广东省广州市越秀区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0104执异11号 异议人（利害关系人）：陈小云，女，1984年4月9日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。 申请执行人：广州文盛物业租赁发展有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路722号首层、夹层、二层、三层。 法定代表人：戴丽芽。 委托代理人：沈丹，广东穗卫律师事务所律师。 委托代理人：区慧娟，广东穗卫律师事务所实习人员。 被执行人：广东省自行车行业联合公司，住所地广州市越秀区白云路83号广东高速公路大厦808房。 法定代表人：潘年富。 被执行人：广东省日用工业总公司，住所地广州市越秀区白云路83号广东高速公路大厦809房。 法定代表人：潘年富。 本院在执行申请执行人广州文盛物业租赁发展有限公司（以下简称文盛物业公司）与被执行人广东省自行车行业联合公司（以下简称自行车联合公司）、广东省日用工业总公司（以下简称工业总公司）债权转让合同纠纷一案中，异议人陈小云对本院拍卖广州市越秀区东华西路三拱直街5号102房（以下简称涉案房屋）的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人陈小云称，1.对于有瑕疵房地产拍卖操作，拍卖标的物有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金；如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地权证后方可拍卖。2.贵院对标的物税费的承担主体的确定已违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条的规定，被执行人才是纳税主体。3.法官已经上门了解过具体情况，本标的是单位福利房，现居住人已明确对法官表明不会搬走，对于已知瑕疵，拍卖公告没有明确说明。现居住人已经明确告知法官20年前已经申请过拍卖，单位职工们组织集体去省政府闹事，省政府出面要求工商银行不能动这些职工福利房，群众事件才得以平息。如果现在强行要求房屋腾出，估计又会出现群众事件，影响社会稳定。现居住人还提出拍卖公告在现场也没有公示，贵院指出2018年1月10日及2018年3月22日已在标的物现场张贴公告，那是第一次拍卖的公告，第二次拍卖是在9月2日，时间相隔6个月，理应重新张贴公告。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。4.贵院只对标的物确定的税费的承担主体作出明确提示，并没有对标的物确定税费负担（税费负担和承担主体是两个不同概念）。税费负担包括税和费的问题，贵院只对费（土地出让金）作出明确的提示和说明。税包含增值税及附加、土地增值税、印花税，贵院对拍卖标的物没有明确的提示和说明。5.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定，被执行人应当缴纳土地增值税。虽然拍卖公告有注明交易过户的一切税费由买受人承担，但是人民法院审判执行工作过程中必须符合国家相关条例，不能违反国家规定。6.根据《合同法》的规定，当事人订立、履行合同应当遵循法律、行政法规，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。7.根据《消费者权益保护法》第十六条的规定，经营者向消费者提供商品或者服务，应当依照本法和其他有关法律、法规的规定履行义务。经营者和消费者有约定的，应当按照约定履行义务，但双方的约定不得违背法律、法规的规定。基于以上七点理由，本人认为贵院对涉案标的物的拍卖行为没有尽到已知瑕疵和权利负担的告知义务，拍卖程序存在某些不合法的行为，以及纳税主体的确定违反法律规定。另外补充，1.贵院在拍卖公告上订立“办理过户手续所产生的一切税、费均由买受人承担”的时候，有无考虑过违背《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定？是否合情合法呢？有无考虑过如此高昂的税费买受人是否承担得起呢？有无考虑过应对重大的瑕疵提别提示并告知买受人呢？评估价是否应该减去税费呢？有无考虑过普通的市民能否预知税费会如此离谱呢？是否涉嫌隐瞒重大事实显示公平呢？是否偏袒申请执行人呢？2.如果撤销本次拍卖，重新再次拍卖，对申请执行人也没有损失，可以重新进行拍卖。交易双方都无损失的解决，贵院何乐而不为呢？但是不撤销的话，我确实经济非常困难，目前夫妻双方都没有工作，根本就无法支付几十万的税费。不交税就不能过户，不过户就没有户口，没有学位，孩子就无法上学，我女儿明年5月份就要报名读小学，可怜天下父母心呀，为了孩子上学多少父母操碎了心呢？3.城建税按照每日万分之五来收取滞纳金，税局说按国土局出具的协执文书日（2018年12月6日）后3个自然日开始计算滞纳金。而这几十万的税费，对于没有工作的家庭来说，不吃不喝都要十几年才赚得到。每日万分之五的滞纳金越累越多。综上，请求法院税费应由被执行人承担，从拍卖成交房款中扣除，或者取消本次拍卖并将拍卖款全额退回。 本院查明，根据本院（2014）穗越法民二初字第1373号《民事判决书》的要求，自行车联合公司应在判决生效之日起十日内向广州市尚之诚置业有限公司支付本金300万元及利息（其中，截止2012年6月20日为2989243.38元；从2012年6月21日起至款项付清之日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%计付）。如自行车联合公司不履行上述判决，广州市尚之诚置业有限公司有权在最高额620万元限额范围内，从拍卖或者变卖工业总公司所有的广州市越秀区东华西路三拱直街5号102房等房屋所得价款中优先受偿。 上述判决生效后，本院以（2015）穗越法执字第4216号案立案执行，后以（2016）粤0104执恢72号案恢复执行。执行过程中，本院以（2018）粤0104执异52号裁定书变更文盛物业公司为申请执行人。 