河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21650号上诉人（原审原告、再审被申请人）：张丽，女，1965年6月6日出生，汉族，现住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：成雪（系张丽女儿），1989年10月29日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被上诉人（原审被告、再审申请人）：郑州鼎盛置业有限公司，住所地郑州市管城回族区尚德路****楼**。法定代表人：刘国民，系该公司董事长。委托诉讼代理人：常晓莉，河南裕达律师事务所律师。上诉人张丽因与被上诉人郑州鼎盛置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院(2019)豫0104民再18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月22日公开开庭审理了本案。上诉人张丽的委托诉讼代理人成雪，被上诉人郑州鼎盛置业有限公司的委托诉讼代理人常晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丽上诉请求：1.撤销再审判决，依法改判驳回被上诉人的再审请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审对被上诉人逾期办证的事实审查清楚，适用法律正确，且判决的逾期办证违约金已经执行完毕，同一法院不应当就同一案件出现截然不同判决结果。根据最高人民法院相应的批复，逾期交房和逾期办证是两个违约行为，均应当依约支付违约金。不能因为已经支付了逾期交房的违约金就扣减逾期办证违约金。尽管原审法院没有完全支持上诉人的诉讼请求，但就被上诉人逾期办证行为，认定为违约行为，原审法院部分支持了上诉人的诉讼请求。该判决生效后，判决的逾期办证违约金已经执行完毕。现在，被上诉人在没有任何新证据的情况下，仍以不动产政策调整登记部门变更为由申请再审，在没有任何新证据的情况下，法院又作出了结果完全相反的判决，视法律为儿戏。二、再审一审判决适用法律错误。再审一审判决认为房屋首次登记主机构的变更，属于合同履行过程中的情势变更，判令被上诉人不再依据合同承担逾期办证违约金的判决适用法律错误，裁判违反法律程序。再审一审判决认定情势变更与客观事实相悖。双方合同履行期间，郑州市于2016年8月正式启动不动产登记，不动产登记部门的机构设定、人员、政策发生调整变更，虽然是被上诉人在签订合同时无法预见的客观情况，但被上诉人于2018年7月18日、8月16日才向郑州市不动产登记中心报送涉案房屋相关首次登记资料，距离郑州市不动产登记政策实施已近两年，被上诉人作为专业的房地产开发、销售企业，在新政策实施后，应积极为涉案房屋首次登记资料的报送工作做充分准备，但被上诉人并未为涉案房屋首次登记事项积极履约，一直拖延近两年的时间，存在严重过错，已构成严重违约，并不能因两年前的情势变更而豁免责任。再审一审判决关于情势变更支持被上诉人不承担违约金的判决，适用法律错误。三、再审一审判决违反了适用情势变更的法律程序，其所作出的判决是不合法的。根据《关于正确适用若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》的规定，再审一审判决在被上诉人未向法院提出因情势变更而变更或解除合同的反诉请求，并且一审法院也并未提交高级人民法院审核的情况下，擅自适用情势变更，属于超裁，违反法律程序。四、再审一审判决裁判标准有失公允。因政策变动，开发商逾期办理房屋产权首次登记，法院认为属于情势变更而免除开发商的责任即是把因政策变更带来的不利后果完全转嫁到了普通业主身上，明显违反了民法公平正义的原则，使普通民众对法律的公正性产生怀疑，依法应当撤销，并改判驳回被上诉人再审请求。综上，原审对被上诉人逾期办证的事实审查清楚，适用法律正确，且判决的逾期办证违约金已经执行完毕。再审一审判决认定事实错误，适用法律程序错误，判决结果有失公允，上诉人不存在违约，被上诉人违约，其应按照实际违约天数向上诉人支付违约金。郑州鼎盛置业有限公司辩称：一、在《商品房买卖合同》履行过程中，由于国家产权登记政策的调整，商品房的登记机关由住房保障和房地产管理局变成了前者和不动产中心的双重登记，登记内容、登记事项、登记流程均发生重大变化，原合同约定的初始登记备案条件已经不复存在，产生了情势变更的情形。涉案《商品房买卖合同》原约定的“房屋权属初始登记”事项办理期限是在2016年8月20日之后，但在2016年8月20日之后，该“房屋权属初始登记”事项被取消不存在，发生了合同订立时不能预料的重大改变，涉案《商品房买卖合同》关于“房屋权属初始登记”的约定（包括相应违约责任合同条款）的合同基础实际已丧失，完全符合法律规定的“情势变更”情形，在该“情势变更”情形下不应再继续适用原约定内容与期限界定违约和确定违约责任。上诉人与被上诉人之间也不存在关于“不动产首次登记”及有关期限的约定，上诉人以郑州市不动产登记中心受理“不动产首次登记”时间为依据起诉要求被上诉人承担关于已取消不存在“房屋权属初始登记”事项的相应违约责任，其所诉事实与理由不正确，缺乏有效的合同依据，该项诉讼请求自然不应当予以支持。二、关于涉案《商品房买卖合同》中的产权登记事项，实际也不存在被上诉人责任导致的逾期，依约依法被上诉人均不应承担违约责任。依据涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人构成违约和承担违约责任的必要前提是“因出卖人的责任”导致产权登记事项逾期，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：出卖人只有在“由于出卖人的原因”导致××不能在合同约定或者法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需要承担逾期办证的违约责任。