贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔06民终1678号上诉人（原审原告）：田小丽，女，1990年7月26日出生，土家族，铜仁市万山区疾病预防控制中心工作人员，住贵州省铜仁市万山区。委托诉讼代理人：吴成显，男，1986年10月30日出生，铜仁市万山区人民检察院干警，住贵州省铜仁市万山区，系田小丽丈夫。被上诉人（原审被告）：铜仁方兴房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市万山区梵净山大道**附**。法定代表人：彭久华，副总经理。委托诉讼代理人：祝永飞，贵州永飞律师事务所律师。上诉人田小丽因与被上诉人铜仁方兴房地产开发有限公司（以下“方兴公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市万山区人民法院（2019）黔0603民初896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月6日公开开庭审理了本案，上诉人田小丽的委托诉讼代理人吴成显，被上诉人方兴公司的委托诉讼代理人祝永飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田小丽上诉请求：一、请求撤销原判，依法改判；二、本案一、二审诉讼费由方兴公司负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审法院断章取义，只认定合同关于建筑面积误差超过3%部分的计算方法，忽略了建筑面积误差在3%以内的计算方法。2.田小丽与方兴公司签订合同时涉案房屋已经完工，且同一批的其他房屋已经交付其他买受人了。双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2016年9月30日，并非一审法院认定的交房时间在2017年8月23日之后。一审法院认定2016年9月底案涉房屋尚在主体验收阶段，方兴公司向田小丽交房时交付的商品房住宅使用说明书及商品房住宅质量保证书记载该房已于2016年9月30日竣工验收合格，若一审法院认定真实，则方兴公司向田小丽交房时未达到交房条件，其谎称房屋已验收合格，构成欺诈。二、一审判决理由不充分，适用的法律错误。1.关于违约责任承担部分。一审法院混淆了办理房屋登记与交付办理商品房转移登记有关文书的概念。一审法院在说理部分通篇论述办理房屋登记系双方的义务，但本案争议的是方兴公司交付办理商品房转移登记有关文书，办理商品房转移登记有关文书是指不动产分户明细表、商品房预售许可证、竣工验收报告、规划许可证、竣工许可证、国有土地使用证、公司营业执照、法定代表人身份证复印件以及增值税发票，这些文书为方兴公司持有，其负有交付义务。一审法院认为因建设地点调整和提前交房延误了案涉项目建设，但即使一审法院认定的事实存在方兴公司也不能免责。因为方兴公司与田小丽签订商品房买卖合同时，案涉房屋已经竣工，若方兴公司认为不能在2017年9月30日前交付办理商品房转移登记有关文书，其完全可以修改，故该免责事由不成立。履行合同的法定事由为出现不可抗力，显然一审法院认定的延误发生原因是方兴公司的行为所致不属于不可抗力，且上述事由没有发生在合同履行期内。2.关于返还多收房款部分。方兴公司未履行在平面图中标明尺寸，约定误差范围的义务。且涉案房屋套内面积未超出，仅建筑面积微微超出，方兴公司应当承担不利后果，认定超出部分属合理误差范围。合同中约定对案涉房屋实行按套计价，房屋套数不变，套内面积不变，根据公平公正原则，不应按照建筑面积超出部分计价。合同中建筑误差处理条款系格式条款，与合同模板对比会发现为房开商增加部分，方兴公司应对田小丽予以特别说明、提醒。方兴公司答辩称，一、关于田小丽要求方兴公司返还房款1394元的诉求。按照双方签订的商品房买卖合同第七条的约定，案涉房屋合同建筑面积37.33平方米，套内面积为36.11平方米。实测建筑面积为37.49平方米，套内面积为36.11平方米，分摊面积为1.38平方米，房屋实测建筑面积比合同建筑面积多0.16平方米，误差在3%以内，按照合同第七条约定，田小丽应向方兴公司补足0.16平方米的差价，故不存在田小丽称方兴公司返还多收购房款的情况。二、关于要求方兴公司支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书问题。虽然合同约定为双方共同向房屋登记机关申请办理，但实际上是由开发商代买受人办理房屋所有权登记手续。田小丽没有向方兴公司提出自己办证的意愿和请求，而是配合方兴公司的要求将个人资料和相关费用交给方兴公司，由方兴公司代为办理。故方兴公司没有必要将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，故不存在逾期交付商品房转移登记的有关文书的问题。田小丽的上诉请求没有事实和法律依据，应当驳回。田小丽向一审法院提出诉讼请求：1.判令方兴公司支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金20347元（计算时间自2017年10月1日至2019年6月24日）；2.判令方兴公司返还多收取田小丽的房款1394元；3.本案诉讼费由方兴公司承担。一审法院认定事实：2016年11月24日，田小丽与方兴公司签订《商品房买卖合同》，购买方兴公司建设的位于铜仁市××山区××桥新区××大道××星·××都××、××、××号商品房。2016年12月22日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》。合同约定建筑面积37.33平方米，套内面积36.11平方米，按照套（单元）计算，总价款为325212元。首付款已于签订《商品房买卖合同》之日支付171953元，余款需在2016年12月22日前缴清。当实测面积与上述预测面积发生误差时，绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。绝对值超出3%时，田小丽有权以书面形式通知退房，方兴公司在收到通知后15日内退还已付房款，并按银行同期贷款利率支付利息。当田小丽不退房的，应补足误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，超出3%部分的房价款由方兴公司承担，产权归田小丽所有。