黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终2603号上诉人（原审被告）：张春武，男，1977年5月6日出生，汉族，无职业，住吉林省松原市。委托诉讼代理人：赵雷，女，1978年11月13日出生，汉族，无职业，系张春武妻子，住吉林省松原市。委托诉讼代理人：王秀芹，吉林巨石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李树方，男，1979年8月4日出生，汉族，无职业，住吉林省松原市。委托诉讼代理人：周海涛，吉林群兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李荣兰，女，1965年12月10日出生，汉族，无职业，住吉林省松原市前郭尔罗斯蒙古族自治县。被上诉人（原审被告）：刘微，女，1988年3月9日出生，汉族，无职业，住吉林省松原市前郭尔罗斯蒙古族自治县。被上诉人李荣兰、刘微共同委托诉讼代理人：孙晓凯，男，1989年3月16日出生，汉族，无职业，系李荣兰女儿刘微的丈夫，住吉林省松原市前郭尔罗斯蒙古族自治县红旗农场。原审原告李树方与原审被告张春武、李荣兰、刘微房屋买卖合同纠纷一案，黑龙江省肇源县人民法院于2017年11月30日作出（2017）黑0622民初2747号民事判决书。原审被告张春武不服该判决，上诉于本院，本院于2018年5月18日作出（2018）黑06民终906号民事裁定书，将案件发回重审。黑龙江省肇源县人民法院重审后作出（2018）黑0622民初2485号民事判决，上诉人张春武不服向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张春武上诉请求：请求撤销黑龙江省肇源县人民法院（2018)黑0622民初2485号民事判决书，依法改判张春武对李树方没有返还20万元购房款的义务，确保张春武的合法权益不受侵犯。上诉理由：一、原审判决诉讼程序严重违法，邵杰案件尚未审结，此案已做出判决，实属程序违法。导致另一个案件中的邵杰接收不到黑龙江省明生房地产开发有限公司（以下简称明生房产公司）交付房产的责任在李树方，而与张春武和刘作涛无关。（一)李树方在起诉状中明确提出，由于开发商（明生房产公司）的“一房多卖”，从而涉案房产被其他人占有，致使邵杰无法接收到涉案房产。这充分说明“一房多卖”的人是明生房产公司。（二)明生房产公司之所以将涉案房产出售给其他人，是因为李树方没有按照《滨江国际项目认购协议》第四条的约定与明生房产公司签订正式《商品房买卖协议》。根据认购协议第五条的约定，视为李树方放弃购买，所交定金不予退还，同时明生房产公司有权将房产另行出售他人。（三)李树方在没有与明生房产公司签订《商品房买卖合同》（商品房销售登记备案的必备要件）的情形下，就与邵杰签订房屋买卖合同，并且事后又没有告知张春武和刘作涛，更没有要求张春武和刘作涛为邵杰办理更名过户、签订正式《商品房买卖合同》，致使邵杰无法购买和接收到该房产，其责任在李树方，与张春武和刘作涛无关。请求人民法院依法驳回李树方所谓的诉讼请求。二、原审判决错误，请求中院依法改判。原审判决称：“本案张春武与刘作涛系合伙承包肇源县滨江国际小区，二人将从明生房产公司处抵顶的楼房出售给李树方，用于抵消欠李树方的20万元债务，并签订购房协议书，系合同双方当事人真实意思的表示。且张春武与刘作涛协助李树方办理正式购房合同系购房协议书中约定的张春武与刘作涛的义务。所以李树方与明生房产公司签订滨江国际项目认购协议亦证实张春武与刘作涛按购房协议履行了其应尽的附随义务。所以李树方、张春武、刘作涛签订的购房协议书有效。”原审判决主文这一大段是极其错误的，完全曲解了本案的基本事实。试问，张春武与刘作涛何时出售给李树方楼房?张春武有这个权利吗?该楼房的所有权人是张春武吗?是刘作涛吗?李树方将20万元的购房款交付给张春武和刘作涛了吗?是张春武、刘作涛给李树方出具的购房收款收据吗?原审主审法官只看了购房协议，没有看到滨江国际项目认购协议，也就是说没有看到明生房产公司与李树方签订的认购协议书。试问，购房协议书是房屋买卖合同书吗?购房协议书是借款协议书，张春武和刘作涛不是该房屋的出售方，不是该房屋的所有权人。