广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21356号上诉人（原审被告）：李孔带，女，1959年12月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄树平，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡泽镇，广东安国律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：余初阳，男，1961年1月2日出生，加拿大公民，委托诉讼代理人：余初明，男，1970年9月10日出生，加拿大公民。（转委托人）委托诉讼代理人：区向东，广东浩瀚明扬律师事务所律师。原审第三人：余奕雄，男，1932年8月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：余咏梅，女，1969年1月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，系余奕雄的女儿。原审第三人：余建威，男，1971年7月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审第三人：余建文，女，1973年1月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：邝某，男，1973年7月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。（兼为本案原审第三人之一）原审第三人：邝某，男，1973年7月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区水荫一横路****。原审第三人：邝智颖，女，汉族，2006年1月18日出生，住广，住广东省广州市越秀区div>法定代理人：邝某，男，系邝智颖父亲。（兼为本案原审第三人之一）上诉人李孔带因与被上诉人余初阳、原审第三人余奕雄、余建威、余建文、邝某、邝智颖房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初7608号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李孔带上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.本案的全部诉讼费用由余初阳承担。事实和理由：一、一审法院判决查明“案涉荔湾区十三行路80号是案外人甄彩姬继承丈夫余逢和所有的个人财产。甄彩姬上述房屋遗产由余子正继承三十六分之十八；余照雄和余奕雄各继承三十六分之一。……余子正的上述房屋关佩兰占三十六分之十一点二五产权份额，……庭审中，余初阳和余建文陈述余照雄已死亡，继承人是余建威、余建云和余建文。”可见，案涉房屋的按份共有人有余奕雄、黄武杰等十四人，余初阳仅占三十六分之二点二五产权份额。本案一审中，各案涉房屋产权共有人均无表示放弃其权利。作为仅占案涉房屋三十六分之二点二五产权份额的余初阳以原审原告资格主张房屋的全部权利显然没有法律上根据。根据《广州市房屋租赁合同》的合同相对性，作为出租人的甲方主体有余初阳和余照雄，余照雄死亡后的继承人有余建威、余建云和余建文，而余建威、余建文在一审中明确同意余初阳的全部诉请，即没放弃权利，余照雄继承人的诉讼地位依法也是原告，不属第三人，故一审法院遗漏当事人，属判决程序不当。二、一审判决查明“2013年4月21日，案外人关佩兰、余初阳，余丹平出具《委托书》，共同委托余初阳为合法代理人，全权办理包括广州市十三行80房屋在内的房屋的签署租赁合同等权限的公证《委托书》”。该事实证明，余初阳和余照雄与李孔带所签《广州市房屋租赁合同》及附页约定，均属代表案涉房屋其他按份共有人与李孔带签订的租赁合同，一审判决对此未作审查显属认定事实不清。一审判决查明“2018年8月1日，余初阳、余建云向案外人刘伟军出具《委托声明》，……由于原租客合同期已于2017年12月11日结束，……现我方全权委托刘伟军负责收回房屋等。”该查明事实也证明，余初阳仅代表其他按份共有人与李孔带签订《广州市房屋租赁合同》，该委托书的委托权限不明确，没有涉及到收回房屋的措施，而且租金的收取或减免事项属于收回房屋的和解措施，委托权限不清的责任在于余建云和余初阳，认定《退场协议》《临时租赁协议》对余建云和余初阳均不发生法律效力错误。另，二审庭询时，李孔带当庭补充以下意见（序号接上）：三、一审程序违反了民诉法司法解释第74条的规定，本案中的第三人都是本案的继承人，一审法院在论述中提到根据物权法第29条的规定，因继承而产生了物权效力，也就是说一审中的第三人包括余初阳，他们已经办理了继承，根据物权法第29条的规定他们是物权人，享有物权，都是案涉房屋的所有权人，法院在追加诉讼参与人时应当将这些产权人列为共同的原告，不应作为第三人或代理人。案涉租赁合同虽然是由余初阳与案外人余照雄签订的，但实际上该两位共有人是代表其他共有人签订房屋租赁合同，因为案涉房屋的收益其他共有人也是有权分享，因此案涉房屋的实际出租人应当是全体共有人，该收益也是归全体共有人享有。