四川省蒲江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0131民初166号 原告（反诉被告）：成都文旅酒店投资管理有限公司，住所地：成都市青羊区宽巷子8附2号。 法定代表人：吴娟，执行董事。 委托诉讼代理人：康静冬，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川陶然农业科技发展有限公司，住所地：成都市蒲江县复兴乡庙峰村。 法定代表人：梁彤，执行董事。 委托诉讼代理人：王大勇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原告原告成都文旅酒店投资管理有限公司（以下简称文旅投资公司）与被告四川陶然农业科技发展有限公司（以下简称陶然公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，被告陶然公司提起反诉，本院依法组成合议庭将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理，并于2017年12月20日作出（2017）川0131民初994号民事判决，陶然公司不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院审理后于2018年7月17日作出（2018）川01民终4725号民事裁定，以二审中“出现新证据，可能影响案件审理结果”为由，裁定撤销（2017）川0131民初994号民事判决,将本案发回本院重审。本院于2018年9月12日立案后，依法重新组成合议庭于2018年10月25日公开开庭进行了审理，文旅投资公司委托诉讼代理人康静冬、陶然公司委托诉讼代理人王大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文旅投资公司向本院提出诉讼请求：1.陶然公司支付文旅投资公司西来古镇古榕片区A1-F1-G1号商铺自2013年10月1日至2017年1月28日止的房屋租金和占有使用费共计789408元，并自欠费之日起至实际付清之日止按日万分之五支付滞纳金（暂计至2017年1月31日为236276.29元）；2.陶然公司腾退其占用至今的西来古镇古榕片区A1-F1-G1号商铺；3.诉讼费用由陶然公司承担。事实和理由：2011年6月15日，成都文旅西来古镇开发建设有限责任公司（以下简称文旅开发公司）授权文旅投资公司（文旅投资公司在2016年6月28日前为成都文旅资产运营管理有限责任公司）与陶然公司签订房屋租赁合同，约定由陶然公司承租文旅投资公司所经营管理的蒲江县西来古镇古榕景区A1-F1-G1号建筑，双方核定商铺计租面积1164.2平方米，地下室面积99.6平方米（不计租），租赁期限为2011年6月20日至2016年9月30日，同时约定了租金标准、实际计租时间和违约责任等。合同签订后，文旅投资公司按约履行了租赁物交付义务，但陶然公司缴纳房租至2012年12月31日（共缴纳租金84762元）后，便拖欠租金至今。其间，文旅投资公司分别于2014年2月1日、2015年4月1日、2016年6月1日、9月30日和10月28日委托文旅开发公司向陶然公司发出催收通知书及合同到期房屋移交通知，陶然公司未现场签收，亦未回应。2017年1月23日文旅投资公司向陶然公司公证送达了《关于腾退房屋的再次通知》。但陶然公司至今未履行租金给付义务，也未腾退租赁房屋，现陶然公司尚欠文旅投资公司租金和房屋占用费789408元。另外，双方合同约定的滞纳金是按每天1%计算，现文旅投资公司自愿调整为按日万分之五计算。据此，诉请法院判如所请。 陶然公司辩称，原、被告签订房屋租赁合同属实，但双方签订合同的目的是想通过古镇的开发、经营、推广获取相应的经济利益。双方合同的签订，是建立在文旅投资公司向陶然公司提供的招商手册、规划图、效果图等资料上的，该部分资料内容属于要约，构成房屋租赁合同的核心部分，对文旅投资公司有合同效力。由于文旅投资公司未按上述资料要求积极履行西来古镇的开发、建设、招商、运营和推广工作，导致古镇景区环境脏乱差，游人稀少，进而使文旅投资公司的商铺失去商业价值和使用价值，公司的合同目的也无法实现，陶然公司中止支付租金属于行使先履行抗辩权。