广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初9380号原告：广东物流村供应链管理有限公司，住所地广东省中山市东凤镇同安大道东60号501室。法定代表人：杨刚，总经理。委托诉讼代理人：陈卓荧，广东谭红玲律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡宝婷，广东谭红玲律师事务所律师。被告：天津狮桥国际物流有限公司，住所地天津市武清区汽车零部件产业园云景道1号汽车大厦905室-13（集中办公区）。法定代表人：司楠楠。委托诉讼代理人：江俊涛，广东泓业正杰律师事务所律师。原告广东物流村供应链管理有限公司(以下简称物流村公司)与被告天津狮桥国际物流有限公司（以下简称狮桥公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月5日、2018年11月23日公开开庭审理了本案。第一次庭审，原告物流村公司的委托诉讼代理人胡宝婷、被告狮桥公司的委托代理人江俊涛到庭参加诉讼。第二次庭审，原告物流村公司的委托诉讼代理人陈卓荧、被告狮桥公司的委托代理人江俊涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物流村公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年6月21日签订的《中山场地租赁合同》；2.被告狮桥公司支付原告物流村公司2018年租金330000元；3.被告狮桥公司支付违约金100000元；4.被告狮桥公司支付原告物流村公司实现债权所产生的律师费30000元。事实和理由：被告狮桥公司于2017年6月开始承租原告物流村公司的场地6000平方米，签订有《中山场地租赁合同》，约定年租金为330000元，以先交租后使用的方式缴纳，合同期限从2017年6月16日至2020年6月16日，若被告狮桥公司租赁期限不满两年提前退租的，则需支付原告物流村公司100000元违约金。合同签订后，原告物流村公司按照约定交付了场地给被告狮桥公司使用，但被告狮桥公司至今未缴纳2018年6月至2019年6月期间的租金，故原告物流村公司提起诉讼。被告狮桥公司辩称，1.本案中，虽然签订合同的主体是原告物流村公司，但根据企业登记信息可知，原告物流村公司由四名自然人组成，而涉案的租赁土地为中山市永益村的集体用地，原告物流村公司并未提交任何证据证明其有权对涉案土地进行出租、管理等的权利，故原告物流村公司主体不适格；2.涉案的租赁土地是国有村集体用地，我国法律并未规定有这一土地性质。原告物流村公司也未提供证据证明其出租的土地以作商业用途的停车场是符合其土地证的使用性质，原告物流村公司的行为违反了土地管理法的规定，属于违法行为，且涉案租赁的土地涉及东凤镇永益村全体村民的重大利益问题，未经该村民会议讨论决定，原告物流村公司也未提供任何证据证实土地租赁合同有经村民讨论决议，故涉案的租赁合同属于无效合同，且自始无效；3.被告狮桥公司在签订合同后已支付了第一年度的租金和水电费，而根据被告狮桥公司提供的现场图片看出，原告物流村公司交付给被告狮桥公司的场地地面均是烂泥，不符合合同约定的“地面硬化（石灰石）”的条件。被告狮桥公司在2018年3月24日撤出场地并将涉案土地返还给了原告物流村公司，本案过错方在于原告物流村公司，与被告狮桥公司无关，故请求驳回原告物流村公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告物流村公司提供的1.集体土地使用证，有土地使用权人的盖章确认，被告狮桥公司虽不确认，但未提出反驳证据，故本院对真实性确认；2.麦伟堂与中山市永益村第十五经济合作社签订的土地租赁合同、土地租赁补充协议书，被告狮桥公司对真实性无异议，本院对该证据的真实性确认；3.麦伟堂的补充说明，有原件核对，被告狮桥公司在庭审中亦确认其承租的场地包括有麦伟堂陈述的道路，麦伟堂所陈述的土地来源与上述土地租赁合同、土地租赁补充协议书内容一致，故本院对麦伟堂关于土地来源及面积的陈述予以确认。被告狮桥公司提供的1.证人郭某提供的聊天记录，原告物流村公司虽不确认，但其确认该聊天记录中的“中山车场李师傅”是其管理涉案车场的员工，也确认该聊天记录中的另一方是被告的员工郭某，故在原告物流村公司未提供反驳证据的情况下，本院对该微信聊天记录的真实性确认；2.