安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖11民终2928号上诉人（原审被告）：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路，统一社会信用代码913411005634351049（1-1）。法定代表人：张传棉，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅晓刚，该公司职员。上诉人（原审原告）：姚有榜，男，1973年7月1日出生，汉族，住安徽省凤阳县。原审被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码91341103054483597H（1-1）。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：张仁风，该公司员工。上诉人滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）、姚有榜因与原审被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初2737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人姚有榜在本案审理过程中，于2019年11月10日向本院申请撤回上诉，本院予以准许。本案现已审理终结。中普公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回姚有榜对中普公司的一审诉讼请求；2.姚有榜承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，中普公司与姚有榜之间无租赁合同关系，中普公司不应承担给付租金的责任。《委托经营管理合同》系中兴公司与姚有榜签订的，中兴公司承租姚有榜涉案房屋，中普公司并非合同主体，不是合同相对人，且本案系房屋租赁合同纠纷，并无法律规定可以突破合同相对性的特殊情形，故而中普公司不应承担任何责任。一审判决仅以中普公司宣传固定回报而判决中普公司承担连带责任，属适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第178条规定，连带责任是由法律规定或者当事人约定。因此，在当事人没有作出关于连带责任的约定的情况下，连带责任只能基于法律的明文规定，不允许超越法律，创设连带责任。同时，中普公司与姚有榜所签订的房屋买卖合同中也并未约定固定回报率，因此，中普公司也不可能存在违反房屋买卖合同约定而应当承担的违约责任。姚有榜未作答辩。中兴公司述称，依法判决。姚有榜向一审法院起诉请求：1.中兴公司、中普公司支付其租金68099元（自2016年10月1日起按月租金2799元/月计算至2019年4月30日，以后按约定房租标准计算至房屋移交至其之日止）；2.中兴公司、中普公司支付违约金（违约金计算方式为50元/平方米/月乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据合同委托期限之约定未履行的期限，计算至租金付清之日止；暂计算至2019年4月30日为59986元）；3.解除其与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》；4.中兴公司、中普公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年，姚有榜向中普公司购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场全球家居生活馆）家居馆A4082室房屋，建筑面积为49.37㎡，购房款为283679元。2013年5月，姚有榜（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）、中普公司（回购方、丙方）签订《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》1份，约定：甲方将其在四楼082号（编号：A4082）商铺的使用权交付乙方统一招商经营并管理，经营管理期限为20年（2013年10月1日至2033年9月30日），委托期内第一至第三年为免租期、委托期内第四至第七年乙方按涉案房款总价11.84%给予甲方每年保底收益（如后期实际租金比率超出11.84%，超出部分租金90%归甲方、10%作为委托管理费归乙方），“甲方分别在2018年7月1日至2018年9月30日和2023年7月1日至2023年9月30日期间，可以书面向丙方提出回购申请，丙方应当在接到甲方书面申请后6个月内办理回购手续，并分别按商品房买卖合同总价款的150%和200%退还甲方购铺款”，支付方式为租金每半年支付一次并在每半年度的第一个月内支付，任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的均应构成违约，“违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”等内容。中兴公司后将前述商铺出租给滁州居然之家家居建材市场有限公司经营。截至一审法庭辩论结束前，中兴公司共向姚有榜支付租金16812元。一审法院认为，姚有榜与中兴公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》是当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。按约定，中兴公司应自第四年即2016年10月1日起至第七年，于每半年的第一个月支付姚有榜半年租金即16793.80元（283679元×11.84%÷2）。根据姚有榜诉请的期间，中兴公司应分别于2016年10月31日前、2017年4月30日前、2017年10月31日前、2018年4月30日前、2018年10月31日前各支付租金16793.80元，于2019年4月30日前支付租金2798.97元（按约定，中兴公司于2019年4月30日前应支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金，但姚有榜的诉请仅包括2019年4月份的租金，予以准许，2019年5月1日至2019年9月30日期间的租金其可另案主张），合计86767.97元，扣除中兴公司已支付的16812元，尚欠69955.97元（租赁期间：2016年10月1日至2019年4月30日）。