成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0112民初5174号 原告：中铁地产（成都）开发有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街办北泉路1188号。 法定代表人：崔跃峰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：田青，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒婷梅，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都注视者企业管理咨询有限公司，住所地成都市成华区熊猫大道1248号3楼104室。 法定代表人：陈明英，执行董事。 委托诉讼代理人：王启毅，四川均鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖琴，女，系该司员工。 原告中铁地产（成都）开发有限公司（以下简称中铁地产公司）与被告成都注视者企业管理咨询有限公司（以下简称注视者咨询公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中铁地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令中铁地产公司与注视者咨询公司签订的《中铁逸都2号楼整栋店铺租赁合同》已于2018年8月13日正式解除；2.判令注视者咨询公司立即向中铁地产公司支付其所拖欠的自2018年2月1日至2018年8月13日止的租金182807.62元；3.判令注视者咨询公司立即向中铁地产公司支付自拖欠上述租金之日起至实际支付之日止的逾期付款违约金（截止至2018年8月24日止按年利率36%逾期付款违约金暂计为20863.22元）；4.判令注视者咨询公司立即将其承租的成都市龙泉驿区驿都西路3777号的中国铁建·国际城II的2号楼整栋店铺予以腾退并恢复原状后交还给中铁地产公司，并按租赁合同解除前日租金标准的二倍标准向中铁地产公司支付自2018年8月14日起至其实际交还店铺期间产生的店铺占用费；5.判令被告于2018年10月12日前办妥以租赁店铺为注册地址或经营地址的工商注销或变更手续；6.本案诉讼费、保全费用、诉讼财产保全保函费等费用由被告承担。事实和理由：中铁地产公司与注视者咨询公司于2016年3月14日签订了《中铁逸都2号楼整栋店铺租赁合同》，约定注视者咨询公司承租中铁地产公司所有的位于成都市龙泉驿区驿都西路3777号“中铁逸都”2号楼，租赁期限为2016年3月15日至2020年3月30日，租金按季交纳。合同签订后，中铁地产公司如约将租赁房屋交付给了注视者咨询公司进行正常经营，但注视者咨询公司在经营过程中多次以经营困难等为由迟延交纳租金。自2017年起，注视者咨询公司又多次提出申请延期交纳租金、免租优惠并调整租金支付期限等不合理要求。2017年10月27日，双方经协商签订了《中国铁建·中铁逸都2号楼店铺租赁合同补充协议》，给予注视者咨询公司自2017年10月1日至2017年12月31日三个月免租培育期，并自2018年1月1日起，将租金改为按月支付。补充协议签订后，注视者咨询公司自2018年1月25日起，仍然拒不交纳租金、物业管理费等费用。经中铁地产公司多次催收，注视者咨询公司均置之不理。中铁地产公司因此于2018年8月10日向注视者咨询公司送达了《解除租赁协议通知书》，解除了双方的租赁合同。合同解除后，注视者咨询公司至今仍未将租赁房屋交还，也未支付任何欠付费用。故具状，望判如所请。 注视者咨询公司辩称，1.注视者咨询公司从2018年2月未付租金是事实，但并非无故拖欠，而是由于所承租的房屋从租赁开始就一直存在楼顶渗漏和负一楼下水道倒灌被淹的质量问题，双方就此于2017年10月达成补充协议免除三个月租金后，自2018年1月开始又出现了三次下水道倒灌，每次持续一周，给注视者咨询公司的财产造成了损失，经营也造成了很大影响，中铁地产公司经多次催促却均拒不履行其维修义务所致。由于中铁地产公司不履行维修义务在先，故注视者咨询公司享有先履行抗辩权，有权拒付租金，而不构成违约。因此，中铁地产公司以注视者咨询公司拒付租金构成违约为由，单方发出解除合同通知，不能产生解除合同的效力；2.即便拒交房租构成违约，因事出有因，注视者咨询公司违约行为也属轻微。中铁地产公司起诉后，注视者咨询公司积极与之协商，已付清了全部欠付租金，以实际行动表明继续履行合同的意愿。注视者咨询公司租赁案涉房屋用于经营瑜伽、功能健身和跆拳道，承租后投入巨额成本对经营场所进行了装修，现有会员700多人。如贸然解除合同会造成注视者咨询公司极大经济损失，导致双方利益严重失衡。故希望法院基于公平原则的考量，对中铁地产公司合同解除权的行使予以限制。 本案审理过程中，原告为证明其主张的事实出示了《中铁逸都2号楼整栋店铺租赁合同》、《中国铁建·中铁逸都2号楼店铺租赁合同补充协议》、中国建设银行单位客户专用回单、催告通知书及邮政快递详情单、律师函及邮政快递详情单、《解除租赁协议通知书》及邮政快递详情单、成都注视者企业管理咨询有限公司龙泉驿分公司工商登记查询单等证据，被告出示了联络函、告知书及快递运单详情、照片、通话录音等证据。本院于2018年12月3日对案涉租赁房屋进行了现场勘验，拍摄了照片并制作了现场勘验笔录。