青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1885号上诉人（原审被告）：张泽花，公民身份号码：×××，住青海省格尔木市。委托诉讼代理人：马丽娟、张岳，青海鑫辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张玉梅，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：董文婷，青海辉湟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田成勇，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：池海燕，青海辉湟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海金屋子房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91630104074589874B。法定代表人：鲁之栋，该公司董事长。委托诉讼代理人：张正华，该公司法务部员工。上诉人张泽花因与被上诉人张玉梅、田成勇、青海省金屋子房地产经纪有限公司（以下简称金屋子公司）确认合同无效纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张泽花上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回一审张玉梅的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由张玉梅承担。事实和理由：一、原审认定事实错误，损害了张泽花的合法权益。原审法院认定田成勇对涉案房屋的处分属于无权处分，与案件事实严重不符。案涉房屋位于西宁市××区，房屋登记在田成勇一人名下，并办理了房屋所有权证和土地使用权证。田成勇与张泽花、金屋子公司签订《房地产买卖合同》约定，田成勇对涉案房地产享有完整所有权或已取得所有产权人的同意，能完全支配及处理，且并未侵犯任何第三人之合法权益,否则田成勇须承担相应的法律责任。因此，田成勇有权独立处分该财产，其处分涉案房屋的行为不属于无权处分，而应认定为有权处分。田成勇有权处分该房屋，张泽花与田成勇签订的《房地产买卖合同》不需要张玉梅的追认即为有效；二、原审法院举证责任分配错误。原审法院认为，买房人张泽花应对卖房人田成勇配偶张玉梅知道且同意房屋买卖合同签订的情况予以证明。根据民事诉讼法谁主张，谁举证的规定，张玉梅主张其对田成勇与张泽花签订的买卖合同不知情，就应当对此事实加以证明，而不应有张泽花举证证明；三、原审法院适用法律错误。田成勇作为涉案房屋的唯一产权人，有权独立对该房屋的所有权作出处分。双方签订的买卖合同属于有权处分。一审法院适用法律错误。即使田成勇无权处分涉案房屋，但其行为构成表见代理。对于张泽花而言，其有足够理由相信田成勇出售房屋的行为系与张玉梅商议后的结果。第一，田成勇与张玉梅系夫妻关系，一审中两人未提交证据证实对于田成勇出售房屋的行为存在恶意侵害张玉梅的事实；其次，张玉梅未在一审提交证据证明田成勇与张泽花恶意串通后签订买卖合同，损害其合法权益。以此双方签订合同构成表见代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，买卖合同有效。原审法院仅仅因为金屋子公司急于促成合同签订，对本次纠纷的发生具有重大过错，就认定金屋子公司主张的合同有效的意见不能成立属于适用法律错误。本案中无论合同最终解除还是确认无效，均不影响田成勇承担违约责任。田成勇应按照定金条款向张泽花双倍返还定金；四、原判裁判思路存在错误。原审在结合本案客观实际的情况下，应当公平公正的考量各方当事人合法权益，且准确适用法律规定，判决解除合同，而非确认合同无效。张玉梅答辩称，一、本案中不存在代理及表见代理的法律关系，田成勇作为张玉梅的丈夫，在婚姻存续期间，未经张玉梅同意出售夫妻共同共有房屋，系民法上的无权处分行为；二、张泽花在本案中为房屋买受人，但其非善意买受人。