广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初7521号原告：黄志涛，男，1967年2月12日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：付舒仁，广东卓明律师事务所律师。被告：傅伟庆，男，1970年10月10日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：梁雄鹰，其与傅伟庆均是广州红豪达物业管理有限公司的员工，由该公司推荐。被告：郭伟群，女，1967年11月24日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区，原告黄志涛与被告傅伟庆、郭伟群建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案受理后，被告傅伟庆向本院提出管辖权异议，本院经审理后，于2018年8月15日作出（2018）粤0114民初7521号之一民事裁定，驳回了被告傅伟庆提出的管辖权异议。被告傅伟庆不服该裁定，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院经审理后于2018年10月15日作出（2018）粤01民辖终2066号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄志涛的委托诉讼代理人付舒仁，被告傅伟庆及其委托诉讼代理人梁雄鹰、被告郭伟群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志涛向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告傅伟庆于2017年10月15日签署的房屋买卖合同中关于土地（面积2383.9㎡，地址是广州市狮岭镇联合村杨赤公路南侧）交易的约定，确认原告无须将涉案土地过户给被告；2．两被告向原告支付违约金960万元；3．本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两被告为夫妻关系。原告与被告傅伟庆于2017年10月15日签署《房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定原告将位于花都区××大道××号的物业（已有建筑面积2800㎡、空地2383.9㎡）出售给被告傅伟庆，成交价为3200万元，交易过户费用和税费均由买家（被告傅伟庆）支付，并由买方垫资赎契。合同签署后，原告发现被告傅伟庆的资金严重不足，没有能力购买涉案物业，需要向外借入绝大部分交易款项，而被告傅伟庆每次借入款项均要求原告向出借人提供担保，致使交易时间无限期延长，为此双方于2018年4月8日签署《房屋买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定原告将交易物业的二至六层过户给被告傅伟庆，办理过户十二天内向原告支付500万元（该款项实际为偿还给第三方的借款，因原告提供了担保，则该款项直接支付给原告，由原告支付给债权人，以减少原告的担保责任）。该500万元支付完毕后，被告傅伟庆应以同样的方式按《借款及担保协议》约定向原告支付500万元。被告傅伟庆支付500万元后，原告将涉案土地过户给被告傅伟庆或以公证授权委托书、土地使用协议等方式将土地权益交付给被告傅伟庆，被告傅伟庆应向原告支付剩余的300万元。若被告傅伟庆不按约定履行，则视为其根本违约，须支付买卖合同约定的标的物总额的30%作为违约金，同时原告有权终止买卖合同及补充协议，未办理过户的标的物有权另行处理。补充协议签署后，原告依约将二至六层过户给被告傅伟庆，但被告傅伟庆在履行补充协议过程中仅向原告支付了387万元，之后一直未再支付任何款项，被告以自己的行为表示不再按补充协议的约定履行，严重损害了原告的合法权益。故原告有权解除关于土地交易的约定。原告与被告傅伟庆的上述交易发生在两被告婚姻存续期间，被告郭伟群对被告傅伟庆购买原告物业知情且支持，被告郭伟群对物业的购入也享有相应的权益。因此，原告所主张的违约金应为两被告的共同债务。