广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初29244号原告（反诉被告）：陈宗耀，男，1982年7月11日出生，汉族，住广东省江门市新会区，被告（反诉原告）：叶晚妹，女，1973年8月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：黄向，广东尚尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘付俊朋，广东尚尧律师事务所实习律师。第三人：麦惠丽，女，1990年8月11日出生，汉族，住广东省江门市新会区，原告陈宗耀诉被告叶晚妹、第三人麦惠丽房屋买卖合同纠纷一案。本院于2018年12月7日受理后，适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后予以接纳，并于本诉合并审理。诉讼中，本院依职权追加麦惠丽作为第三人参加诉讼。本案于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告、被告委托诉讼代理人及第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告退还原告定金20000元。庭审中，原告增加诉讼请求：1、解除原、被告于2018年11月26日签订的认购书；2、要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年11月7日经同学何锐新介绍认识了创源地产阿萍，并约定带去看二手房，原告是第一次买房没有经验，只是看房子的总价自己是否能承受得起，以后小孩有书读。2018年11月4日，阿萍约原告15日看禅城区南桂西路33号7座404房，当天，阿萍也约了另一间中介，一进地产的阿英，听他们说这间房子的盘是阿英接的，由于这间房子是第一次看，所以业主叶晚妹亲自来开的门，那是原、被告第一次见面，这个房子66平方米，卖66万元实收，五年唯一，税少，当时原告觉得房子旧，又不是小区，而且1996年的房不知道能否贷款，后续几天，阿萍都跟原告看了不少盘，在这过程中，阿萍不断推销被告叶晚妹的房子，而且首付只需20万元就可以，而原告目前1个人最少养着4个人，首付只有那么一点点钱，后面也没有合适的，旧约了原告的哥哥过来看看，2018年11月25日原告和哥哥、创源地产阿萍、一进地产阿英，一进地产阿霞，业主叶晚妹，她的儿子、媳妇，共8人商讨价格，原告给了63万元业主当场没答应，约2018年11月26日再谈，由于那一天原告的哥哥没空，原告7人在场再商价格，最后定下64.6万元总价，那是已经是傍晚了，认购书是由一进地产阿霞起草，阿霞说这间房子通过按揭公司只能贷到6成半或6成，当时原告就犹豫了，说这房子不是能贷到7成首付了吗?当时中介们都说尽量跟你做高，原告也就信了，当阿霞问到下多少定时，阿萍走过间给多少定，原告说2万元吧，但如果原告贷不到款有无得退的?在场的人包括屋主一家人都说是退回定金给原告，原告拿起合同看，确实也写着“不能贷款“退回定金给乙方(原告)”，而且阿霞也说如果你不够差2-3万也需原告现金补递，原告又在想如果差十万八万是否也能退啊?由于经验不足，没有律师，又饿了，而且自己是刚需一定会买的所以就签了，而且屋主及儿子媳妇都答应，如果原告没有贷到款就退定金，当场原告从建行手机银行转2万给叶晚妹，转帐9000元给一进阿霞作为中介费开始做事(中介费的一半)，11月29日，原告老婆带着的刚刚生下的女儿，千里迢迢从潮洲坐车回广州去贷款，11月30日中午，原告老婆女儿以及中介按揭公司、屋主一家三口去佛山邮政银行、汾江支行贷款，而原告可怜的4岁儿子在外家哭了3天等妈妈，中午递贷款件后由于原告夫妻双方都不是佛山人，也没有佛山社保，而房子在佛山限购范围内，而只有原告老婆在南海有交过税，于是房产只能写她的名，定金也需要她给，当天叶晚妹通过中介退回2万元定金给原告，由原告老婆麦惠丽通过柜员机农行转账2万元到叶晚妹帐上，阿霞协助原告老婆收集资料。在打个税时发现原告老婆的税单以2017年12月交到2018年10月共11个月，但中间2018年7月断了没交也就是说只有10个月的税。阿霞将后补资料当天交给银行审核，11月30日晚9点后，一进地产阿霞发微信说，银行那边初审贷越不过，要求原告12月3日商量退定金。在这段时间一进地产阿英跟叶晚妹多次沟通，都不愿意退定金，12月4日阿英收到业主要求退还房产证怕她不退定，于是约上原告在等叶晚妹过来拿顺便商量退定，叶晚妹约定的下午2点等到下午4点半才到，带上儿子、媳妇，当天叶晚妹坚持按合同来不退定，他儿子更加说不退，坚持不退，吃定你2万，最后业主一家说是卖个人情退回5000元，给原告一分钟考虑，不拿一分都不退。