天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初11020号原告：天津喜来春物业服务有限公司，住所地天津市河**中山门中心东道**206-2。法定代表人：裴宪来，该公司经理。委托诉讼代理人：张耀媚，天津文诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺乐，天津文诺律师事务所律师。被告：温今罡，男，1975年9月1日出生，汉族，中国民用国际航空公司天津分公司机长，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王雪艳（被告之母），女，1947年12月11日出生，汉族，天津市钟表厂退休工人，住天津市南开区。原告天津喜来春物业服务有限公司（以下简称喜来春物业公司）与被告温今罡物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告喜来春物业公司的委托诉讼代理人贺乐、被告温今罡的委托诉讼代理人王雪艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喜来春物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告补交所欠物业费3799.29元，期限是2017年3月至2019年7月止，共计29个月；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告系物业管理企业，2017年3月1日，原告与天津市南开区金合园业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，双方约定将金合园小区委托给原告进行物业管理服务，该合同经天津市南开区物业管理办公室备案登记。合同中约定物业管理服务期限为三年，自2017年3月1日起至2020年2月29日终止。物业管理服务费为多层住宅每月每平方米0.7元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.75元的标准由业主交纳。原告按照合同约定为被告小区提供了物业服务，但被告作为天津市南开区金合园**房屋所有权人，建筑面积90.35平方米，拖欠原告自2017年3月至2019年7月期间29个月的物业管理服务费3799.29元。现经原告多次催缴，被告至今未给付原告，为维护自身合法权益，故诉至贵院，请贵院依法裁判。温今罡辩称，原告没有与我们签合同，业主大会从2016年12月就解散了，原告是2017年3月签订的合同，没有业主大会，合同是如何签订的，高飞无权代理不是我们的业主，合同是无效的，合同既然无效原告不能告我们。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业管理企业，2017年3月1日，原告与天津市南开区金合园业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》约定将金合园小区(物业项目名称）委托原告进行物业管理服务。该合同约定物业管理期限为三年，自2017年3月1日起至2020年2月29日终止，物业管理服务费标准为住宅每月每平方米0.70元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.75元的标准由业主交纳。2017年3月30日，天津市南开区物业管理办公室出具南开物备〔2017〕第26号《物业管理服务合同备案证明》对上述合同予以备案。喜来春物业公司依约为被告小区提供了物业服务。另，通过本院另案查明，原告于2019年9月初提前终止了服务合同，撤出该小区。再查，被告温今罡系金合园6-1-503号房屋所有权人，房屋建筑面积90.35平方米，拖欠自2017年3月至2019年7月期间的物业管理服务费1834.11元（0.70元/月/平方米×90.35平方米×29月）和机电设施费1965.11元（0.75元/月/平方米×90.35平方米×29月）。本院认为，原告与天津市南开区金合园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。该合同对原告及该小区全体业主具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费和机电设施费的义务。关于被告提出的其并非物业服务合同签订方，合同对其没有约束力的抗辩理由，无事实与法律依据，本院不予采纳。关于被告提出的合同无效的抗辩理由，因其未提供相关证据予以佐证，故对此抗辩理由，本院不予采纳。关于上述期间的物业管理服务费和机电设施费，被告未如期交纳的事实清楚，本院予以确认。综合考量本院另案查明的事实、已生效法律文书的裁判结果、被告的欠费期限、被告的当庭陈述及所提交的证据、物业服务标准与等级、实地调查情况、居委会反馈意见及原告提前终止服务等多方面因素，原告的物业服务存有瑕疵，一定程度上引起了业主的不满情绪，为力求积极、适时解决物业服务者与业主之间的误解与矛盾，故酌情核减被告所欠物业管理服务费的30%为宜，即应给付1283.88元，同时给付原告自2017年3月至2019年7月期间的机电设施费1965.11元，两项合计3248.99元。同时，本院尚需指出，为美化城市环境，提高居民生活质量，对小区进行物业管理是社会发展的必然趋势。原告作为物业服务企业，应当增加物业服务的透明度，加大宣传力度，主动接受业主监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和质量。被告作为小区业主，也应支持、理解原告的物业工作，应及时运用法律武器保护自己合法的权利，而不亦以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长此以久、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。双方应共同努力，创造良好的营商环境，携手营造一个干净、整洁、文明、和谐的生活宜居小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：本判决生效后十五日内，被告温今罡给付原告天津喜来春物业服务有限公司自2017年3月至2019年7月期间的物业管理服务费和机电设施费3248.99元。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告温今罡负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津喜来春物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  于钟亮二〇一九年十一月六日法官助理金红双书记员马晓雯附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。