广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初29068号原告：唐晓星。委托诉讼代理人：李嘉辉，广东连通律师事务所律师。被告：佛山市佳景物业服务有限公司，住所地佛山市卫国西路26号一楼，统一社会信用代码914406041935511234。法定代表人：刘浪平。委托诉讼代理人：李伟波,广东国龙律师事务所律师。原告唐晓星诉被告佛山市佳景物业服务有限公司（下称佳景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员罗婉文独任审理，并于2019年1月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李嘉辉及被告的法定代表人刘浪平、委托诉讼代理人李伟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.解除原、被告双方于2014年10月18日签订的租赁合同，被告立即对佛山市人民西路3号二层C87、C88号商铺恢复原状并返还予原告；2.被告立即向原告支付尚欠租金25512元及滞纳金24874.20元（滞纳金从2018年1月1日起以日百分之一的标准，按实际拖欠的租金计算至租金实际清偿之日止，暂计至2018年12月31日为24874.20元）；3.原告没收被告已交纳的押金2126元；4.被告向原告支付解除合同的赔偿金共6378元；5.本案的全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求一中的恢复原状为：按照房产证上房屋分层分户图显示的位置把原告的商铺位置重新划分，两个商铺的北向各安装一个铁拉闸门，东西南墙用红砖、混凝土重新砌。事实与理由：原告与被告签订租赁协议一份，约定原告将其所有的位于佛山市人民西路3号二层C87、C88号商铺给被告使用。C87、C88号铺面积共21.26㎡。每月租金总额为1063元。租赁期限自2013年8月1日至2023年7月31日，合同还约定租赁期限内被告还应承担租赁物内的相关管理费、公摊水电费用等。被告在签订合同后，原告将场地交予被告进行了使用。由于被告的经营出现问题，被告至今仍未向原告支付2015年10月-12月、2016年1月-6月、2017年2月-4月、2018年1月-12月共24个月的租金，虽经原告多次催讨，被告都拒不支付。根据双方签订的租赁协议，若被告逾期不交租金，则按月租金总额每天向原告支付1%的滞纳金。若被告逾期三个月不交租金的，除押金归原告外，被告须向原告补偿六个月租金作为赔偿，同时原告有权收回商铺，终止本协议，由此产生的损失和责任由乙方承担。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称：1.被告与原告之间的关系实际是委托代理关系，而并非是房屋租赁合同关系，被告只是代原告将原告的商铺出租代收租金、代为经营管理，与原告之间的关系纯属委托代理关系；2.被告无拖欠原告租金，原告要求被告支付租金、滞纳金、解除合同的赔偿金以及没收押金没有事实和法律依据，因为被告是受原告委托，将原告的商铺出租代收租金、代为经营管理，双方的关系是委托代理关系，不存在被告需要向原告支付租金的法律义务，被告之前是将包括原告在内的商铺整体出租给佛山市禅城区活力无限娱乐有限公司（下称活力无限公司），该公司与被告的租赁关系已在2018年1月31日之前解除，目前包括原告在内的物业处于丢空状态，未出租出去，且活力无限公司目前为止仍拖欠租金，被告已经就相关问题提起诉讼，且相关的法律文书已经进入执行阶段，还没有收到活力无限公司的租金，所以本案被告没有义务向原告支付相应的租金；3.原告诉状陈述的2015年10月至12月、2016年1月至6月的租金，即使在该时间段拖欠租金属实，被告认为是超过了诉讼时效；4.原告诉请的滞纳金的标准明显过高，结合同类型的案件，被告认为应以吴二妹的案件中酌定滞纳金的标准较为合理；5.原告诉请违约金的同时诉请没收押金，违反合同法的规定，原告只能适用其中一项；6.原告诉请被告支付解除合同的赔偿金，被告认为即使合同解除，也无给原告造成损失，赔偿金的支付缺乏事实依据，不应当得到支持；7.原告在诉请中要求恢复商铺的原状，返还给原告，被告认为原告的要求是没有事实和法律依据，当初原告委托被告将商铺进行出租的时候，已经是同意由经营者负责对商铺进行改造，包括拆除现有的间墙、吊顶天花及铺内照明设施，对商铺进行统一布局、装修，满足商铺的实际经营、租赁需要，且被告依据约定对该行为已经给予了原告经济补偿5000元，所以现在原告要求被告恢复原状没有事实和法律依据。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告打印件。证明原、被告诉讼主体资格。2.××号、粤房地证字第××号房地产权证。证明原告拥有涉案租赁物的所有权，享有出租的资格。3.《租赁协议》。证明原、被告双方存在租赁合同关系，双方对租赁物，租赁期限，租金，租金支付方式，违约责任等方面均作出了约定。其中协议的第5、6条规定了滞纳金和赔偿金的计算方式。4.账户交易历史。证明被告的租金支付情况，被告仍未向原告支付2015年10月至12月、2016年1月至6月、2017年2月至4月、2018年1月至12月共24个月的租金。5.2006年的《协议书》。证明2006年的协议书到期后，原、被告续签了2014的租赁协议。诉讼中，被告举证如下：1.2004年11月13日《委托书》1份。