广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初4903号原告（反诉被告）：叶锡云，男，1978年2月3日出生，汉族，住广东省英德市，委托代理人：刘虹，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：刘彬，广东浈阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：李锦标，男，1962年10月12日出生，汉族，住广东省英德市，委托代理人：唐建权，广东扬权律师事务所律师。被告：林海梅，女，1964年10月1日出生，汉族，住广东省英德市，原告叶锡云诉被告李锦标、林海梅土地使用权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，分别于2018年12月26日、2019年1月23日公开开庭进行了审理。原告叶锡云及委托代理人刘虹、刘彬，被告李锦标及委托代理人唐建权到庭参加了诉讼。被告林海梅经本院依法传唤后，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，原、被告本是同单位的同事，被告李锦标向原告称其在英德市云锦公路旁有两卡土地需要转让，问原告要不要，原告问被告要多少钱才能购买，被告说48万元。后来原告决定购买，并于2014年3月12日将38万元以现金方式支付给被告，被告收钱后向原告出具了收据一张，写明“今收到叶锡云交来购地款380000元（叁拾捌万元整）”，同时还注明“云锦公路第49卡、第50卡总价48万元，余款10万元于2015年2月1日前交付李锦标。交款人：叶锡云，收款人：李锦标、林海梅”。并将其与吴庆安签订的《土地使用权出让合同》原件及《云锦公路临街建筑平面布置图》交给原告收执。2018年9月份，原告去申请办理报建手续时，英红镇国土资源管理所、英红镇规划管理所均认为该地仍属耕地性质，不能办理规划报建手续。此时原告才知道这块土地并没有合法手续，原、被告的土地使用权转让合同是无效的。为此，原告曾多次与被告协商，要求被告退还原告的转让款，但遭到被告的拒绝。综上所述，为维护原告人的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判准原告的诉讼请求：1、确认原、被告签订的《土地使用权转让合同》无效；2、判令被告退还土地使用权转让金48万元，并按年利率6%计付利息至付清日止（其中38万元从2014年3月14日起计息，另10万元从2015年2月12日起计息）；3、本案诉讼费由被告承担。被告没有提交书面答辩意见，在庭审时主要辩称：1、本案原、被告之间并没有签订任何的书面合同，所以原告的第一项诉求没有任何的确认基础和条件；2、涉案土地并非像原告所称不能报建，原告企图以不能报建为由来起诉主张其目的，并没有事实依据，且被告自始没有收到原告意图解除合同的通知，而被告也一直要求原告支付余下的购地款，但原告始终不予支付，综合以上两点意见，原告的第一项诉求是没有任何依据的；3、从原告提交的证据材料可知，对于原告的第一项诉求，涉及了涉案土地是否违法的问题，原告主张涉案土地是违法的，而被告已提交了同一地段同一性质的土地已经办理了报建的证明，且取得了政府部门的合法手续，也盖好了房屋，关于涉案的土地是否违法，需由行政主管部门审理后才能确定，再处理原告第二项诉求的权利关系，为此依据广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让转让出租若干问题的指导意见第三款明确规定当事人因农村土地出让用于非农建设纠纷向法院提起诉讼的，涉及违法部分是不应受理的，应由行政部门先行处理，由于原告的第一项诉求涉及了土地是否违法的问题，且第二项诉求的请求前提是基于第一项诉求的成立，因此原告的诉求依法无据；4、原告在诉状中提及的诸多内容，完全与事实不符，被告并没有收到原告所称的48万元购地款，被告只在2016年2月16日收到原告的5万元保证金，正因为在2014年2月16日过于轻信原告，把所有的证件都给了原告，才给了原告可乘之机，原告不遵循诚实信用原则，一直不予支付余下款项给被告，理应由被告向原告提起诉讼，但反过来却变成了原告起诉被告；5、原告起诉被告林海梅是不符合民事诉讼立案的条件和标准，根据民诉法的规定，被告的身份信息必须明确，所以原告起诉被告林海梅是不具备条件的；6、作为公民，应当遵循诚实信用原则和实事求是原则，不能因为地价或者土地行情不好而随意的不守诚信，且在本案中还在原告拖欠被告余款情况下，投机取巧行为是不应该支持。被告反诉称，英红镇云锦公路旁的那一大片土地最初是案外人吴庆安以债抵土地的形式从政府手里受让而来并把这一大片土地以卡为单位分成了很多卡地进行了出让，而其中涉案的两卡土地就是被告从案外人吴庆安手里受让而得。涉案的两卡土地面积计坐标位置均为英红镇国土规划部门出具的红线图予以了确定。原告在听说该土地最初是由案外人吴庆安从政府部门直接受让过来的，而且土地还有政府规划部门出具的红线图，觉得有利可图。