海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2157号海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2157号上诉人（原审被告）：东方广华实业有限公司，住所地海南省东方市东海路平安楼**。法定代表人：林朝辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄霜，该公司法务助理。被上诉人（原审原告）：罗庆贺，男，1944年12月2日，汉族，湖北省武汉市人，住东方市。被上诉人（原审原告）：张晓霞，女，1946年1月9日，汉族，浙江省杭州市人，住东方市。共同委托诉讼代理人：胡必武，广东一粤律师事务所律师。上诉人东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）因与被上诉人罗庆贺、张晓霞商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2019）琼9007民初1839号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。广华公司上诉请求：1.请求依法撤销（2019)琼9007民初1839号民事判决书并依法改判；2.本案的上诉费及一审案件受理费等均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院确定上诉人逾期交房的事实认定存在错误。关于逾期交房的违约责任，从双方签订的《东方市商品房买卖合同》第十一条约定的内容可以知道，被上诉人与上诉人双方以勾画的方式约定了按照本条第3项进行处理（该条款也以标注下划线的方式重点提示买受人注意），并不是按照本条第1项或第2项处理。该条款对于买受人在选择继续履行合同的情况下没有约定出卖人的违约责任。上诉人认为，既然合同并没有约定“在买受人选择继续履行合同的情况下没有约定出卖人的违约责任”，那么出卖人就无需承担违约责任。本案中，既然被上诉人不主张解除合同，那么根据合同的约定，被上诉人就无权主张逾期交房的违约金。一审判决支持被上诉人的第一项诉讼请求存在错误，依法应予撤销。二、一审判决对逾期办证的事实认定存在错误。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款约定：“如因买受人的原因导致出卖人不能按时递交办证资料办理房产证，出卖人不承担任何责任，递件办理房证期限相应顺延”及附件七本合同补充协议第二条约定：“由于政府政策、法律、法规改变或其它影响办证进度的政府行为，出卖人可据实顺延本条的办证期限”。由于海南省新政策的改变及实施，涉案房屋目前不具备办理不动产权证的条件，且办理不动产权证还需要被上诉人配合并提供相应的材料，本案中被上诉人并未向法院提交其已缴纳各项办证应缴的契税等费用，故逾期办证非上诉人原因所致，上诉人不应当承担逾期办证的违约责任。因此被上诉人主张上诉人向其支付逾期办证违约金没有事实根据和法律依据，一审判决认定上诉人违约并支持被上诉人的诉讼请求存在错误，依法应予以撤销。综上所述，上诉人认为，一审判决认定案件事实错误，损害上诉人的合法权益，请求二审法院依法予以撤销，并依法改判。被上诉人罗庆贺、张晓霞答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。广华公司提出的理由不符合法律规定，并且该上诉理由在同类型的其它系列案中已被法院依法驳回。广华公司在无其他新证据的情况下，仍然以同样的理由上诉，滥用诉权，浪费司法资源，故请求二审法院驳回广华公司的上诉请求。罗庆贺、张晓霞向一审法院起诉请求：1.判令广华公司立即向罗庆贺、张晓霞支付延期交房的违约金104.32元；2.判令广华公司立即为罗庆贺、张晓霞办理东方市八所镇琼西路西侧碧海云天F11-1806房的不动产登记证；3.判令广华公司立即向罗庆贺、张晓霞支付延期办理不动产登记证的违约金9910.31元（按照已付款总额每日万分之一的标准，从2018年7月4日起计算至2019年4月15日）；4.本案诉讼费由广华公司承担。一审法院认定事实：罗庆贺、张晓霞、广华公司双方于2017年5月21日签订《东方市商品房买卖合同》（合同编号：DFL000027732）。该合同第三、四条约定罗庆贺、张晓霞购买由广华公司开发建设位于东方市××镇的F11-1806房，建筑面积为77.48平方米，房屋总价款为347730元；付款方式为一次性付款；广华公司应在2017年6月30日前将经验收合格的商品房交付罗庆贺、张晓霞使用；合同第十一条约定出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.、逾期三十日之内的，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过三十日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价万分之一的违约金；3、出卖人逾期交房不超过365日的，买受人不得解除合同。如买受人单方决定解除合同，则应当在出卖人逾期交房超过365日之日起三十日内书面向出卖人提出解除合同，否则不得解除合同。出卖人应当自买受人解除合同的书面通知到达出卖人之日起六十日内退换买受人已付的购房款本金，并按累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。出卖人退回买受人已付房款及支付违约金后，买受人已付房款有关费用或其他一切损失，出卖人不再另行补偿或赔偿。但是，买受人买房是通过银行按揭的，则不得解除合同。出卖人按累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。第十五条约定广华公司应当在商品房交付之日起365日内为罗庆贺、张晓霞办理房屋权属证书。广华公司应当提前30日如实书面告知罗庆贺、张晓霞办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由其提供的证件资料，罗庆贺、张晓霞应及时提供。如因广华公司的责任，罗庆贺、张晓霞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，广华公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向罗庆贺、张晓霞支付违约金。商品房买卖合同签订后，罗庆贺、张晓霞已按照约定向广华公司支付了全部购房款。2017年7月3日，双方在分户验收交房流程表上签名，确认涉案房产为77.48平方米，总房款为347730元，广华公司也当日将涉案房屋交付给罗庆贺、张晓霞使用。至今涉案房屋尚未通过相关部门的验收，广华公司也未提供证据证明书面通知罗庆贺、张晓霞将涉案房屋所需证件资料向相关部门报产权登记。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.罗庆贺、张晓霞要求广华公司办理不动产登记证书是否有事实根据和法律依据；2.