沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0102民初2775号原告（反诉被告）：边梓轩，女，1994年4月20日出生，陕西省右玉县村740。委托代理人：张俊东，辽宁腾达律师事务所律师。委托代理人：郭阳，辽宁腾达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司，统一社会信用代码91210102MAOP4D8F0F，住所地沈阳市和平区中华路9号4层A-19。法定代表人：郑建源，系该公司总经理。委托代理人：韩文杰，辽宁东来律师事务所律师。委托代理人：沈哲，辽宁东来律师事务所律师。被告：深圳市印力物业服务有限公司，统一社会信用代码91440300192433395R，住所地深圳市福田区农林路69号深国投广场2号楼。法定代表人：赵诗坤，该公司总经理。委托代理人：韩文杰，辽宁东来律师事务所律师。委托代理人：沈哲，辽宁东来律师事务所律师。原告（反诉被告）边梓轩与被告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司（反诉原告、以下简称“印力物业沈阳分公司”）、深圳市印力物业服务有限公司（以下简称“印力物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，原告边梓轩（反诉被告）于2018年2月11日起诉后，被告印力物业沈阳分公司（反诉原告）于2018年4月19日提出反诉，本院受理后，依法由审判员郭树琼担任审判长并主审、与人民陪审员邹士芳、费秀云组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）边梓轩的委托代理人张俊东、郭阳、被告印力物业公司（反诉原告）、印力物业公司的委托代理人韩文杰、沈哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）边梓轩诉称，2017年9月份，被告招商部负责人张健与原告进行了沟通与洽谈，在洽谈沟通的过程中，张健不止一次向原告承诺，如果原告中途撤柜，只要公司能找到下一个承租人，被告便可退还全部押金。正是基于该承诺，原告才与被告于2017年9月15日签订《商铺租赁合同》。合同签订后原告办理了合法经营手续，注册了“沈阳市和平区尚优凡品日用品店”营业手续，开展合法的经营活动，并分别于2017年9月17日向被告支付质量保证金5,000元，于2017年9月29日、30日支付租赁保证金52,615.20元。在经营期间，由于经营不善，原告便于2017年11月16日与被告招商部负责人张健说明，希望解除合同中途撤柜，并退还全部押金。张健随即表示同意并要求原告写一份撤柜申请书。随后不久，被告也找到了下一个承租人，且与之签订了《商铺租赁合同》，并收取了相关费用，并告知原告于2017年12月20日前，将经营商铺内的所有商品及货架等物品腾空，便于下一家进场。为此，原告联系厂家退还了大部分货品，无法退还的进行了低于商品进价的清仓大甩卖，对于货架也收取了5,000元定金准备变卖。当一切进展顺利的同时，却得知被告不同意退还押金。原告认为，被告负责人在签订合同之前的承诺以及合同履行过程中的履行行为已就合同中未约定或约定不明的退还押金事宜进行了补充，被告理应承担退还义务。根据《合同法》相关司法解释，被告即便认为是违约金，其在已找到下家，并没有任何实际损失的情况下，拒绝退还押金的做法也不符合法律规定。原告在2017年双十一期间，配合被告从事营销活动，被告至今的活动券钱（2017年11月营业收入），尚未支付给原告。被告出尔反尔、不守信用行为已构成违约，且其已经与下家签订了相关《商铺租赁合同》，与原告的合同履行已无实际意义，双方所签订的合同应予以解除，而给原告造成的实际损失，被告理应在合同解除的同时一并向原告支付。综上，根据《民法总则》、《合同法》及相关司法解释之规定，原告特向贵院提起诉讼。诉讼请求：1.依法解除原告与被告之间于2017年9月15日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告立即向原告支付2017年11月营业收入（券钱）26,150元；3.判令被告立即向原告返还质量保证金5,000元、租赁保证金52,615.20元（3个月固定租金与3个月物业管理费），合计57,615.20元；4.判令被告赔偿原告各项经济损失（包括退货损失4,244.62元、货品装箱打包费300元、物流运输费1,000元、货品折价亏损6,071.36元、货架定金损失10,000元、交通费损失5,510元等），合计27,125.98元；5.本案诉讼费均由被告承担。被告（反诉原告）印力物业沈阳分公司辩称，1.被告（反诉原告）认可双方于2017年9月15日签订的《商铺租赁合同》已解除，但解除系原告违约所致；2.原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付2017年11月的营业收入（券钱）没有事实依据，亦没有证据证明，应当承担举证不能的责任；3.合同解除系原告违约所致，其要求返还质量保证金、租金保证金的诉讼请求没有事实依据；4.