重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0117民初1616号原告：重庆众安实业有限公司，住所地重庆市渝中区民权路27-6号，组织机构代码30512179-4。法定代表人：樊能洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李珲，男，1981年8月13日出生，汉族，该公司员工，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：谭燕，女，1980年2月24日出生，汉族，该公司员工，住重庆市沙坪坝区。被告：文超，男，1967年3月11日出生，汉族，个体工商户，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：**友，重庆中升律师事务所律师，特别授权。第三人：卢春玲，女，1985年3月7日出生，汉族，个体工商户，住重庆市合川区。第三人：李金六，男，1971年4月3日出生，汉族，农村居民，住重庆市合川区。第三人：徐小莉，女，1985年6月11日出生，汉族，城镇居民，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：谢健，男，1987年1月21日出生，汉族，个体工商户，住重庆市合川区。第三人：曾晶，男，1982年12月18日出生，汉族，经理，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：伍元，男，1991年9月5日出生，汉族，出纳，住重庆市合川区。原告重庆众安实业有限公司（以下简称“众安公司”）与被告文超、第三人卢春玲、李金六、徐小莉、曾晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案受理后，依法适用简易程序，后因双方争议较大，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告众安公司的委托代理人李珲、谭燕，被告文超的委托代理人**友、第三人李春玲、李金六、徐小莉的委托代理人谢键、曾晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众安公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告文超向原告支付拖欠至2017年2月止的租金770,961.76元及滞纳金（至租金、滞纳金付清之日止）；二、请求判令解除重庆驰华实业有限公司与被告文超于2012年3月8日签订的《商铺租赁合同》；三、本案受理费由被告承担。事实和理由：2015年3月6日，原告从重庆驰华实业有限公司（以下简称“驰华公司”）购买取得位于合川市合阳办较场华宇1街1号2幢底层1号房产（建筑面积1479.56平方米）并登记过户，现产权证号为204房地证2015字第0××号，原告依法对该处房产享有占有、使用、收益和处分的权利。被告文超与原产权人重庆驰华公司于2012年3月8日签订有《商铺租赁合同》。根据相关法律规定，原告自动取代原产权人重庆驰华实业有限公司在《商铺租赁合同》中出租人的地位，《商铺租赁合同》对我司和承租人被告文超持续有效。在产权过户到我司名下后，我司已多次通过电话、信函及到合川与被告文超面谈等方式协调沟通，要求被告按约向我方履行《商铺租赁合同》确定的义务，被告文超均无正当理由拒不履行该合同义务，后通过向被告文超及原产权人核实，文超在产权更名前已向原产权人支付租金至2015年5月24日。所以，根据《商铺租赁合同》的约定，从2015年8月25日至2016年8月24日每月租金34.35元/平方米，从2016年8月25日至2017年8月24日每月租金36.75元/平方米。现被告已拖欠我司租金从2015年11月25日至2017年2月16日合计人民币770,961.76元，并从未支付租金之日起的每6天开始每天按实付租金的1%加收滞纳金至付清全部租金之日止。同时公司分别于2017年2月13日以顺风快递的形式向文超邮寄送达了《商铺租金催收函》，要求文超按照合同约定向公司支付2015年11月25日至今的全部租金及滞纳金，被告文超于2017年2月14日签收。双方协商无果，依法提起诉讼，诉请如前。被告文超辩称，被告与原告的合同关系已经在第一次诉讼时已明确表示同意解除，现原告提出的请求不当，请依法予以驳回。第三人李春玲、李金六、徐小莉、曾晶称，第三人与被告文超的转让合同关系已经解除，第三人不应承担责任，请依法裁决。本案经审理认定事实如下：2012年3月8日，重庆驰华实业有限公司(甲方〉与文超（乙方）签订了《商铺租赁合同》，合同第一条第1项约定:"甲方出租的营业房坐落地址于:合川区合阳办较场坝华宇1街1号1幢1-12号，2幢1号、6号，建筑面积共3324.33平方米(最终租赁面积以房屋产权证面积为准)”，合同第一条第1项约定：“营业房出租单价，经乙方确定出租税后单价如下：从2012年8月25日起至2014年8月24日止每月租金30.00元/㎡……”并约定了租金价格及租赁期限（自2012年8月25日起至2022年8月24日止，因甲方原因逾期交房的租期相应顺延)。并约定乙方为减少投资损失可将该商业用房合伙经营、转租、分租、转借他人，转租、分租、转借对象的经营业态必须符合该商业用房的使用功能。”