江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣07民终155号 上诉人（原审被告）：林志强，男，汉族，1965年12月29日生，住于都县。 委托诉讼代理人：冯文忠，于都县贡江法律服务所法律工作者。 上诉人（原审原告）：封怡祥，男，汉族，1957年8月4日生，户籍地：于都县。 委托诉讼代理人：华国宝、赖童辉,江西玉成律师事务所律师。 上诉人林志强与上诉人封怡祥因房屋买卖合同纠纷一案，不服于都县人民法院（2018）赣0731民初2566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 林志强上诉请求：依法撤销一审错误判决，直接改判支持上诉人的一审反诉诉讼请求；本案受理费由被上诉人承担。理由如下：涉案《房屋转让协议》因当事人违约而自动失效，一审法院认为《房屋转让协议》合法有效，应按合同履行是错误的。涉案当事人于2006年9月14日签订了《房屋转让协议》后，由于被上诉人拒不履行协议第四条约定的承担缴纳过户所需税费责任，导致办理房屋产权变更登记未果；被上诉人未按约定支付房屋转让款，被上诉人行为违反双方签订的《房屋转让协议》第六条，构成违约。 封怡祥辩称，1、上诉人出示的2004年2月1日签订的《租赁房屋协议》已被2004年8月1日的《租赁店面合同》所代替，根据该合同已将店面、四楼一层住房包括在一起，每月租金2150元（店面2150元/月、住房600元/月），自2004年8月1日至2007年7月30日止，不存在违约和合同自动失效的问题。2、于都县林业局已将涉案房屋的产权转让给了上诉人林志强，于都县房产局也为上诉人林志强办理了房屋产权证，未缴纳税费不能成立。上诉人林志强关于被上诉人拒不依照《房屋转让协议》的约定缴纳过户所需的税费没有实际凭证，且上诉人已经领取房产证，可由房产证复印件及于都县房产局出示的房屋权属登记信息证实。上诉人有义务解决因此产生的其他问题并协助被上诉人办理好房屋的过户手续。 封怡祥上诉请求：撤销于都县人民法院（2018）赣0731民初2566号民事判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付违约金30000元；一、二审案件受理费由被上诉人承担。理由如下：被上诉人无法过户因其原来拍卖获得该房屋时的税费未缴，其明知原因而隐瞒事实真相应属不协助过户；2017年春节后，被上诉人公开表态房屋不卖了，拒绝协助过户。因此，被上诉人拒不配合办理房屋过户手续事实存在，应当承担违约责任。 林志强答辩称，一审判决违反意思自治原则，由于封怡祥不愿意缴纳税费，导致房屋产权变更登记未果。封怡祥没有按照合同约定支付房屋转让款，构成违约。根据合同约定，应当认定《房屋转让协议》自动失效，终止履行。 封怡祥向一审法院起诉请求：1、判令被告在七日内协助原告办理座落在于都县（产权证号00××22）房屋一套及卫生间两间的房屋过户手续。 一审法院认定事实：被告林志强与黄会琴于1999年1月1日在于都县民政所登记结婚。双方系合法夫妻的事实。2000年4月3日，被告林志强与他人合伙对坐落于于都县贡江镇长征大道中段，总面积1110平方米，房屋为砖混结构共五层，建筑面积1474平方米的标的物竞拍成功。转让方为于都县农业局，买受方为被告林志强及其合伙人共四人签订了《房地产拍卖转让合同》。合同中约定：第四条，房地产转让价款含在办理房地产产权转移手续时应缴纳的一切税费。在办理产权转移手续时，甲方负责缴纳一切税费，乙方不再承担。于都县公证处对该合同进行了公证。2001年9月12日，被告林志强等人经公开拍卖，合伙竞买农技培训大楼所得进行了分割，其中被告林志强分割所得的房屋是第四层房屋，面积166.87平方米，土地使用面积35.04平方米。被告林志强向于都县房地产管理局申请办理房产证，2001年9月18日，于都县房地产管理局向被告颁发了房权证（发）字第××号房产证。房屋所有权人林志强。2003年12月18日，被告林志强为杨六秀贷款将该房屋抵押银行，签订了《于都县住房公积金委托贷款抵押合同》，贷款期限为2003年12月19日至2006年12月18日止。 2006年9月14日，被告林志强将房屋转让给原告封怡祥后，因该房屋抵押贷款尚未还清，无法取回房产证。被告要求待取回房产证后，再协助原告办理过户转让手续。