浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0521民初3009号 原告（反诉被告）：沈玉琴，女，1970年6月27日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：刘海云，浙江莫干山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温斯琦，浙江莫干山律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：上海逸翠酒店管理有限公司，统一社会信用代码91310112324396478U，住所地上海市闵行区庙泾路66号H402室。 法定代表人：姚姗姗，公司执行董事。 委托诉讼代理人：汪滢、刘佳怡，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。 原告（反诉被告）沈玉琴诉被告（反诉原告）上海逸翠酒店管理有限公司（以下简称逸翠酒店）租赁合同纠纷一案，于2018年6月5日向本院起诉，本院于同日立案受理。本案依法由审判员**荣适用简易程序分别于2018年10月17日、2019年1月16日两次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)沈玉琴委托诉讼代理人刘海云、被告（反诉原告）逸翠酒店委托诉讼代理人汪滢、刘佳怡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈玉琴向本院提出诉讼请求：1.被告逸翠酒店支付租金80万元，并支付从2018年1月11日起至判决之日止的逾期付款违约金（计至2018年5月21日为225600元）；2.本案诉讼费用由被告逸翠酒店承担。诉讼过程中原告沈玉琴变更诉讼请求为：1.被告逸翠酒店支付拖欠的租金430685元，并支付从2018年1月11日起至7月14日止的逾期付款违约金296000元以及解除合同违约金400000元；2.被告逸翠酒店立即将房屋恢复原状并交还给原告沈玉琴，并支付从2018年7月15日起至交还房屋给原告沈玉琴之日止的使用费，按每日2192元计算。事实和理由：原、被告于2015年9月23日签订《租赁合同》，约定由被告向原告承租位于德清县的多间房屋，租金为每年80万元，并每十年递增5%。并约定租金一年一预付，支付时间为该年开始后的10日内付清。合同签订后，原告依约将房屋交付给了被告使用。此后，被告正常支付了2016年和2017年的租金，到了2018年，本来按照合同约定，被告应在2018年1月10日前就付清2018年的租金80万元，但被告却拖延至今仍未支付，原告多次催讨也无结果。原告认为：根据双方签订的《租赁合同》第一条第4项约定，如果被告逾期支付租金的，则应每日支付逾期金额千分之二的逾期违约金。现被告拖欠原告应付租金逾期己达半年，且经原告多次催讨仍拒不履行付款义务。2018年7月15日，原告沈玉琴收到被告逸翠公司向原告沈玉琴发出的解除《租赁合同》的律师函。原告沈玉琴认为被告逸翠公司的行为构成根本违约，依法应当承担违约责任。 原告沈玉琴为证明上述主张，提供以下证据： 1、《租赁合同》一份、《补充合同》一份、《联合建房合同》三份、《合资建房协议》一份，拟证明逸翠酒店与沈玉琴签署《租赁合同》及对于租赁期限、租金等各项事宜达成协议的事实； 2、德清县私人建房用地批准书四份、土地使用权证三份及村镇规划建设许可证二份，拟证明沈玉琴向逸翠酒店提供的租赁物系合法的事实； 3、邮寄单及情况说明各一份，拟证明沈玉琴已向逸翠酒店提供了证明租赁房屋产权合法的证据的事实； 4、企业登记信息及房屋产权证明各一份，拟证明逸翠酒店用涉案租赁房屋办理工商登记的事实。 被告（反诉原告）逸翠酒店辩称，双方租赁合同不能履行，一、沈玉琴未能提供相应产权证书，导致无法办理民宿审批；二、沈玉琴与康伟忠存在纠纷，康伟忠阻挠施工，导致逸翠酒店无法施工，导致合同根本目的无法实现。 