山东省东阿县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1524民初2643号原告（案外人）：巨野县第三建筑安装工程公司。住所地：巨野县城光明街42号。法定代表人：李传东，经理。委托诉讼代理人：**，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马凤苓，东阿合纵法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：肖廷文，男，1970年10月27日出生，汉族，住重庆市大足区。被告（申请执行人）：夏珲，男，1969年10月5日出生，汉族，住重庆市大足区。二被告共同委托诉讼代理人：陈秀金，山东胶城律师事务所律师。被告（被执行人）：中航鼎盛建设发展有限公司。住所地：广西北海市合浦县城基东路132号。法定代表人：韩炳生，董事长。委托诉讼代理人：高业明，该公司法务主管。原告巨野县第三建筑安装工程公司（以下简称巨野三建）与被告肖廷文、夏珲、中航鼎盛建设发展有限公司（以下简称中航鼎盛）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用普通程序，并于2019年1月22日公开开庭进行了审理，原告巨野三建委托诉讼代理人**、马凤苓，被告肖廷文、夏珲共同委托诉讼代理人陈秀金与被告中航鼎盛委托诉讼代理人高业明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨野三建向本院提出如下诉讼请求：1、不得执行位于社区住宅楼和商业服务楼；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月12日东阿县人民法院作出（2017）鲁1524执580号执行裁定书，裁定查封被告中航鼎盛投资建设的位于社区住宅楼及商业服务楼。该裁定查封错误，原告对该宗楼房享有足以排除强制执行的民事权益，且该裁定属于超标的查封。1、被告中航鼎盛对查封楼房不享有物权。虽然东阿县寨西村民委员会在依法取得查封房产的集体土地使用证和建设工程规划许可证后，与被告中航鼎盛签订了“建设用地使用权承租协议书”，但因被告中航鼎盛工程款不到位，仅完成部分土建就停止了施工，并被东阿县人民法院以（2015）东民初字第448号民事判决书解除了该协议。因协议解除，查封房产的土地使用权和已建工程回归至东阿县寨西村民委员会，被告中航鼎盛对已建工程享有的物权转化为债权。被告肖廷文、夏珲的款项虽然通过被告中航鼎盛投入至查封房产，但也仅是与被告中航鼎盛存在债权关系。2、原告享有该查封房产的物权。东阿县寨西村民委员会与被告中航鼎盛解除协议后，与原告订立了新的“寨西村南环社区建设承租协议书”。由原告接手涉案房产继续施工，约定原告享有该宗建设用地使用权，自筹资金自负盈亏对该项目进行建设、经营和管理。并对建成房产有权自主定价、自主销售，且在东阿县住建局办理了施工备案。综上，原告享有查封房产的出售权和土地使用权，即享有了完整的物权。3、该裁定属于超标的额查封。（2016）鲁1524民初1514号民事判决书认定被告中航鼎盛欠付被告肖廷文、夏珲工程款262.7万元，即使把所有的损失计算在内执行标的额也不会超过300万元。而查封的房产总价值在1000万元以上，显然属于超标的额查封，严重违反最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定。况且，被告中航鼎盛已收回并带走购房款123万元。被告肖廷文、夏珲辩称：1、涉案楼房由被告中航鼎盛投资开发建设，产权人应为被告中航鼎盛。东阿县寨西村民委员会与被告中航鼎盛签订“合作开发协议书”和“建设用地使用权承租协议书”后，被告中航鼎盛对涉案工程进行投资，并组织开发建设，故被告中航鼎盛为涉案楼房的产权人。2、程秀沛在工程建设中仅仅提供了劳务，与原告无关。涉案楼房开发初期，被告中航鼎盛作为投资开发者与程秀沛订立“建筑（安装）工程劳务承包合同”，明确约定程秀沛进行劳务承包，故程秀沛并非涉案房产的产权人，更与本案原告无关联。3、我们与被告中航鼎盛系合作投资开发关系，共同出资建设了涉案房产。在涉案楼房建设中，被告中航鼎盛因缺乏建设资金，与我们签订了“合伙经营协议书”，约定我们双方共同对涉案楼房进行投资。合作过程中，我们以现金和转账的方式向程秀沛支付劳务费、工程材料款等费用262.7万元，对涉案楼房进行了直接投资。