浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0502民初2938号 原告：凌校习，男，1966年10月18日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 原告：成玉华，女，1965年4月26日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 两原告共同委托诉讼代理人：吴鸿，浙江广诚律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：陈达锋，浙江广诚律师事务所实习律师。 被告：湖州新锦江房地产开发有限公司，住所地湖州市御园商业1幢青铜路1739号。 法定代表人：吴恒，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 原告凌校习、成玉华与被告湖州新锦江房地产开发有限公司（以下简称新锦江公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案受理后，依法由审判员沈巍适用简易程序进行审理，并于2018年6月28日公开开庭审理。原告凌校习、成玉华的共同委托诉讼代理人吴鸿、陈达锋，被告新锦江公司的委托诉讼代理人刘中秋到庭参加诉讼。后因案情复杂，由审判员沈巍、人民陪审员陈火荣、童民主组成合议庭适用普通程序进行审理，并于2019年1月17日公开开庭审理。原告成玉华及两原告的共同委托诉讼代理人吴鸿，被告新锦江公司的委托诉讼代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告共同起诉称：2016年9月12日，原告看中被告开发的位于湖州市仁皇山新区，支付了定金10万元。在9月25日准备签定购房合同时，被告的销售人员强力向原告推荐同一小区松泉苑44幢D座，称该房套套型在规划时确定的是S4户型，其所处位置、采光都很好，且声称院子的绿化面积一定可以达到73平方米左右，非常宽敞通透，是改善居住条件的最佳选择；同时该销售人员称这种房套型非常好卖，44幢D座是因为公司领导把这种好卖的房子留到最后再卖才留下的，但如果原告要的话可以卖给原告；同时该销售人员向原告提供了该房屋的平面图。 在被告售楼处查看了44幢D座的户型图和小区模型后，原告又到现场进行了查看，发现该房屋的主体工程已完工，围墙尚未搭建，但边上已有建好的同户型房屋，那个大院子打动了原告，故原告决定不再购买山边的27幢D座住宅，而买这套大庭院房，并于2016年9月25日与被告签订了编号为“2016预0010856”的《商品房买卖合同》；合同约定，被告应于2017年5月31日向原告交付御园松泉苑44幢D座房屋。同日，原告向被告支付了90万元购房款。嗣后，原告又按照被告的要求办理了剩余房款的缴纳等相关手续，之前交付的10万元定金也用于冲抵相应房款。 2017年4月中旬，原告到现场发现御园松泉苑44幢D座庭院的围墙位置向大门内侧缩进了4米，和购房合同中图纸以及展示的小区模型完全不一致，遂向被告提出质疑，被告称在5月份交房时会按照图纸交付的。5月31日，原告接到交付通知书到现场验房时，发现44幢D座的围墙位置还是和4月份一样，向大门内侧缩进4米，不符合购房合同中的约定，便拒绝收房。被告解释并保证最近几天忙完其他房屋交房后，立即按照合同约定修改围墙，保证交房时和图纸与小区模型上一致，但仍未实际整改。 2017年7月19日，双方再次就此围墙位置不符合合同约定事宜交涉，被告称等到9月上旬湖州市文明卫生城市评选活动结束后一定按照约定改好。9月份原告再次联系被告时，被告称该围墙位置因超过规划红线而被其他人举报，不能按照图纸上的位置施工交付，请原告谅解并接受此事实，但同意作出适当赔偿。至此，原告才知道自己所购买的松泉苑44幢D座围墙不能按照合同和展示的小区模型交付是因为被告超过用地规划红线开发，且被告一直隐瞒这一情况。被告的欺诈行为导致原告想购买大庭院房以改善生活质量的合同目的无法实现。 综上，原告认为，被告在销售其开发的商品房时，明知超过规划红线开发，却向原告作出松泉苑44幢D座的大庭院与同户型其他房屋相一致的承诺，误导原告购买了该房屋，却无法实现拥有大庭院的预期。现原告为维护自己的合法权益以及交易的公平、诚实信用原则，特起诉至法院，请求判令：1.被告赔偿损失408万元；2.被告延期交付房屋违约金248472.0元（按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金，暂算至2017年12月20日，要求计算至房屋接收之日）；3.本案诉讼费用全部由被告承担。 被告新锦江公司答辩称：1、案涉房屋已于合同约定交付期限前竣工验收合格备案，符合约定的交付条件和法律法规规定的交付要求，不存在逾期交付情形。