西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2018）陕0103民初13374号原告（反诉被告）：西安宏泽实业有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：刘艳平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王佩瑶，陕西观厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟向阳，陕西观厚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郭莹，女，1981年12月27日出生，西安市碑林区经营人，住西安市未央区。委托诉讼代理人：周群，（系被告郭莹之夫），男，陕西省燃气集团公司安全与环境监察处处长，住西安市未央区。原告（反诉被告）西安宏泽实业有限公司与被告郭莹（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王佩瑶、孟向阳，被告委托诉讼代理人周群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安宏泽实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金94392元，租赁期间电费91179元，租赁期间水费8265元，支付原告提前解约违约金30000元，延迟支付租金违约金50000元，以上各项合计273836元；2.判令被告清退“晏域江湖”餐厅所办会员储值卡，消除对租赁房屋的不利影响；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年6月17日签订了《“兴庆公园内积庆殿和五龙壇”房屋租赁合同》，约定：原告将坐落在兴庆公园北门内的“积庆殿和五龙壇”出租给被告营业使用，租期10年，租赁期间物业水电费用由被告承担。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告在租赁房屋开设“晏域江湖”餐厅。截止2017年6月12日，被告共交付房租75万元，依合同交清了前三年的房屋租金即租金交付至2017年9月19日。此后，被告再未向原告支付租金，直至2018年1月23日被告单方擅自提出退租。经计算，被告郭莹欠付2017年9月20日至2018年1月23日期间的租金94392元（275625元÷365天×125天）、2017年被告经营期间的电费91179元、水费8625元。并认为，被告租赁期内擅自退租的行为已经违反《租赁合同》10-6条：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该向甲方支付违约金30000元整”，被告应向原告支付违约金30000元；被告迟延给付原告租金的行为违反《租赁合同》第10-7条每逾期1日则须按日租金的1.5倍支付赔偿金的约定，截止2018年7月31日被告应支付376058.22元（（275625÷365）×1.5×332天=376058.22），原告酌情主张50000元。原告在被告退租后，多次要求被告支付租金及水电费，并清退“晏域江湖”餐厅所办会员储值卡，消除对租赁房屋的不利影响，但被告以各种理由推辞，对原告避而不见。围绕诉讼请求，原告提供的证据有《“兴庆公园内积庆殿和五龙壇”房屋租赁合同》、西安市碑林区XX餐厅公工商信息、XX餐厅收费明细及收条、限期搬离通知书、催收通知、《律师函》、快递单及邮件查询单等。被告郭莹辩称，其与原告签订房屋租赁合同，租用兴庆公园内积庆殿、五龙壇房屋及附属连廊、露台，用作咖啡、餐饮、棋牌及儿童娱乐经营使用。合同约定，甲方（指原告）应保证乙方（指被告）在该房屋租期内的上下水和用电系统正常；租赁期间，甲方应协调园区关系及有关合法经营的便利条件。合同签订后，被告到兴庆公园办理了入场备案和装修许可手续，缴纳了装修押金20000元（至今未退），计划装修工期2个月。原告保证的用电系统有重大缺失，当年8月中旬，装修即将完成时，被告意外发现原有配电额定功率已被其他经营户占用，必须另行设计用电方案。被告将此情况告知原告，原告未有效解决，被告无奈只能自行铺设电缆和配电柜，花费材料、电路设计及施工费合计20余万元，餐厅延迟1个月开业额外支出人员工资、住宿、餐补等费用10余万元。原告保证的上下水系统无保障，餐厅开业后上水始终不正常，有水无压，只能储水做饭提水从刷洗手间。