江苏省南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0105民初9716号原告：任霞，女，1981年10月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：顾加胜，江苏万欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏捷，江苏万欣律师事务所律师。被告：盛杰，男，1992年8月14日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：李聪，江苏新高的律师事务所律师。原告任霞与被告盛杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告任霞的诉讼代理人顾加胜，被告盛杰及诉讼代理人李聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告盛杰支付房款70万元、违约金70万元；2.判令被告盛杰承担本案诉讼费用、保全费。诉讼过程中，原告任霞变更第一项诉讼请求为：判令被告盛杰支付房款60万元、违约金70万元。事实和理由：2018年6月27日，原告任霞、被告盛杰在南京家泽房地产营销策划有限公司的居间下签订一份《房地产买卖中介合同》一份，约定：盛杰购买南京市建邺区文武街29号4幢一单元801室，房屋总价690万元；一方无正当理由不履行合同的，应当向对方支付违约金70万元。2018年10月10日，任霞配合完成房屋过户手续，并履行完毕合同义务，但盛杰拒绝支付剩余房款60万元，已构成违约，故其应承担违约责任。为维护自身合法权益，故提起本次诉讼。被告盛杰辩称，认可欠付60万元房款，但延迟支付系针对原告任霞延迟交房而行使的抗辩权，故任霞无权主张违约金。根据合同约定，任霞应在过户当日按开发商精装标准交付房屋，并结清已发生的水、电、物业等费用，且由三方共同参加并签署交接单。2018年10月10日，双方完成过户手续，但任霞于2018年10月21日通过中介公司交付房屋钥匙、门禁卡等，并于2018年12月8日配齐淋浴花洒、灶头，且仍未结清物业费、能耗费1806.55元，故其违约在先，应向盛杰支付违约金70万元。即便认定盛杰构成违约，但双方约定的违约金明显过高，故请求法院依法予以调整，即应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，按银行同期贷款利率计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月27日，在南京家泽房产营销策划有限公司的居间下，原告任霞、被告盛杰签订一份《房地产买卖中介合同》，约定：盛杰购买南京市建邺区文武街29号4幢一单元801室，购房款690万元，以开发商精装标准交付；在房屋交付前，任霞负责结清水、电、气、物业等费用；三方应共同参加房屋交接，并签署房屋交接单；任何一方无正当理由不履行合同的，应向守约方支付违约金70万元。同日，三方还签订一份《〈房地产买卖中介合同〉补充条款》，约定：盛杰于签约当日前支付定金20万元；于贷款审批通过三个工作日内支付房款280万元；申请商业贷款450万元，双方于2017年7月4日办理贷款审批手续，若因征信不良等问题导致贷款额度不足，盛杰须用现金补齐贷款不足部分；任霞承诺于银行贷款下款三个工作日内向盛杰退还超出首付部分的60万元；三方于解押完成后七日内办理产权过户手续，任霞应于过户当日交付房屋。三方还签订一份《房屋附属设施清单》，载明：包含热水器、灶具等设施，以开发商交付为标准。另查明，2018年9月26日，盛杰出具一份《说明》，其主要内容为：已付首付款300万元，剩余房款390万元随银行下款后一并付清。任霞还提供了一份与盛杰于2018年11月、12月期间的微信聊天记录，以证明盛杰拒付70万元是认为价格过高，其主要内容为：盛杰：我上两周在群里把我的意思表达的很清楚了，690（万元）买这个房子不是我的意愿，是朱立新（系盛杰母亲）被中介忽悠的被动行为；690（万元）不是市场价格，市场上能查到的同户型成交记录是620（万元），整个臻园都没有成交记录，你自己也清楚，我能做到的就是再给10万（元）到630（万元），单价4.46（万元/平方米）；……；盛杰：小户型单价不过4.2（万元/平方米），大户型690（万元）、4.9（万元/平方米）的单价，我都不知道我母亲怎么签出来的；我十月份回国找了十几个中介比较过，签贵了起码40万（元）；……。对此，盛杰认可该聊天记录的真实性，但称这只是其中的一个因素，并不是根本原因，且任霞对损失的扩大亦有过错。还查明，盛杰称约定银行贷款450万元的目的是为了少付首付款，但银行最终审批额度为300万元。房款支付情况为：盛杰分别于2018年6月27日、8月11日支付20万元、280万元；2018年11月12日，贷款银行向任霞下款300万元；后盛杰又分别于2018年11月21日、12月29日支付20万元、10万元。双方一致确认盛杰已付630万元，还欠60万元。2018年10月10日，双方办理房屋产权过户手续；当月21日，任霞将房屋钥匙、门禁卡、电卡、住宅质量保证书、住宅使用说明书及其他家用电器说明书交给中介公司，盛杰确认收到该公司转交的上述物品；双方一致确认于该日交付房屋，但未签署交接单。另外，交付房屋时，没有花洒、灶头，后任霞于2018年12月8日将上述物品配齐。此外，任霞已结清2018年4月1日至2019年3月31日的物业费，但盛杰称其还应补缴2018年前三个月的物业费806.55元、公共能耗费1000元。庭审中，双方就该等费用达成一致意见，即采取两不找方案。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告任霞、被告盛杰签订的《房地产买卖中介合同》《补充条款》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，故本院依法予以确认。根据查明的事实，可以确认房款为690万元。因盛杰已支付630万元，故其还应支付60万元。根据合同约定，因盛杰未能足额取得银行贷款，故其应以现金方式补足该差额。但是，结合双方的微信聊天记录，可以确认盛杰未按约定补足，而以价格过高为由要求减少支付房款，故本院认定其存在违约行为。虽然任霞未按约定的方式交付房屋，但盛杰已实际取得该房屋，且该变更行为未影响其实体权利，故本院对盛杰的相关抗辩意见，依法不予采信。虽然任霞存在迟延交付房屋、未及时配齐部分附属设施等行为，但该等交付瑕疵情形不是盛杰拒付剩余房款的法定事由，故本院对盛杰有关“任霞违约在先，其系履行抗辩权，不应支付违约金”的抗辩意见，依法不予采信。因本案一方主体并非房地产开发企业，故本院认定不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，并对盛杰的相关意见，依法不予支持。虽然双方约定违约金为70万元，但该数额明显过高，且任霞未举证证明所遭受的具体损失数额，再结合盛杰调整违约金的请求，本院在兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素的基础上，根据公平原则和诚实信用原则，酌定盛杰支付违约金4万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、盛杰应于本判决发生法律效力之日起十五日内向任霞支付房款60万元、违约金4万元；二、驳回任霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16500元，保全费5000元，合计21500元，由原告任霞负担10915元、被告盛杰负担10585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费16500元。审判员  胡维华二〇一九年二月二十七日书记员  徐 枫