广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初7843号原告（反诉被告）：广州建材企业集团有限公司木材分公司。负责人：王伟华。委托代理人：张淑芳，北京市岳成（广州）律师事务所律师。委托代理人：刘冬艺，北京市岳成（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市森易木制品有限公司。法定代表人：刘勇。委托代理人：姜晓华，广东裕信律师事务所律师。委托代理人：冼晓艺，广东裕信律师事务所实习律师。广州建材企业集团有限公司木材分公司（以下简称建材木材分公司）与广州市森易木制品有限公司（以下简称森易公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。建材木材分公司的委托代理人张淑芳，森易公司的委托代理人姜晓华、冼晓艺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。建材木材分公司诉称：我方与森易公司于2015年4月30日签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由森易公司租赁我方位于广州市白云区*镇*村*岗（以下简称“租赁房屋”）作商业用途使用，租赁面积28574平方米，租赁期自2015年5月1日至2017年4月30日，每月租金57750元，每月5日前一次性缴付当月租金。2017年12月22日，《租赁合同》履行期限届满后，我方向森易公司发出《关于租赁场地到期不再出租的函》（以下简称“不再出租函”），通知森易公司不再续租，森易公司需在2018年1月31日前腾空场地，并依照《租赁合同》的约定向我方返还租赁房屋。森易公司在收悉后，仍拒绝交还租赁房屋。我方认为，森易公司的侵权行为导致我方无法收回租赁房屋，使我方的合法权益受到严重侵害。为维护我方合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、森易公司向我方补缴场地占用费289350元（自2018年2月1日至2018年5月31日止）；2、森易公司支付场地占用费（按照每月115500元的标准，自2018年6月1日起计至实际交房之日止）；3、森易公司立即将租赁房屋清空后返还给我方；4、本案诉讼费由森易公司承担。森易公司辩称，我方于1999年12月22日与建材木材分公司就涉案场地签订了第一份租赁合同，后一直续租至今。2015年4月30日，双方续签租赁合同，租赁期自2015年5月1日至2017年4月30日，每月租金57750元。至2017年4月30日合同到期后，双方没有续签租赁合同，我方继续使用该场地，也按照原租赁合同的约定条件按月及时交纳租金，建材木材分公司也认可租赁关系存在，双方对于现状租赁均无异议。需要说明的是，建材木材分公司当初将该场地内放置的机器设备经过拍卖方式转让给我方，并且机器设备都是大型进口固定且部分沉在地下的专用设备。这些机器设备基本无法搬迁、拆卸，如果经过搬迁、拆卸，机器设备的使用效率和功能将大打折扣。因此我方长期租赁该场地并承接买受了该场地原有的机器设备，这说明双方对于我方长期租赁使用该场地已经形成共识。在长期租赁使用该场地的前提下，我方才竞买了该场地内的机器设备。2017年12月22日，建材木材分公司拟定《关于租赁场地到期不再出租的函》（以下简称不再出租函），该函中要求不再续租并要求我方在2018年1月31日前腾空场地，返还租赁房屋。我方于2018年1月15日签收该函，当时工厂已放假，只有几个保安负责安保工作，根本没有能力进行腾空和搬迁。我方也将该情况与建材木材分公司多次沟通，其表示理解，双方事实上以之前签订的租赁合同的条件继续维持租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。按照双方租赁合同的约定，建材木材分公司要解除租赁关系需要提前三个月（不少于三个月）。并且我方所使用的机器设备拆卸困难，费工耗时，且当时临近春节，建材木材分公司要求我方于2018年1月30日前腾空场地的要求明显不合理、不合法，也根本无法实现。