山东省青州市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0781民初976号原告：李春亮，男，1983年3月8日出生，汉族，居民，住青州市。委托诉讼代理人：钟欣，山东千众律师事务所律师。被告：赵春香，女，1948年8月25日出生，汉族，居民，住青州市。委托诉讼代理人：李俊，女，1968年6月20日出生，汉族，住青州市。系被告女儿。委托诉讼代理人：陈征，山东九州天衡律师事务所律师。原告李春亮与被告赵春香房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李春亮及其委托诉讼代理人钟欣，被告赵春香的委托诉讼代理人李俊、陈征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春亮向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2018年11月5日签订的《房产认购合同》；2、被告双倍返还给原告购房定金20万元；3、由被告赔偿原告房屋中介费用损失5000元；4、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年11月5日，原被告通过房产中介签订《房产认购合同》，约定被告将坐落在青州市昭德路普利斯花园小区10号楼3单元301室房地产一处出售给原告，房款总额为224万元，并约定由被告负责改名并承担全部改名费。原告于签订合同当天将20万元购房定金交付给被告，并于2018年11月8日交付给了中介剩余房款204万元及中介费5000元，但由于被告房产被查封未予办理改名手续，被告单方解除了购房合同。原告认为，被告的行为系严重违约行为，应按照合同约定双倍返还定金并承担中介费，但被告拒绝履行合同约定，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法处理。被告赵春香辩称，房屋买卖合同不符合解除条件并应当继续履行。2018年11月8日，在原被告及嘉诚房产中介经办人张杰共同去潍坊大邦房地产开发公司办理涉案房产更名手续时，该房产被案外人赵灿申请法院查封，案号为（2018）鲁0781民初5334号，导致当时不能立即办理更名。对此，为了减少原告损失，答辩人于2018年11月18日主动将收取的20万元购房定金退回原告，并明确表示查封事宜一解决立即更名。在2018年12月11日，赵灿起诉确认合同无效纠纷案件撤诉，涉案房产解封，答辩人第一时间通知原告办理更名，但原告不同意，要求解除合同，赔偿损失。答辩人自始至终从未要单方解除合同，现在也是要求继续履行合同，房产被查封并不导致合同无效，不具备合同解除的法定或约定条件，房屋既未抵押，又未另行出卖，不具备合同解除的事实条件，合同应继续履行。答辩人不应赔偿损失：在房屋买卖合同履行中因为第三方案外人的查封行为导致不能立即办理更名手续，不是答辩人过错，不是答辩人故意，而是不可抗力。根据合同法第7条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，被告或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，答辩人不应赔偿。原告主张的双倍返还定金20万元、支付中介费损失5000元的要求是建立在答辩人恶意违约不卖房导致合同被解除的基础上，现在是合同有效且没有解除，合同应当继续履行，答辩人要求原告继续履行合同，合同也不存在不能履行的状况，故原告要求的损失本身并不存在。总之，原告要求解除房屋认购合同、赔偿损失缺乏事实、法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年11月5日，被告赵春香作为甲方（出售方）、原告李春亮作为乙方（购买方）、案外人山东嘉诚房产营销策划有限公司青州泰华店作为丙方（中介服务机构），三方共同订立《房产认购合同》一份，合同约定：甲方同意将拥有的青州市昭德路普丽斯花园小区10号楼3单元3层301户房产出售给乙方，建筑面积约268.30平方米；房款总额为224万元；本合同签订当日，乙方向甲方支付人民币20万元作为购房定金；佣金服务费用为人民币5000元；若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金；本合同一经签订中介服务费概不退还，若有违约，佣金由违约方承担；甲乙双方任何一方逾期10日以上未履约的，另一方有权以对方违约为由解除双方交易关系，违约方应按本合同第八条规定承担违约责任；另外，双方订立了补充条款：1.甲方承诺于2018年11月16日前完成此房改名手续且改名产生的一切费用由甲方承担，否则视为甲方违约；2.乙方于2018年11月16日前将此房房款204万元打入嘉诚房产指定账户，更名完成当日，由嘉诚房产一次性支付给甲方；3.…4.…。