陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   （2018）陕0902民初5071号   原告安康市汉滨区城市风景小区业主委员会，住所地：安康市汉滨区。   负责人：魏新，城市风景小区业主委员会主任。   委托代理人：来宝胜，陕西腾浩律师事务所律师。   被告安康市滨江物业管理服务有限公司，住所地：陕西省安康市汉滨区。   法定代表人：魏佑宏，公司总经理。   统一社会信用代码： 91610900664113198F。    委托代理人：欧定华，陕西恒典律师事务所律师   委托代理人：唐飞，男，汉族，1972年2月17日出生   住安康市汉滨区西大街45号。身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。系安康市滨江物业管理服务有限公司员工。    原告安康市汉滨区城市风景小区业主委员会（以下简称城市风景业主委员会）与被告安康市滨江物业管理服务有限公司（以下简称安康市滨江物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告安康市汉滨区城市风景小区业主委员会负责人魏新及委托代理人来宝胜，被告安康市滨江物业管理服务有限公司委托代理人欧定华、唐飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉称，城市风景小区在开发建设过程中，由被告提供前期物业服务，并于2016年6月与部分业主签订《前期物业服务签约书》，为入住业主提供前期物业服务。因被告在服务过程中存在侵犯业主合法权益的行为，2018年1月部分业主与被告就相关问题协商未果，向有关部门投诉，安康市房产管理局、汉滨区物价局建议成立业主委员会维护业主合法权益。2018年3月，城市风景小区在有关部门的指导协助下，全体业主召开业主大会，依法选举产生了业主委员会，并进行备案登记。2018年8月18日，城市风景小区业主和代表经过会议决定：不同意被告继续留用服务。根据会议决定原告通知被告终止物业服务，进行清算，移交相关资料、资产并撤离城市风景小区。目前城市风景小区已选聘新的物业公司为小区服务，并于2018年9月20日正式签订物业服务合同。原告认为，根据相关法规规定，小区业主委员会成立后，原有的前期物业服务合同关系即告终止，被告应当撤离小区并向原告移交相关资料。由于被告一直未向业委会移交相关资料、资产和撤离小区，已经严重影响小区全体业主的合法权益。为维护小区业主的合法权益，原告特向人民法院依法起诉，请依法裁判。原告诉讼请求如下：一、请求确认被告与城市风景小区业主之间的《前期物业服务签约书》合同关系于2018年8月18日终止。二、请求判令被告立即排除妨碍，撤离城市风景小区，向城市风景业委会移交相关资料（1、竣工总平面、单位建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程峻工图等竣工验收资料：2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理必需的其他资料）。三、被告承担诉讼费用。   原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：   1、滨江公司企业信息，证明被告滨江物业的主体信息。   2、前期物业服务签约书，证明滨江物业公司与城市风景小区具有前期物业服务关系。   3、整改通知单，证明安康市房产管理局已通知滨江物业对城市风景业主反映的问题进行整改。   4、信访答复意见书，证明汉滨区物价局对于业主反映问题答复并建议成立业主委员会。   5、业主委员会管理制度及职责，证明城市风景各业主对业主委员会的管理制度及职责的相关约定。   6、业主代表拟任人选公示，证明城市风景业主按照法律规定选举代表并公示。   7、备案登记表，证明业主大会及业主委员会按照法律规定进行备案登记。   8、告全体业主书，证明城市风景小区业主委员会依法成立告知全体业主相关信息。   9、关于协调建设单位移交小区相关资料、资产的申请，证明城市风景小区业主委员会向安康市建设局、汉滨区保障办请求协调承建企业向业主委员会移交小区相关资料、资产。   10、资料档案移交催函，证明城市风景业主委员会向滨江物业公司、安康市兴安地产有限公司第三分公司催要小区相关资料、资产。   11、协调移交函，证明城市风景业主委员会向汉滨区XX小区相关资料、资产。   12、请求帮助函，证明城市风景业主委员会请求新城办事、城郊派出所、新浦社区帮助召开业主大会。   13、清算费用通知，证明业主委员会已通知滨江物业清算前期物业费用。   14、撤离通知，证明业主委员会已通知滨江物业进行清算、移交相关资料资产并撤离小区。   15、协助申请，证明城市风景业主委员会请求房管局物业科、汉滨区房改办、新城办事处、城郊派出所、新铺社区帮助协调滨江物业移交相关资料并撤离小区。   16、文件登记册，证明城市风景业主委员会请各单位协助的文件登记记录。   