广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终32号上诉人（原审被告）：施皓赢，男，1979年9月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：沈钦彪，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市天河区住房和建设水务局，住所地广东省广州市黄埔大道中166号，统一社会信用代码11440106MB2C48922P。法定代表人：许文进，职务：局长。委托诉讼代理人：谢奕思，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰文，上海锦天城（广州）律师事务所实习律师。上诉人施皓赢因与被上诉人广州市天河区住房和建设水务局（以下简称天河住建水务局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初24545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人施皓赢上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回天河住建水务局一审全部诉求；2.一审、二审诉讼费用由天河住建水务局承担。事实和理由：（一）在一审庭审辩论终结前，天河住建水务局的诉求为：1.请求解除双方之间的租赁关系；2.请求判决施皓赢立即搬出广州市天河区员村新村50号302房（以下简称案涉房屋），并将腾空的房屋交还天河住建水务局；3.请求判决施皓赢支付占用案涉房屋所产生的占用费人民币77.5元（占用费按每月房租的标准计算，暂从2018年9月1日起计算一个月，实际计算至施皓赢搬离上述房屋之日止）；4.请求判决施皓赢支付违约金人民币77.5元（违约金按占用期内房屋占用总额的100%计算，暂从2018年9月1日起计算一个月，实际计算至施皓赢搬离上述房屋之日止）；5.请求判决案件的诉讼费用由施皓赢承担。但在庭审辩论终结后一审法院却将天河住建水务局的诉求变更为：1.请求解除双方之间的租赁关系；2.施皓赢搬离案涉房屋，并将腾空的房屋交还天河住建水务局；3.施皓赢支付占用案涉房屋所产生的占用费（按每月房租标准计算，从2018年11月1日起计至实际搬离之日止）；4.施皓赢支付违约金（按占用期内房屋占用总额的100%，从2018年11月1日起计至实际搬离之日止）；5.案件的诉讼费用由施皓赢承担。一审判决中所列天河住建水务局诉请与庭审辩论终结前的诉请完全不同，一审法院依照该诉请作出判决，明显帮天河住建水务局规避了不利后果，导致施皓赢的合法权益遭受了侵害。根据民事诉讼法的规定，如果天河住建水务局的不合理诉求得以变更，其需要承担一审诉讼费，但天河住建水务局没有经合理程序变更，一审也没有通过合法程序对其诉求进行变更，判决施皓赢承担一审诉讼费用不合理。（二）本案所涉房屋在2000年左右就已分给施皓赢的父亲施杰明，在租赁合同签订前，施杰明就已在案涉房屋居住，并将户口登记在该房屋上，户主就是施杰明，一段时间过后，政府部门要求签订租赁合同，施杰明才在租赁合同上签署了施皓赢的名字，该合同上的签名与约定事项均是施杰明所写。案涉房屋实际的承租人与居住人是施杰明，且施皓赢并未在案涉房屋居住。在租赁合同于2015年3月31日到期后，施皓赢的父母多次去相应房管部门要求以自己的名义签订书面的租赁合同，但房管部门却一直怠于履行，并答复施皓赢的父母继续住就行，至今为止天河住建水务局从未催告施皓赢的父母搬离案涉房屋。（三）施皓赢不是本案适格主体，其也不是案涉房屋的实际承租人也不是居住人。案涉房屋的实际承租人与居住人是施皓赢的父亲施杰明，施杰明与天河住建水务局已建立了新的事实租赁关系，该租赁关系与天河住建水务局认定的与施皓赢租赁关系不同，并不是天河住建水务局与施皓赢租赁合同的自动续签，天河住建水务局无权要求解除与施皓赢的租赁合同，更无权要求施皓赢支付房屋占用费、支付违约金、搬离并交还案涉房屋。被上诉人天河住建水务局二审辩称，同意一审判决，不同意施皓赢的上诉请求、事实和理由。一审判决事实查明清楚，请求二审法院予以维持。具体理由如下：（一）一审判决的判项和天河住建水务局诉求是一致的，不存在矛盾之处；（二）签订合同主体是施皓赢，不是施皓赢的父亲，根据签订合同主体来确定被告，不存在违反法律之处，施皓赢是本案适格主体；（三）关于施皓赢所述与其父亲存在的新的租赁关系，没有任何证据可以证明。天河区住建水务局于2018年9月13日向一审法院起诉请求：1.