广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初1323号 原告：龙卫红，男，1968年8月1日出生，汉族，住湖南省浏阳市。 委托诉讼代理人：吕小东，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被告：广西鼎顺置业有限公司，住所：广西南宁市青秀区中文路**领世郡****楼****。统一社会信用代码：91450103554721408P。 法定代表人：陈大庆。 被告：广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所：，住所：广西防城港市港口区迎宾路市政府办公楼群西侧会信用代码：9145060067502393XQ。 法定代表人：孔仕才。 原告龙卫红与被告广西鼎顺置业有限公司（以下简称鼎顺公司）、广西防城港红树湾房地产开发有限公司（以下简称红树湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告鼎顺公司无法直接送达，需公告送达，本案依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙卫红的委托诉讼代理人吕小东到庭参加诉讼；被告鼎顺公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼；被告红树湾公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙卫红向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告红树湾公司签订的《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》（以下简称《建房意向书》）无效；2.鼎顺公司返还原告购房定金及购房款共56387元，并支付利息26904元（以本金56387元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算，从支付之日即2011年3月13日起计算至债务清偿之日止，暂计至2019年4月14日）；3.被告红树湾公司对上述债务承担连带责任；4.被告红树湾公司返还原告购房定金2万元，并支付利息9454元（以本金2万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算，从支付之日即2011年4月6日起计算至债务清偿之日止，暂计至2019年4月14日）。事实与理由：2011年3月13日，原告在被告鼎顺置业公司（系被告红树湾公司防城港市金海湾二期项目的销售代理商）的推销下，与被告红树湾公司签订一份《建房意向书》，约定原告购买防城港市金海湾二期项目A12栋1单元13A层03号房一套，并支付给被告鼎顺公司购房款总计56387元，2011年4月6日支付给被告红树湾公司购房诚意金2万元。后原告得知该楼盘尚未取得《商品房预售许可证》，就要求被告退款，但遭到拒绝。 被告鼎顺公司、红树湾公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2011年3月13日，原告（乙方）与被告红树湾公司（甲方）签订了一份《建房意向书》，约定原告购买被告红树湾公司开发的金海湾二期A12栋1单元13A层03号房，房屋建筑面积为121.29㎡，单价为每平方米3490元，总房款为423303元；第一期付款为在签订本意向书时付诚意金2万元；第二期付款在工程进度达到±0时付房款总额的20％（含已付诚意金）；第三期付款在换签时付清余款或通过采用与银行办妥按揭贷款方式将余款付清给甲方；待甲方办理预售证后即与乙方签订《商品房买卖合同》；合同还约定了项目建设依据、乙方的违约责任等事项。2011年3月13日，被告鼎顺公司向原告出具了一份《收据》（编号：1528218），表明收到原告交来金海湾二期A12-1-13A03第一期款56387元。2011年4月6日，被告红树湾公司向原告出具了一份《收据》（编号：7029854），表明收到原告交来A12-1-13A03诚意金2万元。 另查明，被告鼎顺公司代理销售被告红树湾公司开发的金海湾小区二期商品房项目。被告红树湾公司与原告签订《建房意向书》时及在本案起诉前未取得案涉商品房项目的《商品房预售许可证》。 本院认为，原告与被告红树湾公司签订的《建房意向书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房单价、总价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告红树湾公司已按约定收取部分购房款，故案涉《建房意向书》应当认定为商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案中，案涉商品房项目至本案原告起诉前仍未取得《商品房预售许可证》，原告与被告红树湾公司签订的《建房意向书》因违反上述规定而无效，故原告请求确认案涉《建房意向书》无效于法有据，本院予以支持。又依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效，原告要求被告红树湾公司返还诚意金2万元并赔偿利息损失的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。利息以2万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年4月6日起计算至实际清偿完毕之日止。 关于原告请求被告鼎顺公司、红树湾公司连带返还购房定金、购房款共56387元并支付利息的问题。根据原告向本院提供的《收据》可知，被告鼎顺公司因案涉商品房收取了原告第一期房款56387元。因《建房意向书》无效，被告鼎顺公司应将收取的56387元返还给原告并赔偿原告的利息损失，利息以56387元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年3月13日起计算至实际清偿完毕之日止。因被告红树湾公司与被告鼎顺公司存在委托代理关系，被告鼎顺公司明知被告红树湾公司未取得案涉商品房项目的《商品房预售许可证》，仍代为销售商品房，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”的规定，现原告主张两被告对上述56387元款项及利息承担连带清偿责任有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告龙卫红与被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司签订的《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》无效； 二、被告广西鼎顺置业有限公司与被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内连带偿还原告龙卫红购房款56387元并赔偿利息损失（利息的计算方法：以56387元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年3月13日起计算至实际清偿完毕之日止）； 三、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告龙卫红诚意金2万元并赔偿利息损失（利息的计算方法：以2万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年4月6日起计算至实际清偿完毕之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2554.90元、公告费700元，两项合计3254.90元（原告龙卫红已预交），由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司负担850.32元，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司、广西鼎顺置业有限公司共同负担2404.58元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2554.90元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审 判 长  李明娟 人民陪审员  李成霖 人民陪审员  凌宜莲 二〇一九年十一月一日 法官助理罗茜 书记员梁滢 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。 二、《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 四、《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。