杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初9537号 原告（反诉被告）：李磊，男，1981年9月11日出生，汉族，住杭州市余杭区 余杭街道凤联社区景瑞御蓝苑5幢1单元1704室。 委托诉讼代理人：胡珊，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张会兰，女，1956年9月27日出生，汉族，户籍地云南省昆明市西山区，现住云南省昆明市五华区。 委托诉讼代理人：韩立斌，浙江泽厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童佳琦，浙江泽厚律师事务所律师。 原告李磊与被告张会兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日受理后，依法由审判员杨志敏独任审理。2018年12月3日，被告张会兰提起反诉，经审查本院予以准许。2018年12月12日，本案转成普通程序，依法组成合议庭，于2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李磊的委托诉讼代理人胡珊、被告（反诉原告）张会兰的委托诉讼代理人韩立斌、童佳琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李磊向本院提出如下诉讼请求：1.解除双方于2013年9月14日签订的《房屋租赁合同》；2.张会兰退还房屋租金26064元、押金10000元；3.张会兰支付违约金208368元；4.张会兰赔偿装修损失16000元；5.诉讼费用由张会兰承担。 事实和理由:2013年9月14日，张会兰委托唐慧珍代表其与李磊签订《房屋租赁合同》（以下简称案涉租赁合同）一份，约定张会兰作为房屋出租人将位于杭州市西湖区房屋（以下简称案涉租赁房屋）出租给李磊。合同第二条约定：“租赁日期自2013年9月20日至2019年9月19日”；第三条约定：“房屋月租金7500元”，同时在租赁合同的补充协议约定：“租金前三年不变，从第肆年开始逐年递增5%”；第四条约定：“乙方（即李磊）应向甲方（即张会兰）支付房屋租赁保证金，保证金为10000元”。租赁合同补充条款约定：“第壹年租赁为叁个月付，以后为壹年壹付，最后壹期为玖个月壹付”。同时，租赁合同第九条第4款约定：“租赁期间，非本合同规定情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的2倍向乙方支付违约金，违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿”。 租赁合同签订后，李磊就对涉案房屋进行装修，共计支出装修费用8万元。李磊按合同约定按期支付租金，于2017年12月8日已将2018年度租金100458元交付给张会兰。2018年9月23日，李磊发现案涉租赁房屋门锁被更换，事后询问情况并致电张会兰才发现系张会兰更换门锁，导致李磊无法继续使用案涉租赁房屋。 李磊认为，张会兰擅自更换门锁导致李磊无法入住，双方签订的租赁合同目的无法实现，故请求解除合同。因李磊已支付2018年全年度租金，但张会兰自2018年9月23日锁门后李磊就无法使用，故该期间的租金张会兰应当退还，已支付的押金也应当一并退还。张会兰违约导致合同解除的，应当按约支付违约金。李磊对案涉租赁房屋进行了装修，张会兰违约造成无法使用，剩余租赁期限内的装修残值应当由张会兰承担 张会兰答辩并反诉称，2013年9月14日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：李磊承租案涉租赁房屋，租赁期间为2013年9月15日至2019年9月19日止，双方在补充条款中注明：租金前叁年不变，从第肆年开始逐年递增5%；租期满五年后，如甲方（即张会兰）要提前收回房屋，则要提前一个月书面通知乙方（即李磊）。同时第1-2条特别约定：乙方向甲方承诺，房屋用途为居住使用，并保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；第7-2条约定：租赁期内，乙方将房屋整体转让给他人承租必须事先征得甲方同意。2018年8月初租赁合同即将满5年，张会兰根据合同约定，电话联系李磊并通知其租期满5年时收回房屋，李磊接通电话后拒绝办理退房前手续。