广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初24607号原告：广州拾方上宸置业有限公司，住所地广东省广州市天河区棠东富华东街26号，统一社会信用代码91440101MA59KXTK1T。法定代表人：孔令波，经理。委托代理人：王志强，系北京市京都（深圳）律师事务所律师。被告：苏志冬，男，1970年11月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：李志云、黄孝鑫，均系北京大成（广州）律师事务所律师。原告广州拾方上宸置业有限公司（以下简称拾方公司）诉被告苏志冬排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告拾方公司的委托代理人王志强，被告苏志冬的委托代理人李志云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。拾方公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即停止侵害、排除妨害，将其放置在富华小区空地（穗集地证字第××号《集体土地房产证》所附宗地平面图中位于东面的梯形空白部分；以下简称案涉空地）上的板房、砖头、水泥、沙子、围墙和电子道闸全部清理搬离富华小区；2、被告赔偿原告自2017年9月22日至侵害停止、妨害排除之日止的经济损失（包括：①原告需向富华小区24户业主交纳案涉空地的租金损失，每月按7万元计；②原告将案涉空地用于经营停车场收费而产生的未能收取停车费的损失，其中2017年12月按1万元计，其他则每月按3万元计；③原告对24栋房产装修施工，由于被告的行为，导致原告无法对24栋房产正常进行装修施工产生装修招商的窝工损失，自2017年9月22日至2018年1月31日估算为60万元）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：富华小区位于广州市天河区棠东村富华东街，共有24栋建筑，分属24户业主，根据业主《广州市集体土地房产证》的明确记载，共用土地面积7740.04平方米，此共用土地面积是整宗地的产权人即24户业主共同使用。原告与富华小区业主签订《房屋租赁合同书》一份，约定将富华小区的集体土地房产及共用地共7740.04平方米，总建筑面积7571.6116平方米出租给原告，租赁期限为12年，自2017年3月6日至2029年3月5日，第一、二年每月租金200000元，原告承租后，正式接手经营管理富华小区。原告经过业主同意，对原小区物业进行升级装修，并由广州市天河区住房和建设水务局在小区空地上修建池塘净水系统泵房和街道城中村消防管网泵房，相关施工正在紧张进行中。2017年9月22日上午10点，被告苏志冬声称其受广州市白云区南侨实业公司（以下简称南侨公司）的授权，带十四、五名左右的黑衣人闯入富华小区，以富华小区现有的共用地面积中的3000多平方米的空地产权应属于南侨公司为由，强行将一个集装箱板房（长6米，宽3米，高2.6米）放在富华小区施工现场，并从9月22日起，有四个黑衣人住在板房里，24小时守候在工地。2017年9月29日，施工队在修建池塘净水系统泵房和街道城中村消防管网泵房工程基地的时候，4个黑衣人强行阻止工人施工。2017年10月16日，富华小区业主向被告发出限期搬迁通知书。被告不但拒不搬出，反而变本加厉，于2017年10月17日13点40分，由5个黑衣人带队，拉了近700块轻质砖（10*20*60）强行卸在工地，说要在案涉空地和住宅区之间砌围墙，原告只得向棠下派出所报警，派出所以属于民事纠纷为由不便处理。2017年11月2日，棠下司法所介入调解无果，此时原告得知所谓的“广州市白云区南侨实业公司”已经于1999年6月19日注销。2017年11月4日，有人宣称接受被告苏志冬的指令在案涉空地开始砌墙，并宣称要接管小区停车场，原告于当日上午和下午各报警一次，但被告没完没了，事态进一步扩大，致使原告无法正常经营，遭受了巨额经济损失。2017年11月7日17点，被告以案涉空地属于南侨公司为由，禁止原告施工，集合了大批不明身份的社会人员，阻止原告施工车辆进出，并继续砌墙，封堵停车场的范围。2017年11月27日，被告派人在停车场向停车场的车辆派发收费的通知，通知各车主自2017年12月1日起重新登记车辆号和交付场地费。2017年11月29日，被告指令在停车场上安装电子道闸，阻止车辆正常进出。