山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁15民终2796号上诉人（一审原告、执行案外人）：孙春莲，女，1967年6月22日出生，汉族，居民，住山东省高唐县。委托诉讼代理人（系孙春莲之夫）：李会之，住山东省高唐县人和办事处保合寨村**。委托诉讼代理人：解建忠，男，山东盛强律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李忠平，男，1983年6月16日出生，汉族，居民，，住高唐县被上诉人（原审被告、被执行人）：赵顺恩，男，1970年6月14日出生，汉族，居民，，住高唐县委托诉讼代理人：丁兰武，高唐福民法律事务所法律工作者。上诉人孙春莲因与被上诉人李忠平、赵顺恩案外人执行异议之诉一案，高唐县人民法院于2018年11月2日作出（2018）鲁1526民初2873号民事裁定，已经发生法律效力。高唐县人民法院经审判委员会讨论决定，于2018年11月16日作出（2018）鲁1526民监4号民事裁定，再审本案，并于2019年5月20日作出（2018）鲁15民再6号民事判决。孙春莲不服，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙春莲上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判撤销（2018）鲁1526民初2873号民事裁定。事实与理由：1.一审对李忠平与赵顺恩之间民间借贷的真实性未予审查。赵顺恩于2016年6月7日将涉案房屋出售给孙春莲，后涉案房屋一直由孙春莲占有并使用。期间，李忠平曾以买房人的名义去该房屋查看。李忠平与赵顺恩从未向上诉人提起过二人存在民间借贷关系，且二人之间的民间借贷纠纷案件，自立案至开庭调解仅用时一个多月，上诉人不知资金支付方式、资金来源是否查清。一审法院对于二人是否涉嫌虚假诉讼未予审查。2.上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的所有权。涉案房屋已于2016年6月7日交付上诉人，上诉人的户口已迁入涉案房屋所在的保合寨村，一审判决认定双方买卖合同有效。因此，上诉人对涉案房屋享有所有权，能够排除强制执行。被上诉人李忠平辩称，我和赵顺恩的借贷关系真实有效，请求维持执行裁定及一审判决。被上诉人赵顺恩辩称，请求维持执行裁定及一审判决。孙春莲向高唐县人民法院起诉请求：1.依法撤销（2018）鲁1526执异38号执行裁定，确认原告的执行异议成立，中止对涉案房产的执行。2.确认原告对涉案房产享有所有权。高唐县人民法院于2018年11月2日作出（2018）鲁1526民初2873号民事裁定，本案按孙春莲撤诉处理。因原审裁定确有错误，高唐县人民法院于2018年11月16日作出（2018）鲁1526民监4号民事裁定：再审本案，再审期间中止原裁定书的执行。高唐县人民法院再审认定事实：原审被告李忠平与原审被告赵顺恩民间借贷纠纷一案，高唐人民法院于2017年9月6日作出（2017）鲁1526执1136号执行裁定，查封了高唐县人和街道保合寨村房产一处（土地证号：高集用[2010]第10020**）。原审原告孙春莲提出执行异议。高唐人民法院于2018年8月30日作出（2018）鲁1526执异38号执行裁定，驳回了孙春莲的异议请求。孙春莲不服，提起诉讼。涉案房屋于2010年2月21日由高唐县人民政府为赵顺恩颁发了高集用（2010）第1002001号土地使用权证。通过刘某介绍，2016年6月7日，原审原告孙春莲与原审被告赵顺恩、刘某签订了房屋买卖协议一份，内容为：“出卖人（甲方）赵顺恩，买受人（乙方）孙春莲。甲方自愿将坐落在人和办事处保合寨村的房屋（北房五间、西屋五间、东屋大门五间及院落内所有的附属设施）出售给乙方。房屋总价款为肆拾万元。乙方以现金形式向甲方支付购房款。甲方在收到乙方交付的房屋全部房款时为乙方出具收款凭证；乙方交付全部房屋价款同时，甲方将房屋有关证件全部交给乙方。房屋交付前，该房屋所发生的的一切税费（包括水电费、有线电视费等），全部由甲方负担，房屋交付后的费用由乙方自行承担……。甲方赵顺恩签名捺印，乙方孙春莲签名，见证人刘某签名捺印。”同日，赵顺恩为孙春莲出具了收条一份，内容为：“今收到孙春莲购房款肆拾万元正经手人赵顺恩2016年6月7日”。并同时交付给孙春莲涉案房屋的土地使用权证及房屋钥匙。2016年6月8日，原审原告孙春莲将购房款400000元，通过其丈夫李会之的账户向刘某账户转款240000元，现金汇入刘某账户19800元，加之刘某欠李会之加油款139400元，另800元刘某与孙春莲约定继续加油，上述共计400000元。