湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初10736号原告:袁媛，女，1980年10月9日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：冯尚，湖南弘一律师事务所律师。被告：长沙出版物交易中心有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽路三段59号长沙出版物交易中心506房。法定代表人：李曙，董事长。委托诉讼代理人：吴东旭，北京德恒（长沙）律师事务所律师。原告袁媛（以下简称原告）诉被告长沙出版物交易中心有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐琳独任审判，于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯尚，被告的委托诉讼代理人吴东旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告商铺使用权回购款179226元；2、判决被告支付原告商铺委托经营收益款23622元（暂计算至2018年7月30日，之后的收益款计算至实际清偿欠款之日止）；3、判决被告支付原告商铺委托经营收益款增值金16455元（暂计算至2018年7月30日，之后的增值金计算至实际清偿欠款之日止）；4、判决被告支付原告商铺委托经营违约金18758.8元（暂计算至2018年7月30日，之后的违约金计算至实际清偿欠款之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年12月22日，原告与被告签订《长沙出版物交易中心文化市场商铺经营使用权转让协议》（以下简称《经营使用权转让协议》）和《长沙出版物交易中心文化市场商铺委托经营合同书》（以下简称《委托经营合同书》）。《经营使用权转让协议》约定原告受让被告拥有的长沙出版物交易中心第三层第C区第088号、089号商铺使用权，转让款为199140元。被告应在五年内完善商铺产权交易手续，并将该商铺产权过户给原告，原告以已支付的使用权转让款作为购买该商铺的对价。如被告在委托经营期限届满后仍不能办妥商铺产权证，则被告应按照原告已付使用权转让款的150%收回该商铺。《委托经营合同书》约定原告将购买的商铺委托给被告经营使用，委托经营期限自2006年1月1日起至2018年4月30日止。合同签订后，原告依约向被告支付了119484元转让款，履行了全部合同义务。然时至今日，被告既未办妥商铺产权证，又未按照《经营使用权转让协议》的约定向原告支付已付使用权转让款的150%收回该商铺，被告未支付原告商铺使用权回购款179226元。依《委托经营合同书》第七条的约定，被告在委托经营期间应当按照原告实际支付商铺使用权转让款9%/年的标准向原告支付委托经营收益款。又原、被告双方签订《补充协议》，被告承诺当年不支付委托经营收益款的，将于次年按照委托经营收益款112%/年的标准向原告支付增值金。然而，从2012年开始，被告既不支付委托经营收益款，又不支付委托经营收益款增值金。而根据《委托经营合同书》第八条约定，被告如逾期支付委托经营收益款，应按照当年收益金额万分之三每天的标准支付原告违约金。时至今日，被告未支付原告商铺委托经营收益款23622元，商铺委托经营收益款增值金16455元，商铺委托经营违约金18758.8元。综上，根据我国合同法第八条之规定，被告应当按照双方签订的《经营使用权转让协议》、《委托经营合同书》、《补充协议》的约定，全面履行自己的合同义务。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。被告辩称，1、涉案商铺所在的大楼系被告租赁长沙市雨花区圭塘街道办事处大塘村民委员会（以下简称大塘村民委员会）的集体土地后与大塘村民委员会共同办理《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后由被告单独投资建设的，属于集体建设用地，依法不得对集体之外的人员进行转让，原、被告签订的《经营使用权转让协议》因违反法律的禁止性规定应属无效合同，请求法院确认原、被告双方签订的《经营使用权转让协议》、《委托经营合同书》无效；2、被告同意退还原告支付的商铺使用权转让款本金。《经营使用权转让协议》、《委托经营合同书》均为无效合同，原、被告双方在签订时对涉案商铺的不动产权的现状是明知的，双方均有过错，对原告的诉讼请求除要求退还商铺使用权转让款本金外均应予以驳回。经审理查明，2003年11月15日，大塘村民委员会和被告签订了一份《土地使用权租赁合同》，约定由被告租赁大塘村民委员会约为100亩的集体生产安置用地。此后，被告和大塘村民委员会作为共同建设单位办理了《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，并办理了《建设用地规划许可证》，被告投入施工建设了长沙出版物交易中心大楼。项目建成后，被告和大塘村民委员会于2005年10月共同出具了一份《关于长沙出版物交易中心主建筑物的土地使用权及有关事项的说明》，其中载明：“长沙出版物交易中心主建筑的土地由雨花区圭塘办事处大塘村委所有，并于2003年10月签署合同全权委托给长沙出版物交易中心有限公司使用，使用年限为永久性；长沙出版物交易中心主建筑物由长沙出版物交易中心有限公司所有，适用年限为永久性，特此告知”。2005年12月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《经营使用权转让协议》。合同约定：乙方受让使用权的文化市场商铺为长沙出版物交易中心项目中的第三层（层高4.5米）第C区第088号、089号商铺。本协议约定按建筑面积计算该商铺使用权转让款，两个商铺实际转让单价均为每平方米6282元，实际转让款总金额均为玖万玖仟伍佰柒拾元整。甲方负责于商铺交付后五年内协助乙方办理好产权证书，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：甲方自商铺使用权交付五年后不能办理房屋所有权证书的：（1）乙方要求解除转让协议的，甲方负责于十个工作日内全部退还乙方已付的商铺转让款，除乙方在五年内出租商铺所得委托经营收益均作为甲方向乙方支付的违约金外，甲方另按乙方已付转让款的5%向乙方承担违约责任。