江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0321民初7208号原告：孙春旭，男，1971年10月18日出生，汉族，个体工商户，住江苏省无锡市滨湖区。被告：谢胜峰，男，1967年12月25日出生，汉族，个体工商户，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：李昌博，丰县凤城中阳法律服务所法律工作者。原告孙春旭与被告谢胜峰房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙春旭，被告谢胜峰的委托诉讼代理人李昌博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙春旭向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的房租租赁合同，被告立即将承租的房屋返还给原告；2、判令被告支付租金，以每天2390元，自2018年11月21日起计算至房屋实际归还之日止；3、判令被告支付违约金，每天872元，自2018年11月21日起计算至房屋实际归还之日止。事实和理由：徐州市安福房地产开发有限公司（以下简称安福公司）与被告谢胜峰于2009年7月23日签订房屋租赁合同一份，被告谢胜峰承租了位于丰县商铺，面积为3200平方米，租赁期限从2009年11月20日至2019年11月20日，共计10年。安福公司2011年4月14日将该处房产卖给原告孙春旭，由原告继续履行该房租租赁合同。现因被告自身原因，不能再继续履行最后一年的租赁合同，同时双方约定2018年至2019年的房租应在10月1日前足额交付，超期一个月原告有权解除合同，被告未按期交付房租。被告谢胜峰辩称：被告所经营的凯撒宫商务会馆于2018年5月23日便收到了无锡市锡山区人民法院（2016）苏0205执1163号执行裁定书和协助执行通知书，通知书明确规定，停止向被执行人孙春旭支付房租租金，待支付条件成就，本院依法提取。因此原告无权向被告主张2018年11月21日至2019年11月21期间的房租。徐州市泉山区人民法院于2018年8月29日发出公告，已对涉案房产查封，并进入了司法评估拍卖阶段，原告已失去了对涉案房屋的所有权、支配权和管理权，因此原告无权提起诉讼。综上，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年7月23日，安福公司与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告承租位于丰县商铺，用于经营丰县凯撒宫商务会馆，面积为3200平方米，租赁期限从2009年11月20日至2019年11月20日，共计10年，每年租金为62万元，从第四租赁年度开始，年租金每年按上年度的5%比例递增，每年度的10月1日前按时足额交付租金，并约定如不按约定足额交付租金，每逾期一日，按年租租金总额的1%向甲方支付违约金，若逾期交付租金超过一个月，甲方有权解除合同。2011年安福公司将被告承租的租赁物出卖给原告，原告取得了房屋所有权证，原被告双方没有重新签订租赁合同，约定仍以安福公司与被告之间签订的租赁合同继续履行，被告承租的租赁物为丰县安福小区M1-1-105、M1-1-106、M1-1-107、M1-1-108、M1-1-109、M1-1-110号房屋。其中安福小区M1-1-107、M1-1-108、M1-1-109号房屋登记所有权人为孙春旭、李梅，孙春旭与李梅为夫妻关系，本院对李梅询问时，李梅明确表示同意由孙春旭对涉案房屋租赁问题进行处分，其不再作为原告主张权利。2018年5月23日，无锡市锡山区人民法院向丰县凯撒宫商务会馆送达执行裁定书和协助执行通知书，要求停止向孙春旭支付房屋租金5100000元，待支付条件成就，该院依法提取。2018年12月14日，无锡市锡山区人民法院解除了对该510万元租金的冻结。同时因孙春旭在徐州市泉山区人民法院有执行案件，该院依法于2018年对M1-1-107、M1-1-108、M1-1-109号房屋进行司法拍卖，但均流拍，至庭审结束时涉案房屋所有权人仍为孙春旭、李梅。被告按照双方约定支付租金至2018年11月20日，之后未再向原告支付租金。本院认为：被告与安福公司之间签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，在安福公司将涉案租赁物出卖给原告后，原被告双方未再签订新的租赁合同，均表示按照原来的房屋租赁合同继续履行，故原被告双方应按照原房屋租赁合同继续履行相应的义务，被告已按照合同约定支付至2018年11月20日前的房屋租金。被告辩称涉案租赁物在徐州市泉山区人民法院被司法拍卖，原告无权提起诉讼。本院认为，徐州市泉山区人民法院司法拍卖并未结束，涉案租赁物仍登记在孙春旭、李梅名下，该院亦未冻结租金收益，涉案租赁物仍可继续使用，同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故原告有权要求被告继续履行原租赁合同，支付到期租金。2018年5月23日，无锡市锡山区人民法院向被告送达执行裁定书和协助执行通知书，要求停止向孙春旭支付房屋租金5100000元，此时被告有权拒绝继续向原告支付房屋租金。2018年12月14日，无锡市锡山区人民法院解除了对该510万元租金的冻结，在解除冻结后，已具备了向原告支付房屋租金的条件，故被告应按照合同约定及时向原告支付下一年度租金。房屋租赁合同第四条约定被告应在2018年10月1日前支付下一年度租金，第十一条约定，若承租方逾期交付租金超过一个月，出租方有权解除合同，至2019年1月28日最后一次庭审时，已超过双方约定的一个月期限，被告仍未向原告支付下一年度租金，原告有权解除双方的租赁合同。故对原告要求解除双方之间的房屋租赁合同的主张，本院予以支持。在合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中因被告违约逾期支付租金导致租赁合同解除，故原告有权要求被告返还租赁物，并有权根据合同约定要求被告支付占用期间的租金。根据合同约定，初始年租金为62万元，年租金从第四年租赁年度开始，每年按上年度5%的比例递增，故2018年11月21日至2019年11月20日期间的租金应为872401元。原告现要求被告以2390元每天的标准，从2018年11月21日起支付至房屋实际归还之日止的租金，本院认为原告的该项主张符合双方的约定，予以支持。原告又要求被告支付违约金，以872元每天，从2018年11月21日起计算至房屋实际返还之日止。本院认为在租赁合同第十一条约定，如逾期按年度租金总额的1%支付违约金，年租金为872401元，故被告应向原告支付违约金8724元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，第一百一十四条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、解除原告孙春旭与谢胜峰之间的房屋租赁合同；二、被告谢胜峰于本判决发生法律效力之日起三十日内将丰县安福小区M1-1-105、M1-1-106、M1-1-107、M1-1-108、M1-1-109、M1-1-110号房屋返还给原告孙春旭；三、被告谢胜峰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告孙春旭支付租金（从2018年11月21日起，以2390元每天计算至租赁物实际交付之日止），并支付违约金8724元；四、驳回原告孙春旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6262元，由被告谢胜峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员 郑 亮二〇一九年二月十六日书记员 车路平