贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔06民终1648号上诉人（原审原告）：松桃福明房地产开发有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇东城新区滨江花园****楼松桃大厦。法定代表人：李当明，董事长。委托诉讼代理人：伍勋，贵州锦江河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨琼，女，1978年08月05日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：陈勇，贵州同康律师事务所律师。上诉人松桃福明房地产开发有限公司（以下简称“福明公司”)因与被上诉人杨琼商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院(2019)黔0628民初1333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭于2019年11月5日公开开庭对本案进行了审理，上诉人福明公司的委托诉讼代理人伍勋，被上诉人杨琼及其委托诉讼代理人陈勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。福明公司上诉请求：一、撤销原判；二、依法将本案发回重审或者改判支持福明公司的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由杨琼负担。事实和理由：一、一审程序明显违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，简易程序仅适用于事实及权利义务关系清楚，争议不大的民事案件，本案不论是案件事实，还是法律适用以及是否应当解除合同等问题上双方当事人均存在巨大的争议，明显不符合简易程序适用条件，况且福明公司已经向一审法院提交了适用普通程序审理的申请。二、一审认定事实明显错误。1、杨琼作为买受人，支付购房款是杨琼的基本合同义务，这是认定杨琼是否违约及违约程度以及是否达到福明公司行使合同解除权的基础事实。双方签订的《商品房买卖合同》第八条第三项约定“买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计853050元”，而杨琼系在福明公司再三催促后才将首付款分多次付清。2、案涉《商品房买卖合同》虽未对不能归责于双方当事人的原因导致买受人未能获得贷款情形下，买受人应支付不足款项的期限作出约定，但结合合同第八条、第十条及房地产交易习惯综合分析看，至少杨琼应当在得知贷款不能办理后30日内付清尾款。3、一审法院对福明公司于2016年7月8日发送的通知书内容及性质认定错误。从通知书内容结合合同约定来看，在银行按揭能够办理的情形下，首付以外的款项采用按揭支付，否则就转为全部现金支付，福明公司已经告知杨琼不能办理按揭，因此可推定杨琼知道不能办理银行按揭时即应当自行付清全部购房款。从通知书内容来看，2016年7月8日福明公司已经明确要求杨琼付清全部购房款。杨琼牵强附会地认为福明公司答应继续以按揭贷款方式付清尾款。4、杨琼陈述其经2019年3月15日催告后自愿付款，但因福明公司未提供账户无法支付。对此杨琼不能提交任何证据证实，且杨琼之前支付的款项都是通过福明公司的账户进行，福明公司的账户从未改变。5、一审法院认为杨琼与他人投资4000000多元使用案涉房屋开设影院，解除合同造成损失会大于争议标的毫无依据，纯属主观臆断。原因是没有任何证据证明杨琼与他人共同投资4000000多元开设影院，而且影院已经使用四年之久，扣除折旧，影院价值几乎为零或价值很小。福明公司解除合同后愿意将案涉房屋出租给杨琼，解除合同不影响到影院继续经营。三、一审法院适用法律明显错误。1、一审法院不支持福明公司解除合同于法无据。本案中福明公司享有合同解除权，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项和第一百六十七条之规定，杨琼经催告未付清购房款构成根本违约，福明公司有权解除合同。2、福明公司行使解除权的合理期限被一审法院错误解读。一审已经查明，杨琼应于合同签订当日即2015年1月22日付清853050元，在福明公司多次催促之下，逾期近三年才将此款付清。