北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10480号上诉人（原审被告）：北京嘉世天香海岸洗浴有限公司，住所地北京市昌平区北环路**。法定代表人：曾宪同，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明霞，女，该公司经理。委托诉讼代理人：程定宏，北京市仁人德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市昌平区金属材料公司，住所地北京市昌平镇北环路**。法定代表人：程明海。委托诉讼代理人：李云峰，北京市京哲律师事务所律师。上诉人北京嘉世天香海岸洗浴有限公司（以下简称嘉世天香公司）因与被上诉人北京市昌平区金属材料公司（以下简称金属材料公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初5866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉世天香公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回金属材料公司一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：第一，一审判决认定的关键事实是错误的。1.2015年4月开始北京市昌平区人民法院应金属材料公司要求查封了全部涉案的租赁房屋，那就说明自此开始全部涉案租赁房屋就不在嘉世天香公司的控制之下，就不存在嘉世天香公司租赁涉案房屋也不存在嘉世天香公司占有涉案租赁房屋。2.金属材料公司为了执行调解书自2015年4月开始请求北京市昌平区人民法院查封了全部涉案的租赁房屋，2015年5月5日就开始起诉要求嘉世天香公司支付2015年3月31日至2016年6月30日（全部涉案租赁房屋被北京市昌平区人民法院查封期间）的租金、房产税。3.之后，金属材料公司于2019年2月26日起诉本案要求嘉世天香公司支付2016年7月1日至2017年4月25日（全部涉案租赁房屋被北京市昌平区人民法院查封期间）的租金、房产税，2017年4月26日至2019年2月28日（全部涉案租赁房屋被北京市昌平区人民法院查封期间）的房屋占用使用费。综上，自2015年4月开始，全部涉案房屋均已经被北京市昌平区人民法院查封，故双方之间的租赁合同已经名存实亡，不存在租赁和使用关系。第二，一审判决适用法律明显是错误的。一审判决认定“涉案房屋于2015年4月被本院依法查封”。法院一方面应金属材料公司的要求查封了全部涉案房屋，另一方面又应金属材料公司的要求判决嘉世天香公司支付租金，合同解除后要求支付使用费。一审法院的做法显然是自相矛盾，房屋查封之后就不可能有租赁和使用。第三，金属材料公司的上级单位收取了我公司部分租金，就此我公司曾起诉该上级单位不当得利，但是未得到法院支持。金属材料公司辩称，同意一审法院判决，不同意嘉世天香公司的上诉请求和理由。嘉世天香公司对（2014）昌民初字第13459号民事调解书有异议，应当按照法律监督程序申请再审，但是嘉世天香公司并未申请。（2017）京01民终1788号民事判决解除双方之间的租赁关系，后嘉世天香公司不服向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院驳回其申请。我方向北京市昌平区人民法院申请强制执行，法院作出的执行措施是有法律依据的。生效判决解除双方之间的租赁合同，但是直至本案一审期间嘉世天香公司仍然占有涉案房屋并未腾退，嘉世天香公司是否经营并不影响支付租金。金属材料公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令嘉世天香公司支付自2016年7月1日至2017年4月25日房屋租金405330元，2017年4月26日至2019年2月28日房屋占用使用费912336元，房产税33025.41元，土地使用税1431.25元，共计1352122.66元。2.诉讼费由嘉世天香公司承担。一审法院认定事实:2012年10月10日，金属材料公司(甲方)与嘉世天香公司（乙方）签订了《房屋租赁合同书》，约定：甲方房屋坐落于昌平区城区城北街道北环路、昌平火车站西；地上为**楼房，共13间，房屋结构为框架结构；甲方现将该商业楼自西向东第四、五、六间，一至三层（以下简称涉案房屋），建筑面积1145平方米，出租给乙方；租赁期限自2012年10月1日至2022年9月30日止，租期10年；乙方于本合同签订之日向甲方支付合同履行期保证金10万元；租金按半年结算，由乙方每年3月31日和9月30日前分别将其后半年租金交付给甲方；水电费、煤气费、电话费、物业管理费、卫生费及化粪池清掏费、暖气费、房产税、土地税均由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