连云港市海州区人民法院执 行 裁 定 书（2019)苏0706执异48号异议人（被执行人）：胡旭东，男，1967年5月28日出生，汉族，住连云港市经济技术开发区。异议人（被执行人）：郭艺红，女，1975年2月23日出生，汉族，住址同上。申请执行人：江苏银行股份有限公司连云港新浦支行，住所地连云港市海州区。负责人：朱振帅，该行行长。被执行人：连云港亿威贸易有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：胡旭伟，该公司经理。被执行人：连云港恒昌环境资源开发有限公司，住所地连云港市经济技术开发区。法定代表人：胡旭东，该公司总经理。被执行人：胡旭伟，男，1972年3月3日出生，汉族，住连云港市海州区。申请执行人江苏银行股份有限公司连云港新浦支行（以下简称江苏银行新浦支行）与被执行人连云港亿威贸易有限公司（以下简称亿威公司）、连云港恒昌环境资源开发有限公司（以下简称恒昌公司）、胡旭东、郭艺红、胡旭伟金融借款合同纠纷一案，被执行人胡旭东、郭艺红向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭，进行了书面审查。现已审查终结。异议人胡旭东、郭艺红称，请求中止海州区人民法院（2018）苏0706执882号之二《执行裁定书》的执行内容及中止项下的一切执行行为，撤销《询价意见书》、停止对涉案房产的拍卖等执行措施。事实与理由：1、异议人于2019年2月11日收到（2018）苏0706执882号之二《执行裁定书》和《询价意见书》，而法院已作出拍卖涉案房屋的裁定，严重损害申请人的利益。2、贵院违反法定程序直接委托徽商公司进行评估，而该公司没有资质，且《询价意见书》不仅将涉案房屋“商业用房”用途错误认定为“非住宅”，同时漏评了土地、装饰装修价值，应整体评估却分开评估，严重降低了房屋的价值，应依法更换有资质的公司评估。3、涉案房屋已纳入征收范围，海州区人民政府已发布了公告及决定，根据相关法律规定涉案房屋不应进行评估拍卖。异议人胡旭东、郭艺红提交《关于公布及征求公众意见的公告》、国有土地使用权证、房屋所有权证以证明自己的主张。本院查明，申请执行人江苏银行新浦支行与被执行人连云港亿威贸易有限公司、连云港恒昌环境资源开发有限公司、胡旭东、郭艺红、胡旭伟金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月28日作出（2017）苏0706民初3736号判决书，判决如下：一、被告亿威公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏银行新浦支行支付借款本金7499934.99元及利息；二、被告恒昌公司、胡旭东、郭艺红、胡旭伟对上述债务承担连带清偿责任；三、被告亿威公司不履行上述债务时，原告江苏银行新浦支行有权以被告胡旭东、郭艺红所有的位于连云港市××××层房屋折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在抵押登记范围内优先受偿。该判决生效后，申请执行人江苏银行新浦支行向本院申请强制执行，本院于2018年2月11日立案执行，执行案号为（2018）苏0706执882号。该案进入执行程序后，本院于2018年2月20日作出（2018）苏0706执882号之一执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人亿威公司、恒昌公司、胡旭东、郭艺红、胡旭伟银行存款人民币1000万元，查封、扣押等值其他财产，或者扣留提取其他同等价值收入。2018年4月19日，本院作出（2018）苏0706执882号执行公告并在涉案房屋处予以张贴，限被执行人于公告之日起十日内履行生效法律文书确定的还款义务，逾期本院将对已经查封的被执行人胡旭东、郭艺红抵押给申请人位于新浦区（现××）××（××号××）房产进行评估、询价、拍卖、变卖、抵债，并告知被执行人、案外人、利害关系人如有公告有异议，应于公告之日起十日内向本院申请执行异议。2018年5月8日，本院作出（2018）苏0706执882号征询价格函向徽商公司就被执行人胡旭东、郭艺红抵押给申请执行人的位于新浦区（现××）××（××号××）房产进行询价。徽商公司于2018年6月28日作出《询价意见书》（编号：WPHZQ2018179）,询价结果：询价对象为被执行人胡旭东、郭艺红共同所有的位于连云港市××（现××）××层，因医院装修专用性强，本次询价不考虑房屋装饰装修。本次询价价值时点为实地勘查日2018年5月17日。询价方法为比较法，询价标的物为非住宅，总面积667.23平方米，市场参考价为人民币13344600元。2018年7月10日，本院作出（2018）苏0706执882号之二执行裁定书，裁定：拍卖被执行人胡旭东、郭艺红名下位于新浦区××（××号××）房屋。