山东省烟台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁06民终5949号 上诉人（原审被告）:韩玉兰，女，汉族，1953年2月20日出生，个体工商户，住烟台市芝罘区。 委托诉讼代理人:肖泉（系韩玉兰之子），住烟台市芝罘区。 上诉人（原审被告）:肖洪山，男，汉族，1950年9月5日出生，个体工商户，住烟台市芝罘区。 委托诉讼代理人:肖泉（系肖洪山之子），住烟台市芝罘区。 被上诉人（原审原告）:韩玉卿，女，汉族，1957年3月9日出生，无固定职业，住烟台市芝罘区。 委托诉讼代理人:王彦辉，山东金鲁律师事务所律师。 上诉人韩玉兰、肖洪山因与被上诉人韩玉卿农村房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初2272民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。韩玉兰、肖洪山的委托诉讼代理人肖泉、韩玉卿的委托诉讼代理人王彦辉参加诉讼。本案现已审理终结。 韩玉兰、肖洪山上诉请求：二审法院将本案发回重审，以查清案件事实。事实和理由：一、一审法院认定事实存在如下错误。1、一审法院认定“韩玉卿提供了以自己名义与承租人签订的涉案房屋租期为2010年3月7日至2013年3月7日的租赁合同，结合韩玉卿持有的涉案房屋的房产证和集体土地建设用地使用证的事实，可以看出韩玉卿自韩玉兰、肖洪山处取得了涉案房屋的相关产权登记证书并享受了涉案房屋出租的相关受益的事实，并且韩玉卿亦曾陈述韩玉兰曾私下口头答应用涉案房屋抵顶对韩玉卿的3000元欠款，综上认定韩玉卿与韩玉兰签订的《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示”。（1）韩玉卿诉称“《房屋买卖协议书》文本形成于1992年4月，协议签订后韩玉卿即付清房款、韩玉兰将房屋交给韩玉卿”；而一审法院认定韩玉兰1995年口头以涉案房屋来抵顶1992年的借款3000元、并未实际支付房款，显然与《房屋买卖协议书》相矛盾。同时韩玉兰、肖洪山在一审中提交答辩状申明：系以2010年3月至2013年3月期间房租来抵顶借款3000元，一审法院故意遗漏韩玉兰、肖洪山答辩意见、主观编排开庭记录、隐秘庭审现场录音，尽管如此，亦不能认定《房屋买卖协议书》关于价款及其支付系韩玉兰真实意思表示。（2）韩玉兰从未认可自愿以涉案房屋抵顶欠款三千元，该记载与事实不符，属于一审法院杜撰。（3）《房屋买卖协议书》中房价是1000元，而一审法院最后又认定3000元，该协议1000元价款是谁的真实意思表示？至少不是韩玉兰的真实意思表示。2、一审法院认定“自韩玉卿和韩玉兰签订的《房屋买卖协议书》至今长达二十多年，肖洪山未提出任何异议，故认定肖洪山对涉案房屋己出售给韩玉卿是知情的，《房屋买卖协议书》对肖洪山具有法律约束力。”（1）1992年的《房屋买卖协议书》价款是不真实的，签订协议的的目的是为了给韩玉兰、肖洪山的孩子申请宅基地；如果1992年形成的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，韩玉卿于1992年给韩玉兰的3000元应当是房屋出售价款，就不存在之后借款3000元的事实，更不会有法院认定的1995年口头房屋抵顶借款3000元。（2）综上，虽然韩玉卿迫切想得到涉案房屋、欲以欠款3000元抵顶涉案房屋，肖洪山是不同意的，他只同意用房租来还欠款，直到2010年3月答应用三年房租来偿还欠款3000元。因此，一审法院推定肖洪山“默认”韩玉兰出售房屋或者签订《房屋买卖协议书》或者以欠款3000元抵顶房屋都是与事实不符、于法无据的。二、一审法院程序严重违法。