安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1502民初6412号 原告：葛家红，女，1981年9月25日生，汉族，个体工商户，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：余克峰，安徽知勤律师事务所律师。 被告：王浩，男，1978年10月20日生，汉族，个体工商户，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：叶振东，安徽品涵律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：魏应好，安徽品涵律师事务所实习律师。 第三人：安徽浙东置业有限公司，住所地安徽省六安市皖西东路，统一社会信用代码91341500783078137F。 法定代表人：王世斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：张中良，该公司员工。 原告葛家红与被告王浩、第三人安徽浙东置业有限公司（以下简称浙东置业）合伙协议纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛家红及其委托诉讼代理人余克峰，被告王浩的委托诉讼代理人叶振东、魏应好、第三人浙东置业的委托诉讼代理人张中良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛家红向本院提出诉讼请求：1、判令确认《个体美容院转让协议》无效；2、判令被告返回原告租金70000元、房租费100000元；3、判令被告赔偿原告装修费111400元；4、判令被告支付原告相邻赔偿3000元、美容美体服务费69879元；5、本案的诉讼费由被告承担。庭审中原告当庭变更第2、3项诉讼请求：判令被告赔偿原告转让费70000元、房租费100000元、装修费108156元。事实与理由：原告经朋友介绍于2016年6月15日与被告签订了《个体美容院转让协议》，被告将位于六安市金安区〈该房最初承租人为陈菲菲）的“六安市金安区雪菲美容会所”现有财产的所有权及经营场所的租赁权转让给原告。在合同签订过程中，被告为转移风险，逃避债务，故意隐瞒了该房屋原租赁期限仅剩不到6个月及不经过原出租人浙东置业书面同意不得转让的事实，诱使原告作出错误意思表示，在对上述事实不知情的情况下与被告签订了一个没有期限转让协议。协议签订后，原告依约向被告支付了70000元转让费，并基于对该协议信任，对美容院进行了装修，花费108156元，同时还交付5个月房租10万元并为被告代为美容美体服务，费用达69879元。2016年7月原告代被告支付相邻业主3000元赔偿。2016年10月21该美容院的房屋出租人浙东置业函告原承租人陈菲菲“你方未经我方书面同意转租的行为若产生不利后果由你方承担”，明确其不同意转租并告知原告。房屋转让协议事前因未得到出租人的书面同意，事后出租人又明确拒绝追认而无效。 综上所述，被告在签订《个体美容院转让协议》时，故意隐瞒了原房屋租赁期限即将到期和转租需原始出租方书面同意重要事实，诱导原告在签订合同时作出了违背其真实意思表示，后因出租人不同意转租最终导致原告不能实现合同目的而蒙受巨大损失。现依据《中华人民共和国合同法》四十二条及相关法律规定诉至贵院，望判如所请。 被告王浩辩称，1、我方不同意原告当庭变更诉请，原告于2016年10月17日向六安市裕安区人民法院起诉，后因证据不足于2016年11月30日向法院申请撤诉，整个案件事实清楚明了。2、原告的诉请无任何事实与法律依据。