四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初7643号 原告（反诉被告）：陈小愚，男，汉族，1967年11月4日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：林海，四川同怡律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：李甜，四川同怡律师事务所律师，一般授权代理人。 被告（反诉原告）：廖娟，女，汉族，1988年7月12日出生，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：何正义，四川开山律师事务所律师，特别授权代理人。 原告（反诉被告，以下仍称原告）陈小愚与被告（反诉原告，以下仍称被告）廖娟房屋租赁合同本反诉纠纷一案，本院分别于2018年4月20日、2018年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈小愚的委托诉讼代理人李甜、被告廖娟的委托诉讼代理人何正义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈小愚向本院提出诉讼请求：1、判令原被告房屋租赁合同已解除，被告立即腾退房屋；2、被告支付租赁房屋的物管费、空调费45908.72元（暂计算至2018年1月31日，实际计算至被告付清之日止）；3、被告支付房屋占用费10707.5元（暂计算至2018年2月1日，实际计算至被告腾空房屋之日止）。事实与理由：2017年6月14日，原被告签订《房屋租赁合同》，由被告租赁高新区天府大道北段1700号4栋1单元9层902号房屋，双方对租赁期限、租金、物管费等权利义务做了明确约定。但被告在2017年9月开始拖欠物管费和空调费，给原告造成重大损失和不良影响，按照协议第十一条约定，原告可依约解除合同、收回房屋，原告发出解除通知后，协议依法依约应当解除，但被告拒不搬离，故原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼。 被告廖娟辩称：1、针对第1项诉请，本案案涉房屋，已于2017年12月17日被原告上锁，被告无法进入房屋，无法继续经营。故原告所称要求被告腾退房屋的诉求不能成立。2、针对第2项诉请，原告在2017年12月17日撬锁并将案涉房屋上锁以后，被告无法进入，更没有实际使用，对于2017年12月17日之后的物业费，不应当由被告承担。在被告使用该房屋期间，物业公司一直未妥善处理中央空调水管爆裂问题，是被告没有按时缴纳物业费的原因，故该笔物业费并非被告故意拖欠，物业公司应当对此承担责任。3、针对第三项诉请，原告违背合同约定提前收回房屋，导致被告无法正常经营，被告更无法进入房屋取回办公用品，故在2017年12月17日后房屋占用费不应由被告承担。 被告廖娟向本院提出反诉请求：1、判令反诉人与被反诉人于2017年6月14日签订的《房屋租赁合同》依法解除，被反诉人打开案涉房屋，归还反诉人所有财物；2、被反诉人退还反诉人自2017年12月15日起已多支付的一个月租金21415元；3、被反诉人向反诉人双倍返还保证金42830元；4、被反诉人向反诉人支付因其违约遭受的损失，暂计算为9616元。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年6月14日签订《房屋租赁合同》，约定由反诉人租赁被反诉人所有的位于成都市天府大道1700号4栋1单元9层902号房屋，双方对租赁期限、租金等进行了约定。但，被反诉人在未提前通知反诉人的情况下，于2017年12月17日擅自撬开租赁房屋，将租赁房屋上锁，导致反诉人无法使用房屋。反诉人多次要求被反诉人打开房屋返还财物，但被反诉人却置之不理。反诉人为维护自身权益，特向贵院提起反诉，望法院依法判决，维护反诉人的合法权益。 原告陈小愚针对被告廖娟的反诉辩称：1、因被答辩人违约，《房屋租赁合同》已于2018年1月9日解除，合同解除后，答辩人多次通知被答辩人腾空房屋，也愿意开锁予以配合，但被答辩人从未要求开锁以腾空房屋。被答辩人自2017年9月开始拖欠案涉房屋物管费和空调费，根据《房屋租赁合同》第9.2条“因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的，甲方有权解除本合同，不退还保证金”，第11.1条第三款“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同并没收租赁保证金，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿:(3)拖欠物业费累积15日及以上的”，被答辩人长期拖欠物管费和空调费的行为已属于严重违约，在答辩人多次催缴未果的情况下，答辩人于2018年1月8日向被答辩人发出终止《房屋租赁合同》并限期搬出环球中心N24-1-902房通知，是根据《合同法》第93条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定行使合同解除权的正当行为。