四川省攀枝花市西区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0403民初2106号 原告：谭伦全，男，1964年7月8日出生，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：衡秀英（原告谭伦全的妻子），女，1966年4月20日出生，住四川省南充市嘉陵区。 原告：衡克强，男，1972年4月19日出生，住四川省攀枝花市仁和区。 被告：攀枝花市鑫海源工贸有限公司，住所地四川省攀枝花市仁和区迤沙拉大道1622号，统一社会信用代码91510400671444120L。 法定代表人：秦远，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈洪，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张德勇，四川徐绍刚律师事务所律师，执业证号15104201410694348。 原告谭伦全、衡克强与被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司（以下简称鑫海源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序分别于2018年12月6日、12月24日公开开庭进行了审理。原告谭伦全的委托诉讼代理人衡秀英、原告衡克强、被告鑫海源公司的委托诉讼代理人张德勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭伦全、衡克强向本院提出诉讼请求：1.要求被告鑫海源公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金100,769.43元（701,737元×每日万分之一×1436日）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月6日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告购买了鑫海源公司修建的商品房。该合同第二十条约定：因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定全面诚实地履行了合同约定的义务。原告一次性交清了房款，按被告的通知在2014年4月9日交了维修基金和契税。2014年9月30日是被告办理产权证的最后日期。而鑫海源公司却一直拖延不办理房屋所有权证。经原告多次催促，鑫海源公司才于2018年9月6日交付了原告所购房屋的房屋所有权证。从2014年9月30日起至2018年9月6日，逾期1436日，鑫海源公司已违约，应承担违约责任。 被告鑫海源公司辩称，2013年12月3日，原告交房款。2013年12月6日，双方签订了商品房买卖合同。合同约定在2013年9月30日交房，是明显错误的。原告在起诉状中已认可2014年9月30日交房，应以2014年9月30日确定该房屋的交付时间，逾期违约金的起算时间应从2015年9月30日开始。原告违反合同约定，在2016年3月3日才缴纳了房屋的契税、专项维修基金，导致被告不能为原告办理产权证书。2016年9月起，攀枝花市实行不动产权登记，因此而影响办理产权的期间应予以扣除。因政策调整，被告不可能再为原告办理房屋所有权证。原告主张办理房屋所有权证的违约金，只能计算到2016年9月之前。合同约定办理房屋所有权证，而原告持有的是不动产权证书，与合同约定不一致。房屋所有权证与不动产证书是两个概念。不动产权证书包含了之前的房屋所有权证和国有土地使用证的内容。办证期限是不一致的。在出现新情况后，双方应重新约定，如不能重新约定，应适用商品房买卖合同补充协议约定的办理国有土地使用证的期限，即2014年9月30日至2018年9月30日。2018年9月6日，原告取得不动产权证书，被告不存在违约。要求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月25日，衡秀英与鑫海源公司签订西贵金沙商铺认购协议书，该协议书记载认购的商铺位于攀枝花市西区河石坝春兰巷x号（西贵金沙）项目x栋x号，预售建筑面积87.77平方米，在签订本认购书时支付认购该商铺的定金贰万元，应在开盘日前往销售中心支付首期款或购房全款，签订商品房买卖合同，所购商铺按其建筑面积计算总价为1,070,794元。2013年12月3日，谭伦全、衡克强为2-3（7附10号）购房人的房款确认单记载：建筑面积87.77平方米，预售总价1,070,794元，优惠金额364,794元，成交总价706,000元，补交房款686,000元。同日，鑫海源公司出具了收到谭伦全房款686,000元的收据，该收据的编号为5732495，记载的收款方式为现金。同日，鑫海源公司出具了收到谭伦全房款20,000元的收据，该收据的编号为5732496，记载的收款方式为现金。之后，鑫海源公司将涉案房屋交付给谭伦全。2013年12月6日，何凤代谭伦全与鑫海源公司签订了商品房买卖合同及补充协议。商品房买卖合同记载：“出卖人：鑫海源公司，买受人：谭伦全、衡克强。出卖人以出让方式取得位于攀枝花市西区河石坝春兰巷地块的国有土地使用权，经批准在该地块上建设的商品房暂定名为西贵金沙。该商品房为西贵金沙x幢第xx层x号，其预测建筑面积为87.77平方米。该商品房总价款为706,000元。买受人采取一次性付款。出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、合同印花税、交易手续费、产权登记费等办理产权证的相关税费、办理土地使用证费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。出卖人应当在2014年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后，双方同意按照第2种方式处理：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起180日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。