广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初16564号原告：罗贞发。委托诉讼代理人：刘石明，广东君一律师事务所律师。被告：深圳市富德小额贷款有限公司。法定代表人：翟美卿，执行董事。委托诉讼代理人：张文博，系公司员工。委托诉讼代理人：董燕惠，系公司员工。被告：张义霞。被告：李飞。第三人：詹晓英。第三人：罗海松。原告罗贞发诉被告深圳市富德小额贷款有限公司（以下简称“富德公司”）、被告张义霞、被告李飞、第三人詹晓英、第三人罗海松案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月15日立案受理后，依法适用普通程序于2019年1月21日公开开庭进行了审理。原告罗贞发及其委托诉讼代理人刘石明，被告富德公司的委托诉讼代理人张文博、董燕惠，第三人李飞，第三人罗海松到庭参加诉讼。被告张义霞、第三人詹晓英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、立即停止对原告购买的位于惠州市某号房（涉案房产）的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、确认原告罗贞发及第三人罗海松于2011年7月5日与被告李飞签订达成的《房屋转让协议书》合法有效，并确认位于惠州市某房归原告所有；3、被告李飞、张义霞立即协助和配合原告办理位于惠州市某房的产权过户登记;4、本案的案件受理费用由被告分担。事实与理由：一、涉案房产归原告所有。原告与被告李飞系朋友关系，2010年I月原告与被告李飞双方分别在XXX花园购买房屋一套，分别是5幢B单元302号、301号房，后来由于被告李飞资金困难，急需资金周转，被告李飞、张义霞于2011年7月15日签订《房屋转让协议》将其购买的涉案房屋301号卖给原告，原告考虑到儿子罗海松（第三人）日后结婚用房需要，加上当时由于国家政策原因导致不能过户，同日被告李飞、张义霞又与罗海松签订了转让协议。上述协议签订后，原告已于协议签订当日向被告李飞、张义霞付清了首期购房款，被告李飞、张义霞也于协议签订当日将房屋购房合同、借款合同、付款收据、房屋钥匙实际交付给原告居住和使用至今，其后银行的按揭也由原告支付，2014年4月起涉案房产的抵押贷款按揭银行也将贷款人变更为原告，每月按揭款项均由原告账户直接划款。但被告却因事务繁忙一直未协助和配合原告办理产权过户登记手续，其后更是由于涉案房产被法院查封导致无法办理过户登记。二、（2018)粵0305执异183号《执行裁定书》认定事实不清,适应法律错误。2015年3月被告富德公司与被告李飞、张义霞因民间借贷纠纷一案涉诉，深训市南山区人民法院作出（2015)深南法沙民初字第391号民事判决书。后被告富德公司作为执行申请人向南山区人民法院提出申请，要求对登记在被告李飞名下的被查封的上述房产予以强制执行。2018年6月5日，原告依法向南山区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2018年7月9日，南山区人民法院作出（2018)粵0305执异183号执行裁定书，裁定驳回原告的异议,并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。原告也是应该被保护的一方,原告已经履行了举证义务，其他人不出庭而使证据得不到质证的不利后果不应由原告来承担。综上，原告认为，原告罗贞发及第三人罗海松于2011年7月15日与被告李飞、张义霞双方签订述成的《房屋转让协议》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，被告李飞、张义霞应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买涉案房产后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣冻结财.夂的规定》第17条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扫押、冻结”之规定，原告取得涉案房产后，未登记只是物权未设立且并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。综上所述，原告对上述财产享有合法权利，并且足以排除被告对该财产的执行；故依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院查明案件，作出公正判决。