杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初8045号 原告：宋海建，男，1990年10月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：周光富，浙江律晓律师事务所律师。 被告：富强，男，1969年2月20日出生，汉族，住杭州市江干区。 原告宋海建与被告富强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告宋海建及其委托诉讼代理人周光富，被告富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2018年4月1日签订的《转让协议（店面）》无效；2.被告返还原告房屋租金及押金共计27000元；3.被告赔偿原告装修损失15000元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月1日，原、被告签订《转让协议（店面）》，约定被告将位于叶埠桥26号的祥云面馆转让给原告。合同签订后，原告进行装修并支付给被告租金27000元。但是原告在办理营业执照期间才知道所承租的房屋未取得建房许可，系违法建筑，导致原告无法在承租的房屋内领取营业执照，无法从事经营活动，从而导致重大经营损失。原告多次要求解除合同并返还租金27000元，被告均置之不理，原告故诉至法院。 被告辩称，双方合同有效，原告主张无效，应提供证据证明案涉房屋为违章建筑。被告将房屋出租给原告，因经营产生的租金原告应当支付给被告，但租金及设备转让费原告至今未支付。双方在转让协议中并未就办理营业执照作出约定，营业执照应由原告自行申请。原告先后两次支付了租金25000元，在此期间都没有提出房屋为违章建筑，到了应支付最后一笔款项的时候却提出房屋为违章建筑。 原告为证明其主张的事实，向本院提交以下证据材料： 1.《转让协议（店面）》。证明原、被告于2018年4月1日就房屋租赁及店面转让事宜达成协议的事实。 2.收条三份。证明原告已支付租金27000元的事实。 经质证，被告对证据1无异议。对证据2无异议，钱确实曾收到。 被告向本院提交欠条一份，证明原告尚欠10500元租金，承诺于2018年6月底付清。 经质证，原告对此无异议。 本院对双方提交的证据均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月28日，滕云龙（甲方、出租方）与被告（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，被告向滕云龙承租位于叶埠桥社区26号一楼后60平方米房屋。用途为商业经营。租赁期限为两年，自2017年10月1日起至2019年10月31日止，装修、招商免租期为一个月。年租金为55000元，先付后用，租金每年一付。未经甲方书面同意，乙方不得擅自将房屋转租给第三方。履约保证金为5000元。租赁期内，乙方租赁房屋用作营业经营的，乙方须自行办理营业执照等证件，并将所有证照复印件交甲方备案，甲方不负责办理证照，但应提供必要的办证所需的证明材料。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：（1）擅自改变合同约定的租赁房屋用途，或利用该房屋进行违法违章活动的；（2）未经甲方书面同意，擅自将房屋整体转租、转让、转借他人或调换使用的……。 2018年4月1日，原、被告签订《转让协议（店面）》，约定被告将叶埠桥26号祥云面馆转让给原告。店面转让费总计37500元，其中房租27500元、押金5000元、转让费5000元，包括店内所有设备。2018年3月28日，原告付给被告2000元，被告出具收条确认收到店面转让押金2000元。2018年5月14日，原告付给被告10000元，被告出具收条确认收到原告店面转让金10000元。2018年5月14日，原告向被告出具欠条一份，载明欠被告店面转让金25500元，2018年5月底还15000元，剩余10500元2018年6月底付清。2018年5月30日，原告支付被告15000元，被告出具收条确认收到原告转让费15000元。原告此后未再支付剩余款项。原告承租房屋后用于经营面馆，2018年7月中旬停止营业，并将大部分设备搬走。双方因协议履行产生争议，无法协商一致，原告故诉至本院，要求判如所请。 本院认为，原、被告于2016年4月1日签订的《转让协议（店面）》主要内容为被告将案涉房屋于2018年4月1日至2018年10月31日期间转租给原告，双方另约定被告将店内原有设备折价5000元出卖给原告。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，案涉房屋位于转塘街道，属于上述司法解释规定的镇规划区内的房屋，应当适用该解释第二条的规定来认定房屋租赁合同的效力。原告以案涉房屋为违章建筑无法办理营业执照为由主张合同无效，被告未能举证证明案涉房屋有合法建造审批手续，故根据上述司法解释的规定，原、被告间的租赁关系应当认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。同时，根据上述司法解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告的租期自2018年4月1日开始，至2018年7月15日原告擅自搬离案涉房屋。2018年4月1日至2018年7月15日期间，原告正常使用案涉房屋，故该期间内的房屋占有使用费应参照合同约定的租金标准计算，由原告承担，计13621.5元（27500元÷214天×106天）。关于2018年7月16日至2018年10月31日期间的房屋占有使用费损失。由于在签订《店面租赁协议》时，被告将部分无合法审批建设手续的房屋用于出租，主观上存有过错，而原告在承租时未就房屋合法性问题进行审慎的审查，亦有过错。故占有使用费损失本院酌情参照合同约定租金的一半计算，由原、被告各承担6939.25元（27500元÷214天×108天×50%）。上述两项合计，原告共应承担20560.75元。依据协议，原告应支付被告押金5000元、转让费5000元、房租27500元，原告已分三笔合计支付27000元。协议约定押金为5000元，被告出具收条确认原告实际仅支付2000元押金，双方租赁协议无效，该2000元押金被告应返还给原告。原告主张其已支付押金5000元并要求被告返还5000元，与事实不符，本院不予支持。收条载明原告另支付的25000元为店面转让费，而协议约定的店面转让费包含房租、押金、设备转让费三部分，双方并未明确该25000元具体为设备转让费或租金。鉴于被告已向原告交付了设备，原告亦自认其已将大部分设备搬走，故其中5000元应为设备转让费，该费用原告无权要求被告返还。因此，被告尚应返还给原告1439.25元（27000-5000-20560.75）。至于原告主张的15000元装修损失，因其未举证证明曾对案涉房屋进行装修以及装修价值，且双方对于合同无效均存在过错，对原告该诉请本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、宋海建与富强于2018年4月1日签订的《转让协议（店面）》无效； 二、富强于本判决生效之日起十日内返还宋海建1439.25元； 三、驳回宋海建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费850元减半收取计425元，由宋海建负担410元，富强负担15元。 原告宋海建于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告富强于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 高 瑛 二〇一九年十一月二十六日 书记员 倪倩虹