解除天河住建水务局与施皓赢之间的租赁合同关系；2.施皓赢搬离案涉房屋，并将腾空的案涉房屋交还天河住建水务局；3.施皓赢支付占用案涉房屋所产生的房屋占用费（按每月房租标准，从2018年11月1日起计至实际搬离之日止）；4.施皓赢支付违约金（按占用期内房屋占用费总额的100%的标准，从2018年11月1日起计至实际搬离之日止）；5.案件的诉讼费由施皓赢承担。一审法院认定事实：据穗房地证字第××号《广州市房地产证》记载显示，广州市天河区员村新村49，50号的权属人是广州市房地产管理局。2011年10月29日，原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局（出租人/甲方）与施皓赢（承租人/乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将天河区员村新村50号302房出租给乙方作住宅使用，使用面积24.05平方米；租赁期限2011年4月1日至2015年3月31日，月租金77.5元；租金按月结算，乙方在每月的第15日前缴纳当月租金；乙方同意并确认，签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；（第二十一条第2项）租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。另查明，广州市天河区人民政府办公室于2016年4月30日印发《广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》规定：将原区建设和水务局的职责、原区交通局的职责、原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责，整合划入区住建水务局。一审庭审中，天河住建水务局表示施皓赢交付案涉房屋的租金至2018年10月，并出示广州市房地产档案馆出具的房产查询情况，显示施皓赢名下登记有天河区黄埔大道126号1002房，面积为95.48平方米，性质为住宅，登记字号为2009登记字9000852。天河住建水务局主张施皓赢名下已拥有自有产权房屋，已不符合继续承租直管房的条件和标准，诉请要求解除天河住建水务局、施皓赢之间的租赁合同关系并要求施皓赢交还房屋。施皓赢对其主张其名下自有产权房屋的情况不持异议，但辩称系其父母用其名义承租案涉房屋，其父母已与天河住建水务局形成事实上的租赁合同关系，可继续居住在案涉房屋。施皓赢表示案涉房屋由其父母居住，其父母与其处于同一户籍。一审法院认为，原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局与施皓赢签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定的租赁期限为2011年4月1日至2015年3月31日，在租赁期限届满后虽双方没有续签合同，但施皓赢仍占有使用案涉房屋并每月支付租金，已成立实际不定期租赁关系。根据查明的事实，原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责已整合划入天河住建水务局，故天河住建水务局有权就案涉房屋主张权利，其系本案适格原告。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。根据查明的事实，施皓赢虽辩称案涉房屋系其父母用其名义承租，实际承租人为其父母，但根据合同相对性原则，天河住建水务局系根据施皓赢的申请情况向施皓赢出租案涉房屋，现施皓赢名下已有自有产权住房，天河住建水务局主张施皓赢已不符合直管房的承租条件和标准，诉请要求解除合同，要求施皓赢腾空及交还案涉房屋，一审法院予以支持。若施皓赢父母符合申请保障性住房的条件，可另循合法途径予以主张。至于搬迁时间，一审法院酌情定为30日。天河住建水务局诉请要求施皓赢支付房屋占用费至实际交还案涉房屋之日止，每月房屋占用费数额按77.5元收取，一审法院予以支持。《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定租赁期届满，双方未续订合同且天河住建水务局要求收回房屋，施皓赢逾期不交出承租房屋的，天河住建水务局有权按占用期内占用费总额的100%收取违约金，天河住建水务局诉请要求施皓赢支付违约金，一审法院予以支持。违约金的数额应与上述房屋占用费的数额一致。