河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1025民初4124号原告：孙淑贤，女，1962年12月3日生，汉族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：耿晓华，许昌市襄城县紫云法律服务所法律服务工作者。被告：中国人民银行襄城县支行。住所地：襄城县迎宾路中段。法定代表人：葛成军，任该行行长。委托诉讼代理人：杨唯真，河南申元律师事务所律师。原告孙淑贤与被告中国人民银行襄城县支行（以下简称“襄城人行”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙淑贤及其委托诉讼代理人耿晓华，被告襄城人行的委托诉讼代理人杨唯真到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙淑贤的诉讼请求：1.判令原、被告之间的房屋租赁合同无效；2.判令襄城人行赔偿孙淑贤租金20万元；3.判令襄城人行赔偿孙淑贤改造房屋租赁费用149512元。事实与理由：2005年1月1日，孙淑贤以襄城县宝光金店的名义与襄城人行签订房屋租赁协议，租赁襄城人行门面房四间，年租金2万元，有效期为二十年，自2005年1月1日起至2025年12月31日止。合同签订后，孙淑贤每年按照合同约定缴纳租金至2015年。2009年5月22日，孙淑贤又设立了襄城县银苑珠宝有限公司，继续使用上述租赁房屋至今。同年孙淑贤经襄城人行同意，投资254170元对租赁房屋进行改造。自2016年起近四年间，孙淑贤每年都找襄城人行缴纳租金，襄城人行却以上级不允许租赁上述房屋为由，拒绝收取租金。再者襄城人行明知其房屋是违法建筑，却与孙淑贤签订租赁合同，致使租赁合同无效，且故意违约，其行为给孙淑贤造成了巨大的损失，为保护孙淑贤的合法权益，特诉至法院，请求支持孙淑贤的上述请求。被告襄城县人行辩称：2005年1月1日，襄城人行与孙淑贤经协商签订房屋租赁协议一份，襄城人行对所出租的房屋在1996年11月11日就取得了房屋所有权证，襄城人行对所出租的房屋有合法的产权证，为此，双方所签合同依法应是合法有效的合同，孙淑贤此项诉讼请求无事实依据，依法不能支持。孙淑贤主张的租金损失及改造房屋损失无事实及法律依据。由于孙淑贤自2016年不经营使用所出租的房屋又不缴纳租金，为此，襄城人行于2019年5月28日向孙淑贤发出《解除合同通知书》，孙淑贤对该通知的内容并无异议，本案不存在襄城人行接上级通知，不允许收取房租的情况，更不存在孙淑贤向襄城人行缴纳房租，襄城人行不收取的情形，孙淑贤没有按照合同约定缴纳房租，在襄城人行向其发出《解除合同通知书》后，对该通知的内容并无异议，这充分说明，本案的起因是因为孙淑贤不按约定缴纳租金和使用房屋造成的，本案的违约者是孙淑贤而不是襄城人行，孙淑贤现在向襄城人行主张其租金损失20万元无事实依据。依据2009年5月22日双方签订的《房屋改造合同》第2条约定，房屋改造资金全部由城县宝光金店承担，第5条规定，房屋改造后的产权，仍归襄城人行所有。本案解除房屋租赁合同的原因是孙淑贤不按照合同约定缴纳租金造成的，且孙淑贤对解除房屋租赁合同的通知无异议，即以其自己的行为表明不继续履行合同，由此产生的损失，孙淑贤应当自行承担，其主张的改造房屋费用的损失，无事实依据且违反双方签订的《房屋改造合同》的约定，依法不能成立。综上，孙淑贤请求法院依法查明事实，驳回孙淑贤的诉讼请求经庭审，结合双方当事人提供的有效证据，确定如下案件事实：2005年1月1日，襄城人行与宝光金店签订了《房屋租赁协议》一份，将门面4间（附内室4间），以每年租金2万元出租给宝光金店，期限自2005年1月1日起至2025年12月31日止。2009年2月28日，双方再次签订房屋改造合同，对房屋房内结构改造架设横梁，孙淑贤作为宝光金店法定代表人在乙方代表处签名。随后孙淑贤与马明绪签订房屋改造协议，约定有马明绪负责涉案房产的改造，约定项目包括柱基加固，柱基座为开放性，800×800面坑，深度为1.5米至1.8米墙体改良以及新增立柱按实际形成米数计算，建中型防盗金库一座纯混凝土浇制，附带密码防盗门一付（幅），房顶做防水即搭隔热层瓦，卫生间防水下水道清理改造及附加洗浴设施，室内大厅地坪填补及粘地板砖，门窗，防护网等，扒墙、清理垃圾拆除原有广告牌等。后经双方核算共花费254170元，协商后孙淑贤分三次共支付25.4万元。2009年4月20日宝光金店经核准注销后，2009年5月22日孙淑贤作为股东成立自然人独资有限公司襄城县银苑珠宝有限公司（以下简称“银苑公司”），继续占有使用涉案房产，并以金店的名义按约交纳租金至2015年12月31日，自2016年1月1日起，未再交纳租金。2019年5月22日，襄城人行发出《解除合同通知书》，并于2019年5月28日登载于许昌日报。2019年6月4日，襄城人行诉至本院，请求：1.判令孙淑贤将租赁襄城人行的门面房四间腾空立即归还襄城人行；2.判令孙淑贤向襄城县人行支付房屋租赁费66668元；3.诉讼费由孙淑贤承担。该案在审理过程中，襄城人行自认涉案房产仅有土地证，并无建设工程规划许可证或经主管部门批准。本院于2019年11月30日作出（2019）豫1025民初1883号民事判决书，认定双方之间租赁合同无效，并判令孙淑贤将所租赁的襄城人行门面房四间腾空并归还，给付襄城人行房屋占有使用费66668元。襄城人行向本院提交1996年11月11日房屋所有权证一份（字第6174号）一份，称其中载明的7间混合结构1层面积294.68的房屋为本案所诉房屋。本院认为，关于双方之间租赁合同关系、合同效力问题及孙淑贤主体适格问题，在本院作出的已生效的（2019）豫1025民初1883号民事判决书中已经予以阐明，本判决不再赘述。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，除对方当事人有相反证据足以推翻的除外，当事人无须举证证明。襄城县人行在本案中提交的房屋所有权证所载明的“7间”与双方签订合同中约定的“门面4间（附内室4间）”描述不一致，并不能证明系本案所涉房屋，故襄城人行与银苑公司之间的不定期房屋租赁合同系无效合同。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因合同无效，孙淑贤应当将涉案房产归还襄城人行并支付占有使用费，孙淑贤因合同无效导致的改造费用的损失，襄城人行也应当承担相应的责任。关于装修费用的损失，房屋改建、装修共花费25.4万元，自装修之日起至2025年12月31日止，共17年，自已生效的（2019）豫1025民初1883号中腾空房屋时间起算下余6年，故装修损失计算办法为25.4万元÷17年×6年=89647元，即襄城人行应赔偿孙淑贤装修扩建损失共计89647元。关于孙淑贤所主张的转租损失，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告中国人民银行襄城县支行于本判决生效之日起五日内给付原告孙淑贤装修损失89647元；二、驳回原告孙淑贤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6474元，减半收取3272元，由原告孙淑贤负担3000元，由被告中国人民银行襄城县支行负担1272元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  葛梦阳二〇一九年二月二十日书记员  王一博