庭审中韩玉兰、肖洪山提交了答辩状，对涉案事实进行了细致的阐述，并依据事实及答辩状参加庭审，而一审法院故意对韩玉兰、肖洪山的观点做本质的变更，对韩玉兰、肖洪山提交的答辩状只字不提，故意袒护对方，造成枉法裁判！（1）韩玉兰、肖洪山一审提交的答辩状中陈述，系1995年韩玉卿趁人之危、借韩玉兰身体“中风、偏瘫”、肖洪山失业照顾韩玉兰、家庭无收入而逼债、要求将涉案房屋抵顶借款3000元，考虑到涉案房屋系肖洪山婚前财产、其又是一家之主，韩玉兰答应韩玉卿先不要声张、等自己慢慢做肖洪山的工作使其同意韩玉卿“以房抵债”的要求，并且韩玉卿强行索走1992年办理的公证书房产证，等等。1992年到底是发生了3000元卖房还是借款给韩玉兰、肖洪山3000元的事实一审法院没有查清。综上，一审法院在没有查清事实的情况下枉法裁判，侵害了韩玉兰、肖洪山的权益，望二审法院发回重审查清事实。 韩玉卿辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请维持一审判决，驳回韩玉兰、肖洪山的上诉请求。1、一审法院认定韩玉兰和肖洪山20多年没有提出异议是事实，韩玉兰和肖洪山取得新宅基地的前提条件是将原有宅基地出售，二人对此是明知的。因此，不存在其二人不知道房屋买卖的情况。2、韩玉兰和肖洪山为了毁约，在一审中称经过公证的房屋买卖合同是伪造、虚假的，显然是强词夺理，没有事实依据。3、涉案房屋的买卖是经过村委同意的，否则村委不会给韩玉兰和肖洪山批准新的宅基地用来建房。4、涉案房屋的买方（即韩玉卿）具有本村村民身份，主体适格，并且对合同进行了公证，该合同是不能被解除的。5、房屋买卖合同签订后，韩玉卿实际管理使用了涉案房屋，并进行了增建。6、合同签订后，韩玉兰和肖洪山将涉案房产证原件、买卖合同原件都交给韩玉卿，是自愿履行合同的一部分，不存在强行索要的情形。7、从书面证据可以看出，涉案房屋买卖合同的房价1000元，是双方当事人的真实意思表示。 韩玉卿向一审法院起诉请求：1、韩玉卿与韩玉兰、肖洪山签订的房屋买卖合同有效，烟台市芝罘区1003314号房屋的所有权属于韩玉卿，韩玉兰、肖洪山履行协助过户手续；2、韩玉兰、肖洪山赔偿韩玉卿租金损失1000元（自2017年1月起，按照每月500元计算），并自2017年3月开始继续支付至房屋交还韩玉卿止。诉讼中，韩玉卿撤回关于“烟台市芝罘区1003314号房屋的所有权属于韩玉卿，韩玉兰、肖洪山履行协助过户手续”的诉讼请求。 一审法院认定事实：韩玉卿与韩玉兰、肖洪山均系烟台市芝罘区黄务村村民。韩玉卿与韩玉兰系姐妹，韩玉兰与肖洪山系夫妻。 1991年8月25日由烟台市芝罘区黄务镇人民政府签发的乡村私有（全民集体）房产证载明：产权人姓名肖洪山，人口3，编号3-3706021003314，现住址，北屋三间42.78平方米，西平台二间17.59平方米，房屋建筑面积60.38平方米，占地数量132.06平方米，东至本户墙基外根，西至本户墙基中，南至本户墙基外根，北至本户墙基外根，“共有份”处载明“韩玉兰”。韩玉卿与韩玉兰、肖洪山一致认可涉案房屋现门牌号为烟台市芝罘区黄务中三街33号。 填发日期为1991年8月25日的集体土地建设用地使用证[证号为烟芝集建（1991）字第13242号]载明：芝罘区地号为3-06021003314的土地使用者为被告韩玉兰，土地类别为住宅，用地面积132.06平方米，其中建筑面积60.38平方米，用途为住宅。 韩玉卿和韩玉兰在日期为1992年4月29日的《房屋买卖协议书》中约定：韩玉兰自愿将自己坐落在烟台市芝罘区1003314号，北屋瓦房三间，西平台二间，卖给韩玉卿；韩玉卿自愿购买韩玉兰的上述房屋；双方自愿议价1000元；房屋四至：东至墙基，西至墙基，南至墙基，北至墙基；协议成立后，韩玉卿即应付清款数，韩玉兰即应移交房屋。