广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初6208号原告：曾兰英，女，1952年9月16日出生，汉族，住广东省龙门县。委托代理人：温文、邓萍萍，广东中粤云天律师事务所律师。被告：叶邵棉，男，1980年7月16日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：李创明，广东达盛律师事务所律师。被告：曾桶，男，1939年3月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：梁仲英，女，1942年4月22日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：曾赞晖，男，1972年7月9日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：张艳冰，女，1972年5月24日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：张笑芳，女，1985年10月18日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告曾兰英诉被告叶邵棉、曾桶、梁仲英、曾赞晖、张艳冰、张笑芳案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月31日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾兰英及其委托代理人温文、邓萍萍，被告叶邵棉的委托代理人李创明到庭参加诉讼。被告曾桶、梁仲英、曾赞晖、张艳冰、张笑芳经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告曾兰英向本院提出诉讼请求：一、确认位于增城市××街××路××之一的房产归原告所有；二、被告曾桶、梁仲英立即为原告办理增城市××街××路××之一的产权转移登记手续；三、撤销（2018）粤0118执异64号《执行裁定书》；四、停止对增城市××街××路××之一的执行，并解除对该房屋的查封措施；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告曾桶、梁仲英是叔侄关系。原告籍贯惠州市龙门县平陵镇，结婚后，原告一家从龙门县到增城县谋生，期间一直租屋居住。由于曾桶、梁仲英夫妇在医院工作，收入不错，除了单位分有房屋外，还自建有房屋。原告见曾桶、梁仲英夫妇所有的涉案房屋一直空置，就在2002年8月与曾桶、梁仲英夫妇协商一致，由曾桶、梁仲英以35000元的价格将其所有的位于增城市××街××路××之一的房屋出售给原告，原告当即支付了10000元购房款给了曾桶、梁仲英夫妇，并搬入了该房屋居住至今。由于原告收入不高，且家庭子女多负担重，所以，对剩余的25000元，原告在8年的时间内才凑足，并分三次支付给了曾桶、梁仲英夫妇（在2004年度支付了6000元：在2005年度支付了8000元，在2010年9月29日支付了剩余的11000元）。收齐购房款后，曾桶向原告出具书面收据证明收到原告购买位于增××街××路××之一房屋的房款共叁万伍仟元，房产证、土地证于一个月内交给原告并一齐到国土局办理。这份收据上还郑重让双方的子女作证人证实，证人栏曾赞晖是曾桶、梁仲英夫妇的儿子，吴小波是原告的儿子。原告付清房款后，曾多次催促曾桶、梁仲英夫妇到房管局办理过户手续，曾桶为此在2011年5月还向原告写下保证书，保证在2011年7月份前办好新的房地产证。约在2013年左右（时间记不清了），原告与曾桶、梁仲英夫妇到房管局办理过户手续，但被告知因曾桶、梁仲英夫妇持有的土地证和房产证均未经土地和房屋测绘，不能直接过户，需要办理新的房产证后才能过户。为此，原告的儿子吴小波带着曾桶等到相关部门办理案涉房屋换领新房地产证的手续，并支付了所有费用。拿到新的房地产证后（具体时间计不清楚，约在2013年6、7月份），原告曾多次催促曾桶、梁仲英夫妇办理房屋的过户手续，但曾桶以梁仲英身体不好，行动不便等为由，一直拖着，原告看到梁仲英的身体状况的确是差，办理过户的事就只能再等等看。到了2014年，原告与曾桶办理房屋过户手续时，查询得知该房屋在2014年6月5日就被法院查封了。这样，过户手续就无法办了，原告一时也不知道如何处理。为解决过户问题，原告聘请律师，在2018年7月11日向增城法院提起了执行异议，该院未经听证就于2018年8月16日作出（2018）粤0118号执异64号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议。对此，原告坚决不服，原告认为法院驳回原告的执行异议裁定是认定事实不清，适用法律有误，理由如下：1、曾桶于2010年9月29日出具的《收据》完全符合《中华人民共和国合同法》第十一条和第十二条规定的书面形式，《收据》载明了双方当事人名称、房屋地址、价款、办证时间等涉及房屋买卖的主要内容；2、原告以现金方式支付全部房款的行为已有曾桶出具《收据》予以证实，法院在未向曾桶调查且曾桶未提异议的情况下，否认该《收据》的真实性，属认定事实不清；3、在法院查封案涉房屋（时间2014年6月5日）之前原告与曾桶、梁仲英夫妇已达成了一致的书面协议，原告已支付全部价款并已占有了案涉房屋，后因需换领新证才未能办理买卖过户手续，曾桶、梁仲英夫妇的个人原因及法院查封等原因致使过户手续一直未能办理。原告辛辛苦苦十多年，才凑足35000元购房款，这笔款在当年不是小数目，对原告来讲更是一笔巨款。原告与曾桶、梁仲英夫妇以此价格进行交易完全是市场价。涉案房屋的买卖已完成，原告占有涉案房屋至今已十六年有多，法院对涉案房屋的查封是在涉案房屋买卖完成之后确定无疑。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告对案涉房产享有所有权，足以完全排除执行，贵院将原告的财产予以查封、执行，明显错误。原告现特提起执行异议之诉，请求贵院判如所请，以维护原告的合法权益。被告叶邵棉辩称：同意增城法院（2018）粤0118执异64号裁定书作出的裁定结果，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。依据物权登记原则，该房屋现在仍然登记在曾桶名下，属于曾桶个人财产，在其未履行其与我方之间的民间借贷案件之前，我方有权请求法院查封并处置该房屋。