浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初5712号 原告：浙江信禾达汽车销售服务有限公司，住所地绍兴市柯桥区福全街道新对旗山村韩家桥牛张桥，统一社会信用代码：91330621MA289XMH67。 法定代表人：王彦清。 委托诉讼代理人：俞惠南、郑林波,浙江越光律师事务所律师。 被告：绍兴市柯桥区永胜二手车交易有限公司，住所地绍兴市柯桥区福全街道新对旗山村韩家桥牛张桥，统一社会信用代码：9133062155289361XW。 法定代表人：林江英，系执行董事。 委托诉讼代理人：蒋雪锋，浙江德名律师事务所律师。 原告浙江信禾达汽车销售服务有限公司（以下简称信禾达公司）与被告绍兴市柯桥区永胜二手车交易有限公司（以下简称永胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。信禾达公司的委托诉讼代理人郑林波、俞惠南（参加第一次庭审）,永胜公司的委托诉讼代理人蒋雪锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告信禾达公司向本院提出诉讼请求（变更后）：一、判令被告立即向原告支付到期租金人民币2000000元，截止2019年6月30日的物业费140000元、水电费49342.88元，并支付到期租金人民币1000000元自2019年1月1日起至款清之日止按年利率24%计算的违约金，另一笔到期租金人民币1000000元自2019年6月30日起至款清之日止按年利率24%计算的违约金；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月22日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定被告向原告承租位于福全街道金山角经济开发区原绍兴中兴纺织有限公司（浙江信禾达汽车文化创业园区内）部分房产和空地，面积10000平方米（其中：室内场地5000平方米，室外场地5000平方米），租赁期限自2017年6月30日起至2022年12月30日止，共计5年6个月，其中免租期为6个月，前三年租金标准为200元/平方米*年，第三次租金的支付时间为2018年12月30日，物业费收取标准1.5元/平方米*年，水费收取标准6.6元/吨，电费收取标准1.4元/度。上述合同签订后，被告仅支付前两次租金及部分物业费，第三和第四期租金、物业费及水电费至今未支付。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，望判如所请。 被告永胜公司辩称，第一，原告未按约定交付房屋及室外场地，被告实际使用面积仅为室内3800平方米及室外1200平方米。根据合同约定，双方约定承租房产和空地为面积10000平方米（其中：室内场地5000平方米，室外场地5000平方米），具体租赁范围双方另行约定后作为本合同的补充合同。此后，双方未就交付场地达成补充协议，也没有划定室内场地和室外场地的具体范围，故交付面积应以被告实际占用的面积为准，经确认后被告使用有15号楼部分以及9号楼部分，经测算面积在3800平方米左右。基于使用面积不到合同约定的一半，故被告支付了一半的定金即10万元，且支付了3800平方米对应的租金38万元。基于第三方绍兴柯桥财通纺织品有限公司（以下简称财通公司）向被告借款180多万，原告将该部分借款转化成了租金，若财通公司认可则被告也认可，但不能证明原告所称的系因交付了10000平方米场地而支付的租金。第二，现有证据不能证明原告具有出租资格，因而可能会导致合同无效。涉案房屋房权证及国有土地使用权证上登记的名字均不是原告，原告不是物权所有人，其将房屋场地租给被告构成无权处分，因而可能导致合同无效，如果合同有效，原告交付房屋场地的时间也与合同约定存在差异，9号楼的交付时间是2017年6月30日与合同约定吻合，但15号楼的交付时间是2018年4月份，与合同约定不符。第三，被告有权不支付相应的租金及违约金，系同时履行抗辩权。本案中，被告已经支付的费用包括10万元定金、38万元实际使用场内面积租金以及转化的租金185万元，已超出应当支付的租金。根据合同约定，原告应当交付场地，被告根据约定支付租金，基于原告未能如数交付，被告有权不予支付相应的租金，至于先前多支付的租金，可以在下期租金予以抵扣。