浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙04民终230号 上诉人（原审原告）：马云龙，男，1979年10月9日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 上诉人（原审原告）：吴玉华，女，1983年4月8日出生，汉族，住江苏省赣榆县。 上诉人（原审被告）：嘉兴奥园置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市鸣羊路176号306室。统一社会信用代码：91330400329550040E。 法定代表人：胡威轶，总经理。 委托诉讼代理人：朱娟芳，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：杨三朋，男，该公司法务。 上诉人马云龙、吴玉华与上诉人嘉兴奥园置业有限公司（以下简称奥园公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服嘉兴市秀洲区人民法院（2017）浙0411民初2555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 马云龙、吴玉华上诉请求：1.撤销一审判决，改判奥园公司支付因无法恢复销售时所宣传的正常户型的损失274802.8元（按原房价总额的40%计算）；2.判令奥园公司承担逾期交房违约金37648元（自2017年4月1日起至2018年9月30日止，按日计算全部房价款的0.01%违约金），退回不该收取的2017年4月-2018年9月期间的物业费3720.96元；3.奥园公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审认定的损失标准严重过低。进户门实际价值损失较大，进户门具有核心重要功能。由于一楼的特殊性，可用阳台门补救。若在二楼或其他层，没有进户门就无法使用房屋。房价从5100元/平方米涨到14000元/平方米，一审判决未考虑当下房价上涨因素。进户门的价值远远不是6万多元、10万元、20万元所能代替的。没有进户门，案涉房屋存在缺陷而非瑕疵，瑕疵仅是商品或服务表面不符合质量要求，品质的性能打折，但不至于引起危险。案涉房屋进户门及洞口不存在，而且没有通往房屋的道路，对于马云龙、吴玉华来说房屋已经不是完整的了。从阳台出入，增加了住户人遭受高空坠物的危险概率，逃生入口也减少。这样的设计违背了国家法律法规、行业标准、背离常人的生活习惯。奥园公司的行为严重影响了马云龙、吴玉华购房的预期目的及出行方式，给马云龙、吴玉华带来极大的出行不便。进户门消失缩小了阳台的合理使用面积，靠近阳台的客厅同时要预留过道，从而缩小了客厅的合理使用，也给马云龙、吴玉华收取信件、接收快递增加了不必要的麻烦，大型货物从楼梯抬上去不方便，一些其他未曾考虑到直接、间接损失随时会遇到。阳台外围花草树木丛生，没有道路可走，马云龙、吴玉华只能自行修理开路，产生了相应的经济损失。奥园公司所交付的房型与约定不符，马云龙、吴玉华予以拒收。奥园公司在未能恢复原有房型前，应承担逾期交房的违约责任。马云龙、吴玉华收房不能因此免除奥园公司的违约责任。奥园公司违反合同的第九条第三项关于交付时要有道路等，具备商品房正常使用的基本条件的约定。重庆法院2013年曾有一案，开发商弄错房号交错房，调解时开发商除按合同条款赔偿面积误差外，还另因房屋位置变更赔偿业主15万余元。案涉房屋无进户门，一审判决赔偿6万余元过低。 奥园公司辩称，马云龙、吴玉华诉请的房价款40%的赔偿没有事实依据，且金额过高。奥园公司按照约定时间发出收房通知，不存在逾期交房的情形，马云龙、吴玉华一审中没有提出物业费的诉讼请求，且该物业费不是奥园公司收取的，要求奥园公司退还没有依据，且要求奥园公司承担诉讼费也没有理由，应由马云龙、吴玉华承担。 奥园公司上诉称，请求撤销一审判决，一、二审诉讼费用由马云龙、吴玉华承担。事实和理由：一审认为户型宣传图是合同的有效组成部分，遗漏重要事实，属于认定事实不清，适用法律错误。2016年7月30日，马云龙、吴玉华看过户型宣传资料后，要求销售员带其现场查看，查看完毕才决定购买房屋。根据当时的施工进度，马云龙、吴玉华清楚所购房屋入户门的具体位置。马云龙、吴玉华向一审法院提交的户型宣传图是4号楼的，马云龙、吴玉华购买的是7号楼的房屋，将4号楼的户型宣传图作为7号楼的房屋户型图认定为买卖合同的有效组成部分错误。