西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初10346号原告：井新经，男，1990年11月24日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：曹佳颖，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖昌，陕西云德律师事务所实习律师。被告：滕媛媛，女，1987年12月21日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李怀亮，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菲，陕西永嘉信律师事务所律师。原告井新经与被告滕媛媛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告井新经的委托诉讼代理人曹佳颖、王颖昌到庭参加诉讼，被告滕媛媛及其委托诉讼代理人李怀亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告井新经诉称，2017年12月27日，原告与被告滕媛媛、居间方西安金崛起房地产营销策划有限公司三方签订《买卖定金合同》，约定被告滕媛媛将位于陕西省西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋出售给原告井新经，合同约定房屋交易总额为1,330,000元，原告井新经于合同签订时支付定金80,000元。双方还约定被告滕媛媛于2018年12月31日前将户口从该房屋迁出，原告井新经在进行资金监管时将定金80,000元打入资金监管账户。定金合同签订的当天，被告滕媛媛向原告井新经出具收条一张，表示收到定金80,000元。2018年1月5日，双方在西安市房管局签订了《西安市存量房买卖合同》并办理合同备案，备案号为C18000469。合同中约定，被告滕媛媛将西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX层XX室房屋出售给原告井新经，房屋成交价格为1,330,000元，自合同签订之日起90日内原告井新经将转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户（以下简称监管账户），原告井新经将首付款540,000元存入监管账户，余款790,000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。2018年1月12日，原告井新经与中国建设银行股份有限公司陕西省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定以涉案房屋作为抵押向建行贷款790,000元用于购置该房屋，并与中国建设银行股份有限公司陕西省分行签订《西安市房地产抵押合同》。2018年3月7日，原告井新经依约将首付款540,000元存入资金监管账户。后银行经过审查，于2018年3月23日将贷款金额790,000元打入资金监管账户，原告井新经于2018年3月23日开始履行还款义务。然而在办理房屋垫资解押和过户的相关手续过程中，被告滕媛媛拒绝履行合同义务，给原告井新经造成严重经济损失。依据《西安市存量房屋买卖合同》的约定及《合同法》第六十一条第一款和第一百零七条等规定，原告井新经有权要求被告滕媛媛继续履行合同义务，并就已给原告井新经造成的损失承担赔偿责任。现原告井新经为维护自身的合法权益诉至法院，要求法院依法判令：1、被告滕媛媛配合原告办理相关垫资解押和过户手续；2、被告于2018年12月31日前按照合同约定将户口从该房屋迁出；3、本案诉讼费由被告承担。被告滕媛媛辩称，1、原告井新经无权要求被告配合其办理相关垫资解押手续。首先，涉案房产抵押给他人后，他人享有抵押权，抵押权受法律保护，任何人无权非法剥夺。其次，原告与涉案房产的抵押没有法律关系，是否撤销涉案房产的抵押是被告与他人的事情，原告无权干涉。最后，原、被告约定2018年1月10日之前至居间方签订《房屋买卖三方合同》，但双方实际上没有签订该合同，而《西安市存量房买卖合同》又没有约定“垫资解押”等案涉房屋交易的具体事项，故原告无权诉请被告配合其办理案涉房屋的相关垫资解押手续，该项诉讼请求，法院不应当支持。2、原告无权强令被告配合其办理过户手续。案涉房产的过户手续复杂多样，只有被告和原告均完全自愿，方能顺利办理，任何人想通过强力使被告在过户手续上签字画押都是做不到的，这属于在事实上，只要被告不同意，他人就不能强迫被告实施的行为。《合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。由此可见，原告的该项诉讼请求人民法院亦不应当支持。3、案涉房产的所有权属于被告，原告无权请求被告将户口从自己所有的房产迁出。虽然《房屋定金合同》第八条第四款约定，被告于2018年12月31日之前将户口从案涉房屋迁出，但前提条件是案涉房产的所有权转让给原告。但是，至今案涉房产仍然登记在被告名下，被告才是案涉房产的所有权人，任何人无权要求被告将自己的户口从自己所有的房产中迁出。4、案涉《西安市存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）不是原告请求被告配合办理相关垫资解押和过户手续的事实根据。《买卖合同》是西安市房管局制作的格式合同，具有普适性，该合同的第七条特别提醒“本合同的房屋的交付；变更合同条款；免责情形、违约情形、争议解决方式等，由甲、乙双方自行约定”。然而本案中，甲乙双方对此并无约定。在《房屋买卖三方合同》第五条约定“经买卖双方约定于2018年1月10日之前至居间方签订《房屋买卖三方合同》……”，但事实上，原、被告双方并未到居间方签订过《房屋买卖三方合同》，这导致案涉房产交易的具体问题双方至今没有明确约定。