广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终20648号上诉人（原审被告，反诉原告）：吴丽玲，女，1974年6月30日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市余干县。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市南穗自学考试辅导中心，住所地广东省广州市天河区长福路198号大院内。法定代表人：范莎莎，职务：校长。委托诉讼代理人：陆社炎，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小清，广东一粤律师事务所实习律师。原审被告：吴梅香，男，1954年12月10日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市余干县。原审第三人：牛福昌，男，1974年6月8日出生，汉族，身份证住址湖北省襄樊市襄阳区。原审第三人：林祝乔，男，1981年2月7日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县。原审第三人：郑冬平，男，1985年9月1日出生，汉族，身份证住址四川省仪陇县。原审第三人：许榕娟，女，1984年7月10日出生，汉族，身份证住址广西桂平市。原审第三人：广州锐美演艺设备租赁有限公司，住所地广州市天河区黄村大观公园路2号305房。法定代表人：陈浩锐。委托诉讼代理人：杨卫，该公司职员。原审第三人：汤家根，女，1954年4月2日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市余干县。上诉人吴丽玲因与被上诉人广州市南穗自学考试辅导中心（以下简称南穗中心）、原审被告吴梅香、原审第三人牛福昌、林祝乔、郑冬平、许榕娟、广州锐美演艺设备租赁有限公司（以下简称锐美公司）、汤家根租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2017)粤0111民初5270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吴丽玲、被上诉人南穗中心委托诉讼代理人陆社炎、陈小清、原审第三人林祝乔、汤家根、原审第三人锐美公司委托诉讼代理人杨卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴丽玲上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、七项；2.改判一审判决第五项（折旧装修费）；3.判令南穗中心赔偿吴丽玲（南穗中心占用本应属于吴丽玲使用的北边球场，用于南穗中心经营停车场，现在的商场）50672元；4.判令南穗中心在2014年2月份违约，按合同赔偿吴丽玲一年租金55081×12=660972元；5.诉讼费用全部由南穗中心承担。事实和理由:（一）一审判决认定事实错误。1.南穗中心和吴梅香为了各自的利益，设置陷阱企图通过虚假诉讼获取非法利益。吴梅香在《催交租金水电通知书》已签字承认负责278619元但拒付，其在一审庭审时陈述没有受吴丽玲委托，而是帮南穗中心收租，吴梅香免费使用500平方米的厂房用于经营服装，其将收益用于广东省大赢服装有限公司的fob加工合同，没有支付吴丽玲任何款项。从南穗中心自制的《2014年租金明细单》可知，在吴丽玲2014年1月份不欠租的情况下，2014年2月份南穗中心就违约，私自向次承租人收取涉案场地的使用费。对照吴梅香于2015年11月份至2016年8月份帮南穗中心收取租金加上吴梅香自用五百平米场地使用费之和，可见南穗中心五年收取次承租人租金总额超过合同约定的租金有近100万元。南穗中心员工彭武活从吴梅香手中非法谋取好处。（二）吴丽玲没有把物业交由吴梅香负责经营管理，也没有委托吴梅香转租他人，吴丽玲被冤关在江西女子监狱至2017年2月11日才被释放，2015年11月到2016年年底发生的事情全部未知。《催交租金水电通知书》没有吴丽玲签名，也没有吴丽玲签名委托吴梅香代为处理有关房屋事项的文书，吴丽玲也没有追认。（三）2014年2月份南穗中心没有经过吴丽玲的同意擅自收租，剥夺了吴丽玲的收租权，南穗中心已经单方违约，应该承担违约责任，根据双方签订的租赁合同第7条，南穗中心应该退还吴丽玲的押金99264元和水电押金10000元，且赔偿吴丽玲1年租金的损失。南穗中心在一审庭审补交的四张账单和南穗中心自制的《2014年租金明细单》可以看出：1.2014年2月到2015年10月份南穗中心直接向每个次承租人收取租金；2.2015年11月到2016年12月份共14个月吴梅香向每个次承租人收取租金，再移交给南穗中心，吴梅香自己侵占27万元使用费，同时吴梅香免费使用500平方米场地开服装厂；3.2017年1月至今南穗中心直接向每个次承租人收取租金；4.2017年2月25日南穗中心又再次书面解约；5.2018年1月将涉案大楼一楼一间空房出租给汽车配件公司做库房。（四）吴丽玲找到的南穗中心自制的《2014年租金明细单》证明南穗中心在2014年2月份单方违约直接收租，及南穗中心在2017年2月25日已经书面解约，书面解除合同通知书送达了吴梅香，没有送达吴丽玲，吴丽玲在2017年6月份接到传票方知被起诉，南穗中心又在2017年4月12日起诉吴丽玲要求解除合同，并在吴丽玲2017年6月份未接到传票之前，蒙骗吴丽玲在2017年4月、6月和次承租人签订租赁合同，南穗中心以停水电强迫两个次承租人把租金交给南穗中心，把租赁责任推给吴丽玲。（五）南穗中心提供的证据不能证明吴丽玲欠租，南穗中心提供的账单是自制的，没有银行的流水清单证明，没有相应的法律依据，且南穗中心一直拒绝和吴丽玲核对两个收租账号的银行流水明细账单。南穗中心内部管理不当，其员工范裕英和彭武活都收取了散客租金，有隐匿租金的行为。（六）南穗中心霸占本应属于吴丽玲使用的球场用于自己经营停车场及现在的商场，即少给了吴丽玲108平方米空地使用面积，按南穗中心与案外人徐记平签订租赁合同约定的最低租金，南穗中心至少多收吴丽玲场地使用费50672元。（七）南穗中心自制的《2014年租金明细单》可证明南穗中心在2014年2月就单方违约，2014年2月份涉案房屋就属于南穗中心，以下四点权益吴丽玲应当收回：1.南穗中心员工彭武活霸占属于吴丽玲使用的花基建房自用，此面积即使按南穗中心与案外人徐记平签订租赁合同约定的最低租金，应补回吴丽玲场地使用费约9759元。2.南穗中心员工彭武活霸占属于吴丽玲付租使用的花基建房，堵住吴丽玲北边四间房的出入口和消防通道，导致吴丽玲无法出租和使用致损失31200元。3.南穗中心员工彭武活在租客赵飞鸿进场装修即将完毕时，停其水电五天，声称房屋是南穗中心的，必须向南穗中心承租，押金、水电费应该支付给南穗中心，致使赵飞鸿弃租，房屋至今空置到2018年9月的损失最少195000元。4.南穗中心员工彭武活恐吓租客教堂弃租，致房屋至今空置到2018年9月的经营最少损失56350元。5.南穗中心员工彭武活侵占吴丽玲的南边场地，用于停车场经营，非法所得最少约61425元。（八）南穗中心应按客观事实的租期折价赔偿吴丽玲房屋装修款约等于304308元，一审期间评估公司出具的评估数据严重失实和错乱，有大部分没有记录或重复。（九）南穗中心计算、列表错误，实际付租时间为：1.2014年2月至2015年11月由南穗中心自己收租，且2015年12月份之前租金已过诉讼时效。