福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0124民初1433号 原告：刘宜优，男，1982年9月2日出生，汉族，住闽清县。 原告：林燕，女，1985年10月15日出生，汉族，住闽清县。 俩原告共同委托诉讼代理人：程专，福建辉扬律师事务所律师。 被告：福建荣域建设发展有限公司，住所地闽清县。 法定代表人：林宝基，董事长。 委托诉讼代理人：林泳（该公司员工），女，1980年9月1日出生，汉族，住闽清县。 委托诉讼代理人：刘春龙，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限公司闽清梅城支行，住所地闽清县梅城镇。 负责人：汪小敏。 委托诉讼代理人：朱加春（该银行员工），男，1965年3月27日出生，汉族，住闽清县。 原告刘宜优、林燕与被告福建荣域建设发展有限公司（以下简称“荣域公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月29日作出（2018）闽0124民初2475民事判决。原告林燕、刘宜优不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2019年4月18日作出（2019）闽01民终1987号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，依原告的申请本院依法追加中国银行股份有限公司闽清梅城支行（以下简称“梅城支行”）作为本案第三人。原告刘宜优、林燕的共同委托诉讼代理人程专，被告荣域公司的委托诉讼代理人林泳、刘春龙，第三人梅城支行的委托诉讼代理人朱加春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘宜优、林燕向本院提出诉讼请求：1．依法解除刘宜优、林燕与荣域公司之间订立的《商品房买卖合同》及所有的补充协议；2．依法解除刘宜优、林燕、荣域公司与中国银行闽清梅城支行签订的编号为2017年梅商借字第004号《个人商业用房贷款合同》；3．判令荣域公司退还林燕、刘宜优已付的购房款人民币1255213元及利息（以购房款1255213元为基准），按照银行收取逾期贷款利息标准计算至还清所有购房款之日，其中635213元自2017年5月6日起计算，另外620000元自2017年7月25日起计算），其中林燕、刘宜优尚欠的贷款由荣域公司直接退还给梅城支行；4．本案所有诉讼费用由荣域公司承担。事实和理由：2017年5月6日，刘宜优、林燕与荣域公司签订商品房买卖合同及合同补充协议，合同约定，刘宜优、林燕以商业按揭贷款方式购买荣域公司位于闽清县荣域外滩第Ａ1＃楼1层02商业号房，建筑面积48.53平方米，该商品房总价款1255213元，刘宜优、林燕应于2017年5月6日前向荣域公司支付不少于购房款50%的购房首付款，计635213元，剩余购房款62万元在约定期限内以银行按揭方式支付。刘宜优、林燕于2017年5月6日支付给荣域公司首付款635213元，并按约定与中国银行闽清梅城支行签订《个人商业用房贷款合同》，现已支付14期按揭款108257.56元，合计已付购房款743470.56元。因刘宜优、林燕在购买荣域公司的案涉商品房时，荣域公司在建案涉房屋的现场照片和微信聊天记录，以及荣域公司在宣传案涉商品房的楼书、沙盘、模型、宣传片、广告等所有相关资料均体现，出售给刘宜优、林燕的商品房是作为商业店面出售的，且与公路是同一高度、同一平面上的，具有商业店面的基本功能。可事实上，荣域公司出售给刘宜优、林燕的商业店面比公路高出近二米的高度，公路到商业店面要爬十多级台阶，已经完全不具备商业店面的基本功能，致使刘宜优、林燕不能实现购买商业店面的合同目的。对此，刘宜优、林燕于2018年9月21日8时通过邮政快递向荣域公司书面主张解除双方于2017年5月6日签订的商品房买卖合同及合同补充协议，并退还刘宜优、林燕已支付的购房款及利息，并赔偿损失。如有异议，应在收到本通知书后十日内请求人民法院确认解除合同的效力。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。荣域公司已于9月23日收到刘宜优、林燕的解除合同的书面通知，未在约定的十日异议期间向人民法院或仲裁机构起诉或提起仲裁。为此，刘宜优、林燕请求贵院依法支持原告的诉讼请求。本案经一审二审程序后发回贵院重审。现林燕、刘宜优有必要对诉讼请求和当事人进行变更，具体理由如下：1．荣域公司没有在约定的90日内交房，根据双方合同约定，原告有权解除涉案商品房买卖合同。另外，荣域公司在出售涉案店面时未将该店面与路面之间存在的1.9米的落差的事实告知原告，属于故意隐瞒关键事实、欺诈并误导消费者行为，导致原告在被期诈误导情况下购买了涉案店面，故根据我国《合同法》有关规定，原告有权解除涉案的商品房买卖合同；2．因解除涉案商品房买卖合同后，原告、被告与梅城支行所签订的《个人商业用房贷款合同》已经不能实现合同目的，应当一并予以解除；3．