青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1740号上诉人（原审原告、反诉被告）陈世芳，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：刘晓岐，青海徐晓同律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）王栋，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：朱林，辉湟律师事务所律师。上诉人陈世芳与上诉人王栋房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初3090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈世芳上诉请求：依法改判王栋承担违约金69000元。事实与理由：本案房屋交易是附期限的民事合同行为，土地收益金由王栋交纳，不能因为王栋拒绝缴纳存在争议得出不存在故意违约结论。2010年9月22日，王栋与开发商签订《西宁市经济适用房买卖合同》第十三条规定，经济适用房上市交易的时间期限和缴纳土地收益金规定。2011年8月8日双方签订《购房合同协议书》约定买卖房屋房产证办理到王栋名下应缴纳的税费由王栋承担；其次，房产证办到王栋名下后，王栋应在购房合同协议签订满5年时将领到的产权证书过户到王栋名下，土地证及过户手续所需的相关费用由各自承担。协议同时约定，王栋不根据协议约定交付房屋和产权过户给陈世芳视为违约，并要求承担违约金100000元；根据《西宁市经济适用住房管理办法》规定，5年期满允许上市交易，出卖人应补交土地收益价款后，方能办理过户变更登记；根据《西宁市经济适用房准予上市交易审批表》规定，王栋应缴纳土地收益金，王栋恶意违约，根据《西宁市经济适用房上市交易管理办法》规定，交易房产需办理房屋权属证书，2011年8月8日，双方签订《购房合同协议》约定买卖房屋房产证办理到王栋名下应缴纳的税费由王栋承担，但王栋拒绝履行。陈世芳垫付了物业专项维修基金648.40元、测绘费100元、存量住房转让手续费129.68元、契约1106.82元、手续费50元。王栋辩称，陈世芳的上诉请求不成立。2011年8月8日双方签订的合同违反强制性的规定，该合同无效。另如果法院认定合同有效，王栋也不构成违约，因为双方签订的购房协议是在2011年8月8日对土地收益金的缴纳由谁缴纳产生争议，而2011年8月8日购房协议双方对土地收益金没有约定，一审法院对土地收益金的承担主体没有认定，故王栋不构成违约。上诉人王栋的上诉请求：撤销西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初3090号民事判决书，依法改判支持王栋的反诉请求即确认案涉合同无效，腾退房屋，支付房屋租赁费。事实与理由:一审法院认定事实错误，二审法院应查明事实后予以改判。《西宁市经济适用房买卖合同》第十三条规定：买受人购买的经济适用住房，须在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》满5年后，才能按市场价上市出售。结合本案事实，案涉房屋取得《房屋所有权证》的时间是2016年10月18日，没有经过限制的期限；案涉房屋土地为划拨，在没有依法出让并缴纳土地出让金的情况下王栋对外出售涉案房屋，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。一审法院将案涉合同认定为附期限的有效合同，认定王栋与陈世芳对交易时产生的土地收益金的承担产生争议，未能完成转移过户登记作为本案的争议焦点属认定事实错误。本案争议的事实是，王栋作为经济适用住房的购买人没有取得《房屋所有权证》《国有土地使用证》的情况下对外交易是否符合法律、法规的规定。陈世芳口头辩称，本案涉及的房屋交易是附期限的民事行为，根据2010年9月22日王栋与开发商签订的合同，王栋明确知道经济适用房上市交易的时间限制和缴纳土地收益金；根据2011年8月8日双方签订的购房协议王栋知道双方应缴纳的税费；《西宁市经济适用房管理办法》的规定，5年期满允许交易，且5年期满的起算时间是2010年9月22日。一审法院认定事实：2010年9月22日，王栋与西宁房地产集团有限公司签订了《西宁市经济适用房买卖合同》，从该公司购买了位于××区房屋一套。该合同第十三条，关于已购经济适用房上市的规定载明，出售时，买受人须在市房产交易窗口按照该房屋届时的市场评估价与购买时该房屋总价差额的一定比例缴纳收益。2011年8月8日，陈世芳、王栋签订《购房合同协议书》，约定王栋将该房屋以23万元的价格出售给陈世芳。根据陈世芳、王栋签订的《购房合同协议书》的约定，涉案房屋产权证办理到王栋名下，合同签订期满五年后将房屋过户到陈世芳名下，所需相关费用（包含双方交易费、营业税等）由各自承担。陈世芳按王栋与西宁市房地产集团有限公司签订的《西宁市经济适用房买卖合同》约定，为将涉案房屋产权证办理到王栋名下，垫付了各项费用2034.9元。在与王栋办理涉案房屋的产权转移登记时，按房产登记部门的要求，涉案房屋须缴纳土地收益价款为93464.75元，双方对该笔资金的负担产生争议，陈世芳遂向法院起诉。一审法院认为，根据王栋与西宁市房地产集团有限公司于2010年9月22日签订的《西宁市经济适用房买卖合同》第十三条和产权交易部门填发的《西宁市经济适用房准予上市交易审批表》所载明的内容，可以确定，涉案房屋限制交易的期限经过后，可以正常上市交易。