湖南省华容县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0623民初1884号 原告：臧萍，女，1971年5月1日出生，汉族，居民，住长沙市天心区。 委托诉讼代理人：曾伟，男，1971年8日24日出生，汉族，居民，住长沙市天心区，系原告臧萍丈夫。 委托诉讼代理人:张平义，华容县江南法律服务所法律工作者。 被告:岳阳凯鸿房地产开发有限公司，住所地岳阳市。 法定代表人:刘德，董事长。 被告：余光辉，男,1958年7月20日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。 委托诉讼代理人:王文涛，华容县华民法律服务所法律工作者。 原告臧萍与被告岳阳凯鸿房地产开发有限公司、余光辉合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告臧萍的委托诉讼代理人曾伟、张平义与被告岳阳凯鸿房地产开发有限公司法定代表人刘德、被告余光辉及其委托诉讼代理人王文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告臧萍向本院提出诉讼请求：一、依法判决确认被告与原告之间的《联合建房补充协议书（四）》合法有效，并依约为原告办理相关房屋（110平米）产权证书；二、依法判决本案全部诉讼费用由被告负担。庭审中原告增加要求被告交付房屋的诉讼请求。事实与理由：2014年元月11日，原告与被告余光辉及案外人岳阳市家沁置业有限公司签订两份村民联合建房协议书。后原告与两被告分别于2014年元月12日、2016年5月16日、2016年6月21日、2018年8月13日签订补充协议书四份。就原告位于华容县的楼房，占地面积116.6平米，房屋面积约360平米）交由被告开发建设，被告补偿原告拆迁款100万元，补偿原告9楼东边三房面积110平米商品房一套。现被告开发建设的房屋已可预售，根据双方约定，被告应当交付原告房屋并办理相关产权证书，经原告数次找被告交涉，但被告拒不履行合同义务。为维护原告合法权益，请求判如所请。 被告岳阳凯鸿房地产开发有限公司辩称，合同转让于吴道明，房屋在开发过程中，出让土地方提出异议，导致无法开发，所以被迫与原告签订协议，协议签订虽属实，但不是被告的真实意思表示，所以不同意补偿房屋给原告。 被告余光辉辩称，一、被告余光辉不是本案适格被告。 原告起诉要求法院确认《联合建房补充协议书(四)》有效，并依约履行。被告余光辉并非该补充协议的相对人，没有履约义务，因而不是适格被告。二、被告余光辉不应承担本案的缔约责任。被告余光辉将合作建房项目转让给岳阳市家沁置业有限公司后，2014年1月11日，臧萍与岳阳市家沁置业有限公司签订《村民联合建房协议书》，约定臧萍的还建房屋以总价108万元由开发商回购，签订协议时付58万元，余下50万元在六个月内付清。被告余光辉对此予以担保。2018年8月13日，臧萍与岳阳凯鸿房地产开发有限公司签订《补充协议书(四)》，约定余下的50万元由岳阳凯鸿房地产开发有限公司分三期支付。对《补充协议书(四)》被告余光辉不知情，更未担保。因此，对这50万元，被告余光辉已没有担保责任。被告余光辉与臧萍的联建合同转让给岳阳市家沁置业有限公司时，臧萍已认可，并与该公司签订了《村民联合建房协议书》。2014年1月12日，臧萍又与岳阳市家沁置业有限公司签订《材民联合建房协议书》，这份协议约定了110平方米套房一间。该协议被告余光辉不知情，是岳阳市家沁置业有限公司与臧萍之间的约定，对被告余光辉没有约束力。后岳阳市家沁置业有限公司将项目转让吴道明。吴道明将原联合建房协议的全部权利义务转让给岳阳市凯鸿房地产开发有限公司。2015年11月15日，臧萍等15户居民与岳阳凯鸿房地产开发有限公司签订《村民联合建房分户补充协议书》，臧萍等15户居民均在协议上签了名。因此，即使有人违约，臧萍也应向岳阳市凯鸿房地开发有限公司主张权利，而与被告余光辉无关。三、臧萍借故胁迫被告余光辉。2016年1月6日，臧萍向华容县国土局递交《土地招挂牌异议申请书》，导致联建工程迟迟不能开工，拆迁户集体到县政府上访，县、镇、村几级领导向被告余光辉施加很大的压力，以此要挟被告余光辉在无可奈何的情况下作出违心让步。实际情况是陈辉代表岳阳市家沁置业有限公司与臧萍签订的协议书。后来转让给岳阳凯鸿房地产开发有限公司，也是该公司法人代表刘德代表公司签的协议书，被告余光辉从未代表公司与臧萍签订过协议。综上所述，被告余光辉不是本案的适格被告，被告余光辉的合同义务已经臧萍同意转让第三人，被告余光辉不再承担缔约责任，臧萍编造理由向国土部门申请停止招拍挂，以此胁迫被告余光辉作出违心让步，其行为不受法律保护。请法院驳回臧萍对被告余光辉的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：余光辉系华容县城关镇环城村村民，联合环城村二组15户村民建房开发房地产。