广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤01民终18号 上诉人（原审原告）：钟厘，住广东省茂名市茂港区。 委托诉讼代理人：吴水良，广东谨然律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广州市南沙区文轩幼儿园，住所地：州市南沙区。 法定代表人：潘锦烨。 被上诉人：（原审被告）林文举，住广东省珠海市香洲区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：池旭涛，广东尚之信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区大涌经济发展公司，住所地：广州市南沙区。 法定代表人：黎伟潮，职务：主任。 委托诉讼代理人：鲜绍翔、胡丹丹，均系国信信扬（南沙）律师事务所律师。 钟厘上诉请求：撤销一审判决，支持钟厘原审诉讼请求；2、判令文轩幼儿园、林文举、大涌公司承担本案一审、二审诉讼产生的所有费用。事实与理由：一、一审法院违反《合同法》第五十六条规定，严重损害钟厘的合法权益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。而根据《合同法》第五十六条规定，无效的合同自始无效。一审法院认为广州市中级人民法院判决解除了钟厘与文轩幼儿园、林文举、大涌公司之间的合同，就认定本案不再存在合同无效之情形，简直就是荒谬。我国现行法律从来没有赋予法官通过判决修改法律的权利，既然《合同法》仍未进行修改就都要遵守。本案涉案合同无效的事由证据确凿，钟厘的理由充分，涉案合同均自始无效。文轩幼儿园、林文举、大涌公司因该合同取得的财产，应当予以返还。二、一审法院违反法院的中立性，认定事实错误，明显故意偏袒文轩幼儿园、林文举、大涌公司。没有依法调查核实关键证据涉案租赁物南沙区南沙街金岭南路414号是否具有产权登记证，是否出租合法。钟厘认为，法院和法官在对于法律实施过程中所发生的各种主体之间的纠纷，以中立的身份和地位，依公正、科学的司法程序，居中加以解决。即使其他法院出现违法错判的行为，也不应该影响南沙法院审理本案的中立性。本案先是文轩幼儿园、林文举、大涌公司与钟厘签订无效合同，让钟厘将租赁物改造完善之后，为了获取更大的利益，开发房地产，发布张贴公告“租赁物将要拆迁”，赶跑钟厘的租客，然后停水停电，最终强行拆除租赁物，公然毁损钟厘财物，严重损害钟厘的合法权益，一分钱都不赔，性质已经可以认定为“村霸”，或者“黑恶势力”。钟厘认为，文轩幼儿园、林文举、大涌公司最起码应该返还非法出租所得3624040元(总租期58个月)及利息860709.5元、返还按金180600元及利息42892.5元、赔偿钟厘对厂房装修投入684260元等责任。综上所述，一审法院未依法调查取证，没有查清案件事实，认定事实错误，适用法律不当。现诉请法院支持钟厘所有诉讼请求，以维护钟厘合法权益。 文轩幼儿园、林文举二审答辩称其坚持一审答辩意见，本案属于一案二审，相关纠纷已经在广州市中级人民法院终审判决中作出认定，请求依法驳回钟厘的上诉请求。 大涌公司二审答辩称其认可一审判决，一审判决应当予以维持。大涌公司与钟厘之间不存在合同关系。根据合同相对性原则，大涌公司不是本案的责任主体，不应当承担连带责任，而且涉案租赁物具有建设工程规划许可证，租赁合同合法有效，在其他生效力的判决中已经予以确认，请求驳回钟厘的上诉请求。 钟厘向一审法院起诉请求：1.确认钟厘与文轩幼儿园、林文举签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令文轩幼儿园、林文举返还非法出租所得3624040元及利息860709.5元（以3624040元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算）、返还合同按金180600元及利息42892.5元（以180600元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算）、赔偿钟厘对厂房装修投入损失684260元；3.