浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终3970号 上诉人（原审被告）：李金花，女，1987年6月7日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省鹤岗市东山区，现住浙江省慈溪市。 委托诉讼代理人：王庆涛（系李金花丈夫），男，1981年7月13日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市香坊区，现住浙江省慈溪市。 被上诉人（原审原告）：慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司。住所地：浙江省慈溪市宗汉街道三北西大街**。 负责人：方长斌，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：胡赵慧，浙江麦田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢雨辰，浙江麦田律师事务所律师。 上诉人李金花因与被上诉人慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司（以下简称保利建锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2019）浙0282民初4046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李金花上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回保利建锦公司的诉讼请求；2.二审案件受理费由保利建锦公司负担。事实和理由：一、保利建锦公司在2018年8月13日已经知道李金花停业，而且保利建锦公司向李金花发出的催缴函中明确传达要单方解除合同的意思表示，故李金花只需支付至2018年8月14日的租金及物业费，不应支付2018年8月14日至2018年12月31日期间的租金及物业费。二、保利建锦公司于2019年4月才向一审法院起诉，明显扩大了李金花的经济损失，扩大部分的损失应由保利建锦公司自行负担。三、涉案店铺保利建锦公司于2018年11月已租赁给他人，该店铺于2018年11月28日开始已由他人经营。四、李金花不应承担保利建锦公司花费的代理费12000元。 保利建锦公司辩称，保利建锦公司向李金花发出的催缴函并无单方解除合同的意思表示。一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。 保利建锦公司向一审法院起诉，请求判令：1.解除2017年3月28日签订的《商铺租赁合同》、《物业管理合同》；2.李金花支付保利建锦公司至2018年12月31日的租金104846元，以及自2017年1月1日起至实际清偿日止以应付款为基数按年利率24%计算的逾期付款违约金；3.李金花支付保利建锦公司至2018年12月31日的物业费70111.34元，及自2017年1月1日起至实际清偿日止以应付款为基数按年利率24%计算的逾期付款违约金；4.李金花支付保利建锦公司水费529.20元，及自2018年8月11日起至实际清偿日止以应付款为基数按年利率24%计算的逾期付款违约金；5.李金花支付保利建锦公司电费4214.71元，及自2018年8月11日起至实际清偿日止以应付款为基数按年利率24%计算的逾期付款违约金；6.李金花支付保利建锦公司为实现债权而支出的律师代理费12000元；7.本案诉讼费由李金花负担。 一审法院认定事实：2016年12月16日，保利建锦公司将位于慈溪保利滨湖天地购物中心内A2-305、A2-048、A2-049单元的商铺交付给周建慧，用于经营“东郭先生麻辣香锅”。2017年3月23日，保利建锦公司和周建慧签订《商铺租赁合同》、《物业管理合同》各一份，并签署相应附件。双方约定：保利建锦公司将上述商铺出租给周建慧，租赁期限自2016年11月15日起至2019年12月31日止；租金起算期为2017年1月1日，其中2017年的月租金为11233.20元、2018年的月租金为16475.80元、2019年的月租金为17973.60元；保利建锦公司为商铺提供物业管理服务，2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费为每月8986.80元；合同签署日，周建慧需向保利建锦公司支付租赁保证金35947.20元、物业保证金17973.60元、能源保证金5991.20元；租金、物业费按照自然月结算一次，周建慧需在每月10号前支付当期款项，若按季度结算，则于每年1月、4月、7月、10月的10日前缴纳当季费用；水电费采取先使用后付款的方式，当期费用在次月10号前缴纳；若连续停业时间超过五日或者累计超过十日，则视为周建慧严重违约，保利建锦公司有权单方解除合同，周建慧应赔偿保利建锦公司的一切损失，同时保证金不予退还；租赁期限，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，如保利建锦公司违约，保利建锦公司退还保证金，违约金按未完成租期租金金额的百分之十计算，如周建慧违约，周建慧所缴纳的各项保证金不予退还，保利建锦公司的损失超过保证金的仍有权向周建慧追偿；周建慧拖欠保利建锦公司租金或其他款项，应承担的违约责任包括：每逾期一天按照拖欠金额的千分之三计付违约金，拖欠时间超过十四天、保利建锦公司有权采取停止向周建慧提供有关服务等强制措施，拖欠达二十天的（含二十天）、保利建锦公司有权单方面解除合同，除周建慧所交各项保证金不予退还外，周建慧还须付清所拖欠的款额及违约金、保利建锦公司追讨损失赔偿所产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等），并无条件按保利建锦公司通知把租赁商铺连同原附属物交回保利建锦公司。2017年3月23日，即周建慧和保利建锦公司签订合同的同日，双方当事人和周建慧签订补充协议，约定：保利建锦公司和周建慧签订合同的主体由周建慧变更为李金花，原商铺经营范围由“东郭先生麻辣香锅”变更为“东北人家东北菜”，原合同其他条款不变。