广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0402民初67号原告：珠海市香洲区白玫瑰花园小区第二届业主委员会，住所地珠海市香洲区海虹路1号白玫瑰花园小区。负责人：朱家龙，主任。委托诉讼代理人：林叔权，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑逸琳，国信信扬律师事务所实习律师。被告：珠海市香洲海怡酒店管理有限公司，住所地珠海市香洲情侣中路361号第一、二层商铺。法定代表人：杨志骚，经理。委托诉讼代理人：李一，广东东方泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍逸岑，广东东方泽律师事务所律师。被告：余林峰，男，汉族，1956年12月8日出生，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：包为，北京德恒（珠海）律师事务所律师。原告珠海市香洲区白玫瑰花园小区第二届业主委员会（以下简称白玫瑰小区业委会）诉被告珠海市香洲海怡酒店管理有限公司（以下简称海怡酒店）、余林峰物权保护纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白玫瑰小区业委会负责人朱家龙及其委托诉讼代理人林叔权、被告海怡酒店的委托诉讼代理人李一、霍逸岑以及被告余林峰的委托诉讼代理人包为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白玫瑰小区业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付珠海市香洲区海虹路1号白玫瑰花园东侧红线区域内2248.63平方米面积的公共区域自2011年10月1日起至2018年11月30日的占用费人民币1025375元；2.请求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年3月，被告在白玫瑰花园东楼一、二层开设酒楼，占用了小区东侧红线图内公共区域2025平方米作为酒店停车场使用。《中华人民共和国物权法》的规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。从小区的总平面图中可以清晰看到涉案区域属于小区规划红线内，经原告实地测量，被告占用公共区域面积共计2025平方米。2017年1月12日原告向被告发出缴纳停车场费用的通知书，2017年3月10日，被告向原告发出《声明》，告知涉案区域是其向业主租赁的并且已经营长达五年多，业委会无权向其征收费用，而业主多次声明未曾向被告收取涉案区域任何费用。2017年11月20日，原告向被告发出函件催缴停车场使用费，被告均无回应，拒绝进行协商。根据被告海怡酒店提供的答辩资料显示，海怡酒店与余林峰之间的商铺租赁合同约定自2011年10月1日开始承租涉案酒店，并约定“甲方无偿提供商铺正前方的场地给乙方（即被申请人）作停车场使用”。因此，海怡酒店于2011年10月1日即开始占用涉案公共区域。被告的行为侵害了全体业主的合法权益，为维护白玫瑰花园小区业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的相关规定，诉至贵院，请求判令支持原告所有诉讼请求。原告白玫瑰小区业委会为其诉称向本院提交如下证据：1.业主委员会备案确认书；2.珠海市白玫瑰花园小区业主大会表决事项投票结果统计表；3.总平面图；4.占用区域照片；5.对白玫瑰花园业委会公告的反馈意见、公告；6.关于收缴停车费的通知；7.声明；8.白玫瑰花园第二次业主大会关于调整物业管理费的决议、业主大会表决结果统计表；9.关于催缴停车场使用费的函；10.周边小区停车场收费标准；11.余林峰产权登记表；12.（2017）粤0402民初9849号判决书；13.白玫瑰花园面积明细表；14.上楼送达业主大会选票照片2张；15.证明；16.白玫瑰花园小区二中大会表决事项投票结果统计表；17.关于修改《议事规则》部分内容的决议；18.海怡酒家停车场牌和设栏收费照片；19.海怡酒家收取停车费照片及车主信息、发票等照片；20.余林峰的产权信息；21.关于移交白玫瑰花园小区停车位管理的通知。被告海怡酒店辩称，一、本案原告不具备提起本案诉讼的主体资格，且被告也不是适格的主体。1、原告主体不适格，没有合法授权，不也符合法律规定。原告代表全体业主起诉，应当符合法律规定的情形以及业主大会明确授权的事务。原告提交的2017年12月8日表决内容，其中载明“依法就小区红红范围内酒店、商铺门前停车场维权事宜”，表决内容“维权”与“可以向法院起诉”是二个完全不同的概念。