海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终200号 上诉人（原审被告）：刘玮，男，1984年11月9日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区。 委托诉讼代理人：周诗航，海南昌宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：钟基友，男，1963年1月23日出生，汉族，住重庆市荣昌县。 委托诉讼代理人：钟敏，广东深天成（文昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈俊龙，广东深天成（文昌）律师事务所实习律师。 原审第三人：文昌臻亿房地产经纪有限责任公司，住所地海南省文昌市清澜新区同创碧海城****铺面。 法定代表人：蔡秋萍，该公司总经理。 上诉人刘玮与被上诉人钟基友及原审第三人文昌臻亿房地产经纪有限责任公司（以下简称臻亿公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2018）琼9005民初1622号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭，于2019年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人刘玮及其委托诉讼代理人周诗航，被上诉人钟基友及其委托诉讼代理人钟敏、陈俊龙到庭参加诉讼。原审第三人臻亿公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。 刘玮上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判决驳回被上诉人钟基友请求上诉人双倍返还定金的诉讼请求。事实和理由：上诉人委托原审第三人臻亿公司代为将位于文昌市逸龙湾小区8栋515号房屋对外出售。2017年10月23日，上诉人、被上诉人及第三人签订《房屋买卖居间合同》。2018年3月，经第三人协调，原合同房价由48.9万元提高至50万元，上诉人与被上诉人均无异议。2018年3月15日，第三人微信通知上诉人，被上诉人要求在2018年4月初办理过户手续。考虑涉案房产的契税发票在2018年4月9日满五年，经与第三人沟通，上诉人决定于4月9日办理过户手续。但上诉人到达文昌后，等待多日却未见到被上诉人。第三人提出，因房价上涨，第三人可以58万的价格将该房另卖给他人，上诉人可净得58万元，上诉人同意。2018年4月20日，第三人告知上诉人，被上诉人仍愿以50万的价格购买该房。2018年5月15日，三方在文昌见面并沟通后，达成一致，仍按50万的价格办理过户，但因限购原因导致合同无法继续履行，涉案房产未能过户成功。合同未能履行，上诉人不存在过错，但一审法院却以上诉人违约为由判决上诉人双倍返还定金，上诉人不服遂提起上诉。理由如下：一、上诉人积极配合过户，并不存在恶意涨价行为。在4月9日之前，涉案房产按50万元的价格交易，上诉人与被上诉人已经达成一致。涉案房产契税发票在2018年4月9日才满五年，按照《房屋买卖居间合同》的约定，从4月9日开始，涉案房产才满足可以过户的条件。经与第三人沟通后，4月8日，上诉人特地从西安赶来海南，并停留至4月11日才离开，可见上诉人对过户是积极的配合态度，在此期间，上诉人并没有涨价的行为。二、涉案房产未能在限购政策出台前进行过户，上诉人并不存在过错。为进行过户，上诉人已经在海南停留至4月11日，从涉案房屋满足过户条件(2018年4月9日)至涉案房产可以过户的最后期限(2018年4月20日，限购政策2018年4月22日出台，4月21日和4月22日为周末)，期间4月15、16日为周末，可以进行过户的时间仅有10天。上诉人已经在海南停留4天，除房屋过户，上诉人根本无前往海南的必要，难道还不足以证明上诉人积极配合过户的事实?但被上诉人却未到场，到底是谁在违约？若是第三人未能将上诉人与被上诉人的过户时间对接好，则第三人违约。若是被上诉人明确接到通知，既不修改过户时间，又不依约配合过户，则是被上诉人违约，无论如何，上诉人不存在过错。综上，涉案房屋未能在限购政策出台之前进行过户，上诉人不存在过错。海南岛全面限购后，岛内房地产市场有价无市是众所周知的事实，上诉人虽承受着房屋难以出售的损失，但本着诚实守信的原则，没有扣留被上诉人的定金。