深圳市罗湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0303民初32451号 原告（反诉被告）：蔡坚成，男，香港特别行政区居民，1954年11月29日出生，香港永久性居民身份证号码E792329（9）。 委托诉讼代理人：梁融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200710284600 委托诉讼代理人：骆志宏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201010141825。 被告（反诉原告）：张彩凤，。 委托诉讼代理人：彭海安，男，汉族，1994年12月25日出生，身份证住址广东省陆河县河田镇人民北路拱桥**，身份证号码4415231994********，系被告儿子。 原告蔡坚成与被告张彩凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，被告张彩凤提起反诉，本院决定对本诉及反诉合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁融、骆志宏，被告张彩凤及委托诉讼代理人彭海安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方的房屋租赁关系于2019年7月31日解除；2、判令被告搬离涉案租赁物罗湖区蔡屋围新八坊一号201房并交还原告；3、判令被告向原告支付2019年7月1日至2019年7月31日的租金6000元;4、判令被告向原告支付自2019年6月1日起至涉案租赁物交还之日的水电费(暂计至2019年8月2日为水费336元、电费3597元；5、判令被告按每月6000元的标准向原告支付自2019年8月1日起至涉案租赁物交还之日的房屋占有使用费(暂计至2019年9月30日为12000元);6、判令被告赔偿原告因本案产生的律师费15000元;7、判令被告承担本案全部诉讼费。以上合计金额36933元。事实与理由：2016年12月12日，原、被告双方签署《租铺合同书》，约定被告承租原告位于罗湖区蔡屋围新八坊一号201房屋，租赁期限为2016年12月15日至2017年12月14日，被告应在每月1日前缴清当月租金，如超期未交租金，原告有权解除合同并收回租赁物;合同期内若遇拆迁等不可抗拒问题，原告不负任何责任，被告要无条件退出;租赁合同还对双方其他权利义务进行了约定。上述租赁期限届满后，被告继续占有使用租赁物并向原告缴纳租金。2019年5月23日原告向被告发出《搬迁通知》，要求被告于2019年7月31日前搬离涉案租赁物并交还原告。因被告拖欠租金，原告在2019年6月13日向被告发出《通知书》，要求被告于2019年6月30日归还商铺并解除合同，被告拒绝签收，原告将《通知书》张贴在租赁物处。2019年6月29日原告再次通知被告须于2019年7月31日搬离，但被告迟迟未履行搬离和交还租赁物的义务，非法占有租赁物至今。此外，被告拖欠2019年7月1日之后的租金及房屋占有使用费，并拖欠2019年6月1日之后产生的水电费，合同解除前租金标准为每月6000元，截至2019年8月2日，被告拖欠水电费3597元。基于上述事实，原告认为，涉案房屋租赁关系已依法解除，被告理应履行搬离并交还租赁物的义务，且结清所欠租金、房屋占有使用费和相关费用，但经原告多次催促，被告仍非法占有租赁物至今，已构成严重违约，依法应承担违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告辩称，一、被告未搬离涉案房屋的原因是被告认为本案纠纷并不是因为被告恶意拖欠租金，非法占用房屋的使用权，而是由于涉案房屋涉及旧改，被告认为有向原告要求房屋拆迁补偿的权利，但是被告对此不予理睬，没有意愿进行协商。被告认为原告故意回避蔡屋围片区拆迁的事实，原告急于让商户们搬离是因为蔡屋围拆迁有政策性的补偿，原告想独吞原本该属于商户的有关补偿，根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》总则第32条规定：室内装修装饰由承租人投资的；出租人与承租人无约定或不能达成协议的，房屋征收部门应当向承租人支付装修补偿费。这笔装修费用是由被告出的，理应由出租人即原告将该补偿款项转交于被告。