天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终7337号上诉人（原审被告、反诉原告）：中国农业银行股份有限公司天津津南支行，住所地天津市津南区咸水沽镇红旗路1号。主要负责人：周向东，行长。委托诉讼代理人：崔海燕，男，该公司职员。委托诉讼代理人：季桥龙，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：崔雅洁，女，1988年8月20日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：由晨超，天津全唐律师事务所律师。原审第三人：天津团泊置业有限公司，住所地天津市静海区团泊镇团泊村民委员会办公楼207室。法定代表人：郭耀名，董事长。上诉人中国农业银行股份有限公司天津津南支行（以下简称农行津南支行）因与被上诉人崔雅洁，原审第三人天津团泊置业有限公司（以下简称团泊公司）金融借款合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院(2018)津0112民初1811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人农行津南支行，被上诉人崔雅洁到庭参加诉讼。原审第三人团泊公司经公告送达开庭传票，未到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行津南支行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回崔雅洁的诉讼请求，支持农行津南支行的诉讼请求，诉讼费由崔雅洁承担。事实与理由：一审判决免除崔雅洁的还款义务存在认定事实与法律适用错误；一审法院驳回农行津南支行的全部诉讼请求缺乏法律依据。崔雅洁辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。团泊公司未作陈述。崔雅洁向一审法院起诉请求：1.请求判令解除崔雅洁、农行津南支行双方于2012年6月11日签订的《中国农业银行个人购房担保借款合同》（合同编号：12020120120005606）；2.判令团泊公司承担崔雅洁对农行津南支行所应承担的自2017年9月25日至涉案合同解除之日的剩余全部还款义务；3.判令农行津南支行返还崔雅洁自2017年9月25日至案涉借款合同解除之日止已还贷款款项；4.判令农行津南支行承担本案诉讼费、公告费等各项费用。崔雅洁当庭明确第2项诉讼请求为由团泊公司承担涉案借款合同解除之后的剩余贷款还款义务；变更第3项诉讼请求为要求团泊公司返还崔雅洁自2017年9月25日至涉案借款合同解除之日止的已还贷款款项。农行津南支行向一审法院提出反诉请求：1.依据崔雅洁、农行津南支行签订的《中国农业银行个人购房担保借款合同》（合同编号：12020120120005606）第十二条12.4款规定，提前收回借款本息；2.判令崔雅洁偿还截至2018年6月19日的未偿还贷款本金1992737.97元；3.判令崔雅洁偿还2018年6月19日至借款还清之日的正常利息、罚息、复利（具体金额以银行会计系统记载的金额为准），以及违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由其承担的迟延履行债务利息及迟延履行金、律师费、处置费、过户费等农行津南支行实现债权的一切费用；4.诉讼费由崔雅洁负担。一审法院认定事实：崔雅洁于2012年2月12日与团泊公司签订了《天津市商品房买卖合同》购买位于天津市静海县，总房款为3184210元，首付款为964210元，剩余房款2220000元办理贷款。2012年6月11日，崔雅洁与农行津南支行签订《中国农业银行个人购房担保借款合同》，约定崔雅洁向农行津南支行借款2220000元，借款期限为360个月，用于购买案涉房产并以案涉房产办理预告抵押登记。随后，农行津南支行经崔雅洁账户，向团泊公司一次性支付了2220000元购房尾款。因团泊公司未如期交房，2017年，崔雅洁起诉团泊公司解除商品房买卖合同，2017年7月14日天津市静海区人民法院作出（2017）津0118民初1478号民事判决书，解除上述购房合同，该判决已于2017年9月25日生效，商品房买卖合同已解除。一审法院认为，关于双方争议，存在以下争议焦点：一、崔雅洁、农行津南支行签订的借款合同，是否应予解除。崔雅洁认为，因商品房买卖合同已解除，购房目的无法实现，借款合同的目的也无法实现，故借款合同应当解除。农行津南支行认为，其已经履行了放款义务，崔雅洁的借款合同目的已经实现，借款合同与商品房买卖合同无关，故不同意解除借款合同。一审法院认为，案涉《中国农业银行个人购房担保借款合同》应予解除。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，在崔雅洁与团泊公司签订的《天津市商品房买卖合同》被判令解除的情况下，崔雅洁从农行津南支行借款支付购房款的目的已经无法实现，崔雅洁请求解除案涉《中国农业银行个人购房担保借款合同》的诉讼请求，应予支持。二、合同解除后的剩余款项应当由谁承担还款义务的问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返回担保权人和买受人。”本案中，借款合同生效后，农行津南支行经崔雅洁账户向团泊公司一次性支付了2220000元购房尾款。