福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初8609号 原告：厦门国贸物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路**国贸大厦**，统一社会信用代码91350200612025428E。 法定代表人：叶跃骏，执行董事。 委托诉讼代理人：廖永红，福建欧顿律师事务所执业律师。 被告：福建永旺建设集团有限公司，住所，住所地龙岩市商务中心商会大厦****社会信用代码91350800157860316E。 法定代表人:陈乃涌，执行董事。 委托诉讼代理人：谢瑞钦，福建津都律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：谢健法，福建津都律师事务所执业律师。 原告厦门国贸物业管理有限公司（以下简称厦门国贸物业公司）与被告福建永旺建设集团有限公司（以下简称与永旺建设公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦门国贸物业公司的委托诉讼代理人廖永红、被告永旺建设公司的委托诉讼代理人谢瑞钦到庭参加诉讼本案现已审理终结。 厦门国贸物业公司向本院提出诉讼请求：判令永旺建设公司向厦门国贸物业公司支付物业服务费182731.95元、车位费12630元、公摊费51331.4元，合计246693.3元及违约金(从起诉之日至款清之日止、以246693.3元为本金、按月利率2%计算的违约金)。诉讼中，厦门国贸物业公司当庭减少诉讼请求：判令永旺建设公司向厦门国贸物业公司支付物业服务费178480.95元、车位费12630元、公摊费48061.2元，合计239172.1元及违约金(从起诉之日至款清之日止、以239172.1元为本金、按月利率2%计算的违约金)。事实与理由：2012年12月8日、2015年6月25日，厦门国贸物业公司与龙岩商会大厦理事会签订一份《物业服务委托合同》，该合同约定了以下主要内容:物业基本情况、物业管理服务内容、物业服务费用:…其中，地上，地上建筑面积物业服务费收费标准3元/平方米/月(2013年1月5日至2015年6月30日)、3.18元/平方米/月(2015年7月1日至2018年6月30日);地下;地下停车位物业服务费收费标准60元/个/月商会大厦物业使用人在甲方通知交房之日起开始支付物业服务费，龙岩商会大厦物业使用人应在每月十日前向乙方交纳上月物业服务费…、甲方的权利义务、乙方的权利义务、物业的承接和收回、物业的使用、管理和维护、物业管理服务质量标准、违约责任:龙岩商会大厦物业使用人未按本合同约定的时间和数额支付物业服务费用的，对应未付金额应按每日1‰，的标准向乙方支付违约金。合同签订后，厦门国贸物业公司依约履行了合同约定内容。永旺建设公司的办公地点在商会大厦C栋3层整层，该层均为永旺建设公司所有。截至2018年9月30日，永旺建设公司尚欠物业费182731.95元(2013年4月11日至2018年9月30日)、车位费12630元(2014年3月1日至2018年9月30日)、公摊费51331.4元(2013年4月11日至2018年9月30日)，合计246693.3元。厦门国贸物业公司是于2018年9月30日撤出商会大厦。厦门国贸物业公司曾多次向永旺建设公司催缴相关费用，均未果。为维护自身合法权益，厦门国贸物业公司诉请法院判如所请。2018年12月7日厦门国贸物业公司工作人员与永旺建设公司财务钟泽华对物业费、车位费和公摊费进行对账。 永旺建设公司辩称：一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持；以及第九条第二款的规定，物业服务企业请求业主支持拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。本案厦门国贸物业公司起诉之前没有书面催交，其起诉不符合该规定，程序不合法，其起诉应予以驳回。二、厦门国贸物业公司与龙岩市商会大厦现理事会于2015年6月25日签订的《物业服务委托合同》不合法。选聘物业企业的权利在于业主大会，龙岩市商会大厦理事会只是临时机构（现已撤销），当时签订合同的时候，理事会理事长没有签字，只是作为秘书长董学斌擅自签字并盖公章。该做法是违反程序的，合同应当认定是无效的。三、厦门国贸物业公司在服务过程中存在违反合同约定。1、服务不到位。