浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0122民初4523号 原告：黄岳军，男，1973年5月29日出生，汉族，住桐庐县。 原告：吴凤花，女，1972年9月19日出生，汉族，住桐庐县。 二原告共同委托诉讼代理人：陆如机、朱一潇，浙江凯运律师事务所律师。 被告：姚建良，男，1960年2月4日出生，汉族，住桐庐县。 被告：方坤秀，女，1960年9月15日出生，汉族，住桐庐县。 被告：姚青锋，男，1989年3月8日出生，汉族，住桐庐县。 被告：姚锋，男，1986年11月17日出生，汉族，住桐庐县。 被告：周丽琴，女，1992年5月22日出生，汉族，住桐庐县。 原告黄岳军、吴凤花诉被告姚建良、方坤秀、姚青锋、杨云、姚锋、周丽琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案受理，依法由审判员倪莎适用简易程序于2019年1月8日公开开庭进行了审理。原告黄岳军、吴凤花的委托诉讼代理人陆如机、被告姚青锋、姚锋到庭参加了诉讼。被告姚建良、方坤秀、杨云、周丽琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。在本案审理过程中，原告黄岳军、吴凤花撤回了对被告杨云的起诉，本院裁定予以准许。 原告黄岳军、吴凤花向本院提出诉讼请求：1、判令被告连带返还购房款59万元；2、判令被告连带承担因不履行《房屋买卖合同》违约金计20万元；3、判令被告另行连带赔偿因其不履行《房屋买卖合同》而给原告造成的预期利益损失105.96万元（详见《预期利益损失赔偿计算清单》）；4、本案涉及的案件受理费、保全费由被告共同承担。事实与理由：被告姚建良、方坤秀夫妇及长子姚锋、幼子姚青锋系桐庐柴埠区块集体所有土地房屋拆迁项目的补偿安置对象，该以姚建良为户主的家庭，通过拆迁调产安置方式，获得了“柴埠小区”安置区块共四套安置房，分别为“柴埠小区”11幢二单元803室、804室，12幢二单元804室，及3幢一单元501室。原告夫妇为了解决女儿日后的住房问题，经他人介绍获知被告家庭有对外转让一套安置房的意向后，经过多番前期商谈，达成了买卖合意，2017年4月7日，原告夫妇与六被告据此共同签署了《房屋买卖合同》，合同约定，六被告将拆迁分得的“滨江小区”区块（即现称的“柴埠小区”）3幢一单元501室、建筑面积为l36平方米、未办理不动产登记尚未取得不动产权证的住宅房产（现房）转让给原告，转让总价款为59万元人民币，付款方式为合同签订之日支付57万元，余款2万元于被告将该房产的产权过户登记至原告名下之日起5日内付清，合同还约定，合同签订之日起至原告取得产权证书前，被告不得对该房产进行任何形式的抵押或买卖，如违约应返还已付的购房款并赔偿违约金20万元；被告必须在房产证下发之后三个月内将房产过户到原告名下，逾期赔偿原告20万元。前述合同签订的当天，被告便将该房的钥匙、住宅小区电梯使用卡移交给了原告，履行了交房手续，翌日，原告分二次支付了共计57万元的购房款，期间，原约定应于被告将该房产产权过户登记至原告名下后支付的2万元余款，应被告的多番恳求，原告于2017年6月8日提前支付给了被告，并由被告姚青锋经手收讫。今年八、九月间，原告从柴埠区块拆迁指挥部获悉，“柴埠小区”住宅区安置房已经具备办理不动产产权登记的条件，为此，原告于今年十月初电话联络被告，要求其尽快办理所购房屋的产权证以便于该房产及时过户转移至原告名下，但未得到被告的响应，原告不免疑窦丛生，后经向县便民中心了解，始发现原告所购买的3幢一单元501室房产，已于今年9月11日办理了以被告姚青锋为产权人的不动产登记，并于次日即将该房产过户转移给一个叫“赵静”（谐音）的人，原告为此向被告提出交涉，今年10月9日晚间，被告姚青锋居然以短信方式向原告表示“你发个账号给我，我把房款还给你”，而对于背弃承诺、失信于人的毁约举动未作出任何解释和表示，导致纠纷骤起。据上述事实，原告认为，双方签署的《房屋买卖合同》合法、有效，应受到法律的保护。随着桐庐当地房地产交易价格的不断攀升，受其影响，“柴埠小区”住宅小区的房产交易价格，也由去年上半年的每平方0.4万余元猛涨至每平方1.36万元至1.5万余元，六被告眼见已出让给原告的房产价格不断攀升,见利忘义，在已经签订买卖合同、全面收取了购房款的情况下，居然背弃承诺,又将该房转移给他人并办理了产权过户登记，导致原告无法取得“柴埠小区”3幢一单元501室的预期物权，蒙受了巨额的预期利益损失,六被告的违约行为带有明显的主观恶意。鉴于六被告即使承担了20万元约定违约金后，仍远不足以弥补其违约给原告造成的巨额经济损失，应判令其对超过违约金的预期利益损失部分另行承担赔偿责任，以充分体现民事活动所应遵守的诚信、公平原则。