广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20365号上诉人（原审被告）:广州市番禺圻润房地产开发有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街禺山大道**。法定代表人：王海儿，职务执行董事。委托诉讼代理人：张晓丹，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张文智，男，1990年7月3日出生，汉族，住江西省德兴市。被上诉人（原审原告）：尹婷，女，1989年4月17日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：冼杰逊，广东纬国律师事务所律师。上诉人广州市番禺圻润房地产开发有限公司（以下简称圻润公司）与被上诉人张文智、尹婷房屋买卖合同纠纷一案，上诉人圻润公司不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初7566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。圻润公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判驳回张文智、尹婷全部诉讼请求;3.一审、二审诉讼费用由张文智、尹婷承担。事实和理由：（一）1.补充协议第9条第二款分别约定了张文智、尹婷不符合银行贷款要求，按揭不获批准和按揭获批准但迟延付款两种情形，并对上述两种情况约定了不同的法律后果。按揭不获批准的法律后果为7天内付清购物款，按揭获批准但迟延付款的法律后果为张文智、尹婷应当在期限届满15天内付清全部房价款。逾期支付张文智、尹婷应向圻润公司支付每日万分之五的违约金。一审法院判决认为逾期付款违约责任是针对张文智、尹婷不符合银行贷款要求，按揭不获批准的情形属于对条款错误理解。一审判决第9页第一行引用房屋买卖合同补充协议第9条第二款第一个句子时是以“；”作为间隔，而原句是以句号结尾，意图使第一句表达的“按揭不获批准的情形”与“按揭获批准但迟延付款的情形”产生混淆，判决认定条款只存在“乙方自身条件不符合银行要求，按揭未获批准”一种情形，明显错误。条款表达的真实意思是存在两种不同的情况的违约责任。2.根据交易习惯，开发商与购房者在房屋买卖合同中分别约定迟延交楼与迟延付款违约责任，目的是为了约束迟延交楼和迟延付款行为。条款订立的目的就是为了约束购房者按时支付购房款。一审判决认定只有“乙方自身条件不符合银行要求”才承担违约责任属于未按照合同目的对条款进行了错误解释。（二）一审判决第10页第5行“圻润公司就涉案房屋将可能会收取两次的剩余款项”的认定属于对未发生事宜的主观推断，并以此方向推断圻润公司不能依据合同约定要求张文智、尹婷支付剩余购房款，明显错误。1.张文智、尹婷按照合同约定补足购房款，不会使圻润公司重复收取剩余购房款。一旦张文智、尹婷补足购房款、圻润公司、张文智、尹婷与贷款银行经过对接，贷款银行不会再对购房尾款进行代付。2.即便张文智、尹婷在支付购房尾款后，贷款银行另行将购房尾款向圻润公司支付，此时需要解决的是圻润公司向张文智、尹婷返还多出房款的问题。该问题属于多付购房款之返还，不影响及否决张文智、尹婷应当按照合同约定履行付款行为。3.一审判决第10页第7行“双方没有约定这种情形下可办理变更收款账户手续”的认定是错误的。张文智、尹婷补足的购房款，依法仍应支付至监管账户，不存在变更收款账户问题。4.一审判决第10页第9行“如按圻润公司对该条款的理解，明显与商品房销售的交易习惯不符，也有违诚实信用原则”认定错误。（三）违约责任的产生根据合同法第一百零七条和一百二十条的规定，以违约事实的成就为触发点，违约责任的产生不以主观过错为构成要件，同时合同外第三人原因造成的违约，也应由违约方承担违约责任。一审法院认定张文智、尹婷在办理按揭手续时没有过错，所以无须承担房屋买卖合同约定的预期付款违约责任，明显错误。除非不可抗力或者双方约定的免责事由，否则任何原因导致的银行未按圻润公司与张文智、尹婷签订的房屋买卖合同约定的时间支付房款的，均应由房屋买卖合同当事人张文智、尹婷承担逾期付款的违约责任。（四）房屋买卖合同法律关系中，开发商的主要权利是收取房款，主要义务是交付房屋；购房者的主要权利是取得房屋，主要义务是支付房款。这一权利义务是统一对等。一审法院打破这种权利义务对等的关系，否决开发商有权收取购房者迟延付款违约金的权利明显错误。1.圻润公司与张文智、尹婷签订的房屋买卖合同中约定了房屋交付的实际和逾期交房的违约责任。同时也约定购房款支付的时间及逾期支付购房款的违约责任。双方均应遵守。2.房屋买卖合同法律关系是民事法律关系，作为房屋买卖合同的主体双方当事人开发商和购房者是平等主体。这种平等在本案中不应当视开发商为强势地位，购房者为弱势地位。进而打破合同约定，否认平等主体双方签订的民事合同关于交楼及付款这一对应权利义务的约定。3.一审判决认定张文智、尹婷无须承担迟延付款违约责任意味着房屋买卖交易市场上所有房屋买卖合同关于逾期付款违约责任均不能适用，无论购房者逾期多长时间，出卖人均不能主张对方违约责任。张文智、尹婷辩称：不同意圻润公司的全部上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张文智、尹婷向一审法院起诉请求：1.判令圻润公司向张文智、尹婷支付延期交房违约金54720元；2.一审案件诉讼费、保全费由圻润公司承担。一审法院认定事实：圻润公司对位于广州市番禺区市桥街禺山大道168号正太广场商品房具备预售资格。