广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终23555号上诉人（原审原告）：广州市园林建筑工程公司，住所地广东省广州市越秀区陵园西路1号，统一社会信用代码914401014553518867。法定代表人：卢永忠，职务：总经理。委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何巧燕（曾用名何晓燕），女，1976年4月5日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：沈晶莹，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶海伟，广东金领律师事务所律师。上诉人广州市园林建筑工程公司（以下简称广州园林公司）因与上诉人何巧燕房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初22057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。广州园林公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判何巧燕向广州园林公司支付自2011年9月1日起至实际腾空交还广州市天河区x室（临江大道马场路口，海滨花园前绿地内，以下简称案涉物业）之日止的租金（前四年每月的租金为6769元，从第五年起每年在上年的基础上递增5%）；2.一、二审案件受理费由何巧燕承担。事实和理由：（一）对于《租赁合作协议》中应由何巧燕自行办理电力报装及相关证照事宜，广州园林公司不承担任何义务或责任，何巧燕应按租赁协议约定向广州园林公司支付租金。依照《租赁合作协议》的约定，办理相关执照的义务应由何巧燕承担，且在办理经营相关执照的过程中，广州园林公司也履行了相应的协助义务，但由于何巧燕自身原因，相关执照至今未办理，而何巧燕却一直以未办理相关执照为由拒绝向广州园林公司支付租金，并在此期间将租赁物用于商铺经营，据此获得相应的收益，现因何巧燕自身原因导致合同无法履行，广州园林公司对此不存在任何过错，依据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，即使房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，因此，何巧燕除返还租赁物外，还应按协议约定支付相应的租金。（二）广州园林公司要求何巧燕支付租金的诉讼请求并未超过诉讼时效，何巧燕应向广州园林公司支付自2011年9月1日起至何巧燕腾空交还房屋之日止的租金。《租赁合作协议》签订后，何巧燕即将租赁物用于商铺经营，用电执照经营办理后，广州园林公司也与何巧燕沟通租金支付的相关事宜，但何巧燕却以相应的执照未办理为由不予支付，广州园林公司迫于无奈，经向何巧燕发函催告无效后向法院提起诉讼，而何巧燕提供的录音及文字整理资料也证明，何巧燕明确表示对支付租金无异议，即其实际上也承认应向广州园林公司支付自2011年9月1日起的租金，因此，广州园林公司要求何巧燕支付租金的诉讼请求不存在诉讼时效的问题。因广州园林公司已于2011年6月1日将租赁物交付何巧燕，依据双方协议约定给予何巧燕三个月的免租期，即何巧燕应向广州园林公司支付自2011年9月1日起至何巧燕腾空交还房屋之日止的租金。因此，一审判决第二、三项适用法律不当，应予改判。针对广州园林公司的上诉，何巧燕辩称，由于案涉物业没有办理规划报建手续，导致何巧燕无法办理执照，该过错在于广州园林公司。根据《租赁合作协议》第9条的约定，广州园林公司应当提供资料给何巧燕办理水电消防、营业执照等营业所需证照，对办证应该履行协助的义务，广州园林公司称已履行了协助义务，但没有提供相应的证据予以证实，一审认定广州园林公司应承担过错正确，其他的答辩意见与何巧燕的以下上诉意见一致。