湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终3282号 上诉人（原审原告）：陈修昌，男，1982年12月1日出生，住湖南省宜章县。 上诉人（原审原告）：朱炳秀，女，1984年6月7日出生，住湖南省宜章县。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：代孝林，宜章县诚晟法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：宜章玉溪河综合投资开发有限公司，住所地湖南省宜章县。 法定代表人:刘晓峰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙铭，男，系公司办公室副主任。 委托诉讼代理人：曾凡东，湖南宜林律师事务所律师。 上诉人朱炳秀、陈修昌因与被上诉人宜章玉溪河综合投资开发有限公司（以下简称“宜章玉溪河公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2019）湘1022民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈修昌及朱炳秀、陈修昌的共同委托诉讼代理人代孝林，被上诉人宜章玉溪河公司的委托诉讼代理人孙铭、曾凡东参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 朱炳秀、陈修昌上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判宜章玉溪河公司支付朱炳秀、陈修昌从2017年11月14日至2019年5月16日止的违约金5480元，之后违约金计至办好产权证之日止；3.改判由宜章玉溪河公司按5.86%的贷款利率支付朱炳秀、陈修昌违约损失21,011元，之后利息计算至办好产权证之日止；4.本案的一审、二审诉讼费由宜章玉溪河公司承担。事实和理由：一审判决适用法律错误，损害了朱炳秀、陈修昌的合法权益。一、一审认定宜章玉溪河公司存在违约事实，但未认定宜章玉溪河公司的房屋买卖合同是格式合同。合同约定，如买受人未按约定付款或逾期付款，按合同首付款148,554元的每日万分之三支付违约金，即每日44.5元的违约金。而若宜章玉溪河公司未按期交房，则按每日万分之一处以违约金，对于产权证登记的违约金，则为每日支付买受人10元。可见，双方签订的房屋买卖合同是不公平的，一审判定逾期办证违约金按合同约定标准的70%计算，显失公平。二、房屋买卖合同对买受人违约和宜章玉溪河公司违约约定的违约金差距巨大，显失公平，一审认定的违约金明显低于朱炳秀、陈修昌的损失。根据公平原则，请求二审法院改判支付朱炳秀、陈修昌违约金5480元外，还支付利息损失21,011元。 宜章玉溪河公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审应当维持原判。一、宜章玉溪河公司主张计算违约金的标准过高，要求减少是有依据的。根据法律规定，当事人要求的违约金过分高于损失的，可以请求法院适当减少，法院可依当事人申请综合衡量。在本案中宜章玉溪河公司迟延办证并非宜章玉溪河公司的原因，公司在早就按照商品房买卖合同的约定对合同进行了备案，履行了合同约定的备案义务，后因2016年宜章县不动产中心成立后长期未明确相关办证手续，2016年底办证手续明确后，公司即按照交房时间先后顺序办理了相关房产的不动产权证书。因此，在公司提交相关备案资料后，办证的义务就转嫁给了办证机关，要求宜章玉溪河公司来承担违约金是不公平的。二、朱炳秀、陈修昌主张按照银行贷款利率的5.86%支付利息损失21,011元无法律依据，应予驳回。 朱炳秀、陈修昌向一审法院起诉请求：1.请求法院判令宜章玉溪河公司向朱炳秀、陈修昌支付2014年5月13日至2017年11月13日止余欠的途期办理不动产权证违约金1870元。2017年11月14日至2019年5月16日逾期办理不动产权证违约金5480元，合计7350元，之后违约金计至办理好不动产权证之日止；2.判令宜章玉溪河公司按人民银行规定的贷款利率5.86％支付朱炳秀、陈修昌利息损失21,011元；3.本案诉讼费由宜章玉溪河公司承担。 一审法院认定事实：宜章玉溪河综合投资开发有限公司系核准有限公司，公司成立于2002年12月4日，经营范围为:房地产综合开发，经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与营运。系宜章县玉溪镇玉溪河畔小区开发商。2013年10月1日，宜章玉溪河公司与朱炳秀、陈修昌签订了《商品房买卖合同》，合同约定，朱炳秀、陈修昌购买宜章玉溪河公司开发的位于玉溪河畔c栋5层524房，房屋总价款358,554元。朱炳秀、陈修昌在合同签订之日首付148,554元，余款210,000元通过银行贷款交付。合同约定交房期限为2013年12月31日，宜章玉溪河公司于2014年5月1日通知朱炳秀、陈修昌收房，朱炳秀、陈修昌于2014年5月13日与宜章玉溪河公司办理房屋交接手续。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。朱炳秀、陈修昌于2017年11月7日向一审法院提起诉讼，要求宜章玉溪河公司支付2014年5月13日至2017年11月3日的违约金8500元，一审法院于2018年3月20日作出判决，判决生效后，至2019年5月16日宜章玉溪河公司未办理好不动产权证。 