上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初5542号原告：齐晓斋，男，1950年11月7日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：沈伟民，上海市申华律师事务所律师。被告：上海德融房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：顾非凡，总经理。委托诉讼代理人：李群。第三人：曾君伟，男，1958年2月3日出生，汉族，住上海市。原告齐晓斋与被告上海德融房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，因案情需要依法追加曾君伟为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐晓斋及其委托诉讼代理人沈伟民，被告上海德融房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李群，第三人曾君伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐晓斋向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告房屋差价损失人民币XXXXXXX元(以下币种均为人民币)；2、请求判令被告返还原告购房款325702.09元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月原告与被告就本市普陀区江宁路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订《房地产买卖居间协议》，约定被告为原告购买涉案房屋提供居间服务，当日原告支付被告意向金10000元；同年2月3日原告支付被告佣金44400元。2015年2月28日，经被告居间，原告与涉案房屋权利人即第三人曾君伟签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以XXXXXXX元的价格购买涉案房屋，原告共计向被告支付了购房款XXXXXXX元。2015年3月20日，原告与曾君伟在办理房产转让手续时，因涉案房屋土地出让金未缴纳，导致过户未成。后，原告得知曾君伟与被告就涉案房屋签订有《独家代理协议》，约定出售涉案房屋的价款为XXXXXXX元，由此被告利用居间地位多收取原告购房款90余万元。嗣后，原告与曾君伟解除房屋买卖合同，曾君伟返还了原告购房款XXXXXXX元。被告作为专业中介机构未尽审查义务，利用居间谋取不当利益，导致原告遭受损失，应承担相应的民事责任。被告上海德融房地产经纪有限公司辩称，被告作为居间方，已尽到带原告看房、签订买卖合同、审税过户等居间义务，原告与第三人曾君伟就涉案房屋土地出让金缴纳事宜产生争议，被告也一直愿意积极配合、承担部分费用促成交易完成。涉案房屋未成交的原因系原告与曾君伟解除了买卖合同，被告是在房屋交易时才知晓涉案房屋有土地出让金事宜，事先对此并不知晓，被告并不存在隐瞒原告土地出让金的情况，被告作为居间方不能因此承担责任。原告共计支付被告购房款XXXXXXX元，被告转付曾君伟XXXXXXX元，退还原告594787.91元，剩余325702.09元由被告根据曾君伟委托缴纳了相应的税费。被告曾多次协助原告与曾君伟办理退税费事宜，但因曾君伟不配合，导致退税困难，原告要求被告退还该笔款项缺乏依据，且被告也不应承担房价上涨的损失，故现不同意原告的诉请。第三人曾君伟述称，其与被告签有《独家代理协议》，只关心涉案房屋到手净价为XXXXXXX元，不清楚差价如何使用，且原告并未将房款直接交付第三人。第三人与原告之间就涉案房屋的买卖合同纠纷经法院调解，双方达成调解协议，第三人已按照调解协议内容履行。嗣后，第三人曾约原、被告到交易中心办理退税事宜，由于被告遗失了房屋买卖合同及原始购房发票导致无法办理退税事宜。经审理查明，涉案房屋(建筑面积233.71平方米)权利人是第三人曾君伟。原告与被告就涉案房屋签订有一份《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》，约定涉案房屋成交价款为XXXXXXX元，佣金金额为44400元。2015年2月28日原告及案外人张某某、齐某与第三人曾君伟就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》，买卖合同约定涉案房屋转让价款为XXXXXXX元，补充协议约定涉案房屋总成交价为XXXXXXX元，其中合同价为XXXXXXX元，剩余700490元为搬迁及固定装修设施补贴费。2015年1月19日至3月19日，原告先后交付被告购房款共计XXXXXXX元，被告先后向第三人曾君伟转付购房款XXXXXXX元。