浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终3963号 上诉人（原审被告）：夏永强，男，1989年1月12日出生，汉族，住宁波市。 委托诉讼代理人：顾杰贇，浙江凡心律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王杰，男，1989年6月29日出生，汉族，住宁波市。 委托诉讼代理人：陆黛霞，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭瑞瑞，浙江和义观达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波市镇海大有酒店管理服务有限公司。住所地：宁波市镇海区庄市街道胜隆村兆龙路北。 法定代表人：高水英，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：童哲，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈嘉禾，北京大成（宁波）律师事务所律师。 上诉人夏永强因与被上诉人王杰、被上诉人宁波市镇海大有酒店管理服务有限公司（以下简称大有公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院（2018）浙0211民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏永强上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王杰的诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由王杰负担。事实和理由：一、一审法院认定证据错误，王杰所提交的《消防安全开业前检查所需资料》系复印件，故不能证明涉案房屋土建部分未取得消防验收合格证明文件是其不能取得特种行业许可证和营业执照的原因。二、夏永强所交付的房屋登记用途为商业，因此应视为符合交付条件，且在浙江省宁波市中级人民法院所作出的（2017）浙02民终1507号民事判决书中，法院认为未将涉案房屋进行消防备案存在一定过错，但综合考虑房屋已交付并使用多年、备案在商品房销售中所占比重等因素，该过错尚不足以导致合同解除的后果。依该判决，一审法院不能解除本合同。三、王杰在2017年7月18日行使解除权时已超过必要时间，因此其解除权的行使权利已经丧失。四、一审法院认定王杰返还涉案房屋的时间为2018年5月18日，系认定事实错误。2018年5月18日，王杰为了鉴定装修造价申请法院对涉案房屋进行证据保全但未形成附和的装修物仍留在房屋内，2019年4月22日，经王杰申请解除了对涉案房屋的保全措施。2019年5月2日，王杰派人拆除了空调，正式退出房屋，故应认定王杰腾退返还房屋的时间为2019年5月2日。五、王杰损失的计算区间应为2019年5月2日至2019年6月30日。六、王杰不享有合同解除权，即使享有，行使时权利也已消灭，故房屋租赁合同解除的过错不在夏永强，本案鉴定费应当由王杰承担。 夏永强辩称，驳回上诉，维持原判。 大有公司辩称，驳回上诉，维持原判。 王杰向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《商业房屋租赁合同》于2017年2月28日解除；2.大有公司、夏永强退还王杰房租459100元、租房押金50000元、装修押金15000元，共计524100元；3.判令大有公司、夏永强赔偿王杰损失870295元。 一审法院认定事实：2014年1月，夏永强（甲方、出租人）、王杰（乙方、承租人）、大有公司（丙方、第三方）签订《商业房屋租赁合同》，约定：第一条，甲方将嘉盛银座1号楼212、216、218二楼隔层及三楼，212-A（30平方米），建筑面积为338平方米的房屋，出租给乙方作经营用房（KTV除外）。乙方同意承租，租赁面积最终以产权管理机关核定的面积为准。第二条，免租期从2014年4月1日起至2014年6月30日止，共计三个月。租赁期从2014年7月1日起至2019年6月30日止，共计5年。第三条，甲乙双方商定本房租赁押金为50000元，在2014年3月31日一次性支付。甲乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（保证金不计息）。第四条，房屋租金按年缴纳。第一年租金为150000元；第二年租金为153000元；第三年租金为156100元；第四年的租金在前一年房屋租金的基础上增加5%，计163900元；第五年的租金在前一年房屋租金的基础上增加5%，计172100元。