浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙民初42号 原告：彭东丽，女，汉族，1981年1月3日出生，住河南省驻马店市驿城区。 委托诉讼代理人：郭英雷，四川泰仁（杭州）律师事务所律师。 被告：浙江五矿华星进出口有限公司，住所地浙江省杭州市中山北路310号。 法定代表人：吴玲玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：成凤忠，北京市君佑律师事务所律师。 第三人：驻马店市华达房地产开发有限公司，住所地河南省驻马店市白桥路中段。 法定代表人：马绍中，该公司总经理。 委托诉讼代理人：裴自友，男，1952年11月27日出生，住河南省驻马店市驿城区，系该公司经理。 委托诉讼代理人：李红耀，男，1966年7月6日出生，住河南省驻马店市驿城区，系该公司法律顾问。 第三人：杭州华达房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区瓶窑镇华兴路。 破产管理人：浙江天册律师事务所。 委托诉讼代理人：王海龙，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹震南，浙江天册律师事务所律师。 第三人：杭州华莹进出口有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区瓶窑镇华达大楼三楼。 法定代表人：汤国华，该公司董事长。 第三人：长兴华达和平宾馆有限公司，住所地浙江省长兴县和平镇和兴小区。 法定代表人：汤国华，该公司董事长。 第三人：湖州华达化学工业有限公司，住所地浙江省长兴县和平镇华达工业园。 法定代表人：戴金平，该公司董事长。 第三人：杭州百达房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区瓶窑镇大桥北路71号。 法定代表人：江兵，该公司董事长。 第三人：杭州瑞达莹石经营有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区瓶窑镇华兴路。 法定代表人：张惠娣，该公司董事长。 第三人：长兴华辰房地产开发有限公司，住所地浙江省长兴县和平镇和兴小区1幢。 法定代表人：张惠娣。 第三人：汤国华，男，1967年2月11日出生，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：张惠娣（汤国华妻子），女，1965年3月10日出生，住浙江省杭州市余杭区。 第三人：张惠娣，女，1965年3月10日出生，住浙江省杭州市余杭区。 原告彭东丽与被告浙江五矿华星进出口有限公司（以下简称五矿公司）、第三人驻马店市华达房地产开发有限公司（以下简称驻马店华达公司）、杭州华达房地产开发有限公司（以下简称杭州华达公司）、杭州华莹进出口有限公司（以下简称杭州华莹公司）、长兴华达和平宾馆有限公司（以下简称长兴华达公司）、湖州华达化学工业有限公司（以下简称湖州华达公司）、杭州百达房地产开发有限公司（以下简称杭州百达公司）、杭州瑞达莹石经营有限公司（以下简称杭州瑞达公司）、长兴华辰房地产开发有限公司（以下简称长兴华辰公司）、汤国华、张惠娣案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭东丽的委托诉讼代理人郭英雷，被告五矿公司的委托诉讼代理人成凤忠，第三人驻马店华达公司的委托诉讼代理人裴自友、李红耀，第三人杭州华达公司的委托诉讼代理人曹震南，第三人杭州瑞达公司与长兴华辰公司的法定代表人张惠娣，第三人汤国华的委托诉讼代理人张惠娣，第三人张惠娣到庭参加诉讼。第三人杭州华莹公司、长兴华达公司、湖州华达公司、杭州百达公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭东丽向本院提出诉讼请求：1、立即停止对其购买的位于河南省驻马店市驿城区房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、确认原告与驻马店华达公司2010年1月20日签署的0049505号《商品房买卖合同》合法有效，并确认案涉房屋归原告所有；3、被告及驻马店华达公司立即协助和配合原告办理案涉房屋的产权过户登记。4、案件受理费用由五矿公司承担。事实及理由：2008年1月21日，原告与驻马店华达公司签订0049505号《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，总价款41万元，彭东丽已支付全部房款，且该房屋交付使用后作为彭东丽唯一住房居住至今。