浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初13450号 原告（反诉被告）：杭州崇钢集团有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区崇贤老鸦桥。 法定代表人：张志高。 委托代理人：朱舒阳，浙江奇沁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：上海妙亨实业投资管理有限公司，住所地上海市宝山区月罗路310号F西H321室。 法定代表人：朱福全。 委托代理人：黄丽旦、徐濛，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 原告杭州崇钢集团有限公司（以下简称崇钢公司）为与被告上海妙亨实业投资管理有限公司（以下简称妙亨公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年8月14日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员丁伟华独任审判。在审理过程中，妙亨公司提出反诉，本院合并审理，并于2018年9月28日公开开庭进行了审理。崇钢公司的委托代理人朱舒阳，妙亨公司的委托代理人黄丽旦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崇钢公司起诉称：2018年4月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告将位于杭州市余杭区房屋出租给被告，合同签订五个工作日内一次性由被告向原告支付壹佰万元履约保证金（上述款项原告已于约定时间内收到），剩余贰佰万元履约保证金在交房当日由被告支付原告，合同另约定房屋交付日期为2018年5月18日，由被告自行到原告处领取承租房屋的钥匙并办理房屋交接手续。在签订《房屋租赁合同》后，原告积极履行合同义务，关停原运营的酒店，并解除了大量员工，为按合同约定履行交付房屋做了大量的准备工作，但被告至2018年5月23日未前往原告处办理房屋交接手续并支付剩余履约保证金贰佰万元，故原告根据合同第11.7条约定逾期不支付履约保证金五日为由向被告以寄送《律师函》的形式单方解除《房屋租赁协议》。另，根据《房屋租赁合同》约定被告已支付的履约保证金不予退还且被告应按年租金的两倍即壹仟零肆拾万元向原告支付违约金，原告考虑到被告未实际接受租赁房屋并投入使用，向被告仅主张支付贰佰万元作为违约金。在此期间，原被告经多次协商，未达成一致意见。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除被告与原告2018年4月16日签订的《房屋租赁合同》；2、被告已经向原告支付的100万元履约保证金归原告所有，不予退还，并支付违约金200万元；3、由被告承担本案诉讼费用。 被告妙亨公司答辩称：原被告签订租赁合同后，原告实际租约交付被告的面积是扣除原告自用和出租的面积，并不是原告所陈述的为了履约做的大量工作。面积相差3178平方米，差不多是少了5、6层的面积。5月18日前被告对实际面积进行了测量，发现面积相差较大后，多次与原告沟通协商。后来被告也向原告出具了《有关房屋面积误差告知函》，但是原告没有解决面积误差的问题。原告也将案涉房屋另行出租了，也构成严重违约。请求法院驳回本诉原告的诉请。 反诉原告妙亨公司反诉称：2018年4月16日，反诉原被告签订《房屋租赁合同》一份，该租赁合同约定反诉被告将杭州市余杭区房屋出租给反诉原告，该房屋租赁面积为13618平方米，同时约定实际交付面积以产权证面积减去反诉被告使用的十五楼产证面积和反诉被告已经出租范围产证面积为准，并约定交付日期为2018年5月18日。 合同约定交付日期带来前，经反诉原告测量，承租房屋的实际租赁面积与合同约定的租赁面积严重不符（比约定面积减少了3718平方米，约为租赁面积的27%）,反诉原告经多次与反诉被告协商按实际租赁面积计算租金，反诉被告认可存在面积减少的问题，并承诺在2018年5月18日前解决该问题。