辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0114民初4543号 原告：魏震，男，汉族，现住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：邓秀梅，沈阳市于洪区沈辽路法律服务所法律工作者。 被告：张新梅，女，汉族，现住沈阳市于洪区。（缺席） 被告：任雪晶，女，汉族，现住沈阳市于洪区。 原告魏震与被告张新梅、被告任雪晶案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王忠泽担任审判长、与人民陪审员李金、人民陪审员陈颖组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告魏震及其委托诉讼代理人邓秀梅、被告任雪晶到庭参加了诉讼，被告张新梅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、请求确认原告与被告张新梅的房屋买卖有效，位于沈阳市于洪区千山西路50-5号1-14-1室房屋归原告所有；2、不得执行位于沈阳市于洪区千山西路50-5号1-14-1室房屋，解除对沈阳市于洪区千山西路50-5号1-14-1室房屋的查封；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月至2017年12月28日，被告张新梅在原告处陆续借款合计20万元，2017年12月30日被告张新梅无力偿还欠原告魏震的借款，便用位于沈阳市于洪区千山西路50-5号1-14-1室房屋抵顶给原告魏震，作价29万元。当时到房产部门查询，并没有查封。2018年1月3日双方办理了房屋交接事宜，被告张新梅为原告魏震出具了一份收据，收到原告房屋全款29万元的收据。原告的父母在2018年1月10日进住该房屋。同时原告偿还了该房屋的剩余贷款即121220.36元。从2018年1月10日起该房屋的实际所有人即为原告，因办理更名迟缓了一些被法院查封。因此法院查封是错误的，应当予以解除。 被告任雪晶辩称：我主要说两点，第一点，我只是提交申请，查封是法院法官经过调查、核实确实是被告张新梅的房产，法院才予以查封，而且当时确切的说张新梅签的任何东西都无效，只是一部分，房屋有贷款，房屋是银行的。第二，国家规定房产、车辆只有在有关部门更名过户才生效，私下签的任何协议不受法律保护。原告魏震的诉请不成立，在查封前，魏震与张新梅是否有合法的抵账协议，查封时间不能按回执时间，应该按法院送达时间。魏震偿还剩余贷款时间是在我查封之后，查封时房屋并没有交付给魏震，法院查封和送达传票时都未发现魏震及其家人在该房屋居住。魏震无法说明自己是在2018年1月10日入住。我本人多次到该房屋处，发现根本无法居住，房屋外墙上喷涂欠债还钱等字样。魏震与张新梅只签订抵账协议，没有更名过户，没有取得房屋所有权。没有办理房证不能证明魏震没有过错。进住时间与办理贷款时间有一个晚于法院送达时间，魏震的诉请就不成立。 被告张新梅经本院依法送达起诉状副本后，未提出答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月30日，被告张新梅（甲方、出卖人）与原告魏震（乙方、买受人）签订《卖房协议》一份，主要内容为：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商的基础上就买卖房屋达成如下协议，以兹共同信守执行。一、甲方自愿将坐茖在（沈阳市于洪区千山西路50-5号1-14-1）的房屋出售给乙方。二、双方商定成交价格为人民币（大写）贰拾玖万元整（小写290000元）。办理产权过户所城的税费均由乙方承担，甲方不再承担任何费用。三、所欠贷款由乙方负责提前还贷（大写）约壹拾贰万元。（小写120000）。四、由于甲方从2016年9月29日起以现金形式向乙方借款20万元至今无力偿还，所以自愿把房产以29万元的价格（包含贷款部分12万元）直接抵卖给乙方用来偿还之前所欠债款。五、房屋所欠贷款，水费，电费，物业电梯费，采暖费均由乙方承担！”。该协议下方甲方处由被告张新梅签名，乙方处由被告魏震签名，见证人处由案外人刘畅、案外人邓成志签名。 2017年12月30日，被告张新梅为原告魏震出具《收条》一张，内容为：“收到魏振买房款贰拾玖万元正（全款）现金，房屋地址沈阳市于洪区千山西路华邑世纪城二期（千山西路50-5号1-14-1）N060932761，此房已交于魏振”，该收条下方由被告张新梅在收款人处签名。 2018年1月3日上午，原告魏震到涉案房屋登记管理部门对于涉案房屋的权利状态进行查档，经涉案房屋登记管理部门查询，涉案房屋档案中仅有相关贷款银行作为抵押权人的抵押登记，并无法院查封或其他权利瑕疵登记。 2018年1月3日下午，被告张新梅与原告魏震来到沈阳市于洪区公证处办理委托公证，沈阳市于洪区公证处因此出具文号为（2018）沈于证民字第40号的《公证书》。主要内容为：“委托人：张新梅（自然信息略），受托人：魏震（自然信息略）。