北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终13802号上诉人（原审被告）：北京华亿伟业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区漷县镇（镇政府院内）。法定代表人：朱某，总经理。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔猛，北京市康达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：程岚，女，1977年1月9日出生，汉族，住北京市通州区漷县。被上诉人（原审原告）：杨桂华，女，1946年4月12日出生，汉族，住北京市通州区漷县。原审被告：叶青慧，女，1974年3月15日出生，汉族，住重庆市城口县。上诉人北京华亿伟业房地产开发有限公司（以下简称华亿公司）因与被上诉人程岚、杨桂华，原审被告叶青慧商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2019)京0112民撤6号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人华亿公司的委托诉讼代理人郭杨，被上诉人程岚、杨桂华均到庭参加诉讼，叶青慧经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。华亿公司上诉请求：1.请求判令撤销一审判决，依法改判维持（2018）京0112民初5665号民事判决书。2.一、二审诉讼费用由程岚、杨桂华承担。事实与理由：一、一审法院认为华亿公司违背诚实信用原则，属于事实认定不清，法律依据不足。1.朱某于2012年下半年才担任华亿公司的法定代表人，其之前的行为不能代表华亿公司的行为，相应法律后果也不能由华亿公司承继。朱某在《换房协议》中开发商处签字行为，属于无权代理。2.华亿公司与叶青慧签订的《商品房预售合同》，因叶青慧一直未支付购房款，亦未办理所有权转移登记手续，华亿公司仍为涉案房屋的权利人，叶青慧私自转卖他人，属于无权处分，华亿公司有权解除与叶青慧之间的《商品房预售合同》。二、一审法院认为华亿公司直至2017年12月22日才向叶青慧发出《解除合同通知书》早已超出“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使”的期限限制，属于事实认定不清。1.因叶青慧与华亿公司的工作人员认识，故约定叶青慧可以不按《解除合同通知书》中的约定按期支付购房款，叶青慧可在自己有支付能力时再行偿付涉案房屋价款。叶青慧至今未支付购房款，应按约定为准。2012年至2017年期间，华亿公司开发项目被整体查封，事实上处于停业状态，因华亿公司重新整合资产，进行财务清帐，向叶青慧发出《解除合同通知书》，收回房屋，属于行使解除权。叶青慧尚未主张解除权的期限，一审法院代为主张超出审理范围。2.华亿公司未超出行使解除权的法定期限，叶青慧至今仍未支付购房款，华亿公司有权行使解除权。三、一审法院认为次买受人的期待利益应受法律保护适用法律错误，涉案房屋权利人的利益更应首先受到法律保护。华亿公司系涉案房屋的权利人，叶青慧至今未支付购房款，私自转卖他人，仅形成债权，程岚、杨桂华不享有物权上的可期待利益，不应得到保护。程岚、杨桂华辩称：同意一审法院判决，要求维持原判决。不同意华亿公司的上诉请求，请求驳回华亿公司的全部上诉请求。1.虽然朱某于2012年才开始担任华亿公司的法定代表人，但华亿公司应为朱某的行为负有法律责任。朱某带程岚、杨桂华看过多套房屋，在华亿公司售楼处时，还有华亿公司的其他工作人员陪同。朱某将涉案房屋的房屋销售合同、联机备案表和钥匙亲自交予程岚、杨桂华，并在华亿公司控股的物业公司为其办理入住手续，收取装修押金、装修管理费、电视初装费、物业费、采暖费等。程岚、杨桂华有理由认为朱某在为华亿公司销售房屋。此外，朱某以开发商的名义在《换房协议》上签字，并直接收取15万房款。华亿公司对于涉案房屋转卖是知情并认可的。2.叶青慧告知程岚、杨桂华其购买涉案房屋支付了全款，商品房销售合同中明确约定叶青慧于2009年9月21日之前一次性付清全款，亦将售房合同、联机备案表和钥匙全部交予程岚、杨桂华，程岚、杨桂华有理由认为叶青慧已支付全款。3.程岚、杨桂华在支付了70%的房款后入住，此后因无法与叶青慧、朱某、华亿公司取得联系，无法办理产权登记。