济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初5313号 原告：刘法新，男，1971年9月20日出生，汉族，住山东省单县。 委托诉讼代理人：魏耀华，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏铭晨，山东齐鲁律师事务所律师。 被告：周小菲，男，1981年10月17日出生，汉族，住济南市。 被告：严锋，男，1985年7月7日出生，汉族，住济南市。 原告刘法新与被告周小菲、严锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告刘法新及委托诉讼代理人魏耀华，被告周小菲到庭参加诉讼，被告严锋经合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘法新向本院提出诉讼请求：1.请求交付剩余房款635000元；2.判令被告将济南市槐荫区中建锦绣城三期1-1-1003室的房产及1号楼-2层1单元220室地下室转移登记给原告或确定为原告所有；3.请求法院判令被告支付违约金280500元；4.诉讼费、保全费、律师费由被告承担。后原告变更第2项诉讼请求：将严锋名下的房产过户至原告名下；增加诉讼请求：确认两被告之间的房屋转让行为无效。事实与理由：2017年2月13日原告刘法新与被告周小飞及居间人21世纪不动产济南中住加盟店签订《房屋买卖合同》，被告自愿将其名下坐落在济南市槐荫区西客站片区安置一区11-2地块中建锦绣城三期1-1-1003室的房产及1号楼-2层1单元220室地下室卖给原告，面积91.31平米，成交价935000元。2017年2月16日被告将房屋交付原告。原告将首付款29万元汇入被告账户，加之已经交付的1万元保证金，作为首付。协议约定，甲方在办理房产证后甲方将房产证交给21世纪不动产然后双方办理银行按揭手续。甲方在2018年7月4日领取房产证后，见房产价格上涨，以乙方不具备购房资格为由，拒绝提供房产证导致乙方无法办理限购核查及无法办理银行按揭贷款。21世纪不动产多次要求被告协助办理上述手续，被告以各种理由推诿。贵院受理案件后原告申请财产保全，在尚未查封期间，被告周晓飞与被告闫峰恶意串通，在2018年9月11日签订房屋买卖合同并在2018年9月17日将房屋过户至严锋名下，被告闫峰明知原告已经从周小飞手中购得此房并装修入住一年半的事实，故意避开到现场看房的环节，以明显低于市场40%的价格买下此房，其行为不符合善意取得的构成要件。两被告恶意串通，侵犯申请人的利益，属于无效民事行为，请求法院判令将涉案房屋过户至原告名下。 周小菲辩称，买卖合同买卖是事实，我确实也是借严锋的钱还不了，他是2018年1月15日在法院起诉的我，冻结了房屋，我也不是有意不给原告过户，我也是没办法。 严锋未答辩及提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘法新为证明自己的主张，提交如下证据： 证据一、《房屋买卖合同》，证实被告周小菲将涉案房屋卖给原告，约定房屋总价935000元，首付款30万元，其余按揭贷款支付，被告周小菲在房产证办下来后，配合原告办理银行按揭贷款。 证据二、房款收条一份、定金收条一份、佣金确认单一份、中国建设银行转账凭证两份，证明原告与被告周小菲签订购房合同后，向被告周小菲支付首付款30万元，山东中住地产经纪有限公司收取佣金。 证据三、涉案房屋家庭装饰施工合同、设计装修方案、济南艺恒装饰工程预算单、六份收款收据，证明被告周小菲2017年2月16号将涉案房屋交付给原告后，原告对房屋进行精装修并入住，并支付装修费用177500元。 证据四、周小菲房屋权属状况信息、山东中住地产经纪有限公司工作人员李洪光与被告周小菲短信聊天记录，证明涉案房产在2018年7月2号下证后，被告周小菲看到房屋价格显著上升，不想以原价格卖给原告，中介公司工作人员屡次催促其配合原告办理银行按揭贷款，被告周小菲以原告违反限购政策不具有购房人资格拒绝。 证据五、山东中住地产经纪有限公司工作人员李洪光证人证言，证明原告本打算给儿子买房子，在山东中住地产经纪有限公司介绍下就涉案房产与被告周小菲签订房屋买卖合同，因为当时周小菲还没有取得房产证，所以约定在房产证下来后周小菲配合原告办理银行贷款支付剩余款项。2018年7月周小菲取得房产证后，看到房屋价格上涨，以原告不符合房屋限购政策拒绝办理银行按揭。原告无奈之下将原来的房子过户给儿子后，完全符合在济南购买房产并办理过户的条件，证人屡次与周小菲交涉，要求周小菲交出房产证让原告办理购房审核手续，周小菲以各种理由拖延。 证据六、山东中住地产经纪有限公司提供同地段、同小区，房屋买卖合同三份，证实2018年4月份、5月份、6月份与涉案房屋同一小区相同面积房屋价格已经上涨到180万左右，房屋价格比原告购买此房时的价格上涨了一倍。 证据七、被告周小菲与被告严锋的房屋买卖合同、契税完税证明、被告严锋的房屋权属信息，证明被告周小菲在原告提起诉讼要求其办理过户期间，串通被告严锋，将涉案房产过户给了被告严锋。 