广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0823民初1475号原告：麦九义，男，1957年7月17日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区。原告：曾美球，女，1959年4月26日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：麦九义，基本情况同上。被告：湛江市恒兴房地产有限公司，住所地：广东省遂溪县遂城镇遂海路**。法定代表人：陈丹。委托诉讼代理人：刘权，广东朝胜律师事务所律师。原告麦九义、曾美球诉被告湛江市恒兴房地产有限公司（以下简称“恒兴公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日受理后，适用简易程序独任审理，于2019年9月19日公开开庭审理了本案。原告麦九义、被告恒兴公司的委托诉讼代理人刘权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦九义、曾美球诉称：一、2016年7月20日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于遂溪县遂城镇××花园××区××房。同时合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任（湛江恒兴公司违建违规违约），买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。第3项约定：买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金”。合同签订后原告依约支付了购房款113735元，但被告并没有按照合同约定依时按期为原告向产权登记机关申请办理上述房屋的不动产权证，被告至今仍没有办理上述房屋的不动产权证并将房屋过户至原告名下，原告至今没有取得房地产权属证书，被告的行为严重违反了上述合同第十五条关于产权登记的约定。二、开发商湛江恒兴公司因恒兴花园10/12栋04、05户型商品房面积差异，拒不为业主申请办理不动产权证。业主于2017年11月1日向湛江市政府服务热线中心投诉，湛江市政府服务热线中心（工单号：081711015550201）处理结果如下：经查，恒兴房地产有限公司提交“遂溪县住房和城乡规划建设局（遂住建罚决字[2016]18号）行政处罚决定书”的有关规定，1、该公司未按照已办理的建设工程许可证的规定进行建设；2、未按照已办理的建筑施工许可证的规定进行施工建设。从而导致各住户在办理不动产证时需补交房款。三、开发商湛江恒兴公司因恒兴花园10/12栋04、05户型商品房面积差异，拒不为业主申请办理不动产权证。业主于2017年11月15日又通过网上信访向“国家信访局”投诉，遂溪县房产管理局受理后于2017年12月28日出具了《信访事项处理意见书》和《责令停止违法行为通知书》。调查证实：恒兴花园10/12栋04、05户型业主提供商品房销售宣传广告及《广东省商品房买卖合同》第三条第三款、附件一（房屋平面图）、我局交易中心备案的该户型的102套《广东省商品房买卖合同》买卖合同调查表，足以证明该户型带有非封闭阳台的事实。恒兴房地产公司提交的不动产权第0004354号（10幢205房）中的房产分户图及经现场勘查，已证明该户型的非封闭式阳台已变更为封闭式阳台。恒兴公司提交的《遂住建罚决字[2016]18号行政处罚决定书》、《12345热线中心工单号081711015550201处理结果回复》，在调查期间，恒兴公司不能提供因规划变更而向买受人发放的变更规划通知书或征询意见书。双方签署的《广东省商品房买卖合同》第十条对规划、设计变更作出了相关规定。依据《广东省商品房预售管理条例》第十条、双方签署的《广东省商品房买卖合同》第三条第三款、第十条及附件一（房屋平面图），我局认定恒兴房地产有限公司不经买受人同意擅自改变规划属违规违约行为。处理意见：双方签署的《广东省商品房买卖合同》是双方对销售户型的真实意思的表示，在不违反法律行政法规强制性规定情况下合法有效，双方均应当全面履行。卖房人向买房人追缴违规建设导致面积变化的房屋差价及拒绝为业主申请办理不动产权证属于违规违约行为，买房人可以要求卖房人继续履行合同，办理过户手续，并可以向对方主张违约赔偿。