以上租金不包含物业等其他费用。乙方应于2014年1月29日向甲方付清第一年房租，后每年5月15日前向甲方付清当年房租，如逾期不付房租，每日收取合同年租金5%作为滞纳金，逾期15日以上视为乙方自动放弃该合同，甲方不退还租赁押金。第五条，乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提及丙方的书面同意下，可以对所承租商铺进行装修或增加隔层，装修费用由乙方承担。租赁期满后装修物的权属处理，可移动部分由乙方自行处理，固定装修部分保持装修后原样。第六条，甲方应对出租房屋的合法性承担法律责任。本合同期内甲乙方应服从丙方日常管理。……第九条，本合同在履行中如发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决，协商不成时，可向本房屋所在地人民法院诉讼解决。第十条，甲、乙、丙三方可共同协商，签订补充协议。补充协议与全合同具有同等法律效力。本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，双方签字盖章后生效。上述合同落款处，甲方、乙方的签约日期为2014年1月21日，丙方的签约日期为2014年1月22日。2014年4月29日，夏永强（甲方、出租方）与王杰（乙方、承租方）签订补充协议，双方约定对2014年1月21日签订的《商业房屋租赁合同》之内容作补充和修改，具体如下：1.对该协议第一条修改为：乙方将嘉盛银座1号楼212、216、218原二个楼层隔成为三个楼层。甲方将嘉盛银座1号楼212、216、218二楼隔层及三楼，一楼212-A（2.6m×3m）和218-B（15平方米），｛从原合同一楼212-A转到212-A（2.6m×3m）和218-B（15平方米），一次性支付甲方7000元人民币，并将一楼原装修遗留下的墙柱面等拆除成毛坯房，并隔成三间店铺。｝建筑面积（不包含二楼隔层）为230平方米的房屋，出租给乙方做经营用房（KTV除外），约定一楼高度不低于2.5米（有局部管道弯头部分低于2.5米，并以一楼商铺利益最大化为主）。乙方向甲方承诺一旦进入施工期，将在30-40天内完成隔层的搭建，超过规定期限造成对一楼商家的损失由乙方来承担。乙方同意承租，租赁面积最终以产权管理机关核定的面积为准。……3.该补充协议为原协议的附属文本，与原协议同等有效，原协议无规定的以此协议为准。原协议撤销的为无效。上述212号房产为汤国华单独所有，216号、218号房产为傅吕昂单独所有，二人于2014年1月22日以出具《意向出租委托书》的方式将上述三处房产全权委托大有公司代办出租（包括签约、收租、开票）事宜。夏永强系通过大有公司承租了三处房产，后转租给王杰。王杰承租房屋后，以经营宾馆为目的进行了装修，并先后支付了装修押金15000元、租房押金50000元以及至2017年6月30日止的房屋租金，未支付2017年7月1日起的房租。王杰以陌陌客栈的名义于2014年至2017年间进行旅馆业经营活动。但根据申请开业前消防安全检查的要求，申请人需提交的资料中包括依法取得的建设工程消防验收意见书或消防验收备案受理凭证，然而涉案房屋未取得建设工程消防验收意见书或消防验收备案受理凭证。王杰亦未取得从事旅馆业经营要求的特种行业许可证。2016年4月18日，宁波市镇海区市场监督管理局作出甬镇市监处（2016）56号行政处罚决定书，对王杰在未领取许可证和营业执照的情况下开设陌陌客栈主要从事住宿服务的行为罚款500元。2017年2月27日，王杰委托律师发出律师函，律师函以大有公司、夏永强为抬头，载明在王杰申请营业执照的过程中，才得知承租房屋未取得符合消防安全的证明文件，导致王杰无法取得相关行政许可及营业执照，无法正常营业，无法实现合同目的，故发函解除租赁合同，并要求大有公司、夏永强退还租金，支付违约金并赔偿装修损失。该律师函仅提供快递发送给大有公司，大有公司于2017年2月28日收悉该律师函。2017年7月13日，一审法院受理了王杰诉大有公司、夏永强房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2017）浙0211民初2214号。王杰起诉时提交的证据中包括上述律师函，且诉讼请求中包括请求确认《商业房屋租赁合同》于2017年2月28日解除。夏永强于2017年7月18日收到该案起诉状及证据副本。2018年5月18日，一审法院根据王杰的申请，对涉案房屋中的装修、设施设备采取了证据保全措施。