广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初24663号原告（反诉被告）：孙政堂，男，1957年1月25日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，A)，原告（反诉被告）：孙正叠，男，1959年9月17日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，上列原告共同委托诉讼代理人：陈栋，中山市沙溪镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：中山市浩星五金压铸有限公司，住所地广东省中山市南朗镇第一工业区（伟明针织厂后面），统一社会信用代码914420006752300156。法定代表人：程浩华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘良才，广东君品律师事务所律师。委托诉讼代理人：何若川，广东君品律师事务所律师。原告孙政堂、孙正叠与被告中山市浩星五金压铸有限公司（以下简称浩星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，被告浩星公司提出反诉，本院决定合并审理，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙政堂、孙正叠及其委托诉讼代理人陈栋，被告（反诉原告）浩星公司委托诉讼代理人何若川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙政堂、孙正叠向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订房屋租赁合同于2018年11月5日起解除；2.判令被告将租赁物返还给原告；3.判令原告向被告退还2018年8至2018年10月份租金共21000元；4.判令原告向被告退还租赁合同保证金20000元；5.判令原告向被告补偿通电工程费用72100元；6.判令被告以每月10000元，支付从2018年11月16日起至返还租赁物给原告之日为止的物业占用费；7.判令被告承担原告诉讼代理费30000元。事实与理由：原、被告双方于2014年11月5日签订租赁合同，约定原告将自有的坐落于中山市××第一工业区的厂房租赁给被告使用，租赁期自2014年11月5日起至2020年11月5日为止，并约定了其他事项。租赁期间，被告反映租赁物漏水，经原告核实后认为租赁物因年久自然老化出现漏水，不适合继续出租。原告以2018年8月1日书面通知被告将于2018年11月5日解除房屋租赁合同，请求被告于2018年11月15日前返还租赁物给原告，并向被告告知原告愿意依照合同履行退款和补偿义务，请求被告提供收款途径，并请求被告尊重合同精神配合办理。被告收到通知后，在三个月通知期内没有异议，但也没有提供收款途径，后于2018年11月15日表示对原告解除合同的请求没有异议，但因未找到合适场地故暂不返还租赁物。原告认为，原告单方面提出解除房屋租赁合同符合法律规定和合同约定，原告提出的补偿条件符合合同约定，被告应当依照合同履行义务。现双方协商不成，原告遂向法院提起诉讼。原告孙政堂、孙正叠对其起诉向本院提交的证据有：1.浩星公司工商登记信息；2.租赁合同；3.租赁物漏水部分照片；4.解除租赁物合同通知书及邮寄凭证；5.中山市不动产登记资料查询结果；6.光盘及电话录音的文字资料；7.委托代理合同及收据。被告浩星公司辩称,一、被告不同意解除涉案租赁合同，原告违约解除涉案租赁合同，应承担因其原因解除合同的违约责任，同时原告交付给被告的租赁物存在严重漏水问题，经被告多次反映，原告仍未采取补救措施，故原告在涉案租赁合同履行期间也存在违约行为，也应承担相应的违约责任，在原告未承担上述两方面的违约责任前，被告不应向原告返还租赁物。二、由于租赁物存在多处严重漏水问题，导致被告能实际使用租赁物的面积只有三分之一，原告至今未采取任何补救措施，故原告主张以每月10000元要求被告支付占用费不合理。