浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0104民初9616号原告刘琳，男，1981年6月14日出生，汉族，住黑龙江省海林市城区。委托代理人马北京、熊祎，浙江卓特律师事务所律师。被告杭州盈泽商业管理有限公司，住所地杭州市江干区西子国际中心****。法定代表人陈秀玲。委托代理人杜尘玮、董粤玲，公司员工。原告刘琳为与被告杭州盈泽商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2018年9月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员韩涛采用简易程序独任审判，于2018年11月29日公开开庭进行了审理。原告刘琳及委托代理人马北京、熊祎、被告杭州盈泽商业管理有限公司委托代理人杜尘玮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘琳诉称，被告系一家专业从事地铁站商业招商运营的公司。2018年6月初，原、被告就景芳地铁站内编号为A29、A30的商铺租赁事宜进行洽谈。原告提出，因A29、A30商铺面积不够，不能满足自己租赁该区域商铺的商业需求，故除商铺以外，被告还需将商铺外的部分区域一并租赁给原告做外摆区。对原告的前述要求，被告相关工作人员均明确表示可以满足。在得到被告的前述承诺后，原告遂决定与其签订商铺租赁合同。在合同签订时，被告以内部流程为由，告知原告商铺和外摆区需分别签订合同，要求原告先行签订商铺租赁合同，并一再承诺，等内部流程办妥，即可签订外摆区租赁合同。原告遂于2018年6月15日与被告签订了合同号为(2017)杭(DT)00174商铺租赁合同，并依约支付了相关费用。此后，被告告知原告不能签订外摆区租赁合同，并拒绝退还原告相关费用。要求判令：1、请求法院判令撤销原、被告签订的(2017)杭(DT)00174号商铺租赁合同；2、请求法院判令被告返还原告已支付给被告的各项费用合计205889.4元，赔偿原告经济损失21500元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告杭州盈泽商业管理有限公司辩称，一、被告按照合同约定履行了合同义务，并无违约行为。2018年6月15日，原告与被告就涉诉商铺即：景芳站A29、A30商铺签订《商铺租赁合同》，约定商铺租赁期限为2018年6月19日至2021年6月18日，商铺经营范围为餐饮，租赁商铺面积为66.34平方米。涉诉商铺中充分设置了餐饮经营条件，包括但不限于排油烟系统、给水接口、排水接口、隔油池、防漏电装置等设施设备，完全能够满足原告经营餐饮的需求。被告于2018年6月22日向原告交付涉案商铺，双方在现场对涉诉铺位进行确认后，签署了《商铺交付验收确认书》、《商铺技术交底卡》。商铺交付时原告未对商铺面积、设施设备、技术条件等提出任何异议，且于商铺接收后对涉诉商铺原有装修进行了拆除。按照合同约定，被告已经履行了合同义务，没有任何违约行为。二、原告所称被告的承诺没有任何事实与法律依据。原告在起诉状中所称“2018年6月初，原、被告就景芳地铁站站内编号为A29、A30商铺租赁事宜进行洽谈。原告提出，因A29、A30商铺面积不够，不能满足自己租赁该区域商铺的商业需求，故除商铺以外，被告还需将商铺外部分区域一并租赁给原告做外摆区。对原告的前述要求，被告相关工作人员均明确表示可以满足。在得到被告的前述承诺后，原告决定与其签订商铺租赁合同”，并无事实与法律依据和证据支持，理由如下：首先，双方从未就A29、A30商铺外摆区达成一致意见，原告也未能提供任何被告关于同意原告增设外摆区域的书面承诺。原告虽然在与被告洽谈涉诉商铺过程中，提出为了更好的经营业绩考虑，希望被告能够另行提供涉诉商铺周围一片外摆区域作为其经营补充，但被告从未给予其正式书面承诺，仅是就此增项予以了考虑，并明确告知原告该外摆区需另行签订协议另做约定，与《商铺租赁合同》无关，不存在欺诈的事实。其次，原告提供的录音证据（6月11日、6月14日）无法清晰地辨明对话各方身份，无法确定录音证据中出现的人员是何人、是否是被告员工、担任何种职位等信息，真实性和证明力被告均不予认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，该录音不能单独作为认定案件事实的依据。三、原告称其因被告遭受经济损失，没有事实和法律依据。首先，原告“嬉刘记”品牌经营范围为餐饮（轻餐粉面）。涉诉商铺完全具备其经营需求。原告于《商铺租赁合同》签署时明确知悉涉诉商铺位置、面积，且在2018年6月22日接收商铺后完全可以实现其“餐饮经营”目的。原告接受商铺时未对面积提出异议，后仅因商铺面积不够为由拒绝继续履行合同缺乏依据。其次，原告自2018年6月22日接收商铺交付后，一直怠于履行《商铺租赁合同》中乙方义务，除对涉诉商铺原有装修进行拆除外，未安排商铺进场装修，未按合同约定开业，对被告景芳商业项目造成不良影响。《商铺租赁合同》签订后，被告因原告增加租赁面积的需求一直在予以积极协调，并提供了其他方案供原告选择。