广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初28924号原告（反诉被告）：朱培林，男，1961年10月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：林桂有，广东南岭律师事务所律师。被告（反诉原告）：代年进，男，1985年12月27日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。被告（反诉原告）：黄颖芳，女，1981年7月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。两被告共同委托诉讼代理人：钱国斌，广东泽康律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：高雪梅，广东泽康律师事务所律师。原告朱培林诉被告代年进、黄颖芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月30日立案受理后，适用简易程序，诉讼中，被告提起反诉，本院予以接纳，并与本诉合并审理。并于2019年1月16日、2月22日公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付租金、水电费用共计859319元(其中2018年6月至2018年11月共6个月的租金为115000元×6个月=690000元、2018年3月至2018年9月的水电费用为169319元)及其滞纳金27519.47元；本项请求合计886838.47元；2、被告承担以上述款项859319元为基数、从2018年12月1日起至全部款项清偿完毕之日止按日万分之三的标准向原告承担相应的债务利息；3、被告代年进已支付的保证金10万元归原告所有、并不需向被告代年进承担返还责任；4、被告黄颖芳对上述第1、2项请求的债务承担连带清偿责任；5、被告代年进、黄颖芳承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年6月25日，原告与被告黄颖芳先后签订两份《租赁合同》，约定由原告将位于佛山市禅城区文华路与魁奇路交汇处斜对面东边原湾华招待所的二至六楼宇及客家荘大饭店帝景分店内中餐部的多功能厅(以下简称“案涉房屋”)出租给被告黄颖芳作为经营KTV夜总会、客房、沐足之用，租赁期限自2014年6月20日起至2020年10月17日止，租金(含物业管理费用)为11.5万元/月(其中二至六楼宇的租金为11万元/月，中餐部的多功能厅的租金为5000元/月)，租金每隔三年递增一次，每次在原租金基础上递增10%(第一次租金递增时间为2017年8月21日)，其中2014年6月20日至同年8月20日为免租期，被告须于每月6日前缴交当月租金和上月水电费用，水电费用按当地政府部门规定的标准收取，考虑到用电损耗问题，被告同意向原告支付0.1元/度的电能损耗费用。若被告逾期支付租金和水电费用，应按应缴租金和水电费用的总额以每日万分之三的标准向原告支付滞纳金。上述合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告代年进、黄颖芳使用，被告代年进、黄颖芳接受案涉房屋后一直经营、使用至今。但是，从2018年3月、6月份开始，被告代年进开始拖欠案涉房屋的水电费用、租金等，被告黄颖芳也没有依约履行相应的保证责任，原告多次向被告代年进、黄颖芳追讨均无结果。原告认为，案涉的《租赁合同》、《三方合同书》是原、被告双方本着平等自愿、协商一致的原则，经过充分协商所达成的合意，是双方的真实意思表示，是合法有效的合同。被告代年进长期拖欠原告租金、水电费用的行为明显已违反合同约定、构成违约行为，依法应向原告承担违约责任。被告黄颖芳作为被告代年进的履约担保人，依约应对被告代年进的违约行为向原告承担连带责任。