安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0503民初169号 原告：黄玉珍，女，1962年9月生，汉族，无业，户籍地安徽省马鞍山市雨山区，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：杜婷婷，安徽长城律师事务所律师。 被告:孙志刚，男，1970年1月生，汉族，马钢设备检修公司工人，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：姜燕燕，安徽华冶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季然，安徽华冶律师事务所实习律师。 第三人：刘文霞，女，1970年1月生，汉族，个体户，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：王逸飞，安徽华冶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋家峰，安徽华冶律师事务所实习律师。 原告黄玉珍与被告孙志刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月2日作出(2014)花民一初字第01731号民事判决，宣判后，黄玉珍、孙志刚不服该判决，提起上诉，马鞍山市中级人民法院于2015年12月7日作出(2015)马民二终字第00161号民事裁定，撤销本院(2014)花民一初字第01371号民事判决，将该案发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，通知刘文霞作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告黄玉珍及委托代理人杜婷婷,被告孙志刚及其委托代理人姜燕燕，第三人刘文霞及其委托代理人王逸飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄玉珍向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行原被告双方签订的《房屋买卖合同》，并支付违约金9660元；二、判令被告协助原告办理马鞍山市花山区房屋的产权转移登记，并承担涉案房屋产权转移登记的所有税费；三、判令被告支付承担本案诉讼费用。诉讼过程中，黄玉珍增加诉讼请求：原告支付被告涉案房屋在徽商银行的抵押贷款的剩余贷款。事实和理由：原、被告于2012年10月8日签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，被告将其位于马鞍山市花山区房屋出售给原告，房屋价款为322000元，在办理涉案房屋产权转移登记中所需缴纳的税、费全部由被告承担，如有一方违约，则应按房屋价款的3%向守约方支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了146000元，被告将涉案房屋交付给原告使用。后原告多次要求被告协助其办理房屋的产权转移登记，但时至今日被告仍未办理。因被告以涉案房屋在徽商银行马鞍山分行设定抵押贷款25万元，原告愿意代被告提前偿还剩余贷款，消灭抵押权，该偿还部分，原告另行向被告主张权利。 孙志刚在庭审中辩称：一、原告与被告确实签署过房屋买卖合同，但是合同双方并不只是原、被告，还有第三人刘文霞，案涉房屋实际权利人是第三人刘文霞，不是本案被告。二、被告并未收到原告任何款项，原告在诉状中所述的146000元以及该款项的来源的涉案房屋租赁协议并非双方的真实交易，仅仅是出于加强对涉案房屋的控制，而由被告配合，并不真正发生房屋租赁和收取租金的事实。三、由于原告并未向被告支付相应的房屋转让款，被告便无义务配合原告进行产权转移登记，也不存在被告违约情况，被告不负担违约金。 刘文霞在庭审中述称：一、同意被告的答辩意见。二、本案第三人没有收到原告任何款项。三、房屋的实际所有人即第三人实际上是与原告存在共同投资的意向，但是该意向从未实现。 