福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0122民初2816号 原告：福州启明企业管理服务有限公司，住所地：福建省福州市连江县凤城镇文山路太一新天地**楼**。 法定代表人：徐思敏，经理。 委托诉讼代理人：孙继明，系公司员工。 被告：吴秀凤，女，1963年3月30日出生，汉族，住福建省连江县。 原告福州启明企业管理服务有限公司(以下简称启明公司)与被告吴秀凤物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原、被告及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 启明公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令吴秀凤返还水费227.6元、公摊费186元、物业费6750元，合计7163.6元；2.判令吴秀凤支付相关的利息，从2014年1月1日起至2018年6月30日止，按年利率6%计算。事实和理由：连江县凤城镇文山南路82号宏宙花园小区由启明公司负责物业管理。吴秀凤是2009年入住宏宙花园1号楼901室，2009年12月13日，吴秀凤与福州新兰庭物业服务有限公司签订了前期物业管理服务协议，约定每平米物业费0.8元。福州新兰庭物业服务有限公司约在2014年间转给福州溪九物业有限公司，具体转让的时间不知道。吴秀凤因家中财务被盗，拒缴物业费。2017年10月20日，启明公司与福州溪九物业有限公司签订债权债务转让协议，约定将业主欠的物业费及福州溪九物业有限公司欠自来水公司的水费等都转给启明公司，但协议中债权债务没有算清楚。2017年10月20日，宏宙花园小区业委会与启明公司签订了《宏宙花园小区物业管理合同》，合同第19条约定，物业费每平米0.8元，但这份是委托管理合同，不像前期物业管理服务协议约定那么详细，没有详细约定怎么收费，但启明公司认为应延续前期物业管理服务协议来执行，所有业主也应按照前期物业管理服务协议来执行。前期物业管理服务协议第五条约定物业费每月8日交，一月一交，按照每平米0.8元计算；第七条约定物业公司代收的水费、电费，收费标准执行政府的规定；第二条第6点约定依据本协议收取物业管理费。吴秀凤从2014年1月份至2018年6月份拖欠物业费6750元，至启明公司起诉时尚欠水费227.6元、公摊费186元，合计欠费7163.6元。但欠水费及公摊费的具体时间不明确，约是最近4个月。启明公司于2017年11月、12月及2018年5月份到吴秀凤家催缴物业费，吴秀凤提出家中曾被盗，财物损失应由启明公司承担，提出免除四年物业费，启明公司不同意，就诉至法院。 吴秀凤辩称,启明公司诉称有些不是事实，吴秀凤是2009年入住宏宙花园1号楼901室，与福州新兰庭物业服务有限公司有签订前期物业管理服务合同，入住时约定每户安装可视电视和出入门禁卡，钱交了但没装，吴秀凤一直都有交物业费。2014年10月24日，吴秀凤家被盗，造成财物损失约10万元，吴秀凤已经报警。当时是溪九物业公司，吴秀凤在事情发生时就与他们沟通，通过调取大门监控发现是凌晨两点，有人提个大包出去，保安没有过去问一下，因物业没有装门禁，让小偷有机可乘，造成吴秀凤家被盗。小区有两个门，另一个门可以随便出入，直到吴秀凤家失窃后才将另一个门堵住。溪九物业公司表示会调查，但一直到2016年启明公司要接管时，溪九物业公司才与吴秀凤协商免去两年物业费，吴秀凤提出免除三年物业费，溪九物业公司表示同意。启明公司接管时吴秀凤不知道，启明公司第一次到吴秀凤家要求缴费，表示拿几百元解决问题，吴秀凤不同意。2018年5月份，启明公司到吴秀凤家表示只能补偿2000元，吴秀凤要求按溪九物业公司协商约定的免去三年物业费处理。吴秀凤不是要求物业赔偿被盗的损失，但物业应承担相应的责任。吴秀凤每月有交水费、电费及公摊费，但这次去交费时，启明公司不让交。吴秀凤会交物业欠费，但要在被盗的事情处理清楚后。启明公司进驻后的物业欠费，吴秀凤会交清，但之前的物业费不是欠启明公司的，与启明公司无关，启明公司没有权利向吴秀凤催缴。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的启明公司提交的催款通知书、EMS回执，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、启明公司提交的证据1.前期物业管理服务协议，证明吴秀凤与福州市新兰庭物业服务有限公司签订了前期物业管理服务协议，根据协议约定吴秀凤家被盗的财产损失与启明公司无关。吴秀凤应于每月8日缴纳物业服务费，物业服务费按每平方米0.8元计算，每月为125元。吴秀凤从2014年1月1日到2018年6月30日共拖欠物业服务费6750元。根据协议第七条约定，吴秀凤欠水费227.6元、公摊费186元。吴秀凤对该证据的真实性无异议,认为这是与新兰庭物业服务有限公司签订的合同，新兰庭物业公司收款后委托保罗公司安装门禁，但没有安装,因新兰庭物业公司管理不当,造成吴秀凤家被盗财产损失。该合同不是与启明公司签的，启明公司不是当时的物业公司，不了解情况。吴秀凤之前有欠部分物业费，但与启明公司无关。本院认为，该协议系吴秀凤于2009年12月13日与新兰庭物业服务有限公司签订的前期物业管理服务协议，并非与启明公司签订的，与启明公司无关。 2、启明公司提交的证据2.宏宙花园小区物业管理合同，证明启明公司与宏宙花园小区业委会签订了物业管理合同，启明公司在2017年10月20日后负责小区的物业管理，物业费每平米0.8元计算。吴秀凤质证认为对证据2不知情，没有看过这份合同，业委会是代表大家的利益，但签订合同时不知道，也没有参与该份合同的签订，对具体内容不了解。本院认为，该合同系业主委员会与启明公司签订的物业管理合同，对业主具有约束力，本院予以采信。 3、启明公司提交的证据3.