辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终19号上诉人（原审原告）：中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市和平区南三好街81号。负责人：阚惠民，该公司总经理。委托诉讼代理人：王伟，该公司员工。委托诉讼代理人：邱旭，辽宁易颂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：墨海东，男，1965年1月20日出生，汉族，住辽宁省朝阳市龙城区。被上诉人（原审被告）：阜新恒强置业发展有限公司，住所地阜新市细河区中华路新天地商业广场65-603。法定代表人：黄金俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄金俊，男，1955年10月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄鼎丞，男，1983年4月3日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡秀莲，女，1961年9月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周朝娜，女，1984年9月28日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。上诉人中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称长城公司）诉因与被上诉人墨海东、阜新恒强置业发展有限公司（以下简称恒强公司）、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜申请执行人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人长城公司的委托诉讼代理人王伟、邱旭到庭参加诉讼，被上诉人墨海东提交了书面意见，被上诉人恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜经本院合法传唤未到庭应诉，本院缺席审理。本案现已审理终结。长城公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：墨海东未提供证据证明其在法院查封之前占有案涉房屋，一审判决关于“实际占有”的论述，以及认定墨海东能够排除执行，属于认定事实不清，适用法律错误；一审判决关于墨海东交付购房款的认定事实不清，墨海东未能提供其与天利公司、恒强公司抵账的三方协议，不能认定抵账行为的真实性，恒强公司开具了收款收据，但未收到购房款，不能认定墨海东支付了全部价款；墨海东购买案涉房屋系顶账购买，未将购房款交付给出卖人，一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房解释》）第五条的规定认定案涉《认购合约》具备商品房买卖合同性质，属于认定事实不清，适用法律错误。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《若干规定》）第二十八条的规定，墨海东作为案外人就执行标的即涉诉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应撤销一审判决，发回重审或依法改判。墨海东辩称，不同意长城公司的上诉主张，同意一审判决。恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜经本院合法传唤未到庭应诉。长城公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院准许长城公司对位于阜新市细河区工业街甲57-3号-221房屋的强制执行；2.本案的诉讼费用由墨海东、恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜承担。事实与理由：长城公司、恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜借款合同纠纷执行一案，2016年3月7日辽宁诚信公证处作出（2016）辽诚证执字第4号执行证书，确认长城公司对恒强公司提供的抵押物享有优先受偿权，黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜对全部债务承担连带保证责任。案涉抵押物即位于阜新市细河区工业街甲57-3号-221房屋，已于2013年10月16日抵押给长城公司，并办理抵押登记。而依据墨海东所述，其是在2014年10月8日购买的案涉房屋，购买时间是在长城公司办理抵押登记之后，且并未征得抵押权人即长城公司的同意。依据《物权法》第191条第二款之规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。因此长城公司认为墨海东与恒强公司签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，是无效合同，不产生物权变动的法律效力，墨海东无权对案涉房产主张权利。另，根据《若干规定》第二十七条之规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。故墨海东的情况不符合排除执行行为条件。另，墨海东没有支付房款的支付凭证，无法认定其已经按照合同约定支付了全部价款。