首先，张泽花明知田成勇出售房屋是在张玉梅不知情的情况下进行的，且在张泽花看房及签订合同时均选择张玉梅不在家的时间进行，此事实已在一审庭审及一审判决中认定；其次，张泽花并没有向田成勇支付合理的对价进行涉案房屋的交易，而是低于城北区海西路二手房屋市场价签订房屋买卖合同。张泽花不能认定为民法上的善意买受人。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国婚姻法解释（三）》第十一条的规定，张泽花、田成勇、金屋子公司签订的《房地产买卖合同》为无效合同；三、一审法院按照谁主张谁举证的原则，要求张玉梅对其所主张的确认合同无效进行举证，张泽花也依法对其答辩的事实进行举证，完全符合法律规定的举证原则，不存在举证责任分配错误的情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张泽花的上诉请求。田成勇答辩称，其与张玉梅答辩意见一致。请求法院依法驳回张泽花的上诉请求，维持一审判决。金屋子公司答辩称，一、一审法院认定事实存在错误，损害了金屋子公司的合法权益。原审判决认定田成勇对涉案房产无权处分与案件事实不符，张玉梅提交的《房屋所有权证》及《土地使用权证》所登记的所有权人均为田成勇一人，且金屋子公司作为专业的房屋中介公司，对于所居间的房屋资质均以相应证件上载明的为准，为了避免纠纷在《房地产买卖合同》第一条第七款中约定房屋产权可以用于交易的保证条款，而一审法院却认定合同无效错误；二、原审法院适用的法律错误，根据张泽花提供的证据显示田成勇是该房屋的唯一产权人，不适用于一审法院适用的法律，不存在合同无效的情形，一审法院认为签订合同没有征得张玉梅的意见不合理，一审法院认定金屋子公司存在重大过错是错误的，根据合同法第425条规定，房产中介公司的法律地位属于居间人地位，提供虚假情况是需要承担赔偿责任或连带赔偿责任。本次居间行为已经尽到了相应的责任和义务，并不存在原审法院所言的存在重大过错，更不应当承担因合同无效而给金屋子公司带来的损失。综上，一审法院判令合同无效的判决损害了金屋子公司的合法权益，请求二审法院查清事实，依法撤销原审判决，认定买卖合同有效，并驳回张泽花要求金屋子公司连带承担双倍返还定金及诉讼费的请求。张玉梅向一审法院提出诉讼请求：1.确认田成勇、张泽花与金屋子公司签订的房地产买卖合同无效；2.本案诉讼费由田成勇、张泽花与金屋子公司承担。一审法院认定事实如下：张玉梅与田成勇于1983年1月14日登记结婚。双方于2004年6月14日参加房改，购得西宁市城北区海西路11号3号楼131室、建筑面积138.52平方米房屋一套，该房屋所有权登记于田成勇一人名下，并办理宁房权证北（私）字第XXXX号房屋所有权证、宁国用（2006）第G-28606号国有土地使用权证。双方再无其他房产。2019年1月29日，田成勇电话联系金屋子公司工作人员到其家中看房、估算该房屋价格。在看房过程中，金屋子公司工作人员拍摄了屋内状况，向田成勇了解了该房屋的建筑面积、口头询问了夫妻关系等情况，田成勇向金屋子公司提供了房屋所有权证和国有土地使用权证。当日下午，金屋子公司工作人员带买房人张泽花到田成勇家看房，双方初步商定房屋售价。2019年1月30日，甲方（卖方）田成勇、乙方（买方）张泽花、丙方（中介方）金屋子公司三方签订编号1900106《房地产买卖合同》，约定如下条款“第一条权属情况：1.房地产地址：××区；2.建筑面积：约为138.52平方米……甲方保证对该房地产享有完整所有权或已取得所有产权人的同意，能完全支配及处理，且并未侵犯任何第三方之合法权益。否则，甲方须承担相应的法律责任；乙方确认已实地查看该房地产并查阅产权资料，对该房地产之位置、户型、朝向、楼层、装修、周边环境等自然属性及权属善均无异议。第二条成交价款：甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，成交价款为￥875000元（此成交价包含该房地产所有楼款及甲方自买入该房地产后至本次出售前已产生及已支付之一切费用，包括但不限于装修款、物业维修基金、水电开户费等；合同填写面积若与实际面积存在差异，合同应继续履行，成交价款不变）。第三条付款方式及产权转移:签订本合同时，乙方向甲方支付￥75000元作为购房定金（首次支付房款时自动转化为房款的一部分），并按照以下第1种方式付款及办理产权转移手续：1.