重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0120民初3516号原告：王发其，男，1945年12月13日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：敖良芳，北京市京师(重庆)律师事务所律师。被告：重庆通汇典当有限公司，住所地重庆市万盛区勤俭路25号1-12号，统一社会信用代码91500110798030478B。法定代表人：李泽刚，职务总经理。委托诉讼代理人：黄良友，北京市中银(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：石煜，北京市中银(重庆)律师事务所律师。第三人：重庆市璧山区友兴房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区大路街道北街。法定代表人：周贵兴，职务不详。第三人：重庆市璧山区兴友农副产品有限公司，住所地：重庆市璧山区大路街道北街。法定代表人：周贵兴，职务不详。原告王发其与被告重庆通汇典当有限公司(以下简称通汇典当公司)、第三人重庆市璧山区友兴房地产开发有限公司（以下简称友兴房地产公司）、重庆市璧山区兴友农副产品有限公司（以下简称兴友农副产品公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法由审判员王冬梅担任审判长，并与人民陪审员杨秉俊、徐佳林共同组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王发其及其委托诉讼代理人敖良芳到庭参加了诉讼，被告通汇典当公司、第三人友兴房地产公司、兴友农副产品公司经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。后因工作调整，本案由审判员弋柯担任审判长，并与人民陪审员陈富忠、徐佳林共同组成合议庭适用普通程序再次公开开庭进行了审理。原告王发其及其委托诉讼代理人敖良芳、被告通汇典当公司的委托诉讼代理人黄良友到庭参加了诉讼，第三人友兴房地产公司、兴友农副产品公司经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告王发其向本院提出诉讼请求称：1．请求确认璧山区X街X号的房屋为原告所有的拆迁安置房，并停止对前述房屋的强制执行；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月5日，原告收到重庆市璧山区人民法院作出的(2017)渝0120执异4号执行裁定书。原告认为贵院驳回原告执行异议的裁定缺乏事实和法律依据，理由如下：一、被告所申请执行的位于璧山区X街X号房屋，系原告所有的拆迁安置房。2011年，第三人兴友农副产品公司实施“大路原农贸市场的改造工程”，原告位于大路工商所综合楼的唯一住房（房地产权证号：XX号，建筑面积65平方米）在拆迁范围内。2011年5月14日，原告与兴友农副产品公司签订《住房拆迁安置协议书》，协议书约定：一、甲方（原告）同意乙方（兴友农副产品公司）拆迁本户在原农贸市场内工商所综合楼上的住房房地产权证号：XX号，建筑面积65平方米。二、甲方同意乙方安置在改造所建的商品房内，电梯或多层甲方自由选择，面积为98至102平方米，超过102平方米的部分，由甲方按开盘价缴纳给乙方，低于98平方米的部分由乙方按开盘价退赔给甲方。三、房屋搬迁补助费按户计发，3人以下（含3人）每户300元，3人以上每户400元，均按两次计发。搬家过渡费按每人每月100元的标准计发，第一次按两年的时间计算，……甲方选择安置房在电梯住房的柒楼。签协议当天，乙方按3人标准计付了甲方房屋搬迁补助费和两年的搬迁过渡费。后“大路原农贸市场的改造工程”由第三人友兴房地产公司作为开发主体开发。友兴房地产公司在2012年底“大路原农贸市场的改造工程”项目具备房屋预售许可证后，与兴友农副产品公司一起跟大路工商所综合楼上所有拆迁业主达成一致意见，将所有拆迁户的安置房都选择安置为改造所建的商品房璧山区X街X号楼面积约为105平方米的住房，本案原告的安置房屋选择安置为璧山区X街X号房屋。在2013年5月，友兴房地产公司将前述房屋的钥匙交付给了原告，并不再支付搬家过渡费。前述事实，友兴房地产公司与兴友农副产品公司均是认可的，且友兴房地产公司与拆迁业主达成还房意见并交付钥匙的行为也确认了执行标的为原告拆迁安置房的事实。