成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0106民初9192号 原告（反诉被告）：北京华联商厦股份有限公司，住所地：北京市通州区永乐经济开发区永开路1号。 法定代表人：阳烽，董事长。 委托诉讼代理人：李柯宏，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗娟，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都良木缘咖啡西餐有限责任公司，住所地：成都市科华北路143号蓝色加勒比201号。 法定代表人：何宁，总经理。 委托诉讼代理人：朱婷婷，四川凯越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范斌，四川凯越律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都忆品西餐有限责任公司，住所地：成都市金牛区大街399号2层F2-01号。 法定代表人：何健，总经理。 委托诉讼代理人：朱婷婷，四川凯越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范斌，四川凯越律师事务所律师。 第三人：成都飞大置业有限公司，住所地：四川省成都市金牛区茶店子正街18号。 法定代表人：林泽权，董事长。 委托诉讼代理人：郭虹，女，1975年7月6日出生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工。 原告北京华联商厦股份有限公司（以下简称“华联公司”）与被告成都良木缘咖啡西餐有限责任公司（以下简称“良木缘公司”）、被告成都忆品西餐有限责任公司（以下简称“忆品公司”）、第三人成都飞大置业有限公司（以下简称“飞大公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，原告华联公司申请追加忆品公司为共同被告，飞大公司为第三人。被告忆品公司向本院提起反诉。为查明案件事实，本院经审查上述申请符合相关法律规定，依法予以准许。本案于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告华联公司的委托诉讼代理人罗娟，被告良木缘公司、忆品公司的共同委托诉讼代理人朱婷婷、范斌，第三人飞大公司的委托诉讼代理人郭虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 华联公司（本诉原告）向本院提出诉讼请求：1、判令二被告腾退位于金牛区房屋；2、判令二被告赔偿原告损失（以未腾退房屋面积为基数，自2014年9月20日起参照原告与第三人签订的《房屋租赁合同》约定的租金、物管费标准的两倍计算至房屋实际腾退之日止）；3、本案诉讼费、保全费等费用由二被告承担。事实和理由：2010年1月22日，飞大公司与华联公司签订了《房屋租赁合同》，将其所有的位于成都市区地下一层至地上五层的部分商业用房租赁给华联公司使用。租赁期限为20年，至2030年7月1日止。2010年11月12日，华联公司与良木缘公司签订《场地租赁合同》，将上述租赁房屋二层F2-01区域转租给良木缘公司使用，转租面积为656平方米，租赁期限为8年，自2011年3月10日起至2019年3月9日止。2011年7月8日，华联公司、良木缘公司与忆品公司签订《补充协议》约定：1、良木缘公司拟将《场地租赁合同》中的其享有的承租方的权利义务转让给忆品公司。2、三方同意，自2011年7月8日起，原《场地租赁合同》约定向华联公司支付的保证金79813.34元，转为忆品公司保证金，租期自2011年4月29日至2019年4月28日止。月租金29930元，月运营管理费9976.6元。其他条款由忆品公司继续享有和履行。3、因原《场地租赁合用》主体变更，良木缘公司不再是承租方，但良木缘公司对忆品公司在与华联公司的合同期内的所有行为承担连带担保责任。2014年8月8日，飞大公司与华联公司签订《租赁合同终止协议》约定：双方签订的《房屋租赁合同》于2014年7月31日正式解除。原则上按照房屋现状交接场地。