广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤执复498号复议申请人（异议人、被执行人）：深圳市威宏集团有限公司[原名深圳威宏（集团）有限公司]。住所地：广东省深圳市龙岗区布吉镇宝龙花园吉安阁**。法定代表人：黎景养，总经理。委托诉讼代理人：张梦君，广东朗道律师事务所律师。申请执行人：深圳农村商业银行罗湖支行。住所地：广东省深圳市罗湖区红岭中路**中深国际大厦首层。负责人：麦永泉。被执行人：威宏投资（集团）有限公司[原名威宏（集团）有限公司]。住所。住所地：香港特别行政区湾仔洛克道**东超商业中心**div>负责人：黎子钜。复议申请人深圳市威宏集团有限公司不服广东省深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）（2019）粤03执异224号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。深圳中院在执行申请执行人深圳农村商业银行罗湖支行（以下简称农商行罗湖支行）与被执行人深圳市威宏集团有限公司（以下简称深圳威宏公司）、威宏投资（集团）有限公司(以下简称威宏投资公司)借款合同纠纷一案[执行依据为（2001）深中法经二初字第78号民事判决书，执行案号为（2018）粤03执恢510号]过程中，评估、拍卖了被执行人威宏投资公司名下位于布吉镇东门头布吉××、××、××、××房产（代用证号为1005590、1005547、1005546、1005545，以下简称涉案房产）以清偿债务，并由竞买人赵丽媛以人民币4250万元的价格竞得。深圳威宏公司不服，向深圳中院提出书面异议。异议人深圳威宏公司称：（一）涉案拍卖程序所依据的评估报告已经超出其有效使用期限，其评估的价格不能作为本次拍卖活动的拍卖价的依据,拍卖所依据的评估流程严重违法，依法应当重新评估；（二）本次拍卖活动所公告的信息显示，本次拍卖为“第一次拍卖”，估价报告中所评估的价格约为人民币7578万元，但本次拍卖的保留价仅为人民币4250万元。评估价值远远低于标的物的实际价值，也不符合法律规定的保留底价，导致标的物以超低价被拍卖成交，严重损害了异议人的合法利益；（三）在恢复执行、评估、拍卖的一系列司法程序中，异议人从未收到相关的法律文书，涉案拍卖程序严重违反法律规定，未对异议人进行合法送达。综上，请求撤销对涉案房产的拍卖。深圳中院查明：申请执行人农商行罗湖支行与被执行人深圳威宏公司、威宏投资公司借款合同纠纷一案，根据业已生效的（2001）深中法经二初字第78号民事判决书，被执行人深圳威宏公司应向申请执行人偿还借款本金人民币900万元及相应利息，若深圳威宏公司的财产不足以清偿上述债务，申请执行人对依法处分抵押物威宏投资公司位于金丰城大厦A座九层房产所得价款享有优先受偿权。因被执行人未履行生效判决所确定的义务，深圳中院于2015年9月21日恢复执行，案号为（2015）深中法执恢字第247号。在执行过程中，深圳中院于2016年5月24日通过司法专邮的形式向被执行人深圳威宏公司的注册地址深圳市龙岗区布吉镇宝龙花园吉安阁一楼送达恢复执行通知书、执行裁定书，该邮件经邮政部门三次投递未果为由退回，后由其法定代表人黎景养于2016年9月1日凭授权材料签收。2016年8月12日，深圳中院作出（2015）深中法执恢字第247号公告，载明：“深圳中院拟评估、拍卖涉案房产，如对该财产享有优先购买权或者其他合法权益的，请自发出之日起七日内书面向深圳中院提出”，该公告于同月23日张贴于涉案房产外面。深圳中院经摇珠程序委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对上述房产进行了评估，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司作出深同诚评字（2016A）11YQF第008号房地产估价报告，评估价为人民币75782410元，报告内载明“本估价报告在市场情况无较大波动及房地产状况未有较大改变时使用期限为一年，自报告出具日2016年11月30日计算”。2017年1月3日，深圳中院作出（2015）深中法执恢字第247号评估报告通知书，并于同日进行公告送达。2017年6月23日，深圳中院作出（2015）深中法执恢字第247号之一执行裁定书，裁定强制拍卖涉案房产以清偿债务，并于同日对二被执行人进行公告送达。