云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0125民初1937号原告：中国工商银行股份有限公司宜良支行，统一社会信用代码证号：915301259168610547，住所地：云南省昆明市宜良县匡远街道办事处人民路69号。负责人：祁斌，行长。委托诉讼代理人：毛文敏，系中国工商银行股份有限公司宜良支行员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：邹文鹏，云南勤业律师事务所律师，一般授权代理。被告：曾奎燕，女，彝族，1984年11月10日生，住云南省昆明市宜良县。被告：张江平，男，彝族，1987年6月26日生，住贵州省纳雍县。被告：昆明和谐房地产开发有限公司，注册号：5301252500949，住所地：宜良县汤池镇东街文昌宫。法定代表人：孙绍明，经理。原告中国工商银行股份有限公司宜良支行诉被告曾奎燕、张江平、昆明和谐房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告中国工商银行股份有限公司宜良支行的委托诉讼代理人毛文敏、邹文鹏到庭参加诉讼，被告曾奎燕、张江平、昆明和谐房地产开发有限公司经本院传票传唤、公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中国工商银行股份有限公司宜良支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》项下的借款立即到期；2.请求判令被告曾奎燕、张江平立即向原告偿还截止到2018年8月1日的本金216862.32元及至款项还清之日止的利息（截止到2018年8月1日的利息为9237.36元，本息合计226099.69元），及自2018年8月2日起至款项付清之日止，按原被告所签《个人购房借款／担保合同》约定的利率计算的利息、罚息和复利（其中，利息以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为准，罚息利率在利息利率基础上加收50%确定，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利）；3.请求判令被告曾奎燕、张江平承担本案的律师费11305元；（以上合计237404.69元）；4.请求判令原告对被告曾奎燕、张江平提供的抵押物即位于宜良县享有优先受偿权（他项权证号：宜良县房他证2012字第××号）；5.请求判令被告昆明和谐房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任；6.请求判令以上所有被告承担本案的全部诉讼费用，包括案件受理费、保全费、邮寄费、公告费、评估费、拍卖费、鉴定费等。事实与理由：原告与被告于2012年1月1日签订《个人购房借款担保合同》，约定原告贷款30万元给被告曾奎燕、张江平，用于购买房屋，贷款期限为180个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，以借款凭证记载为准。每次基准利率调整的，次年1月1日开始按照调整后的基准利率执行，采取按月等额本息还款法（按月计息）。被告曾奎燕、张江平用位于宜良县房屋为本合同项下的贷款提供抵押担保，并于2012年1月16日办理了抵押权预告登记（他项权证号：宜良县房他证2012字第××号）。被告昆明和谐房地产开发有限公司对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任直至正式抵押登记手续办理完毕，且原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书为止。合同签订后，原告按照约定将贷款全额支付至被告指定的账户。时至今日，被告多次逾期还款，其行为已经严重侵害了原告的合法权益。根据双方的合同约定，原告特起诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。曾奎燕、张江平、昆明和谐房地产开发有限公司未提交书面答辩意见，未到庭举证、质证，视为放弃举证、质证权。本院认为，原告提交的证据符合证据的形式要件，对其真实性、合法性及关联性本院予以采信。本院确认以下法律事实：2012年1月1日，原告与被告曾奎燕、张江平、昆明和谐房地产开发有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告贷款30万元给被告曾奎燕、张江平用于购买盛林胜景汤池温泉花园3幢1单元1103号房屋，贷款期限为180个月，贷款利息以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，每次基准利率调整时，次年1月1日开始按照调整后基准利率执行，采用按月等额本息还款法（按月计息）。被告曾奎燕、张江平用位于盛林胜景汤池温泉花园3幢1单元1103号房屋提供抵押担保并办理抵押权预告登记，被告昆明和谐房地产开发有限公司对《个人购房借款/担保合同》贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及贷款人为实现债权的费用等承担阶段性连带保证责任直至正式抵押登记手续办理完毕，并且原告收到记载有正式抵押登记信息房屋他项权证书为止。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约。贷款人有权宣布借款人未偿还的借款和其他融资款项立即到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同签订后，原告按约发放了贷款。但抵押双方只办理了按揭抵押登记，尚未办理正式抵押登记。因开发商未能按期交房，被告曾奎燕、张江平归还原告部分借款本金和利息，截至2018年3月22日止，被告曾奎燕、张江平11期未归还本息，欠原告借款本金216862.32元、利息9237.36元。本院认为，我国合同法规定借款人应当按照约定的期限返还借款、支付利息，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示，该合同合法有效，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。针对原告的第1、2项诉讼请求，虽然《个人购房借款/担保合同》约定的借款尚未全部到期，但被告曾奎燕、张江平逾期偿还贷款本息已构成双方合同第十四条约定的违约行为，根据该条款的约定，原告有权要求被告曾奎燕、张江平立即偿还剩余本金和相应利息。对于原告的第3项诉讼请求，根据双方合同的约定，原告为实现债权而产生的律师费应由被告曾奎燕、张江平承担，但诉讼中，原告方未能提供相应票据证实有改项开支，本院不予支持。对于原告的第4项诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案抵押双方只办理按揭抵押登记，不同于法定的抵押登记，因此虽然双方抵押担保合同有效，但抵押权未设立，原告不能行使抵押权。针对原告的第5项诉讼请求，根据《个人购房借款/担保合同》第十条的约定，被告昆明和谐房地产开发有限公司对本案的贷款及所有应付费用提供的是阶段性连带责任保证，仅在办理完正式抵押登记手续且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件才免除保证责任。因本案抵押物尚未进行正式抵押登记，被告昆明和谐房地产开发有限公司免除保证责任的条件尚未成就，因此被告昆明和谐房地产开发有限公司应按约定承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、由被告曾奎燕、张江平于本判决发生法律效力之日偿还原告中国工商银行股份有限公司宜良支行借款本金人民币216862.32元及截止2018年8月1日的利息为9237.36元（含合同期内的利息、逾期利息及复利），从2018年8月2日起至实际还清借款之日止的逾期利息按双方合同约定的利率计付；二、被告昆明和谐房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司宜良支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4861元，公告费600元，由被告曾奎燕、张江平、昆明和谐房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审 判 长  何云跃人民陪审员  刘云琳人民陪审员  周金枝二〇一九年二月十九日书 记 员  许佳钰