江苏省南通市港闸区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0611民初2158号 原告（反诉被告）：南通产业控股集团有限公司，住所地南通市崇川区工农路486号，统一社会信用代码91320600771508291H。 法定代表人：杜永朝，该公司董事长。 委托诉讼代理人：石金荣，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高婷婷，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南通中南纺织品有限公司，住所地南通市唐闸北市街189号，统一社会信用代码91320600608304002F。 法定代表人：姜花林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵毅，男，汉族，1972年7月21日生，住南通市崇川区，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张迎军，江苏山水律师事务所律师。 原告（反诉被告）南通产业控股集团有限公司（以下简称“产控公司”）与被告（反诉原告）南通中南纺织品有限公司（以下简称“中南公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，于2016年12月26日作出（2016）苏0611民初1709号民事判决书，后双方均上诉，南通市中级人民法院于2017年4月21日作出（2017）苏06民终759号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年6月27日，南通市中级人民法院作出（2018）苏06民再11号民事裁定书，撤销以上两份民事判决，将案件发回本院重审。本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月28日公开开庭进行了审理。原告产控公司的委托诉讼代理人石金荣、高婷婷，被告中南公司的委托诉讼代理人赵毅、张迎军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告产控公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金441416元及逾期付款滞纳金（其中189000元为基数，按照年利率6%的标准，自2014年11月1日起计算至实际付清之日止；252416元为基数，自2015年12月1日起计算至实际付清之日止）；2、判令被告支付原告土地使用费1182251.9元（土地面积为39401.2㎡，按8元/㎡/年的标准，自2015年1月1日起算至2018年9月30日，共计1369天）；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原、被告签订三份租赁合同，约定被告向原告租赁南通市港闸区北市街189号总面积为39401.2㎡的土地，土地用途为工业，租期从2005年1月1日到2008年12月31日。合同中对租金缴纳及滞纳金均进行了约定。合同期内，被告从未缴纳租金，此后双方未就土地使用权的租赁形成合同，但被告于2009年至2013年8月仍非法占用土地拒不退还。原告于2013年起诉被告，要求被告交还土地，支付租金、占用费、滞纳金和利息，被告于2013年11月27日出具《还款计划》，承诺偿还2005年1月至2012年12月租金630416元，被告据此要求原告撤诉给予其筹款时间。此后，被告仅支付承诺2013年缴纳的189000元，其余441416元至今未付。被告自2015年1月1日至今，既拒绝与原告订立租赁合同，又拒绝交还土地，故原告诉至法院。 被告中南公司辩称，1、产控公司无权将案涉土地出租。（1）案涉土地使用权真正的权利人应为中南公司。产控公司虽领取了国有划拨土地使用权证，但该证并不能反映土地使用权真实的物权状态。案涉土地的原始使用权人为南通第五棉纺织厂（以下简称通棉五厂），通棉五厂在案涉土地上建有厂房及配套用房并于1990年领取了房屋所有权证，1996年，通棉五厂改制成立南通中南实业有限公司（以下简称中南实业公司）。1992年，通棉五厂以案涉土地使用权及房屋所有权出资，与香港利达公司共同设立南通中南纺织有限公司（中南公司的前身），根据“房地一体”的原则，南通中南纺织有限公司对上述厂房、建筑物具有所有权，对厂房、建筑物使用范围内的土地具有使用权。（2）案涉土地使用权类型为划拨，原告不具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明，不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》28、45条以及《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第六条规定的条件。