北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13948号上诉人（原审原告）：东方汉世陶瓷（北京）有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：龚善斌，经理。被上诉人（原审被告）：北京兴创置地房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇欣雅街兴创国际中心售楼处**202。法定代表人：支小飞，执行董事。委托诉讼代理人：刘铁军，北京市铭达律师事务所律师。原审被告：北京兴达兴物业服务中心，住所地北京市大兴区黄村镇海子角观音寺街南口。法定代表人：仇维正，总经理。委托诉讼代理人：丁玲，北京恒理律师事务所律师。上诉人东方汉世陶瓷（北京）有限公司（以下简称东方汉世公司）因与被上诉人北京兴创置地房地产开发有限公司（以下简称兴创置地公司）、原审被告北京兴达兴物业服务中心（以下简称兴达兴中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初7122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东方汉世公司之法定代表人龚善斌、被上诉人兴创置地公司之委托诉讼代理人刘铁军、原审被告兴达兴中心之委托诉讼代理人丁玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方汉世公司上诉请求：同意一审判决第三项，请求撤销一审判决第一、二、四项，改判支持我公司的一审全部诉讼请求，本案诉讼费用由兴创置地公司承担。事实和理由：一审法院仅凭马腾的微信聊天记录，在兴创置地公司不承认马腾具有解除合同权利的声明下，在马腾明确表示自己不能代表兴创置地公司、不具有解除合同权利的情况下，在兴创置地公司多次催缴租金的情况下，在马腾于2018年12月24日发微信催缴租金的情况下，一审法院认定涉案租赁合同于2018年10月24日解除，认定兴创置地公司不构成违约，认定错误。一审法院认定租金缴纳时间为合同生效时间处理错误。涉案租赁合同约定了双方往来函件的送达方式，不能将马腾的微信聊天记录认定为已经提交，且阿黎同样不具有合同解除的权利。兴创置地公司未按照合同约定交付房屋已经构成违约，我公司有权单方解除合同。兴创置地公司辩称，同意一审判决，不同意东方汉世公司的上诉请求及理由。我公司认可一审法院认定的合同解除的原因，且我公司已经将涉案房屋交付给了东方汉世公司，东方汉世公司向我公司提出了解除合同的申请，我公司找到中介马腾向东方汉世公司做了回应，表达了解除合同会扣除保证金的意思，一审法院认定马腾对我公司构成表见代理，我公司认可该认定。兴达兴中心述称，我单位同意一审判决，对于一审判决第三项确定的我单位应当向东方汉世公司履行的给付义务，我公司已经在一审判决之后向东方汉世公司进行了全额给付，包括一审判决确定由我公司承担的436元的一审案件受理费，我公司亦已经支付给了东方汉世公司。故我单位请求驳回东方汉世公司的全部上诉请求，涉案租赁合同系因东方汉世公司的原因导致的解除，涉案房屋已经向东方汉世公司进行了交付。东方汉世公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与兴创置地公司的房屋租赁合同2018年10月29日解除；2.判令兴创置地公司退还三个月房屋租金69358.47元、保证金50442.52元、手续费4200元及上述款项的同期银行贷款利息；3.判令兴达兴中心退还物业费11851.37元、物业保证金7900.91元及上述款项同期银行贷款利息；4.诉讼费用由兴创置地公司、兴达兴中心承担。一审法院认定事实：2018年9月25日，兴创置地公司（出租方、甲方）与东方汉世公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于北京市大兴区金星西路6号院1号楼兴创大厦写字楼第15层02室（电梯楼层编号为第18层02室），建筑面积共计228.35平方米。租赁期限自2018年9月25日起至2020年9月24日止,共计24个月。2018年9月25日为起租日。保证金为乙方二个月的基本租金（不含物业费），即50442.52元，于签署本合同时由乙方一次性向甲方支付。乙方违反本合同任何条款，或因乙方原因造成第三方向甲方索赔、对甲方行政罚款、或者其他行为造成甲方损失的，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方之违约行为造成的甲方损失。本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还了甲方所租单元，甲方应当在30个工作日内将乙方己交付保证金（不计利息）退还给乙方。租赁房屋第一年日租金标准为人民币3.9天/建筑平方米(含物业费），月租金额为27069.94元/月，年租金为324839.29/年。