广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初2843号原告：周某某，男，汉族，1988年8月15日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：黄某某，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：林某某，广东海际明律师事务所律师。被告：李某某，男，汉族，1977年5月10日出生，住浙江省温岭市。被告：欧某，女，汉族，1982年7月17日出生，住广州市番禺区。第三人：广州市某某房地产代理有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街丽江花园丽茵楼B1-4号。法定代表人：范某某，职务总经理。委托诉讼代理人：谢某某，男，该公司职员。原告周某某与被告李某某、被告欧某、第三人广州市某某房地产代理有限公司（以下简称远见公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周某某的委托诉讼代理人黄某某、林某某及第三人远见公司的委托诉讼代理人谢某某到庭参加诉讼，被告李某某、欧某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周某某向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告签署的《房屋买卖合同》（含补充协议书）予以解除（合同总标的745万元）；2.判令被告向原告返还已收取的购房定金60万元及并支付逾期利息（以60万元为本金，按年利率6%的标准，自2018年3月23日起计至付清之日为止，暂计至起诉之日为394.52元）；3.判令两被告赔偿原告已支付的中介代理费37250元；4.判令两被告赔偿原告的损失300万元，含预期可得利益（具体以法院委托的鉴定机构作出的涉案房屋现价值与约定交易价格的差额为准）；5.判令两被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，周某某明确上述第4项诉讼请求为：判令两被告赔偿原告的损失300万元（含预期可得利益）。事实与理由：位于广州市番禺区××村镇××山××街××号的房产是两被告婚后所购得的房产。2016年12月26日，经第三人居间，两被告与原告签署《房屋买卖合同》，约定被告向原告转让涉案房屋，交易价格为745万元。当天，原告向被告支付购房定金10万元，并向第三人支付中介代理费37250元。2017年1月16日，被告以还贷资金紧缺为由要求原告增加支付购房定金，原告同意并支付了50万元。在房屋交易过程中，被告未能如期办妥涉案房屋涂销抵押手续，且因被告涉及其他诉讼导致涉案房屋被查封。为此，后双方签署《补充协议书》，确认被告违约事实导致买卖合同无法如期履行，变更买方付款方式为一次性付款（递件出回执当天之前办理资金托管），同时被告承诺在2017年10月15日之前还清房屋所有贷款、债务、涂销抵押登记并解除涉案房屋的查封状态，清除妨碍房屋过户的一切障碍，涉案房屋不迟于2017年10月25日前配合完成过户手续。但期限届满后，被告仍旧未完成还款、涂销抵押及解封等承诺，导致合同无法继续履行。2018年3月15日，原告向两被告发函解除《房屋买卖合同》及《补充协议书》，并要求被告在2018年3月22日前一次性退还已收取的定金60万元，同时原告赔偿损失。但被告仍置之不理。综上，被告的行为已违约，导致合同无法继续履行、合同目的不能实现，合同应予以解除。合同解除后，被告应返还收取的定金，逾期返还的还应支付逾期利息。原告已向第三人支付的中介代理费，因被告违约按约定应由被告予以赔偿。涉案房屋现价值已升涨至1000余万元，同地段房屋亦已同比涨价，原告已无法按照745万元的价格购进类似房屋，即便被告按交易价的10%赔偿给原告，亦无法弥补原告的损失，故被告应向原告赔偿房屋差价。李某某、欧某无应诉答辩，亦未在举证期内举证。远见公司述称，如果被告没有按照合同履行应当承担相应的违约责任，除了时间点外，对原告在起诉状上面的事实和理由陈述的事实基本确认。业主方在交易过程中都是推诿拖延时间，中介约业主方协商还款涂销抵押的事宜，被告开始有配合但是后面一直推脱不予配合。至于被告不配合的原因是被告找第三方进行垫资赎契，需要被告提供相关的产权资料但其没有提供。赎契不成，2017年年底中介跟业主沟通，业主称可以自己办理相关的手续，后我方也联系不上被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理查明事实如下：位于番禺区××村镇××山××街××号（以下简称涉讼房屋）的权属人为李某某，该房屋建筑面积为332.56平方米，权属来源为购买，用途为[居住]多层住宅，发证日期为2010年3月18日。涉讼房屋的他项权利明细显示：权利人为中国银行股份有限公司广州番禺支行的他项权证号为0210048149，借款金额为3000000元；权利人为中国对外经济贸易信托有限公司的他项权证号为0210176954，借款金额为1130000元。