福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初721号 原告：郑仁晴，男，汉族，1993年5月10日出生，住福建省南平市延平区。 原告：梁琛，女，汉族，1993年3月13日出生，住福建省厦门市湖里区。 共同委托诉讼代理人:张海卿，福建知力律师事务所执业律师。 被告：周小华，男，汉族，1962年9月20日出生，住福建省晋安区。 被告：周垚，女，汉族，1990年6月28日出生，住福建省晋安区。 共同委托诉讼代理人：徐陈明、叶德霂，福建至理律师事务所执业律师。 原告郑仁晴、梁琛与被告周小华、周垚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑仁晴、梁琛的共同委托诉讼代理人张海卿及郑仁晴、被告周小华、周垚的共同委托诉讼代理人徐陈明、叶德霂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑仁晴、梁琛向本院提出诉讼请求：1、判令依法变更郑仁晴、梁琛与周小华、周垚2017年10月16日签订的《房屋买卖合同》总价款为1626630元整；2、判令周小华、周垚共同退还购房款653369元，并支付至还清购房款之日止的违约金（以653369元为基数，按月利率2%计算，从2017年12月17日起暂计至2018年12月16日为156808元），购房款及违约金暂计至2018年12月16日为810177元；3、判令本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）由周小华、周垚承担。 事实与理由：2017年10月份，郑仁晴母亲纪连珠通过福州市永邦房产代理有限公司，看中周小华、周垚所有的位于闽侯县上街镇新保路9号群升江山城5#楼3302单元房屋。后纪连珠与周小华商谈购房事宜，周小华告知该房屋产权面积为82.24平方米，在产权房屋上方由其出资另加盖两层房屋，使用面积约150平米，房屋总价2280000元。纪连珠再三向周小华确认加盖两层房屋的使用权，周小华均告加盖两层房屋的使用权有开发商合约约定，可以正常使用。纪连珠考虑再三，认为每平米多花约8000元，总计多花约650000元，却可以多出约100平米的房屋使用权，如此，今后就无须再置换更大套的房屋，于是在与儿媳梁琛的父母们商量后，两家人共同筹集到首付款后决定购买该房屋。2017年10月16日，郑仁晴、梁琛与周小华、周垚签订《房屋买卖合同》一份，周小华、周垚以超出市场价约650000元的价格将该房屋出售给郑仁晴、梁琛。正当郑仁晴、梁琛准备装修房屋时，2018年1月12日，郑仁晴突然收到福州高新区技术产业开发区综合执法局发来的《询问（调查）通知书》一份，该通知书内容为：“群升江山城5#楼楼顶建设涉嫌违法建设，请于1月15日接受调查”。后经过了解，执法局早于2017年4月21日向群升江山城物业服务中心发出《询问（调查）通知书》一份，通知内容为：“群升江山城5#楼楼顶建设嫌违法建设，请群升物业接受调查”。2017年5月2日，执法局向群升物业发送《责令限期改正通知书》一份，通知书内容为：“群升江山城5#楼楼顶建设未经审批进行建设，请你单位于2017年5月9日前拆除违法建设”。2018年9月29日，因该加盖两层房屋属违法建设，执法局将该房屋查封。因该房屋上方的加盖两层房屋已被定性为违法建设，因此郑仁晴、梁琛无法对加盖房屋进行装修，在郑仁晴、梁琛及纪连珠多次询问周小华解决办法时，周小华均告知等过了“这风头”后，加盖两层房屋仍然可以装修使用。时至今日，该房屋仍然被冻结，加盖两层房屋也明确属于违法建设，不可能供郑仁晴、梁琛使用。