浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终3001号 上诉人（原审被告）：朱云根，男，1963年7月5日出生，汉族，住嘉善县。 委托诉讼代理人：吴秋平，浙江力协律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘秀英，女，1966年7月13日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 上诉人朱云根因与被上诉人刘秀英房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初3088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱云根上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、双方间的厂房租赁期间为2014年6月至2017年12月22日，一审判决认定租赁期间为2015年1月1日至2017年12月31日错误。一审开庭时朱云根有事无法到庭，代理人因不了解情况而陈述有误，影响了一审法院对该事实的认定。实际情况是：2013年11月22日刘秀英将厂房租赁给梁明亮，2014年6月朱云根支付8500元从梁明亮处取得当年剩余期限的租赁使用权，并将从陈金海处购买的13台喷水织机安装于该厂房内。此后至2017年12月22日期间的租金、污水处理运行费、电费等均由朱云根交纳。2017年11月王江泾镇出台喷水织机整治方案，12月14日朱云根响应政府号召将13台织机以51500元价格处置给俞元泉，12月22日完成拆机。二、一审判决朱云根赔偿电线损失证据不充分。1、刘秀英在起诉及变更诉讼请求时均无有关电线损失赔偿的请求。在刘秀英以前的报案笔录中也没有提到厂房内有电线损失的事实。2、从刘秀英提供的租房协议可知，自2011年8月27日起刘秀英先后将该厂房出租给三任承租人，协议中并无刘秀英提供设备电线的相关约定，反而约定承租人有权拆回硬装修，故没有证据证明刘秀英租赁厂房给朱云根时提供了设备电线的事实。3、一审证人刘某1虽系村委会主任，也曾参与过双方纠纷调解，但对调解时朱云根承认拿走属于刘秀英电线的事实应提供朱云根认可的书面材料，而非事后以证言来证实。证人刘某2仅证明2006年时曾替刘秀英在厂房做过水电，既未提供相应证据，也不能证明刘秀英租赁厂房时的实际情况，其证言无法与刘某1的陈述相互印证。 刘秀英辩称，朱云根上诉状中所称的租赁时间与一审中其代理人的陈述有矛盾，时间上不一致。租赁期间是2014年11月22日开始，到2017年12月31日终止。电线是朱云根在刘秀英不在的情况下拿走的。 刘秀英向一审法院起诉请求：1、判令朱云根立即支付2015年11月22日至2016年11月21日期间租金16000元、2017年11月22日至2017年12月31日期间租金1555.56元、电费11974.92元、电线、灯具、人工费等5800元，以上共计35330.48元；2、朱云根支付利息损失暂计3206.11元（利息按照年利率6%计算，自2015年11月22日起按照本金16000元暂计算至2018年8月31日止；自2017年11月22日起按照本金1555.56元暂计算至2018年8月31日止；自2017年12月25日起按照本金7433.87元暂计算至2018年8月31日止；自2018年1月23日起按照本金4541.05元暂计算至2018年8月31日止；自2018年9月1日起按照本金29530.48元计算至实际履行之日止）；3、本案诉讼费由朱云根承担。 一审法院认定事实：双方无争议的事实为：朱云根曾租赁刘秀英所有的厂房用于喷水织机生产，双方未签订租赁合同。朱云根分别在2014年12月、2017年1月各支付刘秀英租金14000元。后因喷水织机要淘汰，双方终止租赁关系。但双方就喷水织机淘汰赔偿事宜、租金、厂房附属物归属问题发生纠纷，经王江泾镇民主村村委会调解未果。朱云根拖欠刘秀英2017年11月电费7433.87元、2017年12月电费4541.05元，刘秀英分别是在2017年12月25日、2018年1月23日向供电部门交纳了电费。 双方有争议的事实有：1、租赁起止时间。刘秀英主张是2014年11月22日至2017年12月31日，朱云根辩称是2015年1月1日至2017年12月22日。2、年租金金额多少。刘秀英主张16000元，朱云根辩称14000元。3、厂房内已经拆除的电线、灯具、开关归谁所有。刘秀英主张归其所有，朱云根辩称系自行安装的，应归其所有。 对于第一项争议事实。对于租期开始时间，刘秀英提供的证据不能证明租期开始时间是2014年11月22日，一审法院按朱云根自认的时间2015年1月1日予以认定。对于结束时间，何时退租的举证责任在于朱云根，朱云根无证据证明退租时间，故按刘秀英的主张认定为2017年12月31日。综上，租期起止时间为2015年1月1日至2017年12月31日。 对于第二项争议事实。刘秀英主张16000元，但其提供的证据不足以证明，前租客的租金标准不能代表朱云根的租金标准，且朱云根也按14000元向刘秀英缴纳过两次租金，故按照朱云根自认的14000元予以确认。 对于第三项争议事实。根据刘某1、刘某2的证言可以证实朱云根在腾退厂房时的确拆走了厂房本身所有的电线。 一审法院认为：刘秀英与朱云根之间厂房租赁合同关系依法成立，双方均应按照约定履行各自的合同义务。根据认定的事实，租赁期间为2015年1月1日至2017年12月31日，租金标准为14000元/年。