江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0581民初9092号 原告：高伟军，男，1975年1月29日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：浦兴国，江苏正和正律师事务所律师。 被告：常熟市凯前针织有限公司，统一社会信用代码913205817413053038，住所地江苏省常熟市尚湖镇练塘练南村。 法定代表人：宗开元，总经理。 委托诉讼代理人：彭文兵，江苏福地律师事务所律师。 原告高伟军与被告常熟市凯前针织有限公司（以下简称凯前针织公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理后，依法由审判员唐海山适用简易程序，于2018年8月27日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2019年2月14日公开开庭进行了审理。原告高伟军的委托诉讼代理人浦兴国、被告凯前针织公司的委托诉讼代理人彭文兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高伟军向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还租金人民币2064000元及利息（自2018年2月24日起至判决确定的日期止，按银行同期贷款基准利率计算）；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年4月18日，原告与被告签订房屋出租权转让合同，约定由被告将坐落于常熟市尚湖镇练南开发区的房屋的出租权转让给原告，期限为2013年4月18日起至2028年4月17日止，原告每年支付被告50万元。原告分别于2013年3月28日支付被告20万元，于2013年4月8日支付被告10万元，于2013年5月8日支付被告20万元，于2014年3月10日支付被告48万元，于2014年8月25日支付被告20万元，于2015年3月12日支付被告20万元。2015年7月26日，被告出具收条1份，确认被告又收到原告支付的2016年度至2018年期间的出租权转让款300万元。2017年6月12日，原告又支付被告租金10万元。2018年2月23日，常熟市人民法院出具（2017）苏0581执恢466号之三执行裁定书，除去了原告在常熟市尚湖镇练南开发区的房屋上的租赁权，导致原告无法继续行使出租权。被告收取的出租权转让款实际上是租金，应当予以返还。 被告凯前针织公司辩称：1、被告没有收到原告提到的租金。2、原告在虚构事实，讹诈被告的资金。3、在法院出具（2017）苏0581执恢466号之三执行裁定书过程中，原告对于法院的口头警告没有深刻反思，至今未能正确认识到自己所作所为的严重后果。4、针对原告主张的事实和理由，被告具体答辩意见如下：（1）原告提及的出租权转让合同是在2015年7月26日由原告拿出来要求宗开元签订的，而不是在2013年4月18日签订的。（2）原告诉称的汇款记录与房屋出租权转让合同没有关联性，原告也未能进行举证。（3）被告出具的收条是在2015年7月26日经原告要求出具的。（4）原告没有支付给被告300万元。（5）房屋出租权转让合同的真实性已经被法院否定，原告曲解其在合同真实性被否定前享有行使出租权的权利，原告固执认为其在合同真实性被否定前的付款行为与合同有关。原告现就300万元的款项进行莫须有的索回，是讹诈和犯罪。故要求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：位于常熟市尚湖镇练塘练南村、房地号（不动产单元号）为×××的房屋(共7幢)登记所有权人为被告凯前针织公司，登记时间为2010年8月。被告凯前针织公司的法定代表人宗开元曾在落款日期为“2013年4月18日”的《房屋出租权转让合同》下方落款处甲方一栏签字并加盖被告凯前针织公司公章。原告高伟军在该合同下方落款处乙方一栏签字。《房屋出租权转让合同》上载明：甲方（转让方）为凯前针织公司，乙方（受让方）为高伟军；甲方将其所有的坐落于尚湖镇练南开发区号码为×××、面积为5500平方米的房屋出租权转让给乙方，时间自2013年4月18日至2028年4月17日；转让价格为每年50万元；乙方将该房屋全部出租并收取租金后，于一个月内向甲方支付全额钱款；本合同签订后，甲方不得与他人签订该房屋的租赁合同；“同意转租”。