浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1022民初3221号 原告：丁正好，男，1981年8月31日出生，汉族，住三门县。 委托诉讼代理人：吴加雨，浙江持正律师事务所律师。 被告：三门县珠岙镇高枧村村民委员会，住所地：三门县珠岙镇高枧村。 法定代表人：郑增本，系该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：吴伟培，三门县城关法律服务所法律工作者。 原告丁正好与被告三门县珠岙镇高枧村村民委员会租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，原告申请对其开办在三门县珠岙镇高枧村农贸市场内的三门佰之鲜超市的现有投资价值进行评估，本院依法予以准许。2018年8月8日，被告向本院提出反诉，但在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，被告未在七日内预交反诉受理费，本院依法裁定按被告撤回反诉处理。2018年11月5日，本院收到台州兴元资产评估有限公司出具的台兴评（2018）第213号资产评估报告书，并于次日将本案转为普通程序继续审理。2018年12月10日，本院对本案进行了公开开庭审理。原告丁正好及其委托诉讼代理人吴加雨，被告三门县珠岙镇高枧村村民委员会的法定代表人郑增本及其委托诉讼代理人吴伟培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁正好向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因租赁合同无效造成的损失1204142.70元，并返还押金20000元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为繁荣本村的农贸市场，方便群众日常生活需求，经村两委多次开会讨论，决定将村里建在农贸市场内的大棚对外出租用以经营农副产品。为此，被告多次对外招商引资，但均无人投资，后因原告在被告村里开办超市，被告的村干部多次要求原告投资，经原告考察，村民确实没有进市场购买农副产品的习惯，平时都在马路市场上购买蔬菜等。如果在被告村开办固定销售农副产品的专业市场，会因为人流量问题而无法盈利，需要用优惠的价格、优质的农产品等来吸引村民前来购买，但即便如此，没有几年的时间也无法改变村民的消费习惯。被告也知道上述问题，经与原告多次协商后，决定与原告签订租赁期为十五年的租赁协议，约定前七年免租金，第八年到第十年的租金每年递增，第十一年起根据行情另行确定租金，双方于2016年11月1日签订了正式协议。协议签订后，原告购买开办市场的各种设备，也对市场进行了装修，先后共投资了300万元左右，并于2017年1月19日开始正式营业。2018年4月20日，被告向三门县人民法院提起诉讼，认为其出租给原告的大棚是未经审批的违法建筑，不能对外出租，要求法院确认双方签订的租赁协议无效。2018年6月20日，三门县人民法院判决确认原、被告于2016年11月1日签订的租赁协议无效。被告将明知不能对外出租的大棚租赁给原告，违反了诚实信用原则，其行为给原告造成了极大损失，应承担本案的赔偿责任。庭审中，原告自愿将资产评估报告中登记在三门新一佳超市的货车价值78357.30元予以剔除，并将第一项诉讼请求的金额变更为1125785.40元。 被告三门县珠岙镇高枧村村民委员会答辩称，一、原告与被告的村干部恶意串通签订了本案的租赁协议，其行为损害了被告的村集体经济，具体包括：1、为了建造大棚而拆除了十间位于农贸市场内的出租房屋，每间年租金为10000元，合计损失100000元；2、大棚是铁皮瓦加盖的，需要三年做一次防漏，十年的租金还不够修理的费用；3、村集体为建造大棚花费了上百万元，若该笔资金投放在村里的粮食基金会，按月息1.25%计算，每年损失利息150000元；4、每年村集体需要支付农户粮食款9000元。为此，村里1400多名村民联名上访，要求解除这一恶意串通所签订的租赁协议。本案的主要过错责任在于原告以及主张签订租赁协议的几位村干部，被告实际上也是受害方，原告没有理由要求被告赔偿。另外，2016年11月1日签订的租赁协议是为了应付村民上访而补签的，在此之前，双方应该还签订过一份协议。