辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2428号上诉人（原审被告）：郎利，女，1968年2月19日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：鲍杰，辽宁三君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李永俊，男，1959年3月9日出生，朝鲜族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：石丽娟，女，1963年12月9日出生，回族，住沈阳市和平区。（社区推荐）上诉人郎利因与被上诉人李永俊房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初2607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郎利及委托诉讼代理人鲍杰、被上诉人李永俊及委托诉讼代理人石丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郎利上诉请求：请求撤销原判，改判驳回被上诉人解除《租房协议书》的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉事实和理由：一、一审法院没有认定上诉人拖欠房屋租金的合理事由。被上诉人出租的房屋应当符合标准，有利于实现双方缔结合同目的，依法依约确定租赁期间的房屋维修者，上诉人接手房屋进行装修，就发现被上诉人房屋漏水，显然被上诉人应当承担维修责任，但却由上诉人承担防水费用，被上诉人违反了诚实信用原则，没有如实告知陈欠取暖费、热力公司将取暖管线掐了的情况，致使当年取暖费交不上，影响上诉人正常经营，这个期间上诉人采用空调及电暖气取暖的费用应当由被上诉人负担。出租房屋下水严重堵塞，室外管线刨开后重新下管，仍然需要每周重新透一次，显然是室内管线出现了问题，只能是房屋自身有缺陷，该缺陷只能由房屋产权人负责。《租房协议书》约定可以间壁、装修、拆建、改建内部结构，并未涉及下水管线，一般来说租赁人也不能对下水等隐蔽管线进行拆改，因此房屋维修并不包括下水管线，发生维修费也应该由房屋产权人承担。上诉人找到被上诉人，被上诉人以房屋出租了就不管了一推了之，拒不承担维修责任，显然存在违法行为。上诉人自2019年冬天因下水返水问题饭店无法经营四个月，但人员开支没有减少，损失不断产生，因此向被上诉人提出如能解决下水问题就交房租，但被上诉人拒绝了上诉人的合理请求。一审判决认定上诉人没有提供证据证明交付房屋时下水存在问题，应自行承担对下水返水的维修义务，不能以此作为拒不支付租金的抗辩理由，这是错误的。二、一审判决解除《租房协议书》明显不当。上诉人租赁被上诉人房屋经营饭店，装修费用就花费80万元，因此对被上诉人要求解除合同的主张，提出了赔偿损失70万元的附条件解除合同的意见。在无法组织双方达成和解协议的情况下，法院应当根据客观事实对租赁合同履行过程中的违约责任进行确定，按照公正原则、诚实信用原则进行审理。一审法院没有查明被上诉人出租房屋存在严重违约行为，就以上诉人不支付租金为由判决解除《租房协议书》显然是错误的。请求二审法院查清案件事实，请求二审法院依法改判。李永俊辩称，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由是该案是房屋租赁合同纠纷，法律已明确规定了对相关事项双方当事人有约定从约定，没有约定的按法律规定，对于双方争议的问题也就是房屋维修费的承担以及违约责任的问题，在合同中都有明确的规定，且不违反法律强制性规定，相关规定应该是合法有效的，并且上诉人从租赁涉案房屋之前，被上诉人给过上诉人两个月宽限期装修房屋，从开始装修房屋到被上诉人要求解除合同之前，从未提过返水问题，直到诉讼的时候才提到这个问题。一审法院给予合同作出的判决，程序合法、适用法律适当。我补充一下，涉案房屋原来是一文化馆，当时年租金一年15万元，文化馆从来也没提过返水问题。故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李永俊向一审法院起诉请求：1、请求解除我与被告之间的《房屋租赁协议书》，责令被告从我的出租房屋内搬出；2、请求判令被告支付超期占用房屋的租金（2019年7月1日起至被告实际搬离之日止，租金标准10000元/月）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月5日，我与被告签订了《房屋租赁协议书》，约定我将位于抚顺市顺城区城东新区门市租给被告使用，租赁期限为五年，自2018年7月1日开始至2023年6月30日止。租金每年12万元，到期前一个月一次性付清。协议第四条约定，如被告故意拖欠房租超过十天，我有权收回房屋。被告应该于2019年6月1日交纳房租，但被告迟迟未交纳房租，之后我向被告发出短信通知，告知被告其在2019年6月11日前未交纳房租，我依据合同约定有权收回房屋，并责令被告在2019年6月20日前将个人物品搬离房屋。但被告至今未交纳房租，也未从租赁房屋搬出。我只能诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，被告违约在先，未按约定在2019年6月11日前缴纳房租，违反了法律规定，我依法要求解除合同。