安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初10623号原告：合肥浩顺物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区新站总部经济大厦**，统一社会信用代码91340100764759404Y（1-1）。法定代表人，刘兴平，董事长。委托诉讼代理人：黄正巍，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明辉，安徽安泰达律师事务所律师。被告：刘燕，女，汉族，1966年10月8日出生，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：刘坤，男，汉族，住住安徽省合肥市瑶海区，系被告刘燕之夫。原告合肥浩顺物业管理有限公司（以下简称浩顺物业公司）诉被告刘燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告浩顺物业公司的委托代理人张明辉及被告刘燕的委托代理人刘坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2017年7月1日至2019年12月31日拖欠的物业费3733.2元；2、判令被告立即向原告支付逾期付款违约金暂计440.22元（暂计算至2019年12月31日，其后实际违约金以3733.2元为基数，按照每日千分之三的标准计算至全部本金清偿时止），以上1、2项合计4173.42元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了合肥市瑶海区凤台路和嘉山路利港银河新城36幢1607室房屋，并于2010年3月22日与原告签订了一份《前期物业服务协议》，约定由原告进行物业管理，双方约定了物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任。并约定若被告逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三支付违约金。被告身为瑶海区凤台路和嘉山路利港银河新城36幢1607室住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2017年1月1日至今，累计欠物业服务费3733.2元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠交的物业费，现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院提起诉讼，望依法判如诉请！被告刘燕答辩称：第一，自2017年1月至今未缴费属实。2011年11月入住，2012年夏天第一次发现窗台漏水，又发现窗外墙外保温空了，及时与物业沟通，物业派员工到家做了解，并承诺及时向开发商汇报。2012年度到2014年度多次与物业联系，物业也派员工维修，第一次打玻璃胶，第二次打耐候胶，问题没有彻底解决，但仍然及时交费。依据前期物业管理服务协议：第二部分第二条物业管理服务内容含有户外墙面，物业管理服务质量约定是根据房屋共用部位，共用设施出现问题类型，按照前期物业服务标准进行维修或申报相关机关机构进行处理。建议法院依法判令合肥浩顺物业管理有公司维好外面漏水，我交费。第二、依据前期物业管理服务协议：第九部分违约责任第一条合肥浩顺物业管理有公司逾期付款违约金无效，诉讼费不应由我承担，并保留追究合肥浩顺物业管理有公司违约责任权利。本院经审理认定事实如下：浩顺物业公司系瑶海区凤台路和嘉山路利港银河新城物业服务企业，刘燕系利港银河新城36幢1607室业主，房屋面积为85平方米。2007年7月1日，浩顺物业公司与开发商利港置业发展（合肥）有限公司签订《利港·银河新城物业服务合同书》，约定由原告为利港·银河新城小区提供物业服务，委托管理期限为2007年7月1日至业主委员会成立止。2010年3月22日，浩顺物业（甲方）与刘燕（乙方）就利港银河新城36幢1607室（建筑面积85平方米）签订《前期物业管理服务协议》一份。约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，乙方遵守本物业的物业管理制度和《业主临时公约》，依据本协议向甲方交纳物业管理服务费、公摊水电费等；在业主、业主大会选聘物业管理公司之前，同意开发建设单位选聘的浩顺物业公司对房屋、设施、设备、环境卫生、绿化等进行管理服务，本协议自双方签字盖章之日起生效；交费周期为自起算日开始实行每6个月预缴一次物业公共性服务费；小高层第一年优惠价按建筑面积每月0.95元/平方米收取（注：物价局批文合价房[2004]292号是1.02元/平方米.月）；高层住宅第一年优惠价按建筑面积每月每平方1.00元，第二年甲方保留在物价局核准的收费范围内调整物业管理费的权利；乙方违反协议不缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日按每天千分之三缴纳违约金；协议还约定了其他责任条款等。原告提供的《服务价格登记证》显示有电梯住宅每月每平方米1.22元。原告主张刘燕因自2017年1月1日起未交纳物业费，且经催缴未果，遂诉讼来院。上述事实，有原告提供的企业法人营业执照、被告户籍证明复印件、物业管理服务协议、服务价格登记证、房地产权属登记信息、催缴通知单、催收照片、以及当事人当庭陈述等证据附卷佐证。本院认为：原告浩顺物业公司与被告刘燕签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效，双方均应按约履行。原告浩顺物业公司依约为被告刘燕在内的小区业主提供了物业管理服务，因此原告浩顺物业公司有权依据合同约定和法律规定向被告刘燕收取物业服务费用。被告刘燕作为小区业主，在接受和享有了原告浩顺物业公司提供的物业服务后，应当负有按照上述合同的约定及时履行交纳物业服务费的义务，故本院对原告主张被告依法缴纳欠缴的物业费诉请予以支持。被告辩称的案涉房屋外墙漏水问题，如确属物业公司维修范围，被告应当另案他诉。被告刘燕以此为由拒交物业费本院不予支持。经计算，被告刘燕应交纳自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费为3733.2元（36个月×85平方米×1.22元/平米/月）。因原被告双方对漏水维修问题确有争议，故对原告主张的逾期交纳物业费的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘燕于本判决生效后十日内支付原告合肥浩顺物业管理有限公司自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3733.2元；二、驳回原告合肥浩顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，其他费用25元，合计50元，由原告合肥浩顺物业管理有限公司负担15元，被告刘燕负担35元。本判决为终审判决。审判员  孙方奎二〇一九年十一月二十二日书记员  王志茹附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持