广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初15385号原告：广州市兰花物业管理有限公司。法定代表人：柏伟，职务总经理。委托代理人：邓沛劲、韩兴柱，均为广东珠江律师事务所律师。被告：姚永贤。原告广州市兰花物业管理有限公司诉被告姚永贤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人韩兴柱和被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告为广州市海珠区盈丰路英豪三横街5号xx房的产权人，上述物业被告于2001年7月13日收楼，办理了相关收楼手续，并签署了相关文件，接受原告提供的物业服务。被告在缴纳2005年7、8月该期物业管理费用之后，至今一直未支付相关管理费用，故应承担物业管理费的违约金。另被告还拖欠路灯分摊费、水费分摊等。原告为每两个月收取一次费用，每届缴纳相关费用之前都会在小区公告栏通知各户的下两个月的物业费用及其他费用的公告，并将相关缴费通知（包括欠费记录）递交被告，缴费通知清晰列明尚未缴纳部分的金额和时间段以及即将需要缴纳部分的金额和时间段，期间多次与被告进行沟通未果，被告对欠款至今仍旧不予理会。被告接受原告服务却拖欠各项费用的行为已经严重侵害了原告的合法权益，给原告对小区的管理造成了极大的阻碍，同时也侵害了其他绝大多数正常交纳费用的业主的合法权益，为了保护当事人的合法权益，故起诉要求判令：1、被告向原告支付2005年9月1日起至2011年11月20日止的物业管理费2900.28元（其中2005年9月1日至2011年4月30日按每平方米0.55元计，2011年5月1日至2011年11月20日按每平方米0.7元计）及物业管理费违约金（每期违约金从下一期的1日开始计算，从2005年11月1日起计至付清物业管理费之日止，按照每日3‰计算）、路灯分摊费20.3元（2011年9月1日至2018年4月30日、每月为0.3元）、水费62.7元、水费分摊7.7元、消防管道维修费64元；2、诉讼费由被告承担。被告辩称：原告是开发商的单位企业，我是基于开发商称小区内开设有配套小学才购买涉案房屋的，但从我2001年入住至2004年小学都没有建成，导致我儿子需在户口所在地读书，而开发商对我没有进行补偿，因此产生纠纷，我才以拒交物业管理费进行抗辩。我确认在2005年9月1日至2011年11月20日期间没有缴纳物业管理费，但路灯分摊费20.3元、水费62.7元、水费分摊7.7元、消防管道维修64元我是愿意缴纳的，只不过是原告捆绑了其他费用导致我无法缴纳。我不同意缴纳原告主张的迟延支付物业管理费的违约金，我不是无理不缴纳管理费，是原告的工作人员出言不逊导致我无法正常缴纳，另外原告还存在以下管理的问题：1、本人的房屋在2002年2月19日发生火灾，当时车辆乱停消防通道导致不能及时灭火；2、小区的安保差，入室盗窃时有发生，我停放在自家小院的自行车就给盗走三辆；3、楼房外墙有破损，我请求被告修理但不给修，每年雨势较大时就会导致房屋进水。经审理查明：广州市房地产档案馆的档案资料记载，被告是位于海珠区盈丰路英豪三横街5号101房（下称“涉案房屋”）的权属人，该房屋建筑面积67.48平方米，登记时间2012年12月26日。2011年11月21日，涉案房屋的产权人变更为被告和温少霞。被告于2001年7月13日签收《收楼确认书》。2005年5月1日，原告（乙方）与广州蓝粤房地产开发有限公司（甲方，以下简称蓝粤公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定蓝粤公司委托原告对英豪花园实行物业管理，管理期限自2005年5月1日起至2008年4月30日止；物业服务费用由乙方按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之1交滞纳金；等。2008年5月1日，原告（乙方）与蓝粤公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定蓝粤公司委托原告对英豪花园实行物业管理，管理期限自2008年5月1日起至2013年4月30日止；物业服务费用，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米向业主或物业使用人收取（一期0.50元；二期0.55元；三、四期1.3元）；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之1交滞纳金；等。