海南省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）琼民申2005号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：中康建设管理股份有限公司，住所地江西省南昌市南昌县小蓝经济技术开发区江西省千亿建筑科技产业园****中康总部大楼。 法定代表人：敖翔，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘多菲，海南信达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘小翔，海南信达律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：海南普天投资开发有限公司，，住所地海南省儋州市那大园地路银河住宅小区** 法定代表人：林奇龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢元丰，广东卓建律师事务所律师。 再审申请人中康建设管理股份有限公司（以下简称中康公司）因与被申请人海南普天投资开发有限公司（以下简称普天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省第二中级人民法院（2019）琼97民终173号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 中康公司申请再审称，一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。《协议书》约定，中康公司在抵债房屋备案至中康海南分公司名下后3日内退场；在普天公司后续施工过程中，中康公司应为普天公司办理工程施工、竣工验收等相关手续，提供必要的协助。显然，中康公司对涉诉普天豪苑项目的后续施工及竣工验收提供的仅是协助义务，而非给普天公司提供竣工验收相关手续的义务。《协议书》约定的协助义务，系因为原在建设主管部门备案的施工单位为中康公司，如普天公司未变更备案的施工单位，即使后续施工由别的单位进行，在竣工验收时也需要由中康公司协助盖章。但后续施工什么时间可以完成，什么时间可以达到验收标准均不是中康公司可以控制的，也不是中康公司的责任及义务。谁施工就由谁提供竣工验收时需要由施工单位提供的手续，这是显而易见的。中康公司仅负责了部分土建施工，而竣工验收包括规划、土建、消防、人防等分项，不可能由一个早已退场的施工单位来提供材料、组织验收，依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）第四条“工程竣工验收由建设单位负责组织实施”之规定，竣工验收依法也应由普天公司组织实施。原判决却将施工与提供竣工验收手续的责任割裂开来，强行让中康公司为其他施工单位施工的项目提供竣工验收手续，既与《协议书》的约定相悖，也是根本不可能实际操作的。2018年8月7日的《项目竣工移交函》是普天公司聘请的其他施工单位在完工后由中康公司协助盖章办理工程移交手续的函件，并不是说是由中康公司施工至2018年8月才完工，且该移交函仅代表后续的实际施工单位认为其已完工，向普天公司申请验收，也不能证明涉诉项目竣工验收合格。事实上，项目的消防验收在该移交函出具之后很久未能通过，项目土地证也因普天公司拒不支付相关税费而未办理至普天公司名下，至今无法通过竣工验收，这些都是普天公司自己导致的。普天公司在办理竣工验收手续时需要中康公司协助盖章的，中康公司均及时予以了协助，《项目竣工移交函》就是证据之一，本案没有任何掷地有声的证据证明系中康公司未履行协助义务而导致竣工验收手续迟延。综上，中康公司退场后，承担的是协助办理施工及竣工验收手续的义务，竣工验收迟延与中康公司全无关联，原判决认定系中康公司未提供相关手续材料、协助配合普天公司办理整个工程竣工验收合格，才导致交房逾期，纯属主观臆断，完全是人为刻意偏袒普天公司。中康公司主张的2016年8月1日之前的违约金已经得到海南三级法院生效裁判文书的支持，但就本案所主张的2016年8月1日之后的违约金，两级法院却做出了与自己之前判决完全相反的认定，这也令中康公司相当费解。 二、原判决适用法律确有错误。虽然中康公司的购房款系以普天公司拖欠的工程款抵付，但对这一付款方式法律并不禁止，中康公司在本案中的地位应与普通购房消费者无异，中康公司已经全部履行自己的付款义务，普天公司就应当遵照合同履行其交付及办证义务，否则就应承担相应违约责任。本案根本不存在中康公司负有《商品房买卖合同》项下应与普天公司同时履行的债务，而未履行的情形，即使普天公司认为中康公司应承担施工单位的责任，也应依据施工合同主张相应权利。