同时吴丽玲自2015年12月不仅不欠84708元场地使用费，还盈余10896元以上，因为南穗中心收取多个次承租人租金(包含递增租金)但未计数，并把2015年11月租金嫁祸给吴梅香，详情见证据清单第二大项。2.2015年12月至2016年12月止，吴梅香代为收租转交给南穗中心实际未交租金162434元。由于南穗中心计算、列表错误，从南穗中心提供自制2015、2016、2017、2018吴丽玲租金明细和范裕英2015、2016工行、农行银行流水单对照可知吴梅香代为收租转交给南穗中心实际为2015年12月至2016年12月止共13个月，未交租金为204690-11657-30599=162434元，非357229元，详解如下：（1）吴梅香在2015年12月22日交给南穗中心50000元，在2015年12月23日交给南穗中心25000元，共75000元，减去当月使用费63343元，即多交11657元。（2）2016年1月至7月吴梅香向南穗中心共交47.4万元，减去应共上交63343元×7个月=44.3401万元，即多交30599元。（3）吴梅香在2016年12月30日所写的《委托书》证明一楼次承租人林祝乔把2016年12月份13000元租金支付给了南穗中心员工彭武活，但南穗中心没有记账。即2016年8月至12月南穗中心收取场地使用费8月为0元、9月为50000元、10月为0元、11月为24025元、12月为38000元，共计112025元，吴梅香应共上交南穗中心63343×5=316715元，即少交204690元。南穗中心计算、列表错误，导致其一审起诉状数据错误、又导致一审法院漏加吴梅香多交给南穗中心的金额，仅计算吴梅香少交给南穗中心场地使用费。3.2017年1月1日起至2017年10月涉案大楼一直由南穗中心自行收租，吴丽玲在2017年4月到6月期间出租了涉案大楼的三楼东西各一半给次承租人赵飞鸿和许榕娟，但从第一个月就因南穗中心停水电，迫使吴丽玲把首个月租金转交给南穗中心，南穗中心才通水电。南穗中心漏写教会8月份租金4375元，少收教会每月350元租金(涨幅)等。4.2017年11月起至2018年9月30日合同期限届满时止，实际由南穗中心自行经营，既出租又收租，此期间，涉案大楼的租金应另行由南穗中心负责。5.南穗中心一审庭审中称2014年整年租金水电费结清，2015年吴丽玲没有经营任何商业活动，不存在使用水电，南穗中心自写水电费7528元不能作为证据使用。吴丽玲没有义务支付南穗中心员工彭武活自己开洗车及停车、做饭、办公空调所用水电费。（十）吴梅香未交的租金不应由吴丽玲垫付。1.吴梅香在一审庭审时陈述没有受吴丽玲委托，是帮南穗中心收租，是南穗中心强迫吴梅香照抄虚假数据；2.吴丽玲不在现场、从不知道、不认可吴梅香所写账单的内容；3.吴梅香偷卖吴丽玲的集资房房款，证明吴梅香收的租金没有用在吴丽玲的房贷和酒店租金上；4.《还款计划》是吴梅香所写，并详细说明了所收租金用于支付其服装加工厂的工人工资，没有用于支付吴丽玲的任何经营或外债；5.吴丽玲一直拒绝吴梅香参与管理涉案房屋的一切情况，吴梅香不仅没有把侵吞的租金用于吴丽玲的事务上，还侵吞吴丽玲23万多元，此事实由吴梅香把变卖吴丽玲库存布料得款5万元、吴梅香以吴丽玲名义向吴丽玲前夫涂华珍借款5万元、第三人汤家根转给其共38.8万元、其偷卖吴丽玲的集资房所得款66.5万、其偷租吴丽玲别墅的租押金所得款8.7万元的总和减去其转入吴丽玲需交的酒店租金37.8155万元、吴丽玲需交的别墅贷款63万元，剩余23.1845万元为证。故吴梅香应向南穗中心交出其侵占款162084元(非278619元)，不应由吴丽玲代吴梅香支付。因为本案是南穗中心侵占吴丽玲权益，直接向次承租人收租，吴丽玲一直无法向次承租人收租，所以无法了解次承租人违约交给南穗中心的租金情况，也不可能有此书面证据。同时因为南穗中心提供的自制账单，有数据计算和列表的错误，其财务管理人员范裕英的工行和农行2015年和2016年流水账单显示：1.南穗中心手标注的内容否定流水单的内容；2.故意不出示2014年账单、隐匿2017年账单；3.涉案大楼租金入账故意不标明次承租人的户名；4.从南穗中心和次承租人提供的资料可以看出南穗中心收租的账号最少有范裕英三个账户和彭武活二个账户及彭武活收现金共六个以上的收租途径。从2014年账单可以知道租客是按月交租，而不是如南穗中心会计范裕英所标注的很多次承租人是延后一到四五个月才支付租金。被上诉人南穗中心辩称，一审判决查明事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应当驳回吴丽玲的上诉请求，维持原判。关于吴丽玲所主张的诉讼时效中断的问题，在2016年12月23日，南穗中心向吴丽玲发出追缴租金、水电通知书，因此诉讼时效发生了中断，故诉讼时效重新计算。至南穗中心起诉时，南穗中心的主张并未超过诉讼时效。关于吴丽玲所主张的南穗中心没有全部出示转账凭证予以对账的问题，南穗中心认为应由吴丽玲举证。南穗中心是要求2015-2017年期间的费用，因此五年前的账单与本案无关。原审第三人锐美公司述称，锐美公司与吴梅香所签订的租赁合同已经期满，最后两个月的租金与押金冲抵。在吴丽玲与南穗中心发生纠纷之前，锐美公司都是向吴梅香交租的。后来南穗中心的管理人来收取锐美公司每月的租金及水电费，当时锐美公司也打电话给吴梅香核实情况，吴梅香要锐美公司交租给南穗中心的管理人，因此锐美公司此后的租金都是向南穗中心的管理人缴纳。原审第三人林祝乔陈述称：林祝乔的租期已经到期，林祝乔没有欠租，最后两个月的租金以押金冲抵，水电费也已经交齐。其他意见与锐美公司一致。原审第三人汤家根陈述称:南穗中心的保安不允许汤家根收租。2017年4月21日，南穗中心向一审法院起诉，请求判令：1.解除南穗中心与吴丽玲于2010年7月8日签订的《租赁合同》，吴丽玲将涉案的位于白云区××栋框架结构的三层楼房（建筑面积：2820㎡）移交给南穗中心管业；2.吴丽玲、吴梅香向南穗中心支付拖欠的租金共385031元（其中2015年12月租金84218元，2016年8月份租金17719元、9月份租金63343元、10月份租金63343元、11月份租金63343元、12月份租金63343元、2017年1月-10月份租金29722元）及水电费7528元（即拖欠租金及水电费共计：392559元）；3.吴丽玲参照该《租赁合同》约定的租金标准（即从2015年7月1日至2018年9月30日为64171元/月）向南穗中心支付合同解除之日起至吴丽玲将涉案物业还给南穗中心管业之日期间的房屋占用费（房屋占用费计至吴丽玲将涉案物业实际交还给南穗中心管业之日止）；4.南穗中心有权没收吴丽玲缴交的押金99264元及水电押金10000元；5.本案诉讼费用全部由吴丽玲、吴梅香承担。吴丽玲向一审法院提起反诉请求：1.判令南穗中心返还吴丽玲履约押金99264元和水电押金10000元共109264元；2.判令南穗中心折价赔偿吴丽玲房屋装修款约等于304308元；3.判令南穗中心补回吴丽玲（多收吴丽玲82.7平方米）场地使用费103276元；4.判令南穗中心补回吴丽玲【南穗中心霸占本应属吴丽玲使用的球场用于自己经营停车场（现在的商场），即少给108㎡空地使用面积，多收吴丽玲使用费】50672元；5.判令南穗中心赔偿吴丽玲（南穗中心霸占属于吴丽玲付租使用的花基建铁皮房自用）经营损失9759元；6.判令南穗中心赔偿吴丽玲（霸占属于吴丽玲使用的花基建铁皮房堵住吴丽玲北边四间房的出入口和消防通道，导致无法出租和使用）经营损失31200元；7.判令南穗中心赔偿吴丽玲（南穗中心员工彭武活恐吓租客赵飞鸿并停其水电五天致赵飞鸿弃租，致房屋至今空置至2018年9月）经营损失l95000元；8.