济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2**1**）鲁**1**2民初**245号 原告：山东恒隆地产有限公司，住所地济南市历下区泉城路1****号。 法定代表人：姚永聪，董事长。 委托诉讼代理人：于芳，山东舜翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾娴舒，女，该公司员工。 被告：大连鸣记餐饮管理有限公司，住所地辽宁省大连市。 法定代表人：鹿鸣，总经理。 委托诉讼代理人：付玲玲，上海中申律师事务所律师。 被告：济南历下*****店，住所地济南市。 经营者：王萌。 原告山东恒隆地产有限公司（以下简称恒隆公司）与被告大连鸣记餐饮管理有限公司（以下简称大连鸣记）、济南历下*****店（以下简称历下鸣记）租赁合同纠纷一案，本院于2**1**年9月2**日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒隆公司的委托诉讼代理人于芳、曾娴舒、被告大连鸣记的委托诉讼代理人付玲玲到庭参加了诉讼。被告历下鸣记经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告恒隆公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令大连鸣记、历下鸣记向恒隆公司支付复原损害赔偿金37**25元、逾期占用费**5****9．55元；2、依法判令大连鸣记、历下鸣记向恒隆公司支付律师费9**59元；3、全部诉讼费用由大连鸣记、历下鸣记承担。事实与理由：2**15年**月31日，恒隆公司与大连鸣记签订《济南恒隆广场房屋租赁合同》（合同编号：LS15****92），约定大连鸣记租赁恒隆公司商场**号铺位，租赁面积为29**平方米，租赁用途为大连鸣记在该房屋内经营*****品牌餐饮的商品／服务，合同期限为2**15年1**月1**日至2**2**年1**月15日，并对双方的权利义务、房屋交还、解除合同、违约责任等重要内容进行了明确约定。2**15年12月25日，恒隆公司与大连鸣记、历下鸣记签订《变更承租方协议书》，约定由历下鸣记代替大连鸣记承租房屋，大连鸣记对历下鸣记在《租赁合同》项下的义务和责任承担连带担保责任。2**17年11月1日，历下鸣记与恒隆公司签署终止协议，并就双方提前终止的相关事宜进行了明确约定，租赁合同自2**17年1**月1日起提前终止，历下鸣记应于2**17年9月3**日将房屋复原完毕并交还恒隆公司，否则每延迟一日，应向恒隆公司支付届时每日基本租金3倍的逾期占用费。但终止协议签署后，历下鸣记未能按时完成房屋及装修、附属设施设备的复原，部分设施设备存在缺损。经双方确认，历下鸣记同意给予恒隆公司损害赔偿金，由恒隆公司自行复原。2**17年1**月12日，历下鸣记将未完全复原的出租房屋交还恒隆公司。恒隆公司多次向历下鸣记催要逾期占用费及损害赔偿金，但时至今日历下鸣记仍未向恒隆公司支付上述款项，历下鸣记的行为已给恒隆公司造成了重大经济损失。另大连鸣记应对历下鸣记的上述还款义务承担连带担保责任。基于以上事实，特向贵院提起诉讼，请求依法支持恒隆公司的诉讼请求。 被告大连鸣记辩称，恒隆公司主张的复原损害赔偿金系其单方制作，逾期占用费支付的前提是租赁房屋在历下鸣记占有状态下，但是历下鸣记已经于2**17年1**月12日交付房屋，因此不存在逾期占用费。律师费支付的前提是历下鸣记违约，根据历下鸣记与恒隆公司签署的终止协议，历下鸣记并未存在违约情形。另外，恒隆公司只提供了律师服务协议，并未提供恒隆公司支付费用的凭证，不应得到支持。根据历下鸣记与恒隆公司签署的终止协议的约定，2**17年1**月1日租赁合同已经提前终止，该合同项下的权利义务也已经终止。根据担保法第2**条规定，大连鸣记的保证期间为2**17年1**月2日至2**1**年4月2日，截止今日，大连鸣记的保证期间已经届满，不应承担租赁合同连带保证责任。 被告历下鸣记经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2**15年**月31日，恒隆公司（甲方）与大连鸣记（乙方）签订《济南恒隆广场房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的场地坐落在济南市历下区泉城路1****号济南恒隆广场商场某铺位，面积约为29**平方米，乙方用于经营*****，房屋交付日为2**15年1**月1**日，合同期为自交付日起至2**2**年1**月15日止。