广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初16013号原告：郭惠玲，女，1953年4月16日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：广州爱社区酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区东风西路132-2号505房。法定代表人：黄灏。委托代理人：麦佳耀，广东诺臣律师事务所律师。原告郭惠玲诉被告广州爱社区酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭惠玲及被告委托代理人麦佳耀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年3月14日双方签订了房屋租赁经营合同，被告单方严重违约造成原告重大损失。被告不按装修标准清单装修，且拖欠租金。根据合同第八条，被告赔偿原告两个月租金作为违约金，退回原告交付的3万元软装费以及清偿被告使用房屋期间产生的水电费、管理费等费用。故起诉请求判令：1、被告退还3万元软装费；2、被告赔偿给原告的两个月租金作为违约金7134元；3、被告退还租赁期间所使用的全部水电费和物管费等费用共计1021.82元；4、要求被告支付2018年6月15日至2018年7月15日的租金3567元；5、要求被告支付押金3567元。被告辩称：一、被告公司实际由韩静控制，黄灏仅仅是挂名股东及法定代表人。公司运营期间，合同履行期间，被告的证照、印件、银行账户、财务账册等一切事务皆由韩静实际控制，至今被告的财务账册、银行账号等事务仍被韩静控制。原告的装修款实际上是汇到了光大银行韩静的账户，只是收据上盖了由韩静控制的被告的财务章。原告财务的流程从未经过被告的合规审批程序，装修款实际由韩静个人收取并支配，被告保留追究韩静个人法律责任的权利；二、软装费实际根据《家俬家电代购委托书》产生，与本案属于不同法律关系，不应在本案中处理。原、被告双方通过协议方式解除合同，被告无需支付违约金。水电、空调、物业费没有合法发票，被告不同意支付；三、双方协议解除的日期是2018年7月2日，此时没有达到原告可以按照合同解除合同的条件，双方是协议解除，不存在被告违约以及承担违约责任的情形，同时，合同解除后原告应自行接受物业，即使是被告需要支付租金，应扣除90天免租期，并计租至7月2日，才是被告需要实际支付的租金期间。经审理查明：2018年3月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁经营合同》，约定甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁有关事宜达成协议如下：房屋基本情况：房屋坐落于广州市海珠区逸景路238号5楼144房，建筑面积34.23平方米;房屋租赁期自双方签署《房屋租赁交接书》当天起至2028年3月14日止，共计10年；甲方应于签署《房屋租赁交接书》当天将房屋按约定条件交付给乙方（如因各种原因导致物业延迟交付的，租期相应顺延）。甲方同意乙方按照《家俬家电配置清单》中约定的配置标准将家俬家电配置到该房屋内，并签署《家俬家电代购委托书》；第一年和第二年租金标准：3567元，租赁第一年免租期为90天；乙方按照每季度为一期向甲方支付租金，乙方于每季度首月的15日前将该月租金一次性转账支付给甲方；乙方同意给予甲方押金为3567元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；甲方承担装修、整改费用、租赁物业所需的家俬家电购置费用；租赁期内的公共能源费，水电费等相关费用由乙方承担，并按月交给物管公司；乙方承担物业管理费；乙方不按照约定支付租金累计达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应向甲方支付两个月租金作为违约金；本合同生效后，双方对合同内容的变更或者补充应采取书面形式，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等法律效力；附件一：《家俬家电代购委托书》，附件二：《家私家电配置清单》，附件三：《交接书》；等。同日，双方签订《家俬家电代购委托书》，约定：乙方接受甲方委托，代甲方根据双方的《家俬家电配置清单》上的要求及规格购买家俬家电并配置到甲方物业地址，家俬家电配置费总额30000元；甲方在本合同签订时支付；购置费为固定价格，不受市场变动影响，乙方应在交楼后60天内，将代为购买的家俬家电配置到甲方的房屋内；本合同作为《房屋租赁合同》的附件，是《房屋租赁合同》不可分割的一部分；等。2018年3月14日，被告开具《收据》，内容为收到原告交来天雄广场V公寓5楼144号房软装费30000元。2018年7月2日，被告的法定代表人黄灏出具《协议解除》，载明：就涉案房屋租赁问题经过友好协商，达成一致协定，本公司与业主解除租赁合同并退还相应装修款项，该款项自签订本协议签订日起3个工作日内核算，并于7个工作日之内退还该笔款项。