福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0104民初4793号 原告:詹建湖男，1986年6月14日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：吴立光、张萍萍，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告:赖桂芳女，1984年7月15日出生，汉族，住福建省武平县，现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。 第三人：福州市海家房产经纪服务有限公司，住所地：福州市台江区宁化街道祥坂街26号（原上浦路南侧）富力中心A座18层02商务办公。 法定代表人：黄海江，总经理。 委托诉讼代理人：叶舟、慕天成，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告詹建湖与被告赖桂芳、第三人福州市海家房产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告詹建湖及其委托诉讼代理人吴立光、张萍萍，被告赖桂芳及其委托诉讼代理人杨亚泉，第三人福州市海家房产经纪服务有限公司委托诉讼代理人慕天成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告及第三人福州市海家房产经纪服务有限公司于2017年4月22日签订的《房地产经纪合同》有效；2.判令被告履行《房地产经纪合同》即： （一）依约与上海浦东发展银行股份有限公司福州分行办理坐落于仓山区解押还款手续；（二）被告依约与第三人福州市海家房产经纪服务有限公司办理委托公证，委托第三人与原告办理房地产转让过户的“不动产登记”手续；（三）依约将坐落于仓山区东南侧）淮安二期Ａ×＃楼×单元房屋（闽［2017］福州市不动产权第××号）交付给原告；3.第三人福州市海家房产经纪服务有限公司应督促被告赖桂芳并配合其办理上述手续；4.判令本案诉讼费由被告赖桂芳承担。事实和理由：原告、被告以及第三人于2017年4月22日签订《房地产经纪合同》（以下简称合同），合同约定内容如下：1.被告（甲方）将坐落于福州市仓山区建新镇西三环路东南侧淮安二期Ａ×＃楼×单元（109.73平方米）作价2280000元出卖给原告（乙方），第三人（丙方）为原、被告双方提供中介服务；2.签订本合同时，原告（乙方）支付定金170000元给甲方（定金可抵作购房款），暂时将部分定金20000元在交易过程中交给第三人（丙方）代管，其余定金直接交与被告（甲方）；3.被告（甲方）应配合原告（乙方）、第三人（丙方）签订房地产转让合同及提供办理房地产转让过户的相关手续；4.交易税费、土地证费、配套设施过户费由原告（乙方）承担；5.签订本合同时，上述房产仍处于抵押状态，原告（乙方）同意于乙方贷款审批通过且被告（甲方）原贷款银行通知可还款之日起贰个工作日内，将购买上述房产首付款及差额款提前解冻并支付给被告（甲方）用于办理上述房产解押还款手续，被告（甲方）收到该款项后，出具收条给原告（乙方）。被告（甲方）保证自己征信良好且无其它不良负债，否则原告（乙方）有权拒绝出资解押并要求被告（甲方）自行出资办理上述房产解押还款手续。若2017年7月10日前被告（甲方）名下贷款未结清，则甲乙双方协商一致同意，被告（甲方）银行月供将由原告（乙方）承担；6.被告（甲方）解押方式为：原告（乙方）出借款项给被告（甲方）用于解押（该款项抵作购房款，实际金额以甲方贷款银行出具清单为准），被告（甲方）（夫妻）应在银行解押还款前办理委托公证书（公证内容具体以公证处出具的为准）。委托公证费由原告（乙方）承担。；7.一道证：原告（乙方）已悉知甲方名下产权证签订本合同时尚未办理，被告（甲方）承诺待相关部门通知可办理产权证之日起三个工作日内开始申请办理该套房第一道产权证的相关事宜。办理被告（甲方）名下的产权证所产生的所有税费、公共维修基金等费用由原告（乙方）承担。合同生效后，原告依约履行了合同义务，于2017年4月30日前分三笔向被告支付定金150000元，有被告出具的收条。原告与第三人配合，积极办理贷款及第一道证（被告名下的不动产登记证）等手续，前后共支出44702元，并且替被告承担2017年7月份的银行月供4995元。在合同的履行过程中，被告屡次违约。原告从2017年6月26日征信中心出具的《个人征信报告》内容，得知被告征信状况不良，依合同第十一条补充协议第4款的约定，原告（乙方）有权拒绝出资解押并要求被告（甲方）自行出资办理上述房产解押还款手续，但为促成交易，原告并未直接拒绝出资解押，仍积极与被告沟通协商。依据合同第十一条补充协议第5款的约定，被告（甲方）应在银行解押还款前办理委托公证书，但被告并未履行该义务。并且由于房产的溢价，被告要求解除合同，意图毁约，第三人福州市海家房产经纪服务有限公司于2017年8月7日向其发出《催告函》，要求其继续履行合同，但被告至今未履约。