江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7303号上诉人（原审被告）：江苏爱涛置业有限公司，住所地南京市江宁区天印大道**东山总部商务园****。法定代表人：赵亚军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雯，女，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京守正房地产顾问有限公司，住所，住所地南京市雨花台区楚翘城**商务楼**div>法定代表人：唐莉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李博，男，该公司员工。委托诉讼代理人：余联刚，江苏磐笃律师事务所律师。上诉人江苏爱涛置业有限公司（以下简称爱涛公司）因与被上诉人南京守正房地产顾问有限公司（以下简称守正公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2018)苏0115民初14166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。爱涛公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回守正公司此项一审诉讼请求；2、撤销一审判决第二项中关于要求爱涛公司支付63858元款项的诉讼请求；3、撤销一审判决第二项中关于要求爱涛公司依照人民银行同期同类贷款利率支付利息的判决，驳回守正公司此部分一审诉讼请求，并依法改判按照逾期付款的万分之一支付滞纳金；4、改判守正公司因怠于履行义务而须赔偿爱涛公司的损失76686.55元，此款从应付款项及保证金中直接扣除；5、判令守正公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、关于保证金返还及利息部分。一审判决关于保证金返还及利息部分的认定没有事实及法律依据。首先，合同第八条第7款是双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，均应严格遵守；此条约定相比合同第三条第4款第（2）项的约定在后，适用于合同终止后资料移交的专项约定，应优先适用。其次，依照第八条第7款约定，合同终止后，乙方应当履行移交义务，所有资料移交完毕后三日内，甲方结清应付的销售代理费用。本案合同于2018年2月27日期限届满，但守正公司并未将所有资料，包含客户来访登记表，函件回单等进行移交，未能履行合同约定。再次，截至目前，住宅基本交付完毕，但尚有部分商铺并未交付，即便依照第三条第4款第（2）项的约定，保证金返还也未能达到条件。因此，在守正公司未能履行约定义务的情形下，保证金退还条件不成就，相关利息也不应当支持，请求二审法院查明事实后依法纠正。二、关于房屋销售佣金及溢价款63858元部分。一审法院对于扣减38152元的认定有事实和法律依据，但对于其中的63858元即2018年4-5月的佣金及溢价款项并未进行分析认定，而是直接予以支持，缺少事实和法律依据。首先，63858元佣金及溢价款项涉及3幢502及3幢408房屋，该两套房款的实际到账时间均为2018年5月，此时合同期限已经届满，守正公司主张的佣金及溢价款项结算没有依据。其次，守正公司提交的结佣明细表及相应签约报告并不符合爱涛公司的流程，不符合公司岗位权限，未经销售总监及项目公司总经理签字确认，故守正公司提交的此项证据上数额不能作为结佣的依据，并非爱涛公司对2018年4-5月佣金及溢价款项的确认。因此，对于此笔款项，依法不应支持。三、关于资金占用损失部分。服务合同是双方真实意思表示，已经依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，各方均应严格遵守。合同第八条第9款明确约定，若甲方延期支付代理佣金或溢价款奖励超过20天，而甲方未能出示因特殊情况延缓支付的书面文件，则按逾期付款部分的万分之一向乙方支付滞纳金。首先，合同条款对于逾期付款的法律责任进行了明确约定，依法应予遵守。合同签订当时，守正公司应当能够预见如果爱涛公司逾期付款可能会对其造成的损失，未能对适用银行贷款利息弥补损失进行约定，视为其放弃权利。