辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终3226号上诉人（原审被告）：沈阳晋斯物业管理有限公司。住所地：沈阳市铁**凌空二街**。法定代表人：高维柏，总经理。委托诉讼代理人：刘畔，辽宁华轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：安镇平，该公司职员。被上诉人（原审原告）：鞍山同欣物业服务有限公司。。住所地：鞍山市铁**星火街**法定代表人：祝建，总经理。委托诉讼代理人：王威，该公司职员。委托诉讼代理人：祝永会，该公司职员。上诉人沈阳晋斯物业管理有限公司因与被上诉人鞍山同欣物业服务有限公司物业合同纠纷一案，不服立山区人民法院（2018）辽0304民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人沈阳晋斯物业管理有限公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判或者发回重审，并由被上诉人承担诉讼费。其理由为：1、上诉人并未弃管申林公馆小区物业，其继续在为该小区提供物业服务，故不应返还物业费；2、被上诉人无权代表业主委员会及业主主张返还物业费；3、一审法院判决的物业费数额无法律依据。被上诉人鞍山同欣物业服务有限公司答辩服从一审判决。鞍山同欣物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告返还2016年7月-2016年12月31号弃管后多收取的物业费、电梯费、车位费169753元；二、被告承担滞纳金、诉讼费等本案一切诉讼费用。事实与理由：2016年7月22日被告沈阳晋斯物业管理有限公司鞍山分公司弃管森林公馆小区，提前收取2016年7月31日-12月31日物业费、电梯费、车位费169753元，至今未返还，应承担违约和侵权责任。一审法院认定事实：2016年7月22日沈阳晋斯物业管理有限公司鞍山分公司弃管申林公馆小区，提前收取2016年7月31日-12月31日物业费、电梯费、车位费，但未提供服务，2016年7月31日原告与业主委员会签订物业管理合同进驻小区进行服务。申林公馆小区部分业主同意交给晋斯物业的2016年7月31日至12月31日物业费、电梯费、车位费，由鞍山同欣物业服务有限公司向晋斯物业讨回，讨回的上述款项归鞍山同欣物业服务有限公司所有，用于支付2016年7月31日至12月31日期间应支付给鞍山同欣物业服务有限公司的物业费、电梯费、车位费，总计145670元。被告未提供证据证明沈阳晋斯物业管理有限公司鞍山分公司已经登记注册，一审法院亦未查到相关企业注册信息。原告提供证据有：1、小区物业管理服务合同及补充协议一组，证明委托管理为2016年7月31日原告与业主委员会签订物业管理合同进驻小区进行服务。2、2016年业主缴费明细全部的包含物业、电梯及车位费一份，证明被告分公司管理服务期间收取的费用，在此期间是我们进驻服务，但钱被被告收走了，被告收费到2016年12月31日，我们是下半年进驻的，业主要把这半年的费用转给我们。要回来之后顶这半年的物业服务费。3、电梯费缴费收据一组，证明业主缴费电梯费，我们是下半年进驻的，业主要把这半年的费用转给我们。要回来之后顶这半年的电梯费42600元，是213户的电梯钱，这笔钱是我们交给电梯公司了。电梯费我们是垫付。4、车位费缴费收据一组，证明业主缴费车位费，我们是下半年进驻的，业主要把这半年的费用转给我们。车位费9900元，22户。5、物业费缴费收据一组，证明业主缴费物业费，我们是下半年进驻的，业主要把这半年的费用转给我们。物业费117253元，306户。6、立山区申林公馆业主委员会出具的证明一份，证明2016年7月31日至2016年12月31日五个月的物业费、电梯费、车位管理费共计169753元被被告带走。权利转移给我们了。7、所有已经缴费的业主签字确认情况说明一组，证明讨回来的物业费、电梯费、车位费归我们所有，总计145670元。8、公告原件一份，证明2016年11月22日发的，合同是2016年7月，业主委员会我们是服务之后罢免的。被告质证意见为：1、小区物业管理合同、补充协议的真实性合法性有异议，业委会与同欣物业签订物业服务合同未经过公示公告，且业委会委员在2016年因业主对业委会重新选聘物业服务内容不满，提出罢免业委会委员，此物业合同的形成的合法性，答辩人对其有异议，证明同欣物业公司无权作为物业服务主体向被告追要服务费。