山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0691民初1856号原告：王志双，男，1989年生，汉族，住烟台经济技术开发区。原告：张某，女，1988年生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：林宇南，山东信谊律师事务所律师。被告：王和涛，男，1967年生，汉族，住蓬莱市。第三人：烟台海汇地产经纪有限公司，住所地烟台经济技术开发区。法定代表人：范卫大，总经理。原告王志双、原告张某与被告王和涛、第三人烟台海汇地产经纪有限公司（以下简称海汇地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王志双、原告张某共同诉讼代理人林宇南，第三人海汇地产法定代表人范卫大到庭参加诉讼。被告王和涛经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告及第三人于2012年11月15日签订的房屋买卖合同有效。事实与理由：二原告系夫妻关系，2012年经第三人居间与被告签订了位于烟台经济技术开发区产房屋买卖合同，合同签订后原告依约向被告交付了首付款，被告于2013年1月25日向二原告交付了房屋，原告在该房屋内居住至今。根据合同约定被告理应配合原告办理房产证过户手续，但被告未配合办理过户手续。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判如所请。被告王和涛未答辩。第三人述称，原告起诉状所述属实，同意原告诉请。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2009年8月26日，被告王和涛从烟台金东经济发展有限公司（后更名为烟台金东房地产经济发展有限公司）处购得涉案位于烟台经济技术开发区房屋，总房款504750元，其中400000元系通过银行贷款方式支付，2009年9月16日，借款人王和涛（被告）、借款人孙蕾尧（案外人）、保证人烟台金东经济发展有限公司与中国建设银行股份有限公司烟台开发支行签订了个人住房（商业用房）借款合同，借款本金400000元，借款期限240个月，自2009年9月16日至2029年9月16日，委托扣款名称：王和涛，帐号62×××62。合同中约定，如合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其它约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。2012年11月15日，通过第三人的居间服务二原告（乙方）与被告（甲方）签订了房屋买卖合同，合同约定：甲方将开发区金东世纪A区第5幢15层1502室（建筑面积91.94㎡）出售给乙方，房屋成交价格540000元，按揭付款。洽谈、签订合同过程中，中介方代甲方收取乙方定金40000元（房主收30000元），同时甲方向乙方和中介方提供产权证等过户手续，并交房管部门验证、过户。甲、乙双方应于本合同签订过户日内将所有过户和贷款材料提供给中介方，如有延迟，后果自负。乙方于过户日将所购买房屋的首付款50000元整打入中介方指定账户，剩余尾款将由银行贷款一次性付给甲方，若银行审批额度不足，乙方应向甲方补齐所差房款。甲方协助乙方将本房产过户到乙方名下，过户过程中双方产生的税费由双方各自承担。甲方于签订合同之日向乙方腾交房屋及附属设施，腾交日前房屋发生的水、电、暖气、煤气、闭路、物业……等一切费用由乙方承担。甲方于产权过户之日将户口由原房迁出。甲方保证该房产产权清晰，且不存在乙方所未知的产权瑕疵，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等情况，概由甲方负责处理，并承担相应的民事纠纷。任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款的10%支付违约金；乙方不按期支付购房款或甲方不能按期向乙方腾交房屋，每逾期一日，由违约方向对方按总房款千分之三支付违约金；任何一方有其他违约行为，应向对方按总房款额的10%支付违约金。在本次交易过程中，如有任何一方违约，中介方从违约方的违约金（包括定金）中扣除总房款的2%作为违约方的违约金。甲乙双方保证其身份证号、电话及联系地址准确无误，否则后果自负；本合同签订后，甲乙双方应自动支付中介费（总房款各1%的佣金，乙方外加贷款额1%的服务费）。如果银行贷款审批未通过，中介方将收取任何一方的款项无息返回，此合同自动作废，三方互不追究责任。其它约定：1、乙方保证银行无任何不良贷款记录；2、过户费用双方各自承担；3、房主收客户定金30000元整，房主于签合同当日将房屋钥匙、房屋交给买方；3、如买方装修，房主不卖，则房主将房款全部退还，并赔偿10万元给买方；4、客户自行办理银行贷款。合同上由原、被告签名、捺印，第三人在中介方处加盖印章。合同签订后，原告于2012年11月15日、2012年11月19日、2013年1月25日分三笔共向被告支付购房款52000元，被告为原告出具收条三张。原告主张剩余款项分三笔支付，2019年1月23日原告张某通过其62×××43账户向烟台金东房地产经济发展有限公司保证金账户37×××86转账222714.99元，并提交了中国建设银行股份有限公司烟台开发支行客户回单；同日，原告代被告王和涛向中国建设银行股份有限公烟台开发支行×××贷款账户转账255777.06元，用于偿还贷款，并提交了中国建设银行股份有限公司烟台开发支行出具的个人贷款还款凭证；2019年1月24日，原告向被告贷款账户62×××62账号转账支付9507.98元，三笔共计488000。