河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终3337号上诉人（原审原告）:李艳茹，女，1970年11月28日出生，汉族，住承德市双桥区。委托诉讼代理人:田坤，河北华川（宽城满族自治县）律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴东晖，河北华川（宽城满族自治县）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:承德乾正房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区大石庙迎宾佳苑**商务中心楼****。法定代表人:杨占忠，职务董事长。委托诉讼代理人:金玉杰，河北天诤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:中国邮政集团公司承德市分公司，住所地承，住所地承德市双桥区牛圈子沟下二道河子村邮政综合楼v>负责人:朱进，职务经理。委托诉讼代理人:顾云凤，河北山庄律师事务所律师。上诉人李艳茹因与被上诉人承德乾正房地产开发有限公司、中国邮政集团公司承德市分公司不当得利纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初3470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李艳茹的委托诉讼代理人田坤、吴东晖，被上诉人承德乾正房地产开发有限公司的委托诉讼代理人金玉杰，中国邮政集团公司承德市分公司的委托诉讼代理人顾云凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李艳茹上诉请求：一、撤销一审法院判决，依法改判。二、由二被上诉人承担一二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，采信证据错误。1、上诉人所购买的房屋价格形成时间是双方正式签订《商品房买卖合同》日即2016年9月25日，一审法院将2016年双方价格形成时间认定为2016年5月26日，属于认定事实错误。2010年被上诉人邮政承德市分公司组织职工团购由被上诉人乾正公司开发的位于承德市高新区乾正家园住宅小区的楼房，2010年3月23日邮政公司副局长毕坚代表团购个人(乙方)与被上诉人乾正公司(甲方)签订了认购协议书，该份认购书中第五条约定：“认购房屋平均价格按照3150元/平方米计算，该价格为甲方与乙方签订购房合同的最终价格，甲方不得调整改动”，第十一条约定待甲方与乙方认购人员签订《商品房买卖合同》后终止本协议，上诉人先期缴纳十万元。2016年9月25日上诉人与被上诉人乾正公司签订了商品房买卖合同，双方将购房价格定为3567元，因此可以认定双方房屋价格形成时间是2016年9月25日，而被上诉人乾正公司在一审中提交的5号证据补充协议书及3号证据告知书、6号证据函及说明，不具有真实性，完全是属于被上诉人的自编自证，不具有证据效力，不能证明双方价格形成时间的事实，而一审法院对上述证据予以采信，并据此认定双方价格形成时间是2016年5月26日，属于认定事实不清，采信证据错误。2、《河北省物价局河北省住房和城乡建设厅关于规范居民供热收费有关问题的通知》(冀价管[2016]132号)通知如下：三、鉴于新建住宅首次供热实行整体供热，其首次采暖费用纳入房价，统一由开发建设单位交纳，不得向居民用户单独收取、重复收取，上述文件出台时间是2016年6月21日，而上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间在发文之后，因此本案应该依据上述通知进行判决，而一审法院判决不适用上述通知存在错误。3、本案上诉人购房从最初定房时的3150元/米到签订合同时的4121元/米，每平米加价971元，上诉人房屋面积130.08平方米，这样计算下来上诉人补房屋差价是126307.68元，而一审中被上诉人乾正公司却将上诉人缴纳2018-2019年的年度取暖费2771元说成并做成是补缴的房屋差价款，显然与事实不符，同时，被上诉人每平米加价971元的事实已经足以说明取暖费已经被加入购房价格，上诉人提交的取暖费收据证据真实有效，并且能够证实二被上诉人重复收取上诉人取暖费的事实属于不当得利，因此应该予以返还。