福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终888号 上诉人（原审原告、执行案外人）：施海滨，男，1969年4月30日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：张阿娜，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凯，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国农业发展银行石狮市支行。住所地：福建省石狮市子芳路**石狮金融服务中心****。统一社会信用代码：91350581315425783T。 委托诉讼代理人：吴炳宣，泉州闽南法律服务所法律工作者。 原审第三人（被执行人）：石狮市周织制衣有限公司。住所。住所地：福建省石狮市蚶江镇西裤基地A3社会信用代码：913505817617851564。 法定代表人：邱丽旋，该公司总经理。 原审第三人（被执行人）：邱某，女，1965年12月5日出生，汉族，住福建省石狮市。 原审第三人（被执行人）：林某2，男，1963年6月26日出生，汉族，住福建省石狮市。 原审第三人（被执行人）：林某1，女，2003年2月14日出生，香港居民。 法定代理人：林某2（系林某1之父），男，住址同前。 法定代理人：邱某（系林某1之母），女，住址同前。 上诉人施海滨因与被上诉人中国农业发展银行石狮市支行（以下简称农发行石狮支行）、原审第三人石狮市周织制衣有限公司（以下简称周织公司）、邱某、林某2、林某1案外人执行异议之诉一案，福建省石狮市人民法院于2018年10月29日作出（2018）闽0581民初3806号民事判决，施海滨不服向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。 施海滨向一审法院起诉请求：1.立即停止对位于石狮市××路××街××幢××号房产的强制执行，解除对该房产的查封、扣押；二、本案的全部诉讼费用（包括但不限于受理费、公告费等）均由农发行石狮支行承担。 一审法院认定事实如下：案涉石狮市××路××街××幢××号房产登记在邱某、林某1名下。案外人施某于2008年0月9日至2009年2月11日间，多次向林某2转账合计179万元。2009年2月11日，林某2出具《收据》一份，载明收到施海滨向其购买石狮市××路××街××区富王商业中心Ｄ1幢Ｄ1306-1309号房产购房款共计252万元，并承诺在施海滨办理证件过户时予以协助等。另施海滨持有落款时间为2010年1月10日的4份《房地产转让协议》，其中转让案涉Ｄ1幢Ｄ1306号房产的协议载明出卖方邱某、买方施海滨，转让价款为15万元等内容。转Ｄ1幢Ｄ1307号房产的协议载明卖方林某1、卖方施海滨，转让价款3万元，出卖方处有林某1、邱某、林某2的签名；Ｄ1幢Ｄ1308号房产的转让协议载明出卖方为林某2，买方为许勇健，转让价款为3万元等内容；Ｄ1幢Ｄ1309号房产的转让协议载明出卖方为林某2，买方为许勇健，转让价款为15万元等内容。石狮市不动产登记中心保存备案的案涉Ｄ1幢Ｄ1306号房产协议书落款时间为2011年8月24日，载明卖方邱某，买方施海滨，转让价款为62.51万元；Ｄ1幢Ｄ1308号房产协议书两份，一份落款日期为空，一份落款日期亦为2011年8月24日，载明卖方林某2，买方许勇健，价款15万元等内容；Ｄ1幢Ｄ1309号房产转让协议两份，其中一份日期为2011年8月24日，一份为8月26日，内容均载明卖方为林某2，买方为许勇健，价款为58.64万元等内容。Ｄ1幢Ｄ1306号房产已实际过户登记在施海滨名下。 另查明：泉州市中级人民法院于2017年8月25日作出（2017）闽南05执894号之一执行裁定，将其作出的（2017）闽05民初567号民事调解书指定石狮市人民法院执行。石狮市人民法院于2018年3月21日作出（2018）闽0581执1722号执行裁定，冻结、划拨、扣留、提取、查封扣押被执行人周织公司、邱某、林某2的财产（以执行标的金额为限）。