浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0683民初3420号 原告：李军海，男，1968年8月6日出生，汉族，住嵊州经济开发区。 原告：陶林飞，女，1972年2月5日出生，汉族，住嵊州经济开发区。 两原告的共同委托诉讼代理人：钱赴京，浙江三惟律师事务所律师。 被告：钱武林，男，1962年11月17日出生，汉族，原住嵊州市剡湖街道安吉里17号楼2单元203室，现住嵊州经济开发区。 被告：樊雪芹，女，1964年2月18日出生，汉族，原住嵊州市剡湖街道安吉里17号楼2单元203室，现住嵊州经济开发区。 两被告的共同委托诉讼代理人：袁吉儿，浙江剡城律师事务所律师。 原告李军海、陶林飞与被告钱武林、樊雪芹合同纠纷一案，本院于2017年9月27日作出的（2016）浙0683民初2580号民事判决书，于2018年3月29日被浙江省绍兴市中级人民法院发回重审，本院于2018年4月19日重新立案后，依法另行组成合议庭，于2018年5月30日公开开庭审理了本案，因审理案件需要，合议庭于2018年6月28日决定对涉案房产价值进行司法鉴定。同年12月18日司法鉴定结束后，本院又于2019年1月11日公开开庭审理了本案。原告李军海及原告李军海、陶林飞的共同诉讼代理人钱赴京，被告钱武林、樊雪芹及其共同诉讼代理人袁吉儿到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 李军海、陶林飞向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间签订的私人建房用地（宅基地）《转让协议》无效；2.判令被告返还位于嵊州经济开发区地皮）的私人建房用地（宅基地）106.5平方米的使用权；3.判令被告立即拆除建造在原告宅基地上的楼房一幢。事实和理由：2008年7月30日，原、被告之间签订私人建房用地《转让协议》一份，约定：原告将审批所得的位于嵊州市地皮）的宅基地106.5平方米转让给被告使用，作价182000元。协议签订后，原告将地基交付给被告使用。被告在该地基上建造了房屋一幢。原告认为，依据我国《土地管理法》有关规定，虽涉案地基通过政府划拨形式所得，但其本质仍属宅基地，不能转让。原、被告违法转让宅基地是无效的民事行为。为此，原告依据有关法律规定，向法院提起诉讼，以准所请。 钱武林、樊雪芹辩称：原告第一和第二项诉讼请求中涉及的宅基地概念是否明确为农村集体所有的建设用地，原告要求确认双方之间签订的《转让协议》无效，是依据《土地管理法》的哪条规定。原告主张本案涉及宅基地买卖关系，但被告认为双方之间的买卖标的并非农村宅基地，而是国有划拨土地，涉案的土地或地皮为浦口街道的宅基地置换工程中所形成的地皮，属国有土地，并非宅基地。如果是宅基地换宅基地本身毫无意义，故本案的审理不能使用宅基地的规定。原告认为涉案地皮为宅基地，不能转让，因而要求确认《转让协议》无效，属于请求权错误。请求确认合同无效的法律依据是《合同法》第五十二条规定的五种情形，只有合同存在该条文规定的情形，合同才能被确认无效，而本案《转让协议》中不存在这五种情形中的任何一种，故《转让协议》应当被认定有效。原告要求被告拆除在讼争地基上建造的房屋的诉讼请求不能成立。理由为：首先，在讼争地基上建房是双方签订的《转让协议》本身约定应当履行的内容。建房保证金于2007年11月16日由两原告向浦口街道办事处缴纳，且楼房的规划设计图也由街道办统一规划设计，由原告交给被告，并要求被告按照设计图的要求造房，即原告也参与了建房准备工作。其次，《转让协议》不是单纯的土地使用权转让，其内容是原告在旧房拆迁改造中获得安置补偿，其中包括了建房权利一并转让给被告，被告在讼争地基上建造房屋是基于原告将土地转让给被告，故不存在违约的行为。再次，房屋建造前通过审批获得建设用地规划许可证，房屋完全是合法建筑。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下: 1.《转让协议》一份，证明两原告于2008年7月30日将私人建房用地106.5平方米转让给被告钱武林使用的事实。被告质证认为：对证据的真实性、合法性予以认可，但对原告主张的证明目的不予认可。该转让协议是合法有效的合同，合同约定的交易标的物不是宅基地，而是浦口集中安置区A4地皮。 2.《嵊州市私人建房用地呈报表》一份，证明涉案地基使用权本来属于原告，讼争地基属于农村居民的住宅用地。被告质证认为：对证据的真实性没有异议，但对其合法性不予认可。