广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3568号上诉人（原审原告）：李爱连，女，汉族，住广东省连州市。委托诉讼代理人：严爽，系广东益源律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱琳，系广东益源律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：连州市宜家房地产开发有限公司。住所地：连州市。法定代表人：蔡剑波。委托诉讼代理人：张园园，广东优晟律师事务所律师。上诉人李爱连与上诉人连州市宜家房地产开发有限公司（以下简称宜家公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2018）粤1882民初936号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李爱连上诉请求：1、依法撤销（2018）粤1882民初936号民事判决书，并依法改判支持李爱连的全部诉讼请求;2、由宜家公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由:一、一审法院判决适用法律错误，宜家公司违约金支付的违约金过低，违反法律规定，且不符合公平原则。1、一审判决既然已经认定宜家公司提出的“北山中学占用其公司土地导致规划验收未通过”的抗辩理由不成立，认定了宜家公司违约的事实，应当承担违约责任。且一审判决也认定双方签订的《广东省商品房买卖合同》中涉及逾期办证的违约金条款，与宜家公司逾期付应承担的违约金标准明显不对等，实质免除了宜家公司应承担的违约责任。一审判决也同意依法增加违约金，但仅仅以已付房款为基数按每年1%的标准计算违约金，未充分平衡双方当事人的利益，且缺乏法律依据，对李爱连而言严重不公平。2、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，既然一审法院认定购房合同关于逾期办证违约金的条款依法不能适用，就应当依据司法解释之规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。3、因宜家公司长期拖延办证，导致李爱连无法正常进行房产买卖交易，并因此导致李爱连要承担更高额的税务负担。其中增值税，取得房产证未满5年按房价的5.6%收取，取得产权证满5年的普通住宅免收;个人所得税，家庭仅有住宅以及购买时间超过5年的，免交个人所得税。仅该部分税费的损失就已远远高于一审判决确定的以已付房款为基数按每年1%的标准计算的违约金。二、一审判决关于受理费的分担不合理。本案李爱连不存在任何违约行为，受理费用的分担应考虑双方责任大小，本案不能按约定如期办理房产证的全部责任均在于宜家公司，而一审法院确判决李爱连承担大部分的受理费，严重不合理。综上所述，一审判决适用法律错误，为维护李爱连的合法权益，现依法提起上诉，望贵院在查明事实的基础上，依法判如所请。宜家公司答辩称:一、本案逾期办证的情形应当适用情势变更原则，宜家公司不应承担违约责任。本案业主涉案逾期办证主要原因为涉案楼盘在2012年报批设计规划，后由于政府介入征收了涉案楼盘规划用地8、9号楼给连州北山中学使用，导致宜家公司在无法按原规划设计进行建设，无法如期通过验收，同时业主与宜家公司签订的售房合同约定宜家公司应在明确约定时间内报产权机关备案，也并没有约定办理产权证的具体时间，综合本案基本事实，不是宜家公司的原因导致业主不能如期办证，事实上宜家公司已经如期履行合同义务，早在2013年3月底向城乡规划局提交了所有资料备案不存在违约情形，即使后面业主无法办理产权证书也不是由于宜家公司的原因，如果非要将业主无法如期办证的原因归结到宜家公司，那涉案商品房都是类似情况的有8、9号楼房，现在起诉的是个别业主，如果由宜家公司承担违约责任，违约金非常巨大，对宜家公司明显不公。连州市住房和城乡规划局在2018年4月19日召集宜家公司和业主代表召开了协调会议，双方协商在2018年12月31日前将产权证办好，如果仅因为宜家公司原因，那么行政机关也不会召开协调会，双方重新协商了办理房产证的时间，应该视为对原合同条款的变更。二、即使认为宜家公司违约应当按合同约定确定违约责任，并不是一审判决认定的情形。三、有两个案子业主要求退还办证费，宜家公司认为不应该退还。宜家公司上诉请求：1、依法撤销连州市人民法院（2018）粤1882民初936号民事判决书，并依法驳回李爱连的诉讼请求;2、李爱连承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:一、关于李爱连要求立即办理房产证手续事宜。李爱连于2014年6月20日已办理收楼，宜家公司一直在推进办证事宜。并且，办证手续所需资料已递交有关部门在核查办理。二、李爱连至今仍未取得房产证书的问题。涉案xx花园（二期）是2012年报连州市住房和城乡规划局批准。随后，宜家公司根据连州市住房和城乡规划局的要求进行设计。但是，2012年宜家公司被告知由于政府行为在建设连州市北山中学新校区时，因建设需要占用了宜家公司的规划用地，且迟迟没有落实补偿或置换方案，直接影响xx花园项目总规划的各项经济指标，宜家公司为满足绿化面积及停车位的指标需求，被迫调整规划，无法按原规划设计进行建设，导致建成后架空层未通过规划验收。直至2016年1月28日连州市住房和城乡规划局出具核实意见，向宜家公司提出自行改正或申请规划条件变更，宜家公司也积极办理规划条件变更手续。但由于新旧建筑规范的不同，实际建设现状与现行建筑技术规范不符，报送图纸到清远审图无法通过，规划变更手续受阻。