湖南省永顺县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘3127民初2021号原告：湖南睿意行商业地产顾问有限公司，住所长沙市望城经济技术开发区普瑞大道一段**金桥国际市场集群********。统一社会信用代码91430100MA4L9XNL08。法定代表人：程四海，男,1985年9月20日出生，汉族，湖南省华容县，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭宗成，广东深宏盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢佳敏，广东深宏盾律师事务所律师。被告：永顺中农城投建设开发有限公司，住所湖南，住所湖南省永顺县灵溪镇南山社区府顺家园**信用代码91433127MA4PEXJ041。法定代表人：王伟，男，1982年6月9日出生，汉族，住址南京，住址南京市玄武区v>原告湖南睿意行商业地产顾问有限公司(以下简称睿意行公司)与被告永顺中农城投建设开发有限公司（以下简称永顺中农城投公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖南睿意行商业地产顾问有限公司的法定代表人程四海及委托诉讼代理人谭宗成，被告永顺中农城投建设开发有限公司的法定代表人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖南睿意行商业地产顾问有限公司向本院提出诉讼请求：请求贵院依法判令被告向原告支付项目运作费人民币180万元（从2018年11月1日计算至2019年8月21日，每月20万元人民币）。事实和理由：被告在运作永顺农博园项目过程中与原告协商并达成一致意见，双方于2018年9月10日签订《永顺中农城投建设开发有限公司项目全程策划、招商及销售委托代理合同》，合同中约定被告委托原告代理永顺农博园一期商业部分销售。被告预计在2019年1月10日前取得预售许可证，并计划在2019年1月10日开盘。原告在合同签署后立即组织团队并于2018年11月进入项目所在地，了解项目情况，制定销售策略。由于各种原因，涉案项目一直迟迟未能开盘销售，原告多次找被告法定代表人沟通协商，仍未有具体开盘时间，到本诉讼提起之日仍未开盘。原告为涉案项目搭建的运营团队承担了巨额费用，被告至今也没有按照合同约定从原告运营团队进场之日起以每月20万元人民币的标准向原告按月支付项目运作费。涉案项目迟迟不能如期开盘且被告不按照约定向原告支付项目运作费，导致原告不堪重负。永顺中农城投建设开发有限公司辩称，根据永顺征拆项目部发布的《公告》，永顺农博园项目政府方已单方终止，属于不可估计和不可抗力因素，并非答辩人主观因素取消。答辩人也是利益受害者，答辩人愿意与原告友好协商处理后续事务。合同第四部分约定原告应具有房地产交易代理资格，但从合同签订至今，原告只向答辩人提供了2016年12月29日注册登记的营业执照复印件，没有提供能够证明其具备房地产代理资格的任何资料和代理资质证书，也没有提供公司名下在相关部门备案登记的房地产经纪人职业证书和备案登记的代理人职业证书，原告没有具备房地产交易代理资格，代理经营是不合法的，所以本合同是无效的，其相关条款就无法执行，不应由答辩人支付运作费，相关开支由原告自行承担。原告既然作为专业的代理团队，对于答辩人的项目进程了解非常清楚，应该有丰富的经验安排计划，因双方没有签署《代理执行团队进场确认书》，原告所派人员进场，属于原告自行安排，被告不予认可，其费用应该自理。根据项目推进的客观情况，原告不可能在合同约定的时间有回款，因此，原告也不应该要求被告支付任何费用。被告还没有向原告提供任何相关证件，原告就不应安排相关工作。原告进行市场调研等，这是原告自行安排的工作，产生的相关费用应该由原告自行承担。合同中明确的时间只是预计时间、计划时间。在原告完全了解项目进程的情况下，应该根据被告及政府的项目文件、土地办理的相关手续作出安排，不应该安排工作导致费用的增加，所以不应该要求被告支付运作费用。永顺县人民政府下文单方面取消项目，就是一种不可抗力的因素，所以不能视为被告违约。原告组织的推介会使用的宣传单页、市场宣传的单页，其内容均由原告设计策划，没有被告签字确认。物料制作，由原告设计、策划，数量、单价由原告直接下单到制作方，和被告无关。高炮广告、墙体广告内容由原告设计策划，数量更没有经过被告确认，验收没有被告人员参与和确认。食用油礼品赠送活动由原告设计策划，价格以及发放对象、数量都由原告安排，没有被告人员参与和确认。高炮广告、墙体广告等合同签订，没有被告的书面授权，是由原告人员签字、留原告人员电话，未经被告授权使用被告公章在合同上盖章，费用应由原告承担。针对原告上述的工作内容，我公司在没有对原告工作人员做任何书面授权的情况下，原告人员与供应商、制作商、广告商等人员进行采购、定价、定量，我公司人员都没有全面参与，也没有收到任何书面形式的请示和确认，以及验收工作都没有通知被告人员参与签字确认等。我公司认为原告工作的不专业性，导致宣传、广告投放时间的决策错误，还恶意导致我方费用的增加。宣传方式、广告投放时间节点、营销中心的包装等不恰当引起永顺县政府的强烈不满和反感，直接影响宣传、广告的整改和下架以及项目的取消，给我公司带来巨大的经济损失和声誉影响。原告对待工作的态度不严谨、不专业和随意性。2019年2月，时值春节期间有半个多月的休息，仅仅在2019年4、5月份，原告开始在做市场调研和数据收集，也只是给我方提供了收集的客户信息和策划方案。在2019年6月份之前，因原告了解项目进度非被告原因，原告也未做实际工作，因此，原告从未向被告提出支付任何费用。