浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙02民终4670号 上诉人（原审原告）：宁波富豪物业管理有限公司。住所地：宁波市鄞州区百丈东路83号五楼。 法定代表人：方维明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：仰长斌，浙江秉清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋敬，浙江秉清律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：罗永富，男，1963年10月2日出生，汉族，住慈溪市。 被上诉人（原审被告）：宁波鄞州远扬房地产咨询服务有限公司。住所地：宁波市鄞州区百丈东路37号（22-3）。 法定代表人：林德成，该公司执行董事。 上诉人宁波富豪物业管理有限公司（以下简称富豪物业）因与被上诉人罗永富、宁波鄞州远扬房地产咨询服务有限公司（原名宁波江东远扬房地产咨询服务有限公司，2018年7月9日变更为现用名，以下简称远扬公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2017）浙0212民初10305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。 富豪物业上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，发回重审或者改判，判令远扬公司向其支付从2013年3月15日至2017年2月28日室内维修费190元、电费20341.80元、电梯运行费3924.10元、中央空调运行费42635.50元，共计67091.40元。罗永富对远扬公司全部付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：室内维修费、电费、电梯运行费、中央空调运行费全部金额应由远扬公司承担。一、富豪物业对一审判决认定的上述费用的金额没有异议。富豪物业系垫付上述款项，不是代收关系，富豪物业也不是《物业管理条例》第四十四条规定的供水、供电、供气、通信等单位，不存在一审判决所述的“原告作为相关费用的代收方，亦应向最终用户收取相关费用”。二、从合同相对性来说，富豪物业只能向罗永富和远扬公司主张权利，其虽然统计了最终用户的部分费用，只是统计而已，不能作为富豪物业向案外人主张权利的依据。从公平角度而言，富豪物业不知道远扬公司实际转租情况，也不知道转租时相关费用的具体约定。如远扬公司转租时约定相关费用无须实际使用人承担，这又如何让富豪物业主张权利。三、一审判决认为，对于空置期间产生的费用以及不明确使用人的用户所产生的费用，因远扬公司未举证证明实际使用人，也未向富豪物业备案，故这些费用应由远扬公司承担。在本案中，远扬公司并没有向法庭提交所有实际承租人的租赁合同，本案没有明确任何实际使用人，远扬公司应承担全部责任。虽然富豪物业也有部分统计，但没有相应的租赁合同等证据来证实实际使用人是谁。四、涉案房屋维修费190元系富豪物业事实上提供的物业服务费，理应由远扬公司和罗永富承担。五、罗永富应对远扬公司的上述全部付款义务承担连带责任，不能因转租行为而免责。 罗永富、远扬公司未作答辩。 富豪物业向一审法院起诉请求：1.罗永富、远扬公司支付富豪物业物业管理综合服务费17013.05元、公共部位维修费1522元、室内维修费190元、电费20341.80元、电梯运行费3924.10元、中央空调运行费42635.50元，合计85626.45元；2.罗永富、远扬公司支付富豪物业滞纳金394956.40元（自2013年3月15日暂计算至2017年7月30日，之后的滞纳金按日5‰计算至实际履行日止）。 一审法院认定事实：宁波市鄞州区百丈东路37号〈22-1〉-〈22-14〉房产（建筑面积为785.78平方米）自2008年12月3日起登记在罗永富名下。2013年3月8日，罗永富与远扬公司签订《房屋租赁合同》一份，约定罗永富将上述房屋出租给远扬公司，租赁期限共74个月，自2013年3月15日至2019年5月14日；租赁期内所产生的水费、电费、物业费等所有费用由承租方承担。远扬公司承租涉案房产后将该房产分隔为7间，并将部分房间转租给他人，该7间房间对应的编号及面积分别为2401室-285.78平方米、2406室-75平方米、2407室-75平方米、2408室-90平方米、2409室-65平方米、2410室-75平方米、2412室-65平方米。 2012年2月29日，根据涉案房产所在的彩虹广场大楼业主意见，彩虹广场大楼全体业主委托富豪物业进行物业管理，管理时间从2012年3月1日起，原管理单位宁波耐森物业管理有限公司从2012年2月29日前退出管理。富豪物业管理彩虹广场后与罗永富未签订过书面合同，彩虹广场物业管理综合服务费原按照建筑面积每月5元/平方米收取，自2013年1月起按建筑面积每月4.50元/平方米收取；公共设施维修费一直按建筑面积每年4.80元/平方米收取。自2013年3月15日起，根据富豪物业提交的已缴纳费用清单所载，所涉房产的物业综合服务费及日常维修费由各承租人按承租面积缴纳，差额部分由远扬公司承担；水费全额由远扬公司承担；楼层电费（即公摊损耗）由各承租人根据楼层总表与各户分表用量总和的差额按面积比例缴纳；空调运行费、电梯运行费根据富豪物业的抄表数按面积比例缴纳；户内电费根据富豪物业的实际抄表数按每度1.20元计算，户内电表的差额部分由远扬公司承担；室内维修费按实计算；上述费用由富豪物业先行支付后再按各户的使用面积计算出单户费用，各实际使用人根据富豪物业计算的金额向富豪物业支付。