2、根据双方约定，案涉合同一层平面图仅对房屋本身墙体中心线内的户型进行标示，庭院不属于约定范畴，不具有合同约束力。3、案涉44-D座房屋庭院与政府规划审批图纸一致，系因签约时案涉合同误套用43幢一层平面附图，致未能如实反映案涉房屋庭院的真实情况。44幢A、B、C、D四户一层平面图纸本应完全一致，但现在出现了2个版本附图，A/C一个版本，B/D一个版本。A/C版本中，A、B、C户为大庭院，D为小庭院,与实际一致，系正确版本；B/D版本中，A、B为小庭院，C、D为大庭院，系错误版本。从被告与43幢A、B、C、D四户业主签订的商品房买卖合同来看，其附件所附一层平面图都是正确的，只有1个版本，而且该一层平面图恰恰与案涉合同所附错误套用的一层平面图完全相同。由此更加可以印证，案涉合同一层平面图确系打印出具时疏忽错误套用相邻楼幢图纸。4、被告自始均如实介绍案涉庭院情况，原告所谓被告故意隐瞒、虚假承诺、恶意欺骗等均不能成立，其事先实际知悉该房屋庭院的真实状况。5、在目前双方对合同条款理解存在争议的情况下，依据合同法第125条之规定，可知被告提供的正确的44幢一层平面图中庭院规格方为案涉合同附件1的真实意思表示。6、案涉庭院争议并不会给原告实际使用案涉房屋造成任何影响，也不会造成任何损失。案涉房屋本身的位置、户型、朝向等均与合同一致，而庭院仅仅是附属物，并不会影响房屋本身的使用。案涉房屋是按照房屋建筑面积计价的，本身就没有包含庭院因素。庭院大小不影响房屋价格，合同面积补差条款也不包含庭院。7、原告主张的赔偿金额标准既无事实依据，也无法律依据。原告所谓的142万元差价并无任何依据，被告不予认可。即使后续法庭认为存在差价计算，也应按合同签订时点而非目前时点计算。另原告要求按照该房屋与隔壁大庭院房屋的估值差价的三倍进行赔偿，虽在诉状中未具体写明法律依据，实际是参照了《消费者权益保护法》第55条的规定，但该主张不符合客观事实、立法本意及法律规定，不应得到支持。综上，本案事实其实非常清楚，只是由于被告疏忽导致合同附图错误而已，被告一直本着诚恳的态度积极与原告沟通，并未逃避应有的责任，而原告明知该房屋的真实状况却拒不收房，反而藉由附图错误而漫天要价，缺乏法律依据。望法院依法驳回原告诉请。 本院经审理，查明事实如下： 一、原、被告签订购房合同相关事实 2016年9月，原告凌校习、成玉华欲购买被告新锦江公司开发的绿城御园楼盘房产，两原告在参考了被告印制的S4户型鉴赏宣传资料后，决定购买该楼盘松泉苑44幢D座。双方于2016年9月25日签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定御园松泉苑44幢D座地下层建筑面积为95.39㎡，一层建筑面积为117.08㎡，二层建筑面积为100.66㎡。计价面积为一层及二层面积，单价为每平方米18738元，总价408万元。合同第六条对面积确认及面积差异处理约定如下：“当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”合同第九条约定出卖人应当在2017年5月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过60日的，自约定交房最后期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，违约金同上。合同第十七条《消费者权益保护法》实施办法规定的退房情形约定，“凡符合《浙江省实施＜中华人民共和国消费者权益保护法＞办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。”合同还对其他相关内容进行了约定。同时对包括该套房屋在内的御园松泉苑44幢A、B、C、D四户地下室、一层、二层平面图进行附图。根据双方房屋买卖合同一层平面图标示，A、B户为小庭院，C、D户为大庭院，C、D户庭院面积一样，经测算南面庭院面积为72.56㎡。 二、双方履约情况 1、依约履约部分：原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》后，原告已依约支付全部房款408万元，被告也已依约按期完成楼盘竣工验收及政府备案，并在合同约定的交房日前通知原告办理交房手续。案涉44幢D座房屋的一层、二层及地下室房屋均符合合同约定。 2、违约部分及后续处理：案涉房屋根据楼盘设计图及规划许可，44幢A、B、C座南面庭院应当为大庭院，D座南面庭院应当为小庭院，并与最终竣工验收情况一致。被告与原告签订合同所约定的大庭院，在签约时即超过了规划红线。至交房阶段，被告通知原告取房，原告认为被告拟交付的房屋与小区展示模型及购房合同约定不一致，南面庭院缩进了4米，故拒绝收房。