案涉《商品房买卖合同》第八条对于不能归责于买卖双方原因导致银行按揭贷款不能办理情形下杨琼付清该部分购房款未作明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，福明公司可以随时要求杨琼付清全部价款，结合《商品房买卖合同》第十条约定，杨琼应自催促后30日内付清全部价款。从2016年7月8日至2019年3月5日，时间长达近两年八个月，这个时间已经数倍于三个月的合理期间。一审法院认为即便2019年3月15日催告后，仍然要给杨琼三个月的准备期，这与法律规定、情理相悖，即便如此，自2019年3月15日催告后至一审判决前已经明显超过了三个月，但杨琼依旧未履行支付义务，福明公司请求解除合同达到了解除合同的条件。四、一审法院不当阻碍福明公司申请证人出庭明显违背民事诉讼证据规则。一审开庭时审判员直接问证人“你今天出庭证明什么”，这样的问话方式，除非经过专业培训，绝大多数人会无所适从。而福明公司向证人发问总被审判员以各种理由打断，导致证人无法作证。杨琼辩称，一、一审适用法律正确。二、一审判决认定事实清楚，理由充分。三、一审法院没有阻碍证人作证，也没有威慑证人。请求维持原判，并判决福明公司将位于松桃县城老松中片区松桃外滩1、2号楼裙楼3层1号楼3-1和1号楼3-31号房屋转移登记在杨琼名下并承担相应的违约责任。福明公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除福明公司与杨琼于2015年1月22日签订的《商品房买卖合同》；2、判决杨琼将位于松桃苗族自治县蓼皋镇老松中片区松桃外滩1、2号楼裙楼3层1号楼3-1和1号楼3-31号2间面积401.52平方米商铺恢复原状退还给福明公司；3、判决杨琼支付房屋占用费554097.60元给福明公司（房屋占用费计算方法：自开业之日即2015年7月1日起计，按最终测绘面积401.52平方米每月30元/平方米，暂计至2019年4月30日，以后计至退还商铺之日止）；4、判决杨琼支付违约金42500元；5、诉讼费用由杨琼承担。一审法院认定事实:福明公司于2014年5月26日与杨琼签订《福明·松桃外滩认购书》，杨琼向其交纳购房定金66400元。2015年1月22日，福明公司与杨琼签订《商品房买卖合同》，福明公司将其开发位于松桃县蓼皋镇老松中片区松桃外滩1、2号楼裙楼3层1号楼3-1和1号楼3-31商铺2间现房，套内面积为344.17平方米商业用房出卖给杨琼。单价为每平方米4956.998元，房款总价为1706050元。付款方式为银行按揭付款，其中：首付款为853050元，银行按揭贷款为853000元。合同签订后，杨琼于2015年1月22日付福明公司首付款200000元。2016年7月8日，福明公司向杨琼发出催收通知后，杨琼于2016年10月9日付福明公司购房款400000元，2017年3月19日付200000元。杨琼共计支付福明公司房款800000元，购房定金66400元。由于银行贷款政策原因，房屋尾款部分未能办理按揭贷款。因此，杨琼尚欠付福明公司未能办理银行按揭部分购房尾款853000元。由于双方对银行按揭部分购房尾款不能办理按揭贷款后如何支付的问题，双方未能达成协议。福明公司于2019年3月15日、2019年4月21日分别向杨琼发出通知书，要求解除合同。一审法院认为，商品房销售合同是当事人之间就达成的房地产开发商把已经竣工的房屋的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。在合同履行期间，福明公司于2016年7月8日向杨琼发出《催款通知书》要求其交纳房款和提交银行按揭资料办理按揭贷款。2019年3月15日，向杨琼发出《通知》，限杨琼在2019年3月20日前付清购房款，如果杨琼支付欠款利息和违约金，同意继续履行合同。2019年4月21日，福明公司再次向杨琼发出《解除商品房买卖合同通知》，要求解除合同退还买受的房屋。因此，本案的焦点是杨琼欠付福明公司购房款，福明公司向杨琼发出的三份通知书是否具有解除合同的效力？首先，关于2016年7月8日福明公司向杨琼发出的催款通知书的效力问题？2016年7月8日福明公司向杨琼发出《催款通知书》，一方面要求杨琼在收到本书面通知后7日内一次性支付尚欠福明公司的首付款653250元及银行按揭贷款部分，并按银行贷款利率支付逾期付款期间的利息；另一方面通知杨琼在收到本书面通知后7日内提交2016年最新贷款所需的资料。