大涌公司对前述金额承担连带责任；被告承担本案诉讼费。 一审法院认定： 案件事实 钟厘曾与文轩幼儿园、林文举、大涌公司因房屋租赁问题产生纠纷向一审法院起诉，一审法院以（2017）粤0115民初1983号受理。钟厘在该案中的诉求为：一、解除钟厘与文轩幼儿园、林文举于2012年8月8日签订的《厂房租赁合同》及2014年6月6日签订的《补充协议》；二、文轩幼儿园、林文举、大涌公司连带赔偿损失910万元（包括已实际投入的损失200万元、直接造成钟厘转租的承租人所投入装修费损失40万元、8年剩余租赁期内预期可得利益损失670万）；三、文轩幼儿园、林文举、大涌公司承担本案诉讼费。文轩幼儿园在该案中提出如下反诉请求：一、解除2012年8月8日签订的《厂房租赁合同》及2016年11月23日签订的《关于同意继续履行合同的协议》；二、钟厘支付文轩幼儿园2017年6月至7月的租金、水电费共122493元及滞纳金（按照每日5‰的标准、从提起该项反诉请求之日即2017年7月10日起计算至款项付清之日止）；三、钟厘支付文轩幼儿园2017年8月至2018年3月的租金529760元；四、文轩幼儿园没收钟厘的合同保证金180600元；五、钟厘将案涉厂房腾空交还给文轩幼儿园。 一审法院在（2017）粤0115民初1983号案中查明：文轩幼儿园于2013年8月9日取得《民办学校办学许可证》，原登记的举办者是林文举，现登记的举办者和法人均为潘锦烨，住所地为广州市南沙区南沙街金岭南路414号，业务范围为学前教育。 2011年7月11日，林文举与大涌公司签订《厂房租赁合同》，由林文举承租位于广州市南沙区南沙街金岭南路414号、面积为6445平方米的厂房宿舍，租赁期为2011年7月1日至2026年9月30日。2012年12月3日，林文举与大涌公司就上述合同签订《补充协议书》。文轩幼儿园成立后，大涌公司、文轩幼儿园、林文举于2014年5月27日签订《补充协议（二）》，约定由文轩幼儿园自该协议签订之日起承担原合同中承租方的全部权利义务。 2012年8月8日，林文举（甲方、加盖“文轩幼儿园”公章）将其向大涌公司承租的租赁物中建筑面积为4300平方米的厂房宿舍（即案涉厂房）出租给钟厘（乙方）作“商业用途”使用并签订《厂房租赁合同》，约定合同期限自2012年8月9日起至2024年8月8日止，在每月的第10日前按现金或转账付款方式缴付当月租金，其中2015年8月9日至2018年8月8日期间的租金为66220元/月，租赁保证金为180600元。同时，该合同约定：“第七条乙方的权利和义务：……2.乙方应负的修缮责任：A、修复因不当使用造成厂房及附属设施、厂区路面等的损坏处。B、修复因使用造成电梯、防雷、消防、电力总计量柜及以上设备设施等的损坏处。C、承担上述修缮费用……7.甲方按政府工作流程尽快将厂房建筑面积约4300平方米以‘三旧改造’形式改为商业用途，申报及改造费用由乙方支付。8.乙方负责对厂房、宿舍的消防申报和安装，以及污水处理系统建造等费用。第八条甲乙双方权利义务的其他约定：1.……甲方提供给乙方的厂房、宿舍、供水、供电、消防、防雷及人货梯等设施，在租赁期间有关维修、保养、年审，损坏均由乙方负责，费用由乙方支付。2.甲乙双方确认签订合同前乙方已查看厂房性质，按厂房现状为交付厂房标准，乙方已充分了解厂房的现状，包括所有权及使用权的归属、厂房用途、用电用水，消防，电梯等现况。乙方缴纳合同保证金之日视为厂房已交付使用。（电梯已损坏、电缆遗失，甲方不得向乙方追究）。3．乙方负责对厂房、宿舍装饰、电线路、水管道和消防设备安装申报等，费用由乙方支付。……第九条违约责任1．