合同解除系原告（反诉被告）违约所致，原告（反诉被告）应自行承担相应损失（如有），且原告（反诉被告）所举证据无法证明其存在损失亦应承担举证不能的责任。被告印力物业公司辩称，同上。反诉原告（被告）印力物业沈阳分公司诉称，反诉原告与反诉被告于2017年9月15日签订了《商铺租赁合同》，约定反诉被告承租反诉原告管理的位于沈阳市和平区中华路15号“印象城”第F3-23，面积为122.34平方米的场地经营“尚优凡品”。租赁关系形成后，反诉原告依约向反诉被告履行了提供场地的义务。但自2017年11月起，反诉被告便拖欠反诉原告租金，反诉原告已于2017年11月14日将结算通知送达给反诉被告要求其履行支付租金的义务。2017年11月19日，反诉被告提出撤铺申请，反诉原告要求其继续履行合同。根据租赁合同7.2.6条约定，反诉被告作为承租人逾期支付租金或其他任何应付款项超过十五条的反诉原告有权解除合同。因反诉被告前述迟延支付租金及物业费的违约行为早已超过十五天，反诉原告于2017年12月27日向反诉被告送达了《解除合同并要求承担违约责任的函》，租赁合同正式解除。随后，反诉原告又于2018年1月4日向原告送达了《关于解除合同并限期撤场的通知函》给予反诉被告撤场期，充分履行了合同解除后的附随义务及告知、通知、催告的义务，直至2018年1月8日，反诉原告才收回租赁场地。反诉原告认为，反诉被告逾期支付租金、物业费的行为已构成根本违约，反诉原告有权依据合同约定行使合同解除权，双方合同已于2017年12月27日解除。反诉被告作为违约方除应向反诉原告补交拖欠的租金、物业费以外，还应按照合同第9.3条约定按合同解除当月租金、（物业）管理费之和三倍的向反诉原告支付违约金。综上，反诉原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》一百一十九条规定向贵院提起反诉。诉讼请求：1.请求判决确认双方于2017年9月15日签订的《商铺租赁合同》已于2017年12月27日解除；2.请求判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金、物业费共计22,064.44元（2017年12月租金14,349.60元、物业费3,188.80元，小计17,538.40元；2018年1月1日-1月8日租金3,703.12元、物业费822.92元，小计：4,526.04元）；3.请求判令反诉被告按照合同解除当月租金、物业费之和标准的三倍向反诉原告支付违约金52,615.20元；4.请求判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。反诉被告（原告）边梓轩辩称，我方与反诉原告于2017年12月17日双方协商解除，且反诉原告已经与第三方就涉诉商铺签订了商铺租赁合同并收取了租金，明确我方于2017年12月20日搬离。为此我方违约事由并不存在，是反诉原告承诺我方将所有押金包括租金保证金、质量保证金以及2017年11月营业收入（券钱）支付给我方，该事项在反诉原告招商之前均有相应承诺，在履行过程中也均按此项约定执行。为此反诉原告主张按合同9.3条要求我方支付违约金并无事实及法律依据，且反诉原告方也没有实际损失。另外，双方协商解除后，因反诉原告反复违反诚实信用原则，推翻了所有的承诺，造成我方因其履行协商解除事项产生了诸多损失。而因为反诉原告方的违约所发生的租金、物业费我方也不予承担，反诉原告方也无权索要。反诉原告方也从未向我方索要2017年11月的租金及物业费。因涉诉商场整体运营环境欠佳，商场并未向所有租户进行催租。再则，反诉原告方提起本次反诉并不具备合法的反诉原告资格，其作为分公司，在注册营业执照时并不具备独立的法人资格，其以分公司的名义提起本次反诉主体不适格。其依据的商铺租赁合同，出租方也不是本案的反诉原告。经审理查明，2017年9月15日，原告边梓轩（乙方）与被告印力物业沈阳分公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于沈阳市和平区中华路15号“印象城”第F3-23，建筑面积122.34平方米的商铺出租给乙方，租赁期限自2017年9月16日起至2018年9月15日止。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，同时违约方应按本合同约定承担违约责任：乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项超过十五天的。甲方逾期履行本合同项下的任何款项的退还或支付义务的，每逾期1日，按逾期未退还或未支付款项（含税）的0.1%向乙方支付违约金。但因乙方原因造成甲方逾期履行上述义务的，甲方不承担责任。甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还。此外，乙方还应向甲方支付合同解除当月固定租金（含税）和管理费（含税）之和三倍的金额作为违约金，如乙方支付的违约金不足以弥补由此而给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分。