四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1325民再3号 原审原告：何君辉,男,汉族，生于1952年8月18日,住四川省西充县。 原审原告：吉琼芬,女,汉族，生于1965年9月28日,住四川省西充县。系何君辉之妻。 委托诉讼代理人：冯荣书，南充市德盛法律服务所法律工作者，系以上二原审原告共同委托的特别授权代理人。 原审被告：四川鸿缘房地产有限公司,住所地：四川省西充县晋城镇晋城大道四段210号。 法定代表人：贾林，经理。 委托诉讼代理人：吉兆良，男，汉族，出生于1950年11月24日，住四川省西充县，系该公司员工，特别授权代理人。 原审原告何君辉、吉琼芬诉原审被告四川鸿缘房地产有限公司（以下简称鸿缘房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月30日作出（2016）川1325民初1693号民事判决书，已经发生法律效力。因本院院长在履行职务过程中发现该案原审判决确有错误，经提交本院审判委员会讨论，决定对该案进行再审。本院对该案提起再审后，依法另行组成合议庭，公开开庭再审了本案。原审原告何君辉、吉琼芬及其委托诉讼代理人冯荣书到庭参加了诉讼，原审被告鸿缘房地产公司的委托诉讼代理人吉兆良在本院对本案第一次开庭审理时到庭参加了诉讼、原审被告鸿缘房地产公司的法定代表人贾林在本院对本案第二次开庭审理时到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审认定：2016年2月6日，原审二原告与原审被告鸿缘房地产公司签订商品房买卖合同，购买其开发建设的晋城大道30号“颐和城”楼盘（商品房预售许可证号为15033）l号楼2幢25楼4号房屋，面积为105平方米，双方约定房屋单价为每平方米2600元，最终协议价款为人民币273000元。交房时间为2017年4月30日前，付款方式为分两期付款。该合同加盖了鸿缘房地产公司印章，法定代表人贾林私章，签订合同当日原审原告支付房款250000元，原审被告法定代表人贾林出具收条。同时认定：该房屋买卖合同是原审被告鸿缘房地产公司法定代表人贾林与原审原告何君辉签订，并未通过售房部，该房款是贾林收取，并未将该房款交到售房部设立的公司账户上，该项目实际投资人为贾林、赵潮湘等人，鸿缘房地产公司属挂靠性质。 原审认为：原审二原告与原审被告签订商品房买卖合同时，该商品房已经颁发了预售许可证，符合预售条件，且双方签订商品房买卖合同时对房屋价款、建筑面积、房屋所在位置、楼号、交付款期限、交房时间等主要内容协商一致，原审二原告已支付绝大部分购房款。同时，商品房买卖合同中加盖了鸿缘房地产公司印章，法定代表人贾林也在商品房买卖合同中签章，原审二原告诉讼请求确认签订商品房买卖合同合法有效理由成立，应予支持，虽然商品房买卖合同在签订过程中未通过鸿缘房地产公司的售房部且款项并未交到公司账户上，应属于贾林与公司股东结算问题。原审二原告诉讼请求要求原审被告鸿缘房地产公司办理合同登记备案手续，因合同登记备案属行政管理范畴，并不影响合同成立，对原审二原告该项诉讼请求，不予考虑。遂判决：一、原审原告何君辉、吉琼芬与原审被告鸿缘房地产公司签订的“颐和城”楼盘1号楼2幢25楼4号房屋的商品房买卖合同合法有效；二、驳回原审原告何君辉、吉琼芬的其他诉讼请求。 经再审查明：2016年2月6日，原审原告何君辉向贾林交付人民币250000元。原审原告何君辉称此款系其帮其妹何南芬、妹夫赵常万在原审被告鸿缘房地产公司处购买该公司开发建设的住宅商品房而支付的购房款，虽然其帮何南芬、赵常万购买该套商品房未通过“颐和城”楼盘售房部，但“颐和城”楼盘系鸿缘房地产公司开发，贾林是鸿缘房地产公司的法定代表人，其与贾林就该套商品房签订了商品房买卖合同，其与原审被告鸿缘房地产公司构成商品房买卖合同关系。为证明其所述事实，原审原告何君辉向法庭提交了其以自己的名义与原审被告鸿缘房地产公司签订的商品房买卖合同、贾林出具的收到购房款的收条、其妹何南芬、妹夫赵常万2016年2月1日各打款10万元给其妻吉琼芬的打款凭证、吉琼芬2016年2月6日取款20万元的取款凭证、何南芬、赵常万向法庭书写的特别说明。其向法庭提交的与原审被告鸿缘房地产公司签订的商品房买卖合同载明，由何君辉购买原审被告鸿缘房地产公司开发建设的晋城大道30号“颐和城”楼盘（商品房预售许可证号为15003）l号楼2幢25楼4号房屋，面积为105平方米，房屋单价为每平方米2600元，购房总金额为人民币273000元。交房时间为2017年4月30日前，付款方式为分两期付款。该合同加盖了鸿缘房地产公司的印章和鸿缘房地产公司法定代表人贾林私章，原审原告何君辉也签了字。其向法庭提交的贾林出具的收到购房款的收条上载明，收到何君辉购房款250000元，收款人为贾林，落款时间为2016年2月6日，原审被告鸿缘房地产公司也以担保单位的名义在收条上加盖了公章。在其向法庭提交的何南芬、赵常万2018年11月6日向法庭书写的特别说明中，何南芬、赵常万称：2016年2月6日，何君辉与鸿缘房地产公司签订商品房买卖合同约定购买的房屋，系他们委托何君辉代为购买，他们已于2016年2月1日各向何君辉之妻吉琼芬打款10万元。 原审被告鸿缘房地产公司的法定代表人贾林称，该250000元实际是其个人于2016年2月6日在何君辉处的借款。