山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终2894号 上诉人（原审被告）：陈文刚，男，1959年11月7日出生，汉族，户口所在地泰安市泰山区，现住岱岳区。 委托诉讼代理人：王新亮，北京京平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王娟娟，北京京平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泰安市岱岳区天平街道办事处韩刘冯社区居民委员会，住所地泰安市岱岳区天平街道办事处韩刘冯社区。 法定代表人：韩庆义，主任。 委托诉讼代理人：徐亚楠，山东望岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵士林，山东望岳律师事务所律师。 上诉人陈文刚因与被上诉人泰安市岱岳区天平街道办事处韩刘冯社区居民委员会（以下简称韩刘冯社区）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2018）鲁0911民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈文刚上诉请求：1.依法撤销山东省泰安市岱岳区人民法院作出(2018)鲁0911民初2599号民事判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为，被上诉人泰安市岱岳区天平街道办事处韩刘冯社区居民委员会与上诉人就韩刘冯村11号楼签订的房屋买卖合同无效。上诉人认为，一审法院事实认定不清，适用法律错误。一、被上诉人泰安市岱岳区天平街道办事处韩刘冯社区居民委员会村民知晓涉案房屋的买卖，该房屋买卖合同并未侵犯被上诉人村民的合法权益。涉案房屋是1998年3月被上诉人在本村的建设用地上建设的房屋，当时村委会通过各种方式告知了村民有购买房屋的权利，因没有村民购买涉案房屋，在此情况下，被上诉人将房屋对外出售，且房屋出售的收益归被上诉人。目前，该房屋已经被政府征收，政府征收的补偿对象是上诉人，并非被上诉人及其村民，被上诉人及其村民也没有主张征收补偿，故涉案房屋的出售并不侵犯村民的任何权益。二、针对上诉人房屋作出的《撤销〈房屋所有权证〉决定书》，上诉人已经提起诉讼，该案正在审理中。该《撤销〈房屋所有权证〉决定书》并未生效。三、原审法院适用法律错误。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款规定了民主议定程序，但规定的民主议定程序只是管理性规定，不是效力性的强制规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形是指违反法律、行政法规的强制性规定无效。这里所说的强制性规定是效力性强制性规定，而非程序性规定。因此，即便涉案房屋买卖合同未经民主议定程序，合同也并非无效。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。 韩刘冯社区辩称，答辩人与被答辩人就涉案小康楼的订立的买卖合同因违反法律强制性规定而无效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉请求无事实和法律依据。事实和理由：一、《村民委员会组织法》第二十四条第一款规定是效力性规范，不是管理性规范，答辩人与被答辩人买卖涉案小康楼未经民主议定程序，违反法律强制性规定，应属无效合同。1、根据一审法院查明的事实，包括涉案小康楼在内的29栋（58户）小康楼都是1998年3月韩刘冯村集体出资在本村集体土地上建设，2003年4月23日岱岳区政府批复补征该宗土地时也是将该宗土地出让给韩刘冯村集体，并由韩刘冯村集体缴纳罚款、土地出让金及契税等，因此，涉案小康楼的所有集体所有，涉案小康楼的处分涉及韩刘冯村全体村民的利益。《村民委员会组织法》第二十四条第一款明确规定处分村集体财产等涉及村民利益的事项经村民会议讨论决定方可办理。被答辩人是城镇居民，不是韩刘冯村村民，根据该条规定，涉案房屋买卖合同的订立应当由村民会议或村民代表会议讨论决定。该条规定是为保护村民的处分集体经济组织重大财产的过程中，能够在集体讨论的基础上充分行使处分权，是对集体经济组织成员合法权利的保护，是效力性规范，并非管理性规范。未经规定的民主议定程序即处分重大财产的行为，违反法律的强制性规定，自始无效。2、《村民委员会组织法》第二十二条规定“召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过”；第二十六条规定“村民代表会议有三分之二以上的组成人员参加方可召开，所作决定应当经到会人员的过半数同意”。