文书内容广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1971民初24103号原告(反诉被告，以下统称原告):莫沃华，男，1975年2月21日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：季元斌，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗佩燕，广东莞信律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：李玉娟，女，1971年1月22日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：谢益华，男，1974年3月11日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，系被告的配偶。第三人：东莞市乐有家房产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：郭凤敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李天聪，该公司法务专员。委托诉讼代理人：侯涛，该公司法务专员。原告莫沃华诉被告李玉娟、第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）及被告李玉娟反诉原告莫沃华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员常甲甲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告莫沃华及其委托诉讼代理人季元斌，被告李玉娟及其委托诉讼代理人谢益华到庭参了诉讼。第三人乐有家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、请依法判令解除原告与被告签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，依法判令被告退还原告定金200000元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计至付清全部款项之日止）。2、请依法判令被告赔偿原告违约金400000.00元和45000.00元居间费用。以上两项费用合计645000.00元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月13原告和被告、第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司三方在平等、自愿的基础上就被告出售其位于寮步镇××大道××商住楼××单元××号的房产达成了《东莞市二手房买卖及居间服务合同》。根据合同约定房屋总价人民币200万元，原告先支付定金20万元，被告提供相关资料配合原告向银行办理贷款审批手续，同时被告应自筹资金在30日内办理完毕赎楼手续。如任何一方违约除退还所收款项外，还需按房价的20%支付违约金。合同签订后原告已按约定向被告支付20万元定金、向第三人支付45000元买房佣金（先付3万元，交易完毕后付剩余的1.5万元）。但被告截止原告提起诉讼前，既不提交资料给原告办理银行贷款审批手续，也不赎楼拿出房产登记凭证。为此原告多次与被告协商，但被告一直要求原告支付剩余房款，但对于房屋产权手续一直拒不提供给原告。2018年7月24日却收到了被告解除合同的通知书。据此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望法院依法判如前请。被告提交书面答辩状称，一、被告一直催促原告办理房屋过户的相关事宜，但原告以各种借口拒绝办理，导致整个交易流程无法开始进行。二、被告从未要求原告支付剩余房款，被告致使催促原告办手续，早点回归卖房款。三、被告的房产证一直在等待原告交易，只是原告不愿意去交易，并没有房屋产权手续一直不提供之说。第三人提交书面意见辩称，一、2018年1月13日，在我司居间服务下，原被告双方签署了《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将位于东莞市寮步镇××大道××单元××房产以200万元价格出售给原告。合同约定，原告须于签订合同之日起30个工作日内申请办理贷款；而被告则须于签订合同之日起30个工作日内还清贷款、注销抵押登记、并将房产证原件托管于我司。另约定由原告支付居间服务费45000元（原告于2018年1月27日支付30000元）。同日，双方签署《预算费用测算表》，同意以过户指导价113万元为基数计算交易所须税费，预计总金额约为137184元。二、合同签订后，被告注销了房产抵押登记，但未托管房产证于我司。此时恰逢东莞市“三价合一”政策开始实行，按照合同成交价200万元过户，税费将高出《预算费用测算表》中估算的价格。原告认为税费超出预算，未按照合同约定的时间申请办理贷款手续，经我司员工催促，至今仍未办理。三、我司在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在原被告出现争议时，一直积极协调。作为居间方，我司诚挚的希望原、被告协商解决本案争议。