山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0202民初85号 原告：周玮，男，1968年11月3日生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：李文君，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。 原告：市南区鼎极俱乐部，住所地青岛市市南区越秀路2号负一层。 经营者：杨雪莲，女，1989年2月11日生，住黑龙江省宾县。 委托诉讼代理人：李文君，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。 被告：青岛城市建设投资（集团）有限责任公司，住所地青岛市市南区澳门路121号甲。 法定代表人：邢路正，董事长。 委托诉讼代理人：李戎家，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李珊珊，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 被告：青岛旅游集团有限公司，住所地青岛市市南区澳门路121号甲。 法定代表人：王红，董事长。 委托诉讼代理人：李戎家，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李珊珊，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 第三人：青岛米高梅商业有限公司，住所地青岛市市南区燕儿岛路1号奥帆基地心海广场（渔人码头）。 法定代表人：曲秀芳，总经理。 委托诉讼代理人：王亚宁，山东天华律师事务所律师。 原告周玮、原告市南区鼎极俱乐部（简称鼎极俱乐部）与被告青岛城市建设投资（集团）有限责任公司（简称城投公司）、被告青岛旅游集团有限公司（简称旅游公司）、第三人青岛米高梅商业有限公司（简称米高梅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序审理。诉讼中，基于案情需要，本院依法追加米高梅公司作为第三人参加诉讼。原告周玮及原告鼎极俱乐部的共同委托诉讼代理人李文君、李杰，被告城投公司及被告旅游公司的共同委托诉讼代理人李戎家、李珊珊，第三人米高梅公司委托诉讼代理人王亚宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周玮、原告鼎极俱乐部向本院提出诉讼请求：1、判令两被告承担连带责任赔偿和补偿原告装饰装修和设施投入损失、营业损失及其他损失暂计980万元；2、本案诉讼费用和律师费由两被告承担。事实与理由：米高梅公司与周玮于2010年4月签订租期至2018年4月30日的房屋租赁合同，将青岛中心后勤保障中心负一层租赁给周玮从事餐饮娱乐经营，签约后周玮即与合伙人注册成立鼎极俱乐部作为经营机构。2014年12月25日，双方又补充协议将租期延长至2020年4月30日。期间，米高梅公司未提供涉案房屋来源和产权证件。协议签订后，原告正常经营使用涉案房屋并如期足额支付租金至2016年6月。2016年中，因原告无法联系米高梅公司交纳租金，经旅游公司通知，原告遂向青岛市中级人民法院缴纳租金51万元。同时，自2016年5月起，旅游公司称系涉案房屋经营管理人，要求收回标的物，同意对装修损失和经营损失予以赔偿和补偿，双方经多次协商，并共同委托青岛兰德资产评估有限公司初步评估装修损失约480万元，但尚未就赔偿和补偿问题达成协议。协商期间，旅游公司要求随时准备返还租赁物并无需交纳租金。2017年11月，城投公司对原告另案提起诉讼要求返还租赁物，方得知被告与第三人纠纷始末。综上，原告与米高梅公司签订的租赁合同合法有效，被告之行为已构成侵权，导致原告无法占有经营，产生巨大经济损失，故具状起诉，请求依法判如所请。 被告城投公司、被告旅游公司辩称，1、其非合同相对人，原告所诉主体不当；2、如本案系侵权纠纷，而被告另案起诉行为系维护自身权益，原告诉求不能成立，应予驳回。 