安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖15民终2365号上诉人（原审原告）：鲍兵，男，1984年9月10日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。上诉人（原审原告）：杨本侠，女，1984年2月3日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：鲍磊，安徽皋城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽长安城房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市金安区长安南路与永康路交叉口长安城**，统一社会信用代码913415000822126045。法定代表人：张秀丽，董事长。委托诉讼代理人：何江文，北京市康达律师事务所律师。上诉人鲍兵、杨本侠因与被上诉人安徽长安城房地产开发有限公司（以下简称长安城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鲍兵、杨本侠及两人共同委托诉讼代理人鲍磊、被上诉人长安城公司委托诉讼代理人何江文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲍兵、杨本侠上诉请求：1.撤销一审判决，改判长安城公司支付其逾期办理房屋不动产权证的违约金28334.59元；2.本案一、二审诉讼等费用由长安城公司负担。事实和理由：一、原审法院认定长安城公司逾期办理不动产权证的行为属于不能归结于长安城公司的不可抗力，明显错误。根据双方合同约定，长安城公司应当在2017年3月31日前为其办理该房屋的不动产权证，但事实上长安城公司在2018年10月9日才将不动产权证办理下来，明显违反了合同约定，已构成违约。同时，长安城公司在商品房还未经综合查验备案的情况下，不顾买受人的生命安全，违规交房，也构成违约，应当承担违约责任。原审法院认为长安城公司逾期办证是因为政府污水管网建设的严重滞后，导致长安城公司未能通过工程竣工环境保护验收以及取得《商品房综合验收备案证明》，并未提供政府文件，不属于不能克服避免的不可抗力。因此，原审法院认定长安城公司因不可抗力导致违约的理由不成立。二、原审法院适用法律尺度不一，同案判决存在明显差异。本案并非首例，2018年原审法院针对案外人诉长安城公司的相同案件，作出（2018）皖1502民初4628号民事判决、（2018）皖1502民初6064号民事判决，支持了案外人的诉讼请求，且二份判决书对于长安城公司因政府污水管网工程滞后导致逾期办理产权证书的违约理由并未认可。现原审法院对其起诉的案件作出驳回诉请的判决，明显不当。长安城公司辩称，1、鲍兵、杨本侠的上诉请求和事实理由没有事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果公允妥当，应予维持。2、鲍兵、杨本侠提出的所谓违规交房的问题，并非本案的审理范围。3、合同约定长安城公司承担违约责任的前提是“因出卖人的原因”，该约定指的是因长安城公司的故意或者重大过失、恶意违约应承担违约责任的情形。而事实上，办理产权证客观上不符合鲍兵、杨本侠预期的原因是六安市政府污水管网建设滞后导致综合验收备案登记时间延后，并非因为长安城公司的故意或重大过失。长安城公司是一个以盈利为目的的企业法人，不可能在明知不按照合同约定办理产权证就可能承担违约责任的情况下，还要故意恶意的去制造障碍，不办理产权证。这只能说明客观上产权证办理迟延，并非长安城公司的主观意愿。4、违约责任的主要功能在于补偿而非惩罚，既然长安城公司不存在惩罚的主观恶意，且鲍兵、杨本侠都是通过银行贷款的方式购买的涉案房屋，未按照鲍兵、杨本侠的预期办理产权证并没有给两人造成实际的经济损失。在本案一审中以及上诉状中，鲍兵、杨本侠也并未举证证明其因为产权证的逾期办理而遭受的实际经济损失。因此，鲍兵、杨本侠的上诉请求没有事实及法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。鲍兵、杨本侠向一审法院起诉请求：1.判令长安城公司立即交付房屋不动产权证：2.判令长安城公司支付逾期办理房屋不动产权证的违约金28334.59元；3.本案诉讼费由长安城公司承担。一审法院认定事实：2016年6月26日，鲍兵、杨本侠与长安城公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，购买长安城公司开发的六安长安城2#楼2806室，房屋总价款为508684元。该合同第七条（二）3项约定“贷款付款方式：商业贷款。买受人应当于2016年6月26日前支付首期房屋价款人民币102684元，占全部房价款的20.2%，余款406000元申请贷款支付。”第十一条交付时间和手续（一）约定“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人----”第二十条房屋登记条款约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”上述合同签订后，鲍兵、杨本侠付房屋首付款102684元，并通过按揭贷款方式支付长安城公司房屋价款406000元。长安城公司按约于2016年12月30日前向鲍兵、杨本侠交付了该商品房。