浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终2547号 上诉人（原审原告，反诉被告）：刘芷筠，女，1988年10月10日出生,汉族，户籍所在地浙江省嘉兴市秀洲区。 委托诉讼代理人：沈晓炳、范润东，浙江雅新律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：苏霖，女，1983年5月28日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 委托诉讼代理人：姚武强、钱益波，浙江子城律师事务所律师。 原审第三人：嘉兴市君悦房地产经纪有限公司。住所地：嘉兴市中港路646号。统一社会信用代码：91330402052840634H。 法定代表人：李小柱，该公司总经理。 上诉人刘芷筠因与被上诉人苏霖、原审第三人嘉兴市君悦房地产经纪有限公司（以下简称君悦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初1376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘芷筠上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持刘芷筠一审诉讼请求，驳回苏霖一审反诉请求，或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费由苏霖负担。事实和理由：一、一审未查清案件的基本事实。一审认定“刘芷筠在交付前因自身原因将二楼主卧烧毁严重，且殃及二楼其他房间，其行为属于违约；该房屋共有两间卧室一间书房，主卧室内物品基本烧尽，次卧和走廊及楼上其他房间亦不同程度烧毁，且根据刘芷筠提供的装修内容和预算表看，二楼基本需要重新装修，由此可见，该火灾烧毁的面积、内容，相对于房屋整体来说已经达到了很严重的程度”。一审作此认定，缺乏证据支持。首先，对于火灾造成的房屋烧毁情况，一审仅仅依据审判人员主观推断，在没有相关证据支撑的情况下，就认定二楼主卧烧毁严重，存有错误。其次，根据民事诉讼法的规定，举证规则是谁主张谁举证，苏霖对火灾造成的房屋烧毁情况，仅仅提供了照片及视频，但基于此证据，无法得出二楼主卧烧毁严重且殃及二楼其他房间的事实。苏霖不能进一步举证，应当承担举证不能的不利后果。再次，一审依据刘芷筠提供的装修内容和预算表推测二楼基本需要重新装修，是完全错误的。刘芷筠为苏霖考虑，对卧室进行了重新装修，这种积极行为反而被一审认定为“擅自装修覆盖”。同时，在未经任何有资质机构鉴定的情形下，一审将装修内容和预算表完全等同于房屋过火的面积及情况，显然错误。二、一审认定苏霖合同目的无法实现，存在明显错误。1、一审认定，是否重修或减少价款，选择权在买受方，刘芷筠装修违反了诚实守信履行合同的义务。合同法第一百零七条并没有规定违约责任选择权归属主体，刘芷筠重新装修正是基于诚实信用原则，积极承担违约责任的表现。2、火灾发生后，苏霖已知晓房屋发生火灾的事实，且在火灾之后，双方就减少价款或重修事宜进行过多次协商。一审却对刘芷筠苛以未及时通知对方行使权利的认定。另外，苏霖在火灾发生之后，一直认为案涉房屋过火一事并未对房屋结构产生任何质量方面的影响。若苏霖认为房屋过火对房屋产生结构性影响，提出鉴定的主体应当是苏霖。一审认为刘芷筠有义务就房屋质量进行鉴定，显然错误。3、一审依一般的社会经验认定，房屋发生火灾的事实和烧毁的严重程度会影响房屋的价值或缩小购买方的受众范围，从而导致合同目的无法实现，显然错误。