云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初14004号原告：谢芸烜，曾用名谢芸丹，女，彝族，1988年12月24日生，住昆明市晋宁县。委托诉讼代理人：普彪，云南东风律师事务所律师，特别授权代理。被告：李文林，男，汉族，1969年2月15日生，住昆明市五华区。被告：晏紫厚，男，彝族，1993年6月11日生，住昆明市五华区。被告：昆明新亚房地产经纪有限公司，住所地：昆明市世纪城S段**。法定代表人：董文杰，总经理。统一社会信用代码：91530100727311619B。原告谢芸烜诉被告李文林、晏紫厚、昆明新亚房地产经纪有限公司（以下简称新亚公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢芸烜及其委托诉讼代理人普彪到庭参加了诉讼。被告李文林、晏紫厚、新亚公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已依法审理终结。原告谢芸烜向本院提出如下请求：1、解除原告与被告李文林、晏紫厚、新亚公司签订的《房产买卖居间合同》及补充协议；2、解除原告与被告李文林、晏紫厚签订的《房屋转让预约合同》及补充协议；3、判令被告李文林、晏紫厚向原告返还预付房款人民币611680元，并支付违约金162336元；4、判令李文林、晏紫厚、被告新亚公司返还原告购房定金20000元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实理由：原告与李文林、晏紫厚、新亚公司于2018年1月21日签订《房产买卖居间合同》及补充协议，约定李文林、晏紫厚将朗悦湾德润春城花园8幢704号房屋（即五华区小康大道东侧德润春城花园8幢7层704号）转让给原告，成交价格为人民币811680元。签订合同时原告支付购房定金20000元，由新亚公司保管。谢芸烜支付第一期首付款前双方办理房屋预约买卖公证。李文林取得首付款后90日内结清房屋贷款，并在取得房产证后5个工作内办理过户手续。任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房价的20%作为违约金。2018年1月24日，双方依约办理了《房屋转让预约合同》公证。原告于2018年1月24日向李文林支付首付款470000元，3月2日支付141680元，合计支付款项611680元。2019年3月25日，涉案房屋完成登记，李文林、晏紫厚取得房屋所有权。因李文林、晏紫厚未能按期偿还银行按揭贷款，涉案房屋于2019年5月15日被五华区人民法院查封。房屋买卖的合同目的不能实现。被告李文林、晏紫厚、新亚公司未到庭，也未提交书面答辩意见。审理中，原告提交了以下证据：一、1、常住人口登记卡，证明原告的主体身份。二、2、房屋买卖居间合同；3、补充协议（2018年1月21日），证明原被告于2018年1月21日签订《房产买卖居间合同》及补充协议，约定李文林、晏紫厚将朗悦湾德润春城花园8幢704号房屋（即五华区小康大道东侧德润春城花园8幢7层704号）转让给原告，成交价格为人民币811680元。签订合同时原告支付购房定金20000元，由新亚公司保管。原告支付第一期首付款前双方办理房屋预约买卖公证。三、4、公证书；5、补充协议（2018年3月2日）；6、银行凭证；7、收条，证明2018年1月24日，双方依据约定办理了《房屋转让预约合同》公证，原告于2018年1月24日向李文林支付首付款470000元，3月2日支付141680元，合计支付款项611680元。四、8、承诺书；9、不动产登记信息，证明案涉房屋办理不动产权证书后，于2019年5月15日被司法机关查封，不能办理过户。五、补充提交收费专用收据，对证据16页和19页的证据进行说明。被告李文林、晏紫厚、新亚公司未到庭举证质证。本院认为，原告提交的证据符合有效证据的形式要件，对真实性予以确认。经过法庭审理及对证据的分析认定，本院确认以下事实为本案的法律事实：2018年1月21日，原告（乙方）与被告李文林（甲方）、新亚公司（丙方）签订了《房产买卖居间合同》，约定甲方向乙方出售位于昆明市房屋一套，成交价格为811680元；约定合同签订时乙方支付购房定金20000元，由甲方委托丙方保管，交易完成由丙方将该定金作为部分房款支付给甲方；约定由乙方在签订合同时向丙方支付中介服务费13000元，在过户当日向丙方支付贷款服务费4000元。同日，三方又签订了《补充协议》，任何一方未按约定卖出或买入房屋，由毁约方支付合同约定的中介费，双方协商解除合同的，共同承担中介费；甲方的产权证未办理下来，乙方付款方式为按揭支付，于2018年3月3日前支付611680元；因房屋有银行贷款未结清，甲方同意于乙方支付全额首付款后90日内结清房屋贷款。