湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0524民初3532号 原告：湖南向华房地产开发有限公司。住所地：隆回县桃洪镇桃洪西路****。 法定代表人：曾向华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：范清平，该公司法律顾问。 被告：袁建新，男，1980年8月26日出生，汉族，湖南省隆回县人，户籍地隆回县，现在湖南省东安监狱服刑。 被告：周润桃，女，1979年6月22日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。 二被告共同委托诉讼代理人：袁平炽，湖南鎏芳律师事务所律师。 原告湖南向华房地产开发有限公司（以下简称向华公司）与被告袁建新、周润桃商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告向华公司的委托诉讼代理人范清平，被告袁建新、周润桃及其共同委托诉讼代理人袁平炽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向华公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付购房款160000元；2.判令两被告支付逾期付款违约金73280元（计算截止日为2019年8月1日，请求判决计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2013年1月22日两被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定两被告购买原告开发建设的“风华水岸”项目整栋2层2008号商铺，该商铺面积为57.77㎡，总房款为338345元。合同约定了付款方式、违约责任等。合同签订后，两被告共交房款178345元，尚欠房款160000元未付。在此期间原告曾多次催促两被告付款，但两被告至今未付。原告已按合同全面履行了义务，两被告至今不支付合同款项，已构成严重违约，应当按合同承担逾期付款的违约责任。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请依法判如所请。 被告袁建新、周润桃辩称：被告购买原告开发建设的一个商铺，尚欠房款16万元属实。被告购房后，一直催原告交房，但原告至今没有将房交给被告。被告因欠郑晓杨货款，与郑晓杨签订以物抵债和解协议，将被告所购房屋以物抵债转让给了郑晓杨，协议约定被告所欠原告房款和办理房产过户手续的费用均由郑晓杨承担。原、被告签订的《商品房买卖合同》以及补充协议均属原告重复使用而制定的格式条款，该合同签订时未与买受人协商，依法应认定为无效条款。买卖合同约定由原、被告共同向银行申请按揭贷款，但是由于原告未按约定通知提供银行贷款需要提交的相关资料，导致被告未完成银行按揭贷款，被告不能付款责任在原告，而不在被告，应由原告自行承担责任。原告未依合同约定按期交房，且至今未将房屋交付给被告，原告应承担违约责任。被告购买的商铺已以物抵债转让给郑晓杨，《商品房买卖合同》的权利义务概括转移给了郑晓杨，两被告不再是合同权利义务主体。因此请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告袁建新、周润桃系夫妻。2013年1月22日，原告向华公司作为出卖人，被告袁建新、周润桃作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1.买受人购买出卖人开发建设的风华水岸项目中的整栋2层2008商铺（商品房），该商品房合同约定建筑面积57.77平方米，其中套内建筑面积33.20平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.57平方米。2.该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米5856.76元，总金额338345元。3.商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房产局认可的测绘公司实际测绘面积为准，实测面积与合同约定面积差额，房款按差额面积乘以合同单价多退少补，买受人不退房。4.付款方式采取银行按揭付款，签订《商品房买卖合同》时一次性支付合同总金额的52%（含定金），即人民币178345元，余款160000元向银行申请10年按揭贷款，按银行相关规定办理。5.买受人逾期付款的违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。6.出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费），买受人未按时办理入伙手续等，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同还就出卖人逾期交房的违约责任、产权登记等事项进行了约定。同日，原、被告还就商品房面积差异的处理、付款方式及期限、逾期付款违约责任等事项签订了补充协议，主要内容为：1.因合同约定面积与产权登记面积的差异导致买受人的契税及维修基金提高或减少，买受人自愿承担因此产生的风险，出卖人不承担以上面积差异导致契税及维修基金调整的任何责任。2.