房屋的价值有影响或受众范围缩小，均没有相关的证据材料予以证明，一审仅凭一般社会经验得出，显然不当。且一审对所谓的“一般社会经验”，亦未进行阐述或说理。退一步讲，房屋发生火灾导致房屋价值受影响或购买方受众范围缩小，也未必影响苏霖合同目的的实现。三、刘芷筠的行为不构成根本性违约，苏霖的合同目的能够实现。1、案涉房屋虽发生了火灾，但仅仅是房内易燃物品发生燃烧。从双方提供的火灾照片均可看出，起火点是床垫烧毁，从火的特性看，是往上烧的。因此，毁损的也仅仅是房屋吊顶，而该房屋吊顶框架是完好的，此与该房屋的地板在火灾后仍旧完好的事实相互印证。电器、玻璃门窗属于塑料制品，遇火易融化。其他空间仅仅是墙面、屋顶有局部熏黑，根本没有被火焰灼烧。2、苏霖以房屋出现火灾为由，认为无法实现其改善住房的购房目的，亦没有法律依据。《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》一书中关于合同目的不能实现的理解是“因合同目的不能实现而解除合同适用于迟延履行、不能履行、不适当履行、拒绝履行等各种违约行为，而且无需催告。在司法实务中，判断某一违约行为是否属于合同目的不能实现（根本违约），尚需根据违约的具体形态，结合案件情况，通过一定的因素和标准进行斟酌判断。根据一些国家特别是英美国家法院的判例以及学者的观点，判定违约后果是否重大，是否导致合同目的不能实现，一般可以综合考虑以下因素：(1)违约部分的价值或金额与整个合同金额之间的比例。例如，在不适当履行中，如果卖方交付的不符合约定的标的物的价值占全部合同金额的大部分，一般可以认为构成根本违约。(2)违约部分对合同目标实现的影响程度。在某些案件中，尽管违约部分的价值并不高，但对合同目的的实现有着重大影响。(3)在迟延履行中，时间因素对合同目的实现的影响程度。(4)违约的后果及损害能否得到修补。在适用《联合国国际货物销售合同公约》的条件下，即使违约行为十分严重，可能导致剥夺受害方所期待的东西，但如果这种违约是可以修补的，一般也不认定其构成根本违约。(5)在分批交货合同中，某一批交货义务的违约对整个合同的影响程度。(6)在合同不能继续履行的情形下，当事人期待通过合同而达到的交易目的往往无法实现。如果合同不能继续履行是由于一方当事人的违约行为所引起，则这种违约行为应属于根本违约，合同可以解除。”就本案而言，房屋发生火灾没有达到根本违约的程度。一是没有任何证据证明房屋价值发生减少，二是房屋发生火灾，未对房屋结构产生根本性影响，是完全可以得到修补的，且刘芷筠已经对房屋进行了修补。因此，根据最高院的司法观点判断，刘芷筠的行为没有达到根本性违约，故不应当解除双方之间的合同。四、因《房地产转让居间合同》系刘芷筠、苏霖、君悦房地产公司三方共同签订，合同当事人为三方，苏霖欲解除该合同，也应同时与其他两方当事人协商解除，而非仅仅向刘芷筠发送解除通知书。因此，退一步讲，即使苏霖有权解除合同，仅仅通知刘芷筠即解除合同的行为也无效。 苏霖辩称，一、一审认定火灾导致房屋烧毁严重，具有充分的事实依据。1、案涉房屋从着火到大火扑灭历时两个多小时，火烧时间特别长，此有派出所对刘芷筠丈夫方剑春所作的笔录为证。烧了两个多小时后，屋内物品肯定已经燃烧殆尽。2、本次火灾的火势特别大，火难以扑灭，根据派出所对方剑春所作的笔录显示，刘芷筠一家发现房间着火后先后采取多种措施灭火均无效果，当时的火势已经达到用多个灭火器均无法扑灭的地步。3、从一审中苏霖提交的案涉房屋火灾后的照片和视频可以非常直观地看到，整个主卧全部烧毁，次卧和走廊及楼上其他房间的烧毁程度也非常严重。4、根据刘芷筠提交的工程预算表，在火灾发生后其自行修复的范围包括了二楼全部房间，对房间的顶上、地面、墙壁、家具、灯具等都进行了重新装修。