杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0103民初6442号 原告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区康宁街109号（临）。 法定代表人：张伟强，公司总经理。 诉讼代表人：杭州田逸之星置业有限公司管理人。 负责人：汪红妖。 委托诉讼代理人：顾莉敏、陈振华，浙江杭天信律师事务所律师。 被告：吴强，男，1985年10月10日出生，汉族，住江西省九江市修水县。 委托诉讼代理人：卢求宝、李凡，浙江孔德律师事务所律师。 原告杭州田逸之星置业有限公司诉被告吴强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员叶东晓独任审判，于2018年12月10日公开开庭进行了审理。原告杭州田逸之星置业有限公司的委托诉讼代理人顾莉敏，被告吴强的委托诉讼代理人李凡到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本院给予庭外和解期一个月。本案现已审理终结。 原告杭州田逸之星置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》于2018年7月10日起已经解除；2.判令被告支付原告拖欠的租金共计311318元；3.判令被告支付逾期付款的违约金6208.86元（暂算至2018年9月17日，实际按日万分之一计算至款项付清之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：杭州市中级人民法院于2017年6月15日作出的（2017）浙01破申9号裁定书，裁定受理申请人对杭州田逸之星置业有限公司的破产申请，并于2017年9月15日作出（2017）浙0103民破01号决定书，确定由江苏百年东吴律师事务所、浙江杭天信律师事务所、苏州众勤会计师事务所为杭州田逸之星置业有限公司的联合管理人。杭州田逸之星置业有限公司管理人（以下简称田逸之星管理人）与被告分别于2017年10月31日、2017年11月9日签订《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》各一份，约定被告向田逸之星管理人承租16间商铺，共计2806.18平方米，租金为每月84185元，租赁期限从2017年11月21日开始计算。租房协议签订后，田逸之星管理人向被告交付了房屋，被告于2017年11月1日支付押金20000元，租金230000元，11月7日支付租金84100元。根据《短期租房协议》的约定，房屋用途为：办公、仓库，除征得书面同意外，不得改变房屋用途或将房屋进行转租、群租，如有违反，可随时解除租赁合同，同时必须无条件腾退。同时约定如拖欠租金的，须按当期应付租金为基数按0.01%/天的标准支付违约金。截止2018年7月10日，被告拖欠租金共计311318元，同时被告承租的房屋存在转租及未按照约定用途使用的行为。2018年7月10日，田逸之星管理人向被告寄送解除《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》的通知书。被告在收到田逸之星管理人向被告寄送的解除《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》的通知书后，未按要求支付拖欠租金。为了维护原告的合同权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告吴强答辩称：案涉的房屋在《短期租房协议》里面有说到是没有相关的房产证等证照，原告也没有提供相应的证据来证明案涉的房屋具备了租赁条件。其次，原告没有提供任何材料证明其享有对案涉房屋占有、使用、收益以及出租控制管理的权利。所以，现在原告主张被告支付案涉房屋的租金以及违约金，被告认为依据不足。一、被告在本案房屋租赁合同履行中未依据合同约定支付房租系因原告的先期违约行为所致。被告与原告在签订《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》后，均按照合同约定支付了租房押金及租金，不存在违约行为。但此后，原告因自身内部原因通知被告，要求被告暂停承租，导致被告产生房屋的损失，原告亦口头承诺给予被告暂停承租期间不收取房屋租金等补偿。被告认为，原告单方暂停出租的行为已构成了违约，暂停出租期间原告不应向被告收取房屋租金，现原告又起诉至法院要求全额支付租金是极度缺乏诚信的表现，被告并非恶意无故拖欠房租，正是由于双方对暂停出租期间房屋租金问题出现争议且未能及时协商解决，才导致了被告未依据合同约定支付房屋租金的表象事实，该表象事实发生的本质是原告先期暂停出租违约行为所致。二、被告对案涉房屋进行部分装修及转租等行为系事先经与原告进行了沟通且得到原告的同意确认，应视为双方对合同约定进行变更，被告不存在违约行为。被告与原告签订的《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》虽约定对案涉房屋被告不得进行装修及转租等，但此后，经被告与原告进行商量，原告同意被告就案涉房屋进行装修及转租，故被告对案涉房屋的部分装修及转租等行为不能视为违约，而应视为被告与原告对合同约定进行了变更。三、原告主张2018年7月10日与被告解除合同与事实不符，事实是原告早在2018年7月3日就在案涉房屋门店张贴了招租通知，现原告主张2018年7月10日与被告解除合同并依此计算租金与事实不符。综上所述，被告在本案房屋租赁合同履行中未依据合同约定支付房租系因原告的先期违约行为所致，被告也不存在其他合同违约行为。