浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初15236号 原告：王炳联，男，1965年1月4日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：沈财云，浙江冠森律师事务所律师。 被告：傅园园，女，1950年1月1日出生，汉族，住义乌市。 被告：施雪兰，女，1971年1月21日出生，汉族，住义乌市。 被告：施雪琴，女，1972年12月22日出生，汉族，住义乌市。 第二、三被告共同委托诉讼代理人：俞俊奇，浙江六和（义乌）律师事务所律师。 第二、三被告共同委托诉讼代理人：骆伊娜，浙江六和（义乌）律师事务所实习律师。 被告：施英，女，1975年3月31日出生，汉族，住义乌市。 被告：施海英，女，1976年1月20日出生，汉族，住义乌市。 原告王炳联与被告傅园园、施雪兰、施雪琴、施英、施海英建设用地使用权纠纷一案，原告于2019年8月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员毛滨独任审判，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告王炳联及委托诉讼代理人沈财云，被告傅园园、施英、施海英到庭参加了诉讼，被告施雪兰、施雪琴及其委托诉讼代理人俞俊奇、骆伊娜（实习）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王炳联向本院提出诉讼请求：一、请求判令确认原告王炳联与施仁铨、被告傅园园、施海英于2011年4月21日签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、请求判令被告办理位于义乌市不动产权（土地使用权面积36平方米）登记手续及协助办理将该不动产权过户至原告王炳联名下，办理手续所需缴纳的税费由原告负担。事实与理由：施仁铨与被告傅园园系夫妻关系，施仁铨、被告傅园园与被告施雪兰、施雪琴、施英、施海英系父母子女关系。2011年4月21日，原告与施仁铨、被告傅园园、施海英签订了位于义乌市拆迁安置房（占地面积36平方米）的房地产买卖契约。该契约约定了将十里牌村拆迁安置房（占地面积36平方米）出售给原告，转让价款为人民币360万元整（实际成交价为180万元）。原告王炳联将转让款180万元支付给施仁铨。2014年期间，原告将此安置房连同从十里牌村王金有处购买的36平方米共两间（占地合计72平方米）一起出资建成四层半房屋及地下室一层，并居住管理至今。2019年义乌市启动农村旧村改造不动产登记工作，原告一直催促被告办理该不动产权转让过户手续，但被告至今未曾协助办理，故原告诉至法院。 原告围绕诉讼请求，向本院提供如下证据： 证据1、房地产买卖契约、收条、转账记录、个人结算业务申请书各一份，证明2011年4月21日原告与施仁铨、被告傅园园、施海英签订房地产买卖契约以及原告已将转让款支付完毕。 证据2、义乌市农村村民建房用地审批表档案件一份，证明施仁铨、被告傅园园审批取得义乌市福田街道十里牌村54平方米拆迁安置用地。 证据3、建设工程规划许可证档案件一份，证明施仁铨户取得建设工程规划许可证，占地36平方米，地上**，地下**。 证据4、授权委托书一份，证明施仁铨、被告傅园园、施海英授权原告王炳联参与十里牌村旧村改造抽签定位。 证据5、门牌号一份，证明原告已经将被告转让的十里牌村36平方米建成房屋并实际占用管理使用至今。 证据6、常住户口登记卡、情况说明各一份，证明原告系义乌市稠城街道保联股份经济合作社股民，1995年土地被国家征用，原告于1996年办理农转非手续。 证据7、义乌市人民政府抄告单档案件一份，证明义乌市福田街道十里牌村安置情况。 证据8、不动产权复印件一份，证明与涉案房产同区块的已办理不动产权证，权利类型属于国有建设用地使用权，城镇住宅用地。 证据9、家庭成员状况证明一份，证明五被告与施仁铨的身份关系。 证据10、注销户口证明一份，证明施仁铨户口已注销。 被告傅园园、施英、施海英共同质证意见：对证据1-10真实性无异议。 被告施雪兰、施雪琴共同质证意见：对证据1、房地产买卖契约、收条、转账记录、个人结算业务申请书各一份，真实性有异议，在2009年7月9日时施仁铨已经是无民事行为能力人了，契约上的签字盖章均不是施仁铨本人签字的，施仁铨本人签字“铨”字的金字旁是大写的。