此外，假设二审法院不采纳何巧燕的上诉意见，也应该维持原判。上诉人何巧燕上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重新审理或者依法改判驳回广州园林公司的全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审认定事实不清。一审已查明涉案地块及附属建筑物为城市绿地及配套设施，产权人为广州市林业和园林局（以下简称广州园林局），但未核实以下问题：1.广州园林公司作为授权代理人与产权人广州园林局现阶段的法律关系不清晰，即广州园林公司作为原告的主体是否适格，是否有产权人的授权；2.广州园林局同意广州园林公司统一负责绿地新建茶室、驿站的管理和维护，但并未授权和同意广州园林公司对外转租和收取费用。广州园林公司超出授权范围实施的行为与广州园林局具有法律上的利害关系；3.广州园林公司未经广州园林局同意和授权，与何巧燕签署《租赁合作协议》，是不顾政府机构和国有企业的形象违法、违规、违纪经营。因此，一审判决未列该局为当事人，属于遗漏当事人，违反法定程序。（二）《租赁合作协议》并非全部无效，合同中租赁条款无效，但合作条款有效，一审对此认定事实错误。一审既认定《租赁合作协议》为无效合同，又将本案案由定为租赁合同纠纷，系适用法律错误。因此，一审判决要求何巧燕腾空交还场地和支付占用费于法无据。（三）一审判决遗漏查明的事实。1.何巧燕在案涉物业垫资安装了电力工程和厕所。从《租赁合作协议》第1条、第2条的约定可以看出，广州园林公司交付案涉物业给何巧燕时，物业尚未通电、亦无厕所，不具备正常的经营使用条件，案涉物业后续工程由何巧燕垫资安装。此后，广州园林公司也承认何巧燕垫资安装了工程。在何巧燕一审提交的录音证据的谈话内容中，广州园林公司负责人承认何巧燕在案涉物业上投资外水外电工程，其中临江东茶室的工程结算款为34.7万元。2.案涉物业没有通水，此后又被断了水管，导致何巧燕无法经营使用物业。案涉物业一直无法通自来水，所以何巧燕一直无法正常开通自来水。而在何巧燕一审提交的录音证据的谈话内容中，广州园林公司承认停了案涉物业的水。且案涉物业实际已由广州园林公司管业，上述录音证据中就提及被广州园林公司加锁的事实。一审判决遗漏查明上述事实，导致何巧燕垫资的工程款至少六十多万没有按双方约定在房屋占用费中扣减，广州园林公司擅自停水、上锁导致物业无法经营使用，何巧燕却仍要交付房屋占用费，一审判决结果显失公平。（四）何巧燕垫资建设工程，广州园林公司应按照合同约定将垫付工程款从租金中扣减。1.从《租赁合作协议》第1条约定可以看出，案涉物业电力和厕所的工程款应由广州园林公司承担，何巧燕所垫付工程款可在租金中扣减。2.在《租赁合作协议》的履行过程中，广州园林公司同意工程款在租金中扣减。（1）在何巧燕一审提交的录音证据的谈话内容中，广州园林公司负责人同意工程款与租金相抵扣。（2）广州园林公司在给何巧燕的函件中也默认了工程款扣减租金。2016年11月28日园林公司发出《关于临江东与临江西茶室移交的通知》，告知案涉物业承租人“根据广州市林业与园林局对茶室的工作安排，广州市建设投资集团有限公司有意向接受临江东和临江西茶室，现通知你们于十二月九日前前往广州市园林建筑工程公司，就二间茶室移交的各项事宜进行洽谈”。广州园林公司在该份通知中，并没有向何巧燕催收租金，仅表达了希望物业移交给城投公司。另外，广州园林公司在这份通知中，说明了其收回案涉物业的真实原因是“根据广州市林业与园林局对茶室的工作安排，广州市建设投资集团有限公司有意向接受临江东和临江西茶室”，并不是其起诉所称的何巧燕欠租或者无照经营，造成房屋存在极大消防安全隐患等原因解除合同。（五）按照《租赁合作协议》第8条、第11条约定，在案涉物业水电、排污、厕所可以正常使用的情况下，何巧燕才需交租。但案涉物业被园林公司停水，尚未达到交租条件，本案支付租金的条件一直未成就，何巧燕无需向园林公司支付租金。