广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初6596号原告：黄某某,女,1965年5月28日出生,汉族,住广州市东山区,委托诉讼代理人：李某某，系广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪某某，系广东天胜律师事务所律师。被告：广州市金某物业管理有限公司，住所地广州市白云区，统一社会信用代码：91****XQ。法定代表人：刘某某。被告：广州市金某生活小镇物业管理有限公司,住所地广州市番禺区，统一社会信用代码：91****4P。法定代表人：刘某某。两被告的共同委托诉讼代理人：文某、高某某，系广州市金某物业管理有限公司员工。原告黄某某诉被告广州市金某物业管理有限公司、广州市金某生活小镇物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄某某及其委托诉讼代理人汪某某，被告广州市金某物业管理有限公司（以下简称“金某物业公司”）、广州市金某生活小镇物业管理有限公司（以下简称“金某生活小镇公司”）的委托诉讼代理人文某、高某某到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告黄某某向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告金某物业公司签订的《租赁合同》，被告金某物业公司退回原告3011号商铺押金20000元及利息（利息以20000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年12月6日开始计算至实际付清之日止，暂计至2018年6月11日为440.95元）；2、被告金某物业公司赔偿原告损失31490元；3、被告广州市金某生活小镇物业管理有限公司对第一、二项诉讼请求承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：被告金某物业公司自案外人广州五湖四海水产贸易有限公司（以下简称“五湖四海公司”）处承租后将其分租。2017年8月1日，原告与被告金某物业公司，签订《租赁合同》约定被告金某物业公司提供位于广州市番禺区洛浦街洛溪村北环路自编88号首层3011号商铺给原告经营，租赁期限为2017年8月23日至2018年8月22日止。合同签订后，原告如约向被告缴纳了租赁履约保证金20000元，支付了8、9月份的场地费、市场管理费、垃圾处理费。2017年10月被告金某物业公司承诺免除全部商铺铺主两个月的费用以鼓励商铺铺主积极经营。2017年11月，被告金某物业公司从市场办公室搬离，相关人员也撤离。被告金某生活小镇物业管理有限公司向案外人五湖四海公司出具《解除合同通知书》，通知书称由于五湖四海公司在租赁标的物上存在改建、扩建等情况，致使金某生活小镇公司无法取得经营活动所需的许可证等法律文件，因此提出解除并终止与五湖四海公司所签订的《物业租赁合同》。因金某生活小镇公司解除租赁还合同，导致金某物业公司与原告的合同无法继续履行，原告逐要求解除与金某物业公司所签订的《租赁合同》，同时要求金某物业公司退回履约保证金、赔偿损失。但截至原告起诉之时止，两被告无任何回应。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告金某物业公司辩称，不同意原告诉请。1、被告金某物业公司与五湖四海公司的物业租赁合同尚在履行中，被告金某物业公司与原告租赁合同尚在合同期内，不存在解除合同的事由；原告要求退回押金和利息，赔偿损失没有事实和法律依据；2、被告金某物业公司、金某生活小镇公司作为独立的法人，不存在人格混同的情形，且租赁合同为被告金某物业公司与原告签订，与被告金某生活小镇公司无关。被告金某生活小镇公司不应承担任何责任。3、如法院判决原告与被告金某物业公司解除合同，被告金某物业公司也不应退回押金和赔偿损失。原告应按照合同约定承担相应的场地使用费和管理费、垃圾处理费。合同解除之前产生的各项费用应以押金冲抵。被告金某生活小镇公司辩称，被告金某生活小镇公司不是适格主体，根据合同相对性，租赁合同的签约方为原告与被告金某物业公司，与被告金某生活小镇公司无关，被告金某生活小镇公司作为独立法人，被告金某物业公司不存在人格混同的情形，被告金某生活小镇公司不应承担任何责任。经审理查明，2017年8月1日，原告作为乙方与被告金某物业公司作为甲方签订一份《租赁合同（渔人码头生活小镇）》，由乙方向甲方承租位于广州市番禺区洛浦街洛溪村北环路自编88号（渔人码头生活小镇）首层3011号商铺，租赁期限自2017年8月23日至2018年8月22日。经营茶叶。每月场地使用费2000元，市场管理费200元，垃圾处理费200元。乙方按月交付的场地使用费应于每月1日至8日前全部交付甲方。乙方在签约之日须向甲方一次性支付20000元作为租赁经营的履约保证金和卫生、安全保证金。协议期满，保证金在三十天内无息退还。甲方应按本协议约定将经营场地交付乙方使用并按规定收取租金和各项费用。乙方进场装修或部分改动商铺须提前向甲方申请，须提供施工图纸，填写装修申请审批表，并缴纳一定的装修保证金，获批准后严格按审批表和图纸在甲方指定时间内施工，装修完毕经验收合格后退还装修保证金。违约责任约定（一）任何一方未能履行本协议，另一方有权提出提前终止协议，并提出赔偿。（二）乙方无违约，甲方单方终止协议，甲方需向乙方做出经济赔偿。