广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0103民初7525号原告：广东中原地产代理有限公司，住所地：广州市天河区珠江东路12号3601房、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：潘焕心，女，1988年4月19日，汉族，该公司职员，住址。委托诉讼代理人：甘桂芳，女，1981年9月1日，汉族，该公司职员，住址。被告：广州黄沙铁路房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区多宝路13号首层。法定代表人：冼岩。委托代理人：何妙辉，男，1984年6月14日出生，汉族，系该公司职员，联系地址。被告：广州珠光投资有限公司，住所地：广州市天河区庆亿街3号1601房。法定代表人：谢炳钊。委托代理人：赖金文，男，1995年1月12日出生，汉族，系该公司职员，联系地址。原告广东中原地产代理有限公司（以下简称“中原地产公司”）诉被告广州黄沙铁路房地产开发有限公司（以下简称“黄沙铁路房产公司”）、广州珠光投资有限公司（以下简称“珠光投资公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员蒋斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告中原地产公司的委托代理人潘焕心、甘桂芳，被告黄沙铁路房产公司的委托代理人何妙辉，被告珠光投资公司的委托代理人赖金文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中原地产公司起诉要求：被告黄沙铁路房产公司、珠光投资公司支付代理费540434.4元及滞纳金（自起诉之日起计至付清上述款项之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）。中原地产公司与黄沙铁路房产公司分别于2016年8月9日签署了《二〇一六年黄沙睿薇御景花园项目销售代理合同》、2016年12月1日签署了《二〇一六年黄沙睿薇御景花园项目销售代理合同补充协议》，合同约定由黄沙铁路房产公司委托中原地产公司代理销售睿薇御景花园项目。合同签署后，中原地产公司成功为黄沙铁路房产公司代理销售了大量物业。但黄沙铁路房产公司至今尚拖欠中原地产公司代理费540434.4元，经多次敦促未果。基于珠光投资公司书面确认同意：如黄沙铁路房产公司不结算代理费给中原地产公司，则珠光投资公司代为支付所有代理费。因此，珠光投资公司应对于上述代理费承担连带支付责任。被告黄沙铁路房产公司辩称：1.中原地产公司违反诚实信用原则，以虚构事实、优惠的手段来骗取客户。2.另外有两个客户是美联公司介绍过来的，不是中原地产公司介绍的。所以，中原地产公司主张的代理佣金事实不成立，请求驳回中原地产公司的全部诉讼请求。被告珠光投资公司辩称：同意黄沙铁路房产公司的答辩意见。经审理查明：黄沙铁路房产公司为广州市荔湾区睿薇御景花园房产项目的开发商，批准预售面积为34269.2705平方米。2016年8月9日，黄沙铁路房产公司与中原地产公司签订了《二〇一六年黄沙睿薇御景花园项目销售代理合同》，约定黄沙铁路房产公司委托中原地产公司代理销售位于广州市荔湾区黄沙大道15-17号黄沙睿薇御景花园项目所有住宅及公寓；第二条、服务内容：1.自双方签约之日起，黄沙铁路房产公司委托中原地产公司为本项目的联合销售代理，黄沙铁路房产公司所有对外推售之所有单位，中原地产公司有销售代理权……3.中原地产公司协助在信息宣传系统上为该物业发布广告及带购房客户到现场看房，中原地产公司系房地产的中介机构，依法承担中介机构的权利义务……5.