原判决将本案房屋买卖合同关系与建设施工合同关系混为一谈，适用《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，认为普天公司有权行使同时履行抗辩权，对其逾期交房的违约金免责，显属适用法律错误。 综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误，恳请人民法院再审改判支持中康公司的一审诉讼请求。 普天公司提交意见称，一、中康公司并未指出原判决认定什么事实缺乏证据。在二审中，中康公司对法庭询问对一审查明的事实有无异议的回复是没有异议，对证据的真实合法性也无异议（二审庭审笔录为证），由此可知，中康公司提出的原判决认定事实缺乏证据证明，是没有指向性和针对性的，其要求再审的该条理由纯属杜撰，并不成立。二、如果将双方的建筑工程施工关系与商品房买卖关系割裂开来，那么试问，中康公司有无按合同约定支付了购房款？有无缴纳相关税费？其要求交房的依据是什么？普天公司有无抗辩权？由此，不难看出中康公司认为原判决将房屋买卖合同关系与建设工程施工合同混为一谈，适用法律错误的认识，是不成立的。三、事实上，这是一起因施工涉及工程款结算而引发的纠纷，双方签订的商品房买卖合同到底是以物抵债还是名为买卖实为担保，性质如何界定，这是正确处理本案纠纷的关键。如果是以物抵债，那么双方之间的债务是多少应先查明，再判断是否存在抵债的基础。如果是名为买卖实为工程结算作担保，则不存在履行的问题。关于这个问题，普天公司已针对之前的判决向检察机关提起抗诉申请，海南检察二分院已受理并决定提请省检提起抗诉，我们现有海南检察二分院的通知书为证。但无论如何，中康公司提出的两点再审理由不成立，恳请人民法院依法驳回其再审申请。 本院经审查认为，根据已查明的事实，中康公司原是普天公司在涉案普天豪苑项目的施工单位，双方因工程款发生纠纷后在诉讼中与中康建设管理股份有限公司海南分公司（以下简称中康海南分公司）达成三方《协议书》并撤诉，其中，与本案有关的协议内容是：以普天公司欠付中康公司的工程款抵消中康海南分公司向普天公司购买普天豪苑房屋的购房款；最后一次付款数额以工程款鉴定结果按照多退少补原则进行调整；购买的房屋备案至中康海南分公司名下之日起3日内，中康公司全部撤场并办理场地移交手续；在普天公司后续施工过程中，中康公司应为普天公司办理工程施工、竣工验收等相关手续，提供必要的协助。《协议书》签订当日，双方签订《委托代理销售协议》，约定由普天公司代为销售上述房屋，中康公司所得的销售价格与《协议书》约定的购房价格一致。为履行《协议书》以工程款抵消购房款的约定，普天公司与中康海南分公司于两日后签订《儋州市商品房买卖合同》并办理了合同备案登记。因中康海南分公司经工商登记注销，中康公司承受了其权利义务。根据以上事实，可以认定《协议书》和《儋州市商品房买卖合同》均是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人均应依约履行义务。 中康公司退场后，作为备案的施工单位，其仍应为普天公司办理工程施工、竣工验收等相关手续提供必要的协助。从涉案项目的施工单位转变为涉案项目的购房者，涉案项目的整体竣工验收合格是商品房交付的必要前提，现有客观事实是涉案项目至今未竣工验收合格，不具备合同约定的交房条件，该客观事实与中康公司的协助验收具有一定的关联性。《儋州市商品房买卖合同》由《协议书》的履行延伸而来，中康公司以普天公司逾期交房为由主张违约金，因其在第一次逾期交房违约金诉讼中已经以同样的事实和理由获得相应的违约金支持，足以补偿其在处理最初工程款纠纷时曾按原购房价格委托销售房屋的预期利益和其以协商暂定的工程款债权抵消购房款债务后房屋未按期交付的损失，在没有证据证明还有其他损失的情况下，中康公司再次起诉要求普天公司支付违约金，与实际损失不符，原判决不予支持中康公司的第二次违约金诉讼请求，处理结果得当，应予维持。 综上，中康公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回中康建设管理股份有限公司的再审申请。 审 判 长 李梅华 审 判 员 杨新丽 审 判 员 石 磊 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 曾繁胜 书 记 员 詹小红 附：适用本案的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的; （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （5对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。