广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初6918号原告：广州市缔造房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区。委托代理人：卢玉婷、王萍萍，广东广岭律师事务所律师。被告：周青，男，1981年3月14日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托代理人：张少勇，广东穗益律师事务所律师。原告广州市缔造房地产代理有限公司诉被告周青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市缔造房地产代理有限公司（以下简称缔造公司）的委托代理人王萍萍，被告周青的委托代理人张少勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缔造公司向本院提出诉讼请求：一、解除缔造公司与周青签署的《广州市房屋租赁合同》；二、周青向缔造公司返还已支付的租赁保证金15000元；三、周青向缔造公司返还2018年6月29日至2018年7月5日断电期间的租金1750元以及2018年7月15日至2018年8月14日断电期间的租金7500元；四、周青向缔造公司赔偿断电期间（2018年6月29日至2018年7月5日以及2018年7月15日至合同解除之日止）的经营损失；五、周青向缔造公司赔偿装修损失114900元；六、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月10日，原告的法定代表人与被告《广州市房屋租赁合同》，缔造公司承租位于广州市增城区岗丰村下邹街88号一楼4号的房屋。后缔造公司支付了2018年5月15日至8月14日三个月的租金以及支付租赁保证金15000元，并进行房屋装修以供办公使用。但周青因自身原因就房屋的租赁事宜与他人发生经济纠纷，致使房屋从2018年6月29日至7月5日以及2018年7月15日后至今处于断电状态，严重影响原告生产经营，无法进行营业。为此，诉至法院，望判如所请。被告周青辩称：一、同意解除双方签订的合同，同意返还保证金。二、不同意第三项诉讼请求，理由是缔造公司在租赁期间没有缴纳电费才导致供电局停电，并发出停电通知书。三、对于第五项诉讼请求，缔造公司要求赔偿装修损失没有依据，缔造公司所提供的《证明》不足以证实涉案房屋实际装修，且没有提供完税证明，也没有装修合同、图纸、报价单、施工图等。四、第四项诉讼请求，缔造公司要求停电期间的经营损失没有证据证实，仅凭单方制作的表，不能证明其经营损失。经审理查明：2018年4月10日，缔造公司（承租人）与周青（出租人）签订一份《广州市房屋租赁合同》，约定“甲方同意将坐落在永宁街岗丰路下邹街88号一楼4号铺出租给乙方作办公用途使用……第二条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2018年5月15日至2019年5月14日月租金额7500元……租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按转帐或现金付款方式缴付租金给甲方。第三条乙方向甲方交纳壹万伍仟元整保证金。……”。2018年4月10日，缔造公司通过许煜明的银行账户向周青支付2018年5月15日至2018年6月14日的租金7500元以及房屋押金15000元。周青向缔造公司出具两份《收款收据》为执。2018年6月15日以及2018年7月15日，缔造公司向周青分别支付2018年6月15日至2018年7月14日以及2018年7月15日至2018年8月14日的房屋租金。缔造公司提供一份《证明》，内容为“位于广州市增城区岗丰村下邹自编号为88号土地的房屋中属于一楼4号铺广州市缔造房地产代理有限公司装修费用项目如下：1、墙体、地面改造打拆、垃圾清运……2、电路改造、灯具安装……3、地面地砖铺贴、排气扇开孔……4、背景墙、大门玻璃门、卷闸门换电机、办公室玻璃门……5、一楼入墙柜子、二楼入墙柜子、定做安装加门口招牌木工制作……6、楼梯扶手安装……7、办公室墙面纸更换……8、墙面扇灰油漆……9、音响加投影仪安装……10、门口发光字及背景……等部分是广州市缔造房地产代理有限公司委托我方装修的，广州市缔造房地产代理有限公司共计支付了114900元装修工程款给我。证明人：崔帅”，周青在该《证明》上签字，并注明日期为2018年7月12日。另查，本院于2018年11月13日作出的（2018）粤0118民初2172号民事判决书查明以下，一、2014年12月31日，下邹合作社与刘志伟签订《租地合同》，将位于下邹合作社的土地（空地土名：李仔园）出租给刘志伟。