广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初15657号原告：广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司，地址广州市天河区。负责人：许涛。委托诉讼代理人：周建森、蔡翎，均系广东经纶律师事务所律师。被告：冯朝斌，男，1973年5月10日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黎家盛，系广东佰仕杰律师事务所律师。被告：广州市芭森餐饮服务有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：冯朝斌。原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司（以下简称城投珠江新城分公司）诉被告冯朝斌、广州市芭森餐饮服务有限公司（以下简称芭森公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城投珠江新城分公司的委托代理人周建森、被告冯朝斌的委托诉讼代理人黎家盛到庭参加了诉讼，被告广州市芭森餐饮服务有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城投珠江新城分公司向本院提出诉讼请求：1.被告冯朝斌向原告支付2017年10月1日至2018年4月17日期间的租金及2017年3月11日至2017年6月10日免租期的租金691703.73元；2.被告冯朝斌向原告支付2017年4月11日至2018年4月17日期间的物业管理费262772元；3.被告冯朝斌向原告支付2018年2月21日至2018年4月17日期间的水费共1224.72元、电费共12581.86元；4.被告冯朝斌向原告逾期支付租金的违约金至付清之日止（每逾期一日按应付费用的0.1%计收违约金）；5.被告冯朝斌向原告逾期支付综合管理费的违约金至付清之日止（每逾期一日按应付费用的0.1%计收违约金）；6.被告冯朝斌向原告支付逾期支付水电费的违约金至付清之日止（2018年2月21日至2018年3月20日期间水电费的违约金是以10223.39元为本金，自2018年4月11日起计至被告实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算；逾期支付2018年3月21日至2018年4月17日期间水电费的违约金是以3582.99元为本金，自2018年4月18日起计至被告实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算。）；7.被告冯朝斌向原告支付2018年4月18日至2018年5月24日期间的占有使用费96134.93元；8.被告芭森公司对上述1-7项被告冯朝斌应付的款项承担连带清偿责任；9.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月9日，原告与冯朝斌、芭森公司签订《XX商铺租赁合同》，约定被告冯朝斌向原告按现状承租广州市天河区黄埔大道西XX号XX广场北区1059-1、1061-2自编之三号商铺，商铺计租面积179平方米，租赁期限约39个月，自2017年3月11日至2020年6月23日。租赁首年月租金为71600元，第二年起租金递增6%，每月综合管理费21480元；每月第七日前应支付当月租金、综合管理费；电费以商铺分挂电表量实际用电量×供电单位收费标准（市电电费＋线耗费10%）计算；水费以商铺分挂水表量实际用水量×供水单位收费标准（市水水费＋排污费）计算；水电费应于原告或原告委托的物业管理单位发出缴款通知书之日始计十天内清缴；租赁合同正式签订前，被告冯朝斌于2017年3月11日已接收商铺，并于2017年3月11日开始营业，被告芭森公司作为保证人，就被告冯朝斌履行租赁合同提供连带保证责任。自2017年6月起，被告冯朝斌开始未按合同约定按时、足额支付租金和综合管理费，原告多次向被告冯朝斌发出《关于付清欠费否则解除合同的通知》，要求冯朝斌支付拖欠的费用，但其仍未支付，也多次拒签原告寄送的文件，被告冯朝斌长期拖欠租金、综合管理费、水电费及其违约金的行为已构成严重违约。2018年4月15日，原告向被告冯朝斌发出《关于解除租赁合同的通知》，通知冯朝斌租赁合同于2018年4月17日解除，并要求被告冯朝斌付清拖欠的费用，原告于2018年5月22日收回商铺。租赁合同第十二条12.3项约定：“乙方（被告冯朝斌）未按本合同第四条、第五条的约定缴交费用的，每逾期一日，每日须按应付费用的0.1%向甲方支付违约金…”，第三条3.4项：“首租装修期：3个月，从租赁生效日起计，即从2017年3月11日起至2017年6月10日止。