浙江省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）浙民再616号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：上海祺创广告策划有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇秀州3076号1号楼108室。 法定代表人：洪亚青，总经理。 委托诉讼代理人：潘福特，浙江天复律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：裴凌洪，男，1965年3月9日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：蒋兢，女，1966年6月24日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 上列二被申请人的共同委托诉讼代理人：俞华燕，浙江求德律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：潘月红，女，1953年12月1日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 再审申请人上海祺创广告策划有限公司（以下简称祺创公司）因与被申请人裴凌洪、蒋兢、潘月红案外人执行异议之诉一案，不服杭州市中级人民法院（2017）浙01民终7082号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年9月20日作出（2018）浙民申2161号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人祺创公司的委托诉讼代理人潘福特，被申请人裴凌洪、蒋兢的委托诉讼代理人俞华燕到庭参加诉讼。被申请人潘月红经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祺创公司一审起诉请求判令：1、立即停止对由祺创公司实际出资购买的位于杭州经济开发区阳光华城创富中心北1幢1801室房产的强制执行并解除查封；2、本案案件受理费用由被告承担。 一审法院审理查明：2009年4月14日，案外人汪国曙、被告蒋兢作为买受人与出卖人休斯顿投资管理（杭州）有限公司（以下简称休斯顿公司）签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买由出卖人开发建设的商品房阳光华城创富中心北1幢18层1801号房，商品房用途为其他，建筑面积共1159.99平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8051元，总金额9339079元；买受人于签订合同之日起7天内支付首期房款4739079元整（其中汪国曙支付房款人民币3317355元，蒋兢支付房款人民币1421724元），余额人民币4600000元向银行办理按揭贷款手续（汪国曙按揭贷款3220000元，蒋兢按揭贷款1380000元）。买受人应于签约后30日内向银行办理贷款手续；出卖人应当在2009年6月30日前，将符合法律法规和合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 2009年4月16日，汪国曙之妻薛红英将4739079元从本人尾号9163的杭州联合农村商业银行股份有限公司（以下简称杭州农商银行）账户转账至洪亚青尾号为9297的银行账户，洪亚青随后即从该9297账户分别转款3317355元、1421724元至汪国曙、蒋兢各自账户，汪国曙、蒋兢则于同日分别将3317355元、1421724元转账支付给休斯顿公司，休斯顿公司亦于当日即2009年4月16日分别向汪国曙、蒋兢出具了浙江省统一收款收据，载明收到二人所付阳光华城创富中心北1幢18层1801号房房款3317355元、1421724元。汪国曙、蒋兢持有上述《商品房买卖合同》及付款给休斯顿公司的银行进账单（回单）、收款收据原件。 2009年4月22日，杭州农商银行吴山支行（贷款人、抵押权人）与汪国曙（借款人、抵押人）、薛红英、裴凌洪、蒋兢（三人为共同借款人、抵押人）、休斯顿公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》，薛红英、裴凌洪、蒋兢出具《共同债务确认书》一份，汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢以购房为由借款4600000元。还款方式为等额本息还款法，每月偿还贷款本息52353.86元，首次还款日为2009年5月20日，此后每月还款日为当月20日。2009年4月27日，汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢在杭州市房产管理局办理预购商品房抵押权预告登记，将名下位于杭州市的房产提供抵押，权证号为杭房预经字第××号。休斯顿公司作为借款保证人，对借款人取得房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，保证人提供阶段性连带责任保证。保证范围为贷款本金、利息、违约金、为实现债权和担保权而发生的费用等。