天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初2813号原告：天津飞天纺饰针棉有限公司，住所地天津市河北区金家窑大街烧锅胡同5号。法定代表人：邢建平，董事长。委托诉讼代理人：郭维，天津天关律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晴，天津天关律师事务所律师。被告：钱强，男，1962年7月8日出生，汉族，住天津市南开区。被告：钱爱华，女，1959年1月16日出生，汉族，退休职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：钱强，男，1962年7月8日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津飞天纺饰针棉有限公司与被告钱强、被告钱爱华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津飞天纺饰针棉有限公司的委托诉讼代理人郭维、王晴、被告钱强、被告钱爱华的委托诉讼代理人钱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即从原告所有的天津市南开区厅房屋及场地（房屋建筑面积147平方米）搬出、腾出交还原告；2.依法判令被告向原告支付2018年1月1日至实际搬出、腾空之日止的房屋占有使用费（每日146.7元，暂计至2018年3月5日为9242元）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月1日，原告与被告钱强签订了《租赁合同》，约定原告将所有的天津市南开区厅房屋及场地（房屋建筑面积147平方米）租赁给被告用于经营服装、百货，租赁期限一年，自2017年1月1日至2017年12月31日止，年租金52800元（每月4400元），被告按季度支付租金，于每季度首月的10号之前交付原告。合同签订后，原告即按照合同约定及法律规定将房屋交付被告。上述租赁合同期限已于2017年12月31日届满，但至今被告仍未将诉争房屋腾交原告，其行为已构成违约，故原告诉至法院。被告钱强辩称，被告钱强于2005年即开始承租诉争房屋，后1号厅因租户撤出一直闲置，当时原告找到被告钱强要求其将1号厅一并承租，并承诺1号厅和2号厅均可以对外转租并保证不拆迁不收回房屋，故除非发生拆迁被告钱强可以一直租赁使用诉争房屋，原告不能收回。另现诉争房屋并非被告钱强一人使用，因此原告要求腾房，诉讼主体错误。诉争房屋为商用房屋，被告钱强租用诉争房屋系从事商业经营，被告钱强长期租用已经形成了历史事实，现原告突然要求收回房屋没有实际考虑被告钱强的经营事实，不具备合理性，在租用期间被告钱强从未拖欠过租金，积极履行义务，现被告钱强处尚有经营库存300余万元，现原告提出收房要求没有考虑被告钱强的经营需求和消化库存的实际情况，原告需收回房屋应提前通知被告并与其协商。另被告钱强对房屋存有装修改造的事实，投资较大，原告必须进行赔偿。综上，被告钱强不同意原告的全部诉讼请求。被告钱爱华辩称，被告钱爱华与被告钱强系依法订立的租赁合同，现尚在租赁期限内，故被告钱爱华不应向原告腾交房屋，被告钱强的转租行为原告亦表示同意，因此被告钱爱华系合法占有诉争房屋，原告主张腾房缺乏法律依据。原告与被告钱强发生租赁之时有明确约定，即被告钱强租赁诉争房屋，该房屋为商业用房，长期无人居住且无法出租等情况，被告钱强与原告在名义上为租赁实则为为原告减负、自主承包经营，在此基础上原告明确告知被告钱强除遇拆迁不收回此房屋，故被告钱爱华与被告钱强签订租赁合同同样适用该条款，故被告钱爱华不应予以腾房。另如原告与被告钱强之间的租赁合同到期不再续订，原告应提前两个月通知，现原告单方解约，但未按合同约定履行提前告知的义务，且在合同到期后亦并未书面通知被告钱强解除合同，在此情况下应认定原告与被告钱强之间的租赁合同到期后转为不定期租赁合同，故被告钱爱华占有使用行为系合法有效的。另如被告钱爱华应予以腾房，原告也应该给予合理的腾房期限并赔偿被告钱爱华因解除合同造成的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告与被告钱强系房屋租赁合同关系，双方签订过多次房屋租赁合同，最后一次签订租赁合同时间为2017年1月1日，租赁物位于天津市南开区厅房屋及场地（建筑面积为147平方米），被告钱强租赁上述房屋用于经营服装、百货，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，年租金为52800元（每月4400元），按季度支付。煤水电等租赁期间产生的费用由被告钱强负担。2017年12月14日原告告知被告钱强合同到期后不再续订并告知被告钱强要求腾交房屋。上述合同到期后原告未与二被告进行续订或重新签订租赁合同，被告钱强向原告支付租金至2017年12月31日；2.被告钱强于2017年11月25日将其承租的天津市南开区服装街67号一楼门脸1号厅转租给被告钱爱华，租赁期限自2017年11月25日至2020年11月24日，年租金46000元，现天津市南开区服装街67号一楼门脸1号厅由被告钱爱华经营，牌匾为土产杂品店；3.被告钱强租赁自行经营使用的天津市南开区服装街67号一楼门脸2号厅牌匾为鑫强裤行；4.另，因被告钱爱华下落不明，本院于2018年8月30日在《人民法院报》发布公告，依法向被告钱爱华送达民事起诉书副本、诉讼（举证）通知书、开庭传票。原告预付公告费260元。本院认为，原告与被告钱强已签订租赁合同，现租赁合同已经到期，原告与被告钱强并未再行签订新的租赁合同，且被告钱强亦认可原告已于2017年12月14日向其告知了不再续订要求腾房的意思表示，故应认定原告已尽到了相应的义务，现原告与被告钱强之间租赁关系已经终止。另对于被告钱强与被告钱爱华之间的转租行为，根据法律规定转租的租赁期限不得超出承租人剩余租赁期限，超出部分应认定无效，被告钱强以其与原告另有约定进行抗辩，但被告钱强并未向法庭提交证据证明其针对转租期限与原告进行过约定，故对于被告钱强的该抗辩本院不予采信，原告与被告钱强的租赁合同已于2017年12月31日到期终止，故被告钱强与被告钱爱华自2018年1月1日开始至2020年11月24日期间的租赁合同无效，二被告在合同终止后继续占用诉争房屋没有事实和法律依据，故现原告主张的要求二被告腾空交还房屋的请求符合法律规定，本院予以支持。另对于原告主张的房屋使用费一节，因原告与被告钱强的租赁合同至2017年12月31日已到期终止，后二被告仍继续使用上述房屋至今，被告钱强主张其存在损失，但其并未就损失向法庭提交证据，故对于被告钱强的抗辩本院不予采信。据此被告钱强应支付原告2018年1月1日至实际腾房之日止的相应的房屋使用费用，原告按照其与被告钱强签订的原《租赁合同》中约定的月租金标准4400元计算日租金主张房屋使用费并未超过法律准许的范围，故对此标准本院予以认定，对于原告主张的房屋使用费的请求本院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告钱强、被告钱爱华将坐落于天津市南开区厅房屋及场地腾空交还原告天津飞天纺饰针棉有限公司；二、本判决生效后十五日内，被告钱强支付原告天津飞天纺饰针棉有限公司2018年1月1日至2018年3月5日的房屋使用费9242元；并按月租金4400元标准支付2018年3月6日至实际腾房之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费260元，由被告钱强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王 冠人民陪审员  张权会人民陪审员  谢国珍二〇一九年二月二十一日书 记 员  赵金丽附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。