江苏省南京市秦淮区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0104民初12141号 原告：南京市秦淮区家门口浴室，住所地江苏省南京市秦淮区四条巷**。 经营者：徐利民，男，1978年12月4日生，汉族，住江苏省句容市。 委托诉讼代理人：夏梦灵，江苏天晖律师事务所律师。 被告：芦东升，男，1961年12月9日生，汉族，住南京市秦淮区。 被告：南京白下区副食品公司经营部（统一社会信用代码91320104135056175X），，住所地江苏省南京市秦淮区四条巷** 法定代表人：张桂玲，该公司经理。 委托诉讼代理人：朱巨根，江苏苏宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张**，江苏苏宁律师事务所律师。 原告南京市秦淮区家门口浴室（以下简称家门口浴室）与被告芦东升、南京白下区副食品公司经营部（以下简称白下副食品经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告家门口浴室的经营者徐利民及其委托诉讼代理人夏梦灵，被告芦东升及被告白下副食品经营部的委托诉讼代理人朱巨根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家门口浴室向本院提出诉讼请求：1.判令被告芦东升赔偿原告租赁秦淮区四条巷41号房屋经营浴室的营业损失100000元；2.判令被告白下副食品经营部对上述赔偿承担连带责任。事实与理由：原告与被告芦东升于2016年5月1日就南京市秦淮区四条巷41号房屋（以下简称诉争房屋）签订《房屋租赁合同》，约定双方就诉争房屋三年一签租赁合同，第一期至2019年5月1日止，作为房屋所有权人的被告白下副食品经营部在租赁合同上签署同意转租意见并加盖公章。另外被告芦东升向原告出示《委托书》一份，以证明被告白下副食品经营部于2008年8月授权南京新发展物业管理有限公司（以下简称新发展物业公司）代为管理被告白下副食品经营部名下的包括诉争房屋在内的房屋租赁与日常管理工作，并承诺徐利民可以长期租赁诉争房屋。为表示谢意，徐利民还宴请了被告白下副食品经营部的有关领导吃饭，其丁经理、刘副总经理均表态诉争房屋可以长期租赁。基于可以长期租赁的考虑，徐利民就诉争房屋进行装修改造作为经营浴室之用，装修总计投入70余万元。2018年5月8日，被告白下副食品经营部将芦东升及原告等诉至法院，要求原告退还诉争房屋，导致原告经营之浴室自2018年5月至9月共计停业五个月，共计损失约100000元（每月营收约30000元，扣除停业后减少的支出约10000元，实际利润损失每月20000元）。原告在装修时原计划是按照至少使用六年来规划的，现被告白下副食品经营部突然要求收回诉争房屋，导致原告损失巨大，特别是装修损失，但因为匆忙之中难以测算装修损失数额，故暂时先就营业损失予以主张，望法院判如所请。 被告芦东升辩称，首先，被告芦东升与原告签订的合同确实是三年，这也是白下副食品经营部同意的，上面都是加盖了白下副食品经营部的公章的，说明白下副食品经营部是同意转租的。其次，对于原告主张的营业损失赔偿，被告芦东升是同意的，但是损失的具体金额需与原告协商。 被告白下副食品经营部辩称，首先，本案所涉的白下副食品经营部租赁的相关事实及法律关系已经在另案中审理，并有生效判决，现原告以相同的事实起诉白下副食品经营部依法应予驳回。其次，白下副食品经营部与原告没有任何关系，通过之前案件的审理，确定两被告之间的房屋租赁关系于2018年3月届满，白下副食品经营部要求承租人及次承租人迁让房屋已经有生效判决予以了确认，对于白下副食品经营部在转租合同上加盖公章的行为生效判决也予以了明确，转租合同的租期不应超出两被告之间房屋租赁合同的期限。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明认定事实如下：2015年3月9日，芦东升与白下副食品经营部签订《租赁合同》，约定白下副食品经营部同意将涉案房屋出租给芦东升使用，期限叁年，自2015年3月10日至2018年3月9日；每年租金税后190000元，先付后用；未经白下副食品经营部书面同意，芦东升不得将涉案房屋全部或部分直接或间接转租给第三方，如遇特殊情况，需向第三方转租，必须事先征得白下副食品经营部书面同意。该合同芦东升签字处由他人代签。芦东升认可协议载明的租赁期限及租金标准，并按上述约定的租金标准向白下副食品经营部支付租金至合同期满。 2016年5月1日，芦东升（甲方）与徐利民（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将南京市常府街四条巷41号门面房中间一间（使用面积260平方米）出租给乙方使用，租赁期限叁年，自2016年5月1日至2019年5月1日。在该合同右上方白下副食品经营部加盖公章，并注明“此合同仅供办理营业执照使用，同意转租”。 2018年3月26日，白下副食品经营部书面告知芦东升，租赁到期不再续签、涉案房屋将由秦淮区国资招商平台统一核价公开招商。