且在此之后，双方继续履行租赁合同的相关约定，上述不再出租函事实上仅仅是双方在合同履行过程中的磋商，并不能视为最终决定，双方的租赁关系仍在继续。2018年2月至今，我方一直按照每月57750元的数额交纳租金。且我方之前已经交付了11万元的合同保证金，该保证金双方同意可以抵偿租金，即使个别情况下我方交付租金有迟延的情况，也可以视为以之前的保证金抵偿租金，因此我方不存在违约的情况。事实上，从1999年至今近20年的租赁期间，我方从未拖欠租金，与房屋业主也未发生任何纠纷。我方投入了巨额资金对场地、厂房、道路灯设施进行修缮保养，建材木材分公司不能单方面通知不再租赁，故请求驳回建材木材分公司的诉讼请求。因建材木材分公司作为出租方一直未尽过修缮义务，我方为了让公司经营下去只能对相关设施进行修缮保养，修缮保养的资金均由我方垫付，建材木材分公司一直未向我方返还。为维护我方合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：1、建材木材分公司向我方支付长期以来的修缮费用2302997元及利息（利息以2302997元为基数，自反诉之日即2018年7月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利息计算至还清之日止）；2、建材木材分公司向我方支付2017年5月份（自2017年5月1日至2017年5月31日期间）停工停产的损失费用288851元及利息（以288851元为基数，自反诉之日即2018年7月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利息计算至还清之日止）；3、建材木材分公司向我方返还保证金52450元；4、本案全部诉讼费用由建材木材分公司承担。针对森易公司的反诉诉请，建材木材分公司辩称：森易公司所主张的修缮费用与涉案合同无关，且超过诉讼时效，其无权要求我方支付；森易公司主张的修缮费用并非我方应当承担范围，其修缮前并未告知我方，亦未得到我方许可；修缮并未添附租赁物价值，而是为了履行承租人的义务，妥善保管租赁物；森易公司主张的2017年5月的停工停产损失时其自身经营原因造成的，与我方无关；按照合同约定，退还保证金是有前提条件的，森易公司在合同到期后未按期向我方交还场地，没有履行合同约定的事项，我方主张没收保证金。综上，请求驳回森易公司的反诉请求。经审理查明，位于广州市白云区*镇*村*岗的房地产（产权证号码为穗*权【*】*号）的登记产权人为案外人广州建材企业集团有限公司。广州建材企业集团有限公司委托建材木材分公司对该厂房房产进行出租经营及管理。2009年4月8日，森易公司曾与建材木材分公司签订《经营场地租赁合同》，承租上述厂房，租赁期限自2008年7月1日至2011年10月31日止。期满后森易公司仍继续承租。后森易公司于2013年5月1日、2014年5月1日又两次与建材木材分公司签订《广州市房屋租赁合同》，继续承租上述厂房至2015年4月30日。2015年4月30日，建材木材分公司再次与森易公司签订《广州市房屋租赁合同》，继续承租上述涉案厂房，租赁期限自2015年5月1日至2017年4月30日，每月租金57750元；租金按月结算，由森易公司在每月的第5日前按现金或转账方式缴付租金给建材木材分公司。合同第四条约定：乙方（即森易公司）向甲方（即建材木材分公司）交纳（人民币）110000元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期限届满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）。上述2013年至2015年期间签订的三份《广州市房屋租赁合同》第六条关于甲方的权利和义务均约定：2、甲方应负的修缮责任：甲方仅承担主体结构（包括外墙、梁、柱）的维修及维护，但因乙方使用不当或不合理使用导致的除外……4、发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金壹个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。