辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽02民初1212号 原告：大连顺兴投资有限公司，住所地辽宁省大连市旅顺口区英武街**。统一社会信用代码912102126830062323。 法定代表人：刘璟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于传治，辽宁胜诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪姝，辽宁胜诚律师事务所律师。 被告：大连泉城置业有限公司，，住所地辽宁省大连市旅顺口区登峰街道启新街280-1统一社会信用代码91210212696026697K。 法定代表人：郑全兰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵君，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：杨婕妤，辽宁智库律师事务所律师。 原告大连顺兴投资有限公司（以下简称“顺兴公司”）与被告大连泉城置业有限公司（以下简称“泉城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顺兴公司的委托诉讼代理人于传治、洪姝，被告泉城公司的委托诉讼代理人赵君、杨婕妤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 顺兴公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告泉城公司向原告顺兴公司支付逾期交房违约金55050584.04元；2.判决被告泉城公司向原告顺兴公司支付装修工程的逾期竣工违约金3545007.51元；3.本案诉讼费由被告泉城公司承担。事实和理由：一、被告基于《房屋买卖合同》及《〈房屋买卖合同〉补充协议》应向原告承担逾期交房的违约金责任。2012年7月13日，原告与被告签署《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于大连市旅顺口区“半岛印象”项目中的第1、2、3、4、5、7号楼，共计1028套，总建筑面积合计51575.99平方米。被告应于2012年11月15日前完成主体封顶，在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将上述经综合验收合格的房屋交付给原告。若被告未按期交房，超过15日，自超期之日起，被告应向原告按日支付已交付房款额万分之三的违约金。2013年10月18日，原告与被告又签署《〈房屋买卖合同〉补充协议》，约定将《房屋买卖合同》约定的交房时间调整到2014年6月30日前。原告按照合同约定分别于2012年8月21日向被告付款160000000元、2012年11月29日向被告付款30000000元、2013年2月7日向被告付款30000000元、2013年10月29日向被告付款76928716.49元、2016年9月29日向被告付款7913528.86元、2017年2月28日向被告付款416501.52元，付款合计305258746.87元。被告未能在2014年6月30日前交付1、2、3、4、5、7号房屋。关于案涉1、5号楼，虽然被告没有按照约定时间交付，但双方在宽限期内于2014年7月4日签订《房屋买卖合同补充协议（补充协议二）》，约定由被告对1、5号楼进行装修，故不予计算1、5号楼逾期交房的违约责任。关于案涉2、3、4、7号楼，被告按照约定应自2014年7月16日起至2016年3月25日双方签订《房屋买卖合同补充协议（补充协议四）》之日承担逾期交房的违约金责任，共计逾期618天。截至2014年7月16日，原告向被告支付了296928716.49元；截至2016年3月25日，原告向被告支付的款项仍为296928716.49元，故违约金数额为55050584.04元（296928716.49元×0.0003×618=55050584.04元）。二、基于《〈房屋买卖合同补充协议〉（补充协议二）》、《〈房屋买卖合同〉补充协议（三）》、《〈房屋买卖合同〉补充协议（四）》及《〈房屋买卖合同〉补充协议（五）》，被告应向原告承担案涉1、2、3、4、5、7号楼装修工程逾期竣工的违约金责任。1.《〈房屋买卖合同补充协议〉（补充协议二）》、《〈房屋买卖合同〉补充协议（三）》约定的1、5号楼的装修工程逾期竣工的违约金责任。2014年7月4日，原告与被告签署《〈房屋买卖合同补充协议〉（补充协议二）》，约定由被告负责组织装修位于大连市旅顺口区半岛印象项目中的1、5号楼装修工程，共计470套房屋，总建筑面积约22332.8平方米。工程价款按单位770元/平方米（建筑面积）计算，总价款暂定为17196256元，最终按照合同约定单价和被告完成的建筑面积据实结算。施工完成日期为2014年9月30日。约定合同签订后十五日内，原告首付暂定合同总装修款的40%，装修完毕经验收交付后十日内双方完成结算确定结算值。同时约定，被告原因逾期竣工的，每逾期一日，按本合同暂定总价款的万分之二向原告支付违约金。2015年9月21日，原告与被告签署了《〈房屋买卖合同〉补充协议（三）》，约定原告应于本协议签订后再向被告支付暂定装修总价款的40%，即6878502.40元。被告应于原告付清上述款项之日起三个月内将经综合验收合格并符合案涉合同及补充协议约定装修标准和条件的该房屋交给原告。原告分别于2014年7月29日依据《〈房屋买卖合同补充协议〉（补充协议二）》向被告支付了6878502.40元、2015年9月25日依据《〈房屋买卖合同〉补充协议（三）》向被告支付了6878502.40元。被告应在《〈房屋买卖合同〉补充协议（三）》约定的原告实际支付约定款项之日，即2015年9月25日起三个月内向原告交付经竣工验收合格的1、5号楼，而被告未能交付，故被告应承担自2015年12月26日至2017年1月14日共计385日的逾期竣工违约金责任。按照合同暂定总价款的万分之二计算，违约金数额为1324111.71元（17196256元×0.0002×385日=1324111.71元）。2.《〈房屋买卖合同〉补充协议（四）》、《〈房屋买卖合同〉补充协议（五）》约定的2、3、4、7号楼装修工程逾期竣工的违约金责任。2016年3月25日，原告与被告签署《〈房屋买卖合同〉补充协议（四）》，约定：由被告负责组织装修位于大连市旅顺口区半岛印象项目中的2、3、4、7号楼装修工程，共计557套房屋，总建筑面积约29193.12平方米；按单位770元/平方米（建筑面积）计算，总价款暂定为22478702.40元，最终按照本合同约定单价和被告完成的建筑面积据实结算；施工完成日期为2016年9月30日；合同签订后15日内，原告凭被告开具的约定发票后向被告支付首期支付总价款的40%，装修完毕经竣工验收合格后，双方进行核算并确定最终结算价款。同时约定，由于被告原因逾期竣工的，每逾期一日，按本合同暂定总价款的万分之二向原告支付违约金。2017年9月20日，原告与被告签署《〈房屋买卖合同〉补充协议（五）》，就2、3、4、7号楼装修款支付情况约定原告于本协议签订后再向被告支付暂定装修总价款的40%，即8991480.96元。原告分别于2016年4月19日依据《〈房屋买卖合同〉补充协议（四）》向被告支付了8991480.96元、2017年9月29日依据《〈房屋买卖合同〉补充协议（五）》向被告支付了8991480.96元，而被告未能在《〈房屋买卖合同〉补充协议（四）》约定的2016年9月30日前将竣工验收合格的装修房屋交付原告。