湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初7336号原告：易普明，男，1975年10月24日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：颜思前，男，1960年1月17日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。被告：唐境鸿，男，1981年9月7日出生，土家族，住湖南省慈利县。被告：杨琳，女，1984年10月17日出生，苗族，住湖南省城步苗族自治县。被告：中国民生银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市岳麓区滨江路**。负责人：王周屋，该行行长。委托诉讼代理人：刘珊，女，公司员工，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：徐嘉，湖南正军律师事务所律师。原告易普明与被告唐境鸿、杨琳、中国民生银行股份有限公司长沙分行案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告易普明及其委托诉讼代理人颜思前、被告中国民生银行股份有限公司长沙分行的委托诉讼代理人刘珊到庭参加诉讼，被告唐境鸿、杨琳经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。原告易普明向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法撤销（2017）湘0140执恢1282号对望城区恒大名都小区37-38栋1006房的拍卖执行工作并解除对该房的查封、扣押冻结；2、判决确认原告易普明于2015年11月29日与被告唐境鸿签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认该房归易普明所有；3、请求增加兴业银行股份有限公司为本诉讼案件第三人。庭审中，原告撤回第三项诉讼请求。事实与理由:2015年11月29日，原告易普明经新环境房地产经济连锁有限公司保利旗舰店介绍，与被告唐境鸿签订达成《房屋买卖合同》约定，被告唐境鸿自愿将其所有的恒大名都37-38栋1006房出售给原告易普明,被告唐境鸿必须协助原告办理产权过户登记手续。合同签订后，原告于当日交付被告购房定金2万元，并支付给被告唐境鸿首付款人民币13万元，共计支付人民币15万元。同时，原告于2016年1月4日,将全部价款汇入了兴业银行滨江支行，由于被告方的过错，致使全部价款没有到位。2015年12月23日被告杨琳主动交给原告房屋钥匙让原告实际搬迁入住。按合同约定，被告应于2016年1月8日前为原先办理产权过户登记手续。被告杨琳也于2015年12月10日向原告出具了书面承诺书,自愿继续履行合同并承担过户产生的地税费用。后被告唐境鸿、杨琳见房价上涨，就以各种理由违约一直拖延忽悠,导致房屋至今未办理过户，给原告造成重大经济损失。签订合同后，为了凑钱，原告把老家房子低价卖掉，现在该涉案房屋是原告唯一生存住所。2018年4月14日，原告易普明依法向岳麓区人民法院提出书面执行异议,并提供购房依据等相关证据，要求终止撤销对上述财产的执行。2018年4月20日，长沙市岳麓区人民法院做出（2018）湘0104执异20号裁定书，驳回原告易普明提出的执行异议申请。长沙市中级人民法院于2018年9月3日作出裁定撤销（2018）湘0104执异20号裁定。综上，原告认为，原告易普明于2015年11月29日与被告唐境鸿双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意愿的表示,该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，被告唐境鸿应当协助原告办理产权过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产;3、已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;4、非因买受人自身原因未办理过户登记。为此，原告依据《民事诉讼法》第227条的规定，提起诉讼，请依法公正判决。被告唐境鸿、杨琳未做答辩。被告中国民生银行股份有限公司长沙分行辩称：原告尚未合法取得该涉案房产的所有权，不能对抗长沙市岳麓区人民法院对该涉案房产的查封与执行，理由如下，房屋买卖合同是原告与杨琳签订的，而不是与被告唐境鸿签订，根据律师调查，易普明仅支付部分房款，双方没有全额履行该合同，该涉案房产的权利人未做变更登记，唐境鸿也没有归还兴业银行的贷款，我们查封之后也没有归还民生银行的贷款，客观上也不能办理该房产的过户手续。房屋买卖合同是否有效，与易普明能否取得该房屋所有权是两个不同的问题，即使房屋买卖合同有效，因为其未取得房屋的所有权，故不能对抗强制执行，同时根据2019年7月5日发给长沙市岳麓区人民法院执行局的商请移送执行函，长沙市芙蓉区人民法院请求长沙市岳麓区人民法院将该案移送到长沙市芙蓉区人民法院，被告中国民生银行股份有限公司长沙分行已经同意将该处置权移送长沙市芙蓉区人民法院，处置该套房产。综上所述，原告易普明的诉请是不成立的，被告中国民生银行股份有限公司长沙分行拥有对该套房产的处置权，请求法院支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。