（3）原告的土地权属来源不合法，登记行为不合法，其土地使用权证不能作为主张权利的依据。2、案涉租赁合同是基于配合原告应付上级检查而签订，因此每份合同均加注：“考虑到96年企业改制时的有关问题，对合同签订土地租赁费暂不收取”，双方不存在土地租赁合同关系。3、案涉租赁合同无效。原告未经批准，擅自出租通过划拨方式取得的国有土地使用权，违反了法律强制性规定，合同无效。南通中南纺织有限公司成立于1992年，产控公司成立于2005年，中南公司从成立之初即一直合法占有使用案涉土地，并非基于租赁使用土地。4、中南公司非本案适格被告。原告即使认为其享有土地使用权，也只能向土地占有使用人主张权利，案涉土地上的房屋登记所有权人为通棉五厂和中南实业公司，并非被告。5、原告在原审要求解除合同返还土地，被告亦在庭审中表示不要“租用”案涉土地。根据租用合同和2015年4月21日的工作联系函，案涉租赁合同已于2014年12月31日到期。因此即使法院认定双方土地租赁合同关系存在，亦已经终止，原告无权强迫被告继续“租用”案涉土地。6、原告并非土地租金的适格征收主体。多部行政法规、规章明确，市、县国土资源管理部门是土地出让收入（土地租金）的征收主体，通政发[2014]22号文关于征收主体的规定违反了上位法规定，不应作为定案依据。7、原告主张被告按8元/㎡/年的标准支付2015年1月1日以后的土地使用费没有事实与法律依据，被告并非通政发[2014]22号文的发文对象，不受该文件约束。8、原告所诉不属于人民法院民事诉讼受案范围。 反诉原告中南公司向本院提出反诉请求：判令产控公司将坐落于南通市唐闸北市街189号范围内的房屋所有权及土地使用权变更到中南公司名下。 事实和理由：1991年，通棉五厂以上述房屋所有权及土地使用权出资，与香港利达公司共同设立南通中南纺织有限公司。根据法律规定和双方约定，出资方应将出资财产变更到反诉原告名下。现因通棉五厂改制，其权利义务由产控公司承继，故反诉原告提出诉请。 反诉被告产控公司对中南公司的反诉辩称：1、反诉原告的反诉严重违背事实。通棉五厂与香港利达公司在《关于修改〈南通中南纺织有限公司合同〉的说明》中明确，双方出资额共为200万美元，其中通棉五厂出资为150万美元，占注册资本75%，以现有部分生产设备、厂房、流动资金折价投入。此后通棉五厂即履行了出资义务，后改制为中南实业公司，由中南实业公司承继通棉五厂的权利义务成为中南纺织有限公司的股东，故反诉原告所称的“通棉五厂以房屋所有权及土地使用权出资”、“通棉五厂的权利义务由产控公司承继”与事实违背；2、通棉五厂已经完全履行了出资义务；3、通棉五厂改制为有限责任公司，1996年9月《市属企业改制实施方案论证意见表》中南通市国土局的会签意见明确：同意土地使用权剥离，并由企业租赁使用，并且产控公司于2006年12月3日取得了《国有划拨土地使用权证》，案涉土地使用权应归产控公司所有；通棉五厂的出资中并不包含土地，其权利义务也由中南实业公司承继，产控公司没有将土地使用权变更到反诉原告名下的出资义务；通棉五厂已经将房屋交由反诉原告使用，反诉原告怠于行使权利，将房屋所有权变更至自己名下，致使房屋所有权仍登记在通棉五厂和中南实业公司名下。故请求驳回反诉原告的反诉请求。 在本案审理过程中，双方当事人认可举证以原一、二审中的举证为准，对原一、二审查明的事实没有实质性异议。产控公司在本案审理过程中补充提交了基准日为2012年1月1日的南通市市区工业用地土地级别基准地价图及2013年11月28日的国有土地使用权租用合同及补充协议。现本院就上述举证、质证情况及基本事实综述如下： 原告产控公司针对本诉主张举证为：原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、被告工商登记资料、国有划拨土地使用权证、土地使用权证、公司变更登记申请事项档案、土地登记审批表、土地登记簿续表、《国有土地使用权租用合同》三份、《省政府办公厅转发省国土管理局等部门关于对出租和改变用途的国有划拨土地收取土地年租金的请示的通知》（苏政办发[1998]50号）、《市政府办公室转发市国土规划局等部门关于对出租和改变用途的国有划拨土地收取土地年租金意见的通知》（通政办发[1998]128号）及附件《南通市国有土地年租金收取标准表》、《市政府关于规范收取市区国有建设用地使用权土地租金的通知》（通政发[2014]22号）、告知函、律师函及邮寄凭证、民事诉状、《还款计划》、民事裁定书、《土地租金对账公函》及邮寄凭证、签收回执、基准日为2012年1月1日的南通市市区工业用地土地级别基准地价图、2013年11月28日的国有土地使用权租用合同及补充协议。