合同期内的基本租金为：第一年每月54**2**元，第二年每月5**721元，第三年每月59422元，第四年每月**2123元，第五年每月**5724元；管理费每月人民币1******7元。合同第十七条约定：“1、保证金：（1）保证金相等于三个月基本租金及三个月管理费之和。于签署本合同之前，乙方须按附表一第五部分规定的金额向甲方存放保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。……在整个合同期内保证金由甲方保管，甲方无需向乙方支付保证金的利息。乙方不得将保证金用于抵销任何应付款项或在其上设置任何担保权益。（2）若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金。……”合同第二十五条约定：“……甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼/仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。……”上述合同签订后，恒隆公司按约将房屋交付给大连鸣记使用，大连鸣记亦按约缴纳了租金及保证金。 2**15年12月25日，恒隆公司（甲方）、大连鸣记（乙方）及历下鸣记（丙方）签订《变更承租方协议书》一份，约定：“鉴于：（一）甲、乙双方就乙方租用甲方位于济南市泉城路1****号恒隆广场[********]号铺位签署了编号为LS15****92的《济南恒隆广场商场房屋租赁合同》；（二）现乙方向甲方申请要求变更该房屋的承租方，即申请由丙方代替乙方承租该房屋，并由甲方与丙方继续履行租赁合同。……现经甲、乙、丙三方协商一致，就由丙方代替乙方承租该房屋事宜达成如下协议：1.自本协议生效之日起，由丙方承继乙方在租赁合同中的一切权利义务。2.鉴于该房屋目前已实际交付乙方使用，故甲、乙、丙三方同意乙方应于本协议生效之日将该房屋交付给丙方，即视为甲方对丙方房屋的交付，甲、丙双方不再另作交接。3、甲乙丙三方同意：乙方已向甲方缴纳的租赁合同项下的保证金转为丙方向甲方缴纳的相应款项……；5、乙方应就丙方履行租赁合同项下的义务和责任承担连带保证责任。……” 2**17年1**月12日，恒隆公司（出租方）与历下鸣记（承租方）签订《房屋交接验收表》一份，其中第四条第三款约定：“该房屋及其装修、附属设施设备尚未完成复原、部分设施设备存在缺损。承租方同意按照附表所列价格给予出租方损害赔偿共计人民币37**25元，同意出租方将该等赔偿款项从租赁合同保证金、装修押金以及任何留存在出租方的款项中扣除，不足部分，承租方同意在收到出租方通知后立即补足。出租方同意以上赔偿金额，同意本表所列验收日期及现状收回该房屋及其附属设施设备。” 2**17年11月1日，恒隆公司（甲方）与历下鸣记（乙方）签订《终止协议》一份，约定：“……现甲乙双方就租赁合同的提前终止事宜达成以下协议：1、租赁合同自2**17年1**月1日起提前终止，乙方须于该日期之前5日停止营业，开始复原工程。乙方应在2**17年9月3**日将该房屋连同其原有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下，交还甲方（租赁期内该等设施的自然损耗除外），同时，须将通向商场各部份的钥匙（如有）交还甲方，若铺位返还时存在设施损害的情形，乙方应予赔偿。……3、经双方确认，乙方拖欠甲方租赁合同项下各项费用可在乙方已缴纳的租赁合同项下的保证金及装修押金31**1**4元中抵扣。双方同意，保证金抵扣乙方欠款后的剩余保证金及装修押金将作为违约金不再向乙方返还。保证金不足以抵扣欠款的，乙方应在收到甲方通知后3日内向甲方补足。4、若乙方未按照本协议约定的期限将该房屋复原完毕并交还甲方的，每延迟一日，应向甲方支付届时每日基本租金3倍的逾期占用费，并向甲方赔偿因此遭受的一切损失。逾期超过**日的，甲方有权进入该房屋，自行对该房屋进行复原，由此引起的一切费用由乙方承担。上述逾期占用费、损失赔偿金及甲方自行复原产生的费用不得在保证金及装修押金中予以抵扣，应由乙方另行向甲方支付。……**、在租赁合同终止后，甲方对乙方根据租赁合同及本协议对甲方所负债项仍有追索的权利。” 恒隆公司为证实因本案诉讼支出的律师费，提交其与山东舜翔律师事务所签订的《律师服务协议》、山东增值税专业发票、银行进账单各一份，载明恒隆公司委托山东舜翔律师事务所代理本案第一审阶段的诉讼，因此支出律师代理费9**59元。 