二、2017年5月23日，刘志伟、邹雄辉（出租方，甲方）与肖峰、周青（承租方，乙方需要肖峰签名的原因是：需要取消以前2015年8月15日签订的合同）签订《房屋租赁合同》，载明“……第一条房屋基本情况甲方房屋坐落于广州市增城区永宁街岗丰村下邹街88号；建筑面积2000平方米；该房屋的土地使用权以出租方式取得；……第二条房屋用途该房屋用途为鑫匠装饰建材有限公司除双方另有约定外，乙方可以任改变小于一层房屋用途。第三条租赁期限租赁期限自2016年1月1日至2030年12月21日止……租赁期限为15年，合同定为2015年8月15日至2015年12月30日为装修日期，不收取租金，租金从2016年1月1日开始计算，后面每年的租金如下：（不含税金）（1）2016年1月1日至2017年3月31日的租金是乙方给甲方专修内、外墙及铺设地板瓷砖等费用的抵消期（抵消的费用：附后页的《岗丰门面装修项目表》）。（2）2017年4月1日至2019年3月31日按30000元/月收取租金（共2年）。（3）2019年4月1日至2020年3月31日按31500元/月收取租金（共1年）……第五条付款方式房屋的基本装修费用附后页的《岗丰门面装修项目表》抵房租到2017年3月31日。乙方应于交房租之日向甲方支付押金八万元整，租金按月缴纳，由乙方于每个月10日前交付给甲方。第六条交付房屋期限甲方于2015年8月15日将房屋交付给乙方。……第十条关于房屋租赁期间的有关费用在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付……1、水、电费……”。合同后附装修项目清单。三、2018年7月20日，永宁供电所出具《广州供电局有限公司欠费停电通知书》，载明因广州市增城永宁街岗丰村下邹街88号，因欠缴5481.93元电费，将于2018年7月23日停止供电。2018年7月31日的供电发票载明广州市增城永宁街岗丰村下邹街88号，缴纳2018年5月1日至2018年7月1日电费5481.93元，滞纳金87.71元。2018年9月19日供电发票载明广州市增城永宁街岗丰村下邹街88号，缴纳2019年7月1日至2018年9月1日的电费1303.89元。四、在该案的审理中，刘志伟、邹雄辉陈述，涉案出租的房屋没有经过报批报建规划手续，至该案庭审之日，也没有补办上述手续。周青陈述，涉案房屋承租后，是由周青进行装修的。装修完毕后，将上述房屋进行了分租。涉案商铺的占用费，并非周青不予交纳，而是刘志伟、邹雄辉拒绝收取。涉案房屋现在并未返还给刘志伟、邹雄辉。据此，该判决书认定以下，一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，现刘志伟、邹雄辉确认租赁合同所涉的房屋未履行规划报建手续，至庭审辩论结束，也未能补办上手续。且刘志伟、邹雄辉、周青亦未提供上述房屋相应产权或履行规划报建手续的证据，故刘志伟、邹雄辉与周青签订的《房屋租赁合同》无效。上述合同无效的后果，刘志伟、邹雄辉与周青均应予以承担。至于肖锋是否应当承担责任的问题，根据《房屋租赁合同》记载内容可知，肖锋已不再是合同签字方，也不是涉案房屋实际占有使用人，故肖锋不应承担相应的责任。二、现刘志伟、邹雄辉认为上述《房屋租赁合同》无效，故依据法律规定，要求周青将涉案房屋返还。但综合考量，涉案房屋现因周青的分租行为而存在实际占用人，且实际占用人已就其装修等损失向本案提起诉讼。在周青与实际占用人之间的权利义务未经法院审理认定，且刘志伟、邹雄辉、周青与实际占用人之间也未就各自权利义务进行清洁的情况下，为保障实际占用人的权利，涉案房屋目前不宜直接返还给刘志伟、邹雄辉。故刘志伟、邹雄辉可待各方权利义务清洁或具备返还条件之时，再行解决。三、至于刘志伟、邹雄辉起诉要求周青支付占用费问题，虽然上述《房屋租赁合同》无效，但周青作为《房屋租赁合同》的签约方，仍需按照《房屋租赁合同》约定支付相应占用费，经庭审确认，周青交纳涉案商铺的占用费至2018年1月份，故从2018年2月份，仍需参照合同约定的金额支付。刘志伟、邹雄辉起诉请求计算至2018年7月份，共计6个月占用费，合计180000元，于法有据，予以支持。因涉案房屋目前不宜返还，故涉案房屋之后的占用费，刘志伟、邹雄辉可另行主张。至于刘志伟、邹雄辉要求周青支付拖欠占用费的利息问题，周青拖欠上述占用费，却对刘志伟、邹雄辉权利产生损害，故刘志伟、邹雄辉主张占用费的利息，予以支持。每月占用费的利息，应从当月11日开始，以每月占用费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。即2018年2月的占用费利息，应从2018年2月11日开始，以2月份占用费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。以此类推。四、至于刘志伟、邹雄辉要求周青赔偿损失80000元的请求能否支持的问题。