河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终2307号上诉人（原审被告）：张爱香，女，1978年7月3日出生，汉族，住濮阳县。被上诉人（原审原告）：濮阳市龙湖置业有限公司，住所地濮阳市市辖区京开大道中段（人防商业街）**口办公室。法定代表人：余存荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：白占玲，河南长庚律师事务所律师。上诉人张爱香因与被上诉人濮阳市龙湖置业有限公司（以下简称龙湖置业）商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初6707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张爱香，被上诉人龙湖置业的委托诉讼代理人白占玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张爱香上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，并驳回龙湖置业的诉讼请求；2、由龙湖置业负担一、二审诉讼费。事实和理由：1、合同中约定的面积明确具体，张爱香已按合同履行完付款义务，龙湖置业应该按照合同向张爱香履行交付义务。2、张爱香对龙湖置业提供的涉案房屋测量面积有异议，应当进行重新测量；3、对超出协议书约定的3%的房屋价款，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条规定，由龙湖置业承担，所有权归张爱香所有。张爱香没有过错，一审判决变相袒护龙湖置业的强制买卖行为，二审法院应查明事实予以改判。龙湖置业辩称，1、涉案商业街项目建设期内并未进行设计变更，该事实也已经由濮阳市中级人民法院判决认定，至于涉案商铺面积变化的原因龙湖置业在一审中提供书面材料予以说明；2、涉案《银街付款方式及优惠协议书》真实有效，该协议书第二条关于面积差异的处理已用黑色加粗字体明确约定房屋面积最终以房产测绘面积为准，所收房款多退少补，黑色加粗的字体足以证实龙湖置业已进行明示，该条款也是真实有效的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。龙湖置业向一审法院起诉请求：1、张爱香支付合同差额房款共计37,720元；2、本案诉讼费由张爱香负担。一审法院认定事实：2013年1月27日，龙湖置业、张爱香签订了《银街付款方式及优惠协议书》一份，约定由张爱香购买龙湖置业开发的位于濮阳市京开路银街地下商业街307-2号商铺，合同约定的建筑面积为9.48平方米，单价11,500元／平方米，总价款109,020元；协议书中对面积误差处理作的特殊注明（加粗并加下划线）“最终以房产所测绘面积为准，所收房款多退少补”。涉案“商业街”项目于2013年之前竣工，建设期间未进行设计变更，但建设中遇地质性质及施工技术或难以预料的因素的变化亦未有书面约定。2013年11月1日，龙湖置业将涉案商铺交付张爱香使用。2016年5月6日，濮阳市宇达房地产测绘有限公司出具了关于涉案房屋的《濮阳市房地产测绘报告》，显示关于涉案银街307-2号商铺实际面积12.7平方米，与龙湖置业、张爱香协议的房屋面积有较大出入，多出张爱香协议购买的房屋面积3.28平方米，上述多出的房屋面积已被登记为张爱香的不动产，归张爱香所有并收益。一审法院另查明，2018年1月15日，张爱香诉至一审法院要求龙湖置业为其办理涉案房屋的不动产权转移手续，龙湖置业提起反诉，要求解除合同，一审法院经审理后作出（2018）豫0902民初932号民事判决认为，张爱香依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条规定，要求对龙湖置业多给付的部分无偿取得。因该条是对面积误差的处理规定，在3％范围内按约定价格计算，超出此比例的误差部分无偿取得，本案中，龙湖置业多给付3.28平方米，近30％，不能解释为误差，属龙湖置业多给付，张爱香要求无偿取得无依据。龙湖置业依据合同第二条约定，认为房屋面积以实测为准，所收房款多退少补，一审法院认为，合同的该条约定仍应是对面积误差的约定，误差以实测为准，如果不解释为误差，则超过合同约定几十、几百甚至更多都可解释为合同约定的面积，那么合同约定精确到小数点后面两位数的面积就毫无意义。对龙湖置业要求解除合同并支付违约金的反诉请求，一审法院未予支持。但对龙湖置业多交付的房屋面积的损失准予本案龙湖置业另行主张权利，遂判决龙湖置业协助张爱香办理不动产权转移手续，驳回龙湖置业的反诉请求。