广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初9152号 原告：麻先飚，男，1967年5月5日出生，回族，住南宁市兴宁区。 委托代理人：阮子文，广西思贝律师事务所律师。 委托代理人：林瑜，广西思贝律师事务所实习律师。 被告：南宁市青秀区南湖街道三屋园艺场，住所地:南宁市青秀区仙葫开发区北面。 负责人:杨博创，场长。 委托代理人：汪杰，北京市中银（南宁）律师事务所律师。 委托代理人：陈幸福，北京市中银（南宁）律师事务所律师。 第三人:黄莹，女，1979年10月28日出生，汉族，住南宁市。 委托代理人：常晶晶，广西思贝律师事务所律师。 案由：租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2018年8月15日 开庭时间：2019年1月3日 当事人到庭情况： 原告方：委托代理人阮子文、林瑜到庭 被告方：委托代理人汪杰、陈幸福到庭 第三人：委托代理人常晶晶到庭 原告诉请要点 一、确认被告单方解除合同《告知函》不发生法律效力；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、第三人将《项目合作书》中尚未建设的5#楼全部权利义务转让给原告的《合同转让协议》是无效合同。二、东门国际海鲜美食广场总平图的调整是政府规划的强制变更行为，并非被告违约，不是原告违约拒不缴纳利润分配款的合理阻却事由。三、即便《合同转让协议》有效，原告与第三方的讼争也不归责于被告，原告不能因此而违反合同约定拖延开发项目时间，拖欠被告利润分配款。四、被告并未擅自更改平面图，而是应政府要求调整，且没有任何证据证明被告曾经和原告或第三人达成协议约定被告更改项目总平面图需要与原告或第三人达成一致，被告作为项目业主有权变更项目总平面图，这不是原告不支付利润分配款的理由。 第三人陈述要点 一、同意原告诉请及诉状中陈述的内容。二、第三人在转让5号楼经营权前与被告存在合作合同关系，第三人将履行合同的权利义务转让给原告。三、第三人与杨正强、梁小勇按照项目合作书的约定，按时向被告履行支付利润分配款的义务，不存在违约的情形；四、被告未经第三人同意，擅自变更设计规划总平图，存在严重违约，被告解除合同不符合法律规定；五、第三人未支付2015年至2017年的利润分配款，是基于被告擅自变更规划设计总平图，而导致原告增加3000万元投资引起的，因此在被告未按照合同约定将现在的规划总平图调整为原来版本或者双方未就合同的变更达成合意前，第三人有权拒绝履行支付义务，据此第三人不存在违约情形，被告主张解除合同缺乏事实依据。 事实认定 2006年12月8日，广西瑞坤市场开发投资有限公司（以下简称瑞坤公司，乙方）与被告（甲方）就位于南宁市仙葫大道南面、距离琅东客运站约300米处的“南宁市天仙葫商贸城”项目签订《项目合作书》，约定：甲方有第三产业用地一块，建设用地规划许可证（编号[2006]第0151号）、土地使用证（地号为0425011、0425014）、立项备案证书等齐全，乙方出资金进行项目投资建设，独立经营，自己负责项目的设计、报建、建设，自担经营、管理的风险，商贸城的建设期为两年，两年建设期满后，乙方每年向甲方上交合作利润；投资总额80000000元，可分期建设，十年内完成总投资额；甲方全力配合乙方办理各项报建工作，并提供有关手续，提供良好的的投资环境，确保该项目地块无纠纷，各项手续合法，乙方保证有足够的投资资金，按建设期要求完成建设工作，独立经营，自负盈亏；合作期限为二十年，如乙方愿意可延长到三十年，建设期为两年，建设期免收合作利润，实收利润总共二十八年，合作期限起算日期从甲乙双方正式办理项目交接手续之日起算；第一个十年，乙方每年向甲方上交税后合作利润1350000元，第二个十年，乙方每年向甲方上交税后合作利润1450000元，第三个十年，乙方每年向甲方上交税后合作利润1550000元，每年的合作利润于当年的十月三十一日前一次性付清；乙方应按时上交合作利润，若乙方不按时上交，甲方可即时终止合同，合同终止后一切建筑物无偿归甲方所有。 