中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终701号上诉人（原审原告）：廖慧萍，女，1964年6月12日出生，国籍:新西兰，委托诉讼代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭嘉钰，广东宏力律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州豪城房产开发有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区南岸路67号。法定代表人：陈仕斌，职务：董事长。委托诉讼代理人：潘春容，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖培娟，广东百高律师事务所律师。上诉人廖慧萍、广州豪城房产开发有限公司（以下简称豪城公司）因商品房预约合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初4653号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖慧萍上诉请求为：一、撤销一审判决第一项，改判为豪城公司向廖慧萍支付逾期办证违约金（以房屋总价款185000元为基数，按年利率6%的标准，从2015年10月1日起计算至实际办理登记之日止）。二、撤销一审判决的第三项判决，改判为豪城公司为廖慧萍办理位于荔××区××号车位的产权登记手续并承担卖方应缴纳的土地出让金及过户税费。事实及理由：一、一审法院仅凭豪城公司陈述涉案车位不具备办理产权登记的条件便驳回廖慧萍关于要求办理案涉车位产权登记手续等请求，属于事实认识错误。根据广州市国土规划委员会出具的穗国土规划协查[2018]542号复函显示：案涉车位所在地下一层未办理首次登记，未办理首次登记的原因不明；案涉车位无预售合同备案信息；该项目已经取得规划验收合格，若案涉车位已经办理测绘，建议提供测绘地址再作进一步查询。但豪城公司在庭审中辩称车位所在区域未通过规划验收且没有办理测绘，仅以按照规划局的要求需要整改而其无法整改为由，拒不履行合同义务，未在法律规定的时间内为廖慧萍办理合同备案（预告登记），也未为合同的正确履行作出必要的准备，可以认定为严重的不作为行为。一审法院未对豪城公司陈述的真实性进行审查，忽视豪城公司办理案涉车位产权登记和转移的可能性，轻易采信了豪城公司的答辩意见，支持了豪城公司无法办理过户的理由，纵容了豪城公司怠于履行合同的行为，是严重的事实认定错误。廖慧萍已经支付了全部购房款，足以证明其与豪城公司订立合同的诚意和信赖，但一审法院的判决对豪城公司不履行合同约定行为的纵容，严重损害了廖慧萍的合理信赖利益。二、一审法院计算逾期办证违约金至判决发生法律效力之日止的判决损害了廖慧萍的合法权益，增加了廖慧萍的诉讼负担。廖慧萍与豪城公司签订的《广州市“城启.荔港南湾”车位认购书》《认购须知》《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行。廖慧萍作为守约方选择不退房时，豪城公司也应支付逾期办证违约金。合同没有约定违约金，一审法院支持了廖慧萍主张年利率6%的标准计算违约金，但仅支持廖慧萍主张的逾期办证违约金至一审判决生效之日止，认为判决发生法律效力之后的逾期办证事实尚未发生，对于判决之后仍逾期办证的事实按新发生的法律事实另案起诉。廖慧萍认为，将同一事实行为在不同的时间段中的持续发生进行分割判断属于一审法院对事实的认定错误。豪城公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，依法改判为退房退款处理。二、一审及二审的诉讼费用由廖慧萍承担。事实及理由：2010年1月7日，豪城公司与廖慧萍签订《广州市“城启.荔港南湾”车位认购书》约定，廖慧萍认购B区70号车位，套内建筑面积12.5平方米等。后双方又签订了《商品房买卖合同》，购买荔湾区南岸路67号荔港南湾B6-B9幢地下一层【自然层-1】70号车位；豪城公司应当在商品房交付使用后360日，将办理权属登记需由豪城公司提供的资料报产权登记机关备案，如因豪城公司的责任，廖慧萍不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，廖慧萍退房，豪城公司在廖慧萍提出退房要求之日起60日内将廖慧萍已付房价款退还给廖慧萍。合同签订后，廖慧萍已付清车位价款、税费及代收权证综合费，豪城公司也将涉案车位家付给廖慧萍使用至今，但没有为廖慧萍办理车位产权登记过户手续。