一审判决将共有人的诉讼地位列为第三人显然不当，也违反了民诉法司法解释第74条的规定。四、案涉《委托声明》上面的权限写明是负责收回房屋，虽然没有细化，但案涉退场协议也属于收回房屋的权限一部分，在收回房屋中与承租人签订的退场协议实际上就是收回房屋的一份协议，故其并没有超出产权人委托代理的权限，后果应当由委托人承担。被上诉人余初阳辩称，不同意李孔带的上诉意见，李孔带提出的问题一审法院已经作出清楚的析明，其上诉是拖延时间，请求法院驳回上诉，尽快结案。原审第三人余奕雄、余建文、邝某、邝智颖述称，同意余初阳的意见。原审第三人余建威向本院提交书面答辩书称，支持余初阳的诉求，无不同意见。余初阳向一审法院起诉请求：1.李孔带即时迁出广州市荔湾区十三行路80号房屋；2.李孔带向余初阳及第三人清缴2018年5月至其迁出之月止的房屋使用金（按每月48000元计，至本案立案之月为288000元）；3.李孔带负担本案余初阳委托律师费用人民币30000元；4.本案受理费由李孔带负担。一审法院查明事实如下：1996年4月4日，广州市越秀区公证处出具（96）穗越证内字第0303号《继承权证明书》载明：案涉荔湾区十三行路80号是案外人甄彩姬继承丈夫余逢和所有的个人财产。甄彩姬于1964年8月17日去世，生前无遗嘱，甄彩姬的父母已先于其死亡；甄彩姬有子女三人，余镜庭（又名：余眉礼）、余仁才（又名余爱礼）和余彭礼。该三人均已死亡，其中余彭礼生前未婚无子女；余仁才妻子已死亡，遗有独生子余子正；余镜庭妻子已死亡，遗有子女余照雄、余奕雄及余同享（已死亡，遗有丈夫黄武杰、子女黄德勤、黄德俭、黄德圣、黄德贤和黄美娜）。甄彩姬上述房屋遗产由余子正继承三十六分之十八；余照雄和余奕雄各继承三十六分之六；黄武杰、黄德勤、黄德俭、黄德圣、黄德贤和黄美娜六人各继承三十六分之一（其份额由余照雄和余奕雄代管）等。2007年1月31日广东省广州市南方公证处出具（2007）南公证内字第02822号《公证书》，载明：余子正于2005年4月28日死亡，余子正死亡时遗留的夫妻共有财产广州市十三行路80号房屋，由其配偶关佩兰及其子女余初阳、余丹平、余初明四人共同继承，继承后，上述房屋关佩兰占三十六分之十一点二五产权份额，余初阳、余丹平、余初明各占三十六分之二点二五产权份额。2008年11月3日，余初阳、案外人余照雄（出租人，甲方）与李孔带（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》及附页约定，甲方同意将广州市荔湾区十三行路80号全幢（房地产权证号码40××**）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积270平方米，租赁期限自2008年10月1日至2009年12月31日，月租金22000元；租金按月结算，由乙方在每月5日按银行转账的付款方式缴付给甲方；乙方向甲方交纳44000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金44000元退回乙方。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同；另有其他协议，见附页等。附页约定合同为期三年，但条件为2009年期满后，2010年和2011年租金另议，并需在2009年11月30日前由双方达成一致的租金协议，否则乙方的2010年和2011年的租赁权无效等。合同签订后，余照雄和余初阳将案涉房屋交给李孔带使用，李孔带租赁房屋作商业用途，经营字号为广州市荔湾区馨香快餐店（个体工商户）。2010年和2013年，余照雄、余初阳和李孔带延长租期和变更租金，最后一次是将租期至2017年12月31日，其中2017年1月至2017年12月31日月租金变更为48000元，并经广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局备案登记。李孔带向余初阳和第三人交租至2018年4月份。2013年11月21日，案外人关佩兰、余初阳、余丹平出具《委托书》，共同委托余初明为合法代理人，全权办理包括广州市十三行80号房屋在内的房屋的签署租赁合同、收取租金、办理退租收楼，终止租赁合同以及代理起诉、应诉，代为承认、放弃民事权利或利益，变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉、申诉，申请执行，代为领取及处分执行标的物，聘请律师执行和处理上述事项等事项及签署有关文件等。该《委托书》于2013年11月25日经广州市南方公证处公证。2018年8月1日，余初明、余建云向案外人刘伟军出具《委托声明》，载明业主由2018年8月1日起已将广州市荔湾区十三行路**物业另行出租给他人，由于原租客合同期已于2017年12月11日结束，我方多次与其沟通协商，均不能达成共识，也不配合交回承租经营场地给我方，现我方全权委托刘伟军负责收回房屋等。案涉房屋现仍由李孔带在使用。余初阳为证明其为本案诉讼支出律师费用30000元提供了广东浩瀚明扬律师事务所出具的律师费发票30000元。