襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0691民初1366号原告：薛刚，男，汉族，1976年12月22日出生，住襄阳市襄城区，委托诉讼代理人：高玉章，湖北凡成律师事务所律师。被告：张起林，男，汉族，1959年5月16日出生，住襄阳市高新区，被告：李树英，女，汉族，1961年6月6日出生，住襄阳市高新区，二被告共同的委托诉讼代理人：张娟，女，汉族，1982年9月14日出生，住址同上，系二被告的女儿。第三人：张丽丽，女，汉族，1991年1月28日出生，住址同上，委托诉讼代理人：张涛，男，汉族，1989年1月9日出生，住址同上，系张丽丽哥哥。原告薛刚与被告张起林、李树英，第三人张丽丽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序对案件公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高玉章，被告张起林、李树英及其共同的委托诉讼代理人张娟，被告张丽丽的委托诉讼代理人张涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出下列诉讼请求：一、请求依法确认2011年5月17日原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、判令二被告立即向原告交付位于高新区××与××交叉口处××还××单元××楼××室房屋；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年9月5日被告张起林与湖北深圳工业园高新区工程建设指挥部签订《襄樊高新区深圳工业园房屋征收补偿安置协议书》，二被告获得三套安置补偿还建房。2011年5月17日，在襄州区张湾法律服务所法律工作者江龙的见证下，二被告与原告签订《房屋买卖合同》，被告将位于襄阳高新技术产业开发区米庄镇××套100平方米还建房以1400元/平方米的价格作价140000元卖给原告，一楼与顶层不要。合同还约定了违约金条款。合同签订后原告于2011年5月20日将购房款140000元交付给二被告。后二被告通过抓阄的方式确定安置补偿的还建房具体房号为16-3-6-2,17-1-3-1,17-1-5-1。现位于高新区××与××交叉口处还××住宅小区××还××后××给官庄社区居委会，由居委会与被安置居民办理结算并交付房屋。原告现要求二被告履行《房屋买卖合同》中约定的交付义务遭拒，故诉至法院。二被告辩称：1.原告诉称的《房屋买卖合同》无效、不受法律保护，拆迁安置房禁止买卖，且该合同签订时没有征求所有家庭成员的签字同意，原告的诉请不应得到支持；2.该《房屋买卖合同》未明确约定买卖房屋的户型、楼层、位置，故原告不能强制要求二被告将三楼的房屋交付给他，且这套房屋是二被告的女儿张丽丽在市政府、拆迁办的见证下抓阄、领取的钥匙，涉案房屋的所有权应该属于张丽丽；3.根据物权法的相关规定，物权变更应经登记才发生效力，未登记的不发生效力，官庄社区还建房没有办理相关登记手续，原告无权要求交付房屋。第三人诉称，原告薛刚与二被告签订的房屋买卖合同无效，请求确认涉案房屋归第三人张丽丽所有，并由原告薛刚承担本案的诉讼费用。原告对第三人张丽丽的诉讼请求辩称，房屋买卖合同合法有效，涉案房屋依法应当为原告所有。二被告对第三人张丽丽的诉讼请求无异议。原告向本院提交以下四组证据：1、2011年5月17日《房屋买卖合同》及襄州区张湾法律服务所出具的《见证书》、2011年5月20日原告薛刚的中国农业银行银行卡取款业务回单，以证明原告薛刚与被告张起林、李树英在襄州区张湾法律服务所签订了房屋买卖合同，并且有见证人签字。