广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终23678号上诉人（原审原告）：罗航，1989年7月12日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：朱江，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王平，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄洪彬，男，1991年8月9日出生，汉族，住广州市增城区。原审第三人：广州市美诚房地产中介有限公司新塘分公司，住所地广州市增城区新塘镇府前路29号锦绣新天地花园4号商铺119号。负责人：杜川。委托诉讼代理人：夏新华，该公司员工。原审第三人：邝榆喆，女，1979年6月27日出生，汉族，住广州市增城区。原审第三人：黄瑞，女，1978年2月19日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：张亚丽，广东金日律师事务所律师。上诉人罗航因与被上诉人黄洪彬、原审第三人广州市美诚房地产中介有限公司新塘分公司（以下简称美诚新塘公司）、邝榆喆、黄瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2052号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人罗航上诉请求：1.撤销一审判决，改判黄洪彬继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，依约将广州市增城区新塘镇东江大道南88号5幢2603号房屋交付给罗航，并办理房屋过户登记手续；2.本案一、二审案件受理费、保全费均由黄洪彬负担。事实与理由如下：一、一审法院认定黄瑞与黄洪彬的代理人邝榆喆于2016年7月15日签订的《房屋买卖合同》是合法有效的、黄瑞的购房行为是善意的，均存在错误。本案于2017年3月23日立案受理，一审法院先后于2017年6月15日、2017年9月18日、2018年9月14日组织了三次庭审。在前两次开庭审理过程中，法院已对案件进行完整的法庭调查、举证质证、法庭辩论等程序。此时，案件事实已经清楚、证据已经充分，而且黄洪彬、邝榆喆从未提出任何关于涉案房屋已经出卖给黄瑞的主张及证据。然而，在与第二次庭审时隔长达一年后的第三次庭审中，黄洪彬、邝榆喆却突然当庭提出“足以改变案件判决走向的”涉案房屋已经出卖给黄瑞的主张及材料。因此，罗航有足够理由认为，黄瑞与黄洪彬的代理人邝榆喆于2016年7月15日签订的《房屋买卖合同》是虚假的，即是倒签甚至伪造的，黄瑞的购房行为也是虚构的。二、涉案房屋并没有交付黄瑞占有使用。（一）黄瑞所提交的物业费发票载明的相关费用为邝榆喆支付，且从时间上看存在重大刻意制造的嫌疑。黄瑞在第三次庭审中当庭提交了两张广州莱佛士物业服务有限公司增城分公司出具的增值税普通发票，存在以下几个疑点：1.从时间上看，两张发票开具时间为2018年5月25日、7月5日。黄瑞申请参加本案诉讼的时间为2018年6月29日离本案一审2017年第一、二次开庭已经长达240多天，存在为了参加本次诉讼而伪造的嫌疑。2.从费用支付来看，5月份发票载明的有邝榆喆，既然涉案房屋早就在2016年8月1日交付给黄瑞占有使用，发票就不可能再开具给邝榆喆。3.从发票内容来看，5月份发票载明付款内容包括2017年8月至2018年7月份的管理费共6910.19元，开具时间是5月份，却还将之后的6、7月份管理费一并支付了，不符合常理。4.支付内容不符合《房屋买卖合同》约定，黄瑞与黄洪彬签订《房屋买卖合同》第6条约定：“卖方交付该物业予买方使用日期为2016年8月1日前，卖方在交付该物业前两日内必须付清一切有关该物业之欠费，如水电费、管理费等，否则视为卖方违约”，即2016年8月1日之前的物业费用由黄洪彬支付。但是，2018年7月份发票的付款内容包括2015年7月至2017年7月管理费，2015年3月至2017年5月电费和2016年7月至11月的水费。黄瑞将2016年8月1日之前的费用也支付了，不符合约定。