辽宁省朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1302民初177号原告丰泽园小区业主598人（621户）。诉讼代表人李金双，女，1963年8月10日出生，汉族，无职业，住所地朝阳市双塔区。诉讼代表人杨存财，男，1950年2月28日出生，汉族，无职业，住朝阳市双塔区。诉讼代表人王淑珍，女，1955年7月5日出生，汉族，无职业，住朝阳市双塔区。诉讼代表人王俐瑛，女，1972年3月11日出生，汉族，无职业，住朝阳市双塔区。委托代理人魏国胜，辽宁甘来律师事务所律师。被告朝阳丰泽物业管理有限公司，住所地朝阳市双塔区长江路三段**。组织机构代码：67375740-0法定代表人宋吉来，总经理。委托代理人郭永旭，男，1961年5月15日出生，汉族，该公司法律顾问，住朝阳市双塔区。被告霍雅明，女，1969年10月3日出生，蒙古族，无职业，住朝阳市双塔区。被告宋吉来，男，1965年8月26日出生汉族，住朝阳市双塔区。原告丰泽园小区业主诉被告朝阳丰泽物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人王俐瑛及其委托代理人魏国胜，被告朝阳丰泽物业管理有限公司法定代表人宋吉来及其委托代理人郭永旭、被告宋吉来、霍雅明到庭参加诉讼，本案已审理终结。原告诉称，自2009年5月份起，被告开始对原告所居住的丰泽园小区进行物业管理。管理期间物业服务质量很差，擅自弃管，其服务行为未得到绝大部分业主的认可。特别是被告在进行物业管理期间擅自向各位业主违规乱收费，极大的侵害了业主的合法权益。2011年3月28日，被告贴出通知宣布被告不再对丰泽园小区进行管理，并拆除或换掉了电子监控系统的许多部件，致使电子监控系统全部失灵，小区居民都失去了安全感。小区内的自来水二次加压水泵也被损坏，造成高层住户吃水困难。为解决上述问题，市信访局两次召开由市、区两级相关部门参加的协调会进行协调，结果是：双塔区物价局责令被告把乱收的费用退还给业主，并对其乱收费的行为给予了10万元罚款的处罚；双塔区政府责成社区组织召开了小区业主大会，重新选出了业主委员会。对于区物价局责令被告退回乱收业主费用的决定，被告分文不退。无奈，丰泽园小区业主委员会将被告起诉到法院。经区、市两级法院审理，作出判决。被告不服，向省高法申诉，省高法以起诉主体不合要求为由，指令再审。现原告主张诉讼请求。要求判令：一、被告以非法的业主委员会（即前业主委员会）名义取得的收费许可证作废。二、被告返还给原告擅自扩大收费范围、重复收费、违规收费及赔偿原告的经济损失如下：1、570户的装修保证金570,000元；2、625户信报箱费93,750元；3、625户二次高压给水费312,500元；4、603个出入门卡押金30,150元；5、84个车库卡押金8,400元；6、回迁户和商品房物业费425,403.6元；7、超时收取未服务的物业费136,153.42元；8、电费79,000元；9、拆毁监控设备损失40,000元；以上合计1,695,357元；10、被告对以上各项费用从收费之日或损失发生之日起至判决生效之日止应按人民银行同期贷款利率给付利息。三、被告承担本案诉讼费及其他诉讼费用。被告辩称，原告业主实际人数名称与原告提供的登记表不相符，原告没有提供业主的房证及身份证复印件，原告四位代表人出庭不合法，没有提供业主的委托手续。原告要求判令被告以非法业主委员会名义取得的收费许可证作废的请求应依法驳回，收费许可证的颁发单位是双塔区物价局，收费许可证收回或撤回应该是双塔区物价局而非法庭的权限。原告要求返还给业主我公司擅自扩大的收费等请求缺乏证据证明，我公司收取装修保证金是有依据的，依据双塔区物价局的文件及价格检查局的说明，我公司收取部分的装修保证金，不应以小区的户数乘以1,000元，原告主张这项权利应出具收款收据。2009第73号文件下发后我公司就不怎么收装修保证金，我公司给业主退还了装修保证金。要求退还2009年9月11日以后收取的装修保证金没有依据。我公司收取的报箱费已用于安装信报箱，这方面我公司不存重复及扩大收费问题。