宅基地的审批人是施仁铨与傅园园，施海英并非是产权人，契约上施海英的签字是什么身份，第二、三被告并不知情。签订合同的时候第二、三被告也不在场；对证据2、义乌市农村村民建房用地审批档案件表一份，三性无异议；对证据3、建设工程规划许可证档案件一份，真实性无异议，该份证据如何取得需要原告说明一下；对证据4、授权委托书一份，真实性有异议，质证意见同证据一；对证据5、门牌号一份，无异议，但需要说明的一点是第二、三被告对转让的情况不知情；对证据6、常住户口登记卡、情况说明各一份，常住人口登记卡真实性无异议，对情况说明真实性有异议，股份经济合作社成员除股份经济合作社盖章外，还应当有相应的出具人的签字，以及上级主管部门的确认，其次下埠头于1996年就已农转非，原告是否是集体经济组织成员该组证据无法得到体现；对证据7、义乌市人民政府抄告单档案件一份，无异议；证据8、不动产权一份，真实性有异议，是复印件，关联性有异议，20幢3号的产权并不能来证明本案涉及的土地性质；证据9、家庭成员状况证明一份，真实性有异议，实际上施仁铨与傅园园的子女情况是有六个女儿，除施海英外还有两个女儿是送养给他人的；证据10、注销户口证明一份，无异议。 被告傅园园辩称：180万元转让款收到过的，我丈夫是知道的，我丈夫身体不好，钱用于治病的，以及后面我丈夫的丧葬费用、造房子和我的养老保险。原告要求过户我同意协助的。当时卖平方的时候我叫过四个女儿的，但是她们怕赡养我和我丈夫，所以不肯来。钱收到后，提出给老大、老二、老三各15万元，但他们嫌少，就没有分过。 被告施英辩称：原告没有联系过我就把我起诉上来了，我不愿意配合原告办理过户手续。 被告施海英辩称：协助原告过户我是同意的。 被告施雪兰、施雪琴共同辩称：1、原告系城镇户口，不符合农村旧改房屋转让主体资格。根据土地管理法规定，宅基地使用权只能在同一集体经济组织内部成员之间进行转让。根据义乌市农村宅基地转让细则第七条第一款的规定，受让人必为本市行政区域范围内村级集体经济组织成员。本案原告王炳联系城镇户口，不符合上述规定，故不具备涉案房屋受让人的资格。该房屋转让行为当属无效；2、施仁铨于房屋买卖合同签订时不具备完全民事行为能力，合同应属无效。首先，房屋买卖合同转让一方施仁铨在与原告订立合同时不具备完全民事行为能力。根据义乌市稠州医院住院病历、手术记录、医嘱单等材料记载，可以证明施仁铨于2009年7月发生车祸，脑部损伤严重并进行了治疗。直至施仁铨死亡，其都处于脑瘫状态，已经是无民事行为能力人。施仁铨不可能与原告签订宅基地转让合同。其次，无民事行为能力人的监护人除为被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。本案当中不论是傅园园还是施海英处分施仁铨的财产都不是为了施仁铨的利益，该处分行为无效；3、原告王炳联明知施仁铨系无民事行为能力人，随时有可能死亡，签订合同存在侵犯第三人即施仁铨的其他子女的利益，根据合同法第52条第2款的规定，应当认定为无效合同；4、签订买卖合同当时施仁铨是不在场的，第一、五被告陈述当时施仁铨神智是清楚的，在神智清楚的情况下，施仁铨应当是由本人签字或者捺指印，而不是由第三方代，本案无论是在合同签字当时或者合同签字后均没有施仁铨对该份合同进行确认的依据，同时，本案涉及的转让款收款人是施海英，不是施仁铨与傅园园，施海英的收款行为是否是本案涉及的转让款以及施海英是否有权限代收转让款，原告方没有提出相关依据；5、施仁铨涉及的是交通事故，造成重度脑损伤，肇事方是义乌市恒风集团，相应的医疗费用均有相应的保险赔付，第一被告关于款项使用的陈述不是事实。 被告施雪兰、施雪琴向本院提供如下证据： 提供证据义乌市稠州医院病历档案、手术记录单、医嘱单档案件各一份，证明施仁铨自发生车祸后脑部损伤严重，失去完全民事行为能力的事实。 原告王炳联的质证意见：义乌市稠州医院病历档案、手术记录单、医嘱单档案件各一份，形式上真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据只能证明施仁铨在医院医治的证明，不能证明无民事行为能力，该组证据与本案无关，另外，住院病历上联系人是施海英。 