浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0782民初21150号原告：义乌稠州医院，住所地：义乌市宾王路1号。法定代表人：楼仁通，董事长。委托诉讼代理人：陈大为、陈炜（实习），浙江宁邦律师事务所律师。被告：义乌市城市投资建设集团有限公司，住所地：义乌市北苑街道雪峰东路36号。法定代表人：张旭民，董事长。委托诉讼代理人：陈强，浙江星耀律师事务所律师。原告义乌稠州医院（以下简称稠州医院）与被告义乌市城市投资建设集团有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年11月21日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员杨飞雄独任审判，于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告稠州医院的委托诉讼代理人陈大为；被告城投公司的委托诉讼代理人陈强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告稠州医院诉称，原告因业务发展需要向被告承租坐落于义乌市原电子仪表厂大会堂，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定用途为办公或名医馆，租赁期限自2015年1月5日至2021年1月4日（其中2015年1月5日至3月4日为房屋改造期，免收租金）。租金第一年为20万元，以后每年递增5%；履约保证金2万元。合同第十三条约定，房屋租赁期间，如遇规划、执法、建设或其他原因导致无法达到原定目标的，则本协议自行终止，甲方（即本案被告）应退还乙方（即本案原告）已支付的租金（包含保证金）。合同还对其他权利义务做了约定。合同签订后，原告按约支付了2万元履约保证金。同时原告拟对承租房屋进行改造修缮，以便满足租赁用途。由于承租房屋过于老旧，改造修缮工作必须取得建设部门的《施工许可证》及其他相关资料，故原告向被告索取房屋权属证明、规划、施工图纸相关资料，但被告无法提供任何资料。原告遂自行向各部门查询，但仍无所获。2016年1月23日，原、被告又签订《工程建设委托协议书》一份，约定由被告协助配合原告的项目建设行政审批及提供相关资料。但被告最终仍无法提供任何资料，无法办理任何行政审批手续，导致规划、执法、建设等部门均不同意被告开展任何改造修缮工作，原告至今无法使用承租房屋。在此期间，原告本着充分理解的精神，完全配合被告工作，在未达到租金支付条件及未实际使用的情况下，仍然支付了三年共计630500元租金。原告认为，案涉房屋没有权属证明，没有建设工程规划许可证，《房屋租赁合同》应属无效，原告又未实际使用承租房屋，故被告应返还原告已经缴纳的履约保证金及租金。同时，根据合同第十三条的约定，在遇到规划、执法、建设的原因导致无法达到原定租赁目标的，协议自行终止，被告也应退还原告已支付的履约保证金及租金。请求判令：一、确认原被告双方签订的合同编号为2015城租自第001号《房屋租赁合同》解除；二、被告立即返还原告履约保证金20000元，租金630500元，共计650500元；三、判令被告赔偿原告各项损失21.9万元。被告城投公司辩称，根据租赁合同第十三条的约定，协议是自行终止。这不是涉及合同解除的问题，是涉及合同租赁期限的问题，是提前到期了自行终止。根据现有的资料，原告应当知道改造规划部门不许可的时间，审批之后规划部门不许可，合同自行终止。原告要求解除也不存在租金返还的问题。原告的损失是由于没有获取审批自行建造造成的损失，是原告自行扩大的。原告的第二、三项诉请不成立。原告稠州医院向本院提供的证据有：1、合同编号为2015城租自第001号《房屋租赁合同》原件一份，证明原告向被告租用场地，并约定相关权利义务的事实。2、义乌市城市投资建设集团有限公司收款收据原件一份，证明原告向被告支付保证金贰万元。3、浙江增值税普通发票原件三份、浙江省地方税务局通用机打发票原件二份，证明原告已向被告支付租金630500元。4、工程建设委托协议书原件一份，证明由被告协助配合原告的项目建设行政审批及提供相关资料。5、协议书、发票原件各一份，证明原告为租赁房屋建造化粪池支出的费用。6、用户受电工程施工承包合同、付款凭证、银行回单原件各一份，证明原告因装修租赁房屋支出的配电工程款。7、委托检测合同、发票原件各一份，证明原告支出的在装修租赁房屋前进行结构检测的费用。8、建设工程设计合同、付款凭证、发票原件各一份，证明原告因装修租赁房屋支出的装修设计费用。