广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终112号上诉人（原审被告）：罗胜涛，男，1981年9月24日出生，汉族，住广东省兴宁市。被上诉人（原审原告）：广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司，住所地广东省肇庆市建设三路56号。法定代表人：陈业强，职务：董事长。委托诉讼代理人：贺拥军，广东凯成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈施宇，广东凯成律师事务所实习律师。上诉人罗胜涛因与被上诉人广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司（以下简称肇庆第二建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初4413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。罗胜涛上诉请求：1.撤销一审第三项判决，驳回肇庆第二建筑公司全部诉讼请求；2.本案一审、二审及鉴定费用由肇庆第二建筑公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定可知，在租赁期间保证出租物符合合同约定的用途属于出租人的义务，但一审法院在对合同约定的事项无法判决清楚的情况下，判决双方各付一半责任是有失公平原则的。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项和《中华人民共和国大气污染防止法》第八十一条第二项规定可知，出租的商铺在出租时未配置专业的排烟管道，属于禁止经营餐饮业的情形。依据常识，出租人理应了解承租人承租房屋的用途，且一审法院查明出租物在出租时就不具备配套烟管的客观情况。故在上述情形下，出租人还出租房屋给承租人属于以欺诈手段签订合同，因此双方签订的合同因违反法律规定而无效。退一步讲，即使合同有效，但出租人出租的房屋因未配置专用烟道而致使双方签订的合同目的不能实现，其应当承担全部的法律责任。另，由于肇庆第二建筑公司的原因导致涉案商铺被当地环保局出具关闭通知书，罗胜涛一直无法正常使用涉案商铺，故罗胜涛不缴纳租金是行使合法抗辩权。一审法院认定合同保证金的事实清楚，但判决书中遗漏肇庆第二建筑公司的诉讼请求。一审判决虽明确双方对于合同的解除均有过错，但最后在判项中并没有提到关于保证金的相关处理事项。肇庆第二建筑公司二审辩称，肇庆第二建筑公司不同意罗胜涛的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。罗胜涛在一审当中没有对保证金提出请求，其一审没有提出反诉。一审认定事实清楚适用法律准确。双方没有约定涉案商铺用于餐饮，罗胜涛认为涉案商铺用来餐饮与事实不符，肇庆第二建筑公司没有胁迫罗胜涛签订合同，罗胜涛陈述肇庆第二建筑公司有胁迫的行为是不符合事实的。肇庆第二建筑公司向一审法院起诉请求：l.解除肇庆第二建筑公司、罗胜涛签订的《租赁合同》；2.罗胜涛将涉案商铺腾空并交回肇庆第二建筑公司；3.罗胜涛支付自2017年2月18日起至2017年7月17日的租金53835元（每月租金10767元，共5个月，10767元×5个月=53835元）及2017年8月18日起至罗胜涛将涉案商铺交付给肇庆第二建筑公司为止的租金（每月租金为10767元）；4.肇庆第二建筑公司没收罗胜涛缴纳的履约保证金21534元；5.本案诉讼费用由罗胜涛负担。一审法院认定事实：肇庆第二建筑公司是广州市南沙区富佳北街83号房屋的登记权属人，已领取涉案房屋的不动产权证，登记房屋的建筑面积为112.03平方米。2016年7月17日，肇庆第二建筑公司（出租方、甲方）与罗盛涛（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方同意将位于广州市南沙区富佳北街83号商铺租给乙方使用，建筑面积111平方米。