福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初23885号 原告（反诉被告）：詹志娥，女，1971年11月23日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郭贝贝，福建鹭明径律师事务所律师。 被告（反诉原告）：凌亚涛，男，1989年6月24日出生，汉族，住厦门市湖里区。 詹志娥与凌亚涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。詹志娥及其委托诉讼代理人郭贝贝和凌亚涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 詹志娥向本院提出诉讼请求：1.解除詹志娥与凌亚涛签订的房屋租赁合同；2.凌亚涛向詹志娥支付拖欠租金32976元（租金自2019年6月15日至2019年12月24日）及利息3007.59元；3.凌亚涛向詹志娥支付自2019年12月25日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，按每月5300元计算；4.凌亚涛向詹志娥支付因迟延支付租金所产生的滞纳金共计9892.8元（按照凌亚涛所拖欠租金总额的30%作为滞纳金）；5.凌亚涛在十日内将房子腾出归还詹志娥并将房子恢复原状（即恢复至房产证登记的样子）。事实及理由：自2015年9月15日起，凌亚涛开始租借詹志娥位于厦门市思明区的房屋用于培训，约定租金2018年9月15日至2019年9月14日每月租金5100元，没季度提前7天支付一次。凌亚涛自2019年6月10日起，以房屋漏水影响运营为由一直拒绝支付租金。但经多次催缴，凌亚涛仍拒不支付租金。至此，协商无法继续进行。经过实地调查，房屋确实存在因为楼上206室住户大厅的地板偶尔漏水问题。经过与楼上房主多次协商，楼上后来配合关水并在7月6日左右搬走，新房主于7月中旬重新装修。对租户的运营影响微乎其微。 凌亚涛辩称，其并没有违约，是詹志娥所出租的房屋一直漏水未得到处理，导致其无法经营，故2019年9月份到12月份的租金不应当由其承担。凌亚涛已经承租了其他场地，同意合同于2019年9月15日解除。 凌亚涛向本院提出反诉请求，1.詹志娥赔偿因其违约给凌亚涛造成的经济损失34665元（从2019年6月份至9月份的房租、水电费）；2.詹志娥退还租房押金4500元。事实及理由：2015年9月起，詹志娥和凌亚涛签订房屋租赁协议，由詹志娥将其自有讼争租赁房产出租给凌亚涛用于教学培训经营使用。2019年5月10日，讼争租赁物房顶因出现大量漏水情况导致凌亚涛的正常经营中断。凌亚涛立即将该情况告知詹志娥，詹志娥表示将与楼上业主及物业单位沟通，但实际漏水问题一直无法解决。鉴于维护自身的正常经营活动以及保障现有学员的授课，凌亚涛为解决燃眉之急追于无奈只能在现有租赁协议未解除的情况下另行寻找经营场所，并于2019年5月31日与新房东签订租赁协议，以高价重新租赁了经营场所。讼争租赁物楼上业主在没有将漏水问题解决的情况下于2019年7月将房产转让，新业主又重新装修了一个多月至2019年9月，至此讼争房屋的漏水情况才得以制止。凌亚涛认为，詹志娥提供的租货物无法正常使用并给凌亚涛造成了巨大经济损失，请求判如所请并驳回詹志娥的本诉请求。 詹志娥辩称，凌亚涛告知其存在漏水的问题后，其一直积极寻求解决问题，2019年6月至9月的房租，其向凌亚涛催讨时，凌亚涛也一直表示其要继续承租。凌亚涛要求赔偿的损失没有任何事实和法律依据，该款项是凌亚涛向案外人承租所产生的，与本案没有关联。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月10日，詹志娥（甲方）与凌亚涛（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》（以下简称讼争合同），约定甲方将厦门市思明区出租给乙方，租赁期限自2015年9月15日至2020年9月14日；第一年月租金为4500元，第二年月租金为4700元，第三年月租金为4900元，第四年月租金为5100元，第五年月租金为5300元，提前七天付清；合同签订之日，乙方应向甲方交付4500元作为押金，合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还给乙方；乙方认为需要装修房屋时须取得甲方同意后方可自行改装，但不可损坏原有建筑结构，乙方在交还房屋时应负责恢复原状；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠部分的2%加收滞纳金，拖欠达15天的，甲方有权自行提前解除合同、收回房屋，若有家具杂物等不搬者，甲方则视为废物任由甲方处理，乙方不得有异议。