江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初4922号 原告（反诉被告）：张雷平，1977年5月13日出生，汉族，住湖南省桂阳县古楼乡平溪村**，现住南京市栖霞区。 被告（反诉原告）：徐道荣，1968年6月28日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 原告张雷平与被告徐道荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，徐道荣提起反诉，经审查反诉成立。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2019年8月21日公开开庭进行了合并审理。原告张雷平、被告徐道荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张雷平向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还租房押金1000元；2.判决被告赔偿误工费1800元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：本人与被告于2016年5月26日签订租赁协议书（使用性质群租房），向被告交纳押金1000元，双方约定退房时退押金。2019年6月16日退房时，被告以各种理由不退押金，经报警处理，被告均以没时间为由推委。故特向贵院提起诉讼，请法院依法判决，支持原告诉讼请求。 被告徐道荣辩称，被告确实收到原告交纳的押金1000元，退房后结清所有费用并终止合同后可以返还给原告，因为原告没有结清账目，所以是否应退还押金还不清楚；原告称是因为此事请假没有道理，被告并没有和原告约过处理本案纠纷的时间。被告不应当承担诉讼费。 反诉原告徐道荣向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付拖欠的前期合同期间欠付的水电费383.10元、延期付款违约金710元、400元，合计1493元；2.支付退租时应支付的水电费636.80元、租金330元、违约金50元、1000元，合计2016.80元；3.承担反诉费用。反诉事实与理由：原被告双方共签订三份租赁协议，约定如违约应当支付相应的违约金。双方于2018年2月25日再次签订协议书，对相关事项进行约定。2018年5月25日在水电部门收取的费用出来后，经结算张雷平应支付各项费用1493元，期间交纳的押金为1000元，扣除押金后，尚欠493元。另外，张雷平一直没有支付前租期满前水电费。 反诉被告张雷平辩称，租赁协议约定最多6人居住，但是最多的时候有10个人居住，所以水电费6人平摊不合理。合同对烧饭的部分进行了约定，我再承担烧饭的费用不合理。反诉原告要求我支付1493元不合理。我已经将房子交给反诉原告，不存在违约。 经审理查明：2011年3月30日，被告徐道荣与案外人印某签订房地产买卖中介合同，购买印某名下坐落于栖霞区（以下简称案涉房屋）。因印某原因，未办理案涉房屋所有权转移登记。该房屋为三室一厅结构，徐道荣将该房屋改建为五室后对外出租。 2018年2月25日，徐道荣与原告张雷平签订租赁协议一份。协议约定，徐道荣将案涉房屋中的一室出租给张雷平，租赁人数为2人，租赁性质为合租；月租金480元，付款方式为三月一付；约定5月10日为付款日期；租期12月，自2018年2月25日起至2019年2月24日中午12时止；徐道荣提供防盗门钥匙和房门钥匙共2把，钥匙收押金100元，另收租房押金900元，退租时办理结算并交接物品后退还押金；水电费用大家按人平摊，现定6人，定为50元/月/人（其中水20元、电30元），租期满依发票结算，超额补足，水电费押金约定为50×2=100元/月；每户租房管理费、垃圾费20元/月、网络30元/月，电视费15元/月，卫生清洁管理费10元/月，烧饭的每月相应多支付10元厨房清洁管理费及多用的水电费20元/月；是否烧饭：烧饭；退房不与房东办理物品交接的付违约金1000元，没交接交还的物品按缺失按价赔偿；各项付款如过三日不支付视为违约，房客支付违约金50元，房东提示催交仍不交者付违约金800元。 合同签订后，张雷平使用租赁房屋，并先后于2018年2月27日、5月21日、8月21日、11月21日分别给付徐道荣2055元。租赁期满后，双方未重新签订书面租赁协议，张雷平继续使用案涉房屋，并于2019年2月26日给付徐道荣2055元，于2019年5月23日给付徐道荣700元，另交纳空调电费121.60元（19.6元+102元）。2019年6月16日，因合租租客退房，张雷平提出退租，并将房屋钥匙退还徐道荣。张雷平经要求徐道荣退还押金无果，遂起诉至法院要求处理。 另查明，2016年5月26日，徐道荣收取张雷平房租、押金合计1900元（其中押金500元）。收条确定双方“改天签电脑打印件”。2016年6月26日，张雷平通过微信转给徐道荣500元。