河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再532号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南天鹰房地产开发有限公司，住所地郑州市纬五路东段**。法定代表人：闫晓明，该公司总经理。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南天鹰物业管理有限公司，，住所地郑州市未来大道**法定代表人：闫晓明，该公司总经理。以上二再审申请人共同委托诉讼代理人：杨茗杰，河南世纪通律师事务所律师。以上二再审申请人共同委托诉讼代理人：张国超，河南世纪通律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：吴树华，女，1965年12月18日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：燕雪松，河南坦言律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨素亚，河南坦言律师事务所律师。二审上诉人（一审被告）：河南海韵置业集团有限公司，住，住所地郑州市金水区金水路******/div>法定代表人：梁坤鹏，该公司执行董事兼总经理。再审申请人河南天鹰房地产开发有限公司（以下简称天鹰房地产公司）、河南天鹰物业管理有限公司（天鹰物业公司）因与被申请人吴树华，二审上诉人、一审被告河南海韵置业集团有限公司（以下简称海韵公司）侵权责任纠纷一案，不服本院（2018）豫01民终867号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年7月29日作出（2018）豫民申9405号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人天鹰房地产公司、天鹰物业公司的委托诉讼代理人杨茗杰、张国超，被申请人吴树华及其委托诉讼代理人燕雪松到庭参加诉讼。二审上诉人、一审被告海韵公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天鹰房地产公司、天鹰物业公司申请再审称，请求：1、依法撤销原一、二审判决，改判驳回吴树华的诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由吴树华承担。事实与理由：1、案涉房屋并非独立商铺，客观上返还不能，原审判决无法执行。2、由于案涉房屋的非独立性，只能与其他商铺统一出租，多数业主已与天鹰房地产公司、天鹰物业公司签订了委托协议，同意委托天鹰房地产公司、天鹰物业公司统一对外出租，如返还案涉房屋将导致全部商铺无法出租，严重损害商场其他业主的合法权益。3、天鹰房地产公司、天鹰物业公司在案涉房屋管理期间一直支付吴树华房屋租金，原审判决天鹰房地产公司、天鹰物业公司赔偿吴树华租金损失没有事实依据。吴树华辩称，1、案涉房屋拥有独立产权，并已办理了产权证书，依法可以进行分割。2、天鹰房地产公司、天鹰物业公司在明知未获得全部租赁房屋的业主授权的情况下，故意将吴树华等人的房屋非法出租给海韵公司使用并实际占有至今，海韵公司未尽审慎审查义务，三公司构成共同侵权，依法应当承担连带责任。海韵公司未到庭未答辩。吴树华向一审法院起诉请求：1．判令天鹰物业公司、天鹰房地产公司、海韵公司立即停止侵权行为，返还吴树华位于金水区未来路73号院1幢二层C-2-01号房屋；2．判令天鹰物业公司、天鹰房地产公司、海韵公司赔偿吴树华经济损失，自2015年12月31日即天鹰物业公司、天鹰房地产公司、海韵公司共同实施侵权行为之日起至实际搬出案涉房屋之日止的房屋租金（参照郑州市房屋租赁市场指导价格，以实际评估价格为准，暂计至2017年3月31日为人民币153387元，应计至天鹰物业公司、天鹰房地产公司、海韵公司实际搬出案涉房屋之日为止）；3．本案诉讼费、鉴定费由天鹰物业公司、天鹰房地产公司、海韵公司共同承担。一审法院认定事实：吴树华提交的《商品房买卖合同》载明：2004年12月27日吴树华从天鹰房地产公司购得金水区未来路73号1幢二层C-2-01号房屋，用途为商业，建筑面积52.44m2，总金额为388056元，房屋现定名为锦江国际花园。2005年3月3日有天鹰房地产公司盖章的河南省不动产统一发票（发票号码000××××2674）显示：客户名称吴树华，房产地址为未来路73号，项目为1-C-2-01，面积52.44m2，房款金额为388056元。吴树华提交的2005年3月3日河南省契税完税证显示：纳税人名称吴树华，纳税人地址为金水区未来路73号锦江国际花园1幢2层C-2-01号，税目为房屋买卖，成交面积为52.44m2，应纳税额为15522元。2004年11月29日吴树华（甲方）与天鹰房地产公司（乙方）签订的委托经营协议约定：甲方委托乙方经营的资产物业为二层C-2-01号铺位，面积52.44m2。由乙方对商铺进行统一管理经营，包括对外招商出租，收取租金等。委托经营期限为十年，自2005年1月1日至2014年12月31日止。委托经营期满，本协议自动解除，甲方商铺由业主委员会统一管理。