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求第三项为：判令被告另行连带赔偿因其不履行《房屋买卖合同》而给原告造成的预期利益损失68.53万元。 原告黄岳军、吴凤花为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、《房屋买卖合同》，证明原、被告之间建立了案涉房屋的买卖合同关系及相关权利义务和违约责任等事实；2、购房款付款凭证、收条，证明原告已全面履行了案涉房屋的付款义务的事实；3、房屋钥匙、住宅小区电梯使用卡，证明被告已将案涉房屋交付给原告的事实；4、手机短信聊天记录，证明被告拒绝履行案涉房屋交付给原告及其行为构成违约，应承担违约责任的事实；5、《农户调产安置协议书》、选房确认书、人口确定书，证明2013年5月10日，以被告姚建良为户主的由五被告组成的家庭成员通过柴埠区块拆迁安置途径，选定了包括案涉3幢一单元501室在内的共计6套安置房及该6套安置房均为五被告家庭共有的事实；6、协议书、公证书、柴埠区块拆迁安置房产权登记证明，证明5被告共有的6套房屋，直至2018年9月6日各被告才通过签订公证《协议书》，从而以分割共有房产的手段，明确了6套安置房物权由各相关被告所有的事实，表明2017年4月7日原、被告签署买卖合同时，案涉房产属于五被告共同所有，由此五被告作出共同转让的意思表示，证实案涉的房屋买卖合同其违约责任，应由五被告共同承担的事实。 被告姚青锋答辩称：按照案涉《房屋买卖合同》中约定，违约方应支付给对方违约金20万元，不需要赔偿逾期利益损失。是我违约，我愿意返还给原告购房款59万元并支付20万元违约金。 被告姚锋答辩称：案涉房屋和我及被告周丽琴是没有关系的。我和姚青锋的财产已经在签订案涉《房屋买卖合同》前已经分配好，案涉房屋的所有权是归姚青锋的。只是当时原告要求我们全家人都要签字，我和周丽琴才代签了一下，我和周丽琴不需要承担责任。 被告姚青锋、姚锋为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：《私有住房分割协议》及户口本两本，证明在签订案涉房屋买卖合同前，姚锋与姚青锋已经分户，案涉房屋是分配给姚青锋，与姚锋一户没有关系的事实。 被告姚建良、方坤秀、周丽琴未予答辩，也未提供证据材料。 本院依据原告黄岳军、吴凤花的申请，依法对案涉房屋即位于杭州市桐庐县桐庐经济开发区学院路33号滨江柴埠小区一区3幢1单元501室的案涉房屋在现状利用条件下的市场价值进行评估鉴定，并在庭审中出示了杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司出具的估价报告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告姚青锋、姚锋对原告提供的证据证明目的均有异议，认为案涉房屋系被告姚青锋所有，违约责任应由姚青锋一人承担。本院对原告提供证据的真实性均予以确认。原告对被告姚青锋、姚锋提供的证据关联性有异议，本院认为原告的异议成立，故对被告提供的证据不予确认。原告对本院出示的估价报告有异议，认为估价报告对案涉房屋的估价过高。本院认为杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司出具的估价报告是根据法定程序所作出，程序合法，依据充分，具有较强的证明力，故予以确认。 根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2017年4月7日，原告黄岳军、吴凤花（乙方）与被告姚建良、方坤秀、姚青锋、姚锋、周丽琴（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方自愿将其所有的桐庐县滨江柴埠小区一区3幢1单元501室的房产转让给乙方；2、房产总价款为59万元，乙方应于签订本合同之日起1日内支付甲方51万元，剩余2万元乙方应于甲方办理房屋产权过户至乙方名下之日起5日内向甲方付清；3、自合同签订之日至乙方取得房产产权证，甲方不得对上述房产进行任何形式的抵押或者买卖等。如甲方违约，甲方应返还乙方支付的购房款，并赔偿乙方违约金20万元。如甲方逾期不交付房产或不配合乙方办理过户手续的，乙方有权解除合同，要求甲方返还已支付的购房款，并要求甲方赔偿违约金20万元。被告姚建良、方坤秀、姚青锋、姚锋、周丽琴在甲方处签名捺印，原告黄岳军、吴凤花在乙方处签名捺印。