而被上诉人却虚构事实，恶意诉讼，其诉求并没有事实和法律依据，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。 钟基友口头辩称，上诉人违约的事实清楚，证据充分。对于本案的事实，上诉人存在诸多虚假陈述。2018年3月15日，被上诉人就已经要求上诉人出来办理过户，但上诉人一再拖延，不给予明确答复。合同约定房价为48.9万元，但上诉人一再提高售价，一会提高到50万元，一会又提高到58万元，在客观上限制了房屋的过户。一审判决认定上诉人存在违约事实正确。请求驳回上诉，维持原判。 臻亿公司二审未到庭，亦未提交书面陈述意见。 钟基友向一审法院起诉请求:1.判令解除原告与被告、第三人签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令被告向原告双倍返还购房定金合计20万元；3.判令被告向原告支付违约金1.467万元；4.判令被告向原告赔偿损失10万元（具体以法院委托评估鉴定为准）；5.本案诉讼费、保全费、担保费均由被告承担。 一审法院认定事实：涉案房屋位于文昌市文城镇高隆路9号平海.逸龙湾8栋515号房，该房屋所有权于2013年9月16日办理登记至刘玮、樊佳宁名下。被告刘玮欲出售涉案房屋，经第三人与原告联系进行销售，原、被告及第三人就涉案房屋买卖事宜签订《房屋买卖居间合同》（以下简称《合同》），原告及第三人于2017年10月4日在该合同上签章予以确认，被告于同年10月23日在该合同签名捺印。该《合同》约定：1.房屋交易成交价格为48.9万元，房屋交易过户所产生的税费由原告承担；2.原、被告共同委托第三人为其提供促成房屋买卖、代办房屋产权过户等服务，原、被告分别向第三人支付7335元作为中介费；3.原、被告已达成购买房屋的意向，在签订本合同当日，原告需向被告支付定金10万元，被告将该房屋入户门钥匙交付给原告，余下的房款38.9万元在办理完该房屋立契过户手续当日内，原告一次性支付给被告；4.被告应保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷，由此而引起的法律及经纪责任由被告自行承担；5.第三人见证并监督本合同的执行，代办该房屋过户的相关手续，代收原、被告支付的定金、房款，并按照本合同约定的方式向被告支付房款，原、被告双方发生的违约或争执等情形时，应出面协商，协商无效时，应采取中立态度，并证明事实；6.原告支付定金后，若被告违约不将上述房屋出售给原告，被告同意按上述定金额双倍赔偿原告，被告仍应支付第三人相当于房屋成交价3%的违约金，并将定金如数退还，若原告违约不购买该房屋，原告同意按上述定金赔偿给原告，原告仍应支付第三人相当于该房屋成交价3%的违约金；7.本协议履行期间，因不可抗力或国家政策调整，致使本合同无法履行或虽能履行已无实际意义时，本协议自行终止，三方互不承担责任，被告在三个工作日内将已收房款全额退还。合同签订后，原告于2017年10月24日向第三人支付定金10万元，第三人公司员工冯影于同年10月25日将该款项转至被告账户。涉案房屋买卖事宜包括房屋的成交价款及办理过户转移登记等均由第三人公司员工冯影分别与原、被告进行沟通联系后予以确定，通过原、被告及第三人提交的冯影与原、被告的微信聊天记录及短信聊天记录相互予以佐证。2018年3月9日，被告要求第三人与原告确定办理房屋过户登记的时间，第三人经与原告联系后告知被告，原告可能在2018年3月底都没空前来办理，被告微信咨询第三人，如原告没空，其卖客源算不算违规，冯影明确告知被告，原告肯定要购买涉案房屋，被告微信回复，如果说是愿意提点价钱的话其仍愿意出手。经与原告联系，第三人于同年3月11日将原告不同意加价的意愿告知被告，被告回复月底再说吧。同年3月15日，冯影将原告预定4月初来办理过户，原告要求按《合同》约定的房款履行，同时同意出全部中介费的意愿告知被告，被告未给予明确答复，要求“再等一天吧，不着急”。冯影于同年3月16日告知原告，被告明确要求涉案房屋成交价增加至50万元；后经冯影联系，原告同意房屋成交价为50万元。同年3月20日，被告就《合同》中约定的委托第三人代办过户及偿还房屋抵押贷款事宜欲进行公证，经咨询第三人，无法进行公证。被告于2018年4月9日到海南文昌，还清房屋的抵押贷款，办理抵押注销手续。冯影于同年4月19日微信告知原告，被告要求涉案房屋价款增加至58万元，如原告不同意，则被告同意赔偿原告10万元，并返还已收的定金10万元。