长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0112民初69号 原告：李昌瑜，男，1988年10月9日生，汉族，个体，现住长春市高新区。 委托诉讼代理人：杨谊均，吉林良正律师事务所律师。 被告：裴玉良，男，1963年12月10日生，汉族，无职业，现住长春市双阳区。 第三人：刘海涛，男，1982年10月10日生，汉族，无职业，现住长春市双阳区。 原告李昌瑜与被告裴玉良、第三人刘海涛案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月19日公开开庭进行了审理。原告李昌瑜及其委托诉讼代理人杨谊均、被告裴玉良到庭参加诉讼。第三人刘海涛经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李昌瑜向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法停止对刘海涛名下位于长春市双阳区长大旅游学院以东幸福馨城第6栋105室，建筑面积为129.2平方米，楼栋四角号码为13-8-135-6（105）房屋的执行，解除对该房屋的查封。二、诉讼费由被告承担。事实和理由：裴玉良诉刘海涛民间借贷纠纷一案已进入执行阶段，裴玉良对刘海涛名下的位于长春市双阳区奢岭街道幸福村5社幸福馨城第6栋105室，建筑面积129.2平米的房屋申请强制执行，现原告依法提出异议，理由如下：1、2016年3月10日，原告与第三人刘海涛即签订了房屋买卖合同，而贵院（2016）吉0112民初1196号查封裁定作出时间是2016年8月9日，即在法院查封前原告与第三人已签订合法有效的房屋买卖合同；2、买卖合同签订后，第三人即向原告交付了房屋，该房屋当时处于出租期间。根据买卖不破租赁原则，原告于2016年4月23日与刘海涛及承租人于淼签订了新的房屋租赁合同，新房主、出租人为原告李昌瑜，原告继续将该房屋租赁给于淼。承租人于淼也按时向原告支付了租金，该房屋2016年、2017年、2018年取暖费、物业费均由原告缴纳，物业登记也均为原告名字，由此证明原告实际支配该房屋，合法占有该不动产；3、买卖合同签订当天，即2016年3月10日，原告即通过银行转账付清了全部购房款；4、原告购买该房屋时，该房屋所在小区均不能办理过户手续，后该房屋被贵院查封，目前无法办理过户手续非因原告原因导致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付的全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 裴玉良辩称，一、原告签订的买卖合同，该买卖合同真实性无法确定。物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。即使原告提供的合同为真实的，也仅仅是合同有效，物权并未变动，即原告仅可通过买卖合同向第三人主张合同权利。在市场交易中经常存在一物二卖或一物多卖的情形，目前并不能确定被执行人是否还与其他人签订过类似的买卖合同，即可能存在多份有效买卖合同，如原告仅靠一份合同即取得物权，将可能损害案外其他人的合法权益。二、物权法第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。同时第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条的规定享有不动产物权，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。三、按照第三十一条的规定，被执行人在进行物权处分时应依法办理登记，但其并未进行任何变更登记。说明：1.原告与第三人虚构买卖关系，属恶意串通损害答辩人权益。2.即使合同真实，因未办理登记，不发生物权变动效力，申请人无权就该房屋主张物权。3.原告与第三人签订房屋合同时，该房屋已经达到办理正式产权标准，原告可到产权部门办理房屋过户手续，而原告并没有办理产权过户。按照相关法律规定，能办理不办理，出现过错的，由当事人自行承担后果。四、原告提供的证据及证明并不足以证明房屋买卖关系的存在，是原告与第三人民间借贷关系，转账等证明与本案无关，不具有证明力。原告与第三人签订房屋买卖合同前（2015年5月25日），该房屋已经被长春市宽城区人民法院以（2015）宽民初1100号裁定书首次查封，2018年5月22日宽城区人民法院进行续封，2018年9月5日宽城区人民法院解除查封，已得到双阳人民法院证实。根据物权法第二十六条第（一）款在人民法院依法查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的应予支持，恰恰原告与第三人在宽城法院查封后，双方在查封状态下进行交易，违背常理，不符合交易规则。同时原告连续缴纳了三年的取暖费，但只缴纳了2018年的物业费，两者费用之间缴纳时间相互矛盾，不能证明原告全部连续缴纳取暖费和物业费，请求法院调查取证。五、原告与第三人成交价格存在较大差距，按照当时该地段、该房屋位置市场价格应在7500元至8500元左右，而原告与第三人签订房屋买卖合同价格为6100元，远远低于市场价格，不符合交易规则，且租赁合同存在重大疑点和异议（请求法院调查2016年3月至2018年3月14日租赁情况）。