此后双方进行了为期三个月左右的交涉，被告工作人员也曾与原告协商，并提出门头维持缩进，围墙可由开发公司找人负责扩建，大约可在2017年9月左右完成，但考虑到主管部门拆违，对外必须以原告名义进行。经本院现场踏勘，也确实有围墙扩建至与C户齐平的痕迹，但最终因其他业主向有关主管部门举报而未能成功。9月，原告再次与被告工作人员联系时，被告明确告知原告，已无法按照合同约定交付大庭院房。案涉房屋目前现状是南面庭院面积为34.56㎡，比约定图纸面积小了38㎡。整幢44幢4座房屋呈A、B、C座围墙突出，D座围墙缩进的状态。 三、有关损失计算方面的事实 根据原告2017年12月20日向本院提供的赔偿计算清单，原告认为44幢D座的市场估值为448万，而同幢C座或者B座因为是大庭院，市场估值超过590万，差值为142万。乘以3倍以后为426万，原告主动调整为购房款的等值即408万。案件审理过程中，2018年10月10日，原告向本院提出对44幢D座房屋按合同约定的大庭院状态进行评估，并要求以申请日为评估基准日，同年10月24日，原告要求变更评估基准日为2018年6月30日。对于因减少的38㎡庭院面积而造成的房屋整体价格的减少，原告要求按照大庭院房的整体评估价除以整体面积（合同约定的一层面积+二层面积+地下室面积+大庭院面积）来计算整体面积单价，再乘以38㎡来确定房屋整体的减损价值。最终要求根据消法规定乘以3倍。本院在征询被告意见时，被告提出，在保留答辩意见无需赔偿的前提下，同意原告的损失计算方式，但基准日应当定在合同约定的最后交房日，即2017年5月31日，且计算得出的损失值即为最终损失值，不能乘以3倍。本院最终决定以2017年5月31日为估价的价值时点委托评估，最终按照大庭院标准对44幢D座进行司法评估，评估金额为432万元。评估费用为11800元。原告因对评估基准日有异议，庭审时拒将评估报告作为证据提交。 四、有关44幢、43幢购房合同所附一层平面图的情况 44幢4户购房合同一层平面图出现两个版本：A、C户版本中，A、B、C为大庭院，D为小庭院；B、D户版本中，A、B为小庭院，C、D为大庭院。所以B户合同上签的是小庭院，实际得到的是大庭院。 43幢4户一层平面图均一致，均为A、B座是小庭院，C、D座是大庭院。一层平面图纸中除幢号外，与44幢B、D户所附一层平面图纸完全一致。 上述事实，由原告提交的商品房买卖合同一份、广告宣传资料（S4户型）一份、小区模型照片影印件2张、缴款流水一份、政府信息公开答复书及绿城御园规划红线图一份、围墙位置现状照片影印件一组、2017年5月至8月原告成玉华与被告工作人员张丽娟通话流水一份及谈话录音一份、城建档案馆的电脑查询页面照片影印件一份、44号楼一层建施图一份、总平面竣工图一份；被告提交的湖州市房屋建筑工程竣工验收备案证明书一份、交付通知书及寄送凭证一份、建设工程规划许可证一份、松泉苑44幢一层平面图（正确的）一份、44幢D座商品房买卖合同（含错误一层平面图）一份、44幢B座商品房买卖合同（含错误一层平面图）一份、44幢A座、C座商品房买卖合同（含正确一层平面图）各一份、43幢A、B、C、D座商品房买卖合同（含正确一层平面图）各一份；由原告申请，本院委托评估机构出具的并经当庭出示质证的房地产估价报告一份；以及原、被告的当庭陈述予以证实。 本院认为：本案原、被告争议的焦点主要有两项： 一、被告于合同约定的交房日前拟将交付的44幢D座房屋是否符合双方约定。被告对拟将交付给原告的房屋的南面庭院比双方书面合同中约定的庭院减少了38平方米即小庭院没有异议，但认为双方在签合同过程中已经达成一致，原告是明知44幢D座房屋为小庭院的，合同中的一层平面图显示的大庭院，系被告工作失误，误将43幢一层平面图错误粘至案涉合同中所致，其交付行为符合双方约定。对此，本院认为，被告无法证明双方在书面合同签订之后，又形成了新的合意，故被告的该主张不成立，被告应按照书面合同的约定进行履行，而无论被告是否因工作失误而粘错图纸，原告方在合同签订过程中无责。至于被告答辩中所陈述的一层平面图下方所打印的备注“1、上述房屋平面图仅对商品房墙体中心线以内部分的户型进行标示，除此之外的部分不属于双方之间的约定，不具效力”，“2、上述房屋平面图中的框架尺寸以该商品房的竣工图为准”等内容，被告以此推诿即使交付小庭院房，亦不属于违约的抗辩，本院无需从格式条款、限制对方主要权利等方面进行证伪分析，该图纸中，C座、D座庭院大小一致，但现状是D座的围墙要比C座缩进4米之巨。 二、本案是否适用《消费者权益保护法》的争议 1、该争议历来有两派观点，赞成派认为商品房属于消法规定的商品，且消费者于商品房的交易过程中属于经济上弱者的地位，且购买商品房往往是消费者一生积蓄所得的成果，消法中规定的消费者权利，在商品房的交易中应同样予以适用。反对派认为商品房买卖并非是买受人当然的为生存而进行的消费，且国家对商品房买卖可出台限购等调控政策，说明商品房不具消费者权益保护法所规定商品的属性，且商品房买卖合同司法解释已经规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿，应排他适用。