广东省广州市越秀区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0104执异18号 异议人（同是本案被执行人）：广州钢力金属制品总厂有限公司（原名称广州钢力金属制品总厂）。住所地：广州市河沙路珠岛花园4号楼二楼。 法定代表人：刘宗雄，职务：董事长。 委托代理人：游炜，北京天驰君泰（广州）律师事务所律师。 申请执行人：珠海横琴骏联世纪商贸企业（有限合伙）。住所地：珠海市横琴新区宝华路6号105室-35042。 法定代理人：霍某，职务：执行事务合伙人。 委托代理人：黎智荣，广东南国德赛律师事务所律师。 委托代理人：田冲，广东南国德赛律师事务所实习律师。 被执行人:广州市新东房地产开发有限公司。住所地：广州市河沙路珠岛花园4幢3梯204、205房。 法定代表人：陈晓东。 本院在执行申请执行人珠海横琴骏联世纪商贸企业（有限合伙）（以下简称骏联企业）与被执行人广州市新东房地产开发有限公司（以下简称新东公司）、广州钢力金属制品总厂有限公司（以下简称广州钢力公司）借款抵押合同纠纷一案中，异议人广州钢力公司对本院查封、拍卖、变卖广州市大坦沙岛珠岛花园15幢xxx房及x梯x房（以下简称涉案房屋）的执行行为不服向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人广州钢力公司称，因骏联企业申请新东公司及其恢复执行一案，法院在执行中查封其预购的涉案房屋，并于2018年11月20日裁定拍卖、变卖涉案房屋，其认为本案执行依据(2006)越法民二初字第780号民事判决判令新东公司偿还借款，如未履行则拍卖或变卖新东公司位于广州市中山一路26号和风雅居停车场负一层42-47号车位（以下简称涉案车位），若涉案车位拍卖款不足以清偿本案债务，则拍卖或变卖其名下的涉案房屋，该判决清偿顺序清晰明确，法院须在拍卖或变卖涉案车位后才能拍卖或变卖其名下涉案房屋，而确认涉案车位的所在及四至不属其法定义务，其不清楚新东公司提供抵押车位的情况，请法院督促债权人骏联企业提供有关的材料或线索，其愿意配合法院的工作，现未有更多涉案车位资料提供。另(2006)越法民二初字第780号民事判决查明，2002年7月2日房管部门出具NO0045248《广州市房地产抵押登记证明书》载明，涉案车位曾办理了抵押登记，可助于识别涉案车位实际所在和四至，原执行案(2007)越法执字第1069-7号执行裁定载明广州市中级人民法院在另案执行中拟委托机构对和风雅居停车场负一层进行测绘作分拆或整体拍卖处理，原债权人提出参与分配申请，法院可联系上级法院获取有关测绘结果。其在裁判文书网查询所得与新东公司执行有关的(2016)粤01执异192号、(2017)粤执复80号显示：和风雅居负一层1-41号、48-71号车位于2015年3月9日、2015年6月15日、2015年8月10日由广州市中级人民法院三次组织拍卖，本案涉案车位是可以确定具体所在及四至并具备拍卖或变卖条件的，故请法院先予执行新东公司的涉案车位。第二，其涉案房屋价值远超本案横琴骏联所执行的债权金额，请法院酌情对部分房产予以解封。本案《网络司法拍卖公告》显示，涉案房屋参考价值约2679万元，而债权人所申请执行的债权金额不超过1000万元，法院超额查封处置其财产可能导致国有资产损失，另上述拍卖公告所显示各房产建筑面积（均为155.97平方米）属于预售面积，与实际面积不符，如拍卖或变卖涉案房屋需先进行测绘确认实际建筑面积才能保障债务人权益。基于以上理由，其认为法院对其名下涉案房屋的执行行为是错误的，损害其合法权益，故请求法院中止对其名下涉案房屋的执行。 异议人广州钢力公司为证明其主张提供了广东省广州市中级人民法院于2017年2月22日因新东公司名下位于广州市中山一路26号“和风雅居”负一层1-41号、48-71号车位（以下简称1-41、48-71号车位）先后经三次拍卖、变卖未成交，申请执行人及其他债权人不同意以物抵债裁定解除查封的（2016）粤01执异192号《执行裁定书》及广东省高级人民法院于2017年10月20日作出维持该裁定的（2017）粤执复180号《执行裁定书》。 本院查明，广州市商业银行股份有限公司东山支行（以下简称广州银行东山支行）与新东公司、广州钢力公司借款抵押合同纠纷一案，本院于2006年8月1日作出（2006）越法民二初字第780号《判决书》，判决一、新东公司在判决发生法律效力之日起十日内向广州银行东山支行偿还借款本金2500000元并支付该款利息（截止2005年12月20日为510278.13元，从2005年12月21日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际清偿之日止）；二、新东公司不履行上述判决则拍卖或变卖新东公司的涉案车位，所得价款由广州银行东山支行优先受偿；三、拍卖或变卖新东公司的涉案车位所得价款不足以清偿本案债务的，则拍卖或变卖广州钢力公司预购的涉案房屋，所得价款继续由广州银行东山支行优先受偿。