2013年9月30日，余光辉与岳阳市家沁置业有限公司（法定代表人陈辉）签订《合作建房合同书》，由岳阳市家沁置业有限公司对环城村二组15户村民房屋拆迁重建。原告系环城村二组15户村民之一。2014年1月11日，原告与岳阳市家沁置业有限公司、余光辉签订一份《村民联合建房协议书》，约定：一、原告将位于华容县的楼房，华房权证城关镇字第××号、占地面积116.6平米，房屋面积约360平米）交由岳阳市家沁置业有限公司拆除重建。二、岳阳市家沁置业有限公司按原告原有房屋面积还新房给原告，以108万元价格回购。2014年元月12日，原告又与岳阳市家沁置业有限公司签订一份《村民联合建房协议书》，对2014年1月11日协议书部分修改：岳阳市家沁置业有限公司按原告原有房屋面积还新房给原告，应原告要求，应还建房屋岳阳市家沁置业有限公司以总价100万元回购，另外补给原告9楼东边三房面积110平方米套房一间（不含装修）,超过部分另外按该楼盘市场价计算。房屋交付标准为该楼盘买房交付标准。2014年7月14日，岳阳市家沁置业有限公司将华容县城关镇环城村二组15户村民联合建房合同权利义务转让给吴道明，由被告余光辉继续合作开发建房。2015年11月5日，岳阳凯鸿房地产开发有限公司与吴道明、余光辉签订项目转让协议书，岳阳凯鸿房地产开发有限公司受让了华容县城关镇环城村二组15户村民联合建房合同权利义务，同时岳阳凯鸿房地产开发有限公司、余光辉与15户村民亦签订了《村民联合建房分户补充协议书》。2016年5月16日，岳阳凯鸿房地产开发有限公司与吴道明、余光辉、臧萍、徐绍庆签订《补充协议（二）》，其中约定：关于陈辉、余光辉约定给付110平方米的房屋面积还建给臧萍的问题，现通过协商约定，房屋竣工后，由余光辉承担55平方米的面积给臧萍，另外55平方米的面积由岳阳凯鸿房地产开发有限公司承担，待房屋预售许可证下达后，由岳阳凯鸿房地产开发有限公司负责将110平方米的房屋登记至臧萍名下（楼层确认在七、八、九层中抽签确定）。2016年6月21日，刘德、余光辉、臧萍、王岩为启动土地招拍挂程序签订《补充协议（三）》。2018年8月13日，岳阳凯鸿房地产开发有限公司与臧萍签订《补充协议（四）》，其中再次约定：未交付、登记的新建房屋（110平米）待房子建成后按之前协议（二）处理，不作变动。现原告以开发建设的房屋已可预售，根据双方约定，被告应当交付原告房屋并办理相关产权证书为由诉至本院。 本院认为，本案争议的焦点是合同的效力及履行问题。被告岳阳凯鸿房地产开发有限公司系具有房地产开发资质的合法企业，受让了华容县城关镇环城村二组15户村民拆迁还建及房地产开发合同，同时岳阳凯鸿房地产开发有限公司、余光辉与15户村民亦签订了《村民联合建房分户补充协议书》，并于2016年5月16日，岳阳凯鸿房地产开发有限公司与吴道明、余光辉、臧萍、徐绍庆签订《补充协议（二）》，2018年8月13日岳阳凯鸿房地产开发有限公司与臧萍签订《补充协议（四）》，两份协议均是当事人真实意思的表示，合同真实合法有效，本院予以确认。协议约定待诉争房屋竣工后，由余光辉、岳阳凯鸿房地产开发有限公司各承担55平方米的面积，待房屋预售许可证下达后，由岳阳凯鸿房地产开发有限公司负责将110平方米的房屋登记至原告名下（楼层确认在七、八、九层中抽签确定）。而《补充协议（四）》实际上是对《补充协议（二）》的确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依协议约定，被告应履行合同约定的义务，即将诉争房屋交付原告并协助办理不动产权证，但本案被告开发建设的拆迁还建的房屋，建设还在继续进行，房屋均未竣工合格验收，原、被告合同约定的履行条件还未成就，即被告向原告交付房产并协助办理产权手续条件还未成就，故原告要求被告交付房屋并协助办理不动产证的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。两被告抗辩认为诉争房屋是因土地招拍挂程序问题受原告胁迫签约，事实上2014年元月12日原告与岳阳市家沁置业有限公司签订的《村民联合建房协议书》对诉争房屋已有明确约定，而岳阳凯鸿房地产开发有限公司受让了拆迁还建及房地产开发合同的权利义务，本案中被告亦未提供足够证据证明该抗辩理由成立，故对该抗辩意见本院不予采信。关于被告余光辉主体问题。本案中《补充协议（二）》已明确约定了被告余光辉的权利义务，而《补充协议（四）》是对《补充协议（二）》的确认，并未改变《补充协议（二）》的协议内容，所以被告余光辉作为本案主体是适格的。 综上，对原告臧萍的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告岳阳凯鸿房地产开发有限公司与原告臧萍于2018年8月13日签订的《补充协议（四）》合法有效； 二、驳回原告臧萍的其他诉讼请求。 本案案件受理费200元减半收取100元，由原告臧萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  谢冬冰 二〇一九年十一月十五日 法官助理杨妮 书记员刘博厚