广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17122号上诉人（原审原告）：苏伯恒，男，1978年11月18日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：廖伟龙，广东理恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈绮乔，广东理恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市联越置业有限公司，住所地广州市南沙区番中公路**北100米**。法定代表人：卢培钊，该公司总经理。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。上诉人苏伯恒因与被上诉人广州市联越置业有限公司（以下简称联越公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初6162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。苏伯恒上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判解除苏伯恒和联越公司的租赁合同关系；3.依法改判联越公司向苏伯恒双倍返还定金40000元；4.依法改判联越公司向苏伯恒返还租赁款170000元；5.依法改判联越公司向苏伯恒返还签约律师费400元；6.依法改判联越公司向苏伯恒支付利息（利息以定金、租赁款、签约律师费共计210400元为基数，按照中国人民银行同期半年期贷款基准利率计算，从房屋应当交付之日起即2018年3月1日起计算至款项返还之日止）；7.一审、二审诉讼费由联越公司承担。事实和理由：（一）一审法院在审理案件时没有对涉案租赁合同的效力问题进行审查，导致事实认定不清，联越公司对涉案租赁物不具有合法出租权。根据联越公司提交的《证明》以及相关证件来看，涉案土地由国土行政主管部门划拨给广州市南沙区黄阁镇东湾经济联合社，涉案租赁物实际为广州市南沙区黄阁镇东湾经济联合社与联越公司以及广州市畅力物业管理有限公司共同投资开发的房地产，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定，涉案合同应认定无效。联越公司并没有提供相关的审批文件证明其享有合法的出租权，在本案的租赁事实中，联越公司是否是适格的出租主体，是认定合同效力的关键，联越公司并不能证明其具有合法出租权。（二）一审法院审理过程中对涉案租赁物的交付标准认定不清，涉案租赁物为新增租赁住房，其交付标准有别于一般普通租赁房，新增租赁房应同时满足消防、环保等方条件方可交付使用，而显然涉案租赁房在合同约定的交付日期（2018年3月1日）并不具备交付条件。退一步而言，联越公司直至2018年11月13日才通知苏伯恒办理相关收楼手续，远远超过合同约定交付使用时间，按照双方签订的《房屋租赁合同》，联越公司逾期交付涉案租赁物超过六个月，苏伯恒有权解除《房屋租赁合同》。（三）《房屋租赁合同》中关于租赁期限的约定部分无效，不能达到苏伯恒签订合同的目的，而且在签订房屋租赁合同后，联越公司并没有对涉案租赁合同办理备案登记，相反还把涉案《房屋租赁合同》收走，导致苏伯恒合同目的无法实现，苏伯恒的租赁权益无法得到保障。退一步说，根据广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》（穗建规字[2019]6号）的规定，一次性收取租金的不宜超过一年，联越公司在涉案合同中约定需要先支付38万元的租赁款才交付涉案房屋的约定本来就不符合相关规定，联越公司根本无法保障苏伯恒长达25年的租赁目的，联越公司的种种违约行为，导致苏伯恒对其履约能力产生合理怀疑，苏伯恒迟延支付最后一笔租赁款是合理的行使不安抗辩权。联越公司二审答辩称，（一）苏伯恒的上诉请求与理由相互矛盾，上诉请求无有力依据支撑。解除合同实际是指解除合法生效的合同，苏伯恒的上诉请求二是请求解除双方租赁合同关系，也就是说其承认合同有效但要求解除，而其上诉理由第一点主张合同无效，与其请求相互矛盾。（二）一审法院在审理案件过程中已经确认合同有效，联越公司对涉案租赁物有合法出租权，涉案租赁物是联越公司合法租赁后投资开发的房地产，联越公司享有完整的经营权、出租权。