湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂民终88号上诉人（原审被告）：湖北省农牧业开发公司。住所地：湖北省武汉市洪山区珞狮路**。法定代表人：熊明清，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢文敏，湖北首义律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅芳，国浩律师（武汉）事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉盛军投资有限公司。住。住所地：湖北省武汉市洪山区珞狮路**理工大孵化楼第**/div>法定代表人：姚南军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：马家强，湖北谦顺律师事务所律师。上诉人湖北省农牧业开发公司（以下简称农牧业公司）因与被上诉人武汉盛军投资有限公司（以下简称盛军公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民初3528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月19日第一次开庭审理本案。上诉人农牧业公司的委托诉讼代理人谢文敏、梅芳，被上诉人盛军公司的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。经农牧业公司申请，本院委托湖北远达房地产资产评估测绘有限公司（以下简称远达公司）就征收补偿款中所含土地价值进行鉴定。2019年7月3日，本院第二次开庭审理本案。上诉人农牧业公司的委托诉讼代理人梅芳，被上诉人盛军公司的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。2019年8月28日，本院第三次开庭审理本案。上诉人农牧业公司的委托诉讼代理人梅芳，被上诉人盛军公司的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农牧业公司的上诉请求：1、依法改判、撤销或者变更湖北省武汉市中级人民法院作出的（2018）鄂01民初3528号民事判决。2、依法判令盛军公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：（一）一审判决对于被征收房屋拆除前的构成情况认定不清。1、在与盛军公司签订《马房山市场租赁合同书》之前，农牧业公司经营的马房山市场即已长期存在，农牧业公司投资兴建了市场两层合法建筑以及第三层的历史无证房，盛军公司对被征收房屋拆除前的情况进行了确认。2、2009年盛军公司在农牧业公司经营的马房山市场基础上进行了改扩建。（1）保留了农牧业公司在1992年建设的两层合法建筑614.1㎡，其中1层合法建筑面积308.55㎡、2层合法建筑面积305.55㎡，以及3层历史无证房59.9㎡；（2）1层（坡下层）在原有主体结构未变的情况下进行了改建，改建后的1层（坡下层）房屋建筑面积合计1848.66㎡；（3）新建2层（临街1层）房屋1558.37㎡，其中980㎡按照历史无证房标准给予补偿；（4）新建3层（临街2层）房屋1761.56㎡。3、盛军公司提交的《关于改造马房山综合市场的报告》载明“首先将原有旧建筑整体拆除”，但仅凭此不能认定马房山市场全部建筑物在2009年被拆除。盛军公司提交的2009年2月6日《施工合同》中写明“建筑面积约4900㎡左右”，而《房屋征收补偿协议书》第一条第（二）项载明“经测量，未经权属登记的建筑（指马房山市场建筑物）面积有5893.24㎡”，两组数据的差距印证部分建筑物在2009年盛军公司改造时未被改造拆除。实际征收中，对于“合法建筑”和“历史无证房”均按“未经登记建筑”补偿，其认定标准与实际建设时间直接相关。农牧业公司的614.1㎡房屋的《建设工程规划许可证》、《城市规划建设许可证》证明建设时间为1992年，《房屋征收补偿协议书》第一条第（二）项第（1）点认定“混合结构614.1㎡，实际用途为商业服务，系为“合法建筑”。《武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》与《轨道交通8号线洪山区段马房山站工程项目未经登记建筑的补偿细则》规定：“2004年9月20日之前，对未取得建设工程规划许可证的未经登记建筑，或者未按照建设工程规划许可证的规定建成的未经登记建筑的超出部分面积，认定为历史无证房。”根据该条规定，“历史无证房”的建设时间应为“2004年9月20日之前”，《房屋征收补偿协议书》第一条第（二）项第（3）点认定“3层（临街2层）混合结构59.9㎡，实际用途为办公，房屋建设时间为1991年7月4日至2001年11月1日期间，认定为历史无证房”。盛军公司仅有权参与分配其自行“投资新建”部分房屋的补偿款。《马房山市场租赁合同书》，其中第一款载明“菜市场上临街的11间门面及菜市场内17间门面建筑物和构筑物的产权归甲方所有”；第二款的完整内容为“乙方在甲方位于珞××号马房山市场土地上新建的所有建筑物和构筑物，在租赁期内被政府拆除的，政府将给予补偿的款项，所有与土地有关的政府补偿款项全部归甲方所有；租赁期满二年即2011年12月2日后，政府拆除的市场一楼的建筑物和构筑物的政府补偿款项全部归甲方所有；在2019年12月2日前政府拆除市场上二楼、三楼由乙方投资新建的建筑和构筑物的政府补偿款项全部归乙方所有；在2011年12月2日前，政府拆除市场一楼的建筑物和构筑物的政府补偿款项全部归乙方所有。在2019年12月2日后，政府因市场拆迁的所有补偿全部为甲方所有”。从第六条第二款完整的约定可见，如果2019年12月2日前政府拆除马房山市场二楼、三楼，盛军公司仅能参加与分配其自行“投资新建”部分的建筑和构筑物的补偿款，不属于盛军公司“投资新建的建筑和构筑物的政府补偿款项”全部归农牧业公司享有。农牧业公司在1992年自行投资建设的614.1㎡合法建筑，和在2001年11月1日以前建设的3层历史无证房59.9㎡，农牧业公司享有合法产权，该部分不属于盛军公司“投资新建”的部分，盛军公司不应享有房屋补偿款。（二）一审判决认定征收补偿中不应扣除土地对应部分价值错误。《房屋征收补偿协议书》依据2018年6月20日的《房地产估价报告》签订，而《房地产估价报告》采取的是“房地一体”方式评估，被征收房屋的单价和补偿款中包含土地使用权价值。（三）依据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》第五十六条及《轨道交通8号线二期洪山区马房山站工程项目房屋征收补偿方案》第二条第（四）款第（10）项规定，“奖励”是补偿给“被征收人”的，“奖励”不属于《马房山市场租赁合同》第六条约定的范围，一审法院认定错误。农牧业公司与盛军公司系房屋租赁关系，双方执行的租赁价格是双方协商、市场定价，不属于政府定价，一审法院按照历史无证房标准补偿的980㎡房屋的“改变用途补助”17487120元由盛军公司享有认定错误。盛军公司仅有52.5万元建设成本未收回，与其主张的75923752.32元补偿款相差144.6倍，违背公平原则。综上，农牧业公司请求支持其上诉请求。盛军公司答辩称，（一）征收单位与农牧业公司签订的《房屋征收补偿协议书》及《补偿明细表》中，未经登记的合法建筑部分共614.1㎡，其中一层合法建筑308.5㎡的补偿，归农牧业公司享有。二层合法建筑305.55㎡的有关补偿，应当归盛军公司所有。1、未经登记的合法建筑614.1㎡，农牧业公司确实在1992年办理了相应规划许可手续，并建有房屋。