租赁房屋第二年日租金标准为4.2/天/建筑平方米（含物业费），月租金额为29171.71元/月，年租金为350060.55元/年。租金采取“先付后租”的方式，每季度支付一次，本合同签署时，乙方须支付首期租金，此后每一支付周期到期日前15日内预缴下一支付周期租金。乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和保证金，逾期交纳则按逾期天数向甲方交纳滞纳金。滞纳金计算方法为：每延迟壹日乙方按欠付金额千分之五支付甲方滞纳金。乙方支付租金中含有物业服务费部分，由甲方委托的物业服务企业向乙方收取，并向乙方提供正规发票。装修期内的物业管理费、水电费以及其他因乙方装修房屋而实际发生的费用，包括但不限于装修管理费、装修押金、垃圾清运费、消防泄水费、拆墙费等由乙方承担。乙方须向甲方委托的物业服务企业交纳装修管理费、装修押金、垃圾清运费、消防泄水费、其他费用（如有），物业服务企业提供相关票据。乙方必须与大厦物业服务企业办理租赁单元的正式移交手续后方可开始装修。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：迟延交付房屋达30日的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，可采取强制措施并收回房屋，同时赔偿甲方的全部经济损失：不按照约定支付租金或保证金超过30日的。租赁期满乙方不再续租或因本合同约定的其他原因导致合同解除后，乙方负有在租赁期满或合同解除后5日内将其拥有所有权的资产和商品撤出的权利和义务，甲方提供方便，甲乙双方应办理标的房屋的交接。逾期乙方未撤场或未撤场完毕的，甲方有权强行接管，并视为乙方放弃标的房屋内物品的所有权，甲方有权自行处理，后果皆由乙方承担；甲方未强行接管前每逾期一天，甲方将按本合同终止日当年日租金的两倍收取租金。在租赁期内，任何一方须提前解除合同的，应提前60日通知对方，双方协商一致后可解除合同，在双方就本合同的解除达成一致后，甲方向乙方退还多收取的租金，双方结清相关费用，乙方按照上述第九条第五款的约定清退房屋。如乙方单方提出解除的，保证金不予退还。本合同期限届满或因乙方原因导致甲方解除合同的，乙方应于期限届满或合同解除之日起五个日历天内将承租房屋内乙方物品搬离，否则视同乙方放弃承租房屋内的物品，甲方有权自行处置，乙方无权向甲方主张索赔。根据本合同需要发出的通知均采用书面形式，需写明收件人，由专人送达或预付邮费以挂号邮寄至对方的法定地址或最后所知对方在中华人民共和国的营业地点，则该通知被视为己充分递交。合同签订后，东方汉世公司于2018年10月11日向兴创置地公司交付租金69358.47元、保证金50442.52元。2018年10月11日，兴创置地公司向兴达兴中心发送《兴创大厦入住通知单》，载明东方汉世公司已于2018年10月11日在兴创置地公司办理完毕相关手续，请兴达兴中心给予办理入住相关手续，物业费用起计日期为2018年10月12日。东方汉世公司称未收到该入住通知书。2018年10月12日，兴达兴中心（物业管理服务企业、甲方）与东方汉世公司（租房单位、乙方）就涉案租赁房屋签订《物业管理服务协议书》，约定物业服务期限自2018年10月12日起至2020年9月24日止；物业管理费用单价17.3元/平方米/月，本期支付金额为11851.37元；乙方于合同签订时向甲方支付2个月的物业保证金7900.91元；乙方租赁期满或双方任何乙方依据本合同规定提前解除租赁合同时，经双方验收房屋合格的前提下，乙方未发生逾期支付房屋物业费和其他违约赔偿责任的，甲方收到退租证明起15个工作日内退还乙方物业费保证金（不计利息）。同日，东方汉世公司向兴达兴中心交付物业费保证金7900.91元、物业费11851.37元。同日，东方汉世公司（租户/使用人）与中望消防工程（北京）有限公司（乙方、装修企业）、兴达兴中心（丙方）就涉案房屋签订了《装修管理服务协议》。东方汉世公司称签订装修等协议是为了拿到钥匙，但兴创置地公司、兴达兴中心始终未向其交付房屋钥匙。2018年10月23日，东方汉世公司向兴创置地公司提交《退租申请》，载明：“由于我公司原住址尚有未完事宜无法迁过来，经我公司与兴创置地公司友好协商一致，解除此房屋租赁合同。”同日，东方汉世公司向兴创置地公司发出《关于解约违约责任减免申请》，载明：“本公司于2018年9月25日与贵公司签订了兴创大厦写字楼第15层02室的房屋租赁协议，因我方原因，现在已经正式申请解约。鉴于以下客观情况，申请贵公司领导给予我们减免违约责任：1.该房屋我们签署协议仅仅不足一个月（中间还有一个国庆长假），我们是上周才刚刚去物业办理手续的。2.该房屋我们还没有开始使用，房间钥匙一直还在贵公司物业手里，也没有在我们手里。尊敬的领导，民营企业生存不易，我们也确实遇到了自身不好解决的困难，才申请解约，恳请领导在弥补贵公司不足一个月闲置的损失后，尽量减免一部分我们的租金、保证金的相关责任扣除，我们深表感谢。”