乙方于甲方退款同时向甲方退还商铺，本协议解除，双方互不追究其他违约责任。（2）乙方要求不解除转让协议，甲方应加快办理产权手续，如在委托经营期限满后，仍办不到该商铺产权证，则由甲方按乙方已付款的150%收回该商铺。同日，原告（甲方）与长沙出版物交易中心有限公司商务服务分公司（乙方,该分公司现已注销）签订《委托经营合同书》。合同约定：甲方系指受让长沙出版物交易中心三楼商铺使用权，并将商铺委托乙方经营的单位和个人。乙方系指接受甲方委托统一经营管理长沙出版物交易中心三楼商铺，并负责向甲方支付委托经营收益的长沙出版物交易中心有限公司商务服务分公司。委托经营的商铺位于长沙出版物交易中心三楼C区第088号、089号商铺，甲方已实际购买并接受两个商铺。委托经营期限自2006年1月1日起至2018年4月30日止，共计12年零4个月。自合同签订至本条确定的委托经营起算日之间的期间为甲方给予乙方的装修期，装修期内，甲方免于向乙方收取委托经营收益。自本合同第四条确定的委托经营起算之日起，乙方按甲方已向长沙出版物交易中心有限公司实际支付商铺使用权转让款的9%/年向甲方支付税前年度委托经营收益，计壹万零柒佰伍拾肆元整；乙方在支付经营收益时应按照税法规定代收代缴税费。上述两份合同签订后，原告向被告支付了案涉商铺使用权转让款119484元，案涉商铺实际由被告经营管理，被告在扣除了15%比例的税款后按年度向原告支付“委托经营收益款”。之后，因被告未按约支付原告自2012年起的商铺租金收入等款项，原告遂于2016年11月3日诉至本院，要求被告按合同约定向其支付2012年至2015年的商铺租金收入36564元和2013年至2015年的违约金7568.74元。本院于2017年4月17日判决被告应支付原告截至2015年12月31日的租赁费36564元及违约金7568.74元。该民事判决已发生法律效力。之后，被告仍未支付原告后续款项。原告遂于2018年12月18日诉至本院，请求判如所请。另查明，1、被告至今未能办理案涉商铺的产权登记。2、双方一致确认，被告可按照15%的比例扣除税款后支付“委托经营收益款”。3、经本院释明，如案涉《经营使用权转让协议》、《委托经营合同书》无效，原、被告均同意对合同无效后产生的法律后果在本案中一并处理。以上事实，有《经营使用权转让协议》、《委托经营合同书》、收据、银行交易流水、（2016）湘0111民初7696号民事判决书、（2018）湘0111民初1178号民事判决书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，一、关于《经营使用权转让协议》、《委托经营合同书》的效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十一条的规定，“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”。另据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。再据地随房走的一般原则和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。《经营使用权转让协议》虽名为使用权转让合同，但实际为该商铺的房屋买卖合同，如按照《经营使用权转让协议》的约定履行将导致案涉集体所有的土地将随着案涉商铺一并流转。而据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。案涉土地属于大塘村集体所有的土地，原告并不属于大塘村的集体组织成员，不享有该集体组织的土地使用权，不能通过上述《经营使用权转让协议》受让该集体组织土地上的房屋，且案涉商铺所在土地使用权截至原告起诉时仍不能自由流转。因此，《经营使用权转让协议》违反了现行法律规定，且损害社会公共利益，应属于无效合同。因《经营使用权转让协议》无效，据该协议签订的《委托经营合同书》亦属于无效合同。因此，原告要求被告支付商铺使用权回购款、委托经营收益款、增值金及违约金均于法无据，本院不予支持。二、《经营使用权转让协议》、《委托经营合同书》无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，因合同无效，原告应向被告返还案涉商铺，被告应向原告退还原告已支付的价款119484元。另外，被告占用了原告支付的价款119484元，确有造成原告利息损失，被告应予以赔偿。而原、被告在签订《经营使用权转让协议》时均明知案涉房屋所属土地的归属及土地性质，双方均有过错。综合案情，考虑案涉合同的实际履行情况，本院酌情确定，被告应参照双方签订的《委托经营合同书》中载明的扣除税款后的委托经营收益标准向原告支付委托经营期间的利息。因本院在另案中已判决被告应支付原告截至2015年12月31日的租赁费，故被告还需按照每年9141元【119484元×9%×（1-15%）】的标准向原告支付从2016年1月1日起至价款实际退还之日止的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（四）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十一条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，判决如下：一、被告长沙出版物交易中心有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告袁媛价款119484元并支付利息（利息按照9141元/年的标准从2016年1月1日起计算至价款实际退还之日止）；二、驳回原告袁媛的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4871元，因适用简易程序减半收取2435.5元，由被告长沙出版物交易中心有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 唐 琳二〇一九年二月二十五日书记员 胡欣怡附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。