陈世芳认为，双方于2011年8月8日签订的《购房合同协议书》属于附期限的合同，陈世芳此项主张符合双方的约定，也与《西宁市经济适用房买卖合同》中关于限制交易期限的内容相符，对此项陈世芳主张，一审法院予以采信；王栋认为，陈世芳、王栋签订的《购房合同协议书》违反经济适用房限制交易的政策规定，属于无效合同，王栋此项抗辩主张与《西宁市经济适用房买卖合同》所载明的内容不符，也缺乏法律依据，其主张一审法院不予采信，故王栋反诉请求无事实和法律依据，一审法院不予支持；陈世芳、王栋之间签订的《购房合同协议书》不违反法律的禁止性规定，该合同合法、有效，陈世芳要求王栋履行合同约定的义务，其主张成立，应予支持；陈世芳替王栋交纳的相关费用，按双方约定，应当由王栋承担；因双方对交易时所产生的土地收益金的承担产生争议，未能完成转移过户登记，对此双方均不存在故意违约的情形，陈世芳向王栋主张违约金缺乏事实依据，一审法院不予支持。陈世芳认为，房屋过户期间需补交的土地收益价款，按合同约定应由王栋承担，陈世芳此项主张符合约定，一审法院予以支持。判决如下：一、王栋于判决生效后15日内协助陈世芳办理位于西宁市××路房屋的过户手续，办理过户手续时所产生的土地收益价款由王栋承担，其他费用按产权交易部门的规定各自承担；二、王栋于判决生效后15日向陈世芳支付为王栋办理房屋权属证书所支出的各项税费2034.9元；三、驳回陈世芳的其他诉讼请求；四、驳回王栋的反诉请求。本诉案件受理费减半收取1790元，由陈世芳承担753元，由王栋承担1037元；反诉案件受理费减半收取2988元，由王栋承担。经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点主要为：1.2011年8月8日双方签订的《购房合同协议书》的效力问题；2.本案涉案的土地收益金93464.75元应当由谁缴纳；3.陈世芳要求王栋支付违约金69000元请求是否应予支持；4.王栋要求陈世芳腾退房屋，其返还陈世芳房款230000元的请求是否应予支持。本院认为：陈世芳与王栋于2011年8月8日签订的《购房合同协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，经济适用房在一定条件下是允许上市交易的，双方的买卖行为也未侵害社会公共利益，且签订合同后双方已履行了合同的主要义务，因此原审判决认定双方签订的房屋买卖合同有效正确，王栋所持合同无效的上诉理由依据不足，不予支持。因该房屋的房屋所有权证登记的所有权人是王栋，陈世芳与王栋签订房屋买卖合同主体适格。关于本案涉案的土地收益金93464.75元应由谁负担的问题，双方于2011年8月8日签订的《购房合同协议书》，明确约定买卖房屋办理到王栋名下的房产证，应缴纳的税收和费用均由王栋承担，其他手续所需缴纳的税收和费用均由陈世芳负担。房产证办理到王栋名下后，王栋应在购房合同签订期满5年时，将领到的产权证书过户到陈世芳名下，陈世芳向王栋提出办理房屋产权证过户手续请求之日起5日内，王栋必须无条件协助陈世芳办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所需相关费用由各方承担等。上述条款只是说明办证的费用，双方并未约定土地收益金应由谁承担的问题，因本案为经济适用房，该房屋的转让除正常的税费和费用外，还要多缴纳93464.75元的土地收益金，该费用是因为经济适用房出让时，其性质决定，因为此类房是在划拨土地上建造的房屋，这类性质的房屋在5年后上市交易时，政府需要将此款项收回，缴纳主体为原购房人王栋，双方在转让时只约定了正常的费用和税费，而未约定土地收益金。因双方交易的是经济适用房，依据经济适用住房管理办法相关规定，购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。王栋违反经济适用住房管理规定，未交纳土地收益等价款的情况下违反规定转让房屋，王栋作为经济适用房的购房人，应履行取得完全产权应承担的相应义务，在缴纳土地收益等价款后，取得完全房屋所有权后才能出售该房屋。双方虽在合同中注明所需相关费用由各自承担。从该约定内容的字面意思和通常房屋交易习惯理解，仅指办理房屋产权登记产生的的税费，双方对应交纳的土地收益等价款的负担未作约定，按规定应由王栋交纳土地收益等价款，经核实陈世芳主张交纳的数额93464.75元属实，应予以确认。王栋认为房屋交易价格总价230000元，如果加上应补交的土地收益金93464.75元，其交易显失公平。经济适用房属于国家保障性住房，目的是为了解决群众的住房困难，具有相应的政策性，出售经济适用房不应以牟取利益为目的，王栋认为交易价款显失公平，未能获取利益的上诉理由与经济适用房保障性政策相悖。判决王栋交纳土地收益款与相关政策精神一致，不违背公平原则。关于陈世芳要求王栋承担违约金69000元的问题，虽然双方的合同明确约定违约责任的承担，但双方因为土地收益金的支付产生争议。一审法院以双方因此项费用发生争议认定不存在违约责任的认定，无不当之处，二审应予维持。关于王栋要求陈世芳腾退房屋，其返还陈世芳房款的问题。因双方合同已认定有效，故本案不产生返还的法律后果，故王栋的上诉请求二审予以驳回。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。上诉人陈世芳、王栋的上诉理由均不成立，二审应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6568元，由陈世芳、王栋各自负担3284元，陈世芳预交的二审案件受理费6568元退还其3284元，王栋预交的二审案件受理费6568元退还其3284元。本判决为终审判决。审 判 长 左志萍审 判 员 张 薇审 判 员 尹菲菲 二〇一九年十一月二十八日法官助理 陕 珊书 记 员 雷 蕾附:本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。