租赁期间，任何一方未能履行本合同条款或违反有关法律、法规，经催告后在合理期内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。2．租赁期间，乙方逾期交纳租金超过二个月，甲方有权没收乙方保证金，乙方同意甲方除有权按照本条规定的标准收取乙方违约金外，有权单方解除本合同并收回该厂房使用权。3．乙方须按合同约定的时间和方式履行租金的付款义务，乙方未能依约按时支付租金，每逾期一日须按拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金。4．甲方同意乙方转租分租管理物业。5．乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回租赁物，乙方已缴纳的租金不予退回，并无权要求返还合同保证金，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：（1）擅自将租赁物转让、转借或抵押的……第十条租赁期内，因上级政府行政行为或不可抗力致使合同无法履行的，甲方不承担违约责任。”合同签订后，钟厘依约支付了租赁保证金180600元，林文举出具了收款收据，收据内容为“收到梁红梅交来南沙金岭南路414号厂房按金180600元”。2014年6月6日，林文举、钟厘与文轩幼儿园就租赁事宜订立《补充协议》，约定：文轩幼儿园自协议签订之日继受上述《厂房租赁合同》中出租方的全部权利义务，钟厘支付的租赁保证金由林文举直接转账至文轩幼儿园的指定账户。 2016年11月17日，北京市大成（广州）律师事务所受文轩幼儿园委托，向钟厘发出“关于尽快腾空场地并办理费用结算事宜”的律师函，以钟厘逾期支付租金为由，要求解除双方的租赁合同。文轩幼儿园与钟厘经协商于2016年11月23日达成《关于同意继续履行合同的协议》，钟厘同意每月10日前按照合同规定的租金金额向文轩幼儿园交纳租金，逾期一天则视为其自愿解除租赁合同并于拖欠当月30日前无条件撤离所租赁场地，并向文轩幼儿园赔偿所拖欠租金及相应违约金等。其后，钟厘交纳了所欠的费用，双方继续履行合同。 2016年12月8日，大涌村委会向文轩幼儿园发出《通知》，以其因自身情况需要为由，决定于2017年6月30日提前终止与文轩幼儿园的租赁合同关系。2017年1月20日，大涌村委会、大涌公司联合向文轩幼儿园发出了《关于大涌村厂房合同期满不再续约的通知函》（下称《不再续约的通知函》），函告其将对村工业园地块统一进行“货币加物业”开发，拆除所有厂房，重新规划，建设商住楼盘，另其与文轩幼儿园的租赁合同关系提前终止时间延长至2017年8月31日。文轩幼儿园称其按照大涌村委会的要求将《通知》、《不再续约的通知函》直接送达给钟厘，因钟厘不签收而在案涉厂房处张贴。钟厘确认文轩幼儿园在2017年1月向其送达了《通知》，因其要求文轩幼儿园以自己的名义向其送达，但文轩幼儿园不同意而将《通知》张贴在案涉厂房；钟厘不认可文轩幼儿园有向其送达或在案涉厂房张贴过《不再续约的通知函》的事实。因上述事由，钟厘于2017年3月26日与潘锦烨电话沟通，钟厘表示因文轩幼儿园在案涉厂房张贴《通知》一事导致其转租户纷纷撤场，故提出终止合同或减少租金等要求，潘锦烨不同意。3月29日，钟厘就此事委托广东粤鑫律师事务所向文轩幼儿园、潘锦烨发出律师函，该函记载因文轩幼儿园和潘锦烨恐吓和告知其客户称案涉厂房将在2017年6月份拆迁而导致其承租户纷纷离开，该行为已经构成违约，要求“请贵方立即停止对委托人的损害行为，假如租赁物真的要拆迁，贵方应收到此律师函三天内前来商量，把委托人的合法利益谈妥……”。文轩幼儿园确认收到该律师函。 大涌公司分别于2017年5月10日、8月11日出具《说明》、《关于文轩幼儿园的租赁情况说明》。其中，《说明》记载“为做好拆迁解约工作，我村分别于2016年12月8日与2017年1月20日向文轩幼儿园发出通知，告知其相关决定，并且要求文轩幼儿园向租户做好解释和告知工作”等内容；《关于文轩幼儿园的租赁情况说明》的内容是：“……2012年8月1日，文轩幼儿园根据《厂房租赁合同》向我司申请将部分物业转租给第三方。