山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1312民初6118号 原告:张西峰，男，汉族，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：颜丙虎，山东隆泰律师事务所律师。 被告：临沂市河东区城市建设综合开发有限公司，住所地临沂市河东区府前街1号。 法定代表人：杨涛，经理。 委托诉讼代理人：李宝进，山东有序律师事务所律师。 原告张西峰与被告临沂市河东区城市建设综合开发有限公司（以下简称城市建设公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张西峰的委托诉讼代理人颜丙虎，被告城市建设公司的委托诉讼代理人李宝进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张西峰向本院提出诉讼请求：1.判令城市建设公司向张西峰支付逾期交房违约金共计12407.8元（违约金自2015年7月1日至2016年5月止每日按张西峰已付房价款万分之一计算）；2.判令城市建设公司向张西峰支付逾期办理不动产权属证书违约金（违约金自逾期之日至实际能够办理不动产权属证书之日止每日按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.案件受理费等均由城市建设公司承担。事实与理由：2014年6月11日，张西峰与城市建设公司签订商品房买卖合同（合同编号：ＹＳ382191），合同约定：张西峰购买城市建设公司开发建设的位于临沂市河东区，建筑面积为89.06平方米，房屋价款为369281元，城市建设公司应于2015年7月1日前向张西峰交付上述房屋，逾期交付房屋城市建设公司按日向张西峰支付已交付房价款万分之一的违约金，交付房屋后90日内办理不动产权属证书，逾期承担违约责任，截至张西峰起诉之日，城市建设公司存在逾期交房行为且未提供办理房屋权属证书的资料，导致张西峰所购房屋无法办理不动产权属证书。综上，双方约定的逾期交房及逾期办证违约金过低，请求贵院依法提高且城市建设公司的行为已构成违约，严重损害张西峰的合法权益，为维护张西峰的合法权益，特向贵院提起诉讼。 城市建设公司辩称，张西峰所诉没有法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。对于第一项诉讼请求，根据《商品房预售合同》第八条之约定由于政府规划等原因造成延期交房可不予支付违约金；关于第二项诉讼请求，《商品房预售合同》没有此约定，张西峰要求按同期人民银行贷款利率支付违约金，没有合同依据。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。张西峰的证据是：证据1、《商品房预售合同》一份，证明2014年6月11日张西峰与城市建设公司签订商品房买卖合同，根据合同约定，城市建设公司逾期交房、逾期提交办理房屋产权登记材料，应依法承担违约责任；证据2、交房通知书一份，证明城市建设公司于2016年5月将房屋交付张西峰，存在逾期交房的事实，依法应承担违约责任;证据3、购房款收据一份，证明张西峰已经按照合同约定履行房款交付义务，违约金计算应以该数额为基数计算。被告未提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换并质证。城市建设公司对张西峰的证据1、2、3的真实性均无异议，但对于要求其承担违约责任有异议。本院认为，张西峰提交的证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月11日，张西峰与城市建设公司签订《商品房预售合同》及相关补充协议，合同编号：ＹＳ382191，约定张西峰购买由城市建设公司开发的位于临沂市河东区交汇处的住宅用房一套，即Ａ10号楼1单元2603号房，房屋代码是2164981，房屋总价款为369281元。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用,但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人的；2、由于政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；……。该合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之1向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列条款处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之1向买受人支付违约金。 合同签订后，张西峰按约定付清了房款。2016年5月1日，城市建设公司将案涉房产交付给张西峰。因逾期交房及办理产权登记问题，双方协商未果，产生纠纷，张西峰诉至本院。 本院认为，本案的争议焦点应是：一、城市建设公司是否承担逾期交房违约责任；二、城市建设公司是否承担逾期办理不动产权属证书违约责任。 对于争议焦点一，张西峰与城市建设公司签订的《商品房预售合同》及相关补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。张西峰已按约定缴纳购房款，城市建设公司应于2015年7月1日前向张西峰交付符合合同约定条件的商品房。城市建设公司未按照约定期限将验收合格的商品房交付张西峰，构成违约，故城市建设公司应按照合同约定承担因迟延履行产生的违约金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”虽然城市建设公司主张系因政府规划等原因造成了延期交房，但对于该抗辩理由未提供相关证据予以证实，故本院不予采信。综上，城市建设公司的违约时间为304天，即自2015年7月2日起至2016年4月30日止，按照双方合同的约定，城市建设公司应支付张西峰逾期交房违约金11226.14元。 对于争议焦点二，《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”城市建设公司于2016年5月1日交房，那么其应不迟于2016年7月30日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但城市建设公司没有证据证明在规定的时间内履行了该项义务，导致了张西峰无法办理不动产权属证书，故城市建设公司应承担违约责任。 对于逾期办理不动产权属证书违约金计算方式，张西峰要求法院按照中国人民银行贷款利率标准进行调整。对此本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，违约金是否过低，应以违约行为给对方造成的损失为参考标准，对该损失数额张西峰应负举证责任，现张西峰未能提供证据证明实际损失数额，故对于其调整违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于逾期办理不动产权属证书的违约金应按照合同约定“以房价款的万分之1”计算，共计36.93元。 综上所述，对于张西峰主张的逾期交房违约金以及逾期办理不动产权属证书违约金，本院分别支持11226.14元和36.93元。对于其他诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告临沂市河东区城市建设综合开发有限公司支付原告张西峰逾期交房违约金11226.14元。 二、被告临沂市河东区城市建设综合开发有限公司支付原告张西峰逾期办理不动产权属证书违约金36.93元。 以上给付款项，均于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告张西峰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费110元，由原告张西峰负担28元，由被告临沂市河东区城市建设综合开发有限公司负担82元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  赵楠楠 人民陪审员  刘洪涛 人民陪审员  王 晓 二〇一九年二月十五日 法官 助理  卞广优 书 记 员  尹永浩