陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕08民初469号 原告：姚全斌，男，1969年9月15日出生。 委托诉讼代理人：武广韬，陕西富能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王静，陕西富能律师事务所律师。 被告：神木县神木镇东山村瓦场一组组委会，住所地：神木市神木镇瓦场村。 负责人：姚军军，系该村民小组组长。 委托诉讼代理人：武占强，陕西神东律师事务所律师。 原告姚全斌因与被告神木县神木镇东山村瓦场一组组委会房屋买卖合同纠纷一案于2018年9月19日向本院提起诉讼，本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告姚全斌及其委托诉讼代理人王静，被告神木县神木镇东山村瓦场一组组委会负责人姚军军、委托诉讼代理人武占强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告姚全斌起诉请求：一、判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及相关协议；二、判令被告向原告退还已付购房款106920000元、并返还该已付购房款从付款之日起至返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年6月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将神木镇瓦场村东兴街东侧的瓦场村六里碑1#写字楼11-20层向原告出售，面积为9667平方米，用途为商业。同时约定该写字楼单价为每平方米14300元，售价共计138238100元整。由原告于成交之日支付合同总价的30%，7个工作日付合同总价30%，15个工作日支付合同总价30%，验收竣工后付合同总价10%。还约定，交房时间为2011年10月31日，办理过户手续所需的一切费用以及本次成交买卖产权所产生的各种税费由原告承担。同时，双方在合同第六条（2）项中约定：甲方（被告）如未能在本合同规定的期限内将房屋交付乙方（原告）使用，逾期在一个月内合同继续履行，逾期超过一个月，甲方以人民银行同期存款利率支付乙方逾期交付违约金，同时乙方有权解除合同，甲方退还乙方所支付购房款（按人民银行同期贷款利率计算利息）。合同签订后，原告以分期的方式，依约向被告支付了购房款106920000元，却了解到被告对涉案工程尚未办理预售许可等审批手续，所售房屋因未能办理消防等各项手续，无法通过综合验收，不能达到法定交付条件，不仅无法交付使用，房屋权属证书亦无法办理。原告因此中止向被告支付款项。2017年7月28日，被告以房屋买卖合同纠纷对原告提起诉讼，请求原告支付剩余购房款31318100元，姚全斌提起反诉，请求解除双方签订的合同并请求返还已付购房款106920000元。2018年6月21日，榆林市中级人民法院（2017）陕08民初412号民事判决书，判决驳回了双方的诉讼请求。而被告无视该判决书，在原告发函要求被告书面说明房屋验收手续办理情况时，被告回函称，其已经于2011年10月31日前将房屋实际交付，并主张房屋已经于2013年11月20日通过消防验收。至今，人民法院的判决已经生效三个月，被告尚无任何办理完善房屋手续的行为，而原告因购买房屋产生的损失仍然无法追回。不仅如此，涉案房屋因未做顶层屋面防水，在长达七年的雨雪渗透后侵蚀严重，顶层楼面布满裂缝，多层墙面侵蚀斑斑，已然无法交付使用。综上，原告因涉案房屋未完工，未取得验收、无法交付使用、且不能办理权属登记的现状，已经无法实现合同目的。而被告对已付购房款及同期银行贷款利息，依法应予返还。 被告神木县神木镇东山村瓦场一组组委会答辩称，一、原告的起诉属于重复起诉，应当依法裁定驳回原告的起诉。2017年7月18日答辩人曾以神木镇瓦场村民委员会名义起诉原告给付剩余购房款，姚全斌在该案中提起反诉请求解除合同返还购房款，榆林市中级人民法院（2017）陕08民初412号生效判决认定因涉案合同不符合解除的情形，依法驳回了原告的反诉请求。