施海滨以其系案涉执行房屋的所有权人为由，要求解除对该房屋的查封，并预2018年5月9日向石狮市人民法院提出执行异议。该院于2018年5月22日作出（2018）闽0581执异31号执行裁定，驳回施海滨提出的异议。 一审法院认为：施海滨虽与邱某就案涉执行房屋签订了书面的买卖合同，但未办理房屋权属变更登记，施海滨主张其系按设置行房屋的所有权人缺乏事实与法律依据。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，施海滨作为执行案外人，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的权利承担证明责任。施海滨、林某2、邱某居你主张案涉4套房屋的总价款为252万元，并已于2009年2月11日前付清。但施海滨又主张2010年1月10日签订的4份《房地产转让协议》载明的金额是订金，案涉房款于合同签订前一年左右已全部支付完毕，不符合交易习惯。款项支付完毕后还支付合同订金不符合常理。施海滨提供的2010年1月10日的4份《房地产转让协议》约定的价格均畸低，施海滨称系过户时发现一套房屋无法过户，就对协议中房屋的价款进行调整，石狮市人民法院根据农发行石狮支行申请调取的保存在石狮市不动产登记中的《房地产转让协议》上约定的价款才是实际履行的价款，与其关于房屋价款已于2008年10月协商一致并于2009年2月11日前支付完毕的主张也互相矛盾。因此本案中施海滨与邱某就案涉Ｄ1幢Ｄ1307号房产的价款如何约定、款项是否已经实际支付处于事实真伪不明的状态。鉴于施海滨对此未能进一步提供证据，其关于涉案Ｄ1幢Ｄ1307号房产已支付完全部借款的主张不能成立；且根据石狮市不动产登记中心出具的书面说明，也查无施海滨2011年88月向该中心提出申请办理涉案房产变更产权登记的手续，且2011年期间并未禁止办理未成年人名下房产的变更、转移登记。因此施海滨关于其在2011年8月有申请变更登记，房管局称要等到林某1成年才能办理的主张也与事实不符。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第二款、第一百一十四条、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款之规定，判决：驳回施海滨的诉讼请求。案件受理费100元，由施海滨负担。 一审宣判后，施海滨不服提起上诉称：1.撤销原审判决，依法改判停止对石狮市××路××街××幢××号房产的强制执行，解除对该房产的查封、扣押；2.本案的全部诉讼费用由农发行石狮支行承担。事实和理由：一、一审认定施海滨是否已经实际支付购房款事实真伪不明，且施海滨未办理房屋过户登记，并据此判决驳回施海滨的诉讼请求是错误的。施海滨提供的证据足以证明其向邱某、林某2、林某1购买Ｄ1幢Ｄ1306——1309号四套房产是真实的，购房款并已全部支付完毕。双方之间签订有买卖合同，施海滨已经支付完对价，有林某2出具的《收据》以及施某等的银行转账凭证足以证明。因本案房屋尚未办理过户登记，石狮市不动产登记中心在审查后直接退回施海滨的申请，故该中心未保存备案合同材料，也未能查询到相关记录。施海滨已经于2011年9月2日将购买的四套房屋中，除本案诉争房屋外的其余三套房屋办理了过户登记，亦说明施海滨是积极办理房产过户登记手续的，林某2、邱某在其出具的说明中也确认系因他们的原因导致房屋未能办理过户登记，因此一审判决认定施海滨对房屋未办理过户登记存在过错也是不当的。综上请求支持上诉请求。 农发行石狮支行未提交书面答辩，庭审中辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、施海滨提供的买卖合同有多个版本，其中一个版本约定本案诉争房屋价款只有3万元，明显不符合情理，且与法院到石狮市不动产交易中心调取的版本也不一样。现二审中施海滨又提供了一份买卖合同，与之前的版本都不一样。2、按照上诉人所称，尽然房款已经全部支付，其它房产也均办理了过户手续，本案诉争的房产不办理过户也不符合常理。经过一审法院向有关部门调查，并不存在过户上的障碍，因此施海滨对交易房产未过户也是有过错的。 