首先，原告要求确认转让协议无效，不符合合同法第52条之规定；其次，原告要求返还租金，与被告无关，房租费是支付给第三人的，原告也享有该房屋的使用权，理应支付房租费，被告收取了7万元的转让费，并非租金，原告的诉请无事实与法律依据，且根据双方签订的转让协议第一条，明确规定被告收取的7万元是包括美容院的全部出资及财产转让，包括但不限于美容院现存货物及设备等动产及不动产，包括装修装饰，现被告已将该美容院所有资产交付给原告，双方协议已经履行完毕，原告无权要求返还转让费。3、原告是否装修，被告不清楚，且该装修行为与本案无关，另装修后所有收益均由原告享有，原告无权向被告索赔。4、原被告双方所签订的协议第四条约定了原告应当承担后续的美容服务，至于原告所承担的美容美体服务费标准是多少，被告不清楚，无法核实，且也是履行合同项下义务，原告无权主张赔偿。 第三人浙东置业述称，1、我公司是与陈菲菲签订的《房屋租赁合同》，而非本案原告；2、我公司与陈菲菲之间有租赁关系，与本案原、被告均无租赁关系；3、我公司在租赁合同到期前两个月，已经按照合同约定向在经营的使用方及陈菲菲本人通过邮寄方式送达了租赁到期通知书。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据一身份证，证明原告的身份情况；证据二人口信息查询单、企业信息查询单，证明被告的身份信息及第三人的基本情况；证据三《个体美容院转让协议》、《浙东商贸城商业房租赁合同》、租赁合同到期通知书、告知函，证明1、原、被告于2016年6月15日签订《个体美容院转让协议》，双方就房屋转租及相关财产达成转让协议；2、被告在明知美容院租赁期即将到期及不经原出租方书面同意不得转租的情况下，仍与原告签订协议，已构成对原告的欺诈，该协议因为未得到原出租方书面同意而效力待定；3、通知书、告知函证明原出租方不同意转租，并以书面的形式告知原告，房屋转让协议无效。证据四短信记录截图、理财卡账户明细对账单，证明被告收到原告转让款7万元；证据五六安市久易广告装饰工程有限公司结算单、装修合同、收条；证明原告在受让被告美容店后基于对协议的信赖对美容店进行硬件装修花费108156元；证据六票据两张合计12万元（其中有2万元为王浩支付），证明原告支付房屋租金10万元，该房租费由原出租方（第三人）代收；证据七收条一张，证明被告经营期间房屋漏水导致“快乐驿站”墙纸受损，原告于2016年7月11日在物业公司六安浙东商贸城有限公司的调解下代为支付房屋赔偿款3000元；证据八客户档案一套，证明原告葛家红在接转美容院后，为王浩的客户服务，实际耗卡金额为69879元（所有客户的办卡费用均被王浩取得）。 被告对上述证据一、二的三性无异议，证据三《个体美容院转让协议》真实性无异议，证明目的有异议，该协议第一条明确规定被告收取的7万元是包括美容院的全部出资及财产转让，包括但不限于美容院现存货物及设备等动产及不动产，包括装修装饰，现被告已将该美容院所有资产交付给原告，双方协议已经履行完毕，原告无权要求返还转让费；协议第四条约定对于美容院转让前办理预付费美容美体服务的，原告承担后续服务直至服务终结，这也是为什么被告将店内价值数十万元的装修装饰以极低的价格转让给原告的原因；《浙东商贸城商业房租赁合同》真实性无异议，关联性有异议，与本案无关，该合同约定租期至2016年11月30日，通过上次在六安市裕安区法院的庭审，第三人也明确表示在原告实际经营期间并未有任何阻止其经营的行为，而原告是在收到第三人下发的租赁合同到期通知书之前，就已经停止营业了，所以该租赁合同与本案无关。租赁合同到期通知书的真实性无异议，可以证明第三人仅要求原告在2016年12月15日前交付即可，2016年11月30日前搬离经营场地，并不违反双方所签订的协议内容，被告是将美容院所有财产转让，至于租赁的相关权益，由其与房东自行签订，同时，在上次庭审的法庭调查过程中，原告承认其在2016年10月14日前就关门了，而租赁合同到期通知书是2016年10月14日之后收到的。告知函三性均有异议，第三人实际上是知道被告转让的事实，通过收取原告的房屋租金及3000元的赔偿款、微信记录均可证明第三人是知情的，但是第三人并没有阻止原告实际经营的行为。