广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初1998号原告：广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇南埔村海伦堡大道5号，统一社会信用代码914401837994231777。负责人：陈春明，该分公司总经理。委托代理人：陈佳欣，该公司员工。委托代理人：朱炳洪，该公司员工。被告：冯枫，男，1965年11月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：王卫红，女，1968年8月27日出生，汉族，住北京市海淀区。原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司诉被告冯枫、王卫红物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司的委托代理人陈佳欣、朱炳洪、被告冯枫到庭参加诉讼，被告王卫红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2009年12月起暂至2017年10月的管理费12911.04元；代收水费3437.49元；代收污水处理费207.9元；代收电费21084.43元；（上述欠费均从2009年12月至2017年10月）；上述欠费的违约金126986.83元（违约金截止至2017年10月13日，每天按未缴金额的0.1%计算，自逾期之日起计算至实际付清之日止），欠费共计164627.69元。2、承担本案的全部诉讼费。事实与理由：被告与广州市海伦堡房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于广州市增城区新塘镇南埔村海伦堡大道2号的海伦堡花园21座103房，原告（原名称为广州中颐物业有限公司增城分公司）于2012年9月16日与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会签订了《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同》，由业委会聘请原告对涉案的新塘镇海伦堡花园实施物业服务，双方约定了多层住宅1-11幢，32-35幢1元/平方米/月，电梯住宅12-31幢，36-38幢1.2/平方米/月，电梯住宅39-56幢l.6/平方米/月，电梯住宅57-81幢1.8/平方米/月。被告所购房屋的建筑面积111.8平方米，每月的物业管理费为134.16元。根据服务合同第六章违约责任第二十六条的约定，业主（被告）未能按时足额缴纳物业管理费，应按每日0.l%的标准向原告支付违约金。原告依约履行了物业管理等相关义务，但被告却在2009年12月之后却未能依约缴付管理费、水电费等，期间原告一直通过多种方式催收，未果。现为维护原告的合法权益，故具状起诉，盼法院判允所请！被告冯枫答辩称：一、不同意原告的诉讼请求：我是海伦堡花园九号楼21座103房的业主，于2006年11月23日收楼，并于当日与广州市方景物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》，一直如约按月支付物业服务等费用。自2009年11月发现厨房内门框渗水后，我立即报告物业服务部门，当即有物业服务部门的人员上门查看，但未能说明原因，此后，由于主卧卫生间和厨房分别不断出现地漏反水，致使厨房门框、厅、主卧及两个房间的家具被浸泡，在我家人发现后，是我自己采取措施，将楼主管道的排水管（位于地下停车场）清淤口拧开，避免了因整个大楼排水不畅对我房屋的损害，但物业服务部门一直没有针对我家上述反水情况，采取积极的态度和措施予以解决。由于物业服务部门的消极服务，对我们住户的侵害不作出具体的解决方案，为此，我们双方在沟通如何解决，然而最后的解决办法是物业服务部门方口头提出赔偿我方2000元，但修复工作一直未做。此期间，我住房三次被盗，我分别于2013年1月29日和9月18日向辖区沙村公安派出所报案，也向物业服务部门提出房屋修缮的问题，物业服务部门收取了我的图像资料，事后仍未能得到处理结果。由于物业服务部门的过错，导致我住房至今存在此问题未能解决。我方本着有问题应解决的方法耐心等待着解决的方案，同时，天天担心家居安全，忍受客厅阳台及房间窗下臭水坑散发的臭气，因此，因物业服务不善，导致我方的损失应予以修复、排除及补偿，以保障公民的居住安全，安乐，保护我方的合法权利，希望法院采纳并支持我方的意见。二、原告不是适格的诉讼主体。我方从未与原告签订任何物业服务协议或合同，故对原告的主体资格存在置疑。对原告是否合法取得该小区物业服务资格，无法确认。由于原告是否适格的服务主体，且原物业服务部门没有按双方合同约定履行职责，对因质量问题导致房屋反水的状况至今未能解决，我也不知该向何部门反映和支付服务费用。三、对服务费用和违约金的支付时效、计付标准的意见。1、该小区物业服务部门没有履行合同，不按约定提供服务，提供的服务存在瑕疵，按合同对等原则，不违约的一方无需支付违约方的服务费用。如果法院认为我方应向原告支付服务费的，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告主张保护民事权利的诉讼时效期间为三年，我只应支付三年期内的服务费用。2、由于物业服务存在瑕疵，故不同意计付逾期缴纳服务费用的违约金。就算需要支付，根据违约金不得超过本金的原则，只同意按三年所欠服务费用的金额计付。被告王卫红未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩及证据。