山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0691民初2268号原告：于某某，住山东省烟台市福山区。委托诉讼代理人：瞿延巍，山东途成律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏玮，山东途成律师事务所实习律师。被告：耿某某，住黑龙江省牡丹江市阳明区。委托诉讼代理人：王君超，黑龙江牡大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振宇，黑龙江牡大律师事务所律师。原告于某某诉被告耿某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于某某及诉讼代理人瞿延巍、被告耿某某诉讼代理人王君超、王振宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于某某向本院提出诉讼请求：1.要求继续履行原告与耿某1签订的房屋买卖合同即将位于烟台经济技术开发区产证号为烟房权证开字第××号、面积为59.23平方米的房屋交付给原告（价值30万元）；2.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，1.解除原告与耿某1签订的房屋买卖合同;2.要求分割涉案房屋的增值部分双方各得50%；3.要求被告返还原告已付房款10万元。事实和理由：2018年5月1日，原告与耿某1签订《房屋买卖契约》，耿某1将位于烟台经济技术开发区约67平方米的房屋出售给于某某，转让价格为人民币500000元（大写人民币伍拾万圆整）。同日，原告与耿某1签订《车辆转让协议》一份，原告用自己名下车牌号为鲁Ｆ×××××的车辆折价17万元折顶房款，另支付给耿某1房款10万元。2018年5月13日，耿某1发生意外，经抢救无效死亡。耿某1死后，唯一的遗产继承人为其父耿某某。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第三条规定：公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。被告已经继承耿某1因《房屋买卖契约》对原告所享有的债权，并承担继承该房屋后向原告交付的义务，该房屋买卖合同仍然应该继续履行。为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，要求继续履行《房屋买卖契约》，望法院判如所请。被告耿某某辩称，从涉案《房屋买卖契约》本身的约定及原告于某某未按契约履行付款义务来看，合同无法履行导致解除是因原告违约在先，原告对此应当承担相应责任。根据《房屋买卖契约》第七条之约定，原告于某某不能按期付清购房款，被告有权在追究其违约责任的同时通知其解除合同。关于合同解除后应当如何处理，《中华人民共和国合同法》第97条有明确规定，即合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补偿措施，并有权要求赔偿其损失，故根据本案的实际情况，合同解除后，原告只能要求在原告有损失的情况下要求赔偿损失，无权主张分配合同能够履行并依约履行可以获得的可得利益，可得利益的分配是合同依法履行之后才可能产生，并且可得利益的获得也需要具备法定的条件，在完全符合法定要件的情况下才能够产生的。原告没有足够证据证明已支付死者耿某110万元购房款，被告对原告所说的已支付10万元的购房款一事不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年5月1日，原告于某某与耿某1签订《房屋买卖契约》，约定耿某1同意将座落在烟台经济技术开发区金东世纪17号楼2908的住房，建筑面积67平方米出售给原告于某某，房屋成交价为人民币伍拾万元。于2018年5月2日前，原告于某某向耿某1支付人民币30万元作为购房定金。原告不能按期向耿某1付清购房价款或耿某1不能按期向原告交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房总价款万分之五的违约金。守约方有权选择在追究违约方违约责任的同时，要求继续履行合同或通知对方解除合同。本契约及补充条款经原告于某某、耿某1双方盖章后生效。补充条款内容为在2018年月日之前一次性付款给耿某1人民币伍拾万元。《房屋买卖契约》落款处有耿某1及原告于某某的签字捺印。合同签订当日，原告通过支付宝分三次向耿某1的支付宝账户转账28000元，并委托王某通过手机银行分两次向耿某1的银行账户转账7万元。另查明，耿某1于2018年5月13日被人致伤入院救治，因医治无效于2018年5月18日死亡。被告耿某某系耿某1之父。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交了原告与耿某1签订的《房屋买卖契约》，证明耿某1作为卖方将自己所有的位于烟台经济技术开发区万元的价格出售给买方于某某，房屋建筑面积59.23平方米，套内建筑面积49.1平方米。