因按照实际能使用的面积比例去计算，每月应为3333元，且被告至今仍按合同约定依时依约向被告支付租金，原告要求支付占用费的时间从2018年11月16日开始计算也不合理。三、被告不存在任何违约行为，相反，是原告违约解除租赁合同，且在合同履行期间存在违约行为，原告才是违约方。根据租赁合同第12条约定，是违约方应承担守约方为维权而花费的诉讼费、调查费、律师费等，故被告作为守约方不应承担原告诉讼代理费，原告作为违约方被告保留对原告追偿本案诉讼代理费的权利。再者，原告主张30000元诉讼代理费并无证据予以证明，其主张不应予以支持。同时浩星公司向本院提起反诉，提出以下诉求：1.判令反诉被告向反诉原告赔偿通水设施残值损失4800元；2.判令反诉被告向反诉原告返还租金240000元；3.判令反诉被告向反诉原告赔偿剩余租赁期间维修、装修残值损失66167元。事实与理由：涉案双方于2014年11月5日签订租赁合同，约定反诉被告将自有的坐落于中山市××第一工业区的厂房租赁给反诉原告使用，租赁期自2014年11月5日至2020年11月5日止。反诉被告由于自身原因决定提前解除租赁合同，并书面通知反诉原告于2018年11月5日解除租赁合同。反诉被告向反诉原告交付租赁物时，租赁物本身非常简陋，且没有人可以使用的水管，故反诉原告在承租后花费6000元用于水管设施及工程。而租赁合同中并无对水管设施及工程费用补偿进行约定，存在约定不全面的情况。电线、水管设施的使用年限一般为20年，反诉被告已使用4年，故反诉被告应向反诉原告赔偿剩余16年使用年限内通水设施残值损失4800元。由于租赁物存在多处严重漏水问题，导致反诉原告实际使用租赁物的面积只有三分之一，严重影响反诉原告正常生产，反诉原告多次与反诉被告反映漏水问题，反诉被告没有采取积极的补救措施。故反诉被告应该按照租金的总额的三分之二向反诉原告退还租赁物严重漏水期间（2014年至2017年的租金合计240000元。租赁物在交付时非常简陋，存在严重漏水问题，反诉原告必须通过维修、重新装修才能开展正常经营，为此，反诉原告共花费198500元用于维修、装修工程（分别是门口围墙及门口找平工程41800元，一楼办公室装修66700元，二楼装修及防漏工程63000元以及一楼生铁棚27000元）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第一款规定，反诉被告应向反诉原告赔偿剩余租赁期内维修、装修残值损失合计66167元。诉讼中，反诉原告将第2项诉求变更为：反诉被告向反诉原告返还整个履行期间的租金333333元。反诉原告浩星公司就其答辩和反诉向本院提交的证据有：1.光盘及照片5张；2.光盘及照片4张。针对反诉原告浩星公司的反诉请求，反诉被告孙政堂、孙正叠辩称，一、第1项反诉请求通水设施损失4800元没有反诉原告的实际施工的事实，也没有支付金额的事实可以证明。二、第2项反诉请求，我方已经提交证据可以证明被告是因为没有合适的地方经营其主营业务（五金铸造），虽然其企业规模较小，但仍愿意租用原告的厂房作为经营场所。反诉原告打算于2018年4月份与坦洲的其他企业扩大经营规模，由于反诉原告的自身原因而没有实现，多年来因为没有扩大经营，而处于部分利用租赁物的状态，并不是由于租赁物的状况不适合使用而导致的。至于租赁物的漏水的情况，反诉原告没有举证证明漏水的程度有多大以及造成的影响及损失有多大。三、第3项反诉请求，反诉原告没有证据证明租赁物的装修是其施工建造的，也没有证据证明其有进行过维修以及涉及的金额。反诉原告也没能够举证证明该残值的金额确实如其所诉求。因此，请法院驳回反诉原告的反诉请求。反诉被告孙政堂、孙正叠对其辩称没有另行提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年11月5日，浩星公司（乙方）和孙政堂、孙正叠（甲方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将其位于中山市××第一工业区的两层厂房及附属院落[国土证号：中府国用（2006）第××号，土地面积2856.85平方米，建筑面积2271.52平方米]租赁给乙方使用，乙方充分了解该厂房的现状并愿意按现状租用；租赁期限为6年，从2014年11月5日起至2020年11月5日止；厂房甲方自2014年11月5日交付给乙方实际使用；交付之日起75天为免租期；租金按整体计算，原租金为每月10000元，现按照优惠价每月7000元计收，优惠费用作为对乙方通电工程出资的补偿，优惠期为6年；提前终止合同的约定：1.