原告李军海是浦口街道珠溪坞村人，他自己也陈述到农村宅基地按照土地管理法的规定只能在本村村民之间转让，而涉案地基不是珠溪坞村集体所有的土地，为什么能够跨村审批，故该呈报表本身的合法性存疑，没有合法的审批依据，其审批是违法的。 3.嵊州市国土资源局农村私人建房收费明白卡一份，证实原告经审批获得的地皮属于农村私人建房用地。被告质证认为：这份明白卡是经办人对土地性质不清楚而形成的违法材料。用地性质可以分为农用地和建设用地，宅基地属于建设用地，农用地不能用来搞建设，所有的农用地用来建设住宅的要先转化为建设用地，才能进行住宅建设。宅基地是属于建设用地。 4.嵊州市私人建房用地审核审批表、协议书、村证明各一份，证明案涉房屋是按宅基地的规定履行审批手续。被告质证认为：从证据的三性来讲都不认可。这个是复印件，真实性存疑。该证据不能达到原告的证明目的，这块土地在2005年的时候已经变更为国有划拨土地，这个性质是确定的。而这份私人建房用地审批表是行政层面上的错误行政行为，审批手续是针对农村村民个人建房，因此在国有划拨土地上作建房申报是错误的。据被告方了解，嵊州市国土资源局作这样的审批只有8户人家，因为后来发现这样的审批是错误的，所以后面就没有再作这样审批。 5.《建设用地项目呈报材料》一组、《征地补偿协议》一份，证明涉案地基在嵊州市人民政府2005年度整理第二批次建设用地项目审批中，经法定程序征用为国有划拨土地，而非宅基地。原告质证认为：根据省政府的意见，呈报的土地审批是农用地，故该证据不能达到被告的证明目的。 6.嵊州经济开发区管理委员会（浦口旧村改造拆迁安置）工程勘测定界图一份，证实涉案地基在改造拆迁范围内，性质属于国有划拨土地，而非宅基地。原告质证认为：该证据与本案没有关联性。 7.嵊州市浦口街道办事处印发的浦新社区建设小册子一本，证实涉案地基的性质为国有划拨，以此印证讼争地基为国有划拨土地，而非宅基地。原告质证认为：不能达到被告的证明目的。 8.中共绍兴市委办公室通知【绍市委办发〔2010〕62号】一份，证实宅基地置换是城镇化过程的项目，用国有土地来换取农民的宅基地。原告质证认为：其真实性没有异议，但与本案无关。 9.《建设用地规划许可证》一份，证实讼争地基用地性质为国有划拨，并非宅基地；地基上的新建楼房经过嵊州市规划许可，是合法建造的。原告质证认为：真实性没有异议，但政府把土地划拨给原告作为宅基地使用，要求符合一户一宅的法律规定。 10.《今日嵊州》的报纸一张，证实宅基地置换是国有土地来换的，说明宅基地置换是为了城镇化建设。原告质证认为：对证据的真实性没有异议。 11.浦新社区住户清单一份，证实浦新社区与被告同类型的住户有几百户人家。原告质证认为：与本案没有关联性。 12.建房图纸及施工图总说明各一份，证实被告的楼房建造是经过嵊州市经济开发区管委会规划的，施工图由原告提供给被告，施工图上说明了工程概况，图纸中的位置与小册子在地址、面积上是一致的。原告质证认为：对真实性没有异议，但恰恰能证明该房屋建造在原告的宅基地上。 13.收款票据（复印件）三份，证实在转让协议签订前，原告向浦口街道办事处缴纳了总计金额为88000元费用，款项性质为规费、建房保证金等等，即对楼房的建造原告有过参与，并非被告单独行为。原告质证认为：真实性没有异议，建房发票上面的名称均为李军海，故用以建造房屋的土地其使用者为李军海。 14.红线图一份（来源于浦口街道），证实涉案地基在红线图范围内，土地性质为国有划拨土地。原告质证认为：对证据的真实性没有异议。 15.资产评估报告【绍时代评字（2018）第428号】及评估费用发票各一份，由本院决定委托评估，主要证明涉案房屋装修的价值以及同地同类商品房的价格。原告质证认为：涉案房屋本身不是商品房，但评估报告按商品房价格进行评估，因此这个报告对本案没有直接关系，不能作为本案的直接证据。被告质证认为：对证据的三性没有异议，这份评估报告由法院委托评估，因此对房屋价值的评估合法有效；但对装修价值的评估值过低，其中很多项目低于实际装修价格。 16.有关装修材料发票一组，旨在证明评估报告对装修价值的评估值过低。原告质证认为：既然评估报告对装修部分已经进行了评估，原告尊重评估机构的评估结论。 本院认证认为：（一）原告提供的证据1即《转让协议》由双方当事人签名、捺印，被告亦未提出异议，故本院予以认定。（二）原告提供的证据2和3，被告未对其真实性提出异议，故可作为认定本案基本事实的依据。（三）原告提供的证据4与本院调取的证据5均来自于嵊州市国土资源局，双方当事人对其真实性均未提出异议，故本院予以认定。