广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初9246号原告：刘学荣，男，汉族，1959年9月15日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：张晓辉，广东中晟律师事务所律师。被告：珠海经济特区拱北房产公司，住所：珠海市。法定代表人：刘旭辉。被告：珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行，住所：珠海市。负责人：周雄健，行长。委托诉讼代理人：陈浩彬，该单位员工。委托诉讼代理人：冯卫东，该单位员工。原告刘学荣与被告珠海经济特区拱北房产公司（以下简称拱北房产公司）、珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行（以下简称香洲农商支行）所有权确认纠纷一案，本院立案后适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘学荣及其委托诉讼代理人张晓辉，被告香洲农商支行的委托诉讼代理人冯卫东均到庭参加诉讼。被告拱北房产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉时的诉讼请求如下：一、被告拱北房产公司协助原告办理珠海市拱北的房产（现址为香洲区，以下称涉案房产）过户登记至原告名下的手续；二、确认附属于涉案房产的单车房为原告所有；三、两被告协助原告办理涉案房产的抵押权注销登记手续；四、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告申请撤回上述第二项诉讼请求。事实和理由：原告为拱北房产公司职工。1989年3月，拱北房产公司建成了北侧4号楼并于1989年6月22日办理了产权证，登记的所有权人为拱北房产公司，该栋楼宇共有12套。1989年5月19日，原告与拱北房产公司签订了《珠海经济特区职工购买住房合同》，合同约定将拱北房产公司拥有的涉案房产按房改方案核定房价16637.77元出售给原告（已含一楼单车房），实付房款为12445.05元。合同第五条第1小条约定“买方付清全部房款后，拥有上述住房的所有权，享有使用权、继承权，可以出租、出售或赠与。”该合同业已经珠海市香洲区房改办批准同意。原告已于1989年分两次缴清全部房款。自房屋建成后，原告即对房屋进行了装修并入住该房屋至今。原告多次要求拱北房产公司办理该房登记到原告名下的房产证，但拱北房产公司以各种理由推拖。后原告才发现拱北房产公司已将上述房产在出售给原告后的1993年又因贷款抵押给了香洲农商支行并办理了抵押登记，导致无法办理过户至原告名下的房产证。香洲农商支行起诉拱北房产公司后申请强制执行，要求查封并拍卖原告所有的涉案房产。2017年12月13日，珠海市中级人民法院作出了（2017）粤04民再46号民事判决书，该判决书认定：原告作为拱北房产公司职工依据国家房改政策取得的居住用房，已经付清了大部分购房款并占有涉案房屋，涉案房屋是原告的基本生活资源之一，故其作为买受人的权利优先于香洲农商支行在该房屋上设立的抵押权，且足以阻止执行标的的转让和交付，对涉案房屋的执行应当停止。该判决已于2018年2月17日发生法律效力。原告认为，香洲农商支行与拱北房产公司的抵押合同无效。理由如下：一、在香洲农商支行办理抵押登记前拱北房产公司已将该房产出让给了原告，原告也已入住涉案房产，该房产并不属于拱北房产公司。即使没有办理好转移登记，但至少属于有争议的财产。根据《中华人民共和国担保法》第三十七条和《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”。故香洲农商支行办理抵押时由于自己审查不严，导致其抵押行为违反了法律的禁止性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，香洲农商支行的抵押行为无效。二、拱北房产公司明知涉案房产已经出让给了原告。香洲农商支行明知此事实且原告已经实际居住，仍与拱北房产公司签订抵押合同、办理抵押登记，双方恶意串通、损害原告的利益十分明显。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”，故香洲农商支行的抵押行为无效。三、已有生效判决确定原告作为买受人的权利优于香洲农商支行在该房屋上设立的抵押权，因此，香洲农商支行在该房屋上设立的抵押无效，应予注销抵押登记。原告与拱北房产公司签订的《珠海经济特区职工购买住房合同》合法有效，原告已履行了义务，拱北房产公司应当办理房屋过户登记至原告名下的手续。被告拱北房产公司未作答辩。被告香洲农商支行辩称，一、本单位在涉案房产上设立的抵押权合法有效。本单位于1993年1月11日与拱北房产公司签订《抵押贷款合同书》并于同日在珠海市香洲区公证处办理公证，且于1993年1月12日办理抵押登记。本单位认为：一方面，原告未提交相关证据证明抵押合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益等合同无效情形，抵押合同经本单位与拱北房产公司意思自治达成，应认定合法有效。