江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终1364号上诉人（原审被告）：潘弘，男，1987年11月9日出生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：陈蓉蓉，北京大成（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:黄爱琴，女，1977年11月7日出生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：邱陈岭，江苏濠滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：阚建军，江苏濠滨律师事务所律师。上诉人潘弘因与被上诉人黄爱琴买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初4041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘弘上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回黄爱琴的诉讼请求或者发回重审。2.一、二审诉讼费用由黄爱琴承担。事实和理由：1.一审法院严重违反法定程序。一审法院在第二次开庭辩论终结后不应对黄爱琴诉讼请求所依据的事实进行实质上的认定，并直接释明、提示其可以变更诉讼请求，且一审法院释明变更诉讼请求的前提根本不存在，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款和第三十五条的规定，二审应裁定撤销原判、发回重审。2.案涉《门面转让协议》中约定期满后租期按原租赁协议顺延，但并不表示租赁期满后一定顺延，而是需要遵循原租赁协议的约定。双方在签署租赁协议之前，潘弘从未承诺过租期一定能够顺延，而是告知黄爱琴在租期届满、房屋继续租赁时有优先承租的权利和房东地址，黄爱琴在一审中也确认潘弘没有承诺过续租时间。租赁期满后能否续租是潜在的商业风险，潘弘在租赁房屋时不清楚拆迁事宜，不存在预期违约的情形，黄爱琴要求解除合同没有法律依据。3.黄爱琴已经支付了价款，潘弘也在协议签订之时交付了钥匙、移交了设备并出具了收条，相关设施、设备以及装饰装修转移至黄爱琴所有，双方已实际履行完毕，不存在可以解除的客观条件。并且，潘弘已及时通知了黄爱琴搬离设施设备，然而其并未在拆迁前搬离，致使设施、设备归于灭失的直接责任人为黄爱琴。因此，本案即便判令解除合同，因黄爱琴存在重大过失，不利后果也不应由潘弘一人承担。4.一审判决认定事实有误，适用法律势必错误。黄爱琴辩称，1.一审程序合法。黄爱琴是在一审第二次开庭辩论终结之前变更诉讼请求，根据法律规定，当事人在辩论中可以变更诉讼请求，一审法院予以准许符合民事诉讼法的规定。2.黄爱琴要求解除合同的理由是合同目的无法实现，对此一审法院在判决书中已经做了详细论述。黄爱琴作为合同当事人，只要认为存在解除合同的情形，就有权解除。3.合同已经解除，相关设施和设备也应当一并解除，设施和设备是门面转让协议的一部分，不是单独转让的。4.一审法院2018年10月26日第一次开庭时适用的简易程序，2018年12月3日第二次开庭时适用普通程序，从一审笔录中可以看出不存在所谓适用民事诉讼证据规则的问题，而是当事人正常行使诉讼权利的问题。请求驳回上诉、维持原判。黄爱琴向一审法院提出诉讼请求：1.判令撤销双方于2018年5月13日签订的门面转让协议；2.判令潘弘退还黄爱琴转让费36500元、房租19580元、押金10000元，合计66080元；3.本案诉讼费用由潘弘承担。诉讼中，黄爱琴将第一项诉讼请求变更为:确认双方签订的门面转让协议于2018年5月21日解除。一审法院认定事实：潘弘原系南通市崇川区青年中路136-11号店面承租户，经营奶茶生意。后潘弘无意继续经营，遂与黄爱琴就店面转让事宜进行洽谈，双方达成初步意向后，黄爱琴于2018年5月11日向潘弘支付了转让押金3600元，潘弘向黄爱琴出具了收条，并注明转让包含以下设备：收银机、标签机、小票机、音响、封口机、冰淇淋机、冰柜、两个带冷藏操作台、水池、两个操作台、制冰机、茶桶、电磁炉。