本院认为，恒隆公司与大连鸣记签订的《济南恒隆广场商场房屋租赁合同》、恒隆公司、大连鸣记及历下鸣记签订的《变更承租方协议书》均合法有效，本院予以认定。在涉案房屋租赁合同履行过程中，恒隆公司与历下鸣记签订了《终止协议》一份，约定租赁合同自2**17年1**月1日起提前解除。同时，根据《终止协议》的约定，历下鸣记应于2**17年9月3**日将房屋恢复原状并交还给恒隆公司，但历下鸣记、大连鸣记均未提交证据证明历下鸣记已按约履行了该义务；且根据2**17年1**月12日签订的《房屋交接验收表》的记载，涉案房屋及其装修、附属设施设备尚未完成复原、部分设施设备存在缺损，因此，历下鸣记的行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。根据《房屋交接验收表》的记载，因历下鸣记未履行将房屋恢复原状的义务，其同意给予恒隆公司损害赔偿共计人民币37**25元，并同意恒隆公司将该赔偿款项从租赁合同保证金、装修押金以及任何留存在恒隆公司的款项中扣除，不足部分，历下鸣记同意在收到恒隆公司通知后立即补足。同时，根据《终止协议》第三条的记载，历下鸣记在恒隆公司留存的保证金及装修押金共计31**1**4元，恒隆公司未提交证据证明该保证金及装修押金不足以抵扣上述损害赔偿金37**25元，亦未提交证据证明其曾向历下鸣记发送了要求补足保证金的通知，故应视为损害赔偿金37**25元已从保证金及装修押金中抵扣，恒隆公司要求历下鸣记另行赔偿该损失，证据不足，本院不予支持。 此外，根据《终止协议》第四条的约定，若历下鸣记未按照本协议约定的期限将该房屋复原完毕并交还恒隆公司的，每延迟一日，应向恒隆公司支付届时每日基本租金3倍的逾期占用费，且约定该费用不得在保证金及装修押金中予以抵扣。因此，对恒隆公司主张的2**17年1**月1日至2**17年1**月12日期间的逾期占用费**5****9.55元，本院予以支持。 对原告恒隆地产公司要求历下鸣记赔偿律师费的诉讼请求，虽然合同第二十五条约定，在大连鸣记违约的情况下，应当赔偿恒隆公司因此支出的律师费，但该律师费实际为恒隆地产公司因大连鸣记的违约行为而导致的损失。根据《终止协议》第三条的约定：“经双方确认，乙方拖欠甲方租赁合同项下各项费用可在乙方已缴纳的租赁合同项下的保证金及装修押金31**1**4元中抵扣。双方同意，保证金抵扣乙方欠款后的剩余保证金及装修押金将作为违约金不再向乙方返还”，据此，因双方已对违约金的支付作出了约定，且恒隆公司已自行扣留，恒隆地产公司亦未提交证据证明该违约金不足以弥补包括律师费在内的损失，故其在违约金之外再要求历下鸣记赔偿律师费，于法无据，本院不予支持。 对恒隆公司要求大连鸣记对历下鸣记的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，根据《变更承租方协议书》第五条的约定，大连鸣记应对历下鸣记履行租赁合同承担连带保证责任，但恒隆公司与大连鸣记未约定保证期间。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，恒隆公司应在主债务履行期届满之日起六个月内要求大连鸣记承担保证责任，否则大连鸣记免除保证责任。根据恒隆公司与历下鸣记签订的《终止协议》可以证实租赁合同已于2**17年1**月1日解除，且双方于2**17年11月1日确定了历下鸣记应承担的逾期占用费，故恒隆公司应于2**17年11月1日起六个月内要求大连鸣记承担保证责任，但恒隆公司未提交证据证明其曾在该期间内向大连鸣记主张过权利，故大连鸣记的保证责任已免除，对恒隆公司要求大连鸣记承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告济南历下*****店于本判决生效之日起十日内向原告山东恒隆地产有限公司支付逾期占用费**5****9.55元； 二、驳回原告山东恒隆地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费255**元，由原告山东恒隆地产有限公司负担1******元，由被告济南历下*****店负担149**元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  孙晓博 人民陪审员  咸维玲 人民陪审员  宋海玲 二〇一九年二月二十八日 书 记 员  王 珂