北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终11239号上诉人(原审原告)：北京正鹏房地产开发有限公司销售分公司，住所地北京市朝阳区望京街****楼**。法定代表人：钟永添，总经理。委托诉讼代理人：郑欣，北京清律律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐伦，北京清律律师事务所律师。上诉人(原审被告)：北京达美乐比萨饼有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区宏达北路********。法定代表人：王国庭，总经理。委托诉讼代理人：何永刚，北京市海勤律师事务所律师。上诉人北京正鹏房地产开发有限公司销售分公司（以下简称正鹏销售分公司）与上诉人北京达美乐比萨饼有限公司（以下简称达美乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初41927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。正鹏销售分公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初41927号民事判决第二项、第三项；2.请求二审法院依法改判达美乐公司向正鹏销售分公司支付2016年11月15日至2017年2月6日的租金191368.8元，并以此为基数，按照日千分之一的标准自2016年11月9日起计算至实际付款之日止。逾期返还房屋产生的违约金1103330.25元。免租期租金111957.66元。解除合同违约金205038.75元；3.一、二审诉讼费由达美乐公司负担。事实和理由：达美乐公司于2017年3月8日、2017年4月11日单方支付的款项不能被认定为支付至2017年5月14日的租金，达美乐公司违约时间长达4个月，一审法院酌定的解约违约金仅10万元过少，完全无法弥补万鹏公司的损失。达美乐公司恶意违约，且在万鹏公司依法行使合同解除权后，仍然长期占用涉案房屋拒不返还，达美乐公司应当支付万鹏公司实际收回房屋的违约金。按照合同约定，承租人在承租期间内产生违约行为，则不享有免租期优惠。本案中，达美乐公司是违约方，按照合同约定应当支付全部免租期的租金，不应被酌减。达美乐公司针对万鹏公司的上诉主张辩称：不同意万鹏公司的上诉请求和理由，坚持达美乐公司的上诉主张。达美乐公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初41927号民事判决第四项；2.请求二审法院依法改判正鹏销售分公司支付达美乐公司经济损失3826901.82元；3.请求二审法院依法改判正鹏销售分公司支付达美乐公司解除合同违约金、相关费用566689.23元；4.请求二审法院依法改判正鹏销售分公司支付达美乐公司律师费2万元；5.一、二审诉讼费由达美乐公司负担。事实与理由：2016年9月、10月期间，万鹏公司擅自在达美乐公司餐厅门口外部加装外廊，达美乐公司多次抗议，要求万鹏公司予以改进或补偿未果，万鹏公司的行为严重违反合同约定，侵害了达美乐公司的合同权益，为保护达美乐公司的合法权益，达美乐公司三次发函未果情形下，于2016年11月14日暂时停止支付合同租金，以敦促正鹏销售分公司改正其违法行为。2017年3月8日，鉴于双方已就上述问题的解决开展务实的磋商，达美乐公司恢复支付了租金。万鹏公司针对达美乐公司的上诉主张辩称：不同意达美乐公司的上诉请求和理由，坚持万鹏公司的上诉主张。正鹏销售分公司向一审法院起诉请求：1.要求确认正鹏销售分公司与达美乐公司签订的房屋租赁合同于2017年2月6日解除；2.要求达美乐公司向正鹏销售分公司支付2016年11月15日至2017年2月6日的租金191368.8元；3.要求达美乐公司向正鹏销售分公司支付因拖欠租金产生的滞纳金，以191368.8元为基数，按照日千分之一的标准自2016年11月9日起计算至实际付款之日止；4.要求达美乐公司向正鹏销售分公司支付逾期返还房屋违约金1103330.25元（其中自2017年2月14日至2017年5月14日期间按照每天6834.63元计算，自2017年5月15日至2017年7月21日期间按每天7179.61元计算）；5.