四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初13754号 原告（反诉被告）：成都铭瑞房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市青羊区青龙街27号1栋3单元7层310号。 法定代表人：何莉，总经理。 委托诉讼代理人：何源，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘煜，四川亚峰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘燕，女，1971年6月12日出生，汉族，住四川遂宁市船山区盐关街74号2单元2楼1号。 委托诉讼代理人：唐伟，四川瀛领禾石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宇，四川明炬律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都铭瑞房地产经纪有限公司（以下简称铭瑞公司）与被告（反诉原告）刘燕服务合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都铭瑞房地产经纪有限公司的委托代理人何源、刘煜，被告刘燕的委托代理人唐伟、张宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铭瑞公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告刘燕立即向原告铭瑞公司支付服务费231770元；2.判令被告刘燕支付原告铭瑞公司逾期付款违约金，以欠付的服务费231770元为基数，按日万分之六自2018年2月13日起计算至实际付清之日止；3.判令被告刘燕向原告铭瑞公司支付因本案产生的律师代理费12000元；4.本案的诉讼费、保全费由被告铭瑞公司承担。事实及理由：2018年2月10日，原、被告双方在原告铭瑞公司租赁的位于成都市高新区交子大道88号1栋5层504号办公室签订了《法拍房委托助拍服务协议》，约定由铭瑞公司向其提供法拍房助拍服务，包括提供拍卖房源信息、讲解拍卖流程、房产调查、房产匹配、协助竞拍报名及保证金交纳、协助竞拍房屋按揭贷款申请、法院手续跟进、协助房产过户等，帮助刘燕拍得满意的房产。合同期限自合同签订之日起至一个房产的产权过户到被告名下之日止；服务费拍照拍卖成交价的6%收取；如一方违约，则应承担守约方因主张权利而产生的经济损失，包括但不限于诉讼费、公证费、律师费、交通费、住宿费等；因履行服务协议发生争议，由协议签订地人民法院管辖。服务协议签订后，刘燕预付了1万元服务费，铭瑞公司即按协议约定履行了相应的义务。2018年2月13日，刘燕在铭瑞公司的协助下竞拍成功，取得了刘燕选择竞拍的房源，即位于成都市天府新区万安镇麓山大道二段19号附2号2栋11号1-3层房屋，成交价4029500元。根据服务协议约定，刘燕应于竞拍成功当日支付服务费总额的80%，即183416元；经多次催收，刘燕拒不履行付款义务，且不配合铭瑞公司办理产权过户，所以原告有权收取剩余服务费48354元。鉴于刘燕违约，铭瑞公司有权要求其收取剩余服务费及承担相应的违约金。为维护自己的合法权益，特起诉至法院。 被告刘燕辩称，铭瑞公司以欺诈的方式诱骗其签订合同，并未提供任何服务，不应当获得相应的服务费、违约金、律师费。1.基本事实以反诉状陈述为准。2.原告铭瑞公司未向其提供任务服务，原告在自行看房、自行拍卖、自行缴纳保证金，自行支付房款，由涉案房屋的拍卖公司协助办理按揭贷款、过户等手续，原告至今未提供任何约定的服务，涉案房屋拍卖成交过程与铭瑞公司无任何关系，不应当支付居间服务费、违约金、律师费。3.若认为本案的合同没有效力瑕疵，且铭瑞公司应当获得居间服务费、违约金，但本案约定的居间服务费6%高出市场行情6－12倍，违约金12%显然已经超过了铭瑞公司的损失，请求法庭调低。 被告刘燕向本院提出反诉诉讼请求：1.判决撤销双方签订的《法拍卖房委托帮助拍服务协议》；2.