江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣02民终960号上诉人（原审被告）：湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司，住所地江西省景徳镇市新厂西路**时代购物中心**负**。法定代表人：吴爱兰，该公司经理。委托诉讼代理人：黄平水，江西千瓷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张菊荣，女，1955年10月4日出生，汉族，住景德镇市。委托诉讼代理人：郑立群，江西帖隼律师事务所律师。原审被告：湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司，住，住所地湖北省武汉市汉阳区阳新路****第**/div>法定代表人：刘纪顺，该公司经理。委托诉讼代理人：黄平水，江西千瓷律师事务所律师。上诉人湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司（以下简称景德镇美乐园）因与被上诉人张菊荣、原审被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司（以下简称湖北美乐园）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初1399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。景德镇美乐园上诉请求：1.撤销景德镇市珠山区人民法院作出的（2019）赣0203民初1399号判决第二项中关于支付利息的起算时间的判决，改判上诉人向被上诉人支付利息的时间从本案判决生效之日计算即减少支付利息50166元（185800元×6%×4.5年=50166元）；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决上诉人承担向被上诉人支付利息的起算时间与事实和法律均不符。首先，被上诉人至今没有将购房余款7万元付清，按照双方签订的房屋买卖合同第四条委托贷款付款备注事项说明第三点，被上诉人在按揭贷款不成功后应向上诉人付清剩下余款，如逾期付款，被上诉人应承担合同第五条的违约责任。其次，双方房屋买卖合同的解除时间应该以本案判决生效时间为准，即上诉人在未按判决返还被上诉人款项后，可以承担年利率6%的资金占用费。如果支付利息时间从被上诉人支付购房款时间起算则有失公平。因为双方除了签订了一份房屋买卖合同之外，还签订了一份《商铺委托管理合同》，并且被上诉人自合同签订至今，一直每月从上诉人处领取商铺收益金，其合同目的亦在一定程度上得以实现。综上所述，如果解除双方房屋买卖合同，可以要求上诉人返还被上诉人已付购房款，但是要求上诉人向被上诉人支付自合同解除之前的购房款资金占用费有失公平。故此，上诉人请求二审法院撤销景德镇市珠山区人民法院作出的（2019）赣0203民初1399号判决第二项（关于支付利息的时间）；改判上诉人向被上诉人支付利息的时间从本案判决生效之日计算。张菊荣答辩称：1、被上诉人的购房款已经付清了，根据买卖合同第三条第一项约定房款是1142100元，而上诉人实际支付了183800元，再加上定金2000元，远超出约定房款，故不存在还有7万元没有付清的问题；2、利息应当以被上诉人付款时间为准，因为被上诉人付款是在2015年1月和2月付的，到诉讼期间有四年多的时间，上诉人一直占用该资金，根据公平原则以及司法解释的规定，应当从付房款之日起开始计算利息；3、关于《商铺委托管理合同》，那是被上诉人和第三人之间的法律关系，和上诉人没有任何关系；4、既然上诉人认为应当按照法院判决生效日开始计算利息，为何现在一审法院判决还未生效，从一审判决到现在的租金就已经停止支付了？本来是一月900元的，但是现在却已经停止支付了；5、假如按照上诉人的意思利息从判决开始计算，那么被上诉人这么多年的损失是很大的，因为房价涨了很多；6、本案是景德镇美乐园上诉，分公司没有法人资格，民事责任应由湖北美乐园公司承担，湖北美乐园未上诉，相当于湖北美乐园已经认可了一审判决，我方认为一审判决已经生效。综上，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉。湖北美乐园述称，同意上诉人的上诉意见。张菊荣向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与第一被告签订的购买位于景德镇市新厂西路499号时代购物中心1栋负一层247号商铺（建筑面积12.23平方米）的购房合同；2.判决两被告返还原告购房款193800元，支付截止起诉时止的利息49419元（起诉后至实际履行完毕止的利息以193800元为基数，按年利率6%计算），赔偿原告已付的购房款193800元；以上共计人民币437019元；3.两被告承担诉讼费。一审法院认定事实：景德镇美乐园是湖北美乐园下属的分公司并依法领取了营业执照。2015年2月12日，原告张菊荣（作为买受方）、王珊（名义上的买主，实际付款人为本案原告张菊荣，王珊已出具证明。）与景德镇美乐园（作为出卖方）就位于景德镇市珠山区新厂西路499号商场负一层247号商铺签订《商铺买卖合同》一份，合同约定，……商铺建筑面积共12.23平方米，其中，套内建筑面积5.69平方米，公共部位与公用房屋分摊面积6.54平方米。该商铺按建筑面积计价，房价款总金额为人民币114210元（以建筑面积单价计算9339元/平方米）；……为了商铺所在商场在未来拥有良好的经营环境，认购方同意将商铺交由出售方进行统一托管经营，并与托管方签订《托管经营服务合同》，认购方承担公共区域装修款项（其中包括但不限于商铺所在的商场外立面、公共通道、外广场、空调设备照明设施等）支付至出售方指定的托管方账户上，由托管方代为支付。房价款及商铺所在的商场公共区域装修款，合计人民币139590元。第四条，买受人支付的款项合计人民币贰拾伍万叁仟八百元整，其中包括商铺认购价及商场公共区域装修改造费用，买受方应当将上述款项如期支付给出卖方。买受方按照按揭方式付款，2015年2月12日前支付全部房价款的70%（包含定金30000元）计人民币183800元，余下房款计70000元，由买受人向经办银行及委托贷款单位申请委托贷款，由经办银行直接拨入出卖方指定的银行账号……2015年1月29日，原、被告双方签订合同之前，原告即交纳了2000元现金（参与2000元抵10000元活动），于2015年1月28日交纳购铺定金30000元。