四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川10民终1089号 上诉人（一审被告）：门小玲，女，汉族，1975年1月15日出生，住四川省内江市经济技术开发区。 委托代理人：肖林，男，汉族，1970年6月1日出生，住四川省攀枝花市**。（门小玲的丈夫） 被上诉人（一审原告）：四川金辉物业有限公司，住所地:内江市西林新区兴隆路**。 法定代表人：白永会。 委托代理人陈佑春，四川朴治律师事务所律师。 委托代理人张惠萍，四川朴治律师事务所律师。 上诉人门小玲因与四川金辉物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院(2019)川1002民初2594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 门小玲上诉请求：1.请求撤销一审判决改判四川金辉物业有限公司与门小玲签订的《前期物业服务合同》无效；2.本案一、二审案件诉讼费由四川金辉物业有限公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。《前期物业服务合同》根本不是本人签订，其合同的签订没有本人委托与授权，不知道合同从何而来，愿配合做司法鉴定。 四川金辉物业有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 四川金辉物业有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令门小玲支付物业费906.89元及违约金(从2019年1月1日起按照银行同期贷款利率计算到物业费付清为止）。2.本案诉讼费用由门小玲承担。 一审法院认定事实：被告门小玲系内江市经济技术开发区城西工业园双雁小区1幢2单元904号的业主。2015年6月，原告与内江经济技术开发区管理委员会签订了《物业管理合同》，合同约定由原告为位于内江经济开发区工业园区“双雁小区动迁还房”提供前期物业管理服务。合同约定由原告为双雁小区提供物业管理服务，物业管理费每月以业主房屋建筑面积每平方米1.05元计付，该物业管理服务费由经开区管委会承担70％，业主承担30%，且从交房之日起免收业主第一年应支付的物业管理费；同时合同约定了若业主未按约支付物管费，应支付违约金。2015年9月21日，被告委托其亲属接收了双雁小区1幢2单元904号房屋，同时办理了相关手续并代原告与被告签订了《前期物业服务合同》，就物业管理的相关事项进行了约定，所约定的内容与前述《物业管理合同》一致。原告按照该合同的约定向双雁小区的业主提供了物业管理与服务。被告从2016年10月1日起一直未向原告交纳物业管理费。经过原告多次催收未果。原告遂诉至法院，提出上述诉讼请求。 以上事实有原告的营业执照、法定代表人身份证明、被告门小玲的身份证、《物业管理合同》、新房交接通知单、入伙程序表、前期物业服务协议、社区联合警务室和物业检查楼层堆放的杂物并劝说居民清理的照片、巡视记录表、值班情况记录表、房屋问题登记表、催收物业费明细表照片、《关于及时清理楼道杂物的通知》、《内江经济技术开发区城西工业园区双雁小区动迁还房物业管理招标中标公示》、内江城区普通住宅前期物业服务等级政府指导价收费标准、违规装修整改通知单、工作衔接函、双雁小区违建名单、双雁小区电梯应急维修报告12份等有效证据以及原告和被告的当庭陈述在案为凭。 一审法院认为，原告与内江经济技术开发区管理委员会就“双雁小区动迁还房”的前期物业管理服务签订的《物业管理合同》系双方真实意思的表示，合法有效，应受法律的保护。原告与被告委托的亲属就双雁小区的物业管理签订的前期物业服务协议，系双方真实意思的表示，对被告有约束力。多数业主在前期物业服务协议签订以后，向原告缴纳了物业服务费。被告自2016年10月1日起一直未向原告支付物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”、《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定,原告为双雁小区提供了物业服务，业主也接受了物业服务，已构成了事实服务。被告作为该小区的业主，有义务交纳物业服务费。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费906.89元(从2016年10月1日至2018年12月31日期间)及违约金(从2019年1月1日起按照银行同期贷款利率计算到物业费付清为止）的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。被告辩称双雁小区未办理房屋产权证，双雁小区未成立业主委员会，故不应交物业服务费的主张于法无据，一审法院不予支持。被告辩称双雁小区存在脏乱差，消防通道堵塞，小商小贩在小区里乱摆乱放，基础设施破坏严重，电梯经常故障，走廊的灯也坏了等问题，故不应交物业服务费，被告该辩称缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于被告在诉讼中提出的原告所存在的服务瑕疵，原告作为服务企业应当本着有则改之，无则加勉的态度，认真查找并予以整改，以真诚热情的服务，真心实意的沟通换取业主的信任与认可。 一审法院判决：被告门小玲于本判决生效后7日内向原告四川金辉物业有限公司支付物业管理费906.89元及违约金(从2019年1月1日起按照银行同期贷款利率计算到物业费付清为止）。 二审查明的案件事实与一审判决认定事实相同。 本院认为，本案的主要争议焦点是双方签订的《前期物业服务合同》是否有效的问题。经审理认为，双方于2015年9月21日所签订的《前期物业服务合同》合法有效，理由：首先，2015年6月，四川金辉物业有限公司与内江经济技术开发区管理委员会签订了《物业管理合同》，合同约定由四川金辉物业有限公司为位于内江经济开发区工业园区“双雁小区动迁还房”（门小玲所在小区）提供前期物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上述合同合法有效。而2015年9月21日，双方签订了《前期物业服务合同》，与前述《物业管理合同》内容、服务对象等一致。其次，门小玲在本案中无证据证明四川金辉物业有限公司未履行物业方的基本义务。第三，门小玲抗辩称《前期物业服务合同》不是本人所签，可申请鉴定。在本案一审庭审中，门小玲已承认委托其亲属接收了双雁小区1幢2单元房屋，同时办理了相关手续并代门小玲与四川金辉物业有限公司签订了《前期物业服务合同》，因此其法律后果应由委托人门小玲承担。故门小玲请求二审法院认定《前期物业服务合同》无效的理由不能成立，本院不予采纳。 另，门小玲认为四川金辉物业有限公司服务质量不好、管理不到位等不是欠交物管费的理由，但可向行政监管部门反映或请求救济；四川金辉物业有限公司作为服务型企业，服务质量是企业的生命力，对于业主所反映问题应及时、妥善处理，并予以化解。 综上所述，门小玲的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件诉讼费50元，由上诉人门小玲承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  叶 波 审 判 员  裘南晶 审 判 员  易小峰 二〇一九年十一月二十七日 法官助理  夏 欣 书 记 员  钟 凯