合同约定在2018年5月2日前买方于某某向甲方耿某1支付人民币30万元作为购房定金，口头商定余款在卖方耿某1到银行解押后办理房产过户手续时一次性交清。没有书面约定违约责任。原告在给付耿某1部分购房款即合同中的定金后，仅十几天耿某1即死亡，买卖合同无法继续履行，只能等待其继承人确定后才能继续履行，原告与耿某1的亲属电话沟通后，耿某1的亲属明确处于悲伤状态中，没有时间来考虑房子的事情，所以原告才诉至法院，依法解决。被告质证称，对该证据的真实性有异议，对证明内容有异议，因本案耿某1已死亡，作为合同一方当事人的于某某应当对此份房屋买卖契约中是由耿某1本人签字按印、卖房是耿某1本人的真实意思表示及于某某所主张的相关事实承担行为意义上的举证责任和结果意义上的举证责任，否则将导致涉案房屋买卖契约处于真伪不明的状态。该份证据也不能证明原告所要证明的口头商定的相关事实，关于违约责任的约定，在《房屋买卖契约》第七条明确约定为乙方（即买方）不能按期向甲方付清购房价款，守约方有权选择在追究违约方违约责任的同时要求继续履行合同或者通知对方解除合同。另外从合同内容中讲购房款如何履行，房屋如何交付，贷款如何解决，甲乙双方均没有明确约定，该合同不具备成立的足够要件，现该房屋存在银行贷款，根本不可能继续履行。2.原告提交了烟房权证开字第××号房屋所有权证书一份，房屋所有权人为耿某1，房屋坐落于烟台经济技术开发区，建筑面积为59.23平方米，套内建筑面积47.1平方米，该证据为原件，由耿某1交付给原告，能够与证据1房屋买卖契约形成证据链条，证明原告与耿某1房屋买卖的真实性。原告把车和10万元房款给付耿某1之后，耿某1带原告去工商银行找经理办解押，在工商银行门口将房产证原件交给原告。被告质证称对证据2真实性无异议，但对该证据的证据来源有异议，按照原告与耿某1生前签订的协议，原告最起码有在2018年5月2日一次性支付30万元定金的义务，而客观事实是原告没有按合同履行相应的义务，该房屋尚存在抵押和贷款，在这种情况下出于人之常情考虑，耿某1也不可能将房屋所有权证原件交付原告，况且原告还有大部分义务没有履行，双方约定也有很多地方没有明确，在耿某1亲属收拾耿某1遗物时，很多珍贵物品及材料均不知所踪，所以被告对该证据的来源提出异议。3．原告提交了车辆转让协议一份，卖方为于某某，买方为耿某1，内容为卖方将车牌号鲁Ｆ×××××、车架号LBVUG7109FME23228、初次登记日期是2015年2月6日、发动机号为2133C635车辆转让给买方，价格为17万元，成交日期是2018年5月1日14时0分，该协议签订后卖方将车辆交付给买方，17万元购车款抵顶原告于某某应付给耿某1的购房款。原告主张该车辆转让协议的内容是原告于某某所写，协议最后“耿某1”的签名是耿某1的男朋友代签，手印是耿某1所按。该车辆在2018年5月1日14时签约后即时交付给耿某1，在耿某1出事之后，原告听说该车辆存于107医院院内，具体如何到的107医院院内原告不知情。被告质证称对该份证据的真实性有异议，该份车辆转让协议中耿某1三个字的书写与原告提交的证据1房屋买卖契约中“耿某1”三个字明显不是同一人所书写。该份证据也不能证明原告所要证明的问题，首先车辆买卖协议与房屋买卖契约没有任何关联性，不论车辆买卖或本案的房屋买卖是否存在，二者均不是同一法律关系，故原告以此份证据来证明车辆买卖协议是房屋买卖协议的组成部分，显然是错误的，也没有任何证明力，其次此份证据也不能证明原告所陈述的案涉车辆已交付给耿某1了，更不能证明所谓的以17万元购车款抵顶案涉房屋购房款一事，也与原告举证证据1房屋买卖契约的内容相违背，故该份证据不能证明原告欲证明的问题。另外原告所说的男朋友代她签字一事不可能存在，所谓的男朋友就是将耿某1伤害致死的犯罪嫌疑人，该犯罪嫌疑人名叫崔某某，现羁押于看守所，即使是耿某1本人的捺印，也代表不了耿某1生前的真实意思表示。4.原告提交了原告通过支付宝给耿某1转账28000元的转账记录，转账时间为14时56分，与车辆转让协议的成交时间2018年5月1日14时具有关联性。原告向法庭出示了手机载体原始转账记录，“孟琪”是耿某1的妮称，在5月1日原告分三次分别向“孟琪”妮称的账户转让8000元、1万元、1万元，共计28000元。被告质证称对该证据的形式要件和证明内容均有异议，鉴于电子数据证据的特殊属性，当事人以此类数据作为证据时，在司法实践中必须由保存此类电子数据原始数据的后台来出具加盖有单位公章的相关书面证据，否则无论是从证据的形式要件上还是从证据的真实性上都不符合法律的规定，没有证据的资格，也没有证明力。其次，从该份证据中转账账单体现的收款人名称也并不是耿某1，所以不能够证明原告要证明的问题。被告称支付宝账号“孟琪”的头像是耿某1。5.原告提交了原告委托证人王某转付给耿某1的转账记录，时间为2018年5月1日15时15分，交易场所是手机银行，收款方户名为耿某1，分两次转账，一次是2万元，一次是5万元，并当庭申请证人王某出庭作证。