广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19249号上诉人（原审原告）：黄兆英，男，1962年2月13日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：谷爱堂，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：周日，广东百科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜志宏，男，1984年12月18日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：曾韵莹，广东金本色律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈爱芬，女，1957年9月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：伍绍棋，男，1959年6月17日出生，汉族，身份证住址广东省从化市。上诉人黄兆英因与被上诉人杜志宏、陈爱芬、伍绍棋确认合同无效纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初12348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄兆英上诉请求：1.确认穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》无效；2.判令将位于广州市白云区增槎路XX房的产权恢复登记至黄兆英及陈爱芬名下；3.诉讼费用由陈爱芬、杜志宏、伍绍棋承担。事实与理由：黄兆英认为，原审判决认定事实不清、证据不足。第一，原审判决认为杜志宏作为普通购房者，难以对《公证书》产生怀疑，也就难以对代理人伍绍棋的代理权产生怀疑。既然杜志宏如此信赖《公证书》，必然会谨慎审查《公证书》的授权内容，但令人不解的是，在《公证书》并没有授权伍绍棋有收款权利的情况下，为何杜志宏的所谓购房款均交给伍绍棋？在原审的法庭调查过程中，杜志宏也承认其从头到尾均未与陈爱芬有过任何接触和对话。那么，作为买家要向卖家支付如此大额房款，杜志宏不可能不对《公证书》进行谨慎审查，为何在《公证书》没有授权伍绍棋收款的情况下，事后也未得到陈爱芬、黄兆英的书面授权的情况下，仍然将房款交给伍绍棋？付款后也没有让陈爱芬和黄兆英予以书面追认？杜志宏又是基于什么原因对伍绍棋如此信任呢？由此可证明，杜志宏根本没有尽到审慎的审查义务，不属于善意第三人。原审判决对黄兆英提出的这个重大疑问只字未提，是法庭忽略了还是觉得没必要论述呢？第二，原审判决认为杜志宏的付款细节与《转让合同》约定的付款期限、数额基本吻合，与事实不符。根据杜志宏穷尽的举证，其有证据证明转给伍绍棋的金额仅有859000元，其余的杜志宏均称是由其亲属现金支付给伍绍棋。如此大额的交易，杜志宏为何不全部采用转账的形式支付？虽然有伍绍棋出具的《收据》，但如前所述，《公证书》上并没有授权伍绍棋收款，杜志宏此举，显然十分令人生疑。即使根据杜志宏提供的证据及陈述来看，其付款期限也是存在逾期的，既然《转让合同》约定了逾期按3%月息计算利息，但杜志宏并未支付，法庭对此情况也未予以查明。因此，原审判决对杜志宏的付款与《转让合同》约定的期限、数额基本吻合的认定，属于事实不清，证据不足。第三，原审庭审过程中，伍绍棋自认因陈爱芬向其借款后无法偿还，因此全权委托其出售涉案房屋及收取该售房款，其事后仅给了陈爱芬十几万元。且根据伍绍棋所述，伍绍棋与杜志宏是在中介所认识，可他们并非按照正规途径在中介所签订正规交易合同，而是采用手写合同，事后也未按照手写合同履行。并且在2011年7月20日当天，就完成了与抵押权人禤某的抵押涂销及过户手续。试想，购置房产对于大多数家庭来说并不是小事，杜志宏在该房屋有抵押且产权人均不在场，没中介、没正规合同的情况下，凭借不认识的人拿着份《公证书》就愿意拿一笔钱出来帮助卖方办理涂销抵押？法庭也没有查清涂销的金额、资金来源及去向，黄兆英对房屋被抵押及抵押权人为谁毫不知情。