河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终482号 上诉人（原审原告）：王琼，女，1982年12月13日出生，汉族，住湖北省英山县。 委托诉讼代理人：张金龙，天津康友律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：关俊峰，男，1985年12月21日出生，满族，住黑龙江省大庆市让胡路区。 委托诉讼代理人：张立军，北京市京师律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：香河瑞家房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市香河县渠口镇石虎辛庄村1号。 法定代表人：王瑞山，该公司经理。 委托诉讼代理人：李猛，男，1992年10月28日出生，汉族，住河北省香河县，该公司员工。 上诉人王琼因与被上诉人关俊峰、香河瑞家房产经纪有限公司（以下简称瑞家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2018）冀1024民初4572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 王琼上诉请求：1、依法撤销河北省香河县人民法院作出的（2018）冀1024民初4572号民事判决。查清事实真相，正确适用法律，依法改判或发回重审。2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院驳回原告的全部诉讼请求是根本错误的。一、涉案合同受政府限购限贷政策的影响，上诉人根本无法按照原合同进行“按揭贷款”，上诉人以按揭贷款方式购房的目的无法实现。1.政府限购、限贷政策的出台，增加了首付款比例，影响上诉人的“拟贷款”金额。同时，上诉人不具备以原合同首付比例按揭购买涉案房屋的资格。（1）根据一审法庭已经查明的事实：根据现在的购房政策和上诉人“已有银行按揭贷款记录”的条件，原合同首付款比例必须追加至百分50以上，严格讲：上诉人没有原合同“百分之80”首付按揭贷款购房的资格。（2）根据法庭已经查明的事实：房价的大幅度下跌，现均价8、9千元一平米，如此计算房子的市值约为120万元左右、而银行批贷时的“评估价格”会更低不足市价百分之80，贷款百分之50，即：50万元左右。这与双方合同中原告“拟贷款”147万的数额。相差甚远。这个差额仅为上诉人原合同贷款金额的三分之一，显然超出了合理的范围，是上诉人无论如何也无法补足的。（3）现上诉人名下位于北京的房子为按揭贷款购买、属于月供状态，如今银行极力控制金融风险、严格审批、放贷谨慎，再加上上诉人已有的按揭贷款记录。所以即便是50万的贷款也仅仅是中介乐观的估计，其实质是困难重重，能否贷的到这个比例的贷款，也是未知的。可见，以上情形的出现，其根本原因仍然是政府限购限贷、房产调控政策所导致的，这属于法律明确规定的不可抗力。 二、一审法院对于原合同“关于贷款条款”的理解是根本错误的，因政府限贷政策的出台。该约定已经不能再行适用。否则就是显示公平、背离了双方合同的真实意思表示，理由如下：l.“首付款比例的提高”与贷款约定条款中：“银行批准的贷款额度不足由买方在办理权属登记当日将不足部分支付给卖方”，是截然不同的意思表示。一审法院的理解存在根木性的错误，贷款“额度不足”是些许的差额，而首付款比例的提高。是根本性的合同变更，是重大情形的变化。简单的说。如果不追加首付比例，原告根本不符合购买资格，贷款根本批不下来，又何来的额度不足？2.“关于贷款的约定”是常规情形的一种约定，而政府限购、限贷，直接目的就是调控房价、打压房价，这是双方签订合同时不存在的、也是双方根木不曾预料的情形。如果强行适用该条款，不仅是背离公平公正的原则，更是从根木上背离了双方原合同中真实的意思表示。3.政府限购、限贷情形下的贷款数额，与不存在该政策的情形的贷款项金额，是有巨大差距的，体现在本案就是预贷款147万与实际能贷款50万左右的差距，这种差距不是一般家庭能承担的起的。这也是本案在客观上无法履行的直接原因。总之、政府政策出台前的“贷款约定条款”并不能在政府出台了直接干预交易的限购限贷的调控政策后再行适用，而一审法院丝毫不考虑客观实际的情况，断章取义，一味死板硬套合同条款，是极其不负责的审判行为。三、政府政策的出台，使签订合同的情势发生了重大变化，是导致涉案合同根本无法履行、双方合同目的不能实现的根本原因，不是上诉人所能左右的事情，上诉人无责任。1.虽然涉案合同签署于政策之前，但是被上诉人的房子当时没有房本，是双方未在政府限购、限贷政策出台前办理贷款的原因，如今因政府限购、限贷政策出台，提高了首付比例、限制了拟贷款金额，对此上诉人也很无奈，且上诉人并不存在任何责任。2.按照廊坊市现行的限购、限贷政策的精神，上诉人实质上根本不具备以百分之三十的首付按揭购买涉案房屋的资格，双方合同确实也违反了政府的限购政策，这是基本的事实。3.