四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初10645号 原告（反诉被告）：向阳，男，汉族，1970年7月5日出生，住成都市武侯区。 原告（反诉被告）：邓钧文，女，汉族，1970年9月15日出生，住成都市武侯区。 两原告共同委托代理人：王晓丽，四川公生明律师事务所律师，特别授权代理人。 被告（反诉原告）：刘柄良，男，汉族，1992年12月17日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：谭德铭，四川川高律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：李宗双，四川川高律师事务所律师，一般授权代理人。 第三人：成都锦城中建地产开发有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区交子大道177号1栋1单元25层2501号。 法定代表人：郭勇。 委托代理人：陈虎，男，汉族，1990年5月23日出生，住陕西省礼泉县，特别授权代理人。 原告（反诉被告，以下仍简称原告）向阳、邓钧文诉被告（反诉原告，以下仍简称被告）刘柄良房屋买卖合同本反诉纠纷案，本院曾于2017年3月14日立案，并作出（2017）川0191民初3363号《民事判决书》，后双方均提起上诉，成都市中级人民法院于2018年1月24日作出（2017）川01民终7826号《民事裁定书》裁定撤销原判、发回重审。诉讼过程中，为查明案涉房屋的办证情况，本院追加了成都锦城中建地产开发有限公司作为第三人参加诉讼。本院适用普通程序重审该案即本案，分别于2018年7月24日、2018年8月2日、2018年9月5日、2019年2月27日公开开庭进行了审理。本案现已依法审理终结。 原告向阳、邓钧文向本院提出的诉讼请求为：1、解除原、被告双方于2016年6月12日签订的《成都市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》。2、本案诉讼费用由被告承担。其事实与理由为：原告向阳与邓钧文系夫妻，2015年7月11日原告在开发商成都锦城中建地产开发有限公司处，购买该公司开发的位于成都市高新区盛和二路168号“桐梓林壹号”楼盘房屋一套。2016年6月12日原告将该房通过四川链家房地产经济有限公司居间介绍出售给被告，并签订了《成都市存量房屋买卖合同》及该合同的《补充协议》。根据合同《补充协议》第三条第5款的约定：原告应在2016年10月30日之前到其贷款银行办理完成结按手续，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证，2016年9月8日原告按照约定在银行结清贷款，但因成都市实施不动产统一登记政策，致使原告至今无法办理房屋产权证，且该房屋不动产登记证取得的时间也不能确定，故原告与被告的房屋买卖合同无法继续履行。根据成都市现行生效实施的限购政策，被告不具有购房资格，根据《补充协议》第四条第四款，因出台新的购房政策，且该购房政策导致本协议无法继续履行的各方互不承担违约责任的约定，以及《成都市城乡房产管理局2017年住房限购政策知识问答二》第四条对尚未取得产权证的房屋不得转让的答复，原、被告双方均无法继续履行涉诉房屋买卖合同，因此请求人民法院依法解除合同。 被告刘柄良针对本诉辩称：1、不同意解除案涉房屋买卖合同及补充协议，案涉合同签订及支付定金当天，成都尚未实施限购，签约在前限购在后，案涉合同不应受限购政策限制；2、2016年10月份之后，案涉房屋价格大涨，原告不愿意过户，才导致本案纠纷发生；3、被告现已取得高新区户口，已具有在高新区购房的资格。被告反诉的诉讼请求为：1、继续履行合同。2、原告向被告支付违约金1091340元以及从2017年3月21日起以房屋总价款为基数按照日千分之五标准计算至实际过户之日止的违约金。3、原告承担本案的全部诉讼费用。庭审过程中，被告明确前述违约金1091340元的计算方法为：以购房款1548000元为基数，按照每日千分之五标准从2016年10月31日计算至2017年3月20日。被告并明确其要求原告履行合同的内容为：将案涉房屋交付并过户给被告。被告认为，《补充协议》第三条约定：原告“应在签署本合同后5个工作日内配合评估公司对房屋进行评估”，“应在2016年10月30日前到其贷款银行办理完成结按手续并“负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证”。但是，原告至今未办理完成，已经违约。《补充协议》第四条约定如原告逾期履行上述约定的，每逾期一日，应向反诉人支付该房屋成交价5‰的违约金。该房屋成交价1548000元，原告每天应承担的违约金是7740元。原告请求解除合同无法律依据。 原告针对反诉辩称：限购政策导致案涉合同无法继续履行，原告对此不应承担任何法律责任，即使原告存在违约行为，被告主张的违约金也过高，合同对出卖人义务约定不公平，即便被告现在取得了高新区户籍，但根据最新的限购政策，被告仍不具备购房资格。 第三人成都锦城中建地产开发有限公司述称，原告于2016年9月10日向第三人提出了自办产权的申请，并于2016年10月19日领取了自办产权的资料，原告办理产权已不需要第三人协助。 