安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖民再174号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：铜陵市家裕冠餐饮服务有限公司，住所地安徽省铜陵市铜陵经济开发区翠湖五路西段**，社会信用代码91340700098000833A。法定代表人：吴必俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：周良红，安徽古圣律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：铜陵大江投资控股有限公司，住，住所地安徽省铜陵市翠湖二路西段**会信用代码91340700705094254A（1-1）。法定代表人：刘奇，该公司董事长。委托诉讼代理人：王永平，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冀骥，北京大成（合肥）律师事务所律师。再审申请人铜陵市家裕冠餐饮服务有限公司（简称家裕冠公司）因与被申请人铜陵大江投资控股有限公司（简称大江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市中级人民法院（2018）皖07民终528号民事判决，向本院申请再审。本院以（2019）皖民申261号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，家裕冠公司的法定代表人吴必俊、委托诉讼代理人周良红，大江公司的委托诉讼代理人李冀骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家裕冠公司再审请求：支持其一审诉讼请求，驳回大江公司反诉请求。理由：家裕冠公司在合同解除中没有过错，二审法院认定其存在过错并判令承担40%责任错误。燃气管网设备维护费6450元，餐桌、内景画评估价值64864.5元，检测费、环评费和2016年2月8日后房屋占用费等应由大江公司承担。大江公司辩称，家裕冠公司停止营业是由于商业行情变化、自身经营不善等多种原因所致，房屋漏水不是其停业的唯一原因，家裕冠公司一审也自认未交租金而主张解除合同。依约定，合同解除后家裕冠公司应及时腾退房屋、搬离屋内移动设备，否则视为抛弃物。检测费、环评费、2016年2月8日后租赁房占用费及可移动资产损失，依照约定和法律规定，应由家裕冠公司承担。二审判决并无不当，请求驳回家裕冠公司的再审请求。家裕冠公司一审起诉请求：1、确认双方之间的租赁合同于2015年5月31日解除；2、大江公司赔偿家裕冠公司损失1503530元；3、诉讼费由大江公司承担。大江公司反诉请求：1、家裕冠公司支付拖欠的房租270165元，并按照104580元/年标准支付房屋占用费直至腾空房屋时止；2、家裕冠公司支付拖欠水电费103700.44元及2015年12月1日至2016年11月30日的燃气管网设备维护费6450元；3、反诉费用由家裕冠公司承担。一审法院认定：2015年1月7日，家裕冠公司（乙方）与大江公司（甲方）签订《加速器园区职工食堂租赁经营合同》，约定：大江公司将位于翠湖五路西段129号科技型中小企业加速器园区综合楼1层西侧出租给家裕冠公司，建筑面积约为1743平方米；租赁期9年，给予180天的装修期，租期从2014年2月1日起至2023年1月31日止，装潢期、租赁期第一年免租金，第二年至第五年租金按照5元∕平方米.月，第六年、第七年按照10元∕平方米.月计价，第八年、第九年按15元∕平方米.月计价等，租金每年收取一次，首次租金104580元及押金5万元家裕冠公司于合同签订当日支付，第二次开始，家裕冠公司需提前30日支付下年度租金。该合同约定的解除条件有：1.乙方转租、转借租赁房屋；2.乙方破坏房屋结构的；3.乙方逾期90天不缴纳房租；4.合同到期，租赁关系终止；5.因不可抗力因素导致合同无法履行的。该合同规定的违约责任有：1.租赁期间，如有一方要求终止租赁关系的，应提前半年告知对方；2.