2017年10月10日，深圳中院作出（2015）深中法执恢字第247号拍卖通知书，载明“深圳中院将在淘宝网司法拍卖网络平台于2017年11月8日予以网络司法拍卖涉案房产。”2017年10月11日，本次再次通过司法专邮的形式向二被执行人的注册地址邮寄送达（2015）深中法执恢字第247号之一执行裁定书及拍卖通知书，该邮件经邮政部门三次投递未果为由退回。2017年11月8日，深圳中院在淘宝网司法拍卖网络平台对上述房产进行拍卖，拍卖起拍价为评估价的70%即人民币5310万元，后因无人参与竞买而流拍。2017年12月1日，因案外人深圳市碧桂投资有限公司向深圳中院提起案外人执行异议，请求停止对上述房产的拍卖。深圳中院依法受理，案号为（2017）粤03执异251号。深圳中院遂暂停了对上述房产的拍卖，并作出（2015）深中法执恢字第247号之二执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2018年8月20日，深圳中院作出（2017）粤03执异251号执行裁定书，裁定驳回了案外人深圳市碧桂投资有限公司的异议请求。2018年11月12日，申请执行人向深圳中院申请恢复执行，深圳中院立案受理，案号为（2018）粤03执恢510号。在执行过程中，深圳中院作出（2018）粤03执恢510号公告，向被执行人公告送达该案恢复执行通知书、执行裁定书，并于2018年12月24日张贴于被执行人深圳威宏公司的注册地址深圳市龙岗区布吉镇宝龙花园吉安阁一楼门口。2019年2月18日，深圳中院作出（2018）粤03执恢510号拍卖通知书，载明“深圳中院将在淘宝网司法拍卖网络平台于2019年3月18日10时予以第二次网络司法拍卖涉案房产，起拍价为人民币4250万元”，并于同日作出（2018）粤03执恢510号之一公告送达上述法律文书，并载明“本公告自发出之日起经过七日，即视为送达”。2019年2月23日，深圳中院于淘宝网司法拍卖网络平台发布关于涉案房产的竞买公告，拍卖页面信息显示为“第一次拍卖”，竞买公告中载明：“第二次拍卖”、“深圳中院已依法通知双方当事人（如双方当事人下落不明，根据法释[2016]18号《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定，自本公告发布之日起，即视为已经通知》）”。2019年3月18日，深圳中院于淘宝网司法拍卖网络平台进行网络司法拍卖涉案房产，最终由赵丽媛以人民币4250万元的价格竞得。被执行人深圳威宏公司不服，遂提出本次异议。深圳中院认为：本案的争议焦点是，一、关于评估报告是否过期，本次拍卖保留价是否过低的问题；二、关于涉案拍卖程序是否严重违反法律规定，应否撤销本案拍卖的问题。一、关于评估报告是否过期，本次拍卖保留价是否过低的问题。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”；第二十六条规定，“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。……再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十”；第三十八条规定，“本规定自2017年1月1日起施行。施行前最高人民法院公布的司法解释和规范性文件与本规定不一致的，以本规定为准。”本案中，涉案评估报告载明的有效期为2016年11月30日起一年，深圳中院于评估报告有效期内即2017年11月8日启动了涉案房产的第一次拍卖，依照上述规定，第一次拍卖保留价为评估价的百分之七十即人民币5310万元。后因该次拍卖流拍、案外人异议等原因，深圳中院依照上述规定，于2019年3月18日在前次起拍价基础下浮百分之二十即以人民币4250万元的保留价进行第二次拍卖。深圳中院认为，评估报告仅是启动拍卖时确定保留价的参考，第二次拍卖是根据前次的竞价情况决定保留价，并不受评估报告有效期的影响。此外，在第二次拍卖的竞买公告中已载明为“第二次”，异议主张拍卖首页显示为“第一次拍卖”，该瑕疵不能认定为严重违反法律程序。异议人主张评估报告过期且第二次拍卖保留价过低的问题，均无法律依据，不能成立。二、关于涉案拍卖程序是否严重违反法律规定并且损害异议人利益，在此基础上判断应否撤销本案拍卖的问题。