广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0902民初3139号原告：广发银行股份有限公司茂名分行，住所地茂名市迎宾路159号的一层以及十二至十五层、161号和163号的一、二层。负责人：罗玉瑾，该行行长。委托诉讼代理人：谢锡祥，广东海法律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹庆技，广东海法律师事务所律师。被告：吴水兴，男，1982年8月28日出生，汉族，住茂名市茂南区。被告：李水姨，女，1986年9月19日出生，汉族，住茂名市茂南区。被告：茂名市宏丰房地产开发有限公司，住所地茂名市电白区水东镇那站三路9号。法定代表人：邓亚宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏海，广东南天竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李剑雄，广东南天竹律师事务所律师。原告广发银行股份有限公司茂名分行（以下简称广发茂名分行）与被告吴水兴、李水姨、茂名市宏丰房地产开发有限公司（以下简称宏丰地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年5月15日作出（2017）粤0902民初625号民事判决。原告广发茂名分行不服该判决，向广东省茂名市中级人民法院提起上诉。广东省茂名市中级人民法院于2017年12月11日作出（2017）粤09民终1620号民事裁定，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广发茂名分行的委托诉讼代理人邹庆技，被告宏丰地产公司的委托诉讼代理人李剑雄到庭参加诉讼，被告吴水兴、李水姨经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广发茂名分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告广发茂名分行与被告吴水兴、李水姨的《个人购房贷款合同》（编号：12440161413569）；2.被告吴水兴、李水姨立即归还借款本金234315元给原告广发茂名分行；3.被告吴水兴、李水姨立即支付借款本金234315元的利息、罚息、复利（利息按年利率5.895%计算，从2016年9月20日起暂计至2017年1月17日止为3213.64元，实际利息计至付清款项之日止；罚息、复利按《个人购房贷款合同》第23条第2款约定计算，从2016年9月20日起暂计至2017年1月17日止，罚息为67.93元、复利为41.55元；实际罚息、复利计至付清日止）给原告广发茂名分行；4.原告广发茂名分行对贷款抵押物［位于广东省电白县的房产（他项权证号：粤房地建抵登电字第××号）］享有优先受偿权；5.被告宏丰地产公司对上述第2、3项的借款本息承担连带偿还责任；6.本案诉讼费用由被告吴水兴、李水姨、宏丰地产公司负担。事实和理由：2013年3月11日，被告吴水兴向原告广发茂名分行申请个人贷款业务，贷款用途为购房。原告广发茂名分行核准后，双方于2013年4月11日签订编号为12440161413569《个人购房贷款合同》，贷款金额为278000元，等额本息还款法。被告吴水兴提供位于广东省电白县的房产作抵押担保，并办理了抵押登记，他项权证号为粤房地建抵登电字第××号。被告宏丰地产公司自愿作为担保人，对被告吴水兴履行该合同所约定的债务提供阶段性连带责任保证。截至2017年1月17日，被告吴水兴尚欠该笔贷款本金234315元、利息3213.64元、罚息67.93元、复利41.55元，构成违约，应承担还款责任。被告李水姨作为被告吴水兴的妻子，对本案债务知情，且涉案款项用于购房，应承担共同偿还责任。被告宏丰地产公司拟作为保证人，应对本案借款本息承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所诉。被告吴水兴、李水姨不作答辩。被告宏丰地产公司辩称，1.驳回被答辩人对答辩人提出的所有诉讼请求；2.被答辩人赔偿答辩人经济损失15000元；3.被答辩人承担本案的诉讼费用。事实与理由：1.被答辩人的保证期限已经届满，根据《个人购房贷款合同》第29、30条，本案房产已办理他项权证并交给被答辩人，因此不应由答辩人承担责任；2.被答辩人提起诉讼时并未列答辩人为被告，被答辩人追加答辩人为被告的时候，造成了答辩人的损失，被答辩人应赔偿答辩人的律师费15000元；3.被答辩人在与被告吴水兴、李水姨履行购房合同过程中，在答辩人提起诉讼之后，被告吴水兴、李水姨已将原来所拖欠款项支付给原告广发茂名分行，并根据合同约定继续支付房贷，原告广发茂名分行也接收，可见被告吴水兴、李水姨已与原告广发茂名分行达成新的约定，即原告广发茂名分行同意按原合同继续履行。答辩人认为，原告广发茂名分行已经接收了被告吴水兴、李水姨的还款，也不追究其法律责任，我方认为不应当还要答辩人承担连带责任，不存在答辩人承担相应责任的事实，请法院依法支持答辩人的请求。