协议书第一条明确约定：“李树方借给张春武和刘作涛20万元用于工人开支，张春武和刘作涛自愿把（正在建设中的）房产顶抵给李树方并不找差价，张春武和刘作涛负责给李树方在开发商(明生房产公司)处开购房合同”。该约定表面上看是张春武向李树方借款，张春武将房产顶抵给李树方，而实际上是张春武替明生房产公司借款，此款用于给张春武拨付工程款，明生房产公司将其在建的房产出售给李树方。因为在建房产的所有权属于明生房产公司（开发商），并且只有明生房产公司才有预售房产的权利，而张春武与刘作涛对该房产不享有所有权，更没有预售的权利。这里所谓的“自愿”是张春武自愿承担其中的价差，所谓的顶抵是明生房产公司以房抵债。张春武之所以敢承诺将明生房产公司的在建房产出售给李树方，是因为明生房产公司有授权，早就授权给张春武和刘作涛代为借款和代为预售楼房。所以张春武敢保证在开发商处给李树方“开出”正式的《房屋买卖合同》，才敢准许李树方转让该房产，并承诺负责为第三方更名过户和办理正式《房屋买卖合同》。如果没有明生房产公司的授权，张春武无权为第三人更名过户和签订正式购房合同。协议书只有三条：第一条约定的是在明生房产公司授权的范围内借款和预售房屋；第二条约定的是保证明生房产公司与李树方或其转让的第三人签订正式《房屋买卖合同》；第三条约定的是协议的份数和效力。该协议书没有约定交房日期等有关房屋买卖的各项信息和约定。因此说，该协议书是借款协议，而不是房屋买卖协议。张春武认为，原审判决认定该协议系购房协议、为有效协议，是错误的，与法无据，不能成立。张春武不理解的是，为什么要将该协议认定为有效协议，认定为是购房协议，根据何在?难道借款协议就是购房协议吗?能代替吗?既然如此，那么李树方与明生房产公司签定的认购协议书怎么解释？预售人是明生房产公司，认购人是李树方，李树方于购房当天向明生房产公司交付了20万元整的购房款，有明生房产公司的收款收据为证，有滨江国际项目认购协议书为凭。请求二审法院改判此案，依法撤销原审法院错误判决。三、该案涉房屋已被出售给案外人何国朋。试问，是谁将该房屋出售?案外人何国朋又是谁?证据在哪?当庭主审法官确实宣读了利用职权调取的肇源县房产管理处一份所谓的房屋预售登记，对此张春武提出异议，理由是，出售方不是明生房产公司，而是另一家房地产开发公司，与本案无关。当庭主审法官没有对此进行合理解释，反而作为了定案证据，张春武认为是极其错误的，请求中院依法撤销，依法纠正原审判决错误。四、原审判决张春武于判决生效后立即返还李树方购房款20万元整。张春武认为，原审判决错误，不是事实，没有证据，不能成立。首先，原审判决没有依据本案的基本事实及国家法律规定进行审理。本案的案情主审法官根本就没有吃透，甚至根本就不了解该案件真实情况，就盲目做出判决，这一点是极其错误的。另外，该房屋的所有权人是张春武和刘作涛的吗?张春武、刘作涛与李树方签定滨江国际项目认购协议书了吗?收到李树方20万元的购房款了吗?所以说原审判决错误。还有，既然原审判决认定张春武与刘作涛系合伙关系，退一万步讲，败诉也应是张春武与刘作涛共同败诉，返还也应该是共同返还，为什么只判决张春武一人返还。又称：“因刘作涛已去世，其法定继承人李荣兰、刘微均表示放弃继承”。试问，放弃的证据在哪?当庭李荣兰、刘微的代理人还向法庭提供了大量的证据，充分证明，刘作涛虽然已离世，生前所欠的外债均由法定的继承人即本案的被告人李荣兰、刘微继续为刘作涛还债。还有，刘作涛的全部财产、房产(座落在前郭县红旗农场)全部由李荣兰、刘微两人继承，至今占有使用。债权完全归属于李荣兰、刘微。综上，张春武认为原审判决不是事实，没有证据，不能成立，请求中院查清事实，依法撤销，对此案重新审理，依法改判，判决张春武对李树方不负有返还的义务。李树方辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，程序合法。本案的事实是张春武与刘作涛将房屋抵给李树方，李树方又将房屋卖给邵杰，由于张春武与刘作涛抵给李树方的房屋存在瑕疵导致邵杰没有得到房屋，因此另案判决李树方返给邵杰购房款，这样李树方起诉张春武和刘作涛的继承人要求对用以抵债的存在瑕疵的房屋承担责任。现李树方作为被告的案件已经生效，并已进入执行程序，执行款项26万多元，这些损失都是张春武与刘作涛给李树方造成的，因此原审判决张春武返还房款并无不当。