本合同自双方签字（盖章）之日起生效。自本合同生效之日起30日内，由出卖人向攀枝花市房管局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。”商品房买卖合同补充协议记载：“第四条对合同第十四条（交接手续）的补充：买受人选择一次性付款方式购房的，须在付清合同约定的购房款（包括逾期付款产生的违约金）之后，出卖人方履行房屋的交付义务。买受人在收房之日应当按照出卖人的交房流程办理交房手续，并按当时国家和攀枝花市的相关规定缴纳专项维修资金。专项维修资金由出卖人代收，并按国家和攀枝花市相关规定存入指定的银行。第五条对合同第十九条（产权登记）的补充规定：1.买受人必须向出卖人出具书面委托手续，委托出卖人办理本合同项下的房屋权属转移登记等相关手续。出卖人代为办理房屋权属转移登记，出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，买受人应同时提交相关资料。如因买受人原因导致在商品房交付时未将上述税、费全部交付给出卖人或没有同时提交齐全的相关资料，买受人须按日向出卖人支付人民币100元的违约金，并且不得视为出卖人原因延期履行办理登记义务。同时，出卖人有权拒绝向买受人办理房屋交付手续，由此造成的延期交房责任全部由买受人承担。3.出卖人已经以出让方式取得合同第一条所述地块，并取得国有土地使用证。在本项目办理完商品房分户产权证后三年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。4.出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补交有关税、费，权证办理的约定时间从买受人足额缴清税、费之日起开始计算。因买受人未及时补交有关税、费而造成的办理产权证和国土证的延误，出卖人不承担违约责任。”2014年1月24日，谭伦全、衡克强作为买受人，鑫海源公司作为出卖人，在攀枝花市房地产管理局进行了商品房买卖合同网上备案。该备案表记载：商品房位于西区春兰巷x号附x号，幢号：x幢，所在层：x，房屋编号：3，建筑面积：87.77平方米，总价：706,000元。2014年4月9日，攀枝花市房产维修资金管理中心（以下简称维修资金管理中心）出具了收到谭伦全、衡克强支付西贵金沙2幢0单元-1层3号房屋的专项维修资金6106.8元的缴款凭证，该凭证记载的缴款方式为代缴。鑫海源公司出具了落款日期为2016年3月3日的收据，该收据记载：“交款单位（或个人）：谭伦全x栋（-x层）x号，金额：34,281.27元，摘要：契税：28,069.47，印花税：15，土地证：10，维修基金：6106.8，登记费：80。收款方式：现金。”该收据加盖了鑫海源公司西区分公司的财务专用章。2016年9月2日，攀枝花市住房和城乡规划建设局发出《关于停止受理市本级房屋登记业务的通告》，该通告记载：市政府决定从2016年9月12日起在市本级实施不动产统一登记制度，启用不动产统一登记簿证；从2016年9月5日起，市政务服务中心房地产管理局窗口停止受理市本级的房屋登记业务。2018年1月29日，鑫海源公司出具了收取谭伦全支付西区河石坝春兰巷x号附x不动产701,737元的四川增值税普通发票。2018年8月29日，攀枝花市西区税务局（以下简称西区税务局）出具了纳税人谭伦全支付印花税334.2元、房屋买卖契税20,049.63元的税收完税证明，该证明记载房屋坐落位置：西区春兰巷x号附x号，房屋面积：87.24平方米，合同签订时间：2014-01-24，楼层：-x层，房间号：3。2018年9月6日，攀枝花市不动产登记中心（以下简称不动产登记中心）出具了收到谭伦全支付非住宅类不动产登记收费550元的收据。同日，攀枝花市国土资源局（以下简称市国土局）颁发川（x）攀枝花市不动产权等x号不动产权证书，该证记载：“权利人：谭伦全、衡克强，共有情况：按份共有，坐落：西区春兰巷x号附x号，权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质：市场化商品房，用途：城镇住宅用地/商业服务，面积：共有宗地面积：35020.09㎡/房屋建筑面积：87.24㎡，房屋总层数：18，房屋所在层：-1。” 另查明：2014年4月9日，维修资金管理中心出具了收到衡秀英支付西贵金沙3幢房屋的专项维修资金3639.3元的缴款凭证，该凭证记载的缴款方式为代缴。2016年2月2日，鑫海源公司西区分公司出具收到衡秀英购房款383,954元（房屋建筑面积51.99平方米）的销售不动产统一发票。2016年4月5日，攀枝花市地方税务局出具收到衡秀英支付位于西区春兰巷x号房屋（建筑面积51.99平方米，合同签订时间2013年12月12日）的契税15,358.16元、其他印花税191.98元的税收缴款书。2017年7月21日，市国土局颁发川（x）攀枝花市不动产权等x号不动产权证书，该证记载：“权利人：衡秀英，坐落：西区春兰巷x号x幢附x号，权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质：出让/市场化商品房，用途：其他商服用地/商业服务，面积：共有宗地面积：35020.09㎡/房屋建筑面积：51.99㎡，房屋总层数：19，房屋所在层：-1。附记：换发。”2017年7月27日，不动产登记中心出具了收到衡秀英支付证书工本费10元的收据。 另查明：2012年1月17日，衡秀英作为购房人，鑫海源公司作为售房人，在攀枝花市房屋产权交易登记中心对购买的位于西区春兰巷x号x幢x单元x号房屋进行了商品房预售合同网上备案登记。2014年4月9日，维修资金管理中心出具了收到衡秀英支付西贵金沙x幢x单元房屋的专项维修资金8539.3元的缴款凭证，该凭证记载的缴款方式为代缴。2014年6月4日，鑫海源公司出具收到衡秀英购房款410,740元（房屋建筑面积121.99平方米）的销售不动产统一发票。