黑龙江省哈尔滨市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑01执异311号案外人：丁春梅，女，1964年4月23日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区,申请执行人：中国农业银行股份有限公司哈尔滨汇金支行，住所地哈尔滨市道里区红砖街**。负责人：李清波，行长。委托诉讼代理人：姜东，黑龙江率航律师事务所律师。委托诉讼代理人：任贺鹏，黑龙江率航律师事务所律师。被执行人：黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，，住所地哈尔滨市南岗区人和街副**法定代表人：杜非，董事长。委托诉讼代理人：崔嵩涛，黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司法律顾问。本院在执行中国农业银行股份有限公司哈尔滨汇金支行（以下简称农行汇金支行）申请执行黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（以下简称地泰公司）借款合同纠纷一案中，案外人丁春梅于2019年5月13日对本院查封的座落于哈尔滨市南岗区跃进乡红旗村尤家屯（鸿朗花园）一期1栋1单元10层1101室房产（以下简称案涉房产）提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人丁春梅称，其于2010年8月5日与地泰公司签订商品房预售合同，购买了案涉房产（使用面积为85.36平方米），支付价款47万元。案涉房产交付给丁春梅后一直由其使用。因地泰公司的原因，案涉房产一直不能办理产权证照。2017年12月28日双方签订了商品房联机备案合同。2017年12月28日哈尔滨市南岗区地方税务局为丁春梅出具完税证明。同日，哈尔滨不动产登记中心哈西分中心出具了不动产登记受理凭证。丁春梅领取产权证照时，知悉案涉房产已于2009年被黑龙江省哈尔滨市中级人民法院查封，后被续封。经其查询得知，案涉房产于2007年6月20日被地泰公司在农行汇金支行抵押贷款，贷款导致案涉房产被查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，因丁春梅在购买案涉房产中无任何过错，且已付清全部购房款，地泰，地泰公司也将案涉房产实际交付给其本人房产应属于人民法院不得查封的房产。地泰。地泰公司卖房并交付案涉房产后案涉房产抵押向银行贷款，其行为构成诈骗，不属于民事调整范畴。放贷银行在地泰公司未取得房屋产权证照和实际调查抵押房产使用占有的情况下，放贷给地泰公司，双方属于恶意串通，侵害银行和购房人的合法权益，放贷银行不但有过错，甚至已构成犯罪。丁春梅举证如下：证据一、2010年8月5日丁春梅与地泰公司签订的商品房预售合同（合同未出示），地泰，地泰公司于2010年8月5日给丁春梅开具的往来资金结算票据1张丁春梅交纳案涉房产的房款47万元。2017年12月28日丁春梅与地泰公司签订的联机备案合同以及2017年12月28日哈尔滨市南岗区地税局向丁春梅出具的完税证明1份，同日，哈尔滨不动产登记中心出具的受理凭证。拟证明：对案涉房产已支付了全部购房款，案涉房产买卖合同关系成立。证据二、物业费票据2张（2010年8月9日、2017年12月18日）、水费3张（2010年8月9日至2018年5月26日）、包烧费7张（2010年8月4日至今）。拟证明：对案涉房屋已经实际占有居住。申请执行人农行汇金支行称，一、其享有经过法院判决认定的担保物权，优于案外人的合同之债，法院依法查封正确。案涉房产设定抵押的时间是2007年6月29日，是其与地泰公司依法在房产登记部门备案后设定，（2008）哈民三初字第139号判决书已认定抵押权合法有效。农行汇金支行对案涉抵押物享有优先受偿权。二、丁春梅与地泰公司双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》为2017年12月28日，案涉房产办理抵押登记的日期为2007年6月29日，执行法院对案涉房产的查封日期为2008年8月26日。丁春梅与地泰公司签订房屋买卖合同的日期晚于法院对案涉房屋的查封日期及抵押登记日期，且自2009年9月29日、9月30日和10月1日法院在报纸上公示了查封房屋，以上事实证明案外人对签订合同和未办理过户登记手续具有过错；其主张不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中关于“没有过错”的相关规定，其解除查封的申请不应得到法院的支持。三、地泰、地泰公司在案涉房产抵押前即2007年5月20日泰公司存在100笔个人金融虚假贷款，地泰，地泰公司承诺其公司提供的所有案涉房产系“未售的房产”所以人申请异议的案件应为抵押后出售，故申请法院对案涉异议案件所涉房屋买卖合同及交房款票据等所有证据材料的形成时间进行鉴定。综上，案外人丁春梅的权利不能够排除执行，请求法院依法驳回案外人丁春梅申请解除查封的执行异议。被执行人地泰公司称，一、其与农行汇金支行的贷款发生于2007年6月20日，贷款期限为一个月，至2007年7月20日止，该笔贷款是短期贷款，当时是倒贷。在倒贷过程中由于工作失误，案外人买房在先，2007年6月29日办理的抵押手续，抵押在后，所以对这批案外人地泰公司的意见是给案外人解除查封。二、因该笔贷款已经是不良贷款，债权人归财政部，农行汇金支行目前只是托管，地泰，地泰公司现正与托管单位及财政部商谈将该不良资产打包回购就解决了农行汇金支行的执行问题。本院查明，该案件的执行依据是（2008）哈民三初字第139号民事判决书。内容：一、地泰、地泰公司于判决生效之日立即给付农行汇金支行借款本金22,090,000元；二、地泰、地泰公司于判决生效之日起十日内给付农行汇金支行借款利息2,449,950元（截止2008年7月20日），2008年7月21日以后的利息按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算至生效判决确定的履行期限届满之日止；三、如到期不能偿还，可以本案所涉抵押物地泰公司所有的座落于哈尔滨市××跃进乡××、××、××、××、××栋部分房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款受偿。如果地泰公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。在诉讼期间，本院依据农行汇金支行的申请，于2008年8月26日对包括案涉房产在内的118套房屋予以查封。地泰。地泰公司在向农行汇金支行贷款时将案涉房产作为贷款的抵押担保在哈尔滨市房产住宅局办理抵押登记房产系哈房南他字第07003010410号房屋他项权证中记载的118套抵押房产中的一套，用途为住宅。因（2008）哈民三初字第139号民事判决书生效后，地泰，地泰公司未能履行给付义务汇金支行申请执行。执行期间，本院对案涉房产进行了续查封。本院认为，执行异议审查属于形式上审查，因案涉房产已经办理抵押登记，房屋他项权利人为农行汇金支行，且生效的（2008）哈民三初字第139号民事判决书已判令包括案涉房产在内的118套房屋在地泰公司不能偿还借款本金、利息时将优先受偿。现丁春梅不能提供案涉房产抵押无效的证据，地泰，地泰公司亦未向农行汇金支行偿还借款本金及利息《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，丁春梅异议请求解除对案涉房产的查封不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条第一款第（一）项、第二十四条、第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人丁春梅的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王怀宇审判员  丁剑峰审判员  宋 阳二〇一九年十一月二十五日书记员  房 雷