李树方虽然没有上诉，但原审判决李荣兰、刘微不承担责任也是错误的。因为李荣兰、刘微在刘作涛去世后继承了遗产，一审中李树方已经举证证实刘微以个人名义起诉主张刘作涛生前的工程款，能够证实李荣兰、刘微继承了遗产。既然继承了遗产，就不能说放弃及不承担责任了。因此原审法院对李荣兰、刘微的处理是错误的，（李荣兰、刘微）依法应当与张春武共同承担给付责任。另外李荣兰、刘微的诉讼代理人在原审中明确表示，李荣兰与刘微对刘作涛生前的债务已经偿还了多笔，这样原审法院还判决李荣兰与刘微不承担责任，明显不妥。综上，请求驳回张春武的上诉请求，维持原判。刘微、李荣兰辩称，关于张春武称刘作涛应该与张春武一同败诉并承担责任有异议，关于刘作涛债权我方有证据提交，刘作涛没有房产也有证据证明。李树方向一审法院起诉请求：1、请求依法解除张春武、李荣兰、刘微（刘作涛）与李树方签订的房屋买卖合同，立即返还购房款20万元，并赔偿因该合同无法履行给李树方造成的实际损失3740元；2、本案诉讼费用由张春武、李荣兰、刘微承担。一审法院认定事实：张春武与刘作涛合伙承包滨江国际小区建设工程。2011年11月7日明生房产公司将在建工程御隆华庭住宅（即滨江国际小区）三套住宅、三个车库抵顶工程人工费，并与刘作涛签订工程拨款结算单。本案案涉住宅及车库在该结算单内。同日，张春武、刘作涛作为甲方，李树方作为乙方，签订购房协议书，约定：甲方刘作涛与合伙人张春武于2011年在肇源县滨江国际小区工地承包工程时因资金短缺发不出工资，由乙方李树方借给甲方20万元给工人开资，因开发商没按期给甲方拨款，甲方没有能力还款，甲方将滨江国际小区109栋5单元602室87.93平方米住宅楼和滨江国际小区109栋6号车库25.8平方米抵顶给乙方不找差价；甲方准许乙方转让出售，甲方负责给第三方更名过户办理正式购房合同，如有过不了户、更不了名、办不了正式购房合同，一切后果和经济损失由甲方负责。并于当日李树方就上述房屋与明生房产公司签订滨江国际项目认购协议，明生房产公司为李树方出具收据两份，收款事由及金额分别为109栋楼5单元602室，金额219,825元；109栋楼6号车库，金额116,100元。另查明，本案案涉房屋由大庆市御隆房地产开发有限公司出售给案外人何国朋，并于2012年1月19日办理了房屋预售登记。同时查明，刘作涛于2014年7月26日去世，其妻子李荣兰、女儿刘微是其法定继承人。李荣兰、刘微均表示放弃对刘作涛的继承权。一审法院认为，本案张春武与刘作涛系合伙承包肇源县滨江国际小区，二人将从明生房产公司处抵顶的楼房出售给李树方，用于抵消欠李树方的20万元债务，并签订购房协议书，系合同双方当事人真实意思的表示。且张春武与刘作涛协助李树方办理正式购房合同系购房协议书中约定的张春武与刘作涛的义务。所以李树方与明生房产公司签订滨江国际项目认购协议亦证实张春武与刘作涛按购房协议履行了其应尽的附随义务。所以李树方、张春武、刘作涛签订的购房协议书有效。现查明该案涉房屋已被出售给案外人何国朋，并在肇源县房产管理处办理了房屋预售登记，致使李树方无法实现合同目的，故李树方要求解除合同，返还李树方购房款20万元的诉讼请求，应予支持。因刘作涛已去世，其法定继承人李荣兰、刘微均表示放弃继承，且李树方未举证证实李荣兰、刘微继承了刘作涛的遗产，故对李树方要求李荣兰、刘微承担返还购房款的诉讼请求不予支持。关于李树方主张因合同无法履行给李树方造成的实际损失3740元的诉讼请求，因李树方未对其主张提供相应的证据，故对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张春武于判决生效后立即返还李树方购房款20万元；二、驳回李树方其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4356元，由张春武负担4300元，李树方负担56元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李荣兰、刘微提交如下证据：证据一、吉林省辉南县人民法院（2015）辉民二初字第142号民事裁定书、吉林省通化市中级人民法院（2016）吉05民终556号民事裁定书复印件各一份（均与原件核对无异议），欲证明刘微放弃了继承刘作涛债权。