福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1727号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：黄明额，男，1965年3月9出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：康志祥，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：石狮市宝湖扬港制品厂。住所地：福建省石狮市宝盖镇仑后村一片工业小区。注册号：×××94。 经营者：黄惠珍，女，1964年10月26日出生，香港特别行政区居民，现住福建省石狮市宝盖镇仑后村一片工业小区， 委托诉讼代理人：余景裕，福建仁耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨佳妮，福建仁耀律师事务所实习律师。 原审第三人：黄文芳，男，1962年5月18日出生，香港特别行政区居民，现住福建省石狮市。 上诉人黄明额与被上诉人石狮市宝湖扬港制品厂（下称宝湖扬港制品厂）因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2018）闽0581民初6016号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 宝湖扬港制品厂原审提出如下诉讼请求：一、黄明额将诉争房产腾退并恢复原状，返还给宝湖扬港制品厂；二、黄明额按月租金1.2万元的标准支付宝湖扬港制品厂自2018年7月1日起至实际交付诉争房产之日止的租金及占有使用费，并支付自起诉之日起至实际还清款项之日止按中国人民银行的同期同类贷款利率的标准计算的利息损失；三、黄明额承担本案诉讼费用。事实和理由：黄明额因经营之需，于2012年12月11日与宝湖扬港制品厂的受委托人黄文芳签订《租赁合同》。约定宝湖扬港制品厂将其所有的诉争房产出租给黄明额，租赁期限从2013年1月1日起至2017年12月31日止。租金为每年16万元，支付方式为一年付一次。本合同签订之日即黄明额在2013年1月1日前支付第一年租金16万元。合同签订后，宝湖扬港制品厂依约将诉争房产交付黄明额使用。租赁期限满后，黄明额与黄文芳于2018年1月21日签订《延期协议》，约定租赁期限延至2018年6月底，超过6月底，房屋每月租金按1.2万元计算。黄明额如未按期搬走，宝湖扬港制品厂有权停电关门、停水。现延期的租赁期限已至，黄明额不但没有按时交还诉争厂房，租金亦仅支付至2018年6月30日。 黄明额辩称：宝湖扬港制品厂的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。一、合同的签约方是黄明额与黄文芳，并非宝湖扬港制品厂，宝湖扬港制品厂不是本案适格主体；二、即使宝湖扬港制品厂系本案适格主体，但因宝湖扬港制品厂未取得诉争房产的建设工程规划许可证，《租赁合同》无效。不存在宝湖扬港制品厂主张的合同终止和解除的情形；三、宝湖扬港制品厂的诉讼请求不明确，未能明确需要腾退的物品，黄明额没有对诉争房产进行破坏或改造；四、黄明额未拖欠宝湖扬港制品厂租金。 黄明额原审提出如下反诉请求：一、宝湖扬港制品厂赔偿黄明额冷库剩余租赁期内装饰装修残值损失和设备安装费的经济损失177066元；二、宝湖扬港制品厂赔偿黄明额违约金12万元；三、宝湖扬港制品厂承担本案反诉费用。事实和理由：黄明额与宝湖扬港制品厂签订《租赁合同》、《延期协议》，向宝湖扬港制品厂租用厂房、空地和简易搭棚。黄明额按照约定租期十年，投入建设冷库的基建、设备、安装等费用393480元。宝湖扬港制品厂未能按约定提供货梯给黄明额使用，造成用户被迫撤离，并因此造成黄明额经济损失。自2013年1月1日至2018年6月30日，黄明额租用5年6个月计66个月，按十年租期，剩余租期54个月。根据相关规定，宝湖扬港制品厂应赔偿黄明额剩余租赁期内装饰装修残值损失177066元，并赔偿黄明额违约金12万元。 宝湖扬港制品厂辩称：黄明额的反诉请求应予驳回。一、诉争房产租期已满，黄明额仍未搬出，应支付租金并赔偿损失；二、黄明额修建冷库未经宝湖扬港制品厂同意，宝湖扬港制品厂有权要求黄明额恢复租赁物原状，并保留追究黄明额破坏诉争房产的权利；三、黄明额将诉争房产转租他人，违反合同约定；四、按照合同约定，货梯是借用的，不属于租赁物的范围。 