高唐县人民法院再审认为，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违法法律、行政法规的强制性规定”。依据上述法律规定，涉案房屋的土地属于保合寨村集体所有，在原审原被告之间签订房屋买卖协议时，原审原告尚不具有保合寨村村集体成员的资格，因此原审原告与原审被告签订的房屋买卖协议因违反法律、行政法规的强制性规定无效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，占有诉争房屋以阻却法院执行必须同时具备上述四个要件。本案中，孙春莲于2018年7月19日才将户口迁至高唐县人和街道保合寨村，故原审原被告签订的房屋买卖协议在2018年7月19日之前是无效的，涉案房屋于2017年9月6日即被法院进行了查封，因此原审原被告之间在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同，原审原告的居住亦不是依据合法有效的合同合法占有涉案房屋，并因原审原告未成为保合寨村村集体成员之前的原因，根本无法办理过户登记手续。根据上述法律规定，无论涉案房屋的购房款是否全部交付，原审原告孙春莲就涉案房屋也不享有足以排除强制执行的民事权益。原审中因开庭传票未向孙春莲送达即作出（2018）鲁1526民初2873号民事裁定，应予以撤销。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原审原告孙春莲的诉讼请求。案件受理费7300元，由原审原告孙春莲负担。本院二审期间，上诉人孙春莲提交了高唐县人民法院作出的（2017）鲁1526民初1259号民事判决书和济南市中级人民法院作出的（2017）鲁01民终2119号民事判决书，拟证明对于购买农村房屋时不具有本村户口、而在法庭辩论结束前取得房屋所在村庄户口的，均认定为有效合同。被上诉人赵顺恩质证认为该两份判决书与本案没有关联性，且没有法院的签章，对本案没有任何效力。被上诉人李忠平未发表质证意见。本院二审查明，赵顺恩与孙春莲签订的“房屋买卖协议书”第六条约定：“本合同生效之日起，如发生房产被占及征用所得的补偿款一律归乙方所有。甲方如想要索回房屋所有权，应在乙方同意的情况下返回乙方所属期间对房屋的维护及维修费用及购房款人民币四拾万元整，并按房款总价100%赔偿。”二审中，孙春莲陈述：因赵顺恩欠刘某钱，涉案房产被刘某占有。孙春莲和赵顺恩、刘某商量购买涉案房产，当时赵顺恩表示一年后将涉案房产收回并给孙春莲80万元。购买涉案房产一年后，孙春莲去找赵顺恩，赵顺恩开始一直想要回涉案房产，后来赵顺恩又不要了，孙春莲才去办理涉案房产过户手续。本院二审查明的其他事实与高唐县人民法院再审查明的一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、孙春莲对涉案房产是否享有所有权。二、孙春莲对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于孙春莲对涉案房产是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产所有权的继受取得，除法律另有规定外，只有依法登记之后，买受人才能取得所有权。从本案查明的事实看，涉案房产并未办理不动产登记证书，亦未办理转移登记，孙春莲主张其是涉案房产的所有权人，没有事实根据，本院不予支持。关于孙春莲是否享有足以排除强制执行的其他民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，四项条件应全部符合，缺一不可。参照该规定，根据上诉人孙春莲与赵顺恩签订的“房屋买卖协议书”和孙春莲的陈述，孙春莲与赵顺恩签订的房屋买卖协议具有以涉案房产抵押借款的性质，并非真正意义上的房屋买卖行为，即孙春莲在涉案房产被查封前未签订合法有效的书面买卖合同。另外孙春莲购买涉案房产时，与见证人刘某进行了购房款的交付和抵顶，并未将购房款交付给赵顺恩。因此，孙春莲所提交的证据不足以证明其就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上，孙春莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人孙春莲负担。本判决为终审判决。审判长  尹继阳审判员  张 磊审判员  于景涛二〇一九年十一月二十二日书记员  王清清