但在2009年2月，盛军公司对马房山市场进行整体改造时，已将该部分建筑全部进行了改建、扩建，其原有房屋结构、墙体基本被拆除，房屋已与整个市场混为一体，并不单独、实际存在，即原有房屋只存在于纸面、在实体上已经灭失。2、根据征收部门在2018年3月5日出具的《房屋面积调查测量表》（盛军公司证据12），可以看出房屋拆迁前的现状：市场的一楼，该部分建筑与整个市场混为一体，没有可以区分、可以独立的建筑结构存在；市场的二楼，该部分与市场仅以虚线标注划分，说明没有完整隔断墙体，已经成为市场整体的一部分或通道。3、结合盛军公司提供的《关于改造马房山综合市场的报告》（盛军公司证据2），报告的第二部分所描述的改造计划，“将原有破旧建筑整体拆除，市场整体将改造成正方形全封闭，两层综合性市场”。可见在改建过程中，原有建筑已经整体拆除。4、根据征收部门的实际操作规则，征收部门之所以将以上614.1㎡房屋认定为未经登记的合法建筑，并不是因为从拆除前的房屋现状可以判定建房时间，也不是因为从房屋结构上可以看出该部分房屋在2009年被保留没有拆除重建，而是根据农牧业公司提交的规划许可材料，从而认定市场中存在614.1㎡房屋系1992年办理了建房手续，从而按合法建筑给予100%补偿。至于该房是否已经在2009年改建、新建，征收部门是在所不问的。所以，不能根据征收部门认定该房为合法建筑，就可以倒推“该房系1992年建成，2009年改建时被保留”。同理，农牧业公司办公楼一层21.07㎡、三层29.57㎡、市场三层59.9㎡，其建成年份的认定，征收部门也不是根据现场目测来认定，而是根据2001年、2003年的航拍图，才认定以上房屋的建房时间，并进一步认定为历史无证房；另外，对马房山市场一层1100㎡，二层980㎡，征收部门是根据盛军公司提供的消防验收文件，以会议纪要的形式确认以上房产按历史无证房对待。所以，在马房山市场是一个整体的情况下，征收部门靠现场目测是无法区分市场及市场内部建筑物的建设年份的，征收部门认定房屋建设年份主要依靠历史形成的书面文件和航拍资料。农牧业公司仅仅根据征收部门认定的纸面上的房屋建成年份，倒推出房屋在2009年被保留，没有改建、新建，没有依据。由于市场中的614.1㎡合法建筑在2009年由盛军公司进行了改建、扩建，根据双方合同约定，二楼部分即305.55㎡，作为盛军公司新建建筑物，其有关补偿应全部归盛军公司所有。（二）农牧业公司主张将二、三层的房屋价值补偿扣除有关土地价值后才归盛军公司享有，其主张没有任何法律和事实依据。1、租赁合同中有关“土地补偿归甲方所有”的约定无效。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条，《武汉市国有土地房屋征收与补偿实施办法》第20条规定，“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”。即我国房屋征收的政策，是对国有土地上房屋实行有偿征收，对附属土地实行无偿收回。且本案农牧业公司享有的土地使用权为划拨用地，在房屋征收中，更没有获得补偿的法律依据。2、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条，《武汉市国有土地房屋征收与补偿实施办法》第23条，房屋征收补偿的项目包含：房屋价值的补偿、搬迁临时安置的补偿、停产停业的补偿，并没有对土地进行补偿的规定。同时依据农牧业公司与征收部门签订的《征收补偿协议》、《补偿明细》，也根本没有土地价值补偿这一项目。3、《房地产估价报告》的评估结果并没有单独将土地价值予以评估，而是把房产和土地使用权进行了整体估价，土地价值并没有评估结论性依据。即使在估价当中，房产价值考虑了土地价值因素，也仅仅是考虑了房屋价值中的地段价、区位价。综上，根据现有的政策法规以及《征收补偿协议》的签约事实，征收部门只对征收范围内的房屋进行了价值补偿，并没有对土地价值进行补偿。农牧业公司要求扣除土地价值补偿的说法，没有法律依据、事实依据。（三）根据农牧业公司与盛军公司签订的《租赁合同》约定，与马房山市场二、三层有关的补偿项目，除房屋价值的补偿以外包括：临时安置补偿、停产停业损失补偿、装修补偿、改变用途补助、奖励等，盛军公司均享有获得补偿分配的权利。1、依据《马房山市场租赁合同书》第六条，即在2019年12月2日前，政府拆除市场二楼、三楼，由乙方投资新建的建筑和构筑物的政府补偿款项，全部归乙方所有。再结合房屋征收部门即洪山区人民政府珞南街办事处与农牧业公司签订的《房屋征收补偿协议书》、农牧业公司与盛军公司于2018年5月15日签订的关于补偿分配的《协议书》，盛军公司有权获得以上补偿款的分配。2、关于“改变用途的补助”，根据《武汉市国有土地房屋征收与补偿实施办法》第32条及2018年《武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》第63条规定，在2012年12月3日以前，改变房屋用途作为商业门面使用，且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照的，可以获得改变用途的补助。根据以上规定，盛军公司在2011年5月13日以马房山市场为办公地址办理了营业执照，同时盛军公司从2009年至2018年持续将马房山市场的一、二楼作为商业门面在经营使用，所以该项补偿应归盛军公司所有。3、关于“搬迁奖励”，根据《武汉市国有土地房屋征收与补偿实施办法》第38条，对按期签约搬迁的被征收人，应当给予搬迁奖励，本案盛军公司按照政府征收部门的要求，积极配合征收工作，动员马房山市场200余户摊位租户、门面租户在政府规定的时间内完成搬迁腾退工作，对租户给予及时安置、补偿、按时向征收单位交房实施拆除，征收部门对盛军公司的搬迁工作给予充分肯定。而本案农牧业公司对马房山市场所有经营户的搬迁没有起任何推动作用。故盛军公司享有搬迁奖励有理有据。4、农牧业公司以《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，主张上述补偿项目包括“改变用途的补助”、“搬迁奖励”仅对被征收人，认为盛军公司不应当享有补偿分配的权利，是偷换概念。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，搬迁奖励、改变用途补助的对象是被征收人，但该规定是对征收、被征收的法律关系的调整，而农牧业公司与盛军公司之间，是基于租赁关系产生的补偿利益的分配关系，应当以双方的租赁合同的约定为准，而不受《国有土地上房屋征收与补偿条例》的制约，农牧业公司偷换概念。5、有关征收法律法规，并不反对被征收人与承租人通过协商方式，约定补偿利益的分配。《武汉市国有土地房屋征收与补偿实施办法》第31条规定，被征收房屋的生产经营单位可以与被征收人协商约定分配停产停业损失补偿、装饰装修价值补偿。（四）根据公平原则，盛军公司应该获得市场所有一、二、三层的全部补偿。如果抛开《租赁协议》的约定，仅从“公平原则”来进行考量，盛军公司认为，根据“谁投资、谁受益”的原则，整个市场5893㎡的建筑物均有盛军公司出资修建，其装修、附属设施也均由盛军公司出资，并由盛军公司整体使用、经营，而农牧业公司对整个马房山市场的建筑物、构筑物、装修、附属设备没有出资一分钱，没有一个平方在实际使用、经营，也没有取得一个平方的合法产权，哪来获得征收补偿的依据？如果非要“公平处理”就应当将市场的所有一、二、三层房屋价值补偿、装修、停业、临时安置、改变用途等补偿，全部划分给盛军公司享有才合理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，农牧业公司上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。