其中飞大公司认为比较优良的客户同意承接其与华联公司的租赁合同，并在本协议签订后3个工作日内由双方和承租方换签租赁合同或签署补充协议，视同为华联公司已将租赁房屋移交给飞大公司。嘉禾影院由华联公司将场地移交给飞大公司，就原租赁关系产生的后续问题，由华联公司负责解除，飞大公司应予协助。上述事项完成后，视为华联公司已将租赁房屋移交飞大公司。双方就场地移交签署《接收确认书》。所有场地应于2014年8月20日开始移交，2014年9月20日之前应全部移交场地（良木缘、雷迪波尔、KTV商户在不影响整体开业的情况下除外），如果华联公司未能在上述时间内完成前述移交工作，本解除协议自动失效。此后，华联公司多次积极协调二被告与飞大公司签署协议，2014年12月10日，华联公司向忆品公司发函，要求尽快与飞大公司签署三方协议。并以公证的形式向忆品公司送达了该函件。但是二被告既不签署协议也不腾退租赁房屋，而是继续占有使用至今，也未向华联公司交纳租金和管理费。2015年3月27日，飞大公司向成都市中级人民法院提起诉讼，要求华联公司支付滞纳金、已退房屋在合同解除后占用期间的双倍租金和物管费、未退还房屋自合同解除至实际腾退房屋之日的双倍租金和物管费等。成都市中级人民法院于2016年11月9日作出（2015）成民初字第1362号一审判决，判决如下：1、华联公司应于本判决生效之日起十日内支付飞大公司截止2016年6月20日的租金、物管费4929124.68元，之后的租金、物管费以未腾退的房屋面积为基数，从2016年6月21日起计算至实际腾退之日止，参照《房屋租赁合同》约定的当年的租金、物管费标准的两倍计算；2、华联公司应于本判决生效之日起十日内支付飞大公司经济补偿金50万元等。飞大公司不服向四川省高级人民法院提起上诉，四川省高级人民法院于2017年6月9日作出（2017）川民终124号终审判决，判决驳回上诉维持原判。华联公司认为与飞大公司的《房屋租赁合同》解除后，作为次承租人的忆品公司负有及时腾退房屋的义务。华联公司曾发函要求忆品公司腾退房屋或者与飞大公司签订三方协议，忆品公司均置之不理。由此导致华联公司无法向飞大公司腾退房屋而支付大笔房屋占用费。根据合同约定以及相关法律规定，忆品公司与良木缘公司应当对华联公司的损失承担连带赔偿责任。 良木缘公司和忆品公司（本诉被告）共同辩称，华联公司要求良木缘公司和忆品公司腾退房屋并赔偿损失于法无据。华联公司与飞大公司签订的《房屋租赁合同》于2014年7月31日正式解除。华联公司与良木缘公司和忆品公司签订的《场地租赁合同》及其《补充协议》无法继续履行。此后，华联公司提出协调忆品公司和飞大公司另行签订三方协议，但是因为华联公司与飞大公司存在诸多矛盾未解决，最终导致三方协议一直未签订。因此，华联公司向良木缘公司和忆品公司提出要求解除合同。良木缘公司和忆品公司不具有任何过错也没有违约行为，不应当承担腾退房屋和赔偿损失的责任。请求法院驳回华联公司的全部诉讼请求。 飞大公司（本诉第三人）述称。华联公司与飞大公司签订的《房屋租赁合同》已于2014年7月31日解除。解除后的相关责任承担和赔偿事宜也由法院的生效判决予以确认。本案中，华联公司将从飞大公司租赁的房屋转租给良木缘公司使用并另行签订租赁合同，属于独立的租赁合同法律关系。虽然该房屋的产权所有人系飞大公司，但是根据合同的相对性，飞大公司并非该转租合同的当事人。因此，飞大公司在本案中不承担任何法律责任。 忆品公司（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、华联公司退还忆品公司交纳的保证金79813.34元；2、华联公司向忆品公司支付违约金253806.42元，并赔偿因违约造成的损失2644283.58元；3、本案诉讼费、保全费等费用由华联公司承担。事实和理由：2010年1月22日，飞大公司与华联公司签订《房屋租赁合同》，将位于成都市区地下一层至地上五层的部分商业用房租赁给华联公司使用。2010年11月12日，华联公司与良木缘公司签订《场地租赁合同》，将上述租赁房屋二层F2-01区域转租给良木缘公司使用。2011年7月8日，华联公司、良木缘公司与忆品公司签订《补充协议》，良木缘公司将其与华联公司签订的《场地租赁合同》中享有的承租方的权利义务转让给忆品公司。租期自2011年4月29日至2019年4月28日止。