其次，合同对于保证金逾期返还并未约定依照银行同期贷款利息支付资金占用费用，双方对于保证金返还的时间也存有争议，守正公司对于合同约定的应当移交全部资料后方能返还保证金的义务亦并未履行。再次，守正公司就资金占用损失并未提供证据予以证明。因此，一审判决爱涛公司按照银行同期同类贷款利率支付佣金、溢价款项及保证金部分的资金占用费用没有事实和法律依据，依法应予纠正。四、关于守正公司须赔偿爱涛公司损失部分。一审判决对于2-804房屋的佣金8219元未予支持，且扣减了低于底总价销售的差价部分38152元，对于上述事实，爱涛公司没有异议。但爱涛公司认为，依照服务合同第五条第22款：“如因乙方原因导致档案缺失或未及时发函导致甲方相应权利受到影响，乙方承担由此给甲方带来的损失。”之规定，守正公司对于逾期支付房款的买房人怠于发函催要欠款，给爱涛公司造成损失的，应赔偿爱涛公司损失。本案中，2-804房屋的买房人应在2016年7月8日与爱涛公司签订商品房买卖合同，并于签约当日支付购房款1643856元，但实际签约时间是2016年9月25日，付款时间分别是2016年9月25日5000元；2017年4月18日98856元；2017年5月20日340000元；2017年8月10日820000元；2017年12月31日330000元，严重逾期，按照同期银行贷款利率计算，应向爱涛公司支付逾期付款利息76686.55元。依照服务合同第五条第22款约定，在2-804买房人逾期付款的情况下，守正公司应及时发函催款，否则由此引起的爱涛公司损失，守正公司应予赔偿。事实上，守正公司并未履行此项义务，故依照合同约定，应依法承担赔偿责任，以弥补爱涛公司损失。综上所述，一审判决部分事实认定错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实后，依法予以纠正。守正公司辩称：1、双方的合同关于移交资料并没有进行明确约定，爱涛公司也认可收到了客户资料的电子汇总表，故守正公司不存在未移交资料的情形。另外，守正公司撤场后所有的房屋和商铺均已经移交完毕，也不存在商铺未移交的情形。2、关于爱涛公司所称的3幢502、408室两套房屋，均是在守正公司合同期限届满前办理的认购，爱涛公司主张的客户付款在合同期满后的理由不能成立，因为该两套房屋系守正公司在合同期间内销售。3、关于违约金的问题，双方合同是由爱涛公司提供格式合同，爱涛公司在合同中故意约定其违约按万分之一计算违约金的条款，该条款的约定明显不合理，一审法院按照实际情况进行调整合理合法。4、关于爱涛公司所称的损失问题，其原因并不在于守正公司，2幢804室的购房者王进军就是爱涛公司负责销售的负责人，是爱涛公司派来管理和监督守正公司房屋销售工作的；并且根据合同约定，房屋买卖合同是爱涛公司和购房人直接签订，守正公司作为销售方并没有权利直接发函，守正公司发函需要以爱涛公司的名义，并且要经过爱涛公司进行审核。因此，发函催款是爱涛公司的员工王进军负责，是爱涛公司用人不当的问题；并且按照合同第22条约定，在乙方存在过错的情况下才需要赔偿损失，该804室房屋发函的责任并不在于守正公司，所以不应当由守正公司承担相应责任，是由于爱涛公司用人不当原因造成。综上，爱涛公司的上诉理由没有事实及法律依据，请求二审法院予以驳回。守正公司向一审法院起诉请求：1、判令爱涛公司返还销售代理保证金200000元及利息损失（按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2018年3月1日起计算至付清之日止）；2、判令爱涛公司支付代理佣金和溢价款452002元及利息损失（其中335278元自2017年5月1日起算；其中8219元自2018年2月1日起算；其中27673元自2018年5月1日起算，其中63858元自2018年7月1日起算，其中16974元自起诉之日即2018年8月20日起算，均按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，计算至实际给付之日止）；3、判令爱涛公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月27日，守正公司（乙方）与爱涛公司（甲方）签订《爱涛尚书云邸联合代理销售服务合同》（以下简称服务合同）一份，约定：甲方委托乙方以联合销售代理的形式对甲方所开发的爱涛尚书云邸项目（以下简称本项目）提供营销代