广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初12232号原告：徐胜德，男，1966年6月11日出生，住浙江省温州市瓯海区，原告：黄洪珠，女，1970年5月8日出生，住浙江省温州市瓯海区，原告：徐建锋，男，1975年12月21日出生，住浙江省温州市瓯海区，原告：黄碎红，女，1979年3月31日出生，住浙江省温州市瓯海区，上述四原告的共同委托诉讼代理人：郑益丰，广东艾森律师事务所律师。上述四原告的共同委托诉讼代理人：刘红娣，广东艾森律师事务所律师。被告：胡东生，男，1969年10月21日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县，被告：李月英，女，1967年5月10日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县，以上两被告共同委托诉讼代理人：胡志祥，系其二人儿子。被告：胡云清，女，1989年10月29日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县，被告：胡志祥，男，1992年1月8日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县，原告徐胜德、黄洪珠、徐建锋、黄碎红与被告胡东生、李月英、胡云清、胡志祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用简易程序于2019年1月15日公开开庭进行了审理。原告徐胜德及四原告共同委托诉讼代理人刘红娣、被告胡东生、李月英的共同委托诉讼代理人胡志祥及胡志祥本人到庭参加诉讼，被告胡云清经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。四原告向本院提出诉讼请求：1、被告胡东生、李月英双倍返还定金760万元；2、被告胡东生、李月英赔偿律师费损失10万元；3、被告胡云清、胡志祥对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用、保全费用由四被告承担。原告于2019年1月15日向本院申请增加一项诉讼请求：解除原、被告签订的《房屋买卖合同》。事实和理由：原告与被告胡东生、李月英于2018年8月30日签订了《厂房宿舍买卖合同》，原告向被告购买位于广州市花都区狮岭镇岭南工业聚集点工业一路3号的厂房及宿舍（下简称涉案房产）。双方约定总价为2380万元，原告分两笔支付380万元定金后，备好1500万购房款到托管帐户，被告自行办理涂销抵押手续后将涉案房产过户。房产过户前任何一方反悔的适用定金罚则。原告按约在2018年9月7日前分两笔支付了380万元定金，在2018年9月15日准备好1500万元购房款后等待被告办理涂销手续。但被告一直以资金不到位，需要与银行协商等理由，拖延办理涂销手续，甚至要求原告为其银行的债务提供保证进行赎证，双方多次就涂销问题与银行协商，但均无果。2018年9月28日，原告托管购房款的期限已至，被告依然无法与银行达成一致，在被告明确无法托管的原因不在原告的前提下，双方同意延期到2018年10月10日再办理1500万购房款的托管。但是到了2018年10月10日，被告依法无法与银行达成一致，并借口违建问题无法进行过户，要求暂缓过户。原告已经准备好购房款，也是希望可以购买涉案房产，于是在被告承诺可以在2018年10月17日前过户的前提下，原告再一次同意过户日期延至2018年10月17日。然而，2018年10月17日被告依然没有办理涂销手续，并一再以涉案房产存在违建为由不配合办理过户。期间，被告因拖欠货款被第三人起诉，第三人查封了涉案房产，原告为顺利过户，主动与第三人沟通支付货款并解封的方案，并初步达成一致意向，并且原告一再与被告协商，表示可以拆除违建之后进行过户，但是被告却以影响生产为由坚决反对。之后，原告多次到涉案厂房与被告协商，被告也一直声称可以过户，直到发现涉案厂房有人承租并装修，才知道被告一直欺骗原告，在双方合同履行期间，依然在中介将涉案房产放盘，并在2018年10月19日将涉案厂房分租，按年收取了租金。被告与原告签订合同后，完全没有按照约定履行，采取拖延的手法拒绝办理涂销之余仍然将房产出售并出租，其明显以欺诈的方式获得原告支付的定金后反悔，不按合同约定履行，其行为已经严重违约。其违约行为不仅花费了原告巨大的精力和时间，同时也严重损害了原告的经济利益，已导致根本违约，合同也无法继续履行。