广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1202民初734号 原告：河池市同行投资有限责任公司，住所:河池市金城江区金城中路437号，社会信用代码：914512000635691816。 法定代表人：卢孟，公司总经理。 委托诉讼代理人：韦津津，广西兰盛律师事务所律师。 被告：河池市汇金投资有限公司，住所：河池市金城江中路298号。社会信用代码：91451200MA5KAFP688。 法定代表人：麦喜鹏。 第三人：广西河池市金城西街投资有限公司，住所：河池市金城江区新建路96号。社会信用代码：91451200MA5KCD1L3B。 法定代表人：全飞燕，公司经理。 被告及第三人委托诉讼代理人：李健，广西弘生联合律师事务所律师。 原告河池市同行投资有限责任公司（以下简称同行公司）与被告河池市汇金投资有限公司（以下简称汇金公司）租赁合同纠纷一案，本院2018年3月22日立案后，广西河池市金城西街投资有限公司（以下简称金城西街公司）申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。2018年7月23日本院适用普通程序公开开庭进行了审理，原告同行公司的法定代表人卢孟、委托诉讼代理人韦津津，被告汇金公司及第三人金城西街公司的委托诉讼代理人李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告2015年12月31日签订的《转租协议》及2016年4月29日签订的《补充协议》；2、判令被告将转租地块即河池市金城江区金城中路437号河池市军分区牛形山恢复原状并交还原告；3、判令被告向原告支付尚欠租金150万元（计算至2018年2月28日止）及逾期违约金547500元（2018年3月1日起至判决生效之日止的违约金以150万元为基数按1‰每日另计）；4、判令被告向原告支付违约金200万元；5、诉讼费由被告承担。 事实与理由：原被告于2015年12月31日签订《转租协议》，约定由原告将位于河池市金城江区金城中路437号河池市军分区牛形山地块转租给被告。租赁期限自2015年12月31日起至2033年5月31日止，租金每年120万元，2016年1月20日前支付第一期租金20万元，往后租金每两年支付一次。被告需要承担原告工程拆迁补偿费1200万元，第一期工程拆迁补偿费200万元，2016年1月20起前支付第一期租金120万元。2016年3月10日前支付第二期项目拆迁补偿费200万元，剩余800万元于2016年6月30日前付清。协议约定了违约条款和责任。但签订协议至今，被告仅于2016年3月21日前支付60万元租金、2017年10月23日支付100万元租金以及2017年11月14日支付50万元租金；2016年1月8日前、2016年5月22日前、2016年8月8日前陆续支付拆迁补偿费共计250万元。因此，无论是租金还是拆迁补偿费被告均未按合同约定足额支付，经原告多次催告被告仍然拒不支付，被告的行为已经构成根本性违约。并严重侵犯原告的合法权利，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告为证实其请求提交的证据有： 转租协议； 补充协议； 证据1、2共同拟证明原、被告之间存在租赁合同关系及双方的权利义务； 3、收款收据，拟证明被告的履约情况及违约事实； 4、限期履约告知函； 5、履约告知函； 证据4、5共同拟证明原告曾多次书面向被告提出履约主张； 关于《履约告知函》的回复函； 关于土地租金支付时间的告知函，拟证明被告拒绝履约的事实并单方提出修改合同关于租赁给付的相关约定； 8、租金违约金计算明细表，拟证明原告第三项诉讼请求的计算方式。 9、微信聊天记录，拟证明原告已履行告知军分区停止有偿服务的义务，此后被告仍然继续支付租金； 10、关于继续履行《军队房地产租赁合同》的函询及复函，拟证明原告已经函至军分区及军分区的答复，已转告被告军分区表态合同继续履行； 11、《关于抓紧做好军队全面停止有偿服务善后工作的通知》，拟证明本案涉及的项目不属于军队要停止以及解除合同的整改范围，相关政策的规定只是要求调整租期； 12、《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，拟证明2018年6月15日原告与河池市军分区达成协议确认双方租赁合同继续履行； 13、《军队房地产租赁合同》，拟证明原告与军分区的租赁合同关系及权利义务。 