盛军公司的一审诉讼请求：1、确认盛军公司享有武汉市洪山区珞××号马房山市场的征收补偿款中的75951448.32元；2、本案诉讼费用、保全费、保全担保费77000元，由农牧业公司承担。2018年9月12日，盛军公司明确第1项诉请金额调减为75923752.32元（详见附件一《盛军公司主张获得征收补偿款明细表1、2》）。农牧业公司口头辩称：（一）马房山市场在房屋拆除前，存在合法建筑614.1平方米，建设时间以建设规划许可证为准，这部分是农牧业公司建设的，与盛军公司无关。（二）3层历史无证房是农牧业公司建设的，与盛军公司无关。1层菜场是盛军公司进行改扩建的，剩余的2层、3层是盛军公司新建的。1层坡下层补偿款由农牧业公司享有，与盛军公司无关。与1层相关的临时安置补偿、装修、改变用途补偿与盛军公司无关。（三）2层、3层按照租赁合同约定处理补偿款的分配。根据合同约定，盛军公司享有的是政府补偿款中与房屋有关的补偿款，我方享有的是与土地有关的征收补偿款。（四）《房地产估价报告》是评估房地一体的价格，《房地产估价报告》没有区分房屋和土地的价值，可以参考相关文件，未单独评估房屋和土地价值的，按照8：2确定土地和房屋的价格。同时还应当考虑《房地产估价报告》对房屋的重置价有评估价，房屋评估价是1107元/平方米，可以考虑是盛军公司对应的补偿价值。盛军公司租赁期限尚有一年半的时间，按照税务相关政策及公平原则确定分配标准。（五）对于新增面积，双方对合同条款的理解发生争议，按照我国《合同法》第一百二十五条来确认签订合同的真实意思。合同目的是为了解决盛军公司资金投入过大、回款的问题；至房屋拆迁时，盛军公司仅有50万元投资尚未收回。按照上述比例足够对盛军公司进行补偿。（六）盛军公司主张补偿款违背公平原则，盛军公司交付租金578余万元、尚未收回的投资50万元，盛军公司要求的补偿款金额远远超过了其交付的租金。（七）为了配合政府拆迁进度，政府已经支付了500万的拆迁款，农牧业公司已经免除了5个月（2018年1月-5月）的租金。被征收人是农牧业公司，盛军公司不是被征收人，无权享有政府的征收补偿款项。如果盛军公司认为是被征收人，应当是行政诉讼，而不是民事纠纷。本案属于民事纠纷，盛军公司的诉请不是民事纠纷。一审法院认定事实：2008年12月5日，农牧业公司（甲方）与盛军公司（乙方）签订《马房山市场租赁协议书》，第一条约定，租赁经营市场地点为甲方大院内原正在经营的马房山市场，市场占地面积及经营场地平面图见附件。原甲方自主经营的门面不含在此租赁合同范围内，依旧由甲方自主经营。乙方租赁用途为农贸市场的经营。经营场地平面图见附件。第二条约定，位于珞××号马房山市场土地使用权（国拨土地使用权）为甲方所有；市场土地上所有建筑物的产权都为甲方所有。第三条约定，租赁时间为3年：2008年12月7日至2011年12月6日止。第四条约定，租赁金额：第1年为28万元、第2年为29万元、第3年租金为30万元。第六条约定，菜市场上现所有的建筑物和构筑物的产权归甲方所有。租赁期间内，乙方征得甲方书面同意才能新建建筑物或构筑物，乙方出资兴建的建筑物和构筑物产权在租赁期满后，无偿归甲方所有。新建的建筑物和构筑物必须有甲乙双方共同签字确认才能认定为属乙方出资兴建。租赁期间因政府整体规划需要拆迁，乙方无条件搬出。国家对乙方出资兴建的建筑物、构筑物的补偿归乙方所有，其他补偿归甲方所有。第十三条约定，本协议书自双方签字盖章生效。该协议上由甲、乙双方代表签字并盖章。2009年1月2日，盛军公司向武汉市洪山区发改委出具《关于改造马房山综合市场的报告》，主要载明：根据区人大及区安监局多次检查，提出市场必须进行整改并发送限期《整改通知单》精神，结合国家（农改超）总要求，我公司决定于2009年2月1日对市场进行全面改造。其中，改造实施计划中载明，内部改造同步进行，首先将原有破旧建筑整体拆除，市场整体将改造成正方形全封闭式的两层综合型市场，房屋主体为框架钢结构，一楼总体格局设计采取门面包围台位的新理念，台位设计为正方形，地面采，地面采用防滑地砖璃钢封顶；二楼改造成小吃、服装等经营区域，以此扩大经营范围，完善市场经营功能，完全人性规划设计。2009年2月3日，武汉市洪山区经济贸易委员会签署“同意改造，请予支持”。2009年1月9日，农牧业公司（甲方）与盛军公司（乙方）签订《马房山市场租赁补充协议》，主要约定：根据区政府下达的整改通知，创建文明城市的需要。马房山市场由乙方负责投资改造。市场改造后，甲方在市场内原有17间门面的产权，仍归甲方所有。为了对市场采取集中、统一、规范管理；各行业划行规市，分类进行综合有序管理。甲方协商决定将17间门面纳入乙方统一管理。双方还就原市场内门面租金价格的调整、交付等进行约定。此协议是对2008年12月5日甲方与乙方签订的《马房山市场租赁协议书》的补充协议，本补充协议期限到2009年12月7日止。本协议自双方签字盖章生效。2009年2月6日，发包方盛军公司（甲方）与承包方武汉市科达建筑工程有限公司（乙方，以下简称科达公司）签订《施工合同》，工程名称为马房山生鲜市场，工程承包范围为甲方提供施工图所有工程，建筑面积约4900㎡左右（完工后据实结算）。2009年2月9日，武汉市洪山区发展和改革委员会出具登记备案项目编码2009011165120002《湖北省企业投资项目备案证》，载明项目名称为洪山区马房山综合市场，建设地点为武汉市洪山区珞狮路198号，建设性质为改建，建设规模为对市场整体进行改造，项目法人为盛军公司，主要建设内容为建设主体框架钢结构两层综合型市场。2009年4月29日，武汉市公安局洪山区分局消防大队（以下简称洪山消防大队）出具编号（2009）洪公消审字第S-25号《关于同意盛军公司马房山集贸市场一楼改造工程消防设计的审核意见》。2009年6月19日，洪山消防大队出具编号洪公消验建字[2009]第Y-028号《关于盛军公司马房山集贸市场一楼改造工程消防验收合格的意见》。2009年8月17日，洪山消防大队出具编号洪公消审[2009]第S-35号《关于盛军公司马房山综合市场二楼室内装修工程消防设计的审核意见》。2009年9月21日，洪山消防大队出具编号洪公消验建字[2009]第Y-043号《关于盛军公司马房山综合市场第二层室内装修工程消防验收合格的意见》。2009年10月26日，农牧业公司（甲方）与盛军公司（乙方）又签订《马房山市场租赁合同书》。合同就乙方新建投资额度较大，短期难以收回投资的情况下，本着互惠互利的原则而签订。第一条约定，租赁经营市场地点为甲方大院内原在经营的马房山市场，市场占地面积和地面设施不变，原甲方自主经营的门面含在此租赁合同范围内（临街的11间门面及市场内17间门面）。第二条约定，位于珞××（××）马房山市场土地使用权为甲方所有。第三条约定，租赁时间为3年：2009年12月2日至2012年12月2日止。第六条第一款约定，菜市场上临街的11间门面及菜市场内17间门面建筑物和构筑物的产权归甲方所有。租赁期间内，乙方出资兴建的，一楼的建筑物和构筑物产权在租赁期满2年后（即2011年12月2日后），无偿归甲方所有。乙方出资兴建的，二楼、三楼的建筑物和构筑物总投资共计350万元，以十年期限折旧（2010年至2019年），每年35万元。在十年折旧期满后（即2019年12月2日后）二楼、三楼的建筑物和构筑物的产权归甲方所有。第二款约定，乙方在甲方位于珞××（××）马房山市场土地上新建的所有建筑物和构筑物，在租赁期内被政府拆除的，政府将给予补偿的款项，所有与土地有关的政府补偿款项全部归甲方所有；租赁期满二年即2011年12月2日后，政府拆除的市场一楼的建筑物和构筑物的政府补偿款项全部归甲方所有；在2019年12月2日前政府拆除市场上二楼、三楼由乙方投资新建的建筑和构筑物的政府补偿款项全部归乙方所有；在2011年12月2日前，政府拆除市场一楼的建筑物和构筑物的政府补偿款项全部归乙方所有。