渭南市临渭区人民法院执 行 裁 定 书(2019)陕0502执异117号案外人胡宁彦，女，1982年XX月XX日出生，汉族，住陕西省渭南市高新区，居民。申请执行人吝云飞，男，1965年8月23日出生，汉族，住渭南市临渭区，农民。委托代理人田小利，女，1973年3月5日出生，汉族，现住渭南市，农民。委托代理人钱怀瑜，陕西合恒律师事务所律师。被执行人西安中耀弘置业有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人原建军，经理。被执行人原建军，男，1971年5月12日出生，汉族，住渭南市临渭区逸品国际，系西安中耀弘置业有限公司法定代表人，经理。被执行人岳红，女，1969年6月27日出生，汉族，住渭南市临渭区逸品国际，农民，系原建军之妻。委托代理人原建军，男，1971年5月12日出生，汉族，住渭南市临渭区逸品国际，西安中耀弘置业有限公司法定代表人，经理，系岳红之夫。本院在执行吝云飞申请执行西安中耀弘置业有限公司、原建军、岳红民间借贷纠纷一案中，案外人胡宁彦于2019年8月7日向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年8月23日组织各方当事人进行听证。案外人胡宁彦、申请执行人吝云飞委托代理人田小利、被执行人西安中耀弘置业有限公司法定代表人原建军、被执行人原建军、被执行人岳红委托代理人原建军均到庭参加听证，本案现已审查终结。案外人胡宁彦称，临渭区法院因吝云飞与西安中耀弘置业有限公司、原建军、岳红民间借贷纠纷一案，临渭区法院查封了渭南市高新区东风大街南侧逸品国际101、102、103、104号房产，并已进入拍卖程序，案外人现对涉案房屋的查封、拍卖提出执行异议。一、在查封拍卖的涉案房屋中，其中的101号房产已于2015年11月2日出售给案外人，案外人也按照商品房买卖合同约定交付了合同价款，因此案外人与西安中耀弘置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。二、商品房买卖合同签订后，案外人已经履行了合同约定的主要义务，并无任何过错，不应承担购买房产的任何风险。三、西安中耀弘置业有限公司对外负有的债务，应当由西安中耀弘置业有限公司自行承担，不应由商品房买受人承担任何损失，而且买受人的损失没有法律救济途径。四、王某某与西安中耀弘置业有限公司签订的商品房买卖合同已经被人民法院判令为无效。综上，临渭区法院查封、拍卖的涉案房产中包含有案外人的房产，继续执行将损害案外人的合法权益，故提出书面执行异议，请求1、中止（2018）陕0502财保16号民事裁定书对逸品国际101号房产的查封；2、中止（2019）陕0502执82号执行裁定书对逸品国际101号房产的拍卖执行措施。案外人胡宁彦提供的证据有：商品房买卖合同一份、商铺委托经营合同一份、收款收据两份、补充协议两份。证明涉案房屋已经由案外人购买，已经付款70%，剩余房款未交纳，该房屋未备案登记，目前案外人并未占有该房屋，该房是毛坯房，西安中耀弘置业有限公司至今未向案外人交付。吝云飞称，王某某、吝云飞贷给原建军、岳红、西安中耀弘置业有限公司资金时，就以涉案房屋作担保，三被执行人没有告知吝云飞和王某某涉案房屋已经被出售的事实，并且西安中耀弘置业有限公司与王某某签订了商品房买卖合同，且在渭南高新区房地产管理所办理了预售登记手续，至今该涉案房屋仍登记在王某某名下，原建军、岳红、西安中耀弘置业有限公司在将该房屋登记在王某某名下以后，又背着吝云飞、王某某将涉案房屋以各种名义出售给案外人，造成了一女多嫁的局面，其行为是无效的，后果应由西安中耀弘置业有限公司、原建军、岳红自行承担。本案涉案房产之前在诉讼中已经进行了保全，现在要求进行拍卖，保全措施完全是正当合法的，应当得到保护，案外人请求中止查封执行措施、中止拍卖措施的请求不应得到支持。吝云飞提供的证据有：商品房买卖合同、收款收据、（2018）陕0502民初6785号民事调解书、（2018）陕0502财保16号民事裁定书、（2019）陕0502执82号执行裁定书。证明本案的保全措施正当合法的，申请人的合法权益应当得到保护。西安中耀弘置业有限公司、原建军、岳红称，其向吝云飞借款进行抵押时已经告知过吝云飞，涉案房屋已经销售了一部分。