（六）何巧燕没有收到广州园林公司的律师函，广州园林公司主张的租金诉讼时效应该在2017年9月7日园林公司起诉之日中断，从2016年9月6日开始起算，应该适用民法通则1年的诉讼时效。针对何巧燕的上诉，广州园林公司辩称，（一）广州园林公司是经广州园林局的授权对涉案房屋进行管理，有权对涉案房屋进行出租，收取租金，因此，何巧燕认为遗漏当事人及无权对外转租等没有事实和法律依据。（二）何巧燕称已经变更了水电设施，但也没有提供任何证据证明，一审不存在遗漏查明该部分事实的说法。案涉物业是有通水的，而且广州园林公司并没有对其进行断水。案涉物业至今仍在何巧燕的控制管理之中，广州园林公司至今没有收回案涉物业。（三）案涉物业已经交付给何巧燕使用6、7年，而何巧燕仍在强调案涉物业不能正常使用，未通水通电是不合常理的，因为何巧燕从交付之日至今一直使用案涉物业，也从未向广州园林公司提出任何的异议，也没有因为不能正常使用物业向广州园林公司提出解除合同，导致广州园林公司损失一直扩大，而事实是两个案涉物业可以正常使用，有通水也有通电。广州园林公司已经按照合同约定履行完毕相关的义务，而案涉物业由于何巧燕未按合同约定履行相关的手续，导致未办理相关执照以及消防验收，甚至曾出现过安全事故造成影响，可以证明案涉物业一直在何巧燕的管理和使用之中，因此，何巧燕应该按照合同约定支付租金或者使用费给广州园林公司。（四）关于何巧燕一直强调租金的支付条件未成就的问题，案涉物业一直在何巧燕的管理使用之中且其从未提出异议不合常理。如果合同无效，合同所约定的支付租金条件的条款也就无效，对方应该按照最高院关于房屋租赁合同的司法解释的相关规定向何巧燕支付房屋使用费。（五）关于诉讼时效的问题，由于双方曾就租金费用问题进行过协商，对方也承认租金是应向广州园林公司支付的，只不过是其认为应该与相关的费用进行抵扣，因此，何巧燕既然已经承诺了租金未付的事实并且对支付租金没有异议，证明其已经承认了应向广州园林公司支付2011年9月1日起至房屋交还之日至租金。广州园林公司于2017年9月6日向一审法院起诉请求：请求判令：1.解除广州园林公司与何巧燕签订的《租赁合作协议》；2.何巧燕将案涉物业腾空返还给广州园林公司；3.何巧燕向广州园林公司支付自2011年9月1日起至实际腾空交还房屋之日止的租金；4.案件诉讼费用由何巧燕承担。一审法院认定事实：2011年6月，广州园林局发出《关于城市绿地内新建茶室有关情况的说明》，内容为广州园林局组织在二沙岛等城市绿地内新建了4座茶室、驿站等配套设施，其中二沙岛茶室1座、广州大道茶室1座、临江大道茶室1座、驿站1座；经研究，广州园林局同意由广州园林公司统一负责上述绿地内新建茶室、驿站的管理和维护，请相关部门支持，给予办理相关证照。2011年，广州园林公司（甲方）与何巧燕（乙方）签订《租赁合作协议》，约定由于亚运赶工，甲方的物业未具有完善的手续，只能在今后逐渐完善，目前电力未报装及厕所未有出处及安装，基础设施后续的资金不到位，为加快项目推进，经双方讨论由乙方先行垫付资金，甲方基础设施后续的资金到位应不少于三年时间，所出费用的可在租金中逐年扣减；电力报装甲方可委托乙方办理，乙方负责向相关政府部门办理审批手续，甲方协助提供相关资料；厕所设计甲方应给乙方建议合理方案才实施安装；为早日营业，甲方将于2011年6月1日移交物业给乙方，便于乙方装修设计及办理相关证照（包括营业执照、卫生许可证等）；物业地址为临江大道东茶室（临江大道马场路口，海滨花园前绿地内）；物业用途为餐饮经营场地；物业建筑面积为96.7平方米，租赁面积以室内实测面积为准；租金为每月70元/平方米，租赁期15年，从2011年8月1日至2026年9月31日；租金标准第一至第四年维持不变，从第五年起每年在上年的基础上递增5%；自物业交付之日起，水电费、管理费等所有费用由乙方自付，室内装修费用由乙方自行承担；甲方负责水电排污厕所可以正常使用，否则乙方可以不支付租金；由甲方提供资料证明给乙方办理报装用电不少于80千瓦的总电源、水、消防、营业执照等经营所需证照；甲乙双方在2011年6月1日前签订租赁协议，甲方只能按现状移交乙方；收租时间计划在用电排污营业执照办理之后一周内开始，同时甲方并给予乙方三个月免租期；对该物业甲方拥有使用管理权，如因国家政策、市政府规定或甲方主管局及其他机关作出行政命令或决定，导致本物业被回收或其他不能履行合同的情形，由此给乙方造成损失，甲方只起协助追偿损失的作用；甲方在该茶室已投入的设备，乙方应按设备的原价支付给甲方等。