济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初7332号原告:成磊，男，1982年7月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：吴树涛，北京市京师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵艳敬，北京市京师（济南）律师事务所律师。被告：徐可华，男，1975年3月12日出生，汉族，户籍地山东省博兴县，现住山东省济南市花园路凯旋花园8号楼1单元402。原告成磊与被告徐可华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成磊及其委托诉讼代理人吴树涛、赵艳敬，被告徐可华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成磊向本院提出诉讼请求：1.判令解除合同，徐可华双倍返还成磊定金10万元和已支付首付款130万元，共计140万元；2.判令徐可华支付成磊资金占用期间利息（按照人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起至付清之日止）；3.判令徐可华按照房屋买卖合同约定第八条第2小条约定，自成磊贷款审批完成5日后，开始计算每日千分之五违约金，直至付清为止；4.包括不限于成磊因此所产生的一切损失，如中介费、律师费、诉讼费由徐可华负担。案件审理中，成磊变更诉讼请求：1.判令解除成磊与徐可华签订的编号为0000667的《房屋买卖合同》；2.判令徐可华返还成磊购房首付款、定金共计135万元及相应利息；3.判令徐可华向成磊支付违约金50万元；4.本案诉讼费用、保全担保费用由徐可华承担。事实和理由：2018年4月3日，成磊通过宝阳地产购买徐可华位于济南市历下区祥泰森林河湾1号楼1单元2404室房屋一套，并签订了房屋买卖合同一份，合同编号为0000667，总价款为225万元，合同约定成磊于2018年4月18号支付徐可华首付款135万元含定金5万元，并在合同签订5日内积极配合宝阳地产办理银行贷款审批手续。成磊于2018年4月3号当日支付给徐可华定金5万元，2018年4月17号支付给徐可华首付款130万元，2018年6月4号成磊所申请贷款银行通知贷款审批手续通过，2018年6月11号，办理过户手续时，房管局告知涉案房屋已被法院查封，拒绝办理过户手续。合同约定，徐可华承诺和保证此房产无任何权属及其他经济纠纷，若发生与徐可华有关权属纠纷或债务纠纷，由徐可华负责并承担一切后果及违约责任。经查，徐可华在签订房屋协议前已知房屋被法院查封，徐可华故意隐瞒房屋被查封事实已构成欺诈，且徐可华至今不能保证房屋正常过户，特提起诉讼。被告徐可华辩称，成磊陈述的我故意隐瞒、欺诈的情况不存在，我不同意成磊的全部诉讼请求，我不存在违约。1.成磊提出的终止合同的诉求不成立，成磊解除合同的诉求没有合同条款和法律上的依据。2.本案合同中并未约定具体的网签过户时间，双方也未通过补充协议补充，卖方不存在房屋具备网签过户条件下故意不配合的情况，成磊主张我方违约没有法律合同依据。3.关于赔偿计算适用问题，合同迟延履行的损失赔偿问题，即本合同第八条第1款，合同中对赔偿的计算方式未约定，应遵循合同法和最高法审理商品房买卖合同纠纷解释的规定，即使界定我方迟延交房需要赔偿，对方的主张亦不对，卖方迟延交房对等的是买方迟延付款；本合同第八条第2款只针对合同在具备履行条件下一方单方面故意或恶意不履行的制约即合同第五条的违约行为，不适用迟延付款和迟延交房的行为。4.我不存在隐瞒和恶意故意，我没有收到法院对房子的相关查封裁定及信息，判决书写的没看懂。5.对于合同的每个环节我都积极履行和配合，不存在故意拖延和不配合。6.问题发生后，自始至终我都和对方积极沟通商议解决。7.合同不具备终止条件，对方单方面终止，对方违约，对方承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：成磊提交济南宝阳房地产咨询有限公司收款收据一份，证明成磊支付购房服务佣金4.5万元。徐可华主张真实性无法核实。