重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终369号 上诉人（原审原告、案外人）：王芳，女，1972年2月6日出生，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：肖雯，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范滔滔，重庆博萃律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司职工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女,重庆盛景生态旅游开发股份有限公司职工。 上诉人王芳因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。王芳的委托诉讼代理人范滔滔、华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、盛景旅游开发公司的委托诉讼代理人张叶娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王芳上诉请求:1.撤销原判，依法改判停止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢X单元4-X号房屋的执行。2.确认王芳对案涉房屋享有所有权。3.本案的诉讼费由华融资产重庆分公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清。王芳在一审庭审中向法院递交的证据表明其于2012年9月17日和2014年3月25日分别向张叶娟转账支付192万元和194万元，另于2014年7月16日现场刷卡支付装修款56991元和购房房款151559元。重庆市第四中级人民法院所作出的(2018)渝04执异231号裁定书在审理查明部分也载明“案外人王芳于2014年3月25日向盛景公司支付购房款247758元”。以上证据均足以证明王芳已按合同约定向盛景旅游开发公司足额支付了案涉房屋的购房款。 华融资产重庆分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 盛景旅游开发公司发表意见称，购房合同系双方真实意思表示，重庆海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、盛景旅游开发公司三家公司的法定代表人都是肖华安，三块牌子一套班子，盛景旅游开发公司对于三家公司收取的款项均予认可，买受人通过以房抵债等方式支付的房款，以收据上载明的收款方式为准。因公司自身原因未能给买受人办理网签和产权转移登记手续。 王芳向一审法院提出诉讼请求：1.立即停止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢X单元4-X号房屋的执行，并解除查封扣押；2.确认王芳对案涉房屋享有所有权；3.本案的诉讼费由华融资产重庆分公司负担。 一审法院认定事实：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景旅游开发公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。从2013年3月起，盛景旅游开发公司陆续取得该小区各幢房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新北路支行）向一审法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，一审法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新北路支行申请执行后，一审法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，一审法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱县国土房管局）送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经一审法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送一审法院执行。 一审另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新北路支行进行贷款，盛景旅游开发公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱县国土房管局办理了抵押登记，案涉房屋的具体抵押时间为2015年2月。 一审再查明：王芳与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》约定王芳向盛景旅游开发公司购买重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢X单元4-X号清水房屋，总价款247758元，但未载明具体的签订时间。王芳与海丰建设公司签订了《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，约定装修工程造价为59895元，也无签订时间。2014年3月25日，盛景旅游开发公司给王芳出具收条一张，载明收到王芳支付7幢X单元4-X号房屋总购房款307653元，收款方式为：转账。从王芳提供的银行流水来看，王芳向张叶娟存在多次转账，分别为：2010年1月26日转账144万元；2012年1月12日转账96万元；2012年9月17日转账192万元；2014年3月25日转账194万元；2014年5月28日转账193万元；2014年5月28日转账97万元。张叶娟系盛景旅游开发公司等关联公司的财务人员。王芳与盛景旅游开发公司签订商品房买卖合同的房屋共有80套，本次提起案外人执行异议的案件有14套，分别为：7幢X单元3-X、7幢X单元2-X、7幢X单元6-X、7幢X单元2-X、7幢X单元6-X、6幢X单元2-X、7幢X单元4-X、7幢X单元4-X、7幢X单元3-X、7幢X单元2-X、7幢X单元5-X、7幢X单元4-X、7幢X单元3-X、7幢X单元4-X号房屋，涉及购房款、装修费共计4041579元。其庭审中陈述该14套房屋购房款的支付情况为：2012年9月17日向张叶娟转账支付的192万元系借款抵房款，2014年3月25日向张叶娟转账支付的194万元系购房款，最后购买一审法院受理的（2018）渝04民初74号案件即6幢X单元2-X房屋时尚差208550元，便用刷卡方式进行了支付，并在一审法院受理的（2018）渝04民初74号案件中提供了银行刷卡单，时间为2014年7月16日。盛景旅游开发公司向王芳出具的购房款收据时间除7幢X单元6-X、7幢X单元6-X为2014年3月26日和6幢X单元2-X为2014年7月16日外，其他房屋开具收据的时间为2014年3月25日。2018年7月11日，重庆卓海物业服务有限公司给王芳出具了一张收条，载明收到王芳电入户费1200元。王芳在得知涉案房屋已被一审法院查封后，向一审法院提出执行异议。一审法院经审查后，作出（2018）渝04执异231号执行裁定书，裁定驳回案外人王芳的异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为：王芳能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条或第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。 一、关于《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新北路支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新北路支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定排除执行问题。 首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，王芳向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即一审法院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”一审法院于2017年8月2日向石柱县国土房管局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。 