直至2018年2月7日，被告才将案涉2、3、4、7号楼的房屋钥匙交于原告。故被告应承担自2016年10月1日起至2018年2月7日共计494日的逾期竣工违约金责任。按照合同暂定总价款的万分之二计算，违约金数额为2220895.80元（22478702.40元×0.0002×494日=2220895.80元）。故案涉1、2、3、4、5、7号楼的装修工程违约金合计3545007.51元（1324111.71元+2220895.80元=3545007.51元）。综上，原告依约履行了上述合同及补充协议约定的义务，但被告未按承诺时间交付案涉2、3、4、7号楼，也未按照约定时间完成对案涉1、2、3、4、5、7号楼的装修工程。被告应向原告承担逾期交房的违约金55050584.04元、装修工程的逾期竣工违约金3545007.51元，合计58595591.55元。原告多次向被告催要上述违约金，被告拒不支付，故原告诉至法院请求支持原告的诉讼请求。 泉城公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告不具有诉讼主体资格，应裁定驳回原告的起诉。根据原、被告签订的《房屋买卖合同》第十条第1款约定，原告是受旅顺口区人民政府(以下简称“旅顺口区政府”)的委托与被告签订《房屋买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四百零二条规定，旅顺口区政府仅委托原告与被告签订《房屋买卖合同》，原告的代理权限仅限于签订合同，原告不是本案权利义务直接承受主体。案涉合同项下买受人的权利义务应由旅顺口区政府享有和承担，原告不具有诉讼主体资格，无权提起本案诉讼。二、原告的诉讼请求无事实及法律依据。（一）原、被告先后两次达成变更交房期限的合同，应按照变更后的履行期限履行，原告现请求支付2016年12月31日前的逾期交房违约金与合同约定不符。1.双方第一次变更房屋交付标准和交付时间的事实：双方2016年3月25日签订的《〈房屋买卖合同〉（补充协议四）》第一条第7款约定，2、3、4、7号楼已由“清水房”变更为“精装修房”交付。该协议约定的完工时间为2016年9月30日。该协议第一条第7款约定，“双方一致同意，将本补充协议约定的工程价款(包括暂定合同总价款以及经结算后的结算价款)作为被告将原告向被告购买的清水房变更为精装修房屋所增加的房屋转让价款，为此被告同意，被告应向原告开具同等金额的商品房销售发票，并凭所开具的发票向原告申请付款；该协议第一条第5款约定“完工日期为2016年9月30日”，即双方已经协商一致将该4栋楼由“清水房”变更为“精装修房”，完成精装修后交付，而非清水房交付。故原告诉讼请求支付该4栋楼自2014年7月16日起至2016年3月25日期间清水房逾期交房违约金没有依据。另，原告在起诉状中认可不应计算1、5号楼清水房逾期交房违约金，同理也不应计算其余4栋楼清水房逾期交房违约金。2.双方第二次变更房屋交付时间的事实：双方于2016年9月针对案涉全部1028套房屋分别签订了《商品房买卖合同》，约定新的交房期限为2016年12月31日前，原告诉请此前的逾期交房违约金与该约定不符。该合同第八条约定“出卖人应当在2016年12月31日前交付房屋”，故交房期限截止时间为2016年12月31日。现原告请求自2014年7月16日起计算2、3、4、7号楼清水房违约金、自2015年12月26日起计算1、5号精装修违约金、自2016年10月1日起计算2、3、4、7号楼精装修违约金没有依据。(二)《大连市审计局关于旅顺口区2016年保障性安居工程跟踪审计结果通报》证明被告于2017年1月9日已将案涉全部1028套房屋交付原告，故原告诉请被告支付2017年1月9日以后的违约金与事实不符。三、依据协议约定，被告仅对由于被告的原因造成的逾期交付承但责任。案涉房屋逾期交付不是被告的责任造成，而是由于政府配套延误及延期检测导致，故被告不应承担违约责任。(一)《〈房屋买卖合同补充协议〉（补充协议二）》第六条第2款和《〈房屋买卖合同〉补充协议（四）》第七条第2款均约定，由于泉城公司原因逾期竣工的，由泉城公司承担责任。2017年1月9日，本案房屋交付政府后，由于市政配套（雨污水管网）延误接入导致的动迁户不能正常居住使用，不应由被告承担责任。因项目红线外的市政配套雨污水管网建设延误，项目红线内管网无法接驳至市政管网，造成雨污水无法排放，2017年9月21日市政配套管网工程完成前，导致不能正常居住使用，这期间不能认定为被告逾期交房责任。根据2011年11月大连市旅顺口区规划局下发的《半岛印象(向阳街西段北侧)改造项目室外管线综合平面图》“设计说明”第2项“排水：雨污分流：生活污水集中排至化粪池，经处理后排至市政污水管网，接点位于项目南侧道路。雨水经管道收集后排至市政雨水管网，接点位于项目东南侧道路”显示，市政雨污水管网原规划位置于项目南侧和东南侧。但在双方签订房屋买卖合同后，旅顺口区政府没有按原规划进行建设市政配套雨污水管网，进而导致本项目红线内雨污水管网无法并入市政管网，小区无法对外排污，但旅顺口区政府为解决公租房老百姓上访，2017年1月强行分配了部分公租房入住，被告被迫雇车定期拉走粪便污水，由于国家环保督查时被举报雇车排污污染城市环境，旅顺口区政府2017年7月被迫紧急调整原城市管网建设规划，在项目西侧的铁路沿线建设了临时市政雨污水管网配套，本项目才于2017年9月末接驳至该新建的临时市政管网，方能正常排污，具备安置入住条件，前述规划平面图设计的正式市政雨污水管网泵房至今仍未建成。(二)原告拖延委托检测机构进行室内环境检测，直至2017年12月末才取得检测报告，2018年2月各方签署该4栋楼《钥匙交接单》，雨污水管网接通后的延期接收钥匙，被告不应承担责任。市政配套解决后，各方于2017年9月末开始正式办理2、3、4、7号交钥匙手续，此时政府又提出要求进行装修材料和室内环境检测。但根据双方签订的《〈房屋买卖合同〉补充协议（四）》第一条第3款“上述单价包含设计、材料、施工费用，以及乙方（被告）管理、财务等成本费用”约定，没有要求进行检测，770元/平方米（建筑面积）单价中并不含检测费用，且1、5号楼交接时政府没有提出此项要求。后政府要求原告委托相关部门进行检测，并由政府承担检测费。2017年11月13日，原告与大连万衡检测有限公司签订《建设工程检测技术服务合同》。原告于同年12月29日支付了检测费，领取《检测报告》。后各方于2018年2月7日签署了2、3、4、7号楼《钥匙交接单》。根据《房屋买卖合同》第七条第2款“若因顺兴公司原因未能按期交付的，甲方不承担延期交房的违约责任”的约定，因政府增加检测要求导致延期接收钥匙，不应由被告承担责任。四、原告单方计算的违约金基数明显错误，不应支持。原告计算的2、3、4、7号楼清水房逾期交房违约金的基数(即已交付房款额296928716.49元)中含有不应计算违约金的1、5号楼房款合计132346312.34元，该款应从已付房款额中扣除，原告将该款一并作为计算违约金的基数错误。原告在起诉状中称“案涉1?5号楼虽然没有按照约定时间交付，但于2014年7月4日签订了《〈房屋买卖合同补充协议〉（补充协议二）》，约定了由被告对1?5号楼进行装修，故不予计算1?5号楼逾期交房的违约责任”，但原告在计算2、3、4、7号楼清水房逾期交付违约金时却将1、5号楼房款一并作为违约金计算基数，明显错误。