南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）桂7102民初357号 原告：广西康全药业连锁有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市。 法定代表人：庞博，该公司电商部总监。 委托诉讼代理人：谢初生，该公司员工。 委托诉讼代理人：张勤亮，广西万通律师事务所律师。 被告：广西泰哲房地产投资有限公司，住所地广西壮族自治 区南宁市。 法定代表人：徐德进，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马乃海，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴颖，广西广合律师事务所实习律师。 被告：王尹琏，女，1965年10月20日出生，壮族，住广西 壮族自治区南宁市兴宁区民主路8号1栋1105号房。 第三人：广西南宁丽晶城健身中心，住所地广西壮族自治区 南宁市。 法定代表人：金少莲，该公司经理。 委托诉讼代理人：欧阳光辉，广东纬韬律师事务所律师。 原告广西康全药业连锁有限公司（以下简称康全公司）与被告广西泰哲房地产投资有限公司（以下简称泰哲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用简易程序，康全公司于2018年7月11日申请追加广西南宁丽晶城健身中心（以下简称丽晶城健身中心）为第三人，于2018年8月27日申请追加王尹琏为被告，本院予以准许。本案经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2018年10月17日裁定转为普通程序，于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告康全公司的委托诉讼代理人谢初生、张勤亮，被告泰哲公司的委托诉讼代理人马乃海、吴颖,第三人丽晶城健身中心的委托诉讼代理人欧阳光辉到庭参加诉讼，被告王尹琏经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康全公司向本院提出诉讼请求：1.确认康全公司与泰哲公司2014年4月12日签订的《商铺租赁合同》于2016年10月1日解除；2.泰哲公司向康全公司退还已支付未使用的租金445500元；3.泰哲公司向康全公司支付违约金30万元；4.泰哲公司向康全公司赔偿营业损失13万元；5.王尹琏对上述债务承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费用由泰哲公司、王尹琏承担。事实和理由：泰哲公司与丽晶城健身中心于2014年3月6日签订《租赁合同》，约定丽晶城健身中心将位于南宁市“丽晶城”出租给泰哲公司，租期从2014年3月5日至2018年4月1日。2014年4月12日，康全公司与泰哲公司签订了一份《商铺租赁合同》，双方约定由泰哲公司将位于南宁市“丽晶城”一楼一间商铺出租给康全公司作为药店使用；租赁期限自2014年4月12日至2018年4月11日，共48个月，免租期为一个月，自2014年4月12日至2014年5月11日；该商铺每月租金为27000元，自2014年4月12日至2017年4月11日租金共计972000元，分三次付清，签订合同当日支付20万元，2014年4月23日支付55万元，剩余租金222000元在2014年11月10日之前付清；2017年4月12日至2018年4月11日的租金免除，康全公司无需支付；泰哲公司出租的商铺不能够正常使用的，康全公司有权解除合同并要求泰哲公司支付30万元违约金及退还已缴纳但未使用的租金，并赔偿康全公司直接及间接损失。合同还约定王尹琏为泰哲公司提供担保，对合同承担连带责任。合同签订后，康全公司按合同约定向泰哲公司付清租期内的全部租金共计972000元（其中2万元租金用价值2万元的冬虫夏草、西洋参、花旗参抵扣，因康全公司提前两个月支付租金，泰哲公司给予减免租金22000元的优惠）。按照合同的约定，康全公司履行付款义务后，泰哲公司有义务保证康全公司在48个月的租期内（2014年4月12日至2018年4月11日）能够正常使用商铺，但康全公司仅能够正常使用商铺26个月。因泰哲公司未向丽晶城健身中心支付租金，涉案商铺被停水停电，导致康全公司无法正常经营。商铺被停电后，为能够继续经营，康全公司自行购买发电机、油料进行发电，后于2016年10月1日与丽晶城健身中心签订租赁合同，向丽晶城健身中心承租该商铺，并支付租金。泰哲公司的行为已经构成了根本违约，康全公司有权解除合同，并要求泰哲公司支付违约金30万元及退还康全公司已经缴纳未使用的22个月的租金445500元(计算方式：972000元÷48个月×22个月)，赔偿康全公司营业损失13万元。王尹琏为泰哲公司提供担保，应对泰哲公司的债务承担连带赔偿责任。为维护合法权益，康全公司诉至法院，请求判如所请。 泰哲公司辩称，1.泰哲公司未经丽晶城健身中心同意将涉案商铺转租给康全公司，双方签订的《商铺租赁合同》是无效合同；2.泰哲公司只需向康全公司退还2016年10月1日至2017年4月11日期间共计193天的租金173700元（计算方式：27000元÷30天×193天）；3.康全公司没有提供证据证明其有营业损失，其主张营业损失13万元没有事实依据，应予驳回；4.