河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫04民终3294号上诉人（一审被告、反诉原告）：田金涛，男，汉族，住河南省平顶山卫**。委托诉讼代理人：高好民,河南博识律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴彦楠，河南博识律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：张静，女，汉族，住河南省平顶山市湛河区。被上诉人（一审被告）：河南华仁房地产咨询有限公司，住所地河南省平顶山新华区建设路西段天湖苑**楼****临街门面房，统一社会信用代码：9141040075227053X2。法定代表人：候松岩，总经理。委托诉讼代理人：张海霞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：祁晓锋，河南前行律师事务所律师。上诉人田金涛因与被上诉人张静、河南华仁房地产咨询有限公司（以下简称华仁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省平顶山市卫东区人民法院（2019）豫0403民初3293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人田金涛的委托诉讼代理人高好民、戴彦楠，被上诉人张静，被上诉人华仁公司的委托诉讼代理人张海霞、祁晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田金涛上诉请求：1.依法撤销平顶山市卫东区人民法院（2019）豫0403民初3293号民事判决，改判驳回张静的全部诉讼请求；2.判令张静、华仁公司双倍返还田金涛的购房定金80000元，代付银行贷款3927元或发回重审；3.本案一审、二审诉讼费用、一审反诉费用均由张静、华仁公司负担。事实和理由：一、根据田金涛与张静、华仁公司2019年3月19日签订的《房地产买卖定金合同》可以看出，田金涛没有违约，真正违约的是张静和华仁公司。该房屋买卖属于二手房交易，并非田金涛与开发商之间的新房买卖，即便是该房屋属于开发商未交付的期房，原则上在张静向田金涛交付前，该房屋所有人是张静，开发商只会向该房屋所有人张静交付房屋。张静应当将该房屋从开发商手中接收并验收后，将合格的房屋交付田金涛，而并非一审法院所认定的田金涛作为将来业主，应当直接验收房屋并交纳物业费、水电费。二、根据《房地产买卖定金合同》第二条第一款明确约定，张静在向田金涛交付房屋前应当将物业费结清，但张静在2019年5月30日去开发商处收房时却要求田金涛支付物业费2000元，水电费300元的做法明显是违反合同约定的。田金涛拒绝张静的无理要求，不仅是在严格遵守合同约定，同样也是维护自己的合法权益。三、通过一审时向法庭提交的微信聊天记录可以看出，华仁公司多次作出虚假承诺，不仅向田金涛提出改变付款方式，而且对改变后的合同履行无法保障田金涛的安全交易。自始至终都是华仁公司提出付款方式变更建议，田金涛从未与张静协商过付款方式变更事宜，更没有向张静多次提出过变更付款方式。四、田金涛已经按照《房地产买卖定金合同》的约定支付了定金及第24期银行贷款3927元，足以证明田金涛是在积极履行与张静、华仁公司之间签订的合同，不存在违约。张静辩称，一审我们三方于2019年5月30日在华仁公司见面，张静告诉田金涛带3000元和相关证件在第二天收房，这3000元用于预交物业费和水电费，碧桂园承诺收房当天，业主和物业上的人一起去涉案房屋挑毛病，后期田金涛就不露面了。物业费是预交费用，收房当天要办理交接手续，当时田金涛也是同意的，房子以后是田金涛住的，田金涛是业主，这些费用应当由田金涛出，出于好意让田金涛去收房现场。综上，请求法院依法驳回上诉，维持原判。华仁公司辩称，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、本案虽为二手房买卖，但买卖双方事前均知晓交易的标的物是开发商尚未交付的含装修期房，且交付前买卖双方、华仁公司也到开发商处了解了开发商的交付日期，上田金涛妻子也要求2019年5月30日开发商交钥匙时一起去验房。二、《房地产买卖定金合同》约定卖方交付房屋时应结清物业费，文字表述为“结清”通常理解是对以前费用的结清，而不是后续费用的结清。另外开发商交付房屋时要求预交物业费等是行业习惯，并且买卖双方也均知道该费用是预交费用，也是田金涛使用，所以田金涛认为张静未结清物业费、水电费拒收房屋，拒缴原定的按揭贷款没有事实依据。