浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙110民初9908号 原告：费亚萍，女，1981年10月14日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 委托代理人：杨献艺，浙江海浩律师事务所律师。 被告：章金妹，女，1954年2月7日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告：罗永胜，男，1946年9月27日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告：罗宏钢，男，1975年6月16日出生，汉族，住杭州市余杭区。 三被告共同委托代理人：徐建树、毛先敏，浙江叠胜律师事务所律师。 原告费亚萍诉被告章金妹、罗永胜、罗宏钢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案受理后，依法适用简易程序并于2018年9月3日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭，并于2019年1月18日公开开庭进行了审理。原告费亚萍及其委托代理人杨献艺、被告章金妹、罗永胜、罗宏钢的委托代理人毛先敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告费亚萍起诉称：2017年6月11日原告与案外人章雄伟订立《二手房买卖协议》，章雄伟系被告罗宏钢之兄弟，被告章金妹、罗永胜之子，协议订立时被告章金妹在场，并称由章雄伟全权负责房屋买卖事宜。协议约定原告购买三被告位于杭州市余杭区房屋，房价款为人民币150万人民币。原告于签约当日支付被告人民币5万元整，于2017年6月20日支付被告人民币10万元整。《二手房买卖协议》第10条其他约定，被告应当于2017年8月11日将房屋权证办理完毕。可被告直到2017年9月21日才将涉案房屋的权证办出，于2017年9月26日才去不动产登记部门领取权证原件。由于被告办出权证的时间超出《二手房买卖协议》约定的期限，故对协议中约定原告的付款期限也应当作相应变更。为此，原、被告双方在中介公司的协调之下进行协商如何继续履行合同,被告在乙方未按约定办出权证的情况下提出房屋转让款加价10万元。由于原告是以旧房换新房，已经将原有房屋出卖，不得已接受了被告的加价要求。为此,于2017年9月28日原告与案外人章雄伟,被告章金妹、罗永胜订立《补充协议》，协议约定“1.被告于2017年10月7日搬出案涉房屋，并将钥匙给予原告;2.原告于2017年10月8日搬进房屋，被告将房屋办证手续办完;3.原告再支付被告购房款10万元;4.原告在2018年1月15日前支付剩下房款,原告于2017年9月28日付清10万元，并且被告于当日晚上将房产证交给中介方办理。”原告于当日支付人民币10万元整，被告也将不动产权证交给中介方。2017年9月28日，原、被告订立补充协议时收到被告权证原件后，于2017年9月30日，根据原、被告双方约定的内容进行了网签备案并已打印出《杭州市房屋转让合同》。由于国庆长假，原、被告双方在2017年10月7日交接房屋后，经中介方通知于2017年10月10日双方均已到场准备办理权证过户手续。但被告罗宏钢以补充协议第5条违约责任条款过于苛刻为由不予接受，并将补充协议原件单方拿走。之后经中介方及原告多次催促，被告一直拒绝配合办理权证过户手续，并声称如要过户购房款总价要加至300万元。原、被告之间签订《二手房买卖协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。根据约定，被告未按协议约定办理房屋过户，已构成违约。现起诉，请求判令：1.三被告履行原、被告于2017年6月11日订立的《二手房买卖协议》及于2017年9月28日订立的《补充协议》；2.三被告将杭州市余杭区的房屋所有权过户至原告名下所有；3.本案诉讼费用由三被告承担。在审理过程中，原告自愿撤回第一项诉讼请求。 