广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终98号上诉人（原审被告）：广州市源昌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区某某路63号办公楼212室。法定代表人：许瑞荣，总经理。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王爱平，广东宏尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘婷辉，女，1989年10月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，广东知章律师事务所律师。上诉人广州市源昌房地产开发有限公司（以下简称源昌公司）因与被上诉人刘婷辉商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初6217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。源昌公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回刘婷辉的全部诉讼请求；2.刘婷辉承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院依据《中华人民共和国建筑法》第61条、《建设工程质量管理条例》第49条认为“房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件”适用法律法规错误。1.交付房屋的法定条件是建设工程竣工验收合格。《中华人民共和国建筑法》第61条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第16条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”从上述条款可知建设工程竣工验收以及验收合格并不以取得工程竣工验收备案表为必要条件，法律规定的竣工验收是指由建设单位牵头组织设计、勘察、施工、工程监理等五方单位的验收。因此，建设工程竣工验收合格才是法律明文规定的房屋交付条件，其标志应当是取得结论为验收合格的《建设工程竣工验收报告》，而非取得工程竣工验收备案表。2.取得工程竣工验收备案表是行政部门基于管理职能作出的管理性规定，并非法定的交付条件。《建设工程质量管理条例》第17条“建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。”《建设工程质量管理条例》第49条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建筑工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”上述条款内容符合《中华人民共和国行政许可法》第61条“行政机关应当建立健全监督制度，通过核查反映被许可人从事行政许可事项活动情况的有关材料，履行监督责任。”的规定情形，它规定的是一种行政备案行为，不属于行政许可行为，设立的目的是为了建设行政主管部门对有关建设项目履行事后监管职责，并非规定交付商品房项目的最低标准，条款中也没有明确建设单位必须取得工程竣工验收备案表后方可交付房屋。一审法院以此认定“取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件”显示是错误理解了该条款的设立目的。二、一审法院认为“源昌公司主张其于2017年12月30日前已经具备交楼条件的抗辩意见，无事实依据，一审法院不予采信。”不符合客观事实，没有法律依据。对于法定的交楼条件，结合上文分析和本案证据，源昌公司已经在2017年12月29日取得了结论为案涉商品房项目验收合格的《建设项目竣工验收报告》，建设主管部门出具的《建设工程质量监督报告》。因此，案涉商品房项目在2017年12月30日时已经符合了法定的交楼条件。至于约定的交楼条件，一审法院认定案涉《商品房预售合同》是“合法有效的合同，双方均应依约自觉履行”，那么依据案涉《商品房预售合同》附件七补充协议第八条“本商品房的交付条件为：取得本商品房项目的《建设项目竣工验收报告》……或者取得《建设工程竣工备案表》，供水供电达到使用要求，电梯可以正常使用时即可向买方交付本商品房。”之规定再结合源昌公司在本案一审程序中提交的证据，可知案涉商品房项目在2017年12月29日已经取得《建设项目竣工验收报告》，供水供电设施在2017年12月30日前已经达到使用条件，电梯也是可以正常运行的，建设主管部门对项目出具《建设工程质量监督报告》。因此，案涉商品房项目在2017年12月30日时已经符合了约定的交楼条件。退一步讲，即便是按照合同正文第十二条、第十五条原约定的交楼条件，源昌公司也已经在2018年03月21日取得了《建设工程规划验收合格证》；2017年12月29日取得了验收合格的《建设工程竣工验收报告》；2018年1月18日取得了验收合格的《建设工程消防验收意见书》；2017年12月27日取得了永久通邮的证明文件；2017年12月28日取得了准予备案的《人防工程专项竣工验收备案意见书》；2018年1月取得了建设主管部门南沙区建设局质检站出具的质量合格的《建设工程质量监督报告》；2018年3月26日取得了永久用电的证明文件；2018年3月27日取得了永久供水的证明文件；2018年3月22日取得了永久供气的证明文件；该项目除符合合同约定的交付条件外，还具备了通邮、通网等公共服务条件。