2009年4月30日，杭州农商银行根据借款人汪国曙的指示，将4600000元借款付至休斯顿公司账户。 签订上述商品房买卖合同及借款合同时，汪国曙、薛红英系夫妻，裴凌洪、蒋兢系夫妻。 上述借款合同项下借款截至2015年4月20日的本息已结清，后至同年8月19日又支付了部分借款本息。2017年2月15日，杭州农商银行向法院起诉，要求汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢支付借款本息，休斯顿公司承担连带清偿责任等。2017年4月5日，杭州市上城区人民法院作出（2017）浙0102民初721号民事判决，判令汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢归还杭州农商银行借款本金2235029.84元、期内利息198498.63元及相应逾期利息，休斯顿公司对汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢上述付款义务承担连带保证责任，若汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢未按期履行上述还款义务，杭州农商银行对汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢名下位于杭州市的房产以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 阳光华城创富中心北1幢1801室房产已于2009年4月27日办理预告登记，不动产权利性质为“市场化商品房”，权利人蒋兢、汪国曙，权证号杭房预经字第××号。汪国曙、蒋兢本人未使用或直接管理房屋。自2009年5月19日至2015年7月17日期间，洪亚青及多名案外人多次转账打款至汪国曙在杭州农商银行的还贷账户（账号10×××07），每次打款金额从44820元至55864元不等，在2015年4月之前基本为每月20日左右打款，2012年1月之前每月打款金额与还贷金额基本一致。2014年4月15日，案外人施雪璟经手以出租人汪国曙、蒋兢名义与他人签订一份《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租，租期五年，年租金547966元至674420元，合同约定租金打入商国栋个人账户。 休斯顿公司法定代表人为梅洪华，祺创公司法定代表人洪亚青亦是梅洪华之妻马海青的妹妹，梅洪华、马海青、洪亚青先后任联银控股有限公司（该公司注册地亦在阳光华城创富中心北1幢）股东，梅洪华现为该公司监事。裴凌洪是浙江国力资产管理有限公司（以下简称国力公司）的法定代表人。梅洪华、裴凌洪及案外人“吴连松”曾签订一份《协商纪要》（记载签订日期为2010年8月26日），就“国力公司和浙江金道经济信息咨询有限公司为休斯顿公司融资的中介费支付事项、汪国曙的借款纠纷处理、赵国庆的利息支付事项、汪国曙购房按揭事项”签订协议，第四条为：“汪国曙购买阳光创富中心北1幢1801室房产是代祺创公司购买，首付款及每月按揭款均由祺创公司或关系人支付，故该物业实际所有权及使用权均属于祺创公司；祺创公司需要汪国曙办理退房或过户手续由裴凌洪负责承办；因汪国曙代购房产由裴凌洪介绍，故裴凌洪自愿对上述事项承担全部责任”。 潘月红因与裴凌洪、蒋兢民间借贷纠纷一案，于2016年1月26日向该院提出财产保全申请，该院作出（2016）浙0105民初字第851号民事裁定，冻结裴凌洪、蒋兢银行账户内存款725808元（或查封、扣押相当于冻结款额的财产）。该院于2016年2月2日查封了蒋兢名下的上述杭州经济开发区阳光华城创富中心北1幢1801室房产。该院于2016年3月30日作出（2016）浙0105民初851号民事判决，判令裴凌洪、蒋兢共同归还潘月红借款本金500000元并支付利息损失及律师代理费。后因裴凌洪、蒋兢未履行生效判决确定的义务，潘月红向该院申请强制执行。在该案执行过程中，前述案外人商国栋曾以休斯顿公司副总经理身份向该院反映情况。祺创公司于2016年12月23日向该院提出执行异议，该院经审查作出（2016）浙0105执异69号执行裁定，驳回祺创公司的执行异议。祺创公司不服，遂成讼。 一审法院判决：驳回祺创公司的诉讼请求。案件受理费11058元，由祺创公司负担。 祺创公司不服，上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判立即停止由祺创公司实际出资购买的杭州经济技术开发区阳光华城创富中心北1幢1801室房产的强制执行并解除查封。 二审法院查明的事实与一审法院基本一致。 二审法院认为，本案系祺创公司对杭州经济技术开发区阳光华城创富中心北1幢1801室房产主张实体权利而提起的案外人执行异议之诉。祺创公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。2009年4月14日，汪国曙、蒋兢与休斯顿公司签订《商品房买卖合同》后，就案涉房屋已于同年4月27日办理了商品房预售预告登记及抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，“预告登记”是一种特殊公示方法，买受人基于商品房买卖合同而享有相应的物权请求权，因办理了预告登记，而具有对抗第三人的物权效力。