该《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然案涉房屋没有办理产权过户登记，但是彭东丽已支付全部价款并占有标的物至今，因此，根据《物权法》第十五条规定，彭东丽取得案涉房屋后，未登记仅是物权未设立，不影响合同效力。且彭东丽在本案中无过错，其与驻马店华达公司均未收到过也未见过涉案房屋被查封的司法文书，对查封事实不知情。彭东丽确属无过错的善意购房人，人民法院依法不得查封案涉房屋。（2018）浙执异8号执行裁定书认定彭东丽的异议申请不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条规定的可以排除执行的情形，适用法律错误。该规定并未限定排除执行的情形必须发生在法院查封前。庭审过程中，彭东丽自愿撤回第2、3项诉讼请求。 五矿公司答辩称：彭东丽诉请的事实与（2018）浙执异8号执行裁定书查明的事实相悖。案涉《商品房买卖合同》落款时间是2010年1月21日，但很有可能该时间并不是真正的签署时间，该合同内容与2008年9月的《商品房预约保留协议》约定的房屋价款等内容也相互矛盾。彭东丽对相关司法解释理解错误。请求依法驳回彭东丽的诉讼请求。 驻马店华达公司、杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣均同意彭东丽的起诉理由与诉讼请求。 杭州华达公司陈述请求依法判决。 彭东丽向本院提交以下证据材料：一、《商品房预约保留协议》一份，拟证明彭东丽于2008年9月6日与驻马店华达公司签订协议，要求预留案涉房屋。二、0049505号《商品房买卖合同》，拟证明2010年1月20日，彭东丽与驻马店华达公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，总价款41万元。三、《优惠审批单》一份，拟证明驻马店华达公司管理层于2010年12月10日签字同意给彭东丽购买的案涉房屋按0.5%给予折扣优惠。四、收款收据2份，拟证明彭东丽于2011年9月6日支付房款25万元，2011年11月21日缴纳房款16万元。五、水、电、燃气费用等收据，拟证明彭东丽已实际入住案涉房屋。此外，本院依职权调取了五矿公司作为执行依据的本院（2010）浙商初字第1号民事判决和最高人民法院（2012）民四终字第16号民事判决。 五矿公司、驻马店华达公司、杭州华达公司、杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣均未向本院提交证据材料。 五矿公司质证认为：对证据材料一《商品房预约保留协议》的“三性”均不认可；证据材料二《商品房买卖合同》是后面补签的，对合同形成时间不认可；证据材料三《优惠审批单》落款时间在《商品房买卖合同》之后，而优惠后的价格比合同价款及缴纳的房款还高，不合乎情理，可以印证《商品房买卖合同》不真实；对证据材料四的真实性予以认可，收据记载的缴款时间为2011年9月和11月，均在案涉房屋被查封之后；对证据材料五的真实性无法确认；对法院依职权调取的两份民事判决书无异议，其系根据该两份生效民事判决申请法院执行。 驻马店华达公司、杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣质证认为，对原告彭东丽提交的证据材料均无异议，对法院依职权调取的两份民事判决书存有异议，该案涉嫌虚假诉讼。 杭州华达公司质证认为，对原告彭东丽提交的证据材料的形式真实性没有异议，证明目的请法庭判断；对法院依职权调取的两份民事判决书的形式真实性、合法性、关联性及证明目的无异议，对实质真实性存有异议。 本院对上述证据材料认证如下：原告提交的证据材料一《商品房预约保留协议》落款时间为2008年9月6日，约定单价为3260元每平方米，总价款为434851元，一次性付款可优惠2%；证据材料二《商品房买卖合同》落款时间为2010年1月20日，约定单价为3074元，价款为41万元；证据材料三《优惠审批单》落款时间为2010年12月10日，载明单价为3100元每平方米，优惠幅度为0.5%；证据材料四收款收据载明缴纳房款金额为41万元。可见，《商品房买卖合同》落款时间早于《优惠审批单》，但约定的价格却低于《优惠审批单》，而原告最后的交款金额为41万元，不符合常理；原告解释称由于彭东丽未按照《商品房买卖合同》的约定一次性付款，无法按照41万元结算，故又申请优惠价格，但该陈述无证据佐证，且根据《优惠审批单》确定的房屋总价也非41万元，故该解释并不合理，不予采信。