安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖03民终1876号上诉人(原审被告)：廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市广场五街阿尔卡迪亚**物业办公室，统一社会信用代码913403007728100465。负责人：曹洪九，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫光涛，山东鲁衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海宽，山东鲁衡律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：蚌埠市阿卡碧水湾小区业主委员会，，住所地安徽省蚌埠阿尔卡迪亚碧水湾小区院内负责人：耿承骧，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：段琼，安徽易润律师事务所律师。上诉人廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司（以下简称荣盛物业蚌埠分公司）因与被上诉人蚌埠市阿卡碧水湾小区业主委员会（以下简称阿卡碧水湾业委会）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2018）皖0303民初2933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人荣盛物业蚌埠分公司负责人曹洪九、委托诉讼代理人闫光涛、被上诉人阿卡碧水湾业委会主任耿承骧及委托诉讼代理人段琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣盛物业蚌埠分公司上诉请求：1、依法撤销蚌埠市蚌山区人民法院作出的（2018）皖0303民初2933号民事判决；2、依法改判驳回阿卡碧水湾业委会原审诉讼请求或将本案发回重审；3、阿卡碧水湾业委会承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决错误认定阿卡碧水湾业委会成立时间。一审判决载明：阿卡碧水湾业委会在民事起诉状的“事实和理由”中称其2017年4月25日正式成立；2017年4月16日涉案小区召开了首次业主大会，2017年4月25日“蚌埠经济开发区淮河社区行政事务管理中心建设管理科”及“蚌埠经济开发区市容管理局”在申请上盖章确认。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十六条规定，业主委员会成立之日应为业主大会召开之日，而非2017年4月25日。所以，阿卡碧水湾业委会的诉讼请求无事实依据，因此依法予以驳回。二、一审判决错误分配举证责任，未审查阿卡碧水湾业委会提起诉讼有无经过业主大会授权，对荣盛物业蚌埠分公司的起诉权认定错误。阿卡碧水湾业委会作为原审原告，在一审中未提供具备业主大会授权的有效文件等相关证据。三、一审判决未审查认定蚌埠经济开发区物业主管部门、街道办事处以书面征求意见的形式召开“业主大会”及其表决的法律效力，超半数以上居民同意续聘荣盛物业蚌埠分公司继续服务碧水湾小区。2018年4月11日蚌埠经济开发区市容管理局、街道办事处根据业主大会形成的决议向阿卡碧水湾业委会下发《关于要求碧水湾业主委员会与荣盛物业续签服务合同的通知》，明确要求阿卡碧水湾业委会与荣盛物业蚌埠分公司签订续聘服务合同。四、一审判决未认定合同条款的约定内容有误，认定合同条款的效力有误。涉诉《前期物业服务合同》第三条应为“委托管理期限暂定自2013年5月1日至业主委员会成立之日止。”阿卡碧水湾业委会成立后，本合同并不当然的权利义务“终止”，而是应由阿卡碧水湾业委会根据业主大会的选聘、续聘或解聘的决议与荣盛物业蚌埠分公司或新的物业服务企业协商确定。五、阿卡碧水湾业委会与其他物业管理企业签订的新的物业管理合同依法应属无效。阿卡碧水湾业委会违反相关法律法规，未经业主大会决议，非法招标，于2018年3月28日与合肥铭威物业管理有限公司签订了物业服务合同，依法应属无效。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院依法支持荣盛物业蚌埠分公司上诉请求，维护荣盛物业蚌埠分公司及全体业主的合法权益。