经庭审质证，被告汇金公司及第三人金城西街公司对原告提交的证据共同认为：对证据1、13无异议；对证据2认为该补充协议是被告不知军分区已经下发全面停止有偿服务的通知时签订，非被告真实意思表示；对证据3认为被告将160万元租金支付给原告的另一股东，被告不构成违约；对证据4、5认为原告并未明确告知合同是否可以继续履行，被告有权行使不安抗辩权；对证据6认为明确说明《补充协议》效力待定；对证据7认为土地租金已经支付给被告的股东莫雄；对证据8真实性有异议；对证据9认为足以说明原告是在与被告签订补充协议之后才告知军分区停止有偿服务的事实；对证据10认为足以说明原告对合同是否可以继续履行亦不明确；对证据11认为军分区对合同是否可以继续履行没有给出明确解释；对证据12认为协议对被告及第三人均无效。 被告汇金公司及第三人金城西街公司共同辩称，一、原告的诉请没有事实及法律依据。在军分区下发停止有偿服务通知之前，双方合同的履行是正常的，被告亦无违反合同的事实。军分区下达停止有偿服务通知后，被告曾发函向原告咨询合同是否应该继续履行，但原告没有对该问题作出答复，因此该合同是否应该履行，以何种方式履行属于待定状态，被告只有待问题解决后才能继续履行合同。被告是行使不安抗辩权，不存在违约的情形。二、被告没有拖欠租金，而是按期、按金额支付给原告，将租金支付给原告的股东莫雄，也属于支付给原告。三、原告要求的解除协议没有事实及法律与依据。被告与第三人在该项目上的投资是巨大的，若合同不能继续履行，将给被告和第三人造成巨大损失和后果。本案因受军分区政策的影响，转租协议的效力待定，且双方没有达到合意或法定解除的条件，所以达不到解除的条件；也不存在恢复原状的法律事由。四、原告请求的逾期违约金及违约金相互冲突。对于要求支付违约金的问题，由于被告没有违约，没有拖欠租金，即使莫雄没有收到160万元，被告行使不安抗辩权，也不存在违约，且原告请求的违约金远远高于双方约定的数额。请求法庭驳回原告的诉请。 被告汇金公司对其辩解提交的证据有： 1、营业执照，拟证明被告主体资格适格； 2、身份证，拟证明被告法人代表的基本情况； 3、项目转让协议书，拟证明被告已经将土地转租给第三人的事实； 4、收款收据及银行汇款凭证，拟证明被告向原告支付土地租金及转让费的事实； 5、收条，拟证明原告收到被告支付的欠款的事实； 6、补充协议，拟证明原告承诺保证被告的土地使用权利的事实； 7、全面停止有偿服务的通知，拟证明原告出租的土地已经被军分区停止出租，原告已经知晓却不告知被告，导致被告继续与原告签订《补充协议》； 8、能否继续履行合同的函，拟证明第三人知晓通知后发函给原告要求明确合同是否可以继续履行的事实； 9、邮寄单，拟证明原告已经收到第三人寄出的函件事实； 10、照片，拟证明原告出租的部分土地存在争议，导致第三人的部分项目开发停止的事实。 经庭审质证，原告同行公司对被告汇金公司提交的证据1、2无异议；对证据3认为被告将项目转让给第三人，没有告知原告，被告及第三人之间的关系，不影响原告向被告主张权利；对证据4、5不认可，莫雄不是公司股东；对证据6认为与本案无关；对证据7认为虽然军分区下发了通知，但原被告一直在履行合同；对证据8、9认为与客观事实不符；对证据10认为土地一直没有停止施工，停止开发的事实不存在。 第三人对被告提交的证据无异议。 第三人向本院提交的证据有： 1、营业执照，拟证明第三人主体资格适格； 2、身份证，拟证明第三人法人代表的基本情况； 3、项目转让协议书，拟证明第三人是争议土地的实际承租人； 4、收款收据及银行汇款凭证，拟证明第三人向原告支付了土地租金的事实； 5、评估表，拟证明第三人已经投资了巨额资金在承租的土地上修建房屋的事实； 6、全面停止有偿服务的通知，拟证明原告出租的土地已经被军分区停止出租，原告已经知晓却不告知第三人。 7、能否继续履行合同的函，拟证明第三人知晓通知后发函给原告要求明确合同是否可以继续履行的事实； 8、邮寄单，拟证明原告已经收到第三人寄出的函件事实； 9、照片，拟证明原告出租的部分土地存在争议，导致第三人的部分项目开发停止的事实。 