江西省万载县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0922民初2160号 原告：胡友根。 原告：万载县锦峰房地产开发有限公司。 法定代表人：卢龙海。 上述二原告委托诉讼代理人：刘剑伟，江西康乐律师事务所律师。 被告：卢春云。 委托诉讼代理人：邬成勇，万载县泰鑫法律事务所法律工作者。 原告胡友根、万载县锦峰房地产开发有限公司（以下简称原告锦峰公司）诉被告卢春云（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡友根、万载县锦峰房地产开发有限公司共同诉讼代理人刘剑伟，被告卢春云及其诉讼代理人邬成勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告垫付的土地出让金、相关办证税费等费用52604.11元；2.支付至2018年3月1日止的公共卫生费、公共电费、值班人员工资1430.91元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月26日原告胡友根与罗城镇政府签订了一份《万芳线卢洲路口至罗城新桥头土地开发协议》，约定由原告胡友根以“农民建房”的名义对该路段进行房屋开发销售，罗城政府免税费办理农民建房手续。后原告胡友根建成后销售房屋，在2013年6月17日被告与原告签订了一份《“锦峰和谐楼”房屋买卖协议》，购买了一套房屋，并约定“甲方只负责办理房屋的农村建房手续和农村建房手续的办证费用。如因政策改变，农村建房土地能转为国有土地，乙方需要办理变更房屋、土地性质的，办证税费由乙方承担”，所以房屋的单价才1060元每平方米。 2013年底，由于对乡镇违规违法建设项目的清理中，原告胡友根补交了近千万元的土地出让金、税费、罚款等，并借用原告锦峰房地产开发有限公司的资质办理了国有土地使用权和商品房产权登记手续，经计算该项目的房屋每平方米增加费用438.78元，被告应交67604.11元。被告在2014年8月7日承诺同意补交相关费用将集体土地转变为国有土地使用权，并交了15000元。其余款项拒绝支付，还起诉至万载县人民法院，要求退回所谓的多缴纳的9000元，此案经万载法院、宜春市中院审理，均驳回了原告诉请。 被告辩称,原告诉求不符合法律规定，原告的事实和理由与事实不符合，原、被告未签订购房合同，与事实不符。原告诉称的被告不具有本案诉讼主体资格，土地出让金没有行政资格，原告也不合法，原告诉求没有任何法律依据。国家土地管理部门没有委托原告诉讼被告，原告诉讼被告的事实和理由系虚假诉讼，标准和金额，没有明确数据的比例及行政部门开具的发票。原告至今没有取得五证，系非法土地开发，国家对原告的土地出让金罚款与被告没有关系。原告诉讼被告是没有关联的，是开发商与政府的关系，罚金与购房户没有关系，被告在另案中按照国家规定已经全面缴纳契税，还多缴纳了一部分。综上，请求法庭驳回原告起诉或诉讼请求。 经审理查明，2012年4月26日原告胡友根与罗城镇政府签订了一份《万芳线卢州路口至罗城新桥头土地开发协议》，约定罗城政府将该土地转让给原告胡友根用于建设农民用房，罗城政府负责免税费办理以户为准农民建房手续。2013年6月17日被告卢春云作为乙方与甲方锦峰和谐楼项目部（负责人卢坫寿）签订一份《“锦峰和谐楼”房屋买卖协议》，协议如下：“……第二条：锦峰和谐楼属农民建房，甲方只负责办理房屋的农村建房手续和农村建房手续的办证费用。如因政策改变，农村建房土地能转为国有土地，乙方需要办理变更房屋、土地性质的，办证税费由乙方承担。……第三条：锦峰和谐楼的建房手续一律用购买店面的用户姓名报建，其余住房由锦峰和谐楼项目部负责与报建用户签订协议（住房权属协议和土地面积分摊协议）。……第七条：买受人购买的住房为锦峰和谐楼的8号楼，住房的编号为1单元（502号），该住房建筑面积为大约130平方米（以交房时房屋交易所测量的实际面积为准）。每平方米单价为人民币1060元整。该套住房合计人民币壹拾叁万柒仟捌佰元整。……第十四条：锦峰和谐楼所有住户按每年每平方米三元人民币缴纳公共卫生费、公共电费及值班人员工资……”协议签订后，被告卢春云从2013年6月17日至2014年8月7日陆续付房款，按照房屋实际面积为146.79平方米，1060每平方米的单价实际支付155590元。2014年8月7日锦峰和谐楼项目部向被告发出一份《锦峰和谐楼房屋交接协议书》，注明：“和谐楼已全部竣工验收，请大家承诺遵守下列条款1.按时到项目部办理房屋交接手续，交接房屋时付清全部购房款。2.办理房屋交接手续，项目部按购房协议交付农民建房手续给购房者。如政策要求锦峰和谐楼的房屋办理国有土地使用权证及房屋产权证等合法手续，购房户需遵守国家政策积极办证并承担所有办证税费。……9.从2015年元月1日起所有房屋收取劳务费（卫生费、公共电费、门卫值班费），未装修或已装修没有入住的房屋减半收取，收取费用标准按购房协议执行……”被告卢春云在当日付清所有房款，并在《锦峰和谐楼房屋交接协议书》中的接房人、承诺人栏中签下自己的名字，填写了电话号码，并领取了房屋的钥匙。