海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终188号 上诉人(原审被告)：张芳，女，1964年3月5日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 被上诉人（原审原告）：琼海家鸿物业管理有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇嘉博路西侧鸿信嘉博棕榈园****。 法定代表人：屈盈盈，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张薇，该公司职员。 委托诉讼代理人：郑博华，海南众品律师事务所律师。 上诉人张芳与被上诉人琼海家鸿物业管理有限公司（以下简称家鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省琼海市(2018)琼9002民初2735号判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭，因双方没有提交新证据，经上诉人申请，本院审查并进行了书面审理。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查明事实依法改判。事实和理由：1、原审判决“自2014年3月8日起至2018年6月30日止以每月81.72元为基数按每天0.5%计算计付违约金给原告”没有法律依据。人民法院计算违约金数额应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。如果按每天0.5%计算即达到月息15%，年息180%，违约金明确过高，上诉人并没有给被上诉人造成如此高额的损失，有失公平原则和诚实信用原则。被上诉人没有结合上诉人物业的实际利用情况，且没有与上诉人进行相关物业的有效及时沟通，擅自提高物业费用收费标准和额外收取费用，具有明显的过错。根据《合同法》第113条可预见性规则、第119条减损规则、合同法司法解释第29条实际损失原则及相关过错相抵规则和损益相抵等，原审判决给付违约金没有法律依据。2、违约金请求超过诉讼时效。根据《民法总则》第188条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。撤销一审判决，发回重审或查明事实依法改判。据此，原审判决部分超过诉讼时效。综上所述，请求二审撤销一审判决，发回重审或查明事实依法改判。 被上诉人家鸿物业公司辩称张芳的上诉请求无事实及法律依据，理由如下：1、一审判决张芳按每天0.5%向家鸿物业公司支付逾期付款违约金，有事实及法律依据。首先，《前期物业管理服务协议》是在双方自愿、平等磋商的基础上签订的，从双方在协议中将“物业费每平米2.2元/月”书面改写为“物业费每平米1.3元/月”，可见双方对协议的内容是在公平公正的前提下签订，张芳对协议中不满的条款可与家鸿物业公司协商进行修改，但张芳对逾期付款违约金的计算标准（每天0.5%）是认同的，现张芳又主张每天0.5%的违约金有违公平，明显有违事实。其次，《前期物业管理服务协议》内容未违反相关法律法规，是合法、有效的协议，张芳应按协议约定履行相应的义务，且张芳在一审中并未提出违约金过高的抗辩，应视为张芳已经自认。2、违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。根据家鸿物业公司提供的短信发送信息、催款函、邮寄回执等证据，足以证明家鸿物业公司一直在对张芳未支付物业费的行为进行催收，并未超过法律规定的诉讼时效。3、张芳在收到二审法院开庭通知后，未在通知的时间到达法庭参加诉讼，应按撤回上诉处理。综上所述，恳请二审法院依法驳回张芳的上诉请求，维持一审判决。 被上诉人家鸿物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决张芳支付给家鸿物业公司自2014年2月7日至2018年7月1日拖欠的物业费6939.92元；2.判决张芳支付给家鸿物业公司滞纳金2994.84元(按每天0.5%计算滞纳金)。 一审法院认定事实如下：家鸿物业公司系依法成立从事物业管理的企业法人。琼海鸿信房地产开发有限公司开发建设博鳌滨海小镇商住区后，于2012年12月15日与家鸿物业公司签订了《物业管理合同》，委托其对该商住区提供前期物业管理服务。张芳于2012年7月25日与琼海鸿信房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买该商住××区房(面积39.88m)后，于2013年2月8日与家鸿物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定：张芳交纳费用时间自2013年2月8日起，物业管理费用每月1.3元/m(1.0元管理费+0.3元日常维修养护费)，电梯费每户20元/月，水电公摊费每月0.1元/m，长期住户一次性预收6个月，短期住户一次性预收12个月；受有关部门或者单位委托代收代缴服务费；如逾期交纳，家鸿物业公司有权要求张芳补交并收取从逾期之日起每天0.5%的滞纳金。签订协议后，张芳仅按合同约定支付了2013年2月8日至2014年2月7日期间的物业管理费478.5元、日常养护费143.6元，自2014年2月8日起不再支付。家鸿物业公司通过发短信、催款函等方式向张芳催促支付物业费用，但张芳仍未支付。此外，家鸿物业公司作为物业服务管理企业，琼海市环境卫生管理处委托其代收城镇居民生活垃圾处理费每户每月6元；家鸿物业公司在庭审中主张双方口头约定第一年收取的物业费用以优惠价格计算，尔后收取价格同其他业主一致，但未能提供证据证明。家鸿物业公司催收物业费用未果，便向一审法院提起诉讼。