广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初34504号原告：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智，该司董事长。委托代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托代理人：杨珊娜，广东深大地律师事务所律师。被告：深圳市中核兴业实业有限公司，住所地深圳市南山区北环路与深云路交汇处智慧广场**2201-1，统一社会信用代码91440300743233198J。法定代表人：黄小海，该司董事长。委托代理人：王轶，广东华埠律师事务所律师。委托代理人：朱翠平，广东华埠律师事务所实习律师。第三人：深圳房友圈网络科技有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道创业路**1201、1202、1203、1204，统一社会信用代码914403003596994365。法定代表人：玉家雄，该司执行董事。委托代理人：周琼，女，汉族，1991年4月20日出生，身份住址广东省梅州市梅县区南口镇蕉坑村高丘，该司员工。委托代理人：谢渊，男，汉族，1990年10月11日出生，身份住址广东省连平县，该司员工。原告中原地产代理（深圳）有限公司诉被告深圳市中核兴业实业有限公司、第三人深圳房友圈网络科技有限公司委托合同纠纷一案，本院于2018年8月29日受理后，依法组成合议庭，于2019年1月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡维刚、杨珊娜、被告委托代理人王轶、朱翠平、第三人委托代理人周琼、谢渊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2013年11月28日，原被告就深圳市南山区侨香路4066号的“懿德轩”项目（以下简称“该项目”）之外围推介服务代理事宜，签署了《懿德轩外围推介服务代理合同》及相关补充协议，约定基于原告提供的服务，在达到合同约定的条件后，被告应向原告支付相应的佣金。2016年5月30日，原被告与第三人深圳房友圈网络科技有限公司就被告所欠原告该项目未结佣金的偿还事宜达成了《协议书》，三方确认将深圳市南山区侨香路4066号懿德轩紫荆道8号物业所收租金抵扣被告所欠佣金，但被告至今仍未将上述物业交付给第三人深圳房友圈网络科技有限公司，故原告至今仍未收齐被告就该项目所应支付的佣金。基于以上事实，原告认为，原被告所签署的《懿德轩外围推介服务代理合同》系真实意思表示，应属合法有效，被告应当予以支付约定佣金，原告多次催促被告支付相应佣金，被告均置之不理。综上，被告的上述行为严重损害了原告的合法利益，构成违约，应承担由此引起的全部责任。据此，请求法院判令：一、被告支付佣金2503380元及利息178579.50元（按同期银行贷款利率4.75%计，自2016年5月30日起算暂计至起诉之日，直到被告清偿）；二、被告承担本案的全部诉讼费用、保全费。此后，原告变更诉讼请求为：一、解除原被告及第三人深圳房友圈网络科技有限公司签署的《协议书》；二、被告支付佣金4890400元及利息542019元(按同期银行贷款利率4.75%计，自2016年5月30日起算暂计至起诉之日，直到被告清偿）；三、被告承担全部诉讼费用。被告答辩称：第一、原告依法依约均无权主张解除原、被告与第三人之间签订的协议书。通常合同解除都必须符合三种情形：一是协议解除；二是约定解除权解除；三是法定解除。而对照本案来看，原告提起本案诉讼的协议书并没有就一方当事人有权单方行使合同解除权的事由进行过事先的约定，而本案也不存在法定解除的情形，原、被告及第三人截至目前也从未协商一致达成解除协议的合意，所以，不论是基于哪一种情形，原告依法依约均无权诉请解除三方签订的协议书。何况，被告在整个履约过程中也并没有发生违法违约的行为，而且也没有迹象表明这一份三方协议存在事实上或法律上不能履行的情形，因此，被告不同意原告要求解约的诉求，恳请法庭判决予以驳回原告的该项诉讼请求；第二、鉴于我们三方签订的协议书尚在履行之中，而且涉案的应结未结的佣金的支付条件也并没有成就，因此，原告要求被告支付佣金489万余元及利息损失54万余元的诉讼请求缺乏事实依据。从原、被告及第三人于2016年5月30日签订的协议书可以看出，原、被告双方对本案涉及的应结未结佣金400多万元的支付方式和支付条件已经重新做了新的约定，大家已经不履行原来合同约定的付款方式、付款条件了，而是以现在签订的协议书为准。