河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终7166号上诉人（原审被告）：张俊锋，男，汉族，1976年7月11日生，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：鲁辉、肖克，河南万基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈克通，男，汉族，1974年4月27日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：盛海亮、孙云祥，河南良承律师事务所律师。上诉人张俊锋因与被上诉人陈克通租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初3569号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张俊锋上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实不清，证据不足。1、欠条不是上诉人出具的，是被上诉人拿着条子让上诉人签的字，在签字的时候，上诉人特意把张俊锋的“锋”字签错，表明不认可欠条上的内容，这是最有利的证据，一审认定上诉人没有证据及欠条是上诉人出具的明显错误。2、一审认定每月房租66000元没有依据，上诉人从蒋红岩处租赁房屋的单价是每平米约250元左右（含物业费），如按照66000元计算，房屋的租赁单价是每平米404元左右，明显高于市场价。上诉人实际承租的房屋面积是273平米，不是163平米，273平米比163平米多了110平米，但163平米的单价却比273平米的房租单价高了快一倍，这明显和事实不符，在上诉人和蒋红岩的租房合同中可以明显看到这一点，也充分说明欠条上的内容不是上诉人的真实意思表示。3、一审认定的《确认函》未经质证，开庭未发现该证据，另外该《确认函》里所写的“房屋”没有注明房号、面积、位置等基本信息，无法查明是不是上诉人从蒋红岩处租的房屋，根据民事诉讼法解释第一百一十五条的规定，单位出具的证明应当由单位负责人和制作人签字，该《确认函》上并未有签字。4、上诉人租赁蒋红岩的房屋是A03、A03A、A58、A59号，被上诉人提供的物业费缴费收据之一，写的是1-A-1-A04号，单价是1154元，这与上诉人租赁的房屋不符，一审未发现该事实，判决错误。5、被上诉人提交的4张物业管理费单据，都是物业管理公司开给郑州德克士食品开发有限公司公司（以下简称德克士公司）的，交款人不是被上诉人，就物业管理费方面，一审没查清德克士公司和被上诉人的关系、德克士公司和上诉人之间的关系，一审上诉人曾申请追加德克士公司参与诉讼未获准许，造成基本事实没有查清。6、上诉人并未与被上诉人签有合同，163平米的事实无从考证，一审认定事实证据不足。二、被上诉人没有诉权，一审程序明显错误。按照规定，德克士公司是房东，可以向上诉人主张房租，蒋红岩也可以向上诉人主张房租，就房租问题应当由其二人与上诉人联系，本案中上诉人从未收到过该二人的信件或通知，根据合同相对性原则，只有有合同关系的才可以主张合同权利，根据一审的证据和事实，无法印证被上诉人和上诉人形成事实上的租赁关系，故被上诉人无权向上诉人收房租，一审认定该事实和适用法律明显错误。综上，一审存在事实、证据、程序方面的多种错误，请二审法院依法纠正，支持上诉人的全部上诉请求，保护上诉人的合法权益。陈克通辩称：一、一审认定事实。1、上诉人已承认欠条上的字是由上诉人本人签署，至于“锋”字是否签错，从欠条字面不能看出。如果上诉人不认可欠条内容，完全可以不签，实际情况是不仅签了，还按了手印，现在上诉人否认欠条的真实性毫无道理可言。并且欠条签字后，上诉人与答辩人一直在沟通支付租金及水电费事宜，上诉人从未否认，而且一再承诺尽快支付。2、欠条内容的真实性已毋庸置疑，租金是上诉人与答辩人之间协商的结果，与蒋红岩之间的租赁合同没有相关性，欠条的内容如果不是上诉人的真实意思表示，上诉人完全可以不签。3、《确认函》是一审庭审后补充的证据，答辩人一审开庭时提交的证据已足以证明上诉人欠租金的事实，但庭审时上诉人不予认可，故答辩人提交该《确认函》。该《确认函》是德克士公司对转租行为的认可，不同于一般单位出具的证明，按照上诉人的理解，凡是盖章的地方都应该有自然人签名，但是实践中不是这样的，比如签订合同，盖章即有效。4、蒋红岩与本案没有关系。2017年12月31日14点43分26秒，张俊锋通过尾号为62130024999的账户向洛阳市都江物业管理有限公司账号70×××08交纳4512.22元水电费及滞纳金，说明上诉人租赁使用了房屋，并交纳物业管理费及水费，如果上诉人认为物业费水电费已经交纳，完全可以拿出缴纳凭证。