江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0305民初3769号原告：潘峰，男，1976年11月29日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告：王小丽，女，1978年1月6日出生，汉族，住徐州市泉山区。以上两原告共同委托诉讼代理人：时冉，江苏汇君律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：张丹，江苏汇君律师事务所律师。被告：徐州市华仁置业有限公司，住所地徐州市贾汪区贾汪镇泉东村。法定代表人：王朝喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：亓新源，江苏大名大律师事务所律师。原告潘峰、王小丽与被告徐州市华仁置业有限公司（以下简称华仁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘峰、王小丽及其共同委托诉讼代理人时冉、被告华仁公司的委托诉讼代理人亓新源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘峰、王小丽向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2017年9月21日签署的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告返还已付购房款176730元及利息（按照人民银行贷款利率，自2017年9月21日起计算至实际给付之日止）；3、被告支付赔偿款176730元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月21日，原告潘峰、王小丽与被告华仁公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将世纪明珠装饰城X幢X单元XXX号房（建筑面积58.91平方米）以总金额176730元（单价3000元/平方米）的价格出售给原告，原告依约于2017年9月21日向被告支付房款176730元，后原告得知被告故意隐瞒未取得1单元603号房商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，为维护原告合法权益，根据《中国人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，特诉至法院，请求判如所请。被告华仁公司提交答辩状称，一、被告开发的徐州市贾汪区世纪明珠装饰城1号楼于2015年1月25日办理完毕《商品房预售许可证》，2016年逐层办理了房屋产权证书和土地使用权证书，原告请求保全查封诉争房屋所在楼层，也证明了诉争房屋具有合法产权；二、诉争房屋委托酒店经营管理的销售性质可以证明原告是与上海紫恒投资发展有限公司徐州分公司（以下简称紫恒徐州公司）协商购房，被告没有故意隐瞒所售房屋已经抵押的行为；三、因紫恒徐州公司履行协议违约，华仁公司提起诉讼，经法院审理调解，紫恒徐州公司承诺于2018年4月20日前履行完毕收购付款义务，否则《收购协议书》解除；四、原告购买的房间为现房，签约时即具备上房条件，原告委托的紫恒徐州公司没有接收房屋进行装修、经营，原告起诉前曾向贾汪区公安局报案紫恒公司诈骗，证明原告购买酒店返租房屋的行为是与紫恒徐州公司洽谈协商，被告没有故意隐瞒抵押事实的行为；五、原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同第十五条约定：“出卖人应当在本合同生效后360天内，为买受人办理产权备案手续，备案至买受人名下，买受人对于房屋现状已经了解清楚，无任何争议，如不能按约定期限备案至买受人名下，出卖人应当自约定到期的第二日起至实际备案之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。因此，对于迟延办理产权证书的违约责任，原被告均应遵守合同约定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了：商品房买卖合同、收款收据、收购协议书、（2017）苏0305民初6785号民事调解书，被告提交了：商品房预售许可证、房屋所有权证、土地使用证、收购协议书、（2017）苏0305民初6785号民事调解书、觅家酒店经营管理协议书、授权委托书、装修委托协议、物业回购协议书、调解笔录，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月21日，华仁公司（出卖人）与潘峰、王小丽（买受人）签订商品房买卖合同一份，约定华仁公司将位于世纪明珠装饰城X幢X单元XXX号房出售给原告，该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积58.91平方米，单价为每平方米3000元，房屋总金额176730元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；2、该商品房已竣工验收备案。合同还约定了其它条款。原告于2017年9月21日向华仁公司支付房款176730元。