被告（反诉原告）文贤杰在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）深圳深嘉源商业运营有限公司交还商铺（深圳市宝安区石岩街道星城购物中心内1-2楼L113A+L208商铺），商铺内的设施设备由被告（反诉原告）文贤杰自行取回；三、被告（反诉原告）文贤杰在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）深圳深嘉源商业运营有限公司支付租金（使用费）及综合管理费，其中2018年7月至11月28日期间的租金为239,747.85元、综合管理费为33,300元，2018年11月29日起的使用费及综合管理费分别按每月48,600元和每月6,750元计至被告（反诉原告）文贤杰实际向原告（反诉被告）深圳深嘉源商业运营有限公司交还商铺；四、被告（反诉原告）文贤杰在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）深圳深嘉源商业运营有限公司支付水电费6,259.2元、广告位电费235元；五、被告（反诉原告）文贤杰在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）深圳深嘉源商业运营有限公司支付违约金（分笔计算：1.以55,337.85元为基数从2018年7月6日起计，2.以55,350元从2018年8月6日起计，3.以55,350元为基数从2018年9月6日起计，4.以55,350元为基数从2018年10月6日起计，5.以51,660元为基数从2018年11月6日起计，以上按月2%计至实际付清之日）；六、原告（反诉被告）深圳深嘉源商业运营有限公司在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）文贤杰返还租赁保证金110,000元、水电押金20,000元及装修押金10,000元；七、驳回原告（反诉被告）深圳深嘉源商业运营有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）文贤杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,822元，由原告负担322元，被告负担3,500元；反诉案件受理费5,544元，由原告负担1,065元，被告负担4,479元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 柳  海  涛二〇一九年二月十八日书记员 池晓漫(兼)书记员 江  伟  娣附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。