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月22日，信禾达公司（甲方）与永胜公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于福全镇金山角金合计开发区原绍兴中兴纺织有限公司（浙江信禾达汽车文化创业园区内）部分房产和空地，面积10000平方米（其中：室内场地5000平方米，室外场地5000平方米），用以二手车交易市场经营用途，具体租赁范围双方另行约定后作为本合同的补充合同；租赁期限自2017年6月30日起至2022年12月30日止，共计5年6个月，其中免租期为6个月；租金按前三年半年支付，后两年一年支付，前三年租金标准为200元/平方米·年，第四年租金标准为220元/平方米·年（递增10%），第五年租金238元/平方米·年（递增8%），合同租金总额为1058万，第一次租金的支付时间为2017年6月30日，支付金额为100万元，第二次租金的支付时间为2018年6月30日，支付金额为100万元，第三次租金的支付时间为2018年12月30日，支付金额为100万元，第四次租金的支付时间为2019年6月30日，支付金额为100万元，第五次租金的支付时间为2019年12月30日，支付金额为100万元，第六次租金的支付时间为2020年6月30日，支付金额为100万元，第七次租金的支付时间为2020年12月30日，支付金额为220万元，第八次租金的支付时间为2021年12月30日，支付金额为238万元；合同签订之日，乙方应支付20万元（第一年全年租金的10%）的履约保证金，作为履行合同的担保；甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金2%的违约金；承租物业实用其他相关费用约定如下：物业费收取标准1.5元/平方米·月，水费收取标准6.6元/吨，电费收取标准1.4元/度。双方还约定了其他事项。 双方签订《租赁合同》后至今，原告共收到被告款项233万元，分别为2017年7月10日10万元（林国新汇付），当月22日38万元（林国新汇付），2017年11月22日被告通过詹建新向财通公司汇款160万元，当月23日通过詹建新向财通公司汇款25万元，其中汇至财通公司的款项已转为本案的租金。现因原告要求被告支付到期租金及相关物业费、水电费，遂成讼。 同时查明，双方事后未就具体租赁范围签订补充合同。2017年12月22日，被告永胜公司向绍兴市柯桥区市场监督管理局提出申请，要求变更市场地址、市场负责人、营业面积、营业期限。市场地址由原来的绍兴市柯桥区华舍街道329以北柯华路以西变更为绍兴市柯桥区福全镇新对旗山村韩家桥牛张桥，市场负责人由原来的胡伟变更为林国新，营业面积由原来的3300平方米变更为10000平方米，营业期限延长至2030年3月31日。2017年12月25日，被告永胜公司向绍兴市公安消防支队柯桥区大队申报建设工程消防设计备案登记，其中所涉单体建筑名称为1#车间、2#车间，装修面积为8072.6平方米，装修层数2号车间1层、1号车间1-2层，使用性质为厂房。 另查明，涉案厂房所有权人及土地使用权人均系绍兴县中心纺织有限公司（现已更名为绍兴柯桥中兴纺织有限公司），该公司已将位于对二村）的厂房、土地整体出租给财通公司，而财通公司系原告信禾达公司股东，其又将涉案厂房及土地的出租权转给了原告信禾达公司。 本案审理期间，本院组织双方当事人对涉案厂房及土地进行了现场勘验，确认：涉案厂房及土地座落于浙江信禾达汽车文化创业园内，双方讼争厂房涉及8号楼、9号楼及15号楼，三幢楼均为东西走向，其中9号楼即绍房权证福全字第××号中的1幢，也即建设工程消防设计备案情况登记表上的1#车间，该厂房共三层，建筑面积4430.95平方米，其中一楼现由被告出租给其他二手车商户使用；9号楼东面系停车场，面积约502.25平方米，现由被告使用；15号楼座落于9号楼西面，中间相隔一通道，该栋楼共三层，面积约1045平方米，15号楼南面系机动车查验岗钢棚，棚内面积约428平方米，15号楼与机动车查验岗中间系过道，面积约220.4平方米，15号楼、机动车查验岗及过道现均由被告使用；8号楼座落于9号楼南面，该厂房即绍房权证福全字第××号中的2幢，也即建设工程消防设计备案情况登记表上的2#车间，该厂房共一层，建筑面积3696平方米，为敞开式建筑，内分南北两排空间，其中北面一排东边约500平方米现由案外人租用，剩余约1348平方米为空置状态；9号楼与8号楼中间为停车场及通道，面积约1932平方米，停车场均由被告在使用。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应当认定有效,双方均应按约履行合同义务。本案中，双方对于租赁面积是否达到合同约定面积存有争议。