贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终7504号上诉人（原审原告）：代文竹，女，汉族，1986年6月27日，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：秦鹏，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋剑，广东金本色律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州美盈房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区黔灵西路********。法定代表人：王东，该公司董事长。委托诉讼代理人：王进，贵州合兴律师事务所律师。上诉人代文竹因与被上诉人贵州美盈房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初4734号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。代文竹上诉请求：1、撤销原判第一、二项；2、依法解除上诉人与被上诉人2018年5月18日签订的“名门国际”A栋1单元26层6号商品房买卖合同（“名门国际”物业认购书）；3、判令被上诉人双倍返还定金732905.2元（1832263*20%）给上诉人，退还房款83547.4元给上诉人，合计816452.6元及利息（以816452.6元为本金，按年息6%从起诉之日计算到实际清偿完毕之日止）；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人提交的退房申请不应被采信，该申请不是上诉人出具，故应由被上诉人承担举证不能的法律后果；2、承诺书仅为被上诉人单方面出具的要约，一审没有认定该事实，是导致错判的根本原因。且该承诺书无上诉人任何签字，一审法院认定上诉人同意被上诉人退还45万元没有依据；3、一审法院认为双方已经协商一致解除了名门国际物业认购书无事实和法律依据；4、根据最高法院的司法解释规定，《名门国际物业认购书》是涉案商品房签订的买卖合同，一审法院对该认购书的法律性质、法律关系认定错误；5、一审法院适用法律错误，本案应适用合同法及司法解释关于双倍返还定金的规定。贵州美盈房地产开发有限公司答辩称：1、退房申请是上诉人要求退房时由其签字交给被上诉人，正是基于上诉人的申请，被上诉人才向上诉人出具了承诺书，而上诉人和被上诉人分别持有承诺书和退房申请，并分别向一审法院提交，这完全符合双方订立合同时双方应当持有文件的情况；2、一审庭审时承办法官当庭和上诉人本人电话联系，上诉人本人陈述向被上诉人提出了退房要求，之后被上诉人根据上诉人的申请出具承诺，这也符合合同法规定的要约和承诺的过程，因此新的要约和承诺成立之后，原来的认购书已被更改，上诉人没有权利依据原认购书主张双倍返还。代文竹向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告于2018年5月18日签订“名门国际”A栋1单元26层6号商品房买卖合同（“名门国际”物业认购书）；2、判令被告双倍退还定金（1832263*20%*2=732905.2元）给原告；退还房款83547.4元给原告（合计：816452.6元）以及利息（以816452.6元为本金，按年息6%从2018年9月25日计算至实际清偿完毕之日止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2018年5月18日，原告作为乙方，被告作为甲方签订《“名门国际”物业认购书》，主要约定：“一、认购物业：名门国际A栋1单元26层6号。建筑面积：125.7平方米，合同首期款742263元。合同总房款1832263元。备注：客户于2018年5月15日在约定的时间交400000元整，客户在2018年5月15日交的认购金是50000元整，客户的总首付是742263元整，剩余292263元整的尾首付在2018年10月15日前补齐。以上首付不包括住房的维修基金，在贷款银行未下款的客户不能交房。二、1、乙方签订物业认购书时缴纳定金45万元……三2、乙方须签订本物业认购书之日起7个工作日内携带相关证件到甲方销售中心签订《商品房买卖合同》，同时按该合同约定足额给付第一期购房款；若乙方选择采取银行按揭贷款，则须在签订《商品房买卖合同》时内向甲方交齐办理银行按揭贷款的相关资料。若逾期未签《商品房买卖合同》则视为乙方自动放弃其所认购物业之权利，乙方已付定金不予退还，甲方有权将该物业另行出手，无需预先通知乙方……”。签订认购书当日，被告向原告出具收据，载明：“兹收到代文竹交来名门国际1-26-6定金450000元。”。2018年9月25日，被告向原告出具《承诺书》，载明：“我司已收到客户代文竹的退房申请，我司承诺该笔房款共计人民币肆拾伍万元整，于2018年12月31日前退还到客户指定账户。”因被告未按承诺将款项退还给原告，原告将被告诉至一审法院，诉请如前。庭审中，原告提交（2012）筑商房预售准字第112号及预售许可证查询各一份，拟证明原告交付购房定金前后及与被告交涉至被告承诺退款期间，被告无合法的预售许可。现已经具备预售许可。被告对真实性无异议，但认为预售许可证均有期限，到期后都要展期。被告向法庭提交2018年9月19日《退房申请》一份，载明：“本人代文竹于2018年5月18日认购贵阳名门国际A栋1单元26层6号物业，共付定金肆拾伍万元整，现本人父亲患上急性白血病，急需治疗费，向贵公司申请退款，还望体谅甚感。”