云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0602民初3207号原告陈继秋，女，汉族，1977年9月24日云南省昭阳区人，居民，住昭阳区。委托代理人：姜梅、李汶运，云南言广律师事务所律师（特别授权）。被告昭通市宏发房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530600731212939R。法定代表人崔兵，系公司董事长。住址：昭通市昭阳区凤霞路236号。委托代理人：陈正勇，云南宏通律师事务所律师（特别授权）。原告陈继秋诉被告昭通市宏发房地产开发有限公司（以下简称：“宏发公司”）房屋合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理后，于2018年10月18日依法适用普通程序公开合并开庭进行了审理。原告陈继秋的委托代理人姜梅、李汶运，被告宏发公司的委托代理人陈正勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈继秋诉称，2011年，被告通过政府喉舌《昭通日报》、《鹤都晚刊》等报刊媒体、大幅海报标语大肆鼓吹其引进外资，与云南英之伦酒店有限公司签署协议，强强联合，打造昭通首家“产权式酒店”，开发“宏发金都英之伦酒店九大价值诱惑”，承诺随房均赠送五星级标准精装修及家电，接房后即可享受每年总房款8%的固定租约回报，并提供其他一些配套特权独享和安全退出机制，10年期满后，业主可退可卖。酒店管理公司承诺可以按原价回购房产。在被告的大肆鼓吹和宣传下，原告按照被告挂牌上墙的宣传销售价格，以当时每平方约6300元的均价购买了该房产。应被告购房先付款后签合同的要求，原告在一次性向被告支付房款后，履行签约合同手续时才被告知要签订两个合同书，分别是《商品房购销合同》和《宏发·金都英之伦产权式酒店委托经营代管合同书》。同时，又将业主们一次性交付的购房款人为分割成购房款和装修款两笔，并分别开具了购房款和装修款两张收据。原告当时就提出了质疑，被告销售人员当时答复是：签订两份合同是为了帮业主合理避税，房屋总价仍然为268888元，每年的租金回报以268888的8%计算为21510元。委托期届满时，若本幢屋业超过50%业主同意将屋业转让给乙方，酒店管理方以房价268888元购买。原告当时就提出退房，但被告称退房可以但定金不退。无奈原告只好按被告的要求签订了两份合同。按照双方签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定，原告按照合同约定在签订合同时就付清全部购房款项并交纳了办理产权的相关税费，被告应在90日内协助原告办理产权登记手续，但被告一直未按约定办理。后因酒店管理公司将装修款挪用，导致酒店一直未开业。经公安立案侦查后，案件却不了了之。时至今日，经原告多次要求被告办理产权证书，被告却要求全部144户业主全部产权证书做出不追究其装修款损失的承诺才能为原告办理。但原告认为，所谓酒店装修款的损失其实是原告的购房款的一部份，是因被告以欺诈手段从购房款中分割出去的，本就应当由被告承担连带赔偿责任。被告违反合同约定拒不办证的行为巳经构成违约。为此，为维护原告的合法权益，特依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照巳付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定诉至人民法院，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求为盼。原告的请求为：1、请求人民法院判决被告立即为原告购买的房屋办理不动产权登记证书。2、请求判决被告以购房款总额268888元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算支付原告自2012年3月10日起至被告履行完毕办证义务时止的违约金。3、诉讼费由被告承担。被告宏发公司辩称：1、被答辩人起诉的事实与理由不符合本案的客观事实。“宏发·金都”是宏发公司开发的项目，被答辩人购买的房产“宏发·金都”第A幢4F-7F范围，2010年12月15日昭通市昭通市宏发房地产开发有限公司与石松签订《房地产委托开发合同》将该房产出售给昭阳区英之伦酒店管理有限公司的法定代表人石松，合同约定购房款为2900元/㎡。被答辩人诉称的英之伦酒店投资回报、随房赠送五星级标准精装修及家电等销售宣传及策划属昭阳区英之伦酒店管理有限公司委托昆明进力房地产营销策划有限公司作的全案营销、策划、销售工作。业主支付的款项系石松指定的专人负责收取。宏发公司根本未要求被答辩人将款打到覃芬莲的账户。宏发公司仅依据与石松签订的《房地产委托开发合同》，接受石松的委托将产权分割第三方并办理相关手续。