江苏省丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0321民初783号 原告:丰县师寨供销合作社，住所地丰县师寨镇驻地。 法定代表人：朱文琪，该合作社主任。 委托诉讼代理人：李辉，江苏汉地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许应，江苏汉地律师事务所律师。 被告：董志尧，男，1949年10月14日出生，汉族，农民，住丰县。 委托诉讼代理人：董诗腾（系被告之子），男，汉族，农民，住丰县。 委托诉讼代理人：孙凯，江苏红杉树律师事务所律师。 原告丰县师寨供销合作社与被告董志尧租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，被告董志尧在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定驳回其管辖权异议，被告不服提出上诉，徐州市中级人民法院经审查，作出（2018）苏03民辖终239号民事裁定书裁定维持原裁定。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰县师寨供销合作社的委托诉讼代理人李辉、许应，被告董志尧及其委托诉讼代理人董诗腾、孙凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丰县师寨供销合作社向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告占用费（按照每天410元，从2018年1月1日计算至实际返还之日）；2.判令被告支付原告违约金30000元；3.判令被告返还原告所有的加油站内的物品，具体为房屋3间、大棚1个、加油机2台、消防器材4套及加油站的营业执照、危险化学品经营许可证、成品油零售经营批准证书等证件；4.判令被告搬出加油站，并将属于被告的全部物品搬出；5.判令被告返还其所占有的位于原告加油站西，南靠丰县民富园小区，西靠丰县师寨镇政府院东墙、北靠路、东靠丰沙路处的土地使用权627平方米，并将放置在该土地上的所有物品搬出；6.本案的案件受理费由被告负担。 事实和理由：2013年1月1日，原告与被告签订租赁合同，约定将原告所有的丰县师寨供销合作社加油站租赁给被告经营，租赁期限5年，自2013年1月1日至2017年12月31日，每年租赁费60000元，于每年的12月20日前交纳，并明确了租赁物的权属。租赁合同签订后，原告依约将租赁物交付被告经营，被告也按照合同约定支付租金。租赁到期后，原告多次通知被告返还租赁物，但被告以各种理由推脱，拒不返还。原告的加油站对外招租每年最低15万元，折合每天410元，被告不按照合同返还租赁物，造成原告经济损失，被告应从租赁合同到期之日起支付原告占用费至其实际返还之日。原被告在租赁合同第八条约定了违约金，被告拒不返还加油站应向原告支付违约金3万元。关于加油站内的物品，根据双方的约定，除家具等生活用品和更换后的油罐属于被告外，其它属于原告，被告应当将属于原告的返还给原告，属于被告的搬离。加油站的相关证件属于原告，被告应予返还。第五项请求中的房子是被告所建，土地使用权属于原告，被告基于侵权占用，应当返还该土地使用权。 被告董志尧辩称：1、集体土地建设用地使用证、村镇房屋所有权证属于被告，各种证件属被告拥有，办理证件也是被告负责出资，营业执照仅以“供销或供销合作社”命名，与原告没有关系；２、租赁合同系丰县师寨供销合作社破产清算组与被告签订，原告不能据此主张权利，破产程序是否终结，无裁定书加以印证，本案不能提起正常的民事诉讼。加油站的土地、房屋、设备使用权或所有权属被告，在丰县师寨供销合作社破产清算时不属于破产财产，破产清算时也未涉及到，足以证明不属于原告；３、关于原被告双方于1998年12月28日签订的合同，被告的加油站建设在村集体土地上，原告未履行合同约定的义务，双方之间签订的承包合同书无效，根据权利义务对等原则，“承包期满一切归原告所有”也属于无效条款。