湖南省永顺县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘3127民初1685号原告：永顺县杉木河水库管理所，住所地永顺县万坪镇咱竹村，统一社会信用代码：12433127776789563E。法定代表人：杨朝清，男，1975年5月29日出生，土家族，住址永顺县，系该所所长。委托诉讼代理人：伍生虎，男，1971年4月21日出生，土家族，住址永顺县万坪镇河东居委会**，系永顺县杉木河水库管理所副所长。被告：龙辉，男，1977年8月22日出生，土家族，住址，住址永顺县div>委托诉讼代理人：郑时军，湖南金垣律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿继明，湖南金垣律师事务所律师。被告：龙毅，男，1978年11月19日出生，土家族，住址，住址永顺县div>原告永顺县杉木河水库管理所与被告龙辉、龙毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，于2017年10月12日作出（2017）湘3127民初855号民事判决书。宣判后，被告龙辉、龙毅不服，提起上诉。湘西土家族苗族自治州中级人民法院于2019年7月22日作出（2019）湘31民终751号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告永顺县杉木河水库管理所法定代表人杨朝清、被告龙辉及其委托诉讼代理人瞿继明、郑时军到庭参加了诉讼。被告龙毅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永顺县杉木河水库管理所向本院提出诉讼请求：1、终止原告与龙毅于2007年6月1日签订的《房屋出租合同》，要求被告龙辉、龙毅退回所有房屋。2、判决两被告给原告支付房屋租金3万元。3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2007年6月1日，原告将灵芝山大门围墙内的房屋及墙内附属物出租给被告龙毅，并签订书面房屋出租合同，合同约定：租期为10年，每年租金1.3万元；合同签订之日付五年租金即付6.5万元，再到2012年6月1日以后租期届满之前一次性付6.5万元。合同签订后原告将出租房屋交付被告龙毅出租使用，被告龙毅未经原告同意将出租屋交付胞兄龙辉管理和使用，但至今出租合同期满尚欠3万元租金拒不支付，也不退还出租房屋，经双方多次协商未果，故向法院提起诉讼，敬请支持原告诉请为盼。龙辉辩称，2006年，宁涛、郑夏禹、彭南福（已病故）三人在承包杉木河水库时遇到经营方面的困难，后来三人便将杉木河水库的承包经营权私下转让给答辩人龙辉和龙毅。我们接手后，又跟原告协商租赁涉诉房屋问题。2007年6月1日，原、被告就租赁涉诉房屋一事达成了一致协议，由龙毅出面与原告签订了涉诉合同，实际上涉诉房屋是由龙毅、龙辉、张宏卓三人共同合伙租赁、合伙经营的。因杉木河地处偏僻，我们三人原本不打算投入大量的资金，但当时的老所长与杨朝清均对我们说杉木河水库管理所会支持我们，我们可以经营20、30年。鉴于此，答辩人才与其他合伙人一起搞水电建设及修建厨房、锅炉房等基础建设。2007年，游子阁鱼庄开始对外营业，后因经营不下去，龙毅与张宏卓退出合伙经营，游子阁鱼庄由答辩人龙辉一人独自经营。在此期间，原告自己有发电设备，可自行发电、供电，故龙辉与原告协商后，原告同意给龙辉经营的游子阁鱼庄电价优惠。杉木河水库管理所只有一个总电表，但是却包含了单位用电、职工宿舍区用电、周边一些散户用电、游子阁鱼庄用电等，在2008年、2009年的时候（具体时间记不清楚了），所有电费都是在经过原告同意后，由答辩人龙辉负责抄表、收电费，然后再由龙辉交到供电所。在此期间，原告及其职工一直没有给龙辉交电费，原告当时讲用电费抵租金。答辩人已经给原告缴纳了6.5万元租金，杨朝清所长讲之后的租金可以用接待费抵扣。现答辩人代原告交的电费及原告在答辩人经营的游子阁鱼庄所欠的接待餐费足以抵扣所有租金。因原告曾经承诺答辩人可以进行长期合作，在合同到期后答辩人在租金同等条件下有优先承租权，所以在答辩人龙辉对游子阁鱼庄进行了大量的投入的情况下，答辩人不愿意解除合同，要求继续承租。龙毅没有向本院提交书面答辩状及证据。经审理查明，龙辉与龙毅系同胞兄弟。2006年3月，原告将杉木河水库承包给其职工宁涛、郑夏禹、彭南福（已病故），双方约定承包期为五年，不得转租，并签订了《永顺县杉木河水库承包合同书》。2007年上半年，宁涛、郑夏禹、彭南福在承包经营杉木河水库一年后，便将杉木河水库的承包经营权陆续转让给了本案被告龙辉。龙辉在2007年上半年准备接手承包经营杉木河水库时，对原告与宁涛、郑夏禹、彭南福之间签订的《永顺县杉木河水库承包合同书》中约定的权利义务均知晓。与此同时，龙辉、龙毅、张宏卓三人协商一致后决定共同租赁原告在灵芝山大门围墙内的房屋用于经营农家乐。在龙辉、龙毅、张宏卓三人多次与原告磋商并达成了一致意见后，由龙毅出面与原告于2007年6月1日签订了《房屋出租合同》，合同约定：1、原告将灵芝山大门围墙内的房屋及墙内附属物出租给被告龙毅（实际上是出租给龙辉、龙毅、张宏卓三人），租期为十年，每年租金为1.3万元，共计13万元，分两次付清。合同签订之日付五年租金6.5万元，再到2012年6月1日以后一次性付6.5万元。2、由原告提供生活用电，承租方必须逐月缴纳电费。3、承租方在承包期内不得损坏房屋，不得破坏绿化带，如需修建，须征得出租方同意方能动工。