安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0122民初5639号 原告（反诉被告）：安徽省徽商集团有限公司，住所地安徽省合肥市包河区芜湖路258号，统一社会信用代码：91340000148971532P。 法定代表人：潘友华，董事长。 委托诉讼代理人：张剑雄，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏，安徽安泰达律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：合肥徽商城农产品批发市场有限公司，住所地安徽省合肥市合店路合肥徽商城农产品批发市场179号，统一社会信用代码：91340122698988806G。 法定代表人：范宏武，董事长。 被告（反诉原告）：安徽睿拓物流有限公司，住所地安徽省肥东经济开发区合店路南侧，统一社会信用代码：913401003356634201。 法定代表人：韩天华，董事长。 委托诉讼代理人：陈醉，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戚冠冠，安徽华人律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）安徽省徽商集团有限公司（以下简称徽商集团）与被告（反诉第三人）合肥徽商城农产品批发市场有限公司（以下简称农批公司）、被告（反诉原告）安徽睿拓物流有限公司（以下简称睿拓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。徽商集团的委托诉讼代理人张鹏、张剑雄，睿拓公司的委托诉讼代理人陈醉、戚冠冠到庭参加诉讼。农批公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徽商集团提出诉讼请求：1、请求依法判令被告农批公司与被告睿拓公司签订的《合肥徽商城农产品批发市场租赁合同》及系列补充协议无效； 2、请求依法判令被告睿拓公司向原告支付免租期占用租金6172581.9元； 3、请求依法判令被告睿拓公司向原告支付自2015年10月1日至2018年6月30日的物业费人民币2200285元； 4、本案的诉讼费、保全费等由被告承担。 事实和理由： 合肥徽商城农产品批发市场一期项目由原告徽商集团出资建设，2007年12月工程基本完工并交付使用。 2009年，原告与合肥大地房地产开发有限责任公司（以下简称“大地公司”）签订《合肥徽商城农产品批发市场合作经营协议书》，该协议约定原告徽商集团将自有的已建成的合肥徽商城农产品批发市场与大地公司合作经营。经营方式为原告指定子公司安徽徽商城有限公司与大地公司共同出资组建合资公司，即被告农批公司作为农产品批发市场的承担者和执行者。原告委托内容为农产品批发市场的招商、经营管理、商铺出租与销售代理，以及新建区的建设、招商、管理与经营。同时约定，大地公司确保合资公司按下列方式收取租金：自本协议生效之日起，已建成区的商铺，9个月内免收租金；9个月后的第2-3年内，月租金不低于8元/每平方米；租金收入按商铺实际出租面积核定。第4年开始，合资公司根据市场行情，制定方案报原告同意后执行。 2010年1月6日，各方依据合作协议设立合资公司农批公司，经营范围为农副产品（粮食除外）收购、批发、零售；出租市场房屋及配套设施；物业管理；营销策划；广告制作、设计、发布与代理；劳务服务；会务服务；日用百货、针纺织品、建筑材料批发零售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 2015年8月24日，被告农批公司与被告睿拓公司签订一份《合肥徽商城农产品批发市场租赁合同》。协议约定，被告农批公司将合肥徽商城农产品批发市场内的房屋及钢构大棚（综合楼、办公楼、展示大厅、冷库除外）分期分批出租给睿拓公司经营，其中出租房屋指市场内A、B、C、D、E区的432间商铺。被告农批公司自合同签订之日起三年内将本合同约定范围的房屋全部交付给被告睿拓公司，分四期交付，租赁期限自实际交付之日开始计算，具体租赁面积以实际交付清单为准，一律截止2041年11月10日。同时，协议约定租赁费按实际交付的面积计算，每平方米9元，按季交纳。租金三年不变，从第四年开始，每年在上年基础上递增5%。租赁物四周的场地、道路、厕所等附属设施全部免费归睿拓公司使用。被告睿拓公司租赁房屋主要用作经营、发展物流事业，以及发展物流事业的配套业务。第四条第5款约定，物业费按实际租赁房屋面积计算，每平方米壹元，由乙方支付。 2015年9月2日，两被告签订一份编号为201500001号《合肥徽商城农产品批发市场租赁合同之补充协议》，约定租赁房屋实际交付睿拓公司后，均从实际交付之日起免三个月租金，此后三个月为睿拓公司整理、装修房屋时间。从实际交付之日起第四个月起严格按照约定支付租金。 2015年11月18日，两被告签订一份编号为201500001号《合肥徽商城农产品批发市场租赁合同之补充协议》，双方对2015年8月24日签订《租赁合同》第四条第2项约定变更为，租赁房屋租金从实际出租之日起三年不变，从第四年开始，每五年上涨6%。具体为：第一年至第三年租金按每平方米9元执行；第四年至第八年租金上涨6%，按每平方米9.54元执行；第九年至第十三年租金再上涨6%，按每平方米10.08元执行，以此类推，直至合同期满。 2017年5月6日，两被告签订《租金合同补充协议》，约定将原合同第一条第2项变更为：“出租房屋指该市场内A、B、C、D、E区的432间商铺及B区干挂区”。同时约定：经睿拓公司申请并经农批公司同意，双方一致同意自愿合同签订至2017年6月1日为市场培育及前期准备阶段，不计入租赁时间。农批公司同意自2017年6月1日为起租时间，并在此时间之后给予睿拓公司3个月的免租期（装修及改造时间）；自2017年9月1日起，睿拓公司应当按已经交付的面积按原合同约定的租金标准向农批公司交付租金。 2015年10月20日，原告分别向被告农批公司、大地公司和睿拓公司发函，明确告知农批公司未经原告同意将农批商场的商铺物业及经营管理整体转让给睿拓公司的行为，侵害了徽商集团的合法权益，并要求睿拓公司立即终止租赁协议的履行，否则将通过法律途径处理。 综上，原告认为，首先，被告农批公司超越代理权，未经原告同意将农批市场租赁给睿拓公司从事物流服务，违背合作协议设立的根本目的。