河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0402民初97号 原告（反诉被告）：广东美的物业管理股份服务有限公司邯郸分公司，住所地邯郸市邯山区南环路与左西路交叉口时代城19号楼3层。统一社会信用代码：91130402589660465K。 负责人：查俊，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：宁玮，河北睿安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘旭，河北睿安律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：郭四元，男，1969年6月29日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：张卫国，河北新择律师事务所律师。 原告（反诉被告）广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司（以下简称美的物业公司）与被告（反诉原告）郭四元物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告美的物业公司委托代理人宁玮、被告郭四元及其委托诉讼代理人张卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美的物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令郭四元支付拖欠的物业服务费4532.4元，垃圾清运费72元，公共照明电费200元，以上共计4804.4元；2、判令郭四元支付违约金，自逾期之日起按照日千分之一的标准计算至法院指定的履行期限届满之日止，暂计算至2018年11月25日为2452.65元；3、本案诉讼费用由郭四元承担。事实及理由：美的物业公司系美的城小区的物业服务单位，郭四元系该小区5号楼1单元1401号业主，双方于2013年12月23日签订了《前期物业服务协议》。美的物业公司依约为小区提供物业服务，但郭四元未按约支付物业服务费、垃圾清运费、公共照明电费。经多次催要，郭四元拒不履行支付义务，故提起诉讼，诉请如前。 被告（反诉原告）郭四元辩称：1.美的物业公司诉前中没有明确诉请区间；2.美的物业公司未提交收费许可及物价部门的核定标准，无法证明收费的合法性及合理性；3.因案涉房屋漏水，美的物业公司未修复，因此郭四元要求行使不安抗辩权。 被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1.判令美的物业公司对郭四元的房屋即美的城5-1-1401号维修养护，消除漏水危险；2.本案诉讼费用由美的物业公司承担。事实与理由：2013年郭四元购买了邯郸市美的房地产开发有限公司开发的美的城5号楼1单元1401号房屋，美的物业公司为前期物业服务单位。2015年11月19日晚，郭四元女儿发现主卧、次卧及厨房房顶漏水，随即联系物业人员，物业公司以天晚无人维修为由，置之不理。郭四元的女儿当时自己在家，怀有6个月身孕，无奈只能自己踩椅子爬高拿盆接水、倒水，整整折腾一个晚上。目前，上述漏水危险仍未消除，美的物业公司的行为于情于理都说不过去，难辞其咎。根据物业服务协议第二条第一款和第三条第二款第二项，上下层的楼板、柱、梁、内外承重墙体均为共用部位，美的物业公司对此有维修养护的责任和义务。根据物业服务协议第九条，对于存在安全隐患的业主，不履行维修责任造成他人利益损失的，由美的物业公司负责维修养护。至今，美的物业公司没有维修郭四元房屋，也没有消除危险，因此郭四元行使不安抗辩权，拒付物业费，反诉如上。 原告（反诉被告）辩称：1.美的城5-1-1401号房屋属于郭四元的专有部分，不属于物业公司服务范围，应由业主自行维修养护；2.涉案房屋目前不存在漏水危险，并且亦不是物业原因导致案涉房屋漏水；3.郭四元的反诉请求与本诉并非同一法律关系，不应与本案合并审理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 原告（反诉被告）提交如下证据：1.美的物业公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、公司变更公司名称工商登记各一份，证明美的物业公司诉讼主体适格；2.《前期物业服务协议》，证明对美的物业公司及郭四元的权利和义务、物业管理服务内容、物业服务质量及物业服务费等内容进行了约定；3.收楼通知书一份，证明美的物业公司在收楼时告知郭四元各项费用的收费标准；4.楼宇交接书一份，证明郭四元于2013年12月23日办理收楼手续；5.收款收据一份，证明郭四元每年应交纳物业服务费2266.2元，垃圾清运费36元，公共照明电费100元；6.律师函及邮寄回执各一份，证明美的物业公司向郭四元催收过物业管理服务。 被告（反诉原告）郭四元的质证意见：对证据1-4的真实性无异议，但无法证明其证明目的。对证据5的收费标准有异议。 被告（反诉原告）郭四元提交了以下证据：1.照片四张，用以证明房屋主卧、次卧、厨房屋顶处漏水；2.郭四元女儿的证人证言一份，用以证明但是漏水以及求助物业无果的事实；3.医院的出院记录、入住月子中心的协议，用以证明郭四元女儿因生子不能出庭作证。 原告（反诉被告）质证意见：对证据1真实性、合法性、关联性有异议，照片中不显示拍摄时间、无法证明拍摄地点，无法证明案涉房屋的漏水事实。对第证据2真实性有异议，郭珊作为郭四元的女儿与本案有利害关系，所作证言无法作为证据使用。对证据3的关联性有异议，该证据与本案无关联性。 经审理查明：美的物业公司是具有资质的物业服务公司，2016年9月6日，公司名称从“佛山美的物业管理有限公司邯郸分公司”变更为“广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司”。郭四元系邯郸市邯山区美的城5号楼1单元1401号业主，其住房建筑面积为125.9平方米。 2013年12月23日，佛山市美的物业管理有限公司邯郸分公司（甲方）与郭四元（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：甲方佛山市美的物业管理有限公司邯郸分公司受邯郸市美的房地产开发有限公司委托管理美的城1-10#楼物业管理；业主办理收楼手续时预付一年物业服务费，此后按一年缴纳，具体时间为业主办理收楼手续的一年后的第一天。逾期缴纳费用的违约金标准为欠付金额的日千分之一。该小区高层洋房物业费按建筑面积为每月每平方米1.5元、生活垃圾费为每户每月3元。同日，被告办理收楼手续。美的物业公司依照《前期物业服务协议》为邯郸市邯山区美的城小区提供服务，郭四元已交纳了2014年度、2015年度、2016年度的物业服务费、垃圾清运费、公共照明电费，2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费、垃圾清运费、公共照明电费未交，经原告催要未果，导致诉讼。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认合法有效，当事人应当遵守执行。美的物业公司已经按照《前期物业服务协议》履行了自己的义务，郭四元亦应按照合同的约定交纳物业服务费用。郭四元未能按时交纳物业费，其行为属于违约，应按照合同约定承担违约责任。关于维修养护的反诉请求，郭四元无证据证明案涉房屋的漏水原因及责任，且消除漏水危险，属于物权纠纷，与本案不是同一法律关系，应另行诉讼处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下： 一、被告郭四元于本判决生效之日起十日内向原告广东美的物业管理股份有限公司支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费、垃圾清运费、公共照明电费4804.40元。 二、被告郭四元于本判决生效之日起十日内向原告广东美的物业管理股份有限公司支付违约金2452.65元（违约金暂计算至2018年11月25日，之后的违约金以4804.40元为基数，按日千分之一计算至本院指定的履行期限届满之日止）。 三、驳回反诉原告郭四元的起诉。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告（反诉原告）郭四元承担。 反诉案件受理费80元，减半收取40元由（反诉原告）郭四元承担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  韩伏林 二〇一九年二月二十五日 书记员  贾晨飞 附相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百三十三条有下列情形之一的，人民法院裁定终结执行：（一）申请人撤销申请的；（二）据以执行的法律文书被撤销的；（三）作为被执行人的公民死亡，无遗产可供执行，又无义务承担人的；（四）追索赡养费、扶养费、抚育费案件的权利人死亡的；（五）作为被执行人的公民因生活困难无力偿还借款，无收入来源，又丧失劳动能力的；（六）人民法院认为应当终结执行的其他情形。