本案一审判决之前，已有十一个相同的案件作出与本案一审相同的判决，该十一个案件的原告均认可一审判决结果而选择不上诉，一审判决结果公平公正获得了普遍认可，且合同效力无人质疑，另有一件案件的原告虽然上诉，但是二审已作出终审判决，驳回了该案原告的上诉，维持原判，可见涉案租赁物有关的租赁合同合法有效，联越公司的出租主体资格合法适格。（三）涉案房屋以及所在的A2栋大楼在2018年2月8日具备租赁房屋的法定交付条件，而且双方合同已经约定交付标准，涉案房屋在2018年2月8日也已具备约定的交付条件。涉案房屋在2018年3月1日前具备约定交付条件。（四）由于苏伯恒未能在约定付款日期2018年1月25日之前付清租赁款，且未履行与物业公司签订物业服务协议并交纳相关费用等先履行义务，根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，联越公司具备顺序履行抗辩权，因此苏伯恒没有合同解除权。（五）苏伯恒要求解除合同的根本原因是基于2018年11月份租赁市场价格不断下降以及房地产市场整体降温，其是希望通过退租来减少自身损失，但其解除合同的违约行为却损害了联越公司的合法权益。苏伯恒向一审法院起诉请求：1.解除其与联越公司的租赁合同关系；2.联越公司向其双倍返还定金40000元；3.联越公司向其返还租赁款170000元；4.联越公司向其返还签约律师费用400元；5.联越公司向其支付利息（利息以定金、租赁款、签约律师费共计210400元为基数，按照中国人民银行同期半年期贷款基准利率计算，从房屋应当交付之日起即2018年3月1日计算至款项返还之日止）；6.本案诉讼费由联越公司承担。一审法院认定事实：涉案建设项目的建设单位为东湾联合社，项目名称为“东湾村商务楼A1栋、A2栋建设项目”（也即“联越半山广场”项目），于2014年10月24日取得《建设用地规划许可证》（编号：穗规南地证〔2014〕45号），于2016年5月3日取得《建设用地批准书》（编号：穗南国土建用字[2016]第0020号），其中记载土地所有权性质为国有，土地取得方式为划拨，土地用途为商务金融用地。涉案建设项目于2016年7月14日取得《建设工程规划许可证》（编号：穗规南建证〔2016〕245号），于2017年1月10日取得《建筑工程施工许可证》，于2018年2月8日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2018年7月4日取得《建设工程消防验收意见书》（编号：穗公南消验字〔2018〕第0060号），于2018年9月6日取得《建设工程规划验收合格证》（编号：穗国土规划验证〔2018〕998号）。2017年6月20日，广州市南沙区黄阁镇东湾经济联合社出具《证明》，证明其将涉案建设项目出租给广州市畅力物业管理有限公司、联越公司作为商业用途使用，上述两公司在租赁合同期内有权自主经营涉案建设项目的所有物业。2017年11月30日，苏伯恒与联越公司签订了《联越半山广场认租书》，并支付定金20000元给联越公司。2017年12月7日，联越公司（甲方）与苏伯恒（乙方）就涉案房屋正式签订了《房屋租赁合同》（含联越公司、苏伯恒分别于当天作出的《承诺函》、《声明书》以及《联越半山广场A2栋交楼标准》，共8页），约定：“第一条、物业概况。甲方同意将座落在广州市南沙区进港大道北侧东湾村路段“联越半山广场”项目A2栋5层24号出租给乙方。第二条、租赁期限自2018年3月1日起至2037年11月10日止。租赁期满并在乙方无违约的前提下，本合同免租金自动延期5年。第三条、乙方选择按照分期支付租赁款项：此种方式下该物业租赁款为乙方享受折扣优惠后的各月租赁费用之和，共计380000元，此价格不含税价。乙方应在签订本合同之日支付租赁款50000元（含定金），剩余款项分两期支付；第一期：在2017年12月20日前支付租赁款140000元。第二期：在2018年1月15日前支付租赁款190000元。如逾期支付一天则以剩余租赁款的万分之二向甲方支付违约金。如逾期超过30天，甲方有权单方面解除合同，并没收已交租赁款百分之三十作为违约金。第四条、物业交付。1.甲方同意于2018年3月1日前将该物业交付乙方使用。因不可抗力、施工过程中遭遇严重影响施工进度的突发性事件，或因政府相关部门采取临时性措施导致甲方不能如期交付，乙方同意甲方可适当延期交付该物业。2.甲方向乙方交付该物业前，乙方须付清该物业所有应付租赁款项，与甲方委托的物业管理公司签订物业管理服务协议并缴纳相关费用。否则，甲方有权不交付该物业，租赁期限不予顺延。……第八条、责任条款（争议解决条款）1.乙方逾期支付租赁款，每逾期一天须按未付款总额的万分之二向甲方支付违约金。