安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9436号上诉人（原审原告、反诉被告）：崔道翠，女，1986年4月10日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：吕晓璐，安徽力澜律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：项光辉，男，1964年6月5日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：史向阳，浙江越人律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：安徽荣享商业管理有限公司，住所地合肥市蜀山区习友路**森林海花园****，统一社会信用代码91340100MA2NA99Q00。法定代表人：轩家有，总经理。上诉人崔道翠因与被上诉人项光辉、安徽荣享商业管理有限公司（以下简称荣享公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初2924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。崔道翠上诉请求：撤销一审判决，改判支持崔道翠一审诉讼请求，一、二审诉讼费由项光辉、荣享公司承担。事实与理由：一、《存量房买卖合同》对项光辉具有法律效力，项光辉有义务履行合同，配合办理过户手续。1.项光辉与于荣享公司2017年2月20日签订了《代理销售合同》，荣享公司销售案涉房屋，取得项光辉的授权，荣享公司与崔道翠签订的合同合法有效。荣享公司收取案涉房屋首付款，构成表见代理。虽然后来崔道翠知道了案涉房屋的产权人为项光辉，但崔道翠已经在签订合同时将首付款交给荣享公司。至于荣享公司是否有权收取房款，崔道翠并不知情。即便荣享公司超越代理权，崔道翟有理由相信荣享公司有权销售房屋，并有权收取房款，至于荣享公司与项光辉的约定，崔道翠并不知情，荣享公司的代理行为有效，对项光辉均具有法律效力。2.项光辉自述不知道房屋现状，理由不能成立，项光辉在与荣享公司签订合同后，应及时与荣享公司沟通房屋销售情况。项光辉与荣享公司签订的《补充协议》约定销售期限至2017年11月30日。在此期间，崔道翠购买案涉房屋并进行装修，项光辉应当知道。而且项光辉至合肥办理产权证的时候，应了解自己的房子状况。因荣享公司未按补充协议约定支付每户5万元房款与项光辉发生争议，因此项光辉在未通知荣享公司的情况下，自行办理了产权证，且在崔道翠多次要求荣享公司办理相关手续的情况下，荣享公司与项光辉一直未妥善解决这个问题。因此，崔道翠有理由相信项光辉知道荣享公司销售房屋、收取首付款的事实。3.崔道翠与荣享公司签订的合同已成立生效，崔道翠也已经履行了首付款义务，该合同对项光辉具有法律约束力，项光辉应当继续履行合同，配合崔道翠办理过户及贷款手续。二、一审法院认定崔道翠为非善意第三人，属认定事实和适用法律错误。1.崔道翠购买过程尽到了注意义务。崔道翠有意向购买案涉公寓房屋时，直接到案涉房屋一楼营销中心要求购房，营销中心要求崔道翠到楼上办理（当时荣享公司在案涉房屋所在地设立的办公室），荣享公司以合理的市场价格出售案涉房屋，崔道翠支付了三成的首付款。2.一审法院认为崔道翠未以合理价格转让错误。崔道翠是以贷款方式支付购房余款，在项光辉不配合的情况下，根本无法办理。合同明确约定房款价格是904320元，而不仅仅是一审法院认定的首付款274320元，崔道翠是以合理价格购买的案涉房屋。3.《代理销售合同》第二条明确说明案涉房屋不具备办理产证的条件，而在需要办理产证登记时，项光辉又不予配合，所以崔道翠才起诉要求项光辉配合办理过户手续。崔道翠购买案涉房屋是经所有权人项光辉授权，其并不存在任何过错。三、一审法院要求崔道翠承担法律责任，无任何事实和法律依据。崔道翠按照市场价格向荣享公司购买案涉房屋，根据规定交付了首付款。崔道翠多次要求荣享公司履行合同义务，办理贷款和过户手续，因荣享公司答复与项光辉协商中，一直无法履行，崔道翠在本案中并无过错。