被告富德公司辩称：一、原告提供的《房屋转让协议》为双方恶意串通而签署的合同，不具有法律效力。在案号(2018)粤0305执异183号的执行异议审查程序中，原告提供的《房屋转让协议》为手写版本，转让方为“李飞”，受让方为“罗海松”，右下角转让方的签字处除了“李飞”签字，还多了一名为“张某”的签字，同时协议约定的房屋面积为“129.58平方米”；而在本案中，原告提供的《房屋转让协议》为打印版本，转让方为“李飞、张义霞”，受让方则变成了案外人“罗贞发”，同时协议约定的房屋面积变成了“131.44平方米”，而且增加了第5条“在过户完成前，甲方所有债权债务与房屋无关”的约定。两份合同均于2011年7月15日签署，但受让方却为两个不同的民事主体，而且手写版合同存在多处涂改的痕迹，而打印版却增加了关于“甲方债权债务”的条款。李飞在同一天内就同一涉案房产分别与两个不同的主体签订两份不同的买卖合同。很明显，不管是手写版，还是打印版，这两份合同均为原告与李飞在涉案房产进入执行拍卖程序后，为排除对涉案房产的强制执行及逃避承担债务，双方恶意串通、伪造签订的合同，该买卖合同损害了被告富德公司作为第三方债权人的合法权益。根据《合同法》第52条的规定，其为自始无效的合同，不具有法律效力。因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“法释”）第28条规定的第一项情形。二、涉案房产仍为李飞占有，原告未实际占有涉案房产。首先，在2017年6月，被告富德公司在配合法院去涉案房产现场张贴《拍卖通知》之时，在涉案房产门口就发现贴有《物业管理综合服务费催缴函》（上面显示的被催缴人仍为被告“李飞”，而非原告“罗贞发”或“罗海松”；同时，《拍卖通知书》在2017年6月就被张贴于涉案房产的大门上，但在此后长达一年的时间里原告均未向法院提出任何异议。直至2018年6月原告才提起执行异议，主张权利与发现权利受侵的时间间隔长达一年之久，不符合房产权利人在得知权利受侵害之后第一时间主张权利的反应；而且，根据《最高人民法院关于适用的解释》第311条规定，原告应当提供充分的证据证明其已经合法占有涉案房产，但原告并未提供相关证据证明被告李飞已向其交付涉案房产，其已合法占有涉案房产。因此，被告富德公司认为原告并未实际占有涉案房产，该房产的实际占有人仍为李飞，不符合“法释”第28条规定的第二项情形。三、原告未支付涉案房产转让的首付款，也未清偿完涉案房产的银行按揭贷款。（一）关于首付款28万的支付问题。首先，《房屋转让协议》第一条约定房屋转让价为28万元，但在《收据》里却只显示收到27万。《房屋转让协议书》与《收据》记载的首付款金额不一，前后矛盾；其次，《收据》仅显示“今收到XXX5栋301房款27万元”，并未记载是由谁提供款项，因此无法证明该款项系由原告支付；再次，在案号(2018)粤0305执异183号的执行异议审查程序，原告主张由于其曾为被告李飞垫付1万元购房款及被告李飞欠其7万元的货款，因此抵销后其实际仅向被告李飞转账支付了20万元的房屋转让价款。但原告却没有提供相关的银行转账凭证以证明该支付事实，应承担举证不能的法律后果。（二）关于按揭贷款的清偿问题。第一，原告在案号(2018)粵0305执异183号的执行异议审查程序提交的证据《中国建设银行个人贷款对账单》显示，从2010年4月14日至2018年5月14日，建设银行的按揭贷款扣款账户一直是被告李飞名下的“400XXX”账号，并非如原告在诉状所称从2014年起银行扣款账户变更至其名下的“621XXX”账号。而且，扣款账户的变更涉及到被告李飞与按揭银行签订的《贷款合同》项下债务人的变更，为合同的重大变更事项，三方应就变更事实签署补充协议，而原告却无法提供证据证明该变更事实，应承担举证不能的法律后果。第二，原告在本案中提交的证据“李飞卡号尾号6013的银行流水”只显示原告罗贞发于2012年12月16日及2013年3月18日两次向被告李飞名下的“31×××32”账号转账人民币4300元的事实，并非如原告所主张的在2011年7月15日后就由原告每月偿还按揭贷款。同时，该收款账号也并非被告李飞按揭贷款的扣款账户。第三，原告在本案中提交的证据《罗贞发卡号尾号7183的银行流水》显示，2014年1月至2014年10月期间的每月贷款本息为7663.13元，与《房屋转让协议书》约定的每月承担按揭款4172.57元的金额不一致，无法证明被答因此，被告富德公司认为原告提供的证据无法证明原告在2011年7月15日签订买卖合同之后每月代被告李飞清偿按揭贷款的事实，原告提供的银行扣款流水可能为其购买的其他房产按揭贷款扣款流水，非涉案房产的按揭贷款扣款流水。