四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初11378号 原告（反诉被告）：于雪飞，男，汉族，1983年3月5日出生，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：张富豪，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：夏扬，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 被告（反诉原告）：张静，女，汉族，1985年3月1日出生，住成都市天府新区。 被告（反诉原告）：赖金海，男，汉族，1984年7月13日出生，住成都市锦江区。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：黄建华，四川嘉冠律师事务所律师，特别授权代理人。 原告（反诉被告）于雪飞诉被告（反诉原告）张静、赖金海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月6日、2018年10月11日、2018年11月2日、2018年11月19日、2019年1月30日、2019年2月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于雪飞及其委托诉讼代理人夏扬、张富豪、被告张静（反诉原告）、赖金海（反诉原告）及其共同委托诉讼代理人黄建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告于雪飞向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《房产买卖合同》及补充协议有效；2、判令被告立即配合原告办理位于成都市高新区益州大道中段722号5栋xxx号房屋过户手续；3、判令被告向原告支付违约金53820元（自2018年3月27日起，以690000元为基数，按每日千分之一的标准计算至过户完成之日，暂计至2018年6月12日）；4、判令本案诉讼费由被告承担。审理中，于雪飞增加诉讼请求，要求判令二被告在办理过户手续当日向原告交付房屋，房屋交付状态为除可移动的家具家电外，保留房屋全部基础附属设施。事实和理由：2017年12月22日，原告于雪飞与被告张静、赖金海签订了《房产买卖合同》及补充协议，约定原告购买二被告所有的位于成都市高新区益州大道中段722号5栋xxx号房屋，原告已按照合同约定向二被告履行了首期付款义务，但被告在合同签订后一直不愿配合原告进行房屋交付状态的书面确认，提出拆除马桶等基本厨卫设施的无理要求，纵使如此，原告仍按照合同约定时间前往银行办理资金托管手续，办理手续当日，被告张静未到场，被告赖金海到场后却以身份证未带为借口，使得资金托管手续无法在合同约定期限内办理完毕。被告的行为已损害了原告的合法权益，原告诉状本院，请求判如所请。 本诉被告张静、赖金海共同答辩称：1、被告确认三方签订的《房产买卖合同》《补充协议》合法有效，但被告赖金海和张静已经提出反诉，请求确认合同和协议已经依法解除。2、判令驳回原告的第二项关于房屋过户的诉讼请求。合同和协议签订后，被告赖金海和张静积极履行约定义务，原告却未履行合同，无合同依据和法律依据，四次设置障碍，无理地拒绝办理资金监管和托管等手续，且没有进一步办理相关购房手续。2018年3月23日并非三方约定好的办理日期，只是根据《补充协议》（第4、1条）推算出的最后一天办理日，未完成资金监管和托管的责任完全在原告。被告原想卖掉公寓性质的房子换住宅，用本次交易款作首付的愿望破灭了，又因准备履行案涉买卖合同，自2017年12月22日起至2018年5月该房屋一直空置，为了防止损失的进一步扩大，鉴于原告的违约行为，被告不得已，于5月21日向原告和房屋中介发出解除合同的通知，被迫解除了合同和协议。