浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0521民初2540号 原告：马加晨，男，1968年1月29日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：程呈，浙江天之涯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史红雨，浙江天之涯律师事务所律师。 被告：湖州怀远实业投资有限公司，统一社会信用代码913305215658754961，住所地浙江省德清县新市镇果山头**。 法定代表人：郑丽美。 委托诉讼代理人：陈国胜，该公司股东。 原告马加晨与被告湖州怀远实业投资有限公司（以下简称怀远公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告马加晨委托诉讼代理人程呈、被告怀远公司委托诉讼代理人陈国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马加晨向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年5月26日签订的《租赁协议书》；2.被告向原告双倍返还定金370000元；3.被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：原告经朋友介绍认识被告怀远公司股东陈国胜，并与几位合伙人一起考察了坐落于德清县的被告厂房，经勘查厂房情况，发现厂房虽破旧不堪，水电气均不通，但已经在修复之中，且陈国胜一再承诺肯定是符合租赁条件的，请原告及其合伙人放心。当时经初步判断认为该厂房内部状况还是符合开办洗涤企业的，因此原告与几位合伙人商议后于2018年5月26日与被告签订了厂房租赁协议，租赁协议对租赁用途、租赁期限、租金及支付、定金等进行了约定。 在签订租赁协议的过程中，原告及其合伙人与陈国胜就协议的各条款逐一沟通，由于该厂房的用途是要开办洗涤企业，因此有合伙人特别对水电气的完善提出了明确要求，陈国胜也知晓且同意并进一步明确当前厂房改造是其自身需要，不是为原告的租赁所需而改建。 签约当天，原告按约先行支付了200000元定金，随后便办理工商预登记等相关事宜。嗣后，原告针对该项目作了可行性研究报告，但在审批中得知，被告厂房所在土地性质已在2013年规划为商住用地，已经不符合开办工业类企业的要求了，并且据原告了解，德清县新市镇公共安全监督管理中心于2018年7月2日向被告发出责令限期整改指令书[（新）安监管责改〔2018〕9号]。 综上，原告认为，双方基于真实意思表示签订了租赁协议书，已经形成了合法有效的租赁关系。被告在明知原告租赁厂房的目的用途情况下，刻意隐瞒土地性质，一再作出无法兑现的承诺引诱原告签约，在产生纠纷后，被告推卸己方责任，在原告多次催促下，被告只是退还了30000元定金，迫使原告接受改做其他项目或者转租做二房东等无理条件。经原告了解，该厂房现已租赁给第三方。被告的行为，不仅浪费了原告巨大的精力和物力，同时也严重损害了原告的利益，故诉至法院。 被告怀远公司辩称，同意解除租赁协议书，但被告不存在违约责任，按合同约定，因原告违约而适用定金罚则，定金200000元应归被告所有不予退还，以弥补被告的实际损失，不承担双倍返还定金及承担诉讼费用的责任。 原告马加晨为证明其主张，在举证期限内向本院提交证据如下： 1.《租赁协议书》原件1份，拟证明被告将案涉厂房租赁给原告的事实； 2.录音及文字材料1份，拟证明原、被告达成租赁厂房的合意，原告对水电气等有明确要求，用于做项目、开办企业，以及明确200000元的性质是定金的事实； 3.责令限期整改指令书原件1份，拟证明被告于2018年7月2日被德清县新市镇公共安全监督管理中心责令限制整改，说明存在安全隐患，不符合出租条件的事实； 4.可行性研究报告原件1份，拟证明案涉厂房用于开办高档床上用品生产及加工洗涤企业以及原告为开办企业所做的前期准备工作的事实； 5.浙江省工商全程电子化登记平台、企业名称申报告知书打印件各1份，拟证明拟开办企业登记住所地为被告住所地，以及为开办洗涤企业所作的工商预登记的事实； 6.