山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁民终1892号上诉人（原审被告）：威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西北山社区居民委员会，住所地山东省威海火炬高技术产业开发区。法定代表人：孙建国，主任。委托诉讼代理人：谷昭波。委托诉讼代理人：许仕文，山东招法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海高新投资（集团）有限公司，住所地山东省威海市环翠区。法定代表人：王向明，董事长。委托诉讼代理人：刘剑。委托诉讼代理人：管咏梅，山东鸿源律师事务所律师。上诉人威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西北山社区居民委员会（以下简称西北山居委会）因与被上诉人威海高新投资（集团）有限公司（以下简称高新公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2016）鲁10民初102号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院于2018年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人西北山居委会的委托诉讼代理人谷昭波、许仕文，被上诉人高新公司的委托诉讼代理人刘剑、管咏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西北山居委会上诉请求：撤销一审判决依法改判驳回高新公司的诉讼请求，支持西北山居委会的上诉请求。事实和理由：一、一审判决违反处分原则，判决结果超出诉讼请求范围，属于适用法律错误，应当依法予以改判。被上诉人的第一项诉讼请求为判决西北山居委会返还本金35959578元及利息，而一审判决书结果是返还本金39156714.78元及利息。二、上诉人与被上诉人签订的《合作开发协议书》违反法律法规的强制性规定为无效合同，一审判决双方继续履行合同，属适用法律错误，二审应当依法予以纠正。1.《合作开发协议书》违反法律法规的强制性规定而无效。合作开发房地产中的土地应当为国有出让土地，土地用途为住宅或商用（根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，由此决定房地产开发所需要的土地仅限于国有土地，而非集体土地;城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。《土地管理法》也明确规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。），但直至当前，涉案的二、五、七地块中土地性质部分为集体土地；部分虽为国有土地，但多为国有划拨土地，部分用途为国有工业用地。根据我国现行法律法规的规定，以集体土地、国有划拨土地、工业用地合作开发房地产的合同均为无效合同，因此，双方签订的《合作开发协议书》无效。2.诉讼当事人并未取得出让规划示意图中二、五、七地块的土地使用权，涉案合同根本无法履行。直至目前，政府公示的规划示意图中剩余二、五、七地块，政府尚未收储挂牌出让，上诉人或被上诉人尚未取得该土地使用权。上诉人与被上诉人以该地块合作开发房地产，属无权处分。根据我国现行的土地政策和法规，对于政府何时进行招拍挂、上诉人或被上诉人能否取得该地块的土地使用权均存在极大的不确定性，双方合作开发房地产的前提不存在。3.即使已经完成合作开发的部分，上诉人与被上诉人合作开发的房地产的时间远早于土地招拍挂的时间，属以合法形式掩盖非法目的，双方签订的《合作开发协议书》应当认定为无效合同。2009年11月30日签订合作开发房地产合同，被上诉人建筑工程于2012年12月30日竣工验收，2013年1月17日方有土地挂牌拍卖，被上诉人与国土局签订土地出让合同。时间的倒置说明，土地招拍挂只是个形式而已，上诉人与被上诉人的《合作开发协议书》违反建设用地统一采用招拍挂形式出让的规定，应当认定为无效。4、上诉人的解除合作通知，被上诉人已经2018年8月9日签收。5、被上诉人高新公司自述承认以下事实：“未开发三块地情况，部分尚未拆迁，产权证尚在原地主手中。每个地块上均有未拆迁户”，“项目本身并非合作开发，从土地、权属要件以及投资建设完全是开发商的，并不存在合作开发关系”，“我市在2005年后即全面推行土地招拍挂制度，通过土地招拍挂程序取得净的建设用地，成为我市开发土地的唯一途径”，“合同签订时，本项目即未规划、更未拆迁，没有经过土地招拍挂，更没有得到建设审批”。因此，即使按照被上诉人高新公司的观点，合同亦无效。权利义务失衡问题。合作协议约定的开发面积约10万平方，一审判决认定开发11.48万平方，已经超额完成开发，不存在失衡问题。继续履行是否有利问题。与政府签订三方协议，约定了在符合前提条件下可以继续履行。但本案争议巨大，事实上双方已经无法合作。继续合作的条件并不成就，特别是三方协议约定，协议不得影响司法裁判，而一审法院却恰恰拿这个三方协议说事，表明协议影响了裁判；上诉人的解除合同也是在协议之后，本身不能受该协议约束。三、一审判决将上诉人应得利益即欠西北山居委会的房屋面积6139.58平方米按4280元/平方米折价没有事实依据。1.一审判决关于“结算日”认定错误，无事实依据。借款合同约定的最终结算日为拆迁工作完毕后，根据一审法院查明可知，拆迁工作至今尚未进行完毕，仍有部分地块上的数栋房屋未拆迁。因此，借款合同约定的最终结算日尚未到来，上诉人未逾期偿还借款，法院以2014年6月底回迁期为结算日起，没有合同依据。2.借款偿还的方式，上诉人有选择权；即使上诉人逾期偿还借款，一审判决认定将上诉人应当将房屋按4280元折价抵扣没有事实依据。借款合同约定，“应由甲方承担的部分甲方应及时偿还或用甲方分得的房屋按被拆迁人的货币补偿价格（4280元/平方米）补足给乙方”，由此可知，根据合同约定偿还借款的方式有两种，“甲方”用现金清偿或用盈利分得房屋折价补偿，“甲方”享有选择权，一审判决认定仅可将房屋进行折价补偿，没有合同依据，侵犯了上诉人的合法权益。3.即使被上诉人，也承认上诉人居委会有“选择权”。一审中，高新公司承认居委会对现款偿还或者折价4280偿还扣回，居委会有选择权。4.一审判决认定上诉人无权要求被上诉人交付房屋无事实和法律依据。合作开发合同明确约定，上诉人的应得利益应以房屋形式支付。上诉人有权依据合同约定要求被上诉人交付房屋。在双方未结算前，被上诉人无权擅自处理应结算给上诉人的房产；如果被上诉人在未结算前进行了处理，导致无房向上诉人交付的话，则需要承担赔偿责任。赔偿责任的价值只能按照现有价值，这是基本常识。四、一审判决认定的已开发面积错误。因上诉人与被上诉人自始至终没有对账，上诉人对于实际开发面积的准确数值并不清楚，一审中对被上诉人提供的实际开发面积，因无相反证据证明，上诉人未进行抗辩，一审庭审后，上诉人从规划局查询得知，实际开发面积为124030.41平方米（提交新证据），比一审查明的面积多9290.11平方米，这必然导致一审的分配基础、分配结果错误。二审法院应当依法予以纠正。五、逾期躲迁费有补充协议，应有被上诉人承担。“乙方（高新公司）同意，应有乙方承担的躲迁费、延期躲迁费，可抵偿甲方（西北山）在乙方的借款”，该次拆迁，没有拆迁手续，没有开工时间约定，只有开工后18个月竣工的合同表述，一审查明被上诉人公司自2010年开工，2014年3月份开始回迁，逾期是高新公司工期过长造成的。因没有约定开工时间，可以何时拆完何时施工，所以出现逾期回迁的责任无法归责于上诉人，只能归咎于被上诉人，由此产生的逾期躲迁费应有其承担。六、八家企业土地出让金问题。居委会实际补偿八家企业金额40003083.6元，时间是：2012年9月24日载明，土地挂牌拍卖时间2013-1-17日，根据一审第5次庭审第83页查明，竣工验收2012年12月30日。也就是说房子都竣工验收了，地还没拍卖，这样的结果当然无法实际去补偿八家企业。挂牌价格1297.5959万与实际补偿金额没有关系。差距原因：1政府不诚信，因为有向居委会返还拍卖金额40%的政策，价格越低，实际返还的越少。2与高新公司串通，高新向被征收单位需要支付60%，定的价格越低，高新公司付出的对价越少。因居委会已经提前支付资金给拆迁企业，差价形成的亏空就落在了村委会账上。居委会的资金支付有银行交易记录，有被拆迁企业收据，有书面证词，当初交易时并没有纠纷与诉讼，不存在伪造的必要。因此应予认定。而政府的挂牌价格实际上并没有执行，只是个官方数字而已。法律讲究的是证据，是实事求是。一审法院一方面认定上诉人是“拆迁人”，但同时又对“拆迁人”拆迁补偿的八家企业的补偿结果不予认可；这种处理上的自相矛盾，直接导致居委会在承担义务时有责任，而在享受权利时没有机会。二审法院需要纠正这种自相矛盾的一审判决。七、谁是拆迁人问题。上诉人认为，拆迁人是个法律概念。能成为拆迁人的只能是房地产开发企业，居委会不是。法律上的规定不再赘述，事实上的证据有：除了居委会签订的拆迁补偿协议，列明居委会是拆迁人外，在本案中，被上诉人作为拆迁人名义出现的几率也很多:1、房屋拆迁补偿协议书，列被上诉人为拆迁人，北洋电器为被拆迁人。2、回迁协议中，描述高新公司系拆迁开发方。“威海高新公司拆迁开发的卧龙福地小区回迁房已完工----”3、注销房产证的官方文件里，从房管局查询到，拆迁单位一栏有被上诉人盖章确认。如果居委会是拆迁人，为何居委会不在拆迁单位处盖章？