浙江省桐庐县人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)浙0122执异6号 异议申请人钟国良，男，1956年2月13日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 特别授权委托代理人钟胜磊（系钟国良儿子），男，1983年11月21日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被申请人（即申请执行人）中达建设集团股份有限公司（以下简称“中达公司”）。住所地浙江省宁波市象山县丹城镇育才路16号。统一社会信用代码913302001450049693。 法定代表人齐明春。 被申请人（即被执行人）桐庐君杰置业有限公司（以下简称“君杰公司”）。住所地浙江省桐庐县桐君街道春江路1108号。组织机构代码66804891－X。 法定代表人徐耀庚。 被申请人（即被执行人）徐耀庚，男，1963年1月20日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 被申请人（即被执行人）浙**光冶炼集团有限公司（以下简称“华光公司”）。住所地浙江省桐庐县桐君街道春江路1108号二楼。组织机构代码25392456－X。 法定代表人刘光火。 特别授权委托代理人周国健（系“华光公司”员工），男，1969年3月22日出生，汉族，户籍地浙江省建德市，通讯地址浙江省桐庐县。 被申请人（即被执行人）刘光火，男，1946年1月9日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 本院在执行“中达公司”与“君杰公司”、徐耀庚、“华光公司”、刘光火建设工程施工合同纠纷一案中，异议申请人钟国良对执行标的提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2019年1月25日公开进行听证，异议申请人钟国良及其委托代理人钟胜磊、被申请人“华光公司”的委托代理人周国健出席参加听证，被申请人“中达公司”、“君杰公司”、徐耀庚、刘光火未出席听证，本案现已审查终结。 异议申请人钟国良异议称：华光大厦系由“君杰公司”作为建设单位开发的房产，“中达公司”为施工单位。该项目竣工验收后至今，除第1层登记在徐耀庚和白兰花名下、第3层登记在桐庐川垚农业开发有限公司陆一峰名下外，其余25层（即2层、4－27层）仍初始登记在“君杰公司”名下【房产证号为桐房权证更字第××号】。 项目竣工验收后，因“君杰公司”未能按2013年10月30日由“中达公司”、“君杰公司”、钟国良、建设局共同签订的补充协议一的约定将合作建房款除去已支付工程款、垫资款和利息外的剩余全部资金打入住建局监管帐户，也未能向施工单位“中达公司”及钟国良按约付清工程款及利息，“中达公司”向法院提起诉讼，该案现已进入执行阶段，执行标的超过2500万元。 2010年7月18日，异议人与“君杰公司”签订《合作建房入股协议》，协议第四条约定“乙方（钟国良）自愿认十三、十四楼共二层，折合名义股份4.6%，共计2309.6平方米，每平方米商定价3600元，共计金额831.4560万元”。协议签订后，异议人支付“君杰公司”建房款290万元；异议人在2011年7月22日交款20万元（汇入“君杰公司”法定代表人徐耀庚帐户）；（2017）浙0122民初4763号判决“君杰公司”欠付钟国良借款20万元及截止2019年1月25日的利息170333元抵作购房款；2018年2月6日，“中达公司”出具《证明》称“我司同意“君杰公司”欠付工程款抵扣钟国良欠付“君杰公司”华光大厦十三、十四楼欠付购房款500万元”。鉴于“中达公司”对“君杰公司”享有的债权为2800万元远高于500万元，且钟国良为华光大厦实际施工全资承建人，经该债权合法转让，钟国良实际已向“君杰公司”付清了华光大厦十三、十四层全部购房款。