9、停车场场地租用费发票原件一份，证明原告支出的停车费用。10、工程勘察外业见证合同、发票原件各一份，证明原告为装修租赁房屋支出的外业见证费用。11、勘察费发票原件一份，证明原告为租赁房屋支出的勘察费用。被告城投公司质证意见：对证据1、2、3无异议；对证据4真实性无异议，但是签订目的是为了获取审批，所有的改造费用是由原告自行承担，但是第一条改造之前首先要获得行政审批。签订时间是2016年元月23日，如果合同明确不能履行，那么合同自行终止。此后的场地使用及租金的交付是不定期租赁关系。对证据5-11发票真实性无异议，协议书我们不知情，建设费用等其他费用是在未获取审批的情况下支付的，应由原告自行承担。被告城投公司向本院提供的证据有：1、义办第15号抄告单核对件一份。2、义经【1994】5号文件核对件一份。3、义政【1985】68号文件核对件一份。4、义计【1985】77号文件核对件一份。5、抄告单核对件一份（同证据1）。6、房产档案证明核对件一份。7、工商登记核对件一份，以上七组证据共同证明被告出租的房屋产权合法为被告所有。原告稠州医院质证意见：对证据1真实性无异议，但是从该份证据上并不能看出抄告单中的内容已经实际得到履行，同时就算履行了也无法判断企业的所有权进行了转移。而从抄告单中的内容来看更多的是企业管理问题，所以无法得出涉案房屋产权归被告所有的结论。对证据2-4，这些证据原始档案是没有的，电脑扫描件是存在的，所以对这些证据真实性无法确认，当然也正是由于大量原始档案的缺失，导致被告方无法提供相关资料，进而也导致原告无法顺利完成房屋改造的相关手续。从该组资料可以看出房屋的所有权人仍然是义乌红旗电视机厂，而非本案的被告，所以在办理相关手续过程中，不论以原告还是被告的名义，相关手续是无法顺利完成的，最终导致合同目的不能实现。对证据5质证意见同证据1。对证据6真实性无异议，并证明房屋所有权人是义乌红旗电视机厂而非被告。对证据7无异议。所以上述七组证据并无法达到被告的证明目的。本院认证意见：原告提供的证据1、2、3，被告没有异议，上述证据客观真实，与本案相关联，本院予以认定；原告提供的证据4-11，被告对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议，本院对其真实性予以认定，其证明目的结合其他事实再予认证。被告提供的证据，原告对证据1、5、6、7的真实性没有异议，证据2-4没有原始档案，对其真实性无法确认，被告在庭后，提交了证据2-4的档案核对件，原告看后对其真实性没有异议，但认为被告提供的证据，无法达到其证明目的，不能证明涉案房产是被告所有，本院对被告提供的证据的真实性均予以认定。根据原、被告举证质证情况，结合双方庭审陈述，本院认定事实如下：义乌红旗电视机厂原址在苏溪。1985年7月13日，经原义乌县人民政府批准，义乌红旗电视机厂搬迁到义乌的小山坡上，占地84亩。1994年1月10日，义乌市经济委员会义经【1994】5号文件，《关于组建浙江义乌电子仪表总厂的决定》，义乌红旗电视机厂与义乌电子厂合并，成立浙江义乌电子仪表总厂。2003年1月26日，义乌市人民政府义办第15号抄告单：“一、由国有投资控股公司出资2166.54万元，收回市投资托管公司垫资收购的纺织器材厂、皮塑公司、丝线厂、针织总厂、电子仪表厂、油脂化公司和陶器厂等7家破产企业，并按规定返回投资托管公司的垫资和利息。”2009年4月10日，义乌市国有资产投资控股有限公司变更为义乌市国有资产经营有限责任公司，2013年12月31日，义乌市国有资产经营有限责任公司变更为义乌市城市投资建设集团有限公司。原告因业务发展向被告承租坐落于义乌市原义乌电子仪表总厂大会堂，双方签订了合同编号为2015城租自第001号《房屋租赁合同》，合同约定租赁房屋用途为办公或名医馆，租赁期限自2015年1月5日至2021年1月4日（其中2015年1月5日至3月4日为房屋改造期，免收租金）。租金第一年为20万元，以后每年递增5%，先交后用，按年支付，第一年租金于办理完成改造的相关审批手续后三日内支付，之后年度租金自每个合同年开始提前一个月付清；履约保证金2万元，房屋如期交还不计息退还。合同第七条房屋交接约定，甲方（被告）应确保乙方（原告）改造工作及运营工作所需的各项证件齐全、手续合理，且应于收到乙方租金和履约保证金3日后，将出租房屋交付乙方改造。合同第十三条约定，房屋租赁期间，如遇规划、执法、建设或其他原因导致无法达到原定目标的，则本协议自行终止，甲方（被告）应退还乙方（原告）已支付的租金（包含保证金）。