本案双方对租金支付时间意见不一致，刘秀英也无证据证实主张，朱云根两次支付租金的时间也不一致，故视为双方约定不明确，根据我国《合同法》第二百二十六条确定租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案刘秀英主张朱云根在2017年1月支付的14000元是2017年年度的租金，朱云根辩称是2016年度的租金，因刘秀英的证据不足以证实其主张，故按照债务到期的先后顺序确定朱云根已经支付刘秀英2016年度的租金，欠付刘秀英2017年度的租金14000元未付，朱云根在退租时应当支付2017年度租金。朱云根迟延支付确给刘秀英造成了损失，刘秀英主张按年利率6%计算损失未超过法律规定，予以支持。但利息起算时间应为2018年1月1日。 朱云根对欠付刘秀英电费11974.92元并无异议，予以支持。因电费由刘秀英垫付，朱云根延迟履行确给刘秀英造成了损失，现刘秀英主张按照年利率6%主张损失未超过法律规定范围，予以支持。现无证据证明双方约定过电费交纳时间，但本案朱云根是在2017年12月31日退租，在退租时应当自行缴纳电费或支付给刘秀英，故确定利息起算时间为2018年1月1日。 根据现有证据，因朱云根在退租腾退时，将厂房中原有的电线拿走，给刘秀英造成了损失，但刘秀英提供的证据不足以证实电线的价值，且涉案厂房也已拆除，无法评估价值，根据电线使用时间、厂房拆除情况等酌定朱云根赔偿刘秀英损失1500元。刘秀英主张的灯具在调解时、报警时均未提及，现在也无证据证实，无法支持。刘秀英主张安装电路人工费，因电线本就需要拆除，故该费用不属于赔偿范围，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、朱云根于判决生效之日起十日内支付刘秀英房屋租金14000元及利息损失（利息以14000元为基数，自2018年1月1日起按照年利率6%计算至实际履行之日止）；二、朱云根于判决生效之日起十日内支付刘秀英电费11974.92元及利息损失（利息以11974.92元为基数，自2018年1月1日起按照年利率6%计算至实际履行之日止）；三、朱云根于判决生效之日起十日内支付刘秀英电线损失1500元；四、驳回刘秀英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费764元，保全费410元，合计1174元，由刘秀英负担200元，由朱云根负担974元。 朱云根二审中提供了以下证据： 证据1.梁明亮出具的收据一份，证明梁明亮在2014年6月份将厂房租赁给朱云根，朱云根支付了8500元。 证据2.陈金海出具的证明一份，证明朱云根在2014年7月6日买了13台喷水织机。 证据3.喷水织机台数核定证一份，其中顾巧林与刘秀英是夫妻关系，证明当初13台喷水织机放在刘秀英的厂房中。 证据4.收据三份（2014年6-7月、2017年10月、11-12月），证明朱云根一直以顾巧林的名义缴纳污水处理费。 证据5.王江泾喷水织机行业整治管理工作领导小组发出的友情提示及告知书各一份，证明朱云根响应政府号召，自愿拆除喷水织机。 证据6.俞元泉和朱云根签订的协议和证明各一份，证明朱云根将拆除的织机卖给了俞元泉。 刘秀英质证认为，朱云根提供的证据与本案无关。2011年就有这13台机器，2014年6月的排污费是不是朱云根交的不清楚。当时房子是租给梁明亮的，梁明亮在2014年夏天的时候将房子转给朱云根，转给他多少钱不知道。 刘秀英二审中未提交新的证据。 本院认证认为，证据1、2、6涉及案外人，真实性难以核实，不予认定。证据3、5与本案争议没有关联，不予认定。证据4为原件，予以认定。 朱云根上诉认为一审判决对双方第一、三项争议事实的认定有误，此属于本案争议焦点，本院在裁判理由中予以阐述。对一审认定的其他事实，当事人未提出异议，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点在于双方租赁期间，以及刘秀英是否存在电线损失。 关于租赁期间。刘秀英在2013年11月22日将涉案厂房租赁给梁明亮。朱云根称其2014年6月向梁明亮支付8500元取得当年剩余期限的租赁权，自2015年1月1日向刘秀英支付租金。刘秀英称2014年夏天梁明亮把剩余租期转给朱云根，从2014年11月22日起直接向朱云根收取租金。从以上陈述来看，朱云根实际租赁使用涉案厂房应是在2014年下半年，双方争议的实质问题是朱云根向刘秀英支付租金的起算点是2014年11月22日还是2015年1月1日。因双方未签订书面合同，一审法院根据证据规则从2015年1月1日起计算租金，并无不当，刘秀英也没有提起上诉。朱云根上诉所称的实际租赁起始期间不影响本案处理结果。对于租赁结束时间，朱云根自称在2017年12月22日搬离，并未提供确凿证据证明，一审根据证据规则计算至2017年12月31日并无不妥。 关于电线损失。通常情况下，合同中不会对提供电线单独作出约定。刘秀英在一审中提供了公安询问笔录、证人刘某1、刘某2的证言，询问笔录虽是刘秀英个人陈述，但部分内容与刘某1、刘某2的证言能相互印证，即租赁厂房中的铜线被朱云根拆走，双方曾因此进行过协商。一审法院据此酌定朱云根赔偿刘秀英电线损失1500元，并无明显不当，二审不再调整。 综上所述，朱云根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人朱云根负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审判长  金富祥 审判员  毛 彦 审判员  王世好 二〇一九年二月十五日 书记员  胡玉婷