广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初11515号原告：阮小平，女，1961年4月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘建平，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚慧，广东一粤律师事务所律师实习律师。被告：周泽怀，1985年7月17日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：苏玉洪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：何伟民，男，1959年12月20日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：邓如钢，广东天穗律师事务所律师。原告阮小平与被告周泽怀、何伟民确认合同效力纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮小平及其委托诉讼代理人刘建平、被告周泽怀的委托诉讼代理人洪萍、被告何伟民的委托诉讼代理人邓如钢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告阮小平向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认被告周泽怀、被告何伟民于2017年10月26日签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告阮小平与被告何伟民于1984年5月16日登记结婚，为改善居住条件，夫妻双方以何伟民的名义于2015年12月30日与广州市番禺雅居乐房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买位于广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜三街13号(C-16)1302房的商品房。房屋交付后至今未办理不动产权证，一直在偿还按揭贷款。2017年10月26日，两被告未经原告同意签订《房屋买卖合同》，将原告与被告何伟民夫妻共同共有的上述房屋出卖给被告周泽怀，双方约定房屋出售价格为7900000元。合同签订后，被告何伟民向原告提出申请办理该房提前还贷手续后原告才知晓事情的原委，遭到了原告的反对，夫妻之间为此事经常闹矛盾。此后因原告不同意转让该房产致两被告签订的《房屋买卖合同》无法履行。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；……夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”，《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”，第一百零三条规定：“共有人对其有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”，第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”，第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告认为，案涉房屋作为原告与被告何伟民的夫妻共同财产，两被告在签订《房屋买卖合同》时未经原告同意而对夫妻唯一重大价值财产进行处分，严重侵犯了原告的物权，损害了夫妻一方的其他利益、社会公共利益。同时，因案涉房屋至今没有取得产权证、亦无法办理过户登记，不适用善意取得。故两被告签订的《房屋买卖合同》因损害社会公共利益和违反法律、行政法规的强制性规定而无效。原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》提起诉讼，望判如所请。被告周泽怀辩称，1.本案属于确认合同无效纠纷，房屋买卖合同是周泽怀与何伟民在自愿的情形下订立的不存在合同法第五十二条规定的情形，合同条款没有违反法律法规强制性规定，故房屋买卖合同真实有效，对双方均有约束力。该房屋买卖合同签订时，何伟民及其儿子均在现场，现原告主张其对此不知情，不符合常理。该房屋的预售合同相对方只有何伟民，该房产的查册信息也仅显示何伟民，房屋买卖合同中第一条第二款载明，卖方表明提供的产权情况均为真实、合法……该房屋买卖合同经第三方即广州市远见有限公司经纪和代理，我方有理由相信何伟民具有处分权，也有理由相信原告是知情，并经过其同意的。2.合同签订时间是2017年10月26日至今已经将近有一年半，原告主张其在何伟民申请银行提前还贷才知道，至今已经有半年之久，却从未向我方或中介方主张不合常理。3.根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，及广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同指引》的第七条中的情形中（5），原告主张何伟民未经其同意擅自出卖涉案房屋，不影响合同效力，房屋买卖合同真实有效。4.本次诉讼的根源是何伟民与阮小平在房屋买卖合同签订后因房价高涨企图通过本次诉讼确认合同无效以达到不履行房屋买卖的目的。周泽怀通过中介公司以及律师事务所向何伟民发送律师函催促何伟民履约，其一直表示在处理，但却从未表示其转让房屋未经原告同意。原告提交的预售合同第21条约定“开发商在交付之日起不超过210个工作日办理产权登记……”，何伟民在2018年8月已经可以办理产权登记，但涉案房屋至今未确权，明显是何伟民拖延办理房屋确权以达到不履行房屋买卖合同的目的。被告何伟民辩称，房屋买卖合同是其与周泽怀签订的，但是本案是其配偶起诉，其在签订合同的时候确实未告知原告，因此现在房屋买卖合同也属于履行不能，请依法处理本案纠纷。