广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终15333号上诉人（原审原告）：李志能，男，1962年1月4日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：李高远，男，1993年1月26日出生，汉族，住广州市越秀区。共同委托诉讼代理人：高东阳，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市月满圆酒店管理有限公司，住所广州市越秀区北京路****。法定代表人：秦峥，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：广州月牙儿酒店管理有限公司，住所广州，住所广州市番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）**3203v>法定代表人：唐宁。上诉人李志能、李高远因与被上诉人广州市月满圆酒店管理有限公司（以下简称月满圆酒店公司）、广州月牙儿酒店管理有限公司（以下简称月牙儿酒店公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初9939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人李志能、李高远的共同委托诉讼代理人高东阳到庭参加诉讼，被上诉人月满圆酒店公司经本院传票传唤，月牙儿酒店公司经本院公告均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志能、李高远共同上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判月满圆酒店公司、月牙儿酒店公司向李志能、李高远支付2016年10月-2017年10月23日的租金934765元；2.撤销一审判决第二项，改判月满圆酒店公司向李志能、李高远支付租赁房屋的房屋占用费927465元（从2017年10月24日起计算至2018年9月26日止）；3.变更一审判决第三项关于物业管理服务费的判项，改判月满圆酒店公司向李志能、李高远支付租赁房屋2016年8月1日至2019年9月26日的物业管理服务费62908.87元；4.撤销一审判决第五项，改判月满圆酒店公司向李志能、李高远支付逾期支付2015年6月至9月，2016年7月至2017年10月租金的违约金（其中2015年6月-9月的租金的违约金，按每月租金73000元的每日1%计，从2017年10月31日起计至实际付清租金之日止，暂计至2017年11月30日为90520元；2016年7月-2017年10月租金的违约金，按每月租金数额的每日1%计，分别从每期租金支付期限的次日起计至实际付清租金之日止，暂计至2017年11月30日为1146355.5元，合计暂计为1236875.5元；5.月满圆酒店公司及月牙儿酒店公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定2017年1月1日至2017年10月23日的租金数额及责任承担比例不当。首先，附件一《租金缴纳日期和明细》虽然约定2017年9月免交租金，但根据租赁市场的交易习惯，租赁合同约定免租期是出租人给较长租期的承租人的优惠，月满圆酒店公司仅支付2015年10月至2016年6月共9个月租金就不再履行支付租金义务，若再享受免租期显然不符合租赁市场的交易，也对李志能、李高远不公平。且一审法院在（2016）粤0113民初7314号生效判决中对此作出认定，并酌情给予月满圆酒店公司1个月的免租期，故月满圆酒店公司不应再享受2017年9月的免租待遇；其次，一审判决酌定月满圆酒店公司按每月租金的50%向李志能、李高远支付2017年1月1日至10月23日期间的租金错误。由于月满圆酒店公司长期拖欠租金且违法经营，严重违约，损害了李志能及李高远的利益，李志能及李高远行使不安履行抗辩权停止供应涉案房屋水电符合法律规定，不应对此承担责任。二、李志能、李高远是在2018年9月26日一审法院将涉案房屋内物品拍卖移交后，才收回了涉案房屋，故一审判决将月满圆酒店公司、月牙儿酒店公司应付房屋占用费和物业管理费均计算至2018年1月10日是错误的，应计算至2018年9月26日。三、月满圆酒店公司未支付2015年6月至9月、2016年7月至2017年10月租金这一违约事实是明确的，故按照《房产租赁合同》第三条第二款约定，月满圆酒店公司应当支付违约金。综上，请求二审法院予以改判。月满圆酒店公司经本院传票传唤未到庭答辩。月牙儿酒店公司经本院公告未到庭答辩。2017年11月27日，李志能、李高远向一审法院起诉请求判令：1.