（四）被告提供的证据6、7、8、9、10、12、13、14，原告对其真实性均未提出实质性异议，故本院对其真实性予以确认，可以作为认定本案基本事实的依据。（五）被告提供的证据11即浦新社区住户清单，与本案双方的争议内容没有关联性，故在本案中不作认定。（六）证据15即资产评估报告，由本院委托形成，可以作为认定本案基本事实的依据。（七）关于被告提供的证据16即有关装修费用发票，因评估机构对涉案房产的装修价值已作整体评估，对某些单项价格是否合理没有必要另外作出评价，故本院对该组证据不作认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年7月，嵊州市人民政府在向上级人民政府呈报审批2005年度整理第二批次建设用地时，将浦口街道办事处辖区内26.0551公顷农村集体土地申报转化为建设用地，旨在集中安置区，推进农村宅基地置换和住房集中建设工作。该申请获得绍兴市及浙江省政府的同意和批准。嵊州市人民政府在完成相关征地手续后，该地块（即现在的“浦新社区”）的土地性质由农用地转化为国有划拨土地。 因珠溪坞村旧村改造退宅还耕，原告李军海原有面积为120平方米的老宅被拆除，因此符合新批一块宅基地的条件。2007年11月，原告向嵊州市浦口街道办事处申请宅基地，并缴纳集中安置房建房保证金、建房其他规费、城镇配套费等各项费用合计88000元，原告因此获得“浦新社区”内地基一处（A4地皮）。2008年，原告将获得的地基挂牌于嵊州市方圆信息服务部委托出售。同年7月30日，经信息所中介人员居间促成，原告李军海、陶林飞（甲方）与被告钱武林（乙方）签订《转让协议》一份，协议约定：甲方将坐落在嵊州市浦口街道浦口集中安置区A4地皮（面积106.5平方米）作价182000元转让给乙方；甲方保证充分、及时、无偿配合乙方办理本标的物的有关法律文书；协议签订之日，原告收到被告支付的地基转让款182000元；甲方必须保证本标的物的合法所得，并保证乙方为唯一受让方，凡有涉及本标的物的使用权及相关权益问题均由甲方承担一切责任；甲方若违反协议约定，须全额返还转让款，并支付乙方总款30%的违约金。原告收款后，即将讼争地基交付被告。2008年8月28日，讼争地基以李军海为申请建房户主向嵊州市国土资源局呈报审批，核批手续编号为嵊浦私土字（2008）第155号，用地地名为浦新社区，用地来源为原有120平方米老宅拆除，符合一户一宅要求,划拨农用地326.5平方米，其中住宅用地106.5平方米、公共用地220平方米，地号为A4。在完成全部建房手续，并获得批准后，被告在讼争地基上出资建造了楼房一幢。2013年，被告又对楼房进行了装饰、装修。房屋装饰、装修完工后，被告搬进该楼房居住至今。 2016年4月，原告向本院起诉要求确认《转让协议》无效，并返还涉案地基。案件审理过程中经本院委托绍兴时代资产评估事务所评估，被告在涉案房屋中装修投入495525元，成新率70%，现价346868元；产生评估费用25000元。 另查明，双方签订《转让协议》转让讼争地基，未经嵊州市国土资源局批准。讼争地基尚未办理国有划拨土地使用权登记。 本院认为，原告李军海、陶林飞与被告钱武林于2008年7月30日签订的《转让协议》，通过中介机构信息所撮合完成，双方意思表示真实，并已履行多年。该协议是否有效是本案双方争议的焦点，判断协议是否有效，主要是依据合同法第五十二条的规定，本案中双方当事人争议的焦点集中在合同法第五十二条第（五）项的规定上，即《转让协议》是否违反法律、行政法规的强制性规定。对此争议焦点现作如下分析阐述：首先确定本案讼争地皮的基本土地性质。随着我国社会、经济高速发展，我国走城市化道路的步伐也越来越快。作为走城市化道路的探索，2005年，浦口街道计划将辖区内居住在交通不便的山上农民集中安置在城镇周围的平地上，于是，一宗面积为26公顷多的土地被选定为建设“浦新社区”建设用地，嵊州市人民政府为该宗土地办理了农用地转用审批手续，并办理了国有划拨土地征地手续，因此这26公顷土地可以确定为国有划拨土地。讼争地基位于“浦新社区”这26公顷土地内，其土地性质当然属于国有划拨土地。原告在办理讼争地基审批手续时，获得政府批准的条件是符合“一户一宅”规定，因而讼争地基含有宅基地的属性，须受农村宅基地的有关法律、法规的约束和调整。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、第七十三条、第七十七条等规定精神，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且不能非法转让。