大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0202民初2711号原告：大连天通房地产开发有限公司，住所地大连市中山区x。法定代表人：张海祥，系该公司总经理。委托代理人：陈兆良，系辽宁东亚律师事务所律师。委托代理人：王鑫，系辽宁东亚律师事务所律师。被告：韩春梅，女，1965年9月19日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市兴安区。委托代理人：刘贺强，系北京市国联律师事务所律师。原告大连天通房地产开发有限公司（以下简称“天通公司”）诉被告韩春梅返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天通公司的委托诉讼代理人陈兆良、王鑫、被告韩春梅的委托诉讼代理人刘贺强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天通公司诉称：2006年3月6日，原、被告签订了《房屋买卖合同》（合同编号x），约定被告购买原告开发的位于大连市中山区房屋（行政街号为中山区x）建筑面积49.09平方米，单价为每平方米7,990元，总金额为392,229.10元。2016年7月29日，被告起诉至贵院请求原告继续履行《商品房买卖合同》，贵院于2018年1月15日作出（2016）辽0202民初5852号判决书，判令被告与原告继续履行双方签订的合同编号为x的《商品房买卖合同》，履行方式为被告自该判决生效之日起十日内给付原告购房款27万元，并自2016年7月29日起至付清之日止，按中国人民银行发布的同期同类资金贷款利率计算给付天通公司利息，原告在被告付清上述购房款本息后十日内协助被告办理位于中山区x房屋产权登记手续，若被告没有在法院限定的期限内给付上述欠款本息，原告有权解除合同。一审判决作出后，双方均未上诉，该判决目前已生效，但被告没有在生效判决限定的期限内给付欠款本息，因此，原告根据生效判决书所确定的权利向贵院提起诉讼，请求判令1、解除原告与被告于2006年3月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号x）；2被告腾退原告位于大连市中山区的房屋；3、被告向原告支付房屋使用费人民币256,354元；4、被告协助原告办理合同编号为x的《商品房买卖合同》备案登记变更手续，将该合同备案登记变更至原告名下；5、鉴定费6,600元由被告承担。被告辩称：我方认为原告据以起诉的（2016）辽0202民初字5852号民事判决超出原告诉讼请求，违反民诉法规定，被告已向大连市中级人民法院提起再审申请，恳请法庭待再审申请案件结果确定后再行判决；该判决认定的事实错误，原告违约在先，且其要求解除合同没有事实与合同依据；即便是本案不等待再审案件的审查结果而进行判决，原告要求被告赔偿房屋使用费、鉴定费等诉讼请求也不应得到支持。因本案系房屋买卖合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。在买卖合同未依法解除前，被告对案涉房屋享有合法的占有使用权，无需因此向原告支付任何费用。同时，本案的合同解除责任在于原告违约在先，被告对此没有过错责任，也不应承担赔偿责任。因本案是房屋买卖合同纠纷，原告在合同履行过程中，并没有实际产生任何经济损失。相反，由于房价的上涨，如本合同被宣判解除，原告将因此获得不正当利益；如果本合同被宣判解除，则原告没有继续占有被告已经支付的首付款的合法依据，应将首付款返还被告。同时，由于本合同解除的责任在于原告，原告还应赔偿被告自缴纳首付款之日起至返还首付款之日止的银行同期贷款利率的利息。另，根据法庭在对案涉房屋出租情况勘察的过程中，已经查明原告在未获得被告许可，没有合法权限的情况下，将案涉房屋予以出租，所获房租也应在合同解除的情况下，支付给被告。综上，被告不同意原告全部诉讼请求，要求继续履行合同。原、被告围绕诉讼请求依法提供了证据，包括原告、被告均提供的《商品房买卖合同》（合同编号为x）、大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初5852号民事判决书，原告提供的法院专递邮件详情单及邮件跟踪查询、邮政特快专递及跟踪查询、解除买卖合同通知、2018年6月12日“中国商报”、房地产估价报告、增值税普通发票、借款合同、收款收据、华夏银行进账单、工商档案查询信息；被告提供的再审材料清单、其他房屋贷款合同、租赁合同、录音录像。