杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初6468号 原告（案外人）：蒋正岩，男，1989年1月11日出生,汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人:滕桦楠，上海市世基律师事务所律师。 被告（申请执行人）：远扬控股集团有限公司，住所地杭州市拱墅区莫干山路******。 法定代表人：郑翔天，董事长。 委托诉讼代理人：潘魏群、张仙娣，浙江德睦律师事务所律师。 第三人（被执行人）：杭州龙安置业有限公司，住所地杭，住所地杭州市西湖区蒋村街道文一西路****西侧v> 法定代表人：舒策丸。 原告蒋正岩（下称原告）诉被告远扬控股集团有限公司（下称远扬公司）、第三人杭州龙安置业有限公司（下称龙安公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法组成合议庭于2019年11月6日进行了公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人滕桦楠、被告远扬公司的委托诉讼代理人潘魏群、张仙娣到庭参加诉讼，第三人龙安公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、停止执行杭州市西湖区五洲国际商业中心220室房屋（下称案涉房屋），并解除对该房屋的查封；2、本案诉讼费由被告负担。事实理由如下： 2013年8月，中建八局第三建设有限公司（下称中建八局）与瑞安市五洲国际商贸城有限公司（下称五洲公司）签订了《建设工程施工合同》，后施工完毕。截止2018年3月31日，五洲公司尚欠中建八局工程款17241873.83元。中建八局与五洲公司、龙安公司于2018年4月签订了《以房抵债协议（跨项目）》，约定龙安公司将案涉房屋作价10854000元抵偿给中建八局，用以抵销五洲公司对中建八局的工程欠款；龙安公司应于2018年8月1日前与中建八局签订《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理协议》（由龙安公司指定公司与中建八局签署）；龙安公司承诺无偿为中建八局提供一次房产更名服务，房产更名后新买受人自动取得中建八局对龙安公司享有的一切权利和义务；龙安公司在中建八局向五洲公司开具等额工程款发票的同时开具等额的购房款发票，并协助办理房产登记。原告系中建八局的员工，中建八局指定由原告与龙安公司签订《商品房买卖合同》，并签订《委托经营管理协议》。龙安公司于2018年9月5日与原告签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案手续。同日，原告与龙安公司指定的委托经营公司杭州润都物业管理有限公司（下称润都公司）签订了《委托经营管理协议》，将龙安公司交付的房屋转交给润都公司委托其代为经营管理。根据约定，原告作为中建八局指定的新买受人已经自动取得了对龙安公司享有的一切权利和义务，且根据《商品房买卖合同》案涉房屋应登记在原告名下，故原告具有提出执行异议的主体资格。此外，中建八局已于2018年6月15日将全部工程款发票开具给五洲公司，但龙安公司未按约定一直未开具购房发票。综上，原告在查封之前即与龙安公司签订了《商品房买卖合同》并办理了备案手续并在查封之前即已合法占有案涉房屋并将房屋使用权转移给润都公司。因案涉房屋系作价10854000元用以抵偿五洲公司对中建八局部分工程欠款，故龙安公司实际已经收到了全部购房款；因龙安公司自身原因一直未予开具购房发票，导致案涉房屋未能在查封前办理过户登记。原告认为，原告对案涉房屋享有物权期待权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定足以排除贵院的执行。 被告远扬公司辩称：第一，按照原告所述，以房抵债的主体是中建八局，而非原告，原告仅仅是代表中建八局进行签约，故原告不具有提出异议的主体资格。第二，案涉房屋登记于第三人龙安公司名下，其所有权人为龙安公司，原告也自称对案涉房屋享有物权期待权，故对龙安公司名下的不动产，法院可以查封；原告提交的商品房买卖合同未经有关部门的备案登记，不排除倒签的可能。原告签订的委托经营管理协议系龙安公司在销售时的配套协议，从原告提供的租金方汇凭证看，最早一笔也是在法院查封之后，故不足以证明原告在法院查封案涉房屋之前已经占有；原告并未支付购房款，案涉房屋至今未办理过户手续，没有证据证明系非原告所致。第三，龙安公司在自身债务未清偿的情况下为他人清偿债务，损害了公安公司债权人的权益，系无效行为。案涉商品房买卖合同实质系以物抵债协议，并非单纯的买卖关系，不必然引起案涉房屋的权属变动，债权人只享有债权请求权，而非物权。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人龙安公司未到庭，也未提交书面答辩意见。 原告为证明自己主张，提供如下证据： 1、原告身份证复印件 2、被告企业信用公示； 3、龙安公司企业信用公示。 证明原告、被告、第三人主体资格； 4、《建设工程施工合同》，证明1.中建八局城建瑞安市五洲国际商贸城一期北地块工程；2.五洲国际应于结算完成后付至结算款的95%； 5、《瑞安项目一期北区总承包工程最终结算事宜协议书》一份，证明五洲公司应向中建八局支付8740万元； 6、收款凭证一组，证明截至2018年3月31日，五洲公司欠付中建八局工程款17241873.83元； 7、《以房抵债协议（跨项目）》一份，证明1.龙安公司以案涉房屋作价10854000元，用以抵偿五洲公司对中建八局的欠款；2.龙安公司承诺无偿为中建八局提供房产更名服务，更名后新买受人自动取得中建八局对龙安公司享有的一切权利和义务；3.龙安公司有义务在中建八局向五洲公司开具工程款发票的同时开具购房发票； 8、瑞安市五洲国际商贸城有限公司企业信用信息公示报告、无锡五洲国际装饰城有限公司企业信用信息公示报告各一份，证明瑞安市五洲国际商贸城有限公司的唯一股东为无锡五洲国际装饰城有限公司，无锡五洲国际装饰城有限公司的唯一股东为香港五洲国际集团有限公司。