广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19212号上诉人（原审原告）：高伟，男，1982年8月24日出生，汉族，住广州市南沙区。委托代理人：卢玉婷，广东格方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司，住所地：广州市南沙区南沙街进港大道南沙碧桂园海帆轩二街****。法定代表人：丁国民,职务：总经理。委托代理人：何秀琼，女，1989年1月17日出生，汉族，系广州市碧桂园地产有限公司职员。上诉人高伟因与被上诉人广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司（下简称南沙碧桂园物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初4378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人高伟上诉请求判令撤销原审判决，改判：1、解除高伟与南沙碧桂园物业公司签订的《商品房(一手现房)买卖合同》(编号：201607190198)；2、南沙碧桂园物业公司立即向高伟返还车位价款119600元及物业维修基金3751.73元，并赔偿高伟未能使用停车位的损失(从2016年9月1日起，按每月500元的标准计算至返还车价款之日止，暂计至2019年5月31日至为16500元)；3、南沙碧桂园物业公司赔偿高伟的契税、印花税等税费损失共计3482.75元；4、南沙碧桂园物业公司赔偿高伟律师费损失8000元；5、本案一、二审诉讼费用由南沙碧桂园物业公司承担。事实与理由如下：其一，原审漏查高伟提供的《房屋面积测量成果报告》的形成时间，该文件形成时间为2013年10月21日。南沙碧桂园物业公司在2013年10月21日已知晓涉案车位的具体尺寸，但南沙碧桂园物业公司在与高伟签订的《商品房(一手现房)买卖合同》中，并未按照《商品房销售管理办法》的要求，在涉案买卖合同的所附平面图中标明尺寸。南沙碧桂园物业公司提供的车位平面图并未标明涉案车位的尺寸，实际上不同尺寸的车位在南沙碧桂园物业公司提供的平面图中显示的面积大小是一致的，南沙碧桂园物业公司的销售人员还告知销售中的所有车位价格都是一样的。南沙碧桂园物业公司在原审中也未能提供任何证据证明其在销售过程中已告知高伟涉案车位的具体尺寸。综上，南沙碧桂园物业公司在签订合同时存在向高伟恶意隐瞒车位过窄、不符合《汽车库建筑设计规范》(JGJl00-2015)标准的事实，原审法院对此查明不清。其二，原审法院查明的涉案车位尺寸错误，未查明涉案车位不符合《汽车库建筑设计规范》(JGJ100-2015)的事实。汽车库建筑设计规范》(JGJl00-2015)表4.1.1规定，小型车车位应按机动车外廓尺寸为1.80米的总宽进行设计。《汽车库建筑设计规范》(JGJlO0-2015)表4.1.5规定小型车车位的机动车与墙、护栏及其他构筑物间净距横向应≥0.6米，机动车间横向净距应≥0.6米，其中净距是指最近距离，当墙、柱外有突出物时，从其凸出的部分外缘算起。《汽车库建筑设计规范》(JGJl00-2015)表4.3.4规定小型车车位(垂直式)的平行通车道方向的最小停车位宽度应≥2.4米。因此，像涉案车位这种情况(即涉案车位一侧有墙，隔壁车位一侧也有墙的)，要满足以上设计规范的要求，即使不考虑车位的最小停车位宽度，则两墙凸出部分之间的的最小宽度应为[1.8M+1.8M](两辆机动车车的外廓尺寸)+0.6M(机动车车间横向净距)+0.6M(机动车墙间横向净距)+0.6M(隔壁车位机动车墙间横向净距)=5.4M。关于涉案车位，涉案车库的承重柱与墙体是连为一体而建的，构成一面剪力墙，凸出的承重柱是墙体的凸出部位，故涉案车位不存在考虑机动车与柱子间横向净距的问题，横向净距只需考虑机动车之间，以及机动车与墙间净距的问题。原审法院现场勘测涉案车位的尺寸应为车位宽度白线外侧到白线外侧为225厘米，白线内侧到白线内侧为194厘米，白线外侧离墙9厘米，离白线内侧24厘米。结合涉案车位的不动产权证，可知涉案车位的宽度为2.24米，故涉案车位的尺寸应如下：横向墙间净距为9厘米，车位宽(两白线外侧之间的距离)尺寸为2.24米。而对于涉案车位的隔壁车位，原审法院漏查了其横向与墙间净距，实际上隔壁车位白线外侧横向墙间净距仅仅30厘米。原审法院现场勘测隔壁车位的宽度外线到白线外侧之间为248厘米，白线内侧之间的宽度为218厘米，综合南沙碧桂园物业公司提供的《房屋面积测量成果报告》，可知隔壁车位横向宽度为2.32米，故隔壁车位的尺寸如下：宽度以两车库中间的白线内侧计算至靠墙壁一侧白线的外侧的距离，即2.32米，车位横向与墙间净距为30厘米，实际两车位之间的两墙距离为0.09M+2.24M+2.32M+0.3M=4.95M。