湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0121民初7942号原告（反诉被告）苏利，女，1976年7月24日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托代理人杨怡兵，汨罗市正义法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）常振亚，男，1986年4月24日出生，汉族，住湖南省长沙县，现居住于上海市闵行区华东师范大学。委托代理人王成，湖南人和律师事务所律师。委托代理人梁澳，湖南人和律师事务所实习律师。第三人王玲，女，1985年5月24日出生，汉族，住湖北省崇阳县。委托代理人陈洪三，湖南人和律师事务所律师。原告（反诉被告）苏利与被告（反诉原告）常振亚及第三人王玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏利委托其代理人杨怡兵、被告常振亚委托其代理人王成、第三人王玲委托其代理人陈洪三到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）苏利请求判令：1、被告与第三人继续履行与原告签订的房屋买卖合同；2、被告与第三人向原告支付壹拾柒万元违约金；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）常振亚答辩意见要点：第一，2017年4月26日，答辩人向原贷款机构提交了一次性还清剩余贷款本息的申请，且在2017年5月下旬，银行回复已经可以办理还清剩余贷款的手续。根据合同约定，由原告提供资金供被告还贷，但原告一直以各种理由不提供资金，如：在准备钱、人在外地、要求在2017年年底过户。后中介公司又要求签订补充协议和租赁合同等。第二，因原告没有按期给答辩人房屋还贷，答辩人就无法按期结清银行贷款，进而也就无法办理解除抵押登记手续。第三，原告违约金主张过高，明显超出其损失。第三人王玲陈述意见要点：第一，第三人未在房屋买卖合同上签名，对于房屋买卖合同的基本内容和信息都不清楚，没有参与到房屋买卖合同中来；第二，其他意见与常振亚一致。常振亚向本院提出反诉，本院于2018年11月29日受理。反诉请求：1、请求判令解除合同；2、请求判令被反诉人承担反诉人律师费损失10000元；3、请求人民法院判令本案全部诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告苏利针对反诉的答辩要点：第一、反诉人应继续履行涉案的房屋买卖合同，因为反诉人没有按照合同的约定来履行合同中的各项义务。1、签订合同后第二天，反诉人提出要求房屋加价3万元，被反诉人不同意；2、被反诉人及被反诉人的代理人以及中介公司，多次要求反诉人履行合同义务，特别是中介公司要求被反诉人按约定拿出房屋的购房款项后，要求反诉人签订租赁合同，而反诉人拒不签订租赁合同，导致合同履行不能。第二、反诉原告的律师费、诉讼费均应当由反诉人承担，被反诉人不应当承担。综上，请求法院依法驳回反诉人的诉讼请求。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：1、2017年4月22日，原告（反诉被告）苏利（乙方）委托苏琴与被告（反诉原告）常振亚（甲方）以及湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方，以下简称新环境公司）签订了《房屋买卖合同》（合同编号：492833265654）。合同约定：甲方将坐落于长沙县星沙街道星沙大道与望仙路交汇处蓝山郡三期B栋3009房出售给乙方，建筑面积为100.81平方米，房屋总价为85万元；乙方应于2017年4月22日支付甲方购房定金4万元，并由丙方指定账户托管；乙方帮甲方提前还贷，并在办理手续时支付甲方购房首付款24万元，双方最迟应于2017年8月25日之前办理该手续；甲方应于2017年4月25日前向涉案房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息的申请，且最迟应于2017年9月30日前办理完毕解除抵押登记的手续；乙方通过银行贷款向甲方支付购房款45万元，由贷款银行直接放款至甲方指定账户；乙方在产权过户进窗后缴税前支付甲方购房款11万元；交房时，乙方支付甲方交房尾款1万元；合同签订当日甲方支付丙方居间服务费8500元；该房屋甲方需要乙方提供首付款用于银行提前还贷，甲乙双方必须做全权委托公证到丙方指定人名下。2、合同签订后，原告支付了4万元定金，并交由新环境公司指定账户托管，新环境公司扣除常振亚应当支付的居间费8500元后，将剩余定金31500元转账至常振亚银行账户。合同签订后第二天，卖方提出加价，无法办理合同约定的公证。为了保护买方的资金安全，新环境公司提出由买卖双方签订《补充协议》和《房屋租赁合同》，但双方就交房时间未协商一致，故没有签订《补充协议》和《房屋租赁合同》，《房屋买卖合同》也未继续履行。3、涉案房屋系常振亚与王玲的夫妻共同财产，王玲虽未在合同上签名，但其知晓房屋买卖事宜。判决的理由与结果本院认为，一、第三人王玲虽未在合同上签字，但其知晓房屋买卖事宜，故本院对于其“对于房屋买卖合同的基本内容和信息都不清楚”的答辩意见不予支持。二、依法成立的合同，对当事人均具有约束力。常振亚与苏利于2017年4月22日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。合同双方应当按上述合同约定全面履行各自义务。卖方在合同签订后提出加价，致使无法办理公证，违约在先。之后双方就签订《补充协议》和《租赁合同》的事宜未协商一致，故苏利拒绝先提供资金帮常振亚还贷系行使不安抗辩权，不属于违约。常振亚以苏利未提供资金还贷为由主张解除合同并要求苏利承担其支付的律师费10000元不能成立，本院不予支持。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，原告苏利主张被告常振亚支付170000元违约金过高，明显超出其损失，本院酌情支持5000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）常振亚、第三人王玲继续履行与原告（反诉被告）苏利签订的《房屋买卖合同》（合同编号：492833265654）；二、被告（反诉原告）常振亚、第三人王玲于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）苏利支付违约金5000元；三、原告（反诉被告）苏利于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）常振亚、第三人王玲支付购房款240000元用于偿还银行贷款；四、被告（反诉原告）常振亚、第三人王玲于原告（反诉被告）苏利履行第三项判决后五日内还清银行贷款，并向不动产登记中心提交解除房屋抵押登记的申请；五、原告（反诉被告）苏利于房屋抵押解除后两日内向被告（反诉原告）常振亚、第三人王玲支付购房款560000元；六、被告（反诉原告）常振亚、第三人王玲于原告（反诉被告）苏利履行第五项判决后两日内将房屋过户给原告（反诉被告）苏利，过户需缴纳的税费由原告（反诉被告）苏利承担；七、原告（反诉被告）苏利于新产权证收讫之日向被告（反诉原告）常振亚、第三人王玲支付剩余房款10000元；八、被告（反诉原告）常振亚、第三人王玲于原告（反诉被告）苏利履行第七项判决后两日内将房屋交付给原告（反诉被告）苏利；九、驳回原告（反诉被告）苏利的其他诉讼请求；十、驳回被告（反诉原告）常振亚的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，减半收取1850元，反诉费25元，共计1875元，由原告（反诉被告）苏利承担875元，由被告（反诉原告）常振亚承担1000元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖红斌二〇一九年二月十四日法官助理胡赟书记员成靖附：本判决所引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。