广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初12003号原告：蓝文燕，女，1987年6月3日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：付舒仁，广东卓明律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐学艺，系原告配偶。被告：王金福，男，1973年1月5日出生，汉族，住广州市花都区，第三人：广州一明置业有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇金狮大道西22号之八，统一社会信用代码91440101MA5AQ7UU26。法定代表人：吴伟聪。原告蓝文燕与被告王金福，第三人广州一明置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用简易程序于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人付舒仁、徐学艺、被告王金福到庭参加诉讼，第三人广州一明置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告支付的定金3万元，补偿原告所支付的中介费9600元、按揭费9000元、律师费2万元；2、被告向原告支付违约金48000元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告于2018年12月28日向本院申请增加一项诉讼请求：确认原被告签订的《房屋买卖合同》中关于原被告的买卖合同关系于2018年11月13日解除。事实和理由：原告、被告及第三人于2018年8月23日签署《房屋买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告位于广州市花都区狮岭镇狮中路8号东升东路第一安全小区四幢104房（下称交易房产），交易价格48万元，定金3万元，卖方不按合同约定出售物业的，按交易总价的10%支付违约金，违约方须支付守约方的律师费用等。合同签署后，原告向被告支付了定金3万元。此后，原告陆续支付了中介费9600元、按揭费9000元。合同履行过程中，2018年10月底，原告申请按揭的农业银行已批复按揭同贷，但被告为阻止交易，私自向农业银行陈述其准备离婚，其配偶欠有大量负债，你配偶不同意出售交易房屋等。为此，农业银行要求被告及其配偶当面确认交易事实，但被告拒绝履行。2018年11月11日，被告明确告知第三人，其不再售卖交易房产，其配偶不同意出售交易房产，愿意退还3万元的定金给原告但拒绝赔偿原告或承担违约金。同时，原告了解到，原告的配偶也在放卖交易房屋，且已收了另外的买受人3万元定金。合同目的已无法实现。鉴于此，原告委托广东卓明律师事务所于2018年11月13日向被告发送律师函，要求解除合同，退还定金、支付违约金等，被告于2018年11月13日收到该律师函，但明确表示拒绝按律师函的要求支付相关款项。原告为此支付律师费6000元，且后续将根据回款的15%支付律师费。根据合同约定，该费用应当由被告承担。以上情况，事实清楚，证据充分，请人民法院依法判如所请。被告辩称，我的房子很旧了，银行只能贷款18-20万左右，但是中介说可以贷款到40万元左右，我就相信了中介，给了中介5000元，就想把房子给卖了，我等着这个钱还款。然后就找到了原告，收了原告30000元定金，后来因为贷不了那么多钱，房子太旧了，中介说到广州找了一家银行，只要原告可以支付余款，我就可以继续履行合同。后来原告突然说不要了，还录音。第三人未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇狮中路8号东升东路第一安全小区四幢104房，权属于被告。2018年8月20日，被告作为卖方与原告作为买方签订一份《房屋买卖合同》，合同约定被告将涉案房屋卖与原告，总房价为480000元，定金30000元，首期楼款130000元（含定金），按揭贷款350000元。合同第十一条约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用及楼款。合同还对于其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了定金30000元。原告于2018年8月23日向第三人支付服务费9600元。2018年11月11日，被告曾与第三人的工作人员电话通话中声称不卖涉案房屋。诉讼中，原告陈述：其并没有收到被告不卖房子的书面证据。原告于2018年11月13日向被告发出《律师函》，要求解除双方之间的《房地产买卖合同》。原告向本院提交其向吴伟聪支付的《收据》及《融畅案件中心专用收款凭证（预收）及说明》，拟证明其支付中介费9600元、按揭费9000元。被告对此证据不予确认。原告向本院提交其与广东卓明律师事务所签订的《委托代理合同》，其中约定原告向广东卓明律师事务所支付前期律师服务费6000元，后期律师服务费按原告实际收到的诉争款项的15%支付，拟证明原告应支付律师费20000元应由被告承担。被告对此证据不予确认。庭审中，经本院询问，被告同意继续履行合同，但原告不同意继续履行合同，因为被告老婆不同意继续履行合同，原告也不能一次性支付完45万元，原告担心有其他问题。关于按揭贷款情况，原告陈述：按揭银行农业银行没有发出同贷书，但中介在十月底通知原告办理按揭，因为被告老婆一直没有去所以银行按揭没有办到，过了几天要求交易双方一起去银行把事情说清楚，被告不同意去。被告陈述：中介通知被告前往农业银行，被告曾前往银行并大概说了房子情况及其老婆的情况。本院根据原告申请于2018年11月23日作出（2018）粤0114民初12003号之一民事裁定，裁定冻结王金福的银行存款116600元或查封等值的其他财产，并查封涉案房屋。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告曾在与中介的电话通话中提及不同意出卖涉案房屋，该行为已经构成违约，而原告至今仍未取得按揭银行的同意贷款通知书，也存在违约情形。原告所称银行在听取被告陈述后不再向原告贷款，首先原告并无证据证明其未取得银行贷款系由于被告向银行所作陈述导致，其次即使银行参考被告陈述，系银行作为金融机构自身对此笔贷款作出的合理判断，并不能将原告未能取得按揭贷款的过错完全归因于被告。虽然被告在庭审中曾明确其愿意继续履行合同，但原告不同意继续履行合同，因此原告主张确认原被告签订的《房屋买卖合同》中关于原被告的买卖合同关系于2018年11月13日解除的诉讼请求，本院予以支持。因被告存在违约行为，因此原告主张被告向其退还定金30000元，合理合法，本院予以支持。至于原告主张被告向其支付违约金48000元、中介费9600元、按揭费9000元的诉讼请求，因原告同样未能按照合同约定办理按揭贷款，存在一定过错，因此对该项诉讼请求，没有理由和依据，本院不予支持。因原告支付律师费并非本次诉讼必要产生的费用，因此原告主张被告向其支付律师费20000元，于法无据，本院不予支持。第三人广州一明置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、确认原告蓝文燕与被告王金福签订的《房屋买卖合同》中关于原、被告的房屋买卖合同关系于2018年11月13日解除；二、被告王金福于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蓝文燕返还定金30000元；三、驳回原告蓝文燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4733元，由原告蓝文燕负担2728.2元，被告王金福负担2004.8元。保全费1103元，由原告蓝文燕负担635.8元，被告王金福负担467.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  袁贞二〇一九年二月十四日书记员  郑萍