福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0122民初2817号 原告：福州启明企业管理服务有限公司，住所地：福建省福州市连江县凤城镇文山路太一新天地**楼**。 法定代表人：徐思敏，经理。 委托诉讼代理人：孙继明，系公司员工。 被告：陈香金，女，1962年6月9日出生，汉族，住福建省连江县。 被告：陈宇翔，男，1987年10月18日出生，汉族，住福建省连江县。 原告福州启明企业管理服务有限公司(以下简称启明公司)与被告陈香金、陈宇翔物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原、被告及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 启明公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令陈香金、陈宇翔偿还水费720.2元、公摊费432元、物业费25158.5元，共计26310.7元；2.请求判决陈香金、陈宇翔支付从2012年6月1日至2018年6月30日止按年利率6%计算的利息。事实和理由：连江县凤城镇文山南路82号宏宙花园小区由福州启明企业管理服务有限公司负责物业管理，陈香金、陈宇翔居住在宏宙花园小区5号楼1101单元，同时购买4号楼10号店面，向连江县敖江镇白沙社区居民委员会承租3号楼6号店面。陈香金、陈宇翔于2010年1月10日与新兰庭物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议第五条第一项约定每月8日缴纳物业费，第二项约定物业费每平米0.8元计算，第四项约定商铺物业费按每平米1.5元计算，实际执行按1.3元/平方米计算。2014年新兰庭物业公司法人变更为姚荣，姚荣又注册了福州溪九物业公司，由福州溪九物业公司负责宏宙花园的物业运营。2017年10月19日，姚荣与徐思敏代表公司签订了物业管理转让协议，合同上只有法定代表人签字，对宏宙花园的债权债务进行转让。物业转让协议签订后，启明公司对小区电梯安装了监控，增加了巡视保安。陈香金、陈宇翔居住在宏宙花园5号楼1101室，从2015年1月份至2018年6月份拖欠物业费5490.7元，2017年5月到2018年6月拖欠水费540.6元、公摊费432元，合计6463.3元。陈香金、陈宇翔购买了宏宙花园4号楼10店面，从2016年9月到2018年6月欠水费40.5元，从2012年11月份至2018年6月份欠物业费7027.1元，合计7067.6元。连江县敖江镇白沙社区居民委员会将宏宙花园3号楼6号店面出租给陈香金、陈宇翔，第一次租期是从2012年6月15日至2015年6月15日止，第二次租期从2015年6月15日至2020年6月15日止，分别签订了两份房屋租赁合同，均约定物业费、水费由陈香金、陈宇翔负责交纳，陈香金，陈宇翔从2015年4月到2018年6月欠水费139.1元，从2012年6月至2018年6月欠物业费12640.7元，合计12779.8元。启明公司入驻宏宙花园小区后，多次找陈香金、陈宇翔催缴物业费，他们以电瓶车丢失和店面被粪便逆流倒灌造成损失而拒缴物业费。启明公司认为物业费主要用于人员工资、公共设施的保养、小区清洁卫生的费用、绿化养护的费用、办公费用及固定资产折旧、法定税金，用于安保的费用所占比例低，安保人员只能做到社区秩序的维护及对犯罪的威慑作用，只能起到防范作用，无法杜绝突发性强、技术性高的偷窃行为，所以陈香金、陈宇翔丢失的电动车与物业管理没有必然的因果关系。陈香金、陈宇翔的店铺被淹也不是物业合同上约定的范畴，也没有证据证明所受的具体损失。启明公司找陈香金、陈宇翔交涉，但陈香金、陈宇翔拒绝协商，启明公司为维护自身合法权益，只好向法院起诉。 陈香金、陈宇翔辩称，宏宙花园4号楼10店和5号楼1101室是购买的，具体时间忘记了。3号楼6店面是转租的，但与连江县敖江镇白沙社区居委会重新签订了租赁合同，承租具体时间记不清楚了。3号楼6店面和4号楼10店面确实有欠费，但是具体金额没有算过。5号楼1101室欠费情况是启明公司诉称的，但是新兰庭物业公司承诺赔偿我们丢车损失用于抵扣相应的物业费。