首先，根据本案查明的情况，在前次执行程序中，深圳中院通过司法专邮的形式向被执行人深圳威宏公司的注册地址深圳市龙岗区布吉镇宝龙花园吉安阁一楼邮寄送达法律文书，邮政部门经三次投递未果退回。2017年1月3日，深圳中院做出评估报告通知书并于同日进行公告送达。2017年10月11日，深圳中院再次通过司法专邮的形式向被执行人的注册地址邮寄送达（2015）深中法执恢字第247号拍卖裁定及拍卖通知，该邮件再次经邮政部门三次投递未果为由退回。在本次执行程序中，深圳中院作出（2018）粤03执恢510号公告，向被执行人公告送达该案恢复执行通知书、执行裁定书，并于2018年12月24日张贴于被执行人深圳威宏公司的注册地址门口。由上述情况可知，深圳中院多次向异议人深圳威宏公司的注册地址邮寄送达法律文书未果后，遂直接采取公告送达或张贴于被执行人注册地址的方式，并无不当。其次，根据《最高人民法院对山东高院关于案件执行中涉及有关财产评估、变卖等问题的请示的复函》（[2002]执他字第14号），“评估报告未送达给有关当事人，并不影响依据评估报告确定拍卖、变卖的价格。”在评估报告作出后，深圳中院于2017年1月3日进行公告送达，根据上述规定，异议人主张其未收到评估报告，亦不影响依据评估报告确定起拍价格。第三，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条第一款规定，对于无法通知的当事人、优先购买权人，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。深圳中院于2019年2月18日向异议人深圳威宏公司公告送达第二次网拍通知；2019年2月23日，深圳中院发布第二次拍卖公告，至2019年3月18日开始拍卖时，已经远超过五日。因此，即使异议人认为第二次网拍通知不属于有效通知，但第二次拍卖公告也符合司法解释“公示满五日”的期限要求。因此，本案的拍卖通知亦不能认定为严重违反法律程序。综上，异议人深圳威宏公司主张深圳中院对涉案房产的拍卖程序严重违反法律规定，应予撤销，理由不能成立。就其撤销拍卖之异议请求，深圳中院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第十六条、第二十六条、第三十八条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，深圳中院于2019年6月12日作出（2019）粤03执异224号执行裁定，裁定如下：驳回异议人深圳市威宏集团有限公司的异议请求。深圳威宏公司对深圳中院异议裁定不服，向本院申请复议，请求：依法撤销深圳中院(2019)粤03执异224号执行裁定。事实与理由：（一）深圳中院违法使用已失效的评估报告，拍卖程序严重违法，异议裁定对错误拍卖行为未予纠正，依法应当撤销。1.《人民法院办理执行案件规范》第399条规定：“评估报告的有效期按照评估报告载明的期限确定。进入拍卖程序后，评估报告有效期届满不影响后续拍卖、变卖和以物抵债程序的继续进行。但拍卖时间过长或市场行情发生重大变化的，应当重新评估，按重新评估的价格进行拍卖。评估报告已经过期，但申请执行人与被执行人均无异议的情况下，人民法院仍可以参照该评估报告确定拍卖保留价”。本案拍卖时间过长且市场行情发生重大变化，评估报告过期失效，应对房产进行重新评估。2.退一步讲，即使《评估报告》仍然有效，但评估价格过低，与市场价值差异巨大，异议裁定对此认定错误，依法应当予以撤销。涉案房产位于深圳市龙岗区布吉镇东门头布吉宝龙花园，与布吉公园相邻，环境优良，地处繁华的商业，地处繁华的商业旺区铁线，周围交通便利，临近学校、医院等，商业配套设施和公共配套设施完善，管理规范，房产价格高，极具商业和投资价值。《估价报告》中对房产第2-4层评估价格仅为9000元／平方米，“吉龙阁”房产整体平均单价仅为12907元／平方米，而房产销售网站显示同地段房价在3-5万元之间，商铺售价更是超过6万元，评估价值与实际价值相差3-5倍之多。且司法实践中，经司法拍卖的不动产的成交价，因受拍卖程序、竞买时间、宣传渠道、竞拍主体要求及权利负担等限制，普遍低于市场实际的销售价格。本案更因流拍原因被竞拍人赵丽媛以4250万元低价二拍竞得。由于执行中明显错误的拍卖行为，给被执行人造成巨大经济损失，请求贵院依法撤销异议裁定，撤回房产拍卖行为，停止处置拍卖所得价款。