山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0211民初13041号 原告：青岛市黄岛区珠海街道办事处辛庄村民委员会，住所地:青岛市黄岛区。 负责人：王永平，村主任。 委托诉讼代理人：马云飞，山东方恒律师事务所律师。 被告：青岛市洋峰海藻有限公司，住所地：青岛市黄岛区。 法定代表人：张敬安，经理。 委托诉讼代理人：樊锡满,山东雅圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔焕照,山东雅圣律师事务所律师。 原告青岛市黄岛区珠海街道办事处辛庄村民委员会（以下简称辛庄村委会）诉被告青岛市洋峰海藻有限公司（以下简称海藻公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告辛庄村委会之委托诉讼代理人马云飞、被告海藻公司之委托诉讼代理人崔焕照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辛庄村委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的租赁合同，被告将租赁的厂房归还原告；2.判令被告支付原告租赁费874750元（计算至2017年7月28日）；3.判令被告向原告支付违约金30万元；4.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告签订的租赁合同，被告将租赁的厂房归还原告并恢复原状；2.判令被告支付原告租赁费884750元（计算至2017年7月28日）；3.判令被告向原告支付违约金30万元；4.判令被告支付原告自2017年7月28日起至判决生效之日止的房屋使用费（参照约定租金计算）；5.判令被告支付原告租赁费利息115347元（详见计算明细）；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2006年12月28日签订租赁合同，约定原告将其位于长春路北（辛庄北）的厂房租赁给被告，租赁期限自2006年12月28日起至2056年12月28日止，被告每年向原告交纳租赁费21万元，于每年6月1日前一次性付清。双方同时约定，被告须及时交纳租赁费，若拖延六个月仍未交纳，原告有权终止该合同并收回房屋。截止2017年7月28日，被告仍欠原告租赁费884750元。为维护原告的合法权益，故具状诉至法院，请求判如所请。 海藻公司辩称，原告出租的房屋未经相关管理部门的规划许可，故双方签订的租赁合同无效，原告要求租赁费、违约金没有法律依据；原告将违法建筑出租给被告，被告在上述建筑中先后投资近2000万元建设生产线，原告应赔偿被告因此造成的经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 辛庄村委会作为甲方与海藻公司作为乙方于2006年12月28日签订《租赁合同》，约定：一、乙方租赁甲方位于长春路北（辛庄北）厂房租赁物共有房屋等（附租赁明细表）；二、乙方租赁上述房屋进行生产经营，租赁期限为50年，自2006年12月28日起至2056年12月28日止；三、租赁期间，乙方每年向甲方交纳租赁费21万元，并于每年6月1日前一次性交付给甲方。四、租赁费每十年递增10%，在第十一年时开始，每次递增均在初始租赁费的数额上递增10%，由乙方依照第三项约定的时间及时向甲方支付；五、协议签订之日起，甲方将所有租赁物交付给乙方使用；六、因乙方进行的是生产经营，因此在租赁期间，乙方有权在租赁的厂房内进行投资建设，投资费用有乙方承担；七、租赁期间，甲方负责对出租物维修工作，以保障乙方的居住安全和正常使用。若甲方不进行维修，经甲方同意，乙方可以自己进行修理，所需费用凭维修单据与甲方用租金进行冲抵；八、租赁期间，乙方税费自理。若条件符合时，该土地可进行国有土地出让时，若出让给乙方，在办理土地使用证时，手续费用由乙方承担；九、租赁期间，若遇国家建设或集体统一规划征用该地，土地补偿费及租赁明细表上的所赔款项归甲方所有，其他地面附着物及投资的赔偿归乙方所有；十、租赁期间，该厂房若转让所有权，须在3个月前通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权；十一、租赁期间，未经甲方同意，乙方不得私自将全部厂房转租给他人使用；十二、乙方必须及时向甲方交纳租赁费，若拖延六个月仍未交纳的，甲方有权终止该合同并收回房屋；十三、租赁期满，若房屋因不可抗力原因导致损毁和造成损失的，双方互不承担责任；十四、租赁期满，乙方应完好将厂房交付给甲方，否则应赔偿给甲方造成的损失；十五、租赁期满，甲、乙双方对乙方在经营期间所投的固定资产及附着物等进行清点，除乙方能够搬迁走的外，甲、乙双方协商作价由甲方留下，若价格协商不成，由双方共同委托评估部门进行估价，依照评估价格归甲方所有，甲方向乙方按协商价或评估支付补偿款，该补偿款由甲方于乙方搬迁前支付；十六、租赁期满，或甲方继续对外租赁，同等条件下由乙方享有优先租赁权；十七、本协议一经达成，甲、乙双方必须认真遵守，若违反本协议任一条款或单方无故终止合同，违约方应向对方交纳违约金30万元并赔偿给对方造成的所有损失。 上述《租赁合同》后附有《基础设施建设平面图》一份，对签订合同时的涉案厂区的建筑物、构筑物等项目进行了标注，并备注：有（A）字样的均为辛庄村建造，其余建筑设施均为公司建造。 原、被告签订上述《租赁合同》后，原告将涉案厂房及土地交付给被告使用，涉案厂房及相关建筑物至今尚未取得建设规划用地许可和相关权属证。按照合同约定,截止至2017年7月28日，被告应向原告缴纳房屋使用费2234750元（210000元×10年+231000元÷12×7），被告已向原告缴纳使用费1350000元，自2014年6月25日之后，被告未再向原告缴纳租赁费。 根据海藻公司的申请，本院委托青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司对涉案厂区内海藻公司主张由其投资建设的基础设施、设备、附着物等的价值进行了评估。该公司于2019年1月11日出具报告书，确认：在基准日2018年11月12日的评估价值为6094979.00元，其中：建筑物评估值为4367658.00元，构筑物评估值为1460989.00元、绿化评估值为34580.00元、设备评估值231752.00元。