第三人米高梅公司述称，被告将涉案心海广场在不具备交付和对外租赁情况下交由第三人管理，第三人承租后投入大量资金进行改造并花费大量精力进行招租逐步转入正轨，但被告却因人事更换问题不愿继续履行租赁合同，以欠付租金、私自改建为由申请仲裁并实现目的，第三人对此始终存在异议，被告违反合同约定，是解除合同始作俑者及违约方。第三人与被告签订的租赁合同并非简单的租赁合同，而是作为管理方对外代表被告，根据买卖不破租赁原则，不能因被告管理方的变更而擅自解除合同，原告、第三人对此无过错，不应承担责任，被告应赔偿损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初6526号民事判决书查明事实如下： 经审理查明，2008年12月31日，城投公司与米高梅公司签订《中国青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同》一份，载明：城投公司将青岛市市南区燕儿岛路1号心海广场后勤保障中心和渔人码头出租给米高梅公司；渔人码头总建筑面积约为35000平方米，奥帆中心后勤保障中心，总建筑面积约5800平方米；租赁期限为20年，租金为渔人码头和后勤保障中心每天每建筑面积1.5元；前三年租金不变，从第四年起，以三年为期递增一次，每期租金标准在上期租金标准基础上递增2%；租金于每期第一个月初10日内支付，每次支付本季度年度应付租金的25%。 同日，城投公司与青岛东奥开发建设集团公司、米高梅公司签订《关于奥帆中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同的相关说明》一份，载明：根据青岛市政府青政发[2008]11号组建新的政府投资类公司的文件内容，青岛东奥开发建设集团公司整建制划转到城投公司。因此虽然目前青岛奥帆中心包括租赁标的渔人码头、后勤保障中心所占地块，土地使用证登记所有人为青岛东奥开发建设集团公司，但城投公司对该标的拥有完全的所有及处置权。对以上情况，三方均已知悉并认可。城投公司与青岛东奥开发建设集团公司、米高梅公司在该说明上盖章确认。 2010年，周玮与米高梅公司签订《房屋租赁合同》一份，载明：周玮承租青岛奥帆中心内后勤保障中心负一层整层（北侧设备间除外），使用面积共计1950平方米；租期自2010年5月1日至2018年4月30日；2010年5月1日起应付年租金为80万元，此后每一年在上一年度租金基础上按照5%比例递增；租金以每年为一期支付一次，合同签订之日起3日内支付第一期租金，此后每期租金在上一季度年度届满前60天支付；逾期三十日未缴纳应交的全部或部分租金或费用的，出租方有权解除合同，收回房屋。 2014年8月4日，中国国际经济贸易仲裁委员会作出[2014]中国贸仲京裁字第0668号《裁决书》一份，载明：解除城投公司和米高梅公司于2008年12月31日签订的《中国青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同》；米高梅公司于本裁决生效后3个月内将《中国青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同》项下其占有、使用的全部租赁房产返还给城投公司；米高梅公司向城投公司支付截止至2013年6月30日欠付的租金2850万元、支付自2013年7月1日至被申请人实际履行仲裁裁决之日的租金（以年租金1700万标准计算）…。 2015年1月14日，青岛市中级人民法院作出（2015）青执字第55-2号执行裁定书，载明：裁定停止向米高梅公司支付已到期租金，你单位应于裁定书送达后10日内将租金交至青岛市中级人民法院银行账户。 2015年7月29日，青岛市中级人民法院作出（2015）青执字第55-5号《协助执行通知书》一份，载明：五日内向我院提供你公司与被执行人米高梅公司签订的租赁合同；扣留并提取被执行人米高梅公司在你公司的收入，并于5日交至我院指定账户。 2016年6月25日，青岛市中级人民法院作出《公告》一份，载明：[2014]中国贸仲京裁字第0668号裁决书已经发生法律效力，因被执行人米高梅公司未履行返还奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁房产的返还义务，城投公司申请强制执行；我院已对涉案房产强制返还，与米高梅公司签订租赁合同的商户可与申请执行人联系相关事宜。 