广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初8982号原告：卢溢超，男，1988年10月21日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：万广平，广东科扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：林宇阳，广东科扬律师事务所律师。被告：黄友清，男，1969年12月3日出生，汉族，住广州市番禺区，被告：广州中祈房地产中介服务有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏岔道钟三路段南侧钟福广场东1号，统一社会信用代码：914401135523764957。法定代表人：李守毅，职务：经理。委托诉讼代理人：梁伟宾，广东奔犇律师事务律师。委托诉讼代理人：林家静，广东奔犇律师事务律师。原告卢溢超诉被告黄友清、广州中祈房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢溢超的委托诉讼代理人万广平、林宇阳，被告黄友清，被告广州中祈房地产中介服务有限公司的委托诉讼代理人林家静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢溢超诉称：1、2018年3月29日，原告与两被告（其中广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司为被告广州中祈房地产中介服务有限公司分公司）签订《房屋买卖合同》（编号为00007602），约定被告黄友清将位于广州市番禺区石壁街碧桂园东苑滨江路9座408房，成交价172万元。并在第十条约定了中介服务内容，即被告广州中祈房地产中介服务有限公司为原告、被告黄友清双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方己促成买卖双方签订了本合同……。三方分别于该合同上签名盖章。在《房屋买卖合同》附件中，原告、被告黄友清约定了按照第4项支付楼款并办理交易手续。约定交易方式为涂销抵押后按揭付款，原告在签署本合约同时支付10万元定金，卖方于收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需资料且协助原告申请银行贷款，并于7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续并同意在经纪方或银行通知还贷之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，并在银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。2、同日，原告按照被告黄友清的要求，通过转账方式支付8万元定金，现金方式支付2万元定金，合计10万元。被告黄友清收到10万元定金后，分别于2018年3月29日以及3月30日出具书面收据，确认收到原告支付的定金10万元。3、原告在签订《房屋买卖合同》以及支付被告黄友清10万元定金后，于2018年3月30日通过查册知道涉案房屋于2016年12月i6日设置抵押权。4、被告黄友清收到定金后，未在约定期限内履行约定义务，即在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需资料且协助原告申请银行贷款，并于7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续并同意在经纪方或银行通知还贷之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，并在银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。甚至原告通过后期房产查册，得知涉案房屋己经处于被法院查封状态，即案涉房屋不能直接办理过户手续。综上，被告黄友清的行为已经构成违约，依法应适用于定金罚则，即返还原告定金十万元，并赔偿一倍定金10万元。5、被告广州中祈房地产中介服务有限公司作为涉案房屋交易的中介服务方，促成了案涉房屋的买卖，但是未尽审查义务造成的买房人原告的实际经济损失，依法应承担赔偿责任，理由如下：1）房屋买卖居间活动中，中介服务机构承担的义务房地产中介服务，包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经济等活动，其中房地产中介服务机构为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动，属于房地产经纪。