广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初6539号原告（反诉被告）：周文彬，男，1965年11月6日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：黄丽，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）:许碧华，女，1964年9月30日出生，汉族，住广州市越秀区。被告（反诉原告）:刘映辉，男，1975年8月4日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区仙城镇深溪瑞安二横20号3房。两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：黄绍华，广东华盈律师事务所律师。原告周文彬诉被告许碧华、刘映辉租赁合同纠纷一案，本院2018年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄丽，被告的委托诉讼代理人黄绍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与广东优品酒店有限公司签订的《广州市房地产租赁合同》无效；2.判令两被告退还原告保证金24000元；3.判令两被告赔偿原告装修费的损失284600元。事实和理由：2015年1月9日，广东优品酒店有限公司与原告签订了《广州市房地产租赁合同》，约定由广东优品酒店有限公司出租越秀区矿泉街沙涌XXX街X-5号6楼的房地产给原告作办公及住宅用途使用。合同签订后，原告依约支付了保证金24000元，对该房屋进行了装修（房屋装修费为284600元）。2015年8月27日，被告许碧华作为广东优品酒店有限公司的负责人向原告出具《委托函》，向原告收取租金至今。2017年2月，原告欲以该房屋注册登记成立公司，但由于该房屋并未取得建设工程规划许可证且未取得相关部门许可建设而无法注册公司。同年12月，广州市消防局前来该房屋检查消防，原告才得到该房屋并未经过消防安全验收合格，存在严重安全隐患。2018年1月11日，被告许碧华擅自对该房屋断水断电，导致原告及其其员工无法正常办公和家庭生活，给原告造成严重的经济损失，存在家人人身安全隐患。经查询，广东优品酒店有限公司已于2016年8月15日注销，两被告即为该公司股东。两被告在该公司的财产和债权、债务未依法清理完结的情况下办理注销登记，原告有权依法要求该公司股东即被告承担清偿责任。两被告出租的该房屋因未取得建设工程规划许可证且未取得相关部门许可建设导致合同无效，且未经过消防安全验收合格，原告的合同目的已无法实现，由此给原告造成装修费的损失。根据《合同法》的规定，被告应退还原告保证金及赔偿原告的房屋装修费的损失。为维护原告的合法权益，提出上述请求。两被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告在2015年向被告承租房屋时，被告刘映辉已经明确告知原告关于案涉房屋的情况，包括案涉房屋不具备建设工程规划手续以及不具备消防报批等情况，故双方在合同的第八条有特别约定，为此原告在广州市越秀区工商行政管理局注册成立的广州彬荣工程咨询有限公司时，被告是提供了案涉大楼的209房、532房帮助原告注册公司，故原告现在以被告无法为其注册公司及原告对于租赁房屋的情况不了解为由确认合同无效是无事实依据的。2.原告自2017年11月起一直拖欠租金至2018年1月，至2018年1月才补交了2017年11月、12月的租金，后至今的租金一直没有支付，被告已经向原告提起反诉要求解除合同、交还场地及支付拖欠的租金。此外，依据原被告双方的租赁合同第六条第四点约定，原告在违约的情况下，押金是予以没收的，故原告主张退还的押金24000元没有依据。3.不同意原告赔偿装修费损失的主张，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条已经明确规定，原告不按时支付租金，违约方是原告，故原告无权要求被告赔偿装修损失。其次，即便租赁合同最终被认定为无效合同，依据上述的法律规定第9条规定，被告早已经将房屋情况告知原告，原告明知该房屋的性质而向被告承租房屋，故由此造成的损失也应该由原告自行承担。再者，被告对于装修费的金额不予认可，原告没有证据证明房屋装修的现值为其所主张的金额。两被告向本院提出反诉请求：1.解除广东优品酒店有限公司（下简称优品酒店）与原告于2015年1月9日签订的《广州市房地产租赁合同》；2.原告向被告交还广州市越秀区矿泉街沙涌XXX街X-5号6楼的租赁房屋；3.原告向被告支付自2018年1月8日起至实际交还租赁房屋之日止的租金（每月按双方签订合同所约定的对应时间的租金金额计）。事实与理由如下：一、由于原告自2018年1月份起没有支付租金，故依据《广州市房地产租赁合同》的约定，被告有权要求解除租赁合同并收回租赁房屋。2015年1月9日，广东优品酒店有限公司与原告签订了《广州市房地产租赁合同》，约定由优品酒店出租位于越秀区矿泉街沙涌XXX街X-5号6楼给原告作办公及住宅用途使用；租金按月结算，由原告在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付租金给优品酒店；原告拖欠租金半个月以上的，优品酒店可单方解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，押金不退回等。