北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10568号上诉人（原审第三人）：北京紫竹动力体育发展有限公司，住所地北京市海淀区圆明园西路**院**平房**。法定代表人：孙世全，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏成蹊，北京市国振律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京化工大学，住，住所地北京市朝阳区北三环东路**/div>法定代表人：谭天伟，该大学校长。委托诉讼代理人：虞翔，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛洪顺，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：米唯卓，男，1968年6月15日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：胡文军，北京市安理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京善道休闲健身俱乐部有限公司，住所，住所地北京市海淀区紫竹院路****平房div>法定代表人：李绍金，该公司经理。委托诉讼代理人：胡文军，北京市安理律师事务所律师。上诉人北京紫竹动力体育发展有限公司(以下简称紫竹动力公司）因与被上诉人北京化工大学、米唯卓、北京善道休闲健身俱乐部有限公司（以下简称善道俱乐部公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。紫竹动力公司上诉请求：撤销一审法院判决第一项，依法改判我公司不腾退房屋或者发回重审。事实与理由：第一，一审法院认定事实不清，缺少关键的当事人。一审法院应当追加涉诉房屋的次承租人北京××**商贸中心(以下简称××××中心)为被告,以便查清关键事实。第二，一审法院适用法律错误，本案起因是米唯卓、善道公司拖欠租金，我公司作为次承租人，有权行使代偿请求权，不以出租人北京化工大学是否同意继续出租为前提。第三，北京化工大学只能在物权纠纷中，按照物权法律关系，要求作为次承租人的我公司腾房，但本案为租赁合同纠纷，按照合同相对性的原理，该校无权在本案中要求我公司腾房。北京化工大学辩称，同意一审法院判决，不同意紫竹动力公司的上诉请求和理由。米唯卓辩称，同意一审法院判决，不同意紫竹动力公司的上诉请求和理由。善道俱乐部公司辩称，同意一审法院判决，不同意紫竹动力公司的上诉请求和理由。北京化工大学向一审法院起诉请求：1.判令确认我校与米唯卓就坐落于北京市海淀区紫竹院路98号原礼堂房屋的租赁关系于2018年9月20日解除；2.判令米唯卓、善道俱乐部公司、紫竹动力公司交还坐落于北京市海淀区紫竹院路98号原礼堂租赁房屋；3.判令米唯卓、善道俱乐部公司向我校支付自2014年3月1日起至2018年9月20日之间的拖欠租金2232522.96元，并支付自2018年9月21日至2019年1月3日期间的房屋占用费140959.35元及2019年1月4日至房屋交付时止的房屋占用费，房屋占用费按每日676.56元计算，另赔偿违约金49000元；4.本案诉讼费由米唯卓、善道俱乐部公司、紫竹动力公司承担。一审法院认定事实:2007年7月20日，北京化工大学（出租方、甲方）与米唯卓（承租方、乙方）就北京化工大学于北京市海淀区紫竹院路98号的原礼堂房屋（以下简称涉案房屋）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定：“承租此处房屋用于羽毛球、网球、棋牌室。房屋面积1512平方米。房屋租赁期限为六年，自2007定9月1日至2013年8月31日止。年租金为肆拾玖万元整，考虑到前期乙方对礼堂投入较大，在此租期内，每年优惠34万元，实交租金为壹拾伍万元整。租金起租时间为2007年9月1日，合同签订之日交纳柒万伍千元租金，以后每年的2月25日前，8月25日前各支付柒万伍千元租金。合同签定之日，乙方交付伍万元风险抵押金作为履行本合同各项条款的保证。当租期满时，在乙方已缴清应承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任的情况下，该租赁抵押金如数返还乙方，不计利息。乙方的责任：按本合同有关条款规定，按时足额向甲方缴纳房租。逾期，则在支付应缴纳房租外，还应支付按同期银行贷款利率计算的滞纳金。乙方向甲方提供加盖本企业公章的营业执照复印件和企业法定代表人身份证复印件。甲、乙任何一方违反本合同的任何一项条款，在收到对方书面通知一周内，不予纠正或不能给出满意的答复，均视为违约，一旦违约成立，违约方应向对方支付相当于年租金10%的违约金，并且对方有权终止合同。”租赁合同签订后，北京化工大学履行了房屋交付义务，善道俱乐部公司于2007年10月29日于此涉案房屋注册成立，公司类型为自然人独资，投资人为米唯卓，法定代表人为李绍金。期间，善道俱乐部公司将涉案房屋一部分面积出租予第三人雅典元素会所经营使用，另一部分面积出租予××××中心经营使用，其向北京化工大学支付了部分房租。因拖欠北京化工大学租金，该校于2016年11月16日向善道俱乐部公司发出催缴《通知》，后另于2018年9月17日向善道俱乐部公司发出《律师函》，要求解除与该公司的租赁关系并腾房等。2019年1月3日，善道俱乐部公司将出租雅典元素会所的750平方房屋面积收回并交还北京化工大学，剩余762平方米房屋面积至今未能收回，实际由紫竹动力公司经营使用。庭审中，北京化工大学与善道俱乐部公司均确认本案租赁合同于2018年9月20日解除。另经双方当事人核对，善道俱乐部公司认可拖欠北京化工大学2014年3月1日至2018年9月20日期间的租金，双方认可抵扣风险抵押金等后的欠租金额为2122522.96元。