浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0802民初1402号 原告：徐景芳，男，1973年12月24日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：张理，浙江三衢律师事务所律师。 被告：衢州市新广升汽车服务有限公司，统一社会信用代码：91330800566979051E，住所地：浙江省衢州市柯城区三衢路499-2号。 法定代表人：汪权明，执行董事。 被告：杨将勇，男，1972年4月28日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被告衢州市新广升汽车服务有限公司、杨将勇的共同委托诉讼代理人：胡剑飞，浙江天赞律师事务所律师。 被告：衢州市龙腾商娱有限责任公司，统一社会信用代码：913308006761643986，住所地：浙江省衢州市柯城区三衢路499-9号。 法定代理人：包建军，董事长。 委托诉讼代理人：李敏，男，该公司工作人员。 被告：郑金龙，男，1960年3月12日出生，汉族，住浙江省常山县。 原告徐景芳与被告衢州市新广升汽车服务有限公司（以下简称新广升公司）、杨将勇、衢州市龙腾商娱有限责任公司（以下简称龙腾公司）、郑金龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，分别于2018年6月28日、2019年1月10日公开开庭进行了审理。原告徐景芳的委托诉讼代理人张理，被告杨将勇及其与被告新广升公司的共同委托诉讼代理人胡剑飞，被告龙腾公司的委托诉讼代理人李敏，被告郑金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐景芳向本院提出诉讼请求：1、判决解除与被告郑金龙签订的房屋转租协议，并退还水电费；2、判决四被告连带赔偿原告转让费损失68万元、押金3万元。事实与理由：原告与被告郑金龙系同村村民，得知郑金龙有意将位于柯城区的红庭宾馆对外转让的消息后，原告夫妻多次前往现场查勘，并协商宾馆转让价格，最后商定68万元（低于市场价）。2017年9月12日上午，原告与郑金龙一同到被告新广升公司找到被告杨将勇（新广升公司实际控制人），当面确认郑金龙要求对外转租的申请书是他同意并签字的。杨将勇告诉原告说被告龙腾公司已经联系过，也同意转租并可以提供房屋权属有效证明等办理新营业执照所需的材料。原告在被告确认可以转租并可办理新的营业执照的前提下，于2017年9月15日与郑金龙签订了协议，并按约交纳了第一期转让费48万元。2017年9月18日，原告与郑金龙一同到行政服务中心办理了预登记名称：衢州市柯城区凯越宾馆，郑金龙先注销红庭宾馆的营业执照和税务登记证。同日，原告与郑金龙办理了宾馆的财产交割并进行试营业，并向新广升公司、杨将勇邮寄了告知函，要求及时提供房屋的有效证明，便于办理正式营业执照。2017年9月22日，原告又向郑金龙交付了剩余的转让费20万元。为了使宾馆能正常营业，原告于9月26日又向新广升公司、杨将勇发函，同时口头告知郑金龙及时提供宾馆办理营业执照所需的房屋有效证明，然而一直未收到回函和相关材料。同年9月28日，宾馆被工商行政管理部门责令停止营业。经了解，坐落于衢州市柯城区的房产系龙腾公司的房产，新广升公司向龙腾公司承租后将部分房屋转租给郑金龙开办红庭宾馆，在原告与郑金龙商谈宾馆转让过程中，新广升公司、杨将勇隐瞒了不能提供办理营业执照所需的房屋租赁有效证明的情况，现宾馆无法办理营业执照，不能正常经营，应当由四被告共同承担责任，对原告的损失，互负连带责任。 被告新广升公司、杨将勇共同辩称，1、未经出租人同意的转租行为为无效行为。