天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终1807号上诉人（原审原告）：于树增，男，1958年4月20日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：孙金刚，天津安皓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市滨海新区新河街水景花都小区业主大会，办公地点天津市滨海新区杭州道水景花都3-1-301。负责人：程汝平，业主委员会主任。委托诉讼代理人：何庆利，男，该小区业主委员会委员。委托诉讼代理人：李文强，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人于树增因与被上诉人天津市滨海新区新河街水景花都小区业主大会（以下简称水景花都小区业主大会）业主撤销权纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初24663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。于树增上诉请求：1.撤销一审判决，改判撤销天津市滨海新区塘沽水景花都业主大会2018年第一次业主大会决议；2.本案一、二审诉讼费用由水景花都小区业主大会承担。事实和理由：1.天津市滨海新区塘沽水景花都业主大会2018年第一次业主大会在召开业主大会之前没有查明投票权数、建筑面积；2.表决票中没有面积的记载，更没有出示任何面积的统计；3.表决程序违法。水景花都小区业主大会辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，不存在于树增主张的事实和理由，应当驳回其上诉请求。于树增向一审法院起诉请求：1.依法撤销天津市滨海新区塘沽水景花都业主大会2018年第一次业主大会决议；2.本案诉讼费用由水景花都小区业主大会承担。一审法院认定事实：于树增系天津市滨海新区房屋所有权人，系水景花都小区业主。案外人天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司为该小区提供物业管理服务，服务期限自2015年10月25日至2018年10月24日终止。水景花都小区共有住宅783套，商业51套，物业居委会1套，项目总建筑面积119803.66平方米，其中商业12913.52平米，其他房产929.42平方米，住宅建筑面积105960.72平方米。该小区首次业主大会成立于2009年7月30日，该小区业主大会只有住宅业主，2017年11月原业主委员会解散，由天津市滨海新区新河街道办事处组织筹备该小区业主大会。2018年6月21日，水景花都小区业主大会筹备组（以下简称筹备组）在该小区张贴公告，公布内容包括：业主大会召开时间拟定于2018年8月1日，地点为震新居委会，采用书面征求意见的形式，计票方式为住宅房屋一户一票，会议议题：1.通过《水景花都小区业主大会议事规则》；2.选举业主委员会成员；3.物业管理情况调查。投票时间及方式为拟定于2018年6月23日至2018年7月31日，采取由水景花都小区业主代表及工作人员入户签票的形式。并提出相关要求。2018年8月3日，筹备组在该小区张贴公告，将水景花都小区业主大会选举结果向全体业主公布。投票情况：表决票应发783张，实发521张，收回514张，其中有效票513张（含弃权票3张），废票1张。2018年8月7日，业主大会以书面形式正式通知胜奕物业公司：经业主大会表决通过，决定胜奕物业公司的《水景花都小区专业服务合同》于2018年10月24日到期不予续签，在9月30日前做好各项交接准备工作，在10月15日与业主委员会办理交接手续，在10月24日退出本小区等等。2018年9月19日，天津市滨海新区人民政府新河街道办事处将水景花都小区业主大会表决结果复核情况以公告形式向业主公布，同意与天津胜奕物业管理有限公司续签物业合同41票，不同意续签物业合同429票，专有部分建筑面积57519平方米。2018年9月21日天津市滨海新区新河街水景花都小区业主大会发布关于小区2018年第一次业主大会决议核准结果的公告，内容为：1.新一届小区业委会成员名单。2.通过修改水景花都小区业主大会议事规则获得通过。3.天津市滨海新区塘沽胜奕物业管理有限公司物业合同到期后不再续签。另查，水景花都小区业主大会与天津市中汇恒通物业管理有限公司（以下简称恒通物业公司）签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由恒通物业公司为水景花都小区提供物业服务。服务期限自2018年10月25日至2020年10月24日。恒通物业公司已于2018年10月25日进驻水景花都小区并进行物业服务。一审法院认为，本案属业主撤销权纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款：“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，享有撤销权的主体是合法权益受侵害的业主。于树增要求行使撤销权，其需举证证明业主大会或业主委员会的决定侵害了业主的合法权益。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为：一、2018年第一次业主大会决议公告是否合法；二、2018年第一次业主大会程序是否存在瑕疵。针对第一个争议焦点。于树增主张，水景花都小区召开业主大会公告的落款是“水景花都小区业主大会筹备组代”，没有任何规定由这样的组织召集业主大会，相关法律明确规定由业主委员会召集业主大会，因此，这个公告不合法。水景花都小区业主大会抗辩称，在小区原业主委员会已自动解散情况下，在街道办事处和居委会的主持下，成立小区业主大会筹备组筹备业主大会，符合法律规定。对此一审法院认为，《天津市物业管理条例》及《天津市业主大会和业主委员会活动规则》规定，在业主委员会不履行职责时，由街道办事处、乡镇人民政府按照规定组织选举新的业主委员会。经一审法院调查核实，该小区业主委员会于2017年已自行解散。在此情况下，街道办事处、居委会组织成立业主大会筹备组，筹备业主大会，并以筹备组的名义于2018年6月21日在小区张贴公告，将召开业主大会的相关事宜通知全体业主，同时拟定业主大会于2018年8月1日召开，并无不妥，不违反相关法律规定，对于树增的该项主张不予采信。针对第二个争议焦点。