阿卡碧水湾业委会辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确。2、本案的诉争是《前期物业服务合同》依照合同的约定及法律规定，至业主委员会正式成立之日终止。3、阿卡碧水湾业委会的业主委员会与第三方的物业服务合同已经生效的法律文书确认，是有效的。综上，请求二审法院维持原判，驳回荣盛物业蚌埠分公司的上诉请求。阿卡碧水湾业委会向一审法院起诉请求：1、判决确认荣盛房地产发展股份有限公司蚌埠分公司与荣盛物业蚌埠分公司签署的《蚌埠荣盛碧水湾小区前期物业服务合同》已于2017年4月25日终止；2、判令荣盛物业蚌埠分公司退出蚌埠阿卡碧水湾小区、移交物业服务用房、移交资料[（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三）物业质量保修文件和物业使用说明文件]；3、本案诉讼费用由荣盛物业蚌埠分公司承担。一审法院查明：荣盛房地产发展股份有限公司蚌埠分公司与荣盛物业蚌埠分公司签订的《前期物业服务合同》第三条约定：委托管理期限为2013年5月1日至业委会成立之日止，但在本合同期限内，若小区业委会代表全体业主与其它物业管理企业签订新的物业管理合同生效时，则本合同有效期提前终止。第四条中乙方（即荣盛物业蚌埠分公司）权利、义务第14项约定：本合同终止时，乙方必须向甲方（开发商）或业委会移交全部物业管理用房，物业共用设施设备及物业管理的相关档案资料。第七条第6项约定：乙方承接物业时，甲方应按《安徽省住宅区物业移交接管验收试行办法》向乙方移交下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。第十条第6项约定：合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。2017年4月16日，涉案小区召开了首次业主大会，并向所在社区及政府部门提交了备案申请，2017年4月24日所在社区“蚌埠经济开发区淮河社区行政事务管理中心碧水蓝天社区居民委员会”在申请上盖章确认，2017年4月25日所在政府部门“蚌埠经济开发区淮河社区行政事务管理中心建设管理科”及“蚌埠经济开发区市容管理局”在申请上盖章确认。阿卡碧水湾业委会备案印章为“蚌埠市阿卡碧水湾小区业主委员会”。2018年3月28日，阿卡碧水湾业委会与合肥铭威物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。另查明：荣盛物业蚌埠分公司诉阿卡碧水湾业委会一案经蚌埠市中级人民法院（2019）皖03民终518号民事裁定书确认：荣盛物业蚌埠分公司在碧水湾小区的服务合同期限于业主委会成立之日即2017年4月终止……荣盛物业蚌埠分公司不再是碧水湾小区的物业服务公司。一审法院认为：《前期物业服务合同》系荣盛物业蚌埠分公司与荣盛房地产发展股份有限公司蚌埠分公司签订的有效合同，荣盛物业蚌埠分公司应按该合同的约定履行。因该合同的履行期限约定“至业主委员会成立之日”终止，故至2017年4月25日该小区业主委员会成立之日《前期物业服务合同》即终止，因此对阿卡碧水湾业委会主张确认该合同于2017年4月25日终止的诉讼请求一审法院予以支持；依据法律规定物业服务合同终止后，原物业服务企业在新的物业服务企业选聘后应在十五日内退出，并向业主委员会或其他代管机构移交相应资料及财物。在本案中阿卡碧水湾业委会已于2018年3月28日签订了新的《物业服务合同》,根据上述规定荣盛物业蚌埠分公司应当向阿卡碧水湾业委会移交相关材料，故对阿卡碧水湾业委会主张荣盛物业蚌埠分公司退出蚌埠阿卡碧水湾小区并移交相关移交资料的诉讼请求一审法院予以支持。荣盛物业蚌埠分公司虽辩称阿卡碧水湾业委会不具有诉讼主体资格，但未提交相反的证据予以佐证，故对该辩称一审法院不予采信；荣盛物业蚌埠分公司还辩解阿卡碧水湾业委会与新物业公司签订的《物业服务合同》无效，但因荣盛物业蚌埠分公司在《前期物业合同》中服务期限已经届满，阿卡碧水湾业委会与其它公司签订的物业合同是否有效与荣盛物业蚌埠分公司没有关联性，故对其辩称一审法院不予采信。