浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙民再390号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：徐洪剑，男，1976年7月15日出生，汉族，浙江省衢州市人，住浙江省衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：郑利成，浙江嘉耀律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国农业银行股份有限公司诸暨市支行，住所地浙江省诸暨市暨阳街道艮塔路9号。 负责人：陈学军，系该行行长。 委托诉讼代理人：俞岚，浙江嘉耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：桑哲渊，浙江嘉耀律师事务所律师。 一审第三人：杨益行，男，1962年4月23日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市。 一审第三人：杨建芬，女，1963年9月7日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市。 再审申请人徐洪剑因与被申请人中国农业银行股份有限公司诸暨市支行（以下简称农行诸暨支行）、一审第三人杨益行、杨建芬案外人执行异议之诉一案，不服浙江省绍兴市中级人民法院（2017）浙06民终4050号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年5月25日作出（2018）浙民申345号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。再审申请人徐洪剑的委托诉讼代理人郑利成，被申请人农行诸暨支行的委托诉讼代理人俞岚、桑哲渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐洪剑申请再审称：1.徐洪剑主张的租赁关系不仅提供了书面租赁合同为依据，还有交付租金、支付案涉房产电费的凭证相印证，一审判决认为租赁关系不真实错误；2.二审在查明徐洪剑2013年2月起一直交纳案涉房产电费的事实后，没有纠正一审认定事实的错误。二审判决认为，徐洪剑提交的租赁合同载明的落款时间为2014年8月30日，但案涉房产上抵押权的设定时间始于2010年2月25日，2012年2月23日、2014年12月16日两次办理抵押登记，抵押一直处于延续状态，鉴于案涉房产抵押在先，租赁在后，故徐洪剑在后的租赁权不能对抗在先的抵押权，该判决违反《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定。请求撤销一、二审判决，支持徐洪剑的原审诉讼请求。 农行诸暨支行辩称，1.徐洪剑提供的2014年8月30日租赁合同和2016年8月20日补充协议存在诸多疑点，足以证明不具有真实性，系徐洪剑与杨益行恶意串通事后补签，损害农行诸暨支行合法抵押权，属于无效合同；2.即使2014年8月30日租赁合同和2016年8月20日补充协议真实，农行诸暨支行的抵押权先于租赁，徐洪剑的租赁权也不足以对抗农行诸暨支行的抵押权。请求维持原判。 徐洪剑向一审法院起诉请求：确认农行诸暨支行对上述案涉房产的抵押权不影响徐洪剑的承租权，停止对坐落于浙江省衢州市礼贤街377号、379号、381号、383号、385号店面房屋（以下简称案涉房产）的执行。 一审法院认定事实：杨益行、杨建芬系夫妻关系，于2008年10月取得案涉房产所有权。2013年7月1日，浙江东和农业科技发展有限公司变更为浙江诸暨十里坪茶叶有限公司。2015年8月11日，浙江诸暨十里坪茶叶有限公司变更为诸暨市蓝绿农业科技有限公司（以下简称蓝绿公司）。以上公司由杨益行、杨建芬等投资，由杨益行担任法定代表人。 2012年2月23日，杨益行、杨建芬与农行诸暨支行签订最高额抵押合同，约定杨益行、杨建芬以案涉房产为抵押权人农行诸暨支行与债务人浙江东和农业科技发展有限公司自2012年2月23日起至2015年2月22日止形成的债权提供担保，担保的债权最高余额为1670万元，抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或者进行其他任何形式的处分。同日注销前次抵押登记。农行诸暨支行经登记取得本次抵押合同下案涉房产和土地他项权利，存续期限自2012年2月23日至2015年2月22日。同日，杨益行与案涉房产承租人吴永平共同承诺，在房屋租赁期间内，如农行诸暨支行行使抵押权，处置上述案涉房产，则承租人与出租人订立的房屋租赁合同于农行诸暨支行通知之日提前终止。 