苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0509民初14720号 原告：苏州中南世纪城房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇笠泽路南侧大卖场西侧都士广场15层。 法定代表人：陈锦石。 委托代理人：莫兰兰，该公司员工。 被告：徐加征。 原告苏州中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）与被告徐加征商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案受理后，依法由审判员陆菊文适用简易程序，于2019年1月4日公开开庭进行审理。原告中南公司的委托代理人莫兰兰、被告徐加征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中南公司向本院提出的诉讼请求：1、解除原、被告于2014年1月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Y2014000443）；2、被告于合同解除后10日内腾退房屋，并协助原告办理网签备案注销手续；3、被告支付原告代为偿还的银行贷款926012.42元、律师费45814元、诉讼费11766元，共计983592.42元；4、被告支付违约金71389.76元；5、确认第3、4项诉讼请求中的金额，原告有权从应退房款中扣除；6、诉讼费、保全费用由被告承担。 事实和理由：2014年1月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2014000443），被告购买原告开发的吴江中南世纪城项目82幢2单元3305号房屋，房屋约定总价为1427795.2元。2014年1月15日，被告与邮政储蓄银行股份有限公司苏州市吴江区支行银行(以下简称邮储银行吴江支行)签订《个人购房借款及担保合同》，贷款数额99万元。原告于2016年4月8日将房屋交付给被告使用。《商品房买卖合同》协议约定：如买受人拖欠银行贷款累计达3个还款期以上，或致使银行要求买受人提前清偿全部贷款本息，在收到银行书面通知之日起，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，出卖人解除合同后，可将该商品房另行销售，买受人应按合同房价款的5%向甲方支付违约金。现由于被告多次逾期归还贷款，导致邮储银行吴江支行依据贷款合同约定，起诉解除贷款合同，要求一次性偿还贷款，并主张原告对贷款合同项下债务承担担保责任。法院判决原告承担共计987562.03元的责任。截止判决履行义务期限届满，被告仍未履行偿还义务，故原告依照判决内容，承担保证责任，并已履行完毕。 被告徐加征辩称：1、不同意解除购房合同；2、原、被告之间已经在协商，在春节前解决双方之间的经济纠纷。 经审理查明：2014年1月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，合同编号为Y2014000443。合同约定，被告购买原告开发的吴江中南世纪城82幢2单元3305号房屋，约定房屋总价为1427795元，付款方式为首付款437795元、按揭贷款99万元。该合同附件四为合同补充协议，补充协议第（三）条中约定：买受人以按揭贷款或公积金贷款方式支付房款的，若由出卖人承担还款担保责任的，双方特别约定在房屋产权证及他项权证办理完成之前，该套商品房的所有权归出卖人所有。如买受人未按约定的时间偿还贷款本息而导致银行向出卖人要求扣划相应款项时，买受人除应在出卖人被扣划之日起十日内偿还出卖人全部被扣款项外，每逾期一日还应向出卖人支付被扣划款项万分之五的违约金。如买受人拖欠银行贷款累计3个还款期以上，或致使银行要求买受人提前清偿全部贷款本息，在收到银行书面通知之日起，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，出卖人解除合同后，可将该商品另行销售，买受人应按合同房价款的5%向出卖人支付违约金，并放弃《商品房买卖合同》项下的一切权利，由出卖人单方办理备案注销手续。对于买受人已付的购房款，扣除代偿的贷款本息和向出卖人支付违约金及其他费用后如有余额，由出卖人据实返还，若不足应由买受人补足。合同签订后，被告已支付首付款437795元。 2014年1月15日，徐加征作为借款人及抵押人、袁盼盼作为共同借款人及抵押物共有人、中南公司作为保证人、邮储银行吴江支行作为贷款人，各方共同签订《个人购房借款及担保合同》，约定徐加征、袁盼盼向邮储银行吴江支行借款99万元，用于购买位于苏州市吴江区的房产。中南公司为该借款提供阶段性连带责任保证担保，即对借款合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2014年1月20日，邮储银行吴江支行向徐加征、袁盼盼发放99万元贷款。 