本院认为，双方《租赁合同》第一条关于租赁场地的约定，其中“具体租赁范围双方另行约定后作为本合同的补充合同”的约定，应系对10000平方米场地如何组成的范围作出的说明，而并非系对具体实际租赁面积作出的说明，嗣后双方并未签订补充合同，期间长达近两年时间历经三次租金结算期，被告也未因租赁面积问题向原告提出异议或催告，且于2017年12月22日向绍兴市柯桥区市场监督管理局进行变更登记申报时，申请变更营业面积为10000平方米，结合其建设工程消防设计备案情况登记及本院现场勘验情况，应认定原告已按合同约定将10000平方米场地交付给被告使用。被告辩称原告仅交付了5000平方米，其中9号楼仅使用了一楼，8号楼没有使用。本院认为，根据被告向消防部门提交的建设工程消防设计备案情况登记表，应可认定此前双方已对被告可使用9号楼（1#车间）的1-2层、8号楼（2#车间）达成一致，而8号楼系敞开式建筑，自双方签订《租赁合同》时起即可使用，至于被告没有实际使用相关场地系被告自身之决定，并不等同于原告未交付，也并不影响原告依约收取租金的权利，至于9号楼与8号楼之间的通道，因9号楼一楼及其南面的停车场均由被告在使用，中间的通道理应在其租赁范围内。故对被告关于原告未按约交付房屋及室外场地的辩称，本院不予采纳。 关于原告要求被告支付到期租金、物业费、水电费及违约金等诉请。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方在《租赁合同》中对于租金支付的时间、金额及物业费收取标准等均作了明确约定，截止2019年6月30日，去掉免租期6个月，被告共应支付租金400万元，物业费27万元（1.5元/平方米·月×10000平方米×18个月），被告至今共支付233万元，扣除履约保证金20万元，已付的213万元原告主张根据先付租金后付物业费的顺序进行抵扣，本院予以支持，故截止2019年6月30日被告尚应支付原告租金200万元，物业费14万元。关于原告主张逾期支付租金的违约金，根据《租赁合同》第九条第3项约定，永胜公司未按照约定支付租金的，应每日向信禾达公司支付迟延租金2%的违约金。现永胜公司逾期支付租金的行为，显已构成违约，信禾达公司要求其支付逾期付款违约金，理由正当，其合理部分应予支持。对于违约金标准，双方约定的计算标准过高，现原告主动调整为按照年利率24%的标准计算，系原告对其自身权利作出的合理处分，也未加重被告的责任，本院予以认可。至于原告主张的欠付水电费，原告应对其主张的金额承担举证责任，但因原告提交的相关抄表记录系案外人绍兴柯桥中兴纺织有限公司单方制作，未经被告公司确认，被告对此不予认可，相关事实本院无法查清，故原告应对此承担举证不能的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、二百一十二条、二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告绍兴市柯桥区永胜二手车交易有限公司应支付原告浙江信禾达汽车销售服务有限公司截止2019年6月30日的租金2000000元，并支付该款中1000000元自2019年1月1日起算、1000000元自2019年7月1日起算均至本判决确定履行之日止按年利率24%计算的逾付违约金，上述款项均限于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、被告绍兴市柯桥区永胜二手车交易有限公司应支付原告浙江信禾达汽车销售服务有限公司截止2019年6月30日的物业费140000元，款限于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回原告浙江信禾达汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25067元，由原告浙江信禾达汽车销售服务有限公司负担542元，由被告绍兴市柯桥区永胜二手车交易有限公司负担24525元,限被告绍兴市柯桥区永胜二手车交易有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  张丽燕 人民陪审员  俞仁法 人民陪审员  李永光 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  姜玲丽 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁记过予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。