宜章玉溪河公司提供证据(宜章县房屋转让备案告知单)证明了宜章玉溪河公司于2019年7月11日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 一审法院认为，宜章玉溪河公司与朱炳秀、陈修昌签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点如下： 一、朱炳秀、陈修昌诉请2014年5月13日至2017年11月13日止余欠的逾期违约金1870元，是否支持。宜章玉溪河公司与朱炳秀、陈修昌于2013年10月1日依法签订《商品房买卖合同》，合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。宜章玉溪河公司向一审法院提交了2019年7月11日，房屋转让备案告知单，证明宜章玉溪河公司存在逾期办证违约行为，应当按合同约定承担违约责任。2014年5月13日至2017年11月13日的逾期违约金少算1870元，是朱炳秀、陈修昌对自己权利的处分，朱炳秀、陈修昌于2017年11月7日向法院提起诉讼，并已作出判决，对此，一审法院不予支持。 二、朱炳秀、陈修昌诉请2017年11月14日至2019年5月16日的逾期办证违约金如何确定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，宜章玉溪河公司应在房屋交付使用后365日内即2015年5月13日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，因朱炳秀、陈修昌诉请2017年11月14日至2019年5月16日止，宜章玉溪河公司逾期办证备案为548天，按合同约定的每日10元违约金计算，逾期违约金5480元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若于问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错承担以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定抗辩合同约定的违约金过高，并要求调整，一审法院认为，朱炳秀、陈修昌未提供证据证明除了缴纳办证费用的利息损失外、宜章玉溪河公司违约是否造成了其他何种实际损失。根据上述法律规定，宜章玉溪河公司抗辩朱炳秀、陈修昌诉请的违约金过高，要求调整，符合法律规定，予以支持。根据当事人的过错程度和朱炳秀、陈修昌的实际损失及不动产权登记机关成立期间停止办证等因素考虑，兼顾守约方利益和公平原则，酌情对违约金进行调整。对朱炳秀、陈修昌主张的违约金按合同约定违约金标准的70％予以调整，并按该标准计算至起诉之日止。故2017年11月14日至2019年5月16日的违约金5480元的70％为3836元，朱炳秀、陈修昌诉请的5480元违约金，予以支持3836元，超出部分不予支持。 三、朱炳秀、陈修昌诉请要求宜章玉溪河公司按人民银行规定的贷款利率5.86％支付其利息损失21,011元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，明确规定了，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方签订的《商品房买卖合同》，第十五条第三款，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。所以朱炳秀、陈修昌另再主张宜章玉溪河公司按人民银行规定的贷款利率5.86％支付朱炳秀、陈修昌利息损失，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问題的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。当事人二审中的争议焦点问题是：一、一审法院对朱炳秀、陈修昌主张的违约金进行调整是否正确；二、宜章玉溪河公司是否还应当向朱炳秀、陈修昌支付利息损失。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金以损失补偿为主，兼有惩罚性，当约定的违约金过分高于造成的损失时，依照上述规定，根据当事人的请求，法院可予适当减少。不及时办理房屋产权证，一般情况下没有或不会有太大的经济损失，更多的是造成内心不安等精神方面的损失，特殊情况下也可能造成较大的经济损失。朱炳秀、陈修昌没有提供造成损失的证据，应按一般情况对待。此种情况一般没有具体的损失数额，应根据案件的具体情况，遵循有利于促进交易及公平原则评判违约金是否过分高于损失。综合这几方面的情况，一审认为约定的违约金过高并适当减少并无不当。朱炳秀、陈修昌上诉称，合同中买方违约应承担的违约金远远高于卖方违约所要承担的违约金，这已不公平，一审判决再如此调整就更不公平。本院认为，首先合同签订是自愿的，其次也不能用数额大小衡量公平与否，再次，也是最关键的一点，即本案审理的是宜章玉溪河公司违约所要承担的违约金是否过高的问题，而非合同其他无关条款，故朱炳秀、陈修昌该上诉理由不能成立。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。该规定使用于没有约定违约金或者损失难以确定的情形。而本案合同对于违约金有约定，应从合同，而不是适用该规定。一次违约也不能两次追责。故朱炳秀、陈修昌的该上诉理由不能成立。 综上所述，朱炳秀、陈修昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费462元，由上诉人朱炳秀、陈修昌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖志刚 审 判 员 杨爱华 审 判 员 李惠铭 二〇一九年十一月七日 法官助理 翁方丽 书 记 员 曹 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。