因原告不享有加油站土地、房屋、设备的使用权或所有权，原被告双方后来延续签订的租赁合同也无效；4、因加油站占用土地使用权出现原被告各有证件的情况，被告认为本案应中止审理，需要先解决土地使用权的归属问题。但原告未提出确认土地使用权的请求，因此应驳回原告诉讼请求；5、原告在庭审中变更过诉讼请求，撤回了解除租赁合同的请求。2018年7日23日又变更诉讼请求，请求解除租赁合同。被告认为应以上一次的诉讼请求为准。既然解除租赁合同的请求已经撤回，如果法庭查明双方签订的租赁合同有效，那么租赁期满就变成了不定期租赁合同，原告不请求解除租赁合同，后面要求返还财产的诉讼请求就不能成立。如果查明租赁合同无效，更不存在返还财产的问题；6、加油站为特许经营，证件要求比较严格，即使加油站由原告进行经营，由于个别证件归董诗腾，原告也不能办齐证件，请求法院考虑现实情况，保持加油站经营的延续性，作出既合法又合理的判决；7、原告起诉涉及的请求存在问题，未提及经营权，未考虑经营的稳定性，应保护被告的经营权；8、原告主张的占用费请求没有具体物价部门认定的价格，也没有法律依据，不能支持；9、通过对案件的审查，本案不属承包和租赁的关系而是联合经营的问题，证件的解决需要通过行政手段，不属于本案审理的范围；10、原告最后一项请求，土地不是被告占用的，是被告二儿子占用的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的主张，提供以下证据（包括被告质证和本院认证部分）： 一、2013年1月1日，原（甲方）被（乙方）告签订的租赁合同，合同内容为：“一.资产的概况：1.资产名称为师寨供销社加油站，位于，以签订合同之日的资产状态进行现状租赁，租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日，租赁用途为乙方只能将租赁资产用于加油站经营；二.租金交纳的方式，租金采取先交后用的原则，五年租金总计30万元，按年度分期交纳，第一年租金六万在本合同签订前交纳，第二年租金六万元在2013年12月20日前交纳，第三年租金六万元在2014年12月20日前交纳，第四年租金六万元在2015年12月20日前交纳，第五年租金在2016年12月20日前交纳；三.资产的完整：乙方在租赁期间不得擅自改变所租赁资产的结构和现状，确需对所租资产进行必要的翻拆改造，须经甲方同意，并在租赁期满或合同解除时不得拆除或故意损坏，其项目归甲方所有。其他乙方添置的可移动物品由乙方在租赁期满和合同解除通知下达七日内自行搬出出租区域，逾期甲方有权任意处置，损失由乙方承担。租赁期间如确需对加油站厂棚进行改造扩建乙方应在甲方书面同意的情况下方可实施，租赁期满时由甲方委托具备资质的评估公司对乙方的投资改造的资产进行评估，折款后进行补偿；四.维修与保全，……租赁期满，乙方有优先承租或优先购买权；五.相关税费……；六.合同解除……乙方擅自改变房屋的主体结构、现状、对外转租……甲方有权解除合同；七.安全与责任……；八.违约责任，租赁期满或本合同解除七日内，乙方必须及时将租赁资产交付给甲方，租赁期间一方违约需向另一方支付3万的违约金；九.争议解决，……由丰县人民法院裁决。”被告对上述协议的真实性无异议，但对租赁合同的关联性、合法性有异议，认为合同签订的主体为丰县师寨供销合作社破产清算组和被告，破产程序是否终结无法确认。本案原告和合同主体不一致，原告不能提起民事诉讼。该租赁合同和之前的1998年合同内容矛盾，两份合同既不是承包关系，也不是租赁关系，两份合同均属无效。