广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初355号 原告：刘岳，男，1995年4月11日出生，壮族，住广西田东县。 委托诉讼代理人：高雪，广西民族律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周赵莲，广西民族律师事务所律师。 被告：广西金悦房地产开发有限公司，住所地：南宁市江南区。 法定代表人：覃春凯。 被告：南宁市西乡塘区心圩街道明华村民委员会，住所地：南宁市高新区。 负责人：刘廷进，主任。 原告刘岳与被告广西金悦房地产开发有限公司（以下简称金悦公司）、被告南宁市西乡塘区心圩街道明华村民委员会（以下简称明华村委）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日受理后，依法适用普通程序，于2018年8月23日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人高雪、周赵莲到庭参加诉讼。被告金悦公司、明华村委经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘岳向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告金悦公司签订的《合作建房合同》无效，两被告连带返还原告83305元；二、两被告连带赔偿原告损失，以83305元为基数，按银行贷款利率4倍，自2015年1月11日计至款项还清之日止；三、案件受理费由被告承担。事实和理由：位于南宁市北面的金悦阳光楼盘，是两被告合作建设的楼盘，由被告金悦公司出资，被告明华村委出地。根据被告金悦公司提供的格式合同，即《合作建房合同》，原告于2013年10月25日认购该楼盘2号楼B单元8层03号房，建筑面积83.45平方米，原告享有2015年1月1日至2085年1月1日共70年的使用权；房款277684元，其中第一期款83305元于签订合同时付清，第二、三期款经申请延期到楼体封顶时付清，第四期款在房屋交付前5日内付清，被告应于2014年12月31日将房屋交付使用。逾期交房60日后，原告有权解除合同，被告按同期流动资金贷款利率的4倍支付利息。原告交款后，楼房一直处于停止施工状态，至今超过约定交房时间2年多。原告认为，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，原告与被告金悦公司签订的《合作建房合同》名为合作建房合同，实为房屋买卖合同，两被告为合伙建房关系，根据我国民法通则第三十五条规定，被告明华村委也应当承担连带责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定，没有取得预售许可证出售房屋的，合同应当认定为无效，两被告均未取得预售许可证，因此原、被告双方签订的合同是无效的。请求法院判如所请。 被告金悦公司未作答辩。 被告明华村委辩称，一、原告主张明华村委出地没有依据，楼盘所占土地是南宁市西乡塘区心圩街道明华村八组的集体三产用地。二、明华村委与金悦公司不存在任何利益关系，至于明华村八组与金悦公司签订的建房联合开发合同，明华村委会盖章只是作为见证单位。三、原告提交的《合作建房合同》上没有盖过明华村委的任何印章。四、明华村委不是《合作建房合同》的当事人，合同中未涉及明华村委的任何权利和义务。因此，本案与明华村委无关。 经审理查明，2013年10月25日，原告（乙方）与被告金悦公司（甲方）签订一份《“金悦·阳光里”合作建房合同》，合同第一条“合作建房模式”约定：“1、南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队（下称“丙方”）负责提供自用集体三产建设用地合作建房，不承担合作建房费用。2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）归甲方所有。3、乙方签订本合同时已充分了解、知悉甲方与丙方的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。”第二条“土地基本情况”约定：“合作建房的土地证号：南宁集用（2013）第702684号，坐落：南宁市西乡塘区心圩街道高新二路东面、振兴路北面；用途：其他商住用地；使用权类型：批准拨用企业用地；面积：12240.15平方米。”房屋所在项目名称为金悦·阳光里。合同第四条约定合作建房之房屋位于项目2号楼B单元8层03号房，建筑面积为83.45平方米。第五条约定原告享有房屋自交付之日起70年的使用权，即2015年1月1日至2085年1月1日。同时约定，如该项目所占之集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在原告承担土地出让金及其他税费的情况下，明华村八队同意将原告房屋所有权及其相应国有土地建设用地使用权无偿转让给原告，具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。合同第六条约定合作建房款单价为3327.55元/平方米，总价款277684元。第七条约定原告采取分期付款的方式支付转让款，即，签订本合同时，支付总价款的30%即83305元（含定金）；第二期款项为总房款的30%即83305元，须于房屋楼体建到10层时付清；第三期款项为总房款的20%即55537元，须于房屋楼体封顶时付清；第四期款项为总房款的20%即55537元，须于房屋交付使用前5日内付清；被告金悦公司收到前述款项后，将出具等额收据。该条同时约定了原告逾期付款的违约责任。第八条约定，在原告按期支付合作建房款的情况下，被告金悦公司、明华村八队应于2014年12月31日前将按照图纸施工完工并通过验收的房屋交付原告使用，并约定了可延期交房的三种情形。第九条约定被告金悦公司逾期交房的违约责任。第十一条约定房屋及所占土地被政府征收、征用的，所得拆迁补偿款按剩余使用年限计算，但不包括土地补偿款。此外，双方还在合同中对其他事项进行了相关约定。合同附件三约定装修标准。原告于2013年9月3日支付10000元，2013年10月25日支付73305元，被告金悦公司于2013年10月25日出具收据，载明收到原告83305元。截止法庭辩论结束，未见被告提交本案项目所依附的土地通过行政审批转为国有建设用地以及已经办理建设、销售等审批手续的相应证据。 本院认为，关于合同性质。原告与被告金悦公司签订之合同虽名为“合作建房合同”，但综合考量房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、产权办理等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，即由原告支付相关款项给金悦公司，受让特定的房产，取得对房产排他性的占有、使用、收益、处分的权利，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原告与被告金悦公司之间形成房屋买卖合同关系。并且，被告金悦公司系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。缔约双方意图以“合作建房”的名义逃避法律规制，变换基础法律关系，本院依法不予支持。 关于合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告金悦公司未依法办理相关土地利用、规划和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售。并且，被告金悦公司又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与被告金悦公司签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。 关于合同无效的过错责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，被告金悦公司收取的购房款83305元应返还给原告。 被告金悦公司作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知而未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，过错较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告金悦公司承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 原告因本案合同无效而产生的损失即为购房款的利息，应由被告金悦公司负担70%，原告自担30%。利息计算方法为：以购房款83305元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从原告支付购房款之日2013年10月25日计算至被告金悦公司返还购房款83305元之日止。 至于被告明华村委应否承担连带责任的问题。虽《“金悦·阳光里”合作建房合同》第一条“合作建房模式”第一款处列明“南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队负责提供自用集体三产建设用地供合作建房”，但被告明华村委不是合同相对方，即使是明华村八队也不是合同相对方，且原告亦未能举证证明该村委会或村民小组在法律上的代表人或者委托人、村民小组成员实际参与了合同的签订，亦未举证证明明华村委或明华村八队实际收取了原告支付的款项，从合同的履行中享受了权利并承担了义务，因此，原告主张被告明华村委承担连带责任，证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告刘岳与被告广西金悦房地产开发有限公司于2013年10月25日签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》无效； 二、被告广西金悦房地产开发有限公司向原告刘岳返还购房款83305元； 三、被告广西金悦房地产开发有限公司赔偿原告刘岳利息损失（计算方法：以83305元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从2013年10月25日计算至被告广西金悦房地产开发有限公司返还购房款83305元之日，由被告广西金悦房地产开发有限公司承担其中70%的利息损失）； 四、驳回原告刘岳的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2916元，公告费260元，合计3176元（原告已预交），由被告广西金悦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  何卫萍 人民陪审员  张 平 人民陪审员  刘设海 二〇一九年二月十一日 书 记 员  覃文秋