被告辩称，1、案涉租赁物没有合法的报建手续，所以原告要求被告支付租金没有事实与法律依据，鉴于双方签订的租赁合同无效，被告在承租的场地上无法正常从事合法经营，在合作期间，双方按照8万元每月计算使用费，所以原告要求按照115000元支付租金没有依据；2、鉴于双方签订的租赁合同无效，所以原告要求按照日万分之三支付逾期付款违约金及没收定金没有事实与法律依据；3、因双方签订的租赁合同无效，被告黄颖芳按照租赁合同约定承担的担保责任条款也无效，所以原告要求被告黄颖芳对案涉欠款承担连带清偿责任没有法律依据；4、被告在2018年9月17日、9月21日两次要求终止合作关系，退回场地，但原告拒绝配合办理场地的移交手续，所以案涉场地的占用费只能计至2018年9月17日，对9月17日以后的因场地占用费及相关损失由原告自行承担。电费和水费均不确认；对滞纳金及债务利息有异议，双方签订的合同是无效的，因此不能按照合同约定计算滞纳金，同时原告尚欠被告押金尚未返还，该押金足以偿还所欠原告的款项，因此原告无权要求被告支付逾期付款利息。两被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、原告朱培林退还被告黄颖芳已交纳的租赁保证金300000元及利息68994元（按中国人民银行同期贷款利率从2014年6月25日起计算，暂计至2018年12月13日，并应计至退还全部款项之日止）；2、原告朱培林退还被告代年进已交纳的租赁保证金100000元及利息11540元（按中国人民银行同期贷款利率从2016年5月3日起计算，暂计至2018年12月13日，并应计至退还全部款项之日止）；3、原告协助被告办理案涉房屋的退租交接手续；4、原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年06月25日被告黄颖芳与原告朱培林签订一份《租赁合同》，约定由被告黄颖芳承租位于佛山市禅城区文华路与魁奇路交汇口斜对面，东边原湾华招待所的二至六层楼宇（同时还包括楼宇一楼招待所前台，二楼后面搭建的位置，但二楼帝景酒店办公室除外）作为客房及经营夜总会使用（以下简称“案涉房屋”）。被告黄颖芳向原告朱培林交纳了30万元的租赁保证金。2016年5月，被告黄颖芳、代年进与原告朱培林签订一份《三方合同书》，原告朱培林同意将案涉房屋的承租人变更为被告代年进，由被告代年进对案涉房屋进行承租，被告代年进向原告交纳了10万元的租赁保证金。根据被告黄颖芳与原告朱培林签订的第一份《租赁合同》中第八条第2项约定：“甲方作为商铺的出租人，应当在本合同签订之日向乙方提供办理经营所需证照的相关证明文件（特别包括商铺的消防验收证明等），以使乙方能够顺利办理经营所需的各种证照，并提供商铺所有人出具的同意转租的证明文件。”由于案涉房屋没有合法的报建手续，以至于被告黄颖芳一直无法办理经营所必须的特种经营许可证，更无法正常、合法开展经营活动，经常被相关主管部门查处，且案涉房屋属于违章建筑，因此，双方所签订的《租赁合同》无效，以及《三方合同书》也无效，原告朱培林应退回保证金给两被告。对于此，被告黄颖芳曾多次发函给原告朱培林，要求终止与原告朱培林的租赁关系并办理案涉房屋的移交手续，但原告朱培林对此置若罔闻，因而导致两被告的损失在不断扩大。综上所述，原告朱培林的前述行为严重违反了合同约定，且侵害了被告的合法权益。原告（反诉被告）辩称，原告收取两被告保证金40万元无异议，但是原告认为涉案租赁合同有效，在前案的调解书中被告黄颖芳承诺不以任何理由主张合同无效，被告要求原告返还保证金及相应利息无法律依据，请求驳回被告的反诉请求。诉讼中，原告就本、反诉举证如下：1、原告身份证、被告代年进身份证、被告黄颖芳人口信息查询资料，证明原、被告主体资格。2、《租赁合同》2份、《三方合同书》，证明原告朱培林与被告代年进、黄颖芳之间存在租赁合同关系，被告代年进与被告黄颖芳对租赁合同所产生的租金、水电费用等债务互为连带责任。3、《租赁合同书》、《同意转租证明》、《关于禅城区澜石街道湾华股份经济联合社补办位于湾华招待所侧地块拖地手续的批复》、《住所(经营场所)使用证明》、《证明》、《消防安全检查意见书》，证明原告朱培林与佛山市禅城区澜石街道湾华股份经济合作社之间存在租赁合同关系，原告朱培林依法享有将租赁物转租给第三人的权利，租赁标的物已得到相关政府部门批准，并经消防验收合同，可作为经营之用途。4、(2015)佛城法民一初字第1884号民事调解书及(2015)佛城法民一初字第1884号裁判文书生效证明、(2016)粤0604民初5170号民事调解书及(2016)粤0604民初5170号裁判文书生效证明，证明被告黄颖芳因拖欠租金、水电费用，先后两次被起诉至人民法院，后双方在人民法院的主持下达成调解协议，并由人民法院作出民事调解书，现上述两份民事调解书均已发生法律效力并已履行完毕。