广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初17158号原告：李小红，女，1968年9月26日出生，土家族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄文学，广东常道律师事务所律师。被告：广州翰域房地产代理有限公司，住所地广东省广州市海珠区工业大道北51,53号13楼自编1313（仅限办公用途）。法定代表人：严广昕。被告：佛山市鼎升市场经营管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良国泰南路**保利商贸中心**楼鐤泰中心****商铺。法定代表人：严广昕。被告：佛山市建南水务工程集团有限公司，住，住所地广东省佛山市顺德区容桂容奇大道中**容山大厦**/div>法定代表人：李以南。委托诉讼代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛兰桂，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：佛山保利恒顺置业有限公司，住所，住所地广东省佛山市顺德区大良镇新城区国泰路保利中环广场中汇花园会所**首层建筑物div>法定代表人：唐翔。委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所实习律师。原告李小红与被告广州翰域房地产代理有限公司（以下简称翰域公司）、佛山市鼎升市场经营管理有限公司（以下简称鼎升公司）、佛山市建南水务工程集团有限公司（以下简称建南公司）、佛山保利恒顺置业有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李小红及其委托诉讼代理人黄文学、被告保利公司的委托诉讼代理人何毅鹏、被告建南公司的委托诉讼代理人毛兰桂到庭参加诉讼，其余各被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告翰域公司签订的《鐤泰中心商铺认购书》、《预购商铺合同》；2.解除原告与被告翰域公司、鼎升公司签订的《委托经营管理协议》；3.解除原告与被告鼎升公司签订的《委托经营管理协议补充条款》；4.判决四被告共同向原告双倍返还定金共100000元，共同向原告返还其余购房款78626元、综合服务费1280元。5.四被告共同向原告支付占用购房款的利息损失19198.75元（以128626元为基数，按照年利率6%从2016年3月1日起暂计至2018年8月26日，此后的计至清偿为止）；6.判决四被告共同向原告赔偿律师费20000元；7.四被告共同承担本案的所有诉讼费。事实和理由：被告保利公司投资建设了位于佛山市顺德××房产，该楼包含四层楼高的副楼大厦商铺“××房产”，被告建南公司向保利公司预购了整栋××房产，建南公司委托被告翰域公司对××房产的副楼“××房产”进行代理销售。为了销售，建南公司、翰域公司均以保利公司的名义、“保利皇牌”、“央企千亿打造”、“佛山3号线，地铁，地铁上盖物业”等招牌对外进行宣传销售于是才看好，并于2016年1月17日与翰域公司签订了一份《鐤泰中心商铺认购书》（以下简称认购书），认购书约定原告预购翰域公司代理销售的××房产（以下简称商铺），约定商铺成交价为280986元，签订认购书时需交50000元定金、原告于2016年2月5日前支付预购房款128626元（含定金），翰域公司在该认购书确认其是商铺的独家销售代理商，商铺先由翰域公司安排某自然人作为“预期业主”向保利公司购买代持，原告自愿按照该认购书的约定条件届时再决定是否向预期业主购买该商铺，该认购书并约定原告与翰域公司指定的第三人签署《委托经营管理协议》、与翰域公司另行签订《预购商铺合同》，还约定违约方应承担守约方因此产生的律师费等费用。