河北省馆陶县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0433民初86号原告：郭勇民，男，1974年11月5日出生，汉族，律师，住馆陶县。委托诉讼代理人：井爱华（系原告郭勇民之妻），女，1977年10月18日出生，汉族，律师，住馆陶县。被告：河北辰嘉房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区人民路408号锦林大厦1-1108室。法定代表人：乔振涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄伟、郭玉强，该公司员工。原告郭勇民与被告河北辰嘉房地产开发有限公司（以下简称辰嘉公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭勇民及其委托诉讼代理人井爱华，被告辰嘉公司的委托诉讼代理人黄伟、郭玉强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭勇民向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行购房合同；2、判令被告协助原告办理房屋产权登记手续。事实和理由：被告在开发馆陶县柳湖胜景住宅小区项目中，将9号楼分包给王建明建设，用29号楼1单元501室抵顶给王建明作为9号楼的工程款。原告作为购房客户与建筑商王建明、被告的项目部经理兼工程部负责人倪春松经过充分协商，在被告的售楼部达成一致意见，确认原告购买柳湖胜景住宅小区29号楼1单元501室，总价款452049元，抵顶9号楼工程款。在被告的售楼部和财务部交接该房产分户手续后，原告给付了王建明房款410000元。之后，原告与被告售楼部经理黄伟多次联系，其每次都一边保证该房产归原告所有，一边借故拖延办理房产等手续。综上所述，被告拒不向原告交付该房产，不协助原告办理产权登记手续侵犯了原告的合法权益，故依法提起诉讼，望判如所诉。被告辰嘉公司辩称，根据公司管理规定，案外人王建明用公司欠其工程款作为向公司交纳的购房款，需由王建明提交申请，公司销售部门签字以后，其到公司预算部门核算公司是否欠其工程款。王建明用该公司欠其工程款抵顶馆陶县××湖胜景住宅小区××楼××单元××室购房款没有办理完毕相关手续，抵顶购房款不成立。该公司与原告之间没有签订房屋买卖合同，没有收取原告的购房款，不应给原告办理房屋产权登记手续。原告郭勇民为支持其诉讼请求向法庭提交了以下证据：1、抵扣工程款申明、辰嘉房产销售部与财务部当日分户交接单照片及复印件各1份，证明原告已和被告及建筑商王建明于2014年3月5日达成房屋抵顶协议；2、王建明出具的收到条及证明各1份，证明辰嘉公司于2014年3月抵顶给王建明位于馆陶县××湖胜景住宅小区××楼××单元××室房屋一处，购房款已从该公司欠王建明的工程款中扣清，王建明将该房屋以41万元价格卖给原告郭勇民，购房款已付清；3、2017年7月7日，原告妻子井爱华与被告的销售部经理黄伟手机通话录音资料1份，证明被告的销售部经理黄伟认可本案争议的房产已用王建明的工程款抵顶给原告。4、证人贾某出庭作证证言，证明其和被告的项目部经理倪春松是朋友关系，2013年，受原告之托向被告辰嘉公司的倪春松和黄伟咨询能否用该公司欠王建明的工程款抵顶房屋的事宜，经核实，没有风险。被告辰嘉公司为支持其辩解主张向法庭提交了以下证据：工程款抵扣房款管理办法及焦玉虎用邯郸市圣工建筑工程有限公司的工程款抵顶房款的案例1份，证明原告用该公司前欠王建明的工程款抵顶购房款的流程没有进行完毕。经质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议，但认为抵顶工程款申明上没有该公司销售部门和财务部门签字，王建明的名字是李秀军代签的，抵顶手续不完备，辰嘉房产销售部与财务部当日分户交接单只能证明该房屋预留信息，没有得到公司财务部门确认；对原告提交的证据2，被告不予认可，认为王建明没有出示被告扣除其工程款的证明；对原告提交的的证据3的真实性，被告无异议，并认可被告一直为原告预留着争议房屋；对原告提交的证据4，被告不予认可。原告对被告提交的证据持有异议，认为工程款抵顶购房款的流程系被告的内部规定，被告的销售部经理黄伟在向原告出示辰嘉房产销售部与财务部当日分户交接单时已和该公司的财务部门进行了核实，不用财务部门出具相关手续。经审查，对原告提交的证据1、3的真实性，被告无异议，且能够证明本案相关事实，本院予以确认；原告提交的证据2、4及被告提交的证据均具备证据的真实性、合法性、关联性要素，本院亦予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告在开发馆陶县柳湖胜景小区时，案外人王建明承包了该小区9号楼建筑工程。