广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初35824号原告:苏强，男，1963年11月16日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被告：广州市住宅建设发展有限公司，住所地广州市越秀区环市东路476号之一10-17层。法定代表人：卢志瑜，职务董事长。委托诉讼代理人：曾蔚、潘思波，该公司员工，联系地址。原告苏强诉被告广州市住宅建设发展有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏强、被告委托诉讼代理人潘思波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告协助原告办理位于广州市德政中路××xxx房的不动产权证书。事实和理由：该房屋是原告于1996年德政中路××金××号拆迁后回迁的房屋23平方米，并于1999年1月27日收到通知入住，2008年6月17日收到回迁证明26.2587平方米，2008年6月收到办理产权证通知。原告于2016年12月取得上述房屋合法继承权公证书，但被告从2016年12月至今一直拖延或拒绝给原告办理房产证，严重侵害原告对该房屋产权拥有的合法权益。由于该房屋回迁面积比回迁协议多出3.2587平方米，请求法庭判令被告按穗国房字[1994]126号《关于调整拆迁安置房建筑成本价的通知》向原告出售超出面积及办理原告的房产证。原告特此提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、被告无法单方面为原告办理涉案房屋的产权证。根据被告与苏元培（已故）、苏元灿（已故，原告之父）签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》第八条的约定，涉案房屋的产权由被告提供有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续。根据广州市房地产登记中心的相关规定，办理房地产产权证是需要双方提供办证的必需材料方可办理（比如苏元培、苏元灿签字的申请表、涉及继承的还需提供继承公证），故被告无法单方面为原告办理产权登记。二、原告应支付超协议面积3.2587平方米对价后，再由双方共同办理涉案房屋的产权登记手续。涉案房屋的实测面积为26.2587平方米，根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，被告补偿给原告的房屋面积合计为23平方米，实际补偿的面积多出3.2587平方米原告并未支付对价，根据公平、等价有偿原则，被告认为双方应委托具资质的评估公司，按现时市场价值评估该物业的市场价格，双方据此结算，如双方就价格无法达成一致意见，也可参照以往判例双方按份额共同持有该物业的产权。三、根据广东省地方税务局《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》规定，“对补偿面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征销售不动产的营业税，对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征销售不动产的营业税”。办理该物业产权证需开具购房发票，缴交营业税。由于此税费是在双方签订协议之后实施的，没有在该协议范围内，根据“谁使用，谁得益，谁负责”的原则，被告认为如需缴交该税费，则应由原告支付。经审理查明：原广州市德政中路××金××号房产产权面积13.51平方米，原登记为苏元灿、苏元培共有。1986年1月2日被告经核准拆迁上述房屋地段。1996年12月23日，苏元培（已故，其占有份额1/2由苏文明继承和接受赠与）、苏元灿（被拆迁人，乙方）与被告（拆迁人，甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经批准拆除产权属于乙方所有的房屋，乙方同意甲方拆除座落在德政中路××金××号房屋，建筑面积13.51平方米，甲方将自有的座落在德政中路丽水坊新建回迁住宅楼首层（框架结构）第首层楼、位置南向的自有房屋，建筑面积23平方米（包括分摊楼梯等面积在内）单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。经核定乙方的原址房屋建筑面积为13.51平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的23平方米，两者对比，相差了9.49平方米，乙方根据有关规定以900元一平方米的标准计算，付给甲方8541元，并于1996年12月30日前付清。甲方应在1999年12月31日将自有房屋交付给乙方。甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责；等。该合同已在广州市房地产管理局办理鉴证备案。1999年1月26日，被告向发出《入住通知》，要求（19号）3梯xxx房业主苏元培、苏元灿、住户张伦联于1999年1月26日到被告公司办理有关回迁手续。1999年1月27日，张伦联、苏文兄予以签收。1999年8月23日，广州市中级人民法院出具（1999）穗中法房终字第××号民事调解书，载明：上诉人苏文明，被上诉人张伦联、苏文兄、苏莲有、苏强，双方当事人自愿达成如下协议：一、确认本市德政中路丽水坊生活小区xxx房全部产权归苏元灿的合法继承人张伦联、苏文兄、苏莲有和苏强所有；二、张伦联、苏文兄、苏莲有和苏强以32300元购买苏文明在德政中路丽水坊生活小区xxx房所占有的1/2产权份额……等。2008年6月17日，被告的房屋拆迁分公司出具《回迁证明》，载明：我公司将原征用拆迁的德政中路××金××号房屋业主苏元灿等人回迁安置到德政中路××回迁住宅楼××南向（现门牌××房）建筑面积26.2587平方米居住。被告曾向德政中路丽水坊14、19、21、23号回迁户出具《办理产权证通知》。2016年12月1日，广东省广州市广州公证处出具（2016）粤广广州第239319号《证明书》，载明：申请人苏强、苏莲有、苏文兄，被继承人苏元灿、张伦联，被继承人苏元灿、张伦联夫妇的夫妻共同财产为座落在广州市德政中路××xxx房房屋（由原德政中路××金××号拆迁补偿所得，尚未办理房产证）。上述房屋虽以苏元灿的名义回迁安置，实属苏元灿与妻子张伦联在婚姻关系存续期间所得的夫妻共同财产……被继承人苏元灿、张伦联的上述遗产由苏强一人继承。据广州市房地产档案馆于2018年11月28日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，越秀区德政中路丽水坊19、21、23号为登记在被告名下的物业，所有权来源为新建。2018年12月7日，广州市不动产登记中心作出（2018）查询00798号《依申请信息公开答复书》，载明：无地址为德政中路××xxx房的预购商品房预告登记（含合同备案）、退房或注销登记、预购商品房抵押预告登记（含合同抵押）、在建工程抵押登记情况，暂无德政中路××xxx房的有效查封情况。信息核查时间为2018年11月30日。被告为证明其主张，向本院提供了涉案房屋的《房地产分户图》，拟证明涉案xxx房建筑面积26.2587平方米。原告不同意被告计收超面积房款的方案，双方对此未达成一致意见。本院认为：苏元培、苏元灿与被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为回迁房屋的合法继承人，有权承继上述拆迁补偿协议中被拆迁人的权利义务。现被告已将涉案房屋交付给原告使用，原告要求被告依约协助办理涉案房屋的不动产权证，符合合同约定，本院予以支持。至于是否存在超面积及超面积房款的处理问题，应待不动产权证出具后，以其登记记载的面积为准，另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州市住宅建设发展有限公司协同原告苏强到房管部门办理将广州市德政中路丽水坊19号xxx房转移登记在原告苏强名下的相关手续（即办理上述房屋的不动产权证）。本案受理费5200元，由被告广州市住宅建设发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁艳华人民陪审员  邓晓红人民陪审员  黄旭俐二〇一九年二月二十八日法官助理陈睿哲书记员韩俊彦