要求达美乐公司向正鹏销售分公司支付2013年5月15日至2013年7月14日的免租期租金111957.66元；6.要求达美乐公司向正鹏销售分公司支付解除合同违约金205038.75元；7.要求达美乐公司向正鹏销售分公司支付律师费5万元。达美乐公司向一审法院提出反诉请求：1.要求解除达美乐公司与正鹏销售分公司签订的房屋租赁合同；2.要求正鹏销售分公司向达美乐公司赔偿经济损失3826901.82元；3.要求正鹏销售分公司向达美乐公司支付解除合同违约金566689.23元（包括双倍返还履约保证金380812.98元、支付三个月租金数额的违约金185876.25元）；4.要求正鹏销售分公司向达美乐公司支付律师费3万元。事实和理由：2013年5月8日，达美乐公司与正鹏销售分公司签订《房屋租赁合同》，约定达美乐公司承租涉诉房屋用于经营达美乐餐厅，租期自2013年5月15日至2021年5月14日。后正鹏销售分公司为了将包括涉诉房屋在内的整栋房屋出售，在2016年9、10月期间，正鹏销售分公司及其授意的北京鼎铭物业管理有限公司（以下称鼎铭物业公司）在达美乐餐厅外加盖外廊，目的是制造障碍，挤走达美乐公司。正鹏销售分公司的行为严重侵害了达美乐公司的合法权益，已构成严重违约，为此，达美乐公司行使不安抗辩权，暂停支付租金，以求正鹏销售分公司修正错误。2017年3月7日，鉴于双方已就上述问题的解决开展务实的砌商，达美乐公司恢复支付租金，却于2017年3月9日接到正鹏销售分公司以拖欠租金为由发送的解除通知书，后经了解是正鹏销售分公司欲出售包括涉诉房屋在内的整栋房屋而作出的毁约行为。2017年4月26日，正鹏销售分公司和鼎铭物业公司擅自切断涉诉房屋的水电供应，并强行将房门上锁，阻止餐厅正常经营。2017年5月6日和5月7日，正鹏销售分公司和鼎铭物业公司对达美乐餐厅的招牌和外立面进行毁损。2017年6、7月，正鹏销售分公司诉至法院，在诉讼期间正鹏销售分公司竟然将达美乐餐厅拆除，餐厅内100万元财产遭受毁灭。后正鹏销售分公司又清离了其他商户，并将整栋房屋出售。鉴于达美乐餐厅被毁，正鹏销售分公司已将涉诉房屋出售，导致双方之间的房屋租赁合同已无法履行，故达美乐公司要求解除合同并赔偿损失。一审法院认定事实如下：北京市朝阳区望京街9号商业楼原登记在正鹏销售分公司名下。2013年5月8日，欧润公司作为出租人与达美乐公司作为承租人签订《房屋租赁合同》，载明鉴于正鹏销售分公司开发建设了北京市望京国际商业中心项目并拥有该项目中尚未销售房屋的所有权，欧润公司经业主授权享有该项目中部分商业经营用房的出租权，达美乐公司有意承租，故双方订立本合同。合同约定：达美乐公司承租涉诉房屋（建筑面积为214平方米）用于经营餐饮（具体位置及范围见本合同附件），租期为8年，自2013年5月15日至2021年5月14日，出租人同意向承租人提供2个月免租期，即免租期自2013年5月15日至2013年7月14日。合同中关于租金标准和支付时间约定，2013年5月15日至2014年5月14日租金为每建筑平方米8.6元，月租金55978.83元，年租金为671745.96元；2014年5月15日至2015年5月14日租金为每建筑平方米9元，月租金58582.5元，年租金为702990元；2015年5月15日至2016年5月14日租金为每建筑平方米10元，月租金为65091.67元，年租金为781100.04元；2016年5月15日至2017年5月14日租金为每建筑平方米10.5元，月租金为68346.25元，年租金为820155元……；承租人应以一个月为一期，采取上付方式向出租人支付租金，承租人应于每期到期前的7天之前向出租人支付下期租金；承租人应在签订本合同同时向出租人支付第一期租金55978.83元；承租人应在办理进场手续、接收涉诉房屋时支付水电能源押金2.5万元，合同终止后与履约保证金一同无息退还。关于物业管理费约定，承租人同意涉诉房屋的物业管理费标准为每建筑平方米35元／月，合计7490元／月。