本院认为，原被告对该证据的真实性无异议，双方也实际履行了该份合同，本院对该证据予以认定； 二、2017年12月26日，原被告签订的协议，协议内容为“根据双方协议约定，丰县师寨供销社加油站内的家具用品以及2017年更换的油罐产权属于董志尧所有，其他设施的产权归丰县师寨供销社所有。”被告认可该协议，但提出是原告欺骗被告强迫被告签字。本院认为该协议签订时间为2017年12月26日，临近租赁合同的到期日，实际是对加油站资产一次权属分割，被告提出原告欺骗其签订，但未提供证据证明，本院不予采信，本案将依据该协议来确定相关资产的权属; 三、原告提交了其在丰县国土资源局调取的相关材料，为查明案件事实，本院又于2018年10月17日调取了丰县师寨供销合作社的相关土地征用审批材料。原告对上述证据的真实性无异议，认为可以确认加油站占用土地使用权人为原告。被告对上述证据的真实性无异议，但认为其中3张土地登记申请书记载的涉案土地的权属和被告提供的土地使用权证相重叠，出现一块地两个证的问题，应通过行政手段解决。本院认为该份证据是土地权属方面的档案材料，为国家机关制作并保管，可以作为证据使用，对其证据效力予以认定； 四、2017年12月10日原告发出的通知、2018年1月4日作出限期搬出通知书及邮寄该通知的EMS凭证，证明原告限期被告搬离加油站。被告认为第一份通知发出时租赁合同还未到期，该通知书无效，2018年1月4日的通知书是在租赁期满一个多月才发出的，期间无人找过被告，被告一直经营。本院认为上述证据是原告单方发出的观念通知，对其真实性予以认定； 五、加油站招租公告1张、照片3张、原告证明1份、加油站招租报名信息表及报名人员的营业执照、身份证复印件、交纳保证金的收据复印件及银行流水6张，证明原告能够在加油站到期之后对外招租，招租价最低每年15万元和交纳保证金的情况。被告认为和本案无关联性。本院认为该组证据和本案无关联性不予认定。 被告为证明自己的抗辩意见，提供以下证据（包括原告质证和本院认证部分）： 一、1998年12月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订的合同书，合同条款为：“1.甲方在丰沙公路西侧，供销社生产门市部建加油站，双方协商建成后，由乙方承包经营；2.承包时间：自1999年元月1日至2010年12月31日止，这期间双方必须保持时间的连续性；3.乙方一次性投入全部承包金10万元，此款用于承建加油站；4.甲方负责给乙方办理所有的营业证件及年检，乙方经营汽油的税由自己承担，并承担加油站的一切费用，其中（柴油）税金由甲方承担；5.乙方在承包期间聘用1-2名甲方职工，并承担其工资、个人养老金；6.乙方在经营中必须保证正常营业，不得私自停止经营；7.乙方在经营中按国家的法律、法规合法经营，保质、保量，保证物价、计量信得过，如有违反，其责任、罚款均由乙方承担；8.承包期间所发生的自然灾害损失、火盗事故所造成的损失，甲方不予弥补；9.合同期满后，如果乙方愿意继续承包加油站，承包金甲乙双方协商，若不同意承包，可由甲方另行安排；10.乙方停止承包时，必须按物品清单全部交还甲方；11.承包期间因公路拓宽或其它不可抗力原因搬迁加油站，由甲乙双方协商解决。”原告对该证据真实性无异议，认为该份合同已经履行完毕和租赁合同无关。本院认为上述证据和本案有关联性，本院认定其证据效力； 二、1999年3月6日丰县土地管理局颁发的集体土地建设用地使用证，土地使用人为被告，土地类别为集体土地，用地面积为405平方米，用途为经营；丰县房产管理局于1999年5月1日颁发的村镇房屋所有权证，所有权人为被告，房屋3间，座落丰县师寨镇政府驻地，建筑面积60平方米。原告质证认为被告提供该两证和本案没有关联性，因为该两证已经作废也不具有合法性。本院认为该两证从形式上看是真实的，但本院未调取到该两证的不动产登记薄信息，被告也自认未找到档案材料； 三、证人刘某,4的证言，该证人曾是原告的职工，其证言为“当时建加油站时，是被告平整的土地，3间房子占用的村里的土地，房子是被告建的，是为加油站使用的，土地供销社要征就征的早。”