江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7210号上诉人(原审被告、反诉原告）：段志惟，男，1965年9月29日生，汉族，江苏舜天海外旅游有限公司总经理，住南京市鼓楼区。上诉人（原审被告、反诉原告）：汪平，女，1969年6月3日生，汉族，江苏省苏豪集团经理，住南京市鼓楼区。上诉人（原审被告、反诉原告）：段启鋆，男，2000年2月28日生，汉族，学生，住南京市鼓楼区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：罗婷，江苏执和律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：郭伟林，江苏执和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州融侨物业管理有限公司南京分公司，住所地南京市建邺区富春江西街**。法定代表人：林茂松，该公司董事长。委托诉讼代理人：施人尹，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人段志惟、汪平、段启鋆因与被上诉人福州融侨物业管理有限公司南京分公司（以下简称融侨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初6261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段志惟、汪平、段启鋆上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院计算在多缴物业费时计算的月份及公式错误。2011年6月至2012年12月，上诉人应缴纳的物业费为3088元（160.14平方米*1.45元/月*19月*70%=3088元），实际缴纳4601元，多缴纳1513元。原审法院计算的为1253元，计算错误。二、被上诉人应向上诉人赔偿换锁及电费损失。原审法院以公安机关并未对涉案房屋是否发生被他人撬锁入住等情况进行最终认定为由不予支持损失无事实依据。上诉人提交了公安机关的警情说明足以证明涉案房屋被第三人非法入住，且报警后物业公司人员均在派出所做了笔录，更换门锁也是由物业公司联系介绍，且被上诉人在庭审中也未否认该事实。因此上诉人认为涉案房屋被他人撬锁入住的事实清楚，证据充分，根据《物业管理条例》第三十五条的规定，被上诉人应承担相应损失。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，计算金额错误，恳请二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。融侨物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。融侨物业公司向一审法院起诉请求：1.判令段志惟、汪平、段启鋆支付自2013年1月1日至2016年3月31日的物业费9444.4元（167.01平方米*1.45元/月*39月）及逾期利息（按照银行同期贷款利率，自2016年4月1日起计算至实际给付之日止）；2.本案诉讼费用由段志惟、汪平、段启鋆承担。段志惟、汪平、段启鋆向一审法院反诉请求：1.融侨物业公司赔偿经济损失5000元；2.本案费用由融侨物业公司承担。一审法院认定事实：2011年1月29日，段志惟、汪平、段启鋆与江苏融侨置业有限公司（以下简称：融侨置业公司）签订《南京市商品房预售合同》一份，约定：融侨置业公司预售给段志惟、汪平、段启鋆的商品房位于建邺区青石路以南，经四西路西侧融侨中央花园南街区09幢2单元203室；该商品房建筑面积为160.14平方米；该商品房设计用途为一般住宅；该商品房的开发商融侨置业公司与融侨物业公司签订了《前期物业服务合同》，并制定了《业主临时管理规约》。融侨物业公司按合同约定为小区提供了物业服务，住宅物业费标准为1.45元/平方米/月。2011年6月4日，段志惟、汪平、段启鋆向融侨物业公司缴纳2011年6月1日至2011年12月31日的物业管理服务费1695.2元（167.01平方米*1.45元/月*7月）及2011年6月1日至2012年5月31日的车位管理服务费960元（80元/月*12月），共计2655.2元。2012年的物业费用，融侨物业公司自认已按全额标准支付。但截止至法庭辩论终结前，段志惟、汪平、段启鋆尚未向融侨物业公司支付2013年1月1日至2016年3月31日的物业费用。段志惟、汪平、段启鋆称其自2011年收房后，从未对该房屋进行过任何装修，也并未在该房中居住过，房屋一直处于空置状态。2015年7月25日，段志惟、汪平、段启鋆报警称家中门锁及窗户均被撬掉，该房屋已遭第三人非法入住。2015年7月28日，融侨物业公司换锁人员将门锁及阳台窗锁都进行了更换，产生换锁费用4260元。根据段志惟、汪平、段启鋆提交的用水证明情况显示在2011年7月3日该房屋内产生了11度的用水量，其余月份均未产生用水量。2019年1月29日，段志惟、汪平、段启鋆在查询电费信息时发现尚欠费64元，并已于当天进行缴纳。融侨物业公司履行了主要的物业服务义务，但是在安全监管义务等方面存在一定的瑕疵。