关于履约保证金约定，在签订本合同时承租人需向出租人支付履约保证金，金额为3个月租金及物业管理费共计190406.49元，在本合同期满时，在承租人完全搬出涉诉房屋，双方办理完毕场地交接手续后45个工作日内且承租人全面履行了本合同约定的各项义务，在履行过程中未出现违约行为，出租人将履约保证金无息返还给承租人。关于出租人的权利义务约定，出租人有权依据本合同约定收取租金、履约保证金及相关费用；除本合同另有约定外，在租赁期限内，出租人不得无故收回涉诉房屋，如出租人中途收回涉诉房屋，出租人应承担违约责任；出租人或业主在不影响承租人开门经营的情况下确需对涉诉房屋所在物业进行整体改建或扩建、装修的，无须事先征得承租人同意，但有可能影响到租赁区域经营的应事先告知承租人，如因此影响承租人无法开门经营的，双方另行协商解决。关于承租人的权利义务约定，承租人应按本合同的约定及时支付租金、履约保证金、物业管理费及其他相关费用；为保证物业的形象统一，该物业商业区广告招牌由出租人提供设计标准样本，承租人自行寻找装修公司并按出租人的设计标准及指定位置进行广告牌的制作、悬挂，且承租人应负责办理广告牌发布所需手续及费用，承租人应保证其悬挂安装的广告牌符合国家及北京市相关的安全规定。关于合同的解除约定，承租人出现以下情况中的任何一项时，出租人有权解除合同，但应提前10日通知承租人：（1）逾期支付履约保证金超过7天（含7天）的；（2）逾期支付第一期租金超过7天（含7天）的；（3）未按合同约定的日期接收涉诉房屋，逾期超过10天（含10天）的；（4）拖欠租金累计超过1个月（含1个月）的；（5）拖欠物业管理费或能源费、烟道清洗费等费用累计超过1个月（含1个月）的；（6）因破产、解散或其他原因开始清算的；（7）本合同约定的其他情形。出租人出现以下情况中的任何一项时，承租人有权解除合同，但应提前10日通知出租人：（1）因出租人的过错导致承租人经营涉诉房屋产生严重障碍时，达到无法开业经营连续超过1个月的；（2）出租人因破产、解散或其他理由开始清算的；（3）本合同约定的其他情形。关于合同终止或解除时的处理方法约定，出租人或承租人依据本合同约定单方解除本合同的，本合同自解除通知送达之日起解除，合同解除后违约方还应按本合同第十九条约定的标准向守约方支付违约金；合同终止或解除后，承租人应在7日内无条件将涉诉房屋返还给出租人，该期间承租人不负有向出租人支付租金的义务，在结清相关费用后，出租人应向承租人返还其已收取的合同终止日后的租金及相关费用，承租人应向出租人支付截至合同终止或解除之日的租金和相关费用；承租人应在合同终止或解除后7日内将涉诉房屋内的属于承租人及其客户的全部物品、财产、设备设施搬出，如到期未搬出的，视为承租人放弃上述物品、财产、设备设施的所有权，出租人有权直接处分上述物品、财产及设备设施，包括但不限于扔掉、变卖、采取公证提存或公证证据保全的方式保存上述物品、财产及设备设施，由此产生的法律后果由承租人承担；因承租人原因导致合同终止或解除的，承租人对涉诉房屋的装饰、装修所形成附和的装饰装修物无偿归出租人所有；因承租人自身原因导致逾期交还涉诉房屋，每逾期一日应向出租人支付当年日租金标准3倍的违约金，同时出租人有权采取强制措施要求承租人搬离涉诉房屋，由此产生的一切损失及后果均由承租人承担。关于违约责任约定，除合同另有约定外，承租人未按合同约定期限履行合同，提前单方解除合同的，或由于承租人违约导致出租人单方行使权利解除合同的，承租人应承担违约责任，即履约保证金不予退还，同时承租人应向出租人支付3个月租金标准的违约金，同时还应按照第十九条第5款的约定支付滞纳金；除合同另有约定外，出租人未按合同约定期限履行合同，提前单方解除合同的，或由于出租人违约导致承租人单方行使权利解除合同的，出租人向承租人支付3个月的租金标准的违约金，同时双倍返还履约保证金；租赁期间，承租人有下列行为之一的，出租人通知承租人在合理期限内拒不改正导致通知无效的情况下，即可由出租人或出租人委托之物业管理公司以至少中断涉诉房屋的水、电、煤气、热力、电话等供应方式敦促承租人更正其违约行为，如在出租人按照上述方式行使权利之日起7日内承租人仍未更正，出租人有权解除合同，收回涉诉房屋，同时承租人知悉并确认，由于出租人中断涉诉房屋的供应造成承租人损失的（包括但不限于经营损失、设备毁坏等损失），全部由承租人自行承担：（1）未经出租人书面同意，拆改变动涉诉房屋的结构或损坏涉诉房屋的；（2）改变合同约定的房屋用途，利用房屋进行违法活动损害公共利益的；（3）拖欠租金额超过30日（含30日）的；（4）……；承租人逾期支付租金、物业管理费、烟道清洗费等费用的，每逾期一日应向出租人支付逾期未支付租金千分之一的滞纳金（第十九条第5款）。