河北省张家口市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0703民初1539号原告：刘晓红，女，1958年11月16日出生，汉族，住张家口市桥**。委托诉讼代理人：欧阳凯锋，河北国器律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵蓓蓓，河北国器律师事务所实习律师。被告：刘建军，男，1960年1月7日出生，汉族，住张家口市桥**。第三人：段惠琴(被告刘建军妻子)，女，1963年5月7日出生，汉族，住张家口市桥**。委托诉讼代理人：贾冬虹，河北文昌阁律师事务所律师。原告刘晓红与被告刘建军所有权确认纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理。审理过程中，被告刘建军妻子段惠琴向本院提交参加诉讼申请，称案涉房屋系其与刘建军夫妻共同财产，刘建军擅自处分房产的行为侵犯了其合法权益。对此申请本院予以准许。2019年11月11日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人欧阳凯锋、邵蓓蓓，被告刘建军，第三人段惠琴及其委托诉讼代理人贾冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘晓红向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告双方签订的买卖位于桥西区公园南路3号楼甲单元203号房屋合同有效，并判决房屋产生的权益归原告所有，或者拆迁所得的补偿款归原告所有；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年10月18日，被告为筹钱供女儿出国读书，自愿将被告名下位于桥西区公园南路3号楼甲单元203号的房屋以人民币壹拾伍万柒千元（157000元）的价格出售给原告，双方于当天签署房屋买卖合同书，同时原告以银行转账的形式将购房款一次性转给被告，被告也出具收条。其中明确写明收到购房款壹拾伍万柒千元并签字确认。由于诉争房屋属于张家口市委家属楼，单位由于种种原因并未在房管局给房屋办理房屋产权所有证，只是在单位内部进行过登记，因此原被告双方并未在房管局办理过户登记，但从2009年双方签订房屋买卖合同书后，诉争房屋就一直由原告占有、使用，期间被告也并未有任何异议。2019年被告突然联系原告，以当时只有被告签字而没有被告配偶签字为由，主张双方在10年前签订的房屋买卖合同无效，要求退还原告购房款并收回房屋。原告认为双方虽未办理过户登记，但双方签订的买卖合同合法有效，原告也已经支付了全额购房款，而且双方未办理过户登记并非是原告的个人原因，因此应当认定原告已经取得了诉争房屋的所有权。双方的房屋买卖合同合法有效。被告无权收回房屋。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法利益。刘建军辩称：1、我不认为是买卖，是借款抵押，属于让与担保；2、该房只有部分产权的房产证，还没有用全额购房款协议去补办全产权房产证，该买卖行为无效；3、签订买卖合同书面协议前，我们先达成了口头协议，口头约定案涉房屋若拆迁，除去16万元的升值差额部分归我所有。详见答辩状。段惠琴述称：案涉房屋为被告与第三人夫妻共同财产，对案涉房屋的买卖行为第三人不知情，也未取得第三人的同意，事后第三人也未对此行为进行追认，我认为买卖合同无效。庭审中，原告为证明其主张向本院提交证据如下：1、提交2009年10月18日原告与被告签订的关于桥西公园路3号楼甲单元203号房屋的买卖合同书一份及原告向被告前妻赵淑琴汇款凭证一张；2、提交2009年10月18日被告刘建军出具的收条一张，证明原被告自愿买卖涉案房屋，当时已经向被告交付全部购房款，刘建军已收到刘晓红公园南路3号楼甲单元203房屋购房款157000元。被告刘建军对上述证据表示认可，第三人段惠琴对房屋买卖合同真实性无异议，但表示没有段惠琴签字，以及原告丈夫的签字。庭审中，被告举证如下：1、房屋所有权证、中共张家口市委机关事务管理局与我签订的房屋成本价过渡协议书、作价凭证、被告与第三人结婚证原件各一份，证明案涉房屋为我和第三人段惠琴夫妻共同财产，通过两次购买我们取得了对案涉房屋的完全所有权，购买该房屋时房价折合了双方的工龄；2、我和原告丈夫微信聊天记录，证明我与原告事先有口头协议，后签订的书面合同，名为买卖，实际为借贷抵押担保，另记录提到关于房屋溢价款归被告所有。原告质证表示，房本已经作废，后续向刘晓红出售房屋时新的房本已经交到单位，对于该房本的关联性不认可。对中共张家口市委机关事务管理局与我签订的房屋成本价过渡协议书、作价凭证真实性无异议，但对证明目的不认可。对结婚证无异议。对微信聊天记录真实性和关联性均不认可，不能证明是刘少军本人，没有刘建军的聊天内容，因此对该证据完整性和真实性存疑。另外，原告的请求符合不动产善意取得的法律规定，请求法院依法支持原告的主张。第三人质证表示，对房本真实性无异议，对中共张家口市委机关事务管理局与我签订的房屋成本价过渡协议书、结婚证、微信聊天记录均无异议。因我方证据与被告的证据相同，所以不再另行提交，我方的证明目的为本案涉及房屋为夫妻共同财产。本院经审理认定事实如下：2009年10月18日，原、被告签订《房屋买卖合同书》，合同约定：刘建军自愿将其坐落于桥西公园路3号楼甲单元203号房产出售给刘晓红，房屋价款157000元，刘建军保证该房屋无任何纠纷争议，刘建军应协助刘晓红办理过户手续，所需费用由刘晓红负担等，但至今双方未办理房屋过户登记手续。同日，被告刘建军出具收条一张，写明售房款157000元已收到。另查明，被告刘建军与第三人段惠琴于1996年2月8日登记结婚，案涉房屋系婚后购买，属于职工福利房。庭审中，双方均未提交正式的房屋所有权证书。本院认为，案涉争议房屋于被告刘建军和第三人段惠琴婚后购买所得，应认定为夫妻共同财产，夫妻双方为共同共有人。夫妻双方对共有房屋享有同等的管理权，且处分该房屋应经双方同意。被告刘建军未经其配偶段惠琴同意私自处分该房屋，且事后未得到段惠琴追认，该行为属于无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。但因此导致标的物所有权不能转移的，买受人可以主张违约损害赔偿。故原、被告签订的《房屋买卖合同书》有效，但不产生物权变动的效力。本院认为，房屋拆迁安置补偿款，其收益主体是房屋所有权人，而非房屋买受人。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。对于原告因此导致的损失，可另案解决。对于原告当庭陈述可以善意取得该房屋的意见，本院认为案涉房屋由于未办理不动产登记手续，不满足善意取得的要件，对此意见本院不予采信。对于被告辩称，房屋买卖合同实为让与担保的意见，证据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、一百零六条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、原、被告双方于2009年10月18日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1720元（已减半），保全费4020元，合计5740元，原、被告各负担2870元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  李志辉二〇一九年十一月十四日书记员  王媛媛附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。