广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1971民初33466号原告（反诉被告）：楚佩森，男，1960年2月26日出生，台湾居民，被告（反诉原告）：刘奇志，男，1969年6月22日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：熊仁武，广东智捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：林金铃，广东智捷律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）楚佩森与被告（反诉原告，以下统称被告）刘奇志租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告楚佩森、被告刘奇志及其委托诉讼代理人熊仁武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告租房押金15000元；2、被告向原告支付停产损失12000元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告经朋友介绍，认识了出租厂房的二手房东即被告。经过商谈，双方在2017年5月3日签订了一份由被告提供的格式条款合同《出租厂房合同》。合同签订后，原告每月向被告支付租金。2018年7月5日，东莞市东城街道牛山社区居民委员会向企业下发了《关于严禁对工业厂房进行分租的通知》。被告出租给原告的厂房，原告是经过合法手段、合法程序承租的，被告是擅自出租给原告的。被告擅自出租厂房的行为在上述通知范围内，属于整改、不予审批证照手续的对象。因此，被告无法为原告办理工商营业执照等相关手续。由于牛山社区居委会从2018年7月5日起行使工业厂房分租管理权，原告只能服从，被告也无法为原告办理工商营业执照等相关手续，原告在2018年7月6日停产。原告于2018年7月6日找被告协商，要求解除合同，退还15000元押金，搬走生产设备，遭到被告拒绝，原告在2018年8月停止向被告支付租金。原告在2018年7月至10月期间多次向被告提出退还押金、搬走设备，被告以原告未交租金为由违法扣押原告的生产设备，经牛山社区调解委多次调解无果，被告仍然坚持原告交租金、不退押金的要求，否则不能搬走设备。原告于2018年10月27日就被告扣押设备的违法行为向东莞市公安局东城分局同沙派出所报案，请求派出所制止被告扣押原告合法财产、给原告造成损失的违法行为，派出所工作人员到现场查看了被违法扣押的生产设备。因牛山社区居委会于2018年7月5日行使管理权，原告承租的厂房使用权已全部灭失，所以原告于2018年7月6日与被告解除合同，2018年8月停止向被告支付租金，具备正当理由，不违反合同约定，是合法行为，应当受到法律保护。被告强行收取租金、不退押金的行为是违法行为，应当承担责任；非法扣押原告合法财产的行为是犯罪行为，应当受到法律制裁。被告辩称，1、双方签订的《出租厂房合同》是经过双方协商一致达成后经电脑打印的，不是一方提供的格式合同。该合同没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均具有约束力，任何一方不得违反。2、按照《出租厂房合同》第四条的约定，押金需等租约期满，在乙方缴清所有费用后才能退还，现在在合同没有到期之前，原告要求退还押金的理由不能成立。3、被告从来没有阻拦原告搬迁的行为，原告只是订单不足，生产经常停顿，一直在使用出租厂房。因此原告要求被告赔偿所谓的停产损失没有事实和法律依据。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付租金25000元（自2018年7月开始按照每月租金5000元计算至租赁合同期满为止，暂计至2018年11月）；2、原告支付被告逾期支付租金违约金10875元（按每日0.5%的比例，分别以5000元为本金，自2018年7月5日、8月5日、9月5日、10月5日、11月5日开始计算至付清之日止，暂计至2018年11月19日）3、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：被告于2016年5月20日承租陈景文位于东莞市东城街道牛山鸿达工业园1栋2-3层厂房开办迪丽家居贸易公司，每月向陈景文支付厂房租金25200元。2017年5月，原告要求分租该厂房三楼中的500平方米用于纸箱加工，每月租金5000元，当月租金于次月5日前支付，双方于2017年5月3日签订《出租厂房合同》，约定：承租方向出租方支付押金15000元，租约期满，在乙方清缴所有费用后，甲方无息退还乙方押金，合同期内，双方不得随意中止合同，如乙方违约，甲方不退回押金，甲方违约，须赔偿乙方三个月租金。合同签订的当日，原告支付被告押金15000元，被告亦于当日将厂房交付原告使用。但原告自2018年7月开始拖欠租金，至今尚欠被告租金25000元没有付清。