广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0902民初3033号原告：茂名市茂南新地企业管理有限公司，住所地：茂名市油城八路南侧文化广场地下人防工程中庭E005号。法定代表人：叶嘉强，执行董事。委托诉讼代理人：郑水河，广东海法律师事务所律师。被告：黄土国，男，汉族，1973年6月19日出生，住茂名市茂南区。原告茂名市茂南新地企业管理有限公司诉被告黄土国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法由审判员陈耀荣适用简易程序，后因案情需要裁定转入普通程序，并依法组成合议庭于2019年1月25日公开开庭进行了审理。原告茂名市茂南新地企业管理有限公司的委托诉讼代理人郑水河，被告黄土国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告茂名市茂南新地企业管理有限公司向法院提出诉讼请求：1.判决被告协助原告办理注销以茂名市作为登记地址的工商登记手续；2．判决被告向原告支付拖欠的2017年8月、9月、10月、11月、12月以及2018年1月的租金、物管费、滞纳金共计52505元；3判决被告向原告支付相当于三个月租金金额的违约金18360元（6120元／月×3＝18360元）；4判决原告无需向被告返还履约保证金14400元及ＰＯＳ机押金1600元；5判决被告向原告支付保管费38880元（保管费按240元／天的标准计算，从2018年1月24日计至2018年7月5日止），上述共计125745元；6.判决被告承担本案一切诉讼费用。原告于2018年10月8日向本院提交变更诉讼请求申请书，申请将第2项诉讼请求变更为：判决被告向原告支付拖欠的2017年8月、9月、10月、11月、12月以及2018年1月的租金、物管费、迟延履行违约金共计人民币52505元，本院予以准许。事实与理由：2017年6月8日，原告作为甲方与被告作为乙方签署编号为ＳＤＤＺ-17-06-006的《ＳＵＮ地潮创城商铺租赁合同》（下称“《租赁合同》”）一份，约定由被告承租原告位于茂名市，该商铺的套内租赁面积为36平方米，约定的租赁期限为24个月，自2017年6月15日起至2019年6月14日止。《租赁合同》第六条约定：“乙方延期向甲方、甲方代理人或管理公司交纳其应付款项或费用，则甲方、甲方代理人或管理公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之五计算，从应付之日起至实际全额付清之日”。《租赁合同》第十一条第11.2款约定：“租赁期满或本合同提前终止时，乙方应将商铺恢复至提供给乙方使用时的状况并交还甲方，并与甲方共同验收该商铺及其附属设施。如有损坏（自然磨损者除外）乙方须负责赔偿。＂第11.4款约定：“乙方逾期交还商铺的，应承担相应的违约责任，且甲方有权自行收回该商铺，如甲方决定自行收回该商铺，而该商铺内仍有乙方的可移动的装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，乙方确认甲方有权扣留前述物品，且有权自该商铺应交还而未交还之日起收取扣留前述物品的保管费（包括但不限于因保管该等物品而实际占用的场地费等），并要求乙方补偿因保管而产生的所有其他费用（统称为‘保管费用’）。乙方应在接到甲方要求缴付保管费用的通知后的10日内缴付保管费用。若乙方未在上述指定期限内缴付所有款项，则乙方确认并承诺授权甲方有权处分被扣留物品之特别授权并有权从处分所得款项中优先受偿保管费用。”根据《租赁合同》第十三条第13.4款的约定，“因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还履约保证金及乙方其他款项，并有权要求乙方支付相当于三个月租金的违约金。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金。如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第六条约定向乙方收取迟延履行违约金。”根据《租赁合同》第13.6.2款、第13.6.3款的约定，（乙方）迟延支付履约保证金、质量保证金、租金、物业管理服务费、能源费等应付款项或费用超过15日的…未能在装修期内完成装修；或未能依约开业；或未经甲方同意，在经营期间以任何借口在一个月内擅自歇业、关门累计两天，或一季度内擅自歇业、关门累计三天；或擅自撤场的；拒与甲方营业额联网监控系统联网、不配合甲方监督或其他隐瞒营业额行为，视为乙方严重违约，作为甲方的原告有权单方解除合同，乙方应按照合同第13.4条约定承担违约责任。被告拖欠原告2017年8月、9月、10月、11月、12月以及2018年1月的租金、物管费及迟延履行违约金（滞纳金），并且被告在未经原告同意情况下，于2018年1月擅自进行撤场，并将杂物堆放在该商铺内，构成了严重违约，原告已经依约解除与被告的《租赁合同》。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现原告特依法具状向法院提起诉讼，诉讼请求如前所述，望判如所请。