原告广发茂名分行围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照、单位负责人证明书、被告身份证复印件、被告户口簿复印件、被告结婚证复印件、《个人贷款申请表》、《个人购房贷款合同》、《关于吴水兴个人房屋按揭贷款人民币278000元的批复》、《广东省在建工程抵押登记证明》、声明书、抵押声明、担保声明、个人贷款支付申请书、扣款划款授权书、借款借据、广发银行个人对账单、广发银行零售贷款欠款明细等证据，被告宏丰地产公司提供了《委托合同》、房地产登记簿、广东增值普通发票等证据，被告吴水兴、李水姨未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鉴于被告吴水兴、李水姨未到庭，本院对原告广发茂名分行、被告宏丰地产公司无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月22日，被告吴水兴、李水姨登记结婚。2013年3月11日，被告吴水兴填写《广发银行个人贷款申请表》，向原告广发茂名分行申请贷款278000元，贷款期限15年，担保方式为保证加抵押。2013年4月11日，被告李水姨、吴水兴出具《声明书》，同意以所购房产为向原告广发茂名分行申请的贷款作抵押担保；并出具《抵押声明》，自愿提供本人名下位于电白县房产（见编号000557《商品房买卖合同》，房地产出卖人为被告宏丰地产公司，目前尚未办妥房地产权证）作为借款抵押物，并提供连带担保责任保证。被告李水姨出具《担保声明》，愿意为上述贷款提供连带偿还责任保证。原告广发茂名分行（贷款人、甲方）经批复同意后，于2013年4月11日与被告吴水兴（借款人、乙方）签订《个人购房贷款合同》（编号：12440161413569），主要内容为：本合同项下的借款金额为人民币278000元；借款期限为15年，自2013年4月11日至2028年4月11日；借款利率为浮动利率，首期利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮10%计息；合同有效期内，如遇国家调整基准利率并应适用于本合同项下借款时，甲方无需通知乙方即有权从中国人民银行调整之次年的1月1日起予以调整，在调整基准利率的同时有权调整利率的浮动幅度；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款用于购买位于电白县的房屋；等额本息偿还法；乙方应从贷款发放日起，按月分期偿还贷款本息，还款期共180期，每月的20日为还款日；借款人将本合同项下所购房屋向甲方提供抵押担保；由李水姨提供全程连带责任保证，保证期间为本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；由宏丰地产公司提供阶段性连带责任保证，保证期间自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交甲方保存时止；乙方未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，构成违约，甲方有权宣布本合同项下借款全部或部分提前到期，要求乙方立即归还借款本息及相关费用，终止或解除本合同。被告吴水兴在“乙方”一栏签名确认，被告李水姨、吴水兴在“丙方一”一栏签名确认，被告宏丰地产公司在“丙方二”一栏盖章确认。同日，被告吴水兴在《扣款划款授权书》签名，授权原告广发茂名分行将上述借款在划入本人账户后，再转划至被告宏丰地产公司的账户，用于购买涉案房产。2013年4月16日，各方当事人为涉案房产办理了在建工程抵押登记证明，抵押权人为原告广发茂名分行，抵押人为被告吴水兴、李水姨。2013年4月22日，原告广发茂名分行向被告吴水兴放款278000元，年利率5.895%，借款期限自2013年4月22日起至2028年4月22日。被告吴水兴借款后，多次未能按时偿还贷款本息。截至2017年1月17日，被告吴水兴尚欠该笔贷款本金234315元、利息3213.64元、罚息67.93元、复利41.55元。原告广发茂名分行遂于2017年2月20日诉至本院，请求被告吴水兴、李水姨偿还贷款本息，原告广发茂名分行对贷款抵押物享有优先受偿权，被告宏丰地产公司承担连带偿还责任。2017年5月15日，本院作出（2017）粤0902民初625号民事判决书，判决：一、解除原告广发茂名分行与被告吴水兴、李水姨、宏丰地产公司签订的《个人购房贷款合同》；二、被告吴水兴、李水姨于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿付借款本金234315元、利息3213.64元、罚息67.93元、复利41.55元（利息、罚息、复利均暂计至2017年1月17日止，自2017年1月18日起至借款清偿日止的利息、罚息、复利按合同约定另计）给原告广发茂名分行；三、原告广发茂名分行对贷款抵押物［位于广东省电白县的房产（他项权证号：粤房地建抵登电字第××号）］享有优先受偿权；四、驳回原告广发茂名分行的其他诉讼请求。原告广发茂名分行不服上述判决，向茂名市中级人民法院提出上诉，该院于2017年12月11日作出（2017）粤09民终1620号民事裁定书，裁定撤销（2017）粤0902民初625号民事判决书，将本案发回本院重审。在本案庭审中，原、被告双方确认，在诉讼过程中，截至2018年10月20日，被告吴水兴偿还了借款本金34943元、利息20607.67元、罚息725.39元、复利482元，已还清所有逾期款项，现按合同约定正常还款，没有拖欠，尚欠未到期的借款本金199372元及利息439.62元。涉案房产截至2018年11月8日尚未办理房产证及他项权证。本院认为，根据原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点有：一、涉案《个人购房贷款合同》是否应当解除并由被告吴水兴、李水姨偿还全部剩余借款；二、原告广发茂名分行是否对涉案房屋享有优先受偿权；三、被告宏丰地产公司是否应当承担连带清偿责任。