且向吝云飞借款不足400万元，但公司的房子价值1500余万元。西安中耀弘置业有限公司、原建军、岳红提供的证据有：（2018）陕0502民初6242号民事判决书。证明涉案房屋属西安中耀弘置业有限公司名下，已经销售了几十户。本院查明，2018年11月2日，吝云飞向本院申请诉前财产保全，请求冻结西安中耀弘置业有限公司所有的位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、渭102号、103号、铺104号共四间商铺的过户手续并提供担保，本院于当日即作出（2018）陕0502财保16号民事裁定书，裁定“冻结被申请人西安中耀弘置业有限公司名下位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、102号、103号、104号的过户手续。”并于2018年11月5日向渭南高新区房地产管理所发出（2018）陕0502财保16号协助执行通知书、（2018）陕0502财保16号民事裁定书，渭南高新区房地产管理所收到材料后于当日冻结西安中耀弘置业有限公司名下位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、102号、103号、104号的过户手续。2018年11月30日，本院作出（2018）陕0502民初6785号民事调解书，主要内容为被告西安中耀弘置业有限公司、原建军、岳红于2018年12月15日前归还原告吝云飞本金3837600元及利息。上述调解生效后，因西安中耀弘置业有限公司、原建军、岳红均未按生效调解履行义务，申请执行人吝云飞向本院申请执行，执行标的为：3837600元及利息、诉讼费32850元、保全费5000元及执行费。本院于2019年1月9日立案受理并开始执行。执行中，本院于2019年3月18日委托渭南市中级人法院对上述已冻结的西安中耀弘置业有限公司名下位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、102号、103号、104号房屋价值进行评估，2019年5月27日，陕西新恒房地产评估有限公司作出新恒房评（2019）字第05153号房地产估价报告，主要内容为：经测算，确定估价对象在2019年5月9日的市场价值为1177.13万元。2019年7月3日，本院作出（2019）陕0502执82号执行裁定书，裁定“拍卖被执行人西安中耀弘置业有限公司名下位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、102号、103号、104号房产。”2019年8月7日，案外人胡宁彦向本院提出书面执行异议，请求1、中止（2018）陕0502财保16号民事裁定书对逸品国际101号房产的查封；2、中止（2019）陕0502执82号执行裁定书对逸品国际101号房产的拍卖执行措施。又查，2019年3月5日，渭南高新区房地产管理所向本院出具书面证明，内容载明：经渭南高新区房地产管理所信息查询：西安中耀弘置业有限公司开发的逸品国际该项目101号、102号、103号、104号房已销售备案给王某某；该房未抵押；该房未有初始登记。2018年11月5日临渭区法院（2018）陕0502财保16号查封系首次查封。2019年3月15日，本院与吝云飞、西安中耀弘置业有限公司、原建军执行谈话中，被执行人西安中耀弘置业有限公司、原建军提出在法院按照法律程序依法评估、拍卖之前自行找人卖房，钱交法院。本院明确告知被执行人西安中耀弘置业有限公司、原建军，房屋已经被法院查封，按照法律规定被执行人不得处置，但为了使被执行人的利益最大化，在法院未进入网拍前允许被执行人找人卖房，房款要与申请执行人协商同意，且要及时报告法院，法院要同买房人谈话，房款交法院，法院裁定解除查封。再查，2018年11月27日，本院作出（2018）陕0502民初6242号民事判决书，认定吝云飞与王某某系夫妻关系，2014年12月25日，原告西安中耀弘置业有限公司与被告王某某就耀弘·逸品国际1幢1单元102、104号商铺签订两份《商品房买卖合同》并办理备案登记至王某某名下，后西安中耀弘置业有限公司与王某某于2015年1月16日就耀弘·逸品国际1幢2单元101号、103号商铺继续签订《商品房买卖合同》两份并办理备案登记至王某某名下，其目的是为了担保被告吝云飞在原告西安中耀弘置业有限公司处400万元借款本金等债权的实现。