2017年12月27日，该商品房项目取得了准予通邮的《通邮申报表》，满足通邮条件；2017年12月6日，该商品房项目取得了准予接入公众电信网络的《关于南沙区某某项目光纤到户通信配套设施竣工验收意见书》，满足通网条件。因此，案涉商品房项目在2017年12月30日时已经符合了约定的交楼条件。至于环保问题，2017年10月1日之后，商品房项目依法是由建设单位自行组织验收即可，环保部门无须再出具认可文件。从源昌公司提交的《某某建设项目竣工环境保护验收意见》及《建设项目竣工环境保护验收监测报告》《室内空气质量检测报告》中可知案涉商品房项目在2017年12月30日之前已经符合环境保护和验收要求，并且源昌公司也已经着手采取污水外运的处理方案来解决项目排污问题直至“珠江工业园污水管网完善工程”完工，达到市政污水管道接驳条件为止。三、一审法院认为“案涉商品房项目因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通，不属于不可抗力，而属于应由源昌公司承担的相关开发建设风险”的认定错误。1.一审法院因为刘婷辉主张“对于相关配套建设等特殊情况没有明确约定”就认定是“双方亦不能就此达成一致意见，故源昌花园不能以约定不明的条款作为其要求顺延交楼的合理理由”是错误的。按照一审法院此等逻辑，刘婷辉岂不是可以主张全部对其不利的条款都是没有明确约定，据此都可以不适用那些条款了？“相关配套建设等特殊情况”中的“配套建设”并非源昌公司自行创设的词语，其囊括的内容在公众认知中是明确的，是指城市基础设施和城市公用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设。源昌公司为案涉商品房项目缴纳的“城市基础设施配套费”超过2000万元，城市配套基础设施不需要也不可能由源昌公司自行完成；源昌公司缴纳了巨额的“城市基础设施配套费”，为案涉项目许可并创造市政排污管网接驳条件是市政部门的基本义务，不属于源昌公司的义务。因此，市政排水污管网系统属于“相关配套建设”，合同中约定的相关配套建设其实际范围是明确具体的，一审法院以刘婷辉主张就上述合同条款理解存在争议而认定争议存在是完全错误的。源昌公司在本案一审程序中提交了证据《关于同意污水外运至污水处理厂进行污水处理的申请报告》《关于某某周边市政污水管网系统建设进度的告知函》以及《延期入伙通知书》《关于某某入伙延期的情况说明》予以佐证说明延迟交付案涉商品房的客观原因，确系因案涉项目周边市政污水管网系统尚在施工导致案涉项目无法完成污水管道接驳，污水无法外排，源昌公司出于高度的社会责任感和与刘婷辉之间的约定才决定迟延交付案涉商品房，源昌公司的延迟交付的事由符合客观事实，也符合双方约定的延迟交付情形（案涉《商品房预售合同》附件七补充协议第十一条）。而现案涉商品房项目因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通，污水不能外排，它是符合案涉双方约定的延迟交付案涉商品房的免责情形和事实。2.因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通并非源昌公司能够预见和控制的风险。源昌公司在此中并没有过错。源昌公司作为项目开发商，对于污水管网条件是非常重视的，因此才会在2015年就向当地水务局询问污水管网接驳问题，而当地水务局在2015年3月23日书面回复源昌公司称“目前项目具备接驳市政污水管道条件”，源昌公司作为开发商在彼时按照计划开展施工和销售工作是没有过错的。然而，随着案涉项目的逐步完工，源昌公司准备申请市政污水管道接驳时，却被告知由于发生珠江工业园区排污市政管网大部分地基下沉塌方，管网堵塞，致使案涉项目无法接驳市政污水排污管道。对于这一情况，即便源昌公司是专业的房地产开发企业，客观上也是没办法提前预见的；污水管网的改造工程进度也并非源昌公司能够控制的，因此该因素属于不可预见和不可控风险，是商品房买卖合同已明确和双方确认的免责条款，完全符合双方约定的免责情形和事实。3.对于因发生珠江工业园区排污市政管网大部分地基下沉塌方，管网堵塞，致使案涉项目无法接驳市政污水排污管道这一不可抗力事件，源昌公司采取了积极应对措施。多次向南沙区环保水务局申请解决方案，现已获得南沙区环保水务局批复，并由水务局函告污水处理厂，同意污水外运处理，源昌公司自愿为此额外承担相关费用。最大限度降低事件对广大业主的影响，也充分体现了源昌公司高度的社会责任心，不应对其苛以严厉的违约责任。综上所述可知，源昌公司即便是按照案涉商品房项目和案涉商品房的现状将案涉商品房交付给业主使用也是不会影响业主入住的舒适度和安全度，并非一审法院所认为的“涉案房屋何时满足交房条件仍处于待定状态。”四、一审法院认为“补充协议约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的1%，该约定虽有效，但明显有失公允且违反公平原则。……综合刘婷辉因源昌公司迟延交房所受的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情将迟延交房违约金调整为按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率计算”是认定事实有误，适用法律不当。