湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)湘0981民初2299号 原告（反诉被告）：孙建辉，男，汉族，1951年12月28日出生，户籍住所地在湖南省沅江市。 原告（反诉被告）：蔡克武，男，汉族，1952年9月14日出生，户籍住所地在湖南省沅江市。 原告（反诉被告）：陆建平，女，汉族，1962年7月6日出生，户籍住所地在湖南省沅江市。 上列三原告的委托诉讼代理人：陈跃先、汤新为，均系湖南德宽律师事务所律师。其中陈跃先律师的代理权限为特别授权，汤新为律师的代理权限为一般授权。 被告（反诉原告）：皮叶青，男，汉族，1974年3月20日出生，户籍住所地在湖南省沅江市。 委托诉讼代理人：陈广文，沅江市法律援助中心律师。代理权限为一般授权。 被告（反诉原告）：贾娟，女，汉族，1982年2月2日出生，户籍住所地在湖南省沅江市。 委托诉讼代理人：徐志刚，沅江市法律援助中心律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉，接受法律文书，参与诉讼及调解。 第三人：沅江市白竹房地产开发有限公司，住所地沅江市琼湖西路**。 法定代表人：钱征兵，该公司董事长。 原告孙建辉、蔡克武、陆建平与被告皮叶青、贾娟及第三人沅江市白竹房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法决定适用普通程序进行审理。该案审理期间，被告皮叶青、贾娟于2019年1月11日提起反诉，本院审查后认为其反诉符合受理条件，决定立案受理并与本诉进行合并审理。该案在处理诉的合并审理工作后，本院依法组成合议庭三次公开开庭审理了本案，原告孙建辉、蔡克武、陆建平的委托诉讼代理人陈跃先、汤新为，被告皮叶青及其委托诉讼代理人陈广文，被告贾娟的委托诉讼代理人徐志刚，第三人沅江市白竹房地产开发有限公司的法定代表人钱征兵到庭参与了诉讼活动。本案现已审理终结。 原告孙建辉、蔡克武、陆建平提出诉讼请求：1、请求人民法院确认（2017）沅诉调字005号《人民调解协议书》合法有效；2、请求法院判决三原告与被告皮叶青、贾娟所签《海景大酒店买卖协议》、《海景大酒店买卖补充协议》部分予以解除，判令被告将海景大酒店综合楼一楼107、109，二楼201、202，三楼301、302，十楼1001，十一楼1101,十二楼1201、1202按约以购房原价2668元/㎡返还给三原告（按被告未付购房款金额据实计算，多退少补），并限令被告自判决生效之日起十五日内，将上述返还交易房屋内的装修设备、设施自行拆除；3、判令被告支付三原告办理海景大酒店综合楼一楼107、109，二楼201、202，三楼301、302，十楼1001，十一楼1101,十二楼1201、1202房产、国土两证原所缴纳的税、费共计145.89万元；4、判令被告负担交易房产未装修前原告垫付的建筑主体消防工程验收委托费70万元及逾期利息；5、判令被告支付违约金50万元；6、判令被告负担本案诉讼费用。 事实与理由：三原告系海景大酒店房产、国土的共同共有人，2013年7月11日，三原告为甲方，两被告为乙方，就海景大酒店综合楼整体出售事宜签订《海景大酒店买卖协议》一份。协议约定主要条款：1、房屋位置及交易标的物为：位于沅江市琼湖办事处益沅一级公路东侧的海景大酒店综合楼，国有土地使用权证为沅国用（2007）第00167号，层数为地上11.5层，，地下**停车位共12.5层。其中除地上一层九间门面不属于乙方所有外，其余包括约300平方米的门面大厅及电梯2台的产权，门面外的停车位、、地下室过道院内停车位的使用权归乙方所有。