河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0108民初4644号 原告：马鑫，男，1987年11月27日出生，汉族，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：李子实，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被告：河北汇百川投资有限责任公司，住所地河北省石家庄市新华区民族路77号。 法定代表人：陈增余，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄秀芳，北京市华联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴新月，河北北华律师事务所律师。 被告：河北胜炬房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区槐安路与西二环交叉口乐橙商务广场B座23层。 法定代表人：王瑞良，该公司总经理。 被告：王瑞良，男，1971年12月18日出生，汉族，住石家庄市栾城区。 委托诉讼代理人：鲍欣欣、王鹏昊，河北圣佑律师事务所律师。 被告：张晨，女，1950年12月26日出生，汉族，住石家庄市桥东区。 被告：董新学，男，1951年10月28日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 第三人：石家庄盛通房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区南位村富康路一巷53号。 法定代表人：张晨，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯唯唯，该公司员工。 原告马鑫与被告河北汇百川投资有限责任公司（以下简称‘汇百川公司’）、被告河北胜炬房地产开发有限公司（以下简称‘胜炬房产公司’）、被告王瑞良、被告张晨、被告董新学、第三人石家庄盛通房地产开发有限公司（以下简称‘盛通房产公司’）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告马鑫的委托诉讼代理人李子实、被告汇百川公司的委托诉讼代理人黄秀芳、吴新月，被告王瑞良的委托诉讼代理人鲍欣欣、王鹏昊，第三人盛通房产公司的委托诉讼代理人冯唯唯到庭参加诉讼。被告胜炬房产公司、被告张晨、被告董新学经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 马鑫向本院提出诉讼请求：1.解除对裕华区仓丰路25号尚慧嘉苑（原名河北国际商会广场）5号楼1单元1902室的查封；2.本案产生的所有诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2018年9月10日，贵院对汇百川公司诉胜炬房产公司、王瑞良、张晨、董新学、盛通房产公司借款合同纠纷一案,作出(2018)冀0108民初3726号民事裁定，查封、扣押、冻结该案被告名下相应财产。后贵院于2018年9月13日对原告享有合法权益但仍登记在盛通房产公司名下的裕华区仓丰路25号尚慧嘉苑（原名河北国际商会广场）5号楼1单元1902室进行查封。2018年11月8日，原告就上述被查封房屋向贵院提出执行异议，贵院于2018年11月12日作出(2018)冀0108民初3726号之五执行异议民事裁定：驳回原告的申请请求。原告于2014年5月27日与盛通房产公司签订《房屋认购协议书》购买该公司开发的河北国际商会广场5号楼1单元1902室，后付清全部房款。2017年6月19日，原告与王峥签订《房屋买卖合同》拟出售该房屋，出于方便后续配合开发商办理登记手续考虑，原告将产权人与交款人名称统一为王峥，并于当日至盛通房产公司将购房款收据的交款单位变更为王峥。后因王峥对房屋层高不满，故双方于2017年7月5日解除《房屋买卖合同》，王峥将收据退还给原告。案涉房屋已于2018年8月15日交付使用，后原告拟将房屋登记于案外人梁贵丽名下，在办理过户登记手续时得知，该套房屋在汇百川公司诉盛通房产公司等借款合同纠纷一案中，被贵院采取诉讼保全措施予以查封，无法办理过户登记手续。原告认为，根据相关法律规定，该套房屋符合解除查封所需具备的条件，故请求贵院对原告所提主张予以支持。 被告汇百川公司辩称,一、本案原告不具备提出异议的主体资格。依据（2018）冀0108民初3726号之五裁定书，2018年9月11日法院向石家庄市房产交易中心查询时，显示该房屋的网签人为梁贵丽，2018年11月13日查封时，网签人还是梁贵丽，因此原告的诉讼主体不适格。二、案涉房屋确系盛通房产公司名下财产，法院查封并无错误。该房屋的网签人梁贵丽于2018年10月18日向法院提出异议申请，2018年10月30日法院作出（2018）冀0108民初3726号之二民事裁定书，裁定书驳回了梁贵丽的异议请求，该裁定已经生效。