原告于同年4月20日回复冯影，其同意被告之前提出的成交价50万元，但不同意增价至58万元，如被告违约，其要求被告返还已收的的定金10万元并赔偿16万元。第三人多次做原、被告双方工作，双方协调未果。同年4月23日，原告要求被告来海南进行面谈合同解决事宜，冯影将此转告被告，被告一直未给予明确答复。同年5月14日，被告在未与原告及第三人商定好面谈时间的情况下来到海南，经与冯影联系取得原告的联系方式。被告于2018年5月16日短信告知第三人因政策变动，其只同意向原告退还定金10万元，并要求原告提供账户以便其返还已收的定金。原、被告对被告是否是否违约的问题协商未果，原告向被告提供其个人账户。被告依原告提供的账户，于同年5月24日向原告转账退还定金10万元。 一审另查明，2018年4月22日20时，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅正式印发实施《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》，该通知自发布之日起施行，在海南省实施严格的全域限购，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。涉案《合同》签订时，涉案房屋已办理抵押贷款，被告已于2018年4月9日付清余下贷款，办理房屋抵押注销手续。原告因被告未依约办理过户登记导致其丧失在海南购房资格为由，向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点是：1.涉案房屋未能办理转移登记手续是否系原告或被告违约所致；2.原告要求被告双倍返还定金中的10万元及支付违约金、赔偿损失的主张否应予以支持。 1.关于涉案房屋未能办理转移登记手续是否系原告或被告违约所致的问题。涉案房屋登记在刘玮、樊佳宁名下，涉案《合同》虽无共有人樊佳宁签字确认，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”的规定，本案中，房屋共有权人未对合同效力问题提出主张，涉案《合同》系原、被告及其第三人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告依约向第三人交付购房定金10万元，被告应依《合同》约定办理房屋转移登记手续。《合同》中虽未对办理房屋转移登记手续的时间予以明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告在2018年3月15日微信要求被告于2018年4月初即房屋具备转移登记条件的情况下办理房屋转移登记手续，已提前给被告必要的准备时间，被告应依约与原告确定办理房屋转移登记手续的具体时间，但被告未给予明确回复。被告辩称原告未依约于2018年4月9日前来办理房屋转移登记手续，属于原告违约，但被告未通知原告及第三人于该日期办理房屋的转移登记手续，该日期仅为被告办理注销抵押登记的时间，且被告未提交其要求原告于2018年4月9日办理房屋转移登记手续而原告拒绝办理的证据，对被告的上述辩解，不予采纳。被告未依《合同》第五条约定，在原告交付定金后将房屋入户门钥匙交付给原告，《合同》中明确约定房屋成交价款为48.9万元，原、被告与第三人的微信聊天记录中，被告在原告同意其提出的房屋价款增加至50万元，于2018年4月份再次通过第三人提出房屋价款增加至58万元，原告不同意该价款，双方未能办理转移登记。故，被告在海南出台限购政策之前单方对双方已达成一致的条款予以变更，多次要求提高房屋价款，未依《合同》约定履行义务，拒绝履行办理房屋转移登记手续，涉案房屋未能办理转移登记手续系被告违约所致。被告辩称第三人在传达其信息时存在误差，其并未主张房屋价款增加至58万元，非其本人真实意思表示。涉案房屋买卖事宜均由第三人分别跟原、被告进行沟通、联系，从而促成房屋买卖的达成，第三人作为中介方，其促成交易即可收取中介费，在原、被告双方已对房价款达成一致意见的情况下，其没有私自提高房款从而导致交易无法达成的必要，且被告未提交证据予以证明再次提价系第三人未经其同意的意思表示，对被告的辩解，不予采纳。 2.对原告主张被告双倍返还购房定金中的10万元及支付违约金、赔偿损失是否应予以支持的问题。