湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2823号上诉人（原审原告）:杨玉香，女，1984年1月25日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：罗勤，湖北乙千律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：五峰惠尔佳商贸有限责任公司，住湖北省五峰土家族自治县渔洋关镇南北路瑜龙大厦。统一社会信用代码9142052979057757C。法定代表人：林恩明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周杨，湖北德豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：向妮娅，湖北德豪律师事务所律师。上诉人杨玉香因与被上诉人五峰惠尔佳商贸有限责任公司（以下简称惠尔佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省五峰土家族自治县人民法院（2019）鄂0529民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨玉香上诉请求：撤销湖北省五峰土家族自治县人民法院（2019）鄂0529民初239号民事判决，依法改判。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审时，惠尔佳公司向法庭提交证据都不是原件。2.一审法院在没有证据的前提下，认定杨玉香委托闫孝翠对租赁区域装修。一审时，杨玉香已经向一审法院提交一份已判决书，判决明确查明事实是惠尔佳公司委托闫孝翠进行装修。一审法院竟然随便推翻已经生效判决。3.一审法院认定杨玉香没有用槽钢加固，明显不符合双方签订租赁合同约定由惠尔佳公司提供槽钢，惠尔佳公司不提供槽钢，杨玉香到哪里去加装。双方签订租赁合同，明确约定未拆除区域由惠尔佳公司负责拆除。4.一审法院认定未拆除区域惠尔佳公司修复用时约半个月，这种认定毫无根据。一审法院到现场查看，至查看时都没修复。不知为何一审法院作出和现场查看不相符判决。5.杨玉香已经向惠尔佳公司交7000元水电费，2016年3月垮塌，隔年5月惠尔佳公司将杨玉香赶出卖场。期间惠尔佳公司从来没有向杨玉香主张过水电费，反而是惠尔佳公司多次主动和杨玉香协商垮塌给杨玉香赔偿经济损失。6.一审法院明显背离客观事实认定杨玉香没加槽钢导致垮塌，既然是杨玉香原因，干嘛惠尔佳公司还要主动赔偿杨玉香的损失，更何况一审法院还认定惠尔佳公司赔偿杨玉香损失。7.一审法院在没有证据证明水表、电表就是杨玉香使用前提下，让杨玉香承担水电费明显违背客观事实。一审时，杨玉香就向审判长给付惠尔佳公司在卖场使用的证据，惠尔佳公司用水、用电，却让杨玉香承担，天理何在？8.一审法院不顾发回重审的事实，发回后变本加厉的判决没有任何的事实依据。综上所述，一审法院认定事实明显错误，请求二审法院查明事实，依法支持杨玉香合法诉请。惠尔佳公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。杨玉香向一审法院起诉请求：1、判令惠尔佳公司赔偿杨玉香装修损失和租金损失494263元；2.惠尔佳公司赔偿因房屋坍塌给杨玉香造成物品损失和租金损失共计169500元；3.惠尔佳公司返还扣押杨玉香鞋子1865双、服装150件及其他物品（详见清单），不能返还按价赔偿371705元；4.惠尔佳公司返还押金10000元。一审法院认定事实：2015年12月9日，惠尔佳公司与杨玉香签订房屋租赁协议，约定惠尔佳公司将位于其超市临街二楼半层约870㎡租赁给杨玉香经营鞋城、餐饮，期限2015年12月10日至2020年12月9日。其中现有场地（指没有隔断墙的部分）570㎡，租金25元/月/㎡，未拆除区域（指有隔断墙的部分）300㎡，租金20元/月/㎡。双方经协商，惠尔佳公司同意将第一年的一半租金121500元补偿给杨玉香作为前期开办费。从第二年起，每半年提前一个月缴纳年租金的一半，从第三年起每年租金递增8-15%（但必须根据市场浮动）。电费按1.10元/度、水费按2.70元/吨，每月按表结算。双方约定，杨玉香签约后应向惠尔佳公司申报装修方案，装修费用由杨玉香自理。杨玉香向惠尔佳公司交纳合同保证金10000元，保证金在合同期满后无息退还。双方特别约定，缴纳租金逾期1天按每天2%增收滞纳金，如超过10天，惠尔佳公司有权将杨玉香门面内所有物品按违约处理，处理的所得收入归惠尔佳公司所有，惠尔佳公司有权终止本合同，并且将保证金作为违约金不予退还。