山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终1758号 上诉人（原审被告）：东营市金鼎职业技术培训学校。 负责人：杨万里，校长。 委托诉讼代理人：李连波，山东齐征律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国石化集团胜利石油管理局有限公司培训中心（党校）。 法定代表人：刘彦国，主任。 委托诉讼代理人：邹春雨，山东天地恒律师事务所律师。 上诉人东营市金鼎职业技术培训学校（以下简称金鼎学校）因与被上诉人中国石化集团胜利石油管理局有限公司培训中心（党校）（以下简称胜利党校）房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金鼎学校上诉请求：1.依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由胜利党校承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，金鼎学校在合同期限届满后不再续租涉案房屋，胜利党校所诉主体不适格，应依法驳回起诉。2016年12月31日金鼎学校与胜利党校签署《2017年度学院房屋对外租赁合同》，该租赁合同到期后，双方没有续签租赁合同，该合同已经履行完毕。租赁合同到期后，胜利党校与东营金盾司法学校(以下简称金盾学校）签署了三期《培训协议》，该协议是应胜利党校要求签署的变相承租涉案房屋的一种形式，一审法院对此未予评述，属于认定事实错误。另，金鼎学校的注册地不在涉案场地，合同期满后便不再使用涉案场地，金盾学校的注册地为涉案场地，且涉案场地在租赁合同期满后一直由东营金盾司法学校使用至今，一审庭审中金鼎学校陈述了其注册经营地址，一审法院未进行调查，属于认定事实不清。从法律关系和法律主体上看，胜利党校所诉主体不适格，应依法驳回其起诉。二、一审法院认定事实不清，胜利党校与金盾学校签署《培训协议》，属于履行权利义务的法律主体变更，金鼎学校不承担法律责任。三、一审法院对于租赁合同期间，胜利党校单方收回部分租赁物未作审查，属于认定事实不清，确定的租赁费数额不准确。胜利党校在租赁合同履行期间，单方收回了小餐厅、培训公寓、培训楼后一个大教室，其违约在先，给金鼎学校造成诸多不便和损失。后经过协商变更租赁费为85万元/年。因此胜利党校所诉与事实不符，应根据实际情况计算和确定租赁费，一审法院未予审查，属于认定事实不清。另外，金鼎学校承租胜利党校房屋后进行了大面积的危房改造、装饰、装修及重整，本来闲置的破旧校园经金鼎学校花费数百万进行改造，已经完全满足办学和租赁条件。胜利党校收回部分租赁物违约在先，还要求金鼎学校搬出，给金鼎学校造成了极大损失。四、一审法院认定金鼎学校支付租金属于认定事实错误，支付违约金数额认定过高，属于适用法律错误。胜利党校与金鼎学校在双方租赁合同到期后并未继续签订租赁合同，即使应该支付费用也是房屋占用费而非一审判决认定的租金。一审判决所计算的违约金适用标准过高，而且未考虑收回部分租赁物后租金的变动情况和以培训费变相收取租金的情况。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，金鼎学校不是本案适格主体，应依法驳回起诉。 胜利党校辩称，1.关于《培训协议》的问题。《培训协议》系委托培训合同，本案系房屋租赁合同纠纷，该证据与本案无关联性，不能证明房屋租赁合同主体变更为东营金盾司法学校。胜利党校与金盾学校之间的培训合同纠纷，不在本案的审理范围。2.关于金鼎学校注册地问题。公司在注册地以外租赁房屋作为办公或经营场所，是比较常见的经营方式，北京、上海注册的公司在东营租赁房屋也是常见现象，不能用公司注册地来否定房屋租赁合同。3.关于原合同到期后未续签的问题。金鼎学校主张原租赁合同到期后并未续签合同，但租赁合同到期后，金鼎学校并未搬离涉案房屋，并未办理房屋交接手续将房屋交还给胜利党校；2018年3月5日、10月23日，胜利党校两次向金鼎学校送达通知，金鼎学校均予以签收未提出异议，且签收地点就在涉案房屋内，因此双方的房屋租赁合同关系并未终止，只不过是不定期租赁，金鼎学校仍然是合同主体。4.关于租赁费是否变更的问题。金鼎学校主张双方协商租赁费变更为85万元/年，不仅没有依据，而且与金鼎学校其他上诉理由自相矛盾。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；金鼎学校上诉理由不成立，应依法驳回。 胜利党校向一审法院起诉请求：1.判令金鼎学校立即腾出并向胜利党校返还房屋；2.判令金鼎学校向胜利党校支付2018年房屋占用费200万元，以及按每年200万元的标准，自2019年1月1日至房屋实际返还之日止的房屋占用费；3.诉讼费用由金鼎学校承担。 一审法院认定事实：2016年12月31日，胜利党校（甲方）与金鼎学校（乙方）签订租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在东营市东营区菏泽路187号山东胜利职业学院交通工程分院院内，分别为：1、西教学楼，三层，建筑面积1844平方米，整体租赁；2、学生1公寓，四层，建筑面积2600平方米，整体租赁；3、学生2公寓，五层，建筑面积1218平方米，整体租赁；4、学生1公寓西侧平房，一层，建筑面积240平方米，整体租赁；5、茶炉房，一层，建筑面积240平方米，整体租赁。租赁房屋用途为学校教育和培训，门店字号：宁夏司法警官职业学院。租赁期限为自2017年1月1日起至2017年12月31日止。