安徽省凤阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1126民初303号 原告：安徽衡力置业有限公司。住所地安徽省凤阳县经济开发区。统一社会信用代码91341126667949011N。 法定代表人：顾永庆，该公司经理。 委托诉讼代理人：李世成，凤阳县经济开发区法律服务所法律工作者。 被告：祁永胜，男，汉族，1974年5月30日出生，安徽省蚌埠市人，住安徽省蚌埠市。 原告安徽衡力置业有限公司（以下简称“安徽衡力公司”）与被告祁永胜商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法由审判员张睿适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽衡力公司的委托诉讼代理人李世成到庭参加诉讼，被告祁永胜经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽衡力公司向本院提出诉讼请求，请求祁永胜支付拖欠的购房款90万元，支付违约金653709元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款支付利息，至实际付清日止。后在诉讼过程中变更诉讼请求，为要求支付购房款900000元，违约金自2014年11月27日起按日万分之五计算利息，至实际付清日止。事实与理由：2014年，祁永胜购买安徽衡力公司开发的位于凤阳县经济开发区门牌号为：××、85－2和87、87－2两套，总价款180万元。同时约定在2014年11月26日前支付全部购房款，逾期付款按日万分之五支付违约金。双方于2016年4月14日补签订了两份预售合同，安徽衡力公司依约定向祁永胜交付了两套房屋，至起诉之日祁永胜仅支付了购房款90万元，其余欠款90万元多次催要未果，侵害了安徽衡力公司的合法权益。请求判如所请。 祁永胜未提交答辩意见。 安徽衡力公司为支持自己的诉讼请求，提交了安徽衡力公司营业执照、法定代表人身份证明各一份，安徽衡力公司记帐凭证八份，（2016）凤阳县不动产权字第0004621、0004623不动产权证各一份，安徽衡力公司向祁永胜发出的催告函及EMS快递单二份，祁永胜未到庭质证，本院经审查予以确认并在卷佐证。对于安徽衡力公司提交的其他证据，本院认定如下： 合同备案号100683号商品房预售合同、合同备案号100684号商品房预售合同各一份，对于祁永胜购买安徽衡力公司开发的二套商品房，及商品房的面积、总价，付款时间及交房时间等事实，本院予以认定；但对于逾期付款违约金日万分之五的约定，超过了法律规定的上限，但在法律规定范围内的部分仍然有效。 祁永胜未提交证据。 根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院查明如下事实： 安徽衡力公司为具有房地产开发资质的企业，该公司于2008年6月18日在凤阳县经济开发区取得一处国有土地使用权，进行房地产开发，商品房名称为时代家园。建筑工程施工许可，约定的开工日期为2009年9月18日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2010年7月18日。 工程竣工后，商铺销售不畅，为处理尚存的几个商铺，经协商，安徽衡力公司将其中的二处商铺出卖给祁永胜，祁永胜称先取得不动产权证，再到银行办理贷款支付购房款。2014年4月安徽衡力公司即将诉争的两套房产交付祁永胜。至2016年，为办理不动产权证，双方于2016年4月14日补签订了两份商品房预售合同。其中合同备案号100683号合同，约定主要内容如下： 第三条2、该商品房为第一条项目中的11幢第一层和第二层，门牌××，85－2号。4、出卖人，其预测建筑面积共243.38平方米，其中套内建筑面积232.81平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积10.57平方米。第四条抵押情况与该商品房有关抵押情况为1，1、该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押。第六条出卖人与买受人约定按照下列第2种方式计算该商品房价款，2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3697.92元，总价款为人民币玖拾万元整。第七条付款方式及期限买受人采取下列第1种方式付款。1、一次性付款。买受人应当在2014年11月26日前支付全部房价款。第九条逾期付款责任买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1（2）种方式处理：（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2﹪向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。第十条交付时间和条件（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。 同日，买受人祁永胜与出卖人安徽衡力公司又签订了备案号为100684号的商品房预售合同，购置的房产为时代家园项目第11幢门牌号××、87－2，其余条款与上一份合同相同。 祁永胜与出卖人补签订二份合同后，分多次交付了两套房产的购买款90万元，并于2016年4月取得了编号为（2016）凤阳县不动产权字第0004621号、0004623号不动产权证。但祁永胜在取得二处不动产权证后，并未按照约定付清其余购房款，2018年10月9日，安徽衡力公司向祁永胜发出了催告函，要求祁永胜支付尚欠的购房款90万元及按照约定支付的违约金，祁永胜在收到催告函后，但未有结果，安徽衡力公司在自行索要未果的情况下，起诉来院。 本院认为，本案争议焦点如下，第一、双方签订的二份商品房预售合同的效力？第二、安徽衡力公司要求祁永胜支付其余购房款90万元及违约金的请求，应否支持？ 第一、双方签订的二份商品房预售合同的效力？ 祁永胜与安徽衡力公司签订的二份商品房预售合同，虽然为实际交房后补签，但仍为双方当事人真实意思表示，该合同合法、有效。有效的合同受法律保护，双方均应当按照合同约定履行各自义务。 第二、安徽衡力公司要求祁永胜支付其余购房款90万元及违约金的请求，应否支持？ 《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。祁永胜购买的安徽衡力公司出售的二套商铺，总价180万元，其支付了90万元，其余购房款90万元出卖人要求买受人祁永胜支付的请求，符合法律规定，本院予以支持。 对于逾期付款违约金的主张，应否支持？《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方在合同第七条约定，“买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。”安徽衡力公司愿意继续履行合同，但其主张的日万分之五违约金过高，应予调整，按日万分之三标准计算。自2014年11月27日起，至法庭辩论结束之日2019年2月13日，共1539天，按应付款180万元扣除已付款90万元尚欠90万元、日万分之三计算，逾期付款违约金为900000元×万分之三/日×1539天（自2014年11月27日至2019年2月12日）＝415530元，安徽衡力公司要求祁永胜赔偿的请求，本院予以支持；对于超过上述数额之外的部分，无法律依据，本院不予支持。 祁永胜经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告祁永胜于本判决生效后二十日内赔偿原告安徽衡力置业有限公司购房款900000元及违约金415530元（自2014年11月27日起，至2019年2月13日止）。 二、驳回原告安徽衡力置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18782元，减半收取9391元，由原告安徽衡力置业有限公司负担1336元，被告祁永胜负担8055元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  张睿 二〇一九年二月十三日 书记员  王翔 附相关法律及司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。