四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初4233号 原告：戴洁娉，女，1969年12月15日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：昝元锋，男，1970年10月8日出生，汉族，住成都市高新区。 二原告委托诉讼代理人：高鹏飞，四川英鼎律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：肖林，四川英鼎律师事务所律师。 被告：成都金怡源房地产开发有限公司，住所地成都高新区天府大道中段**。 法定代表人：谢文谦，总经理。 委托诉讼代理人：李建，男，公司员工。 原告戴洁娉、昝元锋与被告成都金怡源房地产开发有限公司（以下简称“金怡源公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理，原告戴洁娉、昝元锋的委托诉讼代理人高鹏飞，被告金怡源公司的委托诉讼代理人李建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴洁娉、昝元锋向本院提出诉讼请求：1.判令金怡源公司为戴洁娉、昝元锋办理不动产登记之国土面积分摊登记，并承担违约金224395元（违约金从2013年7月1日起以1046131元为基数，按逾期天数每日万分之一计算至金怡源公司完成不动产登记之国土面积分摊登记之日止，暂计算至2019年5月16日）；2.判令金怡源公司对案涉房屋1幢入户大堂和各楼层电梯间，按照竣工图和戴洁娉、昝元锋与金怡源公司间的房屋买卖合同约定标准进行整改，就区域内所使用与约定标准不符的材料予以拆除，并分别在拆除区域安装石材和墙砖，直至符合约定标准。诉讼过程中，戴洁娉、昝元锋变更并明确第二项诉讼请求为：判令金怡源公司对案涉房屋2幢入户大堂墙面使用的木材更换为墙砖或者石材，将电梯间的墙面使用的木材更换为墙砖或者石材。事实和理由：2011年2月20日，戴洁娉、昝元锋与金怡源公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，戴洁娉、昝元锋以1046131元的价格购买金怡源公司开发的位于成都市高新区天府豪庭二期2栋3单元34层3404号房屋一套计127.12平方米。合同签订后，戴洁娉、昝元锋按照合同约定履行了合同约定的义务，但金怡源公司并未按合同约定履行应承担的义务，依据合同第三条约定，戴洁娉、昝元锋所购房屋建筑面积为127.12平方米，还约定建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上的永久性建筑。依据该约定金怡源公司在销售商品房时已经将地下室包含在建筑面积中一并销售。其地下室所有配套设施设备以及地下停车场等全部应归二期全体业主所有。现金怡源公司不但拒不将地下室所有设施设备及停车系统等移交全体业主，还强占地下停车场并将其属于居住性质的停车场作为商业停车场来使用。导致全体业主的合法权益受到损害。其次，依据合同第十九条约定，金怡源公司应当在2012年12月31日前取得商品房的权属证明，并从交付之日起（合同约定的交付之日为2012年6月30日）365日内为戴洁娉、昝元锋办理产权变更登记的，将按日计算向戴洁娉、昝元锋支付全部已付款万分之一的违约金。约定的交房日365天后，金怡源公司并未按合同约定为戴洁娉、昝元锋办理完毕产权转移登记，房屋权属登记迟延数月，国土分户面积的转移登记直到现在均未为戴洁娉、昝元锋办理完毕转移登记。金怡源公司的行为已经严重违反了合同约定。另戴洁娉、昝元锋从本次诉讼前期收集调取的证据资料发现，依照双方间签订的《商品房买卖合同》约定，入户大堂的墙面应使用石材、墙砖、玻璃、金属等为装修材料，电梯厅部分的墙面应使用墙砖为装修材料，但金怡源公司却擅自在上述区域内使用了价格低廉的木材为装修材料，且对戴洁娉、昝元锋予以隐瞒未做任何说明。戴洁娉、昝元锋认为金怡源公司的行为严重违反了合同约定，应当承担整改修复的责任。戴洁娉、昝元锋为维护其自身的合法权益，也为保护小区业主的权益不受侵害，特向法院提起诉讼。 金怡源公司辩称，由于1.商品房买卖合同未约定金怡源公司应当为戴洁娉、昝元锋办理不动产登记之国土面积分摊登记；2.目前并不存在国土面积分摊登记的登记项目；3.戴洁娉、昝元锋的诉讼请求并非要求金怡源公司办理国土证，即便是办理国土证，按照法律规定办证的义务人也应当是戴洁娉、昝元锋；4.因戴洁娉、昝元锋已取得房产证，具备物权效力，即使目前实施不动产统一登记，也不会影响产权证的法律效力；5.戴洁娉、昝元锋要求金怡源公司办理不动产登记之国土面积分摊登记的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，戴洁娉、昝元锋要求金怡源公司办理不动产登记之国土面积分摊登记并承担违约金的诉讼请求不能成立。由于1.戴洁娉、昝元锋提交的证据不足以证明金怡源公司交付的房屋不符合约定，且金怡源公司有权根据合同约定按实际情况以同等品质的建筑材料及设备替代，并不构成违约；2.入户大堂、电梯厅涉及全体业主权益，戴洁娉、昝元锋无权代表全体业主提出主张；3.