河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初9482号 原告：杨琦，女，1984年5月29日出生，汉族，现住辽宁省沈阳市和平区。 委托代理人:杨海涛（系原告父亲），男，1957年10月20日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人：曹建伟，河北骥昌律师事务所律师。 被告：郭强，男，1973年10月29日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人：杨东涛，河北华伦律师事务所律师。 原告杨琦与被告郭强租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨琦的委托代理人杨海涛、曹建伟，被告郭强的委托代理人杨东涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨琦向本院提出诉讼请求：1、判决被告因履行房屋租赁合同违约向原告支付违约金50000.00元。2、判决被告赔偿因违法行为给原告造成的损失71340.88元及利息23361.15元。3、判决被告给付拖欠的四年物业费21520.00元。诉讼过程中，原告提出撤销诉请第3项，明确诉请中第2项损失为电力部门向原告收取的费用17835.22元与罚款53505.66元，合计71340.88元，利息从2013年6月1日计算至开庭前，合计25705.6元（71340.88元＊6.55%＝4672.83元＊5.5年＝25705.6元）。事实与理由：2013年1月24日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：一是原告将位于秦皇岛市海港区平方米出租给被告，租期8年，自2013年2月20日起至2021年2月19日止；二是约定房屋年租金为前三年每年人民币肆拾万元整。第四年到第六年为每年人民币肆拾叁万元。第七年至第八年为每年肆拾伍万元；三是约定租金给付方式及时间即乙方应于租期内每一年1月20日前交纳；四、约定了违约责任及承担方式，即如乙方不能按时交纳房屋租金，按逾期每日千分之五的比例向甲方交纳滞纳金。如超过三天甲方有权终止合同；五是约定承租方经出租方同意。可将根据自身经营项目需要对房屋进行分割转租，转租区域仅限本房产的一楼或二楼，否则甲方有权终止本合同。合同签订后，乙方在履行期间多次出现违法及违约行为。乙方在2013年2月17日至2013年5月28日期间窃电23520度，金额达17835.22元。因此导致原告被电业主管部门处以三倍罚款达53505.66元。以上共计给原告造成损失71340.88元。这些收费及罚款通知都是由电业主管部门直接向原告送达的，并向原告进行强制收取；二是违反承租合同的约定，未经原告许可即将承租房屋全部转租给他人；三是不按合同的约定及时交纳物业管理费。从2015年到今共欠四年物业费达21520.00元。对此物业公司已委托律师多次向原告催缴；四是双方合同约定租赁期限为8年（自2013年2月20日起至2021年2月19日止），本合同还未到期，被告的转租承租方已经提出弃租、并向外张贴转租广告，被告提前解除合同，针对被告的上述违法违约行为。原告曾多次找被告协商解决，但是都被被告以各种理由推托搪塞直到今天也没有解决。无奈之下原告只好诉请人民法院依法判决；（1）被告因履行房屋租赁合同违约向原告支付违约金50000.00元；（2）被告赔偿因窃电行为给原告造成的损失71340.88元及相应的利息23361.15元；（3）被告向原告（或物业管理部门）交纳拖欠的物业费21520.00元。以上合计144702.03元。以此维护原告的合法权益。 被告郭强辩称，被告不存在违约情形及违法窃电情况，并足额交纳了租赁费用，原告主张第二项已过诉讼时效，被告不存在弃租行为，因此被告不应当承担违约责任，请求法院驳回原告的诉请。 经审理查明，坐落在秦皇岛市海港区房屋，登记房屋所有权人杨琦，建筑面积445.35平方米。2013年1月24日，出租方（甲方）杨海涛（系杨琦父亲）代杨琦与承租方（乙方）郭强签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方位于秦皇岛市海港区平方米（建筑面积），租期8年，自2013年2月20日起至2021年2月19日止；房屋年租金为前三年每年人民币肆拾万元整。第四年到第六年为每年人民币肆拾叁万元。第七年至第八年为每年肆拾伍万元；租金给付方式及时间即乙方应于租期内每一年1月20日前交纳；在合同期内，由于乙方原因提前与乙方解除合同，乙方应提前45天向甲方提出申请，双方协商同意并签字确认后，乙方向甲方支付伍万元违约金，剩余月份房屋租金甲方不予退还，用以弥补甲方损失。 合同签订后，2013年到2017年的租金由郭强交纳，被告郭强称2013年2月23日接收的诉争房屋并开始装修经营鱼汁鱼味火锅。原告称2013年1月21日已将诉争房屋交付被告。2013年5月27日供电部门向被告郭强所经营的鱼汁鱼味（广场西路68号）下达了违章用电、窃电通知书，2013年5月28日原告向电力部门交纳了相关用电费用。2017年诉争房屋一、二楼全部转租给正佳珠宝，2018年由正佳珠宝向原告交纳半年租金25万元，到2018年8月末到期后搬走。原告于2018年8月30日将涉案房屋收回，后又将诉争房屋一楼的一半及全部二楼租给山河村地锅炖的任海燕，并与其签订租赁合同，合同期限为2018年9月末至2023年9月末，租金为30万元/年。原告于2018年10月20日将诉争房屋一楼的另一半租给了许小云。 另查，秦皇岛电力公司营销部客户服务违章用电、窃电处理工作单，户号1303900947，户名秦市安岳房地产开发有限公司（鱼汁鱼味），地址广场西路G68（2栋东侧下），违章用电窃电起止时间2013年2月17日至2013年5月28日，违章用电、窃电容量19.6KW，处理意见和计算公式：应追补电量=19.6KW*12小时*100天=23520KWh，补收电费=23520KWh*0.7583元=17835.22元，收取违约使用电费17835.22元*3倍=53505.66元。 