山西省夏县人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0828民初1052号原告（反诉被告）：武双录，男，1955年1月27日出生，汉族，现住夏县。委托诉讼代理人：王开通，山西瑶峰律师事务所律师。被告：运城市新欣龙建材有限公司。住所地：夏县禹泽苑小区怡然居******。法定代表人:贾鹏，该公司总经理。被告：山西正海建材有限责任公司。;'>住所地：太原市万柏林区千峰南路**div>法定代表人：白士雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：文徐囤，男，1963年12月13日出生，汉族，现住夏县禹泽苑小区。山西正海建材夏县分公司工作人员。被告（反诉原告）：崔新龙，男，1970年7月5日出生，汉族，住夏县，住夏县禹泽苑小区iv>委托诉讼代理人：张慧珍，山西瀛航（运城）律师事务所律师。原告（反诉被告）武双录诉被告运城市新欣龙建材有限公司、山西正海建材有限责任公司、（反诉原告）崔新龙合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武双录及其委托诉讼代理人王开通、被告运城市新欣龙建材有限公司法定代表人贾鹏、被告山西正海建材有限责任公司委托诉讼代理人文徐囤、（反诉原告）崔新龙委托诉讼代理人张慧珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）武双录向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告之间《承包合同》解除；2、判令各被告偿付2017年3月-2019年3月所欠承包款9万元及2019年3月之后的承包费直至腾出厂房、土地时为止；3、判令各被告承担迟付承包金的违约金，按所欠承包金数额的日万分之五比例计算；4、判令各被告腾出所占合同项下的厂房和土地；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年3月4日，被告运城市新欣龙建材有限公司以其原名称山西正海建材有限公司夏县分公司与原告签订了《承包合同》。合同约定，原告将位于苗村原神龙牌掺混化肥厂区全部土地，房产及附属设施等承包给被告使用。承包期为十年（自2010年2月2日至2020年2月1日止），承包费为：2010年2月2日至2013年2月1日每年伍万元整。2014年2月2日至2020年2月1日每年6万元整。每年元月20日前交清当年的全部承包费。同时约定违约责任为：乙方逾期交付租金，应以当年承包费用基数，按日万分之五的比例向甲方交付违约金。乙方违反约定，中途解除合同的，应以当年承包费为基数二个月的承包费标准，向甲方支付违约金并计所欠全部承包费。按照合同，原告如约将合同项下的土地，房产等资产全部交付给被告占用、使用。可是被告从2017年3月-2019年3月应交承包费12万元，但被告只交付承包费3万元，尚欠承包费9万元，2019年3月以后应交当年的承包费6万元分文未付。原告多次催交，被告一拖再拖，甚至不予理睬。至今三年来，被告不仅不交承包费，也不和原告协商如何退还所承包的厂房和土地，致合同不能履行,原告的权益严重受损。为挽救原告的合法利益，原告于2019年4月1日、4月15日先后两次书面通知被告解除合同，要求被告腾出承包的房屋土地，进行清算，被告置之不理，拒不履行解除事宜，继续强行占用。被告山西正海建材有限责任公司的下设夏县分公司于2010年3月4日与原告签订《承包合同》，期间被告山西正海建材有限责任公司下设的夏县分公司2015年5月28日被注销。综上，请求法院依法判令各被告承担原告各项损失并立即腾出所占原告厂房及土地。