三、关于田金涛称华仁公司多次提出协商变更付款方式一事，一审认定事实清楚，合同的实际履行情况足以反映这一点。四、《房地产买卖定金合同》签订后，买方虽提出变更价款，但在未达成新的一致意见情况下，各方仍应按照已达成的合意进行履行，现田金涛拒绝检验、接收房屋，且未支付后续的按揭贷款，不在履行合同，已经构成违约。一审法院认定事实：2017年4月13日，张静购买平顶山碧海置业有限公司开发的位于平顶山市卫东区建设路中段南侧平顶山碧桂园·天玺第6幢1单元15层1504号房，首付307052元，剩余700000元由张静于2017年5月10日向中国工商银行平顶山火车站支行申请了360期的分期贷款，每月偿还3926.35元。2017年4月11日，张静交纳住房维修基金9566元。2019年3月19日,张静通过华仁公司中介将上述房屋卖予田金涛，三方签订房地产买卖定金合同一份。合同约定:“成交价款为400000元（约等于定金合同签订前张静已经支付的首付、维修基金及前22期贷款总合）加剩余银行贷款；田金涛于本合同签订时付定金40000元，由华仁公司暂管；签定正式合同或过户日期为2019年6月10日前，本合同自正式合同签定或房产过户过失效，过期不签订视为违约；交付房屋以开发商交房日期为准；双方向房产机关申请所有权转移登记时，需要交纳的相关税费：张静办理自己的不动产证由张静自己承担，不动产办出过户所产生的费用各出各的费用（契税满二年后再过户）；补充条款为交房当日原装修不变，上、下畅通，因张静房子在贷款中，从第23期由田金涛来偿还贷款，开发商交房当日张静应积极去交此房的契税。张静不动产证未办理，田金涛暂押30000元房款，交房当日田金涛把剩余房款370000元交给张静。”合同签定后，张静将购房合同、银行借款合同、收据等购房手续交付给了华仁公司，田金涛亦将定金40000元交付给了华仁公司。后田金涛要求张静给予优惠，经双方协商，张静自愿交纳了2019年4月10日的第23期贷款，田金涛交纳了2019年5月10日的第24期贷款。2019年5月28日，张静告知田金涛、华仁公司于2019年5月30日三方一起到开发商处收房，并告知田金涛需要按照开发商要求预交一年的物业费2000元、水电费300元。但2019年5月30日田金涛拒绝前去开发商处收房，亦未按照约定向张静交付房款370000元。一审庭审中，田金涛先表示其不知道什么时候收房，后又表示华仁公司向其告知过。田金涛妻子与华仁公司业务员微信聊天记录中显示，田金涛妻子曾要求2019年6月30日开发商交钥匙时一起去验房。田金涛庭审中表示其不去收房的理由为物业费、水电费不应由其承担，应当由张静交纳上述费用、收房，收房后由再由张静向其交付房屋。张静表示本案房屋买卖合同的性质虽然是二手房买卖，但是由于开发商尚未交房，房屋实际性质为新房，且该房屋已由开发商装修，收房当天开发商还会让业主对房屋质量提出问题并解决，故田金涛作为将来的业主，应当由其本人参加验收并交纳物业费、水电费。另查明，本案房地产买卖定金合同签订后，田金涛不断与华仁公司协商，要求变更付款方式为全款并提前过户或更名，但未与张静、华仁公司达成一致。现本案所涉房屋仍未从开发商处接收，三方当事人至今未再签订正式房屋买卖合同。自2019年6月10日之后（即第25期之后）的银行贷款由张静交纳，张静现未交纳契税。庭审中经询问，田金涛认为张静、华仁公司的违约行为导致合同目的不能实现，要求法院判决解除本案定金合同。经释明，张静仅要求田金涛支付定金40000元，不再要求违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力并受法律保护。当事人应当按照约定诚实信用的履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案房地产买卖定金合同虽在形式上为双方后续签订房屋买卖合同的预约合同，但对交易的当事人、标的、数量、价款、付款方式、交付时间、交易费用负担等作出了明确约定，具备了房屋买卖合同的基本要素。该合同已经三方当事人亲自签名、按指印、加盖公章，故合同成立、生效并已经开始履行，受到法律保护。且该合同约定的“正式合同签定或房产过户过”的失效条件并未成就，故该合同仍然有效。定金合同签订后，田金涛不断与华仁公司协商变更付款方式、提前过户或更名，但未与张静、华仁公司达成一致。田金涛作为完全民事行为能力人，应当在合同的订立过程中尽到审慎、注意义务，其辩称华仁公司作出虚假承诺，但未提交充分、有效的证据予以证明，依照应当承担举证不能的不利后果。涉案定金合同中，除张静自愿承担了第23期贷款外，三方当事人没有签订新的合同或补充合同；田金涛要求变更付款方式为全款，在双方未协商一致的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，原房地产买卖定金合同仍然有效，三方当事人仍应按照该合同履行义务。