原告与第三人是有预谋、有计划、有组织的恶意串通事件，掩盖借贷事实，伪造房屋买卖合同，对抗法院查封，损害被告及案外人合法权益。请求法院进行调查取证。六、根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》及《中华人民共和国城市房地产管理办法》的规定，双方买卖房屋以后被法院查封的，房屋买卖合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房产被查封买卖双方仍签订《房屋买卖合同》的，合同无效。被告与第三人恶意串通签订虚假买卖合同，对抗法院查封。答辩人于近三年前向法院提出了对该房屋进行保全查封，在此期间原告与第三人均未提出异议，也没采取任何维护自身权益的合法措施，不符合常理，请求法院驳回原告诉讼请求。综上所述，请求法院对该案件的房屋承租人和第三人及其他相关涉及本案人员及瑞佳房地产开发公司相关证据做进一步的调查取证。驳回原告的诉讼请求。 刘海涛刘海涛未到庭，其提交一份说明材料称，我与李昌瑜买卖奢岭幸福馨城第6栋105室是真实的，有2016年3月10日双方所签合同为凭，售房金额80万元。因为该房屋只有网签合同，所以双方约定同意于买方交齐全款和卖方实际交付房屋，等开发商能办理房产证时，配合买方办理过户手续。李昌瑜买房后同原租房户于淼重新签了租房合同，我是见证人。致于卖房时，此房是有5万元查封，我是想卖掉此房就有钱解除法院查封了，不影响我卖房，就没有如实告知买方。我已在2018年偿还了债务，解除了法院的此笔查封。以上说明都是真实的，如有不实，愿承担法律责任。 本院经审理认定事实如下：刘海涛于2012年11月8日与长春瑞佳房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同编号为0000000000646914，该房屋购买价格为每平方米5000元，面积为129.2平方米，总价格为64万元，位于长春市双阳区奢岭街道办事处幸福村5社，小区名称为幸福馨城。同日，该房屋备案登记在刘海涛名下。2015年5月25日该房屋被长春市宽城区人民法院以（2015）宽民初字1100号裁定书首次查封，2018年5月22日长春市宽城区人民法以（2018）吉0112执627号执行裁定书续行查封上述房屋，2016年3月10日，刘海涛、于兰兰与李昌瑜签订《房屋买卖合同》将案涉房屋出售给李昌瑜，价格为80万元，同日，李昌瑜将购房价款支付给刘海涛，李昌瑜同日占有使用该房屋。 被告裴玉良与第三人刘海涛因民间借贷纠纷一案，诉讼中裴玉良向本院申请诉讼保全，本院于2016年8月9日作出（2016）吉0112民初1196号民事裁定书，轮候查封了该备案登记在刘海涛名下的上述房屋。此案经本院2017年5月15日作出的（2016）吉0112民初1196号民事判决书，判决刘海涛于判决生效后立即给付裴玉良借款本金人民币13万元及利息（利息以13万元为基础，自2016年5月28日起止给付之日起，按照月利2%计算）并承担案件受理费2620元。因刘海涛未为按生效判决履行义务，裴玉良向本院申请执行，执行案号为（2017）吉0112执625号。本院轮候查封期间，2018年9月5日，长春市宽城区人民法院以（2018）吉0112执627号执行裁定书解除了查封，同时本院的轮候查封转为生效首封。 上记事实，有当事人陈述、（2016）吉0112民初1196号民事裁定书、（2016）吉0112民初1196号民事判决书、（2018）吉0112执异92号执行裁定书、商品房买卖合同、采暖费票据、物业费票据和本院调取的（2018）吉0103执627号之一执行裁定书、（2018）吉0103执627号执行通知书、物业证明、合同备案信息查询证明等证据为凭，认定属实。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付的全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案涉房屋在长春市宽城区人民法院解除查封前本院已经轮候查封，长春市宽城区人民法院解除查封同时本院轮候查封转为生效首查封，故案涉房屋自长春市宽城区人民法院查封后一直处于法院查封期间，2016年3月10日刘海涛、于兰兰与李昌瑜签订的《房屋买卖合同》，是发生在法院查封案涉房屋期间内，而不是在查封之前，致于是否发生在轮候查封期间，不影响该事实的认定。李昌瑜主张该合同的签订发生在法院查封之前，与事实不符，不予支持。故李昌瑜主张排除执行的事由，不符合上述司法解释第二十八条第（一）项的规定，且李昌瑜购房后，一直没有消除法院查封形成的限制物权转移的负担，故对其停止执行的请求应不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国城市管理法》第三十八条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产〉的规定》第二十六条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第一项的规定，判决如下： 驳回原告李昌瑜的诉讼请求。 案件受理费11800.00元，由原告李昌瑜自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 ：王晶明 人民陪审员：钟文珠 人民陪审员：赵兴学 二〇一九年二月十九日 书记员 ：           王           健