杭州市下城区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）浙0103民初7316号 原告：周志峥，男，1986年12月25日出生，汉族，住浙江省开化县。 委托诉讼代理人：何苏平，北京天达共和（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州佳邦房地产经纪有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区中大银泰城5幢712室。 法定代表人：郑一樵。 委托诉讼代理人：张自杰、王一磊，浙江杰嘉律师事务所律师。 原告周志峥为与被告杭州佳邦房地产经纪有限公司（以下简称佳邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年11月12日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。本院于2019年1月15日公开开庭进行了审理。原告周志峥的委托诉讼代理人何苏平，被告佳邦公司委托诉讼代理人王一磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周志峥向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年1月2日签订的《租赁承租合同》，并由被告退还原告扣押的房屋使用押金3500元；2、因被告无理拒绝，导致原告出租房无法转租，被告向原告支付违约金7000元（3500元/月×2=7000元）；3、被告退还原告35天的租房租金4083元（自2018年5月30日至7月3日止，3500元÷30天×35天=4083元）。现因原告租住的出租房一直闲置所造成的出租房租金损失（7月4日至法院处理结束之日）由被告自负；4、本案的诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：2018年1月2日，原告与被告签署了《租赁承租合同》，约定被告将位于杭州市下城区房屋出租给原告居住，租期为15个月，每月租金为3500元，期间原告按合同约定，分二次已分别付清了租房租金至2018年7月3日为止。后因从4月20日起，出租房边进行老旧小区雨污分流改造大施工，施工中挖机的噪声，施工人员做油漆刺鼻性气味使原告家属根本无法继续居住，5月30日原告为了保护家属的健康被迫搬离出租房。后一直未搬回出租房居住，在6月21日，原告与被告电话沟通中，被告同意出租屋由续租变更为转租，并答应优先挂牌，承担转租义务，7月2日，被告联系原告，故意声称没有新租客愿意承租，要求原告自行寻找新租客，7月6日，因有意向新租客，受原告委托的口碑吉家联系被告签约出租房转租协议，被告以“原告未支付第三季度房租”为由而拒绝转租。后原告多次联系被告办理出租房转租手续，准备将出租房交接，结清，并终止出租房合同，但均被被告拒绝。由于被告的无理拒绝出租房转租行为，现已造成出租房闲置将近四个月。根据《民法通则》第56条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。民事法律行为以不要式为原则。被告口头明确表示同意原告将出租房由续租变更为转租，实质上当时出租房承租合同已变更为转租，因此原告根本不存在违约；根据双方签订的《租赁承租合同》第二十一条第三项规定的内容精神，“因市政建设需要拆除或改造的房屋的”，甲乙双方可以变更或者终止本合同。原告由于市建工程在出租房周围大施工无法继续居住，是完全可以变更双方签订的《租赁承租合同》的内容；根据有关法律法规的规定，原告与被告在出租房租用使用过程中，应“公平、平等”，双方签订的合同内容是明确规定在正常情况下原告是可以转租出租房的，既然被告无理认定原告违约，那么，原告也认定被告拒绝出租房转租是属违约。从这一系列的租房纠葛过程可以看出，被告在对原告纠葛过程中的一些做法，如“被告接受原告转租故意过了十余日才告知原告无新租客；被告在出租屋租金到期前夕发租金催告函；被告以逾期一日未支付房租为由准备强行撬出租房门锁；被告出尔反尔拒绝中介口碑吉家联系的新租客签约租房转租协议”等一连串的不法行为，充分暴露了被告人事先有企图恶意非法获取原告二个月违约金为目的嫌疑。被告作为出租房出租的中介，行业品德如何可想而知，原告曾咨询多家中介，在得知租房过程后，他们一致认为被告因逾期一日未支付房租，就要强行撬出租房门锁，做得太过分，太刻薄了，这是败坏杭州出租房行业的名誉。