广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法沙民一初字第570号原告：梁群超，男，1964年2月26日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：李晓涛，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋霞，广东邦仁律师事务所律师。被告：郭旺彩，女，1968年7月5日出生，澳门特别行政区居民，住澳门，委托诉讼代理人：张艳娜，广东仁允律师事务所律师。被告：何建新，男，1956年12月30日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：李业成，广东松楠律师事务所律师。原告梁群超与被告郭旺彩、何建新案外人执行异议一案，本院于2015年4月14日立案后，依法适用普通程序，分别于2015年10月20日、2017年8月24日公开开庭进行了审理。原告梁群超及其委托代理人李晓涛、梁秋霞，被告郭旺彩及其委托代理人张艳娜，被告何建新的委托代理人李业成（经传票传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁群超向本院提出诉讼请求：确认位于中山市沙溪镇××世纪新城雅××街××房为原告所有，并停止对该房产的执行。事实和理由：2015年3月30日，原告收到中山市第一人民法院送达的（2015）中一法执异字第16号执行裁定书。原告不服法院驳回原告提出的异议请求，具体理由如下：一、原告拥有讼争房屋的所有权，物权未设立不影响房屋的交付使用。2011年8月26日，原告与被告何建新签订《房屋转让合同》，约定被告何建新向原告转让位于中山市沙溪镇××世纪新城雅××街××房和新世纪城1号地下车库X号车位。合同签订后，原告当即向被告付清全部款项157万元，被告何建新交讼争房屋交付给原告占有使用至今。根据《合同法》第130条、第60条及《物权法》第15条规定，自讼争房屋交付之日起，原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被告何建新应当配合原告办理房屋过户手续。二、原告不应为两被告之间的债务纠纷负责。首先，原告为购买讼争房屋，自愿为被告何建新还清了该房屋的银行贷款。自2011年8月被告何建新将讼争房屋交付原告起，所有物管费、水电费、煤气费、装修工程款均由原告承担。其次，在听证中，原告了解到两被告之间的借贷关系发生在讼争房屋交付之后，借贷合同中也没有以该讼争房屋作抵押。最后，如果法院在尚未查清被告何建新是否有其他可供执行财产的情况下，强制执行原告一直在占用使用的讼争房屋，是违背公序良俗原则。被告何建新欠被告郭旺彩40万元，但是原告为讼争房屋已支付197万元。不能因为被告何建新怠于过户，却要强制执行原告一直占有居住的房产，强迫原告为被告何建新所欠债务负责。三、原告提出的证据可以充分地证明对讼争房产占有使用的事实。首先，支付凭证上的款项系用于支付购房款是不争的事实。其次，讼争房屋从2013年开始装修，负责装修的施工人为个体户，做的都是熟人生意，法院要求原告提供装修款发票予以佐证是强人所难。最后，原告提交的物业管理费发票及银行流水明细、广电业务单虽然是在2014年10月以后才正式更名，但不能否认原告作为新业主一直对讼争房产占有、使用，为讼争房屋支付各项费用的事实。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告郭旺彩辩称，对原告的诉讼请求，被告不认可，请求法院依据（2015）中一法执异字第16号执行裁定书认定的事实，驳回原告的诉讼请求。原告提供的证据与所反映的事实矛盾。本案名为买卖，实为借贷，即原告与被告何建新之间应为民间借贷关系。签订合同当天原告已超额支付购房款，但原告提交的购房付款明细表与买卖合同约定的付款时间、金额相矛盾。原告提交的装修房屋证据材料所体现的日期均为2014年5月之后，该期间是被告郭旺彩与被告何建新民间借贷纠纷的诉讼期间。被告郭旺彩申请法院查封涉案房产，若本案原告是房屋的购买者，其应在2014年5月向法院提出异议，而不是到执行阶段才提出异议。故被告郭旺彩有理由相信，原告没有提出异议是为了取得本案所提交的装修材料，为其执行异议之诉作准备。原告与被告何建新的买卖合同没有明确约定房屋的交付时间，根据原告陈述的事实，其在2011年8月26日已超额支付购房款，房屋已具备交付条件，但买卖合同未约定交付时间，故不符合常理，本案原告不是善意购买者。