安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民初169号 原告（执行案外人）：王志博，男，1988年2月15日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 委托诉讼代理人：李忠林（系王志博母亲），住安徽省淮北市烈山区。 委托诉讼代理人：李聪，安徽淮信律师事务所律师。 被告（申请执行人）：淮北大明工程爆破有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山南路**可伦公馆**楼**。 法定代表人：杜双，该公司董事长。 被告（被执行人）：淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地，住所地安徽省淮北市相山区孟山路7-1花园大厦**iv> 法定代表人：圣恩侠,该公司经理。 原告王志博与被告淮北大明工程爆破有限责任公司（以下简称大明公司）、淮北市明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王志博的委托诉讼代理人李忠林、李聪，被告大明公司的法定代表人杜双到庭参加诉讼，被告明星公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王志博向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对濉溪县紫薇苑小区1栋2805号房屋的执行并解除查封；2.诉讼费由大明公司、明星公司负担。事实和理由：大明公司与明星公司建设工程施工合同纠纷执行一案，本院立案后于2019年3月26日以（2017）皖06执203号执行裁定查封了濉溪县紫薇苑小区1栋2805号房屋，王志博作为案外人提出执行异议申请后，本院以（2019）皖06执异12号执行裁定驳回了异议请求，该裁定书于2019年5月6日送达王志博。王志博认为，该裁定认定事实和法律适用错误，涉案房屋系王志博向明星公司购买，王志博对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当停止对涉案房屋的执行。具体理由：明星公司将其开发的紫薇苑小区委托淮北鑫诚房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫诚公司）代理销售，吴德仁系该经纪公司的股东。王志博的母亲李忠林于2011年5月3日、5月31日、9月26日，分三次向吴德仁的账户汇款18.9万元（5万元、12万元、1.9万元），作为出借给明星公司的借款。2012年8月16日，鑫诚公司退还借款本金133064元，同年8月20日，鑫诚公司退还借款本金40345元，共计退还173809元，该款直接转为涉案房屋的购房款。同年9月10日，明星公司向李忠林出具收据，收据注明购房款“全款付清”。2015年9月19日，明星公司与王志博就涉案房屋签订商品房买卖合同（预售），购房款173809元，该合同已在濉溪县房管局办理了预售备案登记。后紫薇苑小区因明星公司的资金原因成为烂尾楼，引发了信访。在濉溪县开发区管委会的指导下，紫薇苑小区的业主成立了自救委员会。2018年1月18日，濉溪县人民政府就紫薇苑小区业主自救工作问题召开协调会，要求业主缴纳自救集资款。2018年7月，王志博也交了18600元的自救费，用于紫薇苑小区的门窗水电安装。在业主和政府有关部门的共同努力下，紫薇苑小区于2019年1月竣工并交付业主，之后王志博也领取了涉案房屋的钥匙。2019年4月，王志博得知涉案房屋被本院查封，提出执行异议被驳回。综上所述，王志博将借给明星公司的款项转化为涉案房屋的购房款，与明星公司签订了购房合同，该合同已经备案登记，未能办理房产证，并非王志博的原因。且王志博购买涉案房屋系其唯一住房，根据明星公司出具的收据可以证明房款已经全部付清，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。根据以上情况，结合王志博积极参与自救的具体情形，王志博对涉案房屋享有的权益足以排除强制执行。 大明公司辩称，王志博不能证明其给付的钱给到明星公司，不能证明其支付了购房款。而且明星公司委托的鑫诚公司属于非法融资，不能证明案涉房屋是王志博合法所有。 明星公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王志博向本院提交：1.淮北市中级人民法院（2019）皖06执异12号执行裁定书，送达回证，拟证明王志博对执行裁定不服，在法定期限内提起诉讼。2.委托书（复印件），拟证明2011年4月5日，明星公司将其开发的紫薇苑小区委托鑫诚公司代理销售；3.鑫诚公司的企业信息查询，拟证明吴德仁系鑫诚公司的股东；4.工商银行汇款凭证两张、建设银行转款凭证一张、收据一张，拟证明李忠林于2011年5月3日、5月31日、9月26日，分三次向吴德仁的账户汇款18.9万元（5万元、12万元、1.9万元），作为出借给明星公司的借款；5.鑫诚公司的收据两张，拟证明2012年8月16日，鑫诚公司退还借款本金133064元，同年8月20日，鑫诚公司退还借款本金40345元，共计退还173809元，该款直接转为涉案房屋的购房款；6.明星公司的收据一张，拟证明2012年9月10日，明星公司向李忠林出具收据，收据注明购房款“全款付清”；7.商品房买卖合同（预售）、备案登记信息，拟证明2015年9月19日，明星公司与王志博就涉案房屋签订商品房买卖合同（预售），购房款173809元，该合同已在濉溪县房管局办理了预售备案登记；8.濉溪县人民政府专题会议纪要，拟证明2018年1月18日，濉溪县人民政府就紫薇苑小区业主自救工作问题召开协调会，要求业主缴纳自救集资款；9.紫薇苑小区1栋、2栋业主自救委员会证明、收据，拟证明王志博参与自救，缴纳了自救款18600元；10.