浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终5608号 上诉人（原审被告，反诉原告）：陈立新，男，1966年12月16日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：余四春，浙江泽铭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：叶惠倩，女，1989年12月9日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：方新元，浙江金哲律师事务所律师。 原审第三人：金华房媒房地产代理有限公司，住所地：金华市婺城区站****地块****。 法定代表人：应旭华，执行董事。 委托诉讼代理人：陈泽，系公司员工。 上诉人陈立新为与被上诉人叶惠倩、原审第三人金华房媒房地产代理有限公司（以下简称房媒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初12921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈立新上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持陈立新的一审反诉请求。2.本案一审、二审的诉讼费用由叶惠倩承担。事实与理由：一审法院认定：“协议第三条约定叶惠倩支付首付款55万元的期限与陈立新履行协助办理相关房产过户手续的时间一致，均为2018年6月30日前，为同时履行，叶惠倩未在2018年6月30日前支付首付款55万元不构成违约”是明显错误的。2018年4月25日，陈立新与叶惠倩签订了房地产买卖协议，协议第三条明确约定叶惠倩于2018年6月30日前支付首付款55万元，但至今只支付了30万元（其中2万元在房媒公司）。签订协议时，陈立新考虑到涉案房产未办理不动产权证，故在第十七条进行了特别约定，很显然，双方已对涉案房产过户时间进行了变更，并非一审法院认定的双方支付购房首付款时间与过户时间是一致的。退一步讲，若支付购房首付款与过户时间是2018年6月30日，根据合同的第三条先后顺序的约定，也可得知先由叶惠倩支付购房首付款才能办理过户手续。且根据房地产买卖交易习惯，买方先将首付款支付给卖方后才能办理过户手续。故本案应先由叶惠倩支付首付款后才能办理过户手续，叶惠倩至今未付清购房首付款，明显构成违约，一审法院认定同时履行及未构成违约是错误的。一审法院认定：判断合同解除与否，应当考虑合同中约定的解除条件是否成就，或主张解除合同一方是否符合法定条件，就本案而言，协议中关于解除条件的约定于第十一条，即逾期支付房款，履行方可单方解除协议，同时陈立新也未充分举证证明本案协议存在其他符合法定解除条件的情形，据此，该院对陈立新的反诉请求不予支持，这是错误的。根据协议第十一条第2点：“乙方不能按期付清房款，逾期超过10或20日后，违约方仍未付款，履约方可单方解除合同，并由违约方承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的日万分之五”，叶惠倩至今未按合同约定支付购房首付款人民币55万元，已构成违约。根据上述合同违约责任条款的约定，陈立新完全可以单方解除合同，并由叶惠倩承担违约赔偿责任。 叶惠倩辩称，陈立新的上诉理由不能成立。首先，本案双方约定的是产权过户与剩余首付款的支付应当同时履行。1.根据双方合同第3条约定，首付款支付时间及过户时间一致，并强调了“同时”，因此双方明确约定办理房屋产权过户与首付款的支付时间是同时的。2.双方补充约定过户时间为陈立新从开发商处取得房产证之日后的一个星期内，相应的剩余首付款的支付时间也应当顺延至双方过户之日。如果仅仅从补充约定的字面理解，双方对合同款项的支付时间、数额、过户时间均进行了变更，叶惠倩已经按照约定支付了30万元，履行了相应的义务，那陈立新应当在取得房产证的一个星期内办理过户，显然是陈立新违约。3.根据房媒公司的陈述及现实二手房交易习惯，买卖双方都是买方先支付定金，后在过户的同时支付首付款。4.在2018年6月30日前，陈立新也从未要求叶惠倩支付剩余的首付款。