河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民再1326号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郭志永，男，1975年3月26日出生，汉族，住河南省内黄县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：内黄国鳌置业有限公司。住所地：河南省内黄县城二帝大道南段路西。法定代表人：陈振，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘保堂，河南秉正律师事务所律师。代理权限：一般代理。再审申请人郭志永因与被申请人内黄国鳌置业有限公司（以下简称国鳌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市中级人民法院（2016）豫05民终592号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2018）豫民申3752号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请人郭志永、被申请人国鳌公司及其诉讼代理人刘保堂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭志永申请再审称，本案所涉房屋建设工程由安阳市鑫磊建设监理有限责任公司内黄支公司监理施工，该公司职责是负责涉案房屋施工技术和施工安全的监理，不负责工程的验收管理工作。原审判决认定该公司对房屋建设工程有验收资格，且以国鳌公司单方提交的电话记录认定为房屋交付时间属于认定事实错误。交房时间应为2015年1月29日。请求撤销原判，依法改判支持其诉求。国鳌公司答辩称，交付房屋的时间是2011年7月19日，合同约定可以变化通知方式，以电话的方式通知。该公司委托销售公司进行电话通知的，电话通知记录单显示通知交房时间是2011年7月19日，可以证明已通知郭志永交房的事实。2010年、2011年房地产处于萧条期，相关职能部门手续停办，当时手续没有办完，是市场客观环境造成的手续办理延后。竣工验收时相关职能部门去看过了，由哪个部门验收约定不明确，但房屋质量是合格的，具备交房条件。请求驳回郭志永的再审请求，维持原判。2015年5月，郭志永向河南省内黄县人民法院起诉，请求依法判决国鳌公司支付其违约金和损失费共计85458.54元。河南省内黄县人民法院一审查明，郭志永与国鳌公司于2011年2月10日签订了一份商品房买卖合同，购买国鳌公司开发的美景天成第4号楼2单元1层西户房屋，建筑面积129.03平方米，每平方米1782元，合款229900元。该合同第八条约定：“交付期限，出卖人应当在2011年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”该合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理（3、双方协商解决）”。该合同第十四条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：房屋交付使用时水通、电通、路通、场地平整。”美景天成住宅小区4#楼于2011年5月30日施工完成，于2011年7月16日经安阳市鑫磊建设工程监理有限责任公司内黄分公司综合验收合格，室内给排水、电气照明功能齐全。另查明,国鳌公司于2011年7月19日电话通知原告交房,2012年4月4日郭志永领取了该房钥匙。河南省内黄县人民法院认为，本案争议的主要焦点是国鳌公司是否违约，郭志永的诉讼请求是否有相应的事实和法律依据。双方之间签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，予以确认。国鳌公司作为开发商未按合同约定于2011年5月1日前履行交房的责任，应当承担相应的违约责任。关于本案房屋的实际交付时间,郭志永认为国鳌公司至今仍未交房,但根据双方提供的证据,结合当事人的陈述,能够认定国鳌公司于2011年7月19日电话通知郭志永交房，郭志永直到2012年4月4日才领取了房屋钥匙,该责任不在国鳌公司,故认定交房时间应为2011年7月19日。因双方当事人约定自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已付房价款万分之二计算违约金,故郭志永要求自2011年5月2日起至2011年7月19日之日止的违约金，予以支持。关于郭志永认为国鳌公司办理房产证才算交房问题,法院认为,办理房屋权属证书和交房不是同一法律事实,办理房屋权属证书有相应的法律规定,双方之间的房屋买卖合同第十四条约定就办理权属登记问题“双方协商解决”,故就办理权属证书问题,双方应当先协商解决。