2、购买价格为2668元/㎡，计价面积以房屋产权证登记面积为准（约11800平方米）。2013年7月29日，原告与被告又补充签订《海景大酒店买卖补充协议》一份。根据前述两份协议，原告于2013年11月18日、2013年12月16日分别在房地产登记部门及国土部门，为被告办理了交易房屋的产权证及国有土地使用权证。按最终产权证登记面积计算，截止2017年3月17日，被告尚欠原告购房款8215910.52元。 两被告在买卖合同签署及履行期间，原系夫妻关系，因合同的签署及履行均发生在两被告婚姻关系存续期间，且涉案房产产权过户在两被告名下，故两被告目前离婚不影响责任承担。本案第三人系涉案房产的挂名开发人及产权所有人，原因是原告在合伙开发的海景大酒店时，挂靠使用了第三人的资质，其后也以第三人名义办理的涉案房产的相关开发、办证手续。由于实体权利为原告所有，所以涉案合同使用三原告名义签订。 在前述两份协议履行过程中，原、被告在海景大酒店综合楼主体消防验收、住建局竣工验收、交易房产的产权证办理等事项上，先后发生争议产生纠纷。期间，被告于2015年3月17日以沅江市房地产管理局办理涉案交易房产产权登记错误为由，提起行政诉讼，法院判决撤销了涉案房产的部分房产的产权登记。2017年3月7日，为彻底解决原、被告之间的纠纷，经沅江市民商事纠纷诉前调解委员会主持调解，原、被告及第三人达成一致，共同形成并签署了（2017）沅诉调字005号《人民调解协议书》，该协议书约定主要内容为：1、除被告已付款项外，同意再支付原告购房款820万元及逾期利息40万元，共计860万元。分别在主体工程消防工程验收合格及住建局恢复竣工验收合格后十日内付款500万元，在第一次主体消防工程验收合格后第三年付清余款360万元。2、主体工程消防验收工作由原告承担，被告承担消防工程款。具体消防工程以70万元委托原告陆建平组织施工，并达到消防主体验收条件，保证主体工程消防验收合格。3、如原告满足主体工程消防验收和竣工验收合格这一付款条件后，被告不能如期给付70万元消防工程款和500万元第一期买受余款，则被告应付的860万元，同意将海景大酒店二楼、三楼、十楼、十一楼、十二楼部分房产，按购房原价2668元/㎡折抵给原告所有，且原告原办证所付出的税费由被告承担。4、出现以房产抵偿应付购房款情形时，被告应主动在十五日内拆除抵债房产内的装修设备、设施，逾期拆除视为放弃，设备设施归原告所有。5、任何违反协议或不履行协议的，除应继续履行外，还应支付守约方违约金50万元。 该人民调解协议三方签署后，原告于2018年5月11日、6月22日，分别办理了海景大酒店综合楼未装修前建筑主体消防工程验收合格、竣工验收合格手续，满足了被告给付协议约定价款的条件，但至起诉时止，被告一直拒绝按约支付首批应付款500万元，被告行为已构成违约。为此，诉至法院，请求支持原告所请。 两被告辩称：原告的全部诉请没有事实根据，应当全部予以驳回。理由为：1、人民调解协议有效的前提应是事实清楚，责任明确，内容合法，涉案调解是在原告屡次隐瞒事实，出于清理双方纠纷，澄清相关事实真相，最终彻底解决双方争议，而由人民调解组织主持的，由于原告伪造证据、隐瞒事实真相，导致被告在受欺诈的情况下，错误的相信原告能够解决影响涉案房产交易和合法投入运营的相关消防验收、竣工验收等问题，而与原告达成调解协议，但事实是协议签订后，原告作假行为本身导致履行义务仍然长期拖延，现原告虽以长达一年多的时间办理了消防验收、竣工验收手续，但严重影响了被告对房产的及时利用，违反了“尽快”履行义务的约定，使被告无法实现合同目的，况且至今涉案房产因原告在取得相关证件、获得验收批准的过程中，存在伪造公章，提供虚假文件的问题，仍存在大量影响交易和使用的致命缺陷和隐患，此类隐患由于时间较长、次数较多、涉及面较广，一直没有得到有效的全面清理。