上述证据经质证，具有证据三性，能够相互印证，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月14日，中铁地产公司作为出租方与作为承租方的注视者咨询公司签订了《中铁逸都2号楼整栋店铺租赁合同》，约定注视者咨询公司承租中铁地产公司所有的位于成都市龙泉驿区驿都西路3777号“中铁逸都”2号楼整栋，用于经营“瑜珈、功能健身、休闲咖啡”。租赁期限为2016年3月15日至2020年3月30日。该店铺用于计算租金、物业费等的租赁面积为1010.21平方米。合同第20.1.1条该店铺租金具体实行标准为2016年3月15日至2017年3月30日按每平方米12.5元计算租金，每月为12627.63元；2017年4月1日至2018年3月30日按每平方米16元计算租金，每月为16163.36元；2018年4月1日至2019年3月30日按每平方米33.6元计算租金，每月为33943.06元，2019年4月1日至2020年3月30日按每平方米35.28元计算租金，每月为35640.21元。租金按季交纳，于每季度最后一个月25日前交纳下季度租金。租赁期间的物业管理费由承租方向出租方指定的管理公司支付，水电等费用由承租方承担。承租方并应支付10万元作为履约保证金，承租方逾期支付租金或者其他应付款项超过一个月的，出租方可书面通知解除本合同，承租方已支付的所有租金以及履约保证金和其他费用均不予退还。承租方应在租赁期届满或合同提前解除之日后七日内交还店铺，逾期交还的出租方有权要求按合同解除之日前日租金标准的二倍支付逾期期间的房屋占用费。合同第11.4条约定：承租方应当于租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的六十日内办妥以该店铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。否则，承租方同意按照出租方的商业管理制度缴纳违约金。合同第5.2条约定：……承租方如发现该店铺及列于本合同附件中出租方提供的装修、附属设施或设备出现损坏或故障，应及时通知出租方或管理公司前来维修而不得擅自处理，出租方或管理公司应在接到通知后48小时开始进行维修，但在紧急情况下，承租方可在为减少对其财产及雇员即时损害或风险之目的限度内进行临时性的修理。合同第8.2条约定：承租方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足履约保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的1%向出租方支付违约金……双方特别确认，在租赁期间若承租方延迟缴纳租金或物业管理费或能源费用等累计超过3次（含本数），则承租方的行为构成严重违约。合同第十四条约定：对于任何通知或联络，如直接交付，则在接收一方或其授权人签收时视为收讫；如用传真，在发出后视为收讫；如通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视为收讫；如用挂号信邮寄，在寄出五天后视为收讫。对于发送给承租方的任何通知或联络，出租方可以向本合同第二十条（应为二十一条）所述地址发送。在承租方接收店铺后，任何给予承租方的通知如果该通知写明以承租方为收件人并留在该店铺处将被认为十分确定地发给了承租方，并视为由承租方于下一个工作日收到。一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。合同第二十一条约定：本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按该条载明的地址或传真号发出或者按照接收一方所最新书面通知的其他地址或传真号发出。该条对双方的通知地址及收件人进行了载明，其中出租方收件人为尹理海，地址为成都市高新区锦城大道1288号；承租方收件人为廖军，地址为成都市龙泉驿区首创东公元。 合同签订后，注视者咨询公司向中铁地产公司支付了10万元的履约保证金，中铁地产公司将租赁房屋交付给了注视者咨询公司，注视者咨询公司于2016年4月1日以承租的案涉房屋作为营业场所登记设立了成都注视者企业管理咨询有限公司龙泉驿分公司开始进行经营。2017年10月27日，注视者咨询公司与中铁地产公司签订了《中国铁建·中铁逸都2号楼店铺租赁合同补充协议》，以注视者咨询公司开业后，整体市场环境困难、项目入住率低、经营遇到较大问题，为支持承租方克服当前困难，实现共同长期发展为由，给予了注视者咨询公司2017年10月1日至2017年12月31日共三个月的免租优惠。同时约定从2018年1月1日起，将租金交纳方式由季付改为按月支付，即在每月25日前支付下月租金。该补充协议并载明：除上述对原合同的变更约定之外，原合同的其他内容不予调整，承租方应当按照原合同的约定继续履行。该补充协议签订后，注视者咨询公司于2018年1月2日支付了2018年1月的租金，后因承租房屋负一楼发生下水道雨水倒灌被水淹的情况，在向中铁地产公司相关工作人员发函反映，要求中铁地产公司维修并赔偿损失，而中铁地产公司未作处理的情况下，自2018年1月25日起，一直以此为由拒绝交纳后续租金，并提出以租金抵扣损失的主张。中铁地产公司在2018年3月27日和6月25日两次书面催缴无果后，于2018年8月10日按双方合同记载的注视者咨询公司收件人和收件地址以特快专递的方式向注视者咨询公司邮寄送达了《解除租赁协议通知书》，以注视者咨询公司欠付2018年2月1日至2018年7月31日租金177150.44元未付为由，通知解除双方的租赁合同（注视者咨询公司在诉讼中自认于2018年9月10日收到该通知书）。中铁地产公司提起诉讼后，双方工作人员曾就纠纷解决进行磋商，在此过程中注视者咨询公司于2018年9月27日向中铁地产公司补交了欠付租金中的部分租金77150.44元，其余部分至今未支付。 