因此，即使不考虑车位的最小停车位宽度，仅考虑满足机动车间及机动车与墙间横向间距的要求，涉案车库的两墙之间的距离也远远达不到《汽车库建筑设计规范》(JGJl00-2015)两墙之间的距离最小为5.4米的要求。综上，涉案车位不管是车位宽度，还是机动车车间横向间距，还是墙间横向间距均远远达不到《汽车库建筑设计规范》(JGJl00-2015)的要求，不具有小汽车车位使用功能。其三，原审判决适用法律错误，应予以改正。首先，涉案《商品房(一手现房)买卖合同》及其补充协议是南沙碧桂园物业公司提供的格式合同，附件七补充协议第十二条限制了高伟解除合同权利的时间，南沙碧桂园物业公司应采取合理的方式提请高伟注意但未提醒，故该条款对高伟不具有约束力。其次，即使该条款有效，高伟也在合同解除期限内行使了合同解除权。发现涉案车位尺寸不具有小汽车车位使用功能后，高伟就已找到南沙碧桂园物业公司要求更换或者退还车位，已向南沙碧桂园物业公司通知解除涉案合同，已行使合同解除权，反而是南沙碧桂园物业公司以各种借口拖延不退回车款给高伟。虽然高伟未能举证证明具体的合同解除通知时间，但高伟提交的证据能证明以上事实。高伟于2017年3月17日向12345热线投诉，要求置换车位(解除涉案合同，签订新的车位合同)。同时高伟提供的其与南沙碧桂园物业公司同一集团公司旗下的广东碧桂园物业服务股份有限公司的上官姓工作人员的聊天录音能证明，从2017年以来，高伟一直以各种方式向南沙碧桂园物业公司一方提出要求退车位或置换车位(解除涉案合同，签订新的车位合同)，但南沙碧桂园物业公司一直以向上级沟通为由，拒绝给予明确答复。高伟提供的电话录音内容与高伟向12345热线投诉的内容及高伟的陈述相互印证形成一个完整的证据链，证明高伟已在合同解除权行使期限内向南沙碧桂园物业公司行使合同解除权。其四，不管是从测量数据上分析，还是从实际停车情况来看，涉案车位均不具有小车车位使用功能，南沙碧桂园物业公司提供的车位不具有合同目的，高伟有权解除该合同。涉案《商品房(一手现房)买卖合同》中约定涉案车位的用途为车位，其为住宅小区内的车位，高伟购买时也明确告知购买用于停放家用小汽车，故涉案车位应具备一般的小型车车位的使用功能。第一，从车位尺寸数据分析来看，不管是宽度、机动车车间横向净距，还是墙间横向净距均远远达不到《汽车库建筑设计规范》(JGJl00-2015)的要求，涉案车位不具有小型车车位使用功能。第二，从实际停车情况来看，原审法院陈述涉案车位难以停放车辆的原因是高伟购买较宽车辆造成，根本是本末倒置。高伟所购车辆符合国家关于车辆外廓尺寸标准，即使比1.8米宽一些[《汽车库建筑设计规范》(JGJl00-2015)中的规定小型车位应按机动车外廓尺寸为1.80米的总宽进行设计)]，但假如涉案车位符合《汽车库建筑设计规范》(JGJl00-2015)中的规定，高伟所购车辆也完全能停放进去。同时，不管是高伟提供的车位照片还是现场勘测，高伟车辆能勉强停进涉案车位，全是因为涉案车位旁边车位没有停放车辆。一旦相邻车位停进车辆，涉案车位根本不可能停进车辆。因此，原审法院认定涉案车位具有小型车车位使用功能，属于法律使用错误，应予以改判。被上诉人南沙碧桂园物业公司答辩称：不同意高伟的上诉请求和事实理由。其一，高伟作为一名完全民事行为能力人，在购买涉案车位前，完全可以查看现场对涉案车位的大小、位置、质量等进行充分了解，在原审开庭时，高伟也承认查看现场之后再签订买卖合同，故高伟在签订买卖合同时对涉案车位是完全认可的，不存在解除的情形。其二，涉案车位买卖属于一手房现售，主合同是由广州市国土资源和房屋管理局制定的，合同条款的设计并没有要求必须写明车位的长宽，只要求写明车位面积。其三，高伟在上诉状所提及的参数要求只是行业标准，不是法律与行政法规规章，且该规范的条款使用的字眼很多都是“可以”、“宜”等，可见该设计规范并没有强行要求车库设计应该达到标准，只是作为参考。其四，高伟提起本案诉讼已经超过了合同约定的一年合同解除除斥期间。高伟于2019年6月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除高伟与南沙碧桂园物业公司签订的《商品房（一手现房）买卖合同》（合同编号201607190198）；2、南沙碧桂园物业公司立即向高伟返还车位价款119600元及物业维修基金3751.73元，并赔偿高伟未能使用车位的损失（从2016年9月1日起，按每月500元的标准计算至返还完所有车位价款之日止）；3、南沙碧桂园物业公司赔偿高伟契税、印花税等税费损失共计3482.75元；4、南沙碧桂园物业公司赔偿高伟律师费损失8000元；5、本案诉讼费用由南沙碧桂园物业公司承担。