福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0981民初6696号 原告：福安市中阳天润房地产开发有限公司，住所地福建省福安市城区广场南路166号天润国际营销中心。 法定代表人：陈明芳，董事长。 委托诉讼代理人：张神朋，福建韩诚律师事务所律师。 被告：张品福，男，1972年6月5日出生，汉族，住福建省福安市。 第三人：中国工商银行股份有限公司福安支行，住所地福建省福安市城关金山北路50号。 负责人：翁善武，该行行长。 委托诉讼代理人：卓强，男，该行工作人员。 原告福安市中阳天润房地产开发有限公司（以下简称中阳中阳天润房产公司）与被告张品福、第三人中国工商银行股份有限公司福安支行（以下简称工行福安支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用普通程序于2019年2月1日公开开庭进行了审理。原告中阳天润房产公司的委托诉讼代理人张神朋、第三人工行福安支行的委托诉讼代理人卓强到庭参加诉讼。被告张品福经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中阳天润房产公司向本院提出诉讼请求：1.解除中阳天润房产公司与张品福订立的《商品房买卖合同》（合同编号：201200789，张品福协助中阳天润房产公司办理注销房屋预告登记；2.张品福向中阳天润房产公司支付违约金61867.5元，并偿还中阳天润房产公司被工行福安支行扣收的到期贷款本息（截止2018年7月已发生金额282946.39元）；3.张品福配合办理因《商品房买卖合同》产生的相关登记的注销手续后，中阳天润房产公司返还收取的购房款1362450元。事实和理由：中阳天润房产公司系依法成立的房地产开发企业，于2013年3月受让福安市天润房地产开发有限公司在福安阳头阳泉溪口S2地块开发的天润国际.御景湾房地产项目及相关合同权利。张品福于2012年10月16日通过订立《商品房买卖合同》（合同编号：201200789），购买天润国际·御景湾项目预售的第E幢1单元23A01号房。合同约定房屋建筑面积共134.93平方米，总价款1362450元，买受人应于签订合同当日向出卖人支付首付款412450元，余款95万元办理银行按揭支付。中阳天润房产公司因受让天润国际.御景湾项目，与张品福对该合同内容进行确认，订立补充协议，并已办理了房屋预告登记。张品福在合同成立后，于2013年7月17日支付了购房首付款412450元，随后，张品福于2013年10月8日与工行福安支行订立《个人购房借款/担保合同》，向工行福安支行借款95万元，用于支付剩余购房款，并约定以所购房屋提供抵押担保（已办理抵押预告登记），中阳天润房产公司提供阶段性连带责任保证担保。2014年12月始，张品福未按约向工行福安支行履行分期还款付息义务，导致中阳天润房产公司被工行福安支行按合同约定扣收到期贷款本息。经中阳天润房产公司多次通知催告，并于2016年10月15日按张品福在订立合同时指定的联系地址发出通知函，要求履行恢复还贷，但张品福仍不履行该合同义务。至2018年7月止，中阳天润房产公司因此被工行福安支行扣收贷款本息计282946.39元。根据双方在《商品房买卖合同》及补充协议中的约定（见合同第七条和补充协议第四条），买受人未能履行向贷款人的应尽义务，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应按购房款首付款的15%向出卖人支付违约金（412450元×15%=61867.5元）。现因张品福不履行合同义务，经催告无果，其违约行为影响了中阳天润房产公司项目经营的资金周转，给中阳天润房产公司造成经济损失，依据《合同法》、《担保法》的有关规定，中阳天润房产公司有权请求解除合同，并要求张品福承担违约责任。至于合同解除后购房款的返还，如确定由中阳天润房产公司代为向工行福安支行偿付案涉购房借款/担保合同解除后借款人仍结欠的贷款本息等依合同约定的应付未付款项，则在向张品福返还购房款时应抵扣该相应金额。不足抵扣的，不足部分张品福应予偿还。综上，请求判令支持中阳天润房产公司的诉讼请求。 张品福未作答辩。 工行福安支行述称，2013年10月8日，中阳天润房产公司、张品福与工行福安支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：张品福因购房向工行福安支行申请贷款95万元整，张品福借款后于2014年12月21日开始逾期还款，已构成根本违约，中阳天润房产公司作为本案的担保人，应对借款承担连带偿还责任，为此请求人民法院依法判令：1.解除工行福安支行与中阳天润房产公司、张品福于2013年10月8日签订的《个人购房借款/担保合同》；2.要求张品福偿还剩余的本金799779.13元及利息、罚息、复利6848.17元（截止至2018年12月21日）；3.中阳天润房产公司对张品福结欠的贷款本息承担连带偿还责任。 本院经审理认定事实如下：2012年10月16日，中阳天润房产公司与张品福签订一份《商品房买卖合同》（编号为201200789），约定由张品福向福安市天润房地产开发有限公司购买位于福安市，建筑面积共134.93平方米，商品房总价款为1362450元，张品福应于签订合同当日支付首付款412450元，余款95万元办理银行按揭。《商品房买卖合同》合同补充协议附件六第三条第4款第（三）项约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务，导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除合同，买受人应按购房款首付款的15%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项……。由于交付诉争商品房前张品福已违约未按期偿还银行贷款，目前中阳天润房公司尚未将该商品房交付张品福使用。 2013年10月8日，张品福与工行福安支行签订《个人购房借款/担保合同》合同编号：[闽]字[宁德]行[福安]支行[2013]年贷[643]号，约定张品福向工行福安支行借款95万元，用于支付剩余购房款，并约定以所购房屋提供抵押担保（已办理抵押预告登记），中阳天润房产公司提供阶段性连带责任保证担保，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他所有应付费用承担连带保证责任。保证期间本合同项下贷款到期之日起两年。