河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫11民终2565号 上诉人（原审被告）：漯河合创房地产开发有限公司。住所地：漯河市召陵区人民路与中山路交叉口荣昌广场。 法定代表人：刘跃军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：远瑞娟，该公司员工。 委托诉讼代理人：蒋泮文，河南强人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张双建，男，汉族，1991年11月15日出生，住漯河市召陵区。 委托诉讼代理人：张骁隆，河南蓝标律师事务所律师。 上诉人漯河合创房地产开发有限公司（以下简称合创公司）因与被上诉人张双建房屋买卖合同纠纷一案，不服召陵区人民法院（2019）豫1104民初3215号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2019年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人合创公司的委托诉讼代理人远瑞娟、蒋泮文，被上诉人张双建及其委托诉讼代理人张骁隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合创公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判驳回张双建的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由张双建承担。事实与理由：1.原审判决认定上诉人违约及返还被上诉人10,000元定金均是错误的。双方之间的认购协议是双方真实意思表示，协议约定被上诉人2019年4月11日前所认购商铺的《商品房买卖合同》、《世贸港商铺托管经营协议》，现被上诉人拒不按照协议约定履行义务，违约方为被上诉人，上诉人并不存在违反认购协议约定的违约行为；2.认购协议系预约合同，其目的是订立本约，双方签订预约合同后，已经就商品房买卖包括房款及交付方式等达成协议，该协议独立于认购协议，双方达成商品房买卖协议部分内容没有约定的，可以补充协议。被上诉人主张解除认购协议不仅于法无据，退一步讲，即使解除认购协议，也并不意味商品房买卖协议随着解除，退还所购房款毫无依据。 张双建二审答辩称：1.双方于2019年4月6日签订了一份《世贸港认购协议书》，张双建欲认购上诉人开发的《世贸港（漯河月星国际家具城）》项目3148号商品房，房屋总价款为284,058元。认购协议签订时，张双建向上诉人交纳了10,000元的定金（该定金在双方签订《商品房买卖合同》时转为购房款）。同时，双方还约定：在认购协议签订后5日内（2019年4月11日之前），张双建到合创公司签订《商品房买卖合同》和《托管协议》。之后，张双建按约去上诉人处交纳了121,532元的首付款（不含定金10,000元），并要求签订商品房买卖合同。当时，上诉人单位的工作人员说因贷款的问题、暂时不能签商品房买卖合同，并让张双建等通知。后来，在张双建接到通知到上诉人售房处要求签订买卖合同时，上诉人工作人员说，必须要先签订托管协议后、才能签订《商品房买卖合同》，同时出示了一份《世贸港商铺托管经营协议书》的格式合同。张双建审阅《托管协议》后，发现该托管协议条款存在诸多霸王条款、不能接受。对于合同条款，上诉人的工作人员说是绝不能更改的，无任何协商的余地，如张双建不同意签订该托管协议，也不能签房屋买卖合同。其间，张双建多次找上诉人的工作人员进行协商，但结论都是一样的。张双建无奈要求返还购房款时，仍被上诉人工作人员无理拒绝。2.在双方签订认购协议后，张双建按约定交纳了首付款，而上诉人没有按约让张双建和其签订正式的《商品房买卖合同》构成违约。在双方签订正式的《商品房买卖合同》之前，上诉人无权要求张双建和其签订托管协议。上诉人无权强制要求张双建和自己不了解的第三方（漯河宸轩供应链管理有限公司）之间签订托管协议。上诉人无权强制要求张双建放弃第一年的托管收益。上诉人无权强迫张双建按优惠后的购房款为基数（7%）计收托管费。上诉人无权给作为房屋产权人的张双建、强加房屋转让的前提条件。综上所述，张双建认为：导致双方没能签订成《商品房买卖合同》和托管协议的原因，均是因为上诉人一方，强加给张双建的不公平的霸王条款所造成的，其违背了《合同法》所要求的当事人双方应平等、自由、公平、诚实信用之最基本的原则，让张双建对其丧失了基本的信任。在此，张双建请求二审人民法院在进一步查明案件事实后，驳回上诉人的上诉，维持原判决。 张双建向一审法院请求：1.解除双方签订的商品房认购协议；2.判令合创公司双倍返还定金2万元；3.判令合创公司返还张双建购房款121,532元；4、本案诉讼费保全费由合创公司承担。 一审法院认定事实：2019年4月6日，双方签订《世贸港认购协议书》一份，该协议约定：“一、乙方自愿认购甲方开发建设的世贸港（漯河月星国际家具城）项目3层3148号商铺，建筑面积28.42平方米。二、乙方认购的商铺总价为：￥284,058元，单价：￥9,995元/㎡；三、乙方在签订本认购协议书时，乙方需向甲方支付购铺定金￥10,000元整，定金在乙方签订《商品房买卖合同》时转为购铺款。