月租金29930元，月运营管理费9976.6元。原《场地租赁合同》约定由良木缘公司支付的保证金79813.34元转为忆品公司支付，其他条款由忆品公司继续享有和履行。2014年8月8日，华联公司与飞大公司签订《租赁合同终止协议》约定《房屋租赁合同》于2014年7月31日正式解除。此后，华联公司提出协调忆品公司和飞大公司另行签订三方协议，但是因为华联公司与飞大公司存在诸多矛盾未解决，最终导致三方协议一直未签订，华联公司与良木缘公司和忆品公司签订的《场地租赁合同》及其《补充协议》也无法继续履行。因此，合同的解除是因为华联公司的违约行为造成的。根据相关法律规定，华联公司应当向忆品公司退还保证金、支付违约金并赔偿损失。 华联公司（反诉被告）辩称，2014年4月29日，华联公司就曾向良木缘公司发函，告知公司因决定终止与飞大公司的房屋租赁合同，无法再继续提供经营场地。需要提前终止与良木缘的租赁合同。2014年8月8日，华联公司与飞大公司签订《租赁合同终止协议》约定《房屋租赁合同》于2014年7月31日正式解除。为了不影响忆品公司的经营减少损失，华联公司一直积极促成忆品公司与飞大公司另行签订三方协议。但是，忆品公司一直置之不理，既不缴纳租金也不腾退场地，最终导致华联公司无法向飞大公司交付场地而支付巨额的赔偿。华联公司要求与忆品公司解除合同是因为已无法再提供租赁场地，属于履行不能。华联公司并未违约，因此不应向忆品公司支付违约金。忆品公司一直未腾退租赁场地并经营至今，没有任何损失，要求华联公司赔偿损失于法无据。根据租赁合同的约定，承租人未按时支付租金的，出租人有权在保证金中扣除。忆品公司从2014年6月之后就一直没有缴纳过租金。华联公司有权扣除忆品公司的保证金。综上，忆品公司的反诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认如下事实：2010年1月22日，飞大公司与华联公司签订《房屋租赁合同》，将其所有的位于成都市区地下一层至地上五层的部分商业用房租赁给华联公司使用。租赁期限为20年，至2030年7月1日止。2010年11月12日，华联公司与良木缘公司签订《场地租赁合同》约定：1、租赁场地位于金牛区大街北京华联商厦二层F2-01区域，租用面积为656平方米；2、租赁期限为8年，自2011年3月10日起至2019年3月9日止；3、场地租金计付方式为按租赁场地建筑面积计租，每日每平方米1.50元，即每月租金为29930元。场地租金自计收租金次日起第三年开始每两年递增一次，递增比例8%；4、良木缘公司在签订本合同时向华联公司一次性缴纳承租保证金79813.34元（相当于2个月的租金和2个月的营运管理费之和）；5、营运管理费的收取标准为每日每平方米0.50元，即每月为9976.67元，应与租金同时支付。同日，华联公司与良木缘公司签订《补充协议一》约定：1、承租保证金由华联公司无偿、无息保管，在本合同协商提前解除、良木缘公司依约提前解除或合同到期终止的5日内持保证金收据办理相关退款手续；2、良木缘公司如果违反本合同约定，华联公司可依据本合同约定扣留部分或全部承租保证金，以抵扣所遭受的经济损失，或抵付其在本合同项下应当支付的违约金；3、良木缘公司应于租赁期届满或本合同依约提前解除之日之次日向华联公司交还该房屋，并同意给予15日的交还房屋宽限期，在此日期之内，良木缘公司若需继续占用使用该房屋的，应继续支付租金和本合同约定的各项费用。本合同终止或解除履行后良木缘公司所投入的资产仍属其所有（包括但不限于办公设施、空调、设备、设施、用品用具、装修装饰物等），除不可移动或移动后造成房屋改变的不能撤除外，良木缘公司在交还该房屋前可自行撤走华联公司不得干涉，但因此而造成的房屋损失由良木缘公司负责。良木缘公司如未在上述约定期限内交还租赁场地的，每逾期一天须向华联公司缴纳场地占用费（相当于两倍的日租金及营运管理费）。同时，华联公司有权收回租赁场地，清理留置在租赁场地的物品并有权拍卖用以抵付良木缘公司应付华联公司租金、场地占用费、违约金，抵付不足的，华联公司仍有权向良木缘公司追索。由此产生的一切责任和损失由良木缘公司承担；4、除本合同另有约定外，华联公司在租赁期内擅自解除本合同履行的，良木缘公司有权要求继续履行合同。