广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初5917号原告：王万林，男，1974年6月20日出生，汉族，住所地湖北省嘉鱼县，委托诉讼代理人：魏国，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡新蕾，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。被告：广州柏宁投资顾问有限公司，住所地广州市越秀区文德路81号自编3幢首层，统一社会信用代码914401016756906954。法定代表人：王剑腾，该公司经理。委托诉讼代理人：张玲，该公司文员。原告王万林诉被告广州柏宁投资顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月19日受理后，依法组成合议庭，于2018年12月19日公开开庭进行了审理。原告王万林及其委托诉讼代理人魏国、蔡新蕾到庭参加诉讼，被告广州柏宁投资顾问有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告王万林向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《租赁合同》于2018年8月31日解除；2.被告返还合同履约保证金及水电押金共计180000元；3.被告赔偿租金损失834458元（从2018年9月至2022年3月，按照原告重新承租涉案房屋的租金与涉案合同约定的租金差价计算）。庭审中，因被告庭前已退还押金及保证金，原告当庭撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原被告于2012年3月2日签订《租赁合同》，双方约定：一、由被告出租位于广州市黄埔区下沙东1-4号（现地址为黄埔区大沙地东38-40号）房屋二至六层及首层部分（共计建筑面积1898平方米）给原告做旅业、酒店经营用途；二、租赁期限为2012年4月1日至2022年3月31日，共计十年；三、首两年租金为71500元，以后每两年租金递增6%；四、收取合同履约保证金140000元及水电押金40000元。合同签订后，被告上述房屋移交给原告使用。2012年12月18日原被告达成《补充协议》，原告退还2、3层给被告，原告只租赁4-6层及首层部分区域，相应的租金调整为：2013年1月1日至2014年3月31日为40800元，原《租赁合同》中所约定租金递增幅度及其他条款不变。原告租赁上述房屋后，一直按协议履行，每月按时支付租金给被告，直至2018年8月17日突然接到案外人广州赛楠商务宾馆有限公司送达的《通知》《授权协议书》及《合同到期退房通知书》，被告知上述房屋已经由案外人广州赛楠商务宾馆有限公司承租，被告无出租权限，原告收到上述通知后，立即向被告发出《告知函》，要求被告对上述事实进行确认，但被告对原告两次发出的《告知函》都拒收。原告认为，原告一直以来都按协议认真履行，但被告的行为导致合同无法继续履行，被告已构成违约，根据原被告《租赁合同》第二十六条的约定，被告构成违约应支付相应的违约金并赔偿损失。综上所述，原告为了自身的合法权益免受侵害，请求法院依法判决。被告广州柏宁投资顾问有限公司未答辩。经审理查明：2011年1月11日，广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局向黄埔区房屋安全鉴定所发出《接管通知书（2011黄埔接字第001号）》，批准黄埔区房屋安全鉴定所从2001年4月开始接管广州市黄埔区大沙东路下沙北大楼1-4号钢筋混凝土6层公产房屋，面积共2185.7012平方米，按规定使用。