浙江省天台县人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)浙1023执异5号 异议申请人（案外人，诉讼代表人）：叶喜君，男，1976年9月6日出生，汉族，住浙江省三门县健跳镇小宅村肖湾52号,公民身份号码：3326261976××××××××。 异议申请人（案外人，诉讼代表人）:叶雪琴，女，1976年1月3日出生，汉族，住浙江省三门县健跳镇小宅村肖湾52号,公民身份号码：3326261976××××××××。 异议申请人（案外人）：包会峰，男，1969年9月2日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：钱贤广，男，1961年9月29日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：付永伟，男，1971年8月24日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：马雪娇，女，1983年11月11日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：何汝省，男，1982年10月6日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：邵骄龙，男，1994年3月25日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：刘盼盼，男，1991年10月3日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：鲍伦伦，男，1993年5月28日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：林才坚，男，1972年1月23日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：何月燕，女，1988年8月15日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：雍春考，男，1975年4月28日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：任亚彩，女，1979年1月6日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：罗回平，女，1981年4月9日出生，汉族，住浙江省浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：许月平，女，1985年1月11日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：梅式领，男，1962年11月8日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：张学连，男，1976年4月1日出生，汉族，住浙江省临海市。 异议申请人（案外人）：郑镇涛，男，1991年3月20日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：王贤锋，男，1986年11月10日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：方秉乾，男，1976年10月4日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：刘海燕，女，1981年4月19日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：陈方平，男，1981年3月13日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：陈爱飞，女，1983年12月29日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：马维，男，1991年6月28日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：陈建军，男，1982年10月8日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：何才伟，男，1970年2月12日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：包宇旭，男，1991年7月11日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：马珍珍，女，1983年1月4日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：周忠旗，男，1980年1月1日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：王顺华，男，1979年9月18日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：陈基全，男，1965年2月27日出生，汉族，住黑龙江省嫩江县。 异议申请人（案外人）：吴鹏，男，1995年2月1日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：施红顺，男，1973年10月17日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：张小燕，女，1983年11月19日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：梅群，女，1981年2月12日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：胡慧丽，女，1978年8月7日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：梅光兴，男，1970年1月3日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：杨秀芹，女，1952年1月15日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：王涌，男，1990年7月30日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