中原地产公司需按照黄沙铁路房产公司的要求，在合法范围内从事中介服务。6.中原地产公司知悉并同意黄沙铁路房产公司有自己的销售团队，且有其他销售代理团队同时销售该项目物业，佣金结算不重复。7.中原地产公司推荐的客户应遵守黄沙铁路房产公司确认的客户流程并在销售现场确认，推荐的客户来访后与其签订《客户推荐表》，推荐客户成交后与黄沙铁路房产公司签订《客户确认表》。中原地产公司定期每月制定《__月客户确认明细表》，由双方签署，确认成交情况。第三条、委托代理期限：2016年1月1日至2016年12月31日止。第五条、代理销售额：1.中原地产公司代理销售额自本合同代理期开始计算，以客户缴足首期款后签署的网签版（或手签版）《商品房买卖合同》之合同金额计，不包括黄沙铁路房产公司及关联公司以房抵款金额、代理期外黄沙铁路房产公司已签订《认购书》、《商品房买卖合同》的销售金额等。２.本合同到期前下订单位，跨越本合同委托期后而签订网签版或手签版《商品房买卖合同》的（需缴足首期款、物业维修基金及预购房登记费），计入中原地产公司代理销售额。本合同到期前登记的单位，跨越本合同委托期一个月内下订的客户，计入中原地产公司代理销售额。超过一个月下订的，不计入中原地产公司代理销售额。第六条、代理费：１.代理费标准：中原地产公司推介的成交客户，中原地产公司收取相当于代理销售额的２％作为代理佣金。２.代理费结算：（１）黄沙铁路房产公司自收到中原地产公司推介的客户交齐首期房款（不低于３０％）、物业维修基金及预购房登记费（办理按揭的，客户提交齐全所需资料并通过银行审批）并签署网签版（或手签版）《商品房买卖合同》后视为完成代理工作，达到计算代理费条件。（２）中原地产公司于每月５日将上月结算单（结算条件为：上个自然月期间达到计算代理费条件的）提供给黄沙铁路房产公司结算，黄沙铁路房产公司应在7个工作日内将签字确认的结算单交回中原地产公司，黄沙铁路房产公司逾期不回复则视为认可该结算单。（3）本合同最后一个月发生的代理费，应扣除中原地产公司按本合同约定应扣除的代理费，由双方在本合同有效期结束当月的最后一个工作日办理结算。（4）中原地产公司跨越本合同委托期而签订网签版《商品房买卖合同》的代理费，在网签当月最后一个工作日办理结算……3.代理费支付：中原地产公司在收回黄沙铁路房产公司结算单后5个工作日内提交相应代理费发票，黄沙铁路房产公司在收到发票15个工作日内将足额代理费通过支票的方式向中原地产公司支付或以转账的方式支付至中原地产公司指定账户。黄沙铁路房产公司付款前，中原地产公司应提供合法有效等额发票，否则黄沙铁路房产公司有权顺延付款时间并不承担任何责任；第七条、黄沙铁路房产公司责任及义务：……4、按本合同约定准时支付中原地产公司代理费；第八条、中原地产公司责任及义务：……2.中原地产公司负责本项目的代理销售工作。整个策划、宣传和销售过程中必须遵守中华人民共和国、广东省及广州市有关法律、法规……4.中原地产公司应严格按照黄沙铁路房产公司委托事项和委托范围从事代理销售活动，不得向认购者作出超出黄沙铁路房产公司委托及许可范围的书面或口头的承诺，不得向认购者收取任何款项；第九条、违约责任：1.如黄沙铁路房产公司未能按期向中原地产公司支付代理费的，则中原地产公司有权自逾期之日起除应收款外，每天向黄沙铁路房产公司收取当期应付未付款总额的0.1‰的滞纳金，等等。2016年12月1日，黄沙铁路房产公司与中原地产公司签订《二〇一六年黄沙睿薇御景花园项销售代理合同补充协议》约定，中原地产公司合作中介推介成交的：从2016年7月1日至2016年8月31日，中原地产公司代理销售项目的销售代理佣金调整为2.5%（以客户签订认购书并付清认购书上约定的定金日期为计算标准），代理期限内其他时间内成交的销售代理佣金按元合同约定笔录支付，等等。