湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鄂01执异1113号 案外人：朱文俊，男，1985年7月26日出生，汉族。 案外人：尹满璐，女，1989年4月18日出生，汉族。 申请人：中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司，住所地：武汉市武昌区体育街特**（银泰大厦**）。 法定代表人：龙志林，该公司总经理。 被申请人：湖北华人置业投资有限公司，住所地，住所地：湖北省襄阳高新区车城大道iv> 法定代表人：王星，该公司董事长。 被申请人：旺前实业集团有限公司，住所地，住所地：湖北省襄阳市高新区春园东路**iv> 法定代表人：王前，该公司董事长。 被申请人：襄阳冠良实业有限公司，住所地：湖，住所地：湖北省襄阳市高新区邓城大道**> 法定代表人：王伟，该公司董事长。 被申请人：老河口市旺前置业有限公司，住所地：老河，住所地：老河口市城东大道** 法定代表人：王前，该公司董事长。 被申请人：王前，男，汉族，1962年2月11日出生。 被申请人：张旺花，女，汉族，1962年7月18日出生。 本院在申请人中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称华融资产湖北分公司）对被申请人湖北华人置业投资有限公司（以下简称华人置业公司）、旺前实业集团有限公司、襄阳冠良实业有限公司（以下简称冠良实业公司）、老河口市旺前置业有限公司、王前、张旺花因合同纠纷申请采取诉前财产保全措施的执行中，案外人对本院查封被申请人华人置业公司名下位于襄阳市高新区谢洼居委会路东湖国际花园三期40栋1单元某室（以下简称案涉房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人请求：一、确认案涉房屋归其所有；二、解除对案涉房屋的查封。理由：2015年5月14日，案外人与华人置业公司订立了《商品房买卖合同》，约定案外人购买华人置业公司开发的案涉房屋，房屋建筑面积为144.67平方米，总价款为620000元，合同订立后，已付款400000元，尾款未付。2016年4月21日，案外人与开发商办理了房屋交接手续，实际占有了该房屋。案外人发现案涉房屋已于2017年12月份被本院查封，案外人认为案涉房屋归其所有，其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，请求解除对案涉房屋的查封。案外人向本院提交《商品房买卖合同》、《销售不动产统一网络发票》、《收据》等证据予以证实。 经审查查明，根据申请人华融资产湖北分公司对被申请人华人置业公司、旺前实业集团有限公司、冠良实业公司、老河口市旺前置业有限公司、王前、张旺花因合同纠纷案申请采取诉前财产保全的申请，2017年12月26日，本院作出（2017）鄂01财保290号民事裁定书，裁定如下：一、查封被申请人华人置业公司名下位于襄阳市樊城区谢洼居委会东湖国际花园35套房屋（房产详细信息见附件一，含案涉房屋）；二、查封被申请人冠良实业公司名下位于襄阳市高新区余岗居委会使用权面积为183353.2㎡的土地使用权（土地使用权证：襄阳国用（2014）第420606011001GB00258号土地使用权证）；上述保全标的累计限额30050600元。2018年1月22日，本院作出（2018）鄂01执保3号协助执行通知书，请求协助执行以下事项：一、查封华人置业公司名下位于襄阳市高新区谢洼居委会路东湖国际花园35套房屋（含案涉房屋）；二、查封冠良实业公司名下位于襄阳市高新区余岗居委会使用权面积为183353.2平方米的土地使用权【土地使用权证：襄阳国用（2014）第420606011001GB00258号土地使用权证】；三、查封期限为三年，自2018年2月12日起至2021年2月11日止。因华人置业公司名下的襄阳市高新区谢洼居委会路东湖国际花园35套房屋位于襄阳市樊城区人民法院辖区内，2018年2月8日，本院作出（2018）鄂01执保3号委托执行函，将查封上述房屋的事项委托襄阳市樊城区人民法院执行。因冠良实业公司名下的襄阳市高新区余岗居委会使用权面积为183353.2平方米的土地【土地使用权证：襄阳国用（2014）第420606011001GB00258号土地使用权证】位于襄阳高新技术产业开发区人民法院辖区内，2018年2月8日，本院作出（2018）鄂01执保3号之一委托执行函，将查封上述土地使用权的事项委托襄阳高新技术产业开发区人民法院执行。2018年2月12日，襄阳市不动产登记局签收并办理了本院（2017）鄂01财保290号民事裁定和协助执行通知书上载明的查封事项。襄阳市不动产登记局在本院委托襄阳高新技术产业开发区人民法院办理查封冠良实业公司土地使用权的送达回证上备注：本次查封为轮候查封；在本院委托襄阳市樊城区人民法院办理的查封华人置业公司名下35套房屋（含案涉房屋）的送达回证上备注：38、39、40、41幢里查封的房产为预查封。 另查明，2016年4月21日，华人置业公司（出卖人）与案外人朱文俊、尹满璐（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于开发区谢洼居委会、编号为22-1-54-1的地块的土地使用权，规划用途为住宅用地，在该地块上投资建设商品房，定名为东湖国际花园；买受人购买的商品房为预售商品房，为东湖国际花园第40【幢】1单元某号房；该商品房的设计用途为住宅，建筑面积共144.67平方米，单价为每平方米4285.62元，总金额620000元；买受人于2016年4月21日交房款200000元，剩余房款于2016年9月30日前付清；出卖人应当在2016年12月31日前，将符合该合同约定的商品房交付买受人使用。2016年4月21日，华人置业公司开具《收据》显示，案外人支付购房款200000元；2016年4月21日、2017年2月27日，华人置业公司分别开具的《收据》显示，案外人分别支付购房款200000元。案外人提交的《增值服务施工任务单》显示，2016年11月10日，襄阳华润燃气有限公司完成对案涉房屋的检测。案外人提交的水费、电费缴款凭证显示：案外人自2017年12月迄今均在占有使用案涉房屋。2019年11月20日，襄阳市房屋产权与市场管理处档案室开具的《证明》显示，案外人名下无房屋登记信息。 本院认为，首先，本案的焦点问题是案外人对案涉房产享有的权利是否能够排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人在法院查封之前已签订商品房买卖合同，并已支付房屋价款的百分之五十以上，且名下无其他用于居住的房屋。故，案外人对案涉房屋享有的权利能够排除执行。 其次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对案涉房屋的执行。 最后，关于案外人请求确认案涉房屋归其所有的问题。不属于本案根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》予以审查的范围，案外人可另行通过诉讼途径予以救济。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对位于襄阳市樊城区谢洼居委会路东湖国际花园40栋1单元某室的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  姚红 审判员  谌玲 审判员  周浩 二〇一九年十一月二十五日 法官助理刘万花 书记员文曼