另外，合同签订后，因古镇开发和建设不到位，导致大部分租赁商户未完成房屋装修便撤离，文旅投资公司以默示方式免除了陶然公司未付租金。现文旅投资公司要求陶然公司支付租金缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。合同约定的租金支付方式是按季度支付，文旅投资公司主张的大部分租金已经超过诉讼时效。此外，双方除租赁合同关系外，还存在因招商引资形成的合作关系，故在合作关系未解除前，陶然公司不同意腾退租赁房屋。 陶然公司向本院提出反诉请求：1、解除双方于2011年6月15日签订的《房屋租赁合同》；2、文旅投资公司赔偿陶然公司经济损失100万元。事实和理由：文旅投资公司系蒲江县西来古镇的开发、建设、经营、推广方，其在招商过程中向陶然公司提交了招商手册，并介绍了西来古镇的开发建设规划方案和规划设计图，且承诺自2009年起在3到5年内将西来古镇打造成高端休闲度假古镇。陶然公司基于上述承诺才与文旅投资公司签订房屋租赁合同的。陶然公司入驻西来古镇后，花费了大量资金装修承租房屋，并购买设备准备经营。但文旅投资公司在合同签订后就停止古镇的开发，导致景区长期停留在签订合同时的状态，陶然公司毫无收益。双方签订租赁合同的基础已经丧失，文旅投资公司构成根本违约，故请求法院判如所请。 文旅投资公司辩称，首先双方签订的房屋租赁合同已于2016年9月30日到期终止，陶然公司在合同终止后要求解除合同缺乏事实基础。其次，由于合同已经明确约定，承租人陶然公司在租赁期限届满时自愿放弃其对承租房屋进行装修所形成的附合物，故陶然公司要求文旅投资公司赔偿装修损失缺乏事实和法律依据。另外，文旅投资公司没有单独向陶然公司提供过任何招商手册和宣传资料，这些公开对外的招商手册和宣传资料属于要约邀请，不是要约，更不能构成双方租赁合同的组成部分；双方的权利义务应以租赁合同约定为准。文旅投资公司在履行租赁合同过程中不存在违约的情形，陶然公司要求文旅投资公司承担违约赔偿责任缺乏事实和法律依据。故请求法院驳回陶然公司的反诉请求。 当事人双方围绕本诉及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、文旅投资公司提交的催缴通知书、腾退房屋通知书没有陶然公司签收的证据予以佐证；公证书仅能证明邮件的内容，但没有邮件妥投送达对方的证据予以佐证，不能证明文旅投资公司的催收意思表示已到达陶然公司，也就不能产生相应的法律效力，故该组证据证明力不足，本院不予采信；2、陶然公司提供的西来古镇招商手册及导览手册属宣传资料性质，是文旅投资公司希望他人向自己发出要约的意思表示，属于要约邀请，并非要约，更不是双方租赁合同的组成部分，该组证据与本案不具有的关联性，本院不予采信；3、陶然公司提供的成都市家庭装饰装修工程施工合同没有装修费票据予以佐证，决算书没有装修单位和陶然公司的签字确认，该组证据的真实性、合法性存疑，本院不予采信；4、陶然公司提供的新证据：其与文旅投资公司、成都讯联科技发展有限公司针对文旅投资公司推出的“天府古镇体验季”营销推广活动所达成的合作协议，内容为：由成都讯联科技发展有限公司负责对陶然公司旅游产品进行网络推广销售，陶然公司提供客栈住宿等古镇旅游服务，文旅投资公司向陶然公司提供销售补贴；合作期限至2012年1月31日。该协议内容系古镇旅游产品的合作推广营销，并非古镇的合作开发；该协议与本案分别属于不同的法律关系，与本案没有关联性，且协议已终止，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：文旅投资公司（原成都文旅资产运营管理有限责任公司）与陶然公司于2011年6月15日签订《房屋租赁合同》，约定：由陶然公司承租文旅投资公司所经营管理的位于蒲江县西来古镇古榕片区A1-F1-G1建筑1164.2平方米用于商业经营，租赁期限从2011年6月20日至2016年9月30日，其中2011年10月1日至2012年9月30日为免租期；2012年10月1日至2013年9月30日，月租金28254元，实际计租时间为2012年10月1日至2012年12月31日（三个月）；2013年10月1日至2014年9月30日，月租金29667元，实际计租时间为2013年10月1日至2014年2月28日（五个月）；2014年10月1日至2015年9月30日，月租金31150元，实际计租时间为2014年10月1日至2015年4月30日（七个月）；2015年10月1日至2016年9月30日，月租金32708元，实际计租时间为2015年10月1日至2016年6月30日（九个月）。