云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初4878号原告高艺榕，女，1987年11月11日生，居民身份证登记住址：云南省玉溪市红塔区。原告陈云富，男，1968年4月19日生，居民身份证登记住址：云南省玉溪市红塔区。两原告共同的委托诉讼代理人杨跃文，云南玉源律师事务所律师，特别授权代理。被告云南创利房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915300006787326352。住所：云南省昆明市西山区永昌街道办事处共信时代广场共信假日商务中心****。法定代表人赵德师。被告云南共信物业服务有限公司。统一社会信用代码：91530112099424195J。;'>住所：云南省昆明市西山区环城南路**云纺国际商厦******div>法定代表人施文华。两被告共同的委托诉讼代理人李洪芳、郑智全，云南弘瑞律师事务所律师，特别授权代理。原告高艺榕、陈云富与被告云南创利房地产开发有限公司（以下简称创利公司）、云南共信物业服务有限公司(以下简称共信公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用普通程序于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告高艺榕、陈云富共同的委托诉讼代理人杨跃文，被告创利公司、共信公司共同的委托诉讼代理人李洪芳、郑智全到庭参加了诉讼。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条之规定，本案由本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告高艺榕、陈云富向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告创利公司于2016年1月2日签订的《共信时代广场认购协议书》；2、判令被告创利公司立即向原告退还购房款及装修补偿款240000元，赔偿装修保证金、专项维修基金等费用33153.4元，并支付两笔款项的利息8886.72元，自2019年3月16日起至实际履行之日止，按年利率6%计算；3、判令被告创利公司向原告支付已付购房款的利息204364.9元（截止2018年8月14日）,并支付已付购房款一倍的赔偿金1472697元，两笔小计1677061.9元；4、判令被告共信公司对第二项诉讼请求承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告创利公司于2016年1月2日签订了《共信时代广场认购协议书》，约定由原告认购创利公司开发的共信时代广场B栋1901号房，单价为8450元/平方米，建筑面积为290.26平方米，总价为2452697元，签订协议时支付定金50000元，附送产权车位一个、无产权永久使用车位一个。同时，双方口头约定：原告支付50%房款作为首付款，剩余款项通过按揭贷款支付，待创利公司与银行衔接好贷款事项后，再通知原告签订《商品房购销合同》。当天，双方签订了《销售特殊事物申请表》，约定了首付款分期支付的金额及时间。当天，原告支付50000元定金，截至2016年4月6日，原告分三次合计支付首付款1182697元。此后原告多次向创利公司询问何时签订《商品房购销合同》，创利公司均回复正在协商中。按创利公司通知，原告于2016年11月4日接房，并当天支付了契税、代办不动产证税费等79367.26元，同时还向共信公司支付了装修保证金、专项维修基金等费用共33153.4元。至此，双方的房屋买卖合同已经于2016年11月4日成立。原告接房后对房屋装修并投入使用。在此期间，创利公司通知原告：银行贷款只能贷40%，要求原告再补交10%的房款。自2017年1月24日至2017年8月21日，原告分四次又支付了240000元。2017年10月案外人付某向原告提供了《商品房买卖合同登记备案表》，称创利公司已经于2016年2月2日将诉争房屋卖给了她，并办理了登记备案手续，以此为由阻碍原告正常使用房屋。创利公司告知原告，为筹集资金，确实与付某签订过《商品房买卖合同》，并承诺会在几个月内解决与付某的纠纷，与原告签订合同办理网签手续。但近十个月以后，被告仍未履行义务。因合同无法继续履行，原告与创利公司协商退款事宜，由共信公司对债务提供担保。2018年8月15日，原告与创利公司、共信公司签订了《退购房款协议》，其中约定：如甲方未在2018年9月30日前支付完全部款项，则甲方承担与乙方签订的《共信时代广场认购协议》的法律和经济责任。但是创利公司仍未完全按约退款。原告为维护合法权益特诉至法院。