综上，被告中航鼎盛系涉案楼房的产权人，我们系合伙投资人，程秀沛仅提供了劳务，原告对涉案楼房并不享有物权权利。基于我们的投资行为，依据法院生效判决，对被告中航鼎盛拥有产权的楼房申请执行，合理合法。东阿县人民法院（2017）鲁1524执580号执行裁定书查封涉案楼房，符合法律规定，应予执行。原告的诉求没有事实和法律依据，故应驳回原告的诉讼请求。被告中航鼎盛辩称：1、我公司与东阿县寨西村民委员会先后订立了“合作开发协议书”和“建设用地使用权承租协议书”，对双方权利义务进行了明确约定。建设过程中，我公司支付了规划用款和土地租赁款项，并投资建设10000余平米的工程量。对此，程秀沛和东阿县寨西村民委员会均予认可并确认，具体投资情况可由审计报告予以证明。2、因种种原因，我公司与东阿县寨西村民委员会签订的“建设用地使用权承租协议书”由法院判决解除，但我公司仍对该工程享有合法的所有权和使用权，（2015）东商初字第365号和（2016）鲁1524民初1514号民事判决书判决我公司承担民事责任，既是对我公司享有物权的肯定。3、我公司与东阿县寨西村民委员会解除合同后，原告与何人签订合同怎么签订合同我公司并不知晓，但程秀沛在上次庭审中已明确其是借用原告的施工资质。另外从原告与东阿县寨西村民委员会签订的“建筑工程承租协议书”可看出，其中不存在征用租赁土地等内容，因此原告与东阿县寨西村民委员会应是建设施工的债权债务关系，原告对涉案楼房不具有物权和相应的销售权。4、原告所主张的超标的查封，应在裁定送达后及时提出，现已超过时效。综上，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告双方当事人的陈述、辩论以及举证质证意见，本院认定事实如下：一、关于协议的订立和建设施工。2011年东阿县姚寨镇人民政府以姚政发﹝2011﹞16号文向东阿县人民政府提报《关于寨西村新建居民住宅楼及商贸楼建设项目用地预审申请报告》，同年12月29日东阿县人民政府以东国土资预字﹝2011﹞65号文对该项目用地提出以下预审意见：一、该项目总投资3000万元，计划建设六座六层居民楼和一座二层商住综合楼；二、项目用地按照有关法律规定，办理宅基地用地手续。同日东阿县人民政府颁发“集体土地使用证”。2012年8月2日东阿县住建局颁发建字第372012005号“建设工程规划许可证”，载明建设单位为东阿县寨西村委会，建设项目名称为1#2#住宅楼、1#2#临街楼，建设规模为22187.6㎡。2013年3月6日东阿县寨西村委会（甲方，以下简称寨西村委）与中航长城万鼎工程建设有限公司鲁东分公司（乙方，系被告中航鼎盛下设分支机构）签订“合作开发协议书”，约定乙方为寨西社区项目开发建设代管方。具体内容如下：一、项目总面积为22187㎡，包括两栋住宅楼、两栋沿街商业楼及所有配套设施。具体建设标准以双方审定的设计图纸为准；二、合作方式为甲方提供项目建设所需土地和配合办理相关手续，乙方投入资金开发建设该合作项目；三、该项目建设周期为18个月，自2013年3月1日至2014年8月31日；四、项目合同总价款为33374675元，此价款作为工程款支付和结算的依据。该合作项目建成后，乙方原则上全部出售给村民；五、甲方责任和义务：提供合作项目所需土地；配合办理项目立项审批和开工报告；协调周边四邻和各级政府关系，协调安保工作；审查项目工程和销售所需的申请申报文件及合同并盖章；配合乙方做好楼房的销售宣传，并在销售合同中盖章，出具财务收据；不干涉乙方的正常施工和管理，不随意增加项目建设和费用。乙方责任和义务：负责项目开发资金筹措，保障资金及时到位；负责组织管理全部工程建设并承担工程质量、进度和安全责任；负责编制项目实施方案和计划，并协助甲方申报立项；协助甲方完成平场、勘探、规划设计、监理、工程招标等开工前准备工作；自行组织管理房产销售，销售收入归乙方所有。超出合同价款部分双方平分；承担工期延误给甲方造成的损失，因乙方原因导致延误工期，甲方有权在二个月内收回该项目；承担本项目的施工建设、审批、竣工一切费用，负责保修期内的维修和费用承担。六、特别约定：乙方全权办理房产对外销售工作，销售价格双方商定。销售中乙方签署的销售文件和对买受人的承诺，甲方应予承认并配合办理销售手续；销售中确需优惠或照顾的，必须经乙方代表同意，且优惠幅度不能超过最低限值；双方均不得私自销售房产；甲方前期预售房屋明细、定金收据、销售协议复印件应交付乙方。