湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂07民终625号上诉人（原审被告）：余波，男，1981年2月24日出生,汉族，鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。被上诉人（原审原告）：柯琪,女,1975年11月11日出生，汉族，鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。上诉人余波因与被上诉人柯琪租赁合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人余波，被上诉人柯琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余波上诉请求：1.撤销鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初631号民事判决；2.改判赔偿余波的财产损失；3.本案一审、二审诉讼费用由柯琪承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。余波只收取了程萌的押金，未收取柯琪的押金。程萌和柯琪私下达成协议转嫁余波身上。程萌未征得余波的同意改造结构，私自把壁炉用板子封闭在玄关墙里，吧台木门也不翼而飞。按照余波和程萌签订的转租合同第七条，应没收押金，并追究相应的损失。2018年9月，程萌打电话说她怀孕了要她姨妈顶替她上班，这话隐瞒了程萌已经收取一万多元转让费的事实。程萌和柯琪私下进行转让交易，违反了转租合同第二条“不得私自将门面转让或转租他方经营，如私自转让或者转租，则对乙方处以人民币5,000.00元的罚款（押金中扣除）”的约定，已经构成根本性违约。签合同后，余波就知会房东，房东告知在合同期满如要续签就要上涨房租。柯琪不愿意，当时余波要求解除合同，并要求清场，并向柯琪告知了当年余波租这门面，房东要别人收了余波的6,666.00元转让费的事实，也提前告知了合同的到期日。余波要拆走其可移动的财产，柯琪不同意也不退场，又不给转让费又不同意涨价。店铺当时的装修包括余波的个人财产如今都在里面，柯琪不同意退，非要拖到合同到期。综上所述，柯琪在合同期内极大的损害了余波的财产和转让权的合法权益。一审法院在未查清事实的情况下判决余波返还租赁押金及剩余租金16,794.00元，损害了余波的合法权益，为了依法维护法律的尊严，维护余波的合法权益，请二审法院对本案依法改判。柯琪辩称：柯琪并未欺骗余波，双方当事人之间签有租赁合同，就此产生的纠纷应严格按照合同来履行。柯琪向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的转租合同；2.判令余波返还租赁押金5,000.00元、租金14,000.00元；3.本案诉讼费由余波承担。一审法院认定的事实：2018年1月1日，余波与程萌签订转租合同，约定余波将位于竹林广场步行街竹林北路××号1间门面（30平方米）转租给程萌，租期为2018年1月2日至2019年1月2日。租赁期限未届满，程萌因个人原因不适宜继续承租。后经程萌介绍，余波将上述门面转租给柯琪，双方于2018年10月23日签订转租合同，约定租期为2018年11月4日至2019年11月4日。柯琪在签订合同的当日，向余波支付押金5,000.00元，租金14,000.00元。上述款项，余波均向柯琪出具了收款收据，其中5,000.00元收据上注明了“押金”，14,000.00元收据上注明了“2018年11月4日至2019年11月4日”。在柯琪承租期间，房东朱海英于2018年12月30日发出通知告知租户，余波租赁房屋的租期将于2018年12月31日到期，租户应于2019年1月1日起停止营业并交付钥匙。另查明，余波与朱海英签订的《商铺租赁合同》租期为2016年1月1日至2018年12月31日。租赁合同到期后，余波未与朱海英续签合同。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。余波与程萌、余波与柯琪分别签订了转租合同，合同约定的内容不违反法律规定，分别在双方签订合同之日已成立并生效，对合同双方均有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。余波与程萌签订的《门面转租合同》第二条约定，“承租方在承租期内不得私自将门面转让和转租给他方经营”。程萌在租赁期限内，因个人原因不适宜继续承租，其向余波介绍柯琪租赁房屋，余波与柯琪重新签订了转租合同。余波与柯琪重新签订转租合同的行为，可推定程萌并非私自将门面转让或转租给第三人，其并未违反双方合同的约定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。程萌在居间介绍过程中，谎称柯琪系其亲戚，且向余波隐瞒了其他相关事实，余波因此辩称程萌与柯琪系以欺诈的手段订立合同，应赔偿其装修费、转让费等损失两万余元。