根据约定，被告将特定物业交付予第三人出租并且以物业出租所获得的租金优先用于支付原告的佣金，在第三人促成被告与客户签署租赁合同，并且第三人代收相当于被告应支付原告佣金数额的租金时，就视为被告已经向原告支付了涉案的佣金，被告要支付原告佣金的条件是第三人必须成功推介客户与被告签署租赁合同而且客户支付租金，同时，该三方协议没有约定履行期限，没有限定最后的期限，而且也没有赋予原告选择权，也就是原告是履行协议书还是履行代理合同的付款条件，既然已经变更了付款条件和付款方式，原告就应该严格按照后面签订的协议书的条款来履行。而本案目前的客观情况是，第三人至今未能将物业成功的推介出租，也由此导致了原告没有收到佣金，显然，原告没有收到佣金的原因在于第三人尚未将物业出租所致，在第三人还没有履行完毕自己的义务之前，被告支付佣金的条件根本就未能成就。因此，原告要求被告支付佣金及相应利息损失的诉讼主张，欠缺事实依据的支持。从另一个角度讲，三方签订的协议书不仅变更了涉案佣金的支付条件和支付方式，同时也明确了各方履行义务的先后顺序，因此，可以参照《合同法》第六十七条“在互付债务有先后履行顺序的情况下，先履行一方未履行的，后履行一方也有权拒绝其履行要求。”之规定，在原告及第三人尚未履行他们自己的在先义务时，被告作为后履行一方有权拒绝原告支付佣金的要求。第三人答辩称：原被告与第三人于2016年5月30日就被告欠原告涉案项目未结佣金的偿还事宜达成了协议书，三方确认将深圳市南山区侨香路4066号懿德轩紫荆道8号物业所收租金抵扣被告所欠的佣金，但签署协议后，被告并未实际交付该物业予第三人。经审理查明，2013年11月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签署《懿德轩外围推介服务代理合同》，约定甲方为“懿德轩”项目开发商，委托乙方对“懿德轩”项目进行外围推介服务；推介期限为2013年11月5日至2013年12月4日；如乙方当月销售5套以上单位（含5套），每套客户交足200万定金并签订《认购书》，合同自动延期一个月，本合同其他条款继续有效；如乙方当月销售5套以下单位，合同自动终止；客户成交时，须填写《懿德轩推介成交确认单》，由甲方指定人员签字确认；乙方成交5套以上（含5套），成交标准为每套客户交足200万定金并签订《认购书》，乙方推介服务费=所售物业的《房地产买卖合同》成交总价×3%推介服务费率+20万×销售套数；推介期内，乙方推介的客户与开发商签署《房地产买卖合同》，交齐首期款并办理好银行按揭手续，甲方预付该单位50%推介服务费；客户付清全部房款后，相应单位的全部推介销售工作即告完成，经双方核算后，甲方依约向乙方支付按揭客户剩余50%推介服务费，一次性付款客户100%推介服务费；乙方的推介服务费每月核算一次，乙方于每月8日前将本月推介成交确认单以及核算单（核算期为上个月1日至上月30日）提供甲方审核；甲方收到核算单后3个工作日内向乙方确认；乙方每期推介服务费由乙方在收回核算单3个工作日内向甲方提供推介服务费发票；甲方在收到乙方提供的发票7个工作日内向乙方支付推介服务费；若客户签署《认购书》后悔约，已收取的定金如作为违约金而被甲方没收，乙方有权获得该违约金的10%作为推介服务费；若客户签署《房地产买卖合同》后悔约，以甲方最终实际获得的款项为基数×该套单位推介服务费率（不含奖励费率）计算乙方的推介服务费。2013年12月24日，原被告就上述合同签署《补充协议》对原告成功推介懿德轩A、B、C、D栋各套单位的推介服务费及结算方式进行了补充约定。之后，原被告又就代理合同签署《补充协议2》约定推介期限自2014年3月6日至2014年5月31日止，并对原告成功推介懿德轩A、B、C、D、E栋各套单位的推介服务费及结算方式进行了补充约定。2014年4月11日，原被告再次就《懿德轩外围推介服务代理合同》签署《补充协议3》，约定推介期限自2014年5月1日至2014年5月31日止，并对原告成功推介懿德轩A、B、C、D、E栋各套单位的推介服务费及结算方式进行了重新约定。该协议约定与合同内容冲突之处，以该协议约定为准，该协议未约定项，按合同约定执行。2015年11月6日，原告向被告出具《律师函》称，在双方的委托代理期限内，原告成功促成成交23套物业，其中5套已全部结佣，剩余18套未结佣金或者未全部结清佣金的物业，尚有14872260元佣金未结。请被告在收函5个工作日内给予答复并支付未结佣金及逾期利息。函件中并附表详细列明未结佣金的18套物业名称、成交日期、成交价、结佣标准、总佣金、已结未结佣金具体金额。