广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终23697号上诉人（原审原告）：盘世志，男，1979年3月2日出生，汉族，住广东省信宜市。上诉人（原审原告）：盘世光，男，1971年3月3日出生，汉族，住广东省信宜市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：龚长发，广东粤鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖雅妮，女，1987年8月22日出生，汉族，住湖南省安仁县。被上诉人（原审被告）：李吉，女，1988年8月13日出生，汉族，住重庆市丰都县。原审第三人：广州市金堂房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇府前路29号锦绣新天地4号107房。法定代表人：韩钰霞。原审第三人：中国光大银行股份有限公司广州黄埔大道支行，住所地广东省广州市天河区黄埔大道中路197号伟城大厦首层、二层。负责人：韩志。原审第三人：盘世容，女，1976年9月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上诉人盘世志、盘世光因与被上诉人肖雅妮、李吉、原审第三人广州市金堂房地产代理有限公司（以下简称金堂公司）、中国光大银行股份有限公司广州黄埔大道支行（以下简称光大银行黄埔大道支行）、盘世容房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院(2018)粤0118民初1030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人盘世志、盘世光委托诉讼代理人龚长发、被上诉人肖雅妮、原审第三人金堂公司的法定代表人韩钰霞、原审第三人盘世容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人盘世志、盘世光上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持盘世志、盘世光的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一审、二审案件受理费由肖雅妮、李吉承担。事实和理由:（一）肖雅妮、李吉存在违约行为，应当承担违约责任。一审法院对于盘世志、盘世光诉请肖雅妮、李吉支付盘世志、盘世光违约金459800元未能回应与判决错误。盘世志、盘世光与肖雅妮、李吉于2017年3月16日签订《房地产买卖合同》后，盘世志、盘世光要求肖雅妮、李吉立即办理涂销抵押手续和办理房屋过户手续，但肖雅妮、李吉以赎贷资金不足为由予以拖延,且在盘世志、盘世光愿意出资帮助赎契的情况下，肖雅妮、李吉仍然拒绝提供涉案房屋提前还贷赎契资料，并且非常明确的表示“不卖房、不赎贷、不过户”，从而导致本案纠纷。肖雅妮、李吉具有还贷赎契和办理涂销抵押手续的在先义务，其拒绝赎契及卖房的行为已经构成违约，应当承担违约责任。虽然一审法院认定“合同有效，双方当事人均应恪守履行”，但是一审法院对于肖雅妮、李吉的违约行为未予以认定，且一审法院未判决肖雅妮、李吉支付盘世志、盘世光违约金459800元错误。（二）一审判决程序错误。一审判决未遵循公平公正的原则，没有注重法律效果与社会效果。1.盘世志、盘世光曾于2018年6月6日提交申请书，请求一审法院依职权询问光大银行黄埔大道支行关于盘世志、盘世光代肖雅妮、李吉提前还贷的意见，但一审法院置之不理。2.一审法院对于光大银行黄埔大道支行在关联案件中的意见未能参考并采纳，缺乏公平公正。光大银行黄埔大道支行在（2017）粤0183民初4014号案的审理过程中表示对盘世志代肖雅妮、李吉提前还贷没有异议，而且盘世志办理涉案房屋的提前还贷并不损害光大银行黄埔大道支行的利益。因此，盘世志、盘世光申请一审法院依职权询问光大银行黄埔大道支行的意见，一审法院未予采纳，并且以“中国光大银行广州黄埔大道支行不同意盘世志、盘世光代肖雅妮、李吉偿还按揭贷款”为由径行判决错误。一审法院已经认定合同有效，双方当事人均应恪守履行，但却以光大银行黄埔大道支行因某种原因未能到庭参加诉讼，视为不同意盘世志、盘世光代肖雅妮、李吉偿还按揭贷款错误。（三）一审法院未能查明2017年6月28日涉案房屋被查封之事实。2017年6月28日，在（2017）粤0183民初4014号案的审理过程中，一审法院依盘世志的财产保全申请，对涉案房屋采取了查封措施。一审法院回避相同当事人、相同案由的事实，只叙述该房因其他债务关系于2017年6月28日被一审法院查封，造成案件事实未能查明与混淆。（四）肖雅妮、李吉拒绝履行《房地产买卖合同》，已经造成盘世志、盘世光巨大损失，盘世志、盘世光保留追究肖雅妮、李吉赔偿损失的责任。被上诉人肖雅妮答辩称：（一）一审判决驳回盘世志、盘世光全部诉讼请求并无不妥，但是肖雅妮与盘世志、盘世光之间签订的合同应当认定为无效合同。（二）违约方是盘世志、盘世光，假设双方之间签订的合同是有效的，盘世志、盘世光应当按照合同约定进行赎契，但盘世志、盘世光至今没有。（三）肖雅妮与盘世志、盘世光之间不存在真实的房屋买卖行为，肖雅妮与盘世容因为做生意，双方之间存在货款纠纷。由于盘世容强制要求，其找到本案的金堂公司，以其弟弟的名义与肖雅妮签订《房屋买卖合同》，但实际上并没有交易行为，若盘世志、盘世光要购买涉案房屋，应当支付定金或首付款，合同对此没有约定，盘世志、盘世光也没有支付。（四）肖雅妮与盘世容的货款纠纷已经进入司法程序，房屋买卖应当符合交易行情和交易规则，盘世志、盘世光意图以低价占取涉案房屋的行为不应得到支持。李吉经本院传票传唤未到庭发表答辩意见。金堂公司述称，同意盘世志、盘世光的上诉请求。