5、《广东增值税电子发票》(8份)、《收款收据》(9份)，证明原告朱培林一直为被告代年进、黄颖芳代缴相关的水电费用，截止于2018年11月份止，被告代年进、黄颖芳共欠原告朱培林水电费用169319元。6、补充合同书，证明被告黄颖芳在2015年案件后明确承诺不能以涉案合同没有办产权证向原告主张任何权利，补充合同书是被告黄颖芳的意思表示，证明涉案合同合法有效。7、原告朱培林女儿与被告代年进及其电工（微信名：展望未来）的微信记录截图及收据等57页（其中原告女儿与被告代年进的对话是2018年9月6日上午10点12分后的三页），证明原被告双方已对每月水电表的运行数量在微信上予以确认，之后，原告根据确认结果向被告代年进、黄颖芳开具相应收据，但是被告代年进、黄颖芳收取收据后并未支付相应款项。诉讼中，被告就本、反诉举证如下：1、微信聊天记录6页（对话双方为被告黄颖芳同事陈旭志与原告）、两份《关于终止租赁关系并办理租赁房屋移交手续的通知》及邮递情况，证明由于原告的案涉租赁物没有合法的报建手续，被告从承租之日起就一直办理不了经营场所所需的特殊证照，致使被告无法从事经营活动，因此，被告分别于2018年9月17日、2018年9月21日委托律师发出通知，一再催促原告配合办理案涉租赁物的退场及移交手续，并于通知出具之日终止双方的租赁关系。且被告黄颖芳的同事陈旭志与原告在2018年9月14日至9月19日期间也通过微信方式沟通前述一事，但原告一直拒绝配合办理。被告已通过合法的方式及渠道向原告发出退场及办理移交手续的通知，双方的租赁关系应止于被告向原告一再发出通知之日即2018年9月17日止，因此，被告占用案涉租赁物产生的占用费亦止算于当天，而并非如原告所述一直占用至今。由于原告一直拒绝办理案涉租赁物的交接而产生的扩大损失应由其自行承担，与被告无关。2、视频光盘一只（形成时间2019年1月14日），证明被告再次前往场地搬离物品，但原告的女儿再次阻扰，拒绝与被告办理案涉租赁物的退场交接手续，被告为免继续占用场地而导致双方损失的扩大，于2019年1月14日将属于被告所有的物品搬离案涉租赁物场地，但遭到原告人员的阻拦，并报警处理。3、中国工商银行借记卡账户历史明细清单（1份）、中行内转账汇款（1份）、存款账户历史流水查询（按大集中账号）（1份），证明在2014年6月25日被告黄颖芳与原告签订一份《租赁合同》时，约定被告需向原告交纳租赁合同保证金30万元，被告黄颖芳于2014年6月18日向原告朱培林转账20万元，另通过网上转账形式转账10万元。2016年5月，被告黄颖芳、代年进与原告签订一份《三方合同书》时，约定被告代年进需向原告交纳租赁合同保证金10万元，被告代年进委托被告黄颖芳于2016年5月21日向原告朱培林转账10万元。前述的转账已证明被告已按照合同约定向原告履行了交纳合同保证金的义务，在双方终止租赁关系后，原告应向被告退还前述已交纳的合同保证金及支付占用保证金期间的利息。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、6及证据5中的增值税发票、证据7中原告女儿与被告代年进的对话截图，被告对真实性无异议，本院予以确认，证据5中的收款收据，经核对原件，本院确认其真实性，并结合其他证据认定水电费的具体金额；证据7中的其他微信记录，被告未确认真实性，因无原件核对，本院不予确认；被告提交的证据1、3，原告对真实性无异议，本院予以确认；证据2经核对，本院确认其真实性。经审理查明：2005年6月10日，原告朱培林与佛山市禅城区澜石街道湾华股份经济联合社（下称湾华经联社）签订《租赁合同书》，约定后者将佛山市禅城区旧魁奇路涌边、文华路与魁奇路交汇口斜对面东边原湾华招待所的6层楼宇及其周边土地出租给后者，租用期限为2005年10月18日至2020年10月17日。2014年6月25日，湾华经联社向原告朱培林出具《同意转租证明》，同意原告朱培林将上述租赁物转租。