湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终3281号 上诉人（原审原告）：邓林霞，女,1982年9月9日出生，住湖南省宜章县。 委托诉讼代理人：谭治宝(系邓林霞之夫)，男，住湖南省宜章县。 被上诉人（原审被告）：宜章玉溪河综合投资开发有限公司，住所地湖南省宜章县。 法定代表人：刘晓峰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙铭，男，系该公司办公室副主任。 委托诉讼代理人：曾凡东，湖南宜林律师事务所律师。 原审原告：谭治宝，男，1980年5月5日出生，住湖南省宜章县。 上诉人邓林霞因与被上诉人宜章玉溪河综合投资开发有限公司（以下简称“玉溪河公司”）及原审原告谭治宝房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2019）湘1022民初1200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人邓林霞的委托诉讼代理人即原审原告谭治宝，被上诉人玉溪河公司的委托诉讼代理人孙铭、曾凡东参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 邓林霞上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判由玉溪河公司支付邓林霞从2015年4月30日至2019年5月30日止的违约金10,240元，之后违约金计至办理好不动产权证之日止；3.改判由玉溪河公司按5.86%的贷款利率支付邓林霞违约损失22,730元，之后利息计算至办理好不动产权证之日止；4.一、二审诉讼费由玉溪河公司承担。事实和理由：邓林霞与玉溪河公司签订的《房屋买卖合同》是格式合同，非双方协商一致的合同。合同约定买受人若逾期支付购房款，则每日按逾期应付款万分之三处以违约金。但若出卖人逾期交房则按每日万分之一处以违约金，此条款对于邓林霞来说不公平。一审判决玉溪河公司逾期办证期间的违约金按照约定标准的70%计算，显失公平。因为违约金明显低于因玉溪河公司违约而造成的邓林霞的损失。按公平原则，请求二审改判支持玉溪河公司支付邓林霞违约金10,240元和利息损失22,730元。 玉溪河公司辩称，1.因不动产登记机关成立期间停止办证等多方因素，未及时办证并非是玉溪河公司的责任，因此根据公平和诚实信用原则，邓林霞要求玉溪河公司承担过多违约金不符合公平原则。2.合同中已经约定了违约金，邓林霞主张按银行贷款年利率5.86%计算利息损失22,730元没有法律依据。 邓林霞、谭治宝向一审法院起诉请求：1.判令玉溪河公司支付2015年4月30日至2019年5月21日止的逾期违约金8600元，之后违约金计至办理好不动产权证之日止；2.判令玉溪河公司按人民银行规定的贷款利率5.86%支付邓林霞、谭治宝利息损失22,730元；3.本案诉讼费由玉溪河公司承担。 一审法院认定事实：1.玉溪河公司系宜章县玉溪河畔小区的开发商。2.2014年3月10日，邓林霞、谭治宝与玉溪河公司签订了《商品房买卖合同》，邓林霞、谭治宝购买玉溪河公司开发的位于玉溪河畔C7栋****房，付款方式为首付117,895元整，余款270,000元整从银行按揭。邓林霞、谭治宝在签订合同之日付房款首付117,895元，合同约定玉溪河公司交房期限2014年5月31日，邓林霞、谭治宝、玉溪河公司双方办理房屋交接手续。合同第十五条约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。3.玉溪河公司未提供证据证实已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 一审法院认为，邓林霞、谭治宝与玉溪河公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点如下：一、邓林霞、谭治宝的诉讼是否超过诉讼时效。双方签订的合同第十五条约定了预期办证备案违约金按日计算至实际办妥登记之日。按日计算的违约金是一个整体债务，至实际履行义务后违约金数额才予以确定，故按日计算逾期办证违约金的诉讼时效应从办妥备案登记的次日起算。玉溪河公司主张逾期办证违约金超过了诉讼时效不符合合同约定和法律规定，不予支持。二、玉溪河公司是否存在逾期办证的违约行为。签订《商品房买卖合同》后的备案与办理产权手续时向登记机关提交资料备案是不同阶段的不同行为。玉溪河公司以其已经将房屋买卖合同到房产部门备案为由主张其已经完成了合同第十五条所约定的办证备案行为，系偷换概念，不予支持。玉溪河公司于2014年5月31日将涉案房屋交付给邓林霞、谭治宝，按合同第十五条约定，应在2015年5月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。玉溪河公司至今未提供证据证实已办理案涉房屋的产权登记备案。邓林霞、谭治宝主张玉溪河公司逾期办证备案，予以支持。