张春武质证称，对真实性无异议，对证明问题有异议，只能证明刘微起诉和撤诉，证明不了刘微放弃刘作涛生前的债权，不通过起诉，通过其他方式也可以得到债权，李荣兰也是本案的被上诉人，也是刘作涛的继承人，证实不了刘微、李荣兰放弃刘作涛之前的债权，刘作涛生前有好多财产，现在由刘微、李荣兰居住、维修。李树方质证称对该组证据不认可。本院认为，该组证据体现的内容系刘微作为原告起诉案外人吉林建工集团有限公司、通化华田房屋开发有限公司以索要工程价款，后刘微撤诉，证实不了李荣兰、刘微欲证实的问题，因此不予采信。证据二，张春武欠刘作涛15万元欠据复印件一份（经与原件核对无异议），欲证明刘微、李荣兰放弃起诉张春武，也说明了刘微、李荣兰放弃继承刘作涛的债权。张春武质证称，证据的来源不合法，内容不真实，是2012年2月11日写的欠据，张春武虽然没有到庭，但他妻子今天到庭，开庭之前作为代理人没有听说过张春武与刘作涛有欠条，欠据记载的内容不明确，其中写的“四哥”不知道是谁，因为张春武和刘作涛一直是合作关系，既然是合作关系，为什么张春武要给刘作涛打欠条，这是不成立的，该欠据也证明不了刘微、李荣兰放弃继承权。李树方质证称，对证据不认可，该欠据证明不了刘微、李荣兰放弃继承权。本院认为，该份证据证实不了李荣兰、刘微欲证实的问题，因此本院对该组证据不予采信。证据三，张春武出具的借据复印件两份（经与原件核对无异议），欲证明其中张春武签名字迹与证据二中签名字迹一样，证明第二份证据的真实性。张春武质证称，对证据的真实性及证明问题均有异议，因刘作涛生前和张春武是合作关系，张春武不可能在同年同月同日向刘作涛一天借两笔款，这个条不知道给谁出具，因为他俩合作的时候也是刘作涛保管和负责，证明不了要证明的问题。李树方质证称，对证据不认可，该欠据证明不了刘微、李荣兰放弃继承权。本院认为，该份证据证实不了李荣兰、刘微欲证实的问题，因此对该组证据不予采信。成交确认书、吉林省服务业拍卖专用发票、收据复印件各一份（经与原件核对无异议），欲证明刘微、李荣兰在红旗农场居住的房屋是刘微的产权，而不是继承刘作涛的。张春武质证称，该组证据只能证实刘微参加竞拍了，不能证明资金是刘微的，刘微的出生年月是1988年，拍卖的日期是2006年，当时刘微还是一个消费者，不可能具备购买的实力，她没有经济来源参加竞拍购买此房，当时应该未成年，这个房子所有权不应该属于刘微，这份证据恰恰可以证明刘微继承了刘作涛的遗产。李树方质证称，对该组证据不认可，我方认可张春武的意见。本院认为，该份证据与本案无关，故不予采信。证据五，关证据五，关于国有资产有偿转让协议变更或解除的通知复印件一份（经与原件核对无异议），欲证明刘微没有继承到刘作涛的生前租赁国有资产的使用权。张春武质证称，对证据有异议，虽然变更了，但是没有现在使用者的自然情况，该组证据与本案无关。李树方质证称，对证据不认可，该组证据与本案无关。本院认为，该份证据与本案无关，故不予采信。证据六，来源于中国裁判文书网的四份裁判文书复印件，欲证明张春武、刘作涛为李树方提供居间服务，在明生房产公司购得涉案房屋并签订滨江国际认购协议书以及发票是合法合同。张春武质证称，对证据真实性没有异议，证明的内容也没有异议，也正是本代理人在上诉状中重点提出的意见，代理人认为滨江国际认购协议书及发票是合法的，本案的被告应是明生房产公司，李树方和明生房产公司签订了认购协议，并且向明生房地产交了20万元购房款，也有收据。李树方质证称，对该组证据不认可，当时涉案的购房款是交给张春武了，并没有交给明生房产公司，该组证据与我无关。本院认为，该组证据涉及的当事人均与李树方无关，该组证据与本案无关，故不予采信。证据七，刘微、李荣兰放弃继承权声明两份，欲证明刘微、李荣兰放弃继承刘作涛生前的遗产及债权。张春武质证称，该组证据证明不了刘微、李荣兰放弃的是哪一部分债权和遗产，没有明细，声明不成立。李树方质证称，与张春武意见一致。本院对该份证据的真实性予以确认。李树方提交如下证据：肇源县人民法院民事判决书一份，欲证明邵杰与李树方及刘乾标一案法院已经判决并已进入执行阶段。张春武质证称，对该组证据真实性无异议，对判决书内容有异议，该组证据中已经认定明生房产公司与李树方签订了认购协议书及收据合法有效。刘微、李荣兰质证称，对此份判决真实性无异议，该份判决书证明了李树方是从明生房产公司购买的涉案房屋，不是从本案的张春武和刘作涛手中购买，李树方已经取得房屋的使用权，不然不能出售给邵杰，已经形成了新的买卖关系，刘作涛、张春武的居间服务已完成。