浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终3587号 上诉人（原审被告）：陈林玉，女，1981年11月16日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：赵天权，男，系上诉人丈夫。 委托诉讼代理人：蔡世雄，浙江华越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱雅萍，女，1989年7月8日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 上诉人陈林玉因与被上诉人朱雅萍定金合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初5666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈林玉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实有误。二手房买卖基本流程包括：看房商定房价—签订买卖合同—支付首付款—卖方解押取证—房屋过户—买方办理贷款—付房价尾款—交房等，不包括贷款预审批。这个预审批完全是被上诉人自身原因导致，以此作为上诉人不配合、退还定金的理由。绍兴本地房屋中介可以证明中介和买房人凭所购房屋的权证复印件，直接咨询银行就能了解这个房子能贷多少款，根本无需办理贷款预审批。同时也能证明，除中国银行外，其他银行基本都没预审批流程，且市区成交的需贷款的二手房，几乎都没走贷款预审批的。因此，被上诉人完全可以选择其他银行咨询及办理贷款，无需卡在中国银行，且贷款完全是被上诉人的事情。双方签订的《买卖定金协议书》，根本没有约定预审批流程，但是协议书中却明确约定“双方应于签署本协议书后3个工作日内签署《二手房买卖合同》，双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如买方违约，则已收取的定金不予退还”，协议书签订后第二天是由于被上诉人不肯签《二手房买卖合同》导致定金协议无法继续履行。2019年5月24日的录音文件可以证明被上诉人担心贷款贷不到，且一签《二手房买卖合同》就要立即支付15575元中介费，造成更大损失，故不肯签合同。上诉人一直要求按协议书约定与被上诉人签订正式的《二手房买卖合同》，且给足了期限，但被上诉人迟迟不肯签，坚持要求上诉人跟其弟弟签阴阳合同，办理贷款预审批手续，颠倒了先签《二手房买卖合同》再办理贷款的买卖流程，实已违反协议书约定。2、一审判决仅依据中介方的陈述，即认定协议书约定的如被上诉人“由于征信问题无法办理贷款，由其选择亲属重新申请贷款”中的亲属申请贷款即为以本案所涉房屋为抵押的购房贷款，系对合同权利和义务的错误解读。被上诉人坚持要以根本没有贷款资质，也没有还贷能力的刚成年的弟弟作为贷款人，根本没有相关合同依据。协议书并没有限定其亲属的贷款为以本案所涉房屋为抵押的购房贷款。被上诉人的亲属可以其自己所有的与本案无关的房产或其他抵押物来申请贷款。这也是上诉人在签订协议书当时的理解，以为这条约定是为了更大限度地让被上诉人筹集到购房资金。再次，协议书中只约定了由其亲属贷款，并未约定由其亲属购房。并且根据协议书，此约定内容都是应该建立在被上诉人已签署《二手房买卖合同》且房屋已过户到被上诉人名下的基础上。即涉案房屋不必如中介方所述的必须过户到其弟弟名下，其弟弟方可申请贷款，可以是房屋过户到被上诉人名下后，因被上诉人征信问题无法办理贷款，被上诉人以该房抵押为其亲属贷款作担保，以亲属贷款为被上诉人筹集购房资金，来支付房款。中介方的陈述明显与协议书的约定相违背，且无其他证据佐证。根据该协议书的约定，涉案房屋的买卖双方分别为上诉人和被上诉人，上诉人以89万元的价格将案涉房屋出卖给被上诉人。2万元既为缔约定金，也为履约定金。而中介方的陈述则违背了上述约定，认为亲属申请贷款必须更改购房主体。作为证人的两名中介谢海阳、凌建淼在作证时陈述协议书的最后一条为格式条款，其中介公司签订的居间合同中都有这一条。但是中介方在签订协议书之前未向上诉人明确告知如由被上诉人的亲属申请贷款，则需与被上诉人的亲属签订二手房买卖合同。中介方也未告知上诉人正式的二手房买卖合同需由上诉人与被上诉人弟弟签订，且在贷款办理下来之前，需将涉案房屋过户给购房人。事实上，被上诉人及中介在签订协议书时均向上诉人隐瞒了如由被上诉人的亲属申请贷款，则需与被上诉人的亲属签订二手房买卖合同的情况。