针对国有划拨土地使用权转让问题，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条明确规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定无效。本案中双方签订《转让协议》转让划拨土地使用权，未经嵊州市人民政府的审批许可。故本院认为，讼争地基的土地性质无论属于宅基地还是属于国有划拨土地，双方签订的《转让协议》均应当认定无效。 根据合同法第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。《转让协议》既然是无效合同，原告因该合同获得的转让款应当返还被告，被告因该合同获得的地基应当返还原告，但被告在该地基上已经建造了房屋，并作了装修，增加了不动产价值，且不能分割，返还地基应当随同房屋（包括固定装修）一起返还。被告随同房屋返还原告地基时，附着在房屋里面的室内固定装修、且已在评估报告中作价的部分不能损坏。原告要求拆除房屋后返还地基，这是一项不当的诉讼请求。理由如下：首先，涉案房屋的建造履行了必要的审批手续，是一幢合法建筑，非因法定事由、且经法定程序不能被拆除；其次，拆除地上建筑物然后返还地基，这是对社会资源的浪费，法律应当尽一切可能保护社会资源，而不能造成社会资源浪费。综合上述二点理由，本院对原告要求拆除建造在涉案地基上的楼房的诉讼请求不予支持。被告随同房屋一起返还原告地基，势必在原、被告间发生财产增减，财产增加的一方应当折价补偿减少的一方。关于增加不动产价值部分，房屋装修价值已经作出评估；房屋的价值不能通过司法鉴定的途径获得，本案审理过程委托评估获得的是同地段同类型商品房的价格，仅供参考，但房屋的成本价可以参照本市城中村改造房屋重置价格的评定标准【详见嵊州市人民政府办公室嵊政办批（2016）32号文件】作出估算，根据该文件规定的评定标准，本院酌情确定涉案房屋单位面积造价为1200元/平方米，330平方米房屋造价为396000元。合同无效的另一个法律后果是赔偿损失。赔偿损失采用主观过错原则和过错相抵原则，有过错的一方应当赔偿无过错一方的经济损失，双方都有过错的，应根据过错程度来确定相应的赔偿责任。本案原、被告签订无效合同，双方主观过错程度基本相当。造成合同无效是一种缔约过失行为，缔约过失行为所造成的损失一般为信赖利益的损失，主要包括三个方面：（1）缔约费用，（2）履约费用，（3）合理的间接损失。综合考虑签订、履行合同必要的支出费用、合理的间接损失、土地使用价值及房屋居住使用时间、房屋折旧、物价上涨、双方过错程度等等因素，本院酌情确定原告赔偿被告经济损失500000元。案件审理过程中因司法鉴定而产生的费用25000元，可归类到因签订无效合同而产生的损失，以双方各半承担为宜。司法鉴定费用原告已全额垫付，被告应负担的12500元在原告赔偿额度中予以扣除。 综上所述，本院对原告提出的诉讼请求中合法又合理部分予以支持，同时按照法律规定对折价补偿、损失赔偿等问题作出相应处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认李军海、陶林飞与钱武林于2008年7月30日签订的《转让协议》无效。 二、钱武林、樊雪芹返还李军海、陶林飞位于嵊州经济开发区地皮，现浦新社区西直路19弄7号）面积为106.5平方米的地基（包括在地基上已经建造的房屋及其固定装修部分，详见所附分部分项工程费计算表）。 三、李军海、陶林飞返还钱武林、樊雪芹地基转让款182000元。 四、李军海、陶林飞补偿钱武林、樊雪芹房屋及固定装修部分财产折价款合计742868元。 五、李军海、陶林飞赔偿钱武林、樊雪芹因双方签订无效合同所造成的经济损失487500元。 上述第三、四、五项确定的款项限李军海、陶林飞于本判决发生法律效力后一个月内履行；钱武林、樊雪芹在李军海、陶林飞付清上述第三、四、五项确定的款项后一个月内履行上述第二项确定的义务。 六、驳回李军海、陶林飞的其余请求。 若当事人未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17510元，由李军海、陶林飞负担8755元，钱武林、樊雪芹负担8755元，款均限本判决发生法律效力后二十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  商红军 人民陪审员  章六虎 人民陪审员  王国金 二〇一九年二月二日 书 记 员  马胜男