四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初5370号 原告（反诉被告）：陈玲晓，男，1979年5月19日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：张志宇，四川发现律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都合能房地产有限公司，住所地：成都市青羊区西大街**。 法定代表人：侯进桥。 委托诉讼代理人：龙敏，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗跃霏，泰和泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈玲晓与被告（反诉原告）成都合能房地产有限公司（以下简称合能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈玲晓及其委托诉讼代理人张志宇，被告（反诉原告）合能公司的委托诉讼代理人龙敏、罗跃霏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈玲晓向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.合能公司退还陈玲晓已支付的招商意向定金15000元、履约保证金36368.78元、装修保证金3510.5元；3.合能公司赔偿陈玲晓装修装饰损失158535元；4.合能公司向陈玲晓支付违约金54553.17元；5.合能公司承担本案诉讼费、保全费、律师费等费用。事实和理由：2017年10月27日，双方签订《租赁合同》，约定陈玲晓租赁合能公司位于成都市青羊区××街××广场××楼××号商铺（使用面积70.21平方米）。合能公司未告知陈玲晓该商铺中有13.36平方米的部分是消防通道，对陈玲晓的经营造成重大不利影响，陈玲晓多次沟通未果。故起诉来院，请求判如所请。 被告（反诉原告）合能公司辩称，1、陈玲晓承租的商铺实际面积小于《租赁合同》约定的面积，不影响双方关于实际使用面积相关约定的效力。2、陈玲晓在装修前已经知晓案涉商铺含消防通道，其自合同约定的起租日2018年2月1日起至今一直使用案涉商铺进行经营。3、陈玲晓从未按合同约定支付过租金、物业费、宣传推广费、空调费等费用，构成违约，合能公司已于2018年7月7日发函解除合同；陈玲晓不享有合同解除权，也无权要求合能公司返还履约保证金，支付违约金及赔偿损失；4、陈玲晓主张的158535元装修损失是否真实发生存疑，其已支付的招商意向定金和装修保证金应直接充抵其欠付的各项费用。 反诉原告（本诉被告）合能公司向本院提出反诉请求：1.确认《租赁合同》已于2018年7月7日解除；2.陈玲晓立即向合能公司返还涉案商铺；3.陈玲晓支付2018年2月1日至2018年7月7日期间的租金、物业服务费、宣传推广费、中央空调费，并按照每日千分之三的标准支付逾期付款违约金（暂计至2018年8月2日共计132841元）；4.陈玲晓支付自2018年7月8日起至实际返还案涉商铺之日止的房屋占用费、物业服务费、宣传推广费、中央空调费（暂计至2018年8月2日共计42812元）；4.陈玲晓按照三个月租金标准支付违约金44172元；5.本案诉讼费、律师费由陈玲晓承担。事实和理由：2017年10月27日，陈玲晓与合能公司签订《租赁合同》，约定陈玲晓租赁合能公司位于成都市青羊区××街××广场××楼××号商铺，租期为2018年2月1日至2020年1月31日。合同签订后，合能公司将该商铺交付陈玲晓使用，陈玲晓以该商铺中存在13.36平方米的消防通道为由，一直拒绝支付租金、物业管理费、宣传推广费、中央空调使用费等各项费用。合能公司多次催收欠款未果，遂于2018年7月7日向陈玲晓送达了《解除租赁合同通知》，要求其返还涉案商铺。但陈玲晓一直占用该商铺未予返还。 反诉被告（本诉原告）陈玲晓针对反诉辩称，合能公司签订合同时隐瞒商铺中存在消防通道的事实，原告准备进场装修时发现消防通道，与合能公司交涉后，合能公司称该消防通道是临时设置，进行消防验收后恢复原状；如退租将不返还履约保证金。陈玲晓迫于无奈进行了装修，自2018年2月起正式营业。后合能公司强行推挪陈玲晓店铺的货架，并设置消防通道警戒线，严重影响了店铺经营。 陈玲晓向本院提交《租赁合同》、收款收据（意向定金）、微信截图、消防通道面积计算图、收款收据3份（履约保证金、装修保证金、工本费）、造价清单、订购合同、消防通道截图、《律师委托代理合同》、律师费转账凭证、律师费收据、招商银行业务回单5张、函件1份、收款收据2份（装修及货架安装费、货架设备及物流项目费用）。成都合能房地产有限公司对3份收款收据（履约保证金、装修保证金、工本费）三性无异议，但对证明内容不予认可；对微信截图证明对象不予认可；对造价清单三性不予认可，称没有施工合同和施工过程任何材料，亦没有任何凭证；对订购合同三性不予认可，称合同买方落款处无任何签章，合同尚未成立，合同主体混乱，无收发货证明，也无收付款凭证，达不到原告的证明目的。对函件未发表质证意见；对2份收款收据（装修及货架安装费、货架设备及物流项目费用）真实性不予认可，认为收取数万货款应出具正规发票，而非可以任意制作的收据，以现金方式交付数万款项的可能性极低；对其他证据无异议。