异议人认为：根据其与“君杰公司”签订的《合作建房入股协议》，其与“君杰公司”之间存在房屋买卖的法律关系，买卖标的物为华光大厦13、14层房屋，协议签订后至异议人提出异议前，约定的购房款831.456万元已全部付清，且“君杰公司”也已将该二层房屋的钥匙交给了异议人钟国良，完成了房屋的交付及占有，该二层房屋的产权证至今未能办理到钟国良名下系“君杰公司”未能按补充协议及华光大厦协调会议纪要支付“中达公司”钟国良的华光大厦工程款，“君杰公司”也未将余额部分资金一次性打入住建局监管帐户，导致住建局不能给予办理房产证，后“中达公司”提出诉讼后房屋被查封无法办证等因素所致，钟国良在其中并无过错。综上，华光大厦13、14层房屋依法属于钟国良所有，请求法院对迎春南路69号华光大厦13、14层依法裁定为钟国良所有，并保障钟国良作为购房人的权利。 异议人钟国良为证明其异议主张已向本院提供以下证据：1、《合作建房入股协议》一份，拟证明甲方“君杰公司”与乙方钟国良于2010年7月18日签订《合作建房入股协议》一份，约定：乙方自愿认华光大厦十三、十四楼二层，折合名义股份4.6%，共计2300平方米（最终按实际测绘含公摊为标准），每平方米商定价为3600元（毛坯房），共计金额828万元（交房办证时按实际测绘含公摊面积计算结清）。乙方的名义股份由甲方及时到工商部门办理过户到其名下（注：乙方仅作为甲方的挂名股东，在认购房产分割到户后，乙方应协助甲方办理名义股权转让给甲方的手续）。乙方在签订合同后当日应支付总额的10%定金计80万元，在签订合同后二个月内再支付总额的40%计331万元，在签订合同后四个月内应再付总额的40%计331万元，以上共应付款742万元，余款在华光大厦竣工验收合格后10个工作日内付清，如乙方不按时付款，甲方一个月后有权处理乙方所定的房产，所产生的税费由乙方承担等事实。 2、中国建设银行钟国良《个人活期明细信息》电子回单一份（2页）、《统一收款收据》三份、杭州银行《业务凭证》一份、杭州联合银行《业务回单》一份、《“君杰公司”交款明细》一份、（2017）浙0122民初4763号《民事判决书》一份、“中达公司”《证明》一份，拟证明《合作建房入股协议》签订后，钟国良支付“君杰公司”建房款290万元；钟国良在2011年7月22日交款20万元（汇入“君杰公司”法定代表人徐耀庚帐户）；（2017）浙0122民初4763号民事判决，“君杰公司”欠付钟国良借款20万元及截止2019年1月25日的利息170333元抵作购房款；2018年2月6日，“中达公司”出具《证明》称“我司同意“君杰公司”欠付工程款抵扣钟国良欠付“君杰公司”华光大厦十三、十四楼欠付购房款500万元”，钟国良实际已向“君杰公司”付清了华光大厦十三、十四层全部购房款的事实。 3、《关于华光大厦工程结算等事项协调会议纪要》及其《补充协议》各一份，拟证明因“君杰公司”未能按补充协议及协调会议纪要支付“中达公司”钟国良的华光大厦工程款，“君杰公司”也未将余额部分资金一次性打入住建局监管帐户，导致住建局不能给予办理房产证和“中达公司”提出诉讼后房屋被查封无法办证等因素导致未能办理产权过户登记。 4、《工程项目内部承包合同》一份，拟证明钟国良与“中达公司”于2009年1月16日签订“中达公司”《工程项目内部承包合同》一份，约定甲方“中达公司”将其承建的浙江桐庐华光国际大厦项目工程（发包方为“君杰公司”）承包给乙方钟国良施工；承包方式：采用乙方履约抵押（担保）方式，实行内部独立核算，自负盈亏等事实。 被申请人（即被执行人）“华光公司”答辩称：当初由“华光公司”组建“君杰公司”，由“君杰公司”开发建设华光大厦，后因资金不足问题，“华光公司”将“君杰公司”股份全部转让给徐耀庚和丁樟荣（其中“华光公司”保留华光大厦第27层房地产），按当时的政策华光大厦产权须三年后才能进行分割登记，为此购房的人因不能按购房分割办理小产权证，所以都以合作建房的形式购房。大概是2013年，经政府部门协调后政府同意分割办证，但因“君杰公司”未补交土地出让金和税款，以及未付清股份转让款和建筑工程款，“华光公司”和“中达公司”先后起诉“君杰公司”，并查封华光大厦房地产，且由我公司案首先查封，所以第2层、第4－27层仍初始登记在“君杰公司”名下，至今未办理产权过户登记。