江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0722民初10065号 原告：杲景标，男,1963年2月14日出生，汉族，住江苏省新沂市。 委托诉讼代理人：史瑞，东海县白塔法律服务所法律工作者。 被告：连云港隆源房地产开发有限公司，住所地江苏省连云港市东海县平明镇驻地。 法定代表人：黄伟国，总经理。 委托诉讼代理人：李开文，男，1964年7月26日出生，汉族，住江苏省新沂市。 第三人：赵绪伟，男，1973年2月4日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 原告杲景标与被告连云港隆源房地产开发有限公司、第三人赵绪伟商品房买卖合同一案，本院2018年12月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杲景标及委托诉讼代理人史瑞，被告连云港隆源房地产开发有限公司委托诉讼代理人李开文、第三人赵绪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杲景标向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的商品房买卖认购书；2、判令被告返还购房款372768元及利息（前期利息按照年利率6%，自2012年12月31日起计算至起诉之日为130000元；后期利息按照年利率6%自起诉之日计算至实际还清款为止)；3、判令被告赔偿原告已经缴纳的物业费3000元、防盗网2200元、预交电费350元；4、由被告承担本案的诉讼费及其他涉案费用。事实和理由：原、被告双方于2012年12月4日签订了一份商品房买卖认购书，约定被告将其开发的位于东海县出售给原告，该房屋建筑面积150.31平方米，按照每平方米2480元的价格，总价款372768元，2012年12月30日，原告向被告交纳了全部购房款，2015年4月份，被告以涉案房屋不符合交付条件、商品房买卖合同无法打印为由，要求原告先行占有房屋，于是原告缴纳了物业费并为涉案房屋安装了防盗网。后来，原告发现自己购买的房屋已经被被告又转卖给第三人，为此经过多次交涉无果。原告认为，上述买卖行为系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应实际、全面履行，被告一房两卖，损害了原告的合法权益，应承担违约责任。为维护原告合法权益，现起诉至贵院，请依法判如所请。 被告连云港隆源房地产开发有限公司辩称，在2012年我公司全体股东共同协商将涉案33-105室抵给原告，当时公司账目也有处理，现在账目在县公安局经案大队，是给原告还债。之前是借原告钱，原告也是通过别人借给公司的，所以原告说现金方式交付房款的。关于第三人，我公司当时的法人是黄伟国，是私人借了第三人的钱，没有通过股东会议，钱也没有进入公司帐户，是进入黄伟国个人帐户。黄伟国涉嫌职务侵占，损害股东利益，目前黄伟国已经被东海县公安局刑侦大队立案侦查，并与其他虚假诉讼案件并案侦查，目前账目在县公安局经案大队。 第三人赵绪伟陈述称，原告的诉求是合理的，因为涉案的房屋33-105室，已经过被告公司与本人签订正式的房屋买卖合同，且黄伟国作为当时的法人代表代表公司也收到房屋的全款，且经过（2016）苏0722民初8495号民事调解书也确认上述事实。 经审理查明，2012年12月4日，被告连云港隆源房地产开发有限公司作为甲方与原告杲景标作为乙方签订《认购书》一份，约定原告购买被告连云港隆源房地产开发有限公司开发的33-105号住宅，房屋面积为150.31㎡，单价为2480元/㎡，房屋总价为372768元。认购条款为：1、乙方必须以现金缴付认购金；2、乙方在签署认购书时必须向甲方出示有效证件，填写认购书中的证件号码，乙方姓名及对应的证件号码必须和以后甲方与乙方签署的正式《商品房买卖合同》中的买受人姓名以对应的证件号码一致；3、乙方在签订本认购书的同时阅读和认可了《签约须知》，甲方已向乙方告知并解释本协议相关条款并请乙方注意。在乙方理解并认同的前提下双方签订本协议。双方确认，乙方仅能以其本人和共有人的名义购买。不得转让他人；4、本认购书签订后，乙方若能按约定的时间付款，甲方不得将乙方所购物业转售他人，否则双倍返还乙方定金；若乙方取消购房，乙方定金甲方不予退还；5、乙方应在上述约定时间内付款，逾期甲方有权解除本认购书，有权将该物业另售他人，已付定金甲方不予退还；6、如乙方办理银行按揭款或公积金贷款，乙方必须在签订《商品房买卖合同》前，向甲方提供符合要求的全部贷款资料，并且在2012年月日与甲方签署正式的《商品房买卖合同》，并到指定的办贷款银行或公积金管理处配合甲方办理贷款签字审查等手续。若乙方未按规定时间与甲方签署《商品房买卖合同》或未配合甲方办理贷款签字审查等手续，则甲方有权将该物业另行出售，并且乙方则按已付房款的20%向甲方支付违约金；7、乙方确保通讯地址和联系电话正确无误，如有更改，乙方应该以书面形式及时通知甲方。如由于乙方的原因，导致甲方不能及时联系乙方而造成的损失，一切责任概有乙方负责；8、本认购书中面积最终以房管部门测绘建筑面积（含分摊面积）具实结算；9、本人购书一式三份，经双方签字盖章后生效，每份具有相同法律效力。签署正式《商品房买卖合同》后本认购书即作废。 被告连云港隆源房地产开发有限公司曾向原告杲景标借款，后该借款转为购房款。