经审理查明： 2015年7月11日，向阳、邓钧文作为买受人与开发商成都锦城中建地产开发有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定向阳、邓钧文购买出卖人开发的中建·锦城2幢1单元28层2803号房屋（审注：其地址现为成都市高新区蓝和二路168号桐梓林壹号2幢1单元28层2803号房屋），房屋总价款为1436081元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项576081元，剩余购房款采用商业贷款方式支付；出卖人在2015年8月25日前向买受人交房；买卖双方同意自该商品房交付使用之日起且买受人提交了全部办理产权所需的资料及税、费、维修基金等相关费用后365日内，共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。 2016年6月27日，开发商向向阳、邓钧文出具销售不动产统一发票，确认收到向阳、邓钧文支付的全部购房款1436081元。 2016年10月13日，原告缴纳了案涉房屋产权办理的营业税、土地增值税，当天成都高新区地方税务局出具了不动产完税证明。 2016年6月12日，原告向阳、邓钧文（甲方、出售方）与被告刘柄良（乙方、购买方）签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定：1、乙方购买甲方所有的位于成都市高新区蓝和二路168号桐梓林壹号2幢1单元28层2803号房屋，建筑面积140.43平方米；2、成交价格、付款方式详见补充协议。 当天，原告向阳、邓钧文（甲方、出售方）与被告刘柄良（乙方、购买方）及案外人四川链家房地产经纪有限公司（丙方、经纪方）签订《补充协议》，约定：1、甲乙双方协商同意，案涉房屋成交总价为1548000元；2、乙方应在签订本合同当日支付定金40000元；3、乙方同意采用通过资金托管专用账户划转：乙方在银行贷款审批通过3个工作日将首付款35万元存入理房通资金托管账户；4、尾款115.8万元由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方在过户递件当日补足差额，乙方因政策原因未能获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由乙方自行筹齐剩余房款，以现金形式支付给甲方。该补充协议第三条第2款约定房屋所有权证取得：甲方承诺在房管局办理下来时间为准取得该房屋的所有权证，且必须在取得房屋所有权证后5个工作日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；第4款申请购房贷款：甲乙双方应在接到丙方通知后的3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续；第5款银行结按：若该房屋目前为按揭状态，则由甲方负责在2016年10月30日之前到其贷款银行办理完成结按（即将足额钱款存入还款银行账户）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）；第6款权属转移登记：甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且甲方取得房屋所有权证后，甲乙双方须在丙方通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按丙方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。 该补充协议第四条违约责任第1款约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交价10%的违约金；该条第4款约定：在本协议履行期间，如出台新的购房政策且该购房政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。该协议第五条特别约定：在签订本合同时，因有产权未拿到情况，甲方同意部分定金24500元交丙方托管，待甲方将产权情况全部完善后，丙方按约定时间将托管定金退还给甲方。 前述合同签订当日即2016年6月12日，刘柄良向向阳、邓钧文支付了定金4万元，该款现由经纪方四川链家房地产经纪有限公司托管，该公司并出具证明予以确认。 前述合同及补充协议签订后，原被告并未在房屋管理部门办理网签。 庭审过程中，原告陈述开发商已交房，其尚未向被告交付案涉房屋，被告亦陈述其至今也未进行替代性购买。 被告刘柄良原户籍地为：攀枝花市东区机场路10号1幢1单元4附1号，于2017年7月28日户口迁移至成都市高新区天府大道北段18号附5号。 2016年9月8日，中国银行成都锦江支行出具《个人贷款结清证明》，载明：向阳已于2016年9月8日将其住房按揭贷款本息结清，与我行的贷款关系终止。庭审过程中，被告称其2016年10月份知道贷款结清情况，之后其就办理过户、按揭等与原告联系，原告看到房价大涨加之限购政策出台就一直回避不愿见被告，拖到春节后原告就起诉了本案。 2017年1月24日，原告委托四川时代经纬律师事务所向被告发出律师函，告知被告：因成都市实施不动产统一登记，原告取得房屋产权证的时间现无法确定，导致双方签订的存量房房屋买卖合同已无法继续履行，为减少双方损失特通知被告自本函到达之日起解除双方签订的存量房买卖合同。 