合同对其他事项也作了相关约定。同日，原告向被告金某物业公司支付20000元保证金，杂项240元，被告金某物业公司出具押金收据。原告称当日还向被告金某物业公司支付2017年8、9月场地使用费、市场管理费、垃圾处理费，并提供微电脑打卡钟专用的卡片作为证据，微电脑打卡钟专用的卡片抬头为“2017年渔人码头生活小镇”，下方有“3011、3012档”，2017年8月1日，原告的签名，后为月份“8月、9月”，盖有“收讫”印章。被告金某物业公司表示确认收到押金。对杂项收据因没有被告金某物业公司的盖章对该收据的形式不予认可，对租金签收条真实性、合法性、关联性不予认可。被告金某生活小镇公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为其并未收取原告费用，与其无关。原告称因两被告原因导致原告无法使用租赁房屋，因此要求解除合同并赔偿损失。另称其于2017年11月15日前后无法进入涉案场地而退场。原告为证明上述事实提供了下列证据：1、2017年11月6日金某生活小镇公司向五湖四海公司发出的《解除合同通知书》，内容为：2017年5月2日，金某物业公司与五湖四海公司签订了《物业租赁合同》（合同编号C-MB2017012），2017年8月30日，金某生活小镇公司与五湖四海公司及被告金某物业公司签订了《合同主体变更三方协议书》，三方一致确认金某物业公司将前述《物业租赁合同》中所约定的权利义务全部转让给金某生活小镇公司。由于五湖四海公司在前述两份《物业租赁合同》的租赁标的物上存在改建、扩建等情况，致使金某生活小镇公司在标的物上无法取得经营活动所需的许可证等法律文件，无法申办经营所需的营业执照、牌证，使金某生活小镇公司无法按经营目的使用标的物，为此特向五湖四海公司提出，于本通知发出之日，解除并终止前述两份《物业租赁合同》等等。2、2017年11月6日金某生活小镇公司向五湖四海公司发出的《退还场地通知书》，内容为：金某生活小镇公司已于2017年10月18日向五湖四海公司发函通知解除《物业租赁合同》并同时撤离场地，五湖四海公司接函后也已对相关场地实行接收并作封闭，现金某生活小镇公司明确将租赁场地退还给五湖四海公司等等。3、2017年12月1日，广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司向两被告发出的《解除合同通知书》，内容为：2017年8月30日，该司和金某物业公司及金某生活小镇公司就上述两份《物业租赁合同》签订了两份《合同主体变更三方协议书》，约定的权利义务概况转让给金某生活小镇公司，但金某物业公司应向该司就金某生活小镇公司应履行的义务承担连带责任；但时至今日，金某物业公司、金某生活小镇公司共拖欠该司租金…已构成了严重违约；该司有权解除上述两份《物业租赁合同》；合同于本通知到达金某物业公司、金某生活小镇公司时解除，等等。4、2017年12月29日，五湖四海公司、广州五湖四海物业管理服务中心向原金某物业公司商户发出的《通知》，内容为：我司与金某物业公司签订《物业租赁协议》以及《物业管理服务合同》由其承租我司广州渔人码头水产世界四街首层及A、B座首层商铺，后因金某物业公司未按合同约定向我司缴纳租金、管理费及水电费用，且经我司催缴后仍未缴纳；遂我司已于2017年12月1日按照合同约定解除与其签订的《物业租赁协议》以及《物业管理服务合同》并通知其按照《物业租赁协议》约定于30日内清空场地并予以交还；但时至今日上述场地仍未清空；现我司正式通知，请上述场地商户于2017年12月31日自行清空商铺将商铺内所有货物及个人物品清理出场，否则我司有权自行清除，所有费用由您自行承担，等等。两被告质证称对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为被告金某物业公司未发送过上述函件给五湖四海公司，不知道为何加盖其公章，目前合同尚在履行中；被告金某生活小镇公司和五湖四海公司没有合同关系。另，被告金某物业公司确认其于2017年11月份无法进入涉案场地，因涉案场地被五湖四海公司围蔽导致，其未主动退出涉案场地。原告对此表示其要求与被告解除合同的理由并不是基于被告与五湖四海的合同已实际解除，而是基于无法使用租赁标的，合同目的无法实现。关于原告主张赔偿的依据。原告称对商铺进行了简单的装修、电线铺设，购买了经营性的工具、用品等。原告提供了《收款收据》2张、发票1张，内容分别为装阁楼9200元，装灯、风扇灯等10600元，装空调（拆装）1600元、B3011-3012商铺玻璃门安装5300元、广告牌4200、灯饰广告390元，共31490元。被告金某物业公司表示上述证据均不予认可，并表示原告的装修并未经其同意。被告金某生活小镇公司表示与其无关。另，原告称被告金某物业公司同意免除全业主两个月场地使用费等费用，并提供了微信聊天记录作为证据，其中显示2017年10月5日，张总（微信名称：张荣海）称：“各位经营户，我是张总，根据渔人码头现在的实际情况，决定：愿意留在经营的商户，我们免去摊位费…”，“公司发过通知，免租时间是二个月….”被告金某物业公司称微信聊天记录中“张总”即张荣海为被告金某物业公司职员，但未授权其作为公司代表，被告金某物业公司从未免除原告两个月月租，租赁合同中也没有约定免除原告两个月月租。关于原告要求被告金某生活小镇公司承担连带责任的问题。