广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0491民初1338号原告：马力，男，1988年1月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩天博，女，1988年8月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区,系原告的妻子。被告：珠海横琴新区南方锦江置业有限公司，住所地珠海横琴金融产业服务基地17号楼H区。法定代表人：谢郁武。委托诉讼代理人：杨樱，女，1996年3月12日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区，系被告的员工。委托诉讼代理人：林秋萍，女，1992年9月30日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区，系被告的员工。被告：广东新臣房地产经纪有限公司深圳分公司，住所地深圳市福田区深南大道与新洲路交汇处航天大厦A座1501.负责人：贺寅宇。被告：广州新臣房地产经纪有限公司，住所地广州市天河区珠江西路8虚1401房之自编05单元（本住所仅限办公用途）。法定代表人：王合群。两被告共同委托诉讼代理人：邵健，广东莱恩律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：纪亚宁，广东莱恩律师事务所实习律师。原告马力与被告珠海横琴新区南方锦江置业有限公司（以下简称锦江公司）、广州新臣房地产经纪有限公司深圳分公司（以下简称新臣深圳公司）、广州新臣房地产经纪有限公司（以下简称新臣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马力的委托诉讼代理人陈艺金、韩天博,被告锦江公司的委托诉讼代理人杨樱,被告新臣深圳公司及被告新臣公司共同委托诉讼代理人邵健、纪亚宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马力向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告退还已收服务费100000元；2.判令被告锦江公司向原告退还多收房价款163653元；3.判令被告锦江公司从2016年10月30日起，以应退款项263653元为基数，按同期同类贷款基准利率的标准向原告支付利息至全部款项退还之日止；4.判令被告锦江公司从2018年7月1日起，按总房价款2045659元为基数，按合同补充协议每日万分之一的标准计算逾期交楼违约金至交付房屋之日止；5.判令被告锦江公司向原告承担因合同价差263653元而增加的税费负担；6.判令三被告向原告支付因本案产生的律师费10000元；7.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2016年7月14日到被告锦江公司开发的项目“横琴金融传媒中心”售楼部看楼，被告锦江公司安排销售人员接待，销售人员称入场认购需先交“认购入场费”（即诚意金）10万元，缴款后可享有92折团购优惠，该款项可在房价中直接扣减。于是，原告刷卡预缴了10万元，随后被告锦江公司销售人员拿出一份与被告新臣深圳分公司签署的《服务协议》，《服务协议》显示上述10万元为“服务费”，并称前述流程是被告锦江公司与销售平台合作销售楼盘的指定手续。2016年7月29日，被告锦江公司通知原告前往珠海市国际会展中心办理正式认购选房手续。当日，销售人员告知原告已选定了横琴新区荣粤道272号公寓617房，并再次要求原告支付定金10万元，原告按要求再次支付了定金10万元，随后签订了《商品房认购书》，认购书中约定房屋总价款为2045659元。2016年8月20日，原告与被告锦江公司签订了《商品房买卖合同》（预售），买卖合同约定总房价款为20456559元，首付款615659元，贷款1430000元。原告已在2016年10月29日向被告锦江公司付清了上述全部房价款。据原告了解，认购书及买卖合同中关于房价款的约定，并未扣除原告于2016年7月14日支付的“认购入场费”10万元，也未给予原告房价款92折优惠。该房已进入收楼阶段，但原告查看房屋后，发现房屋存在许多质量问题。原告认为，原告亲自到被告锦江收楼中心购买房屋，并不需要中介公司提供服务，被告锦江公司安排中介公司在销售现场收取“认购入场费”（即服务费）缺乏法律依据，违反公平合理、诚实信用原则，也违反了有关广东省物价局发布的粤价[2007]105号关于印发《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》的通知、珠海市人民政府印发关于进一步加强我市房地产市场监管若干规定的通知等有关规定，并且被告锦江公司在销售时承诺预付10万元即享有房价款92折优惠，但根据《商品房认购书》及《商品房买卖合同》显示的内容，被告锦江公司未向原告给予承诺的优惠价（房价款92折），未在房价款中扣除原告于2016年7月14日支付的服务费10万元，被告锦江公司属于违约，因此，被告锦江公司应当退回原告支付的服务费10万元，并按承诺以《商品房认购书》约定的房价款给予92折优惠，即应退回原告多支付的价款163653元，两项合计263653元。被告新臣深圳公司、新臣公司作为被告锦江公司自行委托的收费单位，收取了原告服务费10万元，因此对该笔款项承担共同退还的责任。此外，由于该房屋存在大量质量问题，导致原告无法正常使用该房屋，被告锦江公司应承担违约赔偿责任。