浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0604民初6557号 原告：杭全林，男，1972年2月12日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：罗超，浙江五洋联合律师事务所律师。 被告：潘尧夫，男，1962年9月17日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：沈达明，江苏三理律师事务所律师。 被告：宿迁市湖滨新城房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市湖滨新城开发区管委会办公大楼A102-A104室。统一社会信用代码：91321300787677575J。 法定代表人：朱文香，总经理。 委托诉讼代理人：周跃，江苏欣扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：臧梅，江苏欣扬律师事务所律师。 原告杭全林诉被告潘尧夫、宿迁市湖滨新城房地产开发有限公司（以下简称：湖滨新城房产公司）合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭于2018年9月11日、2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告杭全林及其代理人罗超、被告潘尧夫的代理人沈达明、被告湖滨新城房产公司的代理人周跃和臧梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出经变更后的诉讼请求：1、判令解除原告与两被告于2010年6月18日签订的《以房抵债协议书》；2、判令两被告共同赔偿原告违约损失计2548万元（其中已付房款1548万元，房屋增值部分1000万元）；3、由两被告共同支付原告为实现债权支出的律师代理费50万元；4、本案诉讼费，由两被告负担。事实和理由：2009年9月17日，被告潘尧夫向原告借款600万元，截止2010年6月18日，潘尧夫应付原告利息150万元。2010年6月18日，原告与被告潘尧夫签订《以房抵债协议书》一份，被告潘尧夫将其与被告湖滨新城房产公司合作开发的七彩新城南首1号楼、2号楼两幢房屋作价1548万元抵偿给原告，原借款本息750万元抵冲房款，原告又为潘尧夫清偿上述房屋抵押债务500万元，之后，原告又向潘尧夫支付余款298万元。被告湖滨新城房产公司在上述《以房抵债协议书》上加盖公章，表示同意以房抵债。在起诉前，原告发现前述抵债房屋已由两被告全部出售给第三人，并将所得房款占为已有，两被告所为显已违约，给原告造成巨大损失，故原告提起诉讼，具体诉讼请求如上，望予支持。 被告潘尧夫辩称：其认可抵债房屋作价1548万元的事实，也同意解除以房抵债协议，愿意在收到原告相应转账款的范围内承担清偿责任。对于原告主张的其余损失，没有事实依据，被告不予承担，请法院依法判决。 被告湖滨新城房产公司辩称：1、案涉《以房抵债协议书》系原告与被告潘尧夫所签订的合同，被告湖滨新城房产公司不是合同一方当事人，故其不是本案适格被告；2、该抵债协议属无效合同，不存在合同解除之说，即使可以解除，相应的后果应当由合同相对人潘尧夫承担责任；3、被告湖滨新城房产公司在本案中不存在违约行为，无需承担违约责任，且根据协议条款的约定，原告的损失也应当向被告潘尧夫主张。综上，原告要求被告湖滨新城房产公司承担合同解除后的违约责任，缺乏事实和法律依据，请求驳回原告相应的诉讼请求。 原告围绕诉请向本院提供证据如下： 建行客户回单二份，证明：2009年9月17日，原告通过裘鑫翔向潘尧夫交付借款本金600万元； 《以房抵债协议书》一份（附抵债房面积清单），证明：2010年6月18日，原告与被告潘尧夫签订以房抵债协议一份，约定，被告潘尧夫将其与被告湖滨新城房产公司合作开发的七彩新城1号楼、2号楼相应房屋（合计48套、总面积5689.48平方米）作价1548万抵偿给原告，房款支付方式：以被告应付的借款本息抵冲房款750万元；因被告向他人（赵俊鸣）借款，抵债房屋已抵押，原告为被告代偿借款500万元；余款298万元，待解除抵押后一个月内支付。