北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13717号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京邦航投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街**院**楼****231901。法定代表人：王永翠，总经理。委托诉讼代理人：高红刚，男,北京邦航投资管理有限公司业务部经理。委托诉讼代理人：赵维进，男,北京邦航投资管理有限公司业务部经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：汪频，女，1979年3月26日出生，汉族，自由职业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：秦红，北京市君泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：高小龙，北京市君泽律师事务所律师。原审被告：北京百住酒店管理有限公司，住，住所地北京市朝阳区建华南路**院**楼**201内**/div>法定代表人：刘诚，执行董事。委托诉讼代理人：马树森，男，北京百住酒店管理有限公司员工。委托诉讼代理人：崔洪菊，女，北京百住酒店管理有限公司员工。上诉人北京邦航投资管理有限公司与被上诉人汪频，原审被告北京百住酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初36306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邦航公司上诉请求：同意一审判决第一、四项，请求撤销一审判决第二、三、五、六项，依法改判驳回汪频要求我公司支付房屋租金、房屋使用费、违约金的诉讼请求。事实和理由：汪频在北京市西城区xx路x条x号院2号楼4层520房屋（下称涉案房屋）失火后强行上锁并拒绝交付涉案房屋钥匙，汪频实际上已经提前收回了涉案房屋，已构成违约；我公司要求汪频交出涉案房屋钥匙，汪频拒绝交付房门钥匙并提出不合理的修复要求，导致涉案房屋一直无法使用，汪频应对我公司无法修复和使用涉案房屋的损失承担责任。汪频辩称，同意一审判决，不同意邦航公司的上诉请求和理由。我从未强行给涉案房屋上锁，上锁的原因是因为发生火灾的时候，涉案房屋中没有人，物业公司通知了我和百住公司，消防部门灭火后，为了屋内的物品不丢失物业公司给上的锁，钥匙就一把，在我这保存。百住公司述称，不同意一审判决。汪频向一审法院起诉请求：1．邦航公司、百住公司负责对其承租的涉案房屋内受损的家具家电进行赔偿11650元；2．邦航公司、百住公司支付2018年7月11日-2019年7月10日租金115800元及2019年7月11日-2019年7月17日的房屋使用费2252元；3．邦航公司、百住公司向我支付违约金9650元；4．判令邦航公司、百住公司承担本案公证费2000元。一审法院认定事实：涉案房屋的所有权人为汪频。2017年7月12日，汪频（出租人、甲方）与邦航公司（承租人、乙方）、百住公司（委托代理出租机构、丙方）签订《房屋租赁合同》，内容有：第一条、房屋基本情况。房屋坐落于北京市西城区xx路x条x号院2号楼4层520号。第二条、房屋租赁情况及登记备案。租赁用途：居住。第三条、租赁期限。房屋租赁期及乙方委托丙方管理房屋的期间自2017年7月11日至2019年7月10日。第四条、租金计算标准及支付方式。租金标准为9650元/月，付款方式为按年支付，如租金支付期间非整月的，针对不满一个自然月的租期双方同意按日计算租金，计算标准按照月租金金额为标准，每月以30日为准，即日租金=月租金/30，如遇小数，四舍五入计算到元。第五条、其他相关费用的承担方式。第六条、房屋维护及维修。（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方及丙方保证遵守国家法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙丙三方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，丙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到丙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，丙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响到乙方及/或丙方使用及/或管理的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因丙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备实施发生损坏或故障的，丙方应负责维修或承担赔偿责任。