理服务事宜，双方约定：单套销售底价是指甲乙双方确认的，根据协议销售均价制定出的每套代理房屋的每平方米最低销售单价，单价为“元/平方米”；销售完成指已销售面积达到可销售面积的95%以上，实际回款达到已销售金额的100%；溢价指单套房屋出售价格超出该套房屋的单价销售底价的金额；代理销售期限为本合同的有效期自本合同签订之日起算31个月；双方约定本项目实现销售均底价不低于20800元/㎡（仅指住宅、商业），加上地下车位销售额后，实现销售整体综合均底价不低于21200元/㎡，乙方根据上述约定的销售均底价和《单套售价底价明细表》，经双方书面确认后的作为本合同附件存档，甲方有权视市场及销售情况，与乙方充分沟通后调整上述明细表，经甲方认可后的《单套售价底价明细表》作为乙方销售的价格依据。服务合同第三条约定“销售佣金付款方式：1、销售代理佣金比率：乙方按甲方委托销售房屋总销售金额的0.8%收取代理佣金（含销售代理等全部费用），甲方根据已签约合同房款实际到账金额和月度销售目标完成率按月度计提销售代理佣金。如甲方自行联系集团性购买或内部员工购买，则亦按当期销售回款金额的0.5%为标准支付乙方代理佣金，但此部分房源比例最多占总房源的5%。2、溢价奖励费：甲方、乙方按9:1分成。……4、佣金结算方式（1）佣金提取比例：按实际成交的总销金额设固定值计算，首次提拥至少在完成第一阶段考核指标的30%销售率以上。销售佣金按月度支付，每个月度的月终日为结算截止日，乙方于次月5日前将佣金核算单交给甲方，甲方应于7个工作日内核算并确认，在确认后15个工作日内支付，如甲方对核算单有分歧，应在7个工作日内提出，双方重新确认后7个工作日内予以支付。如有溢价佣金产生，则同步计算。（2）甲方根据签约的实际到账金额按90%的佣金点数结算乙方的销售佣金，剩余的销售佣金作为对乙方完成所提佣金房屋销售工作的保证金，该保证金提留上限为200000元，超出部分不再扣留，待当期销售交付后一次性返还。（3）……”双方还约定：若甲方延期支付代理佣金或溢价奖励超过20天，而甲方未能出示因特殊情况延缓支付的书面文，则按逾期付款部分的万分之一向乙方支付滞纳金。服务合同第七条系“有关购房的付款方式与价格优惠”，第八条系“合同违约与终止”，其中约定“本合同终止后，乙方应当履行的移交义务，所有资料移交完毕后三日内，甲方应当结清应付乙方的销售代理费用。乙方怠于移交或不能如实将全部资料交给甲方的，每逾期一天，偿付违约金壹万元人民币，直至移交结束。”2016年3月1日，双方签订补充协议（一），对项目中部分房源底价作出上调，具体为：对1、2、6、7栋未售房源底价上调2%，对3、4、5栋所有房源底价上调1%，约定调整后的价格自2016年3月1日起实施，并将调整后的未售房源《单套售价底价明细表》作为协议附件，表中载明2幢804室底总价为1682008元。3幢202室底总价为1825371元，3幢502室底总价为1860079元，3幢408室底总价为2412847元。2016年7月1日，双方签订补充协议（二），再次对部分房源底价作出上调，具体为：对1、4、5栋未售房源底价上调2%，对3栋未售房源底价上调1%，约定调整后的价格自2016年7月1日起实施，并将调整后的未售房源《单套售价底价明细表》作为协议附件。表中没有关于2幢804室和3幢502的记载，表中载明3幢202室底总价为1843625元，3幢408室底总价为2436975元，3幢1804室底总价为2530757元、3幢1105室底总价为2481663元。2016年8月31日，双方签订补充协议（三），将销售代理溢价分成更改为：甲方（爱涛公司）、乙方（守正公司）按9.5:0.5的方式分成，以未认购为准，如有调整另行通知，并附《未售房源明细表》。守正公司另提交2015年12月11日、2016年1月8日、同年3月8日、4月5日、6月13日、8月12日的江苏苏豪建设集团项目付款审批单复印件，并陈述系爱涛公司出具、原件在爱涛公司处，欲证明爱涛公司在2015年10月至2016年6月的销售佣金中共计提留保证金200000元。其中2015年12月11日付款审批单载明“本次申请付款金额105869元……五、综上所述，守正公司本次佣金结算如下：1、按0.8%比例计提佣金，回款总额14640493元，佣金计117124元；2、溢价部分：8套，溢价分成共计34117元；3、以上合计151241元；4、根据合同“需提留10%的销售佣金作为保证金（提留上限20万元）”及“如完成销售考核指标51%-80%，且回款31%-60%，则提成比例相应扣减20%”的约定，本次扣除45372元的佣金……5、本次实际计提佣金为105869元。”