况且，杭州市上城区人民法院已于2017年4月5日作出（2017）浙0102民初721号民事判决，判令杭州农商银行吴山支行对案涉房屋享有优先受偿权。现祺创公司基于案涉房屋购房首付款、按揭款、租金的支付等情形主张权利，该权益属于债权请求权，并不足以排除强制执行。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11058元，由祺创公司负担。 祺创公司向本院申请再审请求：撤销一、二审判决，改判立即停止对由祺创公司实际出资购买的杭州经济开发区阳光华城创富中心北1幢1801室房产的强制执行并解除查封。事实和理由：一、原判遗漏了必要诉讼当事人汪国曙和薛红英，违反法定程序。案涉房屋登记在蒋兢和汪国曙两人名下。因此，汪国曙作为案涉房屋产权登记共有人，与本案诉讼结果有利害关系，系本案必要诉讼参与人。原审诉讼中，仅蒋兢参加诉讼，在房屋产权登记共有人汪国曙未参加诉讼的情况下，原审未查清事实径直作出判决，违反法定程序。其次，原判认定汪国曙之妻薛红英将4739079元从其本人尾号9163号的杭州农商银行账户转账至洪亚青尾号为9297的银行账户，因此原审应追加薛红英参加诉讼，由其出庭说明款项来源和性质。而原审在薛红英未参加诉讼的情况下，直接将薛红英的银行进账单作为证据予以认定，进而在事实上予以认定，也违反了法定程序。二、原审认定首期购房款来源于薛红英，存在错误。首期购房款并非来源于薛红英，而是来源于案外人杭州志实装饰工程有限公司，通过多方循环转账，款项最终又回到杭州志实装饰工程有限公司银行账户。根据银行对账单，2009年4月16日，案外人杭州志实装饰工程有限公司通过尾号1645的杭州农商银行账户将5145000元转账至案外人郭集鹏尾号2595的杭州农商银行账户；案外人郭集鹏收到上述款项后，将上述款项中的500万元又转账至薛红英尾号9163的杭州农商银行账户；薛红英收到上述款项后，将上述款项中的4739079元转账至洪亚青尾号为9297的银行账户；洪亚青随即分别转款3317355元，1421724元至汪国曙、蒋兢账户，汪国曙、蒋兢则分别将3317355元，1421724元转账给休斯顿公司，休斯顿公司收到上述款项后将全款4739079元转账至祺创公司账户；祺创公司将4739079元银行汇票背书给案外人杭州志实装饰工程有限公司。上述所有转账行为均在同一天完成。因此，在本案中，首期购房款并非来源于汪国曙之妻薛红英，汪国曙、蒋兢未实际向休斯顿公司支付首期购房款，也未支付后续按揭款，并非案涉房屋的实际所有权人。 裴凌洪、蒋兢答辩称，案涉房屋已被杭州市上城区人民法院拍卖，祺创公司要求停止强制执行并解除查封的诉讼请求已经无法实现。原审并未遗漏必要共同诉讼当事人，也未违反法定程序。祺创公司一审起诉时自愿将原列为第三人的汪国曙删除，不参加诉讼，汪国曙与薛红英非必要共同诉讼当事人。薛红英的银行进账单系银行出具，其资金来源系薛红英与案外人之间的其他法律关系，与本案无关，不能以款项来源否定汪国曙与薛红英系案涉房屋的合法所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，汪国曙、蒋兢作为预告登记权利人，对案涉房屋具有物权期待利益，优先于合同债权，具有排他效力。祺创公司与汪国曙、蒋兢之间不具有借名买房的合意也没有借名登记的约定，祺创公司未出资、未支付按揭款。会议纪要内容模糊、意思表示自相矛盾且房产处分未得到汪国曙等真正权利人认可，系由第三方代表国力公司的裴凌洪签字，对汪国曙、蒋兢均不产生效力。祺创公司主张因购房政策、银行贷款等原因与汪国曙、蒋兢约定借名买房，明显违反住房限购政策，约定无效或应解除，且应被追究骗取银行贷款的责任。休斯顿公司在售房时承诺代为打理房产，系常见的营销手段，其为取得超过按揭款的租金收益，要求承租人将租金支付给休斯顿公司的财务人员兼祺创公司法定代表人洪亚青，合情合理。请求驳回祺创公司的再审申请。 本院再审查明，2018年7月30日杭州市上城区人民法院作出（2018）浙0102执1515号之一执行裁定书，拍卖、变卖汪国曙、蒋兢名下的案涉房产。后经杭州市上城区人民法院司法拍卖，案涉房屋于2018年10月9日以10007000元价格成交。 祺创公司以裴凌洪、蒋兢、汪国曙、薛红英系代其持有房屋，双方系借名买房，现房屋因四人个人债务被查封为由向杭州市江干区人民法院提起合同纠纷之诉，要求裴凌洪、蒋兢、汪国曙、薛红英赔偿房屋价值损失9339079元。杭州市江干区人民法院于2018年11月7日作出（2018）浙0104民初12339号受理案件通知书，受理该案。 本院再审认为，案涉房屋经杭州市上城区人民法院司法拍卖，于2018年10月9日以10007000元价格成交。因此，案涉房屋现已被执行完毕，祺创公司要求停止对案涉房屋强制执行并解除查封的诉讼请求，已经没有现实基础和实际意义。本案诉讼现已无继续的必要，应予终结。至于祺创公司关于案涉房屋购房款由其实际支付，汪国曙、蒋兢系代其持有房屋的主张，可在其向杭州市江干区人民法院提起的（2018）浙0104民初12339号案件中解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百五十四条第一款第十一项之规定，裁定如下： 本案终结再审程序。 本裁定为终审裁定。 审判长 沈 伟 审判员 刘国华 审判员 谢静华 二〇一九年二月十二日 书记员 来益芸