江苏省盐城市亭湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0902民初6091号 原告：胡艳，女，1982年9月21日生，住江苏省建湖县。 委托诉讼代理人：袁大志，建湖县钟庄法律服务所法律服务工作者。 被告：李圣华，男，1962年5月19日生，住江苏省盐城市亭湖区。 被告：梁文兰（系李圣华之妻），女，1965年8月10日生。 被告：李浩（系李圣华儿子），男，1989年11月26日生。 三被告共同委托诉讼代理人：丁广书，盐城市东城法律服务所法律服务工作者。 被告：盐城市若一房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320902MA1MLLRD9D，住所地在江苏省盐城市亭湖区高力电子文化市场东街51号。 法定代表人：邵慧来，该公司总经理。 原告胡艳与被告李圣华、梁文兰、李浩、盐城市若一房产经纪有限公司（下称若一公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月27日受理后，于同年11月9日作出（2017）苏0902民初3650号民事判决。宣判后，被告李圣华、梁文兰、李浩不服该判决向盐城市中级人民法院提起上诉，该院经审理于2018年8月7日作出（2018）苏09民终2664号民事裁定，将此案发回本院重审。本院于2018年10月10日受理后，依法组成合议庭，于2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告胡艳及其委托代理人袁大志，被告李圣华及被告李圣华、梁文兰、李浩的共同委托诉讼代理人丁广书，被告若一公司的法定代表人邵慧来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡艳向本院提出诉讼请求：判令被告李圣华、梁文兰、李浩为原告办理盐城市区某广场*幢某室房屋各项产权过户手续，并将房屋交付给原告；被告若一公司协助原告办理上述房屋的过户手续。事实与理由：原告委托被告若一公司买房，并于2017年2月14日与被告李圣华、梁文兰签订房地产转让合同，合同总价635800元。原告按约向被告支付定金35800元，向房产交易中心资金托管账户汇入首付款12万元后，向银行申请贷款，现贷款已发放并汇到托管中心账户，但被告一直未能协助办理不动产变更登记手续。原、被告签订的房屋转让合同合法有效，原告按约支付购房款后，被告有义务协助原告办理各项房屋过户手续。请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告李圣华、梁文兰、李浩共同辩称，1、案涉房屋是由李圣华、梁文兰、李浩家庭共同共有；李圣华与原告胡艳、被告若一公司于2017年2月14日签订房地产转让合同前并没有与产权共有人协商一致，也没有得到产权共有人的同意和书面委托；该协议签订的当日是在李圣华家中所签，被告梁文兰当时也在家，始终不同意李圣华转让该房屋，所以没有在该合同上签字；2、合同签订后，李圣华多次辱骂甚至殴打梁文兰，加之被告若一公司和原告的胁迫，梁文兰于2017年3月4日以保证人的身份签订了一份协议，但该协议中被告梁文兰并没有明确表示同意李圣华单方转让该房屋，也没有书面委托李圣华转让该房屋；3、李圣华转让房屋一事从开始到现在没有能够与李浩协商一致，李浩也从未同意过出让该房屋，也没有书面授权过李圣华转让该房屋；4、原告及其被告若一公司在明知梁文兰和李浩不同意转让该房屋的情况下擅自委托了对该房屋的价值进行了评估，并订立虚假的买卖合同，将原合同中所约定的房屋转让价款635800元修改为60万元。原告及其中介公司到税务部门开具税票的合同并不是被告李圣华、梁文兰和李浩所签订，李圣华、梁文兰和李浩也没有委托中介服务单位对该房屋实施过评估；5、该房屋至目前没有交付。综上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定共有房地产没有经过其他共有人同意的房地产不得转让。综上，故请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告若一公司辩称，合同签订的时候是2017年，当时盐城的房价处于上涨情势。