而本案实际不存在因出卖人鼎盛公司责任导致产权登记事项逾期及迟延的情况。被上诉人在交付房屋后便积极迅速地开展产权登记事宜的办理。在涉案房屋有关的整个不动产首次登记的前置程序办理过程中不存在被上诉人责任的任何耽搁，之所以本案发生交房后长期不能递交办理不动产首次登记资料的情况，在于受到不动产统一登记制度实施和有关机构职能改革的影响，具体而论政府职能部门的原因，根本没有被上诉人的责任原因造成的办理房屋产权登记迟延，被上诉人就办理房屋产权登记事项不存在实质的违约。三、本案系再审案件，再审的一审判决纠正了原审判决同案不同判的现象，统一了裁判标准和尺度，维护了法律的尊严和权威，树立了基层法院的公信力，起到了定纷止争、稳定社会的效果。综上所述，请求维持一审判决，驳回上诉人诉讼请求。郑州鼎盛置业有限公司向一审法院再审请求：1.撤销（2019）豫0104民初1714号民事判决或改判；2.诉讼费用由被申请人承担。张丽向一审法院起诉请求：1.判令郑州鼎盛置业有限公司向张丽支付逾期申报材料的违约金（具体金额详见附表1）；2.本案诉讼费用由郑州鼎盛置业有限公司承担。一审法院原审认定事实，2014年11月26日至2016年4月15日期间，鼎盛置业公司（出卖人）与徐冠超等15人（××）签订《商品房买卖合同》，约定徐冠超等15人购买鼎盛置业公司建设的位于郑州市××区××、××西的房屋（具体位置详见附表1），并对房屋总价款（具体金额详见附表2）、付款方式及期限进行了约定。此外，《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。附件四合同补充协议第六条第1款约定：出卖人应当在2017年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。附件四合同补充协议第八条第9款约定：双方同意产权初始登记中约定的出卖人报送办理房屋权属初始登记资料的时间期限为自商品房交付日次日起算60日内，若该商品房的实际交付日晚于本合同约定的交付期限的，则办理初始登记的期限相应顺延按商品房实际交付日起算，办理转移登记的期限亦相应顺延。第10款约定：××未按约定及时付清房价款及与房屋相关费税、约定由出卖人代收的费用的，以及未按本合同约定及时偿还出卖人代垫款项的情形下，出卖人有权暂不办理该商品房的交付，且对出卖人不再适用本合同中关于办理初始登记和办理转移登记手续的相关期限、义务的拘束，出卖人免除有关违约责任，未及时办理初始登记和办理转移登记手续的后果和责任由××自行负担，××无权向出卖人主张索赔。另，《商品房买卖合同》及附件对××逾期付款的违约责任亦进行了约定。合同履行过程中，徐冠超等15人向鼎盛置业公司支付了购房款，鼎盛置业公司于2017年12月22日向徐冠超等15人交付了涉案房屋，因未按合同约定交付涉案房屋，鼎盛置业公司已向徐冠超等15人支付逾期交房违约金。另查明，《商品房买卖合同》中约定的郑州市××区××、××西即郑州市管城回族区尚庄路2号。2018年7月18日、8月16日，鼎盛置业公司向郑州市不动产登记中心报送涉案房屋的首次登记资料（具体报送首次登记资料时间详见附表2）。郑州市不动产登记中心于2018年8月14日至2018年9月28日期间陆续受理鼎盛置业公司报送的涉案房屋首次登记的相关材料。还查明，2016年8月20日起，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。该院原审认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护,双方均应依约履行各自的义务。该合同约定被告应当在2017年12月31日前报送房屋权属初始登记所需资料，同时约定若房屋实际交付日晚于合同约定交付期限的，办理初始登记的期限相应顺延，但被告在相应顺延办理初始登记期限后仍存在逾期，故被告应当承担相应的违约责任。关于被告辩称的不动产登记政策调整后合同中约定的初始登记备案条件已不存在、原告存在房屋贷款逾期到账其应当免除违约责任、逾期交房的报送材料期限应当顺延等问题，该院逐项分析如下：被告在不动产登记政策调整后是否仍应当履行登记备案问题。原告购买商品房应当取得相应的产权证书，取得产权证书的前提条件是被告应当向相关机关履行前期登记备案义务；郑州市不动产登记中心成立后登记备案的机构发生了变更，郑州市住房保障和房地产管理局不再承担该项职能，但仅是受理机构发生了变化，被告需要提交的建筑规划许可证、涉案工程竣工验收手续及其他应当提交的材料均仍应由被告提供并报送登记备案，不能因为登记备案机构发生变化就产生合同约定登记备案条件不存在的情形，故对被告该辩称意见不予采信。双方合同履行期间，郑州市于2016年8月正式启动不动产登记，不动产部门的机构设定、人员、政策发生调整变更，虽然是被告在签订合同时无法预见的客观情况，但被告于2018年7月18日、8月16日才向郑州市不动产登记中心报送涉案房屋相关首次登记资料，距离郑州市不动产登记政策实施已近两年，被告作为专业的房地产开发、销售企业，在新政策实施后，应积极为涉案房屋首次登记资料的报送工作做充分准备，故其辩称新政策实施给其报送工作带来迟延的意见该院不予采信。原告存在房屋贷款逾期到账是否应当免除被告违约责任问题。双方签订的合同中虽然约定原告未按约及时付清房价款的，对被告不再适用关于办理初始登记的相关期限、义务的约束，被告免除违约责任，但是该条款明显属于一方提供格式合同及条款加重另一方责任的情况。