兴创置地公司提交微信截图，显示马腾于2018年10月24日向东方汉世公司的阿黎发送微信称：“黎先生，这边领导看了您公司的申请，给出的解决方案是保证金不退，租金扣除一个月。合同内您也能看到，正常退租是需要提前一个月申请的，我也跟领导说了您公司的情况。暂定的办法就是保证金扣除以及扣除一个月租金，如果过了明天的话就要进入您租赁的第二个月，25号以后就只能退一个月租金了。如果您公司同意退还两个月租金的话，这周给您公司走退租流程。”阿黎：“也就是说今天必须启动退出流程是吗？”马腾：“今明两天。”阿黎：“收到。”东方汉世公司亦提交微信聊天记录截图，显示马腾于2018年12月24日向其法定代表人龚善斌催缴下一季度租金，并称其不代表兴创置地公司，只是发送交租金的消息。东方汉世公司称马腾一时认可自己是兴创公司的，一时又不承认自己是兴创公司的，马腾让其公司写了上述《退租申请》及《关于解约违约责任减免申请》，当时认为他是中介，双方是在协商如何处理好事情。兴创置地公司称马腾与其公司系委托代理关系，不是员工，其只委托马腾找客户、沟通联络，没有解除合同、签订合同的权限。东方汉世公司提交落款日期为2018年10月26日的《解除合同通知书》一份，拟证明其书面通知兴创置地公司解除合同并退还已付费用，该通知书载明：“截至2018年10月25日我公司未正式收到贵公司交付的房屋，根据《中华人民共和国合同法》以及我们签订的《房屋租赁合同》第九条第三款规定：‘甲方延迟交付房屋达30日的，乙方有权单方面解除合同。’现在我公司正式通知贵公司，解除此合同。目前我公司交付资金139553.27元，需要贵公司退还。”兴创置地公司称未收到该通知。东方汉世公司另提交EMS特快专递寄件联及网页查询的物流跟踪截图，显示该快件于2018年10月29日由“他人前台”签收。兴创置地公司提交落款日期分别为2018年11月21日、2018年11月27日的《租金交纳通知书》，以及落款日期为2019年1月2日的《（欠租）欠费催缴通知书》，拟证明其向东方汉世催缴租金的事实，东方汉世公司称未收到上述通知书。2019年1月24日，兴创置地公司向东方汉世公司发出《合同解除通知书》，载明：“根据《房屋租赁合同》约定乙方应于2018年12月25日前支付我公司房屋租金69358.47元，我方多次下单催缴此费用乙方仍未支付。根据《房屋租赁合同》第九条第2款约定欠缴租金及滞纳金达到保证金金额的，甲方有权单方解除合同。因此，我公司决定解除与贵司的《房屋租赁合同》，并从已缴纳保证金里扣除上述欠款，请贵司在收到本通知书后5个工作日内在我司人员陪同下清理房屋内物品。若5个工作日内，贵司未清理屋内物品，则我公司有权自行处理，并追究贵司法律责任。”东方汉世公司于2019年1月26日收到该解除通知书。庭审中，东方汉世公司申请撤回关于手续费的诉讼请求。兴达兴中心称同意就双方之间的物业合同纠纷在本案中一并解决。一审法院认为，东方汉世公司与兴创置地公司签订的《房屋租赁合同》及与兴达兴中心签订的《物业管理服务协议书》均系双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，应属合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，根据兴创置地公司提交的东方汉世公司于2018年10月23日向其发送的《关于解约违约责任减免申请》及《退租申请》，以及马腾与阿黎的微信记录截图，可以认定东方汉世公司在交纳租金后曾向兴创置地公司提出解除合同，从微信记录中亦能看出兴创置地公司同意解除合同，故应认定双方已于2018年10月24日合意解除了合同。兴创置地公司称马腾没有解除合同的权限，但未提交相应证据证明；兴创置地公司庭审中认可马腾负责与客户沟通联络，与其系委托代理关系，但不认可授予马腾解除合同的权利，法院依据委托事实、微信记录截图内容等事实认定东方汉世公司有理由相信马腾具有解除合同的权利，故法院对兴创置地公司的该项意见不予采信。东方汉世公司与兴创置地公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定租金采取“先付后租”的方式，即应由东方汉世公司交付租金，后由兴创置地公司向其交付房屋，若兴创置地公司自东方汉世公司交付租金之日起30日内未交付房屋，按合同约定应视为兴创置地公司违约。兴创置地公司在本案中未提交充分证据证明其已将房屋交付予东方汉世公司，但因东方汉世公司交付租金的时间为2018年10月11日，且双方合同已于2018年10月24日协议解除，故兴创置地公司不构成违约。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对东方汉世公司要求退还租金及保证金的诉讼请求，法院综合考虑双方合同约定、双方协商解除合同的情况以及涉案房屋未实际占有使用等情况，酌定由兴创置地公司退还东方汉世公司两个月房屋租金。关于东方汉世公司与兴达兴中心签订《物业管理服务协议书》，根据其所载内容，该协议书系基于《房屋租赁合同》而签订。