被告当庭提起反诉的诉讼请求：一、依法判决解除原告与被告签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，且买方定金20万元不予退还。二、依法按合同的第十二条，按成交金额200万的20%赔偿违约金40万元。三、此案所产生的一切费用由原告承担。事实和理由：与被告的书面答辩状一致。原告辩称，在案涉过程，是因为被告超出合同约定超出的金额加收款项，导致双方交易不能，是被告的原因；被告即要求不予退还定金且违约金40万元，只能主张择一，请求法院依法认定。经审理查明，2018年1月13日，莫沃华、李玉娟及第三人乐有家公司签订《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，约定：一、莫沃华购买李玉娟位于东莞市寮步镇××大道××商住楼××号房屋（以下统称案涉房产），房屋建筑面积为126.09平方米，总价为2000000元。二、定金200000元，莫沃华同意在本合同签订时向李玉娟支付50000元，合同签订后7个工作日内再向李玉娟支付定金150000元。三、莫沃华须在签订合同之日起30个工作日内向银行或公积金管理中心提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为1400000元，李玉娟须无条件配合买方提交申请案件所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。四、莫沃华须于按揭银行出具贷款承诺函之日起10个工作日内将首期款（不含定金）400000支付给担保公司或银行或居间方的监管账户。五、在银行出具贷款承诺函、卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起5个工作日内，买卖双方签署《东莞市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由买卖双方指定的第三方或居间方指定的人员代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起10个工作日内，买卖双方须办理完缴纳税费及领取房地产证的手续。六、该房地产处于抵押状态，李玉娟承诺于本合同签订之日起30个工作日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；李玉娟需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起15个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；若李玉娟虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，李玉娟应在30个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由李玉娟承担；李玉娟应在还清贷款并办妥注销抵押登记后两个工作日内，将房地产证原件交给第三方办理过户。七、莫沃华向乐有家公司交付佣金45000元。八、如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超十五个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则，守约方因维权所指出的律师费、诉讼费等由违约方承担。若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无需退还，不足部分由违约方支付。如已支付费用为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用。2018年1月13日，李玉娟、卢某、莫沃华签订《二手房买卖合同补充协议》，约定如下：……买家在2018年1月17日查好征信打好流水给银行审核，若通过，收到剩下15万定金，合同生效，若征信不良卖家退还买家定金，合同失效。2018年1月13日，莫沃华向李玉娟支付50000元定金。2018年1月13日，卢某出具收据，该收据记载“兹有卢某（身份证号：410426199402143032收到李玉娟（身份证号码：交来东莞市寮步镇松山湖大道振业松湖雅苑7号商住楼2单元403号房产的购房合同以及契税发票维修基金收取人：卢某，日期2018年1月13日”。2018年1月18日，莫沃华向李玉娟支付150000元定金。2018年1月27日，乐有家公司出具收据客户联，确认收到莫沃华支付的佣金30000元。2018年2月7日，东莞市国土资源局颁发案涉房产的不动产权证书。2018年3月19日，莫沃华在与乐有家公司的员工卢某的微信聊天中有如下对话：莫：现在有不想要那房子的想法。怎么解决？卢：不是吧。莫：是的。……莫：没想到房产证出来那么快，资金都投生意了，资金有没那么快回笼，那商铺的情况怎么样？有进展吗？卢：商铺的，客户没这么快决定，资金没有到位。此后，莫沃华与李玉娟的配偶谢益华之间、莫沃华与第三人的员工卢某之间、李玉娟与第三人的员工卢某之间多次通过电话或微信方式沟通，协商后续如何履行，并就何方违约产生争议，期间莫沃华数次表示不想继续购房并要求被告退回定金。因原、被告双方未就后续履行合同事宜达成一致意见，李玉娟向莫沃华发出《解除合同通知书》，莫沃华称其于2018年7月24日收到该通知书。