杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0103民初6773号 原告：杭州爱家物业服务有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区莫干山路533号。 法定代表人：陆斌斌，该公司副总裁。 委托诉讼代理人：吴苏华，该公司员工。 委托诉讼代理人：李妮，该公司员工。 被告：池贤添，男，1992年5月20日出生，汉族，住福建省闽清县。 被告：刘玲，女，1994年7月12日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：李仁君，浙江中铭律师事务所律师。 原告杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家物业）诉被告池贤添、刘玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法由审判员丁水平适用简易程序于2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告爱家物业的委托诉讼代理人吴苏华、李妮，被告池贤添，被告刘玲及其委托诉讼代理人李仁君到庭参加诉讼。本案经当事人申请，庭外和解两个月，现已审理终结。 原告爱家物业向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告违约金9200元及赔偿原告财产损失418194.6元；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：案外人杨淑萍将杭州市下城区艮园23幢1单元102室房屋托管给原告出租，托管期限从2017年2月19日至2018年2月18日止，托管租金为4500元/月。同年2月15日，被告池贤添以其名义承租了该案涉房屋，且被告池贤添与被告刘玲共同居住该案涉房屋。租赁期限从2017年2月19日至2018年2月18日止，租金为4600元/月。 2017年2月24日19时许，案涉房屋发生火灾，经杭州市公安消防支队下城区大队出具火灾事故认定（下公消火认字（2017）第0004号），起火部位为杭州市下城区艮园23幢1单元102室主卧，起火点为主卧西南角，起火原因不排除生活用电不慎引起的火灾，不排除抽烟引起火灾。该案涉房屋的主卧由被告刘玲居住使用。 该火灾导致艮园23幢1单元102室（即案涉房屋），及同单元103室、201室、202室、203室、301室、302室、303室、402室、403室、502室、603室、702室、703室共14户房屋内部及整幢楼的外墙、铝合金窗户、落水管等不同程度的损坏。原告积极配合由社区牵头组织的赔偿及安置工作。经社区调解，原告、被告刘玲与各业主达成《人民调解协议书》及赔偿金额（详见起诉状金额清单）。 另，原告做以下安置工作：1、因402室受损严重，原告与其达成《人民调解协议书》的同时，将其一家安置于艮园30幢2单元202室，安置时间为2017年2月26日至2017年5月7日（共计2个月11天）。该房系原告托管房，托管租金为2890元/月，安置期间由此产生的租金损失为6839.6元；2、因302室受损严重，原告与其达成《人民调解协议书》的同时，将其一家安置于下城区东园43幢1单元101室，安置时间为2017年2月24日至2017年9月2日（共计6个月8天），该房同样系原告托管房，托管租金为4000元/月，因此，原告在安置期内共产生租金损失25067元；3、因202室受损尤为严重，火灾发生后，原告已将其一家安置于艮园34幢1单元503室，安置时间从2017年2月25日至今，截止2018年8月25日，给原告造成租金损失60432元。 另，原告代为承担的其他赔偿事项有：1、因702室系原告托管房，在火灾发生后，原告已安排租客暂住酒店，共花费住宿费用3500元。同时702室业主钱棣华向原告提出解约并要求赔偿其相关损失。原告已根据双方签订《房屋出租托管合同》的约定支付钱棣华违约金9090元及其他房屋损失7035元，共计16125元；2、因火灾致使案涉房屋102室受损严重，其业主杨淑萍以租赁合同事由将原告诉诸法院，案件号（2017）浙0103民初3476号，经下城区人民法院开庭审理后依法判决，判令原告支付杨淑萍装修损失80000元，租金损失49500元，共计129500元。 