广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5302民初1325号原告：廖锡毅，男，汉族，1980年1月29日出生，住广东省云浮市云安县。委托诉讼代理人：廖永坚，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：范嘉宝，广东合邦律师事务所律师。被告：徐新荣，男，汉族，1976年12月28日出生，住云浮市云安县。被告：张婷，女，汉族，1980年2月28日出生，户籍地为云浮市云城区。委托诉讼代理人：张志康，男，，系张婷哥哥。被告：叶金石，男，汉族，1948年8月25日出生，住云浮市。原告廖锡毅与被告徐新荣、张婷、叶金石房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，因被告叶金石须通过公告方式送达诉状副本、传票等，本案于2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告廖锡毅及其委托诉讼代理人廖永坚、被告张婷的委托诉讼代理人张志康、被告徐新荣到庭参加诉讼，被告叶金石经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖锡毅向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告徐新荣签订的《房屋买卖合同》，且判令被告徐新荣、张婷、叶金石向原告返还已支付的购房款合计670000元并且要求三被告按照《房屋买卖合同》第八条约定向原告支付第一期楼款即520000元作为违约金，上述费用合计1190000元；2、判令被告徐新荣、张婷、叶金石向原告返还已支付的涉案房屋的装修费用合计40000元（具体包括原告为涉案房屋支付的安装水电费、沙石砖等装修材料费用、聘请工人的工人工资费用）；3、被告徐新荣、张婷、叶金石承担本案的全部诉讼费用。原告廖锡毅起诉称，被告徐新荣、叶金石是涉案土地（云府国用2013第XXXX1号）的共同所有权人，被告徐新荣、叶金石拟在上述涉案土地建设房屋，原告有意购买上述土地建设的房屋。原告与被告徐新荣、叶金石就上述房屋于2016年3月19日签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告有意购买涉案土地建设房屋的第5层2、3号电梯住宅楼，总金额为880000元整，第一期楼款520000元的支付时间在签署本合同时，第二期楼款180000元的支付时间在2016年12月前，第三期楼款50000元的支付时间在2017年12月前，第四期楼款130000元的支付时间在2018年12月前。同时约定了被告徐新荣、叶金石应在2017年12月完成楼房建设交付原告进入装修使用并过户到原告名下。尔后，原告分别通过电话、短信、发送律师函方式催促被告徐新荣、叶金石交付涉案房屋并且为原告办理涉案房屋的权属登记证明。但截至目前为止，被告徐新荣、叶金石仍没有向原告交付涉案房屋且为原告办理涉案房屋的房屋权属登记，被告徐新荣、叶金石迟延交付房屋的行为已构成根本违约。另外，被告徐新荣与被告张婷属夫妻关系，涉案房屋购房款发生在两人夫妻关系存续期间，原告认为该笔购房款的返还属于被告徐新荣与张婷的夫妻共同债务。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、原告身份证，证明原告主体适格；2、被告身份证复印件，证明被告主体适格；3、房屋买卖合同（原件）、土地使用权证复印件，证明原、被告之间存在房屋买卖关系；4、收据（3张原件）、中国工商银行转账凭证（4张原件），证明原告按照合同的约定向被告支付了部分的购房款670000元；5、家庭住房产权登记证明（原件），证明被告没有按照房屋买卖合同的约定时间向原告交付房屋并且为原告办理房屋权属转移登记，被告的上述行为已构成根本性违约；6、中国移动通话记录单（2页）（原件）、EMS快递单（原件）、律师函（复印件），证明原告在房屋买卖合同约定的时间到期之后曾通过电话、短信、发送律师函方式催促被告交付涉案房屋且为原告办理涉案房屋的权属登记，但被告至今没有按照合同的约定履行相应的义务；7、装修收据8张（原件），证明原告为准备购买的房屋购买了装修用料40000元，目前该装修材料存放在涉案房屋，但并没有进行实际的装修，因为当时房屋主体楼层进行建造时有相应的机械可以进行运输，为了降低装修成本提前购买了装修用料并运输至涉案房屋存放。被告徐新荣答辩称，不同意解除涉案合同，合同已经履行，被告已于2016年下半年交付涉案房屋给原告，原告已经进入装修阶段。因为政府政策原因尚未能办理房产证，因此未能过户至原告名下。被告认为入驻装修就视为原告已经收楼，也已经有其他住户装修入住，被告已经完成建筑范围的施工并验收合格。被告张婷答辩称，不同意对徐新荣、叶金石的共同债务承担连带清偿责任。理由如下：1、《房屋买卖合同》是由徐新荣与廖锡毅签订，张婷没有在该合同上签名，不是该合同的相对人。张婷不清楚、不知道该合同的存在。2、收款收据上也仅有徐新荣的签名，张婷不清楚、不知道徐新荣是否有收款。3、即使徐新荣有收取廖锡毅的款项，张婷也不知道、不清楚徐新荣将收到的款项用途。但可以肯定的是，其收到的款项从没有用于家庭开支。因为张婷有固定的收入，平时张婷的收入足够生活开支，徐新荣也没有负责家庭生活支出，这两年家庭中也没有大额的支出。4、即使徐新荣收取了廖锡毅的房款，但按他们所签订的房屋买卖合同来看，相信该款项是徐新荣用于房屋建设，并不能认为是用于家庭生活开支。