2016年3月31日，融侨物业公司撤出该小区。本案的争议焦点为：一、段志惟、汪平、段启鋆尚欠物业费的金额，是否应按房屋空置状态标准计算物业费；二、段志惟、汪平、段启鋆对于欠付的物业费是否应当支付逾期利息；三、融侨物业公司是否应向段志惟、汪平、段启鋆赔偿换锁及电费损失。关于争议焦点一，段志惟、汪平、段启鋆尚欠物业费的金额。一审法院认为，融侨物业公司为段志惟、汪平、段启鋆所在的小区提供了物业服务，段志惟、汪平、段启鋆作为业主，应该履行支付物业费的义务，故对于融侨物业公司要求段志惟、汪平、段启鋆支付拖欠物业费的诉请，予以支持。由于《南京市商品房预售合同》中约定的房屋建筑面积为160.14平方米，故融侨物业公司应该以该约定的面积计算物业费。对于融侨物业公司要求按照167.01平方米的标准收取物业费的主张，因未能提供相应的证据证明，故对此不予支持。通过涉案房屋的用水情况，一审法院认定该房屋自交付后处于空置状态，故对于段志惟、汪平、段启鋆要求按照约定标准的70%计算物业费的意见，予以支持。同时，由于段志惟、汪平、段启鋆在房屋交付后按照全额标准支付了部分物业费，故对于其中超过70%的部分，段志惟、汪平、段启鋆有权要求融侨物业公司在尚欠物业费中予以冲抵。对于融侨物业公司认为段志惟、汪平、段启鋆要求其返还超过70%部分物业费，已过诉讼时效的意见，一审法院认为，由于物业费系连续计算产生的，诉讼时效应以融侨物业公司服务终止时双方结算的时间起算，故一审法院对于融侨物业公司的观点不予采信。因此，段志惟、汪平、段启鋆应支付融侨物业公司自2013年1月1日至2016年3月31日的物业费6339元（160.14平方米*1.45元/月*39月*70%）。由于段志惟、汪平、段启鋆2011年6月至2012年12月向融侨物业公司多缴纳了物业费1253元（160.14平方米*1.45元/月*18月*30%），该部分亦应当予以扣除，故段志惟、汪平、段启鋆应向融侨物业公司支付的物业费数额为5086元（6339元-1253元）。关于争议焦点二，段志惟、汪平、段启鋆是否应向融侨物业公司支付逾期利息。一审法院认为，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。由于融侨物业公司的服务存在一定瑕疵，故对于其要求段志惟、汪平、段启鋆支付逾期利息的诉请，不予支持。关于争议焦点三，融侨物业公司是否应向段志惟、汪平、段启鋆赔偿换锁及电费损失。一审法院认为，依照《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”虽然段志惟、汪平、段启鋆提供了换锁及电费欠费的相关凭证，但是公安机关并未对段志惟、汪平、段启鋆房屋是否发生被他人撬锁入住等情况进行最终认定，因此，对于段志惟、汪平、段启鋆要求融侨物业公司赔偿损失的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第三十五条、第四十六条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、段志惟、汪平、段启鋆应于判决生效之日起十日内向福州融侨物业管理有限公司南京分公司支付截止于2016年3月31日的物业服务费5086元。二、驳回福州融侨物业管理有限公司南京分公司的其他诉讼请求。三、驳回段志惟、汪平、段启鋆的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费50元、反诉受理费25元，合计75元，由段志惟、汪平、段启鋆负担（段志惟、汪平、段启鋆应负担的50元诉讼费，其于判决生效之日起十日内直接给付融侨物业公司，以冲抵融侨物业公司预交的诉讼费）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力。本案中，上诉人段志惟、汪平、段启鋆作为涉案房屋的业主，该房屋的开发商融侨置业公司与被上诉人融侨物业公司签订的《前期物业服务合同》对其具有约束力。现融侨物业公司已按约提供了物业服务，其有权依据合同约定请求上诉人支付物业服务费。考虑到涉案房屋自交付后基本处于空置状态，一审按合同约定物业费标准的70%计算，并无不当。上诉人主张，一审在计算多交物业费时计算的月份及公式错误。本院认为，自2011年6月至2012年12月应当为19个月，一审将其计算为18个月，的确存在错误，但因2011年6月存在用水记录，该月的物业费应全额收取，其余18个月按物业服务费标准的70%计算，一审计算结果并无不当，本院予以维持。上诉人主张，因被上诉人服务存在重大疏漏致涉案房屋被第三人非法入住，被上诉人应当向其赔偿换锁及电费损失。本院认为，公安机关并未对该房屋是否发生被他人撬锁入住等情况进行最终认定，并且现有证据亦不足以证明被上诉人对他人入住该房屋存在过错，对损失的发生不存在因果关系，故上诉人主张被上诉人赔偿其换锁及电费损失，本院不予支持。综上所述，段志惟、汪平、段启鋆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人段志惟、汪平、段启鋆负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一九年十一月五日书记员  孙雪松