我司经研究同意其申请。2012年8月8日，文轩幼儿园将部分物业转租给钟厘。因我村发展需要，于2016年12月8日书面通知文轩幼儿园关于我司提前在2017年6月30日终止《厂房租赁合同》的事宜。……期间第三方租赁者钟厘到我村委会咨询了解情况，我司负责人如是告知钟厘因我村发展需要提前终止与文轩幼儿园签订的《厂房租赁合同》……”钟厘交纳租金至2017年5月份，并代文轩幼儿园交纳了两个月电费分别为5094元、5469元，尚欠文轩幼儿园2017年6月、7月的水费分别为351元、265元。 双方在该案中确认：案涉厂房位于广州市南沙区南沙街金岭南路414号，拆除前为一栋四层框架结构的建筑物，第二层部分机器设备由东莞法院查封，案涉厂房尚未交还给文轩幼儿园。一审法院在询问钟厘是否同意交还案涉厂房时，钟厘表示将书面答复但一直未作答复。钟厘委托了深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司就“案涉厂房的装修及设备一批”的市场价格进行评估。该评估公司于2018年1月30日对此出具的《资产评估报告》以2017年12月9日为评估基准日，采用成本法进行评估，评估价值为498360元，评估结论使用有效期限从2017年12月9日起至2018年12月8日止。 大涌公司出租给文轩幼儿园的位于广州市南沙区南沙街金岭南路414号的面积为6445平方米的厂房宿舍至该案法庭辩论终结前尚未办理产权登记。文轩幼儿园向一审法院提交了其从大涌村委会复制的用于办理幼儿园消防工程等的建设用地批准书（及附图）、建设工程规划许可证。一审法院在审理该案过程中于2017年11月15日向广州市南沙区国土资源和规划局发出征询函，该局于2018年3月7日复函一审法院，称：“一、涉及地块已核发建设用地规划许可证（地许字［1996］3627号）。因档案中无该许可证原件，现提供审批记录给贵院。二、贵院提供的1998年04060号《建设工程规划许可证》，我局未查询到相关档案。”钟厘在该案庭审中明确表示不同意腾空交还案涉厂房，称案涉厂房事实上因文轩幼儿园违约而于2017年8月便无法使用，也不存在交接的问题；大涌公司于2018年3月19日对案涉厂房进行了拆除，其于同月22日作了报警处理。一审法院在审理该案过程中于2018年4月3日下午再次到案涉厂房勘查，案涉厂房的大门被锁并有人看守，且案涉厂房的门窗都已经被拆除。一审法院据此依法追加大涌公司作为本案被告参加诉讼。大涌公司确认约于2018年3月19日由星河地产对案涉厂房进行拆除工作。案涉厂房目前已被全部拆除。 双方在该案中对钟厘的损失有争议。钟厘为证明对案涉厂房的投入、出租厂房的收支情况及损失，提交了如下六组证据：1.租赁物收支情况汇总一份、收款收据十九份。租赁物收支情况汇总由钟厘自行制作，金额与项目与收款收据的记载一致，金额为596045.5元；其中2014年6月16日的消防用品3842元的收据抬头记载为“广州市海珠区安新消防器材经营部”及其相关地址、联系电话等并加盖了公司公章；于2014年8月8日的电梯拆旧换新收款收据加盖了“广州佳菱电梯有限公司工程部”专用章；于2014年11月28日消防设计安装及办证费186000元加盖了“广州汝安消防安全服务有限公司”公章；其他收款收据均为普通的个人填写收据。2.于2013年7月27日签订的《退伙协议书》一份。内容为梁红梅将其与钟厘共同合伙经营的案涉厂房所持有股份以22万元转让给钟厘。3.租赁物收支情况汇总一份。由钟厘自行制作，内容为案涉厂房出租2015年1月至2017年4月期间的收入支出情况，其中收入为“盛杰丰电子有限公司、福昕电子有限公司、铁皮房、二楼、三楼、竞国电子有限公司”共六处的租金，支出为“保安工资、卫生费、电费、租金（向文轩幼儿园支付）”，2015年1月至2016年1月、2016年3月-2016年9月为盈利，其他月份为亏损，2015年度的盈利为495061.58元、2016年度的盈利为537899.64元，2017年度1月至4月亏损180189.19元。