云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初640号原告：昆明市五华区黑林铺假日城市社区卫生服务站,统一社会信用代码：52530102075284343G。住所：昆明市五华区昌源中路假日城市J-1-53,J-1-54号。法定代表人：李宾，站长。委托诉讼代理人：李辉，云南德凯律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明凯顿物业管理有限公司，统一社会信用代码：9153010269799397XC。住所：云南省昆明市五华区昌源中路26号假日城市小区11栋1单元1楼101-103室。法定代表人：陈永国，总经理。委托诉讼代理人：杨黎，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：周良均，云南春霖律师事务所律师，一般诉讼代理。原告昆明市五华区黑林铺假日城市社区卫生服务站（以下简称：假日城市卫生服务站）与被告昆明凯顿物业管理有限公司（以下简称：凯顿物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告假日城市卫生服务站的委托诉讼代理人李辉、被告凯顿物业公司的委托诉讼代理人杨黎、周良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告假日城市卫生服务站向本院提出诉讼请求：1、被告按同区域假日小区住宅物业服务收费标准：物业管理费1.5元/平方米/月，收取原告所承租的昌源中路假日城市小区J-1-52号房从2013年3月1日起至2018年12月31日止的物业管理费，退还其已收取的前述用房从2013年3月1日起至2018年12月31日止违规费用33293.64元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是一家成立于2012年10月，位于交叉口假日城市小区的基层卫生医疗服务机构，承担着对所在假日城市小区及周边小区4000余户13000多名社区居民提供基本卫生医疗服务的社区基层医疗机构。被告是原告所在的假日城市小区的物业服务公司。2013年8月6日原告（合同乙方）与案外人唐昆、黄开萍（合同甲方）签订《租房合同》，租用其二人合法拥有的假日城市J-1-52号房屋，作为原告开展社区医疗服务用房，双方在租房合同中约定：房屋用途为社区卫生服务站业务用房，房屋租用期间产生的水电及物管等费用由乙方承担等。前述案外人唐昆、黄开萍曾于2011年3月2日与被告签订《假日城市小区前期物业服务协议》，该协议对物业服务相关费用约定：商铺（商业用房）3元/平方米/月等。原告在租用假日城市J-1-52号房屋后，就按前述物业管理费的交费标准直接向被告交纳相关物管费，交至2017年1月1日止。2016年底原告到被告处交纳2017年度的物管费时，被告告知从2017年开始物管费按7元/平方米/月交纳，原告认为被告擅自大幅提高物业收费标准属违法违规，原告要求按原来的标准交纳，被告拒收。此后，原告多次找被告交涉未果，迫于无奈的情况下，原告只好按被告的要求交纳了J-1-52号房从2017年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费32162.88元。原告认为，原告作为住宅小区内配套建设的社区医疗卫生服务机构，依照云南省相关物业服务收费的政策，物业服务费应按照同区域住宅物业服务收费标准执行，因此从2013年3月1日起至2018年12月31日止被告收取的物管费中33293.64元属违法违规收费，应退还给原告。综上，被告未与原告协商约定的情况下，单方面擅自对原告收取超标准物业服务费，侵害了原告的合法权益。原告因此提起诉讼。被告凯顿物业公司答辩称：被告不认可原告的诉求，作为合同是有相对性的，原被告不存在合同关系。而且原告所用的是商业用房，并不是社区医用房。原被告如果有合同关系应该是以收据为准，而收据上的金额是原被告认可的，而我方向对方的收费是合理的，是向昆明市发改委进行了备案的，原告2013年就开始使用房子，而现在2019年了已经过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月2日，案外人唐昆、黄开萍与昆明启鸿房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买假日城市小区第J幢第1层52号房屋，在《商品房买卖合同登记备案表》中显示该房屋用途为：商业用房。同日，案外人唐昆与被告凯顿物业签订《假日城市小区前期物业服务协议》，在该协议中约定商铺（商业用房）的物业服务费用为3元/平方米/月。