其次，被告农批公司违背合作协议约定，多次在原告不知情的情况下，与被告睿拓公司恶意串通将租赁免租期变更为两年，造成原告及国有资产损失6172581.9元。两被告的行为符合合同法对合同无效的规定。为维护原告的合法权益，诉至贵院，望判如所请。 睿拓公司辩称：一、睿拓公司与农批公司签订的《合肥徽商城农产品批发市场租赁合同》（以下简称“租赁合同”）及3份补充协议合法有效 （一）《租赁合同》、补充协议关于租赁用途、免租期和租金标准的约定并未超越徽商集团的授权范围 （1）徽商集团与合肥大地房地产开发有限责任公司（以下简称“大地房产”）签订的《合作经营协议书》并未对租赁用途作出明确的限定，该协议第四条约定双方合作经营内容所涉“农产品批发市场”仅指双方合作的项目所在地的名称，而非租赁用途，因此《租赁合同》的约定不构成越权。 （2）2015年9月2日、2017年5月6日两份补充协议约定的免租期仅为3个月，少于徽商集团在《合作经营协议书》中“授权”的9个月。 （3）2015年8月签订《租赁合同》后至2017年5月农批公司交房期间，睿拓公司协助农批公司改造园区环境、清退原租户，属于特定的“市场培育及准备期”，并非“免租期”，该阶段无须计算租金和物业费。徽商集团将该“市场培育及准备期”与“免租期”混为一谈，主张农批公司越权且两被告恶意串通，理由不能成立。 （4）关于租金标准：《合作经营协议书》第七条约定，9个月后的第2－3年内月租金不低于8元/平方米；而《租赁合同》约定三年内租金为9元/平方米，比“授权”价格高出1元/平方米。《合作经营协议书》第七条并未明确约定租金递增率，属于授权不明，根据《民法通则》65条3款的规定，补充协议关于租金递增率的约定对于作为被代理人的徽商集团具有约束力。同时，2015年11月18日补充协议约定租金第4年开始每5年递增6%，与《合作经营协议书》第六条土地租赁价格递增幅度（自第2个五年开始每5年递增5%）的约定并无抵触。 （二）睿拓公司有充分理由相信农批公司有代理权，农批公司的签约行为合法有效。 农批公司在与睿拓公司磋商签订《租赁合同》之际，告知睿拓物流其是徽商集团的商铺招租的代理方，睿拓公司为此核实其工商登记信息，得知其不仅是徽商集团下属子公司与大地房产共同出资设立，而且经营范围包括“出租市场房屋及配套设施、物业管理”。睿拓公司完全有理由相信农批公司对于房屋用途以及租金标准等事项已经取得了徽商集团的授权。因此，农批公司的代理行为合法有效。 （三）徽商集团向睿拓公司开具租金发票的行为，表明其认可《租赁合同》及3份补充协议的全部内容。 2017年9月18日和2017年12月5日，睿拓公司按约将2017年9月1日至2018年2月28日即6个月的租金支付给了农批公司，收到租金后，徽商集团直接向睿拓公司陆续开具4张增值税发票，视为其认可了《租赁合同》及相关补充协议的全部内容。 （四）徽商集团主张两被告存在恶意串通损害其利益的行为不能成立。 首先，睿拓公司没有损害徽商集团利益的故意，也没有实施串通行为，且徽商集团更无任何损失，徽商集团主张两被告恶意串通损害其利益，没有提交任何证据，应当承担举证不能的不利后果；其次，超越代理权与恶意串通没有必然逻辑联系，徽商集团的诉讼主张张冠李戴，逻辑混乱。 （五）双方对于租赁合同及补充协议合法有效并无争议 本案诉讼前，徽商集团曾指派其子公司徽商城公司单方提出变更、解除租赁合同及补充协议，后因与睿拓公司多次协商不成才提起诉讼，现其主张合同无效，严重违背诚实信用原则。 二、案涉租赁房屋的实际免租期仅为3个月，徽商集团主张2年的“免租期占用租金”没有事实与法律依据 （一）案涉租赁房屋的实际交付时间为2017年5月31日和2017年9月13日，免租期的起算日期应为2017年6月1日。 物流园区原为农产品批发市场，垃圾遍地、污水横流，乱搭乱建现场严重，《租赁合同》签订后，睿拓公司协助农批公司整顿场地、清退租户，直到2017年5月31日、2017年9月13日，农批公司才将房屋交付给了睿拓公司（“钢构大棚”除外）。按照《租赁合同》第三条、2017年5月6日补充协议第四、5条的约定，案涉租赁期限和免租期应当从睿拓公司实际接收房屋时开始起算，因此，案涉房屋的实际免租期为2017年6月1日至2017年8月31日。 （二）徽商集团主张“免租期占用租金”所依据的审计报告存在严重缺陷 徽商集团认为免租期超越其授权期限，对所谓的“租金优惠金额”进行了单方审计并出具报告，该份审计报告的计算方式和结论均严重违背客观事实（详见我方对审计报告的质证意见），徽商集团据此主张“免租期占用租金”，明显缺乏事实、法律依据。 三、徽商集团、农批公司没有提供最基本的物业服务，无权要求睿拓物流支付物业费 （一）徽商集团、农批公司没有按约定对已建成的房产及基础配套设施进行维修保养和修复。 按照《合作经营协议书》第七条以及《租赁合同》第八条的约定，徽商集团、农批公司需对园区内的房屋和配套设施履行修缮义务。然而，徽商集团、农批公司并没有对市场内房屋及设施进行定期维修保养，现因年久失修，D区、E区三楼屋顶及外墙多处渗漏，拱形大棚存在严重安全隐患（已倒塌三处），井盖、消防设施等长期处于损坏状态，已给睿拓公司的经营造成重大损失（详见反诉状）。 （二）、保安、保洁均是睿拓公司自行委托第三方提供服务。 因徽商集团、农批公司没有聘请保安队伍，导致市场内治安案件频发，无奈之下，睿拓公司自行委托安徽元胜保安服务有限公司派驻保安队伍为物流园区提供保安服务；同时，徽商集团、农批公司没有聘请保洁队伍，农批市场脏、乱、差，严重影响农批市场形象，睿拓公司自行委托合肥维文保洁有限公司派驻保洁队伍为物流园区提供保洁服务。 四、徽商集团的三项诉请之间相互矛盾，依法应予驳回 徽商集团的第1项诉请是要求确认《租赁合同》及补充协议无效，然而，其第2、3项诉请却是要求睿拓公司按照《租赁合同》的约定向其支付租金和物业费，即履行合同义务，其诉请之间互相矛盾，请求法庭予以释明。 综上所述，请法院依法驳回徽商集团的全部诉讼请求。 农批公司未到庭未发表答辩意见。 