租赁期的前5年内，乙方要求解除租赁合同的，在不破坏装修的基础上，购买的移动设备经双方确认后搬离，室内外装饰装修不得损坏，甲方对室内外装饰装修不予补偿，甲方要求解除合同的，甲方依据经确认后的装修决算审计报告值和每年20%的折旧率赔付给乙方装修残值；3.乙方擅自改变房屋使用性质、转租、转借房屋、破坏房屋的结构，甲方没收乙方缴纳的房屋押金和已交租金，并追究相关责任；4.乙方不按规定时间缴纳房租，逾期甲方每日按每次应缴纳房租1%加收乙方房租滞纳金至合同解除日；5.合同解除后，乙方必须在15日内将租赁的房屋完好的交还甲方，不得破坏室内外装修，逾期不交，甲方保留收回所租赁房屋的任何可用设施，乙方遗留在租赁房内一切设施均视为乙方抛弃物，甲方收回所租房屋可能对乙方造成的损失，不负赔偿责任。该合同还对食堂经营、装修控制性规定以及其他事宜作出了约定。合同签订后，家裕冠公司对该房装饰装修、购置设备，并进行营业。家裕冠公司是从原承租人安徽铭久商贸有限责任公司接手租赁该房，本案租赁合同与安徽铭久商贸有限责任公司的原租赁合同内容基本一致，安徽铭久商贸有限责任公司同意其原交房押金5万元归家裕冠公司所有。经询问，大江公司认可该5万元押金归家裕冠公司所有，同意在本案中处理。2015年12月底，大江公司向家裕冠公司发书面《业务函》催交拖欠的水电费，家裕冠公司在《业务函》上回复“我公司财务与贵公司财务未对账，贵公司招待费与我公司所欠水电费、房租基本持平”。2016年春节后，家裕冠公司以漏水造成无法经营为由，停业至今。一审庭审时，家裕冠公司认可尚欠大江公司水电费103700.44元，但认为2015年12月1日至2016年11月30日期间的燃气管网设备维护费6450元应由出租方承担。家裕冠公司提交一份《建设任务单审批表》，该审批表显示有“职工配餐中心房顶渗水改造项目”；大江公司提交一份马鞍山钢铁建设集团有限公司铜陵分公司出具给大江公司的书面回复，回复内容为“我公司于2014年7月30日接到贵公司电话通知办公楼一层屋面渗漏，我公司立即拿出意见对整个一层屋面防水进行返修，于8月22日结束，经雨后检查已不渗漏，特此回复”。一审庭审时，家裕冠公司提交一份盖有铜陵市湖滨物业管理有限公司公章的书面证明，主要内容有“主要是房顶积水、房顶漏水，马建公司也派人进行了多次修理，修理后仍然漏水”。2017年8月，家裕冠公司向安徽省铜陵市义安公证处申请对租赁房漏水致屋内物品受损现状进行证据保全，公证书记载：食堂大厅以及凤凰山厅等十个包厢内的天花板受潮、发霉并有杂物脱落、餐桌受潮、字画受潮、发霉、墙体起皮、发霉、大厅一角（进门右手边靠近收银台的角落）的天花板在拍摄时仍在漏水。经家裕冠公司申请，一审法院委托铜陵华诚资产评估有限责任公司对翠湖五路西段129号食堂内损失（受损资产现有价值）进行评估，评估价值为118.35万元，其中房屋建筑物装潢74.43万元、构筑物2.16万元、机械设备41.77万元。家裕冠公司为评估交纳评估费3万元。一审法院认为，根据《建设任务单审批表》、马鞍山钢铁建设集团有限公司铜陵分公司出具给大江公司的书面回复、铜陵市湖滨物业管理有限公司书面证明、《公证书》等证据互相印证，可以确认该租赁房屋漏水，大江公司虽有过派人修理，但未完全修复，已构成违约，根据《公证书》所描述的租赁房及房内物品受损现状，家裕冠公司以租赁房漏水造成其无法经营要求解除租赁合同，符合《合同法》关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，予以支持；根据《合同法》关于“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案家裕冠公司未发书面解除合同通知，但其于2016年2月8日春节停止经营的行为可视为通知解除。家裕冠公司应交付2015年2月1日至2016年2月7日期间租金106585元，并欠水电费103700.44元，也构成违约。家裕冠公司辩称大江公司欠其就餐费，因系另一法律关系，本案不作审理。因合同未对燃气管网设备维护费进行约定，考虑到维护设备系经营所需，2015年2月1日至2016年2月7日期间发生的该项费用6450元由家裕冠公司承担；《评估报告》案涉房屋内资产是家裕冠公司为经营所投资，如不经营即失去价值，故《评估报告》评估的资产现值118.35万元可认定为家裕冠公司损失，大江公司赔偿损失后，租赁房内的资产归其所有。此外，大江公司应退还家裕冠公司押金5万元。