其次，陈立新拒不办理产权过户，违约行为事实清楚，证据确实充分。1.陈立新从开发商处取得产权证，却未告知产权证的取得事实和时间，违约意图明显。从不动产登记证书及查询单可以确定，本案所涉的房屋于2018年7月18日已取得房屋产权证，但陈立新却一直未告知房媒公司及叶惠倩，也拒不办理过户。根据微信聊天记录可以确认，自双方签订合同后，叶惠倩一直向房媒公司了解房屋产权证的办理情况，直到2018年8月10日，叶惠倩才从房媒公司处得知陈立新已取得产权证。但陈立新未按约定在取得产权证后一个星期内过户，显然违反了合同义务，违约意图明显。2.陈立新未告知所涉房屋已抵押登记的事实，更是违约。合同第七条约定，陈立新应当保证其房屋在转让时没有任何抵押。而叶惠倩在了解所涉房屋已被抵押后，也积极与陈立新、中介进行协商，要求陈立新先办理抵押权注销，也同意先支付剩余首付款，叶惠倩已多次作出让步，但陈立新无视合同约定和法律规定，拒不办理过户，违约事实清楚。3.自始至终，叶惠倩均要求陈立新履行合同，一审的诉请也是要求继续履行，履行意图明显，没有任何的违约行为。再次，陈立新以叶惠倩违约主张解除合同不能成立。1.叶惠倩自始至终均严格按照合同履行，并不存在任何的违约行为。2.根据一审查明的事实，房地产买卖协议一式三份，各方各执一份，房媒公司与叶惠倩手中的合同对日万分之五的滞纳金及逾期超过10日的单方解除权的条款并没有约定，而陈立新提供的《房地产买卖（居间）协议》第11条第2款却进行了明确，显然陈立新对该份合同进行了单方改动，涉及伪造，其依据伪造的合同条款主张权利显然不成立。综上，请求依法查明事实，驳回上诉请求。 房媒公司述称，合同签订时总共付了30万元，因定金金额不能超过总房款的20%，故约定定金是20万元，10万元作为首付款支付给陈立新。由于未取得产权证，故约定陈立新在取得产权证时要告知房媒公司或叶惠倩，并在一个星期之内付清首付，完成过户，合同最后有关于房屋尾款的约定。首付款是55万元，因没有产权证，前期付了30万元，后面的金额需要等产权证出来之后，一并将银行贷款还清，并于当天过户。 叶惠倩向一审法院起诉请求：1.判决陈立新继续履行双方于2018年4月25日签订的《房地产买卖（居间）协议》，并立即协助办理房屋过户手续；2.由陈立新承担案件的全部诉讼费用。陈立新向一审法院反诉请求：1.判令于2018年4月25日签订的房地产买卖协议予以解除，并没收购房定金20万元，赔偿陈立新违约金（从2018年7月1日至实际解除之日止按总房款的日万分之五计算），涉案房产中介费费用由叶惠倩承担；2.案件诉讼费用由叶惠倩承担。 一审法院认定，叶惠倩与陈立新，因金华市婺城区白龙桥镇白沙春晓小区11幢1单元1501室房产及车位转让一事，在房媒公司居间下，于2018年4月25日签订《房地产买卖（居间）协议》（以下称协议），编号为金华房媒NO.008503，协议一式三份，各方执一份，叶惠倩为乙方、陈立新为甲方。协议第二条约定“签订此协议后，由乙方支付给甲方20万元作为购房定金”；第三条约定“该房总价为132万元，分两期付款，首付款55万元（含定金）由乙方在2018年6月30日前付给甲方，同时甲方协助乙方在2016年6月30日前办理该房的相关房产过户手续；余款77万元待甲方拿到房产证以后过户给乙方，乙方办齐各项产证以后通过商业贷款的形式支付给甲方”；第七条约定“若该房还有按揭贷款未还清，还贷款所产生的费用由甲方自行负责”；第十一条约定“乙方不能按期付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述房产房款万分之【①叁、②伍】的滞纳金。逾期超过【①壹拾、②贰拾】日后违约方仍未付款或交房，履约方可单方解除合同，并由违约方承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的日万分之五”；第十五条约定“甲乙双方均同意从定金中扣除2万元交由居间方当作交房押金”；第十七条约定，“甲乙双方协助居间方办理各项手续，乙方在签订合同之日，总共支付甲方30万元，其中10万元作为部分首付支付给甲方，甲方过户给乙方的时间以甲方在开发商那边拿出产证时一个星期内过户给乙方，乙方领齐各项产证之后通过商业贷款的形式九十个工作日内支付给甲方尾款”。