北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15613号上诉人（原审原告、反诉被告）：张瑞锋，男，1978年5月4日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郝江，北京市公衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：丁秀芳，女，1960年10月8日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王凇珊，北京市元甲律师事务所律师。上诉人张瑞锋因与被上诉人丁秀芳房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初18174号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张瑞锋上诉请求：1、撤销一审判决第一、三、四项判决，改判支持张瑞锋一审全部诉讼请求;2、判决丁秀芳承担本案一审、二审全部案件受理费、保全费。事实与理由:一、双方当事人对因买受人原因未能完成不动产转移登记的时间或条件并没有约定,“2018年12月31日”是双方约定的“申请办理不动产转移登记手续”以及出卖人违约买受人有权解除合同的时间。但一审法院将“2018年12月31日”径行认定为买受人未取得不动产权证书以致出卖人即丁秀芳“享有”合同解除权的时间,在此基础上作出判决,属于认定事实不清。张瑞锋确因其自身原因至2019年1月7日才获得购房资格,双方确实未能在2018年12月31日前共同向不动产登记机构申请办理转移登记手续,但是双方在《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》中并没有约定此种违约情形下的违约责任。二、原审审理中双方认可合同于2019年1月17日解除,是双方协商确认合同解除,但并未达成一致,更没有原审认定的“草拟了《买卖合同解除协议》”,该协议是丁秀芳自行草拟,不是双方合意。三、张瑞锋将自己名下房屋的出售进展情况及时向丁秀芳及中介公司工作人员通报,在12月27日通过中介得到了丁秀芳的口头应准,丁秀芳答应于2019年1月底,最迟放假前一天必须完成交易,张瑞锋与中介公司均没有得到终止交易的信息。张瑞锋在整个交易流程中除未能完成在约定的2018年12月31日之前与丁秀芳共同向不动产登记机关申请办理不动产转移登记手续外,并无违约情形。该事实并不影响双方合同目的实现,也不是丁秀芳行使解除权的情形。本案系丁秀芳违背诚实信用原则,恶意推诿拒不履行配合签署网签协议及共同申请不动产转移登记手续的义务。四、张瑞锋存在的违约情形仅导致迟延“申请办理不动产转移登记手续”,并不影响双方合同目的实现，也未因此给丁秀芳造成损失,一审法院基此判定张瑞锋承担35万元的违约金显失公平。丁秀芳辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持。一、张瑞锋提供购房所需的材料不完整、未在约定时间办理不动产转移登记，已构成违约。二、基于张瑞锋已构成违约，丁秀芳有权要求张瑞锋承担违约责任，且享有解除权。三、丁秀芳要求张瑞锋立即将房屋完好交还，并结清房屋租金及水电费。四、补充协议中约定，对于补充协议与房屋买卖合同约定不一致的，是以补充协议为准，但对于2018年12月31日进行过户及相关的责任在补充协议中没有约定，应当按照原协议履行。张瑞锋向一审法院起诉请求：1、要求丁秀芳支付违约金499600元；2、要求丁秀芳退还定金300000元；3、要求丁秀芳赔偿中介费50000元；4、要求丁秀芳赔偿装修房屋实际发生费用111524.89元。丁秀芳向一审法院反诉要求：1、张瑞锋支付违约金199600元；2、张瑞锋腾退房屋并交还丁秀芳；3、张瑞锋支付房屋租金，按照每月6800元的标准，自2018年11月29日计算至实际腾退之日止；4、张瑞锋赔偿丁秀芳因提前解除原租赁合同所遭受的经济损失6800元。一审法院认定事实：丁秀芳系北京市朝阳区0824号房屋（下称涉案房屋）所有权人。2018年10月15日，丁秀芳（出卖人）与张瑞锋（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人。该房屋已出租，承租人放弃优先购买权。房屋总成交价格为2498000元，其中房屋成交价格为800000元，现有公共维修基金、室内装修装饰、配套设备设施及家具家电等作价为1698000元。签订本合同时，买受人向出卖人支付履约定金130000元，买受人采取一次性付款方式付款。出卖人应当在过户当日将房屋交付给买受人；除不可抗力外，出卖人逾期交房在7日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付该房屋总成交价万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过7日后，买受人有权解除合同，出卖人应当在解除合同通知送达之日起十日内退还买受人已付全部房价款，并按照该房屋总成交价的20%向买受人支付违约金。