河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终19601号上诉人（原审原告）：张玲，女，1965年3月28日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人:郭杰，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:李信瑞，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州鑫达实业有限公司，住所地郑州市金水区郑花路**嘉秀园**,统一社会信用代码91410100752265087K。法定代表人：郭杰，董事长。委托诉讼代理人：张熠航,河南国银律师事务所律师。上诉人张玲因与被上诉人郑州鑫达实业有限公司（以下简称鑫达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初6401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张玲上诉请求：一、1.撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初6401号民事判决，改判被上诉人履行《商品房买卖合同》义务，协助上诉人办理郑州宏达国际车业广场（宏达国际汽车用品城）一区二层A15、A16号商铺（价款1072500元）的房屋不动产登记手续；2.被上诉人支付上诉人违约金1252680元（自2012年3月4日起至办理完不动产登记手续之日止，暂计至2018年8月1日，共计2336天，以后另计）。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以涉案房屋的土地性质为仓储，不具备分割条件为由，判决驳回上诉人要求办理涉案房屋的过户登记手续诉请系事实认定错误，于法无据。1.上诉人已经全款支付涉案房屋购房款且该房屋已具备办证条件。2.一审期间，当事人也同意协助上诉人办理涉案房屋的不动产权属证书。3.被上诉人已经为涉案房屋所在区域其他业主办理完毕相应权属证书。4.根据中国裁判文书网查询显示，一审法院在已往的众多涉及到被上诉人的类似案例中，同样是土地使用性质为仓储的情况下，均判决要求被上诉人协助办理房屋产权过户登记手续。二、一审法院认定双方没有约定具体的办证期限，属于认定事实错误。2010年9月11日签订的《商品房买卖合同》明确约定，被上诉人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，逾期则承担违约责任。2015年6月6日双方签订的《协议书》不具有为被告免责的法律效力。该协议书第5条明确约定：“该《商品房买卖合同》项下所购房产办理完《房屋所有权证》后，乙方不再依据双方于2010年9月11日签订的《商品房买卖合同》的任何条款追究甲方的任何法律责任”。事实上，被告不仅没有积极为原告办理涉案房产的权属证书，反而再次将涉案房产于2016年1月28日、2017年4月26日两次抵押，办理银行贷款获益。因此，该《协议书》不应成为被告免责的事由。三、被上诉人自2012年3月4日至今一直处于持续违约状态，应按照合同约定向上诉人支付违约金，一审法院对此事实认定错误。被上诉人最迟应于2012年3月4日前为上诉人办理涉案房屋权属证书。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条已经明确约定“买受人不退房的，出卖人按已付房款的日1‰向买受人支付违约金”，且上诉人在诉讼请求中已在合同约定范围内主动调减为日万分之五。被上诉人存在故意和恶意的违约行为，应当承担违约责任。综上所述，一审法院以涉案房屋的土地性质为仓储，不具备分割条件为由，判决驳回上诉人要求办理涉案房屋的过户登记手续诉请系事实认定错误，于法无据。一审法院以双方于2015年6月6日签订的《协议书》中约定的“具体办妥时间以房管局具体下发房产证的时间为准”，认定双方没有约定具体的办证期限，属于认定事实错误。恳请贵院在查明事实的基础上依法改判。鑫达公司辩称：一、一审法院认定涉案房屋无法办理权属登记证书，事实认定清楚正确。1.涉案房屋所在郑州宏达国际车业广场使用土地性质为仓储，整体登记在鑫达公司名下，且根据郑州市房屋管理部门的相关政策，该房屋项下土地暂不具备分割条件，鑫达公司无法协助上诉人办理房屋过户手续，上诉人诉请鑫达公司协助办理房屋不动产权属证书不具备履行条件。2.上诉人列举的同类型、同区域其他业主的办理情况及既往案例不具有参考价值，其他业主办理完毕相应的权属证书是由于当时房屋管理部门政策的松动，允许房屋项下土地分割，其他业主配合鑫达公司提供相关材料、缴纳相关税费才办理成功，而涉案房屋未办理权属证书恰恰是由于上诉人当时未缴纳相关税费，不配合鑫达公司积极办理导致，随后政策一直不允许对仓储用地进行分割。因此，原审判决在查清事实的基础上做出裁判并无不当，应予维持。二、上诉人要求鑫达公司支付违约金无事实与法律依据。1.签订《商品房买卖合同》时，上诉人已经对涉案房屋进行了相应的了解，其在明知土地为仓储性质，鑫达公司并未隐瞒其性质的真实状况下，因出售的价格低于同类型房屋市场价（考虑到仓储用地的实际情况）选择购买涉案房屋。在政策影响无法办理涉案房屋权属证书后，上诉人与鑫达公司双方协商又签署了《协议书》妥善解决无法办证的困扰，因此协议书中约定：双方积极配合争取尽早为上诉人办理房屋产权权属证书，具体办妥时间以房管局下发房产证时间为准，上诉人对此无异议，不再因此追究鑫达公司的违约责任。且涉案房屋项下土地性质为仓储，暂不具备分割条件所致，系政府相关政策导致，非鑫达公司责任，鑫达公司不应承担违约责任。2.由于仓储用地无法进行分割，包含涉案房屋在内的整个宏达国际车业广场项下土地都登记在鑫达公司名下，鑫达公司在处置自有资产办理抵押时只能以土地证书中登记的土地进行抵押，不能将涉案房屋项下土地单独割除而办理抵押，且在抵押存续期间，鑫达公司的抵押行为未对上诉人有任何影响。三、一审法院认定无法办理房屋权属登记系因政策原因导致，进而认定因鑫达公司原因导致，由鑫达公司承担诉讼费，系事实认定错误，鑫达公司未上诉并非是对其认可，而是为避免增加诉累。