成都合能房地产有限公司提交《租赁合同》、《新城市广场图纸》、《函》、《商户租赁场地移交单》、监控录像截图、《解除租赁合同通知》、EMS快递单、快递送达签收记录、《委托代理合同》、增值税发票、银行回单两张。陈玲晓对《租赁合同》真实性无异议，但对关联性、合法性有异议、对《新城市广场图纸》三性不予认可，对《函》、《商户场地移交单》、监控录像截图三性无异议，但对其证明目的不予认可。对《解除租赁合同通知》三性不予认可，认为其内容不符合事实，对《委托代理合同》、增值税发票、银行回单的真实性无异议，但对合法性、关联性不予认可，认为银行回单支付的是其他的律师费，而不是本案的诉讼费用，对其他证据无异议。本院对双方确认真实性的证据予以采信，证据的证明力在下文阐述。 据此，本院确认以下事实：（一）2017年10月27日，成都合能房地产有限公司（甲方）与陈玲晓（乙方）签订《租赁合同》，约定，乙方租赁甲方位于成都市青羊区××街××广场××楼××号商铺（使用面积70.21平方米），租赁期限2年（自2018年2月1日至2020年1月30日），租金分两年度计算。租金（从2018年2月1日至2019年1月31日，月费用259元／㎡，从2019年2月1日至2020年1月31日，月费用271.95元／㎡），物业管理费月费用10元／㎡，宣传推广费月费用10元／㎡，中央空调费月费用8元／㎡。乙方于合同签订之日一次性支付履约保证金36368.78元；甲方提供乙方28天的免租期，自合同租赁之日起算，如因乙方违约导致合同解除的，乙方除应按合同约定承担违约责任外，还应按合同约定标准支付已经享有的免租期的租金。乙方在免租期内仍需支付除租赁费之外的其他费用并按上季度最后一个月28日前支付下季租赁费及其他费用；合同经任何一方解除后，乙方应退还甲方商铺，甲方在乙方交还商铺后结清乙方所欠费用（包括违约金），剩余部分履约保证金返还乙方。乙方逾期向甲方交纳合同约定的租赁费及其他费用的，每日按逾期款项千分之三向甲方支付违约金；租赁期间，乙方拖欠任一期租赁费或其他应付费用（包括但不限于水电气费、物管费、未知数不足履约保证金等）超过15日的，甲方有权要求其恢复原状，立即解除合同，并按照相当于当年度三个月租金的金额向乙方收取违约金，且履约保证金不予退还。乙方提前终止合同的或以实际撤场的行为提前终止合同的，甲方有权按照相当于当年度三个月租金的金额向乙方收取违约金，且履约保证金不退。乙方逾期不撤离或不交换该商铺的，乙方自行承担其货品之任何损坏、丢失等责任，同时根据逾期时间，按合同约定的日租赁费标准的三倍向甲方支付逾期退铺期间甲方损失，但合同效力已终止，双方并不因此产生事实租赁关系，其费用仅为乙方支付给甲方的场地占用费。任何一方违约导致合同被解除时，守约方可要求违约方承担相当于三个月租金的违约金。不得再以任何其他理由要求违约方进一步赔偿其他损失。如因乙方不按时缴纳租金导致另一方采用诉讼手段实现债权的，承租人应承担诉讼费、律师费等所有实现该债权的费用。（二）2017年7月6日，陈玲晓向合能公司支付招商意向定金15000元。2017年10月30日，陈玲晓向合能公司支付履约保证金36368.78元。2018年1月12日，陈玲晓向合能公司支付装修保证金3510.5元。涉案商铺装修后，陈玲晓于2018年2月1日起使用《租赁合同》约定的商铺进行经营。 本院认为，（一）《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定，如陈玲晓拖欠任一期租金或其他应付费用超过15日，合能公司有权立即解除合同，履约保证金不予退还。陈玲晓自承租涉案商铺起，未支付租金及合同约定的费用，合能公司于2018年7月6日向陈玲晓送达《解除租赁合同通知》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，租赁合同自通知到达陈玲晓时解除，陈玲晓于2018年7月7日收到该通知，故双方之间签订的《租赁合同》于2018年7月7日解除。至于陈玲晓提出解除合同的事实基础，即合能公司隐瞒商铺中存在消防通道，但其知晓该情况后仍对商铺进行装修并入场经营，故签订合同时合能公司未告知消防通道相关情况，以及合同载明的商铺面积与实际不符的情形，不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的条件，故本院对陈玲晓的该意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除，陈玲晓应当向合能公司返还涉案商铺。陈玲晓已支付履约保证金36368.78元、装修保证金3510.5元、招商意向定金15000元，上述款项应系陈玲晓承租、装修、使用商铺可能造成损失的担保。现合同解除，根据合同约定，因陈玲晓存在违约行为，履约保证金不予退还，装修保证金3510.5元、招商意向定金15000元应当退还。 （二）合能公司向陈玲晓实际交付了商铺，陈玲晓实际使用商铺进行经营，其应当依约支付租金和费用。双方约定租金按实际面积计算，涉案商铺70.21平方米的使用面积中含13.36平方米的消防通道，按比例计算第一年的月租金应为14724.15元（259元/㎡×56.85㎡）。陈玲晓在装修前已知晓商铺内存在消防通道的情况，仍进行装修并实际使用该商铺进行经营，故其主张合能公司赔偿装修损失，缺乏法律依据，本院不予支持。