五、原告在本案中主张了两个法律关系，即房屋买卖法律关系和装饰装修合同关系，因本案案由是房屋买卖合同关系，假如原告主张的法律关系成立，那么另一法律关系不应在本案审理范围内。六、根据案涉1028份商品房买卖合同第9条有关出卖人逾期交房的违约责任约定，假使因被告原因逾期向原告交付房屋，也是按已交付房款的日万分之一的标准计算违约金，原告主张按日万分之三和日万分之二标准计算违约金错误，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实： 2012年7月13日，被告泉城公司（甲方）与原告顺兴公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：第一条转让房屋状况：乙方所购房屋位于大连市旅顺口区“半岛印象”项目中的第1、2、3、4、5、7号楼，共计1028套，总建筑面积51575.99平方米（详细房号见附件《房屋明细表》）。该项目土地由甲方以出让方式取得，使用证号：旅顺口国用（2010）第0401003GX号和旅顺口国用（2011）第010027FZC号，土地使用年限自2010年3月25日起至2080年3月7日止，预售许可证编号：大旅房预许字第20110026。上述房屋用途为住宅，乙方购买后作为保障性住房以及辽宁省和《大连市收购代售房屋工作方案》规定的有关用途使用。第二条交付期限及交付标准：甲方应在2012年11月15日前完成主体封顶，在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将上述经综合验收合格的房屋交付给乙方（房屋及附属设施、设备的验收标准同该项目的相同设计的商品房）。如遭遇不可抗力，甲方可延期交付，但甲方应在七日内书面告知乙方。如甲方未按期交房，超过15日，须承担违约责任。自超期之日起，甲方应向乙方按日支付已交付房款额万分之三的违约金，如超过90日的，乙方有权解除合同。第三条价款及付款方式：1.转让房屋价款按照建筑面积计算，单价为5951元/平方米，总价款为306928716.49元。房屋价款包含甲方应缴纳的税费，甲方应依法缴纳该房屋开发建设及销售的各种税费。2.该房屋转让款不包括房屋的室内精装修款，室内精装修标准、装修价款及付款方式由甲乙双方另行协商，并签订《房屋装饰、装修合同》。3.付款方式：合同签订后首付1.6亿元；主体封顶后付3000万元，2013年3月31日前付3000万元，余款结合交房时间及二期土地摘牌情况另行协商确定。如乙方未按期付款，超过15日，承担违约责任。自超期之日起，乙方应向甲方按日支付应付房款额万分之三的违约金，如超过90日的，甲方有权解除合同。第十条其他1.乙方系受旅顺口区人民政府委托签订本合同，旅顺口区人民政府享有本合同中的权利，承担本合同中的义务。2.乙方有权将本合同的权利义务转让给旅顺口区人民政府指定的第三人，甲方同意与该第三人继续履行本合同。该合同中对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。 2013年10月18日，泉城公司（甲方）与顺兴公司（乙方）签订《〈房屋买卖合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》），载明甲乙双方于2012年7月13日签订了《房屋买卖合同》，根据该合同第三条第三款约定，将双方友好协商，对交房时间及余款支付达成如下协议：一、将原《合同》约定的交房时间调整到2014年6月30日前；二、乙方于本协议签订后向甲方支付该房屋价款76928716.49元，余款1000万元待房屋经综合验收合格交付后支付。三、本补充协议与原《合同》具有同等法律效力，原《合同》其他条款不变。 上述《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，原告先后于2012年8月21日向被告付款160000000元、2012年11月29日向被告付款30000000元、2013年2月7日向被告付款30000000元、2013年10月29日向被告付款76928716.49元、2016年9月29日向被告付款7913528.86元、2017年2月28日向被告付款416501.52元，以上款项合计305258746.87元。 2014年7月4日，顺兴公司作为发包方（甲方）与泉城公司作为承包方（乙方）签订《〈房屋买卖合同补充协议〉（补充协议二）》（以下简称《补充协议二》），就甲方“半岛印象”项目1、5号楼装修工程事宜达成如下协议，主要约定：第一条工程概况：1.装修房屋位于大连市旅顺口区半岛印象项目中的1、5号楼，共计470套房屋总建筑面积22332.8平方米（具体面积以最终测绘面积为准）；……3.工程价款：按单价770元/平方米（建筑面积）计算，总价款暂定为17196256元，最终按照本合同约定单价和乙方完成的建筑面积据实结算。上述单价包含设计、材料、施工费用，以及乙方管理、财务等成本费用。乙方自行选择确定施工、供货等第三方专业工作单位，自行签订相关合同并确定相关费用标准，由乙方对甲方负责。本合同约定的价格与本工程实际价格之间的差价收益及风险由乙方享有、承担，甲乙双方按照本合同约定的单价标准进行结算。……5.工期：具体开工日期以甲方书面通知为准，施工完成日期为2014年9月30日。6.工程款支付：合同签订后十五日内，甲方首付暂定合同总装修款的40%，装修完毕经验收交付后十日内双方完成结算确定结算值，甲方于结算值确定后十日内付至结算价款的95%，余结算款的5%作为装修保证金，保修期限届满后即支付。7.本补充协议约定的工程款实为清水房变更为精装修房屋所增加房屋转让价款，甲方付款后，乙方向甲方开具同等金额的商品房销售发票。第二条关于乙方职责的约定：1.乙方为该房屋装修的管理人，对本装修工程的质量和工期负责。乙方全面对甲方负责，根据本合同及相关规定的要求采购装修材料，委托并组织管理供货、施工等专业工作单位，以自己的名义签订相关合同，现场管理装修施工质量和施工人员等职责。在施工过程中，由于乙方原因造成的工期延误、工程质量等问题，对甲方造成的损失，甲方有权要求乙方赔偿。……第四条关于本工程质量及验收的约定：1.本工程执行《大连市保障性住房设计装修标准》，并以此作为评定验收标准。……7.工程竣工后，由乙方向甲方提供竣工验收的档案材料及相应设备的使用说明，由甲方双方共同组织验收，并办理书面验收确认手续。……第六条违约责任：1.甲方未按合同约定时间付款的，每逾期一日，按本合同暂定总价款的万分之二向乙方支付违约金。2.由于乙方原因逾期竣工的，每逾期一日，按本合同暂定总价款的万分之二向甲方支付违约金。《补充协议二》还对双方其他权利义务进行了约定。 2015年9月21日，泉城公司作为出卖人（甲方）与顺兴公司作为买受人（乙方）签订《〈房屋买卖合同〉补充协议（三）》（以下简称《补充协议三》），载明：鉴于甲方双方于2012年7月13日签订《房屋买卖合同》，并签订两份补充协议，现就房屋交付时间及房款支付达成补充协议如下：一、乙方于本协议签订后再向甲方支付暂定装修总价款的40%，即6878502.4元。二、甲方于乙方付清上述款项之日起三个月内将经综合验收合格并符合《房屋买卖合同》及补充协议约定装修标准和条件的该房屋交付给乙方。三、本补充协议与《房屋买卖合同》及此前补充协议约定不一致的，以本补充协议约定为准。 