廖锡毅未能提交证据证明徐新荣的债务属于夫妻共同债务。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持……”。综上，张婷没有与徐新荣举债的共同意思表示，也不知道该债务的存在，廖锡毅也未能提交证据明该债务属夫妻共同债务，请法院驳回廖锡毅要求张婷承担连带责任的诉讼请求。二、廖锡毅请求的违约金520000元过高，请求法院予以降低调整。廖锡毅未能提交证据证明其因徐新荣的违约而导致的实际损失是多少，按照交易习惯，张婷认为违约金应以廖锡毅支付的款项为基数，从其支付款项的时间起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效时止为适宜。三、廖锡毅请求房屋的装修费用合计40000元没有任何证据证明，请法院驳回其诉讼请求。四、廖锡毅在诉状中陈述徐新荣延迟交付房屋构成根本性违约，但按廖锡毅的陈述，其对房屋己进行装修，可见廖锡毅己接收房屋并进行使用。因此，张婷认为廖锡毅的起诉没有法律依据和事实依据，请法院驳回其诉讼请求。张婷无提供证据到庭。庭审中，原告表示被告迟延交付房屋及未按约定将涉案房屋过户至原告名下，已构成根本违约，要求解除合同。经审理查明：2016年3月19日，原告廖锡毅（买让人）与被告徐新荣（出卖人）签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定双方在自愿、公正基础上就买卖房屋达成如下协议：第一条、买卖房屋具体位置。本房屋位于云浮市区XX路，土地证号为云府国用（2013）第XXXX1号，土地使用期终止日期为2081年1月20日，土地面积为284.35平方米，规划用途为商住楼。第二条、计价方式与价款。本楼房合同签订按套出售，楼房计价的平方面积与楼房房产证的平方面积不相抵触，多不退少不补。出卖人与买受人约定按下述方式计算该楼价款：买受人购买该楼房5层2、3号电梯住宅楼（见附件：相关部门批准的建筑平面图纸），按套出售，总价贰套为人民币大写￥捌拾捌万元整。人民币小写￥880000元整。第三条、付款及期限。买让人按下列按揭楼款方式付款。第一期楼款：签署本合同时须付楼款人民币大写伍拾贰万元整，小写￥520000元整（已支付）。第二期楼房到2016年12月前须付楼款人民币大写壹拾捌万元整，小写￥180000元整。第三期楼款到2017年12月前须付楼款人民币大写伍万元整，小写￥50000元整。第四期楼款到2018年12月前须付清楼款余额人民币大写壹拾叁万元整，小写￥130000元整。买受人须以现金方式付清该款项，如买让人不履行，出让人有权按第五条进行处理。第四条、办理房产权证费用。所有办理房产权证费用由出让人负责支付（包括购房贷款合同印花税、证登记费、契税、交易税、测绘费等费用）。……第五条、买受人责任。买让人如未按合同时间付款，买让人之前的款项抵作出卖方的经济损失费，买让人所购买的楼房归出卖人所有。第六条、出卖人责任。1、出让人保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金），且属于一手楼房（自出让方建房后至过户到买让方前未发生过过户交易，国家政策修改等不可抗力因素除外）。……3、出让方将房产交付买让方（买让方因素除外）；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵、无人租住和使用。第七条、交付期限。出让人应在2017年12月完成楼房建设交付买受人进入装修使用（外窗台防盗网需取得房产证后方可安装）并过户到买受人名下。如买让人未能在规定时间付清款的，不得进入装修使用。第八条、出让方和买让方的共同责任。本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付第一期楼款的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，逾期60日视为毁约；如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。第九条、关于产权登记的约定。出让人应当在楼房交付使用后，楼房房产证过户办理期间，出卖人通知买让人提供相关证件3日内买让人须向出让人提交相关证件。同日，原告支付了第一期购房款520000元给被告徐新荣。2016年9月16日，原告支付了第二期购房款100000元给被告徐新荣；2017年1月24日，原告支付了第二期购房款50000元给被告徐新荣，被告徐新荣均出具《收据》交由原告收执。之后，原告主张被告未按合同约定交付房屋及办理过户登记手续，并于2018年5月14日邮寄了《律师函》给被告，要求被告收到该函之日起七日内积极协商交付房屋并办理产权转移登记手续，否则将起诉解决等。被告确认收到原告《律师函》，被告认为其已经交付房屋，双方产生纠纷，原告遂诉至本院并提出上述诉讼请求。另查明：涉案房屋土地使用权人为被告徐新荣和被告叶金石，两人共有，证号为云府国用（2013）第XXXX1号，地号为XXXX，用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让，终止日期为2081年1月20日，使用权面积为284.35㎡。涉案房屋并未办理所有权转移登记手续至原告名下，被告称涉案房屋因政策原因暂时不能办理产权登记。原告主张其因贪图方便提前购买了装修材料存放在涉案房屋内，现因被告未交付房屋和办理转移登记，导致合同无法继续履行，遂要求被告赔偿其购买材料费用40000元。