2015年7月19日，圻润公司为甲方（卖方）、张文智、尹婷为乙方（买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定乙方向甲方购买位于广州市番禺区市桥街禺山大道168号3栋1202房（以下简称涉讼房屋）；涉讼房屋总楼价为1374551元；乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日支付首期款414551元；剩余房款960000元须于2015年7月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是中国建设银行股份有限公司广州番禺支行；甲方代理乙方办理手续：乙方在签定本合同并支付首期款后7日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；乙方自行办理按揭贷款手续：甲方应在乙方支付首期款后7日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人；预售款监控银行：中国建设银行股份有限公司广州番禺海伦堡支行；甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户；甲方应于2016年5月31日前向乙方交付涉讼房屋；由于甲方原因，导致未能按期交付的，则按逾期时间，分别处理（每日支付违约金只能选择其中一个计算方式，不得重复、累加计算）：（1）不超过180日，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按该商品房总房价款的0.05%向乙方支付违约金（最高不超过总房价的5%），本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，乙方有权单方解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内，无息退还乙方已经支付的房价款，不给予其他赔偿；若乙方要求继续履行，本合同继续履行，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按该商品房总价款的0.05%向乙方支付违约金（最高不超过总房价的5%）；等。此外，双方在该合同中的补充协议还约定：本合同之“甲方代理乙方办理按揭手续”是指甲方推荐按揭银行予乙方，由乙方自行与按揭银行协商、办理按揭贷款手续；签订本合同后，乙方办理按揭贷款手续的，乙方须于本合同签订之日起7天内提交银行按揭规定提供的个人资料（乙方在签订本合同时已全部知悉所需资料）给按揭银行，如乙方逾期未能提供按揭银行所需的个人按揭资料则甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金；如乙方逾期未能提供个人按揭资料超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权提出解除本合同，乙方按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回；如因乙方自身条件不符合银行要求（包括但不限于因其有银行贷款不良记录，或已有贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等）而导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款；甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金；如乙方逾期未能付清全部房价款超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权解除本合同，乙方应按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回；就“房屋交付”以及“产权登记”双方特别约定如下：如乙方选择银行按揭的，乙方在合同约定的交房期限届满前仍未办妥所有的按揭手续，仍未使甲方获得银行按揭放款，如有违约金的，还需要交齐违约金，否则甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期，乙方已充分理解该风险并不得以公平原则为由向甲方主张顺延期间的逾期交楼及逾期办证违约金；等。上述合同签订后，张文智、尹婷依约向圻润公司支付了首期房款414551元。圻润公司于2015年7月23日开具相应的购房款发票。其后，张文智、尹婷分别与中国建设银行股份有限公司广州番禺支行和广州住房公积金管理中心签订了《个人住房（商业用房）借款合同》和《住房公积金抵押贷款合同》，由张文智、尹婷以公积金、组合银行贷款的方式向圻润公司支付涉讼房屋的剩余房款。上述贷款合同的落款时间分别为2015年10月8日、12月10日。圻润公司于2016年2月23日分别收到上述公积金500000元、组合银行贷款460000元，合共960000元。2016年11月15日，圻润公司向张文智、尹婷发送一份《关于正太广场相关情况的谅解函》，称张文智、尹婷所购买的涉讼房屋有可能发生延误交付，装修完成交付使用的时间预计2017年12月31日之前；如果发生延误交楼，根据实际产生延迟交楼的时间，若张文智、尹婷继续履行《商品房买卖合同》，其司将在交楼之日起10个工作日内向张文智、尹婷支付合同约定的违约金。2017年12月23日，广州市筑城建筑装饰工程有限公司向张文智、尹婷发出一份《（收楼）验收通知书》，通知张文智、尹婷涉讼房屋的验收时间为2017年12月31日。2017年12月30日，张文智、尹婷办理了涉讼房屋的收楼手续。2018年1月17日，圻润公司向张文智、尹婷转账支付了14007.55元。