重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初6883号原告：邓娅，女，汉族，1985年1月出生，住四川省达州市。委托诉讼代理人：汤某某，重庆永祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷某某，重庆永祥律师事务所律师。被告：唐胜勇，男，汉族，1986年2月出生，住重庆市铜梁区。被告：重庆红满堂房地产经纪有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道开发路31号28-7号，统一社会信用代码91500105091229264Y。法定代表人：罗小波，该公司经理。第三人：中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街20号，统一社会信用代码91500107903100133W。负责人：黄建纲，该行行长。委托诉讼代理人：刘某某，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤某某，重庆索通律师事务所律师。原告邓娅诉被告唐胜勇、重庆红满堂房地产经纪有限公司（以下简称红满堂公司），第三人中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行（以下简称建行杨家坪支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。邓娅及其委托诉讼代理人汤某某、冷某某，唐胜勇、红满堂公司的法定代表人罗小波，建行杨家坪支行的委托诉讼代理人刘某某均到庭参加诉讼。现本案已审理终结。邓娅向本院提出的诉讼请求为：1.判令唐胜勇履行《房地产买卖及经纪合同》约定的义务，即还清建行杨家坪支行的银行贷款、办理重庆市南岸区桂雨路3号X幢X单元X号房屋交接、办理该房屋过户登记手续；2.判令红满堂公司在唐胜勇未履行完合同义务前，保证并协助唐胜勇履行完合同义务；3.本案诉讼费、保全费及邓娅购买诉讼财产保全责任保险的费用1000元均由被告承担。事实和理由：2018年1月31日，邓娅、唐胜勇、红满堂公司签订《房地产买卖及经纪合同》。合同签订后，邓娅按约支付购房定金、中介服务费和解押金。按照合同约定，唐胜勇应于2018年3月10日前还清银行贷款及办理物业权属过户登记，红满堂公司应负责房屋产权顺利过户到邓娅名下。然合同约定时间届满后，唐胜勇未按约还清银行贷款及办理物业权属过户登记，且邓娅数次要求向唐胜勇协商如何付款及在银行解押时，唐胜勇均未作任何回应。综上，唐胜勇的行为已严重损害邓娅的权益，故邓娅诉至本院。唐胜勇辩称：其没有收到邓娅支付的定金，且邓娅通知红满堂公司让唐胜勇暂缓解押，后因邓娅违约在先，导致唐胜勇欠银行等第三方违约金越来越多。现唐胜勇不愿意继续出售房屋给邓娅。红满堂公司辩称：其一直在协调买卖双方履行合同。2018年3月10日前，邓娅没有准备好资金。此后，红满堂公司预约唐胜勇与邓娅进行面谈协商，但双方协商未果，导致交易无法继续履行。建行杨家坪支行述称：我方认为邓娅诉讼请求不能成立。理由为：1.原被告进行买卖时未征得抵押权人同意，违反抵押合同第４款的约定及担保法第49条和物权法第191条规定，双方存在明显过错；２.建行杨家坪支行现明确表示不同意抵押人转移房屋；3.若抵押房屋对应的银行贷款结清，银行将根据与唐胜勇的合同约定解除抵押；４.截止2018年6月5日，唐胜勇需结清的贷款总额为660737.46元，开始拖欠的起始时间为2017年11月，拖欠的总金额为24718.79元（包括逾期的本金、利息、罚息、复利），建行杨家坪支行已另案诉讼。邓娅举证如下：1.《房地产买卖及经纪合同》，拟证明：邓娅与唐胜勇之间存在房屋买卖合同关系，双方约定在2018年3月10日前由唐胜勇自行还清银行贷款后，赎回该房屋抵押在建行杨家坪支行的相关证件，并办理产权过户手续，交付房屋。2.收据２份、转账凭证１份，拟证明：邓娅向红满堂公司支付中介服务费１万元、垫资解押款3万元。３.《房地产买卖合同》、定金收条，拟证明：2017年10月25日，唐胜勇与王碧红签订的案涉房屋合同，邓娅已按合同约定支付２万元定金的事实。4.对账单２份，拟证明：截止2018年6月5日，唐胜勇均未还清建行杨家坪支行的房屋按揭贷款。5.裁定书２份、协助执行通知书，拟证明：邓娅已为本案支付保全费用、担保费用。6.借记卡明细清单、证明一份、保单和借款余额信息、身份证复印件，拟证明：邓娅于2018年2月27日前已准备所有款项支付本案购房款。唐胜勇质证意见：对证据１的真实性无异议。证据２中的款项没有收到该款项，且不知情。对证据３真实性无异议，王碧红交付的定金与本案无关。证据４无异议。证据５真实性无异议，但不应由唐胜勇承担。不认可证据６的证明目的，无法证明邓娅的资金齐备。红满堂质证意见：对证据１的真实性无异议。证据２属实。该两笔款项确系红满堂公司收取，其中垫资解押费确系在红满堂公司账户上。证据３无异议。证据４、５与红满堂公司无关。不认可证据６的证明目的，无法证明邓娅资金齐备。建行杨家坪支行质证意见：证据１、２、３、５、６不清楚，与建行杨家坪支行无关；对证据４无异议，唐胜勇确实尚有欠付的贷款。