文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初27700号原告：广州市沃凯投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路460号101、201房，统一社会信用代码91440101552380988U。法定代表人：郭渭云，经理。委托代理人：吴敬贤，广东厚诚律师事务所律师。委托代理人：徐斯琪，该司职员。被告：陈素媚，女，1991年7月20日出生，汉族，住广东省电白县。委托代理人：官选斌、蓝伟斌，分别系广东诺臣律师事务所律师及实习人员。原告广州市沃凯投资管理有限公司（以下简称沃凯公司）诉被告陈素媚租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沃凯公司的委托代理人吴敬贤、徐斯琪，被告陈素媚的委托代理人官选斌、蓝伟斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沃凯公司诉称：原、被告签订租赁合同，被告自2018年10月开始无故拒交租金、管理费及水电费等。为减少损失，原告于2018年11月6日向被告送达《解除租赁合同通知书》。为此，请求法院判令：1、被告向原告支付2018年10月1日至2018年11月30日租金75154元、管理费9100元，2018年8月26日至10月20日水电费2155.39元；2、被告向原告支付逾期支付租金、管理费及水电费的违约金（其中逾期支付10月份租金、管理费及2018年8月26日至9月20日期间的水电费违约金是以43126.45元为本金，从2018年10月6日开始计算，按每日0.3%的标准计算；逾期支付2018年11月份租金、管理费及2018年9月21日至10月20日的水电费违约金以43282.97元为本金，按照每日0.3%的标准，从2018年11月6日开始计算）；3、被告支付的租金保证金、管理费保证金及水电费保证金共130000元原告不予以退还；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告陈素媚答辩称：原告违约在先，拒绝向被告开具发票，故被告未按时缴纳2018年10月租金。2018年10月13日，原告对商铺停电，此后虽有恢复供电，但在2018年10月23日开始就一直停电，至今没有恢复。2018年11月6日，原告对商铺锁门，并将被告的工作人员赶出，故被告占用商铺到2018年10月23日之后不能再营业，且自11月6日起无法进入商铺，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年4月25日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《沃凯街商铺租赁（补充）合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将广州市天河北路460号101房自编104C号铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方；租赁期从2016年5月1日至2020年2月28日止；2016年5月1日起计60个自然天为装修期，期间免交租金；其中2107年5月1日至2018年4月30日期间每月租金为37577元，2018年5月1日至2019年4月30日期间每月租金为39831.62元；管理费4550元，乙方应于每月5日前向甲方以现金或转账的方式支付；租金按月结算，乙方应于每月5日前向甲方以现金或转账的方式支付；甲乙双方在签订本合同后，乙方需缴交三个月的租金保证金106350元、三个月的管理费保证金13650元、水电保证金10000元、首月租金35450元、首月管理费4550元，以上费用合计170000元；甲方在每次收到租金、管理费之日起3日内应向乙方开具发票；乙方认可甲方当前的水、电费收费标准（电费1.5元/度，水费3.46元/立方，排污费1.4元/立方），甲方按乙方实际使用的数额收取，乙方应在收到甲方发出缴费通知之日起5个工作日内将水、电费交给甲方；如乙方逾期支付租金、管理费、水电费等各项应缴费用，每天按拖欠金额的千分之三计算作为支付给甲方的滞纳金，若逾期付款超过五日，甲方有权采取停止供应水、电、煤气等强制性措施，若逾期超过十五日，甲方有权从第十六日起解除合同，乙方缴纳的各项保证金不予退还，甲方有权立即将该商铺另行租给其他人，乙方应按甲方要求的时间将商铺内的物品搬出等内容。2018年5月1日，被告向原告提交申请书，申请取消“租金年递增”。原告对被告上述申请予以同意，且双方均确认租金标准为每月37577元、物业管理费为每月4550元。2018年11月5日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，要求自通知到达被告之日起解除《租赁合同》。被告称上述通知于2018年11月7日由他人代收，但其已于当天知晓通知书的内容。2018年12月20日，被告签署《沃凯街退场交收记录表》，载明电表读数2989.9。原告提交水电费发票（载明地址为广州市天河北路450号与天河东路交界）、《月终结算通知书》及签收证明，拟证明其已代垫了包括涉案商铺在内物业的水电费。关于发票开具情况。被告称因税务制度改革，2018年10月起，被告要求原告开具租金发票，并补开当年的租金发票，但原告拒绝开具。原告称因被告一直未向原告提供相关资料，导致无法向被告开具发票，且被告自2016年起一直正常缴纳租金，被告以未开具发票为由拒绝缴纳租金缺乏依据。