案外人杨正强（甲方）与瑞坤公司股东（乙方）就位于南宁市仙葫大道南面金富盈大酒店旁、“东门海鲜美食商业广场”项目中的1#、3#、4#综合楼经营权以及整体收购瑞坤公司签订《项目转让、收购协议书》，约定：乙方开发的“东门海鲜美食商业广场”项目位于南宁市青秀区仙葫大道南面金富盈大酒店旁，土地使用权人为南宁市三屋园艺场，第一期已建成1#、2#、3#、4#共四栋综合楼，甲方将向乙方购买其中1#、3#、4#综合楼经营权；乙方原股东拥有按项目规划总平方案确定的一栋22层宾馆的开发建设和经营的权利，该宾馆项目不在本协议书所约定的范围内。第三人与案外人赵桂珍以瑞坤公司股东的名义在合同上签字确认，签字旁加盖有瑞坤公司印章。2012年11月12日，杨正强（甲方）、第三人（乙方）与案外人梁小勇（丙方）就“东门（国际）海鲜美广场”项目相关事宜签订《补充协议书》，约定：根据甲乙双方于2012年5月9日签订的《项目转让、收购协议书》约定，乙方拥有对处于“东门（国际）海鲜美广场”项目地块范围内按规划总平方案开发建设一栋22层宾馆的建设权和经营权，该宾馆项目应付给三屋园艺场的土地租金（税后）标准：第一个10年为450000元/年，第二个10年为500000元/年，第三个10年为500000元/年。 2012年11月2日，第三人（乙方）与瑞坤公司（甲方）签订《项目转让协议》，约定：鉴于甲方与南宁市三屋园艺场于2006年12月8日签订的《项目合作书》，甲方同意将“东门海鲜美食广场”项目5#综合楼的建设权和经营权转让给乙方，同时将《项目合作书》项下甲方的全部权利义务转让给乙方；乙方完全同意接受《项目合作书》中甲方的权利、义务，按照《项目合作书》约定的内容向南宁市三屋园艺场履行义务。 之后，第三人（甲方）与原告（乙方）签订《合同转让协议》，约定：鉴于甲方于2012年11月12日与杨正强、梁小勇签订5#楼《项目合作书》，就南宁市天仙葫商贸城（即“东门海鲜市场”）项目合作事宜达成协议，甲方同意将《项目合作书》中甲方项下的全部权利义务转让给乙方，由乙方作为《项目合同书》中的一方享有权利，并履行义务；乙方同意完全接受《项目合作书》中甲方的权利、义务，继续作为《项目合作书》的一方与土地业主南宁市三屋园艺场共同遵守《项目合作书》的各项约定；本协议自签字之日并经南宁市三屋园艺场确认后生效。原告与第三人一致确认该协议于2014年1月22日签订。 2014年1月22日，原告向被告发出《关于合同转让协议的告知函》，其上载明：麻先飚已与黄莹就黄莹与杨正强、梁小勇2012年11月12日签订的《东门海鲜市场5#楼合作协议》完成协议转让，就5#楼合作的建设事宜向你方提请关于对合作的权利与义务转让确认的申请；一、黄莹同意将《项目合作书》中黄莹项下的全部权利义务转让给麻先飚，由麻先飚作为项目合作书中的一方享有权利并履行义务；二、提请三屋园艺场确认同意黄莹与麻先飚就5#楼《项目合作书》中黄莹全部权利义务的前述转让；三、麻先飚同意完全接受项目合作书中黄莹的权利、义务，继续作为《项目合作书》中的一方与三屋园艺场共同遵守及履行《项目合作书》中的各项约定，并提请三屋园艺场就麻先飚承接《项目合作书》中的权利义务进行确认。被告于次日在该函尾部注明“收到，确认其内容，请按合同和场要求抓紧建设”并盖章确认。 2018年5月7日，被告向原告发出《告知函》，其上载明：原告开发建设的“东门海鲜市场”5#楼项目至今已长达三年多之久没能开工，且拖欠三屋园艺场利润分配款（2015年、2016年、2017年）共1350000元，已经构成违约，依约双方协议应无条件自动解除，今特再次发函告知：1、解除双方“东门海鲜市场”5#楼合作开发的协议；2、追讨拖欠利润分配款（2015年、2016年、2017年）共1350000元；3、追究违约责任和违约金500000元。