2013年3月5日，原告经人介绍，欲用被告欠王建明的工程款抵顶购房款购买被告商品房一处。当日，原告与王建明、被告的工程部负责人倪春松签订了抵扣工程款申明1份，该申明载明：签订时间2013年3月3日，客户郭勇民，所购房号29号楼1单元501室，面积148.31㎡，原始单价3108元，优惠后单价2978元，煤气初装费10382元，全额房款452049元，其中452049元抵扣9号工程款。该申明上由客户方郭勇民签字、建筑方李秀军代王建明签字，辰嘉公司的工程部负责人倪春松的签字。2014年3月5日，被告向原告出示了辰嘉房产销售部与财务部当日分户交接单，该交接单载明：签订时间2014年3月5日，买受人姓名郭勇民，房号29号楼1单元501室，原始单价3108元，建筑面积148.31㎡，原始总房款460947元，优惠（100+30）19280元，合同总房款441667元，双气初装费70×148.31=10382元，合计452049元，实收金额452049元。该交接单左上角有被告工程部负责人倪春松3月4日签名，并备注“请另加30元／㎡”内容，该交接单下部复核处有被告销售部经理黄伟签名。以上抵扣工程款申明、辰嘉房产销售部与财务部当日分户交接单均为被告提供的填充式表格样式。原告在得到上述确认后，向王建明支付购房款41万元。之后，原告多次找被告销售部经理黄伟，要求办理相关房产交易手续，黄伟认可该房屋已抵顶给原告，但又以王建明未办理工程款抵顶购房款手续为由不与原告签订商品房买卖合同，不向原告交付房屋。另查明，被告在庭审中陈述，馆陶县柳湖胜景住宅小区29号楼2014年竣工，已与部分买受人签订了房屋买卖合同。本院认为，2013年3月5日，原告与被告的工程部负责人倪春松及建筑方代表三方在被告的售楼处签订抵扣工程款声明1份，2014年3月5日，被告又向原告出示了辰嘉房产销售部与财务部当日分户交接单1份，该交接单上有被告的销售部经理黄伟和工程部负责人倪春松签名，上述行为发生在被告的经营场所售楼部，足以认定被告的工程部负责人倪春松和销售部经理黄伟的行为系职务行为，其法律后果应由被告承担。同时，抵扣工程款申明、辰嘉房产销售部与财务部当日分户交接单均为被告提供的填充式表格样式，均对房产买受人、位置、原始单价、建筑面积、原始总房款、优惠价格、合同总房款、双气初装费进行了详尽记载，另外抵扣工程款申明上明确注明全额房款452049元抵顶9号楼工程款，辰嘉房产销售部与财务部当日分户交接单明确记载实收金额为452049元，由此可以证明在原告用王建明的工程款抵顶被告房产购房款过程中，被告对该公司是否欠王建明建筑工程款，王建明是否同意抵顶等相关事宜进行充分的了解和核实。被告在向原告出具了上述交接单后，基于原告对被告的信任，向王建明支付购房款41万元，履行了买方的合同义务。在此之后，原告要求被告履行合同义务的时候，被告的销售部经理黄伟明确认可原告用该公司欠王建明工程款抵顶购房款的事实，并表示因王建明未办理工程款抵顶购房款手续，故不与原告签订商品房买卖合同，不向原告交付房屋。由本案审理时，原告提交的王建明出具的证明，结合被告向原告出示的当日分户交接单，可以确认被告已与王建明就原告用被告欠王建明工程款抵顶购房款事宜进行了协商，并取得了王建明的同意，原、被告之间存在合法、有效的房屋买卖合同，依法应予保护。被告公司的工程款抵顶购房款的流程系被告的内部规定，不对原告具有约束力。作为本案中房屋买卖合同的出售方，被告在签订、履行合同过程中处于明显的优势地位，如因被告与王建明之间的抵顶手续不完备而拒不履行与原告的合同义务，显失公平原则，故对被告的答辩意见，本院不予采纳。诚实信用原则是合同法的基本原则，如无被告与原告签订抵扣工程款申明及向原告出具辰嘉房产销售部与财务部当日分户交接单行为，就不会产生原告向王建明交付41万元工程款的事实，且原告向被告购买房屋的价格符合当时市场价格，故本案判决由被告履行房屋买卖合同符合诚信、友善的社会主义核心价值观理念。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条的规定，判决如下：一、被告河北辰嘉房地产开发有限公司与原告郭勇民之间关于馆陶县柳湖胜景住宅小区29号楼1单元501室房产的商品房买卖合同于本判决生效之日起继续履行。二、被告河北辰嘉房地产开发有限公司待该房产具备产权登记条件后十日内协助原告郭勇民办理不动产登记手续。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告河北辰嘉房地产开发有限公司负担。保全费2570由被告河北辰嘉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审判员  申会民二〇一九年二月二十八日书记员  王盼盼