广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初33825号原告应狄（反诉被告），男，汉族，1976年4月11日出生，住址浙江省永康市芝英街道芝英六村南市。委托代理人冯若桐，广东晟典律师事务所律师。委托代理人杜江涛，广东晟典律师事务所实习律师。被告深圳市前海宝元贷客互联网金融服务有限公司（反诉原告），住所深圳市前海深港合作区前湾一路63号前海企业公馆B区25栋2楼整层，统一社会信用代码9144030032649379XA。法定代表人廖少鸿。被告深圳银泽通信息技术有限公司（反诉原告），住所深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路2018号深华商业大厦602，统一社会信用代码914403005627912461。法定代表人廖少鸿。被告深圳威马逊信息技术有限公司（反诉原告），住所深圳市福田区福保街道福田保税区市花路25号利保义生物工程大厦B座501-502室，统一社会信用代码91440300359743134E。法定代表人廖少鸿。三被告共同委托代理人陈科军，广东融关律师事务所律师。三被告共同委托代理人陈敏，广东融关律师事务所律师。原告应狄诉被告深圳市前海宝元贷客互联网金融服务有限公司（以下称宝元贷客公司）、深圳银泽通信息技术有限公司（以下称银泽通公司）、深圳威马逊信息技术有限公司（以下称威马逊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日受理后，三被告提起反诉，本院予以受理，由审判员徐篪独任审判，于2018年10月15日公开开庭进行合并审理，转为普通程序审理后依法组成合议庭于2019年1月28日再次公开开庭。原告委托代理人冯若桐、杜江涛，三被告共同委托代理人陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年2月，原告与被告宝元贷客公司签订《物业租赁合同》，约定原告将深圳市福田区中康路卓越梅林中心广场（北区）3栋1301房（以下称涉案房产）出租给被告办公，租赁面积432平方米；租期自2015年2月1日起3年；月租金62640元；押金125280元，若被告宝元贷客公司单方终止合同，原告有权没收押金。2015年4月，原告与被告宝元贷客公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，作为上述《物业租赁合同》的正式版，还约定合同终止后被告宝元贷客公司应于3日内迁离并返还涉案房产，并保证涉案房屋及附属设施完好。2016年4月，被告宝元贷客公司要求将承租主体变更为三被告，原告予以配合。2017年10月，三被告提前终止租赁关系并搬离，11月10日与原告签订3份《解除租赁合同协议书》。因三被告提前解约，原告按照合同约定未退还押金，于11月13日将涉案房产出租给案外人深圳市成合泰科技有限公司（以下称成合泰公司）。11月18日，三被告派人打砸涉案房产，致使房屋严重损坏无法使用、出租，成合泰公司因此解除了与原告的租赁关系，原告只能自行聘请装修公司复原装修，至2018年1月10日才找到新租客，并许诺提供2个月免租期后才得以出租。三被告故意损坏原告的财物，应当赔偿原告复原装修损失及租金损失。故请求判令：1、三被告支付装修复原款83000元；2、三被告支付原告因涉案房产遭破坏承受的租金损失159261.72元。被告答辩并反诉称，原告交付的涉案房产是毛坯房，宝元贷客公司接手后花费40余万元装修并支出空调安装费用69916.79元、消防工程费用56000元，形成的装饰装修物及附属设施应为被告所有，双方协商一致提前解除租赁合同，原告应补偿剩余租期的装修残值损失，并退还租赁押金。三被告搬迁空调等设备时难免造成装饰损伤但不存在故意损坏的行为，且现有证据亦不能证明原告诉称的打砸行为是三被告所为，即便是三被告所为，也是损害的自有财产，未侵犯原告权益，不应支付原告装修复原款8.3万元。空租时间由原告自行决定，免租期是行业惯例，原告诉称的租金损失没有依据。三被告提出退租后积极协助寻找新租户，原告同意退还一个月押金，但双方办理完解除租赁备案手续后，原告却要求另行增加10天租金，且至今未退还押金。故反诉请求判令：1、原告退还租赁押金125280元；2、原告赔偿空调安装费损失50512.49元【69916.79元/10年×（10年-3年+82天/365天）】；3、原告赔偿剩余租期装饰装修残值损失35381.48元【（41万元+5.6万元）/36个月/30天×82天】。