湖南省攸县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0223民初13158号 原告：尹新平，男，1963年4月7日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。 委托诉讼代理人：陈志洪，湖南地博律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：贺长元，男，1962年7月17日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。 委托诉讼代理人：贺金元，男，1949年1月14日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，系贺长元堂兄，代理权限：特别授权。 被告：贺开云，女，1962年9月21日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。 被告：皮祖庆，男，1962年4月26日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。 原告尹新平与被告贺长元、贺开云、皮祖庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案受理后，依法适用普通程序于2018年11月12日、2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告尹新平的委托诉讼代理人陈志洪、被告贺长元的委托诉讼代理人贺金元两次均到庭参加诉讼，原告尹新平参加了第二次庭审，被告贺开云、皮祖庆经本院送达应诉法律文书及开庭传票仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了此案。本案现已审理终结。 原告尹新平向本院提出诉讼请求：1、解除2011年10月22日原告尹新平与被告贺长元、贺开云签订的房屋买卖合同；2、判令被告贺长元、贺开云退还原告购房款50万元及违约金（违约金以50万元为基数按月利率20‰从2011年10月26日起支付至实际还款之日止）；3、判令被告皮祖庆对上述还款责任承担连带偿还责任。事实与理由：2011年10月22日，原告尹新平与被告贺长元、贺开云签订房屋买卖合同，合同第一条约定，被告贺长元、贺开云将位于的房屋卖给原告；合同第二条约定，房屋价款为50万元；合同第五条约定，甲方在规定时间内不能交付已出售的房屋或在产权过户之前要求终止买卖的，应当退回乙方所付的全部购房款，既不能按时交房，又未退房款，每拖延一天，甲方支付购房款百分之五违约金给乙方，直至本合同终止。合同签订后，被告皮祖庆出具承诺书，承诺对退回房款承担连带担保责任。2011年10月26日，原告向被告贺长元、贺开云支付了50万元购房款，被告贺长元出具了收条。后原告多次要求被告履行房屋交付及过户登记未果。2017年，原告得知被告贺长元、贺开云将出售给原告的房屋在中国邮政储蓄银行股份有限攸县支行办理抵押贷款，该房屋已被攸县人民法院依法执行。现原、被告之间的合同无法继续履行，依据合同法的有关规定，特诉至法院，望依法判决。 原告尹新平为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1、公证书复印件1份，拟证明2011年10月25日公证的原被告之间的房屋买卖合同，该合同是经过攸县公证处公证的，该买卖合同合法有效，双方约定的购房款为50万元，被告为交付房屋，按合同应当承担违约责任的情况； 2、土地使用权证、房产证复印件1份，拟证明被告贺长元将土地使用权证、房产证交付给原告的事实； 3、收条1份，拟证明贺长元收到原告尹新平的购房款50万元的事实； 4、承诺书1份，拟证明原被告双方的合同如不能履行，皮祖庆就退回房款承担连带担保责任的情况； 5、攸县人民法院执行裁定书及协助执行通知书各1份，拟证明2015年本案涉案房屋已经抵押给了中国邮政银行攸县支行，该房屋被查封，原被告的房屋买卖合同无法履行的事实； 6、微信聊天截图1份，拟证明本案原告一直在向被告主张权利的事实； 7、证人文某、郭某出庭作证的证言，拟证明原告尹新平每年都找过被告索要房款，本案原告多次主张权利，诉讼时效未中断的事实； 8、长沙银行个人明细对账单1份，拟证明原告已经按照合同约定向被告贺长元支付了购房款50万元，该款项是根据贺长元及担保人的要求支付到第三人账户上的。 被告贺长元辩称，原告尹新平未交付钱给贺长元，贺长元是被王桂华和周爱和给骗了，所以才把房子抵押给皮祖庆的鸿运投资担保公司向银行贷款。 被告贺长元未向本院提交证据。 被告贺开云、皮祖庆既未答辩，也未向本院提供证据。 本院组织了原、被告进行质证，被告贺长元的质证意见如下：对证据1、7无异议；对证据2有异议，当时原告承诺签订合同之后三个月内支付房款，后来原告没有兑现，证据2中的房产证和土地使用权证已经在2015年被登报声明作废了；对证据3有异议，签名是贺长元签的，但收条的内容不是贺长元写的，原告应当提供转账记录；对证据4，皮祖庆的承诺书并没有用，皮祖庆说话不守信用；对证据5的真实性无异议；对证据6不知情；对证据8，支付房款的过程确实与证据8一致，但贺长元并没有经手这50万元。 本院对本案的证据的做如下分析认证：原告提供的证据1、2、5，具备真实性、合法性、关联性，且被告贺长元对其真实性并无异议，本院予以认定；证据3、8，与证据1相互印证，与本案具备关联性，能够证明原告按照被告贺长元的指示向第三人账户支付50万元购房款的事实，本院予以认定；证据4，具备证据有效要件，且与本案具备关联性，本院予以认定；证据6，原告未向本院提供原始载体以供核对，且该微信记录无法证实对方微信账号的使用者系本案被告，本院不予认定；证据7，可以证实原告向被告主张权利的事实，且被告贺长元不持异议，本院予以认定。 经审理查明：2011年10月22日，被告贺长元、贺开云与原告尹新平签订《买卖合同》约定，“甲方：姓名贺长元……姓名贺开云……乙方：尹新平甲方因急需资金，自愿将其所有的财产出卖（转让），乙方同意出资购买（受让）。为此,经双方协商一致，特达成买卖合同条款如下：一、甲方将下列财产卖于乙方：（一）房产（与房屋配套的土地使用权同时转让给乙方）：位于攸县，房屋的建筑面积为172平方米，房屋产权证号为攸字××；土地使用面积为49.3平方米，国有土地使用权证号为攸国用（2002）字第30／10908。