可见拆迁人是个法律概念，是个法定有开发资质的单位。这个实践操作与国务院拆迁条例定义的拆迁人规定相一致。因此，认定谁是法律意义上的拆迁人，应综合实际功能与结合法律规定，而不是法院随机选择一个败诉者去扮演拆迁人的角色。八、上诉人应分的利益范围。上诉人认为，被上诉人系拆迁人，应对所有被拆迁的房屋进行补偿，无论是产权调换的回迁，还是货币安置。村委会纯利润7%，大概四千多平的利润，无论如何也无法补平货币安置。因此，普通意义上的谁拆迁谁安置，应当有开发商进行安置。或者说，如果有居委会代为安置，则村委会的利益分配范围就是产权调调换的36868+货币安置+7%的余额分配，而非一审法院认为的只有两项。九、程序问题。一审对上诉人西北山居委会的两份鉴定申请书没有做出评价，同意或者不同意都没有回应。高新公司答辩称，1.关于是否超诉讼请求审理的问题，被上诉人一审诉讼请求是3500余万元，但是在该案判决的时候一审法院把与本案相关联的另一起案件金蚂蚁的诉讼案件涉案的数额972.07平方米一并判决被上诉人交付上诉人，此项金额约416万元，这样被上诉人的诉讼请求是4000余万元，并且一审法院有几项请求并未支持被上诉人，所以不存在超范围审理的问题，我们在举证阶段将提交金蚂蚁一案的生效判决以及计算方法。2.关于合作开发合同是否应当继续履行的问题，上诉人在此问题上不仅是自相矛盾也在颠倒黑白，就在2018年5月21日，本案的上诉人与被上诉人、怡园街道办事处签订协议书约定上诉人方同意被上诉人继续开发，这是主观方面上诉人的自相矛盾，在客观方面，双方签订的合作开发协议书包括七个地块，前期仅仅开发了四个地块，但是被上诉人已经就合同所涉及的所有的拆迁的居民全部进行了回迁安置，并且承担了相应的各项费用，在剩余地块中只有7%是上诉人方应得的利益，此外的93%都应当是被上诉人应得的利益，这是基于被上诉人在前面地块的开发中已经付出了这七个地块的开发成本的基础上应得的利益，并且旧村改造行为并不是普通的开发行为，是威海政府倡导并且参与其中的，因此一审判决综合考虑了各项因素作出的判决是正确的，如果不能继续履行，由另外的单位对剩余地块进行开发，显然是对被上诉人显失公平的。3.关于2010年2000万元借款合同，上诉人是否有选择权的问题，首先，该借款合同明确约定是专款专用，必须用于被拆迁人的货币安置补偿，以及政府规定范围之内的拆迁安置补偿费用。其次，合同第3条约定，上诉人方应及时偿还并且明确界定了拆迁工作完毕后双方进行清算，实际的已开发的四个地块的拆迁工作于2011年完毕，也就是说按照该合同的约定，上诉人应当在此时期还钱，而一审判决界定的时间为2014年6月，这个时间是按照老百姓回迁完毕的时间，所以退一步讲，对这个时间我们也是可以接受的，因为在此时间房价并未有明显波动，上诉人无论是以货币形式还款还是按照4280元每平方米折算成房屋我们认为都是可以接受的，而上诉人不仅没有还款并且虚构事实，套取我们数千万元的款项声称是用于货币补偿给了拆迁户，时至今日，威海同样地块的房价已经涨到10000多元，我们的房子也已卖完，试问这个时候让上诉人有所谓的选择权是否公平并且也无法履行。4.已开发面积与实际开发面积没有相差9290.11平方米，这部分实际是不计容的部分，一审判决是按照计算容积率的面积分配的，不计容的部分是地下车库和储藏室。5.关于逾期拆迁费、八家工业企业的补偿等各项费用的问题，我们认为这一组问题的根本在于是要确认谁是这个项目的拆迁人，需要承担拆迁安置的责任及相关的费用，威海市政府2006年威海市村庄改造暂行办法第14条市区村庄改造用地出让前，环翠区政府、两个开发区管委可以委托村（居）委会与被拆迁安置居民签订安置补偿协议并收回土地使用证，按照土地法的规定，土地的收储等工作应当由政府进行，也允许政府委托相关的部门进行，事实上是威海市改造暂行办法中已经确认了涉案的地块由政府委托上诉人履行拆迁安置的职责并且在实际操作中也是由上诉人与所有的被拆迁人签订拆迁安置合同、回迁合同包括一系列的相关工作，因此，应当认定上诉人为涉案项目的拆迁人，同时相关的费用也应当由上诉人承担，另外，一审中上诉人称拆迁工作没有全面完成的原因在于被上诉人，而在长达两年多的审理过程中，上诉人没有就这一主张向法庭提供证据，所以即便发生逾期躲迁费等费用，也应当由上诉人承担。6.关于八家工业企业的补偿问题将在举证阶段展开陈述。高新公司向一审法院提出诉讼请求：1.西北山居委会返还占用资金30211972元及利息9768086元，共计40010058元；2.西北山居委会继续拆除已开发建设地块和剩余地块上残留的所有房屋，并配合高新公司办理剩余地块的所有开发建设手续；3.西北山居委会承担因本案诉讼发生的所有费用。诉讼中，高新公司变更第一项诉讼请求为判决西北山居委会返还占用资金35959578元及利息11662100元，共计47621678元；第二项诉讼请求明确为，按照规划图确认的土地位置、面积，高新公司尚未开发地块二、五、七，其土地项上仍有未拆迁房屋，高新公司已经开发的地块三上仍有未拆迁房屋一户，应由西北山居委会负责拆除，以提供条件便于高新公司对其进行开发。同时因西北山居委会未履行拆迁义务，高新公司仅竞拍到地块二、五、七的国有土地使用权，无法进行开发，要求西北山居委会办理用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等开发建设手续。后将第二项诉讼请求变更为：判令西北山居委会在剩余地块继续履行合作开发协议。西北山居委会向一审法院提出反诉请求：1.高新公司交付西北山居委会回迁安置房4742.2㎡，用于拆迁户的回迁安置；2.高新公司补偿西北山居委会拆迁相关利益49524215.6元。一审法院确认如下事实：2009年11月30日，西北山居委会（甲方）与高新公司（乙方）签订《合作开发协议书》，约定：一、双方共同合作开发西北山村旧村三期改造项目（详见附图，共4个地块）；二、旧村改造项目以乙方名义参与土地挂牌竞买，甲方协助乙方参与土地挂牌竞买；三、甲方确定乙方为本村旧村改造项目唯一合作伙伴，甲方不再和任何第三人签订旧村（本合同第一款确定的地段）改造的协议书；四、甲方以旧村改造项目村庄用地及村属范围内工业用地和甲方所能协调、争取到的政府给予的旧村改造各项政策、优惠条件为出资，并负责拆迁范围内的全部房屋的拆迁和安置工作；乙方负责项目的全部规划、设计和建设；五、西北山三期规划地上建筑面积约10万㎡，项目建设完毕后，双方先从上述建筑面积中拿出36868㎡房屋用于甲方的拆迁安置房屋，上述剩余建筑面积的7%分配给甲方。其余面积全部归乙方所有（包括地上、地下面积和车位）。安置回迁按自北向南顺序用多层住宅楼进行安置；六、甲方负责协调政府同意乙方免交旧村改造土地出让金、市政建设配套费用。拆迁企业占地的土地出让金，政府同企业按四六分成，甲方负责协调政府免收应由政府分得的四成部分，一并返到甲方，再由甲方转给乙方，用于上述旧村改造。政府应退给企业的六成部分由乙方承担，政府规定范围之内的拆迁安置补偿费用由乙方承担。如甲方不能完成上述应由甲方负责协调政府免交的费用和政府应返还的资金的工作，导致乙方在建设中实际支付相关费用或没有得到相应补偿，项目建成后，从甲方应分得的建筑面积中拨付相同价值的房产给乙方（房屋价格按照拆迁评估价值计算）；七、拆迁工作完成、具备开工条件后，乙方应于18个月内完成回迁安置房的建设工作，保证顺利回迁安置。逾期按照市政府相关规定予以补偿；八、任何一方违约，应赔偿对方全部直接和间接经济损失；九、合作开发的其他事宜双方另行协商；十、本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字或盖章后生效。附件：上述旧村改造项目规划图纸。2010年5月5日，威海火炬高技术产业开发区建设局（甲方）、威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处（乙方）与西北山居委会（丙方）签订协议书一份，约定：西北山旧村改造和宫松岭路市政工程建设被列为威海市政府及高区管委的2010年度重点工程项目，为积极推进西北山旧村改造的顺利实施，确保宫松岭路按计划施工，经管委同意，甲、乙、丙三方协商就丙方村庄改造中的拆迁事宜达成如下协议：一、丙方负责将该居旧村改造规划红线内的所有房屋及宫松岭路、奈古山路占地内的别墅、民房于2010年5月15日开始实施整体拆迁，必须在2010年6月15日前将宫松岭路占地范围内的所有房屋全部拆除（含陈家后沟3户民房和1幢别墅）；二、乙方负责对丙方拆迁改造项目的督导落实，制定拆迁方案，落实工期计划，并将列为管委对乙方考核的重点项目之一；三、甲方将对乙方的拆迁改造工作给予政策性指导，积极协助办理拆迁建设中的相关手续，协调管委已同意将丙方此次改造的土地招拍挂出让金全部返还及免收该项目的大配套费（120元/㎡）的落实，以此优惠政策作为宫松岭路占压房屋的拆迁费用的补助；四、拆迁工程逾期一天扣返出让金1%，逾期一个月就取消管委对该项目的一切优惠政策。2010年5月起，西北山居委会与大部分居民签订了房屋拆迁安置补偿协议书。2013年7月5日，西北山居委会孙建国、谷苏与高新公司王向明签署备忘录一份，载明：一、双方确认回迁房位置确定在一区A1、A2、A3、A5、三区C1、C2、C3、C4、四区D4西单元；二、一区中的A1、A2、A3、A5共计四栋楼，三区中的C1、C2、C3、C4共计四栋楼，以及相对应的住宅楼以下的部分，其中包括草厦子、网点房、车库等，D4西单元三层以上的部分（含三层）归合作方西北山居委会所有，总分配时多退少补；三、四区中拟建幼儿园建成后，产权交换西北山居委会有优先选择权，王向明经理表示同意；四、鉴于西北山居委会已接管原“新天地物业管理公司”的事实，为了支持西北山居委会的工作，王向明总经理同意将威海高新公司在西北山村开发的房产交由西北山居委会下属的“新天地物业管理公司”进行前期物业管理，并管理好。