事实上该表决内容中另一项内容“是同否同第二届业委会代表全体业主继续上诉……物管楼权属问题”，由此可见，业委会起诉被告并没有全体业主的合法授权。2、被告承租涉诉商铺是来源于本小区的开发商股东，也是本小区的大业主余林峰（其持有近25%的物业面积），也是原物业公司的老板，双方的租赁合同明确载明“甲方无偿提供商铺正前方的场地给乙方作停车场使用”，被告即便使用了该停车场给客户停车，其权利来源于业主余林峰。如果原告方认为对停车场的权益有诉求，应向作为业主的的余林峰主张，也就是业主之间的纠纷，而不应该向作为承租人的被告来主张，故所列被告主体不适格，应以余林峰为被告。3、涉诉小区原有物业公司，现在既有业委会，也有新的物业公司，涉诉停车场是否应收费，收费多少应按相关规定报价格主管部门审批后，再由物业公司与被告之间具体以物业服务合同界定，那双方就是物业服务合同纠纷。由此，原告对被告提出诉讼请求没有合法依据，同样主体不适格。二、业委会提供的几份通知、表决内容违反法律程序，属无效文件，不产生相应法律效力。1、2017年1月10日的《关于收缴停车费的通知》。因该通知涉及到“公用空地如何使用”的原则，依《物权法》规定应由全体业主决议的事项，而不能由持有印章的某个人盖个章就是代表整个业委会或全体业主。《通知》中提及收费标准，因违反收费标准应业主大会决议及报价格主管部门批准的规定，属无效民事行为。2、2017年4月28日的《表决内容》，属于无效决议。一则，小区业主有107户，但业委会只发出70份表决通知，对其它37户业主则未通知其参加业主会，业主大会的召集程序上就不合法，显示出业委会在相关事项上的不透明和不公平或含有特定的个人目的和针对性。二则，此次表决涉及到新物业公司的选定，为何只有一家公司70票全中，而另外四家公司和2个自然人则1票未得，这不合常理，显然是事先做好的局，或者是中标公司事先与业委会成员沟通后自己找几个公司来围标，最终造成新物业公司实际上是业委会部分成员的利益代表或利益关联体。三则，此次表决还涉及到物业管理收费内容，依相关法规，物业收费应经物价部门批准备方能实施，而该决议因未依法定程序召集全体业主，且未报批准，此部分决议内容也是违法的。3、2017年12月8日的表决内容。该表决中有24票为推定得票，事实上该24票是否发出或通知到相关业主都无法证实，本小区的大业主（被告的房东）就没有收到通知，业委会所谓的业主大会决议何来公信力？从表决内容上看，同意票也仅77票，得票率才70%，而同意面积才刚过50%，业委会召集程序不透明、不合法以及投票结果的比例来看，相关事项并非是全体业主的真实意思表示，而是部分业委会成员的意思表示，因此表决程序、决议内容均不合法。三、由于本小区暂未以合法的方式制定管理规约来拟定停车场空地的使用及收费事宜，在此之前，被告基于房东业主的租赁权无需承担相关使用费用，原告要求自2012年3月起的占用费于法无据。1、根据原物业公司及开发商、大业主的证明，被告使用涉商铺期间，同其它业主一样可以使用门前空地用于停车，不能因为被告租商铺经营就当然要对门前空地交纳停车费，这没有法律规定。2、根据香洲城区的实际，临街商铺的空地均可自由停车，被告也可以停车，事实上小区的大多数业主也在该处停车，该场地并非是被告单独租用来作为停车场经营，各方因法规不健全或机构不完备前未对空地进行管理或收费的，不能在法规健全了、机构完备了再来对以前时间段收费，找何人收，难道因为被告是经营商铺者走不了，就当然找被告收，显然于法无据。3、小区场地依法属全体业主共同，但也并不是哪个业主的私人财产。即便要对该场地进行有效管理和利用，也要依法律规定和相应程序制定规定，由物业公司与商家协商。毕竟商铺门前空地也要考虑商家经营的实际情况，不能将空地隔离开用作停车场而不让商铺经营，这显然是不公平也不符合法律规定的。被告是属于业主行使的业主对共有部分的享有的合法使用权，不存在侵权行为。四、原告的诉讼请求，除前述不合法之处外，还有一个计费标准无依据、起计时间超过时效问题、场地面积或车位的确定无依据。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。被告海怡酒店为其辩称向本院提交如下证据：1.商铺租赁合同；2.租金及管理费发票；3.工程合同书；4.收据；5.关于白玫瑰花园商业前场地情况的复函；6.关于白玫瑰花园东楼门前场地的设计使用说明（2018年4月25日）；7.停车牌照片2张；8.腾讯地图。被告余林峰辩称，一、白玫瑰花园小区外围的公共区域属于业主共有，该区域系消防通道，任何人不得独占使用。余林峰作为业主，依法享有业主共有的公共区域的使用权。