双方于2014年2月16日达成协商：被告以原价48万元卖给原告，原告当天支付了5万元的现金保证金（实际上是49000元现金，被告并没有现场清点，后来发现少了100元并告诉了原告，原告第二天补上了100元，当时被告就告知原告以后不能用现金支付了，否则双方都说不清），原告向被告承诺余款随后就付清。被告于是在当天把与上手吴庆安之间的《土地使用权出让合同书》及《云锦公路临街建筑平面图》、《借款收据》原件交给了原告。大约于2014年3月10日，原告让被告去国土部门过户，说只要过户后第二天就转款，被告于是在当天陪同原告去了国土部门过了户。2014年3月12日，原告到被告住处，被告本以为原告是过来支付余款的，但原告却称自己目前经济不太宽余，先支付33万元，剩余的10万元余款在2015年2月1日前付清，让被告先打好收条，回去之后就把33万元的款项转账给被告。被告考虑到双方是同一单位的同事，而且土地也已过户，担心不写收条就收不到余下的购地款，于是被告再次相信了原告，为此就按原告的意思出具了一份收条，当时正好被告的前妻林海梅也在场，原告又让被告的前妻林海梅在收条上也签了字。在被告向原告开具了收条后，原告并没有转款给被告，被告非常气愤，质问原告，原告却称暂时无法凑集到款项，让被告再给予多点时间。之后，被告在发现有部分从案外人吴庆安手里受让到的土地已申请到了报建手续并开始盖房的情况后，找到原告，告知其不想买就算了，被告愿意将收到的5万元保证金退回给原告，但原告要及时归还合同原件等资料。否则，如影响到被告的房屋报建，所有的损失将由原告来承担，原告一直称暂时凑集不到资金，让被告再宽限点时间。后来被告又多次向原告催要，原告态度都是及其诚恳，但却一拖再拖不予支付余下购地款。被告多次打算起诉原告，但又考虑到大家都是同一单位工作的同事，且因为涉案土地的前景不太好的缘故，所以一直未予起诉。但令被告想不到的是，原告居然先行起诉，向被告主张权利。被告无奈之下，特向法院提起反诉，恳请法院能够依法判准被告的反诉请求：1、确认被告与原告之间的《土地使用权出让合同》有效；2、判令原告立即支付被告土地出让金43万元，并按年利率6%计付至付清日止（其中33万元从2014年3月13日起计息，另外的10万元自2015年2月1日起计息）；3、判令原告承担本案的所有诉讼费用。原告提交书面反诉答辩意见如下：一、原告与被告之间的《土地使用权出让合同》是无效合同。首先，被告并未依法取得英德市云锦公路旁西南面云岭路口至武广桥路段第49卡、第50卡地块（以下简称“涉案地块”）的土地使用权权属凭证。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十九条“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书”及《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定”的规定，国有（建设）用地使用权的设立应当以县级以上人民政府登记造册时为准，但原告与被告达成转让涉案地块的合意时，被告仅是一味声称其拥有涉案土地的使用权，导致原告信以为真向其交付了“转让款”48万元，直至原告向贵院提起诉讼，被告均未能按照前述规定办理到国有（建设）用地使用权证书，至今无法向原告提供其合法拥有涉案土地使用权的有效凭证，导致原告一直未能按涉案协议的约定使用到涉案土地；其次，根据原告提交的由英德市国土资源局英红国土资源管理所和英德市规划建设管理所对原告《报建申请》所作回复的内容可知，涉案地块的性质是“园地”，土地利用规划为园地、带K耕地，无法办理到报建手续，导致原告在与被告达成合意时欲使用涉案土地用于建设房屋进行收益的初衷无法实现；最后，被告非法转让涉案土地的行为违反了我国法律法规的强制性规定，属于无效合同。被告未能取得涉案土地国有使用权证书，非法将性质属于“园地”的涉案地块“转让”给原告的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”的强制性规定，损害了国家或集体及原告的合法权益，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，其与原告达成的转让协议应当属于无效合同，被告请求确认其与原告之间的转让协议有效是没有事实和法律依据的；二、原告提交的证据足以证实原告已经向被告支付了48万元土地使用权转让款。根据原告提交的被告亲笔签名的《收条》显示，原告已于2014年3月12日向被告支付了购地款38万元；之后，原告依约在2015年2月1日前向被告支付了剩余购地款10万元，被告因此按照交易习惯向原告交付了涉案地块的有关资料原件，即其与吴庆安交易涉案地块的合同及收据原件。至此，原告已经向被告付清了约定的涉案地块全部转让款。现原告认为被告未支付款项，却未提供任何证据予以支持其主张、亦未提供证据反驳原告出示的证据，则其应当承担举证不能的不利法律后果，因此其要求原告支付土地出让金43万元及利息没有事实和法律依据。综上所述，原告与被告之间的土地使用权转让合同是无效合同，被告请求确认其与原告之间的转让协议有效没有事实和法律依据，原告提交的证据足以证实原告已经向被告支付了48万元土地使用权转让款，被告要求原告支付土地出让金43万元及利息没有事实和法律依据。恳请贵院依法驳回被告的全部诉讼请求。