项光辉作为案涉房屋所有权人，在授权过程中，未对荣享公司的代理行为进行及时有效监督，导致其权利受到侵害，项光辉本身存在过错，其损失应当向荣享公司主张权利。一审法院要求崔道翠腾空案涉房屋及支付合理使用费没有任何法律依据。项光辉二审答辩称，1.崔道翠与荣享公司签署《存量房买卖合同》不能羁束本人，本人无配合办理过户手续的法定义务。本人始终未与崔道翠建立任何的买卖关系，虽然曾委托荣享公司代理销售房屋，双方不仅约定销售期限，同时还约定签署合同、收取款项的权利为本人，荣享公司根本无权签署买卖合同及收取款项的权利，后因荣享公司违反合同约定，经合肥市高新技术产业开发区法院判决解除双方合同，在审理中荣享公司也认可其未告知本人与崔道翠签署合同的事实，本人也从未收到任何房款，本人从未对荣享公司的行为作出任何追认。2.崔道翠不具备善意取得涉案房屋的条件。首先，崔道翠在签订存量房买卖合同时知道或者应当知道该房屋非荣享公司所有，其未尽到自己的谨慎义务，没有主动联系真正的房屋产权所有人，应当推定为主观具有恶意或者重大过失。其次，不动产物权的变动以公示为原则，崔道翠没有在房地产管理机构取得所有权登记，涉案房屋物权没有发生变动，而涉案房屋的产权登记簿上记载的房屋所有人为本人。第三，本人未对崔道翠与荣享公司签订的涉案房屋买卖合同进行追认，涉案房屋的物权也未因追认发生变动的法律效果。同时其“所谓房款”与房屋实际价值相关甚远，同时其签署的存量房买卖合同包括房屋权属证号、余款支付时间、违约责任等合同主要条款及内容明显不符合二手房屋买卖交易习惯，同时与交付协议内容存在相互矛盾，在法庭审理中未提交相应支付款项的对应收取人信息，原审法院作出判决事实清楚、证据确实充分，程序合法，实体得当。荣享公司未作陈述。崔道翠向一审法院起诉请求：1.项光辉、荣享公司协助崔道翠办理过户手续，将安徽省合肥高新技术产业开发区长江西路峰尚公寓2-2306室房屋过户至崔道翠名下；2.项光辉、荣享公司承担本案的诉讼费用。项光辉向一审法院反诉请求：1.崔道翠、荣享公司立即腾空案涉房屋向项光辉返还，停止妨碍行为，恢复房屋原状，并向项光辉支付妨碍期间占用案涉房屋的合理使用费（按照当地同等水平不动产的租赁价格以每月500元，自签订合同的妨害行为开始计算至返还房屋时止）；2.本案诉讼费用由崔道翠、荣享公司承担。一审法院认定事实：项光辉系安徽省合肥高新技术产业开发区长江西路峰尚公寓2-2306（建筑面积70.65平方米）、2-2307室的房屋所有权人。2017年2月20日，项光辉（甲方）与荣享公司（乙方）签订《代理销售合同》1份。合同约定：甲方将其拥有的合肥市尚峰公寓2-2306室、2-2307室房屋全权委托乙方代理销售；房屋现状为尚不具备办理产证条件，没有发票，房屋为毛坯房，甲方具有房屋完全产权，如因政策等原因甲方一手产证无法办理的，乙方予以认可并承担责任；甲方净得到手价为每平方米9000元，实际销售超额部分作为乙方报酬，由乙方收取；合同签订后7个工作日内，乙方支付2万元定金；房屋实际购买人全款购买的，甲方收到房款后签订房屋交易合同并协助办理过户手续；如果按揭购买的，由甲方从房管局资金托管账户直接领取。乙方承诺于2017年8月31日前完成销售程序，否则甲方有权扣除定金，并甲方有权单方取消本合同。后项光辉、荣享公司签订《补充协议》，延长《代理销售合同》销售期限至2017年11月30日。2017年2月26日，崔道翠（甲方）、荣享公司（乙方）签订《存量房买卖合同》约定将案涉房屋以总价904320元出售给崔道翠。付款方式为首付款274320元，剩余630000元向银行申请借款。2017年4月8日，荣享公司出具《预交付协议》，确认已预交274320元，剩余630000元未交。荣享公司于签署协议日完成房屋及钥匙要付工作，并承诺于2017年12月31日前完成房屋的产证办理工作。但签订合同、房款交付、房屋交付等一系列行为，项光辉均不知情，荣享公司也未向项光辉支付过任何房款。荣享公司确认现所交房款仍由其持有。崔道翠收房后对房屋进行装修并出租，但未支付剩余房款630000元。项光辉于2019年1月2日将荣享公司起诉至一审法院，2019年3月28日，该院出具（2019）皖0191民初45号判决书，确认解除项光辉与荣享公司于2017年2月20日签订的《代理销售合同》。