广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初15171号原告：张耀文，男，1982年9月20日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：邹雅琴，女，1986年8月29日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：林翠平，广东康麒律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖兴洪，广东康麒律师事务所律师。被告：朱文能，男，1977年11月8日出生，汉族，住广东省东莞市，原告张耀文、邹雅琴与被告朱文能房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张耀文、邹雅琴的共同委托诉讼代理人林翠平已到庭参加诉讼。被告朱文能经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张耀文、邹雅琴向本院提出诉讼请求：1、两原告与被告之间的关于转让位于东莞市××××土地及地上建筑物的《产权转让合同》无效；2、被告立即向两原告返还购房款730000元；3、被告向原告支付购房款占用期间利息178729元（自2014年1月1日起，以730000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2013年10月16日，两原告与被告签订《产权转让合同》，约定两原告向被告购买位于东莞市××××土地及地上建筑物[权属人：朱文能，集体土地使用权证号：东府集用（1999）字第1900210303652号，房地产权证号：粤房地证字第**]，转让价为730000元，原告张耀文于2013年10月16日至2013年12月30日期间通过转账及现金方式先后支付了购房款合计730000元。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条和《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定，案涉土地属于集体所有，土地使用权类型属于批准拨用宅基地，使用权的主体是特定本农村集体经济组织的成员，本农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权，本案两原告均不是案涉土地及建筑物所在地的集体经济组织成员，不能购买案涉土地及房屋，因此上述《产权转让合同》应属违反法律强制性规定的无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，两原告特向法院提起上述诉讼请求，望法院予以支持。被告朱文能未作答辩，也未举证。经审理查明，张耀文与邹雅琴系夫妻关系。张耀文、邹雅琴均不是东莞市塘厦镇石潭埔社区居民委员会的集体经济组织成员。位于东莞市××××土地及地上建筑物，已取得集体土地使用权证，证号为东府集用（1999）字第1900210303652号，登记的土地使用者为朱文能，及已取得房地产权证，证号为粤房地证字第××号，登记的权属人为朱文能。2013年10月16日，朱文能作为甲方、卖方，张耀文、邹雅琴作为乙方、买方，双方共同签订了一份《产权转让合同》，主要约定：甲方将案涉土地及地上建筑物转让给乙方，转让价为730000元；乙方先交200000元给甲方作为定金，三个月内转名过户手续办好后应一次性付清给甲方，如果三个月内未办好转名过户手续的话必须留下30000元作保证金；等。上述《产权转让合同》签订后，2013年10月16日，张耀文转账150000元给朱文能；2013年10月20日，张耀文转账150000元给朱文能；2013年11月25日，张耀文转账150000元给案外人陈有福，张耀文主张陈有福系朱文能指定的收款人；2013年12月4日，张耀文转账150000元给朱文能；2013年12月21日，张耀文转账22000元给朱文能。上述转账金额共计622000元。张耀文、邹雅琴主张另支付了现金108000元给朱文能，主张购房款730000元已全部支付完毕，对此主张，张耀文、邹雅琴举证了显示由朱文能于2013年12月22日开具的主要内容为收到罗志勇购买案涉房屋购房款730000元的收据。据本院已发生法律效力的（2015）东三法民一初字第2018号民事判决书查明：张耀文、邹雅琴向朱文能购买案涉土地及地上建筑物后，于2013年11月26日将案涉土地及地上建筑物加价100000元转卖给罗志勇，转让款为850000元；罗志勇将转让款直接支付给张耀文，张耀文再支付给朱文能，罗志勇未向朱文能直接支付过款项；为了配合罗志勇过户案涉土地及地上建筑物，朱文能与罗志勇有鉴定一份土地及房屋转让合同，但并未实际履行；张耀文、邹雅琴及罗志勇明知案涉土地及地上建筑物按政策不允许转让给集体经济组织以外成员；等。以上事实，有集体土地使用权证、房地产权证、《产权转让合同》、收款收据、进账单、存款账户回单、收据、结婚证、（2015）东三法民一初字第2018号民事判决书等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，被告朱文能经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未举证及答辩，视为放弃相关诉讼权利，应自行承担由此造成的不利后果。案涉《产权转让合同》虽系张耀文、邹雅琴与朱文能的真实意思表示，但该合同是否有效，还应审核该合同是否违反了法律法规强制性规定。该《产权转让合同》所涉转让土地为集体宅基地。按照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，农村集体宅基地不得转让给非集体经济组织成员。张耀文、邹雅琴并不是案涉土地所在集体的集体经济组织成员，故该《产权转让合同》依法无效。《产权转让合同》无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产应予以返还，故朱文能应将收取张耀文、邹雅琴的购房款返还给张耀文、邹雅琴。关于张耀文、邹雅琴实际已付的购房款金额，张耀文、邹雅琴主张为《产权转让合同》约定的730000元。对此，本院认为，张耀文、邹雅琴转账的金额为622000元，主张另支付了现金108000元，对此主张，张耀文、邹雅琴举证了显示由朱文能于2013年12月22日开具的主要内容为收到罗志勇购买案涉房屋购房款730000元的收据，已发生法律效力的（2015）东三法民一初字第2018号民事判决书已查明朱文能收到的款项系张耀文支付、张耀文收到的款项系罗志勇支付、罗志勇未支付给朱文能，可见，朱文能开具收据证明收到的所谓“罗志勇”支付的款项730000元，应为张耀文所支付。综上，本院认定张耀文、邹雅琴支付给朱文能的购房款为730000元，此款朱文能应予以返还。关于张耀文、邹雅琴主张的占有购房款期间的利息。因张耀文、邹雅琴明知案涉土地及地上建筑物按政策不允许转让给集体经济组织以外成员，对此合同无效，张耀文、邹雅琴存在过错，因合同无效导致的此利息损失，应由过错方张耀文、邹雅琴自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张耀文、邹雅琴与被告朱文能于2013年10月16日签订的关于买卖位于东莞市塘厦镇石潭埔塘虱龙街50号的土地及地上建筑物的《产权转让合同》依法无效；二、被告朱文能应于本判决发生法律效力之日起三日内退还购房款730000元给原告张耀文、邹雅琴；三、驳回原告张耀文、邹雅琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12887.29元，原告已预交，由原告张耀文、邹雅琴负担3874.29元，被告朱文能负担9013元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  韦枝展人民陪审员  李顺欢人民陪审员  林仕开二〇一九年二月二十二日书 记 员  黄 兵附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。