“宏发·金都”第A幢4F-7F房款是由石松直接支付给宏发公司。2、宏发房地产公司根本未以任何借口和理由拒绝办理产权证书，宏发公司未有任何违约行为。宏发公司开发的“宏发·金都”经验收合格后已将符合办理房屋产权证的业主资料递交到了昭阳区房管局。在办理产权证过程中，因石松涉嫌犯罪被昭阳区经侦立案侦查，同时业主向昭阳区信访局反映情况。政府成立以政法委牵头，昭阳区房管局等部门成立的联合调查维稳工作组，房管局多次主持宏发公司与业主进行协商。因业主代表提出要求退房，为维护社会稳定，公司同意将出售的产权式酒店的房屋收回。鉴于石松涉嫌诈骗的案件尚未定论，业主的装修款损失未能落实，相关部门建议为避免新的损失，办理了房屋产权证又将房产退回公司属二次交易，必定产生新的损失，故暂缓办理房屋产权证。而我公司已将符合办理房屋产权证条件的业主的资料交由房管局交易所，已完成协助办理产权证的义务。3、宏发公司与业主签订《商品房购销合同》系接受石松的委托，本案应当追加石松作为被告参加诉讼。综上所述，请求人民法院依法判决驳回被答辩人的全部诉讼请求以及本案诉讼费由被答辩人承担。原告陈继秋为证明自己主张的事实，向本院提交了下列证据：1、原告的身份证复印件一份，证明原告主体适格；2、原告《商品房购销合同》、《收据》原件各一份，证明原被告双方于2011年签订商品房购销合同。该合同内对被告办理产权登记的义务及时间进行了明确约定；原告按合同交纳了全部房款及办证费用，被告未按时为原告办理产权登记；3、原告《宏发·金都英之伦产权式酒店委托经营代管合同书》原件一份，证明合同中约定委托期限届满，英之伦酒店愿意以房屋总价款268888元回购该房屋以及原告支付的购房款为268888元；4、宏发金都宣传广告原件一份7页、邀请函复印件一份2页、报纸复印件一份2页、上墙公示的房屋报价表复印件一份，证明：（1）宏发公司宣传时承诺随房均赠送五星级标准精装修及家电，不需要另外支付装修款；（2）宣传时明确表明每套购房款为268888元；5、昭通市人民检察院调查笔录复印件一份、覃芬莲账户复印件一份、房地产委托开发合同原件一份以及英之伦会计账目等材料复印件一份，证明宏发公司与昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司系房地产委托开发关系，业主在购房时按照宏发房地产公司的要求，统一将款打到了覃芬莲的账户，后来才得知覃芬莲实际是英之伦公司的财务人员，英之伦公司在收取房款后，将统一收取的房款分两笔开具了收据给业主，并将一部分款项打给了昭通市宏发房地产开发有限公司。但业主当时完全不清楚两公司的关系。经到昭通市人民检察院调取了相关的证明后，才知道两公司的资金走向及两张收据的真实目的。经质证，被告宏发公司对证据1的三性无异议；对证据2《商品房购销合同》的客观真实性予以认可，但对原告要证明的因宏发公司原因未办理房屋产权证的事实不予认可。认为根据《合同法》第十二条规定，是由宏发公司协助办理相关房屋产权证，但必须满足双方签订合同第十二条约定的三个条件予以协助办理；对《收据》的客观真实性无异议，但认为结合合同及收据，宏发公司今收到购房款135546元，不是原告诉称的268888元；对证据3，认为是英之伦酒店与原告签订的合同，合同的条款属于原告与英之伦之间的合同关系，并且根据合同书记载，是原告自愿将133342元交付给英之伦酒店。原告认为宏发公司与英之伦串通欺诈的行为依法不成立，不能证明原告主张的证明目的；对证据4的三性、证明目的及合法性均不予认可；对证据5的客观真实性予以认可，覃芬莲的询问笔录能反映整个案件的事实，是英之伦酒店请来做的广告策划，与宏发公司没有关联。该证据可以证明案件的事实，但原告要求宏发公司承担相应责任没有法律依据。通过原告的举证和被告的质证，本院认为，原告陈继秋提交的五组证据，来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。被告宏发公司为证明自己主张的事实，向本院提交了下列证据：1、营业执照、法定代表人身份证明，证明被告的主体资格；2、昭阳区房产交易评估管理所出具的《证明》，《证明》系昭阳区房产交易评估管理所出具，证明昭通市宏发房地产开发有限公司自2014年7月已提交办理“宏发金都”项目《房屋所有权证》的所有资料到昭阳区房产交易评估管理所；3、《云南省建设工程档案合格证》、《昭阳区人防办建设项目验收意见》、《昭通市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、《昭阳区建设工程规划验收合格证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《法人授权证明书》、昭通市宏发房地产开发有限公司营业执照、税务登记证、法定代表人身份证明书、土地使用证、《宏发金都客户办证名单统计表》。