程岚、杨桂华入住涉案房屋近10年，从未有争议，直到2017年华亿公司向叶青慧发出了解除合同通知书，之后法院作出涉案民事判决，不符合常理。4.华亿公司与叶青慧恶意串通，在未通知程岚、杨桂华情形下，即通过诉讼解除合同，且叶青慧无正当理由未到庭应诉，随意放弃了答辩和质证的权利，严重损害了程岚、杨桂华的利益。叶青慧未到庭，但提交书面意见：不同意一审判决，但未提出上诉。1.叶青慧确未支付房价款，华亿公司起诉符合事实。叶青慧与华亿公司当时实际控制人苗某是朋友关系，苗某同意叶青慧有能力时再付款。因叶青慧投资KTV需要用钱，叶青慧将涉案房屋原价转让给程岚、杨桂华。后KTV着火，导致叶青慧一直未向华亿公司付款。2017年底，叶青慧接到华亿公司的《解除合同通知书》，后又接到公司委托律师的电话，告知因华亿公司内部清账，叶青慧至今未付款，所以决定收回房屋，叶青慧告诉律师，涉案房屋已转卖程岚，房屋钥匙和网签合同一并交给了程岚。2.叶青慧与华亿公司之间不存在恶意串通的情形。叶青慧于2009年购买涉案房屋时，当时华亿公司的实际控制人是苗某。2012年6月份，朱某才受邀担任华亿公司的法定代表人。当时叶青慧与朱某还是朋友关系。后，叶青慧因故与朱某断绝往来，也未与华亿公司有过交涉，不了解华亿公司有关股权和控制人的变化情况。在华亿公司起诉叶青慧解除合同过程中，叶青慧并未与华亿公司工作人员有过接触，更未与朱某联系，不存在恶意串通情形。3.叶青慧愿意承担违约责任，退还程岚、杨桂华的购房款，适当赔偿损失。程岚、杨桂华向一审法院起诉请求：1、请求撤销北京市通州区人民法院（2018）京0112民初5665号民事判决书；2、华亿公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年9月21日，华亿公司（出卖人）与叶青慧（买受人）签订《商品房预售合同》，合同编号：Y882XXX。合同约定：该商品房房屋坐落通州区漷县镇政府大街南侧X#住宅楼X层X-X；计价方式与价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币6355.72元，总价款人民币柒拾叁万捌仟零玖拾元整；买受人一次性付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。其中，附件五关于“付款方式及期限的约定”写明：买受人于2009年9月21日将该房屋总房款??738090元（大写）：柒拾叁万捌仟零玖拾元整以一次性付款方式交付出卖人。此外，合同第十条“逾期付款责任”还约定：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。合同还约定了其他内容。2009年9月21日，双方完成了商品房预售合同联机备案登记（编号：5172717）。2009年12月30日，叶青慧（出卖人）与程岚、杨桂华（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，合同约定：出卖人所售房屋为楼房，座落为北京市通州区漷县镇政府大街南侧X号住宅楼X层X；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为749204元；买受人采取自行交割方式分期付款，乙方于签订本合同九十日内交付甲方总房款的购房款55%，剩余购房款于办理网上签订合同后三日内支付。合同还约定了其他内容。程岚、杨桂华于签约当日支付购房定金10万元，叶青慧也于当日出具了编号为0015821的收据，并将合同编号为Y882338的《商品房预售合同》原件交给了程岚、杨桂华。2010年2月12日，叶青慧出具收据一张，写明：今收到程岚交来房款伍拾贰万元，并注明此收据为一张总收条，之前开过一张十万收条作废，开过一张十五万收条作废（罗某收条）。诉讼中，程岚、杨桂华向法院提交《换房协议》一份，该协议签订主体载明为：原房主：10号楼3单元401房拥有者、购房人：购买原房主房屋者、开发商：购房人想更换的9号楼3单元201房屋的拥有者，该协议约定原房主跟开发商协商同意把购房人购买的401房换成201房，201房以购房人名字网签完成后，购房人退还401房合同和钥匙等内容。叶青慧在上述《换房协议》原房主处签字，朱某在开发商处签字，落款时间为2010年2月12日。华亿公司发表质证意见称，真实性、合法性、关联性不认可，是否为朱某本人签订无法确定，没有加盖华亿公司的公章，朱某在2010年2月12日与华亿公司没有关系。