吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终2113号上诉人（原审原告）：郭群，女，1983年5月24日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：苗雨强，吉林北豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王萍，女，1970年8月15日生，汉族，吉林市吉化研究院工程师，住吉林市昌邑区。被上诉人（原审被告）：张立国，男，1970年1月19日生，汉族，吉林市公安局干警，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：王萍（系张立国妻子），女，1970年8月15日生，汉族，吉林市吉化研究院工程师，住吉林市昌邑区。上诉人郭群因与被上诉人王萍、张立国房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭群及其委托诉讼代理人苗雨强，被上诉人王萍，被上诉人张立国的委托诉讼代理人王萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭群上诉请求：1.撤销一审民事判决，并依法改判支持郭群的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用，由王萍、张立国承担。事实和理由：一、原审法院认为承租期间上诉人未单独要求被上诉人对房屋进行修复,在通知被上诉人仅8天后解除合同,并依此认定租赁合同未提前解除。上诉人认为,原审法院认定事实及适用法律有误。（一)原审法院虽认定“2018年11月,租赁房屋室外部分维修完毕”,但是对此上诉人并不知情,无人告知上诉人。(二）上诉人于2018年12月1日向被上诉人发出书面通知，目的是为了让被上诉人协调物业公司修复房屋,并非要求被上诉人对房屋进行修复。（三)王萍、张立国作为出租人,对于出租房屋的质量负有瑕疵担保义务。当租赁房屋不能保证上诉人正常使用时,上诉人有权依法解除与被上诉人的《商铺租赁合同》。（四)即便上诉人与物业公司之间形成物业维修权利义务关系,但其基础是房屋租赁合同关系。当合同目的不能实现时,上诉人不能向物业公司主张解除租赁合同，而只能向出租人主张解除租赁合同。二、原审法院认定商铺租赁合同实际履行至租赁合同期满,尽管如此,其认定被上诉人不应向上诉人返还押金亦属错误。双方虽约定连续租赁5年,但本案系因出租房屋存在质量问题导致上诉人无法继续履行合同,并非因上诉人的主观违约意愿导致,故合同终止或解除后,被上诉人应当将5,000元押金返还给上诉人。综上,本案争议的产生系因租赁期间房屋出现漏水、渗水等情况,致使上诉人诊所不能保证安全的医疗卫生条件。上诉人依法解除与被上诉人的房屋租赁合同,解除行为合法有效,应受法律保护。王萍、张立国辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、上诉人要求解除合同，返还剩余租金及押金没有事实和法律依据。上诉人认为租赁的房屋漏水、渗水不能实现合同目的而解除，同时提交了吉林市丰满区卫生和计划生育局医政科检查督导笔录，但被上诉人认为房屋漏水、渗水只是房屋很小一部分，不会影响整体使用功能，况且房屋漏水、渗水是在上诉人使用一段时间后才发生的，说明出租房屋具备适租条件，上诉人不存在因被上诉人违约致使不能实现合同目的的法定解除权。二、双方签订的商铺租赁合同第四条约定了修缮义务人，即租赁期间房屋修缮：出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。可见本案双方已经约定了租赁期内房屋的修缮责任，对于房屋漏水、渗水的质量问题的修缮应由承租人即上诉人承担。此约定符合法律规定，根据房屋租赁合同约定，上诉人可以自行维修，也可以找开发商和物业公司维修，而不能要求被上诉人承担维修责任。三、一审法院认定2018年6月29日，吉林市丰满区卫生和计划生育局对该诊所进行监督指导时发现该诊所处置时墙壁发霉，不符合医院感染标准，存在医疗安全缺陷等等，被上诉人认为，漏水和渗水产生的霉变应是长时间形成的，上诉人未能及时修复，导致房屋出现霉变的责任应由上诉人承担。