被告湖滨新城房产公司对此表示同意以房抵债，并盖章予以确认； 被告潘尧夫出具的收条及银行转账凭据各一份，证明：因潘尧夫曾向赵俊鸣借款500万元，并以案涉抵债房屋作抵押，为解除抵押，原告于2010年8月26日通过银行向潘尧夫汇款500万元； 被告潘尧夫出具的收条二份，证明：2010年8月26日，被告潘尧夫收到原告剩余房款300万元； 被告湖滨新城房产公司于2008年12月27日出具的权属证明一份，证明：潘尧夫是唯一有权处理七彩新城楼盘权属的合法有效人，其签订的相关协议均合法有效； 2007年董事会决议一份，证明：2007年11月，卓维礼被选举为被告湖滨新城房产公司的董事长，进一步证明前述权属证明中盖章审批的真实性； 关于设立宿迁市湖滨新城房地产开发有限公司尧夫分公司的决定一份，证明：被告所属尧夫分公司于2007年5月成立，被告潘尧夫系分公司负责人； 任命书一份，证明：2012年8月，被告湖滨新城房产公司任命阮胜君为尧夫分公司的负责人； 契税发票一份，证明：案涉七彩新城抵债房屋（2号楼305室）以2803元/平方米价格出售，到出售时，房屋价格已高于抵债时的价格，已增值； 从赶集房产网下载的二手房转让价格打印件一份，证明：案涉抵债房屋的市场交易均价在4500元/平方米左右； 委托代理合同一份，证明：原告为诉讼需支付律师代理费50万元； 被告潘尧夫未向本院提供证据。 被告湖滨新城房产公司向本院提供证据如下： 12、湖滨新城房产公司尧夫分公司与浙江万峰建设公司签订的施工合同一份，证明：包括案涉的七彩新城项目在内的新城家和苑小区工程由浙江万峰建设公司承包施工，万峰公司对案涉抵债房屋享有工程款优先受偿权； 13、潘尧夫与浙江万峰建设公司签订的协议一份，证明：自2012年7月起，潘尧夫将与湖滨新城房产公司签订的合作开发新城家园二期项目的合同权利和义务一并转让给浙江万峰建设公司； 14、湖滨新城房产公司尧夫分公司与宿迁拓诚企业管理有限公司签订的七彩新城销售代理合同一份及补充协议二份，证明：浙江万峰建设公司行使工程价款优先权，以尧夫分公司的名义将七彩新城的住宅、商铺委托拓诚企业管理公司对外销售； 15、被告湖滨新城房产公司与赵俊鸣签订的商品房买卖合同一份及退房协议公证书一份，证明：案涉抵债房屋在签订以房抵债协议时，其权利已归赵俊鸣夫妻所有，潘尧夫无权处分该房产。 16、补充提供案涉七彩新城48套房屋的销售情况表二份，证明：涉案房屋销售情况； 17、补充提供宿迁中院（2014）宿中民初字第00193号民事判决书一份，证明：两被告于2007年5月1日所签的关于案涉房产合作开发协议被生效判决认定为无效合同的事实。 上述原、被告提供的证据，结合对方当事人的质证意见，本院认证如下：对证据1，两被告对关联性提出异议，第一次庭审后，经本院向裘鑫翔询问核实，该600万元借款实际上系原告杭全林出借给潘尧夫，本院予以认定。对证据2，被告潘尧夫无异议，被告湖滨新城房产公司认为与其无关且系无效协议，本院对其真实性、关联性予以认定，对效力问题，本院另行阐述。对证据3、4，被告潘尧夫无异议，被告湖滨新城房产公司对真实性无异议，但认为与其无关，本院予以认定。对证据5，两被告对文件的真实性无异议，但湖滨新城房产公司认为潘尧夫个人无权处分公司财产。本院对真实性予以认定。对证据6、7、8，两被告对真实性无异议，予以认定。对证据9，两被告对真实性无异议，其中潘尧夫补充认为其没有出售房屋，湖滨新城房产公司认为不能达成原告的证明目的，因为房价是一房一价的。本院对该证据的真实性予以认定。对证据10，两被告对真实性不予认可，本院认为该证据系网上下载二手房标价，不是真实的交易价格，不予认定。对证据11，两被告对真实性无异议，但认为不能证明原告已支出代理费50万元的事实，在庭后，原告提供的三份代理费发票计金额25万元，本院认定实际支出律师代理费为25万元。对证据12，原告及被告潘尧夫无异议，予以认定。对证据13、14，被告潘尧夫无异议，原告对真实性无法确认，本院对证据本身的真实性予以认定。对证据15，原告及被告潘尧夫对真实性无异议，予以认定。对证据16、17，经本院向其余对方当事人分别发出书面质证通知后，原告对证据的真实性均无异议，但认为不能全面反映出售情况，其中有三套商铺未标明出售价格；房产合作开发协议无效并不影响原、被告间的以房抵债协议书的效力。被告潘尧夫未在规定时间内向本院提交质证意见，本院对该两份证据的真实性予以认定。 