朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初3723号原告朝阳昊融时代商贸有限公司，住所地朝阳市双塔区。法定代表人成海瑞，董事长。委托代理人毕广雨，辽宁东宝律师事务所律师。被告何曲，男，1990年9月11日生，汉族，住朝阳县。委托代理人米卓，朝阳市双塔区明理法律服务所法律工作者。原告朝阳昊融时代商贸有限公司（以下简称万昊融公司）与被告何曲租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昊融公司的委托代理人毕广雨，被告何曲及其委托代理人米卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昊融公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除《商户租赁合同》；2、请求被告支付2019年4月至9月租金及运营管理费19,908元；3、请求被告支付2019年1月18日-2019年8月18日，200%的租金5,972.4元（18元/月/m2*110.6m2*6个月÷2)；4、请求被告向原告赔偿相当于24个月租金的违约金47,779.2元；5、请求被告腾出商铺并交还给原告；6、请求被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告何曲与原告签订《商铺租赁合同》（以下筒称“《合同》”)，合同约定原告将“【天马?时代广场】区域【商街一】层自编号为【L1-02】区域出租给乙方使用”，该商铺的实用面积：110.6平方米，第一至第二个租约年的月租金标准为18元/月、运营管理费12元/月。原告依据《合同》7.3.1条约定乙方应按季度支付租金及运营管理费，向被告多次催缴，但被告一直未向原告支付第二、三季度（4、5、6、7、8、9月）的租金及运营管理费。如乙方未能按约定实现租赁场所与“天马?时代广场”项目同时开业，或租赁场所在“天马?时代广场”项目整体开业日的开业面积比例不足80%(含）的，视为乙方违约，乙方应在租赁场所开业面积比例达到80%之前按第一个租约年租金标准的200%支付租金；如开业日后30日届满，租赁场所开业面积比例仍未达到80%，则甲方有权解除合同（6.1条）。根据《合同》的约定，如果乙方未按约定向甲方或运营管理公司支付或补交租金、运营管理费、履约保证金、水、电等公共事业费，违约金或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额万分之三的逾期付款违约金。延迟迖30日仍不予支付或者补交前述款项的，甲方有权解除本合同（10.2条）。《合同》约定如果本合同解除时，被告实际租赁期限不满1个租约年的，被告除了应在交还期内付清应付的租金等费用（18.4条），还需向原告支付相当于24个月租金的违约金（17.4.1条）。月租金及运营管理费计算方法：月租金18元/月/m2+运营管理费12元/月/m2=30元。月租金及运营管理费30元*110.6m2实用面积=3318元；2019年4月至9月的租金及运营管理费的计算方法3318元*6个月=19908元；相当于24个月租金的违约金的计算方法18元*110.6m2*24个月=47779.2元。综上，为维护原告的合法权益，故提起民事诉讼，望法院支持原告的全部诉讼请求。被告何曲辩称，1、同意原告的第一项解除商户租赁合同及第五项将商户返还给原告的诉讼请求。2、原告所出租的房屋至今未取得消防竣工验收手续及消防合格证，不具备对外出租的条件，也未达到对外营业的程度。3、双方签订合同后，被告按照合同约定履行了合同中约定的全部义务，向原告缴纳了租金，装修保证金，履约保证金，并花费了8万元余元对租赁的门市进行了装饰装修，迎接原告所承诺的2017年8月26日的盛大开业，但至今为止原告未按合同中约定的向被告承诺那样盛大开业，我方认为推门营业及盛大开业按文意解释不是同一概念。4、按照合同约定，原告承诺的开业日将以书面形式通知被告，我方从未收到过该书面通知，故原告未开业。5、关于诉请中的第二项，基于上述原因，原告没有正式开业，故被告不欠付原告任何租金，不同意给付租赁费，并保留对已缴的租赁费、押金损失的另诉权利。6、关于诉请中第三项原告没有证据证明整体开业达到80%，且合同中该条约定显失公平，故不同意给付诉请中第三项的请求。7、关于诉请第四项，被告按合同约定履行了合同中的全部义务，原告没有按照其承诺的开业日开业，至今未营业，是原告违约在先，不同意给付24个月的违约金。综上，除诉请中的第一项合第五项以外，请求法庭驳回原告的其他诉请。本院经审理认定事实如下：2017年5月，原告昊融公司作为出租人（甲方），被告何曲作为承租人（乙方），双方签订《天马?时代广场商铺租赁合同》一份（以下筒称“《合同》”)，合同约定原告将“天马?时代广场”的商街区域一层自编号为[L1-02]出租给乙方使用，乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租租赁场所。甲乙双方确认，本合同相关词语应按如下定义解释和执行：租约年：计租日至次年对应月、日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推；进场日：《进场确认书》确定的甲方移交乙方进入租赁场所之日，为免疑问《进场确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以实际进场日为准；开业日：“天马?