其他几份付款审批单亦有类似记载。爱涛公司认可该套证据的真实性及原件在其公司的情况，但认为证据来源不合法。守正公司还提交2017年8月25日的江苏苏豪建设集团项目付款审批单复印件及2017年8月31日工作联系函复印件。付款审批单载明：……本次结佣为2016年7月-2017年3月部分溢价；根据合同约定，溢价奖励费甲方乙方按9：1分成；经核算，守正公司2016年7月-2017年3月溢价为1647677元；本次实际计提佣金为1300000元。工作联系函载明“南京守正房地产顾问有限公司：根据贵我双方签订的爱涛尚书云邸联合代理销售服务合同中第三条第一款的约定，由苏豪集团员工购买爱涛尚书云邸项目的应按照0.5%结算佣金。现有5-1003、5-1301两户在结算佣金时已按0.8%结算，现经核实此两户为集团员工，应按照0.5%结算佣金，故此两套多结佣0.3%部分共计12399元，在下次结算佣金时予以扣除。特此函告！”此函守正公司盖章签收。守正公司称根据该两份证据，爱涛公司尚有335278元（双方核算溢价款为1647677元，爱涛公司实际给付1300000元，扣除多结算的12399元）未予支付，应支付利息损失。爱涛公司对守正公司提交的该组证据真实性及数额均予以认可，但认为证据来源不合法。工作联系函系爱涛公司向守正公司出具，主要内容为项目中的两套房屋系集团员工购买，应按0.5%计算，而非0.8%，故对多结拥的0.3%部分计12399元应予以扣除。关于守正公司主张的8219元佣金，其提交了客户王进军购买2幢804室的签约报告复印件和2017年12月《爱涛尚书云邸》项目守正客户结佣溢价明细表，签约报告载明该房底价1649028元，成交价1643856元，王进军亦作为审核人签名。守正公司主张该签约报告还有爱涛公司工作人员吴红云、吴秉智签名，应属得到爱涛公司的认可，按照代理销售合同的约定，出售给内部员工的，按0.5%计算佣金应为8219元。上述溢价明细表系打印件，载明了2幢804室的底总价为1649028元，实际到款1643856元，计提佣金为8219元，守正制表人金曼玉，表上并无任何签名或盖章。爱涛公司认可2幢804室系其公司内部员工王进军购买，但认为根据代理销售合同约定，守正公司低于底价销售应当经过爱涛公司的盖章确认，王进军是销售负责人，该签约报告中的审核人由王进军自行签名，且吴秉智仅为公司普通员工、吴红云仅为公司客服人员，均不能代表公司表示同意低于底价向王进军出售该房，故8219元应从守正公司主张的佣金中扣除，还需扣减房价差额，根据服务合同附件，该房底价应为1682008元，故还应扣减38152元（1682008元-1643856元）。对爱涛公司该意见，守正公司补充提交了2015年9月1日电子邮件，及3幢1804室、3幢1105室的签约报告复印件，并称：电子邮件系由守正公司员工发送给爱涛公司销售负责人宓盛、吴红云，邮件的附件表格中系楼盘具体房屋的销售底价等信息表，欲证明案涉楼盘的实际销售是根据该电子邮件确定的底价来实际履行的；签约报告可以证明实际中双方是按照电子邮件中确定的底价来履行。爱涛公司对守正公司补充提交的上述证据真实性不持异议，但认为并不能达到守正公司的证明目的。守正公司提交的电子邮件及附件表格打印件显示2幢804底总价为1649028元、3幢202底总价为1807298元、3幢502底总价为1841662元、3幢408底总价为2388957元、3幢1804底总价为2480892元、3幢1105底总价为2432765元。守正公司提交的3幢1804、3幢1105房屋的签约报告显示底价分别为2530757元、2481663元，这与双方于2016年7月1日签订的补充协议（二）中约定的底总价一致。关于守正公司主张的27673元佣金及溢价分成款，其提交了2018年1-3月《爱涛尚书云邸》项目守正客户结佣结溢价明细表及签约报告复印件，其中涉及3幢202室的应付佣金10097元及溢价分成17576元，合计27673元，爱涛公司对就该房计算的数额不持异议。