本组证据系昭阳区房产交易评估管理所档案处提取。证明：2014年6月4日，宏发公司法定代表人崔兵委托公司副总恭云坤办理“宏发都金”业主的房屋产权证，并完整提交了办证所需的相关材料。其中《宏发金都客户办证名单统计表》清楚记载本案17名原告购买房屋办证的栋号、房号、建筑总面积、购房款、客户姓名及身份证号码、共有人及身份证号码。这张表充分证明宏发公司已将业主的资料交给了房管局；4、《电子银行交易回单》4份、《中国农业银行账户交易明细回单》1份、《中国农业银行电子回单》1份。证明：昭通市宏发公司于2014年12月4日、2015年6月12日分二次将公共维修基金通过银行转账至昭阳区城建局；2015年6月17日、2015年6月24日分三次将宏发金都房产契税转账至税务部门专用账户；2015年9月2日分两笔将宏发金都酒店房产办证的各项费用转账至昭通市房地产交易中心有限责任公司。宏发公司已缴清办理房屋产权证的相关费用。宏发公司的资料和资金已经提交了，无非是特殊原因才导致双方办证办不成；5、原告方在另案中的民事起诉状一份：证明原告已将宏发公司、石松、英之伦酒店等共7名被告另案诉讼主张权利，我们要证明为了查清本案事实及法律关系应当以该案的判决结果作为认定事实的依据。经质证，原告对第一组证据的三性无异议；对第二组证据，认为这个证明出具的不全面不客观，并不是今天诉称的原告方各个业主的房屋；对第三组证据的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，原告方的购房合同、发票以及身份信息被告方都没有提交到房管局，原告方至今都没有得到被告方购房款的发票；对第四组证据，认为宏发金都是一大个楼盘，被告方提交的这一组证据不能证实原告方办证交税费的情况。被告交清了税费是因为原告方上访了，即便被告交纳了税费也不能证实被告方为原告方办理了证件。但是办证的手续是没有提供完整的，因此我方认为2、3、4组证据均不能证实被告方将原告方的办证资料交给了房产交易所；对诉状的真实性无异议，但是那个案子跟本案无关，我方主张的是装修的损失和委托经营的一个收益损失，与本案是无关的。庭审中，被告申请证人恭云坤出庭作证。证人恭云坤证实，我们公司没有不办房产证，我公司已经将原告的相关资料交到了房产交易所。是2013年3月份就已开始提交资料了，房产交易所是在2014年7月以前就录入完了。对每个购房资料中的购房合同、发票、办证费等都交给房产交易所了。具体不是我办理的，是办证员办的。把办证资料交给房管所时房管所没有开收据给我们，只是给我们出具了一个证明，证明我们已经把相关资料交给了他们。我们没有把证办下来的一个原因是因为石松这个事情，一个原因是部分业主去闹、去上访。还有一个原因是因为业主成立业主委员会，数次到公司协商回购房屋的事情，如果房产证办理后就会形成二次交易，经协商后才推迟办理房产证的事情。经质证，原告认为证人证言不是客观真实的。从身份看，证人是被告宏发公司的副总，与被告有利害关系，他回答的这个情况与事实自相矛盾，业主至今未得到购房发票，业主的资料至今未交到房管局。经调查房管局资料核实过，我方申请调取这个笔录。经质证，被告认为证人证言是客观真实的，与交易所提供的证明及相关资料相互印证。原告方要求调取的笔录不能证明原告的抗辩主张。通过被告的举证和原告的质证，本院认为，被告提交的五组证据以及证人恭云坤的证言，具有证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2011年10月7日，原告陈继秋与被告宏发公司订立《商品房购销合同》。该合同约定，原告陈继秋购买被告宏发公司开发建设的位于昭阳区蒙泉大道北侧（编号532101000—OF—50—3—1的地块）宏发·金都A幢7层707号柜架结构房一套，建筑面积为46.74㎡，总房价款为135546元；合同还对付款方式、交付期限、违约责任、交接、产权登记、争议处理方式等事项进行了明确约定。该合同第十二条关于产权的约定为：乙方（原告）办理完成以下事项（1、乙方支付全部房款和相关税费，包含各种配套费代收费；2、甲乙双方办理完房屋交接手续，乙方等物业管理机构签署完物业管理合同；3、提供办理房屋所有权证所需的全部资料）后，甲方（被告）在90个工作日内协助乙方办理产权登记手续。2011年6月23日，原告将购房款135546元支付给了被告；2012年7月5日，原告按合同约定向被告支付了办理产权证需要的维修基金、契税等各项费用9380元。2011年6月23日，原告陈继秋与昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司签订《宏发·金都英之伦产权式酒店委托经营代管合同书》（昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司签约代表为覃芬莲）。