睿拓公司提出反诉请求：1、判令反诉被告徽商集团赔偿反诉原告睿拓公司已经垫付的维修费用损失4297718.15元（具体见维修费用清单）； 2、判令反诉被告徽商集团赔偿反诉原告睿拓公司因大棚倒塌造成的租金损失406112元（自2018年2月1日暂计算至2018年7月31日，以后按44352元/月的标准顺延计算至大棚实际修复之日止）； 3、判令反诉被告徽商集团赔偿反诉原告睿拓公司因房屋漏水造成的租金损失3532928元（按220808元/月的标准，自2017年6月1日暂计算至2018年9月30日，以后顺延计算至房屋漏水修复之日止）； 4、判令反诉被告徽商集团对物流园区的房屋及配套设施（具体见问题清单）进行修复，或者赔偿睿拓公司维修费用损失（具体金额待维修方案、造价确定后予以明确）； 5、本案诉讼费用由反诉被告徽商集团承担。 事实与理由： 2009年11月11日，反诉被告徽商集团与合肥大地房地产开发有限责任公司（以下简称“大地房产”）签订《合作经营协议书》，徽商集团指定其全资子公司安徽徽商城有限公司（以下简称“徽商城公司”）与大地房产共同出资组建合资公司；协议第七条约定，合资公司接受徽商集团的委托，代理合肥徽商城农产品批发市场A、B、C、D、E区432间商铺及附属设施的招商，合资公司负责向承租人收取租金，并提留租金收入的15%做为农批公司的代理费用；已建成的房产及基础配套设施由徽商集团负责保障满足基本使用条件。 2010年1月6日，徽商城公司和大地房产依约出资设立了合资公司合肥徽商城农产品批发市场有限公司（即反诉第三人，以下简称“农批公司”），经营范围包含“出租市场房屋及配套设施，物业管理；营销策划”。 2015年8月24日，农批公司与反诉原告睿拓公司签订《租赁合同》，合同第一条约定，农批公司将合肥徽商城农产品批发市场内的A、B、C、D、E区432间商铺及钢构大棚出租给睿拓公司用于经营物流园区；合同第八条约定，农批公司对租赁物定期及不定期进行各种检查或修缮，农批公司需按消防部门要求，配齐消防设备、器材，并确保消防设施正常。后农批公司与睿拓公司签订3份补充协议，对相关事项进行了补充约定。 上述租赁合同签订后，徽商集团、农批公司未按约对已建成的房产及基础配套设施进行维修保养，设备设施损坏后也没有及时修复。为了确保园区的正常经营和作业安全，在要求徽商集团、农批公司维修无果后，睿拓公司自行委托第三人对园区墙体、地面、地沟、钢梁钢柱、大棚地坪、井盖、电力设备等进行了维修，前后支出维修费4297718.15元。2018年元月4日，天降大雪，园区内D2、D3、D4三个区域大棚因年久失修而倒塌，棚区内经营户的车辆、货物等被压，造成不同程度的损坏，租户要求减免租金直到大棚修缮为止，截至2018年7月31日，睿拓公司共计减免租金406112元。另因D区、E区三楼屋顶及墙面漏水，导致三楼房屋无法对外出租，由此造成睿拓公司租金损失3532928元（暂计算至2018年9月30日）。现园区内D2、D3、D4无梁拱大棚、消防设施、屋面防水、井盖等很多损坏设备设施徽商集团、农批公司仍未维修，给睿拓公司正常经营造成重大影响。 反诉原告认为，睿拓公司与农批公司签订的《租赁合同》及补充协议合法有效，徽商集团作为农批公司的被代理人，应当承担《租赁合同》及补充协议约定的义务及相关违约责任。为了保障原告的合法权益，特提出反诉，望判如所请！ 反诉被告徽商集团答辩：一、答辩人在本诉部分已经阐明被答辩人与第三人之间签订的《租赁合同》及三份补充协议，因被答辩人与第三人恶意串通损害损害国家、集体或者第三人利益；第三人超越授权范围擅自将农产品批发市场的定位改变成物流园等，案涉租赁合同及补充协议无效。被答辩人以合同有效为前提提起反诉，其诉请的基础不充分。 二、被答辩人诉请要求答辩人承担诉请的责任，基础法律关系错误。 1）被答辩人反诉基础法律关系为合同有效，其不应将答辩人列为被告，而将农批公司列为第三人。首先，本案涉及两份合同关系，答辩人与第三人形成合作经营关系，被答辩人与第三人之间形成租赁关系。基于合同相对性原则，被答辩人应将第三人列为被告。其次，《合同法》第403条第2款规定：受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。即使案涉租赁合同有效，被答辩人诉请的维修费、租金损失等诉请造成原因并非委托人的原因造成的，故本案不能适用该条。 2）被答辩人反诉基础法律关系为合同无效，其可以将答辩人列为被告。但其诉请缺乏事实依据。首先，被答辩人自行委托第三人对园区墙体、地面、地沟等进行改造，属于被答辩人为符合物流经营需要自行改造项目，不属于答辩人的合同义务，该点有第三份《补充协议》、《房屋及场地改造申请》等证据予以佐证。综上，请求贵院驳回被答辩人的全部反诉请求。 农批公司未到庭未发表答辩意见。 徽商集团举证：证据一：《企业信息查询单》。 证据二：《合肥徽商城农产品批发市场合作经营协议书》，证明目的：1、合肥徽商城农产品批发市场一期项目由原告出资建设，2007年12月工程基本完工并交付使用；2、原告指定子公司与大地公司共同出资组建农批公司作为农产品批发市场的承担者和执行者；3、原告徽商集团委托内容为农产品批发市场的招商、经营管理、商铺出租与销售代理，以及新建区的建设、招商、管理与经营；4、合同约定自本协议生效之日起，已建成区的商铺，9个月内免收租金；9个月后的第2-3年内，月租金不低于8元／每平方米；租金收入按商铺实际出租面积核定。第4年开始，合资公司根据市场行情，制定方案报原告徽商集团同意后执行；5、物业费按实际租赁房屋面积计算，每平方米壹元，由乙方支付。 证据三：《合肥徽商城农产品批发市场租赁合同》，证明目的：1、合同约定的租赁范围为合肥徽商城农产品批发市场内的房屋及钢构大棚（综合楼、办公楼、展示大厅、冷库除外）分期分批出租给睿拓公司经营，其中出租房屋指市场内A、B、C、D、E区的432间商铺；2、租赁期限自实际交付之日开始计算，具体租赁面积以实际交付清单为准，一律截止2041年11月10日；3、租赁费按实际交付的面积计算，每平方米9元，按季交纳。租金三年不变，从第四年开始，每年在上年基础上递增5%。 证据四：《合肥徽商城农产品批发市场租赁合同之补充协议》(201500001号，2015年9月2日），证明目的：租赁房屋实际交付睿拓公司后，均从实际交付之日起免三个月租金，此后三个月为睿拓公司整理、装修房屋时间。从实际交付之日起第四个月起严格按照约定支付租金。 证据五：《合肥徽商城农产品批发市场租赁合同之补充协议》(201500001号，2015年11月18日），证明目的：1、双方将《租赁合同》约定的租金变更为，租赁房屋租金从实际出租之日起三年不变，从第四年开始，每五年上涨6%。具体为：第一年至第三年租金按每平方米9元执行；第四年至第八年租金租金上涨6%，按每平方米9.54元执行；第九年至第十三年租金再上涨6%，按每平方米10.08元执行，以此类推，直至合同期满。