广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初199号原告：覃红玉，女，土家族，1970年7月26日出生，身份证住址：湖北省宜恩县。原告：林香兰，女，汉族，1975年9月13日出生，身份证住址：湖北省龙山县。两原告共同委托诉讼代理人：刘祖虎、张京，广东红棉律师事务所律师、实习人员。被告：陈敏华，男，汉族，1992年11月26日出生，身份证住址：广州市荔湾区，联系地址：广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：刘洁，广东泽正律师事务所律师。原告覃红玉、林香兰诉被告陈敏华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人刘祖虎，被告陈敏华的委托代理人刘洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告覃红玉、林香兰诉称：2018年4月13日马秀枚受原告覃红玉委托与被告签订店铺《租用协议》，约定被告将位于荔××区××村广佛地铁菊树站C出口店铺租给原告使用，合同自2018年4月15日至2022年5月。两原告为店铺实际经营者。2018年7月《荔湾区菊树地铁站周边医院项目（荔湾区AF0311号规划管理单元）控制性详细规划》公告发布，涉案店铺位于此项目规划范围。原告此时才知道情况，并立即与被告沟通，但被告承诺原告并无影响，让原告继续经营。2018年9月，被告说政府要进行河涌整治，通知原告将厨房的经营设备全拆除，导致原告无法继续经营。原告多次与被告协商解除合同，被告均不理睬。经过后期了解，被告涉案租赁房屋属于违章建筑，无任何房产证明和报建规划等手续，按照法律规定不能进行出租获利。被告明知涉案店铺将被拆迁及属于违章建筑的情况还与原告签订租赁合同，导致协议履行不能，被告应当为其过错承担相应的民事责任。为了维护原告的合法权益，提起诉讼，现起诉请求判令：一、确认原告与被告签订的《租用协议》无效；二、被告向原告退还押金6000元及9月份租金3000元，共9000元；三、被告赔偿原告店铺的装修及采购设备损失48371元；四、全部诉讼费由被告承担。被告陈敏华辩称：一、原告系自行离开租赁店铺，非被告要求离开。二、2018年9月，被告只是要求原告对租赁店铺厨房设备进行整改，双方并未提及拆迁事项。三、双方签订《租用协议》的时间在《荔湾区菊树地铁站周边医院项目（荔湾区AF0311号规划管理单元）控制性详细规划》公布之前，原告主张被告明知拆迁还签订《租用协议》与事实不符。四、原告人以拆迁为理由自行离开经营店铺，并拒绝缴纳租金，已违反协议约定。五、涉案商铺是被告的父亲向他人承租地块后自行建造的，确实没有报建，但被告一直出租给他人使用，被告是依照多年来的惯例将商铺出租给原告使用。六、原告诉状上诉讼的理由并没有提到涉案商铺是违章建筑的问题。七、原告从9月开始拒付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。现反诉请求判决：一、解除原告与被告签订的《租用协议》；二、原告向被告支付从2018年9月16日至2018年12月15日期间拖欠租金12000元（每月3000元）及滞纳金3600元。三、本案诉讼费及反诉费由两原告共同承担。原告对被告的反诉辩称：1、涉案房屋属于违章建筑，双方签订的合同是无效的。2、合同无效后应当恢复原状，被告应当退回款项和赔偿相关损失。3、被告通知我方将经营必备的设备拆除，且告知会有拆迁队来强拆。我方拆除厨房花费大量费用，后期也无实际经营和使用。我方9月之后的经营损失大大高于被告应收取租金，因此我方不需要承担被告的租金损失。经审理查明：2015年9月24日被告的父亲陈四发与陈锦泉签订了《租用协议》，陈锦泉将荔××区××村广佛地铁菊树站旁边的土地出租给陈四发使用。租赁期限自2015年10月1日至2027年9月30日。2017年1月18日陈锦泉与陈四发签订《租用协议》补充协议，约定陈四发有权转租。2018年2月20日陈四发委托被告处理上述土地的租赁事宜。该土地上的商铺没有办理报建手续。2018年4月13日两原告委托马秀枚（乙方）与陈敏华（甲方）签订了《租用协议》，约定甲方将广州市荔××区××村广佛地铁菊树站C出口原聚乐餐厅7间门面后排倒数第二间、倒数第三间房屋给乙方使用；月租金3000元。期限自2018年4月15日至2022年5月止。租金每月缴纳，提前五天缴纳，逾期按租金每天5%计收滞纳金。签订合同时，乙方已支付保证金6000元，待合同履行完毕双方同意终止合同时，甲方如数退给乙方（不计利息）。（第九条）租期内如遇国家或村、社集体开发建设要征收时，甲方用书面通知乙方，乙方应无条件服从，并从接通知日起，双方终止合同。甲方应当按乙方实际使用时间（计至接通知之日止）收取租用费。乙方在接通知之日起三个月内自行清理场地完毕，并且把店铺交给甲方。合同签订后，两原告向被告缴纳了保证金6000元，被告将房屋交付给两原告使用。两原告在涉案房屋经营餐饮，向被告支付租金至2018年9月15日。2018年9月12日荔湾区海龙街道办事处向菊树北涌两岸场地当事人发出《限期清理告知书》，要求这些当事人在2018年9月13日上午12时前对菊树北涌北岸6米范围内河道杂物、违章建筑进行清理。逾期未能清理的，将强制清理拆除。