广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终23087号上诉人（原审被告）：北京恒大正隆国际贸易有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号东方银座D座26E。法定代表人：孙正，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭嗣彦，广东华誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡淑梅，女，1974年7月24日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：胡洁梅，女，1977年6月10日出生，汉族，住广州市番禺区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：苏玉华，广东金本色律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张贤么，广东金本色律师事务所律师。原审被告：北京恒大正隆国际贸易有限公司广州分公司，住所地广州市番禺区桥南街福德路341号905房。法定代表人：宋德彬。上诉人北京恒大正隆国际贸易有限公司（以下简称恒大正隆公司）因与被上诉人胡淑梅、胡洁梅及原审被告北京恒大正隆国际贸易有限公司广州分公司（以下简称恒大正隆广州分公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恒大正隆公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回胡淑梅、胡洁梅全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由胡淑梅、胡洁梅承担。事实和理由：（一）一审法院关于恒大正隆广州分公司构成违约的事实认定错误，现有证据仅能证明双方协商一致解除《租赁合同》，不能证明恒大正隆广州分公司存在违约行为，故一审判决不能判令恒大正隆公司承担违约责任。恒大正隆广州分公司于2013年7月16日将案涉房屋钥匙交还胡淑梅、胡洁梅，胡淑梅、胡洁梅没有提出任何异议，并在接受退房后向恒大正隆广州分公司出具了《收条》，可见提前解除案涉合同是双方协商一致的结果。因此，恒大正隆广州分公司提前交还案涉房屋并不构成违约，胡淑梅、胡洁梅提出违约赔偿没有依据。恒大正隆广州分公司与胡淑梅、胡洁梅已就案涉租赁合同的解除达成一致意见表示，《收条》上也没有记载是因恒大正隆广州分公司违约而解除合同，胡淑梅、胡洁梅亦没有提供证据证明恒大正隆广州分公司存在违约行为，即使合同解除的原因是因恒大正隆广州分公司要求而提前解除，但提前解除的要求在经胡淑梅、胡洁梅同意的情况下并不是违约行为。（二）即使恒大正隆广州分公司存在违约责任，胡淑梅、胡洁梅主张赔偿违约损失也已超过诉讼时效，应丧失胜诉权。《租赁合同》解除时间为2013年7月16日，且胡淑梅、胡洁梅已于当日接收案涉商铺，故胡淑梅、胡洁梅主张违约损失的诉讼时效应自该时间起算，其提起本案诉讼时已经超过了法定的诉讼时效。合同解除导致合同关系归于消灭，恒大正隆广州分公司在合同解除后要求胡淑梅、胡洁梅返还保证金并非基于合同责任，而是基于合同解除后的返还责任，胡淑梅、胡洁梅在（2013）穗番法民三初字第1031号案中的抗辩只是针对保证金返还的抗辩，且该抗辩已经由生效判决认定不能成立，在胡淑梅、胡洁梅没有基于合同关系就违约责任提出反诉请求的情况下，其针对保证金返还的抗辩不能认定为诉讼时效中断。（三）胡淑梅、胡洁梅无权要求恒大正隆公司支付违约损失，且一审判决认定两个月租金损失23100元过高，即使认定恒大正隆公司应赔偿违约损失，也应酌情以半个月计算租金损失为宜。案涉房屋自2013年7月16日起已经在胡淑梅、胡洁梅的实际控制下，其有权对案涉房屋进行处置，无论之后其是否选择再次出租，其都不能向恒大正隆公司与恒大正隆广州分公司主张损失赔偿。