湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院行 政 裁 定 书（2019）湘31行终120号上诉人（原审第三人）凤凰县崇文房地产开发有限公司，住所地湖南省凤凰县沱江镇翡翠城****。法定代表人周红辉，该公司董事长。被上诉人（原审原告）凤凰县翡翠城业主委员会，住所，住所地凤凰县沱江镇翡翠城div>法定代表人吴钦平，该委员会主任。原审被告凤凰县自然资源局，住所，住所地凤凰县沱江镇民俗园政务服务综合大楼**社会信用代码1143312375339741XM。法定代表人龙澜，该局局长。上诉人凤凰县崇文房地产开发有限公司（以下简称“崇文公司”）与被上诉人凤凰县翡翠城业主委员会（以下简称“业主委员会”）、原审被告凤凰县自然资源局行政登记一案，凤凰县人民法院于2018年12月12日作出（2018）湘3123行初45号行政判决，上诉人崇文公司不服向本院提起上诉，本院于2019年3月12日作出（2019）湘31行终5号行政裁定发回重审，凤凰县人民法院重审后于2019年9月10日作出（2019）湘3123行初13号行政判决，崇文公司仍然不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，2017年12月16日，原告业主委员会按照《业主委员会选举办法》的相关程序，在凤凰县房产业管理局物管办、沱江镇人民政府、沙湾社区的监督、指导下，经业主代表大会选举产生，并于2018年1月10日，分别在凤凰县沱江人民政府、凤凰县房产业管理局备案。在小区公共事务中，翡翠城小区业主丁小丰、龙新花等123户授权原告业主委员代为提起诉讼、变更和放弃权利、调解和签署法律文书。2009年12月2日，湘西土家族苗族自治州发展和改革委员会“关于核准凤凰具崇文房地产开发有限公司凤凰县翡翠城城项目的批复”，核准内容：1、同意建设凤凰县翡翠城城项目。项目单位为凤凰具崇文房地产开发有限公司。2、项目建设地点为凤凰县沱江镇杜田。3、项目的主要建设内容及规模：总建筑面积49800㎡，其中住宅面积40800㎡，商业门面面积9000㎡，配套33计算设道路面积5800㎡；地下；地下停车场面积4500㎡建设给排水、电力、通讯、消防、绿化亮化工程等相关设施。4、项目估算总投资为6499.5万元，其中项目资本金为2425.8万元，项目资本金占项目总投资的比例为37.3％。项目的资金来源为企业自筹及银行贷款。……8、核准的相关文件分别是凤凰县发改局关于核准凤凰翡翠城建设项目的请示（凤发改呈［2009］95号），凤凰县国土资源局国有土地使用证（凤国用（2009）Ｇ010310号），州环保局关于凤凰县崇文房地产开发有限公司凤凰翡翠城项目环境影响报告表的批复（州环评［2009］27号）。2018年7月3日，被告凤凰县不动产登记中心向不动产登记申请人崇文房地产公司进行不动产登记询问，该询问由申请人的授权代理人刘喜华采取自问自答的方式进行。2018年7月4日，第三人崇文房地产公司向被告不动产登记中心申请“凤凰县沱江镇江北东路翡翠城地下车库”不动产登记，提交了该公司的营业执照、代理人的授权委托书、湘西土家族苗族自治州发展和改革委员会文件（州发改投【2009】487号）《关于核准凤凰具崇文房地产开发有限公司凤凰县翡翠城城项目的批复》、凤国用（2009）Ｇ010310号国有土地使用证、凤凰县城乡规划管理局建设工程规划审批单及红线图、建设工程施工许可证、凤凰县建设局的建筑工程施工许可证、房地产勘测成果表和房地产实测测量报告。2018年7月4日，被告不动产登记中心对第三人崇文房地产公司提供的资料进过审核后，认为符合不动产首次登记的条件，将第三人崇文房地产公司申请登记的“凤凰县沱江镇江北东路翡翠城地下车库”办理了《房地产权登记信息》及不动产登记薄，并于同日为该公司坐落在凤凰县××翡翠城（车库）××（车库）××了××（××）凤凰县不动产权第0000936号不动产权证，在登记薄和不动产权证书的附记栏中注明“共用宗地面积16459.1㎡，土地不计容，建筑总面积3264.59㎡，-101（车库）［车库，3264.59㎡］”。另查明，凤凰县国土资源局现更名为凤凰县自然资源局并于2019年3月23日正式挂牌办公。被告为第三人办理涉案的翡翠城地下车库的不动产登记簿上记载的“不动产单元号”为433123100001ＧＢ00020Ｆ00160001;而湘（2018）凤凰县不动产权第0000936号不动产权证上记载的“不动产单元号”为433123100001ＧＢ00020Ｆ00160000。原判认为，本案争议的焦点主要是：一、业主委员会是否具有本案行政诉讼的主体资格；二、被告自然局为第三人崇文房地产公司核发的湘（2018）凤凰县不动产权第0000936号不动产权证是否合法。关于争议焦点一，经审查，本案原告业主委员会按照《业主委员会选举办法》的相关程序，在凤凰县房产业管理局物管办、沱江镇人民政府的指导下，经业主代表大会选举产生，并在凤凰县沱江人民政府、凤凰县房产业管理局备案，符合《物权法》第七十五条的规定。