广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初16657号原告：曾某某，男，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：郭某，广东吉光律师事务所律师。被告：深圳市某某某电子科技有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人：卢某某。原告曾某某（以下简称原告）与被告深圳市某某某电子科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人郭某到庭参加了诉讼。被告深圳市某某某电子科技有限公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁协议》、《宿舍租赁合同》已分别于2018年9月4日、2018年9月4日、2018年9月7日解除；2.被告立即从原告房屋上搬离；3.被告向原告支付拖欠的租金及水电费用，自2018年7月1日计算至实际搬离之日止，暂计至2018年9月11日为720766.33元（人民币，下同）；4.被告向原告支付逾期付款违约金，自2018年7月6日计算至实际搬离之日止，以拖欠的租金及水电费为基数，按照日息万分之五的标准计算，暂计至2018年9月11日为13267.78元；5.被告承担本案全部诉讼费（含保全费、担保费）。被告未出庭应诉亦未提交答辩状及证据。经本院审理查明，原告于2013年1月1日与案外人曾某某2签订了《厂房租赁合同》一份，约定案外人曾某某2将位于深圳市龙岗区某某科技工业城东区7号Ｃ栋（深房地字第××号）、D栋厂房出租给原告使用，租赁期限自2013年1月1日起至2032年12月31日止，合同备注注明：原告可以在合同期内将厂房及宿舍进行转租或分租。合同签订后，原告与被告于2015年4月8日签订了《厂房租赁合同》一份，合同约定原告将位于深圳市龙岗区某某科技工业城东区7号D栋厂房1楼、C栋厂房1楼1号（2/3面积）出租给被告使用；合同期限为2015年4月1日起至2017年3月12日止，合同期三年以上，租金每三年递增10%；厂房租金每月50400元，其中D栋1楼每月租金30000元，C栋1楼1号（2/3面积）每月租金20400元，垃圾清理费每月270元；另约定合同签订后，原告收取被告三个月租金，其中两个月租金为押金，押金到合同期满办理移交手续后原数退还给被告；租金每月5日前交款，逾期交租金每日加收月租金3%的滞纳金；被告如拖欠租金壹个月以上，原告有权做出停水停电处理并收回厂房，单方终止合同，不退押金，所发生的后果由被告负责，且被告必须向原告交清一切费用，被告不得有异议。合同还备注注明：配宿舍13间，小间860元/间，大间920元/间，租期与本厂房同步。合同另对其他事项进行了约定。庭后，原告向本院提交《关于宿舍租赁情况的说明》称13间宿舍中有小间10间，大间3间，大间宿舍实际按照900元每月的月租收取租金。另查，原、被告双方还于2016年1月14日签订了一份《厂房租赁协议》，协议约定原告将位于深圳市龙岗区某某科技工业城东区7号C栋厂房1楼2号出租给被告使用；合同期限为2016年1月15日起至2019年3月30日止，合同期三年以上，租金每三年递增10%；厂房租金每月28000元，垃圾清运费每月400元；合同签订后，原告收取被告三个月租金，其中两个月租金为押金，押金到合同期满办理移交手续后原数退还给被告；租金每月5日前交款，逾期交租金每日加收月租金3%的滞纳金；被告如拖欠租金壹个月以上，原告有权做出停水停电处理并收回厂房，单方终止合同，不退押金，所发生的后果由被告负责，且被告必须向原告交清一切费用，被告不得有异议。再查，原、被告双方于2014年9月23日签订《宿舍租赁合同》，约定原告将宿舍204、205出租给被告，租期自2014年9月24日至2015年9月23日，租金每月400元，被告向原告支付两个月房租为保证金3440元；于2014年10月21日签订《宿舍租赁合同》，约定原告将宿舍215、216两间出租给被告，租期自2014年10月21日至2015年10月21日，租金每月570元，被告向原告支付两个月房租为保证金3440元；于2014年11月7日签订《宿舍租赁合同》，约定原告将宿舍404壹间出租给被告，租期自2014年11月7日至2015年11月7日，被告向原告支付两个月房租为保证金1720元；于2015年8月21日签订《宿舍租赁合同》，约定原告将宿舍306壹间出租给被告，租期自2015年8月19日起至与厂房同步，租金每月370元，被告向原告支付两个月房租为保证金1720元；于2016年4月13日签订