2011年7月20日，黄埔区房地产租赁管理所（甲方）与被告（乙方）签订广州市直管房（非住宅）租赁合同，约定：甲方同意将坐落在广州市黄埔区大沙东路下沙北大楼1至4号全部公产房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积2185.38平方米；租赁期限从2012年3月1日至2017年2月28日；乙方不得将房屋转让或擅自调换使用，违反则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同解除；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内房物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置，如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；在乙方承租期限内，如若乙方需要将房屋转租、分租、转借他人的，必须向甲方提出书面申请，且经过甲方书面同意后方可将房屋转租、分租、转借他人，租赁期限不得超出乙方承租期限，且需要按市场情况与甲方重新议定租金价格，乙方将房屋转租、分租、转借他人的，不影响乙方在本合同的责任。合同内还约定了其他内容。同年8月22日，上述租赁合同在广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局登记备案。2012年3月2日，被告（甲方）与原告（乙方）签订租赁合同，约定：甲方同意将坐落在广州市黄埔区下沙1-4号房屋二至六层及首层部分出租给乙方作旅业、酒店经营用途，共计建筑面积1898平方米，其中首层面积约68平方米，二至六层共计1830平方米；租赁期限为2012年4月1日至2022年3月31日；从签本合同起计算自第三年开始租金每两年递增6%，租金按月结算，乙方在每月的第1日前以现金或转账付款方式缴付当月租金给甲方；乙方应在签订本合同时当日一次性向甲方缴纳保证金140000元、首月租金70000元及水电押金40000元共计250000元。合同内还约定了其他内容。2012年12月10日，原告出资29.7万元、被告出资0.3万元共同设立广州市九天宾馆有限公司。该公司的法定代表人是原告，注册地址是涉案租赁物地址即广州市黄埔区大沙东路下沙北大楼1-4号4-6楼。同日，原告和被告出具无偿提供房屋使用证明，称将其租用的广州市黄埔区大沙东路下沙北大楼1至4号4-6楼无偿提供给广州市九天宾馆有限公司作为住所或经营场所使用。在广州市九天宾馆有限公司公司设立档案中，存有黄埔区房地产租赁管理所与被告签订的广州市直管房（非住宅）租赁合同。2017年12月14日，广州市九天宾馆有限公司变更名称为广州市天梦酒店有限公司（以下简称天梦酒店）。2012年12月18日，被告（甲方）与原告（乙方）签订补充协议，约定：2013年1月1日开始，该物业2、3楼交还给甲方，由于乙方在该大楼装修过程中安装了电梯等配套设施，甲方愿意以每平方米42元收回该两层物业，原首层大堂位置及电梯共同使用，原《租赁合同》中所约定租金递增幅度及其他条款不变。上述租赁合同和补充协议签订后，原告依约履行，按时缴纳租金，也缴纳了履约保证金及水电押金。2018年7月20日，广州市黄埔区房屋管理所（出租方）、广州赛楠商务宾馆有限公司（承租方，以下简称赛楠公司）、广州产权交易所（交易机构）签订了《成交确认书》，确认：广州市黄埔区大沙东路下沙北大楼1-4号（自编门牌号，公安机构新编门牌地址为：黄埔区大沙地东38、40号）由赛楠公司以114146元承租。2018年8月3日，广州市黄埔区住房保障服务中心向被告发出合同到期退房通知书，通知被告：因黄埔区机构改革及工作职能调整，现由广州市黄埔区住房保障中心对原黄埔区直管房进行管理；根据被告与黄埔区房地产租赁管理所签订的《广州市直管房租赁合同》（非住宅）及与广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局签订的补充协议，被告承租的广州市黄埔区大沙东路下沙北大楼1-4号（现址：黄埔区大沙地东38-40号）的物业租赁期限至2018年5月31日，现根据前期公开招租结果，要求被告于2018年8月31日前交还其承租的上述物业，并缴清水费、电费、物业管理费、物业占用费等相关费用，并妥善处理相关经营者及其他相关方，不存在遗留的矛盾、纠纷。2018年8月17日，广州市黄埔区住房保障服务中心出具《授权协议书》，授权赛楠公司自2018年9月1日起至合同约定租赁期限止，依法处置涉案物业所涉及的前租户。同日，赛楠公司向天梦酒店发出通知，通知天梦酒店其于通知发出之日起开始接手涉案物业，要求天梦酒店在2018年8月24日前与其完成退场或相关事宜的洽谈。2018年8月25日，赛楠公司出具授权委托书，委托陈勋林处理涉案物业的日常相关合作的管理事务及收取合同的相关款项（收款银行账户：陈勋林平安银行黄埔区丰乐路支行，账号62×××39）。