白玫瑰花园小区系1999年建成，从当初设计图纸看，在规划时对小区外围公共部分的设计是消防通道。该消防通道系统对小区外围形成了环绕式设计，不得设立围栏中断通道。而业委会多次提到涉案区域为停车场，系有意向对公共区域功能进行改变。被告余林峰认为该涉案区域系维系整个小区消防命脉的通道，虽然可以作为临时停车使用，但是任何人不得将涉案区域独占使用。被告余林峰系1999年从开发商处购买涉案商铺，是白玫瑰花园小区合法产权的业主。涉案区域系被告余林峰物业门前的公共区域。根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路、公共场所、公共设施等属于业主共有。余林峰作为业主依法享有公共区域的使用权。二、被告余林峰将商铺出租给海怡公司，并约定就商铺前面的区域免费提供给海怡公司使用，该行为并没有要求海怡公司独占，也没有处分其他业主的权利，不影响其他业主的使用。被告余林峰与海怡公司于2011年9月22日签订《商铺租赁合同》，就商铺外公共区域做出约定，被告余林峰无偿提供位于商铺正前方的场地给海怡公司做停车场使用。首先，海怡公司作为一家经营酒店生意的公司，对与临时停车位有需求，被告余林峰作为业主，为吸引商家承诺可以将自己享有的公共区域的使用权转移给承租人，仅是对自己享有的使用权的处分，并未处分其他业主的使用权。其他业主可以随时使用涉案区域。其次，被告余林峰未要求海怡公司独自占用涉案区域不给其他业主使用。并明确说明如果海怡公司要改造，是需要经过相关部门的审批手续（不论是所有业主同意，还是相关部门的资质审核），费用由其自己解决。再次，被告余林峰在租赁合同中是无偿提供给海怡公司使用，至于海怡公司是否有将该区域独占使用，并且收取停车费，被告余林峰根本不知情。被告余林峰并未就该区域的使用向海怡公司收取过任何费用，也没有向小区其他业主收取过任何费用。综上，被告余林峰不存在侵权行为，在《商铺租赁合同》中的约定，仅是对被告余林峰自己依法享有的使用权做出处分，并未损害到其他业主的利益。三、退一步说，即使本案存在侵权行为，业委会主张占用费的计算标准没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，侵权行为人有擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，业委会可以请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。本案中，被告余林峰并未就涉案区域进行经营性活动，未收取任何停车费，不存在上述第十四条规定的收益然后扣除成本的损失。业委会要求按照以停车场的性质计算损失没有法律依据。四、原告提出本案诉讼请求并未获得白玫瑰业主大会的表决授权同意，不符合《物权法》第七十六条的规定，无权提出本案诉讼。2017年12月8日，白玫瑰花园小区业主大会做出决定：“决定由业委会作为代表就小区红线范围内，酒店、商铺门前停车场维权事宜”。该决定仅仅对涉案公共区域维权事宜进行授权，但是并未明确本案的代表诉讼做出授权。根据《物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告未获得业主大会的表决授权同意，不符合法律规定，应当驳回原告的起诉。综上所述，被告作为合法业主，依法享有业主权利，同时未侵害其他业主的合法权益。业委会的主张没有事实和法律依据，被告余林峰请求法院查明案件事实，依法驳回业委会对被告余林峰的起诉。被告余林峰为其辩称向本院提交如下证据：1.房地产权证；2.图纸；3.设计院文件；4.租赁合同；5.关于朱立春信访诉求的回复。本院经审理认定事实如下：被告余林峰系珠海市香洲区海虹路1号白玫瑰花园之三第一层、第二层商铺的权属人。2011年9月22日，被告余林峰为甲方、被告海怡酒店签订《商铺租赁合同》，约定甲方将香洲海虹路1号白玫瑰花园之三栋（新地址为：情侣中路361号）一、二层商铺（面积2951.21平方米，另有夹层282.82平方米）出租给乙方合法经营餐饮业；租期15年（自2011年10月1日起到2026年9月30日），2011年10月1日至2013年9月30日，月租金为120000元；2014年10月1日至2016年9月30日，月租金为126000元；2017年10月1日至2019年9月30日，月租金为132300元，乙方在每月最后一个工作日前主动向甲方交清下一个月的租金（以甲方收到款项时间为准，甲方提供正规租金发票）。第九条约定，甲方无偿提供位于商铺正前方的场地给乙方作停车场使用，如需改造，其费用及相关的审批手续均由乙方自行解决。第十条约定，物业管理费由乙方自行与物业管理单位协商解决。