江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0602民初4804号 原告（反诉被告）:南通市军队离休退休干部北郭休养所，住所地南通市北郭北村1号。 法定代表人：宋卫国，所长。 委托诉讼代理人：蔡斌、许婕，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴笃柱，男，1956年11月23日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：沈娟（系被告妻子），女，1957年5月16日生，汉族，住南通市崇川区。 原告（反诉被告）南通市军队离休退休干部北郭休养所（以下简称北郭休养所）与被告（反诉原告）吴笃柱房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年9月10日立案受理后，依法适用简易程序审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许婕、被告吴笃柱及其委托诉讼代理人沈娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告北郭休养所向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空并搬离南通市崇川区北郭北村一号楼店面东四、五、六、七共四间房；2.判令被告支付房屋占有使用费人民币11280元（按日租金人民币188元从2018年7月1日暂计算至2018年8月29日，最终算至被告实际搬离之日止）；3.判令被告承担违约金人民币9000元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月1日，原告与被告签订了《房屋租用合同》，约定原告将自有房屋北郭北村一号楼店面东四、五、六、七共4间房出租给被告使用，租赁期限自2018年1月1日起至2018年6月30日止，月租金为人民币5000元。2018年6月26日，原告按照规定将上述房屋租赁使用权进行了公开竞拍，被告也参与了竞拍，但最终由其他人竞拍成功。2018年6月27日，原告向被告送达了《通知》，明确要求收回上述房屋并要求被告从中搬离；2018年7月11日，原告委托律师向被告寄送了《律师函》，要求被告搬离上述房屋。租赁合同期满且被告未能通过竞拍取得租赁权，被告作为承租方，应当按约结清费用并及时交还房屋，被告违约且毫无理由占用上述房屋造成了原告的损失。 被告吴笃柱辩称，合同签订时间为2018年6月5日，而非落款时间1月1日，根据往年合同情况，租赁期间应为一年，变更租赁期限没有征得被告同意。原告委托拍卖公司拍卖租赁使用权，被告参与了标的竞拍，原告单位职工周汉均采用压迫性手法竞拍成功。2018年7月2日，被告前往原告处主张了店铺权益，申请继续租用原租赁物，然后到财务科交租金，原告工作人员予以拒绝。下午原告给与四点答复，并将通知交给被告。被告当时提出原告不收房租就按口头约定行事。8月15日，原告委托律师协商解决纠纠纷，原告对方案予以否定，自动排除协商解决纠纷的可能性，协商中律师没有提及房屋占有使用费的事情。 反诉原告吴笃柱诉称：1.确认《合同》签约时间为2018年6月5日，虚假意思表示形成的约定不能生效，裁决撤销第二条租房期限约定；2.裁决确认我方继续履行合同期间按原约定缴纳租金，驳回本诉第3项诉求，由被反诉人承担本案诉讼费用；3.被反诉人有缔约过失，有与买受人包藏合意共同侵权行为，腾空搬离即产生信赖利益损害，裁决被反诉人承担缔约过失共同侵权赔偿责任10万元。事实与理由：一、合同有虚假意思表示，是部分虚假合同。签订合同事实经过：2018年6月5日反诉人到财务科交房屋月租金，钱款点清后当事人崔会计提出把合同订一下，签订时和往年一样，她填好格式内容叫反诉人签字，会计明确回答格式内容跟往年一样，于是反诉人签字。会计让反诉人落款日期填写1月1日时，反诉人明确提出异议，空白未填。合同条款内容的变化未有告知未有协商。在2018年6月26日竞拍现场拍卖师讲了拍卖规则后，反诉人提问拍卖委托人是谁，拍卖师答是南通市军队离休退休干部北郭休养所。