武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0115民初6479号原告：武汉宏诚伊诺科技有限公司，住所地武汉市江夏区大桥新区大桥村联投广场商业区**********。法定代表人：李红梅，执行董事及总经理。委托诉讼代理人：胡吉芳，湖北多能律师事务所律师。被告：武汉天罡科技发展有限责任公司，住所地武汉，住所地武汉市江夏区藏龙岛科技园研发大楼>法定代表人：叶骏，总经理。委托诉讼代理人：张悦，女，系该公司员工。原告武汉宏诚伊诺科技有限公司(以下简称:宏诚伊诺公司)与被告武汉天罡科技发展有限责任公司(以下简称：天罡公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年7月29日、8月19日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，于2019年10月28日再次开庭进行了审理。宏诚伊诺公司的法定代表人李红梅及其委托诉讼代理人胡吉芳、天罡公司的委托诉讼代理人张悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏诚伊诺公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除宏诚伊诺公司与天罡公司签订的《武汉市商品房买卖合同》；2.判令天罡公司偿还购房款340,000元及资金占用费（以340,000元本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年12月22日开始计算至购房款全部偿还完毕时止）；3.判令天罡公司支付逾期交房违约金1224元及房租1000元;4.判令天罡公司支付宏诚伊诺公司被迫解除合同违约金34,000元；5.判令天罡公司向宏诚伊诺公司支付房价差额45,600元;6.判令天罡公司赔偿装修款70,000元;7.本案诉讼费、公告费等一切合理费用由天罡公司承担。案件审理过程中，宏诚伊诺公司变更第三、第四项诉讼请求为：3.要求天罡公司支付违约金1224元；4.天罡公司赔偿因解除合同而产生的违约金10,200元。事实和理由：2017年9月3日，天罡公司与宏诚伊诺公司签订《武汉市商品房买卖合同》（以下简称：房屋买卖合同），天罡公司将位于武汉市江夏区藏龙岛栗庙路藏龙SOHO7栋2单元304号房屋以340,000元价格出售给宏诚伊诺公司，约定于2017年12月31日前将该房屋交付使用，交付房屋以后90日天罡公司为宏诚伊诺公司办理完毕房屋权属证书，并约定因天罡公司原因，导致乙方宏诚伊诺公司未能在合同约定期限内办理该房屋权属登记的，且逾期超过一年的，宏诚伊诺公司有权解除合同；宏诚伊诺公司解除合同的，天罡公司应按照已付房价款的百分之三支付违约金。同时还约定如遇房价上涨，天罡公司还需向宏诚伊诺公司支付按照新价格计算的房价款与原房价款的差额。宏诚伊诺公司足额支付了房款，天罡公司拖延至2018年1月12日才将房屋交付使用，且至今一直未给宏诚伊诺公司办理房屋权属证书。房屋交付使用后，宏诚伊诺公司花费70,000多元进行装修。宏诚伊诺公司多次找天罡公司沟通办理房屋权属证书及赔偿损失事宜，现起诉维权。天罡公司辩称：1.同意解除合同，愿意退还购房款并承担因合同解除产生的违约金10,200元，但资金占用费无法律依据。2.认可逾期12天交房违约,为解除合同则不承担违约金1224元。3.对于装修费用及房屋差价不予认可。本院经审理认定事实如下：宏诚伊诺公司（买受人、乙方）与天罡公司（出卖人、甲方）于2017年9月3日签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：夏130356089），约定：第一条：出卖人以出让方式取得位于武汉市江夏区五里界街栗庙村、编号为夏国用（2012）第102号的地块的土地使用权，面积26,597.05平方米，规划用途为科教用地,土地使用年限自2012年2月24日至2061年5月3日止；第三条第一款：买受人所购买商品房为本合同第一条规定的项目中的第7幢/单元3层4号房；第六条1、双方约定，买受人一次性付款的，乙方应于2018年2月8日前，一次性存入商品房全部价款340,000元；第九条：出卖人应当在2017年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。……；第十一条：出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按合同附件六：合同补充条款第八条：出卖人如未按本合同正文规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期在九十日（含）内的，自本合同正文规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；第十四条：出卖人保证该商品房在办理房地产权属证书是没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理房地产权属证书或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；第十六条：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按合同附件六：合同补充条款第十二条处理：关于房屋权属登记1.合同约定的甲方办理该房屋权属登记（无论指办理初始登记、取得大产权证还是指办理转移登记、取得小产证）的期限，是指甲方将办理房屋权属登记所需资料提交政府有关部门的期限。因乙方原因（包括但不限于乙方提交资料不符合有关规定、乙方应付款项未付清），或者，因政府部门的原因导致无法按期办理该房屋权属登记的，甲方不承担任何责任。2.因甲方原因，导致乙方未能在合同约定期限内办理该房屋权属登记的，自该约定期限届满的次日起至甲方实际将办理房屋权属登记所需资料提交政府有关部门之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金；逾期超过一年的，乙方有权解除合同；乙方解除合同的，甲方应按照乙方已付房价款的百分之三向乙方支付违约金；乙方不解除合同，要求继续履行的，合同继续履行，自该约定期限届满的次日起至甲方实际将办理房屋权属登记所需资料提交政府有关部门之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。