2018年11月5日即签订合同当日，原告将20万元购房定金通过案外人崔华春（原告母亲）账户转入被告银行账户，被告为原告出具收到购房定金20万元的收到条一份。2018年11月8日，原告通过本人银行账户将剩余房款204万元及中介费5000元转入嘉诚房产中介的账户。当日，原、被告双方及嘉诚房产中介到涉案房屋开发商潍坊大邦房地产开发有限公司处办理更名手续时，因案外人赵灿在诉李长江、赵春香、潍坊大邦房地产开发有限公司青州分公司确认合同无效纠纷一案中查封了涉案房产，导致未能办理更名手续。当日嘉诚房产中介将房款204万元退回原告。2018年11月18日，被告将收到的购房定金20万元退回案外人崔华春（原告母亲）账户。同时查明，案外人赵灿诉李长江、赵春香、潍坊大邦房地产开发有限公司青州分公司确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月18日立案，案外人赵灿于2018年12月11日提出撤诉申请，本院于当日作出（2018）鲁0781民初5344号民事裁定，准予撤诉。因涉案房屋解封时已超过合同约定的更名期限，其后双方到嘉诚房产中介处进行协商，原告要求解除合同、赔偿损失，双方未能达成一致意见。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖协议，系双方真实的意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方在合同中明确约定被告应于2018年11月16日前完成房屋更名手续，否则视为违约。故被告本应遵守合同约定于2018年11月16日完成房屋的更名手续，但因其与案外人赵灿之间的纠纷，导致涉案房屋被查封，未能按照约定完成合同义务，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。双方在合同中亦明确约定了违约的赔偿办法：若甲方违约，双倍返还乙方购房定金。故在被告未按照合同约定履行义务的情况下，原告要求被告双倍返还定金，于法有据，本院予以支持。因被告已于2018年11月18日将从原告处收取的定金20万元返还原告，故被告还需向原告支付的款项金额为20万元。被告辩称涉案房屋被法院查封属于不可抗力，被告并无过错。原告对此不予认可。本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。但在（2018）鲁0781民初5344号中，案外人赵灿已于2018年10月18日以李长江、赵春香、潍坊大邦房地产开发有限公司青州分公司作为被告提起诉讼，而本案合同签订时间为2018年11月5日，被告本应当预见到涉案房产可能会被查封的情况，故对于被告的辩解意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方在合同中约定，甲乙双方任何一方逾期10日以上未履约的，另一方有权以对方违约为由解除双方交易关系。即双方在合同中已明确约定了解除合同的条件。被告在2018年12月11日告知原告涉案房屋已被解除查封可以继续履行合同时，逾期已超过10日，故原告作为解除权人有权要求解除合同。本案庭审中，本院询问原告是否同意继续履行合同，原告明确表示否定。故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿中介费损失5000元的诉讼请求，因原告已向嘉诚房产中介支付中介费5000元，而双方在合同中作了如有违约，中介费由违约方承担的约定，故原告的该项诉讼请求，于法有据，本院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十五条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、解除原告李春亮与被告赵春香于2018年11月5日签订的《房产认购合同》；二、被告赵春香于本判决生效之日起十日内返还原告李春亮定金20万元；三、被告赵春香于本判决生效之日起十日内赔偿原告李春亮中介费损失5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4376元，减半收取计2188元，诉前保全费1545元，由被告赵春香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  冀迎磊二〇一九年十一月九日书记员  铁继华附：当事人举证清单原告举证：1.房产认购合同一份；2.被告出具的20万元购房定金收到条一份；3.嘉诚房产中介出具的收款收据一份；4.山东嘉诚房产营销策划有限公司青州泰华店出具的事实陈述材料一份；5、原告与其母亲崔华春的中国农业银行股份有限公司青州昭德支行的银行卡交易明细清单两份。被告举证：1.2018年11月18日被告退回20万元定金的银行交易明细清单一份；2.企业信息公示系统查询的中介泰华店负责人信息一份；3.（2018）鲁0781民初5344号民事裁定书复印件一份；4.原告与被告女儿李俊于2018年12月11日通话录音一份。