江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6842号上诉人（原审被告）：南京海欣房地产开发有限公司，住所地在南京市鼓楼区姜家园**。法定代表人：齐大鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：金蕾，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑静，女，1974年6月20日生，回族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：曹纯钢，北京市京师（南京）律师事务所律师。上诉人南京海欣房地产开发有限公司（以下简称海欣公司）因与被上诉人郑静房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初4846号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海欣公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求；2、被上诉人承担本案诉讼费及其他费用。事实与理由：一、一审法院认定上诉人构成延期交付缺乏事实与法律依据。（一）案涉房屋已符合合同约定的交付条件。根据双方签订的《商品房预售合同》第六条第二款“该商品房交付时应符合合同约定的条件：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料”。涉案房屋已于2018年9月20日取得《建设工程规划核实合格书》，2018年12月29日取得《建筑工程竣工验收备案表》，符合合同约定的交付条件。（二）上诉人已经尽到通知被上诉人交付房屋的义务。1、上诉人于2018年12月30日通过EMS向被上诉人寄送交付通知书，EMS查询显示2018年12月31日已妥投，签收人为“他人收”。上诉人填写的被上诉人收件地址为双方签订的《商品房预售合同》中被上诉人填写的通讯地址，合同第十七条约定“一方向对方送达有关本合同的文件，以本合同载明的通讯地址为送达目的地；一方若需变更通讯地址，应当及时通知对方。因接收方或其他签收人原因导致接收方没有收到送达文件的，视为已送达”。因此，上诉人已经按照合同约定通知被上诉人接收房屋，且被上诉人已经签收，上诉人已尽通知义务。2、双方所签订的《甲乙双方的其他约定》第29条“关于交付房屋的约定：一方所购商品房达到合同约定的交付使用条件之后，甲方无需一定以书面形式通知乙方办理房屋的交付手续。通知方式可能为邮寄通知单、报纸公告、短信或电话告知等方式中的任何一种。无论甲方的通知在客观上是否能够送达乙方，乙方均应于合同约定的最后交房日期和其他通知的交房日期中较早的日期前往现场办理房屋交付验收手续，……如乙方逾期未办理完毕交付验收手续，则以合同中约定的最后交房日期与其他通知的交房日期二者中较早的日期，视为甲方的交付日”。上诉人已经通过邮寄通知单、微信公众号发布等方式通知被上诉人办理房屋交接手续，根据上述约定，无论上诉人的通知在客观上是否送达到被上诉人，2018年12月31日应视为交付日，被上诉人在交付日未交付、验收房屋的相应责任应由被上诉人承担，不应归责于上诉人。二、一审法院对于上诉人邮寄《交付通知书》送达的事实不予查清。上诉人在2018年12月30日向被上诉人通过EMS邮寄《交付通知书》，且上诉人查询该交付通知书已妥投，因被上诉人声称其一直未收到该《交付通知书》，上诉人申请向中国邮政调查该《交付通知书》的邮寄送达情况，调查结果显示该邮件2018年12月31日已由中国邮政南京江东门投揽部妥投，但在2019年4月2日南京江东门投揽部又一次安排投递并显示未妥投。此次调查记录显示2018年12月31日该邮件已妥投，但其后为何又于2019年4月2日再次投递，这需要邮政公司予以澄清，而在调查中中国邮政的工作人员未向上诉人说明原因。鉴于此，上诉人向一审法院申请追加中国邮政南京分公司为第三人以查明案件事实，但一审法院不同意追加第三人，对相关事实不予查清，直接作出了一审判决。三、一审法院判决上诉人支付2019年1月1日至2019年4月8日期间延期交付违约金没有事实与法律依据。（一）上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》约定房屋交付时间为2018年12月31日，被上诉人对于该时间清楚知晓，被上诉人作为房屋购买人且具有完全民事行为能力，即使在合同约定的交付时间到达时没有收到交付通知书，被上诉人也有权利与义务前往上诉人处询问涉案房屋的相关交付情况，而被上诉人声称其一直不知房屋状况也未关心房屋交付情况，被上诉人的行为不符合一般购房人的行为。