山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0681民初6696号原告：李瑞亮，男，1963年5月24日出生，汉族，居民，住山东省昌邑市。委托诉讼代理人：王国政，山东岳平律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司职工。原告李瑞亮与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李瑞亮及其委托诉讼代理人王国政、被告海基置业公司的委托诉讼代理人曲春道到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李瑞亮向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告于2014年5月31日签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议；2、判令被告返还购楼款223000元及利息（以223000元为基数，从2014年5月30日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月31日，原告与被告签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，购买被告开发的位于佛光养生谷4号楼1单元11层1102室，合同约定房款总价为223000元，楼房交付时间为2014年6月30日前。原告按约付清全部购楼房，然被告违约，至今不具备交付条件，不具备办理产权证书的条件，致使原告无法实现合同目的。故诉至法院，请求依法判令所请。被告海基置业公司辩称，1、该房屋已经交付原告，原告同意接收，应视为自愿降低房屋交付标准，同时涉诉房屋已经完工，具备使用条件，相关资料已经递交政府相关部门，该项目五证齐全，所有手续均合法有效，不可能存在无法办理房产证的情形，合同及补充协议合法有效，应该驳回原告诉求。2、依据双方签订的合同第九条第一款第二项约定，原告解除合同，违约金按照原告已付房款的2%计算，本案原告请求过高，既然双方合同已有明确约定，按照有约定从约定原则，应按照约定的违约金计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月31日，原告与被告海基置业公司签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，购买佛光养生谷C6-1地块4号楼1单元11层1102室，约定房款总价为223000元。合同第八条“交付条件及期限”约定，1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，2、出卖人应当在2014-6-30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，3、……；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第一款第二项约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金……；第十五条“关于产权登记的约定”，1、本合同自双方签订之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案，2、出卖人按相关规定在商品房交付后，将办理初始登记所需提供的材料报房产管理部门申请办理房屋初始登记手续，3、买卖双方应按相关规定在商品房交付后，双方同意共同向房产管理部门申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。《商品房预（销）售合同》补充协议第六条约定，在商品房交付使用后，商品房销售面积的测绘及房地产权属登记的办理等都是政府主管部门的职责行为，出卖人只能被动配合，因此合同双方同意，《合同》第十五条等约定变更为：因政府主管部门的原因造成房地产权属登记证书办理时间延误的，办理产权登记的日期相应顺延，双方互不承担合同的违约责任。2014年5月30日，被告向原告出具收款金额为223000元的购房收据一张。另查明，涉诉房产已于2015年5月4日交付原告。涉诉房产所在楼栋的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》均齐全，但至今未取得建设工程竣工验收备案表。本案的焦点问题是原告接受房屋后对涉案合同是否享有解除权。本院认为，原、被告签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同依法成立并有效，双方均应信守履行。本案中原告已按期付清全部房款，作为买受人，原告已履行了自身的合同义务。被告作为出卖人，交付达到使用条件的房屋并保证房屋所有权转移给买受人为其基本义务。但涉诉房屋至今无法办理产权登记证书，原告遂请求解除合同。被告辩称涉案合同不能解除的事由有二，一是涉诉房屋已经交付原告，原告同意接收，应视为自愿降低房屋交付标准，同时涉诉房屋已经完工，具备使用条件，相关资料已经递交政府相关部门，该项目五证齐全，所有手续均合法有效，不可能存在无法办理房产证的情形;二是涉案合同及补充协议合法有效，应当驳回原告诉求。针对事由一，本院认为，房屋属不动产，基于不动产的特殊性，原告购买涉诉房屋的目的，不仅仅是占有使用（完成交付），更重要的是拥有房屋所有权（完成房产权属登记）。被告仅以涉诉房屋已交付为由不同意解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。针对事由二，本院认为，虽然补充协议第六条约定“因政府主管部门的原因造成房地产权属登记证书办理时间延误的，办理产权登记的日期相应顺延，双方互不承担合同的违约责任”。但从涉诉房屋的现状来看，至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，该备案表系到房产部门办理房屋产权登记手续时，需由出卖人提供的必要文件。庭审中，被告亦未提交任何证据证明其已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案。而不能将《建设工程竣工验收备案表》这一必备文件提交房产管理部门，将导致政府部门办理房产证书的职能行为无法行使，故至今无法办理产权证书的原因在于被告，而非政府主管部门。该条约定的“因政府主管部门的原因造成房地产权属登记证书办理时间延误”的情形并不存在。另关于《商品房预（销）售合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，买受人不退房，出卖人支付违约金”的约定，该条中的“规定期限”应为《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的“自房屋交付之日起90日内”，据此约定房屋交付后90日内买受人未取得产权登记不退房。即双方约定了如果被告未在法定期限内履行办理产权登记的义务，可以推迟履行，原告不得立即行使解除权。但这种推迟履行并非无限期的，《最高人民法院》第十九条即对推迟履行的合理期限做了规定。根据该规定，在规定期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理产权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。具体到本案，涉诉房屋于2015年5月4日交付，规定的办理产权登记期限应为房屋交付后90日内即2015年8月4日前，该期限届满后至今已超过一年，因被告原因仍无法办理产权登记，被告构成根本性违约，原告请求解除合同的主张应于支持。即原告在涉诉房屋已交付的情形下仍享有法定的合同解除权，故原告请求解除《商品房预（销）售合同》及补充协议，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告请求被告返还购房款223000元于法有据，本院予以支持。同时，涉诉合同的解除系因被告的违约行为所致，由此给原告造成的损失，原告有权要求赔偿。关于原告损失的计算问题。原告主张，应按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，该利息性质为违约责任，包括违约金和赔偿损失；被告主张，依据双方签订的合同第九条第一款第二项约定，原告解除合同，违约金按照原告已付房款的2%计算，本案原告请求过高，既然双方合同已有明确约定，按照有约定从约定原则，应按照约定的违约金计算。本院认为，本案中，涉诉合同中并未约定在交付房屋的情况下双方又解除合同被告所承担的违约责任，因此，被告的主张，与约不合，本院不予支持，原告主张按中国人民银行同期贷款利率计算利息，不违反法律规定，本院予以照准。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告李瑞亮与被告烟台海基置业有限公司针对佛光养生谷C6-1地块4号楼1单元11层1102室签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议。二、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李瑞亮购房款223000元及赔偿利息损失（以223000元为基数，自2014年5月30日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4645元，减半收取2323元，由被告烟台海基置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年十一月十八日书记员 邹向东附：限期缴纳上诉费及办理网上上诉立案通知书如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。同时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额向本院立案庭交纳上诉费并在山东法院电子诉讼服务平台办理网上上诉立案事宜。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳上诉费或仍未办理网上上诉立案事宜的，按自动撤回上诉处理。（案件登记号：190400000183757；上诉费交纳开户行：中国农业银行股份有限公司龙口市支行；户名：龙口市人民法院；账号：15×××21；立案庭电话：0535-877****；法官办公室电话：0535-877****）