安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0191民初5392号 原告（执行案外人）:姚从云，女，1955年12月1日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：方志武，安徽百协律师事务所律师。 被告（被执行人）：安徽银瑞林投资有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。 法定代表人：王家林，董事长。 被告（申请执行人）：安徽中盈盛达融资担保有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区。 法定代表人：吴列进，董事长。 委托诉讼代理人：周文龙，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：丁鑫，该公司工作人员。 第三人（执行案外人）：刘传炳，男，1948年3月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。 原告姚从云诉被告安徽银瑞林投资有限公司（以下简称银瑞林投资公司）、安徽中盈盛达融资担保有限公司（以下简称中盈盛达公司）、第三人刘传炳案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚从云及其委托诉讼代理人方志武，被告中盈盛达公司委托诉讼代理人丁鑫，第三人刘传炳均到庭参加诉讼，被告银瑞林投资公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告姚从云向本院提出诉讼请求：1.确认位于安徽省银瑞林大酒店附楼北头第一间门面房（25.76㎡）系姚从云所有；2.确认银瑞林投资公司与中盈盛达公司签订的抵押合同无效；3.停止（2017）皖0191执419号案件的执行，并解除对位于安徽省银瑞林大酒店附楼北头第一间门面房的查封、冻结措施。 事实与理由：2001年9月3日，姚从云与案外人刘传炳签订《房屋买卖协议》，约定刘传炳将洗衣楼北头第一套标准门面房出售给姚从云，合同价款为103040元，建筑面积25.76平方米。姚从云在合同签订之日向刘传炳预交购房定金6万元，并保证在2001年9月30日前竣工，并交给姚从云使用，余款在房屋交付使用一次性付清。刘传炳保证在2002年3月30日前将市房地产产权登记机关发放的房屋产权证办置姚从云名下，办理产权转移登记的交易费用刘传炳承担50%，姚从云承担50%。2001年9月3日，姚从云按照协议约定向刘传炳支付购房定金6万元。姚从云后分别于2001年11月19日、2002年2月22日、2005年4月15日分别向刘传炳支付房款1万元、2000元、1万元。 原告安徽中盈盛达融资担保有限公司与被告安徽银瑞林国际大酒店有限责任公司、安徽银瑞林投资有限公司、合肥银瑞林小额贷款股份有限公司、喀什银瑞林国际大酒店有限公司、石林银瑞林国际大酒店有限责任公司、王家林、唐邦勤、王曙东、王迎春、吴强、唐惠、吴军强、秦玲追偿权纠纷一案，本院2016年10月27日作出的（2016）皖0191民初3553号民事判决书已发生法律效力，判决如下：一、被告安徽银瑞林国际大酒店有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还原告安徽中盈盛达融资担保有限公司代偿款1000万元，并支付利息（以未还本金为基数，自2016年6月18日起按日万分之六分段计至款清之日止）；二、被告安徽银瑞林投资有限公司、合肥银瑞林小额贷款股份有限公司、喀什银瑞林国际大酒店有限公司、石林银瑞林国际大酒店有限责任公司、王家林、唐邦勤、王曙东、王迎春、吴强、唐惠、吴军强、秦玲对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、原告安徽中盈盛达融资担保有限公司对被告安徽银瑞林投资有限公司抵押的位于合肥市荣事达大道258号银瑞林大酒店洗衣、锅炉房（房产权证号：合产字第××号）变卖、拍卖后的价款在本判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权；四、原告安徽中盈盛达融资担保有限公司对被告安徽银瑞林投资有限公司质押的应收账款（中国人民银行征信中心动产权属统一登记证明编号：XXXXXXXX）在本判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权；五、被告安徽银瑞林投资有限公司、合肥银瑞林小额贷款股份有限公司、喀什银瑞林国际大酒店有限公司、石林银瑞林国际大酒店有限责任公司、王家林、唐邦勤、王曙东、王迎春、吴强、唐惠、吴军强、秦玲承担担保责任后，有权向被告安徽银瑞林国际大酒店有限责任公司追偿。