安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1221民初7936号原告：临泉县鸿卫物业有限公司，住所地安徽省阜阳市临泉县城关镇于寨临界路西侧**。法定代表人:李琳琳，任公司总经理。委托诉讼代理人：王晓燕，安徽姜尚律师事务所律师。被告：马雪丽，女，1988年6月8日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：刘龙，安徽勇胜律师事务所律师。原告临泉县鸿卫物业有限公司与被告马雪丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易讼程序，公开开庭进行了审理。原告临泉县鸿卫物业有限公司的委托诉讼代理人王晓燕、被告马雪丽的委托诉讼代理人刘龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临泉县鸿卫物业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费人民币3388元及违约金4019元，共计7407元（2018年度的违约金计算从2018年1月15日至2019年8月15日，计2937元，2019年度的违约金计算从2019年1月15日至2019年8月15日，计1082元）；二、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年7月25日原告与临泉县中泰置业有限公司双方签订了《中泰锦城小区前期物业服务合同书》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限五年，或合同期未满该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。2016年10月25日，原告与被告签订《物业服务合同》约定交付时间为每年度首月前十五日，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的0.3%缴纳违约金。被告系上述物业8#1103号的业主，物业面积134.42平方米，按约定应向原告缴纳2018年度、2019年度两年物业管理费用人民币3388元，但被告一直拒绝缴费，产生逾期违约金4019元。原告按合同约定为被告所在的小区提供优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未果，向法院起诉。被告辩称：一、原告向被告收取物业费没有依据、所收取2016年-2018年物业费应当返还被告；二、原告未履行合格的物业服务，不应收取相应的物业费用。经审理查明：2016年7月25日，安徽中泰置业有限公司与原告签订《中泰锦城小区前期物业服务合同书》，安徽中泰置业有限公司将其开发的位于临泉县城解放路东侧、教育路北侧中泰锦城小区前期物业服务事项委托给原告负责。被告系8#1103号的业主，该住宅面积134.42平方米。原、被告双方于2016年10月25日签订《业主临时规约》、《物业服务合同》，约定被告于每年首月的前15日向原告足额缴纳本年度物业管理费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.05元缴纳；被告方违反合同，不按合同约定的首付标准和时间缴纳有关费用，原告方有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.3%缴纳违约金。被告于2017年3月20日向原告缴纳2016年11月1日至2017年11月1日物业费1694元后，未缴纳2018、2019年度的物业服务费。本院认为：原、被告签订的物业服务合同合法有效，双方都应按照合同约定履行自己的义务。原告依据合同为被告提供物业服务，有权获得物业管理费。作为业主，按时缴费则是应尽义务，被告应根据合同约定支付物业管理费。原告要求被告支付2018、2019年度物业服务费的诉讼请求，被告辩称原告收取物业费没有法律依据、原告收取被告的2016年-2018年物业费应当返还被告，本院认为建设单位依法与物业服务公司签订的前期服务合同及原告与被告另行签订《物业服务合同对业主具有约束力，对被告的辩解不予支持，对原告要求被告支付物业费的诉讼请求予以支持。按照合同约定，物业服务费的收费标准为面积每月每平方米1.05元，被告住宅面积为134.42平方米，应为3388元。对于原告要求被告从逾期之日起每天按物业费每天0.3%缴纳违约金收取滞纳金的请求，被告辩称该合同为格式合同，加重被告的负担，本院认为该合同为原告提供的格式合同，约定的违约金超过百分之三十，对被告的辩解，本院予以支持，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，合理部分本院予以支持，应调整为不超过本年度物业费的百分之三十即均为508.2元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告马雪丽于本判决生效之日起十日内向原告临泉县鸿卫物业有限公司支付2018、2019年度物业服务费3388元、违约金1016.4元，合计4404.4元；二、驳回原告临泉县鸿卫物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费减半收取25元，由原告临泉县鸿卫物业有限公司负担10元，被告马雪丽负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  孙文政二〇一九年十一月十二日书记员  冯 阳附：判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。