广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终21044号上诉人（原审被告）：马锦鹏，男，1972年1月2日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审原告）：罗美婵，女，1968年9月24日出生，汉族，住广东省电白县。原审被告：广州长辉盛世投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区林和西路157号1303房。法定代表人：黄海。上诉人马锦鹏因与被上诉人罗美婵、原审被告广州长辉盛世投资管理有限公司（以下简称长辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初17227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马锦鹏，被上诉人罗美婵到庭参加诉讼，原审被告长辉公司经本院公告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马锦鹏上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回罗美婵全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由罗美婵承担。事实和理由：一、从马锦鹏提交的证据（银行对账单及逾期交租情况统计表），可清楚看到罗美婵在租赁期间每个月均逾期交租，合计逾期216天，逾期超过15天的有两个月。根据双方合同的约定，罗美婵已构成违约，马锦鹏有权没收保证金。一审法院对此事实未予查明认定。二、一审法院以马锦鹏未就罗美婵逾期交租违约提出反诉为由，不支持马锦鹏有权没收保证金的抗辩，适用法律错误。本案是罗美婵起诉要求退保证金，马锦鹏已提供充分证据证明罗美婵在履约过程中存在可被没收保证金的违约事实，且双方在合同解除后未就退还保证金达成合意，可见马锦鹏关于不退保证金的抗辩事实清楚，理据充分，依法成立。至于马锦鹏是否提出反诉并不影响依法驳回罗美婵的诉讼请求。三、一审法院认定双方未就罗美婵在恢复涉案房屋装修后可获得马锦鹏退还保证金达成一致意见。另，马锦鹏在一审答辩时已明确没收保证金的理由还包括罗美婵逾期交租的违约行为，并提供的证据，但一审法院却认为马锦鹏没收保证金的理由是基于罗美婵单方面搬离涉案房屋，与马锦鹏答辩并不一致。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人罗美婵答辩称：我方在2016年春节前就多次与马锦鹏电话沟通要求终止合同，而双方在电话中达成一致合意是同意我方退租并退还我方保证金。过了春节后，双方结清月租并搬离，但我方搬离后马锦鹏没有退还我方保证金，并要求我方对涉案房屋恢复原状才能退还保证金。由于涉案房屋的装修已经很多年了，因此很难购置一模一样的地毯等装修材料。后来我方与管理处协商，而后管理处的领导为我方寻找了在我方承租前的装修材料，我方高价购买后就对涉案房屋恢复原状了。按照合同约定，我方已经履行了对涉案房屋恢复原状的义务，但马锦鹏也不予退还保证金，且将我方的电话拉黑。在双方协商退租过程中，马锦鹏一直都没有提及到我方逾期违约的问题，且我方并没有违约，我方每月的租金均已向马锦鹏缴纳，我方认为这是马锦鹏不想向我方退还保证金的理由。而管理处得知马锦鹏尚未退还保证金并提醒我方去法院提起诉讼，因此才产生本案纠纷。在我方撤场时，是马锦鹏同意我方撤场管理处才予以放行的，否则我方无法搬走，且对涉案房屋恢复原状是马锦鹏在我方撤场后才提出的。原审被告长辉公司经本院公告未到庭陈述意见。2017年7月19日，罗美婵向一审法院起诉请求:1、马锦鹏向罗美婵退还履约保证金35512元并支付利息（以35512元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年4月13日起计至清偿之日止）；2、马锦鹏腾空并搬出1303房，排除妨害，恢复原状；3、马锦鹏、长辉公司共同承担本案诉讼费。