安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖01民终8062号上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司肥西支行，住所地安徽省肥西县上派镇巢湖路中段。负责人：陶红，行长。委托诉讼代理人：周永玲，安徽徽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，安徽徽商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张守兵，男，1970年6月22日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：王旭东，安徽禾森律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗婷，安徽禾森律师事务所实习律师。上诉人中国工商银行股份有限公司肥西支行（以下简称肥西工行）因与被上诉人张守兵房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初3160号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。肥西工行上诉请求：撤销一审判决，改判支持肥西工行一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由张守兵承担。事实和理由：1.一审法院认定肥西工行未在合理期限之前通知张守兵解除合同而对解除租赁合同的主张不予支持错误。解除通知可以通过诉讼方式行使，肥西支行自起诉时起的一审诉讼的审理期限为通知的“合理期限”。肥西支行2019年5月6日起诉，2019年6月4日开庭，至一审判决间隔两三个月，张守兵可以在此期间行使自己权利。2.一审法院认定2008年5月13日至2019年5月13日年租金3300元错误。2008年5月13日以后双方未订立书面合同，系不定期租赁关系，租金并未明确，应采用市场价格履行。一审法院对租金具体数额不认可，也应指定评估机构按照市场价格计算租金。张守兵辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。一审法院对解除租赁合同的主张不予支持，事实认定清楚。《租赁协议》第三条明确约定解除合同需提前一个月通知，这是要求腾房的前提程序，也是履行提前通知对方的约定义务，以便让本人对即将丧失租赁物的占有使用有足够的时间准备，以另行租赁保障其继续经营。一审法院所认定“按照双方订立和同事约定的年租金3000元上浮10%，即年租金确定为3300元为宜”，是对《租赁协议》的准确认定。因原租赁协议至2008年5月12日届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，故2008年5月13日至今，双方为不定期租赁，且原租赁合同继续有效。本人认为不定期合同不是合同，只是不定期租赁关系。肥西工行向一审法院起诉请求：1、判令张守兵立即将位于上派镇巢湖西路原车站储蓄所楼房两层（门面房四间及二楼四间，共八间）腾退交还给肥西工行；2、判令张守兵向肥西工行支付房屋租金468630元（暂计算至2019年3月31日，自2006年5月12日至2008年5月12日按照租赁合同计算为6300元，2008年5月13日以后按照市场价计算至实际腾退之日止）；3、判令张守兵付清水费、电费及租住期间产生的各相关费用；4、判令诉讼费由张守兵负担。在一审庭审时，肥西工行增加诉讼请求：判令解除肥西工行、张守兵之间的租赁合同关系。一审法院认定事实：2006年5月12日，肥西工行、张守兵签订了《租赁协议》，肥西工行将位于上派镇巢湖西路原车站储蓄所楼房两层共八间房屋出租给张守兵。双方在协议中约定“暂租二年”，自2006年5月12日至2008年5月12日，并约定协议签订后两个月内张守兵支付第一年租金3000元，第二年租金在次年的前一个月支付，次年租金视市场行情另行协商，但增减幅度不能超过上年租金的10%，在双方协商不成的情况下，肥西工行有权停止租赁。该协议第三条还约定“如甲方需要，须提前一个月书面通知乙方”，第五条约定“乙方在租赁期间，水、电及各相关费用自理，与甲方无涉”。此后，张守兵即使用涉案房屋至今，但未支付租赁费用。一审法院认为，肥西工行、张守兵签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，对双方均具有约束力，双方均应按照约定全面履行义务。本案中双方主要有三个争议焦点。一、双方签订的合同租赁期限约定为二年，在二年租期届满后，张守兵继续使用租赁物，出租人并未提出异议，故根据相关法律规定，此后的租赁期限应视为不定期租赁。肥西工行虽可依照法律规定随时解除租赁合同，但应当在合理期限之前通知承租人。本案中肥西工行并未举证证明其已在合理期限之前通知了张守兵解除合同，故对其主张解除租赁合同，判令张守兵交还房屋的诉请，依法不予支持。二、肥西工行主张的2006年5月12日至2008年5月12日的租金，双方在租赁协议中有明确约定的给付期限，但肥西工行未在法律规定的时效内主张权利，显已超过诉讼时效，张守兵的辩称理由能够成立，对肥西工行主张的该部分租金，依法不予支持。对于2008年5月12日之后的租金，因双方对租金的支付标准及给付期限均未约定，也无证据证明双方就此达成补充协议，故肥西工行可随时要求张守兵履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项的规定，按照双方订立合同时约定的年租金3000元上浮10%，即年租金确定为3300元为宜，并自2008年5月13日起支付至张守兵交还房屋时止，经计算截止2019年5月13日应为36300元，此后的租金张守兵应于每年的5月13日前支付。张守兵辩称2008年5月13日至2016年5月12日期间的租金也已超过诉讼时效的主张不能成立，依法不予采纳。三、肥西工行主张张守兵应付清水电费及张守兵租住期间产生的其他费用，因其并未举证证明张守兵已欠付上述费用，也未举证证明上述费用的具体项目和数额，故对其该项诉求，依法亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）、（四）项、第九十六条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、张守兵应于判决生效后七日内支付中国工商银行股份有限公司肥西支行房屋租金36300元（截止2019年5月13日），自2019年5月14日后的租金按3300元/年于每年的5月13日前付清，直至其交还房屋时止；二、驳回中国工商银行股份有限公司肥西支行其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4165元，由中国工商银行股份有限公司肥西支行负担3842元，张守兵负担323元。本案二审期间，当事人没有提交新的证据。工行肥西支行向本院提交说明：肥西支行原车站储蓄所上派镇巢湖南路，后因道路改造更改为上派镇巢湖西路，土地证与租赁合同地址系同一地址。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，肥西工行与张守兵签订的租赁协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。该租赁协议约定的租期届满后，张守兵继续占有使用房屋，肥西工行未提出异议，案涉租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系。肥西工行上诉认为房屋租金应另行按市场价格计算支付的意见，没有事实和法律依据，张守兵亦不予认可，一审法院根据合同约定认定案涉房屋年租金3300元并无不当，本院予以维持。张守兵自2006年承租案涉房租，长达十余年未缴纳房租，应属违约，肥西支行有权要求解除合同。且双方形成不定期租赁合同关系后肥西工行可以随时解除合同，肥西工行要求解除租赁合同关系并腾退案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。肥西工行的其他上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，肥西工行的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初3160号民事判决第一项：张守兵于判决生效后七日内支付中国工商银行股份有限公司肥西支行房屋租金36300元（截止2019年5月13日），自2019年5月14日后的租金按3300元/年于每年的5月13日前付清，直至其交还房屋时止；二、撤销安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初3160号民事判决第二项；三、确认中国工商银行股份有限公司肥西支行与张守兵租赁合同关系解除；四、张守兵于本判决生效之日起七日内将上派镇巢湖西路原车站储蓄所楼房两层（门面房四间及二楼四间，共八间）腾退交还给中国工商银行股份有限公司肥西支行；五、驳回中国工商银行股份有限公司肥西支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取4165元元，由中国工商银行股份有限公司肥西支行负担；二审案件受理费8329元，由中国工商银行股份有限公司肥西支行负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一九年十一月二十一日法官助理贾柏轩书记员姚静附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审