但至2018年5月18日，反诉被告未给予反诉原告任何口头或书面意见。迫于无奈，反诉原告向反诉被告送达了要求核算实际租赁面积的《有关房屋面积误差告知函》，但反诉被告仍未给予任何答复。后2018年5月底，反诉被告不顾双方就租赁面积产生争议的情况下，单方面要求解除《房屋租赁合同》，后又将本案诉争的房产另行出租于案外人。 《房屋租赁合同》第11.8条约定，租赁期间，反诉被告将租赁场地另行出租给他人并占有的，反诉有关有权解除合同，反诉被告应按年租金两倍向反诉有关支付违约金，并退还履约保证金。反诉被告在双方房屋租赁合同未解除，反诉有关要求按实际面积进行计算租金的情况下，即将诉争房屋另行出租于他人，已严重违约。根据上述约定，现反诉原告请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告2018年4月16日签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告退还反诉原告履约保证金100万元，并支付反诉原告违约金100万元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告崇钢公司反诉答辩称：反诉原告系完全民事行为能力人，房屋租赁合同是反诉原被告真实意义表示，签订前双方多次前往案涉房屋所在处查看房屋，并与反诉被告的项目负责人进行了多次的商谈与面积的核算。合同中的价格系整体出租价，不是按单价面积乘以多少算的价格，合同中也明确了合同价格是约算出来的。反诉原告与反诉被告在合同中明确约定了租赁面积，约定实际交付面积以产权证面积减去反诉被告使用的十五楼产证面积和反诉被告已经出租范围产证面积为准。经反诉被告仔细核算后与合同约定的面积基本一致，误差较小，不存在反诉原告所说的相差3000多平方米的情况。反诉原告也没有证据证明案涉房屋存在面积的误差，反诉原告也没有履行签订的房屋租赁合同，反诉被告不存在在合同履行期间将房屋另行出租给其他人的情况。反诉原告应该支付反诉被告在停业后造成的巨大损失，所以反诉被告不需要返还履约保证金，也不需要支付违约金。因此，请求法院驳回反诉原告的诉请。 崇钢公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料： 1、编号为20180416的房屋租赁合同，证明崇钢公司与妙亨公司于2018年4月16日签订《房屋租赁合同》，由妙亨公司向崇钢公司承租杭州市余杭区房屋的事实，并且证明双方约定租金非按平方数计算，而是按整体计算，约定实际交付面积以产权证面积减去反诉被告使用的十五楼产证面积和崇钢公司已经出租范围产证面积为准，并非妙亨公司所称的以面积作为交付条件的事实； 2、律师函、单号为1069699396017的EMS寄件单一份、物流跟踪截屏一份，证明崇钢公司根据合同第11.7条约定逾期不支付履约保证金五日为由向崇钢公司以寄送《律师函》的形式单方面解除《房屋租赁协议》的事实； 3、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、国字办留档的杭州君临宾馆有限公司简介照片，证明崇钢公司出租给妙亨公司的房屋系崇钢公司所有，且面积为14818.29平方米，剔除崇钢公司自用及出租的面积系与合同约定的面积大致相同的事实； 4、编号为20180615《房屋租赁合同》，证明崇钢公司系经过律师函解除与妙亨公司房屋租赁合同后，才将案涉标的物出租给第三方，不存在违约的情况的事实； 5、《房屋租赁合同》，证明反诉被告出租的一层面积为805平方米的事实。 妙亨公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料： 1、编号为20180416的房屋租赁合同，证明妙亨公司与妙亨公司签订房屋租赁合同，约定租赁面积为13618平方米（实际交付面积以产权证面积减去崇钢公司使用的十五楼产证面积和已经出租范围产证面积为准）的事实； 2、有关房屋面积误差告知函，证明崇钢公司实际交付面积远远小于约定面积，妙亨公司要求对面积进行核算、变更的事实； 3、律师函，证明崇钢公司认可面积存在误差，但仍单方面违约解除合同的事实； 4、电话录音，证明妙亨公司与崇钢公司确认承租面积存在大量差异，且崇钢公司将涉案房屋再次出租于他人的事实； 5、物业租赁意向合同，证明因涉案房屋租赁合同，妙亨公司需承担大额佣金的事实； 6、编号为20180615的房屋租赁合同，证明崇钢公司一房二租的事实。 