原告依据约定支付了购房定金50000元，于2016年2月3日与翰域公司签订了《预购商铺合同》并支付了预购房款78626元、以及铺位综合服务费1280元，该《预购商铺合同》第一条约定××房产由翰域公司安排某自然人作为“预期业主”向保利公司购买代持，再由翰域公司安排原告与预期业主签订正式的《商品房买卖合同》，该合同第三条约定物业交易总价为280986元，原告仅需先支付128626元预购房款，再根据合同的第七条约定条件届时决定是否购买，《预购商铺合同》第八条第4款约定违约方须承担相应的赔偿责任。原告也于当日与翰域公司、鼎升公司签署了《委托经营管理协议》、与鼎升公司签署了《委托经营管理协议补充条款》，《委托经营管理协议》约定委托鼎升公司对商铺进行统一的经营管理，委托经营期内，鼎升公司从2016年3月1日起每月向原告支付相应的物业使用权转让费，《委托经营管理协议》第五条第5款约定违约方须承担相应的赔偿责任。在原告签订上述合同、协议并支付相应的定金、预购房款、综合服务费后，翰域公司、鼎升公司却以建南公司、保利公司不配合等各种理由而没有开业经营上述商铺物业。翰域公司、鼎升公司也已人去楼空、无法联系，导致无法继续履行《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议补充条款》、《预购商铺合同》，无法实现原告购买商铺的合同目的。原告认为，保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司的上述行为已导致无法实现原告购买商铺的合同目的，原告有权解除上述认购书、合同、协议。翰域公司、鼎升公司已构成违约，应双倍返还定金给原告，翰域公司委托鼎升公司收取的原告依据《认购书》支付的所有款项，翰域公司、鼎升公司应返还给原告。而建南公司委托翰域公司对商铺进行代理销售，则应对翰域公司、鼎升公司的行为承担作为委托人的法律责任；保利公司是商铺的开发商和所有权人，是实际售卖人、也是受益人，应在其受益范围内承担返还款项给原告的连带责任，另一方面，商铺以保利公司的名义对外进行销售，建南公司、翰域公司、鼎升公司的行为构成了对保利公司的代理和表见代理行为，保利公司应对建南公司、翰域公司、鼎升公司的行为承担责任，故保利公司也应与建南公司对原告承担返还款项的连带责任。但四被告却拒绝退还上述所有款项给原告。为维护自身的合法权益，原告依法提起诉讼。被告建南公司辩称，一、被告建南公司与被告翰域公司之间是商品房包销合同关系，建南公司无需对翰域公司与李小红之间签订的合同承担。2014年5月21日，被告建南公司作为甲方与被告翰域公司作为乙方签订《商铺包销合同》，约定：乙方负责招商，对包销项目进行营销策划和销售，并自行承担相关费用，乙方自行承担销售经营风险；超出包销期限内尚未销售的包销项目物业，应由乙方购买；乙方不得超载本合同所规定的权限的行为，否则，一切责任由乙方自行承担等内容。据此，《商铺包销合同》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条关于商品房包销合同的规定，建南公司与翰域公司之间属于商品房包销关系。《广东省高级人民法院关于施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第27条商品房包销合同的效力认定，规定：“包销商与开发商签订包销合同，约定由其以统一价格向开发商购买房屋，再以开发商的名义销售房屋给他人，其实质是开发商交商品房给包销商，包销商再卖给他人的两次买卖行为。”首先，根据该规定，包销关系包含两次买卖关系，而并非是委托代理关系。再者，商品房包销关系中包销人赚取的是包销基价与销售之间的差价，需自行承担风险和对在包销期限内未销售的商品房有义务购买。委托代理关系是代理人在代理权限内，以被代理人的名义为民事法律行为，代理人无需承担风险。二、即使商品房包销关系包含委托代理，《认购书》和《预购商铺合同》签订时间已超过包销期，翰域公司是基于其自身利益行事，并非作为建南公司的受托人行事，两份合同均与建南公司无关。三、翰域公司与李小红签订《认购书》、《预购商铺合同》，约定某自然人作为“预期业主”购买并持有案涉商铺等行为，李小红主观上存在重大过失，本案不构成表见代理。1.合同并非以被代理人建南公司名义签订的，不符合“以被代理人名义订立合同”。2.合同相对人李小红主观上并非“善意、无过失”。