江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0581民初7005号 原告（反诉被告）：常熟市国发资产管理有限公司，住所地江苏省常熟市金沙江路8号。 法定代表人：陆小强。 委托诉讼代理人：刘佳，江苏正大发展律师事务所律师。 被告（反诉原告）：常熟市鹏达汽修有限公司，住所地江苏省常熟市琴湖路228号。 法定代表人：王梅红，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：汤建龙，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴焕，江苏海容律师事务所律师。 原告常熟市国发资产管理有限公司与被告常熟市鹏达汽修有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，被告常熟市鹏达汽修有限公司依法提起反诉，本院依法受理并将本诉与反诉合并进行审理。本案适用简易程序于2018年7月18日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序于2018年11月23日公开开庭进行了审理，原告常熟市国发资产管理有限公司的委托诉讼代理人刘佳、被告常熟市鹏达汽修有限公司的委托诉讼代理人汤建龙、吴焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市国发资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾空位于常熟市琴湖路228号房屋，归还给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月17日，被告与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将常熟市琴湖路228号相关房屋租赁给被告使用。租赁期间为2017年1月1日至2017年12月31日。现该合同已到期，根据《房屋租赁合同》第五条第七款约定：“乙方应在租赁期满后15日内腾空房屋”，被告未能按约搬离，原告于2018年4月18日发出律师函要求被告搬离，但被告至今未搬。鉴于以上事实，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告常熟市鹏达汽修有限公司辩称，原告提供给被告的房屋均系违章建筑，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体适用若干问题的解释，租赁合同是无效合同，应当是自始无效。原告应当对被告的装修损失、经营损失进行赔偿。 被告常熟市鹏达汽修有限公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人损失50万元；2、判令反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人为经营需要与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定由反诉人向被反诉人租赁琴湖路228号房屋，反诉人在租赁该房屋以后，为了经营需要，进行了装饰、装修，投入了巨额的装潢费用。此后反诉人发现，被反诉人提供的房屋系违章建筑、无证房产，无法继续经营。为此，反诉人认为，被反诉人提供的无证房屋造成原告经营受阻，应当赔偿反诉人装修及经营损失合计50万元。故发送人请求法庭查明事实，支持反诉人的反诉请求。 原告常熟市国发资产管理有限公司对被告常熟市鹏达汽修有限公司的反诉辩称：对装修部分同本诉的意见一致，装修应该由被告自己承担，原告不承担赔偿责任；被告所说的营业损失没有依据，且经营收入是不固定的，是预期的未来收入，原告没有义务承担赔偿责任；被告的诉请金额因为没有具体证据予以支撑，我方不认可，要求法庭驳回被告的反诉。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月17日，常熟市国发资产管理有限公司（出租方、甲方）与常熟市鹏达汽修有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：“第一条租赁房屋的座落、面积、设施和用途1、甲方出租给乙方的房屋位于常熟市琴湖路228号。2、出租房屋建筑面积约310㎡（院内底楼面积约168㎡，附房面积约142㎡），场地约60㎡。3、甲方按现状将房屋出租给乙方作为经营场所。第二条保证金、租赁期限、租金及租金结算收缴方式1、为确保合同履行、房屋及其所属设施安全与完好、租赁期间相关费用的如期结算，甲乙双方同意本合同的保证金为伍仟元整（上期保证金不退回，作为本期保证金）。租赁合同期满，如乙方无任何违反本合同约定的行为，甲方将保证金退回乙方（不计利息）。2、租赁期壹年，自2017年1月1日至2017年12月31日止。3、租金伍万陆仟贰佰贰拾柒元柒角（含税价）。4、租金的结算：签订合同之后十天内付清……第五条承租方的责任和义务……2、乙方因经营业务需要装修房屋，须事先征得甲方书面同意，并须经过规划、城管、消防、供电等部门批准，自行办理相关手续和承担相应的费用，但不得擅自改变房屋的主体结构……7、乙方应在租赁期满后或甲方依照合同约定解除本合同后15日内腾空房屋，将房屋交付甲方，涉及房屋装修、装潢等不可移动物品全部无条件归甲方所有，乙方不得拆除或损坏。