广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初8777号原告：史建伟被代：广州市番禺区市桥街丹山村股份合作经济社原告史建伟诉被告广州市番禺区市桥街丹山村股份合作经济社合同纠纷一案，本院于2018年9月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史建伟、被告广州市番禺区市桥街丹山村股份合作经济社的委托诉讼代理人何紫兰、陈海超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告史建伟向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告的竞投保证金6万元。事实与理由：2018年2月27日，被告贴出物业（基础设施）招标公告，原告看中被告其中的物业“紫垣餐厅”（基础设施）齐全，如果能中标就可以马上开业。因此原告在2018年3月15日通过银行转账，向被告缴纳竞投保证金6万元，并且参加投标。在2018年3月20日投标现场，全程有视频录像，按理应该禁止走动和交谈，但“紫垣餐厅”原租户竟然走到原告旁边小声说："物业是我的，你不要竞投了，村领导是我的人，你如果敢跟我作对，亏钱就别怪我了"。原告当时并没有过多在意原租户的话。在投标进入竞价时，原租户的家人当着所有人大声说：若不是她中标就毁坏“紫垣餐厅”。顿时全场晔然，所有人都在质疑投标是虚假走流程。主持人叫所有人保持安静并且说："村保证不会让原租户破坏“紫垣餐厅”，中标人验收后再签合同，确保中标人的利益不受损害。”现场才慢慢安静下来，竞投才得以继续。原告觉得有了村干部现场保证和全程的视频录像，原租户按常理也不会乱来，所以继续参加竞投。经过多方出价竞投后，最终由原告以27万元中标物业“紫垣餐厅”。原告中标后，出于时间就是金钱的考虑，立刻为开业准备和购买各种物资。但在2018年3月20日到2018年3月29日，原租户还在继续经营，不愿意离场，在此期间，原告多次与被告沟通，要求被告催促原租户离场后交接物业，可是村领导一直没有对原租户发出任何责令退场的书面文件。在2018年4月3日，“紫垣餐厅”的所有基础设施都被原租户破坏得面目全非，整个餐厅变成废墟。原告马上找被告理论，被告说是原租户破坏“紫垣餐厅”的，与被告无关。原告说：“物业是村集体共有的财产，村领导有权力和责任监管保护好物业，而不能让原租户破坏而不去追究。况且物业“紫垣餐厅”（基础设施）还没有交付，已经被破坏成废墟，这是被告的失责和违约，应当退还原告的竞投保证金6万元，或者重新竞拍“紫垣餐厅”的（基础设施建设费），少于27万部分由原租户负责赔偿给村。”被告都不答应。在2018年8月17日，被告把“紫垣餐厅”拆为平地，但一直不愿意退还原告的竞投保证金6万元。希望法院为原告主持公道，判令被告退还原告的竞投保证金6万元。被告广州市番禺区市桥街丹山村股份合作经济社辩称：不同意原告的诉讼请求，原告没有按期与被告签订发包合同，被告有权没收竞投保证金，理由如下：一、《丹山村股份合作经济社物业招租公告》（以下简称《招租公告》）依法依规发出并进行公示，原告在《招租公告》规定期限内缴交竞价保证金，并在《投标承诺书》上签字确认，其行为视为对《招租公告》和《投标承诺书》条件及内容的接受，上述文件对原告均具有约束力，其应遵守《招租公告》及《投标承诺书》规定的各项条件及内容。二、原告中标后，未按照《丹山村股份合作经济社物业招租公告》及《中标公告》规定的期限2018年3月30日前与被告《发包合同》，依据《丹山村股份合作经济社物业招租公告》第四条第4点的规定“竞得单位（或个人）必须在竞投完毕公示5天期满后的3日内签订发包合同，否则视为放弃中选资格，没收保证金，由村股份社另行拟定招租方案重新招租。”应视为原告放弃中选资格，被告有权没收保证金。三、在约定签订《发包合同》最后限期之时被告向原告交付涉案物业不存在任何障碍，且原告在与被告签订《发包合同》之前无权要求交付租赁物。首先，关于原告所称“2018年3月20日至2018年3月29日原租户还在继续经营，不愿离场”的问题。由于原租户发包合同是在2018年2月底到期，但是中间有一个中空期，原租户与经济社协商后，把届满日期改为2018年3月30日，在《招租公告》附表的说明第2点中已明确涉案物业在发包期，原告所称的时间段还在原租户发包期内，原租户进行正常经营并无不妥。而且交付租涉案物业是签订《发包合同》之后的履约行为，如果原告与被告签署《发包合同》后，被告不能如期交付租赁物，原告可根据《发包合同》之规定主张权利，发包期可顺延，如自签约之日起超过三个月未交付租赁物的，原告可以解除合同，并可追究被告的违约责任。原告只有先与被告签订《发包合同》，才有资格要求交付租赁物。