6月14日、6月15日、6月19日被反诉人均称是政府有关部门委托天勤拍卖公司进行竞拍，有些问题和信息无法相互沟通和了解，直到拍卖师讲明反诉人才正式清楚竞拍委托人是被反诉人。这一事实也佐证竞拍委托事实等重要信息故意隐瞒不告知的作为一直延续到拍卖前，使反诉人在一定时间内处于错误的判断中。被反诉人依据虚假合同等资料将案涉房屋租赁使用权进行公开竞拍，属重大瑕疵的竞拍。依据权利不足，合法性不足，对反诉人产生了侵害，被反诉人依据虚假合同进行的诉讼，属虚假诉讼，隐藏钻法律漏洞的企图。二、虚假合同对店铺权益造成了损害，反诉人践约则血本无归，6月26日对被反诉人提出以后按市场转让习惯办事，7月2日主动递交申请表达协商主张，8月15日与律师议出协商方案，都未得到回应。反诉人的作为是在行使合法的抗辩权，减少虚假合同给我方造成的损失并尽量不给被反诉人添麻烦。为此反诉人不愿意也没有理由承担违约金9000元的责任。三、被反诉人有缔约过失，由于竞拍买受人包藏合意作为的事实，履行合同即产生信赖利益损失。合同签订时被反诉人签约时间故意填写2018年1月1日，期限条款变更，故意不与反诉人协商达成合意，竞拍信息故意隐瞒不告知，产生了缔约过失，缔约过失使反诉人误以为租赁期限跟往年一样是一年一签。被反诉人在合同履行过程中没有履行通知协助等义务，竞拍委托等重要事实信息故意隐瞒不告知的作为一直延续到拍卖前，使反诉人在一定时间内处于错误的判断中。被反诉人与竞拍买受人是利害关系，两者包藏合意的作为使反诉人在竞拍时陷入不公平的环境中。被反诉人不履行通知协助等义务的作为，根本原因是被反诉人与竞拍买受人包藏合意的主观故意在起支配和决定作用。若合同期限为信赖期限，竞拍信息及时告知，反诉人可采取综合措施避免店铺实际利益损失。若反诉人践约按合同要求腾空交房，店铺即产生厨房、空调、通风、制冷、监控收银系统、店招、字屏画屏设备设施及顶面墙面地面附属装潢费用等实际利益损失，损失应由被反诉人承担，缔约过失赔偿责任金人民币10万元。 反诉被告北郭休养所辩称，1.答辩人与反诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效。双方之间的房屋租赁关系从2015年持续至2018年6月30日，每年均签订租赁合同。2018年答辩人与反诉人签订新的租赁合同时，以及告知反诉人租赁期限到2018年6月30日止，并告知其租赁期满后，案涉房屋的租赁使用权将通过公开竞拍的方式获得。反诉人在知晓上述全部信息后，亲笔签署了租赁合同。反诉人系拥有完全民事行为能力的成年人，在签署合同时有阅读合同条款的能力和条件，答辩人在双方签订合同时不存在任何强迫、威胁及违背反诉人自愿的行为。2.反诉人要求答辩人承担缔约过失赔偿金没有任何事实和法律依据。首先，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，答辩人在合同履行过程中没有任何违约行为，所以答辩人无需承担缔约过失责任。其次，反诉人要求赔偿的金额于法无据。最后，在公开竞拍反诉人未能拍到租赁权后，答辩人曾在新的承租人与反诉人中间做过协调工作，但是未能协商成功。3.案涉房屋的租赁使用权由答辩人委托江苏天勤拍卖有限公司拍卖，拍卖程序合法、结果合法有效。 即使双方合同签订的日期是2018年6月5日也不影响合同的效力。双方往年的缴费习惯都是按季度缴，从2018年开始是按月缴，说明反诉人已经知道2018年案涉房屋会进行公开拍租，所以才会变更缴费习惯。反诉人在2018年6月参与拍租的行为已经表示解除了原合同。 结合当事人提供的证据和当庭陈述，本院认定事实如下：北郭北村1幢店面东四、五、六、七共四间房所在房屋属北郭休养所所有，2018年6月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租用合同，约定甲方将北郭北村一号店面东四、五、六、七共4间出租给乙方使用，租房期限自2018年1月1日至2018年6月30日止，月租金5000元；乙方如需改变房屋的结构和装修，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理；租房期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋返还甲方。