经庭审质证，对当事人提交的证据，本院作如下认证： 崇钢公司提交的证据:证据1、2、4，妙亨公司对真实性无异议，对证明目的有异议；对证据3中的《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》的真实性无异议，对国字办留档的杭州君临宾馆有限公司简介的真实性由法院核实，对证据3的证明目的均有异议；证据5中合同原件的真实性无异议，合同复印件有异议。本院认为，崇钢公司在庭后提交了杭州君临宾馆有限公司简介的盖章确认件，妙亨公司在庭审中确认的崇钢公司出租给他人的面积与证据5相符，故本院对上述证据的真实性均予以确认，且与本案有关联，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。 妙亨公司提交的证据: 证据1－4及6，崇钢公司对真实性无异议，对证据目的有异议；对证据5三性均有异议。本院对证据1－4及6的真实性予以确认，至于关联性结合案情综合予以认定；证据5与本案无关，不予认定。 经审理查明，本院认定如下事实： 2018年4月16日，崇钢公司（甲方）与妙亨公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将位于杭州市余杭区房屋出租给乙方。该房屋的租赁面积为13618平方米（实际交付面积以产权证面积减去甲方使用的十五楼产证面积和甲方已出租范围产证面积为准）；租赁范围是该物业2－14层全部，一楼（除已对外租赁商铺），该物业产权证内停车场（除一楼甲方已租赁的商铺门口停车区域），地下室、辅助用房等，乙方在签订本租赁合同时均已经非常了解该租赁房屋的现状、周围环境等情形，明确同意按本合同所约定的条件承租租赁房屋。该房屋租赁期限为15年，自2018年5月18日起至2033年5月17日止。甲方考虑到装修等因素，对乙方首期租金进行了商业折扣优惠，乙方同意首付12个月租金，甲方优惠3个月，优惠后首期租金金额390万元；首期时间2018年5月18日起至2019年5月17日，在此期间只对乙方进行房屋租金优惠；如乙方提前退租，不管乙方以何种原因提前退租，都必须支付甲方招商时的给予乙方免租期所对应的租金，租金按其他月均租金计算。房屋交付日期为2018年5月18日。该房屋首年年租金为520万元（折合每平方每日租金约1.05元），每三年均在前一个计费周期的基础上递增5%。乙方签订五个工作日内一次性向甲方支付履约保证金100万元，交房当日乙方支付剩余原告履约保证金200万元；租赁期满或终止，乙方应将该房屋和固定配套设施交还甲方，经甲方验收无误，结清所有款项及费用，并递交地址变更证明（工商局）后，甲方在七个工作日之内将剩余履约保证金返还乙方（不计利息）。在合同有效期内，如乙方要求提前终止合同，则需在当期房租费到期前3个月提出书面通知并征得甲方同意，但同时乙方所缴纳的履约保证金不予退还，作为提前终止合同给予甲方的违约赔偿；如未在当期房租费到期前3个月提出书面通知，则乙方应按当月租金的贰倍向甲方支付违约金，同时履约保证金不予退还。在合同有效期内，如甲方要求提前终止合同，则需提前3个月提出书面通知并征得乙方同意，甲方应按履约保证金的同等金额向乙方支付违约金，作为提前终止合同给予乙方的违约赔偿，甲方同时退还乙方交纳的履约保证金与剩余已支付未使用的房租费；如未提前3个月提出书面通知，则甲方应按当月租金的贰倍向乙方支付违约金，甲方同时退还乙方交纳的履约保证金与剩余已支付未使用的房租费。乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同、有权处理乙方室内的物品，并视乙方违约，乙方应按年租金的两倍向甲方支付违约金，同时房屋租金及履约保证金不予退还。