涉案房屋为被告何建新与其妻子的共有财产，依据《物权法》司法解释第二十一条，原告在前述情形下不能主张取得涉案房屋所有权。而且涉案房产还有银行贷款未清偿，根据《物权法》第一百九十一条的规定，未经抵押权人的同意，抵押人不能转移财产，故原告提出本案诉求存在障碍。被告何建新辩称，对于原告的诉讼及事实均没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭旺彩与何建新因借贷发生纠纷，郭旺彩于2014年5月13日向本院提起诉讼。该案审理过程，经本院主持调解，双方自愿达成协议，本院据此作出（2014）中一法民三初字第101号民事调解书。双方达成如下协议：何建新尚欠郭旺彩借款本金港币40万元，由何建新从2014年6月开始分五期偿还，每月30日前逐月向郭旺彩返还借款港币8万元；若何建新未按期足额清偿任何一期款项，则郭旺彩有权就尚欠本金向法院申请强制执行，并要求何建新支付利息（按尚欠本金额以中国银行同期港币定期储蓄利率从2014年6月1日起计至清偿之日止）；案件受理费、财产保全费合计6232.5元，由郭旺彩负担3116元，何建新负担3116.5元（何建新支付最后一期还款时一并返还给郭旺彩）。该调解书生效后，因何建新未履行调解书的付款义务，郭旺彩遂向本院申请强制执行，执行案号为（2014）中一法执字第5929号。执行过程中，本院于2014年8月20日作出（2014）中一法执字第5929-1号执行裁定书，查封何建新名下位于中山市沙溪镇××世纪新城雅××街××房(以下简称x房)及位于中山市××××号世纪新城1号地下车库C号车位(以下简称x车位)。在该案执行过程中，梁群超以其已支付全部价款并实际占有x房房产及x车位，法院将该财产执行有误为由提出异议，请求本院中止对x房的执行并解除查封。本院于2015年3月16日作出（2015）中一法执异字第16号执行裁定书，裁定驳回异议人梁群超的异议请求。梁群超认为其拥有x房及x车位的所有权，遂诉至法院，主张前述实体权利。另查，梁群超为证明其与何建新之间存在房屋转让合同关系，其实际入住并占有使用涉案x房及x车位的事实，向本院提交了房屋转让合同、何建新出具的收据、银行转账凭证、x房装修的一系列材料、家庭用户管道燃气开户申请表、广播电视中山分公司业务单及收款单据、物业管理费发票等证据予以证实。其中，何建新与梁群超于2011年8月26日签订的《房屋转让合同》（以下简称合同），约定：梁群超（甲方）向何建新（乙方）购买何建新名下的x房（建筑面积196.35㎡,套内面积159.71㎡）和x车位，转让价分别为1374450元及138000元，合计总价为1512450元；乙方已付1490000元，余下款项22450元在过户后一次性付清；甲方应在2011年10月30日前将房产过户到乙方指定名下并将房屋交付乙方使用。何建新于同日出具一份收据，确认收到梁群超购房款157万元。银行转账凭证显示：梁群超分别于2011年7月1日、2011年7月7日、2011年7月9日、2011年7月19日、2011年7月25日、2011年7月28日、2011年7月28日、2011年8月26日向何建新或黄小兰转账支付36万、10万、20.6万、30万、20万、15万、15万、8万元，合计154.6万元。装修工程款、石材款及地板等收据显示：2014年3月至9月期间，梁群超支付装修工程款及装修材料款合计347000元。港华燃气开户申请表显示：x房于2014年4月17日申请开户，业主姓名为何建新，确认签名为余某。物业管理费发票显示：梁炜健于2015年2月5日交纳x房2014年11月至2015年1月物业管理费及x车位管理费共计1603元。建设银行特殊业务申请书及梁炜健的理财卡账户明细对账单显示：梁炜健于2014年2月申请开通一项扣折业务，2014年10月20日开始有扣交物业费用业务发生。广电业务单显示：x房于2014年11月24日申请开通数字电视等业务，申请人为梁炜健。报装修材料显示：x房于2013年12月9日提交装修申请表，业主姓名为何建新，装修承建商为余某。另，梁群超为证明其为x房的实际屋主，x房的装修均由其支付，申请证人余某出庭作证。余某作证称：2013年年底，梁群超让其装修x房，没有签订书面合同，但出具了预算表；于2014年7月左右装修完毕；施工许可证是其联系何建新去办理的，但物管的手续都是其代办的；装修监管人为梁群超及其妻子，装修款项均为梁群超支付；因房屋未过户，所以业主授权委托书由何建新签名，开通燃气水电手续的办理由何建新妻子黄小兰持何建新身份证及代理书办理；2014年10月份其到x房维修床时已看到屋内已有家具、家电。