（二）2018年4-12月的付款通知书，显示广州莱佛士物业服务有限公司增城分公司自2018年4月至12月连续9个月均向邝榆喆发出《付款通知书》催缴物业费等，依据常识，物业公司只会向业主催缴物业费。由此可知，涉案房屋并未交付黄瑞占有。（三）罗航与邝榆喆的《房地产买卖合同》签订在邝榆喆、黄瑞主张交付时间之后，与常理不符。黄瑞、黄洪彬、邝榆喆在第三次庭审中均主张，涉案房屋已经于2016年8月1日交付黄瑞，黄瑞也出具了《交付买方清单凭证》作为证据，其中内容有：“买方黄瑞……已支付全部首期款，现交给黄瑞装修使用，房屋的锁钥和出入卡已给黄瑞本人使用”。但是邝榆喆与罗航签订的《房地产买卖合同》时间为2016年8月8日。依据常理，买房之前必然是需要看房的，房屋既然已经由黄瑞本人占有，罗航就看不成房；但是，实际情况是罗航看房时，房屋为空置状态，无装修痕迹。（四）黄瑞提交的《交付买方清单凭证》存在伪造嫌疑。黄瑞在第三次庭审中当庭提交了手写的《交付买方清单凭证》作为房屋已经交付给黄瑞使用的证据，落款处写：经办人，黄瑞，加盖了手指印，下面手写“黄瑞”二字。依据常理，手指印只会按在本人手写的签名上，两处签名笔迹完全不同，存在伪造嫌疑。三、黄瑞的行为并非善意，不构成其可以取得涉案房屋所有权的理由。一审法院通过黄瑞提供的定金收据和“首期款”收据，进而认定黄瑞的行为构成善意，与事实不符。（一）黄瑞支付所谓“首期款”的行为与《房屋买卖合同》的约定不符。黄瑞与邝榆喆签订的《房屋买卖合同》附件第一项第（2）款约定，“首期楼价款共计人民币570000元，于签订《增城市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清”。黄瑞在没有取得收缴证件收据之后，就将首期款支付给邝榆喆，不仅与合同约定不符，而且无理由增加了自身购房风险，有违常理。此外，依据房产交易惯例，在签订正式的房屋买卖合同之后，应当办理网签。黄瑞在明显会增加自身购房风险的情况下，既不按照合同约定时间支付，在支付完全部款项之后，又不要求办理网签，不要求过户，不变更物业登记信息，均与常理不符。（二）邝榆喆和黄瑞向法院提交的《送达地址确认书》中载明的电话号码完全一致，存在恶意串通的重大嫌疑。邝榆喆在2017年5月31日向法院提交的《送达地址确认书》和黄瑞在2018年7月30日向法院提交的《送达地址确认书》上载明的手机号码均为139××××2888和133××××3388。依据邝榆喆起诉黄洪彬的《起诉状》可知，139××××2888这个号码为邝榆喆所有。此外，黄瑞在《送达地址确认书》上填写的送达地址为荔城碧桂园大门口，故意不写具体单元号和房号，存在重大伪造嫌疑。四、黄瑞与邝榆喆签订的《房屋买卖合同》系恶意串通，损害了罗航的合法权益，应属无效合同。（一）邝榆喆和黄瑞向法院提交的《送达地址确认书》中载明的电话号码完全一致，存在恶意串通的重大嫌疑。（二）黄瑞在多份法律文件当中的手写签名笔迹差异很大，存在伪造的重大嫌疑。（三）黄瑞支付所谓“首期款”的行为违背常理。依据邝榆喆在第三次庭审中主张，黄瑞在2016年8月1日前后支付了1080000元“房款”（后续房款已经付清）之后，违背房产交易惯例，付款后长期不要求办理网签、不要求过户、不要求变更物业登记，黄瑞的行为违背常理。（四）黄瑞和邝榆喆的诉讼行为，存在恶意阻挠本案诉讼的重大嫌疑。本案于2017年6月15日第一次开庭，邝榆喆认识到现有证据对自身不利，随后起诉黄洪彬，也就是涉案房屋委托人，要求将涉案房屋过户到邝榆喆名下，一审法院于2017年9月14日立案受理。四天后即2017年9月18日本案第二次开庭，邝榆喆并未提及其已经起诉黄洪彬要求将涉案房屋过户的事实。既然黄洪彬已经委托邝榆喆出卖涉案房屋，邝榆喆也接受委托并与罗航签订《房地产买卖合同》，涉案房屋就不会是邝榆喆的。因此，邝榆喆起诉黄洪彬的行为足以证明其阻挠本案诉讼。2018年3月5日，邝榆喆申请撤回对黄洪彬的起诉。随后，黄瑞又于2018年3月7日起诉黄洪彬，要求将涉案房屋过户到黄瑞名下。该诉讼行为同样足以阻挠本案诉讼进程。最终一审判决结果实现了邝榆喆、黄瑞的目的。两者的系列行为足以证明黄瑞与邝榆喆签订的《房屋买卖合同》系恶意串通，损害了罗航的合法权益，应属无效合同。被上诉人黄洪彬经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。