周小华在2017年至2018年6月7日之间系品晟（福建）物业服务有限公司，即群升江山城物业服务中心的经理，其在群升物业任职期间明知加盖两层房屋已被认定为违法建设，却仍然告知加盖两层房屋可以使用，以欺骗的手段让郑仁晴、梁琛以高出市场价653369元的价格购买该房屋。其行为已违反合同法第五十四条、第五十五条的相关规定。郑仁晴、梁琛系新婚夫妻，大学毕业后由父母拿出毕生心血支付首付款购买了该房屋，原以为购买了大房子，一家老小可以共同居住，现如今却发现购买的是违法建筑。 周小华、周垚共同辩称，一、案涉“顶层花园”于福州群升置业有限公司向周小华、周垚交房时即已形成，存续至讼争合同缔约之时，周小华、周垚未对讼争房屋和案涉“顶层花园”进行过任何装饰、装修或加盖，出卖讼争房屋时亦是现状交付，现有证据不足以证明周小华、周垚对案涉“顶层花园”的形成有任何过错，郑仁晴、梁琛的相关陈述不是事实。本案中，郑仁晴、梁琛诉称：在讼争房屋上方由周小华、周垚出资另加盖两层房屋，使用面积约150平方米。然，对比其举证的讼争合同，讼争房屋现状为建筑面积82.24平方米，无其他面积，附属配套设施仅有水、电、管道煤气、有线电视、楼宇对讲机1台、物业公共维修基金。至于，郑仁晴、梁琛所谓的“另加盖两层房屋”，实乃周小华、周垚就讼争房屋与福州群升置业有限公司订立的《商品房买卖合同》之《附件六：合同补充协议》（下称“《合同补充协议》”）第九条第（三）项所涉之“顶层花园”；该“顶层花园”由楼顶露台和1幢2层筒形小楼组成，无实体结构与讼争房屋连接，是完全独立于讼争房屋整体之外的空间，任何人均能且仅能经由讼争房屋所在的5号楼楼宇内的公共楼梯进入该“顶层花园”；执法部门现已查明，该“顶层花园”于群升公司向周小华、周垚交房时即已形成，存续至讼争合同缔约之时。对此，周小华、周垚收房后，未对讼争房屋和案涉“顶层花园”进行过任何装饰、装修或加盖，出卖讼争房屋时亦是现状交付，郑仁晴、梁琛所举证据不足以证明周小华、周垚对案涉“顶层花园”的形成有任何过错，郑仁晴、梁琛所谓“在讼争房屋上方由周小华、周垚周小华出资另加盖两层房屋”不是事实。 二、现有证据不足以证明讼争合同缔约之前，周小华、周垚已知晓案涉“顶层花园”涉嫌违建，郑仁晴、梁琛的相关陈述不是事实。本案中，郑仁晴、梁琛诉称：周小华于2017年至2018年任职品晟（福建）物业服务有限公司期间，应当知晓案涉“顶层花园”已涉嫌违建。对此，周小华、周垚认为，郑仁晴、梁琛所举证据不足以证明讼争合同缔约之前，周小华、周垚已知晓案涉“顶层花园”涉嫌违建，其相关陈述不是事实。首先，郑仁晴、梁琛所举榕高执询字[2017]第0000460号《询问（调查）通知书》的抬头虽为“群升江山城物业服务中心”（下称“物业中心”），但落款处并未加盖综合执法局公章，也没有物业中心确认送达的签名或盖章，在形式上即与郑仁晴、梁琛另举的榕高执询字[2018]第0002308号《询问（调查）通知书》存在差异，不能证明综合执法局曾出具该份通知书且已送达物业中心。其次，郑仁晴、梁琛所举榕高执责改字[2017]第0001085号《责令限期改正通知书》虽加盖有综合执法局公章，但也没有物业中心确认送达的签名或盖章，不能证明综合执法局已将该份通知书送达物业中心，有悖于《中华人民共和国行政处罚法》第三十一条“行政机关在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利”之规定。再次，品晟（福建）物业服务有限公司的住所为台江区，并不在闽侯县，物业中心只是品晟公司设置在群升江山城小区内的常设服务机构，周小华曾担任的是品晟公司的经理，而不是郑仁晴、梁琛所谓“物业中心的经理”，品晟（福建）物业服务有限公司对群升江山城物业服务项目另任命有独立的经理进行全权管理，故即便前述两份通知书均已送达物业中心，周小华对此也并不知情。