四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初2553号 原告（反诉被告）：王国常，男，汉族，1957年3月10日出生，住新疆库尔勒市。 委托诉讼代理人：田松，四川绅豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴雪皓，男，汉族，1975年7月26日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：陈东，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李红燕，四川衡平律师事务所律师。 原告（反诉被告）王国常与被告（反诉原告）吴雪皓房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人田松，被告（反诉原告）吴雪皓的委托诉讼代理人陈东、李红燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王国常向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的《商铺租赁合同》，被告向原告支付违约金15万元。赔偿原告经济损失56190元；2.判令被告归还原告购电卡、将租赁房屋恢复原状（撤除装修、清运建渣；消除登记在租赁房屋地址的天然气账户；缴清使用租赁房屋期间产生的水费2269.42元，燃气费0元，物业管理费0元，垃圾清运费0元）；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月11日，王国常与吴雪皓签订《商铺租赁协议》，王国常将位于成都市青羊区××道××段××号××街××号××商铺四间租赁给吴雪皓作火锅餐饮使用。租期5年，自2017年7月1日起至2022年7月1日止，租金每月110元／㎡，按季付，每期为103095元。吴雪皓因租赁商铺而发生的水费、电费、燃气费、物管费、网络通信费、各种设施或系统等的开户费、或因租赁商铺而发生的税费等所有费用均由其自行承担。协议签订后，王国常按约免除了吴雪皓第一季度租金，吴雪皓仅支付2017年第四季度租金103095元和履约保证金3万元。经王国常多次催促，吴雪皓在未经其同意的情况下擅自撤场，故原告起诉来院，请求判如所请。 被告（反诉原告）吴雪皓答辩暨反诉称，2016年9月9日，吴雪皓向王国常支付了3万元并支付了2017年第四季度租金103095元；因出现情势变更，继续履行合同对吴雪皓不公平，且吴雪皓也不能实现合同目的，吴雪皓于2017年12月22日向王国常发出解除合同通知，并于2017年12月23日将房屋交付了王国常，王国常的诉请无事实依据。故请求法院判令：1.判决王国常向吴雪皓退还履约保证金3万元；2.判决王国常向吴雪皓赔偿损失20万元；以上合计23万元。反诉被告（本诉原告）王国常针对反诉辩称，1、退还履约保证金3万元与合同的约定不相符合，在合同约定中3万元的履约保证金的作用是为了确保商铺的完整，在商铺使用过程中发生的所有费用要结清，而吴雪皓在商铺试用期间欠水费2269.42元，欠气费7584.84元，欠物业管理费18649.12元，在没有结清费用的情况下，要求全额退还保证金缺乏法律依据和事实依据；2、赔偿损失20万元的诉讼请求无事实和法律依据。故请求驳回吴雪皓的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述证据及双方一致陈述，本院查明以下事实： 2015年10月13日，王国常向成都青羊万达广场投资有限公司购买了位于青羊区日月大道一段978号2幢3楼361、362、363、364号商铺。2016年10月11日，王国常（出租方、甲方）与吴雪皓（承租方、乙方）签订《商铺租赁协议》，约定：甲方将位于青羊区××道××段××号××街××号商铺××方用于火锅餐饮服务，租赁面积共计312.41㎡，期限5年，自2017年7月1日至2022年7月1日，甲方一次性给予乙方叁个月装修免租期，租金前三年每月110元／平方米，季付103095元，第四年开始每年递增5%。租金计算起算点，乙方每季度开始前15天向甲方一次支付下一季度租金。乙方因租赁商铺而发生的水费、电费、燃气费、物管费、网络通信费、各种设施或系统等的开户费、或因租赁商铺而发生的税费等所有费用均由乙方自行承担。乙方在本协议签订时向甲方一次性缴纳叁万元履约保证金（押金）。租赁期限到期后，甲乙双方共同核查，如乙方无违约情况，则甲方在三日内无息退还乙方履约保证金。乙方在租赁期间可自行对房屋进行装修改造，租赁期满乙方返还该物业以装修现状移交甲方，不承担复原费用。甲乙双方在合同期内不得无故单方面终止合同，任何一方违反上述约定，均属违约，违约方向守约方支付违约金15万元。 