从修复的范围也可看出，当时整个房屋的烧毁程度非常严重，房间内的所有装修、物品均无法使用。二、一审判决解除苏霖与刘芷筠之间的房屋买卖合同，具有事实和法律依据。1、案涉房屋发生严重火灾事故后，标的物的情况和房屋买卖合同签订时相比显然已发生重大变化，不属于苏霖在签订合同时所要购买的房屋。且根据合同法第一百一十一条规定，苏霖有权选择要求刘芷筠承担修理、更换、重作、退货等违约责任，但正如一审判决所认定的，该选择权应在苏霖一方。火灾发生后，刘芷筠在未通知苏霖的情况下，擅自装修覆盖，违反诚实守信履行合同的义务。退一步讲，即使苏霖选择要求刘芷筠采取修复措施，刘芷筠也应在与苏霖达成一致意见后方可实施。刘芷筠擅自装修覆盖后，能够交付的标的显然与双方约定的不符。2、根据合同法第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。根据苏霖与刘芷筠签订的买卖合同约定，苏霖支付350万元购房款所购买的并非房屋，还包括屋内设施，火灾发生后，案涉房屋的屋内设施毁损严重，刘芷筠在未经苏霖同意的情况下虽然对房屋进行了一定的装修，但重新装修后屋内设施与火灾发生前完全不具有可比性，无法满足苏霖改善住房条件的购房目的。3、本次火灾燃烧时间长、火势大，肯定会对房屋结构的安全性产生重大影响。火灾发生后，刘芷筠本应本着诚实信用的原则，如实向苏霖反映火灾情况并听取苏霖的意见，但刘芷筠非但没有对房屋结构进行安全检测，反而采取擅自对火灾现场进行装修覆盖的行为，显然有违诚信原则。在火灾事实已经客观存在的情况下，刘芷筠需要证明其交付的房屋不存在质量安全问题。苏霖对于结构安全不明的房屋有权拒绝接收。三、《房地产转让居间合同》如继续履行，对苏霖一方是不公平的。发生火灾的事实，会影响到苏霖的心理感受，包括忌讳、恐惧、焦虑等，与其在购房时的真实意思表示不符，违背了苏霖对房屋实际价值的期待。从房屋的交易价值而言，如苏霖将来再次转让房屋，本着诚实信用原则，势必要向购房者披露案涉房屋曾发生火灾的事实，必然会影响购房者的心理感受，从而降低购房者购买房屋所愿意支付的对价。从房屋的使用价值而言，苏霖已无法获得签订合同时的房屋装修所带来的居住体验，且会产生厌烦情绪。这些都是重新装修所无法消除的。四、苏霖有权以通知的形式解除与刘芷筠签订的《房地产居间转让合同》。刘芷筠的违约行为致使苏霖的合同目的无法实现，苏霖有权依据合同法第九十四条之规定以通知的形式解除双方之间的合同。苏霖与刘芷筠及君悦房地产公司签订的《房地产居间转让合同》系将房屋买卖合同法律关系和居间合同法律关系放在一份合同中，从合同第五条、第十一条看，君悦房地产公司是促成交易的居间方，与苏霖、刘芷筠是居间合同关系，而本案案由是房屋买卖合同纠纷，所要解决的也仅是苏霖与刘芷筠之间的房屋买卖所产生的争议事项。苏霖作为房屋买卖合同的一方当事人，有权决定是否解除与刘芷筠之间的买卖合同关系，无需征得君悦房地产公司的同意。根据合同相对性原则，君悦房地产公司对苏霖与刘芷筠之间基于房屋买卖所产生的权利义务关系也无任何请求权。 君悦房地产公司未作陈述。 刘芷筠向一审法院起诉请求判令：1、确认解除《房地产转让居间合同》无效；2、继续履行上述合同，苏霖立即支付购房款50000元及利息（按银行同期贷款利率，以未支付购房款金额为基数，从2018年3月16日起计算至实际付清之日止）；3、诉讼费由苏霖承担。 