对于原告在既没有合同约定，也没有法律规定的情况下，故意给办理资金监管和托管设置障碍，导致资金监管和托管无法完成，且原告决定不再购买被告的公寓房，被告被迫终止合同，责任完全应归咎于原告。对于原告出尔反尔，要求办理过户手续的诉讼请求，无事实和法律依据，请求法院依法驳回。3、判令驳回原告的第三项关于违约金的诉讼请求。本案合同纠纷是因为原告不想履行合同，想尽各种办法逃避责任，四次无理拒绝被告提出的手续办理要求，并且想在办理资金监管和托管的最后一天，尽可能的寻找机会将责任推卸给被告。本案纠纷是原告拒绝办理资金监管和托管，并且明确表示不再购买案涉房屋而导致合同终止，原告的行为构成根本违约，原告要求我方支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。4、本案的诉讼费（含保全费）由原告承担，直接支付给人民法院。本案纠纷是由于原告的违约行为导致，过错在原告，原告的诉讼请求均无事实和法律依据，诉讼费应由原告承担。 反诉原告张静、赖金海向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方签订的《房产买卖合同》及《补充协议》已经解除；2、判令反诉被告于雪飞向反诉原告支付总房价款20%的违约金，共计138000元；3、判令反诉诉讼费用全部由反诉被告于雪飞承担，直接支付给人民法院；4、判令反诉鉴定费、保全费等费用全部由反诉被告于雪飞承担。事实和理由：2017年12月22日，反诉原告张静、赖金海与反诉被告于雪飞签订了《房产买卖合同》及补充协议，约定反诉被告于雪飞购买反诉原告位于成都市高新区益州大道中段722号5栋xxx号房屋，反诉原告做好交付准备，还清银行贷款，办理完毕抵押注销登记，并多次通知于雪飞前往银行配合办理资金监管和资金托管手续，但于雪飞无理推脱，还提出将房屋里的家具、家电等所有设施一并无条件交付并签订补充协议才配合办理资金监管和资金托管手续的违反合同约定的无理要求，反诉原告已给予雪飞纠正违约行为的机会，但于雪飞不珍惜，为防止损失进一步扩大，反诉原告于2018年5月21日以书面方式通知中介和于雪飞解除合同及协议。 反诉被告于雪飞答辩称：1、张静、赖金海的反诉诉讼请求没有法律依据和合同依据，其提出单方解除房屋买卖合同没有法律规定解除权或者合同约定解除权作为依据，因此该解除无效。2、针对本案的事实部分，张静、赖金海所述与事实不符，于雪飞没有推脱资金监管、资金托管事宜的办理。根据房屋买卖合同2.1条的约定，包括房屋现状所有的附属设施（见附件），双方因为中介的疏漏并没有签署附件，成交价格为69万元，因此张静、赖金海对该问题就反悔了，于雪飞就不放心，希望等着双方一起签署一个确认单，但张静、赖金海以租户不在成都、进不去、没办法签订确认单为由，称需要等待租户回成都后才能签订，迟迟不签订相关附属设施的相关文件，后来他们就反悔了，并提出出钱保留装修，不出钱要拆一些装修，包括马桶、洗漱台，这样的要求是变相提高了房屋的价款。如果不签署房屋现状的所有附属设施的文件，于雪飞就担心自己购买的房屋交付后，张静、赖金海是否会破坏这些东西。张静、赖金海作为房主，要求签署附属设施文件是很方便的，与租户是否在成都无关，但却迟迟不签订，并且以此为由变相涨价的行为已经违反了诚实信用原则，因此于雪飞要求张静、赖金海补充签署房屋现状及附属设施的相关文件，是合情合理的，也是符合交易习惯的。3、经过于雪飞多次要求签署附属设施文件未果，于雪飞并没有强行要求张静、赖金海必须要签订，于雪飞已经进行了进一步的退让。为了保证交易的问题，赖金海拒绝后甚至提出马桶、洗漱台都要搬走的要求，即便这样于雪飞也一再退让。中介与赖金海、于雪飞约定2018年3月23日到光大银行办理资金监管和托管手续，赖金海说他的配偶在外地无法回来办理资金监管，资金监管是1万元，资金托管为63万元。