《补充协议三》签订后，顺兴公司（甲方）与泉城公司（乙方）签订《“半岛印象”项目1#、5#楼装修工程协议书》，就履行“半岛印象”项目1#、5#楼装修工程合同遗留问题达成如下协议：因乙方建设后期2#、3#、4#、7#保障房装修工程急需款项，甲方同意尽快支付乙方“半岛印象”项目1#、5#楼装修工程尾款2511072.41元，本合同签订后立即履行拨款报批程序；至于双方在履行合同中有关延期交房等争议后续通过协商或其他途径解决，原合同约定的权利义务不变。 上述《补充协议二》、《补充协议三》签订后，原告先后于2014年7月29日向被告支付6878502.40元、2015年9月25日向被告支付6878502.40元、2017年6月29日向被告支付2511072.41元，以上款项合计16268077.21元。 2016年3月25日，顺兴公司作为发包方（甲方）与泉城公司作为承包方（乙方）签订《〈房屋买卖合同〉补充协议（四）》（以下简称《补充协议四》，就甲方“半岛印象”项目2、3、4、7号楼装修工程事宜达成如下协议：第一条工程概况1.装修房屋位于大连市旅顺口区半岛印象项目中的2、3、4、7号楼，共计557套房屋（总套数为558套，扣除7#1单元502室不予装修），建筑面积约29193.12平方米（建筑面积29243.19平方米，扣除不装修房屋建筑面积50.07平方米）（具体面积以最终测绘面积为准）；……3.工程价款:按单价770元/平方米（建筑面积）计算，总价款暂定为22478702.40元，最终按照本合同约定单价和乙方实际完成的测绘建筑面积据实结算。上述单价包含设计、材料、施工费用，以及乙方管理、财务等成本费用；除非双方变更合同内容，乙方为完成本合同项下的合同义务不得另行要求甲方额外支付任何其他费用。乙方根据本合同第二条的规定负责选择确定施工、供货等第三方专业工作单位，自行与专业工作单位签订相关合同并确定相关费用标准，并且直接对甲方负责。本合同约定的价格与本工程实际价格之间的差价收益及风险由乙方享有、承担，甲乙双方按照本合同约定的单价标准进行结算。……5.工期：具体开工日期以甲方书面通知为准，施工完成日期为2016年9月30日。6.工程款支付：合同签订后十五日内，甲方凭乙方开具的约定发票向乙方首期支付合同总价款的40%；装修完毕经验收合格后，双方进行核算并确定最终结算价款，甲方凭乙方开具的符合约定的发票向乙方付至结算价款的95%；剩余结算价款的5%作为装修保证金，于保修期限届满后十日内凭乙方开具的符合约定的发票向乙方支付。7.双方一致同意，将本补充协议约定的工程价款（包括暂定合同总价款以及经结算后的结算价款）作为乙方将甲方向乙方购买清水房变更为精装修房屋所增加的房屋转让价款，为此乙方同意，乙方应向甲方开具同等金额的商品房销售发票，并凭所开具的发票向甲方申请付款。第二条关于乙方职责的约定：1.乙方为该房屋装修的管理人，对本装修工程的质量和工期负责。乙方全面对甲方负责，根据本合同及相关规定的要求采购装修材料，委托并组织管理供货、施工等专业工作单位，以自己的名义与专业工作单位签订相关合同，负责现场管理装修施工质量和施工人员等职责。乙方应当确保专业工作单位具有承担相应工程的资质和能力，并且所采购的材料和产品应当符合各项规定和质量标准。2.在施工过程中，由于乙方原因造成的工期延误、工程质量等问题，对甲方造成的损失，甲方有权要求乙方赔偿并按照合同约定承担违约责任。……第五条关于本工程质量及验收的约定：（一）工程质量：1.本工程执行《大连市保障性住房设计装修标准》，本合同双方以及大连市旅顺口区房产局将以此作为对本工程项目进行验收的标准……第七条违约责任：1.甲方未按合同约定时间付款的，每逾期一日，按暂定合同总价款的万分之二向乙方支付违约金。2.由于乙方原因逾期竣工的，每逾期一日，按合同总价款的万分之二向甲方支付违约金。……8.甲方有权就乙方应承担的违约金从应支付给乙方的合同价款中扣减。 2017年9月20日，泉城公司作为出卖人（甲方）与顺兴公司作为买受人（乙方）签订《〈房屋买卖合同〉补充协议（五）》（以下简称《补充协议五》，载明甲乙双方于2012年7月13日签订《房屋买卖合同》，并签订四份补充协议，现就2#、3#、4#、7#装修款支付情况达成补充协议如下：一、乙方于本协议签订后再向甲方支付暂定装修总价款的40%，即8991480.96元；二、本补充协议与《房屋买卖合同》及此前补充协议约定不一致的，以本补充协议为准，其他本补充协议未约定内容，以《房屋买卖合同》及此前签订的补充协议为准。 在上述《补充协议四》、《补充协议五》签订后，原告先后于2016年4月19日向被告支付8991480.96元、2017年9月29日向被告支付8991480.96元、2018年2月8日向被告支付3235205.05元，以上款项合计21218166.97元。 关于案涉“半岛印象”项目中第1、2、3、4、5、7号楼共计1028套房屋，原、被告分别就每一套房屋签署《旅顺口区商品房买卖合同》，其中第八条交付期限均约定“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.因执行国家法律、法规、政策、政府指令、通告等导致的延期”；第九条出卖人逾期交房的违约责任均约定，“除了本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”原、被告认可案涉1028套房屋于2017年1月份办理产权登记至原告名下。 2016年8月22日，案涉半岛印象向阳街西段北侧第一标段1#-3#楼、K1楼、第二标段5#楼、第三标段4#7#楼办理竣工验收备案。 2017年1月14日，被告泉城公司向原告交付案涉半岛印象1#楼、5#楼。2018年2月7日，泉城公司作为移交方（甲方）与大连市旅顺口区房屋经营公司作为接收方（乙方）、大连华安物业管理有限公司作为存管方（丙方）签署《钥匙交接单》，载明：以上三方经协商，同意甲方将已验收完毕的半岛印象2#、3#、4#、7#楼，共558套房屋钥匙交付给乙方，并由丙方负责存放管理；其中2#楼180套，3#180套，4#102套，7#楼96套（其中605室焦延顺已经领取）合计558套（每套6把）。 2017年12月20日，原告顺兴公司委托律师通过EMS向被告泉城公司的工作人员孙爱岚、郑全兰发送《律师函》，要求被告按双方签订的合同及补充协议约定的标准和计算方法向原告支付逾期交房违约金和逾期竣工违约金。2017年12月21日，EMS快递单查询结果显示“本人收”。 另查明：2010年3月8日，大连市国土资源和房屋局（出让人）与被告泉城公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：2102122010B00250），约定：本合同项下出让宗地编号为2010-027，宗地总面积为144360.43平方米，其中出让宗地面积为144360.43平方米。本合同项下的出让宗地坐落于，出让宗地用途为其他普通商品住房用地。出让人同意在2010年3月8日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到平整；周围基础设施达到七通，通电、通路、通上水、通下水、通暖、通气、通讯。买受人同意本合同项下宗地建设项目在2010年9月1日之前开工，在2012年8月31日之前竣工。 2014年10月11日，大连市国土资源和房屋局（出让人）与被告泉城公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同补充条款）（电子监管号：2102122010B00250-3），对上述2010年3月8日的《国有建设用地使用权出让合同》签署补充合同，其中第九条约定：合同书项下部分土地未进行开发建设，受让人同意在2015年6月30日前将出让宗地交付受让人，受让人同意本合同项下该部分土地在2015年10月7日之前开工，在2018年10月6日之前竣工。 