山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5137号上诉人（原审原告）：长岛三和房地产开发有限公司，住所地烟台市长岛县海滨路9号。法定代表人：姜俊岭，执行董事。委托诉讼代理人：于广清，山东嘉翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张媛媛，山东嘉翔律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：山东山岳粉磨有限公司，住所地蓬莱市刘家沟镇安香曲家村西。法定代表人：杨昆健，总经理。委托诉讼代理人：汪敬军，蓬莱海滨法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王礼霞，女，1962年11月17日出生，汉族，住烟台市长岛县。上诉人长岛三和房地产开发有限公司（以下简称三和房地产）因与被上诉人山东山岳粉磨有限公司（以下简称山岳公司）、王礼霞案外人执行异议之诉一案，不服蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初2776号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。三和房地产的委托诉讼代理人于广清、山岳公司的委托诉讼代理人汪敬军到庭参加诉讼。王礼霞经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。三和房地产上诉请求：1、撤销蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初2776号民事判决；2、改判蓬莱市人民法院不得执行坐落于长岛县龙栖新都小区3号楼1单元101室房产；3、一审、二审诉讼费用由山岳公司、王礼霞承担。事实和理由：1、王礼霞没有向三和房地产实际支付购房款。山岳公司提交的王礼霞以涉案房屋为长岛鲁跃建筑工程有限公司提供担保且全部房款已经付清的证据，即2016年3月15日山岳公司与王礼霞签订的协议书、收款收据，均为复印件，不能证明王礼霞实际向三和房地产支付了涉案房屋价款，且三和房地产提交的山东永大资产评估有限公司报告书也能够证明王礼霞未向三和房地产支付房款，且评估报告是本院依法委托评估机构作出的，具有法律效力，其证据效力大于山岳公司提交的收据的效力，且评估报告的日期晚于山岳公司提交的收款收据复印件载明的收款日期。2、三和房地产虽为王礼霞办理了涉案商品房买卖合同备案登记，但房屋所有权并未转移。商品房预售登记是不动产登记的一种，其性质属于预告登记，预告登记作出后，预购人仅仅取得了对未来房屋所有权的期待权，只有预购人履行了商品房买卖合同规定的义务并办理了登记手续，才能实际取得房屋的所有权。3、三和房地产未向王礼霞实际交付房屋。从三和房地产一审提交的照片可以看出，涉案房屋连窗户都没有安装，从建成至今一直无人居住和使用，在三和房地产的实际控制之下。而三和房地产未向王礼霞交付房屋的原因，是王礼霞虽然签订商品房买卖合同，且办理了备案，但没有实际向三和房地产付款。所以三和房地产才向一审法院提交催款函、快递邮寄详单等证据，证明三和房地产曾以书面形式向王礼霞主张过权利。山岳公司对此也没有异议。另外，王礼霞没有到庭参加庭审，也是本案重要事实没有查清的原因之一。综上，三和房地产一审提交的证据能够证明，王礼霞未向三和房地产交付购房款，涉案房屋的所有权尚未发生转移，故三和房地产对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项的规定，应判决不得执行涉案房屋。故恳请二审法院依法查明事实，作出公正裁决，维护三和房地产的合法权益。山岳公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回三和房地产的诉讼请求。王礼霞未到庭，亦未提交书面答辩状。三和房地产向一审法院起诉请求：一、依法判决不得执行坐落于山东省烟台市长岛县三和龙栖新都小区3号楼1单元101室房产；二、本案受理费全部由山岳公司、王礼霞承担。一审法院认定事实：2014年6月12日，三和房地产与王礼霞签订商品房买卖合同，合同编号为长字第1406090002号，合同约定王礼霞购买三和房地产开发的位于长岛县三和龙栖新都小区3号楼1单元101室房屋一栋，建筑面积为259.77平米，合同约定房款为2727585元。2014年6月12日，三和房地产为王礼霞办理了商品房买卖合同备案登记。一审法院因山岳公司与长岛鲁跃建筑工程有限公司、王礼霞买卖合同纠纷一案，诉讼中查封了长岛县三和龙栖新都小区3号楼1单元101室房屋，于2017年6月6日作出（2016）鲁0684民初1145号民事判决，判令：1.长岛鲁跃建筑工程有限公司于判决生效后十日内支付山岳公司货款及运费2965642.85元，利息39241.38元，合计3004884.23元;2.王礼霞对上述欠款承担连带清偿责任。案件受理费34459元，诉讼保全费5000元，合计39459元，由长岛鲁跃建筑工程有限公司、王礼霞共同承担。山岳公司于2017年7月4日向一审法院申请强制执行。一审法院在执行过程中，案外人三和房地产于2017年11月18日向一审法院提出执行异议，要求解除对位于长岛县三和龙栖新都小区3号楼1单元101室房屋的查封。一审法院于2018年9月2日作出（2018）鲁0684执异45号执行裁定书，裁定驳回异议人（案外人）三和房地产的异议。另查，王礼霞系三和房地产的股东，系长岛鲁跃建筑工程有限公司法定代表人王礼军的姐姐。1.三和房地产起诉是否超过法定期间。