租金约定：在租金起算日之日起的租赁期限内，承租人应在租金起算之日起的每3个月支付一次，在每个缴费周期的前5日内支付该3个月租金。合同有效期内，承租人未按时交纳租金，则每逾期一天承担应缴金额1%的滞纳金。租赁期满，承租人放弃不能移走的其在承租期内对院落进行装修、装饰或因其他方式所形成的添附资产。 合同签订后，陶然公司支付了2012年10月1日起至2013年9月30日的租金84762元，从2013年10月1日起至2016年9月30日的租金至今未支付。按合同约定，2013至2014年度的租金实际计租5个月为148335元；2014至2015年度的租金实际计租7个月为218050元；2015年10月1日至2016年9月30日的租金实际计租9个月为294372元；未支付租金合计660757元。 另查明，陶然公司承租本案诉争房屋后对其进行了部分装修，租赁合同期限届满后，双方未续签租赁合同，陶然公司也未将租赁房屋退还给文旅投资公司，租赁房屋现由陶然公司占有管理，但处于关门状态。另外，陶然公司与文旅投资公司、成都讯联科技发展有限公司于2011年11月针对文旅投资公司推出的“天府古镇体验季”营销推广活动达成合作协议，即由成都讯联科技发展有限公司负责对陶然公司旅游产品进行网络推广销售，陶然公司提供客栈住宿等古镇旅游服务，文旅投资公司向陶然公司提供销售补贴；合作期限至2012年1月31日。该合作协议已经因合作期限届满而终止。庭审中，陶然公司以该协议为新证据主张双方存在因招商引资形成的合作关系，文旅投资公司不予认可。对陶然公司主张的“文旅投资公司已经免除了陶然公司未付租金”，文旅投资公司予以否认。 本院认为，本诉部分：1、文旅投资公司与陶然公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。文旅投资公司在合同签订后，依约向陶然公司交付了租赁物，陶然公司亦应按合同约定向文旅投资公司支付相应的租金，但陶然公司支付了第一年度租金后，余款至今未付，构成违约，应承担相应的违约责任。故文旅投资公司要求陶然公司支付拖欠租金660757元的主张符合法律规定，本院予以支持。2、关于滞纳金问题。依照双方合同约定“合同有效期内，承租人未按时交纳租金，则每逾期一天承担应缴金额1%的滞纳金”，该滞纳金的性质实际为违约金。文旅投资公司在诉讼中将明显偏高的滞纳金由日1%调整降低为日万分之五，系其对自身权利的处分，且调整后的标准也未超过法律的限制性规定，本院予以准许并支持。另外，依照该约定，滞纳金的缴纳期限为合同有效期内，本案的合同有效存续期间为2011年6月20日至2016年9月30日；故本案的滞纳金计收时间只能计算至合同期限届满之日即2016年9月30日。对文旅投资公司超出该时段的滞纳金主张，本院不予支持。3、关于房屋腾退和2016年10月1日至2017年1月28日的房屋占有使用费问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，本案租赁合同届满日为2016年9月30日，在租赁期限届满双方未达成继续承租协议的情况下，陶然公司继续占有文旅投资公司租赁房屋缺乏合同和法律依据，故文旅投资公司要求陶然公司腾退租赁房屋并支付房屋占有使用费的主张符合法律规定，本院予以支持，但房屋的腾退应给与其一个月的合理时间。陶然公司与文旅投资公司、成都讯联科技发展有限公司三方就“天府古镇体验季”营销推广所达成的合作协议与本案租赁合同不属于同一法律关系，该营销推广协议也没有约定陶然公司在租赁合同期满后可以继续占用本案租赁房屋；故陶然公司拒绝腾退房屋于法无据。关于2016年10月1日至2017年1月28日的房屋占有使用费，由于合同约定有四个阶段的租金标准，本院酌定按最低租金标准计收房屋占用费，金额为111132元，对文旅投资公司超出该标准的费用主张，本院不予支持。 关于陶然公司的抗辩意见：1、招商手册、导览手册是否是合同内容问题。从本案查明的案件事实来看，本案租赁合同未约定该两份手册为合同内容的组成部分，也未约定其为合同附件。