综上，根据对上述证据的分析认定，结合双方当事人在庭审中相应陈述，本院认定事实如下： 2007年5月1日，被告潘尧夫与被告湖滨新城房产公司签订了《新城家园二期项目投资合作协议书》一份，协议主要内容为：由湖滨新城房产公司提供50亩土地给潘尧夫用作开发商住用房，相应开发资金均由潘尧夫投入，有关土地使用权及建成后的房产等全部权益均归潘尧夫享有，盈亏自负，由潘尧夫支付湖滨新城房产公司土地承包款900万元。为经营所需，湖滨新城房产公司设立湖滨新城房产公司尧夫分公司，由潘尧夫担任该分公司负责人，分公司于项目完成后注销。同年12月，潘尧夫将新城家园二期工程以湖滨新城房产公司尧夫分公司名义发包给浙江万峰建设公司施工，并于2009年取得商品房预售许可证。该许可证登记在被告湖滨新城房产公司名下。本案所涉的七彩新城房产属于上述新城家园二期项目开发范围之内。 因被告潘尧夫未能及时清偿原告杭全林到期借款本息750万元，双方于2010年6月18日签订《以房抵债协议书》一份，约定：被告潘尧夫以其已建成的坐落于宿迁湖滨新城开发区商住房屋折价1548万元抵偿给原告杭全林，所抵房产面积合计5689.48平方米，其中商铺12间，计2534.92平方米，住宅36套，计3154.56平方米。款项支付方式：以原先借款本息抵充750万元，代偿潘尧夫欠赵俊鸣债务500万元（该款系赵俊鸣将案涉48套房屋退还后，应由潘尧夫负责返还给赵俊鸣的房屋首付款），余款298万元，在解除案涉房屋抵押手续后一个月内付清。在取得上述抵债房屋的产权后，原告有权自行设立销售公司出售房屋，被告潘尧夫应办理湖滨新城房产公司同意认可手续，并无条件协助办理售房中的一切手续。同时约定，“因任何原因导致甲方（杭全林）得不到产权，甲方有权向乙方（潘尧夫）追索所抵金额债务”、“诉讼费和律师费由违约方承担”，但未约定具体的违约金数额及相应计算方式。被告湖滨新城房产公司在该协议上注明“同意以房抵债”，并加盖了其公司印章。上述以房抵债协议签订后，原告杭全林于2010年8月26日实际支付被告潘尧夫800万元（合同约定应付金额为798万元），并由潘尧夫分别出具收条三份，履行了合同约定的付款义务。 2012年7月5日，被告潘尧夫因资金短缺与浙江万峰建设公司签订协议一份，约定：潘尧夫将其与湖滨新城房产公司所签的《新城家园二期项目投资合作协议书》中相应权利和义务概括转移给浙江万峰建设公司承受，潘尧夫不再参与七彩新城项目的运作，并应在签约起10日内将尧夫分公司的债务清理完毕，将分公司的负责人变更为由万峰公司委派的阮胜君担任。同年8月，湖滨新城房产公司任命阮胜君为尧夫分公司的负责人。 2014年3月，被告湖滨新城房产公司下属的尧夫分公司与宿迁拓诚企业管理有限公司签订《七彩新城销售代理合同》一份及相应补充协议二份，尧夫分公司将包括案涉抵债房屋在内七彩新城的住宅、商铺交由宿迁拓诚企业管理公司代销。上述代销协议签订后，被告湖滨新城房产公司在未经通知并经原告杭全林同意的情况下与房屋买受人签订商品房买卖合同，出卖所得的房款均汇入湖滨新城房产公司账户内。截止庭审结束时，对本案所涉的48套商住房屋，已出卖45套（尚有三套商铺房出未售），共计房款16026749元。 同时查明：对案涉48套抵债房屋，在2009年12月份时，被告湖滨新城房产公司与案外人赵俊鸣、吴庆梅夫妻俩曾签订过商品房买卖合同，赵俊鸣已支付湖滨新城房产公司首付款525万元。后因资金短缺，赵俊鸣夫妻与湖滨新城房产公司于2010年8月26日达成退房协议，由湖滨新城房产公司退还赵俊鸣首付款后收回上述房屋。原告杭全林在获知前述抵债房屋已被两被告擅自出售后，故提起诉讼，并已实际支付律师代理费25万元。 另查明：前述被告潘尧夫向原告杭全林所借本金600万元，原告于2009年9月17日经案外人裘鑫翔通过银行转账交付给潘尧夫，到案涉《以房抵债协议书》签订时已到期，且双方一致认可应付利息为150万元。前述被告潘尧夫与被告湖滨新城房产公司于2007年5月1日签订的《新城家园二期项目投资合作协议书》被宿迁市中级人民法院在关联案件的审理中认定为无效合同。 本院认为，根据原、被告的诉辩主张，本院归纳本案的争议焦点为：1、2010年6月18日《以房抵债协议书》是否有效；2、合同解除的条件是否成就；3、合同终止后的合理损失如何确定及被告潘尧夫应承担何种民事责任；4、被告湖滨新城房产公司在本案中是否应当承担相应责任。