台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1003民初6188号 原告：台州市黄岩天秀贸易有限公司，社会统一信用代码91331003746310830Q。住所地：台州市黄岩区北城开发区锦川路18号。 法定代表人：陈仙礼，经理。 委托代理人：翁文新，浙江东海律师事务所律师。 被告：台州市黄岩喜晨塑业有限公司，社会统一信用代码91331003MA28G61P2T。住所地：台州市黄岩区北城开发区锦川路18号。 法定代表人：潘良全，执行董事。 委托代理人：牟锡荣，浙江永宁江律师事务所律师。 委托代理人：陈雄豪，浙江永宁江律师事务所律师。 原告台州市黄岩天秀贸易有限公司（以下简称天秀公司）与被告台州市黄岩喜晨塑业有限公司（以下简称喜晨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月10日公开开庭进行了审理。原告天秀公司的委托代理人翁文新、被告喜晨公司的委托代理人牟锡荣、陈雄豪到庭参加诉讼。在审理过程中，原、被告曾申请庭外和解，在和解期限内未达成一致意见。本案现已审理终结。 原告天秀公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿付原告租金、水、电费等共计134184.36元；2、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月30日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告租赁给被告的厂房座落在原告公司内东间大楼西边二楼，建筑面积3000平方米，每平方12元，年租金432000元；租赁期4年，自2017年6月1日起至2021年5月30日止；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、租税、电话等通讯的费用由被告承担，并在收到收据时三天内付款，水、电、税按实际用量百分比分担。租赁期内，原告负责先行缴纳国家规定的租赁税收，再根据税收发票全额向被告收取，被告需及时支付；被告承租房屋部分的保险费用，由原告先行代付，再由原告向被告收取。2018年4月19日，原、被告签订《协议书》一份，约定原告同意被告提前解除租赁合同，搬走设备。截至2018年7月31日，被告搬走全部设备，将租赁的厂房归还原告。被告已支付第一年租金即2017年6月1日至2018年5月30日，但2018年6月1日至7月31日，最后两个月租金72000元未支付，此外，被告还应支付原告电费25623.96元，水费3158.4元，垫付的税款22302元，物业费6900元，应分担的保险费4200元，以上共计134184.36元。上述款项多次催讨无果，故起诉法院。 被告喜晨公司答辩称，双方租赁关系成立后被告进场使用厂房，并曾与原告沟通要求安装排风设施，但原告拒绝，致被告无法正常生产经营。原告曾对被告租赁厂房采取停水停电措施并多次函告被告要求解除租赁合同。被告未予同意亦未提出解除租赁合同，搬离协议中亦无解除合同的意思表示，本案合同解除系原告提出。原告曾向被告交付结算清单一份，租金时间计算至2018年7月20日，该时间即被告实际搬离时间。涉案协议约定租期为2017年6月1日至2021年5月30日，原告主张解除合同、妨碍被告经营并迫使被告搬离厂房，其行为构成“提前终止合同而违约”，应向被告支付三个月租金的违约金108000元。租金发票系原告单方开具，水电费、保安、卫生费等收款收据及增值税发票，非被告拖欠租金、税款及相应费用的依据。被告已支付租金至2018年5月31日，承租期间的保险费亦已支付完毕，仅需支付自2018年6月1日至2018年7月20日租金59225.8元。被告股东陈仲熙原经营的台州市黄岩天功车辆配件厂在原告处装有货梯，陈仲熙入股被告公司，经三方协商，被告对该货梯享有物权。原告违约解除合同，应承担货梯安装费用42000元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据： 一、原告营业执照复印件、被告工商登记信息，拟证明原、被告诉讼主体适格，被告经营范围为塑料制品加工喷漆。 二、厂房租赁合同，拟证明原、被告签订租赁合同，并就保安费、卫生费、保险费等做出约定 三、协议书，拟证明2018年4月19日，原、被告就被告搬离厂房的具体操作达成协议，双方对原租赁合同进行变更。 四、水费收款收据三份（开具时间：2018.3，2017.12.26,2017.9.27）及中国人民银行交易流水明细，拟证明被告承租期间部分水费、物业费支付情况。 五、房屋产权证书复印件，拟证明租赁厂房产权登记情况。 六、财产综合保险保险单，拟证明原告为其出租的厂房进行投保，交纳保险费14370元。 七、电费增值税专用发票二份（开票日期2018.7.8,2018.6.25）、认证结果清单，拟证明被告尚欠电费25623.96元及被告已将上述电费增值税专用发票进行认证的事实。 