被告运城市新欣龙建材有限公司辩称：原告在诉状中称，其和山西正海建材有限公司夏县分公司签订了承包合同，而答辩人名称为运城市新欣龙建材有限公司，答辩人与原告之间从没有签订承包合同或租赁合同，双方没有任何法律关系，虽然答辩人代崔新龙交付过相应租金，但只是代交行为，不能证明答辩人系合同的承租方，根据合同相对性原则，原告起诉主体明显错误，请驳回原告的起诉。被告山西正海建材有限公司辩称：本案租赁合同是原告与崔新龙之间签订的合同，与山西正海建材有限公司没有任何关系。请法院驳回对答辩人的起诉。被告崔新龙答辩意见如下：一、本案租赁合同是原告与答辩人之间签订的合同，与其他答辩人没有任何关系。原告与答辩人之间于2010年3月4日签订涉案土地租赁合同，根据合同相对性原则，原告将本案其他答辩人起诉到法院，主体错误，其中，运城市新欣龙建材有限公司从没有与原告签订过任何合同，经营地，经营地址不在涉案地方没有任何租赁关系，山西正海建材有限公司夏县分公司于2010年6月份成立，2010年3月份不可能和原告之间签订合同，原告将山西正海建材有限公司列为共同被告，也完全错误。签订租赁合同的主体是答辩人与原告之间，应以答辩人提供的合同为准。二、应当驳回原告的所有诉请。1、原告于2010年与答辩人签订租赁合同时，答辩人存在严重的欺诈行为。租赁合同中涉及的所有租赁土地系原告从苗村村委会租赁，期限截止到2018年，而原告与答辩人签订的租赁合同约定的期限却截止到2020年，答辩人为了长远经营，在土地上投巨资办企业、栽种树苗等，然还没到收益时，2018年苗村村委会要收回土地，答辩人才得知原告与苗村村委会的租赁期限已到期，原告无法继续将土地交付答辩人承租经营，并要求原告移栽树苗，停止土地上的经营，据此，被告应承担欺诈的违约责任。2、涉案土地2018年已被苗村村委会收回重新进行了租赁，现土地上有夏县牧源消毒站、炭厂等其他人在租赁经营，原告已不是全部土地的出租人，无权要求答辩人腾地，答辩人也没有实际占有全部租赁土地，不欠原告租金，不应交付原告任何租金、违约金。三、原告应支付答辩人违约金，应退还已收取的2018年至2019年度的6万元租金，并赔偿答辩人所有经济损失。答辩人先后在租赁的土地上投资固定资产234万余元，栽种苗木几万棵，因土地问题企业无法继续开办，苗木被迫移栽并毁损，这些损失原告均应当承担。综上，请法院驳回原告的所有诉请，支持答辩人的反诉请求。被告（反诉原告）崔新龙向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告武双录赔偿反诉原告各种损失25万元；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金1万元；3、反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年3月4日，反诉原告与反诉被告签订《承包合同》，合同约定，反诉被告将位于苗村原神龙牌掺混化肥厂区内全部土地和房屋租赁给反诉原告，租赁期限十年（自2010年2月2日至2020年2月1日），反诉原告可将出租房屋作生产经营，土地可用其他。反诉被告保证出租房屋能够作上述用途使用，保证出租房屋的产权无争议或未受到法律上的限制，如因房屋权属问题产生纠纷导致反诉原告损失的，反诉被告承担由此造成的一切责任。合同签订后，反诉原告在租赁的地址上创办了山西正海建材有限公司夏县分公司,共计投资2349964元，夏县正海分公司于2010年6月份成立。然而经营过程中，前几年履行都正常，但在2017年苗村村委会以其和反诉被告的租赁合同将要到期为由直接向反诉原告要求收回本案租赁土地和房屋，并于2018年强行收回了租赁物，迫使反诉原告将土地上栽种的1万株小槐树和100余棵毛白杨在未能出售下移栽，期间，反诉被告也将部分土地擅自出租收取租金。苗村村委会于2018年将土地和房屋收回后，又重新划分另行出租，自2018年起大部分土地及房屋被他人承租，现土地上经营的公司有夏县牧源消毒站、煤炭厂等，反诉原告实际只占有放有设备的厂房区域，两年来反诉原告并没有实际占有，不应当交付任何租金。