餐厅经营无保障，餐厅位于公园北门内，北大门为餐厅客人必经之路，但公园大门关闭时间冬季18：30、春秋19：30、夏季20:00,为此经常与公园门卫发生纠纷，导致餐厅客人大量流失。餐厅西边连廊上下午一直被秦腔社团抢占架设电喇叭唱戏，餐厅白天也无法正常营业。合同约定的儿童娱乐等项目无法正常实施。被告要求原告出面协调，但未见成效。餐厅始终处于恶劣的经营环境之中，已经达不到正常餐厅营业要求，原告已违约在先。2018年10月，被告无奈停业改造，但公园强调只能进行内部改造外部不得改动，致使噪音污染无法解决。被告只能提出终止经营，在与原告沟通后，被告认为已与原告达成口头协议，停业期间免除房租，营业期间的水电费与公园协商解决。并出于信任，在没有损坏餐厅用电用水系统，没有转移餐厅主要设施设备的情况下，将餐厅大门钥匙移交原告。但原告却变卦起诉，在双方未达成共识和法院判定之时，擅自损毁餐厅大门锁具，强行拆除餐厅设施，损坏转移餐厅设备和资产，导致被告蒙受更大经济损失。综上，被告质疑兴庆公园内积庆殿、五龙壇房屋的租赁是否符合国家政策和规定，并因原告合同违约和后期违法强拆的损失提出反诉：1.判令郭莹与宏泽公司所签房屋租赁合同无效；2.判令宏泽公司立即支付郭莹因建造餐厅用电系统构成的电料费及施工费(20万元)、人员工资及餐补（15万元）等相关费用35万元；3.追究宏泽公司强拆、损坏及转移餐厅设施、设备和个人资产的法律责任，判令宏泽公司归还郭莹因此丢失的餐厅设备设施和物品（视频监控系统1套、收银系统1套、餐厅管理系统电脑终端及硬盘1套、投影试听系统1套、后厨大功率电灶具3套、电烧烤炉1台、蒸箱1台、冰柜3台、5匹商用格力空调5台、1.5匹壁挂空调1台、树抱石大型原生态根雕1件、民国旧家具4件、直径2.3米圆形电动餐桌1套、户外遮阳设备7套及其它室外餐具、餐椅、餐桌数百件，估值约20万元）。围绕答辩意见及反诉请求，被告提供的证据有原、被告双方签订的房屋租赁合同、宏泽公司与兴庆公园签订的租赁合同、餐厅主电缆施工报价单、餐厅户外钢结构仿古建大厅报价单、银行交易明细单、餐厅损毁丢失主要物品清单及餐厅工作人员证人证言、短信截图、餐厅实景照片等。  针对被告的反诉，原告辩称，双方租赁合同1-2条约定乙方郭莹于合同签订之前已实地查看房屋现状并知悉房屋权属情况。原告与兴庆公园签订的租赁合同与本案系两个不同的法律关系，是否同意转租的权利人是兴庆公园而非郭莹。原告在被告郭莹经营期间委托被告向兴庆公园缴纳水电费，兴庆公园收取水电费同意转租。房屋租赁合同1-3条约定双方同意以现状交付房屋，郭莹是接受的。被告郭莹对餐厅进行装修、对用电系统进行改造以及对餐厅工作人员发放工资、餐补等相关费用系其经营所须的投资行为，与原告无关。原告为了及时止损于2018年9月4日向郭莹发函，限其收到函件5日内日搬离，否则餐厅物品按遗弃物处理。郭莹收到函后仍不予搬离，对此损失应自负责任。原告认为，被告郭莹餐厅停业是因其经营不善所致，被告在经营期间并没有向原告提出营业时间、水电系统缺陷、噪音污染等问题。故不同意被告的反诉请求。同时，原告增加诉讼请求：要求被告郭莹赔偿自2018年1月23日交钥匙后至2018年9月20日腾房期间一直占有该房屋给原告造成的租金损失共计181232.9元（按双方租赁合同约定的年租金275625元计算）。本院经审理认定事实如下： 2014年6月17日，原告宏泽公司（合同甲方 出租方）与被告郭莹（合同乙方 承租方）就被告承租原告房屋事宜经协商签订了《“兴庆公园内积庆殿和五龙壇”房屋租赁合同》。合同约定：甲方出租给乙方的房屋为西安市兴庆公园北门内积庆殿、五龙壇及附属连廊、露台（以下简称该房屋），建筑面积约500平方米；甲方确保拥有该房屋合法经营权，乙方于签订本合同之前已实地察看并知悉房屋现状及权属情况，双方同意建立租赁关系；甲乙双方同意以现状作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的依据；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为咖啡、餐饮、棋牌及儿童娱乐营业使用；甲方于乙方缴付第一期房租到账后3日内向乙方交付该房屋并清理室内杂物；从甲方交付房屋之日至2014年9月19日，甲方同意该段时间作为乙方筹备和装修时间，该期间所发生的水、电费和其他有关费用均由乙方承担，但不计作租期，免收租金；房屋租赁期共10年，自2014年9月20日起至2024年9月19日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；该房屋起租时每年租金25万元（本租金不含任何税金），甲方同意第一年减少乙方租金2.5万元，租金按年递增，分期交付，乙方按一年一次性预支付，其中前四年为，第一年租赁时间2014年9月20日至2015年9月19日 