一审法院立案后，依法向张芳送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票等诉讼文书，张芳向一审法院提出书面答辩状，但未提出正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法进行了缺席审理。 一审法院认为，本案系因物业合同引起的民事纠纷。家鸿物业公司与张芳签订的《前期物业管理服务协议》，不违反有关法律规定，属于合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力。家鸿物业公司按照合同约定提供了物业服务，张芳应按合同约定支付相应的物业服务费用，但其自2014年2月8日起未支付，双方之间已形成合同之债，张芳依法应当承担偿还债务的民事责任。因此，家鸿物业公司请求按照合同约定判决张芳支付所欠的物业服务费用，有事实根据，符合有关法律规定，依法应予支持，但家鸿物业公司请求判令张芳支付物业费6939.92元，系按每平方米2.2元/月计算，虽然家鸿物业公司主张签订合同时双方口头约定第一年以优惠方式收取物业费用，但未能举证证明，故家鸿物业公司要求按其与其他业主签订的合同约定的价格计算物业服务费用，没有事实根据，在双方未变更合同约定的收费价格之前，仍须按双方签订的合同约定，以物业管理费用每月1.3元/m(1.0元管理费+0.3元日常维修养护费)，电梯费每户20元/月，水电公摊费每月0.1元/m'，按家鸿物业公司主张(被告住房面积面积39.88m)的面积39.80m'计算，每月服务费应为：(1.3元/月×39.80m)+(0.1元/月x39.80m')+20元=75.72元，因合同约定了家鸿物业公司代收代缴服务费，琼海市环境卫生管理处委托其代收城镇居民生活垃圾处理费每户每月6元，而生活垃圾处理费涉及公共利益，既是每位城镇居民应尽的义务，也是家鸿物业公司作为物业服务企业应当承担的责任，故张芳每月应交纳的物业服务费用为81.72元(75.72元+6元)，张芳自2014年2月8日起至2018年7月1日止，共欠物业服务费用为4576.32元(81.72元×52月=4576.32元)；合同约定了违约金的计算方法即从逾期之日起每天0.5%计算滞纳金，家鸿物业公司主张违约金2994.84元，系按每月物业费用133.46元计算，没有事实依据，应按每月81.72元自2014年3月8日起计算，家鸿物业公司主张计算至2018年6月30日止，故违约金应自2014年3月8日起至2018年6月30日止按每天0.5%计算。综上所述，张芳应偿付给家鸿物业公司自2014年2月8日至2018年7月1日拖欠的物业费4576.32元给家鸿物业公司，并自2014年3月8日起至2018年6月30日止以每月81.72元为基数按每天0.5%计付违约金；家鸿物业公司超出以上数额的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。张芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、张芳于本判决生效之日起十日内偿付给琼海家鸿物业管理有限公司自2014年2月8日至2018年7月1日拖欠的物业费4576.32元，并自2014年3月8日起至2018年6月30日止以每月81.72元为基数按每天0.5%计算计付违约金给琼海家鸿物业管理有限公司。二、驳回琼海家鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由张芳负担。 二审期间，双方当事人均没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点：1、家鸿物业公司违约金请求是否超过诉讼时效。2、上诉人张芳是否应支付违约金给被上诉人家鸿物业公司及以每月81.72元为基数按每天0.5%计算计付违约金是否过高。 一、关于家鸿物业公司违约金请求是否超过诉讼时效的问题。本案在二审中，双方当事人均没有提交新的证据。上诉人张芳在一审审理中，未提出诉讼时效抗辩，却在上诉时提出家鸿物业公司违约金请求的诉讼时效已过，且没有提交新证据证明家鸿物业公司的请求权已过诉讼时效期间，故依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定，对其此项上诉请求不予支持。 二、关于上诉人张芳是否应支付违约金给被上诉人家鸿物业公司及以每月81.72元为基数按每天0.5%计算计付违约金是否过高的问题。 上诉人张芳于2013年2月8日与家鸿物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按该协议履行各自的义务。张芳自2014年2月8日起至2018年7月1日止，欠缴物业服务费，依约定，如逾期交纳，家鸿物业公司有权要求张芳补交并收取从逾期之日起每天0.5%的滞纳金。该滞纳金即是双方约定的上诉人违反协议约定，逾期交纳物业服务费的违约金。张芳应承担违反协议约定的相应的违约责任，即向履约方家鸿物业公司支付违约金。因张芳每月应交纳的物业服务费用为81.72元，按每天0.5%计付违约金，每日应交的违约金为81.72×0.5%≈0.4元。故一审判决张芳自2014年3月8日起至2018年6月30日止以每月81.72元为基数按每天0.5%计付违约金，并无不当。张芳上诉请求违约金过高没有事实依据，不予支持。 综上所述，上诉人张芳的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮慧婷 审 判 员 卢艳萍 审 判 员 林 敏 二〇一九年二月二十六日 法官助理 闫海宁 书 记 员 张煜浩 附：本案适用法律条文： 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。 当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。