现场图片。因被告狮桥公司已经实际使用了涉案的租赁场所，并且按照约定的条件支付了租金，故视为原告物流村公司已经交付了合同约定的租赁场所给被告狮桥公司，被告狮桥公司提供的该份证据无法证明原告物流村公司交付的场地不符合约定，故本院对该证据的关联性不予确认。根据当对事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市××土地××所有权人为中山市××第十五经济合作社，土地用途为批准拨用工业用地，使用权面积为8000平方米。2017年4月，麦伟堂与中山市永益村第十五经济合作社签订土地租赁合同，麦伟堂租赁中山市永益村第十五经济合作社位于海昌塘和荔枝塘边8.5亩土地，租赁期限为10年，从2017年5月1日至2027年4月30日。2017年5月25日，麦伟堂将前述租赁的土地以及其自行修建的道路，合计10亩一并转租给物流村公司，租赁期限从2017年5月25日至2022年5月24日。2017年6月21日，物流村公司与狮桥公司签订《中山场地租赁合同》，约定狮桥公司从物流村公司租赁前述位置面积为6000平方米（折合9亩，包括道路面积）的场地用作停车场，空地为简易钢构围墙、地面硬化（石灰石），其他设施通水、通电及协助网络办理；租赁期限从2017年6月16日至2020年6月16日，物流村公司负责整备场地围墙及地面，并保证达到狮桥公司可使用状态；租金为33万元/年，采取先交租后使用的方式。双方签订合同后，第一年度狮桥公司须先行支付物流村公司13万元，待物流村公司将场地按照要求整备完毕后，由狮桥公司验收合格后10日内再行支付剩余第一年度租金20万元。其余年度租金一年一付，狮桥公司需于每年6月1日前一次性支付全年租金33万元；电费由物流村公司向供电部门预先支付，每月向狮桥公司按使用数量收取一次，每度1.5元，水费每吨3.5元，按实际使用情况由狮桥公司向物流村公司按月支付；物流村公司承诺并保证对出租土地拥有合法的所有权或使用权，并确保出租行为得到原土地使用权人或土地所有权人同意，如因原土地所有权人主张权益，所造成的损失由物流村公司承担，由此造成狮桥公司损失的，物流村公司应赔偿狮桥公司的全部损失，包括律师费等，且狮桥公司有权单方解除本合同及物流村公司应返还租金并支付违约金10万元；如狮桥公司租期不满两年，提前退租的属于狮桥公司违约，狮桥公司已交但未履行的租金不予退还，并且狮桥公司还需支付物流村公司违约金10万元；狮桥公司逾期缴纳租金及其他费用的，除交齐所欠金额，还须每天按所欠金额的千分之三收取违约金，超过30日时，物流村公司有权单方解除合同；本合同期满终止或者合同解除时狮桥公司应在20日内腾空租赁场地，狮桥公司未在约定的时间腾空租赁场地并交付物流村公司的，双方同意租赁场地内的狮桥公司物品视为遗弃物由物流村公司处置。合同还对其他事项进行了约定。合同签订之日，物流村公司即将租赁场地交付给狮桥公司，狮桥公司于2017年7月11日、2017年8月22日分别转账物流村公司13万元、20万元用以支付第一年度（2017年6月16日至2018年6月15日期间）租金。狮桥公司将前述场所用作停车场使用，并于2018年3月24日支付最后一笔水电费用后未再支付任何费用给物流村公司。诉讼中，狮桥公司主张其于2018年3月24日撤场，物流村公司则主张双方合同仍未解除，狮桥公司仍在使用租赁场地。为本案诉讼，物流村公司委托广东谭红玲律师事务所担任委托诉讼代理人，并为此支付律师费30000元。狮桥公司提供的微信聊天记录显示，2018年3月24日，物流村公司负责管理租赁场地的员工“李师傅”收到狮桥公司员工郭某转账支付的电费1080.93元，“李师傅”并于2018年3月26日向郭某发送水管照片若干，询问“这是什么情况？”，郭某答复“这个我也不知道，走的时候没有动过这些”及“那天有一个在车场那边搞垃圾的人，我估计是他弄得，我们走的时候他还在那里。”物流村公司、狮桥公司提供的微信聊天记录显示，2018年3月23日，狮桥公司员工向物流村公司法定代表人杨刚提出“中山停车场我们到期后不租了，提前和你说下”。2018年4月13日，杨刚发送场地租赁合同中关于租赁期限条款及提前退租承担违约金的条款截图给狮桥公司，要求狮桥公司“处理一下。”