吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉05民初77号 原告：高国喜，男，1972年11月15日生，汉族，住吉林省东梅河口市。 被告：梅河口市中银小额贷款有限公司。住所：吉林省梅河口市滨河北路水岸丽都**门市。 法定代表人：张炳玉，总经理。 诉讼代理人：迟泽东，吉林诚信律师事务所律师。 第三人：杨涛，男，1960年8月15日生，汉族，住吉林省梅河口市。 诉讼代理人：杨贺晴（杨涛之女），女，1986年12月23日生，汉族，住吉林省梅河口市。 第三人：卢元章，男，1980年12月24日生，汉族，住吉林省梅河口市。 原告高国喜与被告梅河口市中银小额贷款有限公司（以下简称中银公司）、第三人杨涛、卢元章案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高国喜、被告中银公司诉讼代理人迟泽东、第三人杨涛诉讼代理人杨贺晴、第三人卢元章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高国喜向本院提出诉讼请求：1.对梅河口市红梅镇红梅人家小区（红梅尚品住宅小区）3号楼2单元602室房屋解除查封；2.依法确认杨涛（梅河口市宏宇房地产开发有限公司红梅人家项目部）与卢元章用位于梅河口市红梅镇红梅人家小区（红梅商品住宅小区）3号楼2单元602室房产抵顶工程款的事实真实有效，卢元章将红梅人家小区3号楼2单元602室房产转让给高国喜的事实有效；3.确认高国喜对位于梅河口市红梅镇红梅人家小区（红梅商品住宅小区）3号楼2单元602室房产享有所有权，房屋价值207164元。事实与理由：卢元章于2011年与杨涛（系梅河口市宏宇房地产开发有限公司红梅人家项目部经理）约定了房屋建筑施工，该工程于2013年8月竣工。杨涛是梅河口市宏宇房地产开发有限公司红梅人家项目部的法人。由于梅河口市宏宇房地产开发有限公司红梅人家项目部无钱支付工程款，便与卢元章协议用其所建的房屋抵项工程款。卢元章为缓解欠工人工资的压力，向高国喜借款20万元，同年卢元章收到抵顶的房屋后，将其中的4套房屋转让给高国喜，以抵顶20万借款。2014年3月卢元章、杨涛与高国喜共同到梅河口市宏宇房地产开发有限公司红梅人家项目部开具了转让给高国喜的4套房屋认购书。2017年末，杨涛与徐春玲私自将转让给高国喜的4套房屋中的两套（3号楼2单201、202室）卖给他人，高国喜知情后找到杨涛与徐春玲，杨涛与徐春玲知道后果的严重性，便与高国喜协商，将卖房款10万元现金给高国喜。由于该开发小区开发建设的证照不全等原因，一直不能办理房屋正式的产权证，但高国喜自2014年3月取得该房产后一直享有该房产的占有、使用、收益的权利。法院于2019年7月5日将3号楼2单元602室房产查封，高国喜向法院提出执行异议。2019年7月29日，法院驳回高国喜的执行异议。由于该房屋在法院查封之前就已经顶给了高国喜，并且卢元章、杨涛及梅河口市宏宇房地产开发有限公司红梅人家项目部对该房屋都己确认为高国喜所有，只是由于小区开发建设的证照不全等原因没有办理房屋产权证。故根据法律规定，向人民法院提起诉讼。 中银公司辩称，高国喜在人民法院查封之前，未签订合法有效的书面买卖合同，未合法占有该房屋，其权利不符合最高院关于办理执行异议规定的相关条件，其权利不足以排除执行。高国喜与宏宇公司或杨涛不存在直接的法律关系，即使宏宇公司或杨涛将案涉房屋抵顶给卢元章，卢元章也仅取得了案涉房屋的物权期待权，该权利尚未达到可以处分案涉房屋的程度。因此卢元章无权将房屋处分给高国喜。 杨涛述称，房子抵顶给卢元章，卢元章是红梅人家的施工方。卢元章将房屋顶给高国喜是真实有效的，本案应停止执行。 卢元章述称，2012年进行施工，2013年交工，因给工人开资将四套房屋抵押给高国喜借款20万元，后还不上钱同意把四套房屋都给高国喜。本次查封的房屋是3单元602号房屋。认为房屋应归高国喜。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，认定事实如下：2015年5月20日，本院作出（2015）通中民一初字第20号民事裁定书，查封杨涛价值2100万元财产，并于同日向梅河口市红梅镇产权管理所送达了协助执行通知。2015年6月1日，本院作出（2015）通中民一初字第20号民事调解书，确认：一、杨涛于2015年9月30日前偿还中银公司借款本金1700万元及利息（从2014年8月1日起至本息全部还清时止按1700万元为本金月利2%计算）；二、双方当事人自愿放弃其他诉讼请求；三、一审案件受理费64400元（减半收取）、保全费5000元由杨涛承担。因杨涛未履行调解书确定义务，案件进入执行程序。2017年5月16日，本院作出（2017）吉05执37号之一执行裁定书，对查封的房屋进行续封。2019年7月9日，本院作出（2017）吉05执37号之三十二执行裁定书，裁定拍卖本案案涉房屋。高国喜提出异议。2019年7月22日，本院作出（2019）吉05执异53号执行裁定书，裁定驳回高国喜的异议请求。高国喜不服，向本院提出案外人执行异议之诉，即本案诉讼。案涉房屋在人民法院查封前，高国喜未合法占有该不动产，亦未签订合法有效的书面买卖合同。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零七条规定“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”高国喜对执行标的提出书面异议后，本院裁定驳回高国喜的异议请求，高国喜不服，提出的案外人执行异议之诉。故本案案由为案外人执行异议之诉。杨涛不反对高国喜的异议，则杨涛应为本案第三人。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，且案外人对其主张负有举证证明责任。现高国喜主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对于其主张，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定办理，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，高国喜提供红梅人家认购书及借据，主张以房抵债实际履行，其享有案涉房屋所有权，足以排除强制执行。本院认为，认购书是高国喜与梅河口市宏宇房地产开发有限公司红梅人家项目部签订的，认购书中约定签订认购书后，需持认购书原件、收据签订商品房买卖合同，且其与卢元章均认可签订认购书的目的亦系为借款提供担保。故该认购书并非合法有效的书面房屋买卖合同。高国喜认可房屋现仍未交付，未实际占有。高国喜提供的证据不能证明其权利符合排除执行的情形，主张排除强制执行，本院不予支持。关于高国喜要求确认案涉房屋归其所有的主张，即使双方存在真实的以房抵债关系，现双方未实际履行完毕，要求确认案涉房屋归其所有，依据不足，本院不予支持。关于高国喜主张确认其与杨涛、卢元章之间的抵顶行为有效及其与卢元章转让行为有效的问题，非执行异议案件审理范围，本院不予评判。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回高国喜的诉讼请求。 案件受理费4407元，由高国喜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长  吴兴彦 审判员  王立武 审判员  范立华 二〇一九年十一月五日 书记员  于小桐