因此，原告请求解除双方签订的《厂房宿舍买卖合同》，并要求被告按照合同第7.1条的约定，双倍返还定金760万元。为向被告追偿，原告付出律师费10万元，根据合同第7.5条的约定，被告应当赔偿原告的律师费损失。被告胡云清、胡志祥在《厂房宿舍买卖合同》中自愿为被告胡东生、李月英提供担保，根据合同第8.2条、8.3条的约定，应当对胡东生、李月英应当承担的债务承担连带清偿责任。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼请求，请求法院查清事实，明确责任，依法支持原告诉讼请求，维护原告的合法权益。被告胡东生、李月英、胡志祥辩称，整个事实没有争议，但对原告的诉请有意见，因为生意不好做，所以我方想要变卖厂房，所以与原告签订合同，我方是真心要卖的，因此全家人都做了保证，但是在起诉状陈述我方存在欺骗这不是事实，但是厂房我方加建了一些厂房，所以存在一些违建，所以卖不了厂房，无法过户，我方在卖的时候已经写明是租一些出来，因为我方用不完，我方出租的这方面与本案没有任何关联。被告胡云清未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明：涉案厂房位于广州市花都区狮岭镇岭南工业聚集点工业一路3号，权属于被告胡东生，抵押权人为中国建设银行股份有限公司广州花都支行。2018年8月30日，被告胡东生、李月英作为卖方（甲方）与四原告作为买方（乙方）、被告胡云清、胡志祥作为保证人（丙方）签订一份《厂房宿舍买卖合同》，合同约定被告胡东生、李月英将涉案厂房及宿舍（房地产权证及房地产权证以外未办证建筑）整体转让给四原告，证载建筑面积为5988.42平方米，实际总建筑面积为8000平方米，多出建筑面积未办理规划报建手续，未办理房地产权证，本次交易转让面积为实际总建筑面积，涉案厂房因提供借款担保抵押给银行，尚欠1470万元左右贷款由甲方自行付款赎证，涉案厂房总价款为2380万元，定金380万元，包括合同签订之日支付的第一笔200万元、2018年9月5日支付的第二笔180万元，乙方支付第一笔200万元定金后两日内，甲方即向抵押权人申请提前还款，乙方于2018年9月28日前将购房款1500万元汇入甲乙双方共同在中国建设银行开设的托管账户，乙方汇入托管账户之日起7个工作日内，甲方必须完成涂销抵押赎回房产证手续。合同第二条2.3约定：除上述贷款外，涉案厂房不存在其他产权纠纷，为出租给任何第三人使用，亦未与任何第三人签订出租合同。合同第七条7.1约定：本合同签订之日起至甲方向贷款银行交款赎回房产证前，甲乙任一方反悔的，按定金罚则处理（即：乙方反悔的，无权要求甲方返回定金；甲方反悔的，应向乙方双倍返还定金800万元）。合同第七条7.5条约定：本合同违约责任包括权利人主张权利时支付的律师费、调查费、交通费、诉讼费用等合理费用。合同第八条8.2约定：丙方两人愿意以个人及家庭共同财产为甲方的应退回房款、定金、双倍定金及违约责任提供连带责任保证，保证范围包括但不限于甲方违约时应退回的房款、逾期退回房款的利息（银行贷款利息的三倍）、违约的双倍定金、违约金、损害赔偿金和甲方实现债权的费用，保证期限为2年。合同第8.3条约定：甲方违约时，乙方既可同时向丙方两个人主张权利，也有权选择两个保证人中的任意人主张全部权利。合同还对于其他事项进行了约定。合同签订后，四原告按约定分两笔向被告胡东生支付了定金380万元。2018年9月27日，四被告共同向四原告作出《承诺书》，后2018年10月9日，四被告再次共同向四原告作出《承诺书》，写明：“我方（卖方）与徐胜德、黄洪珠、徐建锋、黄碎红（下简称“买方”）于2018年8月30日签订了《厂房宿舍买卖合同》，合同第4.3条中约定买方须在2018年9月28日前将购房款1500万（大写：壹仟伍佰万）托管到银行。买方在2018年9月15日已经准备好1500万的购房款，却因我方未能筹足款项偿还银行贷款、仍与银行协商赎证导致无法如期托管，我方在2018年9月27日已请求买方延后托管日期至2018年10月10日。现托管期限将至，我方不但未能筹够款项赎证而且因厂房违建问题导致过户手续暂时无法推进，过户手续需要延后办理。基于以上事实，我方明确：l、非因买方原因导致购房款无法托管：2、自2018年10月10日起，买方无需主动按照《厂房宿舍买卖合同》第4.3条的约定履行托管义务，我方在2018年10月17日前根据实际需要书面要求买方对房款进行托管；3、若我方在2018年10月17日之前没有要求买方对房款进行托管，则买方无需再将房款托管，待房产过户手续完成后再按照我方指示支付给我方。