经审理查明：2012年9月16日，广州中颐物业管理有限公司增城分公司（乙方）与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会（甲方）签订《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2012-2015》，该合同约定，物业服务期限为3年，自2012年9月16日至2015年9月15日；2015年11月10日，原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司（乙方）与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会（甲方）签订《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2015-2017》，该合同约定，物业服务期限为2年，自2015年11月10日至2017年11月9日。上述两份合同均约定，乙方为位于新塘水南村××大道××城市新塘镇海伦堡花园提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中1-11幢、32-35幢按1元/平方米/月缴纳；12-31幢、36-38幢按1.2元/平方米/月缴纳；39-56幢按照l.6元/平方米/月缴纳；57-81幢按照1.8元/平方米/月缴纳等。业主违反上述约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日1‰的标准向乙方支付违约金。同时约定，物业服务费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域内清洁卫生费用；4、物业管理区域内绿化养护费用；5、物业管理区域内秩序维护费用；6、办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；10、物业服务企业的利润。还约定，乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。该合同还就其他事项进行了约定。位于广州市增城区新塘镇南埔村海伦堡大道2号21幢首层103房的房产（建筑面积为111.88平方米）自2008年4月15日起至今登记在两被告名下，且属于上述两份合同项下的服务区域。该房产的物业服务费为134.26元/月（111.88㎡×1.2元/月），当月的物业服务费的缴纳时间为当月底。2009年12月至2017年10月期间，两被告未向原告支付上述房产的物业服务费，且至今两被告亦未支付上述期间的物业服务费。广州中颐物业管理有限公司增城分公司委托广东仲衡律师所向被告冯枫发送《律师函》，要求被告冯枫缴纳2009年12月至2013年8月的物业管理费以及截止2013年8月27日的违约金共计55837.30元。该律师函载明的出具时间为2013年，但未显示具体的月份及日期。两被告至今尚拖欠原告2009年12月至2017年10月期间代收水费3437.49元、代收污水处理费207.9元、2009年12月至2016年7月期间的代收电费21084.43元。另，被告冯枫认为原告主张的服务费用已经超过诉讼时效，只同意支付三年的服务费用。同时，认为违约金不得超过本金。被告冯枫陈述因原告对其名下的房产未尽维修义务，且其家中三次被盗，原告应予以修复、排除及补偿。原告陈述其每个月均有向两被告催缴拖欠费用。被告冯枫提交了录音材料，其中一份即载明时间为2017年12月13日的录音材料反映原告向被告催缴管理费，被告冯枫同意缴纳拖欠的全部的管理费，但需要原告解决房产维修问题。原告对上述录音材料的三性不予认可。两被告于1994年5月11日登记结婚。广州中颐物业管理有限公司于2013年12月26日变更为广州海伦堡物业管理有限公司。另，庭后两被告向本院提交对原告证据的质证意见，同时明确电费从2015年1月起计至2016年6月止，从2016年8月起由两被告自行缴纳电费。庭后原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司向本院提交《说明》两份，一份内容为：被告冯枫家自用电表于2016年8月移交供电局直抄直收，原告追讨为2009年12月至2016年7月的代收电费；另一份内容为：我司起诉广州海伦堡花园21座103冯枫（案号1998）拖欠物业管理费一案，其管理费按134.16元/月计算（111.8㎡×1.2元/月）。违约金以此为基数×所欠天数×天计算。如开庭笔录不一致以此说明为准。本院认为：广州中颐物业管理有限公司增城分公司与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会签订的《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2012-2015》、以及原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会签订的《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2015-2017》系双方在平等自愿基础上真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗，故该合同依法成立、有效。同时，因业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，因涉案房产登记在两被告名下，故在无相反证据证明的情况下，两被告显然系增城市新塘镇海伦堡花园小区内的业主，故上述合同依法对包含两被告在内的小区全体业主均有约束力。