被告海怡酒店租赁涉案物业后，一直依约向余林峰支付租金，并按期支付相应的物业管理费和水电费等费用。2016年12月1日，原告取得《业主委员会备案确认书》（珠香香业备[007]号），任期5年。2016年12月5日，被告海怡酒店为需方（甲方）、珠海市伟力电脑技术有限公司为供方（乙方）签订《工程合同书》，约定乙方为甲方提供智能管理系统标配IC卡一进一出（金额20150元）和岗亭（管理中心）和安全岛（金额20100元），合计48880元；安装地址位于珠海市××××区情侣路海怡酒家大门口。同日，被告海怡酒店向珠海市伟力电脑技术有限公司支付工程款20000元；2016年12月20日，被告海怡酒店又向珠海市伟力电脑技术有限公司支付工程款28880元。2017年1月10日，原告向被告海怡酒店发出《关于收缴停车费的通知》称，酒店门前停车场系白玫瑰花园全体业主共同财产，停车费理应归全体业主共同财产，停车费理应在归全体业主所有。但长期以来，酒店自己设立道闸封闭使用，经业委会研究，暂时从2017年1月10日收缴停车费，每台车每月收费300元，按80个停车位，每月应交停车费24000元。2017年3月10日，被告海怡酒店向原告发出《声明》，意见如下：一、业委会是监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织，不得组织、参与任何经营性活动，业委会没有权力向我司征收费用。二、我司向业主租赁场地经营已达五年多，所有相关费用已交给业主，我司不会重复缴费。三、收费标准必须由物业管理公司向相关政府单位申请，审批后持相关文件与业主协商后决定。2017年4月28日，原告发布《白玫瑰花园第二次业主大会关于调整物业管理费的决议》，显示经业主大会投票表决，小区外商用停车费调整为每车每月300元。同时，原告还发布了《关于修改部分内容的决议》，将原《白玫瑰花园业主大会议事规划》第三章第十六条第三款代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。改为：代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，监督管理物业公司工作。第五款合同签订、法律诉讼。改为：为维护全体业主合法权益，业主大会授权业主委员会可以签订维护全体业主利益的经济合同；对于损害业主公共权益的情形，可以代表全体业主参加诉讼（包括起诉、应诉、承认、放弃、变更诉讼请求、提起反诉、进行和解、提起上诉、申请执行）等维护全体业主权益的其他职责。2017年8月2日，珠海市白玫瑰物业管理有限公司向白玫瑰花园全体业主及业委会发出《对白玫瑰花园业委会公告的反馈意见》，对小区外商业停车位收费问题称，开发商和商业业主20年来从未收取过费用，均由商家自行使用。2017年11月14日，1栋301、302、304、601、905、1004、1005、1602、1803、2003业主及全部商铺业主、鸿泰公司针对业委会2017年11月13日公布的《关于召开白玫瑰花园小区临时业主大会会议的公告》向业主发出《公告》，关于小区商业车位等维权一事提出如下意见：开发商和大业主均未收过费，同时认为整个珠海，特别是老香洲区域，类似于老旧小区商业临街停车位收费的问题，一般均由商铺使用人自行决定。2017年11月20日，原告和万宁物业管理有限公司为催收人向被告海怡酒店发出《关于催缴停车场使用费的函》，催促被告海怡酒店向白玫瑰花园全体业主交纳使用该停车场的使用费，将停车场交回小区全体业主使用。2017年12月8日，原告公布《珠海市白玫瑰花园小区业主大会表决事项投票结果统计表》，显示经业主大会投票表决同意，原告可代表全体业主依法就小区红线范围内，酒店、商铺门前停车场维权。2018年2月12日，珠海市香洲区香湾街道办事处城市管理办公室出具《证明》，证明白玫瑰花园小区在街道城管办、海虹社区居委会的指导监督下，于2017年11月28日至2017年11月30日召开白玫瑰花园小区临时业主大会会议，会议表决通过了《是否同意白玫瑰花园第二届业主委员会代表全体业主继续上诉珠海经济特区拱北鸿泰工贸公司物管楼权属问题》、《是否同意白玫瑰花园第二届业主委员会代表全体业主依法就小区红线范围内，酒店、商铺门前停车场维权事宜》、《是否同意白玫瑰花园第二届业主委员会代表全体业主依法向珠海经济特区拱北鸿泰工贸公司索取白玫瑰花园1栋（东楼）竣工图、竣工资料》三项事项。2018年3月27日，中蓝长化工程科技有限公司珠海设计院（以下简称中蓝公司珠海设计院）对被告作出《关于白玫瑰花园商业前场地情况的复函》称：我单位是珠海市香洲区海虹路白玫瑰花园的设计单位，根据该小区商业业主的咨询，并依据1996年2月1日白玫瑰花园竣工图的内容，现就白玫瑰花园商业前场地的设计情况回复如下：一、此区域为公共区域。