因双方签订的《商铺租赁合同》是无效合同，康全公司要求泰哲公司支付违约金30万元没有法律依据，应予驳回，如其确实应当支付违约金，合同约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求法院对违约金数额予以调低。 王尹琏未作答辩。 丽晶城健身中心述称，1.泰哲公司未经丽晶城健身中心同意擅自将涉案商铺转租给康全公司，双方于2014年4月12日签订的《商铺租赁合同》属于无效合同；2.泰哲公司自2015年8月开始拖欠丽晶城健身中心的房租，但丽晶城健身中心从未对涉案商铺停水停电；3.因泰哲公司拖欠租金，导致案涉商铺被物业公司停电，但从未停水，商铺被停电后康全公司通过自己发电的方式继续正常经营；4.2016年10月1日康全公司与丽晶城健身中心签订租赁合同，租用涉案商铺正常经营。 本院经审理认定事实如下：泰哲公司（原广西南宁泰哲商贸有限公司）与丽晶城健身中心于2014年3月6日签订《租赁合同》，约定丽晶城健身中心将位于南宁市“丽晶城”房屋出租给泰哲公司，租期从2014年3月5日至2018年4月1日。合同签订后，丽晶城健身中心将涉案房屋交付给泰哲公司。 2014年4月12日，康全公司（承租方、乙方）与泰哲公司（原广西南宁泰哲商贸有限公司，出租方、甲方）、王尹琏（担保方、丙方）签订了一份《商铺租赁合同》及补充协议，约定由泰哲公司将位于南宁市“丽晶城”一楼一间商铺（面积180平方米）出租给康全公司作为药店使用；租赁期限自2014年4月12日至2018年4月11日，共48个月，装修免租期为一个月，自2014年4月12日至2014年5月11日；该商铺每月租金为27000元，自2014年4月12日至2017年4月11日租金共计972000元，分三期付清，第一期于签订合同当日支付20万元，第二期于2014年4月22日支付55万元，第三期于2014年11月10日支付222000元；2017年4月12日至2018年4月11日的租金免除，康全公司无需支付；泰哲公司应保证出租的商铺能够正常使用，否则康全公司有权解除合同并要求泰哲公司支付30万元违约金及退还已缴纳但未使用的租金，并赔偿康全公司直接及间接经济损失。合同还约定王尹琏为泰哲公司进行担保，对合同承担连带责任。合同签订后，泰哲公司将涉案商铺交付给康全公司，康全公司装修后，安装招牌用于经营药店。康全公司于2014年4月13日向泰哲公司支付租金20万元，于2014年4月23日支付租金55万元，于2014年8月23日支付租金20万元（其中18万元通过银行转账支付，2万元用价值2万元的冬虫夏草、西洋参、花旗参抵扣）。因康全公司提前于2014年8月23日支付第三期租金，泰哲公司同意减免租金22000元。康全公司付清租期内的全部租金共计95万元。 因泰哲公司拖欠丽晶城健身中心的租金，2016年6月24日涉案商铺被停电。康全公司与泰哲公司协商未果，为能够继续经营，康全公司自行购买发电机、油料进行发电。2016年8月12日，丽晶城健身中心在泰哲公司的工商登记住所地张贴了《解除租赁合及要求腾空并交还租赁物、缴纳租金等的通知书》，解除了双方的租赁合同。丽晶城健身中心于2016年8月23日向康全公司发出通知，告知其已与泰哲公司解除租赁合同，要求康全公司腾空交还商铺。为了能够正常使用商铺，康全公司于2016年10月1日与丽晶城健身中心签订租赁合同，承租涉案商铺，租赁期限自2016年10月1日起至2018年3月31日，每月租金为15000元，该合同已履行完毕。 另查明，2015年12月30日经南宁市工商行政管理局登记核准，广西南宁泰哲商贸有限公司将名称变更为广西泰哲房地产投资有限公司。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《商铺租赁合同》及补充协议、银行转账凭证、现金支出凭单、泰哲公司出具的《告知函》、康全公司出具的《关于本公司与泰哲公司租赁合同纠纷的解决方案》、丽晶城健身中心出具的《租赁无效及要求腾空并交还租赁物的通知》、康全公司与丽晶城健身中心签订的《租赁合同》、（2016）桂7102民初896号民事判决书、当事人陈述及法庭笔录等。王尹琏经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。 本院认为，康全公司与泰哲公司、王尹琏签订的《商铺租赁合同》系当事人在协商一致的基础上自愿达成的协议，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效。涉案商铺由泰哲公司向丽晶城健身中心承租并转租给康全公司，康全公司租用商铺后进行装修，安装招牌用于经营药店。泰哲公司经工商部门核准的经营范围并不含有药品，故丽晶城健身中心应当知道泰哲公司转租，但其在六个月内未提出异议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”故泰哲公司、丽晶城健身中心关于《商铺租赁合同》无效的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。 关于合同解除问题。康全公司与泰哲公司签订的《商铺租赁合同》约定，泰哲公司应保证出租的商铺能够正常使用，否则康全公司有权解除合同并要求泰哲公司支付30万元违约金及退还已缴纳但未使用的租金，并赔偿康全公司直接及间接经济损失。