合同签订后，凌亚涛支付租金至2019年6月10日。讼争房屋内仍留有凌亚涛物品。 另查明，詹志娥与许岩剑、张庭刚、陈金花相邻关系纠纷一案，本院于2019年10月11日作出（2019）闽0203民初15187号民事调解笔录，确认詹志娥同意许岩剑就讼争房屋漏水问题赔偿5000元，自愿放弃其他诉讼请求。该调解笔录已即时履行完毕。 审理中，凌亚涛陈述其经詹志娥同意拆除了房屋的墙壁，确认漏水时间为2019年4月至6月，并同意搬走讼争房屋内的物品。凌亚涛向本院提交以下证据：1.《租赁协议》、微信记录，拟证明其因讼争房屋漏水无法使用而于2019年5月31日另行承租房屋，第一年月租金为7800元。2.微信记录、视频光盘，拟证明讼争房屋存在漏水严重影响其经营使用。 詹志娥陈述讼争房屋于2019年7月初停止漏水，并发表以下质证意见：1.《租赁协议》。真实性、合法性均无异议，但与本案无关，租赁协议中无法体现所租房屋的体积大小，同时其所约定的租金是其自愿与出租方协商约定一致的，与本案无关。也无法证实其已交房租。2.两份微信记录及视频光盘。真实性合法性关联性均无异议，相反可以证明詹志娥与凌亚涛进行沟通解除房屋租赁协议，但凌亚涛明确表示不解除，同时亦无法证实因房屋漏水给凌亚涛造成的具体损失。 本院认为，双方签订的讼争合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方应依约履行。詹志娥作为出租人，有义务保障凌亚涛对讼争房屋的正常使用权。双方均确认房屋漏水至2019年7月初，本院对凌亚涛所述房屋漏水事实及漏水时间予以采信。根据凌亚涛所提供的视频可见房屋漏水确对其使用经营造成影响，且詹志娥因房屋漏水已从案外人处获得赔偿，故讼争房屋漏水期间即2019年5月10日至2019年7月10日的租金应予免除。鉴于凌亚涛已预交当期租金，本院认定其租金缴交至2019年8月10日。凌亚涛明确表示继续承租讼争房屋，故其应当缴纳2019年8月11日起的租金，其关于讼争房屋于2019年9月再次漏水的主张缺乏依据，不予采纳。凌亚涛未依约缴纳租金已构成违约，詹志娥有权解除合同、收回房屋并要求其补缴租金并承担尚欠租金30%的违约金。根据前述认定，凌亚涛尚欠租金为23447元（5100元+5100元/30日×4日+5300元×3个月+5300元/30日×10日），违约金应为7034元（23447元×30%），其再就尚欠租金主张利息，缺乏依据，不予支持。凌亚涛并未交还房屋且仍有物品留存，应当按租金标准支付占用费并依约将讼争房屋恢复原状。鉴于本院已减免部分租金，凌亚涛要求赔偿其2019年6月至9月的损失的主张，不再予以准许，其所主张的押金可从其应缴纳的费用中予以抵扣。`据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、詹志娥与凌亚涛签订的《房屋租赁合同书》于2019年12月24日解除； 二、凌亚涛于本判决生效之日起十日内向詹志娥返还厦门市思明区房屋并将房屋恢复原状（以产权证所载结构一致）； 三、凌亚涛于本判决生效之日起七日内向詹志娥支付租金23447元、滞纳金7034元及占用费（以每月5300元为基数，自2019年12月25日起计算至实际返还房屋之日止），上述费用扣除詹志娥应当返还的押金4500元； 四、驳回詹志娥的其他诉讼请求； 五、驳回凌亚涛的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费277元，由詹志娥负担25元，由凌亚涛负担252元；反诉受理费395元，由凌亚涛负担370元，由詹志娥负担25元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  辛 鹏 二〇一九年二月十九日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。