紫薇苑小区前期物业管理协议书，拟证明2019年1月30日，王志博作为业主与物业公司签订服务协议，实际占有使用涉案商品房；11.淮北市居民个人无住房登记证明表，拟证明王志博购买的涉案商品房系其唯一住房；12.授权委托书（复印件），拟证明明星公司委托业主自救委员会全权处理紫薇苑小区1栋、2栋烂尾楼后续工程的施工，期限自业主办理产权证为止；13.安徽淮信会计师事务所审计报告，拟证明安徽淮信会计师事务所接受鑫诚公司委托出具的该公司借款情况和财务状况，与本案有关的内容是紫薇苑小区销售抵押、抵债情况汇总表，汇总表第三页登记的内容是商品房序号2805，面积88.51平方米，抵债88.51平方米，抵债是王志博。大明公司质证认为，对上述证据的真实性无异议，但证据1-12仅能证明案涉钱款汇给吴德仁，无法证明吴德仁将该款交给鑫诚公司，更不能证明王志博实际支付了购房款，涉案房屋的合法性无法确定，故不能达到证明目的。证据13审计报告是关于鑫诚公司的，与本案不具有关联性。本院认证意见如下：因大明公司对王志博提交上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定，上述证据可以证明王志博的母亲李忠林向鑫诚公司提供借款委托其放贷的相关情况。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2011年，王志博的母亲李忠林向鑫诚公司提供借款委托其放贷。其中2011年5月3日，李忠林通过中国工商银行向吴德仁账户汇款50000元，同日，鑫诚公司出具《收据》，载明：交款单位李忠林，收款事由共同借给明星公司，人民币（大写）伍万元整，收款方式工行。2011年5月31日，李忠林通过中国工商银行向吴德仁账户汇款120000元，同日，鑫诚公司出具《收据》，载明：交款单位王斌，收款事由共同借给明星公司，人民币（大写）壹拾贰万元整，收款方式工行，交款人：李忠林。2011年9月26日，李忠林通过中国建设银行向吴德仁账户汇款19000元。2012年8月16日鑫诚公司出具《收据》，载明：交款单位鑫诚公司，收款事由退还借出款本金（转购房）1#2805号，人民币（大写）壹拾叁万叁仟肆百陆拾肆元，收款方式转购房。2012年8月20日鑫诚公司出具《收据》，载明：交款单位鑫诚公司，收款事由退还借出款本金（转购房）1#2805号，人民币（大写）肆万另叁佰肆拾伍元，收款方式转购房，经办吴德仁。2012年9月10日明星公司出具《收据》，载明：交款单位李忠林，收款事由紫薇苑购房款，人民币（大写）壹拾柒万叁仟捌佰零玖元，收款方式转账。2015年9月19日，王志博与明星公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买明星公司开发的位于濉溪县经济开发区紫薇苑小区房屋，单价1963.72元每平方米，房屋总价款173809元。 另查明，大明公司与明星公司建设工程施工合同纠纷一案，淮北仲裁委员会于2017年3月31日作出（2017）淮仲字第014号仲裁裁决，大明公司依据该仲裁裁决申请执行。执行中，本院于2019年3月26日以（2017）皖06执203号执行裁定，查封涉案房屋濉溪县紫薇苑小区1栋2805号。2019年4月12日，王志博书面提出案外人执行异议，本院于2019年4月18日以（2019）皖06执异12号执行裁定，裁定驳回王志博的异议请求。王志博不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案争议的焦点为，王志博是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此本院具体分析认定如下： 首先，王志博主张，其与明星公司签订了购房合同，其将借给明星公司的款项转化为购房款，涉案房屋系其向明星公司购买。根据本案已查明的事实，王志博的母亲李忠林向鑫诚公司提供借款委托其放贷，后约定将未还借款转为购房款用以抵偿债务，嗣后明星公司与王志博签订房屋买卖合同，并以该款抵购房款。据此可知，虽然王志博与明星公司签订了房屋买卖合同，符合房屋买卖的形式特征，但双方的真实意思表示是用涉案房屋抵偿债务，而不是进行商品房买卖。即双方虽名为房屋买卖，实为以房抵债。至于王志博主张的该房屋买卖合同已经在濉溪县房管局办理了预售备案登记问题。该备案登记属于行政机关在商品房交易过程中的行政管理措施，不能作为认定本案法律关系及排除执行的依据。其次，王志博与明星公司达成的以房抵债合意，并不能等同于完成了购房价款的支付。本案中，王志博所称的购房款是通过其母亲李忠林向吴德仁个人汇款，并由鑫诚公司出具收据。王志博虽然也提供了明星公司出具的收据，但该收据明确载明收款方式为转账，而王志博未能提供与明星公司之间的转账凭证等证据，故尚不足以证明明星公司实际收到了王志博所称的案涉款项。再次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定是基于生存权至上的考虑而设置，目的是保护消费者购房人的物权期待权，消费者购房人提出执行异议符合上述保护条件的，人民法院应当予以支持。本案中，王志博与明星公司之间系以物抵债法律关系，虽然双方签订了商品房买卖合同，但法律关系并未发生实质变化。王志博在本案中不应认定为消费者购房人，其不符合该条关于消费者购房人的保护条件。综上，王志博关于其享有排除法院强制执行的理由不能成立，其要求停止对濉溪县紫薇苑小区1栋2805号房屋的执行并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告王志博的诉讼请求。 案件受理费3776元，由原告王志博负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  赵永生 审判员  周梦漪 审判员  葛 侠 二〇一九年十一月二十一日 法官助理朱明清 书记员朱天一 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。