关于守正公司主张的63858元佣金及溢价分成款，其提交了2018年4-5月《爱涛尚书云邸》项目守正客户结佣结溢价明细表及相应签约报告复印件，其中涉及3幢502室、3幢408室的佣金及溢价分成合计63858元（32008元+31850元），爱涛公司对明细表及签约报告真实性均不持异议，但认为该两套房款的实际到账时间均为2018年5月，此时合同期限已届满，故守正公司主张的佣金结算没有依据。关于守正公司主张的16974元佣金及溢价分成款，其提交了2018年6-7月《爱涛尚书云邸》项目守正客户结佣结溢价明细表及相应签约报告，其中涉及2幢102室房屋的佣金及溢价分成合计16974元，爱涛公司对该组证据的真实性认可，并称该签约报告符合公司流程，有公司经理孙宏的签字，符合公司岗位权限，故对签约报告及数据均认可。关于服务合同的履行情况，守正公司陈述合同内容已经履行完毕，资料也已移交给爱涛公司，其完成了相应的销售义务；爱涛公司陈述合同期限已经届满，守正公司已经撤场，但双方关于佣金结算的依据有争议，至今没有结算完毕。审理中，守正公司称房屋全部交付完毕时间在2018年2月，故自2018年3月1日起开始主张保证金利息，爱涛公司认可在2018年2月28日交房完毕。关于销售合同第八条所约定的“所有资料”指哪些资料，双方均称没有明确约定，守正公司称其理解应指客户资料，其已全部交付爱涛公司，爱涛公司亦认为主要是客户来访资料、签约资料，关于客户来访资料守正公司仅移交一张表格，并未提交每位来访的客户登记表。守正公司称确对每位来访客户进行了登记并填写来访登记表，但其移交给爱涛公司的汇总表中已经包含了来访人员姓名、联系方式等，因合同未明确约定，其对一人一张的纸质表格并未留存。爱涛公司认可收到汇总表，但认为登记表亦应移交。另，在爱涛公司辩称“守正公司销售过程当中低于底价销售的，差额部分应从销售代理过程中抵扣”后，一审法院询问爱涛公司计算的佣金和溢价款是多少，爱涛公司称“没算，不清楚”。一审法院认为，守正公司与爱涛公司签订的服务合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，各方均应全面遵照履行。本案争议焦点之一在于守正公司要求爱涛公司返还保证金200000元的条件是否成就。守正公司主张依据服务合同第三条第4款第（2）项的约定，即当期销售交付后一次性返还，并认为该“当期交付”应指房屋交付，且其已完成该义务。爱涛公司主张应依据服务合同第八条、第七条的约定，即所有材料均移交完毕，并指出守正公司并未交付客户来访时填写的登记表，仅提交了来访客户的汇总表格，故未完成移交义务，保证金不具备返还条件。一审法院认为关于保证金的返还，首先应依据合同第三条第4款第（2）项的约定，因该条款系专门关于保证金的约定，约定了保证金的数额、收取方式以及返还条件。该条款与第八条关于合同违约与终止的约定并不矛盾，双方关于爱涛公司收取守正公司保证金的约定，本质在于保证守正公司履行其应尽的交付和移交义务。结合合同约定和实际履行情况，整个合同中关于守正公司该义务实为守正公司的交付义务包括交房完毕后的移交资料义务。关于守正公司完成交房义务，双方不存在争议，而双方争议的移交资料义务，前述两个条款均未明确约定，就爱涛公司所主张的来访客户的一人一表，守正公司已移交了含有客户姓名、联系电话等信息的汇总表，且合同并未明确约定守正公司需移交来访客户的一人一表，故对爱涛公司该意见不予采信。另结合双方一致认可的交房完毕时间、合同到期时间（2018年2月27日）以及守正公司已经撤场的情况，对于守正公司主张要求爱涛公司返还保证金200000元及自2018年3月1日起算利息的诉请，一审法院予以支持。本案争议焦点之二在于爱涛公司主张的应予扣减佣金的条件是否具备。爱涛公司提到的守正公司低于底价销售、应予扣减佣金和差价涉及的房屋具体为项目中的2幢804室、3幢202室、3幢502室、3幢408室。在质证过程中，爱涛公司对于守正公司提交的有关3幢202室、3幢502室、3幢408室的溢价明细表中的数额并不持异议，结合双方签订的补充协议（一）、（二）中上述具体房屋的底总价，可见守正公司并未对该三套房屋低于底价销售。关于2幢804室，一审法院采信爱涛公司的主张，理由如下：一是电子邮件的发送时间为2015年9月1日，关于房屋销售底价的约定双方分别于2016年3月1日、2016年7月1日签订了补充协议（一）、（二），补充签订时间在后，故应以此确定房屋销售底价；二是结合守正公司提交的3幢202室、3幢408室以及3幢1804室、3幢1105室的签约报告，均显示的是依据补充协议（二）确定销售底价。