江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7262号上诉人（原审原告）：王芹，女，1983年9月19日生，汉族，户籍地安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：李梦亮，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京爱如山房地产置业顾问有限公司，住所地江苏省南京市江北新区大厂健民路旭东新城****。法定代表人：骆胜国，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄能山，男，该公司员工。委托诉讼代理人：戴斌，江苏六骏律师事务所律师。上诉人王芹因与被上诉人南京爱如山房地产置业顾问有限公司（以下简称爱如山公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初2810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王芹上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审请求即判令被上诉人退还上诉人居间服务费23000元并向上诉人支付违约损失530000元；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人履行居间义务无过错，事实不清，被上诉人具有严重过错，应承担责任。1.被上诉人套用存量房的格式文本作为本案尚未领取房产证的拆迁安置房交易合同，存在严重过错，导致了上诉人对被上诉人的信任。2.一般的存量房交易尚且需要进行产权调查，本案相对风险系数较高的房产交易，被上诉人未到拆迁安置等单位核实，没有进行任何产权调查和前期的风险提示。3.被上诉人在居间协议里面约定100万元无效的违约金条款、对房款进行背书的行为进一步使上诉人在交易中相信被上诉人和王加琴从而导致损失产生。4.被上诉人的工作人员无居间资质。被上诉人工作人员与王加琴一房多卖的其他中介公司工作人员相互认识，其仍然推荐具有风险的房屋，存在严重过错。二、一审判决退还6900元居间费用，依据不足。被上诉人居间费用是按照南京市房产中介行业收费的最高比例收取的，相应的工作应当涵盖客户选择、产权调查、价格磋商、条款制定、权证过户、房屋交接等全套的服务，因被上诉人的众多过错导致上诉人损失百万元，一审法院仍然认定收取合理的报酬，于法无据。被上诉人未积极履行后续中介义务，前期审查义务也未完全履行，被上诉人应当退还全部居间服务费。综上，请求支持上诉人的上诉请求。爱如山公司辩称：一、被上诉人与上诉人在订立房产交易居间合同时，将已知的房屋相关信息如实的告知了上诉人，未故意隐瞒，该房屋系拆迁安置房，没有办理不动产权属登记，只有拆迁协议等相关的资料。同时又将拆迁协议等相关资料交给上诉人保管，被上诉人没有任何过错。二、上诉人的损失应当由王加琴赔偿。涉案中介合同及补充协议，明确约定了王加琴负有保证出售的房屋权属真实、承诺对房屋享有完整的权利义务。三、王加琴一房多卖并且造假，并不能否定王加琴名下确实有一套拆迁安置房事实。王加琴一房多卖，被上诉人也无从得知，且对王加琴提供的拆迁安置协议以及其他的一些协议材料，也没办法进行真假的对比和甄别。四、上诉人系完全民事行为能力人，对此拆迁安置房的买卖，应当尽到注意义务，且上诉人在交付款项时也没有完全按照协议内容时间点来交付，亦没有通过中介监管。上诉人与被上诉人及王加琴签订的房地产买卖中介合同中明确约定了，守约方已向爱如山公司支付的居间房屋费视为守约方的损失，应当由守约方向违约方来主张。一审法院考虑到中介合同已无法履行，被上诉人已无法提供服务，酌定被上诉人退还王芹居间费6900元并无不当。综上，请求维持一审判决。王芹向一审法院起诉请求：1.判令爱如山公司退还居间服务费2.3万元；2.判令爱如山公司支付违约损失53万元；3.本案诉讼费用由爱如山公司承担。一审法院认定事实：爱如山公司将王加琴名下位于南京市六合区仁景苑小区安置房信息公布在中介房源信息中。王芹看到此房源信息后欲购买。2017年8月7日，王芹、王加琴与爱如山公司签订一份《房地产买卖中介合同》（以下简称中介合同），约定在爱如山公司居间服务下，王芹与王加琴就房屋买卖达成协议，由王芹购买王加琴名下位于南京市六合区仁景苑小区的拆迁安置房。中介合同另约定：1.王加琴负有保证出售的房屋权属真实、承诺对房屋享有完整权利等义务，自签订中介合同之日起至办理产权转移手续止，在此期间王加琴若有违法行为（包括经济案件或刑事案件）而被有关部门没收物业，均视为王加琴违约；2.爱如山公司应认真履行委托的后续服务，即产权转移、房屋交付、办理产权证等事宜；3.爱如山公司应根据专业的知识及工作经验，将所了解的标的情况如实告知王芹，及时将委托事项办理的进展情况向王芹通报；4.三方商定，爱如山公司有无正当理由不履行合同、与他人串通损害买卖双方利益、故意隐瞒和提高委托标的利差或其他过失影响交易的，应承担违约金100万元；5.守约方已向爱如山公司支付的居间服务费视为守约方的损失，由守约方直接向违约方主张，爱如山公司不予退还。当日，王芹与王加琴另行签订了一份《购房补充协议》，约定：1.房屋建筑面积120平方米，成交价120万元；2.