山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民再39号 上诉人（原审被告、被申请人）：崔宝友，男，1986年1月5日出生，汉族，住沂源县。 委托诉讼代理人：崔光成，山东多博仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘启花，女，1962年11月17日出生，汉族，现住山东省沂源县，系崔宝友之母。 被上诉人（原审原告、再审申请人）：吴树安，男，1965年10月25日出生，汉族，住沂源县。 被上诉人（原审原告、再审申请人）：张祥凤，女，1968年2月18日出生，汉族，住址同上，系吴树安之妻。 二被上诉人委托诉讼代理人：周京法，山东民意律师事务所律师。 上诉人崔宝友与被上诉人吴树安、张祥凤房屋买卖合同纠纷一案，山东省沂源县人民法院于二〇一五年十二月三十日作出（2015）源民初字第622号民事判决，已经发生法律效力。吴树安、张祥凤不服，向山东省沂源县人民法院申请再审。山东省沂源县人民法院于二〇一九年五月六日作出（2019）鲁0323民申4号民事裁定，再审本案。山东省沂源县人民法院于二〇一九年八月十二日作出（2019）鲁0323民再4号民事判决。崔宝友不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人崔宝友及其委托诉讼代理人崔光成、刘启花，被上诉人吴树安及被上诉人吴树安、张祥凤的委托诉讼代理人周京法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔宝友向本院提起上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审认定事实错误，遗漏重要证据，适用法律错误。1、上诉人对5万元借款作出说明时，与2015年庭审记录不完全一致是正常的，因为借款的具体实施人是上诉人的母亲，（2015）源民初字第622号案件距今开庭已经4年多，上诉人只是对其中一笔借款记忆错误。2、周某多次作证前后一致，应当予以采信。3、孙即礼的书面证言应当认定。4、原审遗漏对本案至关重要的录音，造成认定事实错误。5、本案超出诉讼时效。 被上诉人吴树安、张祥凤辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。2、上诉人的上诉理由没有证据证实，上诉人应当承担已经付清购房款5万元的举证责任。请求驳回上诉，维持原判。 吴树安、张祥凤向山东省沂源县人民法院起诉请求：依法判令被告崔宝友支付购房款50000元及经济损失，诉讼费用由被告崔宝友负担。 山东省沂源县人民法院原一审认定，原告吴树安、张祥凤因旧城改造，用老宅基地房屋换来“小产权”房一套，即沂源县，该房屋没有房产证和土地证。2011年8月28日，双方签订买卖房屋合同，二原告将上述房屋卖给被告，总价款190000元。二原告将房屋交付被告，被告入住。后二原告以被告尚欠房款50000元为由诉至法院，形成本案诉讼。 原一审认为，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。“小产权”房为违反土地和城乡建设管理法律规定，在农村集体土地上开发建设，向本集体经济组织以外的单位或个人出售的房屋。本案中原、被告双方签订的房屋买卖合同，因涉案确定的房屋座落的地块属集体所有的土地，该土地使用权是南麻一村居民委员会集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，被告系非本集体经济组织成员，无权取得或变相取得，因此双方签订的房屋买卖合同违反上述法律规定，系无效合同，二原告无权根据约定要求被告支付房款，二原告要求被告支付房款的请求，不符合法律规定，本院不予支持。 原一审判决：驳回原告吴树安、张祥凤的诉讼请求。 吴树安、张祥凤申请再审称：1、请求撤销（2015）源民初字第622号民事判决书。2、判令被申请人支付购房款50000元。3、被申请人承担一切诉讼费。事实与理由：2011年8月28日，申请人与被申请人达成购房协议，将位于沂源县房屋**卖于被申请人。协议约定一次性支付190000元购房款，被申请人只缴纳了包括定金在内的14万元，剩余的50000元未付。申请人于2015年提起诉讼要求被申请人支付购房款50000元，山东省沂源县人民法院作出（2015）源民初字第622号民事判决书，驳回了申请人的诉讼请求。申请人于2016年再次提起诉讼，要求被申请人返还房屋，山东省沂源县人民法院作出（2016）鲁0323民初872号民事判决书，驳回申请人的诉讼请求。现该判决书已经发生法律效力。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四项，已经为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实。