山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初3946号原告:范文明,男,1975年11月4日生,汉族,住太原市。委托诉讼代理人：郑燕兴，山西晋瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈强，山西晋瑞律师事务所律师。被告:太原乐购美食娱乐广场有限公司，住所地太原市迎泽区双塔寺街21号底商,统一社会信用代码×××。法定代表人:傅永强,执行董事兼总经理。原告范文明与被告太原乐购美食娱乐广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范文明及其委托诉讼代理人陈强到庭参加诉讼。被告太原乐购美食娱乐广场有限公司经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范文明向本院提出诉讼请求:一、请求法院判令被告退还原告租金14549元,物业费2363元;二、请求法院判令被告赔偿原告2018年12月11日至2019年1月18日营业损失32917元;三、请求法院判令被告赔偿原告装修、设备、物品损失150000元,共计199829元。事实与理由：2018年4月16日，原、被告签订商铺租赁合同,由原告承租被告位于太原市双塔寺街21号二层A206、A207等面积共计259平米的商铺,用于经营餐饮。商铺租金每天每平米1.8元,物业费每天每平米0.3元,租期从2017年7月20日至2022年7月19日,房租按季度交,2018年10月19日原告向被告缴纳最后一个季度即2018年10月19日至2019年1月18日三个月租金和物业管理费50000元,其中商铺租金42540.75元,物业费7090.125元,剩余369.125元为多交部分。2018年12月11日，被告在未通知原告的情况下，拆掉到达原告经营场所唯一的电梯,致使原告不能营业,造成经济损失。2019年3月21日,被告将原告店内厨房物品搬出楼道，2019年4月16日，被告将原告店内桌椅拉走。原告多次与被告沟通，均未果,被告在商铺租赁期间未与原告协商私自拆除电梯、强制将原告物品搬离经营场所,擅自终止合约,侵害原告合法权益，应当赔偿损失，故诉至贵院，望判如所请。被告太原乐购美食娱乐广场有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面材料。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告身份证复印件、被告工商信息；2、《商铺租赁合约书》一份、被告出具的缴纳租金（含物业费）的收据；3、物品清单；4、税收完税证明、《纳税人领用发票票种核定表》、《准予注销登记通知书》一份；5、证人张某、马某、王某的身份证复印件、书面证言及出庭作证的证言。被告太原乐购美食娱乐广场有限公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。结合原告陈述及其向本院提交的证据，本院认定事实如下：自2017年7月20日起，原告在所承租的被告商铺经营饭店，工商注册及纳税人名称为太原市迎泽区瑞和家餐馆。2018年4月16日，被告作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方）续签《商铺租赁合约书》，双方加盖公章、签字捺印予以确认。约定：1、甲方将位于太原市双塔寺街21号二层,商铺号A206、A207等面积共计259平方米的场地租赁给乙方作为经营场所(以下简称“商地”)用于乙方经营,乙方经营范围与品类为餐饮。2、甲乙双方合作的形式为:租赁费用:租金为每天每平方米1.8元，物业管理费为每天每平方米0.3元，合计贰拾万元整，房租按季度缴纳。3、租赁约期为2017年7月20日起至2022年7月19日止，租期为伍年。乙方须在入场前向甲方一次性缴纳保证金(大写)壹万元整（2个月租金）。双方终止合约后,如乙方无经营期间所售商品质量问题,无任何违反商场消防安全管理规定及损坏商场公用设施设备等行为时,甲方须于三个月后一次性全额无息退还；如有违规,按相应管理规定从中扣除,多退少补。如乙方未履行完合同,中途退场保证金不子退还。4、甲方有权利与义务对商场进行统一管理与规范；未经甲方书面批准,乙方不得私自停止营业、歇业或中途退场等,否则视为根本违约；商户保证金以整年度为单位进行票据替换手续，如在规定时间内未办理换票手续，原保证金票据自动作废,所产生的后果由乙方自行承担；合约期内,如乙方违约则乙方所交纳的保证金不予退还，情节严重者，甲方有权直接清退出场，所缴纳费用不予退还。5、本合约期满而双方未予续签或本合约提前终止时,乙方应于本合约终止后三日内(72小时内）将场地及甲方提供的设施、设备等以良好、整洁、清洁、适租的状态交还甲方;场地交还前,乙方应将物品自行负担费用搬出场地，否则视为乙方遗弃，甲方有权自行处分。场地交还时,乙方装修等不可拆除的设施归甲方所有,但甲方要求乙方恢复承租铺位原状的，乙方应予恢复。6、甲乙双方在合约履行期间，如甲方无正当理由单方终止合约的，需向乙方退还剩余租金,并赔偿乙方装修及设备等费用(根据国家标准按年限折旧后赔偿)。合同签订后，2017年11月21日，原告以纳税人名称为太原市迎泽区瑞和家餐馆名义开始申请领取电子发票，该餐馆以不超过3万元营业额每月实缴定额税费987.5元。2018年10月19日，原告以“拌汤烙饼村”名义向被告缴纳2018年10月19日至2019年1月20日的租金（含物业费）伍万元整（现金），被告出具收据加盖公章予以确认。2019年1月14日，太原市工商行政管理局迎泽分局并州工商所出具（迎）个销字[2019]第333号准予注销登记通知书，准许太原市迎泽区瑞和家餐馆注销登记。