北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14661号上诉人（原审被告）：于明，男，1967年7月13日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：王海龙，北京智勇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京石各庄物业管理中心，住所地北京市顺义区石园****楼西侧平房。法定代表人：刘乃利，总经理。委托诉讼代理人：王艳平，女，该公司副总经理。上诉人于明因与被上诉人北京石各庄物业管理中心（以下简称物业管理中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初21676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于明上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回物业管理中心一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由物业管理中心承担。主要事实与理由：一、于明购买涉案房屋之时向顺义区顺城住宅合作社缴纳了物业管理费1678.64元、维修费2123.2元、车棚绿化费1252.8元等费用，其中物业管理费并无代收字样，是于明一次性买断了房屋产权有效期内的物业管理费，即此后于明不需要缴纳任何物业费。二、售房登记表记载内容含义不清，物业管理中心承继开发商的业务，却并未对上述款项进行合理说明，在此情况下，应当做对于明有利的解释，登记表上的所有款项，包括市政配套费、绿化费、代收自来水费、维修费等所有金额均应在本案物业费核算中予以抵扣。三、2018年之前的物业费均已经过诉讼时效，物业管理中心并未提交证据证明其向于明催缴了物业费，其无权要求支付上述期间物业费。四、物业管理中心对涉案小区提供的物业服务存在重大瑕疵，一审法院酌减的物业费金额过少，应当按照物业费标准的85%收取。物业管理中心辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，不同意于明的上诉请求和事实理由。1.登记表上的维修费、绿化费和其他代收费用是交给小区的开发商的，跟物业管理中心没有关系，物业管理中心只对物业这一项业务进行了承继，只同意对物业管理费一项进行抵扣。2.于明并未提交证据证明物业管理中心提供的物业服务存在瑕疵，但现在因政府改造绿化，尚未完全移交，存在一些不足之处，一审法院也已经予以酌减。3.物业服务存在持续性特点，且物业管理中心一直通过公示、电话联系等方式催缴涉案物业费。物业管理中心向一审法院起诉请求：1.判令于明给付物业管理中心物业管理费6844元；2.案件受理费由于明承担。一审法院认定事实：位于北京市顺义区石园**由顺义区顺城住宅合作社（下称顺城住宅合作社）等5家单位开发建设。2000年1月14日，于明与顺城住宅合作社签约购买北京市××房屋（建筑面积为83.52平方米），并向顺城住宅合作社交纳物业费1678.64元。2002年12月，北京市顺义区建设委员会请示顺义区人民政府，建议石园北区由分散管理转为集中管理，由物业管理中心和华森物业管理公司负责管理。北京市顺义区人民政府有关领导批复“同意”。物业管理中心遂接管了××号楼的物业管理。北京市顺义区物价局于2002年12月作出《关于北京石各庄物业管理中心物业管理服务收费标准的批复》，载明：石园北区属普通住宅；生活垃圾清运费为每户每年30元，保洁费为每户每年62元；物业管理服务收费标准按北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于印发的通知》（京价（房）字【1997】第196号）执行。物业管理中心按上述标准收取生活垃圾清运费、保洁费、绿化费、化粪池清掏费、管理费（2.40元/建筑平方米·年）和小区共用设施维修费。现于明拖欠物业管理中心2006年1月1日至2018年12月31日物业费6438元。一审法院另查，物业管理中心具有物业管理企业资质。现石园北区尚未成立业主委员会。一审审理中，物业管理中心认可于明已经交纳2003年至2004年两年的物业费。根据于明提交的登记表，于明已交物业费1678.64元，物业费自2000年1月14日开始计费，于明未交2000年1月14日至2002年12月31日和2005年一年的物业费，共计1901.3元。用上述于明已交的1678.64元进行抵扣。认可于明已交纳物业费至2005年12月31日。物业管理中心变更诉讼请求为要求于明支付2006年1月1日至2018年12月31日的物业费6438元（不含2006年的保安费）。一审法院认为，根据查明的事实，物业管理中心与于明形成事实物业管理关系。物业管理中心为于明提供了物业管理服务，于明应当支付物业管理费，标准应符合本市普通居住小区物业管理服务收费政策。于明在购房时，向建设单位预交了1678.64元物业管理费，于明称此笔费用是一次性买断物业费，以后不应再支付物业管理费，于明的该项辩解证据不足，一审法院不予采信。于明辩称本案2005年至2018年之间的物业管理费已经超过诉讼时效。物业服务属于一种长期持续性的服务，物业管理中心持续性的为于明提供物业服务，不存在诉讼时效超过的问题。于明该项辩解，一审法院不予采信。于明辩称物业管理中心存在服务不到位的问题，但并未提供证据证明，于明的该项辩解，一审法院不予支持。根据当时物业管理收费标准和物业管理中心的主张，于明所预交的物业费至2005年度已抵扣完毕。现物业管理中心要求于明支付2006年1月1日至2018年12月31日期间物业费，一审法院予以支持。结合于明的答辩意见以及同一小区其他业主同一时期提交的证据显示，物业管理中心确实在提供物业服务时存在一定瑕疵，故一审法院酌情扣减物业费。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、于明支付北京石各庄物业管理中心2006年1月1日至2018年12月31日期间物业费6244元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回北京石各庄物业管理中心的其他诉讼请求。如果于明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，于明提交了照片一组，用以证明物业管理中心提供的物业服务存在重大瑕疵。物业管理中心提交了（2008）二中民终字第8104号判决书复印件，用以证明生效判决认定涉案小区同类售房登记表中的物业费并非一次性买断物业费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。物业管理中心对于明提交的照片之真实性认可，对其证明目的不认可，并称照片恰恰能够看出涉案小区物业服务水平良好。于明与物业管理中心提交证据之真实性认可，对其证明目的不认可。本院对于明证据的真实性予以确认，对其证明目的不予确认；对物业管理中心提交证据之真实性及证明目的均予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：于明是否应缴纳物业费及物业费数额的认定。关于是否应缴纳物业费，第一，因物业服务具有持续性特点，物业管理中心自2000年开始持续向涉案小区提供物业服务，于明作为小区业主也持续接受了物业服务，且物业管理中心提供了催缴的初步证据，故本院对于明称物业费诉讼时效已过的上诉主张不予采信。第二，于明称其购房时向小区开发商缴纳物业管理费1678.64元系一次性买断物业费，该主张没有事实和法律依据，本院亦不予采信。关于物业费数额，第一，于明上诉主张其购房之时向开发商缴纳的维修费、车棚绿化费、代收自来水费等均应在本案物业费中抵扣，但登记卡中明确记载物业管理费1678.64元，其要求抵扣其他项目的主张缺乏依据，于明也并未提交证据证明维修费、代收自来水费等均由物业管理中心承继，故本院不予支持。第二，于明并未提交足够证据证明物业管理中心的物业服务存在重大瑕疵，且一审法院已经根据涉案小区的总体情况对应缴纳物业费进行酌减，故本院对于明要求酌减15%的主张不予支持。一审法院认定的物业费金额有事实和法律依据，本院予以确认。综上所述，于明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10元，由于明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杜丽霞审 判 员 田 璐审 判 员 李 坤二〇一九年十一月十五日法官助理 黎 铧书 记 员 刘 波书 记 员 徐 曼