月满圆酒店公司向李志能、李高远支付广州市番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）387号万达广场B4栋xx房（下称：租赁房产）2016年10月-2017年10月23日的租金934765元；2.月满圆酒店公司向李志能、李高远支付租赁房产的房屋占用费（按每月76650元为基数，从2017年10月24日起算至月满圆酒店公司及月牙儿酒店公司将租赁房产交还给李志能、李高远之日止，暂计至2017年11月30日为94535元）；3.月满圆酒店公司向李志能、李高远支付租赁房屋2016年8月1日至2017年10月31日的物业管理服务费96149.26元，2017年10月25日前的水电费6099.08元，2016年4月1日至2017年9月30日公摊电费49056.18元和公摊水费2816.92元，合计154121.44元；4.月满圆酒店公司向李志能、李高远支付租赁房屋第3项诉讼请求所列物业管理费、水电费计算截止日期次日起至租赁房产交还给李志能、李高远之日止的物业管理费、水电费，其中物业管理费以每月6409.95元，水费以每月338.84元，公摊电费以每月2725.34元，公摊水费以每月156.5元，合计每月8562.30元，暂计至2017年11月30日为17124.60元；5.月满圆酒店公司向李志能、李高远支付因逾期支付2016年7月-2017年10月租金的违约金，按每月租金数额的每日1%计，分别从每期租金支付期限的次日起计至实际付清租金之日止，暂计至2017年11月30日为1146355.5元；6.月满圆酒店公司向李志能、李高远支付因逾期支付2015年6月-9月租金的违约金，按每月租金73000元的每日1%计，从2017年10月31日起计至实际付清租金之日止，暂计至2017年11月30日为90520元；7.月牙儿酒店公司对上述第1-5项诉讼请求所列义务承担连带责任；8.月满圆酒店公司及月牙儿酒店公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：涉案物业位于广州市番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）387号万达广场3501房-3529房，共29间房屋。其中3501-3504房、3519-3528房共14间房屋产权属于李高远所有，3505房-3518房共14间房屋产权属于李志能所有，3529号房屋产权属于李志能、李高远共同共有。李高远于2015年4月10日出具授权管理声明，授权李志能对其所属的广州市番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）387号房产进行管理，签订合同、收取租金以及处理物业租赁相关的事务纠纷。2016年8月24日，李志能就涉案房产租赁合同纠纷向一审法院提起诉讼，要求：1．解除李志能与月满圆酒店公司所签订的房屋租赁合同及租赁合同补充协议；2．月满圆酒店公司及月牙儿酒店公司立即从广州市番禺区南村镇汉溪大道东387号万达广场B4栋xx房迁出，交还给李志能及第三人各自管业；3．确认李志能没收月满圆酒店租赁保证金73000元；4．月满圆酒店公司按《房屋租赁合同》约定向李志能支付应付租金146000元（从2016年7月1日至2016年9月30日止）；5．月满圆酒店公司向李志能支付2015年5月至9月（免租期）租金365000元；6．月满圆酒店公司向李志能支付10万元损害赔偿金；7．月牙儿酒店公司对上述3、4、6项承担连带责任。2017年7月18日，一审法院作出（2016）粤0113民初7314号民事判决书，该判决书查明事实部分如下：“2015年4月29日，李志能（甲方）与月满圆酒店公司（乙方）签订《房产租赁合同》（NO00xxx429），约定乙方承租甲方涉案的29间房屋，租期为六年，自2015年10月1日至2021年9月30日，双方约定第一年每月实收总租金为73000元，第二年每月实收总租金为73000元，第三年每月实收总租金为76650元。租金按季结算，乙方在每季的第三个月第25日前结清租金。租金汇入李高远名下农业银行账号62×××72。乙方于签订本合同之当天（2015年4月29日）向甲方交付保证金73000元，2015年7月20日前支付首期租金219000元。乙方无权转让给第三者，如因特殊情况，乙方在期间确需转让的话，必须事前（180天前）征得甲方书面同意，并参与签订转让合同方可，否则转让无效。第十条，乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失与法律责任：1、未经甲方书面同意，擅自将该房产转租给他人使用及调换使用的；2、利用该房屋进行违法活动的；3、拖欠租金或本合同第三条约定之乙方应付款，超过五天；……第十四条双方约定其他事项：1．甲乙双方均知悉并同意在租赁期内，每年甲方须有1个月免租给乙方（即每年乙方只需共缴纳11个月的租金给甲方），双方同意每年的9月份为免租期。2．