被答辩人未提交任何证据证实涉案房屋买卖合同的订立经过了上述民主程序，同时根据答辩人提交的2018年5月23日形成的韩刘冯村村民代表大会决议案，可以证实涉案房屋买卖合同的订立未经民主程序的事实，严重侵害了韩刘冯村全体村民的合法权益，根据《合同法》第五十二条和《民法总则》第一百五十三条规定，是无效合同,被答辩人的上诉请求不成立。二、原泰安市国土资源局撤销被答辩人房产证的行政行为一经作出即发生法律效力，且一审法院已判决维持了原泰安市国土资源局的撤证决定。根据物权法定原则，被答辩人不是涉案小康楼的合法物权人。2018年12月6日原泰安市国土资源局作出《撤销决定书》，依法撤销了被答辩人原持有的涉案小康楼的房产证（房产证号：泰房权证泰字第××号），该行政行为一经作出即发生法律效力。2019年9月11日岱岳区法院作出（2019）鲁0911行初9号行政判决书，查明被答辩人是城镇居民，却以韩刘冯村村民的身份和自建房屋的名义申请办理房屋初始登记，隐瞒其与韩刘冯村村委会之间的房屋买卖关系，与事实不符，该登记行为不合法，依法判决驳回被答辩人的诉讼请求，维持原泰安市国土资源局的撤证决定。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被答辩人原持有的房产证被依法撤销，其不是涉案小康楼合法物权人。三、答辩人与被答辩人买卖涉案小康楼属无权处分，且未经韩刘冯村集体追认，属无效合同。如上所述，涉案小康楼的所有集体所有，并非答辩人所有，《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，韩刘冯村集体从未对答辩人与被答辩人订立的房屋买卖合同进行追认，同时根据2018年5月23日形成的韩刘冯村村民代表大会决议案，韩刘冯村集体认为答辩人与被答辩人低价买卖涉案小康楼的行为侵害了村集体的利益，合同无效，并决议由答辩人提起诉讼确认合同无效。因此，从无权处分的角度讲，涉案房屋买卖合同也是无效的。四、答辩人不具备房地产企业开发和销售资质，涉案房屋买卖合同因违反法律强制性规定无效。《城市房地产管理法》第二条、第二十九条、第七十一条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第五条、第九条、第三十八条、第三十九条及建设部《房地产开发企业资质管理规定》和《商品房销售管理办法》均对房地产企业开发和销售资质进行了明确规定。答辩人是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，明显不具备上述资质。被答辩人在明知答辩人不具备相关资质的情况下，购买村集体所有的小康楼，违反了上述法律、行政法规强制性规定，应属无效。五、被答辩人购买涉案小康楼时土地性质为村集体土地，涉案房屋买卖合同因违反《土地管理法》等相关规定而无效。被答辩人于2000年7月28日交“宅基地款”4000元整，双方形成房屋买卖的合意，又于2002年6月14日交“小康楼房款”30000元整，此时涉案土地性质仍是集体土地，直到2003年4月23日才补办国有土地手续。《土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案房屋买卖合同因违反上述法律强制性规定而无效。综上，涉案房屋买卖合同存在多种无效情形，一审法院判决合同无效合法有据，被答辩人的上诉理由均不成立。 韩刘冯社区向一审法院起诉请求：1、确认原被告就韩刘冯村11号楼的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费、送达费等实现权利的费用由被告承担。 一审法院认定事实：对于双方当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：韩刘冯村于1998年3月用本村集体建设用地10962平方米（16.44亩）建起了商居楼29栋（58户）。2003年2月14日泰安市岱岳区国土资源局对韩刘冯村违法占地的行为依法进行了查处。2003年4月23日泰安市岱岳区人民政府作出泰岱政土〔2003〕105号文件，同意由区国土资源局补征该宗土地，并将土地使用权依法出让给韩刘冯村作为商居楼用地，出让期七十年。韩刘冯村与泰安市岱岳区国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同并缴纳了出让金。原告将上述村集体所有的商居楼29栋（58户）对外出售，被告陈文刚从原告韩刘冯社区处购买了上述房屋中的11号楼。