源昌公司早已具备交付条件，如前述意见，即使不考虑合同附件七补充协议第八条约定的交付条件变更，对于合同第十二条、十五条约定的交付条件，案涉项目已经在2018年3月27日全部具备。尽管案涉项目目前因市政污水排污管网施工未能完成导致无法接驳市政排污管道，但经源昌公司与广州市南沙区环保水务局协调沟通，南沙区环保水务局于2018年4月11日已向珠江污水处理厂及源昌公司发出文件（公函）通知，同意案涉项目在市政排污管道完工之前，由源昌公司通过污水外运处理，并由源昌公司自行负担污水收集及外运费用，目前源昌公司也代表某某已于2018年3月27日与广州市南沙区卫生清洁服务部签订了污水处理协议，具备了某某的污水处理问题。源昌公司现已经通知刘婷辉及相关业主办理收楼手续，目前已经有相当数量之业主办理了收楼，其余业主正在陆续办理入伙，并由广州市万科物业进驻对某某全面管理。因此，刘婷辉因自身原因导致延迟收楼，应当自行承担有关后果。一审法院既然已经认定补充条款有效，那么即不应当随意调整合同约定的逾期交房违约金标准，应实事求是、公正公平认定，不能将权利向刘婷辉倾斜，而将责任和义务加重给源昌公司。法院应考虑合同签订时的房价和条款及交楼时间及免责和赔付1%存在一定的关联性，案涉商品房交易单价仅数千元，而现案涉项目房价超过其购买价两倍，如果双方签署的《商品房买卖合同》可以随意调整、变更，是否意味着刘婷辉可以随意提高约定的交楼条件及违约金数额的同时，源昌公司亦可以随意提高房屋购买的单价及房价总额？显然，若果合同条款可以随意更改、调整是不利于稳定交易关系，也不利于保护源昌公司与刘婷辉双方的权益。五、一审判决以取得竣工验收备案表作为交付房屋的法定条件是错误的，源昌公司不是专门的法定机构，无从得知广州中院和广东省高院关于商品房买卖合同纠纷的审判指引，而且从事实来说涉案房屋已经取得备案表，没有取得备案表没有影响到刘婷辉的具体权利，法律规定房屋交付的条件是竣工验收合格，是否取得验收备案表是行政管理程序。六、关于违约金的问题。一审判决认定违约金以百分之一为限制的约定是合法有效的条款，就应当适用该条款判定违约金的金额，刘婷辉没有提供证据证明其实际损失高于合同约定的违约金，因此即使法院认为源昌公司构成逾期交楼，适用违约金标准也应当以双方约定为准。刘婷辉答辩称：不同意源昌公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。一、竣工验收备案表是法定的条件，当合同约定的条件低于法定的交楼条件时，交楼条件需符合法定交楼条件。二、污水管道不能接通不属于不可抗力，此应为源昌公司应当承担的风险。三、合同约定无论开发商违约多长时间，违约金都不超过房款总额的1%，该条款明显违背公平原则，刘婷辉有权要求法院调整。刘婷辉于2018年11月2日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.源昌公司交付案涉房屋给刘婷辉；2.源昌公司支付迟延交楼违约金25654元（以总房款819715元为本金，按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率年利率4.35%，从2017年12月31日起计算至2018年9月15日止）；3.源昌公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：位于广州市南沙区某某小区（下称某某小区）项目已经领取了《商品房预售许可证》。该项目是由广东恒荣实业发展有限公司、广州市新鹏兴房地产开发有限公司、源昌公司的三地块合并后统一开发建设。其中，市政配套报装和办理手续中的永久用水报装手续由广州市新鹏兴房地产开发有限公司负责，燃气、永久用电申请报装由源昌公司负责。2017年8月11日，源昌公司（甲方）与刘婷辉（乙方）签订了《商品房预售合同》，约定由刘婷辉购买源昌公司开发的位于广州市南沙区某某路C5栋xxxx房（下称案涉房屋），总房价819715元。同时，《商品房预售合同》约定：“第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过120日后，乙方有权单方解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……”。附件七补充协议约定：“特别提示：本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制卖方责任的条款，己提醒买方注意，且卖方已按要求作了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款字体加粗、加下划线提醒等方式），买方充分理解并接受。……八、对合同第十二条、十五条的变更及补充：1.本商品房的交付条件为：取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付本商品房。2.合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为由提出退房、赔偿或拒绝收楼。……十、对合同第十四条的补充1.如发生下列情形，卖方可不书面通知而据实予以延期交付房屋，不适用本合同中有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款：（1）因买方原因而导致逾期交房……（2）因执行法律、法规或政府规章等强制性文件；（3）因政策调整，政府行为或房地产权登记机关改变程序或其他非因甲方原因；（4）其他自然灾害或意外事件。2.