李孔带对真实性、合法性予以确认，但认为与李孔带无关；第三人余奕雄、余建文对此无异议。李孔带为证明余初阳免去李孔带场地使用费以及从2018年5月起另开账号存放案涉房屋的房屋使用费提交了案外人刘伟军与梁嘉馨签订的《退场协议》《临时租赁协议》以及李孔带的工商银行流水清单。其中《退场协议》签订于2018年10月18日，签约人为甲方刘伟军和乙方梁嘉馨；《退场协议》载明：乙方李孔逞承租甲方位于广州市荔湾区十三行路80号的物业于2017年12月31日到期……甲方业主余初明，余建云已将此物业承租给刘伟军，并全权委托刘伟军收回物业及处理所有交接手续；李孔带同意在2018年11月30日退出场地交回档口给刘伟军，并且缴清2018年11月30日之前档口的税费、水、电费及所有债权、债务，并注销经营相关证照，刘伟军同意不追究乙方李孔带2018年8月1日至2018年11月30日租金，乙方李孔带必须在2018年11月30日退场等。《临时租赁协议》的签约人为甲方刘伟军和乙方梁嘉馨，签约时间是2018年10月18日，内容为：经甲乙双方友好协商，乙方临时租赁甲方十三行路80号物业一个月，租金五万元，租期2018年11月1日至2018年11月30日止等。工商银行流水清单显示李孔带于2018年5月4日在中国工商银行广州宝岗大道支行开户，账号为36×××31，2018年6月5日至2018年12月10日期间，每月均有一笔48000元存入该账户内。余初阳、第三人余奕雄、余建文除对工商银行流水清单的真实性无异议外，对其它证据均不予以确认，表示刘伟军签订的协议与余初阳无关，并没有授权刘伟军签订任何临时租赁协议。庭审中，余初阳和余建文陈述余照雄已死亡，继承人是余建威、余建云和余建文。李孔带陈述在其承租案涉房屋期间，有其他人要求其交租，但不知道是谁，亦未提供证据予以证明。另查，余照雄于2014年12月5日死亡。一审法院认为：关于余初阳是否具备诉讼主体资格的问题。第一，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”据此可知，出租人是负有将租赁物交付对方使用收益的一方当事人。出租人一般为出租标的物的所有人，但并不是以所有人为限。凡对标的物享有合法的收益权的人，均可以作为出租人，有权将其使用的标的物转由他人使用。第二，根据《中华人民共和国物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”案涉房屋原产权人甄彩姬去世后，经继承公证，案涉房屋由余子正、余照雄、余奕雄、黄武杰、黄德勤、黄德俭、黄德圣、黄德贤和黄美娜等人继承，其中黄武杰、黄德勤、黄德俭、黄德圣、黄德贤和黄美娜六人的产权份额由余照雄和余奕雄代管。余子正去世后，经继承公证，余子正对案涉房屋享有的产权份额由关佩兰、余初阳、余丹平、余初明继承。因此，余初阳及余照雄经继承，已取得案涉房屋的物权。第三，本案中，现并无证据证明案涉商铺的产权人或其他人对余初阳和余照雄出租案涉房屋给李孔带使用的行为提出异议的事实。第四，余初阳、余照雄和李孔带于2008年11月3日签订《广州市房屋租赁合同》后，李孔带一直在使用案涉房屋，并分别在2010年和2013年延长租期和变更租金，李孔带按变更后的租金向余初阳支付租金至2018年4月份。综上，一审法院认定李孔带在2008年11月3日签订《广州市房屋租赁合同》时和履行该合同过程中均清楚知悉案涉房屋的出租方为余初阳和余照雄。一审法院确认余初阳、余照雄和李孔带之间就案涉房屋之间存在租赁合同关系。因此，余初阳作为案涉房屋的出租人有权提起本案诉讼。关于《广州市房屋租赁合同》的效力问题及余初阳要求解除租赁合同的问题。该租赁合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，是当事人的真实意思表示，合法有效。李孔带以余初阳和余照雄并非产权人为由抗辩合同无效，没有事实根据和法律依据，一审法院不予采纳。在《广州市房屋租赁合同》约定租期届满后，双方对租期和租金进行了变更，变更后的租期于2017年12月31日届满后，双方继续保持租赁关系，根据不定期租赁合同的法律关系，出租人有权随时主张解除双方之间的租赁合同关系并收回争议房屋。余照雄的部分继承人余建文、余建威在本案诉讼中亦表示同意解除合同，因此，对于余初阳要求解除租赁合同关系并收回案涉房屋的诉请，一审法院依法予以准许。因余初阳是在本案2018年12月25日第一次庭审时当庭提出增加解除租赁合同的诉请，故一审法院认定余初阳、余照雄和李孔带之间就案涉房屋的不定期租赁合同关系于2018年12月25日解除。由于李孔带自2018年5月起欠缴租金，考虑到余照雄已于2014年12月5日去世，但余建文、余建威等第三人未能提供继承余照雄遗产的证据；因此，李孔带应向余初阳和余照雄的合法继承人支付自2018年5月1日起至实际迁出案涉房屋之日止的租金和房屋使用费。余初阳要求按最后一次续租的租金标准每月48000元计算租金和房屋使用费，合法合理，一审法院依法予以支持。李孔带以案涉房屋产权人众多为由拒不向余初阳交租，理据不足，一审法院不予采纳。