另一方面，本单位接受涉案房产作为抵押物，并依法办理抵押登记时，该抵押房产的产权问题并不存在争议，不属于《中华人民共和国担保法》第三十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定的不得抵押的“所有权、使用权不明或者有争议的财产”。本单位是基于信任当时涉案房产的产权证所记载的内容是真实、准确的，系由国家行政机关依法定程序审查后作出的确认，是具有物权公示公信效力的，接受涉案房产作为抵押物并向案外人发放贷款，本单位已依法办理了涉案房产的抵押登记手续。因此，本单位在涉案房产上设立的抵押权合法有效，相关权益依法应当受到保护。二、原告要求本单位注销涉案房产的抵押权登记手续没有法律及事实依据。首先，依据物权法第一百七十七条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：(一)主债权消灭；(二)担保物权实现；(三)债权人放弃担保物权；(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。”即在抵押权所担保的主债权未获清偿的情况下，则抵押物上的抵押权负担并不灭失。目前，本单位就涉案房产所抵押担保的主债权及担保物权未实现，因此，本单位注销涉案房产的抵押权登记手续无法律及事实依据。其次，目前没有生效的法律文书确认原告系涉案房产的所有权人，原告是在本单位办理了抵押权登记后，才就涉案房产向法院提出相关的诉求，因其对涉案房产的争议是发生在抵押权登记设立之后，根据法律事实发生的前后顺序，涉案房产抵押登记行为在先，即便是将来有生效法律文书确认其系涉案房屋的所有权人，依据最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第67条关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”之规定，即在抵押登记之后，抵押物确权为他人所有，抵押权人仍可就转让后的抵押物行使抵押权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。结合有关生效判决，经审理查明，原告刘学荣（买方）与拱北房产公司（卖方）于1989年5月19日签订《珠海经济特区职工购买住房合同》（以下简称为合同），合同约定：拱北房产公司拥有的涉案房产按房改方案核定房价（不含地价）16637.77元出售给刘学荣，该房为三房一厅，建筑面积77.95平方米，竣工于1989年3月；买方按25.2%优惠，实付房款12445.05元；买方按分期付款，首期付30%，分一年付清，买方须于1989年6月前将首期购房款3733.51元付给卖方，其余房款须在1989年6月至1989年12月前缴付给卖方8711.54元。该合同第五条第1款约定，买方付清全部房款后，拥有上述住房的所有权，享有使用权、继承权，可以出租、出售或赠与等。上述房改方案已经珠海市香洲区房改办批准同意。香洲区房改办审批的《房价计算表》和《购房计价总表》载明，涉案402房建筑面积77.95平方米，住房本体总价15278.20元，单车棚面积15.80平方米，单车棚总价1580元，设备总价461元，一次性付清房款的房价为12445.05元（已扣除工龄优惠986.99元）。上述合同签订后，香洲区房改办审批的《购房计价更正表》中最后核定确认涉案房产原告刘学荣实际应付购房款为9733.51元，刘学荣还提供缴交房款登记本及建设银行现金交款单，该登记本记载刘学荣于1989年5月20日支付房款3733.51元，于同年7月25日支付房款6000元（现金交款单注明：付房改购房款预付款尾款6000元）。原告确认自房屋建成后，对房屋进行了装修并全家入住该房屋至今。拱北房产公司将上述房产按房改方案出售给原告后，又于1993年1月因贷款将该房抵押给香洲农商支行（原珠海市农村信用合作联社香洲信用社，于2012年12月20日变更名称为香洲农商支行）并办理了抵押登记，故无法变更登记至原告刘学荣名下。关于香洲农商支行诉拱北房产公司以及珠海市华飞实业发展总公司（以下简称华飞公司）借款合同纠纷一案，本院于1996年10月8日作出（1996）珠香经初字第812民事判决，判令：一、拱北房产公司向香洲农商支行偿还借款本金400万元及利息；二、华飞公司对拱北房产公司的上述债务承担连带清偿责任等。香洲农商支行在判决生效后申请强制执行。本院在执行过程中于2010年10月26日作出（1997）香执字第458号恢1之三执行裁定，裁定查封了包括涉案房产在内的位于4号楼等房产，并于2011年10月26日作出（1997）香执字第458号恢1之四执行裁定，裁定继续查封上述房产。本院另在（1997）香执字第1029号案中裁定查封一楼车库。刘学荣作为异议申请人对本院（1997）香执字第1029号恢1之一民事裁定查封的一楼车库主张归其所有，请求解除对该房产的查封。因（1997）香执字第1029号恢1案件争议的车库与（1997）香执字第458号恢1案件查封拱北房产公司北侧4号楼相关联，刘学荣同意车库与房屋合并审查。