湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2675号上诉人（原审原告）向伍红，女，汉族，1977年10月6日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。委托代理人朱抿菘（特别授权），湖南泰阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）怀化刘霖房地产开发集团有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区红星南路**。法定代表人刘燕。委托代理人吴秋明，女，汉族，1979年6月19日出生，长沙市雨花区，系怀化刘霖房地产开发集团有限公司行政人事部经理。原审被告怀化刘霖房地产中介有限公司，住，住所地湖南省怀化市鹤城区红星南路**/div>法定代表人刘凤，执行董事。上诉人向伍红因与被上诉人怀化刘霖房地产开发集团有限公司(以下简称刘霖集团公司)及原审被告怀化刘霖房地产中介有限公司(以下简称刘霖中介公司)商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。向伍红上诉请求为：1、撤销原判；2、改判被上诉人怀化刘霖房地产开发集团有限公司向上诉人支付逾期办理房屋不动产权利证书的违约金为55504.36元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案逾期办理不动产权利证书的过错责任在被上诉人，被上诉人没有按照双方合同全面履行义务，且不具有法定抗辩事由，应承担违约责任，原审事实不清，判决被上诉人不承担责任不当。特提起上诉。怀化刘霖房地产开发集团有限公司二审答辩称：一审事实清楚，适用法律正确，处理正确。本案应驳回上诉，维持原判。向伍红向一审法院所提诉讼请求为：1、判决被告支付原告逾期办理房屋不动产权利证书的违约金55504.36元；2、本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月16日，原告与被告刘霖集团公司签订《怀化市商品房买卖合同》（合同编号201300411513），合同约定原告购买被告刘霖集团公司开发的天生堂安置区（城东家园）第8幢1513号房，被告刘霖集团公司应在2014年4月30日前将商品房交付给原告等。双方在合同中对办理房产证的时间及逾期办证违约责任的承担未作约定。在庭审中双方陈述在上述《怀化市商品房买卖合同》系新版网签合同，在此之前双方另签订有老版《商品房买卖合同》一份。合同签订后，原告向被告付清房屋总价款407521元，并按规定缴纳了房屋维修专项基金和契税。原告还向被告刘霖中介公司交纳了办证服务费815元，委托被告刘霖中介公司办理房屋权属证。2014年12月31日原告与被告刘霖集团公司办理房屋交接。2015年4月24日原告所购商品房所在住宅楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格。2018年3月5日，原告等作为业主代表向被告刘霖集团公司提交诉求要求在2018年7月1日前办好证，否则承担违约责任。被告刘霖集团公司回复力争在2018年7月1日前办好证，若2018年12月30日前因公司原因未办好证，承诺按日向买受人支付万分之0.06元的违约责任，部分业主代表在回复函上签名，随后业主代表对该回复函予以否认。另查明，天生堂安置区8号综合楼“城东家园”项目位于怀化市角，是市委、市政府为安置修建紫东路被拆迁纱厂职工设立的安置区。建设单位为被告刘霖集团公司。一期工程于2009年2月开工建设，2010年3月完工并交付使用。二期工程8＃综合楼（城东家园）建设工程设计方案于2011年3月24日经怀化市城市规划委员会评审通过，在为期30天公示期间一期安置户提出异议，怀化市规划局以优化规划设计方案为由更改了规委会审批通过的规划设计方案，2011年9月27日签批了《天生堂安置区二期单体建筑设计方案》，签批的二期单体建筑设计方案与规委会审查通过的方案，本质区别在于取消了二期8＃综合楼（城东家园）负二层与多层4、7号楼安置房之间的地下车库。2011年10月28日被告刘霖集团公司取得了《建设工程规划许可证》，2011年11月23日取得了《建筑工程施工许可证》。2012年3月20日怀化市公安消防支队出具《关于同意天生堂安置区二期综合楼建设工程消防设计的审核意见》：同意该工程消防设计，请按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工。2014年6月怀化市规划局按签批的规划方案对现场进行了规划验收，验收合格后核发了《怀化市建设工程规划核实证明书》。后被告刘霖集团公司在组织工程消防验收时，消防部门多次现场验收，综合评定消防验收不合格。不合格的主要原因是因取消了高层与多层之间部位的地下车库，改变了扑救面的绝对标高（限高100米以下），致消防车道、消防补救面、消防车道转弯半径、消防车道回车场设置不合规定。因消防验收不合格，工程未能综合验收备案，无法办理房屋权属证书。被告刘霖集团公司多次与相关部门进行沟通，后经政府主持协调，多部门研究并审核方案进行整改后，本案所涉房屋于2018年12月21日经消防验收合格。2018年12月24日被告刘霖集团公司为原告办理好所购商品房的不动产权证书。2019年4月1日，怀化市消防支队出具证明，“刘霖集团公司于2012年3月申报天生堂安置区二期综合楼（城东家园）建设工程的消防设计审核。2012年3月20日审核合格（怀公消审［2102］第0019号）。期间，因该项目实际施工也设计方案存在差异，消防验收不合格，后经市处遗办组织规划、住建、设计、街道等部门协商优化后，于2018年12月21日消防验收合格（怀公消验［2102］第0019号）”。