当月13日，黄爱琴作为受让方（乙方）与潘弘作为转让方（甲方）正式签订《门面转让协议》一份，约定潘弘将案涉门面房转让给黄爱琴使用，转让费36500元，转让后店内所有的装修、装饰全部归黄爱琴所有。因潘弘与房屋所有权人已签订的租赁合同约定的租期至2018年10月14日，故黄爱琴的剩余租期为5月25日至10月14日，该期限内剩余租金19591元由黄爱琴向潘弘予以支付。潘弘保证黄爱琴享有原房屋租赁合同中所享有的权利义务，合同到期后黄爱琴享有承租权，租期按照原租赁协议顺延，由黄爱琴与房屋所有权人按原合同条款重新签订租赁合同，租金参照原租金标准，不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延。协议签订当天，黄爱琴又向潘弘支付了62480元（含转让费余款32900元、租房押金10000元以及剩余租期租金19580元），潘弘将店面钥匙交予了黄爱琴，完成了店面以及相应设备的移交。黄爱琴接收案涉店面着手装修事宜时，发现南通科技职业学院在2018年5月3日已经向店铺承租户发送了告知函，明确通知店铺租赁于2018年10月15日期满后不再对外出租，要求各商户如期交还房屋、土地及设施设备等。黄爱琴遂向潘弘核实告知函的原委并协商后续处理事宜，双方沟通未果。根据黄爱琴提供的微信聊天记录显示，黄爱琴于2018年5月30日向潘弘发送微信：“鉴于房屋产权人南通科技职业学院已于2018年5月3日明确告知租期届满后不再续租，双方于2018年5月13日签订的门面转让协议约定的租期届满后租期自动顺延的合同目的不能实现，此前我已多次联系你要求退款，现通知你因合同目的不能实现，我要求解除合同并要求你返还转让费房租押金合计66080元。”同年6月20日，黄爱琴再次向潘弘发送微信：“我已多次联系你要求你来拿钥匙，现再次要求你来拿钥匙，否则后果自负。”对于上述微信，潘弘认可收到，但皆未予回复。另查明，本案所涉店面房系南通科技职业学院所有，属于该校3号教学楼“成教楼”中的一间，产权以各楼为单位登记在南通农业学校（后更名为南通科技职业学院）名下，各楼没有单独的地址坐落，共用一个门牌号即学校坐落，最初登记为教育路32号，后变更为青年东路60号、青年东路148号，现登记为青年中路136号。诉讼过程中，案涉店面所在的成教楼因市政施工需要由南通科技职业学院收回后与案外人签订了拆迁安置补偿合同，并进行了拆除，目前已不复存在。因黄爱琴、潘弘皆未经手拆迁事宜，故原本放置于店面中的相应设备目前下落何处、有否灭失双方都未能确认。一审法院认为，黄爱琴、潘弘签订的《门面转让协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立生效，对双方均有约束力，黄爱琴、潘弘皆应按约履行各自的合同义务。根据《门面转让协议》的约定以及双方当事人的陈述可以明确，该转让协议同时包含了店面转租以及装修、设备转让两重合同关系。就店面转租合同关系中，协议第一条“……在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延，并由乙方与原房屋所有权人按原合同条款重新签订租赁合同。不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延”以及第三条“……合同到期后乙方享有承租权，租金参照甲方原租赁租金”皆明确，潘弘就店面转租事宜已承诺黄爱琴在原租赁期满后继续享有承租的权利，而非潘弘抗辩所称的“优先承租权”，故保证黄爱琴顺利续租系潘弘基于双方约定所负义务，潘弘应当恪守契约精神，履行其合同义务。而根据店铺所有权人南通科技职业学院发出的期满不再对外出租的通知，无论是“承租权”还是“优先承租权”，潘弘事实上都已无法履行，属于预期违约。黄爱琴以合同目的无法实现为由通过微信聊天的方式通知潘弘解除合同，符合法律规定的合同解除的事由及条件，解除的效果应当自通知到达潘弘即2018年5月30日即生效。考虑到黄爱琴承租时约定的租期自5月25日起算，而黄爱琴自得知店铺不再续租后便与潘弘进行协商，至当月30日正式发出解除通知，店面尚未实际经营使用，故合同解除后，潘弘应当对全部租金以及押金共计29580元予以退还。就装修、设备的转让关系中，关于装修部分，因装修附着于店面之上，合同解除后，店面返还潘弘，其上附着的装修也一并随之转移，转让费中装修款的部分理应由潘弘予以退还；关于设备转让部分，鉴于黄爱琴受让案涉设备系准备用于店面的经营，本案中，黄爱琴既已解除了《门面转让协议》，案涉店面也未实际经营，那么与店面租赁、经营并存的设备转让关系自然也失去了成立的基础，黄爱琴有权要求一并予以解除，潘弘以所涉设备已实际交付黄爱琴以对抗黄爱琴解除权的行使，并无法律依据，法院对其抗辩不予采信。