该合同文本系由原告提供，除落款处甲方一栏的签名和公章外，其余手写内容都是由原告高伟军书写。 2015年7月26日，宗开元、被告凯前针织公司向原告高伟军出具收条1份，载明：今收到高伟军2016年度至2028年出租权转让款300万元（转账支付）。同日15时18分许至15时46分许，原告高伟军尾号为“5418”的农业银行账户分别向宗开元尾号为“7978”的农业银行账户转账20万元、30万元、20万元、30万元、20万元、30万元、50万元、50万元、50万元，交易渠道均为转账电话。同日，上述300万元转账后，原告高伟军的上述账户还向宗开元上述账户转账了35000元。上述15时18分许至15时46分许时间段中前8笔转账款项对应的每笔款项在进入宗开元账户后一两分钟之内随即又一笔一笔被转入案外人戴芳尾号为“1170”的农业银行账户，共计250万元。随后，该250万元又立即以每笔50万元的数额转入原告高伟军上述尾号为“5418”的农业银行账户，共转入5笔。上述银行卡转账均由原告高伟军具体进行操作。在2015年7月26日之前及之后，案外人戴芳尾号为“1170”的农业银行账户与原告高伟军尾号为“5418”的农业银行账户之间有多次款项往来记录。 宗开元作为法定代表人的另一企业常熟市开元化工有限责任公司曾于2015年8月10日向原告高伟军尾号为“5418”的农业银行账户汇款201600元。宗开元的银行账户与常熟市开元化工有限责任公司银行账户之间的资金往来极为频繁。 在本院受理的申请执行人常熟市月木木业销售有限公司与被执行人常熟淙盛新材料科技有限公司、凯前针织公司金融借款合同纠纷一案中，原告高伟军曾于2017年对本院执行拍卖被告凯前针织公司名下位于常熟市尚湖镇练塘练南村土地使用权及该地块上1-7幢房屋（即本案中《房屋出租权转让合同》中的房屋）提出权利主张，并提供了房屋出租权转让合同、收条、厂房租赁合同、房屋租赁合同、银行业务回单等证据材料。其中银行业务回单载明：高伟军尾号为“5418”的农业银行账户向宗开元尾号为“7978”的农业银行账户分别于2013年3月28日转账20万元，于2013年4月8日转账10万元，于2013年5月8日转账5000元、195000元，于2014年3月10日转账480000元，于2014年8月25日转账20万元，于2015年3月12日转账20万元，于2017年6月12日转账10万元。上述租赁合同显示高伟军最早于2016年5月1日以自己的名义与案外人签订了涉案房屋的租赁合同。其中高伟军与常熟市尚湖镇天富通用商业设备厂（缪丽民）签订的房屋租赁合同显示租赁期限自2016年5月1日至2023年4月30日。为此，本院与宗开元进行了谈话。宗开元表示凯前针织公司与高伟军之间存在借贷关系，所以把房屋租给高伟军，实际上欠高伟军200多万元。为了有保证，高伟军要求宗开元出具了金额为300万元的收条。转账是在宗开元办公室转账的，转来转去其也搞不清了。实际上是把以前欠高伟军的钱一起算了算，然后再借十几万元，总计借款金额凑成了200万元。宗开元认为200多万元应该能还得起，只要能还钱，高伟军也不会主张租赁协议。宗开元还表示其收取房屋租金到2016年5月，之后的房屋租金才由高伟军收取。后申请执行人常熟市月木木业销售有限公司认为高伟军未将款项直接支付给凯前针织公司，且款项支付与租赁合同不符，带租拍卖影响其合法权益，故申请除去该租赁后再拍卖。本院经审查后认为：高伟军提交的付款凭证显示的转账次数较多，金额琐碎，与房屋出租权转让合同载明的付款期限、金额无法对应；在合同签订两年之后被执行人凯前针织公司写下收到“2016年至2028年出租权转让款￥3000000元”的收条，无证据证明双方对租金进行了调整，与合同约定的金额出入极大，不合常理；被执行人凯前针织公司自认与案外人高伟军之间存在借贷关系，其自行收取租金至2016年5月。因此，双方签订的房屋出租权转让合同的目的是为高伟军与被执行人凯前针织公司的借款进行担保，而非高伟军租赁该房产并占有、使用。故本院对高伟军与被执行人凯前针织公司的房屋出租权转让合同真实性不予认可。申请执行人申请去除租赁后拍卖的请求依法有据，应予支持。