17、城市风景小区业主委员会对是否选择荣升物业公司为小区的物业公司的投票，证明业主投票选举荣升物业公司是合法的。   18、业主代表出具的委托书，证据业委会选举新的物业公司是经过业主大会委托授权的。   19、原告和荣升物业2018年9月20日签的合同及补充协议，证明业主委员会已经和新的物业公司签的了合同，我们已经达到了终止物业服务合同的条件。   20、城市风景小区业主代表拟任人选公示，证明原告所推选的这34名代表都是经过推选后公示7天的。   21、调查问卷表、业主大会签到册，证明业主大会讨论被告公司的去留。   被告辩称：一、《前期物业服务签约书》本身不属合同或协议，它只是《城市风景临时管理规约》、《城市风景前期物业管理服务协议》等文件封面，作为文件封面，它本身不具终止属性。根据原告提供的证据，答辩人与城市风景小区部分业主于2016年6月签订的是《城市风景前期物业管理服务协议》，而非《前期物业服务签约书》。《前期物业服务签约书》本身不是合同或协议，它只是《城市风景临时管理规约》、《城市风景前期物业管理服务协议》等文件封面。因该签约书本身没有权利义务之约定，也就不具备终止的法律属性。因此，鉴于原告诉请终止的《前期物业服务签约书》本身不是合同或协议，故本案应当依法驳回原告这一诉讼请求。   二、原告诉请终止物业服务合同的条件尚不具备，应依法驳回原告终止合同的诉讼请求。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”《陕西省物业管理条例》第十五条的规定，选聘、解聘物业服务企业由业主大会决定。并应经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内，将决定事项在物业管理区域内公告，并以书面形式告知全体业主。据上法规规定结合本案事实，原告并未向法庭提供“业主大会决议、公告、与物业服务企业所签订的物业服务合同”。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，既然新的物业服务合同没有签订，更谈不上生效。那么，原告诉请终止物业服务合同的条件尚不具备，应依法驳回原告终止合同的诉讼请求   三、城市风景小区属分期建设小区，目前小区尚未完全交付业主入住使用，未达到整体移交条件。城市风景小区分为一期工程和二期工程，一期工程已经基本完工，但二期工程正在建设过程中。根据《陕西省物业管理条例》第五十八条“一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业管理服务”之规定，一个小区不能分开管理，不应出现二个物业服务企业进行服务。因此，前期物业服务尚不具备移交条件。   四、原告请求排除妨碍的理由与法相悖。排除妨碍，根据《侵权责任法》第十五条的规定，属侵权责任的一种责任承担方式。因本案原告选择的案由是“物业服务合同纠纷”根据《中华人民共和国合同法》第一百二十ニ条：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”既然原告选择了合同之诉而非侵权之诉，则本案原告请求排除妨碍的诉讼请求与法相，应依法驳回原告该项诉讼请求。   综上所述，由于《前期物业服务签约书》本身不是合同或协议，故原告诉请终止的《前期物业服务签约书》没有事实根据；原告诉请终止物业服务合同的条件尚不具备，应依法驳回原告终止合同的诉讼请求；同时原告诉请排除妨碍的理由与法相悖，依法不应支持。   被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：   1、城市风景前期物业服务合同一份，证明安康市兴安地产有限公司和我公司签订的合同是合法履行的。   2、城市风景限价房一期交付汇总表一份，证明该小区一期的房屋共计1169户购买了该小区的房屋，截止2018年11月25日交房为1077户，2018年12月5日增加交房5户，共计交房1106户，已经入住650户，按照物业管理条例规定，业主大会作出解聘或者选聘应当面积人数双过半，根据物业条例规定按交房的过半人数算的话，原告应当提交553户业主的决定，如果不能提供，那么原告的任何行为都是不合法的。面积应该超过将近70000平米。   3、照片4张，证明该小区分为两期建设，一期已经建成了二期在建过程中，根据省管条例和物业条例，该小区还没有建成不能一个小区由两个公司管理。   4、关于请求安康市滨江物业管理服务有限公司继续服务的报告一份，证明252户业主请求我公司继续提供小区服务，远远超过了原告30多户的诉求。   5、兴安地产第三分公司关于继续委托滨江物业公司为城市风景小区物业管理服务的报告，证明安康市兴安地产有限公司是物业的最大持有者，他们也要求我公司继续提供物业服务。   6、2018年8月29日安康市房产管理局回函一份，证明根据主管部门的回函，确认该项目为分期建设的小区，还没有达到移交条件。   