河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫01民终21618号上诉人(原审原告)：方芳，女，1983年2月22日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：任朋成，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛斌，河南良承律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：李伟，男，1985年3月21日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：千永红，河南颂邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：马婷，河南颂邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：毛慧，女，1986年6月3日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：千永红，河南颂邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：马婷，河南颂邦律师事务所实习律师。上诉人方芳因与被上诉人李伟、毛慧房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初10841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方芳上诉请求：1.依法撤销（2019）豫0104民初10841号民事判决，将本案发回重审或改判被上诉人向上诉人支付违约金50000元。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案房屋经“五大主体验收合格”就符合交房条件，明显违反涉案《商品房买卖合同》第八条约定的商品房应当取得商品住宅交付使用批准文件，一审判决认定的交房条件违反合同约定，明显属于认定事实错误，应当依法予以撤销。1.本案合同是2000年建设部和国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同》示范合同文本，合同第八条约定的5种交房标准，从一到四逐渐严格。本案合同的交付标准选择了第四项，即最为严格的一项，其交付标准至少应当包括“建设工程竣工验收备案表”。2.案涉《商品房买卖合同》属于被上诉人提供的格式合同，即使双方当事人对“批准文件”的理解发生争议，根据《合同法》规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解作出解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。3.购房者很难通过自身查验交付的房屋是否符合交房标准，只有经过国家相关部门检验通过，涉案房屋取得“建设工程竣工验收备案表”，才能保证购房者利益。二、一审法院认定涉案房屋经“五大主体验收合格”就符合交房条件，违反法律的强制性规定，应当依法予以撤销。2011年10月11日，郑州市人民政府颁布的《郑州市人民政府关于印发郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知》第二条、第四条明确规定商品房交付使用条件是取得建设行政主管部门竣工备案表，是郑州市商品房交付的最低标准。三、根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的裁判意见，基于我国建设工程竣工备案制度已经相对完善，我国对商品房交付条件的判断标准采取备案登记说。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，是房屋交付的先决条件。四、被上诉人至今未提供《商品房买卖合同》第十一条规定的《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。五、锦润置业至今仍未以合法有效方式通知上诉人收房。六、正是基于“锦润置业”未达到交付条件，导致诸多业主拒收房屋。综上，无论是涉案商品房买卖合同约定，还是根据《郑州市人民政府关于印发郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知》的规定，还是根据司法实践中最高院的裁判意见，本案的最低交房条件是被上诉人取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，本案被上诉人一审提供的证明明确表明锦润公司取得竣工登记备案表的时间为2018年9月11日，其未按合同约定的时间和交房条件向上诉人交付房屋，违约事实确凿，应当承担合同约定的违约责任，而一审法院完全无视上述合同约定和法律规定，无视被上诉人于2018年9月11日才取得《商品房竣工验收备案表》的事实，认定涉案房屋经“五大主体验收合格”就符合交房条件，没有任何法律依据和合同依据，实难服众，枉法裁判。李伟、毛慧辩称，一、涉案房屋所在小区在2016年12月5日即由五大主体验收合格，符合交房条件，《商品房买卖合同》并未将“取得竣工验收备案证”作为房屋交付的条件。二、涉案房屋所在小区已经取得《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，且在约定的交房日期前已经有部分业主收房，且房产证也正在集中办理中。涉案小区在2016年12月10日取得了《商品住宅质量保证书》及《商品住宅使用说明书》，该事实已由生效判决所查明。涉案小区在2016年12月1日起开始通知业主交房，部分业主在2016年12月31日前已经办理完毕房屋交接手续。