安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终507号 上诉人（原审原告）:林建国,男,1994年10月9日出生,汉族,住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：吴宗涛，江苏三理律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:韦文梅,女,1971年7月1日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。 上诉人林建国因与被上诉人韦文梅房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初3104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林建国上诉请求：1.撤销一审判决第三项，判决韦文梅返还林建国房租5250元，可得利益损失89444.42元；判决韦文梅支付违约转让损失3万元，判决韦文梅支付违约损失装修费3万元；2.一审、二审诉讼费由韦文梅承担。 事实与理由：2017年9月19日，林建国、韦文梅双方签订了房屋租赁协议，林建国承租韦文梅位于间经营中国电信业务，租赁期限截止日为2019年3月24日，房屋租金42000元／年。除此，林建国为经营，支付了转让费、房屋押金、加盟中国电信的加盟费、房屋装修费。2018年2月10日，林建国收到通知函，方得知韦文梅并非房屋实际产权人，且签订租赁合同时韦文梅隐瞒其是承租人的事实。如今林建国被要求十日内搬离，同时水表电表均被拆除导致无法经营，合同目的落空。林建国经营门店生意，一个月收入不超过五千元，自制笔记本登记流水账，一审法院没有充分考虑小本生意的经营惯例而驳回林建国的全部可得利益损失有失公允。同时林建国支付的加盟费对应的并非是转租权，且也是林建国的经济损失，故而被一审法院驳回，林建国不服。 韦文梅未到庭发表答辩意见。 林建国向一审法院提出诉讼请求：1.判决韦文梅退还林建国剩余房租5250元（2018年2月10日-3月25日）；2.判决韦文梅支付可得利益损失,计至合同截止日营业利润89444.42元（2018年2月10日—2019年3月24日）；3.判决韦文梅支付转让损失费30000元；4.判决韦文梅支付违约损失房屋保证金5000元；5.判决韦文梅支付违约损失加盟费5000元；6.判决韦文梅支付装修费损失30000元；7.判决韦文梅支付防止损失扩大合理费用搬家费5000元。 一审法院认定事实：案涉一楼东一门面房的承租权系韦文梅通过投标的方式取得，2014年7月11日，合肥创信资产管理有限公司（以下简称创信公司）与韦文梅签订房屋租赁合同一份，约定租期自2014年7月11日起至2017年7月10日止。2017年7月6日，双方续签合同，约定租期暂定半年，自2017年7月11日至2018年1月10日。2017年3月29日，韦文梅与案外人商丽朋签订房屋租赁合同，将案涉房屋转租给商丽朋使用，双方约定租期自2017年3月25日至2018年3月24日。2017年9月19日，林建国与韦文梅签订租赁合同一份，约定：韦文梅将案涉房屋出租给林建国，租期自2017年9月19日至2019年3月24日；履约保证金人民币5000元，林建国应在接收房屋之前交付给韦文梅，如林建国承租期间无违约情况发生，该保证金在租赁期满后退还林建国（不计息）；林建国须在合同签订之日向韦文梅缴纳首期租金21000元，租金每6个月支付一次；房屋租赁期间，林建国因经营需要对租赁房屋进行装修的，所需全部费用由林建国承担，房屋进行装修前必须以书面形式征得韦文梅同意。案在审理中，林建国、韦文梅双方均陈述案涉房屋是经林建国、韦文梅及商丽朋三方协商后，将商丽朋的承租权转让给林建国，林建国、韦文梅由此订立上列租赁合同。合同签订后，林建国依约向韦文梅支付了5000元履约保证金和2017年9月19日至2018年3月19日的半年租金21000元。2018年2月1日，创信公司在案涉房屋门上张贴《通知函》，内容为：“韦文梅：2017年7月6日，你与我司签订《房屋租赁合同》一份，约定你方承租我司一楼东一门面房（房地产权证合产字第××号），租期为2017年7月11日至2018年1月10日，租赁期满后10日内你方将承租房屋交还我司。但租赁期满后，你方未按约将租赁房屋交还我司，我司多次催还均未果，你方仍占有并使用租赁房屋至今。为此，再次通知你方：请你方于收到本通知函之日起10日内（即于前）腾空位于门面房屋并交还我司……否则，我司将通过包括但不限于向人民法院提起诉讼等方式主张权利……”。林建国将通知内容告知韦文梅，因韦文梅未能与创信公司就案涉房屋达成续租协议，林建国遂向韦文梅提出解除合同并搬离涉案房屋，双方就损失问题协商未果，以致成讼。 案在审理中，韦文梅主张林建国承租期内尚欠水、电费651.7元，林建国予以认可并同意从保证金中扣除。 一审法院认为，案涉房屋系韦文梅从创信公司处承租后转租给林建国使用，根据韦文梅与创信公司续签的租赁合同的约定，租期仅为半年且未约定期满后自然延续，韦文梅在不能确定半年租期届满时创信公司必然与之续签合同的情况下，却与林建国签订租赁合同将租金约定为一年半，当与创信公司约定的半年租赁期届满时，因创信公司解除了双方的租赁关系，以致韦文梅与林建国签订的租赁合同无法继续履行，林建国订立合同的目的不能实现，韦文梅的行为构成违约，依约、依法应向林建国承担违约责任。韦文梅主张林建国擅自解除合同构成违约，与本案查明的事实不符，该院不予采纳。关于林建国主张的各项违约损失，该院逐一作如下认定：1.退还剩余房租5250元。