王芹于2017年8月7日支付定金2万元、2017年8月10日前支付购房款40万元、2017年10月1日前支付购房款38万元、2018年2月1日前支付购房款10万元、拿房之日支付购房款20万元、办证之日支付购房款10万元；2.王加琴不得以任何理由将此房不卖给王芹，否则返还购房款、装潢费及双倍定金，并另行支付违约金100万元。上述文件签署当日，王芹向爱如山公司支付了全部居间服务费2.3万元。另根据当事人陈述，王加琴涉嫌一房多卖已被公安机关逮捕，中介合同无法继续履行。王芹认为系爱如山公司未尽义务，应赔偿相关损失。同时，根据王芹陈述，其已将106万元房款给付王加琴。一审法院认为，本案的争议焦点系：爱如山公司在居间活动中是否存在过错，是否应对王芹的损失承担赔偿责任，如何承担责任。本案中，王芹通过爱如山公司发布的房源信息，与王加琴、爱如山公司签订中介合同并支付了居间服务费，王芹与爱如山公司之间形成了居间合同法律关系。在居间合同法律关系中，居间人应向委托人如实报告有关订立合同的事项，故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。本案中，爱如山公司作为专业居间人，在促成交易时应当审查交易标的权属等情况并如实向委托人王芹披露。而根据查明的事实，王芹在签订中介合同时，已知涉案房屋系安置房，未办理不动产权属登记，只有拆迁协议等相关材料，且房主、房源信息均真实，即王加琴名下确有一处安置房产。王芹称王加琴提供的拆迁协议等材料存在明显造假痕迹，爱如山公司未能识别，有重大过错。一审法院认为，王加琴的造假行为并不能否认其名下确实有一处安置房产的事实，该事实有《拆迁户认购安置房协议书》及南京市沿江工业开发区经济适用住房发展中心开具的收款收据证实。王加琴出售的房源本身并无问题，王芹的损失实际源于王加琴将此房进行了多次出售，但作为居间人的爱如山公司，对此并不知情，更未故意隐瞒。王加琴将拆迁协议等材料事前已通过其他中介机构向外发布且与其他买家签订了购房合同，爱如山公司无从获知，亦无法拿出真假材料进行对比和甄别，并且爱如山公司作为一般中介机构亦无权要求拆迁办公室为其核实王加琴提供的拆迁资料真伪。王芹的损失与王加琴的一房多卖行为之间存在直接的因果关系，应由王加琴对王芹进行赔偿。王芹作为买受人，系完全民事行为能力人，其自身负有一定的注意义务，对于买卖安置房、交付资金等行为，其本身应审慎为之，不因给付了居间服务费就将相关注意义务当然地转嫁中介机构。但考虑到中介合同无法继续履行，爱如山公司后续服务无法提供，其收取的居间服务费对应的服务项目未能完全进行，相应的费用应予以扣减，一审法院酌定爱如山公司退还王芹居间服务费6900元。综上所述，王芹要求爱如山公司退还佣金6900元的诉讼请求，一审法院予以支持，对其超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、南京爱如山房地产置业顾问有限公司于判决生效之日起十日内退还王芹居间服务费6900元；二、驳回王芹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9330元，减半收取4665元，由王芹负担4607元，由南京爱如山房地产置业顾问有限公司负担58元，王芹预交的9330元由一审法院予以退回4723元，应由南京爱如山房地产置业顾问有限公司负担的58元，由南京爱如山房地产置业顾问有限公司于判决生效之日起十日内交付至一审法院。二审中，双方当事人未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，被上诉人爱如山公司表示，考虑到上诉人受骗，损失巨大，其同意退还收取的全部居间费用。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人认为，被上诉人在居间其与案外人王加琴房屋买卖过程中，存在过错，应当承担赔偿责任。上诉人与王加琴签订房屋买卖合同时，王加琴并未取得房屋，双方实际上是对拆迁安置房屋资格的买卖，对此事实房屋买卖双方明知且认可。在上述情形下，被上诉人爱如山公司根本无法审查到该房屋的产权登记信息，对王加琴提供的材料亦难以辨别真伪等，其亦想促成合同交易，主观上并无过错。根据本案现有证据，亦不足以认定被上诉人在居间双方签订合同过程中存在过错，故一审法院认定被上诉人不承担责任，并无不当。二审中，被上诉人自愿退还收取的上诉人全部居间费用，系其自行处分自己的权利，故本院对上诉人要求被上诉人全部退还居间费用的上诉请求，予以支持。综上，因本案二审出现新的事实，上诉人的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、变更江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初2810号民事判决第一项为：南京爱如山房地产置业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内退还王芹居间服务费23000元；二、驳回王芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9330元，减半收取4665元，由王芹负担4607元，南京爱如山置业顾问有限公司负担58元。二审案件受理费9261元，由王芹负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年十一月八日书记员  陈晓君