结合证据3，证明杭州龙安置业有限公司与瑞安市五洲国际商贸城有限公司均为香港五洲国际集团有限公司直接或间接投资的公司； 9、说明一份，证明中建八局指定原告与龙安公司签订商品房买卖合同，与龙安公司指定公司签订委托经营管理协议； 10、商品房买卖合同一份，证明2018年9月5日，原告与龙安公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案手续； 11、委托经营管理协议一份，证明2018年9月5日，原告与龙安公司指定的委托经营公司润都公司签订了《委托经营管理协议》，将龙安公司交付的房屋转交给润都公司委托其代为经营管理； 12、银行打款凭证（2019年7月23日177325.66元、2019年10月24日29554.29元）一组，证明润都公司向原告返租，原告已经合法占有案涉房屋； 13、工程款发票一组，证明中建八局已于2018年6月15日之前将全部工程款发票开具给五洲公司； 14、（2019）浙0106执异70号执行裁定书一份，证明西湖区人民法院裁定驳回原告的执行异议。 被告对上述证据质证认为：证据1、2、3、8、14没有异议；证据4-6，被告并非合同当事人，对施工合同、结算协议、收款情况真实性无法确认。施工合同发承包方是瑞安公司、中建八局与原告被告第三人均无关。瑞安公司、龙安公司均是五洲国际关联公司，但均是独立法人，三份证据与本案无关；证据7真实性无法确认，即使是真实的，对该协议的关联性、合法性以及证明对象都有异议；证据9真实性无法确认，中建八局这个章与之前签订施工合同、结算协议、以房抵债协议三份材料印章均不同。即使该说明是中建八局出具的，对关联性、合法性、证明对象均有异议。从内容看更像是由中建八局将案涉房屋网签到原告名下，而没有将该房屋转让给原告的意思表示。原告系代理行为而非实际买受人。该说明有房屋转让的性质，但中建八局为取得房屋所有权，该说明亦无效；证据10形式真实性无异议，对合法性、实质真实性有异议，原告并非实际买受人，该合同订立基于以房抵债协议，只是债务人履行债务的方式，不必然产生房屋转让的效力。合同中有写明房屋具备办证条件后，原告应立即办理办证条件，但是在该房屋早已去的办证条件，始终没办，原因在其自身；证据11与证据10的质证意见一致；证据12形式真实性无异议，但是该交易明细无法确认原告所称这两笔款就是案涉房屋产生的经营收入。第一笔是2019年7月份也远在我们查封之后；证据13形式真实性无异议，但是与本案无关。 被告未提供证据。 第三人龙安公司未到庭，视为放弃举证、质证的权利。 本院认定原告提供的证据和本案均具有关联。 依据庭审当事人的陈述和相关证据，本院认定事实如下： 本院因受理被告远扬公司和第三人龙安公司票据追索权纠纷一案，于2018年10月12日依法查封第三人名下的案涉房屋。2019年5月，案外人即原告向本院提出执行异议。2019年6月17日，本院作出（2019）浙0106执异70号执行裁定，驳回案外人异议。后案外人蒋正岩向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2013年8月8日，中建八局与五洲公司签订《建设工程施工合同》，约定中建八局承建瑞安市五洲国际商贸城一期被地块工程。2017年10月24日，经结算，最终结算包干价为9200万元。后中建八局与五洲公司、龙安公司签订《以房抵债协议（跨项目）》，协议约定：龙安公司同意将案涉房屋用于抵销五洲公司应付而未付中建八局的工程款；中建八局应根据抵销的相应额度向五洲公司开具工程款发票，龙安公司应同时向中建八局开具房屋价款全额的发票。2018年9月5日，中建八局出具《说明》一份，载明：我司同意将杭州五洲国际商业中心商铺220房屋（建筑面积337.18平方米，总价10854000元）网签至蒋正岩名下，由蒋正岩与杭州龙安置业有限公司签订220室商铺的商品房买卖合同及委托经营管理协议，并由蒋正岩收取商铺租金。同日，原告和龙安公司、杭州润都物业管理有限公司分别签订《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》。2019年7月23日，杭州润都物业管理有限公司返回原告“第三季度返租款”177325.66元；2019年10月24日，杭州润都物业管理有限公司返回原告“第三季度返租款”29554.29元。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：原告对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。具体分析如下： 1、依照《物权法》第九条的规定，不动产物权未经登记，不发生效力；第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。在办理了预告登记的情况下，即赋予预告登记的不动产物权请求权以物权效力，但并不改变请求权本来的债权债务关系。现案涉房屋登记于第三人龙安公司名下。原告虽然与龙安公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记，且该案涉房屋至今仍未办理产权移转登记。故原告并未取得案涉房屋的物权效力，也不具有物权期待权。 2、按照司法解释规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告系基于中建八局、五洲公司、龙安公司的以物抵债协议和第三人签订商品房买卖合同，本质上属于债权债务关系，并非买卖关系。原告对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。至于中江八局指定原告和龙安公司签订商品房买卖合同，继而由原告提出异议，不违反法律规定，故对于被告抗辩原告不具有主体资格，本院不予采信。 综上，原告所诉请求不能成立。第三人龙安公司经本院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回蒋正岩的诉讼请求。 案件受理费4325元，由蒋正岩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  张钟林 人民陪审员  郑仁孝 人民陪审员  王文仙 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  费帅帅