最后，讼争房屋所在的5号楼顶层共有8户，且楼顶除“顶层花园”外，还有电梯、楼梯等众多部位所对应的顶层构筑，而前述两份通知书仅载明“群升江山城5号楼顶未经审批进行建设”，并未明确地指向案涉“顶层花园”，故假使周小华、周垚收到过通知书，也不能证明周小华、周垚即可知晓系案涉“顶层花园”涉嫌违建。 三、周小华、周垚对讼争房屋现状无任何虚假承诺或不实披露，郑仁晴、梁琛的相关陈述不是事实。本案中，郑仁晴、梁琛诉称：郑仁晴之母纪连珠再三向周小华确认案涉“顶层花园”的使用权，周小华均告知该“顶层花园”的使用权有开发商合约约定，可以正常使用。对此，周小华、周垚主张，郑仁晴、梁琛未举证证明讼争合同缔约之前，周小华、周垚曾就案涉“顶层花园”的使用权对郑仁晴之母纪连珠有任何承诺，其相关陈述不是事实；相反，周小华、周垚出于避免“跳单”嫌疑的考虑，按照二手房交易习惯，除缔结讼争合同之时以外，从未与郑仁晴、梁琛或纪连珠有任何私下接触，均系由经纪人员居中联系、说合，纪连珠有关“对啊，我们自己买的一层房子”（详见郑仁晴、梁琛所举录音1分13秒至1分17秒）、“当时买的时候哦，那个中介啊、什么的都说二楼是给我们用、给我们用”（详见郑仁晴、梁琛所举《手机录音笔录》第2页划线部分）的自认亦可予以印证，并证明经纪人员告知纪连珠的是“案涉‘顶层花园’是赠送‘给’其使用”，纪连珠已知晓该“顶层花园”不是讼争合同的标的或作价依据，且“福州这样的地方多的是了”（详见郑仁晴、梁琛所举《手机录音笔录》第4页第26行）；退一步而言，因群升公司向周小华、周垚出卖讼争房屋时，《合同补充协议》第九条第（三）项约定有“整栋楼的楼顶平台中，规划上专属顶层单元的顶层花园面积由顶层单元买受人单独享有使用权，其他屋顶公共面积归本栋楼全体业主所有”，故就算周小华、周垚曾就案涉“顶层花园”的使用权做出了所谓之承诺的，其内容亦与事实相符，周小华、周垚也无任何虚假承诺或不实披露。 四、讼争合同缔约之前，郑仁晴、梁琛已亲自实地看房，知悉讼争房屋现状，订立讼争合同系其真实意思表示。因案涉“顶层花园”不是讼争合同的标的或作价依据，也不存在讼争房屋的交易价格高于市场价格的说法，故讼争合同不应予以变更。本案中，郑仁晴、梁琛诉称：周小华、周垚以欺骗手段令郑仁晴、梁琛以高出市场价格653369元购买讼争房屋，案涉“顶层花园”现也不能供郑仁晴、梁琛使用，讼争合同应予以变更。对此，周小华、周垚认为，讼争合同不应予以变更。首先，如前所述，周小华、周垚不存在欺诈行为，讼争合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款所规定的可予变更之前提条件。其次，讼争合同第九条第（四）项约定有“郑仁晴、梁琛已亲自实地看房并亲自审查过该房屋相关权属信息资料，了解房屋有关信息，并对该房屋的现状及相关疑虑询问过周小华、周垚，在周小华、周垚明确告知后自愿签订本合同”，足以表明讼争合同缔约之前，郑仁晴、梁琛经实地看房后，对讼争房屋现状完全了解，订立讼争合同系其真实意思表示。再次，依照讼争合同第一、四条之约定，该合同的标的为建筑面积82.24平方米、无其他面积的讼争房屋，讼争合同的特别约定条款亦未有关于案涉“顶层花园”的内容，可见该“顶层花园”不是该合同的标的或作价依据。最后，郑仁晴、梁琛所举证据不足以证明讼争房屋的交易价格高出市场价格653369元，相关结论实际全凭郑仁晴之母纪连珠的自行猜测。 五、郑仁晴、梁琛关于周小华、周垚支付违约金的诉讼请求于法无据，应予以驳回。本案中，郑仁晴、梁琛诉请周小华、周垚以653369元为基数，按月利率2%支付违约金。