因双方对评估的发生均有责任，双方各承担评估费1.5万元。该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，作出（2017）皖0705民初3536号判决：一、确认家裕冠公司与大江公司《加速器园区职工食堂租赁经营合同》于2016年2月8日解除；二、大江公司赔偿家裕冠公司损失1183500元；三、大江公司给付家裕冠公司押金50000元、评估费15000元；四、家裕冠公司给付大江公司房租106585元、水电费103700.44元、燃气管网设备维护费6450元；上述2、3、4项相减，大江公司给付家裕冠公司1031764.56元，此款于本判决生效后5日内给付；五、家裕冠公司在租赁房内所投资资产（详见评估报告中资产明细表）均归大江公司；六、驳回家裕冠公司其他诉讼请求及大江公司其他反诉请求。案件受理费18332元，减半收取9166元，由家裕冠公司负担1555元，大江公司负担7611元；反诉费7004元，减半收取3,502元，由家裕冠公司负担1996元，大江公司负担1506元，于判决生效后十日内交纳至法院。家裕冠公司、大江公司均提起上诉。家裕冠公司二审提交的证据：1、煤气管网费支付凭证和大江公司的收据，证明6450元煤气管网费家裕冠公司已支付给大江公司；2、关于麻将机发票7张共计5800元、消防检测费用6550元、环评发票3000元，证明家裕冠公司为了租赁房屋的花费，由于大江公司租出的房屋不符合使用目的，所以上述费用应当由大江公司承担。大江公司质证否认其证据效力。二审法院确认家裕冠公司所提交证据的真实性、合法性。二审法院查明事实和一审法院相同。二审法院认为，1、大江公司与家裕冠公司签订的租赁合同合法有效。合同明确第一年免租金，故租金的起算日期为2015年2月1日。家裕冠公司请求双方租赁合同2015年5月31日解除，大江公司对此表示认可，故本案合同的解除时间应当确认为2015年5月31日。家裕冠公司应当支付自2015年2月1日至2015年5月31日的房租，即104580/12×4=34860元。合同解除后，家裕冠公司应当交还租赁物，防止损失的扩大。根据家裕冠公司2017年4月13日向大江公司出具的关于租赁房漏雨要求赔偿的报告及2017年5月8日向大江公司及经济开发区至诚招商公司关于确认租赁房赔偿损失的报告显示，租赁物此时仍由家裕冠公司实际占有，家裕冠公司主张其于2016年2月停业后将钥匙交还给大江公司并无证据证明，大江公司也不认可。家裕冠公司陈述，2017年5月大江公司口头通知他们已将房子出租给别人，但无证据印证，且与其2017年4、5月还在与大江公司协商租赁物漏雨、要求损失赔偿的事实不相符。马建公司2014年8月29日向大江公司出具关于铜陵开发区纺织城办公楼一层屋面渗漏处理结果回复，对于整个一层屋面防水进行返修，于8月22日结束。即便家裕冠公司通过公证与鉴定确定由于房屋漏水给其屋内的物品造成相应的损失，但并不能因此直接推定漏水是造成家裕冠公司停止营业的主要原因或唯一原因，且漏水的原因并不明确。原审法院认定家裕冠公司经营至2016年春节，对于此事实双方当事人均无异议，故家裕冠公司应当支付2015年6月1日至2016年2月7日实际经营期间的房屋占用费，参照原合同约定的租赁标准，即104580/12×7+104580/360×37=71753.5元，与前述租金合计106613.5元。合同解除后，家裕冠公司应当将房屋及时交还大江公司，大江公司也应积极收回房屋，重新出租，减免损失，对此后的房屋占用费，双方当事人均有责任，酌情按照年租金的一半予以确认，即自2016年2月8日起至房屋实际交付之日止，按照52290元/年为标准支付房屋占用费。2、一审法院通过鉴定确认的是房屋内资产的现有价值，并认为系家裕冠公司因无法继续经营的损失，大江公司在赔付该损失后，租赁房内的资产归大江公司所有。二审法院认为，该鉴定及认定方法有误，家裕冠公司主张的损失应当是由于漏水造成的直接损失的审计，对于该损失大江公司应当承担赔付责任，而不是确定现有价值，再全部认定给大江公司，等于将现有的资产作价强行处理给大江公司，损失越轻，剩余价值越高，大江公司赔付给家裕冠公司的数额就越高，与常理不合，故二审法院征求双方当事人意见，在二审审理过程中对资产损失进行补充鉴定，并形成最终的鉴定意见。