广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初18526号原告：郑杰，男，1963年3月15日出生，汉族，身份证住址深圳福田区。委托诉讼代理人：王萍，广东微众律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈惠诗，广东微众律师事务所律师。被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地中山市石岐区富丽路**永欣阁****商场，统一社会信用代码91442000282142903P。法定代表人：温少松，董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万**海天律师事务所律师。原告郑杰与被告广东永怡集团股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王萍、陈惠诗，被告的委托诉讼代理人黄炳星到庭参加了诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外调解期限三十日，该期限不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金168480元；2.被告支付逾期办证违约金131520元。事实和理由：原、被告于2008年9月4日签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区。原告已支付购房款2139062元。依据合同约定，被告应于2008年12月31日将房屋交付原告。至今，被告未交付竣工验收合格的房屋。原告于2019年2月向法院提起诉讼，在诉讼中，被告出示2009年发送的收楼通知，经查，房屋在2009年并没有竣工验收，2009年后竣工的具体时间原告无从得知，故原告先行撤回起诉。如果房屋已符合合同约定的收楼条件，则原告可以收楼，故原告在2019年5月29日发函要求被告依据合同向原告交付房屋，被告未予回应，原告又委托律师于2019年6月10日催告被告代理律师，但至今被告仍未向原告交楼。合同约定的逾期交楼违约金为按日计算，为持续性违约金，且原告在诉讼前委托律师于2017年6月2日、2018年6月23日两次催告，但其未履行合同约定的义务。从合同约定的2008年12月31日至今已有10年，如果仅按总楼价的2%支付违约金，一则无法弥补原告支付房款而交换到房屋的信赖利益损失，为维护自身权益所付出的时间精力损失，没房屋居住或者同房屋出租获益的损失，二则不能使违约金的惩罚功能得以发挥，也许被告正是基于合同仅约定违约金为总楼价的2%而未积极交房。所以原告要求提高违约金，参照中山市房屋租金标准15元每平方米每月，从2015年6月2日起计至被告交房之日，暂计至2019年6月2日为168480元。据合同约定，被告应于房屋交付后730个工作日内办妥房屋所有权登记，从2008年12月31日计730个工作日为2011年11月30日。但被告至今未办妥房屋产权证登记，构成违约，导致原告已付房款但不能享有所有者的权益，故被告应向原告承担违约责任。逾期办证的违约金合同约定为定额的1%，被告违约为持续行为，合同约定的违约金不能弥补原告最直接的利益损失，故请求按中国人民银行贷款利率计。现请求从2015年6月2日起计至2017年6月2日，违约金为131520元。被告辩称，一、合同约定逾期办证违约金为一次性固定违约金，原告提出支付持续性违约金不符合法律规定。合同签订于2008年9月4日，当时中山市房地产市场处于低迷状态，房价也很低廉，房产市场完全属于买方市场，被告并不处于优势，甚至处于劣势，并不存在霸王条款的情形。合同签订后几年间，原告从未对逾期办证违约金条款提出异议。合同法第114条第1款规定，当事人可约定根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。合同第14条第4款关于逾期办证违约金，属于一次性约定。原告完全清楚其内容，不存在不公平不知情的情况。广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第38条与最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的内容一致，均以“未约定逾期办证违约金”为适用的前提条件。但本案是约定了一次性固定违约金的，原告提出逾期交楼违约金按月利率2%及逾期办证违约金按银行贷款利率持续计算，没有任何事实依据。若合同违约金过低可在诉讼时效期间提出适当提高比例，但不应改变违约金的计算方法。二、被告与原告在合同中的权利义务对等。原告的主要义务是按期支付房款，被告则是按时将验收合格的房屋交付。办理房地产权证只是被告附随的协助义务。针对按期付款和按期交楼这一对等义务，双方也约定了相等的违约责任条款。至于办证的附随义务，双方在合同中约定，逾期办证按已付房价款的1%支付违约金。原告撇开逾期付款与逾期交楼的等价关系，将逾期付款违约金与逾期办证违约金作比较，明显是断章取义。三、原告将房屋抵押给银行并被法院查封，不能将无法办证及无法行使处分权推卸给被告。四、原告房屋已升值，其没有任何损失。原告购房时单价为9108.9元，但目前单价已逾3万元，升值了3倍以上。原告在没有提供逾期办证损失证据的情况下，无权主张损失。五、1.原告提出的逾期交房及逾期办证违约金均已逾法定诉讼时效，不受法律保护。合同约定，被告应在2008年12月31日前，将单体验收合格的商品房交付原告使用，被告没有在该日期前向原告交付商品房。合同还约定，逾期交房按房价款每天万分之二支付违约金，违约金总额不超过总楼价的2%，原告于2019年2月21日第一次起诉时主张的金额为42781元，也认证了双方确认违约金不超过合同总额的2%。按合同约定交房时间2008年12月31日，逾期从2009年1月1日起以每日万分之二计算违约金，42781元违约金的截止时间为2009年4月10日，该违约金也属固定违约金。但被告没有在2009年4月10日支付违约金，诉讼时效从该日起计算，原告没有在诉讼时效二年期限内提出主张，其2019年2月20日第一次提起诉讼，已逾法定诉讼时效，其自知无理后撤诉，现又于2019年7月15日再次起诉，不属于诉讼时效中断或中止，其断章取义主张从2015年6月2日起计算逾期交房违约金，同样不能逃避已逾诉讼时效的事实，其提出的逾期交房违约金不受法律保护。2.合同第十四条第2款约定，被告应在商品房交付使用730个工作日内，持办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按原告已付房价款1%向原告支付违约金。该违约金为固定金额，被告没有按合同约定的730个工作日内完成权属证登记，构成违约。原告在诉状中自认应从2011年11月30日起为原告办证，但被告未在该时期办证，诉讼时效应从该日期起计算。原告却没有在该时期起两年的诉讼时效期间内及时向被告主张违约金。广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第46条规定，办产权证没有诉讼时效限制。但其47条规定，逾期办证违约金为固定金额的，从合同约定或法定履行期限届满之日起计算诉讼时效。在整个过程中，逾期办证违约金诉讼时效没有发生中断或中止的事由。根据民法通则第135条及广东省高院指引第47条规定，原告的诉讼主张从2011年11月30日至2013年11月30日诉讼时效已届满。原告第一次于2019年2月20日提起诉讼，现又于7月15日重新起诉，均已逾法定诉讼时效。被告认为，不能以逾期办证违约或逾期交房处于“持续状态”而架空甚至变相废止法定诉讼时效。正如民间借贷逾法定诉讼时效后仍不还款，也属于持续违约状态，但已不受法律保护。