湖南省邵东县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0521民初3771号原告：贺莲花，女，1976年8月4日出生，汉族，住湖南省邵东县。原告：田晖，男，1972年11月4日出生，汉族，住湖南省邵东县。系原告贺莲花之夫。二原告共同委托诉讼代理人：张响林，湖南楚信律师事务所律师。被告：邵东县幸福房地产开发有限公司，住所地：邵东县两市镇衡宝路二巷**。法定代表人：张新平，系该公司监事。委托代理人：曾仲红，邵东县法律援助中心律师。原告贺莲花与被告邵东县幸福房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“幸福公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员羊健辉适用简易程序于2019年9月16日公开开庭进行审理。原告贺莲花及其委托代理人张响林、被告幸福公司的委托代理人曾仲红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺莲花、田晖诉称，2014年3月7日，原告与被告签订房屋认购合同，合同约定原告以一次性付款的方式购买被告开发的位于邵东县房屋，认购合同签订之后原告将购房款、办证费用、水电开通费、装修押金等所有的费用全部交给被告，被告在认购合同中也予以确认。2015年2月左右双方正式签订了商品房买卖合同，合同约定被告应在2015年6月30日前交付验收合格的商品房给原告。并约定在初始登记办妥后的365个工作日办理好房屋产权证书，如因出卖人原因逾期没有办理好房屋产权证的则由出卖人按日向买受人支付房款价万分之五的违约金。交房后原告发现被告交付的房屋不符合法律规定的标准且房屋的面积没有认购书中所约定的面积，但被告却按照认购书所约定面积收取了购房款等相关费用。原告多次要求被告退还相关的费用，但被告至今没有按照约定退还相关费用，亦未办理好房屋产权证。原告认为被告应当承担违约责任，双方就被告应当支付的赔偿数额、应当返还的费用无法达成协议，故诉至法院，请求法院判令：1、判令被告60日内办理好不动产权证并支付违约金8万元；2、被告返还面积不足的差价28505.28元；3、被告返还收取的水电开户费5000元，多收的办证费用913元；4、本案诉讼费由被告承担。被告幸福公司辩称：原告与被告没有房屋买卖合同，原告是向夏正太、夏伟买房，房款也交在夏正太、夏伟手中，公司无法为原告办证，过错在于原告；违约金约定过高，关于面积不足部分，可以核算计算，多退少补，没有约定的3平方以内按实计算，3平方以外的按双倍计算，但以实际测量的为准；水电开户费包括水电的安装费用，该费用没有算在建筑成本内。故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告幸福公司系自然人独资有限责任公司，法定代表人李竹平。2014年3月7日，原告贺莲花、田晖与被告幸福公司签订《房屋认购合同书》，合同约定原告以一次性付款的方式购买被告开发的位于邵东县房屋，房屋面积142.88平方米，每平方米2300元，认购合同签订之后原告支付了购房款，被告向原告开具了收款收据。2015年7月15日，原、被告双方签订了合同编号为20140107402的《幸福佳苑?商品房买卖合同》，合同约定被告应在2015年6月30日前交付验收合格的商品房给原告，并约定在初始登记办妥后的365个工作日办理好房屋产权证书，如因出卖人原因逾期没有办理好房屋产权证的则由出卖人按日向买受人支付房款价万分之五的违约金。2015年6月3日，被告幸福公司的法定代表人李竹平被诊断出患癌并一直住院，并于2019年去世。被告幸福公司于2017年12月19日办理原告房屋的栋初始登记，载明原告房屋的面积为134.54平方米，比双方任购书中所约定的面积少8.34平方米。另查明，被告幸福公司按照100元每平方向原告代收办证费用，单项生活用电和水表独立户等共计5000元每户。上述事实，有原、被告提供的原、被告的身份信息、营业执照、《房屋认购合同书》、《幸福佳苑?商品房买卖合同》、不动产权证登记证书、邵东县房产管理局文件、证人证言、面积对照表、票据、领据、病历、户口注销证明以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，可以认定。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。被告幸福公司与原告贺莲花、田晖签订《幸福佳苑?商品房买卖合同》，原告按约一次性足额支付了购房款给被告，双方约定被告幸福公司于初始登记办妥后的365个工作日为原告办理好房屋产权证书，被告至今未办理，构成违约，故原告要求被告60日内为原告办理不动产权证的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照合同约定，被告未按约为原告办理不动产权证应承担违约责任，但因被告幸福公司的法定代表人李竹平患癌一直住院，并于2019年去世，耽误了办证的期限，逾期办理该房屋的产权证，原告的实际损失不大，且双方约定的违约金明显过高，根据本案的实际情况，酌情认定由被告支付二原告违约金5000元，故对原告要求被告承担8万元违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。短缺的房屋面积8.34平方米的房价款根据本案的实际情况由被告按购房单价2300元每平方米退还给原告19182元（2300元*8.34㎡），并按照100元每平方退还办证费用834元,故原告要求退还913元办证费用，计算有误，应按照房屋面积计算为834元。原告要求被告返还水电开户费5000元，这笔费用本系被告向原告收取的代办费用，并在认购合同中有约定，对原告的该诉讼请求本院不予支持。被告辩称原被告双方无商品房买卖合同，证据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：一、限被告邵东县幸福房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内为原告贺莲花、田晖办理好不动产权证并交付给二原告，如未按期办理好二原告的不动产权证并交付给二原告，则由被告邵东县幸福房地产开发有限公司向二原告支付违约金（违约金的计算以实际的购房款为基数每日按万分之三计算至该不动产证交付给二原告止）；二、限被告邵东县幸福房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告贺莲花、田晖违约金5000元、办证费用834元、面积不足的差价19182元，共计25016元；三、驳回原告贺莲花、田晖的其他诉讼请求。本案受理费1331元，减半收取665.5元，由原告承担165.5元，被告邵东县幸福房地产开发有限公司承担500元。如被告未在判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  羊健辉二〇一九年十一月十一日法官助理刘红梅代理书记员  李喜云附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。