江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0115民初4783号 原告：黄宁燕，女，1962年11月12日生，汉族。 被告：南京骋望置业有限公司，统一社会信用代码913201156946214763，住所地南京市江宁区科学园弘景大道3889号。 法定代表人：马伟强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴昊，江苏法德永衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。 原告黄宁燕与被告南京骋望置业有限公司（以下简称骋望公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审原告黄宁燕与被告骋望公司委托诉讼代理人邹民、杨焘到庭参加诉讼。第二次庭审原告黄宁燕与被告骋望公司委托诉讼代理人邹民到庭参加诉讼。2018年12月18日，骋望公司撤销了对邹民的委托，另委托吴昊作为其诉讼代理人参加诉讼。第三次庭审原告黄宁燕，被告骋望公司的委托诉讼代理人吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄宁燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年3月19日至2017年3月1日的房屋延期交付违约金108576元及利息（从延期交付之日起按银行同期贷款利率计算至实际交付之日止）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：其于2016年3月5日签订商品房认购协议，3月12日签订《南京市商品房现售合同》（以下简称《购房合同》），《购房合同》第五条约定，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期。贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期。其按开发商销售付经理要求于2016年3月19日向银行提交了完备的贷款申请资料，故其实际付款日期应为3月19日，其从3月19日开始就可以收房。案涉房屋于5月5日产权变更至其名下，其多次与开发商就收房问题进行交涉未果，后经投诉、住建局、工商局、公安、社区等多方长期协调，开发商均以其欠贷款下迟的违约金10764元为由不让收房。直到2017年2月12日开发商才同意其拿钥匙看房，此时案涉房屋没有水电无法验收，无法住人。开发商于3月1日上午交清水电费后，案涉房屋才有水电，开发商当时认可2017年3月1日为正常收房日，物业费从3月1日交。因其购买的为精装现房，合同约定交房条件为全款付清，开发商因违约金对其进行恶意诉讼遭到驳回。开发商不按合同第十二条一小点约定在签订之日十日内及时备案，并且单方面私改合同交付时间，违背买房时的宣传，因房价上涨，开发商想违约收回房子，制造障碍以要求其先交清所谓违约金且不让看房、验房为收房的先决条件，剥夺其正常收房的权利系知法违法，应赔偿其经济损失。综上，请求法院支持其诉请。 被告骋望公司辩称，根据《购房合同》第六条，房屋交付时间为2016年11月30日，原告黄宁燕要求自2016年3月19日起算无法律依据及合同依据。《购房合同》虽约定延期交付的违约金为房屋总价款的万分之一每天，但按此标准一个月租金相当于9360元，而案涉房屋所在地段同类型房屋及本小区相同类型房屋租金标准在5000元左右，根据合同法关于填平损失的原则，高于损失应当予以降低，根据相应司法解释可以上浮1.3倍，再高的部分应当根据实际情况予以核减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月5日，原告黄宁燕（乙方）与被告骋望公司（甲方）签订《商品房认购协议》一份，约定乙方认购甲方房屋一套，建筑面积250.41平方米，单价14000元/平方米，房屋总价款3505740元。《商品房认购协议》约定双方于2016年3月12日签订《南京市商品房买卖契约》。2016年3月12日，黄宁燕（乙方）与骋望公司（甲方）签订《购房合同》一份，约定甲方将位于南京市江宁区房屋出售给乙方，建筑面积250.41平方米，单价12459.57元，房屋总价款3120000元。《购房合同》第五条约定，“…商品房抵押贷款：乙方于2016年3月18日前支付首期房款780000元（含定金），并备齐所有按揭贷款所需资料，余款234万元办理按揭贷款手续。按本款约定，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期。贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期。”。《购房合同》第六条约定“一、甲方应于2016年11月30日前向乙方交付该商品房。二、…。三、甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任；但乙方解除本合同的除外：【×】、…。【√】按照已收价款的万分之1/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。…。”。《购房合同》第九条约定“一、…。二、…。三、甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。”。《购房合同》补充协议第3条约定“乙方已经于本协议签订前充分了解银行、住房公积金管理中心发放贷款的相关政策（包括但不限于其所需要提供的全部费用及资料）。乙方应当于本协议签订当日内办妥贷款申请手续，并向银行提交办理贷款所需要的全部资料及费用。”。《购房合同》补充协议第20条约定“甲方在房屋符合交付条件时，若乙方仍有房款、违约金等费用未支付，乙方除按本合同及其他约定承担违约责任外，甲方有权拒绝交付房屋且无需承担违约责任。”。合同签订后，黄宁燕支付了首期购房款780000元。2016年3月31日，骋望公司案涉小区置业顾问傅德康向黄宁燕出具《承诺书》一份，载明“本人傅德康，骋望骊都销售部置业顾问承诺15-206业主黄宁燕所购买房屋于2016年4月30日前整改到位，可供业主随时交房并将业主所签购房合同的最迟交房时间改为2016年11月30日。在最迟交房时间之前业主可随时办理交房手续（在全款清的情况下）”。黄宁燕亦在该《承诺书》上签字。2016年5月14日，骋望公司向黄宁燕发送《解约函》，以黄宁燕未按合同约定支付剩余购房款234万元，要求解除与黄宁燕签订的《购房合同》，黄宁燕支付违约金并办理相关手续。2016年5月17日，骋望公司委托江苏法德永衡律师事务所向黄宁燕发送律师函，要求黄宁燕于收到函件后2日内与其完成合同解除的后续事宜。2016年6月8日，骋望公司向黄宁燕发送《告知函》一份，告知黄宁燕截止2016年6月6日，黄宁燕应支付延迟支付合同价款违约金10764元，该违约金应于正式收房之前支付到位，否则其有权拒绝交付房屋并通过法律途径维护正当权益。 2016年6月21日，黄宁燕、骋望公司因案涉房屋收房问题发生纠纷，黄宁燕向公安机关报警，在南京市公安局玄武分局板仓派出所出具的《接处警工作登记表》简要报警内容栏载明“仙鹤门路68号，3月买了一套商品房，我们全额付清之后他们没有把房子给我，并且还搬走了，我今天在这边找到他们了，需要处理”，在《接处警工作登记表》处警经过及结果栏载明“民警到达现场，报警人称自己三月份在江宁一个楼盘买了一套房子，交了款至今未交付房子，与相关人士联系，要求她再付一万元违约金才能看房，找当时的售楼顾问傅德康（320123198601044879），称其已经调到该处。故今日找到此处。双方因各自说法不同发生纠纷。民警告知报警人通过法律途径解决问题。”。同日，骋望公司向黄宁燕发送《骋望骊都华庭交付通知书》，通知黄宁燕于2016年6月22日办理交房手续。2016年7月7日，骋望公司向黄宁燕发送《敦促立即办理房屋接受手续的函告》，通知黄宁燕于收到函告之日起三日内办理收房手续。 2016年12月16日，黄宁燕、骋望公司因购房发生纠纷，黄宁燕向公安机关报警，在南京市公安局玄武分局板仓派出所出具的《接处警工作登记表》处警经过及结果栏载明“报警人今年6月21日曾在此处报警，当时民警现场调解后，开发商给报警人发了一封收房通知书，报警人拿到通知书后去收房，因开发商不允许验房，报警人当时拒绝收房。报警人认为根据合同约定，在购房过程中自己没有违约行为，不应交付此款。双方僵持至今。今天报警人根据合同时间再次要求收房，开发商依然不同意。登记备案。”。2017年2月12日，骋望公司将案涉房屋钥匙交付于黄宁燕，案涉房屋于2017年3月1日通水、通电。 另查明，骋望公司于2017年12月18日起诉至南京市玄武区人民法院（以下简称玄武法院），要求判令黄宁燕向骋望公司支付延迟付款违约金10764元。玄武法院经审理认为骋望公司诉请依据不足，于2018年2月25日作出（2017）苏0102民初8876号民事判决，判决驳回了骋望公司的诉讼请求。在判决书审理查明部分载明“2016年4月20日，被告与原告指定的贷款银行中国农业银行南京江宁支行签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告向中国农业银行南京江宁支行借款234万元，被告以其购买的位于江宁区骋望骊都华庭15-206室房屋作为抵押担保。