四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0181民初3958号 原告：钱龙，男，1988年7月19日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：苗培，四川公生明律师事务所律师。 被告：成都领誉房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市高新区 法定代表人：孙金银。 委托书诉讼代理人：刘鹏，四川中法律师事务所律师。 委托书诉讼代理人：王瑞龙，四川中法律师事务所律师。 第三人：陈立，女，1973年11月3日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：王小刚，四川致顺律师事务所律师。 原告钱龙与被告成都领誉房地产开发有限公司（以下简称“领誉公司”）、第三人陈立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日受理后，依法适用简易程序公开进行审理。2018年11月13日，第三人陈立提出以独立请求权第三人身份参加诉讼，本院审查后予以准许并与本案合并审理。原告钱龙的诉讼代理人苗培，被告领誉公司的诉讼代理人刘鹏，第三人陈立的诉讼代理人王小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钱龙向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除领誉公司与陈立签署的《商品房买卖合同》并撤销位于都江堰市文荟路939号的春天花园1栋3单元5层10号房屋的网签备案手续；2、判令领誉公司继续履行与钱龙签署的《商品房买卖合同》，并协助办理网签及房屋产权登记、过户手续；3、本案诉讼费由领誉公司承担。事实和理由：2017年4月14日，钱龙与领誉公司签订《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称“买卖合同”），约定钱龙购买由领誉公司开发建设的位于都江堰市文荟路939号的春天花园1栋3单元5层10号房屋（以下简称“案涉房屋”），合同签署后钱龙依照约定将房款378000元一次性汇至领誉公司账户，领誉公司向其开具了收款收据。之后领誉公司将房屋交付给钱龙并使用至今，但一直未办理过户。后钱龙得知领誉公司已经将案涉房屋行政备案至陈立名下。为维护合法权益，钱龙遂诉至法院，望判如所请。 领誉公司辩称，承认于2017年4月14日与钱龙签订买卖合同并收到房款的事实，双方之间是以房屋买卖为目的并已实际履行，不存在一房二卖。 陈立辩称，钱龙与领誉公司恶意串通，明知领誉公司已将案涉房屋卖给了陈立并办理了合同备案登记，仍以签订买卖合同的方式，非法侵占案涉房屋，法院应依法驳回钱龙的全部诉请。 陈立作为独立请求权第三人，向本院提起请求如下：1、判令领誉公司立即为陈立办理案涉房屋不动产权证；2、判令钱龙和领誉公司立即将案涉房屋退还给陈立；3、本案所有诉讼费由钱龙和领誉公司承担。事实和理由：2015年3月19日，领誉公司与陈立签订了《商品房买卖合同》，并将钥匙、电费卡等交付给陈立。2015年3月26日，领誉公司和陈立就案涉房屋办理了备案登记手续。因领誉公司起诉陈立等人要求撤销合同备案，相关诉讼一直在持续，导致案涉房屋权利状态不明朗，故陈立一直未使用该房屋。领誉公司与钱龙之间实际是抵偿工程款，目的就是为了阻止陈立对案涉房屋行使权利，他们损害了陈立的合法权益，恳请法院依法驳回钱龙的诉讼请求。 钱龙辩称，陈立诉请不成立，领誉公司与钱龙签订了合同，并支付了房款，还将案涉房屋交付给钱龙并使用至今，不存在损害陈立权利的行为。虽然案涉房屋备案登记在陈立名下，但只是行政管理手段并不能产生物权交易效力，恳请法院驳回陈立的诉请。 领誉公司辩称，其与陈立之间没有真实商品房买卖合意，陈立取得的钥匙、卡等均是由其丈夫谢洪强利用任职便利而得到的，并非由领誉公司交付。陈立未向领誉公司支付过任何房款，对商品房买卖合同本身也没有实际履行，请求驳回陈立诉请。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。钱龙向本院提交如下证据：1、钱龙、领誉公司身份信息，拟证明双方为本案适格当事人；2、《商品房买卖合同》及补充协议，拟证明双方合同法律关系；3、收据，拟证明钱龙已付款事实；3、钥匙、电卡气卡、居住证明、照片、物管费及其他费用缴纳凭证，拟证明领誉公司将房屋交付钱龙实际使用的事实；4、备案表，拟证明领誉公司将案涉房屋登记到陈立名下。领誉公司对上述证据全部认可，陈立只认可第1组证据。经审查，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 领誉公司向本院提交的证据如下：1、2013年11月23日、2015年7月31日、2015年12月13日的股东会决议及股东会签到表，拟证明领誉公司与谢洪强和指定备案人员均无房屋买卖真实意思表示；2、公司员工情况说明、领誉公司人员增加表和减少表、物业公司情况说明，拟证明领誉公司并未向陈立交房；3、2015年1月领誉公司商品房预售许可证，拟证明领誉公司不可能在拿证之前向陈立交房；4、若干裁判文书，拟证明案涉房屋的备案是预先分配的担保；5、开发建设合同，拟证明谢洪强侵害公司利益；6、谢洪强本人承诺书，拟证明备案都是谢洪强自己操作的。钱龙对领誉公司对提交证据均予以认可，陈立对前述证据均不予以认可。经审核，本院认可领誉公司提交的第1、3、4组证据并在卷佐证。 