福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2282号 上诉人（原审被告）：漳州招商房地产有限公司，住所地：漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯**南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。 法定代表人：刘伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：吕文爽，女，1985年11月29日出生，汉族，住黑龙江省延寿县。 委托诉讼代理人：冯春龙，黑龙江冰都律师事务所执业律师。 上诉人漳州招商房地产有限公司（以下简称招商公司）因与被上诉人吕文爽商品房预约合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初2677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人招商公司的委托诉讼代理人彭朝辉、被上诉人吕文爽的委托诉讼代理人冯春龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 招商公司上诉请求：撤销原判，改判驳回吕文爽诉讼请求。事实和理由：1.根据《楼宇认购书》背面第8条约定，因房地产主管单位的行政管制等不可归责于双方事由而导致无法办理商品房买卖合同网签、备案登记等手续，吕文爽同意认购书约定的签约期限顺延，并待该签约的相关障碍消除后与招商公司签订商品房买卖合同，否则，招商公司不予退还认购房产的定金，认购书终止。故签约期限应当顺延至行政障碍消除后。2.招商公司已将案涉房产申请网签备案至吕文爽名下，只要完成网签手续，就可以签订商品房买卖合同，吕文爽的合同目的完全可以实现；3.即便吕文爽的解除权能得到支持，但双方无法按期签订商品房买卖合同系政府调控所致，属于不可归责于双方当事人的事由。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房解释》）第四条规定，招商公司也无需承担返还定金及支付购房款占用期间利息的责任。 吕文爽辩称，1.招商公司完成网签的时间已经超过双方约定的签订《商品房买卖合同》的时间，构成违约；2.《楼宇认购书》背面第8条属于明显加重预约购房人责任、减轻招商公司责任的显失公平的格式条款，且其文字未采用足以引起答辩人注意的特别标识，依法应认定为无效条款。一审判决解除合同正确。 吕文爽向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方2018年8月22日签订的《楼宇认购书》；2.招商公司应双倍返还购房定金100000元；3.招商公司应返还购房款188137元并按照银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息（以购房款为基数，自2018年9月3日起至全部清偿之日止）。 一审法院认定事实：2018年8月22日，吕文爽（乙方）与招商公司（甲方）签订编号为0003212的《楼宇认购书》，约定：吕文爽认购招商公司所建设的招商兰溪谷97幢1202室房产，建筑面积73.87平方米，套内建筑面积60.47平方米；定金50000元；标准售价1297000元，优惠楼价997000元；付款方式为银行按揭付款；吕文爽须于2018年8月29日前到招商兰溪谷销售中心与招商公司签订正式《商品房买卖合同》（全部条款包括：《商品房买卖合同》与其附件；但因不可归责双方事由时，签约期限顺延，详见背面第8条）。《楼宇认购书》正面最后一条系黑体字，内容为：“特别提示：乙方在签署认购书前已仔细阅读本认购书正反两面全部条款。乙方一经签署此认购书视作已阅读并承诺遵守本认购书背面所列之各条款”。《楼宇认购书》反面第1条载明：正式买卖合同签订后，乙方支付的定金冲抵楼款。《楼宇认购书》反面第2条载明：“本认购书生效后，若因乙方的原因导致认购房产的购房合同未在本认购书约定的期限内签署的，则视为乙方违约。在该情况下，甲方有权将乙方所认购房屋出卖给他方或做其他任何处理而无需通知乙方，并且甲方不再退还乙方已支付的认购房产的定金，本认购书终止。若因甲方的原因，甲方在乙方支付定金之日起至本认购书前述约定的期限止，擅自将认购房产另行出卖给第三方的，则视为甲方违约。在该等情况下，乙方有权要求甲方双倍返还乙方已支付的定金，本认购书终止。”《楼宇认购书》反面第8条载明：“乙方同意，若因房地产主管单位的行政管制等不可归责于双方事由而导致目前认购书签订后而无法办理商品房买卖合同的网签、备案登记等手续，认购书约定的签约期限将顺延；待该签约的相关障碍消除后，在甲方通知后7天内，带齐相关证件、资料等前往甲方的销售场所办理完毕商品房买卖合同签手续并缴交足额首付款。否则，为乙方违约，在该情形下，甲方有权将您所认购房屋出卖给他方或做其他任何处理而无需通知乙方，并且甲方不再退还乙方已支付的认购房产的定金，认购书终止”。招商公司于2018年8月27日、2018年9月3日、2018年12月30日分别向吕文爽出具一份金额为50000元、148137元、40000元的收款收据，并分别载明“招商兰溪谷97幢1202购房定金”、“招商兰溪谷97幢1202首付款”、“招商兰溪谷97幢1202购房款”。