综上所述，原、被告依法签订合同生效后，原告按照约定履行自己的义务，被告违约，意图擅自解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”以及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告为维护自己的合法权益，特依法提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告辩称，原告违约在先，没有按照合同约定履行合同义务，被告已于2017年8月6日向原告发出解除函。根据《司法部关于公证执业“五不准”的通知》，原告诉请第二条第二项已经无法办理。请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人述称，第三人已按照合同约定履行中介义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告、被告以及第三人于2017年4月22日签订《房地产经纪合同》，合同约定内容如下：1.被告（甲方）将坐落于福州市仓山区建新镇西三环路东南侧淮安二期A×#楼×单元（109.73平方米）以2280000元出卖给原告（乙方），第三人（丙方）为原、被告双方提供中介服务；2.签订本合同时，原告（乙方）支付定金170000元给甲方（定金可抵作购房款），暂时将部分定金20000元在交易过程中交给第三人（丙方）代管，其余定金直接交与被告（甲方）；3.被告（甲方）应配合原告（乙方）、第三人（丙方）签订房地产转让合同及提供办理房地产转让过户的相关手续；4.交易税费、土地证费、配套设施过户费由原告（乙方）承担；5.签订本合同时，上述房产仍处于抵押状态，原告（乙方）同意于乙方贷款审批通过且被告（甲方）原贷款银行通知可还款之日起二个工作日内，将购买上述房产首付款及差额款提前解冻并支付给被告（甲方）用于办理上述房产解押还款手续，被告（甲方）收到该款项后，出具收条给原告（乙方）。被告（甲方）保证自己征信良好且无其它不良负债，否则原告（乙方）有权拒绝出资解押并要求被告（甲方）自行出资办理上述房产解押还款手续。若2017年7月10日前被告（甲方）名下贷款未结清，则甲乙双方协商一致同意，被告（甲方）银行月供将由原告（乙方）承担；6.被告（甲方）解押方式为：原告（乙方）出借款项给被告（甲方）用于解押（该款项抵作购房款，实际金额以甲方贷款银行出具清单为准），被告（甲方）（夫妻）应在银行解押还款前办理委托公证书（公证内容具体以公证处出具的为准）。委托公证费由原告（乙方）承担。；7.一道证：原告（乙方）已悉知甲方名下产权证签订本合同时尚未办理，被告（甲方）承诺待相关部门通知可办理产权证之日起三个工作日内开始申请办理该套房第一道产权证的相关事宜。办理被告（甲方）名下的产权证所产生的所有税费、公共维修基金等费用由原告（乙方）承担。合同生效后，原告依约履行了合同义务，于2017年4月30日前分三笔向被告支付定金150000元。原告与第三人配合，积极办理贷款及第一道证（被告名下的不动产登记证）等手续，前后共支出44702元，并且替被告承担2017年7月份的银行月供4995元。在合同的履行过程中，由于被告征信状况不良，依合同约定，原告有权拒绝出资解押并要求被告自行出资办理上述房产解押还款手续，但被告未履行自行出资解押义务。2017年8月6日，被告向原告及第三人发出解除合同函。2017年8月7日，第三人向被告发出《催告函》，要求被告继续履行合同，但被告至今未履约。 本院认为，原告与被告及第三人签订的《房地产经纪合同》系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。合同签订后，原告已依约向被告支付了定金150000元。由于被告征信状况不良，按合同约定应由被告自行出资办理房产解押还款手续，但被告未按合同约定出资解押，已构成违约。现原告要求被告继续履行《房地产经纪合同》，依约办理坐落于福州市仓山区解押还款手续,符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告依约与第三人办理委托公证，委托第三人与原告办理房地产转让过户的“不动产登记”手续，鉴于公证执业规范调整，不准办理涉及不动产处分的全项委托手续，本院不予支持。原告要求被告交付房屋，鉴于该房屋尚未过户至原告名下，本院不予支持。原告要求第三人督促被告并配合其办理有关手续,不属于本案审理范围，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、原告詹建湖与被告赖桂芳及第三人福州市海家房产经纪服务有限公司于2017年4月22日签订的《房地产经纪合同》有效； 二、被告赖桂芳继续履行《房地产经纪合同》，于本判决生效之日起十日内办理坐落于福州市仓山区解押还款手续； 三、驳回原告詹建湖的其他诉讼请求。 案件受理费25040元，由被告赖桂芳负担。被告赖桂芳负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。财产保全费5000元，由被告赖桂芳负担（该款已由原告代垫，被告赖桂芳应于履行判决时一并支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈曜辉 审判员  陈家挺 二〇一九年二月十八日 书记员  庄 源 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”