如华联公司拒不履行致使本合同不能继续履行时，华联公司应退还良木缘公司已交付的租赁保证金及剩余租期的租金及营运管理费，并支付相当于当年6个月的租金与营运管理费的合计金额作为违约金。如果违约金不足以弥补损失的，华联公司应补足损失额与违约金的差额；5、在本合同履行期内，因华联公司享有的租赁权发生纠纷和/或其享有的租赁权因包括但不限于租赁业主收回出租权、租赁场地发生产权、用途或抵押纠纷等原因丧失而致使本合同不能履行的，华联公司按本条第一款的约定承担违约责任；7、本条所指良木缘公司的损失包括但不限于使用租赁场地的投资、预期收益及因华联公司违约发生的调查费、差旅费、诉讼费、仲裁费、律师费。2011年6月25日，华联公司和良木缘公司签订《场地租赁合同补充协议》，将租赁期限调整为2011年4月29日至2019年4月28日。2011年7月8日，华联公司、良木缘公司与忆品公司签订《补充协议》约定：1、良木缘公司拟将《场地租赁合同》中的其享有的承租方的权利义务转让给忆品公司。2、三方同意，自2011年7月8日起，原《场地租赁合同》约定向华联公司支付的保证金79813.34元，转为忆品公司保证金，租期自2011年4月29日至2019年4月28日止。月租金29930元，月运营管理费9976.6元。其他条款由忆品公司继续享有和履行。3、因原《场地租赁合用》主体变更，良木缘公司不再是承租方，但良木缘公司对忆品公司在与华联公司的合同期内的所有行为承担连带担保责任。 2014年4月29日，华联公司发函告知良木缘公司决定终止与飞大公司的房屋租赁关系，因此无法继续提供经营场地，只能提前终止与良木缘公司的租赁合同。2014年8月8日，飞大公司与华联公司签订《租赁合同终止协议》约定：双方签订的《房屋租赁合同》于2014年7月31日正式解除。原则上按照房屋现状交接场地。其中飞大公司认为比较优良的客户同意承接其与华联公司的租赁合同，并在本协议签订后3个工作日内由双方和承租方换签租赁合同或签署补充协议，视同为华联公司已将租赁房屋移交给飞大公司。嘉禾影院由华联公司将场地移交给飞大公司，就原租赁关系产生的后续问题，由华联公司负责解除，飞大公司应予协助。上述事项完成后，视为华联公司已将租赁房屋移交飞大公司。双方就场地移交签署《接收确认书》。所有场地应于2014年8月20日开始移交，2014年9月20日之前应全部移交场地（良木缘、雷迪波尔、KTV商户在不影响整体开业的情况下除外），如果华联公司未能在上述时间内完成前述移交工作，本解除协议自动失效。2014年12月10日，华联公司向忆品公司发函，要求尽快与飞大公司签署三方协议。并以公证的形式向忆品公司送达了该函件。2015年3月27日，飞大公司向成都市中级人民法院提起诉讼，要求华联公司支付滞纳金、已退房屋在合同解除后占用期间的双倍租金和物管费、未退还房屋自合同解除至实际腾退房屋之日的双倍租金和物管费等。诉讼过程中，华联公司申请追加忆品公司为该案第三人，成都市中级人民法院认为该第三人与查明案件事实无关，不追加不影响事实的认定，因此对华联公司的请求不予准许。2016年11月9日，成都市中级人民法院作出（2015）成民初字第1362号一审判决，判决如下：华联公司应于本判决生效之日起十日内支付飞大公司截止2016年6月20日的租金、物管费4929124.68元，之后的租金、物管费以未腾退的房屋面积为基数，从2016年6月21日起计算至实际腾退之日止，参照《房屋租赁合同》约定的当年的租金、物管费标准的两倍计算等。飞大公司不服该判决向四川省高级人民法院提起上诉。2017年6月9日，四川省高级人民法院作出（2017）川民终124号终审判决，判决驳回上诉维持原判。二审法院查明和认定的事实包括：1、华联公司与飞大公司签订的《房屋租赁合同》已于《租赁合同终止协议》约定的时间，即2014年7月31日解除；2、《租赁合同终止协议》中约定：“本协议签订后3个工作日内由甲乙双方和承租方换签租赁合同或者签署补充协议，视为乙方将租赁房屋移交给甲方……2014年9月20日之前应全部移交场地”。到二审庭审时，F3-01A（刘诗昆）571平方米，F2-01（良木缘）656平方米仍未收回。从双方约定的理解看，华联公司应当将案涉房屋直接移交给飞大公司，华联公司转租的次承租人与飞大公司换签租赁合同或补充协议的，视为移交。