广东省广州市花都区人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤0114民初10281号之一原告：广州市珺亮租赁有限公司，住所地广州市花都区新华街玫瑰路15号12号商铺，统一社会信用代码：91440101MA59R4CGXQ。法定代表人：陈慧娴。委托诉讼代理人：吕代兵，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：成威，北京市炜衡（广州）律师事务所实习人员。被告：何渐志，男，1969年9月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：陈旷怡，广东金科律师事务所律师。第三人：黄泽洪，男，1963年8月23日出生，汉族，住广东省化州市宝圩镇调马旺坡村1号，公民身份号码：440924196308233855。委托诉讼代理人：周志恩，广东粤兴律师事务所律师。原告广州市珺亮租赁有限公司（以下简称珺亮公司）与被告何渐志土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，于2018年10月31日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告珺亮公司的委托诉讼代理人吕代兵、成威，被告何渐志的委托诉讼代理人陈旷怡到庭参加诉讼。后本院根据原告珺亮公司的申请，依法追加黄泽洪作为第三人参加本案诉讼，并依法适用普通程序于2019年1月16日公开开庭进行了审理，原告珺亮公司的委托诉讼代理人吕代兵、成威，被告何渐志的委托诉讼代理人陈旷怡，第三人黄泽洪的委托诉讼代理人周志恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珺亮公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方实际形成的租赁合同，包括但不限于黄泽洪与被告签订的合作协议书；2.被告返还合同款项226.8万元；3.被告承担定金责任50万元；4.由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告珺亮公司的发起人股东为陈慧娴、唐仟苟、黄泽洪、江达游、危荣锐五人，经营范围为：仓储代理服务；其他仓储业（不含原油、成品油仓储、燃气仓储、危险品仓储）；场地租赁（不含仓储）；仓储咨询服务；房屋租赁；物业管理；自有房地产经营活动；停车场经营；机械设备租赁；办公设备租赁服务。原告筹建期间，被告表示对编号花集1996字第0211001号集体土地使用证用地（地名：广州市花都区花东镇天和村放岭山）拥有处分权，承诺能够处理好高速路边100米退30米改建规划有关事宜并办好相关文件。为便于租赁、仓储、停车场等公司业务在公司成立后能够顺利开展，筹建期间，原告以公司发起人黄泽洪作为乙方，与作为甲方的被告签订了合作协议书，约定了转让费用、租金标准、定金数额、租金起计条件等协议内容，其中，转让费用为226.8万元，定金数额为50万元，租金起计条件为改建规划文件办理完成后开始计算租金，后续签订正式租赁合同。协议履行过程中，被告在2016年12月16日收取了定金50万元、2016年12月29日收取了50万元、2017年1月19日收取了30万元、2017年4月6日收取了20万元、2017年4月7日收取了30万元，至合同解除前，被告已实际收取款项200万元，对此，被告通过在合作协议书中签字确认、微信确认等方式对上述款项收取情况予以了确认。遗憾的是，被告虽然一直收取协议款项，但却没有履行其承诺的办理改建规划文件、交付涉案场地等协议主要义务，在原告设立后的相当长时间内，虽经多次催告，仍未积极履行，致使其向原告提供的土地租赁合同文本始终无法达成签署条件。2018年6月8日，原告委托律师事务所向被告签发律师函，以书面方式催促被告履行协议主要义务，设定了明确的解除租赁合同的条件及做出了附条件解除合同的意思表示。期限届满被告仍未履行合同主要义务，符合原告设定的合同解除条件，原、被告租赁合同依法自2018年8月10日催告期届满时解除。