被告得知上述消息后，在2018年9月13日要求原告拆除餐厅的烟囱等厨房设备。原告拆除烟囱等厨房设备后，认为餐厅无法经营，且拆卸厨房设备造成了各项损失，遂与被告协商要求解除合同、退回保证金、赔偿损失。被告在微信通话中表示：经核实，房屋属于海南街，不属于需要拆除杂物、违章建筑的范围，要求原告恢复经营，被告可给予一个月的免租。原告表示厨房设备已拆除下来，无法营业，需被告进行赔偿。由于双方对赔偿问题无法达成一致，原告在2018年9月16日起停止缴纳租金。被告认为原告停止缴纳租金构成违约，在微信中多次要求原告缴纳租金。后原告在2018年9月26日看到荔湾区将新增两家大型医院的新闻，得知涉案地块被列入征收范围，认为被告故意隐瞒地块被征收，合同无法继续履行的事实，微信中要求被告进行赔偿。被告则认为地块虽然被列入征收范围，但这是双方签订合同之后发生的事实，按照合同约定，被告无需进行补偿；且目前没有任何政府部门要求搬迁，故不同意赔偿。双方因上述事项协商不成，原告遂提起诉讼。庭审中，原告提供了2018年11月12日广州市国土资源和规划委员会关于公布实施《荔湾区儿童医院项目和菊树地铁站周边医院项目控制性详细规划》成果的通告。原告还提供了装修房屋的单据和详细清单（总金额为25870元）、设备采购的单据和详细清单（总金额为17501元）。被告对上述证据的真实性予以认可。原告表示签订和履行合同过程中均不知道陈四发此人，交付场地、缴纳租金等都是与被告发生关系，故双方的纠纷选择向被告主张权利，不向陈四发主张权利。因双方均无意继续履行合同，本院向双方释明，可尽快办理商铺的交接手续，避免双方损失的扩大，但双方至今没有办理商铺移交手续。另本院于2019年2月2日到现场进行现场勘验拍照，发现涉案商铺旁边的另一家餐馆仍有开业经营。本院认为：两原告、被告双方签订合同为租赁合同。由于两原告在签订合同时并不知道陈四发与被告之间的委托关系，在诉讼中被告披露该情况后，两原告自愿选择向被告主张权利符合法律规定，本院予以准许。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，出租人陈敏华出租的房屋没有产权登记资料或报建资料，故本院认定双方签订的合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因此被告要求解除合同的请求没有法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方当事人对合同的无法履行均存在过错。首先，对于涉案商铺是否属于拆迁范围，《荔湾区儿童医院项目和菊树地铁站周边医院项目控制性详细规划》仅是政府的规划文件，并非征收公告，故涉案商铺尚未纳入征收拆迁范围，覃红玉、林香兰称陈敏华故意隐瞒房屋将被征收拆除范围缺乏事实依据，本院不予支持。其次，双方签订合同的时候，陈敏华提供出租的房屋没有证明经过规划报建，该行为存在过错；覃红玉、林香兰在租赁房屋的过程中，没有咨询房屋的产权报建情况，没有尽适当的审查义务，也存在过错。再次，在合同履行过程中，陈敏华2018年9月13日在没有弄清楚商铺是否属于海龙街对河涌的整治范围，遂要求覃红玉、林香兰拆除厨房设备，是引发覃红玉、林香兰无法经营的直接原因；但在后续双方在协商过程中，陈敏华已多次要求覃红玉、林香兰恢复经营，表示可以免除9月的租金，但覃红玉、林香兰认为自己的装修损失巨大，且房屋已纳入拆迁范围，不同意陈敏华的方案，可见，双方在协商过程中，因意见不一、覃红玉、林香兰对商铺是否将被拆迁的事实产生认识错误等原因，导致没有继续使用商铺，覃红玉、林香兰对后续没有经营造成损失扩大存在过错。根据合同法的上述规定，原、被告均应承担相应的责任。结合本案情况，本院判定由陈敏华向覃红玉、林香兰退回保证金。对于9月份的租金问题，由于覃红玉、林香兰缴纳的最后一期租金是到2018年9月15日止，而陈敏华是2018年9月13日才要求覃红玉、林香兰拆除厨房设备，覃红玉、林香兰在9月上旬是可以正常使用商铺的，故覃红玉、林香兰要求陈敏华退回9月份的租金缺乏事实依据，本院不予支持。对于覃红玉、林香兰的装修损失和采购设备损失，因2018年9月拆除厨房设备后，陈敏华很快就要求覃红玉、林香兰重新营业，并表示可免一个月租金，此时双方合同的履行并无其他的障碍，但覃红玉、林香兰从2018年10月后一直没有恢复营业，导致损失扩大，因此对于装修损失和采购设备损失应由覃红玉、林香兰自行承担。对于覃红玉、林香兰的经营损失，因其没有提供相应的证据，本院不予支持。对于陈敏华的租金收入损失，因陈敏华在出租房屋及要求覃红玉、林香兰拆除厨房设备方面均有过错，故对于其反诉请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告覃红玉、林香兰与被告陈敏华签订的《租用协议》无效。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告陈敏华向原告覃红玉、林香兰返还租赁押金6000元。三、驳回原告覃红玉、林香兰的其它诉讼请求。四、驳回反诉原告陈敏华的反诉请求。本案本诉受理费617元由原告覃红玉、林香兰负担100元，由被告陈敏华负担517元。本案反诉受理费95元由反诉原告陈敏华负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一九年二月二十七日书记员  李 婷