由于涉及F3-01A（刘诗昆）571平方米，F2-01（良木缘）656平方米的场地，相关次承租人尚未与飞大公司签约，依照双方约定，视为华联公司未履行相应合同义务，应承担相应违约责任；3、华联公司应按照《租赁合同终止协议》从2014年9月20日起移交全部场地。但涉及F3-01A（刘诗昆）571平方米，F2-01（良木缘）656平方米场地目前未收回，违反《租赁合同终止协议》的约定，应当赔偿因未严格履行该义务对飞大公司造成的损失。一审判决参照《房屋租赁合同》约定的租金、物管费、违约责任计算方法，双倍计算华联公司违反合同约定移交场地义务造成的损失，有相应依据。即截止到2016年6月20日，未腾退的房屋面积1227平方米的租金、物管费为：1227平方米×（22.18×2+27.17×2）元/平方米/月×15月+1227平方米×（23.29×2+28.53×2）元/平方米/月×6月=2579571.18元。2016年6月21日之后以未腾退的房屋面积为基数，参照《房屋租赁合同》约定的每年的租金、物管费标准的两倍计算，符合法律规定。 另查明，忆品公司自2014年5月31日之后已停止向华联公司缴纳房屋租金和经营管理费。忆品公司曾于2015年10月18日以房屋租赁合同纠纷将华联公司诉至本院，后于2015年12月28日撤回起诉，撤回理由为：双方协商争取和解。诉讼期间，经协商，良木缘公司、忆品公司与华联公司达成一致，忆品公司与华联公司于2018年8月20日将案涉房屋全部腾退并移交给飞大公司。 再查明，因忆品公司提前腾退了案涉房屋，未能继续按《房屋租赁合同》履行至约定期限届满，忆品公司提出装修损失并申请鉴定，经多次协商并折算后，华联公司与忆品公司达成如下意见：房屋装修损失为168000元。 庭审时，华联公司认为与良木缘公司和忆品公司签订的《场地租赁合同》及其《补充协议》已于2014年4月29日解除。良木缘公司和忆品公司认可已经收到华联公司于2014年4月29日送达的《关于提前终止租赁合同的函件》，但租赁合同是否解除以及何时解除请求法院裁决。 以上事实有营业执照、《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》、《补充协议一》、《场地租赁合同补充协议》、《关于提前终止租赁合同的函件》、《租赁合同终止协议》、《关于尽快签署三方协议的通知函》、（2014）成证内经字第63234号《公证书》、（2015）成民初字第1362号《民事判决书》、（2017）川民终124号《民事判决书》、当事人陈述以及庭审笔录等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，庭审中，华联公司、良木缘公司、忆品公司、飞大公司对案涉房屋已于2018年8月20日由忆品公司全部腾退并移交给飞大公司的事实均无异议，本院予以确认。根据各方当事人的陈述事实及辩论意见，本院对本案争议焦点归纳并分析评判如下： 一、华联公司与良木缘公司、忆品公司签订的《场地租赁合同》及其《补充协议》是否已经解除以及解除的时间.本院认为，华联公司认为与飞大公司的合同已由生效法律文书确定于2014年7月31日解除。此后，华联公司对租赁房屋不再享有承租权，无权再向次承租人忆品公司提供租赁场地。因此，华联公司与忆品公司签订的《场地租赁合同》及其《补充协议》也当然解除，解除时间为2014年7月31日。忆品公司抗辩称，华联公司与忆品公司签订的《场地租赁合同》及其《补充协议》租赁期限截止至2019年10月，华联公司因自身原因提前解除合同，忆品公司并无过错，且未能与飞大公司另行签订新的租赁合同系华联公司与飞大公司之间的原因，故未能腾退案涉房屋的责任不在忆品公司。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，租赁合同的本质是出租人将房屋使用权让渡给承租人的法律行为。本案中，华联公司与飞大公司签订《房屋租赁合同》系本租合同，华联公司取得租赁房屋的使用权。华联公司与良木缘公司、忆品公司签订的《场地租赁合同》及其《补充协议》系转租合同，即华联公司将其取得的租赁房屋的使用权让渡给良木缘公司、忆品公司。2017年6月9日，四川省高级人民法院作出的终审判决认定华联公司与飞大公司签订的《房屋租赁合同》已于2014年7月31日解除。