证据八、中国法院裁判文书网打印的（2018）鲁0103民初435号民事调解书及（2018）鲁0103执1795号执行裁定书，证明被告严锋在与被告周小菲在签订购房合同办理房屋过户前就认识，2017年11月周小菲向严锋借款1336900元，因周小菲没有按时还款，严锋起诉到法院，双方达成调解，后严锋申请执行，执行中双方达成和解协议，严锋撤回执行。该份证据结合第六份证据，足以证明被告周小菲与被告严锋存在借贷引起债权债务关系，因被告周小菲还不上严锋的债务，故二人串通，以签订正常购房合同的名义实际达成了“以房抵债”协议，该协议侵犯了原告基于房屋买卖合同享有的准物权。 证据九、深圳市罗湖区人民法院网站下载的最高人民法院《关于以物抵债的16个裁判观点及其适用依据》，该文件第十六条记载的裁判规则为：当事人协议直接以物抵债损害其他债权人利益的，该协议无效。案例索引是最高人民法院（2010）民抗字第25号陈昌光与甘树北借款合同纠纷再审案，该案认为，当事人之间借款关系明确，债权人追索借款的权利应当依法予以保护，但当事人直接以物抵债，损害了其他债权人的利益，该直接以物抵债协议应当认为无效。 周小菲对证据无异议。 对于当事人提交的证据，本院均予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对刘法新诉状中所诉事实予以确认。 本院认为，刘法新与周小菲之间的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，周小菲将涉案房屋交付刘法新使用，刘法新已实际装修入住，对此事实本院予以确认。周小菲在履行与刘法新的合同期间，擅自与严锋签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋过户至严锋名下，根据二人之间的合同可以看出，双方约定的房屋价格明显低于市场价格，且严锋在购买此房产时，刘法新仍在该房屋内居住，严锋购买二手房产未实际看房的做法与常理相悖。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。基于上述情况，本院认为周小菲与严锋签订的《济南市存量房屋买卖合同》时存在恶意串通的行为，该房屋买卖合同明显损害第三人利益，该合同自始无效。严锋应将涉案房屋过户至周小菲名下。根据刘法新及周小菲的《房屋买卖合同》，周小菲应配合刘法新将涉案房屋过户至刘法新名下，刘法新应支付周小菲剩余房款635000元。周小菲擅自出卖房屋，构成违约，应承担违约责任，双方《房屋买卖合同》第十二条约定违约方承担总房价30%的违约金，刘法新以此为依据主张违约金，对此本院认为，周小菲应支付违约金，该违约金的计算应以实际损失为准，刘法新无法证明其实际受到的损失，且损失数额难以确定的，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定予以调整。该条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。再参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款关于违约金过分高于实际损失的认定标准，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍-1.5倍为基数上调30%。根据上述规定，本院判决周小菲支付刘法新以已付购房款30万元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍标准支付利息。周小菲与严锋于2018年9月11日签订合同，此日期为利息起算日期，周小菲应承担自2018年9月11日起至实际履行过户义务之日止的利息。 综上，周小菲与严锋签订的《济南市存量房屋买卖合同》无效，周小菲与刘法新之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应继续履行，周小菲、严锋应配合刘法新将涉案房屋过户至刘法新名下。刘法新应按合同约定支付剩余房款，周小菲应承担相应的违约责任。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、周小菲与严锋于2018年9月11日签订的编号为：济存量房字0001201809110018号《济南市存量房屋买卖合同》无效； 二、刘法新与周小菲于2017年2月13日签订的《房屋买卖合同》继续履行，周小菲、严锋于本判决生效之日起二十日内配合刘法新将济南市槐荫区齐州路1472号锦绣城（二区）1号楼1-1003室（济南20180188788）及1号楼1--220室（济南20180188787）房屋过户至刘法新名下； 三、刘法新于本判决生效之日起十日内支付周小菲剩余房款635000元； 四、周小菲于本判决生效之日起十日内支付刘法新自2018年9月11日起至实际履行过户义务之日止的利息（以已付购房款30万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍标准计算）； 五、驳回刘法新的其他诉讼请求。 案件受理费13150元，保全费5000元，由周小菲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  郭卫东 人民陪审员  汪秀英 人民陪审员  周继成 二〇一九年二月二十五日 法官 助理  牟 阳 书 记 员  肖望旭