判令南穗中心赔偿吴丽玲（南穗中心恐吓租客教堂致弃租，致房屋至今空置，至2018年9月的损失）经营损失56350元；9.判令南穗中心赔偿吴丽玲（南穗中心员工彭武活侵占吴丽玲付租的场地，用于停车场经营）经营损失61425元；10.诉讼费用全部由南穗中心承担。一审庭审中，吴丽玲申请撤回第5至9项的反诉请求，一审法院经审查符合法律规定，当庭口头裁定予以准许。同时，吴丽玲明确其反诉请求为：1.南穗中心返还吴丽玲履约押金99264元和水电押金10000元共计109264元；2.南穗中心折价赔偿吴丽玲房屋装修款约等于456462元；3.南穗中心补回吴丽玲（多收吴丽玲82.7平方米）场地使用费68628元；4.南穗中心补回吴丽玲（南穗中心霸占本应属吴丽玲使用的球场用于自己经营停车场，即少给108平方米空地使用面积，多收吴丽玲使用费）33672元；5.本案诉讼费由南穗中心承担。一审法院经审理查明：2003年3月18日，南穗中心（乙方）与案外人徐记平（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将永泰元下田自然村四路外建造的两栋框架楼房租给乙方作办学之用（其中办学楼建筑面积2737.3㎡，宿舍面积2192.4㎡，空地面积1037.7㎡）。租赁期限从1999年10月1日起至2014年9月30日止，共15年。2009年7月22日，南穗中心（乙方）与案外人徐记平（甲方）签订《补充协议（2）》，约定经甲、乙双方协商，双方于2009年6月26日签订的《补充协议1》只作是给乙方申办学校资料用途，甲乙双方不真正执行，只作为办证使用。甲方同意在必履行原租赁合同的基础上，延期租赁合同至2018年9月30日止。本补充协议经甲乙双方签字后生效，与原《租赁合同》同具法律效力。2009年8月20日，案外人徐记平出具证明，证实南穗中心租用其位于广州市白云区永泰元下田十二岭路65号的两幢框架结构的楼房，在楼房产权租约期内，徐记平有使用权。广州市白云区永平街教育事务管理中心及广州市白云区人民政府永平街道办事处于2009年12月8日加盖公章证实。2010年7月8日，南穗中心（甲方）与吴丽玲（乙方）签订《租赁合同》（以下称为：“约定面积2820㎡的合同”），约定甲方将位于广州市白云区永泰元下田十二岭路65号校园内一栋框架结构的三层楼房（以下简称涉案场地），共计建筑面积2820㎡，转租给乙方作为制衣行业的办公用途，场地、球场、绿化以花基为界，花基内的空地、绿化归乙方使用。乙方对甲方出租的标的物已作充分了解，同意按现状整体承租。租赁期限从2010年7月8日起至2018年9月30日止，共8年3个月；甲方出租的建筑面积2820㎡，以花基内的场地、球场、绿化面积约为700㎡，场地租金金额每月按17.6元/㎡计算。租金递增幅度是在前一年租金总额的基础上递增15%，租期内的递增时间在2012年7月1日起第一次递增时间，2015年7月1日起第二次递增时间。从2010年7月8日起至2010年8月7日共一个月时间，是甲方作为给乙方的装修期限，甲方不收乙方租金。2010年8月8日至8月31日租金为36823元。乙方租用甲方校园，2010年9月1日至2012年6月31日期间的租金，每月租金金额计49632元；2012年7月1日至2015年6月31日期间的租金，每月金额为57076元；2015年7月1日至2018年9月30日期间的租金，每月租金金额为65638元。乙方须在本合同签订之日，向甲方交纳押金99264元，水、电费押金计10000元。合同期满，甲方将押金、水电押金全额返还给乙方，期间不计利息。若甲方违约，甲方须将押金退还给乙方，并承担与押金同等金额的违约费；若乙方违约，甲方所收押金不退还。乙方在本合同签订之日，向甲方缴交2010年8月8日至9月31日租金为86455元。2010年10月1日，乙方须向甲方缴交10月、11月两个月的租金。此后乙方按每两个月缴纳一次租金，每次缴交两个月租金。双方约定每年的2月1日、4月1日、6月1日、8月1日、10月1日及12月1日为乙方的交租金日期，如当月交租日是法定假期，交租时间往后顺延至工作日再交，以现金方式交租。甲方收齐租金后向乙方开具收据。若乙方需要发票，发票税金由乙方支付。乙方须按时交租，乙方逾期交纳租金，甲方增收滞纳金。每日按拖欠缴租金总额的千分之一计算；逾期15日不缴交租金视为乙方违约，甲方有权提前终止合同，乙方须在5天之内搬出，甲方所收押金不退还，不作任何补偿，并依法向乙方追索其所欠租金。甲方校园另外的楼房、小卖部、球场边的红色外墙房屋不列入承租范围，归甲方经营或自用。乙方租赁期内所产生的每月水费、电费、电信、邮政、垃圾清运费、园内保安人员工资及其他费用均由乙方按时到指定的部门交费。2010年的水费收费标准3.2元/吨，电费0.83元/度。水电部门若有调整收费，按新收费标准再定。乙方未经甲方书面同意，不得将本合同约定的物业向他人转租、分租，否则视为乙方违约。乙方不得私自改造物业的原建筑结构，若需改造须经得甲方书面同意，并出具改造图纸给甲方，由甲方再交给物业方审核同意。租赁期内若房屋自然旧损，由甲方与物业主协商进行维修；乙方人为造成的损坏及水电设施旧损，由乙方进行维修。甲方交付给乙方租用的楼房内原有—批办学设施设备，所有权属于甲方。乙方需借用，由乙方列具清单向甲方办理借用手续。租赁期满，按此清单所列财产交还甲方。租赁期满后，乙方添置的设施及物品，在不损坏楼房结构的前提下及甲方规定的期限内，且已付清全部租金的前提下，由乙方自行搬走。甲、乙双方约定在合同期满后20-30天是给乙方搬迁的时间，甲方不收取乙方租金，逾期10天未搬走，视为乙方放弃该物品的所有权，由甲方随意处置。在租赁期限内，双方共同遵守本合同的各项条款。一方要求终止合同，除不可抗拒的客观原因外，须提前半年通知对方并征得对方同意。若一方违约，守约方有权终止协议。否则由违约方赔偿守约方的经济损失，赔偿金额为当年一年的租金总额。同日，南穗中心（甲方）与吴丽玲（乙方）又签订另一份《租赁合同》（以下称为：“约定面积2757㎡的合同”），其中约定甲方出租的建筑面积为2757㎡，以花基内的场地、球场、绿化面积约为700㎡，场地租金金额每月按17.6元/㎡计算。租金递增幅度是在前一年租金总额的基础上递增15%，租期内的递增时间在2012年7月1日起第一次递增时间，2015年7月1日起第二次递增时间。从2010年7月8日起至2010年8月7日共一个月时间，是甲方作为给乙方的装修期限，甲方不收乙方租金。2010年8月8日至8月31日租金为36001元。乙方租用甲方校园，2010年9月1日至2012年6月31日期间的租金，每月租金金额计48523元；2012年7月1日至2015年6月31日期间的租金，每月金额为55801元；2015年7月1日至2018年9月30日期间的租金，每月租金金额为64171元。乙方在本合同签订之日，向甲方缴交2010年8月8日至9月31日租金为84524元。合同中的其他约定同前一份合同。依据南穗中心提交的2010年9月至2012年5月的7张租金收据，吴丽玲交租的数额均为48523元，与面积为2757㎡的合同约定一致。合同签订后，吴丽玲向南穗中心交纳了押金99264元及水、电费押金10000元。2011年6月1日，吴丽玲出具承诺书，指出由于其公司员工增加，无法解决用膳场地，在征得南穗中心领导的同意后，在一楼东边空地搭建一栋108平方的铁皮房作员工用膳之用途，在使用期间其确保用电及消防安全。由其经营管理而引起消防安全及卫生事故由其承担一切经济和法律责任。如搭建的铁皮房出租他人应如实按时向贵中心缴纳相应地租费。吴丽玲承租涉案场地后，将涉案场地分别转租，部分场地以吴梅香名义转租。其中，2007年5月29日，吴丽玲出具委托书，委托范裕英、范莎莎每月按时向许榕娟收取租金一万元，水电事宜也由范裕英、范莎莎和许榕娟交结。