广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初19688号原告：冯德华，女，汉族，1986年7月6日出生，住湖南省永州市冷水滩区，委托诉讼代理人：李水湘，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈庆瑞，北京市盈科（东莞）律师事务所律师助理。被告：张绮颖，女，汉族，1990年4月8日出生，住广东省开平市，被告：陈宇亮，男，汉族，1987年11月21日出生，住广东省开平市，委托诉讼代理人：刘烈鑫，广东普翼律师事务所律师。第三人：东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司，住所地：东莞市中堂镇南国雅苑荔景居2号楼2号商铺（01）。法定代表人：罗先富。原告冯德华与被告张绮颖、陈宇亮、第三人东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司（以下简称阳之光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月19日受理后，于2018年9月6日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告冯德华及其委托诉讼代理人李水湘，被告张绮颖、陈宇亮的共同委托诉讼代理人刘烈鑫，第三人阳之光公司的法定代表人罗先富到庭参加诉讼。本案于2018年10月11日转为普通程序，依法组成合议庭，于2018年12月24日公开开庭进行了审理，原告冯德华及其委托诉讼代理人李水湘，被告张绮颖、陈宇亮的共同委托诉讼代理人刘烈鑫到庭参加诉讼，第三人阳之光公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯德华向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告张绮颖、第三人阳之光公司三方签订的房屋买卖合同；2、二被告返还原告支付的购房款100000元及利息7918.75元（按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，从2017年1月8日起计至实际清偿之日止）；3、二被告向原告支付案涉房屋的上涨差价损失492520元（自2017年1月8日起计至法院判决生效之日止）；4、二被告承担原告为评估案涉房屋产生的评估费5550元；5、二被告对上述款项承担连带清偿责任；6、二被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2017年1月7日，原告、被告张绮颖、经纪公司三方签订《房地产买卖合同》，被告张绮颖将位于东莞市中堂镇东泊村××东港城商住区7号小高层2栋2单元103号房屋售于原告，该房屋建筑面积为94.04平方米，成交价为730000元，原告在签署本合同时交纳购房款100000元，剩余购房款630000元在办理产权过户时一次性付给被告。三方签订房屋买卖合同时，被告的房产证尚在办理之中，《房地产买卖合同》第十三条第2款约定“在卖方名下房地产权证领取后，卖方出具公证委托书给经纪方，买方出资为卖方赎楼，第二部分楼款中扣减赎楼款外的金额由买方在房管局过户时一次性支付给卖方”,签订合同当天，原告即向被告张绮颖支付了100000元购房款。合同签订后，涉案房屋价格一直在不断上涨，二被告心态也不愿意再继续履行合同，其与原告的多次微信聊天记录中足以证实。2018年2月10日前，原被告双方一直保持联系，被告虽多次提到要解除合同却一直不来出面解决，也没有按合同约定退还原告的购房款、支付违约金。被告张绮颖于2017年12月22日办理了房屋产权登记，却没有按合同约定出具公证委托书给第三人办理赎楼手续，后面的过户手续也因被告不配合无法进行。被逼无奈，原告于2018年2月13日向东莞市第一人民法院提起诉讼，要求继续履行房屋买卖合同。诉讼期间，被告却将涉案房屋转让并登记给了他人，让原告购买此房屋的目的完全不能实现。经查，二被告系夫妻关系，于2016年6月1日登记结婚，案涉房屋虽然登记于被告张绮颖名下，但属于二被告夫妻共财产，且整个交易过程均是被告陈宇亮与原告沟通，因此上述债务属于夫妻共同债务，二被告应当承担连带清偿责任。