《宿舍租赁合同》，约定原告将宿舍208、403、406叁间出租给被告，租期自2016年4月14日起至与厂房同步，租金每月1462元，被告向原告支付两个月房租为保证金5160元；于2016年9月15日签订《宿舍租赁合同》，约定原告将宿舍813壹间出租给被告，租期自2016年9月15日起至与厂房同步，租金每月430元，被告向原告支付两个月房租为保证金1720元；于2016年6月29日签订《宿舍租赁合同》，约定原告将宿舍815、816两间出租给被告，租期自2016年6月21日起至与厂房同步，租金每月592元，被告向原告支付两个月房租为保证金3560元；于2016年10月10日签订《宿舍租赁合同》，约定原告将宿舍607、608两间出租给被告，租期自2016年10月10日起至与厂房同步，租金每月1220元，被告向原告支付两个月房租为保证金3440元；以上8份《宿舍租赁合同》约定的宿舍均属A栋宿舍，为原告所有（房产证号为深房地字第××号），水费约定均按7元每吨计算，电费按1.3元每度计算。2018年9月4日，原告向被告发出《解除厂房租赁合同通知书》和《解除厂房租赁协议通知书》，称由于被告自2018年7月5日起拖欠租金，经原告多次催缴，被告始终不予理睬，故原告依据合同及法律规定正式通知被告解除《厂房租赁合同》和《厂房租赁协议》。同日，原告向被告发出《催告函》，称因被告自2018年7月5日起拖欠租金，经原告多次催缴均不予理睬，请被告在收到函件之日起二日内缴清欠付租金及水电费用。2018年9月7日，原告向被告发出《解除宿舍租赁合同通知书》，称由于被告并未在2018年9月7日前向原告支付宿舍租金及水电费用，原告正式发出解除租赁合同通知书解除宿舍租赁合同。庭审中，原告提供了“张贴信息”的相关图片，证明原告向被告以张贴信息的方式送达了上述解除租赁合同、租赁协议、催告函及宿舍租赁合同解除的通知。另原告当庭提交的《缴费通知单》及《深圳农村商业银行交易回执》，原告主张被告有应原告的缴费通知足额向原告以银行转账的方式支付5月和6月租金及水电费用。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。在原、被告签订的多份租赁合同所涉及到的房产中，A栋宿舍与C栋厂房已进行了产权登记，D栋厂房经本院致函深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局查询，未查询到相关信息，原告当庭确认涉案D栋厂房无房产证，亦未取得建设工程规划许可证及建设规划批准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效，故本案中双方签订的关于D栋厂房的租赁条款违反了法律强制性规定，为无效条款。鉴于被告已实际使用D栋厂房之情形，故被告应向原告支付D栋厂房的实际房屋占有使用费，费用标准可参照合同约定的租金标准。对于D栋厂房实际占有使用时间，原告主张因被告公司已停止运营，法定代表人不知去向，至今被告仍有大量机器设备囤积在D栋厂房一楼，尚未搬离，原告请求D栋厂房的占有使用费用应支付至机器设备被实际清理出厂房之日，本院参照《厂房租赁合同》约定的租赁费用标准，酌定D栋厂房的实际占有使用费用为30000元/月，被告应从欠缴之日即2018年7月1日起支付至实际搬离之日止。鉴于原告已确认实际收取被告两个月房租作为押金，本院认为，押金的法律性质实为对租赁物及租赁费用的担保性质，在承租人拖欠租赁费用的情况下，押金应对所欠费用予以抵扣，故对于被告拖欠原告的房屋占有使用费用应抵扣60000元押金后予以支付。原告主张，在2018年9月4日被告停止生产经营后，C栋厂房1楼1号、1楼2号内的物品已被原告于2018年9月20日清理出厂，被告应向原告支付C栋厂房租金的时间为2018年7月1日至2018年9月20日止，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭抗辩，未提供证据，应视为其放弃相关的诉讼权利，应承担由此可能导致的不利法律后果，本院对此予以认定。依据双方约定，C栋厂房1楼1号自2017年3月13日起租金为22440元/月（20400元/月×110%），1楼2号租金为28000元/月，故被告应向原告支付C栋厂房租金共计134506.67元（22440元/月×2月+22440元/月×2/3月+28000元/月×2月+28000元/月×2/3月）。鉴于原告当庭确认已收取被告两个月房租作为押金，故抵扣被告已支付押金后，被告应偿还拖欠原告的租赁费用37706.67元（134506.67元-20400×2月-28000×2月）。