对于证人证言，原告认为除了土地属于村里不成立，其他都成立。本院认为该证人为被告提供，且也曾是原告单位职工，通过其证言可以证明涉案3间房屋是被告为加油站而建造； 四、丰县师寨供销合作社加油站营业执照（副本）原件、成品油零售经营批准证书（副本）原件、危险化学品经营许可证（副本）原件。被告认为上述证件均为被告办理无需返还。原告对上述证据的真实性无异议。本院对上述证件的真实性予以认定，营业执照载明丰县师寨供销合作社加油站为集体分支机构（非法人）； 五、安全生产知识和管理能力考核合格证。被告主张危险化学品经营许可证是其个人申请，申请后其再参加徐州市安全培训考试，考试合格后还得再考3次，然后由江苏省安监局备案，徐州市安监局发证，没有上述考核合格证就不能办理危险化学品经营许可证，该合格证有效期三年，每次换证必须考试。原告认为该证和本案没有关联性。本院认为，该合格证为徐州市安全生产监督管理局颁发，对其真实性予以认定，该证关系到危险化学品经营许可和发证和本案有关联性； 六、购买油罐的合同、2台加油机的发票、更换消防器材的发票。原告对其中一个油罐更换的真实性无异议，对其他证据的真实性有异议，并且认为根据原告提交的2017年12月26日的约定，更换后的油罐属于被告，其余东西属于原告。本院认为上述物品都是经营加油站必须的，对其真实性予以认定； 七、被告的两份医院检查报告单。原告认为和本案无关联性。本院认为该检查报告单是真实的，但无法证明被告民事法律行为能力（意思表示/接受能力）受限。 2018年11月9日，本院到涉案加油站进行勘验，现场物品有房屋3间（内有家具等生活用品）、加油机2台、大棚1个、油罐2个（南边为更换后的）、手推式灭火器2个、手提式灭火器2个。原被告双方对上述勘验物品的存在均无异议。 本院经审理认定事实如下： 1998年12月28日，原被告签订合同，甲方为原告，乙方为被告，合同内容已在举证环节全部引述，在事实认定环节不再重复写明。关于该合同的效力在本院认为部分进行分析认定。上述合同履行完毕后，2013年1月1日，被告又与丰县师寨供销合作社破产清算组签订租赁合同，丰县师寨供销合作社破产清算组为甲方，被告乙方，合同内容已在举证环节引述，在事实认定环节不再重复写明。关于该合同的效力在本院认为部分进行分析认定。涉案加油站的名称为丰县师寨供销合作社加油站，经营该加油站需要办理营业执照、成品油零售经营批准证书、危险化学品经营许可证，目前该三证在被告处，庭审中，被告提交了该三证的副本原件。营业执照、成品油零售经营批准证书、危险化学品经营许可证内的企业名称均为丰县师寨供销合作社加油站，企业类型为集体分支机构（非法人），但危险化学品经营许可证主要负责人为被告之子董诗腾，其余为原告方的原法定代表人王元存。危险化学品经营许可证属于行政许可范围，该证颁发的时间为2016年10月11日，处于被告经营加油站的承包租赁期内，董诗腾为被告之子，结合被告提供的安全生产知识和管理能力考核合格证，可以认定办理该许可证董诗腾是作为具备相关安全生产管理能力的人员参与的。 涉案加油站位于丰县，南侧为丰县民富园小区，现场有房屋3间、钢筋大棚1个、加油机两台、油罐2个（南边的油罐为更换过的油罐）、消防器材4个（2个手推式、2个手提式）。房屋3间除被告提供的村镇房屋所有权证之外没有其他不动产登记证书，被告提供的该证书也无不动产登记薄记录，该3处房屋为建加油站时所建。关于上述资产，根据双方2017年12月26日的协议，除更换过的油罐和屋内家具用品属于被告外，其他均属于原告。本院认为该约定是双方的真实意思表示，本院尊重当事人本人的意思，确认上述更换后的油罐和房屋内的生活用品属于被告所有，其他资产属于原告所有。 关于涉案加油站占用土地问题。被告提交的集体土地建设用地使用证没有相关土地档案信息，被告自认也未找到。被告提供的证人证明“土地供销社要征就征的早”。