至于李孔带依据《退场协议》、《临时租赁协议》而提出的不需支付2018年11月30日前租金使用费的抗辩，因余初明、余建云向案外人刘伟军出具的《委托声明》中已明确记载其委托刘伟军的事项为收回案涉房屋，并未涉及租金收取或租金减免事项；现余初明、余建云并不追认刘伟军与李孔带或梁嘉馨签订的《退场协议》、《临时租赁协议》，《退场协议》、《临时租赁协议》对余建云和余初明均不发生法律效力，故对于李孔带的这一抗辩一审法院不予采纳。关于余初阳要求李孔带负担本案余初阳委托律师费用30000元的诉请。由于我国现行诉讼体制未实行强制律师代理制度，本案中余初阳委托律师所引发的费用不是必然的经济损失，双方租赁合同中亦无关于律师费承担的约定。因此对于余初阳要求李孔带负担余初阳委托律师费用的诉讼请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条的规定，一审法院判决：一、余初阳、余照雄与李孔带关于广州市荔湾区十三行路80号房屋的租赁合同关系在2018年12月25日起解除。二、自判决发生法律效力之日起十日内，李孔带（含共同使用人）迁出广州市荔湾区十三行路80号房屋并将该址房屋交还给余初阳及余照雄的合法继承人。三、自判决发生法律效力之日起十日内，李孔带按每月48000元的标准一次性向余初阳及余照雄的合法继承人支付自2018年5月起至李孔带实际迁出广州市荔湾区十三行路80号房屋之日止的租金和房屋使用费。四、驳回余初阳的其他诉讼请求。如果李孔带未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6070元，由余初阳负担550元，李孔带负担5520元。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，余建文、邝某、邝智颖向本院提交公证具结书一份，拟证明案涉房屋余照雄名下三十六分之六产权份额的遗产的继承情况。其他当事人未向本院提交证据。对于上述公证具结书，本院认为该具结书主要涉及余照雄的继承人情况及现有继承人对案涉房屋属于余照雄份额的处理意见，与本案房屋租赁合同纠纷并无直接关联，故本院不予采纳。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，因余初阳系加拿大公民，故本案属于涉外民商事纠纷。因案涉租赁物为不动产，而该不动产位于我国境内，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，本案应适用不动产所在地即我国法律作为处理本案纠纷的准据法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院主要针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于一审程序是否违法的问题。首先，余初阳作为原告起诉要求解除余初阳、余照雄与李孔带之间的租赁合同关系，并要求李孔带支付租金及房屋使用费等，故案涉争议的是余初阳、余照雄与李孔带之间建立的房屋租赁合同关系。余初阳作为案涉租赁合同关系的一方当事人，依法享有相关的合同权利，故余初阳有权提起本案诉讼。其次，余照雄亦作为案涉租赁合同关系的一方当事人，本案的处理结果与其有法律上的直接利害关系，但由于余照雄已经去世，故案涉合同项下属于余照雄的权利义务应由其继承人在继承遗产的范围内继受。余初阳起诉时以余奕雄、余建文、余建威、邝某、邝智颖为余照雄的法定继承人为由，将余奕雄等五人列为本案第三人，而余奕雄等五人基于他们继承人的身份而与本案的处理结果产生法律上的利害关系，故一审法院将余奕雄等五人列为本案第三人并无不当。况且，余奕雄等五人均未对一审法院将其列为第三人提出异议，一审法院亦未剥夺余奕雄等五人的诉讼权利及实体权利。据此，李孔带以余奕雄等五人为本案的必要共同诉讼当事人为由，认为一审法院未将余奕雄等五人列为原告而程序违法，依据不足，本院不予采纳。最后，正如上述所说，本案系房屋租赁合同纠纷，并非继承遗产诉讼，并不涉及案涉房屋的继承问题，故李孔带要求将有权继承案涉房屋的所有继承人均追加为本案当事人，依据不足，本院不予采纳。综上，李孔带上诉主张一审法院程序违法，要求本案发回重审，依据不足，本院不予采纳。关于刘伟军与李孔带或梁嘉馨签订的《退场协议》《临时租赁协议》等是否对余建云、余初明产生约束力的问题。根据现有证据及查明的事实可知，余建云、余初明向刘伟军出具的《委托声明》已明确委托事项为收回案涉房屋，并没有相关减免租金、临时租赁等委托内容，且李孔带对于该《委托声明》的内容亦是知悉的，在此情况下，刘伟军与李孔带或梁嘉馨签订的《退场协议》《临时租赁协议》的行为明显已经超出委托权限的范围，故该行为依法对余建云、余初明不产生约束力。综上所述，李孔带的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5520元，由上诉人李孔带负担。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  徐玉宝审判员  张 宾二〇一九年十一月二十九日书记员  王嘉宝陈晓君罗文敏