调兵山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1281民初1896号 原告：张某某,男，住沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：陈庆武，系辽宁昊天律师事务所律师。 被告：王某某,男，住调兵山市。 第三人：调兵山市某某餐厅，个体工商户，住所地调兵山市。 经营者：杨某某。 委托诉讼代理人：薛明侠，系辽宁鸿鹤鸣律师事务所律师。 原告张某某与被告王某某、第三人调兵山市某某餐厅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张某某及委托诉讼代理人陈庆武、第三人调兵山市某某餐厅经营者杨某某及委托诉讼代理人薛明侠到庭参加了诉讼，被告王某某经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张某某向本院提出诉讼请求：解除原、被告的《门市房租赁协议》；第三人从案涉房屋腾迁；被告承担2019年7月1日至第三人腾迁之日止的房屋租金；被告承担本案诉讼费。 事实与理由:2017年4月5日，原、被告签订《门市房租赁协议》，被告承租原告的、位于调兵山市某某大街中段西侧百强汇108、109、110号门市年，用于汽车销售。现被告擅自将案涉房屋转租给杨某某开办调兵山市某某餐厅。被告擅自转租房屋，应当承担民事责任；第三人应当从案涉房屋腾迁。原告根据法律规定提出前列诉讼请求，请依法裁判。 被告王某某未到庭、未答辩。 第三人辩称，原告起诉解除合同已超过六个月的异议期，具体理由如下：1、第三人与王某某、刘加丰签订的租赁合同合法有效，应受法律保护。2017年6月28日第三人从王某某及其合伙人刘某某处租赁了涉案门市从事餐饮业至今租期5年，上打租一年一付，租赁该门市后第三人支出装修费70万余元，合同已经履行两年多（至原告起诉之日），第三人和王某某、刘某某之间的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。2、王某某将本案房屋转租给第三人的时间是2017年6月28日，原告起诉的时间是2019年6月24日，原告在此期间未提出异议，已丧失了合同的解除权。原告将本案房屋出租给王某某时的用途是商业汽车销售，而第三人是用于餐饮，经营用途不同，牌匾名称不同，原告是调兵山市名人，经营调兵山市某某酒店，常年居住在调兵山市，因此，从第三人办理执照的2017年8月24日起原告就知道本案房屋已转租，但原告这两年从未提出异议。3、2018年3月4日第三人从原告处承包了其开办的调兵山市某某酒店，期间多次告诉原告本案门市从王某某处租赁经营餐厅的事实，当然本案原告知道转租的事实，但原告六个月内未提出异议。4、2018年4月10日第三人向原告反映其承租的门市餐厅楼上掉墙皮的事情，原告回复第三人一个维修人员电话让第三人找其维修，当然原告明知本案房屋转租的事实，但原告六个月内未提出异议。综上，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条规定，出租人知道或应当知道承租人转租但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。基于上述理由，请求人民法院依法驳回原告的请求。 原告为自己的主张提供如下证据，第三人对原告提供的证据进行了质证，本院对原告提交的证据进行了认证： 1、《门市房租赁协议》复印件一份，证明原被告之间存在着门市房租赁合同关系。第三人质证对真实性无异议，但不能证明原告的主张成立，不能证明该门市租赁协议中王某某将房屋转租给第三人原告不知情。本院认为，该证据具有真实性、合法性，本院予以采信。 2、调兵山市某某餐厅企业登记情况机打材料一份，证明被告将涉案房屋转租给了杨某某，杨某某用该涉案房屋开办了调兵山市某某餐厅。第三人质证，该证据不能证明原告的主张成立，相反能够证明第三人其调兵山市某某餐厅成立于2017年8月24日。原告对其转租的事实明知。本院认为，该证据具有真实性、合法性，予以采信。 