故答辩人于2018年1月8日通知被答辩人合同解除，被答辩人于2018年1月9日短信回复答辩人同意解除，即视为被答辩人于2018年1月9日收到答辩人单方面解除合同的通知，故合同于2018年1月9日正式解除。合同解除后，答辩人多次通知被答辩人腾空房屋，也表示愿意打开门锁予以配合，但答辩人至今未收到被答辩人要求开锁以腾空房屋的要求，被答辩人一直占有房屋至今。2、被答辩人缴纳的半年租金虽于2018年1月14日到期，但被答辩人至今仍未腾退房屋，2017年12月15日至2018年1月15日期间案涉房屋实际上由被答辩人占有，因此答辩人无需向被答辩人退还租金。3、根据双方签订的《房屋租赁合同》，因被答辩人违约，答辩人无需退还保证金，更无需双倍返还。《房屋租货合同》第5.5条规定“因乙方违约导致合同提前终止，租赁保证金不予退还”，第9.2条规定“因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的，甲方有权解除本合金”及第11.1条第三款规定“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同并没收租赁保证金，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿:(3)拖欠物业费累积15日及以上的”。因被答辩人欠交物管费及空调费违约在先，答辨人有权不予退还保证金。4、倘若存在损失，被答辩人应举证证明，且对于其因为自己的违约行为造成的损失，应由其自己承担，而非被答辩人承担。5、因被答辩人违约在先，答辨人采取的锁门行为是为避免损失扩大、维护答辩人合法权益的正当行为。被答辩人欠交物管费、空调费的违约行为自2017年9月已经开始，空调水管爆裂的时间是2017年11月22日，被答辩人的代表人及物管公司已于事故发生当天赶到现场处理完毕，与被答辩人所说的“因物业公司一直未能妥善处理中央空调水管爆裂的问题，因此廖娟未按时交纳物业费”完全不符，按被答辩人的理论，处理完毕后理应补交物管费及空调费，但被答辩人至今未予缴纳，可见，水管爆裂只是被答辩人用来掩盖自己违约事实的借口而已。故答辩人在多次催交未果的情况下，无奈不得不采取锁门的方式来避免损失继续扩大，且在锁门前也多次通知被答辩人到场协调处理而被答辩人屡屡推诿，并非被答辩人反诉状中所说的“未提前通知”。答辩人锁门的行为应分成两段来看:合同解除前，答辩人将案涉房屋上锁是为了敦促被答辩人履行义务，尽快缴纳物管费及空调费;合同解除后，答辩人将房屋上锁则是为了保障自己的权益，也是为了避免被答辩人的财物受到损失，毕竟偌大的房屋不可能不锁门，答辩人也提出合同解除后愿意配合被答辩人打开房屋以方便搬离。但合同解除后，依据《房屋租赁合同》第11.3条的约定，被答辩人应于合同解除当日搬离案涉房屋，但自合同解除后至今，答辩人从未收到被答辩人要求开锁以搬离房屋的请求，被答辨人一直占有案涉房屋至今，导致案涉房屋迟迟未能出租。综上所述，因被答辩人长期欠交物管费、空调费的行为已构成严重违约，答辩人依照《房屋租赁合同》及《合同法》的约定行使合同解除权的行为是正当合法的，无需向被反诉人返还双倍保证金及赔偿损失，故恳请法院驳回被答辩人的全部反诉请求。 经审理查明，2017年6月14日，原告陈小愚（甲方、出租方）与被告廖娟（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.被告廖娟承租原告陈小愚位于高新区天府大道北段1700号4栋1单元9层902号（权2540317）、建筑面积509.9平方米的房屋；2.租赁期自2017年6月15日起至2022年7月14日止，免租期2017年6月15日起至2017年7月14日，免租期内，乙方无须向甲方支付租金，但须自行支付实际使用费用，包括物业管理费、水、电等费用；3.租金标准21415元/月，从第三年开始以6%的比例递增，租金按半年为一次支付周期，首期租金应于本合同签订后当日内支付，每期租金应在上期租金届满前提前15日支付；4.物业费为9688.1元，租赁期内，物业费由乙方承担，根据物业规定，按物业要求支付，每期物业费应该在上期物业费到期后五个工作日内支付；5.乙方应向甲方支付一个月的房屋租赁保证金合计人民币21415元，租赁期满，经甲方验收，若房屋无损坏、装修装饰无人为损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续后当日内，甲方应无息退还租赁保证金，若有部分损坏，乙方应主动修复，经甲方验收后当日内，甲方应无息退还租赁保证金；若因乙方违约导致合同提前终止，租赁保证金不予退还；若因甲方违约导致合同提前终止，甲方应向乙方双倍退还租赁保证金；6.