广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3675号上诉人（原审被告）：清远市广州后花园有限公司，住所地：清远市。法定代表人：宋红成。委托诉讼代理人：刘嘉玲，广东易之堃律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒嘉丽，广东易之堃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋华荣，女，1973年6月29日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：徐燕，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈力维，广东正平天成律师事务所律师。上诉人清远市广州后花园有限公司（以下简称后花园公司）因与被上诉人宋华荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初4512号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。后花园公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、本案全部诉讼费用由宋华荣承担。事实与理由：一、涉案商品房在取得《竣工验收备案表》时，已经完全达到合同约定的交付条件。虽然可能存在一些属于工程保修范围的瑕疵，但该问题属于保修责任，不能成为拒绝收楼的理由。因此，逾期交房的违约时间应当计算至取得《竣工验收备案表》之日止，即2017年1月20日。二、宋华荣一直主张后花园公司交付的房屋的用水用电是临时用水用电，却没有提供证据予以证实。事实上，后花园公司交付的房屋提供的水电一直都是居民永久用水用电。另一方面，燃气设施已经达到相关验收标准，可以正常使用，需要宋华荣办理收楼手续后，带齐资料前往燃气公司办理即可。综上，后花园交付的房屋可以正常使用，不存在违约，不应承担违约责任。三、后花园公认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调低。本案中，后花园公司没有按期交付房屋，只是造成无法占用、使用房屋的损失，其直接损失主要表现在涉案房屋不能及时入住造成的同地段的同类房屋的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定，应当予以减少违约金。宋华荣答辩称：一、原审判决认定事实清楚、适用法律正确，同意原审判决意见。二、涉案房屋在取得《竣工验收备案表》时并没有达到居住使用的交付条件，涉案房屋属于精装修别墅，其功能为直接居住使用，涉案合同中已经明确约定了交付标准，但后花园公司在取得《竣工验收备案表》时并没有达到约定标准。三、涉案房屋水电至今仍是临时用水用电状态，由此导致的违约责任应当由后花园公司承担。四、本案违约金标准是根据双方合同约定确定的，并无超过法律规定的标准。宋华荣向原审法院起诉请求：一、后花园公司按《广东省商品房买卖合同》约定的标准，将位于清远市XX镇XX街XX层XX号房屋交付宋华荣使用；二、后花园公司向宋华荣支付迟延交房违约金（从2017年1月1日起计至实际交房之日，每日按已付房款2881777元的万分之二的标准计算）；三、本案诉讼费用由后花园公司承担。原审法院认定事实：2016年4月29日，以后花园公司清远市广州后花园有限公司为出卖人，宋华荣为买受人，双方签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2016042911409889），约定宋华荣购买后花园公司开发建设的位于清远市清城区XX镇XX街XX层XX号房屋，该房屋建筑面积为366.59平方米，每平方米7861.04元，总价款为2881777元。其中第六条约定付款方式及期限：首期楼款总房价的30%即871777元，已于2016年4月29日付清（含定金），按揭款总房价的70%即2010000元办理银行按揭。第八条约定交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《工程竣工验收备案表》，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。第十一条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十三条约定出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照合同附件四《广东省商品房买卖合同补充协议书》的约定方式处理；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、供燃气设施在该商品房约定的交付日期达到使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、上述第一款约定的内容每逾期一天，出卖人为买受人垫付一天物业管理费，总支付的管理费不超过合同约定总房款1%；2、上述“使用条件”是指达到买受人可向水、电、电信、有线电视、燃气等的服务商中申请办理该服务供应手续的条件，如因营运服务商的原因导致该等服务无法正常使用，与出卖人无关；3、出现本合同第八条约定的出卖人可据实予以延期的原因中的三种情况之一的，出卖人可据实予以延期，不承担任何违约责任。第十五条约定关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订当天，买卖双方还签订附件三《装饰、设备标准》、附件四《合同补充协议》，其中附件三明确房屋外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间的装饰标准，特别是地面要求除车库外的室内楼地面水泥砂浆批荡找平，厨房、卫生间及洗衣房地面做防水层、露台做保温层，车库室内地面铺设建菱砖。附件四主要是对合同条款细化和补充，其中对房屋交付的规定如下：《广东省商品房买卖合同》第九条第1项：本条中的“逾期”是指出卖人按《广东省商品房买卖合同》合同第八条第二款以及本协议第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期。