其次，关于原告称“2018年4月3日涉案物业被原租户破坏得面目全非，整个餐厅变成废墟”的问题。原告所述并非事实，据当事人反映，原租赁合同到期时，原承租人对自行购置的相关经营设备进行拆除、搬离，并未对涉案物业主体结构进行破坏，并非原告所称破坏得面目全非，整个餐厅变成废墟。同时《招租公告》也明确物业概况，水见现状,电见现状，经营方式采取现状交付形式，故涉案物业在签订时具备交付及签约的条件。退一万步来说，即使涉案物业存在损坏，相关损坏也可由原告与被告双方协商解决，进行修复，并不影响合同的签订及履行，但原告以实际行为不履行《招租公告》约定的签约义务，不按时签约的过错在于原告，被告有权依据招标公告之规定没收原告的竞价保证金，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月27日，被告发布《丹山村股份合作经济社物业招租公告》，载明兹有我社位于（见附表）的物业，现公开对外招租，欢迎单位或个人参加竞投，就相关情况说明如下：一、1.物业概况：面积（见附表）（具体实际面积以签约前测量为准），电见现状，水见现状；2.经营方式：我社采用现状交付形式，承包方只可作法律许可的用途合法使用。二、4.竞投保证金：人民币（见附表）元（其中（见附表）元竞得后自动转为合同保证金）。四、中标人选择原则，价高者中标：以竞投物业“基础设施维护费”为标准，底标价（见附表）元，每次举牌递增（见附表）元或整数倍，价高者得。参加竞标的客户，必须在2018年3月18日下午3:00时前向我社缴纳竞投保证金，竞投保证金在宣布竞得后转为发包合同保证金，直至承包期满后10日内无息返还（不中标者的保证金于竞投会议结束后5天内无息返还）。客户交付竞投保证金后，必须在2018年3月19日下午5:00前凭银行回单到我社签订参加招投标书面确认书。逾期不签订确认书视为放弃参与投标，签订书面确认书后不管是否到处投标，均视为参加竞投处理，按本条第3点、第4点的竞投方式执行。3.竞投开标时间地点：2018年3月20日下午3点丹山村委会二楼。4.竞投方式：如在截止时间内只有一个单位（或个人）签订参加招投标书面确认书的，视该单位（或个人）以底价承包该项目，竞得单位（或个人）必须在竞投完毕公示5天期满后的3日内签订发包合同，否则视为放弃中选资格，没收竞投保证金，由发包单位另行选定承包人。如在截止时间内有二个或以上单位（或个人）签订参加招投标书面确认书的，必须在本社规定的竞投时间内参加公开竞投，竞投以举牌形式进行，每次叫价递增（见附表）元或整数倍，价高者得。竞得单位（或个人）必须在竞投完毕公示5天期满后的3日内签订发包合同，否则视为放弃中选资格，没收竞投保证金，由村股份社另行拟定招租方案重新招租。请各有意参加竞投的单位（或个人）认真阅读本竞投说明、招标公告和合同样本，凡与本社签订参加招投标书面确认书的视为已清除并接受本次竞投的所有条件及内容。上述公告的附件载明了涉案物业的招标信息为：（紫垣餐厅简棚）；新卫生费：1000元/月；新合同期：五年；新管理费：15440元/月、4800元/月；竞投基础设施建设费（标底价）：50000元；竞投保证金：60000元；每次叫价递增：5000元。附件说明第2条载明：如中标方自签订合同之日起三个月内未能将物业交付中标方使用的，则合同解除，发包方须在合同解除之日起5个工作日内不计息退还中标方所交的保证金、基础设施建设费、管理费，双方互不追究责任。原告签订一份《投标承诺书》，该《投标承诺书》的主要内容为其已详细审核全部竞投文件、《发包合同》（样本）及有关附件，接受竞投文件和《发包合同》（样本）的全部内容，一旦中标，将毫无异议地接受并严格依照竞投公告和《发包合同》中的合同条款与被告签订《发包合同》并履行相应合同义务。2018年3月15日，原告依照招标公告向被告缴纳投标保证金60000元。2018年3月20日，原告参加了投标活动，并以最高标价27万元中标。同日，原告在《农村集体资产公开交易结果情况表》的中标人处签名。该情况表载明：合同期限5年；资产单元紫垣山庄；交易底价20240元/月；交易时间2018年3月20日；竞标建设费27万元；公示时间从2018年3月20日至3月26日。3018年3月22日，被告在网上发布《紫垣山庄中标公告》，公布原告中标情况，载明合同拟签订时间为2018年3月30日前。原告称其并未看到上述公告。原告称其中标后多次向被告询问签约事宜，被告回复称需等原租户搬走后才可签订合同。被告称其除了在网上发布公告外，在村的宣传栏上也张贴了中标公告，被告于2018年3月27日、3月28日通知原告应于3月30日前与被告签订合同，原告没有来。对于上述主张，被告未提交证据证明。