原告为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料： 1.二手房买卖协议一份，证明2017年6月11日原、被告订立二手房买卖协议内容。 2.补充协议一份，证明2017年9月28日原、被告订立补充协议的内容。 3.不动产权证一份，证明案涉房屋权证信息。 4.杭州市房屋转让合同一份，证明中介将原、被告双方约定内容进行网签备案及合同内容。 5.收款收据一份，证明原告于2017年6月11日支付5万元定金。 6.收条一份，证明原告于2017年6月20日支付10万元购房款。 7.收据一份，证明原告于2017年9月28日支付10万元购房款。 8.二手房买卖协议一份，证明原告为改善住房，已于2017年5月20日将原有住房转让的事实。 9.补偿安置协议书一份，证明被告章金妹、罗永胜取得案涉房屋的依据。 10.契税完税情况联系单一份 11.税收缴款书一份 证据10、11共同证明被告于2017年9月13日为案涉房屋交纳契税的事实。 12.申请一份，证明被告于2017年8月25日向余杭区住房保障办提出申请为涉案房屋办理不动产证的事实。 13.工作联系函一份，证明被告安置房屋情况。 14.房屋安置协议书一份，证明被告房屋安置情况。 15.资金往来结算票据一份，证明被告章金妹、罗永胜为取得安置房屋于2014年3月20日交纳385400元安置房款。 16.安置表一份，证明被告房屋安置情况。 17.分割登记许可证一份，证明被告为办理案涉房屋产权证于2017年9月20日申请变更登记。 18.照片一份，证明被告向原告交付房屋后原告对案涉房屋进行装修及目前居住情况。 19.录音一（附文字记录）一份，证明原告丈夫林敬益与被告章金妹于2018年5月29日进行沟通。 20.录音二（附文字记录）一份，证明原告及亲友与被告代理人章雄伟于2018年6月3日进行沟通。 21.结婚证一份，证明原告与林敬益于2003年6月24日结婚。 22.离婚证一份，证明原告与林敬益因购买涉案房屋支付首付款困难，于2017年9月6日离婚。 23.律师函一份，证明原告支付的购房款，被告章金妹、罗永胜承认是他们收的，是通过章雄伟收的，章雄伟是转让案涉房屋的代理人。 被告章金妹、罗永胜、罗宏钢辩称，三被告并非本案适格被告，案涉二手房买卖协议系原告与案外人章雄伟签订，当事人系原告与章雄伟，该二手房买卖协议不应约束三被告，三被告要求驳回原告全部诉讼请求。 被告章金妹、罗永胜、罗宏钢未举证。 本院依职权出示对杭州雅正房地产代理有限公司的法定代表人张晓萍制作的询问笔录一份。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2009年1月20日，章金妹作为被拆迁人与杭州市余杭区大东安社区综合改造指挥部订立补偿安置协议书，拆迁安置协议由案外人章雄伟代户主章金妹签署。补偿安置协议书载明的安置人口为章金妹、罗永胜。 2017年6月11日，案外人章雄伟（甲方）与费亚萍（乙方）、案外人杭州雅正房地产代理有限公司（丙方）签订《二手房买卖协议一份》，约定原告购买章雄伟位于杭州市的房屋，甲、乙双方同意该房屋转让的总价款为1500000元。在2017年8月21日前支付首付房款300000元，乙方按揭款发放之日支付1050000元。甲乙双方约定按银行放贷之日，交房同时放款。甲方负责结清交房前房屋的水、电、物业费、有线电视费等，办理交付房屋手续。并在交房前迁出房屋内户口，以便乙方购房入户，如乙方不做要求，则由甲乙双方事后解决。该房屋交易过程中，房屋的权利人（共有人、共同居住权人承租权人及抵押权人）产生争议影响本协议正常履行的，由甲方承担全部法律责任。由于不可抗力造成本协议书无法履行的，各方均不承担违约责任。章雄伟在甲方处签字，费亚萍在乙方处签字。 2017年8月10日，案外人章雄伟代户主章金妹与杭州市余杭区人民政府南苑街道办事处签订杭州市余杭区集团土地房屋安置协议书，安置共有人为章金妹、罗永胜及罗宏钢。安置房屋为杭州市余杭区（章金妹）、14幢2单元101室（罗永胜）及14幢3单元1502室（罗宏钢）。 