综上所述，一审法院认定事实不清，采信证据错误，本案应严格适用《河北省物价局河北省住房和城乡建设厅关于规范居民供热收费有关问题的通知》(冀价管[2016]132号)进行判决，故请求二审法院依法查清事实，并依法改判支持上诉人的诉讼请求。承德乾正房地产开发有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。第一，原审判决认定双方的价格形成于2016年5月26日，属于认定事实正确。上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同形成于团购，团购形成的时间起始于2010年，最终形成时间是2016年5月26日，这个有上诉人推选代表签订的协议，原审依据协议书来认定，上诉人也认可这个协议，双方的价格形成时间确定为2016年5月26日是正确的。第二，河北省物价局的文件发布于2016年6月21日，按照这个行文的规定，它是自文件下发后执行，这个文件很显然不适用于在这之前的民事行为，所以原审判决认定这个文件不适用于本案认定事实正确。河北省物价局文件中明确指出鉴于新建住宅首次供暖实行整体供热，其首次取暖费纳入房价，统一由开发建设单位交纳，不得向居民用户单独收取、重复收取。关键在于这个房价里是否包含取暖费这项内容，他们所形成团购价格不包括首期取暖费。第三，2016年5月26日签订补充协议约定通透房屋每平方米价格不得超过3880元，不通透房屋每平方米价格不得超过3680元。中国邮政集团公司承德市分公司答辩称，一、邮政公司没有收取上诉人所称的取暖费，没有返还义务。关于取暖费的收取事宜，邮政公司不知情。而且，对于上诉人购买乾正公司房屋的整个事情上，邮政公司没有任何权利，没有利益收获，依据法律规定邮政公司没有任何责任。二、上诉人等人的购房行为与邮政公司无关，并非邮政公司官方行为，上诉人等人与乾正公司之间的团购商品房的行为并非邮政公司单位组织的，而是上诉人等人以邮政职工为主和外单位人员临时自发组织。根据：1、邮政公司的省级主管单位中国邮政集团公司以及省分公司均不允许单位组织团购房屋，是邮政公司的个别人牵头自发组织与乾正公司团购。2、邮政公司从未派出代表、也从未派出工作人员参与团购事务；从未带有邮政公司公章的文书材料予以确认团购事务。邮政职工身份的人员的事务并不直接推定为系邮政公司的职务，其个人行为与邮政公司单位无关。3、上诉人所称邮政公司代表系主观臆想，并无证据证明系邮政公司派出执行职务的行为。否则，邮政公司就应该盖章确认了。4、关于上诉人所提供的收据上的公章，并非邮政公司单位所有的，邮政公司没有刻过这个公章，公安部门也并没有对这个公章系邮政公司主张刻过或使用过的备案，并不能证明是邮政公司行为。三、依据合同相对性原则。邮政公司不是房屋买卖合同的当事人，买卖双方是上诉人和乾正公司两个主体，因房屋买卖合同的履行而发生的纠纷，上诉人只须找合同相对人乾正公司解决，诉邮政公司是错误的。综上，上诉人的请求不符合《民法总则》第122条关于不当得利请求的条件，请求驳回上诉，维持原判。李艳茹向一审法院起诉请求，1.二被告连带返还原告2018-2019年度取暖费2771元；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年3月23日，作为甲方的乾正公司与作为乙方的承德市邮政局团购个人签署了承德市邮政局职工房屋认购协议书，约定由邮政承德分公司认购人员购买乾正公司拟开发建设的位于承德市“RBD”地块商品住宅房屋，该小区位于本市曲轴厂南至农业局后段，项目名称暂确定为“乾正家园”，待签订商品房买卖合同时确定房屋面积，乙方所认购房屋平均价格按3150元/平方米计算，楼层之间差价由双方参加市场管理确定，该价格为甲乙双方签订购房合同的最终价格。该份协议有被告乾正公司公章及法人杨占忠签字，有包括乙方单位副局长毕坚在内十位代表签字。