湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初2780号原告：杨慧，女，汉族，1976年8月18日出生，黄冈市黄州区人，身份证住址武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：孙洪清，湖北文赤壁律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：孙林澜，湖北文赤壁律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：占碧春，男，汉族，1964年8月2日出生，黄冈市黄州区人，住黄冈市黄州区。被告：谢国珍，女，汉族，1966年7月12日出生，黄冈市黄州区人，住址同上。原告杨慧与被告占碧春、谢国珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨慧及其委托代理人孙洪清，被告占碧春到庭参加了诉讼，被告谢国珍经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告杨慧向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效。2、判令两被告返还原告购房款608000元及资金占用期间利息18240元（该利息以608000元为基数，按年利率6%自2019年4月6日计算至2019年10月6日，实际利息计算至被告返还608000元购房款及利息之日止）。3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年4月6日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，原告购买被告位于路口镇路口村的一处房屋，建筑面积296.4平方米、占地面积106.7平方米。协议约定房屋成交价808000元，原告首期支付房款608000元，办理房屋过户之日支付第二期房款200000元。原告已依约向被告支付了608000元。根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证”。原告系城镇居民，被告与原告签订的房屋买卖合同已经违反法律、行政法规的强制性规定，根据合同法第五十二条的规定，该合同应为无效合同。原告为维护合法权益，诉至人民法院。被告占碧春辩称，我与被告谢国珍系夫妻关系。2018年12月27日，原告与二被告签订了房屋（位于路口镇小学附近三环路**）买卖定金合同，当时出面购房的是方伟（原告前夫），原告与方伟一起到被告家中提出购买位于路口镇的房屋，我介绍了房屋情况并将房产的三证给他们看了，方伟买房子是为了花钱将集体土地改转为国有土地使用权。2018年12月27日方伟转账给我妻子账户108000元，2019年4月4日又转账至我妹夫郭克勤账户500000元。后原告提出购买的房屋证件有问题不想买了，我当时告诉原告购房款是我收方伟的钱，如果退款需要方伟当面。被告谢国珍未作答辩。原告杨慧为支持其诉讼请求，庭审时提交了如下证据：证据1.原告身份证、常住人口登记表。拟证明原告的身份情况及原告系城镇居民，被告不得向原告出售在集体土地上所建的房屋。证据2.两被告的户籍信息。拟证明两被告的身份情况。证据3.《房屋买卖合同》。拟证明2019年4月6日，原告与被告签订了房屋买卖合同，原告购买被告位于路口镇路口村一处自建房，房屋成交价608000元。证据4.借记卡账户历史明细两份及收条。拟证明原告依约将首期房款608000元支付给了被告。被告占碧春对原告提交的证据1中原告身份证无异议；对原告常住人口登记表有异议，认为系复印件。对证据2无异议。对证据3的真实性无异议。对证据4中收条无异议；借记卡历史明细看不清晰，请法院核实。被告谢国珍未到庭质证，未向法院提交证据。经合议庭评议，认为，原告提交的证据1系公安机关出具，相互印证，予以采信。证据2及证据4中购房款收条，与本案有关联，被告占碧春无异议，其真实性予以采信。证据3，与本案有关联，被告占碧春对其真实性无异议，其真实性予以采信；但不能达到房屋成交价608000元的证明目的。证据4中借记卡账户历史明细，系金融机构出具，与本案有关联，其真实性予以采信。被告占碧春为反驳原告诉请，向法院提交证据如下：1.《房地产买卖合同》。拟证明2018年12月27日原告与我签订合同，原告没有在约定期间支付定金，我保留其相关权利。2.被告谢国珍的黄州区农村建房审批表。拟证明我卖房屋给原告是为了建房子，原告造成了我的损失。原告对被告占碧春提交的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同于2019年4月6日进行了变更，该合同效力不存在。对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，不是本案讼争的房屋。经合议庭评议，认为，被告占碧春提交的证据1，原告对其真实性无异议，其真实性予以采信。证据2，与本案无关，不予采信。本院调取案涉房屋的黄冈市国土资源局地籍管理土地登记审批材料（黄冈市土地登记申请调查审批表、个人用地申请书、个人建房用地批准通知书等）。原告对该证据质证无异议，认为足以证明该土地为集体土地，不能向集体成员之外的人出让房产的土地使用权。二被告未到庭质证。事实如下：2018年12月27日，被告占碧春（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）签订（并捺印）《房地产买卖合同》约定“甲方转让位于黄州区路口镇路口村三环路29号房地产，房屋所有权证为占碧春。