2015年11月30日，被告函复原告称，双方签订的合同及补充协议中对佣金的结算和支付方式均已明确约定，望原告严格按约定提交应结未结的佣金核算资料，与被告共同协商解决合同终止相关事宜。2015年12月10日，原告向被告出具《关于提交应结未结佣金核算资料的函》称，经核实，在委托代理期限内，原告成功促成成交22套物业，其中5套物业已全部结佣，剩余18套未结佣金或未全部结清佣金的物业，尚有13164926.66元佣金未结。现原告严格按约定提交应结未结的佣金明细表予被告，请尽快核实予以结佣。函件中并附表详细列明未结佣金的17套物业名称、客户名称、成交日期、成交价、佣金费率、现金奖、总佣金及未结佣金具体金额。2016年5月30日，原告（乙方）、被告（甲方）与第三人（丙方）签署《协议书》，称因甲方所欠乙方懿德轩项目未结佣金的偿还事宜达成如下协议：甲乙双方确认，已达结佣条件未结佣金4890400元，未达结佣条件的佣金结算按合同执行；甲乙双方均同意将懿德轩紫荆道8号折抵给丙方以抵扣甲方所欠乙方未结佣金（多退少补），该物业总价5600万，租赁价格2800万，该价格为底价，丙方对外报价可适当提高；甲方将上述物业出租所得租金优先支付应付乙方已达结佣条件而未结佣部分，租金减去所欠乙方已达结佣条件而未结佣金，多出的租金归甲方所有；丙方成功推介该物业出租后，甲方有义务向丙方支付佣金即实际成交总租金的4%，甲方与客户签署租赁合同后，由丙方从代收的租金中一次性扣除；本协议签订后，甲方将上述物业交付予丙方，出租价格由甲方决定，由丙方将物业推介出租，甲方与丙方推介客户签订租赁合同后，甲方应付乙方已达结佣条件而未付的佣金及甲方应付丙方佣金部分的租金由丙方代为收取，剩余部分由甲方自行收取；乙方未达结佣条件而未结的佣金在甲方与客户签订租赁合同并收取全部租金后达到了结佣条件的，按合同执行。庭审中，被告确认该协议中称原被告同意将紫荆道8号折抵给第三人的意思是指将该物业交由第三人代为出租，以租金折抵被告尚欠原告的佣金；三方约定的该物业20年租金的底价是2800万，最终的出租价格由被告决定。此后，因被告仍未向原告支付拖欠的佣金，原告向本院提起本案诉讼。原告并向本院提交《中原地产代理（深圳）有限公司懿德轩项目应结未结佣金确认表》、懿德轩转介确认单、懿德轩成交确认单、发票、银行交易明细等材料。其中，确认表详细列明了未结佣金的8套物业名称、客户名称、成交日期、成交价、佣金费率、现金奖、总佣金及应结未结佣金具体金额，应结未结佣金总计4890400元，成交日期期间为2013年11月5日至2013年12月10日。被告对上述证据及确认表均表示没有异议。本院认为，原被告签订的推介服务代理合同及补充协议、原被告及第三人签订的协议书均系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效。原被告均应按照合同约定履行各自的合同义务。三方协议书约定该协议签订后，被告应将懿德轩紫荆道8号物业交付第三人，由第三人将物业推介出租，所得租金用以偿还被告尚欠原告的款项，被告未能向本院提交证据证明其已完成了交付义务或该物业无需交付即可由第三人推介出租，且第三人亦否认被告已向其交付导致无法开展推介工作，被告由此应承担举证不能的法律后果。该协议签订于2016年，被告迟延履行合同义务致使原告的合同目的无法实现，本院据此确认原被告及第三人签订的协议书已告解除。庭审中，被告及第三人均确认紫荆道8号物业至今仍未成功出租，且被告对欠付原告佣金的事实及对原告提交的应结未结佣金确认表中的欠付金额亦没有异议。由此，被告构成违约，应向原告承担相应的违约责任。原告据此有权要求被告向其支付佣金4890400元。关于原告诉请的佣金利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告中原地产代理（深圳）有限公司、被告深圳市中核兴业实业有限公司与第三人深圳房友圈网络科技有限公司签署的《协议书》已解除；二、被告深圳市中核兴业实业有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告中原地产代理（深圳）有限公司支付佣金4890400元；三、驳回原告中原地产代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49826.93元、保全费5000元（均已由原告预交），由原告负担5470.35元、由被告负担49356.58元。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 叶  钧  如人民陪审员 杨  海  涛二〇一九年二月二十日书 记 员 俞婷婷（代）何宝欣