宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）宁01民终3233号 上诉人（原审被告）：马某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：李某，宁夏天盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：银川康民物业服务有限公司。 法定代表人：解某。 委托诉讼代理人：冯某，男，该公司法务部经理。 委托诉讼代理人：杨某，女，该公司法务部职员。 上诉人马某因与被上诉人银川康民物业服务有限公司（以下简称康民物业公司）民间借贷纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初8001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 马某上诉请求：请求撤销原判，依法改判上诉人马某不向被上诉人康民物业公司承担还款责任及违约金，或者将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院遗漏诉讼主体，认定事实不清，适用法律错误。马某因为与康民物业公司的关联企业即银川康民房地产开发有限公司（以下简称康民房地产公司）签订《商品房买卖合同》，购买金凤区亲水大街东侧亲水人家住宅楼房，才与康民物业公司发生法律关系。马某与康民物业公司之间所谓"借贷关系"，依赖于马某与康民房地产公司之间的商品房买卖合同法律关系。康民房地产公司为规避个人住房按揭贷款首付比例不得低于30%的法律规定，利用关联企业即康民物业公司签订所谓《借款协议》，主动"借款"给马某，由马某随后再分批偿还，并保证所谓"借款"为"无息借款"。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定，原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。本案基础法律关系应该是商品房买卖合同法律关系，并非简单的民间借贷法律关系，本案所涉"借款"实际系购房款。一审法院遗漏康民房地产公司参加诉讼错误，请求二审法院对上述事实依法给予确认。二、康民物业公司及其关联企业在双方商品房买卖合同中约定，于2015年7月30日向前给马某办理房屋权属证书，但是时至今日仍未能依约及时履行房屋权属登记义务，导致马某购房目的无法实现，康民物业公司及其关联企业违约在先，马某只能暂时停止继续偿还所谓"借款"。综上所述，一审法院遗漏诉讼主体，康民物业公司本身不可以从事金融贷款业务，其与马某之间的《借款协议》因为意思表示不真实，康民物业公司及其关联企业用合法形式掩盖其非法目的而自始无效，请求二审法院依法确认《借款协议》为无效合同，支持马某上诉请求。 康民物业公司辩称，双方当事人之间依法形成真实的借贷法律关系，本案并未遗漏诉讼主体。康民房地产公司与康民物业公司法定代表人虽然相同，但系不同的法律主体，二者不能混为一谈。马某认为康民房地产公司未按期办理房产证而不向康民物业公司偿还下欠借款的理由不能成立，办理房产证系康民房地产公司的义务，与康民物业公司无关，并且马某已经在银川市金凤区人民法院另案对康民房地产公司提起诉讼。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 康民物业公司向一审法院起诉请求：请求判令被告马某偿还借款14万元并支付违约金54355元（违约金按每日1‰自2015年8月19日起分段计算至2017年4月30日，此后继续计付，至借款实际清偿之日止）。 一审法院认定的事实：原告康民物业公司在一审中主张，2015年3月19日，被告马某因需资金购买亲水人家小区住宅一套而向原告借款14万元，双方为此签订《借款协议》一份，约定原告免息向被告提供借款14万元，被告分四期向原告偿还，其中2015年8月19日前偿还3.5万元，2016年2月19日前偿还3.5万元，2016年6月19日前偿还3.5万元，2016年10月30日前偿还3.5万元；如逾期还款，则每逾期一天，须向原告支付每期应还款总额1‰的违约金；双方如因本协议发生争议，约定向原告注册地人民法院起诉。协议签订后，原告于2015年3月31日通过中国工商银行转账方式向被告提供了上述借款，而被告至今分文未还，故诉至法院，请求依法判如所请。马某承认原告在本案中所主张的事实，但认为之所以不还款是因为涉案房屋的房产证未能办理，如能够办理房产证，被告愿意还款。一审法院认为，马某承认原告在本案中所主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。对原告主张的借款本金，因原告按约履行了出借义务，故被告应承担偿还借款14万元的民事责任。对原告主张的违约金，虽然双方当事人约定未按期还款时按照每天每期欠款总额的1‰支付违约金，但该违约金计算标准已超过了法律规定的年利率24%，因此将逾期还款违约金计算标准调整为年利率24%，同时结合双方当事人对于每期应偿还借款金额及时间的约定，确定被告支付违约金18986元（截至2016年10月30日），并按照年利率24%支付14万元借款自2016年10月30日起至本判决确定的还款之日止的违约金。对被告提出之所以不还款是因为涉案房屋房产证未能办理的抗辩意见，由于双方当事人已在《借款协议》中明确约定了还款时间，并未约定推迟还款或不予还款的事项，且办理房产证的主体为房地产开发公司，与本案并非同一主体及同一法律关系，因此被告的该抗辩意见不能成立。