浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0523民初5389号 原告：安吉县安达磁性器材有限公司，住所地安吉县孝源街道康山工业区，统一社会信用代码913305237195408412。 诉讼代表人：张敏尔，安吉县安达磁性器材有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：陈瑶星，安吉县安达磁性器材有限公司管理人工作人员。 被告：安吉县博达磁性器材有限公司，住所地安吉县孝源街道康山工业区，统一社会信用代码91330523759084422K。 法定代表人：张孟平。 委托诉讼代理人：杨羽，浙江求直律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘以强，浙江求直律师事务所律师。 被告：安吉鸿美磁性材料有限公司，住所地安吉县孝源街道康山村5幢，统一社会信用代码913305233369035100。 法定代表人：张美平。 被告：张美平，女，1971年5月20日出生，汉族，住浙江省安吉县。 两被告共同委托诉讼代理人：蔡志国，浙江振源律师事务所律师。 原告安吉县安达磁性器材有限公司（以下简称安达公司）与被告安吉县博达磁性器材有限公司（以下简称博达公司）、安吉鸿美磁性材料有限公司（以下简称鸿美公司）、张美平租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案受理后，依法适用简易程序于2019年1月11日公开开庭进行了审理。原告安达公司委托诉讼代理人陈瑶星，被告博达公司委托诉讼代理人杨羽，被告鸿美公司、张美平共同委托的诉讼代理人蔡志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安达公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原告与博达公司签署的全部租赁合同已经解除；2.请求判决确认原告与被告张美平签订的《租赁合同》已经解除；3.请求判决被告博达公司、鸿美公司、张美平立即搬离租赁场地，并按照占用时间支付占用费合计20万元；4.三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年1月1日，原告与被告一签署《租房协议》，约定将原告名下位于康山的厂房租赁给被告一使用，租用期限自2010年1月1日至2015年12月31日，年租金12万元。2013年12月31日，原告与被告一签署《租赁合同书》约定将原告名下位于康山的厂房租赁给被告一使用，租赁范围包括原告名下的土地、厂房、机器设备及其他配套设施。租赁期限自2014年1月1日至2045年1月1日，租金前十年每年4万元，中间十年每年8万元，后十年每年10万元。后2014年10月31日，被告一将2013年12月31日签署《租赁合同书》项下的合同权利义务全部转入给被告三，但并未通知原告，也未向原告支付租金。2015年4月10日，被告一又将2013年12月31日签署《租赁合同书》项下的合同权利义务全部转入给被告二，但并未通知原告，也未向原告支付租金。2015年6月16日，经贵院立案受理，原告进入破产清算程序。秉承有利于债务人财产最大化的原则，管理人作出了解除相关协议的决定。依据企业破产法第十八条的规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。有鉴于此，原告与被告一签署的《租房协议》和《租赁合同书》已然解除。被告二和被告三作为租赁合同的继受方，亦无权继续履行该租赁合同的相应条款。但被告一、被告二、被告三仍占用租赁场地，至今尚未腾退。综上，三被告在没有租赁合同的情况下拒不搬离租赁土地、厂房，已经严重损害了原告人的合法权益。为此，原告依据《合同法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告博达公司答辩称，原告并非合同当事人，其要求确认其与博达公司全部租赁合同已解除无事实和法律依据，因租赁物在租赁期内被依法转让后，受让人承受了出租人的地位，而与承租人成立了新的租赁关系，再转让给第三人在性质上属于出租人的变更，等同于将出租人的地位让与了他人。本案中，原告与案外人签订的厂房土地收购协议书，将租赁物全部转让给案外人，在2015年1月24日至25日，原告是与案外人办理了宗地收回手续，换言之，从2015年1月24日起，也就是说破产立案之前（2015年6月16日），原告已经将出租人的地位让与案外人，这也符合《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第119条规定，房屋租赁的原租赁合同，在租赁期限内被转让的，原租赁合同对承租人和新的一个房主是继续有效的。