合同中对房屋的位置、面积、违约责任都进行了约定，合同签订后，原告薛向被告张起林交付145000元购房款；2、被告张起林与湖北深圳工业园高新区工程建设指挥部签订的《襄樊高新区深圳工业园房屋征收补偿安置协议书》，协议书中明确约定了被告张起林选择的还建房屋是三套小户型即100平方米；3、2018年5月8日《官庄社区还建房分房抓阄顺序及房源登记表》，以证明张起林当日抓阄后确定名下的三套还建房为16-3-6-2,17-1-3-1,17-1-5-1，而《房屋买卖合同》中约定了“一层与顶层不要”，故原告要求交付17栋1单元3楼1室房屋符合合同约定；4、湖北省国土资源厅鄂土资函2012-1795号文件《省国土资源厅关于批准襄阳市2011年度第11批次（主城区外）建设用地的函》，以证明本案诉争房屋的土地性质为国有，土地用途为住宅，目前已经办理了登记手续。被告张起林、李树英，第三人张丽丽对以上四组证据的真实性均无异议，对证明内容有异议，认为：签订2011年5月17日《房屋买卖合同》时李树英不识字，不知道是什么情况就签了字，也没有在三名子女的见证下签字；虽然房屋征收补偿安置协议书中为被告张起林签订的，但是还建房屋的面积是按照家庭成员每个人33平方米计算，故该房屋还有其他子女的份额；虽然涉案房屋土地性质及用途均没有问题，但是该房屋没有取得不动产权证、不能进行买卖。被告及第三人向本院提交以下证据：1、2013年2月20日被告张起林、李树英签订的《协议书》和襄州区张湾法律服务所出具的《见证书》、离婚证，以证明二被告于2013年离婚，且约定三套还建房归李树英及子女所有；2、户口本、襄阳高新区米庄镇官庄社区居民委员会出具的《证明》，以证明拆迁时根据政策规定按照每人33平方米的标准进行还房，按户头每户再给20平方米的中间价的房屋面积，剩余为高价。张起林整体搬迁时家中分3套房屋，家中共4口人，包括二被告与儿子张涛、女儿张丽丽；3.官庄社区还建房分房抓阄、领取钥匙证明及李树英、张丽丽、张涛签署的《拆迁安置房共同所有人意见》，以证明被告张起林签订的房屋买卖合同未经过家庭其他成员同意，房屋买卖合同应属无效。原告对《见证书》的真实性有异议，认为被告提交的是复印件，不予质证。对襄阳高新区米庄镇官庄社区居民委员会出具的《证明》的真实性有异议，认为该证明上没有经办人签字，证据来源不合法，不能作为证据使用。原告对以上其他证据的真实性均无异议，对证明内容有异议：即使二被告已经离婚，本案的债务是婚姻关系存续期间产生，应由二被告共同承担还款责任；房屋买卖合同签订在前，离婚协议书签订在后，二被告无权处分该房屋、约定归张树英及子女所有；该房屋的钥匙由二被告的女儿张丽丽领取钥匙不能证明该房屋的所有权由张丽丽所有。本院经审理认定如下事实：2010年，湖北深圳工业园高新区工程建设指挥部（甲方）与被告张起林（乙方）签订《襄樊高新区深圳工业园房屋征收补偿安置协议书》，约定根据国家有关法律法规和襄樊政发[2008]27号、襄价服[2008]44号等文件相关规定，甲、乙双方经协商，就征地补偿安置事宜达成协议：乙方被征收房屋位于何庄村××组；被征收房屋面积共计319.8平方米，性质为住宅房屋；建房在园林大道以东区域内为乙方建设还建房住宅小区，实行拆一户还一套的原则，定为140平方米基本户型和100平方米调节户型，按照高新区深圳工业园建设工程指挥部第六号公告规定，符合相关条件的，可以自愿选择调节户型；乙方选择户型，甲方对乙方按规定扣除还房面积后，乙方多余的房屋面积由甲方按评估价向乙方予以货币补偿；根据规定：乙方自愿选择的户型为三小，冲抵房屋后余款46823元。第五项“户型”中载明“人口4人，还房面积33㎡/人”。2011年5月17日，原告薛刚（乙方）与被告张起林、李树英（甲方）签订《房屋买卖合同》，载明“甲方将在襄阳市高新技术产业开发区米庄镇××（××）组的还建房中，其中自己的一套房100㎡卖给乙方居住，一楼与顶层不要；房屋1400元/㎡，房价为140000元；乙方按照甲方要求在甲方未开始建房前就一次付清房总价款，等房建好交给乙方，经乙方验收合格后甲方向乙方办理相关移交手续；在履行期间都要遵守文本合同约定，否则要承担违约金20万元（甲方建好房屋后不卖给乙方或私自抬高房价）；出卖房屋纠纷由甲方承担全部责任，从甲乙双方签字之日生效，以前与该房屋发生的债务债权纠纷由甲方承担。”2011年5月20日，原告向被告张起林交付145000元房款。2013年2月20日，二被告签订离婚协议，约定三套还建房归李树英及子女所有。2018年5月8日，官庄社区还建房进行分房抓阄，被告张起林分得三套房屋的编号分别为16-3-6-2,17-1-3-1,17-1-5-1。