2、将租赁费每年递增百分之五变更为每四年上涨6%，整个租赁期内给原告造成的损失为1.26亿元。 证据六：《租金合同补充协议》、《专项审计报告》、《仓位面积及充电卡》，证明目的：1、将出租房屋变更为市场内A、B、C、D、E区的432间商铺及B区干挂区；2、自2017年6月1日为起租时间，并在此时间之后给予睿拓公司3个月的免租期（装修及改造时间）；自2017年9月1日起，睿拓公司应当按己经交付的面积按原合同约定的租金标准向农批公司交付租金；3、被告应支付原告免租期内占用租赁物租金6172581.9元。 证据七：《关于要求立即停止违约行为的函》(2份）、《函》，证明目的：1、原告函告农批公司和大地公司，其未经原告同意将用于农副产品收购、批发、零售的案涉租赁物租赁整体出租给睿拓公司从事物流，超越代理权限且违背合作合同的初衷和约定的条款；2、原告要求被告农批公司和大地公司接函后立即停止违约行为，终止与睿拓公司的协议；3、原告函告被告睿拓公司，告知农批公司超越代理权，且未经原告同意，要求睿拓公司立即终止租赁合同的履行。 证据八：《物业费计算清单》，证明目的：被告睿拓公司承租的租赁物范围。 证据九、《关于请求支持徽商集团加快安徽省名优特农副产品批发市场体系项目建设的请示》（皖徽集物[2005]139号），证明：合肥徽商城农产品批发市场项目申报和定位为农副产品批发市场而非物流园。 证据十：《合肥徽商睿拓物流园房屋及场地改造申请》，证明：1、合肥徽商城农产品批发市场一期以项目设计使用用途为农副产品批发、适合粮油、干调液态经营、仓储、居住功能；2、两被告未经原告同意的情况下，将农副产品批发市场改造成物流市场，被告农批公司超越权限，两被告签订的合同无效；3、反诉原告主张维修损失亦缺乏事实依据。 证据十一、《房屋租赁合同》4份，证明睿拓公司将钢构大棚出租给商户并收取租金。 证据十二、《保安工资发放表》、《定点保洁承包合同》2份、《报销封面》、《业务回单》，证明农批公司聘请专业的保安及保洁公司负责徽商农产品批发市场内的安保及保洁工作，被告睿拓公司应按照协议约定支付物业费。 农批公司未到庭，未发表质证意见. 睿拓公司质证：对证据一的真实性、合法性、关联性和证明目的没有异议。 证据二的真实性、合法性、关联性没有异议。需要说明的是：农批公司是在徽商集团的授权范围内行使代理权。 证据三的真实性、合法性、关联性没有异议。需要说明的是：1、从合同内容上看，租金标准条款并未超越徽商集团授予农批公司的代理权限。2、农批公司直到2017年5月31日才将农批市场419间仓位及干挂区移交给睿拓物流；截至目前为止，徽商集团、农批公司依然未将钢构大棚（交付的是拱形大棚）移交给睿拓物流，构成违约。 证据四的真实性、合法性、关联性没有异议。农批公司在补充协议中约定实际交付之日起的3个月免租期并未超过徽商集团授予农批公司的代理权限。 证据五的真实性、合法性、关联性没有异议，但是对证明目的2有异议。需要说明的是：1、《合作经营协议书》第七条并未明确约定第4年开始的租金标准，属于授权不明，徽商集团作为被代理人应当对此承担法律责任，同时该补充协议约定租金标准（自第4年开始每5年递增6%），与《合作经营协议书》第六条土地租赁价格递增幅度（自第2个五年开始每5年递增5%）的约定并无抵触。2、农批公司作为徽商集团下属子公司与大地房产共同出资设立的公司，其经营范围包括“出租市场房屋及配套设施、物业管理”，因此睿拓物流完全有理由相信农批公司对于租金标准等事项已经取得了徽商集团的授权。因此该补充协议关于租金调整的约定对徽商集团具有约束力。3、徽商集团直接向睿拓物流开具增值税发票的行为，视为认可该补充协议中关于租金调整的约定。 证据六《租金合同补充协议》的真实性、合法性、关联性没有异议，但是对证明目的3有异议。对证据六《专项审计报告》的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议。1、《专项审计报告》属于单方制作的证据，未经利害关系人睿拓物流认可；2、《专项审计报告》中的办卡统计表仅能反映部分房屋的办卡时间，无法反映房屋的交接时间，实际上房屋直到2017年5月31日才办理交接，而租赁合同约定双方办理房屋交接时，需填写书面交接清单，因此办卡时间不能作为交房时间，也不能从办卡时间起算免租期，计算2年的“优惠租金额”没有依据；3、《专项审计报告》中的办卡统计表仅能反映部分房屋的办卡时间（160间），尚有214间房屋的充电卡无人认领，该部分租金也被错误计入审计结论；4、《专项审计报告》计算约2年的“优惠租金金额”并未扣除《合作经营协议书》约定的9个月免租期金额，明显缺乏客观性，而徽商集团却据此虚报财产损失金额。因此所谓“免租期内占用租赁物”的租金缺乏计算依据，审计结论不应予以采纳。 证据七的三性和证明目的均有异议。即便真实，其内容也只能证明徽商集团误以为农批公司将房屋转让给睿拓物流，而且发函后2年多时间，徽商集团没有对睿拓物流承租案涉房屋经营物流园区提出任何异议。不仅如此，睿拓物流按约将2017年9月1日至2018年2月28日的租金支付给农批公司后，徽商集团直接向睿拓物流陆续开具4张增值税发票，徽商集团开具发票的行为视为认可案涉《租赁合同》及补充协议的全部内容，现徽商集团又以农批公司超越代理权限，改变租赁房屋的用途等为由要求确认合同无效，违背诚实信用原则。 证据八的三性和证明目的均有异议。按照徽商集团与大地房产签订的《合作经营协议书》以及睿拓物流与农批公司签订的《租赁合同》，徽商集团和农批公司应当对农批市场内已建成的房产及基础配套设施进行维修保养，确保设备设施能够正常使用。然而，在租赁期间，徽商集团、农批公司没有提供最基本的物业服务，因此，其无权要求睿拓物流支付物业费。且证据八系原告单方制作，未经睿拓物流认可。 证据九的真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的有异议。1、改造更有利于项目的开发经营，实现了国有资产保值增值。2、合作经营协议中，徽商集团并未限定租赁用途，属于授权不明，而且其在租赁合同履行过程中直接向睿拓物流开具租金发票，视为其认可市场改造行为以及案涉租赁合同、补充协议的全部内容。 证据十的真实性、合法性没有异议，对其关联性及证明目的有异议。该改造申请仅涉及物流园区的改造升级，睿拓物流反诉主张的是维修费用，没有主张改造费用。