对异议人主张购房，我公司没有异议，但是对异议人主张已付清全部房款有异议，我们相信异议人多多少少付过建房款，对异议人是否已支付合作建房款290万元，我们不清楚；对“君杰公司”尚欠“中达公司”工程款2000多万元没有异议，但对异议人用工程款500万元抵付房款有异议，该抵付款是否已实际抵付，在工程款中是否已减少抵付房款的500万元，还有包括借款抵付房款，都应当有“君杰公司”股东决议同意抵付；从异议人的陈述及证据，钟国良是华光大厦全资实际施工人，即他们存在挂靠关系，钟国良有无建筑资质，是否违反相关法律法规的规定。其未提供证据。 对异议人钟国良提供的证据，被申请人“华光公司”质证如下：对证据的真实性没有异议，但对证明的内容有异议，1、从三份《收款收据》说明钟国良只交付“君杰公司”建房款150万元，而非290万元。2、二份银行业务凭证的收款人为徐耀庚和鲍红玉，而非“君杰公司”，这与本案没有关联性。3、借款和工程款抵作房款没有实际抵扣到位，且无“君杰公司”确认，如果借款和工程款抵作房款将侵害“君杰公司”其他债权人的合法权利，我们不予认可。 被申请人“中达公司”、“君杰公司”、徐耀庚、刘光火均未答辩，也未向本院提供证据。 经审查查明：“中达公司”诉“君杰公司”、徐耀庚、“华光公司”、刘光火建设工程施工合同纠纷一案，杭州市中级人民法院（以下简称“杭州中院”）于2014年4月10日立案受理，根据“中达公司”的财产保全申请及其财产保全线索，“杭州中院”对“君杰公司”名下的位于桐庐县县城迎春南路69号房地产（房产总证号为桐房权证更字第××号，其中包括涉案房屋）予以查封。案经审理，“杭州中院”于2016年9月30日作出（2014）浙杭民初字第3号民事判决，判决确定：一、“君杰公司”支付“中达公司”工程款16845610.25元；二、“君杰公司”支付“中达公司”按中国人民银行同期贷款利率为标准从2014年4月10日计算至款项实际付清之日的利息；三、“君杰公司”返还“中达公司”工程质量保证金3540867.8元；四、“君杰公司”支付“中达公司”鉴定费178750元；五、“华光公司”、刘光火对上述第一项判决所涉款项中的16003329.73元、第二项判决所涉款项以及第三项判决所涉款项中的3363824.41元承担连带付款责任；六、徐耀庚对上述第一项判决所涉款项中的842280.52元、第三项判决所涉款项中的177043.39元以及第四项判决所涉款项承担连带支付责任；若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息；并负担诉讼费用。案经浙江省高级人民法院二审，作出驳回上诉、维持原判的（2016）浙民终769号民事判决。判决生效后，因义务人“君杰公司”、徐耀庚、“华光公司”、刘光火未按判决确定履行义务，权利人“中达公司”向“杭州中院”申请强制执行，“杭州中院”立案执行[执行案号为（2017）浙01执709号]。2017年10月23日，“杭州中院”作出（2017）浙01执709号之一执行裁定，指定“杭州中院”（2014）浙杭民初字第3号民事判决由本院执行，本院于2017年11月6日立案执行[执行案号为（2017）浙0122执3194号]，并于2018年1月4日作出（2017）浙0122执3194号执行裁定，决定拍卖（变卖）上述查封的房地产（含涉案房屋）。现异议申请人钟国良特提出本次执行异议。 另查明：涉案房屋系“君杰公司”开发建设，位于桐庐县县城（现××街道）××号桐庐华光大厦【房产总证号为桐房权证更字第××号，用途为非住宅，共有建筑面积为31300.3平方米，登记权利人为“君杰公司”，登记日期2014年1月22日】第十三、十四层房地产。2019年2月1日，经现场查勘，涉案房屋仍为空置毛坯房。 