经法院询问，善道俱乐部公司表示同意于本案中支付北京化工大学欠租及房屋占用费、违约金。紫竹动力公司认可实际占用涉案房屋762平方米的事实，称该部分面积房屋系口头约定从××××中心处承租且双方未约定租期，该公司未就此向法院提供证据。对于双方有争议的证据和事实，法院认定如下：北京化工大学与米唯卓、善道俱乐部公司就本案租赁合同承租主体存在争议，北京化工大学以租赁合同签约人为米唯卓及米唯卓与善道俱乐部公司存在财产混同为由，主张米唯卓为租赁合同的承租人，但北京化工大学未就财产混同之说向法院充分举证。米唯卓除依据租赁合同中关于企业营业执照及法定代表人身份证相关条款内容予以说明外，另提供的《审计报告》及上述《通知》、《律师函》内容显示，北京化工大学均明确将善道俱乐部公司作为签约及履行租赁合同的主体，北京化工大学未能就此向法院作出合理解释并提供相应反证。善道俱乐部公司另对北京化工大学主张的违约金计算基数、金额提出异议，北京化工大学主张的计算基数与租赁合同约定年租金数额及实际履行的租金金额相符，善道俱乐部公司未能就其主张向法院充分举证。一审法院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，米唯卓与北京化工大学就涉案房屋签订租赁合同，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。根据租赁合同相关条款内容，可确定米唯卓承租涉案房屋是为了注册成立企业在此进行经营，另根据善道俱乐部公司注册成立的事实及其他证据材料，可确定租赁合同的实际承租主体为善道俱乐部公司，北京化工大学在相关文件中，均对该公司的承租人地位确认无异议，故该租赁合同的实际承租人应为善道俱乐部公司，北京化工大学坚持主张米唯卓为承租主体，但未能充分举证。实际履行中，善道俱乐部公司确存在拖欠北京化工大学租金的事实，且于北京化工大学据此解除租赁合同后，仍拖欠房租且未能全部返还租赁房屋，该公司应当承担相应的违约责任。审理中，北京化工大学与善道俱乐部公司均确认本案租赁合同于2018年9月20日解除，法院对此无异议。现北京化工大学要求善道俱乐部公司偿付欠租、赔偿房屋占用费及违约金，善道俱乐部公司表示同意，法院对此亦予以支持。其中，善道俱乐部公司对北京化工大学的违约金主张提出异议，但北京化工大学主张的违约金计算基数及标准，在双方租赁合同中均有明确约定且与履行事实相符，善道俱乐部公司未能就其异议向法院充分举证。紫竹动力公司确认其为涉案房屋的实际占用人，且房屋称系从××××中心承租得来，但在北京化工大学与善道俱乐部公司之间租赁合同已解除情况下，紫竹动力公司继续使用涉案房屋已失去合法的依据，该公司应就其实际占用的房屋向北京化工大学履行腾退义务。米唯卓并非本案适格被告，也未实际占用涉案房屋，其对于北京化工大学主张的上述内容不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、于本判决生效后七日内，北京善道休闲健身俱乐部有限公司与北京紫竹动力体育发展有限公司将位于北京市海淀区紫竹院路98号的原礼堂房屋（门头为北京紫竹动力体育发展有限公司）腾空交还北京化工大学；二、于本判决生效后七日内，北京善道休闲健身俱乐部有限公司偿付北京化工大学欠租2122522.96元，并支付2018年9月21日至2019年1月3日期间的房屋占用费140958.9元及2019年1月4日至相应762平方米的房屋腾退时止的占用费（按日租金676.56元计算）；三、于本判决生效后七日内，北京善道休闲健身俱乐部有限公司赔偿北京化工大学违约金49000元。四、驳回北京化工大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题主要是如下几个方面，兹分别予以评析。第一，本案是否需要追加××××中心作为当事人。紫竹动力公司上诉认为，应当追加××××中心为本案当事人，才能查清本案关键事实，厘清责任承担。对此，本院认为，北京化工大学提起本案诉讼的依据是其与米唯卓签订的房屋租赁合同，而××××中心并非该份房屋租赁合同的主体，依据合同相对性原则，该中心亦非本案的必要诉讼当事人。其次，本案为合同之诉，合同是否解除，当事人是否承担违约责任，应当围绕北京化工大学与米唯卓签订的房屋租赁合同,以及合同双方当事人的履行情况审查，无需追加××××中心参加诉讼。且一审判决之后，本案原被告均未上诉，仅有第三人紫竹动力公司上诉不同意腾退房屋。综合上述理由，本院认为并无必要追加××××中心进入诉讼的必要。第二，紫竹动力公司是否应当腾空房屋交还北京化工大学。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2007年7月20日，北京化工大学与米唯卓签订的《房屋租赁合同》，约定的租赁期为自2007年9月1日至2013年8月31日止。2013年8月31日，房屋租赁期限届满后，双方并未续签租赁合同，故双方之间应为不定期租赁。一审时，北京化工大学与善道俱乐部公司均确认本案房屋租赁合同于2018年9月20日解除，法院对此不持异议。北京化工大学与善道俱乐部公司解除房屋租赁后，紫竹动力公司作为涉案房屋的实际占用人，主张行使代偿请求权无事实和法律依据，本院不予支持其主张。本案系房屋租赁合同纠纷，现北京化工大学与善道俱乐部公司已经解除双方之间的租赁合同，紫竹动力公司占有使用涉案房屋已无合法依据，北京化工大学有权在本案中一并主张房屋的实际占用人履行腾退义务，故紫竹动力公司理应腾空交还涉案房屋。一审法院判决并无不当，予以维持。综上所述，紫竹动力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25300元，由北京紫竹动力体育发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 云审 判 员  李 妮审 判 员  李春华二〇一九年十一月二十七日法官助理  吴银娇书 记 员  刘姊婕