浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终78号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘德龙，男，1980年1月22日出生，汉族，住龙泉市。 委托诉讼代理人：吴克汀，浙江海泰（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章立欢，浙江海泰（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚琴贤，女，1978年8月24日出生，汉族，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：龚骅，浙江灵桥律师事务所律师。 原审第三人：宁波市启元房地产开发有限公司。住所地：宁波市北仑区新碶街道龙凤一巷1号101室。 法定代表人：许金波，该公司总经理。 上诉人刘德龙因与被上诉人姚琴贤、原审第三人宁波市启元房地产开发有限公司（以下简称启元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院（2018）浙0206民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘德龙上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判变更刘德龙与姚琴贤签订的租赁合同中可出租建筑面积为2601.10平方米，并以该建筑面积计算相应租金；2.撤销一审判决第二项，改判驳回姚琴贤的一审反诉请求；3.改判姚琴贤承担一审本诉、反诉诉讼费用。事实和理由：一、本案租赁合同中应以实际测量的可使用面积（不包含公摊或仅包括四楼公摊部分）计算可租赁面积，因已经装修等特殊原因未能实际测量的，应参照刘德龙提供的测量面积计算。二、刘德龙已经支付没有争议部分的租金和费用，不存在违约和拖欠租金的事实，不应支付相应租金和承担违约责任。三、涉案房屋因装修等原因，暂未能实际测量，应由姚琴贤承担不利后果。退一步讲，因装修导致无法测量房屋面积，不应仅仅归责于刘德龙，姚琴贤具有过错，有同等的举证义务。即使刘德龙的诉请不被支持，最多补足租金和管理费即可，不应再承担滞纳金等违约责任。 姚琴贤辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 启元公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 刘德龙向一审法院起诉请求：1.变更刘德龙和姚琴贤签订的租赁合同中可出租建筑面积2933平方米为2601.10平方米，并以变更后的实际面积计算相应租金；2.姚琴贤承担本案诉讼费用。 姚琴贤向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.刘德龙立即腾退所租赁房屋，并支付至实际腾退之日所产生的租金与已付租金的差额部分费用；3.刘德龙应支付至2018年3月5日的迟延履行违约金3427元，并支付月租金的6倍作为违约金。一审法院审理过程中，姚琴贤将第3项诉讼请求中的迟延履行违约金变更为至庭审时的10000元。 一审法院认定事实：姚琴贤租赁启元公司所有的位于北仑区（金澜名庭）1幢（4-1）室的F4-01室并转租给刘德龙。姚琴贤与刘德龙于2016年4月14日签订租赁合同一份，出租方（甲方）为姚琴贤，承租方（乙方）为刘德龙。合同条款1.1约定：该房屋“可出租建筑面积（GLA）为2200（主楼）+733（裙楼）平方米，具体以该房屋所在地房屋测绘机构的测绘结果为准”；合同条款3.1约定：本合同租赁期为12年6个月，即自2016年5月15日起至2028年11月14日止；合同条款4.1、5.1约定：租金及管理费自2016年11月15日起付，前四年每年0.70元/平方米/天（即全年749381元），第五年起每年递增3%。同时乙方“有权按照双方认可的实测面积缴纳费用”。首期费用应于2016年5月15日前支付，每半年度为一个缴租计算周期，第二期应于2017年5月15日前支付。遵循先付后用的原则，乙方应提前30天向甲方支付或结算下一个缴租期；合同条款5.3约定，乙方应按期支付租金、物业管理费。逾期支付的，每逾期一日，需按逾期支付欠缴总额的0.02%向甲方支付滞纳金；合同条款13.2约定，若乙方逾期不足额支付租金、管理费或其他费用累计超过三十（30）日，甲方有权不经乙方同意立即解除该合同，同时租金及管理费按实际租赁期限计算，多退少补，且乙方还应向甲方支付合同解除相应计租年度的月租金及管理费之和的6倍金额作为违约赔偿金。合同解除后，乙方应在甲方书面通知的期限内撤离该场地，否则甲方将协助撤离，所造成的损失和产生的费用全部由乙方承担。合同签订后，刘德龙对租赁的房屋进行了全面装修并开办“如意精品酒店”对外营业至今。2016年4月21日、2017年5月9日刘德龙按照合同约定分别交付了2016年11月至2017年5月（半年），2017年5月至2017年11月（半年）的租金和管理费。2017年11月，刘德龙委托宁波经济技术开发区龙贵测绘有限公司（以下简称龙贵公司）对如意精品酒店房屋面积进行测量，测量结果为主楼面积1888.10平方米，裙楼面积861.46平方米。刘德龙认为，既然双方在合同中约定租金和管理费以实测面积为准，那么主楼实测面积比合同面积少了311.90平方米，姚琴贤应当退还自己之前按合同面积多交纳的费用。