墨海东仅凭恒强公司为其出具的《收款收据》，对于交易的真实性无法判断。根据《若干规定》第二十八条第三款之规定，墨海东的情况不符合排除执行行为条件。综上，长城公司请求法院准许长城公司对案涉房产进行强制执行，维护长城公司合法权益。一审法院经审理查明：2013年5月10日，恒强公司与恒丰银行蓬莱支行签订《借款合同》借款人民币2亿元，并于2013年5月24日经辽宁诚信公证处公证，作出（2013）辽诚证经字第656号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2013年10月16日，恒强公司与恒丰银行蓬莱支行签订《抵押合同》，恒强公司提供在建工程抵押，抵押物担保金额2亿元本金，并于2013年12月16日经辽宁诚信公证处公证，作出（2013）辽诚证经字第1662号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2013年10月16日，辽宁省阜新市房地产产权产籍监督管理处就坐落于辽宁省阜新市细河区工业街甲57-3号311等36户在建工程作抵押登记，抵押权人为恒丰银行蓬莱支行。2013年12月30日，恒丰银行股份有限公司烟台分行作为卖方与买方长城公司、借款人、抵押人恒强公司、出质人、保证人黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲签订《债权转让协议》，由长城公司取得上述债权。2013年12月30日，长城公司与恒强公司、中国光大银行股份有限公司沈阳沈河支行（以下简称光大银行）签订了《监管协议》，约定由长城公司对恒强公司的经营情况、资金使用情况以及其所开发的辽宁省阜新市玉龙新城起步区北新路北侧恒强·马德里花园一期进行有效监管，光大银行为长城公司提供相关协助。同日，长城公司作出《关于阜新恒强马德里花园项目还款事宜有关合同的诠释》，对上述情况予以确认。2015年1月21日，三方签订《监管协议补充协议》，将债务到期日调整为2016年12月30日，恒强公司恒强·马德里花园项目抵押物房产销售收入须60％用于偿还本项目的债权本息，与还款计划孰高原则偿还本息。2016年3月2日，长城公司向辽宁诚信公证处申请出具执行证书，该处于2016年3月7日作出（2016）辽诚证执字第4号执行证书，确认长城公司对恒强公司对涉诉房屋所属在建工程抵押物在担保范围内享有优先受偿权，长城公司在第一顺位抵押权人优先受偿后的剩余部分抵押的土地使用权，享有优先受偿权，黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜对恒强公司的全部债务承担连带保证责任。后，长城公司依此向一审法院申请执行，一审法院于2016年9月26日作出［2016］辽01执152号执行裁定书及协助执行通知书，依法查封了恒强公司开发建设的位于辽宁省阜新市细河区住宅房屋。墨海东作为案外人向一审法院提出异议，一审法院作出（2017）辽01执异1121号执行裁定，裁定中止对涉诉房屋的执行。长城公司向一审法院提起本案诉讼。2016年12月21日，经辽宁省工商行政管理局核准，中国长城资产管理公司沈阳办事处名称变更为中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，即本案一审原告。另查明，墨海东于2014年10月8日与恒强公司签订了商品房《认购合约》，约定购买恒强公司开发的位于辽宁省阜新市房屋，约定房屋总价款430,002元。同日，恒强公司为墨海东出具金额为430,002元的工程抵款收款收据。墨海东提供了日期为2017年10月13日的取暖费发票。2017年4月27日，阜新天利实业发展有限公司（以下简称天利公司）出具《情况说明》，证明：天利公司与恒强公司、墨海东均存在业务往来，三方于2014年10月8日达成三方协议，约定：恒强公司将案涉房屋作为偿还商砼欠款抵账给天利公司，天利公司将案涉房屋作为偿还石子欠款抵账给墨海东，故案涉房屋归墨海东所有。再查明，本案涉诉房屋所属恒强·马德里花园工程项目已于2011年3月22日取得《建设用地规划许可证》；于2012年3月28日取得《建设工程施工许可证》；于2012年7月17日取得由阜新市公用事业与房产局下发的《商品房销售（预售）许可证》，但至本案诉讼发生时，仍未通过综合验收。墨海东提交阜新市不动产登记中心于2018年4月27日出具的《房产登记情况查询证明》，内容：经查询辽宁省阜新市房屋产权登记管理系统，截至2018年4月27日，墨海东在该处无住宅房屋权属登记信息记录。另经一审法院于2018年5月8日到涉诉房屋及其所在园区进行现场勘查，园区中，已具备基本居住条件的房屋已有部分业主装修并实际入住，另有部分房屋因未完工而不具备居住条件。墨海东已实际装修入住该房屋。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案审查的焦点为案外人墨海东就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉诉房屋能否继续执行的问题。首先，墨海东提供了其与恒强公司签订的《认购合约》，证明其与恒强公司之间存在商品房买卖行为。墨海东提供了恒强公司出具的工程抵款收款收据以及天利公司出具的《情况说明》，证明其已经通过抵顶行为支付了对价，恒强公司对此予以认可。由此可见，墨海东的举证基本形成证据链条，长城公司虽然对此不予认可，但未能提供充分证据足以推翻或否定墨海东的主张。其次，关于墨海东与恒强公司签订的《认购合约》能否认定为商品房买卖合同的问题。对此问题，应从协议的内容、性质进行全面的考察，依照《商品房解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。