广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0106民初16607号原告：张矣，女，1988年11月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：伍蓉玲，系广东海智律师事务所律师。委托代理人：张帜，男，1964年1月7日出生，汉族，住湖南省东安县，系原告的父亲。被告：广州天禧房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区华夏路10号5101房，统一社会信用代码914401010784125075。法定代表人：李思廉，系该司董事长。委托代理人：郭伟钊，系广东信德盛律师事务所律师。原告张矣诉被告广州天禧房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张矣的委托代理人伍蓉玲、张帜，被告广州天禧房地产开发有限公司的委托代理人郭伟钊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张矣诉称：我方与被告于2015年12月25日签订了《广州市商品房买卖合同》（预售），约定被告将其开发的位于广州市天河区云启街（住宅楼自编2栋）901房出售给我方，并对交房条件、房屋交付时间、工程质量保修、违约责任等相关条款进行了约定。合同签订后，我方按照合同约定履行了义务，被告于2017年7月30日将所谓精装修房屋交付我方。可我方刚入住新房不久，就于2017年11月24日发现房内地下漏水（主要原因是水管安装施工时接口焊接粗制滥造所致），导致房内地板、墙面、门框等装修多处严重损坏，我方花费近两万元在房屋墙面上做的硅藻泥装修也遭到严重破坏。我方报修后，被告组织施工人员挖开地面进行维修堵漏。但第一次维修尚未彻底完成，在不到一个月的时间里（2017年12月11日）即发生二次漏水。随后被告再次组织施工人员进行维修，经过两次将地面挖开维修，虽然暂时解决了漏水问题，但被告却一直拖延，拒绝完成地板、墙面、门框等其他部分的维修及恢复原状，中途还因频繁搬动家具造成了部分家具也损坏。直到2018年1月，由于维修持续时间过长，且被告的维修施工已经给我全家的正常生活造成极大的不便，经过多次协商，万科云启客户关系中心代表被告于2018年1月24日作出书面承诺，保证在2018年2月10日前将墙面硅藻泥恢复原状，并完成两个损坏门框的更换，对此前持续多月的维修影响我方正常居住的事实予以确认，并同意按同地段同类房屋的租金标准补偿我方一个半月租金即8000元；同时拟定一份《补充协议》，写明以上承诺内容。虽然刚收楼的精装修新房就因为质量问题多次被挖开进行施工，且自己花费数万元做的硅藻泥墙面被弄得面目全非，维修过程也严重影响我方全家的心情和正常生活；但为了早日安居，我方本着宽容、大度、与人为善的心态，同意按上述《补充协议》处理。随后，被告于2018年1月30日遣人将硅藻泥墙面进行了修复，但实际上维修部分存在很大的色差，很不美观。更令人意外的是，就在2018年2月2日晚，房屋第三次出现渗漏，再次造成了地板、墙面等部分的损坏。然而当时因临近过年，被告只遣人做了紧急施工，修复了漏水问题，其他部分并未着手进行恢复；我方也再次本着包容、信任的心态，并未在过年期间催促被告完成修复承诺。可直到如今，几个月过去，我方房屋的硅藻泥墙面及部分家具仍未得到恢复。依据合同约定，被告本应交付精美装修（房款里包含巨额装修费）的合格房屋给我方，但被告的施工人员草率施工，安装的内置水管粗制滥造，新收楼的房屋在一年之内进行了三次破坏性维修施工，已构成严重违约，不但直接影响了我居住使用房屋，也导致房屋变得陈旧，严重损害了我方合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告将原告房屋因漏水损坏的硅藻泥墙面（涉及到客厅靠餐厅、过道、次卧、书房的墙面）恢复原状；2、被告赔偿因交付不合格漏水房屋维修长达6个月时间，不能正常使用房屋的租金损失36000元；3、被告赔偿精装修房屋多次挖开地面维修导致的房屋折旧损失20000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告广州天禧房地产开发有限公司辩称：一、被告己充分履行并完成了对房屋漏水点和硅藻泥墙面的修复工作。房屋己竣工验收并备案，符合交楼标准，在收楼后出现渗漏是日常使用中出现的不可完全避免的现象。