同时因被告的违约行为给我造成了不能将房屋正常对外出租他人的损失，请求被告按协议中的租金标准支付自2019年7月1日至实际搬离之日止的房屋租金。一审法院认定事实：原告李永俊与文福姬系夫妻关系，位于顺城区城东新区门市系二人所有。2018年5月5日，原告李永俊（甲方）与被告郎利（乙方）签订了一份《租房协议书》，约定：一、甲方自愿将坐落于顺城区城东新区门市，租期为五年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止。二、租金每年壹拾贰万元，到期前一个月一次性付清。三、乙方因经营需要可以间壁、装修、拆建、改建房屋内部结构，合同期满后乙方不得拆卸改动后的房屋结构。在租期内，乙方对房屋的维修费用由乙方自行承担，与甲方无关。四、乙方改动房屋内部结构，需经房产部门审批，对房屋结构造成损坏，由乙方负全部责任。对乙方经营项目，甲方不得干涉，乙方在租赁期内由于经营不善，可以将房屋转租给他人，但必须通知甲方，如乙方故意拖欠房租超过十天，甲方有权收回房屋。五、租期内所发生的水费、煤气费、电费、电话费、取暖费由乙方负责。六、续租：租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方在同等条件下有优先租赁权，双方可根据本合同约定情形，结合实际情况重新协商后，签订新的租赁合同。七、不论哪方面提出变更合同或毁约，都要赔偿对方一切经济损失。八、租期内如有国家征收房屋出租税金或关于房屋的一切费用，由乙方承担。乙方在经营过程中，发生的工商、税务、公安、文化、消防等一切费用，由乙方承担。九、本协议一式两份，双方各执一份，自签字之日起即发生法律效力。合同签订之后，原告将房屋交付给被告，被告向原告交纳了2018年7月1日至2018年6月30日的租金12万元，被告对该房屋进行装修后投入使用。但被告未按约定在到期前一个月付清2018年7月1日至2019年6月30日的租金，2019年6月18日，原告通过微信要求被告搬走，被告以原告的房屋下水返水，原告不予维修为由至今未交纳房租，亦未搬离房屋。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案，原告与被告签订《租房协议书》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。协议约定租金每年12万元，到期前一个月一次性付清，原告将房屋交付被告使用，被告在交纳一年的租金后，未按合同约定的时间交纳下一年的租金，在原告通知后仍未交纳及搬离，其行为已构成以自己的行为表明不履行合同义务，因此原告有权要求解除双方签订的《租房协议书》。被告辩称因房屋下水返水，原告不予维修，故未交纳房租一节，因双方签订的《租房协议书》中约定，在租期内，被告对房屋的维修费用由被告自行承担，与原告无关，另被告并未能提供证据证明原告在交付房屋时下水存在问题，故被告应自行承担对下水返水的维修义务，不能以此作为拒不支付租金的抗辩理由。双方在协议书中约定如被告故意拖欠房租超过十天，原告有权收回房屋，现协议已解除，原告要求被告从其房屋内迁出，于法有据，本院予以支持，但原告应给予被告合理的时间，以三十日为宜。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告自2019年7月1日起一直占用原告的房屋，但不交纳房租，造成原告租金损失，被告应赔偿原告自2019年7月1日起至实际搬离之日止的租金损失，按照每天328.77元计算。关于被告要求原告赔偿损失70万元一节，因被告并未提起反诉，本院不予处理。判决一、解除原告李永俊与被告郎利于2018年5月5日签订的《租房协议书》。二、被告郎利于本判决生效后三十日内从原告李永俊的位于顺城区城东新区门市中迁出。三、被告郎利赔偿原告李永俊租金损失，自2019年7月1日起至实际搬离之日止，按照每天328.77元计算。二审查明事实与一审相同。本院认为:房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人。本案，上诉人与被上诉人签订《租房协议书》是双方当事人真实意思表示，合法有效。被上诉人已按《租房协议书》的约定将出租房屋提供给上诉人使用，但上诉人未按照《租房协议书》的约定给付房屋租金，在被上诉人催要房屋租金的情况下，上诉人仍未及时交纳租金，故上诉人构成违约。被上诉人向上诉人主张解除双方签订的《租房协议书》、要求上诉人从出租房屋内搬出及上诉人给付房屋租金的请求有事实依据。关于上诉人上诉主张其承租的房屋存在下水返水问题，因被上诉人拒绝维修，故上诉人未交纳房租一节。双方签订《租房协议书》后，被上诉人应向上诉人提供符合使用条件的房屋，因房屋存在瑕疵影响上诉人的正常使用，上诉人应向被上诉人主张权利，双方可以协商解决房屋存在的瑕疵、协商解除《租房协议书》、要求赔偿违约损失等，但上诉人不能以房屋存在下水返水为由拒绝支付房屋租金，并且上诉人主张的证据不足以证明房屋交付时存在下水返水的问题，故本院对该上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人赔偿房屋装修损失70万元一节，因上诉人在一审案件期间未提起反诉，被上诉人明确表示就此不同意调解，故本院对此不予审理，上诉人可另行提起诉讼。综上所述，郎利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由郎利负担。本判决为终审判决。审判长  张明明审判员  张延东审判员  刘晓菲二〇一九年十一月十一日书记员  任慧娆