四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川14民初111号 原告：杨志康，女，1951年6月27日出生，汉族，住四川省洪雅县。 原告：何国章，男，1952年8月10日出生，汉族，住四川省洪雅县。 上列二原告的委托诉讼代理人：徐军，四川上凯律师事务所律师。 被告：刘坤华，男，1972年9月13日出生，回族，住四川省金川县。 委托诉讼代理人：曾祥宏，四川新开元律师事务所律师。 第三人：江邦福，男，1961年4月1日出生，汉族，住四川省洪雅县。 第三人：洪雅县鑫顺房地产开发有限公司，住所地：四川省洪雅县洪川镇青衣路（西城家园），注册号：511423000005419。 法定代表人：李波，董事长。 上列二第三人的委托诉讼代理人：李贤利，男，1956年10月26日出生，汉族，住四川省洪雅县，系鑫顺公司员工。 原告杨志康、何国章因与被告刘坤华、第三人江邦福、洪雅县鑫顺房地产开发有限公司（以下简称鑫顺房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，于2018年10月26日向本院起诉。本院于2018年10月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年1月9日公开开庭审理了本案。原告何国章及杨志康、何国章的共同委托诉讼代理人徐军、被告刘坤华的委托诉讼代理人曾祥宏；第三人江邦福、鑫顺房产公司的共同委托诉讼代理人李贤利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨志康、何国章的诉讼请求是：1、判决撤销四川省眉山市中级人民法院2015年11月30日作出的（2014）眉执字第109-2号、（2013）眉执字第50-6号《执行裁定书》第一条中“14楼3号152.78平方米作价23.9万元”的内容；2、对以原告名义向洪雅县鑫顺房地产公司购买的位于洪雅县洪川镇文化街三万英尺C型14楼3号房屋买卖停止执行；3、确认位于洪雅县洪川镇文化街三万英尺C型14楼3号房屋归原告所有。事实和理由：1、二原告系夫妻关系。2014年1月1日起，以何国章为代表的实际施工人承包了第三人鑫顺房产公司开发的洪雅县西城家园中保中学老师宿舍2栋房产的建设，工程总造价为516.3636万元。2006年11月26日，何国章用工程款30.7894元和质保金20万元共计50.7894万元抵偿购得了由鑫顺房产公司开发的三万英尺两套住房，并与鑫顺房产公司签订了2份《商品房买卖合同》。根据《物权法》第15条的规定，原告2006年11月26日与鑫顺房产公司签订的两份《商品房买卖合同》合法有效。上述两套房眉山中院于2014年8月28日查封，因此在人民法院查封之前二原告已签订合法有效的书面买卖合同。2、原告用工程款换得鑫顺房产公司开发的位于三万英尺的两套住房中的第一套：原告用27.2546万元购得A型13楼187.024平方米的房屋已于2012年11月27日以35万元转让给了吕国龙；第二套即本案诉争房屋，原告用23.5348万购得C型14楼3号152.78平方米房屋一套，该房于2011年2月20日以原价转让给了何伍和廖代霞。因此在人民法院查封之前原告已合法占有本案诉争房屋。3、根据《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，办理房产过户登记是出卖人的责任，未办理过户的原因是鑫顺房产公司将该房出卖给原告后又抵押给了刘坤华用于担保江邦福借款并办理了抵押登记，因此诉争房屋买卖并非原告自身原因未办理过户登记。4、截止2018年10月22日，经洪雅县不动产登记中心查询在洪雅县范围内何伍、廖代霞无产权信息，本案诉争房屋系何伍、廖代霞唯一房产。