2016年10月12日，王国常中国农业银行银行卡（账号：6228××××6979）收到余世琴转账103095元，摘要／附言为“门面租金”。 2017年12月30日，吴雪皓向王国常发出告知函，载明：由于青羊万达周边市政施工，道路打围，严重影响了青羊万达芙蓉里的商业氛围和商业价值。由于亏损严重，已无力经营，于2017年12月23日撤场完毕，当日通过短信告知撤场完毕，请王国常到场交接，但时至今日未有任何回复。现撤场完毕，特通知现场交接，如未答复即将相关钥匙及清单交由万达商管物业代为转交。 另查明，2016年12月15日至2018年5月31日，案涉商铺外进行日月大道（成温路）快速路改造工程建设。 审理中，（一）王国常与吴雪皓双方确认，吴雪皓撤场时间是2017年12月23日。（二）王国常提交青羊万达广场商业管理有限公司出具的情况说明及水费表读数照片，拟证明案涉商铺所欠的水费及物管费。吴雪皓认为对于各表的度数应以其到现场核实确认。（二）吴雪皓提交燃气委托协议以及转款回执、燃气补充合同、收据及施工合同等证据，拟证明吴雪皓为装修商铺的花费，王国常不予认可。吴雪皓另提交日月大道（成温路）快速路改造工程的照片、视频资料拟证明因市政工程建设导致案涉路段人流量减少，商铺无法经营，王国常认为这与合同的履行没有关系。 本院认为，王国常与吴雪皓签订的《商铺租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约全面履行。关于合同的解除。王国常与吴雪皓一致确认《商铺租赁合同》于2017年12月23日解除，故王国常诉请法院判令解除原被告之间的租赁关系已无必要。 关于违约金。吴雪皓辩称解除合同是因为市政工程建设导致案涉商铺客流量减少，该情况属于情势变更，不应承担违约金。本院认为，市政工程建设不属于不可抗力造成的商业风险，吴雪皓解除合同是单方面解除合同，应按照合同约定承担违约责任。王国常对违约金作出了抗辩，因违约金以补偿性为主，当约定违约金过分高于造成的损失时，人民法院可以以违约造成的损失为基础标准，对违约金进行适当的调整。因吴雪皓解除合同对王国常造成的损失主要是租金损失，本院酌定调整违约金为一个季度的租金即103095元，故本院对王国常主张支付违约金的诉讼请求予以部分支持。关于赔偿损失，违约金已对王国常的损失进行了相应的弥补，故其另主张赔偿损失，本院不予支持。 关于消除登记在租赁房屋地址的天然气账户和归还购电卡，王国常未提交证据证明天然气账户登记在吴雪皓名下及将购电卡交予吴雪皓，故对该诉请，本院不予支持。关于水费。青羊万达广场商业管理有限公司出具的“情况说明”载明的水费尚未缴纳，王国常未代吴雪皓支付水费，王国常的水费损失未产生，故本院对王国常主张要求吴雪皓支付水费的主张，不予支持。 关于撤除装修、清运建渣。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”之规定，王国常主张吴雪皓将租赁物恢复原状的诉请本院予以支持。 关于吴雪皓诉请王国常退还履约保证金。双方合同约定“租赁期限到期后，甲乙双方共同核查，如乙方无违约情况，则甲方在三日内无息退还乙方履约保证金。”，现吴雪皓违约，其要求退还履约保证金无法律依据，故本院不予支持。吴雪皓可在支付所欠水电气费、物业管理费等费用后再主张王国常予以退还。 关于吴雪皓诉请王国常赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。……”之规定及双方合同的约定，本院对该项诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第一百八十三条、第一百八十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）吴雪皓于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王国常支付违约金103095元； 二、被告（反诉原告）吴雪皓于本判决生效之日起十日内将位于青羊区日月大道一段978号2幢3楼361、362、363、364号商铺恢复原状（撤除装修、清运建渣）； 三、驳回原告（反诉被告）王国常的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）吴雪皓的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4427元，反诉案件受理费2375元，共计6802元，由被告（反诉原告）吴雪皓负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 琳 人民陪审员  吴雅林 人民陪审员  彭淑清 二〇一九年二月三日 书 记 员  邓郁锚