对证据四被告收到7万元的事实予以认可。证据五三性均有异议，首先，原告没有证据证明其付款的事实，原告是否装修，被告不清楚；从证据形式上看，装修合同与收据均产生于2016年6月25日，而上次开庭时间是2016年11月21日，原告均没有将装修合同、收条作为证据提交，我方认为该两份证据是虚假的，且装修合同的签约日期明显可以看出有涂改痕迹，原先签约日期为2018年6月25日，后改为2016年6月25日，根据日常生活经验来看，签署日期不可能推后，所以可以认为该证据系伪造，故我方对该组证据三性均有异议。证据六真实性无异议，关联性有异议。证据七真实性无法核实，但通过该收条可以证明第三人是知道原告经营美容院的。证据八三性均有异议，是由原告单方制作。 第三人浙东置业对上述证据的三性均无异议。 被告王浩为支持其答辩意见向本院提交证据一店内物品清单、采购清单，证明被告转让的店面内含物高达16余万元，该费用不包含装修费，店面装修费高达50多万元；证据二照片一组，证明涉案店面装修豪华的事实；证据三短信一组，证明第三人浙东置业的张经理知道被告转让店面的事实，第三人也从未阻碍过原告正常经营，仅是因为原告经营不善，所以其擅自停止营业，想解除合同；证据四2016年6月15日微信记录一组，证明被告明确告知了原告与第三人签订租赁合同的到期时间，并于签订合同当天告诉原告若要继续经营，可以和房东联系以及房东电话；证据五六安市裕安区人民法院口头裁定、庭审笔录，证明：1、2016年11月30日原告向六安市裕安区人民法院申请撤诉；2、原告于2016年10月14日关门停止经营，而收到第三人发出的租赁合同到期通知书是2016年10月14日之后；3、原、被告双方签订的《转让协议》中包括动产与不动产，以及一些固定的设施设备。 原告对被告王浩所举的上述证据的质证意见：证据一首先均是被告单方制作，没有原告签字确认，无法查明其真实性，再者被告的证明目的恰恰表明被告在签订合同的过程中存在欺诈，价值60多万元的装饰装修及设备等只以7万元的价格进行转让，不合常理；证据二的三性无异议；证据三的三性均有异议，该短信记录是被告单方提供，没有原告的认可，同时与本案的争议焦点无关联性；证据四的三性均有异议，认为被告的证明目的与本案的争议焦点无关联性，本案涉及的是缔约过错责任；证据五真实性有异议，即便原告停业，也是由客观原因造成的。 第三人浙东置业对被告王浩所举的上述证据的质证意见：证据一、二无异议，证据三的证明目的有异议，我方在发现被告有转让迹象时，通过短信约谈被告，但其没有给出正面回复，在此之后，我公司即向被告下达了告知书;证据四、五无异议。 第三人浙东置业向本院提交证据一《浙东商贸城商业房租赁合同》及相关缴费票据，证明我公司是与陈菲菲签订的租赁合同，合同明确约定“乙方如有转让等变更情况，须征得甲方书面同意”；证据二租赁到期通知书，证明我公司在租赁合同到期前两个月，已经按照合同约定向在经营的使用方及陈菲菲本人通过邮寄方式送达了租赁到期通知书；证据三微信聊天记录截图一张，证明被告在转让前，我公司并不知情，且在发生漏水问题时，我方知晓被告已将将店面转让给了原告，被告让我公司有问题与陈菲菲联系。我公司与陈菲菲联系后，明确表示不同意店面的转让，但我公司并没有阻止原告的经营。 原告对第三人所举证据的三性均无异议。 被告王浩对第三人所举的上述证据的质证意见：证据一、二、三的真实性无异议，但对证据三的证明目的有异议，第三人从未明确表示不同意转让，并且在事实上第三人也一直按时收取租金，协调处理用户之间的矛盾，包括上述漏水事宜，第三人当庭也明确表示其在2016年7月1日知道被告的转让行为后也没有阻止原告继续经营，也是默认了转让行为。 