委托书原件1份、马仁水身份证复印件1份，拟证明委托人马仁水身份，委托原告洽谈案涉厂房租赁事宜系内部关系，亦证明款项来源的事实； 7.转账凭证复印件1份，拟证明马仁水向被告支付定金200000元的事实； 8.申请调取的德清县新市镇城镇总体规划（2010-2030）及批复1份，拟证明案涉厂房所在地块已规划为住宅用地的事实； 9.定位图及果山头69号门牌××份，拟证明案涉厂房地块位置在规划辖区内的事实； 10.（2014）湖德新民初字第309号民事判决书打印件1份，拟证明2010年被告通过竞拍取得案涉厂房地块的土地使用权的事实； 11.微信聊天记录1份，拟证明原告将案涉厂房地块已规划、项目受限告知被告股东陈国胜的事实。 被告怀远公司质证如下：证据1无异议；证据2真实性无异议，但与本案无关，聊天记录体现了磋商的过程，应以实际租赁协议为准；证据3真实性无异议，待证事实有异议，反证怀远公司为原告改建房屋的事实，因施工的外聘人员无登高作业证书而被处罚，补充证书并整改后恢复施工，另液氨储罐系原啤酒厂设施，与本案无关；证据4与本案无关，原告申报项目特别多；证据5与本案无关；证据6、7无异议；证据8真实性无异议，但与本案无关，土地性质以土地使用权证登记为准；证据9被告地址确在果山头69号，但与本案无关；证据10真实性无异议，与本案无关；证据11真实性无异议，但2018年6月6日聊天记录前部分原告讲了很多项目，与本案无关，2019年3月18日聊天记录，在此之前从未主张返还定金。 对原告提交的证据，本院依法审核认为，证据1、2、6、7、8、9、10、11，被告对真实性无异议，予以认定；证据3、4、5不能证明原告所主张的事实，不予认定。 被告怀远公司为证明其主张，在举证期限内向本院提交证据如下： 1.《租赁协议书》复印件1份，拟证明原、被告对租赁厂房的细节作出书面约定的事实； 2.微信聊天记录1份，拟证明被告在签订《租赁协议书》前向原告表明项目需要政府通过才能入驻，以及原告自认项目已与政府沟通好了，进行企业名称工商核准登记及准备项目报告书，然后再行和被告签订协议，即被告并不存在原告所称的对其虚假承诺，因原告未按协议约定支付定金和房租，被告多次进行催讨的事实； 3.借条原件1份、汇款凭证打印件1份，拟证明原告先后二次向被告股东陈国胜借款的事实，并非其所称被告返还30000元定金的事实； 4.马加晨个人及以其为法人的二家企业相关信息、全国法院信息综合查询、中国执行信息公开网打印件各1份，拟证明马加晨为法人的企业均为吊销（未注销）企业，其个人至今仍是被执行人、严重失信人的事实； 5.（2014）浙杭辖终字第469号民事裁定书打印件1份，拟证明原告惯于说谎的事实； 6.不动产权证原件1份、微信截图打印件1份，拟证明案涉地块的土地性质为工业用地，原告在租赁起始日前收到土地使用权证，从未提出异议，被告不存在刻意隐瞒土地性质的事实； 7.营业执照原件1份及工商信息变更资料打印件1份，拟证明被告于2017年度新增工业项目啤酒生产，不存在原告所称“不符合开办工业类企业要求”的事实； 8.土地使用权证、房权证复印件各1份，拟证明换证前及目前，案涉地块的物权登记均为工业用地性质的事实。 原告马加晨质证如下：证据1真实性无异议；证据2真实性无异议，关联性及证明目的有异议，原告与政府在租赁协议签订前期确实有多次针对性的沟通，但仅限于口头沟通，原、被告书面租赁协议签订后，原告即做了项目可行性研究报告等，提交相关部门后，才被正式告知案涉地块已被规划为住宅用地，项目审批受限，此后原告多次与政府协商，试图将项目落地无果。原告坚信被告对此必然是知情的，且原告通过电话、微信多种途径及时告知过被告，微信聊天记录也从侧面反映出，被告对双方签订租赁协议的目的是开办企业承接项目是知情的，原告未按约定交付定金、支付租金是因为租赁协议已完全无法履行，缔约目的无法达成所致；证据3借条系原告所签，真实性无异议，对于证明目的不予认可，原告系代为办理租赁相关事宜的代理人，实际承租人是缴纳定金的马仁水，即借条中款项汇入方，在办理租赁协议签约手续时，原告已告知被告有关代理的事实，借条明确款项直接汇给马仁水，借条金额为20000元，而实际却是30000元；证据4、5，原告本人及开办企业的资信与本案无关，原告系代为办理案涉租赁事宜；证据6、7、8，关联性及证明目的有异议，案涉土地的使用权于2010年通过竞拍继受取得，在此之前该地块的土地性质必然是工业用地，因为规划还没有实施，后被告通过诉讼方式进行确权，变更权属登记，但仅为权利人登记变更，其他的登记事项仍为原权利人的登记事项，工商登记机关并不审查土地性质。 