因此（2015）源民初字第622号民事判决书所认定的事实错误，适用法律不当。特申请再审，请求依法撤销（2015）源民初字第622号民事判决书，判令被申请人支付购房款50000元及经济损失30000元。 被申请人崔宝友辩称：1、涉案房款均已全部付清，应依法驳回申请人的再审请求。2011年5月份，被申请人经申请人儿媳贾丽萍介绍，与申请人就楼房达成买卖意向，并在周某的见证下支付定金50000元。2011年8月28日，在周某见证下被申请人向申请人账户转款90000元，并于当天下午在孙即礼办公室签署“购房协议书”一份，约定总房价190000元一次性付清，由孙即礼、周某在场见证。因签购房协议时，被申请人资金不足，尚欠申请人50000元，便当场向申请人出具50000元欠条一张，定于10日内付清，逾期支付则承担利息。2011年9月14日，被申请人向亲戚、邻居借了50000元并带着500元利息和周某到申请人家付清了房款。本案房款已经全部付清，应驳回申请人的诉求。2、本案已超诉讼时效，应驳回申请人的起诉。双方房屋买卖至今已有近4年的时间提起诉讼，这显然已超过诉讼时效，依法应驳回申请人的诉讼请求。 山东省沂源县人民法院再审查明，本案原审驳回吴树安、张祥凤的诉讼请求后，二人于2016年3月22日向山东省沂源县人民法院提起诉讼，要求被告崔宝友返还涉案房屋。同年10月7日，山东省沂源县人民法院作出(2016)鲁0323民初872号民事判决书，认定本案涉案楼房由沂源县房屋建设综合开发有限公司开发，并于2014年10月15日办理了土地使用权证，土地使用权证号：源国用（2014）第00161号，双方之间签订的房屋买卖合同合法有效，据此，依法驳回了吴树安、张祥凤的诉讼请求。为此，再审申请人对本案申请再审。 涉案房屋系由沂源县房屋建设综合开发有限公司对申请人原有住房进行拆迁的安置房，该开发公司于2014年10月15日已经将包括涉案房屋在内的整栋楼房所占土地办理了土地使用权证书，土地使用类型为出让。并且双方签订的购房协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。原审认定“原、被告双方签订的房屋买卖合同，因涉案确定的房屋座落的地块属集体所有的土地，该土地使用权是南麻一村居民委员会集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，被告系非本集体经济组织成员，无权取得或变相取得，因此双方签订的房屋买卖合同违反上述法律规定，系无效合同”，属认定事实错误；原审适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定驳回两申请人的诉讼请求，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百零七条第二款的规定：原判决裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。因此本案原审判决应当依法予以撤销。 山东省沂源县人民法院再审认为：虽然购房协议中约定190000元购房款于2011年8月28日一次性付清。但庭审中双方均认可190000元房款并不是一次性支付的，而是是分三次支付：合同签订前支付定金50000元，合同签订日支付90000元，剩余50000元于合同签订后支付。对于该50000元购房款的还款时间，崔宝友陈述：“因签购房协议时，被申请人资金不足，尚欠原告50000元，便当场向原告出具50000元欠条一张，定于10日内付清，逾期支付则承担利息”。吴树安主张，没有定具体时间，有了钱尽快还我就是了。由此可以认定，双方对购房协议中约定的还款时间进行了变更，但双方对涉案50000元房款还款时间的陈述并不一致，均未提供相关证据。因此，对于该款的还款日期应认定为约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第(四)项的规定，吴树安、张祥凤可随时要求崔宝友履行还款义务，其于2015年5月5日提起诉讼，并未超过诉讼时效。对崔宝友关于吴树安、张祥凤的起诉超过诉讼时效的抗辩，不予支持。双方均认可涉案50000元房款签订购房协议时并没有支付，现崔宝友主张该款已经支付，其应当对该款已经支付这一事实承担举证责任。原审中崔宝友提供证明十份，证实其分别向任子聪等十人借款，凑够50000元后支付的购房款。但在再审过程中崔宝友对于借款的人数、人名、借款数额与证明并不一致，对该十份证明，不予采信。崔宝友申请证人周某出庭作证，证实其二人一起到吴树安家中支付的涉案购房款。因证人与崔宝友系同事关系，对其证言不予采信。崔宝友未提供其他证据证实其主张，对其抗辩，不予支持。对吴树安、张祥凤要求崔宝友支付购房款50000元的诉讼请求，予以支持。