河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民再88号再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人）：洛阳人从众置业有限公司。住所地：孟津县城关镇桂花西路。法定代表人：韩永军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨占标，河南达兴律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：衣茹梅，女，满族，1970年3月25日出生，住河北省承德市隆化县。委托诉讼代理人：郭京朝，河南广泉律师事务所律师。再审申请人洛阳人从众置业有限公司（以下简称人从众公司）因与被申请人衣茹梅确认合同效力纠纷一案，不服本院（2016）豫03民终3576号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2018年9月25日作出（2017）豫民申3358号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人人从众公司的委托诉讼代理人杨占标，被申请人衣茹梅及其委托诉讼代理人郭京朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。人从众公司申请再审称，1、原审基本事实不清，且遗漏重要事实。诉争房产由申请人建设，产权归申请人所有。洛阳驰龙投资担保有限公司的裴现彬与申请人签订了14套房屋内部认购协议，后又解除认购协议。裴现彬没有向申请人支付房款，也未到房管部门办理备案手续。诉争房屋产权未发生转移。且2014年驰龙公司组织拍卖申请人房产，申请人并未参加。2、被申请人与申请人签订了内部认购协议，申请人有义务按照约定将房屋交付给被申请人，同时被申请人有义务按照协议交纳购房款366600元。在驰龙公司和申请人无任何约定的情况下，被申请人无权将申请人的房产据为己有。3、交纳购房款是办理商品房登记手续的前置条件，在被申请人未交纳购房款的情况下，无法办理商品房登记手续。4、驰龙公司涉嫌非法吸收公众存款，已被公安机关立案处理。被申请人的债权只有向公安机关申报清偿，其诉求不应得到支持。驰龙公司法定代表人裴现彬非经办案机关擅自处理的行为系违法无效的。衣茹梅辩称，被申请人在驰龙担保公司有存款，2013年10月在西工区处非办主持下对申请人的房产进行了拍卖，被申请人以高于市场价两倍的价格拍到了涉案房产。拍卖之后，被申请人与驰龙公司签订了合同结清证明，驰龙公司将其法定代表人裴现彬与申请人签订的内部认购协议交给了被申请人。申请人告知所有拍得房产的人到其公司办理合同的变更手续及房屋交付手续。2014年3月，被申请人将与驰龙公司签订的合同结清证明及裴现彬与申请人签订的内部认购协议交给申请人法定代表人韩永军，随后申请人与被申请人重新签订了内部认购协议。被申请人交纳了暖气及天然气初装费并领取了房屋钥匙，已经完成了房屋的交付，申请人通过其行为已经认可驰龙公司收的款项为被申请人的购房款。申请人在与吴建明的案件中，称驰龙公司存在对申请人公司房产包销的法律关系。衣茹梅向一审法院起诉请求：1、确认原被告签订的房屋买卖协议有效。2、判令被告为原告所购买的孟津县果品大楼1号楼1单元1802室办理房屋登记过户手续。3、本案受理费由被告承担。人从众公司向一审法院反诉请求：要求反诉被告交纳房款366600元及逾期利息。反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2010年被告开发建设孟津县果品大楼商品住宅大楼，全部工程于2012年12月竣工验收。被告将该大楼建成后，洛阳驰龙投资担保有限公司负责人裴现彬与被告签订了14套房屋内部认购协议。后裴现彬与被告解除内部认购协议，并以洛阳驰龙投资担保有限公司名义将自己认购被告14套商品房对外竞拍，原告取得本案涉案房产孟津县果品大楼1号楼1单元1802室。2014年3月30日，原告与被告签订了内部认购协议，协议约定原告自愿认购孟津县果品大楼1号楼1单元1802室，建筑面积146.64平方米，认购单价每平方米2500元，价款366600元。付款方式为一次性付款。交房日期为2013年12月26日。双方约定建筑面积为暂测面积，最终以产权面积多退少补。购房人不得更名、不退房，退房按总价款的30%收取违约金。2014年4月12日，被告收取原告暖气及天然气初装费12145元，后原告办理了入住手续。因原告以被告不协助办理房屋过户手续为由向本院提起民事诉讼。被告认为原告并未向被告付款，不应办理过户手续，并提起反诉主张房款原告应与被告交清，表示原告给付被告房款后再协助办理过户手续。审理中，原告出具洛阳驰龙投资担保有限公司出具的合同款项结清证明拟主张房款结清。该证明显示：原告与洛阳驰龙投资担保有限公司存在借款合同关系，原告2013年10月26日向洛阳驰龙投资担保有限公司出借80万元，借款到期日为2014年1月25日。