如乙方逾期支付租赁款达到15天，甲方有权解除本合同，乙方已付的所有租赁款作为违约金，甲方不予退还，同时甲方有权另行出租该物业。……2.如甲方逾期交付租赁物业，每逾期一天须按已收款总额的万分之二向乙方支付违约金。如甲方逾期交付租赁物业超过6个月，乙方有权解除本合同，甲方除应当退还乙方已付租赁款外，还应以乙方已付租赁款为本金、按照年利率10%的标准向乙方支付赔偿金（适用赔偿金情况下乙方不得重复主张违约金）……”。《承诺函》中载明“我司承诺，若阁下租赁‘联越半山广场’物业，阁下可使用该物业至2042年11月10日止”等内容。《声明书》中载明“本人已实地查勘租赁房屋所在物业及所属区域的环境、经营现状，并已充分了解该租赁房屋及其用地的权属等状况，本人希望了解的与租赁房屋有关的信息，出租方均已充分告知和说明，没有误导本人或隐瞒重要信息，本人愿意承租该租赁房屋并承担相应的风险。……签署租赁合同是本人的真实意思表示，本人对租赁合同条款及价款无异议。”等内容。《联越半山广场A2栋交楼标准》记载的交楼标准共14项，具体为：1.外墙：高级玻璃幕墙；2.电梯：日立电梯；3.公共通道：地面：地面为抛光砖，天花为硅钙板；4.入户门：防火实木门；5.户内天花：原结构面找平；6.户内地面：原结构面找平；7.户内墙面：水泥砂浆抹平；8.排水、排污：排水管道、排污管道安装到户；9.供水：设独立水表；10.供电：设独立电表；11.电视线：到户；12.电话线：到户；13.宽带线：到户；14.空调机位：预留空调机位。苏伯恒对交楼标准不予认可。签约当天，苏伯恒向联越公司支付租赁款30000元，向广东银德律师事务所支付签约律师费400元，并于同月24日向联越公司支付租赁款140000元。2018年11月11日，联越公司向苏伯恒发出《租赁房屋交付使用通知书》，要求苏伯恒于2018年3月1日至2018年11月20日期间办理房屋交接手续。苏伯恒确认于2018年11月16日收到该通知，至今没有办理收楼手续。一审庭审中，联越公司提交了涉案房屋大楼现场图，以证明涉案房屋在合同约定的交付期限之前已可以交付使用。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，苏伯恒、联越公司就期房的长期租赁事宜签订合同。虽然期房租赁有别于现房租赁，但结合苏伯恒签订合同时作出的《声明书》可知，其是在经过充分了解情况下慎重作出的行为。涉案的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，当事人应当切实履行。本案中，苏伯恒是以“联越公司未在2018年3月1日前交付满足交付条件的涉案房屋”为由主张解除合同，并据此提出其他相应的诉求；而联越公司既不认可解除合同的事由，又不同意解除合同。因此，本案的争议焦点在于苏伯恒是否享有合同解除权。对此，一审法院作评判如下：合同解除会导致合同的权利义务终止，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，我国法律确认了约定解除权和法定解除权两种合同解除权情形。根据苏伯恒的主张，一审法院仅需对其是否享有约定解除权进行审查，也即一审法院对是否存在联越公司逾期交付涉案房屋超过六个月的情形进行审查。一审法院认为，苏伯恒不享有约定解除权，理由如下：1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中《联越半山广场A2栋交楼标准》中已经明确了14项交楼标准，而苏伯恒主张不符合交付条件，故依据上述规定，苏伯恒应当对此承担举证证明责任。因苏伯恒未举证证明涉案房屋存在不符合上述14项标准的情形，应由苏伯恒承担不利法律后果。2.本案为房屋租赁合同，苏伯恒承租房屋在于获得房屋的使用收益权而非所有权，交付的标准不同于商品房交付条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第二款之规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。涉案建设项目于2016年7月14日取得《建设工程规划许可证》、2018年2月8日已经取得《建筑工程竣工验收报告》，并于2018年7月4日取得《建设工程消防验收意见书》，故涉案房屋在2018年9月1日之前已经具备了交付条件。3.根据《房屋租赁合同》约定，苏伯恒应于2018年1月15日前支付最后一笔租赁款190000元，联越公司应于2018年3月1日前交房，双方对付款及交付房屋的先后履行顺序有明确约定；结合双方在合同中约定“甲方向乙方交付该物业前，乙方须付清该物业所有应付租赁款项，……。