合同第七条关于乙方的权利和义务均约定：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。2、乙方应负的修缮责任：乙方负责房屋除主体结构（外墙、梁、柱）外的其他所有修缮责任。乙方另需装修或增设固定设施、设备的，应事先征得甲方书面同意，并按规定向有关部门报批后，方可进行。乙方装修、增设设施设备的，必须保证房屋的安全，房屋的结构不受影响。3、租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同。森易公司另就上述2015年4月30日的《广州市房屋租赁合同》与建材木材分公司签订《合同附件》，该《合同附件》第5条约定：“合同期满或中止合同，乙方（即森易公司）不按期向甲方交还场地，甲方（即建材木材分公司）按双倍日租金金额每天计收乙方占用场地费，直到乙方交还场地为止。”第6条以下属于乙方违约责任：……拖欠应缴费用超过一个月，造成甲方经济损失的。若乙方作出以上行为而造成甲方或其他租户经济损失的，乙方负责赔偿，同时，甲方有权提前解除合同，收回场地，租赁保证金不予退还。第11条约定：“乙方无正当理由，拒不履行合同及补充协议约定的事项，甲方不予退还保证金。”合同签订后，建材木材分公司仍将上述厂房交由森易公司承租使用，森易公司亦向建材木材分公司交纳了保证金110000元。上述租赁合同至2017年4月30日租赁期限届满后，双方曾就合同续租事宜进行洽谈，但最终未能达成一致再行续签租赁合同，而涉案厂房一直仍由森易公司继续使用，森易公司亦仍按照上述租赁合同约定的租金标准即每月57750元的标准向建材木材分公司支付租金至2018年11月（2018年4月份的租金未支付）。2017年12月22日，建材木材分公司出具《关于租赁场地到期不再出租的函》，称决定收回涉案厂房自用，不再与森易公司进行续租，并要求森易公司在2018年1月31日前做好场地腾空工作，并按合同条款约定如期交还租赁场地。森易公司于2018年1月15日签收上述函件。2018年2月7日，森易公司向建材木材分公司出具《情况汇报》，称因涉案场地内的大型机器设备拆卸困难，费工耗时，不可能在很短的时间内完成要求，需要6个月以上或更长的时间；庭审中森易公司确认上述《情况汇报》上加盖的其公司的印章的真实性。诉讼中，建材木材分公司提交了一份落款日期为2018年4月27日的《承诺函》，在该《承诺函》中森易公司承诺在2018年6月30日完成涉案租赁场地的清场工作，并将租赁场地交还给建材木材分公司；森易公司的法定代表人刘勇在该函右下方落款处签名。庭审中，森易公司的法定代表人刘勇称该函并非森易公司出具，而是建材木材分公司制作后交由其签字。另，2017年4月底，建材木材分公司要求森易公司曾就涉案厂房的安全现状情况进行评估。2017年5月，森易公司委托广东劳安职业安全事务有限公司对此进行评估。2017年5月10日，广东劳安职业安全事务有限公司出具编号为LA-2017-11-003号评价报告，认为涉案厂房存在的主要问题包括：1、主要负责人未取得安全培训合格证书（证明）；2、没有防雷装置定期检测报告；3、产尘车间通道疏散指示标志；4、粉尘系统中金属设备、装置外壳、金属管道等未采用防静电接地保护；5、木粉粉尘系统安全警示标志不足；6、除尘管道连接处（如法兰）无防静电跨接；7、收尘器未设防静电直接接地设施；8、收尘器与进、出风管等法兰连接处未用导线跨接；9、木粉粉尘系统内电气设备（包括动力配电箱（柜）、电气开关盒等）防尘等级不符合要求；10、粉尘防爆安全生产责任制和安全规章制度及岗位安全操作规程不完善；11、应急预案不完善。因存在上述安全问题需要整改，2017年5月森易公司未正常生产。庭审中，建材木材分公司称其诉请第一项中要求森易公司补交的场地占用费是指2018年2月1日至2018年5月31日期间的场地占用费，其主张该期间的场地占用费森易公司应按照原合同约定的租金的两倍即每月115500元的租金标准计算，共计应交462000元，其确认森易公司已实际交纳该期间的场地占用费172650元，故尚应补交289350元。对此森易公司称场地占用费的标准应按照合同约定每月57750元计算，其已按该标准交纳了2018年2月、3月、5月份的租金各57750元，仅有2018年4月的租金费用57750元未交纳。