为此原告认为，发生此民事案件，完全是被告单方面的不法行为所造成的。 原告周志峥向本院提交如下证据： 1、2018年6月21日原、被告的电话录音文字整理稿1份，证明被告同意由续租变更为转租，并且优先挂牌出租，承担转租义务的事实； 2、2018年7月3日被告向原告发出的短信截屏1份，证明被告询问转租新进展，第二次向原告传达出同意续租变更为转租的事实； 3、2018年7月4日天水派出所民警出警单1份，证明被告以原告逾期一日未支付房租为由，到原告租住的出租房门前准备强行撬锁； 4、2018年7月6日原告与杭州口碑吉家经纪有限公司业务员以及租客的电话录音文字整理稿1份，证明租客愿意签约承租中山北路341号5单元201室的事实； 5、2018年7月6日口碑吉家微信截屏、7月7日被告向原告发出的短信截屏、9月19日原告与杭州口碑吉家经纪有限公司业务员录音文字整理稿各1份，证明在租客愿意签约承租中山北路341号5单元201室的情况下，被告恶意拒绝跟租客签约，直接造成无法转租的事实； 6、被告向原告发布的租金催告函手机截屏1份，证明被告发布没有合理期限的租金催告函的事实； 7、2018年7月3日至6日原告与杭州口碑吉家经纪有限公司不同业务员的通话录音11份，证明被告6月18日至7月2日长达半个月期间没带任何人看房，是存在主观故意的； 8、皇亲苑社区出具的施工情况证明、原告家属5月23日住院急诊记录、《下城区“污水零直排区”建设实施方案》各1份，证明根据原被告双方签订的《租赁承租合同》第二十一条第二项、第三项规定的内容，“因市政建设需要拆除或改造该房屋的”，甲乙双方可以变更或者终止租赁合同，不追究违约责任的事实； 9、搬离杭州市下城区出租房的情况说明、2018年5月30日货拉拉运输车费凭据、2018年5月30日货拉拉搬家搬运费凭据各1份，证明原告于2018年5月30日腾空了出租房的事实； 10、租赁承租合同（编号：ZLFY1—102）1份，证明合同特别约定甲方承诺不收取乙方转租手续费，也印证了被告6月21日至7月2日长达半个月期间没带任何人看房，因为之前约定过不收取手续费，可以推论出被告“制造违约”的收益大于转租的收益。 被告佳邦公司答辩称：一、首先，针对本案来龙去脉，被告佳邦公司做如下说明：2018年7月12日，佳邦公司因周志峥逾期未付租金起诉至杭州市下城区人民法院，要求解除与周志峥的租赁承租合同，并要求周志峥支付占有使用费及违约金等，法院于2018年11月19日作出的（2018）浙0103民初5513号《民事判决书》，后周志峥不服，于2018年12月初上诉至杭州市中级人民法院。2018年10月底，周志峥因同一事由起诉至法院（即本案），认为系佳邦公司违约，要求佳邦公司承担一系列责任。二、本案中，被告佳邦公司不存在任何违约行为，无须退还原告押金、房租及支付违约金。本案系因原告周志峥未按协议约定及时履行支付租金、承担转租的义务，属于原告单方违约。1、根据双方签订的《租赁承租合同》，系原告逾期支付租金。根据合同第五条之约定，案涉房屋的租金系按季支付，除第一期以外每期均需提前15天支付，即第三期的租金应当在2018年6月18日前支付，但原告并未在约定时间支付租金。而在6月21日，即原告逾期支付租金的第三天，系被告的工作人员主动联系原告，询问原告是否违约，原告始终未主动联系被告解决问题。至2018年7月3日被告张贴《租金催告函》并发送短信时，原告已逾期支付租金长达15天，而非原告所说的1天。2、承担转租义务的责任主体为原告。首先，双方从未在合同中书面约定由被告承担转租的义务，对此也未达成任何口头协议，原告所提供的证据仅能证实被告对转租情况进行过询问，且至多是出于好意，为其留意是否有合适的承租人。相反，双方在合同中明确约定，原告如需转租的，应当在被告同意的情况下，与被告签订《转租协议》、《租赁承租终止协议》，原告找的承租人再与被告另行签订《租赁承租合同》，且上述事宜最迟应在2018年7月3日前完成，但原告始终未与被告签订过上述任何协议。其次，双方亦口头约定转租义务应当由原告承担。双方在合同第十八条约定“签订《租赁终止协议》时，乙方支付月租金的50%作为转租手续费”，在《房屋维修责任承担明细》中的补充约定部分约定“甲方承诺不收取乙方转租手续费”。按照行业惯例，转租一般都是要收取手续费的，但因原告坚持要求免去转租手续费并承诺如需转租，会自行寻找承租人，被告才予以同意。否则，被告既免收手续费，又要承担转租的义务，试问谁会去做这样的生意？此外，被告按合同约定，直到最后一刻才向原告送达了《租金催告函》并发送了短信，要求解除合同，但却被说成是心怀叵测。