庭审中，原告陈述于2017年9月21日与徐州觅家酒店管理有限公司（以下简称觅家酒店）签署了经营管理协议书，将涉案房屋交由觅家酒店经营管理并向觅家酒店支付了装修费等费用。另查明，2015年1月22日，华仁公司取得贾房售许字（2015）第5号商品房预售许可证，该预售许可证载明，预售单位：华仁公司；项目名称：世纪明珠装饰城；项目坐落：新夏路口与天元大道东南交汇点；预售范围：1；规划用途：商服；预售建筑面积：12655.94㎡，其中住宅0㎡，非住宅：12655.94㎡。2016年4月14日，华仁公司办理了世纪明珠装饰城X号楼X-XXX房屋所有权证，建筑面积为1115.32㎡，套内建筑面积700.51㎡；2016年4月19日，华仁公司办理了国有土地使用证，使用权面积258.16㎡，上述国有土地使用证记事、房屋所有权证附记中记载土地、房屋进行了抵押，抵押日期：自2016年5月20日-2019年5月17日止。庭审中，原告陈述被告在取得房屋建设及销售的资格时并没有对6楼进行分割，涉案603房间没有独立的产权证书，六楼是一个整体，仅有一个房号601，建筑面积为1115.32㎡。再查明，2017年9月30日，华仁公司（出卖人）与张碧君（买受人）签订商品房买卖合同一份，约定华仁公司将位于世纪明珠装饰城1幢1单元601号房出售给张碧君，建筑面积为51.11平方米。2017年7月6日，华仁公司（甲方，出售方）与紫恒徐州公司（乙方，买受方）签订收购协议书，约定就世纪明珠装饰城1号楼1层（1716.41平方米）、2层（2119.60平方米）和4层至9层（6209.26平方米）签订收购协议，协议第一条约定，乙方同意购买由甲方开发的位于徐州市贾汪区）、2层（2119.60平方米）和4层至9层（6209.26平方米）（以下简称“该物业”），建筑面积10045.27平方米（以权属登记为准）。协议第四条约定甲方同意在本协议生效后，乙方有权在已付款满足具体房源首付达到五成的签约条件下，另行指定购买人（下称乙方购买人）以乙方及乙方购买人商议的价格与甲方逐套签署徐州市商品房预售合同，并完成网签备案；甲方按照与乙方及乙方指定购买人（若有）签署的徐州市商品房预售合同约定的合同价向乙方及乙方指定购买人（若有）直接收取购房款，并开具收款凭证或者发票（开票总额不超过本协议约定的交易总金额，暂定人民币37167499元整。协议还约定了其他条款。2017年12月6日，本院立案受理了华仁公司与紫恒徐州公司、紫恒公司房屋买卖合同纠纷一案，经本院主持调解，双方达成如下调解协议，一、紫恒徐州公司支付华仁公司收购款2000000元，于2018年3月20日前支付1000000元，2018年4月20日前支付1000000元，收购协议继续履行，双方在收购协议履行期间产生的其他纠纷另案解决;二、如紫恒徐州公司未按上述协议履行给付义务，华仁公司与紫恒徐州公司于2017年7月6日签订的《收购协议书》自未按期履行协议之日起解除，对于上述2000000元收购款自违约之日起转变为违约金华仁公司有权申请要求紫恒徐州公司履行违约责任；另外，定金50万元不予返还；三、紫恒公司对上述债务承担连带清偿责任。本院认为，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案，原告购买的603房屋面积登记在世纪明珠装饰城X号楼X-XXX房屋权证中，该权证已办理抵押登记，被告转让涉案房产，应当通知抵押权人并告知本案原告涉案房屋已经抵押的情况，被告未提供证据证实已通知抵押权人并告知原告，原告要求确认双方于2017年9月21日签署的商品房买卖合同无效，本院予以支持。被告辩称原告系与紫恒徐州公司存在房屋买卖合同关系，没有相应证据，本院不予支持。被告称签订合同时买受人对于房屋现状已经了解清楚，知晓涉案房屋的抵押情况，没有相应证据证实，签订合同时被告亦未告知原告涉案房屋已抵押的情况，也未向原告出示被告与紫恒徐州公司签订的收购协议书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告要求被告返还已付购房款176730元及利息，并要求给付赔偿款176730元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告潘峰、王小丽与被告徐州市华仁置业有限公司于2017年9月21日签署的《商品房买卖合同》无效；二、被告徐州市华仁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告潘峰、王小丽购房款176730元及利息（以176730元为本金，按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率，自2017年9月22日起计算至实际给付之日止）；三、被告徐州市华仁置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告潘峰、王小丽赔偿款176730元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6710元，保全费2420元，合计9130元，由被告徐州市华仁置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  郭海玲人民陪审员  刘 蕾人民陪审员  王清河二〇一九年二月二十八日书 记 员  王盼盼