青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青0104民初4156号 原告（反诉被告）：王爱芝，公民身份证号码：×××，现住西宁市。 被告（反诉原告）：王小明，公民身份证号码×××，西宁城市印象装饰装潢有限公司法人，住西宁市。 原告（反诉被告）王爱芝与被告（反诉原告）王小明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理本诉，2019年10月30日受理反诉后，依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉进行了合并审理，原告（反诉被告）王爱芝，被告（反诉原告）王小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王爱芝向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告给付房租款231534元；2、判令被告向原告给付所承租房屋的物业管理费（2019年1月1日至2019年4月15日）3333元，取暖费（2018年10月15日至2019年4月15日）18409元；3、判令本案诉讼费由被告承担。庭审中原告申请增加诉讼请求，请求被告支付违约金30万元。事实与理由：2015年4月14日，原告与被告签定《铺面租赁合同》，约定原告将其所有的位于西宁市××街铺面租赁给被告。铺面建筑面积456.81平方米，租赁期限为两年，第一年每月56元／平方米，第二年租金每月60.48元／平方米；被告在承租期间，应按时交纳相关的物业费、取暖费及其他相关费用。合同还约定了双方其他的权利义务。2017年4月15日，铺面租赁合同到期后，双方虽然没有续签书面租赁合同，但是被告仍继续承租使用该铺面，被告按照原《铺面租赁合同》的租金标准向原告给付了2017年4月15日至2018年4月15日的租金，并依约向物业管理部门交纳物业管理费和取暖费。2018年4月15日之后，在原告多次催促之下，被告在2018年6月20日和11月23日分两次共向原告只给付了10万元租金，物业管理费交至2018年年底，此后再未向原告给付租金，也没有交纳物业管理费和取暖费。2019年4月17日，原告迫于无奈，收回该铺面房。至此，被告拖欠原告房租231534元，拖欠物业管理费（2019年1月1日至2019年4月15日）3333元，拖欠取暖费（2018年10月15日至2019年4月15日）18409元。 被告王小明辩称，2018年的物业管理费已经全部交清，针对欠付的暖气费及房屋租赁费，由于原告王爱芝指使物业给我们公司停水停电使我们公司无法正常经营，造成很大损失，所以拒绝认可暖气费及房屋租赁费。 被告（反诉原告）王小明向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人退赔100000元的办公用品；2.判令被反诉人退还4.5个月的租赁费115116.12元；3.判令被反诉人赔偿公司经营收入100000元，以上共计315116.12元；4.本案所有诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2015年4月14日，反诉人与被反诉人签订《铺面租赁合同》，2017年4月15日租赁合同到期后，反诉人仍按期支付租赁费并继续使用该铺面，被反诉人也未表示反对。2018年4月15日至2019年4月15日的全年房租为306976.32元，反诉人已向被反诉人支付300000元的租赁费。铺面租赁期间，被反诉人于2019年1月15日通知金座C区物业不再向反诉人经营的城市印象装饰公司提供水电，进而导致反诉人经营的城市印象装饰公司无法正常营业达5个月左右。2019年3月10日被反诉人在未通知反诉人的情况下，将反诉人经营的城市印象装饰公司的电梯钥匙全部换锁，致使反诉人经营的城市印象装饰公司员工无法正常上下班，2019年4月15日反诉人在城市印象公司与被反诉人见面，经双方协商，同意将涉案铺面租赁给第三人，城市印象装饰公司的所有办公用品暂时全部保留。反诉人于2019年4月18日去城市印象装饰公司时发现公司所有的办公用品（市场价值总计100000元）、财务记账凭证都已丢失，因被反诉人违反合同约定，致使反诉人遭受多项经济损失。 原告（反诉被告）王爱芝辩称，首先，被告王小明在反诉中陈述的事实完全错误。第一，2018年4月15日至2019年4月15日，被告给付的房租共计10万元整，而不是30万，自2015年4月15日双方签订铺面租赁合同之后，被告总是不能按照合同约定支付租金，一直拖延很久，而不是提前给付，这一项有原告与被告的手机短信催要记录可以证明，而且2018年4月15日至2019年4月15日，房租标准是331534元，而不是306976元，这一项在铺面租赁合同里可以证明。第二，2019年1月15日，原告王爱芝没有通知物业公司向被告王小明经营的城市印象装饰公司停水、停电，由于被告一直拖着不交房屋租金、取暖费，2018年11月中旬到被告经营的公司找王小明催要房租时，电梯锁着进不去。同年12月底，又去了2次，门还是关着进不去，当时在楼下碰见其他向他催款的人，据说在公司楼下等了几天，不见其踪影。第三，由于被告一直躲着不见，打电话不接，原告实在没有办法于2019年4月14日通过物业、110报警，进入被告经营的城市印象装饰装潢有限公司，不仅仅是追讨租金、物业费、取暖费，主要是终止与被告的租赁关系，收回出租的房屋，如果没有这些措施，租赁关系就无法终止。其次，被告的反诉请求无任何法律依据和事实依据。第一，根据《合同法》第236条和《铺面租赁合同》第七条，原告有权随时收回本铺面，相反，被告拖欠8个月的租金，一年度取暖费、2019年度4个月的物业费，共计253276元，这已经构成根本违约。第二，被告反诉请求中主张的退赔100000元的办公用品和退还115116元房屋租赁费，更是无凭无据，原告没有违约，赔偿什么损失？2019年4月15日，原被告双方在被告经营的公司（该铺面）见面时并没有协商将铺面租赁给第三人，而是要求被告尽快把他的办公桌椅搬走，腾出房屋，好租给他人，原告要求其写一份欠条，另外把取暖费和2019年4月15日之前的物业费交清，然后把被告的办公用品全搬走，当时被告说没钱支付物业费，也拒不写欠条，说办公用品不要了，让原告自行处理，2019年4月17日原告在等不到被告的情况下，只好将办公用品存放另处。 