湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0102民初9441号原告：湖北乐友超市有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区涂家沟特****F306/**。法定代表人：胡超，该公司总经理。委托诉讼代理人：张日声（特别授权代理），男，1977年8月21日出生，汉族，乐友国际商业集团有限公司法务总监，住山西省晋中市榆次区，委托诉讼代理人：王骏（特别授权代理），男，1990年2月19日出生，汉族，湖北乐友超市有限公司开发部主管，住湖北省武汉市武昌区，被告：邓吉军，男，1964年5月10日出生，汉族，住湖北省京山县，委托诉讼代理人：徐盼（特别授权代理），湖北言达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娟（特别授权代理），湖北言达律师事务所律师。原告湖北乐友超市有限公司诉被告邓吉军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员汤莉莉担任审判长，与人民陪审员王玉波、付慧组成合议庭，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告湖北乐友超市有限公司（以下简称乐友超市）的委托诉讼代理人张日声、王骏，被告邓吉军及其委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐友超市向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约实际损失1,200,577.80元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告在2013年12月20日签订租赁合同，租期为2013年12月20日至2018年5月31日。合同期内已明确约定被告应当在本合同终止之日腾空并搬离租赁房屋，原告也提前向被告下达了到期房屋归还通知函，但2018年5月31日被告并未退还房屋。因原告与被告在合同期内已有租赁纠纷，原告已于2018年4月11日提起诉讼，2018年8月10日一审判决送达，被告提起上诉，2019年1月4日二审判决送达，维持一审判决，确认双方合同已经解除。原告已于2019年4月25日向法院申请了执行。原告与原出租方湖北贝林实业有限公司的租赁合同也于2018年5月31日到期，由于被告租赁合同到期后不予归还房屋，导致原告无法向出租方湖北贝林实业有限公司交付房屋，被告的行为给原告造成了巨大损失，特起诉至法院，请求判如所请。被告邓吉军辩称：1、原告就同一事实、同一事由重复起诉，应当予以驳回其起诉；2、被告不构成违约，无须向原告承担违约赔偿责任；3、原告与案外人湖北贝林实业有限公司之间因《房屋租赁合同》发生争议，经仲裁裁决原告需承担房屋占有使用费，原告以被告不腾退房屋为由，要求被告承担占有使用费的主张于法无据。原告与原出租方湖北贝林实业有限公司的租赁合同于2018年5月31日到期，原告此后不再对案涉房屋享有权利。被告缴纳了31,500元的押金，原告也没有退还给被告。经审理查明：2013年5月22日，湖北贝林实业有限公司与乐友超市签订《房屋租赁合同》，约定湖北贝林实业有限公司将位于武汉市江岸区香港路107-109号面积约3200平方米左右的整栋房屋包括地下室出租给乐友超市，租期至2018年5月31日。2013年出租方乐友超市（甲方）与承租方邓吉军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有转租权的位于武汉市江岸区香港路107-109号房屋第三层出租给乙方经营，租赁房屋使用面积700平方米；合同租赁期限为4年5个月12天，从2013年12月20日起至2018年5月31日届满，年租金378,000元；合同期满终止或提前终止，乙方应当在合同终止之日腾空并搬离租赁房屋，同时返还租赁房屋的全部钥匙，如乙方未按约定期限搬离租赁房屋，则应每日按约定日租赁费用标准的200%支付使用费。上述合同签订后，邓吉军于2013年11月25日向乐友超市支付租赁押金31,500元。2014年5月14日，邓吉军与乐友超市签订《补充协议》，约定将租赁期限变更为2014年2月7日至2018年5月31日。后乐友超市与邓吉军就拖欠的房租签订《香港路三楼欠租补充协议》，确认自2015年11月7日至2016年8月6日,邓吉军差欠乐友超市房租291,750.10元，经协商，乐友超市对上述房租予以部分减免，确认经减免后，邓吉军在该期间差欠房租120,000元，邓吉军分16个月支付给乐友超市。因邓吉军未按《香港路三楼欠租补充协议》的约定履行相关义务，2018年4月13日，乐友超市向本院提起诉讼，请求判令：1、乐友超市与邓吉军所签租赁合同解除。2、邓吉军支付拖欠乐友超市租金及电费共计123,146.39元(其中租金121,718.35元，水费847元，电费581.04元)。3、邓吉军支付拖欠租金的违约金至实际支付日（暂计算至2018年4月9日）6,163.94元。4、邓吉军支付合同违约金106,023.90元。邓吉军因乐友超市未及时处理绕表用电事宜导致房屋无法正常使用等原因提起反诉，请求判令：1、乐友超市返还邓吉军押金31,500元。2、乐友超市赔偿邓吉军因其违约行为而造成的损失37,754元。2018年8月10日本院作出(2018)鄂0102民初3299号民事判决书，判决：一、原告（反诉被告）乐友超市与被告（反诉原告）邓吉军签订的《房屋租赁合同》于2018年5月31日解除；二、被告（反诉原告）邓吉军于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）乐友超市支付2018年3月16日至31日的电费581.04元、水费847元；三、被告（反诉原告）邓吉军于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）乐友超市支付至5月31日的租金121,718.35元；四、被告（反诉原告）邓吉军于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）乐友超市支付违约金（以6,000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2018年1月1日起计算至实际支付本金之日止；以6,000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2018年2月1日起计算至实际支付本金之日止；以24,000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2018年3月1日起计算至实际支付本金之日止）；五、驳回原告（反诉被告）乐友超市的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）邓吉军的反诉请求。