被告黄土国出庭辩称：我不交租金给原告是有原因的，因为原告提供的商铺没有空调，并且漏水，多次向原告反映,原告都一直推托没有改善，没有提供空调导致商铺根本无法经营。最后我去交水电费原告不肯接收，导致我方商铺没有水电可用，所有商铺就停业了。原告围绕诉讼请求依法提交了：原告营业执照、被告身份证、《SUN地潮创城商铺租赁合同》、保证金收款收据、《掌贝pos机押金收据》、《商户装修申请表》、《商户装修承诺书》、《商户装修工程验收申请》、《用户装修验收意见书》，施工图、效果图，《收款收据》、预付费电费收费凭证，预付费电水收费凭证，停止水电供应通知书、回执、解除租赁合同通知书、欠费催缴通知书，国际标准快递收件详情单，限期清理物品告知书，《收铺物品清单》，视频光盘，《欠费清单》等证据，被告对原告提交的证据进行了质证，对原告提交的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月8日，原告为甲方与被告为乙方签订了编号为ＳＤＤＺ-17-06-006的《ＳＵＮ地潮创城商铺租赁合同》一份，约定的主要内容为：“被告承租原告位于茂名市，套内租赁面积为36平方米，月租金为7200元，商铺租期为24个月，自2017年6月15日起至2019年6月14日止。租金按月支付，在每月5日前缴交下一计租期的租金。装修免租期为1个月（自2017年6月15日起至2017年7月14日），期间免租金和物业管理服务费，但需承担水、电等各项能源费。收银方式为甲方ＰＯＳ机、现金，乙方未征得甲方书面同意，不得使用非甲方ＰＯＳ机。签订合同之日，被告应向管理公司交纳相当于商铺三个月的物业管理服务费”。《租赁合同》第五条约定：“为确保本合同项下各款项、费用按时足额交纳，乙方应当在本合同签订同时向甲方一次性交纳相当于两个月租金和管理费之和的款项作为履约保证金共计人民币14400元……如乙方未能如约交纳租金或违反合同其他义务时，甲方有权从履约保证金中直接予以抵扣。或扣罚应付款项、违约金或各项损失，不足部分仍有权向乙方追索，属于本合同13.6条情形时甲方有权没收履约保证金。乙方应当在接到甲方书面通知后的7日内补足履约保证金；逾期未予补足的，应按本合同第六条约定承担违约责任”。《租赁合同》第六条约定：“乙方延期向甲方、甲方代理人或管理公司交纳其应付款项或费用，则甲方、甲方代理人或管理公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之五计算，从应付之日起至实际全额付清之日”。《租赁合同》第十三条13.4款约定：“因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还履约保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方支付相当于三个月租金的违约金。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第六条约定向乙方收取迟延履行违约金”。《租赁合同》第十三条13.6款约定：“乙方如出现迟延支付履约保证金、质量保证金、租金、物业管理服务费、能源费等应付款项或费用超过15日以及未能在装修期内完成装修，或未能依约开业，或未经甲方同意，在经营期间以任何借口在一个月内擅自歇业、关门累计两天，或一季度内擅自歇业、关门累计三天，或擅自撤场等情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方按合同13.4款约定承担违约责任。合同解除后，如果乙方不按合同约定归还商铺，则甲方有权采取包括但不限于停水电供应、封铺、将乙方在该商铺内的财物强制搬出等措施，因此导致的费用、损失和责任由乙方自行承担”。另查明，2017年6月8日，原告收到被告使用H001号商铺的履约保证金14400元。2017年7月5日，被告进场装修。2017年8月18日，原告收到被告掌贝POS机押金1600元。被告拖欠原告自2017年8月至2018年1月的租金、物管费，并且在未经原告同意情况下，于2018年1月擅自进行撤场。2017年12月4日，被告收到原告向其发送的《停止水电供应通知书》，主要内容为：“被告方拖欠H001号商铺2017年8月至2017年11月的场地使用费（租金/物管费）和滞纳金共计33869.58元。希望被告在收函后3日内缴清拖欠的场地使用费和产生的迟延履行违约金，否则将通过法律途径解决”。2018年1月16日，原告向被告发送《解除租赁合同通知书》，主要内容为：被告拖欠H001号商铺2017年8月至2018年1月的场地使用费和滞纳金共计56181元，并在我方发出通知后拒不整改。现依据《合同法》和《租赁合同》第13.6条“乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应按照本合同13.4条约定承担违约责任。合同解除后，如果乙方不按本合同第八条约定归还商铺，则甲方有权采取包括并不限于停止水电供应、封铺、将乙方在该商铺内的财物强制搬出等措施，因此导致的费用、损失和责任由乙方自行承担”以及第13.6.2条的约定：“迟延支付履约保证金、质量保证金、租金、物业管理服务费、能源费等应付款项或费用超过10日的”，特依约通知解除租赁合同。望收函后3日内，缴清拖欠费用后一并移除商铺内物品恢复商铺原状，并依约承担相应违约责任。