时代广场”开业之日；计租日：免租装修期届满次日，“天马?时代广场”项目开业日最终以甲方书面通知日期为准，与届时“天马?时代广场”实地开业的商户数量、面积无关；履约保证金：作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方交纳的约定金额的款项。本合同有效期内，该款项由甲方保管，按合同约定使用，不计利息。合同约定，商铺的实用面积110.6平方米；租赁期限为2个租约年，自计租日起算。从第1至第2个租约年的月租金标准为18元/月、运营管理费12元/月，乙方应按季度支付租金；合同第6.2条约定，租赁场所应在“天马?时代广场”项目整体开业日对外营业（具体开业日期应按甲方书面通知时间为准），如乙方未能按约定实现租赁场所与“天马?时代广场”项目同时开业，或租赁场所在“天马?时代广场”项目整体开业日的开业面积比例不足80%(含）的，视为乙方违约；乙方应在租赁场所开业面积比例达到80%之前按第一个租约年租金标准的200%支付租金；如开业日后30日届满，租赁场所开业面积比例仍未达到80%，则甲方有权解除合同。合同还约定了租金及支付方式、履约保证金、其他费用的承担及交纳、延迟付款责任、甲乙双方的责任与义务、违约责任、租赁场所的交还、合同纠纷的解决等条款。合同签订后，被告向原告交纳了装修保证金10,000元、履约保证金6,636元、工牌钱50元，工牌押金150元，租赁费9,954等相关费用，并对租赁场所进行了部分装修。2018年12月18日，原告方工作人员通过微信向被告发送了“关于‘时代购物广场推门营业’的通知”，通知内容为：“根据整体工程进度和广大经营商户要求，时代购物广场定于2019年1月18日推门营业。在此之前所有经营商户于2019年1月10日前做好一切推门营业前的工作准备，望商户积极配合整体进度，以保圆满推门营业”。被告没有在原告提出的2019年1月18日推门营业。原告认为，2019年1月18日推门营业，即为时代购物广场开业日，被告未按约开业即构成违约，故提起本案诉讼。审理中，被告提交了宣传图册，微信时间记录，提出原告承诺于2017年8月26日正式开业，后又承诺于2017年10月28日、12月28日，2018年1月18日，5月26日开业，但始终未开业，致使被告方都不知道原告到底是什么时间开业。上述事实有原告向本院提交的营业执照、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件；商铺租赁合同，关于天马时代广场推门开业通知函告，微信聊天记录，商铺照片。被告向本院提交的装修保证金收据、履约保证收据、工牌押收据，租赁费收据，宣传图册，微信聊天记录，照片等证据，经当庭质证和审查，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告昊融公司向本院提交的证据及双方陈述的事实证明，被告何曲租赁原告经营场所的事实存在。合同约定，租赁场所应在“天马?时代广场”项目整体开业日对外营业，具体开业日期应按原告（甲方）书面通知时间为准。原告提交的微信聊天记录能够证明原告向被告发出了“关于‘时代购物广场推门营业’的通知”，告知了推门开业时间，推门开业应视为开业。被告提交的原告宣传图册虽证明，原告向被告发出的推门开业通知与原告承诺盛大开业存在差异；并且原告多次承诺开业时间而均未在确定的开业时间开业，但被告并未将所租经营场所装修完毕，被告亦未提出对其使用租赁场所造成损失。故应认定被告已实际占用租赁场所且未开业经营。现原告请求解除《商户租赁合同》，被告腾出商铺并交还给原告，被告对此不持异议，对原告的该请求，本院予以支持；对原告请求被告支付2019年4月至9月租金及运营管理费19,908元的主张，因被告已实际占用租赁场所，该请求本院予以支持；对原告请求被告支付2019年1月18日-2019年8月18日，200%的租金5,972.4元及请求被告向原告赔偿相当于24个月租金的违约金47,779.2元，因高于其损失，原告请求调整，本院应予以调整，调整后的违约金为2019年4月至9月租金及运营管理费19,908元的30%，为5,972.40元（19,908元×30%）。对被告提出的原告所出租的房屋至今未取得消防竣工验收手续及消防合格证，不具备对外出租的条件，也未达到对外营业的程度的辩解，因其未提交相关证据，本院不予采纳；对被告提出的按照合同约定，原告承诺的开业日将以书面形式通知被告，被告从未收到过该书面通知，原告未开业的辩解，因有证据证明被告收到“推门营业通知”，故该辩解理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告朝阳昊融时代商贸有限公司与被告何曲签订的《商户租赁合同》；二、被告何曲自本判决生效之日起10日内给付原告朝阳昊融时代商贸有限公司2019年4月至9月租金及运营管理费19,908元，违约金5,972.40元，合计人民币25,880.40元；三、被告何曲自本判决生效之日起10日内腾出商铺交还给原告朝阳昊融时代商贸有限公司;四、驳回原告朝阳昊融时代商贸有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费821元（原告预交，已减半收取），由原告负担534元，被告负担287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审判员  刘志伟二〇一九年十一月二十八日书记员  卢婷婷