原告认为由于原告夫妻双方都未达佛山购房政策要求，而不能购买和贷款，这是主要原因，而且原告夫妻都没资格，此合同是无效合同，而且之前说好原告贷不了款，叶晚妹也是答应退回定金给原告，原告要求业主退回定金2万元给原告。阿霞在2018年11月26日收取原告9000元中介费（中介费的一半）已于2018年12月4日晚退回7000元。事实与理由补充：根据佛山市人民政府出具的房屋限购的文件，原告及第三人均不具备购房条件，涉案认购书无法继续履行，因此原告要求解除合同。其他无补充或变更。被告辩称，被告叶晚妹不需退回原告陈宗耀定金20000元。理由如下:1、根据双方签订《认购书》中的补充约定:“1、如因政策原因导致乙方不能购买或不能贷款，甲方不作为违约，退回定金给乙方，乙方需支付人民币贰仟元正给丙方作为手续费”。但从原告陈宗耀的起诉书、银行流水明细均得知，正如原告陈宗耀所言，银行贷款初审不过是因为个人所得税缴纳不足12个月导致，而非政策的原因导致银行不能提供贷款。2、另根据2017年3月24日《佛山市人民政府办公室关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》佛府办函[2017]190号文件第三条“非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在限购区域购买新建商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。”同时，双方签订《认购书》中的补充约定，原告需向中介方提供1年的个税单，说明了原告在签订合同之时对自己是否能提供一年的个税证明是明知的，且原告继续缴纳两个月个人所得税是具有可行性的，所以其不属于不可抗力的情形。3、双方签订购房合同在后，限购政策在前，限购政策一旦公布实施便具有对世效力。被告无义务对原告的购房或贷款资格进行审核也无法审核，是否具备购房或贷款的资格属于原告的义务。原告不符合购房或贷款条件而导致合同目的无法实现，但实质上原告是在应知或明知不符合购房条件的情况下，仍然签订买卖合同最终导致合同目的无法实现的，这种行为属于违约，故原告不能免除违约责任。综上，原告陈宗耀关于退回定金20000元的主张无法律及事实依据，被告叶晚妹不需退回原告陈宗耀定金。补充：原告请求解除认购书的理由不成立，不符合认购书约定的条件。被告（反诉原告）提出反诉请求：1、原告向被告支付赔偿金20000元。2、由原告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年11月26日，被告叶晚妹与原告陈宗耀、第三人麦惠丽签订认购书，约定被告将佛山市南桂西路33号7座404房出售给原告、第三人。合同第三条第3款约定认购书签定生效后，原告、第三人决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作悔约处理，本合同即告解除，应赔偿被告40000元。2018年12月6日，原告、第三人向法院提起本诉，提出解除合同并要求退还定金20000元。原告、第三人以此解除合同，其行为已违反合同的约定构成合同违约。原告（反诉被告）辩称，原告不同意支付赔偿金2万元，因第三人没有签名，也无看过该合同，故涉案认购书失效且不需要履行。诉讼中，原告就本反诉举证如下：1、税收完税证明2份，证明原告及第三人不具备购房资格。2、收据，证明被告已经收取原告及第三人定金2万元，被告需要退还。3、认购书，证明合同无效。4、房地产权证，证明涉案房屋的产权人是被告。5、佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知，证明原告及第三人均不具备购房资格，违反了限购政策。诉讼中，被告就本反诉举证如下：1、认购书，证明合同的第三条第3款约定，在本认购书签订生效后，乙方决定中途不买及逾期15天未付清应缴购房款时，作乙方违约处理，本合同即告解除，应赔偿4万元给甲方（含定金），可减赔偿款退回乙方。按合同约定，原告应向被告赔偿2万元。2、收据，证明被告收取原告及第三人2万元定金，且第三人事后对此进行追认。3、税收完税证明2份，证明原告及第三人因个人原因导致银行无法贷款，不符合关于退回定金的约定。4、应诉通知书及起诉状，证明原告以诉讼的方式明确表示拒绝履行合同义务，构成合同违约，按合同约定应向被告赔偿2万元。诉讼中，本院向佛山市禅城区一进房地产中介服务部（下称一进服务部）询问有关情况，该服务部出具回复一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人举证的证据，本院认证如下：原、被告提交的证据，对方当事人对真实性均无异议，本院予以确认。对中介方出具的回复意见，原告无异议，被告对真实性、合法性、关联性有异议，主要认为回复函是中介服务部作出的，未经过中介公司授权及核实，经审查，一进服务部作为涉案房屋交易的中介方，熟悉合同磋商、签订等交易过程，其对自己代理的交易所作陈述，并不因其公司未授权或未确认而影响其客观真实性，该服务部对其陈述已盖章确认，被告虽不确认，但未对此举证予以反驳，故对真实性本院予以确认。