一审法院认定事实：关于广州市天河区林和西路157号保利中汇广场A栋1303房（简称涉案房屋）租赁事宜，罗美婵（乙方/承租人）、马锦鹏（甲方/出租人）双方签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定：涉案房屋建筑面积136.57平方米，出租给乙方作办公用途。租期2014年1月1日至2019年1月31日，其中2014年1月1日至2014年1月31日期间免租，2014年2月1日至2016年1月31日期间每月租金17756元，2016年2月1日至2017年1月31日每月租金19000元，2017年2月1日至2018年1月31日每月租金20330元，2018年2月1日至2019年1月31日每月租金21596元。租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按银行转账或现金付款方式支付给甲方。乙方向甲方交纳35512元保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收该租赁物且乙方付清物业管理费、电费、工人工资、租金之日起5日内由甲方不计利息返还给乙方。乙方拖欠租金15天或以上的，甲方可单方面解除合同，收回房屋，没收保证金，并要求赔偿损失。甲方单方违约，须退回乙方两个月之押金，并赔偿相当于两个月租金之金额作为违约金。乙方单方违约则甲方有权没收两个月之押金。乙方依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。由乙方进行的、凡是固定在房屋内外的装修，如拆卸会导致房屋原有装修或房屋结构受损的装修与设施设备，不得拆卸搬走，属甲方所有等。2014年1月3日，马锦鹏收取罗美婵租赁保证金35512元。罗美婵交付租金至2016年3月31日。2016年3月22日，罗美婵搬离涉案房屋。2016年4月12日，罗美婵及物业公司代表在《二次装修完工检视记录表》上签字，确认涉案房屋装修已恢复原状，现场消防及公共设施设备无异常。本案中罗美婵为证实其诉前多次发函催讨保证金的事实，提供《通知函》三份予以证实。其中：1、落款时间2016年5月16日、落款人广东恒善国际货运代理有限公司、广东国亿控股有限公司的向马锦鹏发出的《通知函》主要内容：据悉你已将涉案房屋于5月初租给新租户，请你在2016年5月17日前退还保证金。2、落款时间2016年5月16日、落款人广东恒善国际货运代理有限公司、广东国亿控股有限公司的向涉案房屋新租户和装修单位发出的《通知函》主要内容：我司多次追讨涉案房屋的签约保证金，马锦鹏一直回避，为此向你们告知此事时，在马锦鹏未作出处理保证金前，请你们停止装修，停止租用，否则我司将作出处理措施。3、落款时间2016年6月6日、落款人广东国亿控股有限公司的向涉案房屋新租户发出的《通知函》主要内容：在未完全处理好我方与马锦鹏之间的合同纠纷之前，涉案房屋不能重复出租，敬请贵方在本月十日前搬空，以免造成贵方不必要的损失。上述证据经质证，马锦鹏表示：我方没有收到上述通知，但罗美婵确实对新租户进行骚扰，我方也不同意通知的内容。马锦鹏对其辩称提供如下证据：1、2016年4月23日马锦鹏（出租人/甲方）、案外人郑玉娟（承租人/乙方）双方就涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》一份。该合同载明合同期限自2016年4月19日至2018年4月30日，其中2016年4月19日至2016年4月30日为免租期，2016年5月1日至2016年4月30日期间租金17822元/月，2017年5月1日至2018年4月30日期间租金20500元/月等。2、《罗美婵逾期交租情况统计表》一份。上述统计表显示：2014年7月至2016年3月期间租金合计逾期支付天数216天，合计应付违约金38688.84元。3、马锦鹏中国银行账户64×××20的交易明细。上述证据经质证，罗美婵表示：证据1真实性无法确认，与本案无关；证据2与本案无关，本案为双方协商解除合同，当时马锦鹏并未提出追究违约责任及没收保证金；证据3真实性无异议，与本案无关。马锦鹏庭后另提供保利物业发展股份有限公司的《支票签收表》一份，拟证实罗美婵所称当时其恢复涉案房屋装修原状系与其协商一致与事实不符，事实是罗美婵装修完成后没有通过消防验收，且对物业公司的整改要求置之不理，因此装修押金一直被扣押，直到2016年4月29日罗美婵才拿回装修保证金。