（二）其他：无。二、上述财产作价人民币伍拾万元整（小写50万元），乙方于本合同生效之日起1至5天内一次性付清购买款（以收到购房款日期为准）。甲方在本合同生效之日将上述财产相应的产权登记证件交付乙方，双方约定2012年3月22日，甲方将上述出卖房屋交付给乙方，双方办理书面交付手续。如甲方不能按约定的时间将出让的房屋交付乙方使用，甲方书面申请，经乙方同意，可以延期交付房屋，具体由甲、乙双方另行办理书面手续。交付期满后的第二个工作日可办理产权过户手续，过户税费由甲方负责。……五、甲方在规定时间内不能交付已出售的房屋或在产权过户之前要求终止买卖的，应当退回乙方所付的全部购买款，退回了乙方所付的全部购买款的本合同终止；既不能按时交房又未退还乙方购房款的，每拖延一天，甲方支付购房款日千分之五的违约金给乙方，直至本合同终止。……甲方：贺长元贺开云乙方：尹新平2011年10月22日”。同日，被告皮祖庆向原告尹新平出具承诺书，“贺长元与尹新平签具了壹份伍拾万元房屋购买合同。本人承诺：如贺长元在约定时间内未退回尹新平购房款，本人负责连带担保责任。承诺人：皮祖庆2011.10.22”。签订合同后，被告贺长元将攸县房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证交付给原告尹新平。2011年10月26日，被告贺长元向原告出具了收条，收条载明：“今收到尹新平购房款共伍拾万元整。是实。收款人：贺长元2011年10月26日”。2011年10月28日，原告尹新平根据被告贺长元的指示将50万元购房款支付至陈光伟的账户上。 2012年12月17日，被告贺长元、贺开云以前述房屋作为担保向中国邮政储蓄银行股份有限公司攸县支行借款。因被告贺长元、贺开云未能按约定向中国邮政储蓄银行股份有限公司攸县支行偿还借款，中国邮政储蓄银行股份有限公司攸县支行向本院起诉，并依据生效裁判文书向本院申请执行。2016年11月29日，本院以（2015）攸法执字第1604号之一执行裁定书查封了被告贺长元、贺开云所有的位于攸县的房屋。原告尹新平要求被告贺长元、贺开云交付房屋、要求被告皮祖庆承担担保责任未果。原告为维护其合法权益，故诉至本院。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《买卖合同》系原告尹新平与被告贺长元、贺开云的真实意思表示，合同当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。依据合同约定，被告贺长元、贺开云应在2012年3月22日将涉案房屋交付原告尹新平使用，并在交付期满后的第二个工作日为尹新平办理产权过户手续。被告贺长元、贺开云未在约定的期限内交付房屋、办理产权过户手续，系违约。被告贺长元在签订房屋买卖合同之后在涉案房屋上设立了抵押，该房屋现已被攸县人民法院查封，原告尹新平与被告贺长元、贺开云之间的《买卖合同》无法继续履行。原告请求解除原告尹新平与被告贺长元、贺开云之间的《买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，本院予以支持。 对于违约金如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。依据合同约定，被告贺长元、贺开云应退还原告尹新平50万元购房款，并按日千分之五支付违约金。最高人民法院《关于适用若干问题解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。就本案而言，原、被告约定的违约金约定明显过高，且原告并未提供证据证明其因被告违约所遭受的损失情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院将违约金计算标准酌情调整为按日万分之五计算。对于违约金起算日期，应从合同约定的交付期满之日起计算，即从2012年3月23日起计算。故本案的违约金应以50万元为基数按日万分之五从2012年3月23日起计算至全部付清之日止。 对于被告皮祖庆应否承担担保责任的问题。被告皮祖庆承诺对被告贺长元未在约定时间内退回购房款承担连带担保责任，故本案的保证方式为连带责任保证。原告与皮祖庆未对保证范围、保证期间进行约定，故依据《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十五条的规定，本案的保证范围包括主债务及违约金等，保证期间为6个月。现被告贺长元未履行退还购房款的义务，且原告尹新平在保证期间内多次要求被告皮祖庆履行保证责任，故被告皮祖庆应对被告贺长元应返还50万元购房款及支付违约金的债务承担连带责任。 综上，原告尹新平与被告贺长元、贺开云于2011年10月22日签订的《买卖合同》应予解除；被告贺长元、贺开云应退还原告尹新平购房款50万元并支付违约金，违约金按日万分之五从2012年3月23日起计算至全部付清之日止，由被告皮祖庆对退还购房款50万元及支付违约金的义务承担连带责任。被告贺开云、皮祖庆经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审判。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告尹新平与被告贺长元、贺开云于2011年10月22日签订的《买卖合同》； 二、由被告贺长元、贺开云在本判决生效之日起十日内退还原告尹新平购房款50万元，并以50万元为基数按日万分之五从2012年3月23日起支付违约金至全部付清之日止； 三、由被告皮祖庆对上述第二项内容承担连带责任； 四、驳回原告尹新平其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费8800元，由被告贺长元、贺开云、皮祖庆承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 审 判 长  付 斌 人民陪审员  刘理明 人民陪审员  刘爱斌 二〇一九年二月二十六日 法官助理肖约晨 书记员李君 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国担保法》 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第二十五条一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。