2012年之后，朱某是华亿公司法定代表人，也仅仅是挂名，不参与实际经营。诉讼中，程岚、杨桂华称，上述《换房协议》后来并未实际履行，程岚、杨桂华于2011年对涉案房屋进行装修后居住至今。为证明所述属实，程岚、杨桂华向法院提交了涉案房屋的供暖费以及水电费票据予以证明。后因涉案房屋未办理所有权证书，程岚、杨桂华与叶青慧之间的合同未能办理网签，亦未办理过户手续。因华亿公司拖欠案外人债务，现涉案房屋所在土地已被查封。2017年12月22日，华亿公司向叶青慧发出《解除合同通知书》，函告叶青慧：一、即日起解除您与我司2009年9月21日签订了《商品房预售合同》（编号：882338）；二、请您自收到本通知之日起3日内，配合我司办理注销合同备案登记等相关解除手续；三、按合同第十条第1点第（2）项约定，您应向我司支付违约金人民币22142.7元。四、自本解除通知送达之日我司有权另行出售标的房屋，如因注销合同登记手续未能如期办理，导致标的房屋无法另行出售的，将由您承担由此给我司造成的间接损失。上述《解除合同通知书》由叶青慧家人于2017年12月25日签收。2018年2月27日，华亿公司以叶青慧为被告，以商品房预售合同纠纷为案由，起诉至法院要求：1.确认原被告双方签订的《北京市商品房预售合同》（编号：Y882338）于2017年12月25日解除；2.请求判令叶青慧协助办理解除《商品房预售合同》登记备案手续；3.诉讼费用由叶青慧承担。该案审理时，因叶青慧经合法传唤未到庭，法院缺席进行了审理。庭审中，法庭询问“房屋现在谁控制”，华亿公司称“叶青慧，已经将房交给她了”；法庭询问“为何没付款就交房了”，华亿公司称“被告可能是和原来公司的人有关系，具体情况不清楚”。法院经审理认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据查明的事实，叶青慧未按约定支付购房款，已构成违约，华亿公司依据合同行使合同解除权有法律依据，华亿公司向叶青慧发出的《解除合同通知书》叶青慧于2017年12月25日签收，因此原被告之间的《预售合同》已于2017年12月25日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故华亿公司要求叶青慧协助办理解除《商品房预售合同》登记备案手续的诉讼请求，于法有据。据此，法院于2018年5月15日作出（2018）京0112民初5665号民事判决：一、华亿公司与叶青慧签订的《商品房预售合同》已于2017年12月25日解除；二、叶青慧于本判决生效之日起7日内协助华亿公司办理解除《商品房预售合同》登记备案手续。判决后，双方均未上诉，该民事判决现已发生法律效力。2019年1月，程岚、杨桂华经网络查询到上述判决，遂提起本案诉讼，要求撤销上述民事判决书。本案诉讼中，程岚、杨桂华主张叶青慧已经向华亿公司支付了房款，并向法院提交短信等记录予以证明。同时，程岚、杨桂华明确表示，如果叶青慧确实未支付房款，其可以代叶青慧向华亿公司偿付房款本金，但华亿公司怠于行使权利，故不应支付违约金。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判、裁定、调解书，诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。具体到本案，分析如下：1.华亿公司、叶青慧违背诚实信用原则。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。本案中，从程岚、杨桂华买房及协商换房过程看，华亿公司法定代表人朱某对叶青慧已经将涉案房屋转卖给程岚、杨桂华的情况是明知的。华亿公司主张朱某在当时与华亿公司没有关系，2012年之后作为华亿公司法定代表人亦仅是挂名。因法人作为法律拟制的民事主体，对客观世界的感知是通过该法人机关中的一个个具体的自然人获得的，朱某对相关情况的了解掌握，不能因为担任华亿公司法定代表人后便失效，朱某是否挂名亦不能对抗善意第三人，故华亿公司的该项主张，与本案不具关联性。在法院审理（2018）京0112民初5665号案件过程中，华亿公司明知涉案房屋已经转卖，但在法庭询问“房屋现在谁控制”时，华亿公司称“叶青慧，已经将房交给她了”，未向法庭陈述涉案房屋转卖给程岚、杨桂华之事实。叶青慧作为转卖合同的出卖方，负有协助将涉案房屋过户至买受人名下之合同义务，在华亿公司向其发出《解除合同通知书》并诉至法院时，应当知道诉讼结果对其义务的履行造成障碍，却未能如实向法庭陈述或告知买受人。