江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初703号 原告：谭立强，男，1973年1月1日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 委托诉讼代理人：刘小云，江西奋翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭太平，江西奋翼律师事务所律师。 被告：江西吉安鼎基实业发展有限公司，住所地江西省吉安市吉州区。 法定代表人：叶汉财，执行董事。 原告谭立强与被告江西吉安鼎基实业发展有限公司（以下至判决主文前简称“鼎基公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告谭立强的共同委托诉讼代理人谭太平，被告鼎基公司法定代表人叶汉财到庭参加诉讼。该案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金9963.33元（以房款207138元为基数，从2015年12月31日计算至2017年4月25日止）；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金（以房款207138元为基数，从2017年7月25日计算至实际办证之日止，暂计算至2018年6月1日为6442元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月18日，原告购买被告开发的、位于江西省吉安市吉州区。合同签订后，原告按约向被告支付了全部房款，但被告却不按时交房并办理产权证书。被告的行为已构成违约，故诉请维权。 被告鼎基公司辩称，案涉小区D区逾期交房系被告因素所致，被告同意业主免缴物业费作为逾期交房的补偿；合同约定有180天的逾期交房宽展期；若业主主张相应违约金，应向被告补齐相应物业费；原、被告于合同中约定，以日万分之0.1为标准计算逾期办证和逾期交房违约金，上述意思表示真实、合法，应予以遵守；原告的部分诉请已过诉讼时效，不应得到支持。 各原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：商品房买卖合同、房款交纳凭证等。根据上述证据，可以认定以下事实：2013年8月18日，原告与被告签订商品房买卖合同并约定，原告购买被告开发的、位于吉州区，房屋总价款207138元。关于交房时间和标准，合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭受国家地方政策法规或政府行为干预而受到影响的；因买受人原因未及时按合同约定付款的；以及其它非出卖人原因（如市改原因停水、停电或已达到验收交房条件，因政府部门原因拖延行政许可等事件）的。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。另合同附件补充协议第六条规定：如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房的，买受人同意给予出卖人180天交房宽展期（宽展期自合同第八条约定的商品房交房期限届满次日开始计算）。关于交付形式，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由于产生的延期交房责任由买受人承担，出卖人有权根据本合同第九条规定，对等要求买受人承担赔偿责任。另合同附件补充协议第五条第一款规定：出卖人应以电话语音、手机短信或挂号信的方式通知买受人入伙。关于产权登记，双方在合同第十五条中约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：综合验收后360个工作日内出卖人配合买受人办理房产证，若超过360个工作日，出卖人按已付房价款的万分之0.3向买受人支付违约金。在庭审过程中，被告自认案涉小区Ｄ区全部楼房尚未办理竣工验收。原告于2017年4月25日办理交房手续。 本院认为：商品房买卖合同，是指开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。综合原、被告诉辩及本院查明的事实，可以将双方争执的焦点概括如下：1、被告提出以物业费折抵违约金的主张能否成立？2、被告主张的诉讼时效抗辩能否成立的问题？3、合同双方对违约金计算标准作出约定的情况下，原告提出的违约金计算标准能否得到支持？4、原告主张的逾期办证违约金能否成立？ 关于第一项争议焦点。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告未举证证明原告同意以应缴物业费折抵违约金，应承担举证不利的法律后果，故对被告的相关抗辩，本院不予支持。此外原告是否缴纳物业费，与本案系两个法律关系，如符合起诉条件，相关主体可另行主张。 关于第二项争议焦点。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。因此，人民法院适用诉讼时效的前提，是当事人主动以诉讼时效作为抗辩理由。根据被告提出的抗辩，原、被告约定的交房时间为2015年12月31日，逾期若不具备交房条件，未尽到通知义务且无免责事由的情况下，被告应承担逾期交房违约责任。