上诉人认为被上诉人在2019年1月1日至2019年4月8日期间不予收房，是其怠于行使相应的合同权利，应当承担相应的责任，被上诉人一直不予收房的责任不应由上诉人单独承担。（二）被上诉人在一审中陈述其在2019年3月已前往上诉人处询问房屋交付情况，这一事实可证明在2019年3月被上诉人已可收房，但因被上诉人自身原因直至2019年4月8日才至上诉人处办理房屋交付手续，这段期间被上诉人不收房的责任不应由上诉人承担。一审法院不顾上述事实，强行将该时间段内被上诉人未收房的责任要求上诉人来承担，严重违背事实。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。郑静辩称，上诉人的上诉请求不能成立。理由：1、上诉人认为涉案房屋已符合合同约定的交付条件，这与本案没有任何关系，本案的争议焦点上诉人是否按照合同约定将交房通知交付给被上诉人，房屋是否符合合同约定交付条件并非本案争议焦点。2、上诉人须承担其已经尽到通知义务的举证责任，即提供证据来证明其将交房通知已经交到被上诉人手中。上诉人认为已经尽到通知义务，但其仅简单地将交房通知交给邮局，并没有交到被上诉人手中，所以上诉人未尽到通知义务。补充协议第29条限制了被上诉人的权利，免除了上诉人的相关责任，属于免除自身义务的格式条款，在上诉人未尽提示义务的情况下，属于无效条款。被上诉人逾期未收房，上诉人也未能以短信、电话方式通知被上诉人。一审法院认定上诉人应当支付2019年1月1日至4月8日期间延期交房违约金，具有合同约定依据与法律依据。3、根据合同约定，上诉人须提前5日通知被上诉人收房，但上诉人在2018年12月30日才通知被上诉人收房，也构成违约。4、邮局并非案涉合同当事人，追加邮局为第三人没有法律依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。郑静向一审法院起诉请求：1、判令海欣公司赔偿违约金134032元；2、判令本案诉讼费由海欣公司承担。一审法院认定事实：2018年4月13日，郑静与海欣公司签订了《南京商品房预售合同》，合同约定海欣公司将南京市鼓楼区热河南路果品市场地块桃源花园8-1幢1室（含一、二层）预售给郑静，房屋总价款6838385元。该合同第六条约定海欣公司应于2018年12月31日前向郑静交付该商品房；海欣公司迟延交付该商品房，按照已收价款的万分之二/天计算，向郑静支付迟延期间的违约金，但郑静解除该合同的除外；第十条约定，该商品房取得《建设工程规划核实合格书》和《房屋建筑工程竣工验收备案表》材料后，海欣公司应当在确定的交付日期前5天，书面通知郑静办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件海欣公司通知确定的交付日期应当给郑静必要的准备时间和必要的方便。第十七条约定，一方向对方送达的有关本合同的文件，以本合同载明的通讯地址为送达目的地；一方若需变更通讯地址，应当及时通知对方。因接收方或其签收人原因导致接收方没有收到送达文件的，视为送达。郑静在合同中载明的通讯地址：南京市定淮门大街清风园7幢二单元601室。联系电话：133××******。上述合同签订后，郑静按照合同约定将全部房款6838385元付清。海欣公司2018年9月20日取得《建设工程规划核实合格书》，2018年12月29日取得《建筑工程竣工验收备案表》。同月30日将房屋交付须知及通知等材料交邮局投递。邮件于同月31日上午投递，签收人为“他人收”。郑静因未收到交房通知于2019年3月至海欣公司处询问房屋交付情况，海欣公司通知凭通知书拿房，未得到办理交付房屋。同年4月8日海欣公司向郑静交付房屋。当事人对有争议的证据和事实，一审法院认定：关于海欣公司2018年12月30日投递的交房“通知书”是否送达郑静？海欣公司提交的“EMS签收查询状态”显示“2018年12月31日上午10:49投递并签收，签收人：他人收”。但海欣公司未能举证证明“他人收”的他人是郑静或郑静所指定的收件人。因此海欣公司抗辩已将交房“通知书”送达到郑静，一审法院不予确认。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方签订的《南京市商品房预售合同》对海欣公司何时向郑静交付房屋约定于2018年12月31日前；对何时通知郑静前往海欣公司处办理房屋交付手续也已作出明确约定即“在确定的交付日期前5天”。海欣公司于2018年12月30日才向邮局交投交房“通知书”等材料已违反合同约定。况且海欣公司将交房通知材料交投邮局只能证明其寄出“通知书”，不能证明郑静已收到交房“通知书”。现海欣公司不能举证证明已将交房“通知书”送达郑静，视为逾期未通知交房。