在本院调取的档案材料《江苏丰县国家建设征用土地报批表》中，征地单位名称为“丰县师寨供销社生产资料门市部”，该地点和1998年合同中建加油站地址可以印证，原丰县土地管理局1988年7月5日审理意见为“符合用地条件”。 原告因资不抵债，向本院申请破产清算，本院于2005年1月4日立案受理，案号为（2005）丰民破字第1号，2005年3月1日宣告原告破产，2016年11月7日作出裁定，终止了原告破产和解程序。目前原告经营状态是开业，经营主体资格并未丧失。 本院认为，本案当事人的争议焦点为：第一原告是否具备主体资格；第二涉案加油站经营权及相关资产的归属；第三被告是否应搬离涉案加油站和返还资产；第四加油站相关证件是否应返还；第五被告是否应支付违约金和占用费；第六被告是否应返还627平方米土地使用权。关于上述争议焦点，本院分述如下： 第一、关于原告的主体资格问题。 本院认为原告单位虽然进入了破产清算程序，但后来被裁定终止了破产和解程序，原告单位还处于开业状态，并未注销，其具备法人主体资格。虽然和被告签订租赁合同的是破产清算组，但因破产和解程序已经终止，原告主体资格尚在，破产清算组和被告签订的租赁合同也已经实际履行，相关权利义务当然归属于原告，故原告具备诉讼主体资格。 第二、涉案加油站经营权及相关资产的归属问题。 原被告双方对该问题争议较大，本院认为双方法律关系延续时间较长，应结合两份协议认定上述权益的归属问题。 分析1998年的合同内容，原告为集体所有制单位，被告为个体自然人，原告要建加油站，由被告出资和经营，经营期满后，如果被告不再承包加油站，可由原告另行安排。双方约定的上述内容基本和“BOT投资方式”一致。“BOT投资方式”的基本内容为，政府赋予私营公司或企业对某一项目的特许权，由其全权负责建设与经营，政府无需花钱，通过转让权利即可获得一些重大项目的建成并产生极大的社会效益，特许期满后还可以回收项目（来源于百度百科“BOT投资”）。在2013年1月1日的租赁合同中，原告为涉案加油站的“出租方”，合同中还有被告不得擅自处置资产的相关约定，这都可以确定1998年合同经营期满后，加油站的经营权和相关资产已归原告所有。 被告主张上述1998年的合同原告未履行自己的义务属于无效合同，所以加油站属于被告。本院认为被告未能证明自己的主张，1998年的合同也未违反法律和行政法规合法有效。1998年的合同到期后，双方又签订了租赁合同，也可以看出双方对之前的合同效力并无异议。此外，涉案加油站的名称也是丰县师寨供销合作社加油站，营业执照上负责人也是原告原法定代表人，单位类型也是集体分支机构。以上也可以说明1998年的合同履行完毕后，涉案加油站经营权和相应资产均属于原告。 关于原被告之间签订的租赁合同法律效力的认定。该合同名义上为租赁合同，但其内容既有原告将加油站交给被告经营，还有相关资产的租赁，双方之间的法律关系为加油站经营权的承包关系和相关资产的租赁关系。被告辩称该份合同无效。本院认为该份合同未违反法律和行政法规，且双方也已经实际履行完毕，合法有效。被告辩称合同到期后就变成不定期合同。本院认为不定期合同的前提是出租方同意承租方继续占用租赁物，而本案中原告与合同到期前和到期后均向被告发出限期搬离的通知，可以看出原告并未同意被告继续占用加油站经营，被告上述辩称没有事实及法律依据。上述租赁合同已经到期，加油站的经营权和相关资产当然仍归属原告。 第三、被告是否应搬离涉案加油站和返还资产的问题。 本院认为被告是否应搬离加油站和返还相关资产的前提是承包期限是否届满。根据租赁合同第一条约定，被告经营期限为2013年1月1日至2017年12月31日，至原告起诉之日承包经营期限已满，被告当然应将涉案加油站的经营权和相关资产返还给原告。根据本院查明，原被告关于加油的资产进行过分割，被告提出原告欺骗了被告，但未提供证据证明，本案将根据双方上述约定来进行资产分割，即更换后的油罐和3间房屋内的生活用品归被告所有，其余本院查明的动产及附着物归原告所有。