在2019年12月2日后，政府因市场拆迁的所有补偿全部为甲方所有。第三款约定，在租赁期内因政府及甲方上级主管部门整体规划需要拆迁，甲方应协调开发商按拆迁当年至2019年，每年35万元计算折旧费，支付给乙方，对乙方进行补偿。乙方在2019年前进行的装修改造费用自行承担，并不因此要求甲方予以协调补偿。乙方给予理解和支持并按甲方提出的时间搬迁，乙方不按甲方要求搬迁的，须按日向甲方赔偿2000元/日的损失。租赁期内，乙方需中止合同应提前60天书面通知甲方，甲方给予理解和支持，合同中止时有关遗留事宜双方协商解决。第十四条约定，本协议书双方签字盖章生效，双方于2008年12月5日甲方与乙方签订的《马房山市场租赁协议书》和2009年1月1日签订的补充协议同时废止。此外，双方还就租金及交纳方式、合同解除等条款进行约定。一审法院另查明，2017年11月2日，武汉市洪山区人民政府发布洪政征决字[2017]第25号《洪山区人民政府房屋征收决定》及附件《轨道交通8号线二期洪山区马房山站工程项目房屋征收补偿方案》、《征收范围红线图》，主要载明：洪山政府研究决定对轨道交通8号线二期洪山区段马房山站工程项目范围内国有土地房屋及附属物（具体范围详见征收范围红线图）实施征收。本决定征收下列范围内的房屋：轨道交通8号线二期洪山区段马房山站工程项目范围，具体范围以项目征收范围红线图为准。征收补偿方案为《轨道交通8号线二期洪山区段马房山站工程项目房屋征收补偿方案》。征收签约期限为自被征收房屋评估结果公示之日起3个月。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。2017年11月2日，《轨道交通8号线洪山区段马房山站工程项目房屋征收补偿方案》及附件中载明，1、房屋价值补偿是由具有相应资质的房地产价格评估机构依照国有土地上房屋征收评估办法评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。征收住宅房屋、办公及其他非生产经营性用房，给予被征收人或公有房屋承租人临时安置补偿费。2、对选择货币补偿的被征收人或公有房屋承租人，一次性给予3个月的临时安置补偿费。3、征收生产经营性用房，由评估机构确定，给予设备搬迁、安装费用；搬迁后无法恢复使用的设施设备按购置价扣除折旧后予以补偿。2018年5月15日，农牧业公司（甲方）与盛军公司（乙方）、见证方珞南街办事处签订《协议书》。该协议主要就甲、乙双方及见证方关于武汉市洪山区珞××（××）马房山市场房屋征收补偿分配有关事宜达成协议。第二条约定，甲、乙双方及见证方三方原则上认可征收方（珞南街办事处）对以上房屋整体征收补偿金额（暂定为）141049556.19元，具体金额以正式征收补偿协议为准，但不得低于以上暂定价。第四条约定，由于甲、乙双方对2009年10月26日签订的《马房山市场租赁合同书》条款理解上、征收补偿的分配金额上存在争议，双方同意将争议提交甲方住所地人民法院进行裁决，且双方同意征收单位根据生效裁决确定的分配金额、将房屋征收补偿款分别拨付至甲、乙方各自银行账户。本协议甲、乙双方及见证方法定代表人（负责人）签字并加盖公章后生效。2018年5月17日，武汉市洪山区人民政府珞南街办事处旧城改造项目指挥部（以下简称旧城改造项目指挥部、甲方）与盛军公司（乙方）签订《房屋移交备忘录》，主要载明：乙方经营的马房山菜场在征收范围内，为了推进项目工程建设，在甲方与被征收单位未达成《征收补偿协议》的情况下，乙方积极主动响应政府号召，就其经营的马房山菜场提前移交甲方拆除，经双方协商甲方预付500万元给乙方，乙方用于腾空被征收房屋，此笔资金从后期征收补偿款中扣除；乙方于2018年5月22日前将所经营的马房山菜场（共3层楼，总面积约5279.14㎡）的房屋，交予甲方并同意甲方拆除。次日，盛军公司出具《收条》，载明该公司收到旧城改造项目指挥部500万元，用于马房山菜场租户清退工作，并承诺500万元从属于该公司的征收补偿款中扣除。2018年6月20日，经旧城改造项目指挥部的委托，估价方永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司（以下简称永业行公司）就旧城改造项目指挥部委托的轨道交通8号线二期洪山区段马房山站工程项目属于农牧业公司所有的房地产及附属物征收补偿价格进行了评估，并出具编号鄂永房[2018]（估）字第WH0635号《房地产估价报告》。该报告包括致估价委托人函、估价师声明、估价的假设及限制条件、房地产估价结果报告、附件五个部分。本次评估价格为估价对象于价值时点2017年11月2日满足各项限制条件下的房地产市场价值。据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）第八条，估价目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房地产价值的补偿提供依据，评估被征收房地产的价值。其中，估价对象土地使用权类型为划拨，在评估估价对象办公、商业房地产价值时运用的比较法、收益法测算中采用的出售及租赁案例房地产土地使用权类型均为出让，因而测算出来的办公、商业房地产价格均为估价对象在土地使用权类型设定为出让状态下的价格，该价格需扣除土地出让金（政府土地收益）即为估价对象在现状划拨用地状态下价格。根据《市人民政府关于进一步加强土地供应管理促进节约集约用地的意见》（武政法[2016]1号），属于其他用地，容积率在3.5以内（含）的，按照土地成交价的50%核定政府土地收益。2018年6月21日，珞南街办事处（甲方）与农牧业公司（乙方）、征收服务公司武汉市祺鑫房屋征收服务有限公司（以下简称房屋征收公司）签订《房屋征收补偿协议书》，就乙方被征收房屋情况、《房屋征收补偿明细表》及支付时间等进行了约定，其中房屋征收补偿款合计为141707552.88元。2018年8月3日，珞南街办事处向农牧业公司出具《情况说明》，就案涉项目的审计机构初步审计后，提出2018年6月21日《房屋征收补偿协议书》中部分内容存在问题，需要进行修改的具体内容予以告知，并明确2018年6月21日《房屋征收补偿协议书》于重新签订之日同时作废。2018年8月3日，珞南街办事处（甲方）与农牧业公司（乙方）、房屋征收公司又签订了《房屋征收补偿补充协议书》、《房屋征收补偿协议书》。其中，《房屋征收补偿补充协议书》就补偿项目及金额（不可移动设施设备、搬迁补偿费）、支付时间进行了约定。《房屋征收补偿协议书》再次就乙方被征收房屋情况、《房屋征收补偿明细表》（详见附件二《2018年8月3日房屋征收补偿明细表》）及支付时间等进行了约定，其中房屋征收补偿款合计为141751238.88元。该协议书第六条第3款约定，管道煤气及不可移动设施设备由本项目依法选定的评估机构确定补偿价格，另行签订补充协议。上述2018年6月21日《房屋征收补偿协议书》、2018年8月3日《房屋征收补偿补充协议书》及《房屋征收补偿协议书》均约定经甲、乙双方签字并加盖公章之后生效。协议尾部均由甲、乙双方及房屋征收公司签字、盖章。审理中，农牧业公司确认已收取盛军公司自2008年12月8日至2017年12月31日的租金。农牧业公司与盛军公司共同确认，农牧业公司提交《B-3农牧业公司附属设施》（详见附表三）所记载的“名称”为北京皮烤鸭、徐记卤品、馨佳美食城门口及里面、大东、馨佳宾馆、义乌百货超市、棋牌室、沐足、菜场、菜场3楼办公室均位于案涉项目二楼、三楼。