吕文爽于2019年1月22日委托黑龙江冰都律师事务所冯春龙律师向招商公司邮寄《律师函》，要求解除《楼宇认购书》、双倍返还购房定金100000元、返还购房款188137元并支付自2018年9月3日至归还前述的资金占用费（参照银行同期贷款利率计算）。该邮件于2019年1月24日被签收。经过漳州市房产交易中心漳州开发区分中心信息管理系统查询，止于2019年6月4日8：56系统显示本案讼争房屋的认购人为吕文爽，签收时间为2019年3月29日，无完成时间。吕文爽2019年5月6日提起本案诉讼。 一审法院认为，案涉《楼宇认购书》是出卖人招商公司与买受人吕文爽在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方在《楼宇认购书》中所约定的定金从性质上讲是立约定金，目的在于确保当事人能够最终订立商品房买卖合同。漳州市中级人民法院所审理的本案讼争楼盘的其他案件，已经确认根据当前漳州市政府出台的相关调控政策，存在因政府调控导致无法及时办理商品房买卖合同及其补充协议的网签、备案登记等手续的情形。结合在行政主管单位的房地产网签备案系统中已体现吕文爽为涉案商品房的认购人，以及显示本案讼争房屋的合同网签受理、完成情况，对于招商公司所辩解的未能按照《楼宇认购书》所约定的时间签订正式《商品房买卖合同》系因房地产主管单位行政管制等不可归责于双方事由所致的意见予以采纳。就此，本案双方对导致正式《商品房买卖合同》无法依约如期签订均无过错，可视为不可归责于双方的事由。由于备案、网签登记等手续何时可进行，时间不确定，从签约开始至吕文爽发出解除《楼宇认购书》已有一定时间，合同目的短期内难以实现，若双方继续等待备案、网签登记等，那么双方因此会造成机会利益的损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，吕文爽可以解除合同。因吕文爽于2019年1月22日委托黑龙江冰都律师事务所冯春龙律师向招商公司邮寄《律师函》，要求解除双方所签订的《楼宇认购书》，且该邮件于2019年1月24日被签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，双方所签订的《楼宇认购书》于2019年1月24日已经解除。《楼宇认购书》解除后，招商公司应当及时返还吕文爽购房定金及购房款。吕文爽请求招商公司双倍返还定金，于法不符，不予支持。因招商公司占用吕文爽购房首付款，故其应当支付占用期间的利息。因吕文爽未提供证据证明其缴纳购房首付款的具体时间，故招商公司出具收款收据的时间即为吕文爽的缴款时间。综上所述，案涉《楼宇认购书》于招商公司收到《律师函》时即解除。招商公司应当返还吕文爽购房定金50000元、购房首付款188137元并支付占用购房首付款期间的利息。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认吕文爽与漳州招商房地产有限公司于2018年8月22日签订的《楼宇认购书》已经解除；二、漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还吕文爽购房定金50000元；三、漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还吕文爽购房首付款188137元，并按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率支付利息至实际还清款项之日止（其中148137元从2018年9月3日开始计算，另外40000元从2018年12月30日开始计算）；四、驳回吕文爽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5705元，减半收取计2852.5元，由吕文爽负担491元，招商公司负担2361.5元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，招商公司与吕文爽2018年8月22日签订的《楼宇认购书》合法有效。案涉合同在吕文爽起诉前尚未完成网签，该情形从签订《楼宇认购书》开始至起诉之日已有一定时间，导致双方目前仍不具备签订《商品房买卖合同》的条件。虽《楼宇认购书》反面第8条约定遇此情形应当顺延签约期限，但由于何时可以完成网签，时间不确定，也无法预见，合同目的短期内难以实现，若双方继续等待网签，可能由此造成双方机会利益损失，应准许双方解除《楼宇认购书》。招商公司2019年1月24日签收了吕文爽邮寄的关于解除《楼宇认购书》的《律师函》，应认定《楼宇认购书》于签收之日解除，招商公司应予返还已收取的购房款及支付资金占用期间的利息。因双方未能在约定期限内签订《商品房买卖合同》系行政管制调控的不可归责于双方的原因导致，根据《商品房解释》第四条后段规定：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故招商公司应当将定金返还吕文爽。 综上所述，招商公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4724元，由漳州招商房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈于伦 审判员  叶小铭 审判员  陈育生 二〇一九年十一月十三日 法官助理杨烨 书记员吴茵婷