北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14349号上诉人（原审被告、反诉原告）：吕钦伦，男，1979年10月2日出生，住山东省鄄城县。委托诉讼代理人：张海涛，北京市房山区长沟镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘学军，男，1975年4月29日出生，住河南省固始县。委托诉讼代理人：毛子熙，北京市邦盛律师事务所律师。原审被告：王晶晶，女，1983年10月11日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张海涛，北京市房山区长沟镇法律服务所法律工作者。上诉人吕钦伦因与被上诉人刘学军、原审被告王晶晶房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初15689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吕钦伦上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，发回重审或改判我不返还刘学军10万元及给付相应利息，并支持我的一审反诉请求。事实和理由：1.我与刘学军只是签署房屋租赁定金协议，没有签订租赁合同，未形成租赁法律关系。2.由于刘学军故意拖延、无理要求增加租赁面积、假借不在北京拒绝签正式房屋租赁合同，给我造成经济损失，属于严重违约。3.签订正式房屋租赁合同才是我协助刘学军办理办园许可证的前提，定金协议2017年12月2日签署，约定2017年12月8日签订正式房屋租赁合同，中间6天内不可能完成办理办园许可证事宜。且至今刘学军也没有提交办园许可证任何材料。一审以2018年1月29日按贷款利率为起点计算利息没有依据。4.双方房屋租赁合同未在约定日期签订不是由我导致，不应退还10万元定金。刘学军辩称，同意一审判决，不同意吕钦伦的上诉请求和理由。1.双方基于房屋租赁的目的和基本事实产生的法律纠纷，一审认定案由无误。2.我租赁房屋的目的是开办幼儿园，吕钦伦无法协助我办理幼儿园许可证是导致双方无法签订正式合同、合同无法继续履行的根本原因。3.涉诉协议的性质是意向性协议，即使适用针对定金的条款，吕钦伦也未提供有效证据证明是由于我的原因导致合同无法继续履行。4.吕钦伦承认2018年1月29日将房屋转租他人，且拟租赁房屋之前本就处于出租状态，吕钦伦早已实质违约。5.协助办理不是代为办理，不存在向吕钦伦提交资料的情况。王晶晶述称，我并非房屋租赁定金合同的当事人，我的行为是职务行为。刘学军向一审法院起诉请求：1、解除刘学军与吕钦伦、王晶晶于2017年12月2日签订的房屋租赁定金协议；2、判令吕钦伦、王晶晶向刘学军退还10万元意向金；3、判令吕钦伦、王晶晶向刘学军支付资金占用费3432.33元（暂计算自2017年12月14日至2018年9月28日共288天，按中国人民银行同期贷款利率4.35%，一年按365天计数）；4、诉讼费由吕钦伦、王晶晶承担。吕钦伦向一审法院提出反诉请求：要求刘学军赔偿吕钦伦房屋空置期间损失186000元。一审法院认定事实：2017年12月2日，吕钦伦（甲方）与刘学军（乙方）签订房屋租赁定金协议，约定甲方将位于××建材城西侧首层二层部分房屋租赁给乙方使用，乙方向甲方支付定金等事宜达成如下协议：1、房屋位置：北京市房山区城关矿机厂路1号。2、租赁区域：××建材城西侧首层及二层。3、租赁期限：12年，其中免租期3个月。4、房屋面积：1926.68平方米（建筑面积）。5、房屋用途：商业。6、租金及递增：1.9元每天每平米，每三年递增5%。7、付款方式：押贰付叁。8、定金数额：人民币大写壹拾万元整（￥100000.00元）；定金交付以甲方签收的书面收据为据。9、有效期限：本协议条款作为签署正式合同的主要依据。双方约定于2017年12月8日前签署正式合同。如乙方原因未在甲方约定日期前同甲方签订正式房屋租赁合同，定金不予退还；如甲方无合法理由拒绝与乙方签订正式书面房屋租赁合同的，甲方应双倍返还定金。