被告（反诉原告）逸翠酒店向本院提出诉讼请求：1.双方之间签订的《租赁合同》解除；2.沈玉琴返还已经支付的租金1640000元；3.沈玉琴赔偿损失共计581367元（勘察费用50000元，检测费用10640元，工程设计费用20000元，加固工程款275000元，装饰装修工程款155000元，空调设备款70727元,共计人民币581367元）；4.诉讼费用由沈玉琴承担。诉讼过程中逸翠酒店增加诉讼请求为：沈玉琴赔偿预期收益损失暂计100万元。事实和理由：2015年9月23日，双方签订《租赁合同》，约定逸翠酒店向沈玉琴承租位于岭坑的部分房屋，用于酒店经营、度假村及附带的餐饮、茶饮，租赁期限自2016年1月1日至2035年12月30日。合同签署后，逸翠酒店立即着手进行房屋所在地的地质勘察、房屋的设计、检测，并进行房屋加固、装饰装修以及购买安装空调采暖热水设备系统，投入了近60万元。然而逸翠酒店申请办理民宿相关经营许可时，根据有关部门要求，应当提供房屋有关的土地及房屋权证，但沈玉琴一直未予提供，导致逸翠酒店至今无法办理民宿特种行业许可证，承租房屋无法投入经营使用。为此逸翠酒店于2018年1月11日、2018年5月31日通过律师函的形式要求提供，但至今未果。逸翠酒店认为，双方签署《租赁合同》为双方的真实意思表示、合法有效，双方均应恪守。然而，沈玉琴出租的房屋缺少必要的土地及房屋权证，已经构成严重违约，并导致《租赁合同》根本目的无法实现，且造成逸翠酒店重大经济损失。 为证明其主张逸翠酒店提供以下证据： 1、《租赁合同》一份、《补充合同》一份、《联合建房合同》三份、《合资建房协议》一份，拟证明逸翠酒店与沈玉琴签署《租赁合同》及对于租赁期限、租金等各项事宜达成协议，沈玉琴需要向逸翠酒店提供符合租赁目的的租赁物的事实； 2、付款凭证七份，拟证明逸翠酒店向沈玉琴支付租赁费164万元的事实； 3、律师函及邮寄单各一份，拟证明逸翠酒店于2018年1月11日以律师函形式，限期沈玉琴提供办理经营许可所需的证明文件的事实； 4、催促函一份，拟证明沈玉琴于2018年5月6日来函，催告逸翠酒店办理审批手续的事实； 5、律师函及邮寄单各一份，拟证明逸翠酒店于2018年5月31日以律师函形式明确回复沈玉琴2018年5月6日来函缺乏事实及法律依据，并再次要求限期沈玉琴提供相应的文件的事实； 6、《工程委托合同书》及付款凭证，拟证明逸翠酒店花费房屋检测费10640元的事实； 7、《工程合同书》及民事调解书各一份，拟证明逸翠酒店花费加固工程款275000元的事实； 8、《技术服务合同》一份及付款凭证二份，拟证明逸翠酒店花费勘验检测费用50000元的事实； 9、《上海市建设工程设计合同》、付款凭证及发票各一份，拟证明逸翠酒店项目施工图设计花费20000元的事实； 10、《装饰装修工程施工合同》一份，拟证明逸翠酒店与德清武康禾木装饰服务部签署《装饰装修工程施工合同》，装修总价为155000元的事实； 11、《空调设备买卖安装合同》、说明各一份及报价单六份，拟证明系争房屋内设备款共计70727元并已完成的事实； 12、解除函及邮寄凭证各一份，拟证明逸翠酒店于2018年7月13日通过律师函通知沈玉琴，双方租赁合同自2018年7月14日起解除的事实； 13、报警记录一份及照片打印件四页，拟证明2016年5月康伟忠与逸翠酒店的纠纷报警的事实； 14、智慧莫干微信平台截图七页、公证书两份及录音文字整理一份，拟证明莫干山民宿申请的第一步就是需要提供土地证、房产证的事实； 15、逸翠山庄酒店（禧舍）设计、装修方案一份，拟证明逸翠酒店对涉案的1号楼、2号楼做的完整设计、装修方案的事实； 16、付款凭证两份，拟证明逸翠酒店于2016年11月8日、2017年6月23日支付装修工程款134718元的事实； 17、样板房现状照片13页，拟证明样板房装修现状的事实； 18、旅游业特种行业许可证核发所需材料清单一份，拟证明营业场所产权证明是办理旅游业特种行业许可证必备文件的事实。 