刚开始于雪飞是不乐意的，希望两件事情一起办，但在张静、赖金海再三违约的情况下，即使在不能做1万元的监管的情况下，于雪飞同意了做63万元的资金托管，并且约定时间。当天下午在于雪飞与中介负责事宜的詹长斌均依约定的时间到银行等候，但是赖金海五点半才到银行，银行已经下班了，中介与于雪飞与银行进行了协商，为办理资金托管预留了一个窗口，但是赖金海以未带身份证为由拒绝办理。赖金海明知当天要办理业务，却不带身份证、并在银行下班后才到达，我方认为这是张静、赖金海恶意的违约行为，要阻止这次交易的进行。4、张静、赖金海违约后，于雪飞依然表示愿意履行合同，但张静、赖金海又提出了新的要求即加价，协商未果后于雪飞只能按照协议约定的谈不成就打官司，要求法院来保证双方的合同能继续履行。综上，本案是因为张静、赖金海的不诚实信用，看到房屋行情上涨的情况下要求涨价，才导致了合同没有按照约定的时间履行，并不是因为于雪飞的原因造成的。况且，经过我方查询，发现张静、赖金海陈述的也是有非常多欺骗的成分，我方通过房屋信息摘要查询到，张静、赖金海在东升街白衣上街二段有面积91.61平方米的住宅，并非其在答辩中所称的没有住宅，并且在锦江区国香街有建筑面积为131.65平方米的住宅，对方除了本案涉案房屋外还有两套房屋住宅，因此张静、赖金海的说法是不成立的。此外，根据张静、赖金海的答辩意见，既然张静、赖金海想要重新购买房屋需要把本案涉案房屋卖掉，正好于雪飞也需要房屋、需要继续履行本案的协议，双方的利益是一致，没有任何冲突，那本案就应当判决双方继续履行合同，这是符合双方的真实意思表示，因此，张静、赖金海的反诉请求应当予以驳回。 经审理查明，2017年12月22日，张静、赖金海（甲方、出售方）与于雪飞（乙方、购买方）、成都伟业我爱我家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订编号为MM0008461的《房产买卖合同》及《补充协议》。《房产买卖合同》主要约定，在我爱我家公司的居间服务下，于雪飞购买张静、赖金海名下位于高新区益州大道中段722号5栋xxx号的房屋（案涉房屋），房屋用途为办公，房屋成交价为690000元，该价格为按套计价，包括房屋现状的所有附属设施（见附件），于雪飞在签订本合同的同时支付张静、赖金海购房定金50000元，于雪飞向张静、赖金海支付首付款时，自动转为首付款的一部分，尾款640000元在成功办理过户递件后3小时内支付张静、赖金海。买卖双方在张静、赖金海办理完成房屋他项权证注销7个工作日内前往房管部门办理过户手续。买卖双方办理完毕过户手续之日起且张静、赖金海收到尾款7日内腾出该房屋，并由居间方协助双方办理该房屋的物业交割手续，签订《物业交割单》，视为交割完成。买卖双方任何一方未按合同约定期限办理过户，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房产成交价千分之一的违约金。买卖双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。《补充协议》第三条约定，因标的房屋处于抵押中，经三方友好协商，同意张静、赖金海在签订本协议后90日内，自行偿还全部债务，并解除标的房屋的抵押登记，如果张静、赖金海未按本条款约定时间还清债务并解除抵押登记，则视为张静、赖金海违约，张静、赖金海应按照《房产买卖合同》中违约条款的约定承担违约责任。《补充协议》第四条约定，为降低交易风险，买卖双方同意将尾款10000元通过资金监管方式支付，买卖双方应于签署买卖合同后最迟不得晚于过户递件前一个工作日内到房管局指定的银行办理资金监管手续，并将全部监管资金足额存入监管账户内，如果买卖双方未按照本条款约定办理资金监管或者未按约定办理资金监管解冻手续，违约一方按照原买卖合同承担违约责任。《补充协议》第五条约定，由于张静个人原因导致无法亲自到场签署合同，因此委托赖金海代为签署出售案涉房屋的《房产买卖合同》以及其他相关文件，并代理人保证业主本人会按居间方要求亲自到场配合办理案涉房屋出售过程中的一切手续。