改造与修复是两个概念，改造的前提是房屋、设施已经具备基本使用功能，而修复是因为房屋、设施不能满足基本使用功能。2、针对租赁用途变更问题，同证据九的质证意见。 证据十一的真实性、合法性、关联性及证明目的有异议。1、该证据与徽商集团的诉请和主张无任何关联性。转租收益多少与徽商集团的租金收益没有任何关系，转租收益不属于徽商集团的损失。2、农批公司交付的大棚系拱形大棚而非钢构大棚，事实上，租赁合同约定的钢构大棚至今并未交付给睿拓物流。 证据十二的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。 农批公司未到庭，未举证。 睿拓公司举证：本诉部分：证据1、租金转账凭证4张、安徽增值税普通发票4张，证明被告睿拓公司经营物流园区以来，按约支付租金，原告徽商集团直接向睿拓物流开具租金发票，表明徽商集团对于睿拓物流承租案涉“农批市场”经营物流园区以及案涉《租赁合同》及补充协议的全部内容，均是明知并认可的。 证据2、2017年5月6日《租赁合同补充协议》及附件仓位移交表、合肥徽商城农产品批发市场仓位移交表1份，证明1、2017年5月31日，被告农批公司将419间仓位及干挂区移交给睿拓物流；2017年9月13日，农批公司将A区61、62、63、64、65、66、67、68、69、70、71、72共12间仓位移交给睿拓物流，并将B区139、140、141、142、143、144收回作为办公使用；截至目前，徽商集团、农批公司尚未向睿拓物流移交“钢构大棚”。2、按照2015年8月24日《租赁合同》第三条的约定，租赁期限应当从睿拓物流实际接收房屋时开始起算，且按照双方2017年5月6日的《租赁合同补充协议》第四、5条，农批公司给予睿拓物流3个月的免租期，而非2年免租期。3、《租赁合同补充协议》约定的“市场培育及准备期”是合同签订后至租期开始前，睿拓物流协助农批公司改造园区环境、清退原租户的特定准备阶段，该期间不是“免租期”。 证据3、《合作经营协议书》、2015年8月24的《租赁合同》、《钢结构工程安装合同书》、附件施工项目清单、工程款支付凭证1张、《拱形波纹钢屋盖定做合同》、工程款支付凭证1张、照片12张、睿拓物流《关于2018年元月4日雪灾报告书》、邮寄回单、安徽省建筑工程质量第二监督检测站检测报告4份、肥东经济开发区安全生产监督管理局《关于徽商睿拓物流园安全隐患整改的通知》、照片12张、《保安服务委托合同》、情况说明、工资发放凭证、保洁费付款凭证5张、保洁费发票8张、工资表1张，证明：《合作经营协议书》第七条约定，农批市场内已建成的房产及基础配套设施由徽商集团负责保障满足基本使用条件；《租赁合同》第八条约定，由农批公司负责对租赁物进行检查和修缮，并配齐消防设备器材，确保消防设施正常使用。因徽商集团、农批公司没有对园区内的大棚、钢结构等设备设施进行定期维修保养，已经严重影响了大棚、钢结构等使用性能，在要求徽商集团、农批公司维修无果后，睿拓物流自行与第三方签订合同，委托第三方进行维修。2018年元月4日，天降大雪，园区内D2、D3、D4三个区域大棚因年久失修而倒塌，棚区内经营户的车辆、货物等被压，造成不同程度的损坏。元月5日，睿拓物流致函农批公司要求解决大棚问题，然而农批公司及徽商集团至今不仅不予维修。2018年8月6日，物流园区内大棚经安徽省建筑工程质量第二监督检测站检测，省质检二站出具报告认定存在严重质量问题及安全隐患。D2东、D3东厂房屋顶钢结构因年久失修有塌落危险，E3栋钢结构屋顶已经开裂。肥东经济开发区安全生产监督管理局于2018年7月30日要求对此进行整改。因徽商集团、农批公司没有对园区内的消防等设施设备进行定期维修保养，导致消防管道无水、水栓生锈无法打开；D区、E区三楼屋顶及外墙多处严重渗漏。因徽商集团、农批公司没有聘请保安队伍，导致园区内治安案件频发，无奈之下，睿拓物流自行委托安徽元胜保安服务有限公司派驻保安队伍为园区提供保安服务。因徽商集团、农批公司没有聘请保洁队伍，脏、乱、差等严重影响园区形象，睿拓物流自行委托合肥维文保洁有限公司派驻保洁队伍为园区提供保洁服务。 证据4、《函》、睿拓字【2018】第07号回函、邮寄回单，证明：2018年3月6日，农批公司向睿拓物流发函，在函件中，农批公司主张物业费从2017年9月1日即计租日开始时计算，睿拓物流回函表示不认可物业服务费并阐明理由。 反诉部分：证据1、《合作经营协议书》、合肥徽商城农产品批发市场有限公司基本注册信息，证明1、2009年11月11日，徽商集团与大地房产签订《合作经营协议书》，徽商集团指定其全资子公司徽商城公司与大地房产共同出资组建合资公司；2、协议第七条约定，合资公司接受徽商集团的委托，代理合肥徽商城农产品批发市场A、B、C、D、E区432间商铺及附属设施的招商；已建成的房产及基础配套设施由徽商集团负责保障满足基本使用条件。2010年1月6日，徽商城公司和大地房产出资设立农批公司，徽商城公司占股35%，大地房产占股25%，农批公司的经营范围包含“出租市场房屋及配套设施，物业管理；营销策划”。 证据2、《租赁合同》及3份补充协议，证明：1、2015年8月24日，农批公司与睿拓物流签订《租赁合同》，农批公司将合肥徽商城农产品批发市场内的A、B、C、D、E区432间商铺及钢构大棚出租给睿拓物流用于经营物流园区；2、合同第八条约定，农批公司对租赁物定期及不定期进行各种检查或修缮，农批公司需按消防部门要求，配齐消防设备、器材，并确保消防设施正常；3、《租赁合同》签订后，农批公司与睿拓物流签订3份补充协议，对相关事项进行了补充约定。 证据3、《住宅室内装饰装修工程施工合同协议条款》、《合肥徽商睿拓物流改造维修工程合同》、客户回单8张、发票6张、《钢结构工程安装合同书》2份、客户回单6张、《承包合同》、客户回单6张、发票7张、照片12张、睿拓物流《关于2018年元月4日雪灾报告书》、邮寄回单、安徽省建筑工程质量第二监督检测站检测报告4份、《拱形波纹钢屋盖定做合同》、客户回单2张、客户回单3张、发票1张、委托书1份、《徽商睿拓物流园D区外墙装饰工程合同》、《大棚排水沟改造合同书》、《合肥徽商睿拓物流改造维修工程合同》、客户回单、付款申请单20张、发票2张、客户回单3张、发票5张、客户回单3张、收条1张、发票1张、客户回单1张、《建筑工程施工承包合同》、客户回单1张、发票1张、客户回单1张、客户回单2张、《电力安装工程施工合同》、客户回单1张、发票1张，证明1、2016年11月，因D区E区墙体损坏，徽商集团、农批公司不予维修，睿拓物流与合肥怀隆建材有限责任公司签订合同，对墙体进行修复；2、2017年3月，因园区地面不平整、地沟损坏，徽商集团、农批公司不予维修，睿拓物流与合肥怀隆建材有限责任公司签订合同，对地面、地沟进行修复，以上合计支出修复费用626688元。