未拆除区域因涉及房屋安全，惠尔佳公司需派人配合拆除隔断墙工作，拆除费用由杨玉香承担，加固所用槽钢由惠尔佳公司提供。双方还约定合同终止时租赁区内固定装修物归惠尔佳公司所有。合同签订后，杨玉香当日向惠尔佳公司交纳保证金10000元，2016年2月20日交纳第一年的租金121500元。后杨玉香委托闫孝翠对租赁区进行装修，装修中拆除了“未拆除区域”的四堵隔断墙，将该区域改造成东、西两个面积均为84.42㎡的大厅，但未用槽钢加固。装修完工后，杨玉香与闫孝翠因装修费发生纠纷，惠尔佳公司法定代表人林恩明作为见证人，杨玉香与闫孝翠签订了装修结算协议，明确装修费为40万元。2016年3月，拆除隔断墙的西侧大厅（84.42㎡）的房顶坍塌，造成杨玉香部分商品受损，其他区域能够正常营业。坍塌发生后，惠尔佳公司对坍塌的西侧大厅和尚未坍塌的东侧大厅的房顶进行修复、更换，修复用时约半月左右。2017年4月7日，因杨玉香未按时交纳租赁费和水电费，惠尔佳公司向杨玉香发出书面通知一份，要求其在收到通知后七日内明确答复并落实到位，否则视为违约。2017年5月10日，惠尔佳公司在杨玉香卖场工作人员在场的情况下，对杨玉香经营的鞋城进行了清场，将鞋城的鞋子集中到一房间内，惠尔佳公司及杨玉香的工作人员分别加锁封存，所封存的鞋子一审法院于2018年5月24日执行（2018）鄂0529民初318号民事裁定时转移到楼上另一房间内查封至今。2017年5月16日，惠尔佳公司再次向杨玉香发出书面通知一份，要求其支付拖欠的租金135000元、水电费58072元、滞纳金27000元。2017年6月22日，惠尔佳公司工作人员林文代表公司与杨玉香达成协议，惠尔佳公司同意将2016年12月10日至2017年6月30日租金121500元作为补偿杨玉香的损失。后因杨玉香仍未交纳租金和水电费，惠尔佳公司于2017年10月30日向杨玉香发出解除合同通知书并通过微信送达至杨玉香。经组织双方对现场查勘，“现有场地”为一大厅，中间没有隔断墙，是主要经营场地。双方所指“未拆除区域”和“现有场地”不在同一平面，“未拆除区域”比“现有场地”高数十厘米。未拆除区域原有隔断墙，杨玉香装修时将其中两堵隔断墙进行了拆除，形成东、西两个84.42㎡的大厅，其中西侧大厅即为坍塌区域。餐饮区面积为146㎡。现场查看电表两块读数分别为23016度、26749度；餐饮区水表一块读数为751立方。一审法院认为：惠尔佳公司与杨玉香签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，租赁合同真实有效，对双方均具有法律约束力。双方在合同中约定：“未拆除区域因涉及房屋安全，惠尔佳公司需派人配合拆除隔断墙工作，拆除费用由杨玉香承担，加固所用槽钢由惠尔佳公司提供”。上述约定说明在签订租赁合同时已约定杨玉香装修时可以拆除隔断墙，但杨玉香装修中拆除隔断墙后未用槽钢加固，是造成房顶坍塌的主要原因。合同中双方已明确约定，惠尔佳公司需派人配合拆除隔断墙工作，而拆除隔断墙后，惠尔佳公司明知杨玉香未用槽钢加固却未加制止，相反默认此行为，惠尔佳公司亦存在过错。房顶坍塌面积只涉及一个大厅，面积84.42㎡，其他经营场所不受影响，从杨玉香提供的坍塌照片来看，受损商品并不多，装修损坏也不严重，且惠尔佳公司仅用半个月时间就完成了修复，以上说明坍塌事故所造成损失并不大。2017年5月10日，惠尔佳公司对杨玉香经营的鞋城进行清场的行为，客观上造成了杨玉香经济损失。至于一审法院于2018年5月24日执行（2018）鄂0529民初318号民事裁定，将杨玉香的商品及家具、电器等查封至今，系法院的执法行为，与本案无关。2017年6月22日，惠尔佳公司工作人员林文与杨玉香达成协议，惠尔佳公司同意将2016年12月10日至2017年6月30日租金121500元作为补偿杨玉香的损失，双方已在该协议上签字，双方一致同意补偿的121500元可以作为本案确定因房屋坍塌及惠尔佳公司清场造成杨玉香损失的依据。根据双方在租赁合同中的约定，杨玉香从第二年起应当每半年提前一个月缴纳租金的一半，水电费每月按表结算，但杨玉香在第一年租赁期满后，一直没缴纳第二年的租金，也未结算水电费，其行为已构成违约，根据双方在合同中的特别约定，惠尔佳公司有权终止合同，保证金10000元无需退还。基于上述理由，一审遂根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、惠尔佳公司于判决生效后十五日内，向杨玉香赔偿各类损失121500.00元；二、驳回杨玉香其他诉讼请求。一审并同时决定案件受理费13796元，由杨玉香负担11000元，惠尔佳公司负担2796元。