河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终4339号上诉人（原审被告）：胡奥威，男，1993年9月30日出生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：胡中福，系胡奥威近亲属。上诉人（原审被告）：刘丽丽，女，1983年6月15日出生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人:王俊景，河南洺水律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩桂芝，女，1984年12月26日出生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：张广明，河南洺水律师事务所律师。原审被告（被告）：胡晓勇，男，1985年12月5日出生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：胡中福，系胡晓勇近亲属。上诉人胡奥威、刘丽丽因与被上诉人韩桂芝确认合同无效纠纷一案，不服郸城县人民法院（2019）豫1625民初2606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡奥威的委托诉讼代理人胡中福，刘丽丽的委托诉讼代理人王俊景，被上诉人韩桂芝及其委托诉讼代理人张广明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡奥威、刘丽丽上诉请求：撤销郸城县人民法院（2019）豫1625民初2606号民事判决，改判驳回韩桂芝的诉讼请求。事实和理由：1.胡奥威并应当承担任何责任，胡奥威受刘丽丽的委托在中介韩威的再三恳求下，签订的买卖合同，该合同与胡奥威无任何关系，一审法院判决胡奥威返还39万元不当。2.韩桂芝在交易过程中存在重大过错，购买该房是其真实意思表示，因此产生的毁损后果应自行承担。3.韩桂芝明知是小产权房而进行装修，应装修所造成的损失属于扩大损失，就扩大损失而言，刘丽丽不应当承担任何责任。4.一审法院判决退回购房款，去不提退房子的事,是不对的。韩桂芝辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。1.胡奥威应当承担责任，在一审庭审中其代理人认可收到韩桂芝的购房款，所以其返还购房款并无不当；2.本案所涉房屋是建在耕地上的房屋，没有办理规划许可，依法应予以拆除，合同标的是不能交易的标的物，因此韩桂芝没有过错。综上，上诉理由没有一个是成立的，请驳回上诉，维持一审判决。胡晓勇述称，胡晓勇仅是中介不应当承担任何责任。韩桂芝向一审法院起诉请求：l、依法判决确认双方签订的《房屋买卖合同》无效；2、依法判决胡奥威、刘丽丽、胡晓勇返还韩桂芝购房款并赔偿房屋装修损失共计502000元：3、依法判令胡奥威、刘丽丽、胡晓勇赔偿韩桂芝其他损失20000元；4、本案诉讼费由胡奥威、刘丽丽、胡晓勇承担。一审法院认定事实：2016年6月28日，经韩威介绍，韩桂芝作为乙方与作为甲方的胡奥威签订了房屋买卖合同。合同第一条，房屋情况：甲方自愿将自己所有的坐落于郸城县职教中心对面桥北头一座2间3层独院房屋(包括进户门和窗)，和该房屋的所有占用的土地使用权出售给乙方，占地面积约112㎡,房屋建筑总面积约210㎡。第二条，交付方式：一、甲方自愿将该处房屋的所有权以39万元的价格转让给乙方，大写叁拾玖万元正；二、乙方应在2016年6月20号前将该购房款一次性交清。甲方负责在乙方付款的同时将房屋交付乙方使用。第三条，双方权利义务及违约责任：一、甲方应保证该处房产的权属清楚，没有抵押质押没被司法机关查封。并对该房产具有处分权。因此给乙方造成损失的应承担赔偿责任；二、该处房产的相关手续给乙方一份复印件。乙方可以根据需要将该房产转让给第三人，甲方不得收取任何费用，也不得干涉；三、如遇政府拆迁，街道改造等的补偿费用归乙方所有。四、在乙方使用该房屋的过程中，因第三方对房屋和房屋所占用的土地主张任何权利给乙方造成任何损失由甲方承担一切赔偿责任。第四条，其他约定，若因一方违约给对方造成损失，在协商不成的情况下，任何一方均可向当地法院提起民事诉讼。