被告刘霖集团公司对此予否认，称其消防报建与2011年9月27日签批的天生堂住宅小区期（城东家园）单体建筑设计方案总图是一致。一审法院认为：本案应属商品房预售合同纠纷。原告向本院提交其与被告刘霖集团公司签订的合同编号为201300411513号《怀化市商品房买卖合同》主张民事权利，被告虽提出双方另签订有一份《怀化市商品房买卖合同》，但其未向本院提供该份合同，且原告与被告刘霖集团公司对合同编号为201300411513号《怀化市商品房买卖合同》并无异议，故本院认定合同编号为201300411513号《怀化市商品房买卖合同》系原告与被告刘霖集团公司双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应履行该合同约定的义务。该合同未对涉案房屋办理权属登记时间进行，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人在自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。依该规定，如因被告刘霖集团公司的原因，原告在收房后90日内未能取得房屋权属证书的，除有特殊约定外，否则其将承担违约责任。但本案中被告刘霖集团公司修建的城东家园8#综合楼系二期工程，2011年3月24日该8#综合楼的建设工程初始规划经规划部门评审通过后，在公示期间因一期业主提出规划异议，怀化市规划局优化变更了规划设计方案并予以签批，被告刘霖集团公司依变更后签批的规划设计方案陆续取得建设工程规划许可证和施工许可证后进行了施工建设，并于2014年6月取得《怀化市建设工程规划核实证明书》，2015年8#综合楼经五方验收合格，故被告刘霖集团公司的建设施工符合规划设计要求。经查城东家园8#综合楼规划设计方案变更前后的本质区别在于取消了二期8#综合楼(城东家园)负二层与多层4、7号楼安置房之间的地下车库。从涉案房屋规划变更过程来看，该规划设计方案变更致消防验收无法通过进而无法办理房屋产权证书，是因其他业主提出规划异议而导致规划变更，非因被告刘霖集团公司的原因所致，不可归责于被告刘霖集团公司，故办证延期责任不应由被告刘霖集团公司承担，且被告刘霖集团公司在依政府协调方案进行整改并取得消防验收合格后3天内即为原告办妥不动产权证书，亦未超过其在与业主沟通、回复中承诺的2018年12月30日前办好不动产权证的时间。另怀化市消防支队出具的证明，并未具体说明刘霖集团公司于2012年3月申报天生堂安置区二期综合楼（城东家园）建设工程的消防设计方案是依据2011年9月27日签批的《天生堂安置区二期单体建筑设计方案》，还是2011年3月24日经怀化市城市规划委员会评审通过的工程设计方案所设计，故对该份证明的证明效力本院不予采信。综上，规划变更致消防验收不合格未能及时办证责任不在被告刘霖集团公司，被告刘霖集团公司主张不承担违约责任的抗辩理由成立，故对原告要求被告刘霖集团公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告向伍红的全部诉讼请求。本案案件受理费1279元,减半收取639.5元，由原告向伍红负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据，原审对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。本院认为：向伍红与刘霖集团公司签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制禁止性规定，合法有效。本案中刘霖集团公司修建的城东家园8#综合楼系二期工程，2011年3月24日该8#综合楼的建设工程初始规划经规划部门评审通过后，在公示期间因一期业主提出规划异议，怀化市规划局优化变更了规划设计方案并予以签批，刘霖集团公司依变更后签批的规划设计方案陆续取得建设工程规划许可证和施工许可证后进行了施工建设，并于2014年6月取得《怀化市建设工程规划核实证明书》，2015年8#综合楼经五方验收合格，故刘霖集团公司的建设施工符合规划设计要求。城东家园8#综合楼规划设计方案变更前后的本质区别在于取消了二期8#综合楼(城东家园)负二层与多层4、7号楼安置房之间的地下车库。从涉案房屋规划变更过程来看，该规划设计方案变更致消防验收无法通过进而无法办理房屋产权证书，是因其他业主提出规划异议而导致规划变更，非因刘霖集团公司的原因所致，不可归责于刘霖集团公司，故办证延期责任不应由刘霖集团公司承担，且刘霖集团公司在依政府协调方案进行整改并取得消防验收合格后3天内即为向伍红办妥不动产权证书，亦未超过其在与业主沟通、回复中承诺的2018年12月30日前办好不动产权证的时间。另怀化市消防支队出具的证明，并未具体说明刘霖集团公司于2012年3月申报天生堂安置区二期综合楼（城东家园）建设工程的消防设计方案是依据2011年9月27日签批的《天生堂安置区二期单体建筑设计方案》，还是2011年3月24日经怀化市城市规划委员会评审通过的工程设计方案所设计，故对该份证明的证明效力不予采信，一审对此不予采信并无不当。综上，规划变更致消防验收不合格未能及时办证责任不在刘霖集团公司，刘霖集团公司不须承担违约责任。故对向伍红要求刘霖集团公司支付逾期办证违约金的诉讼主张，不予支持，一审对此不予支持正确。综上，向伍红的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1279元，由向伍红负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇一九年十一月七日书记员  戴蚁玲