广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初15607号原告：莫素霞，女，1968年7月21日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：广州爱社区酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区东风西路132-2号505房。法定代表人：黄灏。委托代理人：麦佳耀、李浩玲，分别为广东诺臣律师事务所律师及实习律师。原告莫素霞诉被告广州爱社区酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告莫素霞及被告委托代理人麦佳耀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年1月16日双方签订了房屋租赁经营合同，被告单方严重违约造成原告重大损失。被告不按装修标准清单装修，将房屋给工人住，且拖欠租金。根据合同第八条，被告赔偿原告两个月租金作为违约金，退回原告交付的3万元软装费以及清偿被告使用房屋期间产生的水电费、管理费等费用。故起诉请求判令：1、被告退还3万元软装费及利息1500元（从2018年1月16日至2018年8月15日，按银行同期贷款利率计算）退还给原告；2、被告赔偿给原告的两个月租金作为违约金3380元；3、被告退还租赁期间2018年5-7月所使用时的全部水电费和物管费等费用共计1463.54元；4、解除与被告的《房屋租赁经营合同》；5、要求被告支付2018年7月16日至2018年8月15日的租金1690元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、希望继续履行与原告的租赁合同。被告公司实际由韩静控制，黄灏仅仅是挂名股东及法定代表人。公司运营期间，合同履行期间，被告的证照、印件、银行账户、财务账册等一切事务皆由韩静实际控制，至今被告的财务账册、银行账号等事务仍被韩静控制。原告的装修款实际上是汇到了光大银行韩静的账户，只是收据上盖了由韩静控制的被告的财务章。原告财务的流程从未经过被告的合规审批程序，装修款实际由韩静个人收取并支配，被告保留追究韩静个人法律责任的权利。被告多次联系韩静，要求韩静出来共同面对原告一起解决问题，但韩静避而不见。本系列案涉及公寓众多，此前有少量公寓投入使用，市场反应良好，被告希望与原告达成和解，由被告继续经营涉案公寓，为原告谋利益；二、房屋已经装修完毕，被告无需退还3万元软装费（代购家俬家电款）。2018年1月16日，原、被告签署了《家俬家电代购委托书》，约定代收家俬家电购置费3万元，购置费为固定价格，不受市场变动影响，房屋交付三个月内将代为购买的家俬家电配置到房屋内，被告按约定装修了房屋，购置了家俬家电并安装于房屋内，故不存在退还3万元的事实基础与法律依据。双方发生纠纷后，原告实际控制并接管了房屋，原告实际并未受损失，被告无需支付违约金，即使被告需要支付违约金，也以500元为宜。本案的水电费、物业管理费应出具合法发票为依据。经审理查明：2018年1月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁经营合同》，约定甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁有关事宜达成协议如下：房屋基本情况：房屋坐落于广州市海珠区逸景路238号5楼084房，建筑面积24.45平方米;房屋租赁期自双方签署《房屋租赁交接书》当天起至2027年10月31日止，共计10年。甲方应于签署《房屋租赁交接书》当天将房屋按约定条件交付给乙方（如因各种原因导致物业延迟交付的，租期相应顺延）。甲方同意乙方按照《家俬家电配置清单》中约定的配置标准将家俬家电配置到该房屋内，并签署《家俬家电代购委托书》；第一年和第二年租金标准：1690元，租赁第一年免租期为90天；乙方按照每季度为一期向甲方支付租金，乙方于每季度首月的15日前将该月租金一次性转账支付给甲方；乙方同意给予甲方押金为1690元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；甲方承担装修、整改费用、租赁物业所需的家俬家电购置费用；租赁期内的公共能源费，水电费等相关费用由乙方承担，并按月交给物管公司；乙方承担物业管理费；乙方不按照约定支付租金累计达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应向甲方支付两个月租金作为违约金；等。同日，双方签订《家俬家电代购委托书》，约定：乙方接受甲方委托，代甲方根据双方的《家俬家电配置清单》上的要求及规格购买家俬家电并配置到甲方物业地址，家俬家电配置费总额30000元；甲方在本合同签订时支付；购置费为固定价格，不受市场变动影响，乙方应在交楼后60天内，将代为购买的家俬家电配置到甲方的房屋内；本合同作为《房屋租赁经营合同》的附件；等。2018年1月16日，被告开具《收据》，内容为收到原告交来天雄广场V公寓5楼084房软装费30000元。