济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初7551号 原告（反诉被告）：赵兵，男，汉族，1992年出生，住山东省寿光市。 委托诉讼代理人：孟强、宫志军，均为山东乾慧律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贾麟，女，汉族，1971年出生，住济南市。 委托诉讼代理人：王景生，山东浩尚律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵兵与被告（反诉原告）贾麟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵兵的委托诉讼代理人孟强、被告（反诉原告）贾麟及其委托诉讼代理人王景生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵兵向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告向原告退还房屋租金18739．72元（2018年8月15日至2018年10月31日）；3.依法判令被告向原告退还房屋保证金10000元；4.依法判今被告向原告支付因装修造成的损失61700元；5.本案案件诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年4月份，原告因经营需要准备在燕山小区附近租赁临街营业房，当看到被告在58同城发布的案涉房屋（燕山小区北区6号楼2单元101室）出租信息后与其取得联系。在协商租赁合同期间，原告从他处了解到此片区临街房有可能面临拆迁、关停，便不再打算承租，被告得知后，便再三向原告保证案涉房屋不在拆迁、关停范围内。经原告要求，双方同意在合同中约定如租赁期间内遇政策性变动或拆迁及其他非可控制原因等导致合同不能履行时不以违约论处。2018年4月20日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将案涉出租给原告作为经营用房使用，租金为90000元／年，租期两年，自2018年4月30日起至2020年4月29日止，房租半年一交。合同订立后，原告依约向被告支付了2018年4月30日至2018年10月31日的房屋租金45000元及保证金10000元（2018年4月18日微信转账支付5000元、2018年4月20日微信转账支付1250元、2018年4月21日支付宝转账支付48750元）。同时，基于对被告就案涉房屋在租期内不会因拆迁、关停等原因影响临街经营承诺的信任，原告便因经营需要对房屋进行了装修，并支出各项装修费用61700元。2018年7月初，原告听说案涉房屋属于被告私自改变规划使用性质（住房改商用违规），便找被告协商合同解除事宜，但被告答复原告说案涉房屋不会受到影响，让原告放心使用。2018年7月20日，原告收到历下区燕山地区城市管理委员会下达的“封门堵窗”时限告知书》（以下简称通知），要求案涉房屋于2018年8月15日前封堵临街面门窗。原告收到通知后当天便联系被告协商合同解除的善后事宜，此后更是多次联系被告协商解决办法。同时，原告于2018年8月9日将案涉房屋腾空，并请求解除合同及协商善后事宜，虽经原告多次联系，但是被告却以种种理由予以拖延，以至最后发展到拒绝与原告见面并拒绝接听原告电话。被告的行为已给原告造成了经济损失，原告为避免更大的损失，维护自身合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的请求。 贾麟辩称：因原告违约解除房屋租赁合同已经给被告造成了租金的损失，同时，根据房屋租赁合同的约定，被告不应退还原告主张的房屋租金和房屋保证金。对于原告主张的装修造成的损失，被告认为原告对此没有合同和法律依据，不应承担。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 贾麟向本院提出的反诉请求：1.请依法判令被反诉人立即向反诉人支付违约金人民币36000元整；2.请依法判令被反诉人立即向反诉人支付拖欠的租金11500元（自2018年10月30日起至2018年12月14日止）；3.请依法判令被反诉人立即向反诉人支付未交的物业费160元（自2018年4月20日起至2018年12月14日止，按照每月25元计算）；4.请依法判令被反诉人立即向反诉人支付欠交的水费101.08元；5.本案诉讼费用、送达费全部由被反诉人承担。 事实与理由：被反诉人在其民事起诉状中所述与事实严重不符，尤其是被反诉人没有按照租赁合同的约定及时足额支付房屋租金、水费、物业费等费用。被反诉人从没有向反诉人明确提出过解除租赁合同的意思，相反的是反诉人多次以各种形式找被反诉人协商来处理此事，但是被反诉人均置之不理。