2017年8月25日，章金妹、罗永胜、罗宏钢向杭州市余杭区住房保障办申请办理东安景苑9幢1单元1701室房屋的有关不动产证，另两套14幢2单元101室、14幢3单元1502室暂缓办理不动产证。后涉案房屋房屋产权证办理完毕，登记在章金妹、罗永胜、罗宏钢名下。 2017年9月25日，章金妹、罗永胜（甲方）与费亚萍（乙方）双方签订补充协议一份，约定：甲方东安景苑9幢1701室于2017年10月7号给钥匙给乙方。房屋里空调3台，油烟机1台，煤气灶1台，热水器1台，床1张。乙方：于2017年10月8日搬进到房子办证手续办完。经甲乙双方协商同意：原合同东安景苑的房款为150万，另补充协议乙方再支付给甲方10万元（包括房屋的家电和家具和三个半月的房租）乙方这10万元作为上述家电、家具和租金，不包括在房款150万元内。乙方约定于2018年1月15日之前，甲方要领到房子的剩下尾款。乙方于2017年9月28日今天付清10万元，并且甲方今晚就把房产证交给中介。章金妹和罗永胜在该补充协议上签字。补充协议签订后，费亚萍未经章金妹、罗永胜同意自行在补充协议上另加一行：甲乙双方价格不能变动，违约将赔偿总房款的50%。 补充协议签订后，被告章金妹将涉案房屋交付给原告，原告已经进行了装修并入住。被告章金妹将涉案房屋的房产证交付给杭州雅正房地产代理有限公司。原告共计支付250000元款项给章雄伟。 2018年8月6日，被告章金妹、罗永胜委托浙江叠胜律师事务所向原告发送律师函，内容为：2017年6月，原、被告就购买东安景苑9幢1单元1701室进行磋商。后原告向被告支付了部分款项。因房屋共同所有权人不同意出售，将导致原告购买涉案房屋的目的无法实现，函告要求：1.2017年6月11日章雄伟、杭州雅正房地产代理有限公司与原告签订的《二手房买卖协议》不发生法律效力。2.原告收到本函后3日内，与章金妹、罗永胜或者律师联系，协商退还已经支付款项的相关事宜。 本院认为，章雄伟代表章金妹户与费亚萍签订的《二手房买卖协议》及章金妹、罗永胜与费亚萍签订的《补充协议》系双方真实意思的表示，不违反有关法律效力强制性规定，合法有效。费亚萍依约支付房款并实际使用涉案房屋，现涉案房屋的产权证已经办理完毕的情况下，三被告应协助费亚萍办理相应的转移登记手续。被告认为罗宏钢作为涉案房屋共有权人之一，不同意且不知情，故不应协助原告办理涉案房屋的转移登记手续。本院认为，第一，章雄伟代表三被告与原告签订合同时，涉案房屋未进行房屋产权登记，《集体所有土地、房屋征迁补偿安置协议书》亦系章雄伟代表章金妹户与杭州市余杭区人民政府南苑街道办事处签订，该协议书签订时，罗宏钢并非安置人员，后章雄伟又代表章金妹户与杭州市余杭区人民政府南苑街道办事处签订《杭州市余杭区集体土地房屋安置协议书》，费亚萍有理由相信章雄伟有权代表章金妹户的户内成员行使处分权；第二，章金妹、罗永胜与费亚萍签订补充协议后即对涉案房屋申请办理房屋产权证，对另两套安置房屋要求暂缓办证。罗宏钢亦作为办证申请人签字确认，应视为罗宏钢对涉案房屋转让事宜知晓；第三，房屋产权证办理完毕后，章金妹按补充协议约定将房屋产权证交付给中介机构；协议签订后案涉房屋也已经交付，并由费亚萍使用至今，罗宏钢未提出过异议，应视为其对章金妹、罗永胜处分房屋行为的追认。综上所述，本院认为三被告的抗辩理由不能成立，章金妹、罗永胜、罗宏钢应依约协助费亚萍办理案涉房屋的相关权属证书的过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 章金妹、罗永胜、罗宏钢于判决生效之日起十五日内协助费亚萍办理坐落于杭州市余杭区（房屋建筑面积159.21m2）的产权转移登记手续。 本案案件受理费19200元，由被告章金妹、罗永胜、罗宏钢负担。本案保全费5000元，由被告章金妹、罗永胜、罗宏钢负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费19200元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  冯 妍 人民陪审员  周燕萍 人民陪审员  冯松妹 二〇一九年二月十四日 书 记 员  苏 琪