2016年2月5日被告卢春云缴纳1万元，领取了国有土地证一本。2017年元月26日被告卢春云缴纳5000元，收条上注明“今收到卢春云办房产证款伍仟元正”。 另查明，本案诉争的锦峰和谐楼（原属农民建房）所在的土地，于2015年经县政府同意，按市场评估价补办协议出让手续，已经农转征审批，办理了国有土地出让手续，出让年限为商业40年，住宅70年，受让人为本案原告胡友根、原告锦峰公司。两原告缴纳了土地出让金、契税、耕地占用税、交易服务费、评估费、销售税、测量费、档案费等共计10092978.46元。该锦峰和谐楼总建筑面积为24429.38平方米，总费用摊派已销售面积每平方米应缴纳438.78元。另外每户房屋权登记费80元，国土登记工本费33元，卢春云契税3082.59元。原告为该小区的房屋均办理了国有土地使用权证和房屋所有权证。本案被告卢春云购买的锦峰8号楼1单元502号也已经在2015年12月22日办理了国有土地使用权证和房屋所有权证。 2017年本案被告卢春云以已缴纳15000元，应退回多缴纳的9000元为由起诉卢坫寿、本案的胡友根房屋买卖合同纠纷一案，该案经万载县人民法院审理，2017年9月28日被驳回。卢春云不服一审判决，上诉至宜春市中级人民法院，2018年3月19日宜春市中级人民法院判决驳回上诉、维持原判。被告不服二审判决向江西省高级人民法院申请再审，江西省高级人民法院审查认为，“卢春云购买房屋时出售的房屋性质为农民建房，根据《“锦峰和谐楼”房屋买卖协议》约定，如因政策改变，农村建房能转为国有土地，办理变更房屋、土地性质的办证税费由卢春云承担，为此卢春云应承担办理国有土地使用权证和房屋所有权证的相关费用”，在2018年8月22日裁定驳回被告的再审申请。 上述事实，有原告提供的《万芳线卢洲路口至罗城新桥头土地开发协议》，《“锦峰和谐楼”房屋买卖协议》，《锦峰和谐楼房屋交接协议书》，收据，收条，《国有土地使用权出让合同》，补办锦峰和谐楼建设工程登记表，建设用地规划许可证，建设工程竣工规划，司法鉴定书，卢春云的房产证，各类缴费收据，（2017）赣0922民初364号民事判决书，（2018）赣09民终33号民事判决书，（2018）赣民申805号民事裁定书等以及原、被告的当庭陈述为凭，经庭审质证属实，可以认定。 本院认为，被告卢春云与锦峰和谐楼项目部于2013年6月17日、2014年8月7日分别签订的《“锦峰和谐楼”房屋买卖协议》、《锦峰和谐楼房屋交接协议书》系双方真实意思的表示，合法有效，被告也已经付清全部房款，两份协议书对双方当事人均具有约束力，原、被告应按照合同约定履行各自义务。根据双方的两份协议书约定，“如因政策改变，农村建房土地能转为国有土地，乙方需要办理变更房屋、土地性质的，办证税费由乙方承担”、“如果政策要求办理国有土地使用权证及房屋产权证等合法手续，购房户需遵守国家政策积极办证并承担所有办证税费”，为此，本院认为协议书关于办证税费承担的约定亦有效，且根据公平原则，被告购买房屋支付的价款原系农民建房的价格，低于改变土地性质为国有土地后房屋的市场价格，鉴于房屋现已依法取得国有土地使用证和房屋所有权证，被告作为受益方被要求分摊相关因改变土地、房屋性质发生的办证税费等费用亦是合情合理的，因此本院认为被告需承担相关办证费用。对于原告举证认为被告应摊派的费用项目及具体数额，被告认为有异议，但没有提供证据反驳。故本院支持原告要求被告应缴纳相关费用的诉讼请求。对于被告卢春云辩称其与原告没有签订买卖协议，本案主体资格不符的意见，本院认为虽被告未与两原告直接签订《“锦峰和谐楼”房屋买卖协议》、《锦峰和谐楼房屋交接协议书》，但本案诉争的房屋为锦峰8号楼1单元502号，且事后原告锦峰公司依据该买卖协议为被告办理了国有土地使用权证和房屋所有权证，系对锦峰项目部的行为进行了追认，且得到了相关部门的认可，因此本院认为，原告胡友根和原告锦峰公司作为开发商有权主张权利，符合原告的主体资格，故对被告的该意见本院不予采信。原告主张被告支付公共卫生费、电费、值班人员工资，本院认为双方签订的《“锦峰和谐楼”房屋买卖协议》、《锦峰和谐楼房屋交接协议书》，对该项目的收取时间和每年按3元每平方米计算的收费标准均有具体约定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告卢春云限在本判决生效后十日内向原告胡友根、万载县锦峰房地产开发有限公司支付土地出让金、相关办证税费等共计人民币52604.11元（438.78元/平方*146.79平方米+80元+33元+3082.59元=67604.11元-15000元）； 二、被告卢春云限在本判决生效后十日内向原告胡友根、万载县锦峰房地产开发有限公司支付2015年1月1日至2018年3月31日止的公共卫生费、公共电费、值班人员工资共计人民币1430.91元。 案件受理费1151元，由被告卢春云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜春市中级人民法院。 审 判 长  宋 敏 人民陪审员  鲍木根 人民陪审员  潘福祥 二〇一九年二月二十五日 书 记 员  宋馨颖