合同附件包括租赁场地平面图、广告招牌位置确认图、外送车停放位置图及外送车停放协议等。2013年5月17日，达美乐公司向欧润公司支付了能源押金2.5万元和履约保证金190406.49元。2015年3月15日，欧润公司作为甲方、达美乐公司作为乙方、正鹏销售分公司作为丙方签订《更名协议》，约定：1.三方同意，在不改变甲乙双方于2013年5月8日就涉诉房屋签订的《房屋租赁协议》条款的前提下，将《房屋租赁合同》中的出租人由甲方变更为丙方，《房屋租赁合同》中出租人各项权利义务均由丙方履行（《房屋租赁合同》及相关补充协议作为本协议附件）；2.本协议签订后，自2015年4月15日起，乙方将租金等费用支付至丙方指定账户；3.乙方根据《房屋租赁合同》向甲方支付的履约保证金190406.49元视为向丙方支付，该履约保证金作为乙方履行《房屋租赁协议》义务的保证金，仍按《房屋租赁合同》相关约定执行。2015年6月，正鹏销售分公司作为甲方、达美乐公司作为乙方、正鹏销售分公司作为丙方签订《更名协议》，约定：1.三方同意，在不改变甲乙双方签订的《房屋租赁合同》条款的前提下，将《房屋租赁合同》中的出租人由甲方变更为丙方，《房屋租赁合同》中出租人各项权利义务均由丙方按照《房屋租赁合同》约定履行（《房屋租赁合同》及相关补充协议作为本协议附件）；2.本协议签订后，自2015年6月起，乙方将租金等费用支付至丙方指定账户。2016年8月10日，正鹏销售分公司作为甲方与达美乐公司作为乙方签订《补充协议》，约定：1.乙方应于2016年8月15日将涉诉房屋的部分面积退还给甲方，退还上述面积后，涉诉房屋的建筑面积由214平方米变更为194平方米。2.自2016年8月15日起至2017年5月14日止，租金标准变更为每建筑平方米10.5元，月租金为61958.75元，月物业费为6790元；租期内的租金递增标准仍按《房屋租赁合同》执行。2016年9月1日，鼎铭物业公司向望京国际商业中心B座商户作出《关于商业中心B座正门改造事宜》的通知，主要内容为：为了提升望京国际商业中心整体形象，我司定于2016年9月3日起开始对B座正门进行改造，加装避风阁，施工工期预计45天，施工改造过程中不会影响商户及顾客进出，现B座正门处已安装广告牌的商户，施工结束后我司会统一格式安排新广告位。达美乐、老K小吃城、肯德基、新辣道、凯萨米亚、沸腾鱼乡等商户均签收了上述通知。2016年10月18日，正鹏销售分公司向达美乐公司发送《付款通知书》，主要内容为：你公司尚未支付2016年11月15日至2016年12月14日的租金68346.25元，请你公司于2016年11月8日前将上述租金支付至我公司的账户内，逾期将按天收取滞纳金。2016年10月25日，达美乐公司向正鹏销售分公司发送《关于望京店外立面的告知函》，主要内容为：贵司近期对涉诉房屋外立面改造施工，严重影响到我店铺外立面形象和正常经营，现我司要求贵司尽快完成外立面的改造工作，并提供确认之后的外立面设计及加工标准方案，以便我司完成外立面的设计及施工的后续工作。另，鉴于统一品牌形象的要求，我司的店铺外立面有统一的执行标准，并由签约供应商执行店铺外立面设计和加工安装。现我司希望在符合租赁合同约定的条件下，由我司独立进行外立面的安装和市容报批工作，以保证租赁合同的良好执行。2016年10月31日，达美乐公司向正鹏销售分公司发送《关于望京店外立面违约的通知函》，主要内容为：我司已收到贵司物业于2016年9月1日发来的外立面改造的通知函，并在此期间多次通过电话和函件与贵司沟通外立面改造事宜，但至今未收到贵司正式提供的改造方案回复。依据双方签订的租赁合同附件四约定，我司享有涉诉房屋外立面的使用权，贵司的外立面改造行为已严重违反合同约定，现我司要求贵司自收到本通知七日内恢复我司原租赁合同所约定招牌方案，并赔偿我司由此产生的所有损失，且我司将暂停支付贵司违约期间的租金及物业管理费，直至贵司消除违约行为，且我司保留进一步追究贵司违约行为的权利。