浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终5518号上诉人（原审被告、反诉原告）：义乌市福田街道立碑塘村民委员会，住所地浙江省义乌市稠城街道立碑塘村。诉讼代表人：马云峰。上诉人（原审被告、反诉原告）：义乌市福田街道立碑塘村股份经济合作社，住所地浙江省义乌市稠城街道立碑塘村。负责人：马彩敢。两上诉人共同委托诉讼代理人：厉卿，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：骆光云，男，1957年12月12日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：傅正勇，浙江大平律师事务所律师。上诉人义乌市福田街道立碑塘村民委员会（以下简称立碑塘村委会）、义乌市福田街道立碑塘村股份经济合作社（以下简称立碑塘经济合作社）因与被上诉人骆光云房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初16519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。立碑塘村委会、立碑塘经济合作社上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、骆光云明知涉案房屋部分未取得建设工程规划许可证，仍参与投标承租涉案房屋，因此产生的损失应当自行承担。2013年7月26日至2016年7月25日，骆光云以年租金人民币90000元的价格向立碑塘村委会承租涉案房屋，租期为三年。租赁到期后，骆光云拆除相关用电设备后搬离涉案房屋。2016年9月12日，立碑塘村委会、立碑塘经济合作社将涉案房屋向社会公开招租。2017年1月2日，骆光云参加投标并中标，以年租金126000元的价格承租涉案房屋，并交纳了租房押金20000元。骆光云作为义乌市福田街道立碑塘村村民，且此前一直承租涉案房屋，对涉案房屋的性质和实际情况非常了解。同时，骆光云参加了招投标，对标的物的情况应当具有基本的审查义务，骆光云对涉案房屋的实际情况是明知的。其在明知涉案房屋部分未取得建设工程规划许可证的前提下，仍参加招投标并与立碑塘村委会、立碑塘经济合作社达成房屋租赁的合意，在中标后却以各种理由、各种方式拖延签订正式合同，后又以租赁合同无效诉至原审法院，其行为显然存在恶意。因此，即使房屋租赁合同无效，立碑塘村委会、立碑塘经济合作社需要返还租房押金20000元，但押金所产生的利息损失系骆光云自身原因导致，其本身存在重大过错，应当自行承担上述损失。二、骆光云应当参照合同约定的租金标准赔偿立碑塘村委会、立碑塘经济合作社租金损失人民币63000元。自2017年1月2日起，立碑塘村委会、立碑塘经济合作社多次要求骆光云签订正式房屋租赁合同并要求其支付租金，但骆光云均以各种理由推诿。2017年9月，涉案房屋被政府征用，因此，骆光云应当赔偿立碑塘村委会、立碑塘经济合作社涉案房屋在此期间的租金损失。由于骆光云中标后已经交付了租房押金，故立碑塘村委会、立碑塘经济合作社无法将涉案房屋另行出租，且在此期间，骆光云也从未主张解除房屋租赁合同，故立碑塘村委会、立碑塘经济合作社对涉案房屋的空置并不存在过错。即使本案房屋租赁合同无效，骆光云也应当参照合同约定的租金标准赔偿损失。三、涉案房屋部分有产权证及建设工程规划许可证，故涉案房屋租赁合同部分有效。涉案房屋占地面积1500平方米，房屋部分为1200平方米，空地300平方米。其中343.99平方米的房屋有集体土地使用证，北面、西面的二层砖瓦结构旧房有产权证。因此，双方之间的房屋租赁合同中涉及房屋有产权证及建设工程规划许可证的部分，应当认定有效。综上所述，一审法院认定双方按7:3的过错比例赔偿各自损失，存在事实认定错误。请求二审法院支持立碑塘村委会、立碑塘经济合作社的上诉请求。骆光云辩称，一、案涉租赁标的物占地1500平方米，其中房屋1200平方米，空地300平方米，有证部分为343.99平方米占28.67%，无证部分为856.01平方米占71.33%，租赁标的物大部分为无证，租赁合同无效。二、本案合同无效，立碑塘村委会、立碑塘经济合作社存在以下过错：1.明知无产权而租赁。2.租赁物不具备使用条件，2016年7月25日，供电部门销户后，立碑塘村委会、立碑塘经济合作社一直未安装用电设备，通水通电是承租人使用房屋的大前提。三、立碑塘村委会、立碑塘经济合作社明知不具备出租条件以及租赁标的物的交付条件，骆光云认为合同无效而不支付租金，立碑塘村委会、立碑塘经济合作社理应采取措施保护自身权益，其怠于行使权力，对房屋空置应承担全部责任。四、骆光云不存在任何过错：1.租赁标的物无产权证。2、租赁标的物未交付，骆光云也一直未使用。3、租赁标的物一直未通水、通电，不具备使用、交付条件。合同无效的过错在于立碑塘村委会、立碑塘经济合作社，骆光云无任何过错，请求二审法院维持原判第一、二、三、五项判决，撤销原判第四项判决。骆光云向一审法院起诉请求：1、确认双方于2017年1月2日签订的租赁合同无效；2、立碑塘村委会、立碑塘经济合作社归还押金20000元，并赔偿利息损失（利息从2017年1月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止）。立碑塘村委会、立碑塘经济合作社向一审法院反诉请求：骆光云支付房屋租金损失63000元。一审法院认定事实：涉案的义乌市福田街道立碑塘村村校房屋占地面积为1500平方米，其中有房屋部分为1200平方米，空地300平方米。1200平方米的房屋中有集体土地使用证的面积为343.99平方米，其余部分面积为856.01平方米，该部分无产权证及建设工程规划许可证。