综上，原告与被告张绮颖、第三人东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司三方签订的《房地产买卖合同》系三方真实意思表示，买卖合法有效，各方应当依法履行各自的合同义务，二被告违反合同约定，在与原告签订《房地产买卖合同》并收取购房款后又将涉案房屋售于他人，其行为给原告造成了经济损失和身心伤害，现经权威房产评估机构对涉案房屋估值为1222520元，也就说原告现在同地段购买同类型同面积的房屋需多支出492520元。原告为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼。被告张绮颖、陈宇亮辩称，1、被告张绮颖与原告签订的《房地产买卖合同》无效。案涉房屋为两被告在夫妻关系存续期间共同出资购买，属于夫妻共同财产，依法应当由两被告共同处置方为有效，故案涉《房地产买卖合同》应当由两被告共同作为卖方签署方为有效，或者由陈宇亮出具相应授权委托书给张绮颖代为处置。然而张绮颖与原告签订的《房地产买卖合同》仅有张绮颖作为卖方签字，张绮颖亦未取得陈宇亮的书面授权代为处置夫妻共同财产，故两被告认为，张绮颖与被被告签订的《房地产买卖合同》应为无效合同。2、即使《房地产买卖合同》有效，双方在履行过程中已经就解除合同达成一致，两被告无需向原告承担所谓的违约责任。根据原告提供的微信聊天记录可以看出，双方在2017年10月11日之前已经就解除《房地产买卖合同》达成一致意见。实际上，在2017年7月份，原告就曾多次与陈宇亮通过电话沟通，表达解除合同之意。故在双方已经达成解除合同的合意前提下，两被告将房屋另售他人并不构成违约。3、原告诉请两被告支付房屋上涨差价损失492520元没有事实与法律依据。首先，如上所述，在双方已经就解除案涉《房地产买卖合同》达成一致，两被告将房屋另售他人不构成违约。其次，《房地产买卖合同》第八条款已经就双方违约责任作出明确约定，违约方应当按照约定承担违约责任。故，即使两被告将案涉房屋另售他人构成违约，依照双方的约定，两被告需要承担的违约责任也仅为双倍返还定金给被被告，且依照《合同法》第113条第一款的规定，房价上涨的差价并不属于双方在签订《房地产买卖合同》时预见到或应当预见到的损失。最后，原告提供的单方面评估报告存在不客观、与案涉房屋所在小区二手房市场价格存在巨大差异的情况，根据被告查询，中堂东港城小区与案涉房屋面积大致相同、楼层的二手房含装修在内售价多数仅为1.1万元左右，而案涉房屋为毛坯房且楼层低，价格应在1.1万元以下。原告提供的评估报告称案涉房屋目前市场价约为13000元显然与市疡实际情况并不相符。综上所述，被告认为，原告诉讼请求没有事实与法律依据。第三人阳之光公司述称，对原告的诉请、事实与理由均无异议。经审理查明，于2017年1月7日，原告冯德华（买方）与被告张绮颖（卖方）以及第三人阳之光公司（经纪方）签订了一份《房地产买卖合同》，约定通过经纪方阳之光公司，原告向被告张绮颖购入位于东莞市中堂镇东泊村××东港城商住区7号小高层2栋2单元103号房的物业；合同第二条约定房地产证正在办理中；合同第三条约定该房地产转让成交价为730000元，原告需于签署合同时缴纳定金100000元；合同第八条第一、二款约定违约责任，如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售于买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方的损失，唯买方不可进一步赔偿或逼使卖方继续履行此合同；合同第十三条备注部分约定在卖方名下房地产权证领取后，卖方出具公证委托书给经纪方，买方出资为卖方赎楼……上述合同的卖方处有被告张绮颖签名确认，经纪方加盖了第三人阳之光公司的公章及法定代表人罗先富签名确认，买方处有原告冯德华签名确认。原告、被告及第三人阳之光公司均对此予以确认。上述合同签订当天，原告向被告张绮颖支付了案涉物业的定金100000元。