当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄玉珍针对其主张向本院递交证据并说明如下：1、身份证复印件1份，证明原告的主体身份；2、城镇房屋登记簿一份，证明涉案房屋登记在被告孙志刚名下；3、《房屋买卖合同》1份，证明原、被告之间具有买卖合同关系及双方权利、义务；4、收条1份，证明原告支付了购房款的事实；5、函、快递单及快递信息查询单1份，证明原告曾要求被告继续履行合同，但被告至今未履行的事实；6、《马鞍山市存量房合同网上备案确认书》1份，证明涉案房屋买卖合同双方系原告与被告。孙志刚对刘文霞所举证据发表质证意见如下：1、对证据1无异议；2、对证据2无异议，但是由于涉案房屋实际的所有人是本案第三人，被告从未主张过本案房屋产权，一直认可房屋归第三人所有；3、对于证据3中被告的签字予以认可，但是对于修改的部分涉及到第三人的部分，被告并不清楚；4、对于证据4收条的签字，被告认可，但是被告并没有收到收条中记载的146000元的款项，收条上记载的并不是购房款，而是房屋租金和押金，该收条与本案没有关联性，当时该份收条是原告与第三人协商一致后当场撕毁，从收条本身来看，也有撕毁的痕迹；5、对于证据5的真实性不持异议，但是函件的内容被告有异议，被告从未收到原告的购房款146000元；6、对证据6，转让方签字栏被告并没有签字，该确认书是原告单方意思。刘文霞对黄玉珍所举证据发表质证意见如下：1、对于证据1没有异议；2、对于证据2的真实性没有异议，但对其反映的内容有异议，该登记并没有真实的反映该房屋的实际权属，同时原告也明确知晓该状况存在；3、对于证据3中签名以及后期第三人划掉其姓名并按上手印予以确认，第三人承认其真实性，但该组证据也没有反映当时的实际状况，不能达到原告的证明目的；4、对于证据4、5同意被告质证意见；5、证据6，该确认书不具有原告的证明目的，备案确认书只是相关部门对于合同等债权文书的行政管理行为，并不能证明也不代表涉案房屋权属性质。 孙志刚针对其抗辩向本院举证并说明如下：1、身份证复印件1份，证明主体身份；2、2011年2月18日《房屋买卖合同》1份、收条1份，证明诉争房屋是刘文霞购买的，是从别人处购买的；3、2011年4月10日《声明书》1份，证明诉争房屋归刘文霞所有；4、《合作协议》1份，证明黄玉珍和刘文霞共同出资向孙志刚购买诉争房屋进行了约定；5、2012年10月8日《房屋买卖合同》1份，证明该合同是黄玉珍和刘文霞共同和被告签订，并不是黄玉珍一个人签订的；6、《房屋租赁协议书》1份，证明原告与被告以及第三人签署过一份20年期的租赁协议，同时约定了租金是按年支付，每年7200元，被告提交这份证据证明原告提交的收条具有虚假性，并非原、被告的真实意思表示；7、银行转账凭证，证明诉争房屋的25万元左右的贷款是由刘文霞按月还贷的，进一步证明本案房屋实际权利人是第三人刘文霞；8、原、被告与第三人签订的《房屋租赁协议书》1份以及收条1份，记载时间是2012年10月8日，约定租期是10年，收条内容是收到租金7200元，证明10年期的租赁合同以及20年期的租赁合同以及原告提交的146000元的收条的虚假性。黄玉珍对孙志刚所举证据发表质证意见如下：1、对证据1无异议；2、证据2与本案不具有关联性；3、证据3的真实性无法判断，且与本案不具有关联性，因涉案房屋系不动产，不动产以登记为准；4、对证据4的真实性无异议，但是原告与第三人已经解除合同关系，达不到被告证明目的；5、对证据5，原告与第三人确实签订过买卖合同，但当时第三人将自己名字划掉了；6、对于证据6的真实性没有异议，但是当时为了规避税费所以签订了一份20年的租赁合同；7、对于证据7真实性没有异议，但是与本案没有关联性，物权是以登记为准；8、对于证据8，这份证据是10年租期合同与之前的20年租期合同是相悖的，对这份合同真实性有异议。刘文霞对孙志刚所举证据发表质证意见如下：1、对于被告举证及其证明目的均不持异议；2、对于原告的质证意见关于第2组证据与本案没有关联性不予认可，该租赁合同及收条正如被告所解释实际上是第三人和原告为了防止被告私自处分涉案房屋而做出了应对措施，不具有租赁的真实意愿；3、对于证据3，原告声称不动产以登记为准，该规定主要是针对涉案房屋的第三人，而本案的争议点恰恰是购房合同的内部关系；4、对于证据4，原告认为双方解除合作关系实际上发生在2013年，同时即便认可原告所指出的解除合同的事实也是原告愿意以322000元的对价购买涉案的房屋的前提存在下才有解除合同，事实上在合作协议签署之后直到原告自愿购买涉案房屋期间，原告没有按照合作协议支付任何款项；5、对于证据5，第三人认可将其名字划掉的事实，但是因为原告没有支付相应对价，其后第三人又采取相应的补救措施；6、对于证据8，签订该10年期租赁合同目的和20年的租赁合同目的相同。 