1992年5月20日，烟台市芝罘区公证处出具（92）烟芝证民字第296号公证书，证明韩玉卿与韩玉兰于1992年4月29日在前面的房屋买卖协议书上签名盖章。 庭审中，韩玉卿称，其在村里没有房子，恰好韩玉兰想卖房，韩玉卿就决定购买涉案房屋，当时肖洪山也知晓此事。签订房屋买卖协议时韩玉卿丈夫、韩玉兰与肖洪山均在场。1992年4月29日，韩玉卿和韩玉兰在买卖协议书上签字并办理了公证。韩玉卿购买涉案房屋的实际房款是3000元，为了节省公证的费用，在合同中写了1000元。1992年签订合同后韩玉兰和肖洪山盖房，韩玉卿借给他们4000元，当时韩玉兰和肖洪山没有出具收据或者借条，双方商议其中的3000元是购房款，剩下的1000元直到2016年韩玉卿和韩玉兰对账的时候双方结算清楚。签订合同一段时间后，韩玉兰和肖洪山将涉案房屋和房产证、土地证交付给韩玉卿。韩玉卿未在涉案房屋内居住，房屋一直是由韩玉卿对外出租，韩玉兰代为管理房屋，韩玉兰代收租金至2010年，之后租金由韩玉卿本人收取，水电费由韩玉兰先垫付，韩玉卿再把钱给韩玉兰。韩玉兰和肖洪山出售涉案房屋后，另行申请宅基地加盖了房屋。2016年下半年，韩玉兰和肖洪山之间发生矛盾，韩玉卿让韩玉兰在涉案房屋内的厢房居住。2017年韩玉兰和肖洪山更换了钥匙，自行将涉案房屋对外出租。韩玉兰和肖洪山现占有使用涉案房屋。对此，韩玉卿提交了以下证据： 1、韩玉卿和案外人胡显顶于2010年3月7日就涉案房屋签订的租期自2010年3月7日至2013年3月7日《房屋租赁合同》复印件一份（韩玉卿称其丈夫在合同上代签了韩玉卿的名字）、胡显顶的身份证复印件一份，证明韩玉卿一直对涉案房屋占有使用，胡显顶将租金直接交付给韩玉卿。 韩玉兰和肖洪山质证称，对证据真实性没有异议，但该合同是由韩玉兰帮助签订的，韩玉卿从未参与过房屋的租赁事宜，合同书写韩玉卿的名字是为偿还以前的3000元欠款，胡显顶实际将租金交付给韩玉兰、韩玉兰又转交给韩玉卿，签订合同的具体情况韩玉兰和肖洪山记不清了。 2、日期为1990年12月19日的涉案房屋原房主朱育才与韩玉兰签订的房屋买卖协议书、日期为1991年1月8日的公证书（载明“兹证明朱育才与韩玉兰于一九九○年十二月十九日，在前面的房屋买卖协议书上签名盖章”）各一份，证明涉案房屋是韩玉兰以自己的名义以1500元的价格从朱育才处购买。 韩玉兰和肖洪山质证称，对证据有异议，1985年韩玉兰和肖洪山已购买涉案房屋，韩玉兰的签字不是本人所签，该公证书是由于黄务村集体办理土地证与房产证时，村委为了程序方便伪造的这份公证书，朱育才在1985年完成房屋买卖后就离开烟台，至今没有回来，1985年到1990年12月19日期间肖洪山也没有与朱育才再有过房屋买卖上的关系，一套房子怎么可能分两个时间段卖给夫妻两个人，买卖协议中的朱育才、韩玉兰的签字印章手印都是假的，当时因为办证时找不到1985年的买卖合同，所以制作了一份公证书，韩玉兰和肖洪山对此是知情的。 韩玉兰和肖洪山称：当初因涉案房屋居住面积太小，其二人想为儿子申请新的婚房宅基地，经与村委多次协商，村委决定若韩玉兰和肖洪山出售了涉案房屋，就可以申请新的宅基地。其二人遂找到韩玉卿协商伪造买卖合同让韩玉卿顶名购买涉案房屋，该交易只是为了取得新的宅基地指标。1992年4月29日，韩玉卿和韩玉兰签订了买卖协议并办理了公证，当时韩玉卿的丈夫和肖洪山对此知晓。韩玉卿的丈夫李玉兴曾亲笔写下保证书证明涉案房屋与自家无关，但现在无法找到该保证书。韩玉卿从未向韩玉兰和肖洪山支付合同约定的1000元房款，且该价格也不真实。1985年12月25日肖洪山与原房主朱育才的交易价格是1500元，七年后的房价不可能低于1985年购房时的价格。