2016年5月29日，田小丽向方兴公司支付水电立户、维护基金及代收税费17346元。2016年12月22日，田小丽支付房款325212元，方兴公司于当日交房。2018年8月8日，田小丽支付付款1394元。2018年9月17日，方兴公司向田小丽开具增值税发票，该商业用房价税合计为326606元。合同约定方兴公司应当在2016年9月30日前向田小丽交付商品房。本商品房为［预售］商品房，双方约定由［出卖人与买受人］向当地房屋登记机构申请预告登记。共同申请预告登记的，应于商品房买卖合同［预售］备案之日起30日内申请登记。由田小丽提交身份证明、已登记备案的商品房预售合同、当事人关于预告登记的约定及其他必要材料，方兴公司提交登记申请书和其他必要的材料。方兴公司未按约定申请预告登记的，田小丽可以单方申请。方兴公司承诺于2017年9月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给田小丽。逾期交付60日以内，方兴公司按房价款的万分之一承担违约责任。逾期60日以后，田小丽有权退房。不予退房的，方兴公司按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。方兴公司因调整建设地点和提前交房延误了项目建设，交房时间应为2017年8月23日以后，其于2016年9月底所交房屋尚在主体验收阶段。因此影响办理初始登记的时间，不能归责于方兴公司。2017年10月26日，方兴公司对房屋所有权办理初始登记。2018年10月15日，方兴公司为田小丽交纳了产权转移的印花税和契税。2019年5月27日，方兴公司开始为田小丽办理房屋所有权转移登记，结束时间为2019年6月17日。方兴公司于2019年6月25日将不动产权证书交付给田小丽。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”规定，双方之间的商品房买卖合同及补充协议自双方签字之日成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在合同中明确约定可以由双方共同申请办理商品房预告登记。当方兴公司未予申请时，田小丽也可以单方申请。可见，办理房屋登记也系田小丽应当履行的合同义务。田小丽将产权转移的税费交给方兴公司，以及由其办理房屋登记，双方对此性质并未进行约定。且方兴公司晚于合同约定的时间交付不动产权证书，也非因其违约行为所致，而系客观情况发生变化致使合同的目的不能实现，不应苛责于方兴公司。故对田小丽主张方兴公司因逾期交付办理商品房转移登记有关文书并承担违约金的诉请，不予支持。关于田小丽主张返还房款的问题。田小丽、方兴公司在合同中约定的建筑面积为37.33平方米，套内建筑面积为36.11平方米，而实测建筑面积为37.49平方米，套内建筑面积36.11平方米，面积误差比绝对值未超过3%。即田小丽应当按照合同约定的价格据实结算，向方兴公司补交房款1394元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；”规定。对田小丽主张返还房款的请求，不予支持。也即，对方兴公司的此项辩称意见，予以采信。综上所述，田小丽的诉请因无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项条规定，判决：驳回田小丽的诉讼请求。案件受理费减半收取172元，由田小丽负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经二审开庭审理另查明：田小丽向方兴公司购买的位于铜仁市××山区××桥新区××大道××星·××都××、××、××号商品房系现房，该房屋已于2016年9月30日验收合格，方兴公司于2016年12月22日向田小丽交付了案涉房屋。契税、合同印花税等买受人办理房屋产权转移登记的税费由方兴公司代收，向税务部门进行缴纳。二审认定的其他事实与原审认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一、原判认定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书系因客观原因不能归责于方兴公司是否正确；二、原判关于案涉房屋建筑面积的误差所作处理是否恰当。关于焦点一，案涉《商品房买卖合同》第二十二条约定“出卖人（方兴公司）承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（田小丽）”。该条同时约定“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。但在合同履行过程中，采取的是由方兴公司向田小丽代收办理房屋转移登记所需缴纳的契税、合同印花税等税费并由方兴公司向税务部门代缴，至田小丽取得案涉房屋的不动产产权证书时止一直是由方兴公司代为办理案涉房屋的转移登记手续。田小丽虽然未与方兴公司签署书面代理协议，但并未提交证据证明其对方兴公司代为办理案涉房屋转移登记手续提出过异议或者要求自行办理房屋转移登记手续。故本案中方兴公司不需要将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人田小丽，也就不存在田小丽主张的方兴公司逾期交付文书存在违约的情形。关于焦点二，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中表明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：（1）每套建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；……面积误差比=〔(房屋实际面积－合同约定面积）÷合同约定面积〕×100%”，案涉房屋合同约定面积为37.33㎡，不动产产权证书载明的房屋实际面积为37.49㎡，房屋实际面积比合同约定面积多出0.16㎡，误差比绝对值为0.004%在3%以内，应按合同约定据实结算房款，田小丽已向方兴公司交纳该部分房款1394元，故其主张方兴公司返还此款项没有事实依据，应不予支持。综上所述，田小丽的上诉理由不能成立，予以驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费374元，由田小丽负担。本判决为终审判决。审判长 罗 静审判员 王永生审判员 倪庆飚二〇一九年十一月六日书记员 覃光林