上述情况表明，华亿公司、叶青慧均违背了诚实信用原则，并导致程岚、杨桂华因不能归责于本人的事由未参加诉讼。2.商品房买卖合同的解除受法律限制。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。从上述规定看，商品房买卖合同解除权的行使有期限限制，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，华亿公司于2009年9月21日与叶青慧签订《商品房预售合同》，约定将涉案房屋出售给叶青慧，叶青慧于签订合同当日将房屋总房款一次性交付华亿公司，逾期超过30日后，华亿公司有权解除合同。但根据现有证据，华亿公司直至2017年12月22日才向叶青慧发出《解除合同通知书》，早已超过“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使”之期限限制。涉诉的（2018）京0112民初5665号民事判决，未能核实华亿公司发出《解除合同通知书》是否超过上述法定期限，对《解除合同通知书》的效力予以确认，导致该发生法律效力的判决内容错误。3.次买受人的期待利益应受法律保护。如上所述，商品房买卖合同解除权的行使受期限限制，但由于上述限期起算时间“解除权发生之日”取决于当事人的约定，比如前一手买卖合同当事人可以协议变更付款时间，从而推迟违约日期，进而推迟“解除权发生之日”之起算时间。况且，合同的解除分为约定解除、协议解除及法定解除，且均发生相同的法律后果，即便法定解除权受限，当事人还可以通过其他途径解除合同。因此，本案的关键问题在于，次买受人是否享有应受法律保护的利益。换言之，即前一手买卖合同的解除，是否侵犯了次买受人的利益，以及该利益应在多大范围内受到保护。首先应当承认，根据合同自由原则，及合同的相对性，合同的当事人既有订立合同的自由，亦有解除合同的自由。合同一方当事人与第三人之间的约定，并不能约束合同另一方。但我们既不能允许：一方当事人恶意拖欠房款、任意违约，却以该房屋已经转卖为由，阻碍另一方当事人解除合同、收回房屋，导致该方当事人房、钱两空。同时，我们也不能放任：开发商将房屋卖给买受人、买受人转卖给次买受人多年后，开发商与买受人突然声称其实买受人早已违约多年，合同应当解除，房屋应当收回。由于开发商与买受人之间的合同是否履行，通常只有当事人自己知情，外人无从得知。如果允许上述解除情形任意发生，将导致次买受人永远处于一种不安定的状态。因此，次买受人根据买卖合同取得所有权的期待权利应受法律保护，次承租人的代偿请求权可资参照。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。上述规定虽系针对租赁合同关系，但上述司法解释为保障次承租人的承租权利，赋予次承租人代偿请求权，举轻以明重，本案程岚、杨桂华明确表示可以代叶青慧向华亿公司偿付房款本金，其取得房屋所有权的期待权亦应受到保护。综上所述，华亿公司、叶青慧在诉讼中违背诚信原则，未向法院陈述涉案房屋已经转卖，导致次买受人程岚、杨桂华因不能归责于本人的事由未参加诉讼，法院作出的（2018）京0112民初5665号民事判决内容错误，损害了程岚、杨桂华取得房屋所有权的合法期待利益。故对程岚、杨桂华请求撤销法院（2018）京0112民初5665号民事判决书的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。一审法院判决：撤销北京市通州区人民法院（2018）京0112民初5665号民事判决书。二审期间，当事人各方均未提交新证据。另查：程岚、杨桂华在一审中提交2011年4月20日叶青慧与罗某的录音以证明叶青慧明确告知涉案房屋其已向华亿公司支付了全款。该录音中，叶青慧说“我也是这样呀，我都三年了，我还是全款”，“我告诉你罗某，老朱，第一，这确实是他的楼盘，可是我叶青慧，我还是一个合作股东，你知道吗？我并不是我想写多少房，我就写多少房，我告诉你我叶青慧，三个名字的房，我是交了全款的”。程岚、杨桂华在一审中提交通州法院（2013）通民监字第4097号裁定、材料及笔录，该案的被告为叶青慧、朱某，两人自认并举证与程岚、杨桂华签署了购房合同，收到了程岚、杨桂华的购房款52万元。一审法院询问叶青慧，其在与罗某的电话录音中表示涉案房屋已全款支付的意见，叶青慧表示当时认为其是可以全款付的。