3.现有证据不能证明李小红主观上善意且无过失，不足以证明构成表见代理。四、《鐤泰中心商铺认购书》已废止，不涉及解除问题。该认购书第10款约定：“在各方当事人签订《预购商铺合同》、《委托经营管理协议》后，本《认购书》自动废止。《认购书》的客户联由甲方收回存档，各方的权利义务以《预购商铺合同》、《委托经营管理协议》的约定为准。”本案中，李小红于2016年2月3日与翰域公司签订了《预购商铺合同》，与翰域公司、鼎升公司签订了《委托经营管理协议》。五、翰域公司以其名义与李小红签订的《预购商铺合同》以及翰域公司、鼎升公司、李小红签订的《委托经营管理协议》等合同，明显不属于包销权限范围，且内容不符合商品房买卖的一般常理，相关后果与建南公司无关。（一）《预购商铺合同》约定的内容不属于包销权限范围。1.《预购商铺合同》约定第三方购买、持有案涉商铺与包销合同不符。2.《预购商铺合同》约定翰域公司代为持有预购房款与包销合同不符。（二）《预购商铺合同》约定翰域公司安排“预期业主”购买、持有案涉商铺，以后李小红同意购买并支付余款后再由其与“预购业主”签订《商品房买卖合同》，不符合商品房买卖的一般常理，实际应属于投资。1.商品房买卖应明确表示购买的意思，但李小红与翰域公司约定的是不确定是否购买。2.商品房买卖应由买卖双方签订购房合同、成为业主，但翰域公司是通过第三人购买和持有案涉商铺。3.商品房买卖应支付全额购房款且购房款系购买产权的对价，不可能退还，但李小红支付的“预购房款”系其获得商铺委托经营期收益的对价且如决定不购买可全额退还。4.商品房买卖应由保利公司与李小红直接签订合同，但本案是保利公司与“某自然人”、“某自然人”与李小红分别签订商品房买卖合同。六、李小红要求建南公司双倍返还定金没有任何依据。首先，本案系因《预购商铺合同》产生的纠纷，并非因《认购书》引起的。前文已述，《认购书》已废止，包括定金条款在内的相关条款已不再适用。再者，《认购书》第四条第6款约定“在各方当事人签订《预购商铺合同》或《委托经营管理协议》前，如甲方无故解除本《认购书》，甲方应向乙方双倍返还定金。”据此，双倍返还定金的前提条件为“签订《预购商铺合同》或《委托经营管理协议》前”和“翰域公司无故解除本《认购书》”，现李小红已签订了《预购商铺合同》、《委托经营管理协议》，且《认购书》已终止不存在解除问题，本案情况不符合返还双倍定金的条件。七、李小红无权要求支付按照年利率6%从2016年3月1日起算的利息损失。1.相关合同中均没有约定利息。2.退一步说，即使存在利息损失问题，李小红主张按年利率6%从2016年3月1日起算利息有误。也应该自本案判决发生法律效力之日起计算，且李小红损失也不超过中国人民银行规定的同期同类贷款利息。八、李小红无权要求建南公司支付律师费。（一）《认购书》已废止，关于律师费的条款已不再适用，支付律师费没有合同依据。（二）《认购书》关于律师费的条款不属于本案的结算与清理条款。（三）本案不属于法律明确规定应由相对方承担律师费的案件类型，建南公司支付律师费没有依据。最后，李小经同时诉请双倍定金和利息，属于重复计算损失，在其没有证据证明其实际损失超过本案诉请范围的，不应予以支持。原告主张的律师费不符合广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法的规定，本案系按照财产标的计费，根据本案标的，律师费应为7995.3元，但原告主张20000元，明显过高，不符合规定。被告保利公司辩称，原告向被告鼎升公司支付的款项实际为基于与被告翰域公司签订的预购商铺合同的履约保证金，作为原告是否与被告翰域公司购买案涉商铺的保证，同时基于该合同的第三条第三款可见，该部分款项由被告翰域公司收取，且由其代为持有，因此应该由被告翰域公司承担返还义务。再者，保利公司并非合同的相对方，对相关合同的签订及款项的收取均不知情，原告要求保利公司承担共同返还责任没有法律和事实依据。原告主张双倍返还定金缺乏依据不应支持，认购书第二条约定，定金在交付房价款时抵作首期房价款，第三条约定首期款5万元（已扣除定金），说明原告已与被告翰域公司约定将定金抵作认购书约定的成交价款并实际履行，即定金性质已经改变，失去其担保作用，故原告主张双倍返还定金不应得到支持。