首租装修期内，冯朝斌免交月定额租金，但需按约定缴交综合管理费及水电费，如果冯朝斌实际交足租金和管理费租赁期不足一年的，首租装修期内甲方给予乙方的租金免除条件取消，乙方应向甲方按第一年（租赁年）基本租金的标准补交全部首租装修期的租金及其他相关费用，并按合同的相关约定承担相应的违约责任”。因被告冯朝斌拖欠租金、管理费、水电费及其违约金等费用，租赁合同于2018年4月17日解除，租赁合同解除时被告冯朝斌实际交足租金和管理费的租赁期不足一年，应补交首租装修期的租金。计至合同解除时，被告冯朝斌拖欠租金715570.39元、综合管理费262772元、水电费13806.58元，被告冯朝斌拖欠租金、综合管理费、水电费，应按每日0.1%的标准支付违约金至付清之日止。原告于2018年5月22日收回商铺，被告应按租金标准支付2018年4月18日至2018年5月24日期间的占用费，为96134.93元。根据租赁合同，被告芭森公司对被告冯朝斌履行租赁合同权利义务承担保证责任，应对被告冯朝斌应支付的款项承担连带清偿责任。当庭补充：合同签订后被告没有按照约定支付履约保证金，且被告长期欠租，被告只支付了三个月租金及一个月的物业管理费及2018年2月21日以前的水电费。被告冯朝斌辩称：一、关于涉案房屋的合法性，根据原告所提供的建设许可规划证等相关资料显示，规划证的地址与涉案房屋的地址无法对应，故应由法院进行核实调查，确定涉案房屋是否具有商业用途。根据原告提供的证据第61页广州市规划局的文件载明地下一层是调整为做电影院，但涉案房屋也是在地下一层，所以被告无法确定涉案房屋的地址是否具有商业用途，原告是否有权进行出租。如果原告是没有出租权，租赁合同应属于无效，故被告仅需要承担租金。二、关于主体的问题，虽然被告冯朝斌是以个人的名义与原告签订合同，但是被告冯朝斌是被告芭森公司的法定代表人，且从原告提供的证据看，支付租金均是由被告芭森公司支付的，故本案应当由被告芭森公司承担责任，不应由被告冯朝斌个人承担责任。三、关于租金及物业管理费的问题，在本案中被告确认的是2018年4月1日就被原告进行停水停电，故被告无法进行使用，故租金、管理费应计至2018年3月31日。由于本案的合同签订日期在2017年6月9日，而不是从2017年3月11日签订，因为当时被告是一直使用该商铺，由于原告与二房东（具体名字忘记了，一开始的出租方并非原告）存在纠纷，故同意免租三个月，在纠纷未处理前，原告是无权向被告收取租金，故一直拖延至2017年6月9日才签订合同，所以租金、管理费应从合同签订之日起算。至于合同上约定的2017年3月11日至2017年6月10日的三个月装修期，这是原告固定的版本，实际上原告与二房东之间纠纷时，原告给被告的减免租金的期限，且原告没有提供证据证明何时交付，实际上被告一直在使用商铺。四、关于违约金的问题，不管是租金还是管理费、水电费的违约金，在合同中并没有约定至付清之日止，所以违约金应计至租赁合同解除之日止，且违约金标准过高，请求法院适当调低。五、关于占用费的问题，在2018年4月1日起被告已没有再使用商铺，原告已进行停水停电，所以不应该存在2018年4月18日至2018年5月24日期间的占有使用费。六、关于水电费的问题，原告提供的证据材料无法证明被告所欠的水电费，之前被告支付水电费是原告送达收费通知单给被告，经过被告确认水电表的读数后才支付的。在交还商铺给原告时，双方没有对水电读数进行确认。被告芭森公司未答辩，亦未提交任何证据。经审理查明：2017年6月9日，城投珠江新城分公司（甲方）与冯朝斌（乙方）、芭森公司（丙方/保证人）签订《XX商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于广州市天河区黄埔大道西XX号XX广场北区1059-1、1061-2自编之三号商铺（以下简称案涉商铺）按现状出租给乙方，该商铺计租面积为179平方米，其中餐饮厨房面积80平方米；乙方经营范围为餐饮、经营品牌为1928音乐餐厅；租赁期限自交付商铺之日起连续计约39个月，即自2017年3月11日起至2020年6月23日止，商铺交付日为2017年3月11日；首租装修期为3个月，从租赁生效日起计，即从2017年3月11日起至2017年6月10日止；首租装修期内，乙方免交月定额租金，但需按约定缴纳综合管理费及水电费；如果乙方实际交足租金和管理费的租赁期不足一年的，首租装修期内甲方给予乙方的租金免租条件取消，乙方应向甲方按第一年（租赁年）基本租金的标准补交全部首租装修期的租金及其他相关费用，并按合同的约定承担相应的违约责任；首年每月定额租金为71600元，租金按月计算，乙方在每月的第7日前缴交当月定额租金给甲方；乙方须