该判决书生效后，原告再次提起诉讼，依据《民事诉讼法解释》第247条规定，因本案中的当事人与前诉中的当事人相同、本案与前诉的诉讼标的也相同、前诉与本案的诉讼请求也完全相同，故原告的此诉讼已构成重复起诉。二、答辩人已经按照双方所签订的合同约定向原告交付了合同中约定条件的不具备使用条件的毛坯房屋，答辩人不存在违约的情形。而且现在答辩人所建的瓦场村六里碑商住楼的后期验收手续正在紧锣密鼓的审批及办理中，因此此合同不存在约定及法定解除的情形，故也应依法驳回原告的诉讼请求。答辩人并非房地产开发企业，给原告出售房屋是为了解决答辩人资金短缺问题而为，故双方所签订的合同实际为普通的房屋买卖合同，故答辩人在给原告出售房屋时，根本无需办理“预售许可证”等手续。其次，双方所签订的合同第七条1、2项明确约定所售于及交付给原告的房屋为“室内毛墙毛地，水、暖、电、气预留，门窗费用由原告承担”的房屋，故所售于原告的房屋是否具备使用条件不是此案解除合同所审查的标准。再次，合同签订后一段时间原告实际接收了房屋。原告接收房屋后用自备资金将1号楼11-20层房屋的外窗安装完毕。而在2013年4月时，原告又将12层房屋整体出售于张峰（现早已装修完毕）。同时经法院执行，涉案房屋中16层中使用面积559.44㎡归贺丽霞所有。以上事实可以证明原告已经实际接收了合同中的11-20层房屋。最后，经答辩人申请，由榆林市公安消防支队神木县消防大队给答辩人出具了榆公消验字（2013）第70号《建设工程消防验收意见书》，该意见书因当事人未备案，现在消防部门正在进行备案工作，答辩人除了完全履行了合同中交付毛坯房的义务，也正在履行着双方合同没有约定的整体验收工作。三、原告的诉讼超过了法定一年解除合同的除斥期间，其诉请应予驳回。双方签订的合同第六条第二项约定：“甲方如未能在本合同规定期限内将房屋交付乙方使用，逾期1个月内合同继续履行，逾期超过1个月，乙方有权解除合同”。故原告认为答辩人没有在2011年10月30日前交付房屋，则应在具备解除合同的条件起一年内即2012年12月1日前行使解除权，原告现在提起诉讼明显超过了一年的除斥期间。四、从维护合同的稳定性、促进交易安全及经济和社会的稳定性角度考虑，涉案合同也不应予以解除。涉案房屋12层已由原告转让于张峰且已装修完毕，16层中使用面积559.44㎡的房产已经由法院执行给案外人。同时涉案合同所涉标的额大，原告解除合同的真实意图为房价下跌后的毁约行为，故涉案合同不应予以解除。五、合同履行过程中，原告有逾期付款的违约行为，且至今原告仍然违反约定未付足总合同价款的90%，故原告的诉讼请求也不应予以支持。 根据当事人的陈述和当事人对真实性无争议的《神木县建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《瓦场村六里碑1号写字楼成交确认书》、《商品房买卖合同》、《瓦场村1号写字楼部分补充协议》、现金收入凭据、转账凭证、（2017）陕08民初412号民事判决书、《建设工程规划专项验收合格证》等证据查明如下事实： 被告神木县神木镇东山村瓦场一组组委会原名为神木镇瓦场村民委员会，于2015年行政村撤并整合时更名为神木镇东山村瓦场一组组委会。 神木县神木镇东山村瓦场一组组委会（甲方）与姚全斌（乙方）于2011年6月19日签订《瓦场村六里碑1#写字楼成交确认书》，随后双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：第一条项目建设依据：出卖人（神木镇瓦场村民委员会）以出让方式取得位于神木镇瓦场村东兴街东侧、编号为神挂2008-15号地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】GF-2000-2601。出卖人经批准，在上述地块上建设写字楼，【现定名】【暂定名】瓦场村六里碑商住楼。建设工程规划许可证号为建字第61082120090004，施工许可证号为2009-06号。第二条买受人所购写字楼的基本情况：买受人购买的写字楼（以下简称该写字楼，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：陕西省榆林市神木县瓦厂村六里碑1#11层-20层写字楼。