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”经一审法院审理查明，（2018）鲁0684执异45号执行裁定书于2018年9月17日送达三和房地产，三和房地产于2018年9月26日向一审法院起诉，并未超过法定期间15天，故对山岳公司的抗辩主张不予支持。2.三和房地产对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。为支持其诉请，三和房地产提交了商品房买卖合同一份、催款函及快递邮寄详单一份，证明三和房地产于2017年1月16日向王礼霞发送催款函要求其自收到函件后3个月内支付房款及违约金给三和房地产；提交山东永大资产评估有限公司报告书复印件一份，证明截止评估基准日2015年12月31日三和房地产账面显示仅预收6人房款3256900元，其中所涉6人中并不包括王礼霞，说明王礼霞并未向三和房地产实际交纳房款，涉案房产截止目前产权依然属于三和房地产；提交照片打印件一宗，证明涉案房屋目前的状态，三和房地产一直没有将涉案房产交付王礼霞，王礼霞也未实际占有使用，涉案房产一直处于三和房地产的实际掌控之中。山岳公司对三和房地产提交的商品房买卖合同、催款函真实性无异议，对快递邮寄详单认为仅是一份存根，王礼霞是否收到无法证明，但对三和房地产主张的证明内容有异议，认为三和房地产主张通过催款函证明王礼霞未交付房款，恰恰能够证明三和房地产是同意王礼霞拖欠房款，如果三和房地产不同意，该房出卖给王礼霞，而王礼霞未交付房款，那么三和房地产应该向王礼霞发送解除合同收回房屋的函件，但三和房地产却发出催款函，能够证明三和房地产同意王礼霞拖欠房款，而且三和房地产是在王礼霞拖欠房款的情况下办理了房屋网签手续，这个行为和三和房地产在合同中的约定是不相符的，足以说明即使王礼霞没交款也是三和房地产同意王礼霞不交款；对三和房地产提交的评估报告书的真实性无异议，但是对关联性有异议，认为通过报告无法证明王礼霞未支付房款；对三和房地产提交的照片打印件有异议，认为上面没有门牌号码，也没有明确的标志，无法确认是否是涉案房屋，无法证明三和房地产未将房屋交付给王礼霞。山岳公司为证明其主张，提交了2016年3月15日与王礼霞签订的协议书复印件一份、收款收据复印件一份，证明王礼霞因与长岛鲁跃建筑工程有限公司的法定代表人王礼军是姐弟关系，王礼霞2016年3月15日向山岳公司提供了商品房买卖合同、交房款收款收据一份，并且告知该房屋已办理网签手续，协议用涉案房屋为长岛鲁跃建筑工程有限公司欠山岳公司的水泥款提供担保，王礼霞自愿对长岛鲁跃建筑工程有限公司的欠款3423106.7元承担连带清偿责任；提交了（2016）鲁0684民初1145号民事判决书复印件一份，证明法院判决长岛鲁跃建筑工程有限公司对山岳公司货款、运费及利息，合计3004884.23元承担清偿责任，王礼霞对上述欠款承担连带清偿责任；提交企业信用信息公示报告复印件一份，证明王礼霞系三和房地产的股东。三和房地产对山岳公司提交的协议书不认可，认为该协议书与三和房地产无关，其真实性和证明事项无法确定；对于山岳公司提交的收款收据真实性和证明事项均有异议，认为该收款收据系复印件，三和房地产无法判断其真伪，且三和房地产没有使用过该样式的收款收据，三和房地产要求山岳公司提供收款收据原件以供质证或者进行印章鉴定；王礼霞从来没有向三和房地产交付过涉案房款，三和房地产从未向其出具收款收据；对于山岳公司提交的（2016）鲁0684民初1145号民事判决书真实性予以认可；对企业信用信息公示报告真实性予以认可，但对于证明事项有异议，即使王礼霞系三和房地产股东，并不能改变三和房地产与王礼霞存在商品房买卖之法律关系，在存在商品房买卖关系的前提下，王礼霞依然需要按照合同的约定向三和房地产交付涉案房款，并且王礼霞是以自然人的身份向山岳公司提供担保的，所以，王礼霞的身份与本案无关。一审法院认为，三和房地产、山岳公司对商品房买卖合同、催款函、企业信用信息公示报告、（2016）鲁0684民初1145号民事判决书等证据真实性及证明内容均无异议，一审法院对上述证据予以采信。对于王礼霞是否向三和房地产交纳房款的事实，三和房地产主张王礼霞未交房款，三和房地产虽提交了山东永大资产评估有限公司报告书，但不足以证明其主张。三和房地产对山岳公司提交的收款收据复印件亦不认可，但未提交相反的证据予以证明。且依据三和房地产与王礼霞签订的商品房买卖合同第六条约定：“本合同签署后，买方按下列第1种方式按期付款。1、一次性付款买方于2014年7月31日前支付首付款￥2727585元，余款￥0元于×前付清。……”，王礼霞应于2014年7月31日前一次性付清房款，假使王礼霞一直未支付房款，依据三和房地产与王礼霞签订的商品房买卖合同第七条约定：“买方如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在120日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之1违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方按累计应付款的1％向卖方支付违约金。买方愿意继续履行合同的，经卖方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”，三和房地产应采取解除合同并追究违约责任或其他方式向王礼霞主张权利，但三和房地产仅于2017年1月16日向王礼霞邮寄了催款函，足以说明三和房地产对于王礼霞拖欠房款的行为是认可的，对商品房买卖合同继续履行是同意的，且三和房地产为王礼霞办理了商品房买卖合同备案登记，可见其对于合同履行后涉案房屋所有权最终归属于王礼霞也是默许的。