廊坊市中级人民法院2018年3月14日印发的《审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（廊中法（2018）24号）中，明确指出“十、调控政策实施前订立的合同确因限购、限贷而导致无法履行的，当事人均有权请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持”综上：上诉人认为：涉案合同违反了政府的限购、限贷政第、在客观根本无法履行；同时，政府的限购、限贷政策为政府行为、不可抗力，属于法律明确规定的不承担违约责任的情形。故，一审法院认定事实、适用法律均存在根本性错误，特请求二审法院依法查明事实、秉公裁判、维护上诉人的合法权益。另，1、据上诉人向银行咨询，如今上诉人不仅仅是贷款比例的提高，而且根据上诉人的具体情况，上诉人不是香河涉案房屋所在地的户籍，也不具备涉案房屋所在地的社保要求，而且其在香河本地有一套贷款购买的商铺，具有贷款记录，按此上述条件上诉人根本不能在涉案房屋所在地另行贷款购买房屋。2、在2016年12月19日签订的《补充协议》第三条第四款中，明确约定了出台新的限购政策，双方互不承担违约责任的解决方式。 关俊峰答辩称，被上诉不同意上诉人的全部上诉请求，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：1、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，法律适用正确。2、一审判决客观公正，维护了正常的房地产交易秩序，有效的遏制了恶意违约行为（上诉人以无力偿还贷款为由主张解除，其真实意思表示系基于当下房价下降趋势产生的恶意违约行为，主张解除的行为明显违反了诚实信用原则）。3、涉案的房屋买卖合同已经履行完毕主要部分，具备继承履行的条件，一审判决结果有利于促进市场交易，准确的认定了合同约定的内容及民法的精神与原则。上诉人说的《补充协议》第三条第四款中不属于限购限贷政策的影响，上诉人的主张不适用该第三条第四款，属于合同理解错误。关于商铺的问题，被上诉人认为该观点与本案无关，且未在一审审理过程中所主张，其所言之观点系事后发生（真实性有待查证），如该观点系真实发生的，也是因为上诉人迟延履行合同约定的银行面签所导致。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 瑞家公司未发表答辩意见。 王琼向一审法院诉讼请求：1、判令原告、被告、第三人所签订的《存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》解除；2、判令被告返还原告定金、首付款共计630000元；3、判令被告以购房定金400000元为基数、按照中国人民银行同期银行贷款利率向原告支付自2016年12月20日至其实际返还之日的购房定金的利息损失（暂计1000元）；4、判令被告以购房首付款230000元为基数、按照中国人民银行同期银行贷款利率向原告支付自2018年1月31日至其实际返还之日的购房首付款的利息损失（暂计1000元）；5、判令第三人退还原告向其支付的中介费、权证代办费、贷款服务费4000元；6、本案的全部诉讼费用由被告承担。 一审法院查明：2015年8月10日被告关俊峰（买受人）与香河县鸿坤房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的香河开发区新城街南侧、民安路东侧新建鸿坤﹒罗纳河谷项目50号楼1单元401号房，建筑面积为132.69平方米，总价款为963674元；买受人应于合同签署当日支付首期购房款293674元，其余款项670000元由买受人申请银行按揭贷款支付；等等。2015年9月28日被告关俊峰（借款人）与中国农业银行股份有限公司香河县支行（贷款人）及香河县鸿坤房地产开发有限公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定：贷款金额为670000元，贷款用于购买香河开发区新城街南侧、民安路东侧50-1-401，贷款期限为360个月；等等。 2016年12月19日被告关俊峰（出卖人）与原告王琼（买受人）及第三人瑞家公司（居间方）签订了《买卖定金协议书》和《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋位于香河县，建筑面积为132.69平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为农业银行香河支行，由出卖人自己清还所有贷款；双方约定总房款为2100000元，买受人应当在签订本合同的同时支付定金400000元；买受人于房屋产权证下达7个工作日将首付款230000元（不包含前期支付的全部定金）以自行支付的方式支付出卖人；出卖人同意该房屋产权证下发后由买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将部分房款直接付给出卖人；买受人拟贷款金额为1470000元（若银行批准的贷款额度不足，买受人应在办理权属转移登记当日将不足部分支付给出卖人），买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，由买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；等等。