对被告提交的证据，本院依法审核认为，证据1、2，原告对真实性无异议，予以认定；证据3真实性予以认定；证据4、5与本案无关联性，不予认定；证据6、7、8，就不动产权证、营业执照登记事项予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下: 2018年5月26日，原告马加晨与被告怀远公司签订《租赁协议书》一份，约定将被告位于德清县的部分厂房出租给原告，租赁期限自2018年7月16日至2023年7月15日。双方对租金及支付进行约定：确定未含税的第一年租金为1800000元，第二年租金为2200000元，第三年租金为2500000元，第四年起按同类物业市场行情价格执行（在租期内房地产的租金税收均由承租人承担）；未含税的租金半年一付，第一期租金在本协议签订之日起30日内支付，此后每期提前50天支付房租，先付后用。被告为原告定改建房屋，原告在本协议签订之日支付定金500000元，租赁生效日起转为各项费税押金（水、电、卫生、安全、税收、员工工资、物业等），合同期满双方结清所有款项后，由被告无息退还。合同载明，原告以标的物的现状向被告承租，在租赁期限内，由原告自行完善经营所需相关手续，自行完善水、电、汽等配套设施。另约定租赁期内，原告负责支付房租、水、电、卫生、物业及由其经营引起的一切费、税、员工工资等，如有拖欠逾期30日或有房屋转租行为，被告有权终止合同，并有权扣除押金及结余房租。协议签订后，原告于2018年5月26日通过案外人马仁水账户向被告转账200000元定金。 另查明，原告于2018年12月16日向被告股东陈国胜出具借条一份，借款金额为20000元，约定转入案外人马仁水账户，陈国胜于2018年12月16日向该账户转账20000元。2019年2月3日，陈国胜再次向该账户转账10000元。 另查明，德房权证新市镇字第××号不动产权证号记载房屋所有权人系被告，房屋坐落于德清县，规划用途为工业厂房。现案涉房屋已另租他人。 本院认为，原告在庭审中确认其系签订《租赁协议书》的主体，委托书仅用于证明款项来源，与委托人马仁水之间系内部关系，马仁水对此无异议，被告亦认可协议相对方系马加晨，故原、被告之间的租赁关系合法有效，应受法律保护。关于原告主张解除《租赁协议书》的诉讼请求，经查，原告于2018年5月26日支付部分定金200000元，此后未按约支付定金余款及租金，协议约定如拖欠租金逾期30日以上或有房屋转租行为的，被告有权终止合同，现被告答辩同意解除该租赁协议，案涉房屋亦已另租他人，故对原告的该项诉讼请求予以支持，双方签订的《租赁协议书》予以解除。另原告主张被告未尽到土地性质经规划为住宅用地的告知义务，致使其无法开办企业、承接项目，导致缔约目的无法实现，要求被告双倍返还定金，且主张2018年12月16日、2019年2月3日由陈国胜转入马仁水账户款项共计30000元为退还定金款，庭审查明，原、被告签订租赁协议时，明确约定以标的物现状向被告承租，租赁期限内，由原告自行完善经营所需相关手续，未就厂房租赁用途进行约定，微信聊天记录亦反应在签约前后原告均存在自行完善经营手续的沟通行为等，且不动产权证记载的规划用途为工业厂房，未予以变更，不存在因被告的违约行为，导致合同目的无法实现的情形，反之原告存在未按约定支付定金、租金的违约行为，故无权要求双倍返还定金，对其该项诉讼请求不予支持。关于陈国胜支付款项30000元，由在案证据借条以及微信聊天记录予以证实系借款，原告未能举证证明被告作出以该30000元作为退还部分定金的意思表示，故该款项在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告马加晨与被告湖州怀远实业投资有限公司于2018年5月26日签订的《租赁协议书》； 二、驳回原告马加晨的其他诉讼请求。 案件受理费6850元，减半收取计3425元，由原告马加晨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  谈晓丽 二〇一九年十一月二十八日 法官助理沈霖 书记员  钱春霞