5、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第十条的规定，案涉房屋在查封时未依法通知原告，更未张贴封条或公告，因此人民法院查封违法。 为支持其主张，杨志康、何国章提供了如下证据： 1、身份证、结婚证。拟证明二原告的诉讼主体资格以及二原告系夫妻关系。 2、商品房买卖合同、收据、支（借）款凭证、情况说明、房产转让协议、收条。拟证明：①原告在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，并占有不动产。②非因原告买受人原因未办理过户登记。 3、家庭住房情况证明。拟证明所购房屋用于居住，且何伍、廖代霞名下无其他用于居住的房屋。 4、建设工程施工合同、财务结算情况说明。拟证明2004年1月以原告何国章为代表的实际施工人承包了第三人鑫顺房产公司开发的洪雅县西城宾园中保中学老师宿舍楼2楼房产的建设。经结算，工程总价为5163636元。2006年11月26日，原告何国章用工程款307894元和质保金200000元共计507894元抵偿购得第三人鑫顺房产公司开发的三万英尺两套住房。 5、交房通知、前期物业服务协议、楼宇交接书、三万英尺《业主临时管理规约》、物业费收据、证明。拟证明：鑫顺房产公司于2014年5月10日将房屋交付原告，原告在人民法院查封之前已合法占有本案诉争房屋。 6、三万英尺房屋装修承诺书、收据。拟证明2015年底，何伍、廖代霞装修后入住至今，并交纳了物管费费。 7、住房现状图。拟证明所购房屋用于居住，且何伍、廖代霞名下无其他用于居住的房屋。 刘坤华的质证意见为：对证据1的三性无异议。对证据2商品房买卖合同的真实性无法确认，不能达到原告证明目的，在房管局没有找到该房任何备案的信息，原告不能依据买卖合同取得该房的所有权，该合同上只有杨志康的签名，该合同上的付款注明以转帐方式支付完全部款项，但并没有任何转帐凭证予以佐证。证据2的其他证据均为复印件，没有原件，虽原告陈述用工程来抵，但没有证据证明原告方有任何应收工程款的凭据，原告也没有提供购买诉争房屋的税票来证明。对情况说明的三性均有异议，该说明不客观也不真实。对《家庭住房情况证明》的真实性无异议，对关联性有异议，不能达到其证明目的。施工合同是复印件，鑫顺房产公司并非中保中学的业主，何国章个人也不具备进行建筑施工相应的资质。即便存在承包关系也应以建设局备案的施工合同作为该项目履行的相应依据。如果该合同真实存在，何国章手上肯定有原件，但该合同系复印件，看不出何国章与中保中学有任何关系。财务结算情况说明的三性均有异议，工程的财务结算应有正式的结算报告。中保中学的修建应以实际发包人的备案合同为准，不应以鑫顺房产公司加盖EP章来证明。交房通知，据眉山中院调查的是2015年10月原告才进行装修。前期物业服务协议的三性均有异议，原告应提交相关缴纳物业费用的依据。收据的真实性无法核实，如原告真实缴纳了费用应有正式发票。原告大量证据来源于鑫顺房产公司，江邦福与鑫顺房产公司应原告要求来提供相应证据，但这些证据不能证明其目的。 第三人江邦福、鑫顺房产公司的质证意见与何国章、杨志康的举证意见一致。 被告刘坤华答辩称，眉山中院（2014）眉执字第109-2号执行裁定书及（2018）川14执异24号执行裁定书认定事实及适用法律正确。依据物权法的相关规定，不动产物权依法登记生效、登记产生对抗效力，依据刘坤华与鑫顺房产公司及江邦福民间借贷一案执行查询结果，洪雅县房管局并无任何显示本案原告购房的相关证据，相反刘坤华依法取得房管局依法颁发的抵押权证，并在案件执行中由眉山中院依法将本案在内的房屋抵押给了刘坤华，该裁定已发生法律效力，依据在执行过程中确认的事实，原告诉称其在2012年即取得该房屋与客观事实不符。在法院主持评估拍卖过程中，在三万英尺物管公司的协助下均认可包含本案房屋均为闲置状态，该房屋钥匙均由三万英尺物管公司保管，故原告方并未实际占有、使用该房屋，即便原告与第三人鑫顺房产公司之间存有买卖合同关系，但原告方并不能依据买卖合同取得该房屋的所有权，原告方与第三人鑫顺房产公司之间合同之债应另行通过其他方式来处理。