文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初10640号原告：陈爱娣，女，1970年2月14日出生，汉族，住广东省英德市。委托代理人：黄爱珍、侯嘉毓，均系广东合誉律师事务所律师。被告：何柏权（曾用名何亚权），男，1952年10月20日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托代理人：林成金、邓依娜，均系广东经国律师事务所律师。第三人：谢建雄，男，1961年12月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告陈爱娣诉被告何柏权、第三人谢建雄案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈爱娣的委托代理人侯嘉毓，被告何柏权的委托代理人林成金、邓依娜到庭参加了诉讼；第三人谢建雄经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈爱娣诉称：2007年9月30日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》，约定原告以1235850元的总价格购买第三人所有的广州市天河区*2-9号4C号和4D号房屋两套。其中，4D号房屋建筑面积278.80平方米，广州市集体土地房产证号为穗集地证字第××号。2007年10月10日，第三人出具《委托书》，委托其儿子谢*发、弟弟谢*辉收取1250000元购房款。谢*发、谢*辉要求原告将购房款支付至广州市爱宝贸易发展有限公司的账户。同日，原告通过支票付款的方式（支票号码：）向广州市爱宝贸易发展有限公司支付1235850元购房款，广州市爱宝贸易发展有限公司在当天收到购房款后由谢*发、谢*辉代第三人开具《收据》，确认己收齐购房款。房款支付完成后，第三人将广州市天河区*2-9号4C号和4D号两套房屋交付原告，由原告占有使用。2017年10月12日，原告收到广州市天河区人民法院（2016）粤0106执11287-1号执行裁定书，该裁定书显示广州市天河区人民法院根据（2015）穗天法金民初字第2757号民事判决书查封登记在第三人名下的广州市天河区*2-9号4D号房屋，申请执行人为被告、被执行人为第三人。第三人早在2007年已将上述被查封的房屋出售给原告，原告已经支付了相应的对价，房屋亦已由原告占有使用至今，虽然被查封的房屋未办理过户登记，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，第三人将其所有的需要办理过户登记的房屋出卖给原告，原告已经支付全部价款并实际占有上述房屋，但未办理产权过户登记，未办理产权过户登记并非原告的过错导致，人民法院不得查封上述房屋。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而（2016）粤0106执11287-1号案中，申请执行人即被告与被执行人即第三人之间是金钱债务，上述房屋登记在第三人名下，原告与第三人在上述房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并且已经合法占有上述房屋，亦按买卖合同约定支付了全部价款，而且上述房屋未能过户并非因原告的自身原因导致，在此情况下，原告要求解除对上述房屋的查封，人民法院应当支持。综上所述，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：一、解除（2016）粤0106执11287-1号执行裁定书对位于广州市天河区*2-9号4D房产的查封措施；二、本案诉讼费由被告承担。被告何柏权辩称：一、广州市天河区人民法院依法对被执行人即第三人采取强制措施，查封第三人名下的房屋即广州市天河区*2-9号4D房产是合法有据。二、原告主张其向第三人购买上述房屋的证据互相矛盾，无法证明房屋买卖及支付全部购房款的事实。即使原告与第三人签订了房屋买卖合同是客观真实的，但由于登记在第三人名下的上述房屋属于宅基地，原告并非广州市天河区石东村村民，故原告与第三人之间签订的房屋买卖合同因违反强制性法律规定而无效。据此，原告请求解除对上述房屋的查封是没有合法依据。三、原告所引用的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，应适用于合法有效的合同及未办理过户登记非因买受人自身的原因，或买受人对于未办理过户登记没有过错的情形。本案中法院查封的上述房屋是宅基地房屋，原告并非本村村民，其与第三人签订的买卖合同无效，且上述房屋至今无法过户的根本原因是原告并非该村村民，即原告对未办理房屋过户登记手续存在过错。