综上所述，原、被告双方签署的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应全面履行合同。被告至今拒绝为原告申请办理不动产权证属于违约行为，原告可以要求被告继续履行合同，办理过户手续，并可以向被告主张违约赔偿。为维护原告自身合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判决：1、被告立即为原告所购的位于遂溪县遂城镇××花园××区××房向产权登记机关申请办理不动产权证，将房屋过户登记至原告名下并直至原告取得房地产权属证书；2、被告向原告支付违约金23952.59元（以原告已付房价款113735元为基数，按日万分之二的标准，从被告逾期之日即2016年9月26日起计至原告最终取得房地产权属证书之日，暂计至起诉之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。原告麦九义、曾美球为支持其诉求在举证期限内向本院提供如下证据（复印件）：1、《遂住建罚决字[2016]18号行政处罚决定书》；2、《遂溪县房产管理局信访事项处理意见书》；3、《遂溪县房产管理局责令停止违法行为通知书》；4、湛江市12354政府服务热线中心的答复；5-6、遂溪恒兴花园商品房销售宣传广告①②；7、《广东省商品房买卖合同》。补充证据：8、2016年4月2日签订《广东省商品房买卖合同》的部分合同内容；9、《房屋所有权转移登记申请书》；10、《遂溪县商品房买卖合同备案和预告登记申请书》；11、《预购商品房预告登记约定》；12、《商品房交接确认书》、《业主收楼验收记录》；13、《住宅使用说明书》。被告恒兴公司答辩称：1、答辩人已经按照与原告在2016年7月20日签订合同的第15条约定，在交付涉案房屋后到房管局办理登记备案。根据合同补充协议附件4第12条约定，原告必须结清房屋面积差异款，否则被告有权拒绝办理不动产权证。房产证是根据房屋实际面积登记的，原告未结清房屋面积差异款，导致税费无法缴交，进而导致未能办理不动产权证。原告在没有缴交面积差异款以及对应的税费，要求被告办理不动产权证没有事实和法律依据。原告没有按照合同约定支付房屋面积差异款，违约在先，答辩人无需支付违约金；2、涉案商品房封闭阳台改建是应业主的要求改建的。将非封闭式阳台改建为封闭式阳台，无论是在成本还是资源等方面，都是增加的，如无业主要求答辩人是不会私自改建的，另合同有约定，如买受人不同意变更，可终止合同，出卖人30天内退回房款，原告在2016年9月29日已验收并没有异议，认为阳台是赠送的，并不是对被告将非封闭式阳台变更为封闭式阳台有异议，是业主为了充分利用房屋面积而提出的要求导致该案件的发生。原告验收之后，在合理期内并未提出异议，等于默认了阳台的改建。被告恒兴公司为支持其辩解向本院提交如下证据（复印件）：1、建设工程规划许可证；2、竣工验收备案表；3、业主收楼文件签领表、业主信息登记表、商品房交接确认书、消防安全责任书、装饰装修承诺书、业主收楼验收记录；4、普通发票、收据、银行专用回单；5、房产面积测绘成果报告书。原告麦九义、曾美球提供的部分证据为行政管理部门出具的文书材料，该部分证据因原告权限无法获得原件予法庭核实，该部分证据涉及案件重要事实认定，为核实原告提供的《遂住建罚决字[2016]18号行政处罚决定书》、《遂溪县房产管理局信访事项处理意见书》、《遂溪县房产管理局责令停止违法行为通知书》的真实性，本院从相关部门调取了上述证据。经审理查明：被告恒兴公司对外发布的恒兴花园B区二期10/12幢04/05户型的销售广告，户型为1房1卫带有计算一半面积的入户花园设计，建筑面积约为29平方米，并明确赠送面积约6.5平方米。原告麦九义、曾美球与被告恒兴公司于2016年4月2日签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《商品房买卖合同》”），附件一由湛江市荣建测绘科技有限公司于2015年9月29日绘制的房地产平面图显示，恒兴花园B区二期10幢2805房的建筑面积为28.18平方米，带有长2.8米、宽2.5米共7平方米的非封闭式阳台。两原告在签订《商品房买卖合同》的同时，也签订了《遂溪县商品房买卖合同备案和预告登记申请书》、《房屋所有权转移登记申请书》、《预购商品房预告登记约定》。