胡淑梅、胡洁梅二审答辩称，同意一审判决，恒大正隆公司认为胡淑梅、胡洁梅同意解除合同就可以免除其违约责任的法律理解是错误的，胡淑梅、胡洁梅同意提前收回仓库并不等同于可以放弃追究恒大正隆公司的违约责任，在一审判决中，对该问题已经查明得很清楚了。关于恒大正隆公司所提及的诉讼时效以及违约金的问题，一审判决中对诉讼时效以及赔偿数额的认定正确，法律适用也正确，同意一审判决。恒大正隆广州分公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。胡淑梅、胡洁梅向一审法院起诉请求：1.恒大正隆广州分公司向胡淑梅、胡洁梅支付违约损失34500元；2.恒大正隆公司对恒大正隆广州分公司应支付的违约损失34500元承担连带清偿责任；3.恒大正隆公司、恒大正隆广州分公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年9月25日，黎宇雄（乙方）与胡淑梅、胡洁梅（甲方）签订了《广州市番禺区房地产租赁合同》，其中约定甲方将广州市番禺区桥南街中华大道***号的房屋（以下简称案涉商铺）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积223平方米，分摊共用建筑面积6.08平方米，期限从2010年11月9日起至2015年10月31日止；租金方面：其中201O年11月9日至2012年10月31日每月租金为11000元，2012年11月1日至2013年10月31日每月租金为11550元；每月5日以现金或转账的方式支付当月的租金；乙方向甲方交纳22000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金22000元退回乙方；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用；如发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应负的修缮责任保证商铺正常使用；若商铺到期，乙方不再续租，需把两间铺之间的隔墙彻好，甲方才退回其押金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。2013年7月16日，恒大正隆广州分公司将商铺的4条锁匙交给胡淑梅，胡淑梅在《收条》上签名，其中内容为“兹收到北京恒大正隆国际贸易有限公司广州分公司退回番禺区桥南中华大道***号锁匙4条，并在2013年月日前，扣除2013年7月日前使用的租金、水、电杂费后，退回保证金给该公司”（其中在“并在”至“退回保证金给该公司”上面划有一横线）。2013年9月26日，恒大正隆广州分公司向一审法院提起（2013）穗番法民三初字第1031号案件诉讼，请求判令：1.胡淑梅、胡洁梅退还保证金22000元；2.本案诉讼费由胡淑梅、胡洁梅承担。一审法院于2014年3月28日作出民事判决书，其中查明：案涉商铺为胡淑梅、胡洁梅共同共有；2010年9月27日，黎宇雄向胡洁梅支付了22000元保证金，胡洁梅出具了《收条》给恒大正隆广州分公司收执；该案庭审中，恒大正隆广州分公司确认黎宇雄为其公司的负责人，其与胡淑梅、胡洁梅签订租赁合同实际为代表恒大正隆广州分公司与胡淑梅、胡洁梅签订合同；对于恒大正隆广州分公司退还商铺及胡淑梅、胡洁梅不同意退还押金的原因问题，恒大正隆广州分公司认为，其公司同时承租案涉商铺及隔壁965号的商铺，并将两间商铺的隔墙打通后使用，2013年7月16日恒大正隆广州分公司因经营的问题，经与胡淑梅、胡洁梅协商，双方同意解除租赁合同，恒大正隆广州分公司将两间商铺的隔墙修复后将案涉商铺交还给胡淑梅、胡洁梅，根据租赁合同约定，胡淑梅、胡洁梅应退还租赁按金，但胡淑梅、胡洁梅一直未退还；胡淑梅、胡洁梅认为，其已经接收案涉商铺，但商铺装修破损无法使用，恒大正隆广州分公司单方提出解除租赁合同，要求交回商铺，胡淑梅、胡洁梅考虑到不接收商铺会产生更大的经济损失，于是接收了案涉商铺，但是并不代表同意与恒大正隆广州分公司解除租赁合同，租赁合同约定胡淑梅、胡洁梅退还保证金的情形是在双方一致同意解除租赁合同，胡淑梅、胡洁梅才退还款项，胡淑梅在《确认书》上划了退还保证金的字样，代表胡淑梅不同意退还保证金；该案庭审中，恒大正隆广州分公司、胡淑梅、胡洁梅确认双方在签订合同前没有对商铺的装修状况签订书面的协议确认，胡淑梅、胡洁梅接收商铺时，恒大正隆广州分公司并没有拖欠租金及其他的费用。