福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0922民初2737号 原告：福州百达物业管理有限公司古田分公司，住古田县城 东街道六一四中路32号二层。 法定代表人：陈春富，负责人。 委托诉讼代理人：李利建，福建立胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单素敏，女，福建省福清市人，住福清市，系福州百达物业管理有限公司古田分公司员工。 被告：张海燕，女，汉族，福建省古田县人，住古田县汇城国际（盛世华庭）****。 原告福州百达物业管理有限公司古田分公司与被告张海燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州百达物业管理有限公司古田分公司（以下简称“百达物业公司”）的委托诉讼代理人李利建、单素敏及被告张海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百达物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付2017年1月1日至2018年12月31日物业管理费2424元；二、判令被告支付2017年1月1日至2018年12月31日的公共水电公摊费357.57元；三、律师代理费300元；四、诉讼费由被告负担。 事实与理由：张海燕购得古田县汇诚国际（盛世华庭）11幢2102号房屋，建筑面积101.02平方米。古田县汇诚房地产开发有限公司于2015年12月30日已将该房屋交付被告使用。古田县汇诚房地产开发有限公司与原告于2013年1月1日签订《古田县汇诚国际物业服务合同》，古田县盛世华庭（汇诚国际）业主委员会与原告于2018年2月18日签订《物业管理服务合同》，约定：原告对汇诚国际（盛世华庭）小区进行物业管理，原告向被告提供物业管理服务，被告按其房屋建筑面积每平方米1元的标准向原告支付物业管理服务费，物业服务费从物业交付买受人之日起按每季交纳，每次交纳费用时间为每季度第一个月的1至15号；物业公共用水、用电由业主按户分摊。合同生效后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告未依约向原告缴纳物业管理费，自2017年1月ｌ日至2018年12月31日，被告共欠原告物业管理费人民币2424元，共欠原告2017年1月ｌ日至2018年12月31日的公共水电公摊费357.57元（其中2017年1月1日至2017年12月31日公共水电公摊费180.4元，2018年1月1日至2018年12月31日公共水电公摊费177.17元）。原告曾经多次以多种形式催促被告交纳，但其未予理睬。原告现只能提起诉讼，原告为诉讼花费的律师代理费300元应由被告赔偿。综上所述，被告不交纳物业管理费及公共水电公摊费的行为已违反了合同的约定，侵害了原告及其他业主的合法权益。 被告张海燕答辩称：原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，原告主要有以下违反物业服务合同的行为：一、环境卫生极差（有照片为证）；二、不履行安全保卫义务；三、不履行维护公用设施义务；四、买房时开发商给我办了一张铂金卡可以用来抵一年的物业费而物业管理公司不给抵用。 原告提交了以下证据：1、公司营业执照；2、《古田县汇诚国际物业服务合同》；3、与业主委员会签证的《物业管理服务合同》；4、被告《交房通知书》，证明被告系古田县汇诚国际（盛世华庭）11幢2102号房屋业主；5、《电水费公摊明细表》两份，证明被告结欠公共水电公摊费合计357.57元；6、律师委托代理函及代理费发票，证明委托律师代理费用300元。被告提供了环境卫生照片一组，证明小区环境卫生差，原告没能尽到管理环境卫生的义务。 被告对原告提供的上述证据合法性与真实性没有意见，但认为原告没能尽到管理义务职责；原告对被告提供的照片经质证认为，该照片来源不明不合法，不能证明是原告管理小区的环境卫生情况，对被告提出的铂金卡，认为是被告与开发商关系，与原告无关，不同意抵用，被告当庭亦表示同意与开发商交涉。 被告对原告提供的1-6个证据没有意见，该证据来源合法、真实有效与本案有关联，予以确认采信；被告提供的照片因没有注明时间地点，原告不认可，属来源不明，该照片不符合证明三性原则，不予采信。对上述书证予以附卷保存 根据原告的陈述和被告的答辩及相关证据的审查核实，本案事实认定如下：1、原告系被告所在物业小区管理服务主体；2、被告自2017年1月l日至2018年12月31日止，共结欠原告物业管理费2424元、公共水电公摊费357.57元，合计结欠费用2781.57元；3、原告委托律师费用300元。 本案争议焦点：原告认为已经尽到合同约定的管理义务，被告应当交纳物业费；被告认为原告没有履行服务义务，不应交物业费。 本院认为，本案系《物业服务合同》纠纷，自2017年1月l日至2018年12月31日止，被告结欠原告物业管理费与公共水电费合计2781.57元，事实清楚，证据确实充分，予以确认。被告以原告没有尽到服务管理义务而拒交物业管理费用；但未能提供相关确实有效的证据加以证明，该主张依据不足，不予支持。原告因委托律师花费300元，被告无异议，该300元律师费属合理费用，予以确认。为此，原告诉请被告支付物业管理费与公共水电费合计2781.57及律师费300元，有事实与法律依据，予以支持。为维护当事人的合法权益，及时解决纠纷，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 张海燕于本判决生效之日起十日内支付福州百达物业管理有限公司古田分公司自2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费2424元、公共水电公摊费357.57元及律师费300元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由张海燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员  卓致雄 二〇一九年十一月六日 书记员  肖晓芳 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果， -6-