本院认为，结合成磊与徐可华签订的房屋买卖合同、济南宝阳房地产咨询有限公司出具的证明等证据可以认定该收据的真实性，即成磊向济南宝阳房地产咨询有限公司支付了服务佣金4.5万元。成磊提交兴业银行个人贷款管理系统及零售信贷系统截图打印件各一份，证明2018年6月4日，兴业银行济南历城支行已对成磊个人住房贷款业务审核通过，徐可华应当按照房屋买卖合同第三条“经贷款银行对买方贷款资质审核通过批准时五日内积极配合买方办理过户手续”之约定，于2018年6月11日（周一）前配合办理过户手续。徐可华主张真实性无法核实，其去配合过，但是什么时间通过不知道。本院认为，结合济南宝阳房地产咨询有限公司出具的证明等证据可以认定该证据的真实性，即成磊在在兴业银行济南历城支行的个人二手住房贷款已获审批。成磊提交成磊与赵芳妮、秦丰林《房屋租赁合同》一份、微信转账记录一份、中国银行交易流水明细清单一份、山东链家房地产经纪有限公司专用收据一份、暖气费收据一份，证明：成磊继续租赁房屋居住，产生租金损失17700元（从2018年7月1日至2018年12月31日止）、佣金损失1475元、暖气费损失2033.5元。徐可华主张对该组证据真实性无法核实，并认为佣金、暖气费、租金应当由成磊负担。本院认为，成磊提交的该组证据相互印证，在无相反证据予以推翻的情况下，本院确认该组证据的真实性。成磊提交成磊与巩萍《房屋租赁合同》一份、租金收条一份、押金收条一份、微信转账记录两份、佣金确认单一份、中国银行交易流水明细清单一份、居民采暖费发票一份、暖气费转账记录一份、巩萍身份证复印件及结婚证复印件各一份。证明成磊继续租赁房屋居住，产生租金损失13200元（从2018年10月25日至2019年4月24日止）、佣金损失1100元、取暖费损失1963.25元。徐可华主张对该组证据真实性无法核实，对证明目的不认可。本院认为，成磊提交的该组证据相互印证，在无相反证据予以推翻的情况下，本院确认该组证据的真实性。徐可华提交房产证收据一份，证明2018年4月17日把房产证交给了济南宝阳房地产咨询有限公司。成磊对该证据真实性及证明目的均有异议。本院认为，该收据中虽未加盖济南宝阳房地产咨询有限公司印章，但何飞在经办人处签字，结合房屋买卖合同中何飞在丙方济南宝阳房地产咨询有限公司处的签字，可以认定该证据的真实性。徐可华提交梁山县人民医院病理检查诊断报告复印件一份，证明其母亲在2018年6月份因胃癌末期，做胃全部切除手术。成磊对该证据真实性、关联性均有异议。本院认为，该证据系复印件，未有其他证据相佐证，另考虑与本案的关联性，本院对该证据不予采信。徐可华提交21世纪房产中介格式合同关于违约部分的描述复印件一份，证明关于房产纠纷，对于违约责任的承担有详细的损失计算约定。成磊对该证据有异议。本院认为，该证据系复印件，且与本案无关，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月3日，徐可华作为卖方（甲方）、成磊作为买方（乙方）、济南宝阳房地产咨询有限公司作为见证方（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，内容为，“甲、乙双方根据国家法律、法规之规定，在自愿、平等协商一致的基础上，甲、乙双方共同委托丙方见证甲、乙双方之间的房屋买卖行为，并订立本合同，以兹各方共同遵守。第一条：房产状况，甲方自愿出售位于济南市历下区祥泰森林河湾1号楼1单元2404室的房产给乙方，房屋所有权证书号：鲁（2016）济南市不动产权第0121234号，房屋所有权人为徐可华，产别住宅，房屋建筑面积为98.75平方米，（以上内容以《房屋所有权证》登记为准），附属设施包含固定装修、集中供暖（机械车位一处单算价格），房屋抵押、租赁情况：有抵押、有租赁（租赁期至2018年4月30日），甲方承诺和保证此房产无任何权属及其它经济纠纷，并如实陈述房产权属状况、设施、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。第二条：成交价格，甲乙双方经协商一致，同意本合同上述房产及其配套设施的成交总价款为：人民币大写贰佰贰拾伍万元整；（小写）：2250000元整。定金：乙方先交付甲方购房定金50000元整，大写：伍万元整。甲方收到乙方定金后不得擅自将房屋转租或出售。