关于合同履行情况。被告称原告于2018年10月13日对涉案商铺进行停电，此后进行了恢复，但在2018年10月23日起就一直处于停电状态；2018年11月6日，原告的保安将被告的工作人员赶出，对涉案商铺上锁，被告无法进入涉案商铺。为此，被告提交视频资料，拟证明2018年12月20日交铺当天，由原告的工作人员将涉案商铺的锁打开。经质证，原告对该视频的真实性予以确认，但认为该视频未能完整的反映当天事实，实际上，原、被告是分别打开各自加锁的门锁，并不存在涉案商铺只能由原告打开的情形，且原告按合同约定于2018年10月13日对涉案商铺采取了停电措施，次日就进行了恢复，2018年11月5日，被告在未清缴相关欠费的情况下擅自撤离商铺，在商铺内留置大量物品并对涉案商铺上锁，原告为履行管理责任，只能对涉案商铺再另行加锁。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。被告以原告未开具发票为由拒绝支付2018年10月1日起的租金等费用。本案为租赁合同纠纷，租赁合同出租人的主要义务是将租赁物交付承租人使用、收益，承租人的主要义务是支付租金，出租人提供租金发票与承租人支付租金的合同义务并非对等关系，故原告未开具发票并不能免除被告支付租金的义务。被告自2018年10月1日起欠付租金等费用，原告于2018年11月5日向被告发出解除合同通知书，符合《租赁合同》约定的解除合同条件，《租赁合同》应于被告收到上述通知之日即2018年11月7日予以解除。关于被告支付的租金保证金、管理费保证金及水电费保证金共130000元。根据《租赁合同》约定，被告逾期支付租金、物业管理费、水电费等超过十五日，原告方有权从第十六日起解除合同，被告缴纳的各项保证金不予退还，故原告主张没收被告支付的上述保证金130000元，具有合同依据，本院予以予以支持。关于2018年10月1日至11月30日期间的租金及管理费。根据原告的陈述，其于2018年11月5日起对涉案商铺上锁，被告陈述其自2018年11月6日起未能进入涉案商铺，故原告主张被告支付2018年11月6日起的租金、占用费及管理费缺乏依据。至于被告关于涉案商铺自2018年10月23日起被停电的陈述，现有证据并不足以证明其上述陈述，原告对此亦持有异议，故本院对被告的该陈述不予采信。综上，被告应向原告支付2018年10月1日至2018年11月5日期间租金43839.83元（37577元＋37577元÷30天×5天）及管理费5308.33元（4550元＋4550元÷30天×5天）。被告逾期支付上述期间的租金及管理费，《租赁合同》明确约定乙方应于每月5日前缴纳租金、管理费，如乙方逾期支付租金、管理费、水电费等各项应缴费用，每天按拖欠金额的千分之三计算作为支付给甲方的滞纳金，故被告应以每月欠付的租金及管理费为本金，按每日千分之三的标准分别自当月6日起计至实际付清之日止，根据公平合理原则，滞纳金应以不超过本金为限。关于原告主张的2018年8月26日至10月20日期间水电费2155.39元，原告提交了其代缴水电费的凭证及相关通知单，被告未提交相反证据予以反驳，本院对原告上述主张合理采信，对其上述诉请予以支持。至于水电费滞纳金，《租赁合同》明确约定“如乙方逾期支付租金、管理费、水电费等各项应缴费用，每天按拖欠金额的千分之三计算作为支付给甲方的滞纳金”，原告要求以拖欠的水电费金额为本金，按每日千分之三的标准自2018年11月6日起计付滞纳金，并无不妥，本院予以支持，但根据公平合同原则，该滞纳金应以不超过本金为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈素媚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市沃凯投资管理有限公司支付2018年10月1日至2018年11月5日期间租金43839.83元及滞纳金（以每月欠付的租金为本金按月分期计付，均按每日千分之三的标准自当月6日起计至实际支付之日止，每期滞纳金均以不超过本金为限）；二、被告陈素媚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市沃凯投资管理有限公司支付2018年10月1日至2018年11月5日期间管理费5308.33元及滞纳金（以每月欠付的管理费为本金按月分期计付，均按每日千分之三的标准自当月6日起计至实际支付之日止，每期滞纳金均以不超过本金为限）；三、被告陈素媚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市沃凯投资管理有限公司支付2018年8月26日至10月20日期间水电费2155.39元及滞纳金（以2155.39元为本金，均按每日千分之三的标准自2018年11月6日起计至实际支付之日止，滞纳金以不超过本金为限）；四、被告陈素媚向原告广州市沃凯投资管理有限公司支付的租金保证金、管理费保证金及水电费保证金共130000元归原告广州市沃凯投资管理有限公司所有；五、驳回原告广州市沃凯投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4580元，由原告广州市沃凯投资管理有限公司负担50元，由被告陈素媚负担4530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  廖雅婧人民陪审员  丘东友人民陪审员  金静洁二〇一九年二月十九日书 记 员  邱莉晶廖嘉欣            判决书已于2019年   月   日送达