海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终16号 上诉人（原审被告）：魏慧晨，男，1979年12月7日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：魏瑞志，男，1950年5月23日出生，汉族，住北京市西城区，系魏慧晨的父亲。 委托诉讼代理人：庆赫，甘肃途胜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜珊，女，1983年5月27日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。 委托诉讼代理人：姜作发，男，1949年10月4日出生，汉族，原住黑龙江省哈尔滨市道里区，现住保亭黎族苗族自治县，系姜珊的父亲。 委托诉讼代理人：王润苗，海南卫伦律师事务所律师。 上诉人魏慧晨因与被上诉人姜珊房屋买卖合同纠纷一案，不服保亭黎族苗族自治县人民法院（2018）琼9029民初352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 魏慧晨上诉请求：1.请求贵院依法查明事实后改判，驳回被上诉人的诉讼请求，或裁定撤销原判将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院在庭审中归纳本案的争议焦点是：合同条款约定不明及履行瑕疵是否会影响合同效力。但该焦点所涉及的事实并未能依法查明，且在归纳争议焦点过程中遗漏了与案件处理结果相关的重要事实，并偷换概念，将被上诉人的根本性违约行为表述为“履行瑕疵”，从而在事实查明不清的基础上错误适用法律，作出了错误的判决，此外，一审判决结果明显不公，导致当事人权利义务明显失衡。上诉人认为，一审判决的错误具体表现如下：一、一审法院对于案涉房屋约定过户时间的背景因素和为何在合同约定的过户时间未能过户的原因查明不清，从而导致未能正确认定上诉人的合同目的以及被上诉人的违约行为。首先，案涉房屋的买卖合同第三条中，对于案涉房屋的过户时间约定是清晰明确且不存在歧义的，即“2016年12月份”，并不存在“条款约定不明”的情形，而之所以对过户时间进行如此明确约定并将其限定在2016年12月，是因为上诉人须在2017年1月前即完成案涉房屋的过户手续办理，这也是上诉人同意签署并履行该买卖合同的基本前提。根据海南省2016至2017年期间的房地产调控措施，我们可以看出，2016年全年海南省房产调控力度不断加大，限购限售政策力度持续加强。从2016年12月9日起，五指山、保亭、白沙、琼中4市县直接列为试点“两个暂停”管理的市县，列入“两个暂停”的市县，继续暂停新增商品住宅和产权式酒店用地审批；加强商品住宅用地管控。而根据海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行2017年4月14日颁布的《关于限制购买多套商品住宅的通知》(琼建房(2017)96号)文件，以及保亭黎族苗族自治县人民政府2017年5月16日颁布的《关于进一步加强房地产市场调控的意见》(保府(2017)5号)文件，非本省户籍居民家庭在保亭限购**住房，同时暂停向在海南省已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。据此，上诉人已丧失了在保亭县和海南省范围内购买其他住房的资格，而位于保亭县的案涉房屋也被被上诉人占有。而作为非海南省户籍居民的上诉人，之所以在2016年10月出售案涉房屋，是为了在海南省其他地方重新购买住宅，为避免在未来可能出台的限购政策所影响，上诉人才在2016年10月特意与被上诉人约定，过户手续必须在2016年12月办理完毕。这才是上诉人签订该合同的初衷和根本目的，而这一目的因被上诉人的违约行为而并未能顺利实现，上诉人还因被上诉人的违约行为造成了重大损失，丧失了宝贵的交易机会。其次，对于为何在2016年12月房屋未能办理过户，一审法院并未依法查明原因，从而错误地将违约责任归责于上诉人并免除了被上诉人的违约责任。对这一影响案件裁判结果的关键事实，一审法院仅在判决书审理查明部分以“2016年12月5日，被告配合原告办理产权过户，但条件不具备，无法办理”一笔带过。但这已充分说明，上诉人并未违约反悔，而是在积极配合被上诉人共同办理过户手续，但过户究竟需要何种条件?为何导致条件不具备?一审法院均未能依法查明。