江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终2537号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司启东市支行，住所地江苏省启东市。负责人：陆建兵，该支行行长。委托诉讼代理人：韩梅，女，该支行职员。委托诉讼代理人：李小玲，北京大成（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐振华，男，1981年9月6日出生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审原告）：张铧月，女，1986年7月14日出生，汉族，住江苏省启东市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郁建彬，上海福湾律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司启东市支行（以下简称农行启东支行）因与被上诉人徐振华、张铧月业主共有权纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院（2018）苏0681民初5918号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。农行启东支行上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法驳回徐振华、张铧月的一审诉讼请求；一审、二审诉讼费用由徐振华、张铧月负担。事实和理由：1.该房屋是原权利人改造后出售给农行启东支行，在交付时原权利人将东半间房产，包括本案讼争的所谓通道交付给农行启东支行。为了避免发生争议，双方在产权登记材料中均明确农行的使用面积为221.51平方米，包含了案涉的通道。农行启东支行接受房屋时即是现状，未在通道上搭建。2.徐振华、张铧月取得房产是在对房屋现状不持异议的情况下受让取得，无权对二十年前的通道提出异议。诉讼主体不适格。二审庭审中农行启东支行增加上诉理由，认为徐振华、张铧月的请求超过了法定诉讼时效期间。徐振华、张铧月辩称，物权以相关产权部门登记确认为准。案涉通道所有权未登记在农行启东支行名下。关于对方提出的原告主体是否适格以及诉讼时效的问题。在递交上诉状时并未提出。徐振华、张铧月向一审法院起诉请求：农行启东支行停止侵害、排除妨害，恢复位于启东市原有的公共通道；并承担本案诉讼费用。一审法院查明事实如下：1996年3月1日，江苏亨达实业集团公司（以下简称亨达公司）作为甲方与农行启东支行城东办事处作为乙方签订“房屋联建协议”一份，双方约定：一、甲方根据上级批文，在人民东路启东羊毛衫厂沿街面改造五层综合楼一幢缺少部分建房资金，乙方因业务拓展需要在上述地段落实营业用房，经双方协商同意联合建房，乙方出资陆拾陆万元作为共同建房资金。房屋竣工后，甲方提供给乙方营业用房144平方米和附房24平方米以及相应的场地和有关房屋产权证件。甲方提供的所有房屋产权均属乙方所有，作为甲方对乙方投入资金的补偿。二、协议签订后，乙方预付伍拾万元给甲方，……。1996年7月10日，双方再次签订“补充协议”一份，约定：“甲乙双方于1996年3月1日签订房屋联建协议，经甲乙双方再行协商，特达成补充协议如下：一、甲方提供乙方原营业用房由四间144平方米增加为五间共180平方米。二、乙方愿意增加投资16万元整，作为建房基金，待协议签订后，乙方即把16万元资金一次性划拨给甲方。三、房屋产权等其他事项均按照原订协议执行。此后，亨达公司按约定建好房屋并向农行启东支行交付了房屋，农行启东支行亦按约定支付了相应钱款。在办理案涉房屋产权登记过程中，1996年11月份，原启东市房屋产权监理所就人民东路80号房屋形成的“启东市城镇房产所有权调查审批表”中载明：产权单位亨达公司在人民东路原羊毛衫厂地址翻建生产楼一幢（五层），建房手续齐全，建设工程规划许可证批建面积2667.50㎡，实际建筑面积2511.35㎡。其中底层作为营业用房，西半五间总面积185.08㎡协议安置给腾启南等四户拆迁户，东半四间及后半部分总面积191.46㎡卖与农行城东办事处，其余均为自用。确权亨达公司面积2511.35-185.08（安置）-191.46（交易）=2134.81㎡。1996年11月21日，启东市房屋产权监理所颁发了011字第18404号房屋所有权证，该权证载明内容为：所有权人启东市农行城东办事处，房屋坐落：东头底层，间数5，层数五，建筑面积191.46平方米。2008年5月1日，启东市沈氏实业有限公司作为房产所有权人与南通惠港船舶推进器有限公司签订“房屋买卖合同”，以261万元价格出让了人民东路80号2-5层房产。2011年9月26日，南通惠港船舶推进器有限公司与徐振华、张铧月签订“房屋买卖合同”，徐振华、张铧月以3826823元的价格受让了房产，建筑面积为2134.80平方米。同年9月29日，双方签订了“国有土地使用权转让合同”，南通惠港船舶推进器有限公司将宗地位于，面积为754㎡，用途为工业用地，以251000元价格转让徐振华、张铧月。2011年9月26日，启东市房屋产权监理所颁发启东房权证字第**、第××号房屋所有权证，载明案涉人民东路80号房产（2-5层）为徐振华、张铧月所有。2011年9月30日，启东市人民政府颁发启国用（2011）第0407号土地使用权证，载明案涉人民东路80号房产（2-5层）的土地使用权为徐振华、张铧月所有。案涉房产位于启东市，该幢建筑共有五层，徐振华、张铧月所有的房产为该大楼的二至五层，建筑面积为2134.80平方米。底层中间为公共通道，通道西侧为他人所有，通道东侧为农行启东支行所有，该通道原设计宽度为6.4米。案涉争议房屋为原公共通道上右侧第一间房屋。2016年1月，徐振华、张铧月向一审法院提起诉讼，要求农行启东支行停止侵害、排除妨害，恢复位于启东市原有的公共通道及赔偿其经济损失20万元。