因本租合同已由生效法律文书确定解除，华联公司即丧失对租赁房屋的使用权，已无权再将房屋出租给忆品公司使用。其与忆品公司之间的《场地租赁合同》及其《补充协议》作为转租合同事实上已经履行不能，权利义务也应当终止。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除。”之规定，华联公司与忆品公司签订的《场地租赁合同》及其《补充协议》应当予以解除。解除时间应为生效法律文书确定的时间，即2014年7月31日。 二、合同解除后的责任及损失问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”，第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定。华联公司、良木缘公司及忆品公司都应当按照合同的约定全面履行义务。合同解除后，关于违约责任、损害赔偿等条款对各方仍然具有约束力。 关于华联公司要求良木缘公司、忆品公司腾退位于金牛区大街399号二层F2-01号房屋的诉请，因涉讼房屋已于2018年8月20日全部腾退并移交给飞大公司，故该项诉请,本院已无处理必要。 关于华联公司要求良木缘公司、忆品公司赔偿损失的诉请，以未腾退房屋面积为基数，自2014年9月20日起参照华联公司与飞大公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金、物管费标准的两倍计算至房屋实际腾退之日止的诉讼请求。华联公司认为，正是因为忆品公司即不腾退房屋又不与飞大公司另行签订协议，才导致华联公司无法按时向飞大公司退还房屋而被法院判决承担违约责任，双倍支付租金和物管费。华联公司的该笔损失应当由良木缘公司和忆品公司承担。良木缘公司及忆品公司则认为，与华联公司约定的租赁期限未到，华联公司要提前解除合同应当赔偿忆品公司的损失。本院认为，华联公司于2014年4月29日起多次发函要求与忆品公司解除合同腾退房屋或与飞大公司另行签订协议，已尽到通知义务。四川省高级人民法院作出的终审判决认定：华联公司应按照《租赁合同终止协议》从2014年9月20日起移交全部场地。但涉及F3-01A（刘诗昆）571平方米，F2-01（良木缘）656平方米场地目前未收回，违反《租赁合同终止协议》的约定，应当赔偿因未严格履行该义务对飞大公司造成的损失。由此可以看出，正是由于忆品公司既未腾退房屋又未能与飞大公司另行签订协议，才导致华联公司无法依约向飞大公司交还房屋而产生违约责任。何况忆品公司也明知可能无法继续履行与华联公司签订的《房屋租赁合同》，从2014年5月之后已停止缴纳租金和物管费。此后，忆品公司虽然于2015年10月诉至本院，但其后自行撤回诉讼，并继续经营至2018年8月20日止，客观上导致本案损失的扩大。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，忆品公司应当承担相应的法律后果。华联公司与忆品公司合同解除后忆品公司未腾退房屋，给华联公司造成的损失应当分为二个阶段计算：第一阶段为：从华联公司主张的2014年9月20日起至本案立案之日2017年9月21日止的责任承担。首先，由于参照租金、物管费标准的两倍计算损失条款系华联公司与飞大公司之间关于责任承担的约定。根据合同的相对性，该约定对忆品公司不具有约束力；其次，2017年6月9日，四川省高级人民法院做出终审判决确认华联公司与飞大公司之间的合同于2014年7月31日解除。诉讼期间华联公司与飞大公司签订的《租赁合同终止协议》处于效力待定状态，各方的权利义务和责任承担并不明确。虽然诉讼过程中华联公司曾申请追加忆品公司为第三人，但是法院认为追加第三人与查明本案事实无关，不追加不影响本案事实的认定，对追加申请不予准许；最后，导致本案纠纷产生的起因确系华联公司自身经营问题难以为继，提前解除合同所致，华联公司应当承担相应的法律后果。因此，在此期间让忆品公司腾退房屋确实缺乏法律和事实依据。华联公司要求忆品公司按照与飞大公司签订的合同双倍支付租金、物管费于法无据，本院不予支持。但在该期间案涉房屋确实由忆品公司占有、使用，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定。