辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽07民终2359号上诉人（原审被告）：张宏，女，1964年2月1日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张欣，上诉人张宏弟弟，1973年10月8日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：陈建华，男，1974年11月21日出生，满族，住辽宁省锦州市凌河区。被上诉人（原审原告）：锦州泓厚物业管理有限公司，住所地辽宁省锦州市凌河区龙江北里**。法定代表人：丛彦萍，该公司经理。委托诉讼代理人：赵本国，辽宁言之鼎律师事务所律师。上诉人张宏因与被上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，询问的方式进行了审理。上诉人张宏的委托诉讼代理人张欣、陈建华与被上诉人锦州泓厚物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵本国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宏上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审；2.依法判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对“被告张宏系锦州市松山新区渤大西区职工住宅小区业主”“2015年7月至2018年4月26日被告共拖欠原告物业服务费3160元。”等事实认定存在错误。上诉人非渤大西区职工住宅小区5-2号业主，上诉人所购房屋已经于2011年3月10日转让给张欣，相关证据一审已经提交，该房屋从2014年6月交付时一直由张欣居住、使用。根据《最高人民法院民一庭负责人就建筑物区分所有权、物业服务司法解释答记者问》阐述：“在现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋买受人在已经合法占用使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，在此情况下,如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。所以发生二手房买卖时，买受人购买专有部分后尚未办理所有权登记即转移该专有部分并向其相对人转移占有的，可以认定专有部分合法占有人为业主。”本案中上诉人已经将房屋转让给张欣，虽未办理不动产登记手续，但是该房屋已经转移占有给张欣，完全符合上述情形，所以上诉人非案涉房屋的业主，张欣才是房屋的真正业主。二、被上诉人前期物业合同已被解除，解除后无权再向业主收取物业费。虽然被上诉人基于《前期物业服务合同》进驻渤大住宅小区提供物业服务，但因其服务不到位，小区业主委员会于2017年9月20日按照法定的流程经全体业主投票解除了被上诉人的物业服务合同，并已将解除通知送达被上诉人。按照《辽宁省物业管理条例》第三十四条规定：“物业服务合同期满不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除物业服务合同的，原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域。在退出物业管理区域之前，应当按照国务院《物业管理条例》的规定，向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料、预收的物业服务费用及其收支账目和物业管理用房。”前期物业合同被依法解除后，被上诉人却迟迟不退出小区及办理工作交接手续，仍以提供物业之由收取费用，但其提供物业服务及收取费用已无合法依据，属于强迫交易，业主有权拒绝向其缴费。三、一审程序存在错误。2018年4月26日锦州松山新区（锦州高新技术产业开发区）公用事业管理局作出《锦州市松山新区物业服务整改通知书》，被上诉人对该行政行为不服，已经提起行政诉讼要求撤销《锦州市松山新区物业服务费整改通知书》。该行政诉讼结果对本案起到关键作用，如果上诉人被认定为案涉房屋的业主，那么应该中止本案审理，待整改通知书的行政裁决结果，据以确定物业费交费的合理期间。四、被上诉人主张2015年7月1日至2016年6月15日（应当按照立案的时间予以调整)的物业费已经超过法律保护的三年诉讼时效，已经丧失胜诉权。五、被上诉人没有通过公开招投标，并且其为三级资质物业，根据《辽宁省物业管理条例》第四十七条、《物业管理条例实施细则》第三章第二十四条及《物业管理资质等级标准》之规定，被上诉人存在违法越级进驻博大雅居小区服务的行为，其合法性无存，丧失诉讼主体资格。综上所述，一审判决存在诸多错误，请二审法院予以纠正。锦州泓厚物业管理有限公司辩称，上诉人是房屋的业主，是《物业管理条例》规定的，依据《物业管理条例》缴纳相关费用是其法定义务。