次日，原告黄岳军通过银行转账方式支付57万元购房款给被告姚建良，被告姚锋、姚建良出具收条一份，载明：“今收到吴凤花柴埠滨江小区一区块3幢1单元501室房款57万元。”同年6月8日，被告姚青锋出具收条一份，载明：“今收到黄岳军柴埠小区一区块3幢一单元501室房款2万元整，房款全部已付清。”2018年9月11日，案涉房屋即杭州市桐庐县桐庐经济开发区学院路33号滨江柴埠小区一区3幢1单元501室的房产所有权登记在被告姚青锋名下，权证号为浙（2018）桐庐县不动产权第0013791号。次日，被告姚青锋即将前述案涉房屋过户至案外人赵静名下，权证号为浙（2018）桐庐县不动产权第0013920号。原告得知该情况后，与被告协商。后双方协商无果，原告遂诉至法院成讼。审理期间，本院经原告申请，依法委托杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司对案涉房产杭州市桐庐县桐庐经济开发区学院路33号滨江柴埠小区一区3幢1单元501室进行估价，该公司经评估作出价格评估结论：估价对象在价值时点2018年12月14日的市场价值如下：房地产单价为10808元/平方米，房地产总价为147.53万元。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务。原告黄岳军、吴凤花与被告姚建良、方坤秀、姚青锋、姚锋、周丽琴签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告姚锋抗辩称案涉房屋在签订《房屋买卖合同》即已属于被告姚青锋单独所有，其与被告周丽琴对案涉房产是没有所有权及处分权的，所以不需要承担违约责任，本院认为根据案涉《房屋买卖合同》可知，五被告均系以卖方身份与原告签订房屋买卖合同，是《房屋买卖合同》的合同相对人，应受该合同约束。故被告姚锋的抗辩意见本院不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”根据案件查明事实，被告姚青锋已在2018年9月12日将案涉房屋过户给案外人赵静，原告据此要求五被告返还购房款并承担违约责任，于法有据。对于违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”现原告要求五被告支付违约金并赔偿预期利益损失，于法有据，也符合《房屋买卖合同》之约定，应予支持。对于违约金，根据《房屋买卖合同》约定为20万元；对于房屋增值差价的预期利益损失，本院参考估价报告书以2018年12月14日为基准日的价格评估结论147.53万元，结合《房屋买卖合同》约定的购房价款59万元，依法核定房屋差价损失为88.53万元。五被告的违约行为致使原告合同目的不能实现，原告因此不能获得购房后的房价上涨利益或者需要付出更高对价购买同地段同类型的房产，其因五被告违约所致损失客观存在，五被告订立合同时对此应当预见，故原告要求五被告赔偿其房屋增值差价的预期利益损失，于法有据，本院依法予以支持。被告姚青锋抗辩主张其违约行为应按《房屋买卖合同》约定赔偿20万元，无须再赔偿房屋增值差价的预期利益损失，理由不能成立，本院不予采纳。但因损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，鉴于五被告因违约已需承担违约金20万元，故本院依法确定五被告应赔偿原告的房屋增值差价损失为68.53万元。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告姚建良、方坤秀、姚青锋、姚锋、周丽琴应返还原告黄岳军、吴凤花购房款59万元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告姚建良、方坤秀、姚青锋、姚锋、周丽琴支付原告黄岳军、吴凤花违约金20万元，并赔偿原告黄岳军、吴凤花房屋增值差价的预期利益损失68.53万元，两项合计88.53万元，于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 案件受理费18078元，减半收取9039元，保全费5000元，合计14039元，由被告姚建良、方坤秀、姚青锋、姚锋、周丽琴负担。 原告黄岳军、吴凤花于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告姚建良、方坤秀、姚青锋、姚锋、周丽琴于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  倪莎 二〇一九年二月十二日 代理书记员  朱青 ? 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。