今年4月，最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部出台了《关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见》，界定了“套路贷”和民间借贷的区别，指出“套路贷”，是对以非法占有为目的，假借民间借贷之名，诱使或迫使被害人签订“借贷”或变相“借贷”“抵押”“担保”等相关协议……并借助诉讼、仲裁、公证或者采用暴力、威胁以及其他手段非法占有被害人财物的相关违法犯罪活动。诈骗人员借助贷款抵押合同、全权委托书等，并通过在公证处办理公证手续，使诈骗犯罪披上了法律的外衣。纵观本案，借贷、抵押、全权委托书，甚至骗取公证书，最终房屋更名，房款归出借人，无疑是符合“套路贷”的形式。而杜志宏配合涂销抵押和无视伍绍棋无权收款仍向其支付的行为，显然不属于善意第三人。原审判决对此却没有任何说法，岂不是对黄兆英的不公和犯罪行为的纵容？第四，原审判决认定本案没有证据证明杜志宏明知伍绍棋未取得黄兆英的代理权却仍然购买涉案房屋的事实，属于事实不清，证据不足。杜志宏不仅未见过黄兆英，甚至连陈爱芬都没见过，仅凭伍绍棋拿着一份《公证书》就相信伍绍棋，并与之交易的说法有悖常理，而其《转让合同》又是其亲舅舅作为担保人，支付的房款有证据的仅为859000元，不足市场价值1264128元的七成，显然与陈爱芬、伍绍棋为恶意串通。第五，原审判决依据的证据不足。关于伍绍棋的收款行为是否得到陈爱芬授权或追认的问题。一审庭审过程中，伍绍棋、杜志宏并未提供任何证据予以证明。因此，仅凭伍绍棋出具的《收据》不能得出杜志宏已按《转让合同》约定支付房款的结论。同时，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规则》）第55条的规定，证人应当出庭作证，而且陈爱芬根本不存在《证据规则》第56条规定的可以不出庭作证的情形。原审判决对此规定置若罔闻，仅凭与陈爱芬的电话确认就认定陈爱芬同意伍绍棋收款，显然是错误的。退一步说，即使陈爱芬确认同意伍绍棋收款，也未得到黄兆英的同意，如何认定杜志宏就是善意的第三人呢？综上所述，原审判决认定事实不清、证据不足。二审庭询中，黄兆英补充事实和理由：第六，杜志宏未能提供充分证据证明款项的支付情况，现有证据无法证明涉案房屋以合理的价格转让。第七，伍绍棋、杜志宏始终未将房屋的出售情况和款项的支付情况告知黄兆英，因此可以证明伍绍棋和杜志宏之间的行为严重损害了黄兆英的权益。杜志宏二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意黄兆英的上诉请求。伍绍棋二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意黄兆英的上诉请求。陈爱芬经本院合法传唤，未到庭发表答辩意见。黄兆英于2018年9月12日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、确认穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》无效；2、判令将位于广州市白云区增槎路XX号房的产权恢复登记至黄兆英及陈爱芬名下。一审法院经审理查明：1993年9月23日，黄兆英与陈爱芬登记结婚。位于广州市白云区增槎路XX房是黄兆英与陈爱芬在夫妻关系存续期间取得的财产，原登记在二人名下。2011年2月18日，陈爱芬与一名冒充黄兆英的男子共同到广东省广州市南方公证处办理委托伍绍棋出售涉案房屋的《授权委托书》的公证手续。后南方公证处对此出具了（2011）南公证内字第05891号《公证书》。同年7月16日，伍绍棋作为代理人（卖方）与杜志宏之母杨某群（买方）签订了《转让合同》，约定：卖方以113万元的价格将涉案房屋出售给买方，并约定于同年7月20日前往办理房屋交易手续；签约后，买方向卖方支付2万元定金；2011年7月20日前，买方向卖方支付38万元；2011年8月31日前，买方向卖方支付50万元；2011年9月20日，买方向卖方支付余款23万元。当日，伍绍棋向杨某群出具了定金2万元的收条。同年7月20日，伍绍棋作为代理人（卖方）与杜志宏（买方）共同到房管部门签订了穗存量房合字××号《存量房买卖合同》。上述合同约定，卖方以58万元的价格将涉案房屋出售给买方。双方按照58万元的交易金额向广州市地方税务局申报纳税。当日，杜志宏的舅舅杨某权向伍绍棋支付38万元。伍绍棋向杨某群出具了38万元房款的收据。