结合两次鉴定结论，房屋建筑物装潢损失74.43万元，构筑物损失2.16万元，机械设备中不可移动设备为19.43万元，可移动设备为22.34万元，家裕冠公司因为不再经营，固定资产损失合计为96.02万元。租赁合同的解除，双方均有责任，大江公司提供的租赁房漏水，家裕冠公司亦未按约定履行支付租金和水电费的义务，但考虑到漏水事实的确实存在，故酌情认定解除合同的责任大江公司承担60%，家裕冠公司承担40%，合计96.02×0.6=57.61万元。对于可移动设备22.34万元，产权归属于家裕冠公司，可自行收回；3、由于提前解除合同并造成的损失，合同约定租赁期限9年，实际经营1年，家裕冠公司主张的消防检测费6550元及环评费3000元，扣除一年的费用后，剩余的按前述比例由双方分担，即大江公司应给付家裕冠的损失为(9550-9550/9)×0.6=5093.4元，于上述损失费用合计581193.4元。家裕冠公司主张2015年2月1日-2016年2月7日期间的燃气管网设备维护费6450元，已于2014年12月份支付给大江公司，该收据上费用名称标注为调压柜维护费，不能确定为燃气管网设备维护费，故家裕冠公司该主张不予支持。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决：一、维持（2017）皖0705民3536号民事判决第三项；二、撤销（2017）皖0705民3536号民事判决第一、二、四、五、六项；三、确认家裕冠公司与大江公司之间的《加速器园区职工食堂租赁经营合同》于2015年5月31日解除；四、家裕冠公司于本判决生效后七日内支付大江公司自2015年2月1日起至2016年2月7日止的房屋租金及占用费合计106613.5元，之后的房屋占用费按照52290元/年为标准支付至实际交还房屋之日止；五、家裕冠公司于本判决生效后七日内支付大江公司水电费103700.44元、燃气管网设备维护费6450元；六、大江公司于本判决生效后七日内支付家裕冠公司损失581193.4元；七、驳回家裕冠公司的其他诉讼请求；八、驳回大江公司的其他诉讼请求。一审案件受理费18332元，减半收取9166元，家裕冠公司负担6113元，大江公司负担3053元；一审案件反诉受理费7004元，减半收取3502元，家裕冠公司负担1659元，大江公司负担1843元；二审案件受理费4750元，家裕冠公司负担850元，大江公司负担3900元。本院再审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一、二审查明的事实予以确认。另查明，家裕冠公司庭审中陈述，餐桌于2019年1月从租赁房屋中搬走。本院再审认为，本案再审审理的争议焦点为：（一）合同解除后电动餐桌、大厅餐桌、内景画损失64864.5元是否计入赔偿范围的问题；（二）双方当事人在合同解除中的过错责任如何划分，大江公司向家裕冠公司赔偿损失数额的问题；（三）原判对房屋租金、占用费的认定时间和数额是否适当。（一）关于合同解除后电动餐桌、大厅餐桌、内景画损失合计64864.5元是否计入赔偿范围问题。家裕冠公司认为电动餐桌台座系固定在地面，部分大厅餐桌（含玻璃）和各类内景画分别因漏水腐蚀造成受潮、发霉和损坏，已无使用价值，应列为不可移动资产。根据铜陵华诚资产评估有限责任公司出具的《补充说明》，该三类资产在资产清单中为可移动资产。评估公司将该三类资产列为可移动资产，属专业评定，也符合普通人的日常认知。另外，合同解除后，家裕冠公司应及时将餐桌、内景画搬离，家裕冠公司庭审陈述其于2019年1月份才将餐桌搬离，上述财产损失有其迟延搬离扩大损害的因素。因此，原审法院按照铜陵华诚资产评估有限责任公司评估报告认定电动餐桌、大厅餐桌、内景画计64864.5元不在赔偿范围并无不当，本院再审予以确认。（二）关于双方当事人在合同解除中的过错责任如何划分，大江公司应向家裕冠公司赔偿多少损失的问题。现有证据《建设任务单审批表》、马建公司出具给大江公司的书面回复能够证明案涉房屋在2014年7月份以前已有漏水的情形发生，马建公司虽进行了修复，但从家裕冠公司2017年4月13日向大江公司出具的关于租赁房漏雨要求赔偿的报告，2017年8月家裕冠公司向安徽省铜陵市义安公证处申请对租赁房漏水受损现状进行证据保全形成的《公证书》，以及2017年9月铜陵市湖滨物业管理有限公司出具的书面证明等综合来看，案涉租赁房屋一直未完全修复，漏水问题始终存在，影响到家裕冠公司对承租房屋的正常使用。