经庭审质证，原告同行公司对第三人金城西街公司提交1、2、3、6、7、8、9质证意见与被告提交的证据一致；对证据4认可是汇金公司支付的租金；对证据5认为资产评估机构没有资质，评估的依据没有得到原告的认可，不能因此认定原告应该对被告及第三人承担责任。 被告汇金公司对第三人提交的证据无异议。 本院结合双方当事人的举证和质证，认证如下：对双方均无异议的证据本院予以确认，并作为认定案件事实的依据。对原、被告虽有异议，但提出异议的一方又无相反的证据佐证，而该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，本院亦予以认可，可作为定案的参考依据大，但对于证据所要证明的内容，本院将结合全案案情予以综合评定。 经过开庭审理，本院确认以下法律事实： 2013年3月18日，中国人民解放军广西军区河池军分区后勤部（甲方、以下简称河池军分区）与河池市同行投资有限责任公司（乙方、以下简称同行公司）签订《军队房地产租赁合同》，约定河池军分区将广西省河池市金城江区新建路73号河池军分区市场及牛形山产地租给同行公司作为商业用途使用，租赁期限自2013年6月1日起至2033年5月30日止。合同另约定，同行公司可以将租赁的房地产转租或者与第三人合作。 2015年12月31日原告同行公司（甲方）与被告汇金公司（乙方）签订《转租协议》，约定：同行公司将广西河池市金城江区新建路73号军分区牛形山，面积约为48.6亩的地块转租给汇金公司进行商业使用，租赁期限为：2015年12月31日起至2033年5月31日止，租金为每年120万元，2016年1月20日支付第一期租金120万元，以后租金每两年支付一次，每期租金支付时间应为该期首月的5日前。另外，汇金公司需要承担工程拆迁补偿费1200万元。甲方指定了收款账户（分别为同行公司农村信用社公共账户及卢孟的个人建行账户），并约定若汇金公司将租金支付给原租户或第三方，均视为未支付租金。合同另约定，汇金公司知晓转租的地块为军分区房产，受法律及军分区政策的影响，且汇金公司愿意遵守中国人民解放军广西军区河池军分区的政策要求，并愿意承担政策调控的若有风险。军区政策的调控不属于不可抗力的范围。汇金公司可将所租赁的房地产转租或者与第三人合作，享有并承担同行公司与河池军分区签订的《军队房地产租赁合同》中所列权利条款及除给付租金外的义务条款。 2016年4月29日原告同行公司（甲方）与被告汇金公司（乙方）签订《补充协议》，对拆迁补偿款的支付时间重新进行约定。 合同签订后，被告同行公司于2016年1月8日支付转让定金100万元，2016年3月21日支付租金60万元，2016年5月22日支付转让费50万元，2016年8月8日支付转让费100万元，2017年10月23日支付租金100万元，2017年11月14日支付租金50万元。由于汇金公司未能按照合同约定支付房租和拆迁补偿费，原告曾于2017年4月7日、8月17日向被告发出《前期履约告知函》、《履约告知函》，被告仍拒付租金，原告遂向本院提起诉讼，要求判如所请。 庭审时，原告与被告均陈述拆迁补偿款实质为转让费。 2016年4月28日汇金公司（甲方）与金城西街公司（乙方）签订《项目转让协议书》，约定汇金公司将河池市军分区牛形山地块项目总体转让给金城西街公司进行投资开发，建设项目名称为“金城西街商业广场”。 另查明，2016年3月21日，河池军分区向同行公司发出《全面停止有偿服务通知》，要求同行公司对承租军分区空余房地产租赁项目，从即日起不得增加投资进行新建房屋、扩建房屋、大型装修等建设，待九月份军委总部在天津全面停止有偿服务试点结束后按照上级政策要求，在2017年6月底前全面停止该租赁项目。原告同行公司收到该通知后，向被告汇金公司进行了告知。 2016年9月18日金城西街公司致函同行公司，询问同行公司与河池军分区签订的《军队房地产租赁合同》能否继续履行。 2017年7月4日同行公司致函河池军分区，询问《军队房地产租赁合同》是否可以继续履行。 