山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁09民终3401号 上诉人（原审被告）：泰安华易置业有限公司，住所地泰安市泰山钢材大市场。 法定代表人：陈玉华，总经理。 委托诉讼代理人：高立柱，山东望岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付颖，山东望岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曹宏伟，女，1980年11月27日出生，汉族，住泰安市。 委托诉讼代理人：邵明慧，山东敢当律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟祥义，山东敢当律师事务所律师。 上诉人泰安华易置业有限公司（以下简称华易公司）因与被上诉人曹宏伟房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初1695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人华易公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案房产所在楼栋于2019年3月29日取得不动产权证书时，便符合办理转移登记的条件，一审法院判决上诉人协助被上诉人办理该手续无任何依据。2019年3月29日，华易青年城G号楼取得不动产权证书，上诉人立即通知被上诉人准备资料前往上诉人处办理相应手续，上诉人尽到了商品房预售合同规定的通知义务，且根据商品房预售合同约定因买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任，因被上诉人不积极履行却判决上诉人协助，无疑加重了上诉人的负担。2.上诉人不存在违约行为，一审法院认定上诉人违约与事实不符。房产交付使用后，上诉人一直在积极为业主办理相关产权登记手续。由于本小区既涉及旧小区的改造工程又涉及新小区的建设，建设手续比较复杂，需要提供材料的部门较多，办证所需材料不能在较短时间内办全，对于办理产权登记的时间，上诉人无法掌控。本案因客观原因无法办理产权登记手续，对此，上诉人不存在任何过错。上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第二十条约定的违约责任的使用前提条件是因上诉人原因未办理产权登记，但本案非因上诉人原因导致无法办理产权登记，显然不适用该条约定的违约条款的适用，上诉人无赔偿的义务。一审法院判决上诉人支付违约金无事实和法律依据。3.被上诉人向上诉人主张支付违约金，超出了诉讼时效，其诉讼请求不应支持，一审法院判决上诉人支付被上诉人违约金无依据。双方签订合同第十条约定2013年12月31日交付房屋，第二十条约定交房后365天内办理产权登记。因此，如果被上诉人认为上诉人存在违约，其应自其认为的违约之日起两年内主张权利，即最迟应于2016年12月31日之前主张权利，被上诉人显然已经超出两年的诉讼时效，依据法律规定其主张不应支持；法律明确规定诉讼时效的起算点是自其知道或应当知道违约之日起开始计算，并不因违约的连续性而按日单独计算诉讼时效。且违约金债权是基于同一个违约行为产生的一个不可分的请求权，每日产生的违约金不能相互独立。按日累计的违约金并非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，一审法院就将其按天为单位拆分成数个违约行为，这显然不合常理。被上诉人于2019年3月29日通过张贴公告等方式通知被上诉人前往上诉人处提交办理产权登记的相关材料，上诉人已经尽到了告知义务，但被上诉人却怠于办理，该责任不在被上诉人。4.一审法院适用法律错误。上诉人一直在积极为被上诉人办理相应的产权登记手续，2019年3月29日前因客观原因导致未取得产权登记，并非因上诉人原因造成，上诉人不存在任何过错，不存在违约行为，一审法院适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法查清事实，撤销一审判决，驳回被上诉人的全部一审诉讼请求或将案件发回重审，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人曹宏伟辩称，1.上诉人认为一审法院判决其协助办理房产登记转移手续无法律依据，其诉求无事实与法律依据。根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，为商品房购买者办理房屋所有权登记手续是开发商的义务，上诉人认为其尽到通知义务就是履行完协助义务，明显与法律规定不符。上诉人未在商品房交付之日起60日内，将相关办理材料提交到房地产行政主管部门，说明上诉人在办理涉案房屋产权证书过程中存在过错，其行为构成违约，应承担违约责任。2.上诉人认为其不存在违约行为，与事实不符。上诉人称涉案小区涉及旧小区改造又涉及新小区建设，建设手续审批复杂，无事实与法律依据，也没有举证证实，其陈述无法采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，上诉人明显是逾期办证，结合一审提交的相关证据，被上诉人多次要求上诉人办理产权证，上诉人均未及时履行义务，上诉人违约事实明显，应承担违约责任。3.上诉人称被上诉人超过诉讼时效，无事实与法律依据。