岫岩满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0323民初2980号原告：岫岩满族自治县新翡翠花园小区第二届业主委员会，所在地：岫岩满族自治县岫岩镇。代表人：韩同贺，系该委员会主任。委托代理人：董德华，系辽宁德奎律师事务所律师。被告：沈阳永盛房屋开发有限公司岫岩分公司，所在地：岫岩满族自治县岫岩镇。负责人：盛绍鹏，该公司总经理。委托代理人：邢晓云，系辽宁天衡律师事务所律师。委托代理人：张珍，男，住所地：岫岩满族自治县。原告岫岩满族自治县新翡翠花园小区第二届业主委员会诉被告沈阳永盛房屋开发有限公司岫岩分公司所有权确认纠纷一案，本院于2017年12月25日作出（2017）辽0323民初2159号民事判决书，被告不服该判决，依法向鞍山市中级人民法院提起上诉，经审理，市中院作出（2018）辽03民终951号民事裁定书，撤销本院（2017）辽0323民初2159号民事判决，发回本院重审。本院于2018年9月10日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告岫岩满族自治县新翡翠花园小区第二届业主委员会的委托代理人董德华和被告沈阳永盛房屋开发有限公司岫岩分公司的代理人张珍、邢晓云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2003年被告在开发建设新翡翠花园小区，被告在该小区院内住宅区公共面积上以会所的名义建了一栋二层楼房。该会所楼建成后一直作为小区物业用房使用和用于小区业主活动场所。2012该小区由物业公司接管后，被告没有将会所楼一并移交给业主委员会和物业公司管理使用，而是占为己有。现被告擅自将该会所用房对外出租出售牟利。我们认为，被告的行为严重侵害了该小区全体业主的合法权益，故诉至法院，请求确认新翡翠花园小区会所楼房属于新翡翠花园小区全体业主共同所有，并由被告承担诉讼费用。被告辩称，一、会所的性质不是公共场所、公共设施，法律没有规定建筑区划内的会所属于业主共有。本案所涉会所系我们公司通过出让的方式获得国有土地使用权，并自筹资金建造而原始取得，且具有构造上、利用上的独立性，能够明确区分和排他使用，其所有权归我们公司毋庸置疑。二、案涉会所不在商品销售面积之内，会所的建筑面积也没有分摊到其他商品房面积之中。三、根据谁投资谁受益的民法原则，案涉会所也应归我们公司所有。四、我们公司已于2012年2月28日与岫岩满族自治县华东物业有限公司签订了《新翡翠花园小区物业交接书》，移交了物业管理用房。五、岫岩满族自治县华东物业有限公司作为新翡翠花园小区的物管企业，理应对会所进行管理，但并不能以此为依据就认定会所归原告所有。综上，我们公司依据物权法的规定直接取得案涉会所的所有权，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回。经审理查明，岫岩满族自治县新翡翠花园小区是沈阳永盛房屋发公司于2003年7月25日经岫岩满族自治县岫政地批字【2003】第36号文件批复，获得了出让国有土地使用权而进行开发建设的。被告沈阳永盛房屋开发公司岫岩分公司一期工程于2003年8月15日，经岫岩满族自治县发展计划局批准并下发岫计发【2003】第81号文件批准计划总建筑面积77620平方米，其中住宅建筑面积68562平方米。商业网点建筑面积7143平方米，车库建筑面积865平方米。会所建筑面积1050平方米，总投资8000万元，资金由公司自筹。2003年8月22日，岫岩县城乡规划管理局做出的设计规划图中载明：总建筑面积77297.7平方米，其中住宅建筑面积69919.71平方米，商业网点建筑面积5513.23平方米，车库建筑面积737.70平方米，会所含幼儿园建筑面积1127.06平方米。2003年12月9日，被告沈阳永盛公司岫岩分公司在岫岩县城市规划管理处获得了会所建设工程规划许可证，编号为2003——49。建设规模核定为1085平方米。新翡翠花园小区一期工程及会所现已施工完成并投入使用。会所建成后，其中一部分作为业主的活动场所，另一部分作为公司的办公用房及物业用房。另查明下列事实：该会所建设资金来源于被告沈阳永盛房屋开发公司岫岩分公司系自筹资金建设。原、被告签订商品房买卖合同中，第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。公共配套建筑：按以下日期达到使用条件，交房之日达到水通电通，确保当年冬季供暖设施完善，有线电视及通讯具体使用时间为空白。