广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初574号原告：周艳澄，女，1956年11月1日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：林欢，广东纬韬律师事务所律师。被告：高其斌，男，1951年12月31日出生，汉族，住广州市东山区。委托诉讼代理人：谭丽明、黄毅华，广东广信君达律师事务所律师。原告周艳澄诉被告高其斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月1日立案受理后，依法由审判员李庆伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告周艳澄及其委托诉讼代理人林欢、被告委托诉讼代理人谭丽明、黄毅华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周艳澄向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付损失赔偿金人民币138700元；2、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2011年6月20日，签订了关于广州市荔××区××之一房屋的《房屋加固修缮及租赁合同》，双方约定，由于上述房屋已属危房，被告无资金行修复加固，故与原告约定，由原告出资修缮加固房屋，以修抵租的方式，在房屋修复后，原告享受有房屋的使用、出租等权利，以补偿原告的费用支出。租赁期间为10年。双方签订协议后，原告依约，在被告的同意下，对上址房屋进行修理。修理完成后，原告分别与人建立租赁协议，将房屋分租，以补偿修屋费用，此分租为被告知熟并同意。但自2016年4月开始，上述房屋多次被属地城管部门调查，并最终作出行政处罚决定书，认定上述房屋存在违建，并依法要求对房屋违建进行拆除。为此，严重影响了原告与第三人订立的分租协议的履行。为履行城管部门决定书要求的义务，原告被迫与第三人提早解除租约，并承担违约责任。原告与被告签订修缮租赁协议，被告作为房屋的所有权人，保证房屋的合法适用性，是其基本合同义务。原告出资修缮后，依约取得房屋的分租收益补偿权。但现在由于被告房屋存在违建行为，致使房屋无法正常使用，损害了原告取回出资补偿的合法权益，直接造成原告与第三方之间租赁行违约的事实，并产生的违约损失。原告由此产生的损失，被告应承担赔偿责任。被告高其斌辩称：请求依法驳回原告的全部诉讼请求，我方不清楚原告如何计算得出赔偿金138700元。此外，原告的诉求是没有法律和事实依据的。理由如下：首先，原告并没有证据证明涉案房屋存在违建需被拆除的事实，我方已提交了荔湾区综合行政执法局关于撤销荔综违建处字（2018）58号决定书的决定，上述决定书已明确表明行政机关已撤销了该《行政处罚决书》。我方出租给原告的房屋，并没有被政府有关部门认定为违章建筑和非法用地，而被限令拆除。目前仍在正常使用中。涉案房屋的现场并没有张贴拆除限令搬走的通知书。其次，即使存在违法建设，原告并没有证据证明在本案中声称已提前解除合同故主张赔偿损失的102房（王松伟）、202房（邓国朝）、201（广州市澄东建筑工程有限公司）、天台屋（杨少梅）就是违法建设的范围内，上述4租户就是因为租赁物是违法建设而无法继续承租必须搬走是没有任何证据证明的。上述租户搬走，与被告没有任何的关系。原告提供的上述4租户的《租赁合同》存在重大的疑点，不应作为本案的判案依据，原告作为广州市澄东建筑工程有限公司的大股东，该公司是由原告实际控制的公司，详见工商登记资料，原告以自己公司的名义来主张赔偿损失，明显是造假行为，此外，从102房、天台屋的租赁合同上出租人的地址，可以明显看出原告的地址是201房，然而却又以广州市澄东建筑工程有限公司租赁了201房来主张损失，这是错漏百出的虚假合同。原告主张的损失除了有唯一转帐给广州市澄东建筑工程有限公司145000元的银行回单外，支付其他租户的款项均是没有付款依据的。再次，关于相关责任认定问题，房屋如果出现被城管部门查处，则责任归我方，原告此说法完全是避责任的说法，原告应对此应负全部的责任。因为，涉案房屋经过生效文书认定，我方是有合法产权出租给原告的。至于所谓的加建部分面积是多少，是否属于违法建设，目前尚未作出认定，何来将责任归于我方呢。原告在诉状中的陈述是没有任何依据的。此外，依据原、被告双方于2011年6月20日签订的《房屋加固修缮及租赁合同》第四条第（二）项乙方的权利、责任与义务明确约定了，由原告负责出全资进行加固修缮及办理一切报建手续，2011年9月8日签订的《补充协议》第3点，也再次明确约定了就增加加建部分面积也是由原告负责办证及费用。房屋存在加建部分被认定为违法建设，也就是原告未能按合同的约定办好一切的报建手续而造成的。这些事实均有反映在（2018）粤0103民初3922号案中，详见原告在该案中提交的证据《费用支出清单》，在该案，原告主张要求用租金扣除该部分的费用等等，由此可看出，由此至终，都是原告在负责出资及报建等方面，不能因为原告无法完成造成违约，而将责任推回给我方。