综上，因二被告的原因引起的火灾，截止至起诉日，给原告造成合计418194.6元的财产损失。故，根据原告与被告池贤添签的《房屋租赁合同》中6.3条约定，乙方（即二被告）在承租期内应妥善、安全使用房屋相关设施设备。第11条特别约定，乙方（即二被告）承租期间，因使用不当造成的一切责任由乙方（即二被告）自行承担，包括但不限于搁置物、悬挂物等致人损害、电器使用不当造成损害、房屋漏水、煤气泄漏等。 为此，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告池贤添辩称：要求按照（2018）浙01民终8281号判决确定责任比例。 被告刘玲辩称：1、关于赔偿责任。已经有杭州市中级人民法院（2018）浙01民终8281号民事判决书确定了火灾的事故责任，其中刘玲应当承担50%的责任，池贤添承担30%，原告承担20%。所以被告认为火灾事故的赔偿责任应当按照该生效判决进行认定。2、关于具体的赔偿金额。原告所列火灾赔偿清单中102室、103室、203室、303室、403室以及603室，还有201室和301室，以及铝合金门窗费用和落水管维修费用，这些赔偿金额，具体损失金额，被告刘玲予以认可；但对于其他的302室、402室、702室、703室、502室、202室的赔偿金额、损失金额有异议。被告认为该部分的损失金额存在过高或者说没有依据的问题。首先是对于302室和402室的损失金额，依据在于人民调解书，该调解书刘玲并没有参与，并不是刘玲回避处理，而是刘玲认为对方要求的损失金额过高，无法达成调解。同时，人民调解书中已经明确约定，经济损失一次性解决，这些应已经包括了由于房屋损坏造成无法居住的损失，安置期房租损失不应当再另行主张。换言之，被告刘玲认为，安置期房租损失是基于正常的租房需求而产生的一般房屋租赁合同关系，其损失金额已经包括在调解确定的损失过程中。702室钱棣华的损失有安置费用和房东赔偿损失两部分，但是根据原告和案外人钱棣华签订的房屋租赁合同的违约金条款，约定了违约金是补偿性质，其中约定在按一定标准支付违约金之后又额外损失的是另行主张，应当认为违约金已经包含了其他损失，原告没有尽到审慎义务和钱棣华签订赔偿损失，所以额外赔偿钱棣华的费用不应当向被告主张。703室和502室的赔偿费用以及整体的赔偿费用，这里被告做一个情况说明，起火房屋是102室，受损最严重的实际上也是102室。那么，根据楼层的身高，火灾损失应当是递减的。实际上，根据调解书来说，201室和301室他们的主张，赔偿费用只有500元和900元，照理来说，他们的损失应当是高于402室、702室这些住户的。原告在与302室、402室、502室、703室、702室签订调解协议的时候，应当要求对方提供基本证据证明其损失，而不是完全像这样80000元、30000元一口价进行调解。被告认为这其中肯定是损失有畸高的部分，然后对于202室蔡志高的损失实际上已经经过判决处理完毕，不应当再另行主张所谓的房租费损失。 本院经审理认定事实如下： 一、杨淑萍系杭州市下城区艮园23幢1单元102室房屋所有权人，其与爱家物业于2017年2月5日签订一份《房屋出租托管合同》，双方约定：杨淑萍将上述房屋委托给爱家物业出租管理，托管期从2017年2月19日到2018年2月18日；杨淑萍同意爱家物业可以其名义直接出租、确定租金、收取租金及相关费用、向承租方提起诉讼等，包括但不限于与承租人洽谈、联络、签约、收取房租等；爱家物业应监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行相关义务；房屋归还时应保证房屋原有设施完好（因使用发生的自然损耗除外）；在托管期内爱家物业需负责的维修项目为使用不当或人为因素而产生的维修；等等。同日，杨淑萍还向爱家物业出具一份授权书，全权委托爱家物业代表其处理与房屋租赁有关的事宜，包括但不限于与承租人洽商、联络、签约、收取租金、起诉、提供附加服务等，爱家物业在处理上述事宜时可以以自己的名义，但不得超出《房屋出租托管合同》的授权。 2017年2月15日，爱家物业以杨淑萍名义与被告池贤添签订了《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给池贤添，租金每月4600元。未经爱家物业书面同意而将房屋转租或者变相转租（仍然以乙方名义交付房租，但实际居住人不是池贤添或者池贤添的直系亲属）的，池贤添需支付两个月的租金作为违约金。