田金涛在签订房地产买卖定金合同时明知张静的房屋为分期购买的期房、开发商装修过的新房，应知2019年6月30日开发商交房时收取的物业费为预收，而非前期产生。收房当天由购买人田金涛参加验收有利于购买人发现房屋存在在质量问题及将来维权，也符合日常交易习惯；由田金涛作为将来的业主、实际使用人、受益人向开发商预交物业费、水电费符合合同法的公平原则。但田金涛经通知拒不到场收房并向张静交付房款370000元，构成违约，且在2019年6月10日之后未按合同约定交纳分期贷款，不再履行合同，致使合同目的不能实现。田金涛以张静未交契税为由认为张静构成违约，但因合同约定张静交纳契税的时间及田金涛交付房款370000元的时间均为开发商交房日，而开发商交房当日田金涛拒不到场收房及交付房款370000元的行为使得张静取得了《中华人民共和国合同法》第六十六条规定的同时履行抗辩权。本案所涉房屋系由张静购买，也通知了田金涛一起收房并同意履行协助收房的义务，故田金涛辩称张静违约的理由，无事实根据，不予支持。张静、田金涛均要求解除本案定金合同，予以支持。田金涛未按约定履行合同义务，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，无权要求返还定金40000元。故张静要求田金涛支付定金40000元的请求成立，但该40000元现由华仁公司保管，为减少当事人诉累，节约司法资源，应由华仁公司直接向张静支付。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，田金涛支付的涉案房屋第24期银行贷款应当由张静返还，故田金涛要求张静返还3927元的反诉请求成立，予以支持。田金涛要求张静、华仁公司双倍返还购房定金80000元的反诉请求，无事实与法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十六条、第七十七条、第七十八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十六条、第一百三十条、第四百二十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除张静、田金涛、河南华仁房地产咨询有限公司于2019年3月19日签订的《房地产买卖定金合同》；二、田金涛交付给河南华仁房地产咨询有限公司的定金40000元不再返还，由河南华仁房地产咨询有限公司于本判决生效后十日内向张静支付；三、张静于判决生效后十日内向田金涛返还人民币3927元；四、驳回张静的其他诉讼请求；五、驳回田金涛的其他反诉请求。本院二审期间，田金涛提供证人彭某出庭作证，本院组织各方当事人对证人进行了质证。对二审争议的事实，本院认定如下：开发商交付涉案房屋的时间为“2019年5月30日”而非一审认定的“2019年6月30日”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点何方应承担违约责任。经查，本案三方当事人在签订《房地产买卖定金合同》后，在合同履行过程中，虽然对契税负担、房款交纳的履行方式等问题出现过不同意见，但均未形成一致意见，也未对书面合同进行变更，不能因履行过程中出现不同的协商意见而认定存在违约行为。但在房屋开发商5月30日交房前，三方就收房、验房进行协商，张静已经告知田金涛方收房需要交纳物业费等费用，田金涛却以该费用不应由本人负担为由拒绝验房，进而不按合同约定缴纳剩余房款的按揭，已经构成违约。且在本案二审庭审过程中，张静明确表示仍可按原合同履行，而田金涛表示不愿意按原合同履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”之规定，张静主张解除合同的请求应予支持。同时根据《中华人民共和国担保法》第八十九条关于“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金乙方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，因田金涛未按合同约定交纳房款，也当庭表示不愿意继续履行合同，田金涛所交纳的4万元定金，依法不应返还。综上所述，田金涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15176元，由田金涛负担。本判决为终审判决。审判长  郭国会审判员  谢小丽审判员  李泉钦二〇一九年十一月二十九日法官助理雷东书记员薛梦杰