2、人民调解协议未经司法确认前，属于一般民事合同，该合同文本中约定有“本调解协议经各方当事人签字盖章后，一致同意共同申请沅江市人民法院进行司法确认，经沅江市人民法院司法确认后，即具有法律效力”的内容，该协议后来没有经过司法确认，因此调解协议未生效。哪怕认定调解协议生效，因其内容违反国家法律规定也应认定无效且无法履行，原告要求按照人民调解协议继续履行相关约定义务缺乏法律依据。人民调解协议忽视了买卖合同订立、交付标的物过程中，交易标的物没有获得相关交易许可手续的事实，以所谓人民调解协议掩盖无效买卖合同的事实，调解协议应认定无效。如果调解协议最终被法院确认有效，也因原告隐瞒提供虚假文件骗取验收拖延履行该协议主要义务，导致被告合同目的不能实现，应当依法解除该调解协议，终止履行。 反诉原告皮叶青、贾娟向本院提出反诉请求：1、确认反诉原、被告所签订的《海景大酒店买卖协议》无效，确认双方签订的人民调解协议未生效、无效或应当予以解除；2、判令反诉被告返还反诉原告购房款及费用2460万元；3、判令反诉被告按照合同约定的月2%利率标准支付银行利息2030万元（以1800万元为计息基数，累计计算63个月）；4、判令反诉被告支付反诉原告装修损失350万元（暂定）；5、判令反诉被告支付因商品房买卖过程中进行欺诈所应支付的违约金500万元；6、判令反诉被告负担本案诉讼费用。 事实与理由：2013年7月11日，反诉原、被告就海景大酒店综合楼整体出售签订《海景大酒店买卖协议》一份，同年7月29日，又补充签订《海景大酒店买卖补充协议》一份，约定了房屋位置、交易标的、成交价款、付款方式、违约责任等。反诉原告依约陆续支付购房款、税费等共计人民币2460元，又陆续投入装修费用500余万元。合同履行过程中，反诉原告发现反诉被告孙建辉在交易过程中，私刻公章，伪造文件，骗取消防验收和竣工验收，2016年5月，反诉原告花费巨资购入的房产，其产权证也被撤销。至此，反诉原告购置房产无法获取产权，装修的酒店无法投入营运。反诉原告认为，反诉被告伪造证据，诱骗反诉原告购买不能上市交易的房屋，双方间买卖合同行为应认定为无效，反诉被告应依据法律规定承担相应的法律责任。原告本诉所依据的人民调解协议，是出于掩盖无效买卖合同的目的所签。调解协议签订的背景是被告当时已经开始装修，对外招商急于投入使用，且还有意引进资金，在这种情况下，被告要求原告尽快履行卖方对标的物手续方面存在瑕疵的修补责任，尽快排除妨碍被告利用房产的问题。调解人员、参与调解的第三人法定代表人都能证实，双方的真实意思是几个月内原告消除影响标的物投入使用的问题，保证被告使用。真正影响房产正常利用的原因是，原告隐瞒了涉案房产相关批准文件难以办理的事实，调解协议履行期间，因为存在难以克服的困难，导致即使反诉被告多方努力，其承诺的消防、竣工验收手续长达一年多时间才办理完毕，致使被告对外引资计划落空，及时投入运营的合同目的不能实现，对该人民调解协议，即便不能确定为无效也应依法予以解除。 反诉被告孙建辉、蔡克武、陆建平辩称：反诉原告诉称事实不实，反诉请求不能成立，请求驳回反诉原告的全部反诉主张。理由如下：1、反诉被告因系挂靠开发，在相关办证程序中，虽然确实为办理消防验收、竣工验收等事宜的便利而提供了虚假资料，但建设完成的建筑物，事实上达到了消防验收和竣工验收条件，完全能够满足反诉原告购置后的使用需求。2、买卖合同签订后，反诉被告已经帮助反诉原告完成了过户及资产移交工作，反诉原告取得了购置房产的产权证后，进行了装修。但为了免于被反诉被告追究逾期付款的违约责任，其故意提起行政诉讼，撤销已办理至反诉原告名下的产权证书，造成目前产权证未能办妥的事实，责任在于反诉原告。