对于上述证据，本院组织当事人进行了质证，予以确认并附卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月6日，原告大连天通房地产开发有限公司与被告韩春梅签订《商品房买卖合同》（合同编号为x），约定被告购买原告开发的位于大连市中山区房屋（行政街号为中山区x），建筑面积49.09平方米，单价为每平方米7,990元，总金额392,229.10元，付款方式为分期付款，于2006年3月6日付清首付款122,210元，其余房款27万元，以贷款方式支付，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2006年5月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案等。合同签订后，被告依约支付了首付款122,229.10元，原告于2010年8月20日办理了案涉房屋的商品房合同备案登记手续。查，被告韩春梅于2016年7月29日向我院起诉原告大连天通房地产开发有限公司，要求判令继续履行其与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为x），即要求原告协助办理按揭贷款及办理房屋产权手续。我院于2018年1月15日作出（2016）辽0202民初5852号民事判决书，判决内容为“原告韩春梅与被告大连天通房地产开发有限公司继续履行双方签订的编号为x1的《商品房买卖合同》，履行方式为：原告于本判决生效之日起十日内给付被告购房款27万元并自2016年7月29日起至付清之日止，按中国人民银行发布的同期同类资金贷款利率计算给付被告利息；被告在原告付清上述购房款的本息后十日内协助原告办理位于中山区x屋的产权登记手续；若原告未在本院限定的期限内给付上述欠款本息，被告有权解除合同；二、驳回原告韩春梅的其他诉讼请求”。我院于2018年1月25日通过EMS特快专递向被告的委托代理人张亚辉律师送达了（2016）辽0202民初5852号民事判决书。原告、被告收到（2016）辽0202民初5852号民事判决书后，均未上诉，该民事判决已发生法律效力；被告韩春梅未按该民事判决书的判决履行支付剩余房款及利息的义务。2018年3月16日，原告通过EMS特快专递分别向被告身份证的地址（黑龙江省鹤岗市兴安区，快递单号为x）和《商品房买卖合同》预留的地址（大连市中山区x，快递单号为xx）发出解除商品房买卖合同通知函，以被告未按约定支付房款、未履行（2016）辽0202民初5852号民事判决书为由，通知被告解除x号和x号《商品房买卖合同》。2018年6月12日，原告又在中国商报上，以被告未履行（2016）辽0202民初5852号民事判决书为由，刊登解除合同通知。在本案庭审中，被告韩春梅称其已就（2016）辽0202民初5852号民事判决向大连市中级人民法院提起再审，现大连市中级人民法院就该案是否提起再审未作出民事裁定。又查，本案庭审中原告称合同约定为2006年5月31日将案涉房屋交付被告，被告称交付时间为2011年10月，另被告称房屋交付后，其将房屋对外出租了一年，即被原告断水断电，租户离开，后由原告将房屋对外出租，租金由原告收取。但根据原告提供的收款收据载明，被告韩春梅于2006年8月17日向案涉房屋所在大厦的格瑞特物业公司缴纳物业费10,603.68元。再查，2018年6月28日，原告申请对大连市中山区自2006年3月6日起至司法鉴定之日止的租金进行司法鉴定。辽宁永通房地产评估事务所有限公司受大连市中级人民法院的委托进行鉴定，并于2018年12月15日出具《房地产估价报告》（大永房估字［2018］154号），估价结论为：租赁期自2006年3月6日至2018年12月5日（实地查勘日）、承租人承担租房期间产生的一切费用（包括物业费、取暖费、水、电、维修费、租赁费用等），出租人不再负担任何费用租赁条件下，估价对象的市场租金总额为人民币256,354元（其中2006年3月6日至2007年3月5日，每年租金总额为人民币18,026元；2007年3月6日至2008年3月5日，年租金总额为人民币18,203元；2008年3月6日至2009年3月5日，每年租金总额为人民币18,556元；2009年3月6日至2010年3月5日，年租金总额为人民币19,793元；2011年3月6日至2013年3月5日，年租金总额为人民币20,677元；2013年3月6日至2014年3月5日，年租金总额为人民币21,030元，2014年3月6日至2017年3月5日，年租金总额为人民币20,853元，2017年3月6日至2018年3月5日，年租金总额为21,030元，2018年3月6日至2018年12月5日，租金总额为人民币15,656元）。