福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2838号 上诉人（原审被告）：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯**南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。 法定代表人：刘伟，董事长。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林晓山，男，1992年6月28日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 上诉人漳州招商房地产有限公司因与被上诉人林晓山商品房预约合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初4356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 漳州招商房地产有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回林晓山诉讼请求。事实和理由：一、林晓山无权主张解除《楼宇认购书》并返还定金。类似本案的其他已作判决的案件，已经确认因政府调控导致无法及时办理《商品房买卖合同》及其补充协议的网签、备案登记等手续，现行政管制障碍已消除，具备签订《商品房买卖合同》的条件，林晓山在合同目的可以实现的情况下，拒绝履行签约义务，过错在其本人，其无权以合同目的无法实现为由主张解除《楼宇认购书》并要求返还定金。二、一审判决援引《合同法》第九十四条第（一）款的规定，以因不可抗力致使本案合同目的无法实现为由解除《楼宇认购书》，属适用法律错误。 林晓山辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 林晓山向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除林晓山与漳州招商房地产有限公司于2017年5月26日签订的《楼宇认购书》(编号：0000336)；2.判令漳州招商房地产有限公司向林晓山返还定金50000元；3.本案全部诉讼费用由漳州招商房地产有限公司承担。 一审法院认定事实如下：林晓山与漳州招商房地产有限公司于2017年5月26日签订一份编号为0000336的《楼宇认购书》。该认购书约定：林晓山认购漳州招商房地产有限公司所建设的漳州兰溪谷-南区一期8号楼703室，建筑面积78.78平方米，套内建筑面积62.34平方米；标准售价1301000元，优惠楼价1252657元；付款方式为银行按揭（首付3成）付款，2017年6月2日前向漳州招商房地产有限公司支付楼款375797元；定金50000元，交付定金后，本认购书生效；林晓山须于2017年6月2日前到漳州招商房地产有限公司销售中心与其签订正式《商品房买卖合同》（全部条款包括：《商品房买卖合同》，及该合同十一份附件的条款）。该《楼宇认购书》背面第1条载明：正式买卖合同签订后，买方支付的定金冲抵楼款。第3条载明：本认购书约定的买方与卖方签订正式买卖合同的当日营业结束前（1800），卖方须为买方保留买方所认购的房产，卖方违反本条约定的，须向买方双倍返还定金，作为买方失去所认购房产的补偿。第4条载明：本认购书约定的买方与卖方签订正式买卖合同的当日营业结束前（1800），买方未按照约定与卖方签订正式买卖合同的，买方所认购的房产卖方不再保留，所交付的定金不予退还。第7条载明：“本楼盘正处于热销中，通常一个房产有多个客户有意购买。买方交付定金以后，买方所购的房产，卖方将为买方保留至《楼宇认购书》约定的签订《商品房买卖合同》的期限届满之日；如果直至该日，买方没有前来售楼处与卖方签订《商品房买卖合同》，买方所认购的房产，卖方将不再为买方保留，买方也将失去定金；相反，如果该日前卖方没有为买方保留买方所认购的房产，卖方将向买方双倍返还定金，作为买方失去的认购房产的补偿。”林晓山于签订《楼宇认购书》的当日向漳州招商房地产有限公司支付购房定金50000元。经过漳州开发区不动产登记处查询，本案讼争房屋的预售合同签订（期房）受理时间为2017年6月29日，完成网签时间为2018年7月2日，购房人为林晓山。 一审法院认为，涉案《楼宇认购书》是漳州招商房地产有限公司与林晓山在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该《楼宇认购书》约定买方须向卖方交付定金50000元，且买方须于2017年6月2日前到招商地产销售中心与卖方签订正式买卖合同。因此，该《楼宇认购书》是以将来双方订立商品房买卖合同为目的，并要求买方事先须交纳定金，应认定双方形成预约合同关系，双方当事人在约定的期限内均负有签订买卖合同的义务。因漳州招商房地产有限公司与林晓山签订《楼宇认购书》时，案涉商品房已经取得预售许可，本已具备签订房屋买卖合同的条件，但因漳州市商品房限价政策当时已经施行，限价政策要求商品房销售备案价格不得超过预售许可价格，若依认购价格继续签订买卖合同，将违反有关限价政策，也无法通过政府部门的网签、备案登记等，因此，双方当事人未能如期于2017年6月2日前签订房屋买卖合同，属因存在不可归责于当事人双方的事由。由于《楼宇认购书》系附履行期限的合同，双方当事人未能如期在2017年6月2日前签约，合同履行期限届满，合同当事人不再负有逾期签约的义务。漳州招商房地产有限公司以“《楼宇认购书》合法有效，仍在履行”为由，要求林晓山与其继续签订买卖合同，不能成立。由于本案存在不可归责于双方的政策原因，导致双方订立的《楼宇认购书》无法继续履行，合同目的已无法实现，根据《合同法》第九十四条第（一）项之规定，该预约合同《楼宇认购书》依法应予解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定”因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”,漳州招商房地产有限公司应在合同解除后将已收取的定金返还给林晓山。漳州招商房地产有限公司主张本案《楼宇认购书》不应解除及不应返还定金的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。林晓山请求解除与漳州招商房地产有限公司于2017年5月26日所签订的《楼宇认购书》，合法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、解除林晓山与漳州招商房地产有限公司于2017年5月26日签订的《楼宇认购书》（编号：0000336）；二、漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力后十日内返还林晓山定金50000元。一审案件受理费1050元，减半收取计525元，由漳州招商房地产有限公司负担。 二审诉讼中，双方当事人没有提交新证据。 对一审判决认定的事实，双方当事人无异议，本院予以确认。 本院认为，漳州招商房地产有限公司与林晓山2017年5月26日签订的《楼宇认购书》合法有效。双方未能在约定期限内签订《商品房买卖合同》，系行政管制调控的不可归责于双方的原因导致，对此，双方在签订《楼宇认购书》时应能预见，故不能认定漳州招商房地产有限公司对未能在约定期限内签约存在过错。案涉合同在林晓山在起诉前已完成网签，因行政管制调控导致不能网签的障碍已经消除，且客观上存在的债务迟延履行并不足以致使双方约定的签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。林晓山拒绝履行《楼宇认购书》构成违约，对其返还定金的诉讼请求，不予支持，漳州招商房地产有限公司的该部分上诉请求，可以成立。鉴于签订合同的行为不适于强制履行，《中华人民共和国合同法》第一百一十条对此情形作了例外规定，即守约方不能要求履行，故对林晓山主张解除《楼宇认购书》的诉讼请求，予以支持。 综上所述，漳州招商房地产有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。原判认定事实清楚，但适用法律错误，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初4356号民事判决第一项； 二、撤销福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初4356号民事判决第二项； 三、驳回林晓山其他诉讼请求。 一审案件受理费1050元，由林晓山负担525元，漳州招商房地产有限公司负担525元；二审案件受理费1050元，由林晓山负担525元，漳州招商房地产有限公司负担525元。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇一九年十一月十五日 法官助理黄倩茹 书记员邹晓倩