因苗村村委会提前收回租赁的土地和房屋导致反诉原告无法经营，给反诉原告造成了特别巨大的经济损失。在2018年4月份无租赁权利下，将本案的租赁期限签订到2020年2月份，导致反诉原告自2018年起不能经营。反诉被告的行为已严重违约，应向反诉原告支付违约金，并赔偿反诉原告的所有经济损失。据此，为维护反诉原告的合法权益，依法提起反诉，请人民法院支持反诉原告所有诉请。原告（反诉被告）武双录辩称：一、答辩人在签定和履行涉案的《承包合同》中不存在任何违约行为。1、被告崔新龙称2018年苗村村委会强行收回了租赁物，不属实。事实是反诉原告从2017年不交分文租金，经多次催交，崔新龙2018年8-9月份才交纳2万元，崔新龙2017年到2018年实欠租金9万元。2018年经与反诉原告协商，反诉原告同意厂区前边的约30多亩土地交回苗村村委会，不再承租，其余厂区内的土地和房屋按原合同不变，在厂区外给其开辟一条通行道路，给反诉原告提供经营便利。有答辩人与崔新龙的电话录音足以证明。2、煤炭厂占地属于厂区内的土地，是反诉原告自己擅自转给他人，并非苗村村委会出租给他人，这有承租人郭继明的证言可证。夏县牧源消毒站占有的土地是反诉原告厂区外的土地。3、答辩人在和苗村签定的租赁协议中明确规定有优先承租权利，且早于2018年6月13日预交了下一轮租金5万元，又于2019年1月1日与苗村村委会签订了新一轮租赁合同书。崔新龙从2011年至2019年一直放弃经营，是其自己放弃合同权利，与答辩人无任何关系。崔新龙称答辩人隐瞒真相，故意实施欺骗，反诉原告在2012年9月30日暗地里私自用电脑套印答辩人名字，虚造合同，把原合同承包的土地转租给贾鹏，又假称其原公司名称变更为运城欣新龙建材有限公司，致使答辩人受欺骗，蒙受损失。4、合同的解除是因反诉原告拒不交承包租金所导致合同履行不能。据上可见合同履行期间只有反诉原告违约行为的存在，答辩人无任何违约行为。二、反诉原告所谓损失毫无证据，即使有损失，纯是原告自己不履行合同行为造成的，答辩人无任何责任。总之，反诉原告的诉请，既无事实依据，也无法律依据，应予驳回。原告（反诉被告）武双录围绕其诉讼请求提交了如下证明材料：1、《企业信息查询单》两份拟证明：山西正海建材有限公司夏县分公司2010年6月7日成立，2015年5月28日注销，注销的原因是主管部门决议解散，山西正海建材有限公司和山西正海建材有限公司夏县分公司是总公司和分公司的关系，山西正海建材有限公司应该依法承担分公司的合同责任，山西正海建材有限公司、崔新龙二被告适格并承担连带责任。运城新欣龙建材有限公司，2017年7月24日之前经营场所为夏县尉郭乡苗村经营项目和山西正海建材夏县分公司的经营项目均相同。2、《土地租赁协议书》一份、《承包合同书》一份、苗村村委会证明材料一份，拟证明2010年3月4日原告与被告山西正海建材有限公司夏县分公司形成土地租赁法律关系，合同书下附有资产移交表，合同合法有效。3、解除《承包合同》通知书一份、《再次发出解除》一份、《圆通快递》收支单一份，拟证明2019年4月11日解除合同通知书已送达给被告，双方《承包合同》已解除。被告应腾出所租土地房屋，交付所欠租金，至腾出土地和房屋为止，并应支付迟付租金的利息。4、租金票据二份拟证明，被告在其企业注销后，谎称其变更为运城欣新龙建材有限公司，对原告进行恶意欺骗，运城欣新龙建材有限公司为本案当事人。5、武双录和苗村村委会的协议书，拟证明原告对本案合同涉及土地、厂房具有租赁权。6、苗村村委会证明材料一份，原告于2018年4月份同苗村村委会协商，土地租期从2018年4月30日延长至2018年12月份，原告在下一轮继续承包，承包期限为10年，武双录缴纳了下一轮的5万元预交租金和延长的租金1万元，可以自主转租。