；在租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：（1）擅自将租赁的房屋整体转让、转借他人或擅自调换使用的；（2）擅自拆改承租的房屋结构或改变承租房屋用途的；（3）拖欠租金累计达1个月；（4）利用承租房屋进行违法活动的；（5）故意损坏承租房屋的；（6）违反消防、安全规定或存在可能引发事故隐患，拒不整改的；违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方缴纳年度租金的50%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金；合同还约定了其他内容。合同签订后，金属材料公司将涉案房屋交付给嘉世天香公司使用。自2012年10月1日起，嘉世天香公司开始拖欠金属材料公司房屋租金。金属材料公司曾于2014年诉至法院，要求嘉世天香公司：1.解除2012年10月10日双方签订的房屋租赁合同；2.支付2012年10月1日至2014年9月30日房屋租金641960元、租赁保证金74005.09元、供暖费47628元、土地使用税1145.02元、房产税14625.09元，共计779363.20元；3.支付违约金71832.75元（按银行同期贷款利率计算）；4.将涉案房屋腾退；5.诉讼费由嘉世天香公司承担。2014年11月19日，法院作出（2014）昌民初字第13459号民事调解书，该调解书协议载明：一、嘉世天香公司于2014年11月20日给付金属材料公司租金10万元；二、嘉世天香公司于2015年1月15日前给付金属材料公司租金20万元；若逾期未支付，则嘉世天香公司给付金属材料公司违约金5万元；三、嘉世天香公司于2015年3月31日前给付金属材料公司2012年至2015年3月31日前所欠租金及违约金共计747320元；若逾期未支付，嘉世天香公司给付金属材料公司违约金5万元；四、嘉世天香公司声称的已经交付给金属材料公司原经理曹振明的租金35万元的事实被司法机关予以认定，则该笔款项折抵房屋租金；五、双方再无其他争议。案件受理费6156元由嘉世天香公司负担，于2015年3月31日前给付金属材料公司。上述调解协议达成后，嘉世天香公司未按期足额支付双方约定的款项，嘉世天香公司亦未支付后续房屋租金。为此，金属材料公司于2015年5月5日再次将嘉世天香公司诉至法院，请求：1.与嘉世天香公司立即解除双方于2012年10月10日签订的《房屋租赁合同书》；2.嘉世天香公司支付2015年3月31日至2016年6月30日房屋租金618300元，2015年房产税15250.47元，2016年房产税15250.47元，共计648800.94元；3.嘉世天香公司支付违约金77046元（银行同期贷款利率2倍计算）；4.嘉世天香公司立即将涉案房屋腾退；5.诉讼费由嘉世天香公司承担。法院于2016年12月25日作出（2015）昌民初字第7685号民事判决书，判决：一、解除金属材料公司与嘉世天香公司于2012年10月10日签订的《房屋租赁合同书》。二、嘉世天香公司支付金属材料公司2015年3月31日至2016年6月30日期间房屋租金618300元、2015年房产税15250.47元、2016年房产税15250.47元，合计648800.94元；三、嘉世天香公司支付金属材料公司违约金77046元；四、嘉世天香公司将涉案房屋返还给金属材料公司；五、驳回嘉世天香公司的诉讼请求。嘉世天香公司对该判决不服，向北京市第一中级人民法院（以下简称北京一中院）提起上诉，请求撤销原判决。北京一中院于2017年4月25日作出（2017）京01民终1788号民事判决书，在该判决书中，北京一中院经审理查明：“（2014）昌民初字第13459号民事调解书生效后，嘉世天香公司于2014年11月20日、2015年3月30日分别支付金属材料公司10万元、4万元，并通过法院执行的方式支付金属材料公司180600元。此后嘉世天香公司未再向金属材料公司支付其他款项。”北京一中院认为：“金属材料公司与嘉世天香公司于2012年10月10日签订《房屋租赁合同书》后，双方曾因租金交纳问题产生争议。已发生法律效力的（2014）昌民初字第13459号民事调解书确认，《房屋租赁合同书》继续履行，且嘉世天香公司应当于2015年3月31日前支付金属材料公司此前已产生的租金及违约金1047320元（不包含逾期支付产生的违约金）。同时，依据《房屋租赁合同书》第五条第二款之约定，嘉世天香公司应于2015年3月31日前支付此后半年的租金。但嘉世天香公司至今未能完全履行生效调解书确定的支付租金的法定义务，亦未能支付2015年4月1日后的租金，已构成违约。依据《房屋租赁合同书》第十条第3款，金属材料公司有权单方解除合同，一审法院判决解除《房屋租赁合同书》正确。