因泰哲公司拖欠丽晶城健身中心的租金，2016年6月24日涉案商铺被停电。2016年8月12日丽晶城健身中心与泰哲公司解除了租赁合同。丽晶城健身中心于2016年8月23日向康全公司发出通知，要求康全公司腾空交还商铺。泰哲公司未能保证出租的商铺能够正常使用，其行为已经构成违约，根据合同约定康全公司有权解除双方签订的租赁合同。康全公司于2016年10月1日与丽晶城健身中心签订租赁合同，承租涉案商铺。故本院确认康全公司与泰哲公司2014年4月12日签订的《商铺租赁合同》于2016年9月30日解除。 关于退还租金问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同是出租人提供租赁物，承租人支付租金的合同。本案租赁合同于2016年9月30日解除后，根据权利义务对等原则，泰哲公司收取康全公司2016年10月1日至2017年4月11日期间共计193天的租金173700元（计算方式：27000元÷30天×193天）已没有事实根据，应予以退还。2016年6月24日至2016年9月30日期间共计99天商铺被停电，康全公司经营受到影响，泰哲公司未能保证商铺能够正常使用，该期间的租金应适当减少。本院酌情确定该期间的租金应按60%收取，泰哲公司应退还40%的租金35640元（计算方式：27000元÷30天×99天×40%）。2017年4月12日至2018年4月11日的租金免除，康全公司并未缴纳租金，不存在退还的问题。康全公司主张泰哲公司退还已支付未使用的租金445500元，本院支持退还209340元，超出部分不予支持。 关于违约金的问题。泰哲公司未能保证商铺从2016年6月24日至2018年4月11日能够正常使用，其行为已经构成违约，根据租赁合同约定，泰哲公司不仅应退还已缴纳但未使用的租金，还应支付违约金30万元。泰哲公司明确表示，如其应承担违约责任，合同约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求法院对违约金数额予以调低。本院认为，为了能够正常使用商铺，康全公司于2016年10月1日与丽晶城健身中心签订租赁合同，承租涉案商铺，租赁期限自2016年10月1日至2018年3月31日，每月租金15000元。康全公司于2017年4月12日至2018年3月31日向丽晶城健身中心支付的租金177000元、2016年6月24日至2016年9月30日期间康全公司自行购买发电机和油料进行发电产生的费用,此期间因停电产生的经营损失以及从2018年4月1日至2018年4月11日未能够使用商铺进行经营的损失等均属于因泰哲公司违约给康全公司造成的损失。《商铺租赁合同》对合同履行中出现违约情况应如何承担法律责任进行了约定，该约定不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合同约定的违约金并未过分高于造成的损失，法院应当尊重当事人之间的约定，支持约定的优先适用，对违约金不予以调整。康全公司诉请泰哲公司支付违约金30万元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于营业损失的问题。2016年6月24日商铺被停电后，康全公司为继续经营自行购买发电机、油料进行发电，2016年6月24日至2016年9月30日期间康全公司确实因为停电经营受到影响，但其未能充分举证证明营业损失的具体数额，且本院支持康全公司诉请泰哲公司支付违约金30万元时已酌情考虑该项损失，本院支持的违约金已能弥补该项损失，故康全公司诉请泰哲公司赔偿营业损失13万元，本院不予支持。 关于王尹琏是否应承担连带责任的问题。康全公司与泰哲公司、王尹琏签订的《商铺租赁合同》约定，王尹琏作为担保人为泰哲公司进行担保，对合同承担连带责任。故康全公司主张王尹琏对泰哲公司的债务承担连带清偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十八条，《中华人民共和国担保法》第六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认广西康全药业连锁有限公司与广西泰哲房地产投资有限公司2014年4月12日签订的《商铺租赁合同》于2016年9月30日解除； 二、广西泰哲房地产投资有限公司向广西康全药业连锁有限公司退还已支付未使用的租金209340元； 三、广西泰哲房地产投资有限公司向广西康全药业连锁有限公司支付违约金30万元； 四、王尹琏对上述广西泰哲房地产投资有限公司的债务承担连带赔偿责任； 五、驳回广西康全药业连锁有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12556元，公告费700元，合计13256元（广西康全药业连锁有限公司已预交），由广西康全药业连锁有限公司负担5544元，广西泰哲房地产投资有限公司、王尹琏连带负担7712元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长 梁 娟 人民陪审员 黄 敏 人民陪审员 莫艳林 二〇一九年二月二十日 书 记 员 蒙美丞 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。” 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。