2018年9月3日，陈勋林（甲方）与原告（乙方）签订场地合作经营协议书，约定：甲方将涉案物业首层、四至六层编号为1-102、401、501、601的场地（建筑面积1293.33㎡）与乙方进行合作经营，合作期限从2018年9月3日至2023年8月31日；合作保证金204000元，水电周转保证金20000元；场地补偿金68000元/月，从第二年开始每年递增5%，乙方每月以现金或者转账定额形式向甲方按期交付。协议书内还约定了其他内容。陈勋林出具了场地合同保证金204000元、水电周转保证金20000元及2018年9月的场地使用补偿金68000元的收据。2018年9月28日，被告向原告发出通知，通知原告：因被告未取得涉案房屋的租赁合同，故原告承租的涉案商铺到2018年8月30日截止；原告交纳的押金扣除2018年8月租金、水电费后，退还原告104639.2元，在原告提供收款账号3个工作天内退款，合同自动解除。原告在该通知上填写其本人在中国农业银行的账号作为收款账户，并注明如果签单后3日没有付款，则按照被告的欠款总额收取每日3%的违约金，即每日3000元左右。上述通知发出的次日，被告向原告的上述指定账户退还款项104639.2元。原告确认其未与被告办理涉案房屋的交还手续，但是其已经于2018年9月3日与涉案房屋的新承租人赛楠公司签订承租涉案房屋的租赁合同，并约定在该日开始使用涉案房屋。另查明，原告在办理广州市九天宾馆有限公司的营业执照时知道被告与黄埔区房地产租赁管理所签订的合同仅剩余5年租期，其与被告签订租赁合同的期限超过了被告承租的期限。上述事实有接管通知书、租赁合同、补充协议、银行流水、通知、授权委托书、合同到期退还通知书、广州市直管房（非住宅）租赁合同、成交确认书、场地合作经营协议书、营业执照、任职证明、企业名称预先核准通知书、无偿提供房屋使用证明、准予变更登记（备案）通知书、通知、电子回单及当事人陈述等予以证实。上述证据，经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据黄埔区房地产租赁管理所和被告签订的广州市直管房（非住宅）租赁合同以及广州市黄埔区住房保障服务中心向被告发出的合同到期退房通知书可知，被告承租涉案房屋的租赁期限截至2018年5月31日，而原告与被告签订的租赁合同及补充协议约定的租期均为2013年1月1日至2022年3月31日，故原告与被告签订的租赁合同的期限超过被告与原出租人签订的租赁合同的期限部分依法无效，该无效部分自始对双方当事人无法律约束力，原告请求双方签订的租赁合同于2018年8月1日解除，于法无据，本院不予支持。合同部分无效，不影响合同其他部分的效力，其他部分仍然有效。原告与被告签订的租赁合同约定的2018年6月1日至2022年3月31日租赁期间的内容无效，无效部分自始对双方当事人不发生法律效力，双方当事人因该合同所取得的财产应当返还对方当事人；原告在2018年6月1日至同年8月31日仍然占有使用涉案租赁物，且已经向被告支付了所谓的租金即场地占用费，依照租赁合同的性质，被告无需向原告实际返还已收取的场地占用费；因原告已经与涉案租赁物的新承租人赛楠公司签订了租赁合同并已经实际使用涉案租赁物，故原告不需向被告实际返还租赁物。合同无效，有过错的一方当事人应当依法赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，依法应当各自承担相应的责任。原告、被告在签订涉案房屋租赁合同时均已明知被告承租涉案房屋的期限至2018年5月31日止，仍然签订超过原合同租期的租赁合同，故原告和被告在涉案租赁合同部分无效中均有过错，应当各自承担相应的责任，原告应当承担因该租赁合同部分无效对其造成的损失；原告主张被告赔偿其租金损失，无法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王万林的全部诉讼请求。案件受理费13930.1元，由原告王万林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  曾祥燕人民陪审员  唐 勇二〇一九年二月二十五日书 记 员  林碧婷孙晓华附：本判决主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。