户型宣传图、销售模型属于要约邀请，不应作为双方的约定。且《商品房买卖合同》附件八补充协议第八条约定出卖人通过口头、书面实物及其他方式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，仅为出卖人销售活动中的宣传行为，以及销售人员对买受人的私下承诺，均不具备任何法律约束力。双方的权利、义务均以合同及本补充协议约定为准。一审将广告资料户型宣传图认定为合同的组成部分与法律规定不符，也与《商品房买卖合同》约定相矛盾。一审法院认为进户门的变更影响了马云龙、吴玉华对部分房屋的使用功能，因此支持其要求赔偿损失的请求，属认定事实和适用法律错误。进户门位置从设计、施工到竣工不存在变更，签订合同前，马云龙、吴玉华亲自去看过房屋，知晓进户门位置，签订合同后进户门也未发生过变更，无需通知马云龙、吴玉华。进户门的位置并未对房屋内部的客厅、房间、厨房等空间部位的使用功能造成损害性的影响，马云龙、吴玉华也未提交产生实际损失的证据。 马云龙、吴玉华辩称，4号楼和7号楼实际户型是一致的，当时给马云龙、吴玉华的就是4号楼的宣传图。宣传图对合同签订有影响，属于合同的一部分。马云龙、吴玉华只能从花园进入，不仅仅是瑕疵。进户门的位置变更与否和马云龙、吴玉华没有关系。购房时，奥园公司没有告诉马云龙、吴玉华房屋没有进户门，也没有告知进户门在阳台及需自行修路。 马云龙、吴玉华向一审法院起诉请求：1.判令奥园公司恢复销售时所宣传的正常户型，如恢复不成请求赔偿1024840元；2.判令奥园公司因房屋交付不符合约定标准向马云龙、吴玉华支付自2017年4月1日起按日计算全部房价款的0.01%违约金截止到法院判决生效日；3.判令奥园公司承担案件全部诉讼费用；4.请求法院对奥园公司不诚信不负责任的行为给予惩罚性赔偿150000元；5.请求法院对奥园公司如有其他新发现应该赋予马云龙、吴玉华的合理赔偿进行判决。 一审法院认定事实：2016年7月30日，马云龙、吴玉华支付奥园公司购房定金20000元，支付广州智安天使网络科技有限公司会员服务费15000元。同年8月4日，马云龙、吴玉华与奥园公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，其中约定，马云龙、吴玉华向奥园公司购买其开发的嘉兴市永汇府邸7幢1单元101室房屋一套，该商品房建筑面积为129.2平方米，单价为5317.39元/平方米，总价款687007元。付款方式及期限：马云龙、吴玉华于2016年8月4日签订合同时支付房款207007元，余款480000元向银行申请按揭贷款。交付期限及条件：奥园公司应当在2017年3月30日前，将符合各项条件的商品房交付马云龙、吴玉华使用。合同签订当日，马云龙、吴玉华支付奥园公司购房款187007元，同月27日，马云龙、吴玉华又支付奥园公司购房款480000元，综上，马云龙、吴玉华共支付奥园公司购房款687007元。2017年3月31日，奥园公司通知马云龙、吴玉华交房验收，马云龙、吴玉华发现所购的房屋没有宣传资料-户型图中设计的进户门，其进户门变更到阳台的位置，从阳台进出，马云龙、吴玉华据此认为奥园公司所要交付的房屋因进户门的变更影响了其房屋的使用功能，与奥园公司进行交涉并要求予以赔偿，终因双方意见不一，遂纠纷成讼。 诉讼中，奥园公司于2018年9月30日已交付马云龙、吴玉华案涉房屋。 一审法院认为，双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，合同自签订之日起对双方当事人均具有法律约束力。奥园公司作为房地产开发企业，其在销售房屋时提供给马云龙、吴玉华所购房屋相对应的户型结构图，是合同的有效组成部分，奥园公司交付的房屋应当符合双方约定条件。现奥园公司所要交付的房屋并不符合其提供给马云龙、吴玉华户型图的要求，奥园公司对房屋进户门位置的变更，事前未告知，事后也未采取补救措施，客观上奥园公司现在也无法再为马云龙、吴玉华重建进户门，其责任在于奥园公司。诉讼中，奥园公司提出愿意以市场价格对该房屋进行回购，马云龙、吴玉华考虑到现在重新购买房屋将受到多种客观因素的限制，重置房产已不现实的情形，不同意退房；而奥园公司所交付的房屋虽为通过竣工验收的商品房，但相对于马云龙、吴玉华来说奥园公司所要交付的房屋存在瑕疵，进户门的变更影响了马云龙、吴玉华对部分房屋的使用功能，因此马云龙、吴玉华要求奥园公司赔偿其损失的请求，符合法律的有关规定，予以支持；赔偿金额经综合考量后以马云龙、吴玉华购买该房屋总价的10%予以赔偿为宜，即奥园公司赔偿马云龙、吴玉华损失68700.70元。