根据双方合同约定，上诉人在2015年3月31日交房后，应在交付后的365日内即2016年4月1日前办理产权转移登记，被上诉人于2019年3月26日前起诉，符合法律关于三年诉讼时效期间的规定，因此被上诉人起诉并未超出诉讼时效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的诉讼请求。 曹宏伟向一审法院起诉请求：1、请求法院判决被告立即履行合同义务，为原告办理不动产产权证；2、请求法院判决被告向原告支付逾期交房违约金共计4324.09元；3、请求法院判决被告向原告支付逾期办理不动产产权证违约金（自2016年4月1日起至被告实际为原告办理完不动产产权证之日止以全部已付房款480455.00元的万分之零点五按日计算）；（违约金计算至2019年3月8日暂计25728.3元）4、本案诉讼费276元、律师费3000元由被告承担。 一审法院认定事实：2014年1月7日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的东华易青年城G号楼17层1702号房屋，预测建筑面积78.25m2，房屋总价款为480455元。合同第十条规定，出卖人应在2014年12月31日前向原告交付该商品房。如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内告知买受人的；2、由于国家或政府政策、批文等情况的变化，且出卖人及时通知买受人的。大雨、暴雨及六级以上台风造成无法正常施工的；施工中遇到异常困难或极大重大技术问题无法及时解决的；（以施工单位与出卖人签证为准）。合同第十一条规定，除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1中方式处理：1、逾期在四十五日之内（该时限应当不小于第七条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款价的万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第七条第（1）项中的比率），并与该商品房实际交付之日起九十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。合同第二十条规定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起x日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的x%向买受人支付违约金。2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。申请登记方式：商品房交付使用后，双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记。合同签订后，原告按约支付被告全部购房款。2015年3月31日，被告将房屋交付给原告。被告开发的华易青年城G号楼在2019年3月29日取得不动产登记证书，并于2019年4月10日通知业主提交身份证、购房合同等相应材料办理产权登记。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，形式要件齐全，属有效合同，双方应自觉履行。合同第十一条规定，除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：(2)逾期超过四十五日（该日期应当与第（1）项中的日期相同，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房之日起三十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。根据该约定被告应在2014年12月31日前向原告交付该商品房，但涉案房屋的交付时间，结合被告提交的原告缴纳物业费、装修押金等收据，交房时间认定为2015年3月31日。故被告应当承担逾期交房违约责任。合同第二十条约定：被告应于商品房交付使用后365日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记。如因被告的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列方式处理：即自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，办理产权职能部门受理时间除外。根据上述约定，被告应2016年3月31日前保证原告办理该商品房的所有权转移登记。由于被告原因华易青年城G号楼于2019年3月29日才取得不动产登记证书，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件，并于2019年4月10日通知业主提交身份证、购房合同等相应材料办理产权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。另被告辩称，因旧校区改造及新小区建设导致审批手续繁琐，所有权转移登记延迟并非其过错，并未提供相应证据予以证实，对其陈述一审法院不予采信。关于本案诉讼时效是否届满，被告辩称依据法律规定应当自其知道或应当知道违约之日起两年内主张权利，超过两年的诉讼失效，其主张不应支持，其最迟应于2018年4月1日前主张权利。但本案约定的违约金系按日计付的连续性债权，应当以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。