庭审中森易公司称当时双方同意2018年4月份的租金从保证金中扣减，但未能提供证据对此予以证实。诉讼中，森易公司主张其反诉诉请第一项所涉及的修缮费用包括：1、2008年进行的厂区内砌花池及绿化工程建设费用58000元；2、2009年10月进行的各车间地坪工程建设费用1320000元；3、2010年8月进行厂房换瓦及车间地坪工程建设费用345030元；4、2012年进行大门工程建设费用407456元；5、2013年4月19日购买安装电柜的费用12500元；6、2013年至2018年三次安装卷闸门的费用共计5850元；7、2016年9月进行屋顶换瓦及安装门窗工程建设费用132760元；8、2017年配电房电柜维修费用5000元；9、2017年车间修缮的人工费用2440元；10、2017年对厂房零件进行更换产生的费用*1元；11、2017年换瓦工程费用6000元；12、2017年6月9日的砼款7020元。森易公司主张其反诉诉请第二项所涉及的停工停产损失包括工人工资245058元、电费28793元以及对厂房安全现状进行评价的费用15000元，共计288851元。森易公司在诉讼中未能提供证据证实其主张的上述修缮费用所涉项目属于建材木材分公司应承担的维修范围，且在进行维修前曾取得建材木材分公司的同意或告知过建材木材分公司。以上事实，有《广州市房屋租赁合同》及附件、《广州市土地使用权属证明书》、《委托授权书》、《关于租赁场地到期不再出租的函》、《情况汇报》、《移交场地确认书》、《承诺函》、微信聊天记录、银行电子回单、《安全现状评价报告》及当事人陈述等证据证实。本院认为，建材木材分公司与森易公司之间的租赁合同关系成立，且未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应依法履行各自的义务。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于涉案厂房的返还。本案中，建材木材分公司与森易公司于2015年4月30日签订的最后一份《广州市房屋租赁合同》已于2017年4月30日到期，此后双方未再就此签订新的租赁合同，鉴于上述合同租赁期限届满后，森易公司仍继续使用涉案厂房并按原租金标准交纳租金，建材木材分公司对此亦未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。在双方最终未能就续租事宜达成一致意见的情况下，建材木材分公司可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知森易公司。本案中，森易公司曾于2018年1月15日签收建材木材分公司发出的《关于租赁场地到期不再出租的函》，建材木材分公司在该函中已明确表示要收回涉案厂房自用，不再与森易公司进行续租，并要求森易公司在2018年1月31日前腾空并交还租赁场地。考虑森易公司在涉案厂房内的设备较多，在半个月左右的时间内完成搬迁确实存在困难，但本院认为合理的搬迁时间亦不应超过三个月，而森易公司至今仍未将涉案厂房清空并交付给建材木材分公司，明显超过了场地交还所需的合理期间，亦缺乏合法正当的理由，现建材木材分公司要求其将涉案厂房清空并予以交还合法合理，本院对此予以支持。二、关于场地占用费。建材木材分公司在向森易公司发出的《关于租赁场地到期不再出租的函》已明确表示要收回涉案厂房，事实上已做出了解除租赁合同关系的意思表示。合同解除后，原租赁合同已终止履行，森易公司未向建材木材分公司交还涉案厂房，则须依法向建材木材分公司支付场地占用费，场地占用费宜参照双方约定的租金标准即每月57750元计算。合同附件虽约定森易公司不按期交还场地时，场地占用费按照双倍日租金金额计算，但该计算标准明显过高，建材木材分公司亦未提供证据证实其因此而遭受其它重大损失，故其要求按照原租金标准的两倍计算场地占用费的主张本院不予支持。截止本案法庭辩论结束之日即2018年12月18日止，除2018年4月份的场地占用费外，森易公司已按照每月57750元的标准向建材木材分公司交纳了2018年11月（含该月）之外的其他月份的费用，则森易公司尚须按照每月57750元的标准向建材木材分公司支付自2018年12月1日起至其实际交还涉案场地之日止的场地占用费，并向建材木材分公司补交2018年4月份的场地占用费57750元。