江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初9722号原告：徐健，男，1967年6月6日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：朱湘芸，江苏钟山明镜（无锡）律师事务所律师。原告：华颖，女，1968年4月30日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：朱湘芸，江苏钟山明镜（无锡）律师事务所律师。被告：戴睿，女，1983年4月20日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：林志明，江苏梁溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡月娥，江苏梁溪律师事务所实习人员。原告徐健、华颖诉被告戴睿商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐健、华颖的共同委托诉讼代理人朱湘芸、被告戴睿及其委托诉讼代理人林志明、蔡月娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐健、华颖向本院提出诉讼请求：1、判令解除合同编号为0194870的《无锡市房屋转让合同》；2、判令戴睿支付徐健、华颖违约金107000元；3、本案诉讼费用由戴睿承担。事实与理由：2018年7月1日，徐健、华颖与戴睿在无锡市锡城中山房产服务有限公司（以下简称中山房产公司）签订了编号为0194870的《无锡市房屋转让合同》，合同约定，戴睿向徐健、华颖购买坐落于无锡市房屋，戴睿应于2018年8月15日前办理贷款手续，且双方应于2018年10月15日前完成过户。现由于戴睿在约定期限内拒绝办理银行贷款且不愿以现金方式补齐房款，故按照合同约定，戴睿已构成违约。戴睿辩称：1、徐健、华颖要求解除合同缺乏事实和法律依据，戴睿不存在任何违约情形，相反是徐健、华颖在合同履行期限尚未届满之前拒绝配办理相关房屋交易转让网签手续和贷款手续，导致戴睿至今无法办理贷款，也造成合同至今未能得以履行，故违约方是徐健、华颖；2、徐健、华颖出售的房屋事实状态是401室、402室相互贯通，但出售的是401室，徐健、华颖承诺将401室恢复原告，但在合同履行期限内并未将房屋恢复原状，直至双方在2018年10月15日在中介处商洽时，仍未进行房屋的恢复原状工作，该事实足以证明徐健、华颖并无积极履行合同的诚意；3、戴睿要求继续履行合同；4、徐健、华颖主张的违约金不能成立且明显偏高。综上，请求法庭驳回徐健、华颖的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2018年7月1日，徐健、华颖（甲方）与戴睿（乙方）签订《无锡市房屋转让合同》一份，约定：甲方同意将其所有的坐落于南河浜117-401的房屋出售给乙方；双方同意上述房屋的成交价格为人民币107万元整；本合同签订时，乙方向甲方支付人民币7万元作为购买此房屋的定金；房款交付：委托中介公司转付：乙方交款：2018年8月15日前将房款40万元交至中介公司，余款60万元乙方委托中介公司办理商业贷款，乙方承诺此次为本人第2次贷款购房且无信用记录不良，符合银行贷款政策和相关规定，并于2018年8月15日前委托中介公司根据银行政策办理贷款手续，且以银行指定的评估机构评估价格作为乙方贷款的一句，办理贷款的相关费用由乙方承担，首贷还清后做贷；若乙方在办理贷款过程中因故贷款数额不足或贷款不成，则乙方应于过户前以现金方式补齐；甲方取款：产权过户后当天由中介公司转付暂存房款至甲方账户，乙方领到不动产证后由资金监管中心转付监管房款（含贷款）至甲方账户（合计人民币99万元整）2018年10月15日；房屋交接后当天由中介公司转付房款1万元至甲方；……；本次交易产权过户日期（以契税交纳时间为准）为：乙方所有房款（含贷款）到资金监管账户及中介方后3个工作日内办理过户手续；房屋交接日期为：资金监管房款到甲方账户后2天交付；……；违约责任：甲乙双方任何一方未按时履约的视为违约，每逾期一日，由违约方向对方支付购房总价款的万分之五违约金。任何一方逾期5天以上未履约的，视为对本合同的根本性违约。甲方违约应双倍返还定金或承担本合同确定的房款总额的10%作为违约金，乙方违约定金归甲方所有或承担本合同确定房款总额的10%作为违约金。双方另有约定除外。