现广州园林公司提起诉讼，要求解除《租赁合作协议》，要求何巧燕返还案涉物业并支付自2011年9月1日起至实际腾空交还案涉物业之日止的租金。诉讼过程中，广州园林公司与何巧燕均确认广州园林公司交付给何巧燕使用的案涉物业为混凝土结构建筑物一层、有简单的装修；案涉物业没有具体的门牌地址、没有权属登记、没有取得建设工程规划许可证。一审法院向广州园林公司释明《租赁合作协议》为无效合同，广州园林公司坚持原诉讼请求不予变更。广州园林公司与何巧燕均确认案涉物业不能办理工商营业执照。广州园林公司主张案涉物业交付何巧燕时已经通水，但没有通电，所以协议约定由何巧燕自行建设报装。何巧燕则主张其接收案涉物业时没有通水通电，但当时广州园林公司承诺何巧燕投资建设的电力设施的费用会由广州园林公司支付给何巧燕；案涉物业一直无法正常开通自来水，何巧燕对案涉物业进行电线铺设，但由于接不了供电部门的电箱，至今无法通电，也无法取得用地证照。广州园林公司主张何巧燕一直将案涉物业用于餐饮经营，并提交了照片作为证据。何巧燕对该证据的真实性不予确认，并认为案涉物业基本没有经营，即使有经营也是按照广州园林公司的要求，在有相关部门人员参观或检查时要求何巧燕开业。广州园林公司主张案涉物业由何巧燕控制占有，至今没有交回给广州园林公司。何巧燕主张案涉物业由于无法正常使用，处于关闭状态，何巧燕也早已在案涉房屋的大门上锁并实际控制，案涉物业内有何巧燕的物品；但由于广州园林公司也上锁，故何巧燕无法自行开锁取回物品。广州园林公司则主张其并未对案涉物业上锁。广州园林公司、何巧燕均确认案涉物业前四年每月的租金为6769元，从第五年起每年在上年的基础上递增5%。何巧燕确认没有支付案涉物业的租金，但其认为根据协议约定，收租时间应在用电排污营业执照办理之后一周内开始，但事实上是何巧燕自行出资建设相关电力设施并办好用电牌照，而营业执照及排污执照至今没有办好，实际上也没有完善的用水手续，因此，何巧燕认为至今仍不符合租金支付的条件。广州园林公司则主张上述协议约定条款应该理解为只要取得用电牌照就应该支付租金，且该条款约定的为收租时间而非计租时间，租金应从三个月免租期后即2011年9月1日起计算；而且，办理营业执照是何巧燕的义务，并非广州园林公司的义务。另，何巧燕提供了录音及文字整理资料二份作为证据。一、会议录音及文字整理资料显示，会议时间为2017年4月11日，地点为广州园林公司的会议室，参会人员有广州园林公司的法定代表人卢总、张总、麦经理和租户何x（临江大道西茶室的承租人，其与广州园林公司的纠纷由另案处理）、陈x。录音及文字资料中，主要内容为各方就案涉物业的交回问题、对案涉物业投入的电力设施工程款与所欠租金抵扣问题等进行协商，其中，（一）何笑梅表示，“尊重事实的情况下有几个问题，第一个问题就是说装修期间不营业是可以不收租的。第二由于你们的问题，不给开业，也尊重你们的要求，也谈了好多次，后来就没有营业，一直到现在都没有营业，这么多年没有营业你还收我的租啊？”张总表示，“何总这个算法嘛，我们必须拿依据，我不是说我算多了你的啊，或者少了你。我的事情我拿到班子去讨论的，而且我还要过审计的。这个项目为什么签了协议是要收租的，为什么一分钱没收到租，就移交给城投了，我们要解释的过去，关键是我们要为我们的做法找依据，是这样子。”（二）何笑梅表示，“那就是说我们现在就是要同舟共济是吧，你要想想，就按照你说的，律师跟你说要算到昨天，那本来就不合理吧。那本来就几年都没有营业了，你还要算到昨天嘛？这就是不尊重事实嘛。