海南出台限购政策后，被告于2018年5月16日要求原告提供银行账户，向其退还购房定金，原告于同年5月23日向被告提供银行信息后同年5月24日退还的购房定金10万元，应视为原、被告均同意解除涉案《合同》，涉案《合同》依法予以解除。被告多次抬高房价，导致涉案房屋在限购政策出台前未能办理转移登记手续，被告的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的意见》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”的规定，《合同》中明确定金双倍返还罚则，被告违约，应向原告双倍返还购房定金20万元，扣除被告已退还的购房定金10万元，被告应再向原告返还双倍定金中的10万元。《合同》中仅约定被告违约不出售涉案房屋给原告的，应双倍返还购房定金，未约定违约金及其赔偿损失，且定金的双倍返还系被告违约对原告进行的补偿，故，对原告要求被告支付违约金1.467万元及其赔偿损失10万元的主张，没有事实根据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的意见》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告钟基友与被告刘玮及第三人文昌臻亿房地产经纪有限责任公司于2017年10月23日签订的《房屋买卖居间合同》依法予以解除；二、被告刘玮应双倍返还购房定金中的100000元给原告钟基友，限于本判决生效之日起五日内一次性付清；三、驳回原告钟基友的其他诉讼请求。如果被告刘玮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6020.5元，由原告负担3853.5元，由被告刘玮负担2167元。保全费2220元由被告刘玮负担。 二审中，双方均未提交新证据。 经审查，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据查明的事实及双方提出的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：在2018年4月22日限购政策出台之前，导致案涉房屋未能及时办理过户的过错责任是否在于出卖人刘玮？刘玮是否应当承担违约责任？ 首先，根据查明的事实，出卖人刘玮、买受人钟基友及居间人臻亿公司三方签订居间买卖案涉房屋的合同时间是2017年10月23日，该合同对案涉房屋的交付、办理过户及支付房款的具体期限均未作出约定，虽然无法根据房屋交付、办理过户及支付购房款的期限约定中得出违约的事实，但合同约定出卖人刘玮在签订合同的当天要将案涉房屋的钥匙交付给买受人钟基友。从查明的事实来看，在合同签订后，买受人钟基友已经向出卖人刘玮支付了10万元作为购房定金，但没有证据证明刘玮已经将案涉房屋钥匙交付给钟基友。其次，房价款是房屋买卖合同的主要约定内容，买卖双方在合同当中已经约定了案涉房屋的交易总价为48.9万元，但出卖人刘玮之后又单方口头提出将交易总价提高到50万元，尽管买受人钟基友后来也同意按照总价50万元进行交易，但之后出卖人刘玮又提出将房屋交易总价提高至58万元，出卖人刘玮的行为违反了法律规定的诚实信用原则，导致案涉房屋无法及时办理过户。2018年4月22日，海南省人民政府出台了商品房限购政策，因合同买受人钟基友的户口及社保不符合限购政策规定，不具有在海南岛购买商品房的资格，导致合同无法继续履行，属于合同标的的法律不能，不能实现合同目的，一审法院根据合同买受人钟基友的诉求判决解除房屋买卖合同正确。对合同的解除，房屋出卖人刘玮存在过错，应对其过错承担损失赔偿责任。一审法院根据合同约定的出卖人违约导致合同不能履行应双倍返还定金的约定，判决出卖人刘玮应双倍返还定金，并无不当。 综上，上诉人刘玮的上诉理由和主张不能成立，不予采纳，其上诉请求无理，不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，判决结果并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1150元，由上诉人刘玮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 林芝静 审 判 员 吴罗南 二〇一九年二月二十六日 法官助理 周忠胜 书 记 员 陈小娜 附：本案适用的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。