嗣后，原告与第三人曾君伟因补交涉案房屋土地出让金事宜产生争议，原告诉至本院，经本院主持调解，原、被告及第三人达成(2017)沪0107民初2253号民事调解书，三方同意解除《上海市房地产买卖合同》，曾君伟返还原告购房款XXXXXXX元并支付利息241500元，被告返还原告购房款及中介费639187.91元。原告确认被告及第三人已按上述调解协议履行。原告认为，被告尚余购房款325702.09元未返还，且未尽审查义务，现诉至法院请求判决如其诉请。另查明，2015年1月29日，被告(乙方)与第三人(甲方)签订《独家代理协议》，该协议约定甲方委托乙方代理出售涉案房屋，乙方承诺甲方该房屋买卖的净收益(净到手价)为XXXXXXX元；如果净到手价不足XXXXXXX元，此协议作废。甲方应提供给乙方购房发票，且保证该发票票面金额为XXXXXXX元，因发票票面金额不足此数，由此造成的相关税费由甲方承担，且签订买卖合同之前，甲方必须出示购房时所缴纳的各种税费发票单据原件及相关文件。房地产交易过程中，所产生的一切费用均由买方承担，与甲方无关。甲方出售该物业成交金额为高于本协议确定的金额XXXXXXX元，则由甲方在收到首付款后一个工作日内支付给乙方在代收代付款项中直接扣除，此笔费用为乙方代缴相关税费及佣金。双方协定余款如下处理：1、做为乙方代甲方缴纳除房产税之外的，所有交易相关税费等费用；2、扣除上述费用后，余款抵扣甲方应当作为支付乙方中介服务费。如果最终甲方所得净到手价格不足本协议确定的金额XXXXXXX元，则乙方佣金作为补偿，但此额不得超过居间费的100%。审理中，被告表示在办理产权过户交易中，以第三人名义缴纳了相关交易税费共计325702.09元，原告所主张的购房款实际就是该笔款项。被告确认遗失了两份材料，目前退税没有成功。原告对诉请主张的款项性质即为被告所述的税款为同一笔款项的意见予以认同。同时，原告确认被告曾将涉案房屋的产权证交付原告审核。对于交易时涉及到涉案房屋土地出让金事宜，原告表示没有考虑过，被告表示也不知晓土地出让金问题，是在过户交易的时候才得知；第三人表示产权证中没有特别标明，当时没有考虑土地出让金问题。就原告提出的房屋差价的确认事宜，涉案三方均同意法院直接询价后酌定，无需质证；其中原告强调询价时间节点为2018年2月，第三人对询价结果不发表意见。经法院询价，2018年2月涉案房屋同地段房屋买卖成交价格为每平方米5.5万元至6万元左右。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中，原告与被告就涉案房屋签订了《房地产买卖居间协议》，该协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，双方均应按约履行。在被告的居间服务下，原告与第三人就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，涉案房屋未交易成功，系因在交易过程中各方对于土地出让金事宜的疏忽并产生争议。根据原、被告及第三人庭审陈述，在办理房屋交易手续前各方对于土地出让金事宜均不知情，并无证据证明被告存在隐瞒原告土地出让金的故意或提供虚假情况，原告据此要求被告赔偿房屋差价损失，缺乏事实和法律依据，本院对此难以支持。根据原、被告及第三人陈述并结合相关证据显示，原告就涉案房屋买卖事宜向被告支付购房款共计XXXXXXX元，被告转付第三人曾君伟XXXXXXX元；房屋买卖合同解除后，曾君伟返还原告购房款XXXXXXX元，被告返还原告购房款594787.91元，被告尚余325702.09元未予返还。被告称该款用于缴纳了相关交易税费并可以退税方式取回，然被告亦确认因其遗失了相关材料而导致目前无法退税，故相关不利后果应由被告承担。现原告要求被告返还上述购房款，与法无悖，本院予以支持。若今后买卖双方通过退税途径取得了相应款项，被告可另行依法主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、被告上海德融房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告齐晓斋购房款人民币325702.09元；二、对原告齐晓斋的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案受理费人民币17181元，由原告承担人民币10995元，被告承担人民币6186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 飞审 判 员  邵云娟人民陪审员  黄 波二〇一九年二月二十二日书 记 员  徐 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。