2016年11月15日，正鹏销售分公司向达美乐公司发送《催款函》，主要内容为：你公司尚未支付2016年11月15日至2016年12月14日的租金68346.25元，现已逾期7天，请你公司在收到此通知后5天内将上述租金支付至我公司账户，逾期将按天收取滞纳金。2016年11月16日，达美乐公司向正鹏销售分公司发送《关于望京店外立面违约的通知函》，主要内容为：根据双方签订的租赁合同附件四约定，我司享有租赁店铺外立面的使用权。贵司于2016年9月3日起对我司店铺外立面进行遮挡至今，导致我司无法完整的享受合同中所约定的全部权利，违反合同约定。我司已于2016年10月31日通过函件明确告知贵司的违约行为，且随后积极与贵司进行多次沟通，贵司至今尚未恢复租赁店铺外立面。现我司要求贵司停止违约行为，并赔偿违约期间给我司造成的销售损失、外立面恢复所产生的费用及其他相关费用。我司将于2016年11月起暂停支付租赁店铺应付租金及物业费，在贵司停止违约行为后，我司将扣除以上的相关损失后支付剩余租金，且我司保留进一步追究贵司违约行为的权利。2016年11月22日，正鹏销售分公司向达美乐公司发送《关于再次要求支付拖欠款项及违约金的通知函》，主要内容为：经我公司多次催要，截至2016年11月22日，贵公司仍拖欠我公司租金61958.75元，根据合同约定，贵公司应支付逾期付款违约金744元，现再次通知贵公司，请在收到本通知函之日起5日内将拖欠的租金、物业费、能源费及违约金支付给我公司，否则我公司将做停水、停电处理，避免给贵公司造成更大的经济损失，请尽快支付拖欠的款项。2017年1月4日和2017年1月21日，正鹏销售分公司再次向达美乐公司发送《关于再次要求支付拖欠款项及违约金的通知函》，主要内容与2016年11月22日发送的通知函的内容基本一致，只是拖欠的租金和物业费数额有所增加。2017年2月6日，正鹏销售分公司向达美乐公司发送《解除合同通知函》和《停水／停电通知函》，《解除合同通知函》主要内容为：双方于2013年5月8日签订《房屋租赁合同》，由你公司承租涉诉房屋。根据合同约定，你公司应按时交纳租金，但你公司自2016年11月15日至今未按合同约定交纳租金。现通知你公司：1.我公司与你公司解除租赁合同，你公司应在7日内无条件将涉诉房屋交回我公司，否则由此产生的一切损失及后果将由你公司承担；2.你公司应在合同解除之日起7日内按涉诉房屋交付时的状态进行复原装修并拆除现有装饰、装修，否则应承担我公司进行复原装修所支付的费用及损失；3.因你公司违约导致合同解除，你公司应向我公司承担违约责任，包括但不限于向我公司补交免租期租金、支付违约金、我公司对你公司交纳的履约保证金不予退还等。《停水／停电通知函》主要内容为：我公司将在2017年2月10日对涉诉房屋做停水／停电处理。2017年2月7日，达美乐公司向正鹏销售分公司发送《告知函》，主要内容为：2016年9月，贵司在未经我司同意的情况下，擅自将涉诉房屋的出入口和外立面进行了遮挡，导致我司无法正常营业，严重违反合同约定，并给我司造成了重大经济损失。上述事件发生后，我司曾多次发函与贵司沟通此事，但至今未收到贵司的书面回复，且此事也未能妥善解决，我司在与贵司沟通无果的情况下，于2016年11月起暂延期支付租金，现我司要求如下：1.依据合同恢复我司的出入口及外立面，或按我司的要求进行恢复改造；2.贵司承担上述恢复工作所发生的所有费用；3.承担违约期间所造成的经济损失。我司在银行一直准备充足的租金与物业费资金，在贵司完成上述违约恢复工作，且正常履行租赁合同后，我司将即刻支付所延付的租金和物业费，同时我司也保留依法追究贵司违约行为的权利。2017年3月16日，正鹏销售分公司向达美乐公司发送《通知函》，主要内容为：因贵公司自2016年11月15日起开始拖欠租金，且经我公司多次催要均拒绝支付，我公司有权单方解除合同，且我公司已经发函通知贵公司解除双方的《房屋租赁合同》。在我公司向贵公司发送解除通知后，贵公司在未经我公司同意且未告知我公司的情况下，于2017年3月9日单方面向我公司账户汇入了343743.75元，对此我公司认为，贵公司逾期支付租金，我公司有权单方解除《房屋租赁合同》且已向贵公司发送了解除通知，故贵公司单方面向我公司账户汇款行为不视为《房屋租赁合同》的继续履行，且我公司也不同意继续履行《房屋租赁合同》，贵公司仅是将拖欠的租金等款项支付给我公司。