委托人张新梅系坐茖在沈阳市于洪区千山西路50-5号（1-14-1），共有情况：单独所有，建筑面积：62.34平方米，房屋所有权证编号：沈房权证中心字第N060932761号房屋的所有权人，委托人因长期在外地工作，现委托魏震办理上述房屋偿还银行贷款及解除抵押并领取房屋所有权证的相关手续，以委托人的名义办理委托事项，并签署与委托相关的一切文件，委托事项包括但不局限以下委托事项，具体委托事项如下：1、代为一次性还清上述房屋抵押贷款，并代为签署银行还款确认书或与之相关的文件，并领取银行保险退费；2、领取还贷清单（含注销抵押登记表、他项权利证）及办理与之相关的一切手续；3、注销上述抵押登记并领取注销后的房屋所有权证（或不动产权证书）；4、代为办理注销抵押以及与注销抵押有关的一切手续，签署及领取房屋抵押注销登记申请书等相关一切文件；5、代为到银行办理与上述房屋偿还贷款及解除抵押相关的手续，并在与之相关的文件上签字，并代为领取相关权证；6、代为到房产管理部门办理上述房屋解除抵押登记及领取房屋所有权证（或不动产权证书）的相关手续，并在与之相关的文件上签字，并代为领取相关权证。委托期限：从2018年01月03日起至2018年07月02日止。受托人在委托期限内所实施的法律行为及签署与委托事项相关的一切文件，委托人均予承认。受托人无转委托权。”该委托公证书下方由被告张新梅签名确认。该，该公证书下方由公证员徐斌签名字样，并加盖辽宁省沈阳市于洪公证处公章。上述公证过程中产生的委托公证费、身份证公证费、副本费、代书费共计1640元，由原告魏震以被告张新梅名义向公证处交纳。 2018年1月12日，原告魏震为被告张新梅偿还涉案房屋部分贷款7300元；2018年2月22日，原告魏震为被告张新梅偿还涉案房屋部分贷款2130元；2018年3月2日，原告魏震为被告张新梅偿还涉案房屋剩余全部贷款111790.36元。上述款项总额为121220.36元（7300元+2130元+111790.36元）。 2018年3月2日，中国建设银行股份有限公司沈阳云峰街支行于出具《中国建设银行个人贷款结清证明》一份，内容为：“尊敬的客户张新梅您在我行的个人贷款，贷款总额贰拾万元整（￥200000），借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2018年03朋02日结清……，借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。本证明仅做贷款结清证明，不做他用。特此证明。”同日，涉案房屋的抵押权登记注销。现涉案房屋所有权仍登记于被告张新梅名下。 2017年12月30日，原告魏震与被告张新梅签订《卖房协议》后，被告张新梅将案涉房屋钥匙交给原告魏震，原告魏震于2018年1月8日更换门锁，并缴纳了涉案房屋从2018年1月至今的水、电、燃气费，涉案房屋从2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1196.88元，涉案房屋从2018年3月20日至2018年9月19日期间的电梯费720元，涉案房屋2018年度采暖期的采暖费1452.52元。 另查明，2017年8月1日，赵志红为原告出具《借据》一张，该借据上写有：“今借款人赵志红于2017年8月1日向出借人魏震借到人民币伍万元整￥50000正，于2018年2月1日前一次性偿还清，月息4%，如不能按时还款给借款人，自愿承担所负的一切法律责任。现金如数收到，特立此据为证，担保责任100%全责。注：纠纷地沈阳市和平区人民法院。备注：赵志红房产证于洪区千山西路20号2-1-1”字样。赵志红在该借据上以借款人名义签字，被告张新梅在该借据上以担保人名义签字。赵志红为原告出据上述借据后，将其名下位于于洪区千山西路20号211室房屋的房产证、商品房买卖合同、抵押贷款合同交给原告魏震作为借款担保凭证。经查，上述款项虽然以赵志红名义所借，但50000元借款由被告张新梅实际使用。2017年8月1日，被告张新梅为原告出具《借据》一张，该借据上写有：“今借款人张新梅于2017年8月1日向出借人魏震借到人民币壹拾叁万元整￥130000元正，于2018年2月1日前一次性偿还清，如不能按时还款给借款人，自愿承担所负的一切法律责任，现金如数收到，特立据为证。注：纠纷地沈阳市和平区人民法院。备注：张新梅房产证于洪区千山西路50-5号1-14-1抵押给出借人魏震”字样。被告张新梅在该借据上以借款人名义签字。张新梅为原告魏震出具上述借据后，将其名下位于于洪区千山西路50-5号1-14-1室房屋的房产证交给原告魏震作为借款担保凭证。2017年9月，张新梅为原告魏震出具《借条》一张，该借条上写有“今张新梅向王瑶借款2万元正（￥20000）用于赵志红看病，于……还”字样，该借条由被告张新梅签名确认。 