二、其主要设计功能为车道。三、按相关规定，商业部分需要疏散功能，其设计初衷也是配属给商业部分作为疏散功能使用的。2018年4月25日，中蓝公司珠海设计院又作出《关于白玫瑰花园东楼门前场地的设计使用说明》，补充说明如下：一、此区域为公共区域。二、当年设计时的消防法规要求：消防车道的宽度不应小于4米，且转弯半径应满足消防车转弯要求；消防车道与建筑之间不应设置妨碍消防车操作的树木、架空管线等障碍物；消防车道靠建筑外墙一侧的边缘距离建筑外墙不宜小于5米。三、考虑到以上消防法规的要求，并结合白玫瑰花园东楼商业的总建筑面积约为3000平方米的实际情况，我单位在考虑该商业消防情况时，预留的建筑物外墙与用地红线之间的距离为15.36米，其中消防车道宽度预留为6米，消防车道与建筑物的距离预留为7米，其他空间预留给发生火灾时商业内部人群的疏散空间。四、考虑到大型消防车需要掉头和转弯半径大的特点，我单位在设计该栋楼外型是，特意将商业裙楼两侧设计为切角的梯形，这样提供给消防车辆的掉头和转弯空间即可得到充分满足。被告海怡酒店举证涉案场地外停车牌照片显示，涉案场地作停车场用，注明“本空地仅供酒家消费客人及本小区住户停放，不负保管责任，外车禁入”，该牌子在2018年1月底已使用。被告海怡酒店主张涉案场地供海怡酒店和小区业主使用，限制外来游客使用。原告举证2018年2月10日的照片显示涉案场地为“海怡酒家停车场”，并“温馨提示本停车场仅限停车消费使用，其它车辆不得停放，后果自负”，设有栅栏和保安门岗，出入需交费放行；并举证粤Ｃ×××××汽车出入照片和行驶证、车主珠海安达净化工程有限公司营业执照和发票，主张被告海怡酒店独占涉案场地，设立收费门岗，侵占全体业主利益，遂将海怡酒店和余林峰诉至本院。根据原告的申请，本院委托珠海市测绘院对涉案场地进行测绘，测绘院备注：1、测量区域由委托方现场指定；2、S1地块面积为2054.29平方米；S2地块（争议区域）面积为94.93平方米；S3地块（争议区域）面积为99.41平方米。原告向珠海市测绘院预付测绘费5808元。根据原告的申请，本院依法委托广东公证房地产与土地估价有限公司对海怡酒店占用珠海市香洲区海虹路1号白玫瑰花园东侧红线区域内面积2248.63平方米公共区域的占用费作为停车场使用的租金（自2011年10月1日起至返还之日止）进行评估。该评估公司于2018年11月30日作出《房地产估价报告》[粤珠公评（估）字（2018）201822802号]，估价结果如下：2011年10月1日至2016年9月30日，月租金单价5元/每平方米，租金总价674589元；2016年10月1日至2018年11月30日，月租金单价6元/每平方米，租金总价350786元，合计1025375元。原告向广东公证房地产与土地估价有限公司预付评估费5063元。另，为查明本案案情，本院向珠海市公安消防局发出协助调查函，核实以下有关情况：1.珠海市香洲区海虹路1号白玫瑰花园外围区域道路（小区红线范围内）是否为消防安全通道？2.珠海市香洲区海虹路1号白玫瑰花园商铺外围道路（小区红线范围内）何时设立为停车场？该停车场的管理人是谁？外围道路能否设围栏作为停车场使用？珠海市公安消防局于2018年7月19日向本院作出复函称：根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）规定：1、高层民用建筑应设置环形消防车道，确有困难时，可沿建筑的两个长边设置消防车道，车道的净宽度和净空高度均不少于4米，车道与建筑之间不应设置防碍消防车操作的障碍物；2、高层建筑应至少沿一个长边或周边长度的1/4且不小于一个长边长度的底边连续布置消防车登高操作场地，场地的长度和宽度分别不应小于15米和10米，对于建筑高度大于50米的建筑，场地的长度和宽度分别不应小于20米和10米。来函第2事项不在我局的受理业务范围内，我局无法对相关内容进行核实。还查明，案涉珠海市香洲区海虹路1号白玫瑰花园属于全体业主专有部分的建筑面积为27514.6平方米，属于被告余林峰所有并出租给被告海怡酒店的物业面积为2951.21平方米。本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：……（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。