合同尾部双方加盖印章，并由代表人签字。2013年7月22日寨西村委与中航长城万鼎工程建设有限公司鲁东分公司又签订“东阿县寨西村建设用地使用权承租协议书”（甲乙方与上同），约定甲方将姚寨镇南环路以南、大高路以西的建设用地使用权出租给乙方，由乙方投资建设住宅及商贸楼。具体内容为：三、承租期限为50年，自2013年7月1日至2063年6月30日；四、承租价格：建筑重点占地面积15.62亩，每年每亩租金4032元；普通占地11.32亩，每亩租金1344元，共计租金3903696元。工程全部竣工后，乙方一次性结清全部租金；五、甲方权利义务：配合乙方办理项目建设的有关审批手续；协调处理各方关系并做好安保工作；委托乙方销售房屋并出具相关证明；维护乙方正常的施工建设和房产销售，不干涉或拖延相关手续的办理。乙方权利义务：有权自主建设、经营、管理、使用该建设用地所承载的项目；有权自主使用和分配该建设用地的收益，不承担租金以外的任何费用；有义务筹集全部建设资金，并承担建设工程质量、进度和安全责任；有义务按要求办理项目建设手续；在同等条件下优先照顾寨西村民购房，并执行原定价格；乙方按照保修约定承担楼房及公用设施的维护和维修；有义务按约定交纳租金；乙方不得将土地转租他人。六、特别约定：乙方自负盈亏；甲乙双方分别承担20.18亩和15.62亩建设用地的办证费用；甲方将前期预售房屋明细、收售款项、收据、销售协议应交付乙方财务。合同尾部双方加盖印章，并由代表人签字。2012年11月15日中航长城万鼎工程建设有限公司鲁东分公司（发包方）与程秀沛（承包方）签订“聊城市东阿县寨西村寨西社区劳务承包合同”，约定程秀沛以包工包料的形式承建社区全部建设工程，包括施工图纸以内的土建、装饰装修和安装全部工程内容，发包方按工程施工进度拨付工程款。施工过程中，因发包方工程款拨付不能及时到位，该建设项目于2014年7月8日全面停工。2014年10月27日，中航长城万鼎工程建设有限公司更名为中航鼎盛建设发展有限公司，即本案被告中航鼎盛。2015年4月14日，寨西村委以被告中航鼎盛违约为由向本院提起诉讼，要求解除“东阿县寨西村建设用地使用权承租协议书”。经本院审理认为，双方所订立的“合作开发协议书”已为此后签署的“东阿县寨西村建设用地使用权承租协议书”所取代，意思表示真实，内容合法有效。被告中航鼎盛虽不认可上述协议，但其法定代表人知晓该协议且未作否认表示，应视为追认。因工程款不到位造成停工，而被告中航鼎盛对协议继续履行并无积极态度，危及合同目的的实现，故以（2015）东民初字第488号民事判决书判决解除该协议。判决生效后，2015年11月8日寨西村委（甲方）与原告（乙方）、程秀沛（丙方）商议，为使项目尽快复工，最大限度的减少因被告中航鼎盛违约给甲方和丙方造成的损失，三方共同签署“寨西村南环社区建设承租协议书”，具体约定如下：一、甲方同意乙方作为寨西社区1#临街楼、1#住宅楼即一期工程的总承包方，负责完成上述在建工程的施工，并达到竣工验收合格标准；二、承租期限50年，自2015年11月8日至2065年11月8日；三、租金总额为1954848元，开工前预付5%，剩余款项根据楼房销售进度按比例依次交纳。每逾期一天，乙方按租金总额的1%向甲方承担违约金；四、甲方的责任和义务：负责协调周边关系；配合乙方的项目建设和房产销售；配合乙方澄清中航长城万鼎工程建设有限公司鲁东分公司前期房产预售情况；因乙方违约导致合同解除，甲方有权处置相关不动产。乙方的责任和义务：有权在合法的范围内自主建设、经营、管理、使用该建设用地所承租的项目；自筹建设资金，并承担建设工程质量、进度和安全责任；自负盈亏，对房产有权自主定价和自主销售，同等条件下优先照顾寨西村民；按设计要求负责室外管网铺设、室外道路硬化和绿地建设；按国家规定年限对房屋及公用设施进行维护和维修；丙方负责农民工工资、租赁费和材料费的清算；乙方和丙方对房屋销售情况有义务及时向甲方进行通报；寨西村民购买房屋，在乙方销售定价的基础上每平方米优惠100元；回填土费用由乙方和丙方负责。五、本合同之前与被告中航鼎盛所产生的经济往来，由乙方和丙方负责处理；乙方将房屋及室外配套工程完工验收合格后，交由甲方负责物业管理。合同尾部，三方签字盖章。2015年11月19日原告在东阿县住建局办理施工备案，该局出具“施工备案证明”。此后程秀沛作为原告驻聊负责人依据该协议，在原建基础上继续进行了施工建设。