被反诉人的上述违约行为己经严重地损害了反诉人的合法权益在多次协商未果情形下，同时为了维护自己的合法权益，反诉人被迫依法提起反诉，请依法支持反诉人的全部反诉请求。 庭审中，贾麟增加反诉请求：依法判令被反诉人立即向反诉人支付开锁、换锁费用200元。 赵兵辩称,一、2018年4月20日双方签订租赁协议前，被反诉人曾就是否面临拆迁问题与反诉人沟通，反诉人口头答复在租期内不会出现拆迁问题。但为了防止可能因拆迁出现纠纷，在被反诉人的要求下，双方在签订的《房屋租赁合同》中作了明确约定，即第六条第一项约定：“本房有拆迁隐患，协议期间如遇政策性变动或拆迁及其他非可控原因和不可抗力的原因，双方均不以违约论处。”2018年7月20日历下区燕山地区城市管理委员向被反诉人下达《“封门堵窗”时限告知书》（以下简称告知书），要求案涉房屋于2018年8月15日前封堵临街面门窗。被反诉人提出解约，符合该条款的约定，不属于违约。虽然，在收到告知书后反诉人曾向被反诉人口头答复案涉房屋不会进行拆迁，可以继续经营使用。但是，被反诉人作为个体经营业者，需要一个长期稳定的经营环境。另外，在2017年济南市大力拆违、拆临的强劲态势下，被反诉人作为个体经营业者没有能力，也没有时间和精力去挑战政府的权威和行为，拒不遵守政府的通知，在案涉房屋继续经营。被反诉人在收到告知书后向反诉人提出解约的行为是合理合法的。二、被反诉人在收到历下区燕山地区城市管理委员下达的《“封门堵窗”时限告知书》后，便积极联系反诉人协商解约事宜，并于2018年7月23日、26日、28日通过电话和反诉人协商妥善处理合同解除及腾房事宜。同时于2018年7月28日及8月9日通过微信联系反诉人协商解除合同及腾房，并告知房屋已经腾空。但反诉人对被反诉人的积极善意协商却不予配合。被反诉人在2018年8月9日前已经将自己的物品搬出房屋，并多次要求要交还钥匙，但反诉人不予接受。另外，反诉人自己也在案涉房屋办公，自己也有钥匙，对被反诉人腾空房屋的行为没有阻止，应当视为已经收回房屋。事实上，现在房屋已经被反诉人再次出租。因此，反诉人陈述与事实不符。三、反诉人与被反诉人在订立房屋租赁合同时并未约定物业费交纳，也没有人告知过被反诉人要支付物业费。四、反诉人自己有房间钥匙，不存在开锁的情况，其主张不应支持。综上所述，反诉人的反诉请求没有任何法律和事实依据，请求贵院依法予以驳回。 经审理本院认定事实如下： 2018年4月20日，赵兵、贾麟签订《房屋租赁合同》，合同约定出租方贾麟（甲方）将自有的燕山小区北区6号楼2单元101的房屋出租给承租方赵兵（乙方）使用，租期两年（2018.4.30-2020.4.29），年租金为9万元。房租半年一交，第一次房租在交钥匙前交清，以后每半年度提前一月交清下一个半年房租，每次交纳时间如下：2018年9.30、2019年3.30、2019年9.30前。本合同签订时，乙方向甲方支付租房定金人民币1万元整。交付租金同时，定金转为保证金人民币1万元整。乙方中途退房保证金不退。乙方生产经营的所有费用和各种执照办理及税、费用均有乙方自理。协议期间乙方需装饰装修改造，需事先通知甲方。甲方同意后，乙方方可施工…合同终止后乙方如拆除房屋装修或使用不当造成的毁损，必须为甲方房屋恢复原貌，如不拆除，由甲方接受不予经济补偿。甲方在此房一角办公经营，但不参与乙方的独立自主经营…。本房有拆迁隐患，协议期间如遇政策性变动或拆迁及其他非可控制原因和不可抗力原因，双方均不以违约论处。乙方按甲方要求的时间搬离此房，房租截止于乙方搬离交钥匙日，多退少补。乙方房租应按时交纳，不得因为有政府拆迁通知而拖延交房租时间。房租拖欠时间超过五日即视为乙方违约。本协议自签字起生效，无论双方谁提出解除本协议或不能履约或违约，违约方向对方赔偿违约金为本合同两年总房租的20%。《房屋租赁合同》签订后，赵兵向贾麟支付房租及保证金共计55000元，贾麟依约将涉案房屋交付赵兵使用。 2018年7月20日，历下区燕山地区城市管理委员会向赵兵送达《“封门堵窗”时限告知书》，告知赵兵涉案房屋因改变建筑物规划使用性质，改建为商铺用于经营，限于2018年8月15日之前自行封堵该建筑临街面门窗。该告知书下达后，原被告双方就解除租赁合同进行协商，但未达成一致。赵兵提交其与贾麟7月28日、8月9日的短信及微信聊天记录，主张其已经在8月9日将涉案房屋收拾完，要求贾麟于8月15日之前退还房租和押金。贾麟对该证据不予认可，提交微信聊天记录，称其于2018年10月17日告知赵兵本应于9月30日支付下一期租金，并要求赵兵归还涉案房屋，赵兵对该聊天记录的真实性不认可。 为主张损失，赵兵提交《住宅室内装修装饰工程施工合同》与装修收据，诉称在征得贾麟同意后，其对涉案房屋进行了装修，并支出装修费61700元。贾麟对上述施工合同真实性不认可，辩称装修开支应由赵兵自行承担。贾麟另提交水费收据与换锁费用收据主张损失，赵兵对其经营期间的水费予以认可，但是称贾麟也有涉案房屋的钥匙。 另查明，涉案房屋所有权证上载明的规划用途为住宅，所有权人为石金（贾麟之女），其委托贾麟代为出租涉案房屋、收取租金，并代为处理该房屋涉及到的一切问题。