2014年5月19日，西北山居委会与高新公司签订协议书，约定西北山旧村改造项目除正常居民回迁安置房外，如下地块三C2号楼108、504、604、705、707、803、804、805，C4号楼201，地块一A1号楼504、604、704共计13套房子，面积1254.09㎡，由高新公司暂借予西北山居委会。在双方按《合作开发协议》进行总清算时，双方多退少补。如总清算时西北山居委会应分得的房屋面积能涵盖上述13套房屋面积，则上述房屋自动转为西北山居委会所有，西北山居委会可以自行出售、处分或自用，并承担因此产生的所有税费（包括但不限于流转税、企业所得税等，以税务部门实际征收额为准）。如总清算时西北山居委会应分得的房屋面积未能全部或部分涵盖上述面积，则其全部差额面积部分，由西北山居委会按5280元/㎡基准价格从开发商高新公司处另行付款购买。自双方签订本协议之日起，开发商将13套房屋钥匙转交给西北山居委会。2010年5月至2015年2月，西北山居委会陆续以借款、补偿款等事由向高新公司预借款项86611346元。具体时间及款项数额为：1.2010年5月14日，20万元；2.2010年5月21日，2000万元；3.2010年6月10日，1000万元；4.2010年7月16日，150万元；5.2010年11月24日，1500万元；6.2011年3月7日，1500万元；7.2011年10月27日，200万元；8.2012年9月5日，1924100.6元；9.2012年9月5日，2425569元；10.2012年9月18日，50万元；11.2012年12月24日，50万元；12.2012年12月28日，100万元；13.2013年1月28日，50万元；14.2013年1月28日，300万元；15.2013年3月18日，100万元；16.2013年3月28日，350万元；17.2013年3月28日，40万元；18.2013年4月24日，310万元；19.2013年7月10日，7万元；20.2013年11月25日，7万元；21.2014年5月19日，96万元；22.2014年5月19日，10万元；23.2014年8月20日，20万元；24.2014年9月26日，2503788.8元；25.2014年9月26日，96万元；26.2015年2月10日，20万元。其中，2010年5月21日，西北山居委会（借款人、甲方）与高新公司（出借人、乙方）签订借款合同，约定，根据甲乙双方此前签署的《合作开发协议书》，由甲方负责拆迁范围内的全部房屋的拆迁和安置工作。为顺利推进西北山旧村三期改造项目，尽快支付被拆迁户的货币安置补偿款及政府规定范围之内的村民安置补偿费用，经甲乙双方平等友好协商，达成合同如下：一、乙方借给甲方人民币贰千万元整，上述款项专项用于被拆迁人的房屋货币安置补偿款（按4280元/㎡），以及政府规定范围之内的拆迁安置补偿费用。二、根据双方签订的《合作开发协议书》约定，上述房屋货币安置补偿款按对应的房屋面积数按房屋单价4280元/㎡从甲方分得的权益中扣除；政府规定范围之内的躲迁费等拆迁安置费用据实由乙方承担，甲方不再偿还。三、上述款项如有不足，经双方协商同意可以继续借款；如有结余，应及时偿还乙方。拆迁工作完毕后，双方依据《合作开发协议书》进行结算，应由乙方承担的部分，甲方不再偿还，应由甲方承担的部分甲方应及时偿还或用甲方分得的房屋按被拆迁人的货币补偿价格（4280元/㎡）补足给乙方。四、未尽事宜，双方另行协商。任何一方违约，应赔偿对方全部直接和间接损失；本合同一式两份，双方各持一份，自双方盖章或签字后生效。另查，2009年11月30日双方签订的《合作开发协议书》项下土地涉及到七个地块，其中地块一、三、四、六已经开发建设完毕，地块二、五、七尚未进行开发，现已经施工面积为114821.3㎡。此外，西北山居委会主张尚有部分房屋未予回迁，包括西北山公房544.3㎡、部分居民1728.54㎡、金蚂蚁公司770.5㎡、新建公司908.1㎡、气动元件790㎡，共计4741.44㎡。高新公司主张，对于西北山居委会公房应以借款抵顶；对于居民未完全回迁部分，原告提交的“西北山村回迁安置明细表”（拆迁面积31343.32㎡）中即包含预留的村民尚未回迁面积；金蚂蚁公司和新建公司正在诉讼中；气动元件尚未拆迁完毕。再查，经怡园街道办调解，高新公司、西北山居委会与怡园街道办于2018年5月21日签订协议书，约定因西北山居委会存在原虹江房地产开发有限公司回迁安置的历史遗留问题涉及约1000平方米需回迁，高新公司承诺如高新公司对双方合作开发协议约定的剩余三个地块进行开发建设时，首先调剂约1000平方米房源用于安置居民，结算时从西北山居委会应分的房源面积据实扣除。西北山居委会同意只要具备协议中约定的条件，同意继续履行。诉讼过程中，西北山居委会书面通知高新公司，欲解除案涉《合作开发协议书》。但高新公司不同意解除合同。对于有争议部分的事实，一审法院认定如下：一、关于西北山居委会是否系涉案旧村改造项目拆迁人的问题西北山居委会主张涉案改造项目的拆迁人是高新公司，因土地尚未进行招拍挂，且为了便于开展工作，委托西北山居委会与被拆迁人签订安置补偿协议，应由高新公司履行有关拆迁的法定义务。为此提供证据一，西北山改造一期拆迁许可证存根及一期改造开发商威海文平房地产开发有限公司给西北山居委会的委托书、开发商拆迁许可证书面申请封面，拟证明涉案项目的拆迁人为建设单位即高新公司，西北山居委会不可能成为拆迁人。经质证，高新公司主张该证据与其无关。一审法院认定，该证据与本案无关，一审法院不予采纳。西北山居委会未能提供证据证实高新公司委托西北山居委会对涉案项目进行拆迁，且《合作开发协议》明确约定由西北山居委会明确负责全部房屋的拆迁和安置工作，相关的拆迁安置补偿协议书均是由西北山居委会与被拆迁人签订的。由于西北山居委会并无作为拆迁人的法定资格，结合高区建设局、怡园街道办事处与西北山居委会就西北山旧村改造事宜达成协议、西北山居委会已与大部分居民签订房屋拆迁安置补偿协议书的事实，一审法院认定西北山居委会系经高区管委会和怡园街道办事处授权，以拆迁人身份与辖区被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，负责西北山拆迁安置工作。二、关于西北山居委会占用高新公司资金数额及高新公司已向西北山居委会实际交付房屋面积的问题高新公司主张西北山居委会占用资金共计93341183元，包括：1.西北山居委会预借资金86611346元；2.以其他事由借款592012元；3.占用土地出让金564585元；4.占用的威海华安投资有限公司（以下简称华安公司）团购房屋销售款5571128元。1.对于西北山居委会向高新公司预借资金86611346元，双方均无争议，一审法院予以认定。西北山居委会主张，上述款项系用于支付货币补偿安置部分的拆迁面积及搬家费、躲迁费、奖励及开发区域内八家企业的补偿，由于高新公司系拆迁人，上述借款尚不足以支付以上款项，西北山居委会存在垫付情况，高新公司应当将差额支付给西北山居委会。2.对于以其他事由借款592012元，高新公司提供：证据一，西北山居委会负责人孙建国签字的施工图预（结）算书。载明，C2#楼阁楼增加水电暖工程造价161661.59元，同意以上预算，经协总额为人民币十五万元。由西北山村承担此费用。孙建国2014年8月11日。拟证明西北山居委会以C2#阁楼层架水电暖预算为由，要求高新公司代为垫付款项161662元，西北山居委会同意该预算金额，并由其承担；证据二，谷成工程款发票及收条给一份，拟证明西北山居委会要求高新公司代为向谷成垫付工程款22万元；证据三，刘向阳工程款发票一份、收条两份，拟证明西北山居委会要求高新公司代为向刘向阳垫付工程款210350元。经质证，西北山居委会对证据一的真实性无异议，但主张根据孙建国的批示，西北山居委会仅同意承担15万元，且高新公司未提供证据证实其已经支付该笔费用；对证据二、证据三的真实性无法确认，西北山居委会对此不知情，该证据与其无关。对上述证据，一审法院认定，证据一载明双方经协商，西北山居委会同意承担15万元。证据二、三均无西北山居委会签字盖章，无法证明与西北山居委会之间存在关联，亦未提供证人出庭，对此不予认定。上述证据仅能证明西北山居委会占用资金15万元。3.高新公司主张西北山居委会占用土地出让金564585元，但未提供证据予以证实，西北山居委会对此不予认可，故对该笔款项，一审法院不予认定。4.高新公司现已向西北山居委会交付房屋面积为31343.32㎡，不包含2014年5月19日高新公司暂借西北山居委会的13套房屋，面积为1254.09㎡；也不包括华安公司团购的18套房屋，面积为1859.67㎡。华安公司团购的18套房屋现金销售款5571128元，双方均无争议，但是对于该18套团购房屋面积是否应计算在西北居委会已分得面积中，双方存在争议。高新公司主张，该18套房屋原归高新公司所有，其已经收取贷款部分，西北山居委会应将其占有的现金销售款返还高新公司。为此高新公司提供：证据四，2013年7月18日西北山居委会（甲方）、华安公司（乙方）与高新公司（丙方）住宅团购协议，约定，甲乙双方于2011年6月22日签订购房合同，甲方将坐落于西北山路卧龙福地小区C2小高层东一单位共计18户房屋转让给乙方，乙方为公司内部职工团购购买。为进一步明确甲乙双方之间的权利义务关系，现甲乙丙三方就乙方对甲方房屋的团购进一步签订房屋协议：一、团购房屋概况：1.团购房屋坐落于西北山路××.