关于经济损失，吴树安、张祥凤主张自起诉之日至付清之日，按同期银行贷款利率计算，符合法律规定，予以支持。其主张的经济损失为30000元，因此在50000元房款付清之日前经济损失满30000元时，计算至30000元止。 山东省沂源县人民法院再审判决：一、撤销山东省沂源县人民法院（2015）源民初字第622号民事判决书。二、被申请人崔宝友支付再审申请人吴树安、张祥凤购房款50000元。三、被申请人崔宝友支付再审申请人吴树安、张祥凤经济损失（以50000元为基数，自2015年5月5日至付清之日，按同期银行贷款利率计算；若付清之日前经济损失满30000元时，计算至30000元止）。 本院二审庭审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人崔宝友提交三份证据，证据1、中国移动通信集团山东有限公司淄博分公司收据及客户详单，拟证明崔宝友与吴树安之子吴成彬、贾丽萍进行通话录音。证据2、孙即礼证明一份，拟证明书写购房协议时崔宝友给吴树安书写了5万元的欠条一张。证据3、崔宝友与吴成彬、贾丽萍的通话录音资料，拟证明涉案5万元款项已经支付。 被上诉人吴树安质证后对证据1的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据2系孙即礼书写无异议，但认为签协议时崔宝友没有书写欠条；对证据3系其子吴成彬及儿媳贾丽萍的录音无异议，但认为吴树安的儿子及儿媳不是当事人，不了解情况，录音中说的都是按照上诉人的提示说的，有的话属实，有的话不属实。 被上诉人吴树安提供证据孙即礼书写的证明二份，拟证明孙即礼书写协议时崔宝友没有书写欠条，仍欠5万元房款。 上诉人崔宝友质证后认为，孙即礼是在受到吴树安胁迫所写证明，与事实不符。 2019年8月2日，原审法院对吴树安进行调查，吴树安在调查笔录中陈述：一开始他给我凑14万的时候就很困难，手里还没有钱，原先借的钱还得还，他还在厂里上班，一年来攒个一万块钱左右，过了3年以后，我觉得他手里有点钱了，我才找他要的。 本院对以上证据认定如下，对上诉人崔宝友提供的证据1，双方对该证据的真实性均无异议，本院予以采信。对上诉人崔宝友提供的证据2及被上诉人吴树安提供的证据均是孙即礼书写的证言，该证据内容相互不一致，故本院对证据2及吴树安提供的证据均不予采信。对于上诉人崔宝友提供的其与吴成彬、贾丽萍的电话录音，系崔宝友与吴成彬、贾丽萍的对话，虽然被上诉人吴树安主张吴成彬、贾丽萍系在崔宝友提示、诱导的情况下所说，不符合事实，但从录音证据分析，吴成彬、贾丽萍的陈述自然流畅，所陈述的许多细节并非崔宝友所说，具有客观独立性，本院予以采信。 本院二审查明的其他事实与再审认定事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点有二个，一是上诉人崔宝友是否尚欠被上诉人吴树安、张祥凤房款5万元；二是被上诉人吴树安、张祥凤的诉讼请求是否超出诉讼时效。 关于焦点一，本院认为，被上诉人吴树安、张祥凤早已经将房屋交付给上诉人崔宝友，购房协议书约定房款一次性交付，吴树安、张祥凤主张崔宝友没有付清房款，但其并未持有崔宝友的欠款证据。吴树安、张祥凤主张崔宝友最后一笔房款5万元没有支付，但是其子吴成彬、儿媳贾丽萍在与崔宝友的通话中表明张祥凤认可崔宝友已经支付了剩余房款5万元，故吴树安、张祥凤主张崔宝友欠房款5万元的证据不足。再审审理过程中，吴树安认可3年多未向崔宝友主张权利，其理由是认为崔宝友困难，觉得他手里有点钱了，才找他要；但贾丽萍在录音中陈述吴树安系提钱的时候才发现崔宝友少给了5万元，与吴树安陈述不一致；吴树安主张崔宝友欠房款5万元，却3年多不主张权利，与常理不符。综上，本院对被上诉人吴树安、张祥凤的主张不予采信。 关于焦点二，本院认为，购房协议书明确约定房款于2011年8月28日一次性交清，被上诉人吴树安主张对剩余所欠房款没有定具体时间，有了钱尽快还我就是了。但吴树安并没有提供充分证据证明其主张，被上诉人吴树安、张祥凤3年多未主张权利，于2015年才起诉，其诉讼请求已经超出法律规定的诉讼时效。 据此，上诉人崔宝友的上诉理由成立，再审判决认定事实错误，应当予以纠正。山东省沂源县人民法院（2015）源民初字第622号民事判决虽然适用法律不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销山东省沂源县人民法院（2019）鲁0323民再4号民事判决； 二、维持山东省沂源县人民法院（2015）源民初字第622号民事判决。 再审案件受理费1050元，二审案件受理费1050元，均由被上诉人吴树安、张祥凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  王希宝 审判员  郭红利 审判员  胡文伟 二〇一九年十一月十八日 书记员  刘 洪