判决生效后，被告均未履行义务，原告安徽中盈盛达融资担保有限公司向本院申请强制执行，本院依法对位于安徽银瑞林大酒店洗衣楼南头第一套门面房采取了强制措施。姚从云向本院提起执行异议，本院于2018年8月17日作出（2018）皖0191执异33号执行裁定书，裁定驳回姚从云的异议申请。姚从云对裁定结果不服，遂向本院提起执行异议之诉。 被告银瑞林投资公司未作答辩，亦未提交证据。 被告中盈盛达公司辩称：1.案涉房屋登记在银瑞林投资公司名下，系案涉房屋的合法所有权人，中盈盛达公司与其签订抵押合同，并办理了抵押登记手续，中盈盛达公司对案涉房屋享有抵押权，且经过人民法院判决予以确认。而姚从云与银瑞林投资公司、刘传炳之间实际属于房屋买卖合同纠纷，与中盈盛达公司无关联，并不能对抗中盈盛达公司对案涉房屋实现抵押权；2.因案涉房屋的产权人系银瑞林投资公司，姚从云与刘传炳签订的《房屋买卖协议》事实上不能履行，姚从云应该向刘传炳主张违约责任，而不应该侵害合法所有权人的占有、使用。而姚从云仅仅依据与没有所有权的刘传炳签订《房屋买卖协议》，并在只支付部分房款的情况下，多年来非法占有案涉门面房，严重侵害了所有权人以及中盈盛达公司的合法权益，妨碍（2017）皖0191执419号案件的执行，应该尽快搬离并交出案涉房屋；3.从姚从云提交的《房屋买卖协议》、《投资协议书》、《民事判决书》等材料，可以推断出姚从云最迟于2008年10月31日知道其与刘传炳协议购买的房屋被登记在银瑞林投资公司名下，合同无法继续履行的事实，但在长达10年的时间里，姚从云怠于主张权利，现已过诉讼时效。且本案已经过本院裁定驳回姚从云的执行异议申请，根据一事不再理原则，应当依法驳回姚从云的诉讼请求。 第三人刘传炳辩称：1.银瑞林投资公司擅自将案涉房屋抵押给中盈盛达公司，刘传炳对此并不知情，刘传炳并没有将案涉房屋抵押给中盈盛达公司；2.姚从云在2008年就知道案涉房屋被抵押给中盈盛达公司，但在长达10年的时间里并没有主张自己的权利。 原告姚从云围绕其诉讼请求提供的证据有：1.《房屋买卖协议》，附件投资协议书、图纸；2.房款缴款收条4张；3.维修协议书；4.民事判决书和民事裁定书。以上证据共同证明：1.刘传炳是安徽银瑞林大酒店有限责任公司的投资合伙人，其将案涉房屋出售给姚从云是得到银瑞林投资公司的授权和同意的；2.姚从云己付清了应付房款，涉案房产早已实际交付给姚从云并占有、使用至今；3.邻居郝飞获得房产的方式合法有效，姚从云获得房屋的方式与郝飞一样；4.涉案房屋买卖协议业已经人民法院生效裁决认定合法有效；5.银瑞林投资公司明知刘传炳将案涉房屋出售给姚从云，并由姚从云占用，依然将该房屋抵押给中盈盛达公司的行为违法无效，且在诉讼中隐瞒事实；6.姚从云已经按照合同约定支付房款82000元。 被告中盈盛达公司对姚从云提交的证据发表如下质证意见：对所有证据的真实性均无异议，但对证明目的及证据的关联性均有异议，姚从云提供的证据仅能证明刘传炳是投资合伙人，但不能证明刘传炳得到银瑞林投资公司的授权将房屋出售给姚从云，且该房屋款项均交付给刘传炳，房屋买卖协议的有效性有待审查，且刘传炳放弃房产余款是对银瑞林投资公司权利的侵害；证据4中的民事判决书及裁定书，与本案关联性，但能证明姚从云在长达十几年的时间里，未向刘传炳、银瑞林投资公司主张权利，其诉讼请求已过诉讼时效。 第三人刘传炳对姚从云提交的证据没有意见。 被告中盈盛达公司向本院提交以下证据：1.《房地产权证》、《房地产他证》、《抵押反担保合同》，证明案涉房产已于2004年3月18日依法登记在银瑞林投资公司名下，并于2015年6月15日抵押给中盈盛达公司，并办理了抵押登记手续；2.