河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终73号上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司洛阳分行。住所地：洛阳市西工区中州中路405号。负责人：杨**，任分行行长。委托诉讼代理人：赵丹丹，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：皇甫丽星，该行员工。被上诉人（原审被告）：李益超，男，1995年4月27日出生，汉族，住洛阳市涧西区。被上诉人（原审被告）：卢妙珍，女，1966年11月23日出生，汉族，住洛阳市涧西区。被上诉人（原审被告）：李六龙，男，1968年2月15日出生，汉族，住洛阳市涧西区。被上诉人（原审被告）：洛阳中亚置业发展有限公司。住所地：洛阳市九都西路7号。法定代表人：胡葆森，该公司经理。委托诉讼代理人：席悦，河南金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢振海，该公司员工。上诉人中信银行股份有限公司洛阳分行因与被上诉人李益超、卢妙珍、李六龙、洛阳中亚置业发展有限公司借款合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初2324号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。被上诉人李益超、卢妙珍、李六龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中信银行股份有限公司洛阳分行上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判为准予对设定抵押的李益超位于洛阳市××西区××路世纪××花园××号房屋进行拍卖、变卖，上诉人在拍卖、变卖所得款项内对于贷款本金、利息、罚息及诉讼费、保全费、律师费等为实现债权支付的全部费用享有优先受偿权；2.由李益超、卢妙珍承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院关于抵押权优先受偿的范围认定事实与适用法律错误。一、一审法院以《房屋他项权证》上记载的债权本金数额155万元认定上诉人对抵押物在债权数额155万元的范围内享有优先受偿权，未判决利息、罚息及实现债权的费用亦享有优先受偿权是错误的。上诉人与被上诉人签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证—适用于综合授信业务）》中10.2明确约定：保证范围包括（1）贷款本金、利息（含复利）、罚息；（2）违约金、赔偿金、补偿金；（3）乙方为保护债权而支付或垫付的费用；（4）乙方为实现债权而支付的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等）。二、房屋管理部门通用的《房屋他项权证》中的“债权数额”应理解为“被担保的主债权数额”，而不是抵押担保范围。在办理抵押登记时，只有借款本金是确定的，对于产生的利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用都是无法预知且无法估算的。他项权证只有“债权数额”一栏，在办理房地产抵押登记时，“债权数额”一栏通常都是根据《抵押合同》中的“被担保的主债权数额”登记为债权本金，因此，一审法院将“债权数额”理解为抵押担保范围，既未尊重当事人的意思自治，也不符合法律、司法解释的立法本意，上诉人在房产登记管理部门备案的合同等与他项权证一起构成了抵押登记的内容，均具有对外公示的效力，判断抵押担保的债权数额应综合判断。因此，一审法院认定事实与适用法律错误，应予改判。洛阳中亚置业发展有限公司辩称，根据签订的借款合同约定，洛阳中亚置业发展有限公司承担的是阶段性的连带保证责任，至银行收到他项权证之日起解除，本案中，涉案房产于2015年5月7日办理了他项权证并交与银行，洛阳中亚置业发展有限公司的保证责任已经解除，一审法院判决驳回上诉人要求洛阳中亚置业发展有限公司承担保证责任的诉求正确。上诉人的其他上诉请求由人民法院依法裁判。李益超、卢妙珍、李六龙未到庭，亦未提交答辩意见。中信银行股份有限公司洛阳分行向一审法院起诉请求：1.请求判决李益超、卢妙珍共同偿还贷款本金1504720.12元及利息（暂算至2017年9月17日利息为67968.6元，至本息清偿完毕之日）；2、请求判决李六龙、洛阳中亚置业发展有限公司对李益超、卢妙珍的贷款债务承担连带清偿责任；3、请求判决中信银行股份有限公司洛阳分行对李益超抵押的位于涧西区九都西路7#A地块世纪华阳A地块北区61幢2-2301号房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4、本案的诉讼费用由李益超、卢妙珍、李六龙、洛阳中亚置业发展有限公司承担。一审法院查明事实：李六龙、卢妙珍系李益超的父亲和母亲，李益超购买洛阳中亚置业发展有限公司开发的位于洛阳市××西区××路世纪××花园××号房屋，采用按揭贷款方式支付房款。2014年4月26日中信银行股份有限公司洛阳分行与李益超、卢妙珍签订了《个人房产抵押综合授信协议》，当日中信银行股份有限公司洛阳分行与李益超、卢妙珍及洛阳中亚置业发展有限公司又签订了《个人购房借款合同》，借款合同约定借款人李益超、卢妙珍为甲方，贷款人中信银行股份有限公司洛阳分行为乙方，保证人洛阳中亚置业发展有限公司丙方，主要内容为：甲方向乙方借款1550000元用于购买洛阳市××西区××路世纪××花园××号房屋，贷款期限自2014年4月26日起至2044年4月26日止，贷款利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为定价依据；贷款担保为抵押加阶段性保证，指甲方同意以本合同项下贷款资金所购房屋为乙方设定抵押权，作为甲方偿还合同项下贷款本息。