被告唐境鸿、杨琳未提交证据，且经本院依法传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证的权利。对当事人提交的证据，本院认证如下：1、《房屋买卖合同》、售房定金收条、预付款凭证，与原件相符，能够证明原告与被告唐境鸿的合同关系及履行情况，予以采信；不动产登记信息表，与原件相符，能够证明涉案房屋的登记情况，予以采信；不动产预告信息表，系案外房屋的登记情况，与本案无关联性，不予采信；承诺书、交钥匙承诺书，与原件相符，能够证明涉案房屋买卖的真实性，予以采信；银行流水，电话录音能够证明原告积极履行合同义务，并要求被告唐境鸿、杨琳履行合同义务，予以采信；（2018）湘01执复74号执行裁定书，能够证明原告提出执行异议的部分过程，予以采信；缴费记录及收据，能够证明原告入住的事实，予以采信。被告中国民生银行股份有限公司长沙分行提交的证据商情移送函，原告无异议，能够证明涉案房屋的执行情况，予以采信。经审理查明：2015年11月29日，原告易普明（乙方）与被告唐境鸿（甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于望城县星城镇恒大名都小区37-38栋1006房出售给乙方，《房屋所有权证》号为713000514，甲乙双方确认该房屋总售价为57万元。付款方式为乙方于2015年11月29日支付甲方购房定金2万元，定金由甲方收取。乙方于2015年12月31日前乙方银行审批通过，手续办离职时支付甲方购房首付款24万元，乙方通过银行贷款方式向甲方支付购房款30万元。交房时乙方支付甲方交房尾款1万元。合同签订后，原告向被告唐境鸿支付了2万元定金及13万元购房款，共计15万元。原告欲向被告唐境鸿支付剩余房款并在该房屋抵押银行办理相关手续的过程中，由于被告唐境鸿原因，双方未能继续履行合同，亦未能办理过户登记手续。后，原告与被告杨琳（被告易普明之妻）沟通协商解决过户事宜，未果，原告于2016年2月17日前已入住该房屋至今。另查明，被告唐境鸿曾向被告民生银行贷款20万元，由于被告唐境明未按时归还被告民生银行贷款，被告民生银行诉至本院，2016年5月26日，本院依据（2016）湘0104民初3222号民事裁定书向长沙市不动产登记中心发出（2016）湘0104民初3222号协助执行通知书，查封了被告唐境鸿名下的涉案房产。本院于2016年12月15日作出（2016）湘0104民初3222号民事判决书，判决被告唐境鸿、杨琳向被告中国民生银行股份有限公司长沙分行返还截至2016年11月21日的借款本息共计214627.43元（2016年11月21日之后的利息、罚息顺延照计至清偿全部借款本息之日止）及律师费8000元。该判决生效后，被告唐境鸿、杨琳未履行，被告中国民生银行股份有限公司长沙分行向本院申请对涉案房屋强制执行。在执行过程中，原告向本院提出执行异议被驳回，遂成本案。本院认为：本案系案外人执行异议之诉纠纷。原告欲阻止执行标的的强制执行,应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，原告与被告唐境鸿签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，并无法定无效之情形，依法成立且有效，但由于物权变动应以登记为生效要件，在该房屋仍登记在被告唐境鸿名下的情况下，该房屋仍属被告唐鸿境所有，根据债权和物权相互独立的原理，原告诉请确认合同有效于法有据，予以支持，其要求确认房屋归属于原告所有，无事实及法律依据，不予支持。由于原告并未取得该房屋的物权，在此情况下，原告作为买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应符合下列情形且其权利能够排除执行:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,原告与被告唐境鸿虽然签订了书面买卖合同，并在被告中国民生银行股份有限公司长沙分行查封涉案房屋之前合法占有了该不动产,但是,原告并未支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故本案不符合法定情形，不足以产生阻却法院执行的效果。因此,原告要求撤销（2017）湘0104执恢1282号对望城区恒大名都小区37-38栋1006房的拍卖执行工作，并解除对该房子的查封、扣押、冻结不能成立，不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条,《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决如下:一、确认原告易普明与被告唐境鸿于2015年11月29日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告易普明的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告易普明自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  罗 琼人民陪审员  刘双百人民陪审员  庞仕萍二〇一九年十一月二十六日法官助理胡雅芯书记员郭磊附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。