山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3091号 上诉人（原审被告）：泰安华易置业有限公司，住所地泰安市泰山钢材大市场。 法定代表人：陈玉华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高立柱，山东望岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付颖，山东望岳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马亮，男，回族，1985年10月1日出生，住址泰安市。 委托诉讼代理人：王功会，山东岱松律师事务所律师。 上诉人泰安华易置业有限公司（以下简称华易置业）因与被上诉人马亮房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（以下简称一审法院）（2019）鲁0911民初2513号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华易置业上诉请求：撤销原判，改判驳回马亮的诉讼请求。事实与理由：一、涉案房产所在楼栋于2019年3月29日取得不动产权证书时，便符合办理转移登记的条件，一审法院判决华易置业协助马亮办理该手续无任何依据。2019年3月29日，华易青年城G号楼取得不动产权证书，华易置业立即通知马亮准备资料前往华易置业处办理相应手续，华易置业尽到了商品房预售合同规定的通知义务，且根据商品房预售合同约定因买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任，因马亮不积极履行却判决华易置业协助，无疑加重了华易置业的负担。二、华易置业不存在违约行为，一审法院认定华易置业违约与事实不符。房产交付使用后，华易置业一直在积极为业主办理相关产权登记手续。由于本小区既涉及旧小区的改造工程又涉及新小区的建设，建设手续比较复杂，需要提供材料的部门较多，办证所需材料不能在较短时间内办全，对于办理产权登记的时间，华易置业无法掌控。本案因客观原因无法办理产权登记手续，对此，华易置业不存在任何过错。华易置业与马亮签订的《商品房预售合同》第二十条约定的违约责任的使用前提条件是因华易置业原因未办理产权登记，但本案非因华易置业原因导致无法办理产权登记，显然不适用该条约定的违约条款的适用，华易置业无赔偿的义务。一审法院判决华易置业支付违约金无事实和法律依据。三、马亮向华易置业主张支付违约金，超出了诉讼时效，其诉讼请求不应支持，一审法院判决华易置业支付马亮违约金无依据。双方签订合同约定2014年12月31日交付房屋，交房后365天内办理产权登记。因此，如果马亮认为华易置业存在违约，其应自其认为的违约之日起两年内主张权利，即最迟应于2017年12月31日之前主张权利，但马亮提起诉讼，显然超出两年的诉讼时效。按日累计的违约金并非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，一审法院将其按天为单位拆分成数个违约行为，不合常理。四、一审法院适用法律错误。华易置业一直在积极为马亮办理相应的产权登记手续，但因客观原因导致未取得产权登记，并非因华易置业原因造成，华易置业不存在任何过错，不存在违约行为。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，作出判决系适用法律错误。 马亮辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 马亮向一审法院提出诉讼请求：1.判令华易置业为马亮办理房屋所有权转移登记；2.判令华易置业向马亮支付逾期办证违约金至房屋产权登记实际办理完毕之日（按总房款日万分之零点五计算，暂计算至2019年4月10日，为33,255元）；3.本案诉讼费、律师费由华易置业承担。 一审法院认定事实：2013年7月8日，马亮与华易置业签订《商品房预售合同》，约定马亮购买华易置业开发的华易青年城G号楼3单元3层301号房屋，预测建筑面积117.72m2，房屋总价款为556,580元。合同第十条规定，出卖人应在2014年12月31日前向马亮交付该商品房。如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内告知买受人的；2、由于国家或政府政策、批文等情况的变化，且出卖人及时通知买受人的。3、大雨、暴雨及六级以上台风造成无法正常施工的；施工中遇到异常困难或极大重大技术问题无法及时解决的；（以施工单位与出卖人签证为准）。合同第十一条规定，除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：1、（1）逾期在四十五日之内（该时限应当不小于第七条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款价的万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第七条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起九十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过四十五日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房之日起三十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。合同第二十条规定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。（二）申请登记方式：商品房交付使用后，双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记。合同签订后，马亮按约支付华易置业全部购房款。2015年3月30日，华易置业将房屋交付给马亮。华易置业开发的华易青年城G号楼在2019年3月29日取得不动产登记证书，并于2019年5月22日通过登报、张贴方式通知业主提交身份证、购房合同等相应材料办理产权登记。 一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》，意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，形式要件齐全，属有效合同，双方应自觉履行。合同第二十条约定：华易置业应于商品房交付使用后365日内，保证马亮办理该商品房的所有权转移登记。如因华易置业的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列方式处理：即自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，办理产权职能部门受理时间除外。根据上述约定，华易置业应于2016年3月30日前保证马亮办理该商品房的所有权转移登记。由于华易置业原因华易青年城G号楼于2019年3月29日才取得不动产登记证书，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系华易置业原因致使马亮涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。另华易置业辩称，因旧小区改造及新小区建设导致审批手续繁琐，所有权转移登记延迟并非其过错，并未提供相应证据予以证实，对其陈述一审法院不予采信。关于本案诉讼时效是否届满，华易置业辩称依据法律规定应当自其知道或应当知道违约之日起两年内主张权利，超过两年的诉讼失效，其主张不应支持，其最迟应于2017年12月31日前主张权利。但本案约定的违约金系按日计付的连续性债权，应当以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。马亮主张的自2016年4月1日起至2016年4月24日期间的违约金，在《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日施行后，至2019年4月24日马亮向一审法院提起诉讼之日，已届满三年，故上述期间违约金的诉讼时效均已届满，马亮主张上述期间的违约金，一审法院不予支持。对于马亮主张的自2016年4月24日起至2019年4月24日期间的违约金，诉讼时效未超过法定诉讼时效期间，由此华易置业应当承担自2016年4月24日起的违约责任，由于华易置业原因华易青年城G号楼于2019年3月29日才取得不动产登记证书，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件，故马亮主张自涉案房产所在楼不动产证办理完毕之次日至马亮办理完毕涉案房产转移登记之日的违约金，一审法院不予支持。综上，自2016年4月24日至2019年3月29日华易置业的违约天数为1069天，每日违约金标准按合同约定的总房款556,580元的万分之零点五计算，共计29,749.20元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决：一、限华易置业自一审判决生效之日起十日内协助马亮办理泰安市长城路华易青年城G号楼3层301室房产的所有权登记手续；二、华易置业在一审判决生效之日起十日内支付马亮违约金29,749.20元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费316元，保全费353元，共计669元，由华易置业负担595元，马亮负担74元。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另，马亮认可已办理案涉房屋所有权转移登记手续。 本院认为，根据双方签订的《泰安市商品房买卖合同》第二十条约定，华易置业应当在商品房交付使用后三百六十五日内，保证马亮办理该商品房的所有权转移登记。双方认可房屋交付时间为2015年3月30日，华易置业应在2016年3月29日前办理上述登记事宜，但其直至2019年3月29日才办理涉案房产所在楼宇的首次登记，已经违反了上述合同约定，华易置业主张的导致登记延迟的理由并非马亮一方原因造成，不能成为华易置业免除责任的理由，华易置业应当承担逾期办证的违约责任。双方在商品房买卖合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，该违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。华易置业应支付相应违约金并协助马亮办理案涉房屋不动产所有权转移登记手续，一审处理并无不当。 综上所述，华易置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费632元，由泰安华易置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 邢友峰 二〇一九年十一月二十一日 书记员 赵思敏