贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔04民终291号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李新琴，女，1963年4月3日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。 委托诉讼代理人：邱光益，贵州韬励律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：安顺市西秀区公房管理处。住所地：贵州省安顺市西秀区骆宝山广场西秀区行政中心8栋11层。统一社会信用代码：12522501429910226U。 法定代表人：杨光伦。 委托诉讼代理人：方伟，贵州联通律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：孙春春，贵州联通律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。 原审被告：卢芬芝，女，1947年8月28日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区园通寺路27号，现住安顺市西秀区。 上诉人李新琴因与被上诉人安顺市西秀区公房管理处、原审被告卢芬芝租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初2427号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年1月24日立案受理后，依法组成合议庭公开进行审理。本案现已审理终结。 李新琴上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判上诉人无需支付被上诉人任何款项；2、请求二审支持上诉人的反诉请求，判令被上诉人支付上诉人19.3万元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人不具有本案主体资格，被上诉人无权以自己的名义出租国有资产的本案“公房”，更无权以自己名义提起民事诉讼解决房屋租赁纠纷。被上诉人一审并未提交证据证明其是上诉人所租赁房产的合法所有权人。2、即便认定被上诉人是租赁房产的合法所有权人，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定，上诉人在2011年端午期间，房屋因洪水之灾受损，上诉人要求被上诉人修复受损房屋时，被上诉人答复可以修复款冲抵房屋租金，于是上诉人花费19.3万元对受损房屋进行修复。租赁合同中并未约定由承租人承担不可抗力产生后的装修、维修费用。另外，被上诉人2012年初便通知上诉人处理设施设备以便搬离，导致上诉人将租赁房屋内的设施设备低价出售，被上诉人一直未向上诉人进行经济赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款第三项的规定，被上诉人与上诉人的互付债务应予以抵消。一审未支持上诉人的反诉请求错误。 被上诉人安顺市西秀区公房管理处二审辩称：1、关于答辩人主体问题，答辩人提交西区国资[2018]13号《西秀区国有资产管理局关于委托区公房管理处管理我区直管公房等国有资产的通知》等相关文件证实，答辩人作为区政府的行政职能部门，授权管理西秀区管公房等国有资产，具有维护国有资产保值增值的职责，同时依据2009年4月1日与被答辩人签订的《房屋租赁合同》，答辩人作为租赁合同的相对人，与被答辩人李新琴具有租赁合同关系，因此答辩人具备本案诉讼主体资格。2、被答辩人称2012年初开始答辩人要求其搬迁，但根据答辩人提交的《催缴通知》等证据证实，2011年10月20日、2012年4月17日、2012年6月15日、2013年3月1日答辩人多次书面通知被答辩人李新琴，但被答辩人未与答辩人续签书面租赁合同，更未缴纳拖欠的租金。对本案租赁标的物纳入我区棚户区改造是在2017年6月29日，上诉人的上诉理由与客观事实不符。 原审被告卢芬芝二审未答辩。 安顺市西秀区公房管理处一审起诉请求：1．判令解除原告与被告李新琴之间形成的不定期租赁关系，并判决二被告连带支付2011年11月至2018年5月的房屋租金共计人民币166329.20元（其中，2011年11月1日至2011年12月31日房屋租金按照每月1600元计租共计金额3200元，2012年1月至2018年5月房屋租金按照每月2091.40元计租共计金额163129.20元）；2．判令二被告按照每日69.70元的标准向原告支付房屋占用费直至将房屋返还原告之日；3．判令二被告将坐落于安顺市西秀区南山路原区国土局15号铺面（一、二层，面积约193.94平方米）返还原告；4．本案诉讼费用由二被告承担。 李新琴反诉称：1．判令反诉被告赔偿反诉人经济损失185400元。2．诉讼费用由反诉被告承担。 