山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0705民初2569号 原告：吴双丽。 委托诉讼代理人：宋智文。 被告：潍坊崇德市场管理有限公司，住所地潍坊市奎文区东风东街229号。 法定代表人：闫亮，执行董事。 委托诉讼代理人：叶瑞华，山东英拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郎玉平，山东英拓律师事务所律师。 原告吴双丽与被告潍坊崇德市场管理有限公司委托管理合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋智文，被告委托诉讼代理人叶瑞华、郎玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴双丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付托管租金26931.56元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月9日，原被告签署《潍坊丹桂里金街商铺委托经营管理协议》，委托被告经营位于丹桂里金街1号楼1单元209号商铺，委托经营期限为3年，自2014年8月10日起至2017年8月9日止。委托经营期间，被告每年按照商铺总价的6%向原告支付市场培育金，三年合计121192元。委托管理协议到期后，2017年8月10日至2018年4月22日期间，被告未将商铺如期返还，亦未向原告支付租金，侵害了原告财产权利并造成了原告损失。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。 被告潍坊崇德市场管理有限公司辩称：截至本次开庭，吴双丽仍未付清全部购房款，对涉案商铺不享有所有权，其作为本案原告起诉主体不适格。根据双方签订的委托经营管理协议，委托经营期间结束后，被告仅具有向实际承租人代收租金，并将代收的租金转交给原告的义务，且被告已多次向原告披露涉案商铺的实际承租人（潘宏志），并告知原告因承租人不履行向被告支付租金的义务，导致被告无法向原告转交租金的事宜，且被告在委托经营涉案商铺期间并无任何过错。根据合同法相关规定，原告直接要求被告支付租金无事实和法律依据，应以实际承租人为被告。即便法院支持原告诉求，租金也应按照托管协议约定扣除租金收益的10%，作为被告应收取的经营管理费。另，本案系被告接受原告委托，就原告购买的涉案商铺委托被告进行经营管理，因经营管理期间原告委托被告向承租人代收租金而产生纠纷引起，原被告之间并非租赁合同关系，而是委托合同关系，因此本案案由应为“委托合同纠纷”。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 原告为证明其主张，提交了：1、原被告签订的《潍坊丹桂里金街商铺委托经营管理协议》原件一份，2、山东崇德置业有限公司于2018年4月23日出具的房屋验收说明原件一份，3、原告与山东崇德置业有限公司签订的商品房买卖合同原件一份及山东崇德置业有限公司出具的收款收据原件一份，4、中国工商银行个人贷款还款凭证一份。 被告对上述证据质证称：证据1、2真实性无异议，但对原告的主张按照市场培育金标准计算租金有异议，即使被告应付租金，也应按照被告对外签订的租赁合同约定的租金计算；证据3合同真实性无异议，但原告并未支付全部购房款；证据4真实性无异议，但与本案无关联性。 对原告提交的上述证据，被告经质证称真实性均无异议，本院经审查认为，该组证据具有真实性、合法性和关联性，本院对其证明效力予以确认并在卷佐证。 被告为反驳原告的主张，提交了：1、被告与潘宏志签订的租赁合同原件一份，2、被告向潘宏志发出的催缴通知书复印件一份，附EMS邮政特快专递寄件人联原件及物流查询单打印件一份，3、涉案商铺开发商山东崇德置业有限公司出具的证明一份，4、原被告双方签订的潍坊丹桂里金街商铺委托经营管理协议一份。 原告对上述证据质证称：证据1真实性无异议，A09铺即为涉案商铺，但对被告将涉案商铺租赁给谁原告并不知情；证据2真实性无法确认，原告对被告是否向实际承租人潘宏志催要过租金并不知情，且被告将涉案商铺出租的期限已经超过原被告约定的委托期限，侵犯了原告的权益，在超出期限的时间段内，被告无权按照委托协议扣除10%的管理费用；证据3真实性无异议，但原告认为已缴清全部房款，对于被告所称的增加的1.84平方米，被告未举证证明；证据4真实性无异议，该合同是被告起草的格式条款，被告对该条款理解有差异，不是原告的真实意思表示，合同第五条第二项的约定显失公正。 对被告提交的上述证据，本院认定如下：对证据1、3、4，原告经质证称，真实性均无异议，本院对其证明效力予以认定；对证据2，因EMS邮政特快专递系原件，与物流查询单单号一致，故对其真实性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月26日，吴双丽与山东崇德置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定出卖人为山东崇德置业有限公司，买受人为吴双丽。