广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初3472号原告：卢某1（曾用名卢艳平），女，1979年7月20日出生，汉族，住广州市增城区，原告：卢某2，女，2007年8月19日出生，汉族，住址同上，法定代理人：卢某1，系卢某2母亲。原告：卢某3，女，2008年10月25日出生，汉族，住址同上，法定代理人：卢某1，系卢某3母亲。被告：卢某4，女，1934年12月5日出生，汉族，住广州市增城区，原告卢某1、卢某2、卢某3诉被告卢某4继承纠纷一案，本院于2018年5月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢某1，原告卢某2、卢某3的法定代理人卢某1到庭参加诉讼，被告卢某4经本院公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料，公告期届满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告卢某1、卢某2、卢某3诉称：卢某1于××××年××月××日与黄用之登记结婚，婚后育有两女（卢某2及卢某3）。黄用之于2011年11月28日逝世，生前没有立遗嘱。黄用之的生父已去世多年，故其法定继承人为卢某1（妻）、卢某2（女）、卢某3（女）及卢某4（母）。黄用之遗下一间商品房（现时物业估价为492120元），位于增城市新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦910房(2001年购买，成交价为人民币106528元，向中国建设银行增城市支行贷款85000元。每月供款699元，借款期限为180期，从2001年10月起至2016年10月止)。卢某1与黄用之婚后（即2006年12月至2011年11月）共同偿还了人民币41940元(699元×60个月)。黄用之去世后，从2011年12月至2016年10月由卢某1单独偿还人民币41241元（59个月×699元）。基于上述理由，卢某1于该物业总偿还金额已超半数（41940/2+41241=62211元），所以物业的所有权占份比率较高。卢某2及卢某3皆为未成年人，黄用之去世后皆由卢某1一人独力抚养，故遗产部分暂由卢某1代为保管，要求继承上述房产并按法律分配（每法定继承人皆可分得51180.48元），分给被告所拥有的房产分割款共51180.48元。但经多番协商后，被告仍不同意收下51180.48元及签下房产转让书。我们的房子虽然已还清银行贷款，但房产证现在依然在银行无法取回。考虑到被告年事已高，现年已84岁，且长居新西兰，并享受新西兰的老人补贴，被告尚有四个子女：大儿子黄德怀（现住新塘），二女儿黄怀妹（现住新西兰），三儿子黄德中（现住新西兰），四女儿黄细和（现住新塘），黄用之去世后被告及其子女再没跟我们联系，我们认为房产的问题不能再被拖延。因此，我们起诉到法院，请求法院判令：1、三原告共同继承黄用之的遗产：坐落于增城市新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦910房（价值为492120元），并有权处理房产证的过户手续。原告愿补偿被告继承金额51180.48元。2．诉讼费由被告承担。被告卢某4未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：卢某1与黄用之于××××年××月××日登记结婚，于××××年××月××日生育女儿卢某2，××××年××月××日生育女儿卢某3。被继承人黄用之于2011年11月28日因原发性肝癌去世，其父亲黄本炎于1993年8月16日因病去世，原告卢某1报称黄用之的母亲卢某4现侨居于新西兰。2001年9月，黄用之以成交价106528元（首期款21528元）购买了坐落在增城新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦910房（以下简称新利大厦910房）。2001年9月21日，黄用之与中国建设银行增城市支行签订了一份《楼宇按揭合同》，黄用之向中国建设银行增城市支行申请按揭贷款85000元，借款期限为15年，从2001年10月至2016年10月止，月供为699元。新利大厦910房于2004年9月8日取得房屋产权证，登记在黄用之名下，房产证号为粤房地证字第××号，建筑面积58.53平方米。黄用之为此交纳了房屋契税1632.96元及设备维修基金505元，现新利大厦910房的按揭贷款本息已全部还清。本院向中国建设银行增城市支行发出协助调查函，要求该支付协助提供，被继承人黄用之婚前个人供款、婚后共同供款及卢某1单独供款的情况，该支行答复因时间久远，其系统内只有从2006年9月29日起至2016年10月21日贷款结清的部分交易明细，涉案房屋已还本金合计85000元，已还利息合计22854.74元，本息合计107854.74元。故新利大厦910房的按揭贷款还款按180期平均还款情况如下：黄用之婚前还款共计61期（从2001年10月至2006年11月），供款本息合计36550.77元，黄用之与卢某1婚后共同还款共60期（从2006年12月至2011年11月），供款本息合计35951.58元，黄用之去世后，卢某1单独供款59期（2011年12月至2016年10月），供款本息合计35352.39元。被继承人黄用之去世后，原告卢某1主张：与被告协商新利大厦910房的继承问题，并到广东省广州市增城公证处办理相关公证协议，广东省广州市增城公证处委托广州中誉房地产及土地评估有限公司对新利大厦910房的市场价值进行评估。