现分别评判如下： 关于《以房抵债协议书》的效力问题，本院认为：1、案涉借款在抵债协议签订时其履行期限已届满，故“以房抵债”不违反《物权法》第一百八十六条关于禁止流押的禁止性规定；2、案涉抵债房屋经双方商定折价1548万元，但所抵债务即借款本息仅为750万元，原告在协议签订后又向被告潘尧夫支付相应差价798万元，故案涉抵债协议并非系简单的代物清偿合同，在借款本息冲抵房款后，原借款债务即旧债已不存在，为交付抵债房屋及办理过户的新债所替代，即双方之间形成了新的债权债务关系。3、被告潘尧夫对案涉抵债房屋是否享有法律上的处分权利，不影响合同效力。综上，就案涉以房抵债协议，原告已依约履行了合同义务，被告潘尧夫也已接受了履行，且协议约定内容并不违反法律的禁止性规定，应属有效合同。 关于合同解除的条件是否成就即《以房抵债协议书》是否应予解除的问题。本院认为，在抵债协议签订后，大部分案涉抵债房屋已被湖滨新城房产公司及其尧夫分公司公开出售给案外人，造成原告在事实已不能达到受让房屋的合同目的，该情形与《合同法》第九十四条关于合同解除的法定条件相符合，现原告提出要求解除抵债协议，具有事实和法律依据，本院予以准许。 三、关于被告潘尧夫的责任承担及损失如何认定问题。本院认为，合同解除后，尚未履行的，应终止履行，已经履行的，合同一方当事人可以要求返还已履行款项，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已向被告潘尧夫支付房屋折价款1548万元，因相应房屋已不能实际交付，为此，被告应向原告承担相应的返还责任。对于原告主张的赔偿损失1000万元，但原告未能提供充分证据予以证明。本院根据案涉房屋出售清单中记载的实际交易价、未出售房屋的面积及销售成本等因素，酌定因房屋溢价产生的可得利益损失为120万元，被告潘尧夫对该损失应承担赔偿责任。对于原告支出的律师代理费25万元，因在合同中已约定该费用由违约方承担，故该实际发生的费用由被告潘尧夫承担。 关于被告湖滨新城房产公司在本案中是否应当承担民事责任的问题。本院认为，1、被告湖滨新城房产公司作为案涉房产项目的开发主体，对案涉抵债房屋具有实际的管控权力；2、被告湖滨新城房产公司在《以房抵债协议书》上签署同意以房抵债的意见并加盖公司印章的行为表明其有义务为原告办理抵债房屋的权证转移登记手续，其地位相当于抵债协议的一方当事人，应当受到合同的约束，不得随意悔约；3、在《以房抵债协议书》签订后，被告湖滨新城房产公司在未经通知并经原告同意的情况下，将案涉抵债房屋出售给案外第三人，其行为显然违背其承诺，有违合同履行的诚信原则，由此造成房屋不能交付及原告签约目的落空，构成了对原告的违约；4、虽原告未向被告湖滨新城房产公司支付过抵债房屋的对价，但被告湖滨新城房产公司因擅自出售抵债房屋已实际收取案外买受人的购房款16026749元，因此而获得相应利益。综上，被告湖滨新城房产公司所为有违合同履行中的诚信原则，已对原告构成违约，且其因违约出售房屋而获利16026749元，现合同已解除，故应在该获利范围内与被告潘尧夫共同返还房屋折价款1548万元，并与被告潘尧夫对前述律师代理费25万元、违约损失120万元承担共同赔偿责任。 综上所述，本院对原告所提诉请，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告杭全林与被告潘尧夫于2010年6月18日签订的《以房抵债协议书》自2018年12月3日（解除通知送达之日）起解除； 二、被告潘尧夫、宿迁市湖滨新城房地产开发有限公司应共同返还原告杭全林房屋折价款1548万元，共同支付原告杭全林律师代理费25万元，并共同赔偿原告杭全林违约损失120万元，上述三项合计人民币1693万元，限两被告于本判决生效之日起十日内履行； 三、驳回原告杭全林的其余部分诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费171700元，由原告杭全林负担76330元，由被告潘尧夫、宿迁市湖滨新城房地产开发有限公司共同负担95370元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  王技江 审 判 员  王丽娟 人民陪审员  金妙芬 二〇一九年二月十四日 书 记 员  梁娅萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。