河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初17799号原告：杨赞学，男，1951年9月26日，汉族，住河南省灵宝市。委托诉讼代理人：马晓凤，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚萍，河南亚太人律师事务所律师。被告：张志亚，男，1981年11月6日出生，汉族，住江苏省灌南县。被告：赵亮亮，男，1988年4月2日出生，汉族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：黄琨，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林楠，河南荟智源策律师事务所律师。第三人：李云锋，男，1975年10月9日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨志华,男，1977年8月16日出生，汉族。原告杨赞学诉被告赵亮亮、张志亚、第三人李云锋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈亚萍、马晓凤，被告赵亮亮委托代理人黄琨、王林楠，第三人李云锋委托诉讼代理人杨志华到庭参加诉讼，被告张志亚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告向被告发出的《解除通知书》的效力；2、依法判令被告退还原告租金、赔偿损失、违约金共计285904.2元及利息（利息自2017年1月20日起至实际付清之日止，以210657元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、依法判令二被告对上述退还原告租金、赔偿损失、违约金以及支付利息承担连带责任；4、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月10日，原告委托杨震霖出租自有商铺。杨震霖通过被告张志亚的介绍与被告赵亮亮签订《商业房屋租赁合同》，原告将位于郑州市××与××路交汇处北200米凯利国际中心一楼06号分隔房，面积为295.83平方米的房屋出租给被告赵亮亮（该份合同为被告张志亚提供，故意将房屋分割房的面积少些，实际房屋面积为298.6平方米），用于餐饮、面馆、快餐经营，合同对租赁房屋和期限、经营范围、租金等均做了明确的约定。2019年3月份，原告发现实际承租人并非被告赵亮亮，经过进一步了解，实际承租人为第三人李云锋。第三人称自己与被告赵亮亮于2017年1月20日签订了《商业房屋租赁合同》，将房屋租金支付给了赵亮亮。原告了解到事实真相以后方知二被告合谋隐瞒真相欺骗原告，张志亚授意赵亮亮与实际承租人（第三人）签订租赁合同，又授意赵亮亮与原告签订租赁合同，被告赵亮亮、张志亚在向第三人收取租金后并没有全部向原告支付，给原告带来了巨大的经济损失。原告于2019年4月1日向被告赵亮亮送达解除《商业房屋租赁合同》通知书，被告赵亮亮签名确认。原告与实际承租人（第三人）重新签订了《商业房屋租赁合同》，二被告合伙欺骗原告以及第三人，取得非法利益金额巨大，现原告为维护自己的合法权益特向法院提起诉讼。被告赵亮亮辩称，本案中赵亮亮承租涉案商铺后又转租给第三人李云锋的行为合法有效。原告所谓的欺诈只是随着此区域情形好转，原告觉得自己出租给赵亮亮的租金低了，想把赵亮亮赶走；赵亮亮本身就是通过转租进行获利，杨赞学对此明知，赵亮亮于2017年1月20日起将涉案房屋交付给第三人李云锋使用，第三人李云锋在赵亮亮与杨赞学签订租赁合同签已经对涉案商铺进行装修，且第三人在自己经营的店铺中悬挂营业执照，杨赞学对此均明知。原告在2019年3月前从未提出过异议，也未主张赵亮亮存在其他违约行为，因此原告要求支付违约金诉讼请求不能成立。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人李云锋述称，原告与李云锋不存在合同关系，第三人不应承担责任，第三人李云锋已经履行完毕与被告签订的租赁合同约定的所有义务，第三人不存在过错。被告张志亚未答辩。经审理查明：2016年8月18日，原告（××）与郑州铁科赛得置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告购买位于郑东新区××铁××大厦××号商品房，该商品房用途为商业，属钢混结构，建筑面积共1066.65平方米。2017年1月20日，被告赵亮亮与第三人李云锋签订《商业房屋租赁合同》，约定被告赵亮亮将郑州市中兴南路与商都路交汇处路北200米凯利国际中心一楼6号分隔房屋，共计298.6平方米（建筑面积）出租给李云锋。租赁期限为5年，自2017年4月11日至2022年4月10日。该房屋装修期为80日，自2017年1月21日至2017年4月10日止。租赁价格为135元/月/㎡。应先付租金后使用，租赁期内租金标准自第二年起在上一年基础上每年递增5%。该合同另对房屋的其他相关费用、双方责任和义务、合同的变更解除等做了明确约定。2017年4月10日，杨震霖与被告赵亮亮签订《商业房屋租赁合同》，约定出租人将郑州市××与××路交汇处北200米凯利国际中心一楼06号分隔房屋出租给被告赵亮亮经营。