黄文芳原审陈述：对宝湖扬港制品厂的诉讼请求无异议，黄明额未支付租金，应予搬离。黄明额的反诉请求缺乏相应的事实与法律依据，应予驳回。 原审法院查明：诉争厂房址于福建省石狮市宝盖镇仑后村一片工业小区（仑后六区53号），国有土地使用权证号为：狮宝国用（2002）字0009号，国有土地使用权面积为583.62㎡，房屋所有权证号为：狮房权证宝盖字第0××7号。房屋为6层框架结构，建筑面积2428.85㎡，使用面积348.81㎡。国有土地使用权、房屋所有权均登记于宝湖扬港制品厂名下，其余部分为空地和两处简易搭棚的仓库。宝湖扬港制品厂系个人经营的个体工商户，经营者为黄惠珍。黄惠珍与黄文芳系夫妻关系，两人均是香港特别行政区永久性居民。2012年12月11日，黄文芳与黄明额签订《租赁合同》，约定：黄文芳将址在福建省石狮市××镇××工业区××幢××层面积约为2500㎡的厂房及围墙内空地和简易搭棚面积约600㎡，租赁给黄明额从事制造业务，并提供两个三相电表给黄明额使用。租赁期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止，暂定十年。五年后，根据市场租金价格涨跌黄明额优先租赁，每年租金为16万元，付款方式为一年付一次租金。本合同签订之日，黄明额在2013年1月1日之前付清第一年租金16万元给黄文芳。下次付款时，黄明额应提前一个月向黄文芳付租金。租赁期满，黄明额应按时将诉争房产交还黄文芳。如黄明额续租，须提前一个月与黄文芳协商，在同等条件下，黄明额享有优先承租权。黄文芳将货梯借给黄明额使用。租赁期间双方不得违约，否则违约方应赔偿对方一年租金作为违约金。合同签订后，黄文芳向黄明额交付诉争房产。黄明额陆续支付租金累计80万元。2018年1月21日，黄文芳与黄明额就诉争房产租赁事宜，在《租赁合同》影印件上空白处签订《延期协议》，约定：经双方同意，租赁期限延至2018年6月底；超过6月底每月租金按1.2万元计算；如未按期搬走，出租方有权停电、关门、停水。《延期协议》签订后，黄明额继续占有使用诉争房产，并支付租金6000元。《延期协议》届满后，双方未续签合同，黄明额至今未搬出诉争房产，亦未再支付租金。 原审法院认为：案涉合同、协议由黄文芳、黄明额签订，应认定签约双方系黄文芳与黄明额。宝湖扬港制品厂主张其与黄文芳之间存在委托合同关系，并提供诉争房产中厂房的权属证明等证据加以佐证。宝湖扬港制品厂虽未提供书面的授权书或者委托合同，但根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款关于“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”的规定，黄明额明知黄文芳与黄惠珍之间的夫妻关系及诉争房产的权属归属情况，仍与黄文芳签订《租赁合同》，并在诉讼过程中对宝湖扬港制品厂提出反诉请求，应当认定宝湖扬港制品厂与黄文芳之间存在委托合同关系。现黄文芳明确表示不主张合同权利，并披露了宝湖扬港制品厂，宝湖扬港制品厂作为委托人，有权行使受托人对第三人的权利，直接向黄明额主张权利。因此，《租赁合同》、《延期协议》的主体应当确定为宝湖扬港制品厂与黄明额。诉争房产中的厂房所有权证、国有土地使用权证由国家有权部门颁发，，理应事先经过建设工程规划许可，故该部分厂房应认定为取得建设工程规划许可证。至于双方约定的“围墙内空地和简易搭棚，以及诉争厂房大门前面的搭盖部分，系简易搭盖的临时建筑，宝湖扬港制品厂亦承认未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”规定，宝湖扬港制品厂在一审法庭辩论终结前并未经主管部门批准建设，应当认定该部分的租赁厂房无效。因此，诉争房产中合法有效的部分为2428.82㎡，无效部分的部分约为600㎡。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，黄明额仍应支付无效部分的房屋占有使用费。根据《租赁合同》约定，租赁期限应确定为五年，即自2013年1月1日起至2017年12月31日止。《延期协议》延长的期限应确定为六个月，即自2018年1月1日起至2018年6月30日止。