2018年1月20日，圻润公司向张文智、尹婷寄送一份《关于违约金抵扣的通知书》，称按照双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的相关约定，其司因延期交付需向张文智、尹婷支付违约金68727.55元，张文智、尹婷因逾期付清房价款需向其司支付违约金54720元，双方需支付的违约金抵扣后，其司已向张文智、尹婷支付违约金14007.55元。该邮件于2018年1月22日妥投。2019年6月17日，张文智、尹婷以圻润公司逾期交付涉讼房屋构成违约为由，诉至一审法院，引致本案纠纷。现双方的争议焦点是：圻润公司未能在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款张文智、尹婷是否应承担违约责任的问题。张文智、尹婷认为合同中关于圻润公司在签订合同之日起三个月内未收到公积金、组合银行按揭放款其应承担违约责任的适用前提是因其自身条件不符合银行要求，现其按约定委托圻润公司指定的办理按揭贷款手续的律师事务所办理相关手续，当时是圻润公司告知其必须委托该律所来办理贷款手续，其于签订合同当天已经把办理贷款所需的全部材料交给了广东南国德赛律师事务所，但不清楚广东南国德赛律师事务所何时将材料交给银行办理，虽然其在签订房屋预售合同到签订完贷款合同和公积金合同相差超过三个月，但其已尽将材料交给广东南国德赛律师事务所的义务，银行及公积金中心作为其购房的代付款方，付款时间的早晚与其无关，其在申请公积金贷款过程中没有故意拖延，是公积金管理中心审批的时间长，因此圻润公司迟延收到按揭放款并不是其个人自身原因，其没有违约不应承担违约责任，故圻润公司不能适用补充协议第9条来要求其支付违约金。张文智、尹婷就其主张提交了公积金管理中心网站截图、律师费2450元的发票予以证实。圻润公司承认其与广东南国德赛律师事务所有驻场合作协议，但协议约定由业主自愿选择该律所是否作为其办理贷款手续的代办人，其没有指定律所；另其自认与中国建设银行签有合作协议，但其并未指定业主向指定银行贷款，业主可自由选择贷款银行申请贷款；关于补充协议第9条明确适用包括的两种情况，一是张文智、尹婷的贷款资格不获批准，二是贷款已经批准但迟延放款的情况，故张文智、尹婷受到付款方式和付款时间的约束，张文智、尹婷所称迟延放款的原因在于公积金中心，但即便是该原因也不能免除张文智、尹婷逾期付款的违约责任，而在本合同中，圻润公司没有在约定期限三个月内收到按揭贷款，张文智、尹婷就应承担违约责任；此外，逾期交楼的原因在于施工单位而非其司。一审法院认为，张文智、尹婷与圻润公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。根据合同约定，圻润公司应于2016年5月31日将涉讼房屋交付张文智、尹婷使用，但圻润公司直至2017年12月30日才将涉讼房屋交付给张文智、尹婷使用，已逾期交楼一年多的时间，双方对此事实没有异议，一审法院予以认定。现双方争议焦点在于：圻润公司能否依上述合同中约定的“甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金”和“如乙方选择银行按揭的，乙方在合同约定的交房期限届满前仍未办妥所有的按揭手续，仍未使甲方获得银行按揭放款，如有违约金的，还需要交齐违约金，否则甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期”行使抗辩权相应顺延交楼并取得违约金。圻润公司提出的抗辩所引用的合同内容实为合同中处于同一段落的相关条款的部分内容的摘取，该段全文是：“如因乙方自身条件不符合银行要求（包括但不限于因其有银行贷款不良记录，或已有贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等）而导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款；甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金。如乙方逾期未能付清全部房价款超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权解除本合同，乙方应按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回。”对于上述合同条款的理解，张文智、尹婷与圻润公司各执一词。就该合同条款的理解，一审法院认为，首先，该段落起句已明确为“如因乙方自身条件不符合银行要求”，所以，该条款应是针对乙方自身条件不符合银行要求的情形的约定，即在“乙方自身条件不符合银行要求”的前提下，“导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款”。在符合这种情形下圻润公司可向张文智、尹婷发出支付未获批准按揭贷款全额房价款的付款通知。其次，在同一段落中还约定了“甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金”。结合合同中“甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户”的约定，如按圻润公司对该条款的理解为其在签订合同之日三个月内未能收到公积金、组合银行按揭放款的，则张文智、尹婷应无条件向其直接支付该全部价款的话，圻润公司就涉讼房屋将可能会收取两次的剩余价款，因为按揭贷款手续已办理完成，相关公积金、组合银行按揭放款定会发放到圻润公司指定的监管账户内，双方也没有约定这种情形下可办理变更收款账户手续，且圻润公司也自认与中国建设银行签订有合作协议，不能随意变更收款账户，故如按圻润公司对该条款的理解，明显与商品房销售的交易习惯不符，也有违诚实信用原则。