在甲方取得该房屋的所有权证并办妥乙方为抵押权人的抵押登记之前，丙方对本合同项下甲方欠乙方的所有债务提供连带责任保证担保；甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，乙方有权采取停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息等措施；逾期贷款罚息利率为合同利率的150％。2014年4月30日，中信银行股份有限公司洛阳分行按借款合同约定向李益超发放贷款1550000元，年利率为7.86％。2015年5月7日，中信银行股份有限公司洛阳分行与李益超在房管部门办理了抵押登记，李益超将其所购的位于洛阳市××西区××路世纪××花园××号房屋抵押给中信银行股份有限公司洛阳分行，抵押债权数额为1550000元。李益超、卢妙珍履行借款合同至2016年12月20日，之后未再按约支付贷款本息。李益超、卢妙珍欠中信银行股份有限公司洛阳分行贷款本金1504720.12元、计算至2017年9月17日的利息为67968.6元。另查明，本案贷款用于卢妙珍、李六龙夫妻及其子李益超家庭购房共同居住生活。一审法院认为，2014年4月26日中信银行股份有限公司洛阳分行与李益超、卢妙珍签订的《个人房产抵押综合授信协议》、《个人购房借款合同》，是当事人真实意思的表示，且不违背有关法律规定，属有效合同，当事人应按约履行合同义务。在借款合同的履行过程中，李益超、卢妙珍未按约偿还借款本息，中信银行股份有限公司洛阳分行按合同约定主张要求李益超、卢妙叶提前偿还全部贷款及相应利息，合理有据，该院予以支持；本案贷款用途系被告卢妙珍在与李六龙婚姻关系存续期间购房用于家庭共同居住生活，故中信银行股份有限公司洛阳分行要求李六龙承担连带清偿责任，该院予以支持；借款合同上明确约定了洛阳中亚置业发展有限公司的保证期间为李益超取得该房屋的所有权证并办妥中信银行股份有限公司洛阳分行为抵押权人的抵押登记之前，故2015年5月7日中信银行股份有限公司洛阳分行与李益超办理房屋抵押登记，洛阳中亚置业发展有限公司免除保证责任，现中信银行股份有限公司洛阳分行主张要求其还承担保证责任，没有法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、李益超、卢妙珍于判决生效后十日内偿还中信银行股份有限公司洛阳分行借款本金1504720.12元及至2017年9月17日的利息67968.6元，2017年9月17日后的利息按年利率11.79％计算至付清之日止；二、李六龙对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、准予对设定抵押的李益超位于洛阳市××西区××路世纪××花园××号房屋进行拍卖、变卖，所得款项在1550000元范围内优先清偿所欠中信银行股份有限公司洛阳分行的借款本息；四、驳回中信银行股份有限公司洛阳分行的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18955元，诉讼保全费5000元，共计23955元，由李益超、卢妙珍负担。二审中，中信银行股份有限公司洛阳分行提交了新证据，本院组织当事人当庭进行了质证。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，中信银行股份有限公司洛阳分行与李益超、卢妙叶签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证—适用于综合授信业务）》中10.2明确约定：保证范围包括（1）贷款本金、利息（含复利）、罚息；（2）违约金、赔偿金、补偿金；（3）乙方为保护债权而支付或垫付的费用；（4）乙方为实现债权而支付的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等）。由此可见，李益超、卢妙叶提供的房产担保的是债权本金155万元及该借款本金产生的利息、罚息、违约金及为实现债权而支付的费用等其他费用。虽然房屋他项权证载明的债权数额为155万元，但该记载数额是基于抵押登记机关的要求而记载的初始债权数额，该数额会随着债权的偿还或利息的产生而不断变化，最终以债权本金155万元及由此产生的利息、实现债权的费用等为限，因此，一审法院认定本案所涉的抵押房产担保金额仅为155万元不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初2324号民事判决第一、二项及诉讼费负担部分；二、撤销洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初2324号民事判决第四项；三、变更洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初2324号民事判决第三项为：中信银行股份有限公司洛阳分行对位于洛阳市涧西区丽新路世纪华阳花园61幢2-2301号房屋进行拍卖、变卖所得的价款在本案李益超、卢妙珍所欠债务范围内享有优先受偿权；四、驳回中信银行股份有限公司洛阳分行的其他诉讼请求。逾期履行上述金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3300元，由被上诉人李益超、卢妙叶负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 王 鹏审判员 刘丽娜二〇一九年二月十九日书记员 刘梦影