根据《中华人民共和国合同法》第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”的规定，陶然公司主张的招商手册、导览手册应为要约邀请，而不是要约，也不是合同的组成部分，陶然公司的抗辩意见不成立，本院不予采纳。2、关于陶然公司抗辩的“文旅投资公司对承租房屋所在景区西来古镇具有开发、建设、打造、推广等义务，在文旅投资公司未履行前述义务的前提下，陶然公司的合同目的不能实现，陶然公司行使先履行抗辩权，有权拒付租金中止履行合同”。本院认为，本案租赁合同没有明确约定“文旅投资公司未将西来古镇开发、建设到何种程度时，陶然公司有权中止履行合同”，陶然公司的抗辩不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，且陶然公司在庭审中也自认未向文旅投资公司发出过中止履行该合同的通知，双方也未就中止履行合同达成过书面一致，应认定本案合同未曾中止履行。故对陶然公司的抗辩主张，本院不予采纳。3、关于陶然公司抗辩的“双方在合同实际履行过程中，已协商一致变更了租金条款，文旅投资公司免除了陶然公司未付租金”，由于文旅投资公司在庭审中对此事实予以否认，且陶然公司至今不能向本院提供双方已经达成租金变更协议的相关证据，根据“谁主张，谁举证”的证据规则，应由陶然公司承担举证不能的法律后果，对其抗辩本院不予采纳。4、关于陶然公司主张本案租金已经超过诉讼时效的抗辩。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案涉及的租金应属于同一债务的分期履行，文旅投资公司起诉时未超过1年的诉讼时效，陶然公司的诉讼时效抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 反诉部分：1、对陶然公司要求解除租赁合同的反诉请求，本院不予支持。理由：陶然公司与文旅投资公司所签订的房屋租赁合同合法有效，且合同期限届满日为2016年9月30日，合同期满后双方又未达成继续承租协议，双方的合同已经于2016年9月30日到期终止，原告在合同终止后主张解除合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2、关于赔偿装修损失的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，本案租赁合同已经明确约定“租赁期满，承租人放弃不能移走的其在承租期内对院落进行装修、装饰或因其他方式所形成的添附资产”，故陶然公司要求文旅投资公司赔偿装修损失的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条、第六十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、四川陶然农业科技发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付成都文旅酒店投资管理有限公司房屋租金660757元，并从2013年10月1日起至2016年9月30日止，按照每日万分之五的标准，以每年度约定租金数额及支付时间分段计算支付滞纳金； 二、四川陶然农业科技发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付成都文旅酒店投资管理有限公司房屋占用费111132元； 三、四川陶然农业科技发展有限公司在本判决生效之日起三十日内腾退出本案租赁房屋西来古镇古榕片区A1-F1-G1号商铺，并交付成都文旅酒店投资管理有限公司； 四、驳回成都文旅酒店投资管理有限公司的其余诉讼请求； 五、驳回四川陶然农业科技发展有限公司的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14032元，由文旅酒店投资管理有限公司负担2386元，四川陶然农业科技发展有限公司负担11646元；反诉案件受理费6900元，由四川陶然农业科技发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  高红城 审 判 员  黄晓军 人民陪审员  陈仕俊 二〇一九年二月二十日 书 记 员  张爱汶