2014年6月25日，原告朱培林（甲方、出租方）与被告黄颖芳（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：原告朱培林将位于佛山市禅城区文华路与魁奇路交汇口处斜对面东边原湾华招待所的二至六层楼宇(同时还包括楼宇一楼招待所前台，二楼后面搭建的位置，但二楼帝景酒店办公室除外)出租给被告黄颖芳作为客房及经营夜总会使用，面积约3000平方米；租赁期限自2014年6月20日起至2020年10月17日止，其中2014年6月20日至同年8月20日为免租期，租金(含物业管理费用)110000元，租金每隔三年递增一次（即本合同约定的租金自2017年8月21日起开始第一次递增），每次递增10%；合同签订之日，被告黄颖芳向原告朱培林支付30万元履约保证金；被告黄颖芳经营期间的水、电费以其安装水、电表所确定的数量并按当地政府部门规定的收费标准每月实用数收取，由于电能存在一定的损耗，因此，双方约定被告黄颖芳每度电向原告朱培林交纳0.1元的损耗费用。被告黄颖芳应当于每月6日前缴交当月租金，若逾期支付租金及各项费用，原告每天按逾期部分的万分之三加收滞纳金。同日，双方还对被告黄颖芳向原告朱培林承租客家荘大饭店帝景分店内中餐部的多功能厅事宜达成协议，租赁期限同上，每月租金为5000元，电费由被告黄颖芳自己承担，在2014年8月21日起，被告黄颖芳须在每月6日前缴交当月的租金及上月的电费。2016年5月，原告朱培林与被告代年进、黄颖芳签订《三方合同书》，明确原告朱培林与被告黄颖芳于2014年6月25日签订两份《租赁合同》，约定原告朱培林将佛山市禅城区文华路与魁奇路交汇处斜对面东边原湾华招待所的二至六楼宇出租给被告黄颖芳，因魁奇路转入客家庄帝景酒店的入口道路封闭施工，车辆进入不便，被告黄颖芳经营困难，将上述租赁物转租给被告代年进，三方约定：自2016年5月1日起，被告黄颖芳将上述租赁物转租给被告代年进，被告代年进应直接向原告朱培林直接缴纳租金水电费和其他费用，并且承担《租赁合同》中被告黄颖芳的全部义务，被告代年进迟延缴纳租金等费用或者有其他违约行为的，被告黄颖芳对被告代年进的违约责任承担连带责任；在被告代年进每月五号前准时交纳当月租金和上月水电费的前提下，从2016年5月1日至政府解除客家庄帝景酒店门口封路之月止，租金（场地使用费）从每月115000元优惠到每月85000元，如果被告代年进不能按时足额缴纳租金及其他费用的，此减租优惠不生效，按原合同约定每月115000元交纳；原告朱培林同意在被告代年进按时交租金和水电费的情况下，每月租金收现金80000元和消费金额5000元；签订合同后，被告代年进应向原告朱培林交纳10万元减租优惠合同保证金。2014年6月18日，被告黄颖芳通过工商银行向原告朱培林转账20万元，于2014年6月25日通过中国银行向原告朱培林转账10万元、于2016年5月21日向原告朱培林转账10万元。2018年9月17日、2018年9月21日，被告黄颖芳委托律师就涉案租赁物向原告朱培林发出《关于终止租赁关系并办理租赁房屋移交手续的通知》，称因涉案租赁物没有合法报建手续，导致其无法从事经营活动，且属违章建筑，租赁合同无效，决定终止与原告朱培林的租赁合同关系，要求原告朱培林在收到通知后两日内前往商铺位置办理租赁物移交手续，否则承担因未能前来办理交接导致损失扩大的法律责任。上述通知经向原告朱培林邮寄，分别于2018年9月18日、22日签收。另查明一，原告朱培林已向供电局缴纳2018年3月至10月的电费，向湾华村委会水电组缴纳2018年3月至10月的水费。另查明二，根据(2015)佛城法民一初字第1884号民事调解书，朱培林、黄颖芳确认：黄颖芳因占有使用上述涉案场地，尚欠朱培林2014年12月1日起至2015年10月31日止的租金（占有使用费）1265000元、2014年11月1日至2015年9月30日的水电费304059.5元，朱培林同意免除黄颖芳租金（占有使用费）345000元，黄颖芳应支付的租金（占有使用费）为920000元、水电费为304059.5元；根据(2016)粤0604民初5170号民事调解书，双方确认：黄颖芳因占有使用上述涉案场地，尚欠朱培林2015年11月1日起至2016年4月30日止的租金（占有使用费）690000元、2015年12月1日起至2016年5月30日止的滞纳金21735元、2016年3月1日至2016年4月30日的水电费47662.5元，朱培林同意免除黄颖芳租金（占有使用费）150000元。