广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初15564号原告：高丹，女，1990年6月10日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。法定代表人：孙通文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。原告高丹与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月29日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高丹向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付迟延交楼违约金30321.92元（以购房款502851元为本金，按每日0.01%，自2015年12月1日起计算至原告收楼之日即2016年7月26日止）；2.被告向原告支付逾期办证违约金（以购房款502851元为本金，按每日0.01%，自逾期之次日即2018年7月20日起计算至办妥房地产权证之日止，暂计至2018年11月30日为6687.92元）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求中逾期交楼违约金计算截止时间变更为2017年7月20日，违约金数额变更为30020.21元。事实与理由：2013年7月22日，被告与原告签订《中山市商品房买卖合同》，约定被告将位于中山市××镇旭日××房以502851元的价格出售给原告。合同第八条约定，出卖人应当在2015年8月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第十三条约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施供水、供电、管道煤气在交付商品房时达到使用条件。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总金额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。交楼期限届满至今，被告仍然无法取得涉案房屋竣工验收备案登记证等相关证明资料，办证期限也仍遥遥无期。但被告却将自己的违约责任按总额最高不超过该商品房总房价款的1%封顶，这明显与其违约行为的严重程度不符。为维护原告的合法权益，现特诉至法院，请求判如所请。被告通大公司辩称，一、关于逾期交楼违约金问题。1、被告已向原告交付了涉案商品房，不存在逾期交楼问题。原告向被告申请了提前交楼，并同意在涉案商品房未完成综合验收及取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的情况下，接受商品房现状。后因原告自身原因未及时办理收楼手续，直至2017年7月20日才实际收楼。根据买卖合同附件六：合同补充协议第四条第1点、第4点，以及第八条第5点、第6点的约定，视为被告已在合同约定时间内向原告交付了涉案房屋，故不存在被告逾期交楼的问题。2、即使被告存在逾期交楼，逾期交楼违约金计算标准及违约金总额应以双方约定为准。根据原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，故即使被告存在逾期交楼的情形，每日的违约金为原告已交房价款的万分之一，且被告应承担逾期交楼违约金累计总额不超过商品房总房款的1%。3、即使被告逾期交楼，原告最迟应于2017年8月30日前向法院提起诉讼或以其他方式向被告主张逾期交楼违约金的权利，而原告并未在前述日期前主张权利，故原告的诉讼请求已超过两年的诉讼时效期间，不应再受到法律保护。二、关于逾期办证违约金问题。1、逾期办证违约金的起算时间。根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”以及附件六：合同补充协议第六条第1款约定“该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交房的时间为准起算办理产权登记的期限。”因涉案商品房约定交付时间为2015年8月30日前，但实际交付时间为2017年7月20日，故应从2017年7月20日起算720个工作日作为被告办理涉案房产产权登记的期限，即被告持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的截止时间为2020年6月23日，现还处于约定的房地产权属证书办理期限内，被告不存在逾期办证的情形。2、即使被告存在逾期办证，逾期办证违约金的截止时间。根据前述商品房买卖合同第十四条的约定，因出卖人原因导致不能如期办理房地产权属证书的，违约金截止时间应算至被告持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案之日止，而非原告要求的房地产权证办妥之日止，且根据附件六：合同补充协议第六条第2款、第3款的相关约定，即使被告存在逾期办证，如出现上述条款约定未能办理涉案房屋房产证情形的，被告不承担该情形存续期间涉案房屋不能办理房产证的责任，相应不能办证的期限应予以扣除。3、即使被告存在逾期办证，逾期办证违约金计算标准及违约金总额应以原、被告于买卖合同第十四条约定“如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”为准，即每日违约金为原告已交房价款的万分之一，且被告应承担逾期办证违约金累计总额不超过商品房总房款的1%。三、关于诉讼费承担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第五章第二十九条第一款“诉讼费用由败诉方承担……”以及第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，人民法院应根据案件的具体情况决定原、被告双方各自应承担的诉讼费。综上所述，请求法院在查清事实，综合原、被告双方权责的基础上，依法公平作出裁判，驳回原告不合理的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年7月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六：合同补充协议），约定原告购买被告所有的位于中山市××镇旭日××房，房价款为502851元；付款方式为银行按揭方式，其中现金152851元约定付款时间为2013年7月22日，商业贷款350000元约定付款时间为2013年8月22日。商品房买卖合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2、买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。3、因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“……2、出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。”