买受人未按照约定时间付款的，逾期在7日内的，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付该房屋总成交价万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过7日后，出卖人有权解除合同，买受人应当在解除合同通知送达之日起十日内按照房屋总成交价的20%向出卖人支付违约金。出卖人和买受人同意自本合同签订之日起至2018年12月31日内共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。因出卖人的原因，买受人未能在2018年12月31日内取得不动产权证书的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起十日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照该房屋总成交价款的20%向买受人支付违约金。因买受人原因未能在（约定时间或约定条件）内完成不动产转移登记的，出卖人有权解除合同，买受人按照该房屋总成交价款的20%向出卖人支付违约金，出卖人应当自解除合同通知送达之日起十日内，扣除违约金后退还买受人已付剩余房价款。同日，丁秀芳（甲方、出卖方）、张瑞锋（乙方、买受方）、北京恒洋我家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定乙方于2018年10月15日直接向甲方支付第一笔购房定金13万元，于2018年11月10日直接向甲方支付第二笔购房定金17万元，于网签当日自行向甲方支付第一笔购房款20万元，于过户当日自行向甲方支付第二笔购房款1998000元。甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，应当自违约行为发生之日起十日内向乙方支付房屋总成交价款20%的违约金。乙方拒绝提供证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，逾期履行本合同第二条约定义务超过十五日的，构成根本违约，应当在违约行为发生之日起十日内向甲方支付房屋总成交价款20%的违约金。其他约定中载明由于甲方的房屋有租户，乙方着急拿房，现约定自甲方把房屋交予乙方使用开始，直到房屋过户当日为止，乙方按照天数交予甲方房租，按照月租金6800元为准。同日，丁秀芳（甲方、出售方）、张瑞锋（乙方、买受方）、北京恒洋我家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方向丙方支付居间服务费5万元，于本合同签署当日给付丙方。甲乙任何一方违约导致合同不能履行的，丙方不承担任何责任，已收取的居间服务费不予退还，守约方已支付的各项费用有权向违约方追索。上述合同签订后，张瑞锋向北京恒洋我家房地产经纪有限公司支付居间服务费5万元，于2018年10月16日向丁秀芳支付购房定金13万元，于2018年11月12日向丁秀芳支付购房定金17万元。2018年11月29日，丁秀芳将涉案房屋交付张瑞锋。2019年1月16日，丁秀芳向张瑞锋发送了《合同终止通知函》，载明因张瑞锋未履行合同义务，致使双方无法在2018年12月31日前完成过户交易，故合同终止；要求张瑞锋支付违约金及房屋占用费，并于2019年1月30日前将房屋恢复原状并交还丁秀芳。该通知函张瑞锋于2019年1月17日签收。2019年1月18日，张瑞锋向丁秀芳发送应答函，称丁秀芳构成根本违约并要求丁秀芳退还定金、赔偿违约金、中介费、装修损失等。同日，张瑞锋、丁秀芳、北京恒洋我家房地产经纪有限公司曾就涉案房屋买卖合同解除问题进行协商并草拟了《买卖合同解除协议》，其中载明因张瑞锋原因导致权属登记未能按照合同约定于2018年12月31日前完成转移登记，双方签署合同解除协议，张瑞锋应按原合同约定向丁秀芳支付总房款百分之二十的违约金，扣除已支付购房定金，张瑞锋还需支付违约金199600元、2018年11月29日至2019年1月30日期间的房租14054元并赔偿装修损失。该协议三方并未签字或盖章。另，张瑞锋提交网签合同一份拟证明其积极配合履行买卖合同，该合同仅有张瑞锋的签字，打印日期为2019年1月14日；提交改造费用自制明细拟证明对涉案房屋装修改造所支出的费用；提交微信聊天记录、录音光盘拟证明丁秀芳从未提出张瑞锋违约，直至2018年12月31日也未表示终止合同，该聊天记录中显示张瑞锋于2019年1月10日完成自有房屋过户，双方曾协商签订《买卖合同解除协议》。丁秀芳提交微信聊天记录拟证明张瑞锋存在违约行为，双方曾协商张瑞锋支付违约金的情况下继续履行合同，但因双方就违约金数额、过户时间未协商一致，故丁秀芳解除了合同；提交租房证明、转款凭证拟证明其经济损失；提交照片打印件拟证明房屋交付时的状态。