因双方合同约定违约金按日计付，在被告逾期通知交房期间，每一日都产生一个独立的违约金，数额相同且不存在隶属关系，以按日形成的每个债权分别单独适用诉讼时效。原告于2018年9月14日向本院递交起诉材料，根据《中华人民共和国民法通则》关于两年诉讼时效的规定，自该诉讼时效中断之日往前推算两年所产生的逾期交房违约金受法律保护。因2017年10月1日开始实施的《中华人民共和国民法总则》将诉讼时效变更为三年，从新法关于诉讼时效的规定有利于保护权利人等因素考虑，2015年10月1日之后的权利开始受三年诉讼时效的规定。在双方另约定180日交房宽展期的情况下，被告关于诉讼时效的抗辩无事实依据，本院不予采纳。故结合原告诉请，被告承担逾期交房违约金的期限应从2015年12月31日起宽展180日、即2016年6月29日起至2017年4月25日止，共计300天。 关于第三项争议焦点。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，原、被告关于逾期交房约定的违约金为日万分之0.1。涉案小区已有不少业主诉请主张逾期交房或逾期办证违约金且案涉小区业主达上千户的情况下，结合当下商品房销售形势及地方经济发展需要，兼顾社会效果与法律效果，且合同法关于违约金的约定是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，原告要求调整违约金的主张，于法有据，本院酌定将违约金计算标准调整为每日按总房款的万分之0.5计算。故被告应承担的逾期交房违约金为207138元*0.00005*300天=3107.07元。 关于第四项争议焦点。原、被告签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记有两个层面的约定，即被告应在商品房交付使用后90日内将相关资料进行备案及综合验收360个工作日协助原告办理房屋产权证书的义务，从本案查明的事实及买卖双方权利义务分析，原告诉请被告偿付逾期办证违约金的主张，本院予以酌定支持，理由如下：首先，根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第16条的规定：购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。虽然被告负有的办证资料备案义务，并非办证义务，但显然前者及被告为涉案小区办理综合验收均系后者被顺利履行到位的前提，割裂被告的登记备案义务，对被告未办理综合验收备案进而无法履行办证义务的行为不予评价，无法公平合理保护双方当事人，特别是业主的合法权益。其次，被告是否承担违约责任主要取决于逾期办证的原因是否由被告造成。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，办理产权证书的指定期限分为约定期限、交付后90日、竣工后90日等三类。商品房买卖合同签订到产权登记固然存在一定的时间间隔，该期限的长短之于出卖人与买受人而言必然产生影响。期限过长则意味着买受人在较长时间无法获取权属证书，转手出让、抵押贷款等均存在阻断事由，期限过短则意味着出卖人可能无法通过综合验收备案，进而不能履行初始备案登记及协助办证义务。原告于2013年8月与被告签订商品房买卖合同并支付相应款项，现涉案小区尚未办理综合验收备案，且该时间节点仍处不确定状态，故该条款应定性为履行期限约定不明确的条款，在双方无法就办证时限达成一致协议的情况下，该履行期限不能超过合理期限。再次，偿付违约金系违约方承担违约责任的方式之一，但其性质仍以补偿性为主，即以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。故而原告要求被告偿付违约金的，应以开发商逾期办证给购房人造成的损失确定违约金数额。针对涉案小区同类案件已大量诉至法院，当事人证明约定的损失过分高于或低于实际损失存在难度，故而本院参照双方约定，综合涉案小区近年来房产已有一定幅度上涨的事实，酌定将双方约定的、按购房款万分之0.3计算违约金提升为，按购房款的0.9%计算违约金，此举旨在督促开发商尽快办理综合验收备案为产权登记备案创造条件。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告江西吉安鼎基实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，偿付原告谭立强逾期交房违约金3107.07； 二、被告江西吉安鼎基实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，偿付原告谭立强逾期办证违约金1864.24。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费210元，减半收取计105元，由原告、被告各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  王国勇 二〇一九年二月二十二日 书记员  张诗雪 法条链接 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 三、《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。