2018年7月11日，本院告知涉案房屋承租人连云港曙光医院负责人刘某（刘某并向本院提交该医院与胡旭东签订的房屋租赁合同一份），承租人享有优先购买权以及将在涉案房屋张贴拍卖公告、到期后在本院司法拍卖网拍卖等事项。当日，本院在涉案房产张贴上述涉案房产的拍卖公告及《询价意见书》。其中，拍卖公告告知：现本院对已查封的被执行人胡旭东、郭艺红名下位于新浦区××（××号××）房屋评估完毕，按照规定经在淘宝网进行拍卖。如有对该房屋享有优先购买权或其他权利的，应于公告之日起十日内向本院提出，逾期本院将依法对该房屋进行拍卖。2018年9月27日，本院按照执行依据判决书载明的被执行人胡旭东、郭艺红住所地连云港市海州区朝阳路祥和园1号楼4单元602室向被执行人胡旭东、郭艺红邮寄送达该拍卖裁定书及《询价意见书》，因无人接收被退回。该地址与2015年4月24日被执行人胡旭东、郭艺红出具给申请执行人的《最高额个人连带责任保证书》填写的地址连云港市朝阳中路180-1号楼四单元602室相符。2018年10月10日，本院在人民法院诉讼资产网上发布司法拍卖公告，并在本院淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案房屋进行第一次公开拍卖，因无人竞价流拍。2018年12月13日，本院在人民法院诉讼资产网上发布司法拍卖公告，并在本院淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案房屋进行第二次公开拍卖，由买受人葛某以747.32万元竞得。2019年2月11日，本院告知被执行人胡旭东，邮寄的拍卖裁定书及询价报告被退回，补送拍卖裁定书和询价意见书，胡旭东表示同意。另查明，位于新浦区（现××）××（××号××）房产登记所有权人胡旭东，共有人郭艺红，截止2019年2月21日，海州区人民政府未发布该房屋所在地块的征收决定公告。本院认为，针对异议人提出的关于拍卖裁定及《询价意见书》送达问题的异议事由，虽然本院邮寄送达拍卖裁定及询价意见书因无人接收被退回，但本院在拍卖之前已经进行了现场张贴公告、询价意见书以并将有关事项告知告知承租人，后又在人民法院诉讼资产网上发布司法拍卖公告，在本院淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案房屋进行两次公开拍卖，因此，本院已经履行了告知义务，也有理由认为作为房屋所有权人、出租人的被执行人胡旭东、郭艺红应当知晓本院评估、拍卖房屋情况。2019年2月11日，本院再次向到庭的被执行人胡旭东送达上述拍卖裁定及询价意见书，已经明确告知其系补送，该补送行为并不影响本院已经采取的上述告知措施的效力，也未影响其提出异议的权利。故异议人认为本院迟延送达严重侵犯其合法权益的异议不成立。针对异议对询价意见书结论提出的异议，根据江苏省高级人民法院关于司法评估、拍卖工作的有关规定，人民法院进行司法拍卖的，拍卖保留价可由执行法院自主确定。执行法院可以向相关部门询价，也可以参考社会拍卖机构拍卖成交价等确定保留价。在执行过程中，本院就涉案房产市场价格依法向徽商公司征询价格的行为，并非委托评估行为。徽商公司根据本院征询价格函确定的询价对象及范围，采用市场比较法，根据现场勘察及市场调查结果，依据其专业知识判断及行业规范要求得出案涉房产的评估价值，且其评估结论仅为本院执行案件提供价格参考，只是辅助法院确定拍卖保留价的手段，认定价格并不是最终交易价格，最终成交价格仍需由市场检验。另外，据工商登记信息显示，徽商公司的经营范围包括：“接受人民法院委托从事网络司法拍卖司法辅助工作”、“房地产土地评估”、“资产评估”。故异议人胡旭东、郭艺红针对询价意见书提出的徽商公司不具有评估资质、漏评、错评等异议理由不能成立，本院依法不予支持。针对异议人提出涉案房屋已纳入征收范围应当停止拍卖的问题，异议人提供的《关于公布及征求公众意见的公告》，该公告仅是征求意见，海州区人民政府对涉案房屋所在地块尚未发布正式征收决定公告，且即使政府已经发布了征收决定后本院再处置，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，也应由权利人海州区人民政府提出异议。故异议人胡旭东、郭艺红提出涉案房屋已纳入征收范围应当停止拍卖无事实和法律依据，本院不予支持。综上，异议人胡旭东、郭艺红的异议请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之的规定，裁定如下：驳回异议人胡旭东、郭艺红的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向连云港市中级人民法院申请复议。审 判 长  陶士刚人民陪审员  刘 莹人民陪审员  陈春苗二〇一九年二月二十五日法官 助理  王纪元书 记 员  朱庭苇附法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。