4.租赁可得利润（损失）汇总表一份。由钟厘自行制作，内容是2016年11月至2017年7月损失共计321404.32元，其正常收入为每月7-8万元，剩余合同期限为96个月，每月按7万元计算，可得利益损失为672万元。5.四个租户装修费、搬迁费汇总表一份、收款收据八张。其中四个租户装修费、搬迁费汇总表由钟厘自行制作，内容为竞国电子有限公司装修费85000元、搬迁费28000元，福昕电子有限公司装修费95000元、搬迁费28000元，黄炳强装修费41300元、搬迁费8100元，罗久林装修费163000元；收款收据中有三张的内容为搬迁费，一张加盖有“深圳市胜运达吊装搬运有限公司”的公章，内容为“南沙搬钻机到高明运费28000元”，另两张均为手写件，内容分别为“客户名称：黄炳强，搬厂费用8100元，收款人李”“南沙搬厂到高明运费28000元”，其他收据记载是装修款，均为由个人填写的普通收款收据；钟厘在庭审中确认其尚未有对上述租户所支出的费用给予赔付。6.银行交易流水明细清单。其中，中国银行交易流水明细清单中显示有黄炳强、盛杰丰向钟厘的账户付款，农业银行个人明细对账单显示钟厘账户向潘锦烨账户支付款项，其他银行流水清单无法看到付款人的情况。林文举、文轩幼儿园、大涌公司均不认可。 一审法院在查明上述案件事实基础上认定：钟厘主张剩余租期可得利益损失因本案系由钟厘起诉要求解除合同，不予支持；关于投入损失因其将受让股份所支出的费用及其租户的装修费、搬迁费作为其损失不予支持；关于租赁费因其诉请解除合同仍一直占用案涉厂房，并直至案涉厂房被拆除时（2018年3月19日）仍未予交还给文轩幼儿园，故应向文轩幼儿园支付2017年6月至2018年3月19日的租金636566.45元，折抵双方确认的由钟厘代交电费10563元后还需支付租赁费626619.45元；文轩幼儿园关于主张违约金及保证金因在钟厘提起本案诉讼后，文轩幼儿园再以钟厘迟延交纳租金构成违约为由要求其支付违约金、没收保证金于法无据，不予支持，钟厘在本案中并未提出返还租赁保证金的诉请，不作处理，钟厘可另行主张。一审法院遂作出（2017）粤0115民初1983号民事判决书，判决：一、解除林文举、钟厘于2012年8月8日签订的《厂房租赁合同》，解除林文举、钟厘、广州市南沙区文轩幼儿园于2014年6月6日签订的《补充协议》，解除钟厘、广州市南沙区文轩幼儿园于2016年11月23日签订的《关于同意继续履行合同的协议》；二、广州市南沙区文轩幼儿园于本判决发生法律效力之日起十日内支付342180元给钟厘；三、钟厘于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年6月至2018年3月18日的租金和2017年6、7月的水费共626619.45元给广州市南沙区文轩幼儿园；四、驳回钟厘的其他诉讼请求；五、驳回广州市南沙区文轩幼儿园的其他反诉请求。钟厘不服该判决向广州市中级人民法院上诉，该院作出（2018）粤01民终14123号判决书，认定一审查明事实正确但适用法律错误，遂改判如下：一、维持广东省广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初1983号民事判决第一、三、五项；二、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初1983号民事判决第四项；三、变更广东省广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初1983号民事判决第二项：广州市南沙区文轩幼儿园于本判决发生法律效力之日起十日内支付366132元装修损失给钟厘；四、广州市南沙区文轩幼儿园于本判决发生法律效力之日起十日内支付198660元损失给钟厘。