被告傅园园的质证意见：义乌市稠州医院病历档案、手术记录单、医嘱单档案件各一份，真实性无异议，说话不会说的，但是还有辨别是非的能力的。后来到浙江省医院治疗一年多，回来的时候状况还好的。 被告施英的质证意见：义乌市稠州医院病历档案、手术记录单、医嘱单档案件各一份，真实性无异议。 被告施海英的质证意见：义乌市稠州医院病历档案、手术记录单、医嘱单档案件各一份，真实性无异议，但是在义乌稠州医院只待了两三天，后来到浙江省医院去了。 被告傅园园、施英、施海英均未向本院提供证据。 本院对原告提交的证据认定情况如下：证据8为复印件，不予认定，对其他证据的真实性均予以认定。 本院对被告提交的证据的真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下：施仁铨与第一被告系夫妻关系，第二、三、四、五被告系施仁铨与第一被告之女。2009年12月22日，施仁铨户在义乌市改造中经审批取得54平方米建房用地。2011年4月21日，原告王炳联（乙方）与施仁铨、被告傅园园、施海英（三人为共同甲方）签订《房地产买卖契约》一份，约定“经甲乙双方协商资源，甲方自愿将稠城街道十里牌村拆迁安置房（银海小区十里牌自然村）出售给乙方居住，房屋占地面积36平方米，转让价格为叁佰陆拾万元整；并达成如下契约：……三、甲方必须要无偿随时协助办理房地产产权过户手续，如甲方不协助办理过户手续或拒绝签字，甲方应支付乙方违约金叁拾陆万元……”同日，施仁铨、被告傅园园、施海英出具收条一份，载明“兹有稠城街道十里牌村施仁铨收到王炳联购房款现金人民币叁佰陆拾万元整。”被告傅园园陈述拆迁安置房实际转让价格为人民币180万元整。2013年8月14日，涉案建设用地取得了建设工程规划许可证。后原告将涉案36平方米建设用地连同从十里牌村王金有处购买的36平方米一起出资建成位于义乌市的房屋，并占有、使用至今。因五被告至今未协助办理该不动产权过户登记手续，原告诉至法院。 另查明，现涉案转让的土地性质为国有划拨。 本院认为：原告王炳联与施仁铨、被告傅园园、施海英签订《房地产买卖契约》除载明的转让价格及施仁铨的捺印有虚假以外，其他内容系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，除上述虚假记载部分之外，应认定合法有效。关于第二、三被告共同辩称原告系城镇户口，不符合农村宅基地转让主体资格，现已查明涉案土地性质为国有划拨，允许在市场上进行转让，故对两被告该项辩解不予支持。关于第二、三被告共同辩称施仁铨于房屋买卖合同签订时不具备完全民事行为能力，合同应属无效，根据被告傅园园、施海英的当庭陈述以及施仁铨的身体状况，并基于施仁铨与被告傅园园系夫妻关系的事实，原告有理由相信被告傅园园有代理权，被告傅园园对被告施海英代签名字及代收款项的事实予以了确认。同时，第二、三被告亦无证据证明该建设用地使用权转让行为损害施仁铨的利益，故应认定为《房地产买卖契约》对施仁铨有约束力，因此第二、三被告认定合同无效的辩解，本院亦不予支持。原告王炳联已付清转让款，履行了本方合同义务，施仁铨、被告傅园园、施海英作为转让方按约负有办理涉案不动产转移登记的义务。因施仁铨已去世，被告施雪兰、施雪琴、施英作为其继承人，应履行上述协助义务。综上，原告的诉请合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十三条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国民法总则》第二十八条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、原告王炳联与施仁铨、被告傅园园、施海英于2011年4月21日签订的《房地产买卖契约》部分有效。 二、被告傅园园、施雪兰、施雪琴、施英、施海英于本判决生效后十五日内协助原告王炳联办理坐落于义乌市占地36平方米的不动产登记手续，并协助办理将该不动产过户到原告王炳联名下的转移登记手续。 三、驳回原告王炳联的其他诉讼请求。 案件受理费10500元，由被告傅园园、施雪兰、施雪琴、施英、施海英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 毛 滨 二〇一九年十一月七日 书记员 朱炜玮