关于郭志永要求国鳌公司承担水通、电通的违约责任，因该楼已于2011年7月16日经安阳市鑫磊建设工程监理有限责任公司内黄支公司综合验收合格，室内给排水、电气照明功能齐全,故对该项诉讼请求不予支持。关于郭志永要求被告承担路通、场地平整的违约责任，因其没有提供证据证明，故对该项诉讼请求亦不予支持。国鳌公司辩称郭志永的诉请不明确，因郭志永要求国鳌公司支付违约金和损失费85458.54元，诉讼请求明确具体，故对国鳌公司的该项辩称理由不予支持。郭志永诉请交房时通讯线路、有线电视线路入户，国鳌公司辩称该部分不属于商品房买卖合同审理的范畴，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出（2015）内民二初字第149号民事判决：一、内黄国鳌置业有限公司应于本判决生效后十日内向郭志永支付自2011年5月2日起至2011年7月19日之日止的逾期交房违约金，按购房款总额人民币229900元每日万分之二计算；二、驳回郭志永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1936元，由郭志永负担1886元,国鳌公司负担50元。郭志永不服一审判决，向安阳市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。安阳市中级人民法院二审审理查明的事实与原一审判决认定事实基本一致。安阳市中级人民法院认为，郭志永请求国鳌公司支付其违约金和损失费85458.54元，但并没有就其主张的损失费提供相应的证据，其在一审中提交的三份《房屋租赁合同》，与国鳌公司提交的美景天成一期通知、交房明细表相矛盾，明细表显示国鳌公司已在2011年7月19日通知郭志永交房，郭志永在2012年4月4日拿走所购房屋的钥匙，并予以签字，故郭志永以房屋未交付而租赁房屋造成损失的主张不予支持。关于迟延交付房屋的时间，根据郭志永和国鳌公司2011年2月10日签订《商品房买卖合同》第八条的规定：国鳌公司应当在2011年5月1日之前向郭志永交付房屋，因国鳌公司未交付，故应当从2011年5月2日起按照合同第九条约定向郭志永支付逾期交房违约金。因国鳌公司提供证据证明于2011年7月19日通知郭志永交房，虽然郭志永予以否认，但却未提供相反证据证明，并其已实际入住，故原审法院认定逾期交房的期间为2011年5月2日至2011年7月19日并无不当。至于郭志永主张不符合交房条件，依据合同第十一条规定，买受人可以拒绝交接，但实际郭志永已经接受，视为放弃相关权利，郭志永该项理由不能成立。郭志永上诉称国鳌公司验收手续不全，住房配备的热水、天然气等设施未竣工、验收，因与本案不属同一法律关系，亦不能证明郭志永主张的违约和损失，故对该项理由不予认可。综上，郭志永的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出（2016）豫05民终592号民事判决：驳回郭志永的上诉，维持原判。二审案件受理费1886元，由郭志永负担。本院再审查明的事实和一审、二审法院审理查明的事实一致。本院再审认为，关于本案房屋的实际交付时间。郭志永主张国鳌公司至今仍未交房,原判认定国鳌公司于2011年7月19日电话通知郭志永交房，认定交房时间应为2011年7月19日。但证明国鳌公司电话郭志永交房的证据没有郭志永签名，郭志永对电话通知不予认可，国鳌公司未提供证据证明该电话通知送达到郭志永。郭志永于2012年4月4日拿走所购房屋的钥匙并签字，故案涉房屋交付时间应认定为2012年4月4日。国鳌公司作为开发商未按合同约定于2011年5月1日前履行交房的责任，应当承担相应的违约责任。因双方当事人约定自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已付房价款万分之二计算违约金,故郭志永要求自2011年5月2日起至2012年4月4日之日止的违约金，予以支持。郭志永称国鳌公司验收手续不全，住房配备的热水、天然气等设施未竣工、验收，未提供证据证明其主张的违约和损失，原判对其该项诉求不予支持并无不当。综上，郭志永的部分申诉理由成立，予以支持。原判认定交房时间存在错误，判决结果亦有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销安阳市中级人民（2016）豫05民终592号民事判决和河南省内黄县人民法院（2015）内民二初字第149号民事判决。二、内黄国鳌置业有限公司应于本判决生效后十日内向郭志永支付自2011年5月2日起至2012年4月4日之日止的逾期交房违约金，按购房款总额人民币229900元每日万分之二计算。三、驳回郭志永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费1936元，由郭志永负担1886元,国鳌公司负担50元；二审受理费1886元，由郭志永负担。本判决为终审判决。审判长  徐薇审判员  邵炜审判员  孙明二〇一九年二月二十五日法官助理范巧霞书记员李皓婧