原审法院经审理查明：2016年7月16日，高伟（买方，乙方）与南沙碧桂园物业公司（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，其中约定：乙方向甲方购买南沙区南沙街进港大道南沙碧桂园倚荔轩倚荔街11、12、13号号-177房，用途为车位，建筑面积为11.2平方米，总金额为119600元。甲方应当在2016年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十三条、交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起＿日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起＿日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在＿日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十六条、规划、设计的变更：甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起＿日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。上述合同补充协议（附件七）第十二条关于合同解除，甲乙双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）。在此期间内，解除权人放弃行使解除权的，并不影响解除权人要求违约方就其违约行为承担违约责任的权利，也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权，但甲乙双方另有约定的除外。第十三条其他事项，甲乙双方一致同意：合同第十三条约定的“乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议”是指甲方在《商品房买卖合同》第十一条约定的交付日期交付该商品房给乙方，不符合本补充协议书第三条第一款、第四条约定的以及商品房买卖合同附件一和附件六的约定的，乙方应一次性提出异议，由甲方按合同第十三条第二款的约定处理。除此之外，乙方在交付验收时提出的其它任何异议不适用合同第十三条第二款的约定，均由甲方依法律法规的相关规定处理。附录二《税费及其他应付款项明细》约定：于《商品房买卖合同》约定的交楼日期需缴交费用（1）物业服务费：预收三个月物业服务费。按建筑面积50元/个/月计收，收楼时预收三个月物业服务费。附录三委托办理权属登记协议书约定：一、乙方自愿委托甲方办理下列1、2事宜：1、办理乙方所购商品房的《房地产权证》；2、领取乙方所购商品房的《房地产权证》等。合同签订后，高伟向南沙碧桂园物业公司支付购房款119600元，南沙碧桂园物业公司出具了相应的发票并确认已收齐车位款。另外，高伟缴交涉案车位的房地产权证印花税5元，物业专项维修资金3751.73元，印花税及滞纳金60.61元，契税3417.14元。双方于2016年12月31日签署《南沙碧桂园物业及资料移交书》，确认于2016年12月31日办妥涉案物业及相关资料移交给高伟。涉案物业已办理了《房地产权证》，登记时间为2017年7月12日，建筑面积为11.2平方米，权属人为高伟。高伟以地下车位宽度不足，不满足规范要求为由，于2017年3月17日向广州12345政府热线反映提出诉求，南沙区国土资源和规划分局于2017年4月19日回复高伟，建议高伟与开发商自行协商或通过法律途径解决。高伟提供谈话录音，以证明其向南沙碧桂园物业公司主张权利。南沙碧桂园物业公司对该谈话录音的真实性、合法性、关联性不予确认，认为只有录音，不能确定录音双方及录音内容是否真实。高伟提供涉案车位的图片，以证明涉案车位存在质量问题，不具备小车车位使用的功能。南沙碧桂园物业公司对该图片的真实性没有异议，该图片显示车位已经停进一辆大众SUV，车位可以正常进出小车。高伟确认该车为其购买涉案车位后购买，车的宽度为199厘米。经现场勘验，涉案车位宽度白线外侧到白线外侧为225厘米，白线内侧到白线内侧为194厘米，白线外侧离墙为19厘米，白线内侧到墙为34厘米，车位旁柱子离车位白线外侧为9厘米，离白线内侧为24厘米。涉案车位旁的车位宽度，白线外侧到白线外侧为248厘米，白线内侧到白线内侧为218厘米。涉案车位与对面车位距离，白线外侧到白线外侧为494厘米，白线内侧到白线内侧为464厘米。涉案车库另一车道白线内侧到白线内侧为484厘米。