广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初19824号原告：何明锋，男，1970年7月20日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，委托诉讼代理人：李丽丽，广东盈进律师事务所律师。被告：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区A幢2层201号，统一社会信用代码9144200079296806XM。法定代表人：周根财，总经理。委托诉讼代理人：钱曾亿，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄东伟，广东中元（中山）律师事务所律师。原告何明锋与被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司（以下简称贝迪龙庭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何明锋及其委托诉讼代理人李丽丽到庭参加了诉讼，被告贝迪龙庭公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何明锋向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交楼违约金（以583258元为基数，按每日万分之二的标准自2016年1月1日起计算至实际交楼之日止）。事实和理由：2015年3月18日，原、被告双方签署了中山市商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭10幢403房，合同总价款为583258元。合同第八条约定，被告应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给原告使用，逾期交房，被告应承担逾期交房违约金。合同签订后，原告按约定支付全部购房款项，但迄今为止，被告一直未书面通知原告办理收楼手续。原告认为，被告迟延交楼的行为构成违约，应当承担支付违约金的法律责任，但合同约定的违约金设置了限额，违反了公平原则，因此原告主张按合同约定的标准持续计算至实际交付之日。原告何明锋为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.税收缴款书；4.收据；5.中山市住房和城乡建设局政务网截图。被告贝迪龙庭公司未提交答辩状，亦未到庭应诉、质证及抗辩。经审理查明：2015年3月18日，何明锋（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以583258元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭10幢403房；买受人应在2015年3月18日前一次性支付583258元；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日（含180日），不作补偿，逾期超过180日而不足360日的，买受人同意不行使解除合同的权利，但由第181日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人全部已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另行赔偿或补偿，买受人要求继续履行合同或买受人未在本合同补充协议约定的解除期限届满前向出卖人发出解除通知的，合同继续履行，但由第181日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；合同补充协议第七条约定，买受人应在出卖人发出的交付使用通知书确定的收楼时间内，亲临出卖人交楼现场办理收楼手续，买受人未在该通知书确定的收楼时间办理收楼手续的，则自该通知确定的收楼时间届满之日起，视为买受人对该商品房已进行验收满意并实际交付买受人使用。合同签订后，何明锋按合同的约定向贝迪龙庭公司支付了全部的购房款。2018年1月2日，涉案小区一期取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。但贝迪龙庭公司至今未书面通知何明锋办理交付手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。贝迪龙庭公司与何明锋签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据合同的约定，贝迪龙庭公司应在2015年12月31日前向何明锋交房，但贝迪龙庭公司至今尚未履行交房义务，已构成违约，依法承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如贝迪龙庭公司无法按时交房，合同继续履行的，则自逾期第181日起按日向何明锋支付已交付房价款0.02%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的3%；而何明锋如未按期付款，合同继续履行的，则自逾期之日起每日按逾期应付款的0.04%的标准支付违约金，不设上限。贝迪龙庭公司逾期交房已逾2年多，该约定远低于何明锋逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在贝迪龙庭公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的何明锋以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款0.02%的标准计算，理据充分，本院予以支持。至于逾期交房违约金的计算起止时间。涉案合同约定，违约金应从约定的交楼期限届满后第181日起计算至实际交付之日止，而房屋在符合交付条件后，经贝迪龙庭公司书面通知，何明锋应在贝迪龙庭公司通知的收楼期限届满前办理收楼手续，未办理收楼手续的，则自该收楼期限届满之日起视为房屋已实际交付使用。涉案房屋已于2018年1月2日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，已符合交楼条件，但贝迪龙庭公司迄今未书面通知何明锋收楼。因此，违约金应从约定的交楼期限届满后第181日即2016年6月29日起计算至贝迪龙庭公司向何明锋发出书面收楼通知后通知收楼期限届满之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告何明锋支付逾期交房违约金（以583258元为基数，自2016年6月29日起，按每日万分之二的标准计算至被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司向原告何明锋发出书面收楼通知后通知收楼期限届满之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2572元，减半收取为1286元，由原告何明锋负担243元，由被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担1043元（原告已预付1286元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一九年二月十八日书记员 詹绮婷王静