原审第三人美诚新塘公司二审陈述称：2016年8月份之前，美诚新塘公司代理人通过一个按揭公司的朋友知道邝榆喆有房屋要出售，所以联系邝榆喆确认是否有房子要卖，邝榆喆就告诉美诚新塘公司确实有房子要卖。房子没有锁门，所以美诚新塘公司就带罗航去看房。罗航不止一次看房，然后就在2016年8月8日约邝榆喆见面签订合同，当场就支付定金给美诚新塘公司代管，邝榆喆也是同意的，并在合同上注明。美诚新塘公司在签合同已经知道涉案房屋有查封、有抵押，并且也告知了罗航。之后邝榆喆就说不想卖房子了，因为邝榆喆找到其他买家，邝榆喆说私下给美诚新塘公司代理人部分款项，让代理人把合同取消，代理人没有同意。在2017年初，看到有评估公司对涉案房屋进行评估，后来美诚新塘公司就去办理解除手续，然后罗航就提起了本案诉讼。当时银行对房屋去评估，也不一定是黄瑞购买的。在一审前几次开庭，邝榆喆都没有提到有黄瑞购买涉案房屋。如果涉案房屋有装修，就应该有装修房屋的申报材料，并且装修全部都要向物业交付押金的。原审第三人邝榆喆陈述称：一、邝榆喆与罗航签订合同后觉得罗航与美诚新塘公司是串通的，20000元定金是给中介公司还是给罗航，邝榆喆不清楚。定金是打到中介公司法定代表人的个人账号的，邝榆喆在收据上是确认的。当时邝榆喆已经收取黄瑞的首期款，当时黄瑞称购房压力大，所以邝榆喆才另外找一家，但是邝榆喆在签约时也说了，如果不卖就退还定金给罗航。二、签订合同当天晚上邝榆喆就提出不出售房屋。美诚新塘公司说邝榆喆因为有其他买家出更高的价格才不卖涉案房屋不是事实。邝榆喆收取黄瑞的款项也已经转给黄洪彬用做偿还供楼的贷款。黄瑞第一次买房，并向邝榆喆支付了首期款，这是事实。原审第三人黄瑞陈述称：黄瑞购买涉案房屋，支付了相应定金及房价款，黄瑞、邝榆喆存在真实交易，黄瑞的合同签订在先，交易在先，房屋也已交付给了黄瑞使用，因此涉案房屋应归黄瑞所有。二审法院应驳回罗航的上诉请求，维持原判。一、黄瑞购买涉案房屋时，是通过黄洪彬的代理人邝榆喆购买的，邝榆喆出示了黄洪彬出具的公证委托书，表明其代理人身份及代理权限合法。黄瑞与邝榆喆签订涉案房屋买卖合同，由于涉案房屋当时被中信银行增城支行查封，双方约定共同还清银行贷款后过户给黄瑞。二、合同签订后，黄瑞如约支付了相应房价款，涉案房屋交付给黄瑞装修使用。黄瑞多次联系邝榆喆过户事宜，邝榆喆一拖再拖，后黄瑞才知道涉案房屋又出售给罗航。由于涉案房屋已被查封，黄瑞只好另案诉请将涉案房屋过户给黄瑞，并申请参加本案诉讼。罗航于2017年3月23日向一审法院提出本案诉讼，请求判令：1.黄洪彬继续履行双方签订的《房地产买卖合同》；2.黄洪彬依约将增城区新塘镇东江大道南88号5幢2603号房屋交付给罗航，并办理房屋过户登记手续；3.本案诉讼费由黄洪彬承担。一审法院经审理查明：增城市国土资源和房屋管理局出具粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明“房地产权属人：黄洪彬，房屋所有权取得方式：购买，共有情况：单独所有，登记时间2014年10月28日，房屋坐落：增城市新塘镇东江大道南××房（以下简称涉案房屋），层数28，建筑面积244.17平方米。”2016年7月11日，黄洪彬（委托人、甲方）与邝榆喆（受托人、乙方）签订《委托合同》，载明“甲方就坐落在涉案房屋（粤房地产权证穗字第××号）而委托乙方办理相关事宜达成如下协议，条款如下：……1.到中信银行股份有限公司广州增城支行办理上述房产贷款的提前还款手续，取回《房地产权证》、《房地产他项权证》、结清证明、涂销资料、发票、保单等有关文件。2.到增城区国土房管部门办理上述房产的注销抵押备案登记手续及调档、查册等一切相关手续，取回《房地产权证》等有关文件。3.使用上述房产作抵押向有关金融机构或个人、小额贷款公司借款，签署贷款抵押的相关合同及文件（包括但不限于借款合同、抵押合同、保证合同等）。4.到有关金融机构办理上述房产贷款的提前还款手续，取回《房地产他项权证》、结清证明、涂销资料、发票、保单等有关文件。5.到增城区国土房管部门办理上述房产的注销抵押备案登记手续及调档、查册等一切相关手续，取回《房地产权证》等有关文件。6.出售上述房产，到增城区国土房管部门办理上述房产的交易、过户手续（包括填写申请书、查册、查档、递件、退件、退税、测绘、更正资料、取件等），签订（含网签）房地产买卖合同及相关文件……六、本合同自双方签字并经公证之日起生效。