在房屋出现漏水渗水时，从一审事实调查能够看出，被上诉人始终配合上诉人与物业公司联系维修，是因为物业公司的原因未能及时维修，与被上诉人无关。被上诉人没有维修义务。四、对于合同解除的理由，根据合同法的相关规定，解除合同需双方约定和法律规定：1.双方没有解除合同的相关约定，上诉人不存在约定解除权，并且双方在租赁合同第六条中明确约定了违约金和违约责任，为双方真实意思表示的体现，应当共同遵守。2.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，上诉人解除合同的请求没有法律依据，不存在法定解除。郭群向一审法院起诉请求：1.判令王萍、张立国立即返还郭群房屋租金16,667元及房屋押金5,000元，合计21,667元；2.本案诉讼费用由王萍、张立国承担。一审法院认定事实：2017年1月，王萍与郭群签订《商铺租赁合同》，约定：郭群承租王萍所有的坐落于房屋；租赁期限自2017年2月27日起至2018年2月26日止；房屋租金为每年8万元；物业费由承租人自行承担；在租赁期间内，如因承租方原因提前终止租赁合同，承租人所付租金不予退还。合同同时约定：因承租人承诺连续租赁商铺5年，出租人同意第一年房租减1万元，即2017年按每年7万元收取，如若不能连续租两年以上，则每年按8万元收取，差额需在每年合同终止前交给出租人；出租人承诺五年内不涨房价，承租人也不得要求出租人降价；承租人需交押金5,000元给出租人，如履行承诺，押金返还，否则押金不予退还。2018年，双方又按上述内容继续签订了书面《商铺租赁合同》，租期从2018年2月27日起至2019年2月26日止，租金为8万元，其余合同内容与2017年所签订合同内容一致。合同签订后，郭群按合同约定向张立国账户内转账支付了2017年房屋租金7万元及押金5,000元、2018年房屋租金8万元。郭群租赁该房屋用于经营“丰满彭占良西医外科诊所”。2018年夏季，租赁房屋外墙发生渗漏现象。2018年6月29日，吉林市丰满区卫生和计划生育局对该诊所进行检查督导时发现该诊所处置室墙壁发霉，不符合医院感染标准，存在医疗安全缺陷，故对该诊所作出“暂缓校验6个月，暂缓校验期内，不得违反规定擅自开展诊疗活动，待符合医院感染标准后，再提交申请校验”的指导意见。此后，租赁双方多次联系该房屋所在小区物业公司对房屋进行维修事宜。直至2018年11月，租赁房屋室外部分维修完毕。2018年12月1日，郭群向王萍邮寄了一份《关于尽快对房屋内部进行装修恢复的函》，要求王萍于2018年12月7日前协调物业公司对该房屋室内部分进行修缮，如到期不能修缮将以无法实现合同目的为由解除合同。2018年12月3日，郭群通过电话与张立国联系，双方在电话中就何方违约的问题发生争执，双方均未提及房屋维修事宜。2018年12月9日，郭群又以邮寄的方式向王萍发送一份《解除合同通知》，通知王萍因房屋目前状态无法恢复经营诊所，其承租房屋的目的已无法实现，故从即日起解除租赁合同。郭群发出通知后，即搬离了承租房屋，直至郭群提起诉讼后，在本院2019年1月30日开庭时，郭群将房屋钥匙交付给王萍、张立国，王萍、张立国以不同意解除合同为由拒绝接收房屋钥匙。2019年2月26日，本案庭审时，王萍、张立国因房屋租赁期限届满，接收了郭群交付的租赁房屋钥匙。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，郭群主张王萍作为出租房屋房主，未能对房屋渗漏水状况进行维修，导致其诊所无法恢复经营，致使其不能实现合同目的，故通知王萍解除合同。从郭群提供的其丈夫彭昊与中海物业公司员工的通话录音及王萍提供的微信聊天记录均能够体现，就租赁房屋修复事宜在郭群于2018年12月1日向王萍发出书面修复通知前一直都是由郭群或王萍向房屋所在物业公司要求修复，郭群并未单独要求王萍对房屋进行修复，应视为租赁双方就房屋修复问题达成一致，即向房屋所在物业公司主张修复。当然，郭群作为承租方可以要求出租方王萍对房屋进行修复，以保证承租房屋的正常使用。但本案中，从郭群向王萍提出修复要求到郭群提出解除合同，中间间隔仅8天时间，且在此期间双方进行电话沟通时，郭群也未向张立国提出修复房屋的要求，加之承租房屋的钥匙由郭群持有，王萍、张立国客观上也无法对房屋室内部分进行修复。