陈立向本院提交的证据如下：1、2013年11月23日股东会决议、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同摘要，拟证明双方买卖房屋的事实，并办理了合同备案登记；2、案涉房屋房门钥匙和电费卡以及案涉房屋前期物业服务协议，拟证明办理了房屋交付手续；3、（2016）川0181民初347、348、349号民事裁定书、（2016）川0181民初350号判决书、（2016）川01民终5488号民事裁定书、（2017）川0181民初896号判决书、（2017）川01民终12205号判决书、（2016）川0181民初347、348、349裁定书、（2018）川民申169号裁定书，拟证明案涉房屋的相关诉讼法院已经生效判决；4、2015年7月3日股东会决议、（2016）川0104民初2019号判决书、（2018）川01民终7895号判决书、庭审笔录，拟证明因案涉房屋一直处于诉讼之中，权属未定，故陈立未实际支付房款；5、谢洪强与领誉公司律师短信及通话记录，拟证明双方曾就争议进行过协商。钱龙、领誉公司对前述证据不予认可。经审查，本院对前述证据中第1、3、4组予以认可并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月23日领誉公司召开股东会并签署《关于股东购买春天花园项目房屋的决议》，决议内容为：“1、以每名股东实际出资额的1.5倍按合同规定的价格备案到股东指定人员名下；2、实际出资额与第1条备案房屋市场价格1.5倍有差异的，由各股东补齐房款；3、待项目竣工决算后，按股东应分配利润，由备案房屋价值抵扣，差额部分多退少补。”根据以上决议，领誉公司于2015年3月19日与股东谢洪强指定人陈立签订了《商品房买卖合同》，该合同约定陈立购买领誉公司开发的案涉房屋，房屋单价3684.42元/平方米，总价280200元。2015年3月26日，双方办理了网上签约备案手续（合同签约备案号：87518），将案涉房屋备案至陈立个人名下。 2015年7月31日，领誉公司再次召开股东会并签署议题为“春天花园项目决算及股权转让”的《股东会决议》，载明“谢洪强按壹佰伍拾万元现金将所有股份和项目权益转让给姜琴，执行期限为2015年10月1日前。转款当天完成股权转让，谢洪强全权配合将备案在袁刚（2-718和3-614）、谢洪强（2-719）、陈立（3-510）名下的4套房源撤案相关事宜。”后姜琴未按照决议支付股权转让款，谢洪强及其指定人亦拒绝撤销案涉房屋合同备案登记。 据领誉公司辩称，因春天花园项目亏损，2015年12月13日召开股东会形成了以撤销前述房屋分配方案为主要内容的《股东会决议》（以下简称“撤销备案决议”），领誉公司认为谢洪强会配合撤销网签备案，遂于2017年4月14日将案涉房屋以总价378000元卖给钱龙，并约定在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书，钱龙于签约当日以现金方式向领誉公司支付了全款房价，但因案涉房屋备案在陈立名下，导致钱龙无法办理过户手续，本案纠纷由此产生。 在庭审中各方确认陈立未按约支付房款，案涉房屋已由钱龙占有使用，该房屋尚无任何限制登记、抵押信息。 本院认为，1、领誉公司与陈立签订的买卖合同不具备履行的条件。该合同系双方履行领誉公司《关于股东购买春天花园项目房屋的决议》的产物，从该决议第三条“待项目竣工决算后，按股东应分配利润，由备案房屋价值抵扣，差额部分多退少补”来看，双方签订的买卖合同系股东进行的利润预先分配或担保，股东及其指定人是否应当支付购房款以及支付多少购房款，以及领誉公司是否应当交付案涉房屋以及何时交付，都需待领誉公司根据项目竣工决算确定的股东应分配利润后而定。但双方在庭审中均未向本院提交春天花园项目决算的证据，故本院认为《商品房买卖合同》履行条件尚未具备，对陈立提出的要求领誉公司交房、办证的诉讼请求不予支持。 2、在领誉公司与陈立所签署的《房屋买卖合同》尚不具备履行的情形下，领誉公司与钱龙之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效。第一、案涉房屋属于领誉公司的合法资产，依据《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”之规定，领誉公司有权在房屋市值看涨的行情下做出交易处置以获取公司利润。第二、钱龙与领誉公司签订《房屋买卖合同》系其真实意思表示，钱龙既支付了合理对价，也对案涉房屋实际占有和使用。其诉称的在要求办理不动产权证过程中才得知该房屋已被行政备案登记至陈立名下，根据日常房地产交易习惯本院对此事实予以确认，而陈立提出的钱龙与领誉公司恶意交易的抗辩理由因缺乏合法有效证据，本院不予采信。第三、就标的物而言，虽然案涉房屋合同登记备案至陈立名下，但只是行政管理行为，是房屋行政管理部门通过对商品房交易信息备案登记的方式，规范、约束和监督房地产开发企业以防止一房数卖，维护健康有序的经济秩序，公示的并非所有权，陈立与领誉公司所签订的《商品房买卖合同》在尚未决算之前做的买卖合同备案登记，应当依法撤销。 综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第三条、第四条，《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、第三人陈立于本判决生效之日起十日内协助被告成都领誉房地产开发有限公司撤销对位于都江堰市灌口镇银杏社区文荟路939号1栋3单元5楼10号房屋（合同签约备案号：87518）的合同备案登记； 二、被告成都领誉房地产开发有限公司继续履行与钱龙签署的《商品房买卖合同》，并于第三人陈立将上列第一项义务履行完毕后，被告成都领誉房地产开发有限公司十日内由协助原告钱龙办理位于都江堰市灌口镇银杏社区文荟路939号1栋3单元5楼10号房屋的合同备案登记手续并办理不动产权证； 三、驳回原告钱龙的其他诉讼请求； 四、驳回第三人陈立的所有诉讼请求。 本诉案件受理费6970元，减半收取3485元，由被告成都领誉房地产开发有限公司负担。第三人陈立案件受理费200元，减半收取100元，由第三人陈立负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何加敏 二〇一九年二月二十六日 法官助理邓娟 书记员刘胡会子