被告在2017年11月26日第一次接到漏水的情况反映后，已迅速组织现场人员开展维修工作。原告在诉状中提到的三次漏水问题，被告均在接到情况反映后很短时间内完成了检查和维修工作。现房屋的漏水点已经全部修复。根据《商品房买卖合同》附件六“装饰、设备标准”的约定，硅藻泥墙面不是该房屋的交房标准，原告在做该二次装修时亦没有告知并经过被告备案。虽然如此，但本着维护好客户关系的目的出发，被告亦己使用原告指定的硅藻泥品牌并为原告修复墙面。房屋硅藻泥墙面已在原告指定品牌进场后的当天（2018年1月31日）修复完毕。被告在接到报修后的迅速反馈以及为采购装饰材料的必要等待时间，非原告所称的一直拖延，亦非原告所称的违约行为。原告已积极履行完毕所有修复义务。原告所主张的对硅藻泥墙面恢复原状的诉请没有事实和法律依据。二、修复房屋没有对原告的正常居住造成严重影响，原告主张的房屋租金损失36000元不成立。被告安排的修复工作是对房屋小局部维修，并非对房屋的大范围整改，不影响原告正常居住，不足以造成原告不能居住而必须在外租房。原告多次向被告提出要求支付租金损失的请求不成立，且其主张的36000元租金损失没有事实和法律依据。三、原告主张的房屋折旧损失20000元没有事实和法律依据。被告为原告更换的材料及原告自行指定并由被告购买的装修材料均是全新材料，不存在原告所称有折旧。原告诉请的折旧损失没有事实依据和法律依据。经审理查明：2015年12月25日，被告（甲方/卖方）与原告（乙方/买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方购买天河区云启街5号（住宅楼自编2栋）901房（以下简称涉案房屋）；总金额2783854元；甲方应当在2017年7月30日前交付房屋；甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，甲方提供同等品质的材料设备的，视为符合交付标准；正常使用下，建筑工程质量保修期限不得低于以下期限，…。屋面防水工程3年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年……；房屋建筑工程保修期从交付之日起计算，在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外，甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；附件六，装饰、设备标准，客厅天花、墙身均为内墙漆。2018年1月24日，万科云启客户关系中心出具《关于涉案房屋因漏水而造成的墙面等损坏部分恢复处理的承诺函》：因业主于2017年11月24日发现房内地下漏水，墙面、地板、门框等装修部分被渗坏，万科方组织施工人员前后两次挖开地面进行堵漏，业主墙面原做的硅藻泥也被破坏到现在没有恢复，现万科云启客户关系中心承诺，2018年2月10日前把墙面硅藻泥原样恢复，其它损坏部分（两个门框）于2018年2月10日前替换完毕，硅藻泥恢复后保证不会产生肉眼可见的明显色差（两个月干燥期后），如果存在肉眼可见的明显色差，由万科施工方负责重新进行处理，其它损坏部分替换维修后产生的后续质量问题也一并由万科施工方负责。原告提交载明被告为甲方、原告为乙方的《补充协议》，协议内容为乙方购买涉案房屋，因客厅水管多处渗漏，导致客厅木地板多处发黑更换，餐厅墙面（硅藻泥）部分返潮，因多次维修且维修期间对业主的生活造成一定影响，经双方友好协商，甲方一次性对乙方做出同地段同类房屋的租金补偿合计8000元，经乙方确认同意后，在签订本协议后的15个工作日内打到乙方指定的账号------，乙方同意继续履行原《商品房买卖合同》，并承诺不再就本协议所述问题向甲方提出任何主张，协议自双方签字盖章后即时生效。下方甲方签章为“广州天禧房地产开发有限公司云启家园客户关系中心业务专用章”，乙方签章为空白，日期亦为空白。经质证，被告对该份《补充协议》的真实性不予确认。原告表示双方在进行协商时原告的本意是仅针对三次漏水所造成的影响进行赔偿，但被告在草拟协议时要求原告承诺不再就所有问题提出主张，原告不同意，所以在该协议上没有签名。庭审中，原、被告确认涉案房屋共出现三次漏水，第一次为2017年11月24日，漏水位置在房屋玄关与客厅交接位置，被告于2017年11月26日进场维修，第二次为2017年12月11日，漏水位置在洗手台旁边的过道位置，被告于2017年12月14日维修完毕，第三次为2018年2月2日。