而且即使在要上诉人去中国银行贷款预审批之时，中介也未告知上诉人正式的二手房买卖合同需由上诉人与被上诉人弟弟签订，且在贷款办理下来之前，需将案涉房屋过户给上诉人弟弟。而是骗上诉人说是草签合同，该合同只是为了申请贷款。因此即使中介方确实有这样的操作流程，但因被上诉人和中介方没有尽到明确告知义务，该条款不应适用于上诉人。退一万步说，如果被上诉人和中介方真的事先告知了上诉人需与被上诉人签订房屋买卖合同，则对于需要变更购房主体这样的重大事件，必然会在协议书中作出相关约定，而不是仅仅如现在的协议书只提及了一句上诉人“可以选择亲属重新申请贷款”。协议书最后还约定了被上诉人及其亲属未能在限期内贷款时，由被上诉人自行筹集资金支付剩余房款，正好说明了被上诉人选择亲属申请贷款其实只是被上诉人借亲属名义筹集资金的一种方式而已，如约定上诉人应与被上诉人的亲属签订房屋买卖合同，那么贷款不足，应当约定由被上诉人的亲属自行筹集资金支付剩余房款之类的条款，而不是被上诉人自筹资金。中介方与本案有明显利害关系。在庭审作证时明显偏向被上诉人。对于被上诉人的陈述，不假思索，无条件附和，对上诉人的询问，则推三阻四，不肯正面回答。因此，中介方两证人的证言缺乏客观性。如果以亲属名义从银行贷款，必须变更二手房买卖合同当事人为被上诉人的弟弟，这不仅涉及到合同主体变更，还涉及到交易房屋要在支付房款前先过户到上诉人弟弟的名下。如果被上诉人的弟弟以交易房屋办理抵押而取得银行贷款后拒绝向上诉人交付购房款，那么，上诉人就会面临巨大的风险，这种高风险的买卖上诉人是不会做的。综合以上情况，一审判决轻信中介方的陈述，认定协议书中约定的亲属申请贷款必须以本案所涉房屋过户给其亲属名下，系认定事实错误。3、一审判决认定双方对亲属申请贷款的约定存在争议且不能达成一致，故认定合同已因法律或事实上的原因不能继续履行，系认定事实和适用法律错误。根据协议书最后一条约定，在被上诉人和其亲属的贷款无法办理的情况下，由被上诉人自行筹集资金支付剩余房款。因此一审判决在认定双方无法就亲属申请贷款达成一致时，应当适用协议书最后的约定，由被上诉人自行筹集资金支付剩余房款，尊重双方的意思自治，不能主观地认定合同不能继续履行。4、一审判决以公平原则和《合同法》第九十一条第七项之规定，认定合同权利义务终止，显属适用法律错误。合同法第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。本案中协议书并没有约定协议终止的条件，也无法律规定本案情况下可以终止合同，故一审判决以此认定本案合同权利义务终止，系适用法律错误。5、本案程序不当。被上诉人在一审起诉时证据清单里有录音资料，但上诉人并没有收到法院转交的录音资料。一审开庭时被上诉人表明有录音资料作为证据，上诉人提出并没有在开庭前收到录音资料副本及文档资料。被上诉人提交的录音资料虽在一审庭审时当庭播放，但由于部分录音声音不清，且被上诉人未提交完整的文档资料，故上诉人提出要求对方提交副本及完整的文档资料，以便上诉人核对并在庭后提交书面的质证意见。一审法院允许并要求被上诉人在庭后提交。但上诉人一直未收到。一审法院在此情况下作出判决，显属程序不当。6、一审判决未考虑被上诉人对上诉人造成的经济损失。2019年4月7日，涉案房屋本已由白马中介其他买家成交，因被上诉人介入的原因，造成该房屋不能成交，且不能继续挂牌出售，一直闲置至今近半年，上诉人的损失应由被上诉人承担。上诉人从未违约，系被上诉人因自身问题和顾虑，不愿意按协议约定签订《二手房买卖合同》，完全系被上诉人违约，应按协议书约定，承担违约责任。 被上诉人朱雅萍答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人与被上诉人于2019年4月7日签订《买卖定金协议书》，上诉人同意房款支付方式为商业贷款，也同意当被上诉人无法办理贷款时可选择亲属重新申请贷款。4月8日签订《二手房买卖合同》时，为保障双方利益，中介建议采用贷款预审批的方式进行流程，被上诉人现场告知上诉人贷款亲属为弟弟且让其看了身份证与征信报告确认，上诉人同意由被上诉人弟弟作为亲属贷款并进行预审批操作。4月12日办理贷款预审批，上诉人银行卡账户的问题造成银行审批资料不全而无法当日提交审批需求造成未走完贷款审批流程，致使贷款流程时间延长到4月29日才能继续，上诉人又以办理时间超过协议约定的12个工作日为由不同意原先贷款的支付方式，强行要求全款付现。