原、被告在2016年4月2日签订的《商品房买卖合同》被撤销，双方于2016年7月20日重新签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定：第三条、买受人（即原告）购买的商品房为预售商品房，为本合同第一条规定的项目即遂溪·恒兴花园B区二期中10幢2805房。该商品房阳台有非封闭式阳台1个，建筑面积为28.18平方米，套内面积为22.02平方米。第四条、该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4036.02元，总金额人民币113735元整。第六条、买受人一次性支付房款113735元。第八条、出卖人（即被告）应当在2017年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格。第十条、商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。附件一、由湛江市荣建测绘科技有限公司于2015年9月29日绘制的房地产平面图显示，涉案商品房的建筑面积为28.18平方米，带有长2.8米、宽2.5米共7平方米的非封闭式阳台。附件四、合同补充协议第12条，对《商品房买卖合同》第五条条款的面积差异款结算，双方约定在买受人接到出卖人的房屋面积差异结算通知后，必须在通知规定的限期内与出卖人结清房屋面积差异款，否则由此造成该房屋无法及时办理房地产权证的责任由买受人承担。原告麦九义于2016年3月12日、2016年4月1日向恒兴公司支付全部的房款共113735元。2016年5月19日，恒兴公司委托湛江市荣建测绘科技有限公司对恒兴花园B区二期10幢商品房建筑面积进行实测，2016年5月20日出具的《房产面积测绘成果报告书》显示涉案商品房即2805房的建筑面积为33.25平方米，比合同约定的房屋建筑面积28.18平方米多出了5.07平方米，且合同测绘图上虚线的非封闭式阳台已变成封闭式阳台。2016年8月9日，遂溪县住房和城乡规划建设局（以下简称“县住建局”）、遂溪县城建市容卫生管理监察大队（以下简称“县监察大队”）作出遂住建罚决字[2016]18号《行政处罚决定书》，因恒兴公司开发的遂溪·恒兴花园B区二期工程项目未按照已办理的建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证的规定进行建设，导致超面积建设，其行为违反《中华人民共和国城乡规划法》、《建筑工程施工许可管理办法》的相关规定，对恒兴公司处以罚款的行政处罚。2016年8月9日，恒兴公司依据遂住建罚决字[2016]18号《行政处罚决定书》缴交罚款。2016年9月8日，恒兴花园B区二期工程经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位等五方主体验收合格。2016年9月29日，恒兴公司交付涉案商品房给两原告使用。2016年11月25日，恒兴花园B区二期工程经验收合格予以备案。2017年10月20日，恒兴公司向恒兴花园B区二期10/12幢04、05户型共104套业主发送《补交房款通知》导致业主集体到遂溪县信访局上访。经遂溪县信访局受理后转送遂溪县房产管理局（以下简称“县房管局”）调查处理。2017年12月28日，县房管局作出遂房[2017]49号《信访事项处理意见书》。县房管局认为该信访事项属于商品房面积差异纠纷事项，对于恒兴花园B区二期10/12幢04、05户型的面积差异问题，经调查核实，该户型原带有非封闭式阳台，现已变更为封闭式阳台，而双方签署的《广东省商品房买卖合同》第十条对规划、设计变更作出了相关约定。恒兴公司不能提供因规划变更而向买受人发放的变更规划通知书或征询意见书，县房管局依据《广东省商品房预售管理条例》第十条、双方签署的《广东省商品房买卖合同》第三条第三款、第十条及附件一（房屋平面图），认定恒兴公司不经买受人同意擅自改变规划属违规违约行为。县房管局就信访事项作出处理意见：卖房人向买房人追缴违规建设导致面积变化的房屋差价及拒绝为业主申请办理不动产权证属于违规违约行为，买房人可以要求卖房人继续履行合同，办理过户手续，并可以向对方主张违约赔偿。2017年12月28日，县房管局作出遂房[2017]47号《责令停止违法行为通知书》，责令恒兴公司根据《房产面积测绘成果报告书》中的实测建筑面积，结合双方签署的《广东省商品房买卖合同》第三条第三款、附件一（房屋平面图）及恒兴公司的商品房销售广告中的建筑面积为计算依据重新核定面积，与购买人进行房款差价结算。