本院认为，西安中耀弘置业有限公司与王某某签订4份《商品房买卖合同》均系西安中耀弘置业有限公司与吝云飞之间债权债务关系提供担保的措施，双方之间并无真实买卖房屋的意思，其行为属通谋虚假意思表示，依照法律规定，该4份《商品房买卖合同》无效，遂判决原告西安中耀弘置业有限公司与被告王某某分别于2014年12月25日、2015年1月16日就位于渭南市高新区XX大街XX幢XX单元XX、XX号，1幢2单元101、103号商铺签订的4份《商品房买卖合同》无效。王某某不服该判决，提出上诉后又于2019年3月12日申请撤回上诉，同日，渭南市中级人民法院作出（2019）陕05民终207号民事裁定书，裁定“准许上诉人王某某撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。”2015年11月2日，案外人胡宁彦与西安中耀弘置业有限公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议的其他约定》两份，约定将耀弘·逸品国际1幢1层A-13、A-17号商铺，建筑面积53.88平方米，每平方米6495.92元，总金额350000元出售给胡宁彦，买受人于2015年11月2日付清总房款的70%即245000元整，余款于2016年10月30日前付清即105000元整。自合同生效之日起30日内，由出卖人向渭南高新区房地产管理所申请备案登记。该合同加盖有西安中耀弘置业有限公司印章及原建军私章，胡宁彦在买受人一栏签字摁印。另，西安中耀弘置业有限公司与胡宁彦于2015年11月2日签订的《商品房买卖合同补充协议的其他约定》中明确载明：在买受人购买后若存在出卖人重复销售情况，出卖人则需要按照总房款（备注：总房款350000元整）双倍金额赔偿买受人。甲方总购房款350000元整，2015年11月2日付245000元整，余款于2016年10月31日前付清。第一年的租金为26950元整。该两份《商品房买卖合同补充协议的其他约定》出卖人（乙方）一栏均加盖有西安中耀弘置业有限公司印章及原建军私章，胡宁彦在买受人（甲方）一栏均签字摁印。同日，西安中耀弘置业有限公司出具收款收据并加盖西安中耀弘置业有限公司财务专用章，载明收到胡宁彦订金购房款（房号：1-A13、A17，面积：53.88㎡）人民币100000元。2015年11月17日，西安中耀弘置业有限公司出具收款收据并加盖西安中耀弘置业有限公司财务专用章，载明收到胡宁彦购房款（房号：1-A13 A17，面积：53.88平方米）人民币145000元。另，胡宁彦于2015年11月2日与渭南颐福老年公寓有限责任公司签订《商铺委托经营合同》（合同编号：GF-2000-0171-163）、《补充协议》两份，约定甲方胡宁彦将耀弘·逸品国际A1层13号、17号，建筑面积53.88平方米，总价350000元，委托给乙方渭南颐福老年公寓有限责任公司经营管理，期限5年，自2015年11月2日至2020年11月1日。该《商铺委托经营合同》除加盖有渭南颐福老年公寓有限责任公司单位公章外，还显示加盖有西安中耀弘置业有限公司印章及原建军私章，胡宁彦在甲方一栏签字摁印。两份《补充协议》中载明，胡宁彦于2015年11月2日购买逸品国际商铺A-13、A-17，总面积53.88平方米，单价6495.92元，总房款34万元，已付房款24.5万元，剩余10.5万元未付。此房备案到胡宁彦名下后，胡宁彦再将剩余房款补交给公司，此购房合同长期有效。胡宁彦每年租金以已交房款24.5万元为基数计算，公司每年按期支付。第一年租金截止2016、11、2欠胡宁彦收益金26950元，公司未支付。公司于2017年4月30日前支付第一年收益金。该两份《补充协议》除加盖有西安中耀弘置业有限公司印章及原建军私章外，还显示加盖有渭南颐福老年公寓有限责任公司单位公章。另查明，2015年9月7日，案外人加军萍与西安中耀弘置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定将涉案1幢1层A-13号商铺，建筑面积45.76平方米，每平方米8632元，总金额395000元出售给加军萍，并约定自合同生效之日起30日内，由出卖人向渭南高新区房地产管理所申请备案登记。