故此，我公司再次函告贵公司，《房屋租赁合同》已经解除，故请贵公司仍按我公司的通知及《房屋租赁合同》的约定向我公司返还涉诉房屋，并承担《房屋租赁合同》约定的违约责任。2017年3月20日，达美乐公司向正鹏销售分公司发送《告知函》，主要内容为：要求贵公司自接到通知之日起7日内依据合同恢复我公司店铺的出入口和外立面广告位，并承担相应赔偿，如因贵公司原因未恢复我公司店铺出入口和外立面广告位，导致双方无法继续履行合同，我公司将要求贵公司赔偿实际损失929079.92元并返还租赁押金和水电押金共计215406.49元。2017年3月27日，达美乐公司向鼎铭物业公司发送《告知函》，主要内容为：2016年9月，正鹏销售分公司在未经我公司同意的情况下，擅自将涉诉房屋的出入口和外立面进行了遮挡，导致我公司无法正常营业，给我公司造成了重大经济损失。2017年3月，正鹏销售分公司欲违约解除租赁合同，遭到我公司拒绝，我公司会继续履行租赁合同并追究正鹏销售分公司的法律责任。现我公司收悉，正鹏销售分公司欲要求贵公司对我公司店铺停水停电，对此我公司表示强烈反对并提出郑重声明。2017年4月21日，正鹏销售分公司向达美乐公司发送《停止能源供应并要求返还租赁标的的通知函》，主要内容为：我公司已依据合同约定解除了《房屋租赁合同》，但贵公司至今未将涉诉房屋返还给我公司，现我公司通知贵公司，2017年4月26日将停止供应水电等能源，并再次提请贵公司将涉诉房屋交还我公司。2017年5月6日、5月12日，正鹏销售分公司两次向达美乐公司发送《关于再次要求将物品搬离的通知函》，主要内容为：请贵公司在限期内将涉诉房屋内的剩余物品搬离，如逾期未搬离，则我公司将依据合同约定予以处理，由此产生的责任由贵公司承担。关于上述函件，除了2017年2月6日正鹏销售分公司向达美乐公司发送的《解除合同通知函》和《停水／停电通知函》外，双方均表示收到了对方发送的函件。正鹏销售分公司发送的部分函件（包括《解除合同通知函》和《停水／停电通知函》）是通过快递邮寄的，邮件的收件人为罗士龙，电话为135****，收件单位为达美乐公司，收件地址为北京市朝阳区广渠路42号院1号楼403室；达美乐公司发送的部分邮件是通过快递邮寄的，邮件的寄件人为罗士龙，电话为135****，寄件单位为达美乐公司，寄件地址为北京市朝阳区广渠路42号院1号楼403室。关于《解除合同通知函》和《停水／停电通知函》的签收情况，正鹏销售分公司提交快递查询结果截图，显示邮件已被签收，但未显示签收时间，无法看清签收人姓名。达美乐公司表示从未收到过《解除合同通知函》和《停水／停电通知函》，对快递查询结果截图不予认可。关于达美乐公司支付租金及物业费情况：1.2017年3月8日，达美乐公司向正鹏销售分公司支付了5笔61958.75元，摘要显示为2016年11月15日至2017年4月14日的租金；2.2017年3月8日，达美乐公司向正鹏销售分公司支付了27160元和6790元，摘要显示为2016年11月15日至2017年3月14日的物业费、2017年3月15日至2017年4月14日的物业费；3.2017年4月11日，达美乐公司向正鹏销售分公司支付了61958.75元和6790元，摘要显示为2017年4月15日至2017年5月14日的租金和物业费。双方均表示达美乐公司未拖欠2016年11月15日前的租金等费用。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，正鹏销售分公司与达美乐公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。在合同履行过程中，达美乐公司以正鹏销售分公司私自进行房屋外立面改造为由暂停支付租金，正鹏销售分公司以达美乐公司拖欠租金为由要求解除合同，故一审法院需审查达美乐公司暂停支付租金的行为是否具有合理性、是否构成违约。根据查明的事实可知，鼎铭物业公司于2016年9月对涉诉房屋所在楼栋的正门进行统一改造，加装避风阁，并提前通知了包括达美乐公司在内的各承租人，而根据合同约定，出租人在不影响承租人开门经营的情况下需对涉诉房屋所在物业进行整体改建、扩建或装修的，无需事先征得承租人同意，故该改造行为不构成违约，也不构成对合同内容的变更，无需征得达美乐公司的同意。