该阶段的房屋占用费可参照华联公司和忆品公司签订的《场地租赁合同》约定的租金和物管费金额进行计算，按上述合同的约定，租金每两年递增8%，忆品公司应按下列标准支付租金：第一个两年（2011年3月10日至2013年3月9日）租金单价为1.5元/每平方米/日，月租金为29930元；第二个两年（2013年3月10日至2015年3月9日）租金单价为1.62元/每平方米/日，月租金为32324.4元；第三个两年（2015年3月10日至2017年3月9日）租金单价为1.75元/每平方米/日，月租金为34910.35元；第四个两年（2017年3月10日至2019年3月9日）租金单价为1.89元/每平方米/日，月租金为37703.18元。本院据此计算忆品公司在此期间实际应付房屋占用费为：2014年9月20日至2015年3月9日，共计171天，1.62元/每平方米/日×656平方米×171天＝181725.12元；2015年3月10日至2017年3月9日，共计24个月，34910.35元×24个月＝837848.45元；2017年3月10日至2017年9月21日，共计196天，1.89元/每平方米/日×656平方米×196天＝243008.64元，租金合计1262582.21元（181725.12元＋837848.45元＋243008.64元）。物管费为9976.67元×36个月＋0.5元/每平方米/日×656平方米×2天＝359816.12元。房屋占用费和物管费总额为1622398.33元（1262582.21元＋359816.12元）。 第二阶段：从2017年9月22日起至实际腾退之日（2018年8月20日）止的责任承担。本案立案后，忆品公司已当然知晓华联公司与飞大公司的租赁合同已经解除，根据双方《场地租赁合同》的约定“良木缘公司应于租赁期届满或本合同依约提前解除之日之次日向华联公司交还该房屋，并同意给予15日的交还房屋宽限期，在此日期之内，良木缘公司若需继续占用使用该房屋的，应继续支付租金和本合同约定的各项费用。良木缘公司如未在上述约定期限内交还租赁场地的，每逾期一天须向华联公司缴纳场地占用费（相当于两倍的日租金及营运管理费）”。忆品公司应当及时腾退房屋交还给华联公司。但是忆品公司仍占有使用租赁房屋至2018年8月20日已经构成违约，应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定。本案立案后至实际腾退期间，华联公司主张以与飞大公司签订合同的租金、物管费2倍计算赔偿损失，本院经计算比较，华联公司主张的金额低于本案华联公司与忆品公司《场地租赁合同》中“……如未在上述约定期限内交还租赁场地的，每逾期一天须向华联公司缴纳场地占用费（相当于两倍的日租金及营运管理费）……”之约定，华联公司的主张系对自身权利的处分，并不违反法律的规定，故本院按华联公司与飞大公司签订合同的租金、物管费2倍计算该阶段的损失为：2017年9月22日至2017年12月31日，共计101天，656平方米×（23.29＋28.52）元/平方米/月÷30×101天×2倍=228892.39元；2018年1月1日至2018年8月20日，共计232天，656平方米×（29.96＋24.45）元/平方米/月÷30×232天×2倍=551036.5元，该阶段损失合计779928.89元（228892.39元＋551036.5元）。华联公司、良木缘公司与忆品公司在《补充协议》中明确约定，良木缘公司对忆品公司在与华联公司的合同期内的所有行为承担连带担保责任。因此，良木缘公司对上述两个阶段忆品公司应支付给华联公司的金额承担连带责任。 关于忆品公司反诉要求华联公司退还保证金79813.34元的诉请，华联公司抗辩认为，忆品公司从2014年6月1日起就未缴纳租金以及物管费，该保证金已用于抵扣上述费用。同时，华联公司起诉要求赔偿损失的时间是从2014年9月20日开始计算的，此前的损失并未主张。本院认为，根据《房屋租赁合同》及《补充协议》约定：良木缘公司如违反合同的约定，华联公司可依约扣留部分或全部承租保证期，以抵付华联公司所遭受的经济损失……。从2014年6月1日至2014年9月19日，忆品公司应当缴纳的租金为：32324.4元/月×3个月+32324.4元/月÷30天×19天=117445.32元，营运管理费为：9976.67元/月×3个月+0.5元/每平方米/日×656平方米×19天=36162.01元，共计153607.33元。