甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019甘07**民初5948号 原告（反诉被告）：张掖市金阳房地产开发有限责任公司。住所：张掖市甘州区 法定代表人：李某1，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李某2，男，1983年8月24日出生，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。系该公司经理。 委托诉讼代理人：化某，系该公司法律顾问。 被告（反诉原告）：中国建设银行股份有限公司张掖分行。住所：张掖市甘州区 委托诉讼代理人：滕某，男，1965年11月17日出生，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。系该行客户经理。 委托诉讼代理人：刘某，男，1966年11月5日出生，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。系该行客户经理。 原告（反诉被告）张掖市金阳房地产开发有限责任公司（以下简称金阳公司）与被告（反诉原告）中国建设银行股份有限公司张掖分行（以下简称建行张掖分行）商铺买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金阳公司委托诉讼代理人李某2、化某，被告建行张掖分行委托诉讼代理人滕某、刘某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金阳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告商铺欠款2437400元，逾期利息365610元，合计2803010元；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告位于金阳大厦一层102商铺，该商品房为预售商品房，合同约定按建筑面积计算，单价为35000/平方米，面积确认以房管部门产权登记为准；付款方式为分期付款：签订房管部门的《商品房买卖合同》后支付房款80%，出卖人交付消防审查合格书后支付房款10%，待商铺产权证和土地使用证办理下来后，再支付10%；现该商铺经房管部门实测面积为592.64平方米，被告于2015年1月8日支付房款14644000元，于2017年9月19日支付房款1830500元，于2018年9月27日支付房款1830500元，下剩房款2437400元至今未付。现为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告建行张掖分行提交书面答辩状辩称：1.原告在合同签订时，未告知被告商铺实际面积，而实际面积比合同约定面积多出13%；2.被告于2015年1月28日将所购商铺总价80%即14604000元支付于原告，但原告未在2015年3月31日前向被告交付商铺，致使商铺逾期342天才取得所购商品房的《建设工程竣工验收消防备案凭证》，并且因原告迟延交付商铺的行为，被告无法如期迁入，影响正常经营，导致另租赁营业用房额外支出308300元。综上，提出反诉请求：1.要求被反诉人支付延迟交房的违约金2526090元；2.要求被反诉人赔付反诉人另行租用商铺费用308300元，以上合计2834390元；3.本案诉讼费用、被告律师费由原告承担。 原告金阳公司针对反诉请求在庭审中口头辩称：1.原告已于2015年3月31日前交付商铺，被告也接受了商铺并进行装修设计；2.被告办理消防安全的凭证系其法定义务，与原告没有关系；3.被告的租赁费用是其正常营业的支出费用；4.被告主张已超过诉讼时效，请求法庭驳回被告的反诉请求。 原告金阳公司提交下列证据：1.原告代理人的当庭陈述；2.原、被告签订的《商品房买卖合同》一份；3.张掖市房屋测绘综合报告复印件一份；4.建设工程规划竣工验收合格书。 被告建行张掖分行提交下列证据：1.被告代理人滕某、刘某的当庭陈述；2.原、被告签订的《商品房买卖合同》复印件一份；3.消防备案凭证复印件两份；4.律师函原件一份；5.交房证明复印件一份；6.商铺不动产权证书复印件一份；7.发票复印件12张、房屋租赁合同复印件8份；8.装修施工合同复印件一份、发票复印件一份、报销单复印件一份、付款审批单一份、咨询服务工作报告一份、发票查询系统回执一份。 本院经审理认定事实如下：2014年12月25日，原告金阳公司作为出卖人，被告建行张掖分行作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人将其所属的金阳大厦一层102商铺出售于买受人；商铺面积为523平方米，每平方米35000元，总价为18305000元，产权登记面积以房管部门实测为准，若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息；出卖人应当在2015年3月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商铺交付买受人；买受人于签订《商品房买卖合同》后支付房款的80%，出卖人交付消防审查合格书后支付房款的10%，待房屋产权证和土地使用证办理下来后，再支付房款的10%；合同另对违约责任及其他事项作了约定。 