即使有其他证据证明原告确实是替李飞清偿按揭贷款，二者也可能是存在租赁或者供货贸易等而产生的其他债权债务关系，非涉案房产的购买价款。最后，目前涉案房产的银行按揭贷款尚有9万多元人民币未清偿。综上，被告富德公司认为原告既未支付涉案房产的首付款，也未代李飞清偿每月的按揭贷款，更未支付完按揭贷款余额，不符合“法释”第28条规定的第三项情形。四、原告系因自身原因未办理过户登记。原告提供的2011年签订的《房屋转让协议》第2条约定“根据国家政策购房满5年方能过户”，但经被告富德公司向广东省惠州市房产局信息法规科电话咨询了解到，2011年购房并无任何政策限制过户。在案号(2018)粤0305执异183号的执行异议审查程序中，原告主张，由于惠州楼市政策对于购房后不满三年的房产过户征缴的契税过高以及涉案房产存在银行按揭贷款未结清的情形，为了减少稅费与避免赎楼费用，原告与李飞才约定先不办理过户登记手续。因此，被告富德公司认为，是原告自身原因导致至今没有办理过户登记，非存在过户登记不能的客观情形。原告怠于行使自身权益，存在明显的主观过错，应自行承担未及时办理过户登记的不利后果，不符合“法释”第28条规定的第四项情形。综上所述，被告富德公司认为，原告不符合法释第28条规定的四种情形，且其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院依法驳回其诉讼请求，恢复对本执行标的的强制执行程序。被告张义霞未到庭，也未提交书面意见。被告李飞辩称，其认可原告的诉讼请求。第三人罗海松陈述称，其认可原告的诉讼请求。第三人詹晓英未到庭，也未提交书面意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告富德公司与被告张义霞、李飞曾存在借款合同纠纷。2015年3月，本院查封了李飞名下位于XXX花园5幢B单元301号房（涉案房产）。2015年11月本院做出（2015）深南法沙民初字第391号民事判决书，判令张义霞偿还富德公司借款356852.99元及利息，并判令李飞对张义霞的借款及利息的支付义务承担连带清偿责任。（2015）深南法沙民初字第391号民事判决生效后，张义霞、李飞未履行上述判决的支付义务，富德公司向本院申请强制执行，案号为（2016）粤0305执5237号，执行过程中，本院于2018年3月继续查封了李飞名下涉案房产。2017年8月，本院作出执行裁定书，裁定拍卖李飞名下涉案房产。执行过程中，原告对执行标的XXX花园5幢B单元301号房提出执行异议，请求终止对上述房产的执行。本院于2018年7月9日做出（2018）粤0305执异第183号执行裁定书，驳回原告罗贞发的异议请求。为证明涉案房产为原告购买、原告已支付购房款并占有使用，原告向本院提交了以下证据：1、2011年7月15日，李飞、张义霞（共同作为甲方、转让方）与原告（乙方、承转方）签订的《房屋转让协议》，约定：甲方将位于惠州市某房（涉案房产）转让给乙方，建筑面积131.44平方米；乙方付给甲方280000元，此款项包含甲方贷款购房付的首付款和甲方购房之日起在银行每月按揭；根据国家政策购房满5年方能过户，如乙方在国家政策允许后要求过户，甲方应无条件全力配合过户至乙方名下；在此日期后该房屋每月的银行按揭款4172.57元由乙方续供，直至分期付款结束；在该房屋还未过户至乙方名下日期内，甲方所有债权债务均与该房屋无关；及其他内容。2、2011年7月15日，李飞（甲方、转让方）与第三人罗海松（乙方、承转方）签订的《房屋转让协议书》（落款处有张霞签名，原告表示张霞即张义霞，与李飞系夫妻关系），约定：现甲方将涉案房产转让给乙方，房屋面积129.58平方米，转让价28万元；根据国家政策自2009年至2014年方能过户，到时甲方应无条件全力配合过户至乙方名下；每月甲方银行按揭4172.57元，由乙方续供，直至分期付款结束止；及其他内容。3、银行转账清单，显示2011年7月15日，原告通过农业银行向张义霞支付20万元。4、李飞出具的收据、个人贷款还款凭证、涉案房产的开发商向李飞出具的契税和办证费用的收款收据；其中，李飞出具的收款收据载明李飞收到涉案房产房款27万元。5、贷款月结单，拟证明原告与李飞有业务往来，原告为其供应纸箱，李飞欠原告纸箱款140425.46元，双方协商以该货款折抵原告应付的首期款。