在《房屋买卖三方合同》第七条约定“如因可归责于买方事由解除合约者，已付定金不予退还，归卖方所有；如因可归责于卖方事由解除合约者，卖方需双倍返还买方所付定金。”这表明，被告有权单方解除原、被告签订的包括《买卖定金合同》在内的所有购房合同，而只需承担双倍返还定金的义务。综上所述，人民法院应当驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原、被告之间房屋买卖情况。原告提交的证据买卖定金合同、收条、西安市存量房买卖合同、个人住房借款合同、西安市房地产抵押合同、中国建设银行个人贷款还款计划表、二手房交易结算资金监管协议、西安市存量房交易结算资金监管入账凭证、中国建设银行个人贷款支付凭证，证明定金合同合法有效，原告依定金合同约定向被告支付了定金，履行了合同义务，存量房买卖合同合法有效，双方符合西安市房屋交易条件，应备齐文件委托居间方到权证中心办理过户手续，原告作为房屋买受人积极履行了合同义务，办理了银行贷款，并依约完成资金监管手续，被告也应依约配合原告办理房屋解押和过户手续。被告除对证据个人住房借款合同、西安市房地产抵押合同、中国建设银行个人贷款还款计划表因称与其无关，不予质证外，对其他证据的真实性认可，并认可定金合同和存量房买卖合同合法有效，对其他证据的证明目的不认可，称定金合同第五条约定2018年1月10日前至居间方签订《房屋买卖三方合同》，实际上三方并没有签订合同，定金合同虽约定了被告将户口从涉案房屋移出，但前提是房屋所有权发生转移，定金合同和存量房买卖合同并没有约定垫资解押及何时过户等涉案房屋交易具体问题，被告提交的证据买卖定金合同、西安市存量房买卖合同最后一页、结婚证，证明涉案房屋所有权仍属于被告，原告无权诉请被告配合其办理涉案房屋的垫资解押及过户手续，也无权要求被告将户口从该房屋迁出，被告有权单方解除原、被告签订的包括买卖定金合同在内的所有购房合同，而只需承担双倍返还定金的义务，且被告与李某某是合法的夫妻，涉案房屋是夫妻双方共同财产，被告无权独自处分。原告除对证据西安市存量房买卖合同最后一页，称因无原件且该合同编号及合同内容与原告方所持合同不同，不予认可外对其他证据的真实性认可，证明目的不认可，原告依据双方签订的存量房买卖合同办理了网签及资金监管手续。被告登记结婚的时间晚于房产证的登记时间，且房产登记在被告个人名下，涉案房产系被告个人财产。因被告对原告提交的证据买卖定金合同、西安市存量房买卖合同的真实性和合法生效的证明目的均认可，因此本院对原告提交的该两份证据及被告提交的证据买卖定金合同予以采信。因收条系被告所写有其签名，且被告对该证据真实性认可，故本院对该收条予以采信。因个人住房借款合同与西安市房地产抵押合同有原告及中国建设银陕西分行签字盖章，故本院对该组证据予以采信。证据中国建设银行个人贷款还款计划表与个人住房借款合同和西安市房地产抵押合同能相互印证，本院予以采信。因两份西安市存量房交易结算资金监管入账凭证有存量房交易专用章，故本院对该两份证据予以采信。因个人贷款支付凭证有中国建设银行陕西分行个人贷款业务专用章，故本院对该证据予以采信。因二手房交易结算资金监管协议有原、被告及西安市置诚资产管理有限公司的签字印章，故本院对该证据予以采信。因被告提交的证据西安市存量房买卖合同最后一页，合同内容及编号与原告提交的证据西安市存量房买卖合同不一致，且为复印件，无法与原件核对，故本院对被告提交的该证据不予采信。因原告对被告提交的证据结婚证的真实性认可，且该结婚证属国家机关依职权制作的公文，证明力强，故本院予以采信。根据本院采信的证据认定事实如下：2017年12月17日，原、被告及居间方签订买卖定金合同，约定原、被告买卖坐落于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋，该房屋的权属状况是卖方即被告已办理房产证，并已对外设定了抵押，该房屋交易总额为1,330,000元，买方即原告付款方式为银行贷款，买方应在本合同签订之时支付定金80,000元以确立买卖关系，双方约定于2018年1月10日之前至居间方签订《房屋买卖三方合同》，同时双方备齐文件，并委托居间方权证中心办理过户手续。合同第七条约定，本《买卖定金合同》经买卖双方签字认可后，如因可归责于买方事由解除合约者，已付全部定金不予退还，归卖方所有，如因可归责于卖方事由解除合约者，卖方需双倍返还买方所付定金。双方并约定其他事项，包括该房价包含房屋家具家电。被告承诺于2018年12月31日前将户口从该房屋迁出。被告承诺于原告进行资金监管时将此定金80,000元打入资金监管账户。定金合同签订当日被告向原告出具收条载明被告于该日收到原告购房定金8万元。2018年1月5日，原、被告又签订西安市存量房买卖合同（自行交易版），该合同约定，经查询该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理，成交价格1,330,000元，自本合同签订之日起90日内原告应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。原告通过贷款方式付款，原告应将首付款540,000元存入监管账户，余款790,000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。2018年3月7日，原、被告及西安市置诚资产管理有限公司签订二手房交易结算资金监管协议，该协议约定原告与被告在2018年1月5日签订的《二手房买卖合同》，合同登记号：C18000469，将坐落于西安市曲江新区XX路XX号的房屋（产权证号：115XXXXXXX-9-16-22102～2），建筑面积82.70平方米，规划用途为成套住宅，成交价格为1,330,000元，出售给乙方即本案原告，根据双方签订的二手房买卖合同，委托监管资金为1,330,000元，乙方应于本协议签订之日起90日内将购房首付款人民币540,000元存入专用账户后并及时办理银行按揭手续。