在诉讼过程中阿卡碧水湾业委会撤回要求荣盛物业蚌埠分公司移交物业服务用房的诉讼请求，因阿卡碧水湾业委会已主张荣盛物业蚌埠分公司退出涉案小区，其物业用房系小区的组成部分，两诉讼请求有重合的部分，故一审法院审查后准许阿卡碧水湾业委会撤回该诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十二条，《物业管理条例》第十条、第十六条第一款、第三十五条第一款、第三十九条第一款，《安徽省物业管理条例》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认荣盛房地产发展股份有限公司蚌埠分公司与廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司签署的《蚌埠荣盛碧水湾小区前期物业服务合同》于2017年4月25日终止；二、荣盛房地产发展股份有限公司蚌埠分公司应于本判决生效之日起十日内退出蚌埠阿卡碧水湾小区并同时向阿卡碧水湾业主委员会移交如下资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三）物业质量保修文件和物业使用说明文件。案件受理费80元（阿卡碧水湾业委会已交纳），由荣盛房地产发展股份有限公司蚌埠分公司负担，于本判决生效之日起十日内向一审法院交纳。二审审理期间，荣盛物业蚌埠分公司为证明其主张，向法庭提交了以下三组新证据：证据一、《阿卡碧水湾小区业主大会议事规则》、《阿卡碧水湾管理规约》，证明本案涉及业主共有和共同管理的重大事项，诉讼行为应经业主大会授权，未经授权，业主委员会无权提起诉讼，阿卡碧水湾业委会不是适格原告。证据二、《关于阿卡碧水湾小区面向社会公开招聘有资质物业服务公司的通知》、《关于收悉的回复》、蚌埠市经济开发区淮河社区行政事务管理中心2017年11月9日在蚌埠日报刊登的《公告》、碧水蓝天社区居委会向碧水湾小区业主作出的《通告》、碧水蓝天社区居委会向阿卡碧水湾业委会作出的《关于碧水湾业主委员会开展选聘物业公司工作予以暂停的通知》、《公证书》，证明阿卡碧水湾业委会私自选聘物业服务企业并不符合业主的真实要求，阿卡碧水湾业委会拒不接受街道办事处和居委会的指导监督，违规选聘物业服务企业的行为是无效行为。证据三、《关于要求碧水湾业主委员会尽快召开业主大会的函》、《关于对淮河社区中心要求碧水湾小区业主委员会尽快召开业主大会函的回函》、《蚌埠市阿卡碧水湾小区业主大会临时会议表决结果及会议决定公告》，证明63%的业主同意荣盛物业蚌埠分公司继续服务碧水湾小区。荣盛物业蚌埠分公司围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了质证。阿卡碧水湾业委会的质证意见为：第一、二组不是新证据，该组证据与本案的争议没有关联性。对《阿卡碧水湾小区业主大会议事规则》的真实性没有异议；对第三组证据的真实性没有异议，与本案的争议没有关联性，我方已经提起行政诉讼，干涉业主委员会的正常工作，9月10日已经开庭。本院认证：第一组《阿卡碧水湾小区业主大会议事规则》、《阿卡碧水湾管理规约》与本案无联系，不予认定；第二组证据不是新证据，在一审中已提交过，本院不予认定；第三组证据与本案无关联性，不予认定。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，2017年4月16日，阿卡碧水湾小区首次召开业主大会并推选业主委员会成员，阿卡碧水湾业委会向政府备案时间为2017年4月25日。阿卡碧水湾业委会诉状陈述其正式成立时间2017年4月25日，且晚于召开业主大会的时间，故原审法院认定该小区业主委员会成立之日为2017年4月25日，并无不当。因《前期物业服务合同》约定履行期限“至业主委员会成立之日”终止，故至2017年4月25日该小区业主委员会成立之日《前期物业服务合同》即终止，阿卡碧水湾业委会向荣盛物业蚌埠分公司起诉要求终止《前期物业服务合同》等，具有诉讼主体资格。荣盛物业蚌埠分公司上诉称阿卡碧水湾业委会不具有诉讼主体资格的上诉理由，不能成立。关于阿卡碧水湾业委会与其他物业管理公司签订的物业服务合同是否有效，及荣盛物业蚌埠分公司是否有权继续服务阿卡碧水湾小区，不是本案审理的范围，荣盛物业蚌埠分公司该上诉理由本院不予审查。综上所述，荣盛物业蚌埠分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  唐红旭审判员  王朝霞审判员  王国强二〇一九年十一月四日法官助理沈吉梅书记员王婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。