10、其他约定事项：A、……G、如甲方协助下乙方办不了办园许可证，须在三个工作日内退回全额定金；11、本协议经甲乙双方签字盖章后生效，一式两份，甲乙双方各执一份。2017年12月份，吕钦伦公司工作人员王晶晶出具收据：今收到刘学军交来意向金10万元整，该收据日期一栏为2017年12月41日。关于该收款日期，吕钦伦称为2017年12月4日，刘学军称为2017年12月14日，刘学军方提供的证人孟某在出庭作证时称其为刘学军、吕钦伦关于租赁一事的介绍人，认可在刘学军在刘学军、吕钦伦签订定金协议后两天内给付的10万元。关于该10万元性质，双方意见不一：刘学军称该10万元系与吕钦伦协商后改为意向金；吕钦伦主张该10万元为双方在定金协议中约定的定金，双方并未协商将定金改为意向金，是王晶晶依刘学军要求写成意向金。后吕钦伦、刘学军未依约签订正式房屋租赁合同。刘学军尚未取得办园许可证。吕钦伦称涉案房屋已于2018年1月29日转租案外人。现刘学军诉至法院，要求解除吕钦伦、刘学军之间的房屋租赁定金协议，返还10万元意向金，吕钦伦提出反诉，要求刘学军赔偿房屋空置期间租金损失。吕钦伦称王晶晶收取10万元系代吕钦伦收取，系职务行为。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。王晶晶并非房屋租赁定金合同的当事人，且吕钦伦认可王晶晶系代吕钦伦收取的10万元，故王晶晶不应承担返还10万元定金及利息的责任。本案中，关于涉案10万元的性质，根据双方签订的房屋租赁定金协议的约定、10万元的给付时间及证人、双方当事人当庭陈述，法院认为该10万元性质为定金，但依据双方在房屋租赁定金协议中的约定“如甲方协助下乙方办不了办园许可证，须在三个工作日内退回全额定金”，刘学军未取得办园许可证，吕钦伦应全额退还刘学军涉案10万元定金。关于刘学军要求吕钦伦未返还10万元造成的利息损失，于法有据，法院予以支持，具体利息起算时间及给付标准由法院酌定。对刘学军要求解除涉案房屋租赁定金协议的诉讼请求，考虑涉案房屋现已经出租给他人，房屋租赁定金协议中关于2017年12月8日前签订正式房屋租赁合同的约定已客观不能继续履行，故对刘学军该项诉讼请求法院予以支持。刘学军过高诉讼请求，法院不予支持。吕钦伦主张刘学军恶意不签订正式房屋租赁合同，造成房屋空置期间租金损失，但其对因刘学军原因造成未签订正式房屋租赁合同，未能提供充分证据，故对其该项反诉请求，法院不予支持。判决：一、解除刘学军、吕钦伦于2017年12月2日签订的房屋租赁定金协议；二、吕钦伦于判决生效之日起七日内返还刘学军10万元并给付相应利息（以10万元为基数，按照同期中国人民银行贷款利率自2018年1月29日计算至实际给付之日）；三、驳回刘学军其他诉讼请求；四、驳回吕钦伦的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，吕钦伦与刘学军签订的房屋租赁定金协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。协议第8条约定定金数额为10万元。协议第10条中约定，“如甲方协助下乙方办不了办园许可证，须在三个工作日内退回全额定金”。现刘学军未取得办园许可证，根据约定，吕钦伦应全额退还刘学军10万元定金。吕钦伦上诉主张未取得办园许可证，是刘学军一方原因造成。因吕钦伦未提供证据对此证明，同时结合协议的文字表述，本院对吕钦伦的该项主张不予采信。吕钦伦拒绝退还定金，刘学军有权要求吕钦伦给付相应的利息损失，一审法院酌情确定具体利息起算时间及给付标准，并无不当。吕钦伦上诉主张刘学军应赔偿其房屋空置期间租金损失，因吕钦伦未提供充分证据证明系因刘学军原因造成未签订正式房屋租赁合同而导致发生空置损失，故对其该项上诉请求，本院不予支持。综上，吕钦伦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2368元，由吕钦伦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 王 云审 判 员 刁久豹二〇一九年十一月二十七日法官助理 云 姣书 记 员 徐维眷