合同签订后，被告印力物业沈阳分公司于2017年9月17日交付涉诉商铺，原告边梓轩分别于2017年9月17日交纳质量保证金5,000元；于2017年9月29日、30日交纳租赁保证金共52,615.20元。原告在涉诉商铺上注册个体工商户“沈阳市和平区尚优凡品日用品店”并经营。原告的商铺租金给付至2017年11月30日。合同履行过程中，原告与被告印力物业沈阳分公司工作人员协商解除事宜，被告印力物业沈阳分公司的工作人员承诺原告边梓轩涉诉商铺在能找到其他承租人的情况下，原告可提前解除租赁合同。原告在得知涉诉商铺于2017年12月17日前已租与他人，遂提出解除合同，要求被告返还质量保证金及租赁保证金。2017年12月26日，被告印力物业沈阳分公司向原告发出《催款通知书》；2017年12月27日，被告印力物业沈阳分公司向原告发出《关于解除合同并要求承担违约责任的函》；2018年1与4日，被告印力物业沈阳分公司再次向原告发送《关于解除合同并限期撤场的通知函》。原告于2018年1月8日返还涉诉商铺。另，被告印力物业沈阳分公司未返还原告2017年11月份销售商品的优惠券钱26,150元。另查明，涉诉商铺的所有权人为沈阳控股有限责任公司（ShenyangHoldingCompanyLimited），被告印力物业沈阳分公司（甲方）曾与其（乙方）签订《就【沈阳印象城】项目物业管理服务委托协议》，约定甲方受乙方委托作为乙方的委托代理人，代表乙方与租户签署租赁合同、收取租金及其他费用并向租户就收取租金出具发票等事项。被告印力物业沈阳分公司系被告印力物业公司的分公司。再查明，原、被告在庭审中确认涉诉商铺首月租金为14,045.91元，之后固定月租金为14,349.60元（含税）、物业管理费3,188.80元（含税），原告应于每月15日前支付被告印力物业沈阳分公司下月租金及物业管理费。上述事实，有商铺租赁合同、收款收据、沈阳印象城新商户进场缴费明细、营业执照、通话录音、微信聊天截屏、辽宁省国家税务局通用机打发票、房屋所有权证、就【沈阳印象城】项目物业管理服务委托协议、催款通知书、关于解除合同并要求承担违约责任的函、关于解除合同并限期撤场的通知函、记账凭证、招商银行收款回单、工商银行业务回单以及原、被告当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的争议焦点为原告在租赁期间内提出解除合同是否构成违约。本案原告基于对被告工作人员承诺的“只要找到其他承租人的情况下，原告可提前解除租赁合同”信任，与被告签订《商铺租赁合同》，双方的口头约定应为合同约定的内容，现原告在涉诉商铺另租他人的情况下提出解除合同，未违反合同约定，不构成违约，故对反诉原告印力物业沈阳分公司要求反诉被告边梓轩支付违约金52,65.20元的诉讼请求不予支持。原告边梓轩请求解除合同，反诉原告印力物业沈阳分公司请求确认《商铺租赁合同》于2017年12月27日解除，2017年12月17日前，涉诉商铺另租他人，原告提出解除合同，根据《合同法》规定，符合约定解除合同的条件成就时，合同自通知到达对方时解除，故《商铺租赁合同》于2017年12月17日即已解除，对原告及反诉原告的该项请求均不予支持。合同解除后，被告印力物业沈阳分公司应当返还质保金5,000元、租赁保证金52,615.20元及2017年11月优惠券钱26,150元，被告印力物业沈阳分公司作为分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告印力物业公司承担。关于原告边梓轩主张的退货损失、装箱打包费、物流、折价亏损、定金、交通费等损失，其损失与二被告无直接关系，该主张无事实及法律依据，不予支持。关于反诉原告要求反诉被告边梓轩支付2017年12月份及2018年1月1日至2018年1月8日期间的租金及物业管理费的诉讼请求，该期间双方已在协商解除合同事宜，且因反诉原告印力物业沈阳分公司不同意解除而导致反诉被告边梓轩未能及时返还涉诉商铺，故对反诉原告该项租金及物业费请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告深圳市印力物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告边梓轩质保金5,000元、租赁保证金52,615.20元；二、被告深圳市印力物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告边梓轩2017年11月优惠券钱26,150元；三、驳回原告边梓轩的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,518元，由原告边梓轩负担624元，由被告深圳市印力物业服务有限公司负担1,894元；反诉费1,575元，由被告深圳市印力物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郭树琼人民陪审员  邹士芳人民陪审员  费秀云二〇一九年二月二十五日法官助理刘成久书记员周健本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。