最后，原告与我方签订《房屋加固修缮及租赁合同》也是属于投资经营行为，任何投资经营行为，均具有一定的风险，原告和我方签订合同之前，理应事先了解清楚涉案房屋的产权情况及相关使用情况，此亦属于投资经营应考虑到的风险之一。我方从没有授意要求原告加建部分的面积，如果是有此想法，早已在《房屋加固修缮及租赁合同》中予以约定清楚。而原告一味地为商业利益，自行加建部分的面积后才去考虑后果，故存在了后来的签订《补充协议》，约定由原告对加建部分进行出资办证及报建的约定，可见都是原告自作主张的行为造成的。即使存在如原告所述房屋自2016年4月起被城管部门查处，此时原告理应预见到相应的投资风险，应采取合理措施，防止损失扩大，而不是仍然将自己经营的广州市澄东建筑工程有限公司从原来办公场所广州市越秀区惠福东路455号1004房于2017年7月5日变更为广州市荔××区××之一首层自编A办公所用。事实上，所谓的违章问题根本没有影响涉讼房屋的正常使用，而且，原告在（2018）粤0103民初8101号案中起诉我方要求办理租赁登记手续，原告以自身的行为否定了房屋不能出租使用的事实，是自相矛盾的说法。目前，涉案房屋均是能正常出租使用的，如无法出租，也应属于商业风险，我方无需对原告自身经营亏损承担任何的经济责任。经审理查明，广州市荔××区××之一首层房屋为高其斌所有，该屋建筑面积203.44平方米。荔湾区逢源路逢源东街7号之1二楼房屋由高鹏飞、高婉、彭燕华、唐灼云、高其匡各占1/5房屋产权份额，建筑面积102.21平方米，2016年高其斌继承了该屋原由高鹏飞所有的1/10产权份额。2011年6月20日，高其斌（甲方、产权受托人）与周艳澄（乙方、出资方及承租人）签订《房屋加固修缮及租赁合同》约定：甲方同意将其合法拥有座落于广州市荔××区××之一房屋（以下简称案涉房屋），该房屋属C级危房，甲方以修抵租方式并收取租金交由乙方加固修缮并租赁使用；房屋建筑测绘面积两层共375.2196平方米，房产证号分别为06××69和0640020748；租赁期限自2011年10月1日至2021年9月30日止，共10年；物业租金、费用的计算方法：2011年10月1日至2016年9月30日，每月租金5000元，2016年10月1日至2017年9月30日，每月租金5500元，2017年10月1日至2018年9月30日，每月租金6000元，2018年10月1日至2019年9月30日，每月租金6500元，2019年10月1日至2020年9月30日，每月租金7000元，2020年10月1日至2021年9月30日，每月租金7500元；合同签订后，甲方应向乙方提供该物业的合法产权资料，以协助乙方办理加固修缮报建及营业执照等相关手续；合同签订后，乙方应向甲方提供该物业加固修缮方案，并经甲方同意后，在不破坏房屋基本结构安全的基础上实行对该物业按原状加固修缮；乙方负责出全资对该物业进行加固修缮及办理一切报建手续；等等。签订合同后，高其斌将案涉房屋交给周艳澄进行建设及使用。原被告于2011年9月8日及2016年11月26日分别签订两份《补充协议》，对增加面积部分进行划分及相关办证费用进行了约定。2019年1月10日广州市荔湾区综合行政执法局出具荔综违建告字【2018】101号《违法建设行政处理告知书》，表示经查：当事人未经规划许可，于2011年起在荔××区××之一进行合作建设，其中二层南侧扩建99.46平方米、东北角扩建3.97平方米，加建第三层207.61平方米，加建第四层175.38平方米，加建第五层（天面）19.47平方米。上述扩、加建部分合计505.89平方米等等。拟对当事人作出如下行政处理决定：限期拆除上述扩、加建部分，面积505.89平方米。周艳澄为证明原告被迫单方提前解约，支付违约金、搬迁费的事实，提交房屋租赁合同、租赁方身份证、收据等。高其斌的对该证据的三性不确认，认为租赁合同中的王松伟、邓国朝、杨少梅的身份是无法确定的，是否租户无从考究，且收据中均表明的是按原告周艳澄要求提前退房并不是房屋被拆除无法承租的理由，至于广州市澄东建筑工程有限公司的租赁合同，该公司本身就是原告的公司，原告与其公司操作的行为明显造假。本院认为：周艳澄与高其斌签订的《房屋加固修缮及租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应切实履行。按合同约定“周艳澄负责出全资对案涉物业进行加固修缮及办理一切报建手续”，周艳澄未经合法报建擅自在案涉房屋上加建部分房屋构成违法建设，周艳澄对此存在过错。高其斌明知周艳澄擅自在案涉房屋上加建部分房屋而不予制止，且通过与周艳澄签订《补充协议》，对增加面积部分进行划分，高其斌实际对周艳澄擅自在案涉房屋上加建部分房屋行为予以默许，因此高其斌对案涉房屋上的违法建设亦存在过错。因周艳澄、高其斌对案涉房屋上的违法建设均存在过错，因违法建设造成的损失应各自承担，故周艳澄要求高其斌支付损失赔偿金人民币138700元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条的规定，判决如下：驳回原告周艳澄的全部诉讼请求。本案受理费1537元，由原告周艳澄负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇一九年二月十五日书记员  马 晴姚晓丹