2018年1月12日，原告与中国建设银行股份有限公司陕西省分行签订个人住房（商业用房）借款合同，借款用途为购买涉案房屋，借款本金790,000元，借款期限从2018年1月12日至2048年1月12日止。借款人首付款540,000元，贷款人将款项一次性划入借款人指定的账户，该账户名称为西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金。借款人还款方法为采用等额本息还款方法，每个月归还本息金额为4,552.67元。抵押人原告及林士荣并于该日同中国建设银行股份有限公司陕西省分行签订西安市房地产抵押合同，以涉案房屋为借款合同作抵押。2018年4月23日，原告开始每个月偿还银行贷款4,552.67元。2018年3月7日，原告依约将首付款540,000元存入资金监管账户，2018年3月23日，建设银行经原告委托将790,000元贷款支付到西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金账户。被告滕媛媛与案外人李某某于2013年7月8日登记结婚。另查明，涉案房屋于2013年4月18日登记于滕媛媛名下。涉案房屋的房产证号为：西安市房权证曲江新区字第115XXXXXXX-9-16-22102～2号。本院认为，本案的争议焦点是：1、被告对涉案房屋是否有处分权；2、双方签订的《买卖定金合同》和《西安市存量房买卖合同》是否具有商品房买卖合同的性质。1、关于被告是否具有涉案房屋处分权的问题，被告以涉案房屋系夫妻共同财产，被告无权独自处分为由进行反驳，在原告证明涉案房屋登记于被告名下的情况下，被告对自己的该主张应提供完整的证据链条加以证明，而其仅提交证据结婚证，并不能证明涉案房屋系夫妻共同财产，也不能证明被告处分涉案房屋时其配偶并不知情，更不能证明原告非善意第三人，且根据本院查明的事实，涉案房屋登记于被告名下，登记时间早于结婚登记日期。因此，本院对被告主张无权独自处分不予支持，认定被告对涉案房屋有处分权。2、关于双方签订的《买卖定金合同》和《西安市存量房买卖合同》是否具有商品房买卖合同的性质问题，原、被告签订的《买卖定金合同》、《西安市存量房买卖合同》及双方与西安市置诚资产管理有限公司签订的《二手房交易结算资金监管协议》系当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，三份合同均合法有效。即便《买卖定金合同》不具有商品房买卖合同的性质，双方于其后按照定金合同约定签订的《西安市存量房买卖合同》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告已经按照《买卖定金合同》、《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》的约定履行了合同的主要义务，因此该《西安市存量房买卖合同》应当认定为商品房买卖合同。原告现已依据三方签订的《二手房交易结算资金监管协议》将购房款全部存入西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金账户，依约履行了合同约定的全部义务，被告也应依约办理抵押登记注销并协助配合原告向房屋权属登记机构申请办理涉案房屋所有权转移登记手续。被告称合同并没有约定过户时间及垫资解押，而实际上《西安市存量房买卖合同》第二条房屋现状已写明：甲方即本案被告保证已如实陈述该房屋权属状况和其他具体情况，保证该房屋不受他人合法追索，该房屋的相关权益随房屋一并转让。经查询，该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理。该存量房买卖合同的目的就是要产生房屋所有权转移登记，而转移登记的前提是抵押登记注销，被告在该条已保证该房屋不受他人合法追索，因此，被告有义务依约注销在涉案房屋上的抵押登记。至于合同没有约定过户时间，相当于履行期限约定不明，根据合同法第六十二条的规定，双方均可要求随时履行，但应给对方合理期限。因此，本院对被告称合同并没有约定过户时间及垫资解押的主张不予采信。至此，对原告要求被告办理解押的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告办理涉案房屋转移登记的诉请，于法有据，但因涉案房屋涉及抵押权，故被告应于办理完涉案房屋解押手续后向原告办理转移登记手续。虽然买卖定金合同其他约定事项中被告承诺于2018年12月31日前将户口从该房屋迁出，但因该项诉请并非人民法院民事案件受案范围，因此，原告要求被告将户口从该房屋迁出的诉请，本院依法驳回该项起诉。因原告与被告签订的合同未约定房屋登记变更的具体期限，故本案诉讼费100元由原告承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告滕媛媛于本判决生效之日起十日办理西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋的抵押登记注销手续。二、被告滕媛媛于其办理西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋的抵押登记注销手续后十日内向原告井新经办理房屋所有权转移登记。三、驳回原告井新经其余的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告井新经负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵 妍人民陪审员  桑成善人民陪审员  张志兴二〇一九年二月一日书 记 员  刘 欢