另查明，涉案房屋所在小区定名为官庄居民新区。现原告诉至本院，要求确认房屋买卖合同合法有效、判令二被告交付官庄还建房第17栋1单元3楼1室房屋及承担本案诉讼费用。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的民法基本原则。本案的争议焦点在于被告张起林、李树英是否存在无权处分的行为，以及原告与二被告签订的《房屋买卖合同》是否违反法律、行政法规的强制性规定，系争《房屋买卖合同》是否由此导致无效。根据二被告的陈述和查明的事实，被征收房屋被拆迁过程中，相关房屋征收补偿安置协议书的签订和手续都是由被告张起林操办，该行为对外应作为全家的一致意思表示，对全体被拆迁对象均具有约束力。现二被告对于与原告签订《房屋买卖合同》、收取房款等事实均不持异议，且原告在2011年支付房款后至今，二被告及其子女从未表示过该房屋买卖合同的签订属于无权处分，要求撤销合同或确认合同无效。被告李树英辩称其不识字、不清楚当时情况而签订合同，未提供相关证据证实，本院对该项答辩意见不予采纳。对于二被告及第三人认为被拆迁房屋涉及享有户口的其他家庭成员的利益问题，本院认为，老房屋拆迁后被安置了三套100平方米的房屋，作为重大的家庭财产，被告一家理应就上述房屋的具体分配、使用、处分进行家庭成员间的协商并达成一致。二被告的子女称一直不知晓房屋被出售的事实显然有悖常理。同时，根据《襄樊高新区深圳工业园房屋征收补偿安置协议书》中被告张起林作为“被征收房屋所有人”签字、整个拆迁手续由被告办理，二被告共同签订合同对外处分系争房屋，原告薛刚作为买受人有足够理由相信被告张起林及李树英有权代表其余权利人作出意思表示，原告主观上不构成恶意。故二被告、第三人以其未经过其余家庭成员同意和认可擅自签订房屋买卖合同、该合同系被告无权处分的结果而认定为无效的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。对于二被告及第三人认为该《房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定的意见，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：···（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；···（六）未依法登记领取权属证书的···”，二被告认为该条规定属于法律的强制性规定，该《房屋买卖合同》违反该条规定，应属无效合同。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。本案中，二被告及第三人依据的《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项规定应当不属于效力性强制性规定，而属于管理性规定。二被告当时转让给原告的正在建设中的还建房，地产来源清晰、权属确定。双方签订的房屋买卖合同约定的房屋价款和交付手续具体，权利义务明确，依法应当属于有效合同。现系争房屋已经满足交付条件，且合同中约定“一楼与顶层不要”，原告要求二被告交付官庄居民新区第17栋1单元3楼1室房屋的诉请符合合同约定，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认2011年5月17日原告薛刚与被告张起林、李树英签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告张起林、李树英于本判决生效之日起三日内向原告薛刚交付位于高新区南京路与官庄路交叉口处官庄居民新区第17栋1单元3楼1室房屋；三、驳回原告薛刚的其他诉讼请求；四、驳回第三人张丽丽的诉讼请求。案件受理费4460元，由被告张起林、李树英各负担2230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  陶华兰人民陪审员  沈照强人民陪审员  时金爱二〇一九年二月二十七日书 记 员  孙心锐