四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初5666号 原告：南充一品天下物业服务有限公司，住所地四川省南充市顺庆区丝绸路********。 法定代表人：侯静，执行董事。 委托诉讼代理人：张宗强，四川智典律师事务所律师。 被告：刘林，男，汉族，1986年1月3日出生，住南充市顺庆区。 原告南充一品天下物业服务有限公司（以下简称一品天下物业公司）与被告刘林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，因本案涉及系列案件，本院决定合并审理，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人张宗强到庭参加诉讼，被告刘林经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已依法缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告的物业费1743元（0.4元/㎡×104.76㎡×36/月+垃圾处置费6.5元/月×36/月）（从2016年6月计算至2019年5月31日，具体费用计算至物业费付清之日止）；2、判令被告按每日3‰标准向原告支付违约金（计算至物业费付清之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2016年5月28日，被告所在小区南充市顺庆区香榭春天小区业主委员与原告签订了《香榭春天小区服务合同》。合同约定原告向香榭春天小区提供物业服务，物业服务费按半年交纳，被告应在每年1月15日前交纳上半年的物业服务费，6月15日前交纳下半年物业服务费，若被告不按时交纳物业服务费应当按日3‰标准向支付违约金。合同签订至今，原告已按合同约定履行了相应义务，小区环境、卫生、居住条件得到较大幅度提升，所以被告亦应当履行交纳物业费的义务。经原告催收，被告至今未交纳物业费。为保证原告的合法权益，依据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告刘林未到庭参加诉讼，但在本院指定期限内递交书面答辩意见,辩称：1、物业公司告我们拖欠物业费是有原因的，他们合同不合法的，先签订合同，后成立公司，小区业主委员会不召开业主大会商议，私下与无资质、营业执照和无业绩考证的公司签订5年的正式物业服务合同，不认可这个合同的合法性。服务合同公示后，遭到小区业主的强烈反对，顺庆区房管办、北城街道办、五里店社区认为不符合法律程序，要求实行公开招投标，业主委员会拒不执行，私下采取欺骗的手段，找到部分业主签名表决同意原告为小区的服务企业。物业公司没有依法依规操作。物管公司应该先有服务资格才能收费。服务标准和内容有没有在小区公示。2、28幢所在的小区大门无人值守，单元门损坏，外人可随意进出，监控设施形同虚设。3、楼梯扶手脱落无人维护，屋顶及阳台水泥脱落，钢筋裸露，锈迹斑斑。3、小区临街门面水电费差价、广告费、停车费等收入未向业主公布账目。4、小区消防通道严重堵塞，消防器材过期后未及时更换合格的消防器材，有严重的安全隐患。5、被告所居住的28幢楼被原告人为与本小区其他幢楼隔开，导致28幢楼业主无法享受小区的基础公共设施，物业公司也没有为28幢的业主提供物业服务。 本院经审理查明：原告于2016年8月26日经南充市顺庆区工商行政和质量技术监督局登记注册，营业期限为长期，于2017年5月15日经南充市房地产管理局核发为三级资质。被告刘林系香榭春天28幢2单元4层1号业主，其所有的房屋登记产权建筑面积为104.76平方米。原告于2016年5月28日与该小区业主委员会签订了《香榭春天小区服务合同》，合同期限从2016年5月28日起至2021年5月27日止。合同约定物管费的标准为多层住宅0.6元／平米.月，垃圾处置费6.5元／月，并约定业主经物管公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰的标准向物管公司支付违约金。被告刘林从2016年6月至2019年5月未向原告交纳物管费，原告向被告发出《物业服务费催收通知》，原告履行了催促被告及时交纳物业管理费的义务。但被告截止2019年5月31日共计36个月仍未交纳相应的物管费和垃圾处置费。 另查明，香榭春天小区分为南北两个区，因北区绿化较少，物业公司管理服务提供得少，所以物业公司主动降低了收费的标准，将北区物业服务费降为0.4元/平米/月，案涉房屋位于北区28幢。 同时查明，原告在对小区进行物业服务期间，的确存在管理、服务不到位的种种瑕疵，且被告刘林所在的小区28幢楼地理位置特殊，该幢楼一楼是商业铺面，进出小区的人员较为随意、复杂。 上述事实，有当事人提交的证据及其陈述在案佐证。 本院认为，原告一品天下物业公司与被告刘林所在小区的业主委员会于2016年5月28日签订了《香榭春天小区服务合同》。被告辩称业主委员会私下与原告签订的物管服务合同不合法，原告是先签订合同、后成立公司。业主委员会拒绝执行社区的整改通知，私下找部分业主签名同意原告进场进行物业服务，且原告属于三无服务企业，故不认可这个合同的合法性。因至本案庭审结束时，该合同并未被依法撤销，在该合同未撤销前，本院根据原告与被告所在小区业主委员会签订的并加盖业主委员会印章的物管服务合同进入小区已进行了服务的事实，应认定原、被告形成了物业服务关系，该合同对双方具有约束力。至于原告先签合同，后成立公司的问题，也属于业主委员会在选聘物业公司时应尽的审查义务。被告辩称业主委员会私下与原告签订的物管服务合同不合法、不认可这个合同的合法性的理由，不属本案审理的事由，被告可另行主张权利。故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，按照权利义务相一致的原则，被告刘林理应遵守合同约定，履行按时交纳物业管理费的义务。从本院审理的涉及香榭春天小区系列物业服务合同纠纷案件中其他业主所提供的证据来看，原告对该小区的物管服务确实存在一些瑕疵，但被告刘林所在的小区28栋楼因地理位置特殊，加之一楼是商业铺面，进出该楼所在地区人员复杂是必然的，该幢楼下面因各种经营户经营活动造成的环境较混乱也非原告所能控制，且业主如认为物业企业未尽到管理职责，可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能拒交物业服务费。综合考虑本案的各相关因素，本院认为酌情减少被告应承担的物业服务费，由刘林按约定标准的90%向一品天下物业公司支付物业服务费较为适当。据此，刘林应向一品天下物业公司支付2016年6月1日至2019年5月31日期间的物业管理费1357.69元（104.76㎡×0.4元／平方米.月×36个月×90%）。同时因合同中约定了被告应按月支付垃圾处置费6.5元／月，而垃圾处置费由环卫部门按标准收取，应由垃圾生产的单位及人员负担。该费用由物业管理人代为收取后再向环卫部门缴纳。故被告应按合同约定给付生活垃圾处置费234元（6.5元／月×36个月），两项合计1591.69元。 关于原告要求被告按每日3‰标准支付违约金的诉讼请求，虽然双方约定了逾期交费应当承担的责任，但原告在加强与业主的沟通、改善物业服务质量上尚有需完善之处，故本院对原告主张的违约金不予支持。 被告刘林经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃应诉、举证、质证等诉讼权利，依法可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘林于本判决生效后十日内向原告南充一品天下物业服务有限公司给付2016年6月1日至2019年5月31日的物业服务费1357.69元、垃圾处置费234元，两项合计1591.69元； 二、驳回原告南充一品天下物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告刘林承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 罗 英 二〇一九年十一月四日 书记员 蒲珏竹