因此，原告所引用的上述两规定不适用于本案。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回。第三人谢建雄未陈述意见。经审理查明：根据房产登记号为2002登记字号的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市天河区*2-9号4D（下简称案涉房屋）的产权人为谢建雄，契证类型为集体土地房产证。本院于2017年2月10日以（2016）粤0106执11287-1号协助执行通知书及执行裁定书查封了案涉房屋，茂名市电白区人民法院于2018年4月24日轮候查封了案涉房屋。后陈爱娣向本院提起执行异议，要求解除对案涉房屋的查封措施。本院经审查后于2018年1月29日作出（2018）粤0106执异6号执行裁定，裁定驳回陈爱娣的异议。现陈爱娣不服上述执行裁定，向本院提起执行异议之诉。诉讼过程中，陈爱娣主张其于2007年9月30日向谢建雄购买了案涉房屋并实际支付了全部购房款，并提交了《房屋买卖合同》等证据。一、《房屋买卖合同》，显示由谢建雄（卖方）与陈爱娣（买方）于2007年9月30日签订，约定买卖的房屋为案涉房屋及天河区*2-9号4C（下简称4C房），二处房屋总建筑面积为494.34平方米，按2500元/平方米单价计算，总金额为1235850元；买方在签订本合同时，一次性交付所有房款给卖方；卖方持有该房屋的产权证书，卖方保证该房屋没有被查封、扣押及抵押，并免受第三人追索；卖方在本合同签订后10天内将该房屋交付买方使用；卖方同意在国家政策允许该房屋办过户手续时，无条件办理该房屋的产权过户手续给买方等。二、委托书（复印件），显示由谢建雄于2007年10月10日出具，内容为谢建雄委托儿子谢*发、小弟谢*辉到卢练公司收取圆村二套别墅的房款共1250000元。三、《农村信用合作社支票存根》，显示出票日期为2007年10月10日，收款人为广州市爱宝贸易发展有限公司，金额为1235850元。四、《收据》，显示由谢*发、谢*辉于2007年10月10日出具，确认收到陈爱娣购买案涉房屋及4C房的购房款1235850元，该款项转账至广州市爱宝贸易发展有限公司的账户。何柏权对证据一的真实性不予确认，认为该合同约定付款方式是合同签订时（2007年9月30日）一次性支付，本案中陈爱娣仅提供2007年10月10日支付款项的证据，该款项支付时间与合同约定不符，无法印证该合同的真实性；即使该合同签订是客观真实，由于案涉房屋属于宅基地房屋，陈爱娣并非案涉房屋所在的石东村村民，该合同也是无效的。何柏权对上述证据二、三的真实性不予确认，认为合同约定购房款于合同签订之日支付，与陈爱娣所称的2007年10月10日支付购房款的主张互相矛盾；《委托书》没有明确房屋地址，无法证明谢建雄委托两人前往收取案涉房屋的房款，且《委托书》中记载的1250000元房款与合同约定的1235850元并不一致；陈爱娣仅提供谢*发、谢*辉领取支票的收据，并不能证明相关款项已实际支付；由于案涉房屋的买卖合同无效，故无论谢建雄委托谢*发、谢*辉代收购房款行为是否客观真实，均不影响案涉房屋的买卖合同是无效的。另，陈爱娣确认案涉房屋为集体房产性质，其并非案涉房屋所在的天河区石东村的村民。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租作于非农业建设。”农村居民建设住宅用地，限于使用人兴建自住房屋，禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地。本案中，根据已查明的事实可知，案涉房屋的契证类型为集体土地房产证，而陈爱娣不是案涉房屋所在的石东村村民。因此，谢建雄与陈爱娣签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋转让给陈爱娣，违反了上述法律强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据上规定，谢建雄与陈爱娣签订的《房屋买卖合同》违反了法律的强制性规定，应属无效。因此，陈爱娣的异议理由不成立，本院不予采纳。谢建雄经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告陈爱娣的诉讼请求。本案受理费9800元，由原告陈爱娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  王伟雄人民陪审员  廖凤如人民陪审员  杨慧芬二〇一九年二月二十五日书 记 员  何靖文罗小玲黄谱兰            本判决书于2019年   月   日送达