被告傅伟庆、郭伟群辩称，我方不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：根据原告起诉所陈述的事实，是认为被告傅伟庆违反了双方于2018年4月8日签订的补充协议约定的付款时间，以此来认定被告傅伟庆有违约的行为，被告傅伟庆认为，在本案涉及的土地及房屋交易中，有重大违约责任的，并非被告，而恰是原告：1．涉案合同已履行了大部分，涉及房屋买卖的部分已履行完毕，在履行土地这部分的时候，双方的确签订了补充协议，并就付款时间进行了约定，但是在付款过程中被告傅伟庆发现原告在该土地交易中存在多项欺诈行为，在我方提交的证据3及我方打出的流水中可以清楚的显示，贷款人是黄树洪，借款人是傅伟庆，上面约定的利息是6分，但黄树洪只转账了300万元，只是制作了1000万元的流水，原告与案外人黄树洪恶意串通虚构债权，并以远远超过国家法定利息收取高息，骗取傅伟庆的款项，被告傅伟庆保留追究原告刑事责任的权利。2．在傅伟庆陆续支付了1000万元房款之后，被告傅伟庆通过他方了解及原告的自认，发现原告在交易过程中涉及大笔外债，被告傅伟庆担心土地被查封，所以行使不安抗辩权，故200多万元未支付。3.原告在付款期限已过的情况下，仍要求被告傅伟庆继续支付剩余的购地款，被告傅伟庆支付了，原告没有拒收也没有退回，说明双方实际变更了补充协议上的付款期限。4.在被告傅伟庆付款期限到期之前，被告傅伟庆通过向有关部门查询得知涉案土地早在原告与傅伟庆签订第一份房屋买卖合同之时已被政府定性为闲置用地，在签合同时已经不具备交易条件，原告作为土地所有人，在当时是知情的，但却隐瞒该事实，导致交易最后可能无法成功。因此，本案中原告要求被告傅伟庆、郭伟群承担违约责任没有事实和法律依据，相反整个合同违约是原告造成的，我方保留通过诉讼要求原告承担违约责任的权利。经审理查明：坐落于广州市花都区××大道××号的房屋原为黄志涛所有，其中的101商铺、102商铺于2018年3月8日、2018年3月9日转移登记至郭伟群名下，103商铺、104商铺及二至六层于2018年4月25日转移登记至傅伟庆名下。坐落于广州市花都区狮岭镇联合村杨赤公路南侧的涉案土地，地号为0409024，用途为住宅用地（商住），面积2383.93平方米，权属人为黄志涛。上述土地与房屋处于相邻状态。2017年10月15日，黄志涛（卖方、甲方）、傅伟庆（买方、乙方）及罗锦明（中介方）签订房屋买卖合同及附件，约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区××大道××号的房屋及空地，其中建筑面积2800平方米，空地面积2383.9平方米。涉案房屋的成交价格为3200万元，付款方式为涂销抵押按揭付款，签订合同时支付320万元作为定金，甲方收款后需在双方办理递件过户手续前完成提前偿还银行贷款手续并取得银行他项权利涂销资料，提前偿还银行贷款所产生一切费用由乙方负责。该物业成交时间为甲方收齐楼款当天。甲方逾期办理手续或交付该物业的，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金。逾期10日，乙方除有权按本条约定向甲方收取违约金外并有权不再购买该项物业，届时甲方需退还向乙方收取的全部款项并赔偿乙方损失。乙方交付定金后不能按本合同约定买入该屋，甲方有权没收乙方已支付的定金。乙方逾期支付楼款，从逾期之日起，应按日向甲方支付应付款项千分之一的违约金，逾期10日，甲方除有权按本条约定向乙方收取违约金外并有权不向乙方出售该物业，以及要求乙方赔偿相应损失。在履行合同过程中，任何一方不按约履行合同，违约方应向中介方支付中介咨询、服务费，金额为160万元。守约方已支付的应由违约方直接赔偿，甲方或乙方逾期支付咨询及中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付百分之一的违约金。备注：按双方约定2017年10月15号卖方收50万订金签订本合同，2017年10月19号前卖方收订金150万元，由买方出资垫付银行赎证涂销过户，卖家协助，过户后9天买家将余款全部划到卖家名下。2017年10月15号卖家收到买家170万订金，余下订金约定150万在2017年10月20号前卖方收齐，过期不到款则视为自动毁约。买方所付订金不予退还。