广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3687号上诉人（原审原告）：龙四清，男，汉族，1966年7月5日出生，住湖南省。上诉人（原审原告）：龙泽宇，男，汉族，2006年4月17日出生，住湖南省。法定代理人：龙四清，男，汉族，1966年7月5日出生，住湖南省，系龙泽宇父亲。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：赵志祥，广东力诠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市俊鑫房地产开发有限公司，住所地:清远市。法定代表人：薛辉，总经理。委托诉讼代理人：张棉，系公司员工。上诉人龙四清、龙泽宇因与被上诉人清远市俊鑫房地产开发有限公司（以下简称俊鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙四清、龙泽宇上诉请求：1、撤销原审判决，判令俊鑫公司向龙四清、龙泽宇支付逾期办理不动产权证的违约金46151元（自2012年7月5日起至2017年5月10日止以购房款921498元为基数按年利率1%计算）；2、俊鑫公司承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一、按照原审判决的逻辑，原审判决认可了龙四清、龙泽宇在2015年7月8日提起诉讼产生诉讼时效中断的效力，诉讼时效中断重新起算之日是2015年7月9日。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度的若干问题的解释》至规定，2015年7月8日之前的违约金因诉讼时效经过不再支持，但2015年10月1日之后的违约金从立案之日往后推三年未经过诉讼时效部分应该得到支持。二、龙四清、龙泽宇在2015年7月8日提起诉讼，经过二审、再审程序，可以看到，龙四清、龙泽宇一直按照司法程序主张自身权利，诉讼时效因多次中断及重新计算并未经过。现龙四清、龙泽宇于2018年7月6日再次向清远市清新区人民法院起诉，其主张的违约金应该全部得到支持。三、依据《时效制度规定》之立法精神，权利人提起诉讼以及后续参加诉讼审理的活动均应视为权利人持续主张和实现自身权利的过程，均可发生诉讼时效中断的效力。现龙四清、龙泽宇积极参与一审、二审、再审的过程应当视为持续主张和实现自身权利的过程，均发生诉讼时效中断的效力，因此，本案诉讼时效应持续中断并自2017年12月16日才开始重新计算，故逾期办证违约金应从2012年7月5日开始计算。俊鑫公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。龙四清、龙泽宇向原审法院起诉请求：1、判令俊鑫公司向龙四清、龙泽宇支付自2012年7月5日起至房产部门出具房地产权证和国土部门出具国有土地使用证之日止以购房款921498元为基数按每年1%的标准计算所得的违约金，暂计算至2015年7月4日为27645元；2、判令俊鑫公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认定事实：2009年12月30日，龙四清、龙泽宇为买受人与恒大盛宇（清新）置业有限公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：龙四清、龙泽宇向恒大盛宇（清新）置业有限公司购买其开发的坐落于清远市清新区XX镇XX街XX幢XX单元房屋（预售商品房），按套出售总金额为921498元。出卖人应于2011年1月10日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后1日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。同日，双方签订《合同补充协议》，补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，为买受人办妥房地产权证；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。双方同意以2011年1月10日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。该补充协议备注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，买受人未明了处已得到出卖人合理解释。合同签订后，龙四清、龙泽宇付清了购房款。双方因逾期办理房地产权证问题曾发生争议，2015年7月6日龙四清、龙泽宇就解除商品房买卖合同、返还购房款等诉求提起诉讼［（2015）清新法民二初字第417号］，案经一、二审法院审理，清远市中级人民法院作出（2016）粤18民终892号民事判决书，认为龙四清、龙泽宇的解除权消灭，判决驳回龙四清、龙泽宇的诉讼请求。结合本地区的实际情况，原房屋权属证书分别为清远市住房和城乡建设局出具的《房地产权证》和清远市国土资源局为出具的《国有土地使用证》，现两证合一，为清远市国土资源局出具的《不动产权证书》。庭审中，双方确认2017年6月12日清远市国土资源局为涉案房屋登记出具了《不动产权证书》。2018年7月13日，恒大盛宇（清新）置业有限公司经清远市清新区市场监督管理局核准名称变更为清远市俊鑫房地产开发有限公司。双方对逾期办证违约金的计算标准和起止时间存在争议。龙四清、龙泽宇主张调整以已付购房款为基数按年利率1％的标准计算，而被告则辩解按合同约定年利率0.1%的标准计算。另，龙四清、龙泽宇主张违约金计算起止时间为从2012年7月5日（合同约定的最后办证日期届满之次日）起至2017年6月12日（国土行政部门出具不动产权证书之日）止；被告则抗辩违约金应适用三年诉讼时效的规定，从龙四清、龙泽宇向人民法院起诉提起民事诉讼立案之日（2018年7月6日）起往后倒推三年（2015年7月7日）为违约金起算日期，计算至2017年6月12日（国土行政部门出具不动产权证书之日）止。对此，龙四清、龙泽宇则认为其于2015年7月6日曾向法院提起民事诉讼，引起诉讼时效中断，应从当日起重新计算。双方因违约金问题发生争议，遂引起本案诉讼。