据此，本院于2018年2月23日出具（2017）苏0581执恢466号之三执行裁定书，裁定除去高伟军在凯前针织公司名下常熟市练塘练南村土地使用权[常流集用（2003）字第×××号]及该地块上常熟市尚湖镇练塘练南村1、2、3、4、5、6、7幢房产、无证房产上的租赁关系。后原告高伟军于2018年5月2日向本院提出执行异议，对本院执行相关土地使用权及房产不服，要求撤销（2017）苏0581执恢466号之三执行裁定书，并要求带租拍卖。高伟军为此向法院提交了房屋出租权转让合同、收条、厂房租赁合同、房屋租赁合同、银行业务回单等证据材料。本院经审查后，认为高伟军提交的证据未达到优势证据的证明标准，故对高伟军与凯前针织公司之间的房屋租赁合同的真实性不予认定。据此，本院于2018年5月3日出具（2018）苏0581执异30号执行裁定书，裁定驳回高伟军的异议请求，并告知其如对该裁定不服，可以向本院提起诉讼。后原告高伟军未因不服本裁定而向本院提起执行异议之诉。 本案第一次庭审中，原告高伟军自认其是做资金借贷生意的。原告高伟军向法庭表示：其与被告凯前针织公司之间除了本案纠纷外，没有其他经济往来；其与常熟市开元化工有限责任公司之间没有经济往来；其与宗开元之间有小额的借贷关系，几万元钱的那种。原告高伟军还自认其以自己名义第一次与案外人签订租赁合同的时间为2016年5月1日。 本案第二次庭审中，原告高伟军向法庭补充提交了金额为143万元的借条1份，落款时间为2015年5月9日。该借条上注有“此借条已还上作废2015年7月26日宗开元”字样。原告高伟军表示上述证据证明2015年7月26日通过案外人戴芳账户转账给高伟军的250万元系宗开元归还原告高伟军的借款。当时宗开元结欠高伟军借款为2465000元，所以后来原告高伟军又返还给宗开元35000元。但是原告表示除了143万元的借条外，其余1035000元借款对应的借条已经找不到了。被告凯前针织公司经质证后表示原告前后陈述矛盾，该借条不能证明原告的证明目的。原告高伟军还向法庭补充提交了落款日期为2013年4月25日的《房屋租赁合同》1份，以证明原告高伟军于2013年4月25日与缪丽民（常熟市尚湖镇天富通用商业设备厂）签订租赁合同，约定由高伟军将涉案房屋的部分出租给了缪丽民（常熟市尚湖镇天富通用商业设备厂），租赁期限自2013年4月30日至2019年4月30日。被告凯前针织公司经质证后表示该房屋租赁合同系2015年左右形成的，非2013年4月25日形成的，且上面的相关内容系原告单方添写。被告凯前针织公司向法庭提交了收条复印件2份、证明复印件1份，以证明2015年7月26日之前，承租人缪丽民（常熟市尚湖镇天富通用商业设备厂）承租凯前针织公司的租金都是付给宗开元的，而无他人参与出租。原告高伟军经质证后表示对收条不予认可，对证明的真实性无法确认。 庭审中，原告高伟军表示2013年年初时，原被告开始商谈租赁事宜，于当年3月确定需要租赁。故原告于2013年3月28日转账支付了第一笔租金20万元，因为大家是朋友，所以原告预付了租金。原告当时与被告签订房屋出租权转让合同的目的是为了由被告将房屋出租给原告，原告每年出50万元租金，再由原告进行转租。原被告之间的租赁合同是真实存在的，但现在法院将房屋上的租赁去除了，导致原告无法收取租金。原告认为不管合同的真实性能否被确认，原告都可以以不当得利来要求被告返还租金。故原告有权要求被告返还预收的租金。原告一共支付租金448万元。2018年2月3日法院强制解除了原被告之间的租赁合同，故原告至2018年2月3日只需支付2416000元租金，差额部分2064000元租金应当由被告返还。同时被告还应支付利息。被告凯前针织公司则表示，原被告之间不存在真实的租赁关系，签订房屋出租权转让合同仅是对资金借贷的担保。原告庭审中提交的房屋出租权转让合同签订时间为2015年7月26日，非2013年4月18日。2015年7月26日当天，除了形成房屋出租权转让合同、收条外，宗开元还向原告出具过借条1份。借条内容为：今向高伟军借款300万元，借期3个月，以当天转账为准。借款人为宗开元，加盖了被告凯前针织公司的公章。宗开元及其经营的常熟市开元化工有限责任公司与原告存在借款和承兑业务方面的合作。由于常熟市开元化工有限责任公司名下无资产，而被告凯前针织公司名下有资产。