豪城公司认为根据《商品房买卖合同》，双方约定了退房退款方式处理无法办证的解决办法，而且涉案车位因规划验收问题，将无法办理车位过户手续。对廖慧萍的上诉，豪城公司辩称：一、豪城公司不同意为廖慧萍办理案涉车位的产权登记手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定，因出卖人责任导致买受人不能在房屋交付至日起720日内取得房地产权属证书，双方同意按退房退款方式处理。豪城公司现因客观条件限制无法办理大确权手续，故也无法办理案涉车位的产权过户手续，廖慧萍应提出退房，豪城公司进行退款。二、廖慧萍要求豪城公司支付违约金不符合合同约定，双方已经在《商品房买卖合同》中约定逾期办理产权登记手续的违约责任，应按合同约定处理。对豪城公司的上诉，廖慧萍辩称：其要求违约方继续履行合同是合同法给予守约方的权利，廖慧萍要求豪城公司继续履行合同并承担逾期办证的违约责任是合法行使自己的权利，本案中豪城公司作为违约方无权要求廖慧萍采用何种方式主张自己的合同权利。廖慧萍向一审法院起诉请求：1.判令豪城公司为廖慧萍办理位于荔××区××号车位的产权登记手续并承担卖方应缴纳的过户税费、土地出让金；2.判令豪城公司自2015年10月1日起以185000元为本金，按年利率6%向廖慧萍支付迟延办理产权登记的违约金至实际办理完登记之日止；3.判令豪城公司返还已经收取的契税5643元、办证费2000元及自2010年1月7日起按同期银行贷款利率计至实际返还之日止的利息。一审法院认定事实：2010年1月7日，廖慧萍与豪城公司签订《广州市“城启.荔港南湾”车位认购书》约定，廖慧萍向豪城公司认购B区70号车位，成交价185000元，税金5643元，权证综合费2000元，建筑面积47.609平方米，套内建筑面积12.5平方米，廖慧萍须于签订认购书三天内（即2010年1月11日前）至豪城公司指定地点签署《商品房买卖合同》及有关文件等。该认购书上加盖了“已签《商品房买卖合同》，2010年元月7日”的印章。双方签订的《认购须知》约定，权证综合费包括查册费、产权登记费、共有证工本费、产权证印花、测绘费、代办费等，按每个车位2000元于签购房合同时收取等。后廖慧萍与豪城公司签订《商品房买卖合同》约定，廖慧萍向豪城公司购买荔湾区南岸路67号荔港南湾B6-B9幢地下一层[自然层-1]70号车位；商品房总金额为185000元；豪城公司应当在2010年2月7日前交付商品房；豪城公司应当在商品房交付使用后360日，将办理权属登记需由豪城公司提供的资料报产权登记机关备案，如因豪城公司的责任，廖慧萍不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，廖慧萍退房，豪城公司在廖慧萍提出退房要求之日起60日内将廖慧萍已付房价款退还给廖慧萍；等。合同签订后，廖慧萍已于2010年1月7日支付车位总价款185000元、税费5643元及代收权证综合费2000元，豪城公司也将涉案车位交付廖慧萍使用至今，但没有为廖慧萍办理车位产权登记过户手续。根据广州市国土资源和规划委员会出具的穗国土规划协查[2018]542号复函显示，来函查询车位涉及“荔港南湾（B幢6-9梯）”项目；涉案车位所在地下一层未办理首次登记，豪城公司至今未办理首次登记原因不明；暂无涉案车位的预售合同备案(预告登记)信息；该项目已取得规划验收合格，若涉案车位已办理测绘，建议提供测绘地址再作进一步查询。庭审中，豪城公司称涉案车位所在区域未通过规划验收也没有办理测绘，按照规划局的要求需要整改，但豪城公司无法整改，故涉案车位所在区域无法办理首次登记，涉案车位也无法办理产权过户手续。一审法院认为：廖慧萍与豪城公司签订的《广州市“城启.荔港南湾”车位认购书》《认购须知》及《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。首先，关于廖慧萍要求豪城公司办理案涉车位产权登记手续的问题。廖慧萍已依约向豪城公司支付了全部购房款，豪城公司也依约向廖慧萍交付了涉案车位，豪城公司仍应依约为廖慧萍办理该车位的产权登记过户手续。但根据广州市国土资源和规划委员会的复函，涉案车位所在地下一层未办理首次登记，如涉案车位已办理测绘，建议提供测绘地址再作查询。庭审中，豪城公司陈述涉案车位所在区域需要整改，还未办理测绘手续。因此，案涉车位暂不具备办理产权登记的条件，故对于廖慧萍要求豪城公司办理案涉车位产权登记手续并承担相关费用的诉讼请求，一审法院不予支持。其次，关于廖慧萍主张逾期办证违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》中约定豪城公司逾期办证情况下，双方选择按退房退款处理。但上述合同并未约定不退房情况下逾期办证的违约责任。