综上，上诉人的诉讼请求无任何事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张玲向一审法院起诉请求：1.被告完全履行《商品房买卖合同》义务，协助原告办理郑州宏达国际车业广场一区二层A15、A16号商铺（价款1072500元）的房屋产权和土地使用权的过户手续；2.被告支付原告违约金1252680元（自2012年3月4日起至办理完房产证过户手续之日止，暂计算至2018年8月1日计2336天，以后另计）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.原、被告于2010年9月11日签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：出卖人被告，买受人原告；原告购买被告公司位于郑州宏达国际车业广场一区二层A15、A16房，该商品房建筑面积共143平方米套内面积85.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积57.2平方米；房屋价款按建筑面积计算，该房屋单价为7500元/平方米，总金额1072500元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终面积由房管部门测绘为准，据实结算房款；原告自合同签订之日起首付50万，剩余房款十日内付清；被告应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的日1‰向原告支付违约金；产权期限2007.11-2057.11，合同签订之日即为交付使用日；等等。2.原告提交的2010年9月19日宏达国际车业广场收据载明：兹收到一区二层A15/16张玲交来商铺房款首付50万元。原告提交的2010年9月20日宏达国际车业广场收据载明：兹收到一区二层A15/16张玲交来商铺房款余款572500元。3.2015年6月6日，原、被告签订《协议书》一份，主要约定：甲方（即被告）同意以位于金水区××楼××号房屋过户给乙方（即原告）；双方积极配合争取尽早为原告办理金水区××楼××号房屋的《房屋所有权证》，具体办妥时间以房管局下发房产证的时间为准，原告对此无异议，不再因此追究被告违约责任；双方《商品房买卖合同》项下所购房产办理完《房屋所有权证》后，原告不再依据双方在2010年9月11日签订壹份《商品房买卖合同》的任何条款追究甲方的任何法律责任等。4.原告提交的不动产登记资料查询结果证明（房屋）显示，坐落于金水区郑花路****的不动产产权人为被告，面积5941.16平方米。一审法院认为，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》、《协议书》均系双方当事人的真实意思表示，原、被告均应按照合同约定履行义务。原告已经依据《商品房买卖合同》的约定足额交付了购房款，被告应依约协助原告办理案涉房屋的相关登记手续。但涉案房屋所在郑州宏达国际车业广场使用土地性质为仓储，暂不具备分割条件，原告诉求办理过户手续不具备执行条件，本院不予支持。关于违约金，双方于2015年6月6日签订的《协议书》约定“具体办妥时间以房管局下发房产证的时间为准”，该约定内容未明确具体的办证期限。故对原告所诉违约金本院不予支持。但本案系因被告原因导致合同不能履行而引发，应由被告承担诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告张玲的诉讼请求。本院二审期间，上诉人张玲提交不动产登记资料查询结果证明，拟证明涉案房屋的大证已办理至产权人鑫达公司名下，被上诉人已具备为上诉人办理不动产权属证书的条件。鑫达公司发表质证意见：该份查询证明不属于二审新证据的种类，该证据材料仅仅能够证明涉案房屋项下土地已办理出大证，并不能够证明项下土地具备分割条件能够进行分割。鑫达公司未提交证据。经本院审查认为，上诉人张玲提交的证据不属于新证据，且不能证明其待证的事实，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为：上诉人张玲与被上诉人鑫达公司签订的《商品房买卖合同》、《协议书》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，上诉人与被上诉人均应按照合同约定履行义务。一、关于上诉人请求判决被上诉人协助其办理涉案房产不动产登记手续的上诉理由是否成立的问题。上诉人已经依据《商品房买卖合同》的约定足额交付了购房款，取得不动产登记权属证书是应当享有的合同权利，协助上诉人办理案涉房屋的产权登记手续是被上诉人的合同义务。但本案特殊之处在于涉案土地性质为仓储，在城市规划中，仓储用地是指城市中专门用作储存物资的用地，用地规划政策性强，变更登记需经政府相关主管部门批准。因此在涉案土地性质为仓储，未获得政府主管部门准许产权分割过户的相关批文的情况下，法院不宜判决迳行过户，故上诉人要求被上诉人协助办理案涉房屋不动产登记过户手续的上诉主张不能成立，本院不予支持。二、关于违约金的上诉请求是否应予支持的问题。双方在明知暂不能办理产权分割过户手续的情况下达成《协议书》,主要约定双方积极配合争取尽早为上诉人办理《房屋所有权证》，具体办妥的时间以房管局下发房产证的时间为准。该《协议书》的内容系当事人双方真实意思表示，从查明的事实来看，被上诉人并未拒绝履行协助办理房产证的义务。据此，上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的上诉请求没有事实和法律依据。需要说明的是，协助上诉人办理案涉房屋的产权登记手续是被上诉人的合同义务，被上诉人应当在政策允许时积极履行合同义务，以实现合同目的。综上所述，张玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25401元，由上诉人张玲负担。本判决为终审判决。审判长  崔航微审判员  王 冰审判员  姚付良二〇一九年十一月二十日书记员  李燕辉