此后，被告取回房产证与原告多次到房地产管理局办理过户手续，因房屋过户所涉的税费问题的承担发生争执，无法协商一致，致使双方未能办理过户手续。原告封怡祥一直居住在该案涉房屋至今，被告未向原告主张案涉房屋的租金。原告自从签订购买房屋合同，从租赁房屋到房屋转让，原告一直在该案涉房屋居住，并对房屋进行管理。因多年无法办理产权过户手续，原告遂诉至一审法院，要求被告协助办理过户手续，并要求被告因违约支付违约金30000元；而被告林志强提起反诉，请求确认反诉被告（原告）与反诉原告（被告）签订的《房屋转让协议》失效并终止履行；反诉被告（原告）承担违约责任并支付违约金30000元。 一审法院认为，本案争议焦点为：房屋买卖合同的效力问题；被告及反诉被告是否已经违约问题。房屋买卖合同效力问题：案涉房屋的《房屋转让协议》系原、被告双方真实意思表示，未违反法律法规及相关规定。该《房屋转让协议》合法有效。原、被告应按合同履行。合同签订后，被告多次协助原告到房产部门办理房产过户手续，合同并未终止履行。被告及反诉被告是否违约的问题：在原告（反诉被告）封怡祥签订《房屋转让协议》后，陆续向被告支付购房款，原告最后一次付款是2007年2月25日，被告认为按双方2004年2月1日签订的房屋租赁合同，租赁期满日为2007年1月30日，原告构成违约；原告认为，按其后再次签订的《租赁店面合同》是2004年8月1日，租赁期满是2007年7月30日，原告并未违约。一审法院认为，2004年8月1日签订的合同除包含2004年2月1日租赁的房屋外还包括店面，前后内容吻合，该合同的真实性可以认定，因此，应以2004年8月1日签订的租赁合同认定租赁的期限，原告在租赁期满前支付了最后一笔购房款，不构成违约。被告在签订合同后，多次协助原告办理过户手续，应案涉房屋税费问题未办成，被告不存在拒不协助的情形，因此，原告主张被告不协助过户违约也不成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。因此，被告有协助原告办理产权过户的义务。判决如下：一、被告林志强于本判决生效后二个月内协助原告封怡祥办理坐落于于都县房屋（产权证号：房权证（发）字第××号）一套（包含两间卫生间在内）的房屋过户手续；案涉房屋过户所涉的一切税费由原告封怡祥承担；二、驳回原告封怡祥请求被告林志强支付违约金的诉讼请求；三、驳回反诉原告林志强请求确认《房屋转让协议》无效并终止履行的诉讼请求及请求反诉被告承担违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，反诉案件受理费325元，共计975元，由被告（反诉原告）负担650元，与原告（反诉被告）负担325元。 本院二审期间，上诉人封怡祥提交新证据如下：房产登记证明，证明房产在2001年9月18日已经登记了，登记在林志强名下。上诉人林志强未进行质证。本院审查认为，对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认。 二审认定事实与一审判决查明事实一致。 本院认为，关于合同是否失效的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，双方协商一致签订的《房屋转让协议》均为当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效。根据查明事实，封怡祥在房屋价款支付中并不存在违约行为，林志强主张双方合同自动失效，没有法律和事实依据，本院不予支持。关于违约责任的问题。封怡祥在房屋价款支付中并不存在违约行为，双方亦多次到房管局办理过户手续，未能成功过户的原因在于双方对税费问题产生争执，并非任何一方的违约行为所致。因此，一审判决未支持双方主张的违约责任诉讼请求符合公平原则，本院予以维持。另外，协助办理房屋过户手续属于出卖方的附随义务，为了解决房屋权属登记问题，林志强应当协助封怡祥办理房屋过户手续。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1200元，由上诉人封怡祥负担550元，由上诉人林志强负担650元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖国东 审 判 员  雷勉励 审 判 员  王阿婷 二〇一九年二月二十五日 代理书记员  李晓倩 代理书记员  葛 彦