被告创利公司和共信公司当庭答辩称：1、原告第二项诉讼请求中主张赔偿的装修保证金、专项维修基金等费用与本案不属于同一法律关系，应另行起诉，且上述费用已包含在双方约定的装修补偿款中；2、原告与被告创利公司所签订的认购协议已经终止，原告无需再请求解除该协议；3、根据《退购房款协议》，被告创利公司现仅剩装修款240000元未支付；4、《退购房款协议》并未约定逾期付款利息，被告创利公司不应承担原告主张的利息；5、被告创利公司已向原告明确表示合同可以正常履行，但原告仍坚持解除合同，故被告不应承担房屋一倍赔偿金；6、《退购房款协议》系双方意思自治结果，原告只应在该协议约定范围内主张权利，超出部分被告不应承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告创利公司及共信公司提交的证据三、四，形式符合民事诉讼证据规则的要求，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告高艺榕与陈国富系夫妻。2016年1月2日原告高艺榕（乙方）与被告创利公司（甲方）签订了《共信时代广场认购协议书》，约定乙方向甲方认购位于共信时代广场B栋1901号房屋，定购单价8450元/平方米，建筑面积290.26平方米，定购总价2452697元，乙方应在签约同时支付定金50000元，作为双方签订《商品房购销合同》的担保，《商品房购销合同》签订后，乙方支付的定金转入首期房价款。签订协议后，若是甲方原因导致双方不能签订《商品房购销合同》，则视为甲方违约，退还乙方定金，本协议自动解除。如因乙方主观原因放弃购买共信时代广场物业，甲方将收取乙方已交款的10%进行违约赔偿。另协议书约定，甲方向乙方赠送产权车位1个（地下****）及无产权永久使用车位1个（车位号待定）。同日，被告创利公司审批同意了原告陈国富提交的《销售特殊事务申请表》，该表明确原告的付款方式为：1、2016年1月5日支付250000元；2、2016年1月30日前支付400000元；3、2016年3月30日前支付552697元。原告于2015年12月27日向被告创利公司支付定金50000元，于2016年1月5日、1月29日、4月6日向被告分别支付房款250000元、400000元、532697元，于2017年1月24日、5月27日、8月21日向被告分别支付房款100000元、50000元、90000元，上述共计1472697元。原告于2016年11月4日向被告创利公司支付房契税73580.91元、房屋登记费550元、印花税1226.35元、贴花费10元、代办不动产证费4000元，共79367.26元。同日，原告高艺榕向被告共信公司支付了B1901号房屋的专项维修基金26123.4元、装修垃圾清理费1000元、装修施工电梯运送材料费1000元、装修许可证工本费30元、装修保证金5000元，共33153.4元。被告创利公司于2016年11月4日向原告交付了房屋，原告装修后入住。二、2016年2月1日，被告创利公司与案外人付妍媛签订了《借款协议书》，约定被告创利公司向案外人付妍媛借款并提供自己开发的含诉争房屋在内的若干房屋作质押，将房屋产权办理在付妍媛名下，如到期无法还款，则质押房屋自动归付妍媛。次日，被告创利公司即进行了诉争房屋的商品房买卖合同登记备案，备案买受人为付妍媛。三、2018年8月15日，原告高艺榕(乙方)与被告创利公司(甲方)、被告共信公司(丙方)签订《退购房款协议》，协议载明:乙方向甲方认购共信时代广场B栋1901号房源，因甲方在乙方不知情的情况下将房源抵押备案在第三方名下，导致该房源无法网签备案给乙方，经三方协商约定：1、甲方已收到乙方的购房款1472697元及接房费用79367.26元共计1552064.26元分四次退还给乙方，于2018年8月15日退还332064.26元，于2018年8月24日退还200000元，于2018年8月30日退还500000元，于2018年9月15日退还520000元；2、乙方对房源进行了装修，装修款项280000元及甲方分期退装修款补偿费用20000元共300000元由甲方于2018年9月30日前全额支付给乙方；3、如甲方未在2018年9月30日前支付完全部款项，则甲方承担与乙方签订的《共信时代广场认购协议》的全部法律和经济责任；4、上述约定退款由丙方进行担保并承担连带责任；5、本协议未履行完成则原《共信时代广场认购协议》有效。上述协议签订后，两原告将涉案房屋退还给被告创利公司。被告创利公司于2018年8月15日至2019年3月15日期间退还原告款项共计1612064.26元（含购房款、接房费用及部分装修费用）。2018年12月20日，因被告创利公司未依约退还款项，两原告向被告创利公司发出《律师函》主张权利。