……卖方如未能按合同规定的期限交房，需按合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的1%。十一、对合同第十六条的变更及补充：……3.双方确认本商品房实际入伙（即交付）时间为2017年12月30日。如因政府市政道路及相关配套建设等特殊情况导致入伙时间延迟的，买方同意入伙时间顺延且不属卖方逾期交付商品房，卖方无需承担合同第十四条约定的逾期交付的违约责任。届时，卖方将向买方发出书面延期入伙通知书，顺延的入伙时间以卖方延期入伙通知所载日期为准。买方不反对卖方提前发出入伙通知书。……”。合同签订后，刘婷辉付清了购房款，源昌公司出具了相应的购房款发票。源昌公司提供了（2018）粤01民终16898号《民事判决书》，以证明案涉房屋已具备交楼条件。该判决书查明案涉商品房项目于2017年12月6日取得《关于南沙区某某项目光纤到户通信配套设施竣工验收意见书》，准予接入公众电信网络；于2017年12月20日经广州特种机电设备检测研究院出具《电梯定期检测报告》，电梯检验合格；于2017年12月27日取得通邮申报表，符合通邮条件；于2017年12月28日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》（编号：穗南人防验备﹝2017﹞17号），同意予以备案；于2017年12月29日取得《建筑工程竣工验收报告》，通过验收；于2018年1月18日取得《建设工程消防验收意见书》，消防验收合格；于2018年3月21日取得《建设工程规划验收合格证》；于2018年3月22日具备供气条件、3月26日具备永久用电、3月27日具备永久供水；于2018年6月7日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另外，源昌公司在2017年12月30日前出具了案涉商品房项目的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《某某小区临时管理规约》。2018年1月15日，源昌公司举行了竣工环境保护验收会并形成了《某某（原名：珠江园一号）地块一建设项目意见》，通过竣工环境保护验收。2015年3月23日，广州市南沙区水务局出具了《南沙区城市排水设施设计咨询意见》（编号：穗南水市排水咨[2015]77号），认定“目前项目具备接驳市政污水管道条件”。2017年12月28日，案涉商品房项目向广州南沙开发区环保水务局提交了“关于同意污水外运至污水处理厂进行污水处理的申请报告”，广州市南沙区环保水务局在审批单位处加盖公章。2018年1月4日，广州市南沙区环保水务局出具《关于某某周边市政污水管网系统建设进度的告知函》，内容为：“贵公司负责开发的某某项目生活污水接驳点已纳入我局组织实施的‘万顷沙联围片区污水管网完善及雨污分流改造工程（珠江工业园污水管网完善工程）’建设范围。目前该工程已完成施工图审查、概（预）算评审等工作，正在开展施工招标工作，预计2018年3月可完成施工招标，2018年4月开工建设，届时我局将优化施工时序，优先启动珠江工业园污水接驳子项施工，预计2018年6月可完成土建施工。”刘婷辉确认案涉房屋于2018年6月7日符合交楼条件。就案涉商品房项目的环保验收问题，一审法院曾另案向南沙区环保水务局进行征询，该局于2018年3月19日向一审法院复函，称“……自2017年10月1日起，建设单位应自主完成环保验收”。2018年6月19日，源昌公司发出《关于再次督促收楼的通知书》，通知刘婷辉于收到该通知之日起至2018年6月30日办理收楼手续。刘婷辉于2018年6月20日收到上述通知，于2018年9月15日办理收楼手续。一审法院认为：案涉《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是案涉房屋何时符合交楼条件、源昌公司关于可以顺延交楼的抗辩理由是否成立以及逾期交房的违约金问题。一审法院对此阐述如下：一、关于案涉房屋何时符合交楼条件的问题。《商品房预售合同》第十二条、第十五条及附件七补充协议第八条第一款对房屋的交付条件进行了约定。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然附件七补充协议第八条第一款中约定商品房的交付条件为取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》，属于二者择一的约定，但因其约定的交楼条件低于法定条件，故源昌公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即应取得《建设工程竣工验收备案表》。源昌公司主张其于2017年12月30日前已经具备交楼条件的抗辩意见，无事实依据，一审法院不予采信。据一审法院查明的事实，案涉商品房项目已于2018年6月7日取得《建设工程竣工验收备案表》，并在该日前已经具备永久供水、供电、供气并符合通邮条件，故可以认定其于2018年6月7日符合交楼条件。二、关于源昌公司是否可以以“珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放尚不能接通”为由顺延交楼的问题。其一，《商品房预售合同》附件七补充协议第十一条虽约定了“因政府市政道路及相关配套建设等特殊情况导致入伙时间延迟的，买方同意入伙时间顺延且不属卖方逾期交付商品房”，但对于何谓“相关配套建设等特殊情况”没有明确约定，双方亦不能就此达成一致意见，故源昌公司不能以约定不明的条款作为其要求顺延交楼的合理理由。