3、本案双方签订的买卖合同，内容合法，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，不存在合同法规定的无效情形。至于挂靠第三人也不属于无权处分，合同目的完全可以实现。4、双方间在人民调解组织的主持下，达成的人民调解协议，属于对前面合同履行过程中出现纠纷的处理而形成的新的权利义务处分协议，原合同部分内容已被新的人民调解协议替代，双方间纠纷的处理应以人民调解协议约定的为准。反诉原告避开人民调解协议，纠缠于废止的原买卖合同不符法律规定。 第三人述称：其不享有案涉房产的实体权利，关于各自继续需要以其名义配合办理的手续仍会积极配合，但前提是原、被告应就待处理问题处理达成一致，任何一方单方要求其配合作为的，第三人都不会给予配合。对于该案的处理第三人没有独立的意见，将服从法院的判决。 庭审过程中，原告围绕自己的诉讼请求提供了多组证据，本院整理确认分别为：证明双方建立买卖合同关系的《海景大酒店买卖协议》、《海景大酒店买卖补充协议》等（证据1），证明办理网签、过户手续及催促被告缴纳办证税费、履行合同付款义务的证据（证据2），证明履行买卖合同附属安装变压器、电梯等义务的证据（证据3），证明涉案房产产权情况的2013年11月11日房产证及房产登记明细表（证据4），证明被告利用购置房产的一部分在2014年4月办理抵押贷款的他项权证（证据5），证明办理交接手续，被告开始合理利用购置房产的接收图纸收条、对外招租照片（证据6），证明原告借用他人名义开发建设，实际权利由其行使的土地登记审批资料、合伙投资开发经营协议书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、委托处置房产授权委托书、第三人不具备实体权利证明等（证据7）。证明不服行政机关撤销预售许可证行为提起行政诉讼的受理案件通知书（证据8） 对于前述原告提供的证据，被告质证后除对于原告申请办证过程中提供资料的真实性提出质疑外，对于其他证据的真实性未予质疑，但认为建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、委托处置房产授权委托书、商品房买卖合同、产权过户登记证书等，都是原告通过伪造公章骗取有关单位办理的，其形成过程中使用了虚假材料，有的甚至已被撤销，不能做证据使用。 第三人对原告证据与其无关的，未发表质证意见，对其参与的报建手续、委托原告处理事务的委托书的真实性无异议。 被告为支持其抗辩意见和反诉主张，向本院提交了多组证据，分别为：证明原、被告双方建立房屋买卖合同关系的海景大酒店买卖协议及补充协议（证据1）；证明被告履行支付价款义务2360元的收据、支付装修投入500万元的装修费用表、鉴定结论及利息损失2238万元的计算表（证据2）；证明交易标的相关证件系虚假、伪造的商品房预售许可证、消防合格通知书、撤销竣工验收备案决定、供网签备案的商品房买卖合同、沅江市人民法院刑事判决书、行政判决书（证据3）；证明原告孙建辉通过伪造签名、私刻公章形式办理相关证件和手续的公安机关讯问笔录、询问笔录，益阳市公安消防支队关于2013年第三人未就海景大酒店申报消防备案的证明，沅江市房地产综合开发管理办公室的证明预售许可系通过提供虚假材料骗取的证明（证据4），诉讼期间，案涉房产2010年、2013年获得的预售许可，已被撤销的撤销预售许可决定书（证据5）。证明被告将房产加以利用进行经营的办证、招聘员工、对外招商材料（证据6）。证明人民调解协议签订过程中存在细化合同约定“尽快”内容，约定原告应在三、四个月内办理影响房产使用的竣工验收、前期消防验收手续的调查笔录材料（证据7）。 