一审法院另查明，1、1992年1月，湖北省农村能源技术服务公司取得编号洪规字第6号《武汉市洪山区城市规划建设许可证》，该证载明建设地点为珞狮路22号，工程名称为集贸市场，开工日期为1992年1月，完工日期为1992年7月，建筑面积614㎡，并注明工程完工后，本证失效。1997年1月24日，农牧业公司取得洪国用（98）字第00311号《国有土地使用证》，载明土地座落于武汉市洪山区珞××号，土地用途为公共建筑用地，图号为511、512，土地使用权总面积为6275.44㎡（其中建筑占地1621.54㎡)，使用期限为划拨。武规洪建150号《建设工程规划许可证》上载明建设单位为湖北省农技服务公司，建设项目名称为临时商网，建设规模为1层、1栋、新建614.1㎡。2、盛军公司于2002年4月22日成立，企业类型为有限责任公司，2011年至2015年期间该公司变更过工商登记的注册地址。一审法院认为，本案案由为租赁合同纠纷，并不是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。盛军公司基于与农牧业公司就马房山市场签订的租赁合同中所涉产权分割、征收补偿分配条款，以及2018年5月15日《协议书》第四条的约定，就产权人农牧业公司与承租人盛军公司之间根据合同约定的房屋拆迁补偿款的分配产生分歧存在的争议向一审法院提起的民事诉讼，盛军公司的诉讼主体资格符合法律规定。依据约定，盛军公司与农牧业公司签订的2008年12月5日《马房山市场租赁协议书》、2009年1月9日《马房山市场租赁补充协议》，于双方签订2009年10月26日《马房山市场租赁合同书》的同时废止。而2009年10月26日《马房山市场租赁合同书》系缔约主体之间的真实意思表示，围绕盛军公司提起的诉讼请求判断，其实质上系基于2009年10月26日《马房山市场租赁合同书》中第六条所涉产权分割、征收补偿分配条款的约定而主张的确权之诉，该第六条约定的内容，属于缔约主体之间就租赁合同将来发生终止的情况下，各方有关民事责任的承担进行的事先约定。依据我国《合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，一审法院认为2009年10月26日《马房山市场租赁合同书》中第六条所涉产权分割、征收补偿分配条款的性质为结算、清理条款，其内容亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。2009年10月26日《马房山市场租赁合同书》因城市轨道交通工程项目和政府征收而终止履行，并致租赁物灭失，该合同项下的权利义务终止。盛军公司与农牧业公司于租赁合同终止后，双方应按2009年10月26日《马房山市场租赁合同书》中约定的结算、清理条款承担各自权利、义务。窗体顶端本案的争议焦点为盛军公司是否有权享有武汉市洪山区珞××号马房山市场的征收补偿款中的75923752.32元。一审法院认为，盛军公司依法享有案涉马房山市场征收补偿款中的57718510.29元（详见附件四《依法确认盛军公司享有的征收补偿款明细表》），理由评述如下：第一、依据2009年10月26日《马房山市场租赁合同书》中第六条第二款的约定，2011年12月2日后政府拆除的马房山市场一楼的建筑物和构筑物的政府补偿款项全部归农牧业公司所有；在2019年12月2日前政府拆除马房山市场上二楼、三楼由盛军公司投资新建的建筑和构筑物的政府补偿款项全部归盛军公司所有；在2011年12月2日前，政府拆除市场一楼的建筑物和构筑物的政府补偿款项全部归盛军公司所有。结合本案事实，2017年11月2日洪山政府发布房屋征收决定公告及房屋征收补偿方案，2018年5月15日农牧业公司与盛军公司签订《协议书》后，盛军公司于2018年5月17日与旧城改造项目指挥部签订《房屋移交备忘录》，约定了移交马房山市场的时间等内容。2018年8月3日珞南街办事处与农牧业公司签订《房屋征收补偿协议书》及《房屋征收补偿明细表》。故，一审法院认为应以2018年8月3日《房屋征收补偿协议书》及《房屋征收补偿明细表》为限，凡是就马房山市场涉及二楼、三楼的建筑物和构筑物有关的补偿款项，包括房屋价值的补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、装修补偿、改变用途补助、奖励等全部归盛军公司所有（详见附件三《依法确认盛军公司享有的征收补偿款明细表》），符合双方2009年10月26日《马房山市场租赁合同书》的约定，盛军公司有权享有马房山市场房屋征收补偿中的该部分金额。同时，依据2009年10月26日《马房山市场租赁合同书》中第六条第二款的约定，可以看出双方划分补偿款项的归属系按照马房山市场的楼层予以界定，即一楼的部分补偿款项由农牧业公司所有，二楼、三楼的补偿款项由盛军公司所有，并没有按实施前后建造行为的主体、建设时间或其他因素界定。故，农牧业公司以房屋拆除前存在合法建筑、或存在历史无证房由其建设为由，认为相关补偿款项与盛军无关的抗辩理由，因无事实和法律依据，一审法院不予采信。且，《房屋征收补偿明细表》中所称“合法建筑”、“历史无证房”，涉及政府实施房屋征收时关于未经登记建筑的认定及未进行产权登记房屋的补偿问题，无论马房山市场涉及二楼、三楼的建筑和构筑物如何确定为“合法建筑”、“历史无证房”或其他标准，均不影响盛军公司应享有马房山房屋征收补偿款中以二楼、三楼建筑物和构筑物为界定与农牧业公司分配的房屋补偿款。从《房屋征收补偿明细表》记载“房屋价值补偿”、“临时安置补偿”、“停产停业损失补偿”、“装修补偿”、“改变用途补助”、“奖励”、“附属设施补偿”的计算公式，以及“类别”、“明细”与“计算公式”、“补偿金额”综合分析，可以看出“房屋价值补偿”、“临时安置补偿”、“停产停业损失补偿”、“装修补偿”、“改变用途补助”、“奖励”均以被征收房屋产权登记建筑面积为基数、按门店登记了附属设施数量进行计算。故，农牧业公司抗辩马房山市场二楼、三楼范畴内的“停产停业损失”、“奖励”与盛军公司无关，“装修补偿”和“改变用途补助”均按20%计付的观点，因无事实和法律依据，一审法院不予采信。同理，凡是就马房山市场的一楼的建筑物和构筑物有关的补偿款项，包括房屋价值的补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、装修补偿、改变用途补助、奖励、附属设施全部归农牧业公司所有。故，盛军公司主张的一楼及坡下层所附的临时安置补偿、停产停业损失补偿、装修补偿、改变用途补助、奖励、附属设施补偿的补偿款项，因无合同和法律依据，一审法院不予支持。第二、关于应否从征收补偿款中扣除土地对应部分价值的问题。一审法院认为，结合本案事实，其一、洪政征决字[2017]第25号《洪山区人民政府房屋征收决定》中载明的是征收范围内的房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。其二、2017年11月2日《轨道交通8号线二期洪山区段马房山站工程项目房屋征收补偿方案》及附件亦载明房屋价值补偿由具有相应资质的房地产价格评估机构依照国有土地上房屋征收评估办法评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日，并未单独涉及土地补偿的问题。其三、2018年8月3日珞南街办事处最终与农牧业公司签订的协议为《房屋征收补偿协议书》，未涉及土地征收补偿的内容，且从《房屋征收补偿明细表》所列的补偿项目及明细判断，亦并不涉及土地征收的补偿价款。故，农牧业公司抗辩应扣除土地对应的部分价值的理由，因无事实依据，一审法院不予采信。