是不是，其实你就按照是什么时候停的，你加在一起可能还没有那个钱多。”张总表示，“嗯，你这家不营业的讲得过去啦，你还有另外一家营业的啊。”何巧燕表示，“我只有一个营业的，一个营业的租金加起来……”张总表示，“对啊，四十五万啊。”（三）卢总经理表示，“水表上次已经断了水了。当时我不知道是谁去和自来水公司去说要切水管。”何巧燕表示，“我们这几年很不容易。你们那时候下了个命令就是要移交，结果全部移交，一个等于停业了。另外一边呢，你们还用甲方名义去自来水公司报停了。后来你们还停水了，我们到现在都没水用。你们能不能帮帮忙把水通一下。”二、电话录音及整理文字资料显示，通话时间为2017年5月19日，对话人为广州园林公司的麦经理、张总和租户何x。录音及文字资料中，主要内容为对何巧燕垫付的工程款与租金抵扣问题、三方协议签订问题等进行协商。其中，何x表示，“……但是有一点，首先我们要说明，我的两个茶室，有一个茶是已经两三年没有营业了，就停了。还有一个茶室，一年多没水啦，现在水被你们断了，在这样举步艰难的情况下到今天。”张总表示，“我明白，我们都没有最终说要收你多少租金，要给你多少工程款是吧，我们的方向跟你想的是一样的，是怎么样把这个事情给平了。”广州园林公司对上述证据的真实性无异议，并确认双方开过会并电话沟通，但何巧燕提供的文字整理资料部分内容与录音中的内容不一致，例如何巧燕主张会议中人员“付总”，广州园林公司并不清楚其是何人，且并非广州园林公司的人员，还有部分内容并非广州园林公司的人员陈述的，也听不清楚具体是谁陈述的；对证据的合法性不予确认，该证据没有经过广州园林公司同意而录制；广州园林公司认为，何巧燕提出要将工程款抵扣租金只是其单方提议，广州园林公司明确回复表示何巧燕需要提供明确的费用发生的依据才可以抵扣，至于具体如何操作还需进一步协商，并未达成一致协议，而且，广州园林公司明确要求何巧燕将案涉物业移交给广州园林公司才可进行相关的抵扣费用的协商，但何巧燕一直要求广州园林公司出具书面承诺不再追究其责任，广州园林公司多次明确答复无法出具书面承诺，只有待移交后才可进行下一步操作。另，广州园林公司主张于2015年、2016年、2017年都曾发过函给何巧燕催促其交租，并提交了2017年4月7日的《律师函》及EMS邮寄详情单作为证据。何巧燕表示该《律师函》没有寄给何巧燕，只是广州园林公司打电话给何巧燕表示要向其发函催促支付租金，但最后广州园林公司也没有发函给何巧燕，且在之前广州园林公司从未向何巧燕主张过租金。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于案涉物业未取得规划许可证，一审法院已向广州园林公司释明《租赁合作协议》为无效合同，广州园林公司明确其诉讼请求不予变更，故一审法院依法对广州园林公司原诉讼请求进行审理。《租赁合作协议》为无效合同，广州园林公司要求解除该合同的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据上规定，广州园林公司要求何巧燕将案涉物业腾空交还的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此规定，案涉物业已交付给何巧燕使用，何巧燕应参照租金标准向广州园林公司支付房屋占有使用费。何巧燕主张案涉物业未通水通电、未能办理营业执照而不能经营使用，不符合合同约定的交租条件。对此，一审法院认为，广州园林公司作为出租人，应提供符合法律规定及合同约定使用条件的案涉物业给何巧燕使用，虽然《租赁合作协议》中约定电力设施由广州园林公司委托何巧燕办理，但除此以外的用水、排污、营业执照等，广州园林公司亦负有办理或协助办理义务，而根据已查明的事实可知，案涉物业的上述条件尚不完善。另外，何巧燕作为承租人，对案涉物业的权属等情况应有审慎了解的责任，而根据《租赁合作协议》约定，何巧燕对案涉物业的现状是知情同意的，其对《租赁合作协议》无效应承担责任。