五、驳回钟厘其他的诉讼请求。各方均表示已经收到（2018）粤01民终14123号民事判决书，钟厘明确表示不服该判决，拟申请再审，大涌公司、林文举及文轩幼儿园无异议。该案二审过程中，文轩幼儿园及林文举提交了涉案物业相关的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。钟厘质证称无论是一审还是二审，文轩幼儿园、林文举及大涌公司一直都没有原件。大涌公司曾提供过一份给法院，后来法院向相关建设工程管理部门调档，但调档出来的材料并没有文轩幼儿园、林文举提交的证据。钟厘在庭后的书面质证意见为大涌公司提供了建设用地规划许可证和建工程规划许可证共五个证件，初步判断是原件但对其合法性、关联性不予认可。因为在另案中，广州市南沙区国土资源和规划局的回复是：建设用地规划许可证没有原件、建设工程规划许可证没有档案、南沙区南沙街金岭南路414号没产权登记档案信息，且五个证件涉及到的建设用地、建设工程范围各不相同，大涌公司没有证明证件包含涉案厂房在内。 钟厘在（2018）粤01民终14123号案审理过程中，向一审法院提起本案诉讼。 双方对于钟厘主张的损失有争议，钟厘提交的证据与前一案件一审提交的证据基本一致，另提交了商品目录及对应的照片一组，记载其自行统计的机器设备一批共12台，价格113000元及该机器设备存放在室内的现状。林文举、文轩幼儿园及大涌公司均不认可，并表示其从未处理上述设备也不清楚是否在涉案厂房内。大涌公司表示其因涉案厂房需要拆除，星河地产的确将从厂房内搬离的机器设备存放在大涌村委会警务室及消防站旁边。一审法院组织双方到现场交接设备，钟厘表示现场存放的设备已由东莞法院查封，并非其主张的机器设备。大涌公司表示从现场搬离的设备仅有上述设备，并未看到钟厘提交照片上的设备。林文举、文轩幼儿园及大涌公司对于钟厘主张的其他损失均不予认可，认为在前一案件中已经处理关于损失的主张，其属于重复起诉。 大涌公司在第二次庭审时主张涉案厂房取得了用地、规划审批手续，但因时间久远难以区分究竟是哪一地块，并为此提交了广州南沙经济开发区建设委员会于1996年4月20日颁发给广州南沙开发区大冲管理区的编号为03628、03630建设用地规划许可证原件及编号为04058、04060建设工程规划许可证原件，记载了原大涌管理区的部分土地内建设工程的用地、建设许可情况。钟厘主张无法核实证件的真伪，请法院核实；即便上述证件属实，大涌公司也没有举证证明涉案厂房就在上述许可证的用地和建设范围内。 裁判理由与结果 一审法院认为：双方系因房屋租赁合同再次诉至一审法院，依据生效裁判查明事实、认定情况及一审法院查明事实，并结合双方的诉辩意见，一审法院对钟厘的各项诉求评析如下： 关于合同无效问题，根据查明事实可知，钟厘诉求无效的合同即为双方于2012年8月8日签订的《厂房租赁合同》。上述合同以及双方于2014年6月6日签订的《补充协议》、2016年11月23日签订的《关于同意继续履行合同的协议》均已由一审法院判决解除，且该判决结果被广州市中级人民法院二审维持。二审判决系终审判决，除非法定原因改变否则即为最终产生法律效力的法律文书。各方确认收到的终审判决书即对本案各方产生了法律效力，故不存在再确认合同无效之情形，一审法院不予支持。钟厘主张需要核实大涌公司庭审时提交的证据原件真伪，因该证据为原件，且生效裁判已经确认合同解除，是否核实已不影响合同已解除的事实。 关于返还出租所得款3624040元及利息。钟厘主张因合同无效，文轩幼儿园及林文举应当返还收取的租金及利息。但双方的合同并非无效，且其已经实际利用了涉案厂房，要求返还出租所得及利息缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。 关于返还按金180600元及利息。