2014年12月16日，杨益行、杨建芬与农行诸暨支行签订最高额抵押合同，约定杨益行、杨建芬以案涉房产为抵押权人农行诸暨支行与债务人浙江诸暨十里坪茶叶有限公司自2014年12月16日起至2016年12月15日止形成的债权提供担保，担保的债权最高余额为1670万元。抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或者进行其他任何形式的处分。同日注销前次抵押登记。农行诸暨支行经登记取得本次抵押合同下案涉房产和土地他项权利，存续期限自2014年12月16日至2016年12月15日。同日，杨益行与案涉房产承租人丁富灿共同承诺，如农行诸暨支行行使抵押权和处置抵押物，杨益行与丁富灿的房屋租赁合同自动解除（杨益行与丁富灿签订的房屋租赁合同载明：租赁期36个月，自2013年1月1日起至2015年12月31日）。 2015年10月9日，该院审理（2015）绍诸商初字第4010号案件时，查封了上述案涉房产，查封期限自2015年10月9日至2018年10月8日。 2016年4月7日，农行诸暨支行向该院起诉，要求蓝绿公司还款付息。2016年4月29日，该院查封了登记在杨益行、杨建芬名下的案涉房产。2016年6月17日，该院判决蓝绿公司归还农行诸暨支行借款110万元，支付相应利息，杨益行、杨建芬对上述债务承担连带清偿责任，如蓝绿公司不能履行上述债务，则农行诸暨支行有权对杨益行、杨建芬提供担保的案涉房产及其他抵押物依法定程序拍卖、变卖所得价款在最高额1670万元内优先受偿。判决生效后，蓝绿公司等未履行债务，农行诸暨支行向该院申请执行。该院执行过程中，对案涉房产委托评估，准备拍卖。徐洪剑主张其对案涉房产享有租赁权，向该院提起执行异议。该院经审查，驳回徐洪剑的执行异议。徐洪剑遂向该院提起本案诉讼。 另查明，徐洪剑向该院提供的租赁合同文本载明“徐洪剑向杨益行租赁案涉房产，租赁期限自2014年9月1日至2029年8月31日，年租金33000元，此后每年在前一年的基础上增加3000元，水电费由徐洪剑交纳”等，落款时间为2014年8月30日。徐洪剑向该院提供的补充协议文本载明“因杨益行于2016年6月8日向徐洪剑借款15万元，现该15万元借款转为租金，由徐洪剑再支付杨益行50万元，凑足65万元作为租金付给杨益行，租赁期限延长至2034年8月31日，徐洪剑支付50万元后，2034年8月31日前的租金已全部付清”等。落款时间为2016年8月20日。 一审法院认为，本案争议焦点为原告徐洪剑对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告徐洪剑向该院提供租赁合同文本及补充协议文本，以此主张其对案涉房产享有租赁权。该院认为，一方面，租赁合同文本及补充协议文本的存在不足以证明合同及协议条款所载明的事项真实存在。理由分析如下：首先，租赁合同文本约定租赁期限15年，补充协议文本又约定延长租赁期限5年，合计20年，为经营需要一次性约定20年的租期且一次性付清租金均不符合常理。其次，按租赁合同文本所述，第一年度租金为33000元，此后每年在前一年度的基础上增加3000元，则按照租赁合同文本所述的15年租赁期限内，每年租金依次为33000元、36000元、39000元、42000元、45000元、48000元、51000元、54000元、57000元、60000元、63000元、66000元、69000元、72000元、75000元，合计81万元。按补充协议文本所述，延长租期5年，但对延长的5年租赁期限内租金计算未重新作约定，则应视为继续按租赁合同文本所述的租金计算方法，则后五年的年租金应依次为78000元、81000元、84000元、87000元、90000元，合计42万元。以上两项共计，徐洪剑需支付租金123万元，与补偿协议文书所载的需付租金65万元相差58万元，即使扣除头两年的约定租金33000及36000元，也相差511000元，也不符合常理。第三，按补充协议文本所述“杨益行2016年6月8日到徐洪剑处临时借款15万元，双方约定借款转为租金”，该院认为，已在上文中对徐洪剑主张的借款给杨益行15万元的事实不予认定，且“借款转为租金”之语，其实质为房屋使用权抵债，其租赁合同的真实性不予认可。第四，补充协议所述“徐洪剑已支付了2016年8月31日前的租金”及“杨益行于2016年6月8日向徐洪剑借款15万元，双方约定借款转为租金”及徐洪剑已支付租金50万元，该院在上文中均不予认定，故徐洪剑主张已付清2034年8月31日前的租金并不属实。