另查，被告郭强（乙方）与陈文远（甲方）《投资合作协议书》，约定乙方以现金投资方式参与甲方所属的正佳珠宝店的合作。合作期限2016年7月1日至2019年6月30日。 原告为证明其主张提交证据，证据一、房屋租赁合同。证明原被告之间的租赁关系、违约责任及违约承担方法。此合同为杨海涛代杨琦签订，有授权委托书。违约责任约定为合同第五条第3项、第八条第2项。证据二、1、违章用电、窃电通知书；2、秦皇岛电力公司营销部客户服务中心违章用电、窃电处理工作单；3、发票；4、冀北电力有限公司秦皇岛电力公司电费收据；以上证明被告存在违法用电问题，违法用电本身也是违反合同约定的，也证明了违约用电给原告造成的7万余元的损失，损失为原告交纳。证据三、缴费通知书2页。证明被告拖欠物业费4年，是违约行为。证据四、照片4张。证明被告把涉案房屋一、二楼全部转租给正佳珠宝，正佳珠宝2018年8月末已经弃租，我方又把一楼的一半及全部二楼重新与山河村地锅炖任海燕签订租赁合同，合同期限为2018年9月末至2023年9月末，租金为30万元每年。一楼的另一半租给了许小云，时间为2018年10月20日。郭强租赁期间是由郭强交纳租金，交了2013年到2017年的租金，2018年由正佳珠宝交了半年租金25万元，到2018年8月末到期后就搬走了，也没有交租金。证据五、房屋所有权证（复印件）。证明涉案房屋产权登记情况。证明六、网络截屏。证明了利息计算依据。 被告对原告提交的证据的质证意见：对证一原、被告双方的租赁关系三性认可，但对本合同第八项第2条的违约责任合法性不认可，因该条款约定了违约金及剩余房租作为弥补的方式不符合法律规定，因为违约金的立法根本就是为了弥补守约方的损失而设定，因此此项约定不具有合法性。对证据二真实性认可，合法性及关联性不认可，该证据是记载冲突，在处理工作单中所载明窃电起始时间为2013年2月17日至2013年5月28日，在电费收据中载明的电量起始时间为2013年4月8日至2013年5月8日，所记载的追补的电量在两份证据中均为23520度，但时间差异，证明了不具有关联性，更不能确定窃电的起始时间，另租赁合同约定起始时间是2013年2月20日，实际交付租赁物的时间为2013年2月23日，因此可以证明被告不存在窃电行为。对于是否违法窃电应当分清责任人，应当通过行政及刑事调查手段进行查处进行责任认定，综上被告不存在窃电行为。对证据三因被告已交纳物业费不再发表意见。对证据四照片不能证明被告存在转租的行为，但能证明原告提前解除合同的行为，因证据四.1中记载的电话为原告代理人的，且该照片并未有认定机关的认定，也证明不了拍摄时间，因此与本案没有关联性。对证据五无异议。对证据六的三性不认可。 被告提交证据：证据一、投资合作协议书。证明被告与正佳珠宝陈文远签订的投资合作协议，被告并未有转租行为，与陈文远是投资合同关系。 原告对被告提交证据的质证意见，对证据一我方认为与本案没有关系，我方不知道被告与陈文远的合作关系。 根据被告申请本院调取了电力公司违章用电、窃电处理工作单及明细共3页。 原告对本院调取的证据无异议。 被告对本院调取的证据意见为：被告认为调取的工作处理单与原告提交的违章用电、窃电处理工作单的质证意见相同，明细中2012年1-6月份缴费不符合常理，用电量过低，不符合商业用电习惯，被告是2013年2月23日接收的房屋开始装修经营鱼汁鱼味火锅，经营到2016年7月，二楼与正佳珠宝合作使用。 以上事实,有当事人的陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为有效合同。原、被告双方均应按《房屋租赁合同》履行其相关义务，原告依约向被告交付了诉争房屋，合同约定租赁期限为2013年2月20日至2021年2月19日止，被告于2018年6月表示不再租赁诉争房屋，2018年年初由被告与陈文远投资合作的正佳珠宝店向原告交纳了2018年上半年度租金，被告未按合同约定继续履行《房屋租赁合同》，应视为原、被告双方达成解除租赁合同合意。根据《房屋租赁合同》第八条第2项约定，被告未能按期履行租赁合同，应视为违约行为，其应向原告支付5万元违约金。关于原告主张被告赔偿其在2013年5月28日垫付的损失71340.88元（补收电费=23520KWh*0.7583元=17835.22元，收取违约使用电费17835.22元*3倍=53505.66元）及利息23361.15元的诉讼请求，被告提出时效抗辩，因被告承租诉争房屋经营使用至2018年6月，属于延续行为,原告称多次向被告主张该权利，被告未及时给付该款项，故被告提出原告该诉请超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。虽违章用电产生的损失由原告及时交纳，但该违章用电为被告租赁房屋经营期间，应为被告违章用电所产生的损失，故被告应向原告支付该损失71340.88元，该损失利息应从2013年6月1日起至确定给付之日止按银行同期贷款利率计算为宜。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告郭强于本判决生效后七日内给付原告杨琦违约金50000元； 二、被告郭强于本判决生效后七日内给付原告杨琦损失71340.88元及利息（以71340.88为本金自2013年6月1日起至本判决确定给付之日止按银行同期贷款利率计算）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1597元，由被告郭强负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  郭 安 二〇一九年二月二十三日 代理书记员  杨晓娜