三、邓林霞、谭治宝诉请的逾期办证违约金如何确定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，玉溪河公司应在房屋交付使用后365日内即2015年5月31日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，至邓林霞、谭治宝起诉之日2019年5月21日实际办理产权备案登记日止，玉溪河公司逾期办证备案合计1450天，按合同约定的每日10元违约金计算，逾期违约金14,500元。邓林霞、谭治宝请求按合同附件一的交房时间即2014年5月31日计算违约金的起算时间，于合同第十五条的约定不符，不予采信。现玉溪河公司根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错承担以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定抗辩合同约定的违约金过高，并要求调整。一审法院认为，邓林霞、谭治宝未提供证据证明除了缴纳办证费用的利息损失外，玉溪河公司违约还造成了其他何种实际损失。根据上述法律规定，玉溪河公司抗辩邓林霞、谭治宝诉请违约金过高，要求调整，符合法律规定，予以支持。一审法院根据当事人的过错程度和邓林霞、谭治宝的实际损失及不动产权登记机关成立期间停止办证等因素考虑，兼顾守约方利益和公平原则，酌情对违约金进行调整。对邓林霞、谭治宝主张的违约金本院按合同约定的违约金标准的70%予以调整，并按该标准计算至起诉之日止。故2015年5月31日至2019年5月21日的违约金10,150元，邓林霞、谭治宝诉请8600元违约金，予以支持8600元，超出部分不予支持。四、邓林霞、谭治宝诉请玉溪河公司按人民银行规定的贷款利率5.86%支付邓林霞、谭治宝利息损失22,730元。邓林霞、谭治宝、玉溪河公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款已规定了合同违约金。所以邓林霞、谭治宝主张，玉溪河公司按人民银行规定的贷款利率5.86%支付邓林霞、谭治宝，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告宜章县玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭治宝、邓林霞支付逾期办理不动产权证违约金8600元；2015年5月31日至2019年5月21日止的逾期办证违约金按合同的约定违约金标准的70%计算；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条至规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告原告谭治宝、邓林霞的其他诉讼请求。案件受理费291.5元（已减半收取），原告谭治宝、邓林霞负担241.5元，由被告宜章县玉溪河综合投资开发有限公司负担50元。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。邓林霞起诉请求赔偿2015年4月30日至2019年5月21日的违约金是8600元，上诉将计算违约金的时间改成2015年4月30日至2019年5月31日，请求赔偿的违约金变更为10,240元，上诉请求比起诉请求数额有所增加，对增加的请求，二审已释明，不予审理，只做调解。上诉人表示已明白并同意。当事人二审中的争议焦点问题是：一、一审对违约金所作的调整是否正确；二、邓林霞提出的利息损失是否应予支持。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金以损失补偿为主，兼有惩罚性，当约定的违约金过分高于造成的损失时，依照上述规定，根据当事人的请求，法院可予适当减少。不及时办理房屋产权证，一般情况下没有或不会有太大的经济损失，更多的是造成内心不安等精神方面的损失，特殊情况下也可能造成较大的经济损失。邓林霞没有提供造成损失的证据，应按一般情况对待。此种情况一般没有具体的损失数额，应根据案件的具体情况，遵循有利于促进交易及公平原则评判违约金是否过分高于损失。综合这几方面的情况，一审认为约定的违约金过高并适当减少并无不当。邓林霞上诉称，合同中买方违约应承担的违约金远远高于卖方违约所要承担的违约金，这已不公平，一审判决再如此调整就更不公平。本院认为，首先合同签订是自愿的，其次也不能用数额大小衡量公平与否，再次，也是最关键的一点，即本案审理的是玉溪河公司违约所要承担的违约金是否过高的问题，而非合同其他无关条款，故邓林霞该上诉理由不能成立。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。该规定使用于没有约定违约金或者损失难以确定的情形。而本案合同对于违约金有约定，应从合同，而不是适用该规定。一次违约也不能两次追责。故邓林霞的该上诉理由不能成立。 综上所述，邓林霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费624元，由上诉人邓林霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖志刚 审判员  李惠铭 审判员  杨爱华 二〇一九年十一月七日 书记员  李东雪 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。