否则，将依法解除《商品房买卖合同》。福明公司向杨琼发出通知书后，杨琼分别于2016年10月和2017年3月二次向福明公司支付购房款600000元，同时，向福明公司提交了银行贷款资料。福明公司向杨琼发出通知后，分期收取了杨琼6000**元购首付房款，属于福明公司、杨琼之间对支付房屋首付款期限新的约定，视为福明公司同意杨琼继续履行合同。同时，经福明公司催收后，杨琼未按照通知书及时支付所欠房款，但福明公司未在法定期限内行使合同解除权，而是同意杨琼继续履行合同。因此，该通知不具有解除合同的效力。福明公司以杨琼未按照该通知书支付购房款请求解除合同的理由不能成立，不予支持。其次，关于福明公司于2019年3月15日和2019年4月21日向杨琼发出的通知书的效力问题？由于银行贷款政策的原因，致使杨琼未能按照合同约定期限支付福明公司按揭部分房款。福明公司因而通知杨琼限期支付购房欠款，并要求解除合同。银行未能提供按揭贷款，并非出卖人福明公司或者买受人杨琼的原因造成。而是因银行金融贷款政策原因导致的结果。根据福明公司、杨琼签订的《商品房买卖合同》第八条第（3）项【贷款方式付款】的约定“买受人应当在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或者公积金贷款所需全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或者贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理银行贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述相关义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后7日内将买受人已付款退还给买受人。”由此可见，福明公司与杨琼就银行信贷原因不能办理按揭贷款发生的风险未作约定。因此，银行未提供按揭贷款不能归责为福明公司或者杨琼一方的责任。杨琼所欠购该部分房款如何支付，双方应当协商解决。为此，依照《合同法》九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”、“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”。综上，根据合同相对性原则，福明公司与杨琼未对银行按揭风险进行约定，杨琼未按照合同约定取得银行按揭贷款，不能视为杨琼违约。2019年3月15日，福明公司向杨琼发出通知，要求杨琼于2019年3月20日前付清房款，否则将解除合同。该通知明确告知杨琼付款期限和解除合同的理由，系福明公司向杨琼行使合同解除权的通知。但是，杨琼收到该通知后，明确表示愿意一次性支付福明公司银行按揭贷款部分房款。福明公司于2019年4月21日再次向杨琼发出通知，要求解除合同，但二次通知均未按照法律规定明确解除权行使的合理期限。同时，福明公司在杨琼未交付全部首付款的情况下，于2015年3月1日将涉案房屋交给杨琼使用，准许其装修开设影院。杨琼与他人共同投资400余万元开设影院至今长达四年之久，如果解除福明公司与杨琼之间的房屋买卖合同，将涉案房屋恢复原状，将会给当事人带来大于本案合同争议标的的损失，其结果不符合法律效果与社会效果相统一原则和精神。经向福明公司释明，福明公司不愿变更诉讼请求。因此福明公司行使合同解除权不符合法律规定，其向杨琼发出的通知不具有解除合同的效力，福明公司以该通知请求解除合同的理由不成立，不予支持。福明公司、杨琼签订的《商品房买卖合同》应当继续履行，福明公司交付给杨琼使用的房屋应当保持现状。关于不能通过银行办理按揭贷款支付的部分购房款，由于双方对银行按揭贷款存在的风险未作约定，杨琼未能取得银行按揭贷款支付购房尾款，属于银行金融贷款政策的原因造成的结果，不能归责于福明公司、杨琼双方的责任。在诉讼过程中主持双方对银行按揭部分购房款如何支付问题进行调解，双方未能达成协议。因此，关于银行按揭部分购房尾款如何支付问题，福明公司、杨琼应当本着实事求是、诚实信用、互利共赢、有利于化解矛盾的原则进行协商解决。关于福明公司要求杨琼按照租赁方式支付其房屋占用费及解除合同违约金的请求。