因此，璧山区X街X号房屋，系原告所有的拆迁安置房，毋庸置疑。二、本案执行标的为原告的拆迁安置房，原告对本案执行标的享有优先补偿权优先于被告享有的抵押权。2013年8月26日，第三人友兴房地产公司未经原告同意，与被告通汇典当公司签订《房地产典当合同》，并将原告的安置房及本案执行标的在内的22套房屋作为抵押物。2014年3月17日，被告通汇典当公司向重庆市南岸区公证处申请《房地产典当合同》强制执行效力的执行证书。后被告依据执行证书向璧山区人民法院申请执行，并对原告位于璧山区X街X号安置房屋以抵押权申请执行。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先补偿安置房屋的，应予支持”的规定，拆迁安置房屋优先于善意买卖的第三人。本案中原告与第三人友兴房地产公司之间已经明确了璧山区X街X号房屋为原告的拆迁安置房屋，同时被告通汇典当公司对执行标的存在抵押权。根据前述规定，另行出卖第三人不能对抗拆迁安置房屋优先补偿权，因此被告抵押权同于善意买卖的第三人，是不能对抗原告的拆迁安置房屋有限补偿权。因此，本案执行标的为原告的拆迁安置房屋，原告应优先取得璧山区X街X号房屋。综上所述，（2017）渝0120执异4号执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议，缺乏事实和法律依据，依据《民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条的规定，特起诉至法院，请求判令前述诉讼请求。被告通汇典当公司辩称，一、原告所提供的拆迁安置协议系璧山兴友公司与原告签订，璧山兴友公司与璧山友兴公司并不是同一主体，该协议对璧山友兴公司没有约束力，原告不能据此协议要求璧山友兴公司拆迁还房，璧山友兴公司事后的确认或认可不能达到对抗被告抵押权的效力。二、被告对本案所涉的璧山友兴公司具有合法的债权，且该案已经进行执行程序，涉案房屋已于2013年8月29日办理了抵押登记并于2014年7月21日被查封，被告对该房屋享有合法的抵押权，璧山友兴公司无权处置，无权将该房屋安置给原告。三、涉案房屋未被竣工验收，不能交付和使用，原告在未验收的情况下占有房屋，不能达到占有的法律效果，其提供的天然气卡证明原告占有房屋的时间是2015年2月12日，此时房屋已被查封，原告的占有违反了法律规定。四、原告举示的拆迁协议即使是真实的，但是该协议并没有约定璧山友兴公司将涉案房屋安置给原告，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第七条的规定，所以其主张对涉案房屋享有权利没有法律依据。五、原告举示的两份判决书所涉及的拆迁安置与本案情形不同，该两份判决书中所确认的拆迁安置除了有拆迁安置协议之外还有明确约定安置房屋的还房协议，是明确了具体拆迁安置房屋的位置，所以法院支持了被拆迁人的主张，而本案并没有明确具体拆迁安置房屋的位置，也没有在事后补签相关的协议，原告对涉案房屋主张拆迁安置权没有事实依据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，璧山区法院作出的执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，应当驳回原告的诉讼请求。第三人兴友农副产品公司、友兴房地产公司未到庭，但是提交了书面答辩意见如下：一、本案所涉房屋的项目“大路原农贸市场改造工程项目”系第三人重庆市璧山区友兴房地产公司、兴友农副产品公司共同开发的，法定代表人均系周贵兴。二、原告王发其提交证据中有第三人盖章的，第三人在执行异议申请过程中均已认可，第三人对原告提交的证据中有第三人盖章的均没有异议。第三人承诺了原告王发其拆迁还房的位置为X街X号房屋，在2013年5月将前述还房的房屋钥匙交给原告，并不再支付搬家过渡费。第三人在2013年下半年对整个X街X号X楼小区的商住楼申请安装了天然气到户；在2017年3月向供电局申请将X街X号X楼小区商住楼的工业用电改装一户一表居民用电。综上所述，第三人在建设“大路原农贸市场改造工程项目”时拆迁了原告位于工商局的住房，也将X街X号房屋作为拆迁还房给了原告王发其。第三人认为原告的请求应当得到支持。