本案中，郑金龙在签订转租协议之前找过答辩人，但答辩人早在2017年9月13日已明确要求在房屋正常的情况下（新广升公司与郑金龙曾发生诉讼，法院调解时确认郑金龙对房屋的修复义务，即房屋所有现存的修缮工作完成及房屋一楼上部的水管渗漏均要先行修复，且声明若租赁期间遇房屋所有权人不继续出租房屋导致租赁合同无法继续或解除的，出租人不负有任何的违约及赔偿责任）才同意转租即附条件同意转租，同时还提供了三方合同范本要求签订。然而，郑金龙在即未回复答辩人又未实际修复房屋的情况下，擅自与原告签订转租协议，未满足答辩人的转租条件，应为无效协议；2、原告与答辩人、龙腾公司之间不存在任何合同关系，要求三被告承担连带赔偿责任无法律依据；3、原告与郑金龙签订的协议无效，不存在解除的问题，原告可根据协议无效的法律规定要求郑金龙退还已支付的转让款及押金；4、答辩人在知道郑金龙擅自转租后，于2017年9月27日打电话原告询问具体事宜，原告以正在忙为由拒绝沟通。9月29日，答辩人再次打电话联系原告多次，但原告均不接听电话且事后也无电话回拨，原告应对自身的拒绝沟通行为承担责任；5、原告与郑金龙之间存在相互串通、虚假诉讼的嫌疑。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告龙腾公司辩称，转租协议系原告与郑金龙签订，转让款、押金都是交给郑金龙，答辩人不清楚，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告郑金龙辩称，1、答辩人与原告签订转租协议是经新广升公司、杨将勇同意的；2、涉讼房产有抵押，且于2017年1月24日被法院查封，新广升公司一直隐瞒答辩人该房产不能再继续出租的事实。对原告方的损失，应当由新广升公司、杨将勇、龙腾公司承担责任。 本院经审理认定：自2010年10月1日开始，被告龙腾公司将其所有的坐落于衢州市一、二楼房屋出租给被告新广升公司使用。2012年11月28日，新广升公司与被告郑金龙签订《房屋租赁合同》一份，将衢州市一楼前面东边上楼的一间店面及二楼一半面积出租给郑金龙用于经营宾馆（后取名红庭宾馆），租期自2013年1月1日起至2022年8月31日止，被告杨将勇代表新广升公司在该合同中签字并加盖新广升公司公章。 2017年1月12日，新广升公司以郑金龙逾期未交纳租金为由起诉郑金龙及其妻子徐雨香，案号为（2017）浙0802民初232号。本院于3月9日组织双方进行调解，郑金龙在调解过程中要求新广升公司同意其转租，新广升公司表示“转租可以的，但是不影响原合同的相关权益并保证新的承租人用于经营宾馆，然后以后不得以任何理由拖延支付租金，否则我们有权行使合同解除权并追究相应违约责任”。2017年6月25日，郑金龙夫妻又向新广升公司提交申请书一份，申请“按现合同转让他人继续履行”，杨将勇于6月27日在申请书下方写明：“同意在正常情况允许转让”。 2017年9月15日，郑金龙与原告徐景芳签订《协议书》一份，约定郑金龙将其经营的红庭宾馆相关设备、设施、物品等固定和非固定的财产转让原告所有，包括宾馆余下租金已交到2017年12月31日，有线电视费用也归原告。以后租金由原告以更名后的宾馆的名义向新广升公司交纳；转让价为68万元，于本协议签订时支付转让款48万元，余下20万元于2017年9月31日前付清；郑金龙已交水电费押金3万元，由原告另行支付郑金龙；郑金龙与新广升公司签订的房屋租赁合同，由原告继续履行。当日，原告支付转让款48万元，后又于2017年9月22日支付20万元，均通过银行转账给郑金龙。被告郑金龙均出具收条。此外，原告还于2017年9月20日交付郑金龙水电费押金3万元，郑金龙出具收条一份。2017年9月18日，郑金龙注销了红庭宾馆的营业执照，原告办理个体工商户名称预先核准（名称为衢州市柯城凯越宾馆）并开始试营业。原告、郑金龙均向新广升公司送达书面函告，要求新广升公司提供原告办理营业执照所需的营业场所使用证明，新广升公司一直未将相关材料交付原告，致原告迟迟未能顺利办理营业执照。在此过程中后，原告得知三衢路499号的房产已被法院查封，无法办理营业执照。2017年9月28日，衢州市市场监督管理局向原告送达责令停业通知书，以其未取得工商营业执照为由责令其立即停止相关经营活动。 