广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初32471号原告：陈萍，女，汉族，1977年10月16日出生，住广州市荔湾区。原告：梁伟强（兼原告陈萍的委托诉讼代理人），男，汉族，1971年10月1日出生，住广州市荔湾区。被告：广州丰加物业发展有限公司，住所地广州市天河区海安路13号之一（自编A1栋）2304房。法定代表人：林田夫，职务董事长。委托诉讼代理人：梁梦醒，该公司员工，通讯地址。原告陈萍、梁伟强诉被告广州丰加物业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁伟强（兼原告陈萍的委托诉讼代理人），被告的委托诉讼代理人梁梦醒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回XX档租赁保证金2744元、物业管理费保证金1136元合共3880元；退回7月份多收的租金和管理费（从2018年7月9日至2018年7月31日止，租金按照1646元/月÷31日×22日计算；管理费按照568元/月÷31日×22日计算），以及XX档的租金和管理费248.39元。2、判令被告赔偿因违法提前解约的违约金3880元（依据租赁合同10-2、10-13条约定主张），以及赔偿经营损失1500元（参照广州市最低标准月救济金计算）。事实和理由：原告向被告承租广州市越秀区中山五路XX号地下室负X层XX档、XX档作经营使用。2018年7月9日下午，被告的工作人员刘XX以原告在上述档口销售的家庭胆机音响声音过大为由，直接断开XX档的电源，原告与其理论发生争执。被告的工作人员李XX当场动手殴打原告梁伟强的父亲梁XX，管理处负责人付月娴甚至将其推倒在地，并阻止原告将梁XX扶起。李XX并对原告梁伟强拳打脚踢。此后，管理处负责人付月娴得知XX档装有监控，便指使电工停掉XX档的电源，导致上述XX档、XX档无法继续经营。原告认为，原告在并没有违法违规经营的情况下，被告长期非法停电，其物业经理傅XX不仅对被告年长的父亲动手推搡，还指使其手下工作人员动武，致使原告及其父亲身体受伤、精神受到严重侵害，其行为态度导致原告无法继续经营上述两个档口。原告多次与被告协商赔偿无果，遂提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。两原告是分别与被告签订两份租赁合同，而非基于同一份租赁合同建立租赁关系，本案不应合并审理。被告按合同约定并结合合理性，以书面方式告知陈萍双方签订的租赁合同于2018年8月31日解除。且已告知依据租赁合同的约定，鉴于原告的违约行为，原告所缴纳的租赁保证金及管理费保证金被告有权不予退还。其次，原告要求被告赔偿违约金、经济损失均没有法律依据和事实。经审理查明：2018年2月26日，原告陈萍（乙方）与被告（甲方）签订《丰加五金电器城商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市中山五路XX号中旅商业城地下室负X层XX铺自编XX商铺出租给乙方使用，该商铺建筑面积约9.8平方米，乙方租用该商铺仅限于经营电器、玉器；租赁期限从2018年3月1日起至2019年11月15日止，月租金为2744元；乙方应自2018年6月1日起开业经营并计付租金；乙方在遵守本合同约定及甲方制定的商场管理制度的情况下，2018年6月至12月甲方按原租金3折收取，2019年1月至11月按原租金5折收取；乙方在签定本合同时，需向甲方一次性交付合同租赁保证金2744元，第一个租赁年度月租金为2744元；乙方须于每月25日前足额向甲方支付下月度租金费用；该合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退还该租赁商铺，甲方对商铺验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，甲方在乙方搬出商铺之日起，乙方注销所有经营证照后，凭注销凭证和押金收据原件，30个工作日内将租赁保证金无息退还乙方；乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任，每逾期一天按拖欠金额千分之三计付违约金；拖欠时间超过七天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达十天（含十天），甲方有权解除本合同，除乙方所交租赁保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方；没经甲方同意，连续五天不开门营业或一个月累计超过十天不开门营业作严重违约处理，甲方有权单方解除本合同收回铺位另行出租，乙方对此表示同意等。