甲乙双方均同意签订本合同及甲方收取保证金当天需将该物业全部交付给乙方使用、该物业交付给乙方使用当天起该物业的水电费、管理费等均由乙方按管理处规定时间支付；从甲方交付该物业给乙方使用起至2015年9月30日为免租期；双方同意该物业的起租日期为2015年10月1日。合同对其他事项也作了约定。其后，李志能、月满圆酒店公司又签订《补充协议》和《附件一：租金的缴纳日期和明细》，其中后者约定月满圆酒店公司交付租金的日期及收款账户。李志能在庭审表示月满圆酒店公司仅支付了2015年10月至2016年6月的租金，则未再履行支付租金义务。2016年7月17日，李志能委托李x文前往涉案物业查看，发现涉案物业存在违法经营的情况，在制止过程中与经营者员工发生冲突后向南村镇派出所报案。2016年8月3日，李志能委托广东公尚律师事务所向广州市公安局番禺区分局南村派出所提交《强烈要求立即取缔广州月牙儿酒店管理公司严重违法行为的函》，要求南村派出所立即取缔涉案物业实际经营者“广州市月牙儿酒店管理公司”未办理特种营业执照、未进行商事登记、未办理营业场所的消防验收等违法行为。2016年8月5日，南村派出所到涉案房屋进行调查取证，并对相关人员询问调查。经调查发现涉案房屋由月牙儿酒店公司经营旅店，但该公司未办理特种行业许可证和消防验收。次日，南村派出所出具《行政处罚决定书》（穗公番行罚决字【2016】7258号），作出对月牙儿酒店公司负责人刘文军予以行政拘留五日的行政处罚，并出具《取缔决定书》（穗公番取缔决字【2016】00052号），对刘文军在番禺区南村镇万达广场B4栋经营的无牌旅店予以取缔。一审法院当庭询问李志能涉案物业的现状，李志能代理人表示李志能已对涉案物业进行停电、停水处理，但因29间房屋的钥匙仍由月满圆酒店公司控制，李志能、李高远无法收回上述29间房屋。”该判决书判决：一、解除李志能与广州市月满圆酒店管理有限公司于2015年4月29日签订的《房产租赁合同》及补充协议；二、广州市月满圆酒店管理有限公司、广州月牙儿酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将广州市番禺区南村镇汉溪大道东延伸段387号3501房至3529房，共计29间房屋交还李志能管业；三、广州市月满圆酒店管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向李志能支付2015年6月至2015年9月租金，共计292000元；四、广州市月满圆酒店管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向李志能支付2016年7月至2016年9月租金，共计146000元；五、广州市月满圆酒店管理有限公司租赁保证金73000元由李志能没收；六、广州月牙儿酒店管理有限公司就上述第四项义务与广州市月满圆酒店管理有限公司承担连带责任；七、驳回李志能其他诉讼请求。该判决已于2017年10月24日发生法律效力，但未履行该判决，李志能已向一审法院申请强制执行，执行案号为（2017）粤0113执8159号。在执行中，一审法院于2018年1月10日将涉案房屋进行了现场查封，并张贴了封条。2017年11月8日，涉案物业所属大连万象美物业管理有限公司番禺分公司向李志能发出缴费通知书，列明2016年8月1日至2017年10月31日物业管理费44810.77元；2016年4月1日至2017年9月30日公摊电费23750.9元，公摊水费1366.66元；截止2017年10月25日，水费3017.07元。同日，该物业管理公司向李高远发出缴费通知书，列明2016年8月1日至2017年10月31日物业管理费51338.49元；2016年4月1日至2017年9月30日公摊电费25305.28元，公摊水费1450.26元；截止2017年10月25日，水费3082.01元。李志能于2018年3月20日，将上述费用全部结清。2018年3月19日，大连万象美物业管理有限公司番禺分公司出具两份说明，载明物业管理费按建筑面积每平方米3.5元/月计算，涉案物业每月管理费为5789.16元，由于上述物业尚欠2016年8月前的部分物业管理费，故物业管理公司发给业主的2016年8月1日至2017年10月31日缴费通知单所列上述物业的欠缴物业管理服务费96149.26元，实际包括了2016年8月前尚欠的物业管理费。每个物业的水电费按表每月据实计算。各个物业单位应分摊的水电费公摊金额按该物业面积和所在楼层，按一定的系数计算。2016年8月物业公司根据业主要求对涉案物业停水、停电，但到2016年8月底发现承租人已自行将该物业的水电重新接上。经发现后物业公司立即做出整改处理，2016年12月，再次发现承租人自行将该物业的水电重新接上，物业公司配合业主代表再次将该物业停电，后多次检查，再无发现。