同日，徐道荣与张雷平签订租赁协议书，约定张雷平租赁涉案房屋，租赁期限自2016年6月26日起至2017年5月25日止。2016年8月22日，徐道荣出具收条，确认收到张雷平给付押金1000元以及租金和相关费用。该租赁协议履行期满后，张雷平继续使用案涉房屋，并在对应季度交费当月20日之后数日内交纳租金及相关费用。至2018年2月25日，双方重新签订前述租赁协议。案涉房屋租赁期间产生前期水费1529元、电费7507元，合计9036元；应期水费1150.10元、电费5928元，合计7078.10元。上述费用共计16114.10元。 审理中，张雷平认可在前期租赁期间，其妻子共同居住案涉房屋12个月；徐道荣认可张雷平已支付前期租赁期间水电费合计2088元。 本案在审理过程中，双方未在法院指定期限内达成调解协议。 上述事实，有当事人的当庭陈述，张雷平举证的租赁协议、收条、转账记录；徐道荣举证的房地产买卖中介合同、声明、用水证明、电量电费查询明细等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。徐道荣举证的照片不能证明其主张的张雷平损坏租赁房屋的事实，本院不予采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告张雷平与被告徐道荣自愿签订租赁协议，合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。 合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。案涉2018年2月25日租赁协议期满后，双方未另行签订租赁协议，张雷平继续使用原租赁房屋，并交纳房屋租金等相关费用，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。2019年6月16日，张雷平提出退房，并将房屋钥匙退还给徐道荣。本院确认双方签订的租赁协议于2019年6月16日解除。 合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁协议于2019年6月16日解除，徐道荣应当向张雷平退还押金。张雷平要求徐道荣退还房租押金1000元的请求成立，本院予以支持。租赁期间，徐道荣支出案涉租赁房屋的水电费共计16114.10元，根据前期及应期租赁协议约定核算，张雷平应分摊水电费为4725.94元（16114.10元÷6人+9036元÷21月÷6人×12月+7078.10元÷6人）。张雷平已经给付前期水电费2088元，并按季给付应期水电费1600元（50元/月×16个月×2人）、烧饭用水电费320元（20元/月×16个月）、空调电费121.60元，合计4129.60元。张雷平还应当给付徐道荣欠付水电费596.34元（4725.94元-4129.60元）。徐道荣要求张雷平支付前期水电费及应期水电费的理由成立，但相关费用以本院认定为准。故本院对徐道荣合理部分反诉请求予以支持。案涉租赁协议对费用承担作出明确约定，张雷平辩称徐道荣要求其平摊费用不合理的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。张雷平对其主张的误工费1800元当庭未能举证，缺乏事实依据，本院不予支持。案涉租赁协议解除时，张雷平将租赁房屋钥匙退还给徐道荣，徐道荣已接受钥匙。徐道荣未能举证双方未交接物品，其要求张雷平承担违约金1000元的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于徐道荣主张的违约责任问题。案涉租赁协议虽然明确约定租金及相关费用的支付日期，但在实际履行过程中，张雷平一直在应当支付费用当月20日之后数日内支付相应费用，徐道荣未持异议，可以认定双方在实际履行过程中对费用支付日期进行变更。徐道荣在双方租赁协议以此要求张雷平支付逾期付款违约金的理由不能成立。故本院对徐道荣要求张雷平支付违约金的反诉请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告徐道荣退还原告张雷平押金1000元； 二、驳回原告张雷平的其他诉讼请求； 三、反诉被告张雷平给付反诉原告徐道荣水电费596.34元； 四、驳回反诉原告徐道荣的其他反诉请求； 五、本案判决第一项、第三项相抵，被告徐道荣于本判决生效之日起三日内给付原告张雷平403.66元。 如果未按本判决指定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告张雷平负担16元，被告徐道荣负担9元；反诉案件受理费25元，由反诉原告徐道荣负担22元，反诉被告张雷平负担3元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费75元。 审 判 员 韩栋 二〇一九年十一月二十三日 法官助理 晋静 书 记 员 尹紫