2012年10月10日，林忠秀（甲方）与文超（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同第一条第1项约定:"甲方出租的营业房坐落地址于:合川区合阳办较场坝华字1街A3幢1号门市，建筑面积共57.4平方米，并约定了租金价格，租赁期限为九年半，并约定乙方为减少投资损失可将该商业用房合伙经营、转租、分租、转借他人，转租、分租、转借对象的经营业态必须符合该商业用房的使用功能。”2012年10月12日，文超（甲方）与卢春玲（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定文超将重庆市合川区合阳办校场坝华宇1街1号A3幢第一驻至第四驻营业房出租给第三人卢春玲，建筑面积601平方米，附红线图为准，该部分商铺即原告从林忠秀处租赁的商铺和部分从重庆驰华实业有限公司处租赁的商铺组成，订立合同后，原告将约定的商铺交付给了第三人李春玲，李春玲用于经营餐饮，并支付租金；2012年12月10日，文超（甲方）与李金六（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定文超将重庆市合川区合阳办校场坝华宇1街2号A4幢底层（附平面红线图为准），建筑面积450平方米，出租给李金六，该部分商铺即原告从陈昌友处租赁的商铺和部分从重庆驰华实业有限公司处租赁的商铺组成，订立合同后，原告将约定的商铺交付给了李金六，李金六用于经营餐饮，并支付租金；2013年1月18日，被告文超与徐小莉签订了《商铺租赁合同》，文超将其承租的重庆驰华公司的商铺中的一部分转租给了第三人徐小莉。2014年8月20日，重庆驰华公司与文超签订了《商铺租赁补充协议》，该协议第一条主要内容为：“在原合同的基础上，从2014年8月25日起至2015年8月24日止每月租金为32.10元/㎡现调整为：从2014年8月25日起至2015年8月24日第一年每月租金为25.00元/㎡；人民币83,108元。从2015年8月25日起至2016年8月24日每月租金26.75元/㎡，每月租金88,926元。从2016年8月25日起至2017年8月24日每月租金28.62元/㎡，每月租金95,142元……，该协议第二条主要内容为：“以上条款仅限于对租金的调整，原合同除租金遵照本协议执行外，其他条款仍遵照原合同执行”。2015年2月28日，被告文超与第三人曾晶签订《商铺租赁合同》，文超将其承租重庆驰华公司的商铺中的一部分转租给了曾晶。2015年3月，原告从重庆驰华公司处取得了位于合川区合阳办较场坝华宇1街1号2幢底层1号（产权证号：204房地证2015号第0××号，建筑面积1479.56㎡）的房产，该房产包含了徐小莉、卢春玲、曾晶所租赁的商铺及李金六租赁的一部分商铺。因原驰华公司所有的被文超租赁的商铺产权变更为重庆众安实业有限公司，后三方就租金缴纳协商无果。2015年11月，原告向本院提起诉讼，本院于2016年8月8日作出（2015）合法民初字第09346号民事判决书，限被告文超在本判决生效后15日内向原告众安实业有限公司支付2015年5月25日至2015年11月24日期间的房屋租金229,701.69元；驳回原告重庆众安实业有限公司的其他诉讼请求。众安实业公司不服提起上诉，2017年2月8日，重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民终8313号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查明，2015年4月30日，重庆众安实业有限公司向承租人及次承租人发出了书面的产权变更告知书，其主要内容记载为:“你方承租的位于合川市合阳办较场坝华宇1街1号2幢底层l号〈原产权证号为:204房地证2005字第14325号〉房产已于2015年3月6日已过户登记到我司名下，产权证号:204房地证2015字第0××号，即该房所有权人于2015年3月6日变更为我司。从2015年3月6日起，我司依法对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利。因你方为该房产的承租人，为保障我司与你方的各项权利和义务，现告知你方并请配合办理完善新的租赁手续以及重新签订租赁合同。特此告知。重庆众安实业有限公司。2015年4月30日”，后重庆众安实业有限公司公司人员又电话告知部分次承租人暂不要将房租交于文超，后李春玲未向文超缴纳租金，故原告提起诉讼。再查明，2015年9月18日，被告文超向本院提起诉讼，要求第三人卢春玲支付租金151,884.72元，并从2015年4月10日到实际付清为止以75,492.36元为基数按日支付1%违约金；从2015年7月10日到实际付清为止75,942.36元为基数按日支付1%违约金。本院于2018年7月25日作出（2015）合法民初字第7562号民事判决书，一、卢春玲于本判决生效后15日向文超支付2015年4月15日至2015年11月14日的房屋租金119,834.33元（已折抵免租期间租金）；并按24%/年的标准计算违约金（其中45,442.41元从2015年4月15日，71,391.92元从2015年7月15日起）至卢春玲租金付清时为止；二、驳回文超的其他诉讼请求。卢春玲不服提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2018年11月16日作出（2018）渝01民终6098号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2015年9月18日，文超向本院提起诉讼，要求第三人李金六支付房屋租金110,808元，并从2015年5月5日到实际付清为止以55404元为基数按日支付1%违约金，从2015年8月5日到实际付清为止以55,044元为基数按日支付1%违约金。