再次，结合双方所签订合同中相关条款的约定，一审法院认为，合同约定张文智、尹婷的付款方式为按揭方式付款，按揭银行是和预售款监控银行均为中国建设银行管属下的支行。此外，张文智、尹婷与圻润公司还在补充协议中约定：本合同之“甲方代理乙方办理按揭手续”是指甲方推荐按揭银行予乙方，由乙方自行与按揭银行协商、办理按揭贷款手续；签订本合同后，乙方办理按揭贷款手续的，乙方须于本合同签订之日起7天内提交银行按揭规定提供的个人资料（乙方在签订本合同时已全部知悉所需资料）给按揭银行，如乙方逾期未能提供按揭银行所需的个人按揭资料则甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金；如乙方逾期未能提供个人按揭资料超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权提出解除本合同，乙方按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回。从本合同的实际履行可见，张文智、尹婷是按照双方约定向中国建设银行广州番禺支行办理按揭贷款以支付剩余的购房款，是采取“甲方代理乙方办理按揭手续”的方式，而关于张文智、尹婷是否逾期提供按揭银行所需的个人按揭规定的个人资料，对此圻润公司没有提供证据以证实。由以上可认定，张文智、尹婷在办理涉讼房屋的按揭贷款手续时并没有过错。此外，圻润公司抗辩称其逾期交楼的原因在于施工方的责任，但其未能对此提交证据予以证实，该抗辩理由缺乏理据，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”一审法院结合合同中上下文的约定、交易习惯和诚实信用原则，认定该部分条款的适用应以乙方自身原因造成公积金、组合银行按揭不获批准才有这一违约后果，而本案中，圻润公司未能举证证实张文智、尹婷存在过错，故一审法院对圻润公司对该条款的理解，不予采纳。因张文智、尹婷没有逾期付款的违约行为，圻润公司主张其可逾期交楼的抗辩和主张张文智、尹婷给付逾期付款违约金与其给付逾期交楼违约金相抵扣的抗辩均不成立，一审法院对此不予采纳。鉴于圻润公司逾期交楼已构成违约，张文智、尹婷主张圻润公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，符合合同的约定和法律的规定，一审法院予以支持。对于违约金的计算标准，圻润公司逾期交楼已超过180日，根据双方签订的合同关于延期交房的违约责任约定“逾期超过180日后……若乙方要求继续履行，本合同继续履行，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按该商品房总价款的0.05%向乙方支付违约金（最高不超过总房价的5%）”，该违约金应以涉讼房屋总价款的5%计算违约金，因此，圻润公司应向张文智、尹婷支付逾期交房违约金68727.55元（1374551元×5%）。现张文智、尹婷确认圻润公司已向其支付违约金14007.55元，因此圻润公司仍应向张文智、尹婷支付逾期交房违约金54720元（68727.55元-14007.55元）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：广州市番禺圻润房地产开发有限公司应于该判决发生法律效力之日起十日内向张文智、尹婷支付逾期交楼违约金54720元。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费584元，由广州市番禺圻润房地产开发有限公司负担。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审的争议焦点是对补充协议中的违约条款的理解及圻润公司是否应当向张文智、尹婷支付延期交房违约金54720元。圻润公司（甲方）与张文智、尹婷（乙方）签订的补充协议中约定，甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方应当承担违约责任。但是对于该违约条款的适用前提双方存在争议，圻润公司主张在按揭获批准但是延迟付款的情况下就应当适用，而张文智、尹婷主张只有在因自身原因不符合银行要求导致按揭申请不获批准而延迟付款的情况下才应当承担违约责任。一审法院根据涉诉合同的条款以及上下文的约定、交易习惯和诚实信用原则，认定应以乙方自身原因造成公积金、组合银行按揭不获批准才有这一违约后果，阐述全面、充分、合理，本院予以确认。圻润公司未能举证证明张文智、尹婷自身存在过错，因此其可顺延交房的抗辩和请求支付逾期付款违约金的主张，均缺乏事实依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以确认。圻润公司二审中坚持其在一审时的上述主张，无提交新证据、新理由予以推翻，本院不予采信。圻润公司逾期交房超过180天，根据合同约定已构成违约，张文智、尹婷主张圻润公司应当自合同约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，每日按房屋总价款的0.05％向其支付违约金，有事实和合同依据，一审法院予以支持合法有据，本院予以维持。综上所述，圻润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1168元，由上诉人广州市番禺圻润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  茹艳飞二〇一九年十一月二十六日书记员  戴巧利周蓓