该合同加盖有西安中耀弘置业有限公司印章及原建军私章，加军萍在买受人一栏签字摁印。同日，西安中耀弘置业有限公司出具收款收据并加盖西安中耀弘置业有限公司财务专用章，载明收到加军萍购商铺款305000元，商铺号：1-A-13，面积：45.76㎡,备注：欠尾款9万元，2016年9月30日之前结清。另，2016年10月24日，西安中耀弘置业有限公司分别出具两份收款收据并加盖西安中耀弘置业有限公司财务专用章，载明收到加军萍房款33550元，备注：此票为补开票；购房余款90000元，扣除第一年收益33550元，补56450元。因该房屋与上述胡宁彦所购房屋存在重叠部分即1幢1层A-13号商铺。加军萍作为案外人已向本院提出书面执行异议，目前正在审查，案号：（2019）陕0502执异104号。还查明，2015年11月27日，李某某与西安中耀弘置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定将涉案1幢1层A-04号商铺，建筑面积61.81平方米，每平方米6471元，总金额400000元出售给李某某，并约定买方于2015年11月27日一次性付清总房款的356000元，余款44000元于2016年11月26日前付清，自合同生效之日起30日内，由出卖人向渭南高新区房地产管理所申请备案登记。该合同加盖有西安中耀弘置业有限公司印章及原建军私章，李某某在买受人一栏签字摁印。2015年12月1日，西安中耀弘置业有限公司出具收款收据并加盖西安中耀弘置业有限公司财务专用章，载明收到李某某购房款400000元。因李某某、加军萍、胡宁彦均承认李某某所购上述房屋与胡宁彦所购房屋、加军萍所购房屋均存在重叠部分。2018年7月25日，西安中耀弘置业有限公司原建军出具书面解决方案1、可调换同层同面积的房屋。2、如果对调换的房屋不满意，公司承诺退还认购此房的房款。加军萍、李某某均作为案外人已向本院提出书面执行异议，目前正在审查，其中涉及李某某异议一案的案号为：（2019）陕0502执异127号。以上案外人胡宁彦、加军萍、李某某所购商铺，均未按合同约定在相关部门办理登记备案手续，且涉及上述1幢1层A-13、A-17              、1幢1层A-04号商铺存在不同的案外人针对同一商铺分别提出不同书面执行异议之情形。本院认为，当事人争议焦点是涉案商铺的权属问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因案外人胡宁彦对上述涉案不动产之权属问题提出执行异议，应依据上述第二十四条、第二十五条、第二十八条规定进行审查处理。结合本案，根据各方当事人所提证据结合当事人陈述可以认定案外人胡宁彦所购商铺为西安中耀弘置业有限公司开发建造，用途明确为商铺而非居住房屋。案外人胡宁彦虽签订有《商品房买卖合同》，且该《商品房买卖合同》签订时间2015年11月2日早于本院查封时间2018年11月5日，但该涉案商铺曾经于2014年12月25日、2015年1月16日备案登记于王某某名下，后西安中耀弘置业有限公司与王某某所签4份《商品房买卖合同》经诉讼后确认为无效。加之上述涉案商铺存在不同的案外人针对同一商铺分别提出书面执行异议之情形，案外人胡宁彦与西安中耀弘置业有限公司所签《商品房买卖合同》是否有效尚需通过诉讼进行确认。综上，案外人胡宁彦未提供涉案标的物物权方面的相关证据，而且在该案审查期间，其中涉及1幢1层A-13、A-17、1幢1层A-04号商铺同时存在不同的案外人针对同一商铺分别提出书面执行异议之情形，因此其所提执行异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条二款、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人胡宁彦的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审  判  长   苏继军审  判  员   支晓飞  审  判  员   刘晓静 二0一九年九月十六日 法 官助 理      白永鹏书 记 员   吴天慧1