经质证，梁群超确认证人证言的真实性，证言可以证明其所主张的事实。何建新确认证人证言，并确认x房的装修事宜均由梁群超安排，业主授权委托书上业主“何建新”的签名是其本人所签。郭旺彩认为证人与梁群超存在利害关系，证言不具有可信度。又查，x房的房地产权利人为何建新，抵押权人为中国建设银行股份有限公司中山市分行，抵押金额为54.5万元。x车位的房地产权利人为何建新，抵押权人为中国建设银行股份有限公司中山市分行，抵押金额为9.6万元。郭旺彩为x房及x车位的第一查封申请人。再查，梁群超与梁炜健为父子关系；何建新与黄小兰为夫妻关系。庭审中，梁群超述称：其与何建新是认识十多年的朋友，其女儿是何建新的下属；其通过女儿知道何建新要出售x房；购房后才知道x房有银行抵押，购房后也不断催促何建新过户，但何建新一直推脱等退休后再过户；直到郭旺彩申请强制执行，其才知道x房被查封，其电话联系何建新，何建新称在澳门赌博输钱了，房子的事情何建新也没办法解决；由于支付的款项还包括过户费用、过户前的水电费及物业管理费，双方签订的合同是其出纳打印的，合同打印与签订合同不是同一天，打印合同当天已支付149万元，签订合同之后又再支付8万元，所以支付的款项金额与合同约定不一致。诉讼过程中，郭旺彩对于合同及收据的形成时间是否为2011年8月26日提出异议，并于2016年6月7日向本院提出司法鉴定申请，本院依法委托广东南天司法鉴定所负责本次鉴定。由于郭旺彩对鉴定费用提出异议，但在鉴定机构书面回复后，本院指定期限内郭旺彩未缴纳相关鉴定费用，故本院向广东南天司法鉴定所撤回本次申请。郭旺彩对其上述主张未提交证据予以证实。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案的争议焦点在于：涉案房屋及车位是否为梁群超所有。而要解决这个问题，即查明梁群超与何建新之间是否存在涉案房屋及车位合法有效的房屋买卖合同关系。郭旺彩抗辩梁群超与何建新之间不存在房屋买卖关系，而是民间借贷关系。对此，本院意见如下：㈠本案款项往来更符合购房款的特征。梁群超提交的银行转账记录显示其转账给何建新夫妻的金额合计154.6万元，而合同约定的购房款合计1512450元，梁群超主张多支付的款式为支付过户的费用及过户之前的物业管理费与水电费，何建新亦予以确认，比较符合生活常理。㈡梁群超提交的合同约定了房屋价格，付款方式及过户时间，虽然何建新未按约定于2011年10月30日前将x房过户登记到梁群超名下，但是根据梁群超提交的x房装修的一系列资料以及办理房屋入住应办理的一系列手续资料来看，并结合证人余某的证言可知，何建新已将x房交付梁群超占有使用，梁群超已装修入住。根据生活常理，若梁群超对涉案房屋不享有所有权，其不可能对涉案房屋进行装修，购置家电、家具，开通燃气、电视等，亦不可能留存如此详细的相关单据。虽然郭旺彩抗辩梁群超与何建新之间不存在真实的房屋买卖关系，并对合同及收据的形成时间持有异议，但郭旺彩未提交任何证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果，对其该抗辩本院不予采信。因此，本院根据本案现有证据，认定梁群超与何建新签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，x房及x车位为梁群超所有。综上所述，梁群超诉求合法有据，本院予以支持。郭旺彩抗辩缺乏理据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、第二百五十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条规定，缺席判决如下：确认位于中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城雅逸一街11幢x房及位于中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城1号地下车库x号车位为原告梁群超所有，并停止对上述房产的执行。案件受理费18930元（原告梁群超已预交），由被告何建新负担(被告何建新于本判决生效之日起七日内径付原告)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  饶 琨审 判 员  熊 伟人民陪审员  张子锋二〇一九年二月二十八日书 记 员  吴丽萍陈奇