该公司于2018年5月4日向广东省广州市增城公证处发出粤中誉评字（公）第[2018]0054号《房地产评估答复函》，估值结果为：评估单价8408元/平方米，评估价值492120元。后卢某4拒绝到广东省广州市增城公证处签署相关协议，故引起本次诉讼。诉讼中，原告卢某1申请对新利大厦910房在其结婚时的市场价值及现价进行评估。经摇珠确定广州粤国房地产土地与资产评估有限公司作为评估机构，该公司于2019年1月25日出具评估报告，评估结果为：新利大厦910房在××××年××月××日的评估总价为185500元，2019年1月14日的评估总价为892600元。以上事实有原告提交的身份证、结婚证、广东公安人口信息查询资料、出生证、户口簿、户籍证明、公证书、死亡医学证明书、火化证、户口注销证明、证明，房地产权证、契税完税证、发票联、登记簿查册表、楼宇按揭合同、供楼存折、房地产评估答复函、评估报告以及原告的陈述为凭。本院认为：本案为继承纠纷，根据原告提交的证据和在庭审中的陈述，新利大厦910房是被继承人黄用之婚前以按揭贷款方式购买的商品房，根据继承法第三条：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。”的规定，本院确认新利大厦910房是被继承人黄用之的遗产。被继承人黄用之死亡后，继承开始，现没有证据显示黄用之生前立有遗嘱或遗赠协议，故本案依法应当按照法定继承的法律规定对黄用之的遗产进行分配。黄用之与卢某1婚后生育女儿卢某2和卢某3，黄用之的父亲黄本炎先于黄用之死亡，故黄用之的第一顺序继承人为妻子卢某1、大女卢某2、次女卢某3和母亲卢某4。关于新利大厦910房的继承分割问题。继承法第二十九条规定：“遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。”在本案中，新利大厦910房是被继承人黄用之婚前购买，且登记在黄用之的名下，属于被继承人黄用之的婚前个人财产。由于该房存在按揭贷款，黄用之与原告卢某1婚后共同偿还按揭贷款，黄用之去世后则由原告卢某1独自偿还按揭贷款，在分割新利大厦910房时应扣除属于卢某1出资及该出资的升值部分。原告卢某1及女儿卢某2、卢某3一直居住在新利大厦910房，结合本案实际情况和上述法律规定，本院采纳原告卢某1请求新利大厦910房归其所有，由其折价补偿给其他继承人的意见。卢某1的出资为53328.18元（35951.58元÷2+35352.39元），新利大厦910房在婚后升值了707100元（892600元-185500元）。因此，原告卢某1的出资部分的升值为286710.43元[53328.18元÷（首期21528元+全部供款本息107854.74元+其他费用1632.96+505元）×707100元],故新利大厦910房属于遗产的价值为（892600元-53328.18元-286710.43元）=552561.39元。根据继承法第十三条第一款：“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。”的规定，各继承人各分得552561.39÷4=138140.35元。被告卢某4经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条、第十三条、第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、位于新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦910房（登记字号：增商字26091号）由原告卢某1、卢某2、卢某3及被告卢某4均等继承。二、原告卢某1于本判决发生法律效力之日起三十日向原告卢某2、卢某3及被告卢某4各支付房屋分割款138140.35元，原告卢某1付清上述房屋分割款后，新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦910房归原告卢某1所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9326元，由原告卢某1、卢某2、卢某3、被告卢某4各负担2331.5元。评估费6000元（原告卢某1已预交），由原告卢某1、卢某2、卢某3、被告卢某4各负担1500元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡雪芬人民陪审员  吴毅湘人民陪审员  汤素玲二〇一九年二月二十日书 记 员  张秀萍湛雄杰附相关法律条文：《中华人民共和国继承法》第三条：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。”第五条：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。第十条：遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第十三条第一款：同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。第二十六条第一款：夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。第二十九条遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。