保利公司并未收取原告支付的款项，并不负有退还义务。综上，原告在本案中突破合同相对性原则，要求保利公司承担责任，没有事实与法律依据。被告翰域公司、鼎升公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经审查，本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提交的证据1、2、3、4、5、6，因其能相互印证，被告建南公司、保利公司未提供证据予以反驳，本院予以采信。被告建南公司提交的证据1、2、3，因其能相互印证，且与本案其他证据相印证，本院予以采信。被告保利公司提交的证据1、2，因其能相互印证，且与本案其他证据相印证，本院予以采信。经审理查明：2011年保利公司与建南公司签订了《合同》，约定建南公司拟购买保利公司开发的、位于佛山市顺德区德胜商务区启动期**地块的“××房产”。保利公司于2015年7月将××房产移交给建南公司。上述大楼于2014年1月17日获得商品房预售许可证，有效期自2014年1月17日至2016年1月16日。2014年5月21日，建南公司与翰域公司签订了《商铺包销合同》，约定：“甲方（建南公司）委托乙方（翰域公司）对××房产进行包销”“总体操作模式：由乙方（翰域公司）负责投资对包销项目进行装修，在本合同约定的包销期限内以保利公司的名义进行销售，不得以乙方（翰域公司）的名义进行销售，甲方（建南公司）给予充分的配合并且负责协调保利公司给予充分配合；乙方（翰域公司）自行承担销售经营风险，乙方（翰域公司）直接面对客户，对客户负责”“商铺包销期限届满时销售额不足包销总价，差额部分由乙方（翰域公司）直接向甲方（建南公司）一次性补足；超出包销期限内尚未销售的包销项目物业，应由乙方（翰域公司）购买”“包销期限12个月，实际包销期限从满足下列条件之日起计算：（A）包销项目已经达到预售条件，不存在预售障碍；（B）甲方（建南公司）可以将全部商铺交付乙方（翰域公司）进行装修施工”“客户购买商铺的款项分为两部分收取，一部分用购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取”“销售额未达到包销总价时，乙方（翰域公司）包销过程中收取的价款（包括定金、预付款）中购房款必须进入保利公司账户，装修配套费必须进入建南公司指定的银行账户，不得私自扣留或挪作他用”。2015年5月27日，建南公司与翰域公司就案涉项目包销事宜又签订了《补充协议》，约定：“包销期变更为2015年7月1日至2015年12月31日止”“甲方（建南公司）自签订本协议之日起即协助安排乙方（翰域公司）所指定之客户与保利公司进行网签，并于2015年6月30日完成该项目的竣工验收”“由业主（即指定签约人）将总购房款给甲方（建南公司）指定收款单位（由翰域公司全面负责向业主说明原因），指定收款单位户名：佛山市顺德区豪顺建筑工程有限公司……”“甲方（建南公司）指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付给保利公司，余款由甲方（建南公司）统筹安排，直到包销总价收完为止”“乙方（翰域公司）与指定签约人之间发生纠纷的，由乙方（翰域公司）自行与指定签约人协商解决，与甲方（建南公司）或保利公司无关”。2016年1月17日，翰域公司作为销售方（甲方）、李小红作为买受人（乙方）签订《鐤泰中心商铺认购书》，约定：李小红自愿认购佛山市顺德区××商铺，该商铺建筑面积为7.77平方米，套内建筑面积为2.71平方米，成交价为280986元，其中定金50000元，首期款为128626元（含定金），于2016年2月5日前支付，翰域公司在该认购书确认其是商铺的独家销售代理商，商铺先由翰域公司安排某自然人作为“预期业主”向保利公司购买代持，原告自愿按照该认购书的约定条件届时再决定是否向预期业主购买该商铺。