广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初1037号原告：东莞市鸿华实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市桥头镇邓屋村桥龙路**温馨家园******。法定代表人：李文刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：李华，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉贵，广东鼎能律师事务所律师。被告：蔡允，女，汉族，1981年10月10日出生，住广东省陆丰市，被告：蔡映朝，男，汉族，1980年6月13日出生，住广东省陆丰市，第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行，住所地：广，住所地：广东省东莞市南城区胜和体育路**健升大厦>负责人：李宝生。原告东莞市鸿华实业投资有限公司（以下简称鸿华公司）与被告蔡允、蔡映朝、第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称建行东莞分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年1月15日公开开庭进行了审理，原告鸿华公司的委托诉讼代理人李华、王玉贵到庭参加诉讼，被告蔡允、蔡映朝及第三人建行东莞分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿华公司向本院提出诉讼请求：1．两被告办理东莞市桥头镇××家园××单元××号房产的注销抵押登记备案手续；2．被告蔡允提供商品房买卖合同（合同编号GB/T17986.2-2000（20151110B06830861477））原件用于办理终止东莞市桥头镇××家园××单元××号房产在东莞市房管部门的备案登记手续；3．第三人协助办理东莞市桥头镇××家园××单元××号房产的注销抵押登记备案手续；4．两被告支付因拖延办理东莞市桥头镇××家园××单元××号房产的注销抵押登记备案手续而无法解除商品房买卖合同（合同编号GB/T17986.2-2000（20151110B06830861477））导致的原告财产收益损失（从2016年12月23日起算至实际买卖合同终止备案登记之日，以案涉房产价格598323元作为计算本金，以中国人民银行同期贷款年利率4.5%，暂计至2018年11月1日为人民币50013.25元）；5．本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年11月10日，被告蔡允与原告签署了买卖东莞市桥头镇××家园××单元××号房产（下称案涉房产）的商品房买卖合同（合同编号GB/T17986.2-2000（20151110B06830861477））（下称买卖合同）。2015年12月7日，被告蔡允、第三人及原告共同签署了个人住房（商业用房）借款合同（合同编号440778308-2012-20151179283）（下称借款合同），约定被告蔡允向第三人借款41万元，原告为保证人，案涉房产用于抵押担保。借款合同签署后，第三人履行了放款义务，然被告蔡允并未按期还款，经被告蔡允与原告协商一致，于2016年11月21日，被告蔡允与原告签署了解除合同协议书（下称解除协议），双方同意解除买卖合同，由原告替被告清偿其与第三人的借款，案涉房产退回原告。2016年12月7日，东莞市第三人民法院受理了原告与被告蔡允商品房预售合同纠纷一案，东莞市第三人民法院做出了（2016）粤1973民初14433号民事调解书，并于2016年12月23日生效。遂原告与被告蔡允获得了解除买卖合同并办理终止案涉房产备案登记手续的生效法律文书，然，被告蔡允却迟迟不办理案涉房产的注销抵押登记手续，导致生效法律文书无法执行，即案涉房产抵押登记手续未注销，东莞市房管部门无法办理买卖合同的终止备案登记手续，致使原告与被告蔡允签订的解除协议的目的无法实现。蔡映朝系被告蔡允配偶，因被告蔡允在婚内借款并办理案涉房产的抵押登记手续，故，在注销案涉房产的抵押登记手续中，蔡映朝应当配合被告蔡允在东莞市房管部门办理注销抵押登记手续。另，在原告多次催促被告蔡允办理案涉房产的注销抵押登记手续过程中，其故意教唆、阻止被告蔡允办理相应手续，其行为亦导致原告权益受损，蔡映朝理应与被告蔡允一起办理案涉房产的注销抵押登记备案手续。第三人为案涉房产的抵押权人，原告已代被告蔡允、蔡映朝结清所欠全部欠款，但第三人作为案涉房产的抵押权人仍然拒绝出具注销抵押登记的相应证明材料，其行为导致原告权益受损，第三人理应协助被告蔡允、蔡映朝办理案涉房产的注销抵押登记备案手续。综上，被告蔡允与原告约定了解除案涉房产的买卖合同，获得了解除买卖合同和终止案涉房产备案登记手续的法律文书，因两被告及第三人原因导致终止案涉房产备案登记手续无法办理，案涉房产权属无法重归原告名下，导致原告权益受损。原告为维护自身权益，故诉至法院，请求判如所请。原告当庭申请撤回第二项诉讼请求。被告蔡允、蔡映朝未作答辩、举证。第三人建行东莞分行未作答辩、举证。