广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初1987号原告：广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇南埔村海伦堡大道5号，统一社会信用代码914401837994231777。负责人：陈春明，该分公司总经理。委托代理人：陈佳欣，该公司员工。委托代理人：朱炳洪，该公司员工。被告：李莹，女，1982年10月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司诉被告李莹物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司的委托代理人陈佳欣、朱炳洪到庭参加诉讼。被告李莹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2014年2月起暂至2017年10月的管理费7400.25元；代收水费489.51元；代收污水处理费76.86元；代收电费797.25元；（上述欠费均从2014年2月至2017年10月）；上述欠费的违约金9593.27元（违约金截止至2017年10月13日，每天按未缴金额的0.1%计算，自逾期之日起计算至实际付清之日止），欠费共计18357.14元。2、承担本案的全部诉讼费。事实与理由：被告与广州市海伦堡房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于广州市增城区新塘镇南埔村海伦堡大道2号的海伦堡花园35座604房，原告（原名称为广州中颐物业有限公司增城分公司）于2012年9月16日与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会签订了《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同》，由业委会聘请原告对涉案的新塘镇海伦堡花园实施物业服务，双方约定了多层住宅1-11幢，32-35幢1元/平方米/月，电梯住宅12-31幢，36-38幢1.2/平方米/月，电梯住宅39-56幢l.6/平方米/月，电梯住宅57-81幢1.8/平方米/月。被告所购房屋的建筑面积164.45平方米，每月的物业管理费为164.45元。根据服务合同第六章违约责任第二十六条的约定，业主（被告）未能按时足额缴纳物业管理费，应按每日0.l%的标准向原告支付违约金。原告依约履行了物业管理等相关义务，但被告却在2014年2月之后却未能依约缴付管理费、水电费等，期间原告一直通过多种方式催收，未果。现为维护原告的合法权益，故具状起诉，盼法院判允所请！原告为证明其主张成立，向本院提交了以下证据：1、增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同（两份，分别是2012年-2015年，2015年-2017年）（原件），证明原告接受涉案增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会的委托，对涉案小区进行物业服务，双方并约定了逾期缴纳的违约金为每日千分之一；2、增城市房地产权查册表（原件），证明被告为涉案物业的产权人，也是该房屋的实际使用人；3、律师函（复印件），证明原告曾书面催促被告缴纳欠费，但被告仍不缴纳，已构成严重违约金，理应承担迟延付款违约金；4、各项费用欠缴明细表（自制），证明被告欠费事实及欠费金额；5、公共电费（照明、电梯、水费）票据（原件），证明原告已向供水、供电部门代付涉案小区（含涉案房屋）的公共电费（照明、电梯）、及水费。被告李莹未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩及证据。经审理查明：2012年9月16日，广州中颐物业管理有限公司增城分公司（乙方）与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会（甲方）签订《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2012-2015》，该合同约定，物业服务期限为3年，自2012年9月16日至2015年9月15日；2015年11月10日，原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司（乙方）与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会（甲方）签订《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2015-2017》，该合同约定，物业服务期限为2年，自2015年11月10日至2017年11月9日；上述两份合同均约定，乙方为位于新塘水南村××大道××城市新塘镇海伦堡花园提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中1-11幢、32-35幢按1元/平方米/月缴纳；12-31幢、36-38幢按1.2元/平方米/月缴纳；39-56幢按照l.6元/平方米/月缴纳；57-81幢按照1.8元/平方米/月缴纳等。业主违反上述约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日1‰的标准向乙方支付违约金。同时约定，物业服务费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域内清洁卫生费用；4、物业管理区域内绿化养护费用；5、物业管理区域内秩序维护费用；6、办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；10、物业服务企业的利润。还约定，乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。该合同还就其他事项进行了约定。位于广州市增城区新塘镇南埔村海伦堡大道2号35幢604房的房产（登记的建筑面积为164.45平方米）自2010年1月7日起至今登记在被告李莹名下，且属于前述两份物业服务合同项下的服务区域。该房产的物业服务费为164.45元/月（164.45平方米×1元/平方米/月），当月的物业服务费的缴纳时间为当月底。2014年2月至2017年10月期间，被告未向原告支付上述房产的物业服务费，且至今被告亦未支付上述期间的物业服务费。原告委托广东仲衡律师所向被告发送《律师函》，要求被告缴纳2014年2月至2017年8月的物业管理费以及截止2017年8月10日的违约金共计17441.65元。该律师函载明的出具时间为2017年8月10日。被告至今尚拖欠原告2014年2月至2017年10月期间代收水费489.51元、代收污水处理费76.86元、代收电费797.25元。广州中颐物业管理有限公司于2013年12月26日变更为广州海伦堡物业管理有限公司。另，在庭审中，原告明确表示违约金以物业服务费为计算基数。代收水费、代收污水处理费、代收电费不计算违约金。本院认为：广州中颐物业管理有限公司增城分公司与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会签订的《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2012-2015》、以及原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会签订的《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2015-2017》系双方在平等自愿基础上真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗，故该合同依法成立、有效。同时，因业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，故上述合同依法对包含被告在内的小区全体业主均有约束力。根据涉案合同约定，被告需按164.45元/月的标准按月向原告支付物业服务费，现被告至今未向原告支付2014年2月至2017年10月期间的物业服务费共计7400.25元（164.45元/月×45月）的行为，已经构成违约，依法应当承担违约责任，为此，原告要求被告支付2014年2月至2017年10月期间的物业服务费7400.25元及违约金、2014年2月至2017年10月期间代收水费489.51元、代收污水处理费76.86元、代收电费797.25元的诉讼请求，符合约定及法律规定，本院予以支持。关于违约金，因物业服务合同明确约定，业主违反约定的，需经原告书面催缴，业主仍未按时足额缴纳物业服务费，则按每日1‰的标准支付违约金。因原告并无证据证明涉案律师函送交被告具体时间，亦即原告无证据证明书面催缴的通知到达被告的具体时间，为此，对于原告主张的违约金起算时间，本院酌定从2017年11月1日起计算，故被告需以每月拖欠的物业服务费即164.45元为基数按照1‰/日的标准自2017年11月1日起至付清款日止向原告支付违约金，每月违约金以当月拖欠的物业服务费为限。对于原告主张的超过上述部分的违约金，本院不予支持。同时，原告明确表示代收水费、代收污水处理费、代收电费不计收违约金，故对于原告诉讼请求主张的代收水费、代收污水处理费、代收电费的违约金，本院不予支持。被告李莹经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第十二条第四款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李莹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司支付2014年2月至2017年10月期间的物业服务费7400.25元及违约金（违约金以每月拖欠的物业服务费164.45元为基数，按照1‰/日的标准自2017年11月1日起计付至付清款日止，每月违约金以当月拖欠的物业服务费164.45元为限）；二、被告李莹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司支付2014年2月至2017年10月期间的代收水费489.51元、代收污水处理费76.86元、代收电费797.25元；三、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费259元，由原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司负担134.68元，被告李莹负担124.32元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李月梅人民陪审员  曾翠玲人民陪审员  黎灿锋二〇一九年二月二十日书 记 员  潘玉翠附本判决相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《物业管理条例》第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。