对上述当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年1月26日，第三人浙东置业（甲方）与案外人陈菲菲（乙方）签订《浙东商贸城商业房租赁合同》一份，甲方将位于六安市建筑面积（127.2平方），解放路19＃、20＃、21＃、22＃、23＃、26＃、27＃商业房二层部分建筑面积（413.57平方）商铺出租给乙方，合同约定乙方租赁的房屋用于女子美容、护肤等行业，租赁期为2010年4月30日至2016年11月30日，年租金人民币24万元，租金一季度预付，支付时间为每季度前5日；自合同签订之日起乙方向甲方支付6万元租金，至2010年4月30日此定金将自动转为乙方第一季度的租金，甲方应在收到租金的五个工作日内开具收款收据；租赁期间的商业房物业费用及商铺维护由乙方承担，物管费为1元／月／平方，随同租金同时交付；乙方在租赁期满后十五天内自行拆除装修、恢复原状，否则甲方将视为乙方遗弃，可由甲方任意处理；乙方如有转让等变更情况，须征得甲方书面同意；双方约定违约金为15万元。案外人陈菲菲与被告王浩系合伙经营关系，二人共同经营的店名为六安市解放南路菲常佳人女子健康会所，系克丽缇娜特许授权加盟店，合伙期限为六年，自2013年8月1日起至2019年7月31日止。 2016年6月15日，被告王浩（甲方）与原告葛家红（乙方）签订一份《个体美容院转让协议》，甲方将位于六安市金安区六安市金安区雪菲美容会所现有财产及经营场所的租赁权等与此相关的合法权益转让给乙方，协议约定：甲方将以人民币7万元的价格将其在美容院的全部出资及财产转让给乙方【包括但不仅限于甲方美容院现存货物及设备等动产和不动产（包括装修、装饰）】；乙方应于本协议签署之日以银行转账（或现金支付）的方式将上述款项支付给甲方；甲方保证对上述出资及财产拥有所有权及完全处分权，保证在出资及财产上未设定抵押、质押，保证出资未被查封，保证出资人不受第三人追索，否则甲方应承担由此引起的经济和法律责任；本协议书项下的转让完成之日前产生的一切债权债务，均由甲方享有和承担，自转让完成之日起，乙方对美容院全部财产享有所有权及相关权益；对于美容院财产及权益转让前办理预付费的美容美体服务，美容院相关转让时未服务终结的客户，由乙方承担后续服务直至服务终结；美容院现由甲方让与乙方，甲方保证其有权转租，乙方按原租赁合同履行承租人义务，租赁合同到期后乙方与出租人另行签订租赁合同；合同期内如出租人不允许续租或要求增加租金或提出其他条件，视为严重影响乙方实现订立本协议书的目的，导致乙方受害时，甲方应负赔偿责任；店铺交给乙方后，乙方同意代替甲向丙方履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有；其中2016年6月1日之前的租金等费用，由乙方支付给甲方，2016年6月1日之后的租金等费用，由乙方直接支付给出租人，租赁合同到期后，乙方与出租人另行签订租赁合同。甲方应保证房屋产权人（出租人）同意甲方转让店铺，允许乙方继续履行原合同约定的内容。合同签订当日原告通过银行转账方式向被告支付转让费7万元，被告即将门店移交给原告。次日原告以客户“克丽缇娜”名义向第三人浙东置业交纳租金6万元（其中被告王浩交纳租金2万元），2016年6月底开始营业，之后原告又于同年8月11日向第三人交纳租金60000元。期间，原告因被告王浩在经营时漏水致相邻的“快乐驿站”商铺墙纸受损，于2016年7月11日代为赔偿3000元。2016年10月14日原告关门停止经营，之后其收到了第三人浙东置业于2016年10月14日下发的致陈菲菲商户《租赁合同到期通知书》，书面告知“《合同》即将到期，因我司经营需要，您所使用的商业房租赁场地不再出租，因此《合同》期满后，不再与您续约，根据《合同》约定在《合同》期满（2016年11月30日）前搬离经营场地，在2016年12月15日前将租赁的场地及本公司提供的配套设施以良好的状态交还本公司，在租赁期间合理的装饰装修除被要求恢复原样的部分外不得拆除，全部无偿交还本公司，并结清租赁场地产生的水电费”。