刘文霞针对其述称向本院递交证据并说明如下：1、2012年10月8日原、被告与第三人签订的《房屋买卖合同》一份，证明在原告没有交付所谓的购房款情形下，房屋的实际所有人即本案第三人在把原告向法庭提交的划去第三人姓名的房屋买卖合同以及被告出具的收条撕毁后采取的补救也就是使得该房屋回到第三人与原告共同出资这样的状况，签订该合同之日原告依然没有付款；2、被告向第三人出具的收条2张、被告与第三人于2011年4月15日签订的房屋买卖合同3份、2011年4月15日公证书1份，证明第三人实际出资购买涉案房屋，为避免被告不能到场由第三人于公证书上列举的受托人随时可以完成涉案房屋的过户，也就是从被告名下过户到第三人名下，间接证明了原告与第三人签署的《合作协议》中第三人已按照协议约定履行了规定内容。黄玉珍对刘文霞所举证据发表质证意见如下：对于证据1真实性没有异议，但是该合同已经失效，因为原告与第三人解除合同关系后，该买卖合同买方变更为原告一人；对于证据2真实性不得而知，但认为其与本案没有关联性，理由为涉案房屋系不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭需经依法登记方发生法律效力。孙志刚对刘文霞所举证据发表质证意见如下：1、对于第三人提交的证据1真实性不持异议，该房屋买卖合同第六、十二条约定与原告提交的买卖合同内容不一致；2、对于证据2真实性不持异议，因为涉案房屋的权利人确实是第三人。 本院对双方无争议的证据，依法予以认定。对双方有争议的证据，本院认定如下：一、黄玉珍递交的《房屋买卖合同》、收条、《马鞍山市存量房合同网上备案确认书》、函、快递单及快递信息查询单相互印证，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定；二、孙志刚递交的2011年2月18日《房屋买卖合同》、收条、2011年4月10日《声明书》相互印证，证明案涉的马鞍山市花山区系刘文霞实际出资购买；三、孙志刚递交的《合作协议》，因刘文霞在庭审中确认黄玉珍与其协商确定由黄玉珍一人购买马鞍山市大北庄22栋408室房屋，刘文霞遂划掉其在《房屋买卖合同》中的签名并按指印确认，故该《合作协议》双方并未履行；四、孙志刚递交的2份《房屋租赁协议书》，因孙志刚、黄玉珍均辩称涉案房屋租赁协议并非双方的真实交易，仅仅是出于加强对涉案房屋的控制，而由被告配合，并不真正发生房屋租赁关系，故该两份《房屋租赁协议书》并非双方的真实意思表示；五、孙志刚递交的银行转账凭证，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定；六、刘文霞递交的《房屋买卖合同》，因刘文霞确认后双方协商由黄玉珍一人购买案涉房屋，刘文霞遂划掉其在《房屋买卖合同》中的签名并按指印确认，故该份《房屋买卖合同》并非双方最终确认履行的《房屋买卖合同》；七、刘文霞递交的孙志刚向其出具的收条2张、刘文霞与孙志刚于2011年4月15日签订的房屋买卖合同3份、2011年4月15日公证书1份，上述证据能够证明刘文霞系案涉房屋的实际出资购买人。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2011年2月18日，刘文霞从季昌全、付纲丽处购买了马鞍山市大北庄22栋408室房屋，并全额支付了购房款。因刘文霞名下房产较多，刘文霞与孙志刚协商后，将马鞍山市大北庄22栋408室房屋登记在孙志刚名下。2011年4月14日，孙志刚与徽商银行马鞍山分行签订《个人住房抵押借款合同》，以马鞍山市大北庄22栋408室房屋作抵押向徽商银行马鞍山分行贷款25万元，该贷款一直由刘文霞归还。2012年10月8日，刘文霞、黄玉珍签订《合作协议》一份，约定二人合作购买马鞍山市大北庄22栋408室房屋，价款为32万元，两人共同对半出资和归还贷款，同意此房等到拆迁出售为止。同日，孙志刚与刘文霞、黄玉珍签订《房屋买卖合同》一份，约定：刘文霞、黄玉珍向孙志刚购买马鞍山市大北庄22栋408室房屋，房屋价款为322000元，合同中未约定交房时间和付款期限。