三、关于宜家公司是否需要向李爱连承担违约责任和支付违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，按当事人所约定的，出卖人承担违约责任。但本案中，李爱连至今仍未取得房产证的原因，并不是宜家公司造成，而是第三方政府行为建设新北山中学占用宜家公司规划用地造成的，所以宜家公司依法不需承担违约责任。其次，2018年4月11日，有李爱连亲笔签名的诉求书递交了连州市人民政府信访办、连州市住建局，诉求2018年12月31日前，宜家公司将李爱连的房产证办理好。于2018年4月19日下午，在连州市住房和城乡规划局五楼会议室，经连州市住房和城乡规划局协调下，xx花园二期北区业主代表与宜家公司达成一致协议，同意在2018年12月30日将各业主（包括李爱连）的房产权证办好。现在宜家公司正在按照连州市住房和城乡规划局的要求完成整改，资料也已递交相关部门，于2018年12月30日前，可为李爱连办理房产权证手续。所以，宜家公司是不需向李爱连支付违约金的。四、人民法院要求宜家公司承担违约责任并调整违约金是没有事实和法律依据的。1、人民法院认为宜家公司和李爱连在2013年1月21日签订《广东省商品房买卖合同》中第十五条的约定，是宜家公司提供的商品房买卖格式合同，该条款约定的宜家公司逾期办证应承担的违约金标准与李爱连逾期付款应承担的违约金标准明显不对等，实质是免除了宜家公司应承担的违约责任是错误的。因为《广东省商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任与第九条出卖人逾期交房的违约责任是对等的。本案中，连州市人民法院将李爱连逾期付款应承担的违约责任对应宜家公司逾期办证应承担的违约金并不适用。而且合同第十五条明确约定了宜家公司的违约责任。所以，一审法院作出的该认定没有法律依据，也与事实不符。2、一审法院认为宜家公司和李爱连在2013年1月21日签订《广东省商品房买卖合同》约定的违约金，不足以弥补李爱连的损失也是错误的。因为就算至今未为李爱连办理房屋产权证书上，但李爱连于2014年6月20日已收楼，并装修入住，已享受了购买房屋的使用，而未办理产权证并没有给李爱连造成直接的实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。所以，一审法院认为违约金不足以弥补李爱连的损失也是错误的。3、一审法院认为应将涉案违约金调整至已付购房款为基数按每年1%的标准是没有法律和事实依据的。五、一审法院应当追加连州市北山中学作为第三人参加诉讼，并判令第三人依法承担其应当承担的责任。本案中，作为实际侵权人连州市北山中学，一审法院应当追加其作为第三人参加诉讼，但是一审法院却置之不理，属于程序错误。李爱连答辩称:一、涉案楼盘之所以不能通过验收是因为宜家公司存在违建，即使是如宜家公司所说北山中学原因导致的，李爱连也认为这属于宜家公司与第三人的纠纷，宜家公司应当向李爱连承担违约责任后再另行和北山中学解决土地纠纷。二、李爱连认为《商品房买卖合同》中，关于逾期办证违约责任约定，该条款属于格式条款，并且宜家公司没有提供证据证明，其对该格式条款已进行充分解释及说明，该格式条款实际上免除了宜家公司责任，排除业主权利，该条款应该是无效条款。三、宜家公司称合同并未约定办理房产证的时间，李爱连认为是宜家公司对合同的理解错误，业主购买商品房除了要居住另外核心目的就是要取得所有权，只有宜家公司取得了国有土地使用证、规划用地许可证、建设工程规划许可证等全部证件并进行了初始登记后，业主才能办理各自的房产证，然而宜家公司并未提供证据证明其已经完成初始登记，综上，宜家公司明显存在违约。李爱连向一审法院提出诉讼请求：1、判令宜家公司协助办理涉案房屋的房产权到李爱连名下；2、判令宜家公司支付李爱连逾期办证违约金55944.36元；3、宜家公司承担案件所有诉讼费用。一审法院依职权向连州市不动产登记中心调取了涉案房产的《连州市不动产登记中心查询结果证明》。一审法院经审理查明：2013年1月21日，李爱连购买宜家公司位于连州市连州镇××花园××室，李爱连作为买受人与作为出卖人的宜家公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同第二条约定商品房销售依据：连州市住房和城乡规划建设局颁发的许可证号为（2012）第015号；合同第三条买受人所购商品房的基本情况为：商品房为预售商品房；该商品房为东源路x号xx花园x栋x室；用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高3米，建筑面积为75.31㎡，其中套内建筑面积为64.14㎡，公共部位与分摊建筑面积11.17㎡（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；第四条计价方式与价款约定：该商品房属预售，按套出售，按套内面积计算，单价为人民币3568.57元/㎡，总金额人民币228888元。合同第六条约定的付款方式及期限为：买受人已付首期房款88888元整，余款140000元办理银行按揭。合同第七条买受人逾期付款的违约责任为：逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经工程验收竣工备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的；2、买受人未能按合同交付房款。3、非出卖人责任而引致交接时间延迟。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。附件三：装饰、设备标准二、住宅部分2、门窗：住宅入户门为优质高级入户门（收费另计）窗户统一采用铝合金窗框…。