同年9月5日，杜志宏的父亲杜某华向伍绍棋支付22万元。伍绍棋向杨某群出具了22万元房款的收据。同年9月15日，杜某华向伍绍棋支付37万元。伍绍棋向杨某群出具了40万元房款的收据。同年9月24日，杨某群向伍绍棋支付109000元。伍绍棋向杨某群出具了11万元购房余款的收据。2016年4月12日，杜志宏将涉案房屋中1平方米的产权转移登记至杨某群名下。后黄兆英发现涉案房屋被陈爱芬擅自处分，遂向南方公证处反映情况。2018年8月10日，南方公证处作出《关于撤销（2011）南公证内字第05891号公证书部分内容的决定》，相关内容为：办理公证的男子确实不是黄兆英本人。决定撤销《公证书》中对黄兆英委托行为的公证内容；维持陈爱芬委托行为的公证内容。同年9月12日，黄兆英向一审法院提起本案诉讼。同年10月17日，黄兆英委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司对涉案房屋在2011年7月20日的市场价值进行评估，评估意见为1264128元。一审庭审中，一审法院为充分查明事实，建议黄兆英申请对《转让合同》、房款收据的形成时间进行鉴定；建议杜志宏对付款事实进一步举证。2019年3月20日，杜志宏对付款事实进行了进一步举证，补充证明了付款人、付款帐户的细节事实。同年4月17日，黄兆英撤回对《转让合同》、房款收据的形成时间鉴定申请。一审法院认为：本案为确认合同无效纠纷，争议焦点为黄兆英、陈爱芬与杜志宏之间是否成立房屋买卖合同关系及该合同关系是否无效？对此，一审法院认为，首先，南方公证处出具的《公证书》在当时具有外观法律效力。作为普通购房者，难以对《公证书》产生怀疑，也就难以对代理人伍绍棋的代理权产生怀疑。其次，本案没有证据证明杜志宏明知伍绍棋未取得黄兆英的代理权却仍然购买涉案房屋的事实。其三，杜志宏的付款细节与《转让合同》约定的付款期限、数额基本吻合。最后，根据杜志宏的付款事实及黄兆英提供的评估报告，杜志宏支付的购房款与涉案房屋当时的市场价值相比，并未明显过低。综上，因伍绍棋的代理行为构成表见代理，故黄兆英、陈爱芬与杜志宏之间就涉案房屋成立房屋买卖合同关系，且该合同关系不存在无效的情形。因此，黄兆英主张确认合同无效及恢复产权登记的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。虽然本案房屋买卖合同关系中存在故意报低交易价格偷逃税款的情形，但其所违反的是税收法律中的管理性规定而非强制性规定，并不导致房屋买卖合同关系无效。之后，一审法院会将本案中的涉税违法线索向税务机关移送，并建议对责任人予以处罚。陈爱芬使用非法手段，擅自处分夫妻共同财产，对本案的发生有严重过错，故一审法院决定由其承担本案全部诉讼费、财产保全申请费。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年7月30日作出一审判决：驳回黄兆英的全部诉讼请求。案件受理费9600元、财产保全申请费3420元，由陈爱芬负担并于本判决生效之日起5日内向黄兆英支付。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，黄兆英提交了其到广州市房地产档案馆查阅的2011登记字10013861号档案的资料，拟说明伍绍棋在2011年6月15日背着黄兆英对涉案房屋办理了抵押贷款的材料。档案资料包括白云区房地产交易中心的受理回执、广州市房地产他项权利登记申请书、广州市房地产交易与权属登记询问记录表、抵押财产评估协议书、公证书、借款合同、房地产抵押合同、具结书以及白云区收费缴费通知书。其中伍绍棋和禤某签订的抵押财产评估协议书、借款合同以及房地产抵押合同载明，陈爱芬和黄兆英以涉案房屋作为抵押贷款担保向禤某借款1080000元。伍绍棋确认涉案房屋的抵押事实，表示抵押是经过陈爱芬同意的。伍绍棋表示其与禤某是朋友关系。伍绍棋述称：其经朋友介绍与陈爱芬认识，陈爱芬表示做建筑工程需要资金周转，提出用房屋作为抵押，由于当时涉案房屋尚有农业银行的按揭借款抵押，伍绍棋就先垫钱还给银行办理了涂销抵押手续，禤某的抵押在农业银行出具涂销抵押证明后，在房管局办理了他项权利证明登记，农业银行抵押在前，禤某抵押在后；因陈爱芬表示无法向伍绍棋偿还钱款，就通过卖房还钱，为此伍绍棋要求陈爱芬出具公证委托，委托伍绍棋卖房；伍绍棋凭借公证委托书与杜志宏的母亲杨某群沟通卖房事宜，并告知陈爱芬涉案房屋的价格大概在105-113万之间，陈爱芬表示同意；当时杜志宏要购买涉案房屋，伍绍棋与禤某商量好等房屋卖了之后就将收到杜志宏的房款给到禤某，在过户当天禤某到房管局涂销抵押后，将涉案房屋过户给了杜志宏。