江苏省东台市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0981民初525号 原告：中国工商银行股份有限公司东台支行，住所地东台市望海西路4号。 负责人：郝东荣,该行行长。 委托诉讼代理人：陆燕，女，该行职员。 委托诉讼代理人：姜海滨，男，该行职员。 被告：雷镜莉，女，1968年2月10日出生，汉族，居民，住东台市。 被告：东台通源置业有限公司，住所地东台市经济开发区迎宾大道8号。 法定代表人：张建华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈娟，女，该公司职员。 原告中国工商银行股份有限公司东台支行（以下简称工行东台支行）与被告雷镜莉、东台通源置业有限公司（以下简称通源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月29日公开开庭审理了本案。原告工行东台支行委托诉讼代理人陆燕、姜海滨，被告通源公司委托诉讼代理人陈娟到庭参加诉讼。被告雷镜莉经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原、被告诉辩意见 原告工行东台支行向本院提出诉讼请求： 1、判令被告雷镜莉立即归还我行全部贷款本息401360.54元，其中本金396033.17元，利息5327.37元（利息计算截止2019年1月7日），以及至实际偿还时按借款合同约定的利息、罚息。 2、判令被告通源公司承担连带保证责任，代偿被告雷镜莉所欠我行全部贷款本息401360.54元(截止2019年1月7日)，其中本金396033.17元，利息及罚息5327.37元，以及至实际偿还时按借款合同约定的利息、罚息。 3、请求被告依据合同约定办理正式抵押登记手续，确保我行对被告雷镜莉座落于东台市森活绿郡X、X车库计147.7平方米（115.28+32.42）的房产变价款项享有优先受偿权。 4、判令被告雷镜莉、通源公司承担全部费用（包括诉讼费及实现贷款本息等相关费用）。 事实和理由： 2017年09月29日，被告雷镜莉因购置通源公司开发的楼盘（森活绿郡）住房的需要，向我行申请个人一手住房购置贷款肆拾叁万陆仟元整，期限10年，按月等额本金还款。2017年10月27日原、被告双方签订了《个人购房借款担保合同》并办理了预告抵押登记，以被告雷镜莉座落于X，115.28+32.42=147.7平方米的房产（期房）为该贷款作预抵押登记。被告通源公司为该笔贷款承担阶段性连带保证责任。2017年11月7日，原告按约向雷镜莉发放个人住房购置贷款43.6万元，款项放至通源公司在我行开设的帐户中，帐号：11×××44。2017年12月起借款人发生多次逾期现象，至2018年11月止，已不按期偿还我行贷款本息。2018年11月在我行催收过程中，借款人明确表示将不再偿还我行贷款本息，我行同时向借款人、保证人发出贷款提前到期函告，宣布该笔贷款提前到期，要求两被告立即归还我行全部贷款本息。请求支持原告的诉讼请求。 被告雷镜莉未应诉、答辩。 被告通源公司辩称，我公司提供担保是事实，我公司愿意将出售给雷镜莉的房子收回，用出售该房子的款项归还贷款。或者法院撤销对雷镜莉的房子的保全，让雷镜莉办理房产证及他项权证。请求法院依法处理。 本院认定的事实 本院经审理认定事实如下：2017年9月28日，雷镜莉以向通源公司购置开发的住房需要为由向工行东台支行递交工行个人住房贷款申请表，申请个人一手住房贷款436000元，期限10年。2017年10月27日，雷镜莉（借款人、抵押人）与工行东台支行（贷款人）、通源公司（保证人）签订个人购房借款/担保合同，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款436000元，贷款用于购买坐落于森活绿郡X，建筑面积115.28平方米的房屋及坐落于X，建筑面积32.42平方米的车位，本贷款的担保方式为抵押、保证，贷款期限为10年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人同意贷款人将贷款一次性划入通源公司账户，贷款利息自实际放款日起计算；借款人按月等额本金还款（按月计息），借款人指定其在工行开立的个人结算账户作为还款账户，户名雷镜莉，账号62×××58，在每期还款日17：00前借款人应向还款账户足额存入应偿还的贷款本息，并同意贷款人于每期还款日从还款账户中划收；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收30%确定，贷款利率调整，罚息利率相应变动，变动周期与利率变动周期一致；保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）条件的，保证人对条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；雷镜莉以坐落于x（