原审第三人邱某、林某2、林某1均未作答辩。 对一审认定的事实，除施海滨认为其与林某2、邱某、林某1之间签订和实际履行的房屋买卖合同约定系Ｄ1幢Ｄ1306——1309号四套房产总价为252万元，该房款并已经实际支付，以及施海滨确实与林某2等企图前去办理涉案房屋的过户登记被告登记窗口知无法过户外，各方当事人对一审查明的其它事实没有异议，本院对该无异议的事实也予以确认。 二审中，施海滨补充提供了三组证据：1、签订于2008年10月8日，有林某2、施海滨签字、加盖有石狮市亿原房地产开发有限公司印章的《房产买卖协议》原件一份，以证明施海滨与林某2在2008年10月8日，在中介公司的主持下，即签订了涉案Ｄ1幢Ｄ1306——1309号四套房产的买卖协议，并约定了四套房屋的总价为252万元，协议中还对支付订金、支付中介费用、支付每期购房款等进行了约定，可以与施海滨提供的其它证据相互印证。 2、2009年2月11日施海滨出具给林某2的《收据》复印件，证明2009年2月11日施海滨即收到了所购买的四套房屋产权证。 3、2010年1月22日石狮市公证处出具的公证文书，内容为许勇健向林某2购买Ｄ1幢Ｄ1308、1309号两套房产，并委托施海滨代为办理买卖及房产过户的相关事宜的委托手续公证。证明涉案四套房屋原系施海滨准备购买供全家使用，后其弟弟不愿意，转由其亲戚许勇健购买。 二审中施海滨还申请人两位证人到庭作证，其中证人邱于默到庭作证称:其原系石狮市亿原房地产开发有限公司的房产中介。2008年9、10月间，林某2委托其出售石狮市××路××街××区富王商业中心Ｄ1幢Ｄ1306-1309号房产，后施海滨表示愿意购买，经中介协商价格后按照四套房产252万元的价格成交。双方并在中介机构的主持下签订了《房产买卖协议》（即施海滨二审中提供给法院的协议），后其听施海滨说房款已经支付完毕，其带领施海滨、林某2等人到石狮市不动产交易中心办理四套房屋的过户登记手续，其中三套房屋办理成功，本案诉争的Ｄ1幢Ｄ1307号房屋窗口告知因产权人林某1系香港居民且未满十八周岁未能办理，因此该套房屋未能办理过户手续。其告知买卖双方以后再协商办理。证人施某到庭作证称：其系施海滨的弟弟。2008年施海滨购买四套房屋，需要付款，因其银行业务比较熟，委托其付款给林某2，其陆续通过银行转账支付了179万元，其与林某2此前不认识，也不存在经济往来。 农发行石狮支行对二审中施海滨新提供的三组证据质证称：1、对《房产买卖协议》的真实性不予以认可，无法判断该份证据是否真实，且该份证据与存档于石狮市不动产交易中心的买卖合同不相同；2、对《收据》真实性也不予认可；3、《公证书》真实性虽予以认可，但时间系在2019年1月，与施海滨提供的《房产买卖协议》签订时间也不符，按照常理应当是许勇健先委托施海滨后，施海滨才会与林某2等签订购房合同。4、邱于默的证言不可信，其陈述中有部分内容如签订《房产买卖合同》时的在场人员、施海滨的母亲是否参与、办证窗口人员的性别等陈述与施海滨不一致；施某的证言同样存在与施海滨不一致的情况，且与施海滨存在利害关系，证言不可信。 关于上述证据的真实性、合法性及能否证明施海滨的主张，本院将在争议焦点的分析中一并予以说明。 本案二审的争议焦点为：施海滨对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利，具体包括：1、施海滨是否与林某2、林某1等就本案件诉争Ｄ1幢Ｄ1307号房屋签订了真实的买卖合同并实际支付了购房款？2、诉争房屋至今未办理过户登记施海滨对此是否存在过错？ 对于争议的第一个焦点问题即是否存在真实买卖关系及是否已经实际付款问题，本院认为，应当认定施海滨与林某2、林某1等之间存在真实的房屋买卖行为，施海滨并已实际支付了房款。理由如下：1、施海滨二审中提供的《房屋买卖协议》原件，其上不仅有合同当事人施海滨、林某2的签字，还有作为中介方的石狮市亿原房地产开发有限公司的印章，且作为房屋买卖合同的居间人的邱于默，也到庭对交易的过程进行了比较详尽的陈述，其证言与施海滨一审中的陈述、林某2等的书面陈述虽在个别细节上存在出入，但内容上基本能相互印证，个别细节出入亦在情理之。