《安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院执行裁定书》，证明本院于2018年8月17日依法作出案号为（2018）皖0191执异33号执行裁定书，裁定驳回姚从云、尹锡兰、姚从云、姚从云请求撤销（2016）皖0191民初3553号民事判决书判决，认定抵押合同无效并解除查封的异议请求，与本案诉求基本一致，不符合“一事不再理”原则。 原告姚从云对中盈盛达公司提交的证据的真实性均无异议，但对证据1的合法性有异议，涉案房屋买卖交付在前，抵押在后，银瑞林投资公司一房两卖的行为涉嫌诈骗，抵押行为无效，不具有合法性；依据最高人民法院的司法解释，执行异议裁定是对执行异议申请的形式审查，只能作为程序性的文件，是前置程序，不能作为本案裁决的依据。 第三人刘传炳对中盈盛达公司提交的证据发表以下意见：刘传炳与银瑞林签订的合同合法有效，银瑞林投资公司也同意出售案涉房屋，刘传炳与姚从云签订的房屋买卖协议有效，且姚从云也已经使用该房产十几年了；对银瑞林投资公司将案涉房屋抵押给中盈盛达公司的情况不了解，该房屋所有权属于刘传炳，银瑞林投资公司无权抵押。 第三人刘传炳未提交证据。 因双方当事人对姚从云、中盈盛达公司提交的所有证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认，并在卷佐证。 本院另查明：2000年11月3日，刘传炳与安徽银瑞林大酒店有限责任公司关于银瑞林大酒店附楼的建设签订《投资协议书》，约定由安徽银瑞林大酒店有限责任公司提供土地使用等施工条件，刘传炳负责附楼工程项目的全部资金投入。工程竣工验收合格后，工程技术资料共享，产权按总建筑面积各分得一半，详细分配方案按图纸红线（作为附件）为准（其中锅炉房部分按2倍计算面积）；银瑞林投资公司在竣工验收后应按有关规定为刘传炳办好应得的房屋产权证（办证的税费由刘传炳承担），否则要承担法定的违约责任向刘传炳支付违约金。 2004年3月18日，银瑞林投资公司将案涉房屋的产权登记至其名下，根据中盈盛达公司提交的房产证显示，自2004年起银瑞林投资公司多次将该房屋抵押给他人。 本院认为，姚从云以其是房屋购买人身份排除执行，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形确定，即（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘传炳与安徽银瑞林大酒店有限责任公司合伙投资，刘传炳依据投资协议书出售房屋，与姚从云签订《房屋买卖协议》，但根据该合同约定，刘传炳应于2002年3月30日前为姚从云办理房产权证，刘传炳却未能按约办理。姚从云与刘传炳签订案涉房屋的买卖合同时，案涉房屋没有竣工验收，更没有登记在刘传炳名下，姚从云仅依据刘传炳与安徽银瑞林大酒店有限责任公司之间的投资协议书“工程竣工验收合格后，产权按总建筑面积各分得一半”，在工程未竣工验收的情况下，与刘传炳签订房屋买卖合同，应承担该份合同可能存在不能履行的风险。2004年，银瑞林投资公司将案涉房产的产权证办理至自己名下，并将该房屋多次抵押给他人。姚从云在刘传炳开始违约至中盈盛达公司申请强制执行，十几年的时间内，姚从云未通过其他有效途径主张产权，一直怠于行使自己的权利，对未过户有过错，应当自行承担房产不能过户至姚从云名下的不利后果。而中盈盛达公司依据物权公示，与银瑞林投资公司签订抵押担保合同，并办理了抵押登记手续，应为善意第三人，对案涉房屋依法享有抵押权。综上，姚从云诉讼请求不成立，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告姚从云的诉讼请求。 案件受理费200元，由原告姚从云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  刘正红 人民陪审员  袁新洲 人民陪审员  李章伦 二〇一九年二月二十日 法官助理李婷婷 书记员许丽丽 附本判决所依据的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同受法律保护。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债务执行中，买受人对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。