违约方应承担中介公司居间服务费（按购房价格的3.2%计算）及因此给中介公司造成的其他损失（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、调查取证费、广告费等）。守约方同时可按法律规定行使合同解除权；……；其他：房屋恢复原状。合同签订后，戴睿分两笔向中山房产公司支付了房屋定金7万元，再由中山房产公司将定金支付给华颖，华颖于2018年7月5日在合同上注明：今收到定金7万元整。后在实际履行中双方将首付款支付时间及办理网签、贷款手续延期至2018年8月21日，但在办理过程中，因戴睿办理贷款额度不足，导致未能办理相关手续，其后经多次协商，双方既未办理网签、贷款、过户手续，亦未进行房屋首付款、余款支付、交接手续。另查明，戴睿名下已有二套房产，其委托中山房产公司出售位于芦庄的房产以便于能顺利办理贷款，购买本案所涉房屋，后因该套出售房屋过户出现问题，导致戴睿无法按照合同约定办理到60万元的贷款手续，实际该套出售房屋于2018年12月完成了房屋过户手续。诉讼中，戴睿表示因双方已经进行诉讼，且徐健、华颖在本案所涉房屋隔壁还有一套房产，故不会再购买本案所涉房屋。另，徐健、华颖明确7万元定金仍由其保管，同意在后期履行中与违约金进行抵扣，抵扣后若有剩余部分，自行返还给戴睿。以上事实，有无锡市房屋转让合同、土地证、房屋产权证、信函、快递单、微信记录、证人证言及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，徐健、华颖与戴睿签订的房屋转让合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。本案争议焦点为导致合同未实际履行的主要责任由谁来承担。就房屋转让合同而言，产权人的主要合同义务为办理过户、交付房屋，购买人的主要合同义务为支付房款。从交易习惯来讲，先有支付房款，后有过户交房。结合本案实际，双方均非从事房屋买卖的专业人员，在办理房屋买卖的过程中，均系在中介公司即中山房产公司的引导下进行相关手续的操作办理，戴睿作为购买方，对自身购房是否符合相关房产政策及贷款政策是明知的，在首贷未还清的情况下再次需要贷款买房，应更谨慎操作。从本案现有证据来看，正是由于双方在第一次办理相关手续时遭遇了戴睿贷款额度不足，无法顺利办理贷款手续，才导致相关其他手续均未予以办理，其后因贷款这一问题始终没能得到解决，导致事实上无法进行其他手续的办理，除贷款未顺利办理外，戴睿亦未按合同约定将首付款交至中介公司。从合同未实际履行的后果来看，徐健、华颖作为出售方，对房屋价款的可期待利益未得到实现，同时在本案所涉房屋买卖未妥善解决前，又丧失了对房屋进行重新出售的可能，而戴睿在首贷问题解决以后，依然拥有购买市场上其他房屋的权利。综上，虽戴睿非出于故意违约，但事实上对房屋转让合同未能实际履行应承担主要责任，故对戴睿提出的违约方在徐健、华颖的抗辩意见，本院不予采纳。对于戴睿提出的徐健、华颖对本案所涉房屋未进行恢复原状工作，证明徐健、华颖无积极履行合同的诚意，本院认为，徐健、华颖仅需在房屋交付时恢复原状即可，至于其何时开始恢复原状的工作，双方即未形成明确约定，也不必然导致在交付时无法恢复原状，故对该抗辩意见，本院不予采纳。现双方均表示不会再进行所涉房屋的买卖，事实上已无继续履行合同的必要，故对解除房屋转让合同，双方实际上已达成一致意见，本院予以支持。对徐健、华颖提出按合同约定的房屋总价款的10%即107000元主张违约金的诉讼请求，戴睿提出违约金过高的抗辩意见，本院认为，违约条款主要惩罚的是恶意违约的情况，本案中，戴睿从本意上并非出于违约的故意，徐健、华颖亦未提供实际遭受了107000元损失的证据，故对违约金的数额本院酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除徐健、华颖与戴睿于2018年7月1日签订的编号为0194870的《无锡市房屋转让合同》。二、戴睿于本判决生效之日起十日内支付徐健、华颖违约金18000元（此款从房屋定金7万元中予以抵扣，抵扣后剩余部分由徐健、华颖直接返还给戴睿）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2440元，减半收取为1220元，由戴睿负担。该款已由徐健、华颖预交，戴睿于本判决发生法律效力之日起十日内将其所负担的诉讼费用直接给付徐健、华颖。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  丁炜二〇一九年二月二十七日书记员  杨静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。