本院经审理查明：佛山市南桂西路33号7座404房的权属人为叶晚妹。2018年12月26日，原告陈宗耀、麦第三人惠丽作为买方（乙方）、被告叶晚妹作为卖方（甲方）及一进服务部作为代理方（丙方），就上述房屋买卖事宜签订《认购书》，约定：成交价为646000元，买方于2018年11月26日支付购房定金20000元，双方同意在2018年12月30日前到禅城区房地产交易所办理《房地产买卖合同》过户。在本认购书签定生效后，买方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作悔约处理，合同即告解除，应赔偿40000元给甲方（若乙方已付购房款，含定金，可减赔偿款后退回乙方）。补充：1、如因政策原因导致乙方不能购买或不能贷款，甲方不作违约，退回定金给乙方，乙方需支付2000元给丙方作为手续费……。合同末有被告叶晚妹、原告陈宗耀签名，一进服务部盖章。同日，被告叶晚妹出具收据，确认收到麦惠丽、陈宗耀购房定金20000元。2019年1月14日，一进服务部向本院回复：认购书补充条款第1条约定，如因政策原因导致乙方不能购买或不能贷款，甲方不作违约，退回定金给乙方。双方作出上述约定的原因是：1、政策原因导致乙方不能购买：由于购买方没有购买佛山社保，以防政策改变税单不能办理过户；2、或不能贷款：购买方不能贷款，卖方退回定金给购买方。另外，房屋买卖合同能否继续履行：不能。另查明：税收完税证明显示，第三人麦惠丽在佛山南海缴纳了2017年12月至2018年6月、2018年8至10月的个人所得税。庭审中，第三人陈述：确认原告在诉状中提及的被告将定金退回给原告，再由第三人转账给被告的情况；同意由原告享有涉案认购书的合同权利义务。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，涉案房屋买卖合同不存在无效情形，合法有效，各方当事人应诚信善意履行。国家房地产市场调控政策并非法律、行政法规的强制性规定，不是认定合同无效的依据，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第七条“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持：……（八）违反政府房地产市场调控政策，但不违反法律、行政法规效力性强制性规定或者公序良俗的”的意见，房屋买卖合同即使违反房地产市场调控政策，亦不因此无效。关于合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方对补充条款的理解有争议，根据合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的等情况，结合中介方对此的陈述，该条款应理解为，认购书签订后若政策改变导致买方不能过户，或卖方不能办理贷款，则买方不认为卖方因此违约，同意退回定金，即解除合同。结合原、被告陈述、举证，可以确定原告无法办理涉案房屋的购房贷款，符合上述合同解除条件。故原告主张解除合同，有事实和法律依据，应予支持，涉案房屋买卖合同项下原、被告之间的房屋买卖合同关系应予解除。合同自解除通知到达对方时解除，因无证据证明原告已于诉请前发出解除通知，故应以诉讼为通知，并以开庭日即2019年1月9日为合同解除时间。关于合同解除的后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，结合合同中关于合同解除的约定及第三人确认合同权利义务由原告享有的陈述，原告要求被告返还定金20000元，理据充分，本院予以支持。关于反诉。如上所述，原告有权解除合同，并无恶意违约，被告以对方违约为由要求支付赔偿金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告陈宗耀与被告叶晚妹及佛山市禅城区一进房地产中介服务部于2018年11月26日就佛山市南桂西路33号7座404房签订的《认购书》项下原告陈宗耀与被告叶晚妹的房屋买卖合同关系于2019年1月9日解除；二、被告叶晚妹在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈宗耀返还定金20000元；三、驳回被告（反诉原告）叶晚妹的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费150元，由被告叶晚妹负担；反诉费150元，由被告（反诉原告）叶晚妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年二月十九日书记员  潘有鹏