租赁期限从2016年7月18日至2021年7月17日，其中第一年租赁期限从2017年1月18日至2017年7月17日，第二年租赁期限从2017年8月18日至2018年1月17日，从2018年2月18日至2018年7月17日，第三年租赁期限从2018年8月18日至2019年1月17日，从2019年2月18日至2019年7月17日，第四年租赁期限从2019年8月18日至2020年7月17日，第五年租赁期限从2020年7月18日至2021年7月17日，每月租金均为10767元。第一年首月至第6个月（含装修期）免租金，第二年、第三年首月和第7个月免租金，第四年首月免租金。租金每月支付，乙方在签订本合同即日一次性付清一个月租金作为首期租金，以后每月租金于当月5日前必须支付。为确保出租商铺设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同即日，必须向甲方一次性缴费21534元作为保证金。待合同期满后，在乙方交清该商铺一切费用（包括但不限于租金、商铺维护维修费、水电费、物业服务费等），经甲方验收合格，乙方注销以本商铺地址注册的营业执照后，甲方十日内一次性将保证金全额（保证金不计算利息）退回给乙方，乙方同时将保证金收据交回给甲方。商铺租赁期间所发生的经营执照、地税、国税、物业管理费、水电费等费用由乙方负责。如因乙方保管不当或不合理使用，致使该商铺及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。乙方合同期满后，不得拆除地砖和吊顶及固定物品。甲方在签订合同乙方交纳保证金和首期租金后即日将商铺交给乙方使用。乙方应按合同的规定，按时支付租金及其它各项费用，且合法使用房屋，如出现债权债务等经济纠纷均与甲方无关。同时乙方应遵纪守法，合法经营，依规纳税，不得从事违法乱纪活动。如有违法、违规受罚，则一切责任及有关的经济损失由乙方承担。未经甲方书面同意，乙方不得将商铺的承重结构作任何改动，乙方对该商铺的装饰应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，并征得甲方同意。本合同发生下列情形之一的，甲方可单方解除合同，且保证金不予退回。1、乙方违反本合同约定的。2、乙方延迟交付房租超过10天的。任何一方单方终止合同的应向对方赔偿保证金金额作违约金。因租期届满合同自动失效或任何一方单方解除合同的，乙方均需交清该商铺一切费用（包括但不限于租金、商铺维护维修费、水电费、物业服务费等），并注销以本商铺地址注册的营业执照。”罗盛涛于2016年7月14日向肇庆第二建筑公司支付保证金21534元及2017年1月18日至2月17日的租金10767元。罗盛涛从2017年2月18日起至今未继续缴纳租金。肇庆第二建筑公司按照毛坯状态向罗盛涛交付案涉商铺。罗盛涛在案涉商铺地址于2016年9月26日成立广州市南沙区南沙围龙屋美食坊，经营范围为餐饮业，类型为个体工商户，经营者为罗胜涛。广州市南沙区环保水务局于2017年7月27日向围龙屋美食坊（经营者：罗胜涛）出具编号为A0000063的穗南区环水现场限改[2017]063号（A）《环境违法行为改正通知书》，以在未配置设立专用烟管的商住综合楼建成产生油烟的餐饮项目为由，责令立即停止违法行为；于2017年12月6日出具南环听告字[2017]205号《行政处罚听证告知书》，拟作出行政处罚：1、责令广州市南沙区南沙围龙屋美食坊（经营者：罗胜涛）关闭上述中餐餐饮项目。2、对广州市南沙区南沙围龙屋美食坊（经营者：罗胜涛）罚款40000元。罗盛涛在庭审中陈述其经过肇庆第二建筑公司同意对案涉商铺进行装修，其于2016年8月28日开业经营至2017年12月9日，开业后案涉商铺小区的住户投诉油烟、噪音问题，并通过拉横幅方式抗议，肇庆第二建筑公司隐瞒案涉商铺未铺设烟管导致罗盛涛被环保部门处罚，案涉商铺现由罗盛涛控制。肇庆第二建筑公司确认罗盛涛对案涉商铺进行装修，但认为罗盛涛未经其同意进行装修，并认为环保部门处罚与肇庆第二建筑公司无关，不清楚罗盛涛的经营情况。