一审法院认为，本案系相邻权纠纷，案涉争议房屋一间建于1996年，系由农行启东支行出资交由亨达公司建造，与启东市整栋建筑（共五层）同时形成，农行启东支行一直占有、使用至今。徐振华、张铧月在2011年受让了人民东路80号2-5层房产，其应就房屋及周边现状作了充分了解，其购买行为应视为对案涉争议房屋现状的默认。且徐振华、张铧月在2011年受让房产后，亦未就争议房屋提出异议，其诉称仅系近期查阅相关大楼平面图及登记资料方才发现农行启东支行侵占大楼底层公共通道面积，故提起本起之诉，其庭审中亦未能提供其通行权受到侵害的相应证据，其提出的赔偿问题亦无相应的事实及法律依据，遂作出（2016）苏0681民初872号判决，驳回徐振华、张铧月的诉讼请求。徐振华、张铧月向本院提起上诉，本院二审认为，本案的争议焦点是被占用的原设计通道一半面积的产权归属问题，农行启东支行的房产证面积与发证时平面图不一致，无法根据平面图确定产权证的四址位置，徐振华、张铧月在诉讼中也未能就讼争面积的产权归属作出清晰表述，致其主张排除妨害请求没有具体的事实和理由，因此在讼争面积的产权归属问题确认之前，徐振华、张铧月的排除妨碍之诉不符合受理条件，作出（2017）苏06民终1019号民事裁定书，撤销（2016）苏0681民初872号判决，驳回徐振华、张铧月的起诉。本次审理过程中，一审法院就农行启东支行的房产证面积与发证时平面图不一致，无法根据平面图确定产权证的四址位置问题，向启东市房地产交易所作了业务咨询如下：“问：关于农业银行底层东头，建筑面积191.46平方米的房屋的四址位置情况？答：农业银行的房屋是从亨达公司买的，作为产权登记部门办理产权时，受让部分应当是具备产权登记条件的部分，按规则，通道部分是不能作为产权登记的内容。问：在案件审理过程中，农业银行提交了一份平面图，该平面图标有红线，红线所框定的位置是否可能作为农业银行的四址位置？答：该份平面图是当时作为产权登记申请人的亨达公司提供的总平面图，并不是我们核准的平面图。问：那么红线标示的实体墙西侧3.2*14.6平方的方框的性质？答：根据总平面图可以认定为设计的通道。问：农业银行产权登记191.46平方米的房屋的四址位置？答：根据初审方案，双方申请转移产权的房屋是底层东半四间及后半部分，结合总平面图，东半四间指东山墙往西四间（以柱体显示为四间），后半部包括一个小房间及一个小仓库”。一审法院认为，本案争议焦点为被占用的原设计通道一半面积的产权归属问题，即农行启东支行的房产证面积与发证时平面图不一致，无法根据平面图确定产权证的四址位置，农行启东支行是否侵占了其他业主的共有权？因徐振华、张铧月未能就讼争面积的产权归属作出清晰表述，农行启东支行也未能提供房产证面积具体四址位置的证明，一审法院通过向启东市房地产交易所的咨询，可以明确农行启东支行提供的平面图所谓的红线是当时的亨达公司向产权部门提供，并非产权部门核准确认的房屋产权四址位置，根据产权部门的描述，可认定亨达公司与农业银行申请转移产权的房屋是底层东半四间及后半部分，即1996年11月21日审批表认定农行启东支行的房屋产权是大楼底层东半四间（从东墙往西四间）及后半部分，不包括案涉共同通道，案涉的通道不属于农行启东支行的产权，农行启东支行无权予以占用。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。即共同共有人对共有财产平等、不分份额的享有占有、使用、收益和处分权，任何一个共有人对共有财产都不享有超过其他共有人的权利。因此，农行启东支行虽然对占用的部分面积享有使用权，但该使用权并不具有排他性，应限于一般情况的正常使用，不能因自身的使用而排除、妨害其他业主的正常使用，否则将构成侵权并应当承担法律责任。现农行启东支行将通道作为营业场所，独占部分共有面积，排除、妨害其他业主的正常使用，其行为显然侵害了包括徐振华、张铧月在内的众共有人的共有权。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决：中国农业银行股份有限公司启东市支行应于判决生效后三十日内将启东市原有的公共通道恢复原状。本案受理费4300元（徐振华、张铧月已预交），由中国农业银行股份有限公司启东市支行负担。经审理查明，一审查明事实基本属实，本院予以确认。二审中，双方明确表示对一审认定的房产证范围不持异议。本院认为，共有部分专有使用权，是指根据法律的规定和区分所有权人的约定，某一个或数个区分所有人享有排他独占使用共有部分的权利。案涉房屋系1996年亨达公司对自有房屋改建形成，亨达公司当时提供给产权登记部门备案的平面图记载，案涉过道部分使用权归农行启东支行城东办事处。根据该平面图，可以认定亨达公司在过道一侧设立专有使用权，并约定该专用使用权归农行启东支行城东办事处所有。该约定并未对房屋在使用功能或者安全因素上有所影响，对双方均具有约束力。徐振华、张铧月于2011年受让案涉2-5层房产时，对房屋现状应作充分了解，其作为继受取得所有权人，受原所有权人权利之拘束。综上，徐振华、张铧月的请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。一审判决适用法律不当，本院依法予以纠正。关于诉讼时效，本案徐振华、张铧月主张的是物权请求权，不受诉讼时效的限制。农行启东支行该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，农行启东支行部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销启东市人民法院（2018）苏0681民初5918号民事判决；二、驳回徐振华、张铧月的诉讼请求。一审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，均由徐振华、张铧月负担。本判决为终审判决。审判长 吕 敏审判员 杨 谦审判员 卢 丽二〇一九年十一月二十一日书记员 何梦玲