补充协议（二）未约定2幢804房屋的底价，那么2幢804室销售底价亦应依据补充协议（一）约定的底价，即1682008元。守正公司依据上述电子邮件所附表格中载明的1649028元的底价销售2幢804室，且实际销售价格为1643856元，低于双方约定的1649028元销售且未依据合同约定取得爱涛公司的确认，故守正公司就该部分主张的佣金8219元，一审法院不予支持，爱涛公司主张扣减其中的差价38152元（1682008元-1643856元）的主张，一审法院予以支持。结合未付款项的时间，该款应从当时爱涛公司应支付的佣金溢价款中扣除，故可从在此之前产生的款项（335278元）中予以扣除。本案争议焦点之三在于，守正公司要求爱涛公司支付佣金、溢价款的条件是否具备。根据服务合同的约定，“销售佣金按月度支付，每个月度的月终日为结算截止日，乙方于次月5日前将佣金核算单交给甲方，甲方应于7个工作日内核算并确认，在确认后15个工作日内支付，如甲方对核算单有分歧，应在7个工作日内提出，双方重新确认后7个工作日内予以支付。如有溢价佣金产生，则同步计算”，双方应按约定进行结算、确认和付款，但未结算并不能成为拒付佣金、溢价款的理由，直到本案审理中，爱涛公司辩称应予以扣减部分费用、双方结算依据有争议故未结算，而经一审法院询问，对于爱涛公司自行计算的佣金和溢价款数额，爱涛公司仍然称“没算，不清楚”，故对爱涛公司“没有结算依据”故不同意付款的主张，不予采纳，结合双方服务合同已于2018年2月27日到期以及守正公司已撤场的事实，一审法院支持守正公司要求爱涛公司支付佣金和溢价款的主张。关于具体数额，结合爱涛公司质证中认可的数额以及上述一审法院确认应予扣减的数额（从之前的佣金、溢价款中扣除，即335278元-38152元=297126元），扣减后合计应为405631元（335278元-38152元+27673元+63858元+16974元）。关于守正公司主张的利息损失，对于起算时间，守正公司主张对2016年7月至2017年3月未结溢价335278元自2017年5月1日起算，结合2017年8月25日的付款审批单以及服务合同关于付款时间的约定，335278元溢价款的付款时间应为2017年8月25日后的15个工作日内，即应在2017年9月15日前付款，次日2017年9月16日即为逾期。故对守正公司该部分主张，一审法院调整为自2017年9月16日起算，计算本金经扣减后为297126元。守正公司对2018年1月至3月的佣金、溢价27673元自2018年5月1日起算，对2018年4月至5月的佣金、溢价63858元自2018年7月1日起算，对2018年6月至7月的佣金、溢价16974元自2018年8月1日起算，虽均略有延后，但守正公司未提交证据证明其何时将佣金核算单等材料交予爱涛公司要求结算，故对守正公司其余部分（27673元+63858元+16974元=108505元）的利息起算时间，调整为守正公司诉至法院的时间，即2018年8月22日。服务合同约定的“按逾期付款部分的万分之一”计算滞纳金标准过低，守正公司主张按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，不违反法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、江苏爱涛置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向南京守正房地产顾问有限公司返还保证金200000元及利息（以200000元为基数，自2018年3月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至实际支付之日止）。二、江苏爱涛置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向南京守正房地产顾问有限公司支付销售佣金及溢价款405631元及利息（其中297126元的利息自2017年9月16日起算，其中108505元的利息自2018年8月22日起算，均按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至实际支付之日止）。