王杰在一审法院进行证据保全时提出返还房屋钥匙，夏永强以房屋被法院采取保全措施无法使用为由拒绝接收钥匙，王杰遂将钥匙交由法院保管。2019年4月17日，夏永强从一审法院取走房屋钥匙。2019年4月22日，王杰申请解除对涉案房屋中的装修、设施设备的保全，一审法院于同日裁定予以准许。依王杰申请，一审法院委托鉴定机构中冠工程管理咨询有限公司对涉案房屋装修工程进行造价鉴定，该鉴定机构于2019年3月25日作出中冠价鉴（2019）01号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：1.房屋装修（包括室内装修、墙纸、卫生间配置、消防改造、网络安装、LED灯箱）造价444066元；2.二楼隔层楼板（钢承板及钢筋硂）造价65023元。王杰为此预付鉴定费用5697元。另查明：第一，浙江省宁波市中级人民法院（2017）浙02民终1507号生效判决已认定下列事实：2010年12月9日，宁波市公安局消防支队出具甬公消验[2010]第0324号《关于宁波嘉盛置业有限公司嘉盛银座建设工程消防验收合格的意见》中仅有ABC号楼相关表述，对于D号楼并无表述，并载明ABC号楼的1-2层商业部分不在此次验收范围内，投入使用前应向消防部门申请建设工程消防设计审核、验收或备案。2016年11月17日，宁波市公安消防支队出具甬公消函[2016]3号《关于回复宁波市镇海区人民法院调查嘉盛银座建筑工程相关情况的函》，载明：嘉盛银座建设工程D号楼“需要办理竣工验收消防备案手续”，但“未办理竣工验收消防备案手续”，“我单位未收到建设单位关于D号楼消防土建验收（备案）申报材料”，因“涉案房屋不属于《建设工程消防监督管理规定》（原公安部106号令）规定的审验范围，建设单位可自行在消防机构网站进行竣工验收消防备案。涉案项目于2010年竣工时建设单位未将D号楼作为消防验收申报范围，我支队依申请作出了甬公消验[2010]第0324号建设工程消防验收意见书不包含D号楼内容”。第二，涉案房屋位于嘉盛银座D号楼。一审法院认为，关于王杰是否有权解除房屋租赁合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，《商业房屋租赁合同》约定将涉案房屋出租给王杰作经营用房（KTV除外），可见除经营KTV外租赁双方对经营范围并无限制，王杰有权将房屋用作旅馆业经营，出租人提供的房屋应满足承租人的使用需求。然而由于涉案房屋未办理竣工验收消防备案手续，王杰客观上无法取得从事旅馆业经营要求的特种行业许可证，无法合法经营。对于王杰而言，其承租涉案房屋的目的即为经营旅馆业，承租房屋后也基于该合同目的出资进行了装修。涉案房屋系经营用房，如认定合同目的仅为取得房屋的使用权，不考虑承租人的实际经营需求，将使在合同签订和履行过程中本无过错的承租人就损失无法得到救济，无疑有违公平原则。因此，一审法院认定王杰有权解除房屋租赁合同。另外，大有公司、夏永强关于合同解除权的行使超过期限的辩称意见，房屋租赁合同对此并无约定，且依据相关司法解释一年的法定解除期限适用于商品房买卖合同而不适用于房屋租赁合同，加之大有公司、夏永强均未就行使合同解除权向王杰进行催告，故上述辩称意见缺乏法律依据，一审法院不予采信。关于合同的解除时间。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，《商业房屋租赁合同》虽由三方签订，但亦明确约定了三方的身份，即夏永强为出租人，王杰为承租人，大有公司为第三方。2014年4月29日夏永强与王杰签订的补充协议进一步明确了双方出租人与承租人的身份，大有公司并非共同出租人。王杰委托律师发送的合同解除函仅邮寄给大有公司，未送达出租人夏永强，故大有公司收到函件的日期即2017年2月28日，不发生合同解除的法律效力。一审法院以夏永强实际收到上述律师函的时间即2017年7月18日作为解除通知到达时间，认定租赁合同于该日解除。关于涉案房屋返还出租人的时间。2018年5月18日，王杰欲将房屋钥匙交出，夏永强以房屋被法院采取证据保全措施无法使用为由拒绝接收钥匙。一审法院认为王杰已作出返还房屋的意思表示，且交出钥匙的行为也客观上停止了对房屋的占有、使用。王杰申请一审法院采取保全措施，并提供担保，一审法院依法采取了保全措施，由此带来房屋使用不便如给出租人夏永强造成损失的，夏永强得以王杰保全错误为由向王杰主张赔偿，但与本案分属不同的法律关系。因此，一审法院认定涉案房屋返还出租人的时间为2018年5月18日。关于合同解除后违约责任的承担。第一，房屋租赁合同于2017年7月18日解除，房屋实际于2018年5月18日返还出租人。