综上，原告已经不是租赁协议的当事人，案外人安吉经济开发区土地收储中心已经取代了原告作为出租方的一个地位，根据合同的相对性，原告已经没有权利解除租赁协议了，故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告鸿美公司、张美平共同答辩称，第一，同意被告一的答辩意见；第二，起诉状所述并非事实。安达公司在破产以前的法定代表人和博达公司的法定代表人其实是同一个人，不存在通知或不通知的问题；案外人安吉县经济开发区土地收储中心已经向原告支付了涉案财产的全部的转让价款，并且已办理了移交手续，原告所诉称的损害原告的合法权益无依据；第三，原告诉请属于滥用合同的解除权以及诉权，带有明显的恶意，应当依法予以驳回。理由有三：第一，本案应当适用买卖不破租赁的原则，原告诉称案涉财产的买受人是安吉县开发区的土地储备中心，所有权转移后，案外人已经承受了原告与被告所签订租赁合同的权利和义务，原告已从事实上退出了原、被告之间的这个租赁关系；第二，在所有权已经发生转移的情况下，原告已不享有对该租赁合同的解除权或者说即使原告享有该解除权，那么解除权也应当受到法律上的限制；第三，被告在履约的过程中没有违约行为，也没有任何过错，如果法院支持原告诉请成立的话，必然会给三被告造成重大的损失，管理人存在着重大过错，应当对鸿美公司、张美平所造成的这个损失承担全部责任。综上，请求法院依据查明的事实，依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人真实性无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定本案事实如下： 2010年1月1日，安达公司与博达公司签订《租房协议》，约定：安达公司将房产共计9679.51平方米出租给博达公司，租期5年，自2010年1月1日起至2015年12月31日止，年租金12万元，每年12月31日前付清等内容。 2013年12月31日，安达公司与博达公司签订《租赁合同书》，约定：安达公司将位于康山的经营场地、厂房及设备等出租给博达公司，租赁期限自2014年1月1日至2045年1月1日，前10年每年租金4万元，中间10年每年8万元，后10年每年12万元，第一年租金在合同签订日一次付清，以后每年租金在前一年的12月25日前付清等内容。 2014年10月31日，博达公司与张美平签订《转让协议》，约定：博达公司将2013年12月31日其与安达公司签订的合同协议内容转让给张美平。同日，安达公司与张美平签订《租赁合同》，约定：安达公司将位于康山的经营场地、厂房及设备等出租给张美平，租赁期限自2014年1月1日至2045年1月1日，前10年每年租金4万元，中间10年每年8万元，后10年每年12万元，第一年租金在合同签订日一次付清，以后每年租金在前一年的12月25日前付清等内容。 2015年4月10日，博达公司与鸿美公司签订《转让协议》，约定：博达公司将2013年12月31日其与安达公司签订的租赁协议的租赁期转让给鸿美公司。 2014年12月26日，安达公司与安吉经济开发区工业土地收储中心（以下简称收储中心）签订《安达磁性器材有限公司厂房土地收购协议书》，约定：收储中心收购安达公司位于康山工业区的厂房、土地，其中土地面积为122.36亩，厂房建筑面积29554平方米（其中无证面积10724平方米），以及厂房所属的所有装修附属物；收购金额7111.53万元，其中厂房金额1487.4万元，所有装修附属物金额387.26万元，所有设备搬迁安装费940.36万元，土地收购款4144万元，停业停产、房屋搬迁补助118.02万元，绿化收购款34.49万元；安达公司移交时间为2016年6月30日；按时腾空奖励188万元；安达公司负责处理土地及厂房有关的抵押、租赁的解除事宜（租赁关系解除需经收储中心确认）及继承、房产分割等处理事宜；本协议生效后双方不得违约，如收储中心不按约定时间支付收购补偿费的，按照应付款每日万分之五的利率支付安达公司利息；如安达公司不按期向收储中心交付标的物的，收储中心除不支付按时腾空奖励外，已经支付的款项自逾期之日起按照每日万分之五收取利息。2015年1月9日，涉案国有土地使用权证已被注销。2015年3月23日，安达公司与张美平签订《机器设备转让协议书》，安达公司将位于涉案厂区内的列入《设备转让清单》的机器设备以210万元转让给张美平，但截至起诉之日，上述机器设备仍未搬离。2015年4月9日，鸿美公司成立，系一人有限责任公司，投资人张美平，并于2016年10月开始实际使用案涉租赁物。 另查明，2015年6月16日，根据案外人的申请，本院裁定受理安达公司破产清算一案。2016年11月15日，本院受理收储中心诉张美平及第三人安达公司排除妨害纠纷一案（【2016】浙0523民初7159号），现案件正在二审审理中。 