吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终2164号上诉人（原审原告）：王爽，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：宋宽宇（系王爽丈夫），住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：刘军，吉林领商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林市大唐房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：张鹏飞。委托诉讼代理人：贾伟，吉林松花江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林市诚鑫房地产经纪有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区。法定代表人，周家亮。委托诉讼代理人：张闯。被上诉人（原审第三人）：刘洋，住吉林省吉林市船营区。上诉人王爽因与被上诉人吉林市诚鑫房地产经纪有限公司（以下简称诚鑫公司）、刘洋、吉林市大唐房地产开发有限公司（以下简称大唐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2018）吉0204民初3748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王爽上诉请求：撤销一审判决，改判大唐公司、诚鑫公司、刘洋返还王爽已付清的购房款189.859元，赔偿购房款一倍损失189,859元及利息损失9,616元或发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实明显错误。大唐公司与诚鑫公司是涉案房屋定购销售合作关系。2017年7月5日，大唐公司与诚鑫公司签订房屋定购协议书,在协议书中约定，涉案的房屋总面积6,756.30平方米，商业网点面积863.97平方米，公寓面积5,892.83平方米。诚鑫公司交纳500万元，剩余2,300万元以销售大唐天下江山二期XX号楼的销售房款抵扣。诚鑫公司依据合同约定，有权售房收款。本案所有购房户均是与大唐公司签订认购协议后，指定到诚鑫公司交款开收据。大唐公司见到收据后发给钥匙入户。王爽同样是与大唐公司签订合同后，指定到诚鑫公司付房款并开收据领钥匙入户。上述事实有定购协议书、房屋认购协议书、交房款收据及钥匙为依据。关于王爽付房款时间、金额、凭证。王爽与大唐公司签订大唐天下江山认购协议书后,于2017年7月6日将购房款43万元（其中王爽购房款189，859元，另案代长银购房款240，141元）存入本人银行卡后，到了诚鑫公司。诚鑫公司法人周家亮确认卡内已存入43万元后，通知财务人员给王爽出具了交房款收据189,859元。事后周家亮让王爽将银行卡及密码留下，转款后再将卡返还给王爽。上述事实有2017年7月6日银行转账凭证，及7月6日开具收据凭证，根本不存在付款前先开收据的事实。王爽与本案52万元和575,000元无任何关系。王爽已付购房款189,859元，及代长银购房款240,141元，合计43万元。诚鑫公司于2017年7月8日向大唐公司付款52万元，含王爽43万元。诚鑫公司法人周家亮用王爽的银行卡收多笔购房款，其中张某用该卡付款145,000元，诚鑫公司将王爽43万元加案外人张某145,000元，合计575,000元。诚鑫公司与大唐公司的付款情况与王爽无任何关系。上述事实有银行流水凭证，及诚鑫公司查账确认单依据。本案不涉及与案外人确认后，另行主张权利。案外人张某购房付多少款，交大唐公司多少款，均是诚鑫公司法人周家亮处理的，与王爽无关。2.一审只判决解除合同，驳回返还购房款诉请实属不当。本案证据充分确认大唐公司一房二卖的事实，明显违反法律规定，大唐公司理应承担一房二卖的法律后果。一审只判决解除合同，解除合同后王爽向谁主张返还购房款，王爽的合法利益无法得到保障。本案2017年曾起诉确权，经法院办案人释明撤诉告一房二卖，在本案开庭时又释明第三人送达不合法，不撤诉无法开庭，为了尽快开庭当庭撤诉。综上，应支持上诉请求。大唐公司辩称，一审判决认定双方又签订了分销服务合同及大唐公司向王爽交付钥匙外，其他事实均为正确。案涉的订购协议签订于2017年7月8日，是王爽在原审诉状中自认的时间。对此大唐公司无异议，一审判决不存在错误。案涉的房屋合同价格为45万元，而并非王爽诉称的43万元，因此大唐公司至今未能收到王爽所自认的全额购房款。上诉请不应得到支持。诚鑫公司辩称，诚鑫公司已经把所有房款交付给大唐公司，大唐公司应该交付王爽房屋。约定的购房价格是大唐公司确认的，购房协议也是大唐公司签署的，地点是大唐公司，应支持王爽的上诉请求。王爽向一审法院起诉请求：1.解除2017年7月8日王爽与大唐公司签订的大唐天下江山认购协议书；2.判决大唐公司返还王爽已付购房款189,859元；3.判决大唐公司承担王爽购房款一倍189,859元的赔偿责任；4.判决大唐公司赔偿王爽购房款利息损失9,616元，以后发生的利息另行计算；5.要求诚鑫公司对上述二、三、四项诉讼请求承担连带给付责任；6.要求刘洋提供网签商品房合同原件和付购房款银行流水凭证，确认真正买受人事实。一审法院认定事实：2017年7月5日，大唐公司作为出卖人与买受人诚鑫公司签订天下江山房屋定购协议书，后双方又签订分销服务合同，大唐公司委托诚鑫公司分销大唐天下江山二期XX号楼的商业网点和公寓。7月7日，案外人张某（亦为购房人）向王爽银行卡中汇款145,000元。同日，王爽、代长银及张某通过王爽在中国农业银行的账户向大唐公司转款总计52万元。诚鑫公司为王爽开具了金额为189,859元的购房款收据。7月8日，大唐公司与王爽签订大唐天下江山认购协议书，约定订购房号为12-0006-111，建筑面积74.42平方米，总房款450,000元。大唐公司向王爽交付了房屋钥匙。另查明，案涉房屋现备案登记买受人为刘洋。