庭审中，原、被告确认：1、涉案租赁物未办理报建手续及取得建设工程规划许可证。2、通过中行转账的10万元保证金，转账日期为2014年6月25日；3、之前的两次调解中，双方确认的涉案场地每月水电费大概情况，1884号调解书确认2014年11月1日到2015年9月30日尚欠水电费是304059.5元，5170号调解书确认2016年3月1至2016年4月30日，两个月水电费为47662.5元，经过计算每月水电费大约是2.3万元至2.7万元。庭审中，原告确认：水费2018年3月到2018年9月是17084元，电费是139677元。起诉状中的金额是计算2018年3月到2018年10月的，其中水费是18999元，电费是150320元。若法院判决被告需要支付租金或占有使用费、水电费，由法院决定是否以保证金抵扣。合同签订后，原告将涉案租赁物交付给被告黄颖芳使用，2016年5月后，原告与被告签订三方合同书后由被告代年进使用，至今被告还在使用中，设备仍在租赁物内，现在对外公布是放假。2019年1月14日前尚在经营。庭审中，两被告陈述：若法院判决被告需要支付租金或占有使用费、水电费，同意以保证金抵扣。由于原告收取保证金没有事实依据，所以要求原告自收取之日起支付利息，一并抵扣。在2016年5月1日，该场地由被告代年进实际接收经营，也是没有文化许可证，文化主管部门在2018年6月再次下发停业通知书，并责令该KTV停止经营，否则将追究法律责任，在2018年9月10日，经再次争取，无法取得文化主管部门的许可经营和补办手续，KTV在2018年9月10日停止经营，并在9月14日与原告协商交还场地，并在9月17日、9月21日正式书面通知原告交还场地，但原告以被告无权单方解除合同为由拒绝配合办理，被告代年进在2018年9月10日已经没有经营。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因无证据显示案涉房屋已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告朱培林与被告黄颖芳、原告朱培林与被告代年进签订的涉案租赁合同应为无效。无效的合同自始没有约束力，不因当事人的约定而转为有效。关于占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。经查明，2016年5月1日后，涉案场地由被告代年进实际占有，故原告主张的租金应作为占有使用费，由被告代年进支付。（一）占有使用费支付标准。原告朱培林、被告代年进、黄颖芳在三方协议中约定，从2016年5月1日至政府解除客家庄帝景酒店门口封路之月止，租金（场地使用费）从每月115000元优惠到每月85000元，该约定是在涉案租赁物附近道路封闭施工导致租赁价值下降的前提下作出的，故应认定当事人对涉案场地的占有利益（使用价值）已协商确定为每月85000元，应以此作为被告代年进向原告朱培林支付占有使用费的标准；尽管各方还约定如果被告代年进不能按时足额缴纳租金及其他费用的，此减租优惠不生效，但在合同无效的情况下，此约定不影响被告代年进实际占有利益的认定。（二）占有使用费截止时间。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告朱培林作为涉案租赁物的出租人，理应知悉租赁物的权属及报批报建情况，且经之前两次诉讼，其更应清楚涉案物业未取得建设工程规划许可证，涉案租赁合同为无效合同，故在被告黄颖芳以租赁物系违章建筑、租赁合同无效等为由要求撤场交接的情况下，其理应予以配合并及时收回场地。被告黄颖芳向原告朱培林发出了两份退场通知，其中第二份原告朱培林于2018年9月22日收到，但原告朱培林未在该通知书指定的两日内办理交接，故自2018年9月24日后的场地占用损失应由原告朱培林自行承担，占有使用费至此截止。尽管上述通知系由被告黄颖芳发出，但根据两被告举证及陈述，被告代年进作为实际占有人也参与交还场地的协商，故上述通知效力亦及于被告代年进，其应支付的占有使用费至2018年9月24日止。根据上述占有使用费标准和截止时间，被告代年进自2018年6月1日至9月24日占用3.8个月，应付的占有使用费为：85000元×3.8个月=323000元。对原告主张超出部分，本院不予支持。