广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终23675号上诉人（原审被告）：李林，男，1983年11月12日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄圆，广东君和政通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈玲，女，1983年5月23日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：伍春风，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓立权，北京德和衡（广州）律师事务所实习律师。原审第三人：招商银行股份有限公司广州花城支行，住广州市天河区。负责人：陈瑞雯，职务：行长。委托诉讼代理人：洪倩，该行职员。委托诉讼代理人：郭松，该行职员。上诉人李林因与被上诉人陈玲、原审第三人招商银行股份有限公司广州花城支行（以下简称招行花城支行）共有纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初7081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李林上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判陈玲立即将涉案房屋所占的共有份额过户到李林名下，李林无需向陈玲支付价款；3.一、二审受理费由陈玲承担。事实及理由如下：一、涉案房屋是李林单独全额出资购买，一审法院在未查清事实的基础上判决李林向陈玲支付折价款显属认定事实不清、适用法律错误。1.涉案房屋首期款及贷款均由李林个人全额支付，陈玲并无支付任何款项。2009年11月27日，李林以个人名义与案外人莫xx、广州市番禺xx中介服务部签订了《房屋买卖合同》，约定李林以人民币797000元购买涉案房屋，并支付首期款237000元。后考虑到购买涉案房屋是用于双方婚后共同使用，在签署《房地产买卖合同》时，才加上陈玲的名字，双方并未对各自所占份额作出任何约定，涉案房屋产权登记为李林、陈玲共同共有。剩余房款由李林及陈玲向招行花城支行按揭贷款560000元，该按揭贷款已经全部由李林独自清偿完毕。2.陈玲主张购房定金20000元中有5000元是由其支付并确认其余房款均是李林支付，但陈玲并无提交证据证明5000元是由其支付。一审法院没有认定陈玲未举证承担的不利后果，反而在判决书中认定酌情按双方各出资2500元计算出资，明显违背举证规则，没有任何事实与法律依据。李林提交的证据足以证明所有款项均为李林一方支付。二、本案应适用《中华人民共和国物权法》的相关规定，但一审法院适用《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》，显属适用法律错误。1.本案属于共有财产分割纠纷，应首先考虑使用何种法律来认定共有关系性质，本案产权登记是2010年，因此，本案应适用2007年施行的《中华人民共和国物权法》第103条的规定，而不是1998年《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第90条的规定。2.即使按照上述规定处理，一审法院也应该根据事实，区分贡献大小进行分割，不能简单判决双方当事人各占二分之—产权份额，这明显违背公平、等价有偿原则，显失公平。三、根据《中华人民共和国物权法》第103、104条的规定涉案房屋由李林全额出资，应由李林单独所有，一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.根据《中华人民共和国物权法》第103条的规定，共有人对共有的不动产或者动产约定为按份共有或共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，应视为按份共有。虽然本案中的陈玲作为涉案房屋的共有人，房地产权证书中记载的份额为‘共同共有’，但该‘共同共有”有别于物权法意义上的共同共有。物权法意义上的共同共有主要是指夫妻共有、家庭共有和遗产分割前的共有，共同共有人之间都有某种法律认可的特殊的共同关系，如夫妻关系、家庭成员关系以及继承人关系，而本案双方在购房时的男女朋友关系并不是法律认可的特殊的共同关系，故双方购买的涉案房屋不可能形成共同共有，而应当认定为按份共有，双方应当按照其份额享有所有权。2.本案双方系男女朋友关系，李林以结婚为目的购买涉案房屋，对各自所占份额未作出任何约定均没有异议。李林在签署《房地产买卖合同》时变更为双方两人名字，其行为是属附带双方能够缔结婚姻关系而作出的。但买卖合同签订后，双方就分手了，双方共同生活的基础已不复存在，则李林的期望没有达成，也不存在家庭关系，也没有书面约定，如前所述，李林已经提供充足证据材料证明涉案房屋是由其全额出资。因此，根据《物权法》第104条的规定，李林应当享有涉案房屋100％产权份额。四、一审程序存在严重违法。本案从立案到宣判，审理时间长达两年多，远超法定审限，严重程序违法。五、涉案房屋虽然登记在李林和陈玲二人名下，并由双方共同同银行贷款，但全部房屋款项包括贷款均由李林实际支付。