我公司收取的二次高压给水维护费，主要是维护费不含电费，该费用实际支出有不足不能返还业主。我公司收取门卡的押金，不是针对业主，是针对小区居住的人员，电子门卡的数及收取押金数额不一样，原告应提供此方面的证据，不同意退还押金。我公司与沈阳双润房屋开发公司签订前期物业服务合同而为丰泽园小区提供物业服务，期限是从2008年12月31日至2011年12月31日，截止收取时间是2011年4月末，我公司提供物业服务收取物业费是相对应的，我公司不存在超时收取未服务的物业费，商品房物业费是两年，动迁户是收取一年的物业费，原告要求退还没有道理。2011年4月末因为业主委员会给我公司下达解聘的通知，我公司撤回丰泽园小区的管理，后期监控设备是如何损失我公司不知晓，原告要求我公司赔偿损失是没有道理的。原告要求我公司承担从收费之日或损失发生之日起按人民银行同期贷款逾期利率计付罚息没有法律依据。诉讼费及其他诉讼费用应由原告承担。经审理查明，朝阳市双塔区丰泽园小区，由沈阳市双润房屋开发有限公司承建。被告朝阳丰泽物业管理有限公司（以下简称丰泽物业公司）登记成立于2008年3月17日，，住所地为朝阳市双塔区长江路三段**即丰泽园小区院内经营范围为小区物业管理。丰泽园小区前期的物业服务管理因小区业主委员会尚未产生，由小区开发单位沈阳市双润房屋开发有限公司聘用被告负责管理。2008年沈阳市双润房屋开发有限公司与被告签订前期物业服务合同，沈阳市双润房屋开发有限公司选聘被告对丰泽园小区提供前期物业服务，合同约定了物业管理区域及区域面积，服务内容与质量，服务费用，物业的承接与验收，使用与维护，违约责任等，其中服务费用约定住宅物业费0.6元㎡/月，合同期限自2008年12月31日至2011年12月31日。合同签订后，被告开始进行前期物业服务，并自2009年开始，按0.5元㎡/月的标准向业主收费。其中向回迁户一次性收取了一年物业费，向商品房业主一次性收取了二年物业费。被告服务期间，向大部分小区业主收取每户装修保证金1,000元，部分业主收取不足1,000元装修保证金，还以彩砖维护费名义收取韩智3,745元，以服务费名义收取拜宗信2,000元等，向大部分小区业主收取信报箱费每户150元和二次高压给水费每户500元，个别业主有减免。共计900,030元。被告服务期间还收取了门卡、车卡押金。2010年12月6日，朝阳市双塔区物价局作出朝双价检退［2010］3号责令退款通知书，通知书载明，受市物价局委托，根据群众投诉，你单位于2009年9月起针对丰泽园小区住户收取装修保证金每户1,000元，违反了《价格违法行为行政处罚决定》，决定责令你单位将所收取的装修保证金退还业主。2011年1月13日，该局又作出朝双价检处［2010］4号行政处罚决定书，认定丰泽物业公司于2009年9月起针对丰泽园小区住户收取装修保证金每户1,000元，违反了《价格违法行为行政处罚决定》第七条第（五）项“自立收费项目或自定标准收费的”；第（七）项“对政府命令取消的收费项目继续收费的”；所列之价格违法行为。作出立即停止收取装修保证金，并处罚款10万元的行政处罚。2011年4月18日，朝阳市双塔区物价局对被告朝阳丰泽物业管理有限公司下达了朝双价检退［2011］1号责令退款通知书，责令被告退还收取的报箱费、电子门卡押金、二次加压给水维修费、电费。但被告并未退还。2010年3月28日，被告在小区张贴通知，通知称，因与个别业主产生纠纷，决定放弃小区管理，即日撤掉所有保洁人员，待小区安定后，更好地服务。被告弃管后，所收取的高永喜等434名业主的物业服务费尚未服务到期，数额为136,153.42元。被告丰泽物业公司曾于2010年5月31日，与部分业主作为代表的业主委员会签订物业管理委托合同书，该合同书因签订合同的部分业主不是经业主大会选举产生，而未得到该小区其他业主的确认。2011年4月10日，在朝阳市双塔区物业管理办公室、双塔区富祥社区的监督指导下，召开丰泽园小区业主大会，民主选举产生了小区业主委员会，并在双塔区富祥社区备案。2011年4月19日，丰泽园小区业主委员会通过双塔区富祥社区向被告转交了解聘丰泽物业公司告知书，同时要求移交小区有关技术资料、文件；其他资料以及物业用房。