合同签订后，被告于2015年1月28日、2017年9月19日和2018年9月28日分三次支付了房款总计18305000元；案涉商铺经测绘部门测绘后面积为592.64平方米，比合同约定面积多出69.64平方米，由此产生的房款2437400元，被告至今未付。被告于2015年向原告交付案涉商铺，被告于2015年6月25日与天水志航建筑装饰工程有限公司签订《中国建设银行股份有限公司甘肃省分行营业网点装修施工合同》，对案涉商铺进行装修，并于2016年3月11日向张掖市公安消防支队申报案涉房屋室内装修的竣工验收消防备案；案涉商铺于2018年9月26日登记至被告名下。 本院认为，原告金阳公司与被告建行张掖分行签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，当事人应当全面履行合同义务。 关于被告辩称多出合同约定面积69.64平方米不应支付房款的问题，首先，双方在《商品房买卖合同》第五条中明确约定“若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息”，该约定明确、具体，且是双方真实意思的表示，双方应严格按该约定履行；其次，被告对超出面积已实际占用，且甘（2018）张掖市不动产权第XXXX号不动产权证书对超出部分面积已登记于被告名下。因此，被告辩称原告在签订合同时故意隐瞒商铺实际面积的理由不能成立，本院不予采信。被告应按照上述约定据实结算后支付剩余房款2437400元。 关于原告要求被告承担逾期利息365610元，因双方约定“若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息”，故本院对原告主张的利息不予支持。 关于被告（反诉原告）建行张掖分行反诉主张的迟延交房的违约金请求，本院认为，双方对交房时间均未提供证据加以证实，且双方陈述不一致，根据庭审中被告提交的《中国建设银行股份有限公司甘肃省分行营业网点装修施工合同》，认定原告于2015年6月25日向被告交付商铺，因此本院认定原告逾期交付商铺的时间应从2015年4月1日起计至2015年6月25日止。原告未按合同约定的时间2015年3月31日前交付商铺的行为已构成违约，应承担违约责任。关于违约金如何承担的问题，在庭审中，原告以“被告所诉违约金过分高于其实际损失”为由，请求适当减少违约金，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，故本院按照合同实际履行情况，对被告（反诉原告）主张的逾期交房违约金部分予以支持，酌情判定原告承担违约金233388.75元（18305000元×0.00015×85天）。 关于被告（反诉原告）建行张掖分行要求原告（反诉被告）金阳公司赔付另行租用商铺费用308300元的反诉诉请，本院认为，被告已经就逾期交房的违约金进行了主张，被告的实际损失即为商铺逾期交付期间另行租赁商铺产生的租金，而被告提交法庭的证据审查后，只有一份租赁合同的时间是发生在延期交房时间内，本院支持的违约金足以弥补被告的租金损失，故对该项诉请，本院不予支持。 关于原告（反诉被告）金阳公司辩解的被告（反诉原告）建行张掖分行的主张已超过诉讼时效的问题，本院认为，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，时效期间届满时，债务人获得的诉讼时效抗辩权。本案中，被告于2016年9月20日因商铺产权登记事项向原告公司发出律师函，原告于2018年9月26日将案涉商铺转移登记于被告名下，双方上述行为均表明双方就合同约定事项的履行情况，并未有权利人不行使权利的情况，故原告关于被告反诉已超过诉讼时效的意见与事实不符，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）中国建设银行股份有限公司张掖分行支付原告（反诉被告）张掖市金阳房地产开发有限责任公司购房款2437400元，于本判决生效后三十日内一次性付清； 二、原告（反诉被告）张掖市金阳房地产开发有限责任公司支付被告（反诉原告）中国建设银行股份有限公司张掖分行违约金233388.75元，于本判决生效后三十日内一次性付清； 三、驳回原告（反诉被告）张掖市金阳房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）中国建设银行股份有限公司张掖分行的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费29224元，减半收取14612元，由原告（反诉被告）张掖市金阳房地产开发有限责任公司负担1900元，被告（反诉原告）中国建设银行股份有限公司张掖分行负担12712元。 反诉案件受理费29475元，减半收取14737.5元，由原告（反诉被告）张掖市金阳房地产开发有限责任公司负担1223元，被告（反诉原告）中国建设银行股份有限公司张掖分行负担13514.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 员 马书和 二〇一九年十一月十九日 法官助理 王以斌 书 记 员 冶吉盛