该写字楼的用途为商业，属框剪结构，层高为11-20，建筑层数地上20层，地下1层。该写字楼阳台是【封闭式】【非封闭式】。该写字楼建筑面积约为9667平方米。第三条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该写字楼价款：1、按建筑面积计算，该写字楼单位为壹万肆仟叁百元每平米（14300元），总金额（138238100元）壹亿叁仟捌佰贰拾叁万捌仟壹佰元整。第五条付款方式及期限：买受人按下列第2种方式按期付款：分期付款：成交之日交合同总价30%，7个工作日交合同总价30%,15个工作日交合同总价30%，验收竣工后交合同总价10%。第六条逾期违约责任：（2）甲方如未能在本合同规定期限内将房屋交付乙方使用，逾期在1个月内合同继续履行，逾期超过1个月，甲方以人民银行同期存款利率支付乙方逾期交房违约金；同时乙方有权解除合同，甲方退还乙方所支付房款（按人民银行同期贷款利率计算利息）。第七条交房标准：1、甲方房屋结构为框剪结构，室内毛墙毛地，水、暖、电、气预留。外墙统一由甲方装修，安全通道、踏步、栏杆由甲方统一安装，电梯两部公用。下水以及化粪池等设施共用。2、门窗由甲乙双方共同协商统一购买，所产生的费用由乙方承担。3、交房时间：2011年10月31日。合同还约定了其他事项。 双方于2011年6月21日签订《瓦场村1号写字楼部分补充协议》，约定：一、原来竞买现场价格14300.00元/平米不变。《商品买卖合同》内第一条款、第二条款、第三条款、第四条款、第五条款、第六条款、第七条款所制定的条款不变，乙方提出，水、暖、电、气消防等让瓦场村承担。最后经过村委会村民代表和乙方协商，甲方瓦场村只给供《11-20层》的消防设施、管道，费用由甲方承担。房里的消防管道乙方自行承担，费用乙方负责。水、暖、电、气费用乙方承担，地下室所有安装的水泵变压器、消防泵、换热、换气设备、备用发电机等都由甲方负责，费用由甲方承担。 涉案房屋于2013年11月4日取得专项验收合格证。 原告于2011年6月23日向被告支付购房款5000万元，于2011年6月29日支付3212万元，于2011年6月29日支付80万元，2011年8月1日支付1600万元，2011年10月26日支付800万元，共计106920000元。 被告姚全斌与案外人高保军（与姚全斌合伙购买涉案房屋的合伙人）于2013年4月将涉案写字楼第十二层出卖与案外人张峰，现该层写字楼已装修，由张峰管理使用。 本院于2014年5月4日作出（2013）榆中法执字第00194-3号执行裁定书，将姚斌（与姚全斌合伙购买涉案房屋的合伙人）在神木镇瓦场村商住楼享有的800万元股权以800万元人民币，折合计使用面积559.44平方米，层数为16层抵偿给贺丽霞。神木县人民法院于2017年7月4日作出（2014）神执字第01622号执行裁定书，将被执行人贺丽霞在神木县神木镇瓦场村商住楼16层使用面积为559.44平方米的房产一处予以查封。 神木镇瓦场村民委员会（即神木县神木镇东山村瓦场一组组委会）曾于2017年7月18日向本院提起诉讼，请求：1、依法确认双方于2011年6月10日签订的《商品房买卖合同》有效。2、依法判决姚全斌履行给付房款3131.81万元义务并承担逾期履行合同义务的违约责任。3、诉讼费由姚全斌承担。本院受理后，姚全斌于2017年10月25日提起反诉，反诉请求：判令解除双方之间签订的《商品房买卖合同》及相关协议。2、判令神木镇瓦场村民委员会退还已付购房款106920000元，并返还已付购房款从付款之日起至返还之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。3、本案反诉费由神木镇瓦场村民委员会承担。本院审理后，于2018年6月21日做出（2017）陕08民初412号民事判决书，判决：一、驳回神木镇瓦场村民委员会的诉讼请求；二、驳回姚全斌的反诉请求。 本院认为，本案双方当事人争议的主要焦点是：一、本案中原告是否构成重复起诉；二、被告向原告交付的房屋是否具备合法使用的条件，涉案合同是否具备解除条件的问题；三、原告诉讼解除合同是否超出了解除权行使期限； 关于本案中原告是否构成重复起诉的问题。