第三人为自己的主张提供如下证据，原告对第三人提供的证据进行了质证，本院对第三人提交的证据进行了认证： 1、租房合同复印件一份（与原件核对一致，原件退回），证明该转租合同的时间是2017年6月28日，转租原告明知。 原告质证对该合同的真实性有异议，甲方是刘某某，刘某某与本案是否有关联原告不知情。另外，该份证据不能证明原告明知转租的事实。本院认为，该证据显示租房合同是刘某某与第三人签订的，刘加丰与本案涉案房屋无关联，不予采信。 2、营业执照复印件一份（与原件核对一致，原件退回），证明第三人于2017年8月24日登记注册了调兵山市某某餐厅，原告对此转租明知。原告质证该份证据没有记载对原告转租的事实明知。该证据不能支持第三人的证明目的。本院对该证据的真实性予以确认。 3、微信视频聊天记录光盘一张，证明第三人向原告反映本案诉争房屋楼上掉墙皮的事情，原告回复第三人一维修人员电话让其维修。原告对其转租的事实知情。微信有原告的电话号138××××5666。原告质证该份证据属于电子证据，应当提供原始存储介质，否则不能作为证据使用。另外，该证据反映的内容与本案无关。微信中没有显示原告电话号码，是不是和原告聊天不清楚，光盘反映的内容与本案无关，微信和光盘均不能证明原告对房屋转租的事实明知。本院认为，聊天内容并未提到转租事情，不予采信。 4、原告与第三人签订的餐饮婚庆统一承包协议书复印件一份（与原件核对一致，原件退回），证明原告明知第三人经营调兵山市某某餐厅，所以与其签订了餐饮婚庆统一承包书，证明原告对第三人承包的本案房屋明知。原告质证 该份证据证明了原告与杨某某就某某店餐饮部发承包事宜，与本案毫无关系。该协议中没有任何记载原告对本案被告转租涉案房屋的事实明知。本院认为，该证据与本案无关，不予采信。 被告王某某未到庭、未质证。 依据以上有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定如下事实： 原告张某某与盖某某是某某大街中段西侧百强汇购物广场A、B、C号的房产共有人，2017年4月5日，原告张某某与被告王某某签订《门市房租赁协议》，双方合同约定：原告张某某将中央大街中段西侧百强汇购物广场A、B、C号房屋，面积630.72平方米租给被告王某某，用于商业汽车销售，合同租期2017年7月1日至2022年6月30日止，年租金10万，约定被告保证不转租房屋，若违反甲方可以提前解约，可以索赔和采取其他法律手段。2017年6月28日，刘某某与杨某某签订租房协议，将中央大街中段西侧百强汇购物广场A、B、C号出租给第三人调兵山市某某餐厅，租期2017年7月1日至2022年6月30日。 本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁协议符合法律规定，合同有效，合同签订后，原告将涉案房屋交给被告使用，被告就应该按合同约定使用该房屋，本案中被告王某某在没有征得原告张某某同意的情况下，违反门市房租赁协议第三条被告保证不转租房屋，若违反甲方可以提前解约的约定，擅自将所租房屋转租他人，构成违约。且所转租出去的房屋的租房合同是刘某某与杨某某签订的，刘某某即不是该房屋的所有权人亦不是该房屋的承租人，刘某某无权就涉案房屋签订合同，故原告要求解除原、被告签订的《门市房租赁协议》，第三人从案涉房屋腾迁，被告承担2019年7月1日至第三人腾迁之日止的房屋租金的诉讼请求本院予以支持。第三人辩称原告对转租事宜知情，转租合同有效，但没有直接的证据证明，且刘加丰无权处分涉案房屋，对第三人调兵山市某某餐厅的主张，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、《物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张某某与被告王某某签订的《门市房租赁协议》； 二、第三人调兵山市某某餐厅与本判决生效后三十日内腾出占有的中央大街中段西侧百强汇购物广场A、B、C号房屋； 三、被告王某某给付自2019年7月1至房屋腾迁之日止的房屋租金。 一审案件受理费100元（原告已预交），由被告王某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于铁岭市中级人民法院。 审判员  王炜 二〇一九年十一月十三日 书记员  徐洋