××小区Ｃ2小高层，东一单位（一梯二）……，共计18户；2.团购房屋使用用途为住宅，建筑面积约为1859.67㎡，每层约为206.63㎡，住宅、草厦子、阁楼具体以房管局测绘面积为准，价款多退少补；3.团购房屋系由丙方开发，丙方为甲方拆迁安置的开发商，团购房屋非丙方为甲方的居民所盖的拆迁安置房屋，而是甲方与丙方根据拆迁开发协议约定的，丙方在安置房屋之外分给甲方的房屋；4.团购房屋的产权归甲方所有，但房屋由丙方开发，所有规划、建设、预售均以丙方名义办理，团购房屋所有房款由甲方收取，房屋预售合同与丙方签订并由丙方为乙方办理相关确权手续，甲方与丙方保证配合乙方，相关税费按国家规定执行……二、团购房屋价款：1.甲乙双方在2011年6月22日签订的合同中约定，团购房屋总价款为8974840元，乙方已向甲方支付了360万元。2.现甲乙双方经协商，决定团购房屋按每㎡5280元（不再按楼层予以浮动）的单价转让给乙方，总价款为10393409.6元（其中住宅总价款9819057.6元，草厦子总价款368352元，阁楼总价款206000元）。证据五，2013年10月15日，西北山居委会向高新公司开具证明，载明：西北山居委会已收威海华安投资有限公司团购高新公司所开发的卧龙福地C2#房款计5571128元整，请高新公司按协议约定协助办理团购房源预售合同签订等相关事宜，高新公司签订预售合同的同时从客户手中所回收威海华安投资有限公司收取5571128元房款的收款收据用以办理你我双方转账手续。证据六，西北山居委会收取华安公司房款收据7张，金额共计5571128元。经质证，西北山居委会对上述证据的真实性无异议，但主张根据团购协议，高新公司、华安公司及西北山居委会共同确认该房屋归西北山居委会所有，现高新公司仍占用该部分房屋销售时的银行贷款部分，应当返还给西北山居委会。双方对上述证据的真实性没有异议，一审法院予以确认。由于在三方签订的住宅团购协议中第三条约定，团购房屋系由高新公司开发，其为西北山居委会拆迁安置的开发商，团购房屋非高新公司为西北山居委会的居民所盖的拆迁安置房屋，而是西北山居委会与高新公司根据拆迁开发协议约定，高新公司在安置房屋之外分给西北山居委会的房屋。故应认定上述团购房屋并非西北山居委会居民的拆迁安置房屋，而是西北山居委会与高新公司根据合作开发协议约定的，高新公司在拆迁安置房屋之外分给西北山居委会的房屋。故该18套房屋总面积1859.67㎡应计入高新公司已交付西北山居委会面积之中，高新公司应将其收取的华安公司的款项4822281.6元（10393409.6元-5571128元）返还西北山居委会。另查，高新公司同意安置且应当安置涉及个人回迁未安置部分，高新公司按照抓阄确定的位置已经预留房屋，需要个人补齐差价后办理交接手续，西北山居委会对此予以认可。对于村委公房、金蚂蚁公司、新建公司住宅开发公司、气动原件八户，高新公司主张因西北山居委会已经套取货币安置款，不需安置。西北山居委会主张村委公房、金蚂蚁公司、新建公司住宅开发公司、气动原件八户也在产权调换安置的房屋范围内，也是在《合作开发协议》中约定的36868平方米中。再查，金蚂蚁公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷，将西北山居委会和高新公司诉至威海火炬高技术产业开发区人民法院，该院作出（2016）鲁1091民初770号，判决高新公司向金蚂蚁公司交付西北山三期A区1号楼102室、202室、302室、402室、502室、602室、702室、802室、902室、1002室、1102室房屋。高新公司不服该判决，上诉至一审法院。一审法院已作出生效判决，对高新公司交付上述房屋部分判项予以维持。该案中金蚂蚁公司取得回迁房屋972.07㎡应计入高新公司已向西北山居委会交付的回迁房屋面积。此外，新建公司亦向威海高技术产业开发区人民法院提起诉讼，现尚在一审过程中。气动元件八户与高新公司、西北山居委会也因拆迁安置存在争议。按照西北山居委会主张，西北山公房涉及拆迁面积3583.46㎡，新建住宅开发公司涉及拆迁面积756㎡，气动原件八户涉及拆迁面积790㎡。综上，西北山居委会共占用高新公司资金86761346元（86611346元+150000元）；高新公司共向西北山居委会交付房屋面积35429.15㎡（31343.32㎡+1254.09㎡+1859.67㎡+972.07㎡）。三、关于工程逾期完工的责任问题高新公司主张涉案工程逾期完工系由于西北山居委会拆迁工作不力，导致高新公司无法正常施工，由此导致逾期躲迁费应由西北山居委会承担。为此，高新公司提供如下证据：证据七，西北山居委会与威海市金蚂蚁集团于2012年2月6日签订的关于西北山村房屋拆迁补偿安置备忘录、威海火炬高技术产业开发区（2010）威高民初字第212号民事判决，根据备忘录约定金蚂蚁集团的八套房屋于合同签订后实施拆迁工作，但至今仍有一户徐海玲未搬出，房屋无法进行拆除。拟证明因西北山居委会的拆迁工作不力导致高新公司无法正常进行施工，涉及到徐海玲的地块后不得不修改设计规划，给原告造成重大经济损失。证据八，西北山居委会与黄学智、刘玉麟、刘秀芳、刘明、张文华、王太利、徐秀芹签订的拆迁安置协议书，上述拆迁安置协议书均在2013年、2014年签订，而高新公司于2013年12月30日取得竣工验收报告，拟证明西北山居委会拆迁工作延误。证据九，西北山居委会与市北建材厂于2013年3月29日签订的拆迁安置补偿协议书，该协议载明房屋于2013年2月5日拆除，拟证明西北山居委会拆迁工作延误。经质证，西北山居委会主张证据七可以证实高新公司已经建成的房产与徐海玲无关。对证据八、九的真实性没有异议，但是上述拆迁户虽然于2013年才开始拆迁，但是高新公司目前已开发的房产均是在2011年开始全面施工，该部分拆迁户房屋有的占用道路，有的尚未开发，并未影响高新公司已开发楼房的正常施工，且双方签订合作协议书中也并未约定具体的拆迁时间。由于西北山居委会对高新公司提供的证据无异议，一审法院予以认可。一审法院审查双方证据认为，根据《合作开发协议》第四条甲方以旧村改造项目村庄用地及村属范围内工业用地和甲方所能协调、争取到的政府给予的旧村改造各项政策、优惠条件为出资，并负责拆迁范围内的全部房屋的拆迁和安置工作；乙方负责项目的全部规划、设计和建设；第七条、拆迁工作完成、具备开工条件后，乙方应于18个月内完成回迁安置房的建设工作，保证顺利回迁安置。逾期按照市政府相关规定予以补偿。根据威海火炬高技术产业开发区建设局、威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处与西北山居委会于2010年5月5日签订的协议书约定，西北山居委会负责将该居旧村改造规划红线内的所有房屋及宫松岭路、奈古山路占地内的别墅、民房于2010年5月15日开始实施整体拆迁，必须在2010年6月15日将宫松岭路占地范围内的所有房屋全部拆除。根据上述两份文件可以证实，西北山居委会负责涉案项目的拆迁和安置工作，高新公司提供的证据可以证实在2010年6月15日之前西北山居委会并未将占地范围内的所有房屋全部拆除，工程逾期完工主要责任应由西北山居委会承担。四、关于高新公司应担的拆迁费用的问题西北山居委会提供：证据二，西北山村庄改造拆迁补偿安置办法，载明：一、拆迁补偿政策4.搬迁补助费及临时安置补助费按市拆迁办法规定的补助标准给予补助。临时安置过渡期在18个月内，按被拆迁合法房屋建筑面积6元/㎡发放临时安置补助费。逾期按每月10元/㎡发放临时安置补助费。搬家补助费每户1200元。……5.选择货币补偿的，按规划评估价一次性给予安置补偿，对价格有争议的以评估价为准，选择货币补偿的发3个月临时安置补助费。二、拆迁奖励政策3.被拆迁人在公告发布搬迁期限之日起10天内搬迁的，拆迁人给予被拆迁每户5000元奖励，并配置太阳能、手机及200元话费；超过期限不予奖励……证据三，西北山三期改造项目与被拆迁人签订的货币补偿安置协议45份及明细表，货币安置部分的安置面积7807.32㎡，安置款为31143058.9元。证据四，西北山居委会支付货币补偿安置款及货币安置补偿部分被拆迁户的躲迁费等明细表，拟证明该部分款项合计为31887907元，其中货币补偿款31143058.9元，拆迁面积为7006.78㎡（北洋电器货币安置面积800.54㎡由高新公司直接支付），该拆迁户的躲迁费按政府规定补偿三个月，合计为744848.1元。证据五，西北山居委会支付的产权调换部分被拆迁人的躲迁费、搬家补助、拆迁奖励费用明细表，按威海市政府规定需要支付18个月之内的躲迁费及搬家补助、拆迁奖励费用，合计4924890.18元，由于被拆迁人逾期回迁，需支付逾期躲迁费，合计7089339.5元，以上两项合计为12014229.68元。证据六，卧龙福地未选房补偿明细表及张嘉年、郝立杰、刘方跃、徐明军、丁琨璞、孙爱英、张言收到补偿款的收据，该补偿款涉及到的七户是签订产权调换协议书后，剩余部分补偿面积不要房要对应面积的现金补偿，共计2503788.8元。上述款项应从高新公司借给西北山居委会款项中支付。经质证，高新公司对该证据二真实性无法确认，证据三至证据五证明拆迁人为西北山居委会，高新公司并未参与西北山居委会与被拆迁人签订安置补偿协议的相关过程。且西北山居委会提供的协议书中存在编造补偿合同和虚列补偿面积的情况。逾期躲迁费是由西北山居委会拖延拆迁工作导致，应由西北山居委会承担。高新公司对于被拆迁人选择产权调换方式的，高新公司应承担每户搬家补助费及18个月躲迁费，共计2593154.82元；对于选择货币安置，高新公司应承担搬家补助及临时安置补助，共计175278.18元。证据六证明产权调换与货币安置可以相互替代。