被告支出评估费56000元。 关于合同的效力及经济损失的责任承担。辛庄村委会称，被告知道涉案厂房未经审批，但其投资建造的建筑物、构筑物并未经原告同意，其将涉案厂房转租给青岛明月海藻集团有限公司及进行维修，原告均不知情，且根据合同约定，修缮需在原告不进行的情况下且经原告同意才可自行维修。对被告自行建造的部分建筑物，原告同意折价接收食堂、钙化楼和生产车间，价款不超过100万元，其余部分要求被告拆除并恢复原状。若认定租赁合同无效，被告亦存在主要过错，被告应支付原告房屋使用费外，还应折除其他建筑构筑物并恢复原状交还原告。 海藻公司称，涉案房屋系违法建筑，故租赁合同无效。被告为实现从事海藻生产、加工的目的，进行合理建设无需再次征得原告的同意，且原告对被告的建造行为也未表示反对。因合同无效，只能参照租赁约定支付使用费，其它违约责任没有法律依据。关于被告的投资损失，被告投资建造的生产线及部分房屋，应根据合同约定由原告按评估价格由原告留用或赔偿被告，应予拆除的损失应按双方过错分担；关于被告支出的维修费，原告知道被告将涉案厂房转租给青岛明月海藻集团有限公司事宜，该公司为加固厂房支出维修费80980.48元，已在其向被告支出的租赁费中扣除，应由原告承担。 以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的《租赁合同》、收款凭证、照片，被告提交的《租赁合同》、《关于洋峰工厂钙化楼加固维修费说明》、《关于洋峰工厂维修款的说明》，以及《评估报告书》等证据在卷佐证，并经本院开庭审查，可以认定。 本院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的除外。从本案审理查明的事实看，原、被告签订《租赁合同》，约定原告租赁给被告用于生产经营的涉案厂房，至今未取得建设工程规划许可，该合同违反法律禁止性规定，应属无效。合同无效自始无效，原告基于无效合同，主张被告给付其违约金，本院不予支持。 关于租赁合同的解除、租赁厂房的恢复原状及归还。本院认为，基于原、被告签订的租赁合同无效，故不存在合同的解除。被告主张其在租赁土地上投资建造了部分建筑物、构筑物，但未向本院提交建设工程规划许可证等相关合法建造手续，且对建筑物、构筑物是否系违法的认定，亦非本院审查范围，原告可就其要求被告恢复原状的请求，向政府相关部门申请解决，本院不予处理。关于原告同意折价接收被告建造的食堂、钙化楼、生产车间，以及被告要求原告按评估价接收由其建造的建筑物、构筑物的的主张，基于不能确认涉案建造物的合法性，可由原、被告自行协商处理，本院不予处理。关于被告在涉案厂区种植的绿化树，基于树木的性质，且原告同意接收，故可由原告接收并按评估费给付。基于合同无效，原告要求被告腾空并返还涉案厂房，本院予以支持。 关于原告主张的维修费。本院认为，根据被告提交的维修说明，证实该维修加固的项目系钙化楼，该楼系被告自行建造，且被告亦未举证其加固维修经原告同意，故被告要求原告承担该项费用，并无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的房屋使用费及利息。本院认为，《租赁合同》虽属无效，但合同双方已按约定实际履行，故原告主张被告应给付的租赁费，实际即系房屋使用费，可参照合同约定计算。原告主张被告应按年利率6%给付利息，于法有据，本院予以支持。被告于2006年12月28日至2012年12月27日期间应支付使用费共计1260000元，其于2014年6月25日前已支付租赁费135万元，尚余90000元可视为2012年12月28日至2013年12月27日的使用费，尚欠该年度使用费120000元。对被告欠付的使用费及利息确认如下： 1、自2012年12月28日至2013年12月27日，欠付使用费120000元，利息应为7200元（120000元×6%）； 2、自2013年12月28日至2014年12月27日，欠付使用费330000元（210000元+120000元），利息应为19800元（330000元×6%）； 3、自2014年12月28日至2015年12月27日，欠付使用费540000元（210000元+330000元），利息应为32400元（540000元×60%）； 4、自2015年12月28日至2016年12月27日，欠付使用费750000元（540000元+210000元），利息应为45000元（750000元×6%）； 5、自2016年12月28日至2017年7月27日，欠付使用费884750元【750000元+134750元（231000元÷12月×7月）】，利息应为30966元（884750元×6%÷12月×7月）； 综上，原告主张至2017年7月28日被告应向其支付租赁费884750元及利息115347元，未超过法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告被告支付其自2017年7月28日起至判决生效之日止的房屋使用费（参照约定租金计算），于法有据，本院予以支持，但以不超过被告返还租赁土地的时间为限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告青岛市洋峰海藻有限公司于本判决生效之日起三十日内，将其租赁的位于青岛市黄岛区长春路北（辛庄北）的厂房腾空并返还原告青岛市黄岛区珠海街道办事处辛庄村民委员会； 二、被告青岛市洋峰海藻有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告房屋使用费884750元、利息115347元（计算至2017年7月27日）及房屋使用费【自2017年7月28日起至被告青岛市洋峰海藻有限公司实际返还租赁厂房之日，参照《租赁合同》标准计算。】； 三、原告青岛市黄岛区辛庄村民委员会于本判决生效之日起十日内给付被告青岛市洋峰海藻有限公司绿化树折价款34580元； 四、驳回原告青岛市黄岛区珠海街道办事处辛庄村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费18211元，由被告青岛市洋峰海藻有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  陶 军 人民陪审员  王坤平 人民陪审员  张强配 二〇一九年二月十九日 书 记 员  赵珑慧