对于马云龙、吴玉华的其他诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、奥园公司于判决生效后十日内赔偿马云龙、吴玉华房屋损失68700.70元；二、驳回马云龙、吴玉华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15374元，由马云龙、吴玉华负担7687元，奥园公司负担7687元。 双方当事人二审中均未提供新的证据。 奥园公司对一审认定“2017年3月31日，奥园公司通知马云龙、吴玉华交房验收时，马云龙、吴玉华发现所购的房屋没有宣传资料-户型图中设计的进户门，其进户门变更到阳台的位置，从阳台进出”提出异议，认为奥园公司通知交房前，马云龙、吴玉华已查看过案涉房屋，但没有和奥园公司反映此情况。经询问，马云龙、吴玉华称其在2017年2月份看过案涉房屋，发现没有门，打客服电话，客服称收房的时候就有门了。故奥园公司关于马云龙、吴玉华在收房前已发现案涉房屋进户门变更到阳台位置的陈述属实，本院予以认定。至于马云龙、吴玉华发现当时有没有提出异议，双方各执一词，而该节事实对本案实体处理无影响，本院不予认定。 本院除对一审查明的其余事实予以确认外，另认定，二审中双方当事人确认案涉小区4号楼1层房屋与7号楼1层房屋进户门均设置在阳台。 本院认为，奥园公司向马云龙、吴玉华提供的同户型的4号楼户型宣传图显示进户门非在阳台位置，双方订立的《商品房买卖合同》附件四亦约定进户门为钢门，现奥园公司交付的房屋的进户门属在阳台安装的铝合金玻璃门，与合同约定进户门材质不符，奥园公司也未充分举证证明在订立合同时其已告知抑或马云龙、吴玉华知晓进户门的实际位置，其对此应承担举证不能的不利后果，应认定奥园公司构成违约。奥园公司以进户门位置在设计阶段已确定、未曾发生过变更进行抗辩，本院认为，案涉房屋进户门位置有别于小区内其余大部分房屋进户门位置，奥园公司作为开发商对此特殊性应予以告知，进户门位置未曾发生过变更不构成其合理抗辩事由。 案涉房屋进户门设置在阳台，阳台外为绿地，马云龙、吴玉华走出房屋需通过自行在绿地中铺设的石板小路方能步入小区公共道路，此给马玉龙、吴玉华居住出行带来不便，且因此造成了一定损失，奥园公司应予赔偿。对于一审酌定的68700.70元的赔偿金额，奥园公司虽认为过高，但未提供相应证据证明，本院不予采信。案涉房屋通过竣工及消防验收，马玉龙、吴玉华未举证证明案涉房屋存在危及人身、财产安全的不合理危险，其主张案涉房屋存在质量缺陷并请求增加赔偿金额，没有充分依据。马云龙、吴玉华称房价已从购房时5100元/平方米涨到14000元/平方米，本院认为，房屋增值对房屋所有人马云龙、吴玉华有利，马云龙、吴玉华未举证证明进户门位置对其房屋增值产生了重大不利影响，其亦自认现已将房屋对外出租，租金与周围房屋出租价格差不多，故其以房价上涨为由主张一审酌定奥园公司支付房价10%的赔偿金过低，理据不足。一审综合考虑了奥园公司的违约程度、马云龙方的实际损失及本案实际情况，酌定奥园公司以购房款10%金额予以赔偿，并无不当。 关于马云龙、吴玉华要求支付逾期交房违约金的请求，虽案涉房屋进户门设置在阳台，但此非房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的房屋质量问题，奥园公司在合理期限内通知马云龙、吴玉华收房，马玉龙、吴玉华应及时行使权利履行义务。案涉房屋进户门位置已无法变更，马云龙、吴玉华亦不同意解除合同，其要求对方赔偿损失并不影响其收房，但其却以进户门不符合约定为由拒绝收房长达1年之久，此期间造成的损失属于其自行扩大的损失，应由其自行承担，且其亦不能因同一事由获得双重赔偿，故其要求奥园公司支付逾期交房违约金，本院不予支持。 至于马云龙、吴玉华要求奥园公司退还物业费的请求，属于二审中新增加的诉讼请求，其在一审中并未提出，双方在二审中又无法达成调解，故二审不作审查。 综上所述，马云龙、吴玉华与奥园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6473.50元，由上诉人马云龙、吴玉华负担4956元，嘉兴奥园置业有限公司负担1517.50元。 本判决为终审判决。 审判长  金富祥 审判员  毛 彦 审判员  王世好 二〇一九年二月二十七日 法官助理周倩 书记员胡玉婷