安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0302民初1667号 原告：王宏芹，女，1973年8月25日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。 委托诉讼代理人：陈银钱、段永梅，安徽乐业律师事务所律师。 被告：蚌埠亿佳投资有限公司，住所地安徽省蚌埠市荣盛香堤荣府**楼**，统一社会信用代码9134030005848006XU。 法定代表人：王伾，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张林、孔繁昌，安徽淮河律师事务所律师。 被告：蚌埠鼎辉房地产营销策划有限公司，，住所地安徽省蚌埠市治淮新村**裙房**统一社会信用代码91340300MA2N10760M。 法定代表人：曹辉，该公司总经理。 被告：曹辉，男，1987年2月9日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 原告王宏芹与被告蚌埠亿佳投资有限公司（以下简称亿佳投资公司）、蚌埠鼎辉房地产营销策划有限公司（以下简称鼎辉营销策划公司）、曹辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王宏芹及委托诉讼代理人陈银钱，被告亿佳投资公司的委托诉讼代理人张林、孔繁昌，被告鼎辉营销策划公司的法定代表人曹辉及被告曹辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告亿佳投资公司、鼎辉营销策划公司、曹辉双倍返还原告定金及剩余购房款合计185600元；2、本案诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2018年2月2日，原告认购亿佳投资公司开发的位于本市东方之星482-1号房屋一套（面积35.89平方米，单价17500元/平方米，合计628000元），该项目代理销售方鼎辉营销策划公司。原告于当日在东方之星售楼部与鼎辉营销策划公司签订了商品房认购书并及时支付定金、首付款378000元。后亿佳投资公司未经原告允许，将原告认购房屋出售给他人，鼎辉营销策划公司故意隐瞒事实，未将房屋已出售事实告知原告。原告多次要求被告退还房款及返还双倍定金，被告仅退还部分款项。原告认为，被告单方将原告认购房屋出售于他人，已构成根本违约，应双倍返还定金。综上，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，以便实现诉请。 被告亿佳投资公司未到庭发表答辩意见。 被告鼎辉营销策划公司、曹辉共同辩称：我方并无违约行为，违约的是原告，根据合同规定原告应该在签订认购书七日内支付首付款，即总房款的60%，而原告直到2018年2月12日才将首付款支付到位，所以违约的是原告，其主张返还双倍定金的请求无依据。 原告为支持自己的主张，向本院提供以下证据材料： 1、原、被告身份证、两被告企业信息查询单（均系复印件）。证明原、被告的主体资格及被告鼎辉营销策划公司为自然人独资，股东为曹辉，注册资本尚未实缴。 2、2018年2月2日双方签订的商品房认购书、转账单两张、结婚证、照片两张。证明原告与被告亿佳投资公司之间房屋买卖的事实以及原告付款事实，案涉被告亿佳投资公司的房屋系由被告鼎辉营销策划公司代理，原告按照合同约定向被告支付所有的款项共计378000元。 3、欠条两张、退款说明一份（复印件）。证明被告违约及欠款事实。 4、2018年2月12日双方就案涉房屋签订的补充协议。证明原告按约定履行了涉案房屋首付款的义务。 5、陆启珍的证言。证明原告在被告亿佳投资公司的售楼部签订的商品房认购书。 6、照片（一张）。证明涉案房屋东方之星482-1号是一直存在的。 被告亿佳投资公司未到庭对证据1-5发表质证意见，对证据6的真实性无异议，但是我方认为达不到原告的证明目的，案涉房屋在没有我公司授权的情况下，原告和被告鼎辉营销策划公司所签订的商品房认购书的效力都不能及于我公司。 被告鼎辉营销策划公司、曹辉共同的质证意见：对证据1、3、4、5的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但认为我是代被告亿佳投资公司销售服务，代理合同在被告亿佳投资公司处；对证据6的真实性无异议，照片显示的就是案涉房屋。 本院的认证意见：对上述证据的真实性均予以认定。 被告亿佳投资公司为支持自己的主张，向本院提供以下证据材料： 1、营业执照。证明被告亿佳投资公司的主体资格。 2、情况说明、销售表。证明涉案房屋不是我们公司所卖。 