3、2017年2月、2017年7月，因物流园区钢梁钢柱损坏，徽商集团、农批公司不予维修，睿拓物流与张国元签订合同，对钢梁钢柱进行修复，由此支出修复费用252470元。4、2016年10月，因园区钢结构圆弧大棚年久失修，徽商集团、农批公司不按合同约定履行维修义务，为了保障园区作业安全，睿拓物流与安徽创誉钢结构有限公司签订合同，对此进行修复，由此支出修复费用601600元。5、2018年元月4日，天降大雪，园区内D2、D3、D4三个区域大棚因年久失修而倒塌，棚区内经营户的车辆、货物等被压，造成不同程度的损坏。元月5日，睿拓物流致函农批公司要求解决大棚问题，然而农批公司及徽商集团至今不仅不予维修，甚至拒绝、阻拦睿拓物流代为维修。2018年8月6日，物流园区内大棚经省质检二站检测，该站出具报告认定存在严重质量问题及安全隐患。为了确保租户人身、财产安全，睿拓物流与安徽创誉钢结构有限公司签订合同，对钢结构大棚进行修复，并已经支出130万元，整个修复工程费用预计将超过600万，该损失应当由徽商集团赔偿。6、因园区部分外墙损坏，徽商集团、农批公司不予维修，睿拓物流委托合肥昶建建材销售有限公司进行修复，由此支出修复费用66575元。7、2016年8月，因D区外墙损坏，睿拓物流与合肥林华建筑工程有限公司签订合同，对外墙进行修复；2017年3月，因园区A、B、C、D、E大棚排水沟损坏，无法排水，睿拓物流与合肥市耀达工程安装有限公司签订合同，对此进行修复；2017年8月，因园区地面不平整、地沟损坏，睿拓物流与关礼海签订合同，对此进行修复；以上共计支出维修费用1041874元。8、因园区井盖损坏，睿拓物流委托合肥诚德市政设施有限公司进行维修更换，由此支出维修费73431.75元。9、因园区北大门损坏，睿拓物流委托杨正进行修复，由此支出修复费用85639元。因园区标牌损坏，睿拓物流委托上海璐盟交通设施有限公司重新制作，由此支付制作费31235元。2016年5月，因园区地坪及墙体损坏，睿拓物流与合肥鹏程建筑安装工程有限公司签订合同，对此进行修复，由此支出维修费92481元。因园区零星设施损坏，睿拓物流委托张德升维修，由此支出维修费19224元。因园区维修，支付何梁彬维修费用86500元。因园区电力设备老化，睿拓物流与合肥通源水电安装服务有限公司签订合同，对此进行维修更换，由此支付维修费20000元。 证据4、《房屋租赁合同》3份、大棚倒塌减免租金计算表，证明因大棚倒塌，租户要求减免租金直到大棚修缮为止，截至2018年7月31日，睿拓物流共计减免租户租金406112元。 证据5、照片39张、《房屋租赁合同》2份、D区E区三楼漏水租金损失计算表，证明1、因D区、E区三楼屋面及墙面漏水，徽商集团、农批公司未予维修，导致三楼房屋自交付以来一直无法对外出租，由此造成睿拓物流租金损失3532928元（暂计算至2018年9月30日）；2、睿拓物流其他房屋按14元/平方米/月对外出租，三楼租金损失比照其他房屋租金标准，按14元/平方米/月计算。3、D区E区三楼漏水问题，徽商集团、农批公司至今未能解决，徽商集团应当按照合同约定履行修缮义务。 证据6、消防设施损坏照片、井盖损坏照片、问题清单，证明现园区消防设施损坏严重，部分消防箱损坏、部分消防水带和枪头未安装、部分消防室外管网水无压力，井盖损坏严重，需全部更换，这些设备设施的损坏，已经严重影响了睿拓物流的正常经营活动，徽商集团应当按照合同约定配齐消防器材、履行修缮义务。 证据7、杨正工程款汇总、施工确认单10份、施工说明书、证人证言，证明:因园区北大门、D区围墙等损坏，睿拓物流委托杨正进行修复，由此支出修复费用85639元。因园区标牌损坏，睿拓物流委托上海璐盟交通设施有限公司重新制作，由此支付制作费31235元。因徽商集团、农批公司未按约对已建成的房产及基础配套设施进行维修保养，设备设施损坏后也没有及时修复，为了确保园区的正常经营和作业安全，睿拓物流委托第三方对园区墙体、地面、地沟、钢梁钢柱、大棚地坪、井盖、电力设备等进行了维修，前后支出维修费4297718.15元。 证据8、租户门面照片21张、情况说明20份，证明：因大棚倒塌，租户要求减免租金直到大棚修缮为止，睿拓物流已经减免租户2018年2月1日至2018年7月31日期间的租金共计406112元（包含群雄物流货损14万元）。 证据9、拱形波纹钢屋盖拆、安装及加固合同》、《徽商城大棚山墙圆弧钢架及封板合同》、关于立刻停止修建大棚的函，证明：2018年元月5日，睿拓物流致函农批公司要求解决大棚问题，2018年8月6日，安徽省建筑工程质量第二监督检测站出具检测报告，认定大棚存在严重质量问题及安全隐患，然而农批公司及徽商集团至今未予维修。为了消除安全隐患，睿拓物流与安徽创誉钢结构有限公司签订两份合同，对拱形大棚进行修复。2018年11月1日，徽商集团委托安徽徽商城有限公司致函睿拓物流，阻扰睿拓物流对大棚进行修缮。 徽商集团质证：本诉部分： 第一组：租金转账凭证4张、安徽增值税普通发票4张，对该组证据的真实性、合法性不持异议，但对证明目的持有异议。1、转账凭证明确记载被告提供的四笔转账的收款人为被告农批公司，而非原告徽商集团；2、为减少开票环节，农批公司要求原告财务部门出具发票，不能证明原告对两被告签订租赁协议的认可和知晓违规出租的事实。 第二组：租赁合同补充协议、仓位移交表，对该组证据的真实性、关联性不持异议，但对合法性和证明目的持有异议。被告农批公司未经原告同意擅自将免租期延长，同时，“市场培育及准备期”也属于免租期的范围，仅是概念表达不同，从该点可以看出两被告存在恶意串通的行为，意图损害国家利益。 第三组：3.1《合作经营协议书》、《租赁合同》对《合作经营协议书》的三性不持有异议。对《租赁合同》的合法性持有异议。对该组证据的证明目的持有异议，1、合作协议书仅是要求按照农批市场的要求负责保障满足基本使用条件，同时原告也达到该合同条款的要求；2、在场地交付时，消防设施配齐，因被告睿拓公司在经营过程未尽到保管和维护的责任，应由被告睿拓公司承担。租赁合同的期限是28年，违反了租赁期限最长20年的法律规定。 