租赁物范围并不包括货梯，双方约定的租金构成未包括提供货梯，双方亦未约定宝湖扬港制品厂有义务提供货梯供黄明额使用，而是明确约定货梯的使用属于借用关系，并非租赁关系，故提供货梯与本案并无直接关联性。黄明额承租诉争房产的租赁用途系从事制造业务，黄明额修建冷库并非为了制造业务，黄明额亦未能提供证据证明修建冷库经过宝湖扬港制品厂同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条关于“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，黄明额未经宝湖扬港制品厂同意增设冷库，宝湖扬港制品厂有权要求黄明额恢复原状。原审法院认定需要腾退和恢复原状的范围包括：拆除一楼黄明额改建的木地板、铁门2扇、冷库，恢复至水泥的围墙、地板；拆除二楼黄明额增设的防火板；修复四楼的消防栓。原审法院判决：一、黄明额应于判决生效后十五日内将址于福建省石狮市宝盖镇仑后村一片工业小区（仑后六区53号）腾退并恢复原状后，返还给宝湖扬港制品厂（腾退和恢复原状的范围包括：拆除一楼黄明额改建的木地板、铁门2扇、冷库，恢复至水泥的围墙、地板；拆除二楼黄明额增设的防火板；修复四楼的消防栓）；二、黄明额应于判决生效后十日内按月租金1.2万元支付给宝湖扬港制品厂自2018年7月1日起至实际交还房屋之日止租金和房屋占有使用费，并以应付租金、房屋占有使用费的数额为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付自起诉之日起至实际还清款项之日止的利息损失；三、驳回黄明额的反诉请求。案件本诉受理费3500元，减半收取计1750元，由黄明额负担；反诉受理费2878元，由黄明额负担。 黄明额不服原审判决，向本院提起上诉请求：一、撤销福建省石狮市人民法院（2018）闽0581民初6016号民事判决，驳回宝湖扬港制品厂的原审诉讼请求并支持黄明额的反诉请求或将本案发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由宝湖扬港制品厂负担。事实与理由：一、原审认定本案《租赁合同》及《延期协议》的合同主体为黄明额与宝湖扬港制品厂系错误的，本案合同主体应为黄明额与黄文芳；二、原审认定《租赁合同》及《延期协议》部分有效部分无效是错误的。因宝湖扬港制品厂未能提供诉争厂房建设工程规划许可证，根据相关法律规定，《租赁合同》及《延期协议》不具有法律效力；三、原审认定本案租赁期限为五年、货梯与《租赁合同》无直接关联、黄明额修建冷库未经宝湖扬港制品厂同意均是是错误的。本案租赁期限应为十年，宝湖扬港制品厂未提供货梯给黄明额使用已构成违约，黄明额修建冷库已经得宝湖扬港制品厂同意；四、原审计算房屋使用费的标准显失公平。自2018年6月起，因宝湖扬港制品厂未能提供货梯给黄明额使用，黄明额已搬出二至六层厂房，即使要支付房屋使用费，亦只能按照一层面积计算使用费；五、原审驳回黄明额的反诉请求是错误的。双方约定的租赁期限为十年，因宝湖扬港制品厂违约提前解除合同，造成黄明额未使用租赁期内装饰装修残值损失177066元，应予赔偿，并应按照合同约定支付违约金12万元。 宝湖扬港制品厂辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。黄明额的上诉理由缺乏相应的事实与法律依据，应予驳回。 黄文芳述称，其同意宝湖扬港制品厂的辩论意见。 二审的争议焦点为：一、本案《租赁合同》及《延期协议》的主体是黄明额与黄文芳抑或是黄明额与宝湖扬港制品厂？二、本案《租赁合同》及《延期协议》是否为无效合同?三、本案租赁期限是五年抑或是十年，租赁物是否有包括货梯，黄明额修建冷库是否有经过出租人的同意？四、原审法院关于房屋租金及占有使用费的计付标准是否合理？五、黄明额原审反诉请求是否具有事实与法律依据？ 关于本案争议焦点，黄明额、宝湖扬港制品厂的意见与其上诉及答辩意见一致。 关于第一个争议焦点，本院认为：黄文芳在原审中已认可宝湖扬港制品厂关于其系受宝湖扬港制品厂的委托与黄明额签订《租赁合同》的主张，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款关于“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”规定，黄文芳已向黄明额披露了宝湖扬港制品厂系本案实际出租人，宝湖扬港制品厂作为委托人，有权行使受托人对第三人的权利，直接向黄明额主张权利。