湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2385号上诉人（原审被告）：贺荣，男，1974年2月16日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：郑鹏，湖北楚星律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审原告）：向明会，女，1976年1月5日出生，汉族，无业，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：陈宏贤，湖北瀛沧律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：陆璐，湖北瀛沧律师事务所实习律师。特别授权代理。上诉人贺荣因与被上诉人向明会合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初1372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人贺荣及委托诉讼代理人郑鹏，被上诉人向明会及委托诉讼代理人陈宏贤、陆璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺荣上诉请求：一、请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判驳回向明会的诉讼请求。二、判令向明会承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人在和被上诉人签订转让协议时将《营业执照》、《特种行业许可证》、《消防安全检查合格证》一并交给了被上诉人，上诉人在和被上诉人签订转让协议后，也与房东签订了《房屋租赁合同》，被上诉人在签订《房屋租赁合同》时也知道房屋产权面积，被上诉人在签约时并未提出异议。该证件上的面积与房屋产权面积不一致不影响其正常经营，一审法院认定上诉人应承担一定责任是错误的。2、—审法院认定上诉人隐瞒旅馆实际经营状况缺乏事实依据。被上诉人作为一个完全民事行为能力人，其承接本旅馆是经过多次考察、慎重考虑后才决定承接的，上诉人并未向其隐瞒经营实情。被上诉人经营不善，造成亏损是自身原因造成的，其承接旅馆后不是自己亲自经营，而是委派他人经营，经营期间客人多次向上诉人反应店员在店内大声放音乐，严重影响客人休息。被上诉人管理不善，经营不善，当然会出现亏损，该商业风险应当由被上诉人承担。二、一审法院直接判决解除旅馆转让协议没有任何法律依据。一审法院在判决中认定双方签订的旅馆转让协议合法有效。根据《合同法》规定，合同解除有法定解除、约定解除、协商解除三种情形。根据一审法院查明的事实，被上诉人不存在法定解除的情形，双方在协议中更未约定合同解除的条件，一审法院却既引用了《合同法》法定解除的条款，又引用了约定解除的条款，同时又认定不符合法定解除的理由，上诉人不明白一审法院判决解除合同的法律依据到底是哪一条。被上诉人支付的1万元定金是为其履行支付剩余转让费的履约定金，被上诉人在签约后已支付剩余转让费，该定金已转为转让费，被上诉人的合同义务已履行完毕，不存在将该1万元还认定为履约定金一说，该定金条款更不是被上诉人解除合同的条件。三、被上诉人和上诉人签订旅馆转让协议，上诉人即与房东解除了原租赁合同，现法院判决解除了上诉人和被上诉人的旅馆转让协议，上诉人无法与房东之间恢复原租赁合同，这必将给上诉人造成了严重损失，因此被上诉人解除转让协议给上诉人造成的各项损失应予以赔偿。同时，被上诉人在签订转让合同后经营了一段时间，一审法院既然判决解除合同就应当对被上诉人经营期间产生的收益一并处理。此外，因被上诉人经营管理不善，造成该旅馆客源流失，一审法院判决解除协议后上诉人无法恢复转让前的正常经营，被上诉人应当赔偿相应损失。综上所述，一审法院的判决有失鼓励交易、倡导诚信的法律指引效果，请求二审法院支持上诉人请求。向明会辩称，一、一审认定事实清楚。双方在《旅馆转让协议》签订时，上诉人向答辩人隐瞒了旅馆的经营面积与房产证面积不符、消防安全验收合格面积远远小于经营面积等情形，并且夸大旅馆盈利情形，上诉人应承担一定的责任。主要体现在两个方面：1、上诉人隐瞒了经营场所的真实情况。上诉人在58同城发布的信息称其转让的面积是600平米，签订合同时上诉人声称其转让的旅馆面积是453平米，但后来被上诉人发现建筑面积实际只有373.51平米，且只有293平米的面积取得了消防安全检查合格证，这意味着上诉人转让的旅馆有很大部分面积尚未取得消防安全检查合格证，不能用于经营，这对答辩人经营旅馆是极大的消防安全隐患，同时也面临着被行政处罚的风险。2、上诉人夸大旅馆的经营收入，误导答辩人。通过答辩人提交的其与上诉人贺荣的录音录像可知，上诉人在转让旅馆前向答辩人陈述旅馆每天现金收入200元至300元，每月除去房租等开支，收入在一万元左右。但答辩人从事试营业几天发现，每天收入只有70元至80元，这与上诉人的陈述完全不符合。答辩人是基于上诉人的蒙骗与误导才签订合同。在录音录像中上诉人说“你快点签字，我好脱手走人”，这充分说明上诉人明知旅馆经营不佳，急于脱手，故意对经营收入作虚假陈述，误导答辩人。而上诉人主张试营业期间造成亏损是因为答辩人自身原因，没有证据证明。二、一审法院适用法律正确。根据《旅馆转让协议》第五条约定“转让协议签订后，乙方（向明会）不得反悔违约，否则甲方（贺荣）收取乙方的定金不退，甲方有权收回旅馆经营权，签订的协议自动作废，乙方自动退出，旅馆归甲方所有。”该约定实际是双方约定的解除条件，答辩人可以以损失定金为代价来行使解除权，而无关定金是否转化为转让费等性质。三、上诉人认为答辩人解除转让协议给上诉人造成的各项损失应予赔偿，没有事实依据和法律依据，且上诉人未在一审时提出反诉。