建筑面积115.28+32.42=147.7平方米）作为抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款人未完全、适当地履行其合同项下的承诺、保证、义务或责任，借款人以未取得产权的房屋作抵押的，抵押人未在约定的时间内办妥正式抵押登记手续，抵押房屋被有权机关查封、被人民法院或仲裁委员会裁决以物抵债、被裁决给第三人的，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的等情形之一的，贷款人可以采取宣布本合同和贷款人与借款人之间的其他合同项下的贷款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还的款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等措施。合同签订后，双方于2017年10月31日到不动产登记部门办理了预告抵押登记，取得了苏（2017）东台市不动产证明第x号不动产登记证明。 2017年11月7日，工行东台支行按约向雷镜莉发放个人住房购置贷款436000元，约定当期执行年利率5.39%，贷款到期日为2027年11月7日，还款方式等额本金。贷款发放后，雷镜莉归还了数期本息。截止2018年10月7日，雷镜莉已归还本金39966.63元。2018年11月7日，雷镜莉仅归还利息21.18元，欠当期本金3633.33元、利息1757.67元后未还款。 2018年12月10日，工行东台支行向雷镜莉送达宣布贷款提前到期函，宣布贷款提前到期，要求雷镜莉在15日内归还全部贷款本息（截止2018年11月26日积欠全部贷款本息397805.73元，其中本金396033.37元，利息及罚息1772.36元）。2018年12月11日，工行东台支行向通源公司送达宣布贷款提前到期函，宣布雷镜莉的贷款提前到期，要求通源公司在15日内督促雷镜莉或代替雷镜莉归还全部贷款本息（截止2018年11月26日积欠全部贷款本息397805.73元，其中本金396033.37元，利息及罚息1772.36元）。2018年12月21日，工行东台支行从雷镜莉的还款账户中扣收本金0.2元，后雷镜莉未还款，通源公司亦未履行保证责任。截止2019年1月7日，雷镜莉欠本金396033.17元、利息5327.37元。 现雷镜莉向通源公司所购的东台市森活绿郡x因其他案件被本院查封，产权未办理到雷镜莉名下，也未办理抵押权登记。 本院判决理由和结果 本院认为，工行东台支行与雷镜莉、通源公司签订的个人购房借款/担保合同，是各方当事人的真实意思表示，合法有效。雷镜莉向工行东台支行借款436000元，截止2019年1月7日积欠贷款本金396033.17元、利息5327.37元，有工行东台支行提交的个人借款凭证、银行还款流水及当事人的当庭陈述予以证明，依法可以采信。通源公司自愿为雷镜莉提供阶段性担保，就雷镜莉所购房产完成抵押登记并取得他项权证日前的义务提供担保，不违反法律规定。因本案抵押房产虽然办理了抵押权预告登记，但至今未办理抵押权登记，抵押权尚未依法设立，通源公司的保证责任依约不能免除。根据合同约定，雷镜莉未按约还款构成违约，工行东台支行有权宣布雷镜莉的贷款提前到期。工行东台支行宣布雷镜莉的贷款提前到期后，雷镜莉、通源公司均未还款。工行东台支行在保证期限内提起诉讼，要求通源公司承担连带保证责任，依法可以支持。雷镜莉所购东台市森活绿郡x因其他案件被查封，工行东台支行请求雷镜莉、通源公司办理案涉房产的抵押登记，在案涉房产的查封解除前事实上无法履行，故本院依法不予支持。雷镜莉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，由此可能产生的不利法律后果应由其承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告雷镜莉于本判决生效之日起30日内归还原告中国工商银行股份有限公司东台支行借款本金396033.17元及利息（截止2019年1月7日利息5327.37元；以本金396033.17元，从2019年1月8日起至实际还款之日止按双方约定的罚息利率计算）； 二、被告东台通源置业有限公司对上述被告雷镜莉在原告中国工商银行股份有限公司东台支行就涉案房产完成抵押权登记并取得他项权证明日前的义务承担连带清偿责任； 三、被告东台通源置业有限公司承担保证责任后，有权向被告雷镜莉追偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司东台支行的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7320元，减半收取3660元，由被告雷镜莉、东台通源置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审判员  臧田桂 二〇一九年二月十三日 书记员  张佳婷