罗盛涛为证明双方在签订合同前及签订合同时，罗盛涛均告知肇庆第二建筑公司租赁案涉商铺用于经营餐饮行业，且肇庆第二建筑公司是以打造美食一条街名义向罗盛涛招商，在庭审中申请证人申某出庭作证，申某在庭审中陈述其于2016年8月份左右陪同罗盛涛到紫茗花园售楼部大厅商谈租赁店面事宜，签订案涉合同前，罗盛涛向肇庆第二建筑公司工作人员表示租赁案涉商铺用于经营餐饮业，肇庆第二建筑公司工作人员回复做什么都可以。经质证，肇庆第二建筑公司对证人证言不予确认。证人的陈述与罗盛涛的陈述不一致，罗盛涛与证人是朋友及老乡关系，证人不清楚具体签订合同的时间。罗盛涛对证人证言的真实性、合法性和关联性均予以确认，证人证言的内容与罗盛涛陈述的内容有不一致的地方，原因在2016年至今，有一些事实误差是正常的，有误差更加证明在庭前罗盛涛与证人没有做任何提示性的沟通；罗盛涛陈述证人的工作与证人的陈述一致，从证人所作的回答可以看出是非常客观的反映了案件事实。双方在庭审中均确认案涉商铺无配置排烟管道，肇庆第二建筑公司未告知罗盛涛案涉商铺不具备经营餐饮业条件。在审理过程中，罗盛涛向一审法院申请对涉案商铺已形成附合物的装饰装修物的残值进行鉴定，双方均同意确定装修残值的日期是2017年12月13日，双方协商一致选择广东高迪评估咨询有限公司进行鉴定，广东高迪评估咨询有限公司于2018年9月3日出具高迪评估[2018]020号价格评估结论书，确定案涉商铺已经形成附合物的装饰装修物在2017年12月13日的残值为92781元。罗盛涛为此预付3450元的鉴定费。经质证，罗盛涛对鉴定结果无异议，肇庆第二建筑公司对鉴定结果的真实性、合法性无异议，但认为装修是罗盛涛自行进行的，与其无关。双方在2018年10月23日的庭审中均同意解除案涉租赁合同，同意给予罗盛涛10日时间清理物品并撤场。双方同意肇庆第二建筑公司对罗盛涛装修残值补偿抵消罗盛涛欠付肇庆第二建筑公司的债权。一审法院认为，肇庆第二建筑公司与罗盛涛签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定切实履行自己的义务。罗盛涛承租案涉商铺用于经营餐饮业，肇庆第二建筑公司应当告知罗盛涛案涉商铺是否具备经营餐饮业的条件，并提供符合条件的租赁物给罗盛涛使用，罗盛涛则应审慎审查案涉商铺是否符合其经营需要，并按合同约定向肇庆第二建筑公司准时交纳租金。罗盛涛未交纳自2017年2月18日起至今的租金，而肇庆第二建筑公司提供的租赁物亦不具备配套烟管导致广州市南沙区环保水务局于2017年7月27日责令罗盛涛停止违法行为，双方对于合同履行不能负有同等过错程度。因案涉商铺未配备专用的烟管设备，不具备从事经营餐饮业的要求，致使合同目的已无法实现，肇庆第二建筑公司、罗盛涛在庭审中均同意解除案涉租赁合同，符合法律规定，故肇庆第二建筑公司要求解除案涉合同的诉请，一审法院予以支持。案涉租赁合同解除后，尚未履行的，依法终止履行，罗盛涛同意将案涉商铺交还肇庆第二建筑公司，故肇庆第二建筑公司要求罗盛涛将案涉商铺腾空并交还给肇庆第二建筑公司的诉请，于法有据，一审法院予以支持。根据合同的履行情况，罗盛涛实际占有使用案涉商铺，并自认其经营至2017年12月9日，罗盛涛应当按照合同约定的租金标准支付2017年2月18日至2017年7月17日，2017年8月18日至2017年12月9日的租金94031.8元（10767元/月×8个月+10767元/月÷30天×22天），因广州市南沙区环保水务局的行政处罚影响到罗盛涛正常使用案涉商铺，且双方对案涉合同解除具有同等过错，故一审法院酌情按照合同约定租金标准的一半即5383.5元确定罗盛涛自2017年12月10日至2018年1月17日、2018年2月18日至2018年7月17日、2018年8月18日至2018年10月23日应付租金45545.57元（5383.5÷31天×8天+5383.5元/月×8个月+5383.5÷31天×6天）。双方于2018年10月23日同意解除案涉合同，并同意给予罗盛涛10日清理物品并搬迁的时间，因搬迁期限尚未届满，罗盛涛于搬迁期限届满后若继续占有案涉商铺所产生的占用费，应由肇庆第二建筑公司另行诉讼主张。综上，罗盛涛应当向肇庆第二建筑公司支付2017年2月18日至2018年10月23日期间的租金为139577.37元。虽然罗盛涛对合同解除存在过错，但鉴于肇庆第二建筑公司提供的租赁物不具备餐饮业使用条件，是导致罗盛涛无法继续经营餐饮业的直接原因，肇庆第二建筑公司要求没收履约保证金21534元，理据不足，一审法院不予支持。