因此，违约处于持续状态并非不逾法定诉讼时效的依据。另外，原告提交的所谓“2017年、2018年”快递信封，没有函件内容，不能证明原告的主张，被告也不确认其真实性。即使该函件真实，原告在逾诉讼时效后再发函也不属于诉讼时效中断或中止，同样不受法律保护。六、原告故意不收房，责任应当自负。合同明确规定，因买受人逾期未收楼，在出卖人规定的交楼期限届满当天，视为实际交楼。合同补充协议一第十二条又规定“买受人通讯地址已记载在本合同内，如买受人的通讯地址发生变动，须书面通知出卖人及按揭银行，出卖人或按揭银行根据买受人的该通讯地址或经出卖人、按揭银行确认收到变动通讯地址寄出的所有挂号函件，不论买受人是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后（含第七天）视为已送达该函件给买受人。”原告购买的别墅已于2009年6月18日单体竣工备案，被告于2009年7月30日通过快递向原告发出了《收楼通知》。但原告收到通知后为逃避物管费，故意不收楼，导致不能办证的过错在于原告，责任由原告承担。此外，原告的别墅于2016年1月20日被湖北省黄石市中级人民法院查封，于2019年2月28日才解封。解封后原告应尽快到被告的售楼部办理收楼手续，并提供办证资料给被告协助办证。若原告继续拒绝，一切后果由其承担。经审理查明：2008年9月4日,原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以2139062元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区的房屋，建筑面积为234.83平方米；出卖人应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经单体竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90天（含90天），买受人同意不能行使解除合同的权利，但由第91天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，违约金的总额不超过总楼价的2%，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了全部购房款。2017年6月2日，原告委托律师通过EMS全球邮政特快专递向被告寄件，快递单记载了被告的工商登记经营地址及法定代表人姓名以及合同约定的88304788联系电话，内件品名为逾期交房及办房产证违约金。2018年6月23日，原告委托律师按前述方式向被告寄件，快递单记载了被告的工商登记经营地址及法定代表人姓名以及88328845的联系电话，内件品名为逾期交房及办证的违约金。2019年5月，原告再次向被告寄件，快递单记载的被告联系方式同上，内件品名为催告交楼，该邮件于5月31日妥投。2019年2月26日，原告将被告诉至本院，主张前述违约金，后原告于4月24日申请撤诉，本院于次日作出（2019）粤2071民初4938号民事裁定书，准许其撤回起诉。同年7月16日，原告提起本案诉讼。另查：案涉商品房所在的聚豪园B区二期工程于2016年11月4日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。又查：被告于2009年7月30日向原告作出《收楼通知书》。被告并提交交寄日期为7月31日的顺丰速运快递单寄件联拟证明通知了原告收楼。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为：一、被告是否需向原告承担逾期交房的违约责任。二、被告是否需向原告承担逾期办证的违约责任。关于焦点一。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。案涉工程于2016年11月4日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前案涉商品房不符合法定交楼条件。被告在此前通知原告收楼不可视作履行了通知交楼的合同义务。由于被告此后并未通知原告收楼，故被告逾期交楼的行为自2009年1月1日起持续至今。因合同约定逾期交房违约金按日累计，故自2009年1月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间。又依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条第一款规定，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断”，原告于2017年6月2日、6月23日、2018年5月向被告寄件催付逾期交房违约金及于2019年2月26日起诉被告追索逾期交房违约金，可构成诉讼时效的中断。则原告的上述债权中，2015年6月2日之前的已经超过诉讼时效期间，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。关于违约金计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在案涉商品房买卖合同中约定，如被告逾期交房超过90日的，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的2%；而原告如逾期付款超过90日的，则每日按总房价款的2%的标准支付违约金，不设上限。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，被告应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使被告履行义务，不利于原告实现其对案涉房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于原告逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定，不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在被告单方严重违约的情况下，作为非违约方的原告以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，本院予以支持。原告请求将违约金的计算标准调整为不设上限后，按15元/平方米/月的标准计算并不超过合同约定，且不过高，本院予以支持。截至原告暂计的2019年6月2日，被告需支付原告逾期交房违约金168480元，之后计至实际交房之日止。关于焦点二。案涉合同第十四条约定，被告应在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款1%支付违约金。被告的办证义务起算时间应自被告向原告交付商品房之日起计算，由于被告截至2019年6月2日仍未交房，故其办证义务履行期限仍未届满，无需对此承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郑杰支付逾期交房违约金（截至2019年6月2日为168480元，自2019年6月3日起至实际交房之日止，按15元/平方米/月×234.83平方米计算，不足一月的，按每日117.42元计算）；二、驳回原告郑杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告负担2130元，由被告负担3670元（被告负担部分，原告已预付，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 李 芳人民陪审员 林 双人民陪审员 梁 丽二〇一九年二月十日书 记 员 郑诗琳