被告质证称对手机银行的转账记录真实性无异议，但被告对转账一事并不清楚，被告认为在房屋买卖当中不写收条，而是委托他人转账，与交易习惯不符，也很难证明所转款项就是购房款。另外转款记录中体现的收款账号所载的银行卡一直保存在殴打耿某1致死的崔某某手中，在耿某1昏迷之时该卡中的银行存款还不断被提出。6.被告提交中国农业银行银行卡交易明细一张（户名耿某1，账号62×××78）、交易提醒通知两条（打印文字版）、耿某2机票行程单一张、耿某1住院病案一册、死亡证明一张，证明耿某1因被他人故意伤害，于2018年5月13日入院抢救直至5月18日死亡，期间一直处于昏迷状态。耿某1亲属耿某2接到通知于5月14日乘飞机赶往烟台，到达蓬莱国际机场时间为当日中午12时。而涉案账号62×××78农业银行卡在耿某1昏迷后、耿某2达到医院前仍在大额消费。该组证据足以证明原告方证人称将钱款转入此银行卡，而该卡并不由耿某1实际控制使用，而是掌握在他人手中，因此于某某称向此卡转款即为向耿某1给付购房款，根本不能成立。原告质证称，对被告提交的该组证据真实性无异议，但对证明内容有异议。首先被告认可耿某1银行卡有转入98000元的记录，与原告证人所证明的内容相符，证明有转款的事实，但该款转入耿某1银行卡时，耿某1仍然健在，具体该卡由谁使用，与原告无关，故原告所提交的该组证据更能证明耿某1已经实际收到了原告支付的购房款98000元的事实。7.被告提交涉案房屋商品房买卖合同一份及个人购房借款/担保合同一份，证明涉案房屋系耿某1向中国工商银行股份有限公司烟台开发区支行贷款购买，房屋现仍抵押于银行。原告质证称，对被告提交的证据真实性无异议，但因原告变更诉讼请求亦为解除合同，所以被告提供的改组证据与本案无关。本院认为，原告于某某与耿某1于2018年5月1日签订的《房屋买卖契约》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。被告未能提供证据证明该契约中耿某1的签字并非其本人的真实意思表示，应承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此，原告与耿某1签订的《房屋买卖契约》虽未对房屋的交付时间、交付方式、剩余房款的支付方式和履行期限以及房屋贷款如何解决做出约定，但并不影响合同的效力。关于原告提交的向耿某1支付宝转账的记录以及委托王某通过手机银行向耿某1账户转账的记录，本院认为，原告提交的转账记录均系原始载体，且王某出庭作证证明因于某某买房向耿某1银行账户分两次打款7万元，被告亦认可支付宝账号“孟琪”的头像是耿某1并对手机银行的转账记录真实性无异议，且被告未能提供证据证明原告向耿某1账户打款系其他用途，故本院对原告与耿某1签订合同当日向耿某1账户打款98000元的事实予以认可。关于原告主张签订合同当日其向耿某1支付现金2000元，因原告未能提供证据加以证明，本院不予认定。原告提交了《车辆转让协议》主张以17万元购车款抵顶原告于某某应付给耿某1购房款，根据该协议的内容，无法证明原告以购车款抵顶向耿某1支付购房款的主张，且与《房屋买卖契约》中约定的购房款的支付方式不一致，故本院对该事实不予认定。根据《房屋买卖契约》内容的约定，原告应于2018年5月2日前向耿某1支付人民币30万元作为购房定金。根据原告提供的证据原告只能证明2018年5月2日向耿某1支付购房定金98000元，尚有202000元未支付。根据原告于某某与耿某1签订的《房屋买卖契约》第七条的约定，耿某1有权选择在追究原告违约责任的同时，要求继续履行或通知对方解除合同。被告当庭表示不同意继续履行合同，并辩称有权在追究其违约责任的同时通知其解除合同，原告变更诉讼请求亦同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。故原告要求解除与耿某1签订的房屋买卖合同的主张，本院予以照准。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，因原告未按合同约定支付购房定金导致合同无法继续履行，合同解除的过错在原告，故原告无权要求分割涉案房产的增值部分。原告已支付给耿某1的购房款98000元，被告应予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告于某某与耿某1于2018年5月1日签订的《房屋买卖契约》。二、被告耿某某于本判决生效之日起十日内返还原告于某某已支付的购房款98000元。三、驳回原告于某某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2900元，保全费2020元，由原告于某某负担2460元，被告耿某某负担2460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 丽二〇一九年二月二十日书记员 马冬旭