李小红应与代理方指定第三人签署《委托经营管理协议》，并与甲方签订《预购商铺合同》；翰域公司有权指定第三人代为收取本认购书内约定的任何一笔款项；原告需按政府主管部门规定的标准缴纳房产交易过程中涉及的全部税金及其他相关费用（含物业维修基金）；该物业买卖交易、缴纳税费、过户登记、办理房产证等，已全部委托专业律师办理，原告在签署《商品房买卖合同》时需支付的各项费用见《认购须知》；李小红支付全部的成交总价后，翰域公司向保利公司预约，由李小红与保利公司签署《商品房买卖合同》；成交总价包含楼价、装修招租费用等；在签订《预购商铺合同》或《委托经营管理协议》前，如翰域公司无故解除本认购书，翰域公司应向李小红双倍返还定金，双倍定金返还后，李小红对该物业不再享有任何权益，亦不得向翰域公司主张其他损失赔偿，翰域公司有权将该物业另行处置；在各方当事人签订《预购商铺合同》、《委托经营管理协议》后，本认购书自动废止，认购书的客户联由翰域公司收回存档，各方的权利义务以《预购商铺合同》、《委托经营管理协议》为准；如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担守约方因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等；原告须于2016年2月5日前持认购书、定金收据等到销售中心与代理方指定第三人签署《委托经营管理协议》，并与甲方签订《预购商铺合同》；签订《鐤泰中心商铺认购书》的地点在案涉大厦的鐤泰销售中心，现场展示了案涉大厦的预售许可证复印件、保利公司与建南公司签订的《合同》部分内容、建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》部分内容。2016年2月3日，翰域公司与李小红签订《预购商铺合同》，该合同第一条约定××房产由翰域公司安排某自然人作为“预期业主”向保利公司购买代持，再由翰域公司安排原告与预期业主签订正式的《商品房买卖合同》，该合同第三条约定物业交易总价为280986元，原告仅需先支付128626元预购房款（含定金5万元），合同的第七条约定条件届时决定是否购买。合同第八条第4款约定因任何一方违约另一方利益受损的，另一方可要求违约方承担相应的赔偿责任。第九条约定，甲、乙两方同意：鼎升公司可以代为负责完成与保利公司的物业交付工作；甲、乙两方知悉和同意：鉴于该物业所在商场的装修以及后续招租事宜统一由鼎升公司完成，因而鼎升公司认可的与该物业（包括公共区域）相关的一切装修事项及方案，甲、乙两方均无异议。同日，李小红（委托人，简称甲方）与翰域公司（委托人，简称乙方）、鼎升公司（经营管理人，简称丙方）签订《委托经营管理协议》，约定李小红、翰域公司委托鼎升公司作为案涉商铺的经营管理者，在合同期内，负责对该物业对外招商及之后的出租、运营、物业管理等一切事务；委托期为自签署本协议当日至2026年2月28日止，委托经营管理期设为10年，自2016年3月1日起至2026年2月28日止；委托经营期内，鼎升公司从2016年3月1日起每月向原告支付相应的物业使用权转让费，《委托经营管理协议》第五条第5款约定，若因任一方的原因致使本协议无法继续履行，该一方应承担相应的赔偿责任。同时，李小红与鼎升公司签订了《委托经营管理协议补充条款》，对双方的营业额分成的分配模式、年度等进行了约定。李小红于2016年1月17日支付案涉商铺定金50000元给鼎升公司，于2016年2月3日支付××铺预购房款78626元，于2016年2月3日支付涉案铺综合服务费1280元给鼎升公司。鼎升公司收取李小红支付的款项后，没有支付给建南公司指定的收款人，建南公司、翰域公司没有安排保利公司与李小红签订《商品房买卖合同》，如今也没有对案涉商铺进行装修等工作，李小红遂委托广东常道律师事务所代理诉讼和执行，并支付律师费20000元。另查明，因建南公司从2015年10月1日起不再协助翰域公司安排的购房人与保利公司签订上述《鐤泰中心商铺认购书》所约定的《商品房买卖合同》。翰域公司遂于2015年12月30日诉至本院要求建南公司履行相应协助义务［案号为：（2015）佛顺法民一初字第804号］。