浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终2780号 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄文峰，男，1975年4月13日出生，汉族，住浙江省海盐县。 委托诉讼代理人：钱建平、李雪玲，浙江海赛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：江国盛，男，1976年12月2日出生，汉族，住上海市虹口区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：周燕，女，1982年2月10日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：薛鹏，浙江浙博律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：张强，浙江浙博律师事务所实习律师。 上诉人黄文峰为与被上诉人江国盛、周燕房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2018）浙0424民初3993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 黄文峰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回江国盛、周燕的诉讼请求，支持黄文锋的反诉请求。事实和理由：第一、江国盛、周燕迟延支付410000元房款，构成根本违约。合同约定江国盛、周燕应当于2018年6月30日前通过银行按揭贷款支付余款410000元。根据该约定，除非江国盛、周燕筹足410000元在2018年6月30日前支付，否则只能以过户其名下的涉案房屋抵押贷款予以支付。江国盛、周燕于2018年7月3日前来海盐办理房屋过户，距离2018年6月30日仅仅隔了三天，若以此为由解除合同，显得苛刻。但是，房屋过户需要一定时间，过户后办理按揭贷款也需要更多的时间。这意味着即使2018年7月3日黄文峰配合办理过户，江国盛、周燕本应于2018年6月30日前付清的410000元购房款（占总房款的69.6%），将远远迟于2018年6月30日支付，届时江国盛、周燕明显构成根本违约。第二、黄文峰于签订合同的次日首次通知江国盛、周燕安排过户，2018年6月9日再次催促江国盛、周燕安排过户。期间，黄文峰除了同意江国盛、周燕支付首付款79000元外，对江国盛、周燕一再拖延过户时间并未同意。房屋过户上的轻微违约并不意味着410000元房款的支付也是轻微违约。 江国盛、周燕二审答辩称，二人在合同签订后一直积极履行合同义务，黄文峰提出合同解除的理由不能成立。 江国盛、周燕向一审法院起诉请求：黄文峰继续履行其与二人于2018年5月13日签订的《海盐县二手房买卖合同》义务，将海盐县武原街道盐平秋月小区4幢301室的房产过户给江国盛、周燕。 黄文峰向一审法院反诉请求：解除双方订立的《海盐县二手房买卖合同》，并对江国盛、周燕适用定金罚则（定金100000元不予返还，首付款80000元予以返还）。 一审法院认定事实：2018年5月13日，江国盛、周燕和黄文峰签订《海盐县二手房买卖合同》一份，约定江国盛、周燕购买黄文峰坐落于海盐县的房产，建筑面积68.54平方米，自行车库面积5.85平方米；房产的交易总价为589000元，在合同签订之日，江国盛、周燕向黄文峰支付定金100000元；2018年6月20日前，江国盛、周燕支付黄文峰房款79000元，2018年6月30日前，江国盛、周燕通过银行按揭贷款支付黄文峰余款410000元，具体按政府出房产证为准，啥时出来啥时过户；江国盛、周燕不能按期向黄文峰付清房款，或黄文峰不能按期向江国盛、周燕交房，每逾期一天由违约方向守约方支付房款总价的千分之一的违约金；江国盛、周燕违约，江国盛、周燕无权要求黄文峰退返定金，定金归黄文峰所有，黄文峰违约，双倍返还定金给江国盛、周燕；买卖双方约定过户时间为按政府出房产证为准，产权证出来后，江国盛、周燕首付款付清，具体江国盛、周燕贷款额度由银行确定为准，如银行不能贷款，江国盛、周燕必须于过户日一次性付清。双方还对其他相关的权利义务进行了约定。 合同签订当日，江国盛、周燕向黄文峰支付定金100000元，2018年6月9日，江国盛、周燕向黄文峰支付首笔房款80000元。 从江国盛、周燕与黄文峰妻子王小琴的聊天记录来看，黄文峰于2018年5月14日告知江国盛、周燕房产证已出，催促江国盛、周燕可以办理房产过户，江国盛、周燕表示其原先贷款还未处理，需5月底办理房产过户；2018年6月9日，黄文峰再次催促江国盛、周燕办理房产过户，江国盛、周燕表示原先贷款不能提前还，预约到6月29日还款，故之前无法过户，可先把首付款付掉，黄文峰对此表示同意，江国盛、周燕支付了80000元首付款。