第三、从《房屋征收补偿明细表》中所指“补偿项目”科目内容分析，临时安置补偿、房屋搬迁补偿、停产停业损失补偿、装修补偿、改变房屋用途补助、奖励的补偿金额，均系按马房山市场对应的楼层、面积而计算的，说明上述科目附属于相应楼层的房屋面积而计算得出的，故，上述补偿项目中属于马房山市场二楼、三楼建筑物和构筑物征收补偿的对应金额，则由盛军公司所有，属于一楼建筑物和构筑物征收补偿的对应金额，则由农牧业公司所有。盛军公司主张马房山市场一楼建筑物和构筑物所涉及的部分临时安置补偿、停产停业损失补偿、装修补偿、改变房屋用途补助、奖励及附属设施补偿的补偿款项金额，因无合同依据，一审法院不予支持。此外，农牧业公司抗辩房屋拆迁时盛军公司仅有50万元投资尚未收回的理由，因证据不足，一审法院不予采信。盛军公司主张的保全担保费77000元，因证据不足，一审法院不予支持。综上所述，盛军公司享有案涉马房山市场被征收房屋，在2018年8月3日《房屋征收补偿明细表》的范围内，享有征收补偿款中的57718510.29元。盛军公司的诉讼请求部分支持、部分不予支持。征收单位根据生效判决确认盛军公司享有的金额向其拨付房屋征收补偿款时，应扣除先行预付的500万元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：1、确认盛军公司享有武汉市洪山区珞××号马房山市场的征收补偿款中的57718510.29元；2、驳回盛军公司的其他诉讼请求。案件受理费421557元、保全费5000元，由盛军公司负担84311元，农牧业公司负担342246元。本案二审事实方面的争议问题在于：盛军公司投资新建的市场二、三层建筑物和构筑物的范围；政府征收补偿款中是否包含土地部分及相应的补偿费金额。（一）关于盛军公司投资新建的市场二、三层建筑物和构筑物范围的问题。农牧业公司上诉主张，2009年盛军公司改扩建时保留了农牧业公司在1992年建设的两层合法建筑614.1㎡，以及3层历史无证房59.9㎡。为此，农牧业公司向本院提交了以下证据：1、1991年12月10日，湖北省农村能源技术服务公司（农牧业公司原名称）与武汉市洪山区工商行政管理局签订的《合同》，拟证明武汉市洪山区工商行政管理局在约1200㎡土地上投资建设的钢构大棚，农牧业公司投资建设的商业网点。2、1998年12月9日的《马房山市场联营合同》，拟证明武汉市洪山区工商行政管理局建设了三间办公室（即3层历史无证房），市场北楼平房新建一间食堂。3、2007年12月3日的《马房山市场联营协议》，拟证明钢构大棚、三间办公室（即3层历史无证房）、食堂的产权归农牧业公司。4、《二OO六-二OO七年度签订合同和交纳租金情况公示》及《二OO八下半年度交纳租金情况公示》，拟证明2009年前28+1间门面都是农牧业公司自主经营，不属于盛军公司承租范围，2009年改造期间28间门面房未拆除，正常收取租金。5、2008年7月15日的《安全生产监督检查行政执法文书整改指令书》，拟证明改造前市场有钢构大棚。6、廖伟等9位租户签订的《房屋租赁合同》及统计表、2009年租金现金缴款单及统计表、水电费收据及统计表，拟证明市场改造期间，第二层合法建筑、第三层历史无证房均在正常经营使用，614.1㎡的合法建筑和第3层的历史无证房没有拆除。7、盛军公司一审提交的《施工合同》及收据，拟证明盛军公司新建房屋面积约4900㎡，而马房山市场总面积为5893.24㎡，相差了993.24㎡，也证明第二、三层原有建筑没有拆除。8、《关于收取盛军公司2009年下半年房租的报告》，拟证明马房山菜市场整体施工停业，因施工影响原市场内17间门面停业2个半月。9、《被征收房屋未经登记建筑建设时间、权属、实际用途认定表》，拟证明合法建筑614.1㎡，其中1层合法建筑面积308.55㎡、2层合法建筑面积305.55㎡，以及3层历史无证房59.9㎡均建设于2009年前。10、《武汉市房屋面积调查测丈表》，拟证明3层历史无证房59.9㎡保留，未被拆除。11、《马房山市场区域房屋面积测算》（2018航008号），拟证明3层59.9㎡历史无证房2001年前已经存在。12、一审庭审笔录，拟证明盛军公司表述的是合法建筑的两层都进行了市场连接的施工，为了市场连接，进行了通道、墙体衔接的改扩建，而不是整体拆除。13、《马房山市场航摄影像图（2008年）》，拟证明3层历史无证房以及两层合法建筑为一栋整体建筑，钢构大棚系另一栋独立建筑，对钢构大棚进行改造不影响3层历史无证房以及两层合法建筑。对农牧业公司提交的上述证据，盛军公司质证认为，证据1、2、3的证明内容均为改造之前的情况，与争议的盛军公司投资新建的建筑物、构筑物范围无关。证据4系农牧业公司单方制作的，对其真实性不予认可。对证据5的真实性无异议，该证据证明对马房山市场进行改造是依照政府部门指令进行的。对证据6真实性不认可，对证明内容亦不认可，盛军公司在改造过程中还向租户支付了补偿金，完成腾退后才施工完毕。证据7的真实性无异议，合同约定的新建房屋面积约4900㎡，但因决定将17间门面纳入统一管理，实际施工面积增加了，最终施工面积约5800㎡。证据8系农牧业公司单方制作的，真实性不予认可。证据9、10、11的真实性无异议，证明内容有异议，政府征收中是以办理的手续时间为准确定的补偿标准，而非实际建成时间，而且证据11载明第2层面积为60.13㎡，正好证明第3层的59.9㎡历史无证房被改建了。证据12的真实性无异议，但盛军公司一、二审中一直主张的是整体拆除改建了，对通道进行了连接，应完整理解笔录内容，农牧业公司对笔录断章取义，证明内容不予认可。证据13的真实性无异议，但证明内容不认可。本院审核认为，农牧业公司提交的证据1、2、3、5、13与该事实争议焦点无关，证据4、8系农牧业公司单方制作的，盛军公司对其真实性提出异议，本院对证据4、8不予确认。证据6因无原件，盛军公司对其真实性提出异议，本院不予确认。证据7、9、10、11、12的真实性盛军公司未提出异议，本院对其真实性予以确认。盛军公司主张，未经登记的合法建筑614.1㎡，农牧业公司在1992年办理了规划许可手续，但在2009年2月已将该部分建筑进行了改、扩建，其原有房屋结构、墙体基本被拆除，房屋已与整个市场混为一体，并不单独、实际存在，实体上已经灭失。为此，盛军公司提交了以下证据：1、2018年5月拍摄的马房山生鲜市场拆除前的现场照片，拟证明2018年马房山生鲜市场的整体现状。2、2009年9月的马房山市场航摄影像图，拟证明马房山市场改造完成后，原来的市场被拆除，临街的一、二楼门面进行了改建，形成了一个整体。3、科达公司负责马房山市场改造工程的项目经理熊某的证人证言，拟证明盛军公司将原来的市场全部拆除重建，将临街的一、二楼门面改建，与新建市场打通、对接、加固，进行了整体装修，形成了一个整体改建工程。同时申请证人熊某出庭作证。熊某陈述，在改建中，将原临街的门面部分墙体拆除，保留楼板，重新进行加固后，将11间门面改建成了4间门面。3楼小房间拆除了。农牧业公司将门面移交盛军公司管理后，在原合同约定的承包范围之外增加了施工内容。该工程没有办理规划手续，也无正规的施工图纸。不记得图纸出具单位了。此外，盛军公司一审证据中的《马房山市场租赁协议书》、《马房山市场租赁补充协议》、《马房山市场租赁合同书》以及《武汉市房屋面积调查测丈表》、《关于改造马房山综合市场的报告》也与该争议焦点有关。农牧业公司质证认为，对盛军公司的证据1的真实性无异议，但照片反映的系局部情况，不能反映整体情况。对证据2的真实性无异议，但航拍图不能反映内部的情况，看不出来是否整体拆除重建。对证据3有异议，证人与盛军公司存在利害关系，没有证据证明其系负责该工程施工的项目经理，证言内容与合同内容矛盾。即使工程资料丢失，证人也不会不记得图纸出具单位，而且增加工程量没有证据佐证，对证人证言不予认可。