海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终54号 上诉人（原审被告）：江晓琳，女，1979年9月26日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：黄海明，海南昌宇律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张新文，男，1967年4月9号出生，汉族，住海南省海口市。 被上诉人（原审原告）：郑淑亚，女，1953年9月13日出生，回族，住内蒙古包头市青山区。 委托诉讼代理人：陈文星，海南京园律师事务所律师。 原审被告：海南易天置业有限公司，住所地：海南省海口市（丽景阁）******。 法定代表人：纪权航，该公司董事长。 委托诉讼代理人：左岗岗，该公司员工。 上诉人江晓琳、张新文因与被上诉人郑淑亚、原审被告海南易天置业有限公司（以下简称易天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服陵水黎族自治县人民法院（2018）琼9028民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 江晓琳、张新文上诉请求：1.请求贵院依法撤销陵水黎族自治县人民法院(2018)琼9028民初406号民事判决书中的第二项判决;2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一、一审认定事实、适用法律错误。1.被上诉人郑淑亚的购房款279500元和装修款49500元是由海口安天置业顾问有限公司（以下简称安天公司）收取并出具收款收据的。而一审认定该购房款和装修款是支付给上诉人江晓琳个人，并由易天公司出具了收款收据系认定事实错误。2.易天公司的资产与股东资产并未混同。而一审以双方签订的《临水佳苑买卖合同》中约定被上诉人将购房款支付到易天公司指定的个人账户，据此认为公司资产与股东资产混同，并判决股东承担连带责任无事实根据与法律依据。3.根据上诉人江晓琳、张新文与纪权航签订的股权转让协议，双方约定从协议生效之日起易天公司的债权、债务全部由纪权航承担。一审判决上诉人江晓琳、张新文对海南易天置业有限公司的债务尚承担连带责任，属认定事实不清、适用法律错误。二、一审程序违法。一审庭审中，被上诉人当庭变更诉讼请求的行为违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条：当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出；第三十五条：当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。一审在上诉人当庭提出异议的情形下仍准许被上诉人当庭变更诉讼请求，程序违法。综上所述，一审认定事实、不清适用法律错误，程序违法，应予以依法撤销。 被上诉人郑淑亚答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原告向一审法院起诉请求：1.判令确认原告与被告易天公司于2014年1月26日签订的《临水佳苑买卖合同》无效；2.判令被告易天公司向原告返还购房款279500元和装修款49500元，共计329000元，以及利息（以279500元为基数，按银行同期贷款利率的150%计算，从2014年1月26日起计算至被告付清全部款项之日止；以49500元为基数，按银行同期贷款利率的150%计算，从2014年3月9日起计算至被告付清全部款项之日止），暂计至2018年4月10日，利息为96569.64元，本息合计为425569.64元；3.判令被告江晓琳、张新文对第二项诉讼请求承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费由各被告负担。 一审法院认定事实：2014年1月26日，原告（乙方）与易天公司（甲方）签订《临水佳苑买卖合同》，约定乙方购买甲方位于陵水县委党校安置区临水佳苑项目中的第9号楼8B房，面积约65平米，房价为279500元，甲方应于2014年1月7日前向乙方交付房屋，乙方应于2014年1月26日向甲方指定的收款账户（户名为江晓琳）支付全部购房款。同时，双方又口头约定由甲方将涉案房屋代为简单装修后再交付给乙方，装修款49500元由乙方负担。合同签订后，原告向易天公司支付购房款279500元和装修款49500元，易天公司分别向原告出具了收款收据，但加盖的却是安天公司财务专用章和江晓琳私章。2015年春节前，易天公司将装修好的涉案房屋交付给原告。2017年11月底，涉案楼房被政府有关部门认定为违章建筑并被拆除七层以上的部分，原告所购房屋因此被依法拆除。另查明，易天公司不具备房地产开发企业资质，涉案楼房所占用土地未取得土地使用权证书，涉案楼房亦未取得建设工程规划许可证，属违法建筑。易天公司的原自然人股东为江晓琳、张新文，2018年3月12日该公司的自然人股东变更为纪权航。此外，安天公司已于2016年1月25日被注销，其自然人股东为江晓琳、张新文。 一审法院认为：本案的争议焦点为：1.原告与易天公司签订的《临水佳苑买卖合同》的效力问题；2.原告主张由易天公司返还购房款及装修款并支付利息有无依据；3.江晓琳、张新文是否应承担连带责任。