2、根据《物业服务委托合同》第四条，龙岩商会大厦物业使用人从交房之日起开始支付物业费，但在实际使用前的物业服务费可给予优惠。3、根据《物业服务委托合同》第六十六条的约定，本大厦的共用部分公共收益由甲、乙双方共同分成。厦门国贸物业公司从来没有将公共收益分给永旺建设公司，该账目应当算清楚，如果公共收益所得超过应交物业费，那么永旺建设公司就不应当交物业费。四、公共分摊水电费，已由理事会交清。现厦门国贸物业公司重复起诉，是不能支持的。五、在2015年9月30日前的物业费已经超过诉讼时效，超过诉讼时效部分，不应支持。 经审理查明，2012年12月18日，龙岩商会大厦理事会（甲方）与厦门国贸物业公司（乙方）签订一份《物业服务委托合同》。合同约定：龙岩商会大厦理事会委托厦门国贸物业公司对龙岩商会大厦提供物业服务，本物业服务区域物业服务收费实行包干制方式，服务费每月为460814.81元，其中地上建筑面积物业服务费收费标准为3.48元/平方米/月，地下，地下停车位物业服务费收费标准为60元/个/月商会大厦物业使用人从交房之日起开始支付物业服务费，龙岩商会大厦物业使用人应在每月十日前向厦门国贸物业公司交纳上月物业服务费；龙岩商会大厦物业使用人未按本合同约定的时间和数额支付物业服务费用的，对应付未付金额按每日1‰的标准支付违约金；合同期限自2013年1月5日起至2015年6月30日止；龙岩商会大厦理事会系受龙岩商会大厦业主（物业产权人）授权委托签订本合同，本合同甲方的权利义务均由龙岩商会大厦业主承担与享有。2015年1月1日，龙岩市商会大厦理事会与厦门国贸物业公司龙岩分公司签订《商会大厦前期业主自主、公摊水电费费用说明》一份，约定公摊水电按业主建筑面积0.6元/平方米收取。2015年6月25日,龙岩商会大厦理事会（甲方）与厦门国贸物业公司（乙方）签订一份《物业服务委托合同》。合同约定：龙岩商会大厦理事会委托厦门国贸物业公司对龙岩商会大厦提供物业服务，本物业服务区域物业服务收费实行包干制方式，服务费每月为480246.96元，其中地上建筑面积物业服务费收费标准为3.18元/平方米/月，地下，地下停车位物业服务费收费标准为60元/个/月商会大厦物业使用人从交房之日起开始支付物业服务费，但在实际使用前的物业服务费可予以优惠，龙岩商会大厦物业使用人应在每月十日前向厦门国贸物业公司交纳上月物业服务费；龙岩商会大厦物业使用人未按本合同约定的时间和数额支付物业服务费用的，对应付未付金额按每日1‰的标准支付违约金；合同期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止；龙岩商会大厦理事会系受龙岩商会大厦业主（物业产权人）授权委托签订本合同，本合同甲方的权利义务均由龙岩商会大厦业主承担与享有。合同签订后，厦门国贸物业公司委派其龙岩分公司为龙岩商会大厦提供物业服务。2018年6月28日，龙岩商会大厦理事会与厦门国贸物业公司签订《商会大厦物业合同补充协议》一份，约定物业服务委托管理期限顺延三个月，即自2018年7月1日起至2018年9月30日止。2018年12月7日，永旺建设公司财务人员钟泽华在厦门国贸物业公司制作的《商会大厦C栋3层（福建永旺建设集团有限公司）物业水电费明细》上签字确认，该明细列明截止2018年9月30日，永旺建设公司尚欠厦门国贸物业公司物业费178480.95元、车位费12630元、公摊费48061.2元，合计239172.1元。 另查明，位于龙岩市新罗区（龙岩商会大厦）****（建筑面积65.92㎡）、302室（建筑面积156㎡）、303室（建筑面积96.67㎡）、304室（建筑面积341.63㎡）、305室（建筑面积401.25㎡）、306室（建筑面积262.74㎡）房产、F幢103室房产（建筑面积90.2㎡）及C幢-1层C16、C17、C18、C19、C20、C21车位及E幢-1层E34人防车位、E幢-1层E76车位的原登记所有权人为永旺建设公司，登记时间为2013年10月11日，注销时间为2018年7月4日。注销后，永旺建设公司目前仍在龙岩商会大厦C幢第3层办公。厦门国贸物业公司于2018年9月30日撤出龙岩商会大厦。厦门国贸物业公司在为龙岩商会大厦提供物业服务期间存在一定的瑕疵。 