该判决书认为：《广州市番禺区房地产租赁合同》合法有效；《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”，根据恒大正隆广州分公司提交的2013年7月16日的《收条》所记载的内容，只是证明胡淑梅、胡洁梅同意接收恒大正隆广州分公司交回案涉商铺的事实，并不是胡淑梅、胡洁梅同意解除《广州市房地产租赁合同》的意思表示；该案诉讼中，胡淑梅、胡洁梅亦否认同意解除租赁合同，而恒大正隆广州分公司提交的其他证据亦不能印证胡淑梅、胡洁梅同意解除《广州市房地产租赁合同》的事实，因此恒大正隆广州分公司提出胡淑梅、胡洁梅在2013年7月16日同意解除《广州市房地产租赁合同》的主张，并无事实的依据，不予认定；根据市场商铺租赁的商业习惯，出租方向承租人收取一定的租赁保证金的主要目的是为约束承租人履行租赁合同，承租人出现违约情形时以保障出租人的权益；双方签订租赁合同约定案涉商铺租赁期限从2010年11月9日至2015年10月31日止；但恒大正隆广州分公司在未征得胡淑梅、胡洁梅同意解除租赁合同，或胡淑梅、胡洁梅存在合同约定或法定解除租赁合同违约行为的情形下，于2013年7月16日提前交还案涉商铺给胡淑梅、胡洁梅，实际上是表示其不再继续履行双方签订的租赁合同，导致恒大正隆广州分公司不能如期实现合同经济利益的目的，其行为已构成预期违约，因此恒大正隆广州分公司应承担违约的责任；《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《广州市房地产租赁合同》约定“甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担”；现恒大正隆广州分公司预期违约，胡淑梅、胡洁梅已于2013年7月16日收回案涉商铺，因此恒大正隆广州分公司支付的22000元保证金归胡淑梅、胡洁梅所有，作为恒大正隆广州分公司违约造成胡淑梅、胡洁梅损失经济补偿款项较为适宜，对恒大正隆广州分公司要求胡淑梅、胡洁梅退还22000元保证金的请求，不予支持。判决：驳回恒大正隆广州分公司的诉讼请求。（2013）穗番法民三初字第1031号民事判决书作出后，恒大正隆广州分公司不服，提起上诉。本院于2015年6月9日作出（2015）穗中法民五终字第829号民事判决书，对于原审法院查明事实予以确认，该判决认为：双方签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》约定应在租赁期满或解除合同之日退回保证金，并无约定胡淑梅、胡洁梅有权没收保证金，故胡淑梅、胡洁梅以恒大正隆广州分公司提前退租构成违约为由主张没收保证金，并无合同依据；而且，本案中胡淑梅、胡洁梅并未提出反诉请求，故原审法院驳回恒大正隆广州分公司退还保证金的诉讼请求，处理不当，本院予以纠正；综上所述，恒大正隆广州分公司的上诉请求和理由成立，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。判决：一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1031号民事判决；二、胡淑梅、胡洁梅自该判决发生法律效力之日起十日内向恒大正隆广州分公司退还保证金22000元。该二审判决已发生法律效力。