签订合同的地点是在李圣华家，当时梁文兰也在家，她是知道卖房子的事的，她表示全权委托李圣华签字。后房子处于上涨的趋势，李圣华家一直要求涨价，经过我们协调涨了7000元，双方还签订了一个补充协议，我们当时也要求梁文兰在这个补充协议上签字了。关于李浩对这个卖房子事我们在原审庭审中提交了与李浩的通话录音，在录音中李浩明确表示他是知道卖房的并且是同意的，并且在签订合同之后李浩也配合我们中介去开具了无房证明，三本房产证是李圣华交给我们去办理房屋过户手续的，现在房子没有过成户是因为三被告认为房子涨价了反悔了，不同意卖了。我们是居间服务，双方提交完整的产权证材料，我们才去负责双方办证的服务。 经审理本院依法认定事实如下： 涉案房屋坐落于盐城市亭湖区，产权为李圣华、梁文兰及李浩共同共有。 2017年2月14日，李圣华（甲方）与胡艳（乙方）及经纪人若一房产经纪公司（丙方）在涉案房屋内签订《房地产转让合同》一份，约定李圣华将涉案房出售给胡艳，涉案合同内容如下：1、所受房屋总金额为635800元；过户中所需缴纳的相关各种税费、工本费由乙方独自承担；2、甲、乙方委托丙方出售、购买涉案房产并代办房屋过户、房屋交付、房款划拨、办理产权证、抵押登记等相关手续；3、房款的支付方式：甲乙双方签订合同时，乙方支付购房定金人民币35800元，甲方同时将房屋所有权证、土地使用证及房屋共有权证交予丙方定位、查档、验证；甲乙双方约定在2017年3月1日到盐城不动产登记中心办理资金托管和交税手续后，乙方需要办理住房抵押贷款，同时甲乙双方应在丙方约定的时间内送全相关材料，以便丙方做好办贷过户前的准备工作；4、在乙方房款全部到账后30日内向乙方交房，或约定交房腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间；5、甲方保证房屋所有权人（含共有人）已委托甲方以代理的身份全权代理该房屋出售事宜，如房屋所确权人（含共有人）不认可或不履行甲方签订的本合同，则甲方自愿无条件赔偿乙方房屋成交价的10%作为违约金。6、甲乙双方无正当理由不履行合同，由违约方向守约方支付房屋成交价的10%作为违约金；7、本合同如有内容变更或未尽事项，经三方协商一致后签订补偿协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力”。合同甲方处由李圣华签字，乙方处胡艳签字。签订合同时，梁文兰亦在场，但未签字。同日，胡艳向李圣华交付了定金35800元，李圣华向胡艳出具了收条，并将涉案不动产的权属证书全部交付给若一公司保管。 同年3月4日，李圣华、梁文兰共同向胡艳出具协议一份，载明：“**广场*室卖家李圣华房屋买卖成功后，带走床一张、电视机一台、刺绣一副及生活用品（衣物），手续办理成功后，另付7000元，房屋总价原为635800元，现为642800元”。 同年3月8日，胡艳与李圣华在不动产登记中心办理好资金托管手续后，胡艳按约将12万元的首付款交至盐城市安居置业担保有限公司（以下简称安居担保公司）的账户。在李圣华、梁文兰、李浩出具了无房证明后，胡艳于同年3月20日向盐城市地方税务局缴纳涉案房屋的税费，开票金额为60万元。 同年4月21日，胡艳（借款人）与中国银行股份有限公司盐城分行签订《个人二手住房贷款合同》一份，约定因购买涉案房屋胡艳向该行贷款48万元，并约定胡艳授权将全部贷款划入安居担保公司。后中国银行中国银行经审核，于2017年6月10日向胡艳发放了48万元贷款，并将该款项汇到托管资金账户将48万元转入安居担保公司。在双方办理不动产变更登记手续后卖房人即可领取包括原告交纳的首付款12万元在内的全部60万元房款。后因李圣华、梁文兰、李浩未能到不动产登记中心协助办理不动产变更登记手续，胡艳遂诉至本院。 另查明：在2017年5月17日、5月22日、5月29日，中介机构与李浩的多次通话，5月22日的通话录音中，李浩提到：你最好跟我爸讲，我今天酒喝多了，房子的事情主要跟我爸谈，这个房子主要是我爸妈做主，主要加我名字是为了防止我结婚要用到，我只能在旁边打电话帮你催催，其他没什么。