广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初11309号本诉原告（反诉被告）：广州市番禺国艺装饰工程有限公司，住所地广州市番禺区市桥街西丽南路115号。法定代表人：曾平源，职务董事长。委托诉讼代理人：潘启伟、吴惠玲，分别系广东纬国律师事务所律师及实习律师。本诉被告（反诉原告）：梁晓娜，女，1984年7月6日出生，汉族，住广州市天河区。本诉被告（反诉原告）：萧瑞雯，女，1991年2月4日出生，汉族，住广州市白云区马务东头街五巷4号。本诉两被告（反诉两原告）的共同委托诉讼代理人：申勤君，广东梵意律师事务所律师。第三人：广州友信房地产代理有限公司佛山分公司，住所地佛山市顺德区北滘镇碧江坤洲大道12号二期A02号。负责人：陈伟垣。原告（反诉被告）广州市番禺国艺装饰工程有限公司（以下简称国艺公司）与被告（反诉原告）梁晓娜、萧瑞雯，第三人广州友信房地产代理有限公司佛山分公司（以下简称友信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序于2019年1月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国艺公司的委托诉讼代理人潘启伟，被告（反诉原告）梁晓娜、萧瑞雯的共同委托诉讼代理人申勤君到庭参加诉讼；第三人友信公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。国艺公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年7月17日签订的《房屋买卖合同》和2018年9月8日签订的《补充协议书》；2、判令被告梁晓娜托管至中国农业银行股份有限公司广州番禺钟村支行的定金50万元归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月17日原告与两被告签订了《房屋买卖合同》，约定：原告将位于广州市番禺区西丽南路115号光辉大厦首层4号二层物业及车位出售给两被告，房产面积1455㎡，总价款800万元，定金50万元，本次交易采用一次性付款方式，被告应于2018年9月1日之前将750万元转入三方资金托管账户，10月1日前办理交易过户手续。上述合同签订后，被告仅支付50万元定金到三方资金托管账户，未能在2018年9月1日之前将余款?750万元汇入三方资金托管账户。2018年9月8日双方经协商签订了《补充协议书》，确认两被告已违约，原告同意两被告将支付750万元的期限变更为2018年9月25日，此外将定金数额由50万元追加至80万元。《补充协议书》签订后，两被告虽然向原告代理人黄德强支付了30万元定金，但未配合黄德强到托管银行办理转入三方资金托管账户的手续，亦未在2018年9月25日前将750万元汇入托管账户，为此原告及中介机构已多次催促，两被告均未依约履行。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。梁晓娜、萧瑞雯共同辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：1、《房屋买卖合同》由邓泽铭、黄德强作为原告的委托代理人与两被告签订，该两名委托代理人从未向两被告出示授权资料，其代理行为不符合法律规定；2、原告及第三人称涉案不动产不存在租赁协议，但在交易时却只同意以现状交楼，实际上涉案不动产是不交吉的；3、原告的委托代理人以自己的名义与被告签订资金托管协议，违反法律规定，收款方应为原告，原告的行为涉嫌规避税收；4、《房屋买卖合同》签订次日，原告作为卖方与第三人作为买方签在存量房网上交易系统签订了网签合同，原告的行为属于“一房二卖”；5、原告作为卖方与第三人作为买方在存量房网上交易系统签订的网签合同约定涉案不动产交易价为462万元，而非《房屋买卖合同》约定的交易价800万元，被告有理由怀疑原告和第三人隐瞒房屋真实价格、高价欺诈被告签订合同，鉴于原告及第三人存在欺诈行为，涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》应属无效，因此原告应向被告返还定金。第三人友信公司书面陈述，国艺公司与梁晓娜、萧瑞雯在第三人居间服务下签订了《房屋买卖合同》；梁晓娜、萧瑞雯要求国艺公司与第三人签订网签合同以达到为其“锁盘”的目的，为了确保国艺公司与梁晓娜、萧瑞雯可依据合同约定交易过户，2018年8月30日国艺公司与第三人撤销了网签合同；经第三人多次催促，梁晓娜、萧瑞雯仍未按合同约定支付购房款，其行为已构成违约，应承担违约责任。梁晓娜、萧瑞雯向本院提出反诉的诉讼请求：1、判令反诉原告梁晓娜托管至中国农业银行股份有限公司广州番禺钟村支行的定金50万元归两反诉原告所有；2、判令反诉被告向两反诉原告返还定金30万元；3、判令反诉被告承担诉讼费。事实与理由：反诉原、被告于2018年7月17日签订《房屋买卖合同》，其后签订《补充协议书》，反诉被告收取反诉原告定金共计80万元。