《支票签收表》其中载明：2016年4月29日广东恒善国际货运代理有限公司签收号码338××××0597、金额7646.55元的支票，备注为“A1303装修水电保证金”。上述证据经质证，罗美婵表示：真实性予以确认，但关联性不确认；该押金是对装修期间水电费进行预先付款，并非对装修符合物业要求的保证；当时恢复原状就是基于双方达成了将装修复原后马锦鹏将保证金退还罗美婵的约定，我方权衡利弊才去请装修公司拆除相应装修。一审法院认为：本案为罗美婵、马锦鹏双方之间的房屋租赁合同纠纷。双方签订的关于涉案房屋的《广州市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于罗美婵要求马锦鹏退还租赁保证金35512元的诉请应否支持的问题。罗美婵称当时双方达成口头协议，罗美婵恢复涉案房屋装修原状后则马锦鹏退还租赁保证金，未举证证实，且马锦鹏对此不予确认，对罗美婵主张的上述口头约定内容不予采信。按查明的事实，罗美婵、马锦鹏双方均确认罗美婵交租至2016年3月31日，罗美婵于2016年3月22日搬离涉案房屋。本案没有证据表明罗美婵搬离涉案房屋时马锦鹏作为出租方表示异议或坚持要求罗美婵继续履行合同，且事实上马锦鹏举证其已于2016年4月23日将涉案房屋另行出租，应视为马锦鹏、罗美婵双方当时协商解除了合同。马锦鹏称罗美婵提前单方面搬离涉案房屋，构成违约，其有权没收租赁保证金，理据不足，不予采信。关于逾期交租问题，马锦鹏本案中并未提出反诉，本案也无证据显示租赁期间马锦鹏以罗美婵逾期交租为由要求解除合同、没收保证金，马锦鹏以罗美婵逾期交租为由拒绝退还租赁保证金，理据不足，不予采信。因此，罗美婵要求马锦鹏退还租赁保证金35512元，并无不当，本院予以支持。至于上述保证金的利息，综合本案案情，应按中国人民银行同期同类贷款利率，自罗美婵起诉之日即2017年7月19日起计至清偿之日止。长辉公司并非涉案租赁合同当事人，且涉案房屋的租赁合同已解除，罗美婵已搬离涉案房屋，罗美婵以长辉公司为被告，要求其腾空交还涉案房屋，排除妨害，恢复原状，显然无理，不予支持。长辉公司经一审法院合法传唤未到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2018年6月26日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，马锦鹏返还罗美婵租赁保证金35512元并支付利息（以35512元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年7月19日起计至清偿之日止）。二、驳回罗美婵的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，马锦鹏称：其没有就罗美婵迟延交租发函要求解除合同。2016年3月22日，其要求罗美婵缴清当月租金后才可搬离涉案房屋，故罗美婵通过ATM机向其缴清了当月租金后其才通知管理处同意罗美婵搬离涉案房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为罗美婵要求马锦鹏退还租赁保证金的主张应否支持。根据本案查明的事实，罗美婵于2016年3月22日搬离涉案房屋，并已交租至2016年3月31日。而且，马锦鹏确认是其通知管理处同意罗美婵搬离涉案房屋的。由此可见，罗美婵搬离涉案房屋并非其单方行为，双方对于提前终止合同有一致的意思表示。结合马锦鹏在2016年4月19日将涉案房屋另行出租的事实，一审法院认为罗美婵搬离涉案房屋的行为应视为马锦鹏、罗美婵双方当时协商解除合同，并无不妥。至于马锦鹏上诉认为罗美婵迟延交租问题，马锦鹏并未就该行为向罗美婵主张解除合同，在罗美婵搬离涉案房屋时，亦未就此提出异议。故一审法院不予支持马锦鹏以此为由拒绝退还租赁保证金的主张，并无不当。综上所述，马锦鹏的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费730元，由上诉人马锦鹏负担。本判决为终审判决。审判长 黄 春 成二〇一九年二月二十二日书记员 张旭彭诗敏