另查明，2016年7月7日，长安城公司曾向六安市重点局提交《关于请求尽快疏通长安南路雨污水管道的报告》，表明长安城项目中36号地块一期10栋楼即将于2016年8月份交房，因长安南路雨污水管网一直未接通，导致项目室外雨污水管网无法对接排放，影响项目一期交房，为此要求尽快疏通。2016年7月28日，长安城公司再次向六安市政府提交《关于完善查长安城小区周边市政配套的申请》，提出长安城小区一期住宅合同交房时间为2016年10月底，但受到周边市政配套设施制约，长安城小区一期雨污水无法排放。小区雨污水排放下游管道经长安南路至规划金善路，目前金善路地面拆迁工作尚未完成，道路施工、管道铺设无法开展，小区交付后势必将面临雨污水无法排放的困境。2016年11月11日，长安城公司根据六安市环保局的要求作出《承诺函》，内容为“长安城小区雨污水排放下游管道经长安南路至规划金善路，目前金善路地面拆迁工作尚未完成，管道铺设无法开展，小区雨污水管线无法接通。我公司长安城小区一期住宅合同交房时间为2016年12月，为保证小区能够顺利如期交房，我公司承诺，在上述市政配套雨污水管道完成之前，长安城小区排放的雨污水由我公司负责清掏，并承担因此产生的所有费用。”2016年11月14日，六安市环境保护局向长安城公司出具《六安市环境保护局关于长安城A地块1-9、14号楼及地下车库工程竣工环境保护验收意见的函》，该函提出了具体验收意见。2017年11月22日，六安市污水处理管理处对涉案房屋所在楼栋的污水管网进行建设项目综合查验，并出具《六安市城管局建设项目综合查验单项评定表》，查验结果为“A1#-A9#、A14#共计10幢楼已雨污分流，按照设计接入长安路污水管网……”2018年1月19日，六安市住建委出具《商品房综合验收备案证明》。由于上述原因导致的政府污水管网接通建设严重滞后，长安城公司世纪景园小区一直未能按照约定为鲍兵、杨本侠办理所购商品房的房屋所有权证书。本案审理过程中，长安城公司向鲍兵、杨本侠交付所购商品房的产权证书。一审法院认为，根据长安城公司举证可以充分证明，政府污水管网建设的严重滞后，进而导致长安城小区一直未能通过工程竣工环境保护验收以及取得《商品房综合验收备案证明》，系长安城公司未能按约及时为鲍兵、杨本侠办理所购商品房产权证书的直接原因。长安城公司曾为此多次向政府部门报告反映，但仍未获得及时解决，属于不能归结于商品房出卖人的不可抗力。根据《商品房买卖合同》第二十条（二）项的约定，商品房出卖方承担迟延办证违约金的前提条件亦是“因出卖人的原因”。综上，鲍兵、杨本侠虽客观上未能在合同约定期限内取得房屋权属证书，但系由于不能克服避免的不可抗力所致；根据长安城公司举证，其一直尽力及早解决业主办证问题，对迟延办证的后果依法依约不应承担违约责任。据此，该院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，判决：驳回原告鲍兵、杨本侠的诉讼请求。案件受理费1010元，减半收取505元，由原告鲍兵、杨本侠负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，长安城公司作为长安城项目开发企业，在规划、设计雨污水管网的铺设、接入时应综合考虑了市政配套工程的规划、建设，施工过程中亦应积极关注市政配套工程的进展。根据在卷材料显示，2016年7月7日长安城公司已向六安市重点局提交《关于请求尽快疏通长安南路雨污水管道的报告》，说明案涉合同签订时（2016年6月），长安城公司对于市政污水管网建设进展缓慢这一事实应已有客观的认知，故此不属于不能预见的情况。长安城公司关于市政污水管网未能接通属于不可抗力的抗辩，本院不予采信。当然，由于市政污水管网的建设不属长安城公司可以控制的范围，故长安城公司认为房产证未能按期办理不可归责于其公司、其行为不具有可惩罚性的意见，本院予以采信。因“房屋是用来居住的”，鉴于长安城公司已按约定时间交付了房屋，鲍兵、杨本侠居住、使用房屋这一购房根本目的已经实现；另鲍兵、杨本侠系采用按揭方式购买房屋，房产已设定抵押，房产证的使用功能受限，鲍兵、杨本侠所受实际损失相对较小。综上，本院酌定以首付款102684元的日万分之零点五为标准计算违约金。经计算，自2017年3月31日至2018年10月8日共计逾期557天，合计违约金为2859.75元。考虑到鲍兵、杨本侠提起本案诉讼属合理维权方式，故一、二审诉讼费用应由长安城公司负担。另，鲍兵、杨本侠上诉提到的（2018）皖1502民初4628号民事判决、（2018）皖1502民初6064号案件，二审审理后上诉人撤回了上诉、一审原告撤回了起诉，该两份判决不属于生效判决，不具有可参照性。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初454号民事判决；二、安徽长安城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付鲍兵、杨本侠逾期办证违约金2859.75元；三、驳回鲍兵、杨本侠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1010元，减半收取505元；二审案件受理费1010元，均由安徽长安城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 武审判员 王 军审判员 王 丽二〇一九年十一月六日书记员 熊贤茹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。