黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2019）黑81民终782号上诉人（原审原告）：黑龙江省君诚农业技术服务有限公司，住所地黑龙江省尚志市尚志镇新建路馨园****楼5门。法定代表人：鲁玉宾，该公司总经理。委托诉讼代理人：柏安发，黑龙江明正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范志刚，男，1964年8月8日出生，汉族，黑龙江省农垦宝泉岭管理局局直小学教师，住黑龙江省萝北县。被上诉人（原审被告）：黄德库，男，1964年6月23日出生，汉族，无职业，户籍所在地黑龙江省宾县，现住黑龙江省。委托诉讼代理人：杜忠连，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱玉民，男，1965年3月25日出生，汉族，无职业，住黑龙江省宾县。被上诉人（原审被告）：黑龙江农垦双宇房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区闫家岗农场安居绿园小区******。法定代表人：朱德龙，该公司总经理。上诉人黑龙江省君诚农业技术服务有限公司（以下简称君诚农技公司）因与被上诉人范志刚、黄德库、朱玉民、黑龙江农垦双宇房地产开发有限公司（以下简称双宇公司）案外人执行异议纠纷一案，不服黑龙江省宝泉岭人民法院（2019）黑8101民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。上诉人君诚农技公司的委托诉讼代理人柏安发，被上诉人范志刚、被上诉人黄德库的委托诉讼代理人杜忠连到庭参加诉讼，被上诉人双宇公司、朱玉民经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君诚农技公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定君诚农技公司提供的证据不能证实在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，并占有使用该不动产，承租案涉两户房屋的年租金为5,000元，是以明显不合理的低价承租被执行的不动产,以上认定事实错误。无论法院查封前还是查封后，都不影响双宇公司对自己房屋的处分，郭晶有权根据协议对外出租并约定租金，租金多少不影响房屋出租合同的性质和效力。范志刚针对君诚农技公司的上诉请求辩称：1.2013年11月12日，范志刚、邵建丽与双宇公司对龙源小区8号楼005-006号门市房在黑龙江省农垦宝泉岭管理局(局直)房地产管理处办理预购商品房预告登记(预字第2013-512号、2013-513号)，预告登记生效。根据法律规定，预告登记具有排他性，该房屋物权属于范志刚、邵建丽。龙源小区开发商与郭晶签订的房屋买卖合同无效，郭晶没有取得所有权，无权出租房屋。(2019)黑8101执异9号已经查明郭晶不是该不动产的所有权人。郭晶与君诚农技公司签订的房屋出租合同无效。2.2017年10月1日，郭晶将005号房屋出租给肖鹏开善缘阁工艺品店。2017年10月20日，郭晶将006号房屋出租给李道林、石磊开养生馆，两房屋承租人实际占有使用，并于2019年3月份才停止使用案涉房屋。君诚农技公司不是实际使用人。3.2019年10月10日，郭晶在宝泉岭农垦法院执行局说其与鲁玉宾是夫妻关系，其目的是拖延时间。4.君诚农技公司2019年4月2日前未在黑龙江省垦区工商行政管理局宝泉岭分局登记。5.范志刚要求君诚农技公司赔偿本次应诉各种费用及案涉门市2018-2019年度拖欠的供热费用。黄德库针对君诚农技公司的上诉请求辩称：预告登记具有债权物权化的效力，使得享有物权登记的债权优先其他债权。根据法律规定，预告登记的效力为：1.防止开发商一房二卖。预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。一般情况下，购房者可以通过预告登记防止开发商一房二卖（或者设定其他抵押权等他物权）。2.阻却后来购买人善意取得。债权具有平等性，开发商可以和其他人签订买卖合同，买卖合同可以有效，但是不发生物权变动的效力。范志刚是合法的预告登记人，享有优先的物权变动权利。2013年11月12日，范志刚取得预告登记，而君诚农技公司作为承租人与新的买受人郭晶签订租赁合同是在2017年8月1日。范志刚享有的预告登记使得其本身的债权享有排他的效力。双宇公司、朱玉民未到庭，亦未提交书面答辩意见。君诚农技公司向一审法院起诉请求：要求停止对龙源小区8号楼5、6门市房屋的执行，确认原告与被告签订的房屋租赁协议有效，并继续履行该协议，停止侵害原告对房屋的使用。