为证明上述事实，原告向本院提交以下证据：一、中国建设银行股份有限公司烟台开发支行个人贷款中心2019年1月23日出具情况说明一份，载明“我行客户王和涛，身份证号码于2009年9月22日办理住房按揭贷款40万元，自2011年8月起至2018年12月底不按时还款，根据我行与烟台金东房地产经济发展有限公司达成的住房按揭贷款协议，每月从该公司保证金账户扣款代偿合计￥222714.99；经与烟台金东房地产经济发展有限公司协商，现由购买该客户房产的张某代为偿还所扣保证金，于2019年1月23日从张某的借记卡，卡号：62×××43划转人民币￥222714.99到烟台金东房地产经济发展有限公司帐户，帐号：37×××86”。二、烟台金东房地产经济发展有限公司2019年1月24日出具证明一份，载明“兹证明张某，身份证号码，于2019年1月23日存入我公司在烟台开发区建行的保证金账户￥222714.99元，账号：37×××86。经与烟台开发区建行核对，以上金额为我公司业主王和涛自2011年8月至2019年12月期间未还建行住房按揭贷款由我公司代偿的款项”。根据原告的申请，本院到中国建设银行股份有限公司烟台开发支行调取了被告王和涛个人贷款对帐单及从金东房地产经济开发有限公司保证金账户扣款明细、王和涛与金东房地产开发有限公司签订的商品房购买合同、王和涛和孙蕾尧与建设银行开发支行个人借款合同及建设银行开发支行出具的1502号房屋买卖办理抵押登记的证明，经查，涉案房屋贷款金额400000元，未办理抵押登记。截止至2019年1月21日，已还本金144978.75元，已还利息129846.40元，其中，从烟台金东房地产经济发展有限公司保证金账户扣收116106.04元，尚欠贷款余额为255021.25元。原告主张烟台金东房地产开发有限公司是涉案房屋开发商，当时开发商与建行签订的借款协议对于借款业主采用的方式是设立保证金账户，一旦业主不还款，由保证金账户中扣款。烟台金东经济发展有限公司是以上借款的保证人，该保证人设立的保证金账户一旦出现未还款，从该保证人中的保证金账户中扣款。庭审中，原告主张被告于2012年11月22日将涉案房屋交与原告，原告管理使用至今。被告交付时涉案房屋是毛坯房，此前没有人居住过。原告为证明其该主张，向本院提交了业主公约、银行代扣水费表、居民用电申请表及金东物业公司收取涉案房屋物业费的收据3张。其中，2012年11月22日的业主公约显示“本人所拥有此处物业的物业管理服务费自2013年1月1日开始交纳。”由二原告签字，烟台开发区金东物业管理有限公司盖章。银行代扣水费协议中乙方处由王和涛、张某共同签字，时间为2012年11月22日。另查，涉案房屋现未办理产权证书，原告主张涉案房屋现登记在王和涛名下，但未向本院提交证据证实。原告主张涉案房屋已具备办证条件，向本院提交两份证据：一、2017年8月30日烟台金东房地产经济发展有限公司出具的通知一份，载明“金东世纪5-1502业主，您购买的楼房请尽快办理房产证，及时缴纳公共维修资金，办理时间：2017年9月15日-30日。地址：金东总公司305室，电话：611×××9.（准备夫妻双方身份证、合同、所有收据、户口本、结婚证）因无您的联系方式，特此通知！”。二、烟台经济技术开发区金东世纪5号楼1503号房屋不动产权证一份，所有权人：高丽艳，权利证号：鲁（2017）烟台市开不动产权第×××号。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，实质系房屋连环买卖，应适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》加以处理。被告王和涛从烟台金东房地产开发有限公司处购买涉房房屋后又出卖给两原告。各协议的买卖双方之间虽未能办理房产权属转移登记手续，但其只表明涉案房屋尚未发生所有权的转移，各相关转让协议的房产出卖人均系合法处分。两原告通过第三人居间服务与被告签订房屋买卖合同是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，未侵犯他人的合法权益。而且合同签订后，被告王和涛向两原告交付涉案房屋居住使用至今，两原告也通过多种途径向被告王和涛支付定金、房款，代其借偿还欠银行的贷款。故本院依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”的规定，依法确认上述房屋买卖合同合法有效。综上，二原告要求确认与被告王和涛、第三人烟台海汇房地产经纪有限公司于2012年11月15日签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对法律的不尊重和自身答辩权利及其他诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：原告王志双、原告张某与被告王和涛、第三人烟台海汇房地产经纪有限公司于2012年11月15日签订的房屋买卖合同合法有效。案件受理费9200元，由被告王和涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于烟台市中级人民法院。审 判 长  韩 刚人民陪审员  赵宗尧人民陪审员  王宝林二〇一九年二月二十六日书 记 员  王 琳