2016年5月26日乾正公司与承德市邮政职工团购房领导小组签订补充协议，约定团购房屋均价为3780元/平方米，因考虑到房屋通透与不通透普遍实行有所差别销售原则，协商确定通透房屋每平方米价格不得超过3880元，不通透房屋每平方米价格不得超过3680元，协议第五条约定孙革、杨树生、丁少军为代表，该代表所发表的书面意见，对乙方购房人均有约束力。协议签订后，各方按协议内容履行。待该小区建设完毕后，2016年9月6日承德市邮政局职工团购房领导小组向乾正公司出具“关于与购房人签订《商品房买卖合同》的函”，督促乾正公司按照团购房协议及补充协议的规定与全体购房人签订正式的商品房买卖合同，乾正公司接函后于2016年9月25日与原告签订商品房买卖合同，合同载明由原告购买原告开发建设的乾正家园小区3-2-2004室，单价为3567元/平方米。2018年9月10日由承德市邮政职工团购房领导小组出具告知书，告知全体购房人该小组与乾正公司商谈确定房屋价格时，《河北省物价局河北省住房和城乡建设厅关于规范居民供热收费有关问题的通知》（冀价管[2016]132号）文件尚未出台，团购房屋购买人与乾正公司签订的商品房买卖合同中未包含交房当年的取暖费用，此费用可按照供热公司的收费标准另行收取。2018年12月16日，原告李艳茹向承德市邮政职工团购房领导小组交纳名称为2018-2019年度的取暖费2771元，并由团购领导小组出具加盖邮政局职工团购房收费专用章的收据一份，后2018年12月25日承德市邮政职工团购房领导小组负责人孙革将收取的包括原告在内的团购购房人353套房屋的取暖费共计896683.00元做房屋差价款支付至乾正公司，并由乾正公司出具乾正家园团购房人353套房屋差价款收据。一审法院认为：原告预购房屋时作为邮政承德分公司员工，受承德市邮政职工团购房领导小组组织以职工团购价格购买被告乾正公司开发建设的乾正家园小区房屋，该领导小组签署的相关文件及发布的告知等内容应对原告发生法律效力，而团购房屋价格初步形成于2010年3月23日的承德市邮政局职工房屋认购协议书，2016年5月26日乾正公司与承德市邮政职工团购房领导小组签订补充协议最终确定通透房屋每平方米价格不得超过3880元，不通透房屋每平方米价格不得超过3680元，后原告与乾正公司的商品房买卖合同房屋单价系按上述补充协议约定要求签订，故原告所购房屋价格形成时间应是2016年5月26日，而《河北省物价局河北省住房和城乡建设厅关于规范居民供热收费有关问题的通知》（冀价管[2016]132号）文件是2016年6月21日发布，其发布实施时间在补充协议之后，承德市邮政职工团购房领导小组出具的告知书已经明确，团购房屋价格中并不包含取暖费，故（冀价管[2016]132号）文件不适用于本案。且原告所购买的房屋在2018-2019年度实际已经接受了供热服务，故原告请求二被告连带返还2018-2019年度取暖费2771元的诉讼请求没有事实依据及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李艳茹的诉讼请求。本院在二审期间，当事人没有提供新的证据，二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，2010年，承德市邮政职工团购房领导小组与被上诉人承德乾正公司签订团购房认购协议书，上诉人李艳茹作为邮政集团职工参与了团购活动。2016年5月26日，甲方承德乾正房地产开发有限公司与乙方承德市邮政职工团购房领导小组签订补充协议，将购房房屋数量、位置以及房屋价款等细节达成合意，双方房屋买卖合同签订完毕。同时第五条约定：“乙方一致推选孙革、杨树生、丁少军为乙方代表，该代表所发表的书面意见，对乙方购房人均有约束力，上诉人李艳茹参与了此次团购房活动，团购房领导小组签订的协议对其有同等法律效力。2016年6月21日，河北省物价局联合河北省住房和城乡建设厅出具通知，新建住宅首次采暖费用计入房价，统一由开发建设单位交纳。因本通知在房屋买卖合同签订后发出，且合同中并未表明开发公司已经将采暖费用计入房价，故上诉人李艳茹应当承担2018-2019年度的取暖费用。综上所述，上诉人李艳茹的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人李艳茹负担。本判决为终审判决。审判长 白 云审判员 崔向京审判员 李国兴二〇一九年十一月二十七日法官助理刘莹书记员刘兆欣