广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初6503号原告：黄雪香，女，1987年4月6日出生，黎族，住海南省保亭黎族苗族自治县。委托诉讼代理人：黄浩良，广东帅毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：周冠华，男，系原告黄雪香的丈夫。被告：吴某，女，1975年3月3日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘凯麟，广东言泰律师事务所律师。被告：胡某，女，2011年9月26日出生，汉族，住广东省中山市。法定代理人：吴某（被告胡某的母亲），住广东省中山市。被告：胡礼昌，男，1945年9月17日出生，汉族，住广东省中山市。被告：何惠婵，女，1948年10月25日出生，汉族，住广东省中山市。原告黄雪香与被告吴某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月31日受理后，原适用简易程序，后依法转为普通程序，组成合议庭于2018年9月20日、11月7日公开开庭进行了审理。根据被告吴某的申请，本院依法追加了胡某、胡礼昌、何惠婵作为共同被告参加诉讼。原告黄雪香及其委托诉讼代理人黄浩良、周冠华，被告吴某及其委托诉讼代理人刘凯麟，被告胡某的法定代理人即被告吴某到庭参加诉讼，被告胡礼昌、何惠婵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告吴某继续履行房地产买卖合同并支付违约金100000元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除原告与被告吴某签订的房地产买卖合同；2.四被告返还购房款200000元给原告；3.四被告支付违约金200000元给原告；4.四被告支付装修费190000元给原告；5.四被告赔偿房屋差价300000元。事实和理由：2015年10月，原告向被告吴某购买位于中山市××镇××朝阳花××居××单元××室的房屋，购房总价为380000元。原告在2015年10月30日向吴某支付了200000元作为购房定金，该款以周冠华的银行账户支付，被告吴某在收到定金之日将房屋交付原告使用。后双方在2016年6月13日在律师事务所见证下签订了房地产买卖合同。后原告发现该房屋已抵押给他人，至今无法将房屋过户至原告名下，双方协商解决无果。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告吴某辩称，1.同意解除合同，但认为是双方协商解除；2.可以退还购房款200000元；3.合同在2016年7月13日就具备违约解除的条件，但原告在一年内并没有解除，现已丧失该请求权；4.第三项诉求与第四、五项诉求二者是不可兼得的，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同的若干规定，第十五条的明文规定。第四、五项诉求是属于损害赔偿的范畴。被告胡某辩称，其放弃继承，因为涉案房地产出卖后也无法清偿胡景洪的债务。被告胡礼昌、何惠婵未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证，并在卷佐证。本院经审查认定的事实如下：坐落于中山市××镇同乐大街××朝阳花××花园××居××单元××室的房地产（以下简称涉案房地产）的所有权人为吴某。吴某与胡景洪于2000年9月15日登记结婚，涉案房地产购买于两人夫妻关系存续期间，吴某确认涉案房地产为其与胡景洪的夫妻共同财产。胡景洪于2018年8月15日死亡。胡景洪的第一顺序继承人有配偶吴某、父亲胡礼昌、母亲何惠婵、女儿胡某。周冠华与黄雪香于2018年2月27日登记结婚。2016年6月13日，转让方吴某与受让方黄雪香共同签订房地产买卖合同。合同主要约定：“吴某拟将涉案房地产转让给黄雪香。该房地产交易总金额为380000元整，黄雪香应于合同签订后当天内支付吴某定金200000元（此款已于2015年10月30日支付）；余款180000元在办妥房地产转让过户手续时支付。本合同签订后三十天内，双方应到房地产交易有关部门办理过户手续。双方同意在定金交付之日起，吴某将该房地产交与黄雪香使用。吴某保证上述房地产权没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由吴某负责处理，并承担相应法律责任，由此给黄雪香造成经济损失的，由吴某负责赔偿。”合同对于违约责任的规定为：“吴某决定中途不卖或逾期15天仍未到中山房地产交易部门办理过户手续的，视为吴某违约，黄雪香有权解除本合同，吴某应在违约之日起七日内将所收定金及购房款退还黄雪香，另赔偿黄雪香贰拾万元的违约金。黄雪香决定中途不买或逾期15天未付清应缴购房款时，作黄雪香违约处理，本合同立即解除，黄雪香所交定金，吴某不予退回，已付购房款吴某在七日内退回黄雪香。”黄雪香已通过银行转账方式于2015年10月30日向吴某支付款项200000元。黄雪香提交一份2016年4月2日由胡景洪签名的收据，上载明：“本人胡景洪于2015年10月30日下午收到周冠华购东升朝阳花地正阳居1单元305室购房定金20万人民币工行转账并已确认到账户。