一审经审理查明：2009年4月1日，原告（合同出租人、甲方）与被告李新琴（合同承租人、乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定由被告承租原告坐落于南山路国土局铺面，租赁期限为半年（即从2009年4月1日至2009年9月30日），月租金为1600元。合同第七条约定“房屋租赁期限内，乙方保证并承担下列责任：1．负责所安装设施的安全有效（如水、电及煤火等设施部分），消除所存在的事故隐患。2．因使用不当或其他人为原因造成火灾、人员伤亡和房屋损坏等安全事故的，负责赔偿或修复。3．负责对房屋的维修并对其附属安全设施进行检查，确保安全。”第八条约定“乙方在对铺面进行装修时，不得破坏房屋的主体结构。租赁期满后，附着在房屋结构上的装修材料不能拆走。”第九条约定“租赁期间，因政府要整体处置或政策性需要，甲方提前一个月通知乙方终止协议，甲方不属违约行为，不负任何违约责任。”合同签订后，被告李新琴将所租房屋用于经营“八方旅社”。合同期满后，原告与被告李新琴未再签订合同，双方继续按上述合同履行，被告李新琴交纳房屋租金至2011年10月。从2012年6月起原告多次通知被告李新琴，要求被告李新琴办理提租、续签租赁合同手续。至今被告李新琴仍未与原告签订新的房屋租赁合同。另查明：被告李新琴对租赁房屋进行过装修。被告李新琴至今尚未将房屋交还给原告。该房屋现由被告卢芬芝居住，被告卢芬芝是由被告李新琴请来看守房屋的。 同时查明：原告系由安顺市西秀区国有资产管理局委托管理直管公房的法人单位。从2012年1月起原告对房租进行了调整。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。原告将由其管理的房屋出租给被告李新琴，是当事人的真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定。因被告未按期交纳房屋租金，且在原告催要后仍不缴纳，现原告起诉要求被告按照《房屋租赁合同》约定交回房屋并支付租金有理，予以支持。因被告何时将房屋交还给原告暂不能确定，故本案的房屋租金暂只计算至2018年5月31日止，即被告李新琴应支付从2011年11月1日至2018年5月31日止的房屋租金。原告要求按每月租金2091.40元计算，因双方约定的租金为每月1600元，原告增加租金并未与被告李新琴达成协议，故对原告增加租金的请求，不予支持。被告李新琴反诉要求原告赔偿经济损失185400元，因双方在合同中约定有维修由被告李新琴负责，被告李新琴不能提供证据证明原告同意其装修、维修的费用由原告承担，且其装修、维修是告知原告并得到原告同意的，故对被告李新琴的反诉请求，不予支持。被告卢芬芝对上述房屋的使用是依附于被告李新琴，原告要求其与被告一并将房屋交还有理，故对原告的此项诉讼请求，予以支持。但因被告卢芬芝是受被告李新琴所请管理房屋，故原告要求被告卢芬芝与被告李新琴连带支付房屋租金，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：1、解除原告（反诉被告）安顺市西秀区公房管理处与被告（反诉原告）李新琴的房屋租赁关系。2、由被告（反诉原告）李新琴、被告卢芬芝在判决生效后十日内将坐落于安顺市西秀区南山路原区国土局15号房屋（铺面）交还给原告（反诉被告）安顺市西秀区公房管理处。3、由被告（反诉原告）李新琴在判决生效后十日内支付自2011年11月1日至2018年5月31日的房屋租金人民币126400元给原告（反诉被告）安顺市西秀区公房管理处。4、驳回原告（反诉被告）安顺市西秀区公房管理处对被告卢芬芝的其他诉讼请求。5、驳回被告（反诉原告）李新琴的反诉请求。案件受理费3726元；反诉费4008元；合计7734元，由原告（反诉被告）安顺市西秀区公房管理处承担800元，被告李新琴承担6934元（此款原告已预交3726元，由被告李新琴在本判决生效后十日内将2926元直接支付给原告，原告不再向一审法院退取）。 二审中，上诉人李新琴申请证人罗某、陶某、吴某作为证人出庭，拟证明1、案涉房屋租赁的终止时间是2012年10月；2、2011年端午水灾案涉房屋被损毁，上诉人支付费用进行维修；3、被上诉人通知我们拆迁后即停止营业。证人陶某未按时到庭，视为上诉人撤回对其作为证人出庭的申请。证人罗某陈述，我和李新琴同是租户，对于她是否收到停止营业的通知我不清楚，李新琴是否出资维修我也不清楚，确实看到李新琴出售过电视机等物品但具体时间记不清楚。证人吴某陈述，2012年房子垮了确实有维修的事实，处理电器也是事实，具体时间记不清楚，西秀区公房管理处是否说过维修费抵扣租金不清楚。上诉人认为，2011年水灾受损确实存在，证人能够证实2012年对方工作人员口头告知上诉人房屋需要拆迁，上诉人即停止营业。证人也看见上诉人处理相关物件，故上诉人不承担继续缴纳租金的义务。被上诉人认为两位证人的证言不客观、不真实。公房管理处的相关通知均是通过书面形式向租户送达，不可能口头告知。租赁合同中约定房屋由承租人维修，证人陈述的2012年房屋漏水与本案无关。