2013年4月8日，宜家公司出具购房发票给李爱连载明金额228888元。2014年5月21日，李爱连确认收楼时间是2014年6月20日。连州市住房和城乡规划建设局测绘股于2016年1月28日出具的《xx花园8-11号楼竣工规划核实意见》：“连州市宜家房地产开发有限公司：你公司向我局申请xx花园一期8-11号（工程规划许可证编号2012xxx-2012xxx）项目工程竣工规划核实，经我局测绘股组织规划核实，意见如下：1.8号楼报建为框架18层10509.21㎡，规划核实为10997.08㎡，超建487.87㎡。其中北面架空层未提供规划审批图，东源路入大堂通道与规划审批图不符。2.9号楼报建为框架18层10588.01㎡，规划核实为11158.73㎡，超建570.72㎡。其中北面架空层未提供规划审批图，东源路入大堂通道与规划审批图不符。3.10号楼报建为框架23层14591.85㎡，规划核实为14976.92㎡，超建385.07㎡。其中其中东源路入小区通道、首层有2处与规划图审批图不符。4.11号楼报建为框架23层14448.85㎡，规划核实为14860.39㎡，超建411.54㎡。其中首层北部架空改为封闭和有3处与规划审批图不符。以上具体情况，已在规划核实现场明确指出，请自行改正或申请规划条件变更。”2016年7月10日，xx花园小区业主代表向宜家公司提交《维权诉求书》要求支付逾期办证违约金等内容。连州市住房和城乡规划建设局于2018年4月20日出具的《关于xx花园多名业主联名信访事项的答复意见书》，“一、xx花园项目于2012年12月办理8、9栋规划报建手续，2013年办理10、11栋规划报建手续。我局在2016年初在进行规划竣工验收时发现xx花园项目8、9、10、11栋实际建设情况与规划报建时审核方案不符，并于2016年1月28日送达《xx花园8-11号楼竣工规划核实意见》，通知建设单位自行改正或申请规划条件变更。但由于实际建设现状与现行建筑技术规范不符，建设单位报送图纸至清远审图公司审图无法通过，故我局已建议建设单位尽快按照报建时审核方案进行整改……”。连州市不动产登记中心于2018年7月30日出具的《连州市不动产登记中心查询结果证明》“涉案房产已完成预告登记，待完善不动产确权、不动产转移登记和不动产抵押登记。”李爱连在庭审中变更第二项诉讼请求为：宜家公司支付自2014年9月20日至2018年6月23日止的逾期办证违约金52122.57元；增加一项诉讼请求：宜家公司退回套门费4000元及其利息（利息从2014年1月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）。一审法院认为：李爱连与宜家公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。合同签订后，双方当事人均应全面履行各自的义务。李爱连已向宜家公司给付全部房屋价款，宜家公司也代收了李爱连的契税、办证费等款项。宜家公司应按合同约定的期限履行为李爱连办证的义务，但，由于宜家公司至法庭辩论终结前仍未完成涉案商品房的初始登记，故李爱连诉请宜家公司为其办理涉案房产产权登记的主张，条件未成就，一审法院不予支持。关于宜家公司逾期办证的违约责任如何认定，违约金是否应予调整。从双方所签合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”，该条明确约定出卖人的义务为“在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该90日应为出卖人履行备案义务的期限，而非出卖人为买受人办理权属证书的期限。同时约定因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承担违约责任。根据连州市不动产登记中心于2018年7月30日出具的《连州市不动产登记中心查询结果证明》显示“涉案房产所在9号楼待完善不动产确权、不动产转移登记…”，证实宜家公司至法庭辩论终结前仍未完成不动产确权，导致未能办理不动产权属转移登记手续，由于合同未明确约定宜家公司履行不动产转移登记的期限，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，涉案房产为预售房，李爱连确认于2014年6月20日收楼，故宜家公司应于2014年9月18日前提供房屋权属证书给李爱连。合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，李爱连认为该条款约定的违约金标准实质免除了宜家公司责任，主张该约定无效。一审法院认为宜家公司提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，该条款约定的宜家公司逾期办证应承担的违约金标准与李爱连逾期付款应承担的违约金标准明显不对等，实质免除了宜家公司应承担的违约责任，在宜家公司长期未履行办证义务的情形下并不足以弥补李爱连的损失，难以实现其设立的初衷。现李爱连请求增加违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院应依法予以适当调整。违约金具有促使违约方积极履行合同义务和填补守约方损失的功能，当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。结合本案的实际情况，在平衡双方当事人利益的基础上，一审法院认为应将涉案违约金调整至以已付购房款228888元为基数按每年1%的标准，自2014年9月19日起计至李爱连诉请的2018年6月23日止的违约金为8729.23元（228888×1%÷360×1373）。