5月29日的通话录音中，李浩提到：我跟我爸也了解过了，可能原因，我爸原来就是很赞同把这房子卖的，然后我们在无锡也买房子了，买之后想把这房子先出手，出手之后拿这钱买无锡交首付的，就是一直钱不到位，我爸不高兴了，他现在就是不太想卖这房子了，就这意思他跟我沟通过了。无房证明就跑了两趟，你们（若一公司）没有提前说。 庭审过程中，涉案房屋在缴纳税款时需被告李圣华、梁文兰、李浩出具三份无房证明，分别为李生华、梁文兰、李浩在盐城的无房证明、李圣华和梁文兰在户籍所在地兴化市的无房证明，李浩在户籍所在地苏州市的无房证明。被告李圣华当庭陈述：卖房子的事情在我到苏州跟李浩一起去开无房证明时他就知道了，当时他就表示不同意；我跟他讲是我替他买房子，不用他花钱，他就去办无房证明了。被告李浩代理人陈述：李浩从始至终都不知道卖房的事情，直到收到原审判决书才知道，李浩出具无房证明是为了在无锡买房；在跟中介的通话录音是中介公司因为他们找不到他父亲才找到李浩的，但李浩从未明确表示要卖自己名下的房屋。 以上事实有房地产转让合同、定金收据、银行进账单、税务发票、还款凭证、音像资料及当事人陈述等证据证明，经庭审审核确认。 本案在审理过程中，原告胡艳申请撤回要求被告李圣华、梁文兰、李浩交付房屋的诉请，本院依法予以准许。 本案的争议焦点为：涉案房屋买卖合同的效力问题。 本院认为：依法成立并生效的合同对双方当事人均具有约束力。 （一）关于涉案房屋买卖合同的效力问题。本案中，原告胡艳与被告李圣华于2017年2月14日签订的《房地产转让合同》系双方真实意思之表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。双方当事人应按照协议的约定履行自己的义务。关于被告梁文兰、李浩辩称其不同意出售为由主张合同无效的意见，本院认为，1、被告李圣华与被告梁文兰系夫妻，被告李浩系被告李圣华、梁文兰之子，被告李圣华在涉案合同上签字，其在合同中保证房屋共有人已委托其以代理的身份全权代理房屋出售事宜，原告有理由相信其系有权代理；2、被告梁文兰在被告李圣华签订涉案合同时在场且未明确提出异议，且其于2017年3月4日与被告李圣华共同向原告出具协议书，说明被告梁文兰对房屋买卖是明知且认可的；3、被告李圣华当庭陈述被告李浩在其至苏州办理无房证明时就已知道其出售房屋事宜，且被告李浩同被告李圣华一起办理了其在苏州地区无房的证明，说明被告李浩对其父出售涉案房屋是明知的且认可的，在之后其与中介公司的通话录音也可以佐证其对出售涉案房屋系明知且未提异议的。基于以上理由，本院认为被告梁文兰、李浩虽未在涉案合同上签字，但应依法认定其二人均是同意李圣华代表全部共有权人出售涉案不动产的，其认定合同无效的抗辩理由本院不予认可。 （二）四被告是否协助原告办理房屋产权过户手续问题。原告已按约履行了支付定金、首付款及办理银行按揭贷款的全部义务，所有款项均已汇到资金托管账户，被告李圣华、梁文兰、李浩应当按约协助办理不动产转移登记手续，现其未能履行自己的义务，已构成违约，故原告要求三被告协助办理不动产变更登记手续的诉请，本院依法予以支持。被告若一房产经纪公司作为甲乙双方委托代理房屋买卖手续的中介机构，应当根据委托合同的约定在双方具备办理不动产变更登记的全部手续后为双方办理委托的事项。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、被告李圣华、梁文兰、李浩应于本判决生效之日起十日内协助原告胡艳办理将盐城市亭湖区的房屋产权及土地使用权过户至原告胡艳名下的变更登记手续。 二、被告盐城市若一房产经纪有限公司应当在双方具备变更登记条件后协助办理变更登记的委托事项。 案件受理费10158元，由被告李圣华、梁文兰、李浩负担（原告已预交，限被告李圣华、梁文兰、李浩于本判决生效后十日内直接支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式肆份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长 马 静 人民陪审员 张 瑜 人民陪审员 阮文萍 二〇一九年二月十六日 书 记 员 宋相慧 附法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。