合同解除后，嘉世天香公司应当将租赁标的物返还金属材料公司，并同时支付合同履行期间产生的租金、房产税，并应当承担因其未依约支付租金产生的违约责任,参考合同约定的违约责任，以及嘉世天香公司在诉讼中的抗辩意见，一审法院对于金属材料公司所主张的租金、房产税予以支持并无不当，所确定的违约金数额并无明显不合理之处，法院对此不持异议。嘉世天香公司上诉主张其已超额交纳2015年3月31日前的租金，但其所提交证据不能证明其已履行了生效调解书所确定的法定义务，其该项主张不能对抗生效调解书的法律效力。因嘉世天香公司实际占有使用诉争房屋，故其经营活动是否因法院的执行行为受到影响，不能支持其拒绝支付全部租金的正当性。嘉世天香公司所持其不交纳2015年3月31日以后的租金不构成违约的上诉理由与合同约定及法律规定不符，法院对此不予采纳。综上所述，嘉世天香公司的上诉请求不能成立，法院不予支持。一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。”另查一，金属材料公司缴纳涉案房屋2017年至2019年上半年的房产税33025.41元、城镇土地使用税1431.25元。另查二，涉案房屋于2015年4月被法院依法查封，嘉世天香公司至2019年8月9日法院第二次开庭时仍未腾退涉案房屋，亦未支付2016年7月1日至2017年4月25日期间的租金，2017年4月26日至2019年2月26日期间的使用费以及房产税和土地使用税。故金属材料公司再次起诉至法院，请求同其本案诉称。一审法院认为，根据已生效的（2017）京01民终1788号民事判决书，金属材料公司与嘉世天香公司签订的《房屋租赁合同》于2017年4月25日解除，上述判决支持了金属材料公司要求嘉世天香公司支付其2015年3月31日至2016年6月30日租金的诉讼请求。嘉世天香公司至法院第二次开庭时仍未腾退涉案房屋，亦未支付2016年7月1日至2017年4月25日期间的租金，2017年4月26日至2019年2月26日期间的使用费以及房产税和土地使用税，故金属材料公司要求嘉世天香公司支付其上述费用的请求合法有据，法院予以支持。关于嘉世天香公司抗辩称金属材料公司为获得调解书的利益而放弃了租金请求一节，金属材料公司不认可，嘉世天香公司亦未提交有效证据证明，法院不予采信。关于嘉世天香公司抗辩称已重复支付租金一节，嘉世天香公司未提交有效证据证明其主张，法院不予采信。关于嘉世天香公司抗辩称因涉案房屋已被法院查封，该公司无法使用一节，因嘉世天香公司实际占有使用涉案房屋，故其经营活动是否因法院的执行行为受到影响，不能支持其拒绝支付租金和占有使用费的正当性，故对嘉世天香公司的该项抗辩法院不予采信。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京嘉世天香海岸洗浴有限公司于本判决生效后十日内支付北京市昌平区金属材料公司二○一六年七月一日至二○一七年四月二十五日期间房屋租金405330元；二、北京嘉世天香海岸洗浴有限公司于本判决生效后十日内支付北京市昌平区金属材料公司二○一七年四月二十六日至二○一九年二月二十八日期间房屋占用费912336元；三、北京嘉世天香海岸洗浴有限公司于本判决生效后十日内支付北京市昌平区金属材料公司房产税33025.41元、城镇土地使用税1431.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，房屋租赁合同期间，承租人应当按照约定支付租金。根据已发生效力的(2017)京01民终1788号民事判决书确认,金属材料公司与嘉世天香公司签订的《房屋租赁合同》于2017年4月25日解除，嘉世天香公司应当向金属材料公司支付2015年3月31日至2016年6月30日期间的房屋租金及2015年、2016年房产税等费用。本案中金属材料公司再次起诉嘉世天香公司支付2016年7月1日至2017年4月25日，租赁合同存续期间的租赁费用，理由正当，应予支持。《房屋租赁合同》解除后，嘉世天香公司并未腾退涉案房屋，故金属材料公司起诉要求嘉世天香公司支付2017年4月26日至2019年2月26日期间使用费以及房产税、城镇土地使用税，理由正当，亦应支持。嘉世天香公司称涉案房屋被查封后，不存在该公司租赁、占有涉案房屋的情形，本院认为,嘉世天香公司实际占有使用涉案房屋,其经营活动是否因法院的执行行为受到影响,并不构成其拒绝支付租金、占有使用费以及房产税、城镇土地使用税的合理理由,故本院对嘉世天香公司的该项上诉理由不予采信。嘉世天香公司称该公司将部分租金交给金属材料公司的上级单位，但该主张与本案无关，不构成嘉世天香公司拒绝支付本案租金的合理理由。综上所述，嘉世天香公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16969元，由北京嘉世天香海岸洗浴有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 云审 判 员  李 妮审 判 员  李春华二〇一九年十一月十八日法官助理  吴银娇书 记 员  刘姊婕