本案经审理查明以下事实：一、2011年5月14日，王发其作为甲方与兴友农副产品公司作为乙方签订《住房拆迁安置协议书》，约定：一、甲方同意乙方拆迁本户在原农贸市场内工商所综合楼上的住房一套，房地产权证号：XX号，建筑面积65平方米；二、甲方同意乙方将本户安置在改造市场所建的商品房内，电梯或多层由甲方自由选择，面积98-102平方米，超过102平方米的部分，由甲方按照开盘价缴纳给乙方，低于98平方米的部分由乙方按开盘价退赔给甲方；三、房屋搬迁补助费按户计发，3人以下(含3人)每户300元，3人以上每户400元，均按两次计发。搬家过渡费按每人每月100元的标准计发，第一次按两年的时间计算，两年以后到乙方交房为止按同样的标准增发。四、原水、电、气、闭路独立户头的户，由乙方负责恢复，费用由乙方承担。五、本协议签订之日起10日内甲方自行搬迁。本协议一式三份，甲方一份，乙方执两份。《住房拆迁安置协议书》下方手写载明“电梯房住房柒楼”并加盖有手印，王发其称该手写部分是由兴友农副产品公司法定代表人周贵兴书写的，手印是王发其加盖的。王发其原住房为璧山县X号住房一套，房地产权证号：XX号，建筑面积64.89平方米。二、2012年12月17日，原璧山县人民政府批复同意友兴房地产公司的建设用地与兴友农副产品公司的建设用地进行置换，置换后友兴房地产公司取得了案涉房屋所在地块的国有土地使用权并进行了项目开发。2016年12月24日，友兴房地产公司与兴友农副产品公司共同出具说明，载明大路农贸市场改造工程由友兴房地产公司与兴友农副产品公司共同开发。三、王发其举示了由兴友农副产品公司于2016年12月20日出具的《证明》一份，载明：“璧山区X街X号是乙方拆迁还给甲方王发其的拆迁还房”。四、王发其举示了重庆燃气集团股份有限公司燃气查询卡一张、用气地址列表照片、计量器具列表照片、用气地址历史列表照片，燃气查询卡显示户名为王发其，户号为XX，地址为X街X号，用气地址列表照片显示用户号为XXX，用气地址璧山区X街x号，户主名称为王发其，用气地址历史列表显示用户名称为王发其，操作日期为2013年12月20日。王发其还举示了重庆璧山天然气有限责任公司出具的天然气入户登记情况，载明用户名称为王发其，用户号为xx，地址为璧山区x街x号，表状态为使用，开始使用时期为2013年12月17日，装表操作时间为2013年12月17日，启封操作时间为2015年2月12日。五、王发其申请证人杨光永出庭作证，杨光永陈述其也是原大路农贸市场内工商所综合楼的拆迁安置户，其与兴友房地产公司于2011年5月14日签订拆迁安置协议时就确定了被拆迁人住哪一栋哪一层，具体是哪一号房是在签订协议后几天周贵兴跟他说的住x号房，杨光永的拆迁安置房是兴友房地产公司在2013年5月十几号时交付给杨光永的。六、友兴房地产公司(甲方、抵押人)与通汇典当公司（乙方、抵押权人）签订《重庆市房地产抵押合同》，主要约定甲方就璧山县x街x房等22套房产设定抵押权作为友兴房地产公司向通汇典当公司履行债务的担保。抵押期限从2013年8月29日至2014年2月28日。合同签订后，双方于2013年8月29日在璧山区国土资源和房屋管理局办理抵押登记。通汇典当公司与友兴房地产公司借款合同纠纷一案，本院以(2014)璧执备字第919号立案执行，于2014年7月27日查封了友兴房地产公司名下包括案涉重庆市璧山县x街x号房屋在内的住房22套，执行依据为重庆市南岸区公证处（2013）渝南岸证字第5169号执行证书。王发其在该案执行过程中，称其系案涉房屋的真实权利人，享有对案涉房屋排除执行的权利，对本院立案执行重庆市璧山区x街x号房产提出书面异议。本院于2017年4月27日作出(2017)渝0120执异4号执行裁定书，裁定驳回案外人王发其的异议。王发其不服该裁定，向本院提出案外人执行异议之诉，请求确认璧山区x街x号的房屋为王发其所有的拆迁安置房，并停止对前述房屋的强制执行。七、王发其陈述友兴房地产公司在2012年底“大路原农贸市场的改造工程”项目具备房屋预售许可证后，与兴友农副产品公司一起跟大路工商所综合楼上所有拆迁业主达成一致意见，将所有拆迁户的安置房都选择安置为改造所建的商品房璧山区x街x号楼面积约为105平方米的住房，本案原告的安置房屋选择安置为璧山区x街x号房屋；在2013年5月，友兴房地产公司将前述房屋的钥匙交付给了原告。第三人兴友农副产品公司、友兴房地长公司在其书面答辩意见中陈述：其承诺了原告王发其拆迁还房的位置为x街x号房屋，在2013年5月将前述还房的房屋钥匙交给王发其，并不再支付搬家过渡费；第三人在2013年下半年对整个x街x号兴友综合楼小区的商住楼申请安装了天然气到户等。