但反诉原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议书》实属无效，且在房屋交易过程中反诉被告及第三人存在违规违约行为，导致房屋最终无法成功交易。现依法向人民法院提起反诉，请予支持。国艺公司对梁晓娜、萧瑞雯的反诉请求辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求，请求法庭驳回其全部诉讼请求，理由如下：1、《房屋买卖合同》及《补充协议书》是三方自愿签订的，是真实意思表示；2、反诉被告在本案中并不存在任何违约情形，因此反诉原告要求返还定金缺乏事实与法律依据。本院经审理查明如下事实：2018年7月17日国艺公司（作为卖方）的委托代理人邓泽铭、黄德强，梁晓娜、萧瑞雯（作为买方）与友信公司（作为居间方）共同签订《房屋买卖合同》，合同约定：交易对象为位于广州市番禺区市桥街西丽南路115号光辉大厦首层4号、二层（该物业建筑面积为1455平方米，以现状按套售予买方）及光辉大厦7号车位；备注内容为“①本次交易为一次性付款。买卖双方一致同意到农业银行（钟村支行）银行办理‘三方资金托管’待交易完毕房管局出具新不动产权证时，三方共同按约定时间取得新证后，并同时解除‘三方资金托管’将交易款项直接转入归属卖方名下，卖方收齐楼款后即时交楼给买方使用。②此次交易时间为2018年9月1日前买方需转入人民币：柒佰伍拾万元正（￥7500000）‘三方资金托管’。在2018年10月1日前，如此次交易未能过户在买方名下，‘三方资金托管’自动转入买方名下。③此房以现状交楼。”合同附件内容为：一、物业无抵押登记情况适用（一）一次性付款1、定金：人民币伍拾万元整，买方须在2018年7月17日支付给卖方。查册完给卖方（此处应为笔误，应为“买方”）确认后打款。由于此定金在银行“三方资金托管”账户，若买方违约此定金自动转入卖方账户。2、支付定金余款：人民币柒佰伍拾万元整，买方须在2018年9月1日前支付给卖方。“二、物业有抵押登记情况使用”的付款方式等格式内容已作划线作废处理。国艺公司提交的2018年7月17日14:53打印的《广州市不动产登记查册表》显示：涉案不动产“广州市番禺区市桥街西丽南路115号光辉大厦7号”、“广州市番禺区市桥街西丽南路115号光辉大厦首层4号、二层”权属人均为国艺公司，均有抵押；2018年7月17日15:03打印的《房地产他项权利明细》显示：涉案不动产的抵押权人为黄德强、邓泽铭，权利种类为一般抵押，权利范围全部，借款金额为900万元。2018年7月18日梁晓娜（作为买方）、黄德强（作为卖方）与中国农业银行股份有限公司广州番禺钟村支行（作为托管银行）共同签订《个人交易资金托管协议》，内容包括：买方委托银行托管的资金为50万元，托管期限自本协议生效之日起至2018年10月1日止，托管期限届满，托管存款账户仍有余额的，托管期限视为自动延长；在托管期限内，托管资金的划转或退回均需买卖双方持有效身份证件到托管银行处办理。同日，梁晓娜以托管资金转入的方式向中国农业银行转账50万元。2018年9月8日国艺公司（作为甲方）的委托代理人黄德强、邓泽铭，梁晓娜、萧瑞雯（作为乙方）共同签订《补充协议书》，内容包括：乙方因未能依据双方签订的《房屋买卖合同》于2018年9月1日前将购房款750万元托管到银行，其行为已构成违约；经双方协商后甲方同意乙方将购房款750万元托管到银行的期限由2018年9月1日变更为2018年9月25日，双方同意将原合同的定金数额由50万元变更为80万元，鉴于乙方已将50万元托管至银行，故乙方需补足30万元定金给甲方并存入黄德强名下中国农业银行尾号为7470的账户；本协议在乙方补足30万元定金并汇至甲方指定的上述银行账户后生效。2018年9月8日国艺公司的委托代理人黄德强、邓泽铭共同出具《收款收据》两份，分别确认收到萧瑞雯支付的定金20万元、梁晓娜支付的定金10万元。本院依梁晓娜、萧瑞雯申请向广州市房屋交易监管中心发出律师调查令调查涉案不动产的网签情况。广州市房屋交易监管中心作出穗房监管函[2019]12号《广州市房屋交易监管中心关于查询网签情况的复函》，内容为：涉案不动产“广州市番禺区市桥街西丽南路115号光辉大厦7号”、“广州市番禺区市桥街西丽南路115号光辉大厦首层4号二层”均于2018年7月18日通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（该合同买方为友信公司，卖方为国艺公司），并于2018年8月30日办理了撤下手续。由于中国农业银行股份有限公司广州番禺钟村支行与本案不存在利害关系，国艺公司申请追加其为本案第三人参加诉讼，本院不予准许。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、梁晓娜、萧瑞雯知悉涉案不动产的抵押情况，理由是：1、虽然《房屋买卖合同》关于付款时间及金额的具体约定填写于附件内容“一、物业无抵押登记情况适用”，并不能据此认定签订合同时国艺公司的委托代理人向梁晓娜、萧瑞雯隐瞒了涉案不动产存在他项权利，因为梁晓娜、萧瑞雯在庭审中自认签订该合同时查看了涉案不动产的不动产权证，而不动产权证记载了涉案不动产于2018年6月25日办理了他项权证。