盘世容述称，同意盘世志、盘世光的上诉请求。2018年1月26日，盘世志、盘世光向一审法院起诉，请求判令：1.肖雅妮、李吉继续履行盘世志、盘世光、肖雅妮、李吉于2017年3月16日签订的《房地产买卖合同》（即继续履行办理涂销抵押手续并协助盘世志、盘世光办理过户登记手续）；2.盘世志、盘世光代肖雅妮、李吉向光大银行黄埔大道支行清偿涉案房屋（增城区新塘镇解放北路122号2栋2605房、2606房）的贷款本息（具体金额以申请还款之日的金额为准）；3.盘世志、盘世光代肖雅妮、李吉向盘世容清偿贷款948334元；4.肖雅妮、李吉在盘世志、盘世光履行上列第2、3项及还清光大银行黄埔大道支行贷款本息、盘世容货款后立即办理涉案房屋涂销抵押登记手续；5.肖雅妮、李吉在办理涉案房屋涂销抵押登记手续后即协助盘世志、盘世光办理过户登记手续；6.盘世志、盘世光在取得涉案房屋权属登记证书后向肖雅妮、李吉支付剩余购房款（具体金额以售房款扣减肖雅妮、李吉所欠第三人债务的余款为准）；7.肖雅妮、李吉支付盘世志、盘世光违约金459800元；8.肖雅妮、李吉承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市增城区国土资源和规划局于2018年5月24日出具的《产权情况表》显示：1、位于广州市增城区新塘镇解放北路122号2栋2605房（涉案2605房）的产权人是肖雅妮，该房于2016年8月4日抵押给光大银行黄埔大道支行，债权数额为77万元。该房因其他债务关系于2017年6月28日被一审法院查封。2、位于广州市增城区新塘镇解放北路122号2栋2606房（涉案2606房）的产权人是李吉，该房于2016年8月4日抵押给光大银行黄埔大道支行，债权数额为37万元；该房于2017年4月30日抵押给盘世容，债权数额30万元。该房因其他债务关系于2017年6月28日被一审法院查封。2017年3月16日，盘世志、盘世光与肖雅妮、李吉，金堂公司签订《房地产买卖合同》（NO：000141），载明“……卖方：肖雅妮，卖方：李吉……买方：盘世志，买方：盘世光……经纪方：广州市金堂房地产代理有限公司。买卖双方就买卖位于广州市增城区新塘镇解放北路122号2栋2605房、广州市增城区新塘镇解放北路122号2栋2606房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰捌拾叁万玖仟贰佰元整（￥1839200元）。……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价25%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应与解除合同发出之日起五天内退还。……备注：买方按揭付款的，买卖双方合同签订后叁天内到按揭公司办理银行按揭贷款申请，买卖双方提供贷款所需要的资料。买方出资赎契后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的属于违约，则卖方应向买方支付等额于总楼价25%的违约金。”2018年1月10日，广州市增城区不动产登记中心出具《购房资格证明》两份，证明截至2018年1月10日止，盘世志、盘世光均具备增城区住房购买资格。一审法院认为，盘世志、盘世光、肖雅妮、李吉及经纪方签订的是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。由于涉案2605房抵押、涉案2606房均抵押给光大银行黄埔大道支行，而光大银行黄埔大道支行未到庭参加诉讼亦未提交任何书面意见，视为光大银行黄埔大道支行不同意盘世志、盘世光代肖雅妮、李吉偿还按揭贷款，因此，盘世志、盘世光请求代肖雅妮、李吉偿还按揭贷款并要求肖雅妮、李吉协助盘世志、盘世光办理涉案2605房、2606房过户登记手续，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年8月20日作出判决：驳回盘世志、盘世光的诉讼请求。案件受理费21352.8元，由盘世志、盘世光负担。本院二审期间，盘世志、盘世光向本院提交了如下证据：1.诉讼材料收转、申请书、银行个人明细对账单，拟证明盘世志、盘世光申请一审法院依职权调查光大银行黄埔大道支行对于盘世志、盘世光代为还贷赎契的意见，且盘世志、盘世光具有还贷赎契及支付房款的能力。2.（2017）粤0183民初4014号案的开庭笔录一份，拟证明光大银行黄埔大道支行同意盘世志代肖雅妮、李吉偿还按揭贷款，且光大银行黄埔大道支行证实肖雅妮、李吉未向其申请提前还贷。肖雅妮对上述证据质证称：对于上述证据的真实性及证明内容不予确认，但确认该两组证据均有原件。金堂公司质证称：对盘世志、盘世光提交的证据没有意见。盘世容质证称：确认上述证据的真实性。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据盘世志、盘世光的上诉以及肖雅妮的答辩意见，本案争议焦点问题为盘世志、盘世光要求继续履行合同的主张能否成立。盘世志、盘世光与肖雅妮、李吉签订的《房地产买卖合同》对支付房款、交付房屋、过户等重要义务的履行期限均未作出约定，肖雅妮不同意其上诉请求。因此在合同约定不明，双方也无法进一步达成一致意见的情况下，本案《房地产买卖合同》不具备继续履行的基础。盘世志、盘世光要求继续履行合同依据不足，本院不予支持。综上所述，盘世志、盘世光的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定理由不当，但结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21352.8元，由上诉人盘世志、盘世光负担。本判决为终审判决。审判长 闫    娜二〇一九年二月二十八日书记员 颜旭怀彭诗敏