被告曾桶、曾赞晖、张艳冰、张笑芳、梁仲英均未提交任何答辩意见。经审理查明：2010年9月29日，曾桶出具《收据》一份，记载：“兹收到曾兰英买屋，地位于增××街××路××之一，买屋全款人民币共叁万伍仟元正。房产证、土地证于一个月内交给曾兰英侄女收。一齐到国土局办理。”证明人处有曾赞晖、吴小波签名。2011年5月4日，曾桶出具《保证书》：“房屋证在2011年7月底前搞好交给曾兰英侄女收。”2013年4月8日，增城市国土资源和房屋管理局荔城房管分局出具发票，发票记载房地产分层分户测绘费、地籍测绘收费共2620元，该费用均由吴小波刷卡支付。2013年4月25日，增城市地方税务局向曾桶出具增城市××街××路××之一房屋（以下简称涉案房屋）《契税完税证》，该契税33.75元由吴小波刷卡支付。2013年5月7日，增城市国土资源和房屋管理局填发粤房地权证增自字第××号《房地产权证》记载：涉案房屋权属人是曾桶单独所有，房屋性质是自建房，建筑面积为49.79平方米，自用面积52.47平方米。2014年8月1日，增城市国土资源和房屋管理局出具《增城市房地产权查册表》记载涉案房屋在2014年6月5日被法院查封，查封案号为（2014）穗增法民二初字第911号之一。本院作出的（2014）穗增法民二初字第911号民事判决书已经发生法律效力，该案判决：“一、被告曾赞晖于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金40万元及利息（从2013年1月13日起按中国人民银行同期同类贷款月利率的四倍计算利息至还清款日止）给原告叶邵棉。二、被告曾赞晖于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师代理费32000元给原告叶邵棉。三、被告张艳冰、张笑芳、曾桶、梁仲英对被告曾赞晖的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。”由于曾赞晖、张艳冰、张笑芳、曾桶、梁仲英逾期未履行上述生效判决确定的义务，叶邵棉向本院申请强制执行，本院立案受理，案号为（2016）粤0183执1087号。本院于2016年8月3日作出（2016）粤0183执1087号之一《执行裁定书》，裁定查封涉案房屋。曾兰英不服该裁定，向本院提出执行异议。本院于2018年8月16日作出（2018）粤0118执异64号《执行裁定书》，裁定驳回曾兰英的异议请求。曾兰英不服向本院提出执行异议之诉。另查明，曾兰英与吴金池是夫妻，吴景波、吴小波、吴汉波均是曾兰英与吴金池的儿子。2018年7月4日，广州市增城区增江街桥东社区居民委员会出具《证明》，证明曾兰英、吴金池、吴景波、吴小波、吴汉波等人自2007年至今居住在涉案房屋。吴小波自2007年起负责交纳涉案房屋的电费。本院认为：本案是案外人提起的执行异议之诉，审查的是案外人的民事权益是否享有足以排除本院对涉案房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院对本案的情况分析如下：第一，曾桶于2010年9月29日出具的《收据》中明确记载将涉案房屋以35000元出售给曾兰英，并将房地产证、土地证交给曾兰英，且约定一个月内办理过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款与第十一条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”的规定，上述《收据》符合书面合同的基本要素，属于书面买卖合同，且该合同是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。且从2011年5月4日曾桶出具的《保证书》可以进一步印证曾桶与曾兰英的房屋买卖合同关系。而涉案房屋于2014年6月5日才被法院查封，故曾兰英与曾桶系在法院查封之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同。第二，从曾兰英提交的社区居民委员会出具的证明与电费缴纳凭证等证据可以证实其一家人从2007年就开始在涉案房屋居住至今，故曾兰英已在人民法院查封之前合法占有涉案房屋。第三，曾桶于2010年9月29日出具的《收据》可证实截止2010年9月29日曾兰英已经付清全部购房款35000元。曾桶未对收据的真实提出任何异议，叶邵棉亦未提交足够的证据以推翻该收据的真实性，故本院认为曾兰英已向曾桶支付全部购房款。第四，从本案查明事实可知，曾兰英儿子吴小波已经积极协助曾桶将涉案房屋进行测绘和办理新的房产证，此后因为曾桶原因未及时协助曾兰英办理过户手续，导致涉案房屋被法院查封，故涉案房屋并非曾兰英的原因未办理过户登记。综上，曾兰英的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定四种情形，其权益足以排除本院对涉案房屋的强制执行，因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……”的规定，曾兰英请求停止对涉案房屋的执行，理据充分，本院予以支持。另外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”的规定，本院作出的（2018）粤0118执异64号《执行裁定书》自动失效。关于曾兰英请求确认涉案房屋归其所有，并请求曾桶、梁仲英办理涉案房屋的产权转移登记手续的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”，但本案中涉案房屋至今仍登记在曾桶名下，根据物权登记公示原则，曾兰英尚未取得涉案房屋所有权，故曾兰英请求确认涉案房屋归其所有，缺乏事实依据，本院不予以支持。对于曾兰英请求曾桶、梁仲英为其办理涉案房屋的产权转移登记手续，并不属于确权的诉讼请求范围，故本案不予处理，曾兰英可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、在（2016）粤0183执1087号执行案中停止对增城市增江街竹园路竹北六巷2号之一房屋的执行。二、驳回原告曾兰英的其他诉讼请求。案件受理费3786元，由被告曾桶、梁仲英、曾赞晖、张艳冰、张笑芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈丽红人民陪审员  赖葵花人民陪审员  周伟权二〇一九年二月二十六日书 记 员  阮柳静