该房实际居住人为被告刘玲，池贤添与刘玲系兄妹关系。 二、2017年2月24日19时18分，杭州市下城区艮园23幢1单元102室房屋发生火灾，过火面积30平方米左右，火灾烧毁家具、家电、个人物品等，无人员伤亡。后经杭州市公安消防支队下城大队《火灾事故认定书》认定：起火部位：杭州市下城区艮园23幢1单元102室主卧；起火点：主卧西南角；起火原因：不排除生活用电不慎引起火灾，不排除抽烟引起火灾。 另查明，2017年2月25日，杭州市公安消防支队下城区大队工作人员对起火的杭州市下城区艮园23幢1单元102室房屋使用人刘玲制作了询问笔录。刘玲在笔录中陈述，“昨天晚上我躺在床上用ipad看电视，然后去上厕所，过了一会，我妹夫出来叫我，说我房间着火了，我洗完手过去开房间门，当时房间门关着的，开了门就看到烟先冒出来，没有明火”，“上厕所前就躺在床上玩手机，用ipad看电视剧”，“我一般喝酒以后才会抽烟，昨天没喝酒，也就没抽烟”，“烟灰缸我要么放床头，要么放化妆桌上”，“台灯开着，屋顶灯也开着，墙上插座连接了多用插座，多用插座放到床的靠背上，多用插座上就一个充电器，一个台灯，空调电源线插在上面，但是没开”。2017年3月2日，杭州市公安消防支队下城区大队工作人员再次对刘玲制作了询问笔录。刘玲在笔录中陈述，“床头靠背上的插线板只插了一个苹果手机充电器，插线板是我从超市买来的”，“在洗手间抽过（烟），在房间里只有喝完酒会抽”，“（烟灰缸）一般放在化妆桌的靠右边或者床的南侧边缘”，“我知道的（指房间里有灭火器），在客厅，当时我都吓坏了，而且我也不会用”。 三、2017年5月4日，杨淑萍向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求爱家物业赔偿房屋修缮、装修及屋内家用电器等损失400000元以及租金损失等。2018年1月17日，本院依法做出（2017）浙0103民初3476号民事判决书，认为房屋虽因第三方使用不当造成火灾，但根据合同相对性，对于杨淑萍因火灾受到的损失，爱家物业应承担赔偿责任。据此判决爱家物业赔偿杨淑萍装修损失80000元、租金损失49500元（9个月的租金+2个月的装修期）。 四、2017年12月25日，蔡志高、陶小红向本院提起财产损害赔偿纠纷诉讼，要求杨淑萍、爱家物业、池贤添、刘玲连带赔偿其财产损失290350元、住宿费1291元，合计291641元。2018年9月20日，本院依法做出（2017）浙0103民初9157号民事判决书，认为刘玲不能举证证明系其他因素造成火灾，其作为房屋的实际使用者和直接的管理者，应当推定系其自身不当行为导致本次火灾发生，应当承担侵权责任。杨淑萍、爱家物业、池贤添与发生火灾的两个不排除因素缺乏直接关联，本案中无证据证明杨淑萍、爱家物业、池贤添对火灾的发生亦存在过错，故不应承担本案侵权责任。据此判决刘玲赔偿蔡志高、陶小红房屋的装修和财产损失153706元、评估费2000元。蔡志高、陶小红不服该判决，上诉至杭州市中级人民法院。该院认为，爱家物业和池贤添签订的《房屋租赁合同》第七条载明：违约责任（5）：未经甲方书面同意将房屋转租或者变相转租（即仍然以乙方名义交付房屋，但实际居住人不是乙方或者乙方的直系亲属）。本案中，实际居住人为刘玲及其他案外人，而刘玲是火灾发生的直接责任人，池贤添允许刘玲使用房屋，但未进行有效的监管，存在过错。爱家物业作为《房屋出租托管合同》和《房屋租赁合同》的相对方，其对房屋实际居住人审查不严、监管不力，存在过错。因此，该院酌情确定由刘玲对蔡志高、陶小红的损失（财产损失、评估费、住宿费）承担50%的赔偿责任，而池贤添和爱家物业分别承担30%和20%的赔偿责任。 五、爱家物业在杭州市下城区潮鸣街道人民调解委员会的主持下分别与103室、203室、303室、403室、603室、302室、402室、502室、201室、301室签订了《人民调解协议书》，分别赔偿103室8200元，203室14000元，303室10000元，403室6000元，603室5406元，302室80000元，402室30000元，502室6000元，201室500元（刘玲已支付），301室900元（刘玲已支付）。另外，爱家物业还支付了铝合金门窗费2706元、落水管维修费8719元。 