根据上诉人在一审中提交的相关证据和庭审中各方当事人的陈述，足以证实，双方在书面约定了过户时间后，进一步通过口头形式进行了补充约定，即由作为买受人的被上诉人负责落实过户的条件并保证过户能够顺利进行。但被上诉人不但未如实向上诉人告知过户的条件，也未采取任何措施避免上诉人损失的扩大，而是直接通知上诉人配合其办理过户手续。在过户未果且何时能够过户仍然无法确定的情况下，被上诉人在已经入住案涉房屋的情况下，还主动提出要将上诉人的案涉房产证先予以保留。上诉人之所以在2016年12月收取了其约定房款的80%，并于2018年2月收取了其约定房款的10%，正是基于自身已经产生损失，且为了保证财产权益能够得以基本保护方才实施的权利保障措施。而被上诉人未按照约定负责落实过户条件且故意隐瞒的行为，直接导致了上诉人的合同目的未能实现，应属根本性违约而非一审法院所表述的“履行瑕疵”，一审法院如此表述，显有偏袒被上诉人之嫌。因此，上诉人认为，一审法院归纳案件争议焦点过于简单机械，而双方的合同履行目的究竟如何,案涉房屋未能如期过户的原因和后果如何,双方是否实施了违约行为,均未能列入争议焦点，导致判决结果片面化。上诉人认为，正是由于被上诉人隐瞒真实情况，才导致了案涉房屋未能按照约定时间办理完毕过户手续，从而致使上诉人的合同目的未能顺利实现并酿成纠纷。案涉买卖合同的双方目的不同，被上诉人的目的是为了取得房屋的使用权和所有权，而上诉人的目的是为了通过出售该房屋而顺利购买其他房屋，如按照一审判决的结果，被上诉人的合同目的通过司法途径顺利得以实现，而上诉人不但合同目的无法实现，还承受了巨大的机会成本损失，反而未能得到任何救济与补偿，甚至被上诉人的违约行为和对上诉人的肆意人身攻击行为也未受到任何制约和制裁。一审判决仅轻描淡写地以“从情理上来讲，原告的言行确实不可取”即免除了其违约责任，该判决结果也显失公平。二、一审判决若交付执行，势必造成双方合法权益的巨大反差和显失公平，上诉人的合法权益将会得到不可避免和无法逆转的损害。一审判决在本院认为部分指出，“被告提出的三点抗辩理由只有一个原因，即房价的上涨完全超出了双方的预期，被告后悔当初以较低的价格出售。”这完全是一审法院的主观臆断和自我推测，纵观全案审理过程，上诉人从未以房价理由提出任何抗辩，何来被告因房价上涨后悔，一审法院显然是以先入为主的方式作出了有利于被上诉人的解释。既然一审法院认定房价因素是本案发生纠纷的根本原因，那一审判决交付执行是否公平。以案涉房屋所在地的不动产交易价格变化来看，案涉房屋的约定交易价格是58万元整，房屋证载建筑面积是109.16平米，即交易单价仅为5313.3元，而当前保亭县的同等状况的商品房新房价格约为2.5万元/平米，即便是二手房也在1.5万元/平米以上，也就是说，房价已上涨至少三倍。在此情况下，被上诉人显然通过该交易获得了巨大利益，而上诉人不但未能顺利实现出售案涉房屋换购其他房屋的目的，反而至今也无法购买其他住房，而如果现在将案涉房屋过户至被上诉人，上诉人势必要付出数倍于2016年12月的资金方能购买其他住房，而该巨额损失正是由于被上诉人违约致使案涉房屋未能在约定时间过户所产生。此外，该房屋自2016年10月起即由被上诉人占有并居住，权属证书也在当年12月交付给了被上诉人，导致上诉人也无法自用、出租或将其抵押，也就是说，上诉人在实质上已经丧失了对该房屋的任何形式的处分权利，同时也丧失了重新购买其他房屋的资格。在此情况下，一审法院仍忽略判决结果所造成的明显不公，径行判令上诉人违约并应按照原协议继续履行过户义务。综上，一审判决查明事实不清，适用法律错误，对上诉人提交的证据和抗辩理由不予采纳于法无据，上诉人请贵院在查清事实的基础上，依法改判或将本案裁定发回重审，确保上诉人的合法权益得以维护。 被上诉人姜珊答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原告向一审法院起诉请求：1.确认原告、被告双方签订的《买卖房屋协议书》有效；2.被告继续履行合同，并于本判决生效之日起30日内将房屋产权办理过户至原告名下；3.本案受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年10月23日，原告与被告签订《买卖房屋协议书》，内容是：经双方协商就海南省保亭县南美假日一期二幢三单元1004号房屋买卖一事达成如下协议：1、被告出售此房售价人民币58万元整。