《补充协议》第六条约定，买卖双方同意将尾款630000元通过资金托管方式支付，买卖双方应于签署买卖合同后最迟不得晚于过户递件前一个工作日内到指定的银行办理资金托管手续，并将全部托管资金足额存入托管账户内，如果买卖双方未按照本条款约定办理资金托管手续或者未按约定办理资金托管解冻手续，违约一方按照原买卖合同承担违约责任。《补充协议》第七条约定，买卖双方任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。 2017年12月22日，张静、赖金海出具《收据》，载明收到于雪飞购房定金5万元。与此同时，成都伟业我爱我家房地产经纪有限公司出具《证件保管书》，载明由成都伟业我爱我家房地产经纪有限公司暂为保管张静、赖金海案涉房屋所有权证原件2份。 2018年1月10日，于雪飞与我爱我家公司中介人员詹长斌在微信平台沟通，于雪飞要求将附件清单写了，同时询问中介人员为什么当时不写附件清单。中介詹长斌回复称“没有特殊要求没有想起来，沟通的时候也说了，这点信任应该还是有吧，都是出租的，他拿来也没啥用”。于雪飞提出“这周把这个清单做出来签字吧”，詹长斌回复说“我跟业主说下”。 2018年1月12日，于雪飞向詹长斌询问“那哥们回复了吗”，詹长斌说“这周不行，具体时间还在沟通”。 2018年1月23日，于雪飞与赖金海商议欲租赁案涉房屋，双方再次就案涉房屋买卖的附属设施设备进行商谈，未达成一致意见。 2018年2月4日，詹长斌告知于雪飞，称“他现在的意思就是出钱搞装修，如果不出钱的话，他可能会拆一部分”。于雪飞回复称“随便吧，怎么都行啊，反正就是等到最后嘛，最后交房子，我也不着急住”。 2018年2月23日，赖金海向中国建设银行股份有限公司成都金河支行归还贷款210000元，结清了案涉房屋抵押贷款。 2018年3月8日19时，詹长斌告知于雪飞，赖金海已经偿还了贷款，下周能不能安排时间做资金托管63万元。于雪飞称，“周一现在还不知道，周一行的话，也得下午，周一上午有事”。 2018年3月11日21时，詹长斌向于雪飞发送中国光大银行三洞桥支行的定位，并询问“明天12点半左右，于哥没有问题撒”。同日21时27分，于雪飞要求查验解除抵押登记的证明。同日晚22时，于雪飞询问“明天办理的是1万元的资金监管？”，詹长斌告知于雪飞“他项权证现在还拿不到，还款后要几个工作日后”、“是办理60来万的，不是1万”。于雪飞回复称“那就拿到他项权证后再去，你们得在手里拿到他项权证和贷款结清证明等资料，然后再找我去做资金托管，资金托管的当天就进行过户递件”。詹长斌回复“好嘛”。 2018年3月12日，赖金海向于雪飞发送短信称，“按照双方签订的购房合同约定，1、在办理产权过户的提前一天必须完成对购房资金进行托管，2、在完成解除产权抵押的7天内必须办理产权过户。基于以上两条，在上周我已经通知本合同中介，并已经通知你在2018年3月12日办理资金托管，但你在约定时间临时变卦。我现在正式通知你于2018年3月13日一同对剩余全部房款进行资金托管，如不配合，将可能会造成合同违约，我将按合同约定追究你的违约责任”。于雪飞回复称，“我爱我家中介詹长斌在2018年3月12日告诉我，房东你还没有拿到他项权证，所以你没有完成解除产权抵押，按照合同条款在没有完成解除产权抵押的情况下，不能进行资金托管事宜”。赖金海再次回复称，“按照合同条款，该房屋是否解除抵押与做资金托管并无因果”。 2018年3月14日，詹长斌询问于雪飞，能否将解除抵押登记与资金托管一并进行。于雪飞表示先去解除抵押登记，资金托管和产权转移一并进行。 2018年3月15日，案涉房屋抵押登记予以注销。同日，詹长斌告知于雪飞“今天1点10分和业主一起注销抵押了，单据和资料房管局都回收了，如果要体现是否属实，只有等14小时网上可查询，预计下周过户”。 