湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初11901号原告：长沙望兴物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区望城坡经济开发区望兴商住小区。法定代表人：鲁兰英，执行董事。委托诉讼代理人：潘志清，湖南正方律师事务所律师。被告：徐雅靖，女，1972年5月2日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：陈义秋（系被告丈夫），男，1969年6月26日出生，汉族，住长沙市开福区。原告长沙望兴物业管理有限公司（以下简称望兴物业公司）诉被告徐雅靖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告望兴物业公司的委托诉讼代理人潘志清，被告徐雅靖的委托诉讼代理人陈义秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告望兴物业公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付物业管理费6195元，违约金305元，共计6500元；二、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：根据望兴景园小区开发商与原告之间的前期物业服务合同，原告一直积极全面实际履行了相关合同义务，对望兴景园小区实施规范化的物业管理，提供了较为完善的物业管理服务。被告系望兴景园小区4-1109房屋业主，房屋面积221.06平方米，前期物业服务合同规定每平方米物业服务费单价1.2元。依法依合同被告应及时交纳物业服务费。被告从2017年1月1日起，欠费23个月零11天。截止于2018年12月11日，欠物业管理费6195元，违约金305元，共计6500元。被告欠费期间，原告通过电话、上门催缴及书面催缴等方式多次催款，被告均不予支付，特提起诉讼。被告徐雅靖辩称：原告提供的望城坡街道办事处出具的证明不符合证据三性，不应采纳，且内容与事实不符,小区物业管理几易其主，消防瘫痪。被告房屋出现多处漏水，地板开裂，多次向物业公司反映，没有得到处理。因未验收入住，也没有缴纳物业管理费。小区地下车库私搭违建，占用我的车位，破坏周遭环境，为此，业主与物业公司多次发生冲突。杨睿侵吞小区公共收益，损害业主利益。小区存在违章建筑、电梯隐患、业主人身安全、房屋漏水等问题。原告撤场之前未与我方进行过协调和催缴。2015年9月26日，杨睿代表长沙鑫瑞物业管理有限公司与望兴景园业委会签订《物业服务合同》，原告不再具有收取物业管理费的理由和事实。原告未向被告提供物业服务，被告不存在支付物业费的义务。杨睿进入小区后，擅自将电费调整为0.64元/度，收取门禁押金60元，多收车位费180元。杨睿将小区高额的广告收入等公共收入侵吞，原告、鑫瑞物业公司恶意串通，损害第三方利益，其所签订的承包协议无效。原告未履行相关合同义务，违反《湖南省物业管理条例》中有关物业管理责任和义务的规定，瑞鑫物业公司与小区业委会于2015年9月26日签订了《望兴景园物业服务合同》，原告便不再具有追溯物业费的任何理由与依据，瑞鑫物业公司动用了被告的物业维修基金但未实际给被告维修，导致被告室内装修破坏，修复至少要20000多元，综上，驳回原告的全部诉讼请求，并退还多收取的费用，应由原告及鑫瑞物业公司赔偿被告相应维修基金与损失20000元，对全体业主进行赔偿和道歉。审理查明：原告成立于2001年4月18日，营业期限至2051年4月17日，经营范围为物业管理。被告系岳麓区西二环一段1618号望兴景园4栋1109房业主，房屋建筑面积221.06平方米。2008年，涉案望兴景园小区的开发商长沙华湘房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，就甲方选聘乙方对长沙望兴物业管理有限公司提供前期物业管理服务事宜，订立本合同，合同约定：坐落位置为望兴景园住宅小区及望兴景园二期F1公寓楼，长沙市岳麓区西南环线东侧；前期物业管理服务内容包括：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；……。单个业主可委托乙方对物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；本物业管理区域物业服务收费标准为包干制，住宅按1.2元/平方米收取物业服务费；业主应于入驻通知书确定的入住之日起缴纳物业服务费，业主和物业使用人逾期不缴纳物业费的，从逾期之日起按每日5%向乙方交纳滞纳金；本合同期限自2006年8月1日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。合同还约定了其他事项。被告缴纳物业费至2016年12月31日。2018年12月31日，原告向被告催收物业管理费。另查明，案外人杨睿原系原告处项目经理，于2015年7月7日成立长沙鑫瑞物业管理有限公司（简称鑫瑞物业公司）。2015年9月26日，涉案望兴景园所属长沙长沙市岳麓区望兴景园业主委员会与鑫瑞物业公司签订《望兴景园小区物业服务合同》，约定由鑫瑞物业公司为望兴景园小区提供物业服务。因小区大部分业主及原告均不同意，鑫瑞物业公司于2015年9月26日与望兴景园小区业委会签订的望兴景园小区物业服务合同未实际履行，该小区一直由原告望兴物业公司经营管理。2018年11月15日，望兴景园小区业主委员会将原告解聘，并要求原告于2018年12月15日前办理相关手续，撤出小区。再查明，涉案小区共用设施设备维修、维护、养护和管理不及时，存在安全隐患，房屋外墙开裂、屋顶渗水、漏水。以上事实，有前期物业服务合同、催费通知单、欠费明细表、照片、物业解聘通知、望兴景园小区物业服务合同、照片及当事人当庭陈述意见等证据材料在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与长沙华湘房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性及效力性规定，合同依法成立并生效。合同约定自2006年8月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，期间原告对望兴景园小区提供物业管理服务、收取物业管理费。原告实际向望兴景园小区提供物业服务至2018年11月15日，被告享受了原告提供的物业服务，理应按照合同约定标准向原告支付物业管理费。依据现有证据可知，2015年9月26日，望兴景园小区业主委员会虽与长沙鑫瑞物业管理有限公司签订新的物业服务合同，但该合同实际履行方仍为原告望兴物业公司，原告按照《前期物业服务合同》管理望兴景园小区、提供物业服务，原告系望兴景园小区事实物业。被告辩称原告主体不适格，欠缺事实依据，本院不予采纳。被告辩称原告提供的物业服务存在重大过错，但物业服务存在过错不构成被告拒不交纳物业管理费的正当理由；被告未举证证明原告多收取费用具体数额，对被告要求原告退还其多收取的费用并赔偿损失的抗辩意见，本院在本案中不予支持，被告可另行主张。因原告提供的物业服务存在瑕疵，本院酌情确定被告应向原告支付的物业服务费按照欠缴物业费的80%核算，即4767.82元[（221.06平方米×1.2元/平方米·月×22个月+221.06平方米×1.2元/平方米·月÷30天×14天）×80%，保留小数点后两位]。对原告超出的部分诉讼请求，本院不予支持。关于违约金。原告提供的物业服务存在瑕疵，被告未及时缴纳物业管理费非被告单方面原因，原告应自行承担相应违约责任，对原告诉请的违约金，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告徐雅靖于本判决生效之日起三日内支付原告长沙望兴物业管理有限公司物业管理费4767.82元；二、驳回原告长沙望兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由原告长沙望兴物业管理有限公司负担10元，被告徐雅靖负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭松林二〇一九年十一月十一日法官助理陈遥书记员胡斯