合同签订后，工行福安支行于2013年10月21日向张品福发放贷款95万元，2014年12月21日开始，张品福未按约向工行福安支行履行分期还款付息义务，导致中阳天润房产公司被工行福安支行按合同约定扣收到期贷款本息。2016年10月15日，中阳天润房产公司向张品福邮寄《贷款逾期催缴通知函》，要求履行还款义务，但张品福仍不履行该合同义务。截止2018年7月25日，中阳天润房产公司因此被工行福安支行扣收贷款本息计282946.39元。截止2018年12月21日，张品福未偿还工行福安支行贷款本金799779.13元及利息、罚息、复利6848.17元。上述商品房于2013年7月25日办理预告登记手续，但未办理两权证。 上述事实，有中阳天润房产公司、工行福安支行提供的证据及到庭当事人的庭审陈述等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。根据《商品房买卖合同》的约定，“买受人未能履行向贷款人的应尽义务，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应按购房款首付款的15%向出卖人支付违约金。”而《个人购房借款/担保合同》签订后，张品福自2014年12月起出现逾期还款，为此，中阳天润房产公司于2016年10月15日向张品福发出催告通知书，要求张品福按期足额偿还按揭贷款，但张品福仍逾期未还，导致中阳天润房产公司作为担保人，按照《个人购房借款/担保合同》约定还款，被工行福安支行从账户中扣划了张品福逾期偿还的贷款本息共计282946.39元（截止2018年7月25日），因此，张品福的行为已构成根本违约，中阳天润房产公司要求解除与张品福签订的《商品房买卖合同》并要求张品福支付首付款15%的违约金61867.5元（412450元×15%）的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持。此外，因张品福的逾期还款行为，导致工行福安支行扣划了中阳天润房产公司款项282946.39元（截止2018年7月25日），该扣划的款项张品福应当返还给中阳天润房产公司。此后至本判决生效之日，若工行福安支行仍从中阳天润房产公司账户扣划张品福未偿还的贷款本息，扣划的数额张品福亦应当偿还。涉案《商品房买卖合同》解除后，张品福应协助中阳天润房产公司办理注销涉案商品房的预告登记，中阳天润房产公司应将张品福交纳的购房款1362450元退还张品福，中阳天润房产公司也无需向张品福交付涉案商品房。 对工行福安支行要求解除其与中阳天润房产公司、张品福签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求张品福偿还剩余贷款本金799779.13元及利息、罚息、复利6848.17元（截止至2018年12月21日）的诉讼请求，本院认为，张品福只支付了涉案商品房的首付款412450元，剩余房款95万元系张品福贷款支付，在本案审理过程中，贷款银行工行福安支行以有独立请求权的第三人参加诉讼，符合法律规定。因中阳天润房产公司、张品福之间签订的《商品房买卖合同》被解除，致使《个人购房借款/担保合同》的目的无法实现，故工行福安支行提出解除《《个人购房借款/担保合同》并由张品福偿还剩余贷款的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。截止2018年12月21日，张品福未偿还的贷款本金799779.13元及利息、罚息、复利6848.17元。此后至本判决生效之日，若工行福安支行仍从中阳天润房产公司账户扣划张品福未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从张品福未偿还的贷款数额中扣除。中阳天润房产公司作为《个人购房借款/担保合同》的保证人，工行福安支行请求中阳天润房产公司对张品福未偿还的贷款本息承担连带责任，符合法律规定，予以支持。张品福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福安市中阳天润房地产开发有限公司与张品福于2012年10月16日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：201200789)，张品福应于本判决生效之日起十日内协助福安市中阳天润房地产开发有限公司注销涉案商品房的预告登记； 二、解除中国工商银行股份有限公司福安支行与福安市中阳天润房地产开发有限公司、张品福于2013年10月8日签订的《个人购房借款/担保合同》，（合同编号：[闽]字[宁德]行[福安]支行[2013]年贷[643]号）； 三、张品福应于本判决生效之日起十日内支付福安市中阳天润房地产开发有限公司违约金61867.5元，并偿还福安市中阳天润房地产开发有限公司被中国工商银行股份有限公司福安支行扣收的贷款本息（暂计至2018年7月25日为282946.39元，此后至本判决生效之日，若中国工商银行股份有限公司福安支行仍从福安市中阳天润房地产开发有限公司账户中扣款，所扣款项应一并偿还）； 四、福安市中阳天润房地产开发有限公司应在张品福配合办理完《商品房买卖合同》的登记注销手续后十日内返还张品福购房款1362450元； 五、张品福应于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司福安支行未偿还的贷款本金799779.13元及利息、罚息、复利6848.17元（截止至2018年12月21日，此后的利息按照合同约定标准计算至借款付清之日止；此后至本判决生效之日，若中国工商银行股份有限公司福安支行仍从福安市中阳天润房地产开发有限公司账户中扣划张品福未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从张品福未偿还的贷款数额中扣除），此款从福安市中阳天润房地产开发有限公司返还给张品福的购房款1362450元中直接扣还给中国工商银行股份有限公司福安支行。福安市中阳天润房地产开发有限公司对张品福未偿还的贷款本息向中国工商银行股份有限公司福安支行承担连带偿还责任。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17062元，由张品福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  陈明丽 人民陪审员  王振金 人民陪审员  缪映影 二〇一九年二月一日 书 记 员  郑凯莺 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  －7－