鉴于《商品房买卖合同》的落款时间与《优惠审批单》存在矛盾，故对《商品房买卖合同》落款时间不予采信，对上述证据材料中的其他内容予以采信。证据材料五中的相关单据由水、电、燃气供应部门等出具，真实性可以确认。两份民事判决书系本院依法调取，真实合法，五矿公司亦确认系其申请法院执行的依据，予以确认。 本院经审理查明事实如下：原告彭东丽与驻马店华达公司签订的落款时间为2008年9月6日的《商品房预约保留协议》约定：彭东丽申请要求保留案涉房屋，该商品房住宅单价为3260元每平方米，总价人民币434851元；一次性付款，住宅享受2%的优惠。彭东丽与驻马店华达公司签订的落款时间为2010年1月20日的《商品房买卖合同》约定：彭东丽购买案涉房屋，面积133.39平方米，单价3074元每平方米，总价款41万元；彭东丽于2010年1月20日一次性付清房款；房屋经验收合格后应于2008年12月31日前交付。落款时间为2010年12月10日的《优惠审批单》载明案涉房屋单价为3100元每平方米，驻马店华达公司有关人员在该《优惠审批单》上手写“同意裴总意见，按以上价格0.5%折结算”字样。2011年9月6日，驻马店华达公司向彭东丽出具收到房款25万元的收款收据。2011年11月21日，驻马店华达公司向彭东丽出具收到房款25万元的收款收据。彭东丽现居住于案涉房屋。 另查明，本院在审理（2010）浙商初字第1号五矿公司与驻马店华达公司、杭州华达公司、杭州华莹公司、长兴华达公司、湖州华达公司、杭州百达公司、杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣等进出口代理合同纠纷一案过程中，作出（2010）浙商初字第1-1号民事裁定，于2010年3月17日查封了案涉房屋。2011年12月19日，本院作出（2010）浙商初字第1号民事判决：杭州华莹公司于判决生效后15日内支付五矿公司贷款、费用、利息等总计266257679.96元；湖州华达公司于判决生效后15日内支付五矿公司贷款、费用、利息等总计187389742.73元；杭州华莹公司与湖州华达公司于判决生效后15日内支付五矿公司实现债权费用200万元；对杭州华莹公司与湖州华达公司应当支付的第一、二、三项中的款项，长兴华达公司、杭州华达公司、杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣承担连带清偿责任，驻马店华达公司在3亿元范围内承担连带清偿责任；杭州百达公司对杭州华莹公司与湖州华达公司在第一、二、三项中不能清偿部分以质物（杭州华达公司持有杭州百达房地产开发有限公司的40%股权）价值的二分之一等值货币，向五矿公司承担补充赔偿责任。杭州华莹公司、杭州百达公司、驻马店华达公司不服，提起上诉。最高人民法院于2013年6月25日作出（2012）民四终字第16号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，五矿公司向本院申请强制执行。执行过程中，彭东丽作为案外人提出书面异议，要求中止对案涉房屋的强制执行并解除相应的查封措施。本院于2018年6月25日作出（2018）浙执异8号执行裁定，驳回彭东丽的异议请求。彭东丽不服，遂提起本案诉讼。 本院认为，本案争议焦点是彭东丽对案涉房屋是否享有足以阻却法院强制执行的民事权益。 彭东丽起诉时主张其要求阻却执行的法律依据系《执行异议复议规定》第二十九条。根据《执行异议复议规定》第二十九条的规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，主张其权利能够排除执行的，必须同时符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。因此，根据法律逻辑解释和系统解释原则，《执行异议复议规定》第二十九条所列举的能够排除执行的情形，是指房屋买受人在法院查封房屋之前应当同时具备的情形。原告彭东丽作为房屋买受人应在法院查封前同时具备《执行异议复议规定》第二十九条规定的三个构成要件，才有权阻却法院的强制执行行为。 首先，关于彭东丽与驻马店华达公司之间是否已在人民法院查封之前签订合法有效的买卖合同。从彭东丽提交的《商品房预约保留协议》来看，其之前已经申请预留案涉房屋，之后签订正式的《商品房买卖合同》本属正常。但如前所述，案涉《商品房买卖合同》的签订时间存疑。