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”现三和房地产提交的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对三和房地产的主张不予支持。一审法院认为，三和房地产的诉请无事实和法律依据，不予支持。王礼霞经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法进行缺席判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、三百一十二条之规定判决：驳回三和房地产的诉讼请求。案件受理费100元，由三和房地产负担。二审中，三和房地产提交本院（2015）烟民一初字第72号民事判决书打印件、本院查封扣押物品清单复印件、本院（2015）烟执字第509-3号执行裁定书复印件、三和房地产的工商登记，共同证明王礼军、庞亚莉系夫妻关系，王礼霞与王礼军系姐弟关系。三和房地产的股东原系庞亚莉（持股比例90%）和王礼霞（持股比例10%）。2016年7月8日，因彭飞诉王礼军、庞亚莉、三和房地产、长岛鲁跃建筑工程有限公司民间借贷一案，经本院执行，裁定将庞亚莉持有的三和房地产的90%股权作价交彭飞所有。彭飞变更为三和房地产的股东（持股比例90%），三和房地产主张2014年庞亚莉作为三和房地产的股东时，三和房地产虽将涉案房屋买卖合同备案登记至王礼霞名下，但王礼霞尚未支付涉案房屋的购房款，现涉案房屋仍是三和房地产的公司财产，而不是归王礼霞个人所有。山岳公司对上述证据的真实性无异议，但对证明内容不予认可。本院认为，山岳公司对上述证据的真实性无异议，上述证据可以作为本案的有效证据使用。诉讼中，山岳公司持有涉案购房款收据复印件主张王礼霞已付购房款。对于该收据复印件的来源，山岳公司主张是在其与长岛鲁跃建筑工程有限公司和王礼霞（2016）鲁0684民初1145号买卖合同纠纷一案中，由王礼霞提供给其涉案房屋买卖合同以及收款收据原件。在该案诉讼中，由于山岳公司保管不善，不慎将该收据收款收据遗失。经本院审查，在（2016）鲁0684民初1145号案件中山岳公司并没有提交涉案购房收据。经现场勘验，涉案房屋钥匙由三和房地产持有，该房屋现在由三和房地产作为仓库使用，没有交付给王礼霞。山岳公司主张王礼霞持有涉案房屋原来的钥匙，后来是三和房地产更换了钥匙。经本院向王礼霞调查，王礼霞陈述其没有付款购买涉案房屋，没有看到购房款收据，也没有接收涉案房屋。另查明，在王礼霞丈夫吴忠明名下持有坐落于长岛县城北区21号楼2单元402号房屋一套。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，执行异议之诉的核心审查内容是三和房地产是否享有阻止执行标的转让、交付的实体权利。同一执行标的物上存在的不同性质的权利发生冲突时，应当坚持物权优先于债权、法律规定的特殊债权优先于普通债权的原则。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中三和房地产与王礼霞于2014年6月12日签订《商品房买卖合同》，虽然办理了商品房预售合同登记备案手续，但未依法办理不动产物权登记手续，故王礼霞尚未取得涉案房屋的所有权，仅享有合同债权。涉案房屋至今仍登记在三和房地产名下，三和房地产系涉案房屋的所有权人的事实清楚。《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度。房屋买卖合同备案登记的买房人对房屋或不动产的请求权，不具有物权效力，不可以对抗第三人。经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖的时间顺序在后的同一标的物预售合同，在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力。没有物权效力就意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。对于王礼霞是否享有转让、交付涉案房屋的实体权利，应当参照“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记和第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定予以审查。经审查，王礼霞自认其没有付款购买涉案房屋，也没有接收涉案房屋。因此不符合上述第二十八条和第二十九条规定的相关情形。三和房地产因合法建造取得涉案房屋的所有权，涉案房屋仍登记在三和房地产名下，其后物权登记未发生变更，根据不动产物权的权属判断标准，涉案房屋的所有权仍归与三和房地产，应停止对涉案房屋的执行。故一审对此认定不当，本院予以纠正。综上所述，三和房地产的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《城市房地产管理法》第四十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、撤销蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初2776号民事判决；二、不得执行烟台市长岛县三和龙栖新都小区3号楼1单元101室。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由山东山岳粉磨有限公司、王礼霞负担。蓬莱市人民法院（2018）鲁0684执异45号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年二月二十四日书记员  孙嘉慧