本合同一式五份，乙方四份，广东省增城市公证处存一份。”同日，广东省增城市公证处出具（2016）粤广增城第7609号公证书，载明“委托人：黄洪彬，受托人；邝榆喆，黄洪彬、邝榆喆签订《委托合同》意思表示真实。合同内容具体、明确，当事人对合同内容无疑义。依据上述事实，兹证明委托人黄洪彬和受托人邝榆喆于2016年7月11日来到我处，在我的面前，签订了前面的《委托合同》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，合同上黄洪彬、邝榆喆的签字、指印均属实。”2016年7月15日，黄洪彬（卖方）委托代理人邝榆喆与黄瑞（买方）签订《房屋买卖合同》，载明“1.买卖之房屋地址为增城市新塘镇东江大道南88号2603房，建筑面积为244.17平方米，房产证号为12××07。……3.该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为2390000元……5.本次交易过户所产生税费全部由买方负责支付……6、卖方交付该物业予买方使用日期为2016年8月1日前……12、买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业时，应向卖方支付该物业成交价的30%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款全额的1%向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的1%向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的30%作违约金。13.本次交易过户手续需在2017.1.1前完成。如因房管局或银行、地税局等原因导致延迟则时间相应顺延。……21.三方约定其他事项：由于该房屋是查封状态的，查封单位是中信银行增城支行，由双方共同还清银行贷款再过户。附件：买卖双方该物业楼价款的支付方式达成一致协议，由买方按下列第1种方式处理：1.一次性付款（1）于2016.7.15当天支付10000元作为定金，（2）首期楼价款（不含定金）570000元，（3）楼价余款1810000元应于缴交二手房契税并取得契税完税证当天内付清。邝榆喆在卖方/代理人处签名，黄瑞在买方/代理人处签名。同日，邝榆喆签署《收据》，确认收到黄瑞购房定金10000元。借记卡账户历史明细清单记载户名黄瑞，卡号62×××56，2016年7月26日卡取，支出金额570000元，对方户名邝*喆。邝榆喆于2016年7月26日签署《收据》，确认收到黄瑞购房首期款570000元。黄瑞出示收据三张，拟证明涉案房屋已经交付给黄瑞装修使用。黄瑞出示广州莱佛士物业服务有限公司增城分公司二张广东增值税普通发票，记载开票日期分别为2018年5月25日、2018年7月5日，名称5-2603黄瑞，支付2015年7月至2018年7月管理费等费用。罗航认为发票上记载房号是对得上，但不清楚是否涉案房屋。黄洪彬承认缴费是涉案房屋，是由广州莱佛士物业服务有限公司增城分公司进行物业管理。2016年8月8日，黄洪彬（卖方）的委托代理人邝榆喆与罗航（买方）、美诚新塘公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，载明“第一条、买卖双方经协商以下列条款委托经纪方出售及购买位于涉案房屋。卖方持有房地产权证号码：12××07……。第二条、该物业买卖成交价人民币2420000元，……有关付款方式详见附件。第三条、该物业以现状按套出售予买方，而买方或其授权代理人已全面检查并清楚了解所购买物业的所有情况并无异议。……第六条、买卖双方税费及交易手续费支付方式：由买方全部支付。第七条、买卖双方同意交付该物业予买方使用之日期为：首期款当天，买卖双方应在交接物业当天一同到场查验房屋。……第十条、基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签署本合同当天向经纪方支付中介服务费，其中：买方应向经纪方支付中介服务费人民币24200元。……约定的其他事项：1.代理人提供了公证书原件（2016）粤广增城第7609号。2.买方罗航熟知此房已被中信银行广州增城市支行查封。3.买卖双方约定过户时间为2016年11月3日-16日左右。