陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民终1083号 上诉人（原审被告）：陕西广厦投资发展集团有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区。法定代表人：朱晓军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王蕖，陕西嘉盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘建业,男，汉族，1956年1月9日出生，住陕西省汉中市汉台区。上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司（以下简称广厦公司）因与被上诉人潘建业商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广厦公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项并予以改判，一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实与理由：一审判决上诉人按中国人民银行同期贷款利率上浮30%向被上诉人支付违约金畸高，请二审法院予以降低。明珠北苑有近千户居民，现起诉和仲裁的已达200户，索赔金额高达1500万元。逾期办证的主要原因是历史遗留问题，且逾期办证并未给上诉人造成经济损失。一审法院裁判时并未考虑逾期办证的原因以及可能给企业造成的严重后果，请二审充分考虑上述原因，对违约金予以调低。被上诉人潘建业答辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求维持原判驳回上诉。潘建业向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付违约金，以购房款总价款（28.4084万元）为基数按年利率6.53%，从2018年4月25日开始计算至办理房地产权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案之日止（暂计算至2018年12月31日为12645元）；2、判令被告退还收取原告的已交暖气初装费、天然气初装费、有线电视初装费共计16980元，并按年利息6%赔偿原告损失；3、诉讼费由被告承担。根据双方当事人在一审中的举证、质证，结合一审法院对证据的分析认证，本院代一审法院归纳认定事实如下： 2016年5月30日，原、被告就购买位于汉中市汉台区民主街XXX号XXX小区X幢XXX号房屋签订商品房买卖合同，约定房屋总价284084元。原告按照约定支付了购房款，房屋交付时间为2017年5月1日。双方在《商品房预售合同》第十五条中约定：出卖人应当在商品房交付使用后的360天内，将办理产权登记所需的资料报送产权登记机关备案，因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商处理。合同附件三补充条款第五条约定：集中供暖设备及入户地辅热盘管设备费用按两室两厅每户1.5万元，三室两厅每户1.8万元，数字电视工料费380元/户，燃气安装工料费1600元/户，在办理入住手续时物业公司统一收取。另查明，XXX小区取得汉中市不动产登记局颁发的大产权证时间为2019年1月21日。一审法院认为，当事人双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。按照合同约定，广厦公司应当在商品房交付使用后360日内，将相关资料报送产权登记部门，办理房地产初始登记手续，取得大产权证，此义务亦是广厦公司的法定义务，如逾期未办理，应当承担相应的违约责任。现根据庭审查明，广厦公司已经2019年1月21日取得了大产权证，对于之后各个业主的小产权证，开发商仅负有协助办理义务，其办证主要责任主体应属原告，故广厦公司应承担的逾期办证违约责任截止时间应为其取得不动产登记部门颁发的大产权证的时间，即2019年1月21日；对于逾期办证违约责任起算时间，综合以上论述，结合合同明确约定为房屋交付使用后360日内，故应当以双方共同认可的交房时间（2017年5月1日），向后推算360日的次日算起，即2018年4月27日；对于违约金标准的问题，因双方合同未予约定，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案中所涉房屋虽存在逾期办证问题，但考虑到我国的不动产权属登记过程还涉及到相关职能部门的效率、制度以及诸多其他因素，而非被告一人独立完成，且被告逾期办证并未对各业主对房屋的实际使用产生重大的不良影响，综合以上情况，法院参照中国人民银行发布的《关于人民币贷款利率有关问题的通知》之相关规定，对逾期办证违约金以中国人民银行同期贷款基准利率为基础，酌情上浮30%予以确定；对于原告要求被告返还暖气初装费15000元、天然气初装费1600元、有线电视初装费380元，共计16980元并承担年利率6%的利息损失的诉请，经审查，原被告签订的《商品房预售合同》中明确约定被告在办理入住时需向物业公司缴纳数字电视工料费380元/户，燃气安装工料费1600元/户，地辅热盘管设备费用15000元/户，法院认为，签订《商品房预售合同》系双方真实意思表示，以上内容并未违反法律和行政法规，对当事人具有约束力，双方应当按照该协议履行，前两项费用的收费主体分别系广电公司和汉中中燃公司，物业公司为代收代缴，故原告请求被告返还无事实依据和法律依据；对于15000元的地辅热盘管设备费用，首先，收取该费用的主体为陕西宏基物业管理运营有限公司而非被告，虽然陕西宏基物业管理运营有限公司系被告的全资子公司，但并不能混同两者的法律地位；其次，原告未提交充分证据证明该笔费用包含在房价中，存在重复收取，且诉争小区所在地并未实行城市集中供暖，该小区的供热系统设备是被告自行修建。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定，判决：一、被告陕西广厦投资发展集团有限公司于本判决书生效之日二十日内，以284084元为基数，向原告潘建业以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为基础再行上浮30%为标准，自2018年4月27日起计付逾期办证违约金至2019年1月21日；二、驳回原告潘建业其他诉讼请求。案件受理费666元，减半收取333元，由被告陕西广厦投资发展集团有限公司负担300元，原告潘建业负担33元。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审认定的事实有双方当事人的陈述及提交的证据在卷，并经一审庭审举证、质证，依法予以确认。本院认为，本案现主要争议焦点在于：一审确定的违约金计算标准是否适当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中第三条规定了关于罚息利率问题，即在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。本案中，双方签订的《商品房预售合同》第十五条对于出卖人办理产权登记的时间有明确约定，即商品房交付使用后360日内，上诉人逾期未能办证已构成违约，理应承担相应违约责任。关于违约金的支付，因合同对规定期限内未取得房地产权属证书的违约金如何计算并未明确约定，一审法院依据上述法律规定，以案涉房屋总价款为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率为基础酌情上浮30%作为违约金计算标准，符合本案实际情况及法律规定，并无不当，本院予以维持。上诉人称违约金过高要求调整的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司负担。上诉人多预交的366元予以退还，由其持据到本院领取。本判决为终审判决。  审  判  长  熊稷藜                     审  判  员  李小艳                     审  判  员  陈耀斌                    二○一九年十一月一日                     法 官 助 理 李  晓                     书  记  员  张译心