而忆品公司向华联公司缴纳的房屋租赁保证金79813.34元。由此可以看出，忆品公司欠付的租金和营运管理费金额远远高于保证金金额。按双方合同的约定，华联公司在忆品公司未缴纳租金和营运管理费的情况下，按照双方合同的约定有权扣除保证金以折抵上述费用，并不违反法律的规定。因此，本院对于忆品公司要求退还保证金的诉讼请求不予支持。 关于忆品公司反诉要求华联公司支付违约金253806.42元的诉请。本院认为，按照双方合同约定：除本合同另有约定外，华联公司在租赁期内擅自解除本合同履行的，忆品公司有权要求继续履行合同。如华联公司拒不履行致使本合同不能继续履行时，华联公司应退还良木缘公司已交付的租赁保证金及剩余租期的租金及营运管理费，并支付相当于当年6个月的租金与营运管理费的合计金额作为违约金。如果违约金不足以弥补损失的，华联公司应补足损失额与违约金的差额。本案确实系华联公司提前解除租赁合同引发，该行为已构成违约，应当按照合同约定向忆品公司支付违约金（29930元/月+29930元/月×8%+9976.67元）×6月=253806.42元，故对忆品公司的该项诉请，本院予以支持。 关于忆品公司反诉要求华联公司赔偿因违约造成的损失2644283.58元(包括投资筹建损失1727700元、员工遣散费用327343元、律师费用5800元、预期收益531241元)的诉讼请求。本院认为，对投资筹建损失1727700元中，装修损失，因双方忆达成一致为168000元，本院予以确认。对忆品公司主张投资筹建损失中的其他设施设备、办公用品、其他杂费及员工遣散费用、律师费用、预期收益等费用，因其真实性、关联性无法确认。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，忆品公司的证据不足以证明其主张，应承担相应的的法律后果。故对忆品公司要求华联公司赔偿主投资筹建损失中的其他设施设备、办公用品、其他杂费及员工遣散费用、律师费用、预期收益等费用的诉讼请求，本院不予支持。综上，忆品公司及良木缘公司应支付华联公司房屋占用费和物管费1622398.33元及损失779928.89元，合计2402327.22元。对华联公司应支付的违约金253806.42元和装修损失168000元，按照双方合同：……如果违约金不足以弥补损失的，华联公司应补足损失额与违约金的差额……之规定，违约金与装修损失不能一并支持，经比较忆品公司的损失能够从违约金中得到弥补，故本院确认华联公司应支付忆品公司违约金253806.42元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、一百一十三条、一百一十九条、一百二十条、一百二十一条、二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、成都忆品西餐有限责任公司、成都良木缘咖啡西餐有限责任公司应从本判决生效之日起十日内支付北京华联商厦股份有限公司2014年9月20日起至2017年9月21日止的房屋占用费、物管费1622398.33元；从2017年9月22日起至实际腾退之日（2018年8月20日）损失赔偿金779928.89元，合计2402327.22元； 二、北京华联商厦股份有限公司应从本判决生效之日起十日内支付成都忆品西餐有限责任公司违约金253806.42元； 三、驳回北京华联商厦股份有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回成都忆品西餐有限责任公司的其他反诉请求； 上列第一项、第二项相互品迭后，成都忆品西餐有限责任公司、成都良木缘咖啡西餐有限责任公司实际应支付北京华联商厦股份有限公司2148520.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25448元，由北京华联商厦股份有限公司负担；反诉案件受理费13977元，由成都忆品西餐有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  石 磊 人民陪审员  刘晓蓉 人民陪审员  李华燕 二〇一九年二月十一日 书 记 员  黄蓓蓓