第五，按第三人庭审陈述“杨益行与徐洪剑存在商铺买卖的意向，相应的款项是用于购买杨益行的案涉房产，由于案涉房产已设定抵押权，故与徐洪剑买卖案涉房产的目的不能实现，因此补写租赁合同和补充协议，用于弥补原告徐洪剑的损失”。由此可见，出租案涉房产并不是杨益行的真实意思。综上，徐洪剑主张的租赁关系并不真实存在。另一方面，租赁合同落款日期为2014年8月30日，时案涉房产处于抵押给被告农行诸暨支行期间（抵押期限自2012年2月23日至2015年2月22日止），该抵押行为早于租赁合同落款日期。补充协议落款日期为2016年8月20日，时案涉房产处于抵押给被告农行诸暨支行期间（抵押期间自2014年12月16日至2016年12月15日止），该院因他案于2015年10月9日、因案涉债务于2016年4月29日查封了案涉房产，该抵押行为及该院查封行为均早于补充协议落款日期。再则，案涉两份抵押合同均约定“抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或者进行其他任何形式的处分”。第三人杨益行不顾抵押合同的上述约定，未经抵押权人同意，与原告徐洪剑签订租赁合同及补充协议，被告农行诸暨支行作为抵押权人未予认可、追认，故杨益行的该处分行为无效。综上，原告徐洪剑对案涉房产不具有租赁权益，不能排除该院对案涉房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决：一、驳回原告徐洪剑对坐落于浙江省衢州市礼贤街377号、379号、381号、383号、385号房屋停止执行的诉讼请求：二、确认原告徐洪剑对坐落于浙江省衢州市礼贤街377号、379号、381号、383号、385号房屋无租赁权益。案件受理费10300元，由原告徐洪剑负担。 徐洪剑不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。 二审确认如下事实：杨益行、杨建芬系夫妻关系，2008年10月16日取得案涉位于浙江省衢州市礼贤街377-385单号房屋所有权。2013年7月1日，浙江东和农业科技发展有限公司变更为浙江诸暨十里坪茶业有限公司。2015年8月11日，浙江诸暨十里坪茶业有限公司变更为诸暨市蓝绿农业科技有限公司。以上公司由杨益行、杨建芬等投资，由杨益行担任法定代表人。 2010年2月25日，农行诸暨支行与杨益行、杨建芬签订最高额抵押合同，约定杨益行、杨建芬以案涉房产为抵押权人农行诸暨支行与债务人浙江东和农业科技发展有限公司自2010年2月25日起至2012年2月24日止形成的债权提供担保，担保的债权最高余额为1670万元，抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或者进行其他任何形式的处分。2010年2月25日办理了抵押登记。2012年2月23日，双方续签最高额抵押合同，约定杨益行、杨建芬以案涉房产为抵押权人农行诸暨支行与债务人浙江东和农业科技发展有限公司自2012年2月23日起至2015年2月22日止形成的债权提供担保，担保的债权最高余额为1670万元。2012年2月23日办理抵押登记。2014年12月16日，双方又续签最高额抵押合同，约定杨益行、杨建芬以案涉房产为抵押权人农行诸暨支行与债务人浙江诸暨十里坪茶业有限公司自2014年12月16日起至2016年12月15日止形成的债权提供担保，担保的债权最高余额为1670万元。2014年12月16日办理了抵押登记。 2015年10月9日，该院审理（2015）绍诸商初字第4010号案件时，查封了上述案涉房产，查封期限自2015年10月9日至2018年10月8日。 2016年4月7日，农行诸暨支行向该院起诉，要求蓝绿公司还款付息。2016年4月29日，该院查封了登记在杨益行、杨建芬名下的案涉房产。2016年6月17日，该院判决蓝绿公司归还农行诸暨支行借款1100万元（2016年6月27日作出补正裁定），支付相应利息，杨益行、杨建芬对上述债务承担连带清偿责任，如蓝绿公司不能履行上述债务，则农行诸暨支行有权对杨益行、杨建芬提供担保的案涉房产及其他抵押物依法定程序拍卖、变卖所得价款在最高额1670万元内优先受偿。判决生效后，蓝绿公司等未履行债务，农行诸暨支行向该院申请执行。执行过程中，徐洪剑于2016年12月26日以对案涉房产享有租赁权为由，向该院提出执行异议。该院经审查于2017年2月23日作出裁定，驳回徐洪剑的执行异议。徐洪剑遂向该院提起本案诉讼。 另查明，徐洪剑向该院提供的租赁合同文本载明“徐洪剑向杨益行租赁案涉房产，租赁期限自2014年9月1日至2029年8月31日，年租金33000元，此后每年在前一年的基础上增加3000元，水电费由徐洪剑交纳”等，落款时间为2014年8月30日。