本院对盛军公司的证据审核认为，农牧业公司对盛军公司的证据1、2的真实性无异议，本院予以确认。证据3证人证言的分析意见，将结合其他证据综合分析。经农牧业公司申请，本院调取了此次征收中的《审计报告》。盛军公司对该《审计报告》无异议。本院于2019年6月28日对珞南街办事处工作人员叶宗强进行了调查。叶宗强陈述：“农牧业公司的办公楼1300㎡是有证的，马房山市场是没有证的。马房山市场建成快30年了，以前就是一个菜场，是个大棚子，后来在2008年、2009年整体全拆了，因为我们就在农牧业公司隔壁。当时那个地方有个坡，是个坡下层，从外面看是两层，实际是三层，坡下有个菜场，菜场上是宾馆、门面、商店。按武汉市征收补偿条例，马房山市场因为是没有证的，2004年9月份前按评估价采八五折，2001年至2004年之间是八五折，2001年到1991年间是九折，1991年到1981年是九五折。2004年之后全部算违建。如果办有规划许可证或者消防验收的，按八五折。什么都没有的就是重置价。按八五折的都是要经政府会议纪要确定的。有614.1㎡的部分，因为有90年代的规划许可证，是按有证的政策给的补偿。房屋因为是无证的，根据地块作为认定基数，按商业与办公的评估价差一半，再加上办公的基数，得出的补偿价格。评估基本是以房代地，征收中如把土地单独拿出来，比较低，老百姓不容易接受，所以一般是将土地房屋一起评，没有分开评。补偿款中看不出来土地补偿的具体标准和总额。”农牧业公司对叶宗强的调查笔录质证认为，叶宗强的陈述不实，不予认可。盛军公司对叶宗强的调查笔录无异议。2019年8月14日，盛军公司向本院提交调查取证申请，申请本院向武汉市洪山区珞南街道办事处纪检部门调取农牧业公司总经理胡绪翠向叶宗强行贿的证据。称胡绪翠到叶宗强办公室向叶宗强行贿两张购物卡、两条香烟，要求叶宗强撤回证词。叶宗强将上述物品上交纪检部门。2019年11月5日，本院对胡绪翠进行了调查。胡绪翠陈述，2019年6月26日，其与公司两名财务人员到叶宗强办公室，送给叶宗强两张购物卡（各1000元面值），两条香烟（黄鹤楼1916）。现纪检部门正在对其行为进行调查处理。本院对农牧业公司及胡绪翠进行了训诫。本院认为，农牧业公司与盛军公司就盛军公司投资新建的建筑物、构筑物的范围有争议，主要在于农牧业公司原临珞狮路的二层门面11间以及三楼59.9㎡历史无证房是否拆除重建，该节涉及到如何确定归属盛军公司的二、三楼补偿款的问题。农牧业公司提交的有效证据为证据7、9、10、11、12，即：《施工合同》及收据、《被征收房屋未经登记建筑建设时间、权属、实际用途认定表》、《武汉市房屋面积调查测丈表》、《马房山市场区域房屋面积测算》、一审庭审笔录。证据7《施工合同》及收据的内容可以证明盛军公司发包的改造工程约定建筑面积约4900㎡，但不能证明实际的竣工建筑面积为4900㎡。证据9、10、11证明在本次征收中第1层、第2层领有建设工程规划许可证部分登记为合法建筑，第3层的59.9㎡登记为历史无证房。证据12是盛军公司在一审中的陈述内容。盛军公司提交的马房山市场拆除前的现场照片，并不能直观判断争议部位的具体建造情况。马房山市场航摄影像图虽然证明市场形成了一个整体，但内部的具体建造情况亦不能反映。盛军公司的《关于改造马房山综合市场的报告》仅是盛军公司向有关部门报告拟对马房山市场予以整体拆除，并不是改造最终结果，不能证明相关的争议事实。熊某和叶宗强的证人证言直接反映原市场争议部位是否拆除的情况。比较双方证据，农牧业公司虽然提交了《被征收房屋未经登记建筑建设时间、权属、实际用途认定表》、《武汉市房屋面积调查测丈表》、《马房山市场区域房屋面积测算》，但叶宗强作为负责此次征收的具体工作人员，其有关征收标准的证言表明，上述表格并不能证明在征收时客观存在上述房屋，而是反映上述房屋领取手续的时间或者最初的建造时间。而盛军公司提交的熊某的证言，在建筑面积与工程款的关系上因未能提交证据佐证其证言的真实性，无法排除该节的合理怀疑。但熊某的陈述总体还是比较客观，其有关盛军公司拆除了部分墙体，保留了部分墙体、楼板，将11间门面改造为4间门面的证言，既有对盛军公司有利的陈述，也有对农牧业公司有利的陈述。叶宗强则证明从外观看，市场整体拆除了。两人证言相互印证，而且叶宗强系政府公职人员，证言内容与其职务之间有一定的关联，更具有合理性。农牧业公司工作人员对叶宗强行贿，叶宗强所作不利于农牧业公司的证言更具可信度。两人的证人证言与争议事实直接相关，其证明内容与争议的核心事实距离最近，系最直接的证据，其他证据并不足以反驳上述两份证据。且农牧业公司的一审答辩意见与两证人证言基本相符，加之农牧业公司二审的诉讼主张并无充分证据支持。本院据此认定，盛军公司在改造马房山市场时，拆除了争议的二层11间门面的部分墙体，在保留楼板后，将11间门面改造为4间门面。将第3层59.9㎡房屋部分拆除。（二）关于政府征收补偿款中是否包含土地部分及相应的补偿费金额的问题。农牧业公司主张，政府征收补偿款中包含有土地部分。为此，农牧业公司向本院提交了永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司于2019年3月15日出具的《关于鄂永房[2018]（估）字第WH0635号房地产价值书面解释说明》，拟证明评估单价包含土地使用权价值，该部分补偿费用应由农牧业公司享有。盛军公司质证认为，对于证据的真实性无异议，证明内容有异议，1、房屋的补偿价格中含有土地因素，估价结果扣除了土地价值。2、估价中的土地价值因素，包含土地价和区位价。3、评估中是否含有土地价值因素和征收部门给予的补偿是两个概念。2019年4月8日，本院对永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司评估师郭华进行了调查。郭华表示，该报告中扣除了应归政府的土地成交价50%的土地收益。为确定征收补偿款中所含土地价值，本院准许了农牧业公司的鉴定申请，委托远达公司进行鉴定。2019年9月18日，远达公司出具（鄂）远达（2019）（估）字第WH006-1号《土地估价报告》，认定在2017年11月2日，位于武汉市洪山区珞××号国有划拨商业、办公用地土地使用权总价375.52万元（已扣除政府收益部分）。该鉴定意见经双方质证，盛军公司表示无异议。农牧业公司认为，1、《土地评估报告》违背了最高最佳利用原则。案涉土地系作为办公及商业用途使用，有较高的现实收益或潜在的收益，如使用收益还原法评估，评估的土地价值占到房地产价值的绝大部分，如远达公司不同意采用收益还原法将有悖于“最高最佳利用原则”。2、《土地评估报告》违背了客观公正原则。中国社科院2017年发布的《房地产蓝皮书》执行主编王业强在2018年中国房地高峰论坛表示，2017年土地价格与房价比值达到了0.68，而本次《土地评估报告》中，办公用途的土地价值仅占房价的13.43%，商业用途的土地价值仅占房价的5.33%，该比例远低于我国地价占房价的比例，本次土地评估的价格显著低于市场价格。远达公司在《土地评估报告》中采用市场比较法、基准地价系数修正法两种方法评估的土地价值显著低于市场价值，其评估结果非常不利于农牧业公司，有悖于客观公正原则。鉴定人远达公司表示，估价对象证载土地用途为公共建设用地，应委托估价方的委托要求，本次估价设定估价对象土地用途为商业、办公用地，容积率为2.5，估价期日为2017年11月2日。根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）规定:“评估商服用地价格宜选市场比较法或收益还原法，并至少另辅一种适宜估价法。”因本次估计期日为2017年11月2日，难以从市场上获取与估价对象类似土地在估价期日的租赁收入或经营收入，故本次估价未选用收益还原法进行评估。