四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2412号 上诉人（原审原告）：宜宾善诚物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区古叙路********。 法定代表人：黄践。 委托诉讼代理人：刘敏，女，公司员工。 委托诉讼代理人：余业英，女，公司员工。 被上诉人（原审被告）：王成刚，男，1964年4月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审被告）：江堂俊，女，1970年9月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 上诉人宜宾善诚物业管理有限公司因与被上诉人王成刚、江堂俊物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 宜宾善诚物业管理有限公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初804号民事判决；2.改判王成刚、江堂俊立即支付2017年4月至2018年12月物业服务费和城市垃圾处置费共1761元，违约金2037元，共计3798元；3.一、二审诉讼费用由王成刚、江堂俊负担。事实和理由：1.一审诉求的1761元物业费包含了每月5元的城市垃圾处置费，王成刚、江堂俊应予支付；2.王成刚、江堂俊未对违约金条款提出异议，应依照合同约定认定违约金，一审主动减少物业费、调整违约金于法无据；3.王成刚、江堂俊并未提交证据证实宜宾善诚物业管理有限公司物业服务未达到合同约定标准。 王成刚、江堂俊辩称，1.一审中宜宾善诚物业管理有限公司未请求城市垃圾处置费，且物业服务费中已经包括该费用；2.宜宾善诚物业管理有限公司提交的物业服务合同系伪造的，原合同中没有违约金条款，违约金不应支持。请求二审查明事实，依法改判。 宜宾善诚物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．王成刚、江堂俊支付2017年4月至2018年12月物业服务费1761元，违约金2037元，共计3798元；2.本案诉讼费用由王成刚、江堂俊承担。 一审法院认定事实：王成刚、江堂俊是宜宾市龙凤苑小区住宅业主，其住宅面积为112.57平方米，二人系夫妻关系。2017年1月23日，宜宾市翠屏区（现叙州区）南岸街道航天社区居民委员会（甲方）与宜宾善诚物业管理有限公司（乙方）签订《龙凤苑小区委托物业管理服务合同》，约定甲方将龙凤苑小区物业管理委托乙方管理，委托管理期限为5个月另7天，自2015年1月25日零时起至2017年6月31日24时止；物业服务费：2017-1-25至2017-6-31，执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月；以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，在每半年前五日履行交费义务。如逾期7日以上交纳物业服务费的，从第8日起每日按应交金额的5‰收取违约金。2018年1月15日，龙凤苑小区第三届业主委员会（甲方）与宜宾善诚物业管理有限公司（乙方）签订《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》，约定甲方代表全体龙凤苑小区业主，购买乙方物业管理服务，将龙凤苑小区委托乙方实行物业服务管理，委托管理期限为3年，自2018年1月1日零时起至2020年12月31日24时止；物业服务费执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月。以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，如逾期未交纳物业服务费的，每日按应交金额的5‰收取违约金。协议签订后，王成刚、江堂俊未缴纳2017年4月至2018年12月的物业服务费。 另查明，宜宾善诚物业管理有限公司经工商登记为公司法人，其经营范围为物业管理服务，清洁服务。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，宜宾善诚物业管理有限公司与龙凤苑小区业主委员会签订的《龙凤苑小区委托物业管理服务合同》和《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》对王成刚、江堂俊具有约束力。现宜宾善诚物业管理有限公司请求王成刚、江堂俊支付从2017年4月1日起至2018年12月31日的物业服务费于法有据，一审法院予以支持，并核准为1654.78元（即2017年4月至2018年12月的物业费：0.7元/平方米/月×21个月×112.57平方米）。依据《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”，王成刚、江堂俊提交的物业服务合同第十九条第10项“维护建筑区划内公共秩序，协助有关部门制止违法、违规的行为”的明确约定，一审法院认为物业服务非仅限于提供清洁服务和保安服务，也应包含针对小区公共区域秩序的积极维护义务，王成刚、江堂俊提交的多张小区公共区域和绿化地带的照片，显示宜宾善诚物业管理有限公司在提供物业服务时在公共秩序的维护上存在部分瑕疵，按照相关法律规定，合同一方履行合同义务存在瑕疵，另一方可选择要求其承担减少价款等责任，故对宜宾善诚物业管理有限公司主张的物业费依法予以酌减为1323.82元（1654.78元×80%）。关于宜宾善诚物业管理有限公司诉请的违约金2037元，因宜宾善诚物业管理有限公司选择适用违约金条款，依据法律规定，约定的违约金明显高于造成损失的可以适当减少，且宜宾善诚物业管理有限公司在提供物业服务过程中，也未能按照合同约定全面履行义务，故一审法院调整违约金为397.15元（1323.82元×30%）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：王成刚、江堂俊向宜宾善诚物业管理有限公司支付2017年4月至2018年12月期间的物业管理费1323.82元以及违约金397.15元，共计1720.97元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已依法减半收取），由王成刚、江堂俊负担。 二审中，王成刚、江堂俊提交了龙凤苑小区《物业服务合同》方案网络表决通告、视频资料、照片、微信聊天记录、满意度调查表等证据，拟证明宜宾善诚物业管理有限公司提交的物业服务合同为虚假合同，原合同中并无违约金的约定，该公司物业服务未达到合同约定标准，违约金不应支持。本院经审查认为，王成刚、江堂俊二审中没有对一审判决提起上诉，应视为对一审调整的违约金予以认可，现仅以答辩的方式提出异议，本院依法不予审查，因此王成刚、江堂俊二审出示的证据与本案处理结果无关，同时，一审已经认定宜宾善诚物业管理有限公司的物业服务存在瑕疵，对该事实无需重复举证。综上，王成刚、江堂俊提交的证据不属于二审新证据范畴，本院依法不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于宜宾善诚物业管理有限公司所提1761元物业费包含了每月5元的城市垃圾处置费，一审漏判该部分费用的问题。经本院审查，一审中宜宾善诚物业管理有限公司并未就城市垃圾处置费单独列项提出诉讼请求，一审法院依照宜宾善诚物业管理有限公司的诉讼请求进行审理并无不当，对该点上诉理由本院不予支持。 关于宜宾善诚物业管理有限公司所提其物业服务达到合同约定，王成刚、江堂俊未对违约金条款提出异议，应依照合同约定认定违约金的问题。本院认为，一审中王成刚、江堂俊提交的证据能够证实宜宾善诚物业管理有限公司的物业服务未完全达到合同约定标准，且一审庭审中宜宾善诚物业管理有限公司自认其物业服务“存在瑕疵”，综合王成刚、江堂俊明确提出因物业服务未达到合同约定不应支付违约金的意见，一审法院根据双方履约情形酌情调整物业服务费、违约金并无不当，对该点上诉理由本院不予支持。 综上所述，宜宾善诚物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宜宾善诚物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  王付兵 审 判 员  陈 曦 二〇一九年十一月六日 法官助理  匡小玲 书 记 员  赖 丹