江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)赣11民终1926号上诉人（原审被告）：北京旭康贸易有限责任公司，住所地北京市北京经济技术开发区博兴九路**院******，统一社会信用代码911101016336765968。法定代表人：余坦仁，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱当伟，江西邦隆律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：上饶市城市公用设施物业管理办公室，住，住所地上饶市滨江路**一社会信用代码12360900754226639P。法定代表人：金卫华，该办公室主任。委托诉讼代理人：徐晓放，江西帝经律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：刘国辉，该办公室综合科科长，一般代理。上诉人北京旭康贸易有限责任公司（以下简称旭康公司）因与被上诉人上饶市城市公用设施物业管理办公室（以下简称物管办）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初2375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人旭康公司上诉请求：1.请求撤销江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初2375号民事判决，改判双方继续履行《房屋租赁合同》。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审法院认为双方合同自动延续之后，该《房屋租赁合同》因对延续后的租赁期限未作明确约定，转为一个不定期的租赁合同，是对《房屋租赁合同》的理解错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”《房屋租赁合同》原约定的租赁期限是2011年8月30日至2019年3月1日，总计七年零四个月，租赁期限是可以确定的，而《房屋租赁合同》自动延续之后应当与原约定的租赁期限一致，即从2019年3月2日至2026年7月1日，且在下一次租赁期限届满时，市政府如无重大拆迁计划，该合同仍会继续按照该租赁期限继续延续，故租赁期限是明确的，只是不得超过二十年。而被上诉人在《房屋租赁合同》延续的前提下，且双方在约定租赁期限内无约定或法定的解除条件下向上诉人发送《终止租赁合同告知函》、《律师函》，是没有事实与法律依据的。（二）上诉人基于房屋租赁合同在约定条件下可以自动延续的前提，才投资近千万元巨资对案涉租赁房屋进行装修经营，如果房屋租赁期限只有7年，上诉人不可能会投资如此巨资进行装修并经营。租赁物是位于上饶市市民公园边的房屋，且经营的是咖啡、美食之类的茶楼消费，营业收入不高，如果只能经营7年，相当投资折旧每年都要达到140余万元，再怎么经营上诉人也不可能每年能达到140万元以上的收入，故上诉人不可能进行投资的，这是常识。现在被上诉人在租赁合同延续的前提下还认为租赁期限到期就终止租赁合同，那么造成上诉人的损失，是相当巨大的。被上诉人有违民法诚实信用原则。综上，双方签订的《房屋租赁合同》自动延续，被上诉人无权要求上诉人返还租赁房屋。请求二审法院依法判决双方继续履行《房屋租赁合同》。被上诉人物管办辩称，（一）被上诉人与上诉人于2019年3月1日《房屋租赁合同》租期届满。双方于2011年8月30日签订了案涉房屋的《房屋租赁合同》，根据合同约定，租期为2011年8月30日起至2019年3月1日止，即合同履行期届满截止日为2019年3月1日。（二）2019年3月1日以后发生的租赁合同，属于不定期租赁。对不定期租赁合同，被上诉人有权依法随时解除合同。上诉人认为房屋租赁合同应当自动延续到二十年，该观点是错误的，理由是：第一，《房屋租赁合同》第一条约定：“合同到期后，市政府如无重大拆迁规划，本合同自动延续”，该条款仅是对合同延续所附的条件，并不是合同终止所附的条件。第二，上诉人认为房屋租赁合同应当自动延续到二十年，这仅是上诉人一厢情愿，并不是双方的共同的真实意思表示。《房屋租赁合同》对自动延续并没有约定合同期限，这属于不定期的租赁合同。第三，被上诉人就不定期的租赁合同问题，于2019年3月1日向上诉人发出了《终止租赁合同告知函》，说明被上诉人及时主张了权利。第四，根据合同法第二百三十二条，对不定期租赁合同，被上诉人有权随时解除合同。第五，一审法院判决上诉人于判决生效之日起十日内返还案涉租赁房屋给被上诉人，上诉人有比较充裕的时间处理返还租赁房屋的相关事宜。至于上诉人提出适用合同法第六十一条规定的问题，被上诉人认为该条款适用的前提是没有约定或者约定不明确，而本案关于不定期租期在合同法第二百三十二条有明确规定。因此，本案不适用合同法第六十一条规定的合同约定不明的补救。（三）上诉人在租赁期间所谓投资千万元巨资问题与租期没有直接关联。第一，所谓投资千万元巨资装修没有证据证明。第二，即便投资千万元巨资装修，但《房屋租赁合同》没有约定上诉人在租赁时必须投资千万元巨资进行装修。第三，上诉人的装修投资在租赁期间已折旧完毕，至于上诉人认为没有收回投资的问题，属于市场风险，与被上诉人无关。（四）一审判决认定事实清楚，判决正确，依法应当维持。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。