文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0304民初42036号原告深圳市住房和建设局，地址深圳市福田区。负责人张学凡。委托代理人佘创晓，广东华商律师事务所律师。委托代理人吴卓曦，广东华商律师事务所实习律师。被告廖金赐，男。原告深圳市住房和建设局诉被告廖金赐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日受理后，依法适用普通程序，于2018年12月24日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人佘创晓，被告廖金赐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年12月，原、被告签订了《深圳市住房和建设局过渡期商业用房租赁合同》，约定原告将位于深圳市××村××号（以下称涉案房产）、建筑面积42.5平方米的商业用房出租给被告经营茶叶；租期自2014年1月1日起至2016年12月31日；月租金19762.5元（465元/平方米），每月10日前支付；租赁保证金51000元；如被告拖欠租金，应自拖欠之日按欠付金额的日万分之五标准向原告支付违约金；如被告补交租金2个月或以上的，原告有权解除合同，租赁保证金不予退还；因被告违约，原告解除合同的，被告应在接到原告解除合同书面通知后十日内，结清租金等费用，办理退房手续，并搬出涉案房产；合同终止后，被告迟延交还涉案房产的，原告有权就逾期返还期间，按月租金数额的双倍向被告收取房屋占用费。被告自2017年5月1日起拖欠租金，原告于2018年3月发函解除了与被告的租赁合同关系。被告至今仍占用涉案房产、亦未支付租金，原告多次催缴欠租、要求腾退房屋，未果。故请求判令：1、确认原告与被告关于涉案房产的租赁合同关系于2018年3月28日解除；2、被告返还涉案房产；3、被告支付2017年5月1日至2018年3月28日的租金296437.5元；4、被告支付上述拖欠租金的违约金35572.5元（暂计至2018年8月10日，实际自2017年5月11日起按拖欠租金金额的每日万分之五标准计算至付清款之日）；5、被告自2018年3月29日支付房屋占用费172592.5元（2018年3月29日至2018年4月20日按每月19762.5元计收，此后按每月39525元标准计算至返还涉案房产之日）；6原告有权不予返还租赁保证金51000元。被告辩称，被告拖欠租金属实；原告2015年招租的隔壁商铺月租金为260元/平方米，而被告仍按465元/平方米缴纳月租金，租金成本过高，被告多次向原告申请降租；被告2017年5月确诊患癌症，儿子还在读书，请求政府照顾，以便宜、合理的租金继续承租涉案房产，并减免被告患病期间的租金。经审理查明，原告陈述事实与本院查明一致，本院予以确认。另查明，被告自2006年1月1日起按月租金19762.5承租涉案房产，并缴纳了租赁保证金51000元。2013年12月9日，原、被告最后一次签订租赁合同，租期至2016年12月31日届满。2016年11月，被告及案外人卢某燕共同向原告发出《关于红荔村17栋15号、13B号商铺续签租赁合同降租的请求》：深圳地铁7号线施工三年，因道路施工封闭，生意惨淡，被告勉强继续经营；隔壁新商户租金低至260元/平方米，被告作为20余年的老租户按465元/平方米缴纳租金不合理；请求续签新租赁合同时，原告考虑市场状况，对租金合理商定。2017年12月12日，原告向被告邮寄《律师函》，要求被告支付拖欠租金及违约金，否则将解除租赁合同并清退涉案房产。2018年3月12日，深圳市住房保障署、深圳市房屋租赁运营管理有限公司共同向被告发出《关于限期办理三方协议签订手续的通知书》：自2018年1月1日起，深圳市人才安居集团有限公司（以下称深圳市人才安居集团）成为涉案房产的权利人和出租人；被告提出涉案房产租金太贵、要求降租，此前深圳市住房保障署已电话答复降租理由不成立，如被告认为租金太贵难以经营，可选择退租；原告与深圳市人才安居集团《关于将市本级政策性保障性住房商业配套设施划转移交给市人才安居集团的通知》已向被告有效送达，如被告选择继续承租涉案房产，应于收到本通知之日起5个工作日办理三方协议签订手续，并到深圳市住房保障署结清涉案房产自2017年5月1日至2017年12月31日所欠缴的租金158100元及违约金；如未在上述时限内办理三方协议签订手续，原告和深圳市人才安居集团将解除与被告的租赁关系，收回涉案房产，并依法追缴欠缴租金和违约金。2018年3月27日，原告向被告发出《解除租赁合同关系通知书》：被告自2017年5月1日起拖欠租金，现通知解除租赁合同关系，并没收租赁保证金、追缴欠缴的租金和违约金等；被告应于2018年4月20日前腾退涉案房产、恢复原状，结清租金、物业管理费等各项费用，并交还钥匙。同月28日，被告签收上述《解除租赁合同关系通知书》。以上事实有《深圳市住房和建设局过渡期商业用房租赁合同》，《关于X村17栋15号、13B号商铺续签租赁合同降租的请求》，《律师函》，《关于限期办理三方协议签订手续的通知书》，《解除租赁合同关系通知书》及当事人陈述予以证实。本院认为，2016年12月31日双方租赁合同届满后，被告继续向原告支付租金，原告接受，双方形成不定期租赁合同关系，双方的权利义务仍应按照《深圳市住房和建设局过渡期商业用房租赁合同》继续履行。2018年1月1日起，原告将涉案房产移交给深圳市人才安居集团，深圳市人才安居集团成为涉案房产的权利人和出租人，涉案房产相关权利、责任、义务由深圳市人才安居集团承接。故原告向被告收取涉案房产租金的权利截止2017年12月31日。被告自2017年5月1日起欠缴租金，截止2017年12月31日，原、被告之间的不定期租赁关系未解除，被告应向原告支付2017年12月31日前欠缴的租金158100元及按合同约定的日万分之五标准支付违约金。因2018年1月1日起，原告不再是涉案房产的权利人、出租人，原告亦未提交证据证明其有权收取2018年1月1日之后的租金、占用费或有权解除租赁合同。故，原告请求确认已于2018年3月28日解除与被告的租赁合同关系、要求被告向原告支付2018年1月1日后的租金、房屋占用费、不予退还租赁保证金51000元，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告廖金赐应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市住房和建设局支付截止2017年12月31日的租金158100元及相应逾期付款的违约金（违约金的计算基数和起算时间详见判决附表，相应的违约金均以每月应付未付款为基数按日万分之五的标准计至付清之日止）；二、驳回原告深圳市住房和建设局的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9356元（已由原告预交），由原告负担3121.55元，被告负担6234.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 篪人民陪审员  黄绮玲人民陪审员  杨海涛二〇一九年二月三日书 记 员  刘 婧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。判决书附表：单位：元（人民币）            租金的违约金计算明细                  序号              费用名称              发生期间              违约金计算基数              相应违约金起算日期              相应违约金计算截止时间                  1              租金              2017年5月份              19762.5元              2017年5月11日              均计至实际付清之日止                  2              租金              2017年6月份              19762.5元              2017年6月11日                  3              租金              2017年7月份              19762.5元              2017年7月11日                  4              租金              2017年8月份              19762.5元              2017年8月11日                                5              租金              2017年9月份              19762.5元              2017年9月11日                                6              租金              2017年10月份              19762.5元              2017年10月11日                                7              租金              2017年11月份              19762.5元              2017年11月11日                                8              租金              2017年12月份              19762.5元              2017年12月11日