第一，《商品房买卖合同》落款时间早于《优惠审批单》，且约定的价格也低于《优惠审批单》，因此《商品房买卖合同》签订后彭东丽又申请价格优惠，且申请优惠后的价格反而高于《商品房买卖合同》约定的价格，明显不符合常理。彭东丽解释称，由于其未按照《商品房买卖合同》的约定一次性付款，无法再按照《商品房买卖合同》原先约定的一次性付款的价格41万元结算，故又申请优惠价格。但《商品房买卖合同》中并未有“非一次性付款不能按41万元结算房款”的约定，彭东丽的解释缺乏相应证据证明，且驻马店华达公司对此也未明确认可，故对上述解释不予采信。鉴于《商品房买卖合同》落款时间与《优惠审批单》存在矛盾，故无法确认《商品房买卖合同》落款时间2010年1月20日即为合同签订时间。第二，《商品房买卖合同》约定房屋总价款41万元于2010年1月20日一次性支付，但是按照彭东丽主张，实际上其于2011年9月、11月才分两次缴纳房款41万元，实际付款时间、方式均与合同约定不一致。为此，彭东丽陈述：2008年9月6日签订《商品房预约保留协议》后，其听说案涉楼盘项目出现问题，因此，没有马上签订正式的《商品房买卖合同》；后来，驻马店市政府介入后，其决定再签订《商品房买卖合同》；2010年1月签订《商品房买卖合同》后，其还是担心出问题，所以没有按照合同约定一次性付清房款；最后于2011年9月、11月支付了房款。根据彭东丽提交的（2013）8号《驻马店市人民政府市长办公会议室纪要》，2013年1月22日，驻马店市政府副市长乔建宏主持召开会议，专题研究华达西湖城市花园项目复工的相关问题。该会议最后达成的意见是：一、由市住建局负责协调华达西湖城市花园项目西区已具备交付条件的15栋楼的竣工验收备案；二、由驻马店华达公司负责召集、动员东区172户业主向法院提起诉讼，法院及时立案，快速处理，迅速查封东区1#楼，做好财产保全，以保证业主的权益；三、由市中级人民法院在法律法规许可的范围内，协调债权诉讼人，从西区已拍卖房屋款中借支200万元，用于华达西湖项目1#2#3#楼的启动建设。可见，驻马店市政府介入案涉楼盘项目纠纷的时间并非彭东丽主张签订合同的时间。且，既然按其所说对工程项目仍比较担心，那么又约定“签订”《商品房买卖合同》的当天即2010年1月20日一次性付款，则也不符合常理。何况，从会议纪要的内容来看，2013年1月驻马店华达公司与购房者间的纠纷并未彻底解决。至于其主张因政府介入其消除了顾虑，于2011年9月、11月支付了房款，但并未提交证明付款当时政府已经介入案涉楼盘项目纠纷的证据。因此，彭东丽无法就实际付款时间与合同约定不一致作出合理解释。基于以上分析，尚不能认定《商品房买卖合同》落款时间2010年1月20日即为双方实际签订合同时间，而案涉房屋系于2010年3月17日查封，故无法认定彭东丽与驻马店华达公司在查封前已经签订合法有效的买卖合同。 其次，原告彭东丽在查封前已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。按照原告彭东丽的主张，其分别于2011年9月、11月分两次缴纳房款41万元，而案涉房屋于2010年3月17日即被查封，故原告彭东丽的付款行为也不符合《执行异议复议规定》第二十九条的第三个要件。 基于上述分析，彭东丽主张依据《执行异议复议规定》第二十九条规定可排除对案涉房屋的强制执行，缺乏依据，不能支持。 庭审中，彭东丽还主张依据《执行异议复议规定》第二十八条规定可排除对案涉房屋的强制执行。根据《执行异议复议规定》第二十八条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张其权利能够排除执行的，必须同时符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。如前所述，由于现无法认定彭东丽与驻马店华达公司在查封前已经签订合法有效的买卖合同，且根据彭东丽的陈述，驻马店华达公司向其交付房屋钥匙是在2013年，其提交的水电燃气等票据载明的日期也均在2014年以后，晚于查封时间，故彭东丽主张依据《执行异议复议规定》第二十八条规定可排除执行，亦缺乏依据，无法支持。 综上，彭东丽起诉的理由与请求于法无据，无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下： 驳回彭东丽的诉讼请求。 一审案件受理费7450元，由彭东丽负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。 （此页无正文） 审判长  倪代化 审判员  谢静华 审判员  沈 伟 二〇一九年二月十二日 书记员  来益芸