此外，房屋本身就是为加油站而建造，根据1998年合同，合同到期后就归属原告了，故在租赁合同到期后，被告也应予返还。关于加油站占用土地的权属问题，因为本案为合同纠纷，不涉及土地权属的认定，故本案无需对土地使用权作出认定，只需确定被告是否应搬离。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致，记载不一致的，以不动产登记薄为准。本案中被告提供的土地使用权证书没有不动产登记薄记录，其证据效力不足以对抗原告提供的和本院调取的丰县国土资源的档案材料，其无权继续占用涉案土地。如果被告认为其享有土地使用权，可以通过行政确权程序来确认自己享有土地使用权，如其确实享有土地使用权可以向原告另行主张权利。 第四、加油站相关证件的返还问题。 本院认为营业执照和成品油零售经营批准证书中的企业名称是丰县师寨供销合作社加油站，负责人也是原告原法定代表人，现该两证在被告处，被告当然应予返还。关于危险化学品经营许可证，该证中的主要负责人是董诗腾，和营业执照上的负责人不一致，该问题不属于民事诉讼处理范围。另外，该证为行政许可范围，经营加油站应具备相关安全管理知识的人员，据被告提供的安全生产知识和管理能力考核合格证可以看出当初是董诗腾参加相关知识的培训和考试，不然该证负责人也不会写成董诗腾。现在原告诉请被告搬离加油站，被告及董诗腾就不能再参与加油站的经营，原告也就不能将董诗腾作为具备安全管理知识的人员使用，安全事关重大，原告应重新申请或变更行政许可，故本院认为该证不适宜返还。 第五、违约金及占用费的问题。 本院认为双方签订的租赁合同中有违约金条款，现合同到期被告拒不返还加油站，应承担违约责任，故对原告要求被告支付30000元违约金的请求予以支持。合同到期之后，被告拒不搬离涉案加油站造成原告损失，原告有权主张占用费损失。原告参照其另行招租的价格主张占用费，本院认为该价格为原告方的要约邀请，不能作为确认本案占用费的依据，本案应按照原被告签订的租赁合同来确认占用费，双方约定的租金一年六万元，按此计算一天164元，被告应自2018年1月1日起，按照上述标准向原告支付占用费至其实际搬离加油之日。 第六、关于627平方米土地使用权返还的问题。 被告辩称该土地不是被告所占有，并且原告该项请求依据的事实为另一侵权法律纠纷，本院认为不适宜在本案中一并处理，原告可以另行主张权利。 综上，对原告有事实及法律依据的请求本院予以支持，其他诉讼请求依法驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告董志尧于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离丰县师寨供销合作社加油站并将更换后的油罐1个及3间房屋内的生活用品移走； 二、被告董志尧于本判决发生法律效力之日起十日内将营业执照（正副本）、成品油零售经营批准证书（正副本）、丰县师寨供销合作社加油站内的3间房屋、大棚1个、加油机2个、灭火器4个（手提式2个、手推式2个）、北面的油罐1个返还给原告丰县师寨供销合作社； 三、被告董志尧于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告丰县师寨供销合作社违约金30000元和占用费（按照每天164元，自2018年1月1日起计算至被告实际搬离之日）； 四、驳回原告丰县师寨供销合作社的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元（原告已预交），由被告董志尧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  张心红 审 判 员  孙太阳 人民陪审员  刘德柱 二〇一九年二月十一日 书 记 员  徐昆鹏