广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初15543号原告：毛莉琼，女，1986年10月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。原告：唐毅博，男，1985年9月25日出生，汉族，住湖南省。上述两原告的共同委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。被告：中山市帝悦房地产置业发展有限公司，住所地广东省中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之一。法定代表人：孙通文，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王伟伟，系该公司法务人员。原告毛莉琼、唐毅博与被告中山市帝悦房地产置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告毛莉琼、唐毅博的委托诉讼代理人熊飞，被告中山市帝悦房地产置业发展有限公司的委托诉讼代理人王伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告支付迟延交楼违约金（自2016年8月31日起以购房款451192元为基数按每日0.01%标准计至被告取得涉案房屋《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及供水、供电、管道煤气在交付商品房时达到使用条件并通知原告之日止）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月30日，两原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定两原告以451192元的价格购买由被告开发的位于中山市××镇旭日××房，被告应当在2016年8月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合本合同约定的商品房交付原告使用。同时，合同还约定出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施供水、供电、管道煤气在交付商品房时达到使用条件。交楼期限届满至今，被告仍然无法取得涉案房屋竣工验收备案登记证等相关证明资料。为了减轻、免除自己的违约责任，被告在合同第九条中将逾期交楼的违约责任按总额最高不超过该商品房总房价款的1%封顶，这明显与被告违约行为的严重程度不符。基于以上事实及理由，两原告特诉至法院，请求判如所请。诉讼过程中，原告当庭变更诉讼请求：1.判令被告自2016年9月1日起至2017年6月30日止按该商品房总房价每日万分之一向原告支付违约金；2.判令被告自2018年10月1日起至竣工验收备案完成之日止按该商品房总房价每日万分之二向原告支付违约金。被告答辩称：1.原告于2016年9月19日领取了涉案房屋荟萃园1-319房钥匙，2017年8月31日，被告告知原告涉案房屋仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，原被告双方签署了《协议书》，当日原告就涉案房屋签署了《接管验收记录》。根据《协议书》第一条“本协议签订之日将该商品房交付给乙方（乙方领取钥匙之日即视为甲方将该商品房交付给乙方）”，故涉案房屋已于2016年9月19日实际交付给原告，双方并于2017年8月31日再次办理了交付手续；2.根据2017年8月31日双方签署的《协议书》第四条约定，2017年6月30日之前的逾期交房违约金（如有）由被告按日万分之一的标准折算等额物业费直接支付给物管公司，原告无权主张该期间的逾期交房违约金；3.根据原被告双方签署的《协议书》、原告签署的《接管验收记录》以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”的规定，原告在办理收楼手续时已清楚知悉涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》仍同意接收商品房，不应再支持其收楼之后即2017年8月31日之后的逾期交房违约金请求；即使双方就2018年10月1日之后的逾期交房违约金进行约定，亦是显失公平。本案逾期交房违约金已经超过实际损失，即使被告存在逾期交房，对于原告的实际损失应为同期房屋租金损失，现原告已经收房，不存在房屋租金损失。根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，被告请求法院减少被告应承担的违约金数额；4.根据《诉讼费用交纳办法》第五章第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，人民法院应根据案件的具体情况决定原被告双方的各自应承担的诉讼费。综上所述，请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：2016年4月30日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》一份，约定两原告购买被告开发的位于中山市××镇旭日××房，购房总价451192元。该合同部分具体约定如下：1.出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；2.出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。同日，双方签订《补充协议》一份，双方对商品房交付作出更为详细约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任；2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；3.该商品房的所有买受人均同意，若买受人为两人或两人以上的，任何一个买受人已办理该商品房的验收交接手续，均视为该商品房已经全部买受人予以认可接收。被告确认两原告已全额支付涉案商品房的购房款并办理涉案商品房的备案手续。另，涉案工程至今未竣工验收，上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，被告至今未能向两原告交付前述商品房。双方协商未果，两原告遂于2018年12月4日诉诸本院。另查，原告唐毅博于2016年9月19日签署《收楼表》一份，确认收取涉案商品房大门钥匙，同时备注“仅收锁匙，整修未完成不算收楼。”2017年8月31日，原告唐毅博签署《接管验收记录》，确认涉案商品房可以正式办理接收手续。