另查明，2017年12月22日，月满圆酒店公司向一审法院递交了《关于广州市月满圆酒店管理有限公司因错误判决造成重大经济损失的紧急报告》，认为涉案房屋所在的番禺万达广场B4栋大厦，并不符合《消防法》有关要求，是不得投入使用的，涉案房屋作为该大厦的部分高层楼层也因此依法不得投入使用，并非月满圆酒店公司的原因导致，出租人因第三人的原因不能交付合格的商铺，构成根本违约，应当向月满圆酒店公司承担违约责任。一审法院认为，李志能与月满圆酒店公司签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性约定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案的争议焦点在于李志能、李高远（出租人）是否交付了不符合租赁合同约定用途的房屋，从而构成根本违约。根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第十五条的规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。因此，进行消防设计、审核、验收和使用前的检查，是建设单位和使用单位的义务。李志能、李高远作为涉案房屋的产权人，已取得房地产权证，可以推定涉案房屋已通过与产权证记载的用途相符的消防验收。根据双方签订的《房产租赁合同》以及有关建设工程消防监督管理的规定，月满圆公司承租涉案房屋用于商业或酒店公寓的经营，月满圆公司是该商业经营场所的经营主体，也是涉案场所的装修改建工程义务人，负有办理装修工程消防设计审核（备案）、消防验收及公众聚集场所使用或开业前的消防安全检查的义务，出租人负有协助和配合义务。月满圆公司并未提供证据证实其未能办理取得特殊消防许可是因为涉案租赁物所在建筑未通过建设工程消防验收或者是因为出租人没有配合办理相关证照。因此，月满圆酒店公司认为涉案房屋未经消防验收合格不符合租赁合同约定的用途，致使无法办理特种行业许可证等证照手续,出租人构成根本违约的抗辩主张不成立，一审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。李志能、李高远（甲方）按约定交付涉案物业给月满圆酒店公司（乙方）使用。按照合同约定，月满圆酒店公司应当向李志能、李高远支付租金及租赁期间该房产的水，电，管理费等一切费用。对于李志能、李高远要求月满圆酒店公司支付2016年10月1日至2017年10月23日的租金934765元。其中2016年10月至2016年12月的租金为219000元。对于2017年1月1日至2017年10月23日的租金按附件一《租金的缴纳日期和明细》标准计算为642765元，由于李志能、李高远于2017年1月1日起停止供应涉案房屋的水电，对月满圆酒店公司实际使用涉案房屋造成一定影响，但月满圆酒店公司亦一直没有将涉案物业交回给李志能、李高远管业。综合考虑双方的过错程度、涉案房屋实际使用及管业等情形，一审法院酌定月满圆酒店公司按每月租金的50%标准向李志能、李高远支付2017年1月1日至2017年10月23日期间所发生的租金，即642765元的50%为321382.5元。故月满圆酒店公司应支付2016年10月1日至2017年10月23日的租金540382.5元给李志能、李高远。对于李志能、李高远主张的从2017年10月24日起至月满圆酒店公司将租赁房屋交还给李志能、李高远之日止的房屋占用费。由于一审法院的（2016）粤0113民初7314号民事判决书已于2017年10月23日发生法律效力，月满圆酒店公司仍未按已发生法律效力的判决履行其义务，拒不将涉案房屋交回给李志能、李高远管业，故从2017年10月24日起，月满圆酒店公司应按《租金的缴纳日期和明细》约定的租金标准向李志能、李高远支付房屋使用费，直至涉案房屋交回给李志能、李高远管业之日（即2018年1月10日）。从2017年10月24日计至2018年1月10日的房屋使用费为199290元。关于李志能、李高远要求月满圆酒店公司支付物业管理费、水电费的问题。双方在合同中明确约定签订合同及李志能、李高远收齐保证金当天将涉案房屋交付给月满圆酒店公司使用，该物业交付给月满圆酒店公司使用当天起该物业的水电费、管理费等均由月满圆酒店公司按管理处规定的时间支付。李志能、李高远已向大连万象美物业管理有限公司番禺分公司代为支付涉案房屋2016年8月1日前至2017年10月31日的物业管理费96149.26元，2016年4月1日至2017年9月30日的公摊电费49056.18元、公摊水费2816.92元，水费6099.08元，故李志能、李高远主张要求月满圆酒店公司支付上述期间的物业管理服务费、公摊水电费及水费符合合同约定，一审法院亦予以支持。对于2017年11月1日至涉案房屋实际交回给李志能、李高远管业之日止即2018年1月10日的物业管理费，应按5789.16元/月（根据李志能、李高远提供的物业管理公司的证明）计算为13508.04元，月满圆酒店公司应支付给李志能、李高远。