如甲方违约，赔偿乙方双倍定金；如乙方违约，甲方收到定金不退；合同签订当日，定金自动转为房款。第三条：付款方式……（二）按揭贷款：商业贷款，乙方于2018年4月18日前向甲方交付首付款人民币（大写）壹佰叁拾万元整，（小写）：1300000元整。甲方收到首付款后，经贷款银行对乙方贷款资质审核通过批准时五日内积极配合乙方办理过户手续。具体金额以贷款银行确定的金额为准；如贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应及时一次性补足，银行贷款一经发放，乙方当日将剩余购房款人民币（大写）玖拾万元整（小写）900000元整付清甲方……第五条：甲、乙双方应在本合同签定当日起，委托并协助济南宝阳房地产咨询有限公司办理房产过户及相关手续；并于五日内递交齐全相关资料，由于甲乙任一方拖延或不及时提供相关资料、或不配合交易中相关事宜的，按照本合同第八条规定追究违约方责任；若因不可抗力因素或政府、银行等原因，而不能履行的除外。第六条：甲乙双方同意，甲方于收到全额房款之日起五日内腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知叁日内对房屋及其装饰、设施情况进行查验，查验后签订房屋交接书作为房屋转移占有的标志；交付之前发生的费用由甲方结清。自交付的当日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担……第八条：违约责任，1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2.甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向对方支付本合同总房价款每日5‰的违约金并赔偿对方因此所造成的损失，合同继续履行。3.若甲方未按照第六条的约定并逾期10日仍不予履行义务，乙方将行使房屋所有权之权利，并且有权依前述之约定获取违约金。4.若乙方未按照第三条的约定并逾期3日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金。第九条：其他约定事项，机械车位一处，价格15万元，买方在卖方收到房屋尾款前一天支付给卖方壹拾伍万元整……第十一条：甲、乙双方签订本合同视为丙方服务成功，由乙方当日付清丙方服务佣金人民币大写肆万伍仟元整（小写）：￥45000元整。签约后甲、乙任何一方违约，由违约方当日付清丙方全额服务佣金，每逾期一日按3%违约金赔偿丙方……”。成磊通过齐鲁银行手机银行分四次向徐可华共计转账购房定金5万元，徐可华于2018年4月3日向成磊出具购房定金收条一份，收条记载“今已收到买方成磊购房定金人民币50000元”。2018年4月17日，成磊通过中国工商银行向徐可华汇房款130万元，同日，徐可华向成磊出具首付款收条一份，收条记载“今已收到买方成磊购房首付款人民币1300000元，原收到购房定金人民币50000元，共计收到购房款人民币1350000元”。2018年4月3日，成磊支付济南宝阳房地产咨询有限公司佣金45000元。成磊在兴业银行济南历城支行的个人二手住房贷款已审批，贷款金额为855000元。2018年11月1日，济南宝阳房地产咨询有限公司出具证明一份，内容为，“兹证明徐可华出售济南市历下区祥泰森林河湾1号楼1单元2404室房产一套（证号：鲁（2016）济南市不动产权第0121234号）给成磊，成磊已支付首付款130万元和定金5万元，并支付佣金4万5千元。买方成磊兴业银行的贷款资质和手续审核通过后，我公司工作人员于2018年6月11日陪同徐可华和成磊，共同到济南市房管局办理过户登记手续，却被房管局告知该房产仍有抵押，并且有法院的查封，相关手续无法办理”。显示打印时间为2018年9月3日的济南市房屋档案馆房屋权属状况信息表记载，所有权人为徐可华，共有情况无，房产证号济南20160121234，房屋坐落历下区化纤厂路2号祥泰森林河湾1号楼1-2404，面积98.75，抵押情况：债权人中信银行股份有限公司济南分行、抵押金额400000、债务履行期限2011-3-30-2031-3-30，查封情况：查封单位济南市历下区人民法院、查封期限2017年10月13日起2020年10月12日止。