附件一：房屋平面图为空白。附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明为空白。2006年10月23日，被告沈阳永盛公司岫岩分公司。由于建设物业管理用房在岫岩县城市规划管理处获得了建设物业管理用房工程许可证，编号为2006——8，建设规模为460.92平方米。2012年2月28日移交给华东物业公司A1楼北侧的平房从西面开始提供物业管理办公用房五间，面积19米×6.6米=125.4平方米。另外提供东西门卫两处：分别为15平方米和14平方米。即29平方米。岫岩满族自治县华东物业有限公司对新翡翠花园从2012年3月1日开始进行物业管理服务。被告在其销售“新翡翠花园”宣传册上印有“豪华会馆，高尚生活多姿多彩”标题下有如下文字描述：“业主专属会馆，名流汇聚之所，高档住宅的标志性设施。作为岫岩首家拥有业主会馆的高档社区，新翡翠花园会所内拥有的一流的健身、娱乐设施，是您和您的家人享受高尚生活的绝佳去处”。由于在2012年2月28日，被告将该小区物业管理移交给岫岩满族自治县华东物业公司，双方签订了物业交接协议书，该协议书没有会所的相关内容。原告认为该会所自建成后一直作为小区物业用房使用和用于小区业主活动场所，会所所有权应属于全体业主共同所有。故诉至本院请求确认新翡翠花园小区会所楼房属于新翡翠花园小区全体业主共同所有。上述事实，原告提供的证据有：业主委员会主任证明业主会议签字名单，新翡翠花园宣传画册，小区总体平面图，岫岩县发展计划局【2003】第81号文件，证人杨某、王某、刘某的证言。岫岩县华东物业有限公司出具的新翡翠花园小区住宅面积统计表及目录；被告提供的证据有：【2003】第81号文件、建筑设计说明、岫政地批字【2003】36号文件、建设工程规划许可证，新翡翠花园小区物业交接协议书，小区规划图，已使用的商品房买卖合同（样本），本院调取的证据有：小区开发建设详细规划图。对原告提供的业主委员会主任证明业主会议签字名单，新翡翠花园宣传画册，小区总体平面图，岫岩县发展计划局【2003】第81号文件，本院予以确认。关于岫岩县华东物业有限公司出具的新翡翠花园小区住宅面积统计表及目录系物业部门自制，单方统计，效力问题不予确认。证人证言能够证明会所的使用情况但无法确认所有权权属故对证人证言关于权属的证实不予确认，使用性质及用途予以确认。对被告提供的证据以及本院调取的证据经本院审查和庭审质证，所证事实足资认定，本院予以确认。本院认为，被告沈阳永盛房屋开发公司岫岩分公司经过岫岩满族自治县人民政府岫政地批字【2003】36号的批复，于2003年7月25日取得了新翡翠花园地块的房地产开发建设土地使用权。随后被告在该地块进行商品房的开发，建成了一期工程的新翡翠花园小区。从房地产开发有限公司的立项、报批材料和岫岩城乡规划局、岫岩发展计划委员会等政府文件批复，可以看出本案诉争会所在建筑构造上系具有其独立性，会所即便作为小区配套设施，所涉及的是会所的功能和使用性质，而非会所权属的确认。原告新翡翠花园小区业主委员会以被告曾在销售新翡翠花园小区宣传品上印有豪华会馆，高尚生活多姿多彩及标题下的文字，该段文字涉及的是会所的功能和使用性质，并非对会所权属的确认。该文字内容不是房屋买卖合同中约定的条款，是销售商品房过程中进行的对配套建造会所的广告宣传。本案中的小区会所的权属原、被告未明确约定归业主所有，业主委员会亦未能提供证据证明会所的成本实际摊入商品房建造成本，商品房买卖合同中也没有约定涉案会所归全体业主所有。现被告提出物业管理用房安置及面积不足问题，属另一法律关系。本案诉争的小区会所的权属应当结合谁获得的土地出让权，谁投资建设而归谁所有来确认。综上所述，被告因合法建造而原始取得涉案会所房产的所有权。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告所举的证据不足以证明其事实主张，其诉求应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告岫岩满族自治县新翡翠花园小区第二届业主委员会要求确认新翡翠花园小区会所楼房属于新翡翠花园小区全体业主共同所有的诉讼请求。案件受理费100元，由原告岫岩满族自治县新翡翠花园小区第二届业主委员会负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  富春丽人民陪审员  刘海霞人民陪审员  赵志龙二〇一九年十一月二十九日法官助理徐晓欢书记员高佩山