原告辩称，原告所签订的合同是被告打印出来给原告签订的，其内容均是保护被告的霸王条款，根本没有考虑到承租人的权益。原告从承租以来，一直无法申请到牌照，被告也没有办法帮原告办到牌照。在2018年7月5日牛山社区居委会发出通知后，原告就没有支付租金，因为根据通知，原告失去了承租权。原告从2018年1月开始就处于停产状态，有电表水表可以证明。被告以未交租金为由向原告敲诈勒索，原告报警，牛山社区居委会也进行了调解，但被告仍然一直扣押原告的设备。2018年10月15日，被告主动提出让原告搬走，原告问被告设备如何处理，被告坚持要原告支付租金，也不退还押金给原告。被告的反诉请求没有事实和法律依据。经审理查明，2017年5月3日，原告作为承租方（乙方），被告作为出租方（甲方），双方签订一份《出租厂房合同》，约定：甲方将位于107国道边牛山路段牛山鸿达厂区1栋3楼的厂房出租给乙方；租赁期限为三年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止；厂房租金为每月5000元，自2019年6月1日开始租金为每月5250元；乙方支付甲方三个月租金即15000元作为押金；当月租金，乙方须于次月5号前交付甲方，如有拖欠，甲方有权向乙方按每日0.5%收取滞纳金。上述合同签订后，原告向被告支付了押金15000元，并按月向被告支付租金至2018年7月，2018年7月支付了租金2500元。2018年7月5日，东莞市东城街道办事处牛山社区居民委员会向各工厂企业下发一份《关于严禁对工业厂房进行分租的通知》，该通知内容为：“1、各工业厂房即日起暂停所有分租交易的安排，存在擅自分租的工业厂房要进行限期整改；2、对分租的工业厂房申请证照的不予审批”。原告主张其在收到上述通知后就停止向被告支付租金，并与被告协商解除合同，原告要将放置于案涉厂房内的机器设备搬走，遭到被告阻拦，原告遂于2018年10月27日向东莞市公安局东城分局同沙派出所报警。被告提交一份其与案外人陈景文签订的《出租厂房合同》为证，主张案涉厂房由陈景文建设，被告承租后又转租部分厂房给原告。被告在本院指定的期限内未向本院提交案涉厂房的建设工程规划许可证。以上事实，有原告提交的出租厂房合同、押金收据、报警回执、通知、租金及电费收据，被告提交的出租厂房合同，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证也没有证据证明经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告与被告签订的《出租厂房合同》为无效合同。原告已向被告支付押金15000元，因合同无效，被告应将已收取的押金15000元返还给原告。对原告诉请被告返还押金15000元，本院予以支持。原告主张因被告扣押其生产设备导致原告无法生产，因此给原告造成停产损失，但原告并无证据证明其存在停产情况，也无证据证明其停产是因被告的行为导致，故原告诉请被告赔偿停产损失12000元缺乏依据，本院不予支持。案涉《出租厂房合同》无效，但原告占有使用案涉租赁物，应按合同约定的租金标准向被告支付占有使用费。原告已向被告支付占有使用费至2018年7月，对于2018年7月之后的占有使用费是否仍需支付的问题，根据原告的举证，东莞市东城街道办事处牛山社区居民委员会于2018年7月5日下发《关于严禁对工业厂房进行分租的通知》，因该通知涉及分租的厂房需要进行整改等问题，可能影响到原告对案涉租赁物的正常使用，原告主张其在收到上述通知后与被告协商解除合同，本院予以采信。在原告向被告提出解除合同后，被告应当及时与原告进行交接，收回案涉租赁物，以免损失扩大，被告未能及时收回租赁物导致的损失应由其自行承担。故原告无需再向被告支付2018年8月1日起的占有使用费，但对于2018年7月的占有使用费，原告应足额支付，而原告仅支付了2500元，还应向被告支付尚欠的占有使用费2500元。对被告反诉请求原告支付的租金超出上述数额的部分，本院不予支持。因《出租厂房合同》无效，被告不能依据该合同的约定诉请原告支付逾期支付租金违约金，对被告反诉请求原告支付违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘奇志于本判决发生法律效力之日起五日内向原告楚佩森返还押金15000元。二、原告楚佩森于本判决发生法律效力之日起五日内向被告刘奇志支付占有使用费2500元。三、驳回原告楚佩森的其他诉讼请求。四、驳回被告刘奇志的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费237.5元，已由原告预交，由原告负担150元，被告负担87.5元；反诉受理费348.44元，已由被告预交，由原告负担25元，被告负担323.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邓艳霞二〇一九年二月三日书记员  曾妍纯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。