广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初2949号原告：文汉平，男，汉族，1957年9月11日出生，住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：陶礼宁，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆进沂，广东华商律师事务所实习律师。被告：李路长，男，汉族，1962年5月24日出生，住址：湖南省新邵县，被告：肖定兰，女，汉族，1962年2月19日出生，住址：湖南省新邵县，第三人：惠州市惠阳区中铭实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水镇市政广场东路中铭豪园。法定代表人：谭建文，执行董事。委托诉讼代理人：谢海鹏，广东德邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学科，广东德邻律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行，营业场所：惠阳区淡水中山三路4号。负责人：邓少翔。原告文汉平诉被告李路长、肖定兰、第三人惠州市惠阳区中铭实业有限公司（以下简称中铭实业）、中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员梁东辉担任审判长，与人民陪审员黄志端、人民陪审员钟秋红组成合议庭，于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告文汉平的委托诉讼代理人陶礼宁、第三人中铭实业的委托诉讼代理人谢海鹏到庭参加诉讼。被告李路长、肖定兰经本院依法公告传票传唤、第三人农业银行经本院依法传票传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文汉平向本院提出诉讼请求：1、判令原告代为清偿债务（第三人农业银行）消灭抵押权后，第三人中铭实业、被告李路长立即依次办理房屋所有权转移登记，将坐落于惠州市××区淡水镇广场东路中××房的房屋所有权转移登记至原告文汉平名下；2、二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2006年4月8日，被告李路长与第三人惠州市惠阳区中铭实业有限公司签订《商品房买卖合同》，由李路长购买第三人开发的位于惠州市××区淡水镇广场东路中××房商品房，合同编号为XXXX8，房屋建筑面积159.91㎡价款405570元，现款支付125570元，按揭支付280000元。2006年6月1日，被告李路长与第三人中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行签订了《个人房屋担保借款合同》，借款280000元，被告肖定兰为借款担保人。被告李路长2006年6月收房后装修出租，按时交纳各种费用，准时偿还银行借款，并向产权登记相关部门缴交了评估费2000元、房屋所有权证费20元、房屋变更登记费160元、印花税14元。2011年10月16日，原告文汉平与被告李路长签订《房地产买卖合同》，由被告李路长将涉案房产转让给原告文汉平，转让价70万元，并约定了李路长的协助过户义务。2011年10月18日，原告文汉平与被告李路长、肖定兰签订了《〈房地产买卖合同〉补充合同》，肖定兰作为李路长的配偶，同意李路长房屋转让给文汉平。2012年2月27日，原告文汉平替被告李路长支付了拖欠的物业管理费、水电费等13479.28元。2012年3月7日，被告李路长出具《收据》，确认收到购房款50万元并已交房屋交付原告。同时，被告李路长还向原告移交了相关合同、票据、按揭还款用存折等原件，原告接收房屋后，结清了与开发商的所有费用，取得了开发商的售房发票。为尽快办理产权登记到李路长的手续，原告文汉平还代替被告李路长于2012年7月3日缴纳了“纳税人为李路长”的契税，金额12167.1元。同时，准时向银行按揭还款用存折存入款项，供银行扣划以偿还农业银行的贷款。之后，原告要求被告李路长办理房产登记到李路长名下，再由李路长登记到文汉平名下的转移登记手续，但二被告均失去联系，无法履行登记手续。原告文汉平无奈，提起了（2012）惠阳法民一初字第616号诉讼，最终惠州市惠阳区人民法院以判决形式确认了原告文汉平与被告李路长2011年10月16日《房地产买卖合同》的有效性。自合同签订及房屋交付至今，原告文汉平准时偿还银行按揭贷款，及时交纳物业管理费，对涉案房产出租获取收益，已实际占有、使用、收益该房产。因被告李路长失联，房屋无法过户到文汉平名下，权利长期处于不稳定状态。现，原告文汉平愿意一次性清偿被告李路长所欠第三人中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行的债务，以解除对涉案房产的抵押消灭第三人抵押权。也愿意承担转移登记过程中所有的税费，以使涉案房产从第三人惠州市惠阳区中铭实业有限公司、被告李路长转移登记至原告文汉平名下。