另据珠光投资公司于2016年1月1日向中原地产公司出具《珠光·御景壹号销售代理确认函》载明：“经友好协商，我司在2015年委托中原地产公司对广州黄沙铁路房地产开发有限公司名下珠光·御景壹号（睿薇御景花园）项目可售住宅和公寓进行代理工作……委托项目：位于广州市荔湾区黄沙大道15-17号黄沙睿薇御景花园项目可售住宅和公寓；委托代理期限：2016年1月1日至2016年12月31日；代理佣金标准：贵司推介的成交客户，收取相当于代理销售额的2%作为代理佣金；……如黄沙铁路房产公司不结算代理费用给贵司，则我司代为支付所有代理费……”珠光投资公司又于2016年8月1日向中原地产公司出具《珠光·御景壹号销售代理确认补充函》载明：“……贵司推介客户成交的住宅和公寓，收取相当于代理销售额的2%作为代理佣金。然2016年8月1日至2016年8月31日期间购买（以交齐定金计算）将实行阶段性奖励，代理佣金调升0.5%，即代理佣金为销售额的2.5%……”珠光投资公司对该两份确认函均不予认可，确认两份确认函上珠光投资公司的公章是真实的，但是属于公司员工偷盖的，属于无权代理。庭审中，中原地产公司为了证明在委托代理期间为黄沙铁路房产公司推荐了客户周浩程购买了A3栋1302房、孔锐群购买了16栋1809房和1810房、欧阳婵购买了16栋813房和814房、李永光购买了A7栋1201房，向本院提供了下列证据：一、2016年5月28日的《中介客户推介表》、《客户确认书》、周浩程与黄沙铁路房产公司于2016年6月2日签订的珠光御景壹号A3栋1302房的《认购书》。其中，《中介客户推介表》显示客户签名无法识别，黄沙项目销售代表签字确认人为**，珠光公司销售经理签字确认人为罗誉；《客户确认书》中载明客户周浩程，成交日期2016年6月1日，成交单位为A区3栋1302房，备注栏备注“中原占50%”，该确认书经罗誉的签字确认；《认购书》显示周浩程购买A3栋1302房的房价为11783398元，黄沙铁路房产公司的经办人为**。二、2016年6月24日的《中介客户推介表》、《客户确认书》、孔锐群与黄沙铁路房产公司于2016年6月25日签订的珠光御景壹号16栋1809房、1810房的两份《认购书》。其中，《中介客户推介表》显示客户签名为孔锐群，黄沙项目销售代表签字确认人为李诗韵，珠光公司销售经理签字确认人为罗誉；《客户确认书》中载明客户孔锐群，成交日期2016年6月25日，成交单位为16栋1809房及1810房，该确认书经罗誉在2016年7月28日签字确认；两份《认购书》显示孔锐群购买16栋1809房及1810房的房价分别为2094667元、2093445元，黄沙铁路房产公司的经办人为李诗韵、审核人为罗誉。三、2016年7月9日的《中介客户推介表》、《客户确认书》、欧阳婵与黄沙铁路房产公司分别于2016年8月5日及2016年9月13日签订的珠光御景壹号16栋813房、814房的两份《认购书》。其中，《中介客户推介表》显示客户签名为陈先生、靖先生，黄沙项目销售代表签字确认人为**，珠光公司销售经理签字确认人为罗誉；《客户确认书》中载明客户欧阳婵，成交日期2016年8月5日，成交单位为16栋813房及814房，并有手写备注“中原占50%”，该确认书经罗誉在2016年9月22日签字确认；两份《认购书》显示欧阳婵购买16栋813房及814房的房价分别为1806985元、1763013元，黄沙铁路房产公司的经办人为**、审核人为罗誉。四、2016年12月16日的《中介客户推介表》、《客户确认书》、李永光与黄沙铁路房产公司于2017年1月3日签订的珠光御景壹号A7栋1201房的《认购书》。