该案经濮阳市中级人民法院（2018）豫09民终1442号民事判决，维持原判。现龙湖置业要求张爱香支付多交付的房屋面积并按照合同约定支付价款，张爱香只同意再支付房屋面积多出款16,000元，双方对房屋面积单价意见不能统一。虽经多次调解，双方仍不能就房屋面积差额的价款达成一致。龙湖置业认为双方应当按照合同约定支付交款，张爱香只同意再付16,000元。一审法院认为，龙湖置业、张爱香签订的《银街付款方式及优惠协议书》系双方真实意思一致的表示，该协议不违背法律、法规的规定，属有效协议。双方应按照协议的约定全面履行自己的义务。但在上述协议的履行中，双方就房屋面积及产权过户发生争执并诉讼至法院，经人民法院审理并判决认定双方协议继续履行并由本案龙湖置业将房屋过户至张爱香名下，关于多交付的房屋面积，法院准予本案龙湖置业另行主张权利。显然终审民事判决并未认定龙湖置业多交付给张爱香3.28平方米房屋属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第十四条“误差”的规定范围，亦未认定龙湖置业向张爱香多交付的房屋价值应归张爱香所有。对濮阳市中级人民法院（2018）豫09民终1442号终审民事判决内容当事人存在误解，故龙湖置业有权主张权利。关于“误差”，文义解释是一个量的观测值或计算值与其真实值之差，特指统计误差，即一个量在测量、计算或观察过程中由于某些错误或通常由于某些不可控制的因素的影响而造成的变化偏离标准值或规定值的数量。数学上称测定的数值或其他近似值与真值的差为误差。而“误差”反映到商品房买卖中，法律规定的界值是3％。不管对“误差”的文义含义还是“误差”的法律定义均是一个极小的值，而超出了这种意义的极小的值就不能理解为“误差”。故张爱香辩解应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第十四条房屋面积“误差”的规定由龙湖置业承受3.28平方米房屋损失没有法律依据，也不符合法律的诚实信用及公平原则，一审法院不予支持。龙湖置业、张爱香在签订商品房买卖合同中明确约定“最终以房产所测绘面积为准，所收房款多退少补”，这至少可以说明在双方签订合同时对涉案房屋的真实面积当时不能准确确定，才进一步约定按照最终交付房屋面积为准，房款多退少补。现张爱香已将合同之外的3.28平方米房屋过户至自己名下，虽不属于张爱香主观违约或违法取得，但其在没有法律依据或支付对价的情形下取得的3.28平方米房屋对龙湖置业构成不当得利。对张爱香现所有的3.28平房子房屋，张爱香亦认可不应无偿取得并同意再支付16,000元，对该价格龙湖置业坚决不同意，致使一审法院多次调解无果，但法院亦不能拒绝裁决。因双方在签订购房协议时对所购房屋价格是自愿达成的，对所销售和购买的房屋价值及价格是有理性的认知的，且该争议房屋系一个整体，关于房屋价格应按照双方约定的面积单价为准。因面积的差额事后被确定，当时交付时龙湖置业、张爱香并不明知，故张爱香辩解龙湖置业的诉请超过诉讼时效没有事实根据，对张爱香该辩解，一审法院不予采信。判决如下：张爱香支付龙湖置业濮阳市龙湖置业有限公司3.28平方米房屋价款37,720元。于本判决生效后十日内付清。本案受理费743元，由张爱香负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。案件争议的焦点问题在于龙湖置业实际向张爱香多交付的商铺的面积及计价问题。因双方签订的合同为有效合同，合同约定的内容即是合同各方行使权力、履行义务的依据。在双方签订的协议第二条约定：“此商品房协议面积与测绘面积出现差异时，双方同意最终以房产所测绘面积为准，所收房款多退少补”，上述条款以加黑、加线形式载明于协议当中，该条款应是处理本案约定面积与实际交付面积存在差异的合同依据。因张爱香已经将多收的面积登记在自己名下，在登记办证过程中，对登记的面积应已经过相关登记部门实际测绘认可，将多交付的3.28平方米登记在了张爱香名下，张爱香取得了该部分的所有权，张爱香提出应重新测量没有事实依据。一审判决按照双方约定的多退少补的原则，以双方协议中约定的单价及龙湖置业多交付的面积，认定张爱香应向龙湖置业补交的房屋价款并无不当。综上，张爱香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费743元，由上诉人张爱香负担。本判决为终审判决。审判长 李 亮审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇一九年十一月十四日书记员 李淑敏