综上，一审法院认为何巧燕应按照《租赁合作协议》约定的租金标准的50%向广州园林公司支付占用案涉物业期间的占用费。另，关于何巧燕提出的诉讼时效抗辩问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，根据已查明的事实可知，广州园林公司于2017年4月7日向何巧燕发出《律师函》，虽然何巧燕否认收到该函件，但其又确认广州园林公司曾向其表示将要发函催缴租金，故一审法院确认广州园林公司已于2017年4月7日向何巧燕催缴租金的事实。因此，广州园林公司要求何巧燕支付自2015年4月8日起的占用费的诉讼请求部分有事实及法律依据，一审法院予以支持，该占用费应计至腾空交还案涉物业之日止。虽然广州园林公司主张其曾于2015年、2016年向何巧燕催缴租金，但何巧燕对此予以否认，且广州园林公司未提供证据予以证明，其应自行承担举证不能的法律责任，一审法院对此不予采信，故对于2015年4月7日及该日期之前的占用费的诉讼请求部分，由于已超过诉讼时效，一审法院不予支持。综上，何巧燕应向广州园林公司支付自2015年4月8日起计至腾空交还案涉物业之日止的占用费，其中，2015年4月8日至2015年7月31日期间按照每月3384.50元（6769元×50%）的标准计算，其后每年占用费在上年的基础上递增5%的标准计算。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2018年10月24日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，何巧燕将广州市天河区临江大道东茶室（临江大道马场路口，海滨花园前绿地内）腾空退还给广州园林公司；二、自判决发生法律效力之日起十日内，何巧燕向广州园林公司支付上述场地的占用费（自2015年4月8日起计至腾空交还场地之日止，其中，2015年4月8日至2015年7月31日期间按照每月3384.50元的标准计算，其后按每年占用费在上年的基础上递增5%的标准计算）；三、驳回广州园林公司的其他诉讼请求。一审案件受理费18760元，由广州园林公司负担7175元、何巧燕负担11585元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，何巧燕提供广州园林公司于2016年11月28日出具的《关于临江东与临江西茶室移交的通知》，拟证明该份通知中并没有向何巧燕催收租金，仅表达案涉物业要移交给广州市建投资集团有限公司，从该通知可以看出广州园林公司在2016年就想收回案涉物业，因为其上级对案涉物业另有安排，并不是广州园林公司在起诉时所称的何巧燕欠租，没有营业执照经营等原因，同时可以看出广州园林公司起诉时的诚信问题。上述通知留了麦志衡联系电话号码和何巧燕一审提交的电话录音的电话号码一致，也可证明何巧燕提交的录音证据的真实性。广州园林公司质证对何巧燕二审提供证据的真实性没有异议，但认为该证据与本案处理无关，只是关于双方合同履行的问题，故不确认关联性及所要证明的内容。另外，广州园林公司还表示上述证据不属于新证据，不应采纳。同时，何巧燕确认案涉合同是其与广州园林公司签订，案涉物业是广州园林公司交付给她使用。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方当事人各自的上诉请求和理由以及答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.广州园林公司是否具备主体资格；2.案涉《租赁合作协议》的效力认定；3.何巧燕应付广州园林公司案涉物业占用费用数额的确定；4.广州园林公司主张案涉物业占用费用未超过诉讼时效理由能否成立。现评析如下：关于广州园林公司是否具备主体资格问题。本案是房屋租赁合同纠纷案件，案涉的《租赁合作协议》签约的双方分别为广州园林公司与何巧燕，何巧燕也确认案涉物业是由广州园林公司交付给其使用，故广州园林公司作为案涉物业的出租方，其因与何巧燕在履行上述合同的过程中产生纠纷，提出本案诉讼，并不存在主体不适格问题。