吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初5382号 原告：延边东珠物业管理有限公司，住所吉林省延吉市。 法定代表人：徐亚东，总经理。 委托诉讼代理人：柴翔霞，吉林敖联律师事务所律师。 被告：鲁晓明，男，1982年x月x日生，汉族，住所吉林省延吉市。 原告延边东珠物业管理有限公司与被告鲁晓明之间物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日受理，依法适用简易程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告延边东珠物业管理有限公司的委托诉讼代理人柴翔霞，被告鲁晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 延边东珠物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：鲁晓明立即支付2016年1月1日至2018年12月30日期间的物业费x元及利息损失（自起诉之日至实际给付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）、垃圾有偿服务费x元、卫生费x元。事实与理由：鲁晓明系延吉市东珠家园小区业主，2013年8月20日，延边东珠物业管理有限公司与案外人延边东珠房地产开发有限公司签订前期物业服务委托合同，约定延边东珠物业管理有限公司为该延吉市东珠家园小区提供物业服务，按建筑面积每月每平方米x元收取物业费。鲁晓明居住的房屋为延吉市东珠家园小区x号楼x单元x，建筑面积为90.4平方米，每年应交物业费为x元（建筑面积90.4平方米×每月每平方米x元×12个月），但鲁晓明拖欠自2016年1月1日至2018年12月30日期间的物业费x元（建筑面积90.4平方米×每月每平方米x元×12个月×3年）、垃圾有偿服务费x元（2016年度垃圾有偿服务费为x元，2017年-2018年度垃圾有偿服务费为x元）、卫生费x元（2016年度卫生费为每年每人x元，共2人）。经多次催要未果，故诉至法院。 鲁晓明辩称：自2008年-2015年度期间鲁晓明缴纳物业费，票据上公章均为延边东珠房地产开发有限公司的公章，起诉状中延边东珠物业管理有限公司于2013年8月20日接管东珠物业工作，与票据所展示事实不符。2013年8月20日，延边东珠物业管理有限公司与案外人延边东珠房地产开发有限公司签订前期物业服务委托合同是在全体业主不知情的情况下进行操作，业主无法、也没有机会验证物业公司资质、服务能力等，合同签署过程侵害了业主知情权，并且违反《中华人民共和国物业管理条例》第二十四条规定，经查物业公司与开发商的法定代表人系同一人。起诉状中提及物业费为每平方米x元，与2008年签订每平方米x元收费标准不符，物业费价格调整并没有明文通知业主，也没有物价局等政府部门的正式文书，更没有与业主重新签订相关物业合同，这违反《中华人民共和国物业管理条例》第四十四条。起诉状中提到多次催缴事实不符，鲁晓明没有接到任何形式通知。实际管理中存在如下具体问题：窗户玻璃漏气、窗户压条及密封条损坏；阳面及阴面卧室墙体在雨天及积雪融化时有严重渗水情况，造成墙体发霉，变粉脱落；楼道内卫生脏乱差，墙面脏乱差，2008年入住至今墙体大白没有粉刷过，布满灰尘泥点，楼道多处墙体有小便，大白被冲掉，水泥墙体露出，楼梯、楼梯扶手、电表箱、管道门、通信公司网络箱、墙面上面粘着小广告，多处地方用防水笔写着各类广告和电话，以及部分广告被撕下后残留的胶，楼道卫生几乎无人负责，经常看到丢弃的垃圾杂物，鲁晓明住在2楼，经常自行清理；公共区域管理差，楼道内窗户把手损坏多年无人维修，一楼楼道空间，摆放杂物、自行车、电动车等阻碍出行；车棚管理差，废弃车辆长期占位，摆放随意，倾倒可能性极大，紧邻器材广场，玩耍儿童很多，存在极大安全隐患；单元门门铃系统形同虚设无法使用，门锁只有一半，无法起到门锁应由的作用；幼儿园上下学时段，物业公司没有合理的监管、引导，经常造成业主无法正常出行，上班迟到，业主与接送孩子车主经常发生口角，小区西门大门至今是敞开式，没有安装大门。如上述问题得到合理解决，缴纳物业费何尝不可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 延边东珠物业管理有限公司于2011年8月17日依法成立，公司经营范围系物业管理及服务。