按本合同约定的金额、时间、方式向甲方交纳租金，如果交费期限最后一天为法定节假日，乙方应当于法定节假日后的第一个工作日前交付租金；双方同意综合管理费按商铺计租面积计算，每月120元/平方米，即综合管理费每月金额为21480元；综合管理费按月计算，乙方在每月的第7日前缴交当月综合管理费给甲方；独立商铺以分挂电表量实际用电量×供电单位收费标准（市电电费＋线耗费10%）计算，支付电费；独立商铺以分挂水表量实际用水量×供水单位收费标准（市水水费＋排污费）计算，支付水费；乙方按月向甲方委托或指定的物业管理单位缴纳所租商铺之电费、水费（如有）、煤气费（如有），所租商铺之电、水及煤气消耗量以所租商铺之独立水、电、煤气表实际显示为依据，物业管理单位收款后开具发票；乙方拖欠水电费的，乙方仍向甲方承担责任，甲方有追索权；水电费用应于甲方或物业管理单位向乙方发出缴款通知书之日始计十天内清缴，否则因乙方逾期清缴费用导致所租商铺被停水、电、煤气（如有）等，全部相关责任由乙方自行承担；甲乙双方协商同意在签订本合同时，乙方须向甲方支付租金保证金和综合管理费保证金（以下统称为“履约保证金”），以保证乙方全面履行本合同；租金保证金为按照乙方第一年首月租金计算的二个月的租金总额即143200元、综合管理费保证金为第一年应交的二个月的综合管理费总额即42960元，以上两项履约保证金合计186160元；在签订本合同时，乙方应支付水电周转金，水电周转金相当于一个月综合管理费，作为乙方使用租赁物业所产生水电费的担保，即21480元；乙方须于本合同签订后十个工作日内，向甲方预缴第一个月定额租金71600元、综合管理费21480元；乙方未按本合同约定缴交费用的，每逾期一日，每日须按应付费用的0.1%向甲方支付违约金；逾期超过十天，甲方有权采取停止向乙方供电、供水等强制措施；逾期超过十四天，甲方有权解除合同，乙方所交的所有履约保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方；甲方有权留置承租人租赁物内的动产，并有权处置该动产并优先受偿，并且有权但无义务将上述租赁单位清理或处置，该租赁单位内属乙方所有的物品因此而发生损毁或灭失的后果由乙方承担；租赁期内无法定或约定理由而单方面解除合同的，需提前一个月向对方书面提出，如乙方无法定或约定理由单方面提出解除合同的，甲方有权自乙方交还商铺并恢复原状之日起计按3个月当期租金总额收取违约金；丙方作为乙方履行本合同的保证人，保证乙方按时适当地履行合同约定的义务和责任，并愿意向甲方承担连带责任，丙方保证担保的范围包括乙方所欠费用的本金、利息、逾期违约利息、罚息、费用、违约金、赔偿金、其他应付款项和甲方实现各项债权所发生的一切费用；丙方所承担的是延续性连带责任保证，自本合同签订之日起生效，保证期间直至本合同项下的全部债务履行期届满之日起两年等。2017年3月11日，原告将案涉商铺交付给冯朝斌使用。被告冯朝斌支付了2017年6月11日至2017年9月30日期间的租金。2017年8月18日，被告冯朝斌支付2017年3月11日至2017年4月10日期间的物业管理费21480元。原告主张自2017年10月份开始，被告冯朝斌开始逾期缴纳租金、水电费及综合管理费。原告提交租金、管理费到账凭证、水电费统计表、《关于水电费追偿的说明》、发票等证据拟证明被告冯朝斌逾期未缴纳水电费。2018年2月26日，原告向冯朝斌邮寄发出《关于限期付清租金及综合管理费否则采取一切必要的管控措施的通知》。2018年4月16日，原告向冯朝斌邮寄《关于解除租赁合同的通知》载明：从2018年4月17日起解除与您签订的《XX商铺租赁合同》，请您把租赁商铺连同原附属物交回我司。冯朝斌辩称未收到上述通知。2018年5月24日，原告收回案涉商铺。2018年5月17日，广州市建隆物业管理有限公司新中轴线物业服务中心出具《关于水电费追偿的说明》载明，案涉商铺拖欠2018年2月21日至2018年4月18日期间的水费1224.72元，电费12581.86元，合计13806.58元，水电费违约金计至清偿之日止，我司同意城投珠江新城分公司按合同约定追偿该商铺拖欠的水电费，我司不再主张权利。被告冯朝斌对租金、违约金统计表中本金及期间无异议，但辩称因2018年4月1日至2018年4月17日期间未使用案涉商铺，故不应计算租金、管理费，且违约金标准过高，对拖欠水、电费金额不予认可。冯朝斌主张案涉商铺自2018年4月1日起被原告停水停电致其无法使用，但没有证据证明，原告对此不予认可。原告提交《关于珠江新城核心区金穗路北侧区域地下空间项目核准的批复》、《建设管理专用合同》《建设用地批准书》、《关于XX商铺租赁的确认函》、建设工程规划许可证等证据拟证明其系案涉商铺经合法报建、具备商业用途，其系案涉商铺合法的出租人。