2、晋斯物业票据此份证据的三性有异议，该份票据收款单位是晋斯物业，现由原告方向法庭提供，来源不合法，对本分证据真实性合法性有异议。3、原告提供的立山区申林公馆业主委员会出具的证明，该份证据三性有异议。2016年11月21日申林公馆小区业委会委员已被社区居委会协助召开的业主大会开会投票罢免，现向法院提供的业委会授权的公章的证明文件由同欣物业公司作为证据使用，其合法性真实性有异议，属于物业公司和个人违法行为。沈阳晋斯我们是沈阳总公司，鞍山有鞍山的公司，不了解鞍山公司的运营情况，鞍山分公司的法定代表人也找不到了，也没有联络，总数额不清楚。4、已经缴费的业主签字确认情况说明无法证明权力转移，业委会被罢免，不合法收取业主签字，具体是不是业主本人亲自签字无法核实。该份证据真实性合法性提出异议。5、原公告是2016年7月末发布的，在立山区政府信访局矫书记共同发布的，没有达成一致政府要求平稳过渡，所有我们有原来遗留下来的欠费名单，有数额，政府要求继续把服务做好，我们也有证据证明继续服务。原告提供的合同和补充条款，物业管理规定没有经过业主公开公示，没有根据启动物业维修资金的权利，也没有涨物业费的权利，所有业主才提出原告违法违规提出罢免原告。公告是在2016年11月22日，我们是11月21日，时间上是7月份的延续。原告提出的公告发布是为了否定业委会与原告签订的物业管理合同的。上述证据，经庭审质证及该院审查，真实合法，与本案具有关联性，予以采信。被告提供的证据有：1、招聘通知原件一份，证明2016年7月30日申林公馆业委会发布公告，逾重新选聘物业公司。2、民意调查表、业主大会审议选举表决统计汇总表、公告复印件一组，证明2016年11月21日公园和社区居民委员会已经公告罢免原申林公馆小区业主委员会委员，正是由于原业主委员会私自选聘物业公司，未经业主大会开会决定，违背法律规定，才被业主申请罢免，故同欣物业无权作为物业服务的主体向晋斯物业追要物业费，本组证据也能证明同欣物业与原业委会签订的物业管理合同无效。3、照片及收条复印件一组，证明晋斯物业在2016年7月30日之后一直在申林公馆小区进行物业服务进行维修。包括1、2号楼外墙及顶层瓦面防水，地下室漏水，地下室漏水工程等，说明晋斯物业公司在2016年8月至年底陆续进行工程维修服务，并没有携款潜逃，而且与维修公司人员签订收条用于后期完工结款。4、未缴费明细复印件一份，证明是从鞍山公司档案柜里发现的，没有接手鞍山公司的业务，是政府找我们，作为代表来处理，沈阳公司没有整体接手鞍山公司对申林公馆的管理。原告质证意见为“招聘通知没有异议，根据这个招聘我们来应聘的。民意调查表、业主大会审议选举表决统计汇总表、公告我们已经进入服务四个月了被告才罢免，罢免原因应该是园区有一部分业主几年都不缴纳物业费，我们服务的时候晋斯物业有人进去拍照，业主委员会要起诉立山工商局，说没有晋斯物业执照服务几年非法收费，一直找立山区，就开会罢免了。照片及收条没有进入服务，只是照相我们没有干涉。未缴费明细是2016年的，是我们未进驻之前的，和我们没有关系”。被告提供证据不能证明其主张，与本案不具有关联性故不予采信。一审法院认为，本案应为物业服务合同纠纷。沈阳晋斯物业管理有限公司鞍山分公司虽未依法成立，但申林公馆小区业主与沈阳晋斯物业管理有限公司鞍山分公司存在事实上的物业服务合同关系，2016年7月22日沈阳晋斯物业管理有限公司鞍山分公司弃管，提前收取2016年7月31日-12月31日物业费、电梯费、车位费，未提供服务，2016年7月31日原告与该小区业主委员会签订物业管理合同进驻小区进行服务，申林公馆小区业主与沈阳晋斯物业管理有限公司鞍山分公司之间的物业服务合同已实际解除，申林公馆小区业主有权主张沈阳晋斯物业管理有限公司鞍山分公司返还已经缴纳的物业费、电梯费、车位费。被告虽主张沈阳晋斯物业管理有限公司鞍山分公司已经登记注册，但未提供证据予以证明，该院亦未查到相关企业注册信息，被告在庭审中陈述“沈阳晋斯物业管理有限公司鞍山分公司是由沈阳总公司投资2012年设立的，鞍山公司运营是财务独立承担的，后期吊销了，在立山工商局注册的，因为年检问题被吊销，吊销后工商局没有通知被告，是2016年才通知，通知后总公司就接管申林小区的业务。