河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22701号上诉人（原审被告、反诉原告）：岳建峰，男，汉族，住河南省新郑市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘红伟，男，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：杜留杰，河南言明律师事务所律师。上诉人岳建峰因与被上诉人刘红伟租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初7400号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人岳建峰、被上诉人刘红伟的委托诉讼代理人杜留杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序严重违法。请求：1、请求依法判令被上诉人继续履行与上诉人之间的租赁合同；2、判令被上诉人赔偿上诉人租房合同违约金9万元、3万元；3、判令被上诉人缴纳房租6万元及加收租金10％违约金6000元，滞纳金以6万元为基数按年利率24％自2019年4月22日（实际应从4月17日）起计至还款之日止；4、判令被上诉人赔偿上诉人室内装修及暖气、设备转让费等价值7万元；5、一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人刘红伟辩称同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。刘红伟提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方于2017年10月22日、2019年4月17日签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同》；2、判令被告返还原告租金19250元及房屋转租费25000元，合计44250元；3、本案诉讼费用由被告承担。岳建峰提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人继续履行与反诉人之间的租赁合同；2、判令被反诉人赔偿反诉人租房合同违约金9万元、3万元；3、判令被反诉人缴纳房租6万元及加收租金10％违约金6000元，滞纳金以6万元为基数按年利率24％自2019年4月22日起计至还款之日止；4、判令被反诉人赔偿反诉人室内装修及暖气等价值7万元；5、本案的诉讼费用由被反诉人承担。原审查明：2017年10月22日，岳建峰（甲方）与刘红（宏）伟（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将位于保健街租的门面房朝西分租给乙方；租期5年，自2017年11月1日起至2022年10月31日止；租金第一年为35000元，以后每年租金随东侧邻居放心大药房上涨而上涨等；租期内，乙方不得终止合同，前两年内违约应赔偿甲方损失9万元，第3至第5年违约赔偿甲方35000元；乙方在使用过程中，原房东不得干扰乙方经营；合同期内，如因政府或原房东的行为导致合同终止，甲乙双方互不追究任何责任等。合同签订后，刘红伟支付给岳建峰第一年租金35000元和第二年租金38500元。2019年4月17日，岳建峰（甲方）与刘红伟（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方自愿将洧水路446二间门面房租给乙方使用；租期暂定3年，自2019年4月22日起至2022年4月21日止；租金第一年共6000元，以后每年租金随东侧邻居上涨而上涨，提前一个月预交下一年房租，逾期十天不交者，除交纳房租外，加收租金10%违约金；租期内，乙方不得终止合同，前一年半内违约应赔偿甲方损失3万元；乙方在使用过程中，原房东不得干扰乙方经营；甲方在合同期内，不得收回房屋，违约赔偿乙方3万元，因为原房东原因，甲方应退还乙方剩余租金；甲方租给乙方时向乙方附加25000元转让费用（吊顶、暖气、门、橱窗）等。当日，刘红伟通过银行转账支付给岳建峰15000元，岳建峰短信回复“今收到房租定金一万五千万元”。2019年4月20日，刘红伟通过微信支付岳建峰房子转让费10000元。刘红伟提交照片三张，证明房东于2019年4月将租赁房屋门上锁，并张贴“此房有纠纷”，岳建峰于2019年5月5日在租赁房屋外张贴告知，房东于2019年5月11日张贴通知，要求于2019年5月13日前搬出。刘红伟提交与岳建峰的微信记录，显示其于2019年5月11日将房东张贴通知一事通过微信询问岳建峰，岳建峰回复其确认有此事。另查明，本院于2019年7月12日立案受理原告韩其新与被告岳建峰、游晓瑞和第三人王四举、高俊玲租赁合同纠纷一案。原告韩其新向本院提出诉讼请求：解除原、被告双方的租房合同，确认被告自2019年3月30日起不享有承租权。本院审理查明：游晓瑞从韩其新处承租了位于新郑市洧水路东段××门面××层；岳建峰和游晓瑞述称二人系夫妻关系；岳建峰将承租房屋其中的两间转租给了刘红（宏）伟，其中一间转租给田京龙；部分出租给王四举和高俊玲。