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月10日，原告与被告蔡允签订了商品房买卖合同（合同编号GB/T17986.2-2000（20151110B06830861477））（下称买卖合同），约定被告蔡允向原告购买位于东莞市桥头镇××家园××单元××号的房产（下称案涉房产）。2015年12月7日，被告蔡允作为借款人与第三人作为贷款人、原告作为保证人共同签订了个人住房（商业用房）借款合同（合同编号440778308-2012-20151179283）（下称借款合同），约定被告蔡允向第三人借款41万元用于购买案涉房产，用案涉房产作为抵押担保，原告作为保证人提供阶段性保证。2016年2月29日，案涉房产办理了抵押登记，登记他项权人为第三人建行东莞分行，他项权证明书号为2015207F0D33A907145。2016年11月21日，原告与被告蔡允签订了解除合同协议书，约定双方同意解除买卖合同，被告的贷款余额及利息由原告在签订协议后三十日内结清并将款项转入银行指定账户；双方签订的买卖合同在签订本协议后作废，乙方在签署本协议后七日内携相关资料到房管部门备案（终止合同）；被告提出解除商品房买卖合同申请，但在手续办理过程中撤销申请或被视为自动放弃申请的，应赔偿原告因此而造成的损失，且被告不得再次提出退房申请。2016年12月7日，原告与被告蔡允商品房预售合同纠纷诉至本院，本院受理后主持双方调解，双方自愿达成和解协议，本院作出（2016）粤1973民初14433号民事调解书确认，协议内容如下：一、原告与被告蔡允一致同意解除双方于2015年11月10日签署的编号为20151110B06830861477商品房买卖合同（位于东莞市桥头镇××家园××单元××号的房屋）；二、被告蔡允协助原告鸿华公司撤销前述商品房买卖合同的备案登记及完成退税手续，原告鸿华公司于撤销备案登记及办理完成退税手续之日起三十个工作日内向被告蔡允返还29046元（含已付首期购房款20000元扣除10000元后的剩余房款10000元及被告蔡允在正常供楼期间已付的七期贷款本金19046元）；三、原告鸿华公司自愿放弃本案的其他诉讼请求，被告蔡允不再就案涉合同向原告鸿华公司主张任何权利，双方权利义务关系终结；四、如被告蔡允已缴纳住房维修基金、契税等有关税费，由被告蔡允自行向有关部门申请办理退费。调解书已于2016年12月23日生效。2018年7月12日，第三人向原告出具了代偿证明，证明鸿华公司共代借款人蔡允偿还了合同编号为440778308-2012-20151179283的借款本息403245.09元。蔡允的个人贷款对账单显示案涉房产的贷款已还清。2018年11月12日，原告以被告及第三人至今未协助办理注销抵押登记为由诉至本院。2019年1月17日的不动产（房产）登记信息查询结果显示，案涉房屋仍处于登记抵押状态，登记他项权人为第三人。原告提交的被告蔡映朝与被告蔡允的结婚登记审查处理显示，被告蔡映朝与被告蔡允于2007年6月29日登记结婚。原告认为被告蔡映朝作为被告蔡允的配偶亦应协助原告办理注销抵押权手续。原告主张两被告拖延办理案涉房产的注销抵押登记手续导致原告的财产收益损失，具体损失计算方法为：以案涉房产的交易价格598323元为本金，按中国人民银行同期贷款利率4.5%计至终止备案登记之日止。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告已在（2016）粤1973民初14433号案中确认解除了双方于2015年11月10日签署的编号为20151110B06830861477商品房买卖合同，原告也按照解除协议的约定代被告蔡允向银行偿还了贷款余额以消灭抵押权，第三人亦向原告出具了代偿证明确认原告已代被告蔡允清偿了贷款本息。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条的规定，主债权消灭后担保物权消灭。因此，案涉抵押权应予以注销。根据国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规C2016J6号）第14.4.2条的规定，抵押权人与抵押人可以共同申请抵押权的注销登记。被告蔡允作为抵押人、第三人作为抵押权人应当协助原告办理案涉房产的抵押注销登记。按照前述规定，被告蔡映朝非抵押人或抵押权人，原告请求蔡映朝协助办理依据不足，本院不予支持。对于迟延办理的损失问题。双方在解除合同协议书及和解协议中均未明确约定办理期限以及逾期办理的违约责任，故对该项请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告蔡允、第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告东莞市鸿华实业投资有限公司办理东莞市桥头镇邓屋村桥龙路678号温馨家园2幢2单元2001号房产（他项权证明书号为2015207F0D33A907145）的注销抵押登记手续；二、驳回原告东莞市鸿华实业投资有限公司的其他诉讼请求。本案受理费525元，由原告东莞市鸿华实业投资有限公司负担425元，被告蔡允、第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行负担100元。审判员  钟凤媚二〇一九年二月二十七日书记员  邵雪文李晓幼