被告申请证人卢某出庭作证，本院予以准许，卢某的证言如下：1、卢某为原、被告提供房屋买卖的居间服务；2、签订房屋买卖合同时，案涉房产未办理产权证书，2018年2月房产证下来时，原告称资金不到位，请求卢某与被告协商延期至6月份办理，但被告不同意延期至6月份办理，后因政策问题原告再次违约。3、在3月份，原告有明确告知“三价合一”的政策于3月份实施，税费有所提升，因税费过高，请求卢某协调退回定金，被告不同意。4、在6月份，卢某通知原告履行合同，原告表示要么先将其商铺卖掉再付款或者等其他资金到位后再购买。5、案涉购房款不包括税费，“三价合一”的政策实施后，案涉交易税费估计会上涨10多万元。6、被告将房屋预售合同、契税发票交给卢某，但卢某已记不清有无收取被告办理房产证的回执。在房产证办理后，因原告表示不想买房，因此被告没有将房产证交给卢某。7、原告先明确表示不履行合同，被告先发出解除合同的书面通知。8、被告在2018年2月底通知卢某到相关单位领取案涉房产的产权证书，但领取该证书需要权属人本人领取或代理人凭委托手续领取，因卢某手中并无委托手续，故没有领取。9、卢某在收到被告通知其领取上述产权证书当天，通知原告到银行办理按揭手续。10、各方约定通过担保公司赎楼，该担保公司由双方协商。原告在庭审中称其没有到银行办理按揭手续。被告庭审中称：1、被告将领取案涉房产产权证书的回执交给第三人，第三人没有到房管局领取该证书，被告在大概2018年4月左右路过东莞市时才到相关单位领取该证书。2、三方协商通过担保方式赎楼，之后因产生纠纷，便未办理赎楼。原告在庭审中坚持请求解除案涉合同，被告则称若继续履行案涉合同，则原告给予相应赔偿，若原告不同意赔偿，其被告亦不愿继续履行合同。以上事实，有莫沃华提交的二手房买卖及居间服务合同、银联商务存根、收款收据客户联、转账汇款凭证打印件、农业银行卡、定金收据、通话记录、光盘、解除合同通知书，李玉娟提交的微信记录、对话摘要、不动产权证书、二手房买卖合同补充协议、二手房交易流程图片、加盟意向确认函、付款回单凭证、收据、光盘、通话记录、微信聊天记录截图、卢某的证人证言以及本院的庭审笔录附卷为证。本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合同》没有违反法律的禁止性规定，依法应确认合法有效，双方均应按合同约定履行义务。结合原告、被告、第三人提交的证据及辩论意见，本院对本案分析如下：第一，原、被告在诉请中均表示解除双方签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，视为双方达成合意。对于双方解除案涉《东莞市二手房买卖及居间服务合同》的请求，本院予以准许。第二，《东莞市二手房买卖及居间服务合同》签订于2018年1月13日，即从合同签订之日起，扣除法定节假日，30个工作日的起止时间从2018年1月13日至2018年2月28日。根据原、被告、第三人的陈述，原告未在签订合同之日起30个工作日内向银行或公积金管理中心提交抵押贷款申请的相关资料，被告未在签订合同之日起30个工作日内办理赎楼手续并将案涉房产的权属证书放置在第三人处，故原、被告分别违反了《东莞市二手房买卖及居间服务合同》第四条、第六条的约定，双方均构成违约。第三，原、被告均有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，原、被告均应承担相应的违约责任。结合第三人的辩论意见、卢某的证人证言、通话记录、微信聊天记录，原告在双方约定的解除合同期限到期之前便先表示不履行合同。合同签订后被告前往相关单位办理案涉房产的权属证书，并将契税发票等交付给第三人，其虽未按时履约，但却有履约行为，系在原告先表示不履行合同后才停止履行合同。相较而言，原、被告虽有违约行为，但其过错不等，原告过错较大，被告过错较小。根据案涉合同关于违约责任的约定，结合原、被告的过错程度，本院酌情认定原告应向被告承担100000元违约责任，被告需向原告退回定金200000元。关于原告主张的居间费45000元，因原告先表示不履行合同，故被告无需承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告莫沃华与被告李玉娟及第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司于2018年1月13日签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》已解除。二、被告李玉娟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告莫沃华返还定金200000元。三、原告莫沃华于本判决发生法律效力之日起五日内向被告李玉娟支付违约金100000元。四、驳回原告莫沃华的其他诉讼请求。五、驳回被告李玉娟的其他诉讼请求。本案本诉诉讼费10250元（原告已预交），由原告莫沃华承担7071.71元，由被告李玉娟承担3178.29元。本案反诉诉讼费4900元（被告已预交），由被告李玉娟承担3675元，由原告莫沃华承担1225元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  常甲甲审判员  林永雄审判员  孟 翯二〇一九年二月十三日书记员  李琛懿书记员  吴淑君附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。