合同签订后3日内支付租金225000元，第二年支付期限2015年8月15日至2015年9月1日 租赁时间2015年9月20日至2016年9月19日 租金262500元，第三年支付期限2016年8月15日至2016年9月1日 租赁时间2016年9月20日至2017年9月19日 租金262500元，第四年支付期限2017年8月15日至2017年9月1日 租赁时间2017年9月20日至2018年9月19日 租金275625元；房屋租赁保证金为30000元，租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、房屋和设备日常维修及其他全部税费均由乙方承担；乙方装修前需将书面的装修方案报与甲方并经甲方书面同意后方可进场施工，对于乙方在租赁期间另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意后，方可进行，乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方负责；甲方应保证乙方在该房屋租期内的上下水和用电系统的正常；租期届满，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时属于乙方的家具、电器等非固定设备由乙方按期搬走，由乙方增加的装修包括新增固定的地板、隔墙、门窗、灯具、楼梯及其他拆卸后会损坏室内外状况的设施装配等乙方不得拆除，以免影响和破坏房屋的正常使用；任一方违反合同约定，应向另一方支付违约金；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该向甲方支付违约金30000元；乙方如逾期支付租金，每逾期1日，则乙方须按日租金的1.5倍支付赔偿金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期1日，乙方应按合同租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用费，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的实际经济损失；租赁期间，甲方应协调园区关系及有关合法经营的便利条件等内容。合同签订后，被告按约支付了第一年度的租金225000元及房屋租赁保证金30000元，原告亦将合同约定的租赁房屋交付被告，被告收房后遂开始“晏域江湖”餐厅的筹备和装修工作。同年8月19日，被告与陕西别致装饰工程有限公司签订了餐厅主电缆施工合同，从兴庆公园配电室往XX餐厅通过路面开挖直埋方敷设满足300千瓦负荷电缆，开挖路面120米，报价金额152050元，报价含电缆及人工敷设、路面开挖恢复及设备使用、配电柜及安装调试等费用。同年9月底，被告完成了“晏域江湖”餐厅的筹备和装修工作，“晏域江湖”餐厅于十一期间开业经营。之后，被告郭莹于2015年、2016年分别按约向原告支付了下一年度房屋租金。被告三年累计支付租金750000元。2017年9月，被告郭莹未向原告支付下年度（2017年9月20日至2018年9月19日）租金，“晏域江湖”餐厅于10月8日停业。2018年1月23日，被告郭莹在搬走了部分餐厅物品后向原告提出终止租赁合同，将餐厅钥匙交与原告。双方交接“收条”载明：我公司于2018年1月23日接收XX餐厅大门钥匙一把，厨房钥匙一把，凉菜房钥匙一把，共计三把钥匙，接收此钥匙的目的为安排夜值人员，我公司不承担XX餐厅室内所有财物保管义务。此时，被告欠电费91179元（自2017年1月至2017年10月）、水费8265元（自2017年1月至2017年9月）及自2017年9月20日起的租金未付。2018年5月22日，西安市XX园XX餐厅发出催交水电费通知，并将通知书交与原告宏泽公司。之后，原告于2017年6月向被告三处地址寄发律师函，催告被告立即与宏泽公司联系，并在收到律师函之日起10日内向宏泽公司支付所欠租金、电费、水费及提前解除违约金。其中寄往西安市XX路XX号院的邮件查询单显示邮件妥投他人收。此后，因未得到被告回应，原告遂于2018年9月3日提起诉讼。