合同还对违约责任、送达地址、管辖法院等等其他权利义务做了约定。合同签订后，原告于2015年11月27日交付房租20万元（2015年1.5-2016年1.4），履约保证金2万元。2016年1月23日，原、被告签订《工程建设委托协议书》一份，约定由被告协助配合原告项目建设行政审批及提供相关资料；原告承担大礼堂修缮工程建设过程中的所有费用，包括前期、设计、建安及行政审批的相关费用；原告须在2016年8月底以前完成项目验收；原告全权负责全过程管理工作，包括前期报批、施工图设计、招投标、建设管理、竣工验收等工作；原告在施工设计应遵守国家标准、规范，确保结构设计安全。2016年1月26日，原告支付房租21万元（2015年9月1日-2016年10月31日），2017年1月17日，原告支付房租220500元。另查明，2015年3月20日，原告与金海福、朱伟东签订协议书一份，由金海福承包义乌电子仪表总厂大会堂6号化粪池工程，原告为此支付工程款5万元。同年5月7日，原告与湖南省安华电力工程有限公司义乌分公司签订《用户受电工程施工承包合同》一份，由湖南省安华电力工程有限公司义乌分公司承建义乌市稠州医院中医馆低压配电工程，原告已支付工程款44000元。同年7月6日，原告与浙江中能工程检测有限公司签订《委托检测合同》一份，由浙江中能工程检测有限公司对义乌电子仪表厂大会堂房屋加固前结构检测，原告为此支付检测费2万元。同年7月25日，原告与白振红签订《建设工程设计合同》一份，由白振红对义乌电子仪表总厂大会堂改造工程做设计，原告为此支付设计费4万元。2016年6月，原告与浙江中材工程勘测设计有限公司义乌分公司签订《工程勘察外业见证合同》一份，由浙江中材工程勘测设计有限公司义乌分公司对义乌电子仪表总厂大会堂加固改造工程做岩土工程勘察外业见证任务，原告为此支付见证费3000元，勘察费15000元。2015年11月16日，原告支付停车场场地租用费3000元。本院认为，原告承租的义乌市城中路220号原电子仪表厂大会堂，由原义乌市国有资产投资控股有限公司（现更名为义乌市城市投资建设集团有限公司，即本案被告）于2003年1月26日出资收回，故义乌市城市投资建设集团有限公司是义乌市城中路220号原电子仪表厂大会堂的所有权人，依法享有出租权。根据双方订立的租赁合同第十三条的约定，房屋租赁期间，如遇规划、执法、建设或其他原因导致无法达到原定目标的，则本协议自行终止。现经原被告共同努力，原告承租的房屋未能达到原定目标，故原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。解除时间以原告主张要求解除合同的意思表示到达被告之日为准，即本案起诉状副本送达被告之日2018年12月4日。原告承租了被告所有的原电子仪表厂大会堂后，按租赁合同的约定，交付了第一年租金和履约保证金，是按约履行合同及对承租房屋的认可。原告在第一年租期到期后，又与被告签订了《工程建设委托协议书》，对承租房屋的修缮改造工程及费用做了进一步的明确，并交纳了第二年的租金。第三年的房租，原告也予以交纳。从原告交纳房租及与被告签订《工程建设委托协议书》的行为看，原告对承租的房屋一直是认可的，房屋事实上也一直由原告占有、使用，故对原告要求返还租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对原告要求返还履约保证金的诉请，因租赁合同解除，被告应予以返还。关于原告所花费的配电工程款、房屋结构检测费用、装修设计费用、外业见证费用、勘察费用及停车场场地租用费，均发生在第一年的租期内，是原告为使用承租房屋所做的配套投资，在承租房屋是否能达到其承租目的的情况下，原告自行投资，属扩大损失，理应由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告义乌稠州医院与被告义乌市城市投资建设集团有限公司签订的2015城租自第001号《房屋租赁合同》于2018年12月4日解除；二、被告义乌市城市投资建设集团有限公司于判决生效后五日内返还原告义乌稠州医院履约保证金20000元；三、驳回原告义乌稠州医院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6248元，由原告义乌稠州医院负担6000元，被告义乌市城市投资建设集团有限公司负担248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 杨飞雄二〇一九年二月十五日代书记员 陈凯琳