河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1102民初3879号原告：彭厦，男，1991年8月7日出生，汉族，现住衡水市桃城区。委托诉讼代理人：韩文举，河北维平律师事务所律师。被告：罗春兰，女，1975年4月25日出生，汉族，现住衡水市桃城区。委托诉讼代理人：石广军，河北合明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜鹏鹏，河北合明律师事务所律师。被告：解兴沧，男，1972年5月26日出生，汉族，现住衡水市开发区。委托诉讼代理人：赵新忠，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。被告：衡水通力汽车销售服务有限公司，住所地：衡水市昌明南侧、顺兴大街西侧。法定代表人：郑英君，该公司总经理。委托诉讼代理人：寇国顺，河北合明律师事务所律师原告彭厦与被告罗春兰、解兴沧、衡水通力汽车销售服务有限公司（以下简称通力公司）排除妨碍纠纷一案，本院于2018年7月27日受理后，由审判员赵健担任审判长，与人民陪审员张红霞、人民陪审员田俊娜依法组成合议庭分别于2018年9月14日、2018年10月29日、2019年1月21日公开开庭进行了审理。原告彭厦及其委托诉讼代理人韩文举，被告罗春兰的委托诉讼代理人石广军、杜鹏鹏，被告解兴沧的委托诉讼代理人赵新忠，被告通力公司的委托诉讼代理人寇国顺均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告彭厦向本院提出诉讼请求：1、判令三被告从原告的涉案房屋中搬出，并将涉案房屋交付原告；2、判令三被告按照评估报告中的评估金额支付房屋占用费用，并承担鉴定费用7000元。事实和理由：原告于2017年8月12日，通过衡水市桃城区人民法院司法拍卖竞拍购得本案涉案土地使用权及房屋和附属设施产权。2017年8月30日，桃城区法院以（2016）冀1102执330号之四《执行裁定书》裁定涉案土地房产的财产权归原告彭厦所有。原告于2018年3月办理了产权登记，取得产权证书（【2018】衡水市不动产权第0198197号、0198198号《房屋所有权证》证书；【2018】衡水市不动产权第0198177号《国有土地使用权证》证书）。衡水市桃城区人民法院向原产权人即衡水雅美制衣有限公司发出（2016）冀1102执330号执行通知书，通知衡水雅美制衣有限公司限期搬出并交付涉案土地房产给买受人。原告取得产权证书后，要求衡水雅美制衣有限公司交付时发现涉案部分土地房产（坐落于衡水市××街××）被罗春兰占用，罗春兰以其为涉案土地房产承租人为由，拒绝搬出，而罗春兰与衡水雅美制衣有限公司签订的《租赁合同》实质为以租金抵顶欠款的抵债合同。原告与罗春兰之间不存在债权债务关系。依据相关法律规定，罗春兰与衡水雅美制衣有限公司之间的以租金抵债合同对原告没有法律约束力，罗春兰无权继续占用涉案房屋。至目前，罗春兰仍占用涉案土地房产拒绝搬离。并将涉案土地房产部分分别转租给通力公司、解兴沧占有，该二被告亦拒绝搬离。另外，罗春兰与衡水雅美制衣有限公司的《租赁合同》，以及罗春兰转租给通力公司、解兴沧的转租合同均未办理备案登记。原告认为，一、罗春兰与衡水雅美制衣有限公司签订的《租赁合同》不适用“买卖不破租赁”的原则。我国司法实践中，也统一认为该种合同仅对签约双方有约束力，不能对抗合同之外的第三人。就此问题，浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条有明确的解释；最高人民法院在（2014）民申字第215号《民事裁定书》中，对该种合同的处理也有明确的释义，均认为该种合同不适用“买卖不破租赁”原则。因此，罗春兰与衡水雅美制衣有限公司签订的《租赁合同》对原告没有法律约束力。如果罗春兰以此合同为基础，转租给通力公司、解兴沧的转租合同，于原告同样没有法律约束力。现涉案土地及房屋的产权人为原告，被告占用的行为无合同及法律依据，三被告应全部搬离。二、被告所签《租赁合同》及转租合同，均未办理登记备案手续，违反了《中华人民共和国房地产管理法》第五十四条，及《城市房屋租赁管理办法》第十三条的规定，不能对抗第三人。