4、合同期满后，承租方在同等条件下享有优先承包权，如果承租方放弃承包后，新添设备、电视、空调、床等由承租方自行带走。合同签订后，原告将房屋交付龙辉、龙毅、张宏卓三人出租使用。龙辉、龙毅、张宏卓三人对房屋进行了装修、扩建。在涉诉房屋装修、扩建完工后，龙辉、龙毅、张宏卓三人决定对外经营，取名“游子阁鱼庄”。游子阁鱼庄经营几个月后，因经营不善，龙毅、张宏卓相继退出，由龙辉一人独自经营。另查明，原告对游子阁鱼庄股东由三人变更为龙辉一人的事情一直知情。龙辉已经按照合同约定给原告支付6.5万元房屋租赁费。已经生效的由本院于2017年10月12日作出的（2017）湘3127民初1108号民事判决书判决永顺县杉木河水库管理所向游子阁鱼庄支付餐饮费38000元及利息（利息以38000元为基数自2015年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际履行之日止）。原告至今未向龙辉支付上述费用。庭审中，原告与龙辉均同意用上述38000元餐饮费抵扣龙辉所欠租金。再查明，在龙辉承包经营杉木河水库到期后，原告与龙辉就龙辉继续承包杉木河水库及游子阁鱼庄之事曾达成口头协议，原告曾口头允诺由被告龙辉在合同到期后继续承包杉木河水库和承租游子阁鱼庄。但双方就承包期限未进行明确约定。永顺县杉木河水库管理所在2007年6月至2013年8月期间主要使用自备发电机发电、供电，2013年8月以后通过国家电网供电。供电范围包括游子阁鱼庄、杉木河水库管理所办公用电、杉木河水库管理所职工宿舍区用电、杉木河水库管理所周围一些居民用电。上述单位、人员共用一个总表，每户安装有分表。在上述期间内，龙辉负责向其他用电户抄电表、收缴电费。2013年8月以后，所有电费都是由龙辉经营的游子阁鱼庄到供电所缴纳。庭审中，原告与龙辉关于电费缴纳情况各执一词，且均不认可对方的陈述。同时，双方均没有向法庭提供有效证据证明各自主张。上述事实有当事人陈述、《房屋出租合同》、（2017）湘3127民初1108号民事判决书、调查笔录等证据材料在案佐证。本院认为，案涉《房屋出租合同》系当事人真实意思表示，合法有效。本案中，上述合同虽是原告与龙毅签订的，但是原告与龙毅均知晓案涉房屋实际上是出租给龙毅、龙辉、张宏卓三人，故原告永顺县杉木河水库管理所与龙毅签订的《房屋出租合同》对龙辉、张宏卓也具有法律约束力。同时，又因为龙毅、张宏卓在经营游子阁鱼庄一段时间后，相继退出合伙经营，而原告对房屋由龙辉一人经营之事不仅知情且未提出异议。综上，原告与龙辉作为《房屋出租合同》最终权利义务承受人，均应按合同约定履行各自义务。本案当事人争议的焦点问题是：涉案《房屋出租合同》是否应解除，如解除，被告龙辉应给原告支付的房屋租金如何确定。本院认为，原告与龙辉作为《房屋出租合同》的双方当事人，应按照合同约定全面履行合同义务。原告已将房屋交给龙辉使用，龙辉应按照合同约定给原告支付租金。现原告以十年租期已到期为由要求解除《房屋出租合同》，并要求龙辉退回所租房屋的诉请符合法律规定，本院予以支持。合同，又称为契约，是平等的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同作为一种民事法律行为，是当事人协商一致的产物。本案中，原告坚决要求解除与被告龙辉之间签订的《房屋出租合同》，且坚决不同意继续给龙辉承租案涉房屋，故龙辉虽在庭审中以双方有口头协议为由要求继续承租房屋，并愿意给原告支付租金，但因双方达不成合意，故本院对龙辉的上述主张不予支持。综合本案案情，本院认为应给与龙辉60日时间搬离涉诉房屋较为合适。因龙毅早已退出合伙经营，故原告要求龙毅搬离涉诉房屋的诉请与事实不符，本院不予支持。关于房屋租金问题，根据双方合同约定，龙辉目前尚欠原告租金65000元，扣除原告应给龙辉经营的游子阁鱼庄支付餐饮费38000元后，龙辉还应给原告支付租金27000元。关于（2017）湘3127民初1108号民事判决书判决的原告应给龙辉支付拖欠餐饮费利息问题，原告与龙辉另行协商处理或依法申请强制执行，利息在本案中不予抵扣房屋租金。关于电费抵扣租金问题，庭审中，龙辉辩称其未交租金是因为已经为原告代缴了电费，原告陈述双方从未达成用电费抵扣租金，且原告已经自行向电力公司缴纳了电费，因龙辉未向本院提交任何有效证据证明其上述主张，故本院依法对龙辉的上述主张不予采信。双方关于电费收取、代缴等事项另行协商处理或通过司法途径另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告永顺县杉木河水库管理所与被告龙辉签订的《房屋出租合同》。二、被告龙辉于本判决生效后六十日内搬出位于永顺县万坪镇的灵芝山大门围墙内的房屋（即搬离游子阁鱼庄），并将房屋退还给原告永顺县杉木河水库管理所。三、被告龙辉于本判决生效后六十日内给原告永顺县杉木河水库管理所支付房屋租金27000元。四、驳回原告永顺县杉木河水库管理所其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告龙辉负担。（原告已预交550元，执行中由被告龙辉直接给原告支付。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  李 艳人民陪审员  周俞平人民陪审员  高兴凤二〇一九年十一月六日书 记 员  全晓阳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。