2013年4月26日，吴丽玲与江锦海签订租赁合同，约定将位于广州市白云区永泰元下田村十二岭路65号左边大楼第三层按建筑面积约825㎡（前面495㎡，后面三间办公室330㎡，不包括东西二间办公室，卫生间公用），每平方米按24元租给江锦海作服装行业用途，租赁期限从2013年4月26日至2018年6月30日止，甲方代表中由吴梅香代签。2015年4月6日，吴丽玲与郑冬平签订租赁合同，约定将位于广州市白云区永泰元下田村十二岭路65号东边大楼第二层的其中按建筑公摊面积400平方米，每月每平方米按25元租给郑冬平办公，租赁期限自2015年4月6日至2018年9月30日止，第一年租金10000元，按每平方租金每年递增5%计算，甲方代表由汤家根签名。2016年3月1日，吴梅香与广州锐美演艺设备租赁有限公司签订租赁合同，约定将位于广州市白云区永泰元下田村十二岭路65号左边大楼第一层的其中按建筑面积220平方租给广州锐美演艺设备租赁有限公司作办公及库房用途，租赁期限自2016年3月1日起至2018年9月30日，租金为每月6578元，按每两年递增15%计算。2016年4月20日，吴梅香与林祝乔签订广州市房屋租赁合同，约定将坐落在白云区丛云路永平元下田村十二岭路65号之8房号的房地产租给林祝乔作商业用途使用，建筑（或使用）面积约300平方米，分摊共用建筑面积20平方米，租赁期限自2016年4月20日至2018年9月30日止，租金每月6000元。2016年12月15日，吴梅香与牛福昌签订租赁合同，约定将位于广州市白云区永泰元下田十二岭路65号左边大楼一层旁边一间按建筑和公摊面积约150㎡，每月4000元租给牛福昌作为快递物流行业及其他商业用途，租赁期限自2017年1月1日至2018年12月31日止。2017年4月12日，吴丽玲与刘志鸿签订租赁合同，约定将位于广州市白云区永泰元下田十二岭路65号左边大楼第一层的其中按建筑面积500㎡，每月每平方米按20元租给刘志鸿作为办公用途，租赁期限自2017年4月13日至2018年9月30日止，租金每年递增5%。2017年4月24日，吴丽玲、刘志鸿、南穗中心（见证方）签订补充协议，见证方同意吴丽玲和刘志鸿于2017年4月12日所签的转租合同之有效性，吴丽玲同意刘志鸿把每月的租金直接汇入见证方指定收款人范裕英的账号，刘志鸿租赁时交吴丽玲的押金20000元，租赁期满由吴丽玲按合同规定退还给刘志鸿，见证方不承担退押金的责任；刘志鸿已交吴丽玲2017年4月28日至5月31日租金11000元将由吴丽玲以现金转交给见证方负责人。2017年6月8日，吴丽玲与许榕娟签订租赁合同，约定将广州市白云区永泰元下田十二岭路65号左边大楼第一层的其中按建筑面积500㎡，每月每平方米20元租给许榕娟作为办公用途，租赁期限自2017年6月9日至2018年9月30日止。2016年12月23日，南穗中心向吴丽玲发出催交租金水电通知书，载明至2016年12月23日止，尚欠租金：2015年12月份止的租金84708元，2016年8月份17719元、9月份租金63343元，10月租金63343元，11月份租金63343元，12月份租金63343元，所欠租金合计355309元。水电费尚欠7528元，总计欠款362837元。按照租赁合同，已违约。现通知将还款计划写给南穗中心，并按照还款计划还清所欠租金。若有违约，单方收回所租赁的物业。吴梅香在还款计划中签名确认：我是2015年11月份接手收租和交租的，2015年11月份之前詹伟亮及空房亏损共计84708元待年后（学校、彭武活、我、汤家根）一起处理，我不负其中的经济责任。我自2015年11月份以后所欠学校租金278619元由我承担，2017年6月份还清。2016年12月8日，吴梅香向南穗中心出具还款计划，载明根据实际情况作出如下还款计划：一、诈骗公司老总已被公安机关抓到并立案，本月12号、27号在越秀区法院公开审理，一旦拿到货款立即将所欠租金还清。二、万一货款久拖不还本人第二步打算变卖老家房子，用房款还租金。三、待我女儿回来将七天酒店（原存）240万收回，其中我女儿会拿一部分给我，我利用此款将租金还上。以上是本人还款计划，希望给我时间，我计划在2017年4-5月份还清。2017年2月25日，南穗中心（甲方）向吴丽玲（乙方）发出终止《租赁合同》通知书，载明在租赁期内，乙方将部分物业转租给第三方经营，乙方收取了第三方的押金及租金，自2014年开始，因乙方的个人原因，物业由乙方的父母代为管理并收取乙方转租给第三方的租金，至2016年12月止，乙方共欠甲方租金如下：1、2015年所欠租金84708元；2、2016年所欠租金271091元及水电费7528元，合计278619元；以上所欠租金及水电费甲方与乙方父亲吴梅香于2016年12月23日核对并已签字确认（附催交租金水电通知书）。根据租赁合同条款，乙方已违约，甲方单方收回物业，终止租赁合同，不退还押金。请乙方于2017年3月2日前搬离所承租甲方的物业，另乙方需结清转租给第三方承租人所交的租赁押金。缴纳还清所欠甲方租金、水电费共计362827元。请乙方在2017年3月2日前将所欠租金缴清。南穗中心提交2015年吴丽玲租金明细、2016年吴丽玲租金明细、2017年吴丽玲租金明细及对应的收款收据，拟证实吴丽玲交租及尚欠租金情况。其中2015年吴丽玲租金明细中载明2015年1月至6月月租金均为55081元，其中1月已收租金54361元，备注吴丽玲母亲接管；2月已收租金54361元；3月已收租金54361元；4月已收租金54361元；5月已收租金54411元；6月已收租金54411元；2015年7月至12月月租金均为63343元，其中7月已收租金47522元；8月已收租金41630元；9月已收租金29130元；10月已收租金26230元；11月已收租金75000元，备注交接吴丽玲父亲；12月已收租金84000元。尚欠租金情况为：55081×6=330486,63343×6=380058，应交710544元，已交634128元，尚欠76416元。2016年吴丽玲租金明细，2016年月租金均为63343元，其中1月已收租金50000元，尚欠租金13343元；2月已收租金70000元，尚欠租金6686元；3月已收租金70000元，尚欠租金29元；4月已收租金70000元，余租金6628元；5月已收租金65000元，余租金8285元；6月已收租金65000元，余租金9942元；7月已收租金70000元，余租金16599元；8月已收租金29025元，欠租金17719元；9月至12月租金均未缴纳。至2016年12月23日止，已交租金489025元，尚欠租金271091元。2017年吴丽玲租金明细载明2017年1月至12月月租金均为63343元，其中1月已收租金62265元；2月已收租金62240元；3月已收租金70290元；4月已收租金67345元；5月已收租金52603元；6月已收租金66603元；7月已收租金62603元；8月已收租金58578元；9月已收租金62603元；10月已收租金58578元；11月已收租金58578元；12月已收租金58578元；应交租金12×63343=760116元，已交740864元，尚欠19252元，备注第三方租户直接交租金给南穗中心。2018年吴丽玲租金明细载明2018年1月至6月月租金均为63343元，1月已收租金33578元、2月已收租金55000元、3月已收租金62578元、4月已收租金62578元、5月已收租金62578元、6月已收租金37578元；应交租金6×63343=380058元，已交313890元，尚欠66168元，备注第三方租户直接交租金给南穗中心。