自甲方将租赁房屋交付给乙方后，该房屋所发生的水、电、物业管理费等费用由乙方承担并缴纳；7.房屋为精装修，乙方返还本房屋时，由乙方购置的可移动办公设施、设备可由乙方自行收回，而对于甲方房屋装饰、装修的部分，乙方无偿保留，并保证到期后不得人为破坏现有装饰、装修部分；8.因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的15天内，乙方未予以纠正的，甲方有权解除本合同，不退还保证金；9.在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同并没收租赁保证金，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿：……（3）拖欠物业费累计15日及以上的；乙方于租约期满，解除合同或终止合约时，乙方应于当日内搬离本房屋，交还该房屋给甲方，预期仍未搬离的，甲方有权处置乙方遗留的物品及向乙方收取不低于租金标准的房屋占有使用费、水费、电费及使用本房屋所发生的一切其他费用，并保留向乙方追讨其未能按时交还本房屋而给甲方造成的实际损失的权利；10.在租赁期间内，甲方非因本合同第九条第1款规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应双倍返还租赁保证金，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿。 合同签订后，被告廖娟向原告交纳了租赁保证金21415元及2017年7月15日至2018年1月14日的租金128490元。 另查明，被告廖娟承租案涉房屋后，经每月催交，从2017年9月1日开始欠交成都世纪城物业服务有限公司环球中心分公司物业服务费（每月7138.6元）、水费22.15元，从2017年10月1日开始欠交成都世纪新能源有限公司空调费（每月2549.5元）。 2017年12月17日，原告擅自更换了案涉房屋的门锁。2017年12月25日，原告向被告发出了催缴物业费及空调费的通知。12月27日，被告向原告发出了要求继续履行《房屋租赁合同》并赔偿损失的律师函，称被告未按时交纳物业费系因物业公司未能妥善处理中央空调水管爆裂问题所致，并要求原告继续履行合同，协商赔偿事宜。12月29日，原告就律师函向被告作出回复，并再次敦促被告缴纳所拖欠的所有费用。 被告未予缴纳，2018年1月9日，原告向被告发送了《关于终止并限期搬出环球中心N24-1-902房通知》，以被告长期无故拖欠物业费及空调费、未按约支付下一期租金为由，提出终止合同，要求被告立即缴清所有拖欠费用，限被告2018年12月15日前搬出N24-1-902房，并交还给原告，如未搬出，将按合同计算房屋占用费。当天，被告廖娟向原告发送《解约函》，称因原告无故更换了门锁，擅自入室，并将写字楼收回，严重违反《房屋租赁合同》第9.2条及《中华人民共和国合同法》第96条之规定，从原告收到本函件之日起，双方签订的《房屋租赁合同》当即解除。2018年1月13日，原告再次向被告发出了腾退通知，再次要求被告立即缴清所欠费用并于2018年1月15日前腾退房屋。 庭审中，原、被告确认《房屋租赁合同》于2018年1月9日解除，被告同意立即腾退房屋，原告同意打开案涉房屋，归还被告所有财物。经法庭释明、原告通知，被告至今未向原告完全腾退房屋。 以上事实，有原、被告的当庭陈述、《房屋租赁合同》、押金收条、收条、转款凭证、缴费通知单、交费通知单、催缴通知、《接（报）处警登记表》、《关于要求继续履行并赔偿损失的律师函》、《回胡静律师函》、《情况说明》、《关于终止并限期搬出环球中心N24-1-902房通知》、《解约函》、《关于立即腾退环球中心N24-1-902房屋的通知》及特快专递邮单等证据予以证明。 本院认为，《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，未违反公序良俗，合法有效。 庭审中，原、被告确认《房屋租赁合同》于2018年1月9日解除，被告同意立即腾退房屋，原告同意打开案涉房屋，归还被告所有财物，本院予以确认。关于解除合同的方式，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，当事人协商一致，系指双方就解除合同协商同意，本案并非此种情况，《房屋租赁合同》约定“在租赁期内，物业费由乙方承担，按物业要求支付，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同并没收租赁保证金，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿：……（3）拖欠物业费累计15日及以上的”，本案中，原告提供的缴费通知单、交费通知单及物业公司出具的《情况说明》能够证明，被告未按物业要求缴纳物业费已累计15日以上，原告解除合同的条件成就，原告有权解除《房屋租赁合同》，合同自通知到达被告时即2018年1月9日解除。