因对福明公司解除合同的请求未予支持，故对此请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决：驳回松桃福明房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取4883元，由松桃福明房地产开发有限公司负担。二审中，福明公司向本院申请证人出庭作证：证人田某（1986年5月2日出生，女，土家族，住贵州省××），证言的主要内容“我与杨琼共同向福明公司购买房屋用于开设电影院，购房款到目前都没有付清。福明公司的财务负责人张文宪、经办人苏苗荣自2014年至2016年期间多次通过电话、当面催促我们交清首付款，自2016年至2019年期间多次通过电话、当面催促我们付清全款。2016年7月8日的通知书中说道需要我们支付银行利息，也需要杨琼提供新的贷款资料。因为2016年5月左右，福明公司告知我们银行贷款政策调整，银行不能办理二层以上商业按揭贷款，所以要求我们付清全款，才有2016年7月8日这份通知，到2016年10月左右，因为还是不能办理按揭贷款我就将我的资料拿回来了，2017年我与杨琼在唐晓蓉店里商量到其他贷款公司找过桥资金来付款，待房产证办下来做抵押贷款后再还贷款公司。电影院用了80万左右装修，设备在100万到200万之间，电影院是2015年6月7日开业的。2014我和杨琼认购福明公司房产总面积为1200㎡左右，我认购的有800㎡，杨琼认购的有400㎡。因为产权证要分开办理，所以我与杨琼在2015年时分别与福明公司签订的书面合同。我向福明公司交纳首付款60多万元，我已与福明公司解除了商品房买卖合同，双方建立了房屋租赁关系，购房款直接抵扣房屋租金”。福明公司的委托诉讼代理人对证人证言的真实性认可，与本案其他证据证实的事实相符；杨琼的委托诉讼代理人对证人证言的真实性有异议，对程序也有异议，证人是在一审出庭作过证的，二审中出庭作证可能是其对判决书作出分析后作出，其证人田某与福明公司有利害关系，其证言与一审所作证言存在矛盾，不应采信。本院对证据的分析与认定：田某的证人证言与其一审出庭时的证言内容基本一致，予以采信。二审中，杨琼向本院提交了下列证据：一、银行流水单。证明目的：福明公司不是以公司的对公账户收取的购房款，而是以福明公司会计陈丽娟的个人账户收取。二、微信聊天记录。证明目的：田某与福明公司之间解除买卖合同不是真实的。福明公司的委托诉讼代理人对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，理由是：1、福明公司的对公账户是对外公开的，任何人都可以获取；2、杨琼与福明公司签订的《商品房买卖合同》第七页第九条中福明公司的开户行及银行账号等信息写的十分清楚；3、2015年之前，杨琼从未要求福明公司提供公司账号，杨琼已付款项中也有部分是向福明公司对公账户支付的；福明公司的委托诉讼代理人对证据二的真实性不发表意见，对证明目的和关联性有意见。田某和杨琼是分开购买的房屋，关于田某与福明公司之间的商品房买卖合同是否解除，杨琼并不清楚。转让电影院并没有将房子一并转让，电影院转让后并不影响房屋的租赁，该组证据达不到杨琼的证明目的。本院对证据的分析与认定：证据一的内容能够证实杨琼向福明公司支付的部分购房款是转入福明公司会计陈丽娟的个人账户，但是不能证明福明公司是以陈丽娟的个人账户向杨琼收取购房款的，因为案涉《商品房买卖合同》中注明了福明公司的收款账户，故不予采信；证据二系田某与福明公司人员之间的微信聊天记录，需要明确的是田某、杨琼系各自与福明公司签订的《商品房买卖合同》，田某是否与福明公司合意解除合同关系与本案缺乏关联性，故不予采信。二审经开庭审理另查明：案涉《商品房买卖合同》未在房屋登记管理部门办理合同备案登记。二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉是否对不能归责于买卖双方的原因导致买受人不能获得银行按揭贷款的情形下如何支付购房尾款作出明确约定；二、出卖人福明公司于2016年7月8日向杨琼发出《催款通知书》的效力应如何认定；三、本案中杨琼未付清房屋价款的行为是否构成根本违约，若构成根本违约，福明公司享有法定解除权的除斥期间是否超过；四、一审法院开庭时是否存在不当阻碍证人作证的情形；五、一审法院采用简易程序审理本案是否程序违法。关于焦点一，本案已经查明2016年10月福明公司接到银行通知因为银行政策性原因不能向案涉商业用房办理按揭贷款之后将办理按揭贷款的资料退回杨琼，故本案中杨琼向福明公司购买商业用房不能办理银行按揭贷款的原因不能归责于买卖双方当事人。