借款合同编号为驰龙民借字[2013]第4936号。2014年2月28日，洛阳驰龙投资担保有限公司在公司会议室举行房屋竞标仪式，通过竞拍，原告以每平方米4350元中标取得孟津县果品大楼1号楼1单元1802室（146.64平方米）。洛阳驰龙投资担保有限公司该合同结清证明还显示顶房款637884元，合同余款为162116元。原告自愿履行，承诺与洛阳驰龙投资担保有限公司办理合同结清手续。被告自称其公司与洛阳驰龙投资担保有限公司无融资关系或者借贷关系以及合作关系，称其公司与原告签订内部购房协议时，未见到原告提供的合同结清证明，该证明只是原告与洛阳驰龙投资担保有限公司双方意思表示。同时提出该证明也没有被告盖章确认，其内容与原被告之间无任何关系。本案审理中，原被告均未向该院提供原被告与洛阳驰龙投资担保有限公司竞拍被告房产相关事宜的权利义务约定。一审法院判决：一、原被告签订的房屋内部认购协议有效。二、被告在本判决书生效后30日内协助原告办理孟津县果品大楼1号楼1单元1802室过户登记手续，将房屋过户到原告名下。三、驳回反诉原告的诉讼请求。本案受理费100元，反诉费3400元，共计3500元，由被告承担。原告已替被告垫付100元，在执行时被告一并支付原告。人从众公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，改判支持上诉人一审的反诉请求，判令被上诉人给付上诉人购房款366600元及利息损失，并改判被上诉人给付购房款后由上诉人协助被上诉人办理商品房所有权登记手续。2、全部诉讼费用由被上诉人承担。二审法院对于一审查明的事实予以确认。二审法院认为，上诉人人从众公司与被上诉人衣茹梅于2014年3月30日签订的内部认购协议，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，双方均予认可，该协议合法有效。关于购房款支付问题，本案中，被上诉人与驰龙公司存在债权债务，被上诉人通过竞拍从驰龙公司取得涉案房屋，上诉人与驰龙公司负责人裴现彬签有内部认购协议。因上诉人明知涉案房屋系被上诉人通过驰龙公司竞拍所得，上诉人与被上诉人签订协议后，已交付房屋钥匙，并收取暖气费、天然气初装费等相关费用，故上诉人向被上诉人主张支付购房款的上诉理由依据不足，不予采信。综上所述,人从众公司的上诉理由不能成立，原审判决并无不当，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6899元，由上诉人洛阳人从众置业有限公司负担。再审期间，洛阳驰龙投资担保有限公司（以下简称驰龙公司）法定代表人裴现彬在接受本院询问时称，因其本人与人从众公司老板丁进超关系好，商量用其公司的房产抵给储户，跟人从众公司说住就进行拍卖了，没有书面协议。拍卖是储户和驰龙公司共同组织进行的，人从众公司没有参加。驰龙公司给拍得房子的储户出具合同结清证明，由人从众公司与储户签订内部认购协议。对于拍得房子的储户，房屋总价没有抵扣完的欠款部分，在驰龙公司账上仍有记载。后来，驰龙公司也没给人从众公司付钱。其他事实与原一、二审查明的事实一致。本院再审认为，本案中，衣茹梅与驰龙公司之间存在债权债务关系，由于驰龙公司涉嫌非法吸收公众存款，衣茹梅的债权无法实现。为了清偿债务，驰龙公司以人从众公司在孟津开发的果品大楼房产通过拍卖抵给衣茹梅，以清偿部分债务。驰龙公司给衣茹梅出具合同结清证明，以在其借款数额中扣除房屋总价值，并将剩余欠款记入驰龙公司账上。衣茹梅持合同结清证明与人从众公司签订内部认购协议。人从众公司申请再审称，驰龙公司无权拍卖涉案房产，且拍卖过程人从众公司未参加，衣茹梅也未支付购房款。对此，本院认为，根据原审证据及再审对裴现彬的询问，能够认定驰龙公司法定代表人裴现彬与人从众公司之间就拍卖涉案房产用以抵偿驰龙公司债务是事先有约定的，对于拍卖涉案房产人从众公司是知情并同意的。对于拍得房产之后，需要持有驰龙公司出具的相关手续与人从众公司签订认购协议，裴现彬和衣茹梅的说法是一致的。同时，在衣茹梅与人从众公司签订内部认购协议之后，该公司又收取了衣茹梅交纳的暖气及天然气初装费。对于上述费用的收取，人从众公司称只是为了促成房产交易，早日收到购房款，该说法与常规交易习惯不符，本院不予认可。据此，本院认为，根据查明的案情，驰龙公司拍卖涉案房产以抵偿其公司所欠衣茹梅的债务，人从众公司是知情并同意的，且各方已经按照约定履行，现人从众公司以驰龙公司无权拍卖涉案房产、衣茹梅未支付购房款为由拒绝协助办理涉案房屋的过户登记手续，于法无据，其主张不能成立。原审判决处理并无不当，依法应予维持。人从众公司可依法向驰龙公司另案主张权利。综上所述，人从众公司的再审请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2016）豫03民终3576号民事判决。本判决为终审判决。审判长  周朝晖审判员  郝丹丹审判员  王 伟二〇一九年二月二十八日书记员  孙 妍