日期为2016年12月21日的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋建筑面积55.3447平方米，使用性质为住宅，产权人为工业总公司，房屋土地尚未办有偿使用手续。该房屋于1999年4月由中国工商银行广州市工业大道支行申请抵押，2016年4月15日由本院查封。 北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司接受本院委托，评定涉案房屋在价值时点2016年11月1日的总价为1593927元，报告有效期至2018年11月20日止。 由于被执行人拒不履行债务，本院依法裁定拍卖、变卖涉案房屋以清偿债务。2018年1月10日，本院在涉案房屋处张贴了网络司法拍卖公告和传票，并于同年3月22日再次张贴。 2018年4月2日，本院委托第三方拍卖机构在淘宝司法拍卖（变卖）平台上发布了网络司法拍卖公告、评估报告、网络司法拍卖须知、拍卖标的调查情况表等，拍卖时间为2018年5月8日上午10时至2018年5月9日上午10时止。公示内容如下： 1.涉案房屋起拍价为1275142元，保证金127510元，增价幅度人民币1万元及其倍数。集中看样时间为2018年5月3日下午3时，集中地点为被拍卖房屋现场。有意竞买者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。竞买人一旦参与竞买，即视为对拍卖财产已完全了解，并接受拍卖财产的现状和一切已知和未知的瑕疵，法院不承担瑕疵担保责任。 2.标的物过户登记手续由买受人自行办理，并承担权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费。买受人应自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理，可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。 3.房屋属性详见评估报告。涉案房屋未缴纳土地出让金，如需缴纳由买受人承担；待拍卖标的有人使用，没有钥匙，具体使用情况不详，按现状拍卖，法院不负责清场。交易过户的全部税费及风险均由买受人承担。 4.限购、过户情况由竞买人自行向拍卖标的所在地房地产登记管理部门咨询确认。拍卖法院不负责户口的迁入、迁出事宜，如对户口有特殊需求，请竞买人自行征询当地公安机关户籍管理部门了解。 因无人办理竞买手续，第一次拍卖流拍后，本院于2018年8月15日再次在淘宝司法拍卖（变卖）平台上发布了网络司法拍卖公告、评估报告、网络司法拍卖须知、拍卖标的调查情况表等，并定于2018年9月1日上午10时至2018年9月2日上午10时止再次对涉案房屋进行公开拍卖活动，起拍价1020114元，保证金102010元，增加幅度人民币5000元及其倍数。集中看样时间为2018年8月27日上午10时，集中地点为被拍卖房屋现场。其他公示内容与第一次拍卖时的公示内容一致。 第二次拍卖过程中，陈小云于2018年9月1日以1305114元的价格拍得涉案房屋。其中保证金102010元于2018年9月3日汇入本院，余款1203104元于2018年9月6日汇入本院。 之后，陈小云向本院提交了一份日期为2018年11月6日的申请书，要求取消本次拍卖，并退回全部拍卖房款。本院于2018年11月30日作出《关于对广州市越秀区三拱直街5号102房拍卖成交异议的答复》，但陈小云对该答复不服，提出本次异议申请。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，撤销网络司法拍卖的条件为严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益。本案中，涉案房屋虽然未缴纳土地出让金，但可以在拍卖成交后，办理过户手续时一并补交，故并不影响房屋的上市交易。拍卖过程中，本院分别于2018年1月10日和3月22日两次在涉案房屋处张贴了拍卖公告，并先后两次在网络司法拍卖平台上发布，履行了法定的公告义务。虽然第二次拍卖前，未在涉案房屋处现场张贴拍卖公告，且第二次拍卖距离第一次流拍已超过了三十日，但并未损害竞买人陈小云的利益。关于对涉案房屋信息的说明问题，首先，本院在网络平台上上传了涉案房屋的外观照片。其次，本院公布了集中看房时间和地点，以便竞买人了解涉案房屋的现状和瑕疵等。最后，本院根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条、第十三条、第十四条、第十五条的规定，公开发布了涉案房屋的评估报告（含房屋不动产登记信息）、网络司法拍卖公告以及拍卖标的调查情况表，详细、清楚地介绍了涉案房屋的财产权属、占有使用、优先购买权、税费及承担方式、已知瑕疵和权利负担等情况，包括房屋现有人使用，没有钥匙，按现状拍卖，法院不负责清场；房屋未缴纳土地出让金，如需缴纳由买受人承担；办理过户手续所产生的一切税、费均由买受人承担等。本院同时提醒竞买人自行向有关部门咨询限购、过户、户口迁入以及具体需缴纳的税费情况。竞买人陈小云称拍卖公告中未包含涉案房屋是单位福利房，现居住人已明确表明不会搬走。对此，拍卖公告已明确指出涉案房屋未缴纳土地出让金，且有人使用，法院不负责清场。另外，竞买人陈小云称办理涉案房屋的税、费应由被执行人承担。对此，现行法律法规并未禁止房屋买受人自愿承担土地出让金和办理房屋过户需要缴纳的各种其他税、费，本院既已在拍卖公告中明确告知涉案房屋税费由买受人承担，竞买人陈小云主动参加竞拍，便应视为知晓、理解该条款，并自愿承担拍卖成交后将要产生的各种税、费。综上，本院拍卖程序合法，拍卖程序中存在的瑕疵并未损害竞买人陈小云的利益，竞买人陈小云要求撤销本案拍卖，或者由被执行人承担本案税、费，缺乏法律依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条之规定，裁定如下： 驳回异议人陈小云的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向广东省广州市中级人民法院申请复议，并按对方当事人的人数提交副本，也可以直接向广东省广州市中级人民法院申请复议。 （此页无正文） 审 判 长  易超前 人民陪审员  杨青秀 人民陪审员  陈志伟 二〇一九年二月二十七日 书 记 员  王月娇