2004年9月15日，朝阳市物价局、朝阳市房产局联合作出朝价发［2004］92号文件，第5条规定：城市普通住宅区物业管理服务收费分甲乙丙丁四种类型，最高为甲级，每月每平方米0.3元。第6条规定：经济适用房及回迁住户楼按相应等级收费标准的70％收取。第8条规定：非住宅（包括办公室、写字楼、商场）物业服务价格标准，由物业企业与业主委员会协商后报物价主管部门批准后执行。2008年11月5日，朝阳市物价局、朝阳市房产局联合作出朝价发［2008］113号文件，规定装修保证金由负责前期物业的物业服务企业收取，业主装修完毕后，没有损坏公共部位设备设施的，双方验收确认后15个工作日内退还业主。2010年8月12日，朝阳市物价局、朝阳市房产局联合作出朝价发［2010］64号，关于印发《朝阳市物业服务收费管理办法（试行）》的通知，该办法第十六条规定，物业服务企业不得收取装修保证金。第十五条规定：在取得商品房欲售许可证前的前期物业服务费按合同约定的50%收取。第二十五条规定：物业企业不得向业主一次性预收一年以上物业费。第三十三条规定：本办法实施前业主与物业服务企业已签订物业服务合同且未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。被告的物业企业资质证书，由朝阳市房产局于2009年6月25日颁发，资质等级为暂定资质。2010年9月9日，双塔区物价局作出朝双价发［2010］5号文件，对被告收取物业费作出批复，批准收费标准为住宅每月每平方米0.6元，从2010年9月1日执行。该文件规定上述收费及服务必须在物业小区显著位置进行公示后方可收费。接到通知后，按规定到双塔区物价局办理收费许可证，亮证收费并接受监督。被告未举证证明进行了公示及办理了收费许可证。关于物业费收费标准，原告主张标准为0.3元㎡/月，并按上述文件执行，按0.3元㎡/月的50%收取，即0.15元㎡/月。超出部分要求退回。2010年4月7日，朝阳供电公司收取丰泽园自来水加压泵站电费1,000元，2012年3月19日，收取70,338.21元。此两笔费用由沈阳市双润房屋开发有限公司支付。原告认为此两笔费用是由开发单位垫付，应由被告支付。原告在原审起诉时，向本院提交了参加本案诉讼的625户业主身份证（复印件）、授权书、各位业主委托诉讼登记表原件及复印件、各位业主的购房合同或动迁合同。原告起诉后，本院发出公告，公告载明当事人名称、案由、诉讼代表人姓名及代理权限。并规定了对公告内容的异议期。原审判决后，被告朝阳丰泽园物业管理有限公司不符服判决，上诉至朝阳市中级人民法院，认为原审中被告曾对原告提供的委托手续的真实性、合法性提出过异议，原审未审查，发回重审。重审期间，本院对原告的委托手续进行了核对，实际签字确认人数为333人（详见确认表），另再审核对确认的人数中，其中7人在原审中没有费用信息记载（详见确认附表）。以上事实，有原、被告当庭陈述笔录，业主的购房合同或动迁合同，原告提供丰泽园小区推选业主委员会候选人登记表，业主委员会成立告知书，双塔区前进街道富祥社区证明，朝阳市双塔区物业管理办公室证明，解聘告知书，被告营业执照、资质证书，批复文件，朝价发［2004］92号文件，朝价发［2008］113号文件，房产局朝价发［2010］64号文件，被告为业主开具的收取装修保证金、信报箱费、高压给水费收款收据，物业费收据，朝阳市双塔区物价局、价格监督检查局证明，朝阳市双塔区物价局对被告下发的朝双价检退［2010］3号责令退款通知书、朝双价检处［2010］4号行政处罚决定书、朝双价检退［2011］1号责令退款通知书，询问笔录，开发单位证明，2011年3月28日被告发出的通知，原告业主缴费名单，业主缴费登记表，沈阳市双润房屋开发有限公司与被告签订的物业管理服务合同等载卷为凭，经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，原告是丰泽园小区业主，被告是物业服务单位，双方形成物业服务合同关系，合法有效。朝阳市双塔区丰泽园小区2008年5月投入使用，小区前期的物业管理由被告朝阳市丰泽园物业管理有限公司负责，期间被告收取了小区业主的装修保证金、信报箱费、二次高压供水费。