2018年5月9日，物流村公司再次发送微信给狮桥公司，要求狮桥公司以书面形式确认其不再租赁中山停车场一事，狮桥公司员工答复“好”，随后物流村公司询问“违约金你方准备怎么处理。”根据狮桥公司提供的保安服务合同及证明记载，狮桥公司与广东名盾保安服务有限公司签订保安服务合同书，由广东名盾保安服务有限公司派驻两名保安人员到狮桥公司位于中山市的停车场内，后广东名盾保安服务有限公司与狮桥公司的合同于2018年3月24日解除，保安人员随即从停车场内撤离。本院认为，涉案租赁合同签订地及履行地均在内地，故本案应适用内地法作为解决争议所适用的准据法。《中华人民共和国土地管理法》六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，物流村公司出租给狮桥公司的土地中除了8.5亩有取得工业用地使用权证外，其余的用于停车场及道路的土地未依法从农民集体所有的农用用地转为非农建设用地，违反了强制性规定，故双方所签订的土地租赁合同中超过8.5亩以外的合同内容，应属无效。而关于其中8.5亩部分的合同内容，系当事人双方真实意思表示，且取得了工业用地的使用权证书，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该部分的场地租赁合同合法有效。关于物流村公司作为原告主体问题。物流村公司为存续的有限责任公司，其具有独立的法人资格和诉讼主体资格，故其以自己的名义提起本案诉讼，主体适格，狮桥公司主张其作为原告主体不适格的抗辩意见，无法律依据，本院不予采纳。关于合同解除问题。如上所述，无效部分涉及的租赁土地合同，因合同自始无效，不存在解除的问题。至于有效部分涉及的租赁合同，因狮桥公司提前退租并明确表示不再继续履行合同，狮桥公司已构成违约，故物流村公司主张解除租赁合同的诉请，本院予以支持。关于物流村公司要求狮桥公司支付2018年6月16日至2019年6月15日租金330000元的问题。根据微信聊天记录内容，可以证实狮桥公司已于2018年3月24日搬出上述租赁场所且物流村公司也明确知晓，在狮桥公司未实际使用租赁场所并已支付租金至2018年6月15日的情况下，物流村公司要求狮桥公司支付其2018年6月16日至2019年6月15日租金的请求，无事实依据，本院不予支持。而且依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故在狮桥公司已在2018年3月有明确意见表示不再继续履行原租赁合同的情况下，物流村公司也应当及时采取收回租赁物等适当措施防止损失的扩大，故物流村公司在知晓狮桥公司不再履行合同的情况下放任损失的扩大，对其要求第二年度租金的诉请，本院不予采纳。关于物流村公司主张的违约金和律师费问题。狮桥公司在合同履行期限届满前提前退租，构成违约，依据合同的约定，应向物流村公司支付违约金。鉴于所依据的场地租赁合同认定部分无效、部分有效，本院依据合同有效部分的违约程度，酌定违约金调整为95000元。至于律师费，因律师费不是其必须发生的费用及损失，双方亦没有约定由狮桥公司负担，故物流村公司诉请律师费由狮桥公司承担的请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国土地管理法》六十三条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告广东物流村供应链管理有限公司与被告天津狮桥国际物流有限公司于2017年6月21日签订的《中山场地租赁合同》中所涉及的有效部分租赁合同自本判决发生法律效力之日起解除；二、被告天津狮桥国际物流有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内向原告广东物流村供应链管理有限公司支付违约金95000元；三、驳回原告广东物流村供应链管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8200元，诉讼保全申请费2820元，合计11020元由原告广东物流村供应链管理有限公司负担5510元；被告天津狮桥国际物流有限公司负担5510元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  阮春莉人民陪审员  朱华中人民陪审员  梁轩泉二〇一九年二月二十日书 记 员  潘家敏叶建军