森易公司称建材木材分公司曾同意2018年4月份的租金在保证金中扣减，但未能提供相应的证据予以证实，建材木材分公司对此亦不予认可，故本院对此抗辩意见不予支持。三、关于保证金。森易公司虽未向建材木材分公司支付2018年4月份的场地占用费，但其后的场地占用费均一直有交纳，建材木材分公司在此之后未催促森易公司交纳该费用，亦未提供证据证实除租金利息损失外其还存在其它重大损失，如据此没收森易公司的全部保证金，则违约责任明显过重，故本院对违约责任酌情予以调整，调整后建材木材分公司须向森易公司返还保证金50000元。四、关于修缮费用。建材木材分公司与森易公司在2013年至2015年期间签订的三份《广州市房屋租赁合同》中明确约定建材木材分公司仅承担主体结构（包括外墙、梁、柱）的维修及维护，森易公司负责房屋除主体结构（外墙、梁、柱）外的其他所有修缮责任；森易公司另需装修或增设固定设施、设备的，应事先征得建材木材分公司书面同意，并按规定向有关部门报批后，方可进行。双方虽未提交证据证实双方在2008年至2012年期间曾对涉案场地的维修义务进行过约定，但依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百二十三条的规定，在涉案租赁物确需进行维修时，森易公司亦应获得建材木材分公司的同意，或者要求建材木材分公司在合理期限内维修而建材木材分公司未履行维修义务的情况下，方可以自行维修。本案中，森易公司主张的第6至12项修缮费用所涉项目明显不属于双方约定的、需由建材木材分公司承担的维修义务范围；其亦未能提供证据证实在进行第1至5项修缮费用所涉项目的维修前曾获得建材木材分公司的同意，或者要求建材木材分公司在合理期限内维修而建材木材分公司拒不履行，故其要求建材木材分公司支付上述修缮费用及利息于法无据，本院对此不予支持。五、关于停工停产损失。结合广东劳安职业安全事务有限公司出具的评价报告所列的涉案厂房存在的主要问题可知，当时涉案厂房确实存在较多的生产安全隐患，且所存在的问题基本上是森易公司自身在安全设施设置和生产安全方面管理不善所导致的，其要求建材木材分公司承担由此所致的停工停产损失及利息无事实与法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十三条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，广州市森易木制品有限公司清空并向广州建材企业集团有限公司木材分公司交还位于广州市白云区*镇*村*岗的房地产（产权证号码为穗*权【*】*号）场地；二、自本判决生效之日起三十日内，广州市森易木制品有限公司向广州建材企业集团有限公司木材分公司支付2018年4月份的场地占用费57750元，并按照每月57750元的标准向广州建材企业集团有限公司木材分公司支付自2018年12月1日起至实际交还上述涉案场地之日止的场地占用费；三、自本判决生效之日起三十日内，广州建材企业集团有限公司木材分公司向广州市森易木制品有限公司返还保证金50000元；四、驳回广州建材企业集团有限公司木材分公司的其他诉讼请求；五、驳回广州市森易木制品有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费6499元，由广州建材企业集团有限公司木材分公司负担5375元，广州市森易木制品有限公司负担1124元；反诉受理费13976.39元，由广州建材企业集团有限公司木材分公司负担264.27元，广州市森易木制品有限公司负担13712.12元。广州市森易木制品有限公司负担的上述受理费应在本判决生效之日起三十日内直接支付给广州建材企业集团有限公司木材分公司；广州建材企业集团有限公司木材分公司负担的上述受理费亦应在本判决生效之日起三十日内直接支付给广州市森易木制品有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张旭增人民陪审员  肖 群人民陪审员  冯桂颜二〇一九年二月二十五日书 记 员  李幸锋