同时，孙志刚与刘文霞、黄玉珍又签订一份《房屋租赁协议》，约定孙志刚将马鞍山市大北庄22栋408室房屋出租给刘文霞、黄玉珍，租期20年（自2012年10月8日至2032年10月7日）。孙志刚出具收条确认收到刘文霞、黄玉珍租金144000元、押金2000元。嗣后，刘文霞与黄玉珍协商确定由黄玉珍一人购买马鞍山市大北庄22栋408室房屋，刘文霞遂划掉其在《房屋买卖合同》中的签名并按指印确认，并将该《房屋买卖合同》及收条交由黄玉珍收执。2013年3月，刘文霞将马鞍山市大北庄22栋408室房屋交付给黄玉珍居住至今。 另查明：2011年4月14日，孙志刚以马鞍山市花山区房屋作抵押，在徽商银行马鞍山分行贷款25万元。截止2016年3月，尚欠贷款本金218073.23元及利息9122.37元尚未归还和支付。 本院认为，案涉马鞍山市花山区虽登记在孙志刚名下，但该房屋系刘文霞实际出资购买，孙志刚亦出具《声明书》予以确认，故刘文霞系该房屋的实际所有人。刘文霞与黄玉珍经协商，约定将马鞍山市花山区以322000元出售给黄玉珍，对此双方均无异议，本院依法予以认定。因案涉房屋登记在孙志刚名下，故刘文霞安排孙志刚与黄玉珍签订房屋买卖合同，为防止孙志刚擅自处分房屋，刘文霞又安排孙志刚与黄玉珍签订房屋租赁合同，并由孙志刚出具了金额为146000元的收条。本案中，双方争议的焦点为黄玉珍有无支付购房款146000元？由于刘文霞系案涉房屋的实际所有人，孙志刚仅系名义上的房屋登记产权人，孙志刚与黄玉珍签订《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》均系受刘文霞指示安排，实际上系代表刘文霞，所产生的法律后果均应由刘文霞承担。黄玉珍所持有的孙志刚出具的收条系刘文霞要求孙志刚出具，虽内容为收到房租144000元和押金2000元，但双方之间实际上系房屋买卖合同关系，签订租赁合同系防止孙志刚擅自处分案涉房产。黄玉珍主张系刘文霞收到其购房款146000元，而要求孙志刚向其出具的146000元的收条。刘文霞对此予以否认，但其并未能提供相应的证据予以反驳且作出合理的说明。本院认为，首先，如黄玉珍未支付146000元款项，刘文霞就不应当要求孙志刚出具收条，即便为控制孙志刚处置案涉房屋，刘文霞亦应将孙志刚出具的收条自行保管，而不应当交付给黄玉珍。其次，刘文霞于2013年3月即将案涉房屋交付给黄玉珍居住使用，按照房屋交易的通常惯例，如黄玉珍未支付购房款，刘文霞是不可能将案涉房屋交付给黄玉珍居住。综上分析，现黄玉珍持有刘文霞要求孙志刚出具的金额为146000元的收条，应当认定黄玉珍向刘文霞支付了购房款146000元。因孙志刚以马鞍山市花山区房屋设定抵押，在徽商银行马鞍山分行贷款25万元，黄玉珍为消灭在涉案房屋上设定的抵押权，愿意代孙志刚提前偿还该笔贷款，符合法律规定，本院予以支持。黄玉珍代孙志刚偿还剩余贷款，消灭抵押权后，孙志刚、黄玉珍应协助黄玉珍办理涉案房屋的产权过户登记手续，故对黄玉珍该项诉请，本院予以支持。黄玉珍要求孙志刚支付违约金问题，因双方签订的合同并未约定履行期限，在黄玉珍未全面履行其付款义务之前，孙志刚可以行使同时履行抗辩权。黄玉珍在未履行全部付款义务的情形下其要求孙志刚支付违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下: 一、原告黄玉珍于本判决生效后十日内代被告孙志刚偿还孙志刚与徽商银行马鞍山分行于2011年4月14日所签订的《个人住房抵押借款合同》所借借款的剩余借款本息； 二、上述第一项履行完毕后，被告孙志刚、第三人刘文霞应在十日内协助原告黄玉珍办理马鞍山市花山区房屋产权过户登记的手续； 三、驳回原告黄玉珍的其他诉讼请求。 案件受理费40元（已减半收取），财产保全申请费2120元，合计2160元，由被告孙志刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  方 华 审 判 员  郭 庆 人民陪审员  杨友良 二〇一九年二月二十七日 书 记 员  黄 蓉 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 二、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。