故郭群主张自王萍收到其发送的解除通知时租赁合同解除，一审法院不予支持。相应的，其要求返还房屋租金及押金的诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回郭群的诉讼请求。案件受理费171元（已减半收取），由郭群负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，在租赁合同中，交付能够符合房屋使用目的的合格租赁物是出租人最基础、最主要的义务。根据该条法律规定，王萍作为房屋的出租方，其有义务为承租人提供正常使用的房屋。除非王萍明确告知郭群所出租的房屋有漏水、发霉等质量问题，郭群仍同意继续承租房屋，并明确约定由其自行负责修缮，那么王萍将不承担提供符合房屋使用目的的合格租赁物的最基础、最主要的义务。出租房屋的隐蔽工程产生的房屋质量问题，应属于出租人对出租物应承担的瑕疵保证责任。本案中，租赁房屋外墙发生渗漏现象，承租人将此事已经告知出租人。2018年6月29日，吉林市丰满区卫生和计划生育局对该诊所进行检查督导时发现该诊所处置室墙壁发霉，不符合医院感染标准，存在医疗安全缺陷，故对该诊所作出“暂缓校验6个月，暂缓校验期内，不得违反规定擅自开展诊疗活动，待符合医院感染标准后，再提交申请校验”的指导意见。虽经租赁双方多次联系该房屋所在小区物业公司对房屋进行维修，但至2018年11月，租赁房屋室外部分才维修完，对租赁房屋的室内部分仍未修复。2018年12月1日，郭群向王萍邮寄了一份《关于尽快对房屋内部进行装修恢复的函》，要求王萍于2018年12月7日前协调物业公司对该房屋室内部分进行修缮，如到期不能修缮将以无法实现合同目的为由解除合同。从2018年6月29日开始由于王萍、张立国出租的房屋外墙发生渗漏、室内墙壁发霉不符合开办诊所的卫生条件，导致郭群经营诊所被吉林市丰满区卫生和计划生育局责令停业，至2018年12月9日郭群通过快递邮寄方式向王萍送达《解除合同通知》，双方当事人之间已经对租赁房屋存在的瑕疵问题无法自行协商解决，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定，因王萍、张立国提供的房屋存在渗漏、漏雨、发霉等不符合开办诊所条件的问题，导致郭群不能实现合同目的，是解除合同的直接原因。《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全和卫生健康的，即使承租人订立合同时明知租赁物质量不合格，承租人仍然有权随时解除合同。就本案而言，承租人租赁的房屋因存在渗漏、漏雨、发霉等不符合开办诊所条件，已经被行政机关处理诊所无法开办的情况下，郭群提出解除合同的诉讼请求符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，由于王萍根本违约导致合同解除，合同解除的时间为2018年12月10日通知送达王萍时。合同解除之后，王萍、张立国理应返还郭群的房屋押金5,000元。关于租金的问题。虽然由于案涉房屋的瑕疵致使郭群的诊所于2018年6月29日起被行政机关责令停业，但郭群诉请王萍、张立国返还租金期间的起点为自2018年12月10日起至2019年2月26日止，计房屋租金16,667元。双方之间的租赁合同既已解除，郭群诉请返还合同解除之后的租金符合法律规定，本院予以支持。综上所述，郭群的上诉请求成立，予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，导致处理结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百三十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初93号民事判决；二、被上诉人王萍、张立国于本判决生效后七日内返还上诉人郭群租金16,667元及押金5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费171元，二审案件受理费342元，合计513元，由被上诉人王萍、张立国负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张 蕾审判员  关 晶二〇一九年十一月十四日书记员  王丽宁