2018年3月17日，赖金海向于雪飞发送短信称“按照双方房屋买卖合同约定条款，现正式向你提出在本月20日完成资金监管及过户递件，如无异议希望至少提前一日答复，否则违约方按合同承担相关后果”。2018年3月18日，于雪飞回复称“把房产买卖合同2.1里的附件先签了，说违约，你早就违约了”。赖金海回复称“1、双方签订的是一份合法有效的商品房买卖合同，合同明确标的物仅是位于复城国际T52502的房产本身，2、该合同是在双方平等、自愿的前提下签订的，合同条款也是符合国家法律、法规的，由此双方的责任、权利一切条款在任何情况之下都是受法律保护约束的”。 2018年3月18日上午9时13分，于雪飞向我爱我家公司王茂林发送短信称“你们再研究下合同，把房产买卖合同2.1里的附件先签了”。 2018年3月18日至3月22日，于雪飞与中介协商和平解约，由居间方退还居间费，未果。 2018年3月19日，于雪飞向詹长斌微信询问称“之前业主谈过要加5万块钱，你是怎么回复他的”。中介詹长斌未予以回答。 2018年3月23日上午10时25分，于雪飞向我爱我家公司中介人员王茂林（180××××9159）发送短信称，“我今天时间都可以，补充协议上写了资金托管和资金监管的时间相同，跟业主确认好时间，马上给我回复。如果今天业主不能去资金监管，业主负相应的违约责任”。12时08分，于雪飞再次向王茂林发送短信称“周六工行可以进行资金托管”。 2018年3月23日12时03分，詹长斌向于雪飞发送微信称“于哥，我已经在后子门这边了，随时配合你们的时间做资金托管，选择的银行是光大银行，带上身份证原件，因为资金监管必须要产权人都到场，明天房管局这边也能做资金监管”。中午12时06分，于雪飞询问“产权人今天为什么不能全部到场？”，詹长斌回复称“问王经理，他现在全权负责处理”。 2018年3月23日12时51分，赖金海与于雪飞进行通话，于雪飞表示中介告知他张静无法到现场，故无法办理资金监管。若要办理资金监管，于雪飞要求赖金海出具张静的公证授权。该通话中，双方反复磋商，确定能否在当天办理资金监管、资金托管。最后，于雪飞要求在当天把资金托管和监管一并完成，赖金海表示因为没有提前告知，张静不在。最后，赖金海询问“那资金托管你做不做嘛？”，于雪飞回答说“托管、监管，我今天都可以做”、“我就已经在路上了，我跟你说，如果你今天监管不做的话，托管就不做了”。赖金海回复称“行行，那我们现在过去就行了”。 2018年3月23日12时59分，我爱我家公司中介人员王茂林（180××××9159）与赖金海通话，称“我刚才打了个电话，他给我挂了，应该是他没商量完，还是说怎么着，然后不行你先去吃个饭去吧”、“他没给我答复，我这边没法说啊”，赖金海回复说“好好好，这样，我问他一下”。 2018年3月23日13时03分，赖金海向于雪飞发送短信称“两点钟之前按约定的时间和中介在后子门光大银行做资金托管，确认请回复”。 2018年3月23日13时04分，赖金海与我爱我家公司中介人员王茂林通话，王茂林陈述“他现在是在考虑哪天做？今天要不要做，应该是”，赖金海回复称“我等你确切给我答复，好吧”。 2018年3月23日13时12分，于雪飞向王茂林发送短信称“2点差不多”。13时13分，王茂林回复于雪飞称，“已通知业主，准备出发了”。 2018年3月23日14时07分，于雪飞向赖金海回复称“我已经到了光大银行三洞桥支行，你怎么还没有到？”。14时17分，赖金海回复称“之前约的2点之前，短信你又不回复确认，我这边抓紧在银行下班之前过来”。14时18分，于雪飞发送短信称“我跟中介确认了时间，中介通知你了”。15时45分，于雪飞向赖金海发送短信称“我在银行等你到银行下班，刚刚中介也通知到你了”。15时49分，赖金海回复称“这就对了”。15时49分，于雪飞发送短信称“我已经在光大银行三洞桥支行从今天下午2点钟等到现在，等你做资金托管，我会等到银行下班，如果你不过来，承担相应的违约责任。