同日，原告陈萍（乙方）与广州市丰加物业发展有限公司越秀分公司（甲方）签订《丰加五金电器城物业管理协议》，约定甲方享有对丰加五金电器城实施统一经营管理、物业管理的权利，对管理范围的场地、设备、设施、环境卫生、治安消防、经营秩序及各项经营活动等事务全权实施管理，维护丰加五金电器城的正常运行；甲方享有依法向乙方收取物业管理费、水电周转金、公共能源及相关费用等权利；乙方不按规定交纳相关费用，甲方有权向乙方收取每逾期一天千分之三的违约金，逾期七天不缴纳的，甲方不再有义务提供各种管理服务，对所欠费用可依法采取催缴和强制措施；甲方将位于广州市中山五路XX号中旅商业城地下室负X层丰加五金电器城XX铺自编XX商铺出租给乙方使用，商铺管理费58元/㎡/月，共计568元，管理费自2018年3月1日起计；乙方在签定本合同时，需向甲方一次性交付两个月管理费作为管理费保证金，即1136元；乙方必须遵守国家的法律、法规和丰加五金电器城的各项管理规定，不得有使用大音量音响设备或高声叫卖、张贴、追逐、打闹、玩弄电梯等影响他人正常经营和玩弄公共财物的行为；乙方未在约定的期限内开业或未经甲方同意擅自停业，若延误期在十天内，则按延误的天数向甲方缴纳双倍管理费，若延误期超过十天（含十天），则视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方由此造成的一切经济损失，同时乙方的保证金不予退还；经营期间，除法定或约定事由外，一方违约解除合同的，违约方应支付对方违约金，违约金按未完成租期管理费总额的百分之十计算；除违约金外，如甲方违约，甲方退回乙方所交保证金（不计利息）；如乙方违约，乙方所交保证金不予退还；乙方拖欠甲方管理费或其他款项，应承担违约责任，每逾期一天按拖欠金额百分之一计付违约金；拖欠时间超过七天的，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达十天（含十天），则视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方由此造成的一切经济损失，同时乙方的保证金不予退还。同日，原告陈萍向被告支付了涉案XX铺的租金押金2744元、管理费保证金1136元。被告亦于2018年3月1日将涉案XX铺交付给原告作经营使用。原告按上述合同约定的标准向被告支付租金及管理费至2018年7月31日止。2018年8月2日，广州市公安局越秀区分局光塔派出所作出穗公越（光）调[2018]14009号治安调解协议书，载明：当事人为梁XX、刘XX、傅XX、李XX及原告梁伟强，主要事实：2018年7月9日14时许，广州丰加物业管理有限公司员工刘XX等物管工作人员到梁伟强经营的广州市越秀区中旅商业城负X层地摊XX档口要求梁伟强适当控制档口音响声音，期间刘XX关闭了地摊XX档口的电源，梁伟强、梁XX与广州丰加物业管理有限公司员工相互推搡，梁伟强声称被傅XX推搡、被李XX、刘XX击打头部和背部并倒在地上，梁XX声称被傅XX推倒在地，刘XX声称被梁XX击打背部，傅XX声称被梁伟强、梁XX推搡，梁伟强声称广州市越秀区中旅商业城负一层XX档被物管停电。经调解，刘XX同意向梁伟强、梁XX赔偿医药费等全共人民币4000元，而梁伟强坚持要广州丰加物业管理有限公司退还广州市越秀区中旅商业城负一层XX档的押金、租金人民币4400元才肯签《治安调解协议书》。双方无法达成协议，双方对异议自行向案发地人民法院进行诉讼。本案诉讼期间，原告向本院陈述：2018年7月9日当天双方发生争执后档口被停电，此后没有再经营。