2015年12月31日天鹰房地产公司（出租方）、天鹰物业公司（物业服务方）、海韵公司（承租方）签订租赁协议书约定：出租标的物位于郑州市金水区未来路73号锦江国际花园9、10、11号楼的商业部分地上三层的房屋，共569套房屋，总面积16380.38平方米。租赁期限为15年，自2016年1月1日届满对应的2030年12月31日止，第一年即2016年租金为1965645.06元，即每年每平方米120元；第二年即2017年租金为5896936.80元，即每年每平方米360元。在出租给海韵公司569套房屋，总面积16380.38平方米的房屋中，天鹰物业公司对其中466套、面积13312.65平方米享有所有权，剩余103套、面积3067.73平方米的房屋所有权归个人业主，其中包括吴树华所有的52.44m2的房屋。2015年12月31日天鹰物业公司与天鹰房地产公司签订协议书约定：天鹰物业公司委托天鹰房地产公司将个人业主所有的103套房屋出租给海韵公司，天鹰物业公司承诺该103套房屋已经个人业主委托出租，同时天鹰物业公司有权委托天鹰房地产公司对该103套房产出租。一审法院认为，吴树华提交《商品房买卖合同》及不动产发票、契税完税证明及与天鹰房地产公司签订委托经营协议足以证明吴树华是案涉房屋的所有人，拥有案涉房屋的所有权。吴树华与天鹰房地产公司签订委托协议将案涉房屋委托天鹰房地产公司经营至2014年12月31日，委托协议到期后，天鹰房地产公司应将案涉房屋返还吴树华，但案涉房屋在协议到期后处于空置状态。2015年12月31日，天鹰房地产公司作为出租方、天鹰物业公司作为物业服务方将案涉房屋在内的整体商铺出租给海韵公司，天鹰房地产公司在委托经营协议到期后已无权处分案涉房屋，天鹰房地产公司和天鹰物业公司在未经吴树华同意将案涉房屋出租的行为已经构成侵权，应当承担侵权责任。海韵公司在承租案涉房屋时未对案涉房屋的来源合理审查，未尽到审慎义务，海韵公司与天鹰房地产公司、天鹰物业公司构成共同侵权，应与天鹰房地产公司、天鹰物业公司承担共同侵权责任。因此吴树华要求天鹰物业公司、天鹰房地产公司、海韵公司立即停止侵权行为，返还吴树华位于金水区未来路73号院1幢一层C-2-01号房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于天鹰物业公司、天鹰房地产公司、海韵公司的侵权行为对吴树华造成的损失，吴树华主张参照郑州市房屋租赁市场指导价格，以实际评估价格为准，自2015年12月31日暂计至2017年3月31日，直至天鹰物业公司、天鹰房地产公司、海韵公司实际搬出案涉房屋止，但吴树华并没提供证据证明以往房屋出租租金数额，亦未申请对案涉房屋租金进行评估，因此该院按照天鹰房地产公司、天鹰物业公司统一对外出租的实际价格计算吴树华的经济损失。根据天鹰物业公司、天鹰房地产公司、海韵公司签订的租赁协议，案涉房屋所在整体商铺2016年实际租金为120元每平方米，2017年实际租金为360元每平方米，案涉房屋总面积为52.44平方米，因此截止到2017年3月31日，天鹰物业公司、天鹰房地产公司、海韵公司应赔偿吴树华租金损失11012.4元（120元×52.44m2＋360元×52.44m2÷12月×3月）。2017年3月31日之后直至天鹰物业公司、天鹰房地产公司、海韵公司实际搬出案涉房屋之日应按2017年的租金标准即360元每平方米计算。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、被告河南天鹰物业公司管理有限公司、被告河南天鹰房地产开发有限公司、被告河南海韵置业集团有限公司立即停止侵权行为，并于本判决生效之日起十日内返还原告位于金水区未来路73号院1幢2层C-2-01号房屋；二、被告河南天鹰物业公司管理有限公司、被告河南天鹰房地产开发有限公司、被告河南海韵置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告从2015年12月1日起至2017年3月31日止租金损失共计11012.4元，并赔偿原告租金损失至三被告实际搬出C-2-01号房屋止（房屋总面积52.44平方米，2017年3月31日之后房屋租金按360元每平方米计算）；二、驳回原告吴树华的其他诉讼请求。如被告河南天鹰物业公司管理有限公司、被告河南天鹰房地产开发有限公司、被告河南海韵置业集团有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3368元，减半收取1684元，由天鹰物业公司、天鹰房地产公司、海韵公司负担。本院二审经审理查明，天鹰公司与梁卫东签订有房屋租赁合同，显示梁卫东承租的房屋2015年1月1日至2015年3月31日租赁费标准为105.58元/平方米/月。天鹰房地产公司与郑州市金水区托斯卡纳意大利餐厅签订有房屋租赁合同，显示郑州市金水区托斯卡纳意大利餐厅承租的房屋2015年4月1日至2015年12月31日租赁费标准为109.47元/平方米/月。二审诉讼中，天鹰房地产公司、天鹰物业公司称其与其他个人业主签订的租赁费平均标准为68元/平方米/月，对于天鹰房地产公司和天鹰物业公司陈述的该事实，吴树华未提出异议。本院二审查明的其他案件事实同一审。