其二，源昌公司作为专业的房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，其通过附件七补充协议的方式对交楼条件等进行了变更或补充，亦可以印证其是在充分考虑和预见到案涉房屋何时符合交楼条件的基础上才确定了合同约定的交楼时间。案涉商品房项目因珠江工业园市政排水污管网系统未能及时完成导致污水井管网排放不能接通，不属于不可抗力，而属于应由源昌公司承担的相关开发建设风险。综上，一审法院对源昌公司的抗辩意见不予支持。三、关于逾期交房的违约金问题。依据《商品房预售合同》第十四条延期交房的违约责任约定，源昌公司如未能按本合同规定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。《商品房预售合同》附件七补充协议第十条第二款对逾期交房的违约责任进行了变更及限制，即源昌公司依据合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的1%。但不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的1%，该约定虽有效，但明显有失公允且违反公平原则。现刘婷辉要求源昌公司按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率计付违约金，一审法院予以支持。本案中，案涉房屋符合交楼条件后，源昌公司已通过邮寄方式向刘婷辉发出《关于再次督促收楼的通知书》，通知其自收到该通知之日起办理收楼手续，刘婷辉已于2018年6月20日收到上述通知，故逾期交楼违约金应计算至该日止。刘婷辉收到收楼通知后，未能及时办理收楼手续，亦未有证据证明源昌公司拒绝交付案涉房屋，其要求违约金计算至2018年9月15日止，理据不足，一审法院不予支持。参照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率年利率为4.35%，源昌公司应向刘婷辉支付2017年12月31日起至2018年6月20日止的逾期交房违约金17036元（819715元×4.35%÷360天×172天）。刘婷辉主张违约金25654元，一审法院对超出17036元以外部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2018年11月30日作出如下判决：一、广州市源昌房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向刘婷辉支付逾期交房违约金17036元；二、驳回刘婷辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220.7元，由刘婷辉负担107.7元，广州市源昌房地产开发有限公司负担113元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。关于交付房屋的法定条件问题。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住宅预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第十一条“交付使用的商品住房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案”规定，取得建设工程竣工验收备案表是商品住宅交付使用的法定条件。涉案《商品房预售合同》虽然约定商品房的交付条件为取得本商品房项目的建设工程竣工验收报告或者取得建设工程竣工备案表，可以二者择一，但合同约定的交房条件低于法定条件的，仍应具备法定的交房条件。源昌公司上诉辩称取得竣工验收备案表并非商品房项目的法定交付条件，与前述规定相悖，本院不予采纳。源昌公司直至2018年6月7日才取得案涉商品房项目的竣工验收备案表，始具备交付商品房的法定条件，此前刘婷辉以案涉房屋不具备交付条件为由拒绝收楼及主张源昌公司就此承担逾期交房违约责任，合法有据，应予支持。关于源昌公司称因市政排污管网尚未完善导致案涉商品房项目污水井管网排放不能接通应免责的问题。案涉商品房项目交房条件，需取得建设工程竣工验收备案表。经查，源昌公司自认涉案小区目前采取污水外运方式解决排污问题，而在此情况下，源昌公司业已办妥涉案商品房项目的建设工程竣工验收备案表，可见，因市政排污管网尚未完善并不影响源昌公司取得建设工程竣工验收备案表，源昌公司以该项理由主张免责，并不成立，本院不予采纳。关于违约金标准应否调整的问题。补充协议约定不论违约时间长短违约金总额累计不超过商品房总价款的1%，但因源昌公司逾期交房违约行为所导致买受人的损失系持续产生，以总额限定违约责任不符合公平原则，一审法院予以调整并无不当。一审法院考虑到因源昌公司逾期交房造成刘婷辉的实际损失情况，酌情将逾期交房违约金标准调整为以购房款为基数，按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率计算，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，源昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226元，由上诉人广州市源昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  张 怡审判员  李 静二〇一九年二月二十六日书记员  马婷婷郑志锐