连云港市海州区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0706执异47号异议人（被执行人）：胡旭东，男，1967年5月28日出生，汉族，住连云港经济技术开发区。异议人（被执行人）：郭艺红，女，1975年2月23日出生，汉族，住址同上。申请执行人：交通银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区。法定代表人：王璐，该分行负责人。被执行人：连云港恒昌环境资源开发有限公司，住所地连云港经济技术开发区。法定代表人：胡旭东，该公董事长。本院在执行申请执行人交通银行股份有限公司连云港分行（以下简称交行连云港分行）与被执行人连云港恒昌环境资源开发有限公司（以下简称恒昌公司）、郭艺红、胡旭东金融借款合同纠纷一案中，异议人胡旭东、郭艺红向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭并进行了审查，本案现已审查终结。异议人胡旭东、郭艺红提出异议称，请求中止（2018）苏0706执30号之三执行裁定书的执行内容，撤销《询价意见书》、停止对涉案房产的拍卖等执行措施。事实和理由：1.异议人从未收到关于涉案房产的评估报告。2.未收到法院相关通知，对涉案房产的评估、拍卖情况均不知情，法院在送达程序上不合法。3.江苏徽商保险公估有限公司（以下简称徽商公司）不具有房地产评估资质，对异议人名下位于连云港市海州区解放中路125号二、三层房产评估价明显低于市场价。且《询价意见书》不仅将涉案房屋“商业用房”用途错误认定为“非住宅”，同时漏评了土地、装饰装修价值，应整体评估却分开评估，严重降低了房屋的价值，应依法更换有资质的公司评估。4.涉案房屋已纳入征收范围，海州区人民政府已发布了公告及决定，根据相关法律规定涉案房屋不应进行评估拍卖。异议人胡旭东、郭艺红提交《关于公布及征求公众意见的公告》、国有土地使用权证、房屋所有权证以证明自己的主张。经审查查明，交行连云港分行与恒昌公司、郭艺红、胡旭东金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月26日作出（2016）苏0706民初8447号民事判决书，判决：一、恒昌公司应于判决发生法律效力之日起十日内向交行连云港分行支付借款本金700万元及利息、罚息、复利（从2016年9月21日起至实际给付之日止，按合同约定利率计算）；二、郭艺红、胡旭东对上述款项承担连带给付责任；三、恒昌公司不履行债务时，交行连云港分行有权以郭艺红、胡旭东所有的位于原新浦区解放中路125号二层房产及位于原新浦区解放中路129号土地使用权折价或者以拍卖、变卖所得财产在抵押登记范围内优先受偿。恒昌公司不服该民事判决，上诉于江苏省连云港市中级人民法院（以下简称市中院），市中院于2017年11月23日作出（2017）苏07民终3285号民事判决书，判决：一、维持本院（2016）苏0706民初8447号民事判决第二、三项；二、将第一项变更为“恒昌公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向交行连云港分行支付借款本金700万元及利息、罚息、复利（从2016年9月21日起至实际给付之日止，按合同约定利率计算，其中扣减已还利息4601.57元）。上述民事判决书生效后，根据申请执行人交行连云港分行的申请，本院于2018年1月2日立案执行，案号为（2018）苏0706执30号。2018年1月4日，本院按照执行依据载明的被执行人住所地或住址向各被执行人邮寄送达执行通知书、报告财产令、限制高消费令。2018年2月26日，本案执行承办人询问被执行人胡旭东，胡旭东称其一方欠交行连云港分行的款无条件还款，抵押给交行连云港分行的房产请法院无条件处置。2018年5月9日，申请执行人交行连云港分行申请对被执行人郭艺红、胡旭东抵押给该行的位于原新浦区解放中路12号二、三层房产予以评估拍卖。2018年6月5日，本院作出（2018）苏0706执30号之三执行裁定书，裁定：一、对被执行人郭艺红、胡旭东所有的位于连云港市××××层（丘号：138004-3-1）予以评估、拍卖。二、对被执行人郭艺红、胡旭东所有的位于连云港市××××层（丘号：138004-3-2）予以评估、拍卖。同日，本院就上述房产出具征询价格函向徽商公司征询价格。2018年11月13日，徽商公司根据本院委托就上述房产作出《询价意见书》，询价意见为：询价对象现为医院使用，因医院装修专用性强，本次询价不考虑房屋装饰装修；询价方法为比较法。原新浦区解放中路125号二层，用途为非住宅，总价6574920元，原新浦区解放中路125号三层，用途为非住宅，总价6194120元，市场参考总价为12769040元。2019年2月2日，本院向被执行人胡旭东送达上述询价意见书。另查明，位于新浦区（现××）××、××房产登记所有权人胡旭东，共有人郭艺红。截止2019年2月21日，海州区人民政府未发布该房屋所在地块的征收决定公告。本院认为，消极执行行为原则上不属于异议审查范围，且本案立案执行后，本院通过邮寄方式向被执行人送达执行通知书等，即使未能有效送达，但因本院已另行询问被执行人胡旭东某胡旭东明确表示愿意还款、由法院处置抵押房产，因此，对本院立案执行该案应属知情。同时，本案执行中，本院已向被执行人胡旭东送达了询价意见书，且异议人已提出异议。根据江苏省高级人民法院关于司法评估、拍卖工作的有关规定，人民法院进行司法拍卖的，拍卖保留价可由执行法院自主确定。执行法院可以向相关部门询价，也可以参考社会拍卖机构拍卖成交价等确定保留价。在执行过程中，本院就涉案房产市场价格依法向徽商公司征询价格的行为，并非委托评估行为。徽商公司根据本院委托，采用比较法，依据其专业知识判断及行业规范要求得出涉案房产的评估价值，且其价格认定结论仅为本院执行案件提供价格参考，只是辅助法院确定拍卖保留价的手段，认定价格并不是最终交易价格，最终成交价格仍需由市场检验。异议人郭艺红、胡旭东认为微商公司不具有评估资格，但根据工商登记信息显示，徽商公司的经营范围包括：“接受人民法院委托从事网络司法拍卖司法辅助工作”、“房地产土地评估”、“资产评估”，故异议人郭艺红、胡旭东认为微商公司不具有评估资格的理由不能成立，本院不予支持。异议人郭艺红、胡旭东要求重新评估，本院不予支持。针对异议人提出涉案房屋已纳入征收范围应当停止拍卖的问题，异议人提供的《关于公布及征求公众意见的公告》，该公告仅是征求意见，海州区人民政府对涉案房屋所在地块尚未发布正式征收决定公告，且即使政府已经发布了征收决定后本院再处置，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，也应由权利人海州区人民政府提出异议。故异议人胡旭东、郭艺红提出涉案房屋已纳入征收范围应当停止拍卖无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之的规定，裁定如下：驳回异议人郭艺红、胡旭东的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向连云港市中级人民法院申请复议。审 判 长  陶士刚人民陪审员  刘 莹人民陪审员  刘 杏二〇一九年二月二十五日法官 助理  贾丹丹书 记 员  朱庭苇附法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起10日内向上一级人民法院申请复议。《窗体顶端二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；……