2017年广东高院发布了《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，其中第二十条规定：合同项下房屋设定的抵押权未消灭，买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失；其中第二十五条规定：房屋连环买卖均未办理所有权转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的，人民法院可依照合同法第一百一十条第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。本案属于典型的连环买卖，特此提起诉讼，恳请人民法院从彻底解决争端、稳定社会关系的角度，参照前述规定，判决第三人惠州市惠阳区中铭实业有限公司、被告李路长立即依次办理房屋所有权转移登记，将涉案房产转移登记至原告文汉平名下。原告文汉平为其陈述的事实提交如下证据：1、商品房买卖合同；2、个人房屋担保借款合同；3、李路长农业银行存折；4、2006年相关税费及物业票据；5、房地产买卖合同及补充协议、收据；6、物业收款收据、契税完税证、售房发票；7、（2012）惠阳法民一初字第616号民事判决书;8、不动产登记查询结果;9、汇（划）款委托凭条（2张）、支付结算业务委托凭条（22张）。被告李路长、肖定兰均未答辩亦未向本院提交证据。第三人中铭实业述称，根据合同相对性原则，本案与我们无关。第三人中铭实业未为其陈述向本院提交证据。第三人农业银行未作陈述亦未向本院提交证据。本案审理过程中，本院依原告申请向第三人农业银行调取了李路长贷款还款明细及李路长农业银行存折明细清单，以上证据已经各方当事人质证。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明：（一）2006年4月8日，被告李路长与第三人中铭实业签订《广东省商品房买卖合同》（下称《商品房买卖合同》），约定被告李路长购买中铭实业名下位于惠阳区淡水镇广场东路中××房，房屋购买价格为405570元，其中首期款125570元，在签订合同当天支付，剩余购房款280000元以按揭贷款方式支付。2006年4月18日，该《商品房买卖合同》在惠阳区房地产交易所办理了预售登记，预售登记号为CXXXX8。2006年6月1日，被告李路长、肖定兰、第三人中铭实业与第三人农业银行签订合同编号为NO44105200600017113的《个人房屋担保借款合同》（下称《借款合同》），约定李路长向农业银行贷款280000元用于购买涉案房屋，借款期限自2006年6月1日至2026年5月31日；李路长在农业银行处开立结算账户，账号/卡号为44×××50，每月向农业银行归还借款本息1965.99元；被告李路长以涉案房屋作为该合同项下债务的抵押物，被告肖定兰作为保证人为该合同形成的债务提供连带责任保证，第三人中铭实业则提供阶段性保证担保，即自合同签订之日起至借款人李路长取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，中铭实业为借款人的债务承担连带保证责任。该借款合同签订后，第三人农业银行向被告李路长放款并将款项直接划入中铭实业账户。2006年6月22日，第三人农业银行在涉案房屋上办理了预告抵押登记。2006年6月23日至2006年11月28日期间，被告李路长已经缴纳了印花税、房屋所有权证费、房屋变更登记费、房屋维修基金、电视开户费、管理费、及其他相关项目的费用，涉案房产已交付被告李路长使用。（二）2011年10月16日，原告文汉平与被告李路长签订《房地产买卖合同》，约定甲方（被告李路长）将涉案房屋转让给乙方（原告文汉平），房屋转让金额为70万元，房间内家具作价1万元；乙方应在签订合同时支付甲方50万元，剩余21万元由乙方代替甲方清偿抵押银行借款方式支付，乙方每月存钱入甲方还款账户供银行扣款；合同签订后，房产所有权归乙方所有，甲方既不享有房产所有权，也不再向乙方主张任何房屋价款，银行的借款乙方保证及时足额偿还，并保证甲方不受银行该笔借款的追索。甲方同意将房产过户至乙方名下，乙方可以在《个人房屋担保借款合同》期限内随时办理过户手续；甲方在本合同签字当日将房屋交付给乙方，以现状办理交接。2011年10月18日，原告文汉平与被告李路长、肖定兰签订《〈房地产买卖合同〉补充合同》，约定肖定兰作为甲方（被告李路长）的配偶同意出售房产并受《房地产买卖合同》及其后续补充合同的约束；因甲方之前曾向乙方（原告文汉平）借款50万元没有偿还本息，现将该借款50万元与应收房屋价款50万元予以抵销；50万元的借据甲方收回，另向乙方出具收取50万元房款的收据。2012年3月4日，被告李路长在《中铭豪园管理处收款收据》（以下简称《收款收据》）（NO:0001792，房间编号：15-3B）上写明“此款由文汉平支付”，该《收款收据》上标明了涉案房屋从2011年11月至2012年2月的水电费、公摊电费、管理费、垃圾处理费合计13479.28元。2012年3月7日，被告李路长向原告出具《收据》，载明“今收到购房款人民币50万元（大写伍拾万元）整。房屋已交付购房人”。（三）2012年9月11日，原告文汉平以李路长、肖定兰为被告，向本院起诉要求确认涉案《房地产买卖合同》有效，并判令被告在解除银行抵押后办理房产过户手续。本院于2013年5月6日作出（2012）惠阳法民一初字第616号《民事判决书》，判决确认原被告双方签订的《房地产买卖合同》为有效合同，驳回了原告文汉平的其他诉讼请求。（四）涉案房屋位于惠州市××区淡水市政广场东路中××房，至2018年12月17日为止，房屋权属人为第三人中铭实业，预告登记人为李路长，预告抵押的抵押权人为第三人农业银行，该房屋不存在查封情况。目前，该房屋由原告文汉平占有。