云南省富民县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0124民初727号原告（反诉被告）：刘某某，男，1960年8月7日出生，住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：李龙保，云南剑宇律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：李某某，男，1971年8月17日出生，住址：云南省富民县。委托诉讼代理人：沈红林，律臣法律服务所法律工作者。特别授权代理。委托诉讼代理人：唐兴明，律臣法律服务所法律工作者。特别授权代理。原告刘某某与被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案，被告李某某于2019年10月9日提出反诉，本诉与反诉依法适用普通程序合并审理，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘某某及委托诉讼代理人李龙保，被告（反诉原告）李某某及委托诉讼代理人沈红林、唐兴明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告之间签订的《场地租赁合同》；2、判令被告支付本诉原告多付的场地租金183,176元；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2013年6月22日双方协商签订了一份《场地租赁合同》，租期十四年，租金每年8万元，五年付一次，合计40万元，现原告正好用满六年，租金已付了663,176元，因配合政府《通知》精神搬离，原告刘某某于2019年7月25日完成搬离，同日通知被告接手场地，但被告不同意解除合同。按照合同约定双方都没有发生违约，但被告方不愿返还原告多付的租金183,176元。本诉原告请求依法判令被告退还多付的没有使用场地期间的租金183,176元，并承担本案诉讼费。本诉被告李某某答辩称：本诉原告提出解除双方签订的《场地租赁合同》没有事实及法律依据，无法定的解除条件。收到本诉原告支付租金65万元属实，一并起诉的13,176元钢模租金有待核实，应当另案处理。本诉原告刘某某占有租赁物，没有支付到期租金，属于违约行为，依法应予驳回原告诉讼请求。原告刘某某起诉不尊重事实以及双方签订的合同，其起诉事实理由不能成立，同时被告提出反诉请求。反诉原告李某某向本院提出诉讼请求:1、请求判令反诉被告履行合同义务，支付剩余租金15万元及违约金10万元，合计25万元；2、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2013年6月22日反诉原、被告双方自愿订立《场地租赁合同》，约定了租赁场地给反诉被告进行经营活动，并约定了租期、租金、支付方式及违约责任等。“第二个五年”的租金40万元，反诉被告应当按合同约定应在2018年7月31日之前付清给反诉原告，现尚欠反诉原告应付租金15万元。为维护自己的合法权益不受侵害,提起上述反诉请求。反诉被告刘某某辩称：因为政府进行综合整治，反诉被告才被迫搬离租赁场地，原、被告之间的《场地租赁合同》理应依法解除，并由反诉原告退还多支付的租金。对于反诉原告要求继续履行合同义务支付剩余租金，并承担违约金的请求，依法不予支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本诉原告刘某某提交1、刘某某身份证复印件、《营业执照》，欲证明其身份情况及经营范围；2、《场地租赁合同》，《付款凭证》，租赁场地照片六张，欲证明双方的合同签订情况，所支付租金金额，以及租赁场地目前现状；3、《租赁合同》，《租赁结算单》，欲证明双方之间租赁钢模情况；4、《综合整治通告》、《富城管委办通〈2019〉1号通知》、录音材料证据，欲证明因政府整治原因无法继续履行合同，原告已提出协商解除合同，返还场地。本诉被告李某某的质证意见是:对第一、二组证据的三性均无异议。《综合整治通告》、《富城管委办通〈2019〉1号通知》、录音材料证据真实性不持异议，关联性及证明目的不予认可。反诉原告提交1、李某某身份证复印件，《场地租赁合同》，欲证明李某某身份及双方场地租赁的情况；2、《土地租赁合同》两份，欲证明争议场地的租赁、流转情况。反诉被告刘某某的质证意见是：对身份证复印件、《场地租赁合同》三性无异议。对《土地租赁合同》两份的真实性无异议，合法性关联性有异议，不能确定二人是否有权租赁土地。对有争议的证据和事实,本院认定如下:本诉原告刘某某提交的1、身份证复印件、《营业执照》、《场地租赁合同》，《付款凭证》、租赁场地照片六张，符合证据三性，予以认可；2、钢模《租赁合同》，《租赁结算单》与本案无关联性，另案处理，不予确认；3、《综合整治通告》、《富城管委办通〈2019〉1号通知》、录音材料证据中，《富城管委办通〈2019〉1号通知》系单位内部文件，且不符合证据的形式要件，不予认可，《综合整治通告》、录音材料证据，符合证据三性，予以确认。反诉原告李某某提交的李某某身份证复印件、《场地租赁合同》、《土地租赁合同》两份，真实性无异议，但无其他证据予以佐证，对欲证明反诉被告构成违约的事实不具有证明力，不予以确认。关于其他证据的关联性及证明效力,本院将在本院认为部分进行综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:原、被告于2013年6月22日协商签订了《场地租赁合同》，合同约定：被告将其租赁的3.2亩场地转租给原告进行经营活动。租期十四年，即2013年8月1日至2027年7月31日止。租金每年8万元，每五年一付。合同签定日一次性付清“前五年”租金40万元，“第二个五年”租金40万元，于“第二个五年”生效前一天付款。