浙江省龙泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1181民初2942号 原告：吴祥诚，男，1972年8月12日出生，汉族，住庆元县。 原告：叶秋英，女，1960年8月8日出生，汉族，住丽水市莲都区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：郑叶冲，浙江百山祖律师事务所律师。 被告：丽水市莲都民间融资服务中心股份有限公司，住所地：丽水市莲都区丽阳街****。 法定代表人：季顶天，任董事长。 委托诉讼代理人：陈琳海，浙江万申佳律师事务所律师。 第三人：庆元县汇金房产有限公司，住，住所地：庆元县松源镇濛洲街**/div> 法定代表人：叶允兴，任总经理。 原告吴祥诚、叶秋英与被告丽水市莲都民间融资服务中心股份有限公司（以下简称莲都融资公司）、第三人庆元县汇金房产有限公司（以下简称汇金房产公司）案外人执行异议之诉一案，丽水市中级人民法院于2018年10月24日裁定由本院审理，本院于2018年12月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴祥诚、叶秋英的委托诉讼代理人郑叶冲、被告莲都融资公司的委托诉讼代理人陈琳海到庭参加了诉讼，第三人汇金房产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告吴祥诚、叶秋英诉请：判令涤除庆元县东门汇金城C区1-204C、1-202C号房产上的抵押权并停止对该房产的执行。事实与理由：2016年10月19日，原告以吴祥诚为代表与第三人汇金房产公司签订商品房买卖合同，购买庆元县东门汇金城C区1-204C、1-202C号房产，其中1-204C价款1835980元、1-202C号价款2033600元。原告支付了购房款，第三人也交付了房产。之后原告将1-204C房产出租给案外人李兴根，实际占有控制了房产。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案涉房产法院应排除执行。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”，对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护，且商品房购房者的权利优先于抵押权。综上，（2018）浙1126执异1号裁定显属错误，特提起案外人执行异议之诉。 被告莲都融资公司辩称，原告要求涤除案涉房产的抵押权，并停止对该房产执行没有法律与事实依据。首先，原告诉求成立的前提条件，必须是能够成为物权人，以及在其成为物权人之前没有其他合法的物权效力的存在。但是本案中，在其主张权利前已经有合法有效的物权效力人即答辩人莲都融资公司的存在。物权以登记为生效要件，在物权变动前，原始登记在第三人汇金房产公司名下时，汇金房产公司与被告签订了合法有效的抵押合同并且办理了抵押登记，抵押合同不存在任何的无效情形，故答辩人已经合法取得了担保物权。担保物权形成物权效力，能够对抗原告的权利。其次，原告没有事实依据。原告主张依据的三个法条有适用条件，需要付清大部分或者全部款项以及实际占有，并且是对此没有过错，但原告并不符合相应条件。原告并未付清全部价款或大部分价款。通过其提供的证据，我们发现原告只支付了预付款或者首付款二十几万。关于原告主张其实际占有有异议，原告在合同约定2016年12月30日必须办理过户登记的情况下，其没有及时主张亦存在过错。综上原告主张没有相应的事实依据，请求法院依法驳回。 本院经审理查明认定事实如下：2016年10月19日，两原告以原告吴祥诚的名义与第三人汇金房产公司签订两份《商品房买卖合同》，约定购买庆元县濛洲街道濛洲街139号汇金城1-202C（价款2033600元），1-204C（价款1835980元）商铺。2016年10月19日，原告叶秋英向汇金房产公司支付购房款232175元，其余以两原告出借给汇金房产公司的借款用于抵扣。 2017年5月19日，被告莲都融资公司与借款人何欣、第三人汇金房产公司签订了《担保借款合同》、《最高额抵押合同》，约定借款人何欣向被告莲都融资公司借款500万元，借款期限为2017年6月9日至2018年4月9日止，月利率9‰。汇金房产公司自愿以其所有的坐落于庆元县濛洲街道濛洲街139号汇金城112、1-202C、1-204C商铺在5350000元最高额度内为借款人何欣提供抵押担保，担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息及为实现债权、抵押权的费用等（包括诉讼费、律师代理费），并办理了抵押登记手续。合同签订后，被告莲都融资公司依约发放了借款，但借款人何欣、汇金房产公司未能依约付息。2017年12月12日，被告莲都融资公司向庆元县人民法院申请实现担保物权，庆元县人民法院于2017年12月22日作出民事裁定书，裁定准许拍卖、变卖汇金房产公司的上述房产，莲都融资公司有权在借款本金500万元及利息、罚息138000元范围内优先受偿。 执行过程中，原告吴祥诚、叶秋英提起执行异议，要求停止对上述房产的执行措施并涤除抵押权。庆元县人民法院经审查后，作出（2018）浙1126执异1号执行裁定书，裁定驳回两原告的异议请求。两原告不服提起执行异议之诉。 以上事实有原告吴祥诚、叶秋英提交的《商品房买卖合同》、（2017）浙1126民特365号民事裁定书、（2018）浙1126执异1号执行裁定书、收款收据、客户收付款入账通知以及原、被告的当庭陈述予以证明，本院予以确认。原告吴祥诚、叶秋英提交的《商铺租赁合同》真实性存疑，本院不予认定；转账支付凭证，款项系支付给叶允兴个人，并非基于购房目的支付，与案涉购房行为不具有关联性，本院不予认定。 本院认为，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。故本案的争议焦点在于两原告对执行标的即坐落于庆元县濛洲街道濛洲街139号汇金城1-202C、1-204C商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。 两原告提出适用的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，针对的是一般债权执行过程案外人主张权利的情形。本案中，被告莲都融资公司基于物权公示效力办理了抵押登记，取得了抵押权，应当适用物权法的有关规定。《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。两原告基于房屋买卖关系主张物权，但未经登记，未产生物权变动的法律后果，故两原告享有的仅是根据合同要求汇金房产公司交付房屋并办理登记的请求权，但该请求权不得对抗被告莲都融资公司依法登记享有的担保物权，故对两原告的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告吴祥诚、叶秋英的全部诉讼请求。 案件受理费22346元，由原告吴祥诚、叶秋英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽水市中级人民法院。 审 判 长  吴孝森 人民陪审员  杨世忠 人民陪审员  廖春晓 二〇一九年十一月十八日 代书 记员  刘 娟 -4- -3-