2013年8月6日，案外人唐昆、黄开萍（出租方、甲方）与原告假日城市卫生服务站（承租方、乙方）签订《租房合同》，约定以下涉案内容：1、甲方将昆明市五华区昌源中路假日城市J-1-52商业用房出租给乙方使用，面积为165.64平方米，用途为社区卫生服务站业务用房；2、租赁期限为10年。自2013年9月18日至2023年9月17日止；3、房屋租用期间所产生的水电和物管等相关费用由乙方承担。后原告假日城市卫生服务站向被告凯顿物业公司缴纳物业费情况如下：1、2015年8月1日，被告凯顿物业出具收款单载明收取J-1-52号房自2013年3月1日-2016年1月1日的物管费及代收加压费共计17644.12元，在该份收款单的备注栏注明：社区卫生服务站商铺；2、2016年6月21日，被告凯顿物业出具收款单载明收取J-1-52号房自2016年1月1日-2017年1月1日的物管费及代收加压费共计6143.04元，在该份收款单的备注栏注明：社区卫生服务站商铺；3、2018年12月6日，被告凯顿物业开具发票，载明收到原告假日城市卫生服务站物业服务费32162.88元。另查明：2015年10月12日，昆明凯顿物业向昆明市发展与改革委员会请示《关于物业收费标准的报告》，在该份报告的附表中载明商业的物业服务费为7元/㎡/月。同日，昆明市发展和改革委员会致被告昆明凯顿物业的《昆明市发展和改革委员会关于假日城市小区物业服务收费报备情况的复函》中载明：“你公司关于假日城市的物业服务收费报备情况查询的报告已收悉。经查，你公司服务的假日城市小区物业服务收费标准已于2011年11月在我委价格管理处报备，备案号为251号。”后被告凯顿物业在小区信息公示栏对物业费调整情况进行公示。2019年1月4日，原告假日城市卫生服务站诉至我院，认为其作为住宅小区内配套建设的社区医疗卫生服务机构，依照云南省相关物业服务收费的政策，物业服务费应按照同区域住宅物业服务收费标准执行，因此从2013年3月1日起至2018年12月31日止被告收取的物管费中33293.64元属违法违规收费。以上事实有当事人陈述以及《商品房购销合同》、《租房合同》、收据、《昆明市发展和改革委员会关于假日城市小区物业服务收费报备情况的复函》的证据予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，结合当事人的主张、抗辩，对本案的权利义务关系认定如下：首先，关于原告假日城市卫生服务站是否为本案的适格主体问题。被告凯顿物业公司抗辩称《假日城市小区前期物业服务协议》是其与案外人唐昆签订的，根据合同相对性的原则故在本案中原告不是适格的当事人。本院认为，在本案中原告假日城市社区卫生服务站通过与案外人唐昆、黄开萍的《租赁合同》而取得对五华区昌源中路假日城市J-1-52商业用房的使用权，成为涉案物业的实际使用人，在占有、使用该物业的同时，也成为被告凯顿物业的服务对象，实际直接享用被告凯顿物业公司提供的物业服务，并按时向被告凯顿物业公司缴纳物业费，故原、被告之间已形成事实的物业服务合同关系，原告是本案的适格主体。其次，关于物业费收费标准的问题。1、自2013年3月1日至2016年12月31日期间的物业服务费。原告假日城市卫生服务站主张其系住宅小区内配套建设的社区医疗卫生服务机构，故物业服务费应按照同区域住宅物业服务收费标准执行。本院认为，原告假日城市卫生服务站并不是小区配套建设时规划的社区医疗服务机构，原告是通过与案外人签订租赁合同而在该小区建设的卫生服务站，其物业服务费应当根据案外人唐昆与被告凯顿物业签订《假日城市小区前期物业服务协议》的约定来执行，在前期物业服务协议中约定商业物业服务费用为3元/平方米/月，故自2013年3月1日至2016年12月31日期间涉案物业的物业服务费应当按照3元/平方米/月执行；2、自2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。2015年10月12日，被告凯顿物业已将物业服务费的收费情况向昆明市发展与改革委员会进行了报备，在该份收费情况中载明商业的物业服务费为7元/平方米/月，并在小区信息公示栏对物业费调整情况进行了公示，故自2017年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费应当按照7元/平方米/月执行。综上，被告凯顿物业公司在2013年3月1日至2018年12月31日期间向原告假日城市卫生服务站收取的物业服务费并不存在原告所主张的违法违规收费情况，故对于原告的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：驳回原告昆明市五华区黑林铺假日城市社区卫生服务站的诉讼请求。案件受理费632元，减半收取计316元，由原告昆明市五华区黑林铺假日城市社区卫生服务站负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  孙敏霞二〇一九年二月二十五日书记员  朱 瑾