3.3《钢结构工程安装合同书》、附件施工项目清单；3.4工程款支付凭证1张；3.5《拱形波纹钢屋盖定做合同》；3.6《工程款支付凭证》1张，对该组证据的三性和证明目的均持有异议。 3.7照片12张；3.8睿拓物流《关于2018年1月4日雪灾报告书》、《邮寄回单》；3.9《检测报告4份》，对该组证据的三性持有异议，对证明目的有异议。 3.10《关于徽商睿拓物流园安全隐患整改的通知》，对该组证据的真实性、合法性不持异议，对关联性和证明目的持有异议。 3.11照片，对该组证据的三性持有异议，对证明目的持有异议。 3.12《保安服务委托合同》；3.13《情况说明》；3.14《工资发放凭证》；3.15《保洁费付款凭证》；3.16《保洁费发票》；3.17《工资表》，对该组证据的三性和证明目的均持有异议。 第四组证据：4.1函；4.2《回函》、邮寄回单，对回函、回单三性和证明目的不予认可。 反诉部分： 第一组证据：1.1《合作经营协议书》；1.2《基本注册信息》，对《合作经营协议书》的三性不持有异议，对该组证据的证明目的持有异议，1、合作协议书仅是要求按照农批市场的要求负责保障满足基本使用条件，同时原告也达到该合同条款的要求；2、在场地交付时，消防设施配齐，因被告睿拓公司在经营过程未尽到保管和维护的责任，应由被告睿拓公司承担。 第二组证据：2.1《租赁合同》及3份补充协议，对该组证据的真实性、关联性不持异议，但对合法性和证明目的持有异议。1、两被告所签订的租赁合同及补充协议超越代理权、恶意串通，损害第三人、集体和国家利益，不具有合法性；2、租赁合同第一条仅指钢构大棚并未明确指明是哪一栋大棚，被告认为未移交大棚缺乏事实依据。2017年5月6日最后一个补充协议第三条，我方是农副产品市场，道路不能承受物流车辆，因此产生的改造费用不应由我方承担。 第三组证据：3.1《住宅室内装饰装修工程施工合同协议条款》；3.2《合肥徽商睿拓物流改造维修工程合同》；3.3客户回单8张；3.4发票6张；3.5《钢结构工程安装合同书》2份；3.6《客户回单》6张；3.7《承包合同》；3.8客户回单6张；3.9发票7张，对该组证据的三性和证明目的均持有异议。3.10照片12张；3.11《雪灾报告书》及回单；3.12《检测站检测报告》（4份）；3.13《拱形波纹钢盖定做合同》；3.14《客户回单》质证意见同本诉第三组证据。3.15《客户回单》3张；3.16发票1张；3.17《委托书》1份，质证意见：对三性和证明目的持有异议。合同约定的工程内容是隔墙砌筑、开门洞、开楼梯口等，而非外墙损坏，该费用与原告无关。3.18《徽商睿拓物流园D区外墙装饰工程合同》；3.19《大棚排水沟改造合同书》；3.20《合肥徽商睿拓物流改造维修工程合同》；3.21客户回单、付款申请单20张；3.22发票2张，质证意见：对三性和证明目的持有异议。合同约定的工程内容是隔墙砌筑、开门洞、开楼梯口等，而非外墙损坏，该费用与原告无关。第三组其他证据质证意见同上述质证意见。大棚倒塌的原因是大雪，属于不可抗力因素，不应由我方承担。 第四组：4.1《房屋租赁合同》3份；4.2《大棚倒塌减免租金计算表》，质证意见：对该组证据的三性和证明目的持有异议。该证据与本案没有关联性。 第五组：5.1照片39张；5.2D区、E区三楼漏水租金损失计算表；5.3《房屋租赁合同》2份，质证意见：对三性和证明目的持有异议。1、该证据不能证明反诉人所述内容是因房屋质量问题造成的；2、无证据证明反诉人睿拓公司向相对方发函要求维修。 第六组：6.1消防设施损坏照片；6.2井盖损坏照片；6.3问题清单，对该组证据三性和证明目的持有异议。 第七组：对第七组7.1-9.2证据的三性和证明目的持有异议。对9.2证据的三性不持异议，但对证明目的持有异议。1、证据所述内容均为睿拓公司为适租进行的改造；2、因本诉部分确认反诉人与第三人的租赁合同无效，多次要求睿拓公司撤场，为保证所租房屋的安全性，被反诉人要求其停止修建。在合同无效的情况下，我方不承担维修责任。即便合同有效，大多属于不可抗力因素，我方也不承担责任。 经庭审查明：合肥徽商城农产品批发市场一期项目由徽商集团出资建设，2007年12月工程基本完工并交付使用。 2009年11月11日，徽商集团与合肥大地房地产开发有限责任公司签订《合肥徽商城农产品批发市场合作经营协议书》，该协议约定徽商集团将自有的已建成的合肥徽商城农产品批发市场与大地公司合作经营。经营方式为原告指定子公司安徽徽商城有限公司与大地公司共同出资组建合资公司“合肥徽商城农产品批发市场有限公司”，即被告农批公司。农批公司作为农产品批发市场的承担者和执行者。原告委托内容为农产品批发市场的招商、经营管理、商铺出租与销售代理，以及新建区的建设、招商、管理与经营。该协议第七条约定，大地公司确保合资公司按下列方式收取租金：自本协议生效之日起，已建成区的商铺，9个月内免收租金；9个月后的第2-3年内，月租金不低于8元/每平方米；租金收入按商铺实际出租面积核定。第4年开始，合资公司根据市场行情，制定方案报原告同意后执行。该协议第九条约定：…合资公司向甲方（徽商集团）租赁此块土地，租金从项目建设竣工之日起开始计算，第1个五年每年6688元∕亩，第2个五年开始，以6688元∕亩·年为基数，每5年递增5%，…。该协议第十八条约定：本协议有效期32年，履行期满经双方清算后而终止。 2010年1月6日，各方依据合作协议设立合资公司农批公司，经营范围为农副产品（粮食除外）收购、批发、零售；出租市场房屋及配套设施；物业管理；营销策划；广告制作、设计、发布与代理；劳务服务；会务服务；日用百货、针纺织品、建筑材料批发零售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 2015年8月24日，被告农批公司与被告睿拓公司签订一份《合肥徽商城农产品批发市场租赁合同》。协议约定，农批公司将位于肥东县经济开发区合肥徽商城农产品批发市场内的房屋及钢构大棚（综合楼、办公楼、展示大厅、冷库除外）分期分批出租给睿拓公司经营，其中出租房屋指市场内A、B、C、D、E区的432间商铺。该合同第二条约定，农批公司自合同签订之日起三年内将本合同约定范围的房屋全部交付给睿拓公司，分四期交付，租赁期限自实际交付之日开始计算，具体租赁面积以实际交付清单为准，该条还约定了交付期限，第四期（总面积的10%）必须于2018年8月31日办理交接手续。