判令被告铭瑞公司返还预交款1万元并赔偿3万元损失；3.反诉案诉的诉讼费由被告铭瑞公司承担。事实及理由：2018年2月8日，一个朋友的微信朋友圈发消息说一个陈姓战友的战友群和朋友圈宣传可以在成都买到便宜房子，经联系陈姓人士予以确认，并邀请刘燕到铭瑞公司处洽谈。2018年2月10日，刘燕和朋友一起到铭瑞公司办公室后发现，陈姓人士被公司职员称为陈总。陈总介绍被称为公司总经理的周思龙接待后，就如何购买房屋进行咨询。周思龙介绍：1.公司的房源来自法院2.成都法院拍卖房屋中，小额资产是法院委托铭瑞公司直接拍卖，在成都只有三家公司有此资格；3.因需要操作法院内部关系，铭瑞公司房源信息在熟人和朋友等小范围宣传，可以买到比二手房价格低20%左右的房屋；4.拍卖在中稿国际广场广场A座办公室进行（当时周思龙所指的房屋锁着，从外面看不到里面情况）。刘燕提出看看房源图片，周思龙称公司资料来自法院内网，今天是星期六，法院关系人不上班，法院内网打不开，所以看不到。基于铭瑞公司提供的请虚假信息，刘燕以其子吴知遥的名义与铭瑞公司签订《法拍卖房委托助拍服务协议》，并支付预付款1万元。2018年2月11日上午，铭瑞公司通知刘燕，因其子吴知遥前往铭瑞公司办公室办理缴纳竞买保证金的手续。铭瑞公司要求吴知遥提供身份证、手机（特别强调带上手机），告知吴知遥资料无法通过法院审核。同日下午，刘燕到铭瑞公司处询问，铭瑞公司告知可能是网络大数据监测等原因导致吴知遥的名字不能通过审核。经铭瑞公司要求刘燕以本人名义继续履行协议，刘燕在上述服务协议上重新签名确认。铭瑞公司又告知刘燕需要在网上支付竞买保证金，不能刷卡亦不支付现金，需要在2018年2月13日上午九点到铭瑞公司办公室参与拍卖时必须带上手机。刘燕心有疑虑，咨询朋友得知法院拍卖房屋均在淘宝网进行，完全公开透明。2018年2月11日，刘燕登陆淘宝账户，查询网络司法拍卖，自行参与竞拍，支付了竞买保证金49.99万元。同年2月13日11时许，刘燕出价402.95万元后自行竞拍成功，并由该房源的拍卖公司中环拍公司协助办理后续手续取得《不动产登记证》。铭瑞公司提供虚假信息欺骗其签订合同，且合同内容显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十四条的规定，应当予以撤销。同时，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款的规定，铭瑞公司应当予以惩罚性赔偿。为维护自身合法权益，特提出反诉，请法院判如所请。 原告铭瑞公司针对反诉辩称，刘燕的起诉不属实，原、被告签订的《法拍卖房委托助拍服务协议》合法有效，双方均已按约定履行，刘燕要求退还预交款和撤销服务协议于法无据，请求驳回刘燕的反诉诉讼请求。经审理查明，被告刘燕欲购买房屋，经朋友介绍得知原告铭瑞公司可以提供司法拍卖房屋帮助拍卖的业务。2018年2月10日，铭瑞公司(受托方，甲方)与刘燕（委托方，乙方）在位于成都市高新区交子大道88号1栋5层504号铭瑞公司办公室签订了《法拍房委托助拍服务协议》（以下简称服务协议），约定为客户参与法拍房竞拍提供帮助和服务，目的是帮助客户成功拍得一个房产。协议内容包括：甲方委托乙方助拍标的为雅居乐花园·峰合南区，建筑面积203.38平方米，竞拍时间为2月12日。如该房产竞拍不成功，甲方可再重新另选房产参与竞拍。备选标的为：公馆1881，186.22平方米，竞拍时间2月23日，时代尊邸，213.3平方米，竞拍时间3月16日。2.委托期限自签订本合同之日起，至一个房产的产权过户到甲方的名下（或连续3次竞拍不成功，甲方自愿放弃竞拍之日止。3.甲方须按时缴纳拍卖房的保证金至法院指定账户，竞拍期间甲方需配合乙方进行拍卖房竞拍，购买该房产所产生的费用均由甲方处理，乙方在该协议签订后需落实好房产的各项事项并告知甲方（包括咨询、实勘、预约看房、贷款服务、该房产产权及产权过户、物业、水电欠费问题、是否租赁与占用、是否可以现场看房、按揭贷款、过户税费等事宜）。乙方须提供讲解拍卖流程、房产调查、房产匹配、协助竞拍报名及保证金交纳、协助竞拍房屋按揭贷款申请、法院手续跟进、协助房产过户等。4.