2018年4月2日，被告向原告手机发送短信，内容为：你之前中标丹山村位于瑞××××号的物业，明天是招租公告约定签订发包合同的最后一天，请你于2018年4月3日上午11点前到丹山村委会签合同，如过期不签订合同，视为放弃中选资格，没收竞投保证金，由村另行选定承包人。2018年4月3日，原告前往被告处，其称发现涉案物业被破坏，遂提出不签订合同。关于原告不签订合同的原因，原告称其看到招标公告后对涉案物业进行勘察，当时物业现状完好，餐厅可正常经营，但其于2018年4月3日前往涉案物业处发现餐厅已被破坏，不符合《丹山村股份合作经济社物业招租公告》载明的现状交付形式，且原告竞投的基础设施包括餐厅的墙壁、天花、灯、线路和里面的设备，这些设施被破坏后原告不再同意投入27万元基础设施建设费，与被告协商维修不成，故未与被告签订《发包合同》。原告为证明其主张提交了涉案物业的照片22张，其中拍摄时间为2018年3月29日前的照片显示显示涉案物业的外墙完好，内部天花板、照明等设施完好，作为餐厅可正常经营；拍摄时间为2018年4月3日的照片显示涉案物业外墙损坏、内部电线被剪断、墙面有破损。被告质证称涉案物业已拆除，无法确认照片是拆除前还是拆除过程中所拍，且不能显示物业的整体状况。被告确认招标时涉案物业的状况完整，由于原租户可以拆除自行购置的设备，故《丹山村股份合作经济社物业招租公告》所载明的“现状交付”是指按照涉案物业的主体结构、水和电的现状交付，并不包括原租户自行购置的灯、桌椅、厨房用具等设备，且在原租户搬离后，涉案物业主体结构仍在，并非被严重损坏，且损坏处也可通过协商修复，并不影响合同的签订及履行。被告为证明其主张提交涉案物业照片2张以及拟签订的《发包合同》。照片显示涉案物业外墙损坏，内部天花板和墙面基本完好，被告称上述照片拍摄于2018年4月。《发包合同》载明：被告将涉案物业发包给原告使用，合同标的物只能用于符合中国法律法规的经营活动，未经被告同意，原告不得擅自改变发包用途；原告同意按现状承包该合同标的物；原告以270000元的价格作为竞投本协议项下标的物的基础设施维护费，该基础设施维护费在签订本合同后任何情况下不予退回；被告交付的建筑物为厂房，供水、供电按现状情况；被告如需转让合同标的物所有权时，应在合理期限内书面通知原告，原告享有以同等条件有限购买的权利。上述《发包合同》对管理费的收取、双方的权利义务等内容作出约定。原告质证称由于被告提供的照片没有显示拍摄时间，且数量太少，不能反映双方拟签订合同时涉案物业的情况，且从被告提供的照片也可看出涉案物业墙壁被破坏，另称不清楚《发包合同》的内容。2018年5月11日，被告发布《丹山村原紫垣山庄问题处理方案表决结果公示》，该公示载明：方案一：拆除餐厅简棚、保留公厕、南粤苑。方案二：继续按现状招标，原租户违反合同约定损坏的电线线路、天花等费用依法向原租户追偿。表决结果为同意方案一。其后，涉案物业被全部拆除。另查明：1.审理中，被告称涉案物业没有办理建设工程规划许可证以及产权证，但有建设用地批准书，被告提交的建设用地批准书显示该批准书有效期至2002年11月，未提交证据证明被告有办理续期手续。2.被告确认此次招投标内容包括了合同期五年的管理费、卫生费以及基础设施建设费，其只以基础设施建设费进行竞价。本院认为：被告对位于丹山瑞××××号（紫垣餐厅、紫垣餐厅简棚）物业的使用权进行公开招标，原告报名参加竞投并交纳投标保证金60000元，原告中标后双方并未订立合同，本案争议焦点为被告是否应退还原告竞投保证金60000元。对此，本院论述如下：一、被告称原告未按照《丹山村股份合作经济社物业招租公告》及《中标公告》规定的期限2018年3月30日前与其签订《发包合同》，被告依据《丹山村股份合作经济社物业招租公告》第四条第4款的规定没收竞投保证金。被告在网上发布《紫垣山庄中标公告》虽载明合同拟签订时间为2018年3月30日前，但被告于2018年4月2日向原告发送的短信中称4月3日是招租公告约定签订发包合同的最后一天，要求原告于2018年4月3日前到被告处签订合同，而原告也于4月3日到被告处准备签订合同，可见，双方以实际行为对公告载明的签订合同期限进行了变更，故原告未按照公告载明的时间与被告签订《发包合同》不能成为被告没收竞投保证金的依据。二、原告主张其于2018年4月3日发现涉案物业已遭破坏，被告无法按照招租公告约定进行现状交付，故不与被告签订《发包合同》。被告主张现状交付是指按照涉案物业的主体结构、水和电的现状交付，涉案物业在签订时具备交付及签约的条件。《丹山村股份合作经济社物业招租公告》第一条第2款载明涉案物业的交付采用现状交付形式。该条款为被告提供的格式条款，应按照通常理解予以解释。