河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫04民终3190号上诉人(原审被告):刘金平，女，1963年8月15日出生，汉族,住平顶山市卫**。上诉人(原审被告):魏金田,男，1959年10月4日出生，汉族，住平顶山市卫**。二上诉人共同委托诉讼代理人：王一明，北京市仁人德赛律师事务所律师。被上诉人(原审原告):孙红伟,男,1972年9月12日出生，汉族,住平顶山市卫**。委托诉讼代理人：陈方刚，河南坤鹰律师事务所律师。上诉人刘金平、魏金田因与被上诉人孙红伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省平顶山市卫东区人民法院（2019）豫0403民初1124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘金平及其与魏金田共同委托的诉讼代理人王一明，被上诉人孙红伟及其委托诉讼代理人陈方刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘金平、魏金田上诉请求：撤销原审判决并依法改判驳回孙红伟的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由:一、原审判决认定事实错误。1.认定诉争房屋买卖协议书有效的事实错误。诉争房屋是上诉人刘金平工作单位分得的住房,应属个人财产，即使认定为夫妻共同财产，上诉人魏金田也非完全处分权人;上诉人刘金平从未与被上诉人孙红伟订立过书面或口头的房屋买卖合同,也未口头或书面委托过上诉人魏金田出卖诉争房屋,对于被上诉人孙红伟的付款情况不知情;上诉人刘金平常年在外地打工,回来得知诉争房屋被被上诉人占据后，一直要求其腾退,没有追认该诉争房屋买卖协议书的效力;诉争房屋在交易时并没有房屋权属证书,该诉争房屋的买卖协议书违反了法律规定不得转让的强制性规定。2.认定被上诉人是善意第三人的事实错误。被上诉人没有证据表明上诉人刘金平与魏金田有共同出卖该诉争房屋的意思表示,被上诉人没有提供证据证明其是善意的;被上诉人没有证据证明其支付了合理价格;该诉争房屋属于不动产，依照法律规定转让时应当登记,但是并没有登记;被上诉人后又表示愿意分期付6万元要求过户,上诉人刘金平同意其可以暂住,但不同意售房,不同意房屋过户,僵持至今。二、原审法院的判决法律适用不当。诉争房屋买卖协议签订时间是1998年,《中华人民共和国合同法》是1999年施行，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一)》是2001年施行;另外，因为原审法院所依据的事实也是错误的。孙红伟辩称，《房地产买卖契约》和《购房协议书》系有效协议,一审法院判决书认定事实清楚,适用法律正确，公平公正。一、争议房产是被答辩人刘金平夫妻共同财产。该房是1988年棉纺厂分给有配偶职工的，刘金平与魏金田是1985年左右结婚,2002年离婚。不仅结婚时间在前,分房在后,而且如果刘金平和魏金田未婚就不可能分到房子,这是当时的政策。全省全市都是这样的，所以是婚后取得的财产是夫妻的共同财产。二、被答辩人刘金平对出卖房产,知道,也应当知道。(一)上诉人离婚时不分割涉案房产,证明刘金平和魏金田认可不是自己的财产了。1998年8月卖房，刘金平与魏金田于2002年离婚。可在离婚时，在对财产的分割时,并没有分割涉案房产。如果刘金平不知道或不同意卖房,肯定要索要涉案房屋,就会在分割问题上发生纠纷,可一直在财产分割方面没有涉案房产。(二)刘金平在房子买卖时虽然在外地打工，但刘金平知道。在1998年8月卖房,一审庭审时,刘金平自己口述2001年回平顶山,房子才卖过二年多,距2019年已经18个年头,在此之前没有提出过买卖房子的异议。房子是家庭的最主要财产,再说又不可能隐藏,答辩人一直居住着，卖房的事实刘金平完全知道,至少应当知道。(三)答辩人有理由相信卖房子是经过刘金平同意的。因为在契约上，委托代理人是刘银平,有刘银平的指纹。刘银平是刘金平的亲姐姐,刘金平丈夫卖房签合同,刘金平的亲姐姐当刘金平的代理人，刘银平在买卖过程中没有得到任何好处,绝对不可能损害亲妹妹的利益。所以完全有理由相信刘银平的行为是经过刘金平授权的。刘银平的行为属于表见代理。三、刘金平的异议早已超过了时效。本案房子买卖的事实发生在1998年8月,到今天长达21年。况且在买卖协议签订时,房款两清,答辩人已居住21年。我国法律规定最长时效20年,已经过了最长时效。被答辩人的请求不应该受到法律保护。四、认定买卖契约和协议有效符合法律规定。上诉人称:“买卖协议书违反了法律强制性规定”，这是不正确的。我国《物权法》第15条规定:“当事人之间订立设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以买卖涉案房子的合同应当有效。五、一审判决认定答辩人是善意第三人,有充分理由。答辩人买房是出于自身居住需要,而且一直居住至今。被答辩人自愿出卖,签订有合同。按当时房价就值4万多元，答辩人支付的价格合情合理。被答辩人称(房子价款)没有证据证明合理性，这里的举证责任应该是被答辩人。买方愿支付，卖方愿意接受,这完全符合交易习惯。至于后来又表示什么6万元之说完全不符合事实。另外签合同时刘金平委托有代理人,而且魏金田从未表示过其妻不愿意出卖房子等等。这一系列的情节完全可以认定答辩人就是善意第三人。