2013年3月15日至2016年12月31日，尚未支付的物业管理综合服务费合计17013.05元、公共设施维修费合计1522元；2013年3月15日至2017年2月28日，尚未支付的电费（含室内电费及楼层电费）为20341.80元、电梯运行费3924.10元、中央空调运行费42635.50元。上述未支付的电费（含室内电费及楼层电费）、电梯运行费及中央空调运行费中，未明确实际使用人的费用（含空置期间的费用）分别为6203.80元、1087元、10946.90元。2017年2月，富豪物业因维修2401室房间内设施产生室内维修费190元，根据富豪物业记载，该期间2401室房间使用人为万本祥（上海）电子商务有限公司宁波分公司。富豪物业曾多次催讨上述费用。 一审法院认为，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。罗永富与远扬公司约定，远扬公司承租房屋期间的物业费由其自行承担，故远扬公司应支付上述期间物业费，罗永富作为业主应承担连带责任。富豪物业与罗永富客观上存在物业服务合同关系，富豪物业为涉案房产提供了物业服务，罗永富与远扬公司应支付物业费。关于富豪物业主张的2013年3月15日至2016年12月31日期间的物业综合服务费及公共设施维修费，经核算符合富豪物业公示的收费标准，一审法院予以确认。对远扬公司抗辩的物业费应由实际承租人支付，一审法院认为，远扬公司未就涉案房产的转租行为进行举证，亦未证明远扬公司与次承租人之间关于物业费承担的约定，故一审法院不予支持。根据《物业管理条例》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、通信等单位应当向最终用户收取有关费用。富豪物业与罗永富、远扬公司未签订过物业服务合同，双方未就水电费及能耗费的承担作出明确约定，富豪物业作为相关费用的代收方，亦应向最终用户收取相关费用。关于富豪物业主张的电费（含室内电费及楼层电费）、电梯运行费及中央空调运行费，根据富豪物业统计的数据，部分费用已明确最终用户，故该部分费用应向最终用户收取，富豪物业可另行主张。对于空置期间产生的费用以及不明确使用人的用户所产生的费用，因远扬公司未举证证明实际使用人，远扬公司转租房屋后亦未向富豪物业备案，故该部分费用应由远扬公司承担。经核算，电费为6203.80元、电梯运行费为1087元、中央空调运行费为10946.90元。罗永富、远扬公司对富豪物业主张的能耗费虽有异议，但未提交反证，一审法院不予采信。关于富豪物业要求罗永富、远扬公司承担室内维修费190元，因要求富豪物业维修的主体非罗永富、远扬公司，富豪物业的该项诉请没有法律依据，一审法院不予支持。富豪物业主张的上述费用均已产生，富豪物业有权要求罗永富、远扬公司支付。关于富豪物业主张的滞纳金，因双方未就具体费用的支付时间作有效约定，且富豪物业在催缴物业费及水电能耗费过程中存在瑕疵，对该项诉请一审法院不予支持。据此，一审法院依照《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出判决：一、宁波鄞州远扬房地产咨询服务有限公司支付宁波富豪物业管理有限公司2013年3月15日至2016年12月31日期间的物业综合服务费17013.05元、公共设施维修费1522元，合计18535.05元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、宁波鄞州远扬房地产咨询服务有限公司支付宁波富豪物业管理有限公司电费6203.80元、电梯运行费为1087元、中央空调运行费为10946.90元，合计18237.70元，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、罗永富对宁波鄞州远扬房地产咨询服务有限公司的上述第一项付款义务承担连带清偿责任，并有权在承担责任后向宁波鄞州远扬房地产咨询服务有限公司追偿；四、驳回宁波富豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费8509元，由宁波富豪物业管理有限公司负担7858元，宁波鄞州远扬房地产咨询服务有限公司负担651元。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的行为。业主和物业服务企业之间的权利义务关系是建立在物业服务合同基础上。富豪物业与罗永富并没有签订书面物业服务合同，虽然双方事实上存在物业服务关系，但电费、电梯运行费、中央空调运行费、室内维修费不同于物业管理费、公共设施维修费，前者在本案中以实际使用为前提，而后者不管业主是否实际使用都需要缴纳。因此，电费、电梯运行费、中央空调运行费和室内维修费需要物业服务企业与业主进行明确约定。而富豪物业与罗永富、远扬公司对电费、电梯运行费、中央空调运行费和室内维修费如何承担并没有进行约定，其要求罗永富、远扬公司承担该四项费用，缺乏依据。根据“权利义务相一致”原则，“谁使用、谁受益、谁缴费”，该四项费用应由物业的实际使用人承担。事实上，富豪物业也是直接向实际使用人进行收取。鉴于远扬公司转租房屋后未向富豪物业备案，也未举证证明实际使用人，对于不明确使用人的用户所产生的费用，一审判令远扬公司承担，远扬公司对此未提起上诉，本院予以确认。 综上所述，上诉人富豪物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1477元，由上诉人宁波富豪物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 孙长虎 审 判 员 周 娜 审 判 员 樊瑞娟 二〇一九年二月二十五日 代书记员 贺婷婷