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审中，杨玉香提交照片数张，拟证明倒塌的部分房屋仍然未修复。惠尔佳公司质证认为该照片未显示拍摄时间、拍摄人及没有参照物，明显与现场真实环境不同。本院经审查，该组照片没有拍摄时间，且与一审法院实地查看的情形完全不同，对该组证据的真实性不予认定。本院认为：惠尔佳公司与杨玉香签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，租赁合同合法有效，双方均应严格按合同约定履行各自的义务。合同签订后，惠尔佳公司已将房屋交付给杨玉香，已完成其合同主要义务，杨香玉理应按照合同约定履行其主要义务即按期缴纳房租和水电费，但杨玉香经惠尔佳公司多次催讨仍不履行其主要义务，惠尔佳公司依法享有合同解除权并有权要求杨玉香承担违约责任。杨香玉以房屋坍塌为由拒付房屋租金，但本院认为，双方合同明确约定房屋拆除改造由杨玉香负责，惠尔佳公司负责配合，即即便房屋倒塌其责任亦应由杨玉香承担。杨玉香还辩称合同约定应由惠尔佳公司提供槽钢但因惠尔佳公司未提供槽钢，因此房屋倒塌责任应由惠尔佳公司承担，但本院认为，杨玉香作为房屋装修改造责任人，其应对房屋改造后的安全负有不可推卸的责任，即便合同约定应由惠尔佳公司提供槽钢，杨玉香亦不能以惠尔佳公司未提供槽钢为由主张房屋倒塌责任在于惠尔佳公司，理由是：1.房屋倒塌与是否使用槽钢并不存在必然的因果关系；2.杨玉香亦未举证证明其曾向惠尔佳公司讨要槽钢而惠尔佳公司拒绝给付槽钢。同时，倒塌的房屋仅占杨玉香租赁房屋的一小部分，其余大部分房屋均能正常经营，杨玉香仅以部分房屋倒塌即拒付全部租金，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。双方合同约定，缴纳租金逾期1天按每天2%增收滞纳金，如超过10天，惠尔佳公司有权将杨玉香门面内所有物品按违约处理，处理的所得收入归惠尔佳公司所有，惠尔佳公司有权终止本合同，并且将保证金作为违约金不予退还。基于此，杨玉香主张惠尔佳公司返还扣押物及押金的诉讼请求不应予以支持。因房屋倒塌的责任在于杨玉香，因此，对杨玉香主张因房屋倒塌给其造成的物品损失及租金损失，本院亦不予支持。关于杨玉香主张的装修损失，因惠尔佳公司与杨玉香于2017年6月22日签订的《协议》载明，因甲方（惠尔佳公司）后门二楼屋顶老旧漏水方面导致乙方（杨玉香）鞋子、装修受损，甲方给付乙方121500元作为补偿乙方损失，一审判令惠尔佳公司给予杨玉香装修及物品损失121500元有合同依据，本院予以维持。需要说明的是，本案系杨玉香基于房屋租赁合同而向惠尔佳公司提起的赔偿之诉，杨玉香应围绕惠尔佳公司是否存在违约行为、损失数额以及惠尔佳公司的违约行为与自己的损失之间存在因果关系等方面进行论述，但纵观杨玉香的上诉理由，均系惠尔佳公司向杨玉香主张房屋租金时行使的抗辩理由，本院对此向杨玉香释明，要求其应围绕本案争议的焦点问题进行有针对性的上诉，但杨玉香仍然主张以其上诉状中的理由行使上诉权。针对杨玉香的上诉理由，本院另评述如下：1.杨玉香认为惠尔佳公司提供的证据均不是原件，本院经查，对惠尔佳公司提供的八份证据（租赁合同、电水表度数照片、催缴通知、协商通知、解除合同通知及微信送达照片、封存杨玉香物资视频、垮塌区域照片、对杨玉香工作人员田启清的调查笔录），一审均按证据规则由惠尔佳公司出示原件并附复印件留卷，且本案系租赁合同纠纷，认定本案事实的主要依据为双方的租赁合同，而杨玉香对租赁合同的真实性并不持异议，而电水表度数等事实与本案的处理不具有关联性。2.杨玉香主张其所租赁房屋的装修是惠尔佳公司与案外人闫孝翠签订，本院认为，该抗辩既与双方合同约定不符，又与杨玉香与闫孝翠签订的《装修协议》相悖，对此上诉理由，本院不予支持。3.电水表读数一审法院进行了现场查勘，且该水电表系单独为杨玉香所安装，杨玉香主张电水系惠尔佳公司所用没有事实依据，且该项事实与本案的处理不具有关联性。4.杨玉香主张其转款给惠尔佳公司员工林文的7000元系支付的水电费，因林文对此予以否认，杨玉香亦不能对此证据予以补强，应承担举证不能的法律后果。且该项事实认定与否不影响本案的实体处理。5.至于房屋倒塌后用了多长时间修复及惠尔佳公司是否提供槽钢的问题，因双方合同约定系由杨玉香负责装修改造房屋，即便房屋倒塌其责任亦应在于杨玉香，其损失应由其自己承担。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13040元，由杨玉香负担。本判决为终审判决。审判长  朱红洲审判员  聂丽华审判员  关俊峰二〇一九年十一月十八日书记员  王彩霞