同年4月18日，白下副食品经营部再次向芦东升发出告知函，要求芦东升于2018年4月23日腾还承租房屋，并按520元/天的标准支付交还房屋期间的房屋使用费。 2018年5月8日，白下副食品经营部起诉芦东升、家门口浴室、南京市秦淮区味飘香汉堡店（以下简称味飘香汉堡店）、南京市秦淮区爪盛堂熟食店（以下简称爪盛堂熟食店）、南京市秦淮区包文平棉花销售部（以下简称包文平棉花销售部）至本院，要求判令：1.家门口浴室、味飘香汉堡店、爪盛堂熟食店、包文平棉花销售部向白下副食品经营部返还位于南京市秦淮区四条巷41号的租赁房屋；2.家门口浴室、味飘香汉堡店、爪盛堂熟食店、包文平棉花销售部自2018年3月10日起至实际返还租赁房屋之日止按日以1041元为标准向白下副食品经营部支付房屋使用费；3.芦东升依法为家门口浴室、味飘香汉堡店、爪盛堂熟食店、包文平棉花销售部向白下副食品经营部返还房屋并支付房屋使用费承担连带责任。在该案审理过程中，家门口浴室、味飘香汉堡店、爪盛堂熟食店提交委托书复印件两份，载明白下副食品经营部2008年８月委托新发展公司办理包括涉案房屋在内的四条巷39-41号房屋租赁日常管理工作、新发展公司于2016年１月授权芦东升就四条巷39-41号房屋租赁与日常管理工作中代表公司与有关承租人签订/续签租赁合同，并负责日常管理。白下副食品经营部对两份委托书的真实性不予认可，认为不能证明芦东升与白下副食品经营部续签租赁合同。本院经审理认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。后作出（2018）苏0104民初4297号民事判决：一、家门口浴室、味飘香汉堡店、爪盛堂熟食店、包文平棉花销售部、芦东升于判决生效之日起十日内向白下副食品经营部腾空并返还南京市秦淮区四条巷41号房屋（具体为家门口浴室腾空返还一层约260平方米房屋，味飘香汉堡店腾空返还一层约30平方米房屋，爪盛堂熟食店腾空返还一层约60平方米房屋，包文平棉花销售部腾空返还一层约20平方米房屋，芦东升腾空返还二层约350平方米房屋）；二、芦东升于判决生效之日起十日内向白下副食品经营部支付自2018年3月10日起至上述房屋交还之日止按520元/日标准计算的房屋占用费。上述判决作出后，家门口浴室、味飘香汉堡店、爪盛堂熟食店、芦东升不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院，该院经审理认为虽然白下副食品经营部在转租合同上加盖了公章，但其明确批注仅供办理营业执照使用，即便批注了同意转租，也只能证明白下副食品经营部同意在其与芦东升的租赁合同期限内同意转租，而并不能证明其同意转租合同上载明的租赁期限，而实际上转租合同上载明的租赁期限的起止日期还存在涂改的痕迹。故一审法院认定超出白下副食品经营部与芦东升之间租赁合同期限的部分约定无效，有事实与法律依据。后该院作出（2018）苏01民终8236号民事判决，驳回上诉，维持原判。 本案审理过程中，家门口浴室提供照片及自行制作的营业流水记录等一组证据，以证明本院送达过程中在其大门张贴传票后，原告即停止营业，为此遭受了100000元的营业损失。芦东升对上述证据的真实性不持异议，白下副食品经营部对照片真实性不持异议，但是对营业流水真实性不予认可，认为系家门口浴室单方制作，亦不符合财务凭证的规范要求。另，芦东升提交其与徐利民签订的租赁合同一份，以证明因该份合同上加盖有白下副食品经营部的公章，且租赁期限不存在任何涂改，故白下副食品经营部对转租是予以认可的，同时租赁期限为三年。家门口浴室对该份证据真实性不持异议，白下副食品经营部对该份证据真实性不予认可。庭审中，家门口浴室陈述2018年10月至今，家门口浴室仍在正常经营。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于原告要求被告芦东升赔偿营业损失100000元，并要求被告白下副食品经营部承担连带责任的诉讼请求，本院认为，从原告提供的照片及自行制作的收支流水来看，一方面仅凭一张照片不足以证明家门口浴室停业的时间及原因，另一方面即便存在停业事实，其单方制作的收支流水亦不足以证明实际营业损失金额。关于芦东升当庭提交的其与徐利民的另外一份租赁合同，对此本院认为，生效判决已经认定承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。而在另案审理过程中，芦东升、徐利民均未出示该份合同，且该份合同中落款处加盖的白下副食品经营部公章亦被划去，故不能据此认定白下副食品经营部认可转租期限为三年。故对于家门口浴室的上述诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告南京市秦淮区家门口浴室的诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取为1150元，由原告南京市秦淮区家门口浴室负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  黄 茜 二〇一九年二月十二日 见习书记员  于艳丽