被告也是在短信发送后，原告才回复告知存在有承租意向的租客，但此时原告早已逾期，双方的转租事宜并未达成。3、原告从未就雨污分流改造工程导致案涉房屋无法居住的事宜与被告沟通，且该工程是否对案涉房屋存在影响以及影响程度均无法确认。原告称早在2018年4月20日就受到小区内的雨污分流改造工程的影响，无法居住在案涉房屋，并于2018年5月30日搬离，但原告从始至终未就此事与被告进行过任何沟通，直到2018年6月21日，在被告主动联系后原告才说要转租，此时也未提及该工程的相关事宜。原告所提交的证据亦无法证明案涉房屋实际受到该工程的影响，故原告的主张于法无据。此外，原告在本案中主张要求被告退还原告35天的房租4083元，起算的时间点是2018年5月30日，但在另案（2018）浙0103民初5513号的上诉状中，原告又称案涉房屋空置期的起算时间点为2018年6月21日，前后说法亦存在矛盾。三、（2018）浙0103民初5513号案件中，法院已对上述事项进行实质性审理并作出了（2018）浙0103民初5513号《民事判决书》。虽然原告周志峥不服（2018）浙0103民初5513号《民事判决书》并提起了上诉，但贵院已于一审中已对事实进行了查明，确认原告周志峥存在违约，并认为：因施工造成无法居住的意见原告在合同履行过程中从未向被告提出过；双方合同约定转租需被告同意并签订转租协议，故不存在由被告履行转租义务一说；支付租金是原告的义务，即便被告不提醒原告支付租金，原告未按期支付租金也已构成违约。综上，本案系原告单方违约，原告未在约定时间支付租金、与被告沟通过转租事宜及履行转租义务，严重侵犯了被告的合法权益，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告佳邦公司向本院提交（2018）浙0103民初5513号民事判决书1份，证明法院于2018年11月19日作出的该判决认定了在合同履行过程中原告从未向被告提出过因施工无法居住的意见，原告因自身原因迟迟未与被告签订转租协议，故不存在被告履行转租义务一说，支付租金是原告的义务，即便被告不提醒原告支付租金，原告未按期支付租金也已构成违约。 经庭审质证，对原告周志峥提交的证据，被告佳邦公司质证认为：对证据1真实性、合法性予以认可，关联性不认可，无法证明待证事实，及被告承担转租义务并挂牌，该通话系在原告逾期支付租金3天的情况下由被告主动拨打给原告，原告一直采取拖延的态度。对证据2真实性合法性予以认可，关联性不认可，被告询问租房进展是出于好意。对证据3真实性、合法性予以认可，关联性不认可，认为无法证明待证事实，2018年7月4日是原告逾期支付租金的第16天，并非逾期一日，根据租赁合同约定，该日被告已有解除合同并收回出租房屋的权力。对证据4三性均不予认可，无法确认录音双方的身份。对证据5，对杭州口碑吉家经纪有限公司录音文字整理稿三性不认可，无法证明双方身份。对短信截屏真实性合法性予以认可，无法证明待证事实。对证据6真实性、合法性予以认可，关联性不认可，无法证明待证事实，双方在租赁合已对租赁期限及租金支付时间作出明确约定，无需再作约定。对证据7三性均不予认可，无法证明录音双方的身份。对证据8真实性、合法性予以认可，关联性不认可，无法证明待证事实，施工范围事实上是否包含原告租住的房屋无法确认，如包含对其影响程度无法确认，原告也从未就此事与被告进行沟通，从证据8第2项第4条工作安排可见，2018年3月—12月期间建设工作处于准备阶段。对证据9，对情况说明三性不予认可，无法证明待证事实。对支付宝转账凭证，如有原件，被告对形式上的真实性、合法性予以认可，证明目的有异议，无法证明待证事实且原告从未就腾空房屋与被告进行沟通。对证据10三性予以认可，无法证明待证事实，被告不收取手续费无法推论出被告企图制造违约的事实。对被告佳邦公司提交的证据，原告周志峥质证认为：对证据三性无异议，关于证明对象，在判决书第15页指出周志峥虽然存在违约但已经积极寻找租客并达成转租意向的时候佳邦公司拒绝转租，造成双方损失扩大，原告的行为存在一定的过错。综合本案之所以产生多起诉讼，其根源在于佳邦公司不符合生活常识的履约形式，以温水煮青蛙的方式蓄意制造原告违约，恶意解除合同，在接近凌晨方向原告发出解约通知，该时间与被告可以解除合同的时间仅剩19分钟，被告意图以半个月的时间占用1个月押金的行为的目的昭然若揭。据此，本院对方不持异议的原告及被告证据真实性予以确认，原告其余证据发生与案外人或其与案外人之间，本院无从核实，不予确认，证明效力后文详细分析。 