，拟证明该申请系要约，被告公司作出的承诺书是承诺，双方的认购协议书在要约及承诺达成的情况下已经解除，因此不存在双倍返还定金的事实，是因原告的原因解除合同，被告并非过错方。原告认为该申请中代文竹名字上的盖章不是指纹，并申请鉴定。一审法院依法将本案委托贵州警察学院司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2019年7月2日作出《不予受理通知书》，认为本案鉴定属《司法鉴定程序通则》第十五条规定的第二种不得受理之情形，达不到鉴定条件，决定不予受理。庭审中，原告陈述签订协议后，双方协商在2018年10月15日前将80万凑齐后就签订正式的购房合同，在这期间原告从电视新闻中看见被告与施工方扯皮欠了很多钱，朋友告诉房子有点烂尾，并发现被告没有预售许可证，经与被告协商进行退款，被告承诺年底给钱，经原告要求，被告向其出具了承诺书，原告当时想着把钱还给其就可以了，但被告没有给钱，于是就向法院起诉。一审法院认为，原、被告双方所签《“名门国际”物业认购书》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，为有效协议。原告按照约定向被告支付了购房定金45万元，在合同履行过程中，不论被告提交的《退房申请》是否真实，原告陈述其口头曾向被告表示要求退款，后被告应原告要求向原告出具《承诺书》承诺退款，原告在收到《承诺书》亦未提出异议，表明原、被告双方已以实际行为协商一致解除了双方所签订的《“名门国际”物业认购书》，故对原告诉请要求解除双方所签订的《“名门国际”物业认购书》，不予支持。原被告双方对解除《“名门国际”物业认购书》协商一致，并同意被告于2018年12月31日前退还原告房款45万元。被告应按其承诺退还原告已付购房定金45万元，因被告未按承诺还款，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，一审法院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准对原告诉请的利息予以支持，计算期限从逾期退款之日即2019年1月1日起计算至实际退还之日止。对原告要求双倍退还无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决：被告贵州美盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告代文竹人民币450000元及利息（以450000元为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2019年1月1日起计算至上述款项实际退还之日止）；驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6113元（已减半收取），由原告负担2659元，由被告负担3454元（原告已预交）。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。二审中本院询问上诉人在签订《“名门国际”物业认购书》时是否主动向被上诉人了解过涉案房屋有无预售许可证，上诉人表示没有主动了解过。被上诉人表示涉案房屋预售许可证一直就有，只是上诉人签订认购书期间，该预售许可证正在办理展期，后来展期也办理成功。一审时被上诉人提交了涉案房屋的预售许可证，该证颁发日期为2018年11月29日，有效期为2013年11月14日至2019年5月31日。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，上诉人以被上诉人在签订协议时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，涉嫌欺诈为由主张解除双方签订的《“名门国际”物业认购书》，并要求退还房款和双倍返还定金，故本案的争议焦点系被上诉人是否存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，应否承担惩罚性赔偿责任。根据二审查明的事实可知，涉案认购书签订时，上诉人未询问和审查被上诉人有无有效的商品房预售许可证，被上诉人亦无证据证明履行了向上诉人告知其商品房预售许可证正在办理展期的事实，故只能认定被上诉人具有未主动告知的行为，但不能据此推定被上诉人有故意隐瞒的行为。此后被上诉人取得了该商品房预售许可证展期的事实亦可佐证其签订协议时并不存在欺诈或故意隐瞒之恶意，故上诉人以被上诉人构成欺诈为由要求其承担惩罚性赔偿责任，无事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出退房申请书非本人出具，不应被采信的问题，本院认为根据一审查明的事实可知，上诉人认可与被上诉人口头协商过退款问题，被上诉人也是在上诉人要求提供保障的前提下，向上诉人出具了承诺书，故即使退房申请书不是上诉人本人出具，也可以认定上诉人向被上诉人提出过退房要求，被上诉人出具承诺书表示其同意退还购房款，从而双方就退房问题达成合意。在此基础上原判认定双方签订的《“名门国际”物业认购书》已被解除并无不当，本院予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12226元，由上诉人代文竹负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 邓禹雨审判员 符黎音二〇一九年十一月十一日书记员 曹 然