六、因案涉火灾造成了202室、302室、402室、702室房屋受损，故爱家物业自2017年2月25日起安排202室相关人员至下城区艮园34-1-503室居住，托管租金为3180元/月；自2017年2月24日起至2017年9月2日安排302室相关人员至下城区艮园43幢1单元101室居住，托管租金为4000元/月；自2017年2月26日起至2017年5月7日安排402室相关人员至下城区艮园30幢2单元202室居住，托管租金为2890元/月；安排702室相关人员至杭州光复假日酒店有限公司暂住，花费住宿费3500元，与702室房屋所有权人解除合同，并支付违约金9090元（《房屋出租托管合同》约定的2个月的租金）、赔偿款7035元。 本院认为，对于因本案火灾造成被告池贤添租住的周围的房屋受损这一事实双方当事人均无异议，且关于责任的分担，（2018）浙01民终8281号民事判决书已明确由爱家物业承担20%的责任，由池贤添承担30%的责任，由刘玲承担50%的责任，故本案仍应沿用上述责任比例。 关于损失的范围，本院对于被告无异议的部分予以确认，即102室129500元，103室8200元，203室14000元，303室10000元，403室6000元，603室5406元，铝合金门窗费2706元和落水管维修费8719元。302室80000元、402室30000元、502室6000元的房屋损失，本院认为上述损失的确定是在杭州市下城区潮鸣街道人民调解委员会的主持下进行的，《人民调解协议书》也明确载明了“由于刘玲回避处理”，现刘玲以其未能参加调解而否定《人民调解协议书》的理由不能成立，且每户装修的标准不一，刘玲不能以201室、301室的损失金额为限，认为上述三户的损失数额不合理，故本院对上述房屋损失的金额予以确认。 另，发生火灾后，首要解决的就是相关人员的安置问题，虽然爱家物业根据《人民调解协议书》履行了赔偿义务，但该赔偿义务并不涉及安置的相关事宜，现爱家物业要求二被告承担安置期间费用的主张合理，被告认为《人民调解协议书》包含了所有的损失的主张本院不予采纳。且（2018）浙01民终8281号民事判决并未涉及安置期间损失，故爱家物业有理由要求二被告承担202室的安置费用。鉴于发生火灾的102室本院在（2017）浙0103民初3476号民事判决中明确给予了2个月的装修期，故装修期即安置时间应以两个月为上限，根据房屋的受损程度酌情确定202室为55天（5830元），302室为50天（6666.67元），402室为45天（4335元）。702室主张的住宿费3500元金额合理，予以确认；案涉火灾导致爱家物业与702室解除合同支付的9090元违约金符合爱家物业与房屋所有权人的约定，应予确认；支付给702室的7035元补偿款亦已支付，应予确认。爱家物业主张的702室空调更换费、703室的空调更换费无证据证明，本院不予支持。综上，爱家物业因本案火灾共计支出的合理损失为338387.67元（其中被告刘玲支付了1400元）。 关于违约金，《房屋租赁合同》系池贤添和爱家物业签订，且明确约定未经爱家物业书面同意而将房屋转租或者变相转租（仍然以乙方名义交付房租，但实际居住人不是池贤添或者池贤添的直系亲属）的，池贤添需支付两个月的租金作为违约金，现因刘玲居住使用房屋不当造成火灾已经相关部门认定，故爱家物业有理由要求池贤添支付违约金。但根据合同的相对性，该违约金的支付主体应是合同的相对人，即池贤添。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘玲于本判决生效之日起十日内支付原告杭州爱家物业服务有限公司167793.84元； 二、被告池贤添于本判决生效之日起十日内支付原告杭州爱家物业服务有限公司101516.3元； 三、被告池贤添于本判决生效之日起十日内支付原告杭州爱家物业服务有限公司违约金9200元； 四、驳回原告杭州爱家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7711元，减半收取3855.5元，由原告杭州爱家物业服务有限公司负担1343元，由被告刘玲负担1513.5元，由被告池贤添负担999元。 原告杭州爱家物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内，向本院申请退费；被告刘玲、池贤添于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 丁水平 二〇一九年二月二十日 代书记员 孙惠惠