邓吉军不服提起上诉，2019年1月4日武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民终9895号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2018年6月1日至2018年10月14日的房屋占有使用费，邓吉军未支付给乐友超市。另查明，乐友超市（申请人，反请求被申请人）与湖北贝林实业有限公司（被申请人，反请求申请人）因武汉市江岸区香港路107-109号房屋租赁合同纠纷至武汉市仲裁委员会申请仲裁，乐友超市提出仲裁请求：1、被申请人退还申请人房屋保证金780,000元；2、被申请人支付新增免租期补偿金30,000元；3、被申请人支付申请人拖延退还房屋保证金及补偿金利息2,000元；4、被申请人承担本案的仲裁费用。湖北贝林实业有限公司提出仲裁反请求：1、申请人向被申请人支付房屋占用使用费，按每日11,629.3808元计算，从2018年6月1日起至2018年10月14日止，共计1,581,595.7888元；2、申请人赔偿被申请人经济损失从2018年6月1日起至2018年10月14日期间15,569.4983元，从2018年10月15日起直至付清资金占用费止，利率按同期银行贷款利率年息4.35%计算；3、本案仲裁费由申请人承担。2019年3月29日武汉市仲裁委员会作出（2018）武仲裁字第000003153号裁决书，裁决：1、被申请人向申请人退还房屋保证金780,000元及新增免租期补偿金30,000元；2、申请人向被申请人支付2018年6月1日至2018年10月14日期间房屋占用使用费1,173,113.8元；3、上述裁决第1、2项中的款项互相抵充后，申请人于本裁决送达次日起10日内向被申请人支付363,113.8元；4、如申请人未按期足额支付上述裁决第3项款项，则应以尚未支付的金额为基数，按照年4.35%的标准向被申请人支付资金占用期间的经济损失直至实际付清之日止；5、驳回申请人的其他仲裁本请求；6、驳回被申请人的其他仲裁反请求；7、本案本请求仲裁费27,464元，由被申请人承担，本案反请求仲裁费37,572元，由于本请求仲裁费已由申请人预缴，反请求仲裁费已由被申请人预缴，上述双方当事人各自应承担的仲裁费冲抵后，被申请人还应向申请人支付仲裁费12,435.2元。该仲裁费用与上述裁决第3项中的款项相互抵消后，申请人应于本裁决书送达次日起10日内向被申请人支付350,678.6元。案件审理过程中，2018年10月14日乐友超市与湖北贝林实业有限公司签订《房屋钥匙交还确认书》完成房屋交接，其中约定“五、三楼香缘宾馆为现状经营状态交付，交接后香缘宾馆与湖北乐友超市有限公司无关。六、自10月14日钥匙、房屋交接后，整体房屋租金与湖北乐友超市有限公司无关”。后乐友超市起诉来院，请求判如所请。邓吉军向乐友超市交纳的押金，邓吉军已就该事项另行提起了诉讼。审理中，因双方当事人意见不一致，故调解未成。以上事实有原告乐友超市提交的《房屋租赁合同》两份、《补充协议》、《香港路三楼欠租补充协议》、照片、（2018）鄂0102民初3299号民事判决书、（2018）鄂01民终9895号民事判决书、（2018）武仲裁字第000003153号《武汉仲裁委员会裁决书》、《房屋钥匙交还确认书》、《同意转租委托书》、回函，被告邓吉军提交的收据经质证，本院予以采信的证据双方当事人的当庭陈述记录在案佐证。本院认为：乐友超市与邓吉军签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，乐友超市和邓吉军均应按合同约定履行各自的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《房屋租赁合同》约定：“合同期满终止或提前终止，乙方应当在合同终止之日腾空并搬离租赁房屋，同时返还租赁房屋的全部钥匙，如乙方未按约定期限搬离租赁房屋，则应每日按约定日租赁费用标准的200%支付使用费”。该约定对于邓吉军不按期腾退承担何种责任进行了约定，也系邓吉军订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。乐友超市与邓吉军的合同于2018年5月31日解除，邓吉军应当依照合同约定腾退房屋，邓吉军未及时腾退房屋违反了约定义务，应按合同约定支付乐友超市2018年6月1日至10月14日的房屋占有使用费281,688元（378,000元/年÷365天×136天×200%）。尽管（2018）武仲裁字第000003153号裁决书裁决乐友超市支付湖北贝林实业有限公司2018年6月1日至2018年10月14日期间房屋占有使用费1,173,113.8元，但乐友超市未提交证据证明系因邓吉军一人未腾退房屋，导致其无法向湖北贝林实业有限公司交付房屋，且乐友超市要求邓吉军按仲裁裁决结果承担违约责任，超过了邓吉军订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，明显不当，邓吉军的赔偿责任，应以支付281,688元房屋占有使用费为限。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告邓吉军于本判决生效之日起十日内向原告湖北乐友超市有限公司支付2018年6月1日至2018年10月14日的房屋占有使用费281,688元；二、驳回原告湖北乐友超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,605元，由原告湖北乐友超市有限公司负担10,080元，被告邓吉军负担5,525元。因案件受理费已由原告湖北乐友超市有限公司预交，被告邓吉军在支付上述判决款项时，将案件受理费一并支付给原告湖北乐友超市有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  汤莉莉人民陪审员  付 慧人民陪审员  王玉波二〇一九年十一月十五日法官助理周郴书记员胡舒铭