2014年11月3日，大连市国土资源和房屋局（出让人）与被告泉城公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同补充条款）(电子监管号：2102122010B00250-4)，对受让人支付国有建设用地使用权出让金的支付方式进行了调整。 2015年10月30日，大连市国土资源和房屋局（出让人）与被告泉城公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同补充条款）（电子监管号：2102122010B00250-5号），其中第二条约定，本合同项下宗地为合同书项下目前没有动迁完毕土地，合同双方同意调整电子监管号为2102122010B00250-3号《合同补充条款》中第九条相关内容，受让人同意出让人于2016年12月31日之前将本合同项下宗地交付买受人、受让人同意本合同项下该部分土地在2017年4月7日之前开工，在2020年4月6日之前竣工。 2017年3月30日，大连市审计局作出《大连市审计局关于旅顺口区2016年保障性安居工程跟踪审计结果通报》（以下简称《审计结果通报》）（大审社发[2017]22号），其中“七、‘半岛印象’项目未按规定净地出让”一节中载明：“2012年，顺兴公司与泉城公司签订了旅顺口区公租房收购合同，合同约定收购公租房数量1028套，合同金额3.06亿元，交付日期为2013年3月31日。由于该项目未按规定净地出让，截至2016年末泉城公司仍未交付上述房屋，不符合《国土资源关于加大闲置土地处理力度的通知》（国土资电发[2017]36号）第二条‘实行建设用地使用权’‘净地’出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通电、通水、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费的规定。2017年1月9日，泉城公司已将全部1028套公租房交给顺兴公司，其中470套公租房已分配使用。旅顺口区政府应加快剩余房屋的分配工作，防止出现闲置。” 2018年10月31日，大连市国土资源和房屋局旅顺口国土资源分局出具《关于大连市泉水置业有限公司向阳街住宅项目基础设施配套有关情况的说明》，内容为：泉城公司向阳街住宅项目于2010年3月8日取得国有建设用地使用权的批复并签订国有建设用地使用权出让合同，出让合同第六条约定“出让人同意在2010年3月8日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到平整；周围基础设施达到七通，通电、通路、通上水、通下水、通暖、通气、通讯”，其中周围基础设施达到七通（通电、通路、通上水、通暖、通气、通讯），基础设施配套到出让用地红线位置，即出让用地红线外由政府相关部门完成基础设施配套施工，出让用地红线内由项目单位自行施工。 还查明：2011年11月，大连市旅顺口区规划局盖章确认《半岛印象(向阳街西段北侧)改造项目室外管线综合平面图》，其中“设计说明”第2项标注：排水：雨污分流：生活污水集中排至化粪池，经处理后排至市政污水管网，接点位于项目南侧道路。雨水经管道收集后排至市政雨水管网，接点位于项目东南侧道路。2017年5月31日，大连市旅顺口区规划局盖章确认《半岛印象污水管线规划图》。2018年10月25日，大连市旅顺口区规划局出具《关于“半岛印象”项目污水管网工程规划设计及变更的情况说明》，主要内容为：2011年11月，《“半岛印象”管网综合平面图》经我局审批通过，图中要求该项目生活污水集中排至化粪池，经处理后排至市政污水管网，接入点位于项目南侧沿向阳街一侧道路。但在该项目开建时，相邻路段并无可衔接的污水管网，且因半岛一期楼盘地势相对较低，如果按照原有规划从向阳街接入，需要增加泵站进行污水回泵，而半岛楼盘南侧一带也无泵站选址合适用地，经与我区市政部门协商，将原规划进行调整，将半岛项目和其南部当时正在动迁的原粮库地块规划项目的污水排放一并考虑，两个地块配套污水管线与规划在粮库区域南端的配套污水泵站一起，待粮库地块动迁完成后统一实施。为此，我局于2014年8月对该调整方案出具了选址意见，并于2015年5月向区城建局市政管理处发放了该污水管网及泵站工程的《建设工程规划许可证》。所以，“半岛印象”污水排出方案没有按2011年的初始规划执行，而是按照新调整方案将市政污水管网和污水井规划在紧邻半岛一期项目西侧的铁路沿线控制带中，由此也改变了市政污水管网及相应接驳污水点原规划建设位置。其后，我局按照重新调整后的污水管线规划，于2017年5月通过了与其相匹配的半岛项目污水接入方案《半岛印象污水管线工程图》。由于半岛一期项目南侧现状地下管线密集，经反复调整，最终确定方案是将该新增污水配套连接管线沿半岛项目一期南侧红线布设建设一条污水管将半岛项目一期项目化粪池污水排出口与位于该项目用地红线西南角外的市政污水井连接。 再查明：2017年11月13日，原告顺兴公司作为委托方（甲方）与大连万衡检测有限公司作为受托方（乙方）签订《建设工程检测技术服务合同》，约定甲方委托乙方就半岛印象一期项目2#-4#楼及7#楼精装修材料检测工程进行精装修材料检测的专项技术服务，技术服务费总额合计22万元。就半岛印象一期项2#-4#楼及7#楼的室内环境质量，大连万衡检测有限公司于2017年11月28日出具室内环境质量合格的检测报告。并且，大连万衡检测有限公司对案涉2#-4#楼及7#楼塑料管材，细木工板的可燃性、单体燃烧，结构钢物理性能，防水卷材物理性能、电缆检测后，于2017年11月、12月出具相应检验报告、检测报告和试验报告。2017年12月29日，顺兴公司向大连万衡检测有限公司支付22万元。 本案审理中，原告提供一份其于2018年10月8日向旅顺口区政府法制办出具的《关于“半岛印象项目2、3、4、7号楼装修工程”材料及室内环境检测的情况说明》，内容提到：2017年7月4日，旅顺口区政府批示同意半岛印象项目2#、3#、4#、7#楼557套公租房验收仍采取1#、5#楼的方式进行，装修工程竣工后，施工单位提出验收申请，由区房产局和顺兴公司共同组织，区住房保障中心、施工单位、监理单位、设计单位、旅顺房屋经营公司等部门成立验收小组，建筑业管理处（质监站）对验收进行监管，对装修工程进行验收。验收通过后，出具验收报告，作为房屋交接及付款依据。根据区建筑业管理处（质监站）验收提出的意见，需提供材料检测报告和室内环境检测报告,该检测项目包括在《房屋买卖合同》补充协议(四)约定的验收之内，检测费用依约应由泉城公司承担。2017年10月20日，泉城公司书面请示旅顺口区政府，请求区政府另行拨付材料检测和室内环境检测费用226262元，并恳请区政府协调缓交基础设施配套费1472万元，经批示“房产局牵头，22万余元的检测费用按装修合同约定执行，请向政府申请资金”。2017年12月15日，经政府同意，由顺兴公司委托具有检测资质的检测机构对“半岛印象项目2#、3#、4#、7#楼装修工程”进行了材料检测和室内环境检测，检测费财政拨付后由顺兴公司进行支付,收到检测报告且资金到位后顺兴公司于12月25日支付完毕。2017年10月10日,区建筑业管理处(质监站)作出《责令改正通知书》(旅建质字【2017】第B022号),明确“半岛印象保障住房装修工程”经检查存在下列问题:电梯未按规定定期检验，消防系统不能正常运行，装饰装修相关材料未按要求进行复试，未提供室内环境检测报告；并“责令建设单位组织相关单位立即整改,整改完成后以书面上报旅顺口区工程质量监督站”。