青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1891号上诉人(原审原告)：余杰，公民身份号码：×××，住西宁市，委托诉讼代理人：齐远松，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：青海海宏房地产有限责任公司，统一社会信用代码：91630000710584469A。法定代表人：于志坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛建浩。上诉人余杰因与被上诉人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称：海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。余杰上诉请求：一、请求依法撤销青海省西宁市城北区人民法院(2019)青0105民初1443号民事判决书,并依法改判如下:1、判令海宏公司履行办理不动产权证书的合同义务;2、判令海宏公司向余杰支付自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止的违约金(按全部房价款每日万分之一的标准,从2016年12月23日暂计算至2019年2月23日为820天,违约金为49289元);3、判令海宏公司退还契税9016.3元;以上合计:58305.3元。事实理由:一、原审法院查明事实不清。根据合同第十九条约定，被上诉人应当交房之日为合同签订之日即2016年6月23日,然后应当在180日内取得房屋所有权证书,即办理产权证的期限为2016年12月23日。结合《调查令》调查取证情况,被上诉人未完成竣工测绘报告、建筑物达不到消防验收标准等原因,导致其未及时办理“初始登记”,继而导致买受人迟迟不能取得房屋产权证,其过错显而易见。被上诉人应当按照合同约定承担违约责任。二、被上诉人理应退还上诉人的契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条、第十条、第十一条、第十二条之规定,契税应当由上诉人在办理房屋产权证时,向征收机关缴纳。原审查明契税是被上诉人与上诉人进行抵扣的,上诉人并未以现金方式向被上诉人缴纳契税,但这仅仅是缴纳方式不同,对于契税的所有权系上诉人享有之事实不产生任何影响。因此,被上诉人非法征收上诉人的契税并长期占有的行为,明显不当,且又不能按照合同约定办理产权证,理应予以退还。综上所述,为了维护上诉人的合法权益,故依法上诉,望支持上诉人的上诉请求为盼。海宏公司辩称，请二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。余杰向一审法院起诉请求：1、判令海宏公司履行办理不动产权证书的合同义务。2、判令海宏公司赔偿自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止的违约金49289元（按全部房价款每日万分之一的标准，从2016年12月23日暂计算至2019年3月23日）。3、判令海宏公司退还契税9016.3元，以上合计58305.3元。4、本案诉讼费用由海宏公司承担。一审法院认定事实：2016年6月23日，余杰、海宏公司签订《商品房预售合同》，余杰购买海宏公司位于西宁市××区.8平方米房屋一套，总价款601084元，余杰交纳了全部房款。余杰与海宏公司指定的前期物业服务公司签订了《前期物业服务合同》，交纳物业费、垃圾清理费等，并领取房屋钥匙。海宏公司至今未办理不动产登记证书。一审法院认为，一、关于余杰主张海宏公司履行办理不动产权证书以及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题。首先，《商品房预售合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此，合同约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明余杰、海宏公司约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，海宏公司亦不存在逾期办证违约的问题。故对余杰要求海宏公司履行办理不动产权证书的合同义务及支付逾期办理产权登记的违约金49289元的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。二、关于余杰主张海宏公司退还契税的问题。首先，余杰提出以现金方式交纳了契税，海宏公司辩解出具收据时余杰并未实际交纳契税，而是从违约金中抵扣了契税。根据查明的事实明确显示余杰的契税是从违约金中抵扣的，与海宏公司意见相符。因此，对余杰提出以现金方式交纳契税的诉讼意见不予采纳，确认余杰的契税收据中载明的款项系海宏公司从违约金中抵扣交纳的事实。其次，《商品房预售合同》中约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。视为余杰自愿委托海宏公司办证时代缴契税。海宏公司应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门交纳契税并为余杰办理不动产权证书。因目前尚不具备办证的客观条件，海宏公司无法完成初始登记。余杰亦无证据证明海宏公司存在主观上不愿为余杰等购房人办证的违约情况。故余杰要求海宏公司退还契税9016.3元的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。遂判决：驳回余杰的全部诉讼请求。二审中，双方对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，余杰与海宏公司于2016年6月23日签订《西宁市商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十九条的约定“（一）双方同意由出售方向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人不解除合同的，自买受人应当完成所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”该合同第十九条第一项虽约定由海宏公司申请办理房屋所有权转移登记，但对具体办理和完成房屋所有权转移登记的时间均没有明确。该合同第十九条第二项约定因出卖人原因导致买受人未按期取得该商品房的房屋所有权证书的由出卖人承担违约责任，但核发房屋产权证书系行政行为，余杰提交的证据不足以证明系海宏公司的原因导致其至今未取得商品房房屋所有权证书，故对余杰主张海宏公司为其办理不动产权证书并支付逾期办理产权登记违约金，本院不予支持。关于海宏公司是否应当承担向余杰退还契税的问题。余杰与海宏公司在预售合同中明确约定由海宏公司申请办理房屋所有权转移登记，余杰向海宏公司交纳契税是履行该约定的行为，现双方并未就办证问题另行约定，海宏公司仍应为余杰办理产权证书，故对余杰要求退还契税的主张，本院亦不予支持。综上，余杰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1528元，由余杰负担。本判决为终审判决。审判长 王 鹏审判员 靳 玲审判员 李宏宁 二〇一九年十一月二十日书记员 马 馨附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。