根据约定，原告有权没收被告缴纳的租赁保证金，与此同时，被告反诉原告双倍返还租赁保证金，本院不予支持。被告主张未按时交纳物业费系因物业公司未能妥善处理中央空调水管爆裂问题所致，系单方陈述，并无证据佐证，且欠付时间早于原告主张的水管爆裂时间2017年11月22日，被告拒付物业费不具备正当理由。合同解除后，被告向原告行使解除权，已无合同基础。 关于2017年12月17日，原告擅自更换了案涉房屋的门锁的行为是否违约。本院认为，租赁合同的目的在于使用租赁物，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，在原告主张解除合同之前，仍负有前述义务，原告擅自更换了案涉房屋的门锁，导致被告无法使用案涉租赁物，亦违反了合同约定，被告主张原告退还2017年12月17日起至2018年1月9日合同解除之日的租金21415元÷30天×23天=16418.17元，本院予以支持。被告主张的员工工资损失，本院认为，被告仅提供了转款凭证，未提供其他劳动关系证据，不能证明转款系支付员工工资，且即使被告此段期间不能使用案涉房屋，亦不能表明其劳动者无法向其提供劳动，二者之间无原因与损失之间的必然因果联系，故本院不予支持。 关于合同解除后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《房屋租赁合同》解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力，租赁合同解除，腾退并返还租赁物系承租人之义务，原告在解除合同的通知中明确要求被告腾退房屋，此后直至法庭辩论终结，被告均未按约予以腾退，且租赁物内存有大量被告设施、物品，被告实际占用房屋，造成原告无法使用系基本事实，被告应向原告支付由此导致的房屋占用损失，因被告已付租金至2018年1月14日，本院确定标准按每月21415元、自2018年1月15日计算至被告实际腾退并归还原告房屋之日止。被告辩称系原告锁门故无法腾退，本院认为，自被告欠费，原告多次向被告进行催收，直至最终解除合同，被告的违约行为系造成原、被告纠纷的根本原因，被告原可通过补交欠费避免双方损失扩大，原告发出解除合同通知后，亦数次限期要求被告腾退搬离，尔后，被告并未主动交纳欠缴费用，亦无证据显示向原告提出搬离的意思表示或有证据证明原告拒绝被告的腾退，故被告的该项抗辩观点，本院不予采纳。 关于原告主张的物管费、空调费等，其收费主体为相关物管公司，其纠纷类型应属物业服务合同纠纷，在原告未代被告垫交相关费用的情况下，原告在租赁合同纠纷中提出相关诉请，本院不予处理。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告，以下仍称原告）陈小愚与被告（反诉原告，以下仍称被告）廖娟签订的《房屋租赁合同》于2018年1月9日解除； 二、于本判决生效之日起10日内，被告（反诉原告，以下仍称被告）廖娟向原告（反诉被告，以下仍称原告）陈小愚腾退位于高新区天府大道北段1700号4栋1单元9层902号（权2540317）、建筑面积509.9平方米的房屋，原告（反诉被告，以下仍称原告）陈小愚打开案涉房屋，配合被告（反诉原告，以下仍称被告）廖娟腾退所有财物； 三、被告（反诉原告，以下仍称被告）廖娟于本判决生效之日起10日内，向原告（反诉被告，以下仍称原告）陈小愚支付以每月21415元为标准、自2018年1月15日至被告（反诉原告，以下仍称被告）廖娟实际腾退并归还房屋之日止的房屋占用费； 四、原告（反诉被告，以下仍称原告）陈小愚于本判决生效之日起10日内，向被告（反诉原告，以下仍称被告）廖娟退还租金16418.17元； 五、驳回原告（反诉被告，以下仍称原告）陈小愚的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告，以下仍称被告）廖娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件本诉案件受理费1649元，由原告（反诉被告，以下仍称原告）陈小愚负担474元，被告（反诉原告，以下仍称被告）廖娟负担1175元；反诉案件受理费824元，由原告（反诉被告，以下仍称原告）陈小愚负担105元，被告（反诉原告，以下仍称被告）廖娟负担719元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  曾洁 二〇一九年二月十三日 书记员  舒婷