徐洪剑向该院提供的补充协议文本载明“因杨益行于2016年6月8日向徐洪剑借款15万元，现该15万元借款转为租金，由徐洪剑再支付杨益行50万元，凑足65万元作为租金付给杨益行，租赁期限延长至2034年8月31日，徐洪剑支付50万元后，2034年8月31日前的租金已全部付清”等。落款时间为2016年8月20日。 二审法院认为，本案二审争议焦点为上诉人徐洪剑对于案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，上诉人提交的租赁合同载明的落款时间为2014年8月30日，但案涉房产上抵押权的设定时间始于2010年2月25日，2012年2月23日、2014年12月16日两次办理抵押登记，抵押时间一直处于延续状态，鉴于本案案涉房产抵押在先，租赁在后，上诉人以其在后租赁权对抗在先抵押权，与法相悖，一审驳回其诉讼请求，并无不当。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由上诉人徐洪剑负担。 再审期间，徐洪剑提交了2013年1月至2014年12月的自来水用户用水情况统计表（用房号为90049784，用房名为杨益行，地址为礼贤街383号）与徐洪剑中国工商银行借记卡（卡号为62×××49）账户历史明细清单各一份，用以证明徐洪剑自2013年11月开始交纳案涉房产水费。农行诸暨支行质证对上述证据的真实性与证明目的均有异议，认为徐洪剑提交的是复印件，383号店铺的水费交纳情况不能证明5间店铺的水费交纳情况，不能证明徐洪剑租赁案涉房产的事实。本院认为，徐洪剑提交的上述证据有供水部门和银行的印章证明真实性，且内容互相印证，故在没有证据证明礼贤街377号、379号、381号、385号营业房另行交纳水费的情况下，据此可以采信徐洪剑自2013年11月开始以礼贤街383号营业房为交费地址交纳案涉房产水费的事实主张。 本院再审查明的事实与二审查明的一致。 本院再审认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的立法目的并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除租赁物上租赁关系时，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交其占有的被执行不动产的，应当符合以下情形：一，承租人在抵押权登记之前已经签订合法有效的书面租赁合同；二，承租人在抵押权登记之前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物。针对徐洪剑提出的申请再审理由，本案的争议焦点是徐洪剑主张的其与杨益行之间于2014年8月30日已经成立的租赁关系能否认定以及该租赁关系能否对抗农行诸暨支行现对案涉房产所享有的抵押权。具体分析如下： （一）关于徐洪剑主张其与杨益行之间于2014年8月30日已经成立的租赁关系能否认定 首先，农行诸暨支行认为2014年8月30日租赁合同系事后伪造的证据不足。杨益行一审庭审答辩时陈述，徐洪剑在2014年8月30日与其签订租赁合同时就存在买卖商铺的意向，买卖目的由于案涉房产设定抵押权而不能实现，因此于2016年8月20日补签了合同，延长了租赁期限，用于弥补徐洪剑的损失。该陈述中杨益行说明了2016年8月20日补充协议的签订背景与原因，但其意并非指2014年8月30日租赁合同亦系事后伪造。一审判决据此以出租案涉房屋不是杨益行的真实意思为由否定2014年8月30日租赁合同的真实性，不能成立。2014年8月30日租赁合同约定租赁期限为15年，每年8月20日前付清下一年租赁年度的租金，租金合计81万元；而2016年8月20日补充协议约定延长租赁期限5年，一次性付清租金，租金合计71.9万元。如果徐洪剑与杨益行系为了对抗农行诸暨支行抵押权的执行而补签租赁合同，双方完全可以补签一份租赁合同直接约定20年租赁期限并根据双方之间的款项实际支付情况约定租金支付方式，没有必要补签2014年8月30日租赁合同与2016年8月20日补充协议二份合同，并对租赁期限、租金金额以及支付方式等内容作不同约定。一审以2016年8月20日补充协议约定的租赁期限、租金及其支付方式不合常理为由，否定2014年8月30日租赁合同的真实性，理由也不能成立。 其次，二审查明，徐洪剑一、二审提交的两份电费交纳明细载明的用电户号均为7618078642，户主名为杨益行，地址为礼贤街383号营业房，与徐洪剑提交的本人中国工商银行借记卡账户历史明细清单（卡号为62×××49）内容对应，可以证明徐洪剑自2013年11月开始交纳案涉房产电费的事实。