2018年1月24日，原告（乙方）与被告李文林、晏紫厚（甲方）就前述房屋签订了《房屋转让预约合同》，明确房屋尚在工商银行抵押中；约定成交价为811680元，签订合同时乙方即向甲方支付购房款450000元；甲方应于取得房屋不动产权证书件后十日内与乙方签订正式房屋买卖合同并办理过户产权转移登记、过户手续；甲方保证已向开发商付清全部购房款（甲方因按揭购房所欠的银行贷款，由甲方负责偿还），且已经办理完毕房屋的交接手续，无拖欠房款或其他费用；若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，甲方除应向乙方退还所收的全部预付款外，还需向乙方支付房屋交易总金额20%的违约金，同时，乙方有权要求甲方继续履行合同，将房屋转让给乙方。《房屋转让预约合同》已经昆明市明信公证处公证。2018年3月2日，原告（乙方）又与被告李文林、晏紫厚（甲方）签订了《补充协议》，约定乙方已于2018年1月24日支付预付款450000元，现约定乙方于2018年3月2日再支付预购房款161680元。原告已按约定向被告李文林、晏紫厚支付了房款合计611680元（含购房定金20000元）。2019年5月28日，被告李文林出具《承诺书》载明：已收到涉案房屋购房款611680元，被告李文林未按合同约定90日内结清房屋贷款；房屋已于2019年4月取得产权证，因被告李文林无力还贷致没有及时办理过户手续；2019年5月27日接到通知，因欠平安银行贷款未还，房屋已被平安银行申请保全；被告李文林承诺于2019年9月1日前筹集20至30万元到新亚公司保存，凑足款项归还平安银行贷款，让其撤销房屋保全，最晚于2019年10月30日前办理完毕。本院认为，原、被告签订的《房产买卖居间合同》及《补充协议》和原告与被告李文林、晏紫厚签订了《房屋转让预约合同》系当事人真实意思表示，不存在违反法律及行政法规强制性规定的情形，前述合同均合法有效。原告提交的证据足以证明原告已按照合同约定向被告李文林支付了房款合计611680元，向被告新亚公司支付了购房定金20000元，即原告已经按照合同约定履行了向被告李文林、晏紫厚支付房款的义务。同时，结合庭审查明的事实，被告李文林、晏紫厚未及时办理还贷赎证手续，且因被告李文林的其他债务，致出售房屋被法院查封，至今不能办理过户手续。而被告李文林在向原告出具承诺书后亦未按照承诺消除房屋瑕疵，已经构成违约，故对原告要求解除其与被告李文林、晏紫厚签订的《房屋转让预约合同》的请求，本院予以支持。对原告要求解除《房产买卖居间合同》及补充协议的请求，因《房产买卖居间合同》中涉及房屋买卖和居间两个法律关系，且原告未举证证明被告新亚公司在提供居间服务过程中存在违约的情形，故本院仅确认解除《房产买卖居间合同》及补充协议中关于原告与被告李文林、晏紫厚就涉案房屋买卖条款部分。合同解除后，对原告要求被告李文林晏紫厚返还购房款611680元的请求，本院予以支持。对原告要求被告李文林、晏紫厚及新亚公司返还购房定金20000元的请求，本院认为，被告新亚公司虽系实际收款人，但其收取原告支付的20000元购房定金系受被告李文林委托，故原告要求被告新亚公司承担退款责任的请求，本院不予支持，退还定金的责任应由购房人李文林、晏紫厚承担。因被告李文林、晏厚紫违约，致合同解除。虽然合同解除，但不影响合同中违约金条款的效力，但本案中双方约定违约金过分高于违约造成的实际损失，根据公平原则，本院确认，被告应向原告支付违约金100000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告谢芸烜与被告李文林、晏厚紫于2018年1月21日签订的《房屋买卖居间合同》和《补充协议》中涉及房屋买卖部分的合同；二、解除原告谢芸烜与被告李文林、晏厚紫于2018年1月24日签订的《房屋转让预约合同》；三、被告李文林、晏厚紫于本判决生效之日起十五日内返还原告谢芸烜购房款人民币611680元，并支付违约金人民币100000元；四、被告李文林、晏厚紫于本判决生效之日起十五日内返还原告谢芸烜支付的定金人民币20000元；五、驳回原告谢芸烜的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币11740元、保全费人民币4490元均由被告李文林、晏厚紫共同承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李 静人民陪审员  鲁朝云人民陪审员  肖 琳二〇一九年二月二十七日书 记 员  李秀梅