交楼时间以卖方收齐楼款地款全款当天为准。2017年12月27日，傅伟庆与案外人徐菀薇签订借款协议，向徐菀薇借款100万元用于支付涉案房屋、土地的交易款，徐菀薇将100万元支付至黄志涛的收款账号。2018年2月13日，黄树洪与傅伟庆、郭伟群、傅海东签订个人贷款合同，约定傅伟庆、郭伟群、傅海东向黄树洪借款1000万元用于支付NO0000056号《房屋买卖合同》的购房款。贷款人将贷款划入借款人指定的房屋出让方黄志涛的个人银行结算账户内（开户行：中国工商银行广州紫薇支行，户名：黄志涛，账号：36×××30）。借款期限自2018年2月13日至2018年3月31日。2018年2月28日归还本金500万元，2018年3月31日归还本金500万元。当天，黄志涛作为保证人与作为债权人的黄树洪签订个人贷款保证合同一份，约定黄志涛为傅伟庆、郭伟群、傅海东的上述债务承担连带责任保证。2018年2月13日，黄志涛（甲方）与傅伟庆（乙方）签订补充协议，约定甲方与乙方在2018年2月13日在广州市花都区签订了《个人贷款合同》，同时甲方在同一日签订了《个人贷款保证合同》，甲方为乙方提供借款担保，对此针对上述两份协议未尽事宜，商定如下内容：一、2018年2月28日前乙方在《个人贷款合同》中所借款项1000万元所产生的费用70万元由乙方个人承担，与甲方无关。二、2018年2月28日后乙方未按《个人贷款合同》约定还款的，以未付款项为本金按月息6%计算逾期利息，其余未到期偿还的本金利息支付标准为月息6%。2018年4月8日，黄树洪（甲方、出借方）、傅伟庆（乙方、借款方）及高亮、苏振开、刘晖、雷建华（丙方、担保方）签订借款及担保协议一份，约定：因乙方向第三方黄志涛购买位于广州市花都区狮岭镇的土地房产需要资金周转，向甲方筹借资金1000万元，现经各方友好协商，特订立本协议如下：一、乙方确认借到甲方借款人民币1000万元，双方约定月利息为20万元，截止至签订本协议之日，尚欠利息60万元。二、丙方同意对乙方对上述借款及利息承担连带还款担保责任，担保期限直至全部借款本息还清之日止。丙方五人同意于本协议签订之日起向甲方提供身份证、结婚证，营业执照、房产证查册表，名下存款半年的银行流水等资料之复印件作为担保的附件交甲方留存。三、乙方同意在第三人黄志涛将其名下的位于花都区××大道××号二至六层部分的房产办理过户至乙方名下十二天内，向甲方归还上述借款中的伍佰万元，剩余的借款500万元及利息，按以下方式偿还：A方案：乙方同意在偿还上述伍佰万元之日起20日内向甲方归还全部借款及利息；B方案：乙方同意在偿还上述伍佰万之日起20日内或延迟10日向甲方偿还100万元，剩余400万元及利息在四十天内或延迟10日支付完毕，其中每十天支付100万元，利息（按实际拖欠金额计算）在最后一个月一并支付（甲方同意，上述归还借款乙方可折作房款向黄志涛支付后，由黄志涛交付甲方。如黄志涛收到该款，可视为乙方向甲方归还了该款）。合同还对其他事项进行了约定。当天，黄志涛（卖方、甲方）与傅伟庆（买方、乙方）签订房屋买卖合同补充协议，约定：二、甲方承诺，在本协议签署之日起3个工作日内，将标的物中的二至六层部分协助办理过户至乙方名下，在该部分标的物办理过户十二天内，乙方向甲方支付500万元（该款项实为偿还第三方借款，由甲方替第三方借款方代收，利益各方已另行签订《借款及担保协议》予以约定），乙方须按照《借款及担保协议》的内容在约定的期限内将剩余500万元支付予甲方。在该标的物过户至乙方名下之日，丙方承诺将免除甲方对垫资部门的连带担保义务（包括但不限于垫资部分的本息及相关费用）。三、在乙方向甲方履行完上述第二条约定的支付500万元义务之日起––日内，甲方有义务向相关的房产土地管理部门申请办理标的物的涉及土地部分的过户手续，甲方同意以公证授权委托书的形式委托乙方指定第三方办理该土地的过户手续。甲方承诺将根据相关部门及乙方的要求在30天内无条件地配合办理交易过户该土地所需的全部手续及文件（包括但不限于签署所有文件及提供齐所有资料）。（1）如该土地可交易过户至乙方名下，乙方应在办理过户当天将剩余的交易价款300万元支付给甲方。（2）如该土地因国家的强制性规定或不可抗力因素无法过户至乙方名下，则甲方有义务以公证授权委托书、土地使用协议等法律文书的形式，确认乙方对该土地拥有全部的使用、开发、处置、收益的权利，在甲方向乙方出具了上述合法文件当天，乙方向甲方支付剩余的价款300万元。