其中，《中介客户推介表》显示客户签名为李生，黄沙项目销售代表签字确认人为杜敏艳，珠光公司销售经理签字确认人为罗誉；《客户确认书》中载明客户李永光，成交日期2016年12月17日，成交单位为A区7栋1201房，该确认书经罗誉签字确认；《认购书》显示李永光购买A7栋1201房的房价为14710660元，黄沙铁路房产公司的经办人为杜敏艳、王友娥，审核人为罗誉。黄沙铁路房产公司对上述证据中的《客户确认书》均不予确认，否认罗誉是黄沙铁路房产公司的工作人员，也无法确定罗誉的签名是否真实。对孔锐群、李永光的《中介客户推介表》予以确认，但认为周浩程、孔锐群、欧阳婵、李永光并非中原地产公司介绍的客户，周浩程是已有业主推荐的客户，孔锐群、欧阳婵是广州美联港置房地产代理有限公司推荐的客户，黄沙铁路房产公司已向广州美联港置房地产代理有限公司支付了佣金，李永光有投诉中原地产公司欺骗行为，故中原地产公司的行为不符合代理合同的约定，不能支付其佣金。珠光投资公司对上述证据质证认为无其无关，无法确认。黄沙铁路房产公司为证明中原地产公司无权主张佣金，向本院提供了下列证据：一、2016年8月9日黄沙铁路房产公司与广州美联港置房地产代理有限公司签订的《二〇—六年黄沙睿薇御景花园项目销售代理合同》、（2017）粤0103民初4743号民事判决书证明黄沙铁路房产公司与中原地产公司存在委托销售代理合同关系的同时与广州美联港置房地产代理有限公司之间也存在委托销售代理合同关系的事实。二、2016年7月14日的《中介客户推介表》、微信聊天记录截图以证明欧阳婵是广州美联港置房地产代理有限公司推介的客户。其中，《中介客户推介表》显示中介公司为美联物业，客户签名为欧阳小姐，珠光公司销售经理确认签字人为罗誉。三、2016年6月10日的《中介客户推介表》、微信聊天记录截图、陈美如于2016年7月31日出具的书证、罗辉涛与孔锐群的结婚证以证明孔锐群是广州美联港置房地产代理有限公司推介的客户。其中，《中介客户推介表》显示中介公司为美联物业，客户签名为罗生，珠光公司销售经理确认签字人为罗誉；陈美如出具的书证内容为证明陈美如系美联物业的工作人员，孔锐群及罗辉涛购买房屋的佣金由美联物业收取等等，该书证有客户孔锐群及销售李诗韵的签字。三、2017年3月26日李永光出具的《情况说明》，主要内容为李永光购房过程的说明及认为中原地产公司在销售中存在欺诈行为。四、2018年11月18日周浩程出具的《情况说明》，主要内容为周浩程经朋友介绍购房过程的说明。中原地产公司对黄沙铁路房产公司提供的证据三性均不予确认，并认为黄沙铁路房产公司提供的《中介客户推介表》中也有罗誉的签名，罗誉是黄沙铁路房产公司的代表，并认为李永光出具的《情况说明》可以看出该客户是中原地产公司介绍的。中原地产公司陈述《客户确认书》上签字人罗誉是黄沙铁路房产公司指定的代表人，是黄沙铁路房产公司的现场销售经理。黄沙铁路房产公司陈述黄沙铁路房产公司与珠光投资公司是合作开发涉案房地产项目的关系，但销售是黄沙铁路房产公司自行决定，没有授权珠光投资公司进行代理。《中介客户推介表》由中介公司和黄沙铁路房产公司两方确认即可，证明中介有介绍客户来现场，成交后《客户确认书》由黄沙铁路房产公司单方签署确认。黄沙铁路房产公司陈述罗誉是珠光投资公司派驻到项目现场的销售经理。珠光投资公司对此表示不能确定罗誉是其工作人员。另查，《中介客户推介表》下方备注栏载明：“该《推介表》仅作为中介带客到访依据，客户的最终确认以《客户成交确认书》为准”。本院要求黄沙铁路房产公司、珠光投资公司限期内书面回复罗誉签名的真实性，但该两公司在期限内均未书面回复本院。