综上所述，被告未按期足额履行还款义务，应向原告偿还借款14万元及违约金18986元，并按照年利率24%支付14万元借款自2016年10月30日起至本判决确定的还款之日止的违约金。对超出部分，因不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十一条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告马某于本判决生效之日起五日内偿还原告银川康民物业服务有限公司借款14万元及违约金18986元，并按照年利率24%支付14万元借款自2016年10月30日起至本判决确定的还款之日止的违约金；二、驳回原告银川康民物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4188元，减半收取计2094元，由原告银川康民物业服务有限公司负担201元，由被告马某负担1893元。 二审中，马某提交：1.康民物业公司与康民房地产公司企业信用公示信息网络查询打印件各一份，据以证明康民物业公司与康民房地产公司的法人及主要股东相同，二者为关联企业，康民房地产公司是康民物业服务公司的股东，本案中二者诉讼主体混同；2.银川市商品房买卖合同复印件一份（加盖银川市不动产事务中心档案查阅专用章），据以证明一审遗漏诉讼主体即康民房地产公司，康民房地产公司存在逾期交房、逾期办理房产证情形，该公司及其关联企业康民物业公司违约在先，马某拒绝还款是行使先履行抗辩权。康民物业公司对马某上述证据材料的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的有异议，认为康民房地产公司与康民物业公司即便是关联企业，也不能以此否认马某与物业公司之间的借贷法律关系，房地产公司与物业公司是独立的法人主体，马某与物业公司之间的借贷法律关系与康民房地产公司无关，张浩从康民房地产公司（时任法定代表人黄苏南）购买房屋，应向康民房地产公司主张逾期办证等违约责任。 康民物业公司在二审中没有提交新证据。 经审查，本院认为，马某在二审中提交的上述证据材料与本案无关，不属于二审新证据，不予采信。 二审审理查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，根据已查明的案件事实和双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点，一是马某与康民物业公司签订的《借款协议》效力如何认定；二是本案如何定性，即本案系民间借贷还是商品房买卖合同纠纷，是否遗漏共同诉讼主体；三是马某关于不应承担还款责任的抗辩理由是否成立，亦即康民公司要求马某偿还借款本金和逾期还款违约金是否具有事实和法律依据。 一、关于本案所涉《借款协议》效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定："依法成立的合同，自成立时生效"，第五十二条规定："有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"本案中，马某为购买康民房地产公司开发建设的亲水人家住房，与康民物业公司签订《借款协议》，向康民物业公司借款14万元，用于交纳购房首付款。借贷双方意思表示真实，协议内容合法，不存在上述法律规定的合同无效的情形，应认为《借款协议》合法有效。马某关于协议无效的主张没有事实和法律依据，不予支持。 二、关于本案如何定性亦即是否遗漏共同诉讼主体问题。马某与康民物业公司签订《借款协议》，向康民物业公司借款，系用于交纳所购亲水人家住房首付款，该双方之间因此形成借贷法律关系。而康民房地产公司与马某签订《商品房买卖合同》，将亲水人家商品房出售给马某，此属于商品房买卖合同法律关系。康民物业公司与康民房地产公司虽然存在一定的关联，但在法律上二者毕竟分属不同的法人主体，与马某也分别形成的是不同的法律关系。马某关于逾期交房、逾期办理产权证等违约行为针对的对象应当为房地产公司而非物业公司，其以房地产公司存在违约行为为由，认为自己拒绝还款是行使先履行抗辩权，没有事实和法律依据。故本案不存在遗漏共同诉讼主体的问题，仍应定性为借贷法律关系。马某此项上诉理由不能成立，本院不予采纳。 三、关于康民公司要求马某偿还借款本金和逾期还款违约金是否具有事实和法律依据问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定："当事人应当按照约定全面履行自己的义务。"马某与康民物业公司在《借款协议》中明确约定了借款金额、借款期限、还款方式、逾期还款违约责任等事项，康民物业公司也在合同签订后，将借款通过银行转账的形式悉数支付给马某，按约履行了出借义务。但马某在合同约定的还款期限内，没有按期足额还款，其行为构成违约，应依照合同约定和法律规定承担偿还借款本金以及承担逾期还款违约金等民事违约责任。一审法院根据已查明的案件事实，判决马某偿还康民物业公司借款14万元并按照年利率24%承担逾期还款违约金，符合法律相关规定，本院予以维持。 综上所述，上诉人马某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2094元，由上诉人马某负担。 本判决为终审判决。 审判长  周景远 审判员  邢雪梅 审判员  张建国 二〇一八年二月八日 书记员  耿宇华 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ...... 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。