刘志伟、邹雄辉明确损失为占用涉案房屋期间产生的电费、拖欠占用费的利息、周青拖欠工人工资等。现刘志伟、邹雄辉举证证明其代交电费，参照《房屋租赁合同》的约定，电费周青应予以支付。即6873.53元，至于电费是否由占用使用者产生，周青可待向刘志伟、邹雄辉支付完毕后，另行向实际使用人主张。至于刘志伟、邹雄辉主张的其他损失，并未提供证据予以证明，故对此不予支持。至于刘志伟、邹雄辉主张上述费用应从周青交纳的押金中予以抵扣，该要求周青并未同意。故对刘志伟、邹雄辉要求在押金中抵扣电费的请求，不予支持。据此，该判决书判决以下，一、原告刘志伟、邹雄辉与被告周青之间签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告周青在本判决发生法律效力之日起十日内，支付拖欠的2018年2月至2018年7月的占用费180000元及利息（每月占用费的利息，应从当月11日开始，以当月占用费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。即2018年2月的占用费利息，应从2018年2月11日开始，以2月份占用费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。以此类推）给原告刘志伟、邹雄辉。三、被告周青在本判决发生法律效力之日起十日内，支付拖欠的电费6873.53元给原告刘志伟、邹雄辉。四、驳回原告刘志伟、邹雄辉的其他诉讼请求。在本案的审理过程中，一、缔造公司陈述以下，（一）在法庭辩论终结前，缔造公司变更第一项诉讼请求为确认缔造公司和周青签订的《广州市房屋租赁合同》无效，变更第三项诉讼请求为周青返还2018年5月15日至2018年8月14日的租金22500元。（二）其在签订合同后即进行房屋装修，至2018年5月中旬装修完毕。（三）没有约定每月固定交纳电费的时间，都是由周青通知交电费，缔造公司再交纳。其只交纳了2018年5月15日至2018年6月14日一个月的电费，原因是6月底有过一次停电，其后在7月15日又再次停电，未到交纳电费的时间，且周青也未通知缔造公司交电费。二、周青陈述以下，（一）确认已经收取了缔造公司支付的2018年5月15日至2018年8月14日的租金22500元。（二）《证明》上载明的装修项目除了第四、五、七、九项为缔造公司装修外，其他项目为周青装修。对此，周青未在限期内提交其装修的相关证据。（三）确认缔造公司已交纳了2018年5月15日至2018年6月14日一个月的电费。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，结合（2018）粤0118民初2172号民事判决书查明的事实，涉案房屋并未办理规划报建手续，故缔造公司主张其与周青签订的《广州市房屋租赁合同》无效，本院予以支持。上述合同无效的后果，缔造公司与周青均应予以承担。至于缔造公司主张的返还押金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，缔造公司要求周青返还租赁押金15000元，本院予以支持。至于缔造公司主张的断电期间返还租金、支付经营损失问题。因缔造公司未举证证明涉案房屋停电的期间以及停电的原因系周青造成，亦未举证证明其产生了相应经营损失，因此其要求返还租金以及支付经营损失的诉讼请求，缺乏依据，本院均不予支持。至于缔造公司主张的装修费损失问题。其庭上对其签名确认的《证明》上载明的缔造公司装修范围及项目有异议，但并未提供证据予以反证，本院对其该抗辩不予采纳。因合同无效，周青确认缔造公司装修的金额为114900元，故本院按双方过错，酌定周青应负担向缔造公司支付的装修损失金额为57450元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告广州市缔造房地产代理有限公司与被告周青于2018年4月10日签订的《广州市房屋租赁合同》无效；二、被告周青在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市缔造房地产代理有限公司返还租金押金15000元；三、被告周青在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市缔造房地产代理有限公司支付装修费损失57450元；四、驳回原告广州市缔造房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9924元，由原告广州市缔造房地产代理有限公司负担932元，由被告周青负担8992元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  赖葵花人民陪审员  周伟权二〇一九年二月十一日书 记 员  王燕芳