同年9月4日，原告又向被告三处地址寄发了“限期腾房通知函”，限被告在收到本通知函之日起5日内将租赁房屋内的物品搬离，将房屋恢复原状后交还宏泽公司，若到期未按时腾空房屋，房屋内物品宏泽公司将按遗弃物进行处理，搬离物品的费用由被告承担，且因此事产生的一切法律后果由被告承担。被告在收到该通知函后联系了原告，双方沟通未果。之后，因被告拒不搬离物品，原告遂于同年9月20日将“晏域江湖”餐厅内部分剩余物品搬至他处存放，并对“晏域江湖”餐厅内装饰开始拆除清理。另查，2012年12月28日，西安市XX园XX园基础设施、丰富公园的经营项目及内容，经公开招标与原告宏泽公司就宏泽公司修缮并承包经营公园内“积庆殿”仿古建群项目协商签订了《合同书》，公园内“积庆殿”古建租赁经营项目，建筑面积约1000平方米，室外月台面积约600平方米，该项目施工期6个月，经营期限定为11年（即自2013年8月27日至2024年8月26日），宏泽公司独立经营，施工期内为免租金，经营期收取房屋租金，兴庆公园负责提供水电等便利设施以及为宏泽公司经营提供便利服务（停车、夜间通行等），宏泽公司应按时交纳承包费外的其它各项费用（水电等费用），不得经营与合同规定内容以外的项目和内容，不得转包、转让、出租该项目，否则按违约处理。原告宏泽公司在完成“积庆殿”仿古建群修缮工作后，该场地用于经营餐饮，一部分为“憩园”餐厅，另一部分出租给被告郭莹经营“晏域江湖”餐厅。本案庭审时，原、被告对于“晏域江湖”餐厅遗留物品陈述不一，原告提供了其搬走存放的物品清单（其中列有26种物品的品名及数量），并表示被告清单所列的安防系统及空调（5大1小共6台）仍在租赁场地内，被告所称的视听系统及其他物品现场没有见到。因双方租赁关系已终止，为避免损失扩大，本院遂当庭告知被告将原告清单中所列物品及现场的安防系统和空调在7日内从原告处拉走，逾期责任自负（见庭审笔录第17页）。被告委托诉讼代理人在阅读庭审笔录并签字后，提出空调系统的拆除比较复杂7日内搬离困难，希望给15天时间。本院予以准许，并将调整搬离日期的内容在庭审笔录最后一页（第22页）进行了补充。该页笔录重新打印后，被告委托诉讼代理人却拒不在修改后的该页笔录签名。后经询问原告，被告在期限内未从原告处搬走上述物品。庭审中，被告表示在其经营期间“晏域江湖”餐厅对顾某某办理有会员储值卡，现已基本消费完毕，个别卡还剩余数百元，其已通知顾某某依凭据予以解决。并称，在交接餐厅钥匙时，其向原告提出希望后续租赁人能够接收餐厅的装修、电缆等以减少损失。本案审理过程中，本院就被告增添的电力增容系统作价接收问题主持调解未果。上述事实，有当事人提交的证据及本院庭审调查笔录在卷佐证。本院认为，原告宏泽公司与被告郭莹于2014年6月17日签订的《“兴庆公园内积庆殿和五龙壇”房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。西安市兴庆公园与原告宏泽公司签订“积庆殿”仿古建群修缮及承包合同虽然约定不得出租该项目，但在被告郭莹餐厅装修及三年经营期间，西安市兴庆公园对于宏泽公司将“积庆殿”仿古建群部分场地转租给郭莹经营并未提出异议。原、被告房屋租赁合同的履行亦未受到该约定的影响。故原告宏泽公司与被告郭莹签订的房屋租赁合同有效，双方房屋租赁关系已于2018年1月23日终止。被告关于双方租赁合同无效的抗辩意见及反诉请求不成立，本院不予支持。关于本诉。被告辩称原、被告口头约定免除“晏域江湖”餐厅停业期间的房屋租金，营业期间的水电费与兴庆公园协商，缺乏证据佐证。且宏泽公司与郭莹之间、宏泽公司与兴庆公园之间为不同的合同法律关系，合同主体的权利义务关系具有相对性。故被告郭莹上述抗辩意见，本院不予采信。原告要求被告支付拖欠的房屋租金94392元（2017年9月20日至2018年1月23日）、电费91179元、水费8265元之诉请，有事实及合同依据，本院予以支持。因房屋租赁关系终止，被告前期交纳的房屋租赁保证金30000元可以抵充合同约定由其承担的费用。双方租赁合同第10-6条约定“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该向甲方支付违约金30000元”，原、被告于2018年1月23日交接“晏域江湖”餐厅钥匙的行为是双方合意提前终止租赁关系的体现，故原告依该约定主张30000元违约金，理由不成立，本院不予支持。被告欠付租金属实，原告主张逾期赔偿金有合同依据，原告酌情主张赔偿金50000元，结合本案案情，予以支持。“晏域江湖”餐厅储值卡系由被告销售给顾某某，该卡的清退责任应由被告向顾某某承担。