原告对被告的努力未予以认可，并于7月13日向被告提出中途退租。最后，合同无法履行是由于原告违约造成的。其单方面违约不履行合同并提出中途退租，给被告造成了巨大的经济损失。被告向原告发出《督促通知书》，督促原告尽快履行合同，完成装修按约定的2018年7月19日开业，否则被告有权解除合同、收回商铺并追究原告的违约责任。原告收到《督促通知书》后仍未恢复合同履行。鉴于原告己于2018年7月13日向被告提出中途退租，且后续对被告怠于回应，被告为防止进一步损失，于2018年8月8日向原告发出《合同解除通知书》，明确告知原告双方之间的《商铺租赁合同》自2018年8月8日起解除，原告己缴纳的租赁保证金、租金、运营管理费等费用作为违约金赔偿给被告。原告无反应。基于此不论原告有任何损失，都应当自行承担，而非将其造成的损失转嫁到被告。其所称的损失无任何法律依据。另外，原告所提供的设计费发票分别为：l、“上海璞丽软装设计有限公司”捌仟元整，发票日期2018年8月24日；2、“杭州市西湖区青丰广告设计工作室”壹仟伍佰元整，发票日期2018年8月27日。两张发票均在被告向原告发出《合同解除通知书》后集中开出，且原告除涉诉商铺外，在多个商业区域经营嬉刘记品牌。原告仅提供商铺拆装费收据、设计费发票，未提供装修拆除合同、商铺装修设计合同、设计成果、涉诉商铺效果图等，无法证明收据、发票与涉诉商铺的关联性，证据无证明力。综上，一、被告在涉诉商铺A29、A30《商铺租赁合同》签订过程中不存在欺诈的事实。原告借被告在合同签订过程中存在欺诈为理由，掩盖其违约拒不履行合同的事实，要求法院判令被告返还全部费用，于法无据。二、被告与原告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示的体现。在原告单方中途退租的情况下，被告依据合同第18.3条“租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，乙方应当向甲方支付相当于商铺三个月租金的数额作为违约金，乙方己缴纳的租金、综合管理费及租赁保证金等均不予退还，同时乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项。若因乙方的违约行为造成甲方损失的，乙方还应负赔偿责任。”解除合同并不予退还被告租赁保证金及其他已缴纳费用的，应受法律保护。综上所述，原告所诉缺乏事实依据，证据存在重大瑕疵，不能证明其主张，请求法院依法驳回原告诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。本院经审理查明：2018年6月15日，原告刘琳（承租方、乙方）与被告杭州盈泽商业管理有限公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定，甲方将位于杭州市江干区景芳地铁站商业空间A29+A30号商铺出租给乙方使用；商铺建筑面积66.34平方米；租期自2018年6月19日至2021年6月18日；商铺仅供乙方作禧刘记品牌经营之用，仅限经营餐饮；租金以每两个自然月为一个结算周期，乙方应于每个奇数月份5日前支付本周期租金；租金为402.33元/平方米/月，合计26690.57元/月；乙方应交纳的营运管理费按商铺承租面积计算每月每平方米45.5元，月营运管理费总额为3018.47元；乙方向甲方支付一个月基本租金26690.57元作为综合管理费；乙方应于签订合同后三日内向甲方交纳相当于4个月租金即106762.28元作为租赁保证金；乙方须自行负担商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费等，乙方应于签署本合同之日起三日内向甲方交纳公共事业保证金5000元；商铺的交付日期暂定为2018年6月19日；乙方享有30日的装修期，自该商铺交付当日起算，乙方应于2018年7月18日开始营业；乙方需在该合同签订之日起三日内向甲方支付装修押金5000元，等等。2018年6月7日，原告刘琳向被告杭州盈泽商业管理有限公司预付2万元。2018年6月18日，原告刘琳向被告杭州盈泽商业管理有限公司支付185889.4元，以上共计205889.4，包括租赁保证金106762.28元，公共事业保证金5000元，装修押金5000元，运营管理费6036.94元，综合管理费26690.57元，装修期管理费3018.47元，两个月租金53381.14元。2018年6月22日，原告刘琳在案涉商铺交付验收确认书上签字，运营经理高何飞在运营部核对人一栏签字，招商经理谢卿鹏亦在该确认书上签字。根据原告提交与被告公司运营经理高何飞的微信语音记录，2018年6月11日，高何飞称：外摆这边没有问题，公司领导已经批示过，我给你走这个流程，这个流程我给你后补……,明天去公司把合同签掉，把款全部清掉，外摆这块我来操作。2018年6月15日，原告刘琳称：今天公司让我去签合同，你这边外摆区的合同下来没下来，下来了我一起签掉，毕竟含租金问题……,我要确定外摆区这一块，如果下来，我一起把合同签掉。