被告购买的中南世纪城82幢2单元3305室房屋，原告已交付房屋，交付的标准为精装修房屋。 徐加征、袁盼盼未按约定履行还款义务，邮储银行吴江支行遂主张提前收回贷款。2018年4月10日，本院立案受理了邮储银行吴江支行起诉徐加征、袁盼盼、中南公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月21日作出如下判决：一、徐加征、袁盼盼于判决生效后十日内共同归还邮政银行吴江支行借款本金925265.5元，并偿付利息（含罚息及复利）2033.91元（截至2018年5月7日）及自2018年5月8日起至实际清偿之日止的欠息（按合同约定计算）；二、徐加征、袁盼盼于判决生效后十日内共同赔偿邮政银行吴江支行律师费损失45814元；三、中南公司对徐加征、袁盼盼的上述第一、二项义务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。案件受理费减半收取6766元、保全费5000元，合计11766元，由徐加征、袁盼盼、中南公司共同负担，并于判决生效后十日内直接给付邮政银行吴江支行。后徐加征不服该判决提出上诉，苏州市中级人民法院于2018年8月24日作出驳回起诉、维持原判的二审判决。 2018年10月18日，原告中南公司向邮储银行吴江支行代偿了借款本金918982.25元、各项利息7030.17元、律师费45814元，并支付了诉讼费11766元。 另查明：本案诉状副本送达之日为2018年12月5日。 以上事实，有《商品房买卖合同》、（2018）苏05民终6203号民事判决书、代偿证明书以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立并有效。原告中南公司为被告徐加征向邮储银行吴江支行的按揭贷款提供了阶段性保证责任，因徐加征未按约归还贷款，致使邮储银行吴江支行向本院提起诉讼，原告中南公司依约承担了保证责任，并代偿了借款本息、律师费、诉讼费等债务。依据原、被告在《商品房买卖合同》中的约定，原告有权解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现原告通过诉讼方式主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，本案诉状副本于2018年12月5日送达被告，故原、被告签订的《商品房买卖合同》于2018年12月5日解除。 合同解除后，被告应当向原告腾退并返还中南世纪城82幢3305室的房屋，原告中南公司应当向被告返还购房款1427795元。原告中南公司为被告代偿的款项和支付的诉讼费合计983592.42元，被告应当予以返还。原、被告签订的《商品房买卖合同》，因被告的违约行为导致解除，原告主张被告支付违约金，符合双方的合同约定，本院依法予以支持，但金额应当为71389.75元。被告应当返还原告的代偿款项983592.42元以及被告应当承担的违约金71389.75元，原告在向被告返还购房款时，可从应返还的购房款中直接扣除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百四十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下： 一、原告苏州中南世纪城房地产开发有限公司与被告徐加征于2014年1月7日签订的合同编号为Y201400443的《商品房买卖合同》于2018年12月5日解除。 二、被告徐加征协助原告苏州中南世纪城房地产开发有限公司办理合同编号为Y201400443的《商品房买卖合同》的备案登记解除手续，于本判决生效后十日内履行。 三、被告徐加征腾退并返还原告苏州中南世纪城房地产开发有限公司坐落于苏州市吴江区的房屋，于本判决生效后十日内履行。 四、被告徐加征返还原告苏州中南世纪城房地产开发有限公司983592.42元，于本判决生效后十日内履行。 五、被告徐加征支付原告苏州中南世纪城房地产开发有限公司违约金71389.75元，于本判决生效后十日内履行。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8825元、保全费5000元，合计13825元，由被告徐加征负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告苏州中南世纪城房地产开发有限公司。原告苏州中南世纪城房地产开发有限公司已预交的诉讼费用，本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。 审判员  陆菊文 二〇一九年二月二十七日    书记员  万 珍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。