2016年11月9日，青岛市中级人民法院作出（2015）青执字第55号之一《通知》一份，载明：鼎极俱乐部自收到该通知之日起三日内将被执行人米高梅公司在你公司应收租金等收入交至青岛市中级人民法院指定账户。 2013年9月11日，青岛市政府国有资产监督管理委员会向城投公司出具《关于青岛城市建设投资（集团）有限责任公司成立青岛旅游集团有限公司的批复》，载明：原则同意你公司所属全资子公司青岛东奥开发建设集团公司采取存续分立的方式成立青岛旅游集团有限公司；青岛东奥开发建设集团公司的全部资产及负债以2012年未审计数为准分割至青岛旅游集团有限公司，作为你公司对青岛旅游集团有限公司的出资；青岛旅游集团有限公司为你公司的全资子公司，注册资本20亿元。 2017年12月15日，旅游公司出具《证明》一份，载明：青岛奥帆中心后勤中心是青岛东奥开发建设集团公司投资建设的物业，由城投公司统一运营、管理，于2008年12月租赁给米高梅公司。2013年9月，青岛东奥开发建设集团公司的全部资产及负债以2012年末未审计数为准分割至青岛旅游集团有限公司。青岛旅游集团有限公司认可城投公司与米高梅公司签订的《中国青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同》，认可中国经济贸易仲裁委员会就该租赁合同于2014年8月作出的仲裁裁决，同意城投公司就青岛奥帆中心后勤保障中心所涉及的权利纠纷向人民法院提起诉讼及提出各项诉讼请求。 原告提交《补充协议》一份，证明2014年12月25日，原告与米高梅公司续签租期直至2020年4月30日。城投公司质证称，2014年8月份，裁决书已经发生法律效力，解除米高梅公司与城投公司签订的租赁合同，该补充协议无效。 原告提交通告、警示、函各一份，证明旅游公司通知涉案房屋要强迁、断电，其自称作为管理人对原告的租赁状态和正常使用房屋不断干扰，使原告无法正常使用涉案房屋；米高梅公司已找不到，原告支付租金遇到障碍，后原告将部分租金交付至中院。城投公司质证称，对证据真实性无异议，对证明事项不予认可，原告知晓其与米高梅公司签订的租赁合同已经解除，原告应自2016年6月25日以后参照租赁合同约定的租金标准向城投公司缴纳房屋占用费。 2016年11月11日，案外人刘庆友代原告向青岛市中级人民法院打款51万元。刘庆友出具证明一份，载明：其系代付涉案房屋租金。 2018年1月4日，本院对涉案房屋进行现场勘验；涉案房屋分为A、B区，共计18个房间，包括下扶梯、流水景观均为原告装修。 城投公司称，在其向米高梅公司出租涉案房屋时，三方协议约定城投公司对房屋有出租和处置权利，东奥公司的资产作为出资划给旅游集团，旅游集团系城投公司的子公司；城投公司和米高梅公司签订的租赁合同中渔人码头已经返还，后勤保障中心中的租户尚未被清退；原告在米高梅公司与城投公司之间的租赁合同解除后，未向城投公司及产权人支付房屋使用费，无偿占用涉案房屋至今且拒绝履行青岛市中级人民法院关于提取原告对米高梅公司应付租金的裁定，侵害城投公司的合法权益。 原告称，1、周玮和米高梅公司签订的房屋租赁合同，周玮系鼎极俱乐部的合伙人之一，原告现仍在房屋内经营，租金支付至2017年8、9月份，2017年的年租金为100万元左右；之前两原告不知晓米高梅公司与城投公司之间的租赁合同被裁决解除，至今两原告也不知晓涉案房屋的产权人到底是谁；城投公司所引用的裁决书仅是审理房屋租赁合同本身，未对房屋的产权和管理权人进行查明，不能作为城投公司主张管理权和产权的依据；原告在无法找到米高梅公司的情况下，存在客观障碍而未能支付租金，在障碍消除后，及时向中级法院支付租金；城投公司既非产权人又非管理权人，与原告无合同关系，城投公司无权主张涉案房屋的返还权、收益权及其他权益。2、原告系涉案房屋的承租人和合法占用人，其对涉案房屋的合法占用和使用权应受法律保护，城投公司无权收回涉案房屋；原告不存在对涉案房屋的转租行为，周玮承租涉案房屋后即鼎极俱乐部作为经营机构在涉案房屋内经营；城投公司与米高梅公司解除租赁合同，并不导致米高梅与周玮之间的租赁合同解除，原告系善意第三人，案涉房屋租赁合同至今有效，原告有权继续履行和合法占用涉案房屋，城投公司无权解除原告与米高梅之间的租赁合同并收回房屋。