二、资产评估报告的评估对象是三门佰之鲜超市，但目前没有证据证明该超市以及所评估的物品系原告所有，原告的诉讼主体不符。且原告将其开办的新一佳超市的部分物品也纳入了评估范围，因此，被告对评估报告不予认可。另外，原告未经被告同意对租赁物进行装饰装修或者扩建，所发生的费用应当由原告自行承担，即便被告同意原告对租赁物进行装饰装修或者扩建，对于形成附合和未形成附合的装饰装修物，由于被告不同意利用，也应当由原告自行拆回。 原告丁正好反驳称，一、本案的过错责任在于被告，其理由为：1、原告所租赁的大棚是被告建造的，建造过程中也有政府补助，原告有理由相信该建筑为合法建筑；2、在原、被告签订租赁协议前，被告曾就该大棚对外进行招租，原告有理由相信该租赁物是合法的；3、被告曾就本案的租赁事宜召开过多次的村两委会议；4、被告最终以租赁物系违法建筑为由，起诉要求确认租赁协议无效，说明被告知道租赁物为违法建筑，因此，导致合同无效的责任在于被告。二、原告在租赁的大棚内开办的超市名称为三门佰之鲜超市，该超市经过工商登记，负责人为原告，因此，被告辩称该超市与原告无关没有依据。三、原告不打算再开超市了，原告为开超市而添置的物品也不打算再利用了。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的证据，本院认证如下：一、对于原告提供的（2018）浙1022民初1669号民事判决书、台州市农村集体经济组织收据（押金）各一份，被告的会议记录六份（其中2016年10月10日、2016年12月17日、2016年12月30日、2017年1月5日各一份，2017年1月17日两份），由于被告对原告提供的上述证据的真实性均没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。二、对于原告提供的原、被告于2016年11月1日签订的租赁协议一份，被告质证认为，该份协议系原告与被告的村干部恶意串通所签订，且被告村2016年10月29日的会议记录明确载明已经跟原告签订了租赁协议，故该份租赁协议实际上是事后为了应付村民上访而补签的。本院认为，原告提供的租赁协议系原件，来源合法，内容真实，且本院所作的（2018）浙1022民初1669号民事判决书也已经对该租赁协议的真实性作了认定，故本院对该租赁协议的证明力予以确认。对于被告的质证意见，本院认为，仅凭2016年10月29日的会议记录，无法证明本案必然存在两份租赁协议；被告作为合同的相对方以及村方资料的保管者，质疑原告提供的租赁协议系原告与被告的村干部恶意串通后签订以及该份租赁协议是事后为了应付村民上访而补签，却没有提供确切的证据证明自己的主张，应当由被告承担举证不能的法律责任；相反，从原告提供的被告村多份会议记录看，有关租赁期限以及租金支付方式的记载均与租赁协议的约定完全一致；因此，本院认为，原告提供的租赁协议是真实可信的，故对被告的质证意见，本院不予采纳。三、对于原告提供的台州兴元资产评估有限公司出具的台兴评（2018）第213号资产评估报告书一份，被告质证认为，资产评估报告书的评估对象是三门佰之鲜超市，但目前没有证据证明该超市以及所评估的物品系原告所有，另外，评估报告书所列的物品中，有些系新一佳超市所有，有些是易损品，有些可能并不存在，故该评估报告书不能作为判断原告损失的依据。本院认为，首先，本院对原告庭后提交的三门佰之鲜超市的营业执照和食品经营许可证进行了核对，能够认定三门佰之鲜超市的经营者确实为原告丁正好；其次，虽然该评估报告书将原告所有的登记在三门新一佳超市的货车价值也列入了评估范围，但现在原告已经自愿予以剔除；第三，台州兴元资产评估有限公司具有相应的资产评估资质，在开展评估时对评估对象进行了现场察看，评估程序合法，所采用的评估方法也比较得当；综上，本院对台州兴元资产评估有限公司出具的台兴评（2018）第213号资产评估报告书予以采信，并据此认定原告开办的三门佰之鲜超市现有的投资价值为1125785.40元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月1日，原告丁正好与被告三门县珠岙镇高枧村村民委员会签订了一份租赁协议，由被告将其所有的坐落于三门县珠岙镇高枧村方下洋的大棚租赁给原告使用。双方在租赁协议中约定：一、租赁期限：为15年，自2016年11月1日至2030年10月31日止。