2014年6月11日，西区地方税务局出具了收取衡秀英支付契税8214.8元（课税数量121.99㎡）的税收缴款书。2017年4月22日，市国土局颁发川（2017）攀枝花市不动产权等0006456号不动产权证书，该证记载：“权利人：衡秀英，坐落：西区春兰巷x号x幢x单元x号，权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质：出让/市场化商品房，用途：城镇住宅用地/成套住宅，面积：共有宗地面积：35020.09㎡/房屋建筑面积：121.99㎡，房屋总层数：18，房屋所在层：14。附记：换发。”2017年4月25日，不动产登记中心出具了收到衡秀英支付证书工本费10元的收据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告均提供了商品房买卖合同及其补充协议，虽买受人栏的签名并不完整，但2014年1月24日进行了商品房买卖合同网上备案登记，在审理中，原、被告均认可签订了商品房买卖合同及其补充协议，并已付清房款，交付了房屋，该合同及其补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同的约定履行各自的义务。 关于交房时间问题。被告辩称原告在起诉状中已认可2014年9月30日交付该房屋，应认定交付房屋的时间为2014年9月30日。原告在审理中予以否认，陈述2013年12月3日交付该房屋，主张从2014年9月30日起开始计算违约金，并提供了西贵金沙业主交楼流转表复印件。对于该交楼流转表复印件，被告不予认可。依据商品房买卖合同的约定，验收交接后，双方应当签署商品房交接单，被告在交房后应持有该交接单原件，其不提供，应承担举证不利的法律后果。结合被告出具的收款收据、原告提供的交楼流转表的记载，本院确认2013年12月3日被告向原告交付了该房屋。 关于违约责任问题。依据商品房买卖合同的约定，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。被告作为房地产开发企业，对于权属登记机关办理房屋所有权证的流程、时间、所需资料等事项应当知晓，其在合同中约定在交付商品房之日起365日内予以办理，应当有充分的预期，其应当遵循诚实信用原则履行合同约定的义务，为申请办理房屋所有权证留够充裕的时间。同时，原告作为买受人，应当及时提交办证所需的资金和资料。从商品房买卖合同补充协议对产权登记的补充约定看，出卖人在交房时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补交有关税、费，出卖人认为税费需补交时应当及时进行通知。被告依据其出具的2016年3月3日收取契税、专项维修基金等费用的收据，主张2016年3月3日原告才补交相关费用。原告对此不予认可。在审理中，原告陈述在合同签订后，2014年4月9日按被告的要求补交了专项维修资金、契税等费用，并提供了专项维修资金缴款凭证。该专项维修资金缴款凭证记载的金额6106.8元，与被告提交的收据中记载的专项维修基金6106.8元，金额一致。针对同一套房屋，原告不可能重复缴纳专项维修资金。此外，从被告提供的2013年12月3日收取购房款706,000元的二份收据和2013年11月25日商铺认购协议书记载的定金20,000元来看，被告出具收据的时间与实际收取款项的时间并不完全一致。相关税费属于被告代收，发票、税收完税证明记载的时间也与原告实际支付款项的时间相距较长。被告并未提供证据证明在2014年4月9日之后已通知原告补交办证所需的其他相关费用以及原告实际补交的具体时间，结合上述分析，被告的该主张不足以认定，故本院确认2014年4月9日原告按被告的通知缴纳了契税、专项维修资金等费用。依据补充协议的约定，权证办理的约定时间从买受人足额缴清税费之日起计算，故被告应在2015年4月9日前办理房屋所有权证，将原告购买的该房屋过户登记到原告名下。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”被告并未提供证据证明办证逾期系因原告未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等原因造成，也未举证证明其在约定的期限届满前已向权属登记机关报送了办证资料，故应由被告承担举证不利的法律后果，被告应当承担相应的违约责任。被告辩称不应承担违约责任的理由不能成立。双方在合同中约定出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，该全部已付款应指在签订合同时合同中约定的出卖人收取的购房总价款，该合同约定的购房总价款为706,000元，原告以四川增值税普通发票记载的价款701,737元为基数计算违约金，不违反双方约定，本院予以确认。合同约定的该违约金支付标准，并未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，本院予以确认。从2015年4月10日至2018年9月6日，共计逾期1246日，以701,737元为基数，按每日万分之一计算，本院确认违约金为87,436元。对于原告主张的其他诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告谭伦全、衡克强违约金87,436元； 二、驳回原告谭伦全、衡克强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2315元，减半收取1157.5元，由原告谭伦全、衡克强承担153.5元，被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司承担1004元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  杨发彬 二〇一九年二月一日 书记员  张珊珊 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。