逾期不支付租金超过20日，逾期不支付履约保证金五日的；在本回退规定的租期内，未经甲方书面同意乙方擅自对租赁房屋进行改造或装修，或改变房屋结构或损坏房屋的；未经甲方同意擅自转让、转租、分租（公寓业态内分租除外）；乙方未经甲方同意擅自改变本合同租赁房屋的用途的。任何一方无故违约，则应赔偿守约方该年年租金的贰倍。双方还约定了其他内容。合同签订后，崇钢公司于2018年5月18日通知妙亨公司交付房屋，妙亨公司认为面积有误差，并于2018年5月18日向崇钢公司发《有关房屋面积误差告知函》，该函载明如下：2018年4月16日妙亨公司与贵司于杭州签订《房屋租赁合同》。合同约定由妙亨公司承租贵司位于杭州市余杭区房屋。并约定该房屋租赁面积为13618平方米，由贵司于2018年5月18日将该房屋交付妙亨公司。但经妙亨公司实际测量得知该房屋一楼面积为820平方米，2楼与3楼面积均为1600平方米，4-14楼每楼面积均为680平方米，面积总计11500平方米，其中1600平方米的建筑面积为违建面积。根据合同签订之时贵司黄杰波所承诺，违建面积不包括于合同约定我司承租贵司房屋之面积内，现妙亨公司认为由于贵司所提供之房屋租赁面积与合同约定之面积相差3718平方米，我司现不能与贵司办理房屋交接手续。妙亨公司现告知贵司此情况，望贵司知悉并给我司一个合理的解释与答复。若贵司不能将租赁房屋面积进行准备核算，并将合同面积进行相应变更，因房屋租赁面积有争议，面积相差悬殊，我司将不能与贵司办理房屋交接手续。望贵司务必尽快处理租赁面积相差3718平方米之事宜，以免造成贵司与我司不必要的经济损失。崇钢公司收到妙亨公司的《有关房屋面积误差告知函》后，于2018年5月23日委托浙江奇沁律师事务所律师朱舒阳律师向妙亨公司的发律师函，妙亨公司于5月底收到，该函载明：我委托人与贵公司于2018年4月16日签订《房屋租赁合同》，合同约定我委托人将位于杭州市余杭区房屋出租给贵司。合同签订五个工作日内一次性由贵司向我委托人支付100万元履约保证金（上述款项我委托人已于约定时间内收到）。剩余贰佰万元履约保证金在交房当日由贵司支付我委托人，合同另约定房屋交付日期为2018年5月18日。由贵司自行到我委托人处领取承租房屋的钥匙并办理房屋交接手续，在签订《房屋租赁合同》后，我委托人积极履行合同义务，关停原运营的酒店，并解除了大量员工，为按合同约定履行交付房屋做了大量准备工作。但贵司至今（发函之日）未到我委托人处领取房屋钥匙并办理交接手续。现我委托人收到贵司寄送的《有关房屋面积误差告知函》。函中所称因提供之房屋面积与合同约定之面积相差3718平方米，故不能与我委托人办理房屋交接手续。鉴于此，向贵司发函告知：一、贵司在《有关房屋面积误差告知函》中计算房屋面积方式存在错误，且我委托人与贵司签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋实际交付面积以产权证面积减去我委托人使用的十五楼产证面积和我委托人已出租的范围产证面积为准，租赁范围是该物业2-14层全部，一楼（除已对外租赁商铺），该物业产权证内停车场（除一楼甲方已租赁的商铺门口停车区域），地下室，辅助用房等，贵司在签订本租赁合同时均已经非常了解该租赁房屋的现状、周边环境等情形，明确同意愿意按本合同所约定的条件承租租赁房屋。我委托人认为与贵司签订的租赁协议中的标的物系整体出租，并非以明确的租赁面积进行约定，故实际测量的面积与合同载明的面积即使存在误差实属正常情况。我委托人与贵司约定的租赁价格系整体租赁价格，并非为按面积乘以单价进行计算的租赁价格，故贵司以实测面积与约定面积存在差距为由，拒绝履行合同，已构成违约行为。二、根据《房屋租赁合同》约定的内容，贵司本应在2018年5月18日与我委托人办理房屋交接手续，并支付剩余履约保证金贰佰万元，但贵司至今（发函之日）未前来与我委托人办理房屋交接手续，也未缴纳剩余履约保证金。故我委托人贤根据《房屋租赁合同》第11.7条约定，贵司逾期超过五日未足额支付履约保证金，解除与贵司于2018年4月16日签订的，《房屋租赁合同》。