另外，还应当注意到商品房作为不动产与作为动产的普通商品的差异，商品房买卖合同上即使存在出卖人隐瞒或者捏造的情况，也不能与普通商品交易中的欺诈行为相提并论。撇开理论之争，商品房买卖纠纷司法实务中亦未尝见到“退一赔三”的做法。 对于该争议焦点，本院认为，从双方签订的书面合同约定来看，双方在合同第十七条《消费者权益保护法》实施办法规定的退房情形中提到了在某些退房条件下，买受人可以选择按《浙江省实施＜中华人民共和国消费者权益保护法＞办法》第二十八条第三款进行处理。而该《办法》第28条第三款也仅规定了“遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。”双方在合同第六条房屋建筑面积确认及差异处理中，对于产权登记面积小于合同登记面积情形下，也仅对超出3%部分的房价款的双倍返还。举重以明轻，作为房屋附属物的庭院，亦无法超越。 2、被告是否构成民事欺诈。所谓欺诈，一般指一方当事人故意告知对方虚假情况，或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示，进而使对方作出有利于自己的法律行为。本案中，结合原、被告的举证，难以得出被告存在故意隐瞒情况或故意虚假夸大的欺诈情形。更何况，从原告提交的原告成玉华、另一购房业主与被告工作人员张丽娟的谈话录音可知，原告在购买房屋前即明知涉案44幢D座房屋在规划中是小庭院，只是被告确实口头允诺会将小庭院扩建为大庭院。 综上，本院认为，本案不适用《消费者权益保护法》第五十五条的规定。 本院认为，依法成立的合同，双方当事人均应本着诚实信用的原则履行约定。无论在合同签订前，双方如何进行磋商，书面合同成立并生效后，任何一方无权进行单方变更。被告应在合同约定的2017年5月31日前向原告交付44幢D座（大庭院）房屋。现在房屋的庭院面积较约定小了38平方米，比约定减少了一半以上，对房屋整理美观及价值产生了较大影响，特别是对两原告属于改善型购房而言。故本院认为，原告有权选择解除合同或者追究被告的违约责任。案件审理过程中，原告也确实变更过诉讼请求，要求解除合同，“退一赔三”，但最后又将变更后的诉讼请求撤回，要求按照原诉讼请求审理。本院认为，原告不要求退房是原告自由处分其权利，故仅对被告的违约行为给原告造成的损失做如下分析：1、评估基准日的确定。案涉房屋从红线规划到竣工验收，均是小庭院房，从法律角度出发，被告已无法采取补救措施使该房屋变成大庭院房。原告不要求退房的，应当从双方约定的交房日作为房屋因减少附属庭院面积而产生损失的基准日。原告以被告未能交付完全符合合同约定的房屋为由拒绝办理交房手续，并以交房期届满后的任意一日（本案中原告选取诉讼过程中的2018年6月30日）作为基准日的要求，缺乏依据，本院不予照准。原告关于庭院减少面积单价的计算模式，被告表示没有意见，本院认为未违反法律规定，且具有一定的合理性，故予以照准。据此测算出的面积单价为4320000÷（117.08+100.66+95.39+72.56）=11200.71元，乘以减少的38平方米，减少的价值为425626.98元。2、延期交房违约金。本案中，房屋主体结构部分，被告如约完成，并在交房期前通知原告取房，庭院部分，在法律上属于自始履行不能，本不存在延期交房违约金问题。但原告拒绝收房后，被告方工作人员为实现向原告交付大庭院房的目的，与原告进行了几个月的沟通，包括提出私自违法扩建围墙的方案，使原告对仍能获得大庭院房而有所期待，但原告至迟于2017年9月份，已完全知晓案涉房屋无法变成大庭院房。故本院酌定被告延期105天，按照双方约定的每日万分之三的标准，逾期交房违约金为128520元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，第一百一十四条第三款之规定，判决如下： 一、被告湖州新锦江房地产开发有限公司赔偿原告凌校习、成玉华因所购绿城御园松泉苑44幢D座房屋庭院面积减少38㎡而产生的损失425626.98元，支付两原告延期交房违约金128520元，两项合计554146.98元，限于本判决生效之日起十日内清偿； 二、驳回原告凌校习、成玉华其余诉讼请求。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费41428元，评估费11800元，由原告凌校习、成玉华负担36124元，被告湖州新锦江房地产开发有限公司负担17104元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  沈 巍 人民陪审员  陈火荣 人民陪审员  童民主 二〇一九年二月二十八日 法官助理吴佳佳 书记员丁岸娜