一审法院认定事实：2017年10月1日，郭晶与肖鹏签订房屋租赁合同将龙源小区8号楼005号门市出租给肖鹏，房屋面积为152.1平方米，租赁期限为2018年3月1日至2020年3月1日止，第一年年租金为该门市自2015年起至2018年止所有取暖费陈欠及滞纳金约计6,000元（以实际结算为准），第二年租金双方协商以市场价为准，租赁期间的水费、电费、取暖费、物业费以及其他费用由肖鹏负担。合同签订后，郭晶将出租房屋交付给肖鹏。2017年10月20日，郭晶与石磊、李道林签订房屋租赁合同将坐落于龙源小区8号楼北数6号大门的房屋租给石磊、李道林，租赁期限为2017年10月20日至2018年10月20日止，房屋年租金为10,000元，租赁期间的水费、电费、取暖费、物业费由石磊、李道林负责。合同签订后，郭晶将出租房屋交付给石磊、李道林。2018年9月1日，郭晶与石磊签订房屋出租协议将位于宝泉岭龙源小区8号楼北数6门市租给石磊，租赁期限为2018年11月1日至2019年11月1日止，每年租金为15,000元，租赁期间的水费、电费、取暖费、物业费由石磊负责。合同签订后，郭晶将出租房屋交付给石磊。2018年1月15日，法院在执行申请人范志刚与被执行人双宇公司、黄德库、朱玉民民间借贷纠纷一案过程中查封了宝泉岭龙源小区北数5门市、6门市。君诚农技公司于2019年3月4日提出书面异议。2019年3月16日，法院作出（2019）黑8101执异9号执行裁定书，裁定驳回君诚农技公司的异议请求。一审法院认为：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告提供的证据不能证实在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，且其所述承租案涉两户房屋的年租金为5,000元，是以明显不合理的低价承租被执行的不动产。故原告提出阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。原告提供的证据不能证实其与被告签订了房屋租赁协议。原告要求确认其与被告签订房屋租赁协议有效的诉讼请求，不予支持。原告要求继续履行房屋租赁协议，停止侵害原告对房屋使用的诉讼请求不属于执行异议之诉案件的审理范围，不予支持。综上所述，原告提供的证据不能证实其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求停止对龙源小区8号楼5、6门市房屋的执行，确认原告与被告签订的房屋租赁协议有效的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《最高人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告黑龙江省君诚农业技术服务有限公司的诉讼请求。案件受理费175元，由原告黑龙江省君诚农业技术服务有限公司负担。二审期间，当事人未提交新证据。二审查明事实与原审法院相同。本院认为:根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为君诚农技公司对案涉门市是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”承租人基于“占有使用”可以享有据以对抗受让人要求移交占有执行目的的权利，但此“占有使用”应为实质意义上承租人实际的占有使用，而不是虚拟的或形式上的占有使用。能否认定租赁房屋被占有使用，应当结合房屋的位置及性质、租金的多少及支付、房屋的使用状况等予以综合判定。本案中，案涉5号、6号门市面积分别为152.1平方米、137平方米，君诚农技公司与郭晶签订的《房屋租赁合同》中约定租金为每年5,000元，租金价格明显低于市场价格，且对于租金的交付情况，君诚农技公司仅为口述，没有相关证据予以佐证。同时，《房屋租赁合同》中约定取暖费、水费、电费、物业费等均由君诚农技公司承担，但其并未举示证据证实曾缴纳过上述费用。根据庭审查明，5号门市被肖鹏用于经营善缘阁工艺品店，6号门市被李道林、石磊二人经营四季养生馆。君诚农技公司提供的证据不能证明其已经实际占有使用案涉门市，故其对案涉门市不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，黑龙江省君诚农业技术服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人黑龙江省君诚农业技术服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李吉凤审判员  鲁 民审判员  苏 倡二〇一九年十一月十三日书记员  于婧婧