该合同第三.1条约定，租赁期限从乙方实际接收租赁房屋时起算（详见交付清单），一律截止2041年11月10日。该合同第四条约定：租赁房屋租金按已交付乙方使用的面积计算，每平方米每月9元，租金按季交纳，于每季末月底前一次性付清。租赁房屋租金从实际出租之日起三年不变，从第四年开始，每年在上年基础上递增5%。租赁期内，租赁物四周的场地、道路、厕所等附属设施全部免费归乙方（承租方睿拓公司）使用。第四.5条约定，物业费按实际租赁房屋面积计算，每平方米壹元，由乙方支付。 2015年9月2日，两被告签订一份编号为201500001号《合肥徽商城农产品批发市场租赁合同之补充协议》，该协议第3条约定，租赁房屋实际交付睿拓公司后，均从实际交付之日起免三个月租金，此三个月为睿拓公司整理、装修房屋时间。从实际交付之日起第四个月起按照约定支付租金。 2015年11月18日，两被告签订一份编号为201500001号《合肥徽商城农产品批发市场租赁合同之补充协议》，该协议第一条约定，2015年8月24日双方签订《租赁合同》第四条第2项约定：租赁房屋租金从实际出租之日起三年不变，从第四年开始，每年在上年基础上递增5%。现甲、乙双方一致同意对此条款变更为：租赁房屋租金从实际出租之日起三年不变，从第四年开始，每五年上涨6%。具体为：第一年至第三年租金按每平方米9元执行；第四年至第八年租金上涨6%，按每平方米9.54元执行；第九年至第十三年租金再上涨6%，按每平方米10.08元执行，以此类推，直至合同期满。 2017年5月6日，两被告签订一份《租金合同补充协议》,载明:…就签订于2015年8月24日的《租赁合同》(以下简称原合同)履行中的有关事宜,达成如下补充协议:一、双方一致同意将原合同第一条第2项变更为：“出租房屋指该市场内A、B、C、D、E区的432间商铺及B区干挂区”。二、补充部分的面积计算及租金标准，均以原合同的约定为准。三、双方一致确认，截止2017年5月31日，甲方已经向乙方交付的租赁面积为平方米（具体的交付面积及商铺位置，以双方确认的附件记载为准）。四.1、因原家禽市场垃圾遍地，污水横流，乱搭乱建等历史遗留问题严重，致使招商工作无法开展，乙方花费大量的时间及人力、物力、财力进行了整理。2、E区商户直到2016年底才逐步搬离市场，B区商户直到2017年5月才搬离，乙方动员原商户撤离，做了大量的工作，耗费了近两年的时间，后又对市场进行整理、改造，以达到适租状态。…。5、乙方在招商过程中，出巨资进行宣传，…为此乙方投入资金约1000万元。甲方充分考虑到乙方在前期运行准备中的困难，为园区基础设施改造以适租所耗费的大量时间。经乙方（睿拓公司）申请并经甲方（农批公司）同意，双方一致同意自原合同签订至2017年6月1日为市场培育及前期准备阶段，不计入租赁时间。甲方同意自2017年6月1日为起租时间，并在此时间之后给予睿拓公司3个月的免租期（装修及改造时间）；自2017年9月1日起，睿拓公司应当按已经交付的面积按原合同约定的租金标准向农批公司交付租金。按季度付款（每三个月付款一次）。 睿拓公司于2017年9月18日-2018年7月2日向农批公司转账四笔，每笔1914975元，计7659900元。用途：分别支付2017年9月-2017年11月、2017年12月-2018年2月、2018年3月-2018年5月、2018年6月-2018年8月租金。2017年9月20日，徽商集团开具安徽增值税普通发票2张，面额分别为：914976元、999999元，计1914975元。2017年12月11日，徽商集团开具安徽增值税普通发票2张，面额分别为：914976元、999999元，计1914975元。 上述事实，由当事人陈述、《企业信息查询单》、《合肥徽商城农产品批发市场合作经营协议书》、《合肥徽商城农产品批发市场租赁合同》及3份补充协议、转账凭证、增值税发票等在卷证实。 本院认为：关于二被告签订的《合肥徽商城农产品批发市场租赁合同》及三份补充协议的效力问题，原告认为，被告农批公司超越代理权，未经原告同意将农批市场租赁给睿拓公司从事物流服务，违背合作协议设立的根本目的。农批公司违背合作协议约定，在原告不知情的情况下，与睿拓公司恶意串通将租赁免租期变更为两年，造成原告及国有资产损失巨大。基于此，原告诉请确认被告农批公司与被告睿拓公司签订的《合肥徽商城农产品批发市场租赁合同》及系列补充协议无效。因此,本案案由应为确认合同无效纠纷。 经庭审查明睿拓公司按约将2017年9月1日至2018年2月28日的租金支付给农批公司，收到租金后，徽商集团直接向睿拓公司陆续开具4张增值税发票，视为其知晓并认可《租赁合同》及相关补充协议的内容。原告徽商集团主张两被告在其不知情的情况下，恶意串通，损害原告利益，造成国有资产流失，要求确认租赁合同及三份补充协议无效，证据不足，对其诉请，应予驳回。需要指出的是，2015年8月24日签订的《合肥徽商城农产品批发市场租赁合同》第三.1条约定，租赁期限从乙方实际接收租赁房屋时起算，一律截止2041年11月10日。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，该租赁合同的租赁期限应调整为20年。 对于原告第2项诉请请求判令被告睿拓公司向原告支付免租期占用租金6172581.9元、第3项诉请请求判令睿拓公司向原告支付物业费人民币2200285元，与诉请1确认合同无效纠纷不是同一法律关系，且本院已向原告释明,其第1、2、3项诉请，不宜放在一个案件中审理，但原告于2018年12月26日出具说明，仍坚持其诉请。因此，对原告的第2、3项诉请，本案不予审理。 同理，反诉原告诉请的维修费用损失4297718.15元、大棚倒塌造成的租金损失406112元、房屋漏水造成的租金损失3532928元，与本案案由确认合同无效纠纷不是同一法律关系，因此，对反诉诉请，本案亦不予审理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告安徽省徽商集团有限公司的诉讼请求。 本案本诉受理费80元，由安徽省徽商集团有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  钟成胜 审 判 员  陈 芝 人民陪审员  刘海涛 二〇一九年二月十四日 书 记 员  吴 幻 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。