安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖11民终2937号上诉人（原审被告）：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路，统一社会信用代码913411005634351049（1-1）。法定代表人：张传棉，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘梅，女，1984年3月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。原审被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码91341103054483597H（1-1）。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：张仁风，该公司员工。上诉人滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）因与被上诉人刘梅、原审被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初2673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中普公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘梅对中普公司的一审诉讼请求；2.刘梅承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，中普公司与刘梅之间无租赁合同关系，中普公司不应承担给付租金的责任。《委托经营管理合同》系中兴公司与王晓签订的，中兴公司承租刘梅涉案房屋，中普公司并非合同主体，不是合同相对人，且本案系房屋租赁合同纠纷，并无法律规定可以突破合同相对性的特殊情形，故而中普公司不应承担任何责任。一审判决仅以中普公司宣传固定回报而判决中普公司承担连带责任，属适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第178条规定，连带责任是由法律规定或者当事人约定。因此，在当事人没有作出关于连带责任的约定的情况下，连带责任只能基于法律的明文规定，不允许超越法律，创设连带责任。同时，中普公司与刘梅所签订的房屋买卖合同中也并未约定固定回报率，因此，中普公司也不可能存在违反房屋买卖合同约定而应当承担的违约责任。刘梅辩称，刘梅、中普公司、中兴公司有三方委托经营管理协议，预售合同中也有约定，中普公司应当承担连带责任。要求驳回上诉，维持原判。中兴公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。刘梅向一审法院起诉请求：1.中兴公司、中普公司支付其租金34266元（自2017年10月1日起按月租金1803元/月计算至2019年4月30日，2019年5月1日后按月租金1803元/月计算至房屋移交给刘梅之日止）；2.中普公司、中兴公司支付违约金（违约金计算方式为50元/平方米/月乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据合同委托期限之约定未履行的期限,计算至租金实际付清之日止）；3.依法解除刘梅与中兴公司签订的《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》；4.中普公司、中兴公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月17日，刘梅与中普公司签订《滁州市商品房预售合同》，约定刘梅从中普公司购买位于滁州市醉翁西路669号（中普.城市广场旗舰店）3幢2053室商铺，建筑面积为15.98㎡，购房款为182787元。2014年，刘梅（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）签订《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》1份，约定：甲方将其在3号楼2053商铺的使用权交付乙方统一招商经营并管理，经营管理期限为20年（2014年10月1日至2034年9月30日），乙方承诺给予甲方委托期内第一年至第四年这四年总保底收益为按房款总价的11.84%，委托期内第五年，乙方承诺给予甲方每年保底收益为按房款总价的11.84%，超出部分租金乙方按比例与甲方结算，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。第六年乙方承诺给予甲方每年保底收益为按房款总价的13.16%，超出部分租金乙方按比例与甲方结算，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。委托期第七年至第二十年，双方约定，乙方根据年实际租赁收入按比例与甲方结算佣金，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。支付方式：除第一年至第四年租金于第四年租金期的第一个月支付以外，其余租金为每半年支付一次，在每半年度的第一个月支付。任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的均应构成违约，“违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”等内容。三方同意，2014年10月1日至2017年9月30日的保底收益用于抵扣中普公司房款，自2017年10月1日开始支付涉案房屋的收益。中兴公司欠付刘梅自2017年10月至2019年4月30日租金34266元。一审法院认为，刘梅与中兴公司签订的《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》是当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。中兴公司未能按照约定支付刘梅租金，应当承担支付到期未付租金及违约金的违约责任。对刘梅要求中兴公司支付其租金34266元的诉讼请求予以支持。2019年4月30日之后的租金，刘梅可另行主张。刘梅主张逾期支付房屋租赁费用的违约金标准按《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》约定为每月每平方米50元，明显过高，中兴公司要求酌情减少，符合法律规定，予以支持。本案合同为委托经营管理合同，经营管理本身存在风险。刘梅未提供证据证明其实际损失情况，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定中兴公司、中普公司自逾期支付租金之日至租金实际付清之日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的违约金予以保护。因双方约定收益为每半年支付一次，故本案违约金应区分不同的欠付本金数额及时间段进行计算。根据刘梅诉请的期间，中兴公司、中普公司应分别于2017年10月31日前、2018年4月30日前、2018年10月31前、2019年4月30日前分别向刘梅支付半年租金10820.99元（182787元×11.84%÷2）。中兴公司、中普公司对不要求扣减已付租金的相应的违约金，符合法律规定，予以采纳。刘梅将涉案房屋委托中兴公司经营管理，中兴公司将包括刘梅在内众多业主的房屋未予以分割而作为整体正对外运营出租，若解除涉案委托经营管理合同会损害他人的权益（包括中兴公司签订租赁合同的相对方、同意继续委托中兴公司经营管理的业主等）。故刘梅要求解除本案运营管理合同条件尚不成就，对刘梅的该项诉讼请求不予支持。中普公司作为房地产开发企业在销售房屋时，向房屋买受人明确表示其出卖的房屋具有固定回报率，故对刘梅要求中普公司就本案欠付的租金及违约金承担共同给付义务的诉讼请求予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘梅租金34266元及相应违约金（分别自2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日起至2019年4月30日止，以租金10820.99元为本金；自2019年5月1日起至租金实际付清之日止，以租金34266元为本金；均按照中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算）。二、驳回刘梅的其他诉讼请求。案件受理费1116元，减半收取计558元，由刘梅负担138元，滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担420元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：中普公司对中兴公司欠付刘梅的涉案租赁费用及违约金应否承担共同给付责任。由于中普公司在宣传其开发的房屋时公开宣称具有稳定经营收益，且中兴公司与刘梅签订的《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》中明确约定了刘梅在委托经营管理期内可获得固定回报收益，故中普公司、中兴公司应共同支付所欠刘梅的涉案租赁费用及逾期支付租赁费用而产生的违约金。由于一审法院未判决中普公司与中兴公司对所欠刘梅的租赁费用及逾期支付租赁费用而产生的违约金承担连带责任，故中普公司上诉称其不应对欠刘梅的租赁费用及逾期支付租赁费用而产生的违约金承担连带责任的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，中普公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费657元，由滁州中普置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  付广永审判员  李 刚二〇一九年十一月五日书记员  曹琰玲附本案适用相关主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。