现金付款及产权转移（1）乙方应于本合同签订后2019年2月22日前向甲方支付第一期房款（含定金）；（2）乙方应于本合同签订后2019年2月22日前向甲方支付剩余房款（大写捌拾万元整）；（3）甲方双方应于本合同签订后∕日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记……第五条税费缴交：1.甲乙双方按以下第（1）种方式缴付税费（1）按政府规定各付各税……第六条中介服务费用1.因丙方依法促成本合同签订，甲方双方同意于本合同签订之日向丙方支付中介服务费，其中：（1）甲方应向丙方支付中介服务费￥13125元（大写：壹万叁仟壹佰贰拾伍元）；（2）乙方应向丙方支付中介服务费￥13125元（大写：壹万叁仟壹佰贰拾伍元）……”同时该合同约定丙方义务、违约责任、争议解决、送达约定、附则条款、补充约定，田成勇在甲方（卖方）处签名并捺手印、张泽花在乙方（买方）处签名并捺手印、丙方（中介方）处由金屋子公司经纪人签名并加盖公司印章。合同签订当日，即2019年1月30日，田成勇与张泽花签订《西宁市存量房交易税费信息告知书》；同日，张泽花将人民币75000元交给金屋子公司工作人员，该工作人员代田成勇书写内容为“今收到张泽花购买城北区海西路11号3号楼1单元131室房屋定金柒万伍仟元整”的收条一份，田成勇在该收条“收款人”处签名并捺手印。金屋子公司将此款中15000元留下作为田成勇中介服务费（13125元）和预交过户费（1875元），陪同田成勇将其余人民币60000元存入田成勇名下中国建设银行账户。张泽花亦于当日向金屋子公司交纳人民币10000元作为购房中介费。2019年2月初，张玉梅发现其夫、即本案田成勇与张泽花、金屋子公司签订的《房地产买卖合同》后，知道田成勇擅自处分夫妻共同财产，遂与张泽花、金屋子公司协商解除合同事宜无果，张玉梅作为原告，以田成勇、张泽花、金屋子公司作为被告，于2019年3月4日向本院提起诉讼，要求确认田成勇与张泽花、金屋子公司订立的房地产买卖合同无效，一审法院立案受理，案号为（2019）青0105民初1322号。2019年3月6日，张泽花作为本案原告，以田成勇、金屋子公司作为本案被告，向一审法院提起诉讼，要求解除原被告签订的《房地产买卖合同》，被告双倍返还定金15万元，一审法院立案受理，案号为（2019）青0105民初1384号。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。行为人未取得处分权，权利人又不追认的，合同无效。据此，法律赋予原权利人追认权，原权利人追认和无权处分人取得处分权皆可补正合同的效力，使无权处分合同归于有效。合同效力的实质是立法者对合同的法律评价，属于价值判断的范围。无权处分合同涉及到原权利人、无权处分人和相对方，这三方当事人中，无权处分人无论与哪一方发生法律关系，应当首先考虑适用不利于无权处分人的制度并作出对其不利的解释。当相对人与原权利人的利益发生冲突时，只能利用民法最基本的利益衡量思维方法处理两者之间的关系；无权处分中原权利人有可能会丧失对财产的所有权，特别是当该财产对原权利人有特殊意义时，原权利人可能会丧失比原财产权更多的利益，所以，原权利人的利益保护不可忽视；对于无权处分合同的相对人来说，其从合同中获得的是标的物的财产权，付出的是约定的对价。对于相对人而言，其对标的物的财产权的期待利益不能忽视，但如其未能获得期待利益，其损失相比较原权利人的损失而言一般要小，因此在合同效力上，应当兼顾原权利人和相对人的利益基础上，适当优先考虑原权利人利益。本案是夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条第一款的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这一款的规定有以下几个条件：1.第三人属于善意购买，并非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益；2.买受人支付了合理对价；3.买受人已经办理了产权登记手续。即只有同时具备上述三个条件，才不能认定房屋买卖合同无效。就本案而言，田成勇配偶张玉梅主张未经其同意，要求确认合同无效，买房人张泽花应对卖房人田成勇配偶张玉梅知道且同意房屋买卖合同签订的情况予以证明。