2017年12月30日，被告张新梅为原告魏震出具《收条》后，被告张新梅将2017年8月1日其以担保人名义签字的50000元《借据》、2017年8月1日其以借款人签字的130000元《借据》及由其签字的20000元《借条》共三张借款凭证收回，并将其中的130000元《借据》及20000元《借条》撕毁，同时，被告张新梅收回了赵志红交给原告魏震的作为借款担保凭证的赵志红名下位于于洪区千山西路20号211室房屋的商品房买卖合同、抵押贷款合同，同时，被告张新梅将涉案房屋的银行贷款合同、开发商营业执照、《辽宁省自然人商品房地产交易税收申报表》交给原告魏震。同时，原告魏震与被告张新梅商讨了日后办理委托公证的时间。对于上述二张《借据》、一张《收条》的真实性、被告张新梅收回收条、向原告魏震交付涉案房屋手续的事实，原告魏震提供了2017年12月30日在涉案房屋内，现场见证人邓成志录制的两段长度分别为1分13秒及17秒的手机录像视频予以证明。 2012年，被告张新梅于以291768元的价格购买案外人沈阳世纪华泰房地产开发有限公司开发销售的位于沈阳市于洪区千山西路50-5号1-14-1室房屋（建筑面积62.34平方米）一处。同年，被告张新梅（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行（贷款人）、沈阳世纪华泰房地产开发有限公司（保证人）签订编号为210400098-011-2012002407的《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定被告张新梅向案外人中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行借款200000元，用于购买坐落于沈阳市于洪区千山西路50-5号1-14-1室商品房（建筑面积62.34平方米），贷款期限为10年，自2012年12月7日起至2022年12月7日止，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上执行基准利率，还款方法为等额本息，其中约定：“采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2276.05元”，被告张新梅以沈阳市于洪区千山西路50-5号1-14-1室商品房作为上述贷款的抵押财产，案外人沈阳世纪华泰房地产开发有限公司为被告张新梅所借上述款项承担保证担保责任。上述合同签订后，中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行于2012年12月18日向被告张新梅发放贷款200000元，被告张新梅依约协助贷款银行办理了涉案房屋的抵押登记手续。2016年9月27日涉案房屋在产权登记机关进行所有权登记，登记房屋所有权人为张新梅，共有情况为单独所有，所有权证号为沈房权证中心字第N060932761，新档案号为6-2-0969855。 原告魏震与案外人王瑶系夫妻关系，被告张新梅与案外人赵志红系亲属关系，被告张新梅与案外人刘畅系朋友关系，原告魏震通过朋友与被告张新梅结识，双方系朋友关系。 再查明，本案被告任雪晶另案起诉被告张新梅民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理，案号为（2018）辽0114民初198号，任雪晶于2018年2月1日向本院申请财产保全，本院于2018年2月2日作出（2018）辽0114民初198号民事裁定，主文第一项内容为：“一、对被申请人张新梅名下的位于沈阳市于洪区千山西路50-5号1-14-1房屋（房产证号：05046920，卷号N060932761，新档案号：6-2-0969855，建筑面积62.34平方米）予以查封，期限为三年；”，2018年2月7日，本院依据上述民事裁定内容对被告张新梅名下的位于沈阳市于洪区千山西路50-5号1-14-1房屋（登记房屋所有权人：张新梅；建筑面积：62.34平方米，房屋所有权证号：沈房权证中心字第N060932761；新档案号：6-2-0969855）予以查封，期限三年。本案原告魏震发现涉案房屋被我院查封后，于2018年3月25日，向本院提出执行异议，提交《解除保全申请书》，申请本院解除对于涉案房屋的查封，本院于2018年4月12日作出（2018）辽0114民初198-1号民事裁定，该裁定主文为：“驳回案外人魏震的异议请求。” 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张新梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，原告是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益是本案审查的核心问题。判断是否享有足以排除强制执行的民事权益，主要应分析案外人对案涉房产享有的民事权益与申请执行人对被执行人享有的债权相比是否具有优先性，也即分析案外人对案涉房产是否享有所有权或者物权期待权。又因为根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权的变更只有经依法登记才发生物权变动的效力。本案中，被告张新梅并未将案涉房产过户登记至原告魏震名下，故案涉房产的所有权未发生变动，原告魏震未取得所有权。