浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终4791号 上诉人（原审被告）：浙江万固房地产开发有限公司，住所地：浙江省浦江县黄宅镇沿江路**。 法定代表人：钟红灿。 委托诉讼代理人：诸葛东升，浙江仙华律师事务所律师 被上诉人（原审原告）：黄芳，女，1959年7月7日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：王建芳，上海澜亭律师事务所律师。 上诉人浙江万固房地产开发有限公司（以下简称万固房产公司）为与被上诉人黄芳房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2019）浙0726民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万固房产公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回黄芳的诉讼请求，一、二审受理费由黄芳承担。事实与理由：一、万固房产公司没有逾期交房的违约行为。2018年5月20日，双方签订买卖合同后，黄芳以房票形式支付购房款，而非现金支付。双方签订合同时均明知浦江县人民政府关于房票兑现承诺的时间为二个月，故双方在涉案合同中约定交付房屋时间为二个半月已充分考虑房票兑现承诺的时间。黄芳以房票形式支付购房款不代表已支付了房款，房票只是一种信用承诺，未按时兑现或未兑现的法律后果应由买受人自行承担，在房票未兑现之前，万固房产公司当然可认定涉案购房款未履行到位。黄芳于2018年6月29日向县财政部门申请结算案涉房票，庭后又自认是2018年8月份才向县财政部门申请结算。根据审批的流程，房票所兑现的购房款不可能在2018年8月1日前转入万固房产公司账户，故2018年8月1日不可能交房。涉案《浙江省商品房买卖合同》补充条款第三条约定，“买受人入住时应付清全部应付款”，该房屋房票在2018年12月6日才兑现。万固房产公司多次通知黄芳前来公司办理交接手续，但其未予配合，由此引起的法律责任应由黄芳自身承担，万固房产公司不存在逾期交房违约。二、万固房产公司也不存在逾期交付房屋权属证书的违约行为。合同约定，房屋初始登记于2018年7月1日前办理完成并交付给买受人，万固房产公司已于2018年6月份办理该房屋的初始登记，已按合同约定的办证期限履行。房屋转移登记须在买受人交房并签署相关文件后才能办理，因黄芳一直未办理交接房屋手续，故不存在办理转移登记的可能。综上，望二审法院在查清事实的基础上，依法支持万固房产公司的上诉请求。 黄芳辩称：其已按照双方合同约定以房券的形式履行付款义务，万固房产公司没有按期交付产证及房屋属于违约。货币化安置凭证是有价证券，双方约定房款交付方式是以房券的形式交付，黄芳交付房券应视为履行全部付款义务。黄芳并不知道财政部门和万固房产公司之间的房券兑现情况。 黄芳向一审法院起诉请求：1、要求判令万固房产公司按照黄芳已付购房款2343671元从2018年8月1日起按日万分之一向黄芳支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止（2018年8月1日至2019年1月3日违约金暂计36561.2元）；2、判令万固房产公司按黄芳已付购房款2343671元从2018年7月1日起按日万分之一向黄芳支付逾期交付房地产权属证书违约金至实际交付之日止（2018年7月1日至2019年1月3日违约金暂计43826.6元）；3、判令万固房产公司立即修缮涉案房屋损毁玻璃以达到符合验收交接条件；4、案件诉讼费由万固房产公司承担。 一审法院认定事实：2018年5月20日，黄芳（买受人）与万固房产公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，主要内容有：一、黄芳以总价2343671元向万固房产公司购买浦江县浦阳壹号3幢1单元102室住宅、3幢储04、05、06、07储藏室。二、付款方式为以浦江县货币化安置凭证使用价值2343671元抵扣相应房款，该凭证由出卖人按照相关规定从县财政部门收取等额使用价值的房款，买受人应当配合。三、出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年7月1日前取得上述土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，自约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，如买受人不退房，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。四、出卖人应当在2018年8月1日前，将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；4、满足商品房交付使用条件备案规定。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人所能控制的因素；3、县级以上规划、文物、环保等部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题导致开发建设期延长；因市政规划变更等因素导致开发建设期延长。五、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人如要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同签订后，黄芳于合同签订当日向万固房产公司交付了货币化安置凭证，万固房产公司接收后，于当日向黄芳开具收款收据，并载明收款方式为房票。2018年6月4日，万固房产公司取得了浙（2018）浦江县不动产权第0007827号不动产权证书。