李金花向保利建锦公司缴纳了租赁保证金35947.20元、物业保证金17973.60元、能源保证金5991.20元。此后，李金花仅支付了2017年1月至2017年4月的部分租金。李金花尚欠保利建锦公司2017年1月至2017年4月的租金22467元和物业费25177.34元。2018年8月后的租金和物业费，李金花未再支付。现李金花尚欠保利建锦公司2018年7月至2018年8月的水费529.20元、电费4214.71元。为向李金花追讨欠款，保利建锦公司与浙江麦田律师事务所签订了委托合同，保利建锦公司支付律师代理费12000元。 一审法院认为，当事人可以约定一方当事人享有单方解除合同的权利，约定条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方当事人签订的合同约定李金花拖欠租金等费用达二十天的，保利建锦公司有权解除合同。现李金花拖欠费用超过二十天，保利建锦公司请求解除合同，合法合理，一审法院予以支持。李金花虽称不应支持2018年8月31日后的租金，但本案并无证据证明2018年12月31日前双方已经解除了租赁关系，故李金花的答辩意见，一审法院不予采纳。保利建锦公司请求李金花支付截止到2018年12月31日的租金、物业费，一审法院予以支持。保利建锦公司请求李金花支付2018年8月底前的水电费，李金花无异议，一审法院予以支持。李金花已经支付的保证金系租金、物业费、能源保证金，双方约定了李金花违约时保证金不予退还，损失超过保证金的仍有权主张，但双方并未明确约定保证金不得抵扣所欠相应款项；同时，保利建锦公司以李金花存在拖欠款项的违约行为为由要求李金花支付违约金，但并未提供证据证明其存在超出所请求违约金之外的相当于保证金金额的损失。故李金花所缴纳的保证金应折抵所欠的相应款项。综上，一审法院确认李金花应支付保利建锦公司截止至2018年12月31日止的租金68898.80元、物业费52137.74元、水电费扣减保证金后尚结余1247.29元，李金花尚欠保利建锦公司款项本金为119789.25元。当事人有权在主张付款方支付款项的同时要求付款方依约支付逾期付款违约金。李金花应依约于当月的10号前缴纳租金和物业费，按季度支付的、第一季度和第二季度的应于1月、4月的10号前支付。现保利建锦公司要求李金花承担逾期支付租金、物业费的违约金，合法合理，一审法院予以支持。保利建锦公司自愿降低约定的逾期付款违约金计算标准，要求李金花按照年利率24%计算，一审法院予以支持。按照上述标准、扣减保证金后李金花尚欠金额和应付款项时间，一审法院确认李金花应支付2019年3月31日前租金逾期付款违约金7240.66元、物业费逾期付款违约金7895.87元，合计15136.53元。因能源保证金折抵所欠水电费后，尚有结余，故保利建锦公司请求水电费的逾期付款违约金，一审法院不予支持。保利建锦公司因追讨李金花拖欠款项而花费了律师代理费12000元，根据双方签订的租赁合同约定，保利建锦公司要求由李金花承担，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司与李金花于2017年3月28日签订的《商铺租赁合同》及《物业管理合同》；二、李金花应于本判决生效之日起七日内向慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司支付至2018年12月31日止的租金、物业费合计119789.25元，并以此款为基数按照年利率24%的标准向慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司支付自2019年4月1日起至款项实际清偿日止的逾期付款违约金；三、李金花应于本判决生效之日起七日内向慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司支付2019年3月31日前的逾期付款违约金15136.53元；四、李金花应于本判决生效之日起七日内向慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司支付已花费的代理费12000元；五、驳回慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费4787元，由慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司负担1762元，由李金花负担3025元。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人签订的租赁合同约定的内容，当李金花拖欠租金等费用达二十天的，保利建锦公司有权解除合同。现李金花拖欠费用超过二十天，保利建锦公司请求解除合同于法有据，一审法院予以支持并无不当。根据保利建锦公司于2018年8月13日向李金花发出的催缴函内容，保利建锦公司只是向李金花催讨欠款，并无单方解除合同的意思表示，故李金花认为双方已于2018年8月解除《商铺租赁合同》与事实不符，其认为只需支付至2018年8月14日的租金及物业费缺乏依据，本院不予支持。保利建锦公司虽于2019年4月才向一审法院起诉解除双方签订的合同，但其要求李金花支付的租金等费用至2018年12月底，且李金花亦可以向保利建锦公司或者向法院起诉要求解除双方签订的合同，故李金花主张保利建锦公司要求解除合同过迟、明显扩大了其经济损失的上诉请求不能成立。李金花虽称涉案店铺中的一间保利建锦公司于2018年11月已租赁给他人，但未提供足够的证据予以证明，故本院不予采信。根据双方签订的合同内容，律师费应由李金花负担，故李金花主张其不应承担保利建锦公司花费的代理费12000元的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人李金花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2100元，由上诉人李金花负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪春艳 审判员  陈 艳 审判员  张 敏 二〇一九年十一月十二日 书记员  贺佳薇