买受人申请银行按揭，买受人需在接到出卖人或银行工作人员通知10个工作日内办理完银行按揭贷款申请手续，否则，逾期10天以上不足30天的，买受人每天按贷款额的万分之二向出卖人支付违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金；如因包括但不限于买受人因国家、、地方政府银行相关政策调整等原因致使买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，或银行因贷款额度等原因无法放贷，买受人应及时向出卖人付清剩余未付房款，逾期不超过90日的，自银行最终审批之日的第6天起至实际付款之日止，买受人每日按未到账房价款的万分之五向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人应按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；因出卖人的原因导致买受人未能获得银行贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。合同签订后，被告向原告交纳了房款178345元（包括此前所交定金），并就其余应交房款160000元向银行申请按揭贷款，但申请的按揭贷款一直没有得到银行的审批，原、被告未就付款方式和期限进行重新约定，被告也一直未交纳其余应交房款160000元。 另查明，2017年9月21日，被告袁建新、周润桃在履行本院（2015）隆民一初字第1700号郑晓杨与袁建新、周润桃、刘运皇借款合同纠纷一案的民事调解协议过程中，与郑晓杨签订了“以物抵债和解协议书”，主要内容为：1.袁建新、周润桃自愿将其2013年1月购买的风华水岸整栋2层2008商铺（合同价338345元，实际交付178345元，下欠160000元）以物抵债转让给郑晓杨，下欠160000元由郑晓杨负责交清，办理产权手续产生的税费由郑晓杨承担；2.如完成商铺过户手续，本案剩余未获清偿的借款本息及诉讼费用和迟延履行利息郑晓杨自愿放弃。此后，郑晓杨也一直没有向原告交纳因购买案涉房屋所欠房款160000元。 上述事实，有当事人的陈述，原告营业执照、被告的身份资料、《商品房买卖合同》《合同补充协议》、被告委托诉讼代理人对郑晓杨的调查笔录、《以物抵债和解协议书》等证据在卷佐证。 本院认为：原告向华公司与被告袁建新、周润桃签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当按约定全面履行自己的义务。被告没有依照合同约定的数额支付房屋价款，已构成违约，应承担违约责任。原告请求被告支付所欠房款160000元，并依约按每日万分之二承担逾期付款违约金，符合法律规定，予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议并没有明确约定付款期限，只是约定，余款160000元向银行申请10年按揭贷款，买受人需在接到出卖人或银行工作人员通知10个工作日内办理完银行按揭贷款申请手续，如因政策调整等原因致使买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，或银行因贷款额度等原因无法放贷，买受人应及时向出卖人付清剩余未付房款。按揭贷款申请未获银行审批同意后，原、被告亦未就余款的支付方式和期限签订补充协议，按照合同有关条款及当地商品房交易习惯，确定签订合同时剩余未付房款的履行期限为合同约定的交房期限，即2013年12月31日前。故以实际所欠房款160000元为本金，按每日万分之二计算自2014年1月1日至2019年8月1日的逾期付款违约金为65216元。被告主张原告未按合同约定按期交房，应承担违约责任，经查，根据《商品房买卖合同》有关“如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”的约定，以及当地的商品房交易习惯，可以确定被告交清合同约定的房款与原告交付房屋具有先后履行顺序，且被告属先履行一方，在被告未履行交清房款时，原告有权拒绝被告有关交房的履行要求，故被告有关原告违约的抗辩不成立。被告与案外人郑晓杨签订《以物抵债和解协议书》，将《商品房买卖合同》所涉权利义务一并转让给郑晓杨，未经原告同意，且未通知原告，该转让行为对原告不发生效力。被告提出其不再是本案合同的权利义务主体的抗辩不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十七条、第八十条、第八十四条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款、第一百五十九条规定，判决如下： 一、被告袁建新、周润桃在判决生效后十日内支付原告湖南向华房地产开发有限公司房屋价款160000元； 二、被告袁建新、周润桃在判决生效后十日内支付原告湖南向华房地产开发有限公司逾期付款违约金65216元（逾期付款违约金已计算至2019年8月1日，此后违约金以实际所欠房款为基数，按日利率0.02%计算至实际付清房款之日止）； 三、驳回原告湖南向华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4799.20元（原告已预交2399.60元），减半收取计2399.60元，由原告湖南向华房地产开发有限公司负担60元，被告袁建新、周润桃负担2339.60元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  张小为 二〇一九年十一月一日 书记员  韩 雁 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。