以上事实，有原告王发其及其委托诉讼代理人敖良芳、被告通汇典当公司的委托诉讼代理人黄良友的当庭陈述、第三人友兴房地产公司与兴友农副产品公司的书面答辩意见、《住房安置拆迁协议书》、《重庆市公房出售完全产权登记申请书》、《国有土地使用证》复印件、兴友农副产品公司于2016年12月20日出具的《证明》、钥匙三把、王发其的天然气缴费查询卡、电费缴费查询卡、水费缴费查询卡、重庆燃气集团股份有限公司用气地址列表照片、计量器具列表照片、用气地址历史列表照片、《璧山县人民政府关于同意璧山县友兴房地产开发有限公司和璧山县兴友农副产品有限公司建设用地置换的批复》(璧山府地［2012］225号)复印件、友兴房地产公司与兴友农副产品公司于2016年12月24日共同出具的《说明》、证人杨光永的证人证言、身份证、天然气缴费查询卡、水费缴费查询卡、本院作出的（2017）渝0120执异4号《执行裁定书》及送达回证、重庆璧山天然气有限责任公司出具的天然气入户登记情况、重庆市第一中级人民法院作出的（2017）渝01民初897号《民事判决书》复印件、重庆市高级人民法院作出的（2018）渝民终199号《民事判决书》复印件、重庆市璧山区国土资源和房屋管理局出具的涉案房屋的户室详细情况、《重庆市房地产抵押合同》、《公证书》两份等证据证明，并经庭审质证属实，本院予以采信。本院认为，本案的争议焦点是王发其对重庆市璧山区x街x号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案查明的事实和证据，应当认定王发其对案涉房屋享有足以排除通汇典当公司强制执行的民事权益。事实和理由：1．兴友农副产品公司与王发其签订《住房安置拆迁协议书》，取得了对王发其进行拆迁安置的权利。之后兴友农副产品公司将案涉房屋所在地块以置换的形式交予友兴房地产公司开发，友兴房地产公司、兴友农副产品公司出具说明也载明二公司共同开发该地块。故友兴房地产公司已继受兴友农副产品公司的拆迁安置义务，系适格的拆迁还房义务人。2．王发其与兴友农副产品公司于2011年5月14日签订《住房拆迁安置协议书》，明确约定了在改造市场所建商品房内安置王发其。项目完成后，继受了拆迁安置义务的友兴房地产公司实际履行了拆迁安置义务。友兴房地产公司、王发其均陈述友兴房地产公司在2013年5月将案涉房屋钥匙交给王发其。王发其举示的重庆璧山天然气有限责任公司出具的天然气入户登记情况，能够证明案涉房屋的天然气用户户主从2013年12月17日已经确认为王发其。故友兴房地产公司与王发其至少在2013年12月17日前已经确定位置、用途特定的房屋即案涉房屋对王发其进行拆迁安置。3．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该司法解释第二十八条规定的无过错房屋买受人对房屋所享有的不动产物权期待权即属于第二十七条所规定的除外情形，即买受人在符合法律、司法解释的特定条件下，享有排除担保物权人执行案涉房屋的权利。4．根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，被拆迁人对拆迁安置协议约定的补偿安置房屋享有的权利可以对抗房屋买受人。因为部分买受人在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形下可以排除担保物权人的执行申请，故应当认定被拆迁人对补偿安置房屋享有优先于担保物权人并排除执行的权利。综上，本案案涉房屋系王发其所有的拆迁安置房，王发其对本案案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：不得执行本院(2014)璧执备字第919号执行裁定查封的重庆市璧山区x街x号的房屋；二、确认位于重庆市璧山区x街x号的房屋为原告王发其所有。案件受理费2700元，由被告重庆通汇典当有限公司负担(此款已由原告王发其垫交，由被告重庆通汇典当有限公司径付给原告王发其)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本院(2017)渝0120执异4号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  弋 柯人民陪审员  陈富忠人民陪审员  徐佳林二〇一九年二月二十五日书 记 员  刘佳雨