本院仅对该份证据的真实性予以确认。本院二审另查明，张春武与刘作涛将涉案的肇源县滨江国际小区109栋5单元602室、109栋6号车库出售给李树方后，李树方及案外人刘乾标于2012年1月19日签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋及车库出卖给案外人邵杰。后案外人邵杰将李树方及案外人刘乾标作为被告诉至黑龙江省肇源县人民法院，称其从李树方、刘乾标处购买的肇源县滨江国际小区109栋5单元602室、109栋6号车库已被他人居住使用，故要求法院确认邵杰与李树方、刘乾标签订的房屋买卖合同无效并要求李树方、刘乾标返还购房款17.20万元。该案经肇源县人民法院审理后作出判决，确认案涉房屋及车库已被他人入住使用，已不存在交付的可能性，故判令：一、解除邵杰与李树方、刘乾标于2012年1月19日所签订的房屋买卖合同；二、李树方、刘乾标于判决生效后立即退还邵杰购楼款17.20万元及利息，自2012年5月1日起以本金17.20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率7.05%计算至实际给付之日止。该案判决已生效并已进入执行阶段。其他查明的事实与一审一致。本院认为，张春武、刘作涛与李树方签订的涉案《购房协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法成立，双方均应按照该协议书的内容履行自己的义务。按照该《购房协议书》记载的内容，系张春武与刘作涛因承包肇源县滨江国际小区工程资金短缺，将开发商抵顶给其的房屋及车库作价20万元出售给李树方，并承诺李树方“可以将该房屋及车库转让出售并由张春武、刘作涛负责给第三方更名过户办理正式购房合同，如过不了户、更不了名、办不了正式购房合同，一切后果和经济损失全由甲方（即张春武、刘作涛）负责（甲方按乙方所付楼款总价的三倍退还）”。而根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”现因李树方将案涉房屋及车库出售给案外人邵杰后，因涉案房屋已被另售予他人，李树方被案外人邵杰起诉至法院并被判令承担解除合同及返还购房款的责任。因此，应视为张春武、刘作涛与李树方签订的《购房协议书》中李树方的目的无法实现，案涉《购房协议书》应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现李树方主张返还案涉款项20万元，并不违背法律规定，因此对李树方的该项请求应予支持。本案中涉案肇源县滨江国际小区109栋5单元602室、109栋6号车库系先由明生房产公司抵顶给刘作涛以抵顶工程人工费，后被刘作涛、张春武出售给李树方，故张春武上诉所称的案涉房屋系由明生房产公司以房抵债给李树方的主张无事实依据，本院不予采纳。关于李荣兰、刘微应否就李树方主张的案涉款项承担给付责任的问题。本院认为，因刘作涛已去世，其法定继承人为李荣兰、刘微，现李荣兰、刘微明确表示放弃继承刘作涛的遗产，且依据本案现有证据，并不能证实李荣兰、刘微继承了刘作涛的遗产，因此，对于李树方要求李荣兰、刘微对其主张的20万元承担给付责任的主张，不应予以支持。故对张春武上诉所称的应由刘作涛与张春武共同返还房款的主张，本院不予采纳。一审法院虽然认定涉案《购房协议书》应予解除，但并未在判项中予以论述，存在瑕疵，本院对此予以纠正。综上所述，上诉人张春武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、驳回上诉，维持原判；二、变更黑龙江省肇源县人民法院（2018）黑0622民初2485号民事判决第一项为：解除张春武与李荣兰、刘微（刘作涛）与李树方于2011年11月7日签订的《购房协议书》，张春武应于判决生效后立即返还李树方购房款20万元。二审案件受理费4300元，由上诉人张春武负担。本判决为终审判决。审判长  周铁峰审判员  杨社娟审判员  杨 阳二〇一九年十一月二十五日此件与原本核对无异法官助理邢智超书记员李洋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。