北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10870号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：孙莉（兼李玉华之法定代理人），女，1981年8月26日出生。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：李玉华，女，1955年2月16日出生。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：北京彩色环球技术开发有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡双槐树。法定代表人：王军生，经理。上诉人孙莉、李玉华与被上诉北京彩色环球技术开发有限公司（以下简称彩色环球公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初33345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙莉、李玉华上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回彩色环球公司的诉讼请求；2.撤销一审判决第四项，改判由彩色环球公司给付孙莉、李玉华案涉占地拆迁补偿费用并赔偿损失；3.本案诉讼费由彩色环球公司承担。事实和理由：1.一审法院认定彩色环球公司未取得建设工程规划许可证，据此判定《房屋租赁合同》及《补偿协议》无效，但又支持彩色环球公司根据无效合同中约定的租金标准支付房屋占有使用费，对孙莉、李玉华明显不公。2.一审法院判决由孙莉、李玉华退还房屋,剥夺其给付了房屋占有使用费后对房屋的占有使用权利。3.一审法院没有查清楚孙莉、李玉华居住的房屋是否会被被拆迁、何时腾退。4.一审法院未判定彩色环球公司承担合同无效的过程责任。被上诉人彩色环球公司未提交答辩意见。彩色环球公司向一审法院起诉请求：1.确认我与孙振田签订的房屋租赁合同无效；2.判令孙莉、李玉华腾退北京市海淀区四季青双槐树我公司院内x排x、x号房屋；3.本案诉讼费由孙莉、李玉华承担。孙莉、李玉华对彩色环球公司提出反诉请求：1.对方给付我方6排4、5号宿舍房的国家占地拆迁补偿费用并赔偿我方其他损失；2.对方承担诉讼费用。一审法院认定事实：1998年11月14日，海淀区振兴林工商公司（甲方）与彩色环球公司（乙方）签订了《租用场地合同》，约定甲方向乙方提供场地一处，面积17亩，地点为双槐树四队。合同有效期为30年，即自1998年11月26日至2028年11月26日止。合同签订后，彩色环球公司在承租的土地范围内自行加建了平房,该房屋无建设工程规划许可证。孙振田与李玉华系夫妻，二人生育一女孙莉，孙振田于2013年11月死亡销户，其父母均先于其去世。2000年10月24日，出租方彩色环球公司与承租方孙振田签订有两份《房屋租赁合同》，约定房屋座落分别为x排x号和x排x号，均为两室一厅51平方米。使用期限从交款之日起至2018年12月31日，使用费均为一次性支付98000元。因多交了10年租房款，待到2019年元月1日，出租方应无条件与承租方续定合同至2028年11月28日止。同日，就租赁上述两套房屋，双方又签订有两份《补充协议》，载明就有关彩色环球公司单位房屋使用事宜，如遇国家占地承租方需选择其中一项达成协议：1、出租方退还剩余相应的租房款给承租方。则国家占地所补偿归出租方所有。2、出租方不负责退还任何费用，国家占地所补偿的费用由承租方收取。承租方：同意第2种情况，特定补充协议。上述协议签订后，孙振田支付了两套房屋租金共计196000元，彩色环球公司向孙振田交付了房屋。2018年1月8日，彩色环球公司向孙振田发出退房公告，载明“因遇到政府占用场地需要腾退，现通知租户在接到本通知后，来我公司办理退房手续并腾出房屋，期限一个月，特此通知。公司按约定退你剩余租金，逾期，公司将停止水、电供应服务，由此造成的任何损失和不便由你方负责。给公司造成的任何经济损失将由您所交房租中扣除。”此后，本案双方因房屋腾退问题产生争议，孙莉、李玉华未腾退涉案房屋。涉案房屋尚未因彩色环球公司所述的腾退工作而予以实际腾退。另，庭审中彩色环球公司表示合同被确认无效后，其同意退还房屋腾退后的相应租金，双方确认涉案房屋的月租金标准为581.6元。就本院询问的二被告反诉请求的“其他损失”的具体指向，二被告称“现在损失不明确，只能等实际拆迁的时候才知道其他损失是什么，我方现在只是想保留请求对方赔偿损失的权利。”一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，彩色环球公司用于出租的房屋系自建房屋，未取得建设工程规划准可证，因此彩色环球公司与孙振田签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》当属无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因双方所签订的合同无效，故彩色环球公司要求孙振田的继承人李玉华、孙莉腾退房屋之诉讼请求，法院予以支持。孙振田、李玉华、孙莉已实际使用房屋，应支付使用期间的房屋使用费，彩色环球公司表示同意返还二被告腾退房屋后的已付“租金”，法院不持异议。涉案房屋并未实际腾退和取得李玉华、孙莉反诉请求的“国家拆迁占地补偿费”，且二李玉华、孙莉未能明确其诉请赔偿的损失的具体项目和金额，对其反诉请求，法院不予支持。如李玉华、孙莉坚持认为合同无效造成其损失，其在明确损失具体情况的基础上可以再行诉讼解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款之规定，判决：一、彩色环球公司与孙振田于二〇〇〇年十月二十四日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、孙莉、李玉华于判决生效后三十日内将孙振田承租的位于北京市海淀区四季青双槐树村北京彩色环球技术开发有限公司院内x排x号和x号房屋腾空交还给彩色环球公司；三、彩色环球公司于判决生效后三十日内按照每月581.6元的标准退还孙莉、李玉华自实际腾退房屋之日起至二〇二八年十一月二十八日止的房屋使用费；四、驳回孙莉、李玉华的反诉请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截至一审法庭辩论终结之前，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证或相关主管部门的审批手续，一审法院认定彩色环球公司与孙振田签订的《北京市房屋租赁合同》无效正确，本院予以维持。未取得建设工程规划许可证或未经主管部门批准在集体土地上进行房屋建设的行为，既违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》中关于集体土地管理的效力性强制性规定，也直接损害了国家和社会公共利益，应当认定此类房屋的租赁合同无效。无效的合同不发生当事人所预期的法律效力，即不发生合同履行的效力，而是依据法律的直接规定赋予法律效果。故李玉华、孙莉所持国家占地所补偿归其所有的上诉理由不能成立，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，李玉华、孙莉应当将涉案房屋腾空交还彩色环球公司。同时，因李玉华、孙莉已实际使用房屋，故其应当支付使用房屋期间的费用，本院不持异议。一审法院判决李玉华、孙莉返还涉案房屋、彩色环球公司退还剩余房屋使用费并无不当，本院予以确认。关于李玉华、孙莉所持彩色环球公司应当赔偿其损失的上诉理由，虽然李玉华、孙莉在本案一审中就合同无效后的赔偿问题提出了反诉，但未能明确赔偿损失的具体项目和金额，故对其上诉请求，本院不予支持。如二上诉人坚持认为合同无效造成其损失，可在明确其损失具体情况的基础上再行诉讼解决。综上所述，李玉华、孙莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由李玉华、孙莉负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  郭 勇审 判 员  赵小军审 判 员  唐述梁二〇一九年十一月二十日法官助理  田晓宇书 记 员  焦 淼