关于拆迁安置费用，根据《合作开发协议》的约定由西北山居委会负责拆迁和安置，相应的拆迁费用应由西北山居委会负担。高新公司主张其承担的费用包括：产权调换居民部分承担18个月的躲迁费、按照每户1200元承担搬家补助费；货币安置居民部分3个月的躲迁费，按照每户600元标准承担搬家补助费。据西北山居委会提供的《西北山村委与高新投资公司资金往来情况说明》载明产权调换部分居民的18个月躲迁补偿费为2453769.84元，居委会公房躲迁补偿费455202.6元。货币安置居民3个月的补偿费239131.4元。另根据西北山居委会提供的《西北山三期产权调换搬家费、奖励及躲迁费用明细表》载明产权调换部分的搬家补助费为346140元。西北山居委会提供的《文平三期货币安置明细表》载明货币安置补偿部分的搬家补助费35100元。上述费用合计3529343.84元，由高新公司承担。高新公司对其中38万余元拆迁费用提出异议，但并未提交相应证据证实。因工程逾期完工系因西北山居委会没有按期完成拆迁工程，故西北山居委会要求高新公司承担逾期躲迁费，理由不当，不予支持。综上高新公司应承担的拆迁费用共计3529343.84元。五、关于高新公司应缴纳八家企业土地出让金数额的问题涉案项目中，有八家企业其所占土地性质为国有工业用地，分别为威海高新商务有限公司、威海市金泰建筑安装有限责任公司、威海市北家具厂、威海阳光设计有限责任公司（改制后为第三城市建设综合开发有限公司）、丰润资产管理有限公司（后被威海国有资产经营有限公司）、威海市东方艺术学校、威海广富再生资源有限责任公司、富美汽车修理厂。其中，除了富美汽车修理厂以外，其余七家企业已经进行拆迁。威海高新商务有限公司、威海市金泰建筑安装有限责任公司、威海市北家具厂、威海阳光设计有限责任公司（改制后为第三城市建设综合开发有限公司）、丰润资产管理有限公司（后被威海国有资产经营有限公司）、威海市东方艺术学校所占用土地已同其所在地块的集体用地一同进行招拍挂，由高新公司竞得。另有市北建材厂土地在涉案项目中，但其土地性质为集体用地。高新公司主张根据双方合作开发协议的约定，西北山居委会应当承担拆迁范围内企业用地的土地出让金的40%。西北山居委会主张关于政府与企业之间土地出让金四六分成的政策实际根据没有执行，招拍挂时，高新公司也未向威海市国土资源局足额交纳土地出让金。故高新公司交纳的土地出让金与西北山居委会无关。高新公司提供如下证据：证据十，2013年1月17日公告编号为地块一、二、三、四的成交确认书各一份，证实涉案项目项下的地块土地成交价格分别为，地块一成交单价107万/亩，总成交价款23186900元，地块二成交单价为96万元/亩，总成交价款为16978000元，地块三成交单价为126万元/亩，总成交价款为29773800元，地块四成交单价为129万元/亩，总成交价款为15454200元。证据十一、威海市国土资源局国有建设用地使用权拍卖（挂牌）出让公告国土告字【2012】40号及出让宗地平面界限图复印件四份，拟证明地块一、二、三、四由威海市国土资源局一次性通过拍卖的方式发出公告，由高新公司合同法买得。其所应承担的土地出让金的60%也应按照成交确认书中确认的价格进行计算，（即107万/亩*60%*具体亩数等类推）。经质证，西北山居委会对于证据十的真实性没有异议，该成交确认书是后补的手续。西北山居委会与威海市高新商务公司签订的补偿协议书载明给企业的补偿为195万元/亩。威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处与广富再生资源有限公司签订的收回固有土地使用权协议书中约定收回土地1.03亩，补偿总额为330万元。与威海市东方艺术学校签订的合同亦是按照195万元/亩签订的。故成交确认书上的价格与地块一、二、三、四上涉及的企业用地土地出让金没有关系。只有先与企业就土地达成补偿协议后，企业才会同意国土局将土地收回重新进行挂牌交易。对证据十一真实性没有异议，但主张本案所涉及的企业用地无关。西北山居委会提供如下证据：证据七、西北山居委会与威海市高新商贸有限公司签订的《收回国有土地使用权补偿协议书》及收据，补偿款合计为4425569元。证据八，2010年11月23日，西北山居委会与威海市金泰建筑安装有限公司签订的收回国有土地使用权补偿协议书及补充协议书各一份、威海市金泰建筑安装有限公司收到补偿款收据，拟证明威海市金泰建筑安装有限公司占用土地2.63亩，其中土地按照145万元/亩进行补偿，地上建筑物、企业搬迁、人员安置等按50万元/亩进行补偿，补偿费用总额共计为5130424元。证据九，2011年3月15日，西北山居委会与威海市北家具厂签订收回国有土地使用补偿协议书一份及收据，拟证明该公司占地1.97亩，土地使用权补偿195万元/亩，共计3845100元，一次性搬迁补偿10万元。因该公司规划占地2.31亩，实际占地1.97亩，根据占地差额0.34亩给予该公司占地差额补偿158500元，以上补偿款合计410万元。证据十，2010年11月21日，威海阳光涉及有限公司与西北山居委会签订的收回国有土地使用权补偿协议书一份及收据，拟证明该公司占地3.87亩，土地使用权补偿145万元/亩，地上建筑物、企业搬迁、人员安置50万元/亩，补偿款合计7546500元。证据十一，威海市北建材厂收到350万元补偿款收据、西北山居委会与威海市北建材厂于1989年10月1日签订的书面合同、西北山居委会与该厂投资人家属于2013年3月29日签订的补偿协议书、周少松于1998年办理的《建设用地规划许可证》复印件及周俊强收到拆迁补助款收据一张，金额为10000元，拟证明威海市北建材厂租用西北山居委会土地建厂，该土地仍属于西北山居委会集体所有。证据十二，威海广富再生资源有限公司与威海高区怡园街道办事处签订的《收回国有土地使用权补偿协议书》及西北山居委会支付补偿款收据，面积为1.03亩，共计340万元。证据十三，2010年11月11日，西北山居委会与威海市东方艺术学校签订的补偿协议及收款收据，拟证明东方艺术学校占地2.26亩，土地使用权补偿195万元/亩，拆迁补偿总额为4406490元，西北山居委会共支付现金补偿160万元，后高新公司又追加7万元补偿款直接向东方艺术学校支付。证据十四，西北山居委会与威海国有资产经营（集团）有限公司签订的拆迁补偿安置协议书一份及收据两张，拟证明该公司要求按照被拆迁居民的待遇进行补偿，建筑面积及院落面积共915.83㎡，按照4280元/㎡进行补偿，及搬家费、临时安置补助费，共计3924100.6元。证据七至证据十四，拟证明西北山三期改造范围内有八家企业分别为威海市国土资源局高区分局、威海高新商务有限公司、威海市金泰建筑安装有限公司、威海市北家具厂、威海阳光设计有限责任公司、威海市北建材厂、威海广富再生资源有限责任公司、威海市东方艺术学校，补偿款金额合计为40013083.6元，由西北山居委会支付，该款项应从借款中扣除。上述八家企业的补偿问题是在威海市政府确定的土地出让金数额基础上，由高新公司与相关企业具体商谈，谈妥后，有的以西北山居委会名义与对方签订合同，有的由高新公司与相关企业直接签订合同，补偿款从西北山居委会向高新公司的借款中支付。威海市政府确定的土地出让金为每亩325万元，按照西北山居委会与高新公司签订的合作开发协议书，其中被拆迁企业应得的60%，由高新公司支付，即325万元/亩*60%=195万元。应由政府所得的40%，由西北山居委会负责协调政府，返还给西北山居委会，再由西北山居委会转给高新公司用于开发。证据十五，威海市广富再生资源有限公司国有土地使用证威环国用（94）字第43号，拟证明该宗土地性质为城镇国有土地，用地用途为商用。证据十六，威海市东方艺术学校于2016年12月2日出具的证明，载明：一、当时是开发商高新公司工作人员刘剑持国土局《收回国有建设用地使用权协议书》找到我单位要求盖章，我公司加盖单位公章；二、《收回国有建设用地使用权协议书》中约定的给我单位补偿款326.4万元，因此前我单位已与西北山村委达成补偿协议并已收到补偿款，故此笔补偿款除西北山村委再补7万元给我单位，余额由开发商向土地局领取，拟证明该单位与国土局签订收回国有土地使用权协议书的过程。经质证，高新公司对证据七至十四质证意见同证据二至五，另认为威海市政府从未确定八家企业工业用地的土地出让金为325万元/亩。证据十五，威海广富再生资源有限公司的土地于本案诉争的开发建设范围无关，系高新公司取得拍卖成交确认书之外的土地，与本案没有关联性。对证据十六的真实性有异议，威海市东方艺术学校应出庭作证。一审法院依职权到威海市国土资源局对西北山三期改造项目土地招拍挂情况进行调查，经查，威海市人民政府于2012年9月28日收回威海市丰润资产经营管理有限公司国有建设用地使用权；于2012年10月26日收回市北家具厂、威海市东方艺术学校国有建设用地使用权；于2012年11月6日收回威海市金泰建筑安装有限公司、威海市第三城市建筑综合开发有限公司、威海市高新商务有限公司国有建设用地使用权。威海市国土资源局、威海市北家具厂、西北山居委会于2012年9月23日签订《收回国有建设额用地使用权协议书》，约定收回1.9674亩土地的国有建设用地使用权。并约定鉴于威海市北家具厂与西北山居委会在2011年签订了补偿协议书，西北山居委会已将补偿费支付给威海市北家具厂，威海市北家具厂同意威海市国土资源局将收回该宗土地补偿费直接支付给西北山居委会，并由西北山居委会办理该宗土地收回、注销、补偿费的领取等相关手续。威海市国土资源局同意待该宗地按新的规划条件出让后，竞得人缴清土地出让金30个工作日内，威海市国土资源局将补偿款全部支付给西北山居委会。