总则第41条规定，因征收生产经营性房屋造成的停产停业的房屋，征收部门应当给予适当补偿。原告蔡坚成回避了蔡屋围大部分房东基本上都给予商户补偿的事实，包括原告的哥哥(也是同栋物业业主)早早给予商户六个月以上的租金作为补偿。根据目前的现状，拆迁的基本原则是先补偿后搬迁，补偿关系在先，解除租赁关系在后。原告是强势的一方，是得利的一方，原告的得利是建立在被告损失的基础上的，商户的损失得不到补偿是绝对不合理的。合同上虽然写了拆迁不赔偿无条件搬离，但是被告要求原告赔偿停产停业费、搬迁费、店铺装修费等，一般是六个月的租金作为补偿。被告认为无论租赁合同如何规定，承租人有权上述主张，在未得到补偿的情况下承租人有权拒绝搬迁。根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》结合最高法院答复，集体用地适用政府征收的补偿，原告蔡坚成急于收回商铺的原因是拆迁，拆迁就有补偿，这是商户的权益，原告想自己独吞原本属于被告作为商铺租户的权益。二、自2016年12月12日承租以来，被告电费直是以1.5元/度交纳给原告，卫生管理杂费原告是以500元/月收取，被告从未收到原告的任何发票及收据来证明以上费用是合理收取。三、从深圳市蔡屋围物业管理有限公司的通告了解，从2019年6月1日起停止对小区业主、商户收取管理费。但原告依然收取了被告六月份的管理费，被告认为此收费不合理。 被告向本院提出反诉请求：1、请求法院按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》判令原告向被告支付六个月停工停产租金补偿共36000元；2、向被告支付搬迁费3000元；3、向被告支付装修装饰损失补偿25000元；4、退还两个月的房租保证金12000元；5、请求由原告承担全部诉讼费。事实与理由同被告答辩意见。 原告辩称，1、原被告双方签订的租赁合同已于2017年12月14日到期，其后双方未再签订书面的租赁合同，而以不定期租赁关系延续，根据合同法相关规定，原告已给了合理的时间并告知被告需在指定期限搬离，合法行使解除权，原告不存在违约，无需给任何赔偿被告。2、被告适用法律错误，其反诉主张的各项赔偿，所依据的是《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》，该条例适用于政府因公共利益需要征收房屋，对房屋的权利人进行补偿的情况，征收主体和赔偿主体均为政府，被补偿人为房屋权利所有人，而本案原被告之间是民事租赁房屋关系，应当适用合同法的相关规定，不适用于被告所援引的条例。3、停产租金补偿、搬迁费没有事实和法律依据，即使合同无效，被告主张的停产租金补偿和搬迁费不属于损失的范围，事实上至今被告一直在经营，不存在停产，搬迁也是被告基于合同解除或合同无效后应履行的法定义务，不属于损失的范畴。4、被告主张的装修费也没有事实和法律依据。首先装修并未经过原告的同意，被告也没有提供任何证据证实有装修的事实，即便有装修，按照合同法的规定，未经原告同意的装修，应由自行承担。其次双方签订的合同期限为一年，而装修属于被告的经营成本，而且也应当按照租赁合同的期限来摊销，至今合同已履行届满且以不定期租赁延续了两年，其装修即使存在也属于其成本的摊销完毕。5、由于被告拖欠租金和水电费，履约保证金应予以抵扣，不足部分还应补足，不存在需要返还的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、根据原告提交的88-275号建筑许可证，涉案的蔡屋围新八坊1号报建人为原告，批准层数为两层，建筑面积215平方米。原告委托诉讼代理人在庭审中确认涉案的罗湖区蔡屋围新八坊1号曾于1999年拆除重建，现状为七层，重建时未取得建设工程规划许可证。 二、2016年12月12日，原、被告双方签订《租铺合同书》，约定被告承租罗湖区新八坊1号201房产（以下简称“涉案房屋”），租赁期限为2016年12月15日至2017年12月14日，租金为每月6000元，卫生垃圾费、管理杂费等每月500元，租赁保证金为12000元。租赁期限届满后双方未再签订租赁合同，被告继续使用涉案房屋并向原告交纳租金。截至庭审当日，涉案房屋仍由被告使用，被告的租金实际支付至2019年6月30日，水电费支付至2019年5月底。 