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，大江公司作为房屋出租人，未履行出租人的基本义务，明显违约。家裕冠公司不能实现合同目的，请求解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的条件。大江公司辩称合同解除的原因还有家裕冠公司经营状况不佳、迟延支付房租和水电费等，经查，家裕冠公司确实存在迟延支付首期房租和水电费的情况，但从2015年12月底家裕冠公司在大江公司催交拖欠的水电费《业务函》上回复“我公司财务与贵公司财务未对账，贵公司招待费与我公司所欠水电费、房租基本持平”来看，双方也存在互负债务的客观情况存在，家裕冠公司陈述双方事前有债务抵销的约定，虽然大江公司予以否认，但仍能够反映出家裕冠公司违约情形较轻的事实。所以，大江公司未依约向承租人提供适用的房屋，也未履行修复房屋的义务，构成根本违约。本院结合双方在合同解除中的过错和违约程度，对于相关损失，酌定大江公司承担80%的责任，家裕冠公司自担20%的责任，据此，大江公司应向家裕冠公司赔偿损坏768160元（96.02万元×0.8）。（三）关于原判对房屋租金、占用费的认定时间和数额是否适当的问题。双方均认可租赁合同自2015年5月31日解除，但家裕冠公司实际经营使用至2016年2月7日。家裕冠公司应支付大江公司自2015年2月1日至2015年5月31日租金和2015年6月1日至2016年2月7日的房屋占用费，合计106613.5元。至2019年1月家裕冠公司将租赁房屋内的餐桌搬走为止，其一直未将不使用租赁房屋及时腾退并交还大江公司，而大江公司也未采取积极措施收回房屋，防止损失扩大。因此，对2016年2月7日至2019年1月15日租赁房屋占用损失，家裕冠公司可按照租金标准的一半承担153575元（104580÷2×2+104580÷365÷2×342）。上述两项合计，家裕冠公司应给付大江公司260188.5元。综上，家裕冠公司再审理由部分成立，应予支持。原判对双方当事人违约责任认定比例不当，本院再审予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持安徽省铜陵市中级人民法院（2018）皖07民终528号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销安徽省铜陵市中级人民法院（2018）皖07民终528号民事判决第四、六、七、八项；三、铜陵市家裕冠餐饮服务有限公司应给付铜陵大江投资控股有限公司房屋租金、占用费260188.5元；四、铜陵大江投资控股有限公司应给付铜陵市家裕冠餐饮服务有限公司损失768160元；五、驳回铜陵市家裕冠餐饮服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回铜陵大江投资控股有限公司的其他诉讼请求。上述互负债务抵销后（大江公司应付家裕冠损失768160元、押金50000元、评估费15000元计833160元，家裕冠公司应付大江公司水电费103700.44元、燃气管网设备维护费6450元、房屋租金和占用费260188.5元计370338.94元），铜陵大江投资控股有限公司应给付铜陵市家裕冠餐饮服务有限公司462821.06元，于本判决送达后七日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18332元，减半收取9166元，铜陵市家裕冠餐饮服务有限公司负担1830元，铜陵大江投资控股有限公司负担7336元。一审案件反诉受理费7004元，减半收取3502元，铜陵市家裕冠餐饮服务有限公司负担700元，铜陵大江投资控股有限公司负担2802元；二审案件受理费4750元，铜陵市家裕冠餐饮服务有限公司负担950元，铜陵大江投资控股有限公司负担3800元。本判决为终审判决。审判长  沈建红审判员  吴长富审判员  张永会二〇一九年十一月二十九日法官助理王俊书记员张书蕊