第七条、转租。第八条、合同解除。……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方/或丙方无法正常使用及/或管理房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金及支付至甲方指定的账户。2、欠缴各项费用达1个月租金的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。（五）丙方有下列情形之一的，乙方有权单方终止丙方的管理权限：……3、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。……丙方发生上述情形给甲方、乙方及第三人造成损失的，由丙方独立承担相应的赔偿责任。第九条、违约责任。（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方及/或丙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。《房屋租赁合同》签订后，汪频向邦航公司及百住公司交付了涉案房屋。邦航公司向汪频交纳了押金9650元及2017年7月11日至2018年7月10日期间的租金。百住公司将涉案房屋对外出租。2018年5月2日，涉案房屋发生火灾，北京市西城区公安消防支队出具《火灾事故简易调查认定书》，认定起火原因为厨房电磁炉灶开启2挡未关闭，长时间加热使旅行箱引燃周围可燃物造成。事故发生后，汪频与百住公司就涉案房屋维修问题进行了协商，但未能达成一致意见。2018年7月20日，汪频分别向邦航公司、百住公司邮寄了律师函，要求邦航公司、百住公司将房屋恢复原状并支付后续租金，汪频将邮寄律师函的过程在北京市信德公证处进行了公证，支出公证费2000元。本案审理中，经汪频申请，法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（下称鉴定中心）对涉案房屋的修复方案进行司法鉴定，2019年1月29日，鉴定中心出具司法鉴定意见书，出具了修复方案。汪频支出鉴定费30000元。百住公司按照修复方案对涉案房屋进行了维修，2019年7月16日，法院进行现场勘验，涉案房屋已基本恢复完毕，就恢复的争议问题，汪频与百住公司达成一致意见：百住公司赔偿汪频2000元，剩余问题由汪频自行解决。当日，由于房屋垃圾问题，双方未办理交接。2019年7月17日，汪频与百住公司办理了房屋交接手续，百住公司将房屋交还给了汪频。为证明火灾造成的财物损失，汪频申请对涉案房屋内受损的家具家电进行评估，法院委托北京京评价格评估有限公司（下称评估公司）进行评估，2019年4月12日，评估公司出具评估报告，评估结论：经运用市场法评估，评估对象于评估基准日的评估结论为（取整）：9592元。汪频支出鉴定费2000元。汪频、百住公司对评估报告予以认可。审理中，邦航公司、百住公司主张事故发生后，百住公司积极要求维修，但汪频将房屋上锁并提出不合理的维修要求，百住公司无法同意，汪频即拒绝交付房屋钥匙，导致无法进行维修，相应的损失应由汪频自行承担。汪频对此不予认可。邦航公司针对其主张，向法院提交了该公司工作人员与百住公司工作人员的微信聊天记录、百住公司出具的声明予以证明。汪频对微信聊天记录的真实性不予认可，对声明的真实性予以认可。百住公司针对其主张，向法院提交了解决方案、赔偿清单、上锁照片予以证明，汪频对上述证据的真实性予以认可，主张由于火灾后消防员将房屋门锁撬开，为了安全，就临时安了一把锁，由于只有一把钥匙，百住公司同意钥匙由其保管，其也承诺如有需要可随时配合开门。解决方案、赔偿清单只是双方协商的一个过程，并非最终方案。一审法院认为：汪频与邦航公司、百住公司签订的《房屋租赁合同》系三方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，三方均应按照合同约定履行各自义务。合同履行期间，因屋内租客原因导致房屋发生火灾，按照合同约定，相应的损失应由百住公司进行赔偿，百住公司已将涉案房屋恢复原状，相应物品损失亦同意赔偿。汪频要求百住公司赔偿财产损失的诉讼请求，于法有据，但数额有误，法院予以调整。汪频要求邦航公司赔偿该损失的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。事故发生后，租赁合同并未解除，房屋维修期间的租金及使用费，邦航公司仍应支付，邦航公司、百住公司主张汪频提出不合理要求并拒绝维修，但并未提供充分的证据予以证明，法院不予采信。汪频要求邦航公司支付租金及使用费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。