后第三人在得知涉案商铺已转租给原告时，于同年10月21日向陈菲菲送达《告知函》，书面告知“合同到期后我方将收回商铺，你方在未征得多方书面同意的情况下在2016年6月将商铺转租给葛家红，且允许葛家红进驻该商铺进行经营，现特此告知你方未经我方书面同意转租的行为若产生不利后果的，所有风险由你方自行承担。” 2016年10月17日，原告因与被告王浩、浙东置业租赁合同纠纷一案向六安市裕安区人民法院提起诉讼，要求解除其与被告王浩之间签订的《个体美容院转让协议》、被告王浩返还转让费70000元、赔偿房屋装修款125000元、房屋租金100000元、加盟费125000元、替王浩客户服务耗卡费用54493.90元、替王浩赔偿快乐驿站墙纸损失3000元、葛家红经营期间的员工工资款33745元，合计511123.90元；被告浙东置业与被告王浩共同承担赔偿责任，后于2016年11月30日向该院申请撤回起诉。第三人浙东置业于租赁合同到期后收回涉案房屋。 另查明，被告王浩转租时移交给原告葛家红的店内物品有：沙发一组、F88光纤检测仪、美容床13张、床上用品13套、大浴巾30条、小毛巾100条、中央空调一台、天花板音响一套、智能马桶一个及灯具、花洒、镜子、茶杯、拖鞋、垃圾桶等。 本院认为，本案案由应定为房屋租赁合同纠纷。出租方浙东置业与承租方陈菲菲签订的《浙东商贸城商业房租赁合同》明确约定“承租方如有转让等变更情况，须征得出租方书面同意”。被告王浩与合伙人陈菲菲在租赁经营期间，王浩虽未征得出租方浙东置业的同意，擅自将案涉房屋转租给原告葛家红，但双方签订的《个体美容院转让协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。被告王浩明知承租的房屋租赁合同即将到期，为获取一定的利益与原告签订了无租赁期限的《个体美容院转让协议》，明显存在恶意损害他人利益的情形，应对原告因合同不能继续履行造成的损失承担相应的过错责任；原告葛家红作为完全民事行为能力人，明知出租方为浙东置业，理应尽到审慎义务，其与王浩签订合同时知道或者应当知道王浩未取得出租方的同意，缴纳租金和转让费的风险是可以预见的，现因合同不能继续履行给自己造成的损失，原告自身亦应承担一定的过错责任；鉴于原告葛家红在承租的房屋经营时间较短，其并未完全享用被告投资的装饰装修物的价值，考虑被告移交给原告的物品尚存一定价值，根据公平合理原则及双方的过错责任程度，本院确定被告王浩应承担原告葛家红损失的40%即28000元（70000元×40%）；原告主张被告支付相邻赔偿款3000元，合法有据，本院予以支持；原告主张被告返还房租费100000元，无法律依据，本院不予支持；原告主张被告赔偿装修费111400元及支付美容美体服务费69879元，证据不足，本院不予支持。被告辩称收取的7万元系美容院的全部出资及财产转让，原告无权要求返还转让费的意见，本院认为被告提交的清单系其单方制作，不能证明其在移交时已将清单上的全部物品转让给原告，故本院对其辩解意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告王浩退还原告葛家红转让费28000元； 二、被告王浩支付原告葛家红相邻赔偿款3000元； 三、驳回原告葛家红的其他诉讼请求。 上述一、二项款，被告王浩于本判决书生效之日起十日内一次性履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7670元，减半收取计3835元，由原告葛家红负担2300元，被告王浩负担1535元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员 朱 莉 二〇一九年二月二十七日 书记员 韩燕晨 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。