该房屋建筑面积共295.83平方米，租赁期为5年，自合同生效之日出租人向承租人交付房屋时起计租，应先付租金后使用，第一年的租金标准为：120元/月/㎡；自第三年起每年在上一年基础上递增5%。该合同另对房屋的经营范围、其他相关费用、装饰装修、房屋及附属设施维修维护、双方权利义务、合同的变更解除做了明确约定。2019年4月1日，杨震霖出具《解除通知书》，载明：赵亮亮，现发现你并不是以实际使用房产经营为目的而与出租人签订《商业房屋租赁合同》，因你未经出租人同意，擅自将承租的位于河南省郑州市中兴南路与商都路交汇处北200米凯利国际中心B座商业一层6号分隔房屋转租给第三方，并且在转租过程中采取提高租金的方式谋取不正当利益，现通知你立即解除与你方签订的《商业房屋租赁合同》。本解除《商业房屋租赁合同》通知书自发出后立即生效。该解除通知书同时抄送赵亮亮。出租人保留追究相关法律责任的权利。被告赵亮亮在该通知书上签名确认。2019年4月10日，杨震霖（甲方，出租人）与第三人李云锋（乙方，承租人）就涉案房屋签订《商业房屋租赁合同》，约定，甲方将涉案房屋租赁给乙方使用。房屋建筑面积为298.6平方米。租赁期为2019年4月11日至2022年4月10日止，总计3年。第一年租金533315元，第二年比第一年租金递增5%计人民币559980元整，第三年比第二年租金递增5%合计人民币587980元整。租金每6个月支付，应先付租金后使用，乙方应于签订合同后三日内一次性支付应付租金给甲方。以后乙方应当在当次交付租金的期限内的最后一个月前7日支付下一期租金。逾期缴纳，每逾期一天需向甲方支付应交租金及费用的1‰作为滞纳金。逾期一个月，甲方有权单方面解除合同，由此造成的损失由乙方自行承担。本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方支付租赁保证金40000元整。另外该合同还对其他相关费用、装饰装修管理、物业管理、合同的变更解除、违约处理做了相关约定。在杨震霖与被告赵亮亮签订房屋租赁合同后，被告赵亮亮向杨震霖转款支付房租：2017年2月8日转款142000元；2017年10月31日，转款212998元；2018年4月19日至2018年4月24日，被告赵亮亮通过潘其尧的银行账户向张震霖转款共计212998元，2018年11月27日，通过王华伟的账户向张震霖转款212998元；以上共计780994元。原告自认该款项支付的系房屋租金。另查明：1、2019年5月7日，原告出具《授权委托书》一份，载明，委托人杨赞学因其名下位于郑州市××与××路交汇处北200米凯利国际中心一楼06号房屋（商品房买卖合同签订时的暂命名为：郑州市郑东新区××铁××大厦××号房屋，[建筑面积共1066.65平方米]）对外租赁事宜，特委托郭晓华、杨震霖、宋伟为委托人的代理人，委托代理人的代理权限为：代为签订该房屋的对外租赁合同、代收该房屋租金及房屋押金以及其他所有与该房屋相关的租赁费用、代为处理与该房屋有关租赁的所有事宜、代理签署所有与该房屋租赁相关事宜的所有手续材料、代为同承租人沟通签订所有与该房屋相关手续材料、代为向承租人下发各种书面通知等等。本委托书有效期自即日起至委托事项终止日止。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告赵亮亮在与原告签订合同签已实际支配该房屋，并转租给第三人实际使用，原告对转租的事实明知亦应知彼时原告并未提出异议。在原、被告租赁合同签订前后至2019年4月1日，实际使用人均未发生变化，原告在此期间亦未向被告赵亮亮提出异议，现原告主张对转租事宜不知情明显与事实不符，故其以被告赵亮亮非法转租要求解除房屋租赁合同无法律依据。但根据各方合同的实际履行情况，原告已以出具解除租赁合同通知书的形式明确表示不再继续履行合同，原告亦已经与第三人李云锋直接签订了房屋租赁合同，并收取了第三人缴纳的房屋租金，为维持现状的稳定性，避免衍生更多的纠纷，原告与被告赵亮亮之间的《商业房屋租赁合同》应予解除为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告与被告赵亮亮之间及被告赵亮亮与第三人之间的租金差，因原告与被告赵亮亮签订的租赁合同一经双方签字确认，原告的租金收益即已确定，被告赵亮亮与第三人签订租赁合同约定租赁价格的高或低及实际收取的金额，均不影响原告依照其与被告赵亮亮的租赁合同应取得的收益，原告的租金并不应此而受到损害，故对原告要求被告赵亮亮支付的租金差本院不予支持。关于原告主张的违约金，因原告对赵亮亮转租事实形成明知默认，对于原告要求的违约金，本院不予支持。关于原告要求被告张志亚承担连带责任的诉讼请求，被告张志亚并未在租赁合同上签名确认，亦未实际履行支付租金义务，张志亚非租赁合同相对方，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告张志亚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨赞学与被告赵亮亮于2017年4月10日签订的《商业房屋租赁合同》；二、驳回原告杨赞学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2967元，由原告杨赞学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘冰泉二〇一九年十一月十五日书记员  王文威