被告质证认为对原告提供的证据的真实性均无异议，但认为：1、土地使用权证不能证明涉案地块的真实物权归属；2、土地登记审批表中的初审意见部分不属实，通棉五厂1994年取得土地使用权，该土地使用权并未变更到南通纺织控股有限责任公司名下，根据物权登记公示的原则，未经变更登记的不产生物权变更的效力，实际通棉五厂改制后剥离的资产是委托给中南实业公司代管；3、土地租赁合同非双方真实意思表示，是被告为配合原告应付上级检查签订的，双方也约定不需要支付租金，合同内容也有诸多矛盾之处；4、被告没有收到律师函，告知函的对象不是被告；5、《土地租金对账公函》是南通国融资产运营有限公司与原告单方确认，与被告无关。6、关于租金标准，租用合同中对租金标准的调整是附条件的，国家调整土地年租金标准时才随同调整，但原告并未提供证据证明。且通政发[2014]22号文对划拨土地收费规定按标准的40%收取。7、2013年11月28日的国有土地使用权租用合同及补充协议与本案无关。 中南公司在本诉部分以及为证明其反诉主张举证为：工商企合苏字第00713号营业执照、外经贸苏府资字[1992]1412号批准证书、（92）苏经贸资字第1006号批复、通外经贸（1992）第429号请示、通五棉政（92）字第13号报告、1992年7月13日通棉五厂与香港利达有限公司签订的协议书、关于修改《南通中南纺织有限公司合同》的说明、关于《南通中南纺织有限公司章程》的修改说明、1992年6月27日意向书、通政复[1996]78号批复、房屋所有权证二十四份。产控公司对中南公司提供证据的真实性均予以确认,但认为通棉五厂投入到中南公司的注册资本不包含土地使用权，通政复[1996]78号文中明确表明土地使用权已从投入资产中剥离；通棉五厂和中南实业公司未将房屋过户登记给中南公司，是中南公司怠于行使权利，与本案无关。针对中南公司的反诉主张，产控公司举证为：1992年7月13日协议书、《关于修改的说明》、通外经贸[1998]274号《关于转发“关于南通市第五棉纺织厂更名的通知”的通知》、通政复[1996]78号批复、1996年9月《市属企业改制实施方案论证意见表》。中南公司质证认为，对产控公司举证证据的真实性予以认可，但不能证明反诉被告的主张，案涉厂房和土地使用权应作为一体处理。 本院经综合分析审查判断，对双方提供证据的真实性予以确认。 根据上述证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 1991年8月，通棉五厂与香港中行投资（中国）有限公司共同设立南通中南纺织有限公司。1992年，南通中南纺织有限公司更换外方合作者为香港利达有限公司。同年7月13日，通棉五厂（甲方）与香港利达有限公司（乙方）签订协议，共同投资兴办南通中南纺织有限公司，双方约定：甲乙方的出资额为200万美元，以此为合营公司的注册资本。其中甲方出资为150万美元，占注册资本75%，以现有部分生产设备、厂房、流动资金折价投入。1992年10月23日南通会计师事务所向南通中南纺织有限公司出具验资报告，载明通棉五厂实际出资情况为生产设备1535台作价1110760.18美元，纺部厂房5168㎡作价318914.55美元，粘胶31.5吨作价70325.27美元，合计150万美元，已经合营双方确认，南通中南纺织有限公司验收入账。1994年9月20日，通棉五厂领取南通市唐闸镇北市街189号土地划拨国有土地使用权证，登记面积40030.39㎡，后经核定为39401.2㎡，用途为工业用地。1996年，通棉五厂根据《市政府关于同意南通市第五棉纺织厂出售改制的批复》（通政复[1996]78号）改制为中南实业公司，经济性质为股份制。《市属企业改制实施方案论证意见表》记载，国土局意见为同意通棉五厂改制时土地使用权剥离并由企业租赁使用。2001年，案涉土地使用权变更至南通纺织控股有限责任公司。后南通纺织控股有限责任公司等五大控股公司合并，组建南通工贸国有资产经营有限公司（以下简称工贸公司），案涉土地由南通市国资委授权给工贸公司经营管理。2004年，南通中南纺织有限公司更名为中南公司。2006年12月31日，工贸公司领取案涉土地使用权证。同日，工贸公司与中南公司签订《国有土地使用权租用合同》，约定中南公司租用案涉土地，租用年限为2005年1月1日至2007年6月30日，年租金为2元/㎡。2007年7月6日，双方续签合同，约定租用年限为2007年7月1日至2007年12月31日；2008年，双方续签合同，约定租用年限为2008年1月1日至2008年12月31日。三份合同均注明：考虑到96年企业改制时的有关问题，对合同签订土地租赁费暂不收取。2008年5月，工贸公司变更登记为产控公司。