现居住人为张宏的弟弟张欣，张欣为物业条例明确规定的物业使用人，根据建筑物区分所有权相关司法解释，只有商品房买卖的民事法律行为，房屋买受人在合法占用的情况下才可以认定为业主，而本案房屋是渤海大学的经济适用住房，有文件及经济适用住房管理办法对该房屋进行约束，所以使用人张欣并不是业主，渤海大学明文规定房屋5年内不能更名，现在工会的登记依然在张宏的名下，这也是基于张宏是渤海大学教职工才有的权利，房屋的产权并未发生转移，所以张宏理应缴纳物业服务费。因为物业是连续的服务行为，张宏欠费也具有连续性，所以不存在诉讼时效过期的情况，物业公司所提及的行政诉讼，与本案的物业费纠纷没有关联性，这不是拒缴物业费的理由。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请二审法院依法维持。锦州泓厚物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告给付拖欠的物业费3363元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：被告张宏系锦州市松山新区渤大西区职工住宅小区业主，房屋建筑面积93.44平方米。2015年7月至2018年4月26日期间，原告为该小区提供物业服务。2014年6月23日，原、被告签订《物业管理服务合同》，约定物业费标准为1元/平方米?月。2015年7月至2018年4月26日，被告共拖欠原告物业费3160元。2018年4月26日，锦州松山新区（锦州高新技术产业开发区）公用事业管理局作出《锦州市松山新区物业服务整改通知书》，责令原告锦州泓厚物业管理有限公司向新选聘的物业服务企业移交资料和财务，办理完毕交接手续；限原告于7日内撤离博大雅居物业管理区域。后原告向本院提起行政诉讼，要求撤销《锦州市松山新区物业服务整改通知书》，该案正在审理过程中。一审法院认为，原、被告签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按合同约定的项目提供了物业服务，被告应当向原告交纳相应的物业费。2018年4月26日锦州松山新区（锦州高新技术产业开发区）公用事业管理局作出《锦州市松山新区物业服务整改通知书》后，原告是否有权收取物业费，等待他案结果，本案不予调整。被告称已将诉争房屋转让给案外人，要求确认物权转移，其仅向本院提交了房产转让协议，并未办理产权登记，无法确认是否已经物权转移，该辩解意见本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条（五）项、第十七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告张宏于本判决生效后10日内向原告锦州泓厚物业管理有限公司交付拖欠的物业费3160元；二、驳回原告锦州泓厚物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，已减半收取，由被告张宏负担。二审中，上诉人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据：1.博大雅居业委会【2017】6号公告，2.锦州市松山新区业主委员会备案申请表，3.博大雅居业主委员会与锦州天行健物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，4.中标通知书，5.2017年10月31日解聘被上诉人的通知，上诉人提交以上证据拟证明博大雅居业主委员会成立合法，已经过政府备案，经博大雅居业主大会表决解聘了被上诉人且给被上诉人送达了解聘通知，经招投标博大雅居业主委员会已与新的物业服务公司签订了物业服务合同。上诉人提交的证据不能成为拒缴物业费的理由，与本案没有关联性，故对上诉人提交的证据本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的事实属实。本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。根据上述法律规定，案涉房屋业主应为上诉人，虽上诉人提交了其与张欣之间的房号转让协议，但仅凭该协议不足以认定上诉人主张的案涉房屋业主为张欣的事实，且与被上诉人签订《物业管理服务合同》以及前期交纳物业服务费均为上诉人，故对上诉人主张其不是物业费缴纳主体的上诉理由本院不予支持。被上诉人为园区提供物业服务，上诉人作为小区业主应承担交纳物业服务费的义务。关于上诉人主张前期物业合同已被解除，解除后被上诉人无权再收取物业费的问题。经审查，2015年7月至2018年4月26日期间被上诉人为该小区提供物业服务，锦州松山新区公共事业管理局出具物业服务整改通知书的时间为2018年4月26日。一审法院支持物业费的给付时间截止到2018年4月并无不当。关于上诉人提出的超出诉讼时效的问题，因上诉人在一审中并未对时效问题作出抗辩，故此项上诉理由不能成立。综上所述，张宏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张宏负担。本判决为终审判决。审判长 姜 岩审判员 韩晓武审判员 王 晶二〇一九年十一月二十八日法官助理范宇文书记员张丹