其中原告主张的自2014年12月31日起至2015年3月31日期间逾期交房的违约金，在《中华人民共和国民法总则》施行前已届满两年；一审法院不予支持。对于原告主张的自2016年4月1日起至2019年3月26日期间的违约金，诉讼时效未超过法定诉讼时效期间，由此被告应当承担自2016年4月1日起的违约责任，被告开发的华易青年城G号楼在2019年3月29日取得不动产登记证书，但被告直至2019年4月10日通知原告提交身份证、购房合同等相应材料办理产权登记，故可认定2019年4月10日为计算被告违约金的终止日期，故原告主张自涉案房产所在楼不动产证办理完毕之次日至原告办理完毕涉案房产转移登记之日的违约金，一审法院不予支持。综上，自2016年4月1日至2019年4月10日被告的违约天数为1104天，每日违约金标准按合同约定的总房款480455元的万分之零点五计算，共计26521.12元。关于原告为实现债权支出的律师费合同中没有明确约定，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定之规定，判决：一、限被告泰安华易置业有限公司自本判决生效之日起十日内协助原告办理泰安市长城路华易青年城G号楼17层1702室房产的所有权登记手续；二、被告泰安华易置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告曹宏伟违约金26521.12元；三、驳回原告曹宏伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费463元，减半收取计232元，由被告泰安华易置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点问题为：一、一审法院认定华易公司违约并承担相应违约责任是否适当；二、一审法院判令华易公司协助曹宏伟办理涉案房产所有权登记手续是否适当；三、曹宏伟向华易公司主张支付相应违约金是否超出诉讼时效；四、一审法院适用法律是否正确。 关于第一个争议焦点，一审法院认定华易公司承担违约责任是否适当的问题。泰安华易置业有限公司主张其不存在违约行为，但双方签订的《商品房预售合同》中对产权登记明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后三百六十五日内，保证买受人办理该商品房所有权转移登记”。一审判决认定涉案房屋的交房时间为2015年3月31日，双方对此均未提出上诉，本院对该交房时间予以确认，故泰安华易置业有限公司应于2016年3月31日前为曹宏伟办理涉案房屋的产权转移登记，但至今华易公司仍未为曹宏伟就涉案房屋未办理所有权转移登记，已超出了合同约定的办理产权转移登记的期限。泰安华易置业有限公司虽主张其一直在积极办理相关手续，只是因该小区情况复杂而未能办理完毕，故未完成涉案房屋产权转移登记的责任不在于该公司，但华易公司对于其如何积极办理产权转移登记手续、手续办理到何种程度、尚未办理完成的原因等事实并未举证证实，其该项上诉理由证据不足，本院不予采信，华易公司逾期办理产权转移登记的行为构成违约，应当依照合同约定支付相应的违约金。 关于第二个争议焦点，一审法院判令华易公司协助曹宏伟办理涉案房产所有权登记手续是否适当的问题。双方签订的《商品房预售合同》关于产权登记明确约定“商品房交付使用后……双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记”，华易公司于2019年4月10日告知曹宏伟办理产权转移登记手续，该日期可作为计算华易公司逾期办理产权转移手续违约金的终止日期，但其仅履行通知义务并未完成合同中约定的该项办理所有权转移登记的义务，对于华易公司主张一审法院判决上诉人协助被上诉人办理不动产转移登记手续无任何依据的上诉理由，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，曹宏伟的起诉是否超出诉讼时效的问题。涉案《商品房预售合同》中约定的违约金系按日计付的连续性债权，应当以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，对于曹宏伟主张的其中自2016年4月1日起至实际办理不动产产权证之日期间的违约金，至《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日正式施行后未满两年，应当适用三年诉讼时效，至曹宏伟向一审法院提起诉讼，未届满三年，故此期间的违约金的诉讼时效并未届满，因此，对于华易公司关于曹宏伟主张支付违约金超出诉讼时效的主张，本案不予支持。 关于第四个争议焦点，一审法院适用法律是否适当的问题。华易公司逾期办理产权转移登记手续的行为构成违约，一审法院适用《中华人民共和国合同法》与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定作出有关认定正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人泰安华易置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费463元，由上诉人泰安华易置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 张 岩 审判员 张晓丹 二〇一九年十一月二十日 书记员 崔晓元