被上诉人曾多次向上诉人送达补交房租和续签合同的通知，上诉人称停业不客观真实，与本案无关。且证人作为同一片区租户，与本案有利害关系，证人证言不可采信。原审被告卢芬芝对证人证言无异议。 上诉人提交西秀区国有资产管理有限责任公司向柏强户下达的通知书复印件贰份，拟证明该片区房屋被拆迁，通知办理相关手续。被上诉人认为该份证据恰能说明2017年、2018年被上诉人才通知该征收范围的承租人办理拆迁相关手续。原审被告对该证据无意见。 本院认为，关于证人证言，两位证人对租赁合同终止具体时间不能确定；证人对是否上诉人出资维修并不清楚，且双方签订的《房屋租赁合同书》明确约定上诉人负责对房屋进行维修，故对证人证言不予采信。关于上诉人提交的《通知》，该《通知》并非向上诉人送达，《通知》内容恰与西府房征决[2017]13号《安顺市西秀区人民政府关于西秀区2017年火车站片区城市棚户区改造项目红线范围内房屋征收决定书》相互印证，证明案涉房屋所属片区于2017年被决定征收。 二审确认一审查明的事实。 本案争议焦点归纳为：1、被上诉人原告主体资格是否适格；2、上诉人是否应支付租金及其反诉请求能否得到支持。 本院认为，关于第一个争议焦点。安顺市西秀区公房管理处作为出租人与承租人李新琴签订本案《房屋租赁合同书》，是与李新琴签订租赁合同的合同相对方。同时，根据安顺市西秀区人民政府区长办公会议纪要西府纪[2008]1号文件确定“同意将西秀区公房管理处资产纳入区国有资产营运公司管理，公房管理处作为区国有资产管理的公房营运公司”、安顺市西秀区公有资产管理局文件西区国资[2008]13号《西秀区国有资产管理局关于委托区公房管理处管理我区直管公房等国有资产的通知》确定西秀区国有资产管理局将西秀区直管公房等国有资产委托西秀区公房管理处进行管理，并负有其保值增值等责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”的规定，被上诉人具有本案诉讼主体资格，上诉人称被上诉人主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。双方于2009年4月1日签订的《房屋租赁合同书》约定租赁期限为2009年4月1日至2009年9月30日，合同到期后双方未续签书面合同，但李新琴对其继续使用案涉租赁房屋不持异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，2009年10月1日起至今双方形成不定期租赁合同关系，即在原租赁合同约定的租赁期间届满后，原租赁合同对出租人和承租人仍然具有法律约束力，出租人和承租人均应当按照原租赁合同的规定履行各自的义务。上诉人李新琴支付租金至2011年10月即未按原合同支付租金，一审支持被上诉人诉请支付2011年11月1日至2018年5月31日租金并无不当。关于被上诉人一审提出的反诉请求，根据原租赁合同第七条约定，李新琴作为承租人负责对房屋的维修并对其附属安全设施进行检查；第八条约定李新琴在对铺面进行装修时，不得破坏房屋的主体结构，且租赁期满后，附着在房屋结构上的装修材料不能拆走。故不论何种原因导致上诉人对案涉租赁房屋进行维修均应由其承担相应费用。上诉人李新琴申请的证人及提交的证据均不足以证明被上诉人同意支付相关维修费用。上诉人李新琴称被上诉人2012年告知其尽快处理相关设施设备以便搬迁，但未提交相关证据，也未提交证据证明被上诉人同意对其给予经济补偿。上诉人一审反诉请求被上诉人赔偿的是其维修房屋的损失，而非其停业损失，上诉人作为承租人也并非被征收人，不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款第三项的规定。故上诉人称其与被上诉人互付债务应予抵消的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 二审案件受理费7734元，由上诉人李新琴承担。 本判决为终审判决。 审判长  程芳芳 审判员  黄光美 审判员  李德江 二〇一九年二月二十八日 法官助理朱俊蓉 书记员田泽华（代） 附： 当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果： （一）承担加倍罚息或迟延履行金。 （二）被强制进行审计。 （三）被限制出境。 （四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。 （五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 （六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。 （七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 （八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。