苏霖向一审法院提出反诉请求：1、判令解除苏霖与刘芷筠之间的《房地产转让居间合同》；2、判令刘芷筠向苏霖返还购房款3500000元并支付资金占用期间的利息损失173105.03元（以100000元为基数自2017年4月24日起算、以500000元为基数自2017年5月3日起算、以450000元为基数自2017年5月24日起算、以700000元为基数自2017年5月31日起算、以700000元为基数自2017年6月12日起算、以50000元为基数自2017年7月4日起算、以827000元为基数自2017年7月19日起算、以173000元为基数自2017年7月19日起算，按中国人民银行同期同类基准贷款利率的1.5倍为标准，暂计至2018年3月27日，实际要求计算至购房款全部返还之日止）；3、判令刘芷筠赔偿苏霖房屋过户费44238元，中介服务费20000元；4、刘芷筠配合苏霖办理房屋产权变更登记至刘芷筠名下的手续，办理变更登记产生的全部费用由刘芷筠承担；5、判令刘芷筠向苏霖支付违约金100000元。 一审法院认定事实：2017年4月24日，刘芷筠与苏霖及居间人君悦房地产公司签订《房地产转让居间合同》一份，约定刘芷筠将其所有的位于嘉兴市转让给苏霖，并同意转让该房屋及其附属设施和现有住宅水表、电表、燃气表及屋内设施（具体设施见附加设施清单）给苏霖，房屋总价为350万元；按国家规定应缴纳的交易税费由苏霖承担；苏霖应向居间方支付咨询服务费35000元；苏霖按以下期限及方式向刘芷筠支付购房款：1.签约时支付定金10万元，自动转入房款中，2.50万元于2017年5月10日前支付，3.135万元于同年6月30日前支付（具体以居间方预约交易时间为准），4.50万元由组合贷款支付，5.5万元于同年5月30日前支付给居间方保管，居间方于房屋交接当日直接支付给刘芷筠，以上款项及本合同项下款项的支付均以收据收条或转账凭证等方式为支付凭证；双方约定最晚于2018年3月18日之前交房给苏霖；双方应在2017年6月30日前至房屋权属所在地房产交易办证大厅办理房屋交易、权属登记相关手续；关于违约责任，双方约定若存在以下情形，刘芷筠须承担违约金10万元，造成的损失另行赔偿：（1）出售房屋产权不真实、存在产权争议，甲方不具有完全的处分权，或未征得其他共有人同意，导致合同无效、被撤销或致使本合同无法继续履行；（2）对房屋对外租赁情况披露不真实等；（3）学区及户籍情况披露不真实等；（4）未按约定交房或办证等；（5）未经协商，单方面解除合同的；合同还约定，任何一方单方面解除合同或事实上不履行合同而导致合同解除或无法履行而终止的，则违约方应当承担所有的咨询服务费，并于本合同解除当时一次性支付给居间方；合同并对其他事项作了约定；其中合同后附的物品清单载明“该房屋所带的家俱家电具体以照片附件为准”“刘芷筠搬走钢琴一架、两个床垫、一张酒柜、书房的一张床”。该房屋为复式，楼上南面两个房间，分别是主卧和次卧，楼下一间书房，且二楼走廊和卧室均铺设地板和墙纸。根据照片显示，签订合同时，卧室内还配有空调、床、衣柜、床头柜等。合同签订后，苏霖支付了上述全部购房款，其中2017年4月24日支付10万元定金，5月3日支付50万元，5月24日支付45万元，5月31日支付70万元，6月12日支付70万元，2017年7月4日支付5万元给居间方保管，82.7万元和17.3万元分别于7月19日通过商业贷款和公积金组合贷款支付；苏霖支付了中介费20000元；双方并于2017年6月21日办理了房屋过户手续，将房屋登记在苏霖名下，办理房屋转移登记手续的费用为44238元。在合同约定的房屋交付日期之前，上述房屋仍由刘芷筠居住使用。2018年1月13日00:29:21，中国人民武装警察部队嘉兴市消防支队秀洲区大队秀洲中队接到报警称，上述房屋着火。南面主卧因使用电热毯不当引发火灾，室内烧毁严重，空调、电视机、床、被子、衣服等均完全被烧毁；次卧因火势蔓延，室内吊顶、吊灯等均被熏黑；北面卫生间空调烧毁、吊顶等损坏；二楼楼道也不同程度烧毁。