2013年8月20日，延边东珠物业管理有限公司与案外人延边东珠房地产开发有限公司之间签订前期物业服务委托合同，约定延边东珠物业管理有限公司为延吉市东珠家园小区提供物业服务，小区内栋数为x栋，延边东珠物业管理有限公司提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，住宅房屋按建筑面积每月每平方米x元向业主或物业使用人收取物业费，房屋的共用部位、共用设施设备在保修期满后的大修、更新、改造费用，依据相关法律、法规，从业主在购房时按规定标准交纳的维修基金费用中支出。服务内容及标准：1.房屋外观是良好、整洁；2.设备运行是正常；3.房屋及设施设备的维修养护时遵守操作规程、保养规范、无事故隐患；4.急修时一小时内到达现场；5.小修时发现问题及时处理；6.公共区域保洁是定期清洗、保持整洁；7.公共秩序维护是24小时值班巡查；8.电梯运行维护是定期检修、维护；9.装饰装修管理是装修符合规定、不得擅自改变结构；10.物业档案资料管理是建立物业验收档案、设备管理档案；11.其他。延边东珠物业管理有限公司违反合同，擅自提高收费标准时，延边东珠房地产开发有限公司有权要求延边东珠物业管理有限公司说明情况，小区内x%以上的业主不同意时，延边东珠物业管理有限公司要将多收的部分予以清退，情节严重的还要承担赔偿责任，物业服务费按月交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按总额的x‰缴纳违约金，业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位在保修过后的维修、养护及其它特约服务，物业实行有偿服务，费用应当由当事人按实际发生费用结算，水暖管道属专属管路，维修水暖自用部位时，由业主与物业公司双方协商维修价格结算，物业服务期限自2013年8月20日起，但在本合同期限内，业主委员会依法成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。延边东珠物业管理有限公司在延吉市物业管理办公室进行物业服务合同备案，内容为：物业名称为延边东珠物业管理有限公司；层数情况为x层x栋，x层x栋；开发单位为延边东珠房地产开发有限公司；竣工年份为2013年，总栋数为x，其中住宅栋数为10；合同期限从2013年10月1日至2023年9月30日；物业服务费用为每平方米x元。2016年9月5日，延吉市房产局向延边东珠物业管理有限公司发放资质证书，该证书中显示延边东珠物业管理有限公司的资质登记为三级，有效期2年。2017年2月16日，吉林省住房和城乡建设厅发布文件，暂停办理物业服务企业二级及以下资质认定。鲁晓明于2007年8月3日从开发商处购买位于延吉市东珠家园小区x号楼x单元x、建筑面积为90.4平方米的房屋，每年应交物业费为x元（建筑面积90.4平方米×每月每平方米x元×12个月）。延边东珠物业管理有限公司按照前期物业服务委托合同约定，为延吉市东珠家园小区提供物业服务，但鲁晓明没有交纳自2016月1月1日至2018年12月30日期间的物业费x元（建筑面积90.4平方米×每月每平方米x元×12个月×3年）。庭审中，鲁晓明对其主张以手机视频12份、手机照片82张制作成CD光盘作为证据提供，延边东珠物业管理有限公司对该视频、照片真实性无异议。 另查，案外人延边东珠房地产开发有限公司自2008年-2015年度期间向张洪玮收取取暖费、物业费、卫生费等，并向鲁晓明出具上述费用收据。延吉市东珠物业小区1-10号楼业主在东珠家园小区维权业主名单表格中签字并捺印。2019年8月30日，延边晨报新闻网以延吉东珠家园300余户业主苦盼房本为标题刊登新闻，该小区业主通过拨打本报心门热线2900119，讲述小区300余户业主拿房照难、物业服务不达标等问题。延吉市环境卫生作业有限公司委托延边东珠物业管理有限公司收取自2016年-2018年度的袋装垃圾有偿服务费、卫生费，其中2016年度袋装垃圾有偿服务费为每年每户x元、城市卫生费为每年每人x元，2017年-2018年度城镇垃圾处理费为每年每户x元。鲁晓明没有交纳自2016年度至2018年度期间的垃圾有偿服务费x元（每年每户x元+x元+x元）、2016年度的卫生费x元（每年每人x元×2人）。 认定上述事实的证据有：营业执照、前期物业服务委托合同、延吉市物业服务合同备案表、资质证书、吉林省住房和城乡建设厅关于暂停办理物业服务企业二级及以下资质认定的通知文件、延吉市环境卫生作业有限公司出具的委托书、商品房买卖合同、CD光盘、收据、延边晨报、照片、东珠家园小区维权业主名单，以及延边东珠物业管理有限公司、鲁晓明的陈述。 鲁晓明还向本院提供证人张馨方、刘英杰、马宝新、张庆宇出庭证言，以证明鲁晓明主张的内容是真实的。对此延边东珠物业管理有限公司认为，证人与鲁晓明均是涉案延吉市东珠家园小区业主，存在利害关系。