经审理查明，被告李锦标与案外人吴庆安于2014年1月29日签订了《土地使用权出让合同书》，约定由案外人吴庆安以48万元的价格出让位于英德市云锦公路旁西南面云岭路口至武广桥路段第49卡、第50卡的土地给被告李锦标。后被告李锦标又将涉案土地以同样的价格转让给原告叶锡云，但双方没有签订书面土地转让合同。2014年2月16日，原告通过现金支付的方式向被告支付了购地款订金5万元，被告李锦标在收取了原告支付的订金后，向原告出具了一张收到订金5万元的《收条》，并在《收条》上注明原告需于2014年3月15日、2015年2月1日前分别支付余下的购地款33万元、10万元给被告。2014年3月12日，原告依约向被告支付了现金33万元的购地款，而被告李锦标再次向原告出具了一张收到购地款38万元的《收条》，而该《收条》中的38万元，包含了此前原告已经支付的5万元订金，且该《收条》上还有被告林海梅的签名确认。庭审时，原告陈述余下的购地款10万元也已支付给被告，但被告李锦标并没有向原告出具该笔款项的《收条》。而被告李锦标则表示，其只收到了原告通过现金支付的5万元订金，其余款项至今尚未收到。同时，应原告的要求才提前向其出具了收到38万元的《收条》。另查明，原告在办理房屋报建申请时，被英德市国土资源局英红国土资源管理所及英德市规划建设管理所告知涉案土地的性质为“园地”、“带K耕地”，并不符合土地利用总体规划，且该地块未能提供相关土地证手续，因此不能受理原告的报建申请。再查明，被告李锦标与被告林海梅已于2014年1月20日办理离婚手续，因此两被告之间不存在夫妻关系。以上事实有《土地使用权出让合同书》、《收条》、《报建申请》、《离婚登记审查处理表》及庭审笔录等佐证。本院认为，本案争议焦点：一、口头协议约定的涉案土地转让是否合法问题；二、若口头协议无效，已交付的转让款损失如何计算问题。关于一、口头协议约定的涉案土地转让是否合法问题。被告李锦标与案外人吴庆安签订的《土地使用权出让合同书》，合同转让的涉案土地是原告叶锡云用于建设楼房。现被告作为转让方在未取得出让土地使用权证书的情况下，将涉案土地转让给原告，且在起诉前未取得出让土地使用权证书或有批准权的人民政府同意转让。因此，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十九条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，原、被告口头达成的协议转让土地使用权无效。关于二、若口头协议无效，已交付的转让款损失如何计算问题。由于原、被告口头达成的协议转让土地使用权无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，无效合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告依无效的口头协议收取原告支付的“购地款”38万元，应予全额返还给原告。另外的“购地款”10万元，由于原告没有提供相应的《收条》予以证明，故本院不予支持。至于“购地款”的利息计付问题，因原、被告对此并没有明确的约定，则应当按中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率计算利息。具体是“购地款”38万元从2014年3月14日起计付至清偿之日止。另外，被告李锦标、林海梅于2014年1月20日已登记离婚，因此，被告李锦标在2014年3月12日收取原告叶锡云38万元，已与被告林海梅无关，林海梅在收条上签名，充当的是证人角色。综上，原告诉请被告返还“购地款”48万元，本院予以支持38万元，另外原告主张的“购地款”10万元，由于原告缺乏足够证据证明，本院不予支持。对于被告反诉主张，由于没有提供足够证据证明其主张的事实，因此，被告的反诉请求本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第一百三十九条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、原告叶锡云与被告李锦标口头达成的转让土地使用权协议无效；二、限被告李锦标于本判决生效之日起十日内返还给原告叶锡云38万元及利息（利息以38万元为本金，自2014年3月14日起按中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；三、驳回原告叶锡云的其他诉讼请求；四、驳回被告李锦标的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4250元，由原告负担750元，被告负担3500元以及反诉费3875元均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  陈国雄二〇一九年二月二十五日书记员  华敏蕾附相关法律法规《中华人民共和国物权法》第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。《中华人民共和国土地管理法》第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。