第十四条关于产权登记约定：“……出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：……4、出卖人免责情况详见附件六《合同补充协议》。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。”附件六：合同补充协议第四条关于该商品房的交付（对买卖合同第十一条的补充）第1点约定：“买卖双方同意：买受人未收到交付通知的，则以买卖合同约定交付期限届满当日为交付时间，以房屋所在地为交付地点，买受人应于买卖合同约定交付期限届满当日自行到出卖人处办理收楼手续，若买受人超过买卖合同约定交楼期30天，仍未办理交收楼手续，则视同已进行验收交接，且房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费，此外由此产生的一切不利后果均由买卖人承担。”第3点约定：“该商品房在交付使用时只要符合买卖合同第八条约定的条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时该商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维系资金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担买卖合同第九条约定的逾期交楼责任。”第六条关于产权登记（对买卖合同第十四条的补充）约定：“1、产权登记期限，该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限。2、若买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理《房地产权证》、《国有土地使用证》时，买受人在出卖人将该商品房交付其使用时，有责任付清应由其所承担的办理房屋权属证书所需的各项税费及签订面积差异确认文件。3、由于下列任一情况导致买受人不能按买卖合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：（1）买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；（2）买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；（3）买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；（4）由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；（5）因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；（6）买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；（7）买受人未按买卖合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修资金及其他应付的款项的；（8）不可抗力；（9）属于买受人的其他原因导致其产权证迟延办理的。4、……”第十一条关于补充协议的效力（对买卖合同第二十条的补充）约定：“本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。”《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。合同及补充协议签订后，原告向被告支付了购房款502851元。2013年7月22日，原告向被告递交提前交楼申请书，表示知悉涉案房屋在2014年10月30日前可能无法完成综合验收并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但愿意接受现状，同意对合同约定的交楼时间及条件进行变更，申请被告于2014年10月30日前交楼，并不因涉案物业在要求交楼时未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》而向被告主张任何权利，但被告未在上述时间交楼，后原告于2017年7月20日收楼。对此，被告认为其已交楼，不存在逾期交楼问题。即使逾期交楼，逾期交楼违约金总额不超过总房价的1%；另根据合同补充协议约定，被告提交办理权属登记资料备案的开始时间为商品房实际交付之日（2017年7月20日）起加上720个工作日，即2020年6月23日，故逾期办证违约金尚未开始计算；即使被告存在逾期办证，逾期办证违约金的计算截止时间为被告递件备案之日而非房地产权证办妥之日，且违约金总额不超过总房价的1%。原告则认为，被告未按其申请日期交付房屋，且至今尚未取得涉案楼房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，即涉案楼房不具备交付使用条件，原告有权拒绝收楼，被告应支付逾期交楼违约金，另逾期办证违约金起算日为合同约定的最后交楼日（2015年8月30日）加上合同约定的办证期限（720个工作日）之次日，即2018年7月20日，截止时间为办妥房地产权证之日，且逾期交楼及逾期办证违约金不应设置不超过总房价的1%。双方因此产生争议，原告为此诉至本院，请求判如所请。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、被告交楼时间及逾期交楼违约金截止时间；二、原告主张逾期交楼违约金是否已过诉讼时效；三、逾期办证违约金的起止时间；四、合同能否设置逾期交楼违约金及逾期办证违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%。关于焦点一，被告交楼时间及逾期交楼违约金截止时间。原、被告双方于商品房买卖合同中约定，被告应当在2015年8月30日前向原告交付取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房，涉案商品房至今仍未取得建设工程竣工验收备案登记证，不具备合同所约定的交楼前提条件，但原告知晓上述情况并同意于2017年7月20日收楼，故逾期交楼违约金计算截止时间为2017年7月20日。被告认为其已按合同约定期限交付房屋，证据不足，本院不予支持。关于焦点二，原告主张逾期交楼违约金是否已过诉讼时效问题。被告未能依约于2015年8月30日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，原告有权从2015年8月31日起要求被告支付逾期交楼违约金。根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，原告于2018年11月27日起诉要求被告支付2015年12月1日至2017年7月20日的逾期交楼违约金并未超过诉讼时效。被告关于诉讼时效的抗辩，依法不符，本院不予支持。关于焦点三，逾期办证违约金的起止时间。首先，关于起算时间。