四、分期付款方式：乙方在签订《商品房买卖合同》时向甲方支付首付款（不低于总铺款的50%），余款分两次付清……；五、乙方在签订《商品房买卖合同》时，可以享受以下购铺优惠特权：1、付款方式优惠：乙方可以享有总铺款优惠1%的特权；2、按时签约优惠：乙方在2019年4月11日前签订所认购商铺的《商品房买卖合同》、《世贸港商铺托管经营协议书》，可额外享有总铺款优惠1%的特权；”。2019年4月8日，张双建按合同约定向合创公司交纳购房款的50%，即121,532元（因为优惠40,000元）。剩余房款按约定6个月内分两次付清。张双建要求签订商品房买卖合同，合创公司工作人员告知张双建，由于是分期付款，要把贷款问题解决后才能签订，让张双建回家等通知；后来，合创公司工作人员打电话让张双建签订商品房买卖合同时，要求先签订托管协议书，当张双建看到合创公司提供的《世贸港商铺托管经营协议书》第十二条约定：“为保证该项目商业市场日后的良好运转，甲方同意提供市场培育期。即在托管期内甲方自愿放弃第一年的托管收益，作为乙方对市场的培育期，培育期内因经营产生的费用由乙方承担”时，不同意签订该协议，认为合创公司无权让张双建放弃第一年的租金。合创公司工作人员告知张双建，不签订托管协议，不能签订房屋买卖合同，因为此商铺是要统一托管，合同上的约定也是一样的，不能谁想改就改，于是双方发生争议，合同一直未能签订。庭审中，合创公司提供有房屋预售许可证，以证明自己有资格销售该房屋。并提供托管经营协议书和商品房买卖合同书。托管协议书上，约定的乙方为漯河宸轩供应链管理公司，张双建为甲方，合创公司为丙方。庭审中，张双建提出对乙方公司的经营范围和情况不清楚，提供的托管协议是格式合同，对张双建是不公平的。合创公司辩称售房大厅张贴有乙方公司的经营信息，法院告知张双建对合创公司售房大厅的室内广告内容进行拍摄，没有发现有该公司的经营信息。 一审法院认为：双方对认购协议及张双建所交房款、定金均无异议，该认购协议为有效协议。认购协议中第5条第2项约定，乙方在2019年4月11日前签订所认购的《商品房买卖合同》、《世贸港商铺托管经营协议书》可额外享有总铺款优惠1%的特权。但是，在张双建没有签订这两个协议时，合创公司直接给张双建进行优惠，让张双建交纳50%的购房款（优惠后），很显然，合创公司没有按合同履行，如果按约定履行，就会避免此种矛盾的发生；没有让张双建对托管公司即漯河宸轩供应链管理有限公司的具体经营情况详细了解，从整个庭审过程中，不能显示该公司的经营情况；托管协议让张双建放弃第1年收益，在张双建不同意的情况下，是显失公平的。合同是双方当事人对合同内容充分了解，并自愿的基础上签订的。张双建对托管协议的内容不予认可，不愿签订该协议，应视为双方没有达成一致意见，对商品买卖合同的签订也产生分歧，致使合同不能签订，因此张双建要求解除认购协议并退还购房款的理由正当，合创公司应当予以退还。因此，张双建要求解除认购协议退还购房款的理由正当，法院予以支持。由于双方没有签订商品房买卖合同，认购协议只是达成的购买意向，不存在故意违约的问题，因此，张双建要求双倍返还定金，无法律依据，法院依法不予支持。但是要求退还10,000元定金的请求予以支持。合创公司辩称给张双建房屋的优惠款，就是为了折抵第1年的托管费的理由不能成立。因为托管费是托管公司应当支付的费用，优惠的购房款是开发公司给予的优惠，两者是不同的。另外，从认购协议和托管协议上，不能显示优惠的购房款就是为了折抵第1年的托管费，因此合创公司的辩称理由不能成立，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、解除原告张双建与被告漯河合创房地产开发有限公司签订的认购合同。二、被告漯河合创房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张双建定金和购房款共计131,532元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告张双建的其他诉讼请求。案件受理费1,670元，由原告张双建承担170元，由被告漯河合创房地产开发有限公司承担1,500元。” 二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是合创公司是否应当返还购房款和定金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”本案中，当事人双方于2019年4月6日签订《世贸港认购协议书》约定，4月11日前签订《商品房买卖合同》以及托管协议，故该认购协议作为预约合同的目的是签订最终的《商品房买卖合同》，而在签订《商品房买卖合同》过程中，当事人双方未能达成一致意见，《商品房买卖合同》未能签订，故当事人双方2019年4月6日签订的认购协议书合同目的已经不能实现，一审判决解除该《世贸港认购协议书》并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，张双建签订认购协议书后交纳了首付款及定金，该认购协议书解除后，合创公司应当依据前述法律规定返还该款项。综上，上诉人合创公司的上诉请求和上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人漯河合创房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕茹辛 审判员  张素丽 审判员  林晓光 二〇一九年十一月二十五日 书记员  李晶晶