涉案房屋是李林在恋爱期间以建立婚姻关系为愿望而购买的，是基于结婚为目的，为构建家庭共同居住共同生活而给付的类似“彩礼”的重大财产，视为对陈玲的目的性赠与。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第十条的规定，现最终双方没有结婚应视为条件没有成就，陈玲理应向李林返还涉案房屋，而非陈玲拥有房屋50％的份额。综上所述，请求二审法院依法改判。被上诉人陈玲二审辩称：一、李林认为陈玲没有支付任何购房款项与事实不符；二、李林认为本案应适用物权法第103条，明显错误，因为涉案房屋的共有性质是共同共有，房屋所有权证有明确记载，并不是“对共有房屋为按份共有还是共同共有没有约定或约定不明”的情况，显然涉案房屋情形与《物权法》第103条规定不一致。三、李林认为涉案房屋具有彩礼性质，与事实不符。因为涉案房屋是陈玲与李林一起出资购买、共同贷款、共担贷款风险，并不是李林或其父母亲独自出资购买的婚房。至于贷款后续全部由李林还清，原因在房屋一直是李林占用、使用，不影响房屋共同共有的性质。四、陈玲除对购买涉案房屋做出贡献外，共有身份也给陈玲后续购房带来障碍，已给陈玲带来巨大损失。本来考虑小孩学位房、大人上班及改善住房需要，陈玲5年前就打算家庭购买第二套房，由于限购政策的影响，只有解决去名才行。为此陈玲多次与李林联系，协商解除涉案共有房屋处理的问题，但李林一直推拖，以致至今陈玲的购房愿望也没法实现，这几年广州房价飞涨，陈玲再买房需要多支出数百万元，间接损失巨大。综上所述，一审判决合理合法，请求法院维持原判，驳回上诉。陈玲于2016年8月17日向一审法院起诉请求：1.确认陈玲对番禺区xx房（产权证号：02××05）的产权拥有50%的份额；2.判令将陈玲在上述房屋所占的份额过户到李林名下，李林向陈玲支付相应价款（80万元）；3.本案的诉讼费用由李林承担。经一审法院审理查明：2009年12月30日,莫xx作为卖方,李林、陈玲作为买方，签订《房地产买卖合同》，约定转让之房地产为广州市番禺区xx房，建筑面积105.8平方米，交易价格63万元，以分期付款方式付款。李林、陈玲均确认，涉案房屋的实际交易价格为797000元。2010年1月7日，招行花城支行作为贷款人（抵押权人），李林、陈玲作为借款人（抵押人），签订《个人购房借款及担保合同》，约定借款人因购买涉案房屋贷款56万元，贷款期限240个月，以等额还款方式归还贷款本息。2010年1月13日，涉案房屋登记为李林、陈玲共同共有。2010年3月25日，涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为招行花城支行。2010年4月14日，招商银行广州分行向李林、陈玲发放贷款56万元，李林、陈玲签署个人贷款借款借据予以确认。本案一审诉讼中，李林、陈玲均确认：涉案房屋是其二人在恋爱阶段，为准备结婚而购买，购买时对于各自所占份额未作出约定；购入后房屋一直由李林使用至今，陈玲未使用过该房屋；房屋的银行抵押借款每月由李林供款，李林已于2018年3月29日清偿银行贷款，贷款期间其共偿还借款本息761338.28元，招行花城支行向李林出具了贷款结清证明；现双方已分手，均同意分割涉案房屋。因双方当事人均主张涉案房屋产权，一审法院组织双方进行竞价，李林最高出价290万元，陈玲最高出价285万元。双方当事人对于购买涉案房屋时的出资情况及房屋的分割方式存在争议。陈玲主张，购房定金20000元中有5000元是其以现金方式支付，剩余15000元由李林支付，中介佣金及税费10000元由陈玲支付，剩余首付款217000元由李林支付；尽管涉案房屋首付款大部分由李林出资，但陈玲参与了购房全过程，也与李林共同承担了银行借贷风险，且房屋一直由李林占有使用却占用了陈玲的购房资格，结合涉案房屋的本身价值及租金价值，陈玲主张按照各占50%的份额分割涉案房屋，李林应向陈玲支付折价补偿款1176500元。李林则主张，涉案房屋全部购房款及中介费、税费均由李林支付，陈玲并未出资，故李林认为涉案房屋产权实际为李林一人所有，李林只愿意适当补偿陈玲，不同意按照各占50%的份额分割涉案房屋及支付折价补偿款；陈玲称涉案房屋占用其购房资格，但其并未举证证明由此对其造成了何种损失，且双方分手后李林多次要求分割涉案房屋，但陈玲坚持对半分割，双方意见存在分歧才导致房屋未能分割，陈玲即使存在损失也是其自身放任导致的，其对损失扩大部分应自行承担责任；至于涉案房屋的租金价值，因李林亦为房屋共有人，其使用涉案房屋无须向陈玲补偿租金。为证明其出资情况，李林提交了招商银行户口历史交易明细表原件、4张收据复印件予以证实，其中招商银行户口历史交易明细表载明李林于2009年12月23日向莫xx转账支付20万元；4张收据分别载明收到李林定金5000元、15000元，首期款20万元，定金17000元。陈玲对招商银行户口历史交易明细表予以确认，对于收据的真实性无法确认，认为即使该收据属实，也只能证明李林支付了237000元，但购房首期款与中介费、税费合计约262140元，李林未提交证据证明该款项全部由李林支付，且因当时双方是以结婚为目的购房，故购房款收据均只写了李林一人名字。