广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0302执异36号 案外人:桂林市瀚浩房地产开发有限公司。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司桂林分行。 被执行人：唐丽娟。 本院在执行中国建设银行股份有限公司桂林分行（以下简称建行桂林分行）申请执行唐丽娟信用卡纠纷一案中，于2019年6月13日作出（2017）桂0302执215号执行裁定，查封临桂县临桂镇临政路54号瀚浩•君临华庭（东区）2幢3单元7层2号房。案外人桂林市瀚浩房地产开发有限公司（以下简称瀚浩公司）不服，向本院提出书面异议。本院于2019年8月8日作出（2019）桂0302执异21号执行裁定，撤销本院（2017）桂0302执215号执行裁定书。申请执行人建行桂林分行不服（2019）桂0302执异21号裁定，向桂林市中级人民法院申请复议。桂林市中级人民法院于2019年10月24日作出（2019）桂03执复74号裁定，撤销桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302执异21号执行裁定，发回重新审查。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人瀚浩公司称，请求解除对案外人名下的位于临桂县××）2幢3单元7层2号房的预查封。事实与理由：案外人于2015年5月28日与唐丽娟签订《商品房买卖合同》，将临桂县××）一期第2栋3单元7-2号房以453993元出售给唐丽娟。唐丽娟交付首付款后，案外人为该商品房办理了预告登记（证号为临房预临桂镇字第××号）并向建行桂林分行按揭贷款31.7万元。因唐丽娟逾期还贷，法院作出（2016）桂0302民初389号民事判决书，判令解除双方的借款合同，返还借款本金及利息等，并判令瀚浩公司承担连带清偿责任，该判决生效后建行桂林分行向法院申请执行。2018年8月31日，瀚浩公司向临桂区人民法院提起诉讼，要求解除与唐丽娟的商品房买卖合同，2019年1月21日，临桂区人民法院作出（2018）桂0312民初2296号民事判决书，解除双方的商品房买卖合同，判决于2019年4月1日发生法律效力。秀峰法院于2019年6月13日查封房屋。瀚浩公司认为，临桂区人民法院的生效判决已经解除异议人与被执行人签订的商品房买卖合同，临桂县××）2幢3单元7层2号房已不属于被执行人唐丽娟的财产，执行法院以该房仍属唐丽娟为由对其进行查封明显没有事实依据。请求法院撤销查封裁定，解除对该房的查封。 申请执行人建行桂林分行称，一、建行桂林分行申请查封已备案登记在唐丽娟名下的房屋,符合法律规定。秀峰法院依法査封被执行人唐丽娟名下的房屋,并无不妥。被执行人唐丽娟名下位于桂林市××桂区××）2幢3单元7层2号房屋的商品房已备案登记在唐丽娟名下。《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定:人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知(法发[2004]5号)》第十五条规定:下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:(一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。第十六条规定:国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。第十八条规定:预查封的效力等同于正式查封。因此,根据法律规定,法院可以查封已备案登记在被执行人唐丽娟名下的房屋。二、没有任何生效法律文书确认涉案房屋归属于瀚浩公司,瀚浩公司无权申请排除涉案房屋的执行。（1）(2018)桂0312民初2296号《民事判决书》仅判决解除瀚浩公司与唐丽娟签订的《商品房买卖合同》,对于该房屋的物权登记并没有处理。临柱区人民法院驳回了瀚浩公司请求回购涉案房屋的请求。临桂区人民法院认为:“原告瀚浩公司请求以原价49587.99元回购该房并偿还被告唐丽娟拖欠的银行贷款的诉讼请求,由于该项诉请系双务履行行为,不是原告单方提起诉讼就能解决的,原、被告双方就涉案房屋如何回购是需要进行协商的,因此,对于原告的该项诉请,本院在本案中不予处理。(见(2018)桂0312民初296号《民事判决书》第6页倒数第6行)。故,瀚浩公司没有取得涉案房屋所有权的生效判决文书,瀚浩公司无权将涉案备案登记在唐丽娟名下的房屋据为己有。瀚浩公司为唐丽娟代偿的银行借款,瀚浩公司可以向唐丽娟进行追偿,瀚浩公司对唐丽娟的债权属于普通债权。建行桂林分行与瀚浩公司对唐丽娟名下的房产享有同等的分配权力。（2）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定:金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议,人民法院应当按照下列情形,分别处理:(一)该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷,判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的,应予支持;(二)该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷,判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的,不予支持。故,瀚浩公司与唐丽娟之间的房屋买卖合同纠纷中,(2018)桂0312民初2296号《民事判决书》没有判决涉案房屋归属于瀚浩公司,瀚浩公司的异议申请应不予支持。