（五）截至2019年1月7日为止，关于被告李路长在第三人农业银行处的贷款280000元，剩余139718.19元本金未还。从2011年10月9日开始至今，原告文汉平陆续向被告李路长的贷款账户汇款以供农业银行扣款。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告李路长与第三人中铭实业签订的《商品房买卖合同》、被告李路长、肖定兰、第三人中铭实业与第三人农业银行签订的《借款合同》、原告文汉平与被告李路长签订的《房地产买卖合同》以及文汉平与两被告签订的《〈房地产买卖合同〉补充合同》是各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。在被告李路长与第三人中铭实业的商品房买卖合同关系中，李路长已按照合同约定向中铭实业支付完购房款及其他税费，其可与中铭实业到房管部门办理房产转移登记手续；在原告文汉平与被告李路长的房地产买卖合同关系中，原告已按照合同约定，将50万元借款抵作购房款，并将剩余购房款21万元以每月按时足额清偿按揭款的方式支付，已经持续履行合同义务。而《房地产买卖合同》中虽约定原告可在《借款合同》期限内随时办理过户手续，但由于两被告至今一直未曾与原告联系，原告也无法找到两被告，这导致了原告无法付清剩余款项也无法办理房产过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告李路长将涉案房产过户登记至原告名下的诉讼请求合乎法律规定，本院予以支持。但由于目前涉案房屋尚未转移登记至李路长名下，权属人仍为第三人中铭实业，而且第三人农业银行在房屋上设立了预告抵押登记，故无法直接将房屋从被告李路长名下过户至原告名下。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十条“合同项下房屋设定的抵押权未消灭,买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失”以及第二十五条“房屋连环买卖均未办理所有权转移登记,最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼,请求协助办理房屋所有权转移登记的,人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的,可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的,人民法院可依照合同法第一百一十条第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求”的规定，本案中，两被告未提出抗辩理由，第三人中铭实业虽称本案与其无关，但在庭审过程中明确表示愿意配合过户。因此，本院认为，本案属于“被告及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立”的情形。对于原告要求“由原告代为向第三人农业银行清偿债务，消灭抵押权后，第三人中铭实业、被告李路长立即依次办理房屋所有权转移登记，将涉案房屋转移登记至原告文汉平名下”的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，办理产权登记过程中产生的税费由原告自行承担。截止2019年1月7日，被告李路长就涉案房屋向第三人农业银行申请的贷款还有剩余本金139718.19元及利息未还，因此，原告文汉平应一次性清偿剩余贷款本金及利息给第三人农业银行，并由农业银行协助注销涉案房产上的预告抵押登记。被告李路长、肖定兰经本院公告传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，依法按缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告文汉平在本判决发生法律效力之日起十日内，代被告李路长一次性向第三人中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行清偿剩余贷款本金及利息。二、第三人中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行在与原告结清被告李路长在该行的剩余贷款本金及利息后，注销其设立在惠州市惠阳区淡水市政广场东路XX房上的房屋预告抵押登记手续（登记证明号：2XXX9），并协助原告办理上述房屋的房产转移登记手续。三、第三人惠州市惠阳区中铭实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内将位于惠州市惠阳区淡水市政广场东路XX房（预售登记号：CXXXX8）的房屋转移登记至被告李路长名下；四、被告李路长在上述房屋过户登记至其名下之日起十五日内将该房屋转移登记至原告文汉平名下，以上房屋转移登记产生的税费由原告自行承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10800元，公告费390元，合计11190元，由被告李路长承担（原告已预交诉讼费10800元，公告费390元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  梁东辉人民陪审员  黄志端人民陪审员  钟秋红二〇一九年二月十二日法官助理万意莉书记员朱瑞仙