依据《合同法》第九十七条、第九十八条的规定，合同解除后，被告应当退回已收取的合同款项200万元，承担定金责任50万元。被告没有及时退回合同款项及承担定金责任，依《最高人民法院关于〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题〉的批复》的规定，应当承担逾期付款违约金。本案中，被告所在地和合同履行地均在广州市花都区，贵院对本案有管辖权。为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请贵院支持原告全部诉讼请求。补充：原告是一家以租赁、物流作为经营范围的公司，在设立阶段，原告的5个发起股东与被告接触沟通，由发起人黄泽洪与被告签订合作协议书，为了在股东之间形成制衡，故合作协议书的原件由原告法定代表人持有，我方认为合作协议实际上是预约合同，合同中约定的转让费226.8万元相当于附条件的顶手费，所附条件即转让协议中第7条的约定，该条件是被告向原告作出的承诺。合同的履行不是一次性由黄泽洪将226.8万元支付，而是渐进式的过程，故被告对形成租赁合同关系的实际状况是非常清楚的，即在和原告做交易。在被告还未违约之前，原告已经以律师函的形式告知被告不能拖延及拖延应承担相应责任的催告，当该条件成就时我方提起本诉。合同法第60条规定，形成合同关系之后，被告在收到我方的律师函之后，无论黄泽洪是否之前代表我方公司，被告都应诚实信用地履行合同，但被告没有。综上，原、被告之间形成了法人组织及自然人之间的租赁关系，处于预约阶段，预约合同也是合同，当被告拒绝与原告签订正式的合同的情况下，我方有权解除预约合同并向被告追责。被告称已经将钱退还给黄泽洪，但被告没有提供最直接的证据，被告违约应承担定金责任，应当予以支持。被告何渐志辩称，原、被告之间不存在租赁合同关系，故不存在解除合同。被告没有收取原告的款项，故不存在返还200万元及承担50万元定金责任。同理，原告要求被告支付利息和逾期违约金的请求也没有事实依据。被告自始至终，仅与黄泽洪签订合作协议，就土地及建筑租赁、转让事宜达成意向。该合作协议文本的主要条款并不齐备，比如“租赁标的”“转让标的”“合作期限起止日期”“租金起算日期”等，但这是何渐志与黄泽洪两人之间的问题。黄泽洪共支付了转让费200余万元给被告，其中包括以其具有支配权的一台货车作价6.6万元抵作转让款。被告并不清楚黄泽洪的资金来源，无权过问，也无需过问。2018年2月3日，被告与黄泽洪签订了解除合作协议书，随后在2018年3月30日签订了补充协议，协商解除了双方所签的合作协议书，并就退款事宜作了约定。被告根据约定，逐月归还所欠黄泽洪款项利息。2018年8月，黄泽洪就转让款退还问题起诉被告，被告遂于2018年8月22日将余下180万元全部归还给黄泽洪，黄泽洪承诺向花都区人民法院撤诉。本案是因黄泽洪与其生意伙伴之间内部经济纠纷导致，不应牵涉被告。根据合同相对性原则，被告仅与黄泽洪之间建立合同关系，合同虽有重大瑕疵，效力待定，但订立时原告珺亮公司并未成立。根据《民法通则》第三十六条规定，法人的民事行为能力自成立时开始。该公司注册后，也并没有明确告知被告，没有与被告就租赁和转让事宜达成新的协议或补充协议。假使被告认为承租人没有支付租金，同样也没有任何依据和理由起诉本案原告。所以原告诉被告租赁合同纠纷没有事实依据和法律依据。综上所述，请求支持被告的答辩请求。补充：被告认为黄泽洪在合同的签订及履行、终止协议的签订过程是其个人行为，有完全的决定权，并不代表原告，故涉案的合同关系与本案原告没有关联，原告也没有任何证据证明被告对原告作出了任何承诺。既然双方没有合同关系，也就并不基于合同关系产生权利义务。对原告陈述的合作协议书转让费用为顶手费一说我方不予认可，而是建筑物的转让款。第三人黄泽洪陈述：本案诉讼的标的是第三人与被告之间的合作协议交易，款项也是由第三人自有资金支付，与原告无关，故我方不清楚为何原告以该合作协议作为起诉我方的证据，租赁合同也未列原告公司，没有双方的会议记录、公司帐目证明涉案标的物纠纷与原告有关。经审理查明：涉案土地位于广州市花都区花东镇天和村放岭山。2016年12月15日，何渐志（甲方）与黄泽洪（乙方）签订合作协议书一份，约定合作期限26年，转让费用226.8万元。