：姚光宝，男，1969年8月14日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：金善聪，男，1981年9月1日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：丁嘉灵，女，1994年1月23日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：彭文涛，男，1991年6月15日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：谢启总，男，1959年7月13日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：吴伟党，男，1968年3月28日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：叶明，男，1978年7月17日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：程鸿，男，1980年6月30日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：叶咸军，男，1978年3月4日出生，汉族，住浙江省三门县。 异议申请人（案外人）：鲍小政，男，1966年12月4日出生，汉族，住浙江省三门县。 申请执行人：葛伟，男，1976年9月20日出生汉族，住临海市。 被执行人：马加南，男，1960年2月11日出生，汉族，住三门县。 被执行人：何春花，女，1962年3月17日出生，汉族，住三门县。 被执行人：台州弘发带业有限公司，统一社会信用代码913310227441421166，住所地三门县海游石岩。 法定代表人：马加南。 被执行人：浙江省三门县佳南实业有限公司，统一社会信用代码913310227047038714，住所地三门县亭旁镇工业园区。 法定代表人：马加南。 被执行人：三门弘发房地产开发有限公司，统一社会信用代码913310220620188393，住所地三门县海游街道交通路601号。 法定代表人：马加南。 被执行人：马招挺，男，1983年10月10日出生，汉族，住三门县。 本院在执行申请执行人葛伟与被执行人马加南、何春花、台州弘发带业有限公司、浙江省三门县佳南实业有限公司、三门弘发房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人叶喜君、叶雪琴等于2019年1月15日向本院提出异议申请，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。 异议人叶喜君、叶雪琴等称，因葛伟与马加南、何春花、台州弘发带业有限公司、浙江省三门县佳南实业有限公司、三门弘发房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，三门县人民法院于2018年3月2日查封了登记在三门弘发房地产开发有限公司名下的坐落在三门县××××单元0304地块土地使用权，该案移送天台县人民法院审理作出判决后，葛伟已向贵院申请执行，现向贵院提出异议，请求贵院解除对三门县××××单元0304地块土地使用权的查封。事实与理由如下：三门弘发房地产开发有限公司受让取得三门县××××单元0304地块土地使用权，并办理了土地使用权证，土地使用权证号为：三国用（2015）字第004278号，三国用（2015）字第004279号。2016年5月3日，三门弘发房地产开发有限公司取得三门县住房和城乡建设规划局颁发的的《建设工程规划许可证》（三规建字第［2016］1170014号），该地块上的建设规模为总建筑面积8981.5平方米，其中地上建筑面积6933.2平方米，地下建筑面积为2408.3平方米。2017年1月3日，三门弘发房地产开发有限公司取得三门县住房和城乡建设规划局颁发的《商品房预售许可证》（三售许字［2017］第0001号），即开始预售在该地块上建造的房屋。至三门县人民法院于2018年3月2日作出（2018）浙1022民初757号民事裁定书之日，叶喜君、叶雪琴等异议申请人即已分别与三门弘发房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，该地块上建造的商品房均已销售完毕，并且向登记机关办理了预告登记手续。合同签订后叶喜君、叶雪琴等异议人均分别付清了全部房款，有一次性全额支付购房款，也有办理银行按揭贷款方式。《物权法》第二十条第一款的规定“……预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。因三门弘发房地产开发有限公司在三门县××××单元0304地块上开发的房屋已全部出卖给异议申请人等买受人，且已向登记机关申请办理了预告登记手续，故三门县××××单元0304地块的土地使用权实际上已归属异议申请人等房屋的全体买受人。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释［2002］16号）第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。根据最高人民法院的答复，商品房的买受人在交付了全部或者大部分款项后，房屋及相应的土地使用权均归属异议申请人等买受人。 异议人叶喜君、叶雪琴等提交证据如下：1、商品房买卖合同，拟证明购买涉案房产的事实；2、商品房预售证和建设规划许可证各一份，拟证明该地块商品房开发预售许可情况；3、商品房买卖合同预告登记清单一份，拟证明涉案土地使用权上建筑物预告备案登记的事实；4、浙江增值税普通发票若干，拟证明异议人支付购房款的事实；5、三门县人民法院民事调解书一份，拟证明泮宝定有权对五套未售商品房享有优先受偿权的事实。 申请执行人葛伟辩称,申请执行人葛伟与三门弘发房地产开发有限公司等民间借贷纠纷、保证合同纠纷一案，答辩人葛伟于2018年02月28日向三门县人民法院申请财产保全,2018年03月02日三门县人民法院依法对三门弘发房地产开发有限公司所拥有的土地使用权进行査封，合法有据。现答辩意见如下:一、根据三门县国土资源局《不动产登记资料查询结果证明》三门县人民法院(2018)浙1022民初757号之二，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第一百零二条、第一百零三条第一款规定，依法对答辩人三门弘发房地产开发有限公司所有的座落××××单元0304地块土地使用权进行查封，完全符合法律规定。