宜家公司抗辩称是北山中学占用其公司土地导致规划验收未通过，根据合同法第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，故宜家公司该抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。关于李爱连诉请退回套门费4000元及其利息的主张。合同附件三：装饰、设备标准。二、住宅部分约定“2、门窗：住宅入户门为优质高级入户门（收费另计）窗户统一采用铝合金窗框…”李爱连主张宜家公司收取的套门费4000元包含入户木门及铝合金门，但合同约定的住宅入户门为优质高级入户门，并未明确约定包含木门及铝合金门，李爱连亦未提交相关证据证明其主张，且李爱连于2014年6月20日收楼时已知悉入户大门的情况，但未举证证实其曾向宜家公司提出过异议，李爱连已确认宜家公司为涉案房屋安装了住宅入户大门（木门）。故，一审法院对李爱连该请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三百九十六条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限宜家公司于判决生效之日起十日内支付违约金8729.23元给李爱连；二、驳回李爱连的其他诉讼请求。案件受理费599.3元，由宜家公司负担25元，由李爱连负担574.3元。二审期间，宜家公司向本院提交了一份房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明涉案房屋于2018年9月25日验收合格备案。本院组织了双方当事人进行了质证。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》是双方当事人在平等自愿的基础上签订，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：一、宜家公司提出的免责事由能否成立；二、合同约定的逾期办证违约金是否过低，应否调整及如何调整。关于焦点一。宜家公司提出其不应承担逾期办证违约责任的理由有二：一是买受人至今未取得房产证是由于连州市政府建设连州市北山中学新校区占用宜家公司的规划用地所致。二是买受人已实际收楼，并装修入住，已享受了购买房屋的使用，未办理产权证并没有给买受人造成直接损失。围绕宜家公司提出的免责理由，本院作如下分析：（一）涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据查明的事实，涉案xx花园9号楼，至一审法庭辩论终结前仍未办理工程竣工验收备案，更未办理房屋初始登记。宜家公司的行为违反了双方的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。根据连州市住房和城乡规划建设局出具的《xx花园8-11号楼竣工规划核实意见》、《关于xx花园多名业主联名信访事项的答复意见书》的内容可知，涉案xx花园9号楼实际建设情况与规划报建时审核方案不符，造成涉案房屋未能按时竣工验收备案的主要原因在于宜家公司擅自变更报建审核规划方案，并非因政府占用其规划用地所致。宜家公司的该免责理由，依据不足，本院不予支持。（二）如前所述，xx花园9号楼，尚未竣工验收备案，未进行初始登记，宜家公司的行为构成违约，应承担违约责任。即使本案买受人实际接收房屋，并占有使用，本案也不能免除宜家公司逾期办证的违约责任。宜家公司认为买受人已占有使用房屋,没有造成损失的免责理由，缺乏法律依据，本院不予支持。关于焦点二。涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条对逾期办证的违约责任进行了约定，其中如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人向一审法院起诉认为合同约定的逾期办证违约金过低，难以弥补损失，请求调高违约金。对此，本院认为，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准为已付房款的0.1%，本案按买受人已付房款228888元计算，仅为228.89元，明显偏低。由于涉案房屋尚未办理竣工验收备案，不具备办理产权证条件，宜家公司的违约行为处于持续状态，如果宜家公司仅承担228.89元的逾期办证违约金，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证行为所造成的损失，难以达到促使宜家公司积极履行约定义务。买受人向一审法院起诉时要求调整逾期办证违约金计算标准的依据充分，一审法院酌情将该标准调整为以买受人已付房款为基数按年利率1%计算，并无不当，本院予以认可。本案买受人及出卖人关于违约金的调整问题的上诉理由均不成立，本院不予采纳。关于买受人认为一审判决对案件受理费分担不合理的问题。人民法院对案件受理费的责任分担，是依据《诉讼费用交纳办法》的规定进行分配，而不是根据当事人在案件事实中违约程度作出责任分担。一审判决对案件受理费的责任分担，并无不当。买受人的该节上诉理由没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理据不足，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2397.2元，由李爱连负担1198.6元，连州市宜家房地产开发有限公司负担1198.6元。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年二月十九日法官助理李衍君书记员朱健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。