涉案房屋于2014年3月25日被本院（2013）杭桐商初字第882号案首先查封，并于2016年2月16日续封，查封期限至2019年3月24日止，但根据该案一、二审民事判决[即本院（2013）杭桐商初字第882号和“杭州中院”（2018）浙01民终5725号民事判决]，“君杰公司”均不承担责任，依法应当解除查封；于2014年被“杭州中院”（2014）浙杭民初字第3号[即（2017）浙0122执3194号]案查封（原为第二封，现已实际轮为首封），并于2016年4月11日续封，查封期限至2019年4月10日止；于2015年8月24日被杭州市富阳区人民法院（2015）621号案轮候查封，查封期限至2018年8月19日止；于2015年11月20日被本院（2015）3313号案轮候查封，查封期限至2018年11月18日止；于2017年11月14日被本院（2017）浙0122执3290号案轮候查封，查封期限至2020年11月13日止；于2018年6月7日被本院（2018）浙0122执1998号案轮候查封，查封期限至2021年6月6日止。 另查明：钟国良诉“君杰公司”民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月27日作出（2017）浙0122民初4763号民事判决，判决认定：“君杰公司”于2013年11月18日向钟国良借款20万元，并出具借条一份。判决生效后，因义务人“君杰公司”未按判决确定履行义务，权利人钟国良于2018年6月5日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2018）浙0122执1998号]，申请执行标的为“君杰公司”归还钟国良借款20万元及其从2014年1月21日起至2015年12月31日止按中国人民银行同期同档次借贷基准利率计算的利息和从2016年1月1日起至借款还清之日止按月利率2%计算的利息。 另查明：2009年1月16日，钟国良与“中达公司”签订合同编号为2009001“中达公司”《工程项目内部承包合同》一份，约定甲方“中达公司”将其承建的浙江桐庐华光国际大厦项目工程（发包方为“君杰公司”）承包给乙方钟国良施工；承包方式：采用乙方履约抵押（担保）方式，实行内部独立核算，自负盈亏等。 2010年7月18日，甲方“君杰公司”与乙方钟国良签订《合作建房入股协议》一份，约定：乙方自愿认华光大厦十三、十四楼二层，折合名义股份4.6%，共计2300平方米（最终按实际测绘含公摊为标准），每平方米商定价为3600元（毛坯房），共计金额828万元（交房办证时按实际测绘含公摊面积计算结清）。乙方的名义股份由甲方及时到工商部门办理过户到其名下（注：乙方仅作为甲方的挂名股东，在认购房产分割到户后，乙方应协助甲方办理名义股权转让给甲方的手续）。乙方在签订合同后当日应支付总额的10%定金计80万元，在签订合同后二个月内再支付总额的40%计331万元，在签订合同后四个月内应再付总额的40%计331万元，以上共应付款742万元，余款在华光大厦竣工验收合格后10个工作日内付清，如乙方不按时付款，甲方一个月后有权处理乙方所定的房产，所产生的税费由乙方承担。 2010年11月16日，“君杰公司”出具《统一收款收据》二份，载明“君杰公司”收到钟国良合作建房款暂借款各40万元。2010年11月29日，“君杰公司”出具《统一收款收据》一份，载明“君杰公司”收到钟国良合作建房款暂借款70万元。2011年7月22日，钟国良通过杭州银行给徐耀庚20万元。2013年1月11日，钟胜磊（系钟国良儿子）通过杭州联合银行给鲍红玉10万元。 根据“君杰公司”出具的《交款明细》载明：截止2013年1月11日，楼号13、14，客户钟国良，总面积2339.96平方米，入股价3600元，总价8423856元，已交款290万元，尚应交款5523856元。 2013年5月7日，经桐庐县住建局、信访局、商务区管委会、“君杰公司”、“华光公司”、“中达公司”、杭州正宏建设管理有限公司等单位协调，达成会议纪要，于2013年6月6日由桐庐县住房和城乡建设局作出桐住建纪要（2013）10号《关于华光大厦工程结算等事项协调会议纪要》，第1条规定根据“华光公司”与“君杰公司”转让协议，“君杰公司”按原转让协议总价（1.38亿元）除去已支付工程款等各项费用外的余额部分资金一次性打入住建局监管帐户，在资金到位后一周内县住建局按规定给予办理有关房产证等。