但是，鉴于消防通道将商铺分割为两个区域，客观上对陈玲晓的经营造成一定影响，而《租赁合同》中确未告知该消防通道存在的情况以及实际能够使用的面积，故本院在前述租金基础上酌情调减，酌定陈玲晓按每月13000元的标准支付租金。根据合同约定，陈玲晓拖欠租金及费用，合能公司行使单方合同解除权，陈玲晓不再享有免租优惠，应当支付自2018年2月1日起至2018年7月7日《租赁合同》解除时按上述标准计算的租金即67600元（13000元÷30天×156天）。此后陈玲晓继续占用使用涉案商铺，应当按照该租金标准支付自2018年7月8日至商铺实际腾退之日止的房屋占用费。同时，根据合同约定，陈玲晓应当支付自2018年2月1日起至实际腾退商铺之日止的物业管理费、宣传推广费、中央空调使用费，每月共计1591.8元（28元/㎡×56.85㎡）。 （三）关于违约金。陈玲晓逾期付款，对合能公司造成资金占用利息损失。双方约定了逾期付款违约金，但合能公司未举证证明其他损失，本院酌定逾期付款违约金标准为每日0.05%，以该标准计算的违约金足以弥补合能公司的损失。结合双方约定的付款时间及合能公司的主张，本院支持陈玲晓支付以下违约金：1.陈玲晓应于合同签订之日支付2018年2月至4月的租金及物业管理费、宣传推广费、中央空调使用费，该季度租金及费用以（13000元＋1591.8元）×3＝43775.4元为基数，自2018年2月1日起至费用付清之日止，按每日0.05%计算；2.同理，2018年5月1日至7月7日的租金及费用的违约金应以两个月零七天的租金及费用32588元(29033元＋3555元)为基数，自2018年5月1日起至费用付清之日止，按每日0.05%计算。另外，双方还约定了合能公司行使单方合同解除权时有权收取三个月租金的违约金，因前述违约金及履约保证金足以弥补合能公司的损失，本院对合能公司在逾期付款违约金之外另主张的44172元违约金不予支持。 （四）根据合同约定，陈晓玲拖欠租金，应当承担合能公司因实现本案债权所支付的律师费。合能公司实际支付律师费16924元，本院对其要求陈玲晓支付该款的主张予以支持。陈玲晓要求合能公司承担其本案律师费的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、九十六条、一百零七条、第一百一十四条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）陈玲晓与被告（反诉原告）成都合能房地产有限公司就位于成都市青羊区××街××广场××楼××号商铺形成的租赁关系已于2018年7月7日解除； 二、原告（反诉被告）陈玲晓于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）成都合能房地产有限公司返还位于成都市青羊区××街××广场××楼××号商铺； 三、被告（反诉原告）成都合能房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈玲晓返还装修保证金3510.5元、招商意向定金15000元； 四、原告（反诉被告）陈玲晓于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）成都合能房地产有限公司支付2018年2月1日至2018年7月7日期间按每月13000元的标准计算的租金67600元； 五、原告（反诉被告）陈玲晓于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）成都合能房地产有限公司支付自2018年7月8日起至第二项的义务实际履行之日止，按每月13000元计算的房屋占用费； 六、原告（反诉被告）陈玲晓于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）成都合能房地产有限公司支付自2018年2月1日起至第二项的义务实际履行之日止的物业管理费、宣传推广费、中央空调使用费，每月共计1591.8元； 七、原告（反诉被告）陈玲晓于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）成都合能房地产有限公司支付违约金（分别以43775.4元元为基数，从2018年2月1日起按每日0.05%计算至费用付清之日止，；以32588元为基数，从2018年5月1日起按每日0.05%计算至费用付清之日止）； 八、原告（反诉被告）陈玲晓于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）成都合能房地产有限公司支付律师费16924元； 九、驳回原告（反诉被告）陈玲晓的其余诉讼请求； 十、驳回被告（反诉原告）成都合能房地产有限公司的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5320元，由原告（反诉被告）陈玲晓负担。反诉案件受理费2299元，由被告（反诉原告）成都合能房地产有限公司承担299元，原告（反诉被告）陈玲晓承担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 琳 人民陪审员  胡智伦 人民陪审员  苗春香 二〇一九年二月二十二日 书 记 员  邓郁锚