约在三年前，3号楼6店面因为小区化粪池堵了，导致半夜粪水倒灌，造成家具被浸泡一夜损坏，店面暂停营业，请人做卫生等损失。新兰庭物业公司请人疏通化粪池，也来店里看过，但对赔偿协商不成，后新兰庭物业公司也没有催缴物业费。新兰庭物业公司的转让以及与启明公司签订的转让协议，陈香金、陈宇翔质疑其合法性，陈香金、陈宇翔的电动车丢失后，之前的物业公司有调取监控，后承诺抵扣相应的物业费。他们交物业费都是到我们店里一起交的，化粪池原告说跟他们没有关系，实际上就是小区化粪池堵塞，造成3号楼6号店面粪水倒灌，时间大概是三年前，当时是新兰庭物业公司管理。后来他们没有来向我们要物业费，他们没有来找我们，我们就不管了。启明公司向陈香金、陈宇翔主张物业费25158.5元，启明公司是2017年才入驻的，没有权利主张之前的物业费，之前所欠的物业费与启明公司无关，因为陈香金、陈宇翔与前物业公司还有其他纠纷没有解决，所以启明公司没有权利向陈香金、陈宇翔主张之前所欠的物业费。启明公司入驻之后所欠的物业费同意交纳。启明公司要求计算利息，因启明公司是最近才通知陈香金、陈宇翔缴纳物业费，之前都没有通知，所以陈香金、陈宇翔认为不需要承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的启明公司提交的前期物业管理服务协议、催款通知书、EMS回执、店面租赁合同复印件2份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、启明公司提交的证据福州溪九物业管理公司转让协议复印件1份，证明该协议由新兰庭物业公司法定代表人，同时也是福州溪九物业管理公司法定代表人姚荣与启明公司法定代表人徐思敏签订的，协议上是四个小区，宏宙花园是其中之一。宏宙花园小区物业管理由启明公司管理，原先的物业公司的债权债务已经转移给启明公司，启明公司有权向陈香金、陈宇翔收取之前所欠的水费、公摊费、物业费。陈香金、陈宇翔质证认为协议第六约定在2014年以前新兰廷公司的债务由姚荣负责，与徐思敏无关，该协议是在2017年10月19日签订，签订之日起生效，说明陈香金、陈宇翔之前欠费与启明公司无关。本院认为，该协议系复印件，真实性无法确认，启明公司未提供协议上的“福州溪九物业管理公司”的营业执照及该公司系宏宙花园小区的前物业公司的证据，且该协议的“乙方”并非启明公司，启明公司及“福州溪九物业管理公司”均未在协议上盖章，该证据不能证明启明公司的主张，本院不予采信。 2、启明公司提供照片1组，证明陈香金、陈宇翔租赁的3号楼6店面卫生间马桶高出地面30公分，卫生间逆流倒灌是陈香金、陈宇翔私自改了设计，与物业公司无关。陈香金、陈宇翔质证认为这是其他店的情况，与陈香金、陈宇翔的店无关。本院认为，该证据与本案无关，本院不作认定。 3、启明公司提供宏宙花园小区物业管理合同1份，证明启明公司负责宏宙花园小区物业管理，约定住宅按照每平米0.8元，店面按照每平米1.5元，实际按1.3元计算物业服务费。陈香金、陈宇翔质证认为该合同是2017年1月开始履行的，之后的物业费陈香金、陈宇翔愿意交纳，但是之前的与启明公司无关。本院认为，该合同系连江县凤城镇宏宙花园小区业主委员会与启明公司签订的，本院予以采信。 4、启明公司提交福州市新兰庭物业服务有限公司营业执照副本复印件及福州市台江区溪九物业服务有限公司给连江县凤城镇东北街社区居委会的公司名称变更通知复印件，证明2016年5月11日福州市新兰庭物业服务有限公司法定代表人是姚荣，2015年10月6日姚荣已注册了福州市台江区溪九物业服务有限公司，该公司开始管理宏宙花园小区物业管理工作。启明公司的法定代表人徐思敏与福州市台江区溪九物业服务有限公司法定代表人姚荣签订有小区物业转让协议，该协议合法有效，启明公司合法继承新兰庭物业公司的债权，有权对小区业主欠物业费进行追讨。本院认为，两份证据均系复印件，真实性无法确认，且未提交福州市台江区溪九物业服务有限公司的营业执照予以证实，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年12月30日，连江县凤城镇宏宙花园小区业主委员会与启明公司签订了《宏宙花园小区物业管理合同》，合同约定“委托方（下称甲方）：连江县凤城镇宏宙花园小区业主委员会受托方（下称乙方）：福州启明企业管理服务有限公司。......