威海市国土资源局与威海市东方艺术学校签订《收回国有建设用地使用权协议书》载明收回2.2598亩国有建设用地使用权。威海市国土资源局与威海市金泰建筑安装有限责任公司于2012年9月24日签订的《收回国有建设用地使用权协议书》载明收回2.631亩国有建设用地使用权。威海市国土资源与威海市高新商务有限公司于2012年9月24日签订的《收回国有建设用地使用权协议书》载明收回2.2695亩国有建设用地使用权。威海市国土资源局与威海市丰润资产经营管理有限公司于2012年9月24日签订的《收回国有建设用地使用权协议书》载明收回1.6093亩国有建设用地使用权。威海市国土资源局与中国工商银行股份有限公司威海分行签订的《收回国有建设用地使用权协议书》载明原土地使用者为威海市第三城市建设综合开发有限公司，收回2580㎡国有建设用地使用权。其中国资集团位于地块一，拍卖成交价格107万元/亩，东方艺校、威海市第三城市建设综合开发有限公司位于地块三，拍卖成交价格126万元/亩，高新商务用地、金泰建筑位于地块四，拍卖成交价格129万元/亩。六、关于西北山居委会应分得的利益的问题。双方于2009年11月30日签订《合作协议开发书》约定西北山三期规划地上建筑面积约10万㎡，项目建设完毕后，双方先从上述建筑面积中拿出36868㎡房屋用于甲方的拆迁安置房屋，上述剩余建筑面积的7%分配给甲方。现已开发的房屋面积为114821.3㎡，西北山居委会应分得的房屋面积为42324.731㎡【（114821.3㎡-36868㎡）*7%+36868㎡】。西北山居委会主张增加的1.4万多㎡不在双方协议书约定内，故应另行分配。协议书约定的36868平方仅是指产权调换安置面积，不包括货币安置部分，货币安置需要高新公司另行以货币形式安置。高新公司提供证据十二，2011年9月28日威海市规划局出具的建筑设计方案审批意见书及拍摄于2010年10月11日西北山村规划公告照片及规划图，证明涉案的西北山村旧村改造建筑设计方案及规划方案于2011年9月28日通过审批。双方在签订协议时，对于涉案项目规划尚未完成，开发的具体面积并未确定，仅是约数。经质证，西北山居委会对证据十二的真实性没有异议，但是该审批意见书中涉及的楼房都是已经开发建设的房屋，未涉及到尚未开发的部分。且该规划图的注册师盖章确认时间为2012年9月30日，与双方签订合作协议书时的附图并不一致。双方签订合作协议书中的约10万㎡是签订合同时的附图为基础。现审批意见书中增加1.4万㎡应当重新进行分配。对于照片及公告无法辨认，无法确认其真实性。对此，一审法院认定，双方在签订协议时，并未约定涉案项目的具体开发面积，故在协议中约定约为10万㎡。西北山居委会主张因规划改变导致开发面积增加，但是未提供证据予以证实，一审法院不予认可。在协议中并没有上述分配方案系产权调换安置面积，不包括货币形式安置。故应认定42324.731㎡（回迁面积36868㎡，其他面积5456.731㎡）系西北山居委会在涉案项目中所应获得的全部利益。一审法院认为，本案争议焦点主要有以下两方面：1.案涉合作开发合同的效力、是否具备解除条件、是否应当继续履行；2西北山居委会应否返还高新公司资金、数额是多少、利息如何计算，西北山居委会反诉请求高新公司交付安置房及拆迁利益应否支持。关于第一个争议焦点，高新公司与西北山居委会于2009年11月30日签订的《合作开发协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应恪守履行。一审法院查明，经威海高区管委会同意，高区建设局、怡园街道办事处与西北山居委会就西北山旧村改造事宜达成协议，且西北山居委会已与大部分居民签订房屋拆迁安置补偿协议书。通过上述事实可以认定，西北山居委会以协议形式，经高区管委会和怡园街道办事处授权，以拆迁人身份与辖区被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，负责西北山拆迁安置工作。为实现该合同目的，西北山居委会以协调、争取政府给予的旧村改造的各项政策、优惠条件作为出资，与高新公司间形成合作开发合同关系。根据该合同，西北山居委会负责拆迁范围内拆迁和安置工作，高新公司负责全部项目的规划、设计和建设等。现房屋拆迁、安置补偿工作已经基本完成，仅余部分地块数栋房屋尚未拆迁完毕，致使合同尚未履行完毕。高新公司主张继续履行合同，西北山居委会辩称应当解除该合同。基于以下几个理由，一审法院认为，案涉《合作开发协议书》应当继续履行：首先，双方系基于西北山旧村改造的整体项目签订合作开发合同，合同权利义务的设定均是在整体开发的基础上达成，前、后期的开发主体如发生变更，必然导致双方权利义务的失衡。例如，合同约定，案涉项目中36868㎡应用于西北山居委会的拆迁安置，剩余面积的7%作为西北山居委会的收益，除此之外的全部利益应归于高新公司，其中包括了剩余未开发地块的利益。如案涉合同终止履行，高新公司的合同利益无法全部实现，在其付出前期安置房屋的成本的情况下，对其显失公平；其次，旧村改造并非单纯的商业行为，还涉及政府及民生问题。除双方当事人的参与外，威海高区管委会、怡园街道办事处也作为拆迁安置工作的委托人参与其中。如现在终止合作开发合同，将对后续安置工作产生不利影响；第三，经怡园街道办事处调解，高新公司、西北山居委会与怡园街道办事处于诉讼中（2018年5月21日）签订协议书，约定，西北山居委会存在原虹江房地产开发有限公司回迁安置的历史遗留问题涉及约1000平方米需回迁，高新公司承诺如其对双方合作开发协议约定的剩余三个地块进行开发建设时，首先调剂约1000平方米房源用于安置居民，结算时从西北山居委会应分的房源面积据实扣除，西北山居委会同意只要具备协议中约定的条件，同意继续履行。说明合同双方及政府均有维持合同效力、继续履行合同的意愿，为解决历史遗留问题，合同也有继续履行的必要；最后，根据合同法第九十三条、九十四条规定，一方当事人解除合同，应具备约定或法定的解除条件。根据一审法院查明的事实，一方面，并不存在约定解除的情况，另一方面，也不存在导致案涉合同目的不能实现的法定解除的情形。西北山居委会主张解除合同，缺乏法律依据。因此，高新公司主张西北山居委会继续履行合同，一审法院予以支持。剩余地块中未拆迁房屋涉及被拆迁人利益，相关手续的办理亦牵涉相关行政部门的职权，故对剩余地块的合同履行问题，双方应本着诚实信用的原则，继续按原合作开发协议履行。关于第二个争议焦点，双方均认可应返还高新公司的资金的计算方式为西北山居委会占用高新公司资金-高新公司应承担的土地出让金-（西北山居委会应分得的拆迁利益-已经分得的拆迁利益）-高新公司应承担的拆迁费用。根据本案查明的事实，在此基础上，还应减去华安团购款。首先，如前所述，根据双方的举证、质证情况，一审法院认定西北山居委会共占用高新公司资金86761346元。其次，高新公司应承担的土地出让金的数额，根据双方签订的《合作开发协议书》第六条约定，甲方（西北山居委会）负责协调政府同意乙方（高新公司）免交旧村改造土地出让金、市政建设配套费用。拆迁企业占地的土地出让金，政府同企业按四六分成，甲方负责协调政府免收应由政府分得的四成部分，一并返到甲方，再由甲方转给乙方，用于上述旧村改造。政府应退给企业的六成部分由乙方承担。如甲方不能完成上述应由甲方负责协调政府免交的费用和政府应返还的资金的工作，导致乙方在建设中实际支付相关费用或没有得到相应补偿，项目建成后，从甲方应分得的建筑面积中拨付相同价值的房产给乙方。根据该条的约定，西北山居委会有义务协调免交部分土地出让金费用和返还给高新公司部分土地出让金。现西北山居委会主张该政策已经不再执行，表明西北山居委会并没有按照双方协议书的约定完成相关上述义务，导致高新公司在建设中实际支付相关费用或未得到相应补偿，根据双方协议书的约定，应从西北山居委会应分得的建筑面积中拨付相同价值的房产给高新公司。经一审法院到威海市国土资源局对涉案项目项下土地的招拍挂情况进行调查，该项目已收回威海市丰润资产经营管理有限公司、市北家具厂、威海市东方艺校、威海市金泰建筑安装有限公司、威海市第三城市建筑综合开发有限公司、威海市高新商务有限公司共六家企业的国有土地使用权。威海市高新商务有限公司拍卖成交价格2927655元（1290000元/亩*2.2695亩），东方艺校拍卖成交价格2847348元（1260000元/亩*2.2598亩），威海市第三城市建筑综合开发有限公司4876200元（1260000元/亩*3.87亩），市北家具拍卖成交价格2478924元（1260000元/亩*1.9674亩），金泰建筑拍卖成交价格3393390元（1290000元/亩*2.631亩），威海市丰润资产经营管理有限公司（国资集团）拍卖成交价格1721951元（1070000元/亩*1.6093亩）。另，一审法院未从威海市国土资源局查询到市北建材和广富再生资源有限公司的土地出让情况，高新公司同意承担市北建材土地出让金2052540元（1260000元/亩*1.629亩）和广富再生资源有限公司土地出让金1327990.5元（1290000元/亩*1.02945亩）的60%，一审法院予以确认。高新公司按照60%的比例承担上述企业的土地出让金数额为12975599.1元【（2927655+2847348+4876200+2478924+3393390+1721951+2052540+1327990.5）*60%】。因根据双方之间的《合作开发协议书》的约定，由西北山居委会负责拆迁和安置，故西北山居委会要求高新公司承担上述八家企业补偿款缺乏事实依据，一审法院不予支持。第三，西北山居委会应分配的利益。