由于原告自2018年1月起已没有支付租金，优品酒店有权依照《广州市房地产租赁合同》约定，要求解除该合同并收回租赁房屋。二、原告实际使用租赁房屋至今，故应按《广州市房地产租赁合同》的约定支付租金。三、被告为优品酒店注销时的股东，故被告为优品酒店的权利、义务继受人，有权提起本案反诉并要求原告履行上述义务。为维护被告权益，提出上述反诉请求。原告对两被告的反诉辩称：两被告的反诉主张无事实和法律依据，请法院依法驳回其全部诉讼请求。理由：1、根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，该租赁合同应当认定为无效。2、由于租赁合同无效，则自始无效，并不存在两被告主张的解除合同一说。3、原告已于2018年1月15日撤离涉案房屋，并于1月16日发函两被告通知其已搬离房屋的事实。故被告主张原告交还房屋没有事实依据。4、鉴于租赁合同无效，且原告已于2018年1月15日撤离涉案房屋，被告无权主张租金。5、租赁合同无效，不再涉及解约和赔偿的问题，合同中有关解约赔偿金的相关条款不再适用。经审理查明：据国家企业信用信息公示系统记载，广东优品酒店有限公司于2014年12月26日成立，及经营范围为酒店住宿服务（旅业）、房屋租赁，法定代表人为刘映辉，营业期限至2017年9月30日，登记状态注销企业，注销日期为2016年8月15日，注销原因决议解散，股东为许碧华、刘映辉。2015年1月9日，原告（乙方）与广东优品酒店有限公司（甲方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将广州市越秀区矿泉街沙涌XXX街X-5号6楼的房地产（建筑面积大约300平方米）出租给乙方作办公及住宅用途，租赁期限自2015年2月8日至2021年2月7日，2015年2月8日至2016年2月7日每月租金12000元，2016年2月8日至2017年2月7日每月租金12360元，2017年2月8日至2018年2月7日每月租金12730元，2018年2月8日至2019年2月7日每月租金13111元，2019年2月8日至2020年2月7日每月租金13504元，2020年2月8日至2021年2月7日每月租金13909元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方缴纳24000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回；乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金半个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，押金不退回；合同第八条“其他约定”本房屋属村生产社的，没有房产证，所需办理营业执照及其他手续甲方需配合解决；在租用期间，如因甲方房产及其他有关验收手续办理不完善，所导致乙方租用范围内无法正常经营和使用的，一切责任由甲方负责等。合同签订后，原告于同年1月10日接收房屋后进行装修。广东优品酒店有限公司于同年1月20日向原告出具《收据》，记载收到原告押金24000元。原告向被告支付租金至2018年1月8日。另据国家企业信用信息公示系统记载，广州彬荣工程咨询有限公司于2017年3月27日成立，法定代表人周文彬，住所地为广州市越秀区沙涌南环村路莲涌街3号209（部分532）。庭审中，原告陈述由于涉案房屋没有报建手续资料，无法进行工商注册，经与被告协商，被告才于2017年3月27日提供涉案房屋的地址的532房给其注册公司，并于2018年1月15日搬离了涉案房屋，涉案房屋没有上锁，被告可随时收回房屋，涉案房屋钥匙在原告处。被告陈述涉案房屋是2014年8月向广州市越秀区矿泉街瑶台村第七经济合作社承租的，承租时清楚涉案房屋没有办理报建，承租后用于转租。另不确认原告2018年1月15日交还房屋。为证明其主张，原告向本院提供证据：1、广州市国土资源和规划委员会2018年7月12日出具的穗国土规划公开（2018）3141号《依申请公开政府信息告知书》，记载无矿泉街沙涌XXX街X-5号6楼报建资料。2、原告2018年1月16日委托律师向被告许碧华发出的《律师函》，内容为由于涉案房屋没有报建资料，导致合同无效，原告的合同目的无法实现，要求被告退还保证金及赔偿房屋装修损失。3、原告2015年1月13日就涉案房屋的装修与周利鑫签订的《施工协议书》(包括土建工程量清单计价表、安装工程量清单计价表)，内容记载涉案房屋工程建筑面积300平方米，合同造价284605.77元；及周利鑫分别于2015年1月23日（150000元）及2015年2月11日（134605元）向原告开出的装修款《收据》。4、原告2018年1月11日签订的《房屋租赁合同》，记载原告自2018年1月13日承租广州市瑶池北街3号楼302房作临时住宅；及原告与大众搬家公司就涉案房屋的微信记录。被告对证据1的真实性、合法性及关联性没有异议。对证据2的真实性、合法性没有异议。对证据3的真实性、合法性及关联性不予确认，认为个人之间的装修合同因无资质而无效，且近30万元的工程款没有银行转账的记录与常规做法不符。