银行5点下班，但会提前停止办理业务”。16时10分，赖金海回复短信称“在合同约定截止日期的两周之前，我都一直通过各种渠道告知你抓紧做资金托管及监管，你明确表示拒不配合，知道截止日的今天中午，根据你和中介的沟通反馈，你仍然在考虑之中，在下午突然改变主意，紧急通知我到银行做资金托管。你之前长时间拒不配合，才造成了合同履行的风险”。16时31分，于雪飞回复称“第一，我没有不配合，是你迟迟不签房屋附属设施的附件。第二，昨天我就和中介谈好今天进行资金监管和托管，中介给我的回复是，你的妻子，即房屋产权共有人不能过来进行资金监管，今天是距离办理房屋产权过户日最后一天的前一个工作日，是办理资金托管和监管的最后一天，得知你的妻子不能到场办理资金监管后，我仍然答应进行资金托管，可是你在约好的今天下午2点钟时间，到现在4点半，你仍然没有出现在光大银行三洞桥支行”。 2018年3月23日16时左右，成都地铁1号线因设备故障导致多次列车临时停车，经过紧急抢修，16时20分左右，设备恢复正常。16时16分左右，赖金海滞留在地铁1号线倪家桥附近。 2018年3月25日上午10时02分，詹长斌向于雪飞发送微信称“继续履行此合同，明天周一，所需过户资料……另补充协议约定63万元光大银行做资金托管，降低交易风险”。于雪飞回复称“卖方已经违约，卖方在合同约定的期限内没有去进行资金托管和资金监管”。 2018年3月26日上午11时01分，于雪飞向詹长斌发送微信称“你联系赖金海，通知到他，今天下午进行资金监管和资金托管，今天下午或者明天过户，按照原来的合同程序进行，马上给我个回复”。同日上午11时02分，于雪飞将与前述内容一样的信息，以短信的方式发送给王茂林。中午11时46分，王茂林向于雪飞转发了赖金海的短信，内容为“你告诉客户于，因为他之前的多次明确表示拒不履约和3月23日恶意履约的行为，直接造成了合同无法按约履行，希望他按合同约定缴纳相应违约金和提前双方确定下一步履约具体时间，今天之内尽快回复我”。 2018年3月26日晚9时-11时，在中介方的组织下，于雪飞、赖金海就房屋交易继续磋商，本次磋商的初步意向为，于雪飞自愿在房价69万元的基础上，追加3万元整，赖金海自愿留下室内所有家具家电和附属设施，以当时拍摄照片为准。后于雪飞、赖金海并未正式签署该《补充协议》（续）。 2018年3月27日，赖金海与于雪飞通话，赖金海询问称“兄弟，那个我听中介说，房子你不准备买了，是吧？”，于雪飞回复称“对对对”。赖金海再次询问“反正房子你确定不买了，我该出租就出租了，好吧？”，于雪飞回答称“对对对，那么咱就解约嘛，然后，达成协议或者怎么样，那就走诉讼”。 2018年3月30日，赖金海向于雪飞发送短信称“现正式提前三日通知你，在4月2日当日上午9点，双方按照购房合同约定履行各自一切责任、义务，如你继续拒绝履责、履约，逾期我将按合同继续再次追究你的全部违约责任，至少提前两日回复为盼”。于雪飞回复称“请参照补充协议第四条，甲乙双方应于签署买卖合同最迟不得晚过户递件前一个工作日内到房管局指定的银行办理资金监管手续（备注：资金监管必须需要产权共有人共同抵达银行办理）……中介安排的日期让我们三方在光大银行三洞桥支行，于当天（2018.3.23）工作日里下午14：00办理资金托管，您，甲方，在当天13点前还专门打电话来说确定去该处交易，而我乙方也明确阐明，我在去的路上……终于，在17：30等来了您，不过，可能您没预想到银行专门留了窗口办理我们的资金托管，接着您以身份证件没带为由，不办理了。银行这边提供当天相应的视频，以及柜台人员的证词，这是合同约定的最后一个工作日办理资金托管，您，甲方已经违约，如有不明，请自行找律师咨询……”。 2018年5月21日，赖金海向于雪飞发送短信，载明“我已在2018年5月17日通知我爱我家公司转告你解除《房屋买卖合同》和该合同补充协议，并保留继续向你追责、追偿的权利。现已将关于解除《房屋买卖合同》和该合同补充协议的函原件交给我爱我家，请及时前往领取”。