二、申请人葛伟诉三门弘发房地产开发有限公司民间借贷纠纷、保证合同纠纷一案，天台县人民法院和浙江省台州市中级人民法院(2018)浙10民终2679号民事终审判决书，判决被告三门弘发房地产开发有限公司对借款本息负连带清偿责任:判决早已生效，三门弘发房地产开发有限公司等5被告均未履行给付义务，本案目前已进入强制执行程序。三、三门弘发房地产开发有限公司以及法人代表马加南等5被告至今均对查封未有异议，办理预登记购房的案外人，预登记购房手续时间点均在三门县人民法院(2018)浙1022民初757号民事裁定书的前一天晚上违法违规办理(答辩人已向纪检监察部门举报，目前已立案调查之中),涉及恶意转移资产，绝大部份购房款，是采取银行假流水和没进入房地产监管专户，依法应认定是无效买卖。四、三门县人民法院依法查封三门弘发房地产开发有限公司所有权所属土地使用权时，仍有部份房屋未预售登记，即:其中部分房屋还未预售，防止再度恶意转移房产。五、本案已经财产保全的房屋尚处于预登记状态，涉案房屋相关联的土地使用权未经变更登记。根据《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第九条，以及国务院《不动产登记暂行条例》第二条、第五条第(二)项之规定，不动产物权的变更、转让应当依法在不动产部门进行登记，未经登记，不发生效力，预登记改变不了土地使用权仍属被答辩人的事实。根据答辩人葛伟提供的由三门县不动产登记中心出具的不动产登记资料查询证明，答辩人申请保全的涉案房屋土地使用权仍登记在三门弘发房地产开发有限公司名下，房屋权利人也均系三门弘发房地产开发有限公司，故本案案外人关于涉案房屋已经出售，不属于被答辩人资产的主张，缺乏事实及法律依据，完全是无理异议。特此答辩，恳请贵院依法驳回案外人的异议主张，以维护答辩人的合法权益。 经查，原告葛伟与被告马加南、何春花、台州弘发带业有限公司、浙江省三门县佳南实业有限公司、三门弘发房地产开发有限公司,第三人叶伟军、杨加武、洪昌潮民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月7日作出（2018）浙1023民初4407号民事判决书，判决如下：一、限被告马加南、何春花于本判决生效之日起十日内归还原告葛伟借款本金2867500元并支付利息（截至2017年12月14日的利息为247558.33元，之后利息从2017年12月15日起按照月利率20‰计算至履行完毕之日止）；二、被告台州弘发带业有限公司、浙江省三门县佳南实业有限公司、三门弘发房地产开发有限公司、马招挺对上述第一项承担连带责任；案件受理费35840元，减半收取17920元，由原告葛伟负担1820元，由被告马加南、何春花、台州弘发带业有限公司、浙江省三门县佳南实业有限公司、三门弘发房地产开发有限公司、马招挺负担16100元。被告马加南等未自觉履行给付义务，申请执行人葛伟于2018年11月19日向我院申请执行。 另查，三门县人民法院依葛伟的保全申请，于2018年3月2日作出（2018）浙1022民初757号民事裁定书，查封被告三门弘发房地产开发有限公司所有的坐落于三门县××××单元0304地块土地使用权[土地使用权证号:三国用(2015)字第004278号、三国用（2015）字第004279号]。本案葛伟向三门县人民法院起诉，三门县人民法院立案受理后，因故由台州市中级人民法院指定本院审理。 再查，坐落于三门县××××单元0304地块土地使用权登记权利人为三门弘发房地产开发有限公司，权利性质为出让，其中土地使用权面积1860平方米用途为城镇住宅用地，证号:三国用(2015)字第004278号，920平方米为批发零售用地，证号：三国用（2015）字第004279号。2016年5月3日，三门弘发房地产开发有限公司取得三门县住房和城乡建设规划局颁发的的《建设工程规划许可证》（三规建字第［2016］1170014号），该地块上的建设规模为总建筑面积8981.5平方米，其中地上建筑面积6933.2平方米，地下建筑面积为2408.3平方米。2017年1月3日，三门弘发房地产开发有限公司取得三门县住房和城乡建设规划局颁发的《商品房预售许可证》（三售许字［2017］第0001号）。叶喜君等人购买了住宅商品房45套，鲍小政等人购买了25套办公用房，包会峰等人购买了6套商业用房，鲍小政等人购买了40个车位，均于2018年3月1日前向三门县城乡建设规划局办理了预告备案登记（详见附件清单）。各购房户推选叶喜君、叶雪琴为本案的执行异议诉讼代表人。 本案的焦点问题是案外人叶喜君等与三门弘发房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买房屋并支付价款后，该房屋的土地使用权仍登记在三门弘发房地产开发有限公司名下，叶喜君等人对该房屋及相应土地使用权享有的权利能否排除本院执行。本院认为，异议人叶喜君等提交的《商品房买卖合同》、收款票据、预告登记证明等书面材料，能证明叶喜君等与三门弘发房地产开发有限公司在法院采取保全措施之前存在真实的商品房预售合同关系，已实际履行合同约定的付款义务，部分购房户全额一次性支付，部分购房户采取首付款加银行按揭的付款方式。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”异议人叶喜君等提供的证据可以证明其同时符合该规定的三种情形，故其对所购商品房排除强制执行的异议请求应予支持。另根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，也即遵循“房随地走、地随房走”的房地一体原则，本案被执行人三门弘发房地产开发有限公司在法院查封之前将其取得商品房预售许可证的地上建筑物转让给各异议人，应认定相应的土地使用权也已一并转让，故各异议人对所购买的建筑物占用范围内的土地使用权也相应享有对抗执行的权利。申请执行人葛伟认为异议人的预告登记存在违法违规情况，涉及恶意转移财产，但未向本院提供相关证据予以证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对坐落于坐落于三门县海游街道新场村C01单元0304地块土地使用权[土地使用权证号:三国用(2015)字第004278号、三国用（2015）字第004279号]的执行。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交起诉状，并按照各方当事人的人数提出副本，向本院提起执行异议之诉。 审 判 长  施林鸟 审 判 员  忻鹏宇 审 判 员  王其委 二〇一九年二月十三日 代理书记员  齐 琦 附：预售商品房备案登记清单