涉案房屋租金为1000000元/年。合同同时约定：如租赁期满，甲方不再出租或合同解除的，有权让乙方无条件搬出房屋。乙方拒不搬的，除承担相应侵权责任外，并视为乙方认可按本合同约定租金的200%支付占用房屋期间的占用费。2018年3月5日，胜利党校向金鼎学校送达“对外租赁合同不再重新续约的通知”，金鼎学校工作人员赵亮签收。2018年10月23日，胜利党校向金鼎学校送达“关于尽快腾空交通工程分院西教学楼等的通知”，金鼎学校工作人员史广国签收。2018年8月3日，“山东胜利职业学院”变更为“中国石化集团胜利石油管理局有限公司培训中心（党校）”。上述事实，有胜利党校提交的山东胜利职业学院与金鼎学校签订的房屋租赁合同、山东胜利职业学院向金鼎学校送达的“对外租赁合同不再重新续约的通知”、“关于尽快腾空交通工程分院西教学楼等的通知”、中国石化集团胜利石油管理局有限公司、中国石化股份公司胜利油田分公司胜油局发编字【2018】4号文件及双方的当庭陈述在案佐证，可以证实。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。胜利党校与金鼎学校订立的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。租赁期限届满后，胜利党校于2018年3月5日向金鼎学校送达“对外租赁合同不再重新续约的通知”，在此之前的2018年1月1日至2018年3月4日，胜利党校并未对金鼎学校继续使用租赁房屋提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。胜利党校于2018年10月23日向金鼎学校送达“关于尽快腾空交通工程分院西教学楼等的通知”中要求金鼎学校于2018年11月30日前完成房屋移交和撤离工作，可以视为胜利党校给予金鼎学校的解除合同的合理期限，金鼎学校在2018年11月30日后未搬离即为违约，金鼎学校在合同解除后继续占用胜利党校房屋应支付占用费至搬出之日。金鼎学校抗辩涉案房屋已由胜利党校租赁给东营金盾司法学校，金鼎学校主体不适格，应由金盾学校承担涉案房屋的租赁费用，但金鼎学校并未提交证据证明其已搬离涉案房屋，其提供的金盾学校培训费发票亦不能证明系金盾学校交纳的租赁费，对该项抗辩事由，不予采纳;金鼎学校主张合同履行期间，胜利党校单方收回部分租赁房屋，租赁费变更为每年85万元，因未提供证据，不予采信。综上，金鼎学校应按照原租赁合同约定的租金支付胜利党校2018年1月1日至2018年11月30日的租金，并继续支付至实际搬出之日。租赁合同中约定承租方在租赁期满后按合同约定租金的200%支付房屋占用费，实际系对承租方违约责任的约定，根据法律规定，违约金不应超过造成损失的百分之三十。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、金鼎学校于判决生效之日起十日内腾出并返还胜利党校坐落在东营市东营区菏泽路187号山东胜利职业学院交通工程分院院内的西教学楼三层、学生1公寓四层、学生2公寓五层、学生1公寓西侧平房、茶炉房；二、金鼎学校于判决生效之日起十日内支付胜利党校2018年1月1日至2018年11月30日的租金916667元，违约金30万元，并按年租金100万元的标准支付2018年12月1日起至实际迁出之日止的租金及违约金（违约金按损失的30%计算）；三、驳回胜利党校的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由胜利党校负担8930元，由金鼎学校负担13870元。 二审中双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的其他案件事实与一审认定的事实一致。 本案争议的焦点问题为：1.金鼎学校是否在其与胜利党校的租赁合同的期满后继续占有使用涉案房屋及场地；2.一审判决认定的金鼎学校应承担的租金及违约金数额是否正确。 关于第一个争议的焦点问题，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，金鼎学校与胜利党校签订的《2017年度学院房屋对外租赁》第十条第一款约定：租赁期满，乙方不续租的，应于合同期满当日无条件将房屋交还甲方，双方签署租赁房屋移交清单。金鼎学校主张其在合同到期后已搬离涉案房屋及场地，但其未能说明是何时腾退或何时通知胜利党校其已搬离涉案房屋，亦未能提交证据证明其曾与胜利党校办理过清点及交接手续，故金鼎学校主张其于合同到期后已搬离涉案房屋及场地不能成立，金鼎学校关于其在本案中诉讼主体不适格的抗辩意见亦不能成立，本院均不予支持。 关于第二个争议的焦点问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，涉案租赁合同期满后，金鼎学校未搬离涉案房屋、未与胜利党校办理清点或交接手续，一审法院依法认定金鼎学校在胜利党校提出异议前按照双方合同约定的标准支付租金、在胜利党校提出异议后按照违约标准支付租金及违约金并无不当。另，金鼎学校主张胜利党校单方收回部分租赁物后双方协商将租赁费变更为85万元/年，但未提交证据加以证明，胜利党校对此不予认可，本院对金鼎学校的该项主张不予支持。 综上所述，金鼎学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由上诉人东营市金鼎职业技术培训学校负担。 本判决为终审判决。 审判长  隋宪贞 审判员  王 芳 审判员  许晓芳 二〇一九年十一月六日 法官助理张志倩 书记员岳秀娟