二、关于执行过程和案外人的执行异议。2016年8月4日，被告肖廷文、夏珲向本院提起诉讼，要求被告中航鼎盛和程秀沛、寨西村委会返还工程款262.7万元。2017年3月8日本院以（2016）鲁1524民初1514号民事判决书判决被告中航鼎盛清偿被告肖廷文、夏珲工程款262.7万元。判决生效后，被告肖廷文、夏珲向本院申请执行。2017年6月22日本院以（2017）鲁1524执580号执行裁定书将涉案住宅楼和商业楼予以查封，对此程秀沛提出异议，2017年11月13日本院以（2017）鲁1524执异10号执行裁定书驳回程秀沛的异议，2017年11月23日程秀沛提起案外人执行异议之诉。2018年5月15日本院以（2017）鲁1524民初2768号民事判决书驳回程秀沛的诉讼请求。程秀沛不服提起上诉，2018年10月8日聊城中院以（2018）鲁15民终1769号民事判决书予以维持。2018年10月11日原告又向本院提出执行异议，同年10月20日本院以（2018）鲁1524执异14号执行裁定书予以驳回。11月15日原告提起本案诉讼。本院认为：执行异议之诉是以“对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益”为判断标准，案外人对此承担举证责任。本案中，原告的异议理由能否阻却执行，需从以下几个方面分述之。关于建设工程的合法性问题。寨西村委根据新农村建设要求，经过申报审批程序获准建设住宅楼和商贸楼，依法取得建设用地的“集体土地使用权证”和“建设工程规划许可证”，因此涉案工程的建设符合法律规定。关于协议性质及效力认定问题。根据规划情况，寨西村委应为涉案工程的建设单位。但在具体操作过程中，寨西村委先后与被告中航鼎盛和原告订立了建设土地承租协议。从其内容分析，寨西村委只收取一定年限的土地租金，而将工程建设、楼房销售涉及房地产开发和建设施工等全部内容一概转让，寨西村委从建设单位的主体地位退居为团体购房者的地位，其间的承租协议具有房地产开发的相关内涵。其实质是通过土地出租转让房地产开发权益，该模式在新农村建设过程中不乏先例，现行法律对此也并无禁止性规定，故不应对其间的建设用地承租协议作出否定性评价。且本院已生效的（2015）东民初字第488号民事判决书对此类协议认定为有效，故应依法确认其效力。关于当事人之间的民事法律关系问题。2013年7月22日寨西村委与被告中航鼎盛签订了“建设用地使用权承租协议”，根据该协议约定，被告中航鼎盛通过权利转让取得了实质性的开发商地位，在建设工程完工后对涉案房产亦当然享有所有权权益。但随着其间协议的解除，被告中航鼎盛不再继续承租建设用地和相应的房产开发，寨西村委回归建设单位的主体地位，被告中航鼎盛建设投资转化为债权。2015年11月8日，寨西村委与原告、程秀沛订立“建设承租协议书”，通过权利转让重新设定了原告的开发商地位，包括前期建设的所有工程交由原告施工建设，自主定价自主销售，并在建设部门备案。基于该协议以及其后的建设行为，原告获取了涉案房产占有、处分和收益的全部权益。依据各方当事人的合同主体地位，原告和被告中航鼎盛先后与寨西村委订立了承租协议，双方并不直接交集。同时按照合同相对性原则，原告和被告中航鼎盛之间也不存在直接的债权债务关系。程秀沛与被告中航鼎盛系建设工程施工合同关系，与涉案房产的权属无涉。关于原告诉讼理由能否阻却执行问题。根据以上分析，因被告中航鼎盛在涉案工程中仅为债权关系，故本院执行的实为被告中航鼎盛的到期债权。在不能确定原告与被告中航鼎盛之间直接存在债权债务关系的前提下，将不为被告中航鼎盛所有的涉案房产予以查封，妨碍了原告对涉案房产的正常处置。综上，原告根据与寨西村委的建设用地承租协议履行了相关义务，因此取得了对涉案房产所有权权益，该权益足以阻却强制执行，其异议理由成立，本院应予支持。三被告主张被告中航鼎盛与寨西村委协议解除后，被告中航鼎盛仍对承建工程享有所有权，有违法律规定，依法不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：停止对位于社区住宅楼和商业服务楼的执行。案件受理费100元，由被告中航鼎盛建设发展有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  李宪华人民陪审员  **阳人民陪审员  孟高峰二〇一九年二月二十五日法官助理**书记员权薇