2018年6月5日，万固房产公司将商品房预售合同在浦江县房地产管理处进行备案登记，但至今未将不动产权证书交付黄芳以办理产权转移登记。2018年6月29日左右，万固房产公司向浦江县金狮湖开发与保护指挥部申请货币化安置凭证结算。2018年12月6日，浦江县财政部门将2343671元征收款拨付至万固房产公司账户。2018年12月29日，万固房产公司通过短信、电话通知黄芳办理交房手续，黄芳未前往万固房产公司处办理。另查明，2017年11月12日，浦江县人民政府发布了关于印发浦江县货币化安置凭证管理办法（试行）的通知。该通知第十条规定，货币化安置凭证发放后，被征收人要求变更安置方式的，经申请可以转化为货币补偿。变更安置方式的货币化安置凭证结算由被征收人向房屋征收实施单位提出书面申请，房屋征收实施单位在收到申请后3个工作日内完成审核并报县财政，县财政须在60日内拨付。第十四条规定，房地产开发企业在商品房买卖合同备案之日起一个月后，向房屋征收实施单位申请结算，如货币化安置凭证的价值超过销售合同价款的，房屋征收实施单位应通知被征收人一并结算。万固房产公司已于2018年8月1日前通过竣工验收并取得竣工验收备案证明，取得浦江县住房和城乡建设局、浦江县公安消防大队出具的认可文件，取得房地产开发项目交付使用条件备案书。诉讼过程中，万固房产公司将破损的玻璃进行了更换。 一审法院认为，黄芳、万固房产公司之间签订的商品房买卖合同合法、有效，双方均应按约履行。一、关于万固房产公司是否逾期交房、交证的问题。合同约定的交房期限届满后，万固房产公司以拆迁款未及时发放到位为由拒绝向黄芳交房，依据不足。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议内容第一条约定“付款方式为以浦江县货币化安置凭证使用价值2343671元抵扣相应房款，该凭证由出卖人按相关规定从县财政部门收取等额使用价值的房款，买受人应当配合。”由此可见，黄芳将货币化安置凭证交付给万固房产公司，应视为将价值2343671元拆迁款的兑现权利转让给了万固房产公司，同时也将除买受人原因外造成拆迁款迟延兑现的风险转移给了万固房产公司。黄芳已按约履行了交付购房款的义务，现浦江县财政部门迟延兑现拆迁款，不能成为万固房产公司迟延交房的理由。万固房产公司未按照商品房买卖合同约定及时向黄芳交付商品房和相关权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。二、关于违约金的计算问题。万固房产公司逾期交证的行为违反合同约定，现黄芳选择继续履行合同，关于逾期交证违约金，根据合同约定，万固房产公司应自约定之日起按日向黄芳支付已交付房价款万分之一的违约金至实际交付权属证书之日止。黄芳起诉要求万固房产公司按已付购房款2343671元从2018年7月1日起按日万分之一支付违约金至万固房产公司实际交付权属证书之日止，符合合同约定，该院予以支持。万固房产公司于2018年12月29日通过短信、电话通知黄芳办理交房手续，黄芳以来不及装修、通知方式不符合约定、玻璃损坏等为由而拒绝办理交房手续。万固房产公司未向黄芳进行书面通知等行为系该公司的工作存在瑕疵，但该项瑕疵行为并未对合同目的的实现产生实质性影响。玻璃破损的问题也不属于合同约定的不能交付房屋的情形，故黄芳拒绝收房应视为未采取适当措施防止损失扩大，由此造成的延期损失，应由黄芳自行承担。至于万固房产公司提出的已于2018年12月10日电话通知黄芳前来办理交房手续，因其未提供证据证明通话内容，且黄芳予以否认，故该院对万固房产公司提出的该通知时间不予确认。逾期交房违约金应从合同约定最后交付期限第二日起计算至万固房产公司通知黄芳办理交房之日止，即从2018年8月2日起算至2018年12月29日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决：一、万固房产公司支付黄芳逾期交证违约金43826.65元（以2343671元为基数，自2018年7月1日起按照日万分之一计算至2019年1月3日止，以后仍按该标准计算至万固房产公司实际交付不动产权初始登记证书之日止）。二、万固房产公司支付黄芳逾期交房违约金35155.07元（以2343671元为基数，自2018年8月2日起按照日万分之一计算至2018年12月29日止）。以上一、二项，限于判决生效后十日内付清。三、驳回黄芳的其他诉讼请求。案件受理费1810元，由黄芳负担32元，由万固房产公司负担1778元。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为万固房产公司是否应承担逾期交房、交证的违约责任。黄芳与万固房产公司建立案涉房屋买卖关系系双方真实意思表示，均应依约履行。涉案《浙江省商品房买卖合同》明确约定了交房、交证的时间及逾期交付的违约责任，万固房产公司确未在约定期限内交付房屋及权属证书，故一审法院判令万固房产公司承担违约责任合法有据。万固房产公司认为货币化安置凭证兑现迟延导致逾期交房、交证的后果应由黄芳承担，但案涉的《浙江省商品房买卖合同》补充协议明确约定黄芳以交付货币化安置凭证的形式购买房屋，黄芳已将安置凭证交付给万固房产公司。安置凭证兑现按约定应由万固房产公司向县财政部门申请，黄芳仅负有配合义务，安置凭证兑现迟延的风险已随凭证的交付转移至万固房产公司，相应的后果也应由万固房产公司承担。另万固房产公司一直未将案涉房屋的权属证书交给黄芳办理产权转移登记，违反合同约定，按约应当承担违约责任。万固房产公司的上述主张依据不足，本院不予采纳。综上，万固房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1810元，由上诉人浙江万固房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 伟 审 判 员  应 倩 审 判 员  周俊梅 二〇一九年十一月四日 法官助理朱骏焘 代书记员  徐锴欣