同日，两原告（作为乙方、买受人）与被告（作为甲方、出卖人）签订《协议书》一份，部分约定如下：甲乙双方确认：因甲方原因，导致该商品房未能在买卖合同约定的期限内达到约定的交楼标准，乙方亦清楚知悉至本协议签订之日，该商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但为减少甲乙双方损失，甲乙双方一致同意：甲方于本协议签订之日将该商品房交付给乙方（乙方领取该商品房的钥匙之日，即视为甲方将该商品房交付给乙方）；甲乙双方一致同意自买卖合同约定的交付期限期满之次日至2017年6月30日，由甲方每日按该商品房总房价的万分之一为标准向乙方支付违约金，甲方应支付给乙方的全部违约金折算等额物业服务费由甲方代乙方直接支付给物管公司；甲方承诺在2018年9月30日前完成旭日荟萃园竣工验收备案，即取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，如在2018年9月30日仍未完成竣工验收备案的，自2018年10月1日起至竣工验收备案完成之日止，由甲方每日按该商品房总房价万分之二的标准向乙方支付违约金；由甲方与物管公司协商确定，物管公司不收取自该商品房自2017年6月30日起至2018年9月30日止（若甲方提前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，则至取得备案登记证之日止）产生的物业服务费，同时，该期间乙方也不追究开发商任何赔偿、违约责任。又查，中山市大通物业服务有限公司于2019年1月29日向被告出具《情况说明》一份，载明“根据贵司与我司的协商，我司未收取旭日荟萃园1幢319房业主唐毅博、毛莉琼2017年6月30日至2018年9月30日期间的物业服务费。另，我司已收到贵司代荟萃园1-319号业主唐毅博、毛莉琼支付的物业服务费13716.24元。特此说明。”本院认为，两原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》、《协议书》经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则应承担相应违约责任。关于两原告是否有权主张自2016年9月1日起至2017年6月30日止按涉案商品房总价每日万分之一向原告支付违约金的问题。虽然《中山市商品房买卖合同》约定被告须于2016年8月30日前向两原告交付商品房，但原告唐毅博与被告于2017年8月31日签订的《协议书》已就涉案商品房交付的相关事宜进行约定，该协议实质为双方在商品房合同履行过程中就商品房交付的相关事宜重新达成一致的意思表示，双方均应按照该协议约定履行各自义务。《协议书》已约定双方一致同意被告于签订协议之日即2017年8月31日将涉案商品房交付给原告唐毅博，约定交付期限期满之次日即2016年8月31日至2017年6月30日的违约金，每日按商品房总房价的万分之一为标准折算等额物业服务费由被告代支付给物管公司。因此，本院认定涉案商品房已于2017年8月31日交付。另经核算，2016年9月1日至2017年6月30日的违约金为13625.9984元（302天×451192元×0.01%），现被告已代两原告向中山市大通物业服务有限公司支付了物业服务费13716.24元，故两原告无权再主张2016年9月1日至2017年6月30日止按商品房总价每日万分之一的标准计付的违约金。关于两原告主张要求被告自2018年10月1日起至竣工验收备案完成之日止按每日商品房总价万分之二的标准支付违约金的问题。被告认为两原告在办理收楼手续时已清楚知悉涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》仍同意接收商品房，不应再支持涉案房屋实际交付之后的逾期交房违约金，即使双方就2018年10月1日之后的逾期交房违约金进行了约定，亦是显失公平，且违约金约定过高，请求酌情减少。本院认为，根据《协议书》的约定，被告承诺在2018年9月30日前完成旭日荟萃园竣工验收备案，即取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，如在2018年9月30日仍未完成竣工验收备案的，自2018年10月1日起至竣工验收备案完成之日止，由被告每日按该商品房总房价万分之二的标准向原告支付违约金。该约定系双方达成一致的意思表示，双方均应遵守，且该协议约定的违约金性质并不等同合同约定的逾期交房违约金。被告作为《协议书》的一方，其应对如出现违约行为而承担的违约责任作出充分的考虑与评估。且因被告至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的违约行为，导致买受人逾期取得涉案商品房的权属证书，由此必然导致涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍迁入及子女入学等事宜具有密切联系，买受人因被告违约受到的损失显而易见。同时，被告未能提供充分的证据证明买受人依双方约定的标准计算违约金过分高于其损失，故本院认为协议书约定的每日万分之二计算违约金并未高于买受人的损失，两原告要求被告按照协议书约定标准计付违约金，理据充分，本院依法予以支持。被告认为违约金过高，应予减少的意见，本院不予支持。另，被告至今未能确定取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的具体期限，故违约金应分段计付。综上所述，原告诉请之合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告中山市帝悦房地产置业发展有限公司于本判决生效之日向原告毛莉琼、唐毅博支付自2018年10月1日起至被告中山市帝悦房地产置业发展有限公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的违约金（以451192元为基数按每日0.02%的标准计算；自2018年10月1日起至本案判决发生法律效力之日为止的违约金于判决生效之日起三日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自本判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若违约金最后计算期限不足六个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日起三日内付清）；二、驳回原告毛莉琼、唐毅博的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元，减半收取为380元，由被告中山市帝悦房地产置业发展有限公司负担（该款两原告已预付，本院不另收退，被告须在本判决生效之日起三日内一并迳付给两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇一九年二月二十五日书记员  杨 慧庞增博