6、李飞（账号：31×××32）及原告（账号：62×××83）的建设银行转账清单、中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行出具的《个人类不良贷款客户存款账户扣收申请单》，以证明2014年9月28日以前，涉案房产的贷款系由原告或原告的妻子詹晓英存入或转账至李飞账户，再从李飞的账户中扣划；2014年9月18日之后，原告作为李飞的共同借款人，涉案房产的按揭款直接从原告的卡中扣划。其中扣收申请单的内容为：李飞的共同借款人罗贞发在建行开立有个人结算账户，经审批，同意对该账户内存款进行扣收，抵偿贷款。7、结婚证、离婚证、杨某（原告的前妻）代扣电费银行清单、惠州市运辉物业管理有限公司于2019年1月20日出具的《证明》、原告与罗海松（系原告与前妻杨某的婚生子）的户口本等，以证明涉案房产的物业管理费、水电费等自2011年8月至今均由杨某缴纳，涉案房产自签订合同后交付给罗海松、杨某及其奶奶共同居住。原告表示《房屋转让协议》和《房屋转让协议书》均系2011年7月15日签订的，本来协议是由原告与李飞夫妇签署，但是因为买房子是要给儿子罗海松与前妻杨某居住，杨某不同意，所以才找李飞补签了合同，《房屋转让协议书》原告之前并未见过；在执行异议程序中未找到该协议，是后来才找到的。被告富德公司对《房屋转让协议》和《房屋转让协议书》不予认可，对于其他证据的关联性均不予认可，并表示相关证据不能证明原告向李飞支付的款项为购房款，双方存在其他往来款项；银行贷款扣划的性质也可能是基于双方的其他经济贸易款，是代偿的性质；原告与李飞存在房屋租赁关系而支付相关电费、物业费，故对相关证据不予认可。对于未办理涉案房产过户手续的原因，原告表示，因原告资金紧张，且原告已有一套房在按揭贷款，银行流水过不了，只能以支付首付、替被告偿还按揭的方式来购买房产，一直没有过户的原因就是拿不出钱来赎楼。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告以其已购买涉案房产为由要求停止查封，须符合以下条件：原告与被告之间存在买卖合同关系，且原告已支付全部价款；原告已实际占有涉案房产；原告对于涉案房产未办理过户登记手续并无过错。对于本案原告的诉求是否成立，本院分析如下：首先，原告在执行异议程序中提交的《房屋转让协议书》系罗海松与李飞签订的，而在本案中，原告又提交了一份签署时间相同、内容略有不同的、由原告与被告李飞、张义霞签订的《房屋转让协议》，原告并未在执行异议程序中提交这份关键证据，其理由为当时未找到，对此，本院认为，该《房屋转让协议》并非新证据，且该份协议与《房屋转让协议书》的内容存在差别，故本院对该《房屋转让协议》不予采信。其次，从原告提交的购房款的支付情况来看，协议约定首期款为28万元，原告虽提交了被告李飞出具的收到27万元的收款收据，但原告仅提交了其向张义霞银行账户转账20万元的转账记录，并表示剩余款项系因被告李飞欠原告货款，故以货款抵偿；而原告提交的货款月结单等均为其自行制作，无其他证据佐证，不能证明原告与李飞之间存在货款抵偿的事实、原告已实际付清款项；而且，20万元的转账记录并未备注转账用途，从双方存在其他经济往来的情况来看，无法确定该20万元为涉案房产的购房款。最后，即使原告与被告李飞之间存在房屋买卖合同关系，但原告自2011年7月签订买卖合同后，至涉案房产被查封（2015年3月）的三年多时间里，均未要求被告李飞办理房产过户手续，而原告所述的资金短缺等原因，并非客观原因或因被告李飞不配合等原因造成，原告对此存在过错且应自行承担相关的风险，原告仅享有要求被告李飞将涉案房产过户至其名下的债权，该债权不应对抗善意申请执行人的合法债权。综上，对于原告要求确认涉案房产归其所有并停止对涉案房产的强制执行、解除房产查封的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求确认其与被告李飞签订的《房屋转让协议书》合法有效的诉讼请求，因本案为案外人执行异议之诉，只对原告要求停止执行、解除查封的诉讼请求是否应得到支持进行审理，故原告的该诉求，本院不予处理；原告可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告罗贞发的全部诉讼请求。案件受理费8800元，由原告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  张 和人民陪审员  赖石荫二〇一九年二月三日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。