7、2018年11月10日原告与被告崔新龙的电话录音一份拟证明，收回厂房门前的土地是经过被告同意的，树苗移栽是崔新龙电话通知他人（老朱）移栽的。8、证人郭继明证明材料一份拟证明，煤炭厂是经过崔新龙同意占用的，不是苗村村委会出租的，9、武双录与贾鹏签订的协议一份拟证明，协议不是武双录本人签订的，是被告把地转租的。10、收据二份拟证明，崔新龙欺骗原告让原告向苗村村委会付土地租金款单位名称为新欣龙建材有限公司。被告运城欣新龙建材有限公司针对原告提供的证据质证意见为：原告与我方没有签订任何合同，原告起诉主体错误。被告山西正海建材有限公司针对原告提供的证据质证意见为：原告与正海公司没有签订合同，对山西正海建材有限公司不具有约束力。被告崔新龙针对原告提供的证据质证意见为：对原告提供的第一组证据正海公司和新欣龙的信息没有异议，但正海公司解散和本案无关，崔新龙是本案合同的承租方。第二组证据可证明原告有违约、欺诈行为。2018年之后，崔新龙不能正常使用土地，原告存在先违约的行为。第二组证据中苗村村委会的证明与本案没有关联性，不能证明原告已经续签了合同。第二组证据中合同书的真实性没有异议，原告与被告之间签订的合同是82亩，被告在与原告承租期间，原告应将土地交由被告使用。苗村村委会收回土地，导致被告不能租用。第三组证据圆通快递的单据不能确定被告签收。第七组证据对于原告所提供的录音，从内容上不是完整的通话内容，通话时间苗村村委会已经收回土地，原告没有将80多亩的土地让崔新龙继续租赁。郭继明的证明与本案没有关系，2018年10月份之前，收回土地之后将两块土地租给了别人，炭厂是从苗村村委会手里租赁的。被告（反诉原告）崔新龙围绕其诉讼请求提交了如下证明材料：证据一：租赁合同拟证明：1、原告与被告崔新龙之间于2010年3月4日签订涉案土地租赁合同，根据合同相对性原则，原告将本案其他被告起诉到法院，主体错误，原告提交的合同与被告的合同不符，应以被告提供的合同为准；2、租赁期限为2010年2月至2020年2月，明显超过原告与苗村村委会签订的租赁合同期限，原告存在欺诈；3、本案租赁合同未到期被原告提前解除，原告存在严重违约，应向被告承担违约金，并赔偿被告经济损失。证据二：运城市新欣龙建材有限公司营业执照拟证明：新欣龙建材公司法定代表人系贾鹏，成立于2013年7月，地址在夏县禹泽苑小区怡然居******，原告起诉该公司主体错误。证据三：山西正海建材有限公司夏县分公司工商登记信息拟证明：山西正海建材公司夏县分公司成立于2010年6月份，2010年3月份不可能和原告之间签订合同，原告将正海公司列为共同被告，主体错误。证据四：土地租赁协议书拟证明：本案租赁土地系原告2008年租赁苗村村委会的土地，租赁期限到2018年4月份，欺骗被告将合同签订至2020年，原告有重大过错，应承担因欺诈造成被告的所有损失。证据五：苗村村委会证明、租赁合同拟证明：1、苗村村委会于2017年年底开始就通知原告合同到期要收回土地，并于2018年开始收回了涉案的所有土地，2018年12月份将所有土地划分五块另行租赁，2019年1月份与他人重新签订了租赁合同；2、本案土地已提前收回，原告与被告的租赁合同已提前解除，双方自2018年之后已无租赁合同关系，自2018年后被告没有交付租金的义务，原告不是全部租赁土地的所有权人和使用权人，无权利要求被告交付租金、支付违约金；3、原告隐瞒其与苗村村委会的租赁期限，与被告签订合同时存在欺诈，原告因向苗村村委会交回土地提前违约，让被告腾地并移栽土地上的苗木，被告自2018年后不能使用承租的土地，投资的厂房无法继续经营，造成巨大的经济损失，原告因先违约行为应赔偿被告的所有经济损失。证据六：照片一组拟证明：涉案租赁土地的现状，现土地上有夏县牧源消毒站、炭厂等在经营，被告没有实际占有土地，没有经营行为，不应向原告支付任何费用。证据七：账簿拟证明：原告因隐瞒租赁期限，土地被苗村村委会收回等先违约行为导致被告无法经营造成的经济损失。