同日，被告关俊峰（出卖人）与原告王琼（买受人）及第三人瑞家公司（居间方）签订了《补充协议》，约定：房屋总价款为2100000元，买受人购买此房屋首付款为630000元，签订本合同当日买受人支付出卖人定金400000元，余款230000元于银行面签当日支付出卖人；出卖人承诺房产证下发15个工作日内清还银行尾款；买卖双方应于房屋产权证下发后5个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在银行审批通过之后5个工作日内，买卖双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；出卖人承诺此房屋于2016年3月转交给买受人使用，并办理相关物业交接手续；等等。同日，被告关俊峰（出卖人）与原告王琼（买受人）及第三人瑞家公司（居间方）签订了《居间服务合同》，约定：信息服务费42000元、权证代办费1500元、贷款服务费2500元，均由买受人向居间方支付；等等。上述合同签订后，于2016年12月20日第三人瑞家公司给原告出具了收款收据，载明：收到原告中介费、权证代办费、贷款服务费、购房定金共计440900元。上述440900元，包括购房定金400000元，中介费、权证代办费、贷款服务费40900元。2017年2月被告将涉案房屋交付原告，后原告于2018年8月23日将房屋钥匙邮寄给被告。2018年1月31日原告给付被告购房首付款230000元，被告给原告出具了收条。2018年2月1日，被告向银行清偿了涉案房屋的按揭贷款，撤销了房屋的抵押登记。原、被告双方就房屋买卖合同已进行了网签登记。 2017年10月17日被告领取了涉案房屋的《不动产权证书》，载明：权利人为关俊峰，坐落于香河开发区，2017年8月15日设定抵押登记，2018年2月1日撤销抵押登记。后经被告催促，原告至今未办理银行贷款面签手续，亦未办理涉案房屋产权过户手续。 一审法院认为，原、被告及第三人之间签订的《买卖定金协议书》、《存量房屋买卖合同》、《补充协议》，系三方当事人的真实意思表示，客观真实，合法有效，原、被告均应按合同约定全面履行自己的义务。现原告主张解除原、被告及第三人之间签订的《存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》，理由为受限购、限贷政策的影响，致使其无法购买涉案房屋，合同无法继续履行。原告主张受限购政策影响，其在当地没有交纳社保，无购房资格，一审法院认为，原、被告双方就房屋买卖合同已进行了网签登记，因此合同的履行不受限购政策的影响，合同能够继续履行。原告主张受限贷政策影响，购房首付款比例提高，致使其无法通过银行贷款购买房屋，一审法院认为，按照《存量房屋买卖合同》中约定“买受人拟贷款金额为1470000元（若银行批准的贷款额度不足，买受人应在办理权属转移登记当日将不足部分支付给出卖人）”的内容，即使出台了限贷政策，在银行批准的贷款额度不足时，应由原告在办理权属转移登记当日将不足部分支付给被告，因此合同亦能够继续履行。综上，原告主张受限购、限贷政策的影响，致使其无法购买涉案房屋，合同无法继续履行的理由不能成立。现原告已按合同约定给付被告购房定金400000元、购房首付款230000元，原、被告双方就房屋买卖合同已进行了网签登记，且被告于2017年10月17日领取了涉案房屋的《不动产权证书》，于2018年2月1日向银行清偿了涉案房屋的按揭贷款，撤销了房屋的抵押登记。结合以上事实，在合同能够继续履行的情况下，原告主张解除原、被告及第三人之间签订的《存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。对原告的其他诉讼请求，一审法院亦不予支持。遂判决：驳回原告王琼的全部诉讼请求。案件受理费5100元，已减半收取，由原告负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，通过被上诉人提交的证据显示，在2017年3月份，政府出台限贷政策之后，当事人在对贷款沟通事宜过程中，上诉人一直表示购买此房，亦要求被上诉人推延办理手续的时间。并且在2018年1月23日，亦即政府出台限贷政策8个月之后，上诉人又向被上诉人支付23万元房款。上述行为表明，上诉人购买涉案房屋的意愿明确。而之后上诉人又以限购政策造成上诉人不能按照合同约定贷款为由，要求解除合同，本院认为其理据不足，不能得到支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10200元，由上诉人王琼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 盖秀红 审 判 员 张建民 审 判 员 杨立军 二〇一九年二月二十二日 法官助理 张世宗 书 记 员 陈 杨