钟厘在前一案中并未主张返还租赁房屋的按金，而文轩幼儿园在前案中反诉要求没收按金并无法律依据，已被法院判决驳回，该判决已发生法律效力，由此可知文轩幼儿园占有按金并无法律依据，钟厘在2018年7月16日提起本案诉讼，主张返还按金及利息，应当从主张权利之日起开始计算逾期返还按金的利息。结合钟厘的主张，一审法院确定按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率为计算标准，且年利率不超过4.75%。 关于投入的装修款项684260元。（含装修装饰、消防设计安装、办证费）。钟厘在前案中主张的910万元损失中包括已实际投入的损失200万元、装修费损失40万元，其在本案中所主张的投入的装修款实质就是其投入的款项。该项主张在前一个案件中已存在，且终审判决依法支持了其部分诉求，其现又通过本案诉讼来主张已由法院处理完毕的诉求没有法律依据，一审法院不予支持。 关于机器设备损失，钟厘仅提交了自行制作的清单及照片，没有提交关于机器设备购置或转让价格、评估价格等证据，且其在收到通知后以未谈妥赔偿问题不予退场导致财产不知去向，自身也存在一定过错。根据谁主张谁举证的证明规则，钟厘无法举证证明机器设备损失情况，一审法院难以支持。 关于责任主体问题。《厂房租赁合同》虽然是由钟厘与林文举于2012年8月8日签订，但在文轩幼儿园成立后，钟厘、林文举及文轩幼儿园三方于2014年6月6日签订的案涉《补充协议》中已明确约定“由文轩幼儿园自协议签订之日继受上述《厂房租赁合同》中出租方的全部权利义务”。因此，钟厘在明知《厂房租赁合同》中出租人林文举的权利义务已经一并转让给文轩幼儿园的情况下，要求林文举承担合同赔偿责任，于法无据。根据钟厘的主张，其坚持以合同无效为由主张权利，无论是合同无效还是租赁合同，均是合同纠纷。而大涌公司与钟厘之间并不存在合同关系，根据合同相对性的原则，钟厘在本案中要求大涌公司就其与文轩幼儿园之间的合同纠纷问题承担连带清偿责任，同样于法无据。至于钟厘认为大涌公司采取非法手段强行拆除案涉厂房，侵害其合法权益的意见，不属于本案处理的范围，钟厘可另循法律途径解决。综上，林文举、大涌公司的相关抗辩意见成立，一审法院对钟厘要求林文举、大涌公司承担连带责任的主张不予支持。 需要说明的是，合同解除权属于形成权，只要一方提出，解除通知送达向对方便可以发生解除效力。但合同解除包括合法解除和违法解除。违法解除需要承担违约责任，钟厘在知晓大涌公司提前终止租赁关系时，可以先行办理相关手续并于此后主张违约责任，而无需等到谈妥赔偿事宜情况下再撤场，以尽可能降低其损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百六十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，一审法院于2018年11月13日判决如下：一、被告广州市南沙区文轩幼儿园应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告钟厘180600元并支付利息（利息以180600元为本金，按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率并且不超过4.75%/年的利率标准从2018年7月16日起计算至清偿之日止）；二、驳回原告钟厘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24773.8元，由原告钟厘负担23943.8元，被告广州市南沙区文轩幼儿园负担830元（直接支付给原告钟厘）。 经查一审查明的事实无误，本院予以确认。 二审期间，钟厘向本院申请调取大涌公司在（××）××案件向法庭××区××路××号建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及房地产权证等所有证件。 二审期间，大涌公司向本院提交编号为04058、04060两《建设工程规划许可证》，证明涉案租赁物是合法建设。