根据诉辩双方的主张，本院归纳争议焦点如下： 一、案涉系列租赁协议效力问题。 1.2010年1月1日安达公司与博达公司签订的《租房协议》于2013年12月31日解除。在案证据显示，该《租房协议》约定的租赁期限自2010年1月1日起至2015年12月31日止，租赁期内，安达公司与博达公司又于2013年12月31日签订《租赁合同书》，约定租赁期限自2014年1月1日至2045年1月1日，应视为双方在2013年12月31日约定解除《租房协议》，自2014年1月1日起双方就康山厂房等租赁事宜受《租赁合同书》约束。 2.2013年12月31日安达公司与博达公司签订的《租赁合同书》于2014年10月31日变更并解除。在案证据显示，该《租赁合同书》约定的租赁期内，作为承租人的博达公司在2014年10月31日又与张美平签订《转让协议》，约定将合同权利义务转让给张美平，当天，安达公司也就案涉租赁物与张美平签订《租赁合同》，应予认定案涉租赁物的承租人变更为张美平，租赁期限自2014年11月1日至2045年11月1日，安达公司与博达公司签订的《租赁合同书》解除。 3.2015年4月10日博达公司与鸿美公司签订的《转让协议》对张美平不发生效力。在案证据显示，该《转让协议》签订时，博达公司已于2014年10月31日将其与安达公司签订的案涉租赁物的合同协议内容转让给张美平，安达公司与张美平是案涉租赁物的合同相对方，博达公司与鸿美公司签订的《转让协议》对张美平不发生效力。 二、安达公司是否享有《中华人民共和国企业破产法》上的解除权问题。本案中，其一，案涉租赁物虽被收储中心收购，但安达公司仍是案涉租赁物的实际权利人。在案证据显示案涉租赁物部分纳入收购标的、部分未纳入，且案涉租赁场地的土地使用权虽发生变更但并未实际交付、有证厂房尚未办理权属变更登记也未交付、无证厂房及配套设施更未实际交付，故案涉租赁物的所有权尚未交付给收储中心，权属变更尚未完成。其二，本院裁定受理安达公司破产清算案时，案涉租赁物的实际承租人已由博达公司变更为张美平及鸿美公司，出租人是安达公司，租赁合同尚未履行完毕，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”。综上，安达公司管理人有权行使解除权。 综上，本院认为，安达公司主张的确认安达公司与博达公司分别于2010年1月1日签订的《租房协议》、2013年12月31日签订的《租赁合同书》已经解除的诉讼请求成立；安达公司主张的确认安达公司与张美平签订的《租赁合同》已经解除的诉讼请求成立。对于上述诉请，本院予以支持。关于安达公司主张的要求博达公司、鸿美公司、张美平立即搬离租赁场地，并按照占用时间支付占用费合计20万元的诉讼请求，审理认为，安达公司进入破产程序后，安达公司管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知张美平，应视为解除合同，故安达公司与张美平签订的《租赁合同》于2015年8月16日解除，张美平以及鸿美公司应返还案涉租赁物，仍继续占用应赔偿安达公司的损失，考虑到安达公司与张美平签订的《租赁合同》约定前10年每年租金为4万元，本院酌定截止起诉之日案涉租赁物占用费损失为13万元，故对安达公司主张的要求张美平、鸿美公司立即搬离租赁场地的诉讼请求，本院予以支持，主张要求按照占用时间支付占用费20万元的诉讼请求，合理合法的部分本院予以支持，而关于博达公司在租赁合同解除后继续占有案涉租赁物的事实，现安达公司未能举证证明，对该事实本院不予认定，故对安达公司要求博达公司搬离及支付占用费的诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，判决如下： 一、确认安吉县安达磁性器材有限公司与安吉县博达磁性器材有限公司分别于2010年1月1日签订的《租房协议》于2013年12月31日解除、2013年12月31日签订的《租赁合同书》于2014年10月31日解除；确认安吉县安达磁性器材有限公司与张美平于2014年10月31日签订的《租赁合同》于2015年8月16日解除。 二、安吉鸿美磁性材料有限公司、张美平限于本判决生效之日起十日内立即搬离安吉经济开发区工业土地收储中心收储的土地和厂房（东及东南临安康路、西及西北临周家山、北及东北临三官村颜家自然村），并于本判决生效之日起十日内支付安吉县安达磁性器材有限公司占用费损失13万元。 三、驳回安吉县安达磁性器材有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2150元（已减半），由安吉县安达磁性器材有限公司负担700元，由安吉鸿美磁性材料有限公司、张美平负担1450元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  刘方 二〇一九年二月二十五日 书记员  王丹