根据公平原则，在廖慧萍作为守约方选择不退房时，豪城公司也应支付逾期办证违约金。合同没有对违约金进行约定的，可按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理。廖慧萍主张按年利率6%的标准计算违约金，没有超过上述司法解释规定的标准，对此一审法院予以支持，违约金总额应以本金为限。因向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，廖慧萍主张本案违约金的起算时间应为2015年10月1日符合法律规定。豪城公司主张不应支付违约金及违约金的起算时间的意见，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。豪城公司应支付逾期办证违约金至本判决发生法律效力之日止。因本判决发生法律效力之后的逾期办证事实尚未发生，故本判决发生法律效力之后如发生新的法律事实廖慧萍应予另案起诉。最后，廖慧萍要求豪城公司返还契税、权证综合费及相应利息的问题。豪城公司同意向廖慧萍返还契税，可按双方一致意见处理。根据双方约定，权证综合费包括查册费、产权登记费、共有证工本费等。上述费用属于产权登记手续过程中所需的费用，现豪城公司并未为廖慧萍办理产权登记手续，豪城公司继续占有上述费用，没有合同及法律依据。廖慧萍要求返还，于法于理有据，一审法院予以支持。至于廖慧萍要求豪城公司支付相应利息的诉讼请求，因缺乏合同约定及法律规定，一审法院予以驳回。一审法院判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，豪城公司向廖慧萍支付逾期办证违约金（以房屋总价款185000元为基数，按年利率6%的标准，从2015年10月1日计至本判决发生法律效力之日止，违约金总额以本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，豪城公司向廖慧萍返还契税5643元及权证综合费2000元。三、驳回廖慧萍其他诉讼请求。如豪城公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费335元，由廖慧萍负担65元，豪城公司负担270元并迳付给廖慧萍。本院二审过程中，廖慧萍及豪城公司均未提交新证据。经本院查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，因廖慧萍是新西兰公民，本案为涉外商品房买卖合同纠纷，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”，因双方并未在案涉合同中约定适用的法律，而案涉合同履行地在我国境内，故本案根据“最密切联系”原则应适用我国法律。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于廖慧萍主张豪城公司应为其办理案涉车位产权登记手续的问题。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”。根据广州市国土资源和规划委员会出具的穗国土规划协查[2018]542号复函显示“登记地址为荔湾区南岸路荟文四街4-10号（双号）3-28层，荔港南湾（B幢6-9梯）地下一层未办理首次登记”，而目前也无其他证据证明案涉车位所涉项目地下一层已办理首次登记。因此，一审法院认定案涉车位暂不具备办理产权登记的条件，并对廖慧萍要求豪城公司办理案涉车位产权登记手续并承担相关费用的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。关于逾期办证违约金计算的期间问题。如上所述，由于案涉这位所涉项目地下一层尚未办理首次登记，而办理首次登记的期限尚无法明确，故一审法院判决逾期办证违约金计算至一审判决发生法律效力之日止并无不妥。至于一审判决发生法律效力之后发生的逾期办证违约金，廖慧萍可待实际发生后另行主张。关于应否作退房退款处理的问题。廖慧萍在签订案涉《商品房买卖合同》后，已按照合同约定如期支付全部价款，而豪城公司至今仍未按照合同约定为廖慧萍办理产权登记手续。虽然双方在案涉合同中约定了豪城公司在逾期办证的情况下，双方选择按退房退款处理，但豪城公司作为违约方并不具有选择违约责任承担的权利，故豪城公司的主张无合同依据和法律依据，本院对此予以驳回。综上所述，廖慧萍、豪城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1340元,由上诉人廖慧萍、广州豪城房产开发有限公司分别负担670元。本判决为终审判决。审判长  陈舒舒审判员  张明艳审判员  徐玉宝二〇一九年二月二十七日书记员  李蕴妍李思泳刘嘉欣