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、2018年7月9日与陈宇升签订的《通知解除合同书》；2、2018年9月7日加盖广州市天雄广场物业管理处公章的《收据》三张，载明收到5144房2018（1-7）管理费447元、空调费562.36元、水费4.86元、电费7.6元，三张《收据》费用总计1021.82元。被告的质证意见：证据1不予确认，被告没有陈宇升这个员工，也没有授权过陈宇升代表被告从事任何公司行为；证据2不是合法的发票，另外收据上写的是2018年1月至7月的费用，其在三月才收房，应扣除未接收时候的费用。诉讼中，原、被告确认：涉案房屋于2018年3月14日交付给被告；被告没有支付租金、押金给原告。原告表示其于2018年7月15日收回房屋，被告表示其不清楚收回房屋的时间，但原告应于7月3日去收回房屋。本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁经营合同》及《家俬家电代购委托书》是双方真实意思表示，并没有违反相关法律法规的规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。上述合同约定：租赁第一年免租期为90天，被告于每季度首月的15日前将该月租金一次性转账支付给原告；租赁期内的公共能源费，水电费等相关费用由被告承担，并按月交给物管公司；被告承担物业管理费；被告同意给予原告押金为3567元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给被告；被告不按照约定支付租金累计达30日的，原告有权单方解除合同，收回房屋；被告有第七条第四款约定的情形之一的，应向原告支付两个月租金作为违约金。后被告法定代表人于2018年7月2日出具了《协议解除》，载明：就涉案房屋租赁问题经过友好协商，达成一致协定，本公司与业主解除租赁合同并退还相应装修款项等。双方确认房屋于2018年3月14日交付，按照合同约定，免租期为物业交付之日起90天应至2018年6月12日，至2018年7月2日协议解除合同，说明双方已经协商一致同意解除合同，且该日也并未达到合同约定的逾期交租30天的单方解除权的条件，故原告要求被告支付两个月违约金的诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于押金，合同约定合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给被告。鉴于双方已经协议解除合同，故押金无需再向原告支付。关于租金，虽然被告于2018年7月2日签订《协议解除》，但被告并未与原告办理房屋交接手续，原告确认其于2018年7月15日自行收回房屋，故原告要求被告支付一个月的租金3567元有理，本院予以支持。至于涉案房屋产生的水电费、管理费等费用合计1021.82元，原告提供收据均显示为2018年1-7月，被告认为应扣除其未接收房屋时的费用有理，本院予以采纳。因收据中并未能明确每月的具体费用，故被告向原告支付的费用按照总费用除以总天数（1-7月共212天）再乘以实际使用房屋天数（3月14日至7月31日共140天）的方式计算为宜，故被告应向原告支付管理费295.2元、空调费371.4元、水电费8.2元，合计674.8元。关于原告要求被告退回软装费30000元。被告抗辩没有收到原告软装费，但有被告的收据为证，本院予以认定。被告认为其公司实际是被韩静控制，法定代表人黄灏仅仅是挂名的股东及法定代表人，此是韩静与黄灏公司内部的管理问题，依法不能对抗案外人，被告抗辩理由不充分，本院不予采纳。另，被告无法举证其已经对涉案房屋进行了软装配置，现双方之间租赁合同应予解除，被告应将收取的软装费30000元退回给原告。《家俬家电代购委托书》明确载明该合同作为《房屋租赁合同》的附件，是《房屋租赁合同》不可分割的一部分，故被告抗辩该软装费30000元与本案属于不同法律关系，不应在本案中处理的意见无理，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州爱社区酒店管理有限公司在本判决生效之日起10日内向原告郭惠玲退回软装费30000元；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付租金3567元；三、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付管理费295.2元、空调费371.4元、水电费8.2元，合计674.8元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1136.2元，由原告负担408.2元，被告负担728元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  张烈明人民陪审员  王君碧二〇一九年二月十八日书 记 员  郭世文吴越鸣