原告针对三被告的反诉辩称，三被告提前解除租约，构成违约，原告无需返还租赁押金；被告装修涉案房产未经原告同意，三被告提供的装修费用票据无法证明是为涉案房产装修的支出，且涉案房产内的装修被三被告损毁已无价值，原告无需赔偿装修残值及空调安装费用；消防费用是用于被告二次消防报批，应由被告自行承担。经审理查明，2014年4月，原告购买涉案房产，建筑面积363.9平方米。2015年2月1日，原告与被告宝元贷客公司签订《物业租赁合同》，约定被告宝元贷客公司承租涉案房产办公；毛坯；租赁面积约432平方米；月租金62640元（145元/平方米）；押金125280元；租期自2015年2月1日至2018年1月31日，免租期自2015年1月28日起至2015年4月30日；双方须在2015年4月30日前到租赁所办理房屋租赁备案，租赁税费由被告宝元贷客公司支付；租赁期内若原告单方终止合同，则须双倍返还押金；若被告宝元贷客公司单方终止合同，则原告有权没收押金。次日，被告支付了租赁押金125280元、首月租金62640元。2015年4月，原告与被告宝元贷客公司在租赁所签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定被告宝元贷客公司承租涉案房产，租赁面积363.9平方米，月租金29112元（80元/平方米）；租期自2015年5月1日至2018年1月31日；租赁保证金58224元；合同期未满，或合同期满但被告宝元贷客公司欠费或涉案房产有损毁，原告可不予返还租赁保证金；合同终止后，被告宝元贷客公司应于3日内迁离并返还涉案房产，并保证涉案房产及附属设施完好（属正常损耗的除外），结清各项费用并办理移交手续。同时，被告宝元贷客公司出具书面承诺：以2015年2月双方《物业租赁合同》中约定的租赁面积432平方米、月租金62640元（145元/平方米）向原告支付租金。2016年4月1日，涉案房产承租主体由被告宝元贷客公司变更为三被告，其余未变。2017年9月，三被告拟更换办公场地，与原告协商提前退租。10月22日，三被告搬离，深圳市卓越物业管理股份有限公司出具了《物品放行条》。11月10日，原告与三被告申请注销房屋租赁登记备案，并签署了《解除租赁合同协议书》，《解除租赁合同协议书》未对被告交纳的租赁保证金、对涉案房产的装饰装修问题作约定。三被告称双方口头协商原告退还一半租赁押金62640元，原告对此不予确认。三被告已付清截止2017年10月31日的租金、2017年11月10日的管理费。2017年11月13日，原告与案外人成合泰公司签订《房屋租赁合同》及《租赁补充条款》，约定原告将涉案房产出租给成合泰公司使用，月租金68256元；租赁保证金136512元；免租期自2017年11月14日自12月31日，租期自2018年1月1日起6年。上述合同签订后，成合泰公司交纳了租赁保证金136512元及首月租金68256元。2017年11月18日，涉案房产装修被人为损坏，原告11月20日发现后向深圳市公安局梅林派出所报警，被告银泽通公司市场部经理叶雄亮于2018年2月8日在梅林派出所做的询问笔录显示：因公司发展，2017年10月与原告商量提前解除租赁合同，原告同意解除并退还一个月的押金，但2017年11月10日解除合同后原告不肯退还押金，公司于11月18日请了一个叫陈登月的人去涉案房产搬家。2017年11月23日，案外人成合泰公司与原告解除了租赁合同关系。12月20日原告分别向三被告邮寄送达《律师通知函》，要求三被告在收到通知后3日内联系原告共同选定鉴定机构对涉案房产损害及修复费用进行鉴定。同月28日，原告再次向三被告邮寄送达《律师通知函》，因收到通知函后3日内未与原告联系，原告有理由认为三被告已放弃选择鉴定机构，原告选定了深圳市中级人民法院《深圳法院司法委托专业机构（2015年修订）名册》中的深圳市华联价格事务所有限公司作为鉴定机构对涉案房产被打砸损害金额进行价格鉴定，要求三被告于2018年1月2日在涉案房产共同见证鉴定工作，否则视为放弃共同见证的权利，也视为对鉴定结果无异议。2018年1月2日，深圳市华联价格事务所有限公司派鉴定人员，对涉案房产装饰、装潢进行勘验，三被告未到场。2018年1月4日，原告将涉案房产出租给案外人深圳市纳德投资管理有限公司，并签订《房产租赁合同》及补充协议，约定月租金71280元；租期自2018年1月4日起至2024年3月9日；免租期65天，自2018年1月4日至3月9日。