安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初5727号原告：芜湖市鸠江宜居投资有限公司，住所地安徽省芜湖市万春西路鸠江社区服务中心**，统一社会信用代码91340207590199434J。法定代表人：吕林，董事长。委托诉讼代理人：孙润尧，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文，安徽国伦律师事务所实习律师。被告：邓兴华，男，1963年1月8日出生，汉族，高中文化，无业，住芜湖市鸠江区。原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司（以下简称鸠江宜居公司）诉被告邓兴华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告鸠江宜居公司的委托诉讼代理人孙润尧到庭参加诉讼。被告邓兴华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸠江宜居公司向本院提出诉讼请求：1、确认邓兴华与芜湖市鸠江建设投资有限公司之间的房屋租赁关系已于2016年1月1日解除；2、邓兴华立即腾让其占用的坐落于万春花园安置小区66幢8号面积为157.72㎡的门面房并交付给鸠江宜居公司；3、邓兴华向鸠江宜居公司支付自2012年7月1日起至2015年12月31日止的房屋租赁费128485元；4、邓兴华按照36667元/年标准向鸠江宜居公司双倍支付自2016年1月1日起至其实际腾让房屋之日止的占用费；5、邓兴华支付违约金18335.5元；6、邓兴华支付鸠江宜居公司为实现债权而支出的律师费3000元；7、本案诉讼费由邓兴华承担。事实和理由：2011年6月28日，邓兴华（合同乙方）与芜湖市鸠江建设投资有限公司（以下简称鸠江建投，为合同甲方）签订《房屋租赁合同》，邓兴华承租坐落于万春花园安置小区66幢8号、面积为157.72㎡的门面房。租赁期限自2011年7月1日至2014年6月30，全年租金为36667元。同时合同约定乙方逾期交付租金超过1个月，需要承担半年租金金额的违约赔偿责任，发生诉讼的，乙方承担甲方支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、评估费等）。此外，约定租赁期届满后，乙方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金标准向甲方承担违约责任。合同签订后，鸠江建投按照约定交付了门面房，但邓兴华支付首年度的租金后未按照合同约定支付租金，一直占用房屋至今。2015年12月25日，鸠江建投函告邓兴华要求于2015年12月31日前腾空房屋，并按合同约定缴清各项费用、履行有关合同条款义务。此外，根据鸠江区国有资产委托管理表的约定，鸠江建投将万春花园安置小区门面房及公建房整体委托原告进行管理。原告认为，原告系被告所租赁房屋的实际管理人，邓兴华拒不腾让租赁房屋且不按照约定支付租金的行为严重违约，致使国有资产遭受损害。因此，原告向法院依法提起民事诉讼，请求依法判如诉请。邓兴华未答辩，亦未提交证据。经审理查明：2011年6月28日，邓兴华（乙方）与鸠江建投（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方坐落于万春花园安置小区66幢8号门面房出租给乙方使用，房屋建筑面积约157.72㎡；租赁期限自2011年7月1日起至2014年6月30日止；租赁期满即合同终止，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方于合同签订时即交付租金，先付租金后用房屋，房屋年租金为36667元；在合同届满时，乙方应在届满日前向甲方腾空返还房屋，在合同被依法或者依据合同约定提前终止或者解除的，乙方均应在十日内向甲方腾空返还房屋。同时，双方还就租赁期内的相关权利义务及违约责任，租赁合同终止后的处理方式等事项进行了约定。其中，该合同第十四条“乙方的违约责任”约定，若乙方有逾期交付租金超过1个月等情形之一时，甲方均有权终止合同，并在约定租金之外，由乙方按照半年租金金额承担违约赔偿金，发生诉讼的，乙方承担甲方支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、评估费等）；该合同第十五条“违约赔偿金的确定”约定，因一方违约而导致合同终止时，守约方要求违约方按照半年租金的标准承担违约赔偿金时，而无须再列举具体损失；在本合同届满、被依法终止、或者依据本合同终止后，乙方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向甲方承担违约赔偿金。上述《房屋租赁合同》签订后，鸠江建投按照合同约定将案涉房屋交付给邓兴华使用。邓兴华支付了首年即2011年7月1日日至2012年6月30日期间的租金，此后至今未继续按照合同约定支付租金。2014年6月30日，合同约定的租赁期限到期后，双方至今未续签合同。2019年9月2日，鸠江宜居公司向本院提起本次诉讼，并为此次诉讼与安徽国伦律师事务所签订委托代理合同，约定支付律师代理费3000元。另查明，涉案房屋在本案受理前鸠江建投已委托鸠江宜居公司进行管理。涉案房屋现由邓兴华经营使用。上述事实，有鸠江宜居公司提交的鸠江区国有资产委托管理表、身份证复印件、房屋租赁合同、委托代理合同、代理费发票复印件，及鸠江宜居公司的当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，一、依法成立的合同受法律保护。鸠江建投与邓兴华签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。因鸠江建投已将涉案房屋整体委托给鸠江宜居公司管理，鸠江宜居公司作为国有资产的管理者，其有权依据法律规定及合同约定向邓兴华主张相关权利。二、房屋租赁合同到期后，双方未再续签合同，但邓兴华仍继续占用使用该房屋，鸠江建投也未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”即自2014年7月1日起，双方间形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同关系，根据《合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，自2014年7月1日起，双方间已形成不定期租赁关系，现鸠江宜居公司通过诉讼方式于2019年5月6日向法院起诉要求解除鸠江建投与被告间的房屋租赁关系，可视为已在合理期限内通知了邓兴华。