证明原、被告双方之间的关系是委托代理关系，是由被告受原告的委托代为将原告的商铺出租、代收租金、代为经营管理，以及证明了原告同意由经营者负责对现商铺进行改造，包括拆除现有的间墙、吊顶天花及铺内照明设施，对商铺进行统一布局、装修，满足商铺的实际经营、租赁需要。2.收据1张。证明原告收到了涉案商铺拆改的赔偿金5000元的事实。3.（2018）粤0604民初5168号民事判决书以及吴二妹的租赁协议。证明包括原告商铺在内的位于人民西路二层的商场整体出租的状态、与活力无限公司的纠纷处理情况，吴二妹的案件与本案有相似之处，作为本案的参考。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据1、2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3为系列案的其他判决，与本案处理不具关联性，本院不予采纳。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案佛山市禅城区人民西路3号二层C87、C88号，商铺建筑面积分别为10.63㎡、10.63㎡，原告唐晓星为权属人。2004年11月13日，原告作为委托人出具《委托书》，委托被告将人民西路3号二层C87、C88号商铺对外出租。被告可对整个商城商铺统一进行组织招商、招租、管理，并全权代理委托人对外签订租赁合同。被告本着为业主负责的态度和使业主利益最大化的原则，视市场和招商具体情况，决定商场物业的使用功能和物业管理工作。由经营者负责对现商铺改造，包括拆除现有间墙、吊顶天花及铺内照明电器设施等，对商场进行整体统一布局、统一装修，满足商场实际经营租赁使用需要。被告代理委托人与商场租赁者签订租赁合同和物业管理合同。租赁合同约定的租金纳税后全部归委托人所有，但租赁合同的租金不得低于基本租金20元/㎡月。被告仅代理委托人代收、代付租金，并代扣应纳税金，负责物业管理工作。2006年10月15日，原告、案外人邓朝辉（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》一份，约定：“1、甲方同意委托乙方拆除属于甲方产权所有的二层C87、C88号商铺四围，然后融入二层整体出租给乙方。2、乙方拆除甲方商铺后须保留商铺地标，以备以后还原。3、乙方须一次性补偿甲方商铺拆除所造成的损失伍仟元整。4、甲方将商铺出租给乙方，租期暂定为7年。5、甲方商铺面积为21.26㎡，按每平方40元/月，每月租金共850.40元出租给乙方，本租金为税后租金……”同日，原告出具《收据》，确认收取涉案商铺拆铺赔偿5000元。2014年10月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，约定：“1、甲方同意将属于甲方产权所有的位于人民西路××商铺××、Ｃ88出租给乙方。租赁期为十年，从2013年8月1日起至2023年7月31日止。2、甲方商铺共21.26平方米，每平方租金为50元，每月租金总额为1063元。本租金为税前租金。3、乙方先向甲方支付二个月的租金作为押金，到租赁期满甲方免息归还乙方。4、租赁期内商铺的所有物业管理费、水电费、设备维护费、工商、卫生、税务、治安等各种费用由乙方负担。5、乙方须在每月15号前将当月租金存入甲方账号内（以银行凭证为准）。乙方逾期不交租金，则按月租金总额每天向甲方支付1%的滞纳金。6、乙方逾期三个月不交租金，属乙方违约，除押金归甲方外，乙方须向甲方补偿六个月租金作为赔偿，同时甲方有权收回商铺，终止本协议，由此产生的损失和责任由乙方承担。7、租赁期间乙方应严格遵守国家的法律、法规对商铺负起管理义务，除不可抗力外，如发生安全事故导致商铺或附近居民人身及财产损失，均与甲方无关，但甲方保留追究乙方由此造成甲方财产损失的权利。另查明，2013年6月8日，被告（出租人）与案外人活力无限公司就活力无限公司承租佛山市禅城区人民西路3号华盛大厦二层的商铺作卡拉OK歌舞厅使用的事宜签订《租赁合同》。租期从2013年8月1日起至2023年7月31日止。因活力无限公司拖欠租金，佳景公司于2018年2月2日向本院起诉活力无限公司[案号为（2018）粤0604民初3058号]，经审理后，判决确认佳景公司与活力无限公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》解除；活力无限公司应向佳景公司支付租金等。上述判决已经生效。原告的《民事起诉状》及相应的应诉材料于2018年12月15日送达至被告。原、被告共同确认，税后租金为956.80元/月。原告陈述，涉案商铺现在被锁着，仍在被告的控制当中。根据账户交易历史可见，被告分别于2016年10月31日、2017年1月22日、2017年10月13日、2017年12月5日向原告转账支付租金。其中，2016年10月31日支付2016年7月至10月租金，2017年1月22日支付2016年11月至2017年1月的租金，2017年10月13日支付2017年5月至9月租金，2017年12月5日支付2017年10月至12月租金。根据被告的交租习惯确认，被告一般是三个月的租金一同打入原告的银行账户，原告以支付时间往前推算三个月来确认支付的租金对应的月份。被告陈述，被告同意解除合同，被告是征得原告同意将商铺现有的墙、铺内照明设施拆除，被告也给予原告5000元的补偿款，即使合同解除，被告也无义务再需要对原告的商铺进行恢复原状，应由原告自己负责。被告向原告支付了押金2126元。确认原告所述的被告欠租的月份、交租的月份、时点。被告已就2016年之前已支付的租金交纳租赁税，之后未交纳的租金未交纳租赁税。