另查明，2018年4月8日，冯朝斌、芭森公司向本院起诉，请求：1.确认案涉商铺实际承租人为芭森公司，原告与冯朝斌于2017年6月9日签订的《XX商铺租赁合同》约定的权利义务由芭森公司享有和承担；2.城投珠江新城分公司向税务部门申请开具以芭森公司为付款名称的2017年6月至9月租金及管理费增值税普通发票；3.本案诉讼费由城投珠江新城分公司承担。本院于2018年6月12日作出（2018）粤0106民初9251号民事判决，认为：冯朝斌及芭森公司主张芭森公司实际使用案涉商铺并履行《租赁合同》义务，但上述行为亦不能改变《租赁合同》相对性，在冯朝斌、芭森公司未举证证明已与城投珠江新城分公司就《租赁合同》权利义务的转移达成一致的情况下，其主张确认《租赁合同》的承租人为芭森公司，缺乏事实和法律依据。判决：驳回冯朝斌、芭森公司的全部诉讼请求。冯朝斌、芭森公司对判决不服，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2018年10月15日作出（2018）粤01民终14181号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。城投珠江新城分公司确认案涉商铺的水电费统一由案涉商铺所在商场的物业管理公司代收代缴。本院认为：经生效判决认定被告冯朝斌系《租赁合同》的承租人，本院在此予以确认。原告提交《关于珠江新城核心区金穗路北侧区域地下空间项目核准的批复》、《建设管理专用合同》《建设用地批准书》、《关于XX商铺租赁的确认函》、建设工程规划许可证等证据足以证明案涉商铺经合法报建、具备商业用途，其系案涉商铺合法的出租人。原告与被告冯朝斌签订的《租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，签署人应依约履行。被告芭森公司虽然支付了租金并且实际使用案涉房屋，但并不能否定冯朝斌作为合同相对人的事实。而且，生效判决已经驳回其提出的确认《租赁合同》承租人为芭森公司的主张及相应诉讼请求。因此，冯朝斌主张其不应承担责任缺乏依据，本院不予支持。关于租赁合同的解除。首先，原告提交的《关于解除租赁合同的通知》、EMS妥投证明显示其已按照合同约定的地址、联系方式向冯朝斌邮寄解除合同的通知，妥投证明显示签收人虽为“代理站”，但据常理及生活经验可知，EMS工作人员在送达快递时会与受送达人取得联系，受送达人消极应对，应当对此承担责任。冯朝斌虽抗辩其未收到邮件，但并未就此举证证明原因，故本院推定冯朝斌消极获取邮件，相关责任由其自行承担，并认定原告解除租赁合同的意思表示已于2018年4月17日到达冯朝斌。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同约定，迟延交租超过14日，出租人有权视承租人违约退租并收回房屋。因此，原告基于冯朝斌迟延交租超过14日而于2018年4月16日作出解除双方的租赁合同的意思表示，于2018年4月17日到达被告冯朝斌，故双方租赁合同已于2018年4月17日由原告行使解除权解除。关于租金、占用费。首先，关于拖欠的租金。如前所述，本院已认定原告与冯朝斌之间的租赁合同于2018年4月17日解除，冯朝斌虽主张原告于2018年4月1日对案涉商铺停水停电致其无法使用，但未举证予以证明，故本院对冯朝斌该项主张不予采纳。被告冯朝斌应向原告支付2017年10月1日至2018年4月17日期间未缴纳的租金470173.33元（71600×6＋71600÷30×17）。其次，关于免租期租金。合同约定如果承租人实际交足租金和管理费的租赁期不足一年的，承租人应向出租人按第一年基本租金的标准补交全部首租装修期的租金及其他相关费用，并按合同的约定承担相关违约责任，被告冯朝斌交足租金及管理费的租赁期不足一年，其虽辩称免租原因系原告与二房东存在争议，但未举证予以证明，本院对其该项主张不予采纳，故原告有权依照合同约定要求其补交2017年3月11日至2017年6月10日期间的租金215569.9元（71600×2＋71600÷31×21＋71600÷30×10），上述租金共计685743.23元。再次，关于占用费。租赁合同解除后，被告冯朝斌未将案涉商铺交还原告并办理交接手续，2018年5月24日，原告自行收回案涉商铺，故原告主张冯朝斌支付2018年4月18日至2018年5月24日期间的占用费理据充分，本院予以支持，经本院核算，冯朝斌应向原告支付上述期间的房屋占用费86458.93元（71600÷30×13＋71600÷31×24）。关于综合管理费。