案涉《商品房买卖合同》系出卖人一方提供的格式合同，该《合同》第八条付款方式及期限约定买受人采取贷款方式付款，但该条第三款对“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于贷款数额的”这一部分作划斜杠处理，即双方对此种情形下何时付清不足款项及出卖人的解除权问题未作约定。福明公司上诉称根据《合同》第八条和第十条约定，杨琼应在得知不能办理银行按揭贷款后三十日内交清购房尾款。因《合同》中并未约定不能办理银行按揭贷款后买受人支付购房尾款的期限，因此福明公司认为该期限为不能办理银行按揭贷款后三十日内没有事实依据。关于焦点二，福明公司于2016年7月8日向杨琼发出《催款通知书》，《通知书》的主要内容是要求杨琼接到通知书七日内一次性付清首期房款及银行按揭贷款部分以及提供最新贷款所需资料，否则福明公司将依法解除合同。案涉《商品房买卖合同》约定杨琼应于合同签订之日即2015年1月22日向福明公司交付首期房款853050元，杨琼于签订合同当日支付200000元，经福明公司催收后，杨琼于2016年10月9日支付购房款400000元，于2017年3月19日支付购房款200000元。根据案涉《商品房买卖合同》第八条和第十条约定，出卖人在买受人未按约定时间付款超过30日的，出卖人有权解除合同，若买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行。本案中，在杨琼未按期付清首期房款后，福明公司未按照合同约定解除合同而是向杨琼催收首期房款并接受了杨琼之后交纳的首期房款，表明福明公司愿意继续履行合同。对于要求杨琼提供最新贷款所需资料问题，本案现有证据不能确认杨琼是否在收到《催款通知书》后七日内提供了最新贷款所需资料，但是福明公司承认在银行通知不能办理按揭贷款后将所有资料退还给了杨琼，因此即便杨琼未在约定期间提供所需材料，福明公司也未按案涉《合同》第八条第三款主张解除合同。因此，该《催款通知书》经杨琼签收且内容未违反法律规定，应属有效，但之后福明公司和杨琼的行为表明双方均愿意继续履行合同。关于焦点三，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”之规定，福明公司于2019年3月15日向杨琼发出的通知上载明“（2016年10月底）我公司苏苗荣当即通知你并将全部申请贷款资料还给你，当场还明确限定你于2016年12月31日前付清全部购房款”，表明福明公司认可其工作人员催告杨琼交清房款的事实，而杨琼在催告后三个月内未交清全部房款，故福明公司享有合同的法定解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”、“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，从福明公司工作人员于2016年10月底当场向杨琼催告交清全部房款时计算其合理期限至2017年1月底，杨琼未向福明公司交清全部购房款，此时福明公司可以解除合同，但福明公司自2017年1月底起一年之内并未向杨琼主张解除案涉《商品房买卖合同》，鉴于解除权的除斥期间为一年，故福明公司享有的法定解除权已经消灭。关于焦点四，经核实，证人田某出庭作证时一审法院向其交待由她将知道的案件实际情况向法庭陈述，一审法院向证人交待的作证方式符合法律规定并无不当。针对福明公司主张的一审法院阻止其向证人发问的问题，经查阅一审开庭笔录和查看一审庭审录像，不存在福明公司主张的一审法院阻碍其证人发问的情况，而是福明公司委托诉讼代理人向证人田某发问与本案无关的问题被审判人员阻止，审判人员的做法并无不当。关于焦点五，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。”之规定，一审法院采取简易程序审理本案并无不当，福明公司上诉称一审法院程序违法不能成立，不予支持。综上所述，松桃福明房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9766元，由松桃福明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 静审判员 王永生审判员 倪庆飚二〇一九年十一月十八日书记员 覃光林