本院认为：因原、被告签订《委托书》在前，签订《协议书》《租赁协议》在后，故原、被告的关系已从委托合同关系转化为房屋租赁合同关系，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《协议书》及《租赁协议》系签约各方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于原告诉请解除《租赁协议》。根据《租赁协议》第5条“乙方须在每月15号前将当月租金存入甲方账号内”及第6条“乙方逾期三个月不交租金，属乙方违约，除押金归甲方外，乙方须向甲方补偿六个月租金作为赔偿，同时甲方有权收回商铺，终止本协议，由此产生的损失和责任由乙方承担”的约定，被告拖欠租金，已构成违约，原告有权依约解除合同，原告诉请有理，本院予以支持。至于合同解除的时间，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，由于原告未举证证明在诉前向被告发送解除合同的通知，故本院认定原、被告的《租赁协议》于本院向被告送达《民事起诉状》之日即2018年12月15日解除。返还商铺。因涉案租赁合同已解除，被告再占用原告的铺位已无法律依据，依法应予以返还，故对原告该项诉请，本院予以支持。恢复原状。第一，《委托书》已明确载明“由经营者负责对现商铺改造，包括拆除现有间墙、吊顶天花及铺内照明电气设施等，对商场进行整体统一布局、统一装修，满足商场实际经营租赁使用需要”，可见被告改造涉案商铺是征得原告同意的；第二，被告已按约定向原告支付拆除商铺补偿款5000元，即被告就改造商铺后导致原告的损失已进行赔偿，原告亦无证据其损失远远超过于被告支付的补偿款5000元；第三，原告未能提供充分的证据证明涉案商铺的原状，被告亦有异议。综上，对原告诉请被告恢复原状，本院不予支持。租金。被告确认原告所述欠租的期间，故本院确认被告拖欠原告2015年10月-12月、2016年1月-6月、2017年2月-4月、2018年1月-12月共24个月的租金。关于被告就2015年10月-12月、2016年1月-6月租金提出诉讼时效抗辩的问题。第一，《租赁协议》约定，租金标准为每月1063元、被告需于每月15日前将当月租金存入原告账户。即本案的租金属于继续性债权，每月租金应为独立债务，分别自应付租金之日起次日起起算诉讼时效。2016年6月的租金应于2016年6月15日前支付，从6月16日起算诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》虽于2017年10月1日正式施行并确定普通诉讼时效期间为三年，但上述租金诉讼时效期间依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定最迟已于2017年6月15日届满，被告于《中华人民共和国民法总则》正式施行前已取得全部上述租金的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。据此，原告的上述期间租金诉请已超法定诉讼时效，本院依法不予支持;被告就诉讼时效抗辩意见有理，本院予以采纳。经计算，被告仍需向原告支付2017年2月-4月、2018年1月-12月租金，故被告应向原告支付租金合计15945元，原告诉请超出部分，本院不予支持。虽原、被告按照习惯由被告交纳租赁税，被告向原告支付税后租金，但因本案确认解除租赁合同，故此后产生的租金按合同约定的金额支付，租赁税可以由原告自行缴纳。关于没收押金，支付赔偿金、滞纳金。《租赁协议》约定被告逾期三个月不交租金，除押金归原告外，被告须向原告补偿六个月租金作为赔偿。因被告未按期向原告支付租金，故原告有权主张被告承担违约责任。因没收押金、支付赔偿金、滞纳金同属承担违约责任的形式，且被告就承担违约责任的数额提出异议，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院酌定由原告没收被告押金，并由被告向原告支付一个月租金作为赔偿金。至于租金的滞纳金，因原告无证据证明没收押金及赔偿金不足以弥补被告违约对原告造成的实际损失，故对原告要求被告支付租金滞纳金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告唐晓星与被告佛山市佳景物业服务有限公司签订的《租赁协议》于2018年12月15日解除；二、被告佛山市佳景物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告唐晓星返还佛山市禅城区人民西路3号二层商铺C87、C88号；三、被告佛山市佳景物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告唐晓星支付租金合计15945元；四、原告唐晓星已收取的押金2126元不予返还被告佛山市佳景物业服务有限公司；五、被告佛山市佳景物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告唐晓星支付赔偿金1063元；六、驳回原告唐晓星的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费636元，由原告唐晓星负担429元，被告佛山市佳景物业服务有限公司负担207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年二月二十八日书记员  黄帼文附引用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。