吴丽玲、吴梅香质证认为南穗中心提供的现有证据不能体现其欠租行为，仍缺乏收租账号的银行流水明细账单这一关键证据，而吴梅香实际是238777元没交，涉案场地使用费应该按两个阶段核算。吴丽玲为证明装修损失，提交了涉案场地及加建的二个铁皮屋的照片、涉案场地租赁前和装修后的平面图、涉案场地租赁前和加建的二个铁皮屋的装修费计算表等。装修费计算表计算一楼的装修合计184670元（其中的桌球城12355元，含拆墙5400元、沙砖隔墙6955元）、三楼装修合计342549元、二楼装修合计301168元，上述合计828387元。吴丽玲向一审法院申请就涉案场地的装修损失进行评估，经摇珠，依法选定广州德高价格评估有限公司作为本案评估单位。2018年6月11日，广州德高价格评估有限公司作出穗德价估[2018]0158号评估报告书，广州市白云区永泰元下田十二岭路65号校园内一栋框架结构的三层楼房（面积2820㎡）装饰装修及涉案租赁物所在地块上加建的两间铁皮房在评估基准日2018年3月28日现值为216504元（注：无法勘查部分不计入）。南穗中心及吴丽玲均对评估报告提出异议，评估公司已就双方异议予以复函说明。经一审庭审质证了解，涉案场地中的2楼（即“合趣服饰”）因被原审第三人郑冬平上锁，评估公司在勘验现场时无法进入，吴丽玲认为二楼所有装修都是其完成的，南穗中心称“合趣服饰”的装修据了解是原审第三人郑冬平自己装修，也是“合趣服饰”承租人不让评估公司进入的原因。一审法院于2018年7月23日组织南穗中心、吴丽玲及广州德高价格评估有限公司到现场勘验，经评估，涉案场地二层装饰装修现值合计72433元。吴丽玲支付评估费35000元。另查明，吴丽玲与吴梅香为父女关系，第三人汤家根系吴梅香的前妻。吴丽玲确认委托了原审第三人汤家根收取租金，但无委托吴梅香收取租金。涉案场地没有办理规划报建手续，经一审法院释明合同效力，南穗中心将其诉请的租金变更为使用费。南穗中心陈述涉案场地现状大部分由第三人使用，有部分是空置，吴丽玲予以确认。南穗中心陈述吴丽玲于2017年新签订的转租合同的租金由南穗中心收取，押金由吴丽玲收取，其他第三人的租金现在也是由南穗中心收取，吴丽玲欠南穗中心的租金双方用第三人的租金进行冲抵，同时对于彭武活向第三人收取的租金没有异议。南穗中心陈述江锦海的商铺已经收回，故无需再追加江锦海作为本案第三人。原审第三人郑冬平亦已搬离涉案场地。关于两份租赁合同的落款时间，南穗中心陈述面积为2757平方米的合同是倒签的合同，约在2010年12月左右补签，当时吴丽玲对面积有异议，在重新测量涉案场地面积后双方就补签了一份租赁合同，所以两份租赁合同的签订时间一样，面积不同，面积为2757平方米的合同是双方实际履行的合同，且缴纳租金也是按2757平方米计算，实际上双方履约过程中缴交的租金是按55081元缴纳而非合同约定的55801元，催缴租金63343元也是在55081元的基础上递增15%。另，南穗中心于2017年4月21日向一审法院申请财产保全，要求冻结、查封吴丽玲、吴梅香名下价值362837元的财产，并提供广东合润融资担保有限公司担保限额为362837元的担保函作为担保。一审法院于2017年4月21日作出（2017）粤0111民初5270号民事裁定书，裁定查封、冻结吴丽玲、吴梅香名下价值362837元的财产。本案实际保全的财产类型如下：冻结吴梅香名下62×××39账户内的存款25.27元，冻结期限为2017年5月18日至2018年5月17日。2018年5月2日，南穗中心申请继续对吴梅香上述财产予以冻结，一审法院已立案对吴梅香上述财产采取续冻措施【案号（2018）粤0111执保688号】，续冻期限为一年，冻结期限为2018年5月14日至2019年5月13日。以上事实，有租赁合同、通知书、租金明细、收款收据、评估报告及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，南穗中心向案外人徐记平承租涉案场地后，与吴丽玲签订《租赁合同》，约定由吴丽玲承租位于广州市白云区永泰元下田十二岭路65号校园内一栋框架结构的三层楼房。南穗中心提交案外人徐记平出具的证明，证实其依法享有涉案场地的使用权，吴丽玲以南穗中心不享有涉案场地的所有权故而无权出租的意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。南穗中心与吴丽玲对双方实际履行的是约定面积为2820㎡的合同还是约定面积为2757㎡的合同存在争议。南穗中心陈述面积为2757㎡的合同是约在2010年12月左右倒签的合同，当时吴丽玲对面积有异议，在重新测量涉案场地面积后双方补签了一份租赁合同。对此，涉案两份合同的签订时间均为2010年7月8日，依据南穗中心提交的2010年9月至2012年5月的7张租金收据，吴丽玲交租的数额均为48523元，与面积为2757㎡的合同约定一致。面积为2820㎡的合同约定2012年7月1日至2015年6月31日期间的租金为57076元/月，面积为2757㎡的合同约定2012年7月1日至2015年6月31日期间的租金为55801元/月。2012年7月起至2015年，吴丽玲系按照55081元交纳租金，据此，虽然吴丽玲缴纳的租金数额55081元与面积2757㎡的合同约定的55801元有出入，但结合吴丽玲交纳租金的情况，有理由相信双方实际履行的是面积为2757㎡的合同。对于南穗中心认为以面积为2757㎡的合同为准的主张，一审法院予以采信。涉案场地无办理相关规划、报建手续，依照《最高人民法院》第二条的规定，南穗中心与吴丽玲签订的租赁合同应为无效。依照法律规定，合同无效的，因合同取得的财物应相互返还。涉案租赁合同约定场地、球场、绿化以花基为界，花基内的空地、绿化归吴丽玲使用，吴丽玲辩称南穗中心于2014年就占用涉案场地中的停车场、球场并向第三人（实际使用人）收取租金，侵犯了其对涉案场地的使用权和收租权。本案中，吴丽玲尚无充分证据证明南穗中心占用停车场和球场，吴丽玲就该占用侵权问题可另寻其他途径解决。同时，南穗中心也无直接与牛福昌等五位原审第三人签订租赁合同，仅是在吴丽玲欠租情况下代收原审第三人租金，而吴丽玲于2017年4月仍然与次承租人签订租赁合同，吴丽玲主张南穗中心占用场地并于2014年3月20日已收回场地的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。南穗中心主张吴丽玲将涉案场地移交给南穗中心管业的诉请合理合法，一审法院予以支持。现原审第三人牛福昌、林祝乔、许榕娟、锐美公司仍在使用各自承租部分，故上述原审第三人均有义务协助吴丽玲办理移交事宜。因合同无效，南穗中心主张解除涉案《租赁合同》，于法无据，一审法院不予支持。吴丽玲主张返还租赁押金99264元及水电押金10000元合理，一审法院予以支持。对南穗中心主张没收吴丽玲交纳的上述租赁押金及水电押金，依据不足，一审法院不予支持。关于场地使用费的计算，南穗中心主张吴丽玲、吴梅香支付拖欠的使用费385031元，首先，南穗中心于2016年12月23日发出催缴租金水电通知书，载明至2016年12月23日止尚欠租金合计355309元、水电费7528元。吴丽玲对该通知书不予确认，抗辩签字人系吴梅香，该通知书对其不具有法律约束力。虽然本案并无证据证明吴丽玲明确授权吴梅香管理涉案场地，吴丽玲陈述其在承租涉案场地期间被限制人身自由，但吴丽玲与吴梅香为父女关系，而吴梅香确认使用及管理场地并向南穗中心交纳使用费，结合吴梅香向南穗中心出具的还款计划，南穗中心有理由相信吴梅香是代理吴丽玲管理及使用涉案场地，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，吴梅香与吴丽玲之间形成表见代理关系，吴梅香代理行为的法律后果由吴丽玲承担。