本院于2018年7月25日作出（2015）合法民初字第7561号民事判决书，一、由李金六于本判决生效后15日向文超支付2015年5月10日至2015年11月9日的房屋租金86,783.73元（已折抵免租期间租金）；并按24%/年的标准计算违约金（其中51,941.87元从2015年6月10日起，34,627.91元从2015年9月10日起）至李金六付清时为止；二、驳回文超的其他诉讼请求。重庆市第一中级人民法院于2018年11月16日作出（2018）渝01民终6076号民事判决书，驳回上诉，维持原判。还查明，2016年1月6日文超分别向卢春玲、李金六、徐小莉发出文超关于解除卢春玲、李金六、徐小莉《商铺租赁合同》的书面告知函；2016年7月12日，文超向众安实业有限公司发出《文超关于同意解除与原驰华公司商铺租赁合同及商铺租赁合同补充协议的通知》，载明：一、同意你单位对租赁合同的解除要求，即：从2015年5月25日开始，双方租赁关系解除；2015年5月25日前的房屋租金，我自行向各分租户收取，以后的租金，由你单位自行向租赁户收取，你单位可以承接我分租户的合同权利，依据我与租赁户签订的合同收取租金，也可以自行与租赁户协商租金收取标准；二、你单位违约行为导致我的损失，建议你单位主动与我协商，协商不成，另行依法处理。2017年2月21日，文超向曾晶发出文超关于要求解除《商铺租赁合同》的书面告知函。上述事实，有原、被告的陈述，原告的《房地产权证》、本院（2015）合法民初字第09346号民事判决书、重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民终8313号民事判决书、（2015）合法民初字第7561号、7562号民事判决书、（2018）渝01民终6098号、6076号民事判决书、被告文超的通知、文超的书面告知函等证据为证，经庭审质证，其真实性、关联性本院予以确认。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。原告购买了文超所租赁的部分房屋，并取得了产权，该房屋由原告直接支配，因而原告依法享有占有、使用、处分和收益的权利。被告与原驰华公司签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》继续有效，原告作为产权人，可按合同的约定继续向承租方即本案被告文超主张权利，收取房屋租金。原告在2014年4月30日以书面形式通知次承租人即本案第三人“配合办理完善新的租赁手续以及重新签订租赁合同”的不合理行为，致使次承租人未能向文超交纳租金，被告既未腾退房屋亦未与原告达成新的协议，被告同意解除2012年3月8日其与重庆驰华实业有限公司签订的《商铺租赁合同》，2014年8月20日，重庆驰华公司与文超签订了《商铺租赁补充协议》是原合同基础上的补充约定，与原合同具有同等法律效力，亦应一并解除，被告分别向次承租人本案第三人发出解除《商铺租赁合同》的通知，事实上被告及第三人未再实际使用诉争房屋，故原告提出与被告解除《商铺租赁合同》，其理由正当，本院予以支持。关于租金计算的期限，重庆市第一中级人民法院的（2016）渝01民终8313号民事判决书已判决被告支付2015年11月24日前的租金，结合被告于2017年2月21日要求第三人曾晶支付租金并解除《商铺租赁合同》的事实，原告要求被告支付从2015年11月25日起至2017年2月16日期间的租金，其理由正当，本院予以支持。因被告文超与驰华公司签订了《商铺租赁补充协议》，对租金标准作了特别约定，原告以原合同标准要求被告支付租金，其请求不当，应按《商铺租赁合同补充协议》标准即2015年8月25日起至2016年8月24日每月租金26.75元/㎡，2016年8月25日至2017年8月24日每月租金28.62元/㎡计算，从2015年11月25日至2016年8月24日止，其租金为356,204.07元（26.75元/㎡×1479.56㎡×9），从2016年8月25日至2017年1月16日止，其租金为254,070.04元（28.62元/㎡×1479.56㎡×6）。合计610,274.11元。原告未顾及与文超的合同关系，直接通知次承租人即本案第三人“配合办理完善新的租赁手续以及重新签订租赁合同”的行为是不合理的，致使被告未能收到租金，故对原告要求被告文超支付滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、九十四条第（五）项、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：解除2012年3月8日重庆驰华实业有限公司与被告文超签订的《商铺租赁合同》；由被告文超在本判决生效后10日内支付给原告重庆众安实业有限公司从2015年11月25日起至2017年2月16日止的房屋租金610,274.11元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告重庆众安实业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费11,508元，由原告重庆众安实业有限公司负担1606元，被告文超负担9902元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  刘汉红人民陪审员  王 琼人民陪审员  孙邦富二〇一九年二月二十八日书 记 员  刘荞闻