唐胜勇举示公证书两份，拟证明：唐胜勇已找到垫资方，能够随时解除房屋抵押。邓娅质证意见：证据的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，唐胜勇没有实际办理解押事宜。红满堂公司质证意见：对证据的真实性无异议，该垫资方系红满堂公司替唐胜勇协助洽谈。建行杨家坪支行质证意见：不清楚该证据，与其无关。红满堂公司未举证。建行杨家坪支行举证如下：1.《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款账户基本信息表，拟证明：建行杨家坪支行与唐胜勇之间的借款合同关系依法成立并有效，双方均应受合同约定约束；唐胜勇未提前取得建行杨家坪支行的同意而与邓娅签订房屋买卖合同，建行杨家坪支行不予认可。2.《个人住房（商业用房）抵押合同》、不动产权证书、不动产登记证明，拟证明：建行杨家坪支行与唐胜勇之间的担保合同关系依法成立，建行杨家坪支行享有抵押权，在贷款逾期后可行使优先受偿权。邓娅质证意见：证据的真实性均由法院核实确定。唐胜勇质证意见：所有证据的真实性、合法性和关联性均无异议。红满堂公司质证意见：所有证据的真实性、合法性和关联性均无异议。为证明邓娅在2018年3月10日前没有准备足够资金、且通知唐胜勇不要去银行办理解押，唐胜勇申请宋磊作为证人出庭作证，宋磊当庭陈述的主要内容为：其与唐胜勇系朋友关系，案涉房屋系其代唐胜勇委托红满堂公司出售，案涉房屋第一次的买家为王碧红；邓娅没有向唐胜勇支付定金的行为；2018年3月10日前，红满堂公司告知宋磊，邓娅的购房资金尚未备齐，希望暂缓案涉房屋解押事宜；2018年3月15日，因邓娅未备齐购房资金，邓娅、唐胜勇及红满堂公司三方还就此协调。邓娅质证意见：其不认识证人，证人宋磊称邓娅没有支付定金的事实不予认可，且邓娅款项准备充足，未要求不办理解押。红满堂公司质证意见：认可证人宋磊的陈述。建行杨家坪支行质证意见：不清楚证人证言，与其无关。经审理查明：2018年1月31日，邓娅、唐胜勇、红满堂公司签订《房地产买卖及经纪合同》，约定的主要内容为：邓娅购买唐胜勇名下的位于重庆市南岸区桂雨路3号X幢X单元X号房屋，建筑面积为117.82平方米，房屋成交总价为86万元；应支付给红满堂公司的信息服务佣金由邓娅承担2万元，由唐胜勇承担12900元；买卖双方约定在2017年10月25日由邓娅支付定金2万元，双方约定于2018年3月10日之前由唐胜勇自行还清银行贷款后赎出该房屋抵押在银行的相关证件，双方约定于2018年3月10日前到相关主管部门办理权属过户手续，过户成功当日，邓娅见相关主管部门出具的有效收件回执单后支付房款81万元；该物业交接当日，唐胜勇结清相关费用后交付钥匙给邓娅时或于2018年3月10日前具备条件是，邓娅付清尾款；唐胜勇自行承担营业税及投资赎楼所产生的费用；红满堂公司必须负责房屋产权顺利过户到邓娅，若唐胜勇违约，经纪方必须全额退还中介费2万元和垫资解押费3万元；邓娅有权指定上证人员。上述合同签订后，邓娅于2018年1月31日先后向红满堂公司支付中介服务费2万元、垫资解押费3万元。另查明：基于购买案涉房屋，唐胜勇于2017年于建行杨家坪支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建行杨家坪支行贷款65万元，并就此办理抵押登记，登记的抵押权人为建行杨家坪支行。然在上述合同履行过程中，唐胜勇并未按约履行还款义务。截止到2018年5月31日，唐胜勇应付利息为17014.86元、罚息439.91元、逾期累计21338.45元。唐胜勇出售案涉房屋之时，并未告知建行杨家坪支行。2017年10月25日，唐胜勇就案涉房屋与王碧红签订《重庆房地产买卖合同》，将案涉房屋以86万元出售给王碧红，同时收取王碧红的定金2万元。此后，该合同未履行完毕。唐胜勇称王碧红支付的2万元定金转为邓娅在本案中的购房定金。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条第二款的规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。具体到本案中，唐胜勇在向邓娅出售房屋之时，并未征得作为抵押权人的建行杨家坪支行的同意，且建行杨家坪支行到庭应诉后也明确表示不同意唐胜勇转移房屋。于此情况下下，作为买受人的邓娅在本案案涉房屋抵押登记未涂销时主张唐胜勇继续履行《房地产买卖及经纪合同》并办理案涉房屋的过户登记，已出现法律和事实上的履行不能之情形，故对于邓娅在本案中提出的诉讼请求，本院不予支持。如邓娅认为唐胜勇在履行《房地产买卖及经纪合同》过程中存在违约行为，可基于法律规定和合同约定追究唐胜勇的违约责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告邓娅的诉讼请求。案件受理费160元，由原告邓娅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  李明刚人民陪审员  邹 亮人民陪审员  邓经纬二〇一九年二月二十一日书 记 员  周 敏