买房人张泽花无法证明卖房人配偶张玉梅知情且同意卖房，且未办理房屋产权登记手续，应当认定该房屋买卖合同无效。本案张泽花主张合同有效的意见不能成立。金屋子公司作为专业不动产中介机构，其防范风险能力高于买卖双方，但在提供中介服务时未征求不动产共有人张玉梅的意见、急于促成合同签订，对本次纠纷的发生具有重大过错。金屋子公司主张合同合法有效的意见同样不能成立。遂判决：确认田成勇、张泽花与金屋子公司于2019年1月30签订的编号1900106《房地产买卖合同》无效。一审案件受理费100元，由田成勇、张泽花各承担33元，青海金屋子公司承担34元。二审期间，张玉梅提交三份合同，拟证明涉案房屋该地段现有的房屋价值。张泽花质证认为，因三份证据均不是原件，对于是否真实交易存疑，故对该三份证据真实性不认可，三份合同分别是2019年7月至10月之间订立，在该时间段西宁市房屋涨幅比例大，不具有参考性；即便在同一地段，因为楼层、采光、户型等因素影响房屋价格，故该证据不具有参考价值。金屋子公司质证，对三份证据真实性不认可，因不是同一地段的房屋，对价格不予认可。田成勇质证对三份证据的真实性和证明方向均认可。本院认为，张玉梅提交三份合同为复印件，真实性无法核实，加之张泽花、金屋子公司对该证据真实性不予认可，故对此证据不予采信。对一审查明的事实张泽花除了对其将75000元交给金屋子公司工作人员有异议外，双方当事人对其他事实均无异议，本院应予确认。本院认为，张玉梅与田成勇在婚姻存续期间参加房改，购得西宁市城北区海西路11号3号楼131室、建筑面积138.52平方米房屋一套，对涉案房屋属于夫妻共同财产的事实各方当事人均无异议。本案中虽然将夫妻共同共有的房屋登记在田成勇一方名下，但只要是夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋就属于夫妻双方共同共有的财产，夫妻双方对共同财产有平等的处理权。夫妻一方对婚姻关系存续期间的财产的处分，须征得配偶的同意，任何一方无权擅自处分。房屋是夫妻共同财产中最重要的组成部分，本案中田成勇、张玉梅夫妻只有一套房屋，涉及夫妻双方的居住权，夫妻一方未经另一方同意擅自出售属于夫妻共同财产的房屋，将会造成另一方重大的财产损失。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人”，张泽花主张其有理由相信买卖房屋是夫妻双方共同意思表示，根据以上司法解释规定夫妻处分共有房屋，应由夫妻双方作为合同当事人共同签字或盖章，且张泽花与田成勇、金屋子公司签订《房屋买卖合同》明显不属于日常家事代理。在本案一审、二审审理过程中，张泽花未提交证据证实买卖房屋是夫妻双方共同意思表示，故其此项上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”田成勇无权处分夫妻共同财产，张玉梅事后也未对买卖合同进行追认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”规定了夫妻共同共有房屋的出售问题。根据该规定善意取得的要件为：第一，第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益；第二、买受人支付了合理对价；第三，买受人已经办理了产权登记手续。在这三个条件均已具备的情况下，不能认定买卖合同无效。本案中田成勇未经张玉梅同意擅自处分共同财产房屋，买受人张泽花在看房及签订合同时，田成勇的妻子张玉梅均不在场及知情，张玉梅在知道田成勇与张泽花买卖房屋后也未对此行为进行追认。加之买受人张泽花只支付75000元定金，亦未办理产权过户手续，不符合善意取得的构成要件，田成勇出售房屋的行为损害了另一方张玉梅的合法权益。因此该《房屋买卖合同》无效。综上，张泽花的上诉请求不能成立，不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律并无不当，一审判决结果正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张泽花负担。本判决为终审判决。审判长 纳 敏审判员 李宏宁审判员 李 娟 二〇一九年十一月二十日书记员 张 媛附：本案所适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。