戴洁娉、昝元锋要求对大堂、电梯间墙面使用的材料进行更换的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，戴洁娉、昝元锋要求金怡源公司对案涉房屋入户大堂、电梯间进行整改的诉讼请求不能成立。 本院经审理查明：2011年2月20日，戴洁娉、昝元锋（买受人）与金怡源公司（出卖人）签订编号为JYY-2-3-3404的《商品房买卖合同》及《天府豪庭一期商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定戴洁娉、昝元锋购买金怡源公司开发建设的天府豪庭2幢3单元34层3404号房屋，合同总价款为1046131元。合同第一条载明：出卖人以出让方式取得位于成都市高新区地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：成高国用（2010）第××号，土地使用权面积为56329.31平方米。第四条载明：该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为上海银行成都分行，抵押登记时间为2010年1月25日。第十条约定：出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。第十四条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、转移登记费及办理房屋权属证书所需的其他税费。第十五条第一款约定：出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、购配件，该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；第二款第四项约定：出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在双方约定时间内进行整改，如仍达不到约定标准，出卖人赔偿装饰、设备差价。第十九条第一款约定：出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方协商解决；第二款约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，按照补充协议约定的方式处理。该合同附件六约定了“住宅交房标准”，其中入户大堂约定为地面采用石材、地砖，墙面采用石材、墙砖、玻璃、金属等，天棚采用艺术吊顶材料；标准层电梯厅地面采用地砖，墙面采用墙砖，天棚采用乳胶漆、局部吊顶材料。 补充协议第七条第4项约定：出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补交有关税费，因买受人未及时补交有关税、费而造成的办理产权证和国土证的延误，出卖人不承担违约责任。第七条第6项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 2011年3月16日，案涉房屋办理了合同签约备案，备案号为：1255954。戴洁娉、昝元锋于2012年6月收房。2013年7月17日，戴洁娉、昝元锋取得了案涉房屋的房屋所有权证书（产权证号为：成房权证监证字第××号）。2017年11月16日，同为天府豪庭小区的1栋1单元2203号房屋因房屋交易，办理了不动产权证书【川（2017）成都市不动产权第0368539号】，该证书在“权利其他状况”一栏载明：宗地内共同使用的土地面积为全体业主共有，未载明分摊土地使用权面积。 2016年11月23日起，成都高新区开始实行不动产统一登记。在此之前，戴洁娉、昝元锋未取得案涉房屋的国有土地使用权证。 本案审理过程中，本院向成都市不动产登记中心发出协助调查函，调查“天府豪庭”小区房屋中已换领的不动产权证书中记载土地面积为全体业主共有，而无分摊土地使用权面积记载的原因，以及该小区房屋现是否具备办理分摊土地使用登记的条件。成都市不动产权登记中心复函称：“截止2019年8月27日，位于成都市高新区天府豪庭项目【国有土地使用证号：成高国用（2010）第××号】尚未办理国有建设用地使用权变更（竣工）登记，导致无法核算每户分摊土地面积，若开发企业与买受人共同申请办理《不动产权证书》，须先行办理国有建设用地使用权变更（竣工）登记…具备办理分摊土地使用权登记的条件后，已取得房屋所有权证或已换领不动产权证书的业主可向属地不动产登记机构申请国有建设用地使用权及房屋所有权证书的换发，分摊土地信息将记载于新换发的不动产权证书中。” 另查明，金怡源公司在案涉房屋所在楼栋的入户大堂、标准层电梯厅的部分墙面使用了木质材料。 认定上述事实的证据有原告提交当事人身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、房屋产权证书、不动产权证书、《交房（入伙）通知书》、收据、完税凭证、2幢3单元入户大堂和电梯厅的照片及视频、民事判决书、小区设计图纸；被告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《成都市国土局关于实施不动产统一登记的通告》《不动产登记操作规范（试行）》《房屋登记办法》；成都市不动产登记中心复函以及原、被告当庭陈述在卷佐证。