另查明，中铁地产公司因本案向华安财产保险股份有限公司四川分公司支付了诉讼财产保全责任保险服务费1000元。 本院认为，中铁地产公司与注视者咨询公司所签订的《中铁逸都2号楼整栋店铺租赁合同》及《中国铁建·中铁逸都2号楼店铺租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 中铁地产公司主张注视者咨询公司连续七个月未支付租金构成违约，根据合同第十条承租方逾期支付租金超过一个月出租方即有权解除合同的约定，其享有合同解除权。注视者咨询公司则认为案涉房屋漏水，经多次催促，中铁地产公司均未予修缮导致其营业受到很大影响，其有权行使先履行抗辩权拒付租金，拒付行为不构成违约，故中铁地产公司不享有合同解除权。因此，本案中双方主要的争议焦点在于中铁地产公司是否享有约定的合同解除权。根据本案查明事实，案涉租赁房屋在租赁期间确存在负一楼被水淹后，中铁地产公司经催告未进行维修处理的事实，根据双方合同约定和法律规定，对租赁物进行维修是中铁地产公司的义务，因此应当认定中铁地产公司在本案中存在先履行债务不符合约定的情形。但根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在对方不适当履行的情况下，后履行方只能根据对方不适当履行的具体情况行使先履行抗辩权，即抗辩权的行使是有其范围的，应当与不适当履行之间具有对应性、相当性。本案中案涉房屋负一楼被水淹虽是事实，但其仅是局部的、次要部位的影响，且按注视者咨询公司自述持续时间也并不长，不能据此认定中铁地产公司履行义务存在重大、显著瑕疵。因此，注视者咨询公司不能取得拒付后续全部租金的抗辩权，其连续七个月拒付全部租金构成违约，应当承担继续支付欠付租金和违约金的责任。关于中铁地产公司主张其享有解除权的问题，考虑到注视者咨询公司虽未就负一楼被水淹的损失具体数额等情况举证证明，但该损失应属客观存在，且水淹也确实会给注视者咨询公司的经营造成一定的影响，注视者咨询公司并非无故拒付租金，让其继续履行支付欠付租金的义务并承担违约金已足以弥补中铁地产公司损失和惩戒违约，解除合同将使注视者咨询公司遭受重大损失，导致双方利益严重失衡，故对中铁地产公司的该项主张，本院不予支持。 关于注视者咨询公司应当支付的租金。注视者咨询公司认可自2018年2月1日起便未付租金，中铁地产公司主张截止至2018年8月13日欠付租金为182807.62元，经计算该期间租金实为182333.18元。注视者咨询公司于2018年9月27日支付租金77150.44元，尚欠105182.74元未予支付，注视者咨询公司应当承担继续支付该款项的违约责任。中铁地产公司所主张的2018年8月13日之后按双倍计算的后续房屋占有使用费、腾退并恢复原状后交还房屋，并要求注视者咨询公司办妥以租赁店铺为注册地或经营地的工商注销或变更手续的诉讼请求均系基于案涉合同已解除而提出的主张，在案涉合同未依法予以解除的前提下，本院不予支持。至于该期间的租金，应按双方合同约定租金标准支付，截止2019年2月应付租金为223367.2元，注视者咨询公司应予一并支付。 关于逾期支付租金的违约金。中铁地产公司主张的截止至2018年8月24日止的逾期付款违约金20863.22元并未超过双方约定的标准，本院予以支持。其后的逾期付款违约金均应按中铁地产公司自行调减后的年利率36%为标准，以未付租金182333.18元为基数，自2018年8月25日起计算至2018年9月27日为5934.57元，并以105182.74元为基数，自2018年9月28日起计算至实际付清之日止。 关于中铁地产公司要求注视者咨询公司承担诉讼财产保全责任保险服务费1000元的诉讼请求，中铁地产公司向本院申请财产保全措施，其可提供其他财产作为担保，该项支出非必要性支出，且其要求注视者咨询公司承担并无明确合同依据，故对中铁地产公司该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十二条、第九十三、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第三款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都注视者企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内向中铁地产（成都）开发有限公司支付2018年2月至2018年8月13日期间欠付租金105182.74元及逾期付款违约金（违约金均按照年利率36%计算至2018年8月24日为20863.22元，自2018年8月25日起以182333.18元为基数计算至2018年9月27日为5934.57元，自2018年9月28日起以105182.74元为基数计算至实际付清之日止）； 二、成都注视者企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内向中铁地产（成都）开发有限公司支付2018年8月14日至2019年2月租金223367.2元； 三、驳回中铁地产（成都）开发有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4355元，减半收取计2177.5元，保全申请费1695元，共计3872.5元，由成都注视者企业管理咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 乐 曦 二〇一九年二月十八日 书记员 黄龙雪