浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0602民初5485号 原告江悦兴，男，1971年8月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人（特别授权）鲁东东，浙江杭天信律师事务所律师。 被告绍兴鼎盛置业有限公司，住所地绍兴市越城区富盛镇富盛村； 法定代表人潘娇。 委托诉讼代理人（特别授权）叶军刚，男，1981年8月8日出生，汉族，住绍兴市越城区，系公司员工。 原告江悦兴与被告绍兴鼎盛置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月1日立案后，依法适用简易程序独任审判，于2019年7月8日公开开庭进行了审理；后因案情复杂需调查取证，本院依法转为普通程序审理，于2019年11月18日再次公开开庭进行审理。原告江悦兴及委托诉讼代理人鲁东东、被告绍兴鼎盛置业有限公司的委托诉讼代理人叶军刚到庭参加二次诉讼庭审。本案现已审理终结。 原告江悦兴向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付绍兴市富盛镇富盛村日兴家园9幢1层S00107号房产，并承担自2015年5月16日起至2019年1月14日止按日向原告支付已付房价人民币780240元的万分之三的违约金257245元（暂算至2019年1月14日共计313422元，扣除已支付的240天违约金56177元），并要求计算至实际履行之日止；2、判令被告立即向原告交付绍兴市富盛镇富盛村日兴家园9幢1层S00107号房产的《房产所有权证》和《国有土地使用权证》，并办理相关变更登记；3、判令被告承担本案的诉讼费、财产保全费。事实和理由：原告与被告于2014年1月28日口头约定购买绍兴日兴家园小区商品房并付清全款，后双方于2015年11月5日补签《浙江省商品房买卖合同》，合同约定出卖人应当在2015年5月15日前，将符合条件的日兴家园9幢1层S00107号房产交付买受人使用。出卖人逾期交房的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自最后交付期限的第二天起，即2015年5月16日至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。现原告已经支付全部购房款合计人民币780240元，被告曾于2016年1月30日与原告就合同违约事宜协商，被告同意先行暂时支付240天违约金共计56177元，后经原告多次去电及去律师函催促交房，但至今被告仍未能依据合同约定交房给原告。综上所述，被告未按约定交付房屋的行为已经侵犯了原告的合法权益。现原告为保护自身合法权益，依据双方约定及相关法律、法规，起诉至贵院，望贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告绍兴鼎盛置业有限公司辩称：原告提供的四份证据，第一份合同没有异议，第二份交房违约金结算清单刚好证明原告所购房产被告已交付并支付违约金的事实，第三份证据由我公司发送的函所载明的内容和用意是明确的，因为有部分客户催打电话办理产权登记并移交都没有来，对未能办理的我公司进行了集中发函，要求来办理，同时越城区政府巡查发现，小区有深挖隔两层的情况，原告商铺也存在这种情况，我司要求原告对这个整改进行恢复原状，另外对所欠物业费进行了催交，因此证据三证明被告未交房纯属乌有，第四份证据，我司已在2016年2月4日已交房，这在原告的第三份证据中已明确，所以原告发函催促交房无从谈起，更谈不上赔付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审组织证据交换和质证。原告为主张的事实、理由和诉讼请求向本院提供证据：1、浙江省商品房买卖合同1份，证明原、被告于2015年11月5日补签合同，合同约定出卖人应当在2015年5月15日前将符合条件的日兴家园9幢1层S00107号房产交付原告使用；2、日兴家园交房违约金结算清单1份，证明被告曾于2016年1月30日与原告就合同违约事宜协商，被告同意先行暂时支付240天违约金共计56177元的事实；3、被告发给原告的函1份，证明被告直至2019年1月13日才向原告发出交付房屋并办理手续的通知，且至今仍未向原告交付房屋的事实，至今没有交付钥匙；4、原告代理人向被告发送的律师函及快递凭证1份，证明原告多次与被告协商合同违约事宜，并发函催促其交付房屋，承担违约金的事实。被告绍兴鼎盛置业有限公司质证，对1、3、4证据真实性没有意见，第三份函真实性没有意见，目的性有意见，函是我们发的，但是不是为了交房而是产权证；第二份“暂付”是当时公司的集中交房期，因为违约金数额较大，与原告商量，违约金推迟支付，原告同意推迟但有前提，需要免除首年物业费，收取一年物业管理费是2017年2月到2018年2月，后面有一句是原告自己补写的，如果我司没有付违约金，就按原告提出的后面支付违约金实际之日，我司已在2017年3月付清违约金。本院认证，原告提供的证据，被告质证对证据真实性无异议，应认定有效，可证明相关事实。被告为陈述的事实、理由和主张向本院提供证据：1、违约金支付转账，证明被告在约定时间已付清；2、向供电部门出具调查令调取低压居民生活用电开通凭证及交纳电费记录，证明原告方实际使用该房屋的情况；3、挂号信二份，证明房屋已交付。原告江悦兴质证认为，对违约金支付的转账凭证没有意见；对电力局的开通凭证只能证明开通是用原告的名字开通的，办理用户开通是原告本人去开通的，因为房子是原告本人的；对交纳电费凭证真实性没有异议，但关联性有异议，之所以出现原告名字是因为房子是原告的，实际交纳电费是陶速红；1月13日的函我们已作为证据提供了，确实收到了，收到后我们又发了律师函给对方；2月份的函我们也收到了，这二份证据要证明我方故意不收这个房子是有异议，关联性有异议，合法性和真实性有异议，这二份函只能证明对方发给我们过，这个房子我们没法收，别人在用。