双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件中对于原告逾期付款、房屋贷款不能获取或者低于约定金额的，约定了原告应当承担相应的违约责任；合同同时又约定原告逾期付款免除被告违约责任，明显不公平。另外，现实中房屋按揭贷款银行何时受理、何时审批、何时放款并非原告一方实施，与被告及相关银行也存在一定的关系，故被告所称房屋贷款逾期到账应当免除违约责任，该院不予采信。被告逾期交房的，报送材料期限是否应当顺延问题。因合同中明确约定若商品房的实际交付日期晚于合同约定的交付期限的，办理产权初始登记的期限相应顺延至商品房实际交付日起算，本案中被告存在逾期交房行为，且对逾期交房所产生的违约金已经赔付给原告，故相应的报送时间应当顺延；被告逾期交房52天，其办理产权初始登记的期限相应顺延52天，被告应当在2018年2月21日前将需要由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送相关部门，故对被告关于逾期交房相应报送时间亦应当顺延的答辩意见，该院予以采信。综上所述，被告应当向原告支付自2018年2月21日起至被告向郑州市不动产登记中心报送首次登记材料之日期间的违约金。被告应向原告支付违约金的具体期间详见附表2，违约金数额具体计算方法为：房屋总价款×被告应向原告支付违约金的天数×0.005%。该院原审判决：被告郑州鼎盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐冠超等10人支付违约金（当事人名称、违约金数额详见附表2）。围绕当事人的再审请求，再审查明的事实与原审一致。一审法院再审认为，原审原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同中明确约定被告应当在2017年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。双方合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市自2016年8月20日起正式启动不动产登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再受理房屋初始登记业务，改由不动产登记中心办理不动产首次登记，涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等工作，登记程序变化、报送材料增加，在新的政策实施下各个环节不可避免出现需要返回、修改等各种问题，客观上影响了首次登记工作的正常进行。鉴于相关政策发生变化，造成了被告报送首次登记资料的时间拖延，被告也提交证据证明其一直在履行合同，故原告要求被告支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，该院不予支持。被告的再审请求，理由正当，该院予以支持。原审判决判令被告向原告支付逾期报送房屋产权初始登记资料违约金不当，应予纠正。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房××取得房屋权属证书的前提，虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是作为出卖人的再审申请人仍应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条及有关法律规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫0104民初1714号民事判决；二、驳回原审原告张丽的诉讼请求。原审案件受理费194元，由原审原告张丽负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院原审查明的事实相同。本院另查明，案涉房屋的不动产权属证书已办理完毕。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约全面履行合同义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条第1款约定：出卖人应当在2017年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。双方当事人合同约定的客观情况发生变化。被上诉人于2018年8月16日向郑州市不动产登记中心报送了案涉房屋的首次登记资料，现案涉房屋的转移登记已办理完毕，上诉人已经取得案涉房屋的不动产权证书。综合本案案情，一审法院再审对上诉人要求被上诉人支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金的主张不予支持并无不当。一审法院（2019）豫0104民初1714号民事判决的判决主文为“被告郑州鼎盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐冠超等15人支付违约金（当事人名称、违约金数额详见附表2）”。一审法院再审判决将该内容引述为“被告郑州鼎盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐冠超等10人支付违约金（当事人名称、违约金数额详见附表2）。”人数有误，本院予以纠正。综上所述，张丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院再审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费388元，由张丽负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  黄智勇二〇一九年十一月二十八日书记员  李志琳