关于原告主张的要求被告郭莹支付自2018年1月23日起至2018年9月20日占有房屋期间原告的租金损失181232.9元（以合同约定的年租金计算）之诉请。由于原、被告在2018年1月23日交接“晏域江湖”餐厅钥匙时，餐厅内尚遗留了部分设备及物品，被告关于希望后续租赁人能够接收餐厅的装修、电缆等以减少损失的陈述符合情理，原告在交接后即可开展招租工作，如对餐厅内遗留物品接手事宜不能达成合意，可通知被告进行搬离。原告于2018年6月向被告发函催收欠款，于2018年9月4月发函要求被告搬离物品。由于双方租赁关系已于2018年1月23日终止，搬离物品向出租人腾交租赁场地为承租人的义务，被告在原告发出腾房通知后拒不搬离遗留物品，构成违约，应当承担民事责任，但延迟占用期间认定为2018年9月11日至同年9月20日，占用期间的租金损失为7551.40元。关于反诉，被告郭莹在与原告签订房屋租赁合同时知悉其所租赁的房屋位于西安市XX园区内，餐厅的经营活动受公园环境和公园开放时间等因素的影响。双方房屋租赁合同约定以房屋现状交付，原告履行了交付房屋的义务，并无过错。被告收房后至2014年9月19日为餐厅筹备和装修免租期。被告于2014年8月19日对餐厅电力增容进行电缆施工属实，但被告对于电力增容费用的承担问题并未与原告进行协商。被告反诉要求原告向其支付建造餐厅用电系统产生的材料费、施工费及延误一个月（2014年9月）的人员工资、餐补费用的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。关于被告第三项反诉请求，由于原、被告租赁合同关系已于2018年1月23日终止，被告作为承租人有责任和义务及时将其在租赁场地搁置的设备物品搬离，搬离物品与双方其他纠纷的解决并不存在时间上的先后关系。原、被告在交接餐厅钥匙时未对遗留物品进行清点，双方也未设立委托保管合同关系，原告对于被告遗留在场地内的物品不负有保管义务，仅有合理注意义务。原告作为出租人为避免扩大损失于2018年9月4日向被告发函，通知被告在5日内搬离物品，并于2018年9月20日清腾场地的行为，并无不当。本案审理过程中，本院明确告知被告在规定期限内从原告处搬取其餐厅遗留物，逾期自负责任。被告拒不搬取遗留物，做法不当，应当自负后果。故被告该反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郭莹于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）西安宏泽实业有限公司支付2017年9月20日至2018年1月23日的房屋租金94392元；二、被告（反诉原告）郭莹于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）西安宏泽实业有限公司支付电费91179元、水费8265元；以上一、二项合计193836元，减去被告（反诉原告）郭莹交纳的房屋租赁保证金30000元，被告（反诉原告）郭莹给付原告（反诉被告）西安宏泽实业有限公司163836元。三、被告（反诉原告）郭莹于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）西安宏泽实业有限公司支付逾期赔偿金50000元；四、“晏域江湖”餐厅会员储值卡的清退责任由被告（反诉原告）郭莹承担；五、被告（反诉原告）郭莹于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）西安宏泽实业有限公司支付房屋占用期间的租金损失7551.40元；六、驳回原告（反诉被告）西安宏泽实业有限公司其余诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）郭莹的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费9028元（原告已预交），反诉费4650元（被告已预交），由原告（反诉被告）西安宏泽实业有限公司负担3611元，被告（反诉原告）郭莹负担10067元（其中5417元原告已预交，被告同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                         审  判  长    任 惠 军审 判 员  李 新 元审  判  员    李 静 宇 二〇一九年一月十五日   书 记 员  许    贝 1