经询，张瑞锋认可因自有房屋出售的交易流程未完成，直至2019年1月7日才获得购房资质，故2018年12月31日前未办理网签手续，但其称双方并未明确约定网签及过户时间。双方均认可《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年1月17日解除。另，张瑞锋主张合同约定的违约金标准过高，请求法院依法调整。诉讼中，张瑞锋向法院提出诉讼财产保全申请，要求查封涉案房屋，并提供中国人民财产保险股份有限公司诉讼保全责任保险保单保函进行担保。法院于2019年3月18日作出保全裁定并于2019年3月25日查封了涉案房屋。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案所涉《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律法规的规定，故是合法有效的，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现双方均认可合同于2019年1月17日解除，法院不持异议。关于解除的原因，合同中约定出卖人和买受人同意自本合同签订之日起至2018年12月31日内共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续，现张瑞锋于2019年1月才完成自有房屋买卖交易流程并于2019年1月7日才取得购房资质，此导致双方根本无法在2018年12月31日前申请办理不动产转移登记手续，故张瑞锋构成违约，丁秀芳享有合同解除权。关于张瑞锋所述2018年12月31日仅是预估时间且买受人不受此限制，法院认为《北京市存量房屋买卖合同》第九条第（二）项第1点已经对过户申请时间进行了明确约定且第2、3点已经明确了违约金计算标准和支付时间，故从文本解释的角度无法推论出张瑞锋的观点，而且张瑞锋未提交其他证据予以佐证，故法院对其主张不予采信。关于张瑞锋所述双方曾就过户时间形成新的约定，其并未提交充分的证据予以证明，相反双方提交的聊天记录及张瑞锋提交的《买卖合同解除协议》证明系因张瑞锋违约导致合同解除。综上，法院认为张瑞锋在合同履行过程中存在违约行为，丁秀芳不存在违约行为，故张瑞锋要求丁秀芳支付违约金的诉讼请求法院不予支持，丁秀芳要求张瑞锋支付违约金的反诉请求法院予以支持，但双方约定的违约金标准过高。法院根据双方合同履行情况、合同解除时间、张瑞锋的主观过错及丁秀芳的实际损失等酌定张瑞锋赔偿丁秀芳违约金35万元，其中30万元可以张瑞锋已支付的定金抵扣。关于张瑞锋的其他诉讼请求。因张瑞锋系违约方，且以定金抵扣其应向丁秀芳支付的违约金，故其要求丁秀芳返还定金、赔偿居间费和装修费用的诉讼请求法院不予支持。关于丁秀芳的其他反诉请求。合同解除后，张瑞锋应当将房屋交还丁秀芳。关于丁秀芳主张的租金，双方在《补充协议》中有明确约定且张瑞锋同意支付，法院不持异议。关于丁秀芳主张的经济损失，丁秀芳与原租户解除合同系其为促成房屋买卖交易的自愿行为，并非本案张瑞锋违约之后产生的损失，故法院不予支持。综上，一审法院判决：一、张瑞锋于判决生效后七日给付丁秀芳违约金五万元【已抵扣张瑞锋向丁秀芳支付的定金三十万元】；二、张瑞锋于判决生效后七日内将北京市朝阳区0824号房屋交还丁秀芳；三、张瑞锋于判决生效后七日给付丁秀芳房屋租金，按照每月六千八百元的标准，自二○一八年十一月二十九日计算至实际腾退房屋之日止；四、驳回张瑞锋之全部诉讼请求；五、驳回丁秀芳之其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。本案中张瑞锋与丁秀芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的规定，应属合法有效，双方均应依约履行义务。张瑞锋上诉认为房屋买卖合同及补充协议中未约定因买受方原因未能完成不动产转移登记的时间或条件，其不存在违约，但根据合同约定双方应在2018年12月31日前共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续，且约定如张瑞锋提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，张瑞锋构成根本违约，因张瑞锋于2017年1月7日才取得购房资质，无法依约履行申请办理过户手续，构成违约，一审法院认定事实正确，本院予以确认，张瑞锋上诉意见缺乏事实依据，本院不予采纳。同理，张瑞锋上诉认为其未违反补充协议条款约定，本院亦不予采纳。张瑞锋上诉认为其获得丁秀芳口头准许过户时间延迟至2019年1月底，但未提供相应证据，本院不予采纳。综上，张瑞锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12911元，由张瑞锋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 闫 慧审 判 员 何灵灵二〇一九年十一月二十五日法官助理 刘 栋法官助理 肖萌萌法官助理 赵 纳法官助理 李海龙书 记 员 刘 慧