广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初24659号原告：东莞市子心教育咨询有限公司，住所地：东莞市东城街道主山振兴路198号三楼，统一社会信用代码：91441900MA4X299H68。法定代表人：蔡晓梅，总经理。委托诉讼代理人：张翔，广东瀛亘律师事务所律师。被告：东莞东泰花园建造有限公司，住所地：东莞市四环路新城市中心旁，统一社会信用代码：91441900618330554E。法定代表人：韩春麟，董事长。委托诉讼代理人：余少鹏，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖小红，广东赋诚律师事务所实习律师。原告东莞市子心教育咨询有限公司诉被告东莞东泰花园建造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序独任审判并公开开庭进行了审理。原告的法定代表人蔡晓梅及委托诉讼代理人张翔，被告的委托诉讼代理人余少鹏、赖小红到庭参加诉讼。后本案依法变更审判程序由审判员刘洋担任审判长，与人民陪审员党志民、人民陪审员欧阳斌辉组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张翔，被告的委托诉讼代理人余少鹏、赖小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于2018年8月21日向法院提起诉讼，请求判令：一、解除双方签订的《中信凯旋城会所（多功能厅）房屋租赁合同》；二、被告向原告退还租金13191元、租赁保证金30000元；三、被告向原告支付违约金105000元；四、被告赔偿原告装修损失费87210元、监工费4000元；五、本案诉讼费由被告承担。后原告变更第四项诉讼请求为：被告赔偿原告装修损失费100000元。事实和理由：原、被告签订《中信凯旋城会所（多功能厅）房屋租赁合同》一份，约定被告将位于东莞市城区中信凯旋城会所的多功能厅租赁给原告，用作教育培训经营。租赁期限为2018年4月1日至2024年3月31日。合同签订后，原告如约履行合同义务，向被告缴纳了租赁保证金30000元及租金13191元。原告也投入了大量资金、人力物力对承租场所进行装修。不料因被告与其业主存在的纠纷，导致原告无法按计划装修和进驻，被迫停工。且双方签订合同前，被告也未向原告说明其与业主存在纠纷的相关情况。被告不能按双方约定完成租赁场所的完全交付，致使原告的合同目的不能实现，对此被告应承担违约责任。按照合同第13.2条约定，被告应承担的违约金为剩余租期内原告应付租金的10%，即1050366元×10%=105000元。此外，原告为装修还投入了装修费用87210元、监工费4000元。前述费用均是原告因被告违约造成的损失，被告应当予以赔偿。故为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，一、案涉租赁房屋具备建设工程规划许可证并按照建设工程规划许可证的规定建设，其所有权依法由被告享有，不存在无法实现案涉租赁合同目的之情形，原告无权要求解除案涉租赁合同。二、被告已将案涉租赁房屋完全交付给原告，已全面、妥善履行了合同义务，原告所称无法按原计划装修和进驻系因原告违法装修导致，与被告无关，被告不存在任何违约情形。三、需特别说明的是：第一，原告无任何证据证明被告存在任何违约行为；第二，原告在诉状中主张的装修费用100000元并无任何证据材料证明；第三，原告主张其共向装修公司支付了50000元工程款，150000元定金，后装修公司退回100000元，但根据原告提供的交易明细显示，原告仅向装修公司支付了50000元装修工程款及50000元定金，共计支付了100000元，即原告向装修公司支付的款项已全部退回，其主张装修损失无任何事实和法律依据。综上，案涉租赁房屋不存在任何权属争议，被告依法享有案涉租赁房屋所有权，不存在原告所称“不能按双方约定完成租赁场所的完全交付，致使合同目的不能实现”之违约行为，原告无权要求解除案涉租赁合同。并且原告所称无法按原计划装修和进驻系因原告违法装修导致，与被告无关，故原告的诉讼请求缺乏事实依据，依法应予驳回。经审理查明，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《中信凯旋城会所（多功能厅）房屋租赁合同》，原告主张合同签订于2018年3月9日，被告则主张合同先由原告签署后再提交给被告签署，但现已无法核实被告具体签署时间。该合同主要约定：甲方将东莞市城区中信凯旋城会所多功能厅出租给乙方，用作教育培训经营；租赁期限为2018年4月1日至2024年3月31日；甲方同意给予乙方2个月的免租期，从2018年4月1日至2018年5月31日；乙方的租金标准按每月每平方米25元（含税）计，税率为5%，首月租金为13191元（含税），租金标准从第二年开始每年5%递增；租金按月支付；租赁保证金30000元，乙方应在2018年3月31日前向甲方支付；乙方对租赁房屋进行任何装修工程时，乙方应自行办理该等批准手续并承担相应费用，并且在获得有关政府部门对装修设计文件的批准后方可开始对租赁房屋的装饰装修工程；设计方案及施工图纸事先取得甲方的书面同意后，乙方方可开始对租赁房屋进行装饰装修工程施工，除非得到甲方的同意，乙方对租赁房屋进行任何装修工程时不得改变、损坏租赁房屋的原结构及公共设施系统；如甲方对乙方的施工图纸或其中任何一部分提出异议的，则乙方应根据甲方的要求进行相应的修改，经双方另行协商一致的除外；在甲方迟延履行本合同主要义务（指将房屋交付乙方使用和主体结构维修义务），经催告后在30日内仍未履行的，及甲方迟延履行义务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，乙方可以解除合同，甲方应向乙方支付剩余租期内乙方应付租金的10%作为违约金，造成乙方损失的，还应赔偿损失；等等。合同签订后，原告于2018年4月11日向被告缴纳了租赁保证金30000元，并于2018年6月3日向被告缴纳了2018年6月租金13191元。