三、就涉案房屋土地，原告于2018年3月取得产权证书后，已完全取得了不动产产权，被告在此后占用原告房产土地的行为，已侵害了原告的合法权利，依法应予支付占用费。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，望依法支持诉求。被告罗春兰辩称，原告要求被告罗春兰从诉争房屋中搬出、将房屋交付原告，并自2017年8月30日起给付其房屋占用费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应依法驳回原告的全部诉讼请求。被告解兴沧辩称，我方与罗春兰于2016年3月16日签订了房屋租赁合同一份，解兴沧作为承租人，租赁了涉案房产中1400平米的房屋，租赁期20年，时间为自2016年3月16日至2036年3月16日止，年租金为12万元。我方已向罗春兰交付10年租金共计120万元。承租后，上述房产被用于开办衡水市大众幼儿园，解兴沧对承租房产进行了装修，投入资金超过200万元，投资构成对租赁房产的添附。现租赁合同还在正常履行，且在租期内，且原告在购买涉案房产时，已对涉案房产存在该项租赁事实明知，所以原告无权要求解兴沧腾退房屋，也无权要求解兴沧支付占用费，请法院驳回原告的诉请。被告通力公司辩称，被告罗春兰经房屋所有权人衡水雅美制衣有限公司同意，将房屋租赁给通力公司，租赁期间，双方于2016年6月7日签订了租赁协议，租期为10年，自2016年6月7日至2026年6月6日，通力公司已经向罗春兰交清了10年的全部租金，按照合同法第224条、229条之规定，该租赁合同仍有效。在租赁期间内，承租方通力公司正常使用租赁物品，具有事实及法律依据，原告要求通力公司搬出并承担占用费用，没有事实及法律依据，原告的请求应予驳回。本院经审理查明认定事实如下：2017年8月12日，原告彭厦通过竞买号L9326在衡水市桃城区人民法院阿里拍卖平台开展的“衡水雅美制衣有限公司位于衡水市开发区22号小区土地使用权及地上房产和附属设施”项目公开竞价中，以最高价胜出，购得本案涉案土地使用权及房屋和附属设施产权，并按期交清购买款。2017年8月30日，桃城区法院以（2016）冀1102执330号之四《执行裁定书》裁定涉案土地及房产和附属设施的产权归原告彭厦所有。2018年3月，彭厦办理了涉案财产的产权登记，取得产权证书（【2018】衡水市不动产权第0198197号、0198198号《房屋所有权证》证书；【2018】衡水市不动产权第0198177号《国有土地使用权证》证书），后衡水市桃城区人民法院向原产权人衡水雅美制衣有限公司发出（2016）冀1102执330号执行通知书，通知衡水雅美制衣有限公司限期搬出并交付涉案土地房产给买受人彭厦。另查明，2014年5月16日，被告罗春兰作为乙方与作为甲方的衡水雅美制衣有限公司签订租赁合同一份，内容包含，由于甲方拖欠乙方亲属王会敏、罗国强借款九百四十万元无法偿还，双方协商由甲方把位于衡水开发区××与××号，甲方公司内的房屋厂区租赁给乙方使用30年，用租赁费偿还乙方亲属的借款等。2014年5月20日，衡水雅美制衣有限公司与罗春兰签订转租证明一份，证明衡水市万顺街169号2栋1-3层房屋，经所有方雅美制衣有限公司、罗春兰协商同意罗春兰将出租房屋转租第三人。2016年3月16日，罗春兰与解兴沧签订租赁合同一份，协议罗春兰将坐落于衡水市万顺街169号，面积为1400平方米的房屋出租给解兴沧使用，租赁期限为20年，年租金为12万元。2016年6月7日，罗春兰与通力公司签订租赁协议一份，协议将坐落于衡水市万顺街松江路169号1栋，建筑面积966.72平方米，实际使用面积898.77平方米的房屋出租给通力公司使用，租赁期限自2016年6月7日至2026年6月6日，年租金55000元。2015年1月1日，罗春兰与孟学森签订租赁协议一份，协议将坐落于衡水市万顺街169号400平方米的房屋出租给孟学森使用，租赁期限8年，年租金5万元。上述租赁协议签订后，罗春兰分别为上述租赁人出具了收到房屋租金的收据若干。现三被告实际占用案涉房屋及土地。本案审理过程中，案外人孟学森主动搬离案涉房屋并，并将案涉房屋的钥匙交至本院，后原告撤回对孟学森作为法人的相关公司的起诉。2018年4月24日，被告罗春兰向本院提交诉状，起诉原告彭厦取得涉案标的物权属后停水停电给罗春兰造成的损失，后撤诉。