原告认为其对常熟市开元化工有限责任公司的债权可能不能实现，故要求被告出具了借条、合同和收条。原告至今也未向被告汇款。原告本案中提及的汇款经过是其与常熟市开元化工有限责任公司资金往来，其将相应汇款进行了组合拼凑到本案租赁合同中来。 以上事实，有房屋出租权转让合同、收条、执行裁定书、银行交易流水、借条及本案庭审笔录等材料在卷予以佐证。 本院认为，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。本案中原被告之间的争议主要在于落款日期为2013年4月18日的《房屋出租权转让合同》是否能够反映为真实的租赁合同关系。原告虽然认为其与被告之间存在真实的租赁合同关系，并先后共预付了448万元的租金，但原告关于多次汇款为支付租金的解释明显与《房屋出租权转让合同》关于租金支付方式的约定不符。虽然2015年7月26日的收条明确300万元为2016年度至2028年的租金，但原告没有提交证据证明双方对租金标准进行了变更，且差距巨大，明显有悖常理。2015年7月26日的收条载明300万元为2016年度至2028年的租金，而在此之前原告转给宗开元的资金总额与每年50万元的标准不符，无法反映出2016年度之前的“租金”已经支付完毕。原告表示在2017年6月12日又支付被告10万元租金，明显与2015年7月26日的收条载明的信息存在矛盾。被告及宗开元虽然于2015年7月26日向原告出具300万元的收条，但是原告转入宗开元账户内的300万元中的250万元于当天在极短时间内又通过案外人账户转入原告账户内。原告虽然认为该250万元为被告归还的借款，但其在庭审中又曾明确表示原告只与宗开元存在金额为几万元的借款往来，与被告没有借款往来。原告第二次庭审中补充提交的证据也无法证明该250万元系归还的是借款，况且以通过向案外人账户转账后再转回原告账户的方式归还借款也不符合常理。原告先是在庭审中表示其以自己的名义与案外人就涉案房屋第一次签订租赁合同发生在2016年5月1日，但后来又提交了落款时间为2013年4月25日其与案外人签订的租赁合同，且针对同一“承租人”的两份合同中载明的租赁期限明显存在重合、矛盾，有悖常理。原告虽然认为其与被告之间存在真实租赁合同关系，但本院作出（2018）苏0581执异30号执行裁定书否认租赁合同真实性并驳回其异议请求后，原告又未依法提起执行异议之诉。原告上述种种言行表现明显存在矛盾和违背常理之处，也有违背诚信之嫌。反观被告的陈述与解释，被告认为由于原告与宗开元、常熟市开元化工有限责任公司之间存在资金借贷往来，《房屋出租权转让合同》仅是为了确保原告借款债权的实现，而非真实的租赁合同关系。事实上，从相关银行交易明细来看，原告的银行账户与宗开元的银行账户之间确实前后存在大量的资金往来，原告的银行账户与常熟市开元化工有限责任公司的银行账户之间也有过资金往来。原告第二次庭审时补充提交的借条若为真实客观的，也恰可证明其与宗开元之间存在资金借贷关系。同时原告在庭审中也自认其从事资金借贷生意。故结合原被告的陈述、解释及查明的资金往来的事实，结合本院在执行程序中所作出的（2017）苏0581执恢466号之三执行裁定、（2018）苏0581执异30号执行裁定，本院对原被告之间签订的《房屋出租权转让合同》的真实性表示怀疑。本院认为原告现有证据不足以证明其与被告之间存在真实的房屋租赁合同关系，相反可以表明原告与宗开元等民事主体之间存在资金借贷关系的可能性较高。所以，不排除原被告签订《房屋出租权转让合同》系对资金借贷进行担保的可能性存在。故本院无法认定原告在本案中提及的448万元系其支付给被告的租金。因不排除原告与宗开元等民事主体之间存在资金借贷关系的可能性，故原告基于租赁合同关系或者不当得利法律关系要求被告返还租金2064000元及利息的主张均于法无据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告高伟军的诉讼请求。 案件受理费收取23312元，财产保全费5000元，合计诉讼费28312元，由原告高伟军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  唐海山 人民陪审员  周月珍 人民陪审员  秦琴华 二〇一九年二月十五日 书 记 员  王堰平