截至2018年6月19日，崔雅洁已向银行偿还贷款本金227262.03元，利息632491.56元，尚欠贷款本金1992737.97元，不欠当期利息。故借款合同解除后，团泊公司应向农行津南支行返还借款合同项下剩余的贷款和利息。农行津南支行称根据借款合同约定，如开发商不能偿还银行贷款，崔雅洁也有义务偿还银行贷款。该反诉请求缺乏法律依据，其反诉请求不能成立。三、崔雅洁要求团泊公司返还购房合同解除后（2017年9月25日）至借款合同解除之日期间其所偿还的银行贷款本息是否应予支持的问题。本案中，因商品房买卖合同与借款合同解除时间不一致，在商品房买卖合同解除后至借款合同解除期间，崔雅洁仍需向银行还款，该部分款项根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定，属于购房款的本金及利息，应由团泊公司向崔雅洁返还。团泊公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩权利，不影响一审法院对案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决：一、崔雅洁与中国农业银行股份有限公司天津津南支行于2012年6月11日签订的《中国农业银行个人购房担保借款合同》（合同编号：12020120120005606）于判决生效之日起解除；二、天津团泊置业有限公司承担自上述借款合同解除后的剩余全部还款义务；三、天津团泊置业有限公司向崔雅洁返还自购房合同解除后（2017年9月25日）至借款合同解除期间其所偿还的银行贷款本息；四、驳回中国农业银行股份有限公司天津津南支行全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，公告费560元，反诉案件受理费11435元，由中国农业银行股份有限公司天津津南支行负担。二审中，农行津南支行提交了其于2019年1月8日到案涉房屋所在地现场拍摄照片，拟证明案涉房屋已经接近验收状态，崔雅洁解除合同后，应该承担抵押担保责任。崔雅洁对照片的真实性认可，对于该证据的合法性、关联性及证明目的均不予认可。本院认为，农行津南支行所提交的证据与本案争议事项无直接关联性，故本院对该证据在本案中不予认定。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院审理过程中，崔雅洁与农行津南支行对于解除双方之间签订的《中国农业银行个人购房担保借款合同》均无异议，双方均认可合同还在正常履行过程中。另查明，在崔雅洁与农行津南支行签订的《中国农业银行个人购房担保借款合同》中8.9条约定，发生下列事件时，借款人应立即书面通知贷款人：（2）借款人与售房人之间的房屋买卖合同可能或者已经被确认无效、解除、撤销；12.4条约定，发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为，停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿：（6）借款人、担保人违反本合同其他约定；该合同第十四条约定，借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。本院认为，本案为涉及商品房买卖的借款合同纠纷。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案案涉商品房买卖合同，已经天津市静海区人民法院于2017年7月14日作出（2017）津0118民初1478号民事判决书，判决解除，该判决已于2017年9月25日生效。现崔雅洁与农行津南支行对于解除双方之间签订的《中国农业银行个人购房担保借款合同》均无异议。关于解除借款合同的法律责任承担问题，一审法院根据崔雅洁的诉讼请求，依照上述规定，所作处理并无不当。关于农行津南支行要求崔雅洁承担剩余贷款本息问题，根据双方签订的《中国农业银行个人购房担保借款合同》约定，明确约定了“如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。”故崔雅洁在团泊公司未将剩余贷款本息偿还农行津南支行的情形下，仍应当承担偿还义务。关于农行津南支行主张的其他费用问题，由于农行津南支行未能证明费用的发生，故本院对其该项请求不予支持。综上所述，农行津南支行的上诉部分请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：一、维持天津市津南区人民法院(2018)津0112民初1811号民事判决第一项、第三项；二、撤销天津市津南区人民法院(2018)津0112民初1811号民事判决第四项；三、变更天津市津南区人民法院(2018)津0112民初1811号民事判决第二项为：天津团泊置业有限公司、崔雅洁连带承担自上述借款合同解除后的剩余全部还款义务；四、驳回中国农业银行股份有限公司天津津南支行其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40元，公告费560元，反诉案件受理费11435元，二审案件受理费11515元，公告费560元，共计受理费22990元，公告费1120元；由中国农业银行股份有限公司天津津南支行负担案件受理费11495元，公告费560元；由崔雅洁负担案件受理费11495元，公告费560元。本判决为终审判决。审 判 长  王振英代理审判员  景 新代理审判员  兰 岚二〇一九年二月十四日书 记 员  王 帅