2016年6月3日，原告将案涉房屋的他项权证提交中国农业银行南京江宁支行。2016年6月6日，中国农业银行南京江宁支行将贷款发放至原告账户。”。该判决作出后，黄宁燕及骋望公司均未上诉，现已发生法律效力。 又查明，2017年3月8日，黄宁燕与案外人倪铭列签订《租房协议》一份，约定将案涉房屋出租给倪铭列使用。租期自2017年3月8号至2018年3月7号，租金为90000元。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告黄宁燕与被告骋望公司签订的《购房合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于骋望公司应当交付房屋的时间。首先，《购房合同》约定骋望公司应于2016年11月30日前交付案涉房屋，再结合骋望公司案涉项目置业顾问傅德康向黄宁燕出具的《承诺书》，可以确认双方约定的最迟交房时间为2016年11月30日，如全款付清，在最迟交房时间之前黄宁燕可随时要求办理交房手续；其次，双方合同约定贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期。本案中，黄宁燕于2016年4月20日前向贷款银行提交了完备的贷款申请资料，可以视为黄宁燕于2016年4月20日前已实际付清全部房款，黄宁燕在房款付清后有权随时要求骋望公司交付案涉房屋。黄宁燕于2016年6月21日要求骋望公司交付案涉房屋，骋望公司应当交付，故本院确认骋望公司应当交付案涉房屋的时间为2016年6月21日。黄宁燕依据玄武法院作出的（2017）苏0102民初8876号民事判决书主张骋望公司应当交付案涉房屋的时间为2016年3月19日，但该判决并不能达到黄宁燕的证明目的，故本院不予支持。黄宁燕辩称骋望公司对《购房合同》进行了换页，将房屋交付时间由2016年6月30日前变更为2016年11月30日前，其虽不予认可，但根据傅德康出具的《承诺书》可知，黄宁燕对骋望公司将房屋交付日期变更为2016年11月30日前系明知，且庭审中黄宁燕对《承诺书》亦不持异议，可以认定双方就案涉房屋的交付时间为2016年11月30日前达成合意。骋望公司虽辩称傅德康系置业顾问，不能代表其向黄宁燕作出款清交房的承诺，但傅德康作为骋望公司案涉项目的置业顾问，黄宁燕有理由相信傅德康有权代表骋望公司，故对骋望公司该辩解意见，本院不予采纳。 关于黄宁燕主张骋望公司支付2016年3月19日至2017年3月1日的房屋延期交付违约金108576元。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。黄宁燕于2016年4月20日前付清全部房款，其有权随时要求骋望公司交付房屋，黄宁燕于2016年6月21日要求骋望公司交付案涉房屋，骋望公司应当交付，但骋望公司实际交付案涉房屋的时间为2017年2月12日，已经构成延迟交付。根据合同约定骋望公司迟延交付房屋的，应当按照已收价款的万分之1/天计算，向黄宁燕支付迟延期间的违约金。经本院计算骋望公司应支付黄宁燕自2016年6月22日起至2017年2月12日期间的房屋延期交付违约金为73632元（3120000元×1/10000/天×236天），故对黄宁燕该项诉讼请求，本院予以部分支持。黄宁燕辩称案涉房屋实际交付时间应为2017年3月1日，但双方合同约定交接钥匙后即为交付，骋望公司于2017年2月12日将案涉房屋钥匙交付给黄宁燕，可以确认案涉房屋实际交付时间为2017年2月12日，故对黄宁燕该辩解意见，本院不予采纳。骋望公司辩称黄宁燕主张违约金标准过高，但参考黄宁燕出租案涉房屋的租金水平，黄宁燕主张违约金标准并不过高，故对骋望公司该辩解意见，本院不予采纳。黄宁燕主张骋望公司支付房屋延期交付违约金的利息，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告南京骋望置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄宁燕房屋延期交付违约金73632元； 二、驳回原告黄宁燕的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费2472元，由原告黄宁燕负担796元，由被告骋望公司负担1676元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  黄祝祯 人民陪审员  徐庆玲 人民陪审员  宁正英 二〇一九年二月二十八日 书 记 员  高 岩