2018年1月11日，原告与案外人深圳市铭品建设工程有限公司（以下称铭品公司）签订《装修复原工程施工合同》，约定由铭品公司对涉案房产被打砸及破坏之处根据原装修材料、样式及原装修图纸进行复原施工，合同总包干价83000元（含税）；工期50天，自2018年1月12日至2018年3月3日。原告于2018年4月26日向铭品公司支付装修工程款83000元。2018年2月，深圳市华联价格事务所有限公司出具《财务鉴定报告》：评估人员对涉案房产损坏实况拍照取证显示人为造成涉案房产装饰、装潢损毁面积及整体达65%以上，并列明损失项目共16项及单位、数量、单价、估价计价、备注；鉴定结论为2017年11月18日涉案房产被人为打砸破坏造成损失为73734元（不含税）。被告对上述《财务鉴定报告》不予认可，认为鉴定为原告单方委托，且报告中列明的16项损失项目中有多处不合理：如第1项前台接待台用旧属正常清洗计2500元；第3项前台背景墙镜面不锈钢包边计3000元，原来是没有包边的；第5项前台区域侧墙及地面瓷砖美缝计1000元，也不是必要的；第6项前台背景墙拆除后打底计3200元，LOGO本来就要拆除的；第7项全房地毯计11000元，地毯只是弄起来了，地毯用旧翻新属正常；第8项墙面局部铲除及翻新计13500元，墙面用旧翻新属正常；第12项强电开关插座及部分不亮灯具更换计2500元，有部分属用旧的正常损耗，不应计算；第14项原有家具清理翻新计3500元，家具用旧属正常情况，不应计算。原、被告确认对装修税率按11%计算。三被告为主张支出了涉案房产空调安装工程费69916.79元，出示了被告宝元贷客公司与案外人深圳市铭锴智控科技有限公司的《卓越城3号楼1301空调安装合同》（合同价68500元，承包内容为涉案房产空调设备供应、安装、调试）、《分部分项工程量清单与计价表》（空调主排水管更换1416.79元）及中国民生网上银行电子回单2份、平安银行收付款业务回单1份、收款收据1份、发票1份；主张支出了涉案房产装修费41万元，出示了被告宝元贷客公司与案外人深圳市特艺达装饰设计有限公司的《工程施工合同》及发票、付款凭证，但上述证据均未显示涉案房产相关信息；主张支出了涉案房产室内装修消防设施整改工程费用56000元，出示了与案外人广东兴冠工程有限公司的《工程合同》及银行转账流水，《工程合同》显示工程名称为涉案房产消防二次整改工程。原告对被告提交的上述证据均不认可。第一次庭审后，2018年10月23日，涉案房产所在小区物业公司深圳市卓越物业管理股份有限公司卓越梅林中心广场管理处向本院出具《情况说明》：1、关于现场，于2017年11月20日接到成合泰公司电话告知涉案房产被打砸、破坏、喷红油漆，调取监控后发现2017年11月18日上午十点多，有5名男子提着工具袋进入涉案房产，有2人约20分钟后离开，剩下3人待了2个多小时才离开，从监控中可以看到1名男子在涉案房产大门处墙壁进行破坏，并附照片4张；2、关于中央空调出风机，中央空调主机由卓越置业集团有限公司为大厦统一安装，仅没有安装室内的中央空调出风机设备。原告称，涉案房屋内最多6个出风口，每个出风机设备约2-3千元/个。三被告对上述《情况说明》及出风机设备数量、价格均不予确认，但未提供证据。以上事实有《物业租赁合同》、《深圳市房屋租赁合同书》，《物品放行条》，《解除租赁合同协议书》，《询问笔录》，《律师通知函》，原告与案外人成合泰公司《深圳市房屋租赁合同》及《租赁补充条款》、收款收据、银行转账凭证及当事人陈述予以证实。本院认为，本案为原、被告双方协商提前解除租赁合同时，未就三被告缴纳的保证金、可利用的装饰装修处理妥当引发的纠纷。双方合同解除后，三被告索要保证金不成，遂采用了自力救济的方式，破坏了涉案房产的装饰装修。该破坏行为根据深圳市华联价格事务所有限公司出具的《财务鉴定报告》，损失为73734元。经审查，前台背景墙不锈钢包边3000元，原装修没有；前台背景墙拆除LOGO发生的费用3200元，此项为后承租人必然发生的费用；原有家具翻新3500元、强电开关插座及部分不亮灯具更换2500元，系正常损耗。上述4项费用可在损失范围内扣除，扣除后，因三被告打砸破坏涉案房产装修造成的损失为61534元（73734元-3000元-3200元-3500元-2500元），按双方都同意的11%税率计算上述损失含税价为68302.74元。上述损失本不应发生，三被告可通过协商或正当程序诉讼解决，采取打砸的方式，违背了公序良俗，不应被支持，应予谴责。故原告为恢复原装修支出的上述费用，三被告应支付给原告。被告辩称上述《财务鉴定报告》为原告单方制作不予确认。经查，原告在做鉴定之前书面通知了三被告，三被告未予理睬，原告为防止扩大损失，自行鉴定、复原装修、重新出租，并无不当，本院予以确认。