合同载明：买受人购买的商品房为第1号楼1单元209号房，建筑面积68.97平方米，单价为8004.86元/平方米，总房款552095元。出卖人应当在2014年10月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用，交接时，双方应当办理验收交接。买受人在签订本合同时交清购房款首付款282095元，其余房款270000元及时办理银行按揭贷款支付。 同日，山东崇德置业有限公司出具收款收据一份，载明交款单位为吴双丽，交款事由为1-1-209房款282095元、维修基金6207元，并加盖有山东崇德置业有限公司的财务专用章，余款由原告自中国工商银行股份有限公司潍坊分行贷款交付。2018年4月27日，原告提前一次性还清贷款117000元。 2014年8月9日，原被告签订潍坊丹桂里金街商铺委托经营管理协议一份，约定甲方（委托方）为吴双丽，乙方（受委托方）为潍坊崇德市场管理有限公司，甲方将其购买的位于丹桂里金街1号楼1单元209号建筑面积为68.97平方米的商铺委托乙方经营管理，甲方对该商铺享有所有权。该商铺委托经营期限自2014年8月10日起至2017年8月9日，共计3年。第四条载明乙方的具体代理权限为：乙方拥有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权；代理甲方出租该商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜；向承租方收取该商铺的租金；在本协议生效起至委托经营期结束，甲方不得自行出租商铺，不得直接向实际承租人直接收取与租赁商铺相关的任何费用。第五条载明（一）市场培育金标准：委托经营期限内甲方放弃向乙方收取任何形式的经营收益，作为补偿乙方平均每年支付甲方购买该商铺总价款的6%，共计3年。委托经营期内，甲方将物业使用权委托乙方进行经营管理，乙方给予甲方该商铺总价（以《认购书》为准）的18%金额，作为该物业前三年的市场培育金。前三年的市场培育金（即优惠金额）合计121192元直接抵扣认购房屋总价，双方按照抵扣后的成交价总价签署。（二）在委托经营期间结束时，如乙方实际已经代理商铺出租的，甲方应当接受乙方代理签订的租期尚未届满的租赁合同，委托经营期相应顺延，届时租金由乙方向承租人代收，乙方必须按约定的租金收益分成比例（1:9分成）转交甲方，乙方有权代为扣缴相关税费。委托经营期满后甲方可选择由乙方代为出租商铺或自行出租商铺两种方式，由乙方代为出租商铺，乙方将抽取商铺房屋租金的十分之一作为经营管理费。本协议到期前两个月，甲方确定是否将该商铺委托乙方代为出租或自行出租，并签订相关协议。 2015年7月26日，潍坊崇德市场管理有限公司作为出租人（甲方）与潘宏志作为承租人（乙方）签订租赁合同一份，约定潘宏志承租的商铺位于新华路与东风街交叉口西北角1567号丹桂里金街商场内1号楼二层A07A08A09A10A11五个商铺，商铺面积为375.8平方米，由乙方租赁经营，租赁期限自2015年9月16日起至2018年9月15日止，共计3年，首年度日租金为0.85元/平方米，租赁期内第二年商铺每平方米日租金为0.95元，第三年商铺每平方米日租金为1.05元，承租人的经营品牌为台球，经营类别属于娱乐，租赁期内首年度租金总额116595元，房租按年度缴纳，次年度房租提前两个月缴纳。承租人在付首付租金时，一次性向出租方交付经营保证金及履约保证金10000元。第七章第一条载明：乙方应按时支付商铺租金和本协议第一章所列款项，若乙方不按时支付，甲方应先下催款通知，若仍不支付，甲方将每天加收商铺租赁费和本协议第一章所列款项的5‰的滞纳金，超过10天如仍未支付，甲方有权终止合作协议，并可以将乙方商铺的货物进行拍卖处理，作为所欠甲方租赁费本协议约定的其他费用，并按合租协议及补充协议的约定追究乙方的违约责任。 2017年8月15日，潍坊崇德市场管理有限公司向潘宏志发出的EMS邮政特快专递，寄件人联载明内件品名为丹桂里金街催缴通知书，快递编号为1089127594521。催缴通知书载明：“尊敬的潘宏志先生，你承租的位于新华路与东风街交叉口西北角1567号丹桂里金街商场内1号楼2层A07、A08、A09、A10、A11号商铺……你仅缴纳了2016年9月15日前的商铺租金及物业管理费……现正式通知你在收到本通知后3日内，向我公司交纳所欠缴的租金及物业管理费108966元……”。在原告打印的EMS物流查询单上载明上述单号的快递于2017年8月17日投递并签收，签收人为他人收潘。 原告与山东崇德置业有限公司签订商品房买卖合同后，山东崇德置业有限公司并未向原告交付涉案商铺，而是直接由被告按照委托管理协议将涉案商铺出租。