此后，2015年2月21日交纳首付款53800元，同月25日交纳购商铺款100000元（不含定金30000元），实际交款共计185800元(可折抵的金额为193800元)。此后，因无法办理银行按揭贷款之事，原告再无向被告交纳商铺剩余款项。但被告遵照合同的约定（每月截止2019年7月）向原告该商铺出租收益金。2015年12月16日，被告将涉诉商铺抵押给银行。原告因不能办理商铺过户事宜，而多次找到被告协商，均未果。故原告诉至法院，请求判如所请。另还查明，原告张菊荣作为购买方与被告签订《商铺买卖合同》时，王珊也列为购买方，其仅为名义上买方，并未实际付款。经一审法院通知其参加诉讼释明后，其表示放弃权利并不参加本案诉讼。一审法院认为，原、被告之间签订的《商铺买卖合同》是在自愿、平等基础上签订的，符合法律规定，依法成立。双方在合同履行过程中，被告已将涉案商铺抵押给银行，且截止到开庭之日，并没有撤押。故原告无法要求被告将涉案商铺过户至其名下，所以该《商铺买卖合同》已在事实上履行不能。所以，原告诉请解除该合同，符合法律的规定，一审法院予以支持。本案的焦点在于，被告无法将涉案商铺过户给原告，是否适用“双倍赔偿”惩罚性规定？若合同因履行不能而解除，被告应如何偿付原告损失方能符合实质公平？原告援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干间题的解释》第八条之规定而要求被告（出卖人）承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告抗辩其主体不适格，即被告并非该司法解释中规定的“房地产开发企业”，所以，该惩罚性条款并不能对其适用。一审法院认为，根据该司法解释第一条之规定：本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该解释第一条开宗明义，该司法解释适用的主体之一为房地产开发企业，而本案被告并非房地产开发企业。所以，被告抗辩其主体不适格，不适用惩罚性条款，于法有据，一审法院对其抗辩予以采纳。本案中，被告从签订《托管经营合同》至2019年7月，一直遵照合同的约定，按月向原告支付“租金”(商铺收益金)。从某种程度上而言，原告已从该合同的实际履行中获得收益，该收益可以部分补偿其合同履行不能带来部分的损失。故一审法院酌定，被告因过错而赔偿原告的损失，应以原告实际支付的购铺款185800元为基数，按照年息6%的标准从交款次日起至被告实际付清该款止的资金占用期间的利息计算。此外，关于两被告为总公司（湖北美乐园）、分公司（景德镇美乐园）之关系，均为适格被告。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条之规定“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定，分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”，本案湖北美乐园为适格被告，应对景德镇美乐园的付款及违约行为承担补充责任。综上，原告的诉请部分能够成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、九十四条第一款（五）项之规定判决如下：一、解除原告张菊荣与被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司签订的就购买位于景德镇市新厂西路499号时代购物中心1栋负一层247号商铺建筑面积12.23平方米的《商铺买卖合同》；二、被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司应于本案生效后十日内返还原告张菊荣购商铺款185800元及其利息（其中：2000元从2015年1月30日起至实际付清时止；30000元从2015年1月29日起至实际付清时止；53800元从2015年2月22日起至实际付清时止；100000元从2015年2月26日起至实际付清时止；均按照年利率6%的标准向原告张菊荣支付资金占用期间的利息）；三、被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司对本判决第二项承担补充责任；四、驳回原告张菊荣的其他诉讼请求。本案诉讼费8355元，由原告张菊荣承担3000元，被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司、湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司连带承担5355元。二审中，张菊荣提交民事判决书一份，证明类似案件二审已经维持原判。本院依法组织双方进行了证据交换和质证。上诉人质证称，其对该份判决没有异议。对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案上诉人主要的上诉请求是返还的购房款利息起算时间应在法院判决生效之日开始，而不是购房款的交付时间，其理由是被上诉人张菊荣至今没有付清购房款余款7万元。因上诉人共收取张菊荣185800元，超出合同约定的张菊荣应付的商铺价款114210元，故上诉人景德镇美乐园该上诉理由不能成立，一审判决支持被上诉人张菊荣自支付购房款时起算利息的主张正确，应予维持。至于上诉人提出被上诉人张菊荣因签定《商铺委托管理合同》后每月从上诉人处领取商铺收益金，其合同目的亦在一定程度上得以实现的主张，经查，张菊荣系与江西真快活商业管理有限公司签订《商铺委托管理合同》，原审被告湖北美乐园作为该合同的“保证方”，上诉人景德镇美乐园并非该合同的当事人，张菊荣因该合同受益与否，与上诉人无关。综上所述，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持；上诉人景德镇美乐园上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1054元，由上诉人湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈苾铃审判员  徐 骥审判员  余 佳二〇一九年十一月二十八日法官助理叶梦芸书记员吴越