由于甲方原因导致合同提前终止和解除，甲方应当提前3个月通知乙方，并免除乙方收到通知后的3个月的租金作为乙方搬迁厂房的损失费用，同时返还租赁保证金，对通电的费用补偿，甲方按照本合同剩余期限，仍以每个月3000元的标准，额外补偿给乙方；2.由于乙方原因导致合同提前终止和解除，乙方所交纳的租赁保证金不予退还，如有拖欠租金、违约金的，乙方应当另外支付；本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成时，甲乙双方均可以向中山市第一人民法院提起诉讼，同时违约方应当承担守约方为维权而花费的诉讼费、调查费、律师费等。合同还约定了其他事项。合同签订后，浩星公司向孙政堂、孙正叠交纳租赁保证金20000元，孙政堂、孙正叠向浩星公司交付了租赁物。2018年3月16日，浩星公司以孙政堂、孙正叠为被告，向本院提起诉讼，其诉讼请求为：1.撤销孙政堂、孙正叠与翟晨曦签订的《房屋买卖合同》｛房屋买卖标的物：位于中山市××第一工业区的厂房[国土证号：中府国用（2006）第××号]｝；2.在同等条件下（现拟转让价格为3800000元）孙政堂、孙正叠将该房屋转让给浩星公司。浩星公司在起诉状中提及在使用厂房期间厂房多处漏水的情况。本院经审理后，于2018年6月7日作出（2018）粤2071民初4980号民事判决：驳回浩星公司的诉讼请求。2018年8月1日，孙政堂、孙正叠通过特快专递向浩星公司发出解除租赁合同通知书，告知浩星公司，出租方定于2018年11月5日解除租赁，请浩星公司在于2018年11月15日（含当天）前将租赁物妥善退还出租方，并同意免除浩星公司三个月租金，退还保证金和一次性补偿浩星公司通电工程费用72100元。浩星公司于当日收到该特快专递，但未能在2018年11月15日前向孙政堂、孙正叠返还租赁物，其仍然按原租金的标准向孙政堂、孙正叠交纳2018年8月至同年12月期间的租金或占用费。2018年11月21日，孙政堂、孙正叠向本院提起诉讼，主张上述实体权利。诉讼中，双方一致确认浩星公司因租赁涉案租赁物而投入的通水设施的残值为4800元、涉案租赁物的维修装修残值为66167元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。孙政堂、孙正叠与浩星公司签订的《租赁合同》是在平等、自愿的基础上进行的，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同的约定自觉履行。对于本诉部分。双方争议的焦点有：一、孙政堂、孙正叠与浩星公司签订的《租赁合同》的解除问题；二、孙政堂、孙正叠与浩星公司签订的《租赁合同》主张的诉讼代理费损失30000元是否有依据。关于焦点一。双方签订的《租赁合同》第九条第一款赋予了出租方和承租方提前终止合同的权利，但应承担相应的违约责任。故孙政堂、孙正叠于2018年8月1日向浩星公司发出解除租赁合同通知，定于同年11月5日解除双方签订的《租赁合同》，符合合同的约定的解除条件，本院确认孙政堂、孙正叠与浩星公司签订的《租赁合同》于2018年11月5日解除。合同解除后，浩星公司有义务向孙政堂、孙正叠返还租赁物，孙政堂、孙正叠应按合同的约定向浩星公司退还租赁保证金20000元、补偿通电工程费用72100元，并免除浩星公司三个月（2018年8月至同年10月期间）的租金共21000元。由于孙政堂、孙正叠已收取该21000元租金，应当予以退还。因浩星公司没有依约及时返还租赁物，依法应向孙政堂、孙正叠支付物业占用费[结合本院在反诉部分对漏水问题的认定，物业占用费的计算方法为：以5600元/月（7000元/月×80%）的标准从2018年11月16日起至实际返还租赁物之日止，扣除已交纳的14000元]。