原告对被告提交的证据发表质证意见称：除对沅江市房地产综合开发管理办公室出具的预售许可系通过提供虚假材料骗取的证明、自行出具的利息计算表、装修投入及钱征兵、刘生坚调查笔录的证据效力不予认可外，对于其他证据的真实性不持异议。原来的办证过程中，原告之一的孙建辉虽有部分违法行为，并已被追究刑事责任，但本案案涉房产已具备竣工验收条件，可以满足被告的使用要求，目前已没有办证上面的阻碍，合同完全可以履行。 第三人对被告所举证据未参与部分未发表质证意见，对其参与的报建手续、委托原告处理事务的委托书的真实性无异议。 对于前述原、被告各方提供的证据，相对方质证阶段对真实性无异议的证据，本院直接确认其效力并予以采用。对于各方分别提出异议的证据及事实，本院评判分析如下： 关于被告指责原告伪造签名、私刻公章，曾骗取有权机关发放相关证件的事实，证据充分，应予认定。无论从时间推理，如网签时间在前，商品房签署合同在后，还是从事实的重新认定，如消防部门否定曾予以消防验收备案、房产机构撤销以前的预售许可，均可以判定，原告存在虚构事实，诱骗被告在违背真实意愿情况下签订买卖合同的事实。 关于诉讼过程中，被告鉴于合同履行过程中，还存在装修投入计价的问题，主张存在装修投入损失500余万元，原告对此不予认可。被告为此申请对整个装修工程造价进行鉴定，益阳精工建设工程造价师事务所出具司法鉴定意见书确认，装修改造工程造价为4230439.22元。原告对此鉴定意见未提出反驳意见，本院据此认定被告装修投入损失。就被告自行计算的利息计算表，原告不予承认，本院不予认定，决定依据交款情况分别计算。 就第三人法定代表人钱征兵、调解人员刘生坚关于调解过程中存在细化调解协议中“尽快”时间概念为三、四个月的口头约定的事实，结合该案调解协议签订的背景、目的，本院对钱征兵、刘生坚陈述内容的证据效力予以认定。 依据当事人的一致陈述及本院认定的有效证据，本院查明认定案件事实如下： 三原告以孙建辉名义在2006年9月挂牌受让土地使用权用于土地开发利用，三原告2006年10月签署合伙投资开发经营协议书，约定共同出资，合伙开发名为海景大酒店的建设项目。为便于建设开发和申报建设手续，三原告将取得的土地转变权属登记在第三人名下，随后的规划、报建等手续均以挂靠单位名义办理，工程项目竣工后，挂靠人因不享有实际权利，以委托的形式将建成资产的处置权利交还给三原告行使。 2013年7月11日，三原告为甲方，被告皮叶青为乙方，就海景大酒店综合楼整体出售事宜签订《海景大酒店买卖协议》一份。协议约定主要条款：1、房屋位置及交易标的物为：位于沅江市琼湖办事处益沅一级公路东侧的海景大酒店综合楼，国有土地使用权证为沅国用（2007）第00167号，层数为地上11.5层，，地下**停车位共12.5层。其中除地上一层九间门面不属于乙方所有外，其余包括约300平方米的门面大厅及电梯2台的产权，门面外的停车位、、地下室过道院内停车位的使用权归乙方所有。2、购买价格为2668元/㎡，计价面积以房屋产权证登记面积为准（约11800平方米）。3、付款方式：合同签订之日即7月11日付款300万元，甲方办证过程付1000万元，剩余款项在房屋产权证、国土使用证、消防备案等交易房屋该办的证件办齐后付清。4、甲方负责交易房屋的第一次消防备案，第二次消防竣工验收，消防施工费用按每平方米68元付给陆建平，由陆建平包工、包料、包验收。其他还约定了电梯、水井、证件办理交付时间、办证费用缴纳和垫付等内容。5、违约责任：甲方违反约定或单方终止、解除合同，双倍支付乙方预付款，并赔偿乙方的装修损失；乙方违反合同，向甲方支付违约金300万元，如乙方终止、解除合同，无权要求返还预付款。