否则，甲方有权不交付该物业。”在苏伯恒拒绝先履行付款义务的情况下，联越公司享有先履行抗辩权，有权拒绝交付房屋。故涉案房屋在2018年11月15日之前未能交付并非联越公司原因所致。相反，联越公司已在2018年11月16日通知苏伯恒收楼，苏伯恒仍拒绝办理交付手续，其后果应由其自行承担。综上所述，一审法院认为，双方合同约定解除权条件尚不成就，亦不存在双方合同目的无法实现的情形，故对苏伯恒主张合同解除以及依此提出的本案诉求均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2019年6月27日作出如下判决：驳回苏伯恒的全部诉讼请求。案件受理费4544.4元，由苏伯恒负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，苏伯恒认为涉案商铺至2018年9月6日之后才具备交付条件。联越公司认为涉案商铺自2018年2月8日取得建设工程验收报告后就具备交付条件。苏伯恒确认：其签订涉案租赁合同的目的是用于商业用途；租赁款项是以其自有资金分期付款，最后一次付款是2017年12月24日，尾款还没有支付。苏伯恒称联越公司没有对租赁物的权属情况进行有效的披露，其不知道租赁物是否有明确的产权登记，长期的租赁关系能否得到保障，且当时物业周边环境、基建建设均没有按照联越公司承诺的进度完成，联越公司的工作人员口头向其表示后期款项可以迟点支付，验收后会通知其支付。联越公司表示该公司没有承诺苏伯恒可以收楼后再支付尾款。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。涉案合同约定“甲方（联越公司）向乙方（苏伯恒）交付该物业前，乙方须付清该物业所有应付租赁款项，与甲方委托的物业管理公司签订物业管理服务协议并缴纳相关费用。否则，甲方有权不交付该物业，租赁期限不予顺延”。苏伯恒无充分证据证明其未支付剩余租赁款项符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定可以中止履行的情形，一审法院认定联越公司享有先履行抗辩权，有权拒绝交付房屋并无不当。苏伯恒至今未付清全部租赁款项，且在联越公司于2018年11月15日发出收楼通知后仍不接收租赁物，租赁物未能交付给苏伯恒的原因不能归咎于联越公司，责任在苏伯恒，苏伯恒以联越公司逾期6个月交楼为由主张其享有合同约定的解除权，依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。根据本案现有证据，涉案项目已取得建设工程规划许可证，于2018年2月8日前竣工验收合格并于2018年7月4日通过消防验收，已符合前述法律的强制性规定。我国法律、行政法规中并无租赁房屋须取得的《建设工程规划验收合格证》方能交付使用的强制性规定，苏伯恒以涉案物业取得《建设工程规划验收合格证》才具备交付条件缺乏合同依据以及法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物支付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”苏伯恒称涉案房屋系用于商业活动，虽然涉案物业于2018年9月6日才取得《建设工程规划验收合格证》，但在2018年9月1日之前已经竣工验收合格并通过消防验收，本案现有证据并不足以证明涉案房屋所具备的条件对于实现苏伯恒合同目的存在实质影响。据上，一审法院认定涉案物业在2018年9月1日前已经具备基本交付条件并无不当，本院予以认同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”本案现有证据反映出涉案租赁房屋已符合合同约定的交楼标准，已具备基本的交付条件，且不存在上述法律规定的应当解除的情形，苏伯恒并不享有法定的解除权。据上，苏伯恒并无充分证据证明其合同目的不能实现，苏伯恒要求解除涉案《房屋租赁合同》缺乏合同依据以及法律依据，本院不予支持。苏伯恒要求解除合同、联越公司返还租赁款、赔偿违约金、签约律师费以及双倍返还定金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，苏伯恒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4456元，由苏伯恒负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十一月二十八日书记员  贾妍胡秀红