湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1224民初1523号原告：周晓玲，女，1984年1月8日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县九宫山镇南成村****，现住通山县，委托诉讼代理人：李木相，湖北名卓律师事务所律师。被告：湖北通环混凝土实业有限公司（原湖北通环房地产开发有限公司），住所地：通山县通羊镇月亮湾水岸花园第**。统一社会信用代码：91421224673686211K。法定代表人：成忠海，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丛厚水，湖北自成律师事务所律师。第三人：邓玉梅，女，1970年12月2日出生，汉族，湖北省通山县人，住，住湖北省通山县通羊镇井湾村**住通山县，原告周晓玲与被告湖北通环混凝土实业有限公司、第三人邓玉梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周晓玲委托诉讼代理人李木相、被告湖北通环混凝土实业有限公司委托诉讼代理人从厚水、第三人邓玉梅均到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告周晓玲向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2017年1月2日签订的《认购协议书》，终止房屋买卖合同关系，判令返还原告购房款（368640元×2）737280元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在通山县××羊镇××大道原通羊镇老硅厂地段从事房地产开发，并设立“金硅小区”项目部，经熊登淼介绍，2017年1月2日，原、被告双方签订有《认购协议书》，该协议书约定：被告出售位于原××硅厂开发房屋中××月亮××一锅方向第一栋一单元702号房，购买总价款为368640元；2017年7月1日前交房，甲方违约则双倍返还购房款等内容。签订协议当天，原告按被告要求一次性付清了购房款，但在约定的2017年7月1日交房期限届满后，被告没有向原告交付房屋。原告多次催促，被告仍然未履行交房义务。2019年原告去装修房屋，遭到第三人的阻拦，第三人告知原告，被告方已将原告所购房屋以抵付建筑工程款的形式出售给第三人，原告多次同被告方代表人交涉无果，致使原告至今未获得该房屋所有权、使用权等权能，不能实现合同的目的。综上，为维护原告的合法权益，特具文起诉，请求人民法院支持原告的诉求。被告湖北通环混凝土实业有限公司辩称：一、被告仅拆迁并未报建该项目，该公章系徐志明私刻；二、该认购协议书并未加盖被告公司公章，被告不认可该认购协议书。原告签订的《认购协议书》无效。1、从形式上看，《认购协议书》并非售房合同，为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。2、《认购协议书》因签订主体不适格，合同对被告不生效。3、《认购协议书》因违反法律规定，合同无效。4、徐志明等私刻“湖北通环房地产开发有限公司金硅小区项目部”印章，该行为违法、三、原告与徐志明签订《认购协议书》，徐志明行为并不构成表见代理；四、被告其它行为并非对徐志明行为的认可，更不是对原告与徐志明签订《认购协议书》的追认；五、本案承担责任主体及应承担的责任。1、本案承担民事责任的主体应该是徐志明、黄振庭等合伙开发该项目的人。2、原告与徐志明等《认购协议书》无效，且与原告自己未尽审慎义务密切相关，应当由徐志明、黄振庭等返还购房款本金，不承担返还二倍购房款。3、徐志明伪造印章，冒用被告名义签订合同，骗取原告财物，数额较大，且收原告购房款后逃匿，构成合同诈骗罪。综上，应当驳回原告对被告的起诉，并移送公安机关。第三人辩称：这个认购协议是2017年签订的，这个工程的房子是2018年才完工，这个应该是期房，签订合同的时候根本不存在这个房子。原告周晓玲为证明自己的诉讼请求依据的事实，在举证期限内向本院提交如下证据：证据一、认购协议书一份，证明1、双方虽然签订的是认购协议书，但具备房屋买卖合同的主要条款内容，根据最高院相关解释规定应认定为房屋买卖合同关系；2、协议书约定了购买方支付房款后获得房屋所有权，同时还约定了出卖方另行出卖处置应赔付原告一倍购房款的后果等内容。证据二、熊登淼声明一份，证明熊登淼在认购协议书上的签名并不是购买人，而是在场见证人。证据三、收据一份，证明原告于2017年1月2日已向被告履行支付购房全款的义务。证据四、1、通羊法律服务所见证书，证明被告作为开发商就金硅小区委托法律服务所进行见证的事实；2、民事调解书。证明被告系所诉房地产项目的开发商，属适格被告。证据五、1、金硅小区还建房初步分配方案；2、西城派出所《证明》；3、视频资料。4、原告与第三人微信聊天记录。证明被告把房屋出售给原告之后，又将房屋处置给承建的第三人，被告方行为构成根本违约。被告在举证期限内向本院提交了如下证据：证据一、证明一份，证明被告接到法院传票后才知道公司公章被私刻并报案的事实。第三人在举证期限内向本院提交了如下证据：证据一、分配方案一份，证明该房屋曾按约定进行分配的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提出的证据，被告对证据一，真实性无异议，合法性有异议，认为该公章是案外人徐志明私自刻制作的，该公章不具备法律效力；对证据二无异议；对证据三，真实性无法核实，不清楚；对证据四，1、通羊法律服务所认定书真实性无异议，但是通环公司并没有报建，没有参与建设。2、调解书真实性无异议，调解书约定的是被告协调第三方交付房屋，对面积进行多退少补，调解书中被告的让步不能认定被告作为开发商的依据，被告是协助开发商进行交付房屋，并不无承担责任；对证据五，1、分配方案中成忠海是作为见证人的身份签字的，是政府要求成忠海去协调的，在协调过程中形成了这个分配方案；2、西城派出所《证明》三性均无异议；3、对视频资料不清楚情况；4、原告与第三人微信聊天记录真实性无法核实。