合同约定：甲方陈继秋将其坐落于昭通市蒙泉大道路与海楼路交叉口处宏发金都项目内A幢707号房屋（建筑面积为46.74平方米）委托乙方昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司进行酒店经营及管理；委托期限为乙方接房之日起的10年6个月；根据乙方经营委托所需，甲方一次性支付乙方人民币133342元用于酒店装修、设施设备配置、品牌使用及前期服务等；在委托期限内，乙方每年支付给甲方收益金21510元，支付方式为每半年支付10755元；委托期限届满时，若本幢屋业50%的业主同意将屋业转让给乙方，甲方在自愿的基础上乙方按房价人民币268888元整购买。该合同还约定了违约责任等条款。合同订立后，原告陈继秋于2011年6月23日向昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司交付了装修设备款133342元。被告宏发公司在其开发的“宏发·金都”工程完工后，直接将原告购买的A幢7层707号房屋交给昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司装修。自2013年开始至2014年期间，英之伦酒店管理有限公司向原告支付了部分收益金，之后未再支付。此后，原告等业主发现昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司没有装修房屋，原告等业主交纳的装修款不知去向，遂向公安机关报案。2014年8月17日，公安机关立案侦查,检察院以合同诈骗罪起诉至法院，又撤回起诉。后昭阳区政法委牵头成立了维稳工作组，协调有关人员对业主进行赔偿，被告宏发公司在协调中同意回购，但由于被告宏发公司没有贷款，最后未能回购原告等144户业主购买的房屋。自原、被告双方签订《商品房购销合同》起至今，被告未为原告购买的房屋办理房屋权属证书。为此，原告起诉至本院，请求判决被告立即为原告购买的房屋办理不动产权登记证书；并请求判决被告以购房总款268888为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算，支付原告自2012年3月10日起至被告履行完毕办证义务时止的违约金。本院认为，原、被告之间签订的《商品房购销合同》属于合法有效的民事合同。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。该商品房购销合同生效后，原告已经履行了向被告支付购房款、办理房屋权属证书所应缴纳的相关费用等合同义务。根据我国商品房买卖的相关法律规定及交易习惯，作为商品房购买人的原告向被告交纳了购房款，缴纳了办理房屋权属证书所需的相关费用并提供相应的个人资料后，被告即负有按照合同约定的期限为原告及时办理房屋权属证书的义务。但原告至今未取得所购房屋的不动产权证书，而且被告无充分证据证明原告不能取得不动产权证书应当归责于原告，或者有不可抗力的情形出现。因此，被告已经构成违约，应当承担违约的民事责任。故对原告要求被告立即为其购买的房屋办理不动产权登记证书及承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《商品房购销合同》的约定以及交付购房款收据所载明的金额，可以明确原告缴纳的购房款总金额为人民币135546元。因此，原告主张的违约金应当以135546元作为计算的基数。原告要求按照268888元作为计算违约金基数的请求，没有充分证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、被告昭通市宏发房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，为原告陈继秋购买的位于昭阳区蒙泉大道北侧宏发·金都A幢707号房屋向房产登记部门申请办理不动产权登记手续，并确保原告及时取得不动产权证书；二、被告昭通市宏发房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈继秋支付购房款135546元自2012年10月4日起至被告履行完办证义务之日止期间的银行利息（参照中国人民银行确定的同期贷款利率计算）；三、驳回原告陈继秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述确定义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。诉讼费5333元，由被告昭通市宏发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  汪万平人民陪审员  马 丽人民陪审员  赵 菁二〇一九年二月二十一日书 记 员  毛智超