三、原告于2019年5月23日在涉案房产处张贴搬迁通知，要求被告于2019年7月31日前搬离涉案房屋；于2019年6月13日在涉案房产处张贴通知书，要求被告于2019年6月30日前搬离涉案房屋；于2019年6月29日在涉案房产处张贴搬迁通知，要求被告于2019年7月31日前搬离涉案房屋。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案的深圳市罗湖区蔡屋围新八坊1号房屋现状为七层，与建筑许可证记载不符，存在拆除重建的情况，属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。依照《最高人民法院》第二条、第五条之规定，涉案房屋租赁合同为无效合同，被告应当返还房屋并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。 关于被告主张原告多收取其卫生垃圾费、管理杂费与水电费的答辩意见，涉案房屋的租赁合同中约定了卫生垃圾费、管理杂费为每月500元，卫生垃圾费、管理杂费及水电费的支付是由原告首先向被告开具费用清单，列明杂费、水电用量及价格，被告对清单金额确认后向原告支付相应款项，被告一直未就杂费及水电费的计算向原告提出异议。卫生垃圾费、管理杂费及水电费的计算标准符合双方的交易习惯，因此本院对于被告的答辩意见不予采信。 由于被告至今仍占用涉案房屋，且已超过四个月未向原告支付相关费用，原告要求被告搬离涉案房屋、交还原告并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求本院予以支持。 本院对于原告要求被告支付拖欠的2019年6月1日至2019年8月2日期间的水电费的诉讼请求予以支持。对于2019年8月2日之后的水电费，原告并未举证证明拖欠水电费的具体金额，原告可在费用实际发生后另行主张。 原告主张的律师费用，无合同约定及法律依据，本院不予支持。 关于被告的反诉请求，被告依据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》要求原告支付搬迁费、停产停业补偿、装修补偿费属适用法律错误，本院不予支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。”《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第三条规定：“区人民政府（以下简称区政府）负责本辖区内房屋征收与补偿工作。”由此可见，征收行为由政府作出，同时也是由政府进行补偿。涉案房屋目前并未涉及征收，即使涉及征收，也应由作出征收决定的政府负责补偿。被告向原告主张相应补偿，无法律依据。 关于被告要求原告补偿装修费用的诉讼请求，房屋租赁合同虽然无效，但租赁期限已经届满，因此，对于该项诉讼请求本院不予支持。 关于被告要求退回租赁保证金的诉讼请求，由于涉案租赁合同为无效合同，原告依照合同收取的保证金应当返还，对于该诉讼请求本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条，《最高人民法院》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告张彩凤应于本判决生效之日起十五日内搬离罗湖区蔡屋围新八坊1号201房并交还原告蔡坚成； 二、被告张彩凤应于本判决生效之日起十五日内向原告蔡坚成支付房屋占有使用费（按每月6000元的标准，自2019年7月1日计至被告张彩凤搬离涉案房屋之日止）； 三、被告张彩凤应于本判决生效之日起十五日内向原告蔡坚成支付2019年6月1日至2019年8月2日期间的水电费3597元； 四、驳回原告蔡坚成的其他诉讼请求； 五、原告蔡坚成应于本判决生效之日起十五日内向被告张彩凤退还租赁保证金12000元； 六、驳回被告张彩凤的其他诉讼请求。 如果原被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费723元，由原告负担323元，被告负担400元；上述案件受理费原告已预付，被告应在本判决生效之日起十五日内迳付原告400元。反诉费350元，由被告负担。 如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长 李 乾 人民陪审员 冯 铭 人民陪审员 梁进荣 二〇一九年十一月十二日 本件与原本核对无异 尹丹荔 书记员 柏榕楠