吴丽玲以无授权吴梅香为由抗辩不确认上述催缴租金水电通知书的意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。其次，双方在履行租赁合同中，2012年7月至2015年6月按照55081元/月、2015年7月之后按照63343元的标准实际履行，纠纷前双方并无异议，一审法院予以确认。南穗中心主张吴丽玲支付拖欠的2015年12月的使用费84218元、2016年8月至12月的使用费271091元、2017年1月-10月的使用费29722元，合计385031元。依据南穗中心提交的租金明细表格，吴丽玲2015年拖欠使用费76416元、2016年拖欠使用费271091元、2017年1月至10月拖欠使用费9722元，上述拖欠使用费合计357229元。吴丽玲未能提供证据证明其已支付拖欠的使用费，南穗中心主张吴丽玲支付拖欠的使用费357229元，合理合法，一审法院予以支持。南穗中心主张超出部分，一审法院不予支持。再次，自2017年11月起，吴丽玲应向南穗中心支付涉案场地的占有使用费至实际交还之日止，按双方实际履行的63343元/月计算，扣除南穗中心已代收的2017年11月至2018年6月原审第三人交纳的使用费431046元，如南穗中心继续代收原审第三人交纳的租金，相应金额也应予扣减。南穗中心主张按合同约定的64171元/月计算占用费，一审法院不予采纳。南穗中心主张超出部分的占有使用费，一审法院不予支持。吴丽玲亦未能提供证据证明向南穗中心支付了水电费7528元，南穗中心诉请吴丽玲支付水电费7528元，合理合法，一审法院予以支持。南穗中心主张吴梅香共同承担拖欠的使用费及水电费，一审法院不予支持。南穗中心于2016年12月23日发出催缴租金水电通知书，诉讼时效发生中断，南穗中心关于场地使用费的诉讼时效重新计算，至南穗中心起诉时并未超过诉讼时效，吴丽玲主张南穗中心起诉超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。吴丽玲反诉主张南穗中心折价赔偿房屋装修款456462元，经一审法院委托广州德高价格评估有限公司评估涉案场地的装修现值，涉案场地装修现值合计288937元，南穗中心与吴丽玲均就评估结果向评估公司提出过异议，但评估公司仍坚持上述评估结果，对于双方的异议，评估公司已回复，一审法院对广州德高价格评估有限公司作出的评估结论予以采纳。原审第三人林祝乔陈述桌球城是其装修，室内间隔是原先就存在；吴丽玲辩称桌球城的隔墙为其装修，该部分未纳入评估，一审法院对吴丽玲主张的桌球城装修12355元（含拆墙5400元、沙砖隔墙6955元）予以采纳。涉案场地装修现值合计301292元（288937+12355）。南穗中心作为出租人未能提供取得报建手续的租赁物，吴丽玲作为承租人承租场地时亦未尽审慎审查义务，双方对于租赁合同无效均具有一定过错。同时，双方均否认对方对装修投入，但对由谁实际装修均无法提供证据证实。对于吴丽玲装修损失301292元，一审法院酌定双方各负担50%的责任，故南穗中心应对吴丽玲装修损失承担150646元。吴丽玲反诉超出部分，一审法院不予支持。南穗中心提出涉案场地二楼由原审第三人郑冬平装修，但原审第三人郑冬平未到庭说明情况并提交装修材料，一审法院不予采纳。吴丽玲反诉主张南穗中心补回多收82.7平方米场地使用费68628元、补回少给108平方米球场使用费33672元。涉案合同约定南穗中心出租的建筑面积2757㎡，以花基内的场地、球场、绿化面积约为700㎡。依据合同约定的使用费计算方式，双方实际上是按建筑面积乘以单价的方式计算使用费，起租时的月使用费为48523元，场地使用费的计算并不包含花基内的场地、球场及绿化面积。南穗中心亦是按照48523元向吴丽玲收取场地使用费，并无多计算场地面积计收使用费，吴丽玲反诉主张南穗中心补回多收82.7㎡场地使用费68628元，依据不足，一审法院不予支持。同时，吴丽玲并无证据证明南穗中心霸占属于吴丽玲使用的球场，吴丽玲主张南穗中心少给108㎡亦缺乏事实依据，对于吴丽玲主张南穗中心补回少给108㎡球场的使用费33672元，一审法院不予支持。原审第三人牛福昌、郑冬平、许榕娟经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条第（五）项、《最高人民法院》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2018年8月27日作出判决：一、自判决生效之日起十五日内，吴丽玲将位于广州市白云区永泰元下田十二岭路65号校园内一栋框架结构的三层楼房（建筑面积2757㎡）移交给广州市南穗自学考试辅导中心管业，原审第三人牛福昌、林祝乔、许榕娟、广州锐美演艺设备租赁有限公司负有协助义务；二、自判决生效之日起十日内，吴丽玲向广州市南穗自学考试辅导中心支付拖欠的2015年12月、2016年8月至12月、2017年1月至10月场地使用费357229元及水电费7528元；三、自判决生效之日起十日内，吴丽玲向广州市南穗自学考试辅导中心支付自2017年11月起至实际移交上述场地之日止的占有使用费（按照63343元/月的标准计算，并扣除广州市南穗自学考试辅导中心已经代收的使用费431046元）；四、自判决生效之日起十日内，广州市南穗自学考试辅导中心向吴丽玲返还履约押金99264元和水电押金10000元；五、自判决生效之日起十日内，广州市南穗自学考试辅导中心向吴丽玲赔偿房屋装修款150646元；六、驳回广州市南穗自学考试辅导中心的其他诉讼请求；七、驳回吴丽玲的其他反诉请求。案件受理费8925元，由广州市南穗自学考试辅导中心负担2438元，由吴丽玲负担6487元。反诉受理费5240元，由吴丽玲负担3201元，由广州市南穗自学考试辅导中心负担2039元。财产保全费2334元，由吴丽玲负担。评估费35000元，由吴丽玲负担17500元，由广州市南穗自学考试辅导中心负担17500元。二审期间，吴丽玲将南穗中心一审期间提交的范裕英中国农业银行银行卡交易明细清单及南穗中心开具的收款收据、吴丽玲租金清单表格等重新整理并作批注作为其二审证据提交，并提交吴丽玲自制的租金差异对照表，其与次承租人的租赁合同、释放证明书（载明其自2015年7月28日被判处有期徒刑2年，于2017年2月11日刑满释放）、汤家根向吴梅香转账的银行流水、录音光盘、现场照片等证据，拟证明南穗中心主张的2015年12月之前的租金（使用费）已超过诉讼时效，南穗中心实际收取了次承租人租金但未计数，南穗中心构成违约，吴梅香所欠租金不应由吴丽玲垫付等。南穗中心质证称上述证据应在一审中提交，吴丽玲在二审中提交不属于新证据，不应采纳，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，南穗中心关于场地使用费的诉讼请求并未超过诉讼时效。吴丽玲明确其证据中的《11、杨卫租金差异对照表》与锐美公司有关，锐美公司质证称其在2018年8月支付了2018年7月的租金6578元，但是该对照表上显示锐美公司7月租金为零，其他数额都是正确的。南穗中心陈述其在2018年7月一审开庭后还多收取了以下次承租人交来的2018年7月份的租金：桌球城的租金13000元、锐美公司的仓库租金6578元、林安物流的租金4000元、许榕娟的租金10000元；另外2018年10月份收到桌球城2018年8、9月租金6000元（其中桌球城的20000元押金是交给吴丽玲的，其应交租金26000元，与20000元押金相抵后支付租金6000元）；在2018年11月后，一审认定扣除南穗中心代收的次承租人使用费431046元，实际应当是470624元。