山东省莘县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1522民初2696号原告（案外人）：山东莘县天盛房地产开发有限公司，住所地：莘县莘城镇政府街西段南侧。法定代表人：刘高杰，公司经理。委托诉讼代理人：毛祥智，北京市京师（聊城）律师事务所律师。被告（申请执行人）：张殿军，男，1962年3月24日出生，汉族，莘县公安局民警，住莘县。委托诉讼代理人：李勇，北京盈科（天津）律师事务所律师。第三人（被执行人）：孙明甲，男，1974年8月15日出生，汉族，莘县林业局职工，住莘县。原告山东莘县天盛房地产开发有限公司与被告张殿军以及第三人孙明甲案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人毛祥智，被告张殿军及其委托诉讼代理人李勇，到庭参加诉讼。第三人孙明甲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东莘县天盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于莘县武阳街与通运路交汇处金盾公寓小区1号楼1单元1112室楼房为原告所有，解除对该房产的查封，并停止对该财产的执行；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：本案所涉金盾尚城小区1号楼1单元1112室楼房是我公司在2012年开发的。2012年5月27日，孙明甲与我公司签订协议认购该房屋。但孙明甲仅支付43714元首付款，其余首付款93435元给我公司打的欠条。之后办理了按揭，孙明甲偿还按揭至2015年6月。双方签订的购房协议第九条第3款明确约定“在此协议生效期间，乙方只有此房的居住权，此房屋的最终所有权归甲方所有”，孙明甲未支付9万余元的首付款，自2015年6月之后也未缴纳按揭款，已丧失房屋的所有权。并且，自2015年6月孙明甲不再支付按揭款后，我公司及时收回了房屋，并支付按揭款至今，现房屋由我公司实际占有控制。目前，我公司已起诉第三人，要求解除双方的购房合同。执行裁定书驳回原告的执行异议缺乏事实与法律依据。综上，请求支持原告诉讼请求。张殿军辩称，原告的诉讼请求不符合法律规定，应予驳回。理由如下：一、金盾尚城小区1号楼1单元1112室楼房虽系原告于2012年开发，但所有权归孙明甲。2012年10月1日孙明甲和山东莘县天盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，之后孙明甲按约定缴纳了首付款，并办理了银行按揭贷款手续。2012年10月22日莘县住房和城乡建设局对该房屋进行了备案登记。根据物权法规定，涉案房屋归孙明甲所有。二、2013年1月9日孙明甲向原告出具欠据的行为，发生在孙明甲根据其与原告签订的《金盾尚城按揭购房协议》、《商品房买卖合同》，取得房屋所有权之后，表明的是孙明甲与原告之间的债权债务关系，和答辩人无关。三、原告称涉案房屋的按揭款一直由原告支付，无证据证明。退一步讲，即便原告代孙明甲支付银行按揭款，也不能改变孙明甲为房屋所有人的事实。四、2015年7月22日法院对涉案房屋进行查封时，孙明甲的儿子在其居住，并一直居住至今。因此，原告并没有收回涉案房屋，并未实际占有和控制。综上，原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。孙明甲未提出陈述意见。本院经审理认定事实如下：2012年10月1日孙明甲、谢爱青作为买受人，山东莘县天盛房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。约定：孙明甲、谢爱青购买山东莘县天盛房地产开发有限公司位于莘县金盾小区1号楼1单元1112室楼房一套，建筑面积121.58平方米，地下室面积10.44平方米，房屋总款为437149元，首付款为137149元，剩余30万，实行银行按揭贷款。同时该合同第十五条还约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：。双方协商解决”。2012年10月22日上述《商品房买卖合同》在莘县住房和城乡建设局登记备案。2012年12月17日中国建设银行股份有限公司莘县支行与孙明甲、谢爱青签订借款合同，孙明甲、谢爱青以上述房产提供抵押，山东莘县天盛房地产开发有限公司在保证人处签章。同一天，中国建设银行股份有限公司莘县支行作为预告登记权利人，孙明甲、谢爱青作为预告登记义务人就上述房产在莘县住房和城乡建设局办理预购商品房抵押权预告登记。中国建设银行股份有限公司莘县支行办理上述银行按揭贷款的档案材料显示2012年10月8日孙明甲、谢爱青通过中国建设银行股份有限公司莘县支行交付山东莘县天盛房地产开发有限公司137149元。