3.根据合同约定或者法律规定由甲方办理房屋权属登记的，因甲方原因导致逾期交房的，甲方办理房屋权属登记的期限自甲方实际交付该房屋（含视同交付之日）起算，即产证的办理期限按甲方逾期交房的时间相应顺延；第二十条：出卖方单方解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应在买受人收到书面通知之日起30日内，按原房价款的10%向买受人支付违约金，并将买受人已支付的房价款全额退还买受人。如遇房价上涨，出卖人还需向买受人支付按照新价格计算的房价款与原房价款的差额。另查明，宏诚伊诺公司于2017年12月31日前向天罡公司支付房款共计340,000元。2018年1月12日，天罡公司将案涉房屋实际交付宏诚伊诺公司使用，宏诚伊诺公司验收后装修入住。天罡公司至法庭辩论终结前未向政府有关部门提交办理房屋权属登记所需资料，未办理初始登记、取得产权登记备案证，宏诚伊诺公司亦未能办理取得不动产权证书。本院认为，关于合同的解除。《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。2018年1月12日，天罡公司将案涉房屋实际交付宏诚伊诺公司使用，天罡公司至法庭辩论终结前仍未办理初始登记、取得产权登记备案证，违背了房屋买卖合同第十六条约定的应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记的合同义务。依该合同附件六：合同补充协议第十二条“2.因甲方原因，导致乙方未能在合同约定期限内办理该房屋权属登记的……逾期超过一年的，乙方有权解除合同”之约定，宏诚伊诺公司依约享有解除权，天罡公司亦同意解除合同，本院依法确认自本案起诉状副本送达之日起，即2019年6月25日，双方间房屋买卖合同即予解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，天罡公司应当返还宏诚伊诺公司已支付的购房款340,000元并支付资金占用费，但资金占用费应自2019年6月25日起算。宏诚伊诺公司的相应请求有事实及法律依据,依法予以支持。关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，房屋买卖合同既已解除，依照房屋买卖合同附件六：合同补充协议第十二条“乙方解除合同的，甲方应按照乙方已付房价款的百分之三向乙方支付违约金”之约定，天罡公司应按宏诚伊诺公司已付房价款340,000元的百分之三支付违约金10,200元。因导致合同解除的违约行为发生于逾期交房违约行为终结之后，二者系两个不同的违约行为，故并不因合同解除而影响逾期交房违约金的承担。本案中，房屋买卖合同第九条约定交房时间为2017年12月31日，而天罡公司实际于2018年1月12日交房，逾期12天。依照房屋买卖合同第十一条出卖人逾期交房的违约责任指向的合同附件六：合同补充协议第八条“（1）逾期在九十日（含）内的，自本合同正文规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行”之约定，天罡公司应承担逾期交房违约金1224元（340,000元*0.03%元/天*12天）。宏诚伊诺公司请求支付违约金的诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于装修款的赔偿。房屋买卖合同因天罡公司违约行为而发生约定解除，宏诚伊诺公司就案涉房屋不再享有占有、使用等权利，装修损失确已实际产生，宏诚伊诺公司主张赔偿的如：席子、麻绳、冰箱贴、水果篮、砧板、餐具、盆栽、吊篮、吸尘器、马桶刷等等可以搬走另行使用的物品，本院不予支持，其形成添附及必要人工、材料费用天罡公司应予赔偿，本院酌定为33,000元。关于房价差额。首先，房屋买卖合同第二十条第一款约定的出卖人需向买受人支付房价差额情形为出卖人单方解除合同,本案合同解除不属于该项情形，合同就此亦无其他约定。同时，本案案涉房屋土地规划用途为科教用地，案涉房屋与一般商品房性质不同，价格上不具有一般等价性，宏诚伊诺公司提交的周边商品房房价，不具有关联性、确定性、参考性。第三，宏诚伊诺公司法定代表人明知案涉房屋不能以个人名义购买、不动产权属证书需以公司名义办理，仍为购买并作为住宅使用，个中风险应已知晓、应予承担。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，宏诚伊诺公司未能证明其主张的房屋差价，其相应诉讼请求，无事实及法律依据，依法不予支持。综上所述，宏诚伊诺公司的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、确认武汉宏诚伊诺科技有限公司与武汉天罡科技发展有限责任公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：夏130356089）于2019年6月25日解除；二、武汉天罡科技发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向武汉宏诚伊诺科技有限公司返还购房款340,000元并支付资金占用费（以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，自2019年6月25日计算至购房款返还完毕之日止）。三、武汉天罡科技发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向武汉宏诚伊诺科技有限公司支付违约金及装修损失费共计44,424元（1224元+10,200元+33,000元）。四、驳回武汉宏诚伊诺科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8677元，由武汉宏诚伊诺科技有限公司负担1661元，武汉天罡科技发展有限责任公司负担7066元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  程世新人民陪审员  谢琼利人民陪审员  张 燕二〇一九年十一月四日法官助理章鸣平法官助理陈竹书记员余海燕