合同签订时，韩桂芝付清了购房款39万元给胡奥威，庭审中胡奥威的代理人其母亲吴文英承认胡奥威收到韩桂芝的购房款39万元。购房后，韩桂芝花费11.2万元进行了装修但韩桂芝还未入住该房屋。该房屋是由刘丽丽委托胡奥威建造并出售。2017年7月15日，郸城县城市规划监察大队对韩桂芝下达了《违法建筑限期拆除通知单》。2017年7月17日，郸城县城市管理规划办公室下达了《郸城县规划办关于强制拆除“两违”建筑公告》。2017年7月20日，韩桂芝所购买房屋以“两违”建筑被政府强拆，韩桂芝没有得到政府补偿。刘丽丽建房所使用土地属于集体土地。一审法院认为，刘丽丽未经批准占用土地，在没有取得建设工程规划许可证擅自建房并出售房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；第四十四条，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；六十三条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定。刘丽丽所建房屋系未经合法批准所建，刘丽丽委托胡奥威与韩桂芝签订的房屋买卖合同应为无效合同。因合同无效取得财产，应当予以返还。韩桂芝请求被告返回购房款39万元，应予支持。韩桂芝购买的房屋由于是违法建筑，被政府强拆，韩桂芝请求赔偿房屋装修款112000元，因签订合同时双方均明知该房屋没有合法建房手续仍进行房屋买卖，双方均有过错，对此造成的损失，应各自承担相应责任，刘丽丽应承担70％的主要责任，支持刘丽丽赔偿韩桂芝房屋装修损失78400元。韩桂芝自己承担所购买房屋装修损失30％的责任，即33600元。韩桂芝所购买房屋是刘丽丽所建，委托胡奥威出售，卖房款是胡奥威所收且未交给刘丽丽，故韩桂芝的购房款39万元应有胡奥威退还给韩桂芝。韩桂芝的房屋装修损失78400元应有刘丽丽赔偿。韩桂芝请求赔偿其他损失20000元，因无证据支持，不予支持。胡晓勇所辩其与本案没有法律上的利害关系，予以采信。胡奥威、刘丽丽所辩理由不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认韩桂芝与胡奥威于2016年6月28日签订的房屋买卖合同无效；二、胡奥威于判决生效之日起十日内返还韩桂芝购房款39万元；三、刘丽丽于判决生效之日起十日内赔偿韩桂芝房屋装修损失78400元；四、驳回韩桂芝的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9020元，韩桂芝负担694元，胡奥威、刘丽丽负担8326元。案件受理费9020元，立案时韩桂芝申请缓交，经院长批准缓交到第一批执行款前。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：与一审法院查明相关事实相一致外，另查明：韩桂芝已经收到刘丽丽、胡奥威返还的购房款10000元。本院认为，本案争议的焦点是涉案合同的效力及其后续问题处理。一、涉案房屋买卖合同的效力分析及后续处理原则。关于涉案合同的效力。我国合同法第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中,双方当事人交易的房屋并未取得有关部门审批,所占土地亦未取得集体土地使用权证,有关部门已将该房屋确定为违章建筑并强制拆除。双方所签的涉案房屋买卖合同显然违反了我国土地管理法及合同法的相关规定,应属无效合同。无效合同自是无效，不存在可撤销情形。关于合同无效后的处理。我国合同法第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。实际上,合同不成立、无效或被撤销,只是不发生当事人所预期的法律效力,但并非不产生任何法律效果;相反,相关合同当事人应承担相应的法律后果,如返还财产、承担缔约过失责任、接受行政处罚等。具体到本案,胡奥威做签订合同的当事人，且未将购房款交付给刘丽丽，其有义务按照相关法律规定将所取得的款项返还韩桂芝。鉴于胡奥威已经返还购房款10000元，本院对该10000元应予以扣除。由于涉案违建房屋已被拆除,故已不存在相应的房屋返还问题,对于因违章房屋被拆除所产生的相应财产损失问题,本院在下面的缔约过失责任论述中一并予以分析。