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同，应受法律保护。关于原告要求解除案涉《商品房买卖合同》、腾退房屋之诉请。本院认为，本院（2016）辽0202民初5852号民事判决已确定了被告支付剩余房款的期限，被告应按该生效的民事判决履行剩余房款支付义务，现被告未支付剩余房款，已具备合同约定的解除条件以及（2016）辽0202民初5852号民事判决所确定的解除条件，鉴于案涉房屋已交付给被告，因此，原告现要求解除案涉《商品房买卖合同》、腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。有关被告提出（2016）辽0202民初5852号民事判决错误并已申请再审之抗辩，因大连市中级人民法院现未对该案是否提起再审做出最终裁定，被告的该抗辩理由本院不予采纳。对于被告提出的如判决解除合同，原告应返还已付房款及利息之抗辩意见，因被告在本案中未就返还房款及利息提起反诉，本案不予处理，被告可另行起诉解决。关于原告要求被告支付案涉房屋使用费256,354元之诉请。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案系因被告未按期支付房款导致合同解除，被告的行为已构成违约，原告有权要求被告赔偿损失、并参照租金标准支付房屋使用费。对于被告承担房屋使用费的起算期间，在双方对房屋交付时间存在争议的情况下根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，原告应当对房屋交付时间承担举证责任，在原告未能提供证据证明房屋具体交付时间，而只提供了被告物业费缴纳时间的情况下，应当以物业费缴纳时间2006年8月17日作为房屋交付时间，被告应当承担自2006年8月17日起至2018年12月5日期间的房屋使用费人民币246,428元（计算方式为：18,026元/365天×201天+18,203元+18,556元+18,203元+19,793元+20,147元+20,677元×2年+21,030元+20,853元×3年+21,030元+15,656元）。对于被告提出的案涉房屋由原告及物业公司收回出租之抗辩，本院认为，在被告未有证据证明系原告或物业公司强行收回的情况下，案涉房屋仍属于被告管理和控制，其应当支付房屋使用费，如其将来有证据证明案涉房屋系原告或物业公司私自出租，被告可另行主张损失赔偿。关于原告要求被告协助办理《商品房买卖合同》备案登记变更手续之诉请。本院认为，根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，《商品房买卖合同》的登记备案系基于合同双方主体签署合同后，由开发企业向政府主管部门履行登记备案手续。《商品房买卖合同》解除后，只能撤销合同登记备案手续，而不能变更为开发企业单方主体名下，因此，原告要求被告协助办理合同编号为x的《商品房买卖合同》备案登记变更手续，将该合同备案登记变更至原告名下的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：一、原告大连天通房地产开发有限公司与被告韩春梅2006年3月6日签订的《商品房买卖合同》解除；二、被告韩春梅于本判决生效之日起十日内向原告大连天通房地产开发有限公司腾退大连市中山区；三、被告韩春梅于本判决生效之日起十日内向原告大连天通房地产开发有限公司支付自2006年8月17日起至2018年12月5日期间的房屋使用费人民币246,428元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告大连天通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10,600元（原告已预交），鉴定费人民币6,600元（原告已预交），由原告大连天通房地产开发有限公司负担人民币1,546元，由被告韩春梅负担人民币15,654元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  邓玉皎人民陪审员  唐丽荣人民陪审员  史玉珍二〇一九年二月二十日书 记 员  兰美玉