双方结算后30日内，恒兴公司应以实测建筑面积为业主依时按期申请办理不动产权证。恒兴公司已于2016年9月29日交付涉案商品房给两原告使用，但至今仍未取得不动产权证。两原告以恒兴公司拒绝申请办理不动产权证属违约行为为由，向本院提起诉讼，请求恒兴公司继续为两原告申请办理不动产权证及支付违约金。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。麦九义、曾美球与恒兴公司先于2016年4月2日签订《商品房买卖合同》被撤销后，已不具有法律效力。但其双方又于2016年7月20日重新签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。《商品房买卖合同》第十五条约定，恒兴公司应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。恒兴公司已于2016年9月29日交付涉案商品房给两原告使用，恒兴公司根据《商品房买卖合同》附件四的补充协议第十二条的规定，以两原告没有结清房屋面积差异款为由拒绝申请办理不动产权证，并认为没有及时办理不动产权的责任应由原告承担。两原告则认为，恒兴公司的销售广告中带有非封闭式阳台，并承诺赠送阳台面积，恒兴公司未经原告同意擅自变更房屋规划设计并将原赠送的阳台面积纳入实测面积计算，恒兴公司违规违约在先，房屋面积差异款应由恒兴公司承担，且恒兴公司要继续为其办理不动产权证，同时因其违约行为，应支付违约金。纵观本案发生的前因后果，是因办理不动产权证需先结清房屋面积差异款，原、被告双方均拒绝支付房屋面积差异款导致无法办理不动产权证引起的纠纷，故本案的争议焦点为：1、房屋面积差异款是否应由原告麦九义、曾美球支付。2、恒兴公司是否应承担逾期办证的违约责任。一、房屋面积差异款是否应由原告麦九义、曾美球支付。恒兴花园B区二期工程超面积建设属于违规建设的事实已被县住建局、县监察大队确认，恒兴公司未经买受人同意擅自变更规划设计的事实也已被县房管局确认，上述事实有县住建局、县监察大队作出的遂住建罚决字[2016]18号《行政处罚决定书》及县房管局作出的遂房[2017]49号《信访事项处理意见书》予以佐证，本院予以认定。《行政处罚法》第七条规定，公民、法人或者其他组织因违法受到行政处罚，其违法行为对他人造成损害的，应当依法承担民事责任。恒兴公司因违反行政管理秩序被行政处罚后，并没有免除因其违法行为对他人造成损害应当依法承担的民事责任。两原告与恒兴公司签订的《商品房买卖合同》约定10幢2805房的建筑面积为28.18平方米，但实测建筑面积为33.25平方米，面积差异为5.07平方米。两原告主张上述面积差是恒兴公司在出售10幢2805房时所赠送的面积，而恒兴公司则主张上述面积属于房屋整体面积增加的误差。根据本案已查明的事实，本院采信两原告关于上述面积差额部分属于赠送面积的主张，具体理由如下：首先，因测量或房屋建设过程中存在的多种原因，实测面积与预测面积（即合同约定面积）可能存在误差，但误差比的合理范围应是在3%以内，而涉案10幢2805房的误差比达到17.99%（5.07÷28.18），明显不符合常理；其次，涉案10幢2805房的实测面积与合同约定面积存在较大差异并不属于个别现象，而是在恒兴花园B区二期10/12幢04/05户型的商品房普遍存在的问题；最后，恒兴公司对外发放的10/12幢04/05户型的销售广告承诺赠送面积约为6.5平方米。《商品房买卖合同》附件一的房地产平面图显示套内面积为22.02平方米，绘线为虚线的是长2.8米、宽2.5米共7平方米的非封闭式阳台。非封闭式阳台右侧套内面积为18.52平方米（4.4×3+1.9×2.8）。合计套内面积为25.52平方米，与合同约定的套内面积相差3.5平方米。按照销售广告图例说明的入户花园按一半面积计算，非封闭式阳台为7平方米，减半面积计算为3.5平方米，故《商品房买卖合同》约定赠送面积为3.5平方米。虽销售广告已明确入户花园（非封闭式阳台）是计一半面积，但销售广告未明确入户花园的面积。两原告误以为销售广告赠送约6.5平方米的面积为入户花园的面积，因而在签订《商品房买卖合同》时以为房地产平面图虚线以内7平方米的非封闭式阳台面积为赠送面积。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，两原告作为购房者，是被销售广告标语的“赠送面积约6.5平方米”吸引而购房，因此，销售广告中对于赠送面积的说明对两原告订立商品房买卖合同有重大影响，“赠送面积约6.5平方米”的说明应当视为要约。