双方协商转让成交价人民币808000元，乙方先付108000元作为定金。金额柒拾万元由乙方在元月十日前支付到谢国珍卡内6215。7137”等内容。合同签订当日，原告通过方辉向被告谢国珍账户（6215。7137）支付了108000元,2019年4月4日，原告通过方辉向郭某勤账户（6221。8999）支付了500000元。2019年4月6日，二被告（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）签订了《房屋买卖合同》载明“就甲方将其房屋出售给乙方事宜达成如下一致。房屋坐落路口村、建筑面积296.4平方米，上述房屋交易成交价808000元，签订合同当日乙方支付房款608000元。”。原告在合同尾部乙方处签名捺印，两被告在甲方处签名捺印。签订该合同当日，两被告出具（并捺印）了收条一份记载“收条今收到杨慧交来的购房款首付款陆拾万零捌仟元整（小写608000元）（收款账号6221。8999）郭克勤”。现原告以其系城镇居民，与被告签订的房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同为由诉至人民法院。庭审中，原告陈述，其不是庭审中，原告陈述，其不是本案讼争房屋所在村集体成员，方辉是原告前夫方伟的弟弟。购房时看了被告房屋的证照写明是集体土地。被告占碧春陈述，本案房屋没有交付。房屋位于路口镇路口村，系集体土地，所有权属集体所有，我没有处置权。双方系熟人，为了简便最后以2019年4月6日的合同为依据，购房金额一样。没有返还购房款。另查明，原告与方伟于2009年4月27日登记离婚。二被告于2017年3月27日办理结婚登记。原告常住人口登记表记载：户别为非农业集体户、住址为武汉市汉阳区十里后街**（琴断口所社区公共户）。本案审理中，案外人方辉陈述，知道原告购买二被告房屋之事，兄长方伟持方辉卡两次向被告支付购房款合计608000元（谢国珍108000元、郭克勤500000元），本案购房款由被告退还给原告。案外人方伟陈述，其知道原告起诉二被告确认买卖合同无效、返还购房款及利息一事，当时其持弟弟方辉卡两次向二被告支付购房款合计608000元（谢国珍108000元、郭克勤500000元），本案购房款及利息应由原告向二被告主张权利，保证不向二被告主张权利。经本院调查，黄冈市国土资源局地籍管理的土地登记审批材料为：黄冈市土地登记申请调查审批表的内容权属性质为集体、用途为住宅用地、建筑物类型为楼房；路口土管所批准被告占碧春在路口村上街处新建私房、占地类型为耕地。2001年6月29日宗地草图记载该户临三环路。2001年9月24日黄冈市土地管理局黄州分局地政地籍科审核“同意申报集体土地使用权”等。本院认为，宅基地具有较强的社会保障和社会福利的功能，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与其特定身份相联系，不允许转让。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。依据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条规定，农村土地属农民集体所有；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据上述法律规定，本案中，二被告将集体土地所建房屋转让给村民集体经济组织以外的原告的行为无效，双方签订的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合证据、当事人陈述及案件事实，2019年4月6日二被告与原告签订的《房屋买卖合同》系对2018年12月27日原告与被告占碧春签订的《房地产买卖合同》变更。2019年4月6日的《房屋买卖合同》系二被告与原告签订，为本案合同当事人，二被告收购房款后于2019年4月6日向原告出具了收条“今收到杨慧交来购房款608000元（收款账号622……8999郭克勤）”，且原告系合同相对方，又因本案合同无效，故二被告依法应向原告返还购房款608000元。原告同时主张被告承担资金占用期间利息，无约定依据，亦与法律规定不符，原告该诉请本院不予支持。被告占碧春辩称，其收取方伟款项，如果退款其愿意退但需方伟当面，因原告系本案合同当事人，且被告收款后向原告出具了购房款收条“今收到杨慧交来的购房款首付款陆拾万零捌仟元整”，被告未提交相关证据证实方伟为本案合同当事人，本案审理中案外人方辉、方伟陈述本案购房款及利息由原告向二被告主张权利，故被告该辩称意见本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨慧与被告占碧春、谢国珍签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告占碧春、谢国珍在本判决生效后二十日内返还原告购房款608000元；三、驳回原告杨慧的其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10062元，由被告占碧春、谢国珍负担9770元，原告负担292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  李宝红人民陪审员  段 哲人民陪审员  肖 瑶二〇一九年十一月二十九日法官助理罗玉梅书记员罗玉梅（兼）