原告解除《厂房租赁合同》及《厂房租赁协议》的行为符合双方约定，在无法联系到被告的情况下，已将相关通知张贴于被告营业场所处，可视为已送达，故本院对《厂房租赁合同》及《厂房租赁协议》于2018年9月4日解除的事实予以确认。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，本案中，原告主张解除全部《宿舍租赁合同》符合法律规定，本院对全部《宿舍租赁合同》已经于2018年9月7日解除予以确认。关于被告拖欠的全部宿舍租金，原告主张按照大间900元/月，小间860元/月的标准收取，由于《宿舍租赁合同》并非一次性签订，自2014年9月23日起直到2016年10月10日都有在签订，后为方便收租，原、被告协商不按照合同约定的“租金每三年递增10%”，所有宿舍从2017年3月1日起月租金统一上涨20%，即从2017年3月开始，被告每月应付宿舍租金28008元[（3间×900元/月+24间×860元/月）×120%]。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭抗辩，未提供证据，应视为其放弃相关的诉讼权利，应承担由此可能导致的不利法律后果，且依据原告提交的《缴费通知单》及《深圳农村商业银行交易回执》显示，相关租金确已调整。关于员工从宿舍的实际搬离时间，原告主张全部搬离完毕的时间为2018年9月30日，被告应当向原告支付拖欠的自2018年7月1日至2018年9月30日的宿舍租金，经核算，被告应向原告支付27间宿舍租金为84024元（28008元/月×3个月）。鉴于原告当庭确认已实际收取被告两个月房租作为押金，故抵扣押金后，被告应支付原告拖欠的全部宿舍租金37344元（84024元-900元×3间×2个月-860元×24间×2个月）。关于原告要求被告立即从原告房屋上搬离的主张，本院认为，双方的《厂房租赁合同》、《厂房租赁协议》及全部《宿舍租赁合同》已经分别于2018年9月4日、2018年9月7日解除，故被告应搬离租赁房屋，故本院对此予以支持。关于原告要求被告支付拖欠的水电费用的主张，原告未提供充分证据证明实际产生的费用，应承担举证不能的法律后果，故对该项诉请求本院不予支持。关于原告主张要求被告以拖欠的租金及水电费为基数，按照日息万分之五的标准计算自2018年7月6日起计算至实际搬离之日止逾期付款违约金的诉讼请求，因仅有双方签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁协议》约定了逾期交租每日加收月租金3%的滞纳金，《宿舍租赁合同》未约定逾期交租滞纳金，涉及D栋厂房的相关条款为无效条款，故本院对被告应支付原告C栋厂房1楼1号（2/3面积）、1楼2号的逾期付款违约金予的诉讼请求予以支持，超出部分，予以驳回。鉴于原告自行将标准调整为每日万分之五，未超过法律规定，本院予以支持，故被告应以拖欠的C栋厂房1楼1号（2/3面积）、1楼2号租金37706.67元为基数，按照日息万分之五的标准计算，从2018年7月6日起计至2018年9月20日止逾期付款违约金1432.85元（37706.67元×0.0005×76天）。关于原告要求被告承担保全费及担保费的诉讼请求，因本案中原告放弃申请诉讼财产保全，以上费用并无实际产生，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁协议》、《宿舍租赁合同》分别于2018年9月4日、2018年9月4日、2018年9月7日解除；二、被告深圳市某某某电子科技有限公司须于本判决生效之日起十日内搬离涉案房屋；三、被告深圳市某某某电子科技有限公司须于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告曾某某C栋厂房1楼1号（2/3面积）、1楼2号租金37706.67元及全部宿舍租金37344元；四、被告深圳市某某某电子科技有限公司支付原告曾某某D栋厂房的房屋占有使用费（房屋占有使用费以30000元/月为标准支付，从2018年7月1日起计至实际搬离之日止）；五、被告深圳市某某某电子科技有限公司须于本判决生效之日起十日内支付原告曾某某逾期付款违约金1432.85元；六、驳回原告曾某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11140元（原告已预交），由原告曾某某负担6337元，由被告深圳市某某某电子科技有限公司负担4803元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李琼玲人民陪审员  孙培道人民陪审员  陈少琼二〇一九年二月二十五日书 记 员  张淑惠