另，诉争房产中的厂房部分，已办理了相关的权属登记证明，权利人为宝湖扬港制品厂，且黄明额原审反诉请求所对应的被告为宝湖扬港制品厂，证明黄明额亦认可出租人系宝湖扬港制品厂，故应认定《租赁合同》及《延期协议》的主体为宝湖扬港制品厂与黄明额。 关于第二个争议焦点，本院认为：诉争房产中的厂房已办理了相关的产权证明，在办理上述产权证明前，必先经过建设工程规划许可，故该部分厂房应认定为取得建设工程规划许可证，关于该部分的租赁合同，应认定为有效。至于围墙内空地和搭盖部分，宝湖扬港制品厂承认未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”规定，宝湖扬港制品厂在原审法庭辩论终结前仍未能提供证据证明该部分租赁物已取得建设工程规划许可证，应当认定涉及该部分的租赁合同无效。综上，《租赁合同》及《延期协议》应当认定部分有效，部分无效。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，黄明额仍应支付无效部分的房屋占有使用费。 关于第三个争议焦点，本院认为：关于租赁期限的问题。根据《租赁合同》关于“租赁期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止，暂定十年。五年后，根据市场租金价格涨跌黄明额优先租赁”的约定，已明确租赁期限届满之日为2017年12月31日，结合《延期协议》签订时间为2018年1月21日，紧接在2017年12月31日后一个月内的事实，租赁期限应确定为五年，即自2013年1月1日起至2017年12月31日止。《延期协议》延长的期限应确定为六个月，即自2018年1月1日起至2018年6月30日止。关于货梯是否为本案租赁物的问题。《租赁合同》已明确约定租赁物为位于福建省石狮市××镇××工业区的厂房以及围墙内空地和简易搭棚，未包括货梯，且双方约定的货梯是借给黄明额使用而不是租赁给黄明额，故货梯不应认定系本案租赁物。另，在双方约定的租赁期间包括随后延长的六个月租赁期内，黄明额已足额缴纳了租金，且未对租赁物的使用问题提出异议，视为黄明额对宝湖扬港制品厂交付的租赁物的认可。因此，不能以货梯是否能够正常使用作为认定宝湖扬港制品厂是否违约的依据。关于黄明额修建冷库是否有经过宝湖扬港制品厂同意的问题。无论黄明额修建冷库是否经过宝湖扬港制品厂同意，在租赁期满后，黄明额理应将租赁物恢复原状后返还给宝湖扬港制品厂，即包括拆除冷库。 关于第四个争议焦点，本院认为：黄明额未提供证据证明已将诉争房产交付给宝湖扬港制品厂，应认定诉争房产仍由黄明额占有使用。黄明额还应按《延期协议》约定的月租金1.2万元标准，支付宝湖扬港制品厂自2018年7月1日起至实际返还之日止的租金和房屋占有使用费。黄明额关于本案原审计算诉争房产租金及占有使用费的标准不合理的主张，不予采纳。 关于第五个争议焦点，本院认为：因本案租赁期限已届满，且宝湖扬港制品厂不存在违约情形，故其无需赔偿黄明额损失及支付违约金。黄明额原审提供的冷库报价单及二审提供的收款证明即使是真实的，宝湖扬港制品厂亦无需赔偿其该部分费用。黄明额的原审反诉请求缺乏相应的事实与法律依据，不予支持。 二审查明的事实，与原审查明的事实一致。 本院认为： 宝湖扬港制品厂与黄明额之间的房屋租赁合同关系，有宝湖扬港制品厂提供《租赁合同》、《延期协议》等为证，应确认为合法有效。现租赁期限已届满，黄明额应腾空诉争房产交还宝湖扬港制品厂，并支付尚欠的租金及占有使用费。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。黄明额的上诉请求不能成立，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费6378元，由上诉人黄明额负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄蕴真 审判员  黄海瑞 审判员  王 帆 二〇一九年二月二十七日 书记员  徐蓝蓉 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。  12