案涉店铺现已被拆除，店铺中相应设备的去向无法确认。根据庭审查明的事实，黄爱琴通知解除合同后，又在之后再次通知潘弘接收店面，潘弘收到上述通知后皆未予回应。黄爱琴尽到了通知义务并做好了相应的交接准备，潘弘疏于行使其权利，一方面可以认定黄爱琴已完成返还店面及设备的义务，另一方面，因店面无人管理，在拆迁过程中可能造成设备灭失或者其他扩大损失的风险也应当由潘弘个人予以承担。故黄爱琴主张潘弘将上述设备、装修转让款36500元一并返还的请求，于法有据，法院照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、确认黄爱琴、潘弘于2018年5月13日签订的《店面转让协议》解除。二、潘弘于判决生效之日起十日内一次性返还黄爱琴转让费36500元、租金19580元以及押金10000元，合计66080元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1532元，由潘弘负担。二审中，潘弘提交了：1.双方2018年10月9日至2018年10月14日的微信聊天记录，以证明2018年10月9日、10月13日其告知黄爱琴要求将租赁房屋内的设施搬离，2018年10月14日黄爱琴发现设施、设备不见了询问潘弘，在潘弘确认没有搬离后黄爱琴表示会报警处理。2.南通市公安局崇川分局学田派出所《接处警工作登记表》，以证明根据“报警内容”中黄爱琴陈述的自己租在此处因快到期，今天来拿东西发现门被打开、里面东西被搬空，求助民警调查，表明2018年10月14日其仍是承租人；潘弘已将房屋租赁给黄爱琴，并数次通知黄爱琴将相关设施搬离，但黄爱琴2018年10月14日才去搬东西，确认东西丢失后才报警；黄爱琴是案涉设施、设备的所有人和占有人，对相关设施、设备丢失存在严重过错，应承担相应的法律后果。黄爱琴质证认为，对证据1，不属于二审中的新证据，对其真实性认可但关联性不认可，不能实现潘弘的证明目的。对证据2，对报警事实没有异议，但对接处警工作登记表中“处警经过及结果”表述的争夺店内冰箱冰柜等物品归属权的事实有异议；在2018年10月9日、13日、14日，双方就店内物品清空进行了多次沟通，因为正在打官司，双方均不认可相关物品归各自所有，对物品搬离问题都在推诿；黄爱琴在2018年5月30日已经明确告知解除双方的租赁关系，2018年6月20日通知潘弘接收钥匙，相关物品丢失的责任应由潘弘承担。本院对上述证据的真实性予以确认，对关联性结合全案综合认定。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，本案一审法院适用简易程序于2018年10月26日组织开庭，后转为普通程序于2018年12月3日重新开庭，在法庭调查阶段，一审法院向黄爱琴释明，黄爱琴变更诉讼请求，经一审法院询问潘弘是否需要举证期限和答辩期限，潘弘明确表示不需要。本院认为，2018年5月3日，南通科技职业学院已经向店铺承租户发送了告知函，明确通知店铺租赁于2018年10月15日期满后不再对外出租，要求各商户如期交还房屋、土地及设施设备等。2018年5月11日，潘弘与黄爱琴签订案涉合同时约定在合同到期以后租期顺延，但实际上根据上述通知，案涉合同到期后租期不能顺延。黄爱琴在了解到南通科技职业学院通知店铺租赁于2018年10月15日期满后不再对外出租的情况后，已经通知潘弘解除合同，一审法院认定黄爱琴签订合同目的不能实现、案涉合同依法已经解除不违反法律规定。从本案查明的事实看，合同中涉及的设施和设备等现并非黄爱琴占有，导致合同解除的过错也不在于黄爱琴，而黄爱琴通知潘弘解除合同后已经要求潘弘领取钥匙但潘弘并未领取，潘弘应承担相应的风险。一审法院在转为普通程序审理本案之后，黄爱琴于庭审辩论终结前变更诉讼请求，经法院询问，潘弘也明确表示不需要举证期限和答辩期限，一审程序不违反法律规定。综上所述，潘弘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1532元，由潘弘负担。本判决为终审判决。审判长 金 玮审判员 刘彩霞审判员 王作杰二〇一九年十一月十四日书记员 盛姝玲