因案涉合同约定罗盛涛对该商铺的装饰应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，视为肇庆第二建筑公司认可罗盛涛对案涉商铺进行装修，且肇庆第二建筑公司交付的案涉商铺为毛坯状态，罗盛涛必须装修才能达到使用状态，才能实现罗盛涛承租案涉商铺的合同目的；因双方未约定合同解除后形成附合的装修物的处理方式，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，案涉合同因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；双方对于案涉合同解除负同等责任，故双方对形成附合物的装修残值损失各自承担一半的责任。根据鉴定公司评估报告确定的装修残值为92781元，故肇庆第二建筑公司应当向罗盛涛补偿装修残值为46390.5元。鉴于肇庆第二建筑公司同意装修残值补偿抵销罗盛涛的租金债务，经过抵销上述装修补偿后，罗盛涛尚拖欠肇庆第二建筑公司租金93186.87元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，于2018年10月31日作出如下判决：一、解除肇庆第二建筑公司与罗胜涛于2016年7月17日签订的《租赁合同》；二、罗胜涛应于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市南沙区富佳北街83号商铺腾空并交还给肇庆第二建筑公司；三、罗胜涛应于本判决发生法律效力之日起十日内向肇庆第二建筑公司支付2017年2月18日至2018年10月23日的租金93186.87元；四、驳回肇庆第二建筑公司的其他诉讼请求。本案受理费1953.4元、鉴定费3450元，由肇庆第二建筑公司负担1350.9元，由罗胜涛负担4052.5元。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中,罗胜涛表示:1.同意一审判决第一、二、四项；仅针对一审判决第三项进行上诉；2.由于作为承租方第一次经营餐饮所以不清楚场地需要排烟管道。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：罗胜涛应否支付欠付的争议租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百一十七条规定“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”据此可知，租赁合同中，出租人的法定义务是交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途，而承租人的法定义务是依约定方法或租赁物的性质使用租赁物的义务。本案中，案涉合同对于争议商铺用于餐饮用途并无未进行明确具体的约定，合同对于房屋具体使用用途未明确约定，系导致双方对于排烟管道设置责任产生分歧的主要原因，因此，双方当事人对于合同约定不明均负有同等的过错责任。一审法院依据责任划分酌情判令罗胜涛按照合同约定的租金标准一半支付争议期间欠付的租金，上述处理符合公平合理原则，本院予以维持。罗胜涛上诉主张不应支付租金的理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。至于保证金的问题，一审法院以肇庆第二建筑公司原因导致罗胜涛无法经营餐饮业为由驳回了其要求没收保证金的诉讼请求且罗胜涛对于返还保证金并未提出反诉，故对于保证金本院不予调处。故罗胜涛上诉提出一审遗漏诉求缺乏依据，本院亦不予采信。因双方当事人对于一审判决第一、二、四项均未提出上诉，故上述判项均予以维持。综上所述，罗胜涛的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2130元，由罗胜涛负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年二月二十二日书记员  杨希郑志锐