后经消防灭火。烧毁后，刘芷筠自行对烧毁房间、卫生间等进行了重新装修，根据刘芷筠提供的工程预算报表，其对主卧、次卧、衣帽间、玻璃窗、过道、卫生间等，包括地板、卧室和过道墙面等在内均作了装修，总造价为96716.85元；并重置了室内设施。 2018年3月16日，刘芷筠向苏霖发出《交房通知书》，通知苏霖该日收房，但苏霖拒绝收房，同时向刘芷筠发出《回复函》，称“现交付日因出让方过失，房屋已严重烧毁，且房屋在施救过程中严重泡水，房屋现无法正常使用。房屋已和2017年4月24日合同签订物，签订价值严重不符。鉴于目前情况，本人（受让方）正式通知出让方，解除2017年4月24日签订的皇马公寓7幢1005室买卖合同并承担因过失造成本人（受让方）的一切损失。”于是，刘芷筠将房屋钥匙交予中介。 一审法院认为，本案的主要争议焦点为：刘芷筠和苏霖签订的《房地产转让居间合同》是否应当解除？ 根据《合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，根据《房地产转让居间合同》的约定，刘芷筠于2018年3月18日前交付的房屋系含室内附属设施，但因其在交付前因自身原因将二楼主卧烧毁严重，且殃及二楼其他房间，其行为属于违约；该房屋共有两间卧室一间书房，主卧室内物品基本烧尽，次卧和走廊及楼上其他房间亦不同程度烧毁，且根据刘芷筠提供的装修内容和预算表看，二楼基本需要重新装修，由此可见，该火灾烧毁的面积、内容，相对于房屋整体来说已经达到了很严重的程度；虽刘芷筠称，已经对该损坏进行了修复，但根据《合同法》的规定，承担修复的违约责任应当以不影响标的物的价值为原则，且是否选择重修或减少价款，选择权亦在买受一方，该房屋虽经修复，但刘芷筠在火灾发生后，并未及时通知对方行使权利，也未就房屋本身质量等进行鉴定，相反，却擅自装修覆盖，违反了诚实守信履行合同的义务；况且，即使重新装修恢复，根据此前已经发生过火灾的事实和烧毁的严重程度，依一般的社会经验，也会影响该房屋的价值，或者缩小购买方的受众范围，该房屋已经与合同签订时不同，而以上影响也是重新装修无法消除的，因此，刘芷筠的上述违约行为已经足以致使合同目的无法实现，故应当解除上述《房地产转让居间合同》，苏霖有权按照《合同法》第九十四条的规定通知刘芷筠解除合同，解除时间为刘芷筠收到该解除合同的《回复函》即2018年3月16日；对刘芷筠请求确认苏霖解除《房地产转让居间合同》无效，以及支付剩余房款50000元及其利息的诉讼请求不予支持。刘芷筠辩称，该房屋已经变更至苏霖名下，该房屋的所有权已经发生转移，风险应当由房屋所有权人承担，一审认为，买卖合同中标的物的风险是指买卖合同标的物由于不可归责于双方当事人的事由毁损、灭失所造成的损失，而本案中房屋的毁损是由刘芷筠自身过失所致，该情形属于合同履行过程中的违约行为，不属于《合同法》第一百四十二条规定的风险，对刘芷筠的上述意见不予采纳。 合同解除后，根据《合同法》第九十七条的规定，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，刘芷筠应向苏霖返还已收取的购房款345万元，君悦房产公司返还苏霖保管的房款5万元，房屋变更至刘芷筠名下；该合同系因刘芷筠违约导致，因此，刘芷筠应当赔偿345万元的利息损失，即按中国人民银行同期同类基准贷款利率，以10万元为基数自2017年4月24日起、50万元为基数自2017年5月3日起，45万元为基数自2017年5月24日起，70万元为基数自2017年5月31日起，70万元为基数自2017年6月12日起分别计算至实际付清之日止；按4.9%年利率以82.7万元为基数自2017年7月19日起，按3.25%年利率以17.3万元为基数自2017年7月19日起分别计算至实际付清之日止。