原告（反诉被告）沈玉琴辩称，一、逸翠酒店在反诉状中陈述的事实与真实事实不符，沈玉琴在合同签订后就将合法建筑的复印件交给逸翠酒店；二、逸翠酒店花费并未达到其所主张的数额；三、沈玉琴出租给逸翠酒店的涉案房屋为合法建筑，不会导致合同目的无法实现的情形出现；四、合同已经解除，无需法院再次判决解除。 庭审中原告（反诉被告）沈玉琴进行了举证，对原告（反诉被告）沈玉琴提交的上述证据，经被告（反诉原告）逸翠酒店质证，现本院认证如下：对于证据1与2逸翠酒店质证认为对于真实性无异议，但认为无产权证明，不能证明涉案房屋合法的事实，本院认为该证据符合有效证据的条件，本院予以认定；对于证据3，逸翠酒店质证认为回执的真实性无异议，但不能证明沈玉琴提供房屋权属的文件，本院认为该证据符合有效证据的条件，本院予以认定；对于证据4，逸翠酒店质证认为真实性予以确认，本院认为能够证明逸翠酒店用涉案房屋办理工商登记的事实，本院对于该事实予以认定。 庭审中被告（反诉原告）逸翠酒店进行了举证，对被告（反诉原告）逸翠酒店提交的上述证据，经原告（反诉被告）沈玉琴质证，现本院认证如下：对于证据1，沈玉琴质证认为对真实性无异议，合同中表明逸翠酒店对租赁物已作了详尽的了解，不能证明逸翠酒店所主张的事实，本院认为该组证据符合有效证据的条件，本院予以认定；对于证据2，沈玉琴质证认为无异议，本院认为上述证据符合有效证据的条件，本院予以认定；对于证据3-5，沈玉琴质证认为真实性无异议，但不能证明沈玉琴未提交相关房屋材料的事实，本院认为该组证据能够证明逸翠酒店催促交付办理文件的事实，本院对该事实予以认定；对于证据6-11，沈玉琴质证认为证据的三性均有异议，本院认为上述证据能够证明逸翠酒店为履行涉案合同进行了花费，本院对于该部分予以认定；对于证据12，沈玉琴质证认为真实性关联性无异议，但合法性有异议，合同已经解除，解除理由不符合法律规定，本院认为该组证据能够证明合同已经解除的事实，本院对于该事实予以认定；对于证据13，沈玉琴质证认为真实性无异议，关联性有异议，不能证明其所主张的事实，本院认为该组证明不能证明主张的事实，本院不予认定；对于证据14，沈玉琴质证认为不能证明申请第一步要提供房产证，里面只要求提供合法证明，且为2018年8月13日填写之前并未有申请记录，本院认为该组证明能证明逸翠酒店申请时根据规定应当提供相应合法产权证明文件的事实，本院对于该事实予以认定；对于证据15，沈玉琴质证无异议，本院认为该组证据能够证明逸翠酒店主张的事实，本院予以认定；对于证据16，真实性无异议，但不能证明用于涉案的房屋，本院认为该组证据不符合有效证据，本院不予认定；对于证据17，沈玉琴质证无异议且结合本院现场勘验，本院认为符合有效证据的条件，本院予以认定；对于证据18，沈玉琴认为超过举证期限不予质证，本院经审核后认为能够证明办理营业场所产权证明是办理旅游业特种行业许可证必备文件的事实，本院对于该事实予以认定。 本院组织双方现场勘验及送审记录各一份，经双方质证无异议，本院依法予以认定。 本院经审理认定事实如下:2015年9月23日，沈玉琴与逸翠酒店签订《租赁合同》一份，约定如下：第一条租赁物……2、租赁期限：正式租期从2016年1月1日至2035年12月30日止，2016年1月1日前为免租金装修期，2016年1月1日起开始计收租费。3、租金标准：租金为每年80万元人民币，前十年租期租金比上一年递增5%。；4、租金支付时间：第一年的租金应在合同生效后七日内付清，之前支付的定金届时转为第一年的租金，此后的租金均应在当年租期开始后10日内预付。逸翠酒店逾期支付租金的应向沈玉琴支付逾期违约金，逾期违约金金额为：拖欠天数乘以当期欠缴租金金额的千分之二，逾期支付达到30日的，沈玉琴有权选择解除合同，并由逸翠酒店支付沈玉琴违约金40万元。