四、违约责任：（1）如乙方在甲方完成了本协议约定的义务后，未能依约向甲方支付价款（含第二条所约定的属第三方的借款），则视为乙方根本性违约，乙方须按《房屋买卖合同》标的物买卖总额的30%向甲方支付违约金，乙方应付但未付的款项甲方有权继续追讨，同时，甲方有权终止本协议及《房屋买卖合同》的履行，未办理过户的标的物有权另行自作处理。（2）如甲方违反了本协议第三条约定的义务，则视为甲方违约，乙方有权要求甲方按已收价款的30%承担违约金。2018年7月11日，黄志涛与傅伟庆签订确认书，约定双方于2018年4月8日签订的《房屋买卖合同补充协议》自签订之日起生效。诉讼中，双方均确认补充协议中约定的剩余房款300万元是双方对账之后确认的金额。上述补充协议签订后，傅伟庆于2018年4月15日向黄志涛指定的收款人员罗旭君支付20万元，2018年5月1日至2018年5月8日共向黄志涛支付220万元，2018年5月16日、2018年5月30日、2018年5月31日分别向黄志涛指定的收款人员何海明支付67万元、100万元、100万元。黄志涛称罗旭君收取的20万元是代傅伟庆偿还黄树洪的借款利息，何海明收取的款项中的100万元系用于代傅伟庆偿还徐菀薇的借款，故认为傅伟庆仅按照补充协议的约定向其偿还借款387万元，傅伟庆未支付任何借款利息。傅伟庆则认为由于案外人黄树洪并未实际出借1000万元给傅伟庆，其中的700万元是通过制作假的银行流水的欺骗行为，故其认为上述507万元均是用于支付购房款而非借款，如果法院认定需要偿还500万元的借款，其确认何海明收取的100万元系用于偿还徐菀薇的借款，而补充协议并未约定偿还何人的借款，现傅伟庆已经支付了507万元，故认为其已经履行完毕付款义务，并不存在违约行为。诉讼中，傅伟庆称其与黄树洪于2018年2月13日签订借款协议，约定其向黄树洪借款1000万元用于支付黄志涛的房款，实际黄树洪仅向黄志涛支付300万元，另外700万元系制作假的银行流水，系诈骗行为，虽然其当时认可该700万元抵做了房款，但是现在不认可，其共计约向黄志涛支付购房款2732.5419万元。黄志涛称黄树洪向傅伟庆出借的1000万元，其中700万元实际是黄志涛以应收傅伟庆的房款出借的，只是对外以黄树洪的名义进行出借，该行为并未损害傅伟庆的利益。为此，黄志涛还提交了一份其与黄树洪于2018年2月13日签订的协议予以证明，该协议约定：“双方确认，黄树洪出借给傅伟庆的1000万元为黄树洪和黄志涛共同出借，其中黄树洪出借300万元，黄志涛出借700万元。借款协议以黄树洪的名义与傅伟庆及担保人签署，对外黄树洪为名义债权人。三、出借利息按借款合同约定的计算，但国家法律进行调整的除外。出借款项所产生的利息收益双方按照各自未收回的本金比例分配，一方收到后要即时支付给另一方……”傅伟庆认为该协议系伪造的，对其真实性不予确认。诉讼中，本院向广州市花都区国土资源和规划局发函询问涉案土地是否处于闲置状态，土地转让是否需要强制进行招、拍、挂，能否办理过户等。该局回复称：关于土地闲置问题：该地块因已动工开发建设用地面积占应动工开发建设用地面积不足1/3，已对该地块启动闲置土地认定程序，目前正在推进闲置土地处置相关工作。根据闲置土地处理办法的相关规定，闲置土地须由承接单位承担闲置责任，服从相关部门的处理决定。诉讼中，黄志涛向本院申请财产保全，请求对傅伟庆、郭伟群名下价值人民币960万元的财产进行查封、冻结。本院依法作出（2018）粤0114民初7521号民事裁定书，裁定：冻结被申请人傅伟庆、郭伟群银行存款人民币960万元或查封、扣押等值的其他财产。本院认为：本案争议的焦点为：一、黄志涛与傅伟庆于2017年10月15日签订的房屋买卖合同中关于土地交易的约定能否解除？二、傅伟庆是否构成违约，应否承担违约责任？关于争议焦点一：黄志涛与傅伟庆、罗锦明于2017年10月15日签订的房屋买卖合同包含了买卖双方分别与中介人员之间的居间合同关系及黄志涛、傅伟庆之间的房屋买卖合同关系。本案主要审查黄志涛、傅伟庆之间的房屋买卖合同关系。