双方全程沟通愉快，没有争议与不快。后一直到2018年7月3日之前，双方没有再就涉案房屋买卖有过交流。 2018年6月29日，江国盛、周燕结清在招商银行嘉兴分行的贷款。2018年6月30日、7月1日系周六、周日，2018年7月3日，江国盛、周燕在海盐联系黄文峰办理房产过户事宜，但黄文峰方明确表示拒绝交易，涉案纠纷发生。2018年7月6日，江国盛、周燕提起诉讼。另据江国盛、周燕陈述，二人7月2日即周一已赶到海盐，因时间已较晚，故在海盐住一晚后，第二天即7月3日联系中介、黄文峰办理过户。 一审另查明，在双方当事人5月13日订立合同时，黄文峰没有提交房产证，黄文峰对此解释为房产证是否做出其不知情，订立合同第二天到房产登记部门核实，才知房产证已做出。故江国盛、周燕在5月14日得知房产证已做出时表示“这么快啊”。 一审法院认为，双方争议焦点：一、在涉案二手房买卖合同履行过程中是否存在违约行为；二、如存在违约行为，是否属根本性违约导致涉案合同应予解除。 一、不管是按合同约定的过户时间“房产证啥时出来啥时过户”，还是按双方通过后期沟通确定的时间“6月29日还款”后，江国盛、周燕在7月3日联系黄文峰办理过户手续均属迟延，从而导致江国盛、周燕不能按照合同约定于2018年6月30日前通过银行按揭贷款支付黄文峰余款410000元，故江国盛、周燕在合同履行中存在逾期付款的违约行为。 二、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，江国盛、周燕虽有一定的违约行为，但尚不构成根本违约，不符合合同解除的条件，理由如下：第一，从双方沟通的意思表达来看，黄文峰虽然5月14日已取得房产证，但其对江国盛、周燕需在6月29日还贷后办理房产过户是予以理解并同意的，之后6月30日、7月1日为休息日，江国盛、周燕在7月3日联系黄文峰办理房产过户，虽从时间点而言，确实已经迟延，但迟延时间非常短，且江国盛、周燕有积极履行合同的意愿；第二，江国盛、周燕从支付定金，到支付首付款，均是在积极履行合同义务，双方在沟通中亦比较愉快，6月9日江国盛、周燕支付首付款80000元，黄文峰对6月29日江国盛、周燕还贷后过户无异议后，双方未再有过交流，黄文峰未在6月29日后、7月3日前催促江国盛、周燕办理过户。综上，本案不存在当事人可以解除合同的法定情形，江国盛、周燕虽有一定的违约行为，但以江国盛、周燕轻微的违约为由来解除已经在履行中的合同，明显不合理，亦不利于维护交易的稳定。故涉案合同应继续履行，不应予以解除。 综上所述，涉案《海盐县二手房买卖合同》应继续履行，黄文峰应将涉案房产过户给江国盛、周燕。对黄文峰提出的解除《海盐县二手房买卖合同》并适用定金罚则的请求不予支持，但对江国盛、周燕合同履行中的违约行为给黄文峰造成的损失，黄文峰可另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、黄文峰协助江国盛、周燕办理海盐县（含车库）房产【产权证号浙（2017）海盐县不动产权第0028568号】的产权过户登记手续，将该房产过户登记至江国盛、周燕名下，于判决生效之日起十五日内履行；二、驳回黄文峰的反诉请求。一审本诉案件受理费4845元、财产保全费3465元，合计8310元，由江国盛、周燕负担4155元，黄文峰负担4155元；反诉案件受理费1150元，由黄文峰负担575元，江国盛、周燕负担575元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为江国盛、周燕是否构成根本违约。 本案中，江国盛、周燕未按合同约定于2018年6月30日前通过银行按揭贷款支付黄文锋购房余款410000元，属迟延履行，构成违约，但并非所有的违约行为均产生解除权，应当考虑是否在催告后仍未履行合同法规定的主要债务或合同目的不能实现。经查，江国盛、周燕在签订合同后即按约向黄文峰支付定金100000元，另根据双方的微信聊天记录，江国盛、周燕在收到黄文峰的过户通知后并未表示不愿意过户，而是表示先偿还嘉兴房贷后就去海盐办理过户手续，黄文峰对此未表示反对，并收取了江国盛、周燕支付的首付款。而后江国盛、周燕于2018年7月3日即联系黄文锋办理过户事宜。同时，江国盛、周燕二审中还表示如银行不放贷，愿意一次性付清购房余款。由此可见，江国盛、周燕不存在经催告后不履行合同主要债务的行为，黄文峰的合同目的亦非不能实现。故黄文峰主张江国盛、周燕构成根本违约，主张解除合同，没有依据，一审据此驳回黄文峰的诉讼请求并无不当。当然，黄文峰如要求江国盛、周燕承担迟延履行的违约责任，亦可另行主张。 综上，黄文峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费元11990，由黄文峰负担。 本判决为终审判决。 审判长 谭 灿 审判员 倪 勤 审判员 陈 远 二〇一九年二月二十六日 书记员 赵婉沁