该条款与招租公告第一条第1款互为独立条款，且并未明确载明现状交付系指仅按照主体结构、水和电的现状进行交付，则按照一般大众的通常理解，现状交付至少应包括按照物业的主体结构、水、电、外墙、天花板等基础设施的现状进行交付，而原告也是在对涉案物业招标时的基础设施进行了勘察的基础上，才就基础设施建设费进行竞价，原告有合理依据信赖被告向其交付物业的基础设施情况与招标时的状况基本一致。被告确认涉案物业在其招标时状况完整，但双方提交的照片以及《丹山村原紫垣山庄问题处理方案表决结果公示》载明的内容均显示在双方签订合同前涉案物业的外墙、天花板以及电线线路被损坏，即使按照被告主张的现状交付条件也难以满足。被告作为涉案物业的管理者，有义务对原租户的退场进行监督管理，确保涉案物业交付给原告时的状况完好，被告未履行监督义务，在涉案物业遭到破坏后亦未及时向原租户进行追偿，更未提交证据证明其向原告提供了合理的损失补充方案，违背了原告基于招租公告所载的“现状交付”而对被告产生的合理信赖，可见，双方因涉案物业遭到破坏而未能订立合同的过错在于被告，而非原告。被告主张交付涉案物业为合同的履行行为，如签订合同后被告未依约交付涉案物业原告可主张违约责任，不影响原告与被告签订合同。根据《发包合同》的约定：原告同意按现状承包该涉案物业；基础设施维护费270000元在签订本合同后任何情况下不予退回。但双方拟签订《发包合同》时的涉案物业现状与被告发布招标公告时的涉案物业现状已不相同，涉案物业因遭到破坏价值有所减损，如原告与被告签订《发包合同》，则视为原告同意按照已造破坏的物业现状进行交付，且应向被告支付在任何情况下均无法退回的基础设施维护费270000元，可见，原告与被告签订《发包合同》后，其因涉案物业遭到破坏而造成的损失将难以通过合同约定得到救济，原告为减少自身损失不与被告签订上述合同，并无不当。三、《中华人民共和国招标投标法实施条例》第二十六条规定：招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金不得超过招标项目估算价的2%。投标保证金有效期应当与投标有效期一致。本案中，被告明确其对涉案物业的招标内容包括了合同期五年的管理费、卫生费以及基础设施建设费，招标项目估算价按上述金额计算，被告制定的《丹山村股份合作经济社物业招租公告》附件载明涉案物业的管理费为20240元/月、卫生费为1000元/月，租赁期五年，基础设施建设费标底价50000元，因此，招标项目估算价为（20240元∕月+1000元/月）×12个月×5年+50000元=1324400元，为此，原告应交纳的投标保证金为1324400元×2%＝26488元。被告收取原告投标保证金60000元，违反上述规定，超出部分应予以退回。四、根据本案现有证据，被告提供的《丹山村股份合作经济社物业招租公告》、《发包合同》等文件中，只涉及涉案物业的交付使用、相关场地的移交以及相关费用的缴纳等，无涉及经营性文件、经营资产、从业人员的移交，且《发包合同》中约定了“承包方”对涉案物业享有优先购买权，《发包合同》的约定符合房屋租赁合同的特征，故双方之间拟建立的实为房屋租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。上述规定表明，违法建筑直接损害国家和社会公共利益，违反了相关法律规定，不能成为合法的租赁标的物。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定：违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。由于涉案物业并无取得建设工程规划许可证，被告亦无提供涉案物业系经主管部门批准建设的相关证据，故就涉案物业签订的租赁合同可以预见为无效合同，而导致合同无效的过程在于被告。综上所述，被告在招标时收取的投标保证金超过法律规定，在原告中标后疏于履行监督义务，未能确保涉案物业基础设施状况完好，且其未办理报建手续可导致合同无效，被告在订立合同过程中的行为违反诚实信用原则，对双方未能签订合同存在过错责任，其没收原告投标保证金60000元无事实和法律依据，应予全额返还。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国招标投标法实施条例》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告广州市番禺区市桥街丹山村股份合作经济社在本判决生效之日起十日内向原告史建伟返还投标保证金60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费元，由被告广州市番禺区市桥街丹山村股份合作经济社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈芝茵人民陪审员  梁少玲人民陪审员  彭凤霜二О一九年二月二十对书记员禤庆华