关于原告与易天公司签订的《临水佳苑买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售应取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等。本案中，易天公司不具备房地产开发企业资质，亦未取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等，不符合商品房预售的条件，且其向原告出售的涉案房屋已被认定为违法建筑并被拆除，故原告与易天公司签订的《临水佳苑买卖合同》违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效。关于原告主张由易天公司返还购房款及装修款并支付利息有无依据的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如前所述，《临水佳苑买卖合同》已被认定为无效，则易天公司因该合同取得的购房款279500元应返还给原告。而导致合同无效，双方均有过错，具体分析如下：一方面，易天公司明知其不具备房地产开发企业资质，涉案楼房所占用土地未取得使用权证书，涉案工程亦未取得建设工程规划许可证，仍与原告签订房屋买卖合同销售涉案房屋，直接导致合同无效，故易天公司对合同无效存在较大过错，应承担大部分损失；另一方面，房屋是价值昂贵的不动产，购房者在购买房屋时应当负有合理的审慎注意义务，包括查阅售房人主体资质、房屋相关证照手续等，而原告作为购房者，在未查阅涉案房屋相关手续的情况下就与易天公司签订购房合同，未尽到合理的审慎注意义务，亦存在一定的过错，故也应自行承担相应的损失。因此，对于49500元装修款的损失，应由易天公司承担，并负责赔偿给原告。同时，考虑到合同双方存在的过错情况以及原告已对涉案房屋占有、使用两年多的事实，本院认为，原告所付购房款、装修款的利息损失由其自行承担为宜。关于江晓琳、张新文是否应承担连带责任的问题。根据本案查明的事实，原告与易天公司签订《临水佳苑买卖合同》，双方在合同中约定原告将购房款支付到易天公司指定的个人账户（户名为江晓琳），原告向该账户支付款项后，安天公司出具了收款收据。易天公司指定收款账户为股东个人账户而并非公司公款账户，违反了法律的相关规定，导致股东和公司的财产混同。易天公司和安天公司当时的自然人股东均为江晓琳、张新文，二人利用控股股东权利滥用两公司的法人独立地位，严重损害了公司债权人的利益，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，江晓琳、张新文应当对原告的损失承担连带责任。原告主张由江晓琳、张新文对损失承担连带责任，理由成立，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，判决：一、原告郑淑亚与被告海南易天置业有限公司于2014年1月26日签订的《临水佳苑买卖合同》无效；二、被告海南易天置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告郑淑亚返还购房款279500元和装修款49500元，共计329000元；被告江晓琳、张新文对上述债务承担连带支付责任；三、驳回原告郑淑亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7683.54元，减半收取计3841.77元，由原告郑淑亚负担871.77元，被告海南易天置业有限公司、江晓琳、张新文负担2970.00元。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：原审被告易天公司向被上诉人郑淑亚返还购房款和装修款，上诉人江晓琳、张新文是否应对上述债务承担连带支付责任。本案中，易天公司不具备房地产开发企业资质，亦未取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等，不符合商品房预售的条件且其向被上诉人出售的涉案房屋已被认定为违法建筑并被拆除，故被上诉人与易天公司签订的《临水佳苑买卖合同》违反了法律的强制性规定，应认定为无效。易天公司应将购房款及装修款返还给被上诉人。被上诉人与易天公司签订《临水佳苑买卖合同》，双方在合同中约定被上诉人将购房款支付到易天公司指定的个人账户（户名为江晓琳），被上诉人向该账户支付款项后，安天公司出具了收款收据。易天公司指定收款账户为股东个人账户而并非公司公款账户，导致股东和公司的财产混同。易天公司和安天公司当时的自然人股东均为江晓琳、张新文，二人利用控股股东权利滥用两公司的法人独立地位，严重损害了公司债权人的利益，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，江晓琳、张新文应当对被上诉人的损失承担连带责任。为此，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6236元，由上诉人江晓琳、张新文共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁振文 审判员  白玉琳 审判员  林 珍 二〇一九年二月二十五日 书记员  陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。