程萌虽在转租过程中隐瞒或欺骗了余波，但其上述行为并没有损害国家利益，与合同法第五十二条第一款规定的合同无效情形不符，不应认定合同无效。余波在与柯琪签订转租合同之前有查清事实的可能，亦可通过不同意转租等方式避免损失，而且其在与程萌签订转租合同之时，并未收取转让费、装修费等费用，其已通过上涨租金（余波与程萌签订的转租合同约定的租金为每月1,300.00元，余波与柯琪签订的转租合同约定的租金为每月1,400.00元）取得部分补偿，又另行主张赔偿其已放弃转让费等的费用，故对余波辩称意见不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。余波与朱海英签订的租赁合同的期限为2016年1月1日至2018的12月31日，余波与柯琪签订的转租合同的期限为2018年11月4日至2019年11月4日，转租合同约定的2019年1月1日至2019年11月4日的转租期超出了承租期，依照法律规定超过部分的约定无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效的，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。余波与柯琪签订的转租合同，除却2019年1月1日至2019年11月4日的转租期超出了承租期无效外，其他内容不违反法律法规的规定仍然有效。2019年1月1日，余波与朱海英签订的租赁合同已到期解除，双方未签订续租合同，故而余波与柯琪签订的转租合同的合同目的已无法实现，故对柯琪主张解除合同的诉请予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。余波在明知承租期即将届满的情况下，仍将租赁房屋超期转租给柯琪，导致转租合同部分无效。程萌与柯琪为实现房屋转租，向余波谎称或隐瞒了相关事实。余波、柯琪在转租合同签订的过程中，均存在过错。但余波超期转租系导致合同无效的直接原因，故对柯琪主张返还租赁押金及租金的诉请予以支持。依照余波出具的收款收据，柯琪支付租赁押金5,000.00元，2018年11月4日至2019年11月4日租金14,000.00元，柯琪实际使用租赁房屋58天，应付租金2,206.00元，故余波应返还柯琪租赁押金及剩余租金共计16,794.00元。综上，柯琪的部分诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条之规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，判决：一、余波与柯琪签订的《竹林广场门面转租合同》于2019年1月1日已解除；二、余波于本判决生效后十日内向柯琪返还租赁押金及剩余租金共计16,794.00元；三、驳回柯琪的其他诉讼请求。本案受理费500元，减半收取为250元，由余波负担200元,由柯琪负担50元。二审期间，余波为支持其上诉请求，当庭向本院提交了录音证据一份，用以证明余波未向柯琪收取押金以及柯琪向程萌支付了三个月的房屋租金的事实。经庭审质证，柯琪否认在录音现场，认为该份证据不能达到其证明目的。对有异议的证据，本院认为，录音内容中就双方当事人争议的事实没有准确、完整的描述，且被录音人的身份无法核实，该份录音证据不具有证明力，本院不予采信。经审理查明，原审认定的事实除认定“柯琪在签订合同的当日向余波支付押金5,000.00元”有误外，其他认定的事实均属实，本院予以确认。另查明，案外人程萌向余波支付的押金5,000.00元已经转为余波与柯琪之间租赁合同的押金。余波与柯琪补充约定：如房东收回门面，在合同有效期内，由转租方按照经营期限的时间退还房租给承租方；押金经检查水电费、财产无损失退还。本院认为，余波将租赁房屋转租给柯琪时，约定的转租期限超过了余波的剩余租赁期限，导致超出原租赁合同期限的转租部分无效，余波取得的超出承租期限的租金，依法应予返还。关于余波应否向柯琪返还租赁押金5,000.00元是本案在二审中争议的焦点。虽然柯琪并未以现金或转账的方式向余波支付押金5,000.00元，但从余波向柯琪出具押金收据以及在转租合同上注明“押金经检查水电费财产无损失退还”的行为来看，案外人程萌向余波支付的押金5,000.00元已经转为余波与柯琪之间租赁合同的押金。余波对该事实在一、二审庭审中亦有陈述。故柯琪持有押金收据向余波主张权利，符合当事人之间的约定，余波依约应将押金5,000.00元返还给柯琪。余波关于“柯琪在合同期间损害了余波的合法权益，要求赔偿其财产损失”的上诉请求，因余波未提供充分的证据予以证明且在一审中未提起反诉，本院不予处理。综上所述，余波的上诉请求不能成立，应予驳回。原判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500.00元，由余波负担。本判决为终审判决。审判长  湛少鹏审判员  吴德军审判员  陈 萍二〇一九年十一月二十日法官助理李思书记员尹瑞