2016年12月26日，李某某（卖方）、欧某（卖方代理人）、周某某（买方）、远见公司（经纪方）共同签订一份编号为0002530的《房屋买卖合同》，约定：物业成交价为7450000元，此成交价包含该物业所有楼款及已缴交和已发生之全部杂费；采取涂销抵押后按揭付款的方式支付房款，买方于签订本合同同时向卖方交付定金100000元；卖方应在收到定金后40日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年5200000元的银行按揭贷款；卖方收取定金后30日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，并同意由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；银行经审批同意贷款后，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向卖方交付首期楼款（不含定金）2150000元；在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接将楼价余款5200000元划给卖方；基于经纪方已促成合同成立，买方应于本合同签订当日向经纪方支付中介服务及咨询费，详见《佣金确认书》（No.0003946）；若买卖双方任何一方有合同约定的违约情形，守约方有权解除本合约，并有权选择适用双倍返还约定定金数额的方式或赔偿合约楼价10%违约金的方式要求对方承担违约责任，经纪方不予退回守约方已支付中介代理费及咨询费，应由违约方赔偿给守约方；等等。同日，案外人陈嘉珏向远见公司转账37250元，附言“周某某翠山蓝天1街83”。远见公司出具编号为0001412的《收款收据》确认收到周某某交来承购涉讼物业的中介咨询服务费37250元，并手写载明“已支付一半中介费，剩余一半中介费37250元未支付”。同日，周某某向李某某转账100000元。李某某出具编号为0022690的《收款收据》确认收到周某某交来承购涉讼物业的定金100000元。2017年1月7日，周某某向李某某转账500000元。李某某出具编号为0011582的《收款收据》确认收到周某某交来承购涉讼房屋的补充定金500000元。2017年8月24日，李某某（卖方）与周某某（买方）签订一份《补充协议书》，约定：买卖双方于2016年12月26日就涉讼房屋签订《房屋买卖合同》，由于卖方个人的经济问题等原因导致房屋被司法查封，从而造成原合同一直无法如期履行，被拖延至今，已经构成逾期违约；鉴于上述实际情况，为使原合同能继续得以履行，买卖双方经友好协商在原合同基础上变更合同条款部分内容；双方共同确认，卖方目前已构成违约，并已造成买方直接经济损失，故买方保留按原合同约定依法追究卖方承担违约责任的权利；现买方愿意配合卖方自行垫资赎楼，并且买方同意将原合同按揭付款条款改为一次性付款；资金托管时间为双方在房管部门递件出具回执当天之前，并取得新的产权证书当日指令银行将托管房款划付给卖方；卖方承诺在2017年10月15日前还清所有贷款、债务、涂销抵押登记并解除该房屋的查封状态，清除妨碍房屋过户的一切障碍；买卖双方须于房屋具备过户条件后严格按照经纪方网上预约的过户日期配合办理房屋过户的有关手续，不得以任何借口拖延办理交税过户手续的时间，并承诺不得迟于2017年10月25日前配合经纪方完成交易过户手续；等等。其后，周某某委托广东海际明律师事务所向李某某、欧某以邮政特快专递的方式发出落款日期为2018年3月15日的《律师函》，但均被退件。另查明，涉讼房屋于2017年4月19日被浙江省温岭市人民法院以（2016）浙1081执6780号之二案件查封，后于2017年6月2日解封；于2017年5月27日被本院以（2017）月0113民初4217号之三案件轮候查封，后于2017年6月2日转为正式查封，查封编号为201701566；于2017年8月24日被本院以（2017）粤0113民初7092号案件查封，后于2017年11月2日解封。直至原告提起本案诉讼之日，上述查封编号为201701566的查封仍未解封。2018年3月26日，周某某提起本案诉讼。本院采取《中华人民共和国民事诉讼法》规定的除公告以外的方式向李某某、欧某送达传票、应诉通知书等诉讼材料未果，故在广州日报大洋网发出公告，公告期满后，未见李某某、欧某与本院联系。庭审中，周某某述称：签订《房屋买卖合同》时，涉讼房屋不存在查封情况；合同签订后，李某某、欧某以资金周转困难为由，要求增加定金至600000元，周某某同意并支付，但李某某、欧某此后并未依约办理涂销抵押等后续事宜，并被司法查封；鉴于周某某认为涉讼房屋符合市场价且经装修改善，物有所值，购买意愿高，同时李某某向其保证能够在限期内清除查封等过户障碍，且其考虑到确实有部分查封已被解除，故其仍然愿意继续等待；李某某承诺的期限届满后，涉讼房屋仍处于被查封状态，2017年年底起无法联系上李某某、欧某，故提起本案诉讼；虽《房屋买卖合同》中将欧某列为卖方委托人代理人且落款处欧某的姓名为李某某代签，但欧某作为李某某的配偶，涉讼房屋是其二人婚后购买，处分该房屋需征得欧某的同意，故该合同的相对方为李某某、欧某二人，因该房屋的收益用于家庭生活，故本案所产生的债务属其夫妻共同债务；因合同约定的违约金低于周某某的实际损失，故根据合同法相关规定请求法院予以增加。