2010年10月11日，原告（乙方）与蓝粤公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定蓝粤公司委托原告对英豪花园实行物业管理，管理期限自2010年9月18日起至2013年9月17日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅：0.7元/月.平方米，高层住宅：1.9元/月.平方米，商业物业：4.5元／月.平方米；蓝粤公司、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期之日起缴纳千分之三的标准向原告交付违约金；等。原告向被告追索物业管理费等无果，遂于2018年9月3日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认英豪花园小区在2017年6月15日成立业主委员会，物业管理费为每两个月支付一次；被告的房屋属于英豪花园二期。原告就其主张还提交了以下证据：1、《催款通知单》及快递签收记录；2、缴纳物业管理费、分摊费等的通知及发票；3、催款通知单。被告质证表示：对证据1的真实性不予确认，被告没有收到过这两份文件；对证据2的真实性、合法性和关联性没有异议，但是原告每次要求业主缴纳的费用均无公示；确认收到过证据3的《催缴通知单》，但是在涉案小区的业委会成立，被告被清退后，近两年才向被告送达的。被告就其抗辩意见还提交了两段视频作为证据。被告质证表示：对第一段视频的拍摄地点无法核实，该视频也无法显示真实情况，对其真实性、合法性和关联性不予确认，原告如果认为车辆乱停放影响其出行可向原告进行投诉；对第二段视频的真实性、合法性和关联性不予确认，被告应自行对其外墙进行修复，但如果需要原告协助原告可予以配合。本院认为:原告与蓝粤公司签订了《前期物业服务合同》等，约定蓝粤公司委托原告对英豪花园小区进行物业管理。原告接受委托，对英豪花园进行了管理，被告所有的房屋，属于原告物业管理的范围内。因此，原、被告形成事实上的物业管理服务关系。根据权利义务相一致原则，被告接受了原告的物业管理服务，理应支付物业管理服务对价。被告抗辩以其与开发商存在矛盾为由拒交物业管理费，理据不足，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告抗辩小区服务存有瑕疵，故其有权不支付物业管理费。对此，由于物业管理是一项长期进行、且包含多项服务内容综合性的动态服务，因此，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其长时间没有提供合同约定的大部分物业服务项目或提供的物业服务质量很差时，业主才有权抗辩拒绝缴纳物业管理费。诉讼中，被告没有充分证据证明原告在提供服务时存在重大瑕疵，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。被告确认从2005年9月1日至2011年11月20日期间没有支付物业管理费，其行为已构成违约，故原告依照合同约定要求被告支付上述期间的物业管理费和滞纳金的请求，本院予以支持，但滞纳金的标准应按同期合同约定的标准计算。被告同意支付路灯分摊费20.3元、水费62.7元、水费分摊7.7元、消防管道维修费64元，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条和《物业管理条例》第四十一条、第四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姚永贤在本判决生效之日起十日内向原告广州市兰花物业管理有限公司支付2005年9月1日至2011年11月20日的物业管理费（其中2005年9月1日至2011年4月30日每月按0.55元／㎡×67.48㎡计，2011年5月1日至2011年11月20日每月按0.7元／㎡×67.48㎡计，总额以原告主张的2900.28元为限）及路灯分摊费20.3元、水费62.7元、水费分摊7.7元、消防管道维修费64元。二、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付逾期支付本判决主文第一项所确定的物业管理费的违约金（两个月为一期，以两个月的管理费为本金，从第三个月的1日开始计至被告实际付清当期物业管理费之日止，即2005年9月的从2005年11月1日起计，如此类推计至被告实际付清物业管理费之日止；其中2005年11月1日至2010年9月17日每日按应缴金额的1‰计，2010年9月18日至付清之日止每日按应缴金额的3‰计；每期滞纳金不超过本金，滞纳金总额以被告欠付的物业管理费为限）。）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1047.3元由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇一九年二月××日书 记 员  招佐文冯琬晴