本院经审查认定原告的异议成立，于2012年4月20日作出（1997）香执字第1029号恢1之六、（1997）香执字第458号恢1之九执行裁定，裁定中止对涉案房产及单车房（什物房）的执行。香洲农商支行不服该裁定并以对涉案房产享有抵押权为由提起执行异议之诉，请求许可对涉案房产的执行。本院于2012年12月13日作出（2012）珠香法民二初字第1597号民事判决，判决：一、确认拱北房产公司对涉案房产享有所有权；二、驳回香洲农商支行的其他诉讼请求。香洲农商支行不服并提出上诉，珠海市中级人民法院（以下简称珠海中院）于2014年1月13日作出（2013）珠中法民三终字第456号民事判决，改判许可本院（1997）香执字第458号恢1案件对涉案房产执行。之后原告向珠海中院申请再审，该院于2017年5月2日作出（2017）粤04民监2号民事裁定再审本案。2017年12月13日，珠海中院经再审作出（2017）粤04民再46号民事判决，该判决撤销本院（2012）珠香法民二初字第1597号民事判决以及珠海中院（2013）珠中法民三终字第456号民事判决，驳回了香洲农商支行的诉讼请求。该判决认定：如一审法院查明的事实所示，在涉案房产设立抵押之前，原告作为拱北房产公司职工依据国家房改政策取得的居住用房，已经付清了大部分购房款并占有使用涉案房屋，故其作为买受人的权利优先于香洲农商支行在该房屋上设立的抵押权，且足以阻止执行标的转让和交付，对涉案房屋的执行应当停止。该再审判决已于2018年2月17日生效。本院认为，原告在庭审时自愿撤回有关确认附属于涉案房产的402号单车房为其所有的诉讼请求，是其自行处分权利的行为，不违反法律规定，本院予以准许。一、关于协助办理产权登记。原告刘学荣与被告拱北房产公司于1989年5月19日签订的《珠海经济特区职工购买住房合同》是双方当事人的真实意思表示，符合当时的房改政策，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。合同签订后，房改购房人刘学荣已按约支付了房款，拱北房产公司也将案涉房屋交付刘学荣及家人使用至今。涉案房产经过上述法律程序后现已具备办证的条件。原告请求被告拱北房产公司协助原告办理涉案房产的所有权转移登记手续，符合法律规定，本院予以支持。二、关于协助注销抵押登记。珠海中院（2017）粤04民再46号民事判决已经认定，原告作为涉案房产买受人的权利优先于香洲农商支行在该房屋上设立的抵押权，且足以阻止执行标的的转让和交付，对涉案房屋的执行应当停止。结合以上生效判决的认定和处理，虽然原告主张香洲农商支行与拱北房产公司签订抵押合同以及办理抵押登记，属于恶意串通，证据不足，本案难以认定，但本院认为原告的诉讼请求应当得到支持，具体理由如下：首先，抵押的核心价值在于赋予抵押权人对抵押物的优先受偿权，以担保债权的实现。但是根据前述生效判决，香洲农商支行已经无法实现对包括涉案房产在内抵押物的优先受偿。另一方面，拱北房产公司在明知涉案房产已按照房改方案出售给原告的情况下仍然恶意抵押该房产，损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。从本案现有证据来看，香洲农商支行作为专业金融机构，未严格依照贷款程序对抵押物的情况以及实现抵押权的可行性进行调查核实，包括未查实抵押房产的实际使用人，没有尽到金融贷款的审查义务，具有相应的过错，应当对抵押权的无法实现承担相应的责任。其次，拱北房产公司协助原告办理涉案房产权属转移登记，其前提在于抵押权登记注销。在涉案房产设定抵押之前，原告依据国家房改政策取得的居住用房，已经付清了购房款并占有涉案房屋。涉案房产是原告的基本生活资源之一，原告对未办理过户手续也不存在过错，如要求其代为清偿债务以消灭抵押权并不合理。若继续维持对涉案房产的抵押登记，势必影响到原告办理房屋权属转移登记手续，也影响到涉案房产所有权的明晰以及将来交换价值的实现，为物尽其用，切实解决纠纷，故本院对于原告要求两被告协助其注销涉案房产抵押登记的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百七十九条、第一百八十四条第（四）项，《中华人民共和国商业银行法》第三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行、珠海经济特区拱北房产公司于本判决生效之日起十日内协助原告刘学荣办理不动产抵押权注销登记手续；二、被告珠海经济特区拱北房产公司于本判决生效之日起三十日内协助原告刘学荣办理房产的所有权转移登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币12056元，由被告珠海经济特区拱北房产公司、珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行各负担人民币6028元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  郭小平人民陪审员  黄建华二〇一九年二月二十二日书 记 员  张景民何倩