第三人质证意见为：这个房子在2017年6、7月份就停工了，房子在2017年元月就卖了，这个时候我们才刚做了一层，规划和行政许可都没有办，这个房子在2018年8月份才完工，完工后才签订了分配方案，分配的时候根本没有讲这个房子已经卖了，所以我是不承认这个《认购协议书》的，徐志明和黄振庭是开发商，被告法人成忠海是后面参与到这个分配方案的，以前我都是和徐志明、黄振庭联系，以后才知道是挂靠通环公司的。对视频资料、西城派出所《证明》、微信聊天记录真实性无异议。对被告提出的证据，原告对该证据真实性无异议，对内容真实性有异议，认为这个证据载体是真实的，对派出所写的内容是有异议的，这个内容反映出成忠海个人意思表示，没有其他的客观证据或公安机关查明确认的事实。此案正在调查中，该证据应该由某某人涉嫌犯罪并由立案登记表等，对证据关联性有异议，该证据反映的内容即使是属实，公章即使是私刻的，也不能否定被告是该小区的建设者和开发者，对该证据合法性也是有异议，作为西城派出所开的证明，该份证据是没有法律效力的证据。第三人对该证据未发表质证意见。对第三人提举的证据，原、被告对该证据均无异议。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提出的证据一，被告对该证据真实性无异议，但认为公章是案外人徐志明私自刻制作的，该公章不具备法律效力，因被告未提供相关证据予以反驳，故本院对该证据予以采信。对证据三认为真实性无法核实，不清楚，原告未提供相关证据予以反驳，故对该证据本院予以采信。被告对证据二、证据四、证据五无异议，本院对该证据予以采信。对被告提出的证据一，系公安机关出具的证明，本院予以采信。对第三人提供的证据，原、被告对该证据均无异议，本院依法予以采信。依据当事人的陈述和本院查明的事实，本院认定事实如下：2017年1月2日，原告周晓玲与徐志明签订《认购协议》一份，协议约定原告周晓玲（买受人）向徐志明（出卖人）认购由其投资开发建设的金硅小区项目部房屋，房屋位于通羊镇老硅厂危房改造中的第一栋一单元702号房，以楼梯间为参照物，顺时针右起为第一号房（注：月亮湾刘一锅方向），价格为2880元/平方米，面积约128平方米（产权登记时面积与购买面积有差异，以产权登记面积为准，购房价款多退少补），付款方式为原告周晓玲一次性付清，约定于2017年7月1日前交房，同时原告周晓玲与徐志明约定:双方签订本协议后，徐志明不得擅自将原告周晓玲所定购住房转售他人，不得随意改变所购房屋价格、面积、结构和用途，如违约，徐志明应双倍返还购买方房款。签订认购协议后，原告周晓玲向徐志明支付了购房全款36.864万元。认购协议中有徐志明签名并加盖湖北通环房地产开发有限公司金硅小区项目部公章及原告和熊登淼的签名，熊登淼系原告购买该房的介绍人，不是购买人。徐志明向原告周晓玲开具收据一张，载明“收到周晓玲购房全款（金硅小区月亮湾刘一锅方向702号房），金额：叁拾陆万捌仟陆佰肆拾元”，该收据加盖湖北通环房地产开发有限公司金硅小区项目部公章并由黄振庭和徐志明签名。另查明：2018年1月25日，湖北通环房地产开发有限公司更名为湖北通环混凝土实业有限公司。被告湖北通环混凝土实业有限公司法人成忠海作为见证人在《金硅小区还建房初步分配方案》中签字参与了涉案房屋的分配，并以被告名义办理了金硅小区项目部的报批等相关手续。本院认为，原告与被告设立的金硅小区项目部签订《认购协议》、收据均有被告项目部印章，应系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告主张该印章系案外人徐志明私刻的抗辩意见，因被告未能举证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，故本院对被告主张该印章系案外人徐志明私刻的抗辩意见，本院不予采纳，该《认购协议》合法有效。原、被告签订的《认购协议》约定了房屋面积及价格、付款方式、权证办理违约责任等相关权利义务，该《认购协议》具有商品房买卖合同的主要内容，且原告已经按照《认购协议》的约定向被告支付了全部购房款，该协议可认定为商品房买卖合同。另被告将该涉案房屋以抵付建筑工程款的形式出售给本案第三人邓玉梅，导致原、被告签订合同的目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，（二）、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，故对原告请求解除与被告签订的《认购协议》的诉讼请求，本院予以支持。另被告法人成忠海在《金硅小区还建房初步分配方案》中签字并参与了该涉案房屋的分配，并以被告名义办理了金硅小区项目部的报批等相关手续等事实，故由被告返还原告购房款人民币368640元较为适当。被告还应按银行同期贷款利率向原告支付资金占用期间利息。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：解除原告周晓玲与被告湖北通环混凝土实业有限公司签订的《认购协议》；二、限被告湖北通环混凝土实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周晓玲购房款人民币368640元及资金占用期间利息（该利息以368640元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2017年1月2日起计算至购房款返还完毕之日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11173元，由原告周晓玲承担5586.5元，被告湖北通环混凝土实业有限公司承担5586.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  陈定远人民陪审员  黄有美人民陪审员  喻曙芳二〇一九年十一月十九日书 记 员  黎世发附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。