本案涉诉位裕华区房屋登记在石家庄盛通房地产开发有限公司名下。网签人虽为梁贵丽，但其不能证明交付了房款且实际占有了该房屋，并且就法院作出的（2018）冀0108民初3726号之二民事裁定书，梁贵丽在法定期限内并未提起诉讼，显然承认案涉房屋为盛通公司名下房产，同时依据《物权法》第九条规定，该房屋并未发生权属登记变更，所有权人为盛通房产公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。因此，对本案涉及房屋的查封行为合乎法律规定，并无错误。综上，裕华区仓丰路25号尚慧嘉苑5号住宅楼1单元1902属盛通公司房产，人民法院查封符合法律规定，应当驳回原告全部诉请。 被告王瑞良辩称,答辩意见同汇百川公司意见。 第三人盛通房产公司述称,2015年7月7日马鑫现金缴纳了全部房款。 被告胜炬房产公司、被告张晨、被告董新学未提交证据亦未答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年5月27日马鑫与盛通房产公司签订《河北国际商会广场房屋认购协议书》（编号0000171），该协议约定了房屋的位置、单价、暂定总价款（最终总房款则应按照约定的单价和房屋权属登记部门认定面积据实结算，多退少补），且协议书中列明了房屋的位置、面积、付款方式和期限、产权办理；关于物业管理的约定；交房的条件；关于更名的约定；违约责任等事项等信息。另该协议书第九条规定:本协议签订后至正式商品房买卖合同备案前,乙方（马鑫）可以要求甲方（盛通房产公司）免费变更买受人姓名一次。盛通房产公司以协议附件的形式载明项目住宅交房标准。2015年7月7日盛通房产公司出具交款单位为马鑫，金额为100000元，收款方式为现金的收据（票号0019611）并标注收款事由为车位。2017年6月19日盛通房产公司出具交款单位为王峥，金额为493675元，收款方式为现金的收据（票号0019611）且在收据编号上方标有“换收据”字样。2018年8月15日盛通房产公司出具交款单位为马鑫，金额为20488元，收款方式为现金的收据（票号0019370），该收据载明收款事项为契税、产权登记、工本费等事项。2018年8月15日石家庄晟睿物业服务有限公司出具交款单位为马鑫，金额为5986元，收款方式为现金的收据（票号0024288），收款事项为物业费、暖气费、水费、服务费等事项，同日该公司向马鑫出具入住通知书，该通知书载明入住的时间为2018年8月20日。载明落款日期为2017年6月19，落款人为马鑫、王峥的《房屋买卖合同》约定王峥购买马鑫“坐落在石家庄市裕华区的房屋住宅，本住宅建筑面积125平方米。”合同中双方约定的价款为16800元/平方米，交易价格为200万元，定金10万元，办理过户时间为2018年1月1日。落款日期为2017年7月5日，落款人为马鑫、王峥的《房屋买卖合同》后面载明“由于乙方王峥对房屋层高不满为原因故以上合同作废、订金退还收据已撕毁、经双方同意后签字生效”。 另查明，2018年10月30日石家庄市裕华区人民法院作出（2018）冀0108民初3726号之二民事裁定书，裁定书中申请人系梁贵丽，其请求解除对河北国际商会广场5号楼1单元1902室的查封。梁贵丽称房屋交付后，马鑫将房屋卖给梁贵丽，在办理房屋过户手续时才知道该房屋被查封。落款日期为2018年10月30日有石家庄晟睿物业服务有限公司签章及梁贵丽签名、捺印的承诺书中载明：本人梁贵丽为尚慧嘉苑小区5号楼1单元1902室的业主，并确认已收到石家庄晟睿物业服务有限公司《业主手册》一份，所含内容《物业服务协议》、《临时管理规约》、《装饰装修管理服务协议》、《交房流程表》、《装修流程表》各一份，并确认具体房号为5号楼1单元1902室，建筑面积为127.73平方米。落款日期为2018年10月30日石家庄晟睿物业服务有限公司出具的验房记录单载明业主为梁贵丽及该公司出具的缴费明细客户名称也为梁贵丽。 再查明，2018年9月10日石家庄市裕华区人民法院作出（2018）冀0108民初3726号民事裁定书并于同年9月13日查封了位于裕华区产。 最后，庭审中经向原告询问案涉房产登记在盛通房产公司名下的表述意思，原告称案涉房屋的真正产权是盛通房产公司，房产登记在盛通房产公司名下，没有办理过户。盛通房产公司2016年3月15日取得商品房预售许可证，且认可2015年7月7日马鑫现金缴纳了全部房款。盛通房产公司出具证明称：将房款现金交付给公司售楼部人员崔军策，崔军策存入个人账户，后转入盛通房产公司员工李延芳中国光大银行储蓄卡，卡号为62×××85，该卡自2014年9月至2015年9月由公司支配，为公司日常资金流转使用。经核实2018年9月18日石家庄市房产交易中心出具的关于协助执行事项审查建议函中显示5号住宅楼1单元1902于2018年9月5日网签到梁贵丽名下。 