八、租金增值税专用发票二份（开票时间2018.7.8,2017.7.24），拟证明被告尚欠租金72000元的事实。 九、水费收款收据一份（开具时间：2018.7.8），保安费、卫生费收款收据一份（开具时间：2018.6.30），拟证明被告尚欠水费3158.4元，尚欠保安费、卫生费6900元的事实。 十、照片一组，拟证明2018年7月26日系被告实际搬离之日，但未完成租赁厂房的清洁与修复，故原告主张租金计算至该月31日。 十一、安全生产检查记录表复印件一组，拟证明被告企业存在安全风险。 被告为支持其抗辩主张，向本院提供了以下证据： 1、原、被告的企业信息，拟证明原、被告主体资格及相关股东情况。 2、结算业务申领书复印件二份，领款收据，拟证明被告已经支付2017年6月1日至2018年5月31日的租金、税金38448元及保险费10800元。 3、通知二份复印件，拟证明被告多次向原告发函要求解除租赁合同，原告应承担违约责任。 4、短信截图及结算清单，拟证明被告在2018年7月8日已经停止生产经营并已在该月20号搬离承租厂房。 5、企业信用信息及领据复印件一份，拟证明被告股东陈仲熙原经营企业安装货梯花费42000元。 原、被告提供的证据，经质证，本院认证如下： 原告提供的证据一，被告无异议，本院予以确认。证据二至六，被告对其真实性无异议，但认为证据二中厂房用途“涂膜喷漆”系输入错误，实际应为“镀膜喷漆”；证据三中被告仅同意搬离厂房，未作出解除合同的意思表示；证据四系被告支付水费、保安费、卫生费情况，无法证明其欠费情况；证据五中载明原告厂房存在违章搭建部分可能导致安全生产存在问题；证据六与被告无关，保单载明保险费缴纳期限为2017年7月26日之前，保险期间为2017年7月26日至2018年7月26日，被告已经缴纳其应承担的保险费用。因原告对上述证据二至六的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据七被告对电费增值税专用发票有异议，对认证结果清单无异议，本院认为上述增值税发票虽系原告开具，但已由被告至税务部门进行认证，能证明该部分电费发生情况，本院予以确认。证据八至十一，被告对三性均有异议，其中证据八、九系原告自行制作，证据十中照片拍摄地点不明确，证据十一中安全检查记录表制作人身份不明确，存在的隐患尚有整改余地，无法作为解除租赁合同的依据。本院认为，上述证据八至十一被告不予认可，且无其他证据相佐证，无法证明原告所要证明的内容，本院不予认定。 被告提供的证据1，原告无异议，本院予以认定。证据2至4，原告对真实性无异议，但认为证据2能证明本案税费金额系按租金×17.8%（第一年租金216000元×17.8%=38448元）计算，另被告股东陈仲熙2016年6月1日至2017年5月31日租赁原告厂房，保险费用为7200元每年，原、被告商定陈仲熙应承担的保险费用由被告承担，10800元保险费用含被告股东陈仲熙应支付的保险费用，故被告尚欠保险费用4200元；证据3，因被告使用涉案厂房存在安全隐患、环保及承重问题，故原告与被告协商解除租赁合同；证据4无法证明被告所要证明的内容。因原告对上述证据2至4的真实性无异议，本院对其真实性予以认定。关于证据5，原告对其三性均有异议，认为系陈仲熙与原告发生租赁关系时安装，与本案租赁关系无关，可由陈仲熙拆回。故本院对该电梯系由被告股东陈仲熙安装的事实予以认定。 经审理查明，2017年5月30日，原告天秀公司（出租方，又系合同甲方）与被告喜晨公司（承租方，又系合同乙方）签订厂房租赁合同一份，约定：租赁厂房位于北城经济开发区锦川路18号天秀公司内，车间大楼西边二楼，租赁建筑面积3000平方米，每平方米12元，年租金432000元，乙方租用面积做涂膜喷漆用途；租赁期4年，自2017年6月1日至2021年5月30日止；租金年缴，次年租金需提前一个月交清，否则甲方可随时取消合同要求乙方搬离，第一年开租金发票216000元；租赁期间水、电、租税按实际用量百分比分担，由乙方承担，并在收到收据时三天内付款，甲方负责先行缴纳国家规定的租赁税收，再根据税收发票金额向乙方收取税款，甲方先为乙方代缴电费，后向乙方收取实际用电电费及计划用电贴费，计划用电贴费按乙方使用的每一百度用电贴12度收取；全年保险费7200元，由甲方先行支付后向乙方收取；提前解约需三个月前书面通知；租赁期间如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金；租赁期间如乙方进行装修、安装设备，需经过甲方同意，装修及安装费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方不作补偿；租赁期间每月保安费1800元、卫生费500元(该两项费用合并即原告诉称的物业费)；乙方自行安装一个货用电梯等内容。合同签订后，被告进场使用租赁厂房。2017年10月17日，原告向被告发送《通知》一份，载明因被告租用厂房存在安全问题等，要求被告在三个月内搬离。