另，《关于解除（合同编号：MM0008461）和该合同补充协议的函》载明：根据合同相关条款约定，我已于2018年5月17日通知该合同丙方成都伟业我爱我家房地产经纪有限公司转告你和正式书面通知你：1、立即解除《房产买卖合同》（合同编号：MM0008461）和该合同补充协议；2、保留向你追究总房价款20%的权利；3、因你的违约行为对我造成了较大的实际损失，保留向你追偿的权利。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，经本院释明，于雪飞变更诉讼请求为：1、解除《房产买卖合同》及《补充协议》；2、判令二被告立即向原告返还定金50000元；3、判令二被告向原告支付违约金138000元；4、诉讼费由二被告承担。 上述事实有《房产买卖合同》及《补充协议》、《收据》、《证件保管书》、微信聊天记录、短信聊天记录、录音、中国建设银行交易凭证、房屋信息摘要、当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。 判断买卖双方是否存在违约行为，应当严格按照《房产买卖合同》及《补充协议》约定的内容加以判断。首先，对于卖方赖金海、张静而言，其应于《补充协议》签订后90日内清偿案涉房屋的按揭贷款并解除抵押登记，就具体时间而言，赖金海、张静应当在2018年3月22日前清偿贷款并解除抵押登记。从审理查明的事实可知，赖金海、张静实际于2018年2月23日向中国建设银行股份有限公司成都金河支行结清了贷款，并于2018年3月15日完成注销抵押登记，故就清偿按揭贷款注销抵押登记义务而言，赖金海、张静二人并不存在违约行为。其次，关于《房产买卖合同》第2.1条约定，案涉房屋成交价格为69万元，该价格按套计价，包括房屋现状的所有附属设施（见附件）。而本案中，买卖双方并未签署《附件》，则对于二手房买卖中是否必然包含家具家电等附属设施，于雪飞与赖金海、张静产生争议，在此情形下，因买卖双方明确在《补充协议》中约定“甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺”，故无论赖金海、张静是否在出售案涉房屋前对家具家电附属设施设备承诺过赠送或包含在房价内，在双方未最终签署协议或附件的情形下，只能认定案涉房屋的买卖不包括家具家电等附属设施，则此后赖金海、张静要求于雪飞对家具家电加价购买，亦不属于擅自涨价的恶意违约行为。最后，《房产买卖合同》约定，赖金海、张静应当在办理房屋他项权证注销登记后7个工作日内前往房管部门办理过户手续，案涉房屋于2018年3月15日完成注销登记，则赖金海、张静应于2018年3月26日前协助办理过户手续，而根据《补充协议》第四条、第六条的约定，最迟在办理转移登记过户递件前一个工作日内，于雪飞需进行1万元的资金监管、63万元的资金托管，即于雪飞需在2018年3月23日前完成资金监管、资金托管。在于雪飞完成资金监管、资金托管之前，赖金海、张静有权拒绝履行协助过户义务。通过微信、短信聊天记录可知，因前期就二手房买卖是否包含家具家电等附属设施，买卖双方已经产生隔阂，在中介建议将解除抵押登记、资金监管、资金托管一并进行时，于雪飞表示拒绝，但该拒绝不等同于违约行为，因为合同赋予了于雪飞最迟于2018年3月23日完成资金监管、资金托管的时间期限。本院认为，资金监管、资金托管的义务主体侧重在于雪飞，而赖金海、张静仅为配合从而使得自己的权利得到保障。2018年3月23日上午10时25分，于雪飞向我爱我家公司中介人员王茂林发送短信，表示自己当天可以办理资金监管、资金托管，要求中介跟赖金海、张静确认好时间并立即回复。从此后的短信、微信、通话内容可知，张静因在外地工作，无法在3月23日当日赶回成都配合办理资金监管、资金托管，在此情形下，赖金海、于雪飞均同意前往光大银行。