本院认为，证人为涉案小区业主与鲁晓明之间存在利害关系，该证人证言不符合证据客观性，未予采信。 本院认为：延边东珠物业管理有限公司依法成立，具备物业管理的相关资质。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务委托合同”的规定，延边东珠物业管理有限公司与案外人延边东城房地产开发有限公司之间签订前期物业服务委托合同，其内容未违反有关法律规定，该合同合法有效，对延吉市东珠家园小区全体业主具有约束力。延边东珠物业管理有限公司为延吉市东珠家园小区提供了相关的物业服务，鲁晓明直接或间接地受益。关于延边东珠物业管理有限公司要求鲁晓明支付自2016年1月1日至2018年12月30日期间的物业费x元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，故本院予以支持。延边东珠物业管理有限公司关于要求鲁晓明支付利息损失（自起诉之日至实际给付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）的诉讼请求，因延边东珠物业管理有限公司的物业服务存在一定的瑕疵，鲁晓明拒绝支付物业服务费事出有因，故延边东珠物业管理有限公司的该项诉讼请求不予支持。关于延边东珠物业管理有限公司要求鲁晓明支付垃圾有偿服务费x元、卫生费x元的诉讼请求，因延吉市环境卫生作业有限公司委托延边东珠物业管理有限公司收取上述费用，鲁晓明作为延吉市民，应当承担该部分费用，故本院对延边东珠物业管理有限公司的该项诉讼请求予以支持。鲁晓明关于主张1.2013年8月20日，前期物业服务委托合同是在全体业主不知情的情况下签订，业主无法、也没有机会验证物业公司资质、服务能力等，合同签署过程侵害了业主知情权；2.起诉状中提及物业费为每平方米x元，与2008年签订每平方米x元收费标准不符，物业费价格调整并没有明文通知业主，也没有物价局等政府部门的正式文书，更没有与业主重新签订相关物业合同；3.起诉状中提到多次催缴事实不符，鲁晓明没有接到任何形式通知；4.窗户玻璃漏气、窗户压条及密封条损坏；5.阳面及阴面卧室墙体在雨天及积雪融化时有严重渗水情况，造成墙体发霉，变粉脱落；6.楼道内卫生脏乱差，墙面脏乱差，水泥墙体露出，楼梯、楼梯扶手、电表箱、管道门、通信公司网络箱、墙面上面粘着小广告；7.楼道卫生几乎无人负责，经常看到丢弃的垃圾杂物；8.公共区域管理差，楼道内窗户把手损坏多年无人维修，一楼楼道空间摆放杂物、自行车、电动车等阻碍出行；9.车棚管理差，废弃车辆长期占位，摆放随意，存在极大安全隐患；10.单元门门铃系统形同虚设无法使用，门锁只有一半，无法起到门锁应由的作用；11.幼儿园上下学时段，物业公司没有合理的监管、引导；12.小区西门大门至今是敞开式等延边东珠物业管理有限公司在涉案物业服务期间物业服务不达标的抗辩意见，虽鲁晓明提供照片，但该照片为2019年拍摄，该证据不足以证明鲁晓明主张延边东珠物业管理有限公司2016年-2018年期间存在物业服务未达标等事实，且提出的部分抗辩意见不属于物业服务管理范围，其抗辩意见不成立，本院未予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，鲁晓明作为业主如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、行政法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒缴物业费的理由。延边东珠物业管理有限公司亦应积极转变作风和服务理念，忠实履行管理服务职责，落实完善物业管理制度，及时发现和消除安全隐患，合理筹划整修更新物业设施，切实保证设施设备运行状态，并加强与业主、所在社区及政府职能部门的沟通协调和公开公示，不断提高物业管理服务水平，努力赢得广大业主的信任和支持，共同构建社会主义和谐社会。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、鲁晓明于本判决生效后立即支付给延边东珠物业管理有限公司2016年1月1日至2018年12月30日期间的物业费x元、垃圾有偿服务费x元、卫生费x元； 二、驳回延边东珠物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如鲁晓明未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费x元（原告已预交），减半收取x元，由鲁晓明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  金旭 二〇一九年十一月十二日 书记员  张美