本院审理后于2019年8月20日作出（2019）豫0184民初7436号民事判决书，判决：一、解除原告韩其新与被告岳建峰、游晓瑞之间的房屋租赁合同关系；二、被告岳建峰、游晓瑞自2019年4月1日起不享有对原告韩其新房屋的承租权；三、驳回原告韩其新的其他诉讼请求。岳建峰不服判决结果提起上诉，至本案判决作出时，该案在二审审理中。以上事实，由当事人陈述，租赁合同两份，转账记录，微信聊天记录，照片等证据予以证明。原审认为：依据本案证据及刘红伟、岳建峰的陈述，岳建峰将从韩其新处租赁的房屋的其中一间于2017年10月22日转租给刘红伟，已收取第一年租金35000元和第二年租金38500元；另两间于2019年4月17日转租给刘红伟，已收取租金定金15000元和转让费10000元；因岳建峰、韩其新就房屋租赁产生纠纷，韩其新于2019年4月将部分房屋上锁，不让刘红伟使用租赁房屋，事实清楚，证据成立。因此，岳建峰、刘红伟于2017年10月22日签订的《房屋租赁合同》、于2019年4月17日签订的《租赁合同》，因岳建峰与韩其新之间的纠纷现已客观履行不能，岳建峰作为承租人和转租方，不能有效解决与出租人韩其新之间的矛盾，致使次承租人刘红伟不能实现两份租赁合同目的，刘红伟请求解除上述两份租赁合同，应予支持。依据2017年10月22日签订的《房屋租赁合同》及转账记录，刘红伟已支付合同约定的房屋2018年11月1日起至2019年10月31日期间的租赁费38500元。依据刘红伟提交的照片，房东要求刘红伟2019年5月13日前搬出，可认定刘红伟使用承租房屋至2019年5月13日。现非因刘红伟违约导致合同解除，岳建峰应退还未使用期间2019年5月14日至2019年10月31日期间的租金18037元（38500元÷365天×171天）。依据2019年4月17日签订的《租赁合同》，刘红伟、岳建峰的微信记录、短信记录，刘红伟提交的照片和双方的陈述，刘红伟于2019年4月17日从岳建峰处承租的两间房屋自2019年4月22日起计算租金，刘红伟接手房屋的当月，该房屋即因岳建峰、韩其新之间的租赁纠纷被上锁，不能正常使用，刘红伟因此未再继续支付岳建峰下余租金和转让费，岳建峰作为转租方，未交付刘红伟无争议的租赁房屋，导致双方的转租合同不能履行，应当退还刘红伟已收取的房租定金15000元和转让费10000元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。岳建峰反诉请求继续履行与刘红伟签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同》，与客观事实不符，本院不予支持。因系岳建峰与韩其新之间的纠纷导致岳建峰与刘红伟之间转租合同不能履行，并非刘红伟违约导致合同解除，岳建峰反诉请求刘红伟分别支付合同违约金9万元、3万元，于法无据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。岳建峰反诉请求刘红伟支付房租6万元及加收租金10％违约金6000元和滞纳金，于法无据，本院不予支持。岳建峰反诉请求刘红伟赔偿其室内装修及暖气等价值7万元，但仅凭其提交的装修报价及照片两张，不能证明其装修损失和暖气损失为7万元，刘红伟对此亦不予认可，该项反诉请求证据不力，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决如下：一、解除原告刘红伟与被告岳建峰于2017年10月22日签订的《房屋租赁合同》，解除原告刘红伟与被告岳建峰于2019年4月17日签订的《租赁合同》；二、被告岳建峰应退还原告刘红伟租金、转让费共计43037元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告刘红伟的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告岳建峰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费906元，减半收取为453元，由原告刘红伟负担13元，由被告岳建峰负担440元。反诉案件受理费2570元，由反诉原告岳建峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案案涉房屋产权人为案外人韩其新，上诉人岳建峰承租后又转租给被上诉人刘红伟。因上诉人岳建峰与韩其新发生纠纷引起诉讼，经人民法院生效判决，解除了上诉人岳建峰与韩其新之间的房屋租赁合同关系，上诉人岳建峰已经不再享有案涉房屋的承租权。因此，上诉人岳建峰与被上诉人刘红伟之间的房屋租赁合同已经不能继续履行，上诉人也不再享有向被上诉人主张案涉房屋相关权利的基础。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5140元，由上诉人岳建峰负担。本判决为终审判决。审判长 安 军审判员 张向军审判员 侯军勇二〇一九年十一月二十七日书记员 王梦龙