2017年12月1日起，被告开始指派人员向停车场车辆收费，并宣称如果原告继续收费，将封堵停车场，致使双方均不能使用。《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定：依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：妨害物权的或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。原告认为，富华小区业主对案涉空地（即面积为7740.04平方米的共用地）的使用权已经依法登记，其权利人的合法地位毋庸置疑，原告与富华小区业主签订的《房屋租赁合同书》合法有效，原告的租赁经营权依法受到保护，被告到富华小区放置板房、堆放砖头、水泥、沙子、砌墙行为严重侵害了原告的合法权益，应当立即停止侵害、排除妨害，由此原告造成的损失应当承担全部赔偿责任。为此原告特具文起诉，请求法院依法判决，以维护法律尊严，保护原告合法权益。苏志冬辩称：对原告的诉讼请求不予认可。一、穗集地证字第001202号至第001225号等集体土地房产证宗地平面图上十五幢住宅东边约3000平方米的空地（即案涉空地）由广州市天河区棠下街棠东村第一股份合作经济社（以下简称棠东一社）转让给南侨公司再由南侨公司转让给苏志冬，苏志冬拥有案涉空地的合法使用权，不存在原告所称侵占其合法土地使用权的事实。南侨公司根据与棠东一社于1993年3月5日签订的《合作兴建棠东乡住宅协议书》取得了荔枝堂祠前4800平方米的土地使用权，后南侨公司退还了近1800平方米土地，剩余约3000多平方米的土地，后南侨公司将案涉空地转让给了苏志冬，苏志冬合法拥有该案涉空地的使用权。富华花园穗集地证字第001202号至第001225号24个房产，性质上属于农村宅基地，按照土地管理的法律法规的规定，属于一宅一地，该24个产权人均非棠东一社的村民（社员），除其房屋建设所占用的土地外，不可能还另外拥有案涉空地。《集体土地房产证》上“共同土地面积7740.04平方米”的记载，仅表明集体土地房产证的产权人与其他人共同拥有该宗地的使用权，但不表明集体土地房产证上的产权人单独拥有该宗地的全部土地的使用权。即原告提供的证据既不能证明24个集体土地房产证上的产权人单独地、完整地拥有上述空地的使用权，也不能排除南侨公司、苏志冬对案涉空地的使用权，其要求苏志冬将放置在富华小区空地上的板房、砖头、水泥、沙子等物体全部清理搬离，停止侵害、排除妨害的诉请没有事实和法律依据。原告没有合法依据侵占了苏志冬的合法拥有的土地使用权，苏志冬要求原告向苏志冬支付占用期间的使用费。二、本案涉及土地使用权争议，根据法律规定，应先由人民政府处理，对人民政府处理决定不服后才能向法院提出诉讼，原告在未经人民政府处理这个先决程序之前直接向法院提出诉讼，不符合法律规定，且原告无权就土地使用权争议提出诉讼。原告向法院提出的诉讼，名义上是排除妨害的侵权之诉，但实质上是关于谁对案涉空地拥有合法使用权的诉讼。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理；第十六条第三款，当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。原告与苏志冬之间关于案涉空地的使用权之争，原告应当先要求人民政府处理，对于人民政府的处理不服后才能向法院提出诉讼，原告在未经人民法院处理这个先决程序之前直接向法院提出诉讼，不符合法律规定，应驳回其诉讼请求。另外，原告对案涉空地的所谓权利，来源于其与24个集体土地房产证产权人的租赁关系，是一种次生权利，如前所述，本案本质上是土地使用权的争议，是24个集体土地房产证产权人与苏志冬之间关于土地使用权的争议，原告作为次生权利人，无权代表24个集体土地房产证产权人就土地使用权提出诉讼，是非适格的原告，其起诉应予以驳回。经审理查明：查册时间为2019年1月18日的24份《广州市不动产登记查册表》共同显示：位于广州市天河区棠东村富华东街一巷1、2、3、4、5、6、7、8号的房屋的登记权属人依次为案外人林金波、叶清兰、刘平芬、林祖实、袁国强、徐小青、冯文辉、袁国华，位于广州市天河区棠东村富华东街二巷1、2、3、4号的房屋的登记权属人依次为案外人颜金堂、赵宝安、林智南、林超雄，位于广州市天河区棠东村富华东街三巷1、2、3、4、5、6、7、8号的房屋的登记权属人依次为案外人何寿、陈远声、黄智东、林智深、陈岳流、杨少其、吴汉冰、林智慧，位于广州市天河区棠东村富华东街四巷1、2、3、4号的房屋的登记权属人依次为案外人张继威、马世新、吴坤明、余成林（上述24栋房屋以下统称为“案涉24栋房屋”；上述24名登记权属人以下统称为“林金波等24人”）。