吴丽玲以紫光服饰与夏为荣交租情况举例说明南穗中心账目混乱：其中南穗中心提交的开具时间为2015年7月18日、8月17日的收款收据（编号分别为NO.014665、NO.014672）分别载明收到紫光服饰7月租金12500元、8月份租金12500元，但在南穗中心提交的范裕英中国农业银行银行卡交易明细清单中2015年10月30日转账的两笔12500元（明细清单摘要/附言为八、九月份房租）后面手写备注为“紫光服饰7月、8月租金”；南穗中心提交的开具时间为2015年1月20日的收款收据（编号NO.014741）载明收到夏为荣1月份租金11880元，但在范裕英中国农业银行银行卡交易明细清单中2015年1月29日转存的19520元后面手写备注为“夏为荣1月租金11880+水电7640”；南穗中心提交的开具时间为2015年9月18日的收款收据（编号NO.014682）载明收到夏为荣9月租金11880元、递增1188元，但在范裕英中国农业银行银行卡交易明细清单中2015年10月4日转存的11880元后手写备注为“夏为荣（9月租金）”。吴丽玲认为南穗中心在尚未收到银行转账时就已经开具了租金收据，证明其在账目上抹掉了一个月的租金，少计算了1-2个月的租金，且南穗中心的租金统计表中没有记载其已收取的递增租金。吴丽玲另主张根据范裕英中国农业银行银行卡交易明细清单，紫光服饰2015年1月13日缴纳的租金及水电费15909元应是2015年1月份的租金及水电费，而紫光服饰2015年1月25日缴纳的租金及水电费15700元是2015年2月份的租金及水电费；南穗中心应将2014年至2018年9月30日的租金流水单都打印出来；南穗中心利用吴丽玲不在现场，而后将次承租人的租金都延后1-2月收取，拟达到在租金的核算上少写次承租人几个月的租金的目的。南穗中心陈述：2015年1月13日紫光服饰所缴纳的租金及水电费应是2014年12月的房租及水电费，而紫光服饰于2015年1月25日所缴纳的租金及水电费应是2015年1月的租金及水电费；如前一年的租金尚未缴纳的话，先交的租金是用于抵扣前一年的租金；对于紫光服饰于2015年10月30日缴纳的租金，确实是其7、8月份的租金；关于夏为荣交租的情况，是夏为荣向范裕英的账号转账11880元，收据上虽然写了有递增租金，但实际上并未收取，银行流水中显示有租金，而没有递增租金；2014年1月份吴丽玲曾向南穗中心支付了两次租金后就无法联系上，其后由吴丽玲的母亲汤家根接管，汤家根接管后向部分次承租人收取了租金，而剩余次承租人的租金是直接向南穗中心缴纳的；2014年南穗中心与吴丽玲的租金已经由南穗中心与吴丽玲的母亲结清。吴丽玲询问南穗中心《吴丽玲2014年租金》（南穗中心一审中未提交，吴丽玲作为二审证据提交）中哪些是其母亲汤家根缴纳的，哪些是次承租人缴纳的，南穗中心表示其2014年的租金已经与吴丽玲的母亲及部分次承租人分别结清，因此没有必要再区分该问题。吴丽玲提出为何南穗中心否认其手写的收款收据，而以银行流水单为准，为何先开收据后才有转账凭证，为何没有计算递增租金等问题，南穗中心表示其工作习惯就是先开具收据再收取租金，实际收租的情况以银行流水单为准，确认范裕英与彭武活为其工作人员，租金都是由范裕英与彭武活收取。吴丽玲陈述：根据其提交的《吴丽玲2014年租金》，显示紫光服饰在2014年12月28日已经缴纳了9000元租金，如果2014年的租金已经结清，为何南穗中心称紫光服饰在2015年1月13日缴纳的是2014年12月的租金？在《吴丽玲2014年租金》表格右下角，注明2015年1月13日结清2014年度租金款，从范裕英中国农业银行银行卡交易明细清单来看，紫光服饰在2015年1月13日交的15909元加上在2014年12月28日缴纳的9000元共24909元是两个月的租金，所以紫光服饰在2015年1月13日缴纳的15909元其中有部分是补交2014年12月28日的租金，另一部分就是缴纳2015年1月的租金，所以范裕英中国农业银行银行卡交易明细清单上南穗中心所备注的紫光服饰交租的月份应当是相应顺延的。南穗中心质证称：2015年1月13日南穗中心员工范裕英中国农业银行收款15909元银行流水并非次承租人紫光服饰转账，一审中南穗中心已经与吴丽玲核对过该数据，二审吴丽玲虚构该笔款项为紫光服饰支付的租金，南穗中心员工范裕英中国农业银行收款并非只有租金，还有私人款项，该银行流水只有划黑色线条标注的才是本案相关款项，用蓝色与红色划线的款项是吴丽玲笔迹，并非事实。南穗中心每月把次承租人需要支付的租金先开好单据，先拍照给次承租人，待次承租人支付完毕方可把单据原件交给次承租人。2015年10月30日南穗中心收到的紫光服饰租金为2015年7月份、8月份租金。单据原件即在紫光服饰支付租金完毕后交付的。二审期间，锐美公司与林祝乔均确认其交租交至2018年7月底，8、9月份的租金是以押金冲抵。锐美公司提交2018年7月金额为6578元的租金收据及2018年8月26日向彭武活转账6578元的微信转账记录（转账说明为锐美7月份租金）。南穗中心质证称对真实性、合法性、关联性均予以确认。林祝乔提交其缴纳2018年7、8、9三个月租金的收据各13000元。南穗中心质证称：林祝乔交给吴丽玲2万元押金，林祝乔实际只转账6000元给南穗中心，是扣掉了2万元押金。吴丽玲则质证称锐美公司和林祝乔已经向南穗中心交纳了租金，但南穗中心漏计该数额，没有向法院说明，吴丽玲也不清楚，但如果南穗中心已经开具收据，则应以收据记载的金额为准。二审期间，双方均陈述吴丽玲与南穗中心签订的合同已经于2018年9月30日期满。南穗中心陈述其与业主的合同也已于2018年9月30日期满，业主已于该日收回涉案场地，其也向业主交租至2018年9月30日，确认吴丽玲已于2018年9月30日向其交还涉案场地。吴丽玲陈述其自2014年3月份后就没有再过问涉案场地的事宜，南穗中心也已经就此剥夺了吴丽玲的收租权，双方在电话中已经沟通过涉案物业直接还给南穗中心，当时因为其被通缉而无法回广州，因此其认为其向南穗中心移交场地的时间就是2014年3月份。关于为何此后吴丽玲还与次承租人签订合同的问题，吴丽玲陈述因为南穗中心不肯向其返还押金，所以其就与次承租人签订合同以次承租人的押金抵扣吴丽玲向南穗中心交纳的押金，但次承租人租金都是由南穗中心强行收取的，若不收取就对涉案场地停水停电；其曾向次承租人收过租金，但被南穗中心以停水停电的方式强迫交回南穗中心，其出具的委托范裕英、范莎莎管理租赁事宜的委托书也是被南穗中心以停水停电方式强迫写的。再查，南穗中心与吴丽玲在2018年7月5日的一审庭审中均陈述就评估报告书向评估公司提出过异议，但评估公司坚持其意见；在评估公司作出补充评估函后，吴丽玲质证称评估公司本次补充评估的数据基本接近其测量的数据，但是有部分数据有遗漏，包括玻璃门的锁和槽等等。吴丽玲陈述其是包给熟识的装修师傅做的，没有相关的支付凭证。本院认为,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据吴丽玲的上诉以及南穗中心的答辩意见来看，本案争议的焦点问题为：一、吴丽玲欠付使用费数额的认定；二、吴丽玲对装修款的上诉请求是否成立；三、吴丽玲要求南穗中心赔偿占用吴丽玲北边球场的损失以及违约赔偿的上诉请求是否成立。关于争议焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条规定：“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担”。一般而言承租人对其交租情况负有举证责任。