2、《房屋买卖合同》约定“查册完给卖方（此处应为笔误，应为“买方”）确认后打款”，而梁晓娜、萧瑞雯在签订该合同次日将定金50万元存入资金托管账户，本院有理由相信梁晓娜、萧瑞雯在支付定金50万元之前已知悉涉案不动产的《广州市不动产登记查册表》及《房地产他项权利明细》载明的内容。二、黄德强、邓泽铭有权代理国艺公司与梁晓娜、萧瑞雯签订《房屋买卖合同》及《补充协议书》，理由是：国艺公司提交落款日期为2018年7月1日的《委托书》，内容为国艺公司授权黄德强、邓泽铭代为办理涉案不动产的买卖及相关手续；国艺公司还提交落款日期为2018年7月17日的《承诺书》，内容为黄德强、邓泽铭同意国艺公司将涉案不动产出售给梁晓娜、萧瑞雯，并承诺在梁晓娜、萧瑞雯将全部购房款托管到中国农业银行之日办理房屋的抵押涂销手续。若如国艺公司所述，签订《房屋买卖合同》及《补充协议书》时黄德强、邓泽铭已向梁晓娜、萧瑞雯出示上述《委托书》及《承诺书》，则黄德强、邓泽铭为有权代理；即使签订《房屋买卖合同》及《补充协议书》时，黄德强、邓泽铭未向梁晓娜、萧瑞雯出示上述《委托书》及《承诺书》，但黄德强、邓泽铭的代理行为得到国艺公司的确认，黄德强、邓泽铭亦为有权代理。本院认为，国艺公司与梁晓娜、萧瑞雯、友信公司签订的《房屋买卖合同》及国艺公司与梁晓娜、萧瑞雯签订的《补充协议书》，主体适格，是各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是为有效，对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵照履行。梁晓娜、萧瑞雯未依照《房屋买卖合同》约定于2018年9月1日将剩余购房款750万元支付至中国农业银行托管账户，其后买卖双方协商一致变更《房屋买卖合同》约定的定金数额及购房款的付款期限并达成《补充协议书》；但梁晓娜、萧瑞雯按约支付增加的30万元定金后，未按约将剩余购房款支付至中国农业银行托管账户，梁晓娜、萧瑞雯的行为已构成根本违约。国艺公司与梁晓娜、萧瑞雯均表示不同意继续履行房屋买卖合同，国艺公司主张解除《房屋买卖合同》中其与梁晓娜、萧瑞雯的房屋买卖合同关系及《补充协议书》符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于梁晓娜、萧瑞雯在履行房屋买卖合同过程中存在根本违约，国艺公司主张没收定金本院予以支持，梁晓娜托管到中国农业银行股份有限公司广州番禺钟村支行的定金50万元归国艺公司所有。梁晓娜、萧瑞雯的抗辩意见本院均不予采信，理由是：1、梁晓娜、萧瑞雯主张签订《房屋买卖合同》时涉案不动产附有租约且国艺公司未向其披露该信息，国艺公司否认涉案不动产附有租约，梁晓娜、萧瑞雯除陈述外未举证证明；2、梁晓娜、萧瑞雯认为与其签订资金托管协议的相对方是黄德强而非国艺公司，但梁晓娜、萧瑞雯在签订资金托管协议时并未对此提出异议，且黄德强为国艺公司的委托代理人，国艺公司的行为并未违反法律、行政法规的强制性规定；3、从涉案不动产交易的流程来看，在涉案《房屋买卖合同》签订的次日国艺公司与友信公司在存量房网上交易系统签订网签合同、在约定的买方支付剩余购房款的期限届满前办理了撤下手续，故国艺公司与友信公司均认为该行为系“锁盘”合理，梁晓娜、萧瑞雯主张国艺公司“一房二卖”不符合事实；4、国艺公司与友信公司在存量房网上交易系统签订网签合同系“锁盘”，该网签合同载明的交易价格并非真实交易价格，梁晓娜、萧瑞雯以上述网签价格与《房屋买卖合同》约定交易价格不符、据此主张国艺公司与友信公司在与其签订合同时存在欺诈行为，理据不足；5、签订《房屋买卖合同》及《补充协议书》时，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，梁晓娜、萧瑞雯主张上述两份合同无效缺乏事实依据。梁晓娜、萧瑞雯的反诉请求缺乏事实依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条规定,判决如下：一、解除广州市番禺国艺装饰工程有限公司与梁晓娜、萧瑞雯于2018年7月17日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系及2018年9月8日签订的《补充协议书》；二、梁晓娜托管至中国农业银行股份有限公司广州番禺钟村支行的定金50万元归广州市番禺国艺装饰工程有限公司所有；三、驳回广州市番禺国艺装饰工程有限公司的其余诉讼请求；四、驳回梁晓娜、萧瑞雯的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费67800减半收取计33900元，由梁晓娜、萧瑞雯共同负担；反诉受理费5800元减半收取计2900元，由梁晓娜、萧瑞雯共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员  刘礼霞二〇一九年二月二十日书记员  罗 珊