4.买卖双方约定签定三方买卖合同贰个工作日后，卖方法定代理人邝榆喆去法院办理解封以上物业事宜。……”。附件“二、物业有抵押登记情况适用（二）涂销抵押后按揭付款：1.定金人民币20000元。此定金由经纪方保管，过户当天由经纪方支付卖方。……5.首期款（不含定金）330000元，买方在房管部门成功受理本次交易递件当天支付给卖方。……6.楼价余款（即银行贷款额）2070000元交易完税及过户手续完成后，由买方贷款银行直接划给卖方指定银行账户。”邝榆喆在卖方处签名，罗航在买方处签名，美诚新塘公司在经纪方处盖章。同日，美诚新塘公司出具《收据》，确认收到罗航购房定金20000元。中国建设银行个人活期账户交易明细，记载户名杜川，2016-8-9，跨行代付，交易金额19997.74元。邝榆喆与美诚新塘公司员工夏新华的微信记录，“2016年8月9日，夏新华发出微信内容为收定金20000元是稳妥办法，谁保管都一样”，“2016年8月19日，夏新华发出微信内容为买方我联系过了，他不同意解除合同”，“2016年8月21日，邝榆喆发出微信内容为我根本就不想签的，只是看你们逼着我签的，全部条件都对我没有利的，你们装我的，我一分没有收到。夏新华微信回复：没什么逼不逼的，当时付款方式和房价都是三方当面谈定的，讲好我们只是代管定金的”，美诚新塘公司承认微信记录是真实的。2017年5月16日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明“不动产坐落：涉案房屋，建筑面积244.17平方米，抵押权人中信银行股份有限公司广州增城支行，权利价值2007674元，登记日期：2014-10-28，增城法院于2016-3-29查封该房屋”。2017年7月7日、11月9日和2018年5月2日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明不动产坐落增城市新塘镇东江大道南××房，产权人黄洪彬，抵押权人中信银行股份有限公司广州增城支行，增城法院（2016）粤0183民初1442-1号有效查封，（2017）粤0183民初2052号、（2017）粤0183财保228号、（2017）粤0183财保439号轮候查封。2017年6月12日，一审法院作出（2016）粤0183民初1442号民事判决书，判令：解除中信银行股份有限公司广州增城支行与黄洪彬、叶小彦签订的编号为（2013）增银房贷字第××号《中信银行个人购房借款合同》，黄洪彬、叶小彦清偿贷款本金1346964.72元及利息等，经询问双方确认该判决书已发生法律效力。立案受理后，一审法院根据罗航的申请，依法查封了涉案房屋。罗航为证明其具备付款能力，向一审法院申请冻结其在中国建设银行股份有限公司增城支行的银行账户62×××20存款2400000元，并提交银行卡复印件及中国建设银行个人资信证明书。一审另查明，2018年3月8日，一审法院立案受理原告黄瑞诉被告黄洪彬房屋买卖合同纠纷一案【（2018）粤0118民初1928号】，请求判令黄洪彬将涉案房屋过户给黄瑞等。一审庭审中，一、罗航陈述如下事实：1.买房时清楚涉案房屋有抵押及查封状态；2.罗航按合同约定向美诚新塘公司支付购房定金20000元；3.黄瑞提交的《房屋买卖合同》是虚假合同，约定付款方式不符合常理，也没有网签和中介公司介入；4.黄瑞在没有到房管部门办理收缴证件收据就支付首期款570000元，不符合交易习惯；5.邝榆喆在前次开庭没有提及房屋交付给黄瑞使用，而且愿意以低于罗航购买价款出售有违常理；6.黄瑞支付首期款570000元不是购房款，利用该款作假，说明他们是串通的；7.罗航在购买涉案房屋时是没有装修的；8.按揭公司为罗航办理银行按揭就去办理了网签。二、黄洪彬陈述如下案件事实：1.涉案房屋已被银行及第三人查封，不能办理过户；2.涉案房屋是委托邝榆喆出售、收款，认可邝榆喆的陈述；3.美诚新塘公司收取购房定金行为是违法的，合同明显显失公平。三、美诚新塘公司陈述如下事实：1.夏新华是公司员工，杜川是美诚新塘公司负责人，罗航将购房定金20000元划入杜川账户，是履行职务行为；2.没有胁迫邝榆喆签订合同，合同是在银行签订。四、邝榆喆陈述如下事实：1.与罗航签订《房地产买卖合同》是被逼的，但未提供证据证明；2.