上述房屋位于义乌市城市规划区范围内。经一审法院勘查，现场留有三幢房屋，北面、西面、南面各一幢，北面、西面二幢为村学校旧房，二层砖瓦结构，有产权证。南面一幢为一层砖瓦结构，无产权证。东面的原有房屋已经拆除，拆除的房屋占地面积约600平方米，为二层（局部一层）房屋。拆除后部分已经重建，重建面积约390平方米，为二层框架结构。骆光云系义乌市福田街道立碑塘村村民。2013年5月10日，骆光云从立碑塘村委会租得涉案义乌市福田街道立碑塘村村校房屋。双方签订《租房合同》一份，约定租赁期间为三年，从2013年7月26日至2016年7月25日。租金为90000元每年。租赁到期后，骆光云腾空搬离上述房屋并拆除了房屋内的电表等用电设备并向供电部门销户。之后，该房屋一直未安装用电设备。2016年9月12日，立碑塘村委会、立碑塘经济合作社决定对上述村校房屋向社会公开招租。2017年1月2日，立碑塘村委会、立碑塘经济合作社组织了上述村校房屋的招租投标，骆光云参加投标并于当日向立碑塘村委会、立碑塘经济合作社交纳了投标押金20000元。后经过投标，骆光云以每年126000元的租金中标，立碑塘村委会、立碑塘经济合作社在招标现场宣布骆光云中标，投标押金在中标后转为房屋租房押金。骆光云中标后，双方一直未订立租房合同，骆光云未向立碑塘村委会、立碑塘经济合作社支付租金也未使用涉案房屋。立碑塘村委会、立碑塘经济合作社认为涉案房屋的土地被政府征用，于2017年9月份左右签订征用合同。涉案房屋半年的租金为63000元。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。骆光云向立碑塘村委会、立碑塘经济合作社租赁的涉案房屋的主要部分系无产权证及建设工程规划许可证的房屋，该房屋位于义乌市城市规划区范围内，故双方之间因招投标形成的租赁合同关系，应当认定为无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还。故立碑塘村委会、立碑塘经济合作社应向骆光云退还20000元租房押金。本案中双方均存在损失，骆光云的损失为租金利息损失，立碑塘村委会、立碑塘经济合作社的损失为房屋租金损失，对上述损失的赔偿责任应根据双方的过错程度予以确定。双方之间租赁义乌市城市规划区范围内无产权证及建设工程规划许可证的房屋，均存在一定的过错。骆光云在中标后未及时向立碑塘村委会、立碑塘经济合作社交纳租金，且在双方未签订合同的情况下，未积极采取相应的措施，对涉案房屋的长期空置存在一定过错。立碑塘村委会、立碑塘经济合作社未及时签订合同，在骆光云未交纳租金的情况下未及时采取措施保护自己的权益，存在怠于行使权力的情形，对涉案房屋的长期空置过错较大。根据双方的过错程度确定各承担本案赔偿责任的比例为3：7。骆光云的租金利息损失为从2017年1月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付，立碑塘村委会、立碑塘经济合作社应承担上述损失的70%。立碑塘村委会、立碑塘经济合作社的租金损失为63000元，骆光云应承担的租金损失为63000*30%=18900元。综上，骆光云的合理诉请，予以支持。立碑塘村委会、立碑塘经济合作社的合理诉请，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》的六十四条之规定，判决:一、骆光云与义乌市福田街道立碑塘村民委员会、义乌市福田街道立碑塘村股份经济合作社于2017年1月2日通过招投标形成的租赁合同无效。二、义乌市福田街道立碑塘村民委员会、义乌市福田街道立碑塘村股份经济合作社于判决生效后十日内返还骆光云租房押金20000元并赔偿利息损失（从2017年1月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的70%计付至实际履行之日止）。三、驳回骆光云的其他诉讼请求。四、骆光云于判决生效后十日内赔偿义乌市福田街道立碑塘村民委员会、义乌市福田街道立碑塘村股份经济合作社租金损失18900元。五、驳回义乌市福田街道立碑塘村民委员会、义乌市福田街道立碑塘村股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费360元，由骆光云负担20元，由义乌市福田街道立碑塘村民委员会、义乌市福田街道立碑塘村股份经济合作社负担340元；反诉案件受理费1376元，由义乌市福田街道立碑塘村民委员会、义乌市福田街道立碑塘村股份经济合作社负担963元，骆光云负担413元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，关于合同效力。经一审法院查明，涉案租赁房屋位于城市规划区范围内，且房屋的主要部分没有产权证和建设工程规划许可证，故租赁双方就此形成的房屋租赁合同关系无效。关于双方损失的分担。因租赁合同无效，双方均有损失，骆光云的损失为租赁押金的利息损失，立碑塘村委会、立碑塘经济合作社的损失为房屋租金损失。因中标后，双方未签订后续合同，房屋亦长期空置，无人使用，一审法院结合本案实际认定双方均有过错，并按过错程度确定责任比例，裁量并无不当。综上所述，立碑塘村委会、立碑塘经济合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1404元，由义乌市福田街道立碑塘村民委员会、义乌市福田街道立碑塘村股份经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红彦审 判 员 杜月婷审 判 员 周楚臣二〇一九年十一月七日代书记员 钟李钰