协议签订当日，叶惠倩支付30万元给陈立新。2018年6月30日前，叶惠倩未支付剩余首付款25万元，陈立新也未协助叶惠倩办理相关房产过户手续。房媒公司陈述房产办理过户手续是指，陈立新取得房产证后交给居间方，办理网签。2018年8月10日，叶惠倩、陈立新及房媒公司工作人员曾就协议履行事宜进行协商，但未能达成一致。2018年7月18日，案涉房产登记至陈立新名下，权证号码：浙（2018）金华市不动产权第0039765号。另查明，叶惠倩及房媒公司持有的协议中第十一条对逾期付款滞纳金标准及逾期时间未作出选择。陈立新持有的协议第②联、叶惠倩持有的协议第③联均为复写版，房媒公司留存的协议第①联为手写版。又查明，案涉房产抵押权利人为金华银行股份有限公司婺城支行，被担保债权数额为64万元，债务履行期限为2014年12月19日起至2031年12月2日止。案件审理中，叶惠倩提交《情况说明》一份，表示如协议能继续履行且陈立新未能及时清偿按揭贷款债务，消灭抵押权的，为确保合同继续履行及便于房产过户，其自愿代陈立新向金华银行股份有限公司婺城支行清偿按揭贷款债务，以消灭抵押权。陈立新陈述其按揭贷款尚未清偿。涉案房产过户相关手续至一审庭审终结前尚未办理。 一审法院认为，判断合同解除与否，应当考虑合同中约定的解除条件是否成就，或主张解除合同一方是否符合法定条件。就本案而言，协议中关于解除条件的约定于第十一条，即逾期支付房款或逾期交房情形存在时，履约方可单方解除协议。故，双方争议焦点在于叶惠倩是否存在逾期付款的违约行为。协议第三条约定叶惠倩支付首付款55万元的期限与陈立新履行协助办理相关房产过户手续的时间一致，均为2018年6月30日前，为同时履行。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。据此，叶惠倩及陈立新均有权在对方履行相应义务之前拒绝对方的履行请求，叶惠倩未在2018年6月30日前支付首付款55万元不构成违约。同时，陈立新也未充分举证证明本案协议存在其他符合法定解除条件的情形。据此，陈立新的反诉请求不予支持。鉴于叶惠倩已在审理过程中作出清偿案涉房产的按揭贷款，以涤除抵押权的意思表示，且案涉房产已登记至陈立新名下，协议继续履行的法律及事实障碍已消灭，故对叶惠倩的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、叶惠倩与陈立新于2018年4月25日签订的《房地产买卖（居间）协议》（编号：金华房媒NO.008503）继续履行。二、陈立新于判决生效之日起十日内协助叶惠倩办理金华市婺城区白龙桥镇白沙春晓小区11幢1-1501室房屋过户手续。三、驳回陈立新的反诉请求。本诉案件受理费16680元，减半收取计8340元，由叶惠倩负担4170元、陈立新负担4170元；反诉案件受理费4300元，减半收取计2150元，由陈立新负担。 二审中，各方均未提交新证据。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于：叶惠倩未在2018年6月30日前支付剩余首付款是否构成违约，陈立新是否可据此主张解除双方签订的购房协议。《房地产买卖（居间）协议》第三条约定，叶惠倩需在2018年6月30日前向陈立新支付首付款55万元，同时，陈立新应在2018年6月30日前协助叶惠倩办理相关房产过户手续。即在该时间节点（2018年6月30日前），叶惠倩与陈立新对彼此均负有相应的义务，且并无先后之分。陈立新确认涉案房产的产权证于2018年7月底方取得，即其完全不能按第三条约定的时间完成协助办理过户的义务，叶惠倩因取得同时履行抗辩权而未支付剩余首付款，并不构成违约。故陈立新以叶惠倩违约为由要求解除合同的主张不能成立。综上，陈立新上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20980元，由上诉人陈立新负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 伟 审 判 员  应 倩 审 判 员  周俊梅 二〇一九年十一月八日 代书记员  徐锴欣