广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初4474号原告（反诉被告）：覃志标，男，壮族，1988年12月25日出生，住址：广东省惠州市大亚湾区，被告（反诉原告）：刘扬燊，男，汉族，1992年1月27日出生，住址：广东省惠州市惠阳区，委托诉讼代理人：魏小琴，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。原告（反诉被告）覃志标诉被告（反诉原告）刘扬燊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日受理后，被告于2018年11月22日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序合并审理。原告（反诉被告）覃志标、被告（反诉原告）刘扬燊及其委托诉讼代理人魏小琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）覃志标向本院提出诉讼请求：1、要求被告归还原告订金15000元；2、要求被告归还原告5个月铺租总计28000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告是陌生人关系，被告于2018年4月30日因店铺转让向原告收取订金15000元，加上店铺铺租28100元，并承诺店铺对面清泉城市购物广场会在今年国庆左右开业，但广场至今为止没有任何开业的迹象，无人流，肯定亏本。被告存在严重欺骗行为，致使原告蒙受巨大损失，原告为此多次催讨订金、铺租、误工费，而被告却否认欺骗事实，拒不归还，故原告起诉至法院，要求被告归还总款43000元整。原告（反诉被告）为其诉请提供的证据有：1、原、被告身份证明，证明双方当事人的主体信息；2、合同复印件1份，证明原、被告的租赁关系；3、银行信息，证明原告向被告支付的订金；4、支付宝账单信息，证明原告订金支付情况；5、微信聊天记录，证明被告所承诺的店铺对面的清泉广场开业时间是虚假信息；6、信用卡信息，证明原告支付租金情况。被告（反诉原告）刘扬燊辩称：原、被告签订的合同合法有效，商铺出租时，被告从未也不可能承诺涉案商铺对面的清泉广场会开业，原告以被告欺诈为由要求退还订金、铺租及误工费无事实和法律依据。被告特此提出反诉请求：1、请求判令于2018年10月24日解除双方签订的《合同》。2、请求判决被告不予退还全部订金。3、请求判决原告支付租金11000元（2018年5月份至10月份每月铺租6500元，共计39000元，39000元-28000元=11000元）。4、由原告承担本案件诉讼费。事实及理由：2018年4月30日，被告与原告签订了《合同》，约定由原告承租被告位于淡水街道土××号商铺，租金每月6500元，转让费为9万元，定金15000元于合同签订当日支付，剩余75000元应在2018年5月15日前全部支付，如不按时支付，被告不予退还定金，每月租金由原告承担。合同签订后，原告仅支付定金15000元，2018年5月-10月租金共28000元，截止至起诉之日，仍剩余75000元店铺转让款及2018年5月-10月租金共11000元一直未支付。被告认为：被告与原告签订的《合同》真实、合法、有效，合同双方均应当按照合同约定履行各自义务。原告拖欠转让款及不足额支付铺租已构成严重违约，被告多次催告，但原告一直不予理会，且2018年10月24日原告诉至法院要求被告退还定金及租金，原告以其上述行为明确表示不履行合同，合同目的落空，因此被告有权要求解除合同，不予返还订金，要求原告支付足额的2018年5月至10月的租金等。为维护被告的合法权益，被告根据我国《民事诉讼法》的规定，特提起反诉，请求法院将本诉与反诉合并审理，支持被告的反诉请求。被告（反诉原告）提交有如下证据：1、合同，证明原、被告约定剩余店铺转让款75000元应在2018年5月15日前支付，原告未支付，被告有权不退还租金及双方合同签订后的铺租由原告承担的事实；2、微信截图，证明原、被告约定店铺转达让费为9万元。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年4月30日，刘扬燊与覃志标签订《合同》，约定：“今收到覃志标15000元订金，剩余资金在2018年5月15日之前交齐，若未交齐已交的订金不退，之后每月房租由覃志标本人承担，确认签名代表同意此合同条款，本合同一式两份，双方各执一份，每份具有相同法律效力。”并对合同的其他条款作口头约定：刘扬燊将其向案外人钟贵良承租的位于淡水街道土××号商铺转租给覃志标，商铺转让费为90000元，租赁期限自2018年4月30日起，租金每月6500元……。合同签订后，覃志标按《合同》约定支付定金15000元给刘扬燊，并陆续支付了5月-9月25日的租金共28000元。覃志标因资金困难和担心消防责任，没有及时支付店铺转让费75000元，没有接手使用商铺。2018年10月，覃志标停止支付租金，案外人即商铺出租人钟贵良收回了商铺并另行转租他人。2018年10月24日，覃志标以刘扬燊称租赁商铺对面的清泉广场会开业误导其签订租赁合同，合同存在欺骗性为由，向本院提起诉讼。本案审理过程中，刘扬燊以覃志标以行为明确表示不履行合同，致使合同目的落空，其有权要求解除合同，不予返还订金，且覃志标应支付足额的2018年5月至10月的租金为由，于2018年11月22日向本院提起反诉。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定，合同的订立有书面形式、口头形式和其他形式。覃志标与刘扬燊于2018年4月30日签订《合同》，并以口头形式对租赁内容作了具体约定，双方成立租赁关系的合意系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立的合同，受法律保护。合同签订后，覃志标未能按照双方约定全面履行合同，构成违约，应承担相应的违约责任。同时，覃志标未及时接手使用租赁的商铺，是覃志标据于其资金困难和担心消防责任的原因所致，刘扬燊不存在过错。另一方面，覃志标诉称合同的订立是因刘扬燊以商铺对面的清泉广场会开业的信息误导，刘扬燊存在欺骗行为，对此，覃志标没有提供证据证明，且商铺对面的清泉广场是否开业不是双方合同成立生效的条件，该广场是否开业仅影响租赁商铺的营业规模，属于市场风险范畴。为此，覃志标主张刘扬燊归还订金和租金，与双方合同约定不符，没有事实和法律依据，本院不予支持。覃志标与刘扬燊订立租赁合同，没有书面约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，应视为不定期租赁，双方当事人均可随时主张解除合同。本案中，因覃志标停止支付租金，以行为明确表示不履行合同，刘扬燊有权要求解除合同，并依《合同》约定不予返还订金。为此刘扬燊反诉主张双方的《合同》于2018年10月24日解除，不向覃志标退还全部订金，理由充分，本院予以支持。合同被解除前，覃志标未按合同约定足额支付2018年5月至10月的租金，故，刘扬燊反诉主张覃志标支付租金11000元（2018年5月份至10月份每月铺租6500元，共计39000元，39000元-28000元=11000元），理由成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）覃志标的全部诉讼请求。二、确认原告（反诉被告）覃志标与被告（反诉原告）于2018年4月30日订立的《合同》于2018年10月24日解除。三、原告（反诉被告）覃志标应于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）刘扬燊支付租金11000元。四、被告（反诉原告）刘扬燊无需向原告（反诉被告）退还订金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费，本诉受理费513元、反诉费225元，由原告（反诉被告）覃志标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  马慧强二〇一九年二月二十六日书记员  申 月