根据2017年10月24日房产局《关于“半岛印象”公租房2#、3#、4#、7#楼验收等有关问题的报告》的内容，房产局将建管处(质监站)出具的《责令整改通知书》(旅建质字【2017】第B022号)需整改的内容和涉及的费用进行上报，同时提出第二批公租房已摇号配租，正赶上供暖期临近，为避免交纳双份供暖费，保障家庭急于在供热前入住。政府对验收作出批示“验收中提到的电梯、消防、环境检测等问题应要求泉城公司立即整改到位”。2017年11月，顺兴公司、施工单位、监理公司将整改情况以书面形式报送质监站，经质监站现场检查，室内环境及装饰材料检测、消防系统问题整改完毕，但施工单位因“电梯未按规定定期检验”和电梯检测报告虚假等问题并未对电梯整改完毕，质监站与顺兴公司多次督促其整改,但截止10月8日，公司也未收到施工单位提交的电梯检测报告,经与质监站沟通,施工单位也未向其提交完整的电梯检测报告，已致使“半岛印象项目2#、3#、4#、7#楼装修工程”至今没有通过区建筑业管理处(质监站)的竣工验收。为兑现旅顺口区政府对全区公共租赁住房保障对象的承诺,保证符合条件的中低收入住房困难家庭安全、顺利入住公租房,同时完成保障房审计“口头看”要求2017年年内必须分配入住的整改要求，由旅顺口区房产局组织，在没有完成建管处(质监站)提出的整改问题的情况下，半岛印象项目2#、3#、4#、7#楼于2018年2月7日交付与大连市旅顺口区房屋经营公司分配使用。以上说明内容如情况属实,请各单位给予盖章确认。该情况说明尾页加盖“大连市旅顺口区工程质量监督站”、“大连市旅顺口区房产局”、“大连旅顺建设监理有限公司”的印章。被告对该份情况说明不予认可。 2019年2月20日，旅顺口区政府出具《情况说明》，内容为：“原告顺兴公司诉被告泉城公司房屋买卖合同纠纷一案，贵院正在审理中。顺兴公司作为国有独资公司，为完成区政府安排的相关工作，其与泉城公司签署了关于‘半岛印象’项目第1、2、3、4、5、7号楼的《房屋买卖合同》及五份《〈房屋买卖合同〉补充协议》，其自始独立享有前述合同、补充协议的权利、独立履行签署合同、补充协议的义务；前述合同、补充协议只约束顺兴公司与泉城公司，对旅顺口区政府没有约束力。” 本院所确认的上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》、《“半岛印象”项目#、5#楼装修工程协议书》、《补充协议四》、《补充协议五》、记账凭证、中信银行转账支票存根、大连银行转账支票存根、中信银行大连旅顺支行账户查询明细、旅顺黄河路支行营业部分户明细账（对账单）、上海浦东发展银行转账支票存根、上海浦东发展银行分户账、上海浦东发展银行对账单、上海浦东发展银行电汇凭证、大连银行电汇凭证（回单）、存（放）款对账单、中国农业银行结算业务申请书、中国农业银行分户账、中国光大银行结算业务申请书、中国光大银行对公账户月度明细对账单、半岛印象5#楼（向阳街27号）交接单、半岛印象1#楼（向阳街61号）交接单、《钥匙交接单》、《审计结果通报》、律师函、邮件全程跟踪查询结果、《旅顺口区商品房买卖合同》、《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让合同》（合同补充条款）、《建设工程检测技术服务合同》、检测报告、塑料管材检验报告、结构钢物理性能检验、防水卷材物理性能检验报告、电缆试验报告、《半岛印象(向阳街西段北侧)改造项目室外管线综合平面图》、《半岛印象污水管线规划图》、《关于“半岛印象”项目污水管网工程规划设计及变更的情况说明》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《关于大连市泉水置业有限公司向阳街住宅项目基础设施配套有关情况的说明》、《情况说明》等以及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为，根据双方诉辩观点，本案争议焦点为：一、原告是否具有诉讼主体资格；二、原、被告之间的法律关系如何认定；三、被告应否向原告承担逾期交房违约责任、逾期竣工违约责任；四、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。 关于第一个焦点，原告是否具有诉讼主体资格问题。本院认为，案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》、《补充协议四》及《补充协议五》均系原告顺兴公司与被告泉城公司签署，原告系上述协议的合同当事人，依法有权提起本案诉讼，系本案适格诉讼主体。关于被告提出案涉《房屋买卖合同》约定“乙方（原告）系受旅顺口区人民政府委托签订本合同，旅顺口区人民政府享有本合同中的权利，承担本合同中的义务”，原告不具有诉讼主体资格的抗辩观点，本院认为，旅顺口区政府在案涉《房屋买卖合同》中并未盖章确认，其在出具的《情况说明》中明确表示本案所涉的原告与被告签署的《房屋买卖合同》及五份《〈房屋买卖合同〉补充协议》由原告独立享有权利、履行义务，对旅顺口区政府没有约束力。被告对该《情况说明》中的内容虽不认可，但其提供的大连市旅顺口区房产局出具的《委托保障房建设的函》不足以推翻旅顺口区政府自己出具的《情况说明》的内容。况且，从案涉《房屋买卖合同》及五份补充协议的履行情况来看，原告实际履行了合同约定的付款义务。在此情况下，原告应系案涉《房屋买卖合同》及相关补充协议的合同主体，其提起本案诉讼不违反有关法律规定。被告提出依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，原告不具有诉讼主体资格的观点，缺乏事实依据，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点，原、被告之间的法律关系如何认定。原告主张其与被告之间系房屋买卖合同关系和装饰装修合同关系，被告则主张二者之间仅系房屋买卖合同关系。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买案涉“半岛印象”项目中的第1、2、3、4、5、7号楼共计1028套房屋，并约定了交房标准、交房时间、转让房屋价款，双方之间系房屋买卖合同关系。至于原、被告之间是否构成装饰装修合同关系，本院认为，原、被告签订的《补充协议二》、《补充协议四》，虽分别约定了被告选择确定施工、供货等第三方单位对案涉1、5号楼，2、3、4、7号楼进行装修，并约定了工程价款、施工完成日期，但该两份协议均是作为双方签订的《房屋买卖合同》的补充协议进行的约定，两份补充协议中亦明确载明“本补充协议约定的工程款实为清水房变更为精装修房屋所增加房屋转让价款”。据此可知，上述补充协议并非独立于《房屋买卖合同》而存在，补充协议约定的装修工程款是房屋价款的一部分，其与《房屋买卖合同》约定的“清水房”房屋转让款共同构成案涉房屋的总价款。另外，结合《补充协议三》约定的“甲方（被告）于乙方（原告）付清上述款项之日起三个月内将经综合验收合格并符合《房屋买卖合同》及补充协议约定装修标准和条件的该房屋交付给乙方（原告）”的内容表述分析，上述补充协议实际是双方将交房标准由《房屋买卖合同》约定的清水房变更约定为精装修房屋，补充协议中有关精装修房屋施工完成时间的约定，亦应认定为双方变更交房标准后对案涉房屋交付时间的重新约定，二者之间实质上仍属于房屋买卖合同关系。