证据八：证明一份拟证明：被告移栽树苗的事实和损失。证据九：银行转账回单拟证明：被告交清了2018年至2019年度的租金6万元，原告应当退还给被告。原告针对被告提供的证据质证意见为：被告提供的证据2，运城市新欣龙建材有限公司经营场所在苗村，不能证明新欣龙与本案没有关系；证据3不能否定正海建材公司夏县分公司在合同上盖公章；证据4土地租赁协议，土地租赁到期后原告有权延长租赁期限。证据6照片夏县牧源消毒站是经被告同意收回的土地，炭厂在被告经营的土地范围内，是崔新龙租的，不是苗村村委会转租的，证据7系因被告违约不交付租金，自己又不经营，应自行承担损失；证据8损失没有依据，责任不在原告，证据9转账回单，因其无证据证明2010年到2018年被告一共交了多少租金，应该交纳多少租金，故不能证明交付的是2018年至2019年的租金。被告运城市新欣龙建材有限公司、山西正海建材有限责任公司对反诉原告崔新龙提供的证据没有异议。结合原、被告双方的质证意见，对当事人提交证据的认定如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的第九组武双录与贾鹏签订的协议一份经审查，原告武双录没有同贾鹏签订过协议，原告提供的其余证据经审查真实合法，其提交解除《承包合同》通知书一份、《再次发出解除》一份、《圆通快递》收支单一份不能证明送达给被告签收，租金票据二份不能证明被告运城市新欣龙建材有限公司同原告有合同法律关系。被告提交的苗木损失的证据经审查不能证实反诉原告有损失及损失由原告武双录造成，其余证据均真实合法但同反诉原告崔新龙主张损失的待证事实缺乏关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：夏县神龙牌掺混化肥厂厂房及土地管理经营者为原告武双录，所占用的土地为夏县尉郭乡苗村集体土地，原告武双录同夏县尉郭乡苗村村委会签订土地租赁协议，约定租赁期限十年，2008年5月1日至2018年4月30日，租金每年2万元，合同期满后，原告同夏县尉郭乡苗村协商可优先续签合同。山西正海建材有限公司夏县分公司经营范围为防水材料、砼外加剂系列产品的研发、生产、销售，经营负责人崔新龙因企业发展需要厂房及场地需要2010年同原告武双录协商签订承包合同，原告武双录将位于苗村原神龙牌掺混化肥厂区全部承包给被告山西正海建材公司使用。承包期限为十年（自2010年2月2日至2020年2月1日止）。合同承包费2010年2月2日至2013年2月1日每年5万元整，2014年2月2日至2020年2月1日每年6万元整。每年元月20日前交清当年的全部承包费。山西正海建材有限公司夏县分公司逾期交付租金，应以当年承包费用基数，按每日万分之五的比例向武双录支付违约金。本合同履行期间，山西正海建材有限公司夏县分公司违反约定中途解除合同的，应以当年承包费为基数二个月的承包费标准，向武双录支付违约金并计交所欠全部承包费。承包合同期满，如武双录继续通过承包方式经营该企业资产时，山西正海建材有限公司夏县分公司在同等条件下享有优先承包权。山西正海建材有限公司夏县分公司如不愿意承包时，应于期满后30日内迁离承包企业，并如数返还所承包全部资产。合同签订后，原告武双录按合同约定将合同项下的土地、房产等资产交给被告山西正海建材有限公司名下的夏县分公司占有、使用。山西正海建材有限公司夏县分公司2010年至2016年正常交付承包费，后来由于经济形势的变化，企业经营管理出现停工停产的状况。2015年5月28日山西正海建材有限公司夏县分公司决议解散并进行了注销。截止2019年3月被告尚欠原告武双录承包费90000元未交纳。2019年3月至今承包费被告未向原告交纳，现山西正海建材有限公司夏县分公司停产，机器设备占用原告武双录的夏县神龙牌掺混化肥厂厂房。