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，大唐公司与王爽签订了认购协议，并将房屋钥匙交付给王爽，即应按照合同约定履行自己的义务。因其将已售房屋出售给第三人，并办理了备案登记手续，导致王爽合同目的无法实现，故王爽提出解除认购协议的诉请，予以支持。关于购房款的交付，案涉房产的购房款系由当事人直接向大唐公司交付，则诚鑫公司在交付购房款前即已开具的购房款收据不能作为确定购房款收取的依据，本案王爽直接向大唐公司支付购房款，而王爽账户向大唐公司总计付款52万元，该款项实际上包含三名购房者交纳的购房款（应交纳金额为575,000元），据此无法判断王爽实际交纳购房款金额，据此提出的相关诉请，无法支持，待王爽与案外人确定后，可另行主张权利。王爽诉请合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除王爽与吉林市大唐房地产开发有限公司签订的大唐天下江山认购协议书（订购房号为12-0006-111）；二、驳回王爽的其他诉讼请求。案件受理费3,570元由王爽负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王爽在二审中向本院提交吉林市富源热力有限公司在2019年7月9日出具的供热费账表，证明王爽在2017年就已经在涉案房屋内居住，该账表显示王爽在2017年欠供热费75.05元，2018年欠供热费297.77元，2019年欠供热费401.87元。大唐公司质证认为，该帐表落款出具人吉林市富源热力有限公司并未加盖公章也没有该公司相关人员签字，不能证明真实性。不能以该证表来证明实际居住和使用案涉房屋。诚鑫公司质证认为，无异议。本院经审核认为，大唐公司虽对该份票据的真实性提出异议，但该份账表系案涉小区供热单位作出，显系查档打印件，且在相关案件中有多人提交了类似账表，故本院对该份账表的真实性予以确认。大唐公司及诚鑫公司在二审中，未向本院提交新证据。通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审查、认定，本院经审理查明，大唐公司委托诚鑫公司分销大唐天下江山二期XX号楼的商业网点和公寓。2017年7月，王爽通过诚鑫公司与大唐公司就XX号楼XX号房屋签订认购协议书一份。同时，王爽另行购买XX号楼一套房屋，并签订认购协议书。王爽将两套房屋的购房款43万元（包含本案所涉款项189,859元）以交付银行卡及密码的方式支付给诚鑫公司，诚鑫公司为其出具189,859元的收据。后，王爽领取了房屋钥匙，诚鑫公司将相应购房款转账支付大唐公司。现XX号楼XX号房屋已被大唐公司另行出售给案外人，并办理了网签备案手续。本院认为，王爽对一审判决解除案涉合同并未提出上诉，各方当事人对此亦无异议，一审判决论述充分，此不赘述。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，王爽与大唐公司签订的虽系认购协议书，但该协议中对当事人信息、销售方式、房屋面积、单价、总价款、具体房号等内容作出了明确约定，即依据该份协议书，双方当事人关于款项交付金额、交付房屋具体位置等主要权利与义务的约定是明确的，不存在不确定的情形。且该协议系在大唐公司售楼处签订，并加盖了大唐公司公章，王爽为购买案涉房屋支付了购房款项，应当认定案涉认购协议书系商品房买卖协议，王爽与大唐公司间形成了房屋买卖合同关系。而大唐公司与诚鑫公司在双方签订的订购协议书第四条中明确约定，大唐公司凭借诚鑫公司与第三方的协议和房款交付收据到大唐公司签订认购协议。据此约定及相关案件审理情况能够证明，大唐公司与诚鑫公司之间形成了由诚鑫公司收取购房款后即到大唐公司处签订认购协议书，并由大唐公司配合办理后续手续的交易习惯，王爽已将购房款支付给诚鑫公司，故应当认定王爽已向大唐公司支付了购房款。并且王爽在签订认购协议书后领取了案涉房屋钥匙，亦能佐证大唐公司认可已收取了案涉房屋购房款并为王爽办理了入住手续的事实。本院经审核认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定可知，订立商品房买卖合同后，又将房屋出售他人的，买受人可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，王爽已与大唐公司成立商品房买卖合同关系，并支付购房款189,859元，现案涉房屋已售他人。大唐公司本应以善意依约履行合同义务，因其违约行为导致守约方王爽丧失了取得案涉房屋的机会，使合同目的不能实现，大唐公司应当向守约方承担双倍返还购房款并赔偿利息损失9,616元的责任。案涉认购协议书签订的房屋总房款虽高于王爽主张的合同实际履行价格，但诚鑫公司已对此做出合理说明，结合相关案件审理情况，王爽按照合同实际履行价格主张权利并无不当。王爽诉请主张诚鑫公司及刘洋应当承担连带赔偿责任缺乏依据，本院不予支持。另，王爽在本案一审中提出的多项诉请在上诉时并未主张，且在上诉中明确利息损失为9,616元系其对自身权利的处分，并无不当。综上所述，王爽的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，应与改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下：一、维持吉林市船营区人民法院（2018）吉0204民初3748号民事判决第一项；二、变更吉林市船营区人民法院（2018）吉0204民初3748号民事判决第二项为“吉林市大唐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付王爽款项379,718元（189,859元×2）及利息9,616元”；三、驳回王爽的其他诉讼请求。一审案件受理费3,570元，由吉林市大唐房地产开发有限公司负担。二审案件受理费7,140元，由吉林市大唐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高忠华审判员  赵 靖审判员  王 东二〇一九年十一月十一日书记员  李元生