因姚有榜主张欠付租金为68099元，中兴公司对此无异议，予以支持。对姚有榜主张的违约金，《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》约定为每月每平方米50元，即每月2468.5元，明显过高，中兴公司要求酌情减少，符合法律规定，予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因其并未提供证据证明其实际损失情况，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情自2016年11月1日、2017年5月1日、2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日起，分别按租金16793.80元、中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算至2019年4月30日止；自2019年5月1日起，按租金68099元、中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算至租金实际付清之日止。关于姚有榜要求解除其与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》的诉请，因姚有榜将涉案房屋委托中兴公司经营管理，中兴公司将包括姚有榜在内众多业主的房屋未予以分割而作为整体正对外运营出租，若解除涉案委托经营管理合同会损害他人的权益（包括中兴公司签订租赁合同的相对方、同意继续委托中兴公司经营管理的业主等）。故姚有榜要求解除本案运营管理合同的条件尚不成就，对姚有榜的该项诉讼请求不予支持。对姚有榜要求中普公司承担共同付款义务的意见，《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》中，中普公司通过约定回购的方式向房屋买受人明确表示其出卖的房屋具有固定回报率，故姚有榜作为房屋买受人主张中普公司欠付的租金及违约金承担共同给付义务，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付姚有榜租金68099元及相应违约金（分别自2016年11月1日、2017年5月1日、2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日起至2019年4月30日止，以租金16793.80元为本金；自2019年5月1日起至租金实际付清之日止，以租金68099元为本金；均按照中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算）；二、驳回姚有榜的其他诉讼请求。案件受理费2942元，减半收取计1471元，由姚有榜负担441元，滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担1030元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，中普公司在宣传其开发的房屋时公开宣称具有稳定经营收益，并在《商品房预售合同》补充条款中明确约定其与购买人自愿签订《商铺委托经营管理协议》。二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：中普公司是否应对中兴公司欠付姚有榜的涉案租赁费用及违约金承担给付责任。2013年5月，姚有榜与中兴公司、中普公司签订的《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行自己的义务。虽然该合同没有明确约定中普公司对姚有榜的租赁费承担给付责任，但中普公司在宣传其开发的房屋时公开宣称涉案房屋具有稳定的经营收益，且中普公司、中兴公司与姚有榜签订的《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》亦约定了姚有榜在委托经营管理期内可获得固定的回报收益。故中普公司公开宣称涉案房屋具有稳定的经营收益应作为涉案合同的组成部分，现中兴公司无法按合同约定及时履行其支付租金的义务，中普公司应当按照其对外宣传承担责任。故中普公司应对中兴公司欠付姚有榜的涉案租赁费用及违约金承担给付责任。中普公司上诉称，中普公司不是涉案《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》的主体，其不应承担给付租金的责任。因中普公司在公开宣传中称涉案房屋具有稳定经营收益，姚有榜基于该宣传购买中普公司的涉案房屋，并与中兴公司、中普公司签订涉案《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》，涉案《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》亦约定了姚有榜在委托经营管理期内可获得固定回报收益，且中普公司也作为回购方在合同上签章。可见，中普公司系涉案《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》的主体之一，故中普公司该上诉理由与事实不符，对其该上诉请求，本院不予支持。中普公司上诉称，一审法院以中普公司宣传涉案房屋可获得固定回报而判决中普公司承担连带责任，属适用法律错误。因一审法院并未判决中普公司与中兴公司对欠付姚有榜的租赁费用及违约金承担连带责任，故中普公司该上诉理由亦不能成立。综上所述，中普公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1542元，由上诉人滁州中普置业有限公司负担1502元，姚有榜负担40元。本判决为终审判决。审判长  高奎审判员  刘勇审判员  王敏二〇一九年十一月十一日书记员  吴敬附本案适用相关主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。