而裙楼面积因为可用面积少，姚琴贤当时主动让给自己100平方米，所以仍可按合同中的733平方米履行。于是在2017年12月第三次交纳租金和管理费时，按照合同应交纳374690元，刘德龙仅交纳254253.20元，即2017年11月至2018年5月按照2621.10平方米计算的租金和管理费，并扣除了自己认为之前多交纳的费用；2018年5月按照2621.10平方米交纳半年费用335768.03元。姚琴贤及启元公司认为刘德龙自行委托进行的测量没有包含公摊面积，不符合合同约定。姚琴贤要求刘德龙按照合同约定足额交付租金和管理费，并提出解除与刘德龙之间的租赁合同，同时追究其违约责任。 一审法院认为，当事人对于自己的诉讼请求依法负有举证责任。刘德龙认为其与姚琴贤在订立合同时已达成日后进行实际测量的共识。但其在承租房屋之后并未要求姚琴贤与之共同委托有关机构进行测量，而是即刻进行了深度装修改造，致使鉴定机构目前已无法进行鉴定。同时刘德龙认为“可出租建筑面积”仅包括自己承租的第四层房屋面积，还要扣除自己完全用不到的部分，且不承担第四层范围之外的公摊面积，并按照以上要求单方委托了龙贵公司对如意精品酒店进行了测量。一审法院认为，刘德龙对于“可出租建筑面积”的理解不仅没有与姚琴贤达成合意，而且明显不符合市场交易习惯，一审法院亦难以支持。宁波鑫港工程勘测设计有限公司（以下简称鑫港公司）在房屋建成且未装修改造时进行的原始测绘应当真实体现了房屋的建筑面积，即3033.32平方米。据刘德龙陈述，对方因裙楼构造复杂而主动让给其100平方米。将合同约定面积2933平方米与3033.32平方米相比较不难看出，双方虽未在合同中体现鑫港公司的测绘报告，但实际上是以其为依据的。在刘德龙不能提供反驳证据的情况下，双方关于租赁面积的约定有缔约根据并具有合理性，不应予以变更。综上，刘德龙要求变更租赁面积为2601.10平方米并按此计算租金的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于本案的反诉部分，根据以上对本诉的论述，刘德龙在单方委托进行的测量未取得对方认可的情况下，自行少缴租金和管理费的行为不当，应当按照合同约定的2933平方米面积补足2016年11月至本案庭审结束前应缴的租金及管理费并支付滞纳金。经计算应补足租金和管理费的金额为159360元，滞纳金金额为9379.20元。但姚琴贤要求解除合同和支付违约金的反诉请求，一审法院不予支持。理由如下：首先，双方在签订合同时标的房屋已经有房产证和鑫港公司所作的测绘报告，即房屋建筑面积是明确的。姚琴贤作为出租方掌握着信息优势却并未向刘德龙出示，而是在合同中约定“具体以该房屋所在地房屋测绘机构的测绘结果为准”和“乙方有权按照双方认可的实际面积缴纳费用”，导致了此后双方对房屋面积产生歧义，进而成讼。对此姚琴贤负有一定的过错责任；其次，对于合同中的解除条款不应简单地进行字面解释，而需结合其他条款并考察合同履行过程，本着公平合理的基本原则予以处理。虽然刘德龙自行扣减租金和管理费的行为不当，但事出有因，且其已在庭审中明确表示，如判决其继续履行原合同，其会按照合同约定补足相应费用。这也说明了其并无恶意拖欠的主观故意，合同仍可继续履行；第三，刘德龙与姚琴贤约定的租赁期间长达十余年，刘德龙为此投入大量资金进行装修和经营，轻易地解除合同并不符合社会效益和双方的利益诉求。双方理应本着互谅互让的态度协商解决纠纷。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回刘德龙的诉讼请求；二、刘德龙应于本判决生效之日起七日内向姚琴贤补缴租金及管理费159360元，并支付滞纳金9379.20元，合计168739.20元；三、驳回姚琴贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件本诉受理费80元，由刘德龙负担；反诉受理费减半收取3460元，由刘德龙负担1837.50元，姚琴贤负担1622.50元。 二审中，各方当事人均没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为租赁面积是否应变更为2601.10平方米及刘德龙是否应补交租金和管理费并支付滞纳金。刘德龙主张应以实际测量的可使用面积2601.10平方米计算租赁面积，刘德龙提交了龙贵公司出具的面积测量图一份证明涉案房屋可使用面积为2601.10平方米。虽然刘德龙与姚琴贤在租赁合同中约定可出租建筑面积最终以房屋所在地房屋测绘机构测绘结果为准，但刘德龙在承租涉案房屋后就进行了装修，刘德龙在深度装修后自行委托龙贵公司测量面积，龙贵公司相关人员称房屋已经深度装修，无法精确测量。一审依法委托鉴定机构就涉案房屋的平面轮廓面积进行测量，但因涉案房屋进行了深度的装修改造，导致无法进行实地平面轮廓面积测绘，因此刘德龙主张将租赁面积变更为2601.10平方米缺乏依据，一审法院不予支持，亦无不当。刘德龙应按合同约定租赁面积缴纳租金和管理费，并支付相应滞纳金。 综上，刘德龙的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3755元，由上诉人刘德龙负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 张 敏 审判员 倪春艳 审判员 陈 艳 二〇一九年二月二十日 书记员 沈 妍