以上损失超过一审核定部分，不予支持，另苏霖主张的购房款5万元的利息损失，因《房地产转让居间合同》约定于房屋交接当日直接支付给刘芷筠，而该房屋并未交付也未向刘芷筠支付5万元，故苏霖要求支付该5万元的损失，不予支持。同时，刘芷筠尚应赔偿上述房屋因苏霖办理过户至自己名下产生的税费44238元；房屋返回变更至刘芷筠名下若产生费用，则该费用亦应由刘芷筠承担。苏霖主张中介服务费20000元亦应由刘芷筠赔偿，但刘芷筠的违约行为并不符合合同约定的“一方单方面解除合同或事实上不履行合同而致合同解除或无法履行而终止”的情形，故对苏霖的上述主张，不予支持；另，苏霖主张违约金10万元，但该主张亦不符合双方合同约定的刘芷筠应当承担10万元违约金的情形，故对苏霖的该项诉讼请求，亦不予支持。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决：一、驳回刘芷筠的诉讼请求；二、解除苏霖和刘芷筠之间于2017年4月24日签订的《房地产转让居间合同》，解除时间为2018年3月16日；三、刘芷筠于判决生效之日起十日内返还苏霖购房款345万元，并支付相应的利息损失（按中国人民银行同期同类基准贷款利率，以10万元为基数自2017年4月24日起、50万元为基数自2017年5月3日起，45万元为基数自2017年5月24日起，70万元为基数自2017年5月31日起，70万元自2017年6月12日起分别计算至实际付清之日止；按4.9%年利率以82.7万元为基数自2017年7月19日起，按3.25%年利率以17.3万元为基数自2017年7月19日起分别计算至实际付清之日止）；四、君悦房地产公司于判决生效之日起十日内返还苏霖购房款5万元；五、刘芷筠于判决生效之日起十日内赔偿苏霖过户费用44238元；六、苏霖于判决生效之日起十日内将嘉兴市皇马公寓7幢1005室及其车库D2幢车库7-1005C过户至刘芷筠名下，刘芷筠负有协助办理的义务；若办理过户产生税、费，则由刘芷筠承担；七、驳回苏霖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由刘芷筠负担；反诉案件受理费18749元，由苏霖负担870元，刘芷筠负担17879元。 二审中，刘芷筠向本院提交了装饰预（决）算清单一份，证明苏霖在案涉房屋发生火灾后，明确要求继续履行合同，并要求对房屋进行装修的事实。 苏霖质证认为，对真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议。苏霖当时要求装修公司对火灾现场勘查，并非是同意继续履行合同，而是要第三方确定房屋因火灾造成的毁损程度。 刘芷筠申请本院向浙江典尚空间装饰工程有限责任公司（以下简称典尚公司）调查有关案涉房屋重新装修委托设计的情况。本院对该公司工作人员李忠进行了调查。针对本院对李忠所作的调查询问笔录，刘芷筠质证认为，对证据的三性均予以认可，从该证据可以看出，火灾发生后苏霖明确委托过典尚公司，表明苏霖的意思表示是继续履行合同。苏霖质证认为，对该份证据无异议，李忠所陈述的内容与当时的情况基本是一致的。根据李忠陈述，案涉房屋恢复原状的费用为34万元多，同时根据典尚公司当时现场勘查，案涉房屋二楼全部毁损，一楼部分毁损，恢复原样要拆成毛坯。 本院认证意见：本院对李忠所作的调查笔录，刘芷筠、苏霖对证据的三性均无异议，本院予以认定；刘芷筠提交的装饰预（决）算清单，苏霖对真实性、合法性没有异议，该清单也能与本院对李忠所作的调查笔录相印证，故本院予以认定。 