接管后业主上访，政法委及信访局协调我们就撤出了。分公司运营及章程庭后提供。没吊销前是分公司承担责任，吊销后是总公司承担责任”，故沈阳晋斯物业管理有限公司鞍山分公司债务应由被告沈阳晋斯物业管理有限公司承担。现申林公馆小区部分业主同意“交给晋斯物业的2016年7月31日至12月31日物业费、电梯费、车位费，由鞍山同欣物业服务有限公司向晋斯物业讨回，讨回的上述款项归鞍山同欣物业服务有限公司所有，用于支付2016年7月31日至12月31日期间应支付给鞍山同欣物业服务有限公司的物业费、电梯费、车位费，总计145670元”，属于债权转让行为，不违反法律规定，在庭审中已向被告告知，故对原告主张被告返还2017年7月-2016年12月31号收取的物业费、电梯费、车位费的诉讼请求予以支持，被告应给付原告数额为145670元，对原告过高主张不予支持。对被告辩称“被告与原告之间不存在任何法律关系”不予支持。关于原告主张“有些东西需要被告帮助改一下名称，特种设备需要改成我们名，我们现在是用他们的名字在缴费不能年检”一节，因与本案非同一法律关系，在本案中不予处理。综上，一审法院依据相关法律判决如下：被告沈阳晋斯物业管理有限公司给付原告鞍山同欣物业服务有限公司145670元。上述被告应向原告给付款项于判决生效后十日内一次性给付，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3696元（原告已预交）减半收取1848元，由被告沈阳晋斯物业管理有限公司承担。在二审审理期间上诉人提供了证人刘某出庭作证，拟证明上诉人在2016年8、9月对申林公馆小区工程进行了维修，经双方当事人当庭询问质证后，本院认为因该证人证言无其他证据佐证，无法证明其真实性，故不予采信。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明相关事实予以确认。本院认为，本院二审审理的争议焦点为：1、上诉人应否返还物业费等费用；2、被上诉人是否有权向上诉人追索物业费、电梯费、车位费；3、一审法院判决的返还数额是否正确。关于本案第一个争议焦点。经查，2016年7月31日被上诉人在沈阳晋斯物业管理有限公司鞍山分公司弃管申林公馆小区后与该小区业主委员会签订物业管理合同进驻小区进行服务至今，而在沈阳晋斯物业管理有限公司鞍山分公司未弃管前已提前向相关业主收取了2016年7月31日-12月31日物业费、电梯费、车位费。虽然上诉人主张其在退出申林公馆小区后依然为该小区提供了相关维修服务，但因现提供物业服务的被上诉人对此予以否认，且上诉人未能提供足够的证据证明其在2016年7月31日以后为申林公馆小区提供了维修服务，亦无法对其已退出该小区物业管理却依然为该小区提供维修服务做出合理的解释，因此上诉人应将提前收取的物业费、电梯费、车位费返还给已经缴费业主授权并实际提供物业服务的被上诉人。上诉人此项请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于本案第二个争议焦点。上诉人虽主张与被上诉人签订物业管理服务合同的业主委员会已被解散，故被上诉人无权向上诉人索取物业费、电梯费、车位费。但因上诉人与业主委员会签订物业管理服务合同时该业主委员会并未被解散且该合同签订后一直履行至今，因此被上诉人在已实际提供了物业服务且经所有提前缴纳物业费、电梯费、车位费的业主认可授权的情况下，有权要求被上诉人返还提前收取的物业费、电梯费、车位费，故对上诉人该项主张，本院不予支持。关于本案第三个争议焦点。被上诉人在一审审理过程中提交了物业费缴费收据、申林公馆业主委员会出具的证明及所有已经缴费的业主签字确认情况说明等证据对由沈阳晋斯物业管理有限公司鞍山分公司提前收取的物业费、电梯费、车位费总计为145670元进行了证明，上诉人虽对此提出异议并主张鞍山分公司的账目在其处，但因其未在本院规定的举证期限内提交任何证据予以反驳，故对上诉人的此项请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3213元，由上诉人沈阳晋斯物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  杨兴棠审判员  王宇明审判员  杨向东二〇一九年十一月十四日书记员  隋冰鑫