法拍卖助拍的服务费为最终拍卖成交价的6%，甲方须在签订该合同当天内向乙方预交服务费1万元。拍卖成交价以法院裁决书载明为准。竞拍成功后，甲方须在当日向乙方支付80%服务费，所拍得的房产预交的服务费作为总服务费的一部分，应从交纳的总服务费里扣除。剩余服务费在房产过户当天一次性付清。5.合同任意一方不及时履行金钱给付义务的，守约方可停止一切合同义务，违约方应按欠付金额的2‰/日承担预期违约金。超过30日仍未给付的，守约方可单方解除合同，解除合同不停止违约金的计算。甲方竞拍成功后，不及时支付总服务费，甲方除上述逾期违约金外，还应承担最终拍卖成交价的10%作为违约金。违约方应承担守约方因主张权利而产生的经济损失，包括但不限于诉讼费、公证费、律师费、交通费、住宿费等。竞拍成功后，因甲方不配合产权过户等事宜，视为甲方违约，乙方有权解除该服务，并向甲方收取剩余竞拍标的服务费。甲方签订该协议后，无论以任何理由不通过乙方，而是自己或通过第三方（无论是中介或者个人）参与该房产的竞拍，且竞拍成功的，一经查实则视为甲方违约并承担相应的法律责任。甲方应按照该房产最后拍卖成交价的12%作为违约金支付给乙方，并承担相应的诉讼费、公证费、律师费等。服务协议签订后，刘燕预付了1万元服务费。 铭瑞公司主张其按协议约定相应的义务并提交以下证据：1.铭瑞公司制作《2018年2月9日成都最新优质拍卖房源不限购可贷款》，证明本案原、被告签订的服务协议上确定的拟购三套房源亦属于上述房源列表；2.铭瑞公司《购房客户登记调查表》，填表日期2018年2月10日，记载了吴知遥意向性购房区域及楼盘信息也是上述三套房屋；3.证人周思龙当庭陈述，被告刘燕在原告带领下实地查看其曾就上述三套房屋。对于双方争议铭瑞公司是否提供带刘燕现场勘察拟拍房屋这一项服务的事实。本院认为，结合刘燕到铭瑞公司签署购房客户登记调查表、服务协议、支付1万元服务费，由铭瑞公司向其介绍案涉房屋情况的事实、以及鉴于房产中介提供中介服务的通常操作模式，即为实地看房加上签订中介服务协议一般同时进行，可以认定铭瑞公司在原告带领下实地查看上述三套房屋相同户型以及房屋的周边情况。刘燕提供《阿里司法拍卖网页标的物截图》，拟证明其是通过司法拍卖网络获知房产现状、周围地形，但是，因获取房屋相关信息的途径不具有唯一性，且其与铭瑞公司签订服务协议前明显还不知道上述房屋的具体信息，故对刘燕认为铭瑞公司未提供带其现场勘察服务的主张，本院不予支持。同时，服务协议委托方处还有“吴知遥（刘燕代）”的签名，并有“备注：因吴知遥无法通过资料审查，由刘燕代替执行本协议。2018年2月11日”以及“同意甲方变更。周思龙”等字样。原、被告双方均认可，2018年2月10日签订协议时以吴知遥的名义为甲方，由刘燕代签，后于2018年经原告铭瑞公司网上审查，发现吴知遥不能通过司法拍卖网上资格审查，双方一致同意变更受托方为刘燕。铭瑞公司提供的上述证据及双方庭审陈述可以证明铭瑞公司按照服务协议约定提供了讲解拍卖流程、房产调查、房产匹配、协助竞拍报名的服务，本院予以确认。 还查明：铭瑞公司成立于2016年1月18日，经营期限为成立之日至永久，经营范围其中一项为房地产中介服务，自有房地产经营活动等。依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。铭瑞公司在其广告中宣传“没有成都户口，没有社保又想在成都买70年商品房的来找我，可过户，可贷款，还低于市场价，安全放心。 2018年2月13日，被告刘燕在成都市金牛区人民法院于淘宝网司法拍卖网络平台开展的司法拍卖中，竞价购买了成都市天府新区万安镇麓山大道二段19号附2号2栋11号1-3层，成交价4029500元，后办理了房屋产权登记。 还查明，铭瑞公司和四川亚峰律师事务所签订了《委托律师服务合同》，委托四川亚峰律师事务所对其起诉刘燕居间合同纠纷案提供法律服务。2018年7月6日，四川亚峰律师事务所向铭瑞公司出具法律服务费发票12000元。 以上事实有原、被告的当庭陈述及服务协议、《2018年2月9日成都最新优质拍卖房源不限购可贷款》《购房客户登记调查表》《司法拍卖网络竞价成功确认书》、《委托律师服务合同》、发票等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉合同是否有效的问题；2.