一、关于涉案《个人购房贷款合同》是否应当解除并由被告吴水兴、李水姨偿还全部剩余借款的问题。本院认为，原、被告之间的《个人购房贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应按照合同约定履行义务。被告吴水兴使用借款后未能依约还款，已构成违约，原告广发茂名分行有权解除合同，宣布借款全部或部分到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。现原告广发茂名分行请求解除《个人购房贷款合同》，并请求被告吴水兴偿付借款本金199372元、利息439.62元（利息、罚息、复利暂计至2018年10月20日，之后的利息、罚息、复利按合同约定另计），具有合同和法律依据，本院予以支持。依据《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第二条第二项“……金融借款合同的借款人以贷款人同时主张的利息、复利、罚息、违约金和其他费用过高，显著背离实际损失为由，请求对总计超过年利率24%的部分予以调减的，应予以支持，以有效降低实体经济的融资成本……”之规定，原告广发茂名分行主张的利息、罚息、复利等合计以不超过年利率24%为限。被告宏丰地产公司主张被告吴水兴、李水姨已清偿逾期款项，现根据合同约定继续支付贷款，可见原告广发茂名分行同意按原合同继续履行。本院认为，被告吴水兴偿还逾期款项的行为不能改变其未依约还款构成违约的事实，且没有证据证明原告广发茂名分行与被告吴水兴达成一致意见按原合同继续履行，本院对被告宏丰地产公司的主张不予认可。本案债务发生在被告吴水兴与被告李水姨夫妻关系存续期间，且被告李水姨在《担保声明》、《个人购房贷款合同》等材料上签名确认。可见本案借款是两被告的共同意思表示，原告广发茂名分行主张本案债务为被告吴水兴、李水姨的共同债务，请求被告李水姨对本案债务承担共同清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。二、关于原告广发茂名分行是否对涉案房屋享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国担保法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。涉案房产尚未办理房产证，亦未能办理该房屋的他项权证，抵押权未设立，即原告广发茂名分行对该房屋不享有优先受偿权。被告宏丰地产公司主张该房屋已经办理在建工程抵押登记，即已办理抵押登记手续。本院认为，在建工程的所有人应为合法取得土地使用权并进行建造的主体，在本案中，该在建工程的所有人为被告宏丰地产公司，被告吴水兴、李水姨尚未取得该房屋的所有权，理应不能为该房屋设立抵押权，本院对被告宏丰地产公司的主张不予认可。三、关于被告宏丰地产公司是否应当承担连带清偿责任的问题。根据《个人购房贷款合同》约定，被告宏丰地产公司提供阶段性连带责任保证的保证期间自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交给原告广发茂名分行保存时止。由于案涉房产未办理他项权证，被告宏丰地产公司需对上述借款承担连带保证责任。被告宏丰地产公司主张未办理他项权证的过错在于被告吴水兴、李水姨没提交办证手续，被告宏丰地产公司不存在过错，不应承担担保责任。但被告宏丰地产公司未提交证据证明其主张，且该主张不属于合同约定的免责事由，本院不予支持。被告吴水兴、李水姨经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，自行承担举证不能和放弃诉讼权利的不利后果，本案依法适用缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告广发银行股份有限公司茂名分行与被告吴水兴、李水姨、茂名市宏丰房地产开发有限公司签订的《个人购房贷款合同》（编号：12440161413569）；二、被告吴水兴、李水姨于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿付借款本金199372元、利息439.62元（利息、罚息、复利暂计至2018年10月20日，之后的利息、罚息、复利按合同约定另计，上述利息、罚息、复利合计以不超过年利率24%为限）给原告广发银行股份有限公司茂名分行；三、被告茂名市宏丰房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告广发银行股份有限公司茂名分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4864元（原告广发银行股份有限公司茂名分行已预交），由被告李水姨、吴水兴、茂名市宏丰房地产开发有限公司负担。被告李水姨、吴水兴、茂名市宏丰房地产开发有限公司应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付给原告广发银行股份有限公司茂名分行，本院不作另行退收。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  姚 健人民陪审员  李木清人民陪审员  邱志辉二〇一九年二月二十一日法官助理苏珊珊书记员麦晓娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。