原告陈述其全额支付购房款没有相应的法律和事实依据，其提供的所谓收据并无鑫顺房产公司财务印章，没有发票、没有转款依据，原告并未举证有转帐支付购房款，故其全额支付房款不是事实，何伍、廖代霞在洪雅没有房产也与本案没有关系。遂请求驳回原告的起诉。 为支持其主张，刘坤华提供了如下证据证实： 1、眉山市中级人民法院执行局的协助执行通知书存根2份、鑫顺房产公司房屋信息摘要、眉山市中级人民法院执行局的调查笔录。拟证明案涉房屋查封时间是2014年，该调查笔录表明在2016年1月份为抵偿房屋去现场看的时候当时房屋临时装修，但房屋在2014年至2015年查封、评估时房屋是闲置的，并未处于原告管理、使用状态。 2、仲裁裁决书。拟证明内容。刘坤华对案涉房屋依法享有优先受偿权且在执行过程中经评估、拍卖已抵偿给刘坤华。 原告何国章、杨志康的质证意见：调查笔录的三性均不认可，上面没有被调查人签名，杨志康并没有跟这些人接触过，不能达到其证明目的。房屋信息摘要因是复印件，对其三性不予认可，不能达到其证明目的。2份存根真实性、合法性无异议，但不能证明其目的，仲裁裁决书属于逾期举证，对该证据不予质证。 第三人江邦福、鑫顺房产公司的质证意见为：2份存根、信息摘要的三性无异议，调查笔录有异议，没有杨志康和何国章的签字。仲裁载决书已超过举证期限不予质证。 第三人江邦福、鑫顺房产公司答辩称，1、就本案原告、刘坤华双方没有过错，过错方在鑫顺房产公司。2、鑫顺房产公司在与刘坤华借款时隐瞒了事实，刘坤华在没有核实情况下产生了借款。原告起诉所说的事实是真实的，第三人认可。3、原告向法院提出的证据是真实的。鑫顺房产公司与何国章承包修建中保中学这个工程是事实，有合同存在，当时鑫顺房产公司与刘坤华以对接的转帐凭证，三万英尺项目楼盘与中保中学工程款通过公司内部过帐，何国章用应收工程款抵偿购买三万英尺住房款，所以才请求法院根据物权法、合同法及最高法院复议执异的相关规定支持原告的诉讼请求。 为支持其主张，江邦福、鑫顺房产公司提供了如下证据：2006年11月27日杨志康2张收据、何国章支（借）款凭证2张。拟证明何国章、杨志康用应收工程款抵偿购得三万英尺住房。 原告何国章、杨志康的质证意见与江邦福、鑫顺房产公司的举证意见一致。 被告刘坤华的质证意见为：对该证据的三性有异议。既然是鑫顺房产公司出具给杨志康的收据，收据原件就应由杨志康持有，但是杨志康并没有收据原件，且该收据也未加盖鑫顺房产公司印章。无法核实是谁做的帐、缴纳的质保金，何国章是否是实际施工人应由房管局备案的合同为准。 经审理查明，2014年9月15日成都仲裁委员会作出（2014）成仲案字第221号裁决书查明，被申请人鑫顺房产公司将其名下位于洪雅县洪川镇文化街45号1栋4-14层6187.67平方米房产（洪雅房权证监证字第××号，权0007680）为被申请人江邦福借款本金、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用向申请人刘坤华提供抵押担保，并在洪雅县房管局办理了房屋他项权证登记。该裁决书第（三)项裁决内容为“如被申请人江邦福不能履行本裁决第（一）项付款义务，则申请人刘坤华可以就依法拍卖、变卖被申请人鑫顺房产公司位于洪雅县洪川镇文化街45号1栋4-14层6187.67平方米房产（洪雅房权证监证字第××号，权0007680）所得的价款，在本裁决第(一)项付款义务范围之内优先受偿。 