如乙方须继续租用，则须提前一个月书面向甲方提出，经甲方同意，重新签订租用合同；违约责任：任何一方明确表示或者以自己的行为表明不履行义务时，需向对方偿付年租金的15%作为违约金。被告自2015年开始从原告处租赁使用案涉房屋，每年签订房屋租用合同，除租房期限外合同条款均一致。 2018年6月26日，北郭休养所委托江苏天勤拍卖有限公司对案涉房屋租赁使用权进行竞价拍卖，案外人周汉均出价67700元每年取得案涉房屋五年租赁使用权，吴笃柱亦参与竞拍并出价，最终出价低于周汉均而没有取得租赁使用权。 2018年6月27日和7月10日，北郭休养所分别向吴笃柱发出通知律师函，要求将房屋交还并结清相应费用。 以上事实，有北郭休养所提供的房屋租用合同、房屋所有权证、通知、律师函，吴笃柱提供的房屋租用合同、收据、以及当事人当庭陈述等在卷佐证。 吴笃柱反诉请求北郭休养所支付装修损失10万元，并提供装修合同、装修清单等作为证据，对该部分证据认证将在本院认为部分阐述。 本院认为，原、被告于2018年6月5日签订房屋租用合同，将租期约定为2018年1月1日至2018年6月30日，系对租赁事宜补签合同，双方在签订该份合同之前已履行合同且对方接受，故补签不影响合同的成立和生效，双方应当按照合同约定恪守履行。 对于本诉诉讼请求，合同约定的租赁期限已经届满，吴笃柱应当从租赁房屋中搬出将房屋交还原告。根据拍租成交确认书，案涉房屋拍租成交价为67700元，这本属于原告自2018年7月1日开始应得的租金收入，现吴笃柱没有按照合同约定和法律规定将房屋退还，且至今一直占有使用房屋，故吴笃柱需按67700元每年向原告支付自2018年7月1日至实际搬出交还房屋之日的占有使用费。根据现有证据，原告迟延收回房屋的损失为租金损失，现已按照原告拍租确认的租金判令吴笃柱支付占有费，原告再主张违约金本院难以支持。 对反诉诉讼请求，北郭休养所没有否认案涉租赁合同签订于2018年6月5日，本院予以确认。前面已经阐述，补签不影响合同的成立和生效，故反诉原告要求撤销租期约定以及在2018年7月1日之后仍按5000元每月支付租金本院均不予支持。单独主张确认合同签约时间并不能作为一项诉讼请求。本案为合同纠纷而非侵权纠纷，且北郭休养所作为国有资产的登记产权人，负有国有资产保值增值的义务，通过竞拍招租确定承租人，正是履行该义务，反诉原告出价低于他人却主张受到共同侵权，该理由难以得到支持。法律规定，租赁期满后，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，双方并未在合同中约定补偿装修损失，故对反诉原告主张10万元损失本院不予支持，相关损失的证据本院亦不予认证。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百一十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）吴笃柱于本判决生效之日起十日内将南通市崇川区北郭北村一号楼店面东四、五、六、七共四间房腾空并搬离； 二、被告（反诉原告）吴笃柱于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）南通市军队离休退休干部北郭休养所按每年67700元支付自2018年7月1日始起至实际搬离之日的占有使用费； 三、驳回原告南通市军队离休退休干部北郭休养所的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告吴笃柱的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费307元，反诉案件受理费1190元（减半收取），合计1497元，由被告（反诉原告）吴笃柱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费1497元（诉讼费账户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 长  范纪强 人民陪审员  陈海清 人民陪审员  马 莉 二〇一九年二月十一日 法官 助理  张正鹏 书 记 员  韩云香