并保留对贵司主张贵司违约责任的权利。2018年6月15日，崇钢公司与杭州晨东实业有限公司签订租赁合同，将案涉房屋出租给杭州晨东实业有限公司，双方约定租期自2018年6月16日至2033年6月15日，该房屋首年年租金为520万元，每三年均在前一个计费周期的基础上递增5%。2018年8月14日，崇钢公司诉至法院，请求上判。在审理过程中，妙亨公司提出反诉，本案合并审理。 另认定：1、案涉房屋产权证上载明总面积为14814.19平方米，其中十五楼的面积为432.31平方米，十六楼为设备房，面积为268.52平方米，地下室1479.13元。 2、双方在庭审中确认崇钢公司已出租的面积为805平方米。 本院认为：崇钢公司与妙亨公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。本案争议的焦点是应交付租赁物的面积是否符双方的约定：双方在《房屋租赁合同》约定“该房屋的租赁面积为13618平方米（实际交付面积以产权证面积减去甲方使用的十五楼产证面积和甲方已出租范围产证面积为准）；租赁范围是该物业2－14层全部，一楼（除已对外租赁商铺），该物业产权证内停车场（除一楼甲方已租赁的商铺门口停车区域），地下室、辅助用房等”，据此可以认定本案系整体出租纠纷，合同中载明的13618平方米并非是实际交付面积，实际交付面积应是产权证上载明的总面积减去崇钢公司使用的十五楼产证面积和已出租的面积。十六楼为设备房，属于产权证范围内的辅助用房，系在租赁范围之内。产权证载明的面积为14814.19平方米，减去十五楼的面积432.31平方米和已出租的面积805平方米，为13576.88平方米，也与13618平方米基本相当，故应交付的租赁物面积符合双方的约定。双方约定交付房屋及剩余的履约保证金时间系2018年5月18日，妙亨公司拒绝收房及拒绝交付履约保证金已构成违约，且双方约定逾期不支付履约保证金，崇钢公司有权解除合同。崇钢公司于2018年5月23日委托律师向妙亨公司的发律师函，要求解除《房屋租赁合同》，妙亨公司于5月底收到律师函，应认定《房屋租赁合同》此时已解除，现崇钢公司在本案中提出解除合同已无必要。妙亨公司已违约，其应支付崇钢公司违约金，但考虑到崇钢公司已于2018年6月16日已将案涉房屋出租，故本院将违约金酌情予以调整为50万元，从妙亨公司已交付的100万元履约保证金中扣除，其余50万元履约保证金退还给妙亨公司。综上，本院对崇钢公司要求履约保证金50万元不予退还的诉请及妙亨公司要求退还履约保证金50万元的诉请予以支持，对双方的其余诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）上海妙亨实业投资管理有限公司已支付给原告（反诉被告）杭州崇钢集团有限公司履约保证金1000000元中的500000元不予退还； 二、原告（反诉被告）杭州崇钢集团有限公司返还被告（反诉原告）上海妙亨实业投资管理有限公司履约保证金500000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告（反诉被告）杭州崇钢集团有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）上海妙亨实业投资管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费15400元（已减半收取），由原告（反诉被告）杭州崇钢集团有限公司负担11000元，由被告（反诉原告）上海妙亨实业投资管理有限公司负担4400元；本案反诉案件受理费11400元，由原告（反诉被告）杭州崇钢集团有限公司负担4400元，由被告（反诉原告）上海妙亨实业投资管理有限公司负担7000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费42200元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  丁伟华 二〇一九年二月十一日 书记员  周露燕