其之所以以鸿缘房地产公司名义与何君辉签订案涉房屋的商品房买卖合同，是因为借款几个月后其无钱给何君辉付利息，何君辉要求其把钱抵押成一套房子担保借款。当时给何君辉写收到购房款25万元的收条，并将收条的时间和合同的时间写成其借款时的2016年2月6日也是应何君辉的要求而写的。其与何君辉签订的商品房买卖合同实际上是何君辉怕其不能还款而找其写的担保合同。并不是将案涉房屋卖给何君辉，这点从其与何君辉签订的商品房买卖合同上所标明的房屋价格也可以得到印证。因为当时案涉房屋所在地段的商品房销售均价是每平方米3800元左右，而其与何君辉就案涉房屋签订的商品房买卖合同中体现的销售价格仅为每平方米2600元。同时，包括案涉房屋在内的位于西充县晋城大道30号“颐和城”楼盘鸿缘房地产公司是全部委托给重庆盈石资产管理有限公司代为销售的，其并不具有售房的权利。重庆盈石资产管理有限公司已于2017年4月17日将案涉房屋代为销售给了案外人肖林、毕小红，并办理了公证。因其最初给何君辉打的借条在何君辉那里，何君辉没有拿出来，隐瞒了签订购房合同的真实情况，法院便判决购房合同有效，收款属于其个人行为，但不支持网签购房合同。贾林为证明其所述事实，向法庭提交了落款时间为2016年2月6日，出借人为何君辉，借款金额为250000元，约定利率为月息2分，借款人为贾林、担保人为鸿缘房地产公司的借条复印件；鸿缘房地产公司将其开发的包括案涉房屋在内的位于西充县晋城大道30号“颐和城”楼盘委托给重庆盈石资产管理有限公司代卖的销售代理合同复印件；重庆盈石资产管理有限公司2016年2月、3月代鸿缘房地产公司销售与案涉房屋同楼幢、楼层相近的两套房屋的商品房买卖合同复印件以及重庆盈石资产管理有限公司2017年4月17日代鸿缘房地产公司与案外人肖林、毕小红就案涉房屋签订的商品房买卖合同和公证书复印件。2016年2月重庆盈石资产管理有限公司代鸿缘房地产公司销售给王飞房屋的商品房买卖合同载明，商品房所在位置为“颐和城”项目中的2幢1单元第23层1-23-4号，销售单价为按套内建筑面积计算，每平方米3926.09元，2016年3月重庆盈石资产管理有限公司代鸿缘房地产公司销售给杜敬涛房屋的商品房买卖合同载明，商品房所在位置为“颐和城”项目中的2幢1单元第22层1-22-4号，销售单价为按套内建筑面积计算，每平方米4034.82元。 另查明：2016年7月1日，何君辉、吉琼芬以鸿缘房地产公司为被告向本院提起诉讼，其诉讼请求为：一、确认何君辉、吉琼芬与鸿缘公司签订的“颐和城”楼盘1号楼2幢25楼4号房屋的商品房买卖合同合法有效，并判令被告立即为二原告完善网签手续。二、本案诉讼费用由被告承担。 本院认为，本案的焦点问题是，原审被告鸿缘房地产公司的法定代表人贾林向何君辉出具的落款时间为2016年2月6日的收到购房款250000元的收条上所载明的250000元究竟是借款还是购房款？若是借款，则何君辉与贾林构成民间借贷关系，原审按商品房买卖合同关系作出判决显然错误，应予纠正；若是购房款，何君辉与鸿缘房地产公司则构成商品房买卖合同关系，因原审原告何君辉与原审被告鸿缘房地产公司的法定代表人贾林签订商品房买卖合同时，该商品房已经颁发了预售许可证，符合预售条件，且双方在签订的商品房买卖合同中对房屋价款、建筑面积、房屋所在位置、楼号、交付款期限、交房时间等主要内容均作了协商约定，并签字盖章确认，原审原告何君辉已支付绝大部分购房款。原审原告请求确认签订商品房买卖合同合法有效的理由便成立，原审判决虽然在购房主体的认定上有瑕疵，但判决结果并无不当，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条第一款“……原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持”之规定，原审判决就应予维持。而根据再审开庭审理过程中双方所作的陈述及提交的证据综合分析，认定贾林向何君辉出具的落款时间为2016年2月6日的收条上所载明的250000元是借款，何君辉与贾林构成民间借贷关系更符合常理、更符合客观实际。其理由是：首先，从证据上看，虽然何君辉与原审被告鸿缘房地产公司的法定代表人贾林签订了商品房买卖合同，但双方签订的商品房买卖合同上载明的案涉房屋的售价明显低于同时期、同地段房屋的售价；其次，从情理的角度分析，贾林给何君辉出具的收条上注明的是收到购房款，既然收到的是购房款，为何作为售房人的鸿缘房地产公司不以收款人的名义签章而要以担保人的名义在收条上加盖公章？何君辉称是帮其妹妹、妹夫购买房屋，为何在双方签订的商品房买卖合同上购买方不是其妹妹、妹夫的姓名？又为何在本案原审时不将此情况说明？ 综上，贾林给何君辉出具的落款时间为2016年2月6日的收条上所载明的250000元应认定为贾林个人向何君辉的借款，何君辉与贾林构成民间借贷关系。原审按商品房买卖合同关系处理明显错误，应予纠正；据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销本院（2016）川1325民初1693号民事判决； 二、驳回原审原告何君辉、吉琼芬的诉讼请求。 原审案件受理费5395元，由原告何君辉、吉琼芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长 庞 彪 审判员 贾凌锋 审判员 王龙中 二〇一九年二月二十日 书记员 赵宏洲