但两被告在原告的催促下，仍拒不履行退款义务，损害了原告的合法权益，为此，原告特向法院提起诉讼。被告锦江公司辩称，一、原告支付的10万元服务费，是原告自愿与被告新臣深圳公司签订的《服务协议》约定的费用，被告非《服务协议》的签订方，也未收取10万元服务费，原告无权要求被告支付；原告实际已享受了“总价减拾万”的购房优惠，根据被告提供的《收款通知单》表明房款已扣除了十万元；二、被告无需向原告退还其主张的多收房款163653元，原告称未享受本被告承诺的92折优惠，但根据《收款通知单》所示“房价款：￥2458288×0.92×0.98-（1000×48.57）-100000=2067823元”，认购书中约定的2067823元已在原价的基础上给予92折、98折优惠、每个平方单价优惠1000元、再扣除100000元得出的优惠价格，《商品房买卖合同》中约定的成交价2045659元是在认购书约定的价格2067823基础上另行给予99折后的价格。被告最终向原告收取的房价款2045659元，是给予承诺优惠后经双方确认最终的价格，被告不存在多收房款的情况。《收款通知书》、《商品房买卖合同》均系原告自愿签订的，合同合法有效；三、被告无逾期交楼行为，无需向原告支付逾期交楼违约金。综上所述，被告无需向原告退还服务费10万元和房款163653元，既无应退款项，便也不存在原告主张的利息及增加税费。另外，原告主张的因本案产生的律师费10000元无合同约定及法律规定应由被告承担，故该主张应由原告自行承担。被告新臣深圳公司、新臣公司共同辩称，一、原告已接受本被告提供的服务，选到心仪的房屋并与开发商签订了购房协议，双方的居间合同已经履行完毕，此后原告并未对居间合同提出异议；二、被告已履行居间合同约定的义务，包括向原告如实提供开发商房产信息的咨询服务、促成原告与开发商达成购房协议，使得原告享有购房优惠。综上，被告与原告签订的《服务协议》约定了居间人向委托人报告签订买卖合同的机会，并由委托人支付报酬的内容，符合《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第五十一条之规定，属于双方的居间合同。该合同为双方的真实意思表示，合同合法有效。现该合同已履行完毕，原告距今两年多后以违反公平原则及地方性文件规定为由提出返还款项的请求，缺乏事实和法律的依据，请予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的如下证据：原告身份证、锦江公司企业查询资料、新臣深圳公司企业查询资料、新臣公司企业查询资料、服务协议及付款凭证、南方金融传媒大厦商品房认购书、商品房买卖合同、房价款发票、收楼通知书（2017-12-20、2018-5-25）、南方金融传媒大厦室内设备检查记录表，对被告锦江公司提交的如下证据：收款通知单、商品房认购书、商品房买卖合同、收楼通知书、快递邮寄证明、收楼确认书、单元钥匙托管书，当事人经质证后对于证据的真实性均无异议，但对于证明目的各持己见，故本院对上述证据予以采纳作为认定案件事实的依据，至于能否达到举证方的证明目的，则由本院综合全案事实判定。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对于原告提交的房屋图片、照片，被告认为该证据无法确定拍摄日期也无法确定为涉案房屋，与本案缺乏关联性。本院经审查认为，被告质证意见成立，本院对上述证据不予认定；2.对于原告提交的民事案件委托代理合同及律师费发票，被告锦江公司不认可该证据，被告新臣公司及被告新臣深圳公司认可该证据的真实性，但认为与本案无关。本院经审查认为，上述证据有原件核对，且被告新臣公司及被告新臣深圳公司认可该证据的真实性，故本院对上述证据予以采纳作为认定案件事实的依据，至于能否达到举证方的证明目的，则由本院综合全案事实判定；3.对于原告方证人李某的证言，被告锦江公司认为，该证人证言为其收楼过程的体验，与本案无关联；被告新臣深圳公司、新臣公司认为证人与原告存在利害关系，故不认可其陈述。本院经审查认为，被告质证意见成立，证人的收楼体验确与原、被告的合同履行情况无关，本院对上述证人证言不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年7月14日，原告与被告新臣深圳公司签订了《服务协议》，双方约定如下：原告欲购买新建商品房，特委托被告新臣深圳公司提供开发商的信息，为原告与开发商签订商品房认购协议提供服务，服务期限为自本合同签订之日起至原告与开发商签订商品房认购协议之日结束，原告与被告新臣深圳公司介绍的开发商签订商品房认购协议当日，原告同意向被告新臣深圳公司支付10万元服务费，并享受“横琴金融传媒中心”项目拾万抵92折购房优惠。同日，原告向被告新臣深圳公司刷卡支付了100000元。2016年7月29日，原告与被告锦江公司签订《南方金融传媒大厦商品房认购书》，双方约定商品房总房价款为2045659元，定金100000元，原告须于2016年8月13日前付清第一期房款（含定金）615659元，余款1430000元，被告锦江公司应于2018年6月30日前将验收合格的该商品房交付原告。同日，被告锦江公司与原告签订《收款通知单》，约定房屋价款：“￥2458288×9.2折×9.8折-（1000×48.57）-100000=2067823元，定金100000元。”2016年8月20日，原告与被告锦江公司签订了《商品房买卖合同》（预售），合同约定，商品房总价款为2045659元，合同第九条约定该商品房交付时应当符合以下所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；合同第十一条约定，被告锦江公司应当在2018年6月30日前向原告交付该商品房。