我方承诺：1、必须在2018年10月17日前完成涂销抵押赎回房产证手续；2、赎回房产证之日起2日内即2018年10月19日前与买方到花都区房管局办理过户递件手续；3、在递件后5个工作日内即2018年10月26日前完成房产过户手续，否则买方可以按《厂房宿舍买卖合同》第4.4条、第7.2条的约定向我方主张权利。”诉讼中，被告胡东生、李月英、胡志祥陈述：被告向建设银行广州花都狮岭支行申请提前还贷。四原告向本院提交《合同书》一份，拟证明被告胡东生在买卖合同履行期间将涉案厂房一楼、二楼、四楼出租给广州瑞新旅行用品有限公司并收取了押金及租金。被告胡东生、李月英、胡志祥对此予以确认。本案中，四原告与广东艾森律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费10万元。关于被告胡东生提前还贷情况，本院依法发函中国建设银行股份有限公司广州花都狮岭支行，该行复函称：广州市利迪亚皮具有限公司在我行的贷款于2018年7月22日到期，贷款到期时，贷款本金余额为1471.5万元，截止本复函日，该公司在我行的贷款本金余额仍为1471.5万元。截至本复函日，我行没有收到借款人广州市利迪亚皮具有限公司、担保人和抵押人胡东生提交的偿还贷款的书面材料。关于涉案厂房涉及违建问题的过户情况，本院依法向广州是花都区国土资源和规划局发函询问，该局复函称：如建筑物部分涉嫌违法建设，依据《广州市花都区人民政府关于全面治理违法建设的通告》(花府(2018)6号）（详见附件2）相关要求，我局将不予受理产权登记。申请人须在违法建设处理完毕后，向我局申请相关登记业务。四原告向本院申请财产保全，请求查封、扣押四被告价值7700000元的财产，本院于2018年12月4日作出（2018）粤0114民初12232号之一民事裁定，裁定冻结被申请人胡东生、李月英、胡云清、胡志祥的银行存款7700000元或查封等值的其他财产。本院认为：四原告与四被告签订的《厂房宿舍买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，根据四被告作出的《承诺书》及中国建设银行的回函，被告胡东生、李月英并未按照合同约定向抵押权人申请提前还贷，且被告胡东生、李月英在上述合同签订后将合同再次出租也不符合合同第二条2.3的约定，被告的行为已经构成违约。因此四原告主张解除原、被告之间签订的《厂房宿舍买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因被告胡东生、李月英违约，其应承担违约责任。根据合同第七条的约定，四原告主张被告胡东生、李月英双倍返还定金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。因合同第7.5条已约定违约责任包括权利人主张时支付的律师费，四原告亦提交《委托代理合同》及业务回单予以证明，故对四原告主张被告胡东生、李月英支付律师费100000元的诉讼请求，本院予以支持。因被告胡云清、胡志祥已在《厂房宿舍买卖合同》第八条约定愿意对被告胡东生、李月英的应退回房款、定金、双倍定金及违约责任提供连带责任保证，因此四原告主张被告胡云清、胡志祥对被告胡东生、李月英应支付的上述责任承担连带责任的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告胡云清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告徐胜德、黄洪珠、徐建锋、黄碎红与被告胡东生、李月英、胡云清、胡志祥签订的《厂房宿舍买卖合同》；二、被告胡东生、李月英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐胜德、黄洪珠、徐建锋、黄碎红返还定金380万元，并另行赔偿原告徐胜德、黄洪珠、徐建锋、黄碎红380万元，共计760万元；三、被告胡东生、李月英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐胜德、黄洪珠、徐建锋、黄碎红赔偿律师费10万元；四、被告胡云清、胡志祥对被告胡东生、李月英上述第二项、第三项判项确定的义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90150元、保全费5000元，由被告胡东生、李月英、胡云清、胡志祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  袁贞二〇一九年二月二十六日书记员  郑萍张丽彬