罗航没有支付购房定金，也没有收到一分钱；3.2016年8月9日已向美诚新塘公司表明不出售涉案房屋，要求解除合同，没有去办理涂销抵押及查封；4.同意涉案房屋卖给黄瑞，已收楼款并交付黄瑞使用；5.房屋买卖是先与黄瑞签署合同，看到罗航开出房价比黄瑞出得高，就与罗航签订合同，但罗航支付房款的条件不合要求，就违约了。五、黄瑞陈述如下事实：1.黄瑞签订的合同合法有效，并按合同约定支付房款，且房屋已交付使用；2.定金10000元是现金支付，570000元房款是通过银行卡转账支付。一审法院认为：黄洪彬与邝榆喆于2016年7月11日签订《委托合同》，黄洪彬委托邝榆喆出售涉案房屋（粤房地产权证穗字第××号）及办理相关过户手续，邝榆喆具有合法的代理权。黄洪彬的代理人邝榆喆就涉案房屋买卖分别在2016年7月15日与黄瑞（买方）签订《房屋买卖合同》、在2016年8月8日与罗航（买方）签署《房地产买卖合同》，构成一房数卖。《房地产买卖合同》是各方当事人协商一致确定的权利和义务，黄洪彬提出合同显失公平，无事实依据，一审法院不予采纳。邝榆喆提出《房地产买卖合同》被胁迫而订立，未提供被胁迫的依据，一审法院不予采信。至于黄瑞的行为是否善意问题，从黄瑞提供的购房定金收据及首期款收据、借记卡账户历史明细清单显示黄瑞向邝榆喆支付了购房定金10000元及首期款570000元，可以说明黄瑞的行为是善意的。庭审中罗航主张黄洪彬的代理人邝榆喆与黄瑞签署的《房屋买卖合同》是虚假合同，未提供证据证明，一审法院不予采纳。因此，黄洪彬的代理人邝榆喆与黄瑞以及黄洪彬的代理人邝榆喆与罗航签订的上述两份合同，均属当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，两合同均依法成立、有效。对涉案房屋的买卖，罗航请求黄洪彬继续履行合同，而黄瑞也另案【（2018）粤0118民初1928号】起诉请求黄洪彬将涉案房屋过户给黄瑞。关于罗航有否支付定金问题，罗航在2016年8月8日签署《房地产买卖合同》当天通过跨行转账20000元至美诚新塘公司负责人杜川账户，美诚新塘公司承认收到该款项，该付款行为是符合《房地产买卖合同》约定，一审法院确认罗航已向黄洪彬支付了购房定金20000元。黄洪彬、邝榆喆、黄瑞抗辩罗航没有支付购房定金无事实依据，一审法院不予采信。根据查明的事实，黄洪彬的代理人邝榆喆在2016年8月就向美诚新塘公司表明不同意将涉案房屋出售给罗航，美诚新塘公司也将该意思转达了给罗航，黄洪彬的上述行为显然构成违约，依法应承担违约责任。罗航要求继续履行双方签订的《房地产买卖合同》以及要求黄洪彬交付涉案房屋及办理房屋过户登记手续的请求能否得到支持。根据查明的事实，涉案房屋构成一房数卖，黄瑞在2016年7月15日签订《房屋买卖合同》当日支付了10000元、7月26日支付首期款570000元，有黄瑞提供的购房定金收据及首期款收据、借记卡账户历史明细清单为证。另从广州莱佛士物业服务有限公司增城分公司开具二张广东增值税普通发票记载显示黄瑞支付2015年7月至2018年7月物业管理费等费用，结合黄瑞与黄洪彬、邝榆喆在庭审中陈述的事实，一审法院确认涉案房屋已交付黄瑞使用。罗航质证认为黄瑞没有占有装修使用涉案房屋，一审法院不予采纳。鉴于黄瑞成立《房屋买卖合同》比罗航成立《房地产买卖合同》在先，以及黄瑞合法占有使用涉案房屋，且黄瑞另案【（2018）粤0118民初1928号】起诉请求黄洪彬将涉案房屋过户给黄瑞。根据公平原则以及维护正常的交易秩序，黄瑞的合同继续履行比罗航的合同比较适宜，故罗航的合同目的不能实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。罗航在黄洪彬违约、合同目的不能实现的情况下，仍坚持请求继续履行合同，要求将涉案房屋过户至其名下及交付涉案房屋，不符合法律的规定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年11月1日作出判决如下：驳回原告罗航的全部诉讼请求。一审案件受理费26160元、诉讼保全费5000元，由原告罗航负担。二审期间，罗航向法院提交：1.物业费发票，拟证明发票所载明的相关费用为邝榆喆支付，且从形成时间上看存在刻意制造嫌疑；2.广州莱佛士物业服务有限公司物业费付款通知单，拟证明物业公司是向邝榆喆催缴2018年4-12月的物业费；3.第三次庭审中关于房屋交付状态和时间的笔录摘录、4.