浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1405号 上诉人（原审被告）：敖某，女，1972年8月21日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 上诉人（原审被告）：蒋某，男，1970年6月28日出生，汉族，住浙江省长兴县。 被上诉人（原审原告）：湖州市历史文化街区保护改造有限公司，住所地湖州市吴兴区红旗景都**。 法定代表人：沈延，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘泉生，浙江汉本律师事务所律师。 上诉人敖某、蒋某为与被上诉人湖州市历史文化街区保护改造有限公司所有权确认纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2019）浙0502民初139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案经过阅卷和调查，询问当事人，现已审理终结。 敖某、蒋某上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2008年年初，敖某与顾某达成房产交易意向，约定购房价格为265000元，同年3月17日，敖某与顾某前往房产交易主管部门签署《湖州市房屋买卖合同》。顾某为减少其所承担的房产交易税费，特提出要求将备案合同中的自议价格写为160000元，先支付215000元，等过户成功后再支付50000元。敖某出于对其残疾人身份的同情，答应了顾某上述请求。该份备案合同关于产权登记作出了明确的约定：“自本合同生效之日起，乙方（顾某）在三个月内向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续。乙方自愿承担房屋转让交易发生的各项税费。违约金为人民币50000元。”同年3月18日，顾某向敖某支付了215000元，上诉人向顾某交付了房屋。但其后，顾某既未缴纳相关税费，亦未办理过户手续，更未支付50000元余款。期间，上诉人多次向顾某进行催讨，均未果。2010年5月7日，被上诉人在未确定房屋所有权权属，未审查房产证及登记信息的情况下，与顾某签署了《协议书》。该份《协议书》对于房屋的所有权归属只字未提，只约定了房屋转让事宜和补偿价款。尤其需要说明的是，《协议书》中明确写明，合同约定转让的房屋为“红丰154幢103室，建筑面积51.97平米。”时隔五年半以后，2015年12月28日，被上诉人仅凭上述《协议书》，办理了“”的房产证。2017年，上诉人敖某与上诉人蒋某在购买新商品房缴纳税费时，才得知顾某并未办理房屋的过户手续，该房屋仍在上诉人名下。上诉人多次尝试与顾某联系，要求其支付余款，缴纳交易税费，办理房产过户手续，但穷尽一切办法都找不到顾某，故上诉人认为顾某因不愿缴纳税费和50000元的余款，放弃购买该套房屋，所以上诉人补办了房屋的房产证。在上诉人补办完房产证仅仅两个月后，即2017年7月28日，湖州市地名委员会办公室出具证明原红丰新村154幢二单元103室，经地名调整后，现标准地名为”。上诉人认为:1.上诉人与顾某关于涉案房屋转让因顾某未支付足额房款，未办理过户手续，未缴纳交易所产生的相关税费，致使整个交易并未实际完成。根据《中华人民共和国物权法》之相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋的转让未经登记，不发生效力，故其所有权仍属于上诉人所有。2.上诉人与顾某签署的《湖州市房屋买卖合同》明确约定乙方在三个月内向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续。上诉人已经完全履行合同所约定之义务，但顾某既未支付剩余房款50000元，亦未支付违约金50000元，故合同所涉及的房屋所有权并未发生转移，仍属上诉人所有。3.被上诉人在一审中所提交的由顾某签名的数份文件，通过对比可发现其数个签名风格迥异，完全不是同一人所书写。一审未向顾某本人了解相关情况，仅凭湖州市房产管理中心出具的房屋买卖批复，就武断认定涉案房屋所有权归顾某所有，显然与事实相违背。4.湖州市房产管理中心出具的房屋买卖批复仅仅是行政主管批准房产交易行为，其亦注明“接本批复按规定纳税后向产权监理科申请变更房屋所有权证”。顾某并未据此履行纳税义务，就意味其已经放弃该批复赋予其的权利，更充分说明该房屋所有权并未变更，房产交易行为并未完成。5.被上诉人与顾某所签署的《协议书》为无效合同。顾某未缴纳房产交易税费，未办理房产登记手续，以欺诈之故意将房屋转让给被上诉人，其行为严重损害国家利益，根据《中华人民共和国合同法》之相关规定，该《协议书》属于典型的无效合同。被上诉人基于无效合同，本应无法办理房产证。但被上诉人不知通过何种途径办理了与《协议书》约定不相一致的另一门牌号的房产证，在《协议书》签订之后历时九年之久，单凭湖州市地名委员会办公室2017年7月28日出具的地名调整说明，向法院起诉要求确认房屋所有权，其行为显然不具有合法性和合理性。