本院经审理于2016年5月9日作出（2015）佛顺法民一初字第804号民事判决书，判决“一、解除原告（被反诉人）广州翰域房地产代理有限公司与被告（反诉人）佛山市建南水务工程集团有限公司签订的《商铺包销合同》……”。翰域公司不服该判决提起上诉，广东省佛山市中级人民法院于2016年9月27日作出（2016）粤06民终4766号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于：案涉各协议及合同应否解除；原、被告之间存在何种法律关系；如有违约，各被告应如何承担违约责任。第一，李小红与被告翰域公司签订的认购书系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。李小红已按照被告翰域公司的指示向被告鼎升公司支付了购买商铺的款项，李小红已履行了合同义务，但被告翰域公司至今没有依约安排李小红与被告保利公司签订《商品房买卖合同》，实属违约，李小红要求解除该认购书有理，本院予以支持。关于《委托经营管理协议》和《预购商铺合同》的解除。本案的争议源于案涉商铺的买卖行为，这几份合同主要涉及案涉商铺的装修、招租、管理等合同义务，必定要在完成房屋买卖行为后才有履行的基础。因认购书已解除，《委托经营管理协议》和《预购商铺合同》没有了履行的基础，李小红主张解除《委托经营管理协议》和《预购商铺合同》有理，本院予以支持。第二，被告建南公司与被告翰域公司之间的法律关系。被告建南公司与被告翰域公司于2014年5月21日签订了《商铺包销合同》，双方之间成立了就案涉商铺的包销合同关系。所谓的商品房包销合同，是指包销人与出卖人（开发商）约定，出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销人赚取包销价与售出价之间的差额利润和手续费，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的协议。可见，以包销期的届至日为界，可将合同的履行分为两个部分：第一部分是在包销期间，包销人以开发商名义进行商品房的代理销售，包销人对开发商开发的楼盘的销售方案进行策划、包装、宣传推向大众，并与潜在的购房者积极协商、谈判，并最终促成开发商或代表开发商与买受人签订商品房买卖合同。包销人则赚取包销价与销售价之间的差额。第二部分为包销期届满之后，包销人按照商品房包销合同约定的价格买受在包销期内未销售完毕的商品房。也就是说，在包销期间内，开发商与包销商之间是一种基于特定条件的委托代理销售关系；在包销期满以后，开发商与包销商之间是一种商品房买卖关系。就本案而言，在包销期间内，被告翰域公司作为被告建南公司的委托销售代理人，按照其与被告建南公司约定的特定销售条件并以被告建南公司的名义对涉案商铺开展销售行为，由此销售行为引发的合同违约责任理应由被告建南公司承担赔偿责任，被告翰域公司作为代理人不需承担赔偿责任。被告建南公司主张案涉认购书、《委托经营管理协议》、《预购商铺合同》不构成表见代理、与建南公司无关、不属于包销权限范围等，故主张上述协议及合同对建南公司无约束力。从本案原告李小红签约过程来看，在签约现场仅展示了建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》部分内容，从展示的内容买受人无法了解《商铺包销合同》的具体约定，无法判断被告翰域公司是否存在无权代理或超越代理权限的行为，反而会因此更信任被告翰域公司。被告建南公司的抗辩于法无据，本院不予支持。第三，被告建南公司应承担的责任。上述第二项已论述被告建南公司应承担违约责任。原告提供被告鼎升公司出具的收款收据，足以证明原告已支付购房款的事实，收款人及支付方式不影响对原告付款事实的认定。关于定金。本案中，建南公司的行为已构成违约，应双倍返还定金。案涉商铺成交价为280986元，其中原告缴纳定金50000元。该定金未超法律规定的最高额，依据定金罚则，被告建南公司应双倍返还定金共100000元并退还已收取的购房款78626元、综合服务费1280元。对于利息，认购书并无相应约定，原告主张并无依据，本院不予支持。原告主张律师费20000元，符合合同约定，且金额合理，被告建南公司应予承担。