本院在执行刘坤华与江邦福、鑫顺房产公司借款合同纠纷和四川省蜀新建筑工程公司与鑫顺房产公司建设工程合同两案中，查封了鑫顺房产公司36套房产，并对其中已具备处置条件的20套房产依法进行了公开拍卖，并在两次拍卖流拍后对其中19套房产按照两案申请执行人达成的协议分别抵偿债务(剩余的1套房产因有案外人提出异议而暂未处置)，2015年11月30日，本院作出（2014）眉执字第109-2号（2013）眉执字第50-6号执行裁定，将鑫顺房产公司位于洪雅县洪川镇文化街45号，监证号为0010758下包括14楼3号在内的15套房产抵偿给刘坤华，并向洪雅县房管局发出了执行通知书。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案双方的争议焦点为：何国章、杨志康对案涉标的物即位于洪雅县洪川镇文化街三万英尺C型14楼3号房屋是否享有足以排除强制执行的所有权？ 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，何国章、杨志康主张其享有案涉标的物即位于洪雅县洪川镇文化街三万英尺C型14楼3号房屋具有足以排除强制执行的所有权，必须符合上述规定。但何国章、杨志康并不享有案涉标的物即位于洪雅县洪川镇文化街三万英尺C型14楼3号房屋的所有权。其理由如下：首先，何国章、杨志康应对案涉标的物在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，何国章、杨志康虽提供了《商品房买卖合同》、收据、支（借）款凭证、情况说明，建设工程施工合同、帐务结算情况说明用以证明何国章、杨志康在人民法院查封前就签订了合法有效的房屋买卖协议。但从何国章、杨志康提供的证据来看，虽商品房买卖合同签订于人民法院查封之前，但由于鑫顺房产公司与本案有利害关系，且何国章、杨志康并未提供证据证明该商品房买卖合同与鑫顺房产公司留存的商品房买卖合同一致，也未提供该商品房买卖合同与我国相关机构所备案的合同一致，故不能证明何国章、杨志康在人民法院查封之前签订了案涉房屋的商品房买卖合同。其次，何国章、杨志康主张签订了商品房买卖合同后已支付了全部价款。但本案中，虽何国章、杨志康提供的收据、情况说明、建设工程施工合同、财务结算说明等证明其已支付完案涉标的物的全部价款，同时鑫顺房产公司也提供了收据原件加以佐证。但从何国章、杨志康、鑫顺房产公司提供的上述证据来看收据中虽载明了杨志康支付了案涉标的物的购房款，但该收据还载明的收款方式系转帐，且该收据并无鑫顺房产公司的印章，同时何国章、杨志康提供的收据应是付款人保存联，而何国章、杨志康提供的收据为记帐联，且何国章、杨志康也并未提供证据证明其转帐支付了案涉购房款。第三，虽何国章、杨志康提供了建设工程施工合同、财务结算情况说明用以证明何国章、杨志康支付的购房款来源，但其提供的建设工程施工合同、财务结算情况系复印件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”的规定，因该证据不能作为证据采信，故何国章、杨志康不能证明其已支付了案涉标的物全部的房款。第四、何国章、杨志康并未在查封之前已合法占有该不动产。本案中虽何国章、杨志康提供了交房通知书、前期限物业服务协议书、楼宇交接书、“三万英尺”《业主临时管理规约》、物业费收据、证明、三万英尺房屋装修承诺书等材料、收据、住房现状图欲证明案涉标的物在查封前就已合法占有该不动产，但从本院2016年1月7日执行笔录证明案涉标的物于2015年12月21日才开始装修，案涉标的物在查封之前并无人占有使用，故何国章、杨志康在人民法院对案涉标的物查封之前未合法占有使用案涉标的物。 综上，原告何国章、杨志康的诉讼请求不能成立，其请求应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告何国章、杨志康的诉讼请求。 案件受理费4885元，由原告何国章、杨志康负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  陈晓梅 审判员  覃 棱 审判员  罗卫平 二〇一九年二月二十六日 书记员  余 娟