且该《房屋买卖协议》约定的内容也能和此后施某等的付款行为、双方购买的其它另三套房屋办理过户登记等行为等相互印证，证明施海滨通过中介介绍与林某2等达成包括涉案房屋在内的四套房屋买卖合同，并于2008年10月8日签订房屋买卖协议的事实。一审法院以本案中还存在着另两组房屋买卖协议，其中一组约定的金额仅为每套15万元或者3万元，明显低于市场价；在不动产交易中心备案的房屋买卖合同约定的价款也与施海滨陈述不符，认定各买卖协议之间存在矛盾，施海滨是否真实购买房屋事实真伪不明。二审中，施海滨亦对此进行了说明，称四套房屋252万元系双方在中介主持下协商达成的价格，是真实的，也是按此履行的，为了办理过户手续时少缴纳税费，双方才签订了所谓价款15万元的合同准备过户之用，后在办理过户时才知道不动产交易中心对交易价格根据所在区域有最低控制价，不能低于此价格，因此其与林某2等根据控制价签订了在不动产交易中心的备案合同。施海滨的这一说明，比较合理地解释了本案为何先后存在三组约定价格不同的房产买卖合同，也能比较合理地说明为何在不动产交易中心的买卖合同中约定的转让价款，会出现如约定每平方米5499.1元、总数为62.51万元这样一个存在价格尾数而非整数的交易价格，符合生活常理，可以采纳。因此，二审中根据施海滨新提供的《房屋买卖协议》及证人证言，以及一审中提供的其他证据，可以认定包括本案件涉诉房屋在内四套房屋买卖关系的真实存在。2、根据一审中施海滨提供的通过施某的付款银行流水、林某2出具的收据等，结合二审中施某关于系为施海滨购房付款的陈述，以及2008年10月8日《房屋买卖协议》中关于付款时间、金额等的约定，亦可以认定施海滨已经按照买卖协议的约定支付了全部购房款。施某虽与施海滨系兄弟，存在比较密切的利害关系，但在其陈述能与银行流水、买卖合同约定、林某2一方陈述等相互印证，且我恩恩该证据证明其与林某2存在其它经济往来的情况下，其证言可以与其他证据共同印证付款的事实。 关于本案争议的第二个焦点问题即诉争Ｄ1幢Ｄ1307号房屋至今未办理过户登记施海滨对此是否存在过错问题。根据一审查明的事实，本案涉诉房屋的所有人之一林某1确系香港居民，在签订本案买卖合同时尚未成年，施海滨、林某2均陈述2009年在办理四套房屋过户登记手续时，本案涉诉房屋未能办理过户的原因系窗口不予受理，该陈述有中介人员邱于默的证言予以印证，且结合一般生活情理，在交易双方与中介一起前往办理买卖和突破那个约定的四套房屋的过户登记手续，并实际办理了其中三套的过户登记手续时，在另一套也已经付清价款并可以实际办理过户登记的情况下，买受方不可能不要求出卖方协助予以办理。因此结合邱于默的证言以及出卖方林某2等的陈述，应认定当时在办理过户登记手续时确实因窗口不予办理、存在客观障碍而未能办理，买受人施海滨对未能办理过户登记不存在主观过错。一审法院仅根据石狮市不动产登记中心出具的关于过户规定和政策的说明，而未考虑办证中的实际情况，认定施海滨对未办理过户登记存在过错，缺乏事实依据，该认定不当，应予纠正。。 综上所述，施海滨关于其与林某2、林某1之间关于案涉Ｄ1幢Ｄ1307号房屋存在真实的房屋买卖关系、并已经实际支付了款项，其对涉案房屋未办理过户登记不存在主管过错的上诉理由成立，应予采纳。结合房屋在被查封前已经实际交付、并由施海滨实际居住使用等情况，施海滨基于该房屋买卖合同关系而获得的实际居住使用权、以及取得涉案房屋物权的期待权，应当先于一般的普通债权予以保护。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省石狮市人民法院（2018）闽0581民初3806号民事判决； 二、停止对位于石狮市××路××街××幢××号房产的强制执行，并解除对该房产的查封措施。 本案一、二审案件受理费各100元，均由中国农业发展银行石狮市支行负担。本判决为终审判决。 审判长 林   天   法 审判员 余卓立审判员王帆 二〇一九年二月二十八日 书记员 徐   蓝   蓉 附注所引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1 2