第四，被告鼎升公司应承担的责任。被告鼎升公司在《商铺认购书》的地位是被告翰域公司的指定收款人，并非合同当事人，原告要求被告鼎升公司承担违约责任无理，本院不予支持。第五，被告保利公司与被告建南公司的法律关系及被告保利公司应承担的责任。虽然被告保利公司与被告建南公司于2011年1月30日签订了《合同》，约定被告建南公司拟购买被告保利公司开发建设的××房产（包括案涉商铺），但从双方当事人其后的实际履行来看，该预购合同并未得到全部、完整的履行，即合同项下的物业并未真正按合同约定过户到买受方被告建南公司名下，而是在被告保利公司取得预售许可证后，由被告建南公司另行直接委托被告翰域公司进行包销。而《商铺包销合同》及《补充协议》亦约定，在合同约定的包销期内以被告保利公司的名义进行销售，购房客户购买商铺的款项分两部分收取，一部分以购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取，购房款按被告保利公司制定的统一不变的单价确定。后在《补充协议》中亦约定，被告建南公司指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付被告保利公司。从以上事实可以认定，被告保利公司与被告建南公司之间虽然就案涉商铺签订了预购性质的房屋买卖合同，但其实质是保利公司仅将其对案涉商铺包括间隔设计并销售、装修等处分权能让渡予被告建南公司，而保留了案涉商铺的所有权，并最终作为实际的商铺出售方直接与商铺买受人签订《商品房买卖合同》。也就是说，在本案的商铺买卖关系中，在案涉商铺未由被告保利公司过户于被告建南公司的情况下，对于买受人而言，涉案商铺完整的销售行为及案涉商铺的所有权转移登记必须要由被告保利公司和被告建南公司共同完成，二者互相配合，缺一不可。同时，在整个案涉商铺销售过程中的销售利益亦由被告保利公司与被告建南公司共享，故在购房者的权益受损时，被告保利公司亦应在其售房利益范围内承担返还款项的连带责任。本案中由于被告建南公司收到购房款后，按11000元/平方米的标准向被告保利公司支付购房款，则被告保利公司的售房利益为85470元（11000元/平方米×7.77平方米），故被告保利公司应在85470元范围内对原告承担返还购房款的连带责任。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院只支持上述合法有理的部分，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李小红与被告广州翰域房地产代理有限公司签订的《鐤泰中心商铺认购书》、《预购商铺合同》；二、解除原告李小红与被告广州翰域房地产代理有限公司、佛山市鼎升市场经营管理有限公司签订的《委托经营管理协议》及原告李小红与被告佛山市鼎升市场经营管理有限公司签订的《委托经营管理协议补充条款》；三、被告佛山市建南水务工程集团有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向原告李小红双倍返还定金共100000元；四、被告佛山市建南水务工程集团有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向原告李小红退还剩余购房款78626元、综合服务费1280元；五、被告佛山保利恒顺置业有限公司在85470元购房款范围内承担连带返还责任；六、被告佛山市建南水务工程集团有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向原告李小红支付律师费20000元；六、驳回原告李小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为4605.77元(原告已预交)，由被告佛山保利恒顺置业有限公司负担1200元、佛山市建南水务工程集团有限公司负担3405.77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  彭晓辉人民陪审员  黎泽民人民陪审员  冯笑女二〇一九年二月二十日书 记 员  吕绮程