其次，关于王芳请求排除执行是否符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，王芳提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据王芳主张的事实，王芳虽然与盛景旅游开发公司签订了《商品房买卖合同》并由盛景旅游开发公司开具了收据，但并未实际支付购房款，其主张购房款的支付方式为部分以房抵债、部分转账付款，虽然提供的2014年3月25日转账194万元及2014年7月16日刷卡208550元，与其提出案外人执行异议之诉的11套房屋购房款收据时间一致，但仍存在以下问题：一是王芳向张叶娟转账款项没有注明用途；二是涉及王芳提起案外人执行异议之诉的14套房屋购房款及装修款总价款为4041579元，而根据王芳的陈述其支付的购房款为192万元借款抵房款、194万元购房款和208550元刷卡，共计4068550元，所支付的款项与所购房屋总价款不致；三是王芳提出案外人执行异议之诉涉及的14套房屋购房款收据时间不完全一致；四是王芳与盛景旅游开发公司签订商品房买卖合同的房屋共有80套，从其提供的银行流水来看有多笔转账款项，王芳没有提供借款合同、结算依据、以房抵债等证据证明包括该14套房屋在内的80套房屋如何抵债的事实。故王芳所提供的证据不足，一审法院就其提供的现有证据无法判断盛景旅游开发公司或其关联公司所欠债务的真实性，王芳就本案案涉房屋要求排除执行不满足《执行异议复议规定》第二十八条第（三）项的规定。 最后，关于本案能否适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王芳应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定王芳已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。并且王芳在“明月绿洲”小区购买了签订商品房买卖合同的房屋有80套，亦不满足名下唯一住房的条件，不能适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。 三、关于王芳请求确认其享有涉案房屋的所有权并解除查封问题。因王芳与盛景旅游开发公司签订的本案涉案商品房买卖合同，不满足《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定排除涉案房屋的执行，请求确认其享有涉案房屋的所有权并解除查封的理由不成立，一审法院不予支持。 综上，王芳请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，其对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，一审法院对其诉讼请求不予支持。根据《执行异议复议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，一审法院判决驳回王芳的诉讼请求。案件受理费5016.37元，由王芳负担。 二审中，王芳向本院举示了如下证据：1.银行转账明细；2.借款本息确认清单；3.抵房协议；4.房款收据明细统计表；5.借款协议及收据；6.缴纳电信宽带使用费用收据。拟证明王芳及其控制公司重庆鑫洲普昂科技发展有限责任公司向海丰建设公司先后支付借款2574万元，后与盛景旅游开发公司达成以房抵款协议，并于2015年7月23日实际占有使用案涉房屋的事实。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。本院认为，王芳举示的上述证据可以与盛景旅游开发公司陈述、双方当事人均予以认可的事实相互印证，能够证明王芳以抵债的方式支付了包括案涉房屋在内的购房款并于2015年7月23日已实际占有使用案涉房屋的事实，本院对上述证据予以采信。 二审查明：一审法院向石柱土家族自治县不动产登记中心送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书及相应协助执行通知书，石柱土家族自治县不动产登记中心签收时间为2017年7月14日。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：王芳对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢X单元4-X号房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院对此评述如下： 首先，《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议复议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。 其次，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而案涉房屋系一审法院依据重庆银行建新北路支行的申请而查封，一审法院于2017年7月14日向石柱土家族自治县不动产登记中心送达相应执行裁定书及协助执行通知书，故应以2017年7月14日作为认定本案相关事实的查封时间。 最后，《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，王芳与盛景旅游开发公司签订的《商品房买卖合同》未载明签订时间，盛景旅游开发公司虽于2014年3月25日给王芳出具了购房收据，但此时双方尚未签订《抵房协议》，华融资产重庆分公司主张收据上的时间系倒签符合日常情理。双方签订《抵房协议》的时间为2014年11月4日，盛景旅游开发公司工作人员蔡渝签订《房款收据明细统计表》的时间为2015年6月10日，均早于案涉房屋被人民法院查封的时间，可以认定王芳与盛景旅游开发公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于购房款的支付，根据王芳举示的证据以及本案查明的事实可知，因海丰建设公司欠付王芳借款，海丰建设公司、盛景旅游开发公司系关联公司，其法定代表人均系肖华安，盛景旅游开发公司、海丰建设公司遂同意以包括案涉房屋在内的80套房屋抵偿给王芳，并由王芳与盛景旅游开发公司签订了《商品房买卖合同》，可以认定盛景旅游开发公司已经收到了案涉房屋的购房款，符合已支付全部价款的条件。关于案涉房屋的占有，王芳在一审中举示的重庆卓海物业服务有限公司出具的收条的时间为2017年7月11日，但在二审中举示的缴纳电信宽带费用的时间为2016年7月30日，早于人民法院的查封时间，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。最后，关于未能办理过户登记手续的过错问题，王芳签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在预售许可证与抵押权并存的情形下，王芳基于对预售许可证的合理信赖而与盛景旅游开发公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定王芳已经履行了合理的注意义务，故案涉房屋未办理过户登记非因王芳自身原因。因此，王芳符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 至于王芳请求确认其对案涉房屋的所有权，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”王芳与盛景旅游开发公司签订合同后，尚未办理产权过户登记，王芳享有合同上约定的权利，该权利系债权而非物权，王芳可另行主张盛景旅游开发公司履行合同义务。 综上所述，因王芳在二审中举示了新证据，致一审判决认定的事实发生变化，其上诉理由部分成立，依法应对一审判决予以改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初75号民事判决； 二、不得执行王芳购买的重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢X单元4-X号房屋； 三、驳回王芳的其他诉讼请求。 一审案件受理费5016.37元，二审案件受理费5016.37元，均由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭振亚 审 判 员 汤君丽 审 判 员 姜圆圆 二〇一九年十一月六日 法官助理 陈青青 书 记 员 陈元平