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十五条的规定，“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”第九十九条规定，“共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。”涉案房屋登记为陈玲、李林共同共有，现双方当事人已结束恋爱关系，双方共有的基础已丧失，陈玲要求对房屋份额进行分割，符合上述法律规定。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第90条的规定，“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。”由于双方当事人均确认对于涉案房屋份额并无约定，而双方对于涉案房屋的出资情况属于债权范畴，对于房屋物权的份额并无影响，故涉案房屋应当按照等分原则进行分割，由陈玲与李林各占50%份额。至于李林主张涉案房屋是类似“彩礼”性质，在双方当事人未办理结婚登记的情况下应向李林返还的抗辩意见，因陈玲不确认该房屋是“彩礼”性质，李林对此未举证证明，一审法院对该抗辩意见不予采信。在本案一审诉讼中，经一审法院主持竞价，李林对涉案房屋出价290万元，高于陈林的最高出价，根据价高者得的竞价原则，一审法院确认涉案房屋产权由李林取得，根据双方对涉案房屋产权享有的份额比例，李林应向陈玲补偿145万元（290万元×50%）。因双方均同意在本案中一并处理已出资部分的补偿问题，一审法院在计算折价补偿款时予以一并处理。双方当事人均确认涉案房屋银行贷款全部由李林偿还,一审法院对此予以确认。至于购房首期款237000元的出资情况，陈玲主张其中232000元（217000元+15000元）由李林出资，剩余5000元由陈玲现金出资；李林则主张全部由其出资。对于有争议的5000元定金，陈玲未提交证据证明付款情况，李林提交了《收款收据》复印件证明由其出资，但因该证据为复印件，且仅有收据没有付款凭证无法证明款项来源，故一审法院对于双方主张该款项由其出资均不予采信，计算涉案房屋折价补偿款时该5000元一审法院酌情按双方各出资2500元计算。即首期款237000元中陈玲出资2500元，李林出资234500元。银行贷款本息761338.28元，全部由李林偿还。至于中介费、税费等，因不包含在房屋售价内，且双方均未举证证明支付情况，故在本案计算折价补偿款时对该费用不予考虑。因此，对于已出资部分，陈玲应向李林补偿496669.14元[（237000元+761338.28元）÷2-2500元]。综上，李林应向陈玲支付涉案房屋折价补偿款953330.86元（145万元-496669.14元）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九十五条、第九十九条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第90条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2018年10月10日作出如下判决：一、位于广州市番禺区xx房的全部产权归李林所有；二、李林应于本判决发生法律效力之日起10日内向陈玲支付折价补偿款953330.86元；三、驳回陈玲的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30000元，由陈玲负担15000元，由李林负担15000元。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人均无新证据提交。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为陈玲、李林对涉案房屋享有的产权份额是多少。李林主张根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”，陈玲和李林对涉案房屋是按份享有产权，且应该按照出资额确定各自的产权份额。对此，本院认为，根据该条款的规定，只有在房屋产权登记没有明确载明是共同共有还是按份共有的情况下，才对不具有家庭关系外的共有情形认定是按份共有。涉案房屋的产权登记已经明确载明是共同共有，李林要求按照上述条款的规定，认定双方对涉案房屋是按份共有，并以出资确定产权份额，属于对法律条款的错误理解，本院不予支持。涉案房屋的产权登记明确载明各方是共同共有涉案房屋产权，在共有人共有基础丧失的情况下，一审法院根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第90条的规定，确认陈玲和李林各占涉案房屋50%的产权份额，并无不当，本院予以维持。对于现金支付的定金5000元，由于各方都未能提供充分证据证实该笔款项的支付主体，一审法院酌情认定各方各自出资2500元，并无不当，本院予以维持。综上所述，李林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13333元，由李林负担。本判决为终审判决。审判长  李民二〇一九年二月二十二日书记员  冯韵彭诗敏