收据复印件（收据单号0029212），证明福州保罗智能科技有限公司给吴秀凤安装可视门铃和门禁，门禁没有启用应由福州保罗智能科技有限公司承担责任，与物业公司无关；吴秀凤质证认为是物业委托保罗公司来安装，安装费是物业收取的，应该由物业承担责任，不应由保罗公司来承担责任。本院认为，该证据的真实性无法确认，本院不予采信。 4、启明公司提交福州市新兰庭物业服务有限公司营业执照副本复印件及福州市台江区溪九物业服务有限公司给连江县凤城镇东北街社区居委会的公司名称变更通知复印件，证明2016年5月11日福州市新兰庭物业服务有限公司法定代表人是姚荣，2015年10月6日姚荣已注册了福州市台江区溪九物业服务有限公司，该公司开始管理宏宙花园小区物业管理工作。启明公司的法定代表人徐思敏与福州市台江区溪九物业服务有限公司法定代表人姚荣签订有小区物业转让协议，该协议合法有效，启明公司合法继承新兰庭物业公司的债权，有权对小区业主欠物业费进行追讨。本院认为，两份证据均系复印件，真实性无法确认，且未提交福州市台江区溪九物业服务有限公司的营业执照予以证实，不予采信。 5、吴秀凤提交证据门禁卡1张，证明新兰庭物业公司有发门禁卡，但没有按照承诺安装可视电视及门禁，导致小偷随意进出小区，造成吴秀凤家被盗。启明公司认为门禁卡从其提交的收据可以看出是福州保罗公司出具的，不是新兰庭物业出具的，如果是新兰庭物业安装的，收据应有新兰庭物业出具。本院认为，门禁卡并非启明公司发放的，不作认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年12月30日，连江县凤城镇宏宙花园小区业主委员会与启明公司签订了《宏宙花园小区物业管理合同》，合同约定“委托方（下称甲方）：连江县凤城镇宏宙花园小区业主委员会受托方（下称乙方）：福州启明企业管理服务有限公司。......第二条物业基本情况：物业类型：乙方具备物业管理资质，座落位置福建省连江县凤城镇文山南路82号。......第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任”；第二章委托管理事项......第十二条“负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费”；......第三章委托管理期限第十五条“委托管理期限为三年。自2017年1月1日起至2019年12月31日止”；......第十九条物业管理服务费约定“住宅的每平方米0.8元；......第二十七条本合同一式四份，甲乙双方及东北社区委员会、县物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力”。合同签订后，启明公司于2017年10月20日入驻宏宙花园小区，为该小区提供物业服务。吴秀凤于2009年入住宏宙花园小区，系宏宙花园1号楼901室业主，2009年12月13日，其与新兰庭物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，后因家中被盗，尚欠部分物业服务费。启明公司于2017年10月20日入驻后，吴秀凤仍未向启明公司交纳物业服务费，至2018年6月30日止，吴秀凤共计欠启明公司物业服务费1000元（125元／月×8个月）、水费227.6元、公摊费186元，共计1413.6元。启明公司于在2018年6月30日通过邮政特快专递向吴秀凤寄送催款通知书，但吴秀凤尚未交纳。 本院认为，连江县凤城镇宏宙花园小区业主委员会与启明公司签订的《宏宙花园小区物业管理合同》，未违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。......”，吴秀凤作为宏宙花园小区的业主，该合同对其具有法律约束力。宏宙花园小区业主委员会与启明公司签订的《宏宙花园小区物业管理合同》落款时间为2016年12月30日，但启明公司主张其于2017年10月20日入驻宏宙花园小区，故本院认定启明公司入驻的时间为2017年10月20日。启明公司主张吴秀凤支付从2014年1月1日到2018年6月30日止尚欠的水费227.6元、公摊费186元、物业费6750元等合计7163.6元，并按年利率6%计算利息，其中启明公司入驻后依约向吴秀凤提供了物业服务，有权按约定收取物业服务费。吴秀凤作为业主，有按约定交纳物业服务费的义务，故对启明公司主张的吴秀凤应支付尚欠的水费227.6元、公摊费186元及2017年10月20日至2018年6月30日止的物业服务费1000元，共计1413.6元，本院予以支持；以1413.6元为基数，从2017年10月20日至2018年6月30日止按年利率6%计算利息，本院亦予以支持。但对其主张的入驻前的物业服务费，因提供的证据不足以证明吴秀凤的欠费金额及前物业公司已将该债权转让给启明公司，并已告知吴秀凤，故不予支持。启明公司主张按年利率6%计算利息，从2017年10月20日至2018年6月30日的物业费1000元 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 吴秀凤应在本判决生效之日起十日内向福州启明企业管理服务有限公司支付物业服务费1000元、水费227.6元、公摊费186元，共计1413.6元，并支付利息（以1413.6元为基数，从2017年10月20日至2018年6月30日止按年利率6%计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，吴秀凤负担10元，福州启明企业管理服务有限公司负担40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  郑晨亮 人民陪审员  詹方和 人民陪审员  谢逞辉 二〇一九年二月二十八日 书 记 员  林仕军 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。