因邓兴华于2019年9月6日签收了相关诉讼材料，故可认定鸠江建投与邓兴华间的不定期租赁关系于2019年9月6日解除。鸠江宜居公司主张鸠江建投曾于2015年12月25日通过张贴通知书方式函告邓兴华合同期满不再续租、2015年12月31日前腾空房屋、缴清各项费用、履行合同条款义务，但因未能提供充分证据证明该事实的客观存在，故对鸠江宜居公司该事实主张，本院不予认定。三、根据法律规定和房屋合同约定，在租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。因双方间的租赁关系已于2019年9月6日解除，故本院对于鸠江宜居公司要求邓兴华腾退房屋并交付鸠江宜居公司的诉请依法予以支持。考虑到涉案房屋邓兴华目前正在使用，搬迁腾让需要一定的合理期限，故本院酌情确定为判决生效之日起90日内。四、关于鸠江宜居公司主张邓兴华支付2012年7月1日起至2015年12月31日期间的房屋租金128485元及违约金18333.5元。首先，鸠江宜居公司主张的2012年7月1日至2014年6月30日期间的房屋租金，邓兴华确实未给付，其应当按照36667元/年标准给付租金。其次，根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，2014年7月1日至2015年12月31日期间，原、被告双方间形成的是不定期租赁合同关系，邓兴华系合法占用租赁物，理应按照原租赁合同约定的租金标准和期限支付此期间的租金。故对于鸠江宜居主张邓兴华支付2012年7月1日起至2015年12月31日期间的房屋租金128485元，合法有据，本院依法予以支持。再次，根据双方房屋租赁合同第十四条“乙方的违约责任”、第十五条“违约赔偿金的确定”的不同内容上看，第十四条所规定的“乙方按照半年租金金额承担违约赔偿金”系指在终止房屋租赁合同前，即在三年租赁合同期限内，承租人违反相关约定应承担的违约赔偿金，与第十五条规定的违约赔偿金在时间阶段、违约行为、计算标准等方面非属同一类型。本案中，邓兴华因未缴纳三年租赁合同期限内的后两年租金，已构成违约，故鸠江宜居公司主张该项违约赔偿金18335.5元，具有事实和法律依据，本院予以支持。邓兴华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也为提交书面答辩状，应视为其对自己诉讼权利的放弃。五、关于鸠江宜居公司主张邓兴华按照36667元/年标准向鸠江宜居公司双倍支付自2016年1月1日起至起实际腾让房屋之日止的占用费。鸠江宜居公司此项诉请的依据是房屋租赁合同第十五条约定，在合同届满、被依法终止或者依据本合同终止后，承租方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向出租方承担违约赔偿金。根据本院确定鸠江建投与邓兴华之间不定期租赁合同关系于2019年9月6日解除，故在2014年7月1日至2019年9月6日期间，双方间形成的是不定期租赁合同关系，邓兴华系合法占用租赁物，并非为无法律上的原因占有房屋未返还的情形，邓兴华理应按照原租赁合同约定的租金标准和期限支付此期间的租金。同时，因房屋租赁合同第十五条的上述约定，实质上系对承租人逾期腾房违约责任的约定，但该违约金标准过高，本院以鸠江宜居公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定如邓兴华未能在判决确定的期限内腾退房屋，除按照36667元/年的标准向鸠江宜居公司支付2016年1月1日至判决生效后90日内的租金，还应自逾期之日起按照租赁期限内租金1.3倍即47667元/年的标准向鸠江宜居公司支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止。六、关于鸠江宜居公司主张邓兴华支付为实现债权而支出的律师费3000元。因双方签订的房屋租赁合同第十四条已明确约定若承租人违约，发生诉讼的，承租人承担出租人支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、评估费等），在合同履行过程中，邓兴华存在未能按期支付租金的行为，该行为已经构成违约，虽因鸠江宜居公司诉请的部分时间段的租金请求权因超过法定诉讼时效而未获得实体支持，但不影响邓兴华未按期支付租金构成违约行为的认定。故鸠江宜居公司诉请邓兴华支付律师费3000元，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、邓兴华与芜湖市鸠江区建设投资有限公司之间的房屋租赁关系于2019年9月6日解除；二、邓兴华于本判决生效之日起90日内将位于芜湖市鸠江区万春花园安置小区66幢8号门面房腾空并恢复原状后交付芜湖市鸠江宜居投资有限公司；三、邓兴华于本院判决时效之日起十日内向芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付2012年7月1日起至2015年12月31日期间的房屋租金128485元及违约金18333.5元；四、邓兴华在本判决生效之日起90日内腾退房屋时，应按照36667元/年的标准向芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付自2016年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；五、如邓兴华超过本判决生效之日起90日腾退房屋，在腾退房屋时除按照本判决第四项确定的时间和标准向芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付租金至90日腾退期限届满时止外，自逾期之日起还应按照47667元/年的标准支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止。六、邓兴华于本判决生效之日起十日内向芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付律师费3000元；七、驳回芜湖市鸠江宜居投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费3825元，由芜湖市鸠江宜居投资有限公司负担1218元，由邓兴华负担2607元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  范云茂二〇一九年十一月六日法官助理夏媛媛书记员聂青玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。