（二）我司对上述明显错误的拍卖行为并不知情，我司依法登记的住所地一直处于合法可接受的状态，但却从未收到该案件相关的执行裁定、评估通知和拍卖裁定等文件。但在拍卖活动公告中却显示：“本案已依法通知相关当事人（如双方当事人下落不明……自本公告发布之日起满5日，视为已通知）”，而我司并非“下落不明”，不可“视为已通知”。执行法院未履行告知义务，拍卖程序严重违法，异议裁定对此错误行为未予以纠正，依法应予撤销。（三）已拍卖的“吉龙阁”房产并非涉案《抵押贷款合同》中的抵押物，明显拍卖错误，依法应当撤销。本案执行依据明确“农商行罗湖支行在债务人的财产不足以清偿债务时，享有涉案抵押物（金丰城大厦A座九层）的拍卖价款的优先受偿权”。深圳中院异议裁定中亦明确认定“申请执行人对依法处分抵押物威宏公司位于金丰城大厦A座九层房产所得价款享有优先受偿权”。执行案件中，香港威宏公司仅作为涉案借款的抵押人，在其抵押担保的责任范围内仅需配合抵押权的实现，没有义务以其名下其他财产清偿债务。深圳中院在执行中错误拍卖了与本案无关的“吉龙阁”房产，混淆了两个完全不同性质的房产。综上所述，深圳威宏公司根据我国《民事诉讼法》第二百二十五条的相关规定提出执行复议，请求撤销异议裁定。本院对深圳中院查明的事实予以确认。本院认为：首先，关于深圳威宏公司复议所称评估报告已过期且拍卖保留价过低的问题。经查，涉案评估报告有效期为一年，自2016年11月30日报告出具日起算，评估价为人民币75782410元。深圳中院于2017年11月8日在淘宝网司法拍卖网络平台对涉案房产进行拍卖，第一次拍卖保留价为评估价的70%即人民币5310万元，后因无人参与竞买而流拍，可见深圳中院第一次拍卖程序启动时评估报告尚在有效期内，且以评估价的70%作为拍卖起拍价的作法，并无不当。2017年12月1日，因案外人深圳市碧桂投资有限公司向该院提起案外人执行异议，该院裁定暂停本次拍卖并终结本次执行程序。案外人的异议请求被裁定驳回后，深圳中院应申请执行人的请求，于2018年11月12日恢复本案执行，并于2019年3月18日在淘宝网司法拍卖网络平台对涉案房产进行第二次拍卖，在前次起拍价人民币5310万元基础下浮20%即人民币4250万元作为第二次拍卖起拍价，也符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，亦无不当。且，评估价仅是拍卖中的参考价格，涉案房产的实际价值需由市场检验最终确定，故深圳威宏公司主张评估报告过期且第二次拍卖保留价过低的复议理由，不能成立。其次，关于深圳威宏公司复议所称因其从未收到过执行裁定、评估通知和拍卖裁定等文件故执行法院拍卖程序违法的问题。经查，执行法院在前次执行程序中，通过司法专邮方式向深圳威宏公司的注册地址送达执行裁定书、评估报告等法律文书，邮政部门经三次投递未果退回。执行法院恢复执行后，通过公告送达方式恢复执行通知书、执行裁定书，并于2018年12月24日张贴于深圳威宏公司注册地址门口。因此，执行法院多次向深圳威宏公司注册地址邮寄送达法律文书未果后，遂采取公告送达或张贴于被执行人注册地址的方式，已履行了法定职责，深圳威宏公司要求撤销拍卖的复议理由不能成立。第三，关于深圳威宏公司复议所称已拍卖的“吉龙阁”房产并非涉案《抵押贷款合同》抵押物，执行法院明显拍卖错误的问题。经查，深圳威宏公司在本案执行异议阶段所提请求中未包含该项内容，对复议阶段提出的新的异议请求，本院不作审查。若如深圳威宏公司所主张的，执行法院拍卖的涉案房产并非威宏投资公司对本案债务设定抵押的抵押物，造成拍卖错误，也应由威宏投资公司对此提出执行异议，深圳威宏公司无权提出异议。综上，深圳中院（2019）粤03执异224号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；深圳威宏公司的复议申请理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回深圳市威宏集团有限公司的复议申请，维持广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03执异224号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  杨明哲审判员  李焱辉审判员  张 磊二〇一九年十一月七日书记员  陈佩珊