对证据4的真实性、合法性及关联性不予确认，该证据无法证明已经搬离涉案房屋的事实。另被告为证明其主张，提供了《房屋租赁登记备案证明》，记载涉案房屋是广州文华酒店有限公司向出租方广州市越秀区矿泉街瑶台村第七经济合作社承租的，租赁期限自2017年12月15日至2019年12月14日。原告对该证明的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为广州文华酒店有限公司并非本案当事人，2017年12月15日前被告无权出租涉案房屋。本案在审理期间，原告向本院提出了对涉案房屋的装修价值评估的申请。本院依法委托了广州市华盟价格事务所有限公司对涉案房屋的装修价值进行了评估。广州市华盟价格事务所有限公司于2018年10月22日作出了《关于广州市越秀区矿泉街沙涌XXX街X-5号6楼房屋装修价值评估结论书》，记载价格评估基准日为2018年1月15日，现场勘查和丈量住宅面积101平方米、办公面积188平方米，现场评估结论为117795元。2018年12月6日，被告申请增加2018年8月1日为评估基准日。广州市华盟价格事务所有限公司于2018年12月26日作出了《关于广州市越秀区矿泉街沙涌XXX街X-5号6楼房屋装修价值评估结论书（补充）》，价格评估基准日为2018年8月1日，装修项目和数量与原来报告相同，评估结论为113004元。原告对补充评估结论书的真实性、合法性无异议，但认为应将2018年1月15日作为评估基准日。被告认为评估结论书应将2018年8月1日作为评估基准日，涉案房屋的“标的装修现值的计算”及“成新率计算”须根据此评估基准日进行相应的调整；评估结论书中“标的概况”的表述没有依据，与客观事实不符；评估结论书中的住宅部分及办公部分的“地砖铺贴”、“天花T型龙骨安装”以及“石膏板面板安在T型龙骨上”的单价明显高于现实市场价格，导致评估结论书最终得出涉案房屋的现值过高，评估公司对此应当根据市场价格进行调整。广州市华盟价格事务所有限公司于2018年11月22日出具《关于异议书的函复》，载明：1.评估书中的“标的概况”是根据法院提供的资料表述，不会对评估的结论产生影响；2.关于“地砖铺贴”和“天花龙骨”的材料问题。标的装修时根据2010年《广东省建筑与装饰工程综合定额》作为计价依据，汇总表中的材料费是由主材料和辅助材料组成，主材料是参考《关于2018年1月份广州市建筑工程价格信息及有关计价办法的通知》中的常用材料综合价格信息，并结合辅助材料计算出材料费用。原、被告于2018年9月13日在本院和评估公司勘查涉案房屋时，被告陈述涉案房屋的办公区域由被告许碧华的员工使用，住宅区域的钥匙在原告处，当日双方办理了住宅区域（已空置）的钥匙交接。本院认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，被告作为出租方，在2015年1月9日与原告签订《广州市房地产租赁合同》时至今，未提供涉案房屋权属证明或合法报建资料，故根据上述规定，该合同无效。因广东优品酒店有限公司已于2016年8月被告注销，被告是该公司的股东，原告要求被告承担责任符合法律规定，亦是维护交易秩序安全，切实保护债权人的利益，故作为股东的被告应向原告承担相应的民事责任。鉴于原、被告就涉案房屋的交接已办理完毕，对被告要求原告交还房屋的反诉请求不再调处。被告明知涉案房屋无合法报建资料仍将房屋转租给原告，导致原告未能在涉案房屋办理工商注册登记并合法使用，为此，被告应承担相应的民事责任。且据现场勘查情况显示，原告已迁出涉案房屋，被告亦收回了房屋，故被告反诉原告支付2018年1月8日起的租金请求，本院不予支持。同时被告应将保证金24000元返还原告。至于装修费一节，被告对评估结论书将2018年1月15日作为评估基准日及“地砖铺贴”等材料单价提出异议，因2018年1月15日原告已作出不再使用涉案房屋的意思表示，该评估基准日符合公平合理原则。且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告并未提供证明评估结论书中材料单价过高的证据，故本院对被告的异议不予接纳。原告作为具有民事行为能力的人，承租涉案房屋时没有尽到审慎注意义务，导致租赁合同目的没有完全实现亦有一定的责任。根据公平合理原则，以评估结论117795元为依据，被告应向原告补偿装修费58897.5元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告周文彬与广东优品酒店有限公司2015年1月9日签订的《广州市房地产租赁合同》无效；二、被告许碧华、刘映辉自本判决发生法律效力之日起七日内，向原告周文彬退还保证金24000元；三、被告许碧华、刘映辉自本判决发生法律效力之日起七日内，向原告周文彬支付装修补偿款58897.5元；四、驳回原告周文彬的其他诉讼诉讼请求；五、驳回被告许碧华、刘映辉的反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5929元，反诉费1757元，评估费5500元，合计共13186元，由原告周文彬负担1270元，被告许碧华、刘映辉负担11916元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  陈遂莞人民陪审员  周跃新二〇一九年二月二十五日法官助理何婧书记员韩俊彦