其中位于天河区棠东村富华东街一巷8号的房屋的《集体土地房产证》（穗集地证字第××号）记载：权属人为案外人袁国华，权属来源为1993年新建，房屋占有份额为全部，土地权属性质为集体所有；土地共用地面积为7740.04平方米，土地用途为住宅；房屋建基面积为79.92平方米，房屋总建筑面积为311.22平方米；备注为该用地由天河区人民政府批准使用、此共有土地面积是整宗地的产权人共同使用，核准日期为1999年7月26日；所附宗地平面图显示：富华小区红线范围内的案涉空地形状为梯形，富华小区宗地用地面积为7740.041平方米、建基面积为1995.355平方米、建筑总面积为7571.6116平方米。本案审理过程中，本院向广州市天河区国土资源和规划局发函查询案涉空地的土地性质、规划用途、所有权人、使用权人、使用权人的权利来源等情况。该局于2018年11月7日作出穗天国规〔2018〕1459号复函（含附件《控制性详细规划示意图》《广州市不动产登记查册表》）答复本院，上述复函（含附件）反映出：一、案涉空地查无《建设用地规划许可证》记录，经查GIS平台，案涉空地用地性质现行规划控制为村生活用地（二类居住用地）、邮电设施用地、公共绿地、城市道路用地；二、案涉空地的土地性质为集体所有；共用土地面积7740.04平方米是整幢楼房的产权人共同使用。原告称其承租的范围包括案涉空地，体现在2017年4月17日的《房屋租赁合同书》第一条约定了“7740.0410平方米”；谢智恒等三人及深圳前海九盈资产投资管理有限公司与袁国华签订租赁合同后又成立了原告来作为承租方，所以才又由原告跟袁国华签订了2017年4月17日的《房屋租赁合同书》，并由向某代表原告接收了案涉24栋房屋和案涉空地。原告为证明其承租了案涉空地，提供了以下证据：1、《公证书》〔显示“林金波等24人”于1999年9月23日以公证方式签署《授权委托书》；《授权委托书》的主要内容为委托人“林金波等24人”全权委托受托人袁国华代为管理、使用、处分广州市天河区棠东富华东街的房地产（含共用地7740平方米），如今后涉及上列房地产的转让、租赁、抵押等产权处分以及与产权相关的评估、公证、变卖或拍卖、合作开发经营等有关事项，均委托袁国华全权、独立、直接处理，等内容〕。2、穗集地证字第001209号、第001203号、第001206号《集体土地房产证》（分别显示对应的房屋地址依次为天河区棠东村富华东街一巷8号、2号、5号）。3、2017年4月17日的《房屋租赁合同书》〔显示案外人袁国华以“林金波等24人”（甲方，下同）的授权代理人身份与原告（乙方，下同）于2017年4月17日签订该合同；合同的主要约定内容如下：（第一条）甲方房屋位于天河区棠东村富华东街的集体土地房产7740.041平方米，总建筑面积7571.6116平方米及房屋现状为，详见附件一房屋集体土地房产证；（第二条）乙方租用出租房屋的期限为12年，即自2017年3月6日至2029年3月5日……（第三条）甲方将房屋出租给乙方作自用或出租经营用途使用……（第四条）甲方保证第一条所列的出租房屋符合有关法律、法规及规章的规定及不存在抵押，查封等妨害乙方使用的情形……（第六条）甲方应于2017年3月6日前将出租房屋交付乙方使用……（第十条第一款）因乙方使用不当或不合理使用，出租房屋及其内部的设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿……（第十一条）本合同租赁期限内，甲方确需要对出租房屋进行改建、扩建或装修的……如甲方出租该加建、扩建部分房地产（包括但不限于房屋、停车场或其他设施），乙方有优先承租权……〕。4、富华小区交接表（共四页，一页为复印件，三页为原件；有原件中的一页书写有“房屋：六排、二十四栋别墅，每栋四层，停车场车位120个，停车场建筑物六间，铁皮棚停车位七个”手写文字，并在落款处交验方一栏有“马春生”签名及落款日期“2017.3.6”、接收方签名一栏有“向某”签名及落款日期“2017.3.6”）。5、2008年4月23日的《租赁协议》（记载出租方为袁国华、承租方为胡国华，租赁标的物为“广州市天河区棠东村富华东街一巷12号（1-24）栋3层半楼房，建筑面积7571.6116平方米，空地一幅、二处总共占用面积为7740.0410平方米”，租期自2008年5月1日至2026年4月30日）。