高何飞称：……你们外摆区，是多金点位，不是在你的租金和管理费用里面……,你这个品牌肯定要签掉我的租赁合同，然后我才起流程……,这个流程我后面给你补上去，是没有任何问题的。原告回复刘琳称：……我里面的位置是很小，只能摆3桌，如果没有外摆区，我只能死在这里了……,有这个外摆区，我才敢签，没有外摆区，我签不了。高何飞回复称：按照公司流程的话，只有你们租赁合同签了以后，外摆区这件事，我一定会落实的……,这个事情没有任何问题的，如果你让我起这个流程我起不了，因为你们没有签租赁合同，我没有权利走这个流程。此后高何飞多次承诺可向原告刘琳外摆区块的租赁，并向原告刘琳提供案涉商铺《附加协议》电子版，其中载明由原告刘琳承租商铺门口区域中岛外摆，使用期限为3年，并就租金予以明确。2019年7月1日，原告刘琳致电被告公司招商经理张柏树，原告刘琳称：是这样的，就是外摆区这一块，最早我们去的时候是你跟张总不是说，外摆区这一块，合同签3年，头一年免租吗？张柏树称：恩。原告刘琳称：我昨天跟高经理对接时，高经理说只能签6个月，没有免租期这一说。张柏树称：……你还是去找一下江总……,你就这么和江总说，这个事情跟王总是协商好的，招商也在场的，如果江总过来问我，我就说这事情确实是这样的。2019年7月2日，原告刘琳致电被告公司招商经理谢卿鹏，原告刘琳称：你们当时答应我的3年合同，头一年免租，第二年2000一个月，都讲好的……。谢卿鹏称：……新来的老总来了以后，不认可这个事。庭审中，被告杭州盈泽商业管理有限公司对于原告主张的店铺拆装费12000元金额予以认可，被告杭州盈泽商业管理有限公司于2018年8月8日向原告出具解除合同通知书并于该日将案涉商铺收回。上述事实，有原告刘琳提交的《商铺租赁合同》、缴费凭证、电话录音、微信记录，被告杭州盈泽商业管理有限公司提交的商铺交付确认书、合同解除通知书及本案庭审记录证实。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。故审查案涉《商铺租赁合同》是否具有可撤销的情形，应当审查法律行为形成之前，即案涉合同签订之前被告杭州盈泽商业管理有限公司是否存在欺诈原告刘琳并导致原告刘琳作出错误意思表示的情形。经查，本案原告刘琳在签订案涉《商铺租赁合同》前，明确向原被告公司运营经理高何飞表示因商铺本身面积所限、签订《商铺租赁合同》需以商铺外的外摆区区域一并租赁给原告作为前提，高何飞对此明确予以承诺并提出需签订案涉《商铺租赁合同》才能将外摆区域租赁事宜提起流程，结合原告提交原被告公司招商经理张柏树、谢卿鹏的录音均可印证就外摆区块被告还曾承诺租期三年、第一年免租，但签订《商铺租赁合同》后，被告并未兑现承诺，在本案中,被告仍辩称“从未给予其正式书面承诺，仅是就此增项予以考虑，并明确告知原告该外摆区需另行签订协议另做约定”，本院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，考虑到案涉商铺的具体情况及外摆区域系原告是否承租案涉商铺重要考虑因素，被告的行为构成欺诈。原告刘琳要求撤销双方于2018年6月15日签订的(2017)杭(DT)00174号《商铺租赁合同》，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，因租赁合同被撤销后的效力溯及于合同订立之时，双方当事人应当将基于该合同取得的财产各自返还。考虑到本案中原告刘琳已实际使用了租赁商铺，理应参照协议约定的租金标准扣除相应的使用费及运营管理费。结合全案事实，本院酌情确定被告杭州盈泽商业管理有限公司返还房屋占有使用费、运营管理费12534.78元。就原告刘琳主张被告杭州盈泽商业管理有限公司返还租赁保证金106762.28元，公共事业保证金5000元，装修押金5000元，综合管理费26690.57元，装修期管理费3018.47元，于法有据，本院予以支持。就原告刘琳诉请被告杭州盈泽商业管理有限公司赔偿装修费21500元，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”结合原告提交证据及被告意见，本院酌情认定损失金额为20000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条之规定，判决如下：一、撤销原告刘琳与被告杭州盈泽商业管理有限公司签订的(2017)杭(DT)00174号《商铺租赁合同》。二、被告杭州盈泽商业管理有限公司返还原告刘琳各类款项合计人民币159006.1元，于本判决生效后十日内付清。三、被告杭州盈泽商业管理有限公司支付原告刘琳损失人民币20000元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告刘琳的其他诉讼请求。按规定减半案件受理费人民币2355.5元，由原告刘琳负担人民币501.5元，由被告杭州盈泽商业管理有限公司负担人民币1854元，原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员 韩 涛二〇一九年十一月十五日书记员 郭晓冬