同时，因原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司系广州中颐物业管理有限公司增城分公司依法变更而来，故广州中颐物业管理有限公司增城分公司所享有的权利及承担的义务均依法由原告继受。因此，原告就有权以自身名义向被告主张《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2012-2015》中的权利。综上，原告可以向两被告主张《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2012-2015》、《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2015-2017》中的权利。虽然原告对被告冯枫提交的载明时间为2017年12月13日的录音材料不予认可，但是并无提供证据证实上述录音材料与客观事实不符，为此，对于被告冯枫提交的载明时间为2017年12月13日的录音材料，本院予以采信。虽然被告在该录音中要求原告维修房产，但是原告并无此合同义务，且被告亦无证据证实其主张的房产问题系原告的行为造成，故被告要求原告维修房产并不符合合同约定，亦不符合法律规定，显然被告不能以原告维修房产作为其缴纳管理费的条件。因被告已经在2017年12月13日同意缴纳全部的管理费，而其主张的缴纳管理费的条件又不符合法律规定，不能产生不缴纳管理费的后果，故可视为被告于2017年12月13日向原告明确表示缴纳全部管理费，现原告提起本案诉讼的时间为2018年3月13日，并未超过诉讼时效，为此，被告关于涉案服务费用已经超过诉讼时效的抗辩理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。根据涉案合同约定，两被告需按134.26元/月的标准按月向原告支付物业服务费，但原告主张按134.16元/月的标准计收的行为，属于对自身全权利的合法处分，本院予以准许。现两被告至今未向原告支付2009年12月至2017年10月期间的物业服务费共计12745.2元（134.16元×95月）的行为，已经构成违约，依法应当承担违约责任，为此，原告要求两被告支付2009年12月至2017年10月期间的物业服务费12745.2元及违约金的诉讼请求，符合约定及法律规定，本院予以支持。关于违约金，因现原告并无证据证明书面催缴的通知到达被告的具体时间，为此，结合本院采信的录音材料，对于原告主张的违约金起算时间，本院酌定从2018年1月1日起计算，故被告需以每月拖欠的物业服务费即134.16元/月为基数按照1‰/日的标准自2018年1月1日起至付清款日止向原告支付违约金，每月违约金以当月拖欠的物业服务费为限。对于原告主张的超过上述部分的物业服务费及违约金，本院不予支持。原告主张两被告应向原告支付2009年12月至2017年10月期间代收水费3437.49元、代收污水处理费207.9元、2009年12月至2016年7月期间的代收电费21084.43元，并提供了票据，且原告主张的金额亦在合理范围之内，为此，对于原告要求两被告支付2009年12月至2017年10月期间代收水费3437.49元、代收污水处理费207.9元、2009年12月至2016年7月期间的代收电费21084.43元的诉讼请求，本院予以支持。违约金的主张应以合同约定为前提，而涉案合同仅就物业服务费约定了违约金，而通过合同关于物业服务费的用途可知，代收水费、代收污水处理费、代收电费显然不属于物业服务费，故物业服务费的违约金条款不适用于代收水费、代收污水处理费、代收电费；现涉案合同并无关于逾期支付代收水费、代收污水处理费、代收电费的违约责任的约定，为此，原告要求被告支付代收水费、代收污水处理费、代收电费的违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。被告关于原告服务不善应予以修复、排除及补偿的主张，应当以诉的形式提出，但在本案中，被告并未提出反诉，为此，对于被告的上述主张，本院不予处理，被告可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第十二条第四款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告冯枫、王红卫于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司支付2009年12月至2017年10月期间的物业服务费12745.2元及违约金（违约金以每月拖欠的物业服务费134.16元为基数按照1‰/日的标准自2018年1月1日起计付至付清款日止，每月违约金以当月拖欠的物业服务费134.16元为限）；二、被告冯枫、王红卫于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司支付2009年12月至2017年10月期间代收水费3437.49元、代收污水处理费207.9元、2009年12月至2017年7月期间代收电费21084.43元；三、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3592.60元，由原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司负担2766.30元，被告冯枫、王红卫负担826.30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长  李月梅人民陪审员  曾翠玲人民陪审员  黎灿锋二〇一九年二月十四日书 记 员  潘玉翠附本判决相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。