山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0902民初3038号原告（执行案外人）：李永涛，男，1979年出生，回族，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人:王波，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：贾世森，男，1959年出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：公文静，山东民昊律师事务所律师。被告（被执行人）：张汉慧，女，1965年出生，汉族，住泰安市。被告（被执行人）：齐军，男，1964年出生，汉族，住泰安市。原告李永涛与被告贾世森、被告张汉慧、被告齐军案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月23日作出（2016）鲁0902民初2313号民事判决书，后被告贾世森不服提出上诉，泰安市中级人民法院于2017年12月28日作出（2017）鲁09民终1210号民事裁定书，裁定撤销泰山区人民法院（2016）鲁0902民初2313号民事判决书，本案发回泰安市泰山区人民法院重审。本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李永涛及其委托诉讼代理人王波，被告贾世森的委托诉讼代理人公文静到庭参加诉讼，被告张汉慧及被告齐军经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永涛向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法判令原告对位于泰安市望岳小区B区17号宿舍楼1单元4层西户（房产证号：泰房权证泰字第××、26××95号）享有所有权，停止对该房产的查封执行；2、被告齐军、张汉慧协助原告办理过户手续；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告张汉慧、齐军于2015年5月5日签订房屋买卖协议书一份，被告张汉慧、齐军将其名下的位于泰安市望岳小区B区17号宿舍楼1单元4层西户的房产一处出售给原告，并约定“将来房产证和土地证发放后甲方（即被告张汉慧、齐军）必须立即配合领取并交由乙方（即本案原告）保管，甲方将来必须积极配合乙方共同到房产部门办理上述住宅所有权过户手续，并将新的房产证交给乙方”。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款并入住实际占有使用。原告认为没有办理产权过户手续的过错在于被告张汉慧、齐军，原告对房产证办理情况并不知情，属于善意第三人，由于我国尚无完备的物权登记制度，目前有关部门的登记仅是行政管理手段，因此不宜将之作为认定所有权转移的标准，原告已经支付全部价款并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，但原告对此没有过错，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权，应当裁定解除对该财产的查封、扣押、冻结，以公平保护原告的合法权益，原告在支付完全部房款并实际占有使用后，房屋的所有权已经发生转移，法院无权对案外人享有所有权的财产进行查封处置，为此，请求法院支持原告的诉讼请求。被告贾世森辩称，第一、泰山区人民法院（2016）鲁0902执行裁定书查明的事实和依据的法律都是正确的。第二、原告所主张的与被告张汉慧、齐军的房屋买卖行为不符合基本的交易习惯，买卖协议是虚假的。第三、该房屋的出售价格明显低于市场价格，不符合常理。第四、该房屋在2015年3月12日就已经办理的房产证，原告签订协议的时间是2015年5月5日。购房时该房子已经有了房产证，原告不是善意第三人。被告张汉慧未到庭，亦未答辩。被告齐军未到庭，亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：张汉慧与齐军系夫妻关系。被告贾世森与被告张汉慧、齐军民间借贷纠纷诉至本院，本院作出（2015）泰山民初字第1240号民事判决书，判决书生效后因张汉慧、齐军未履行判决义务，贾世森申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年6月1日依法查封登记在张汉慧、齐军名下的位于泰安市望岳小区B区17号宿舍楼1单元4层西户（房产证号为泰房权证泰字第××、26××95号）（以下简称涉案房产）一套。后李永涛向本院提出执行异议，本院于2016年6月12日作出（2016）鲁0902执异字第23号执行裁定书，裁定驳回李永涛的执行异议。李永涛对该裁定不服向本院提起执行异议之诉。另查明；涉案房产系齐军在济南铁路局济南铁路分局取得的房改房，且已经交清全部房款。2015年3月12日，泰安市房产管理局发放涉案房产的房产证，房产证登记的所有人为齐军、张汉慧。