关于达美乐公司辩称的其是在行使不安抗辩权的意见，根据合同法规定，不安抗辩权是指，应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，本案中虽对涉诉房屋外立面的改造会影响到达美乐公司广告牌的重新设计及安装，但该情形不符合不安抗辩权的情形，达美乐公司无权以此为由中止履行合同即暂停支付租金，达美乐公司暂停支付租金的行为构成违约。根据合同约定，达美乐公司拖欠租金累计超过一个月的，正鹏销售分公司有权解除合同，2016年11月15日至2016年12月14日的租金应于2016年11月8日前支付，但达美乐公司自2016年11月起即暂停支付租金，至2016年12月7日达美乐公司拖欠租金累计达到一个月，正鹏销售分公司已享有合同解除权。正鹏销售分公司于2017年2月6日向达美乐公司发送了解除通知及停水停电通知，虽达美乐公司不认可收到过该两份通知，但根据正鹏销售分公司提交的邮件查询结果、双方此前此后发送邮件填写的联系方式以及双方往来函件内容，足以认定达美乐公司收到了该两份通知，因查询结果未显示收件日期，故一审法院根据常理和生活常识认定达美乐公司于次日即2017年2月7日收到了两份通知，故双方的房屋租赁合同关系于2017年2月7日解除。关于正鹏销售分公司主张的租金，根据查明的事实可知，达美乐公司已向正鹏销售分公司支付了至2017年5月14日的租金，而双方的租赁合同于2017年2月7日解除，故对正鹏销售分公司主张的合同解除前的租金一审法院不再另行予以支持。关于正鹏销售分公司主张的逾期支付租金的滞纳金，达美乐公司确实存在逾期付款行为，一审法院综合考虑拖欠租金数额、时间等因素酌情确定滞纳金数额为5000元。关于正鹏销售分公司主张的逾期返还房屋违约金，双方均认可正鹏销售分公司于2017年4月26日对涉诉房屋停水停电并将房门上锁，达美乐公司自认此前其一直在正常经营，故2017年4月26日应视为正鹏销售分公司收回房屋的时间，达美乐公司应支付至2017年4月25日止的逾期返还房屋违约金。关于违约金的具体数额，考虑到达美乐公司已反诉要求正鹏销售分公司退还2017年4月26日至2017年5月14日期间的租金和物业费，故一审法院将以正鹏销售分公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定2017年4月26日前的租金和物业费作为达美乐公司逾期返还房屋的违约金，正鹏销售分公司无需再向达美乐公司退还2017年4月26日前的租金和物业费。关于正鹏销售分公司主张的解除合同违约金，本案系因达美乐公司违约导致合同解除，故达美乐公司应按合同约定向正鹏销售分公司支付违约金，但合同约定的违约金标准过高，一审法院将以正鹏销售分公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、达美乐公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情该部分违约金为10万元。关于正鹏销售分公司主张的免租期租金，合同虽未约定因一方违约导致合同解除时免租期租金的处理方式，但免除免租期间的租金应当以合同全面履行为前提，考虑到本案合同租期为8年，且本案合同未能最终履行完毕系因达美乐公司违约所致，再结合合同履行的情况，一审法院认为正鹏销售分公司主张免租期的租金具有事实依据，就具体数额，一审法院综合考虑合同约定的租期、合同实际履行情况以及合同未能履行的原因等因素酌情确定达美乐公司应向正鹏销售分公司支付一个月免租期租金55978.83元。关于正鹏销售分公司主张的律师费，因尚未实际发生，一审法院不予支持。关于达美乐公司主张的判令解除合同，因双方的合同已于2017年2月7日解除，故对其该项请求一审法院不予支持。关于达美乐公司主张的违约金，本案系因达美乐公司违约导致合同解除，故达美乐公司主张的违约金缺乏依据，一审法院不予支持。关于达美乐公司主张的经济损失，其中能源押金2.5万元，正鹏销售分公司应予以退还，一审法院予以支持。