上述事实，有厦门国贸物业公司提供的国家企业信用信息公示、物业服务委托合同、商会大厦物业合同补充协议、商会大厦前期业主自用公摊水电费费用说明、不动产信息证明、物业水电费明细、2017年6月至2018年9月代收水费转账凭证，永旺建设公司提供的福建永旺建设集团有限公司已交费用明细表、照片,以及双方当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，龙岩商会大厦理事会与厦门国贸物业公司签订的《物业服务委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，龙岩商会大厦理事会受龙岩商会大厦业主（物业产权人）授权委托签订本合同，因此，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。厦门国贸物业公司根据合同约定向包括永旺建设公司在内的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴公摊水电费等费用。永旺建设公司在接受前述服务后，拖欠物业服务费，侵害了厦门国贸物业公司的合法权益，应限期偿付。就永旺建设公司所欠的各项费用，经永旺建设公司财务人员钟泽华于2018年12月7日在厦门国贸物业公司制作的《商会大厦C栋3层（福建永旺建设集团有限公司）物业水电费明细》上签字确认，显示截至2018年9月30日永旺建设公司尚欠厦门国贸物业公司物业费178480.95元、车位费12630元、公摊费48061.2元，合计239172.1元。永旺建设公司辩称部分诉讼请求超过诉讼时效(?http:?/??/?205.9.1.7?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=fnl&Id=5&Gid=119740402&ShowLink=false&PreSelectId=331849576&Page=0&PageSize=20&orderby=1&SubSelectID=undefined"l"m_3_3#m_3_3?)，物业服务合同因其履行上的连续性，对其诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，厦门国贸物业公司退出龙岩商会大厦物业管理的时间为2018年9月30日，而厦门国贸物业公司向本院提起诉讼的时间为2018年10月15日，因此涉案主张并未超过诉讼时效。永旺建设公司辩称公摊费用已由龙岩商会大厦理事会交清，厦门国贸物业公司再次主张属重复主张，但永旺建设公司未能提供充分证据予以证明，对其抗辩本院不予采纳。在合同履行过程中，厦门国贸物业公司确实存在一定的瑕疵，从合同的履行看，永旺建设公司不履行合同约定的支付物业服务费的义务，有一定原因，不属于恶意违约，故对厦门国贸物业公司主张的违约金请求不予支持。综上，永旺建设公司应限期支付厦门国贸物业公司截至2018年9月30日尚欠的物业服务费178480.95元、车位费12630元、公摊费48061.2元，合计239172.1元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十一条、第四十二条第一款规定，判决如下： 一、福建永旺建设集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门国贸物业管理有限公司截至2018年9月30日的物业服务费178480.95元、车位费12630元、公摊费48061.2元，合计239172.1元。 二、驳回厦门国贸物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5000元，减半收取计2500元，由厦门国贸物业管理有限公司负担80元，福建永旺建设集团有限公司负担2420元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员 卢  伟  湘 二○一九年二月十四日书记员陈叙颖(代) 书记员 廖丽清(代) 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《物业管理条例》 第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 二、执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业龙岩分行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。