同时张会兰多次电话、短信、微信通知李磊并在租赁房屋门上、小区广告牌等多处张贴《房屋收回通知》。但是李磊明知张会兰要收回房屋仍避而不见，拒绝交接。之后张会兰收房时发现李磊已经将案涉租赁房屋隔成12个隔间对外群租，并增设卫生间，变更了原本的房屋主体结构，拆毁了原来的所有装修。李磊的行为给张会兰造成了严重的经济损失，且存在安全、消防等隐患，也损害了小区其他业主的利益。李磊擅自改变双方在租赁合同中约定的房屋用途，承租房屋后以群租方式开展违法经营活动，又严重违反国家及杭州市有关房屋使用和物业管理、消防的规定，已经构成根本违约。另外，张会兰也已经按照合同约定提前一个月通知李磊要收回房屋，也履行了应尽的义务，故张会兰有权单方解除合同并要求李磊赔偿损失。据此，李磊提出反诉诉讼请求如下：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》已经于2018年9月20日解除；2.李磊赔偿张会兰装饰装修损失60000元、装修拆除（含搬运费）5000元、替李磊向群租客退赔租金、押金等11150元，合计76150元；3.诉讼费由李磊承担。 李磊针对张会兰的反诉，答辩称，李磊从未接到过张会兰发送的收房通知，案涉租赁合同补充约定张会如若要收房需要提前一个月书面通知李磊。签订案涉租赁合同时，李磊提交了其身份证复印件给张会兰，书面明确确定了送达地址，张会兰并未将书面解除通知送达给李磊。张会兰提交的证据，充分显示其在2018年9月进行收房，且未征得李磊的同意，张会兰擅自收房，且对李磊的装修进行拆除，张会兰应当就此赔偿装修损失。张会兰证据中显示的其所有的收房通知的对象都是公司，而不是李磊，故主体存在问题。张会兰主张的损失赔偿，因其未就此提供事实以及损失与李磊之间的因果关系，故法院不应支持。 经审理查明：张会兰系本市西湖区山水人家诗家谷1幢1单元1102室房屋（以下简称案涉租赁房屋）的共有权人，该房屋产权登记面积为221.60平方米。2013年9月14日，张会兰委托唐慧珍与李磊签订《房屋租赁合同》一份，约定：将案涉租赁房屋出租给李磊居住使用，李磊保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；租赁期限为2013年9月20日至2019年9月19日，于2013年9月15日交付房屋，租期满五年后，如张会兰要提前收回房屋，则要提前一个月书面通知；月租金7500元，租金前三年不变，从第四年开始逐年递增5%，第一期租金为三个月一付，以后为一年一付，最后一期为九个月一付，于每期提前十五日支付；租赁期间，水、电、煤、通信、空调、有限电视、车位、物业费等费用由李磊承担；交付房屋时，李磊应支付房屋租赁保证金10000元；非因本合同规定情况张会兰解除合同，提前收回房屋，应按照提前收回天数的租金的二倍支付违约金，违约金不足抵付损失，则还应赔偿。合同签订当日，李磊支付了房屋押金10000元，张会兰的委托人唐慧珍向李磊交付了案涉租赁房屋，并办理了屋内家具家电及相关设施的交接手续。李磊收到房屋后，未经张会兰同意，擅自对房屋格局进行改造，拆除或毁损原有装修，将厨房改建成房间、客厅隔断成房间，增设卫生间等，对外进行转租。之后，李磊通过苏秋弟、管秀娣的银行账户向原告支付房屋租金。2017年12月8日，李磊支付了2018年度租金共计100458元租金。 2018年8月，张会兰按照合同约定要提前收回房屋，通过电话、微信与实际在操作案涉房屋租赁事宜的人联系，但被该人挂断电话，并让张会兰与李磊联系。但张会兰无法联系上李磊本人。2018年8月6日，张会兰在其女儿胡珊珊（共有人）陪同下将《房屋收回通知书》张贴于案涉租赁房屋以及小区公告栏内，此时其发现案涉租赁房屋被隔断成多个房间被群租出去，房屋内有多名租客。2018年9月20日，9月21日，其中两个租客钱**、王超经社区人民调解的协调，与胡珊珊协商办理了腾退事宜，由胡珊珊代替陈亚平（两人均称其居住的一间房间从陈亚平处租赁取得）退还钱**押金2100元、剩余两个月租金3900元、王超租房押金2400元。2018年9月22日，张会兰、胡珊珊安排工人拆除上述擅自改变房屋格局的装修，恢复原房屋格局，支付给工人拆除费5000元。2018年10月30日，张会兰代为支付电费591.92元。2018年11月24日，张会兰代为支付水费60.3元。 