经审理查明，2015年4月14日原告与被告签订《铺面租赁合同》，约定将原告及其子（徐鑫鑫）共有的位于西宁市××区铺面（建筑面积456.81平方米）承租给被告，由被告经营西宁城市印象装饰装潢有限公司，租赁期限为2年，即2015年4月15日至2017年4月14日。第一年的租金为56.0元∕平方米，每月租金为25581.36元，合计306976.32元。第二年议定租金60.48元∕平方米，每月租金为27627.87元，合计331534.43元。房租租金支付时间，在约定的合同期限内，提前两个月交付房租。铺面租赁合同期限届满之后，双方虽然没有续签书面租赁合同，但是被告仍继续承租使用该铺面，2018年4月8日原告通过短信形式向被告（金座租房王小明）商议承租事项“王总今年的合同到期了，你如果继续租我的房子这两天就把一年的房租交给我，要不然我就租给别人。”被告于2018年6月20日，2018年11月23日通过银行转账向原告转款100000元，并继续占有、使用该铺面。后原告向被告多次催要剩余租金无果的情况下，督促被告将其办公用品搬走，被告未予理会，2019年4月14日，原告同彭家寨派出所民警，西宁金座物业有限公司至尊花园客服服务中心的工作人员马桂清进入被告经营的西宁城市印象装饰装潢有限公司查看，发现该铺面地面凌乱，有少量办公室用品，2018年4月15日，经原、被告协商，解除了铺面租赁合同，因被告未支付租赁期间的物业费及取暖费，原告要求被告将其办公用品继续放置于该铺面，并督促其尽快交纳所拖欠的物业费、暖气费被告仍未理会，于是2019年4月17日原告将被告的办公用品存放另处，直至现在被告仍未搬走其办公用品。 另查，被告王小明以原告搬走其办公设备及指使物业公司对其经营的西宁城市印象装饰装潢有限公司停水、停电，使其公司不能正常经营,产生损失为由提起反诉。 以上事实有原告提交的房屋租赁合同、手机短信、西宁金座物业有限公司至尊花园客服服务中心证明、西宁金座物业有限公司至尊花园客服服务中心工作人员证言，被告提交的照片、设计部盘点明细等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，原告与被告签订的《铺面租赁合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律的规定，一经签订即对原、被告产生相应的法律效力，理应按合同约定的条款及诚实信用原则履行各项权利义务，租赁期限届满之后，双方虽然没有续签书面租赁合同，但被告仍继续承租使用该铺面，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告要求被告支付2018年4月15日至2019年4月14日的房屋租金231534元，被告认为该笔租金已全部履行，庭审前法庭要求被告提供2015年至2019年向原告支付租金的所有银行转账凭证，被告未能提供，且2018年4月8日，2018年5月10日原告向被告（金座租房王小明）发送信息商谈交付2018年4月15日至2019年4月14日租金的事实，被告未向原告回复任何已支付该笔租金的信息，说明2018年5月10日前被告未向原告足额支付房屋租金，对此被告承担举证不能的不利后果。关于租金收取标准，租赁合同中约定的租金逐年递增，每平方米按照60.48元计算符合租赁合同约定及交易习惯，故2018年4月15日至2019年4月14日的房屋租金共计331534.43元，扣除被告已支付的100000元，原告主张被告向其支付房屋租金231534元，本院予以支持。原告的第二项诉求，要求被告支付物业管理费3333元（2019年1月1日至2019年4月15日），取暖费18409元（2018年10月15日至2019年4月15日），有西宁金座物业有限公司至尊花园客服服务中心开具的证明，确系被告租赁使用房屋期间产生的费用，故予以支持。针对原告庭审中增加的30万元违约金的诉讼请求，经法庭释明后，原告未按照规定时间交纳违约金部分的诉讼费，故本院对原告增加的30万元诉讼请求不予处理。 关于被告反诉请求，被告仅向法庭提交了其自书形成的“设计部盘点明细”清单和非案件争议时间拍摄的照片，被告提供的证据不足以证实其实际损失数额，且被告主张因原告指使物业公司为其经营的城市印象装饰装潢有限公司停水、停电，导致其公司不能正常经营产生损失，有悖常理，与事实不符，导致案件认定事实缺乏合法依据，故驳回被告的第一、第三项反讼请求。针对被告第二项反诉请求，因被告并未向原告足额支付房屋租金，违约在先，该项诉求亦不予支持。 综上所述，原告（反诉被告）的诉讼请求，有证据予以证实，应予以支持。反诉原告（本诉被告）的诉讼请求，因证据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条二款、第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王小明于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）王爱芝房屋租金231534元、物业管理费3333元（2019年1月1日至2019年4月15日）、取暖费18409元（2018年10月15日至2019年4月15日），共计253276元。 二、驳回原告（反诉被告）王爱芝的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）王小明的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2550元，（原告王爱芝已预交），由原告王爱芝全部承担；反诉费3013元（反诉原告王小明已预交），由反诉原告王小明全部承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审判员  吕全英 二〇一九年十一月十九日 书记员  魏芬琴 本案所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。