该说明和允诺虽未载入《商品房买卖合同》，但应当视为合同内容。综上，涉案10幢2805房的实测面积与合同约定面积存在5.07平方米的面积差并不属于误差，而是恒兴公司在与两原告签订《商品房买卖合同》时承诺赠送的面积，故在两原告已全部支付涉案房屋的房款113735元的情况下，恒兴公司要求两原告支付面积差价款，没有事实和法律依据。二、恒兴公司是否应承担逾期办证的违约责任。合同第十五条约定，商品房交付使用之日起60日内，出卖人应提供需由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。恒兴公司以两原告未结清房屋面积差异款为由拒绝为原告申请办理不动产权证，现已查明面积差为赠送面积，两原告无需支付差异款，现因恒兴公司的过错，导致两原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，恒兴公司应承担逾期办证的违约责任。涉案商品房的交付时间为2016年9月29日，按约定，被告逾期办证的起算时间点应为2016年11月28日（即交房之日2016年9月29日起加上60天）。根据合同第十五条约定，恒兴公司提供需由其提供的办理权属登记的资料给产权机构时，则完成了合同约定的义务。故原告请求恒兴公司支付的逾期办证违约金至原告取得不动产权证之日止没有事实依据，本院不予支持。恒兴公司应在结清房屋面积差房价款的相关税费后，及时将相关票据资料报送产权机构完成提交产权登记手续。两原告已支付房款113735元，恒兴公司应以已付房款113735元为基数，从2016年11月28日起按照每日万分之二计算违约金直至被告恒兴公司完成需由其提供的产权登记资料的手续之日止。违约金暂计算至原告起诉之日即2019年8月14日（违约990天），被告恒兴公司应支付的违约金为22519.53元（113735元×万分之二×990天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国行政处罚法》第七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十七条的规定，判决如下：一、限被告湛江市恒兴房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内为原告麦九义、曾美球申请办理坐落于遂溪县遂城镇遂海路59号遂溪·恒兴花园B区二期10幢2805号商品房的《不动产权证书》手续，原告麦九义、曾美球应当予以必要的协助。二、限被告湛江市恒兴房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告麦九义、曾美球支付暂计算至2019年8月14日的逾期办证违约金22519.53元，从2019年8月15日起以113735元为基数按照日万分之二的标准支付违约金至被告湛江市恒兴房地产有限公司完成需由其提供的产权登记资料的手续之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费199.41元，由原告麦九义、曾美球负担12元，由被告湛江市恒兴房地产有限公司负担187.41元。上述案件受理费两原告已预交，被告湛江市恒兴房地产有限公司应负担的案件受理费于本判决生效后五日内径付给两原告，本院不再作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  王月波二〇一九年十一月十二日法官助理陈惠敏书记员陆一鸣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国行政处罚法》第三条公民、法人或者其他组织违反行政管理秩序的行为，应当给予行政处罚的，依照本法由法律、法规或者规章规定，并由行政机关依照本法规定的程序实施。没有法定依据或者不遵守法定程序的，行政处罚无效。第七条公民、法人或者其他组织因违法受到行政处罚，其违法行为对他人造成损害的，应当依法承担民事责任。违法行为构成犯罪，应当依法追究刑事责任，不得以行政处罚代替刑事处罚。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十七条人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。