罗庆贺、张晓霞要求广华公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据。一、罗庆贺、张晓霞要求广华公司办理涉案房屋的不动产登记证是否有事实根据和法律依据。罗庆贺、张晓霞与广华公司在商品房买卖合同中约定，广华公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但广华公司未提交证据证明其依约在房屋交付使用后365日内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，故广华公司的行为构成违约。罗庆贺、张晓霞未行使约定的合同解除权而是要求广华公司继续履行合同，广华公司应遵守诚实信用原则继续履行合同。由于案涉商品房未验收通过，不符合办理不动产权证的情形。故罗庆贺、张晓霞的该项主张，不予支持。广华公司应待案涉房屋具备办证的条件后，及时将办理房屋产权证所需的材料提交给不动产登记机关为罗庆贺、张晓霞办理产权登记证书。二、关于罗庆贺、张晓霞要求广华公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据问题。首先，广华公司逾期交房是否构成违约。根据罗庆贺、张晓霞与广华公司签订的商品房买卖合同约定，广华公司应于2017年6月30日前交房，而广华公司至2017年7月3日才交房，其逾期交房的行为构成违约。其次，关于逾期交房违约金计算标准如何确定问题。广华公司与罗庆贺、张晓霞签订的商品房买卖合同第十一条约定出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加），根据合同约定，双方承担违约方式是并列关系，并非选择关系。广华公司关于“双方以勾画的方式约定了按照合同第十一条第3项进行处理，并不是按照合同第十一条第1项或第2项进行处理”的辩解意见，不予采纳。广华公司与罗庆贺、张晓霞签订的《东方市商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房的违约责任的约定。逾期超过30日后，罗庆贺、张晓霞有权单方面解除合同。罗庆贺、张晓霞要求继续履行合同的，合同继续履行，广华公司按逾期日数每日向罗庆贺、张晓霞支付已付房价款万分之一的违约金。故广华公司支付逾期交房的违约金按照合同万分之一标准计算，逾期天数应从合同约定的交房之日的第二天起计算至实际交房之日的前一天止（即从2017年7月1日至2017年7月2日），共2天。因罗庆贺、张晓霞在合同约定的交房之日前已付购房款347730元，故广华公司应承担的违约金为69.55元（347730元×0.0001×2天），罗庆贺、张晓霞主张超出的部分，不予支持。最后，关于罗庆贺、张晓霞要求广华公司支付逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据问题。罗庆贺、张晓霞与广华公司在商品房买卖合同中约定，广华公司应于商品房交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书。广华公司在约定时间内未履行该义务，致使罗庆贺、张晓霞至今未取得房地产权属证书，已构成违约。根据双方合同的约定，广华公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，罗庆贺、张晓霞请求广华公司逾期天数计算至2019年4月15日，共286天，即广华公司应向罗庆贺、张晓霞支付逾期办证的违约金数额为9945.08元（347730元×0.0001×286天），罗庆贺、张晓霞主张9910.31元，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、东方广华实业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向罗庆贺、张晓霞支付逾期交房的违约金69.55元。二、东方广华实业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向罗庆贺、张晓霞支付逾期办证的违约金9910.31元。三、驳回罗庆贺、张晓霞的其他诉讼请求。案件受理费50元（罗庆贺、张晓霞已预交），由广华公司东方市广华实业有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审的事实相一致，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点是：一、广华公司逾期交房是否应当承担违约责任。二、逾期办证是否应当承担违约责任。关于广华公司逾期交房是否应当承担违约责任的问题。根据罗庆贺、张晓霞与广华公司签订的商品房买卖合同约定，广华公司应于2017年6月30日前交房，而广华公司至2017年7月3日才交房，其逾期交房的行为构成违约。广华公司主张在买受人选择继续履行合同的情况下，合同未约定出卖人的违约责任，则其无需承担违约责任。根据查明事实，广华公司与罗庆贺、张晓霞签订的《东方市商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房的违约责任有明确的约定，即逾期超过30日后，罗庆贺、张晓霞有权单方面解除合同；罗庆贺、张晓霞要求继续履行合同的，合同继续履行，广华公司按逾期天数每日向罗庆贺、张晓霞支付已付房价款万分之一的违约金。故广华公司的主张与事实不符，其应当承担逾期交房的违约责任，一审法院认定广华公司逾期交房的违约金数额及计算标准并无不当，应予维持。关于广华公司逾期办证是否应当承担违约责任的问题。罗庆贺、张晓霞与广华公司在商品房买卖合同中约定，广华公司应于商品房交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书。广华公司在约定时间内未履行该义务，致使罗庆贺、张晓霞至今未取得房地产权属证书，已构成违约。广华公司主张由于海南省新政策的出台及实施，涉案房屋目前不具备办理不动产权证的条件，且办理不动产权证还需要罗庆贺、张晓霞配合并提供相应的材料，其并未向法院提交已缴纳各项办证应缴的契税等费用，故逾期办证非广华公司原因所致，不应当承担逾期办证的违约责任。根据查明事实，涉案房屋尚未通过验收，尚未具备办理房屋权属证书的条件，而涉案房屋通过验收是广华公司的义务，未经验收合格的房屋无法缴纳契税，亦无法办理房屋权属证书，故其以政府新政策及买受人未配合提供相应材料为由来规避自己的违约责任，其主张不应承担逾期办证的违约责任于法无据。一审判决广华公司承担逾期办证的违约责任得当，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，处理结果得当，本院予以维持；上诉人广华公司的上诉理由不成立，上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人东方广华实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二○一九年十一月二十一日法官助理 白 黎书 记 员 刘昕昕附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印13份）