房产证号为泰房权证泰字第××号、泰房权证泰字第××号。涉案房产的房产证一直在单位保管着，单位已于2015年8月份左右在涉案房产所在小区张贴领取房产证的通知，截止目前，除齐军、张汉慧的房产证一直未领取外，其余职工已领取完毕。2015年5月5日，被告齐军、张汉慧（甲方）与原告李永涛（乙方）签订了《房屋买卖协议书》一份。协议书载明：经甲乙双方共同协商，甲方夫妻自愿将位于泰安市泰山区望岳B区小区17号楼1单元402室的住宅房屋壹套建筑面积80平方米及储藏室壹间（房屋面积以实际面积为准）出售给乙方。甲方必须保证该房屋无任何产权纠纷。上述住宅房屋的出售价为人民币叁拾万元整（￥300000.00元），此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更。付款方式：乙方先交定金/元整，剩余房款一次性付清。房款付清时更名交房，甲方不再拥有此房的产权及使用权等任何权利。房屋的产权及使用权归乙方所有。乙方支付甲方房款时甲方必须把此房屋所有证件及相关票据均由乙方保管。将来房产证和土地证发放后甲方必须立即配合领取并交由乙方保管，甲方将来必须积极配合乙方共同到房管部门办理上述住宅所有权过户手续，并将新的《房产证》交给乙方，所产生的费用由乙方承担。上述住宅房屋及储藏室的交易过户费用由乙方承担。房屋买卖协议书签订当日原告李永涛向被告张汉慧银行账户打款240000元和89000元，共打款329000元。原告李永涛称打款329000元，包括房款300000元、家具折款29000元。原告李永涛提交2015年4月14日水费发票一张、2015年6月5日燃气费发票一张、2015年6月5日安泰物业管理费用清单一份，证实其购买房屋后一直合法占有涉案房产并居住其中的事实。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人对执行标的提出的异议，是基于对执行标的物的实体权利提出的，是一种实体上的异议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：”对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据上述规定，本案原告的诉讼请求是否应当得到支持，应视其是否对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。本案争议焦点一是原告李永涛主张其对涉案房屋具有所有权是否成立。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案涉案房产系不动产，该不动产所有权变动应当依法进行登记，未经登记不发生法律效力。原告李永涛未取得涉案房产产权登记，故原告李永涛要求确认其享有涉案房产所有权的诉讼请求，本院不予支持。本案争议焦点二是原告李永涛对涉案房产享有的实体权利能否阻却强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，本院因被告张汉慧、齐军未履行还款义务，于2015年6月1日查封了登记在被告张汉慧、齐军名下的涉案房产。原告李永涛与被告齐军、张汉慧于2015年5月5日签订了房屋买卖协议书，该协议被告贾世森虽提出异议，认为是虚假的合同，但对其主张被告贾世森未提交相应的证据予以证实，故被告贾世森的辩称理由，因证据不足本院不予采信。合同签订的当天原告李永涛通过银行转账方式将全部房款汇给了被告张汉慧，应当认定原告李永涛作为涉案房产的买受人已按照买卖协议约定向被告齐军、张汉慧支付全部房款。且入住了涉案房屋。对于未办理过户的原因，根据本院调查的情况及原告陈述可证实，单位领取房产证后，被告齐军、张汉慧至今仍未领取，原告多次催促其办理过户手续，因未找到被告齐军、张汉慧而无法办理过户登记，因此未及时办理过户登记并非原告李永涛的自身原因。故原告李永涛所主张的异议事实及请求，符合上述规定中应予以停止执行的情形，因此原告要求停止对涉案房产查封执行的诉讼请求，本院予以支持。本案争议焦点三是原告李永涛要求被告齐军、张汉慧协助办理过户手续的诉讼请求是否得到支持。本院认为，原告李永涛的该项请求，不属于案外人执行异议之诉的受案范围，故在本案中，本院不予审理。综上所述，原告李永涛的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、停止对位于泰安市望岳小区B区17号楼1单元4层西户（房产证号：泰房权证泰字第××、26××95号）房产的执行。二、驳回原告李永涛的其他诉讼请求。案件受理费6250元，由被告贾世森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本院（2016）鲁0902执异字第23号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  林玉兰人民陪审员  徐东高人民陪审员  吕琳琳二〇一九年二月二十八日书 记 员  刘衍兵