如乙方对甲方原有设施设备有损坏的，乙方应作价赔偿……”。上述租赁房屋中院内底楼168㎡在房产证建筑面积内，附房142㎡系无证建筑，未取得建设工程规划许可证，在原告常熟市国发资产管理有限公司接管案涉的房屋之前，被告已在租赁使用案涉房屋，原告接手该房屋之后，被告就与原告签订房屋租赁合同，合同一般是一年一签，被告在租赁过程中因经营需要对租赁房屋进行了装饰装修。2018年4月23日，常熟市国发资产管理有限公司向常熟市鹏达汽修有限公司发出律师函，要求其搬离租赁房屋。后因常熟市鹏达汽修有限公司未搬离，常熟市国发资产管理有限公司起诉至本院。 另查明：常熟市琴湖路228号房屋原登记所有权人系常熟市植保植检站，登记建筑面积1幢为742.98平方米，2幢为1192.86平方米。常熟市财政局2010年11月12日“关于将原市农委植保植检站地块划转市发投公司的建议方案”，及常熟市财政局、常熟市土地储备中心、常熟市国发资产管理有限公司、常熟市农业委员会出具的《行政事业单位国有资产处置申请核准表》均显示将常熟市琴湖路东侧（青墩塘加油站对面）原农委植保植检站地块（土地面积5289.8平方米）划拨给市发投公司（常熟市国发资产管理有限公司）。常熟市农业委员会于本案审理中向本院出具情况说明一份，载明“就贵院受理的常熟市国发资产管理有限公司诉常熟市琴湖浴室、常熟市鹏达汽修有限公司房屋租赁合同纠纷案，本案涉及位于常熟市琴湖路228号房产土地，该处房产原属于常熟市农业局和常熟市植保植检站。2011年1月18日，上述资产已经通过调拨的方式归常熟市国发资产管理有限公司所有”。 审理中，根据反诉原告常熟市鹏达汽修有限公司的申请，本院依法委托昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司对琴湖路228号房屋中常熟市鹏达汽修有限公司的装修现值进行评估，该公司于2018年9月20日出具评估报告书，认为：常熟市鹏达汽修有限公司涉案资产在评估基准日2018年9月12日的评估价值为161171元，其中无证房屋不可搬迁设备16800元，有证房屋不可搬迁设备2592元，无证房屋（南侧披房、汽修车间、楼房东侧平房）装修及附着物64913元，有证楼房内装修附着物50203元，常熟市鹏达汽修有限公司自行搭建的彩钢棚装修附着物及楼房南侧水泥地共计26663元。为此，常熟市鹏达汽修有限公司支付评估费2590元。 本院认为，常熟市国发资产管理有限公司与常熟市鹏达汽修有限公司签订的《房屋租赁合同》，关于有证房屋部分的约定有效，关于无证建筑部分的租赁合同无效。合同被认定无效后，当事人基于合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有返还必要的，则应当折价补偿。本案中，有证部分房屋租赁期限已经届满，无证部分房屋因合同无效应予返还，故常熟市国发资产管理有限公司诉请返还房屋合法有据，本院予以支持。当事人因合同无效遭受的经济损失，依法应当由有过错的一方进行赔偿；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于被告常熟市鹏达汽修有限公司的损失，经评估机构评估，无证房屋的不可搬迁设备、装修附着物净值合计为81713元，故常熟市鹏达汽修有限公司因合同无效产生的损失为81713元。本案中，常熟市国发资产管理有限公司明知该部分房屋系无证建筑，仍持续出租，常熟市鹏达汽修有限公司作为承租人，疏于对租赁房屋权属情况的审查，双方均存在过错，根据其过错程度本院确定常熟市国发资产管理有限公司对损失承担60%的责任，常熟市鹏达汽修有限公司自负40%的责任。被告常熟市鹏达汽修有限公司反诉要求原告赔偿装修及经营损失50万元的诉讼请求，合法有据部分，本院予以支持，常熟市国发资产管理有限公司应赔偿其损失49027.8元（81713元×60%）。关于有证房屋内不可搬迁设备、装修附着物及被告的其他搭建物，应根据双方租赁合同的约定及相关法律规定处理，现租赁期限届满，被告关于该部分的反诉主张，本院不予支持。被告另主张的停业损失等亦缺乏依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第九条、第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）常熟市鹏达汽修有限公司于本判决生效之日起十日内腾空其占有的常熟市琴湖路228号房屋（院内底楼面积约168㎡、附房面积约142㎡、场地约60㎡），并将上述房屋返还给原告（反诉被告）常熟市国发资产管理有限公司。 二、原告（反诉被告）常熟市国发资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）常熟市鹏达汽修有限公司损失49027.8元。 三、驳回被告（反诉原告）常熟市鹏达汽修有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费80元、反诉案件受理费4400元、评估费2590元，合计7070元，由原告常熟市国发资产管理有限公司负担2107元；被告常熟市鹏达汽修有限公司负担4963元（原告常熟市国发资产管理有限公司应负担的诉讼费用中的2027元由其于本判决生效之日起十日内直接支付给被告常熟市鹏达汽修有限公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  谢蓉蓉 人民陪审员  刘树英 人民陪审员  陆菊芬 二〇一九年二月二日 书 记 员  戴若愚