2017年7月17日中国人民解放军广西河池军分区保障处（以下简称河池军分局）向原告同行公司作出《关于继续履行》的复函，内容简要为：1、请同行公司履行好军分区与同行公司签订的《军队房地产租赁合同》相关条款；2、广西军区将很快对空余房地产租赁项目的处置方式下发具体实施办法，军分区将根据上级通知精神，结合同行公司的租赁项目实际情况，研究最稳妥的处置方案。 2018年军队全面停止有偿服务工作领导小组作出军停偿（2018）8号《关于抓紧做好军队全面停止有偿善后工作的通知》后，2018年6月15日河池军分区（甲方）与同行公司（乙方）签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，约定根据军队全面停止有偿服务政策和国家有关法律规定，双方对河池军分区将位于广西河池市金城江区城中路437号河池军分区市场及牛形山面积46346平方米场地租赁项目整改事宜达协议：原合同租赁期限为20年，自2013年6月1日至2033年5月30日，整改后调整为租期10年，从2018年6月15日至2028年6月14日。原合同租金：当前年租金400万元整，每5年递增5%，合同总租金84202500元，经评估机构评估和甲乙双方协商，整改后租金调整为：当前年租金710892元（不含水、电、暖气、设备、物业等费用），每5年递增5%，合同期内总租金7283570元。协议经双方签字后，须经战区级单位批准后生效。 根据各方当事人的诉辩意见和陈述，本案争议焦点为：一、被告是否构成违约，应如何承担违约责任；二、租赁合同是否应予以解除。 本院认为，原告同行公司与被告汇金公司签订《转租协议》、《补充协议》均为双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同合法有效，各方均应严格履行。 关于违约问题的评定。被告汇金公司辩称，在河池军分区下发《全面停止有偿服务的通知》后，租赁合同的履行处于不确定状态，其行使不安抗辩权，不属于违约。本院认为，2016年3月21日河池军分区向原告下发《全面停止有偿服务的通知》，要求从即日起不得增加投资进行新建房屋、扩建房屋、大型装修等建设，在2017年6月底前全面停止该租赁项目。虽然原告同行公司与被告汇金公司签订的《转租协议》约定，军区政策不属于不可抗力，但提前终止合同、停止租赁项目的政策和要求，对金城西街商业广场建设项目的基础设施建设、资金投入、经营决策均产生重大影响，直至2018年6月15日河池军分区与同行公司签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》后，合同的权利义务才再次明确，故在停止有偿服务直至整改合同签订的时间段内，既要求汇金公司停止各项基础设施建设，做好在2017年6月底前全面停止该租赁项目的准备，同时又要求汇金公司按合同约定支付土地租金及转让费，明显不公平，且会导致合同双方当事人利益失衡。本院认为，在发生军区政策调控等情势变更时，合同约定的租赁时间等权利义务发生了改变，在原告有可能无法按约定的租赁期限履行出租义务的情况下，被告汇金公司行使不安抗辩权，迟延支付租金和转让费的行为，有其合理性。被告行使不安抗辩权，不构成根本性违约的观点，本院予以采纳。 关于租金的认定。根据原被告双方签订的《转租协议》约定，被告应于2016年1月20日支付第一期租金120万元，于2017年1月5日支付第二期租金240万元，共计360万元。但被告汇金公司于2016年3月21日支付租金60万元，2017年10月23日支付租金100万元（第三人金城西街公司代为支付），2017年11月14日支付租金50万元（第三人金城西街公司代为支付210万元），共计210万元，尚欠150万元的租金。被告辩称另将160万元的租金支付给原告同行公司的股东莫雄，对此原告不予认可，莫雄非《转租合同》约定的租金交纳账户，且被告亦未能举证证明该汇款行为系原告的指示授意，对被告已经足额交纳租金的该项抗辩理由，本院不予采纳。 本案判决前，原告未明确2018年6月15日与河池军分区《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》是否已经经战区级单位批准并生效，但《关于抓紧做好军队全面停止有偿善后工作的通知》已经对军区此类产业租赁项目进行了指导，整改协议视为河池市军分区已经作出继续履行合同的意思表示，故被告行使不安抗辩权的事由已经消除，由于被告未对约定的租金数额提出异议，故其应按合同约定交纳尚欠的租金150万元。 