广州钢力公司承担担保责任后，有权按照《中华人民共和国担保法》第五十七条的规定，向新东公司追偿；案件受理费25161元由新东公司负担，广州钢力公司承担连带责任。上述判决发生法律效力后，广州银行东山支行向本院申请强制执行，本院于2007年1月10日以（2007）越法执字第1069号案立案执行。 在执行期间，本院于2007年1月31日以（2007）越法执字第1069-1号《民事裁定书》，轮候查封被执行人新东公司所有的涉案车位，于2008年3月24日作出（2007）越法执字第1069-3号《民事裁定书》，查封被执行人广州钢力公司（登记在广州钢瓶金属制品总厂）所有的涉案房屋。因涉案车位四置不明无法进行评估、拍卖，广州银行东山支行向本院提出广东省广州市中级人民法院的执行案件委托相关部门拟对新东公司名下的广州市中山一路26号和风雅居停车场负一层进行测绘分拆或整体拍卖处理，其申请参与分配并同意在等候参与分配期间终结本次执行，故本院于2013年5月21日作出（2007）越法执字第1069-7号《执行裁定书》，裁定案件终结本次执行程序。 后骏联企业以其受让了广州银行东山支行的涉案债权为由向本院申请恢复执行并请求变更其为申请执行人，本院于2018年5月10日以（2007）越法执字第1069号《执行裁定书》查封涉案车位，查封期限从2018年5月10日至2021年5月9日，并于2018年5月18日以（2018）粤0104执恢146号立案恢复执行。 在恢复执行期间，本院于2018年5月30日作出（2018）粤0104执恢146号《执行裁定书》，查封广州钢力公司名下的涉案房屋，查封期限从2018年6月6日至2021年6月5日。本院依法委托深圳市国土资源土地房地产资产评估有限公司对涉案车位进行评估，该公司于2018年6月28日函告本院，其于2018年6月11日对涉案车位进行实地查勘，因无相关利害关系人引堪，估价人员未能确认估价标的的具体位置及具体建筑面积，请求法院协助明确估价标的的具体位置（车位测绘图或平面图）及提供具体建筑面积（如车位产权信息）。本院于2018年6月20日向广州市国土资源和规划委员会发函请求协助提供涉案车位的测绘图或平面图并提供反映车位具体建筑面积的产权信息，该会于2018年9月14日函复本院，新东公司以2002备字17755号案办理了涉案车位的在建工程抵押备案，抵押权人为广州银行东山支行，抵押面积为180平方米，经调阅档案，案内未存抵押部位的平面附图；因涉案车位未办理首次登记，未掌握项目实测成果，无法确定来函查询车位所在部位，建议到市住建委测绘部门核查。广州市房地产测绘院（广州市测绘产品质量检验中心）于2018年10月17日函复本院，经查询涉案车位未在其办理测绘，无测绘资料，无法提供测绘图纸。随后本院依法通过京东大数据评估平台及阿里大数据评估平台对涉案房屋进行评估，并于2018年11月20日作出（2018）粤0104执恢146号《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖被执行人广州钢力公司名下预购的涉案房屋产权以清偿债务。 另广州银行股份有限公司于2009年12月17日通过签订《资产置换协议》将涉案债权转让给广州金融控股集团有限公司，该公司于2016年12月14日与嘉兴东润熙越投资管理企业（有限合伙）签订《债权资产包转让合同》将涉案债权转让给该企业，该企业于2017年9月28日与骏联企业签订《债权转让协议》将涉案债权转让给骏联企业，本院依骏联企业的申请于2018年8月31日作出（2018）粤0104执异363号《执行裁定书》，裁定变更骏联企业为本院（2018）粤0104执恢146号案的申请执行人；原申请执行人广州银行东山支行在该案的权利义务由骏联企业继受。 本院认为，鉴于涉案房屋为本案抵押物，申请执行人对涉案房屋享有优先受偿权，本院在新东公司名下涉案车位因四至不明无法进行评估、拍卖的情况下裁定拍卖、变卖异议人广州钢力公司的涉案房屋并无不妥；另涉案房屋的评估价值虽超过本案申请执行标的，但评估价只是参考价，而不是最终的交易价，最终的成交价需由市场检验，即目前无法确定涉案房屋的实际价值，故对异议人提出中止对涉案房屋的执行并解封部分房屋的异议请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人广州钢力金属制品总厂有限公司对本院（2018）粤0104执恢146号案查封、拍卖、变卖广州市大坦沙岛珠岛花园15幢x梯xx房及x梯xx房所提的异议请求。 如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十日内，通过本院向广东省广州市中级人民法院申请复议，也可以直接向广东省广州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  林奕云 人民陪审员  杨青秀 人民陪审员  陈志伟 二〇一九年二月二十日 书 记 员  朱林霞