首先，合同约定如果承租人实际交足租金和管理费的租赁期不足一年的，承租人应向出租人按第一年基本租金的标准补交全部首租装修期的租金及其他相关费用，并按合同的约定承担相关违约责任，被告冯朝斌交足租金及管理费的租赁期不足一年，其虽辩称免租原因系原告与二房东存在争议，但未举证予以证明，本院对其该项主张不予采纳，故原告有权依照合同约定要求其补交2017年3月11日至2017年6月10日期间的综合管理费。其次，如前所述，本院已认定原告与冯朝斌之间的租赁合同于2018年4月17日解除，冯朝斌虽主张原告于2018年4月1日对案涉商铺停水停电致其无法使用，但未举证予以证明，故本院对冯朝斌该项主张不予采纳。被告冯朝斌已向原告缴纳2017年3月11日至2017年4月10日期间的综合管理费，故其还应向原告支付2017年4月11日至2018年4月17日期间的综合管理费，原告主张冯朝斌支付上述期间综合管理费262772元未超法律规定及合同约定，本院予以支持。关于逾期支付租金及综合管理费违约金。被告冯朝斌未按期足额支付租金，故原告有权依照合同约定向其主张违约金，但合同约定逾期支付租金及管理费的违约金均明显过高，从公平角度，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，即上述违约金均以查明的每月所欠租金、管理费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自当月8日（如果租金的交费期限最后一天为法定节假日，则自法定节假日后的第一个工作日后一天）起算，计至清偿之日止，但以本金为限。关于水电费及违约金。根据合同约定，冯朝斌应每月支付因使用案涉商铺所产生的水电费至指定的物业管理单位的银行账户，且城投珠江新城分公司亦确认案涉商铺的水电费是由商场的物业管理公司代缴代收，城投珠江新城分公司未提供证据证明其已经垫付案涉商铺的水电费，因此，其主张冯朝斌向其支付水电费及其违约金，理据不足，本院不予支持。关于芭森公司承担连带清偿责任。根据合同约定，芭森公司作为冯朝斌履行本合同的保证人，保证冯朝斌按时适当地履行合同约定的义务和责任，并愿意向城投珠江新城分公司承担连带责任，芭森公司保证担保的范围包括冯朝斌所欠费用的本金、利息、逾期违约利息、罚息、费用、违约金、赔偿金、其他应付款项和城投珠江新城分公司实现各项债权所发生的一切费用。因此，城投珠江新城分公司要求芭森公司对冯朝斌应付的款项承担连带清偿责任的诉讼请求合法有理，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、被告冯朝斌自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付2017年3月11日至2017年6月10日期间、2017年10月1日至2018年4月17日期间的租金685743.23元；二、被告冯朝斌自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付2018年4月18日至2018年5月24日期间的房屋占用费86458.93元；三、被告冯朝斌自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付2017年4月10日至2018年4月17日期间的综合管理费262772元；四、被告冯朝斌自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付逾期支付租金的违约金[以每月所欠租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，自当月8日（如果交费期限最后一天为法定节假日，则自法定节假日后的第一个工作日后一天）计至清偿之日止，但以不超过所欠本金为限]；五、被告冯朝斌自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付逾期支付管理费的违约金（以每月所欠管理费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，自当月8日起计至清偿之日止，但以不超过所欠本金为限）；六、被告广州市芭森餐饮服务有限公司对上述五项判决内容承担连带清偿责任。七、驳回原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15660元，由原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司负担2230元，被告冯朝斌负担13430元、被告广州市芭森餐饮服务有限公司承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  曹效清人民陪审员  佘国源二〇一九年二月二十六日法官助理滕悦书记员何靖文王嘉蔚