于树增主张业主大会程序违法、选票样式、计票方式等存在瑕疵、票样中无建筑面积的记载、作为面积计算的基数错误、水景花都小区业主大会未按照法定程序形成大会决议，不符合双过半原则，没有双过半的比例数额，决议应属无效，应该全部予以撤销。水景花都小区业主大会对此否认，并提供了相关证据。对此一审法院认为：一、关于选票样式、计票方式的问题。于树增陈述《天津市业主大会和业主委员会活动规则》第四十七条规定：“在表决同一事项时，业主应当明确表示同意或者不同意，业主弃权的，视为同意。采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，应当使用全市统一式样的业主大会会议表决票。表决票应当由业主本人签名。”于树增认为水景花都小区业主大会没有使用全市统一式样票且票样中没有建筑面积的记载，于树增还主张建筑面积超过88平方米的才具有投票权，一户拥有多户房屋的应该只有一个投票权；水景花都小区业主大会辩称小区所有住宅房屋面积均在90平米以上，认可小区存在一户拥有不止一套住房的情况，但属较少数，并已在选票中予以剔除。一审法院认为，《天津市业主大会和业主委员会活动规则》系天津市国土资源和房屋管理局拟定并施行，该条规定并不属于法律、行政法规的禁止性规定，且选票样式如何并不影响业主充分行使表决权，同时该票样即使不做面积的记载也完全可以通过小区业主的门栋、房号后期确定其所占有的建筑面积；经审查，业主大会决议公告中除了有“同意票”票数过半数的记载，亦有专有部分占建筑面积过半数的记载，故对于于树增上述意见不予采信。二、关于面积计算基数的问题。于树增主张根据相关法律规定应该以建筑总面积作为基数，根据水景花都公示的复核公告，其记载不续签的面积为57519平方米，按照该小区建筑总面积118200平方米计算，其百分比应该为48.67%，不足一半比例，应属于无效；水景花都小区业主大会辩称小区存在商业用房，商业产权人不同意与住宅业主共同成立业主大会，最终确定水景花都小区住宅业主的建筑面积是105769平方米。对此一审法院认为，《天津市物业管理条例》第二十条规定：“制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”经核算，无论是按建筑总面积119803.66平方米作为基数计算还是按照住宅业主建筑面积105960.72平方米作为基数计算，业主大会第一项决议和第二项决议投票结果均符合“双过半”原则，均合法有效。故对于树增要求撤销2018年第一次业主大会第一项和第二项决议内容不予支持。关于第三项决议内容“天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司物业合同到期是否续签”，并未涉及选聘、解聘物业服务企业事宜，只是对物业管理情况进行调查，另据一审法院调查掌握的该小区基本情况看，案外人胜奕物业公司进驻该小区提供相关服务，并未召开小区业主大会，并非业主大会选聘的物业服务企业，自然不存在续聘问题。故第三项决议内容不适用“双过半”原则。于树增要求撤销第三项决议无法律依据，不予支持。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织，业主委员会是业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项。水景花都小区业主大会和业主委员会所维护的是广大业主的合法权益，代表的是广大业主行使权利。二者是按照相关法律法规、地方性规定和相关指导文件行使职能，不存在侵害业主合法权益的情形。综上所述，天津市滨海新区塘沽水景花都小区2018年第一次业主大会决议，并无明显不妥，于树增未提供有力证据证明其合法权益受到侵害的事实，于树增的诉讼请求无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决：“驳回于树增的诉讼请求。案件受理费80元，由于树增负担（已交纳）。”本院二审期间，于树增提交以下证据：1.天津市滨海新区人民法院（2018）津0116民初31809号民事裁定书及撤诉申请书，证明水景花都小区原物业公司签署的物业合同合法有效；2.天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初28502号和（2017）津02民终3919号民事判决书，证明业主委员会对票数以及建筑面积的统计程序不合法而撤销了业主大会决议，程序存在瑕疵予以撤销，故本案决议亦应撤销。水景花都小区业主大会质证认为，对证据1的真实性认可，对证明目的不予认可，该撤诉申请书只是水景花都小区业主大会与案外人之间确认合同无效诉讼的撤诉材料，并不一定意味着双方之间的合同是合法有效的；对证据2的真实性和证明目的均不予认可。水景花都小区业主大会未提交新证据。本院的认证意见是，于树增提交的证据与本案争议事实不具有关联性，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系业主撤销权纠纷，争议焦点是天津市滨海新区新河街水景花都业主大会2018年第一次业主大会决议是否应当撤销。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。关于于树增所提水景花都小区业主大会2018年第一次业主大会在召开业主大会之前没有查明投票权数、建筑面积的问题，业主投票权按照业主专有部分建筑面积和业主数量计算，通过一审证人证言可知，所在小区居委会人员系采取入户统计，核实了身份证、户口本和房产证，结合业主大会决议公告中同意票数过半数和专有部分占建筑面积过半数的记载，于树增所提投票权数和建筑面积的问题不影响业主充分行使表决权。关于于树增所提表决票中没有面积记载的问题，虽然案涉表决票表上未作面积的记载，但鉴于案涉小区所有住宅面积均在90平方米以上，也通过入户核对的方式进行了核实，亦对表决结果不产生重大影响。对于树增所提统计票数时缺乏唱票、监票程序问题，从一审提交的计票现场照片、记票结果监票人的签字能够体现出计票过程履行了唱票、监票程序。不可否认，水景花都业主大会在召开此次大会时存在些许瑕疵，但总体而言，其系在街道办事处、居委会的指导和管理下开展，决议事项体现了广大业主行使权利的真实意思，不存在侵害业主合法权益的情形，一审判决结果并无不当。综上所述，于树增的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由于树增负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 卢 伟审判员 李兴明二〇一九年十一月十五日法官助理张铮书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……