现原告诉请被告支付租金及违约金没有事实和法律依据，请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理后查明案件事实如下：2017年6月15日，杭州市中级人民法院作出的（2017）浙01破申9号裁定书，裁定受理申请人杭州中豪建设工程有限公司对杭州田逸之星置业有限公司的破产清算申请，并决定将该案交由杭州市下城区人民法院处理。2017年9月15日本院作出（2017）浙0103民破01号决定书，确定由江苏百年东吴律师事务所、浙江杭天信律师事务所、苏州众勤会计师事务所为杭州田逸之星置业有限公司的联合管理人。2017年10月31日、2017年11月9日田逸之星管理人作为出租方与被告分别签订《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》各一份，约定被告向田逸之星管理人承租16间商铺，建筑面积共计2806.18平方米，租金为每月84185元，租赁期间为不定期租赁，租赁期限从2017年11月21日开始计算。房屋用途为办公、仓库，除征得出租方书面同意外，被告不得改变房屋用途或将房屋进行转租、群租，如有违反，出租方可随时解除租赁合同，被告必须无条件腾退，但是出租方需提前十五天通知被告。租金每三个月支付一次，先付后租，首次租金及押金在签订合同当日支付，以后租金于每月20日支付，逾期未付视为放弃租赁。被告如拖欠租金的，须按当期应付租金为基数按0.01%/天的标准支付违约金。被告逾期支付超过3天的出租方有权断电、断水而无需对被告进行补偿，逾期超过5天出租方有权要求被告腾房。租房协议签订后，田逸之星管理人向被告交付了房屋。被告于2017年11月1日支付押金20000元，租金230000元，11月7日支付租金84100元，合计334100元。因被告在合同履行过程中存在违规装修，田逸之星管理人于2017年11月20日告知被告其违规装修的行为构成违约，管理人将视情况解除合同并要求其恢复原状，被告承诺在田逸之星管理人通知解除合同、腾房之日起十五天内恢复原状，由此产生的损失由被告承担。2018年1月5日，田逸之星管理人再次因被告承租的房屋出现破坏房屋主体结构、将房屋挪作他用等情况而告知被告，要求被告采取相应措施，并在出租剩余房屋时需要协同承租户至管理人工作处作谈话笔录、将合同备案。2018年7月10日，田逸之星管理人向被告寄送解除《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》的通知书，通知称：截止2018年7月10日，被告在押金抵扣后，还拖欠租金共计311318元；同时经现场查看，被告所承租的房屋存在装修、转租、用于经营使用等不符合合同约定用途的情形。故通知被告于2018年7月10日起解除双方签订的《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》，被告在收到通知书后15日内完成腾退，并按要求支付拖欠租金311318元及逾期付款利息。被告收到通知书后未支付尚欠部分租金。2018年8月1日起田逸之星管理人接管了案涉房屋，将房屋重新出租。 本院认为，田逸之星管理人代表原告与被告之间所签订的《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效，双方应恪守合同，诚信履约。本案中原、被告争议的焦点是：一、田逸之星管理人于2018年7月10日向被告送达的解除《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》的通知书是否发生解除合同的法律效力。根据双方之间租赁合同的约定，如被告拖欠租金超过5日原告有权单方终止本合同，收回房屋。被告承租房屋后仅支付了租金314100元，之后未再支付租金。至田逸之星管理人于7月10日向被告送达解除合同通知书，其拖欠租金已远远超过5日，符合合同约定的解除条件。被告称双方已对合同作出变更，出租方同意免交部分租金的抗辩意见，缺乏证据佐证，本院不予采信。综上，被告迟延支付租金超过5日，按照合同约定，解除合同的条件成就，田逸之星管理人有权单方解除合同。田逸之星管理人于2018年7月10日向被告送达了解除合同通知书，解除合同的意思表示已送达至被告，双方之间的合同关系消灭，故本院确认田逸之星管理人与被告之间签订的《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》于2018年7月10日解除。二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据合同约定，至合同解除日被告共计承租使用房屋231天，被告应付租金为639345元（84185×12÷365×231），扣除被告已付的租金及押金334100元，被告还应支付租金305245元。因被告承租期间田逸之星管理人未与小区业委会之间就房屋的管理处置协调一致，一定程度上对被告使用房屋产生影响，故对原告主张的违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州田逸之星置业有限公司与吴强签订的《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》于2018年7月10日解除； 二、吴强于本判决生效之日起十日内向杭州田逸之星置业有限公司支付租金305245元； 三、驳回杭州田逸之星置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6063元，因适用简易程序减半收取3031.5元，由原告杭州田逸之星置业有限公司负担92.5元，被告吴强负担2939元。 原告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告吴强于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 叶东晓 二〇一九年二月十一日 代书记员 黄河君