上诉人提出的可以选择其他银行办理贷款的上诉理由不成立，不符合实际。首先，选择贷款银行是被上诉人的权利，通常都是在中介合作中的银行进行选择；其次因上诉人的房屋老旧，被上诉人从中介贷款专职人员与其同银行贷款人员之间的沟通中获悉，合作银行中的农业银行已拒绝办理对此房屋的商业贷款，故选择了合作中的中国银行。另外，二手房买卖流程中，贷款预审批方式也是正常操作，并且从风险控制上看明显更有优势。同时贷款需要双方配合是常识，为保证上诉人资金安全，办理收款账户是必要的。上诉人提出的“被上诉人迟迟不肯签，上诉人跟其弟弟签订阴阳合同，办理贷款预审批手续，颠倒了买卖流程”的理由不成立，不符合事实。《二手房买卖合同》未签订的实际原因是双方因争议未能达成一致，并在原计划签订的4月8日及4月12日，上诉人都提前离场也未配合签订合同。而《买卖定金协议书》同意由亲属贷款购房，购房银行贷款对象自然理应与购房合同对象一致。上诉人提出的“特殊约定既没有指定亲属为被上诉人弟弟，也没有限定亲属申请贷款为本案所设房屋为抵押的购房贷款……一审判决认定双方对亲属申请贷款必须以本案所涉房屋过户给其亲属名下，系认定事实错误”的上诉理由不成立，相反恰好证明了一审判决认定的“约定存在争议且不能达成一致的”事实。被上诉人认为从具有民事行为能力的亲属就可以是申请贷款的亲属对象，弟弟当然不例外。贷款买房，常识中把购买意向的房屋作为银行贷款的抵押对象是自然而然的事情。上诉人提出的“中介方与本案有明显厉害关系”的上诉理由不成立，不符合事实。首先中介费15575元原本是需要双方承担的，但是因为上诉人的不肯支付，才会出现被上诉人一人承担中介费的情况；其次，被上诉人与中介方从无实际利益往来。中介方在此事件无利可图，交易不成功也收不到原本房屋买卖服务费。上诉人提出的“如果拒绝向上诉人交付购房款，那么，上诉人就会面临巨大的风险”的上诉理由不成立，不符合事实。贷款预审批的流程正是减小了双方的资金风险。如果预审批通过，上诉人就可以更早了解到被上诉人弟弟是否有能力承担房款，假若是被上诉人的原因预审批不通过，完全可以按照协议，合理要求被上诉人自行筹集资金，被上诉人若不履约可以直接没收定金。实际情况是，上诉人在其银行卡出问题时未提出，拖慢贷款预审批流程进度后，看着房价上涨行情才反悔，用不符合事实的理由要求变更房款的支付方式。2、一审判决适应法律正确。本案的合同已因事实上的原因不能继续履行，适用合同法第九十一条以及第六十一条第一款、第九十四条的规定。3、上诉人提出的程序不当的理由不成立，不符合事实。在一审起诉的证据清单中的录音资料，被上诉人在6月12日补寄了文档二份，7月16日开庭现场法官给了上诉人一份，当庭播放录音原件后，被上诉人提出需要补充的录音刻录光盘及文档资料，被上诉人于7月18日寄出，电话确认7月22日已交法官。被上诉人履行了举证义务，同时对作为证据的录音原件，在开庭现场上诉人也认可其真实性。4、上诉人提出的“一审判决未考虑到被上诉人对上诉人造成的经济损失”上诉理由不成立，不符合事实。因涉案房屋实际造成经济损失更大的是被上诉人。 朱雅萍一审起诉请求：一、被告双倍返还定金4万元；二、被告承担2万元定金、36万元首付款从定金转账至被告之日起至被告实际退还定金支付日的利息，均按年利率7%计算（本人定金理财产品利率）；三、要求被告承担本人因本案诉讼产生的误工费（按本人年薪）、车旅费（往来车票）。诉讼中，原告明确诉讼请求为：要求解除合同，被告返还定金2万元，并支付2万元定金、36万元首付款自定金交付之日起至实际退还定金日止的利息，按年利率7%计算。 一审法院认定：2019年4月7日，原、被告签订《买卖定金协议书》一份，约定：原告为购买人（乙方），被告为出售人（甲方），绍兴市越城区名扬房产经纪有限责任公司为居间人（丙方），各方协商一致，就甲方出售房屋给乙方而收取定金事宜达成如下协议：交易房屋坐落于乐苑新村桃园，乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币89万元的总价款购买该房屋，乙方的房款支付方式为商业贷款，乙方首付款不低于36万元，乙方应于协议签署时向甲方自行支付定金人民币2万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据。此定金在签署《二手房买卖合同》前为缔约定金，在签署《二手房买卖合同》后为履约定金。