结合双方租赁合同的约定及当事人双方的当庭陈述，林建国向韦文梅支付的半年房租21000元应为2017年9月19日至2018年3月19日期间的租金，现在林建国要求韦文梅退还至3月25日的房租，与事实不符，且租赁合同解除后，租赁房屋于何时返还出租人的举证责任应当由承租人承担，林建国主张其于2018年2月10日已将房屋交还韦文梅，未举证证明，该院不予采信，韦文梅主张林建国于3月19日即合同半年租期届满之日交还房屋，该院予以采纳。故此，林建国所交的半年房租与其实际承租房屋的期限相符，韦文梅无需返还租金。林建国要求韦文梅退还2018年2月10日至3月25日的房租5250元，该院不予支持。 2.可得利益损失89444.42元。林建国主张在承租期间已获得的平均利润应当提交完整的账目及纳税凭证等有效证据方可证明，现仅提交一份其自制的帐本和统计表，难以证明其月平均纯利润为6880.34元；且商业行为本身存在风险，即便林建国前期经营中获取了利润，并不能确定其在后期的经营就一定能够获得利润，故林建国主张其在2018年2月25日至2019年3月24日期间可获得营业利润89444.42元，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。 3.转让费损失30000元。首先，林建国提交的微信交易记录中，既没有转账人的姓名，且无法证实“海之蓝”即商丽朋；其次，即便林建国向商丽朋支付了30000元的转让费，亦是林建国为获得房屋转租权自愿向原转租人支付的费用，韦文梅并未从中获利，韦文梅承担的违约责任不应超出合同约定及法律规定的范围。林建国此节主张，证据不足且于法无据，该院不予支持。 4.关于履约保证金5000元是否退还的问题。林建国、韦文梅当庭均认可林建国支付了5000保证金，现因韦文梅违约，理应退还林建国该5000元保证金，林建国此项诉请，该院予以支持，但应扣除林建国欠付的水、电费651.7元，故韦文梅应退还林建国的保证金为4348.3元。 5.关于林建国主张的加盟费损失5000元。林建国未提交该5000元的付款凭据原件，且仅为收款收据，非税务部门出具的有效票据，其真实性不能确定；韦文梅应当赔偿的是林建国实际已经发生的损失。根据林建国所述，该5000元系其加盟中国电信支付的保证金，既为保证金就存在退还的可能，林建国未举证证明该5000元保证金因为本案租赁合同的解除确已得不到退还的事实，故该项请求，该院亦难以支持。 6.关于装修费损失30000元。首先，仅凭林建国提交的装修合同以及装修单位出具的收款收据，不足以证明装修合同确已实际履行及履行的程度；其次，根据林建国、韦文梅《房屋租赁合同》的约定，房屋租赁期间，乙方（林建国）因经营需要对租赁房屋进行装修的……装修前必须以书面形式征得甲方（韦文梅）同意，林建国未举示证据证明其在装修前征得了韦文梅的同意，其擅自装修承租房屋，即便合同提前解除系因韦文梅违约造成，林建国亦无权要求韦文梅承担其装修损失，林建国此项请求，该院不予支持。 7.关于搬家费损失5000元，鉴于合同的提前解除确因韦文梅违约所致，且林建国仓促之间将承租房内存货进行搬离，产生相关的搬家费用符合常情，故该院酌定韦文梅支付林建国搬家费损失2000元。林建国主张5000元搬家费损失，缺乏证据证明，该院不予支持。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、韦文梅于判决生效之日起十日内返还林建国履约保证金4348.3元；二、韦文梅于判决生效之日起十日内支付林建国搬家费损失2000元；三、驳回林建国的其他诉讼请求。一审案件受理费3600元，减半收取1800元，由林建国负担1600元，韦文梅负担200元。 二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，本案林建国与韦文梅签订的租赁合同合法有效，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。故林建国与韦文梅签订的租赁合同约定的转租期限超过韦文梅与创信公司约定的租赁期限的，其超过部分的约定无效。一审认定韦文梅应当对合同无法继续履行的后果向林建国承担违约责任，并无不当。针对林建国的各项上诉请求，本院认定如下： 关于林建国要求韦文梅返还房租5250元的问题。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。林建国主张其于2018年2月10日即将房屋交还韦文梅，但对此未提供任何证据证明，因此应当承担不利的法律后果。一审法院根据证据采信规则认定林建国于2018年3月19日即合同半年租期届满之日交还房屋，并无不当。因此林建国上诉主张韦文梅返还房租5250元无事实依据，本院不予支持。关于林建国要求韦文梅赔偿可得利益损失89444.42元的问题。因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于林建国要求韦文梅赔偿转让费损失30000元的问题。首先，林建国是否向案外人商丽朋支付30000元在本案中真伪不明。其次，即使林建国向商丽朋支付转让费属实，林建国不能举证证明该转让费与韦文梅有何关联。林建国要求韦文梅赔偿该30000万元损失无事实和法律依据。关于林建国要求韦文梅赔偿装修费损失3万元的上诉请求亦没有事实及合同依据。 综上，林建国的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3600元，由林建国负担。 本判决为终审判决。 审判长 陆   建   群 审判员 方玮韡审判员余海兰 二〇一九年二月十三日 书记员 金   琬   莹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。