2016年5月23日，产控公司领取案涉土地使用权证。 另查明，2013年10月23日，产控公司诉至本院，要求中南公司立即交还案涉土地，并支付租金、占用费及逾期付款的滞纳金、利息。同年11月27日，中南公司出具《还款计划》，载明：其自2005年1月至2012年12月租用产控公司南通市唐闸北市街189号土地，合计欠租金630416元，2013年11月30日前还189000元，2014年10月31日前还189000元，2015年11月30日还252416元，因96年改制时遗留的问题至今未能解决，正在继续向政府有关部门反映，争取及早解决，若政府对此有新的指示精神，要按市领导新精神执行。2013年11月28日，中南公司、产控公司及南通国隆投资发展有限公司再次签订《国有土地使用权租用合同》，约定中南公司租用案涉土地，年限为2013年1月1日至2014年12月31日，2013年年租金为85106元，2014年年租金为93618元，其中2014年年租金为每平方米人民币2.97×80%=2.376元。合同第六条约定：“国家根据土地市场行情，调整土地年租金租用标准时，本合同项下的租金标准随同调整。调整的幅度以当地政府公布的土地年租金租用标准为准。”同年12月10日，产控公司撤回起诉。此后，中南公司支付《还款计划》中的首期欠款189000元，并支付了2013、2014年土地租金，双方自2013年11月28日以后未再签订土地使用权租用合同。 2014年4月18日，南通市人民政府发布《市政府关于规范收取市区国有建设用地使用权土地租金的通知》即通政发[2014]22号文，明确了市区各类国有建设用地使用权土地租金年度基价，其中南通市三类工矿仓储用地租金标准为8-10元/平方米/年（案涉地块即属南通市三类工矿仓储用地）。文件第三条第二款第（二）项第2点规定：划拨土地（含企事业单位改制（改革）时原划拨土地资产计入改制资产）以租赁方式实行有偿使用的，土地租金按标准的40%收取。企事业单位改制（改革）时原划拨土地资产未计入改制资产的，土地租金按标准收取。第三条第二款第（二）项第3点规定：划拨土地出租，土地租金按标准的40%收取；如改变用途，土地租金按改变后用途标准减去原用途标准的60%差额收取。 在本案审理过程中，本院向中南公司释明，对其提出的案涉产控公司拥有土地使用权证的合法性问题，该争议事项属行政争议并非民事纠纷审理范围，并给予一定的期限，要求其在期限内行使行政诉讼的相关权利，如怠于行使权利，则本案继续审理。在本院指定的期限内，中南公司并未行使上述权利。 本院认为，本案的本诉部分的争议焦点是：1、本案是否属于民事诉讼受案范围；2、产控公司是否案涉争议土地的使用权人，是否有权出租土地并收取租金；双方之间签订的土地使用权租用合同是否双方真实意思表示，是否合法有效；3、中南公司是否本案的适格被告，是否应承担给付土地租金和土地使用费的义务；双方之间的土地租用合同是否已经解除或终止；4、产控公司主张的2014年12月31日后的土地使用费标准是否合法有据。本案反诉部分的争议焦点是：中南公司主张将案涉土地范围内的相应房屋所有权及土地使用权变更到中南公司名下是否应得到支持。 关于本诉部分争议焦点1，《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三条规定，政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。本案中，进行改制的企业并非中南公司，而是中南公司的股东通棉五厂改制为中南实业公司。通棉五厂在对中南公司投资设立时，其投资资产不包含土地使用权，通棉五厂改制时，案涉土地使用权因系国家划拨，故从企业资产中剥离。主管部门考虑到厂房等企业设施仍在案涉土地上的现实情况，故明确案涉土地使用权由企业租赁使用。该政策实质上赋予了改制后企业可以租赁案涉土地进行使用的权利。中南公司与产控公司均为独立法人，不存在行政隶属、管理关系，是平等的民事主体。双方因签订多份《国有土地使用权租用合同》所致欠付租金纠纷及合同到期后占用土地产生的土地使用费纠纷，是平等主体间的普通民事纠纷，属于民事诉讼受案范围。 关于争议焦点2，产控公司作为国有土地使用权人，有权出租案涉土地并收取租金。双方签订的《国有土地使用权租用合同》是双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 （1）《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”本案中，产控公司持有南通市人民政府核发的国有土地使用权证，在未经法定程序变更或撤销该土地使用权证的效力前，该土地使用权证具有物权的证明效力。中南公司虽对该土地使用权证的合法性提出质疑，但经本院释明并指定行使行政诉权的期限后，并未行使相应权利，视为对该权利的放弃。