2013年7月29日，原告与被告又补充签订《海景大酒店买卖补充协议》一份，补充约定：1、乙方向甲方缴纳1000万元购房款当日，甲方办理好网签手续。2、除留50万元外，其余款项在两证办齐十五日内付清。逾期办证或逾期付款，均应按月息2%计算利息。3、甲方办理好网签手续后开始办理房屋交接手续。4、配套的电梯、变压器分别在2013年9月30日、11月15日安装验收完毕，逾期的乙方扣留100万元购房款。变压器如不能及时安装，导致乙方自行安装的，扣留的100万元不予给付。5、甲方办理好两证后，将房屋的竣工资料交付一份给乙方。2013年7月26日三原告以第三人名义在沅江市房地产部门办理了商品房网上签约手续，但交付被告的网上备案的商品房买卖合同签署时间则为7月31日。随后，被告在原告催促下，交付了购房款1950万元，支付办证税费4753785.01元，原告则于2013年11月18日、2013年12月16日分别在房地产登记部门及国土部门为被告办理了交易房屋的产权证及国有土地使用权证。被告接收交易房产后，开始进行装修，经鉴定，其造价为4230439.22元。 两被告在买卖合同签署及履行期间，原系夫妻关系，因合同的签署及履行均发生在两被告婚姻关系存续期间，且涉案房产产权过户在两被告名下，被告皮叶青个人的经营行为系代表家庭，被告皮叶青相关经营行为的效力及于被告贾娟。本案第三人系涉案房产的挂名开发人及产权所有人，原告在合伙开发的海景大酒店时，挂靠使用了第三人的资质，其后也以第三人名义办理的涉案房产的相关开发、规划、报建、竣工验收及后续交易办证手续。 在前述两份协议履行过程中，原、被告在海景大酒店综合楼主体消防验收、住建局竣工验收、交易房产的产权证办理等事项上，先后发生争议产生纠纷。原告曾提起民事诉讼要求被告给付剩余购房款，被告则提起行政诉讼，撤销了已过户至其名下的房产证。原告方坚持证已办完达成付款条件，要求被告付款；被告方则坚持原告所办证件所根据的资料均为伪造、虚假，办下来的证件不合法，不能保证被告购买房产的合法利用，拒绝付款。形成原、被告双方互不让步，多方信访诉讼的僵局。期间，政府有关部门组织进行了协调，商请人民调解组织出面组织调解。经前期酝酿，2017年3月7日，原、被告及第三人请求沅江市民商事纠纷诉前调解委员会根据各方一致意见，制作了（2017）沅诉调字005号《人民调解协议书》，该协议书由三方共同签署确认。该协议确认了此前原、被告间签署履行买卖协议及补充协议的事实；确认了按最终产权证登记面积计算，截止2017年3月17日，扣除被告已支付的款项，被告还应付原告购房款8215910.52元的事实；确认了交易房产实际属于三原告，挂靠第三人开发经营的事实。对于履约过程中形成的纠纷处理方案则约定：1、除被告已付款项外，同意再支付原告购房款820万元及逾期利息40万元，共计860万元。分别在主体工程消防工程验收合格及住建局恢复竣工验收合格后十日内付款500万余，在第一次主体消防工程验收合格后第三年付清余款360万元。2、主体工程消防验收工作由原告承担，被告承担消防工程款。具体消防工程以70万元委托原告陆建平组织施工，并达到消防主体验收条件，保证主体工程尽快完工，通过消防验收合格。3、如原告满足主体工程消防验收和竣工验收合格这一付款条件后，被告不能如期给付70万元消防工程款和500万元第一期买受余款，则被告应付的860万元，同意将海景大酒店二楼、三楼、十楼、十一楼、十二楼部分房产，按购房原价2668元/㎡折抵给原告所有，且原告原办证所付出的税费由被告承担。4、出现以房产抵偿应付购房款情形时，被告应主动在十五日内拆除抵债房产内的装修设备、设施，逾期拆除视为放弃，设备设施归原告所有。