因此，本案应重点分析原告魏震对案涉房产是否享有足以排除强制执行的物权期待权。物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。至于物权期待权的保护条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对此进行了规定。依据前述规定，案外人对被执行的财产享有的物权期待权如欲产生排除强制执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务；（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件同时具备，缺一不可。 首先，2016年9月29日至2017年8月1期间，原告魏震与被告张新梅之间形成借款关系，双方于2017年12月30日签订以变动执行标的物所有权为目的的《卖房协议》，标的额为29万元，该协议系双方真实的意思表，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 其次，上述29万元购房款实际包括两部分，一部分款项出自于被告张新梅尚欠原告魏震的借款20万元，本案中原告魏震对被告张新梅的债权已经转化为房屋转让的部分对价，即双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被《卖房协议》中的权利义务关系取代，因此该部分款项应理解为《卖房协议》中实质意义上购房款；另一部分款项为原告魏震为张新梅清偿贷款款项12万元（本案中实际发生的原告为被告张新梅清偿贷款的数额为121220.36元），虽然被告张新梅委托原告魏震代为办理贷款清偿等手续，由原告魏震依合同约定用途及相应授权对该款项的使用进行实际操作，但其并不影响上述款项仍为《卖房协议》中购房款的性质。上述29万元购房款，其中20万元款项因原告与被告张新梅的相关约定而生效，另外12万元因原告已经按双方约定，履行了用该款项清偿涉案房屋贷款义务而实际发生。故原告魏震已经按《卖房协议》约定，履行了全部买受人义务。 再次，原告魏震与被告张新梅于2017年12月30日签订《卖房协议》后，被告张新梅将案涉房屋钥匙交给原告魏震，原告魏震于2018年1月8日更换门锁，并缴纳了涉案房屋从2018年1月至今的水、电、燃气费，涉案房屋从2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1196.88元，涉案房屋从2018年3月20日至2018年9月19日期间的电梯费720元，涉案房屋2018年度采暖期的采暖费1452.52元。据此，可以认定，原告魏震占有涉案房屋后，就涉案房屋产生的物权期待权已经以一定的方式对外公示。 最后，本案原告魏震在与被告张新梅签订《卖房协议》后，积极履行了《卖房协议》中约定的买受人的义务，虽然涉案房屋仍登记在被告张新梅名下，但其并非因原告魏震自身主观过错原因造成。 综上，本案原告魏震对涉案房屋享有民事实体权利，可以排除本院对于涉案房屋采取的财产保全查封措施。故对于原告提出不得执行位于沈阳市于洪区千山西路50-5号1-14-1室房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告提出解除对沈阳市于洪区千山西路50-5号1-14-1室房屋的查封的诉讼请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中，涉案房屋已被我院依法查封，解除涉案房屋的查封为判决不得执行涉案房屋的必然结果，因原告提出的此项诉讼请求已经包含于前述不得执行涉案房屋的诉讼请求之内。故对原告提出的此项诉讼请求，本案不予单独处理。 关于原告请求确认原告与被告张新梅于2017年12月30日签订的《卖房协议》有效诉讼请求。本案为案外人执行异议之诉，原告提出确认协议有效的诉讼请求，与本案并非同一法律关系。故本院对此不予支持。 关于原告提出确认位于沈阳市于洪区千山西路50-5号1-14-1室房屋归其所有的诉讼请求。本案原告以转移涉案房屋所有权为目的，与被告张新梅签订《卖房协议》，其享有请求被告张新梅协助其办理房屋产权过户登记的请求权，根据我国物权法的相关规定，在涉案房屋所有权登记至原告名下之前，原告并不享有涉案房屋所有权。故原告在本案中提出确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、不得执行位于沈阳市于洪区千山西路50-5号1-14-1室房屋（登记房屋所有权人：张新梅；建筑面积：62.34平方米，房屋所有权证号：沈房权证中心字第N060932761；新档案号：6-2-0969855）； 二、驳回原告魏震的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告张新梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  王忠泽 人民陪审员  李 金 人民陪审员  陈 颖 二〇一九年二月十五日 书 记 员  马晓明