后，韩玉兰和肖洪山曾向韩玉卿借款3000元用于盖新房，1995年韩玉兰突发脑中风，肖洪山为此辞去工作，韩玉兰和肖洪山一家失去经济来源，又因盖房、患病，欠债数目日增，韩玉卿提议用涉案房屋抵顶欠款，韩玉兰和肖洪山均不答应并承诺尽快偿还债务。经过多次交涉，韩玉兰被迫无奈答应去做肖洪山的工作，并私底下口头答应用涉案房屋抵顶3000元欠款，让韩玉卿不要声张、不要通知肖洪山，韩玉兰便以用老房租金偿还韩玉卿欠款的理由，向肖洪山隐瞒了事实。韩玉兰无奈将房产证、土地证、公证书交给了韩玉卿。韩玉兰和肖洪山占有使用涉案房屋，一直未将房屋交付给韩玉卿，现韩玉兰在房屋内居住。后，韩玉兰和肖洪山又表示，韩玉兰因为生病欠付韩玉卿3000元，韩玉卿索要欠款，韩玉兰就以涉案房屋房租还欠款的形式来偿还韩玉卿的欠款，水电费是由韩玉兰和肖洪山先垫付后再向租户收取，因为后期又向韩玉卿借过一些钱，所以从1997年韩玉兰生病一直以房租还款至2015年左右，之后的房租韩玉兰自己收取，没有给韩玉卿。对此，韩玉兰和肖洪山提交了以下证据： 1、1985年12月25日肖洪山与原房主朱育才签订的房屋买卖合同一份，证明涉案房屋系肖洪山的个人财产，购买价格为1500元，远高于1992年韩玉卿与韩玉兰公证书中的房屋价格；合同中的买房人“箫鸿山”即被告肖洪山，公安部门登记时简化为现在的“肖洪山”。韩玉卿质证称，合同中的买房人是“箫鸿山”，与本案没有关联性。 2、肖洪山与朱育才签订房屋买卖合同时使用的“萧洪山”印章一枚、萧氏家族灵位红纸一张，证明和朱育才签订房屋买卖合同中的萧洪山即为肖洪山，该二人的房屋买卖合同合法有效。韩玉兰和肖洪山称，“萧洪山”是肖洪山签订合同时使用的名字，后来更换身份证的时候改成了“肖洪山”，合同中的“箫鸿山”不知道是谁书写，但是合同中加盖的印章就是韩玉兰和肖洪山提交的“萧洪山”的印章。 韩玉卿对证据2不认可，认为不能证明肖洪山与买卖合同中的“箫鸿山”是同一个人。 3、2015年7月22日水费收据一张、2017年5月11日电费发票一张、2015年11月19日和2016年9月11日烟台供电公司向韩玉兰手机发送的催缴电费短信的照片打印件四张、韩玉兰记录的1999年至2014年间涉案房屋收房租、水电费账本四页一张，证明涉案房屋一直由韩玉兰管理使用。韩玉卿质证称，对水电费缴费单据的真实性没有异议，因为韩玉卿与韩玉兰、肖洪山没有过户，所以缴费的名字还是韩玉兰的名字，不能证明房屋是由韩玉兰管理；短信照片系复印件，不予质证；账本看不出是涉案房屋相关内容，与本案无关。 一审法院经审查认为，（一）本案的争议焦点为韩玉卿和韩玉兰于1992年4月29日签订的《房屋买卖协议书》是否是双方的真实意思表示。庭审中，韩玉卿提供了韩玉卿以自己名义与承租人就涉案房屋签订的租期自2010年3月7日至2013年3月7日的租赁合同，韩玉兰也认可该笔租金实际支付给了韩玉卿，结合韩玉卿持有涉案房屋的房产证和集体土地建设用地使用证的事实，可以看出韩玉卿自韩玉兰和肖洪山处取得了涉案房屋的相关产权登记证书并享受了涉案房屋出租的相关收益的事实，并且韩玉兰亦曾陈述韩玉兰曾私底下口头答应用涉案房屋抵顶对韩玉卿的3000元欠款，综上，一审法院认定韩玉卿和韩玉兰签订《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示。因韩玉卿与韩玉兰均系黄务村的村民，双方就涉案房屋签订《房屋买卖协议书》不违反法律法规的强制性规定，应为有效。韩玉兰、肖洪山系夫妻关系，自韩玉卿和韩玉兰签订《房屋买卖协议书》至韩玉卿诉至一审法院已长达二十多年之久，韩玉兰、肖洪山未提供证据证明在这期间曾向韩玉卿就涉案房屋买卖的问题提出异议，故一审法院认为肖洪山对涉案房屋已出售给韩玉卿应是知情并认可的，《房屋买卖协议书》对肖洪山具有法律约束力。