对此三项收费，物价行政管理部门已根据有关法规作出行政决定，责令退还，被告应予退还。被告辩称，部分装修保证金已退回，但原告提供的退回保证金票据中，存在很多以保证金抵顶物业费、装修扣款内容，而且抵顶、扣除部分款项后，票据中体现的是全额退还，抵顶、扣除的具体理由、数额不清。由于被告未提供财务账目及有关证据证明其辩解意见，应承担举证不能的法律后果。被告于2010年3月28日在小区张贴决定即日放弃小区管理的通知，此为解除物业服务合同的通知，原告对解除合同未提出异议，解除合同的行为生效。被告未证明张贴弃管通知后继续进行了物业服务，所以原被告间解除物业服务合同的时间为2010年3月28日。截止此日，所收取的物业服务费尚未服务到期部分，应予退还。被告进行物业服务期间，丰泽园小区的物业服务管理因小区业主委员会尚未产生，由小区开发单位沈阳市双润房屋开发有限公司聘用被告负责前期管理。前期物业服务合同期限自2008年12月31日至2011年12月31日。按朝价发［2004］92号文件规定，城市普通住宅区物业管理服务收费最高为每月每平方米0.3元，经济适用房及回迁住户楼按相应等级收费标准的70％收取。原告认可每月每平方米0.3元的收费标准。因此原告所述商品房的收费标准应为每月每平方米0.3元，动迁户物业标准应按每月每平方米0.3元的70％收取，即0.21元。被告实际均按每月每平方米0.5元收取，超出部分应予退还。朝价发［2010］64号文件实施时，原被告间的前期物业合同尚未到期，根据该文件的给定，仍按原合同执行，所以，原告认为应按每月每平方米0.3元的50％收费的意见不能成立。双塔区物价局作出朝双价发［2010］5号文件，对被告收取物业费作出批复，该文件规定，上述收费及服务必须在物业小区显著位置将进行公示后方可收费。接到通知后，按规定到双塔区物价局办理收费许可证，亮证收费并接受监督。被告未举证证明进行公示及办理了收费许可证。实际服务过程中也未按此文件标准收费，所以不应以该文件的标准计费。被告应返还原告的各项费用，是在物业服务期间发生，应自物业服务合同实际终止时计息，即2010年3月28日。原告在庭审后，原被告双方核实证据过程中，对诉讼请求数额及原告主体作出部分变更并向被告出具清单。本院依变更后的诉讼请求予以处理。原告在起诉时，对装修保证金、信报箱费、二次高压给水费分列了请求数额，但所提供的证据及对证据的统计对三项费用一并出示和统计。对网点物业费分列了请求数额，但所提供的证据及对证据的统计，与商品房物业费部分一并出示和统计。本院依其举证方式合并计算并处理。原告诉请的电费79,000元，所提供的证据不足以证明其主张，不予支持。原告诉请的拆毁监控设备损失40,000元，未能提供证据证明与被告有关，不予支持。原告诉请的出入门卡押金30,150元、存车卡押金8,400元，未提供有关票据，并且提供的实物不能验证是否是小区门卡、存车卡，证据不充分，不予支持。原告主张被告以非法的业主委员会（即前业主委员会）名义取得的收费许可证作废的诉请，不属民事诉讼范围，本案不予处理。原告在庭审后撤回了关于仓房、车库物业费的诉讼请求。被告宋吉来、霍亚明，不是涉案物业服务合同的相对人，不应承担还款义务。另未去确认委托手续的，无法证明其主张权利，本案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：一、被告朝阳丰泽物业管理有限公司自本判决生效之日起10日内，按判决书附表所列名单向原告返还装修保证金、二次高压给水费、信报箱费、还未服务到期部分物业费、超标准收取的回迁户物业费、超标准收取的商品房物业费合计。606,613.88元（详见附表），并自2010年3月28日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费19,684元，由被告负担9,866.14元，原告负担9,817.86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长  张朝亮人民陪审员  黄艳苓人民陪审员  王 娟二〇一九年十一月二十八日书 记 员  宋 彬