二、租金和付款方式：前七年为免费使用，第八年收租金35000元，第九年收租金45000元，第十年收租金55000元，第十一年根据市场行情另作补充协议约定。三、在签订本协议时，乙方（原告）需向甲方（被告）交押金人民币贰万元整，乙方在诚实守信的前提下期满后无息退回。四、甲方落实做好大棚周围的围墙封闭，并铺装好地面瓷砖，确保乙方能够安全顺利地搞好经营，乙方在经营三年后市场经营不好，群众反应强烈，甲乙双方共同协商，如果乙方还未经营好市场，甲方有权收回。五、乙方必须遵纪守法，合法经营。该市场主要以经营农副产品为主，调味品和佐料经营面积不得大于40平方的范围，不得经营其他日常生活用品。否则甲方有权终止本协议，并没收上述的押金。六、期满后，可移动的物件由乙方自行搬走，乙方投资的固定设备及设施期满后归甲方所有，不得拆除和搬离，否则按违约处理。协议签订后，被告在大棚内铺好地面瓷砖，并对围墙进行封闭，将大棚交付给原告使用，原告对大棚进行了室内装修，大棚装修完成后即投入使用，用于经营三门佰之鲜超市。 另查明，被告为繁荣村农贸市场、促进经济发展及方便村民日常生活需要，分别于2016年10月10日、2016年10月29日、2016年12月17日、2016年12月30日、2017年1月5日、2017年1月17日多次召开村三委会，对涉案农贸市场（大棚）的招商、出租问题进行讨论。 2018年4月20日，被告向本院提起诉讼，要求确认原、被告于2016年11月1日签订的租赁协议无效。由于被告出租的大棚确系未经相关主管部门批准的临时建筑，故本院于2018年6月20日作出（2018）浙1022民初1669号民事判决书，判决确认该租赁协议无效。为此，原告提起本案诉讼，要求被告赔偿给原告因租赁合同无效造成的损失，并返还押金。在诉讼过程中，原告提出申请，要求对原告开办在三门县珠岙镇高枧村农贸市场内的三门佰之鲜超市的现有投资价值进行评估，台州兴元资产评估有限公司接受委托后，出具了台兴评（2018）第213号资产评估报告书，其结论为，扣除登记在三门新一佳超市的货车价值后，三门佰之鲜超市现有的投资价值为1125785.40元。 本院认为，原、被告签订的合同被宣告无效后，有过错的一方应当赔偿给对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告三门县珠岙镇高枧村村民委员会明知租赁协议约定的大棚系未经相关主管部门批准的临时建筑，在经过村三委会讨论后，仍将其出租给原告使用，在原告经营不久后又提起诉讼，要求宣告合同无效，因此，本案的主要过错责任在于被告。原告对租赁物的合法性未尽到合理的谨慎注意义务，也应当承担相应的责任。本院经过综合考虑，认为由被告对因合同无效产生的后果承担80%的过错责任，原告自行承担20%的过错责任，即由被告赔偿给原告经济损失900628.32元，并返回给原告押金款20000元较为合适。在被告支付赔偿款后，原告开办在被告租赁物内的三门佰之鲜超市的所有装饰装修物以及台兴评（2018）第213号资产评估报告书中所列的除货车之外的所有物品均归被告所有。综上，对于原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持，对于超出部分的诉讼请求，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条之规定，判决如下： 一、被告三门县珠岙镇高枧村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿给原告丁正好经济损失900628.32元并返还给原告押金款20000元。在被告支付赔偿款后，原告开办在被告租赁物内的三门佰之鲜超市的所有装饰装修物以及台兴评（2018）第213号资产评估报告书中所列的除货车之外的所有物品均归被告所有。 二、驳回原告丁正好的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14932元，由原告丁正好负担1926元，由被告三门县珠岙镇高枧村村民委员会负担13006元。鉴定费9200元，由原告丁正好负担1840元，由被告三门县珠岙镇高枧村村民委员会负担7360元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 长  罗立斌 审 判 员  叶未赏 人民陪审员  何爱娟 二〇一九年二月二十五日 代书 记员  蒋 俊