关于焦点二。本案合同系因孙政堂、孙正叠的原因提前终止，根据双方签订的《租赁合同》第十二条的约定，孙政堂、孙正叠提起本案诉讼，无权向浩星公司主张诉讼代理费损失。对于反诉部分。双方争议的焦点有：一、孙政堂、孙正叠应否赔偿浩星公司设施残值损失；二、浩星公司要求返还租赁期间的租金333333元是否有依据。关于焦点一。本案系因孙政堂、孙正叠的原因提前终止合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，浩星公司要求孙政堂、孙正叠赔偿通水设施的残值损失4800元、租赁物的维修装修残值损失66167元，合法有据，本院予以支持。关于焦点二。浩星公司称其在整个租赁期间，涉案租赁物存在多处严重漏水问题，故要求孙政堂、孙正叠返还已交租金总额的三分之二。根据浩星公司提交漏水情况的图片，载明的时间始于2018年，其不能举证证明从2014年起租赁物已存在漏水情况并影响其生产，结合浩星公司在（2018）粤2071民初4980号案中提交的微信聊天记录、本案中双方确认的微信聊天记录和双方在租赁合同中“乙方（浩星公司）充分了解该厂房的现状并愿意按现状租用”的约定，本院认定涉案租赁物出现漏水问题始于2018年1月。该漏水问题直接影响到浩星公司对涉案租赁物的充分利用，由于浩星公司并未对影响使用范围进行举证，本院酌情确定浩星公司从2018年1月起按原租金标准7000元/月的80%向孙政堂、孙正叠交纳租金，由此孙政堂、孙正叠应向浩星公司返还2018年1月至同年7月期间的部分租金9800元（7000元/月×20%×7个月）。综上，对孙政堂、孙正叠的本诉请求和浩星公司的反诉请求中的合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告孙政堂、孙正叠与被告中山市浩星五金压铸有限公司于2014年11月5日签订的《租赁合同》于2018年11月5日解除；二、被告中山市浩星五金压铸有限公司于本判决生效之日起七日内向原告孙政堂、孙正叠返还位于中山市南朗镇第一工业区的两层厂房及附属院落[国土证号：中府国用（2006）第××号，土地面积2856.85平方米，建筑面积2271.52平方米]；三、原告孙政堂、孙正叠于本判决生效之日起七日内向被告中山市浩星五金压铸有限公司退还2018年8月至同年10月期间的租金21000元；四、原告孙政堂、孙正叠于本判决生效之日起七日内向被告中山市浩星五金压铸有限公司退还租赁保证金20000元；五、原告孙政堂、孙正叠于本判决生效之日起七日内向被告中山市浩星五金压铸有限公司补偿通电工程费用72100元；六、被告中山市浩星五金压铸有限公司于本判决生效之日起七日内向原告孙政堂、孙正叠支付物业占用费（计算方法：以5600元/月的标准从2018年11月16日起至实际返还租赁物之日止，扣除已交纳的14000元）；七、驳回原告孙政堂、孙正叠的其他诉讼请求；八、反诉被告孙政堂、孙正叠于本判决生效之日起七日内向反诉原告中山市浩星五金压铸有限公司赔偿通水设施残值损失4800元；九、反诉被告孙政堂、孙正叠于本判决生效之日起七日内向反诉原告中山市浩星五金压铸有限公司赔偿租赁物的维修装修残值损失66167元；十、反诉被告孙政堂、孙正叠于本判决生效之日起七日内向反诉原告中山市浩星五金压铸有限公司返还2018年1月至同年7月期间的部分租金9800元；十一、驳回反诉原告中山市浩星五金压铸有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费3162元，减半收取1581元（原告孙政堂、孙正叠已预交），由原告孙政堂、孙正叠负担；反诉案件受理费减半收取3682元（反诉原告中山市浩星五金压铸有限公司已预交），由反诉原告中山市浩星五金压铸有限公司负担2946元，由反诉被告孙政堂、孙正叠负担736元（反诉被告孙政堂、孙正叠于本判决生效之日起七日内将该736元迳付给反诉原告中山市浩星五金压铸有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 周 逵二〇一九年二月十三日书记员 叶丽敏杨丽燕