一审法院认为，项光辉虽与荣享公司签订《代理销售合同》，但合同仅授权荣享公司销售案涉房产，但未授权荣享公司收取房款。根据《代理销售合同》第四.3条可知，所有的收款权限均属于项光辉。崔道翠与荣享公司签订《存量房买卖合同》，荣享公司收取崔道翠的房款，项光辉并不知情，也未对该行为进行追认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。荣享公司超出其代理行为实施的民事法律行为，对项光辉不应发生效力。且崔道翠及荣享公司确认，崔道翠共计向荣享公司支付购房款274320元，其与房屋总价相差甚远，违反善意取得应以合理价格转让的基本要求，且转让的不动产也并未进行登记，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得内容。崔道翠起诉要求项光辉履行过户义务，无法律依据，该院不予支持。项光辉诉请要求崔道翠、荣享公司腾空房屋、停止妨害、恢复原状并向其返还，该院予以支持。关于合理使用费，荣享公司未按照约定履行《代理销售合同》，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条，代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。项光辉诉请荣享公司承担500元每月合理使用费，该院予以支持。因荣享公司于2017年4月8日擅自将房屋交付给崔道翠，故荣享公司应自2017年4月8日起支付该合理使用费。因崔道翠不适用善意取得，但现仍旧持续使用案涉房产，故崔道翠应共同支付该合理使用费，项光辉诉请超出部分，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决:一、崔道翠、安徽荣享商业管理有限公司于判决生效后十日内腾空安徽省合肥高新技术产业开发区长江西路峰尚公寓2-2306室，停止妨害，恢复房屋原状并向项光辉返还房屋；二、崔道翠、安徽荣享商业管理有限公司于判决生效后十日内向项光辉支付房屋合理使用费（以每月500元为标准，自2017年4月8日起计算至房屋实际返还之日止）；三、驳回崔道翠的诉讼请求。一审案件受理费200元，由崔道翠承担。反诉案件受理费200元，减半收取为100元，由崔道翠、安徽荣享商业管理有限公司承担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：崔道翠上诉称依据其与荣享公司签订的《存量房买卖合同》及向荣享公司支付首付款的行为，其对案涉房屋依法享有占有、使用的权利，且项光辉作为实际房主应按约配合其办理贷款手续和房屋过户，项光辉对此不予认可。根据各方当事人陈述和现查明的事实反映，荣享公司未向项光辉告知崔道翠与该公司签订《存量房买卖合同》及支付首付、交付房屋的事实，崔道翠亦陈述在与荣享公司签订《存量房买卖合同》时不知道案涉房屋产权人为项光辉，崔道翠的合同相对方系荣享公司，项光辉对荣享公司的行为拒绝追认，因此，崔道翠因履行该《存量房买卖合同》而导致的损失依法应向荣享公司提出主张，一审判决支持项光辉作为房屋所有权人要求腾退房屋的请求并无不当。至于崔道翠所主张的善意取得，案涉房屋作为不动产，其交易的对外效力以产权变更登记公示为准，崔道翠在与荣享公司洽谈购买案涉房屋始终未与项光辉发生直接联系，虽然其系基于对荣享公司的信任而装修入住，但是崔道翠对于荣享公司是否有权出售案涉房屋并收取房款未尽到谨慎审查的注意义务，其所主张的善意取得不能成立。关于占有使用费，崔道翠实际占有、使用了项光辉所有的房屋，且未经实际权利人项光辉许可，一审法院认定荣享公司与崔道翠按每月500元共同支付房屋使用费并无明显不当。综上，上诉人崔道翠的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由崔道翠负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十一月二十八日法官助理贾柏轩书记员姚静附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。