被告净价收取售房款58万元，买卖过程中产生的一切费用由原告承担；2、2016年10月23日（3日内）原告向被告支付5.8万元定金后方可入住该房；3、双方约定2016年12月份办理过户手续，当地房产部门同意受理此房产交易后原告向被告支付房款30万元整；4、经有关部门手续办理完毕后原告向被告付清余款22.2万元；5、被告须保证此房无抵押，无欠款等纠纷，如因被告原因不能办理房产交易，一切后果由被告承担，被告需全额退回原告已付房款，并赔偿原告定金双倍予以补偿；6、在买卖过程中原告未按双方约定按时付款即视作违约，并向被告支付双倍违约金额，三日内搬出该房屋；如被告反悔违约，应向原告赔偿双倍违约金作为补偿。当日签订合同后，原告向被告支付购房定金5.8万元，被告则将房屋交付给原告使用。2016年12月5日，被告配合原告办理产权过户，但条件不具备，无法办理。2016年12月6日，原告向被告支付购房款46.4万元，被告将房屋产权证书交付给原告。2018年2月9日，原告将购房尾款5.8万元支付给被告。2018年2月12日，原告取得编号2018-2-0210房屋国有土地使用权分割转让证明书。2018年7月9日，原告以被告不履行协助办理房屋产权过户为由，向一审法院提起诉讼。 一审法院认为：本案争议焦点是，合同条款约定不明及履行瑕疵是否会影响合同效力。从《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定来看，在没有违法情形存在的前提下，合同自成立时生效。合同履行过程中，除非存在合同效力待定或合同无效等情形，否则当事人应当按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，依照约定全面履行自己的义务。本案中，被告反驳原告诉求的理由，概况起来有三点，首先是将《买卖房屋协议书》第三条约定理解为如果原告不能在双方约定2016年12月办理产权过户的，协议不能生效；其次，在产权未过户前，被告要求原告支付尾款，原告拒绝支付还恶语伤人；第三，原告为了办理产权过户，利用他人以短信方式试图逼迫被告。被告基于上述三点理由，明确表示拒绝配合原告办理房屋产权过户。从另一个角度讲，被告提出的三点抗辩理由只有一个原因，即房价的上涨完全超出了双方的预期，被告后悔当初以较低的价格出售。但被告提出的抗辩理由中除了第一点外，其他两点并不符合法律规定。即使是第一点抗辩理由，双方也没有在协议上约定如果短期内或者一定期限内，购房方除了售房方的原因外，不能办理产权过户的，协议无效或解除协议。因此，被告提出的抗辩理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。当然，从情理上来讲，原告的言行确实不可取，但这不是法律规定。法律规定是《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告既已向被告支付了全部购房款，如果被告没有提出原告违反双方协议的事实依据，被告应当依照协议约定配合原告办理产权过户。据此，原告与被告签订的《买卖房屋协议书》不因个别条款约定不明及履行瑕疵而影响其效力。原告请求确认《买卖房屋协议书》有效，并请求被告继续履行合同，于本判决生效之日起30日内将房屋产权办理过户至原告名下，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认原告姜珊与被告魏慧晨签订的《买卖房屋协议书》有效；二、被告魏慧晨在本判决生效之日起30日内将房屋产权办理过户至原告姜珊名下。一审案件受理费人民币9600元（原告已预交人民币4800元），由被告魏慧晨承担。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：本案的房屋买卖合同是否应继续履行。上诉人与被上诉人签订的《买卖房屋协议书》，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应继续发履行，上诉人在被上诉人支付完购房款项后拒绝配合被上诉人办理房屋产权过户手续，是违约行为，上诉人应配合被上诉人办理完房屋产权过户手续。上诉人以双方签订的购房合同违反了当地的限制购房政策，但无法提供充分有效的事实根据，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，为此，其上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9600元，全部由上诉人魏慧晨负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁振文 审判员  林 珍 审判员  白玉琳 二〇一九年二月二十八日 书记员  陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。