关于案涉合同履行的情况，原告认为被告陈宇亮先提出解除合同，原告有与其协商过解除合同的事宜，但双方一直未能达成具体的方案，后两被告于2018年4月9日将房屋转售给案外人，导致案涉房屋交易不能继续进行，故原告要求与两被告解除合同，并由两被告返还购房定金及承担案涉房屋上涨差价损失的违约责任；两被告确认原告在履行案涉《房地产买卖合同》中不存在违约行为，但两被告则认为其与原告已经就解除合同达成一致意见，两被告同意解除双方的合同并向原告返还购房定金，但两被告不同意承担违约责任。第三人阳之光公司陈述原告有与其沟通于2018年1月底，与被告一起到第三人处协商解除合同的事宜，但在实际约定的时间被告并没有到场。本案中，原告提供了其与被告陈宇亮从2017年9月份至2018年2月3日的微信聊天记录拟反映双方对案涉合同履行情况的意见，两被告对上述微信记录均予以确认。该微信记录反映的比较主要内容如下：（1）2017年10月11日，被告陈宇亮陈述：我们俩公婆商量过了，按照你那个意思，双方同意解除合同……；但原告回复：房子还是要了吧……解除那种我们私底下协商的这种事情嘛，所以我想一下那还是算了吧，房子我还是要了吧……后被告陈宇亮回复：等房产证下来之后咱们约个时间坐下来，详细聊聊吧……原告又问房产证什么时候下来？陈宇亮回复回执单写的是11月25号可以拿……后称详细的让房产证下来在聊好吗……（2）2017年10月13日，原告再向被告陈宇亮明确那就正常交易嘛。（3）2017年12月30日，原告向被告陈宇亮陈述：我不想取消合同，如果你坚决要取消合同，我们按照合同走流程就可以了。（4）2018年2月3日，原告向被告陈宇亮陈述：你之前说1月28号过来谈解除合同，一直没来，是不是你不想解除合同了呢？麻烦你在2月10号之前做一个明确的回复和解决，如果你一直不回复，我就默认为合同继续……庭审中，原告认为两被告收到上述2月3日的微信后一直没有回复。两被告认为其对2月3日的微信有回复，但没有证据予以证明；且两被告称当时是同意解除合同，但当时两被告都没有钱退回原告的定金，故没有完全达成一致的意见。另查，案涉东莞市中堂镇东泊村东港城商住区7号小高层2栋2单元103号房产于2017年12月22日登记在被告张绮颖名下，庭审中两被告确认于2017年12月22日领取了上述房产的房产证。两被告于2018年4月9日将案涉房产转让给案外人，目前该房屋的所有权已经转移。而被告张绮颖与被告陈宇亮于2016年6月1日登记结婚，双方为夫妻关系；两被告确认上述的案涉房屋由两被告共同出资购买，是属于夫妻共同财产。再，原告曾自行委托广东广量土地房地产评估与规划有限公司对上述的103号房产进行评估，评估单价为13000元/㎡，评估房屋总价为1222520元。原告主张为此支付了评估费用5550元。本案诉讼中，经原告申请，再由本院委托东莞市广信土地房地产评估有限公司出具一份《房地产估价报告》，确定上述的103号房产在价值时点2018年4月9日的估价结果为：单价12500元/㎡，评估房屋总价为1175500元。原告再为此支付了评估费5439元。诉讼中，原告认为案涉合同第八条第一、二款应属于无效或可撤销条款，原告要求两被告承担案涉房屋实际上涨差价损失的违约责任。以上事实，有原告提供的房地产买卖合同、收款收据、微信转账截图、微信聊天记录、不动产（房产）登记信息查询结果、房地产评估报告、发票、结婚登记审查处理表，有被告提供的东港城二手房出售信息、房地产买卖合同以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告冯德华与被告张绮颖以及第三人阳之光公司于2017年1月7日签订了一份《房地产买卖合同》，原、被告双方在该合同履行过程中产生了案涉纠纷。本案争议的焦点有两个：第一，上述的《房地产买卖合同》法律效力如何；第二，两被告是否存在违约行为，如存在的应如何承担违约责任；本院对此评析如下：关于第一个争议焦点。本案中，两被告抗辩称案涉的《房地产买卖合同》仅有被告张绮颖签名确认，而案涉房屋属于两被告夫妻共同财产，故上述合同应无效。但是，实际上原告与被告张绮颖签订了《房地产买卖合同》之后，一直由被告陈宇亮与原告通过微信对案涉合同的履行进行沟通，由此反映被告陈宇亮对于被告张绮颖与原告签订合同出售案涉房屋是知情并同意的。