根据本案查明的事实，现高新公司已经交付房屋面积为35429.15㎡【包括回迁安置房屋32315.39㎡（包括金蚂蚁972.07㎡）、高新公司预借给西北山居委会1254.09㎡、华安公司团购1859.67㎡】。西北山居委会应得的面积为42324.731【包括回迁安置房屋面积36868㎡、西北山居委会所应得的拆迁利益5456.731㎡】。因涉及个人回迁部分的房屋，高新公司已经预留并同意安置。对于新建住宅开发公司的拆迁面积756㎡，因三方争议尚在诉讼中，本案予以预留，不予分配；气动原件八户的拆迁面积790㎡，因三方之间存在争议，本案中不予处理。故高新公司尚欠西北山居委会的房屋总面积为6139.581㎡（42324.731㎡-35429.15㎡-756㎡）。针对高新公司应向居委会交付的拆迁利益，双方借款合同约定，拆迁工作完毕后，双方依据《合作开发协议书》进行结算，应由乙方承担的部分，甲方不再偿还，应由甲方承担的部分甲方应及时偿还或用甲方分得的房屋按被拆迁人的货币补偿价格（4280元/㎡）补足给乙方。因为双方在借款协议及在西北山居委会与村民签订的拆迁安置补偿协议中均约定拆迁补偿的价格是按照4280元/㎡计算的，故对于西北山居委会主张的要求按照5280元/㎡或按照现在的市场评估价格计算其应得的拆迁利益，一审法院不予支持。由此，西北山居委会还应分得剩余拆迁利益26277406.68元（6139.581㎡*4280元/㎡）。另据查明，案涉旧村改造工程于2013年底具备回迁条件，2014年3月，西北山居委会公布《卧龙福地项目回迁安置交房方案》，村民开始办理回迁，截至6月底，绝大多数村民已经完成回迁安置手续，因此，一审法院认为，应以2014年6月底回迁期结束作为双方权利义务的结算日期，西北山居委会应将回迁协议报与高新公司，高新公司再据此通过入户通知单等形式作为结算依据。逾期，西北山居委会仅可依照借款合同约定的价格（4280元/㎡）在高新公司拨款中抵扣，而无权再要求高新公司交付房屋。第四，高新公司应承担的拆迁费用。西北山居委会提供西北山三期改造项目与被拆迁人签订的货币补偿安置协议45份及明细表、支付货币补偿安置款及货币安置补偿部分被拆迁户的躲迁费等明细表，可以证实其支出的货币补偿款31143058.9元，由于双方《合作开发协议》中仅约定西北山居委会应分得拆迁面积36868㎡，并未约定货币拆迁安置补偿款亦应由高新公司负担，因此，应理解为36868㎡即西北山居委会应得的全部拆迁安置物。该部分货币补偿款应由西北山居委会负担。经一审法院认定，高新公司应承担的拆迁费用共计3529343.84元。第五，华安公司团购款问题。如前所述，华安公司团购房屋并非西北山居委会居民的拆迁安置房屋，而是西北山居委会与高新公司根据拆迁开发协议约定的，高新公司在拆迁安置房屋之外分给西北山居委会的房屋。团购房屋的产权归西北山居委会所有，高新公司应将其收取的华安公司的款项4822281.6元（10393409.6元-5571128元）返还西北山居委会。因此，西北山居委会应返还高新公司款项39156714.78元（86761346元-12975599.1元-26277406.68元-3529343.84元-4822281.6元）。第六，利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定，借款人应当按照约定的期限返还借款，对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条规定，借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。从高新公司与西北山居委会签订借款合同亦约定待拆迁工作完毕后，双方依据《合作开发协议书》进行结算，且在借款合同中没有明确约定还款日期及利息，现高新公司起诉要求与西北山居委会进行结算，利息应自起诉之日起开始按照中国人民银行同期贷款利率计算。高新公司主张借期内的利息，一审法院不予支持。综上所述，高新公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持。西北山居委会的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西北山居委会与威海高新投资（集团）有限公司签订的《合作开发协议书》合法有效，双方当事人继续履行；二、威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西北山居委会于本判决生效之日起十五日内返还威海高新投资（集团）有限公司39156714.78元及利息（以39156714.78元为基数，自2016年6月21日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；三、驳回威海高新投资（集团）有限公司其他诉讼请求；四、驳回威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西北山居委会的反诉请求。案件受理费279908元，由威海高新投资（集团）有限公司负担27991元，由威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西北山居委会负担251917元；反诉案件受理费207308元，由威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西北山居委会负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。西北山居委会提交建设工程规划许可证四份，为A、C、D、F区，针对2013年的规划许可证变更之后的新内容，在变更手写部分注明落款日期为2015年与2016年，都有规划局的盖章，合计面积为124030.41平方米，一审认定的是114821.3平方米，差额为9209.11平方米。高新公司质证称，对该证据的真实性无异议，手写部分不是变更，是房屋确权时在房管局的备案登记为房管局备案人员手写，所盖的印章也并非规划局印章，而是房管局的备案登记印章。关于面积的误差，一审法院认定的114821.3平方米是计容面积，也就是我们双方所分配的总面积；124030.41平方米是已开发的四个地块的总建筑面积，其差值9209.11平方米为不计容面积，也就是所谓的储藏室及地下车库面积，我们双方在分配时对应部分的不计容面积是免费给西北山居委会的，也没有计算计容面积。所谓的对应部分也就是每一栋楼对应的地下部分，所以不存在上诉人所说的面积有误差。本院认为，建设工程规划许可证中打印部分记载建筑规模合计为114821.3平方米，而手写部分的合计为124030.41平方米，两者存在9209.11平方米的差距。高新公司对于手写部分的面积与打印部分存在差距予以认可，但主张该面积为储藏室及地下车库面积，即不计容面积，且已经随住宅进行了分配。西北山居委会主张双方应分配的面积为124030.41平方米，系在规划许可证上手写形成，规划部门的并未加盖公章，规划部门也未将相应的规划许可证收回作废，可以认定规划部门对于许可证中记载的建筑规模未予变更，双方分配的总面积应当以建设工程规划许可证中打印部分记载为准。高新公司提交如下：证据1，2006年1月23日，威海市人民政府作出的威政发（2006）13号文件《威海市区村庄改造暂行办法》，其中第14条规定，市区村庄改造用地出让权，环翠区政府、两个开发区管委会可以委托村（居）委会与被拆迁安置居民签订安置补偿协议并收回土地使用证。证明目的：按照土地管理法相关规定，政府是应当作为拆迁人对土地进行收取，但是根据这个文件的规定，本案的西北山居委会受政府的委托代为行使拆迁人的职责，并且在实际操作中，西北山居委会也是全面履行了受委托的职责，是本案的拆迁人。证据2，威海市中级人民法院作出的（2016）鲁10民终2430号民事判决书，该案是与本案相关联的案子，也就是本案一审判决中第17页金蚂蚁公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，（2016）鲁10民终2430号判决已确认高新公司应交付金蚂蚁公司972.07平方米房屋，折价416万元，因此高新公司总的诉讼标的是超过了4000余万元，一审判决是没有支持高新公司的几项请求，最后的结果是39156714.78，因此不存在一审法院超出诉讼请求的审理范围的问题。证据3，关于涉及上诉人提到的八个工业企业出让金，我们所了解的其中一个提交相关的证据作出说明，这是八个工业企业中的一个，市北建材厂，这块地是西北山居委会享有所有权的，是1989年10月租赁给周绍松使用，总面积为1.6亩，租金每亩2000元每年，如不按期交付租金，每天罚款50元，西北山居委会于2013年2月4日的居民代表会议决议认定周绍松只交了一年的利润，欠村委利润22年11万元等等，各项合计879700元，建筑物属于违章建筑，并且经村委会确认后该村31名村民代表集体签名表决对市北建材厂实施拆除。高新公司提交该组证据要证明的事实是，西北山居委会称对于八家工业企业存在“钉子户”问题、存在不给钱人家就不搬的问题，但是这一户完全不存在这样的问题，土地也是村居自有的，而村居提交的证据居然是就这块地补偿给了周绍松后来的接手人市北建材厂350万元，而西北山居委会以这件事为借口向高新公司借了700万元，这就是为什么西北山居委会会以货币补偿的名义陆续套取了高新公司4000余万元的缘由。西北山居委会质证称，对三份证据的真实性都无异议。对证据1，高新公司依据威海市政府的文件第14条，认为是政府委托西北山居委会收回土地，与拆迁补偿协议是行使了拆迁人的职责，这个观点是错误的，首先拆迁人是法定概念，而不是说政府可以指定，居委会在开发资质、土地购买主体、拆迁许可证办理、规划办理以及拆迁补偿金的预存方面均不符合主体要求，而符合要求的只能是开发企业，也就是高新公司。