2018年4月26日，原告与广东姚工装饰设计工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同书》，并于次日向账户名为“广东姚工装饰设计工程有限公司”的账户支付工程款50000元，于2018年5月13日与5月17日分别向广东姚工装饰设计工程有限公司的法定代表人姚利斌的账户转账支付定金50000元、100000元。2018年6月15日，姚利斌向原告的账户转账100000元，并附言“退回定金”。2018年5月14日，中信凯旋城服务处向原告出具《装修开工登记证》，原告随即委托广东姚工装饰设计工程有限公司对案涉租赁物开始装修。后因案涉小区业委会认为案涉会所属于小区配套公共设施，被告在会所产权存有争议的情况下无权对外出租，亦无权改变用途，同时，承租方私自改建，改变房屋结构存在严重安全隐患，为此，业主代表采取拉横幅等行为阻止原告施工，导致原告无法按原计划装修和进驻，被迫停工。2018年5月24日，原告向被告发出《关于确保合同正常履行的函》。2018年5月28日，东莞市城中信凯旋城第二届业主委员会向东莞市综合执法局东城分局、东莞市住建局××及××东泰社区居委会发出《关于中信凯旋城会所违规改建投诉函》。本院于2018年10月18日向东莞市城市综合管理局东城分局发《协助调查函》，并于2018年11月1日收到“关于中信凯旋城会所涉嫌违法建设的情况说明”，该回复表明：中信凯旋城业主分别于2018年5月27日与5月30日通过东莞市12345政府服务热线进行投诉；东城城管分局于2018年5月29日派员现场调查，并向原告发出了《询问调查通知书》及《责令停止违法行为决定书》；2018年5月31日，原告派员到分局接受询问调查并提交了新的装修方案及保证书；2018年6月5日后，经分局多次复查，未发现违法建设行为。2018年6月6日，原告与东城街道住建局、东泰社区居委会、中海地产、中信物业凯旋城服务处、凯旋业委会及业主代表召开“关于凯旋城会所出租及装修事件的协调工作”会议。东城住建局建议：1、变更用途先到规划部门取得许可；2、按照《建设工程施工管理条例》到住建部门办理施工许可；3、未完善以上手续前，先停止施工。后因案涉室内装修工程无法完工，故原告与广东姚工装饰设计工程有限公司于2018年11月15日进行结算，核算工程款合计92400元。2018年11月16日，广东姚工装饰设计工程有限公司的法定代表人姚利斌向原告的账户转账返还装修款7600元。东莞市城乡规划局政府信息公开图纸显示，案涉租赁物所处位置显示为“展览台”。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、租金转款记录、保证金转款记录、网银交易明细、企业信用信息公示报告、关于确保合同正常履行的函和快递发票、会议记录、建筑装饰工程施工合同书、中信凯旋城会所多功能厅装修费用说明、预算表、装修效果图和施工现场照片、装修开工登记证、广发网上银行电子回单、装修工程结算单、广发银行电子回单、视频光盘、东莞市城乡规划局政府信息公开图纸、照片，被告提交的建设工程规划许可证、建设工程规划合格证、商品房买卖合同（凯旋城第一期）、商品房买卖合同（凯旋城第二期）、商品房买卖合同（凯旋城第三期）、房产面积测绘成果报告书（凯旋城第三期）、关于加强商品房面积测算的通知、说明、阳光热线问政平台截图及案涉租赁物装修现场被政府部门进行查封有关设施的照片，本院依被告的申请向东莞市城街道办事处住房规划建设局、东莞市城市综合管理局东城分局调取的相关材料，以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，原告与被告签订的《中信凯旋城会所（多功能厅）房屋租赁合同》依法成立，具有法律约束力，双方均应按约全面履行自己的义务。出租人有义务提供符合使用条件的房屋给承租人，同时应当保证承租人行使权利不受干扰和阻挠。本案中，在被告与小区业主对会所的产权存有争议以及并未到规划部门变更租赁物用途的情况下，被告将案涉租赁物出租给原告用于教育培训经营，由此引发案涉小区业主阻挠原告按原计划对租赁物进行装修，原告被迫停工而无法进驻，致使原告的合同目的无法实现，被告的行为显然已构成违约。故，原告诉请解除合同、要求被告返还租金及租赁保证金并支付违约金，于法有据，本院予以支持。根据案涉合同第13.2条的约定，违约金应为105036.6元（=1050366元×10%），现原告诉请的违约金数额为105000元，故违约金以原告诉请的105000元为限。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金具有填平实际损失的功能，基于被告的同一违约行为，原告只能择一选择被告支付违约金或赔偿损失，原告主张的装修损失费属于实际损失，数额少于原告主张的违约金，即原告诉请的违约金已能填平其实际损失，故本院对原告再行要求被告赔偿装修损失费的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告东莞市子心教育咨询有限公司与被告东莞东泰花园建造有限公司签订的《中信凯旋城会所（多功能厅）房屋租赁合同》；二、被告东莞东泰花园建造有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市子心教育咨询有限公司退还租金13191元、租赁保证金30000元；三、被告东莞东泰花园建造有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市子心教育咨询有限公司支付违约金105000元；三、驳回原告东莞市子心教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5022.86元（原告已预缴），由原告东莞市子心教育咨询有限公司负担2023.79元，由被告东莞东泰花园建造有限公司负担2999.07元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长     审 判 长 刘  洋人民陪审员 党 志 民人民陪审员 欧阳斌辉二〇一九年二月二十六日书 记 员 杨 晓 琳梁晓璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。