四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初5672号 原告：南充一品天下物业服务有限公司，住所地四川省南充市顺庆区丝绸路********。 法定代表人：侯静，执行董事。 委托诉讼代理人：张宗强，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玲，四川智典律师事务所律师。 被告：龙燕，女，汉族，1983年5月2日出生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：龙平轩，男，汉族，1958年8月14日出生，住址同上，系被告龙燕父亲。 原告南充一品天下物业服务有限公司（以下简称一品天下物业公司）与被告龙燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，因本案涉及系列案件，本院决定合并审理，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人张宗强、被告龙燕的委托诉讼代理人龙平轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告的物业费3215元（0.6元/㎡×138.02㎡×36/月+垃圾处置费6.5元/月×36/月）（从2016年6月计算至2019年5月31日，具体费用计算至物业费付清之日止）；2、判令被告按每日3‰标准向原告支付违约金（计算至物业费付清之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2016年5月28日，被告所在小区南充市顺庆区香榭春天小区业主委员与原告签订了《香榭春天小区服务合同》。合同约定原告向南充市香榭春天小区提供物业服务。同时约定，若被告违约不按时缴纳物业费应当按每日3‰标准支付违约金。合同签订至今，原告已按合同约定履行了相应义务，小区环境、卫生、居住条件得到较大幅度提升，所以被告亦应当履行交纳物业费的义务。经原告催收，被告至今未交纳物业费。为保证原告的合法权益，依据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 本案所涉及系列案件的到庭被告当庭推荐的发言人及被告龙燕及其委托诉讼代理人辩称：1、物业公司告我们拖欠物业费是有原因的，他们合同不合法的，先签订合同，后成立公司，小区业主委员会不召开业主大会商议，私下与无资质、营业执照和无业绩考证的公司签订5年的正式物业服务合同，不认可这个合同的合法性。服务合同公示后，遭到小区业主的强烈反对，顺庆区房管办、北城街道办、五里店社区认为不符合法律程序，要求实行公开招投标，业主委员会拒不执行，私下采取欺骗的手段，找到部分业主签名表决同意原告为小区的服务企业。物业公司没有依法依规操作。物管公司应该先有服务资格才能收费。服务标准和内容有没有在小区公示。2、同一个小区应该统一标准，而公司实行两个标准，我们一部分6毛钱，另外一部分是4毛钱。3、物业公司安全消防管理不专业且极其混乱，小区门有个灭火器，悬挂有两米高，不符合实际需要，标志消防通道常年锁了。4、管理服务不到位，小区脏乱差，小区西门常年锁闭，小区公共环境脏乱差，公共设施多年不修不换。物业公司经常与小区业主打架，并多次强迫业主交纳各种无理收费，有涉黑等行为。5、小区临街门面水电费差价、广告费、停车费等收入未向业主公布账目；6、物业公司未按《物业法》要求，每年至少一次征询业主的服务意见，满意率未达75%。 本院经审理查明：原告于2016年8月26日经南充市顺庆区工商行政和质量技术监督局登记注册，营业期限为长期，于2017年5月15日经南充市房地产管理局核发为三级资质。被告龙燕系香榭春天1幢3单元6层1号业主，其所有的房屋登记产权建筑面积为138.02平方米。原告于2016年5月28日与该小区业主委员会签订了《香榭春天小区服务合同》，合同期限从2016年5月28日起至2021年5月27日止。合同约定物管费的标准为多层住宅0.6元／平米.月，垃圾处置费6.5元／月，并约定业主经物管公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰的标准向物管公司支付违约金。被告龙燕从2016年6月起至2019年5月未向原告交纳物管费，原告向被告发出《物业服务费催收通知》，原告履行了催促被告及时交纳物业管理费的义务。但被告截止2019年5月31日共计36个月仍未交纳相应的物管费和垃圾处置费。 另查明，原告在对小区进行物业服务期间，的确存在管理、服务不到位的种种瑕疵。 上述事实，有当事人提交的证据及其陈述在案佐证。 本院认为，原告一品天下物业公司与被告龙燕所在小区的业主委员会于2016年5月28日签订了《香榭春天小区服务合同》。被告辩称业主委员会私下与原告签订的物管服务合同不合法，原告是先签订合同、后成立公司。业主委员会拒绝执行社区的整改通知，私下找部分业主签名同意原告进场进行物业服务，且原告属于三无服务企业，故不认可这个合同的合法性。因至本案庭审结束时，该合同并未被依法撤销，在该合同未撤销前，本院根据原告与被告所在小区业主委员会签订的并加盖业主委员会印章的物管服务合同进入小区已进行了服务的事实，应认定原、被告形成了物业服务关系，该合同对双方具有约束力。至于原告先签合同，后成立公司的问题，也属于业主委员会在选聘物业公司时，应尽的审查义务。被告辩称业主委员会私下与原告签订的物管服务合同不合法、不认可这个合同的合法性的理由，不属本案审理的事由，被告可另行主张权利。故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，按照权利义务相一致的原则，被告龙燕理应遵守合同约定，履行按时交纳物业服务费的义务。原告已向被告发出《催缴物管费通知》，被告仍未交纳相应的物管费和垃圾处置费。从本院审理的该系列案件以及被告辩称的事由和提供的证据等情形看，虽原告对业主进行了物业服务，但原告在进行物业服务中确实存在瑕疵，原告应对存在的瑕疵予以完善。被告以原告在物业服务中存在种种瑕疵为由拒交物业费的行为，属于行使合同履行中抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与物业服务企业违约程度相对应。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行合同约定的义务，以维系小区物业功能的正常运转。 综合考虑本案的各相关因素，本院认为可酌情减少被告应承担的物业服务费，由龙燕按约定标准的90%向一品天下物业公司支付物业服务费较为适当。据此，龙燕应向一品天下行业公司支付2016年6月1日至2019年5月31日期间的物业管理费2683.1元（138.02㎡×0.6元／平方米/月×36个月×90%）。同时因合同中约定了被告应按月支付垃圾处置费6.5元／月，而垃圾处置费由环卫部门按标准收取，应由垃圾生产的单位及人员负担。该费用由物业管理人代为收取后再向环卫部门缴纳。故被告应按合同约定给付生活垃圾处置费234元（6.5元／月×36个月），两项合计2917.1元。 关于原告要求被告按每日3‰标准支付违约金的诉讼请求，虽然双方约定了逾期交费应当承担的责任，但原告在加强与业主的沟通、改善物业服务质量上尚有需完善之处，故本院对原告主张的违约金不予支持。 关于被告龙燕辩称，原告在小区实行两个标准，部分为0.4元／平方米，而他们实行的是0.6元／平方米，致使他们难以接受。因被告所在小区业主委员会与原告签订的物管服务合同约定了物管费的标准为多层住宅0.6元／平米/月，原告主张按此收费标向被告收取物管费，并未超过合同约定的范围，原告向部分其他业主以0.4元／平方米/月收取物管费，属于原告处分自身权利的合法行为，且该合意也未超过合同约定的范围，故本院对被告辩解意见不予采信。 此外，被告龙燕提出的物业公司未公示小区收支情况、物业公司可能涉黑等问题均不属于本案审理范围，本院不予处理，被告可另行主张权利或向公安机关举报。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告龙燕于本判决生效后十日内向原告南充一品天下物业服务有限公司给付2016年6月1日至2019年5月31日的物业服务费2683.1元、垃圾处置费234元，两项合计2917.1元； 二、驳回原告南充一品天下物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告龙燕承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 罗 英 二〇一九年十一月六日 书记员 蒲珏竹