5、物业管理费单据当然是针对房东开具，这是行业习惯，上诉人是为了拖延时间。6、租赁房屋面积在欠条中已明确，房屋租赁并非必须签订书面合同，双方在后续微信聊天中，对此从无异议。该房屋两个房产证载明的建筑面积分别为135.66㎡和53.32㎡，163㎡是实际使用面积。二、一审法律程序没有问题，合同具有相对性，房屋可以转租，上诉人与答辩人之间有租赁关系，上诉人使用房屋而不支付租金，答辩人有权利提起诉讼，与蒋红岩没有关系，租赁合同纠纷没有必要把非合同相对人列为被告。综上，上诉人欠租金及水电费事实清楚，上诉人无法改变已经使用房屋且欠租金及物业费水电费的事实。陈克通向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付租金429000元、电费964.32元、物业管理费及滞纳金4442元及自2018年1月11日起至全部付清之日的逾期付款利息2万元（暂定），共计454406元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1.2017年12月8日，张俊锋向陈克通出具了《欠条》，内容为：“洛阳市西工区解放路新都汇第一层163平方米，租金66000每个月，共6个月×66000元=396000元。2017年6月15日至2017年12月15日。还款计划在2018年元月10日全部还款还清。张俊锋欠陈克通人民币叁拾玖万陆仟元整（396000元）。”该份《欠条》处欠款人签名潦草，无法分辨是“张俊锋”或“张俊峰”。2.涉案租赁房屋所有权人系郑州德克士食品开发有限公司，其自2017年4月15日起将该房屋出租给案外人张开，双方签订了租赁合同，租赁期限届至2020年11月14日。此后，张开与陈克通签订了租赁协议，将涉案房屋出租给陈克通，租赁期限自2017年6月15日至2020年11月14日止。郑州德克士食品开发有限公司于2017年3月18日出具《确认函》对上述事实确认说明，内容为：“我公司将位于洛阳市西工区解放路新都汇的自有房屋出租给张开，因经营需要，张开将房屋转租给陈克通，我公司对该行为予以同意并确认。”3.张俊锋承租涉案房屋用于经营洛阳市西工区古晨服饰店。庭审中，陈克通提交了洛阳新都汇物业管理有限公司出具的电费催缴结算单及管理费收据，证实其垫付了电费964.32元、管理费及滞纳金4442元。4.张俊锋提交了其与蒋红岩签订的《房屋租赁合同》，载明租赁期限自2015年3月16日至2017年3月15日，以证实涉案房屋系其从蒋红岩处承租，陈克通无权向其主张房屋租金及其他费用。一审法院认为，原、被告之间虽未签订书面租赁合同，但形成了事实上的租赁关系，陈克通系出租人，张俊锋系承租人。庭审中，张俊锋称《欠条》的出具不是其真实意思表示，未提交相应证据，该院不予采信；张俊锋认可《欠条》是其出具的，故其应向陈克通支付尚欠租金396000元，陈克通诉求的超出《欠条》部分的租金没有依据，该院不予支持。陈克通主张的张俊锋租赁期间的电费、管理费部分有洛阳新都汇物业管理有限公司出具的收据、结算单佐证，该院予以支持。关于陈克通主张的逾期付款利息部分，双方未约定，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告张俊锋于判决生效后十日内向原告陈克通支付房屋租金396000元、电费964.32元、管理费及滞纳金4442元，共计401406.32元；二、驳回陈克通的其他诉讼请求。如果被告张俊锋未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费8116元，减半收取4058元，保全费2792元，共计6850元，由陈克通负担400元，由张俊锋负担6450元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张俊锋在向陈克通出具的欠条中对欠付租金的数额进行了确认，张俊锋认为欠条中的内容并非其真实意思表示，因证据不足，该主张不应支持，张俊锋应按照欠条的内容履行相应的义务。张俊锋认可曾把交纳物业管理费及电费的凭证交给陈克通，结合一审陈克通提交的微信聊天记录，本案可以认定案涉房屋的物业管理费和电费应当由张俊锋负担。陈克通提供的交纳相关费用的票据可以证明其替张俊锋交纳物业管理费、电费及滞纳金的事实。一审法院根据陈克通提交的证据判决张俊锋支付欠付的房屋租金和物业管理费费、电费及滞纳金，并无不当。综上所述，张俊锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7321元，由张俊锋负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 刘丽娜审判员 王 鹏二〇一九年二月二十日书记员 文成博