近3年，与估价对象同一供需圈内类似出让商业用地的楼面地价主要为5500-6500元/平方米，出让办公用地楼面地价主要为4500-5500元/平方米，估价对象土地使用权性质为划拨，应委托人的委托要求，本次估价设定估价对象土地积率为2.5。武汉市人民政府《关于进一步加强土地供应管理促进节约集约用地的意见》[武政规〔2016〕1号]规定：“①原划拨用地项目符合规划，并不改变用途、使用强度等现状条件补办出让的，可以协议方式供地；②协议出让地块，不改变用途的，按照本意见委托交易地块相关规定核定政府土地收益；③委托交易地块，属于工业用地的，按照土地成交价的20%核定政府土地收益。属于其他用地，容积率在3.5以内（含）的，按照土地成交价的50%核定政府土地收益；容积率超出3.5的，以建筑面积均摊，按照3.5以内部分土地成交价的50%与3.5以上部分土地成交价之和核定政府土地收益。”本次估价是通过评估估价对象在出让状态下的土地价值，再扣减需向政府缴纳的政府土地收益，最终求得估价对象在划拨状态下的土地价值。估价报告中的估价结果客观、公正、合理。本院认为，农牧业公司对《土地估价报告》所提异议，并无相应法律依据，亦未提交相应证据证明该报告结果不具有客观性、公正性，对农牧业公司所提异议，本院不予采信。对《土地估价报告》本院予以确认。并据此认定：在2017年11月2日，位于武汉市洪山区珞××号国有划拨商业、办公用地土地使用权总价375.52万元（已扣除政府收益部分）。针对案件其他争议问题，农牧业公司向本院提交了一份武汉市国土资源和规划局于2018年12月3日出具的《关于第六十三条解释的复函》，拟证明改变用途补助应归农牧业公司享有。盛军公司表示行政机关无权对本案争议事项进行评判，对该函不予认可。本院认为，因该复函系对本案争议事项进行评判，而非对案件事实的陈述，不属于证据，本院不予确认。本院认为，盛军公司与农牧业公司签订的《马房山市场租赁协议书》、《马房山市场租赁补充协议》、《马房山市场租赁合同书》，均系双方当事人的真实意思表示，上述协议、合同均为有效。因城市轨道交通工程项目建设，政府决定征收讼争的房屋，双方的租赁合同终止，双方应按合同约定确定双方权利。窗体顶端本案二审法律适用的争议焦点为：马房山市场二楼、三楼补偿款的分配问题；征收补偿款中是否包含土地价值补偿的问题以及补偿款中有关临时安置补偿、房屋搬迁补偿、停产停业损失补偿、装修补偿、改变房屋用途补助、奖励等归属问题。结合案件事实及双方诉辩观点，本院评析如下：（一）关于马房山市场二楼、三楼补偿款的分配问题。《马房山市场租赁协议书》约定，位于珞××号马房山市场土地使用权（国拨土地使用权）为农牧业公司所有；市场土地上所有建筑物的产权都为农牧业公司所有。菜市场上现所有的建筑物和构筑物的产权归农牧业公司所有。租赁期间内，盛军公司征得农牧业公司书面同意才能新建建筑物或构筑物，盛军公司出资兴建的建筑物和构筑物产权在租赁期满后，无偿归农牧业公司所有。新建的建筑物和构筑物必须有甲乙双方共同签字确认才能认定为属盛军公司出资兴建。租赁期间因政府整体规划需要拆迁，国家对盛军公司出资兴建的建筑物、构筑物的补偿归盛军公司所有，其他补偿归农牧业公司所有。从上述约定可见，土地使用权和地上建筑物所有权归农牧业公司，但盛军公司出资兴建的建筑物、构筑物的补偿有条件归属盛军公司。《马房山市场租赁合同书》约定，原农牧业公司自主经营的门面含在此租赁合同范围内（临街的11间门面及市场内17间门面），马房山市场土地使用权为农牧业公司所有。菜市场上临街的11间门面及菜市场内17间门面建筑物和构筑物的产权归农牧业公司所有。租赁期间内，盛军公司出资兴建的，一楼的建筑物和构筑物产权在租赁期满2年后（即2011年12月2日后），无偿归农牧业公司所有。盛军公司出资兴建的，二楼、三楼的建筑物和构筑物总投资共计350万元，在十年折旧期满后（即2019年12月2日后）二楼、三楼的建筑物和构筑物的产权归农牧业公司所有。盛军公司在马房山市场土地上新建的所有建筑物和构筑物，在租赁期内被政府拆除的，政府将给予补偿的款项，所有与土地有关的政府补偿款项全部归农牧业公司所有；在2019年12月2日前政府拆除市场上二楼、三楼由盛军公司投资新建的建筑和构筑物的政府补偿款项全部归盛军公司所有。从该约定看，临街的11间门面及菜市场内17间门面建筑物和构筑物的产权归农牧业公司所有，但盛军公司投资兴建的二楼、三楼建筑和构筑物的政府补偿款归盛军公司所有。盛军公司现的确未提供其与农牧业公司共同确认其投资兴建建筑物、构筑物的证据，导致本院无法准确认定盛军公司投资新建建筑物的范围。但盛军公司兴建上述建筑物、构筑物近八年，农牧业公司与之长期合作，并未提出异议，可推定农牧业公司认可盛军公司投资兴建行为。但考虑到盛军公司并未完成合同约定的需要农牧业公司签字确认的义务，而且临街门面的墙体和楼板部分保留，双方对上述部分均有实际投资，但本院又无法准确判断争议建筑物的新建、改建情况的因素，可对上述补偿款在盛军公司与农牧业公司予以平均分配。二楼原11间门面的305.55㎡，补偿单价为52795元/㎡，扣减土地价值2814元/㎡，盛军公司与农牧业公司各分配一半，农牧业公司获得7635847.28元。三楼历史无证房59.9㎡，补偿单价17107元/㎡，扣减土地价值2298元/㎡，按90%补偿，盛军公司与农牧业公司各分配一半，农牧业公司应获得399176.6元。其他980㎡房屋农牧业公司上诉亦主张系盛军公司单方投资，仅因该980㎡房屋系按历史无证房予以补偿，农牧业公司提出应归其享有权益。因农牧业公司的该主张与合同约定的分配原则明显不符，本院不予支持。本院认定该部分房屋的补偿款由盛军公司享有。综上，二、三楼应由农牧业公司享有的补偿款为8035023.88元。（二）关于征收补偿款中是否包含土地价值补偿的问题。本院认为，《马房山市场租赁合同书》约定，所有与土地有关的政府补偿款项全部归农牧业公司所有。经查明，政府在此次征收补偿中包括了土地使用权的价值，且经鉴定应由农牧业公司获得的土地收益为3755200元，该部分补偿应由农牧业公司享有。（三）关于补偿款中有关临时安置补偿、房屋搬迁补偿、停产停业损失补偿、装修补偿、改变房屋用途补助、奖励等归属问题。本院认为，对于临时安置补偿、房屋搬迁补偿、停产停业损失补偿、装修补偿、改变房屋用途补助、奖励等，系按建筑面积作为标准确定的补偿费用，属于二楼、三楼建筑物和构筑物征收补偿款的组成部分，应由盛军公司享有。综上，农牧业公司上诉主张一审判决对盛军公司应获得的补偿款认定不当的上诉理由部分成立，本院认定其中有11790223.88元应归农牧业公司享有，本院对盛军公司应获得的补偿款调整为45928286.41元。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民初3528号民事判决；二、确认武汉盛军投资有限公司享有武汉市洪山区珞狮路196号马房山市场的征收补偿款中的45928286.41元；三、驳回武汉盛军投资有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费421557元，由武汉盛军投资有限公司负担150157元，由湖北省农牧业开发公司负担271400元。保全费5000元，由武汉盛军投资有限公司负担1976元，由湖北省农牧业开发公司负担3024元。二审案件受理费292611.37元，由武汉盛军投资有限公司负担21211.37元，由湖北省农牧业开发公司负担271400元。鉴定费46900元，由武汉盛军投资有限公司负担23450元，由湖北省农牧业开发公司负担23450元。本判决为终审判决。审判长  严浩审判员  徐艺审判员  兰飞二〇一九年十一月二十九日法官助理戈凯书记员虢锡