在审理中，案涉租赁房屋的另一共有人胡珊珊同意本案中出租人享有的全部实体权利和诉讼权利均由张会兰享有。 上述事实由房屋租赁合同、房屋所有权证、照片、微信、视频、付款凭证、庭审笔录等在案佐证。 本院认为：案涉租赁合同系李磊和张会兰真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故案涉租赁合同合法有效，对李磊和张会兰均有法律约束力。根据案涉租赁合同的约定，张会兰有权在租期满五年后提前收回房屋，同时负有书面通知的义务。从张会兰提交的证据可见，张会兰积极履行通知义务，在案涉租赁合同并无李磊居住信息，又无法联系到李磊的情况下，与实际操作案涉房屋租赁事宜的相关人员进行电话联系被拒后，张会兰在租赁房屋和小区内均已张贴收回房屋的通知，故其已经按约履行书面通知义务。李磊拒不配合张会兰收回房屋，并不影响双方约定的解除合同条件即租期满五年可单方解除的成就，故张会兰要求确认案涉租赁合同于2018年9月20日解除，有合同依据，本院予以确认。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”李磊支付的租金至2018年12月，其认为实际租赁至2018年9月30日，故10月-12月租金共计26046元以及押金10000元，应予返还。张会兰对此返还数额没有异议，故本院对李磊的该项请求予以支持。本案中，张会兰按约定条件解除合同，并不存在违约行为，李磊未经出租人同意擅自改变房屋格局，毁坏原有装修，张会兰拆除李磊擅自搭建的装修以恢复房屋原有格局，该行为系正当救济行为，故李磊要求张会兰支付违约金及赔偿装修损失，无事实和法律依据，本院不予支持。案涉租赁房屋带装修带家电家具出租给李磊，该事实有房屋出租时照片以及租赁合同附件即家具家电及相关设施的交接单为据，因原有装修设施已被李磊毁损，有些已被拆除，家具家电亦有短缺，造成无法完全恢复原状，难以精准判断张会兰所受的装修损失，该法律后果应由李磊承担。据此，本院根据张会兰提供的证据，认为张会兰主张装饰装修损失60000元基本合理，故本院对该项请求予以支持。关于拆除费用，该费用系张会兰采取补救措施的合理开支，数额基本合理，且已经实际支付，故张会兰有权要求李磊予以赔偿。李磊未能将案涉租赁房屋腾退返还给张会兰，构成违约，因案涉租赁房屋被群租给其他租客，张会兰为避免损失的进一步扩大，采取退还这些租客已付租金和押金，以换取次承租人退还租赁房屋，该措施合理，由此张会兰支出的合理费用应由违约方李磊承担。关于该费用的数额，钱**和王超的退还数额经社区人民调解协调处理，故可以确定。水电费数额，因至本案开庭审理时，张会兰尚未实际使用案涉租赁房屋，故其主张的水电费均系李磊承租期间支出，故该数额本院亦予以确认。其余支出费用因证据不足以证明，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第二款、第二百二十三条第二款的规定，判决如下： 一、确认李磊与张会兰于2013年9月14日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月20日解除； 二、张会兰退还李磊租金26046元、押金10000元，合计36046元； 三、李磊赔偿张会兰装饰装修损失60000元、拆除费用5000元、向租客退赔租金、押金8400元、电费591.92元、水费60.3元，合计74052.22元； 四、上述第二、三项相互折抵，李磊尚须支付张会兰人民币38006.22元，该款于本判决生效之日起七日内付清； 五、驳回李磊的其他本诉诉讼请求； 六、驳回张会兰的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5206元，财产保全申请费1822元，合计7028元，由李磊负担5947元，张会兰负担1081元。反诉案件受理费713元，由李磊负担。 李磊于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费368元。张会兰于本判决生效之日起七日内向本院交纳尚需负担的诉讼费368元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  杨志敏 人民陪审员  王景莉 人民陪审员  胡雄伟 二〇一九年二月二十八日 书 记 员  陈容容