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据各方当事人诉辩意见以及举证情况，本案各方争议焦点系程岚、杨桂华请求撤销北京市通州区人民法院（2018）京0112民初5665号民事判决是否应得到支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判、裁定、调解书，诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。经审查，程岚、杨桂华的请求符合上述法律规定，一审法院判决撤销北京市通州区人民法院（2018）京0112民初5665号民事判决正确，具体分析如下：首先，华亿公司与叶青慧违反诚实信用原则进行诉讼，前案华亿公司与叶青慧解除合同之诉裁判结果错误。根据查明的事实及在案证据，朱某作为华亿公司的法定代表人与叶青慧均明知涉案房屋已于2009年转售程岚、杨桂华，程岚、杨桂华已依约交纳购房款并实际居住使用涉案房屋至今的情况下，华亿公司未催告叶青慧于合理期间内交纳房款，亦未通知程岚、杨桂华，即直接向叶青慧发送解除合同通知并提起诉讼，请求法院解除其与叶青慧之间的商品房预售合同。该案审理中，叶青慧自愿放弃诉讼权利未出庭应诉，华亿公司亦未向法院如实陈述上述事实，亦未通知程岚、杨桂华。一审法院认定华亿公司、叶青慧违反诚实信用原则正确，本院应予确认。正如一审法院所分析，法人作为法律拟制的民事主体，对客观世界的感知是通过法人组织中的一个个具体的自然人获得，朱某作为华亿公司的法定代表人，其对相关事实了解知悉可以代表华亿公司知悉掌握，朱某是否挂名不能对抗善意第三人，故华亿公司上诉主张朱某之前的行为与其无关，其不存在违反诚实信用原则的情形，缺乏依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据查明的事实，华亿公司与叶青慧签订的商品房预售合同约定，叶青慧应于签订合同当日即2009年9月21日一次性付清房款，逾期超过30日，华亿公司即有权解除合同。但根据现有证据，华亿公司在从未催告叶青慧交纳房款的情况下，直至2017年12月22日才向叶青慧发出《解除合同通知书》，此时已经超出了“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使”的期限限制。一审法院依法审查上述事实是正确的，华亿公司上诉主张一审法院不应直接审查缺乏依据，本院不予采纳。即便如华亿公司所述其与叶青慧达成合意，即叶青慧可在有支付能力时再行支付房款，那么华亿公司亦未举证证实其曾催告叶青慧支付房款，并给予叶青慧合理期间交付房款而叶青慧仍未支付，故华亿公司迳行寄送解除合同通知，亦不符合相关法律规定，华亿公司行使合同解除权的条件亦不成立。因此，一审法院认定涉案民事判决内容错误正确，本院应予确认。其次，程岚、杨桂华与前案案件处理结果具有法律上的利害关系，前案裁判结果损害了程岚、杨桂华的合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定受侵害的“民事权益”通常是指所有权、用益物权和担保物权、股权等。结合上述分析，华亿公司与叶青慧违反诚实信用原则诉讼解除商品房预售合同，将导致程岚、杨桂华丧失对其与叶青慧购房合同履行的期待权以及合同履行后可获得的所有权期待，损害了程岚、杨桂华的合法权益，因此，程岚、杨桂华与前案处理结果具有法律上的利害关系，前案裁判结果损害了程岚、杨桂华的合法权益。最后，程岚、杨桂华符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定的第三人资格，且无其他救济途径。结合前述分析，程岚，杨桂华知晓前案判决结果后即提起本诉，符合第三人撤销之诉主体资格。程岚、杨桂华亦无其他救济途径可予解决。因此，一审法院认定程岚、杨桂华的请求成立，北京市通州区人民法院（2018）京0112民初5665号民事判决应予撤销正确。华亿公司的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳，对于华亿公司的相应上诉请求，本院亦不予支持。综上，华亿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京华亿伟业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 闫 慧审 判 员 玄明虎二〇一九年十一月十五日法官助理 刘 栋法官助理 肖萌萌书 记 员 陈 猛