综上有效证据及当事人陈述，本院认定的事实如下： 2018年1月2日，佳邦公司、周志峥就中山北路341号5单元201室房屋签订的《租赁承租合同》约定：租期共十五个月，自2018年1月4日至2019年4月3日，租金为每月3500元，按季支付，首期租金10500元于合同签定当日支付，之后每期均需提前15天支付，即二期付款时间为2018年3月18日，依此类推。租金逾期支付的，每逾期一天需支付日租金的2倍作为滞纳金。周志峥在合同签定当日应支付3500元作为房屋使用押金，周志峥不得使用押金冲抵房款，周志峥发生违约的，则佳邦公司有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用而无须征得周志峥同意。周志峥需要转租时，须事先征得佳邦公司的同意并签定转租协议。转租成功时，新租赁承租合同须由被告负责签订，签订新租赁承租合同的同时双方签订租赁承租终止协议。签订租赁承租终止协议前，周志峥还应继续完全履行本合同。承租期内周志峥房租按照合同约定支付时间逾期15天以上的，向佳邦公司支付相当于两个月租金作为违约金，同时佳邦公司享有单方面解除协议并收回房屋的权利。佳邦公司承诺不收取原告转租手续费。 本院（2018）浙0103民初5513号民事判决书另查明如下案件事实：本市中山北路341号5单元201室房屋所有权人系案外人丁贵星，其与佳邦公司签订合同，委托佳邦公司出租该房屋，委托期限自2017年9月10日至2019年9月9日。丁贵星每月固定收取租金3000元，若实际租金高于固定租金，差额部分作为佳邦公司的佣金。合同签订后，佳邦公司向周志峥交付了案涉房屋，周志峥亦按约支付押金和第一、二期租金，但第三期租金周志峥未依合同约定在2018年6月18日按时支付。2018年6月21日，佳邦公司员工通过电话向周志峥催讨，周志峥表示月底之后要转租房屋，佳邦公司要求周志峥签订转租协议，周志峥称需要过段时间再签，佳邦公司同意帮周志峥发布房屋转租信息。但之后周志峥仍未向佳邦公司支付第三期租金，2018年7月3日，佳邦公司在周志峥承租房张贴租金催告函，要求周志峥当日支付第三期租金，否则将按约收回房屋。同时将张贴催告函之事拍照发送周志峥。次日，周志峥回复佳邦公司有租客有承租意见，正在预约看房时间。然而因周志峥未在佳邦公司要求的2017年7月3日支付第三期租金，佳邦公司当日欲撬锁收房并在撬锁前电话通知周志峥。周志峥不允并报警，佳邦公司收房未成。此后，周志峥通过其他中介公司寻找到承租客源，但佳邦公司已着手准备提起本案诉讼，未同意周志峥转租。2018年10月22日，周志峥、佳邦公司双方办理了房屋交割手续，周志峥将承租房屋交还佳邦公司。双方一致同意案涉租赁合同于2018年7月4日解除。 本院认为，原告周志峥与被告佳邦公司签订的《租赁承租合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法有效，各方均应恪守合约，诚实履行。按期支付租金是原告周志峥之义务，但其未在约定时间支付租金，已经构成违约。关于原告周志峥在本案中的各项诉讼请求，本院逐一分析如下：首先，关于房屋使用押金的退还事宜。本院（2018）浙0103民初5513号民事判决书基于周志峥的违约行为判令周志峥承担按租金标准支付合同解除之日起至房屋交割返还被告期间的房屋占用使用费，在该占有使用费中已经扣除周志峥交纳的3500元房屋使用押金。其次，关于原告主张的转租事宜的违约金，本院（2018）浙0103民初5513号民事判决书中认定“周志峥因自身原因迟迟未与原告签订转租协议，故不存在由佳邦公司履行转租义务一说”。再次，关于原告主张的租金退还问题，本院（2018）浙0103民初5513号民事判决书已基于周志峥的上述违约行为判令由其承担房屋占有使用费至2018年10月22日止。并另认为，因施工造成无法居住的意见周志峥在合同履行过程中从未向佳邦公司提出过，对其该项意见法院不予采纳。故原告周志峥的以上请求均已经属于本院（2018）浙0103民初5513号案件处理范畴，原告周志峥再次提起本案诉讼系就已裁决案件重新进行诉讼，违反了一事不再理原则，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条之规定，裁定如下： 驳回原告周志峥的起诉。 案件受理费165元，退还原告周志峥。 原告周志峥于本判决生效之日起七日内向本院申请退费。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  杨 政 二〇一九年二月十二日 代书记员  施丽莎