原告认为，根据买卖合同第十四条“出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”约定，逾期办证起算时间应该从合同约定的交楼之日加上720个工作日起算，被告则认为除上述合同第十四条外，另根据合同补充协议第六条第一款“产权登记期限，该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”的约定，逾期办证违约金应从实际交楼之日加上720个工作日起算，因涉案商品房约定交付时间为2015年8月30日前，实际交付时间为2017年7月20日，故应从2017年7月20日起算720个工作日作为被告办理涉案房产产权登记的期限，即被告持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的截止时间为2020年6月23日，现还处于约定的房地产权属证书办理期限内，被告不存在逾期办证的情形。现双方对前述条款约定的理解产生争议，因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或者仲裁机构通过合同解释进行释明。对此，本院分析如下：因涉案合同约定的最后交楼日期是双方所共同预期的，而约定交楼日之后开发商实际交楼时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。同时，虽然合同补充协议约定“该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，但如果不论被告逾期交楼的行为再延续多久，均以实际交楼时间为准起算办理产权登记期限的，则上述约定实质上免除被告怠于履行逾期递件办证的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，与原告已交纳全部房价款但却长期无法实现所购商品房的价值构成利益失衡，因此，前述补充协议的条款不发生法律效力，被告不得以前述条款作为抗辩理据。据此，被告逾期办证违约金的起算时间应按合同约定的最后办证之日，即从合同约定的最后交楼日期（2015年8月30日）加上合同约定的办证期限（720个工作日）起算，即2018年6月30日。现原告要求从2018年7月20日起计算，属对其权利的处分，本院予以支持。其次，关于截止时间。原告认为逾期办证违约金应当计算至办妥房地产权证之日止，被告则认为逾期办证违约金应计算至其递件备案之日止，且如果原告存在补充协议第六条第2款、第3款情形时，被告不承担涉案房屋不能办证的责任，相应不能办证的期限应予扣除。对此，本院认为，根据双方约定，被告持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案即完成其合同义务，故逾期办证违约金计算截止时间为被告持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止，原告要求计算至办妥房地产权证之日，理据不足，本院不予支持。被告未举证证明其不承担办证责任及扣除递件备案期限，故本院对其上述意见不予支持。关于焦点四，合同能否设置逾期交楼违约金及逾期办证违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%问题。首先，关于逾期交楼违约金总额问题。商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”。原告认为该封顶条款明显与被告违约行为的严重程度不符，且无法弥补原告的损失。被告则认为前述条款为双方真实意思表示，合法有效，且原告未举证证明其损失高于违约金。对此，本院认为，商品房买卖合同虽订明逾期交楼违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除被告怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金不应设置前述最高限额。其次，关于逾期办证违约金总额问题。虽然合同中约定“出卖人承担逾期办证的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与被告逾期办证行为的违约时限相联系，被告的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中。且因被告逾期办证的违约行为，导致原告未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使因对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有密切联系，原告因被告的违约受到的损失显而易见。因此，如果不论被告逾期办证的行为再延续多久，被告均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与被告的违约行为的严重程度不相符，也与原告支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡，故逾期交楼违约金不应设置前述最高限额。综上，被告应向原告支付2015年12月1日至2017年7月20日期间逾期交楼违约金30020.21元（502851元×0.01%×597天），以及以原告已付房价款为基数，按日0.01%向原告支付自2018年7月20日起至被告持相关资料到权属登记机关递件之日止的逾期办证违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日立即向原告高丹支付自2015年12月1日起至2017年7月20日止的逾期交楼违约金30020.21元；二、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日立即向原告高丹支付从2018年7月20日起至被告持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金（以502851元为基数，按每日0.01%标准计算；其中，从2018年7月20日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，被告于本判决发生法律效力之日起三日内向原告支付；从本判决发生法律效力之次日起至被告持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的上述违约金款项，被告于本判决发生法律效力之次日起每隔六个月向原告支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，被告持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日后三日内向原告一次性支付）；三、驳回原告高丹超出上述判项的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费726元，减半收取363元，由原告负担25元，被告中山市通大房地产有限公司负担338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  金锋华二〇一九年二月二十日书记员  吴铭恩