租赁场地作为仓库用地……。“前五年”租金40万元已付清。“第二个五年”租金，本诉原告于2018年7月31日至2019年2月4日分五次通过转账支付租金25万元给本诉被告。双方电话约定剩余租金于2019年6月30日前支付。2019年5月30日经富民县城市管理委员会研究作出《关于对昆禄公路富民县城大营段、丁家营段出入口汽修、建材、五金加工门店综合整治的通告》，决定对昆禄公路富民县城出入口进行综合整治。整治内容为：“所有门店一律进店经营（场院）经营。按照以疏为主规范引导的方式，将昆禄公路大营、丁家营2个节点的汽修、建材、五金加工门店，自主分流到符合行业管理部门管理要求的区域规范经营……”。本诉原告配合政府相关《通告》精神，于2019年7月25日完成搬离租赁场地。同日通知被告接手场地，后于2019年7月31日、2019年8月1日通过电话与被告协商解除合同和移交场地事宜，但未达成一致意见，租赁场地一直未有效移交本诉被告。本诉被告李某某于2019年10月9日提出反诉请求。本诉原告于2019年10月15日开庭时，提出增加新的诉讼请求，即请求法院依法解除双方签订的《场地租赁合同》。本案的争议焦点是:1、是否解除双方签订的《场地租赁合同》，由本诉被告退还房屋租金17万元及钢模租金13,176元的问题；2、被反诉人是否继续履行合同义务，支付剩余租金15万元及承担违约金10万元的问题。本院认为，我国合同法以意思自治为原则,保护当事人之间的信赖与期待利益,使双方当事人实现合同目的双赢。本案合同履行过程中，本诉原告配合政府综合整治活动，导致本诉原告无法在争议的租赁场地上继续进行经营活动，并实现订立合同的经营目的。按照政府相关《通告》要求，本诉原告自主分流到符合行业管理部门管理要求的区域规范经营。本诉原告电话联系本诉被告，表明因政府行为，无法继续经营，并提出了协商解除合同，归还场地的意见，但协商未果。本诉原告未有效对租赁场地进行返还，导致场地空闲，后于2019年10月15日庭审中，本诉原告提出明确的解除合同请求。当事人应当遵循诚实守信,以善意的方式行使权利和履行义务。本案中，原、被告双方签订了十四年期的《场地租赁合同》,并已部分履行，但现因政府综合整治，导致不能实现合同目的，双方在订立合同时不可预见并不可避免，且双方不存在过错，允许变更合同内容或者解除合同。本诉原告于2019年7月25日完成搬离租赁场地，并向本诉被告提出协商解除合同和归还场地的意见,表示不再履行合同约定的主要义务。而本诉被告诉请被告继续履行合同显然不符合客观实际,强制缔约亦不能实现合同目的,庭审中本诉原告明确表示要求解除合同，解除合同的意思表示已明确告知本诉被告,根据我国《合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定,本院确认解除双方签订的《场地租赁合同》。关于租金的给付期限,本诉原告虽于2019年7月25日完成搬离租赁场地,但未实际将租赁物交付给本诉被告，故租金应给付至判决确定之日止，即由本诉原告刘某某按每年80,000元的年租金向被告李某某支付自2018年8月1日起至2019年11月15日止的租金23,452.05元。本诉原告提交13,176元钢模租金的《租赁合同》，《租赁结算单》与本案所涉及的租赁合同中所租赁房屋无关,故不在本案中进行处理；关于原、被告双方是否违约的问题。审查这个问题的核心在于双方签订的《场地租赁协议》中关于权利义务的约定。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的相关规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同的当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。合同解除后,尚未履行的,终止履行。已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本诉原告已支的未使用场地租金17万元给本诉被告，且双方电话约定延期支付剩余租金。反诉原告李某某提交的证据不足以证实反诉被告刘某某违约,反诉原告李某某在反诉请求中请求反诉被告刘某某赔偿违约金的请求权基础尚未产生,故本院对反诉原告李某某以违约为由要求反诉被告刘某某赔偿各项经济损失的反诉请求,不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条,第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决如下：一、解除本诉原告刘某某与被告李某某于2013年6月22日签订的《场地租赁合同》,并由本诉原告刘某某于本判决生效之日起五日内将所租用场地腾退给被告李某某；二、由本诉被告李某某于判决生效后五日内退还本诉原告刘某某多付的租金146,547.95元（即扣除自2019年8月1日起至2019年11月15日止，共计107天的租金23,452.05元）；三、驳回本诉原告刘某某的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李某某的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,964元（本诉原告已预交），减半收取计1,982元,由本诉原告刘某某负担982元,本诉被告李某某负担1,000元;反诉案件受理费5,050元，减半计收取2,525元（反诉原告已预交），由反诉原告李某某负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  宣 云人民陪审员  沈有才人民陪审员  张保留二〇一九年十一月十五日书 记 员  火有明