作为国有土地使用权人的产控公司，应享有土地使用权人的一般处分权利，及对土地使用权进行出租和收取租金的权利。案涉土地使用权本来属于通棉五厂，但通棉五厂在投资设立中南公司之初便明确未将土地使用权作为出资，其投入的厂房、设备等经估价，已经满足了其出资义务。由于企业改制的原因，国有土地使用权被政府主管部门收回，导致房地分离这一客观现实，但房屋所有权和土地使用权各有所属，不能简单适用“房随地走”或“地随房走”的原则而侵害任何一方合法物权人的权利。 （2）自2006年起，双方先后签订了四份《国有土地使用权租用合同》，2013年11月27日，中南公司向产控公司出具了《还款计划》，对2012年12月31日前的欠付租金进行了结算，并作出了分期偿付的承诺。此后，中南公司还依约支付了部分租金。从以上租用合同及《还款计划》的连续性，实践性来看，应为双方当事人的真实意思表示。中南公司辩称租用合同系为配合产控公司应付上级检查而作，缺乏足够的证据支持，本院不予采信。中南公司认为产控公司主体不合格，不符合《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》；出租案涉土地违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、国土局《划拨土地使用权管理暂行办法》第三十二条之规定。本院认为，产控公司是南通市人民政府国有资产监督管理委员会设立的国有独资企业，经市政府授权对国有资产进行经营管理。《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》并未禁止省级以下地方对国有资产管理的准入条件，且该权限涉及行政权力的授予，本案中不予理涉。产控公司确不具有案涉土地上的房屋所有权，但造成这一局面是企业改制带来的后果，案涉土地从原通棉五厂剥离后，由企业租赁使用，也是改制的结果之一。因客观上房屋所有权人与土地使用权人不一致而否定土地使用权人的租赁权，缺乏公平性。关于行政法规和部门规章规定的“出租土地使用权应具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明”、“土地使用权出租，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。”等内容，从性质上说，应属管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，是行政机关从规范国有土地市场秩序的角度作出的，产控公司作为国有独资公司，负有国有资产保值增值的职责，其出租土地给中南公司的行为不会导致国家利益和社会公共利益受到损害，故其违反上述强制性规定并不导致其所签订的案涉土地使用权租用合同无效，案涉租用合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。 关于争议焦点3，中南公司是本案的适格被告，中南公司接收通棉五厂投资的资产中房屋、设备等均在案涉土地上，平时经营、生产均在上述房屋内，实际使用了案涉土地，中南公司应按合同和《还款计划》履行给付租金的义务。对于2014年12月31日以前的租金，因2013年、2014年租金已经清结，2012年12月31日前的欠付租金双方达成了《还款计划》，故中南公司应按《还款计划》履行付款义务，对未能依照《还款计划》履行部分，还应支付逾期付款利息，产控公司主张逾期利息按6%的年利率计算，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2014年12月31日合同期届满后，双方未签订书面租用合同，但中南公司实际一直占有土地，产控公司未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定,不定期租赁的当事人可以随时解除合同。2016年7月27日产控公司向本院起诉后，中南公司在答辩期内提出反诉，不认可双方之间的租赁关系，并要求将案涉土地使用权变更至其名下。从中南公司的反诉意见看，其不认可双方之间的租赁关系，应视为有明确的意思表示解除双方之间的不定期租赁关系，故双方之间的不定期租赁关系自产控公司接收反诉状之日即2016年8月24日起解除。合同解除后，中南公司应向产控公司返还案涉土地，但中南公司主观上未有腾空厂房、返还土地的意思表示及行为，客观上因房屋所有权和土地使用权分属不同的主体即“房地分离”的现状，中南公司亦无法实施上述行为，中南公司至今仍占有使用产控公司拥有土地使用权的土地，根据“权利义务相一致”的原则，中南公司应向产控公司支付合理的土地使用费。 关于争议焦点4，关于2016年8月24日前的不定期租赁关系存续期间的租金计算。