根据三方签订的房屋买卖合同以及房屋买卖合同补充协议，虽然名为房屋买卖合同，但是根据合同内容，上述合同既包括房屋买卖也包括涉案土地使用权的转让，其合同条款均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的，不得转让；而第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。在本案中，涉案土地因已动工开发建设用地面积占应动工开发建设用地面积不足1/3，相关部门已对该地块启动闲置土地认定程序，在此情况下，黄志涛将涉案土地使用权进行转让，违反了上述法律法规规定，使该土地使用权发生物权变动的条件尚不具备，而不能在相关主管部门办理土地使用权转让手续。即本案房屋买卖合同及房屋买卖合同补充协议中关于土地使用权的交易在法律上已存在履行不能，应予解除，故黄志涛要求解除其与傅伟庆于2017年10月15日签订的房屋买卖合同中关于土地交易的约定的请求应予支持，至于黄志涛要求确认其无须将涉案土地过户给傅伟庆的请求，由于该主张不具有诉的利益，因此其该项主张应予驳回。关于争议焦点二，黄志涛认为傅伟庆未按照房屋买卖合同补充协议第二条的约定足额支付500万元借款，故认为傅伟庆构成违约，应按照补充协议第四条约定的标准支付违约金。傅伟庆则认为由于其向黄树洪借款中的700万元系黄树洪与黄志涛制作了虚假的银行流水欺骗傅伟庆，为虚假的借款，故认为其无须按照补充协议的约定进行偿还。假如法院认定其应履行补充协议的约定，其已经支付了507万元，其并未构成违约。首先，2018年2月13日黄树洪向傅伟庆出借款项中的700万元，虽然并无证据证明黄树洪向傅伟庆指定的黄志涛的账户真实支付了700万元款项，但是黄志涛确认其收到了该笔款项，并在双方签订补充协议时也已经核算计入已收房款中。该笔款项实际是黄志涛把傅伟庆本应向其支付的购房购地款700万元作为借款以黄树洪的名义出借给傅伟庆，即使黄志涛、黄树洪未向傅伟庆披露该事实，黄志涛以房款抵作借款的行为也并未损害傅伟庆的利益，因此本院确认该700万元款项为购房购地款，黄志涛已经收取，傅伟庆应按照补充协议的约定进行支付。傅伟庆如果认为其与案外人之间的利息标准约定过高，可以另寻法律途径解决。其次，根据补充协议的约定，傅伟庆应在二至六层房屋办理过户之后12天内支付借款及担保协议中的500万元。涉案二至六层房屋于2018年4月25日过户至傅伟庆名下，即傅伟庆应在2018年5月7日前向黄志涛支付500万元借款。傅伟庆于2018年4月15日向黄志涛的司机罗旭君支付了20万元，2018年5月1日至2018年5月8日向黄志涛支付了220万元以及2018年5月16日、2018年5月30日、2018年6月26日共向何海明支付了267万元。黄志涛认为向罗旭君收取的20万元系用于代傅伟庆支付黄树洪的利息，剩下487万元中的387万元是傅伟庆履行房屋买卖合同补充协议第二条约定的义务，用于偿还借款，另外100万元收取后则用于偿还傅伟庆向徐菀薇的借款。傅伟庆则认为补充协议并未约定偿还何人的款项，其已经履行完毕了补充协议的义务。对此本院认为罗旭君收取的20万元，黄志涛认为收取后用于代傅伟庆偿还了黄树洪的利息，但是并未举证证明，且与借款及担保协议中约定的“利息在最后一个月一并支付”不符，故本院认为该笔款项应以转账凭证中的备注内容认定该款为房款。至于何海明收取的其中100万元，双方均确认用于偿还徐菀薇的借款，本院予以确认，综上，本院认为傅伟庆共向黄志涛偿还借款387万元，现傅伟庆未完全履行补充协议约定的义务，构成了违约。但涉案合同履行不能是因为黄志涛的投资开发未达到法定标准所致，故黄志涛对于合同解除亦存在过错，因此双方对于合同无法履行均存在过错的情况下，黄志涛要求傅伟庆、郭伟群向其赔偿违约金的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款之规定，判决如下：一、解除原告黄志涛与被告傅伟庆于2017年10月15日签订的房屋买卖合同中关于土地使用权交易的约定；二、驳回原告黄志涛的其他诉讼请求。案件受理费109400元，由原告黄志涛负担71934元，被告傅伟庆负担37466元；诉讼保全费5000元，由原告黄志涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  何 丹人民陪审员  黄序洲人民陪审员  段纯惠二〇一九年二月十二日书 记 员  朱婷欣张丽彬