鉴于涉案商品房为抵押物的《个人商业用房贷款合同》也应一并解除，故此，该贷款合同的贷款人梅城支行应当作为第三人参加本案的诉讼。据此，原告认为其有权解除涉案的商品房买卖合同及补充协议，有权解除涉案房产为抵押物的《个人商业用房贷款合同》，并有权要求被告退还申请人所支付的购房款及利息。 荣域公司称：1．案涉商品房与路面存在落差原告在购买时是明知的。首先，原告于2017年5月6日签订《商品房买卖合同》，此时案涉商品房已经办理预售许可证，A1#楼三层梁板（屋顶）也已经施工完成，原告完全可以直观的凭肉眼看到其购买的商品房与路面存在落差。其次，答辩人完全按照规划设计图纸施工，未变更过规划设计。与案涉商品房相邻的西大路系市政规划路并非答辩人项目开发规划范围内，答辩人无需、也不可能允诺原告购买的商品房与市政规划的公路处于同一水平。最后，两原告作为具有完全民事行为能力的理性人在购买价值上百万的商品房时应该已经对建成的商品房进行多方实地考察，其声称听信销售员口头介绍、承诺，显然与常理不符。 2．案涉房产的宣传资料均为要约邀请。答辩人与原告签订的《补充协议》第十八条明确约定：“出卖人对本项目进行宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、沙盘、模型、宣传片、广告、户型图、看板等）仅供买受人参考，不作为交房依据，也不作为主合同及本补充协议的组成内容，本项目的实际情况应当以政府最终批准文件及主合同约定为准。…。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。根据该条的规定，答辩人使用的沙盘模型及广告宣传等资料应当认定为是要约邀请，并非合同的组成部分，答辩人从未允诺案涉商品房与公路处于同一水平面。 3．案涉商品房与公路存在落差并不影响原告实现合同目的。首先，《商品房买卖合同》第五条明确约定：“原告的合同目的系购买具有商业用途的商品房。”商品房与公路处于同一水平并未在《商品房买卖合同》中约定，原告已经实现了其购买商业用途商品房（商铺）的合同目的。其次，商品房与公路是否处于同一水平面并非不影响商铺经营好坏的因素。若能因地制宜的选择合适的经营项目，即便购买的商铺在三层也不会影响其经营。本案中原告自行创设“商业店面基本功能”的概念，认为沿街需要爬台阶的商业店面就不符合“商业店面的基本功能”显然是谬论。综上所述，原告以其“购买的商品房不能实现购买商业店面的合同目的为由，诉请解除双方签订的商品房买卖合同缺乏充分有效的事实和法律依据，依法应驳回原告的全部诉讼请求。 4．答辩人不存在逾期交房的事实，案涉《商品房买卖合同》约定的交房时间2018年5月31日系工作人员编辑合同范本时录入错误，原告跟答辩人达成合意的交房时间系2018年12月31日。从以下三点可以印证上述事实： ①原告购买的系A1#楼02号商业用房，答辩人除与原告签订《商品房买卖合同》约定的交房时间系2018年5月31日外，答辩人与其他A1#楼的业主合同约定的交房时间均系2018年12月31日或晚于2018年12月31日。参照同一时间答辩人与同A1#楼其他业主签订的合同可知案涉商品房交房时间系2018年12月31日。 ②2018年9月21日，原告通过EMS书面向答辩人及闽清县不动产登记中心发出《解除合同通知书》，主张解除案涉《商品房买卖合同》，解除理由系因原告购买的商业店面高出路面十多级台阶，已不具备商业店面的基本功能，致使原告的合同目的无法实现。 若依合同约定2018年5月31日作为交房时间，那么截至2018年9月21日，交房时间已逾期超过三个月，根据合同约定原告此时已享有合同解除权，但在原告书面主张解除案涉《商品房买卖合同》时并未主张被告逾期交房事实。原告作为法律意义上的“理性人”在诉讼中有意隐瞒对原告方极有利的事实即“答辩人已逾期交房超过三个月”，致使原一审法院判决驳回原告主张解除合同的诉讼请求，显然违背常理。因此，原告的前述行为可以印证双方达成真正合意的交房时间并非2018年5月31日。 ③2018年12月10日答辩人通知原告接收房屋，因商铺门口高出路面10多级台阶，且原告已向人民法院起诉拒收房屋。原一审诉讼中原告未主张答辩人存在逾期交房的行为，因为包括答辩人在内都认为案涉房屋的交付时间系2018年12月31日。 5．因市政工程洋桃大桥建设导致荣域外滩项目AB区无法闭合，项目需分期验收，市政工程建设耽误了答辩人交房的时间。第一期为2018年3月19日，第二期为2018年11月30日，被告于2018年12月10日通知原告交房，逾期仅十天，不符合原告行使合同解除的条件。 综上，案涉房屋的交易过程，答辩人不存在欺诈行为，合同中约定的交房时间系录入错误，原告与答辩人达成真实合意的交房时间系2018年12月31日，退一步说，被告荣域公司有合理的理由顺延交房时间，不存在逾期交房超过三个月的事实。案涉房屋也已具备交房条件，答辩人已于2018年12月10日通知原告收房，但原告拒收，答辩人已依约履行了合同义务。