关于违约金。综上分析，被告汇金公司有理由相信租赁合同有可能提前终止，而行使不安抗辩权，迟延交纳租金的行为不构成违约，故原告请求被告支付逾期违约金547500元、违约金200万元，本院不予支持。 关于《转租协议》、《补充协议》是否应予以解除的问题。被告汇金公司的行为未构成根本性违约，且在合同履行过程中，被告汇金公司及第三人金城西街公司投入较大资金进行基础设施建设，虽然尚有150万元的租金未支付，但并未因此影响金城西街商业广场建设项目,也不影响原告出地块收取租金收益的合同目的。原告同行公司以被告汇金公司拖欠租金违反合同约定为由，请求解除合同,返还出租地块本院不予支持。在合同继续履行情形下，汇金公司应及时交纳尚欠的租金，履行合同约定义务。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告河池市汇金投资有限公司于本判决生效之日起二十日内支付土地租金150万元给原告河池市同行投资有限责任公司； 二、驳回原告河池市同行投资有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费31180元（原告已预交15590元），由被告河池市汇金投资有限公司负担15590元，由原告河池市同行投资有限责任公司负担15590元。 义务人应按期履行给付义务，如逾期给付则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费31180元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  石李春 审 判 员  唐 溪 人民陪审员  周荣思 二〇一九年二月二十七日 书 记 员  韦开露 附：本案判决所参考的法律依据 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 义务人履行义务的方式告知： 义务人履行金钱给付义务（含诉讼费），可以直接支付给权利人，也可以将履行款存入本院账户（户名：河池市金城江区人民法院；账号：50×××99；开户行：农行河池分行白马街支行）由本院转交给权利人，汇款请注明案号、汇款用途。 请保管好你的义务履行凭证。 不履行人民法院生效法律文件将承担的法律后果 一、发生法律效力的法律文件，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，人民法院将依法强制执行，并由被执行人负担执行费及其他费用。 二、被执行人在限定时间内应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况，不申报或不如实申报财产、拒不履行义务的，将视情节轻重，依法采取罚款、拘留等措施。 三、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定的义务，按中共中央办公厅、国务院办公厅《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》精神，将会受到多部门联合惩戒，采取如下联合惩戒措施：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录（聘）为公务人员或事业单位人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制从事特定行业；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店住宿、高消费旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；限制新建、扩建、高档装修房屋等，直至全部履行义务为止。 四、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。 注：若当事人遭受黑恶势力的违法侵害，欢迎举报涉黑涉恶及其保护伞的犯罪案件线索。对相关举报，本院将严格保密，并依法保护举报人的合法权利。 金城江区人民法院“扫黑除恶”举报电话：0778-2252170