浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初7009号 原告：象山鸿发物业服务有限公司。住所地：象山县丹西街道丹河路商业街****。 法定代表人：杨常成，公司总经理。 委托诉讼代理人：许定辉，浙江之鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪萍，浙江之鹰律师事务所律师。 被告：象山金舒置业发展有限公司。。住所地：象山县丹东街道丹峰东路** 法定代表人：林爱康，公司执行董事。 委托诉讼代理人：王根强，浙江信大律师事务所律师。 原告象山鸿发物业服务有限公司与被告象山金舒置业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，于2019年9月6日向本院起诉。本院于同日立案受理后，因案情复杂，裁定由简易程序转为普通程序，并于2019年10月24日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告象山鸿发物业服务有限公司及其委托诉讼代理人许定辉、被告金舒置业发展有限公司委托诉讼代理人王根强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告象山鸿发物业服务有限公司向本院提出诉讼请求判令：1.被告支付车位管理费128880元（自2017年7月21日起暂算至2019年7月20日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：象山丹西街道嘉悦景苑小区系被告投资开发建设的楼盘，于2016年7月建成交付使用，于2017年6月2日成立业主委员会。嘉悦景苑业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》，原告自2017年7月21日起接管嘉悦景苑小区，向嘉悦景苑小区的业主和物业使用人提供物业服务。《物业管理委托合同》约定：委托管理事项包括市政公用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理，房屋建筑共用部位的养护和管理，包括地上和地下室车位等。业委会委托原告代收地下停车位管理费，收费标准为30元/月/个，以360元/年/个一次性收取。该小区地下人防车位为73个，尚未出售的车位为106个，合计车位179个，以上车位年管理费179×360/年=64440元。 被告象山金舒置业发展有限公司辩称：原告之诉缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.被告没有委托过原告管理地下车库。至今为止，被告从来没有委托过包括原告在内的任何单位或个人代位管理地下车库。被告从来没有就地下车库对外租赁使用而委托原告代为收取车位使用费进行过磋商，更没有与原告之前签订过委托管理地下车位的任何协议。被告于原告之间不存在委托服务合同关系。2.原告与业主的合同对被告没有约束力。根据《物业管理条例》第6条规定“房屋所有人为业主”，因此，被告并不是该小区业主。原告虽然与嘉悦景苑小区的业委会签订了物业管理合同，但该合同只对全体业主发生效力，对业主以外的第三方的被告没有约束力。3.地下车库本身不在《物业管理委托合同》范围。即使按照《物业管理委托合同》第二条，，地下车库也不在委托管理的范围该合同第二条规定，物业管理范围为住宅142户约16454平方米，商铺约5545平方米，总面积21919平方米。公共绿化面积约4410平方米。没有涉及业主尚未购买的属于被告所有和被告享有适用管理权人防地下车位部分；4.相关的法律法规确认人防地下室管理权在于投资开发单位。《人民防空工程建设管理规定》第五十九条规定：由单位、个人投资建设或者连同地面建筑整体购置的防空地下室，平时由投资者或者使用者按照有关规定进行维护、管理和适用。《人民防空法》第五条第二款规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者适用管理，收益归投资者所有。《浙江省防空地下室管理办法》第十八条第一款规定：防空地下室平时适用和维护管理由建设单位负责。《宁波市人民防空工程管理办法》第二十条规定：人民防空工程由建设单位享有平时使用权益，承担维护管理责任。案涉地下人防工程是嘉悦景苑房地产项目工程的一部分，被告作为开发商和投资建设单位，当然对地下人防工程享有使用管理权。原告未经被告委托授权，不能当然享有管理权并单方收取管理费。 原告象山鸿发物业服务有限公司围绕诉讼请求提供《嘉悦景苑物业管理委托合同》、《（2017）浙0225民初5020号民事判决书》、《（2017）浙02民终1855号民事判决书》、《律师函》、《情况说明》、《保洁记录》等证据佐证其诉称主张。被告象山金舒置业发展有限公司未提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据予以综合认定，现本院认定本案的基本法律事实如下： 1.2017年6月30日、2018年7月12日原告象山鸿发物业服务有限公司与案外人象山县丹西街道嘉悦景苑业主委员会分别签订《嘉悦景苑物业管理委托合同》各1份，其中约定：由原告象山鸿发物业服务有限公司为嘉悦景苑小区提供物业管理服务；物业类型：住宅小区，住宅**（套）约16454平方米、商铺约5545平方米，总建筑面积21919.61平方米，公共绿化面积约4410平方米；服务时间为2017年7月21日至2020年7月20日；由原告统一管理地下车位，但人防车位的出租权和收益权归象山县丹西街道嘉悦景苑业主委员会，而开发商所有的产权车位由原告自行与开发商协商、沟通。 2.2017年7月12日，本院立案受理象山金舒置业发展有限公司与象山县丹西街道嘉悦景苑业主委员会物权确认纠纷一案，案号（2017）浙0225民初5020号；2018年4月2日，本院作出（2017）浙0225民初5020号民事判决：象山县丹西街道河东路嘉悦景苑小区地下室人民防空工程部分的使用管理权属于象山金舒置业发展有限公司所有。象山县丹西街道嘉悦景苑业主委员会不服该判决，向宁波市中级人民法院提起上诉。 3.2018年5月2日，宁波市中级人民法院立案受理象山县丹西街道嘉悦景苑业主委员会上诉案，案号（2018）浙0225民终1855号，宁波市中级人民法院作出（2018）浙0225民终1855号民事判决：驳回上诉，维持原判。 4.2018年8月8日，原告通过中国邮政EMS向被告邮寄《律师函》1份，因被告拒收而退回。 5.庭审中，被告对原告提供相关的《保洁记录》、照片等证据的真实性均未予认可。 本院认为，第一，原告诉请被告承担车位管理费没有合同约定，原告的该诉请证据不足。虽然，原告与案外人象山县丹西街道嘉悦景苑业主委员会签订了《嘉悦景苑物业管理委托合同》，但没有证据可以证明原、被告之间曾签订物业委托管理合同。况且，《嘉悦景苑物业管理委托合同》中明确约定“开发商所有的产权车位由原告自行与开发商协商、沟通”，故本案中的原告与案外人象山县丹西街道嘉悦景苑业主委员会签订的《嘉悦景苑物业管理委托合同》在未获被告认可的情况下，对被告无约束力。第二，原告诉请与事实、法律规定不尽相符。原告与案外人象山县丹西街道嘉悦景苑业主委员会在《嘉悦景苑物业管理委托合同》约定“由原告统一管理地下车位，但人防车位的出租权和收益权归象山县丹西街道嘉悦景苑业主委员会”，但该约定内容与人民法院生效判决判明“象山县丹西街道河东路嘉悦景苑小区地下室人民防空工程部分的使用管理权属于象山金舒置业发展有限公司所有”的事实相悖，且与《中华人民共和国人民防空法》第五条规定的“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”不一致。因此，原告提出被告承担地下人防车位和尚未出售车位的管理费128880元的诉求，本院不予支持，依法予以驳回。第三，原告诉求不符合合同相对性的原则；若原告有充分、有效的证据可以证实对案涉车位实施了非基于委托关系或合同关系的管理且支付了电费等相关费用，原告可以无因管理或者其他法律规定另行向被告主张。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告象山鸿发物业服务有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费2878元，由原告象山鸿发物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  梁 梁 人民陪审员  沈亚琴 人民陪审员  孙根花 二〇一九年十一月四日 代书 记员  史夏祯