王杰支付了至2017年6月30日的房租，并实际占有、使用涉案房屋进行旅馆业经营，故王杰主张退还房租的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。第二，王杰支付装修押金15000元，夏永强应在王杰装修完毕后予以退还。夏永强虽主张装修押金已抵扣物业费，但双方对此并无约定，故一审法院对夏永强单方抵扣的行为不予认可，对王杰主张退还装修押金的诉讼请求予以支持。第三，王杰支付租房押金50000元，根据租赁合同约定，在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若王杰无拖欠房租及其他费用时，夏永强将租赁保证金全额退还。王杰尚未结清2017年6月30日后的租金及合同解除后的占有使用费，退还押金的条件尚未成就，故一审法院依照合同约定，对王杰主张退还租房押金的诉讼请求不予支持。第四，经鉴定，房屋装修（包括室内装修、墙纸、卫生间配置、消防改造、网络安装、LED灯箱）造价444066元，二楼隔层楼板（钢承板及钢筋硂）造价65023元，上述两项合计509089元。一审法院结合合同约定的租期5年，以及计至2018年5月18日的实际使用时间，酌情认定此部分损失金额为114545元。第五，电热水器、电视、路由器、床、床上用品、内置家具、空调属于未形成附合的装修，可以拆除另行使用；公安登记系统费用损失及漏水损失，王杰未提交充分证据予以证明；2014年、2015年的物业费，王杰在此期间实际使用房屋，应承担物业费的支付义务。故一审法院对王杰主张的上述损失均不予支持。第六，如上文所述，大有公司并非共同出租人，故不承担房屋租赁合同解除后的违约责任。王杰向大有公司主张返还、赔偿责任缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于本案鉴定费的承担。房屋租赁合同解除的过错在于出租人，故应由夏永强承担全部鉴定费。因王杰已全额预付，故夏永强应将上述费用直接支付给王杰。综上，王杰的诉讼请求，部分于法有据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、夏永强返还王杰装修押金15000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、夏永强赔偿王杰损失114545元，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回王杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费17350元，由王杰负担15738元，夏永强负担1612元，于判决生效之日起七日内交纳；鉴定费5697元，由夏永强负担，于判决生效之日起十日内直接支付给王杰。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明，一审法院认定事实与本院查明事实一致，本院对该事实予以认定。另查明，在关于案外人朱某某与宁波嘉盛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案中，浙江省高级人民法院作出了（2017）浙民申3772号民事裁定，浙江省高级人民法院认为，宁波嘉盛置业有限公司在交付房屋时未将房屋进行消防备案存在一定过错。但涉案房屋交付使用多年，并无证据显示因未办理备案手续而无法使用，且可以通过由原所有权人和现所有权人相互配合提交有关资料的方式予以补充备案，故认定宁波嘉盛置业有限公司的违约行为尚不足以认定为是导致朱某某购买商品房的合同目的无法实现的原因，故认定朱某某要求解除《商品房买卖合同》的理由不能成立。 本院认为，王杰主张因其所承租房屋未办理相应的消防备案手续，致其未能取得特种经营许可证，故要求解除租赁合同。但该备案手续可以通过出租人与其相互配合提交相关资料的方式予以补充备案，但因其未能举证证明其在要求解除租赁合同前已要求出租人配合其办理相关备案手续，故对其要求解除《商业房屋租赁合同》的主张不予支持。 综上所述，夏永强的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销宁波市镇海区人民法院（2018）浙0211民初1552号民事判决； 二、驳回王杰的诉讼请求。 一审案件受理费17350元，鉴定费5697元，二审案件受理费17350元，均由王杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  潘国悦 审判员  倪春艳 审判员  陈 艳 二〇一九年十一月十四日 书记员  卢秧淑