经审理查明，陕西省安康市兴安地产（集团）有限公司与被告安康市滨江物业管理服务有限公司签订了《城市风景前期物业服务合同》，合同约定安康市兴安地产（集团）有限公司将城市风景一期（城市风景1,2,4,9,17号楼）委托安康市滨江物业管理服务有限公司提供前期物业管理服务，合同期限至业主大会选聘物业管理企业止。合同签订后，安康市滨江物业管理服务有限公司陆续与入住业主签订《城市风景前期物业服务签约书》。该合同约定：物业服务期限为二年，经有关部门对房屋竣工验收合格后，业主领取房屋钥匙为起始日。因没有成立业主委员会的本合同自然延续。物业服务合同期满后，成立的业主委员会选定了新的物业服务公司，本合同自行解除。本合同自解除之日起30日内，甲乙双方按规定办理交接手续。甲方（安康市滨江物业管理服务有限公司）应当向业主委员会移交相关资料和财务，并配合新的物业服务企业做好交接工作。安康市滨江物业管理服务有限公司提供前期物业管理服务过程中，因业主投诉，安康市房产管理局于2018年1月4日向滨江物业管理公司发出［2018］01号整改通知单。2018年1月18日汉滨区物价局作出［2018］02号回复意见书，建议城市风景小区按照程序尽快筹建和成立业主委员会。   城市风景小区业主筹备大会筹备组于2018年3月6日将小区业主代表拟任人选进行为期7天的公示，2018年3月31日召开业主代表会议，选举了魏新等11名业主为城市风景小区第一届业主委员会成员，并于当天将选举结果进行公示，公示期满后在安康市房产管理局进行了备案登记。业主委员会成立后，分别向安康市建设局、汉滨区保障办、滨江物业公司、安康市兴安地产（集团）有限公司第三分公司、汉滨区房改办等机构发出申请及催交移送函，要求被告移交小区相关资产、资料。2018年8月18日城市风景小区召开业主大会就滨江物业服务公司是否继续留用服务进行投票，经过投票，业主不同意滨江物业服务公司继续服务。2018年8月28日城市风景小区业主代表出具委托书，委托业主委员会选择新的物业公司，2018年9月18日城市风景小区业主代表投票选择了荣升物业为小区新的物业服务公司，2018年9月20日城市风景小区业主委员会与安康市汉滨区荣升物业管理有限公司签订《物业服务合同》。   本院认为， 前期物业管理是业主委员会或者业主与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，被告安康市滨江物业服务有限公司与城市风景小区业主签订的《城市风景前期物业服务签约书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应认定为合法有效。被告辩称《前期物业服务签约书》不属于合同，该签约书符合合同的形式要件和内容要求，且双方签字盖章合同已经生效，对于被告的辩解不予采纳。该合同约定物业服务期限为二年，物业服务合同期满后，成立的业主委员会选定了新的物业服务公司，合同自行解除。城市风景小区依法成立业主委员会并向安康市房产管理局进行了登记备案，并通过投票选举的方式选聘安康市荣升物业管理公司为城市风景小区新的物业公司，并于2018年9月20日与安康市荣升物业管理服务有限公司签订了物业服务合同。该份合同自签订之日起已生效，被告安康市滨江物业服务有限公司与业主签订的前期物业服务合同自行终止。故被告与城市风景小区业主之间的《城市风景前期物业服务签约书》合同关系于2018年9月20日终止。根据《物业管理条例》第二十九条：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图图等竣工验收材料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。故原告请求被告移交相关物业管理资料的诉讼请求本院予以支持。被告辩称城市风景小区尚未开发建设完毕，未达到整体移交条件，城市风景小区虽然尚未开发建设完毕，但是开发建设单位仅仅只将城市风景一期委托被告安康市滨江物业服务有限公司管理，故对被告的辩解理由不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条（七）项、第九十二条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十六条、二十六条、第二十九条之规定，判决如下：   一、被告安康市滨江物业管理服务有限公司与安康市城市风景小区业主之间签订的《前期物业服务签约书》于2018年9月20日终止。   二、被告安康市滨江物业管理服务有限公司在本判决生效后5日内向原告城市风景小区业主委员会移交相关资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图图等竣工验收材料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理必需的其他资料。   案件受理费100元，由被告安康市滨江物业服务管理有限公司承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。           审 判 长 黄 蓁   人民陪审员 徐少林   人民陪审员 唐章乾   二〇一九年二月十四日   书 记 员 郑明玥