2012年12月30日，被告连云港隆源房地产开发有限公司向原告杲景标出具收据一份，载明被告连云港隆源房地产开发有限公司收到原告售房款372768元，收款方式为现金。 另查明，2015年4月9日，被告连云港隆源房地产开发有限公司向原告出具《楼房交接单》，内容为：“杲景标业主：你购买的平明幸福城33-105室楼房，暂不符合交付条件，商品房买卖合同无法打印，现经过双方协商，由业主杲景标先行占有，待公司商品房买卖合同下来后再打合同并办理按揭手续，双方之间不存在任何违约（包括楼房逾期交付等）”。 又查明，原告杲景标为涉案房产安装了防盗窗，花费了2200元。缴纳了物业管理费3000元，并为涉案房屋安装电表预交了电费，共计花费350元。原告杲景标庭审中提供了相应的票据，被告连云港隆源房地产开发有限公司对上述款项予以认可。 还查明，被告连云港隆源房地产开发有限公司至今未取得商品房预售许可证明。 再查明，2015年8月10日，被告连云港隆源房地产开发有限公司与第三人赵绪伟签订《房屋买卖合同书》一份，约定赵绪伟以20万元的价格购买涉案房屋，付款方式为：2013年3月份乙方购买甲方房屋（27号楼103），后因此房号房屋被甲方转卖他人，故用本合同所述房号房调补，27号楼103房款2013年已付清，本合同房款不再另行支付。原购房协议书作废、销毁。 2016年12月1日，第三人赵绪伟与被告连云港隆源房地产开发有限公司经东海县人民法院主持调解，达成调解协议：一、原被告经协商，由被告连云港隆源房地产开发有限公司在本协议签订之日起三日内一次性归还原告赵绪伟购房款人民币贰拾万元；二、被告连云港隆源房地产开发有限公司并赔偿原告赵绪伟损失人民币肆万叁仟捌佰元，在支付上述购房款时一并支付。 以上事实，有原、被告的当庭陈述、认购书、收款收据4份、楼房交接单、房屋买卖合同书等证据予以证实。 本院认为，关于原告杲景标与被告连云港隆源房地产开发有限公司之间签订《认购书》系预约合同还是本约合同，涉案《认购书》原、被告之间约定了商品房房号、面积、单价、总价、当事人名称等商品房买卖合同主要内容，且原、被告签订《认购书》的目的并非为了日后签订《商品房买卖合同》，原、被告之间达成以房抵债协议，该认购书系对原、被告之间以房抵债协议的确认。同时，原、被告双方均已实际履行了该《认购书》，原告杲景标以原借款抵充了全部购房款，被告将涉案房屋交付给原告杲景标，原告杲景标对涉案房屋安装了防盗网、缴纳物业费。故，原、被告之间行为表明双方当事人之间成立的是本约合同并非预约合同。综上，涉案《认购书》应当认定为商品房买卖合同。本院将本案案由由商品房预约合同纠纷变更为商品房买卖合同纠纷。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因截至起诉前被告连云港隆源房地产开发有限公司未办理相应的商品房预售登记备案及许可，违反了国家法律及行政法规的强制性规定，故该合同应属无效。依据合同法规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原告要求被告返还购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。涉案商品房买卖合同无效，鉴于东海本地房地产价格增长的情况下，原告实际遭受了相应的利息损失而被告却获得了利息收益，故本院酌定被告应当自购房款交付之日按中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告支付资金占用期间利息，原告要求自2012年12月31日起计算利息，本院予以支持。被告连云港隆源房地产开发有限公司应当赔偿原告为涉案房屋支出的物业费3000元、防盗网2200元、电费350元损失，共计5550元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告连云港隆源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杲景标购房款372768元及利息（利息计算方式如下：按照本金372768元，中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2012年12月31日计算至款项实际付清之日止）； 二、被告连云港隆源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杲景标损失5550元； 三、驳回原告杲景标其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8884元，减半收取4442元（原告杲景标已预付），由被告连云港隆源房地产开发有限公司负担（待被告支付上述款项时一并付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按双方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费8884元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：中国农业银行连云港苍梧支行，账号：10×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  侯书宇 二〇一九年二月十一日 书记员  霍学聪 上诉须知： 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。