若买受人选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人按《广东省商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行交付，出卖人设置的示范单位只作为购房客户感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。买受人在该商品房交付使用时对装饰和设备有任何的异议的，应在约定的验收期限内一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项；未在约定期限内提出或说明异议具体事项的，视为买受人无异议，同意接收该商品房。如买受人因自身原因未收到出卖人发出的收楼通知、或在通知确定的验收期限内未办理该商品房的收楼手续且就验收事项没有提出书面异议、或无正当理由拒绝验收、拖延验收时间的，验收期限届满，视为出卖人已履行交楼义务。如该商品房符合《广东省商品房买卖合同》第十四条及附件三约定的交楼标准，只存在属工程保修范围的质量问题或出卖人有义务处理的其他问题，该等问题应视为出卖人的保修责任范围的问题，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人就该等问题提出异议不产生合同及本补充协议约定的验收异议效力，买受人仍需按照通知时间办理收楼手续，不得籍词拒绝收楼，否则，引起逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。《广东省商品房买卖合同》还对双方当事人的其他权利义务予以约定。合同签订后，2016年5月16日，清远市住房和城乡建设管理局对双方的房屋买卖进行预登记备案。宋华荣亦依约支付购房首期款，并办理按银行按揭贷款手续，购房款已支付完毕。涉案房屋在2017年1月20日经清远市清城区住房和城乡建设局验收备案，并出具《竣工验收备案表》。期间，后花园公司在2016年12月15日向宋华荣发出《收楼通知书》，要求宋华荣在2016年12月31日到物业客服中心办理交收手续。2017年4月18日，后花园公司再次向宋华荣发出《催收楼通知书》，要求宋华荣在2017年4月30日前到物业客服中心办理有关收楼手续。对于上述收楼通知，宋华荣均已收悉，根据宋华荣提供的《广州市美林基业物业管理有限公司单元遗漏工程记录表》，涉案房屋仍存在主人房墙渗水、顶楼渗水、水电燃气没通等问题，宋华荣对房屋交付现状存在异议，双方一直协商，故未完成房屋交付手续。2017年10月16日，双方办理收楼手续，宋华荣领取涉案房屋钥匙。原审法院认为：宋华荣为购买后花园公司开发的位于清远市石角镇美林湖?国际社区内听山美墅六街0层6号房屋，与后花园公司签订《广东省商品房买卖合同》，双方的房屋买卖合同关系，事实清楚，请据确凿，予以确认。合同签订后，宋华荣依约支付购房首期款，同时按约定办理银行按揭贷款，贷款亦已发放，宋华荣支付购房款的义务已履行完毕。后花园公司应依合同约定按时（在2016年12月31日前）将涉案房屋交付给宋华荣，但依据后花园公司提供的《竣工验收备案表》予以证实，涉案房屋在2017年1月20日才完成竣工验收备案手续，已过合同约定的房屋交付时间，对于涉案房屋未能按时交付给宋华荣，责任在于后花园公司，应由后花园公司承担违约责任。根据查明的事实，鉴于涉案房屋仍存在质量问题，宋华荣有权拒绝接收房屋，宋华荣在与后花园公司方多次协商未能解决的情况下，起诉要求承担违约责任，要求后花园公司从2017年1月1日起按已付购房款按日万分之二支付违约金，理由充分，予以支持。鉴于双方已于2017年10月16日办理收楼手续，应视为房屋交付之日，故违约金应自2017年1月1日起以已付购房款为基数按日万分之二计至2017年10月16日止，为166566.71元（2881777元×0.0002×289天)。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条的规定，于2018年7月6日判决如下：限清远市广州后花园有限公司于判决生效之日起10日内向宋华荣支付违约金166566.71元。案件受理费1210元，由清远市广州后花园有限公司负担。本院二审期间，当事人均无新证据提交。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点：一、逾期交房违约金计付截止日期认定问题。二、应否调整逾期交房违约金计付标准。关于逾期交房违约金计付截止日期认定问题，关键在于对涉案房屋取得《竣工验收备案表》时是否达到合同约定的交付标准的事实认定。关于交付标准，双方在主合同第八条中约定以取得竣工验收备案表为交付条件。此外，双方在附件三约定的交付标准，交付条件是精装修。经查，涉案房屋虽于2017年1月20日经清远市清城区住房和城乡建设局验收备案，但根据宋华荣提供的《广州市美林基业物业管理有限公司单元遗漏工程记录表》以及微信聊天记录显示，涉案房屋在2017年4月5日时仍存在水电燃气没通、外墙渗水等问题。由此可见，涉案房屋取得《竣工验收备案表》时并未达到合同约定的交付标准，宋华荣据此拒绝接收房屋，理由充分。故对后花园公司主张逾期交房违约金计付至取得《竣工验收备案表》之日止的请求，本院不予支持，原审法院认定逾期交房违约金计付至实际交房之日止，处理正确，本院予以认可。关于应否调整逾期交房违约金问题。后花园公司上诉认为合同约定的违约金过高，应按同地段同类型房屋租金标准进行调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金过高请求予以减少的，应当以实际损失为基础。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。同地段同类房屋租金标准作为造成损失赔偿的依据，仅是因该标准与购房者可能遭受的损失存在较大程度的相似性，并不能等同于实际损失。对于逾期交房给买受人造成实际损失的计算，通常需考虑购房的用途、房屋所处位置给买受人带来的便利等多种因素影响，不能仅以租金损失为标准进行衡量。故对后花园公司提出调低逾期交房违约金的主张，本院不予采纳。综上所述，后花园公司上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1654元，由清远市广州后花园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一九年二月二十五日书记员 张 婧书记员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。