综上所述,根据法律规定,法院可以查封已备案登记在被执行人唐丽娟名下的房屋。瀚浩公司的异议理由不能成立,请求法院根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定,裁定驳回被答辩人的异议申请,以维护答辨人的合法权益。 本院查明，2015年5月28日，瀚浩公司与唐丽娟签订《商品房买卖合同》一份，约定唐丽娟购买瀚浩公司开发的桂林市临桂区临政路54号瀚浩•君临华庭第2栋3单元7-2号房，建筑面积110.73m²，总价款453993元。 年月日，办理房屋预告登记。 2015年7月14日，建行桂林分行与唐丽娟签订《个人住房（商业用房）借款合同》。同年7月15日，建行桂林分行向唐丽娟发放借款317000元。后，唐丽娟未按合同约定履行还本付息义务，建行桂林分行向本院提起诉讼，本院于2016年5月31日作出（2016）桂0302民初389号民事判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告唐丽娟于2015年7月14日形成的编号为450630112-2012-20150455959的借款合同；二、被告唐丽娟返还原告中国建设银行股份有限公司桂林分行剩余借款本金315646.34元并支付逾期利息（截至2016年5月8日止为7819.96元，此后按照中国人民银行同期同档次贷款利率上浮5%再上浮50%计算）；三、被告唐丽娟赔偿原告中国建设银行股份有限公司桂林分行为实现债权而产生的律师费损失14898元；四、原告中国建设银行股份有限公司桂林分行对抵押财产临桂县临政路54号翰浩君临华庭（东区）一期第2栋3单元7层2号房屋经依法处分后所得价款优先受偿；五、被告桂林市翰浩房地产开发有限公司在办妥临桂县临政路54号翰浩君临华庭（东区）一期第2栋3单元7层2号房屋之权利证书并将他项权利证书交原告收执之前对被告唐丽娟的上述还款义务在6000万元范围内向原告中国建设银行股份有限公司桂林分行承担连带清偿责任。该判决生效后，唐丽娟未还款，瀚浩公司在6000万元范围内承担连带责任，向建行桂林分行清偿了生效判决确定的款项。 2018年8月31日，瀚浩公司作为原告以唐丽娟为被告向桂林市临桂区人民法院提起商品房销售合同纠纷诉讼，桂林市临桂区人民法院于2019年1月21日作出（2018）桂0312民初2296号民事判决，判令：一、解除原告瀚浩公司与被告唐丽娟于2015年5月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0197）；二、被告唐丽娟支付原告瀚浩公司房地产开放有限公司违约金45399.3元；三、驳回原告瀚浩公司的其他诉讼请求。该判决于2019年4月1日生效。 同时查明，2016年6月12日，建行桂林分行作为原告以唐丽娟为被告向本院提起信用卡纠纷诉讼，本院与2016年8月8日作出（2016）桂0302民初670号民事判决，判令：一、被告唐丽娟偿还原告中国建设银行股份有限公司桂林分行卡号为62×××75的信用卡（对应帐号为21×××75）透支本金87996.31元、分期付款手续费9600元、滞纳金4918.63元及相应利息（截至2016年7月8日的利息为10101.37元，此后利息以当日积欠欠款本金与上月积欠利息之和为基数按每日万分之五计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告中国建设银行股份有限公司桂林分行的其他诉讼请求。因唐丽娟未履行该判决确定义务，建行桂林分行向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年6月13日作出（2017）桂0302执215号执行裁定，查封唐丽娟名下位于临桂区临桂镇临政路54号瀚浩•君临华庭（东区）2幢3单元7层2号房（临房预临桂镇字第××号）。 本院认为，案外人瀚浩公司以该涉案房屋属于其所有为由向本院提出异议，是对执行标的主张实体权利，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条审查。 预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，是相对于“本登记”或“终局登记”而言的登记制度。预告登记的法律效力，主要是法律赋予预告登记权利人基于预告登记的请求权的保护限度。为此，商品房买卖合同备案登记不产生物权效力。按照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知(法发[2004]5号)》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”在商品房完成权属登记之前，预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋给付的请求权。根据《物权法》第二十条第二款规定:“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”唐丽娟与瀚浩公司签订的《商品房买卖合同（合同编号：0197）》已于本院预查封涉案房屋之前解除，唐丽娟基于房屋买卖合同所享有的房屋给付请求权消灭，且唐丽娟未实际占有该房屋。瀚浩因合法建造取得涉案房屋的所有权，其请求解除对临桂区临政路54号瀚浩•君临华庭（东区）2幢3单元7层2号房的预查封异议理由成立，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十五条第（一）项之规定，裁定如下： 解除对桂林市临桂区临政路54号瀚浩•君临华庭（东区）2幢3单元7层2号房的预查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄日新 审判员  张国平 审判员  黄国超 二〇一九年十一月十九日 书记员  廖伟晴