（原告）张殿军与（被告）孙明甲民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月8日作出（2015）莘民一初字第1848号民事判决书，判决：（被告）孙明甲偿还（原告）张殿军借款100000元及利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍自2015年2月11日起计算至本判决确定的还款之日止），待判决生效后五日内履行完毕。该案诉讼过程中，根据原告的申请，本院于2015年7月22日作出（2015）莘民一初字第1848-1号民事裁定书，裁定对（被告）孙明甲位于莘县金盾小区1号楼1单元1112室楼房予以查封。因孙明甲未按判决履行义务，张殿军申请执行，本院于2016年8月11日立案执行。该案执行过程中，涉案楼房经依法评估，估价结果为46.02万元。2017年8月23日本院作出（2016）鲁1522执1788号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人孙明甲位于莘县金盾小区1号楼1单元1112室楼房一套，后拍卖流拍。上述事实双方当事人无异议，本院予以确认。关于原告是否与孙明甲签订《金盾尚城按揭购房协议》的事实，双方存在争议。本院审查认为，原告就此提供了与原件核对无异的复印件，被告张殿军虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，故依法予以认定。从而，对双方争议的事实认定如下：2012年5月27日山东莘县天盛房地产开发有限公司与孙明甲签订《金盾尚城按揭购房协议》。约定“。五、乙方采取第2种付款方式付款。2、按揭10%首付款：1）2012年5月27日交付总房款10%的首付款，即43714元，签订此按揭购房协议书。2）乙方在签订本协议2年内即2014年5月27日前付清认购总房款剩余的21.37%的首付款，即93435元，剩余68.63%款项，即300000元办理银行贷款。六、乙方完成上述约定后，须在甲方规定的时间内签订《商品房买卖合同》，并向甲方提交按揭资料。八、甲乙双方履行此协议规定内容结束后，甲方归还乙方拥有的《商品房买卖合同》，此房屋所有权归乙方所有。九、协议解除及违约责任：。3、在此协议生效期间，乙方只有此房屋的居住权，此房屋的最终所有权归甲方所有。”本院认为，本案系案外人执行异议之诉，依法应审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。各方当事人与上述内容无关的诉讼意见，不在本案审查范围。结合各方当事人具体诉讼意见，本案争议焦点为：原告就涉案房产是否享有能够排除强制执行的民事权益。关于原告就涉案房产的民事权益问题。1、从本案银行按揭贷款档案资料看，被告孙明甲、谢爱青就涉案房款通过中国建设银行股份有限公司莘县支行交付了原告首付款137149元，另通过银行按揭贷款缴纳30万元。因此，被告孙明甲、谢爱青足额缴纳了《商品房买卖合同》约定的房屋价款437149元。所以，即便原告提供的“经手人孙明甲，说明事由购买1-1112#房款、与2014年5月27日前付清，金额93435元，（落款时间）2013年元月9日”的欠据真实，从法律关系看，孙明甲、山东莘县天盛房地产开发有限公司已将原来商品房买卖合同中的付款义务变更为借款关系，不能就此认定孙明甲、谢爱青未向原告支付涉案房屋首付款93435元。2、原告主张的代为偿还涉案房屋按揭款的事实，不能说明被告孙明甲、谢爱青尚欠其房款，也与合同标的物的所有权没有关系。3、原告提供的其向第三人收回涉案房产的证明，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条以及《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定，不予采信，从而对原告主张的其已收回涉案房产的事实，依法不予认定。据上，原告就涉案房产主张的民事权益不能认定，孙明甲、谢爱青就本案房产已支付全部价款，且已实际占有，本院对该房产进行查封，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，原告要求排除强制执行、解除查封的诉讼请求依法不能支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告山东莘县天盛房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告山东莘县天盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判长  邓雪芹审判员  岳相录审判员  李贵春二〇一九年二月二十五日书记员  杨 柳