2018年4月23日，被告才向原告交付商铺，并出具房屋验收说明一份，载明：“业主吴双丽于2018年4月23日与山东崇德置业的孙能清一同将丹桂里金街商铺1号楼1单元2号房进行了验收。水通、电待充值后再确认，按当前情况确认验收房屋。”落款处有山东崇德置业有限公司加盖的公章。 2018年9月27日，山东崇德置业有限公司出具证明一份，载明：“吴双丽从我公司购买的丹桂里第1号楼1单元209号房，尚欠房款14729元至今未向我公司支付。” 原告称，委托管理期限届满前其曾向被告主张过按期返还房屋，但并未提交证据予以证明，双方也并未签订相关协议。 本院认为：原告与山东崇德置业有限公司签订的商品房买卖合同、原被告签订的商铺委托经营管理协议均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。本案双方当事人争议的焦点问题有两个：一是原告起诉主体是否适格？二是被告是否应向原告支付委托期限到期后的租金？支付的计算标准应为多少？ 对于第一个争议的焦点问题：本案中，原告与山东崇德置业有限公司签订商品房买卖合同后，已经按约定交付房款，虽未办理不动产登记，但是该买卖合同已生效，被告虽然辩称原告尚欠山东崇德置业有限公司房款14729元未付，但与本案并非同一法律关系，故对此欠款本院不予审理。本案系委托管理合同纠纷，原告作为合同相对方，作为原告起诉主体适格，被告关于原告主体不适格的抗辩，无事实和法律依据，本院不予采信。 对于第二个争议的焦点问题：原告与山东崇德置业有限公司签订商品房买卖合同后，即与被告签订了商铺委托经营管理协议，被告直接将包括涉案商铺在内的五间商铺统一对外出租，在此之前，山东崇德置业有限公司并未向原告实际交付涉案商铺。原被告签订的委托经营管理协议约定，被告拥有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权，委托经营管理期限至2017年8月9日止，但被告对外出租的租赁期限至2018年9月15日止，且协议约定至委托经营期结束前，甲方不得自行出租商铺，委托经营期间结束时，被告已经代理出租的，委托经营期限相应顺延。被告提交的其与案外人潘宏志签订的租赁合同载明，出租方为潍坊崇德市场管理有限公司，并未出现原告的名字，且系包括案外商铺在内的五间商铺作为一整体统一出租。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”。被告未举证证明案外人潘宏志在承租涉案商铺时系知悉其所承租的五间商铺中的A09商铺实际产权人为原告，结合至今涉案商铺也一直未办理产权登记证，以及在原告起诉之前，被告亦未向原告披露潘宏志的信息等相关情况，被告不能证明潘宏志在知悉五间商铺中的一间系原告的情况下依然会订立租赁合同，且在被告向潘宏志发出的催款函中，亦载明向被告交纳租金，故本案中，原告不选择向第三人行使权利，而是直接向被告主张权利，合法有据，被告依据委托管理协议的约定，负有向原告支付超出委托期后商铺托管租金的义务。至于案外人潘宏志欠交的租金，被告可依据其双方的租赁合同另案主张。 对于租金的计算标准，因合同约定前三年系市场培育金，每年为合同总价款的6%，但原告需放弃该收益，作为抵扣房款的补偿。故委托经营管理期后的租金，不能据此标准继续计算，而是应按照被告与案外人潘宏志的租赁合同约定的租金标准计算，自2017年8月10日起至2017年9月15日，共计37天，日租金为0.95元/㎡，租金为0.95元/㎡/天×68.97㎡×37天=2424.3元；自2017年9月16日起至2018年4月22日，共计219天，日租金为1.05元/㎡，租金为1.05元/㎡×68.97㎡×219天=15859.65元，以上租金共计18283.95元。按照原被告签订的委托经营管理协议约定：“在委托经营期间结束时，如乙方实际已经代理商铺出租的，甲方应当接受乙方代理签订的租期尚未届满的租赁合同，委托经营期相应顺延，届时租金由乙方向承租人代收，乙方必须按约定的租金收益分成比例（1:9分成）转交甲方，乙方有权代为扣缴相关税费。”故被告应在扣除10%的管理费后，向原告支付以上租金的90%即16455.56元。对于原告诉讼请求中超出的部分，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告潍坊崇德市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴双丽托管租金16455.56元； 二、驳回原告吴双丽的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费473元，由原告吴双丽负担184元，由被告潍坊崇德市场管理有限公司负担289元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘海燕 人民陪审员  孟 钢 人民陪审员  马爱珠 二〇一九年二月一日 书 记 员  徐艳飞