北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14563号上诉人（原审被告）：陶春霞，女，1967年4月11日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：苏文武，北京贵通律师事务所律师。委托诉讼代理人：田振科（陶春霞之夫），1964年9月16日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。被上诉人（原审原告）：于连合，男，1966年5月27日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：钟立华，北京市擎天律师事务所律师。上诉人陶春霞因与被上诉人于连合农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初4174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶春霞上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判陶春霞按照评估报告确定的区位补偿价的50%支付区位补偿款；2.本案一审、二审的诉讼费用全部由于连合承担。事实和理由：1.陶春霞认为一审法院基于公平原则确认信赖利益损失，其恰恰制造了新的不公平，按照一审采取的计算标准，陶春霞2002年以35000元的价格出卖房屋，时隔17年后以近77万元的价格回购房产，价格差异巨大；2.采用怀柔区拆迁补偿价格来认定区位补偿价无任何法律依据，也与实际情况不符，案涉房产所在地并无拆迁计划，其区位价格不确定，陶春霞认为不应用政策性标准替代法律裁判的标准，在本案应以实际评估结果来确定区位补偿价格的标准。于连合辩称，同意一审判决，不同意陶春霞的上诉请求和理由。于连合向一审法院起诉请求：1．要求判令陶春霞返还购房款35000元；2．要求陶春霞赔偿于连合位于北京市怀柔区××445号院内房屋、装修及附属物的价值（具体数额待评估后确定）；3．要求陶春霞赔偿于连合上述房屋、院落所涉宅基地的区位补偿价（具体数额待评估后确定）；4．本案诉讼费由陶春霞承担。一审诉讼过程中，于连合变更诉讼请求为：1．要求判令陶春霞返还购房款35000元；2．要求陶春霞赔偿涉案宅院内房屋、装修及附属物价值232619元（鉴定报告中的两项合计）；3．要求陶春霞赔偿涉案宅院宅基地区位补偿价532000元（计算标准3800元／平方米＊200平方米＊0.7）；4．要求陶春霞支付鉴定费5000元，以上共计804619元；5．本案诉讼费由陶春霞承担。一审法院认定事实：1993年3月16日，原怀柔县北房乡人民政府下发了证第42号《北房乡村民建房施工证》，该证载明：户主姓名陶春霞，住址梨园庄村，座落村西，批准面积为东西长12.50米，南北长16米，总计200平方米。2002年5月14日，陶春霞与于连合签订了《房屋买卖协议书》，该协议书载明：卖方陶春霞愿意把自己住宅正房四间，西厢房三间半及院墙使用权永久性卖给于连合（房屋座落在××村西）院落面积东西宽12.7米，南北长16米，计0.3亩。经双方协商同意价值为三万五千元整……，卖方收到款日起7天内把房屋交给买方。协议签订后，于连合支付了购房款，陶春霞亦交付了房屋。于连合购得房屋后对房屋进行了修缮和室内装修。2017年2月8日，陶春霞起诉至一审法院，要求确认其与于连合签订的房屋买卖协议无效。一审法院于2017年4月27日作出（2017）京0116民初1117号民事判决书判决陶春霞与于连合于2002年5月14日订立的农村房屋买卖协议书无效。一审宣判后，于连合不服一审判决，提起上诉。本院于2017年6月6日作出（2017）京03民终6613号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2017年7月24日，陶春霞起诉至一审法院，要求于连合返还位于怀柔区北房镇梨园庄村445号房屋和院落。一审法院于2017年8月23日作出（2017）京0116民初5184号民事判决书判决于连合于一审判决生效之日起365日内将位于北京市怀柔区××445号院落及院落内的房屋腾退返还给陶春霞。一审判决后，于连合不服一审判决书，提起上诉。2017年10月27日，本院作出（2017）京03民终12082号民事裁定书裁定准许于连合撤回上诉。诉讼过程中，于连合向一审法院提出鉴定申请，申请对位于北京市怀柔区××445号宅院内房屋及附属设施价值进行鉴定；对该院落宅基地区位补偿价进行鉴定。2019年8月22日，北京宝孚房地产评估事务所有限公司出具北京宝孚［2019］估（房）字第053号《房地产估价报告》，报告书载明：估价结果为区位补偿价168000元，房屋重置成新价187214元，装修、设备及附属物价款为45405元。为此于连合支付鉴定费5000元。于连合对估价结果中的区位补偿价有异议，认为该结果依据的是2003年的标准，明显过低，根据公平原则应按照北房地区拆迁的标准计算区位补偿价，即每平方米3800元。陶春霞对估价结果均无异议，认为区位补偿价应按照估价结果支付，因争议院落并未拆迁。于连合向法庭提交的《怀柔区北房镇驸马庄村棚户区改造项目宅基地房屋搬迁补偿实施方案》及《怀柔科学城核心区及周边地区宅基地房屋搬迁补偿实施方案》均载明宅基地区位补偿价格为每平方米3800元。一审法院认为，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，一审法院判决于连合返还陶春霞房屋，陶春霞亦应依照房屋及附属物的价值对于连合予以补偿。考虑到陶春霞出卖房屋后，又以违法出售房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，陶春霞应当对合同无效承担主要责任，于连合应对合同无效承担次要责任，故陶春霞应当对因合同无效给于连合造成的信赖利益损失依责赔偿。综上，于连合要求涉案宅院内房屋、装修及附属物价值的请求合理，一审法院支持。于连合要求返还购房款的请求，因已确定支付房屋、设备及装修附属物的价款，故该请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于宅基地区位补偿价的定价标准问题。虽然涉案房屋及宅基地未纳入拆迁范围，但根据涉案房屋所在区域的房地价涨幅等情况可以判定，估价报告得出的区位补偿单价已不能反映目前的客观实际情况，且怀柔区在实施棚改拆迁、土地一级开发等项目时对宅基地的区位补偿价也未依据估价报告所依据的标准执行。据此，于连合认为估价结果上的区位补偿价过低，一审法院根据公平原则参照每平方米3800元宅基地区位补偿价的标准计算于连合的损失。关于鉴定费的负担，根据过错程度，由陶春霞负担70%，于连合负担30%。一审法院判决：一、陶春霞于判决生效后十日内给付于连合房屋重置成新价、装修、设备及附属物价值共计232619元；二、陶春霞于判决生效后十日内给付于连合经济损失532000元；三、驳回于连合的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，陶春霞上诉请求撤销一审判决第二项，故本院认为本案争议焦点是一审法院确定的陶春霞应当支付的宅基地区位补偿金额是否妥当。对此，本院认为，一审法院委托评估机构所做的《房地产估价报告》中确定区位补偿价的依据是2003年发布的《关于怀柔区集体土地房屋拆迁补助的意见》，因该文件颁布时间较早，其所确定的宅基地区位补偿标准已经不能完全反映案涉宅基地当前的实际价值，故虽然案涉房屋所在集体土地并未涉及拆迁，但一审法院根据周边地区拆迁过程中确定的宅基地区位补偿价作为参考具有合理性，能够更为准确地反映案涉房屋宅基地使用权的当前经济价值，故以此作为确定本案房屋宅基地区位补偿价的依据并无明显不当，陶春霞与于连合之间的各自承担比例亦符合社会常理及公平原则。综上所述，陶春霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8020元，由陶春霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇一九年十一月一日法官助理 肖 笛法官助理 李 惠书 记 员 李星月