被告辩称硅藻泥墙面并不属于合同约定的交房的装饰装修标准，但被告仍积极配合原告完成墙面修复，并使用了原告指定的硅藻泥品牌，但新墙和旧墙多少也有少许色差。原告确认硅藻泥墙面为其自行加装，涉案房屋的漏水已经修复，现已没有漏水现象，但硅藻泥墙面修复过存在色差，而且最后一次修复漏水时又破坏了硅藻泥墙面，存在多处破损，至今尚未修复，要求被告将漏水部位三面的硅藻泥墙面全部铲除重新铺砌。原告表示其于2017年10月8日入住涉案房屋，并一直在其内居住。2018年10月16日，本院工作人员至涉案房屋现场察看。对于墙体现状，原告陈述如下：1、玄关处墙体有明显缺角；2、洗手台墙角有缺角；3、餐厅墙面靠近踢脚位置硅藻泥墙面在第三次漏水修复时并未对该墙面进行修复，有破损情况；4、餐厅墙面及客厅墙面交接处的硅藻泥墙面有明显色差且颗粒度不一致；5、书房墙面修复处的硅藻泥墙面有色差且颗粒度不一致。被告陈述如下：确认原告所述的玄关处墙体、洗手台墙角的缺角现状，但所造成的原因无法核实，不排除是正常居住使用而造成；原告所述的第三点我方不予确认，我方曾在该处进行维修，但维修并未完成，待我方工作人员再次上门进行修复时原告拒绝我方工作人员进入，我方仅确认该处墙面有破损，同意对该处墙面进行修复；原告所述的第四、第五点我方不予确认，上述墙面未发现有明显色差及颗粒度不一致的问题，且我方认为并不影响正常居住及不影响美观；我方用于修复墙面所使用的硅藻泥材料是原告指定品牌，不是我方挑选的，我方已尽最大能力履行硅藻泥墙面的修复工作。原告确认被告用于修复硅藻泥墙面的材料是原告指定的品牌，但材料的配比是由装修师傅进行配置，所以色差、颗粒度不一致，原告认为第三次漏水导致破损的墙面仍未修复，第二次漏水之后修复的墙面存在明显色差，如果只是对破损墙面进行局部修复，仍会存在明显色差，请求判令被告对硅藻泥墙面进行整体维修。本院工作人员对涉案房屋现场墙体现状进行拍照勘察，玄关处墙体、洗手台墙角存在缺角，餐厅靠近踢脚位置硅藻泥墙面存在破损情况，餐厅墙面及客厅墙面交接处、书房墙面存在少许色差及颗粒度不一致的情况。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定被告对于正常使用下的建筑工程质量在保修期限内存在保修义务，涉案房屋出现漏水情况，被告在对漏水进行了修复后理应对其在修复漏水过程中对墙体造成的损坏进行修复。从原、被告双方陈述，第一次漏水位置在房屋玄关与客厅交接位置，第二次漏水位置在洗手台旁边的过道位置，对于餐厅靠近踢脚位置的硅藻泥墙面，原、被告双方均确认存在破损情况，被告亦表示同意进行修复，结合本院现场勘查情况，玄关处墙体、洗手台墙角存在缺角、餐厅靠近踢脚位置的硅藻泥墙面存在破损，因此，被告应对上述位置的墙体承担修复义务。从现场勘查情况，虽餐厅墙面及客厅墙面交接处、书房墙面存在少许色差及颗粒度不一致的情况，但并不属明显，原告亦确认被告用于修复墙面所使用的硅藻泥材料是原告指定品牌，原告诉请要求被告对硅藻泥墙面进行整体维修，本院不予支持。涉案房屋系一手预售商品房，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定于2017年7月30日前交付房屋，原告陈述其于2017年10月8日入住，原、被告双方确认在2017年11月24日即出现漏水，并在短短3个月时间内出现3次漏水，虽被告对漏水均已进行修复，但无可避免会对原告的正常生活造成干扰。原告自认一直在涉案房屋内居住，在被告已对漏水进行修复且本院亦已判令被告对损坏的墙体进行修复的情况下，本院酌情判令被告赔偿原告损失10000元，对于原告诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州天禧房地产开发有限公司对广州市天河区云启街5号（住宅楼自编2栋）901房玄关处墙体、洗手台墙角存在的缺角、餐厅靠近踢脚位置的硅藻泥墙面存在的破损进行修复。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州天禧房地产开发有限公司向原告张矣赔偿损失10000元。三、驳回原告张矣的其他诉讼请求。本案受理费1300元，由原告张矣负担950元，被告广州天禧房地产开发有限公司负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 符 慧人民陪审员 焦 红人民陪审员 邹允洪二〇一九年二月二十二日书 记 员 谢丽军陈玉娟