但本案特殊之处在于，吴丽玲自述其自2014年3月被限制人身自由，其后南穗中心直接向次承租人收租而剥夺了吴丽玲收租的权利；南穗中心也陈述吴丽玲自2014年1月交过两次租金后无法联系，其后由其母亲汤家根接管并由南穗中心直接向部分次承租人收取使用费，南穗中心一审中提交的证据也反映吴丽玲的父亲吴梅香、母亲汤家根自2013年开始以吴丽玲名义或以吴梅香名义与次承租人签订租赁合同，吴梅香也在南穗中心2016年12月23日向吴丽玲发出的催缴租金水电通知书中签名确认还款计划。南穗中心二审期间确认在双方租赁合同2018年9月30日期满之日已经将场地交还给业主。由上述事实可知，吴丽玲对涉案租赁物已经部分失去控制，南穗中心对次承租人直接向其交租的情况能够完全掌握并有举证能力。综合双方的举证责任及举证能力，由于南穗中心掌握次承租人交纳使用费的证据，故本院认定南穗中心对其收取次承租人使用费的金额负有举证责任，吴丽玲对其自己及父母向南穗中心交租的金额负有举证责任。现吴丽玲对其交租的具体情况没有提交直接的证据予以证明，但南穗中心提交了其自制的2015年至2018年吴丽玲租金明细表格、其开具的收款收据以及范裕英中国农业银行银行卡交易明细清单等证据，并确认范裕英、彭武活为其工作人员、负责收取租金。南穗中心提交的部分收款收据显示其收到次承租人使用费的时间早于次承租人实际转账的时间，且紫光服饰收款收据开具时间早于银行转账时间二、三个月，对此南穗中心解释为其工作习惯是先开收据再收租金，明显不符合日常生活常理及交易习惯。南穗中心开具的夏为荣收款收据中记载收到夏为荣2015年9月递增租金1188元，但并未记载在其一审期间提交《2015年吴丽玲租金》明细表格中。吴丽玲对南穗中心依据范裕英中国农业银行银行卡交易明细清单而非收款收据所列的吴丽玲欠租情况提出质疑，南穗中心解释称其是每月将次承租人需要支付的租金先开好单据，先拍照给次承租人，待次承租人支付完毕后方可将单据原件交给次承租人，南穗中心对其该解释没有提交证据予以证明，难以采信。南穗中心自述自2014年开始向部分次承租人直接收取使用费，但未提交该年度使用费收取情况的证据。南穗中心依据其自制的2015年至2018年吴丽玲租金明细表格以及范裕英中国农业银行银行卡交易明细清单主张吴丽玲欠付2015年12月至2016年12月的使用费355309元，其该项诉讼请求所依据的事实不具有高度盖然性，南穗中心未完成其举证责任，本院对南穗中心的该主张不予采纳。关于吴丽玲欠付使用费的情况。虽然本案并无直接证据证明吴丽玲授权其父母管理租赁场地，但吴丽玲与吴梅香为父女关系，在吴丽玲自述其被限制人身自由，也未采取合理措施向南穗中心交还租赁场地的情况下，其父母向南穗中心交纳使用费、吴梅香向南穗中心出具还款计划，一审法院认定南穗中心有理由相信吴梅香是代理吴丽玲管理及使用涉案场地，其二者之间形成表见代理关系，吴梅香代理行为的法律后果由吴丽玲承担并无不当，本院予以认可。吴丽玲上诉主张其父亲吴梅香为实现其自身利益设置陷阱，损害吴丽玲的合法权益，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。吴梅香在南穗中心2016年12月23日发出的催交租金水电通知书下方的还款计划中签名确认自2015年11月以后欠付租金为278619元，在南穗中心证据存在重大瑕疵无法采信的情况下，本院对该证据予以采信，即认定截止2016年12月23日吴丽玲欠付使用费数额为278619元。至于2017年1-10月吴丽玲欠付使用费的数额，南穗中心主张为29722元。吴丽玲自2017年2月11日刑满释放，在其刑满释放前由吴梅香代为管理涉案租赁场地，吴丽玲在2017年刑满释放后仍与次承租人刘志鸿、许榕娟签订租赁合同，也未将租赁场地交还南穗中心，故吴丽玲对其2017年1-10月交租的情况应负有举证责任。在吴丽玲没有提交相反证据的情况下，本院对南穗中心的该主张予以采纳。因此，吴丽玲应向南穗中心支付2017年10月前欠付的使用费合计为308341元（278619元+29722元）。此外，由于南穗中心二审期间确认吴丽玲已于2018年9月30日交回租赁场地，故一审判决第一项已无履行必要，一审判决第三项中的计付占有使用费的截止时间应为2018年9月30日。南穗中心自认自2017年11月之后收到次承租人租金470624元，吴丽玲对此未提出具体异议，本院予以采信，即2017年11月至2018年9月30日期间吴丽玲应支付的占有使用费应扣减470624元，如实际支付情况另有增加的，双方可在执行中据实扣减。关于南穗中心主张的吴丽玲欠付水电费的问题，南穗中心除催交租金水电通知书外未提交其他证据证明水电费的发生及垫付情况，故本院对南穗中心该主张不予支持。一审法院关于诉讼时效的认定理据充分，本院予以认可并不再赘述。吴丽玲关于诉讼时效的上诉主张依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。一审期间评估公司通过现场勘察作出穗德价估[2018]0158号评估报告书后，双方已经发表质证意见，评估公司也对双方的异议予以复函说明。一审期间评估公司作出补充评估函后，吴丽玲对补充评估函也提出异议，认为遗漏部分数据，但未提交其实际装修和支付费用的相关证据。因此，一审法院依据评估报告作出认定并无不当。吴丽玲对装修款的上诉主张缺乏充分依据，本院不予支持。关于争议焦点三。一审法院对吴丽玲除返还押金和装修赔偿之外的其他反诉请求的认定理据充分，本院予以认可并不再赘述。吴丽玲超出一审反诉请求的部分，本院不予审处。综上所述，上诉人吴丽玲的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决处理不当，本院予以改判。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初5270号民事判决第四、五、七项；二、撤销广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初5270号民事判决第一、六项；三、变更广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初5270号民事判决第二项为：自本判决送达之日起十日内，吴丽玲向广州市南穗自学考试辅导中心支付拖欠的2015年12月、2016年8月至12月、2017年1月至10月场地使用费合计308341元；四、变更广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初5270号民事判决第三项为：自本判决送达之日起十日内，吴丽玲向广州市南穗自学考试辅导中心支付自2017年11月起至2018年9月30日止的占有使用费（按照63343元/月的标准计算，并扣除广州市南穗自学考试辅导中心已经代收的使用费470624元）；五、驳回广州市南穗自学考试辅导中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费8925元，由广州市南穗自学考试辅导中心负担3441元，由吴丽玲负担5484元；反诉受理费5240元，由吴丽玲负担3201元，由广州市南穗自学考试辅导中心负担2039元。财产保全费2334元，由吴丽玲负担。评估费35000元，由吴丽玲负担17500元，由广州市南穗自学考试辅导中心负担17500元。二审案件受理费10870元，由上诉人吴丽玲负担9299元，由广州市南穗自学考试辅导中心负担1571元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 李 民审判员 黄春成二〇一九年二月二十七日书记员 颜旭怀彭诗敏