根据《合同法》第424条的规定，其与委托人之间的合同性质为居间合同。作为房地产中介法律关系最重要的主体，房地产中介服务机构连接着买卖双方，其提供服务的质量，影响着双方的利益，因此，法律在规范其行为时为其设定了更多的义务。根据《合同法》425条第1款的规定，房地产中介服务机构作为居间人，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。同时，我国《城市房地产中介服务管理规定》第14条规定，房地产中介服务机构必须履行下列义务：（1）遵守有关的法律、法规和政策；（2）遵守自愿、公平、诚实信用的原则：（3）按照核准的业务范围从事经营活动；（4）按规定标准收取费用；（5）依法交纳税费；（6）接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。对上述规定进行归纳综合，并借鉴理论界的研究，我们认为房地产中介服务机构在房屋买卖居间活动中，应承担以下义务：如实报告义务。所谓如实报告是指房地产中介服务机构应就其所知的有关订立合同的事项不加隐瞒地告知委托人，包括相对人的订约能力、资信情况以及标的房屋的相关情况等。委托人之所以与房屋中介服务机构订立合同，往往都是因为自身信息不够灵通而想借助中介机构找到合适的交易相对人，且委托人一般都是基于对中介机构提供信息的信赖而与相对人进行磋商甚至达成合同。可见，房屋买卖居间合同存在的意义就在于信息的提供，如果中介机构提供的信息虚假不实，将会使委托人签订房屋买卖居间合同的目的落空，并往往给委托人造成损失。因此，《合同法》对委托人的如实报告义务作出了明确的规定。既然提供全面而真实的信息是房地产中介服务机构的法定义务，那么，对此义务的履行应达到什么样的程度，是仅仅就自己知道的情况如实报告即可，还是应当积极调查有关信息，我国法律并没有作出明确的规定。一般认为，对于以居间为营业的房地产中介服务机构来说，其如实报告义务应从严解释，要求其负有积极调查的义务。从本质上来说，居间人之所以可以取得报酬，是因为他们为委托人提供了真实而有用的信息，这些信息促成了合同的成立，更给委托人带来了利益。作为专业从事居间事务的房地产中介服务机构，其活动具有明显的营利性，如果其不提高自己对信息真实性的调査能力，将会给大量的委托人带来危害，也不利于该行业在市场经济中发挥其应有的作用。因此，根据诚实信用原则，房地产中介服务机构不仅应将知悉的相对人的情况如实告知委托人，而且还应当对相对人的相关信息进行积极的调査。（2）尽力义务。房地产中介服务机构的尽力义务，也被称为勤勉义务，是指中介机构应当根据房屋买卖居间合同的约定，尽力为委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。我国法律对该义务并没有作出明确规定，原告认为，房地产中介服务机构应否必须承担勤勉义务或尽力义务，要看具体的房屋买卖居间合同是否有特别规定，如果合同中有勤勉义务或尽力义务的明确约定，或者从居间活动的具体内容推定房地产中介服务机构应当履行该义务的，其就必须履行此项合同义务，其理由在于，根据房地产买卖居间合同的性质，对于委托人而言，其对中介组织的居间活动一般没有特别的依赖性；而对房地产中介服务机构而言，其提供服务的目的在于通过促成买卖双方签订合同而获得居间报酬，其努力从事居间活动，促成合同的成立才能获得报酬，可见是否尽力对中介机构来说具有相对自由的选择权。因此法律直接规定其尽力义务似为不妥。考虑到实践中，房地产中介服务机构与委托人订立居间合同时，经常会先收取手续费或劳务费，此种情形下如果其不尽力，委托人的利益就没有保障，所以法律应允许居间合同双方当事人对尽力义务进行自由约定，对于居间合同中约定的或者是能根据居间合同的内容推定的居间人的尽力义务，法律应当保护委托人的利益，要求房地产中介服务机构履行尽力义务。（3）其他义务。房地产中介服务机构在居间活动中，还应当履行保密义务，即对对于从事居间活动中知悉的买卖双方的一些不应为外人所知的事项保守秘密。2）未尽义务的法律责任。（1）责任主体。根据《城市房地产中介服务管理规定》第24条的规定，对房地产中介服务人员的过失行为，其所在的中介服务机构承担赔偿责任，所在中介服务机构可以对有关人员追偿。（2）责任形式。对于违反如实报告义务，《合同法》第425第2款规定“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”可见，违反如实报告义务，房地产中介服务机构要承担法律责任，即丧失报酬请求权，损害委托人利益的，承担损害赔偿《合同法》中仅规定了居间人故意违反如实报告义务的责任承担，而没?