被告未交纳承包费期间原告武双录每年向所占用的夏县尉郭乡苗村交纳土地租赁费，为防止损失扩大原告和山西正海建材有限公司夏县分公司负责人崔新龙协商同意，后于2019年1月将厂区以外的部分土地交付给夏县尉郭乡苗村另做他用，其中葫芦煤炭厂占用部分场地，夏县牧源消毒站占用部分土地。本院认为，本案争议焦点一、承包合同责任主体。原告武双录同被告山西正海建材有限公司名下夏县分公司签订书面承包合同，承包合同的责任主体为原告武双录、被告山西正海建材有限公司。2015年5月28日山西正海建材有限公司夏县分公司决议解散并进行了注销，其权利义务为开办单位被告山西正海建材有限公司继受。争议焦点二：原告主张的损失责任主体，被告运城市新欣龙建材有限公司未同原告签订任何合同，本案中不应承担任何责任。被告山西正海建材有限责任公司作为合同主体一方，对原告造成的损失应承担责任，被告崔新龙在诉讼中认可自己为合同的主体，享有合同的权利义务，被告自愿承担合同责任，法律没有禁止性规定。被告山西正海建材有限责任公司、崔新龙共同承担原告的损失及责任。争议焦点三：原告主张的各项诉讼请求能否成立及损失数额。山西正海建材有限公司夏县分公司决议解散并进行了注销，并已停产，未按照约定交付2017年至今的承包费，应依法解除同原、被告之间《承包合同》；被告山西正海建材有限公司至今所欠原告武双录的承包费结合部分土地已被其他经营主体使用，缩小了原告的损失，本院酌定被告山西正海建材有限公司、崔新龙承担至本案立案之日2019年7月5日原告承包费10.5万元，2019年7月5日之后根据现有状态每年承包费酌定为4万元，被告迟延期间按照此标准计算承包费；被告未按照合同约定及时交纳承包费应承担迟付承包金的违约金，合同约定按所欠承包金数额的日万分之五比例计算，经核算违约金标准符合法律规定，本院予以支持；原告请求判令各被告腾出所占合同以下的厂房和土地，根据现今的停产状况、被告违约情况，被告应及时腾出所占有的土地及厂房，以防止原告的损失进一步扩大，使得被占厂房及土地发挥经营作用。原告诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告崔新龙（反诉原告）主张原告武双录（反诉被告）承担各种损失25万元、返还承包6万元、违约金1万元，本案纠纷的引起系因被告山西正海建材有限公司、崔新龙拖延支付承包费导致。原告武双录在被告及时履行交付承包费的情况下，不长期拖欠承包费情况下能够保障被告的正常经营，原告为减少损失在被告同意的情况下，将部分土地交回夏县尉郭乡苗村，后由其他经营主体占用，合情合理合法，被告崔新龙的反诉请求缺乏事实法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、依法解除原告武双录同被告山西正海建材有限公司《承包合同》。二、被告山西正海建材有限公司、崔新龙在判决生效后三十日内给付截止立案之日2019年7月5日承包款10.5万元及2019年7月6日之后被告山西正海建材有限公司、崔新龙按照年承包费4万元向原告武双录交纳直至腾出厂房、土地时为止的承包费。三、被告山西正海建材有限公司、崔新龙承担的违约金，按所欠承包金数额的日万分之五比例计算（2019年7月5日之前承包款10.5万元从2019年7月5日计算违约金，2019年7月5日之后按照拖欠承包费总和计算违约金），被告山西正海建材有限公司、崔新龙于判决生效后三十日内履行完毕。四、被告山西正海建材有限公司、崔新龙在判决生效后三十日内腾出所占合同项下的厂房和土地。五、驳回反诉原告（被告）崔新龙的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由被告山西正海建材有限公司、（反诉原告）崔新龙负担；反诉案件受理费2600元，反诉原告（被告）崔新龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。审判员  李高乐二〇一九年十一月二十四日书记员  张宁宁