6.湖州市房地产开发实业总公司作为湖州地区建设系统的龙头国企，被上诉人作为其全资子公司，在行使拆迁或收购房屋行为时，理应尽到足够的谨慎义务，必须查清房屋权属是否清晰明确，必须及时缴纳房产交易所产生的税费，必须及时办理与协议约定相一致的房产过户手续。被上诉人在与顾某签署《协议书》时未能查清相关事实，长达五年半后才办理了与《协议书》不相一致的房产证，其及所提供之证据显然无法证明其对涉案房屋享有所有权。7.被上诉人一审提交的证据《湖州市房屋所有权（转移）登记申请表（表二）》是明显的伪证。2008年，上诉人将房屋交付给顾某后，除上门催付房屋余款后再未与顾某见过面。2009年起顾某搬离房屋，上诉人想尽一切办法找不到顾某。而《申请表》的日期为2010年3月22日，敖某、蒋某、顾某三人的签名明显是他人签字。该份证据显然是被上诉人人为掩盖其与顾某之间房屋转让协议的非法性而事后刻意伪造的。 湖州市历史文化街区保护改造有限公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，判决正确。2008年3月17日，敖某与案外人顾某签订房屋买卖合同，约定敖某将登记在其名下的坐落于房屋卖给顾某，转让价格16万元，顾某承担房屋转让发生的各项税费。同日，敖某、蒋某与顾某到湖州市房产管理中心填写房屋所有权登记申请表，蒋某作为房屋共有人同意房屋的买卖行为以及变更房屋所有权登记行为，湖州市房产管理中心出具房屋买卖批复，“经本所审核，批准敖某将坐落的房屋卖给顾某，房屋自议价为16万元，即日起，上述房屋所有权属顾某所有。接本批复按规定纳税后向产权监理科申请变更房屋所有权证。”次日，顾某向敖某支付215000元，此后顾某未交纳税金也未办理房屋所有权证。2010年5月7日，顾某与被上诉人签订协议书，约定座落于的房屋归被上诉人所有，被上诉人货币补偿31万元。2015年12月28日，被上诉人办理了涉案房屋的所有权证，权属证号为湖房权证湖州市字第××号，载明房屋坐落于。2017年5月15日，敖某、蒋某补办了房屋所有权证，权属证号为浙（2017）湖州市不动产权第0040517号，房屋坐落于。2017年7月28日，湖州市地名委员会办公室出具证明，原红丰新村154幢2单元103室，经地名整治后，现标准地名为。以上证据充分证明一审对上述事实的认定清楚。二、敖某、蒋某与顾某之间的房屋买卖行为以及顾某与被上诉人之间的房屋买卖行为，均系当事人真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。两上诉人已将涉案房屋卖予顾某，并取得房屋相应价款，房屋所有权经湖州市房产管理中心批复确认为顾某所有，故两上诉人不再享有涉案房屋的所有权。被上诉人向顾某购买该房屋支付了相应价款，并且办理了所有权登记，为该房屋的合法所有人，故一审判决完全正确。三、上诉人的上诉事实和理由均不能成立，依法应驳回。1.现有证据证明顾某已支付房款，且交易双方已经在湖州市房产管理中心办理了交易审批手续。接下去，顾某完全可以独立完成纳税和领证手续，而且案涉房屋也已经交付给顾某。故上诉人认为交易并未实际完成，房屋所有权人属于上诉人的观点不能成立。2.上诉人虽然陈述顾某尚欠5万元房款，但没有提供任何有效证据证明，且顾某是否欠款也不影响房屋归顾某所有的事实。上诉人认为顾某违约没有支付剩余房款5万元也没有支付违约金，故房屋所有权未发生转移的这一主张没有任何事实依据和法律依据。3.上诉人对2008年3月17日提交湖州市房产管理中心的房地产交易房屋所有权登记申请表、湖州市房屋买卖合同并无异议，该证据上都有上诉人的签名，湖州市房产管理中心也正是根据上诉人和顾某的共同申请作出房屋买卖批复，一审在查明事实后认定案涉房屋所有权归被上诉人所有，事实清楚，证据充分。4.上诉人认为顾某未履行纳税义务，就意味着已经放弃批复赋予的权利、房产交易行为未完成，这一观点缺乏事实和依据。现有证据证明上诉人与顾某的房产交易行为包括签约、支付房款、交付房屋、共同填写房屋所有权登记申请表等一系列行为，证明房产交易实际已经完成。5.上诉人认为被上诉人与顾某签订的买卖协议书为无效合同，这一观点与法律规定相悖。二手房屋即使没有过户，也是依法可以买卖的。被上诉人作为买受人已经支付了房款，也实际占有了房屋，相关出让人包括上诉人和顾某，都有义务配合办理过户。何况案涉房屋已经登记在被上诉人名下，被上诉人已经依法取得房屋所有权。由于上诉人的不诚信行为，采取欺骗手段、利用登记部门的漏洞补办了新的不动产权证，侵害了被上诉人的利益，被上诉人的诉请合理合法。6.从上诉人在2017年7月19日和8月1日两次信访内容看，上诉人明知案涉房屋属于被上诉人所有，也认可2008年出卖后办理了过户，要求相关部门对该房屋老门牌号仍在其名下的情况进行处理，明确要求销户，上诉人在明知房屋已经不属于其所有的情况下，又以遗失房产证这一虚假的理由错误的补办了不动产权证，从而直接导致纠纷，应承担法律责任。