双方2013年11月28日签订的《国有土地使用权租用合同》第六条明确：“国家根据土地市场行情，调整土地年租金租用标准时，本合同项下的租金标准随同调整。调整的幅度以当地政府公布的土地年租金租用标准为准。”该约定对双方具有约束力。因产控公司和中南公司的租用合同截止时间为2014年12月31日，故该合同约定的2.376元/㎡/年的租金标准截止时间为2014年12月31日，此后的租金标准应随南通市政府公布的标准调整。关于租金标准应如何调整，产控公司认为根据南通市国土资源局公布的南通市市区工业用地土地级别基准地价图（基准日为2012年1月1日）以及通政发[2014]22号文的规定，案涉土地属于南通市三类工矿仓储用地，租金标准为8-10元/㎡/年，现产控公司主张按8元/㎡/年计算租金。中南公司认为即使调整，也应根据通政发[2014]22号文第三条第二款第（二）项第3点之规定，以标准租金的40%收取。本院认为，从通政发[2014]22号文全文看，并未明确案涉土地的租金属于可打折处理的范围，但本案有其特殊性，双方当事人争议的土地使用权原先属于通棉五厂所有，此后由于企业改制，根据改制方案，案涉土地使用权剥离并由企业租赁使用。因此，本案双方当事人形成的关于案涉土地使用权的租赁关系与改制结果有密切联系。尽管原合同有此后的租金标准应随南通市政府公布的标准调整的约定，但中南公司作为房屋所有者不得不占有使用土地，在合同期满后，也不能交付返还土地，合同到期后其洽谈新合同的权利无法得到充分自由的行使。从2014年以前双方协商确定的土地租金标准看，租金标准均低于政府规定的指导价格，既体现了政府对改制企业安置职工的关怀，也有以上特殊历史原因和改制现状的因素。综合本案存在96年改制时遗留问题未能解决的特殊情况，本院认为参照通政发[2014]22号文第三条第二款第（二）项第3点之规定，以标准租金的40%即3.2元/平方米/年计算案涉土地租金较为合理，该价格与双方租用合同约定的2014年租金标准相比在合理增幅内，能更公平合理地衡平双方当事人的利益。至于2016年8月24日后因双方未能达成继续使用土地的合意，但中南公司客观上仍继续使用案涉土地，土地使用费的标准仍以3.2元/平方米/年标准计算为宜。 关于中南公司的反诉请求，本院认为：尽管中南公司质疑产控公司取得土地使用权证的合法性，但其未在本院指定的期间内通过行政救济的途径行使权利。从现有证据看，产控公司拥有土地使用权证，为案涉土地的合法使用权人，中南公司认为产控公司承继了通棉五厂的权利义务与事实不符，其在本案中主张变更土地使用权缺乏依据，本院不予支持。产控公司并非案涉土地上的房屋所有权人，中南公司主张其变更房屋产权证到中南公司名下，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、南通中南纺织品有限公司于本判决生效之日起十日内给付南通产业控股集团有限公司2012年12月31日前的租金441416元及逾期付款利息（其中189000元为基数，自2014年11月1日起计算至实际给付之日止；252416元为基数，自2015年12月1日起计算至实际给付之日止，利率均按照年利率6%计算。） 二、南通中南纺织品有限公司于本判决生效之日起十日内给付南通产业控股集团有限公司自2015年1月1日至2018年9月30日的租金及土地使用费472814元。 三、驳回南通产业控股集团有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回南通中南纺织品有限公司的反诉请求。 案件受理费19413.01元，由南通产业控股集团有限公司负担8482.23元，由南通中南纺织品有限公司负担10930.78元；反诉案件受理费80元，由南通中南纺织品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 （此页无正文） 审 判 长  陈怀新 审 判 员  黄立威 人民陪审员  黄 奇 二〇一九年二月十五日 法官 助理  赵 舒 书 记 员  顾婷婷 拒不履行法律文书确定的义务风险提示 一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。 二、信用惩戒。 1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等； 2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。 3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。 三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。