显示打印时间为2018年11月6日的济南市房屋档案馆房屋权属状况信息表记载，所有权人为徐可华，共有情况无，房产证号济南20160121234，房屋坐落历下区化纤厂路2号祥泰森林河湾1号楼1-2404，面积98.75，抵押情况无，查封情况：查封单位济南市历下区人民法院、查封期限2018年9月14日起2021年9月13日止（该查封为本案查封）。加盖中信银行股份有限公司济南分行印章显示当前日期为2018-08-22的济南住房公积金信息管理系统个人贷款查询表显示徐可华贷款余额为0，状态为清户。2018年9月3日，成磊在中国大地财产保险股份有限公司投保诉讼财产保全责任保险，支出保险服务费2331元。2018年9月3日，成磊与北京市京师（济南）律师事务所签订委托代理协议，成磊支出律师费25000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，成磊与徐可华签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1.成磊与徐可华签订的《房屋买卖合同》应否予以解除；2.违约金的问题。一、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。本案中，双方在《房屋买卖合同》中未约定徐可华迟延履行协助办理过户手续成磊解除合同的条件，成磊要求解除合同，徐可华不同意解除合同，可见本案双方无法协商一致解除涉案合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，成磊与徐可华在合同约定，“经贷款银行对乙方贷款资质审核通过批准时五日内积极配合乙方办理过户手续”，但成磊与徐可华于2018年6月11日到房管部门办理过户手续时，因涉案房屋存在法院查封不能办理过户手续，即徐可华未能按照合同约定履行协助办理过户手续，其存在违约。案件审理过程中，徐可华于2018年11月6日前解决了法院的查封，且涉案房屋的贷款抵押也被解除。根据上述合同法规定，一方当事人履行合同过程中存在违约行为，但并不必然导致另一方当事人享有合同解除权，只有一方当事人的违约行为已构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时，另一方当事人才享有法定解除权。涉案房产虽曾被法院查封，但在案件处理过程中徐可华解决了案外查封及贷款抵押的问题，双方办理过户手续已无法律上的障碍，成磊的合同目的并非不能实现，并从鼓励交易方面考虑，徐可华的违约行为未构成根本性违约，另外，成磊未提供证据证明本案存在不可抗力致使合同目的不能实现或徐可华在履行期限届满前明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的情形，亦未提供证据证明在徐可华不能协助办理过户手续时曾向徐可华进行合理期限的催告，综上，成磊要求解除双方的房屋买卖合同，本院不予支持。成磊与徐可华应继续履行双方签订的《房屋买卖合同》。在双方合同不能解除的情况下，成磊要求徐可华返还首付款、定金及相应利息的请求，本院不予支持。二、徐可华迟延履行协助办理过户的合同义务，存在违约，应承担相应的违约责任。双方在合同第八条违约责任中约定了一方未按本合同约定履行相关义务的违约责任，徐可华提出了违约金过高的主张。综合考虑自2018年6月11日双方到房管部门办理过户手续不能至2018年11月初徐可华解决房屋案外查封的时间、双方在合同中约定的违约金计算方式、成磊的实际损失，合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则，本院酌情认定，徐可华向成磊给付违约金18万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告徐可华于本判决生效之日起十日内向原告成磊支付违约金18万元；二、驳回原告成磊的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21450元，申请费5000元，均由徐可华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 董 浩人民陪审员 李 靖人民陪审员 陈桂芳二〇一九年二月十八日书 记 员 陈 倩