……第二条权利和义务1、沈玉琴保证：沈玉琴完全保障逸翠酒店按本合同约定对租赁物进行使用的权利，如果在租期内逸翠酒店完全按本合同约定使用和经营，发生业主和沈玉琴之间因租赁物权利纠纷而使得业主对逸翠酒店的正常经营进行阻挠、吵闹，并且导致逸翠酒店无法经营的，沈玉琴有义务协助解决，并应退还无法经营期间的租金。如果因沈玉琴无法维系出租给逸翠酒店的权利而导致本合同无法继续履行的，沈玉琴应赔偿逸翠酒店在本租赁物上的装修损失，该装修损失从2016年1月1日起按每年折旧率百分之十递减计算。2、双方已经明确该租赁物出租给逸翠酒店经营酒店、度假村及附带的餐饮、茶饮，因此未经沈玉琴书面同意，逸翠酒店不应将租赁物用于其他用途，否则，由此造成沈玉琴的损失的，逸翠酒店应予赔偿。……4、逸翠酒店对沈玉琴与业主的《联合建房合同》已完全了解，并同意按租赁物的目前情况使用租赁物。逸翠酒店在使用和经营过程中，应完全在《联合建房合同》中沈玉琴的权利范围内使用和经营，否则导致业主或其他第三方向沈玉琴主张违约责任、赔偿责任的，逸翠酒店应当对沈玉琴由此遭受的损失承担赔偿责任，如果因此进一步造成本合同无法履行的，还应当支付给沈玉琴违约金40万元；5、逸翠酒店负责租赁期间租赁物的维护、保养，逸翠酒店进行装修、经营应符合法律规定的程序和要求，不得损害房屋主体结构，不得造成安全隐患。……11、合同终止或提前解除，逸翠酒店不得故意损坏房屋外观和装修、绿化。房屋内的不可拆卸物件逸翠酒店不得拆除，沈玉琴不需补偿逸翠酒店。2016年5月4日，沈玉琴与逸翠酒店签订《补充合同》一份，约定如下：一、逸翠酒店进行装修、经营应符合法律规定的程序和要求，如果要影响到房屋主体结构的，应征得房屋所有权人的同意。二、……。三、鉴于逸翠酒店的装修、加固等可能对房屋质量和寿命造成影响，因此，在双方租赁合同到期终止或中途解除时，双方应对房屋质量和寿命进行全面鉴定，逸翠酒店应保证房屋能达到原设计使用的50年使用寿命，如果届时经鉴定发现房屋质量受到影响或使用寿命缩减的，逸翠酒店应无条件予以修复。四、如果因逸翠酒店的装修、加固需要给予房屋所有权人任何补偿的，该补偿由逸翠酒店承担和支付。如果因逸翠酒店的装修、加固导致房屋所有权人或其他第三方向沈玉琴主张违约责任、赔偿责任的，逸翠酒店应当对沈玉琴因此遭受的损失承担赔偿责任，如果因此造成房屋所有权人解除与沈玉琴的合同的，逸翠酒店还应赔偿沈玉琴的逾期利益损失。后逸翠酒店向沈玉琴支付了2016年与2017年度的租金，2015年8月19日支付10万元，2015年9月30日支付70万元，2017年3月21日支付租金30万元，2017年3月30日支付租金30万元，2017年4月11日支付租金20万元，2017年4月19日支付租金4万元。 2018年5月6日，沈玉琴向逸翠酒店发函催促逸翠酒店办理审批手续。2018年5月31日，逸翠酒店以律师函的形式回复沈玉琴要求限期提供办理相关经营许可手续所需的全部证明文件。2018年7月13日，逸翠酒店向沈玉琴发出解除《租赁合同》的律师函，沈玉琴于2018年7月14日收到。2018年11月6日，逸翠酒店将涉案租赁的房屋交还给沈玉琴。 2018年11月6日，承办法官**荣与逸翠酒店员工罗苡悦一同至德清县办理民宿事宜，得到答复是涉案房屋面积已经超过德清县民宿管理办法规定的面积，不属于莫干山镇政府审核范围。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。沈玉琴与逸翠酒店于签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容合法，依法成立，对双方之间具有约束力，双方均应按原房屋租赁合同全面履行自己的义务。庭审中逸翠酒店与沈玉琴就双方解除合同已达成一致意见，在本院审理中查明解除的意思到达之日为2018年7月14日，故解除之日应为2018年7月14日。 本案中主要的争议焦点主要为：涉案租赁合同的解除应当由谁来承担违约责任。