恳请法院驳回原告的诉讼请求。 第三人梅城支行辩称：若刘宜优、林燕要解除《个人商业用房贷款合同》，必须在解除合同前将借款全部还清。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：刘宜优、林燕提供的案涉房产的沙盘、现场照片，真实性予以确认，但沙盘只是楼盘效果图，且沙盘上未标注具体数字及比例，与现场照片没有可比性，不足以证明待证事实，不予采纳；西大路拓宽在即宣传单、光盘、微信聊天记录的真实性无法确认，不具有证据的证明力，不予采信。 荣域公司提供的福建品胜混凝土有限公司混凝土开盘鉴定、预售许可证申请档案、预售许可证、总平面图，该证据与被告陈述一致，具有真实性、合法性，各证据间相互印证，形成证据链，且与本案具有关联性，予以采信；梅市场监督信复［2018］4号《信访事项处理答复意见书》，系闽清县市场监督管理局经过调查后所作出的答复，可以证明荣域公司未涉嫌虚假广告、虚假宣传的事实，予以采信；荣域公司提供的关于提请协调洋桃大桥未建成之前荣域外滩项目竣工验收和交房的请示、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、建设工程竣工规划条件核实意见书，上述证据只能证明“荣域外滩”项目竣工验收过程，不足以证明系政府原因导致验收推迟，故不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月6日，刘宜优、林燕与荣域公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定刘宜优、林燕以银行按揭贷款方式购买荣域公司位于闽清县荣域外滩第Ａ1＃楼1层02号商品房，建筑面积48.53平方米，该商品房总价款1255213元，首付款635213元，剩余房款620000元办理银行按揭。合同约定房屋的交付日期为2018年5月31日。关于出卖人逾期交房的违约责任，商品房买卖合同第九条约定“……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知书到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金……”。此外，双方在《合同补充协议》第十八条约定：“出卖人对本项目进行宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、沙盘、模型、宣传片、广告、户型图、看板等）仅供买受人参考，不作为交房依据，也不作为主合同及本补充协议的组成内容，本项目的实际情况应当以政府最终批准文件及主合同约定为准。买受人明确其所购买的商品房是根据本主合同附件三的标准进行交付的，在出卖人售楼部或样板展示区域内展示的样板房和走廊、通道、门厅等公共区域所采用的装修、装饰、家具、灯具、电路、设备和其他物料等仅供买受人参考，不作为买受人购买的商品房及公共区域的交付标准和条件，与买受人购买的商品房无可比性。” 2017年5月6日，刘宜优、林燕向荣城公司交付购房首付款635,213元。2017年6月8日，刘宜优、荣域公司与第三人梅城支行签订《个人商业用房贷款合同》，约定第三人梅城支行向刘宜优提供贷款620,000元，借款期限为120个月，自2017年7月25日至2027年7月25日止，贷款年利率为5.39%，还款方法为等额本金。荣域公司作为刘宜优贷款的保证人。刘宜优、林燕以其购买的房屋向第三人梅城支行提供抵押。合同签订后，截至2019年10月20日，刘宜优如期按月共向第三人梅城支行归还贷款205,088.06元（其中本金138,347.19元、利息66,740.87元），尚欠梅城支行贷款本金481,652.81元。 另查明，刘宜优、林燕于2018年9月21日通过邮政快递向荣域公司书面主张解除双方于2017年5月6日签订的商品房买卖合同及合同补充协议，荣域公司于9月23日收到刘宜优、林燕的解除合同的书面通知。2018年12月10日，荣域公司向刘宜优、林燕发出收房通知，刘宜优、林燕以已向法院起诉为由拒收房屋。 本院认为，刘宜优、林燕与荣域公司之间签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。荣域公司虽不构成虚假广告、虚假宣传行为，但本案中，刘宜优、林燕按约如期向荣域公司交纳了购房首付款及银行按揭贷款，履行了付款义务。荣域公司作为房屋出卖方，未能按合同约定及时向刘宜优、林燕履行交付房屋的义务，属于违约方，应承担违约责任。刘宜优、林燕与荣域公司签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2018年5月31日，而荣域公司通知刘宜优、林燕的收房时间为2018年12月10日，交房时间逾期超过90日，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，买受人有权解除合同。