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、2018年9月4日加盖广州市天雄广场物业管理处公章的《收据》三张，载明收到5084房2018（5-7）空调费963.96元、电梯费84元、水泵费40元、大堂费144元、管理费111元，水费38.88元、电费81.7元，总计1463.54元；2、原告和广州市丰邦置业有限公司之间的租赁合同及补充协议；3、解除合同通知以及邮寄的快递单（被退回）。被告的质证意见：证据1的费用应当以合法的发票为依据；证据2真实性合法性无异议，跟本案无关；证据3其没有收到，其也不同意解除合同。诉讼中，原、被告确认：涉案房屋于2018年1月16日交付给被告，原告于2018年8月16日自行收回房屋；本案房屋的免租期从2018年1月16日至2018年4月15日；被告于2018年4月26日向原告支付了第一期即2018年4月16日至2018年7月15日的租金5070元及押金1690元；双方同意押金1690元在被告应向原告支付的费用中予以抵扣；被告没有支付涉案房屋相应的水电费、管理费等费用。原告表示其诉讼请求中要求被告退回的软装费30000元即双方签订的《家俬家电代购委托书》中约定的30000元，被告没有按照约定对涉案房屋进行软装配置。被告表示：其有对涉案房屋进行软装配置，但无法提供证据证实；无力支付2018年7月16日至2018年8月15日的租金。本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁经营合同》及《家俬家电代购委托书》是双方真实意思表示，并没有违反相关法律法规的规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。上述合同约定：被告于每季度首月的15日前将该月租金一次性转账支付给原告；租赁期内的公共能源费，水电费等相关费用由被告承担，并按月交给物管公司；被告承担物业管理费；被告同意给予原告押金为1690元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给被告；被告不按照约定支付租金累计达30日的，原告有权单方解除合同，收回房屋；被告有第七条第四款约定的情形之一的，应向原告支付两个月租金作为违约金。现被告没有按照合同约定在2018年7月15日支付第二期的租金已达30日，被告已构成违约，故原告要求解除合同，要求被告支付2018年7月16日至2018年8月15日的租金1690元，要求被告按照合同约定向原告支付两个月租金的违约金即1690元×2=3380元的诉讼请求有理，本院予以支持。鉴于被告向原告缴纳了押金1690元，双方同意该押金在被告应向原告支付的费用中予以抵扣，故被告只需向原告支付3380元违约金即可，押金1690元本院认定用于抵扣被告应向原告支付的2018年7月16日至2018年8月15日的租金1690元。至于涉案房屋产生的水电费、管理费等费用合计1463.54元，原告已经提供了收据为证，被告也确认其没有缴纳过水电费、管理费等费用，被告抗辩要以发票为依据的意见依据不足，本院不予采纳。故原告要求被告支付空调费963.96元、电梯费84元、水泵费40元、大堂费144元、管理费111元、水费38.88元、电费81.7元合计1463.54元的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告退回软装费30000元及利息。被告抗辩没有收到原告软装费，但有被告的收据为证，本院予以认定。被告认为其公司实际是被韩静控制，法定代表人黄灏仅仅是挂名的股东及法定代表人，此是韩静与黄灏公司内部的管理问题，依法不能对抗案外人，被告抗辩理由不充分，本院不予采纳。另，被告抗辩已经对涉案房屋进行了软装配置但无法提供证据予以证实，故本院对于被告的该抗辩不予采信。现双方之间租赁合同应予解除，被告应将收取的软装费30000元退回给原告。至于软装费的利息，被告已需承担违约金3380元，故原告要求被告支付软装费的利息本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告莫素霞与被告广州爱社区酒店管理有限公司签订的《房屋租赁经营合同》；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告退回软装费30000元；三、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付违约金3380元；四、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付空调费963.96元、电梯费84元、水泵费40元、大堂费144元、管理费111元、水费38.88元、电费81.7元共计1463.54元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4848.6元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  张烈明人民陪审员  黄碧茹二〇一九年二月十八日书 记 员  郭世文吴越鸣