伍绍棋表示杜志宏所付购房款113万元，扣除陈爱芬欠伍绍棋的本金和利息后，剩下的十几万给到陈爱芬，但已不记得是通过转账还是现金的方式。二审庭询中，杜志宏表示113万元的房款已经支付完毕，第一笔是2011年7月16日杨某群向伍绍棋支付现金2万元作为定金，第二笔是2011年7月20日杜志宏委托其舅舅杨某权通过银行转账支付38万元，第三笔是2011年9月5日杜志宏通过父亲杜某华向伍绍棋银行转账22万元，第四笔是2011年9月15日杜某华银行转账37万元加上杨某群现金支付的3万元，第五笔是2011年9月24日杨某群取现金109000元加上杨某群身上的现金1000元共计11万元。杜志宏表示上述款项的支付，伍绍棋均有开出收据。伍绍棋对杜志宏所述付款情况予以确认。二审庭询中，黄兆英表示：涉案房屋是黄兆英和陈爱芬在2003年10月23日通过按揭贷款购买的二手房，按揭款由陈爱芬负责向银行偿还；涉案房屋此前一直由陈爱芬出租给他人使用，陈爱芬和黄兆英居住在广州市越秀区白云路XX房；陈爱芬说过她与承租方签有租赁合同，但黄兆英不清楚涉案房屋具体出租给谁以及租金收取情况。黄兆英称其不了解涉案房屋的使用情况，也不了解租金的支付情况，陈爱芬讲过所收租金用于交纳按揭房款每月2000-3000元，直至2018年6月涉案房屋需要进行装修用作儿子的婚房，陈爱芬此时离家出走，黄兆英才知道涉案房屋被卖了。黄兆英表示其十多年来曾问过陈爱芬有没有钱向银行供楼，陈爱芬有向其出示涉案房屋水电费的短信。杜志宏表示其于2011年9月24日交齐房款后就接收涉案房屋作为婚房居住使用至今，期间黄兆英没有上门了解涉案房屋的使用情况。黄兆英表示，其已向陈爱芬提出了离婚诉讼。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：杜志宏购买涉案房屋所签买卖合同是否有效。案件事实表明，伍绍棋是依广东省广州市南方公证处（2011）南公证内字第05891号《公证书》中所载《授权委托书》，以黄兆英和陈爱芬代理人的身份与杜志宏签订存量房屋买卖合同并办理交易过户的，虽然广东省广州市南方公证处在2018年8月10日撤销该公证书中对黄兆英委托行为的公证内容，但杜志宏当时是基于该公证书对外产生的公信力而与伍绍棋签订房屋买卖合同、支付购房款项并办理交易过户手续。黄兆英上诉主张杜志宏没有尽到审慎审查义务，不属于善意第三人，所提理由并不充分。根据杜志宏和伍绍棋的陈述，涉案房款113万元已经支付完毕。一审法院依杜志宏的付款情节与《转让合同》约定的付款期限、数额基本吻合，对杜志宏支付购房款的事实予以认定，并非没有依据。对比杜志宏主张的付款事实以及黄兆英提供的涉案房屋的评估报告，杜志宏所付购房款的数额并未明显低于涉案房屋当时的市场价值。黄兆英上诉主张杜志宏与伍绍棋存在恶意串通的情节，依据并不充分。根据南方公证处于2018年8月10日作出的《关于撤销（2011）南公证内字第05891号公证书部分内容的决定》，黄兆英的委托行为公证内容被撤销，而陈爱芬对伍绍棋的委托行为予以维持，黄兆英上诉对伍绍棋的收款行为是否取得陈爱芬的授权或追认所提异议，于本案处理并无实际意义。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，陈爱芬未经黄兆英的同意委托伍绍棋出售夫妻共同共有的房屋，杜志宏已支付合理对价并办理产权登记手续，在现有证据不能证明杜志宏对伍绍棋未取得黄兆英的委托授权进行房屋交易存有过错的情况下，一审法院驳回黄兆英主张确认房屋买卖合同无效并要求恢复产权登记的诉讼请求，于法有据，本院予以维持。需要指出的是，黄兆英多年疏于对涉案房屋的管理，为陈爱芬擅自出售夫妻共有房屋留下了空间，如黄兆英认为陈爱芬擅自转让涉案房屋侵害其合法权益，可在离婚时请求赔偿损失。综上所述，黄兆英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9600元，由黄兆英负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇一九年十一月二十九日书记员  吴敏玲熊盈颖