青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1799号上诉人（原审原告）：陆静芬,公民身份号码:×××,现住西宁市。委托诉讼代理人:王磊、哈瑞艳，青海乾润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海海宏房地产有限责任公司，统一社会信用代码：91630000710584469A。法定代表人：于志坚，董事长。委托诉讼代理人：葛建浩。上诉人陆静芬因与被上诉人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初2402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆静芬上诉请求：撤销原判，改判支持陆静芬的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审法院未查明本案全部事实，适用法律错误。根据合同约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。如因出卖人原因，买受人不能办理产权登记的，出卖人应当承担违约责任。”按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，一审法院的判决以海宏公司一直在分批开发，始终未竣工验收导致无法办理初始登记，也就没有颁发办理房屋产权，故责任不在海宏公司的上诉理由是无法成立的。本案逾期办理不动产权的根本原因在海宏公司未能办理房屋竣工验收，而不在于陆静芬。海宏公司辩称，请求维持原判，驳回陆静芬的上诉请求。陆静芬向一审法院起诉请求：一、判令海宏公司支付自2017年2月1日（2016年6月1日交付该房屋之日+180天）起暂计至2019年3月1日延期办理房屋所有权证的违约金43731元（计算方式为：总房价款576926×0.0001×758天）；二、判令海宏公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、《竣工验收备案表》、《住宅面积实测表》并协助陆静芬办理不动产权证；三、判令海宏公司承担并支付本案全部诉讼费。一审法院认定事实：陆静芬与海宏公司于2016年5月21日签订了《西宁市商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号11号楼2单元2153室，预测建筑面积112.76平方米。二、房屋价款：总金额576926元。三、产权登记：双方同意由买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。四、交接：房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，陆静芬按约向海宏公司付清了全部房款，案涉房屋至今未完成初始登记，陆静芬、海宏公司当庭认可陆静芬的《住宅工程质量保证书》《住宅工程使用说明书》《工程质量分户验收表》已由陆静芬领取。一审法院认为，陆静芬与海宏公司签订的《西宁市商品房预售合同》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。本案争议的焦点为：一、关于陆静芬要求海宏公司承担逾期办证违约金的主张。一审法院认为，首先《西宁市商品房预售合同》中关于办证的约定为：产权登记“双方同意由买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后，才能进行。因此，案涉商品房“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明陆静芬与海宏公司约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，海宏公司亦不存在逾期办证违约的问题。故对陆静芬的该项诉讼请求不予支持。二、关于陆静芬要求海宏公司提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的主张。现由于建设工程主管部门对上述《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》进行了三证合一，统称为《住宅工程用户手册》，根据合同约定：“在房屋交接时，出卖人需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”，故陆静芬要求海宏公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求合理，但陆静芬与海宏公司当庭认可陆静芬已经领取了《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》，故陆静芬要求海宏公司提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》的诉讼请求一审法院不予支持。关于陆静芬要求海宏公司提供《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的诉求不属于合同约定的交接条件，一审法院不予支持。三、关于陆静芬要求海宏公司协助陆静芬办理不动产权证的主张。根据《不动产登记暂行条例》相关规定，完成房屋的初始登记是房屋办理不动产权证的前提条件。依据一审法院审理查明的事实，涉案房屋未申请办理初始登记，不具备办理不动产权证的条件。故陆静芬要求海宏公司协助办理房屋不动产权证的诉讼请求，在客观上不能实现，一审法院不予支持。遂判决：驳回陆静芬的全部诉讼请求。本案诉讼费894元，一审法院减半收取447元，由陆静芬承担。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对双方无异议的事实予以确认。本院认为，关于海宏公司是否应当承担陆静芬未取得房屋权属证书的违约金问题。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条关于“双方同意由买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的约定，是指如系海宏公司原因，陆静芬未能取得商品房所有权证的，海宏公司应承担违约责任。但根据本案现有证据无法认定陆静芬未能取得商品房所有权证确系海宏公司一方原因导致，且根据双方约定，由买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，故办理房屋产权登记非海宏公司一方的责任，陆静芬以此约定主张逾期办证违约金依据不足，不予支持。因陆静芬主动放弃其要求海宏公司交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程质量分户验收表》的诉讼请求，是其对自身权利的处分，予以准许；对于陆静芬要求海宏公司交付的《竣工验收备案表》不属于合同约定必须交付的内容，本院不予支持；陆静芬要求交付的《住宅面积实测表》在一审中无此诉求，不属于二审法院审理范围，应予驳回。综上所述，陆静芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费894元，由陆静芬负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 李宏宁审判员 王 鹏 二〇一九年十一月十四日书记员 田 云附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。