天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初11957号原告：李云兴，男，1966年3月20日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王朋，天津津孚律师事务所律师。被告：李欣，男，1972年4月29日出生，汉族，住天津市武清区。原告李云兴与被告李欣租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李云兴及委托诉讼代理人王朋、被告李欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告双方签订的《租地合同》；2、请求判决被告退还原告租金40万元，预交电费2万元，共计42万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方系土地租赁关系，双方签订有书面《租地合同》，被告将自己承包的朱家码头村土地租赁给原告经营使用，原告按照合同约定于2018年12月14日给付被告租金40万元。现被告承包的土地（包含原告从被告处租赁的土地）被天津市武清区曹子里镇人民政府收回并限期拆除，致使原、被告双方合同无法履行，故原告具状起诉，请求人民法院依法判决支持原告上述全部诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、土地租赁合同，证明原、被告对租赁关系、时间、期限、租赁费数额及双方的权利义务进行约定；2、银行转账记录，证明原告交纳被告40万元租赁费用的金额和时间；3、武清区曹子里镇政府证明，证明包括原告租赁的涉案土地范围内，政府下达了限期拆除的决定书，原告无法经营；4、收据、明细记录、电表照片，证明原告交纳电费的金额以及实际用电量的数额。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先原告说是曹子里政府收回土地应提供证据，2014年双方签订的合同，期限为2014年到2019年，后来原告要求续签，被告多次询问，原告说不租不行，在被告生病期间要求被告签的合同。被告针对其主张，向本院提交了如下证据：1、照片2张，证明原告5年前在薛庄村经营土地的状况，后搬到被告的地上，被告不知道原因，后经过打听，原告在薛庄得到赔偿，才搬到被告的地上；2、照片6张，证明原告搬到被告的场地之前，当时被告土地的状况；3、照片6张，证明原告已经从场地搬去徐官屯，之后被告土地的状况；4、收据1份，证明被告已经交纳了土地租赁费；5、行政处罚、责令拆除等手续，证明政府让被告拆除停车场，但停车场不是被告修建的，被告的地里的私搭乱建的东西都不是被告弄的；6、合同2份，证明租地的情况。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告曾于2014年签订《租地合同》，约定被告将其自朱家码头村承租的土地中的一块土地租赁给原告，租赁期间自2014年10月1日开始至2019年9月30日，共5年。租金为每年50000元，付款方式为一次性交清5年租赁费250000元。合同中约定：“……1、乙方（原告）在使用该土地和用电时，必须注意安全，合法用电，所产生的任何事故与甲方（被告）无关，由乙方自负。需缴纳电费为10万元，每度电费为1元，甲方每月根据供电所提供的电费清单给乙方开电费收据，从乙方缴纳的电费中扣除，扣完所交的电费后，款数不够时乙方再重新交纳……4、乙方因效益不好或其他原因，要求终止合同，可提前通知甲方，经甲方认可，退还乙方剩余的租赁费，如未经甲方认可，乙方私自终止合同，所交费用概不退还，还要罚违约金20万元。5、乙方在使用该土地时，必须依照甲方和朱家码头村签订的承包合同法使用，不准私搭乱建，如因生产需要，须经甲方或政府有关部门认可，提供书面材料证明，建设方需提供所建物体的真实价值，让甲方认可，将来政府赔偿归乙方自有，否则所产生的后果自负，与甲方无关。6、乙方在使用该土地时，地面不允许做任何处理，否则造成的任何损失由乙方自行承担，对甲方造成的损失由乙方承担……”合同中另就其他权利和义务事项进行了约定。原告依合同约定交纳了租赁费250000元。后双方于2018年就该租赁土地另签订《租地合同》，将租赁时间展期自2019年11月1日至2024年10月31日，租金为5年共680000元，合同中对双方权利和义务事项进行了约定。原告于2018年12月14日以银行转账形式向被告支付租金400000元。原告承租被告土地后在土地上盖有建筑物、构筑物、停车场，进行了地面硬化，并堆物堆料，全部用于原告经营废旧物资的回收生意。2019年2月至6月期间，天津市武清区曹子里镇人民政府多次向被告下达天津市街道（镇）行政处罚文书，要求将诉争土地上的上述建筑物、构筑物、停车场、地面硬化、堆放物品清理拆除。庭审中，原告主张因建筑物、构筑物、停车场、硬化地面、堆物堆料清理拆除，废旧物资的回收生意无法经营运转，其已经于2019年7月停止经营并搬离。原、被告均同意解除双方签订的两份《租地合同》。本院认为，原告未能遵守双方于2014年签订的《租地合同》中第5条关于不准私搭乱建和第6条在使用该土地时，地面不允许做任何处理的约定，在土地上盖有建筑物、构筑物、停车场，进行了地面硬化，并堆物堆料，政府有关部门进行行政处罚要求对上述财物进行清理拆除，原告无法经营，致原告租赁土地的目的不能实现，原告要求解除租赁合同。原告的行为构成违约，应当承担违约责任。鉴于原、被告双方均同意解除双方签订的租赁合同，本院予以尊重。因双方发生争议是在2014年签订的《租地合同》履行期内，合同解除后的责任问题应依该合同约定确定。被告依2018年签订的《租地合同》收取原告的租金400000元，被告应予以返还。关于违约责任的问题，原、被告在2014年签订的《租地合同》第4条约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”结合本案实际情况，被告未能举证证明由于原告违约遭受的损失，考虑原告在搬离租赁土地、将土地恢复原状返还被告所需时间，客观上在一定程度内影响了被告对于租赁土地的使用，故酌定原告应按一年租金标准支付违约金50000元。关于原告预交的电费一节，被告应在收回土地、核对电表计算电费后及时将多余电费退还原告，因双方未办理土地交接、核对电表计算电费，故被告退还原告电费条件尚未成就，双方应另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原、被告于2014年、2018年签订的两份《租地合同》；二、原告于本判决书生效后三十日内，腾出租赁土地并将租赁土地恢复至承租时原状，交付给被告。被告配合原告办理土地交接手续；三、被告于本判决生效后十日内返还原告租金400000元。原告于本判决生效后十日内给付被告违约金50000元。两项折抵后，被告于本判决生效后十日内返还原告租金350000元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，由原告负担525元，由被告负担3275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  程志巍二〇一九年十一月六日书记员  李静华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。