墨海东与恒强公司签订的认购书中载明了双方当事人的具体身份信息，约定了明确的房屋位置及购房款金额，墨海东亦通过抵账行为支付了全额购房款，恒强公司对此予以认可，故可以认定该《认购合约》系双方就涉诉房屋买卖真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，具备商品房买卖合同性质。再次，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。又根据《若干规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。就本案争议而言，第一，从订立合同及交付购房款来看，如前所述，可以认定墨海东与恒强公司之间订立了《订购合同》并通过抵账方式支付了对价；第二，从房屋实际占有及办理产权过户登记情况来看，因上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及办理过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。而本案特殊之处在于作为执行标的的案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，墨海东在此过程中并没有过错，且墨海东目前已实际居住使用涉诉房屋，墨海东的购房行为应受法律保护，属于上述司法解释所规定的能够排除执行的适用情形；第三，通过墨海东提供的《房产登记情况查询证明》，其在阜新市无住宅房屋权属登记信息记录，可见属于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。墨海东作为案外人就执行标的即涉诉房屋享有足以排除长城公司请求对该房屋强制执行的民事权益，即对于长城公司请求法院准许对位于辽宁省阜新市细河区工业街甲57-3号-221房屋的强制执行的诉讼请求，一审法院不予支持。最后，从争议各方各自行为发生时间先后来看，墨海东与恒强公司签订《认购合约》系在长城公司申请法院执行查封之前，且从长城公司与恒强公司、光大银行签订的《监管协议补充协议》中约定的“恒强公司恒强·马德里花园项目抵押物房产销售收入须60％用于偿还本项目的债权本息”的内容来看，长城公司并未严格限制恒强公司禁止对外出售涉诉房屋，长城公司现以申请执行恒强公司已出售给墨海东的涉诉房屋，属事实及法律依据不足。故此，墨海东作为案外人就执行标的即涉诉房屋享有足以排除长城公司请求对该房屋强制执行的民事权益，即对于长城公司请求法院准许对位于辽宁省阜新市细河区北新路57-3号-221房屋的强制执行的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《民诉法解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《查封、扣押、冻结规定》第十七条、《若干规定》第二十九条规定，判决如下：驳回长城公司的诉讼请求。案件受理费7750元，由长城公司负担。本院经审理查明，原审认定事实属实。本院认为，因案外人墨海东提出异议，一审法院裁定中止对案涉房屋的执行，长城公司提起申请执行人执行异议之诉，人民法院应审查案外人墨海东对案涉房屋是否存在实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。关于墨海东对案涉房屋所享有的实体权利。首先，墨海东与恒强公司就案涉房屋签订《认购合约》，该认购合约中，约定了双方当事人的具体身份信息、明确的房屋位置及购房款金额和支付时间等，一审判决认定该《认购合约》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，进而依据《商品房解释》第五条的规定，认定墨海东与恒强公司之间就案涉房屋签订有商品房买卖合同正确。其次，墨海东在一审期间提交了天利公司出具的关于其与天利公司、恒强公司之间三方抵账情况的《情况证明》，恒强公司予以认可，且恒强公司为墨海东出具了收款收据，一审判决认定墨海东已经支付了案涉房屋的购房款正确。上述认购合约、收款收据，以及墨海东所提交的入住及生活缴费的相关证据，能够相互印证，可以证明墨海东购买案涉房屋，支付价款，并占有使用。综上，一审判决认定墨海东与恒强公司签订的案涉房屋的认购协议系双方就案涉房屋买卖的真实意思表示、内容并未违反法律行政法规强制性规定、具备商品房买卖合同性质且合法有效正确，故可以认定墨海东就案涉房屋享有实体权利。关于墨海东对案涉房屋的实体权利能否排除强制执行。本案中，在一审法院查封之前，墨海东与恒强公司就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，并占有使用，墨海东系无过错的不动产买受人、购房消费者。另墨海东提交了《房产登记情况查询证明》，其在阜新市无住宅房屋权属登记信息记录，可见属于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。故依据《若干规定》第二十九条的规定，墨海东对案涉房屋所享有的实体权利足以排除强制执行，一审判决认定墨海东作为案外人就执行标的享有足以排除长城公司请求强制执行的民事权益正确。综上所述，长城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元，由中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 黄立君审判员 赵碧涛二〇一九年二月二十五日法官助理刘文静书记员解明璐（代）