在此办法第13条市政府可以将居民的拆迁安置作为条件，与土地使用权出让结合起来将土地出让给项目单位，由项目单位按照规定进行拆迁安置和开发建设，也就是说本办法的14条解决的是土地收储的问题，而第13条解决的是拆迁人的问题，高新公司方提供的该文件恰能证明其是拆迁人。对于证据2，此判决书是个二审判决，而本案当时尚处于一审，不同的两个案号不同的审级，不可能合并审理，并且不诉不理是基本的民法原则，威海中院也不能将两个案件合并处理，并且是否合并处理也应当经过居委会的同意，在以上情况下，高新公司所说的合并审理没有依据，并且从本案的案件材料看，高新公司在改变两次诉讼请求后其诉争的标的已经固定，一审法院无论出于什么事由也不能超范围判决。对于证据3，首先此补偿协议书解决的是市北建材厂地上物的价值问题，因为土地是居委会的，土地的补偿也是350万元，与地上物补偿350万元合并为700万元，因补偿的主体不同，所以说最后的补偿不应当是高新公司认为的350万元，超出的部分也就是土地的部分是居委会合理合法所得，没有其所说的虚假。本院认为，西北山居委会对三份证据的真实性均无异议，本院予以确认。对于证据1、2与待证事实是否存在关联性，与其他证据一起综合评判。关于证据3，由于市北建材厂并非本案当事人，且其只是八家拆迁单位之一，不能就此推定西北山居委会存在虚构拆迁补偿款的事实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、一审判决是否超出诉讼请求范围；二、双方的合作开发协议是否应当继续履行；三、一审判决确认的开发建设面积是否正确；四、一审判决西北山居委会承担的费用数额是否正确；五、一审判决西北山居委会应分得房屋按照4280元每平方米的价格折抵是否正确；六、一审判决认定西北山居委会为拆迁人是否正确；七、关于西北山居委会申请鉴定的问题。关于焦点一，一审法院于2018年8月23日对于威海金蚂蚁集团有限公司与西北山居委会、高新公司房屋拆迁补偿合同纠纷一案作出（2016）鲁10民终2430号判决书。一审法院在该判决中认为，威海金蚂蚁集团有限公司（以下简称金蚂蚁公司）基于西北山居委会与高新公司之间的《合作开发协议》，直接向高新公司主张权利没有法律依据。但是根据法院查明的事实，西北山居委会为履行与金蚂蚁公司之间的回迁协议，通知高新公司向金蚂蚁公司交付案涉房屋，高新公司接受西北山居委会的指示后，为金蚂蚁公司出具入户通知单。高新公司的行为实质是在履行西北山居委会与高新公司之间的合作开发合同的交付义务，高新公司接受西北山居委会的指示，并为回迁人出具入户通知单的行为本身即是对西北山居委会请求履行双方间合作开发合同义务的认诺。非经西北山居委会同意，高新公司不得拒绝履行。判决高新公司向金蚂蚁公司交付案涉房屋。该判决认定，一审法院在（2016）鲁10民初102号案件中查明的事实，高新公司应交付西北山居委会回迁房36868㎡，但目前已交付31343.32㎡。而本案中，一审法院根据查明的事实，认定高新公司已经交付房屋面积为35429.15㎡【包括回迁安置房屋32315.39㎡（包括金蚂蚁公司972.07㎡）、高新公司预借给西北山居委会1254.09㎡、华安公司团购1859.67㎡】。由于（2016）鲁10民终2430号民事判决为终审判决，一审法院为明确案件相关事实，减少当事人诉累，将该案中涉及的972.07㎡房产，在本案中一并予以确认。在一审审理过程中，一审法院向当事人释明在本案中确认金蚂蚁公司的相关权益，高新公司虽表示反对，但对此并未提出上诉，因此，一审判决并未超出高新公司的诉讼请求。关于焦点二，西北山居委会与高新公司之间的《合作开发协议》是双方的真实意思表示，案涉项目属于威海市当地旧村改造的项目，威海市人民政府作出《威海市区村庄改造暂行办法》等行政法规，对于威海市当地旧村改造项目进行了规范，《合作开发协议》并未违反当地的相关规定，涉案项目也获得政府相关部门的审批。在合同履行过程中，威海高区管委会、怡园街道办事处等政府部门作为亦参与其中。一审判决认定《合作开发协议》合法有效，双方当事人均应恪守履行并无不当，本院予以确认。由于《合作开发协议》基于西北山旧村改造的整体项目而签订，并非单纯的商业行为涉及政府民生问题，一审法院为妥善处理现有纠纷，避免产生新的矛盾，从均衡各方利益的角度出发，认为涉案合同有继续履行的必要并无不当。高新公司明确表示不同意解除合同，双方在《合作开发协议》对于解除合同的情形并未作出约定，西北山居委会主张解除合同亦缺乏法律依据，本院不予支持。关于焦点三，西北山居委会二审提交建设工程规划许可证，其中手写部分的面积合计为124030.41平方米，主张一审判决认定实际开发面积114821.3平方米有误，存在9209.11平方米的差距。高新公司对于手写部分的面积与打印部分存在差距予以认可，但主张该面积为储藏室及地下车库面积，即不计容面积，且已经随住宅进行了分配。本院认为，双方对于建设工程规划许可证中打印部分记载建筑规模合计为114821.3平方米均无异议，西北山居委会主张双方应分配的面积为124030.41平方米，系在规划许可证上手写形成，并未加盖规划部门公章，规划部门也未将相应的规划许可证收回作废，可以认定规划部门对于规划许可证中记载的建筑规模未予变更，一审判决认定实际开发面积114821.3平方米并无不当。西北山居委会提交的证据不足以证实增加的9209.11平方米，属于双方在合同中约定的可分配房屋，因此，西北山居委会要求将9209.11平方米纳入分配范围进行分配的主张，本院不予支持。关于焦点四，关于逾期躲迁费的问题，根据《合作开发协议》的约定由西北山居委会负责拆迁和安置，相应的拆迁费用应由西北山居委会负担。经审理查明，工程逾期完工系因西北山居委会没有按期完成拆迁工程，故西北山居委会要求高新公司承担逾期躲迁费没有事实依据，本院不予支持。关于西北山居委会应承担的八家土地出让金的数额，系一审法院依职权到政府国土资源部门对涉案项目项下土地的招拍挂情况进行调查后，依据查证的结果予以确认的，西北山居委会主张当地政府缺乏诚信与高新公司串通，故意压低拍卖价格，损害其利益，但对此主张未能提交任何证据予以证实，本院不予支持。关于焦点五，双方在《借款合同》中约定，拆迁工作完毕后，双方依据《合作开发协议书》进行结算，应由高新公司承担的部分，西北山居委会不再偿还，应由西北山居委会承担的部分西北山居委会应及时偿还或用西北山居委会分得的房屋按被拆迁人的货币补偿价格（4280元/㎡）补足给高新公司。从上述约定可以看出，西北山居委会同意以4280元/㎡的价格抵扣借款。此外，在西北山居委会与村民签订的拆迁安置补偿协议中均约定拆迁补偿的价格是按照4280元/㎡计算，因此，一审法院按照4280元/㎡的价格计算西北山居委会应得的拆迁利益是正确的。关于西北山居委会能否选择借款偿还方式，即要求高新公司交付房屋或按照市场当前价格计算的问题。双方在《借款合同》中有关于“如有结余，应及时偿还”、“拆迁工作完毕后，双方依据《合作开发协议书》进行结算”的约定，由于涉案工程于2013年底具备回迁条件，一审法院依据西北山居委会公布《卧龙福地项目回迁安置交房方案》，认定以2014年6月底回迁期结束作为双方权利义务的结算日期并无不当。西北山居委会认可与高新公司未进行结算也未偿还过借款，故西北山居委会应当承担逾期结算的主要责任。此外，在一审中，西北山居委会主张按照5280元/㎡计算其应得的拆迁利益，其西北山居委会要求选择现金偿还借款的主张，本院不予支持。关于焦点六，西北山居委会主张其并非本案中的拆迁人。一审判决认为，西北山居委会并无作为拆迁人的法定资格，结合高区建设局、怡园街道办事处与西北山居委会就西北山旧村改造事宜达成协议、西北山居委会已与大部分居民签订房屋拆迁安置补偿协议书的事实，认定西北山居委会系经高区管委会和怡园街道办事处授权，以拆迁人身份与辖区被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，负责西北山拆迁安置工作。本院认为，《威海市区村庄改造暂行办法》中规定，当地政府部门可以委托村（居）委会与被拆迁安置居民签订安置补偿协议，并收回土地使用证。西北山居委会对于高区管委会和怡园街道办事处授权西北山居委会负责西北山拆迁安置工作的事实也无异议。西北山居委会与高新公司在《合作开发协议》中约定，由西北山居委会负责全部房屋的拆迁和安置工作，西北山居委会要求高新公司承担拆迁人的责任没有合同依据，而且相关的拆迁安置补偿协议书均是由西北山居委会与被拆迁人签订的，西北山居委会虽无拆迁人的法定资格，但其在政府部门的授权下，实际负责拆迁安置工作，故其应当按照合同及授权范围承担相应责任。关于焦点七，西北山居委会要求按照市场当前价格计算应得的拆迁利益，并提出鉴定申请。如上所述，双方应当按照合同约定的价格结算，本案没有进行价格鉴定的必要，对于西北山居委会鉴定申请一审法院不予准许是正确的。综上所述，威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西北山社区居民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费237583元，由威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西北山社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 曹 毅审判员 岳彩林审判员 张 磊二〇一九年二月十三日书记员 董 彤