二、关于本案双方当事人的缔约过失责任。所谓合同缔约过失责任,是指合同不成立、无效、被撤销或者不被追认时,当事人一方因此受有损失,对方当事人对此有过错时应赔偿受害人的损失。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失,而非合同标的自身之价款,且这个损失与对方当事人的过错行为之间有着因果关系。缔约过失责任的成立,需要具备以下构成要件:（一）缔约人一方违反了先合同义务。具体是指基于诚实信用原则,自缔约双方为签订合同而互相接触磋商开始逐渐产生的注意义务。（二）相对人受有损失。该损失为财产损失,不包括非财产损失;该损失为信赖利益损失,不包括履行利益损失。（三）违反先合同义务与该损失之间有因果联系,即该损失是违反先合同义务引起的。（四）违反先合同义务者有过错。我国《合同法》第四十二条即是关于缔约过失责任的规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:（一）假借订立合同,恶意进行磋商;（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案关键在于双方当事人是否违反了先合同义务,是否存在相应损失。首先看一下先合同义务。对此可从两个方面进行分析:一方面是胡奥威、刘丽丽对于本案涉案房屋未获审批,所占土地亦未获集体土地使用权证之重要事实应属明知,却依旧将其出售,违反了诚实信用的先合同义务;另一方面,则是作为购房人的韩桂芝对于涉案房屋权属及其合法性亦未审慎注意;双方均存在相应过错,但是胡奥威、刘丽丽之过错程度明显大于韩桂芝。再来看由此产生的相应损失。本案中,韩桂芝的信赖利益损失主要是为履行该合同而产生的相应合理支出,其主张为装修费等;刘丽丽之损失则主要为违建房屋被拆除后的建筑成本。但是要看到,造成该房屋被政府强拆的直接原因是该房屋在性质上属违章建筑;在建筑时间上,该房屋建造在先,双方签订合同在后,违章房屋是先建成后再行出售,该房屋亦非双方协议合作建造,韩桂芝是否购买涉案房屋对于违章房屋被拆事件并无影响。在此种情形下,涉案违建房屋被拆和韩桂芝的审慎注意义务之间并无相应因果关系,被拆房屋建筑成本损失并不属于缔约过失责任应予分担赔偿之范围。故胡奥威、刘丽丽对于房屋被拆无法返还所导致的建筑成本损失,应自行承担。关于韩桂芝主张为履行该合同产生的装修合理支出,鉴于韩桂芝自身亦未尽到相应的审慎注意义务,在缔约过程中亦具有一定过失,故一审法院判决刘丽丽承担70%责任并无不当。但是还要看到,双方合同虽属无效,但是鉴于涉案房屋已实际交付韩桂芝装修,该房屋虽属违章,但并不影响韩桂芝占有期间的合理使用,从公平原则考量,韩桂芝应支付一定的房屋使用费,本院参照涉案房屋的位置、面积、使用时间等相关因素综合考量,酌予确定为人民币10000元;该笔费用从刘丽丽应当赔偿韩桂芝的装修款中直接扣除。综上,胡奥威、刘丽丽的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持。本院根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:一、维持郸城县人民法院（2019）豫1625民初2606号民事判决第一项及一审诉讼费用负担。二、撤销郸城县人民法院（2019）豫1625民初2606号民事判决第四项。三、变更郸城县人民法院（2019）豫1625民初2606号民事判决第二项为:胡奥威于本判决生效之日起十日内返还原告韩桂芝购房款380000元；四、变更郸城县人民法院（2019）豫1625民初2606号民事判决第三项为:刘丽丽于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩桂芝房屋装修损失68400元；五、驳回韩桂芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8326元，由胡奥威、刘丽丽负担7326元，韩桂芝负担1000元。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  李玉杰审判员  张 杰二〇一九年十一月五日法官助理石磊书记员刘露茜