本院二审认为，天鹰房地产公司、天鹰物业公司在天鹰房地产公司与吴树华签订的《委托经营协议》到期后，未经房屋所有权人吴树华同意，擅自将涉案房屋出租，侵犯了吴树华的合法权益，应当承担相应的赔偿责任。吴树华因被侵权造成了其无法使用、出租涉案房屋，从而减少了相应的收入，因此，可以相应租金确认吴树华的相关损失。一审判决以天鹰房地产公司、天鹰物业公司与海韵公司之间的租赁协议中显示的租金标准确定涉案房屋2016年实际租金标准为120元/平方米/年（即10元/平方米/月），2017年实际租金标准为360元/平方米/年（即30元/平方米/月），以上标准与天鹰房地产公司和梁卫东之间签订的房屋租赁协议中显示的租金标准105.58元/平方米/月以及天鹰房地产公司与郑州市金水区托斯卡纳意大利餐厅之间签订的房屋租赁协议中显示的租金标准109.47元/平方米/月存在巨大差异。且与天鹰房地产公司、天鹰物业公司在二审过程中述称的其与其他个人业主签订的租赁费平均标准68元/平方米/月亦存在较大差异，因此，一审认定吴树华的损失计算标准按照10元/平方米/月计算错误。综合本案各方对于租赁费标准的举证情况，同时考虑相关房屋坐落位置、面积不同对租赁费标准产生的影响，本院二审酌定吴树华因侵权而造成损失的计算标准为68元/平方米/月，即每月3565.92元（68元/平方米/月×52.44平方米）。诉讼中，各方均未提供充分有效的证据证明涉案房屋租金标准存在明显变动的事实。综合以上，本院二审认定，自2015年12月31日至2017年3月31日期间，天鹰物业公司、天鹰房地产公司、海韵公司应赔偿吴树华的损失金额为53488.80元（3565.92元/月×15个月），2017年3月31日之后直至天鹰物业公司、天鹰房地产公司、海韵公司实际搬出案涉房屋之日应按3565.92元/月标准计算。海韵公司作为承租人，其在签订房屋租赁合同时负有核实房屋所有权权属的义务，但海韵公司并未对案涉房屋的来源进行合理审查，未尽到审慎义务，因此，一审法院认定海韵公司与天鹰房地产公司、天鹰物业公司构成共同侵权，应与天鹰房地产公司、天鹰物业公司承担共同侵权责任并无不当。综上所述，海韵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；吴树华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院二审判决：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初20845号民事判决；二、河南天鹰物业公司管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司立即停止侵权行为，并于本判决生效之日起十日内返还吴树华位于金水区未来路73号1幢二层C-2-01号房屋；三、河南天鹰物业公司管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿吴树华从2015年12月31日起至2017年3月31日止租金损失共计53488.8元，并赔偿吴树华租金损失至河南天鹰物业公司管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司实际搬出C-2-01号房屋止（房屋总面积52.44平方米，2017年3月31日之后按3565.92元/月计算）；四、驳回吴树华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3368元，减半收取1684元，由天鹰物业公司、天鹰房地产公司、海韵公司负担。二审案件受理费3368元，由海韵公司负担。本院再审经审理查明的事实与原一、二审查明的事实一致。本院再审认为：吴树华提交《商品房买卖合同》及不动产发票及与天鹰房地产公司签订委托经营协议足以证明吴树华是案涉房屋的所有人，拥有案涉房屋的所有权。在天鹰房地产公司与吴树华签订的《委托经营协议》到期后，天鹰房地产公司、天鹰物业公司未经房屋所有权人吴树华同意，擅自将涉案房屋出租，侵犯了吴树华的合法权益，天鹰房地产公司、天鹰物业公司应当承担其侵权行为所造成的损失。海韵公司作为承租人，其在签订房屋租赁合同时对案涉房屋的来源未尽到审慎审查义务，原判决海韵公司与天鹰房地产公司、天鹰物业公司构成共同侵权，应与天鹰房地产公司、天鹰物业公司承担共同侵权责任并无不当。二审判决认定侵权给吴树华造成损失的计算标准，合理适当。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。吴树华系涉案商铺房屋所有权人，对该不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。天鹰房地产公司、天鹰物业公司再审称涉案商铺空间上无法分割，客观上返还不能的理由，于法无据。其他业主的利益同样应当保护，但不应当成为天鹰房地产公司、天鹰物业公司侵权的理由。综上所述，天鹰房地产公司、天鹰物业公司申请再审的理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2018）豫01民终867号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杨正辉审判员  胡忠宇审判员  王明哲二〇一九年十一月二十一日书记员  李 丹