本院认为，上述证据经庭审质证，符合证据的构成要件，能够相互印证本案的基本事实，故本院予以采信。对于原告提交的权利人为肖林的不动产权证书、出具给付文静的收据，因与本案的待证事实缺乏关联性，故本院在本案中不予采信。 本院认为，本案争议焦点为：1.戴洁娉、昝元锋诉请的“国土面积分摊登记”是否存在；2.金怡源公司是否应当为戴洁娉、昝元锋办理国土面积分摊登记；3.金怡源公司是否应当支付违约金；4.戴洁娉、昝元锋的第二项诉讼请求是否超过诉讼时效。本院根据查明的事实，综合评判如下： 关于第一个争议焦点，关于“国土面积分摊登记”并无明确的法律依据，即并非法定的不动产登记项目。但根据成都市不动产登记中心的复函，不动产登记机构在根据国有建设用地使用权变更（竣工）登记内容核算每户分摊土地面积后，已取得房屋所有权证的业主可以向不动产登记机构申请换发不动产权证书，分摊土地面积信息将记载于新换发的不动产权证书中。因此，刘星所诉请的“国土面积分摊登记”实质为分摊土地面积核算，其诉讼请求的表述虽不准确，但内容具体明确。成都市不动产中心目前仍有土地分摊面积的核算程序并将分摊面积记载于不动产权证书，故刘星诉请的客体存在。 关于第二个争议焦点，刘星与金怡源公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自权利义务。首先，根据商品房买卖合同第十九条第二款约定，买受人委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，此条所约定的“房屋权属”包括了房屋所对应的房屋所有权和土地使用权，因此金怡源公司有代刘星进行土地权属的手续办理的约定义务。其次，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”以及原建设部《商品房销售管理办法》第三十四条第三款“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”之规定，金怡源公司作为房地产开发企业，有协助买受人办理土地使用权变更手续的法定义务。 再次，在成都市现行不动产权证书的记载内容中存在分摊土地面积的情况下，没有确定具体分摊土地面积的共有权利存在形式瑕疵。在房屋所有权证已办理、国有土地使用权证无法再单独办理的情况下，金怡源公司有义务协助办理土地面积分摊的核算手续，使刘星能够取得形式完整的房屋权属证明。现案涉宗地无法进行分摊土地面积核算的原因是未办理土地竣工登记，而金怡源公司称未办理土地竣工登记的原因是该宗地内尚有一部分未开发完毕，但该理由于法无据，本院不予采信。综上所述，本院判令金怡源公司应当以办理国有建设用地使用权变更（竣工）登记的方式协助完成案涉房屋的分摊土地面积核算手续，履行期限确定为90日。对金怡源公司关于诉讼时效的抗辩，因刘星的该项诉讼请求具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，故本院不予采纳。 关于第三个争议焦点，本院认为，违约金应当以合同约定为依据。首先，《商品房买卖合同》及补充协议中并未约定金怡源公司办理国土面积分摊登记的履行期限，刘星主张的逾期登记没有依据；其次，违约金条款约定的违约行为系因金怡源公司的责任而逾期取得房屋所有权证书，而房屋所有权证书有其明确而唯一的指代，并不包括国有土地使用证，也不包括国土面积分摊登记的事项。因此，刘星主张逾期办理国土面积分摊登记的违约金，没有合同依据，本院不予支持。 关于第四个争议焦点，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”金怡源公司使用的装修材料是否违约，应当以合同约定和实际装修情况的对比为准。刘星在签订合同之日即应当知道合同关于入户大堂及电梯厅装修材料的约定，在收房之日应当知道入户大堂及电梯厅的实际装修状况，如实际装修情况不符合合同约定，则刘星在收房之日即应当知道，诉讼时效自此起算，刘星主张在其调取了施工图纸后才知道金怡源公司违约的意见不能成立。戴洁娉、昝元锋的收房时间为2012年6月，刘星在起诉时已经超过诉讼时效，金怡源公司的时效抗辩成立，对刘星的该项诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、第一百九十六条第四项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告成都金怡源房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内以办理国有建设用地使用权变更（竣工）登记的方式协助原告戴洁娉、昝元锋完成天府豪庭2幢3单元34层3404号房屋的分摊土地面积核算手续； 二、驳回原告戴洁娉、昝元锋的其他诉讼请求。 案件受理费4666元，减半收取计2333元，由原告戴洁娉、昝元锋负担1833元，被告成都金怡源房地产开发有限公司负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 叶若兰 二〇一九年十一月十四日 法官助理 李 颖 书 记 员 陈思童