本协议签署后乙方向甲方交定金50万元。由甲方负责处理好高速路边100米退30米改建规划的有关事宜并办好相关文件，但改建的设计费用由乙方支付，上述文件办理完成后正式开始计算租金并交纳第三条之转让费用。在此期间，若甲方不租给乙方，则退回定金50万元给乙方，并向乙方支付50万元违约金；若乙方违约，则甲方可不退还定金50万元。该协议还对其他事宜进行了约定，但是租赁标的及合作期限的起止时间空白。合同签订之后，黄泽洪于2016年12月16日至2017年8月28日期间分期共向何渐志支付转让款226.8万元。何渐志未依约将涉案土地交付给黄泽洪使用，双方遂于2018年2月3日签订了解除合作协议书，约定：甲方与乙方于2016年12月15日签订的《合作协议书》，约定将甲方名下位于花都区花东镇天和村放岭山面积约25亩的地块转让给乙方使用，转让费用为226.8万元。该款项已由乙方全额向甲方支付完毕。根据该协议书的约定，甲方负责处理好由原来的高速路边退100米规划，变更未退30米的规划，并办好相关批准文件。现因规划部门正在办理修规过程中需要时间，甲方未能及时办理好该变更规划手续，乙方考虑到时间问题未能按时交纳租金，致使双方无法按原有约定履行协议。现经双方协商同意，从订立本协议之日，由甲方分两次向乙方返还支付的转让费用。第一次支付原定金50万元在本解除合作协议签订日之后支付，第二次余额在2018年3月30日前支付完。乙方确认收到上述款项后，双方就2016年12月15日签订的合作协议书解除，该协议书上的权利义务终止，双方不得有任何异议。2018年3月30日，双方对解除合作协议的未尽事宜签订了补充协议，约定：根据甲乙双方2018年2月3日所签的解除合作协议，甲方于2018年2月13日返还转让费给乙方26.8万元，余款甲乙双方协商作以下补充，甲方在2018年8月30日前返还清剩余转让款200万元，利息从4月份开始按月息一分结算，每月利息在10日前付清。上述协议签订后，何渐志向黄泽洪退还了转让款226.8万元及支付利息7.4万元。2018年6月8日，珺亮公司向何渐志发送律师函，要求何渐志在接函后两个月内（最迟于2018年8月10日前），履行改建规划文件的办理义务，并将改建规划文件、租赁地块交付给珺亮公司；如何渐志未能在上述合理时间内履行办理完结改建规划的协议义务，珺亮公司将行使单方合同解除权。何渐志与珺亮公司之间的租赁合同自上述期限届满后即行解除，何渐志应立即退回所收取的200万元转让费，并承担50万元定金责任。何渐志认为其与珺亮公司之间并无合同关系，故对该律师函未予理会。另查明，珺亮公司于2017年7月28日成立，为有限责任公司，公司股东包括江达游、唐仟苟、危荣锐、黄泽洪、陈慧娴。珺亮公司称此五人亦为公司发起人，黄泽洪仅是代表所有发起人与何渐志签订合同，部分转让款是发起人唐仟苟、陈慧娴转账给黄泽洪后，以黄泽洪的名义进行支付。何渐志称转让款由黄泽洪支付，黄泽洪的资金来源不清楚，也与其无关。黄泽洪称所有的转让款均由其个人出资。本院认为：珺亮公司认为黄泽洪系作为发起人与何渐志签订合同，珺亮公司成立后，相应的合同权利、义务均由珺亮公司享有和承担，故认为其与何渐志之间形成了租赁合同关系，并提交了合作协议书、支付凭证、微信聊天记录等予以证明。对此本院认为，珺亮公司提交的证据均不能证明其与何渐志之间存在合同关系，何渐志亦否认与珺亮公司之间存在合同关系，因此对珺亮公司的陈述本院不予采信。涉案合作协议书、解除合作协议书及补充协议均由何渐志与黄泽洪签订，此二者为合同相对方，享有合同权利承担合同义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”由于珺亮公司与何渐志并无合同关系，故其与本案并无利害关系，本案应驳回珺亮公司的起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百五十四条第三项的规定，裁定如下：驳回原告广州市珺亮租赁有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 何 丹人民陪审员 高 媛人民陪审员 谭洁明二〇一九年二月十九日书 记 员 刘雄燕方琢华