第二条物业基本情况：物业类型：乙方具备物业管理资质，座落位置福建省连江县凤城镇文山南路82号。......第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任”；第二章委托管理事项......第十二条“负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费”；......第三章委托管理期限第十五条“委托管理期限为三年。自2017年1月1日起至2019年12月31日止”；......第十九条物业管理服务费约定“住宅的每平方米0.8元；营业性的每平方米1.3元；小区内一层房屋用于营业性的按营业用房每平方米1.3元，......第二十七条本合同一式四份，甲乙双方及东北社区委员会、县物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力”。陈香金、陈宇翔居住宏宙花园5号楼1101室，2010年1月10日，陈香金与新兰庭物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，后尚欠部分物业服务费。陈香金、陈宇翔同时经营宏宙花园4号楼10号店及3号楼6号店，其中3号楼6号店向连江县敖江镇白沙社区居委会承租，约定管理费用、水费、电费由陈香金、陈宇翔承担。启明公司与连江县凤城镇宏宙花园小区业主委员会签订《宏宙花园小区物业管理合同》后，陈香金、陈宇翔仍未向启明公司交纳物业服务费，从2017年1月1日起至2018年6月30日止，陈香金、陈宇翔欠费情况为：5号楼1101室欠物业服务费2276.6元、水费540.6元、公摊费432元；4号楼10号店欠物业服务费1783元；3号楼6号店欠物业服务费2984.6元。启明公司于在2018年6月30日通过邮政特快专递向陈香金、陈宇翔寄送催款通知书，但陈香金、陈宇翔尚未交纳。 本院认为，连江县凤城镇宏宙花园小区业主委员会与启明公司签订的《宏宙花园小区物业管理合同》，未违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。......”，陈香金、陈宇翔作为宏宙花园小区的业主，该合同对其具有法律约束力。该合同约定的管理期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，陈香金、陈宇翔诉讼中同意支付合同签订后尚欠的物业费、水费、公摊费，同时对5号楼1101室欠费情况认可，故对于启明公司主张的陈香金、陈宇翔尚欠的自2017年1月1日起至2018年6月30日止的5号楼1101室的物业服务费2276.6元、水费540.6元、公摊费432元；4号楼10号店的物业服务费1783元；3号楼6号店的物业服务费2984.6元，以上合计8016.8元，本院予以支持。启明公司主张计算利息，可按年利率6%计算，以8016.8元为基数，从2017年10月20日计算至2018年6月30日止。但对其主张的4号楼10号店及3号楼6号店的水费、公摊费，因未能举证，故不予支持。启明公司主张与宏宙花园小区业主委员会签订《宏宙花园小区物业管理合同》之前的物业服务费、水费、公摊费，因提供的证据不足以证明陈香金、陈宇翔的欠费金额及前物业公司已将该债权转让给启明公司，并已告知陈香金、陈宇翔，故不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 陈香金、陈宇翔应在本判决生效之日起十日内向福州启明企业管理服务有限公司支付物业服务费、水费、公摊费等共计8016.8元并支付利息（以8016.8元为基数，从2017年10月20日至2018年6月30日止按年利率6%计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费458元，陈香金、陈宇翔负担140元，福州启明企业管理服务有限公司负担318元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  郑晨亮 人民陪审员  詹方和 人民陪审员  谢逞辉 二〇一九年二月二十八日 书 记 员  林仕军 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。