原告的质证意见：对证据1无异议；对证据2的关联性有有异议，该情况说明和销售表都是被告单方面制作的，达不到被告的证明目的，而且涉案房屋现在也一直存在。 被告鼎辉营销策划公司、曹辉共同的质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性有异议，我与被告亿佳投资公司之前是想签订合同的，但是后来被告亿佳投资公司没有签，但我代被告亿佳投资公司卖房屋是事实。 本院的认证意见：对证据1的真实性予以认定；对证据2的真实性不予认定，因该证据系被告亿佳投资公司单方提供的，且原告及被告鼎辉营销策划公司、曹辉均不予认可。 被告鼎辉营销策划公司、曹辉为支持自己的主张，向本院提供以下证据材料： 1、银行流水明细（一张）。证明我公司与被告亿佳投资公司之间存在委托代卖关系。 2、视频（两段）。证明我公司与被告亿佳投资公司之间存在委托代卖关系。 原告的质证意见：对证据1的真实性无异议，可以证实被告鼎辉营销策划公司是代理被告亿佳投资公司来销售房屋的；对证据2的真实性无异议，从视频可以看出滚动的LED广告上，被告鼎辉营销策划公司是总代理，也证实了被告亿佳投资公司是暗藏着的销售方。 被告亿佳投资公司的质证意见：对证据1的真实性无异议，但是达不到其证明目的，我们公司确实向被告曹辉支付过款项，但这个款项支付的前提条件是，被告曹辉以我公司的名义对外出售房屋，交易成功之后我公司才按照口头约定支付相关的佣金，这与委托被告鼎辉营销策划公司以我公司的名义出售房屋是两个不同的概念，而且主体也是不一样的，我公司与被告鼎辉营销策划公司不存在任何关系；对证据2的真实性无异议，但达不到其证明目的，不能证明我单位与被告鼎辉营销策划公司之间有任何关系。 本院的认证意见：对上述证据的真实性均予以认定。 通过以上证据的分析与认定，本院确认以下案件事实： 2018年2月2日，原告与被告鼎辉营销策划公司签订商品房认购书一份，约定原告自愿认购被告鼎辉营销策划公司投资开发的“东方之星”482-1号房屋，面积35.89平方米，销售单价17500元/平方米，总价628075元，原告同意签订本认购书时，支付定金20万元，作为双方当事人签订商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，原告支付的定金直接转为购房款。原告按银行按揭贷款方式支付购房款并办理相关手续。原告在签订本认购书后7日内与出卖人签订商品房买卖合同及补充协议，并提供完整的个人商品房抵押贷款须知所列的向银行申请按揭贷款所需资料并办理相关手续等内容。合同签订当日，原告向被告鼎辉营销策划公司法定代表人曹辉的账户转款定金20万元。2018年2月12日，双方又重新签订了一份内容与2018年2月2日一样的商品房认购书。合同签订当日，原告的配偶钱亮贤向被告鼎辉营销策划公司法定代表人曹辉的账户转款剩余首付款178000元。2018年3月11日，被告鼎辉营销策划公司向原告出具退款说明一份，载明原告购买的房屋因特殊情况退首付款378000元，被告鼎辉营销策划公司（代理方）承诺在一周内退还全部首付款，退还时间2018年3月11日至2018年3月18日前，被告鼎辉营销策划公司在该退款说明加盖公章，被告曹辉作为代理人在退款说明上签名。2018年4月29日，被告鼎辉营销策划公司向原告出具欠条一张，载明该公司欠钱亮贤100000元于2018年5月3日18时前归还。2018年5月2日，被告曹辉向原告出具欠条一张，载明欠原告购房款100000元于2018年5月10日前还清，最近三天还30000元（购房款用于本人投资）。截止于第一次庭审时，被告曹辉返还原告购房首付款318000元，在本案第二次庭审前被告曹辉又返还原告购房首付款14000元，第二次庭审后，被告曹辉的父亲通过微信向原告转款8000元，尚欠原告购房首付款38000元未返还。 另查明，“东方之星”482-1号房屋系被告亿佳投资公司投资开发。原告与被告鼎辉营销策划公司在东方之星售楼部签订的商品房认购书。截止于2018年5月30日，在东方之星售楼部门头广告牌上仍显示该楼盘营销为被告鼎辉营销策划公司，后该内容被铲除。2018年2月14日，被告亿佳投资公司向被告曹辉的账户分两次转入2#105商铺佣金及2#102商铺佣金。 本院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，与原告签订商品房认购书的虽是被告鼎辉营销策划公司，但通过原告及被告鼎辉营销策划公司、曹辉的举证可以证明被告鼎辉营销策划公司与被告亿佳投资公司之间存在委托关系，被告鼎辉营销策划公司在被告亿佳投资公司的授权范围内与原告订立的合同，原告在订立合同时知道被告鼎辉营销策划公司与被告亿佳投资公司之间的代理关系，故可以视为是原告与被告亿佳投资公司签订的商品房认购书。