原告将上述补充协议作为独立于《房屋买卖合同》之外的单独合同，以此主张二者存在房屋买卖合同和装饰装修合同两个法律关系，依据不足，本院不予采纳。 关于第三个争议焦点，被告应否向原告承担逾期交房违约金、逾期竣工违约金。如上分析，原告与被告之间系房屋买卖合同关系，双方不构成装饰装修合同关系。《补充协议二》、《补充协议四》中有关案涉1、5号楼，2、3、4、7号楼的装修约定及完工时间的约定，应系双方变更交房标准后对案涉房屋交付时间的重新约定，被告未按协议约定完成装修并交付精装修房屋，承担的仍是逾期交房的违约责任。根据原告与被告签订的《房屋买卖合同》约定“2013年3月31日前将经综合验收合格的房屋交付给原告”、2013年10月18日的《补充协议》约定“原《房屋买卖合同》约定的交房时间调整到2014年6月30日前”、2014年7月4日的《补充协议二》约定“由被告选择确定施工、供货等第三方专业单位对案涉1、5号楼进行装修，施工完成日期为2014年9月30日”、2015年9月21日的《补充协议三》约定“被告在原告付清该协议约定的款项6878502.40元之日起三个月内将经综合验收合格并符合《房屋买卖合同》及补充协议约定装修标准和条件的房屋交付给原告”及2016年3月25日的《补充协议四》约定“被告选择确定施工、供货等第三方专业单位对案涉2、3、4、7号楼进行装修，施工完成日期为2016年9月30日”等内容，以及《补充协议三》约定款项6878502.40元，原告已于2015年9月25日支付给被告的事实分析，被告应于2015年12月24日前向原告交付1、5号楼，应于2016年9月30日交付2、3、4、7号楼，交房条件系经综合验收合格且达到约定装修标准和条件。关于被告主张依据其与原告就案涉1028套房屋各自签署的《旅顺口区商品房买卖合同》的约定，其应于2016年12月31日前向原告交付房屋的观点，本院认为，原告主张案涉1028套房屋的《商品房买卖合同》于2016年8月29日至9月3日签署，被告则主张从2016年9月至2017年1月签署。无论是按原告所述的合同签署时间，还是被告所称的合同签署时间，《商品房买卖合同》签署时案涉房屋已经办理竣工验收备案；从案涉房款的履行情况显示，原、被告实际是按双方签订的《房屋买卖合同》及相关补充协议履行的，并非按照每份《商品房买卖合同》约定履行的房款支付义务。而且，案涉1028套房屋在《商品房买卖合同》约定的交房之日次月即2017年1月即已办理过户登记至原告名下。由此分析，双方签署的《商品房买卖合同》并非双方实际履行的买卖合同，而是为了产权证的办理签署的，被告以此主张案涉房屋的交付时间变更为2016年12月31日，证据不足，本院不予采纳。现原告割裂《房屋买卖合同》与相关补充协议之间的关系，在相关补充协议已对交房标准及房屋交付时间重新约定后，仍以《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的“清水房”交房时间和标准，主张2、3、4、7号楼自2014年7月16日至2016年3月25日的逾期交房违约金55050584.04元，本院不予支持。 至于原告要求被告支付案涉1、5号楼自2015年12月26日至2017年1月14日逾期竣工违约金1324111.71元，2、3、4、7号楼自2016年10月1日至2018年2月7日的逾期竣工违约金2220895.80元一节，本院认为，原告所主张的逾期竣工违约金，是其依据《补充协议二》、《补充协议三》、《补充协议四》中1、5号楼，2、3、4、7号楼装修工程逾期交付的有关约定主张的。虽是原告割裂双方签订的《房屋买卖合同》，将上述补充协议作为独立装饰装修协议主张的装修工程逾期完工的违约金，但实质上仍属被告逾期交房（精装修房屋）的违约责任。《补充协议二》、《补充协议四》均约定，“由于乙方（被告）原因逾期竣工的，每逾期一日，按本合同暂定总价款的万分之二向甲方支付违约金。”被告主张案涉房屋逾期交付并非其原因导致，而是因政府配套延误、迟延交地以及延期检测所致，故不应承担违约责任。对此，本院认为：（一）关于案涉1、2、3、4、5、7号楼实际交房日期的认定。原告主张案涉1、5楼于2017年1月14日实际交付，2、3、4、7号楼于2018年2月7日实际交付。原告对此提供了2017年1月14日双方交接1、5楼的单据原件，2018年2月7日由被告、大连市旅顺区房屋经营公司及大连华安物业管理有限公司就2、3、4、7号楼签署的《钥匙交接单》复印件。被告则主张案涉六栋楼实际交付时间均为2017年1月9日，依据是大连市审计局作出的《审计结果通报》。本院认为，双方当事人认可房屋交付应系被告向原告交付。原告提供的1、5号楼的交接单是双方交付房屋的直接证据，大连市审计局出具的《审计结果通报》则是政府有关部门对相关事项的内容记载，相较于原告提交的交接单，应属间接证据。在二者就同一事项反映内容不一致时，根据直接证据的证明力大于间接证据的证据规则，应以双方签署的交接单记载的1、5号楼交付时间为准。至于案涉2、3、4、7号楼，原告提供的钥匙交接单虽系复印件，被告在对其真实性表示认可后，在知晓原告不能提供该份证据原件后又反悔推翻此前陈述，并提供大连市审计局《审计结果通报》予以反驳，但如上分析，《审计结果通报》中记载的案涉房屋交付时间与双方办理1、5号楼交接签署的交接单载明的交付时间不一致，被告虽对《钥匙交接单》不予认可，但又在其代理词中对2018年2月7日各方签署2、3、4、7号楼钥匙交接单的事实是认可的。在此情况下，本院认定案涉2、3、4、7号楼的实际交付时间为2018年2月7日。根据以上分析，被告于2017年1月14日实际向原告交付案涉1、5号楼，于2018年2月7日实际交付2、3、4、7号楼。而被告应于2015年12月24日前向原告交付案涉1、5号楼，应于2016年9月30日向原告交付案涉2、3、4、7号楼。被告逾期交付案涉房屋，应属违约。 （二）关于被告提出逾期交房非因其原因所致的抗辩理由能否成立。关于被告主张的政府配套延误，是指雨污水管网的规划调整。根据被告提供的《半岛印象(向阳街西段北侧)改造项目室外管线综合平面图》、《半岛印象污水管线规划图》及旅顺口区规划局出具的《关于“半岛印象”项目污水管网工程规划设计及变更的情况说明》载明的内容显示，案涉项目污水管线的原规划图于2011年11月审批通过，案涉项目污水管线接入市政污水管网的接入点位于项目南侧沿向阳街一侧道路。后因该项目开建时相邻路段无可衔接的污水管网，且半岛一期楼盘地势相对较低，如按原有规划从向阳街介入，需增加泵站进行污水回泵，而半岛楼盘南侧一带也无泵站选址合适用地，故将原规划进行调整，规划部门于2017年5月31日审批通过调整后的污水管线工程图，按新调整方案将市政污水管网和污水井规划在紧邻半岛一期项目西侧的铁路沿线控制带中，改变了市政污水管网及相应接驳污水点。根据上述证据显示，案涉项目雨污水管网规划确实进行过调整，并且非因被告自身原因所致。根据原、被告签订的《房屋买卖合同》及相关补充协议约定，案涉房屋的交付标准是经综合验收合格并符合《大连市保障性住房设计装修标准》。市政污水管线规划调整对工程办理综合验收存在影响，但被告亦认可验收主管部门在被告出具了自费排污的承诺书后进行了甩项验收，已于2016年8月22日办理了案涉1、2、3、4、5、7号楼房屋的竣工验收备案。故案涉房屋因所在项目污水管线规划调整影响其综合验收的期间，应系非因被告原因所致的逾期交房，该期间的逾期交房违约金，被告不应承担。即原告要求被告承担案涉1、5号楼自2015年12月24日至2016年8月22日的违约金，本院不予支持。案涉工程办理竣工验收备案后，被告再以污水管网规划调整为由抗辩2016年8月22日之后的房屋逾期交付，不能成立。