《交付买方清单凭证》、5.罗航与黄洪彬、邝榆喆《房地产买卖合同》，拟证明：黄洪彬、邝榆喆、黄瑞均主张确认房屋已经于2016年8月1日交付黄瑞占有使用并装修，包括钥匙和出入卡，但是罗航的合同签订时间为2016年8月8日，罗航看房时，房屋为空置状态；6.《交付买方清单凭证》，拟证明落款处两个手写的“黄瑞”签名笔迹完全不同，存在伪造嫌疑；7.黄瑞借记卡账户历史明细清单（“首付款”570000元），拟证明：2016年7月26日，黄瑞支付的所谓“首期款”570000元给邝榆喆，与《房屋买卖合同》约定的支付条件不符；8.黄瑞与邝榆喆、黄洪彬《房屋买卖合同》，拟证明双方约定“首期款”支付时间为黄瑞取得房地产交易中心收缴证件收据当天；9.邝榆喆提交给法院的《当事人送达地址确认书》、10.黄瑞提交给法院的《当事人送达地址确认书》，拟证明：邝榆喆留给法院的联系电话为139××××2888和133××××3388，与黄瑞留给法院的联系电话完全一致，两份法律文书的形成时间相隔425天；11.邝榆喆起诉黄洪彬的《起诉状》，拟证明邝榆喆所留的电话号码为139××××2888；12.邝榆喆提交给法院的《当事人送达地址确认书》、13.黄瑞提交给法院的《当事人送达地址确认书》、14.黄瑞与邝榆喆、黄洪彬《房屋买卖合同》、15.交付买方清单凭证、16.黄瑞身份证复印件、17.黄瑞出具给代理律师的《授权委托书》、18.黄瑞提交给法院的《当事人送达地址确认书》、19.黄瑞提交的《第三人申请参加诉讼申请书》，拟证明六份法律文件当中“黄瑞”的手写签名为互不相同的6种笔迹，存在伪造嫌疑；20.第三次庭审中关于黄瑞支付“购房款”的笔录摘录，拟证明邝榆喆主张黄瑞已经支付所谓“购房款”1080000元；21.邝榆喆起诉黄洪彬的《起诉状》，拟证明邝榆喆在本案第一次庭审后起诉黄洪彬；22.（2017）粤0183民初6252号民事裁定书，拟证明邝榆喆在2018年3月5日申请撤回对黄洪彬的起诉；23.黄瑞起诉黄洪彬《民事起诉状》，拟证明黄瑞于2018年3月7日起诉黄洪彬，距离其主张房屋已经交付相隔589天，违背常理，且存在与邝榆喆恶意串通阻挠罗航诉求依法获得法院支持的重大嫌疑。其中证据2、9、10、12、13、18、22、23是新证据，其他证据供法院参考。美诚新塘公司质证称：确认证据2的真实性，也确认其他证据的真实性、合法性、关联性。邝榆喆质证称：确认证据2的真实性，但不是邝榆喆交的，是黄瑞交的，只是开具的发票上有邝榆喆的名字，因为有一些是邝榆喆支付的，双方都是对好数的；2018年7月份的发票是后来补充出具的，对于邝榆喆应该承担的费用，双方以现金方式已经结算但无证据证明；证据9是邝榆喆写的；证据10是邝榆喆让黄瑞写邝榆喆的电话号码，因为邝榆喆担心黄瑞不接电话，所以才这么做的；确认证据9、10的真实性、合法性；邝榆喆确认证据12、13、18的真实性、合法性；证据22，邝榆喆起诉黄洪彬是因为邝榆喆通过中介向黄洪彬购买涉案房屋，已经通过转账付清全部房款2000000元，所以黄洪彬出具了委托书给邝榆喆及《买卖合同》，邝榆喆撤回起诉是因为黄洪彬没有对此提出异议，并且邝榆喆已经将涉案房屋出售给了黄瑞，所以邝榆喆撤诉了；证据23，因为涉案房屋被查封，黄瑞多次要求邝榆喆过户不成，故提起诉讼。黄瑞质证称：黄瑞对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可；证据10、13、18是黄瑞签订，对其真实性、合法性、关联性予以认可；证据9不是黄瑞签订的，不清楚，黄瑞在地址确认书上留下的是邝榆喆的电话号码，因为黄瑞向邝榆喆买的房屋，应当由邝榆喆解决所有的事情，所以留下邝榆喆的电话；证据22没有原件，黄瑞不是该案当事人，对真实性、合法性、关联性不予确认；证据23进一步证明黄瑞要求将涉案房屋过户到黄瑞名下。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另外，一、罗航二审期间提交调查取证申请书，请求法院：1.依职权调取2015年1月1日至2018年12月13日期间黄瑞名下尾号8856银行卡、尾号2848银行账户流水明细及2016年7月26日黄瑞名下收入570000元的交易详情（包括对方户名全称、对方账号、对方户主身份信息等）；2.