对此，周小华、周垚认为，讼争合同已履行完毕，周小华、周垚无违约行为，依法无需承担违约责任，且郑仁晴、梁琛系依照《合同法》第五十四条之规定行使变更请求权，并不是追究周小华、周垚的违约责任，郑仁晴、梁琛主张违约金于法无据，故郑仁晴、梁琛的相关诉讼请求依法应予以驳回。 此外，必须指出的是，因在贵院审理的（2018）闽0121民初3205号案件中，贵院已就与本案相类似的案件作出了裁判，故为了彰显法律的确定性和可预测性，周小华、周垚恳请贵院驳回郑仁晴、梁琛的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月，郑仁晴、梁琛（乙方）经实地看房后，与周小华、周垚（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方的房屋位于福州市闽侯县上街镇新保路9号群升江山城5#楼3302单元，单元面积82.24平方米〔（2017）闽侯县不动产权第0023215号〕，该房屋按套计价，甲乙双方双方约定成交价格为2280000元，该价格包括该房屋的房价款、该房屋附属配套设施、固定装修等。合同签订后，双方已按照合同约定履行完毕，房屋已交付并过户至郑仁晴、梁琛名下。 另查明，讼争房屋为5#楼顶层单元，系周小华、周垚向福州群升置业有限公司购买，周小华、周垚与福州群升置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第九条第（三）款约定，整栋楼的楼顶平台中，规划上专属于顶层单元的顶层花园面积由顶层单元买受人单独享有使用权，其他屋顶公共面积归本栋楼全体业主所有。2017年4月22日，群升江山城被投诉多栋顶楼违章加盖，福州市高新区管委会经现场调查，群升江山城2#、3#、5#顶楼确实存在违章情况，对已发现的部分已下达《询问（调查）通知书》、《责令停止违法行为通知书》，责令物业通知业主自行整改。2018年1月12日，品晟（福建）物业服务有限公司群升江山城一期物业服务中心收到福州高新技术产业开发综合执法局发出的《询问（调查）通知书》，认为5#3302业主在楼顶建设的行为涉嫌违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，要求郑仁晴接受相关事宜的调查及听取处理意见。2018年9月29日，讼争房屋被福州高新区综合执法局查封。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中，郑仁晴、梁琛经实地查看后与周小华、周垚就讼争房屋价格达成一致意见并签订《房屋买卖合同》，郑仁晴、梁琛提供的证据不足以证明在订立合同过程中存在重大误解或显示公平的情形，亦不能证明郑仁晴、梁琛系受到周小华、周垚欺诈、胁迫的手段或者乘人之危而签订合同，应认定该合同系双方的真实意思表示，合法有效。故郑仁晴、梁琛要求变更合同并退还部分购房款，没有事实和法律依据，本院不予支持。合同签订后，双方已依照《房屋买卖合同》履行完毕，郑仁晴、梁琛提供的证据不足以证明周小华、周垚在履约过程中存在违约情形，故其要求周小华、周垚支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回郑仁晴、梁琛的诉讼请求。 案件受理费25040元，因适用简易程序审结，依法减半收取计12520元，由郑仁晴、梁琛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  张文仲 二〇一九年二月二十三日 法官助理李秀华 书记员罗燕圆 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。