因占有使用费无确定支付期限，原告相应利息主张，缺乏依据，本院不予支持。关于滞纳金。因涉案租赁合同无效，相关滞纳金条款因此无效，原告要求两被告支付滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。关于水电费及其利息。原告主张被告代年进支付拖欠的2018年3月至10月的水电费169319元（水费18999元，电费150320元），并提供了相应的水电费垫付凭证，且根据当事人提交的之前诉讼的调解书，涉案场地的每月水电费大约是2.3万元至2.7万元，与原告现主张的水电费金额大致相符，被告虽对水电费金额有异议，但未举证证明异议成立，故对原告该项主张，本院支持，但因滞纳金条款无效，故水电费利息应按中国人民银行同期贷款利率计算。关于被告黄颖芳的连带责任。根据《中华人民共和国担保法》第五条第一款的规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。涉案租赁合同为主合同，被告黄颖芳为该租赁合同项下债务承担连带责任的约定为从合同，因租赁合同无效，故相应连带保证责任的约定亦为无效，原告要求被告黄颖芳承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。关于保证金。因涉案租赁合同无效，故原告朱培林应向两被告返还保证金并支付资金占用利息，原告朱培林要求没收两被告保证金，缺乏依据，本院不予支持。结合保证金的支付时间，原告朱培林应自2014年6月18日起按同期贷款利率以20万元为基数向被告黄颖芳支付利息，自2014年6月25日起按同期贷款利率以10万元为基数向被告黄颖芳支付利息，现被告黄颖芳主张自2014年6月25日起以30万元为基数按同期贷款利率计算利息，属其对自身权利的自由处分，应予支持；两被告称2016年5月21日转账的10万元系被告黄颖芳代被告代年进支付，故原告朱培林应自该日起按同期贷款利率以10万元为基数向被告代年进支付利息，计至第一次开庭时被告代年进明确同意抵扣之日即2019年1月16日为11732.92元。被告代年进主张自2016年5月3日起支付利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉中的退租交接手续。因该退租交接手续内容并不明确，较难执行，本院不予支持，当事人可另行协商解决。关于款项抵扣。扣除原告朱培林应退还的保证金10万元及利息11732.92元后，被告代年进还应向原告朱培林支付占有使用费211267.08元，应支付的水电费金额不变。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告朱培林与被告黄颖芳于2014年6月25日签订的《租赁合同》及原告朱培林与被告黄颖芳、代年进于2016年5月签订的《三方合同书》中原告朱培林与被告代年进的租赁合同关系无效；二、被告代年进于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告朱培林支付2018年6月1日至2018年9月24日的占有使用费211267.08元；三、被告代年进于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告朱培林支付2018年3月至10月的水电费169319元及利息（利息从2018年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付至清偿之日止）；四、原告（反诉被告）朱培林于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）黄颖芳退还保证金300000元并支付利息（利息从2014年6月25日起按中国人民银行同期贷款利率支付至清偿之日止）；五、驳回原告朱培林的其他诉讼请求；六、驳回被告代年进、黄颖芳（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费6334元，由原告朱培林负担2818元，由被告代年进负担3516元；反诉费4254元，由原告（反诉被告）朱培林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年二月二十七日书记员  潘有鹏