三、郑州锦润置业有限公司是经过合法程序进行注销。综上，涉案小区在合同约定的交付时间前已符合房屋交付条件，取得竣工验收备案表并不是合同约定的交付条件，在合同约定时间前涉案小区已经五大主体验收合格，达到交房条件，且也通知了上诉人办理收房手续，因此，本案不存在逾期交房情形。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求没有依据，请求驳回上诉，维持原判。方芳向一审法院起诉请求：1．请求被告支付违约金152847.81元（以已付房款733083元为基数，按照日万分之三为标准，自2017年1月1日计算至房屋达到法定交付条件且实际交付之日止，现暂计算至2018年11月27日）；2．请求由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月26日，方芳（××）与郑州锦润置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZM16002412255）一份，约定购买郑州锦润置业有限公司开发的位于中牟县××康庄大道东侧，热电厂西侧E座3单元11层1102号房屋一套。合同第八条约定出卖人应当在2016年12月31日前交房，交付条件为该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第十一条约定由于××原因，未能按期交付的，双方同意自合同约定交付之日起，所有责任由××承担，此房屋视同自合同约定的交付日期起已交付至××，并由××承担交付后产生的全部费用（如物业服务费等）和风险。合同签订后，方芳按照合同约定履行了付款义务。2016年12月5日，案涉房屋经勘察单位河南省水利勘测有限公司、设计单位河南埃德莫菲建筑设计有限公司、施工单位中建二局第二建筑工程有限公司、监理单位河南省华兴建设监理有限公司、建设单位郑州锦润置业有限公司五大主体验收合格。方芳于2016年12月1日收到郑州锦润置业有限公司的交房通知，但其认为不符合交房条件，至今未收房。庭审中，方芳、李伟、毛慧均表示案涉房屋所在小区有部分业主已收房，有部分业主未收房。另查明，李伟、毛慧系郑州锦润置业有限公司股东，该公司已于2017年5月8日依法办理注销登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人双方均应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与郑州锦润置业有限公司（已注销）签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按合同约定向郑州锦润置业有限公司履行了付款义务，案涉房屋于2016年12月5日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格，符合交房条件。郑州锦润置业有限公司按约定于2016年12月31日前通知原告收房，原告收到交房通知后认为案涉房屋不符合交房条件，拒绝收房。根据双方所签合同的约定，由于××原因，未能按期交付的，案涉房屋视同自合同约定的交付日期起已交付至××，故郑州锦润置业有限公司不存在逾期交房，原告要求郑州锦润置业有限公司（已注销）股东李伟、毛慧支付逾期交房违约金的诉讼请求，证据不足，理由不当，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告方芳的诉讼请求。案件受理费3357元，减半收取1679元，由原告方芳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审中，上诉人提交如下证据：2019年10月14日，几名业主到丹桂苑小区实地取证，拍摄了许多未完工的视频（照片）现提交法庭。证明目的：1、E栋地下一层车库大面积未完工。2、E栋南面入户通道完工度不到30%，而且存在极大安全隐患。3、地下车库**整体未封闭，且存在安全隐患。4、小区绿地大面积未完工。5、B栋地下二层从电梯口到车库未完工，而且同样存在安全隐患。被上诉人质证称，一审时上诉人并未提交照片及视频作为证据。该视频及照片根本和本案的合同纠纷没有直接关系。该照片的真实性以及其证据来源的合法性等均未经第三方予以佐证，不能作为本案证据。关于该工程是否完工及合格的问题，应当由国家专业部门进行鉴定，而并非上诉人主观臆断。本院经审查认为，上诉人二审提交的证据不能实现其证明目的，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人方芳与郑州锦润置业有限公司（已注销）签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。上诉人已按约定交纳了购房款，按约定出卖人应当在2016年12月31日前交房，交付条件为该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。郑州锦润置业有限公司按约定于2016年12月31日前通知上诉人收房，上诉人收到交房通知后认为案涉房屋不符合交房条件，拒绝收房。由于双方约定的房屋交付条件不具体，双方又理解不同，所以，原审法院认定案涉房屋于2016年12月5日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格，符合交房条件并无不当。上诉人所提交的证据不能否定五大主体验收的事实，因此，上诉人的上诉请求不能成立。综上所述，方芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人方芳负担。本判决为终审判决。审判长  崔航微审判员  王 冰审判员  姚付良二〇一九年十一月二十八日书记员  李燕辉