案涉条款是否存在显失公平的情况。本院分述如下： 一、对于案涉条款是否有效的问题。被告刘燕主张原告铭瑞公司陈述通过法院、公安系统核实信息，不向其告知案涉房屋系司法拍卖等属于对交易方式和过程作出虚假宣传，存在故意隐瞒，让其误以为铭瑞公司能组织拍卖还能便宜竞买，系重大误解订立的合同。第一，本案中的特殊点在于针对司法拍卖房屋提供中介服务的合法性认定，根据百度搜索词条，“法拍房”又称为“司法拍卖房产”，是法院强制拍卖的房屋。一般而言，法拍房的起拍价会低于同地段、同面积的二手房，且很多城市未把法拍房纳入限购范围。各地房地产中介公司都有从事法拍房助拍业务，针对法拍房提供房产中介服务。因法律并未禁止针对司法拍卖房屋提供中介服务，且中国法律裁判文书网上公布的相关案例均未认定针对司法拍卖房屋的中介服务违法，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，原、被告建立了居间合同的法律关系，并未违反法律、行政法规定。第二，因双方签订的服务协议合同内容确定、意思明白无歧义、文字表述清楚，约定内容由铭瑞公司向刘燕提供了房源信息、机会等购房媒介服务，并由刘燕支付中介费用，刘燕作为具有完全民事行为能力人，在签订合同时理应对于合同条款进行审查，在合同表述无歧义产生的情况下，其应当清楚知道签订合同的法律后果，合同中并不存在刘燕主张的拍卖服务的表述以及其他不实陈述。第三，一般而言，房屋中介服务是重要服务事项在于促进委托人购买到合适的房屋，是否提供房主信息以及房屋来源不属于房屋中介服务合同的服务内容，中介公司为防止买方利用中介公司提供的房源信息不经过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应有的佣金，一般也不会告诉委托人房主联系方式或者该房屋还是否有其他中介公司可以提供居间服务，故对于刘燕主张铭瑞公司未向其陈述上述司法拍卖房屋系在淘宝网上公开拍卖即属于故意隐瞒重大信息，不予支持。第四，关于刘燕主张铭瑞公司在本案中超过经营范围向其提供服务的问题。因法律规定违反法律、行政法规定的强制性规定的合同才属无效，也就是说公司签订的合同并不因“超出”经营范围而一概无效，本案铭瑞公司和刘燕之间的服务合同并未违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规定禁止经营规定，故案涉服务协议应属于有效。综上，刘燕未能证明案涉服务协议系铭瑞公司采用欺诈、故意隐瞒等导致其重大误解而订立的合同，对于其撤销上述协议的主张不予支持。 二、案涉条款是否存在显失公平的情况。现代社会经济发展中房屋买卖已经成为普通的经济行为，普通老百姓通过房屋中介购买房屋也成为普遍的购房方式，被告刘燕理应对合同条款进行成熟的判断和权衡，不存在铭瑞公司利用其优势地位，造成双方之间的权利义务明显违反公平、等价有偿原则，导致双方当事人之间的利益客观上存在严重失衡的情形。因此，刘燕关于铭瑞公司仅是看房、协助贷款及其轻松的事情，对刘燕竞拍房屋并无任何积重要贡献，约定服务费高于市场行情（1%-2%）6倍，属于显失公平的主张，不符合最高人民法院《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第72条“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”的情形。服务协议中约定的中有关委托服务费收取标准的约定为最终拍卖成交价的6%,也没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。刘燕关于合同成立显失公平的主张，理由不足，本院不予支持。 原、被告双方签订的服务协议系当事人真实意思表示，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。被告刘燕在交易的过程中确实实际利用了原告提供的房源信息、机会等条件，原告铭瑞公司亦在居间期间提供了诸如发布广告、介绍房源、讲解拍卖流程、房产调查、带领看房、协助竞拍报名等服务，故铭瑞公司可以向刘燕主张必要的费用。