但“君杰公司”未按要求将资金打入住建局监管帐户。 2013年10月30日，经甲方“中达公司”、乙方“君杰公司”（受让方）、丙方钟国良（华光大厦项目工程施工负责人）协商，达成《补充协议》（见证单位为桐庐县住房和城乡建设局），第一条规定“君杰公司”按原转让协议总价（1.38亿元）除去已支付工程款、垫资款和利息外的剩余全部资金打入住建局监管帐户，本次打入住建局监管帐户的金额不得少于2000万元，其中980万元本协议签署后10个工作日内汇入住建局监管帐户，并由该监管帐户汇入甲方指定帐户；其余款项经结算审核后由住建局负责监管优先满足支付甲方华光大厦施工工程款。 2014年11月18日，桐庐县国土资源局发布《改变土地利用条件补交土地出让金项目公示》：项目名称为华光大厦项目，开发单位为“君杰公司”，出让合同相关条件为项目竣工验收3年后土地使用权允许分层分割登记和分层分割转让，改变条件为按规划批准认定的建筑单元进行分割，应补交土地出让金额为440.94万元。并在《今日桐庐》报刊登，但“君杰公司”未按要求补交土地出让金。 2018年2月6日，“中达公司”出具的《证明》载明：钟国良是我司承建“君杰公司”桐庐县城商务区项目华光大厦实际施工承包人，因现“君杰公司”尚欠我司大量民工工资及工程款，所以我司同意“君杰公司”欠付工程款抵扣钟国良欠付“君杰公司”华光大厦十三、十四楼欠付购房款500余万元。 本院认为，首先、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，涉案房屋至今仍登记在“君杰公司”名下，法院在对“君杰公司”财产采取强制措施时将涉案房屋予以查封，并无不当。其次、①钟国良与“君杰公司”虽然签订《合作建房入股协议》，但双方名为合作建房实为房屋买卖。②根据《合作建房入股协议》钟国良在签订合同后四个月内共应付款742万元，余款在华光大厦竣工验收合格后10个工作日内付清，如乙方钟国良不按时付款，甲方“君杰公司”一个月后有权处理乙方所定的房产。但截止2013年1月11日钟国良仅交付建房款290万元，钟国良主张以“君杰公司”欠其借款本息和“君杰公司”欠“中达公司”的工程款抵扣购房款，但借款和工程款为债权，与购房款性质不同，如果用借款和工程款抵扣购房款，换言之即以房抵债，这将侵害“君杰公司”其他债权人的合法权益，更何况钟国良所主张的借款和工程款抵扣购房款均发生在法院查封涉案房屋后，且该抵扣只是钟国良方的意思表示，至今未实际进行抵扣，如果已实际进行了抵扣，那么钟国良所主张抵扣的借款执行案[即（2018）浙0122执1998号案]因抵扣而执行完毕和工程款执行案[即（2017）浙0122执3194号案]因抵扣而减少执行标的额，但事实上该二执行案至今没有丝毫变动。故对钟国良称其已付清全部涉案购房款的主张，本院不予采纳。③涉案房屋现为空置毛坯房，而钟国良也未提供证据证实其已实际占有使用涉案房屋的事实。④涉案房屋至今仍登记在“君杰公司”名下，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，应当认定涉案房屋的权利人为“君杰公司”，而非钟国良。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议申请人钟国良的异议理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议申请人钟国良的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  刘 平 审 判 员  陆如有 审 判 员  许佳瑞 二〇一九年二月二日 代理书记员  龙晓青 附：法律法规、司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。