沈玉琴主张系逸翠酒店单方解约行为构成根本性违约，逸翠酒店反诉主张因沈玉琴未能提供相关权证导致无法在莫干山镇人民政府办理民宿特种行业许可证从而导致合同目的无法实现，沈玉琴构成根本违约。沈玉琴与逸翠酒店签订的《租赁合同》中第二条第4项约定：逸翠酒店对沈玉琴与业主的《联合建房合同》已完全了解，并同意按租赁物的目前情况租用租赁物，说明在签订协议之时，逸翠酒店作为专业的酒店管理公司已对房屋的实际情况进行了解，逸翠酒店在明知承租房屋的实际情况下自愿与沈玉琴签订协议，系逸翠酒店的真实意思表示。现逸翠酒店以此为由，认为沈玉琴未能提供房屋相关的土地证明及房屋权证，要求解除合同。对此，基于合同平等、意思自治的原则，法律赋予了双方当事人平等的权利和义务，当事人可以自由决定是否订立合同，同时对订立合同的风险应尽到注意、谨慎义务。本案中，逸翠酒店在签约时已明知房屋的实际情况，沈玉琴在缔约过程中未违反诚实信用原则，不存在缔约过失责任。逸翠酒店是以沈玉琴未提供的房屋土地证及房屋权证致无法办理民宿相关经营许可致使合同目的无法实现为由，请求确认解除租赁合同行为合法有效，本院认为，在租赁物确危及承租人的安全和健康时，承租人可随时解除合同。而根据本院查明的事实，逸翠酒店自租赁之日至向沈玉琴提出协助审批要求长达两年的时间未进行经营也从未向行政部门申请审批。同时，对于逸翠酒店要求本院向德清县公安局核实逸翠酒店“旅馆业特种行业许可证”的调查情况及所需的必备文件及康伟忠阻挠施工情况，现逸翠酒店以无法办理民宿为由进行解除，本院需要审查其理由成立与否，与违约是否成立有关，其余理由均不影响本案的处理，故对其申请不予准许。本院认为，截止逸翠酒店解除合同之日止，逸翠酒店并无证据证明涉案租赁房屋内的建筑物性质问题影响了逸翠酒店对涉案租赁房屋的正常使用和经营行为，也未能举证证明本案存在因涉案建筑物的性质问题导致原告经营所需的行政审批手续无法办理的情形，故逸翠酒店的解除合同的行为系单方违约行为。综上，驳回逸翠酒店反诉的全部诉讼请求，逸翠应当按约支付租金及其后的占有使用费，本院经核算确定逸翠酒店应当支付租金425205元及占有使用费249863元，合计675068元。对于沈玉琴诉请逸翠酒店恢复原状的诉请，本院认为沈玉琴未能提供证据证明房屋租赁之前状况，故本院不予支持。对于沈玉琴诉请逸翠酒店支付从2018年1月11日至7月14日之日止的逾期付款违约金296000元及解除合同的违约金400000元，本院认为本次租金支付之日最迟为2018年1月10日，故逾期付款违约金起算之日应为2018年1月11日，本院按照银行同期贷款利率4.35%计算至合同解除之日2018年7月14日按标的应当支付租金425205元计算，共计9324元。而沈玉琴主张的解除合同违约金40万元，并未出现双方签订的《租赁合同》第二条第4项规定的情形，故本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）上海逸翠酒店管理有限公司向原告（反诉被告）沈玉琴支付租金425205元、占有使用费249863元、逾期付款违约金9324元，合计684392元，限于本判决生效之日起十五日内付清； 二、驳回原告（反诉被告）沈玉琴的其余诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）上海逸翠酒店管理有限公司全部诉讼请求。 如果被告（反诉原告）上海逸翠酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半缴纳7470元，由原告（反诉被告）沈玉琴负担2933元，由被告（反诉原告）上海逸翠酒店管理有限公司负担4537元，反诉案件受理费16285元，由被告（反诉原告）上海逸翠酒店管理有限公司承担，限于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  **荣 二〇一九年二月一日 法官助理吴开田 书记员  陈思赟