5、如被告按进度付清购房款，原告应将剩余房产证、国土证交付给被告。6、任何违反协议或不履行协议的，除应继续履行外，还应支付守约方违约金50万元。该协议虽约定三方当事人签署后，共同提交人民法院进行司法确认，以作为任意一方拒绝履行时申请法院强制执行的依据，但在各方签署后并未提交人民法院进行司法确认。 该人民调解协议三方签署后，原告于2018年5月11日、6月22日，分别办理了海景大酒店综合楼未装修前建筑主体消防工程验收合格、竣工验收合格手续。满足了人民调解协议中约定的被告给付协议约定价款的条件，但至起诉时止，被告以原告履行整改义务违反尽快完成的约定，拖延时间太长，且该建筑物的规划、报建等手续明显造假，导致最终消防验收和竣工验收仍存在撤销风险，要求原告交待清楚全部造假行为，办理并完善全部正规手续，拒绝按人民调解协议支付首批应付款500万元，双方为此形成纠纷。原告诉至法院，被告针对性的提起了反诉。 本院认为,本案的争议焦点为：一、原、被告之间为房屋买卖所签署的买卖协议、补充协议及后续为促使交易得以继续履行所签订的人民调解协议的效力问题；二、是否存在影响人民调解协议继续履行的违约行为，双方间的人民调解协议应否解除；三、人民调解协议如应解除，各方应承担的民事责任。 本案事实反映，2013年7月原告在与被告磋商签订《海景大酒店买卖协议》及《海景大酒店买卖补充协议》期间，为掩盖出卖房产存在足以影响交易的瑕疵，隐瞒在相关证照及批准手续申请及获取过程中私刻公章，伪造材料的事实，该情节导致被告基于错误判断，与原告签订了前述买卖合同及补充协议，违反了当事人真实意愿和法律规定，故该买卖协议及补充协议应认定为无效。被告在发现存在导致两份协议无效的事实，与原告就交易的继续进行发生难以自行解决的争议后，听取有关机构的建议，同意在人民调解组织主持下，与原告就如何改正原无效合同涉及标的物的相关手续方面的缺陷，展开磋商并促使交易继续履行，各方均系出于真实意愿表示，为此各方签订的人民调解协议，不是原买卖合同的附件，而是独立存在，除部分以物抵债条款违反法律强制性规定应认定为无效外，其余内容均为有效。被告提出人民调解协议存在必须经司法确认方为有效的约定，而该人民调解协议未按约定经司法确认，故该调解协议尚未生效。对此意见，本院不予采纳。该约定后文有“任何一方拒不履行或未全部履行的，有权申请人民法院予以强制执行”的内容，结合上下文表示内容可以判定，该项约定的目的是为了赋予人民调解协议具有强制执行效力，并不是附生效条件性质的约定，未经司法确认不影响协议的生效。 作为独立的人民调解协议，在梳理了原、被告前期进行房屋买卖交易中存在的急待解决的有关缺陷问题后，确定房屋买卖交易应继续进行，为此设置了各方应当履行的义务，但各方对于履行义务的违约方到底是谁存在争议。义务履行过程中，就需要原告补救的消防工程整改及验收手续办理的时间要求问题，在时间上被告陈述双方曾口头约定应在三、四个月完成，只是考虑具体办理的实际情况，使用了“尽快”的表述，原告对此表示反对。本院认为结合当时双方此前为此交易缠诉数年，调解是在多方做工作促成的背景，以及被告调解过程中基于急于运营利用房产的目的，放弃向导致交易难以完成的原告索赔的情节，本院采信相关参与人钱征兵、刘生坚的陈述，判定双方为实现合同目的，达成了三、四个月内办理完消防整改及验收手续的约定。因此后期实际履行过程中原告有违诚实信用原则，拖延履行义务长达一年多时间，致使被告引资失败，一直无法正常投入运营利用，应就此认定原告履行调解协议存在违约行为，该违约行为导致被告合同目的不能实现，被告有权请求解除该协议。