再审期间，徐洪剑又补充提供了自来水用户用水情况统计表与本人中国工商银行借记卡账户历史明细清单，可以证明其自2013年11月开始以礼贤街383号营业房为交费地址交纳案涉房产水费的事实。徐洪剑自2013年开始以礼贤街383号营业房为交费地址交纳案涉房产水、电费的事实，可以证明其当时已经实际占有使用案涉租赁物，印证2014年8月30日租赁合同反映的租赁关系的真实性。 再则，2016年8月20日补充协议约定，杨益行2016年6月8日到徐洪剑处临时借款15万元，双方约定借款转为租金。一审判决认为，因徐洪剑只能提供2016年6月8日本人账户支取105000元的凭证，不能证明其主张借款给杨益行15万元的事实，且“借款转为租金”之语，其实质为房屋使用权抵债，租赁合同的真实性不予认可。本院认为，租赁关系期间承租人向出租人出借款项转抵租金与以房屋使用权抵旧债而开始设立租赁关系的情况有别，2016年8月20日补充协议关于15万元借款转为租金的约定本案不予确认，并不影响2014年8月30日租赁合同及案涉租赁关系的真实性。 综上，本案虽然徐洪剑未能提供支付租金的汇款凭证，但是根据2014年8月30日租赁合同“第一年租金及增补的8000元签订本合同后当场付清，以后在每年8月20日前付清下一租赁年度的租金”的约定，与2016年8月20日补充协议“徐洪剑已支付了2016年8月31日前租金”的内容，鉴于年租金金额不高和现金支付的可能性存在，本院对徐洪剑认为2016年8月31日前租金已经现金支付的主张予以采信，徐洪剑主张其与杨益行之间于2014年8月30日已经成立的租赁关系可以认定。 （二）关于案涉租赁关系能否对抗农行诸暨支行现对案涉房产所享有的抵押权 农行诸暨支行辩称其抵押权先于租赁关系设立，二审判决认为，本案徐洪剑提交的租赁合同载明的落款时间为2014年8月30日，但案涉房产上抵押权的设定时间始于2010年2月25日，2012年2月23日、2014年12月16日两次办理抵押登记，抵押时间一直处于延续状态，鉴于本案案涉房产抵押在先，租赁在后，徐洪剑以其在后租赁权对抗在先抵押权，与法相悖。本院认为，抵押权作为担保物权，是为担保主债权实现而存在的从权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百七十七条之规定，不动产抵押采取登记成立主义，抵押权自登记时设立；主债权消灭，抵押权消灭。原审查明，2014年12月16日，杨益行、杨建芬与农行诸暨支行签订最高额抵押合同，约定杨益行、杨建芬以案涉房产为抵押权人农行诸暨支行与债务人浙江诸暨十里坪茶叶有限公司自2014年12月16日起至2016年12月15日止形成的债权提供担保，担保的债权最高余额为1670万元。同日注销前次抵押登记。农行诸暨支行经登记取得该抵押合同下案涉房产和土地他项权利，存续期限自2014年12月16日至2016年12月15日。案涉房产设立抵押权的时间虽始于2010年2月25日，但2012年2月23日、2014年12月16日两次办理抵押登记时，前次的抵押登记均已予以注销；而根据再审庭审查明，农行诸暨支行现作为执行依据的主债权系2014年12月17日发放的贷款1100万元，杨益行之前旧债已经清偿。因此，之前两次设立的抵押权已随主债权消灭而消灭，农行诸暨支行现对案涉房产所享有的抵押权担保的主债权为自2014年12月16日起至2016年12月15日止形成的最高余额为1670万元的债权，抵押权系于2014年12月16日登记后才生效，二审判决认为可以对抗2014年8月20日成立的租赁关系，适用法律不当。至于2016年8月20日补充协议，因签订于案涉抵押权设立之后，其中延长租赁期限与改变租金金额的约定，不能对抗案涉抵押权。 综上所述，原判认定事实与适用法律均有不当，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省绍兴市中级人民法院（2017）浙06民终4050号民事判决和浙江省诸暨市人民法院（2017）浙0681民初3223号民事判决； 二、确认徐洪剑对浙江省衢州市礼贤街377号、379号、381号、383号、385号店面房屋享有2014年9月1日至2029年8月31日的租赁权； 三、在前述期间，不得对浙江省衢州市礼贤街377号、379号、381号、383号、385号店面房屋实施强制腾空的执行行为。 本案一、二审案件受理费各10300元，均由中国农业银行股份有限公司诸暨市支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  侯黎明 审判员  刘国华 审判员  沈 伟 二〇一九年二月十五日 书记员  来益芸 ·16·