六、一审法院适用法律完全正确。如上述,买卖房子协议合法有效，当事人应该守信和履行义务。所以应当适用《合同法》第八条和第六十条,判令合同具有约束力。被答辩人应当履行自己的合同义务。一审判决适用婚姻法解释(一)第十七条极为贴切。魏金田因其妻刘金平做生意和家里缺钱为由,要出卖房子,这就是为家庭夫妻生活处理财产,“任何一方均有权决定，而且另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人”。这一法条正好是本案的关键,正好击中被答辩人上诉的理由,被答辩人竭力反对，这种反对也是无济于事的，不会得到法院支持。孙红伟向一审法院起诉请求：1.判令刘金平、魏金田协助孙红伟将建设路东段17号院21号楼1-12室住房（房屋所有权证位置为：卫东区建设路东段天使集团家属院21号楼1单元东户）过户到孙红伟名下；2.本案诉讼费用由刘金平、魏金田承担。一审法院认定事实：1.1998年8月31日，孙红伟与魏金田签订协议书一份，内容为：“今有平棉21号楼1单元12号住房一套出售，其价格转让肆万伍仟圆，其中包括空调一台，万家乐热水器一台和防盗门一扇。如果平棉收回，则卖方将如数退出肆万伍仟圆。特此协议。”卖方姓名：魏金田，买方姓名：孙红伟。落款日期：98.8.31。2.1998年8月31日，魏金田向孙红伟出具收条一份，内容为：“今收到孙红伟购房款肆万伍仟元整（45000）”，收款人：魏金田，落款日期：一九九八、八月三十一日。3.涉案房屋于2004年5月17日办理房屋所有权证，该房屋所有权证显示房屋所有权人为被告刘金平，房屋坐落于卫东区建设路东段天使集团家属院21号楼1单元东户，产别为私产，建筑面积57.85平方米。4.孙红伟自1998年起在涉案房屋居住至今。一审法院认为：依法成立的合同自成立时生效，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，魏金田与刘金平原系夫妻关系，在婚姻关系存续期间，从刘金平的工作单位分得住房一套。1998年8月31日，魏金田通过刘银萍（刘金平之姐）将该房屋以45000元的价格出卖给孙红伟，孙红伟居住至今。刘金平以魏金田出卖该房屋时其不知情为由，拒绝向孙红伟办理过户手续。孙红伟在购买该房屋时，出卖方魏金田与刘金平系夫妻关系，介绍人刘银萍系刘金平之姐，且刘金平自述该房屋买卖交易发生时其在珠海，刘金平亦未提供证据证明其曾向买受人孙红伟主张过相关权利。孙红伟支付了合理的对价，并在涉案房屋长期居住至今，故孙红伟可以认定为善意第三人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”故，刘金平、魏金田应当协助孙红伟办理涉案房屋的过户手续。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：魏金田、刘金平于本判决生效之日起十日内协助孙红伟办理建设路东段17号院21号楼1-12室房屋（房屋所有权证位置为：卫东区建设路东段天使集团家属院21号楼1单元东户）的过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由魏金田、刘金平承担。二审中，当事人刘金平围绕其上诉请求提供了证人李某的证言1份，拟证明：刘金平一直不同意卖房子。孙红伟的质证意见为：1.李某本人没有出庭作证，不符合证据规则，不具有合法性。2.刘金平一直在追问属于自己住房的事实，哪套住房，什么地方，怎么追问的，与本案不具有关联性。3.孙红伟根本不知道证人是谁，也没有见过，不认可其真实性。当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.孙红伟在购买涉案房屋时是否属于善意；2.涉案房屋买卖合同是否有效。对此，结合一、二审查明的事实及各方当事人的上诉、答辩、陈述理由，分析评议如下：经查，魏金田与刘金平二人在婚姻关系存续期间，从刘金平的工作单位分得住房一套。1998年8月31日，魏金田通过刘银萍（被告刘金平之姐）将该房屋以45000元的价格出卖给孙红伟。孙红伟在涉案房屋居住至今已经长达21年之久。自落款日期为1998年8月31日的涉案《房地产买卖契约》签订后，魏金田、刘金平在21年间并未通过诉讼或仲裁等方式就涉案房屋的所有权归属及占有等问题向孙红伟主张相应权利，现刘金平、魏金田以魏金田出卖该房屋时刘金平并不知情为由，拒绝向孙红伟办理过户手续，其理由不符合常理。一审判决基于此，并结合“孙红伟在购买该房屋时，出卖方魏金田与刘金平系夫妻关系，介绍人刘银萍系刘金平之姐，且刘金平自述该房屋买卖交易发生时其在珠海”等相关事实，认定孙红伟在签订涉案协议时具有善意，合情合理，并无不当。故魏金田、刘金平主张孙红伟不具有善意之上诉理由不能成立，本院不予采信。此外，魏金田、刘金平未提交充分有效证据证明涉案《房地产买卖契约》存有法律所规定的无效事由，故其主张涉案房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，刘金平、魏金田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由刘金平、魏金田负担。本判决为终审判决。审判长  郭国会审判员  谢小丽审判员  李泉钦二〇一九年十一月二十八日法官助理雷东书记员张皓硕附：本案裁判法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。