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年10月29日作出如下判决：一、解除天河住建水务局、施皓赢之间就广州市天河区员村新村50号302房成立的租赁合同关系；二、自判决发生法律效力之日起30日内，施皓赢及居住上述房屋的人员腾空上述房屋，将房屋交还给天河住建水务局；三、自判决发生法律效力之日起30日内，施皓赢向天河住建水务局支付上述房屋自2018年11月1日起至实际交还上述房屋之日止的房屋占用费（按每月77.5元计付，如施皓赢自行履行支付房屋占用费的义务的，相应金额应予以扣减）；四、自判决发生法律效力之日起30日内，施皓赢向天河住建水务局支付逾期交还上述房屋的违约金（按每月77.5元的标准，自2018年11月1日起至实际交还上述房屋之日止）。一审案件受理费125元，由施皓赢负担。上诉人施皓赢与被上诉人天河住建水务局对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，施皓赢表示在《广州市直管房（住宅）租赁合同》签订后支付的租金均从其本人账号中划扣。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合施皓赢的上诉请求和理由以及天河住建水务局的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.施皓赢作为本案被告主体是否适格；2.施皓赢应否腾空交还案涉房屋3.施皓赢应否支付房屋占用费用及违约金。现评析如下：关于施皓赢作为本案被告主体是否适格。虽然施皓赢称涉案《广州市直管房（住宅）租赁合同》上的签名是其父亲所写，但同时施皓赢又表示支付租金是从其账号划扣，即实际支付租金的为施皓赢本人。本案中，施皓赢没有充分举证证明其曾对上述合同中作为承租人的身份提出过异议，而原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局是依照施皓赢的申请情况向其出租案涉房屋，施皓赢父母也未就案涉房屋与该局订立过书面租赁合同，故根据合同相对性原则，天河住建水务局以施皓赢为被告提出本案诉请恰当。施皓赢以实际居住人为其父母为由，认为其不是本案适格主体，显然缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于施皓赢应否腾空交还案涉房屋的问题。首先，原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局与施皓赢签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定的租期届满后，本案双方当事人至今未再续签书面合同，施皓赢继续使用案涉房屋并每月支付租金，故一审法院认定双方形成不定期租赁关系，并无不当，本院予以确认。其次，原合同约定承租人或其配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除合同并交还房屋。根据本案查明事实，施皓赢名下已有自有产权房屋，故其及同住人员不符合上述合同约定的可在案涉房屋继续居住的条件，因此，天河住建水务局诉请解除合同、交还案涉房屋，合理有据，一审法院作出支持判决，并无不当，本院予以维持。关于施皓赢应否支付房屋占用费用及违约金的问题。承上所述，鉴于本案已支持天河住建水务局解除双方合同的诉请，故一审法院根据天河住建水务局的诉请，判决施皓赢向天河住建水务局支付自2018年11月1日起至实际交还案涉房屋之日止的房屋占用费正确。因施皓赢已取得自有产权住房，其无依约及时解除合同并搬离案涉房屋已构成违约，故一审法院判决施皓赢按照占用费的标准自天河住建水务局主张的2018年11月1日起支付违约金至实际交还上述房屋之日止，符合合同约定。施皓赢上诉主张驳回天河住建水务局的诉请，缺乏理据，本院不予支持。至于施皓赢提出一审判决载明的天河住建水务局诉请与起诉状内容不一致问题，由于天河住建水务局已确认施皓赢支付了2018年9月和2018年10月的租金，故一审将天河住建水务局的诉请房屋占用费等起算日期调整为从2018年11月1日起计至交还房屋之日止，并不侵害施皓赢的合法权益，且因天河住建水务局的诉请已得到支持，因此，一审决定将本案诉讼费由施皓赢承担，亦无不可，本院予以确认。施皓赢就此提出异议，理由不充分，本院不予支持。综上所述，施皓赢的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费125元，由上诉人施皓赢负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年二月二十二日书记员 李志康胡秀红