本院认证，被告提供的证据，原告质证对真实性均未提出异议，函件已收到，故上述证据有效，可结合原告的证据和当事人陈述予以认定相关的事实。原告补强陶速红银行电费交纳清单，证明电费由陶速红交纳，是租房的人老婆交纳。被告质证真实性没有异议，电费肯定由租户交的，很正常。本院认证，原告补强证据被告质证无异议，本院予以认定，可证实相关事实。审理认定：2015年11月5日，原告江悦兴与被告绍兴鼎盛置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》1份，由原告购买被告开发的绍兴市越城区富盛镇富盛村日兴家园第9幢S00107号房。合同约定房价为780240元，在2015年5月15日前将符合下列各项条件的商品房交付使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；同时第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……逾期超过30日后，买受人（原告）有权解除合同；要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2016年1月，原、被告签署了《日兴家园交房结算清单》，载明：逾期交房违约金暂付240天56177元。原告于2016年8月8日与供电部门签订低压居民生活用电登记。2018年11月9日，原告律师向被告寄送《律师函》，载明：……截止2018年10月22日贵司仍未能依约交付房屋，……请贵司自收受本律师函之日起五日内向江悦兴先生交付房屋，并按照合同约定支付逾期交房之违约金，同时江悦兴先生保留追究其他违约责任之权利……。2019年1月15日，被告致函原告，载明：……“日兴家园”已于2015年12月30日竣工验收，……鉴于“日兴家园”部分业主在交房及领取房屋钥匙后，至今尚未办理物业管理相关手续、也未交纳物业管理费以及在房屋装修过程中出现违章搭建擅自拆、挖等违法、违规现象，故本公司特致函如下：……您已于2016年2月4日办理交房并领取了房屋钥匙，请您务必在2019年1月30日前到我司办理物业管理相关手续……。2019年3月7日，被告再次致函原告，载明：因我公司的不动产网上备案系统临近到期，……故公司计划于2019年3月15日不动产网上备案系统到期后，不再保留该系统，……请你务必于上述日期前到我公司办理不动产证移交手续，……逾期造成之后果，将全部由你本人负责。另查明，原告房屋钥匙由使用人领取，电费由使用人交纳。 本院认为，原、被告间订立的商品房买卖合同已生效，对合同双方具有法律约束力，依法均应按约定履行自己的义务。原告履行付款义务后，被告理应按合同第九条约定交房。本案争议焦点是被告是否按合同约定交房？原告认为被告目前不符合合同第九条约定将房屋交付原告使用，原告没有接收使用房屋，系他人在使用，不能认为房屋已交付，理应承担违约责任；被告认为双方已签订交房结算清单，视为合同变更，被告已实际交付房屋，不应再承担责任。事实是原、被告双方签订书面《浙江省商品房买卖合同》时已在合同中约定交房的日期之后，即原告已明知不能在合同约定日交房；2016年1月，原、被告签署《日兴家园交房结算清单》后，原告于2016年2月4日接受房屋，钥匙由他人代为领取，被告将尚不完全具备合同第九条约定条件的房屋交付使用，原告予以接收并租给他人使用而被告在双方签订交房结算清单后将房屋已交付使用，交付时房屋确未达到合同第九条约定条件，属于履行时存有瑕疵，但原告对此未提出异议，只就此前的延期交付作出相应处理，就已接收房屋进行使用，而合同第十条约定的是“除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用”，并未就瑕疵履行作出约定，故原告要求按合同第十条约定处理，与合同约定不符，也无其他法律依据，故其主张至今未交房缺乏事实和法律依据。本院认定被告于2016年2月4日交房是被告于2019年1月15日致函原告，明确原告已于2016年2月4日办理交房并领取了房屋钥匙，原告收到此函件后未提出任何异议，结合原告开通低压居民生活用电和他人早已使用房屋被告未有异议的事实，认定原告已接收房屋；违法金结合《日兴家园交房结算清单》，被告尚应支付原告4日计936.28元；对于《房产所有权证》和《国有土地使用权证》，被告于2019年3月7日已函告办理，但原告未去办理，其责任应由原告承担，可自行领取。 综上所述，被告履行商品房买卖合同时交付的房屋虽不完全符合双方的合同约定，但原告已接受使用，双方签署了交房结算清单，认可被告的瑕疵履行，房屋已于2016年2月4日实际交付，对延期交付也已进行了违约处理，可视双方对合同约定的变更，且上述房屋现已达到双方的合同约定；从合同第九条和第十条的约定是对房屋迟延交付的约定，事实上瑕疵交付也是交付，不能认为房屋未交付；但约定违约金在2016年1月30日后另行结算，原告接收房屋为2016年2月4日，故本院对原告的部分诉讼主张予以支持；对权属证书的移交，被告已函告领取，原告收到函件后未领取，应承担相应责任。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告绍兴鼎盛置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告江悦兴逾期交房违约金936.28元； 二、驳回原告江悦兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5158元，由原告江悦兴负担5108元，被告绍兴鼎盛置业有限公司负担50元；被告负担部分于本判决生效后七日内履行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  蒋震锋 人民陪审员  孟祥珍 人民陪审员  诸海明 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  娄莹莹 附页： 相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。