2015年7月31日，胡淑梅、胡洁梅向一审法院提起本案诉讼，要求恒大正隆广州分公司及恒大正隆公司向其赔偿违约损失34500元，一审诉讼中，胡淑梅、胡洁梅明确该违约损失是因商铺须另觅租户而空置期间产生的租金损失，按照3个月的租金金额（1150元/月）计算所得。双方当事人对于恒大正隆广州分公司是否构成违约以及胡淑梅、胡洁梅主张违约损失是否超过诉讼时效问题产生争议。关于恒大正隆广州分公司是否构成违约的问题。恒大正隆广州分公司主张，其是与胡淑梅、胡洁梅协商一致提前解除合同的，胡淑梅于2013年7月16日签署《收条》同意收回商铺可予以证实，故恒大正隆广州分公司并不构成违约，不应承担违约责任；且胡淑梅、胡洁梅收回商铺后可自行处置该商铺，其后商铺是否出租与恒大正隆广州分公司无关，不应由恒大正隆广州分公司赔偿租金损失。胡淑梅、胡洁梅则主张，恒大正隆广州分公司因自身经营困难而单方提出提前解除租赁合同，已构成违约，胡淑梅、胡洁梅为避免扩大损失而同意收回商铺，但同时在《收条》中将“退回保证金”字眼划掉，意为要求没收保证金作为违约金来弥补提前解除合同对胡淑梅、胡洁梅造成的损失；实际上，案涉商铺于2014年12月才重新出租，期间胡淑梅、胡洁梅存在大额租金损失，而因生效判决已判令胡淑梅、胡洁梅退还租赁保证金，故胡淑梅、胡洁梅提起本案诉讼，按最低经济损失标准要求恒大正隆广州分公司向其赔偿3个月的租金损失34500元。为证明商铺另行出租的情况，胡淑梅、胡洁梅提交了《房地产租赁合同》《收款收据》予以证实，恒大正隆广州分公司对该证据均不予确认。关于诉讼时效问题。恒大正隆广州分公司主张，（2015）穗中法民五终字第829号民事判决书已认定案涉的租赁合同解除时间为2013年7月16日，且胡淑梅、胡洁梅已于当日收回案涉商铺，故胡淑梅、胡洁梅主张违约损失的诉讼时效应自当时起计，胡淑梅、胡洁梅于2015年7月31日提起本案诉讼已超过诉讼时效，应丧失胜诉权。胡淑梅、胡洁梅则主张，2013年9月20日恒大正隆广州分公司提起（2013）穗番法民三初字第1031号案件诉讼时，胡淑梅、胡洁梅已提出要求没收保证金，该保证金的性质即为违约金，故该案一、二审期间均为诉讼时效中断期间，二审判决后，胡淑梅、胡洁梅提起本案诉讼并未超过诉讼时效。一审法院认为：本案双方当事人争议的焦点在于恒大正隆广州分公司是否构成违约以及胡淑梅、胡洁梅主张违约损失是否超过诉讼时效问题。关于恒大正隆广州分公司是否构成违约的问题。根据（2013）穗番法民三初字第1031号民事判决查明的事实，恒大正隆广州分公司因自身经营的问题，与胡淑梅、胡洁梅协商提前解除租赁合同。双方已交接案涉商铺，可视为已协商一致解除合同，但由于合同系因恒大正隆广州分公司单方原因而须提前解除，且并无证据证明胡淑梅、胡洁梅放弃追究恒大正隆广州分公司的违约责任，故恒大正隆广州分公司主张双方协商一致解除合同则其不构成违约的抗辩意见，一审法院不予采纳。根据《广州市番禺区房地产租赁合同》约定，任何一方未能履行本合同条款，造成的损失由责任方承担。租赁合同原定租期至2015年10月31日届满，现因恒大正隆广州分公司原因提前解除合同，胡淑梅、胡洁梅须另行出租而致商铺空置期间的租金损失确为胡淑梅、胡洁梅的实际损失，一审法院酌情认定胡淑梅、胡洁梅接收商铺后两个月内为其另觅租户的合理期间，该期间产生的租金损失23100元（11550元/月×2）应由恒大正隆广州分公司向胡淑梅、胡洁梅赔偿。关于诉讼时效问题。胡淑梅、胡洁梅在（2013）穗番法民三初字第1031号案件中抗辩认为保证金22000元应由其没收，以弥补恒大正隆广州分公司单方面提前解除合同对其造成的损失，该抗辩意见实为向恒大正隆广州分公司追究违约责任，其要求没收的保证金实为违约赔偿性质，故胡淑梅、胡洁梅在该案中提出抗辩应构成追究违约金诉讼时效的中断。该案二审判决于2015年6月9日作出，胡淑梅、胡洁梅于2015年7月31日提起本案诉讼，其主张恒大正隆广州分公司赔偿违约损失尚未超过诉讼时效。因此，对于恒大正隆广州分公司提出的诉讼时效抗辩，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。