2019年6月14日，国家税务总局太原市迎泽区税务局第一税务分局出具纳税人名称为太原市迎泽区瑞和家餐馆的《中华人民共和国完税证明》。庭审中，证人张某、王某、马某三人出庭作证称，1、2018年12月11日，原告经营场所电梯被拆除，有其他见证人在场；2、电梯拆除后原告店铺关门停止经营，餐馆经营物品及设备保存于店内。庭审中原告自称，电梯拆除后，与被告多次协商解决电梯问题，均未果。2019年3月21号，被告将原告店铺内存放的物品及设备搬出，放置在隔壁的空房间。原告知晓后，向公安报警，桥东派出所出警处理。经原告确认，其存放的物品及设备均未丢失，隔天原告将餐馆物品及设备搬回其承租场所。2019年4月16日，被告再次将原告店铺内存放的物品及设备搬出，放置在楼道的公共区域。原告知晓后，确认物品及设备有所丢失，再次报警处理未果。原告将部分物品设备搬回其承租的商铺内，大件设备因搬不动放置在楼道的公共区域。2019年4月19日，原告最后一次与被告交涉电梯问题。2019年8月，原告回店里发现店内、楼道的全部物品及设备丢失。本院认为,涉案《商铺租赁合约书》有原、被告签字确认，且尚无证据显示上述合同违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。关于案涉合同法律关系终止。原告庭审称，原、被告均未通知对方案涉商铺租赁合同终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(二)合同解除;……”；第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”。本案中，2018年12月11日，原告承租场所的电梯被拆除，原、被告双方协商未果，原告无法经营于2019年1月14日将其店铺工商税务证照予以注销。原、被告作为案涉合同双方均以行为明示不再继续履行房屋租赁合同，其行为符合合同法定解除的条件，构成事实上房屋租赁合同法律关系的终止。关于原告诉请被告返还2018年12月11日至2019年1月10日的租金及物业费的主张。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，合同签订后，原告依约于2018年10月19日向被告缴纳截止2019年1月20日的租金及物业费共计5万元；2018年12月11日，原告所租场所的电梯被拆除，后原告将店铺关闭，2019年1月14日，原告将店铺的工商税务证照办理注销登记。原告承租场所的电梯被拆除，致使原告店铺不能经营，被告未尽到保障商铺适租的义务，存在过错，故原告店铺不能经营停业期间的租金及物业费应予退还。根据合同约定，“1、甲方将位于太原市双塔寺街21号二层,商铺号A206、A207等面积共计259平方米的场地租赁给乙方作为经营场所……租金为每天每平方米1.8元，物业管理费为每天每平方米0.3元……”，则原告诉请的2018年12月11日至2019年1月10日的租金及物业费应为(1.8元+0.3元)×259平方米×31天=16860.9元，本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿2018年12月11日至2019年1月18日营业损失的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，2018年12月11日，原告所租场所的电梯被拆除，致使原告店铺不能经营，构成违约，造成原告营业损失，故对原告截止其店铺工商税务证照注销日，即2019年1月14日前的营业损失予以支持。根据原告提交的《中华人民共和国完税证明》，原告店铺以每月3万元营业额为限缴纳定额税费987.5元，营业损失按一天1000元计，自2018年12月11日至2019年1月13日为34000元，现原告诉请的32917元营业损失属合理范围，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告诉请被告支付物品设备丢失损失15万元的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，在原告店铺物品及设备第一次被搬离后，原告未采取适当措施而是在清点物品设备确认未丢失后再次将其存放在所承租的商铺，长时间放任财产管理，致使财产流失，存在过错。现原告亦不能提交证据证明丢失物品设备的数量及价值，依法应承担举证不能的不利后果，故对该诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，缺席判决如下：一、被告太原乐购美食娱乐广场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告范文明租金及物业费共计16860.9元；二、被告太原乐购美食娱乐广场有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告范文明营业损失32917元；三、驳回原告范文明的其他诉讼请求。案件受理费4296元（原告已预交），原告范文明负担3296元，被告太原乐购美食娱乐广场有限公司负担1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 刘媛媛人民陪审员 师 儒人民陪审员 安 博 二〇二〇年二月十五日书 记 员 丁晓瑞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行;(二)合同解除;(三)债务相互抵销;(四)债务人依法将标的物提存;(五)债权人免除债务;(六)债权债务同归于一人;(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。