南沙碧桂园物业公司提供《房屋面积测量成果报告书》，以证明涉案车位已经过广东省国土资源厅对该车位的长宽进行审核。高伟对该报告书的真实性没有异议，但主张从未见过该报告书，认为南沙碧桂园物业公司在《商品房（一手现房）买卖合同》所附平面图未将具体尺寸标明，恶意隐瞒该车位不符合规范，欺诈、诱导其在不知情的情况下签订合同。高伟因本案诉讼，委托广东格方律师事务所卢玉婷为诉讼代理人，支付现代服务法律服务费8000元。原审法院认为：高伟与南沙碧桂园物业公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。高伟认为广州市商品房买卖合同（一手房现售）》附件七补充协议第十二条无效的依据不足，不予支持。本案的争议焦点是双方的合同能否解除。对此分析如下：首先，高伟认为南沙碧桂园物业公司欺诈、诱导其签订涉案合同，但未提供证据证明，不予采信。相反，高伟作为完全民事行为能力人，自己对签订合同的法律后果应该是明知的。且本案为商品房销售合同纠纷，高伟与南沙碧桂园物业公司在签订涉案合同时，涉案车位已经建成并存在，高伟完全可以通过实地查看等方式了解涉案车位的状况，不存在高伟对涉案车位进行查看的障碍情形。其次，根据当事人提供的照片及现场勘验的结果，涉案车位确实较一般车位要小，但高伟购买涉案车位后再购买较宽的车辆，造成难以停放，而并非绝对不能使用。再次，《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。涉案合同补充协议约定双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）。依据《南沙碧桂园物业及资料移交书》，南沙碧桂园物业公司于2016年12月31日将涉案车位移交给高伟，高伟行使解除权的期限应当从该日起计算，而高伟直至2019年6月6日才提起本案诉讼要求解除合同，已经超过了一年的期限，合同约定的解除权已经消灭。因此，高伟要求解除涉案合同的依据不足，不予支持，故高伟要求南沙碧桂园物业公司返还车位价款119600元、物业维修基金3751.73元、赔偿契税、印花税等税费3482.75元、律师费损失8000元，并赔偿计至南沙碧桂园物业公司返还车位价款之日止高伟未能使用车位的损失的理据不足，均不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年8月16日判决如下：驳回高伟的全部诉讼请求。本案受理费1663元由高伟负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案的争议焦点是高伟是否有权主张解除《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》。依据已查明的事实，高伟与南沙碧桂园物业公司于2016年7月16日签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定高伟向南沙碧桂园物业公司购买涉案车位，高伟已向南沙碧桂园物业公司支付完毕购车款，南沙碧桂园物业公司也已将涉案车位交付高伟，并将涉案车位的所有权转移登记至高伟名下，即该《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》业已实际履行完毕。在合同已实际履行完毕的情况下，高伟以该车位规格不符合国家标准，不具备使用功能，其合同目的无法实现为由，诉请解除该《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，但其一，在高伟签订合同购买该车位之前，该车位已实际存在，高伟作为购买方，对交易标的物的性状具有审慎审查注意义务，其可以亦应当现场查看了解该车位的具体状况后再决定是否购买，高伟未履行必要的注意义务，应自行承担相应的不利后果；其二，依据原审法院对涉案车位的现场勘验结果及高伟的自行描述，涉案车位并非完全不具备使用功能。综上，高伟诉请解除双方签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》并诉请南沙碧桂园物业公司返还相应的购车款、维修基金及赔偿损失，缺乏充分的合同依据与法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。综上所述，高伟的上诉理由与上诉请求均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3326元，由上诉人高伟负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年十一月二十七日书记员  王文杰唐颖琪