另查明，坐落于衢州市的房产登记于龙腾公司名下，抵押于中国工商银行股份有限公司金华婺城支行，抵押登记时间为2014年10月14日，于2017年1月24日被金华市婺城区人民法院查封，查封期限自2017年1月24日至2020年1月23日。 以上事实，有双方当事人的庭审陈述及提交的《房屋租赁合同》、《协议书》、调解笔录、申请书、收条、银行转账凭证、个体工商户名称预先核准通知书、不动产登记信息查询记录等予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，本案主要争议焦点有三：一、原告徐景芳与被告郑金龙于2017年9月15日签订的《协议书》是否有效；二、原告要求解除该份协议书是否成立；三、协议书解除后的法律后果。 关于争议焦点一，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，原告徐景芳、被告郑金龙均主张新广升公司对其转租行为是知情并同意的，提交了（2017）浙0802民初232号案件的调解笔录以及2017年6月25日的申请书（杨将勇在该申请书中写明“同意在正常情况允许转让”）予以证明。新广升公司、杨将勇则抗辩称其同意转租是附条件的，需“在正常情况下”才能转租。本院认为，根据上述调解笔录、申请书，郑金龙已多次向新广升公司表示欲转租，新广升公司同意在“不影响原合同的相关权益并保证新的承租人用于经营宾馆，然后以后不得以任何理由拖延支付租金”、“在正常情况下”转租，现郑金龙将涉讼房屋转租给原告用于经营宾馆，约定由原告继续向新广升公司支付租金，未对新广升公司权益造成不利影响，应当认定为已满足新广升公司的要求，该转租行为已取得新广升公司同意，《协议书》合法有效。 关于争议焦点二，根据《协议书》的约定，原告不仅承租涉讼房屋还受让了郑金龙经营的红庭宾馆的设备、物品等财物，欲继续经营宾馆，但未能取得办理营业执照所需的材料，且事后得知涉讼房产已被法院查封，宾馆现不能正常营业，租赁房屋无法使用，原告与郑金龙签署《协议书》的合同目的不能实现，现要求解除合同，具有事实与法律依据，本院予以支持。 关于争议焦点三，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，《协议书》解除后，郑金龙依据协议向原告收取的转让费及水电费押金，应当予以返还。原告受让的红庭宾馆相关财产，同样应当返还给郑金龙。原告要求新广升公司、杨将勇、龙腾公司对郑金龙的上述返还义务承担连带责任的诉讼请求，本院认为，根据合同相对性原则，原告与该三被告之间并无合同上的法律关系，其要求该三被告就郑金龙的返还义务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。郑金龙提出系新广升公司、杨将勇的行为致本次纠纷的产生，应对其因此产生的损失承担相应赔偿责任的问题，可依据其与新广升公司之间的租赁合同关系另行向新广升公司主张。 原告要求退还水电费的诉讼请求，因未提交证据证明其交纳水电费的事实及数额，故本院不予支持。被告新广升公司、杨将勇提出原告与郑金龙存在虚假诉讼嫌疑的抗辩意见，依据不足，本院难以采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告徐景芳与被告郑金龙于2017年9月15日签订的《协议书》于本判决生效之日解除； 二、被告郑金龙于本判决生效后十日内退还原告徐景芳转让款680000元及水电费押金30000元，合计710000元； 三、驳回原告徐景芳的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10980元，由被告郑金龙负担，本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  李海声 审 判 员  姚冬琴 人民陪审员  胡志远 二〇一九年二月二十一日 书 记 员  徐翠雯