本人今天收到周冠华购上述房产的第二笔购房款2万人民币现金，到目前为止共收到22万人民币，剩余部分按原买卖合同履行。”根据中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房地产名下有多处抵押信息，其中在2016年6月13日前已被抵押权人设置了抵押，担保债权超过1000000元。2017年12月12日，吴某作为承诺人签订了一份承诺书，主要载明：“由于涉案房地产一直处于抵押状态，至今尚未能按原房地产买卖合同之规定日期内过户。现本人吴某承诺于今天向黄雪香取回该房地产权土地证及房产证正本后，马上与债权人协商并进行解除抵押业务。承诺该房地产办理完善所有解除抵押业务后并于当天与受让方黄雪香到房地产交易有关部门办理过户手续。”同日，吴某作为出租方、周冠华作为承租方共同签订商品房租赁合同，主要约定吴某将涉案房地产出租给周冠华居住之用，租赁期限自2017年12月15日至2036年12月14日，每月租金为800元，租金按季度支付，并确认房屋装修和添置新家私的费用为19万元。2018年5月30日，周冠华以涉案房地产业主的身份与205房业主签订了房屋漏水赔偿和解协议书。2018年10月，周冠华、黄雪香委托中山市鹏达房地产估价咨询有限公司对涉案房地产进行估价，估价结果为：估价对象于价值时点2018年10月30日的评估价值为976732元，其中装修费用约17万。庭审中，黄雪香表示：黄雪香担心涉案房地产无法注销抵押，因此签订租赁合同保证房屋使用权，并从2017年12月15日开始交付租金给胡景洪。吴某表示：确实收到200000元定金，但未从胡景洪处听说收取了20000元现金；黄雪香是知道涉案房地产瑕疵后为规避使用期短才利用买卖不破租赁的原则而签订房地产租赁合同，无证据显示黄雪香支付过租金，黄雪香怠于行使解除权，对于涉案房地产存在重大权利瑕疵导致原合同不能履行有重大过错。本院于2018年10月29日、11月2日、11月19日分别受理案外人李昌细、苏文振、陈均荣诉吴某、胡某、胡礼昌、何惠婵等案件纠纷[案号：（2018）粤2072民初13687、13781、14824号]，在前述案件诉讼中，胡某、胡礼昌及何惠婵经本院释明，其均表明愿意在继承胡景洪遗产的范围内承担责任。本院认为，吴某与黄雪香就涉案房地产的买卖签订房地产买卖合同，合同合法有效，应予确认。合同签订后，黄雪香依约支付了200000元，有转账凭证佐证，本院予以确认。另20000元现金因黄雪香未能提交证据证实已实际支出，且根据合同约定，黄雪香在支付了200000元后在过户前并无支付购房款的义务，在吴某不确认的情况下，本院对黄雪香关于其另行支付了20000元现金的说法不予采信。黄雪香依约支付定金后，吴某没有及时将涉案房地产的抵押解除导致无法过户，其行为已经构成违约。根据合同约定，黄雪香在约定的过户日期逾期15日即2016年7月28日起有权解除合同。尽管黄雪香并未在一年内行使合同解除权，但吴某已确认目前仍无法履行合同义务并同意解除合同，本院予以确认。吴某作为违约方，其有义务根据合同约定向黄雪香退还已付购房款并支付违约金。双方约定的违约金200000元已经超出总交易价的30%即114000元，因此违约金应予调整为114000元。对黄雪香关于赔偿装修费用、房屋差价的主张，本院认为，黄雪香对涉案房地产难以过户的情况是明知的，其在未取得权属的情况下即装修入住使用，本身亦存在过错，黄雪香怠于行使合同解除权，使得违约方有理由相信黄雪香愿意继续履行合同，因此该部分的损失应由黄雪香自行承担，本院不予支持。涉案房地产是胡景洪与吴某的夫妻共同财产，虽胡景洪未在房地产买卖合同上签名，但从整个交易过程来看，胡景洪是知情并参与其中的。因此关于房地产买卖合同的违约责任应由吴某与胡景洪共同承担。由于胡景洪已去世，其债务应由第一顺序继承人在继承其财产的范围内负担。虽胡某辩称放弃继承，胡礼昌及何惠婵未到庭进行答辩，但在另案诉讼中胡某、胡礼昌及何惠婵均表明同意继承胡景洪的遗产并在继承遗产范围内承担责任，故胡某、胡礼昌、何惠婵应对上述债务在继承胡景洪遗产的范围内承担还款责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告黄雪香与被告吴某于2016年6月13日签订的房地产买卖合同于本判决发生法律效力之日解除；二、被告吴某于本判决发生法律效力之日起三日内向原告黄雪香返还定金200000元及支付违约金114000元；三、被告胡某、胡礼昌、何惠婵对上述第二项债务在继承胡景洪遗产的范围内向原告黄雪香承担还款责任；四、驳回原告黄雪香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12700元，保全费2920元，合共15620元，由原告黄雪香负担10109元，被告吴某、胡某、胡礼昌、何惠婵负担5511元(该款已由原告黄雪香预付，被告吴某、胡某、胡礼昌及何惠婵应于本判决发生法律效力之日起三日内一并迳付给原告黄雪香，本院不另行收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  梁春燕审判员  伍执娟审判员  邝 羽二〇一九年二月二十八日书记员  郭嘉文