据此分析，原告要求被告支付案涉1、5号楼2016年8月23日至2017年1月14日的逾期交房违约金，本院予以支持。因案涉2、3、4、7号楼的约定交付时间是2016年9月30日，此时案涉工程已经办理竣工验收，被告再以此抗辩该四栋楼逾期交付，没有依据，本院不予支持。 关于被告提及的政府迟延交地一节，其称是大连市国土资源和房屋局未净地向其出让案涉项目土地。从被告提供的其与大连市国土资源和房屋局先后于2010年3月8日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，2014年10月11日签订的合同补充条款、2015年10月30日签订的合同补充条款以及2017年3月30日大连市审计局作出的《审计结果通报》显示的内容来看，案涉地块存在未净地出让、大连市国土资源和房屋局多次变更交地时间的情形，被告对此是明知的；而且，案涉《房屋买卖合同》亦是在《国有建设用地使用权出让合同》签署两年后才签订的，被告虽称至今大连市国土资源和房屋局仍未向其交付净地，但如上分析，案涉工程已于2016年8月22日办理了竣工验收备案。现被告再以政府迟延交付土地作为其逾期交房的抗辩理由，证据不足，本院不予采纳。 关于被告主张的迟延检测一节，从被告提供的证据材料显示，被告所称检测系原告委托第三方检测机构对案涉2、3、4、7号楼相关材料和室内环境进行的检测，并不涉及案涉1、5号楼。故被告所称的迟延检测作为案涉1、5号楼逾期交房的抗辩理由，不能成立。至于被告所称的迟延检测作为案涉2、3、4、7号楼逾期交付的抗辩理由能否成立，本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及相关补充协议的约定，案涉房屋的交付标准为经综合验收合格并符合《大连市保障性住房设计装修标准》。双方对案涉房屋所用材料及室内环境的检测及相关检测费用的负担，在上述合同及补充协议中并未明确约定。原告提供的《关于“半岛印象项目2、3、4、7号楼装修工程”材料及室内环境检测的情况说明》中虽提到“检测项目包括在《房屋买卖合同》补充协议(四)约定的验收之内，检测费用依约应由泉城公司承担”，但该份情况说明系由原告出具，即便尾页加盖“大连市旅顺口区工程质量监督站”等单位的印章，因这些单位并非案涉房屋买卖合同及相关协议的合同当事人，其无权对案涉房屋所涉检测费用的负担予以判定。而且，案涉2、3、4、7号楼装修材料和室内环境的检测，双方当事人均认可是应政府或相关工程质量监督部门要求进行的。在双方未对案涉房屋检测及检测费的负担明确约定的情况下，因房屋检测由谁委托、检测费由谁负担等问题，客观对将房屋及时委托检测存在影响，进而影响精装修房屋的竣工验收，而这并不能完全归责于被告原因；但从原告出具的《关于“半岛印象项目2、3、4、7号楼装修工程”材料及室内环境检测的情况说明》涉及该四栋楼竣工验收情况的描述中显示，该四栋楼竣工验收过程中，除了被告提及的房屋材料检测和室内环境检测问题外，还涉及电梯检测、消防系统等问题，而这些问题应系被告自身原因所致。作为《补充协议四》约定的2、3、4、7号楼装修工程的组织验收部门“大连市旅顺口区房产局”以及工程质量的行政管理部门“大连市旅顺口区工程质量监督站”，有权对涉及工程质量及验收情况的有关问题进行评价或认定，其在上述情况说明中盖章确认，应视为其对情况说明中有关工程验收过程内容描述的确认。被告虽对上述情况说明的真实性及内容不予认可，但并无有力证据反驳，故本院对情况说明中工程验收问题的有关内容予以认定。综合以上因素分析，案涉2、3、4、7号楼虽存在因房屋检测未明确约定不能完全归责于被告原因所致的逾期交付问题，但在此期间亦存在因被告自身原因导致的该四栋楼验收存在问题而致房屋未能及时交付原告的情形。鉴于此，对原告主张的2016年10月1日至2018年2月7日的逾期交房违约金，本院酌情认定由被告承担该期间50%的违约责任。 综上分析，原告应向被告支付案涉1、5号楼自2016年8月23日至2017年1月14日期间的逾期交房违约金，案涉2、3、4、7号楼自2016年10月1日至2018年2月7日期间50%的逾期交房违约金。根据《补充协议二》、《补充协议四》分别约定的“总价款暂定为17196256元”、“总价款暂定22478702.40元”及“由于乙方原因逾期竣工的，每逾期一日，按本合同暂定总价款的万分之二向甲方支付违约金”的约定，被告应向原告支付案涉1、5号楼自2016年8月23日至2017年1月14日期间的逾期交房违约金498691.42元（17196256元×145天×2÷10000），2、3、4、7号楼自2016年10月1日至2018年2月7日期间50%的逾期交房违约金1112695.77元（22478702.40元×495天×50%×2÷10000），合计1611387.19元。对原告主张的超过该金额的违约金，本院不予支持。 关于第四个争议焦点，原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。被告主张原告的诉讼请求超过诉讼时效，是针对原告依据双方《补充协议》中“交房时间为2014年6月30日”的约定主张的2016年7月1日之前的逾期交房违约金提出的。根据以上分析，被告应向原告承担的逾期交房违约金的期间并不涉及2016年7月1日以前的违约金。故被告该项观点，缺乏事实依据，本院不予支持。 另，关于被告提出其已另案起诉大连市旅顺口区人民政府、大连市旅顺口区规划局，要求确认大连市旅顺口区人民政府、大连市旅顺口区规划局调整城市管网规划的行政行为违法，并要求大连市旅顺口区人民政府、大连市旅顺口区规划局赔偿损失，本案需等待该案审理结果，应中止审理的观点，本院认为，被告另案起诉大连市旅顺口区人民政府、大连市旅顺口区规划局的行政诉讼案件，不影响本案处理，被告以此要求本案中止审理的观点，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条、第七十七条之规定，判决如下： 一、被告大连泉城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告大连顺兴投资有限公司支付逾期交房违约金1611387.19元； 二、驳回原告大连顺兴投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费334778元，由原告大连顺兴投资有限公司负担242714元，被告大连泉城置业有限公司负担92064元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  侯学枝 审判员  刘冬艳 审判员  刘丽媛 二〇一九年二月二十六日 书记员  董 芳 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 第七十七条人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定： （一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证； （二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言； （三）原始证据的证明力一般大于传来证据； （四）直接证据的证明力一般大于间接证据； （五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。