本案处理的是广州园林公司与何巧燕之间的租赁合同关系，广州园林局并非本案必要当事人，广州园林公司与何巧燕之间的法律关系，对于本案的实体处理不会产生实质性影响。因此，何巧燕上诉对广州园林公司作为原告起诉的主体资格提出异议以及认为一审判决遗漏当事人和要求发回重审，均缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于案涉《租赁合作协议》的效力认定问题。由于案涉物业未取得规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院认定上述合同为无效合同正确，本院予以确认。何巧燕上诉认为《租赁合作协议》中还包括合作条款，但该条款约定的内容本就属于出租方出租案涉物业所必需提供的条件，现双方当事人通过签订协议的方式约定出租方委托承租方来完善，显然该条款所涉内容并不是真正意义的合作性质，事实上还是基于出租关系中的合同内容，因此，何巧燕上诉以《租赁合作协议》中的合作条款有效，缺乏理据，本院不予采纳。关于何巧燕应付广州园林公司案涉物业占用费用数额的确定问题。承上所述，案涉《租赁合作协议》无效，但案涉物业已交付何巧燕使用，故广州园林公司依法有权主张何巧燕支付案涉物业占用费。但经一审查明广州园林公司提供的案涉物业在用水、排污等条件还尚不完善，据此，一审法院认定何巧燕应按照《租赁合作协议》约定的租金标准的50%向广州园林公司支付占用案涉物业期间的占用费，并无不当，本院予以维持。广州园林公司认为是何巧燕自身原因导致合同无法履行，其对此不存在过错，与事实不符，其以此主张占用费按上述协议约定的租金标准全额计算，依据不充分，本院不予支持。何巧燕认为案涉物业没有通水，但其在2011年签订《租赁合作协议》至2017年4月之前并未举证证明曾书面向广州园林公司就此提出过异议。何巧燕认为广州园林公司断了其水管导致其无法经营以及广州园林公对案涉物业进行加锁并已实际对该物业进行管业，对此广州园林公司不予确认，而何巧燕提供的证据也不足以证实广州园林公司实施上述行为，故何巧燕以上述理由主张驳回广州园林公司主张案涉物业占用费，依据不足，本院不予采信。此外，关于何巧燕主张其已垫付了安装电力工程和厕所等费用问题，由于双方当事人并未就此进行最终结算，且广州园林公司不确认何巧燕所主张抵扣的垫资费用，何巧燕也未就此提出反诉，故何巧燕的该抗辩应另循其他合法途径解决，本案不予调处。关于广州园林公司主张案涉物业占用费用未超过诉讼时效理由能否成立问题。根据一审查明的事实可知，广州园林公司于2017年4月7日向何巧燕发出《律师函》催缴租金，故一审法院作出支持广州园林公司要求何巧燕支付自2015年4月8日起的占用费诉请，并依法认定2015年4月7日及该日之前的占用费诉求超过诉讼时效恰当。何巧燕以未收到广州园林公司向其发出《律师函》为由，主张场地占用费从广州园林公司起诉前一年即2016年9月6日起计，与事实相悖，本院不予采纳。广州园林公司认为何巧燕提供的2017年4月11日录音及文字整理资料可证明何巧燕对支付租金无异议，对此，何巧燕不予确认。且上述录音及文字整理资料虽然涉及了用工程款抵扣租金等内容，但何巧燕并未参与该协商以及明确表示同意支付该日期之前的占用费，因此，广州园林公司仅以上述证据主张其诉请2011年9月1日至2015年4月7日的占用费没有超过诉讼时效，欠缺理据，本院不予支持。至于何巧燕二审提供的证据，因不是新证据且不足以支持其诉请，本院不予采纳。综上所述，广州园林公司、何巧燕的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费18760元，由广州市园林建筑工程公司负担7175元，由何巧燕负担11585元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年二月二十日书记员 李志康胡秀红