韩玉兰、肖洪山虽辩称并无出售房屋的真实意思，但对此未提供充分证据证明，一审法院对韩玉兰、肖洪山该辩解，不予采纳。（二）根据《房屋买卖协议书》的约定，协议成立后韩玉兰即应移交房屋。韩玉卿称2017年1月开始韩玉兰、肖洪山将房屋对外出租，韩玉兰、肖洪山自认一直占有使用涉案房屋且对韩玉卿主张的房屋租金每月500元的标准没有异议，故韩玉卿要求韩玉兰、肖洪山按照每月500元的标准自2017年1月起至韩玉兰、肖洪山将房屋交付韩玉卿之日止向韩玉卿支付房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、确认韩玉卿与韩玉兰于1992年4月29日签订的《房屋买卖协议书》有效；二、韩玉兰、肖洪山于一审判决生效之日起10日内按照每月500元的标准向韩玉卿支付自2017年1月起至韩玉兰、肖洪山将坐落于烟台市芝罘区黄务中三街33号房屋交付韩玉卿之日止的房屋占有使用费。如韩玉兰、肖洪山未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由韩玉兰、肖洪山共同负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 一、韩玉卿提交1992年4月28日涉案《房屋买卖协议书》原件，证明该合同经过村委同意并加盖印章，且双方约定的房屋价款为1000元。韩玉兰和肖洪山对该证据的真实性予以认可，但称签订该《房屋买卖协议书》的目的是为了帮助儿子肖泉申请宅基地，而非买卖涉案房屋。同时，韩玉兰和肖洪山向本院提交韩玉江出具的书面证明和韩玉江手持身份证与该书面证明的录像，以证明协议书的签订并非为了买卖涉案房屋，以及双方并未支付房款和交付房屋的事实。韩玉卿认为韩玉江本人能够书写，不需要他人代笔，韩玉卿对该组证据不予认可。本院认为，韩玉兰和肖洪山均对涉案《房屋买卖协议书》的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以确认；韩玉江的书面证明及录像属于性质属于证人证言，本案双方签订的《房屋买卖协议书》的性质属于书证，本院认为，韩玉江的证言系签订买卖合同二十多年后作出的，在无其他证据佐证的情况下，其证明效力低于原始书证的效力，故对该证言本院不予采信。 二审查明的其他事实同一审。 本院认为，根据二审查明的事实，韩玉卿与韩玉兰于1992年4月28日签订了《房屋买卖合同》并加盖了村委印章，该合同经过公证且合同签订后韩玉兰将涉案房屋的房屋权属证书交给韩玉卿保管，上述行为均符合农村房屋买卖的交易习惯，结合韩玉兰与肖洪山又另行申请并审批了新的宅基地的事实，韩玉卿主张双方系真实的房屋买卖关系，本院予以认定。韩玉兰与肖洪山虽然称其仅是为了申请新的宅基地而并没有出售房屋的意思表示，但其主张的行为因违反《中华人民共和国土地管理法》而无效，故对于韩玉兰及肖洪山的主张，本院不予采信。另外，关于肖洪山主张的其作为房屋共有人未同意出售房屋的问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，韩玉卿与韩玉兰签订的《房屋买卖合同》的效力不因肖洪山拒绝出售房屋而无效。综上，韩玉卿与韩玉兰签订的《房屋买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故韩玉卿请求确认该合同有效应予支持。韩玉兰、肖洪山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由韩玉兰、肖洪山负担。 本判决为终审判决。 审判长  侯伟平 审判员  杨 霞 审判员  李 安 二〇一九年二月十五日 书记员  于佳昕