此外，被告出于对第三人仅向原告出具三份用于办理相关手续的盖有公章的文件，而办理手续过程中原告孙建辉私刻公章制作提交的材料数量远超正常获取的事实，在其作假行为一直未能进行全面清理，交易仍存在将来手续办理方面的隐患的情况下，被告对此的担心也构成其请求解除人民调解协议的正当理由，故被告主张涉案的人民调解协议应当予以解除的意见，本院予以采纳。 涉案交易房产目前的产权登记已经通过另案诉讼，部分恢复到交易之前，对该行为虽原告抗辩系被告自行刻意主张，但该行为是被告发现存在过户登记风险而主张，由于造成风险的责任是原告造假，因此原告无权抗辩未能完成过户登记的责任在于被告，仍应认定责任方为原告。合同解除后，原告直接收回这部分恢复登记原状的房产即可。另一部分产权因被告办理抵押贷款而仍登记在被告名下，在合同解除的情况下，由被告负责消除抵押后予以返还给原告。本案合同解除后，因导致合同解除的责任在于原告，故原告除返还收取被告交付的价款外，还应赔偿被告的损失。被告损失的构成为：办证税费支出、装修损失及资金占用的利息损失。办证税费凭有效票据确定，装修损失以鉴定结论的数据为凭。就利息损失部分，本院认为应分段计算确定。在人民调解协议签订之前，考虑原告负有全部过错，可按照双方买卖合同中约定的月利率2%计算；人民调解协议签订后，鉴于同意完善缺陷手续后继续进行交易是双方共同意愿，合同最终被解除也是一方拖延履行义务所致，不存在明显的欺诈事实，不宜继续按照月利率2%计算利息，由于双方对于利息计算没有约定，可按照年利率6%标准计算利息，据此计算利息损失为19040151元。在本案已确定赔偿被告实际损失情况下，鉴于损失赔偿数额远高于约定违约金，故不再支持被告要求赔偿违约金的反诉请求。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认原告孙建辉、陆建平、蔡克武与被告皮叶青签订的《海景大酒店买卖合议》、《海景大酒店买卖补充协议》无效；确认原告孙建辉、陆建平、蔡克武与被告皮叶青、贾娟及第三人沅江市白竹房地产开发有限公司签订的人民调解协议除第三、四条无效外，其余部分有效； 二、解除原告孙建辉、陆建平、蔡克武与被告皮叶青、贾娟及第三人沅江市白竹房地产开发有限公司签订的人民调解协议； 三、由反诉被告孙建辉、陆建平、蔡克武返还反诉原告皮叶青、贾娟购房款19500000元，赔偿装修损失4230439.22元，赔偿税费支出损失4753785.01元，赔偿利息损失19040151元（利息损失按照房款和税费不同的交纳时间分段计算至2019年11月13日止），前述各项合计47524375.23元，限三反诉被告于本判决生效之日起30日内给付完毕； 四、限反诉原告皮叶青、贾娟于本判决生效之日起60日内退还反诉被告孙建辉、陆建平、蔡克武全部涉案酒店房产； 五、第三人沅江市白竹房地产开发有限公司按照上列规定负担产权证书变更登记手续的办理； 六、驳回原告孙建辉、陆建平、蔡克武的其他本诉诉讼请求； 七、驳回反诉原告皮叶青、贾娟的其他反诉请求。 如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费87049元，反诉案件受理费154400元，财产保全费10000元，鉴定费48000元，共计299449元，由孙建辉、蔡克武、陆建平负担282389元，由皮叶青、贾娟负担17060元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 长  郑学军 人民陪审员  罗镇保 人民陪审员  刘海山 二〇一九年十一月十三日 法官 助理  周 元 书 记 员  欧宇婧 附相关法律条文及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。