钟厘书面质证认为：1、对该证据合法性、关联性不予认可。因为一审法院向南沙国土资源和规划局调查，得到回复是：建设用地规划许可证没有原件，建设工程规划许可证没有档案、南沙区南沙街金岭南路414号没有产权登记档案信息。事实证明涉案租赁物没有合法证照。2、两证件的合法来源大涌公司没有能够陈述清楚出来。3、两证件涉及到建设工程范围各不相同，大涌公司没有证明具体证件就是涉案的租赁物的范围。4、钟厘承租的厂房面积是4300平方米，而上述两规划许可证建设面积相加超5000平方米，与涉案租赁物面积不一致，即两规划许可证与本案没有关联性。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对钟厘的上诉请求与文轩幼儿园、林文举、大涌公司的答辩意见，分析如下： 关于合同的效力问题。在前案生效的（2018）粤01民终14123号案中，本院已认定钟厘与文轩幼儿园、林文举于2012年8月8日签订的《厂房租赁合同》以及双方于2014年6月6日签订的《补充协议》、2016年11月23日签订的《关于同意继续履行合同的协议》合法有效，且对该生效判决认定，现并无证据显示钟厘通过合法程序予以变更，故钟厘在本案中再要求确认其与文轩幼儿园、林文举签订的《厂房租赁合同》无效于法无据，一审法院不予支持无误。为此，钟厘申请本院申请调取大涌公司在（××）××案件向法庭××区××路××号建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及房地产权证等所有证件，并不影响前述涉案合同效力的认定，故，本院不予照准。 关于钟厘诉请文轩幼儿园、林文举返还非法出租所得款3624040元及利息问题。钟厘确认该项诉请是基于其主张合同无效而要求文轩幼儿园及林文举返还已收取其的租金及利息。如上所述，双方的合同有效而非无效，且钟厘已经实际利用了涉案厂房，故，钟厘要求返还出租所得及利息缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持并无不妥。 关于返还合同按金180600元及利息问题。一审已判决文轩幼儿园返还钟厘180600元按金及利息，但钟厘二审认为该利息应自其支付按金之日起计付。因钟厘在2018年7月16日提起本案诉讼主张文轩幼儿园返还其按金及利息，故一审法院认为应当从其主张权利之日起开始计算逾期返还按金的利息并无不当，本院予以维持。 关于赔偿厂房装修投入损失684260元问题。钟厘二审确认该金额是前案评估的装修损失498360元加上其对租赁物的消防投入损失186000元。在前案生效的（2018）粤01民终14123号案中，本院已认定一审法院根据钟厘的举证情况，确认涉案厂房消防设计办证费186000元及涉案厂房装饰装修损失498360元，上述损失共计684360元，按照剩余租赁期限计算为366132元（自2018年3月20日至2024年8月共约6年5个月，占总租赁期限12年的53.5%），文轩幼儿园应向钟厘赔偿上述损失，故，钟厘在前案中主张的910万元损失中包括已实际投入的损失200万元、装修费损失40多万元，其在本案中所主张的投入的装修款实质就是其投入的款项，且前案中其亦已主张了消防方面的损失，故本项主张在前一个案件中已存在，且终审判决依法支持了其部分诉求，其现又通过本案诉讼来主张已由法院处理完毕的诉求没有法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。 综上所述，钟厘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费48283.1元,由上诉人钟厘负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑怀勇 审判员  韩志军 审判员  谭红玉 二〇一九年二月十二日 书记员  钟明丽 区敏儿