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条的规定，原告业主委员会具有本案行政诉讼的主体资格。关于争议焦点二，经审查，第三人崇文房地产公司于2018年7月4日向被告自然局不动产登记中心申请“翡翠城地下车库”房屋所有权首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。其中有关“房屋已经竣工的材料”应当包括房屋竣工验收报告等材料，第三人提交的“凤规函[2015]76号《关于凤凰翡翠城规划调整及验收的函》”，是规划部门单方出具的有关建设工程符合规划的材料且该证据在原审庭审后提交，本案重审时提交的系更正后的证据，可以认定被告在为第三人办理登记时没有该材料也没有要求第三人提交,同时，被告自然局在对第三人申请登记询问时，未尽职责，由第三人自问自记且未认真查验第三人提交的申请材料是否齐全，而且在原告与第三人为涉案的翡翠城地下车库权属发生争议，在原告递交了“关于暂缓办理翡翠城小区车位不动产的报告”后，未到实地查看或调查，在第三人申请登记当日办理了登记并发证。其为第三人崇文房地产公司为翡翠城地下车库办理不动产权证主要证据不足且违反了《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》有关登记程序的相关规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项的规定，判决：撤销被告凤凰县自然资源局颁发的湘（2018）凤凰县不动产权第0000936号不动产权证。案件受理费50元，由被告凤凰县自然资源局负担。上诉人崇文公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1.原审对上诉人不动产权证从程序上进行审查，既超出了原审原告的诉讼请求，也不属于行政受案范围。2.且原审在对上诉人的不动产颁证程序审查过程中，既认定事实错误、适用法律亦不当。3.原审原告不具有原告资格。故请求：1.撤销原审判决，依法驳回原审原告的诉讼请求；2.案件受理费由原审原告承担。被上诉人业主委员会称：1.被上诉人具有原告主体资格，业主委员会成立过程合法且已经在相关部门登记备案。2.上诉人崇文公司没有按照规划修建地下停车场，而以“不计容”为由，将全体业主共有的地上建筑作为地下建筑申请产权登记，侵犯了全体业主共有的土地使用权及地上架空层的使用权。故应驳回上诉人的上诉，维持原判。在二审过程中原审被告凤凰县自然资源局未向本院提交书面答辩意见。双方当事人一审提交并经庭审质证的证据，已随案移送本院。经审查，一审采信的证据可作为认定本案事实的依据。对一审认定事实本院予以确认。另查明，根据在卷的商品房买卖合同记载：合同的出卖人为上诉人崇文公司，合同第十七条第（五）项约定为：“双方可以就下列事项约定：……5、5#楼至9#楼与1#楼至4#楼中间及地上及地下车库、车位归出卖人所有。……”。本院认为，提起诉讼的原告应当符合行政诉讼法第二十五条的规定，这是行政诉讼的法定起诉条件之一。行政诉讼法第二十五条规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案被诉行政行为是原凤凰县国土资源局作出的不动产登记行为，登记的权利人是上诉人崇文公司。故，崇文公司是被诉行为的行政相对人。被上诉人业主委员会认为该登记行为侵犯了业主利益，其理由主要是涉案车位属于业主分摊的土地，属于业主共有。经查，关于涉案车位（库）的归属，崇文公司在与相关业主签订的商品房买卖合同中已经有明确的约定，即：“车位、车库归出卖人（即崇文公司）所有”。我国《物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此，根据当事人所签订的生效合同的约定并结合上述物权法的相关规定，应当认定业主委员会所代表的相关业主并非涉案车位（库）的权利人，其与被诉登记行为不具有法律上的利害关系。综上，被上诉人业主委员会既不是被诉行为的行政相对人，也不是利害关系人，其起诉不符合法定条件，依法应当不予立案，已经立案的，应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项、第三款之规定，裁定如下：一、撤销湖南省凤凰县人民法院（2019）湘3123行初13号判决；二、驳回被上诉人（原审原告）凤凰县翡翠城业主委员会的起诉。本案不收取诉讼费，由凤凰县翡翠城业主委员会预交的一审诉讼费50元和凤凰县崇文房地产开发有限公司预交的二审诉讼费50元分别予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  陈学军审判员  张宇开审判员  李华华二〇一九年十一月二十六日法官助理叶明生书记员田勋附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。