湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终3511号 上诉人（原审被告）：郴州富强房地产开发有限公司，住所地湖南省安仁县。 法定代表人：罗长城，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李志军，湖南宣阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贺贻飞，男，1988年2月18日出生，住湖南省安仁县。 委托诉讼代理人：向婷，湖南瀜泰律师事务所律师。 上诉人郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强房地产公司）因与被上诉人贺贻飞商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省安仁县人民法院（2019）湘1028民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人富强房地产公司的委托诉讼代理人李志军，被上诉人贺贻飞的委托诉讼代理人向婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富强房地产公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判为由富强房地产公司支付贺贻飞延期交房违约金29,120元；二、一、二审案件受理费用由贺贻飞承担。事实和理由：一、案涉房地产开发项目“祥龙商业广场”已于2017年５月竣工验收，验收后富强房地产公司委托中价机构集中于2017年6月至7日向该项目商品房购买者电话或其他方式通知收房，但贺贻飞在接到通知后未及时办理收房手续，在多次催告下，贺贻飞一直未接收案涉商品房，考虑到购房者在外务工，前来办理收房手续需要一定时间，故要求物业公司收取物业费时从2017年9月1日起计算，因此，本案富强房地产公司逾期交房时间应为2014年12月29日至2017年9月1日；二、一审法院在对违约金进行调整时，计算方法错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，调整违约金的计算公式为（实际损失×[30%＋100%]），而一审法院是以按约定违约金的数额×30%。富强房地产公司延期交房，最直接的是造成贺贻飞无房可住所产生租房损失，按“安仁在线”房产招租信息数据，与案涉商品房同期同类同地段租金约为650元至850元之间，取其平均值，每月租金损失为700元。按违约金调整公式700元×[30%＋100%]计算得每月违约金为910元。实际延期交付时间32个月，违约金最多为29,120元。 贺贻飞辩称,一、没有收到过富强房地产公司通知交房的短信，通知交房不代表符合交房条件，富强房地产公司至今未达到交房条件，没有提交验收报告；二、商品房预售合同约定了关于逾期交房的违约金计算方式，应当按约定计算。 贺贻飞向一审法院起诉请求：一、判决富强房地产公司向贺贻飞支付逾期交房违约利息164,737.5元（暂计算至2019年2月28日，实际计算至交付房屋之日）及逾期违约金32,947.5元，共计197,685元；二、由富强房地产公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2013年8月3日贺贻飞与郴州市富城房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》。合同约定：贺贻飞购买郴州市富城房地产开发有限公司开发的祥龙商业广场第A1幢1503号房屋，总价款329,475元。合同签订当天，贺贻飞支付99,475元，其余房款通过银行按揭方式支付。合同第六条约定，甲方须于2014年12月28日前，将竣工验收合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期，不须承担违约责任。１、人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害。２、非甲方原因造成的延期。合同第七条约定：除本合同第六条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该商品交付乙方使用，乙方有权将已交付的房价款向甲方追究违约利息及违约金。按本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按1%利率计算；逾期超过6个月，甲方应另向乙方支付总房价的10%的违约金。乙方同时有权终止合同。乙方实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。2018年2月11日富强房地产公司将上述房屋交付给贺贻飞。另查明，“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。 一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。贺贻飞、富强房地产公司之间签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，本案合同约定交房时间为2014年12月28日前，但涉案房屋的实际交房日期为2018年2月11日，按照合同约定均构成违约。2018年2月11日，形成逾期交房事实，且逾期交房时间已超过６个月，违约利息和违约金按照合同第七条约定计算，即最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按1%利率计算；逾期超过6个月，甲方应向乙方支付总房价的10%的违约金。因此，自2014年12月29日至2018年2月11日共计37.4个月，违约利息为123,223.65元（329,475元×1%×37.4个月）；违约金为32,947.5元（329,475×10%），共计156,171.15元。富强房地产公司在法庭提出涉案房屋违约金过高，请求按该房屋的同地段的房屋租金的130%调整，却未提供涉案房屋相关租金的证据，不能采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由减少的，应以违约金超过造成损失30%的标准适当减少；当事人以约定违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因双方在商品房预售合同中明确约定了逾期交房利息及违约金，故应以双方约定的违约损失来确定本案违约金的数额，综合考量贺贻飞总购房款的基础上，依据公平合理原则，兼顾各方利益认为违约金过高，应当以违约金超过损失30%为标准适当减少，违约金核减为46,851.35元（156,171.15元×30%）。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：“一、被告郴州富强房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告贺贻飞逾期交房违约金46,851.35元；二、驳回原告贺贻飞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4254元，由原告贺贻飞承担3254元，被告郴州富强房地产开发有限公司承担1000元。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 富强房地产公司提交了两份证据：证据一、安仁县房产管理局文件，拟证明贺贻飞未缴纳住宅维修资金，无法办理验收，富强房地产公司可以按此文件要求不交付使用，故不存在逾期交付事实；证据二、安仁县鸿宇财务公司作出的富强房产公司因未及时交付房屋造成购房户损失的评估报告，拟证明造成贺贻飞损失每年为7837元。 贺贻飞质证意见：该两份证据不是新证据，不予质证。 本院认证意见：证据一是安仁县房产管理局于2017年3月28日发的文件，不能证实贺贻飞应当在2017年3月28日之前缴纳住宅维修资金；证据二与本案无关，以上两份证据本院均不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一审对于违约金的计算是否正确。 贺贻飞与富强房地产公司签订《商品房预售合同》第七条约定，如富强房地产公司未按合同规定的期限将案涉商品房交付贺贻飞使用，贺贻飞有权向富强房地产公司追究违约利息及违约金，因富强房地产公司未按合同规定时间交房，据此，贺贻飞向富强房地产公司主张逾期交房违约金符合合同和法律规定，祥龙商业广场交房确认表可证实富强房地产公司与贺贻飞于2018年2月11日办理的交房手续，富强房地产公司主张贺贻飞收房时间为2017年9月1日的上诉理由与事实不符，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，贺贻飞与富强房地产公司签订的《商品房预售合同》第七条约定了逾期交房违约金计算方式，根据双方约定计算逾期交房违约金共计156,171.15元，因富强房地产公司认为约定的违约金过高请求予以核减，根据上述法律规定，人民法院可以约定的违约金数额是否超过损失30%为标准，予以适当调整，一审法院综合考虑本案购房款的基础上，兼顾各方利益调整本案违约金为约定违约金的30%即46,851.35元，并无不当，本院予以确认，富强房地产公司主张本案违约金计算错误的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人富强房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费243元，由上诉人郴州富强房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖志刚 审 判 员 李惠铭 审 判 员 杨爱华 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 邝玲娟 书 记 员 李东雪 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。