6、2008年5月1日的《租赁协议》（记载出租方为胡国华、承租方为马春光，租赁标的物为“广州市天河区棠东村富华东街一巷12号（1-24）栋3层半楼房，建筑面积7571.6116平方米，空地一幅（入小区路面8米及进门处左边靠当地农民房屋约800平方米已由胡国华做好基础的，属胡国华，不在出租给马春光的范围内）”，租期自2008年5月1日至2018年4月30日）。7、2017年3月3日的《租赁终止协议书》（记载出租方为袁国华、出租方受托代理人为袁海升，承租方为胡国华，约定2008年4月23日的《租赁协议》于2017年3月3日解除；落款处出租方签名为“袁海升”）。8、2017年1月6日的《租赁终止协议书》（记载出租方为胡国华、出租方受托代理人为袁海升，承租方为马春光，约定2008年5月1日的《租赁协议》于2017年1月6日解除；落款处出租方签名为“袁海升”）。9、2017年1月1日的《授权委托书》〔记载袁国华委托袁海升处理与承租方胡国华提前终止2008年4月23日《租赁协议》的一切事宜，袁海升今后可全权、独立、直接处理广州市天河区棠东村富华东街富华小区房地产（含共用地7740平方米）的转让、租赁等产权处分及与产权相关的变卖、合作开发经营等有关事项〕。10、2017年1月6日的《授权委托书》（记载胡国华委托袁海升处理与承租方马春光提前终止2008年5月1日《租赁协议》的问题，全权委托袁海升与马春光协商退场、清盘、补偿金额、签署终止租赁协议等相关一切事宜）。11、2017年2月28日的《授权委托书》（记载马春光委托马春生与袁海升进行富华小区的一切交接工作和手续）。12、2016年9月2日的《房屋租赁合同》（记载出租方为袁国华和袁海升，承租方为谢智恒等三人，出租方房屋位于“天河区棠东村富华东街的集体土地房产7740.041平方米，总建筑面积7571.6116平方米及房屋现状为，详见附件一房屋集体土地房产证”）。13、《物业管理委托顾问服务合同》（复印件。记载原告聘任深圳市盈之泰投资物业管理有限公司担任广州市天河区棠东东路富华小区的物业管理服务业务工作顾问并协助开展项目物业管理工作，合同有效期自2017年2月28日至2017年5月28日止，落款处原告方法定代表人一栏加盖“袁海升”印章）。14、深圳市盈之泰投资物业管理有限公司《营业执照（副本）》（复印件上加盖有深圳市盈之泰投资物业管理有限公司印章）及《证明》（记载深圳市盈之泰投资物业管理有限公司于2018年12月28日证明向某系其员工，其根据《物业管理委托顾问服务合同》指派向某担任富华小区的物业顾问，向某于2017年3月6日根据其指派和原告要求，代表原告负责富华小区24栋房产及停车场的清盘交接工作）。15、2016年12月26日《承诺书》（记载袁国华向徐东平、谢智恒、陈晓毅、深圳前海九盈资产投资管理有限公司承诺于2017年3月以前与马春光、胡国华签订租赁终止协议以确保与接受承诺方的租赁合同可以付诸履行，保证于2017年3月以前完成房屋24栋以及停车场的清盘交接工作，保证接受承诺方能顺利接手承租）。经质证，被告对上述证据1-3真实性予以确认，认为原告仅提交了3份集体房产证，仅表明当中的3个业主是有3套房屋的产权，原告没有提交证据证明相关公证书和房屋租赁合同当中所显示其他21套房产是否有权进行授权并出租，即使原告合法取得24户业主的出租授权，但其仅表明24户业主是对于24套房屋所占用的土地有使用权，并不表明其对案涉空地有使用权。对上述证据4-15中有原件的证据中的签名和盖章的真实性均无异议，不需要申请鉴定，但不认可合法性和关联性，认为棠东一社作为土地所有权人已经明确了案涉空地的使用权人为被告，非法侵占、承租等也可能与第三方签订租赁合同，原告所提交的租赁合同等证据并不能证明袁国华等24个集体土地房产证的所有人就是土地的使用权人，所以24个集体土地房产证的所有人及原告均无权对案涉空地提出主张。另，原告的证人向某到庭作证称：2017年2月28日，我被深圳盈之泰投资管理有限公司指派到广州市天河区棠东东路富华东街的富华小区做物业顾问。我到富华小区后就着手跟富华小区的前一手承租人马春生进行小区的交接工作，交接工作进行了几天，交接内容包括水电读数、停车场交接、剩余租户清理移交等，在将交接工作办妥后我和马春生于2017年3月6日签了书面交接文件。从此以后，我一直在富华小区作为盈之泰公司指派的员工为原告提供物业顾问服务。