再，2018年5月27日，原告向被告发送《限期清理物品告知函》，主要内容为：我司与你于2017年6月8日就位于茂名市油城八路文化广场地下负一层Ｈ区签订的《ＳＵＮ地潮创城商铺租赁合同》（合同编号：ＳＤＤＺ-17-06-006）。你方拖欠2017年8月至2018年1月的场地使用费和滞纳金，共计人民币52505元，已严重违约。我方于2018年1月16日发出解除租赁合同通知书送达你方，你方签收且不作回应，因此双方租赁关系于2018年1月21日解除。因你方未在《解除租赁合同通知书》规定期限内移除商铺内物品恢复商铺原状，我司再次发函对你方催告，望收函后翌日内，移除商铺内物品并恢复商铺原状，并依约承担相应违约责任。否则我方将依照《中华人民共和国合同法》及双方签订的上述租赁合同的约定，回收商铺。商铺内遗留物品将视为你方遗弃物品，我司代为处理，并保留向你方追究清理遗弃物品所需费用的法律权利。本院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订的《SUN地潮创城商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。现《SUN地潮创城商铺租赁合同》已经解除，原告请求被告协助其办理注销涉案商铺为登记地址的工商登记手续，依法有据，本院予以支持。被告辩称原告没有提供空调导致商铺无法正常经营，因其未能提供相关证据予以证实，本院不予采信。原告将商铺租给被告使用，被告应按合同约定向原告支付租金及相关费用。被告拖欠原告租金30994.7元（3356元+6120元+6120元+6120元+6120元+3158.7元）及物管费5469.4元（592元+1080元+1080元+1080元+1080元+557.4元），本院予以确认。上述租金及物管费共计36464.1元（30994.7元+5469.4元），原告请求被告支付拖欠租金及物管费共36464.1元的诉讼请求，本院予以支持。被告不按时支付租金及相关费用给原告，构成违约，导致合同解除，为此，被告应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定因被告违约导致合同解除的，原告有权不返还履约保证金，并有权要求被告支付相当于三个月租金的违约金及有权按合同约定向被告收取迟延履行违约金。以上约定虽然表述不同，但所起的作用一样，都是作为违约之后的补偿和惩罚。原告请求被告按以上三项承担违约责任，所产生的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定,综合考虑本案的事实，本院酌定将违约金标准调整为按相当于三个月租金计算为宜，因此，被告应支付给原告的违约金为18360元（6120元/月×3个月）。原告请求被告支付按三个月租金计算的违约金18360元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告支付迟延履行违约金及无需返还履约保证金14400元的诉讼请求，依法无据，本院不予支持。原告没有证据证明被告在使用POS机过程中，有损毁或者导致POS机无法正常使用的情况，因此，原告请求无需向被告返还POS机押金1600元的诉讼请求，本院不予支持。关于保管费。原告请求被告按240元/天标准支付保管费，因合同中双方并未约定保管费的收费标准，原告亦未向本院提供证据证明保管费的实际支出，故对原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄土国协助原告茂名市茂南新地企业管理有限公司办理注销以茂名市油城八路文化广场东门SUN地潮创城H001号商铺为登记地址的工商登记手续。二、被告黄土国应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金及物管费共36464.1元给原告茂名市茂南新地企业管理有限公司。三、被告黄土国应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金18360元给原告茂名市茂南新地企业管理有限公司。四、驳回原告茂名市茂南新地企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2814元（原告茂名市茂南新地企业管理有限公司已预交），由被告黄土国负担1170.6元，由原告茂名市茂南新地企业管理有限公司负担1643.4元。被告黄土国应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告茂名市茂南新地企业管理有限公司，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  陈耀荣人民陪审员  吴杰英人民陪审员  任伟兆二〇一九年二月二十三日法官助理邓炎锋书记员傅龙附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。手续法律、行政法规规定应当办理批准、登记等生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。违约金第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。