租金和物业费，达美乐公司支付租金和物业费至2017年5月14日，正鹏销售分公司于2017年4月26日收回房屋，达美乐公司要求正鹏销售分公司退还2017年4月26日至2017年5月14日期间的租金和物业费的请求于法有据，一审法院予以支持。营业损失缺乏依据，一审法院不予支持。资产损失，其中关于物品损失，根据合同约定，达美乐公司应于合同解除后七日内将涉诉房屋内物品搬出并将涉诉房屋返还给正鹏销售分公司，但合同解除后经正鹏销售分公司多次催促，达美乐公司均未将物品搬出，在此情况下，正鹏销售分公司有权处分房屋内的物品，根据正鹏销售分公司的陈述，其已采取合理方式保管相关物品，并同意将物品返还给达美乐公司，但达美乐公司拒绝接收，故达美乐公司要求正鹏销售分公司赔偿物品损失缺乏依据；关于资产损失中的装饰装修、其他工程费等损失，因本案系因达美乐公司违约导致合同解除，故其主张的装饰装修等损失亦缺乏依据，一审法院均不予支持。关于达美乐公司主张的律师费，因达美乐公司系违约方，故对其主张的该项费用不予支持。关于履约保证金，正鹏销售分公司同意用以折抵达美乐公司应支付的款项，一审法院不持异议，扣除达美乐公司应支付的逾期支付租金滞纳金、解除合同违约金和免租期租金后，正鹏销售分公司应向达美乐公司退还29427.66元。一审法院判决如下：一、北京正鹏房地产开发有限公司销售分公司与北京达美乐比萨饼有限公司之间的房屋租赁合同关系于二○一七年二月七日解除；二、北京正鹏房地产开发有限公司销售分公司于判决生效后七日内向北京达美乐比萨饼有限公司退还租金39240.54元、物业费4300.33元、能源押金25000元、履约保证金29427.66元；三、驳回北京正鹏房地产开发有限公司销售分公司的其他诉讼请求；四、驳回北京达美乐比萨饼有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因双方均未对一审判决确定的合同解除时间提起上诉，故，本院对双方合同解除予以确认，即正鹏销售分公司与达美乐公司之间的房屋租赁合同关系于2017年2月7日解除。结合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为，正鹏销售分公司在租赁场地外加装避风阁的行为是否构成对达美乐公司的违约，达美乐公司拒绝交付租金是否构成合理抗辩。根据查明的事实，正鹏销售分公司与达美乐公司在租赁合同第十条明确约定“4.在本合同有效期内，出租人或业主在不影响承租人开门经营的情况下确需对租赁标的所在该物业进行整体改建或扩建、装修的，无须事先征得承租人同意，但有可能影响到租赁区域经营的应事先告知承租人，如因此影响承租人无法开门经营的，双方另行协商解决。”物业公司加装避风阁系在租赁场地之外进行的整体性改扩建，且事先书面通知了达美乐公司，该改扩建及装修行为并未影响达美乐公司开门经营。达美乐公司主张因加装避风阁导致其外立面广告招牌被遮盖，影响到其正常营业，但双方合同中并未对外立面广告进行特别约定，达美乐公司提交的《房屋租赁合同》附件4“广告招牌位置确认图”是双方在租赁关系开始时对广告的位置进行了确认，该确认行为系依据租赁合同约定而进行，并无其他约定。故，达美乐公司主张正鹏销售分公司存在违约，依据不足。一审法院对此认定准确，本院予以维持。在正鹏销售分公司不存在违约情形下，达美乐公司采取拒交租金的方式主张自身诉求，其主张拒交租金系行使不安抗辩权，但本案中，并不存在不安抗辩权行使的条件，达美乐公司的该项抗辩主张不能成立，达美乐公司因此拒交租金的行为构成违约，一审法院对此认定准确，本院予以维持。一审法院结合双方履行合同情况，依法处理合同解除事宜、违约责任承担事宜，并无不当，本院予以维持。综上所述，正鹏销售分公司、达美乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61494元，由北京正鹏房地产开发有限公司销售分公司负担19305元（已交纳），由北京达美乐比萨饼有限公司负担42189元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张丽新审 判 员 田 璐审 判 员 刘 茵二〇一九年十一月四日法官助理 孙承松书 记 员 崔浩然书 记 员 陈昭希