至今仍在那里工作。原告在接收富华小区后重新进行了装修，富华小区内有24栋独立的楼房（位于小区西部），位于小区东部的是停车场，停车场在我方接手前已经被作为停车场经营使用，我办理完交接手续后，停车场就一直由原告作为停车场在进行经营收益，我作为物业顾问进行管理。2017年9月份左右，被告就过来声称停车场土地是属于被告的，当天被告就强行进驻停车场并实际进行控制，我的同事报警了也没用。原告对停车场进行经营收益期间，停车场内大概有120个车位，但原告当时正在小区内对24栋楼房进行整体装修，为了确保以后承租24栋楼房的租户可以有停车位使用，所以原告预留了一些车位未对外出租，只是以月保方式对外出租了六十个车位左右，每个车位月保费用为600元。这六十个车位是已经实际租出去的。月保车位的车主会单方签署承诺书（主要内容是说明车位只作停车不作保管及其他涉及停车的免责条款）给我方、我方会出具收款收据（我个人签字，并未加盖原告印章）给车主，车主的月保车费以现金或微信转账付给我个人，我再统一以银行转账方式交给原告的会计周大平。原告与盈之泰公司之间是委托作为物业顾问的关系。本案审理过程中，本院于2018年12月14日组织双方当事人到案涉小区进行现场勘查，现场看到案涉空地被隔墙划分正对案涉小区东门的通行道路（以下简称东门通道）、北停车场、南停车场三个区域，南停车场内有一间简易板房、北停车场内有一排简易房屋，案涉24栋房屋外观呈现统一的装修风格且装饰装修较新，案涉小区西门外的道路为沿河涌的道路。在现场勘查过程中，原、被告双方均确认被告于2017年9月22日开始对案涉空地进行控制用作停车场经营至今，在此之前是原告在控制案涉空地且被用作停车场经营使用，东门通道现在可以自由通行，北停车场内的简易房屋是原告在控制，南停车场内的简易板房是被告设置；原告还称案涉24栋房屋已经完成了装修，案涉小区西门外道路被限制只能行人不能行车，东门通道虽然可以自由通行，但是被被告间接控制；被告还称其并无阻挠原告装修，东门通道由其控制，但其允许其他方自由通行，间隔案涉空地的墙是其在开始控制案涉空地后一个月左右时设置的。本院认为：本案中，原告系以承租人身份认为被告侵害了其对租赁标的物的一部分即案涉空地进行占有、使用、收益的权利而提起本案诉讼。因此，原告负有举证证明案涉空地在租赁标的物范围之内的义务。从原告提供的证据2017年4月17日的《房屋租赁合同书》的内容看，原告租赁的租赁标的物应为案涉小区内建筑总面积7571.6116平方米的房屋。上述《房屋租赁合同书》并无专门约定案涉空地属于租赁标的物之列，而原告提供的关于证明其承租范围包括案涉空地的证据中的证据5-12、15也不能反映出案涉空地在原告向案涉24栋房屋产权人承租的租赁标的物范围之内；况且，袁国华以出租人身份签署的2008年4月23日的《租赁协议》在约定租赁标的物时是将房屋与空地分别列明，这恰好与2017年4月17日的《房屋租赁合同书》形成鲜明对比。至于原告提供的证据交接材料及证人向某的证言等，结合原、被告关于在2017年9月22日前是原告在控制案涉空地的陈述来看，也仅能证明在被告占用案涉空地前是原告在占用案涉空地，在原告的合同相对方即出租人未予明确案涉空地是否在租赁标的物范围之内的情况下，本院认为原告关于案涉空地属于租赁标的物的一部分的陈述证据并不充分，应由原告自行承担举证不能的不利后果，故本院对原告该陈述依法不予采信。因此，原告认为被告侵犯原告对案涉空地承租而享有占有、使用、收益的权利，缺乏事实依据，原告以该认知为前提提出的第一项诉请及要求被告赔偿案涉空地租金损失、停车费损失的诉请亦缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告赔偿自2017年9月22日至2018年1月31日装修招商的窝工损失的诉讼请求，被告明确否认对原告的装修行为进行过阻挠，原告也未能提供证据证明被告对案涉24栋房屋的装修或招商进行阻挠。因此，原告该部分诉请缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州拾方上宸置业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费23690元，由原告广州拾方上宸置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  廖凤如人民陪审员  黄志科二〇一九年二月十二日书 记 员  张 杳蒲肖明判决书已于2019年月日送达