海欣公司在郑静主动上门问询交房问题时也未给予及时办理交付，应承担未按时交房的违约责任。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。本案双方已在合同中约定迟延交付商品房按照已收价款的万分之二/天计算延迟期间的违约金，符合法律规定，一审法院予以确认。海欣公司向郑静迟延交付房屋的天数应从2019年1月1日起计算至2019年4月8日止，共计98天。故郑静主张海欣公司向其赔偿违约金134032元（98天*6838385元*0.0002），一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：南京海欣房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向郑静支付违约金134032元。对于一审查明的事实，上诉人海欣公司异议之处为：1、一审未查明双方签订的商品房买卖合同第十七条约定，上诉人只要根据购房合同中被上诉人载明的合同地址进行送达，即为尽到相应的义务；2、一审未查明补充协议第29条约定，即使交付通知书客观上没有送达给被上诉人，被上诉人也应当自行前往交付现场，办理房屋交付手续。被上诉人郑静对于一审查明的事实无异议。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院二审期间，上诉人海欣公司陈述：海欣公司以EMS形式向郑静寄送通知后，曾以电话联系郑静通知收房，但未发送短信通知，对电话通知之事也无证据证明；对于郑静所称无通知书即不能交房的事实，海欣公司不予认可。其已按合同寄送信件，即视为已经送达通知。2019年3月份郑静到现场后，海欣公司让郑静收房，郑静不肯收，故海欣公司才于4月发出催告函。郑静陈述：郑静住址虽与涉争房屋相隔较近，但因为其购买商铺之外是围挡，其上班地点较远，早出晚归，确实不知道具体何时交付。海欣公司发现长期无人收房，至少也应当发短信通知。以上陈述，有本院《询问笔录》在案佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。上诉人上诉称其已依合同载明的被上诉人地址寄送通知，且补充协议第29条约定即使交付通知书客观上没有送达给被上诉人，被上诉人也应当自行前往交付现场，办理房屋交付手续。故对此本院认为，上诉人虽按合同约定的地址投递，但在购房者未能在合理时间内收房时，上诉人作为开发商，仍应考虑到信件未予妥投的可能性。当今社会即时通讯方式联系便利、成本极低，在日常交易中也属于普遍采用的通讯手段，开发商以电话或短信方式通知购房者，可以有效促进交易顺利进行，亦不会不合理地增加其通知成本。因此，上诉人在未能确认信件确实妥投的情况下，亦未以短信、电话等即时通讯方式及时通知被上诉人收房，不应视为其已根据诚实信用原则善尽通知义务。再者，上诉人于2018年12月30日才向邮局交投交房“通知书”等材料，也已违反双方合同约定，在被上诉人主动上门问询交房问题时也未给予及时办理交付。上诉人虽认为其已以电话通知被上诉人收房、被上诉人于2019年3月去房屋现场时系因其自身原因不肯收房，但均未能提供证据证明。在此情况下，上诉人对于房屋未能及时交付具有过错。同时，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。购买涉案房屋系重大交易，被上诉人在合同中已载明其邮件寄送地址，在合同约定的交付时间将近时应当及时查收信函；在发现上诉人逾期未交付房屋时，也应在合理时间内及时向上诉人主张收房之权利。被上诉人住址距涉案房屋距离较近，亦无不能至涉案房屋现场察看并行使权利的合理理由，故其怠于行使权利，对于未能及时收房亦具有一定过错。考虑到双方在履行合同中均有过错，本院依法酌定迟延交付房屋的违约金为67016元。综上，海欣公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：变更南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初4846号民事判决为：南京海欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向郑静支付违约金67016元。如果南京海欣房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3008元，减半收取1504元，由郑静承担752元，南京海欣房地产开发有限公司承担752元。二审案件受理费3008元，由南京海欣房地产开发有限公司承担1504元，由郑静承担1504元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年十一月一日书记员  郭旭冬