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。龙四清、龙泽宇与恒大盛宇（清新）置业有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。恒大盛宇（清新）置业有限公司迟延为讼争房屋办理不动产权证书，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。二、名称变更引起的权利义务的承受。恒大盛宇（清新）置业有限公司名称变更为清远市俊鑫房地产开发有限公司，名称的变更不导致权利义务的消灭，原恒大盛宇（清新）置业有限公司的权利义务应由清远市俊鑫房地产开发有限公司承受。三、关于违约金的调整问题。龙四清、龙泽宇认为合同约定的逾期办证违约金过低，请求调高违约金以已付购房款为基数按年利率1％的标准计算，而被告则辩解按合同约定年利率0.1%标准计算。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。涉案房屋迟延办理不动产权证书，合同约定每年按已付购房款的0.1％标准计算逾期办证的违约金，过低，不足以弥补龙四清、龙泽宇的损失。龙四清、龙泽宇调整违约金的意见合理合法，本院采纳龙四清、龙泽宇的意见酌情调整违约金为按已付购房款为基数按年利率1％的标准计算。四、违约金计算的起止时间问题。双方对违约金的计算起止时间存在争议。逾期办证的违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。参考2016年11月30日《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”补充协议约定2011年1月10日之次日为办理房屋产权登记期限的起算日，在540日内办妥房地产权证，即在2012年7月4日前办妥房屋产权证，故按合同约定违约金应从2012年7月5日开始计算。依据2017年10月1日实施的《民法总则》第一百八十八条第一款的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”同时依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”鉴于龙四清、龙泽宇主张的逾期办证违约金按日期计算，故每日的违约金应当视为一个单独的债权，相应的诉讼时效也应当分别计算。民法总则为2017年10月1日起施行，龙四清、龙泽宇所主张的逾期办证违约金按日期计算，则2015年10月1日起所产生的违约金至民法总则施行之日（2017年10月1日）尚未超过民法通则规定的两年诉讼时效，依照上述司法解释的规定，龙四清、龙泽宇请求赔偿2015年10月1日起所产生的违约金，可以适用三年的诉讼时效，而其主张的2015年10月1日前所产生的违约金，则不能适用三年的诉讼时效。龙四清、龙泽宇曾于2015年7月6日提起诉讼，诉讼时效中断并重新计算。龙四清、龙泽宇于2018年7月6日提起本案民事诉讼并立案，按三年诉讼时效的保护期限，从立案之日起往后倒推三年为2015年7月7日。按上述诉讼时效适用的分析理由，2015年10月1日前所产生的违约金超过了两年诉讼时效，该部分本院不支持；从2015年10月1日起所产生的违约金并未超过法定的诉讼时效，依法予以支持。综合上述第三、四点，支付龙四清、龙泽宇从2015年10月1日起至2017年6月12日止共621天以购房款921498元为基数按年利率1%计算所得逾期办理产权证的违约金15678元［921498元×1％÷365天×621天］。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，于2018年9月27日判决如下：清远市俊鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付龙四清、龙泽宇逾期办理不动产权证的违约金15678元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费591元，由龙四清、龙泽宇负担423元，清远市俊鑫房地产开发有限公司负担168元。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，结合双方诉辩意见，归纳本案争议焦点：龙四清、龙泽宇主张在2015年10月1日前逾期办证违约金诉讼时效适用问题。本案中，双方当事人对逾期办证事实均无异议，本院亦予以认可。龙四清、龙泽宇认为应从2012年7月5日起计付逾期办证违约金，俊鑫公司对此提出诉讼时效抗辩，其认为逾期办证违约金应从起诉之日起倒推三年予以起算。关于本案逾期办证违约金诉讼时效适用问题。在2015年10月1日前产生的违约金应符合《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定。经查，龙四清、龙泽宇在2015年7月6日向原审法院提起诉讼，直至2016年8月17日经清远市中级人民法院作出（2016）粤18民终892号驳回诉讼请求判决，龙四清、龙泽宇所主张请求构成诉讼时效中断，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，本案的诉讼时效起算时间应从清远市中级人民法院作出终审判决之日起算，即俊鑫公司应向龙四清、龙泽宇支付逾期办理不动产权证的违约金为自2012年7月5日起至2017年6月12日共计1803天以921498元为基数按年利率1%计算，合计45519元。综上所述，原审法院认定事实清楚，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2123号民事判决；二、限清远市俊鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付龙四清、龙泽宇逾期办理不动产权证的违约金45519元。一审案件受理费591元，由清远市俊鑫房地产开发有限公司负担；二审案件受理费953.78元，由清远市俊鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年二月二十日书记员  邓海欣书记员  张 婧附相关法律条文：1、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。