有规责任。定居间人的过失行为导致委托人损失的。一，责任承担问题。但在实践中，大量存在着因为居间人的过失，导致信息不实，造成委托人损失发生的情形。因此，宜将居间人的重大过失也构成其承担赔偿责任的缘由，只是在损失的承担上根据具体情况而承担不同的份额，赋予法院一定得自由裁量权。3）本案中，被告广州中祈房地产中介服务有限公司在被告黄友清提供涉案房源情况后，未依此履行相应的审查义务，在未了解涉案房屋产权情况下，以“房屋没有问题”“有问题也能解决”搪塞原告，属于“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”之情形，且其在履行居间合同中，违背诚信原则，先是向原告允诺房产可以过户，但被告黄友清在合同约定的交房及过户期限内，未能履行相应的合同义务。上述种种行为，都显示出被告广州中祈房地产中介服务有限公司没有履行其应尽的义务，作为居间合同的一方，其理应对因此给原告带来的损失承担法律责任。综上所述，原告认为被告黄友清的行为己经构成违约，原告依法可解除双方签订的《房屋买卖合同》并主张适用定金罚则。被告广州中祈房地产中介服务有限公司作为案涉交易的居间方，未尽到实质审查的义务，导致原告错误的认知涉案交易的性质，遭受了实际的经济损失，被告广州中祈房地产中介服务有限公司依法应对原告的经济损失承担对应的法律责任。请求法院依法查清案件事实，作出合理公正的判决如下：1、解除原告与两被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告黄友清立即返还定金10万元，并支付赔偿金10万元，合计20万；3、被告广州中祈房地产中介服务有限公司对被告黄友清定金返还款及赔偿款20万元承担连带清偿贵任；4、本案诉讼费由两被告承担；5、被告黄友清、广州中祈房地产中介服务有限公司立即向原告支付律师费1.5万元。被告黄友清辩称：我方不同意原告的诉请，因为我是想将涉案的房屋卖给原告，交易不成功的原因是因为涉案的房屋有抵押，且被案外人申请查封，我是本来要在建设银行申请一笔贷款，可是建设银行一直没有放款给我，房屋现在还是处于抵押及查封状态。被告广州中祈房地产中介服务有限公司述称：1、被告主体不适格，本案是房屋买卖合同，中介方与原告是居间合同关系，而不是房屋买卖合同关系；2、我居间方已尽审慎义务以及实质的审查义务，在签署本房屋买卖合同前，我方已经带原告看房，协调原被告双方关于房屋买卖价格等事宜，并且在签署合同后，带领原告涂销抵押等手续，但由于被告方的房屋网签被锁住了，导致交易失败，在办理按揭后，我方带原被告到房管局签署网签合同时，被房管局告知原告的房屋被锁住，无法网签，基于上述两点，我方不应当承担原告所提出的诉讼请求。本院审理查明：坐落于广州市番禺区石壁街碧桂园东苑滨江路9座408房系被告黄友清名下的房产，建筑面积97.40平方米。2018年3月29日在被告的居间促成下，原告卢溢超与被告黄友清经协商就广州市番禺区石壁街碧桂园东苑滨江路9座408房的买卖达成一致，并签订了《房屋买卖合同》一份。该《房屋买卖合同》第四条约定该物业成交价为人民币172万元。第九条约定被告黄友清应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，保证交易过户完成，并且原告无须对上述事项负责。第十二条约定原告不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向被告黄友清支付该物业成交价的10%作违约金；被告黄友清不能按照本合同约定将该物业售予原告，或者因违约而无法将该物业售予原告的，应向原告支付该物业成交价的10%作为违约金，被告黄友清并须退回买方已付的所有费用；违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）。第十一条约定原告未能按照约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向被告黄友清支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，被告黄友清有权解除合同。合同附件约定在签订合同同时由原告自行交付定金10万元给被告黄友清；被告黄友清同意在收到定金后7日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，被告黄友清承担提前还贷所产生的一切手续和费用；原告应向按揭银行申请30年135万元的银行按揭贷款，如银行批准的贷款金额少于原告申请的贷款金额，二者相差金额原告须在支付首期楼款的同时补足给被告黄友清；在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，原告将首期楼款27万元支付给被告黄友清；在交易过户及抵押登记手续完成后，楼价余款135万元由贷款银行直接划给被告黄友清。