各方当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换及质证，确认本案事实如下：1.1984年5月16日，阮小平与何伟民办理结婚登记。2.涉案房屋位于广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜三街13号（C-6栋）1302房。3.2015年12月30日，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（甲方、卖方）与何伟民（乙方、买方）签订《商品房预售合同》，约定乙方购买涉案房屋，涉案房屋建筑面积282.5542平方米；房屋以套出售，总金额4660000元，房价款以按揭贷款方式付款，首期款1400000元自合同签订之日支付，剩余房款3260000元须于2015年12月30日前申请办理银行按揭手续；甲乙双方应于合同签订之日起30日内，持本合同向房地产登记机构申请办理预购商品房预告登记；甲方应当在2017年6月15日前将涉案房屋交付乙方使用；甲方应当在涉案房屋交付之日起不超过210个工作日到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，等等。4.2017年10月26日，何伟民（卖方）与周泽怀（买方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方将涉案房屋售予买方，卖方保证涉案房屋的产权权属情况真实合法，享有涉案房屋完整所有权，且没有侵犯第三人的权利；涉案房屋以现状按套出售，成交价为7900000元，定金400000元在签署合同时支付；卖方应在收到定金后190日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助买方申请银行按揭；买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣帐日或之前，买方提取首期楼款2400000元转入卖方贷款内，银行到帐后即视为卖方已收取相应楼款；首期楼款余额360000元买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付给卖方；楼价余款4740000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；经纪方已告知买卖双方交易房屋暂未取得产权证书，买卖双方确认同意进行交易事宜，并待取得房产证后再继续办理与产权转移有关的事项、手续，卖方承诺在2018年5月1日前取得房屋产权证书，若在2018年5月1日前未取得房屋产权证或者买方未办理银行按揭，买卖双方同意延期至2018年12月1日前办理房屋转移和银行按揭手续，等等。5.2018年6月13日，周泽怀向何伟民发出《律师函》，告知双方签订《房屋买卖合同》后，周泽怀依约支付400000元定金，但何伟民至今仍未向抵押银行办理提前还贷手续，经经纪方催告仍未办理，要求何伟民收到律师函五日内办理提前还贷手续。6.2019年1月4日，周泽怀向本院另案起诉何伟民、阮小平请求解除涉案房屋买卖合同并承担违约责任，立案号（2019）粤0113民初362号。7.庭审中，阮小平陈述其与何伟民将夫妻共有另一处房屋出售后，以何伟民名义购买涉案房屋；涉案房屋于2017年6月交付后至今仍未装修入住，涉案房屋是其夫妻唯一房产，何伟民未经其同意擅自出售；周泽怀与何伟民签订房屋买卖合同时，何伟民儿子也在现场，周泽怀明知何伟民已婚且育有成年儿子，应审核涉案房屋是否夫妻共同财产，周泽怀未达到善意购买；为此，阮小平提供《个人名下房地产登记情况查询证明》及《房屋租赁合同》拟证明涉案房屋为夫妻唯一房产，何伟民与阮小平一直租房居住。何伟民同意阮小平的陈述，并认为涉案房屋预售合同是其与开发商签订，后因办理贷款才告知阮小平，涉案房屋经中介放盘及与周泽怀签订房屋买卖合同均未告知阮小平，收到周泽怀寄送的律师函后阮小平才知悉卖房事宜，但阮小平不同意出售涉案房屋，涉案房屋属于夫妻共同财产，其与周泽怀签订合同属于无权处分，也未经阮小平事后追认，故合同应属无效合同。周泽怀认为，不同意阮小平及何伟民的陈述，确认《个人名下房地产登记情况查询证明》真实性，对《房屋租赁合同》不予确认，阮小平有无住房与本案无关；涉案房屋属于毛坯房，阮小平、何伟民用于投资转售并非用于改善居住，房屋交易价格属于合理对价；阮小平、何伟民收到律师函一直未对房屋权属提出异议；因房价上涨，何伟民至今没办理提前还贷手续，未办理产权证，故意拖延不履行合同。本院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据本案查明事实，涉案房屋仅预告登记在何伟民名下，并未办理房屋产权登记，何伟民并非涉案房屋的产权人。根据上述法律规定，即便涉案房屋未取得产权证，并不必然导致何伟民与周泽怀之间签订的《房地产买卖合同》无效。庭审中，何伟民与周泽怀确认双方签订《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。至于何伟民是否享有涉案房屋完整所有权、处分权，阮小平对涉案房屋的《房地产买卖合同》是否知悉，仅对合同的履行及是否约束阮小平产生影响，不影响合同效力。因此，阮小平以其对何伟民与周泽怀确认双方签订《房地产买卖合同》并不知情，何伟民并非涉案房屋所有权人为由，请求确认该《房地产买卖合同》无效，缺乏依据，本院不予支持。至于周泽怀购买涉案房屋适用是否善意取得的问题，阮小平可以在另案进行抗辩。综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告阮小平全部诉讼请求。本案受理费33550元，由原告阮小平承担。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇一九年二月二十六日书记员  陈冬