甲乙双方应于签署协议后3个工作日内签署《二手房买卖合同》等相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在甲乙双方签署《二手房买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费15575元。如由于乙方征信问题无法办理贷款，在接到通知起5个工作日内，由乙方选择其亲属重新申请贷款，在重新申请贷款7个工作日内仍无法办理，则由乙方自行筹集资金支付剩余房款。原告于同日向被告银行转账2万元，被告在协议书最后出签署了定金收付收据，载明收到房屋定金2万元。 一审法院认为：案涉买卖定金协议书约定，如原告由于征信问题无法办理贷款，则由其选择亲属重新申请贷款，在重新申请贷款7个工作日内仍无法办理的，则由原告自行筹集资金支付剩余房款。上述协议内容虽未违反意思自治原则，但由于未界定“亲属”的范畴及相应资质，在实际操作中易产生风险。根据中介方陈述，若由原告的弟弟申请贷款，则正式的二手房买卖合同需由被告与原告的弟弟签订，且在贷款办理下来之前，需将案涉房产过户给购房人。按照日常生活经验分析，被告应当在签订案涉定金合同或原告提出由其弟弟申请贷款时预见到可能产生的风险，且诉讼中，原告亦陈述其弟弟实际月收入仅2000元左右，已可认定原告弟弟的收入证明不实，则被告基于风险防范不同意由原告弟弟申请贷款并无不当。现原告要求继续按协议约定由其弟弟申请贷款，被告明确表示不同意以此种方式继续履行，鉴于双方对该条约定存在争议且不能达成一致，可认定合同已因法律或事实上的原因不能继续履行，基于公平原则，按照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项之规定，应认定合同的权利义务终止。据此，原告要求解除合同并要求被告返还原告定金2万元的诉请，该院予以支持。同时因原告要求解除合同的意思表示系当庭到达被告，可认定合同解除的时间为2019年7月16日。原告另要求被告支付2万元定金、36万元首付款自定金交付之日起至被告实际退还定金日止的利息，无相应依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第七项、第九十四条之规定，判决：一、确认原告朱雅萍与被告陈林玉签订的《买卖定金协议书》于2019年7月16日解除；二、被告陈林玉返还原告朱雅萍定金2万元，于判决生效之日起三十日内履行；三、驳回原告朱雅萍的其他诉讼请求。案件受理费依法减半收取150元，由被告陈林玉负担，于判决生效之日起七日内履行。 二审中，上诉人提交了绍兴市昌安绿缘房介所出具的《证明》一份。被上诉人提交了微信聊天截图两份。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。本院认证认为，绍兴市昌安绿缘房介所仅是一家房屋买卖中介机构，出具的《证明》不具有权威性，且证明内容与本案争议焦点不具有关联性。本院不予采信。微信聊天截图内容与本案争议焦点不具有关联性，本院亦不予采信。 本院二审查明的事实与一审判决认定的一致。 本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为,涉案买卖定金协议书约定，如被上诉人由于征信问题无法办理贷款，则由其选择亲属重新申请贷款，在重新申请贷款7个工作日内仍无法办理的，则由被上诉人自行筹集资金支付剩余房款。上述协议内容对“亲属”的范畴及相应资质、亲属申请贷款方式等均未作明确约定，现双方对该约定存在争议且不能达成一致。被上诉人要求按协议约定由其弟弟申请贷款，上诉人基于风险考虑明确表示不同意，上诉人要求被上诉人现金支付全部购房款，被上诉人表示不同意，且根据协议约定需在亲属申请贷款不能的情况下，才由被上诉人自行筹集资金支付剩余房款，上诉人的该项要求不符合协议约定。鉴于上述情况，一审法院认为可认定合同已因法律或事实上的原因不能继续履行，并无不当。一审法院基于公平原则，支持被上诉人要求解除合同并返还2万元定金的诉讼请求，并无不当。被上诉人一审提交的录音资料虽为当庭提供，但已在庭审时当庭播放，上诉人亦发表了质证意见。上诉人主张一审法院程序不当，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人陈林玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人陈林玉负担。 本判决为终审判决。 审判长 韦 玮 审判员 梅 云 审判员 王 瑜 二〇一九年十一月十九日 书记员 余建维