2017年11月7日，原告向被告发送书面材料一份，载明原告之前告知被告要求搬离的事实，并再次要求被告在三个月内搬离。被告接通知后未予搬离并继续使用涉案厂房。2018年4月19日，原、被告签订《协议书》一份，约定：经双方协商，甲方（原告）同意乙方（被告）因搬离在甲方厂区内的设备需要，拆卸甲方车间大楼西二楼北面由东往西第三块窗户，乙方设备搬走后，须在三天内对拆卸损坏部分恢复原状等内容。当年7月被告从原告厂房处搬离。在租赁期间，被告支付了截至2018年5月31日的租金，以及保险费10800元，税费38488元。 本院认为，原告天秀公司与被告喜晨公司就厂房租赁事宜达成协议，系双方真实意思表示，被告主张其租赁的部分厂房系违章建筑，与涉案厂房的不动产登记情况不符，且未提供其他证据予以证实，本院不予采纳。原、被告之间签订的厂房租赁合同，不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。现双方争议焦点为以下几点：1、原告天秀公司与被告喜晨公司是否已合意解除租赁关系。被告抗辩称系原告违反租赁协议单方要求解除合同，并主张原告应当承担违约责任。从已证事实分析，原告虽在2017年10月起函告被告限期三个月搬离厂房，但被告未予认可，一直使用厂房并支付租金至2018年5月底。双方于2018年4月就搬离事项达成协议，从约定内容看双方已就搬离厂房达成一致意见，亦可认定双方事实上已约定解除原有租赁关系。被告辩称该协议只针对搬离厂房所达成的协议，并非解除租赁合同，但双方之后并无转换租赁或延续租用的意思表示，对此抗辩本院不予采纳。故原、被告间系合意解除租赁关系。2、被告的租赁期限、租金及其他费用应如何计算。原告主张被告于2018年7月31日完成搬离，双方租赁合同应于此时解除，租赁期限及租金亦应以此时间节点计算，被告抗辩称其已于当月20日完成搬离，相应计算应以此时间为准。本院认为，双方此前已就搬离厂房事项达成合意，但未约定明确的搬离时间及租赁截止期限，但原告作为主张租金的权利人，应就被告届时占用使用厂房承担相应举证责任，现原告提供的证据不足以证明被告在7月31日尚在使用厂房的事实，故对其主张本院不予认可。且即使存在短暂时日偏差，亦属腾空清退的合理时限，故本院认定双方租赁期限截止7月20日，被告支付租金亦应以此为准。现审定被告尚欠原告租金59178元（432000元∕年÷365天×50天）。原告主张被告尚欠其电费25623.93元，以及2018年4月至6月的物业费6900元。电费有税务部门已认证的增值税专用发票为凭，本院对此予以认定；被告对6900元物业费收款收据不予认可，但其已与原告就物业费为每月2300元作出明确约定，且亦未证明其已支付该费用，故对原告的该项主张，本院予以认定。原告主张被告尚欠其水费3158.4元，但其提供的证据仅能证明截止2018年3月份水费支付情况，无法证明其后被告用水情况，且其出具的水费收款收据亦是由其单方制作，被告未予认可，故对原告的该项主张，本院不予支持。原告主张被告尚欠其税款22302元，被告自认已支付至2018年5月31日税款38448元。本院认为，根据合同内约定，原告应先缴纳税款，再根据税收发票向被告收取，现原告提供的发票无法证实原告的该项主张，本院不予支持。如原告确已缴纳税款后，可另行向被告进行主张。原告主张被告除支付其租赁期间的保险费用外，还需向原告支付被告股东陈仲熙租赁期间的保险费，故尚欠其保险费4200元，对此被告不予认可。本院认为，原告未提供证据证明被告需为他人缴纳保险费，对此主张，本院不予支持。此外，被告主张厂房内的货用电梯原系其股东陈仲熙出资安装，后经协议由被告取得该货梯的物权，并认为原告违约解除合同，应承担货梯安装费用42000元。本院已审查认定双方系合意解除合同，且根据租赁协议约定，“……租赁期间如乙方进行装修、安装设备，需经过甲方同意，装修及安装费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方不作补偿。”故对被告请求赔偿的主张，本院不予审查。现原告亦同意被告自行拆除，当事人可自行处置。综上，被告尚需支付原告房屋租金59178元、电费25623.93元、物业费6900元，共计91701.93元，故对原告诉请的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告台州市黄岩喜晨塑业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告台州市黄岩天秀贸易有限公司房屋租金、电费、物业费共计91701.93元。 二、驳回原告台州市黄岩天秀贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2984元，减半收取1492元，由被告台州市黄岩喜晨塑业有限公司负担1046元，由原告台州市黄岩天秀贸易有限公司负担446元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 刘开怀 二〇一九年二月十一日 代书记员 梁益玲