呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终301号上诉人(原审被告)：内蒙古荣斌房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区。法定代表人：聂海涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝旭，内蒙古法易律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：咎秀花，女，个体工商户，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：马秉军,男，个体工商户，住呼和浩特市。--未提交夫妻关系证明原审第三人：崔文祥，男，个体工商户，住呼和浩特市新城区。上诉人内蒙古荣斌房地产开发有限责任公司（以下简称荣斌公司）因与被上诉人咎秀花、原审第三人崔文祥房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初4861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人荣斌公司的委托诉讼代理人郝旭，被上诉人咎秀花及其委托诉讼代理人马秉军到庭参加诉讼，原审第三人崔文祥经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。荣斌公司上诉请求：一、撤销一审判决或发回重审；二、一、二审案件受理费由咎秀花负担。事实和理由：一审认定事实不清,判决显失公平公正,严重损害了荣斌公司的合法利益。1、案涉《商品房买卖合同》及收据所记载的付款人为崔健,但实际向咎秀花出售房屋的为崔文祥。崔文祥在没有授权的情况下不得处置他人财产。2、2016年咎秀花与崔文祥、案外人李利珍签订的《结账协议书》，付款协议中约定崔文祥欠咎秀花借款80万元,欠李利珍借款83万元,三方通过结算,崔文祥用涉案房屋抵顶给咎秀花,咎秀花再向崔文祥支付9万元后,至此,三方债权债务关系全部解除。此协议中,崔文祥对咎秀花、李利珍分别欠款,却将所有债务向咎秀花一人归还，不符合常理。咎秀花与崔文祥均未提供债务原始凭证,案外人李利珍也未到庭说明情况,该《结账协议书》的真实性无法证明，不能认定为付款的依据。3、崔文祥对咎秀花、案外人李利珍所欠债务共计163万元,抵顶房屋时咎秀花又向崔文祥交付9万元,总计172万元。但案涉《商品房买卖合同》及收据所记载的金额均远远小于这一数额，用明显高于房屋价值的对价抵顶了债权,不符合常理。4、荣斌公司与咎秀花之间并未形成事实上的买卖关系。自始至终崔文祥没有提供对案涉房屋处分权的证据,并且崔文祥与咎秀花、案外人李利珍的一系列抵顶及协议中也没有荣斌公司的参与和印章予以证明和承认,故其之间的交易并不能对荣斌公司产生效力。咎秀花辩称，荣斌公司与咎秀花之间存在真实有效的房屋买卖关系，双方签订的购房合同均有签字、盖章。咎秀花以抵顶借款的形式支付了购房款，已经履行了付款义务。崔文祥对涉案房屋享有处分权。崔文祥与咎秀花、李利珍之间的关系与荣斌公司无关，不需要荣斌公司认定。崔文祥没有参加庭审，也没有提交书面意见。咎秀花向一审法院起诉请求：1、解除咎秀花与荣斌公司签订的商品房买卖合同；2、荣斌公司返还购房款1541051.2元，并向咎秀花支付1541051.2元的赔偿款，合计3082102.4元；3、本案诉讼费用由荣斌公司负担。一审法院认定事实：1、2016年5月9日，咎秀花与崔文祥、案外人李利珍签订《结账协议书》，三方同意崔文祥用公园一号3号楼1单元102号房抵顶给咎秀花。2、2016年5月19日，咎秀花与荣斌公司签订《商品房买卖合同》，约定咎秀花购买荣斌公司开发建设的位于呼和浩特市新城区成吉思汗大街以南、康复路以东荣斌·公园壹號3幢1单元102号房，购房款1231945元。3、崔文祥的弟弟崔健向荣斌公司供应石材。2016年6月25日，荣斌公司给咎秀花出具由崔健石材款抵顶的公园壹號3幢1单元102号房“支付凭条”一份，房款合计1541051.2元。4、2017年8月3日，案外人贾铭山与荣斌公司签订了《商品房买卖合同》，约定案外人贾铭山购买荣斌公司开发建设的位于呼和浩特市新城区成吉思汗大街以南、康复路以东荣斌·公园壹號3幢1单元102号房，购房款1047153元。5、2018年1月23日，《业主持房信息调查表》载明崔文祥将房屋转让给咎秀花，并同意交房。一审法院认为，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，崔文祥的弟弟将对荣斌公司的债权及由债权抵顶的房屋一并转让给崔文祥，崔文祥又将房屋抵顶给咎秀花，荣斌公司在收到债权转让及抵顶房屋通知后，自愿与咎秀花签订《商品房买卖合同》。债权抵顶也是一种支付购房款的形式，故咎秀花、荣斌公司双方签订的《商品房买卖合同》有效。之后荣斌公司又将房屋出售给案外人贾铭山，荣斌公司的行为构成一房二卖，导致咎秀花商品房买卖合同目的不能实现，故对于咎秀花诉请解除与荣斌公司签订的《商品房买卖合同》，荣斌公司向咎秀花返还购房款，并支付购房款一倍的赔偿款的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决：一、解除原告咎秀花与荣斌公司内蒙古荣斌房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告内蒙古荣斌房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告咎秀花购房款1541051.2元，并向原告支付赔偿款1541051.2元，共计3082102.4元。案件受理费31457元，由荣斌公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据的，本院经审理查明一审法院查明的事实均有相关证据佐证，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：咎秀花与荣斌公司之间是否存在真实的商品房买卖合同关系，咎秀花请求解除《商品房买卖合同》，双倍返还购房款是否有事实及法律依据，一审判决是否适当。一、关于荣斌公司上诉称崔文祥没有涉案房屋的处分权的问题。本院认为，荣斌公司对崔文祥和崔健之间的兄弟关系知情并认可，对崔健提供石材的事实也认可。在崔文祥将涉案房屋抵顶给咎秀花的过程中，荣斌公司对崔文祥的处分行为没有提出异议。本案中荣斌公司也没有提出相反证据否定《商品房买卖合同》及支付凭条的真实性。故本院对《商品房买卖合同》及支付凭条的真实性予以认可。至于崔文祥将涉案房屋抵顶给咎秀花以抵销崔文祥欠付咎秀花、李利珍的欠款，系咎秀花、崔文祥及案外人李利珍之间的法律关系，不是本案的审理范围，荣斌公司以此作为抗辩理由不能成立。二、荣斌公司与咎秀花自愿签订《商品房买卖合同》，且合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，故咎秀花与荣斌公司之间系商品房买卖合同法律关系。荣斌公司向咎秀花出具支付凭条，认可以崔健石材款抵顶的方式收到涉案房款，抵顶金额为1541051.2元，故咎秀花履行了合同义务。三、荣斌公司将已经出售给咎秀花的房屋另行出售给案外人贾铭山，导致荣斌公司与咎秀花之间的《商品房买卖合同》的合同目的不能实现。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院按照上述法律规定判令解除咎秀花与荣斌公司之间的《商品房买卖合同》，同时返还购房款1541051.2元并支付赔偿款1541051.2元并无不当，本院予以维持。综上所述，荣斌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31457元，由内蒙古荣斌房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜  怡审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼二〇一九年二月二十五日书记员 曹 文 婷