现兴达兴中心同意就其与东方汉世公司的物业合同关系在本案中一并处理，因《房屋租赁合同》已于2018年10月24日解除，《物业管理服务协议书》客观上已不具备继续履行的条件，故对东方汉世公司要求退还物业费保证金及物业费的诉讼请求，法院予以支持。考虑到东方汉世公司未实际享受物业服务，法院酌定由兴达兴中心全额退还东方汉世公司物业费保证金及物业费。关于东方汉世公司主张兴创置地公司、兴达兴中心给付所退还款项同期银行贷款利息的诉讼请求，无合同及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、东方汉世陶瓷（北京）有限公司与北京兴创置地房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月24日解除；二、北京兴创置地房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还东方汉世陶瓷（北京）有限公司房屋租金46238.98元；三、北京兴达兴物业服务中心于判决生效后十日内退还东方汉世陶瓷（北京）有限公司物业费保证金7900.91元、物业费11851.37元；四、驳回东方汉世陶瓷（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院与一审查明的事实无异。二审审理期间，兴达兴中心表示其已经将一审判决第三项认定的保证金7900.91元、物业费11851.37元，及一审判决确定的应当由其承担的一审案件受理费436元向东方汉世公司进行了给付，东方汉世公司认可其已经收到兴达兴中心支付的前述三笔款项，并表示就该三笔款项不再申请执行。此外，经询，东方汉世公司表示因其公司内部需要走账，故直到2018年10月11日才向兴创置地公司支付了涉案租赁合同约定的第一期租金及保证金。东方汉世公司认可《退租申请》和《关于解约违约责任减免申请》确系其公司出具，但称两份函件系在马腾诱使下签订，并非其真实意思表示，但东方汉世公司并未就其主张提供相应的证据。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，东方汉世公司与兴创置地公司签订的《房屋租赁合同》及与兴达兴中心签订的《物业管理服务协议书》均系双方真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。根据涉案租赁合同之约定，东方汉世公司应当在合同签署时（2018年9月25日）向兴创置地公司支付首期租金，但东方汉世公司直至2018年10月11日才履行该项合同义务，其迟延支付租金的行为已经违反合同约定。涉案租赁合同约定“先付后租”，兴创置地公司应当在东方汉世公司支付租金后向其交付涉案房屋，虽然兴创置地公司仅提供了《兴创大厦入住通知单》、《装修管理服务协议》等证据，未能提供房屋交接的直接证据，但东方汉世公司不但没有提供任何证据证明其所主张的其于2018年10月11日支付租金后始终在要求兴创置地公司交付房屋的证据，反而根据兴创置地公司提供的东方汉世公司于2018年10月23日向其公司出具的《退租申请》和《关于解约违约责任减免申请》可见，东方汉世公司自述其系因自身原因向兴创置地公司提出解除涉案租赁合同之意思表示，且在该两份函件中只字未提兴创置地公司未交付房屋之主张，而交付房屋之于承租人而言系重大合同利益，东方汉世公司虽主张该两份函件系案外人诱使其签订，亦未能提供证据证明，故根据现有证据情况可以认定显然合同不能继续履行的责任方在东方汉世公司。对于涉案租赁合同之解除，一审法院结合本案证据情况，认定东方汉世公司与兴创置地公司就合同解除达成合意，涉案租赁合同解除的时间为2018年10月24日，处理并无不妥。东方汉世公司上诉主张涉案租赁合同应当于兴创置地公司收到其发出的解除通知的时间为合同解除之日，缺乏依据。对于东方汉世公司提出的要求兴创置地公司退还其房屋租金及保证金的诉讼请求，一审法院综合全案情况予以酌定，并无不妥，本院予以确认。至于东方汉世公司要求兴达兴中心退还物业费及保证金的诉讼请求，一审法院予以支持，兴达兴中心并未对此提出上诉，本院对此不持异议。需要特别说明的是，一审法院判决之后，兴达兴中心已经向东方汉世公司履行了一审判决确定的给付义务，东方汉世公司明确其收到了兴达兴中心退还的物业费保证金7900.91元、物业费11851.37元以及给付的一审案件受理费436元，本院对此予以确认；鉴于该行为系对一审判决确定给付义务的主动履行，亦系对一审判决所确定的给付义务的确认，东方汉世公司与兴达兴中心于本案二审审理期间亦均表示对一审判决第三项确定的给付内容不再申请执行，本院对此予以确认，对于一审判决不再做出调整。综上所述，东方汉世公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3176元，由东方汉世陶瓷（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘慧慧审判员  白 松审判员  王 磊二〇一九年十一月二十二日书记员  孙春玮