退一万步讲，即使被告陈宇亮对被告张绮颖出售案涉房屋不知情，根据《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，故两被告提出的上述抗辩意见也不构成案涉《房地产买卖合同》无效的法定理由，故本院对于两被告的抗辩意见不予采纳，本院认定案涉的《房地产买卖合同》应依法生效，原、被告均有义务自觉遵守。两被告明确案涉房屋为其两夫妻的共同财产，故案涉《房地产买卖合同》所产生的债务应由两被告共同承担。关于第二个争议焦点。首先，原、被告签订的《房地产买卖合同》约定被告的房地产证正在办理中，被告名下房地产权证领取后，被告出具公证委托书给经纪方，原告出资为被告赎楼，实际上被告已于2017年12月22日领取了案涉房屋的房产证，并于2018年4月9日将案涉房产转让给案外人，即被告未能履行案涉合同的义务。其次，两被告抗辩称其与原告协商达成解除合同的一致意见，但是被告对此并没有相关有效的证据予以证明。而且，原告提供的微信记录反映原告要求继续履行合同，如果解除合同应按照合同处理；两被告在庭审中也确认由于没有钱退回原告的定金，故没有完全达成一致的意见。因此，两被告提出上述抗辩意见没有依据，本院不予采纳。两被告已存在明显故意的违约行为，本案中原告与两被告均同意解除案涉的《房地产买卖合同》，本院对此予以认定，但两被告应依法向原告承担相应的违约责任。再者，东莞市广信土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》反映案涉的房屋在两被告于2018年4月9日转让给案外人的价值时点，房屋总价为1175500元，即案涉房屋的价款已明显大幅度上涨。如被告违约时，被告按照合同第八条仅需承担双倍返还定金的义务，即被告仅需支付100000元的违约赔偿，此与原告因未能履行合同造成的利益损失差距悬殊，故上述合同约定对原告显失公平。且被告在与原告签订《房地产买卖合同》后却将案涉房屋转让给案外人，存在明显主观故意的违约行为。因此，《房地产估价报告》第八条明显违反了公平原则，综合上述，可以认定上述合同第八条第一、二款属于可撤销的合同条款，原告主张对此撤销，应予支持。根据前述，由于两被告违约，案涉的《房地产买卖合同》予以解除，故两被告应共同向原告返还购房定金100000元。且两被告将案涉房屋转让给案外人时，实际造成了原告未能购买该房屋的房屋上涨差价损失445500元（1175500元-730000元=445500元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，原告诉请两被告按实际损失赔偿上述差价损失445500元依法有据，本院予以支持；原告其他超出部分的诉请没有依据，本院不予支持。另，原告已按照房屋上涨差价损失主张权利，原告再诉请购房款的利息没有依据，本院对此不予支持。原告自行评估的房屋价格并未被采纳，原告诉请被告承担该评估费5550元没有依据，本院对此不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一是三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告冯德华与被告张绮颖、第三人东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司签订的《房地产买卖合同》；二、被告张绮颖、被告陈宇亮于本判决生效之日起十日内向原告冯德华返还购房款定金100000元；三、被告张绮颖、被告陈宇亮于本判决生效之日起十日内向原告支付房屋上涨差价损失445500元；四、驳回原告冯德华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案受理费9859.88元、保全费3549.94元，共13409.82元（已由原告预交），应由原告冯德华承担1338.55元，被告张绮颖、被告陈宇亮共同承担12071.27元。本案评估费用5439元（原告已预交），应由被告张绮颖、陈宇亮共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  翟静文人民陪审员  罗治漳人民陪审员  闻锐铭二〇一九年二月十九日书 记 员  陈雪桢官嘉欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。