恒大正隆公司广州分公司为恒大正隆公司的分公司，其民事责任应由恒大正隆公司承担，故前述恒大正隆广州分公司应向胡淑梅、胡洁梅支付的损失赔偿款23100元，应由恒大正隆公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2017年3月7日作出如下判决：一、北京恒大正隆国际贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向胡淑梅、胡洁梅赔偿违约损失23100元；二、驳回胡淑梅、胡洁梅的其余诉讼请求。案件受理费663元，由胡淑梅、胡洁梅负担219元，由北京恒大正隆国际贸易有限公司负担444元；公告费260元，由北京恒大正隆国际贸易有限公司负担。本院二审期间，各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。二审另查明，恒大正隆公司确认2013年7月16日的《收条》由其公司保管并提交给法院。该《收条》中“退回保证金给该公司”中的“退回保”被划去，“证金给该公司”字样系另起一行，“证金给该公司”字样上方与前行被划去的“前，扣除2013年……”之间空白处有一划线，胡淑梅、胡洁梅称当时是划掉“退回保证金给该公司”，只是划得不是很规范，划到保证金的上面去了。本院认为：根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：恒大正隆公司关于不应向胡淑梅、胡洁梅支付违约损失的主张是否成立。关于2013年7月16日《收条》中“退回保证金给该公司”的内容有无被划除的问题。该《收条》中“退回保证金给该公司”中的“退回保”与“证金给该公司”分处两行，“退回保”与“并在2013年月日前，扣除2013年7月日前使用的租金、水、电杂费后，”一并被划除，“证金给该公司”字样表面上看虽未有划线，但“证金给该公司”字样上方与前行被划去的“前，扣除2013年……”之间空白处存有一划线，由此可见，胡淑梅、胡洁梅关于“当时是划掉‘退回保证金给该公司’，只是划得不是很规范，划到保证金的上面去了”的主张更为符合《收条》所显示的情况，本院对胡淑梅、胡洁梅关于《收条》中“退回保证金给该公司”被划除的主张予以采信。2013年7月16日的《收条》系案涉《广州市番禺区房屋租赁合同》租赁双方办理解除合同交接时出具的，合同不能继续履行是因恒大正隆广州分公司要求提前解除合同所致，胡淑梅、胡洁梅在《收条》中划除“退回保证金给该公司”实际上已作出了以没收保证金的方式追究承租人提前解除合同的违约责任的意思表示，恒大正隆公司认为案涉《广州市番禺区房屋租赁合同》系双方合意解除，其不应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院酌情认定胡淑梅、胡洁梅因恒大正隆广州分公司提前解除合同所致的租金损失为23100元符合公平合理原则，本院予以认可。关于诉讼时效的问题。胡淑梅、胡洁梅在《收条》中划除“退回保证金给该公司”，作出没收保证金以追究承租人提前解除合同的违约责任的意思表示，胡淑梅、胡洁梅于（2013）穗番法民三初字第1031号案期间已提出要求没收保证金，实则已提出要求恒大正隆广州分公司承担违约责任的抗辩，一审法院认为购成诉讼时效中断期间并无不当，恒大正隆公司关于胡淑梅、胡洁梅提出的违约损失赔偿超过诉讼时效的上诉理由依据不足，本院不予支持。一审法院鉴于恒大正隆广州分公司系恒大正隆公司下属的不具法人资格的分公司，判令恒大正隆公司承担赔偿责任正确，本院予以维持。综上所述，恒大正隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费663元，由北京恒大正隆国际贸易有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年二月二十六日书记员  贾妍胡秀红