周某某为其上述主张，向本院提交了李某某、欧某的结婚证复印件。另，周某某提出对涉讼房屋的价值进行评估，本院依法摇珠选定评估机构。广州市亿信房地产土地评估有限公司于2018年9月28日出具编号为穗亿房评字[2018]GFP18090505号《房地产估价报告》，确定涉讼房屋在价值时点为2017年12月31日的市场价值为10984500元。本院认为：虽周某某认为编号为0002530的《房屋买卖合同》的合同相对方为李某某、欧某二人，但该合同将欧某列作委托代理人，且周某某亦确认欧某的姓名为李某某代署，结合后续履行过程中款项往来的情况，现有证据不足以证明欧某为合同相对方之一，故该合同的卖方应为李某某。上述合同是各方当事人的真是意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应遵照履行。该合同包含了李某某、周某某之间的房屋买卖合同关系以及其二人与广州市某某房地产中介服务有限公司之间的居间合同关系，本案审理的是李某某、周某某之间房屋买卖合同关系。周某某主张其于《房屋买卖合同》签订后共向李某某支付款项600000元，其中100000元为合同约定的定金，其余500000元为应李某某要求而增加的定金，理据充分，本院予以认定。李某某收取周某某上述款项后，并未依约办理提前还贷、涂销抵押等手续，涉讼房屋更于其后被法院以多个案件分别查封，未能在合同约定的期限内办妥过户手续，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。在双方签订《补充协议书》后，李某某再次发生违约事件，无法依约在2017年10月15日前清除过户的障碍，合同目的无法实现，周某某据此要求解除双方之间的房屋买卖合同，并选择适用违约条款，主张李某某向其退还定金600000元，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，当事人有约定违约金，但约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本院指定的评估机构出具的《房地产估价报告》认定涉讼房屋在2017年12月31日的价值为10984500元。周某某主张的该评估时点在其主张权利的合理期间内，故本院对上述评估结果予以认定。虽涉讼房屋在该时间点的评估市价与周某某、李某某约定的房价存在3534500元的差额，但考虑到《补充协议书》签订之时，李某某的违约行为既定，且涉讼房屋仍存在查封的情况，买卖双方均应对存在不能在该协议约定的限期内过户的风险有合理预期，对于此后可能导致的损失亦属可预见范围内，故对该部分可得利益损失，周某某方亦应负有一定的责任。同时综合考虑周某某继续买入涉讼房屋的成本、持有涉讼房屋的成本、变现机会成本及其实际仅支付了600000元定金等因素，本院酌情确定周某某的可得利益损失为3000000元。周某某为其支出37250元中介服务费提交了转账凭证及收据为证，本院予以认定，其主张李某某赔偿其中介服务费的损失，具有合同依据，本院予以支持。由于前述赔偿金额足以弥补周某某的全部损失，故本院对其关于定金利息的主张不予支持。由于涉讼房屋是李某某、欧某在婚后所取得，而李某某、欧某未举证证明其双方的夫妻财产实行约定财产制，亦未提供证据证明李某某与周某某约定因涉讼房屋买卖所产生的债务为李某某的个人债务，应承担举证不能的不利后果，上述债务应按夫妻共同债务处理，故欧某对李某某的上述债务应承担连带清偿责任。李某某、欧某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其答辩、抗辩、举证的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告周某某与被告李某某于2016年12月26日因签订编号为0002530的《房屋买卖合同》所成立的房屋买卖合同关系；二、被告李某某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周某某退还定金600000元；三、被告李某某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周某某赔偿各项损失合计3037250元；四、被告欧某对被告李某某由上述第二、三判项所确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告周某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63950元，评估费28977元，由被告李某某、欧某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  朱杏梅人民陪审员  巫晓蓉二〇一九年二月二十八日书 记 员  杜嘉华