物管办向一审法院起诉请求：1、判令被告返还租赁房屋；2、判令被告支付逾期返还房屋阶段的房屋占有使用费，按照每日200元从2019年3月7日起至返还租赁房屋之日止；3、判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2011年8月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告租赁位于市民公园东西两侧（东约1000平方米、西约400平方米）房产作咖啡馆茶楼使用；使用期限：2011年8月30日起至2019年3月1日，合同到期后，市政府如无重大拆迁规划，合同自动延续，如被告利用房屋从事其他经营活动或进行非法活动，损害公共利益，原告可以终止合同，收回房屋；合同签订后5年内（60个月）无偿提供给被告使用，5年后被告在每年的第一个月向原告交纳年租金2万元整，签订合同后原告同意给被告半年（6个月）的免租装修时间。被告在原告的催促下已经缴清了至2019年3月1日的房租。2019年3月1日，原告向被告发出了终止租赁合同告知函，要求被告自接到函告5日内，搬出租赁物，将租赁物完整交还给原告。被告于2019年3月20日收到该函。2019年4月28日，原告向被告送达了律师函，告知双方签订的《房屋租赁合同》履行期届满，被告立即腾房归还给原告相关事项。后因被告拒绝归还租赁房屋，双方多次协商未果，原告诉至法院，要求处理。上述查明的事实有原告提交的原告法人证书复印件、被告企业工商信息查询、《房屋租赁合同》、《终止租赁合同告知函》、《律师函》、照片、被告提交的营业执照副本、法定代表人身份证明、收据、微信聊天记录截屏等证据予以证实。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告之间对于租赁物期限在合同中第一条已经明确约定是“自2011年8月30日起至2019年3月1日将房屋交付给乙方（被告）使用，合同到期后，市政府如无重大拆迁计划，本合同自动延续”，被告辩称该条款对合同终止的附条件条款，一审法院认为即便是该条款是一个附条件的条款也是对合同延续所附的条件，并不是合同终止所附的条件。在原、被告合同自动延续之后，该《房租租赁合同》因对延续后的租赁期限未作明确约定，转为一个不定期的租赁合同。对于不定期的租赁合同，原告作为出租人向被告承租人已经发送了《终止租赁合同告知函》，给予了承租人合理期限，有权解除合同，收回租赁房屋，故对被告的这一辩解不予采信。原告向被告发送《终止租赁合同告知函》、《律师函》是对在租赁合同期限届满后要求终止合同的明确的意思表示。被告在租赁期限届满，拒不交还租赁物，违反了《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方的规定，毫无法律是事实的依据，一审法院对原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。被告合同到期后，且收到原告《终止租赁合同告知函》的情况仍占有使用租赁物，应当支付占用使用费。原告要求被告按14,285元/年标准支付占用使用费，符合合同约定和相关法律规定。一审法院对于原告要求被告支付逾期占有返还房屋阶段的房屋使用费按照14,285元/年，自2019年3月7日起至返还租赁房屋之日止的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告北京旭康贸易有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还2011年8月30日双方签订的《房屋租赁合同》项下租赁房屋（上饶市市民公园东侧）给原告上饶市城市公用设施物业管理办公室；二、被告北京旭康贸易有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告上饶市城市公用设施物业管理办公室逾期返还房屋阶段的房屋占有使用费（按照14,285元/年，自2019年3月7日起至返还租赁房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元，减半收取计132元，由被告北京旭康贸易有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，上诉人旭康贸易与被上诉人物管办签订的《房屋租赁合同》第一条约定：“使用及日常管理期限：自2011年8月30日起至2019年3月1日将房屋交付给乙方使用，合同到期后，市政府如无重大拆迁计划，本合同自动延续，如乙方利用房屋从事其他经营活动或进行非法活动，损害公共利益，甲方可以终止合同，收回房屋。”该条款对房屋租赁期限届满后租赁合同自动延续的期限未作约定，故案涉房屋租赁期限届满，虽租赁合同自动延续，但租赁期限为不定期。上诉人旭康贸易主张《房屋租赁合同》自动延续之后应当与原约定的租赁期限一致，即从2019年3月2日至2026年7月1日，没有事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人物管办于2019年3月1日向上诉人旭康贸易发出了《终止租赁合同告知函》，要求上诉人在接到函告之日起5日内搬出租赁物，将租赁物完整、有效地交还给被上诉人。上诉人于2019年3月20日收到该告知函。可见，被上诉人物管办解除案涉房屋租赁合同在合理期限之前通知了上诉人，故案涉房屋租赁合同已于2019年3月26日依法解除。上诉人旭康贸易在案涉房屋租赁合同解除后仍拒绝搬迁交还房屋，侵犯了被上诉人物管办对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，应当承担返还租赁物的民事责任。同时，鉴于上诉人旭康贸易实际占有使用了被上诉人物管办的房屋，应当支付占有使用费。故原审法院对被上诉人物管办要求上诉人旭康贸易返还租赁房屋并支付占用使用费的诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人旭康贸易的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元，由上诉人北京旭康贸易有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 彬审判员 毛丽丽审判员 杜依霖二〇一九年十一月十二日书记员 徐海莹