庭审中，原告主张现场销售人员承诺按样品房交付，被告锦江公司不予认可。2017年12月12日，涉案房屋取得竣工验收备案。被告锦江公司于2017年12月20日向原告发出《收楼通知书》，原告于2017年12月25日在《收楼确认书》上签字确认。同日，原告在被告锦江公司出具的《单元钥匙托管书》签字确认。庭审中，原告承认收到上述通知书，但认为合同约定为带装修交付，因房屋存在质量问题导致房屋至今尚未交付。2018年7月17日，原告与被告锦江公司对涉案房屋的室内设备进行检查并制作南方金融传媒大厦室内设备检查记录表，原告在记录表上签名确认。被告锦江公司主张，原告检查房屋发现的部分问题属于装修瑕疵，被告已维修整改完毕。2018年9月29日，广东正日律师事务所接受原告的委托，指派陈艺金律师代理原告与被告锦江公司、新臣深圳公司、新臣公司商品房预售合同纠纷一案。2018年10月16日，广东正日律师事务所向原告开具鉴证咨询服务、诉讼代理手续费10000元的发票。庭审中，原告主张其于2016年6月来到横琴金融传媒中心销售中心认购涉案房屋，现场销售人员要求原告交纳诚意金并签署服务协议，原告发现该协议的相对方及收款方并非被告锦江公司，就提出了异议，但现场销售人员解释称这是被告之间的电商合作关系，被告在现场故意营造不及时认购将会落选的紧张气氛，原告匆忙之下认购了涉案房屋，签署收款通知书后就被被告收走了。其后，原告看到商品房认购书列明的总房款是2045659元，也未提出异议。直到2018年6月准备收楼时，原告仔细翻阅合同，才发现原告实际支付了2145659元，被告多收了原告房款。本院认为，一、关于被告锦江公司、新臣深圳公司是否多收房款，应否承担退款、支付利息和税费差额的问题。首先，根据本院查明的事实，原告自述被告锦江公司已告知原告其与新臣深圳公司存在电商合作关系，且原告与被告新臣深圳公司签订的《服务协议》为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规，双方均应恪守。协议中明确约定：原告委托被告新臣深圳公司为其与开发商签订商品房认购协议提供服务，服务费为10万元，并享受“横琴金融传媒中心”项目拾万抵92折购房优惠。原告在购买涉案房产过程中，与被告新臣深圳公司签订服务协议并向其交纳服务费，成功认购了涉案房屋，故原告事实上享受并接受了被告新臣深圳公司提供的中介服务，双方已形成服务合同关系并履行完毕；其次，原告与被告锦江公司签订的《南方金融传媒大厦认购书》、《商品房买卖合同》（预售）、《收款通知单》为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规，双方均应恪守。上述文件对房屋价款及计价公式有明确约定，原告作为完全民事行为能力人，其在上述文件签字确认，应推定其已知悉并了解涉案房屋价款及其已享有的折扣优惠，亦可与原告和被告新臣深圳公司签订的《服务协议》相印证。退一步讲，即使原告向被告新臣深圳公司支付10万元之前仍对该支付行为不甚明了，原告若有异议，应当及时提出，要求被告返还或在未付清的购房款中予以抵扣。但是，原告随后仍依照《南方金融传媒大厦认购书》约定的时间和金额支付了购房款，且没有证据表明原告向三被告提出过上述主张，原告所举证据不足以证明三被告存在合伙欺骗原告、被告多收取房款和服务费的情形。综合以上分析，本院认定原告与被告新臣深圳公司的服务合同、原告与被告锦江公司的房屋买卖合同关系合法成立并已履行，原告援引的广东省和珠海市物价部门的相关规范性文件并非否定上述合同效力的法定事由，原告诉讼请求判令被告返还服务费、返还多收取的房款、支付利息和税费差额理据不足，本院不予支持。二、关于被告锦江公司是否逾期交楼、应否支付逾期交楼违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第九条约定该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等。又根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。因此，无论是根据双方签订合同约定还是相关规定，均以工程竣工验收备案作为案涉商品房交付的条件。原告主张应以样品房为交付条件不符合双方合同约定，被告也不予认可，本院不予采纳。涉案商品房工程于2017年12月12日通过竣工验收备案，原告对该事实不持异议，所以该涉案商品房应视为符合法律规定及合同约定的交付条件。被告锦江公司在合同约定的交楼时间2018年6月30日前，于2017年12月20日向原告发出收楼通知书，原告已在相关收楼文件上签名确认，被告锦江公司已完成合同约定房屋交付义务。原告主张被告逾期交楼并支付逾期交楼违约金于法无据，本院不予支持。三、关于律师费的问题，因原被告签订的合同中并未约定律师费的负担问题，且律师费不属于必然产生的费用，而如前所述，本院对原告的其他诉讼主张均不予支持，故对原告要求被告承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告的全部诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告马力的诉讼请求。本案受理费1966元，由原告马力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  郑恒二〇一九年二月十二日法官助理李紫薇书记员李智武