另外，本院依照相关程序，依法委托衡水正誉资产评估有限公司分别对三被告占用案涉房屋的占用费进行了评估，评估结果为：截至评估基准日2018年12月5日，委托的资产表现出来的每月占用费为54400元，其中通力公司占用房产每月占用费为9600元，罗春兰占用房产每月占用费为8000元，解兴沧占用房产每月占用费为36800元。本院认为：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产或动产被占有人占有的，权利人可以申请返还原物及其孳息。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，根据被告罗春兰与衡水雅美制衣有限公司签订的租赁合同内容，应当认定该租赁合同实质为债务人以其房屋土地使用权抵偿欠款的合同之债，故罗春兰与衡水雅美制衣有限公司之间签订的租赁合同为债权债务合同而非房屋土地租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。根据合同的相对性原则，罗春兰与衡水雅美制衣有限公司签订的租赁合同仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而涉案的衡水雅美制衣有限公司房产、土地及附属物的所有权已被彭厦通过拍卖买方式取得，即彭厦依法取得对对涉案房产、土地及附属物占有、使用、收益、处分的物权权利。排他性是物权的基本属性，即使罗春兰基于债权取得涉案房产土地的使用权，但未出示提供进行他项权利登记的证据，亦不能对抗彭厦对涉案土地房产享有的物权。故对原告要求被告罗春兰搬离占用涉案土地、房屋及附属物的诉请，本院予以支持。基于上述罗春兰无权继续占有涉案房产、土地及附属物的事实，被告通力公司、解兴沧分别与罗春兰签订的转租合同无论是否有效，都不能对抗原告彭厦对涉案房产、土地及附属物物权的行使。故原告要求被告通力公司、解兴沧办理占有的涉案房产、土地及附属物的诉请，本院予以支持。关于原告要求三被告按照评估报告中的评估价值（自2018年8月12日至三被告实际腾空并向原告实际交付房屋之日止）向原告支付对涉案房屋、土地及附属物占用费用及鉴定费用7000元的诉请，三被告对涉案标的物的无权占有行为已给原告造成损失，三被告应向原告支付涉案标的物的占用费。关于占用费支付的起始时间，应自原告实际通知到三被告之日或三被告明确知道涉案标的物已归原告所有之日起开始计算，但因原告未向本院提供其通知三被告搬离的相关证据，故本院酌定被告罗春兰按照评估报告中的评估价值自2018年4月24日即上述罗春兰提交诉状之日起向原告支付占用费，被告通力公司、解兴沧自本案起诉之日即2018年6月14日起向原告支付占用费。据此，依据《中华人民共和国物权法》第二条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国房地产管理法》第五十四条，及《商品房屋租赁管理办法》第十四条之规定，判决如下：一、被告罗春兰、解兴沧、衡水通力汽车销售服务有限公司于本判决书生效后三十日内从其各自占用的原告彭厦所有的房屋、土地（产权登记证号分别为：【2018】衡水市不动产权第0198197号、0198198号《房屋所有权证》证书；【2018】衡水市不动产权第0198177号《国有土地使用权证》证书）及附属物中搬离并将各自占用的原告彭厦的涉案标的物返还给原告；二、被告罗春兰自2018年4月24日起，于每月的25日前日向原告彭厦支付月房屋占用费8000元至实际返还原告占用房屋之日止；三、被告解兴沧自2018年6月14日起，于每月的25日前向原告彭厦支付月房屋占用费36800元至实际返还原告占用房屋之日止；四、被告衡水通力汽车销售服务有限公司自2018年6月14日起，于每月的25日前向原告彭厦支付月房屋占用费9600元至实际返还原告占用房屋之日止；五、被告罗春兰、解兴沧、衡水通力汽车销售服务有限公司于本判决书生效后十日内给付原告彭厦评估鉴定费7000元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，由被告罗春兰、解兴沧、衡水通力汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  赵 健人民陪审员  张红霞人民陪审员  田俊娜二〇一九年二月二十七日书 记 员  李双双