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效…(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。我国现行法律并无明确规定将住宅改为经营性用房所涉的租赁合同无效。因此虽然贾麟、赵兵之间签订的《房屋租赁合同》约定涉案房屋用途为经营性用房，改变了房屋的规划用途，且历下区燕山地区城市管理委员会向其下达《“封门堵窗”时限告知书》，但该合同是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行合同义务。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定：“本房有拆迁隐患，协议期间如遇政策性变动或拆迁及其他非可控制原因和不可抗力原因，双方均不以违约论处。乙方按甲方要求的时间搬离此房，房租结止于乙方搬离交钥匙日，多退少补。乙方房租应按时交纳，不得因为有政府拆迁通知而拖延交房租时间。”本案中虽然城市管理委员会下达《“封门堵窗”时限告知书》，要求房主限于2018年8月15日之前自行封堵该建筑临街面门窗。赵兵即于2018年8月9日搬离了涉案房屋并通过微信通知了贾麟。故涉案房屋租赁合同的解除时间应以赵兵通知贾麟的时间为准即2018年8月9日。 对于原告赵兵主张的要求被告贾麟退还租金18739.72元的请求，本院认为，根据双方签订的合同约定，房租截止于赵兵搬离交钥匙日，多退少补。根据双方的微信聊天记录可以看出，被告赵兵在接到政府的通知后即搬离涉案房屋，并联系被告贾麟交房，但被告贾麟以种种理由拒绝接收。存在明显拖延的行为，故对于原告赵兵要求退还2018年8月15日至2018年10月31日租金18739.72元的请求，于法有据，本院予以支持。 对于原告赵兵要求退还保证金的请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《房屋租赁合同》约定：“乙方中途退房保证金不退。”该处的退房应是指乙方违约中途退房的情形，本案中是指由于出租人违反行政法律的规定，将住房改为商用被政府要求整改，承租人不得以而退租的情形，承租人没有过失或过错，故对于出租人贾麟要求承租方赵兵退还保证金10000元的请求，本院予以支持。 对于原告要求被告赔偿装修损失61700元的请求，本院认为，根据双方合同约定，合同终止后乙方如拆除房屋装修或使用不当造成的毁损，必须为甲方房屋恢复原貌，如不拆除，由甲方接受不予经济补偿。被告贾麟在签订合同时应对于双方解除合同时装修物的处理做出了约定，故对于原告赵兵的该项请求，于法无据，本院不予支持。 对于贾麟要求赵兵支付违约金3.6万元和支付拖欠租金的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 对于贾麟要求赵兵支付物业费的请求，因双方在合同中并未约定，也没有证据证明物业费的收取标准，故对于贾麟的该项反诉请求，证据不足，本院不予支持。 对于贾麟要求赵兵支付欠交水费及违约金的反诉请求，赵兵退房，双方应对涉案房屋、设施及水电等进行确认，方完成退房。对此，赵兵均无证据予以证明。故对于贾麟该项请求，本院予以支持。 对于贾麟要求赵兵支付开锁费、换锁费用200元的诉讼请求，根据合同约定：“甲方（贾麟）在此房一角办公经营”，应推定贾麟有涉案房屋的钥匙。故对于贾麟的该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）赵兵与被告（反诉原告）贾麟之间的《房屋租赁合同》于2018年8月9日解除； 二、被告（反诉原告）贾麟于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）赵兵房屋租金18739.72元(2018年8月15日至2018年10月31日)； 三、被告（反诉原告）贾麟于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）赵兵保证金10000元； 四、原告（反诉被告）赵兵于本判决生效之日起十日支付被告（反诉原告）贾麟所欠水费98.22元； 五、驳回原告（反诉被告）赵兵的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）贾麟的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3900元，由原告赵兵负担2000元，被告贾麟负担1900元；反诉案件受理费500元，由反诉原告贾麟负担450元，反诉被告赵兵负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  谭树杰 人民陪审员  宋伟琴 人民陪审员  咸维玲 二〇一九年二月十九日 书 记 员  张琳琳