原告于2018年7月10日回去将商铺内的物品自行清走，当时商铺内仍是停电；并于同日委托他人把该XX商铺的钥匙交还给被告，没有办理交接手续。被告陈述：2018年7月9日双方发生争执，系由于原告经营的XX档将音响声音放大制造噪音，导致附近其他商户苦不堪言，向被告投诉，被告的工作人员经多次劝阻无果才将XX档的音箱插座拔了。而且，被告工作人员于2018年7月11日在涉案电器城内巡查时，发现XX商铺有人在搬运东西，亦可予以佐证商铺并无停电；原告在放弃该商铺经营权后并未告知被告，亦未与被告办理交接手续。2018年7月20日，被告工作人员在巡查时发现原告仍未开门营业，便在商铺门口张贴告知函，之后被告收到了电器城另一租户转交的XX商铺的钥匙，被告基于管理方面的考虑才收下了钥匙。此后，原告直至2018年8月仍未与被告办理合同解除及撤场手续，原告只好按合同约定单方解除租赁合同，并书面告知原告。为此，原告并向本院提交了6张照片予以证明，其中2张照片显示时间为2018年7月11日11：46，照片中为原告梁伟强在涉案XX商铺内，商铺内天花上的日光灯及货柜内的灯均亮着。另有2张照片显示原告在涉案XX商铺门口张贴办理终止合同手续的通知。原告梁伟强不同意签收上述照片证据，认为是无效证据。原告另向本院提交了内有一段时长为19秒的视频的U盘，用以证明被告于2018年7月11日仍未恢复供电。被告认为上述视频与本案无关。另查明：原告梁伟强于2018年8月21日以广州丰加物业发展有限公司及傅XX、李XX、刘XX为被告提起2018粤0104民初32795号生命权、健康权、身体权纠纷民事诉讼。该案目前尚未审结。本院认为：原告陈萍与被告签订的上述《丰加五金电器城商铺租赁合同》及《丰加五金电器城物业管理协议》，出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。根据现已查明的事实，2018年7月9日下午，被告的工作人员因原告梁伟强在所承租的另一XX档的音响音量过大与其发生争执，之后双方前往派出所进行调解未果。原告主张被告自2018年7月9日下午对涉案XX商铺断电后至2018年7月10日仍未恢复供电，但原告提供的视频并未载明录制时间，而被告提供了时间为2018年7月11日的商铺现场照片，其中显示涉案商铺内日光灯正常通电照明。因此，原告上述主张依据不足。此外，就原告所述因被告的行为导致原告梁伟强及其父亲受伤及精神受到严重侵害的情况，首先，双方发生争执的起因系原告在另一承租档口内使用的音响音量过大；其次，目前亦未有证据表明原告或其父亲受伤或精神遭到严重侵害；再次，原告梁伟强亦已提起上述2018粤0104民初32795号生命权、身体权、健康权民事诉讼，有关该方面的纠纷可由该次诉讼予以处理。综上，原告据此要求被告退还租赁保证金及管理费保证金并要求被告赔偿损失、支付违约金的诉讼请求不符合双方的约定，缺乏依据，本院对此不予支持。原告自行迁出涉案商铺后，并未告知被告，亦未立即将涉案商铺交还给被告，被告直至2018年7月20日才收回涉案商铺，因此，原告应向被告计付租金及管理费至2018年7月20日止；因原告已向被告支付租金及管理费至2018年7月31日，故被告应向原告退还的租金及管理费经计算分别为823元÷31日×11日=292.05元及568元÷31日×11日=201.52元。此外，因上述《丰加五金电器城商铺租赁合同》及《丰加五金电器城物业管理协议》的签订方为原告陈萍，故被告应向原告陈萍履行上述退还租金及管理费的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州丰加物业发展有限公司应向原告陈萍退还2018年7月21日至2018年7月31日的租金（按823元÷31日×11日=292.05元计）及管理费（按568元÷31日×11日=201.52元计）。二、驳回原告陈萍、梁伟强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费63.20元，由原告陈萍、梁伟强负担13.20元，被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  李志军人民陪审员  张 宇二〇一九年二月二十日书 记 员  徐浩龙