原告称被告金某生活小镇公司和被告金某物业公司及五湖四海公司之间签订过合同主体变更三方协议，在该协议书中被告金某物业公司将其与五湖四海公司所签订的租赁合同权利义务全部转让给被告金某生活小镇公司，故要求被告金某生活小镇公司承担连带责任。被告金某生活小镇公司认为其与原告无直接的法律关系，不应承担任何责任。本院认为，《租赁合同》是原告与被告金某物业公司双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约切实履行。涉案合同签订后，原告依约缴交保证金20000元，对被告金某物业公司应依约向原告提供符合使用目的的场地。原告称被告金某物业公司在未通知原告的情况下整体撤场，导致原告于2017年11月15日前后起无法进入涉案场地而被逼退场。被告金某物业公司亦确认其于2017年11月份无法进入涉案场地。在原告依约履行合同义务情况下，被告金某物业公司却未能提供符合使用目的涉案场地，导致原告的合同目的不能实现，被告金某物业公司的行为构成违约，原告据此主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，因被告金某物业公司的过错导致合同解除，依上述法律规定被告金某物业公司应当向原告返还保证金20000元。对被告金某物业公司要求从其退回给原告的保证金中扣除租金、市场管理费、垃圾处理费的抗辩，其中关于租金的问题，2017年10月5日的微信聊天记录显示被告金某物业公司工作人员张荣海称：“各位经营户，我是张总，根据渔人码头现在的实际情况，决定：愿意留在经营的商户，我们免去摊位费…”，“公司发过通知，免租时间是二个月…。”这与原告反映的涉案商铺为新场地，生意惨淡等问题相吻合。鉴于张荣海是以被告金某物业公司的身份向各位租户发送给该微信通告的，因此该微信通告对于被告金某物业公司具有法律约束力。至于被告金某物业公司称其没有委托张荣海发送该微信的问题，因属于其内部管理问题，故本院在本案中不予评价。因此，本院对于被告金某物业公司要求原告抵扣租金的主张不予支持。关于市场管理费、垃圾处理费的问题。合同约定，原告需每月固定向被告金某物业公司支付市场管理费、垃圾处理费各200元，据此原告仍需向被告金某物业公司支付10月市场管理费、垃圾处理费共400元。在抵扣保证金后，被告金某物业公司应向原告退还保证金的数额为19600元（20000-400）。被告金某物业公司因违约导致合同无法履行，且占用原告保证金19600元拒不退还，应支付占用期间的利息。但原告未提供相应证据证明曾向被告金某物业公司追讨上述款项，故被告金某物业公司应自起诉之日即2018年7月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用期间的利息。至于原告要求被告赔偿损失31490元的问题，由于被告金某物业公司未对原告的装修行为提出异议，应视为其同意装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”现因被告金某物业公司的原因导致合同解除，且合同对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，依据上述法律的规定，被告金某物业公司理应对原告装修形成附合部分的费用进行赔偿。鉴于双方均不申请鉴定，再考虑到原告使用涉案房屋时间不长，涉案房屋即被围蔽无法使用，属因金某物业公司违约而导致，故对原告提出装阁楼9200元及商铺玻璃门安装5300元，共14500元的赔偿请求予以支持。对于灯、风扇灯、广告牌、灯饰广告等物品不属于附着物，不会因商铺无法经营而必然失去价值，且原告可在自行搬离时一并带走，故原告的该部分主张缺乏法律和事实依据，本院不予支持。至于被告金某物业有限公司抗辩现场的围闭并非其原因造成，涉案场地系由案外人广州五湖四海水产交易中心有限公司围闭。本院认为，依租赁合同，作为出租方被告金某物业公司有义务向原告提供符合要求的租赁物，否则，不管因被告金某物业公司自身原因还是案外人原因导致租赁物无法使用，被告金某物业公司均应向原告承担违约责任。被告金某物业公司与案外人之间的纠纷，被告金某物业公司可另循途径解决。关于原告要求被告金某生活小镇公司承担连带责任的诉请。本院认为涉案《租赁合同》是原告与被告金某物业公司之间签订的合同，金某生活小镇公司并非合同的相对方，因此，根据合同相对性的原则，原告要求被告金某生活小镇公司承担连带责任的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告黄某某与被告广州市金某物业管理有限公司于2017年8月1日签订的《租赁合同（渔人码头生活小镇）》；二、被告广州市金某物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告黄某某退还保证金19600元及利息（利息以19600元为本金，自2018年7月13日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；三、被告广州市金某物业管理有限公司赔偿原告损失14500元；四、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。案件受理费1098元，由原告黄某某负担245元，被告广州市金某物业管理有限公司负担852元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  符晓波人民陪审员  杨彩萍人民陪审员  陈伟锋二〇一九年二月二十五日书 记 员  邬敏秋