3、本案的处理不应影响原告因城投公司和旅游集团强行要求原告停业和强行收回涉案房屋而产生损失所应得的赔偿和补偿；原告在承租涉案房屋后对涉案房屋投入巨额资金进行装修和购买设备设施，包括但不限于建设门前景观、装修装饰包房、购置娱乐设备、购买安装供暖制冷循环设备、除湿设备、水塔、水吧设备等大型保障设备等。城投公司及旅游集团自2016年6月以来强行要求原告停业并收回涉案房屋，使原告无法正常使用涉案房屋并已停业，产生包括装修装饰（含设施设备）的投入损失和营业损失等巨大损失。鼎极俱乐部提起诉讼要求城投公司和旅游集团赔偿和补偿980万元，已在市南法院立案。 上述事实，有租赁合同、补充协议、说明、裁决书、裁定书、通知书、公告、通知、情况说明、警示、函及原、被告当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据均已经过本院庭审质证及审查。 本案查明事实与该案基本一致。 另查明，原被告自认曾就赔偿或补偿问题进行沟通协商，但双方均未提交证据证明双方最终达成合意。 对有异议的事实和证据，本院认定如下：原告向本院提交申请，要求对市南区鼎极俱乐部所有资产及投入价值和因两被告实施侵权行为对原告造成的自侵权停业时起至租期届满之日止的营业损失进行评估鉴定；两被告认为1、原被告非合同相对人，原告装修未经被告同意，与之无关。2、如决定鉴定，则应评估基准日及评估范围。根据协议鉴定事项不符合法律规定，鉴定结果及后果应由原告自行承担；3、鉴定费用应由原告承担，与被告无关；米高梅公司同意鉴定，但该损失应由被告承担，先合同解除系被动解除。综合各方意见，本院依法委托鉴定机构对鼎极俱乐部所有资产及投入价值进行了司法鉴定。2019年1月21日，青岛大信房地产土地资产评估有限公司出具青大信鉴字（2019）第01002号《资产评估报告》，确定资产评估总值7968591元，其中不可移动部分评估值为7000919元，可移动部分评估值为967672元。原告质证后认为报告载明的资产投入价值为7968591元，系原告承租毛坯房屋并投入巨资装修装饰而来，原告系合法善意占有人，被告作为最终实际受益人应偿赔；被告质证后认为，原被告系次承租租赁关系，原告应向第三人主张权利，评估事项与其无关。评估基准日无事实和法律依据，对该时点的资产和投入价值评估不符合法律规定；第三人质证后认为，评估基准日应以首次装修时间为准，不应以2016年10月为基准。应扣除可移动部分评估值，评估数值过高，该损失应由被告承担。对该鉴定意见本院认为，该系对鼎极俱乐部资产价值的公允价值认定，符合证据要件，本院予以采信。关于原告主张的营业损失鉴定申请，无法律依据，本院不予采纳。 本院认为，原告要求被告赔偿或补偿的主要依据有三点：一是基于物权法关于善意占有规定应获得赔偿或补偿；二是原告已经行使代偿权，原被告存在租赁关系，故被告应予赔偿或补偿；三是原被告曾就赔偿或补偿问题进行协商，应视为被告承诺。本院认为，首先，《物权法》第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”原告所提交的证据尚不足以认定其主张；其次，原告支付的51万元系向青岛市中级人民法院缴纳，发生原因亦为该院通知，且次租赁关系终止已经生效判决所确认，原告主张亦无有效证据支持；最后，原被告自认曾就停业后续问题进行协商，但不能证明双方达成最终合意。故原告要求赔偿或补偿装饰装修和营业损失的请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告对涉案房屋申请鉴定的相关事宜本院已依法向原告予以释明，相应法律后果原告应自行承担。 依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告周玮、原告市南区鼎极俱乐部的诉讼请求。 案件受理费80400元，鉴定费150000元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  程 凯 人民陪审员  卓晓明 人民陪审员  郭 晔 二〇一九年二月二十六日 书 记 员  韩 露