关于委托服务费的金额的问题。一般而言，房屋中介提供的居间服务主要在于提供房源及撮合交易，相比较而言，针对法拍房提供房产中介服务属于新兴业务，因法拍房可能存在未交齐土地出让金、房屋带租赁协议等瑕疵均由竞买人自行承担和解决，故中介公司在筛选房源并进行房屋调查时承担的责任更大，一般还承诺如果房屋有上述情况中介公司可以承担部分责任。故筛选房源及调查房屋情况一般为中介公司针对法拍房提供居间服务时的主要合同义务，买房者也会因信任中介公司针对法拍房的调查自愿支付相对高于普通中介费用。本案中涉案房屋拍卖成交价为4029500元，按照服务协议第四条的约定，在拍卖成交当日刘燕就应向铭瑞公司支付委托服务费的80%，并在房屋过户后支付剩余款项，刘燕应向铭瑞公司支付的委托服务费共计为241770元，扣除其已经支付的1万元，还应当支付的委托服务费为231770元。对于铭瑞公司是否全面履行房产调查的义务的问题，铭瑞公司提交的宣传册及带领刘燕看房的事实，可以证明其履行了一定的房产调查义务，但因其并未出具房产调查报告或其他证据证明其向法院等与拍卖房产相关的单位或机构进一步进行了相应的调查，故对其完全尽到房屋调查义务的主张不予支持。根据服务协议第三条约定，铭瑞公司除提供并筛选房源、讲解拍卖流程、房产调查、房产匹配、协助竞拍报名及保证金交纳外，双方约定的合同义务还包括协助办理贷款手续、协助房产过户和协助房产交接，虽因双方发生纠纷才导致铭瑞公司并未实际履行上述义务，铭瑞公司确因未实际参与这些环节而并未实际付出相应成本，考虑到铭瑞公司实际履行的合同义务工作量，参考目前我市房地产中介服务费率一般为买卖双方各承担房屋成交价的1.5-2%且实际由买方全额承担的实际情况，根据公平原则及行业惯例，酌定刘燕还应承担的委托服务费为80000元。关于委托服务费的违约金。刘燕未按约定时间支付服务费，理应按照服务协议第五条第1款的约定支付违约金。铭瑞公司自愿放弃以服务协议约定计算违约金，而主张以欠付的服务费231770元为基数，按日万分之六自2018年2月13日起计算至实际付清之日止并无不当，本院部分予以支持，计算基数以80000元为准。根据双方服务合同的约定，被告刘燕应承担按照该房产最后拍卖成交价的12%作为违约金支付给乙方，并承担相应的诉讼费、公证费、律师费等。故对原告请求刘燕承担律师费12000元的请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，第五十二条第一款第（一）项、第（五）项，第五十四条第一款，第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）刘燕于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都铭瑞房地产经纪有限公司支付80000元及违约金（违约金计算方式：以80000元为基数，利率按照按日万分之六自2018年2月13日起计算至本息付清之日止）； 二、被告（反诉原告）刘燕于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）成都铭瑞房地产经纪有限公司因实现债权产生的律师费12000元； 三、驳回原告（反诉被告）成都铭瑞房地产经纪有限公司其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）刘燕的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费2628元，由原告（反诉被告）成都铭瑞房地产经纪有限公司负担1545元、被告（反诉原告）刘燕负担1083元。反诉案件受理费2682元，由被告（反诉原告）刘燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李衡 二〇一九年二月二十一日 书记员  汤丹 附相关法律文书 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。