调取2015年1月1日至2018年12月13日期间邝榆喆名下尾号5684银行卡、尾号3743银行账户流水明细；3.向涉案房屋物业管理公司即广州莱佛士物业服务有限公司调取涉案房屋物业登记信息；4.向中国移动通信集团广东有限公司广州分公司、中国电信集团有限公司广州分公司调取邝榆喆、黄瑞在2016年1月1日至7月31日期间的通话记录；5.向一审法院调取（2018）粤0118民初1928号案（黄瑞与黄洪彬房屋买卖合同纠纷案）的整套卷宗材料。二、罗航二审提交《司法鉴定申请书》，请求法院：1.委托司法鉴定机构对黄瑞提交的《房屋买卖合同》本身的形成时间以及《房屋买卖合同》上的墨迹、笔迹、手指印等形成时间进行司法鉴定；2.委托司法鉴定机构就黄瑞提交的《房屋买卖合同》和罗航提交的《房地产买卖合同》本身形成时间早晚以及合同上的墨迹、笔迹、手指印等形成时间的早晚进行司法鉴定；3.委托司法鉴定机构就（1）黄瑞提交的《房屋买卖合同》上落款签名“黄瑞”及手指印；（2）黄瑞提交的《交付买方清单凭证》上的签名“黄瑞”及手指印；（3）黄瑞在其身份证复印件上的签名“黄瑞”；（4）黄瑞提交给其代理律师的《授权委托书》上的落款签名“黄瑞”及手指印；（5）黄瑞提交给法院的《送达地址确认书》上的签名“黄瑞”；（6）黄瑞提交给法院的诉黄洪彬的《起诉状》上的签名“黄瑞”及手指印进行司法鉴定，鉴定是否为黄瑞本人签名或其本人的手指印以及鉴定是否为邝榆喆的签名及手指印。本院认为，一审法院认定邝榆喆代理黄洪彬与罗航、美诚新塘公司签订的涉案《房地产买卖合同》合法有效，各方均无异议，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对罗航的上诉请求，认定如下：一、对于罗航二审期间申请法院调查取证，并申请司法鉴定的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条规定，当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条规定当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。据此，罗航在本案二审期间才提出前述调查取证及司法鉴定申请，已经超过举证期限，本院不予接纳。二、关于罗航诉请继续履行其与邝榆喆签订的《房地产买卖合同》，黄洪彬向其交付房屋并办理过户手续的问题。因黄瑞在一审中已经提供购房定金收据及首期款收据、借记卡账户历史明细清单显示黄瑞向邝榆喆支付了购房定金10000元及首期款570000元等事实，足以证明黄洪彬的代理人邝榆喆与黄瑞于2016年7月15日签订的《房屋买卖合同》亦是真实有效的。并且，结合美诚新塘公司陈述在2017年初有看到评估公司前去对涉案房屋进行评估等事实，虽不确定当时的买家即是黄瑞，但亦不排除黄瑞与邝榆喆在此前已经签订前述《房屋买卖合同》的事实。因涉案房屋构成一房数卖，黄瑞已提供充分证据证明其在2016年7月15日签订《房屋买卖合同》当日支付了10000元、7月26日支付首期款570000元。另从广州莱佛士物业服务有限公司增城分公司开具二张广东增值税普通发票记载显示黄瑞支付2015年7月至2018年7月物业管理费等费用，结合黄瑞与黄洪彬、邝榆喆在庭审中陈述的事实，一审法院确认涉案房屋已交付黄瑞使用，理据充分。一审法院根据公平原则以及维护正常的交易秩序，认定黄瑞的合同继续履行比罗航的合同更为适宜，故驳回罗航的诉请，并无不妥。至于罗航上诉主张黄瑞、邝榆喆系恶意伪造《房屋买卖合同》损害罗航合法权益合同无效，以及邝榆喆并未实际交接使用涉案房屋，主张黄瑞并非善意购房人等问题。因罗航仅从物业管理费发票、物业公司催促缴费主体、黄瑞与邝榆喆之间的关系等方面推测邝榆喆、黄瑞存在倒签合同、未实际交房等嫌疑，并不足以推翻一审法院查明和认定的事实。因此，罗航该项主张，依据不足，本院不予采纳。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人罗航的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26160元，由上诉人罗航负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  赵云川审判员  柳玮玮二〇一九年二月二十八日书记员  莫善友