本院认为，本案的争议焦点是原告是否享有阻却对案涉房产查封的民事权益。 一、本院经查明认为，（一）关于原告马鑫与盛通房产公司签订的《河北国际商会广场房屋认购协议书》的效力及时间问题。盛通房产公司2016年3月15日取得商品房预售许可证。马鑫与盛通房产公司于2014年5月27日签订协议书（协议书中列明了房屋的位置、面积、付款方式和期限；产权办理；关于物业管理的约定；交房的条件；关于更名的约定；违约责任等事项）。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故原告马鑫与盛通房产公司签订的合同有效。另原告马鑫与盛通房产公司签订的《河北国际商会广场房屋认购协议书》早于法院查封案涉房屋的时间。（二）、马鑫是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。依据晟睿物业服务有限公司2018年8月15日向马鑫出具的入住通知书载明，入住手续安排在2018年8月20日办理。该物业公司2018年8月15日出具的收据显示马鑫交款5986元（物业费、暖气、服务费、水费）且在同日盛通房产公司出具的收据显示收取20488元的款项（契税、印花、工本、产权登记、委托办证等），说明原告马鑫已具备入住条件。房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住不是占有房屋的必要条件。从晟睿物业服务有限公司出具的入住通知及收取相关款项可知，在法院查封之前马鑫已经对案涉房屋合法占有。（三）、马鑫是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。2015年7月7日盛通房产公司出具交款单位为马鑫，金额为100000元，收款方式为现金的收据（票号0019611）并标注收款事由为车位费。2017年6月19日盛通房产公司出具交款单位为王峥，金额为493675元，收款方式为现金的收据（票号0019611）且在收据编号上方标有“换收据”字样。盛通房产公司在庭审时也认可原告马鑫付完了全部购房款，结合马鑫与王峥签订的《房屋买卖合同》及之后解除合同的意思表示，案涉房款应已支付完毕。（四）、关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记问题。原告马鑫提交的2018年8月15日盛通房产公司出具交款单位为马鑫，金额为20488元，收款方式为现金的收据（票号0019370），该收据载明收款事项为契税、产权登记、工本费等事项，显示马鑫已经将相应的款项交给了盛通房产公司。在房地产开发商与购房者的商品房买卖过程中，一般情况下，办理不动产产权证书事项是由房地产开发商代为办理，本案原告马鑫已将办理产权证书的相关手续及款项交于开发商，且未有证据证明原告马鑫在此事中存在故意或重大过失，因此不能将未办理过户登记的原因归责于原告。 另外，关于案涉房产网签在梁贵丽名下及缴费明细、验房记录单和承诺书上姓名为梁贵丽的问题。虽然梁贵丽在马鑫之前提起过执行异议，但被本院驳回后梁贵丽并未进一步提起执行异议之诉。现马鑫主张权利，且盛通房产公司也认可马鑫缴纳了房款。本案审理的是原告马鑫提起的执行异议之诉，若梁贵丽与马鑫或其他人之间存有争议，可另案处理。 二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条也有类似规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定都体现出一个原则:房屋买受人已经足额支付全部价款(或依约支付部分价款并按法院要求支付剩余价款)、合法占有房屋、非因自身原因未办理过户登记的,对其就房屋所享有民事权益的保护优于一般债权。按照前述规定所体现出的原则和精神,结合本案中原告已经支付全部价款、合法占有房屋、对未办理过户登记不存在过错等事实,本院认为原告马鑫的基于对诉争房产享有的民事权益而要求排除执行的主张应予支持。 综上，原告马鑫的诉请理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之条件，故应当解除本院采取的保全措施。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 在（2018）冀0108民初3726号民事案件中不得执行位于裕华区产，并解除对该房产的查封。 案件受理费80元,由被告河北汇百川投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于七日内到河北银行各营业厅交纳上诉费，收款单位名称：河北省石家庄市中级人民法院；开户银行：河北银行华兴支行；银行账户：62×××47。逾期不缴纳，视为放弃上诉。 审 判 长  韩志国 审 判 员  高利军 人民陪审员  赵月娥 二〇一九年二月二十六日 法官助理王志斌 书记员陈星 释法明理，请扫二维码