上述《房屋买卖合同》还对其他相关事项进行了约定。原告给与两被告签订上述《房屋买卖合同》后，原告即支付2万元定金给被告黄友清，2018年3月30日原告又支付8万元定金给被告黄友清，被告黄友清分别出具《收款收据》两张确认收到原告支付的共计10万元定金。在签订上述《房屋买卖合同》的第二天，对涉案房屋查册时发现涉案房屋有抵押，但未被查封。后因被告黄友清未在合同约定的期限内办理涂销抵押手续，原告经催讨后发现涉案房屋已被另案查封。原告遂于2018年9月14日将两被告诉至本院，要求解除《房屋买卖合同》，并由被告黄友清双倍返还定金，原告同时要求被告广州中祈房地产中介服务有限公司对被告黄友清双倍返还定金承担连带清偿责任。两被告均到庭应诉，被告黄友清确认涉案房屋现已被另案查封，但被告黄友清认为其是想将涉案房屋出售给原告的，故不同意原告的全部诉求。被告广州中祈房地产中介服务有限公司则称在签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋并未被查封，故其不应当承担责任，且被告广州中祈房地产中介服务有限公司认为本案是房屋买卖合同纠纷，其与原告之间则是居间合同关系。原告卢溢超为证明其主张，在本案中提供了《房屋买卖合同》、中国工商银行转账凭证、定金收款收据、广州市不动产登记查册表、民事委托代理合同、律师费发票等证据。两被告在本案中未提供证据。以上事实，有原、被告双方所提交的证据及庭审笔录等为证。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯当事人的合法利益。原告与两被告在签订《房屋买卖合同》时涉案房屋并未被法院查封，原告并无证据证明两被告系恶意串通，原告也无证据证明被告广州中祈房地产中介服务有限公司作为居间人未尽到审慎义务，故原告要求被告广州中祈房地产中介服务有限公司承担责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。涉案房屋在签订《房屋买卖合同》后被另案查封，从而无法完成房屋买卖交易，导致原告无法实现合同目的，显然被告属于违约，应当承担相应的违约责任。根据《房屋买卖合同》的约定，原告作为守约方，原告本可以要求按房屋总成交价的10%即17.2万元要求被告黄友清支付违约金，并要求被告返还已付定金，现原告只要求双倍返还定金，这是原告对自己民事权利的处分行为。原告并无任何违约行为，故原告有权要求解除与被告黄友清之间的房屋买卖合同关系，并由被告黄友清双倍返还定金共计20万元。至于原告主张的律师费1.5万元，因房屋买卖合同对此有明确约定，原告也提供了民事委托代理合同、律师费发票等证据予以证明，故本院对原告的此项主张也应予以支持。涉案《房屋买卖合同》中包含有三个合同关系，分别是卢溢超与黄友清之间的房屋买卖合同关系、卢溢超与广州中祈房地产中介服务有限公司之间的居间合同关系及黄友清与广州中祈房地产中介服务有限公司之间的居间合同关系，本院判决解除涉案《房屋买卖合同》中原告卢溢超与被告黄友清之间的房屋买卖合同关系，并不影响广州中祈房地产中介服务有限公司与卢溢超、黄友清之间的居间合同关系。由于原告与被告广州中祈房地产中介服务有限公司之间的居间合同关系与本案的房屋买卖合同关系是不同的法律关系，本案不宜一并处理，原告可另循法律途径予以解决。综上所述，驳回原告卢溢超的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、原告卢溢超与被告黄友清于2018年3月29日就广州市番禺区石壁街碧桂园东苑滨江路9座408房买卖事宜所签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日予以解除；二、被告黄友清应当在本判决生效之日七日内双倍返还定金共计20万元给原告卢溢超；三、被告黄友清应当在本判决生效之日七内支付律师费1.5万元给原告卢溢超；四、驳回原告卢溢超的其他诉讼请求。本案受理费20280元、财产保全费1595元，由被告黄友清负担（原告在本案中已垫付受理费10208元、财产保全费1595元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内，按《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡 林人民陪审员  陈育欢人民陪审员  杨彩萍二〇一九年二月十二日书 记 员  谭建鹏