三、驳回南京守正房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5289元，由南京守正房地产顾问有限公司负担362元，由江苏爱涛置业有限公司负担4927元。本院审理期间，双方对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。同时，爱涛公司表示撤回关于商铺没有交付的上诉理由。二审中，双方均未提交新的证据。本院另查明，服务合同第五条第22款约定：甲方委托乙方以甲方名义按时发送下述文件……②在购房人迟延付款时向其发送书面的催款函；……乙方向购房人发送的各类通知的样本内容、应当经由甲方书面审核。……如因乙方原因导致档案缺失或未及时发函甲方相应权利受到影响，乙方承担由此给甲方带来的损失。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于保证金返还。双方在服务合同中约定保证金“待当期销售交付后一次性返还”。对于“当期销售交付”，双方均表示应理解为所销售的房屋全部交付。即房屋全部交付是保证金返还的唯一条件。合同第八条第7项“乙方怠于移交或不能如实将全部资料交给甲方的，每逾期一天，偿付违约金壹万元人民币，直到移交结束”，该约定系对守正公司逾期或未如实移交全部资料应承担违约责任的约定，并非是保证金返还的附加条件。爱涛公司在一审中认可守正公司销售的房屋已于2018年2月28日交付完毕，故保证金返还条件成就，爱涛公司应按合同约定返还保证金。守正公司已将含有客户姓名、联系电话等信息的综合汇总表移交给爱涛公司，爱涛公司在接受汇总表时并未提出守正公司应按客户一人一表的方式提交资料，双方在合同中对于移交资料的名目亦没有作出特别约定，爱涛公司以守正公司移交资料不全为由主张保证金返还条件不具备，没有相应的依据，其上诉理由，本院不予采纳。关于房屋销售佣金及溢价款63858元爱涛公司应否给付。爱涛公司对销售佣金及溢价款数额没有异议，亦认可房屋由守正公司销售，其不同意计价的理由为房款实际到账时服务合同的期限已经届满，并认为签约报告不符合其公司流程及岗位权限，未经销售总监及项目公司总经理签字确认。对此，本院认为，双方在服务合同中仅约定爱涛公司根据签约的实际到账金额按比例结算守正公司的销售佣金，并未约定对于服务合同期满后才实际到账的房款一律不再结算佣金，爱涛公司亦未明确指定有权审核签字确认签约报告的具体人员，且已结算佣金的签约报告中亦有未经爱涛公司所称的销售总监及项目总经理签字的情形。守正公司提供的两份签约报告，有爱涛公司工作人员的签名确认，爱涛公司应当支付房屋销售佣金及溢价款63858元，其不同意支付的理由没有依据，本院不予采纳。关于资金占用损失。根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，双方在服务合同中约定爱涛公司无特殊原因延期支付佣金或溢价奖励超过20天，按逾期付款部分的万分之一支付滞纳金，守正公司认为滞纳金计算标准过低，请求按中国人民银行同期贷款利率标准计算，有相应的法律依据。爱涛公司未按约返还保证金，其亦未提供相应证据证明守正公司未按合同约定提交全部资料，故守正公司请求按中国人民银行同期贷款利率标准计付迟延返还保证金利息损失并无不当，爱涛公司的该项上诉理由，本院亦不予采纳。关于爱涛公司主张的损失赔偿问题。爱涛公司认为，2-804室购房人逾期付款，守正公司怠于向购房人发函催要欠款，给其造成利息损失，应按合同约定赔偿。本院认为，2-804室房屋由爱涛公司员工王进军购买，买卖合同亦由爱涛公司与王进军签订，王进军既是购房人，亦系爱涛公司派驻案涉项目现场的销售总监，其身份具有一定的特殊性。即便守正公司以爱涛公司名义向王进军发出催款通知，按照合同约定，通知样本亦应经爱涛公司书面审核，而王进军是爱涛公司派驻现场的销售总监，负责销售的监督管理，守正公司向王进军发函催款，客观上难以操作。且王进军如未按合同约定期限支付购房款，给爱涛公司造成损失，爱涛公司可依合同约定向王进军主张权利。爱涛公司要求守正公司承担王进军逾期付款利息损失的上诉请求，本院不予支持。综上所述，爱涛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5289元，由爱涛公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一九年十一月五日书记员  汪海燕