关于原告请求三被告赔偿租金损失159261.72元。因三被告提前解除与原告的租赁合同关系，又对涉案房产原装修进行了破坏，致使涉案房产于2018年1月4日才正常另行出租，故2018年1月4日之前的租金，均应由三被告承担。经核算，三被告应支付2017年11月1日至2018年1月3日共2个月3天的租金131341.94元（62640元×2个月+62640元×3天/31天）。原告请求超出本院认定部分，予以驳回。关于三被告反诉请求返还押金125280元。原、被告之间的《物业租赁合同》约定，租赁期未满，被告终止合同的，原告有权没收押金。经查，本案系因三被告的原因提前解约，按照约定，原告有权不予返还押金125280元，该项请求，本院不予支持。关于三被告反诉请求原告赔偿剩余租期内的装饰装修残值损失35381.48元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。因三被告的原因提前解除了与原告的租赁合同关系，根据上述规定的精神，三被告请求原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，本院不予支持。本案中，原告实际上是同意利用了三被告的装饰装修，包括消防设施，根据上述法律规定，正常情况下应在利用范围内予以适当补偿，但三被告在未与原告协商一致的情况下，采取了破坏的方式，该行为不被法律认可，如前述，故本院酌定原告在利用价值范围内不予补偿。消防设施未破坏，自三被告2015年2月装修涉案房产至2017年11月合同解除，已使用涉案房产2年10个月，按租期3年计算折旧后，原告应补偿给三被告3111.11元【56000元/3年×（3年-2年-10个月/12个月）】。关于三被告反诉请求赔偿空调损失50512.49元。经查，涉案房产是由小区物业公司统一安装中央空调主机系统，三被告仅安装了中央空调出风机设备。出风机设备现状完好，原告现在利用，依据前述司法解释的规定，应对三被告予以恰当补偿。根据涉案房产面积，按最多6个出风机设备、每个最多3000元计算，共18000元。三被告已使用涉案房产2年10个月，按空调使用期限通常6至10年，酌情按8年折旧计算，还剩余11625元【18000元/8年×（8年-2年-10个月/12个月）】的残值，原告应补偿给三被告。被告称为装修空调共支出69916.79元，但提交的证据不能证明6个出风机设备花费了69916.79元。三被告的反诉请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、深圳市前海宝元贷客互联网金融服务有限公司、深圳银泽通信息技术有限公司、深圳威马逊信息技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向应狄支付复原装修款68302.74元；二、深圳市前海宝元贷客互联网金融服务有限公司、深圳银泽通信息技术有限公司、深圳威马逊信息技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向应狄支付租金损失131341.94元；三、应狄应于本判决生效之日起十日内向深圳市前海宝元贷客互联网金融服务有限公司、深圳银泽通信息技术有限公司、深圳威马逊信息技术有限公司支付中央空调出风机设备补偿款11625元；四、应狄应于本判决生效之日起十日内向深圳市前海宝元贷客互联网金融服务有限公司、深圳银泽通信息技术有限公司、深圳威马逊信息技术有限公司支付消防设施补偿款3111.11元；五、驳回应狄的其余诉讼请求；六、驳回深圳市前海宝元贷客互联网金融服务有限公司、深圳银泽通信息技术有限公司、深圳威马逊信息技术有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，自判决应付款之次日起，以应付未付款为基数，按日万分之一点七五标准支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4934元（原告已预交），反诉案件受理费2233.81元（三被告已预交），由原告负担1024.26元，三被告负担6143.55元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 徐 篪人民陪审员 井 梅人民陪审员 戴京鸣二〇一九年二月二十二日书 记 员 刘 婧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。