被告收到该函后，于2017年2月3日委托四川明炬（攀枝花）律师事务所石亚西律师向原告发出律师函，被告认为原告未在2016年10月30日前办理完成结案手续并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证，且原告发函称因成都实施不动产统一登记导致其房屋房产证取得时间无法确定，原告已构成违约，要求原告承担自2016年10月31日起每日按照购房款的5‰计算的违约金。 案涉房屋买卖合同属于二手房买卖。《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发〔2017〕10号、自2017年3月24日起实施）载明：“将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。《成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》（成办发（2016）45号，生效时间：2016-11-17）载明“自即日起，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。”《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（成办（2016）37号、2016年10月1日、成都市人民政府办公厅）规定“成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。” 另查明，2016年9月10日，原告向第三人提交书面申请，申请自行办理案涉房屋的产权证书，不再委托第三人办理。2016年10月19日，原告向阳从第三人处领取了自办产权的资料，包括发票、大产权、完税证明等。案涉房屋产权现仍在第三人名下。 以上事实，有原被告的陈述及原告举证的《四川省商品房买卖合同（预售）》、不动产统一发票、不动产完税证明、《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《个人贷款结清证明》、《律师函》、限购政策文件等证据及被告举证的其常住人口登记表、链家公司出具的《证明》等证据及本院出示的案涉房屋登记信息在卷佐证。 本院认为，原被告双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。 关于原告是否有权解除该合同及补充协议的问题，本院认为，成都市实施不动产统一登记不会影响原告产权证的办理与取得，同时限购政策应仅针对政策实施后合同双方新建立的法律关系产生影响，于本案中，双方签约时成都市尚未实施限购，出台在后的限购政策对出台在前的案涉合同没有溯及力，不应影响案涉合同的继续履行，故原告要求解除前述合同及其补充协议的诉请，无合同及法律依据，本院不予支持。对于被告反诉要求双方继续履行该合同及其补充协议，本院予以支持。 庭审过程中，被告同意向原告一次性支付剩余购房款1508000元，本院予以确认。被告支付该款后，原告理应向被告交付案涉房屋并将案涉房屋过户给被告。但原告至今尚未取得案涉房屋的产权证，根据案涉房屋的开发商第三人的陈述，原告已交清房款并已交付办证的各项税费，且2016年10月19日原告自第三人处领取了自办产权证的各项资料。原告怠于办证导致其至今未办理完成产权证，原告应积极履行办证义务，如有必要，第三人应予协助。 原告在二手房限购政策出台之前即要求解除案涉房屋买卖合同，构成违约。被告反诉原告承担自2016年10月31日起每日按照购房款千分之五标准计算的违约金，本院认为，结合原被告双方的合同履行情况，并考虑到被告并未举证证明其实际损失大小及本院已支持被告的履行利益的情况下，本院认为，被告主张的违约金过高，本院酌情调整为15000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、反诉被告向阳、邓钧文于本判决生效之日起十五日内办理位于成都市高新区盛和二路168号2栋1单元28楼2803号房屋的不动产权证书（备案号2225786），如有必要，第三人成都锦城中建地产开发有限公司予以协助； 二、反诉原告刘柄良与反诉被告向阳、邓钧文签订的《成都市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》继续履行；反诉原告刘柄良于案涉房屋不动产权登记至反诉被告向阳、邓钧文名下之日起十日内向反诉被告向阳、邓钧文支付剩余购房款1508000元；反诉被告向阳、邓钧文于收到该款之日起十五日内将该房屋过户登记至反诉原告刘柄良名下并将该房屋交付给反诉原告刘柄良； 三、反诉被告向阳、邓钧文于本判决生效之日起十五日内向反诉原告刘柄良支付违约金15000元； 四、驳回反诉原告刘柄良的其余诉讼请求； 五、驳回本诉原告向阳、邓钧文的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，由本诉原告向阳、邓钧文负担。反诉案件受理费7311元，由反诉被告向阳、邓钧文承担175元，由反诉原告刘柄良自行承担7136元。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  程 洁 人民陪审员  李厚超 人民陪审员  王锦临 二〇一九年二月二十七日 书 记 员  谢 琳