山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终9080号上诉人（原审被告）：周宁，女，1981年12月18日出生，汉族，山东省建筑设计有限公司职工，户籍所在地济南市。被上诉人（原审原告）：北京新世界物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。主要负责人：黎霞，总经理。委托诉讼代理人：王乐乐，山东凡涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周云粉，山东凡涛律师事务所律师。上诉人周宁因与被上诉人北京新世界物业管理有限公司济南分公司（以下简称北京新世界物业公司济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2018)鲁0104民初4921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周宁上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回北京新世界物业公司济南分公司的诉讼请求；3.一、二审案件受理费由北京新世界物业公司济南分公司承担。根据山东省公布的《物业服务收费管理办法》规定，普通住宅（通常指建筑面积在140平方米以下）交房后，房屋空置6个月以上，应当减少物业服务费，最高收取的物业费不能超过价的百分之六十。北京新世界物业公司济南分公司辩称，周宁上诉请求缺乏事实与法律依据，原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉的上诉请求，维持原判。北京新世界物业公司济南分公司向一审法院起诉请求：1.请求周宁支付拖欠的冷水费228.90元。2.请求周宁支付北京新世界物业公司济南分公司物业管理费6732.05元；3.请求周宁支付滞纳金8873.56元；4.本案的诉讼费用由周宁承担。本院认定事实：周宁购买济南新世界阳光发展有限公司开发的新世界阳光花园（东区）XX-X-XXXX号房屋，并于2014年7月9日与济南新世界阳光发展有限公司、北京新世界物业公司济南分公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定，周宁购买房屋物业实测建筑面积91.22平方米。第五条第二项第3条约定产权人按规定和约定缴纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气、网络、电话、有线电视、热水等能源费用；第六条第一项第2条约定前期物业服务企业有权依照法规、规章和委托合同收取物业管理、服务费用、代收代缴市政设施使用费、特约服务费、代办服务费等费用；第八条第五项第1条约定物业管理服务费按房产证载明的房屋建筑面积计算。未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。未计入房产证建筑面积的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费，但接受委托服务的除外。第2条约定在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业未曾售出的房屋和产权人空置房屋均应承担相应的物业管理费。第八条第一项约定本物业管理区域物业服务收费采用【包干制】确定物业管理服务方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.多层不带电梯的房屋前期物业管理费为建筑面积每月每平方米0.6元；2.多层带电梯住宅房屋前期物业管理费为建筑面积每月每平方米1.5元；3.小高层住宅房屋，前期物业管理费为建筑面积每月每平方米1.8元；4.高层住宅房屋，前期物业管理费为建筑面积每月每平方米1.8元；5.商铺物业管理费前期物业管理费为建筑面积每月每平方米3.8元；6.住宅小区内用于经营场所和住房及经营性商铺、地下车库、储藏室、地下室的物业服务收费标准，具体以实际交付后实际测算为准。第八条第五项第3条约定产权人或使用人需于办理接收房屋手续时预交其名下房屋未来12个月应付之管理费。第二年起各业主需在每季度上月前5日内向前期物业服务企业预缴下一季度的物业管理费。如产权人或使用人未能按期支付上述费用，前期物业服务企业则有权收取未交的费用或款项自应付之日起至实际支付之日每日千分之三的滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。北京新世界物业公司济南分公司主张周宁尚欠2015年8月1日至2018年12月31日的物业管理费6732.05元并产生滞纳金8837.56元，以及拖欠冷水费228.9元，其已通过向周宁邮寄律师函的方式向周宁催交物业服务费。周宁以前期并未实际入住，要求减免物业费与北京新世界物业公司济南分公司发生纠纷为由，拒绝缴纳物业费及滞纳金。一审法院认为，周宁系新世界阳光花园（东区）业主，其在入住小区时，与北京新世界物业公司济南分公司签订了《前期物业服务合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。周宁作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以与物业管理企业产生纠纷为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。本案中，周宁未交纳自2015年8月1日至2018年12月31日期间的物业费（此期间其仍然接受着物业服务），而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。因此，周宁应向北京新世界物业公司济南分公司支付物业费。故北京新世界物业公司济南分公司有权要求周宁按照原合同约定向其交纳2015年8月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。周宁所有的房屋面积地上为91.22平方米，合同约定的物业费标准每月每平1.8元，经核算上述期间的物业费共计6732.05元。北京新世界物业公司济南分公司要求周宁交纳该物业费的诉讼请求，有理有据，一审法院予以支持。按照双方合同约定，北京新世界物业公司济南分公司有权要求周宁以欠费金额为基数，以日千分之三为标准，向其支付违约金。在周宁欠交物业费的情况下，北京新世界物业公司济南分公司要求周宁向其支付违约金的请求符合合同约定的标准，但周宁也对该违约金的合理性进行抗辩，周宁辩称因前期未实际入住，物业答应减免物业费，但没相应的证据，故其观点无法支持，周宁应按照其拖欠的物业费实际缴纳，周宁对拖欠的物业费的金额及标准无异议，周宁应当支付北京新世界物业公司济南分公司2015年8月1日-2018年12月31日物业费6732.05元。鉴于周宁拖欠物业费的原因系前期未入住物业费是否应予减免，与北京新世界物业公司济南分公司产生纠纷，并非故意拖欠，因此北京新世界物业公司济南分公司要求其交纳拖欠物业费滞纳金的请求，一审法院对此不予以支持。北京新世界物业公司济南分公司还要求周宁支付拖欠的冷水费228.9元，因该项费用系双方约定的代收代缴费用，北京新世界物业公司济南分公司没有提供其实际已代周宁向相关部门交纳该项费用的证据，对北京新世界物业公司济南分公司的该项请求，没有事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、周宁于本判决生效之日起10日内向北京新世界物业管理有限公司济南分公司支付2015年8月1日至2018年12月31日的物业费6732.05元；二、驳回北京新世界物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。案件受理费196元，减半收取计98元，由周宁负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系周宁与北京新世界物业公司济南分公司因物业服务合同的履行产生的争议，系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十二条第一项规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”周宁称其交房后，房屋空置6个月以上，应当减少物业服务费，最高收取的物业费不能超过原价的百分之六十。但因周宁未与北京新世界物业公司济南分公司确认房屋空置情况，未履行房屋空置报备手续，据此，周宁上诉请求减免物业费依据不足。周宁称其在一审庭审结束后已经向北京新世界物业公司济南分公司支付相应的物业费用，但周宁提供的证据不足以证实其已经交纳相应的物业费用。故一审判决周宁向北京新世界物业公司济南分公司支付涉案房屋诉争期间的物业费正确，本院予以维持。综上所述，周宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费196元，由上诉人周宁负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 梅审 判 员  曹 强审 判 员  许海涛二〇一九年十一月十九日法官助理  刘秋月书 记 员  王 娜