汪频要求百住公司支付租金及使用费的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。邦航公司使用不当导致房屋发生火灾，且在合同没有解除的情况下未按时支付租金，邦航公司构成违约，应当按照合同约定支付违约金，汪频要求邦航公司支付违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。汪频要求百住公司支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。汪频要求邦航公司、百住公司赔偿公证费损失，考虑到本案具体情况，邦航公司支付的违约金已足以弥补该项损失，故对汪频的此项诉讼请求，法院不予支持。由于《房屋租赁合同》已经到期终止，邦航公司要求汪频退还房屋押金的反诉请求，于法有据，法院予以支持。邦航公司要求汪频退还房屋租金及支付违约金的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院于2019年9月4日判决：一、判决生效之日起七日内，北京百住酒店管理有限公司赔偿汪频财产损失11592元；二、判决生效之日起七日内，北京邦航投资管理有限公司支付汪频二〇一八年七月十一日至二〇一九七月十日期间的房屋租金115800元及二〇一九七月十一日至二〇一九七月十七日期间的房屋使用费2252元；三、判决生效之日起七日内，北京邦航投资管理有限公司支付汪频违约金9650元；四、判决生效之日起七日内，汪频退还北京邦航投资管理有限公司房屋押金9650元；五、驳回汪频的其他诉讼请求；六、驳回北京邦航投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，邦航公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邦航公司提交其公司律师向汪频发送的《回复函》一份，内容为“谨致：汪频先生及高小龙律师，本律师（律师执业证号码1110120041xxxx039，执业处所：北京市元坤律师事务所手机：138XXXX****传真010-88xxxx20）接受北京邦航投资管理有限公司（简称邦航公司）的全权委托，就贵方发出的《律师函》答复如下。1．依据双方及北京百住酒店管理有限公司（简称百住公司）签订的三方协议：贵方同意出租给邦航公司的房屋由百住公司转租；2．2018年5月2日百住公司租户在使用过程中不慎用厨房中的电磁炉将旅行箱引燃，造成厨房部分受损（灶台及部分墙面熏黑），其他房屋无损失；3．本事件侵权责任人是租户，不是邦航公司、百住公司；4．事件发生后，百住公司本着负责任的态度多次与汪频先生联系，协商解决此事。提出由百住公司出资恢复原样；5．汪频先生一方拒绝此方案，提出55．7万元赔偿要求并将房屋钥匙拿走，致使邦航公司及百住公司从2018年5月初至今无法使用房屋；邦航公司及百住公司认为汪频先生依法提出的条件已经远远超过了他的实际损失，两公司均无法接受他的要求。且由于汪频先生的行为，致使两公司无法使用该房屋，已经构成违约。本律师已经得到委托人的合法授权，如果贵方对本文所述内容有任何疑问，请及时与本律师联系”，用以证明汪频曾向其公司主张55．7万元的赔偿，不赔偿就不交还涉案房屋钥匙。汪频的质证意见为：我确实收到了这个回复函，但不认可邦航公司的证明目的。百住公司的质证意见为：同意邦航公司的证明目的。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。汪频与邦航公司、百住公司签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。火灾事故发生后，上述租赁合同尚未解除，邦航公司作为涉案房屋承租人理应继续按照上述合同约定支付租金，上述租赁合同约定租赁期限到期后，邦航公司未将涉案房屋及时腾退给汪频，亦应继续向汪频支付房屋使用费，一审法院依据汪频诉请予以判决，并无不当。虽邦航公司主张汪频在火灾后强行将涉案房屋上锁并拒绝交付涉案房屋钥匙，但在汪频对此不予认可的情形下，邦航公司并未就此提交充分证据予以证明，故对邦航公司的上诉抗辩，缺乏事实依据，本院不予支持。另，因邦航公司原因造成涉案房屋火灾，且在合同尚未解除时未按时交纳租金，故汪频依据双方合同约定主张邦航公司支付违约金，合同依据充分，本院予以支持。综上所述，邦航公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2854元，由北京邦航投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 王军华审 判 员 何江恒二〇一九年十一月二十六日法官助理 耿 玉书 记 员 陈 雪