本案中，案涉珠海市香洲区海虹路1号白玫瑰花园东侧红线区域内面积2248.63平方米公共区域应为海虹路1号白玫瑰花园全体业主的共有部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条的规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，承担义务，因此全体业主对案涉2248.63平方米公共区域享有共同管理使用的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。案涉珠海市香洲区海虹路1号白玫瑰花园东侧红线区域内面积2248.63平方米公共区域是全体业主的共有部分，被告海怡酒店未经业主共同决定，将案涉公共区域设立道闸封闭作为酒店停车场使用，导致其他业主不能使用该共有部分，违反了上述法律规定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。原告经业主大会决议同意授权，享有请求被告海怡酒店支付场地占用费的权利。关于被告余林峰的赔偿责任，被告余林峰和被告海怡酒店签订的《商铺租赁合同》第九条约定，被告余林峰无偿提供位于商铺正前方的场地给被告海怡酒店作停车场使用，如需改造，其费用及相关的审批手续均由被告海怡酒店自行解决。被告余林峰作为租赁物业的产权人，享有对案涉公共区域的使用权，被告余林峰无偿将公共区域提供给被告海怡酒店使用，被告海怡酒店如需改造使用需自行解决相关手续，被告余林峰并未授意被告海怡酒店擅自占用、处分业主共有的公共区域或改变其使用功能，故被告余林峰无需承担场地占用费。关于赔偿数额。被告海怡酒店举证的《工程合同书》和收据显示其于2016年12月5日将案涉公共区域设立道闸封闭作为酒店停车场使用，自此实际控制上述区域，而原告未提交证据证明在此之前上述区域已由被告实际控制，因此被告支付自2016年12月5日即实际控制上述区域之日起相应的赔偿费用。按照珠海市测绘院的测绘结果及实地查勘情况，被告海怡酒店占用的公共区域主要作为停车场地使用，本案涉及的停车场地区域为S1地块面积为2054.29平方米，双方有争议的S2地块94.93平方米也实际作为停车场地使用，但S3地块难以作为停车场地使用，且原告未能提交证据证明被告海怡酒店、余林峰限制和排除其他业主也对争议的S3地块的使用，故被告海怡酒店实际占用的区域应为2149.22平方米（2054.29平方米＋94.93平方米）。被告海怡酒店将案涉上述区域作为停车场使用，应当参考停车场地的占用费标准支付赔偿费用。由于被告余林峰也是白玫瑰花园的业主，其享有对上述共同区域的使用权，被告海怡酒店从被告余林峰处承租物业面积为2951.21平方米，其对上述区域也享有相应的使用权利，因此被告海怡酒店应当按照比例向权利人支付赔偿费用，参考《房地产估价报告》[粤珠公评（估）字（2018）201822802号]评估标准，2016年12月5日起至2018年11月30日被告海怡酒店应支付的占用费用金额为274515.15元，计算方式为【1-（2951.21平方米÷27514.6平方米）】×【26天÷31天×（2149.22平方米×6元/平方米）＋23月×（2149.22平方米×6元/平方米）】。综上，本院支持原告向被告请求2016年12月5日起按每月11515.52元的标准计至2018年11月30日止共23个月又26天的占用费共274515.15元。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、第七十五条、第七十六条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条、第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海市香洲海怡酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市香洲区白玫瑰花园小区第二届业主委员会支付珠海市香洲区海虹路1号白玫瑰花园东侧红线区域内2149.22平方米公共区域自2016年12月5日起至2018年11月30日止的占用费人民币274515.15元。二、驳回原告珠海市香洲区白玫瑰花园小区第二届业主委员会对被告余林峰的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14028元（原告预付案件受理费人民币29156元，退还人民币15128元给原告）、评估费人民币5063元、测绘费人民币5808元，合计人民币24899元，原告珠海市香洲区白玫瑰花园小区第二届业主委员会负担人民币18233元，被告珠海市香洲海怡酒店管理有限公司负担人民币6666元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  闫太民人民陪审员  陈淑珍二〇一九年二月二十一日法官助理刘晓亮书记员罗加靖曾淑莹