庭审中，两被告认为《退购房款协议》中第2项中装修款280000元包含了原告装修损失及所支付的装修保证金、专项维修基金33153.4元，两原告认为，该笔费用仅包含装修损失，不含装修保证金、专项维修基金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，两原告与被告创利公司签订《共信时代广场认购协议》、《销售特殊事务申请表》，就购买被告创利公司开发的共信时代广场B栋1901号房屋的单价、面积、总价、付款方式等进行了约定，上述协议已经具备商品房销售合同的主要内容，且被告创利公司实际按约收受了两原告交付的房款及接房费用，并实际向原告交付了房屋，故本院认定两原告与被告创利公司之间形成了商品房销售合同关系。2018年8月15日，原告高艺榕、被告创利公司、共信公司共同签订《退购房款协议》，协商一致不再继续履行原商品房买卖合同，并就合同解除后的权利义务进行了约定，两原告与被告创利公司建立的商品房销售合同关系自2018年8月15日即通过协商一致方式解除，原告现再次诉请解除客观上无必要，故对原告该项诉请，本院不予支持。两原告主张被告创利公司退还尾款240000并支付利息，《退购房款协议》明确因被告创利公司将涉案房屋登记备案在案外人名下，无法为两原告办理商品房买卖合同备案登记，各方协商同意于2018年9月30日前退还两原告购房款、接房费用、装修款等共计1852064.26元，该协议系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对各方亦具有法律约束力，被告创利公司应当严格按照协议约定履行退款义务，现约定的退款期限已经届满，故对两原告要求被告创利公司退还余款240000元的诉请，本院予以支持。被告逾期退款确会给原告造成资金占用的损失，故被告创利公司还应支付未付款项自承诺付清次日即2018年10月1日起至实际付清之日止，按年利率6%标准计算的利息。至于两原告主张的装修保证金、项目维修基金33153.4元及相应利息，因原被告已协商一致不再履行合同，则被告共信公司收取的装修保证金、项目维修基金亦应当退还，虽两被告认为上述款项已包含在装修费用280000元中，但《退购房款协议》中对此内容并未进行明确，两被告亦未就此提交证据佐证，故本院对两被告的这一主张不予采信，被告创利公司应当立即退还两原告已付装修保证金、项目维修基金33153.4元，并支付该款项自原告起诉之日起即2019年3月14日至实际付清之日止按年利率6%标准计算的利息。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《退购房款协议》中约定被告共信公司就被告创利公司的付款承担连带保证责任，协议未约定保证期间，则保证期限应为主债务履行期限（2018年9月30日）届满后6个月，即至2019年4月1日止，两原告于2019年3月14日提出诉讼未超过保证期限，故被告共信公司应对上述债务承担连带保证责任。至于两原告主张被告创利公司支付已付购房款利息及已付购房款一倍赔偿金的诉请，本院认为，原、被告就合同解除后的权利义务已通过《退购房款协议》作出明确约定，且两原告在本案中也按协议约定向被告主张了权利，现其在约定赔偿范围之外又额外主张被告按照“法律规定”赔偿其损失无事实及法律依据,本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告云南创利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告高艺榕、陈云富退还款项240000元，并支付该款项自2018年10月1日起至实际付清之日止，按年利率6%标准计算的利息；二、被告云南创利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告高艺榕、陈云富退还装修保证金、项目维修基金33153.4元，并支付该款项自2019年3月14日起至实际付清之日止，按年利率6%标准计算的利息；三、被告云南共信物业服务有限公司对第一、二项款项的支付承担连带保证责任；四、驳回原告高艺榕、陈云富的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件案件受理费22872元（原告已预交），由被告云南创利房地产开发有限公司及云南共信物业服务有限公司连带承担5398元，剩余17474元由原告高艺榕、原告陈云富自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  葛吟秋人民陪审员  袁志华人民陪审员  王 肖二〇一九年十一月四日书 记 员  张 悦