本院认为：黄沙铁路房产公司、中原地产公司签订的《二〇—六年黄沙睿薇御景花园项目销售代理合同》及《二〇一六年黄沙睿薇御景花园项销售代理合同补充协议》内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据代理合同第二条第7项明确约定，中原地产公司推荐的客户由黄沙铁路房产公司的工作人员确认并签订《客户确认表》，以《客户确认表》为确认成交情况，再结合《中介客户推介表》备注的内容“客户的最终确认以《客户成交确认书》为准”，可见，《客户确认表》是双方结算代理费用的最终凭据。虽然黄沙铁路房产公司及珠光投资公司均否认罗誉是其工作人员，也不确认罗誉签字的真实性，但一方面据《中介客户推介表》显示罗誉为珠光投资公司的销售经理，而案涉房产项目由黄沙铁路房产公司与珠光投资公司合作开发。另一方面，黄沙铁路房产公司亦当庭陈述，成交后《客户确认书》由黄沙铁路房产公司单方签署确认，故该两公司有可能存在人员管理上的混杂。黄沙铁路房产公司和珠光投资公司未能针就罗誉其人其字进行举证，应承担举证不能的后果。因此，本院认为，黄沙铁路房产公司应当按照《客户确认表》所确认的成交客户，与中原地产公司进行代理费的结算。根据中原地产公司的主张，《客户确认表》所确认的客户及佣金占比，经结算：介绍周浩程的代理费计算为11783398×2%×50%=117833.98元；介绍孔锐群的代理费为2094667×2%+2093445×2%=83762.24元；介绍欧阳婵的代理费为1806985×2.5%×50%+1763013×2.5%×50%=44624.98元；介绍李永光的代理费为14710660×2%=294213.2元，合计540434.4元。故本院确认，黄沙铁路房产公司应向中原地产公司支付代理费540434.4元。因双方合同明确约定，中原地产公司在收到黄沙铁路房产公司结算单后五个工作日内提交相应代理费发票，现经本院结算确认黄沙铁路房产公司应向中原地产公司支付代理费540434.4元，故中原地产公司应在本判决发生法律效力之日起五个工作日内向黄沙铁路房产公司提交相应的发票，再由黄沙铁路房产公司支付代理费。至于中原地产公司要求支付违约金的主张，因双方之间对代理费的结算一直存有争议，而在未进行结算以及中原地产公司开具相应发票前，黄沙铁路房产公司也无法对代理费进行支付，也就不存在逾期支付代理费的问题。故对于中原地产公司违约金的主张，本院不予支持。关于珠光投资公司代为清偿代理费的问题。因珠光投资公司确认《珠光·御景壹号销售代理确认函》及《珠光·御景壹号销售代理确认补充函》的真实性，也未提交证据证明其抗辩属于无权代理的主张，故珠光投资公司应按照确认函的约定，在黄沙铁路房产公司未能支付上述代理费给中原地产公司的情况下，由珠光投资公司负责清偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五个工作日内，原告广东中原地产代理有限公司向被告广州黄沙铁路房地产开发有限公司提交金额为540434.4元的合法有效发票，再由被告广州黄沙铁路房地产开发有限公司于收到发票之日起三日内向原告广东中原地产代理有限公司支付代理费540434.4元。二、被告广州黄沙铁路房地产开发有限公司未能履行本判决第一项给付内容的，由被告广州珠光投资有限公司清偿。三、驳回原告广东中原地产代理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费4602元，由原告广东中原地产代理有限公司负担100元，被告广州黄沙铁路房地产开发有限公司、广州珠光投资有限公司负担4502元。如不服本判决，原告、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 蒋 斌二〇一九年二月二十八日书记员 黄利民