而对于李志能、李高远主张的2017年10月1日至2018年1月10日的水电费、公摊水电费，因该期间的水电费及公摊水电费金额尚不明确，李志能、李高远亦未实际垫付，故对李志能、李高远该主张，一审法院不予支持。关于李志能、李高远要求月满圆酒店公司支付2015年6月至9月，2016年7月至2017年10月租金的违约金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。月牙儿酒店公司作为涉案房屋的实际使用者，应就支付逾期租金、房屋占用费等义务与月满圆公司承担连带责任。对于李志能、李高远要求月牙儿酒店公司与月满圆酒店公司就上述逾期支付租金、房屋占用费、物业管理费、水费、公摊水电费等承担连带责任，一审法院予以支持。月牙儿酒店公司经一审法院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2018年11月5日作出如下判决：一、月满圆酒店公司于本判决生效之日起十日内向李志能、李高远支付2016年10月至2017年10月23日的租金，共计540382.5元；二、月满圆酒店公司于本判决生效之日起十日内向李志能、李高远支付租赁房屋的房屋占用费199290元（从2017年10月24日起计算至月满圆酒店公司实际交回房屋给李志能、李高远管业之日即2018年1月10日止）；三、月满圆酒店公司应于本判决生效之日起十日内向李志能、李高远支付租赁房屋2016年8月1日至2018年1月10日的物业管理服务费109657.3元，2017年4月1日至2017年9月30日的水费6099.08元，公摊水费2816.92元，2016年4月1日至2017年9月30日公摊电费49056.18元；四、月牙儿酒店公司就上述第一至第三判项所确定的义务与月满圆酒店公司承担连带清偿责任；五、驳回李志能、李高远的其他诉讼请求。一审案件受理费26300元，由李志能、李高远共同负担13427元，由月满圆酒店公司、月牙儿酒店公司共同负担12873元。本院二审期间，李志能、李高远向本院提交一审法院（2017）粤0113执8159号之二《执行裁定书》，拟证明法院在2018年9月26日将涉案房屋内的一批财产进行拍卖，当天成交，故月满圆酒店公司、月牙儿酒店公司占用场地时间应计算到2018年9月26日。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对李志能、李高远的上诉请求和理由，本院认定如下：关于涉案房屋2017年1月1日至2017年10月23日期间租金的认定问题。双方合同约定，每年9月份为免租期，该约定是双方的真实意思表示，故一审法院以该合同附件一《租金的缴纳日期和明细标准》计算该期间租金合计为642765元正确。另，双方合同并无明确约定在承租人欠租时出租人有权对涉案房屋停水停电，一审法院鉴于李志能、李高远于2017年1月1日起停止供应涉案房屋的水电，对月满圆酒店公司、月牙儿酒店公司实际使用房屋造成一定的影响，酌定上述期间的租金按50%计算，并无不当。关于李志能、李高远上诉认为涉案房屋占用费、物业管理费应计算至2018年9月26日的问题。经本案查明的事实，一审法院（2016）粤0113民初7314号民事判决已于2017年10月23日发生法律效力。该案判处月满圆酒店公司、月牙儿酒店公司在判决生效之日起三十日内将涉案房屋交还给李志能。故月满圆酒店公司、月牙儿酒店公司应于2017年11月23日前履行生效判决确定的义务。李志能依据该生效判决已向一审法院申请强制执行，一审法院亦已立案执行。故李志能、李高远诉请的涉案房屋自2017年11月23日起的房屋占用费，应在执行程序中解决，本案不应调处。因此，李志能、李高远上诉认为占用费应计算至2018年9月26日，本院不予支持。鉴于本案月满圆酒店公司、月牙儿酒店公司未提出上诉，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院二审对一审判决第二、三项不予调整。至于李志能、李高远上诉主张月满圆酒店公司、月牙儿酒店公司支付2015年6月至9月、2016年7月至2017年10月租金的违约金问题。一审法院（2016）粤0113民初7314号生效判决已判处月满圆酒店公司的租赁保证金73000元由李志能没收，故一审不予支持李志能、李高远该上诉理由，并无不妥。综上，李志能、李高远的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，其处理结果可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13148元，由李志能、李高远共同负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一九年十一月二十一日书记员  张 旭周凡舒