7.关于上诉人提到的湖州市房屋所有权转移登记申请表，一审并没有作为有效证据采信，上诉人不能以此否定一审所认定的事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求和事实、理由不能成立，请求依法予以驳回，维持原判。 湖州市历史文化街区保护改造有限公司向一审法院起诉请求：1.确认湖州市吴兴区（原）房屋归湖州市历史文化街区保护改造有限公司所有；2.责令敖某、蒋某注销其于2017年补办的[浙（2017）湖州市不动产权第0040517号]不动产权证；3.敖某、蒋某承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：敖某与蒋某于1996年12月10日登记结婚，系夫妻关系。2008年3月17日，敖某与顾某签订湖州市房屋买卖合同，约定敖某将登记在其名下的坐落于湖州市吴兴区房屋卖给顾某，转让价格160000元，顾某承担房屋转让发生的各项税费。同日，敖某、蒋某与顾某到湖州市房产管理中心填写房屋所有权登记申请表，蒋某作为房屋共有人同意房屋的买卖行为及变更房屋所有权登记行为。湖州市房产管理中心出具房屋买卖批复：“经本所审核，批准敖某将坐落于房屋卖给顾某，房屋自议价为160000元，即日起，上述房屋所有权属顾某所有。接本批复按规定纳税后向产权监理科申请变更房屋所有权证”。2008年3月18日，顾某向敖某支付215000元。嗣后，顾某未交纳税金，亦未办理房屋所有权证。2010年5月7日，顾某与湖州市历史文化街区保护改造有限公司签订协议书，约定坐落于房屋归湖州市历史文化街区保护改造有限公司所有，湖州市历史文化街区保护改造有限公司货币补偿顾某310000元（含房屋价款和拆迁补偿款）。2015年12月28日，湖州市历史文化街区保护改造有限公司办理了涉案房屋的所有权证，权属证号为湖房权证湖州市字第××号，产权证载明房屋坐落。2017年5月15日，敖某与蒋某补办了房屋所有权证，权属证号为浙（2017）湖州市不动产权第0040517号，房屋坐落湖州市。2017年7月28日，湖州市地名委员会办公室出具证明：“原红丰新村154幢二单元103室，经地名整治后，现标准地名为。”现湖州市历史文化街区保护改造有限公司诉至该院，要求确认涉案房屋所有权归属。 一审法院认为：敖某与蒋某与顾某之间的房屋买卖行为以及顾某与湖州市历史文化街区保护改造有限公司之间的房屋买卖行为均系当事人真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。敖某、蒋某已将涉案房屋卖予顾某，并取得房屋相应价款，房屋所有权经湖州市房产管理中心批复确认为顾某所有，故敖某、蒋某不再享有涉案房屋的所有权。本案湖州市历史文化街区保护改造有限公司向顾某购买该房屋，支付了相应价款，并且办理了涉案房屋的所有权登记，为该房屋的合法所有权人。故对湖州市历史文化街区保护改造有限公司主张的确认湖州市吴兴区（原）房屋归其所有的请求，该院予以支持。湖州市历史文化街区保护改造有限公司主张敖某、蒋某注销其于2017年补办的[浙（2017）湖州市不动产权第0040517号]不动产权证的请求，不属于人民法院民事案件审理范围，该院在本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决：一、确认坐落于湖州市吴兴区房屋（原湖州市红丰新村154幢2单元103室房屋）归湖州市历史文化街区保护改造有限公司所有。二、驳回湖州市历史文化街区保护改造有限公司其余诉讼请求。本案受理费100元，减半收取50元，由敖某、蒋某负担。 二审中，双方均无新的证据提交。 本院确认一审查明的事实。 本院认为，本案二审期间的主要争议焦点为：案涉房屋应归何人所有。在案证据显示，上诉人敖某已于2008年3月17日以16万元将案涉房屋转让给顾某，顾某已支付了相应价款。两上诉人与顾某共同填写了房屋所有权登记申请表，意在将房屋所有权转让给顾某。根据当时的政策，在房屋所有转转移过程中，上诉人应当履行的手续已履行完毕，无权再对房屋进行处分，只要顾某交纳相应税费，案涉房屋所有权证将办到其名下。其后，虽然顾某未缴纳税费，但其将房屋转让给被上诉人后，由被上诉人交纳税费，不动产登记机关根据被上诉人提供的材料将案涉房屋不动产权证办理到被上诉人名下，符合各方订立合同的目的，也与上诉人信访反映的情况一致。上诉人虽然补办了房产证，但不能以此作为确认房屋所有权的依据。另，上诉人主张系以26.5万元的价格将案涉房屋卖给顾某，但并未提供证据证明，即便真如上诉人所陈述，但上诉人同时亦称剩余5万元待过户后支付，故该5万元未支付并不影响房屋所有权的转移。 综上，上诉人蒋某、敖某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人蒋某、敖某负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄丽琴 审判员  徐 晶 审判员  周辰晨 二〇一九年十一月十八日 书记员  周进方