从于雪飞的角度出发，其按照合同约定最迟于3月23日办理资金监管、资金托管，不存在违约行为；从赖金海、张静的角度出发，其仅负有配合义务，因并未提前得到通知导致张静无法赶回成都配合办理资金监管、资金托管，属于因客观原因造成的履行障碍，不能因此认定赖金海、张静具有主观违约的恶意。综上，就2018年3月23日未能成功办理资金监管、资金托管而言，买卖双方均不存在恶意违约行为。需要说明的是，于雪飞提出，根据其向银行工作人员的询问，办理资金监管、资金托管无需所有产权人均到场，赖金海属于恶意不予办理。本院认为，对于资金监管、资金托管等专业问题，一般人而言难以有着准确的认知。根据于雪飞与赖金海的对话可知（3月23日通话、3月30日短信），在3月23日当天，于雪飞、赖金海均认为资金监管必须产权共有人到场，故于雪飞认为赖金海故意不办理资金监管、资金托管，属于臆断，本院不予采纳。另，需要说明的是，于雪飞不负有通知赖金海、张静的义务，但从善良交易人的角度出发，针对不动产大宗交易买卖，于雪飞完全可以提前通知相对方，给予各方充分的准备时间，但遗憾的是，于雪飞并未做到，且在3月23日当天意见还有反复，容易使人误会。同样的，就赖金海而言，虽然于雪飞并未留给其充分的准备时间，但在于雪飞、赖金海均认知到张静不在场无法办理资金监管、资金托管的情形下，赖金海并未理智与于雪飞协商变更办理资金监管、资金托管的时间，而是贸然答应前往，在答应于雪飞前往后又因工作牵绊耽搁时间继而碰上地铁故障，最终亦未办理任何业务或达成补充意见。因为交易中的互不信任，于雪飞购房的目的无法实现，赖金海、张静亦将自己的权利置于风险之中。 截止2018年3月23日，因不可归责于双方当事人的事由，导致合同约定的办理资金监管、资金托管的期限已届至。在此情形下，买卖双方可另行协商一致后，继续履行合同。2018年3月26日，经中介组织协调后，于雪飞与赖金海、张静未能最终签署《补充协议》（续），即双方并未形成新的要约和承诺。2018年3月27日，赖金海与于雪飞通话，赖金海询问称“兄弟，那个我听中介说，房子你不准备买了，是吧？”，于雪飞回复称“对对对”，赖金海称“反正房子你确定不买了，我该出租就出租了，好吧”，于雪飞回复说“对对对对，那么咱就解约嘛”。至此，买卖双方就解除《房产买卖合同》及《补充协议》达成一致意见。2018年3月30日，赖金海向于雪飞发送短信称“现正式提前三日通知你，在4月2日当日上午9点，双方按照购房合同约定履行各自一切责任、义务”，但于雪飞表示拒绝，则在合同解除后，即使赖金海再一次发出新的要约，于雪飞并未予以承诺，案涉房屋交易无法进行。综上，因客观履行不能后，于雪飞与赖金海、张静协商一致于2018年3月27日解除《房产买卖合同》及《补充协议》，故对于雪飞、赖金海、张静要求确认《房产买卖合同》及《补充协议》已经解除的本、反诉请求，本院予以支持，但需说明的是，本案并非赖金海、张静行使解除权导致合同解除。同时，根据前述分析，对于案涉房屋的交易，于雪飞与赖金海、张静均不存在违约行为，故对于雪飞与赖金海、张静互相要求对方支付违约金的本反诉请，本院均不予以支持。另，因客观履行不能后，于雪飞有权要求赖金海、张静返还购房定金50000元，故对于雪飞该项诉请，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、于雪飞与赖金海、张静签订的《房产买卖合同》及《补充协议》于2018年3月27日解除； 二、赖金海、张静于本判决生效后十日内退还于雪飞购房定金50000元； 三、驳回于雪飞的其他本诉请求； 四、驳回赖金海、张静的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取2030元、保全费3970元，由于雪飞负担，反诉案件受理费减半收取1580元，由赖金海、张静负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢菲 二〇一九年二月二十五日 书记员  贺姝