被告亿佳投资公司虽辩称，我公司确实和被告曹辉之间存在过房屋代卖的关系，但是具体的操作流程是被告曹辉介绍的客户与我公司签订商品房买卖合同且购房款到位以后在交易成功的情况下，我公司才会付给被告曹辉费用。但这只是委托人与受托人之间的内部约定，且被告亿佳投资公司亦无法举证证明在签订商品房认购书时，原告知晓该内部约定，故被告亿佳投资公司以其内部约定来对抗第三人（本案原告）的理由，不能成立，故对该辩称，本院不予采纳。被告亿佳投资公司虽辩称我公司和被告鼎辉营销策划公司之间，不存在书面的或者是口头的委托关系。但该辩称明显与事实不符，根据原告提供的照片显示在东方之星售楼部门头广告牌上显示该楼盘营销为被告鼎辉营销策划公司，故对该辩称，本院不予采纳。被告亿佳投资公司虽辩称无论是被告曹辉或者是被告鼎辉营销策划公司，如果是代我公司销售房屋，均应当以我公司的名义与房屋买受人签订协议，而不应当是被告鼎辉营销策划公司或者被告曹辉直接以出卖人身份与原告签订协议，本案中被告鼎辉营销策划公司与原告签订的认购书，出卖人一方直接填写的是被告鼎辉营销策划公司，所以这个行为不能代表我公司。但根据合同法规定，受托人是可以以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，被告亿佳投资公司该辩称，没有法律依据，本院不予支持。被告虽辩称从认购书里的房号来看结合我公司提供的销售表，我公司并没有认购书里面所记载的房号，从侧面证明了该涉案房屋并不是我公司委托被告鼎辉营销策划公司来代卖的。但被告亿佳投资公司提供的销售表系其单方提供的证据，不能作为认定案件事实的依据,且根据庭审查明的事实来看，案涉房屋真实存在，故被告亿佳投资公司的该辩称，无事实依据，本院不予采纳。 关于原告主张被告双倍返还原告定金及剩余购房款问题。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，原告与被告亿佳投资公司分别于2018年2月2日及2月12日签订两份商品房认购书，且原告亦在2018年2月12日将该房首付款378000元交付，但被告亿佳投资公司并未按2018年2月12日签订的商品房认购书的约定与原告签订商品房买卖合同，其行为构成违约，故应双倍返还原告交付的定金125615元（628075元×20%）及剩余购房款38000元，合计163615元。被告鼎辉营销策划公司、曹辉虽辩称违约方是原告，因原告未能按2018年2月2日签订的商品房认购书约定的期限给付购房首付款，但其与原告于2018年2月12日重新签订商品房认购书视为对2月2日签订的商品房认购书的变更，且原告亦按新的商品房认购书规定的期限给付了购房首付款，被告鼎辉营销策划公司、曹辉的辩称，无事实依据，本院不予采纳。 关于被告鼎辉营销策划公司、曹辉的责任问题。2018年3月11日，被告鼎辉营销策划公司向原告出具退款说明一份，载明原告购买的房屋因特殊情况退首付款378000元，被告鼎辉营销策划公司（代理方）承诺在一周内退还全部首付款，退还时间2018年3月11日至2018年3月18日前，被告鼎辉营销策划公司在该退款说明加盖公章，被告曹辉作为代理人在退款说明上签名。2018年4月29日，被告鼎辉营销策划公司向原告出具欠条一张，载明该公司欠钱亮贤100000元于2018年5月3日18时前归还。2018年5月2日，被告曹辉向原告出具欠条一张，载明欠原告购房款100000元于2018年5月10日前还清，最近三天还30000元（购房款用于本人投资）。被告鼎辉营销策划公司、曹辉上述出具退款说明及欠条的行为，符合并存的债务承担的要件，故被告鼎辉营销策划公司、曹辉应对上述未返还原告的剩余购房款38000元承担连带清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十四条、第四百零二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下: 一、被告蚌埠亿佳投资有限公司于本判决生效之日起五日内双倍返还原告王宏芹交付的定金125615元及剩余购房款38000元，合计163615元； 二、被告蚌埠鼎辉房地产营销策划有限公司、曹辉对上述剩余购房款38000元承担连带清偿责任； 三、驳回原告王宏芹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4012元，减半收取2006元，由原告王宏芹负担238元，被告蚌埠亿佳投资有限公司负担1768元，被告蚌埠鼎辉房地产营销策划有限公司、曹辉对1768元中的411元承担连带清偿责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 李 伟 二〇一九年二月二十六日 书记员 王珺婕