本院于2018年6月21日就双方争议的剩余购房款问题及双方签订的《商品房买卖合同》是否具备解除条件等问题，作出（2017）陕08民初412号民事判决，该判决中认定因涉案房屋未经消防验收合格，姚全斌反诉解除买卖合同的请求虽有相关理由，但本院综合考虑该案标的额大，从维护合同的稳定性、促进经济发展的角度出发，给予神木县神木镇东山村瓦场一组组委会留一定时间完善房屋的各项手续，同时告知双方当事人可根据手续办理情况再另行主张权利。故姚全斌依据本院（2017）陕08民初412号民事判决提起本案的诉讼，并非重复起诉。 关于被告向原告交付的房屋是否具备合法使用的条件、涉案合同是否具备解除条件的问题。双方所签订的合同约定的房屋交付标准为，房屋结构为框剪结构，室内毛墙毛地，水、暖、电、气预留，外墙统一由甲方装修，安全通道、踏步、栏杆由甲方统一安装，电梯两部公用。涉案房屋虽具备合同约定的交付标准，但未经消防验收合格，不能合法使用，且在本院（2017）陕08民初412号民事判决书告知被告完善房屋的相关手续后，直至本案审理期间，被告仍未能提供涉案房屋消防验收合格的证据，而消防工程是否合格关系到生命、财产的安危，我国消防法第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。消防验收合格才具备房屋使用条件，因此消防是否验收合格影响到被告签订合同的目的是否能够实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告所持解除双方之间签订的《商品房买卖合同》及相关协议的请求应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告主张被告返还已付购房款106920000元及按照中国人民银行同期贷款利率承担损失的请求应予支持，但因双方签订合同后原告实际占有涉案房屋且原告接收房屋后未及时就验收情况向被告主张权利，存在怠于行使权利的情形，故对原告请求的利息本院酌情认定从其第一次提起诉讼主张权利之日（2017年10月25日）起算至前述购房款返还完毕之日止。对于涉案中原告已经处置的房屋，双方可待房屋返还时，根据房屋的购买价款另行协商处理。 关于原告诉讼解除合同是否超出了解除权行使期限的问题。被告认为双方约定的交房时间是2011年10月31日，原告应当于2012年12月1日之前行使解除权，其提起诉讼时超出了解除权一年的行使期限。经审查，原告诉请解除涉案《商品房买卖合同》的理由除涉案房屋无法交付使用外还有涉案房屋未通过消防验收，其无法实现合同目的的原因，而根据本院（2017）陕08民初412号民事判决及双方在本案中的举证情况，原告主张被告未能交付房屋的理由不能成立，导致其合同目的不能实现的原因是涉案房屋至今未能办理消防验收，而双方对于房屋验收时间未作出约定，故被告主张从合同约定的房屋交付时间计算，原告主张权利时超出了解除权行使期限的理由不能成立。 综上，依据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四、九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告姚全斌与被告神木县神木镇东山村瓦场一组组委会签订的《商品房买卖合同》及双方于2011年6月21日签订的《瓦场村1号写字楼部分补充协议》； 二、本判决生效之日起三十日内，由被告神木县神木镇东山村瓦场一组组委会返还原告姚全斌购房款106920000元，并承担从2017年10月25日起至返还之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的利息损失。 三、驳回原告姚全斌的其他诉讼请求。 案件受理费576400元，由被告神木县神木镇东山村瓦场一组组委会承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长  徐晓炯 审 判 员  吴凤凤 人民陪审员  黄小青 二〇一九年二月二十五日 书 记 员  韩雨辛