从双方签订合同起一直到一审开庭，旅馆一直都由上诉人自己经营，是盈利还是亏损都与答辩人没有任何关系。四、答辩人家庭经济状况不好，女儿患有癫痫病，发病频率高，现在学校已明确要求家庭陪读。答辩人已经无法履行合同，从解决问题和矛盾的角度出发，法院也应判令解除合同。综上，一审法院从解决问题和矛盾的角度出发，判决合情、合理、合法，请二审依法维持。向明会向一审法院起诉请求：1．判令解除向明会与贺荣签订的《旅馆转让协议》；2．判令贺荣退还转让款7万元（包含1万元定金）、押金2万元；3．本案诉讼费用由贺荣承担。一审法院认定事实，2019年3月18日，向明会与贺荣签订《旅馆转让协议》一份，约定贺荣（甲方）将自己经营管理的恒馨假日旅馆转让给向明会（乙方）经营。该协议约定：“一、甲方协助乙方把各种证件变更到乙方名下并协助乙方与房东签订合同。二、水电、宽带各种费用按实际计算。三、转让费7万元，甲方已交房租2万元，房东押金2万元。四、……。五、乙方在房东签订合同前向甲方支付定金10000元，剩余款项在乙方与房东签订合同后一次性支付给甲方。”该合同同时还对双方权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，向明会依照合同约定共向贺荣支付转让款7万元（含定金1万元）、押金2万元（交付给房东）。向明会并对租赁旅馆现状进行了查看和试运营。在此期间，向明会在与贺荣办理消防手续时发现，其转让的旅馆经营场所与合同约定不同，贺荣转让的旅馆的经营面积为453平方米，但办理消防安全检查合格证上的面积只有293.5平方米，即旅馆有部分面积尚未取得消防安全检查合格证。同时，向明会发现贺荣转让旅馆时向其陈述告知的情况不一致，试营业期间就处于亏损状态，遂向贺荣提出解除合同，贺荣不予认可。后经双方协商无果，向明会遂于2019年5月8日诉至法院，请求法院判如其请。一审法院另查明：1．宜昌市西陵区隆康路1号恒馨假日旅馆建筑面积293.51平方米，经营面积453平方米。2017年7月24日，宜昌市西陵区公安消防大队向该旅馆颁发的消防安全检查合格证的面积为293.5平方米。2．一审庭审时，向明会表示不履行合同，愿意以损失定金10000元为代价来行使合同解除权，贺荣不同意上述调解意见。一审法院还查明，向明会与王树琴、李双荣房屋租赁合同纠纷一案，宜昌市西陵区人民法院于2019年6月14日作出【2019】鄂05**民初1667号民事判决书，判决：一、解除向明会与王树琴、李双荣签订的《房屋租赁合同》。二、王树琴、李双荣向向明会返还租金40000元，履约保证金20000元归王树琴、李双荣所有。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。向明会与贺荣签订的《旅馆转让协议》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。向明会根据合同的约定，如期履行了交付定金和旅馆转让款义务。向明会在试营运期间，由于贺荣转让的旅馆场所办理消防安全检查合格证上的面积与实际经营面积不符，且隐瞒了旅馆盈利状况，贺荣应承担一定的责任。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条“有其他违约行为致使不能实现合同目的的”之规定，向明会享有法定解除权。现向明会根据自身家庭状况，明确表示不履行合同，请求解除合同，法院从解决问题和矛盾的角度出发，依法准许。贺荣请求继续履行合同，法院不予支持。但向明会在签订《旅馆转让协议》前，已对旅馆现状进行了查看和考察，对经营旅馆的风险应予评估，故向明会诉请的上述事由还不足构成合法解除合同的理由，故向明会亦应承担一定的责任。根据合同法第九十三条的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因双方已在合同中约定了履约定金，向明会愿意以损失定金为代价来行使解除权，法院予以尊重。据此一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除向明会与贺荣签订的《旅馆转让协议》。二、贺荣向向明会退还旅馆转让款60000元，履约定金10000元归贺荣所有。三、驳回向明会的其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决书生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1025元（减半收取），由向明会负担。本院二审期间，向明会举证家校共同管理责任书一份，拟证明向明会女儿患有疾病，学校要求家长陪读，向明会具有现时无法履行合同的困难。贺荣质证称该证据与本案无关，向明会女儿在双方协议签订前就患癫痫病。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，向明会与贺荣签订《旅馆转让协议》后，向明会将旅馆短暂经营10天左右就又交付回了贺荣，由贺荣继续经营该旅馆。贺荣接回旅馆的行为实为转让的旅馆经营权又转回了贺荣，向明会请求解除其与贺荣签订的《旅馆转让协议》，一审法院予以支持并无不当。贺荣一审二审中未提交证据证明其因《旅馆转让协议》解除遭受的实际损失是多少，鉴于向明会对旅馆仅短暂经营10天左右，每日营业额不足百元，一审判令履约定金10000元归贺荣所有应可补偿贺荣。一审法院从解决问题和矛盾的角度出发，判决结果妥当，本院予以维持。综上所述，上诉人贺荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人贺荣负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 肖小月二〇一九年十一月六日书记员 余 丹