文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初24924号原告：朱祖洪，男，1979年4月28日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。委托代理人：甘健志、易叶舟，均系北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市广惠物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区惠福东路449号首层，统一社会信用代码91440101082746008L。法定代表人：周育风，经理。委托代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。第三人：广州市道路扩建工程办公室，住所地广东省广州市仓边路133号，统一社会信用代码12440100455352053B。法定代表人：宋金峰，主任。委托代理人：侯汉杰，该单位法律顾问。原告朱祖洪诉被告广州市广惠物业管理有限公司（以下简称广惠公司）、第三人广州市道路扩建工程办公室（以下简称道路扩建办）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱祖洪及其委托代理人甘健志、易叶舟，被告广惠公司的法定代表人周育风及其委托代理人顾斐到庭参加了诉讼，第三人道路扩建办经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱祖洪诉称：2018年8月16月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将广州市天河区XX路471号南区06、07铺房屋出租给原告，原告向被告支付押金398310元、首期租金132770元、水电保证金100000元。2018年8月17日，原告委托装饰公司对房屋进行装修，但装修公司被第三人勒令停工。第三人告知原告，被告长期拖欠第三人租金，故禁止包括原告在内的任何第三方进入及使用房屋。被告至今未履行其与第三人之间的租金给付义务，原告所委托的装修公司无法进展装修工程，合同目的无法实现。为此，请求法院判令：1、解除原、被告于2018年8月16日签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还押金398310元；3、被告返还收取租金132770元；4、被告返还水电保证金100000元；5、被告承担本案诉讼费。被告广惠公司答辩称：原告未对阻碍其进场的事实进行任何举证，实际上租赁场地一直是可以正常使用的。原告自2018年11月1日起出现欠租情形，至今拖欠被告租金共531080元，被告已在2018年11月23日向原告发出《催租函》进行催租，但原告收函后仍拒不支付，被告拟对原告进行起诉追讨租金；原告要求解除合同的真正理由场地招租不理想，未能形成规模效应，其考虑到自身风险才提出解除合同。第三人道路扩建办未陈述意见。经审理查明：原告提交的《广州市房地产权属证明书》（复印件）显示天河区XX路471号、471号之一至之四的权属人为道路扩建办，建筑面积为100646.55平方米。2018年8月16日，原告（承租人/乙方）与被告（出租人/甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将其拥有的广州市天河区XX路471号南区06、07铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作商业使用，房屋建筑面积为781平方米左右；租赁期限为2018年9月1日至2023年8月31日；其中2018年9月1日至2018年9月30日为免租期，2018年10月1日至2019年8月31日期间租金为每月132770元；乙方需在签署本合约之时向甲方支付押金398310元、首期租金132770元、水电保证金100000元等内容。上述合同签署后，原告向被告支付押金398310元、首期租金132770元、水电保证金100000元，被告亦向原告开具相应收据。原告称其承租涉案商铺用于开办餐饮业，在签订《租赁合同》时，被告口头承诺将可以协助原告办理餐饮所需的证照，原告要求被告出示其与业主之间的租赁合同，但被告予以拒绝；因涉案商铺并未上锁，原告于2018年8月17日委托装修公司进入涉案商铺进行勘查时得知涉案商铺无法经营餐饮，且被告拖欠业主租金的事实；《租赁合同》签署至今，被告未向其交付涉案商铺。被告称其向第三人的委托管理方广州市保障性住房事务中心（以下简称保障中心）签订了租赁合同，后其经保障中心的同意将涉案商铺转租给原告；被告已于2018年8月17日将涉案商铺交付给原告使用，但双方并未签署交接文件；被告从未向原告作出口头承诺，且原告办证并无障碍，根据《租赁合同》约定，涉案商铺仅可以进行商业使用，至于是否可以做餐饮，被告不清楚；涉案商铺是商业性质，只可以做轻微的餐饮，不可以作重型餐饮，被告已将此情况明确告知原告；《租赁合同》所约定的商业用途不包括餐饮，且原告签署《租赁合同》时并未告知其承租涉案商铺是做何经营，只是说先把租赁合同签订下来。为此，被告提交其与保障中心于2018年2月26日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》【载明：保障中心将广州市天河区XX路471号101、102单元出租给被告作商业用途（除餐饮业、娱乐业、旅业、仓储、加工厂和有关法律法规不允许经营的行为外）使用，建筑面积为2574.8712平方米；租赁期限为5年，即2018年3月3日至2023年3月2日；等内容】。鉴于原、被告签订的《租赁合同》约定的租赁期限已超出被告与保障中心签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》所约定的租赁期限，本院向原、被告释明《租赁合同》超出2023年3月2日起的部分（即2023年3月3日至2023年8月31日）属无效合同，经释明，原告坚持原诉请。本院认为：如前所述，《租赁合同》超出原租赁期限部分（即2023年3月3日至2023年8月31日）属无效合同，原告主张解除《租赁合同》的上述部分，与事实不符，本院不予支持。《租赁合同》未超出原租赁合同期限部分（即2018年9月1日至2023年3月2日期间）是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。原告已依约支付押金398310元、首期租金132770元、水电保证金100000元，故被告应向原告交付适格的租赁场地。其一，原告承租涉案商铺用于餐饮业，应属于《租赁合同》约定的商业用途，符合合同约定，被告称涉案商铺不可用作餐饮并抗辩该商业用途不包括餐饮业，缺乏依据，亦不符合日常生活常理；其二，根据被告提交的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，明确约定被告承租的包括涉案商铺在内的场地不得用作餐饮，被告称其已明确告知原告，但并未就此提交相应证据，且与被告关于涉案商铺仅可以进行商业使用，但不清楚是否可以做餐饮的陈述及原告办证并无障碍的陈述相互矛盾。综上分析，被告并未向原告交付适格的租赁场地，且被告亦明确涉案商铺不能经营餐饮，故原告主张解除《租赁合同》（租赁期限为2018年9月1日至2023年3月2日）并要求被告返还已支付的押金398310元、首期租金132770元、水电保证金100000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。第三人被告道路扩建办经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告朱祖洪与被告广州市广惠物业管理有限公司于2018年8月16日签订的《房屋租赁合同》（期限为2018年9月1日至2023年3月2日）；二、被告广州市广惠物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱祖洪返还押金398310元、首期租金132770元、水电保证金100000元，共计631080元；三、驳回原告朱祖洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费76914元，由原告朱祖洪负担6705元、由被告广州市广惠物业管理有限公司负担70209。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  廖雅婧人民陪审员  康国安人民陪审员  黎婉玲二〇一九年二月二十五日书 记 员  邱莉晶廖嘉欣            判决书已于2019年   月   日送达