对该40000元，原告并未提供发票到庭证实，仅提供了27596.8元的订货单、送货单、商品调拨单、第三方出具的收款证明到庭，且其中7400元的送货单位处仅签署“黄”字，安装水管的材料和人工费4002.4元仅有许泽文出具的手写说明，许泽文并未出庭作证。原告也未举证证实上述材料用于涉案房屋装修并存放在涉案房屋内。再查明：被告徐新荣和被告张婷系夫妻关系，涉案交易发生于两被告夫妻关系存续期间。被告张婷提交了一份云浮市人力资源和社会保障局于2018年10月8日出具的《证明》，载明张婷是其单位副科员，平均月收入为12288元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告廖锡毅与被告徐新荣签订的《房屋买卖合同》，是在自愿、平等的基础上订立的，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告廖锡毅已依约将购房款670000元支付给被告徐新荣，有被告徐新荣的亲自确认及其出具的《收据》证实，本院予以确认。原告已经履行了给付购房款的义务，被告徐新荣应按照《房屋买卖合同》“出让人应在2017年12月完成楼房建设交付买受人进入装修使用（外窗台防盗网需取得房产证后方可安装）并过户到买受人名下”的约定履行协助产权转移登记的义务。但被告至今仍未为原告办理涉案房屋产权转移登记手续，被告也表示暂时未能办理上述产权转移登记手续，其主张因政府政策等不可抗力导致，但并未举证证实或说明具体政策。被告上述行为已经构成根本违约，导致原告购买房屋并取得所有权的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现原告请求解除双方的房屋买卖合同关系及要求被告返还购房款670000元，合理合法，本院予以支持。关于违约金和原告主张的40000元装修材料的损失赔偿问题。按照《房屋买卖合同》第七条约定，被告徐新荣应在2017年12月完成楼房建设交付买受人进入装修使用（外窗台防盗网需取得房产证后方可安装）并过户到买受人名下，但被告至今仍未将涉案房屋过户至原告名下；被告主张已经交付房屋，但也未提供任何证据予以证实，已违反合同约定。《房屋买卖合同》约定：“本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付第一期楼款的违约金……”。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”、第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，根据合同约定和被告抗辩，综合考虑原告的实际损失，兼顾原告的预期利益及实际损失及合同后续履行情况，本院酌情认定被告应向原告支付违约金264000元（总价880000元的30%）。关于原告主张的装修材料损失40000元的问题，原告并未提供任何发票予以证实，提供的部分送货单也没有供货人签章，且上述违约金264000元已经兼顾考虑了原告实际损失。综上，现原告再主张40000元，理据不足，本院不予支持。至于原告主张的装修材料，其可自行处置。被告徐新荣抗辩称属于政府原因导致房产手续客观上不能办理过户，不应适用违约金条款，但并未提供任何证据予以证实，也未说明因何具体政策，对其抗辩，本院不予采信。关于叶金石是否属合同主体及是否需要承担责任问题。涉案《房屋买卖合同》的相对方是原告和被告徐新荣，收款方也是徐新荣，被告叶金石并非涉案合同主体，也未收取购房款，根据合同相对性原则，现原告要求被告叶金石对徐新荣的涉案合同债务承担违约责任，于法无据，本院不予支持。关于涉案借款是否属于被告徐新荣和被告张婷夫妻共同债务问题。虽然涉案房屋买卖关系产生于被告徐新荣和被告张婷夫妻关系存续期间，但涉案《房屋买卖合同》关系属于生意经营，原告并未举证属于两被告夫妻共同经营或购房款用于家庭日常生活需要。被告张婷提交证据证实其月收入为12288元，也可以靠其收入维持家庭日常生活需要。而涉案债务为670000元，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”的规定，原告未提供证据证实涉案债务用于被告徐新荣与被告张婷共同生产经营或基于夫妻共同意思表示及用于夫妻共同生活，故原告请求被告张婷对涉案债务承担共同清偿责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告叶金石经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告廖锡毅与被告徐新荣之间关于云浮市区府前路5层2、3号电梯住宅楼[土地证号：云府国用（2013）第XXXX1号]的房屋买卖合同关系。二、被告徐新荣应于本判决发生法律效力之日起十五日内返还购房款670000元及支付违约金264000元给原告廖锡毅。三、驳回原告廖锡毅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15870元（原告已预交），由原告廖锡毅负担2730元，被告徐新荣负担13140元。财产保全费4020元（原告已预交），由被告徐新荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  吴桂桃人民陪审员  梁煜雄人民陪审员  唐云仙二〇一九年二月十一日书 记 员  黄雅欣附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。