2004年12月28日被告陈文刚取得泰安市岱岳区天平办事处韩刘冯村11号楼的房屋所有权证（房产证号：泰房权证泰字第××号），载明房屋总层数2层，建筑面积200.78平方米。该房屋所有权证已被相关部门撤销。另，原告韩刘冯社区与被告就涉案房屋签订了房屋买卖合同，但对于签订合同的具体时间，双方均表示不记得，且合同已经灭失，根据原告提交的加盖有原告财务专用章和民主理财小组章的购房款现金收入凭证，被告于2000年7月28日交楼房宅基地款4000元整、2002年6月14日预交小康楼房款30000元整、2003年8月2日交来购房款35000元整、2003年12月13日交来购房款10000元整、2005年2月2日交购房款及住房配套设施、社区服务费等35800元整，共计114800元。2018年5月23日韩刘冯村形成村民代表大会决议，会议内容为村委会将涉案房屋低价出售给非本村村民陈文刚，该房屋买卖合同涉及韩刘冯村民的合法权益，《村民委员会组织法》、《山东省实施办法》均规定了民主议定程序，但该房屋买卖合同的订立未经村民大会或村民代表大会讨论通过，侵害了韩刘冯村民的合法权益，是无效的。形成会议决议如下：村委会向法院提起诉讼确认房屋买卖合同无效。 一审法院认为，涉案房屋系韩刘冯村村集体出资建设，后泰安市岱岳区人民政府将土地使用权出让给韩刘冯村村集体所有，涉案房屋的所有村集体。原告韩刘冯社区将韩刘冯村村集体所有的涉案房屋对外出售给被告陈文刚，涉及全体村民的利益，根据《村民委员会组织法》第二十四条第一款的规定，应经村民会议讨论决定。原告未经民主程序即将村集体所有的建筑面积为200.78平方米的二层楼房低价出售给被告，侵害了韩刘冯村集体的合法权益，违反了《村民委员会组织法》的规定，应为无效合同。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决：确认原告泰安市岱岳区天平街道办事处韩刘冯社区居民委员会与被告陈文刚就韩刘冯村11号楼签订的房屋买卖合同无效。案件受理费50元，由被告负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 被上诉人提交撤销房屋所有权证决定书复印件一份及岱岳区人民法院2019年9月11日作出的（2019）鲁0911行初9号行政判决书复印件一份，拟证明上诉人持有的房产证已被依法撤销，其不是涉案小康楼的合法物权人。经质证，上诉人对该两份证据的真实性无异议，岱岳区人民法院作出的（2019）鲁0911行初9号行政判决书现已上诉至泰安中院，该行政判决尚未生效。经审核，本院对被上诉人提交的两份证据予以认定。 上诉人与被上诉人对一审认定事实均无异议。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，原泰安市国土资源局（现为泰安市自然资源和规划局）于2018年12月6日作出《撤销决定书》，决定撤销陈文刚的涉案房屋权属登记（房产证号：泰房权证泰字第××号）。陈文刚不服该决定书，起诉至一审法院，一审法院于2019年9月11日作出（2019）鲁0911行初9号行政判决书，该判决书认为，依据审理查明的事实，涉案11号楼系韩刘冯村集体于1998年3月份出资建设，陈文刚系城镇居民，其从原韩刘冯村村委会处购得该房产，陈文刚以韩刘冯村村民的身份及自建的名义申请办理涉案房屋的初始登记，与事实不符，该登记行为不合法，原泰安市国土资源局撤销陈文刚的房屋权属登记并无不当，陈文刚的诉求无事实及法律依据，判决：驳回陈文刚的诉讼请求。陈文刚不服该判决，现已上诉。还查明，涉案房屋于2018年2月1日被拆除。 本院认为，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，涉及处分集体经济组织财产时，须经村民会议或经村民会议授权的村民代表会议讨论决定。《中华人民共和国村民委员会组织法》该相关规定，是为保护村民在处分集体经济组织重大财产的过程中，能够在集体讨论的基础上充分行使处分权，是对集体经济组织成员合法权利的保护。本案中，被上诉人未经规定的民主议定程序，即将村集体所有的涉案房屋对外出售给非本集体经济组织成员的个人陈文刚，并签订了涉案房屋买卖合同，一审法院认为违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，应为无效合同，有依据，本院予以支持。 综上所述，陈文刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陈文刚负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇一九年十一月十九日 书记员 梁 壮