原告举证时主张被告于2018年5月18日向其提出解除项目合作合同。被告明确该函针对的是5#楼项目。 2019年1月23日，经本院去函询问关于涉案5#楼是否办理有建设工程规划许可审批手续，南宁市规划管理局作出南规函[2019]227号《南宁市规划管理局关于南宁市青秀区人民法院协助调查的复函》，其上载明：经核，该局于2013年核发仙葫大道南面东门国际海鲜美食广场的规划总平方案（审批号：GH2013-028号），拟建规模为4栋4层综合楼、1栋22层酒店综合楼及1栋2层地下室，包含该5#酒店综合楼，但该局未核发该5#酒店综合楼的《建设工程规划许可证》，也没有受理过该栋楼的相关建设工程规划许可手续。 原告提交的“东门国际海鲜美食广场”《总平面布置图》（审批号：2008-062）显示，建设单位南宁市三屋园艺场，南宁市规划管理局审批时间为2008年5月21日。被告提交的“东门国际海鲜美食广场（加层）东门国际海鲜美食广场5#楼”《总平面图》（审批号：GH2013-028）显示，建设单位南宁市三屋园艺场，南宁市规划管理局于2013年4月7日原则同意该项目总评规划调整方案，并撤销原批2008-062号总平。 被告提交的南宁集用（2006）字第8069821号集体土地使用证显示：座落南蒲路南面、地号0425011地块的土地使用者和土地所有者均系南宁市三屋园艺场，使用权类型为批准拨用企业用地。被告提交的地字第450101200800035号《建设用地规划许可证》显示：位于南蒲公路南面的三产用地的用地单位系南宁市三屋园艺场。 在庭审中，原被告一致确认原告尚未向被告支付涉案项目2015年至2017年三年的合作利润，每年应支付的利润约450000元。被告确认其对瑞坤公司将涉案5#楼项目转让给第三人、第三人又转让给原告是知情并同意的。关于本案法律关系及原被告之间合同关系的效力，经本院依法释明，原告明确无论法院如何认定，其均坚持诉讼请求不变更。关于涉案项目交由原告开发，被告明确未经有批准权的人民政府批准。 判决理由 根据现已查明的事实及各方陈述，应认原被告之间的权利义务在涉案5#项目范围内准照2006年12月8日的《项目合作书》之约定，该合作书虽名为合作开发，但根据约定，被告除提供土地使用权外，每年只收取固定的合作利润而无需承担任何经营风险，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，故应认双方就此成立租赁合同关系，在二十年租期范围内，该合同关系未悖法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现原被告一致确认原告尚未依约向被告支付涉案项目2015年至2017年三年的固定合作利润。原告虽称系因被告于2013年擅自变更涉案项目总平图导致原告建设成本增加所致，认为属于对《项目合作书》主要条款的单方面变更，但《项目合作书》对总平图的内容及修改并未作有约定，且该合作书签订生效时2008年总平图尚未报批，原告自第三人处受让涉案项目并经被告确认的时间又在2013年总平图调整方案经南宁市规划管理局原则同意之后，实难谓被告存在违反合同约定擅自变更涉案项目总平图之情形，故对原告前述理由，不予采信，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，被告有权依约解除《项目合作书》，其向原告发出的解除合同关系《告知函》合法有效，因此，原告主张该函不发生法律效力，缺乏充分的事实和法律依据，不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告麻先飚的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告麻先飚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦伟杰 人民陪审员  蒋京红 人民陪审员  康海桥 二〇一九年二月一日 书 记 员  杨中稳