苏霖、君悦房地产公司没有提交新证据。 本院除对一审查明的事实予以确认外，另认定，苏霖曾委托典尚公司对案涉房屋进行重新装修设计，该公司报价34万余元。 本院认为，本案二审争议焦点在于：1、苏霖是否有权解除其与刘芷筠订立的案涉房屋买卖合同；2、苏霖向刘芷筠发出的解除通知书是否发生合同解除的效力。 关于争议焦点一。根据《合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在约定的交付日期前，因刘芷筠自身的原因引发火灾，导致室内不同程度烧毁，刘芷筠构成违约。关于该违约行为是否致使合同目的不能实现，刘芷筠上诉认为案涉房屋虽发生火灾但不存在一审所认定的烧毁严重的情形，合同目的能够实现。对此。 本院认为，关于火灾造成的毁损情况，1、火灾发生时住在案涉房屋中的刘芷筠丈夫方剑春在嘉北派出所对其所作的询问笔录中陈述，“整个房间里面的物品都烧坏了。具体有空调、电视机、床、被子、衣服、包等”；2、从刘芷筠提供的装修内容和预算表看，二楼基本需要重新装修；3、本院对典尚公司所作的调查询问笔录中，李忠陈述“二楼全部损毁，要恢复原样要拆成毛坯”。再结合火灾发生后的现场照片和视频，可以认定，主卧室内物品基本烧尽，次卧和走廊及楼上其他房间亦不同程度烧毁。而该房屋共仅有两间卧室、一间书房，一审认定火灾烧毁的面积、内容相对于房屋整体而言已达到严重的程度，并无不当。 在案涉房屋实际交付之前，卖方对于案涉房屋的价值不发生重大贬损应负有默示的担保义务，即应当保证案涉房屋在实际交付时与签约时具有相同或相近的交换价值和使用价值。 根据《房地产转让居间合同》的约定，苏霖支付350万元所购买的是合同订立时的案涉房屋及其附属设施和屋内设施。现案涉房屋因火灾烧毁严重，屋内设施不同程度损坏，标的物的情况已经与房屋买卖合同签订时的状态发生重大变化。 尽管刘芷筠称，已经通过重新装修进行了修复，但根据《合同法》的规定，是否选择重修或减少价款，选择权应在守约一方，而委托嘉兴视界装饰工程有限公司进行装修并非苏霖所作出的选择，而是刘芷筠单方所作出的决定。刘芷筠单方所作的修复，是否与原房屋及房内设施一致，应当由刘芷筠举证证明，但刘芷筠并未能充分举证证明标的物已恢复如初。相反，据典尚公司工作人员陈述，典尚公司出具的报价34万余元仅为装修恢复原样的价格，而刘芷筠单方委托的装修公司装修花费仅9万余元。因此，刘芷筠有关已通过装修恢复原状的主张不成立。案涉房屋的装修和订立合同时已经不一致，其使用价值难免存在贬损的情形。此外，由于房屋已经发生过火灾且烧毁严重，苏霖有关此项事实对居住者心理产生影响的主张，也符合社会公众的认知水平和价值观念，由此也会影响该房屋的交换价值，或者缩小购买方的受众范围，而这是重新装修无法消除的。据此，一审认定苏霖签订合同的目的不能实现，亦无不当。刘芷筠的违约行为导致合同目的不能实现，苏霖有权解除合同。 关于争议焦点二。苏霖于2018年3月16日向刘芷筠发出的《回复函》中明确表示要解除合同。该解除通知虽仅向刘芷筠发出，但君悦房地产公司在该合同中系居间人的地位，合同中有关房屋买卖的内容系买卖双方苏霖和刘芷筠达成，苏霖所要解除的也只是房屋买卖的内容而非居间合同内容。因此，一审认定该解除通知发生解除房屋买卖合同的效力正确。 综上所述，刘芷筠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19799元，由上诉人刘芷筠负担。 本判决为终审判决。 审判长 谭 灿 审判员 倪 勤 审判员 章玉萍 二〇一九年二月十八日 书记员 陈 诚