故刘宜优、林燕要求解除其与荣域公司之间的商品房买卖合同的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。荣域公司提出其与刘宜优、林燕签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间2018年5月31日系笔误的辩解，理由不足，不予采纳。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该案的商品房买卖合同解除后，荣域公司依据该合同取得的首付款635,213元应返还刘宜优、林燕。根据刘宜优、林燕、荣域公司签订的《商品房买卖合同》第九条规定：“……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金……”。据此荣域公司应向刘宜优、林燕支付违约金（635,213元+205,088.06元）×0.1%＝840.3元。刘宜优、林燕主张双方约定按“已付房款0.1%”支付违约金过低，要求按照金融机构计收逾期贷款利息的计算违约金，但刘宜优、林燕未提交证据证实荣域公司的违约行为给刘宜优、林燕造成的具体损失数额，亦未提交证据证实双方约定的违约金低于造成的损失。故刘宜优、林燕要求提高违约金计算标准的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。 刘宜优、林燕为购买闽清县荣域外滩第A1#楼1层02商业号房，与第三人梅城支行签订《个人商业用房贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应予确认。合同签订后，第三人梅城支行向荣域公司支付了贷款620,000元，刘宜优、林燕亦如期按月偿还按揭贷款，双方均按合同约定全面履行合同义务。根据《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，刘宜优、林燕与荣域公司之间的商品房买卖合同已解除，刘宜优、林燕与第三人梅城支行签订的个人商业用房贷款合同目的已无法实现，无继续履行必要，应依法予以解除。再根据《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故本案个人商业用房贷款合同被解除后，荣域公司应向刘宜优、林燕返还自2017年7月至2019年10月20日期间的按揭贷款本金及利息，并向梅城支行返还剩余本金481,652.81元，并赔偿第三人梅城支行的损失。梅城支行提出刘宜优、林燕全部归还贷款本金及利息后才能解除个人商业用房贷款合同的请求，无法律依据，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除刘宜优、林燕与福建荣域建设发展有限公司签订的商品房买卖合同及合同补充协议； 二、福建荣域建设发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘宜优、林燕返还购房首付款635,213元； 三、福建荣域建设发展有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内给付刘宜优、林燕违约金840.3元； 四、解除刘宜优、林燕与中国银行股份有限公司闽清梅城支行于2017年6月8日签订的2017年梅商借字第004号《个人商业用房贷款合同》； 五、福建荣域建设发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还刘宜优、林燕自2017年7月至2019年10月20日期间的按揭贷款本金及利息共计205,088.06元； 六、福建荣域建设发展有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还中国银行股份有限公司闽清梅城支行贷款本金481,652.81元；并支付从2019年10月20日起至还清贷款之日止按年利率5.39%计算的利息； 七、驳回刘宜优、林燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费19,119元，由福建荣域建设发展有限公司负担16,705元，刘宜优、林燕负担2,414元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  傅本希 人民陪审员  王丽丽 人民陪审员  翁新磊 二〇一九年十一月十二日 法官助理李桦 书记员池璘玲 附：一、本判决书引用的相关法律条文： 1．《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 2．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 3．《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -12- -11-