原告仅有少数几个人在进行市场调研等不定时的少量工作，在明知项目没有实质推进更没有实际工作的情况下要求支付高额运作费，已经严重超越了实际发生的费用，我方觉得严重不合理。在庭审和讨论过程中，原告以及原告律师讲到，项目取消是由于被告公司的原因，政府才取消的，律师还提到被告公司在桑植的项目，因为项目资金问题，也被政府叫停，同时还提到公司在永州的项目也有案件诉讼在他们事务所。本案只针对永顺项目的纠纷，原告以及原告律师作为专业法律人士，在没有任何依据、证据的情况下，在法庭上讲述我公司其他项目的不真实情况，完全是在诽谤、丑化我公司，这是别有用心，以此来影响法官对案件的判断。答辩人要求原告对此应以书面形式澄清并以书面形式道歉，以消除不当言论对我公司的恶劣影响。答辩人认为原告没有代理资质，不具备代理资格，代理经营不合法，签订的合同带有欺骗性，是无效合同，没有法律效力。根据项目进度，我方没有给原告签署《代理执行团队进场确认书》，原告明知项目没有实际进展的情况下，其提前进场所产生的费用应由原告自己负责承担。原告的高管和合伙人是利益的既得者，应该风险共担，项目已经被取消，就应该承担相应的风险，而不应该获得投入报酬和人力报酬。原告应提供在永顺项目实际发生费用的真实、合理、有效票据，人员工资应该提供合理、合法的工资证明和员工的社保证明，以此来作为双方讨论费用的合法证据。答辩人认为由于原告工作的不专业性，在未经被告书面允许，在不恰当的时间进行了不恰当的宣传及包装引起了永顺县政府的不满和反感，造成了政府单方取消项目，给答辩人带来巨大的经济损失和声誉影响。要求法院驳回原告所有诉求。经审理查明，原、被告于2018年9月10日签订《永顺中农城投建设开发有限公司项目全程策划、招商及销售委托代理合同》，约定：1、被告委托原告代理永顺农博园一期商业部分销售，时间从2018年10月至2020年6月。2、合同服务内容包括销售代理（开展销售代理实施工作的前期市场调查、项目定位及营销执行计划；负责广告方案、广告发布、项目包装等技术跟踪工作；现场接待客户、促使客户成交，乙方负责与客户签订商铺买卖认购书，甲方与客户签订销售合同、乙方协助催缴客户各类款项及办理银行按揭的客户必备的资料等。）、招商代理（开展招商代理实施工作的前期市场调查、项目定位及招商执行计划；负责广告方案、广告发布、项目包装等技术跟踪工作等。）和策划代理。3、原告应根据项目进度情况提供驻场服务。策划团队根据需要可提前驻场，但代理执行团队的进场时间需被告制定详细的项目工程施工节点计划，并根据工程计划的时间，由双方协商并签订代理执行团队进场确认书。原则上原告的执行团队驻场时间不应早于项目正式开盘前6个月，也不得晚于开盘前三个月。4、在权利义务中约定：原告应具备房地产交易代理资格，并向被告提供营业执照复印件，保证代理资格的合法性。原告应协助被告与买家签订《商品房销售合同》，被告负责合同的最终审核、登记。5、合同约定项目预计在2019年1月10日前取得预售许可证，并计划在2019年1月10日开盘，若在2019年1月10日未取得预售许可证并如期开盘，则被告需从原告进场当日算起，以每月20万元运作费支付到开盘日，未超出约定时间3个月开盘，则在正式销售签约后从原告佣金部分抵扣，若超出约定时间3个月未开盘，原告无需退还被告所支付的运作费用并有权终止合作。被告确保在预定时间内拿到预售许可证并如期开盘，原告确保在开盘后一个月内给被告现金回款人民币2000万元。如果没有达到约定金额，被告有权终止合同，不给原告支付任何费用。此外，双方就委托代理费用及支付方式、其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。另查明，原、被告签订涉诉合同后，原告主要做了以下工作：1、原告在与被告沟通协商一致后于2018年10月安排2名策划进场，开始在永顺县镇进行前期市场调研。2、2018年11月20日左右，原告派遣7名工作人员进场，主要进行市场调研、数据收集并制定相关计划。3、2019年1月31日，原告配合被告在永顺司城山水酒店举办了涉诉项目推介会，到场人员100多人。4、2019年2月，原告正式开始推售。在4、5月份的时候，开展了认筹活动（办卡送礼品）并进行了微信红包雨活动，此时原告工作人员已增至20多人。5、原告向被告提供了收集的客户信息和策划方案。原告湖南睿意行商业地产顾问有限公司经营范围为：房地产信息咨询；房地产中介服务；商业管理；企业营销策划；房地产咨询服务；市场营销策划服务；项目调研咨询服务；房地产经纪；广告设计；商业活动的策划；会议及展览服务等。再查明，2019年8月28日，被告收到《永顺县人民政府关于解除协议的通知函》。次日，永顺县土地储备中心征拆项目部发布《永顺县土地储备中心征拆项目部关于与中农城投集团有限责任公司解除协议的通告》，永顺县人民政府与被告终止了永顺农博园相关工程。庭审中，原、被告双方均同意解除《永顺中农城投建设开发有限公司项目全程策划、招商及销售委托代理合同》。上述事实有当事人陈述、《永顺中农城投建设开发有限公司项目全程策划、招商及销售委托代理合同》、《永顺县人民政府关于解除协议的通知函》、《永顺县土地储备中心征拆项目部关于与中农城投集团有限责任公司解除协议的通告》、营业执照、律师函、对律师函的回复等证据材料在案佐证。本院认为，原、被告签订的《永顺中农城投建设开发有限公司项目全程策划、招商及销售委托代理合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定,合法有效。现原、被告均同意解除《永顺中农城投建设开发有限公司项目全程策划、招商及销售委托代理合同》，上述合意符合法律规定，本院予以准许。本案的争议焦点为如何确定原告的运作费。根据原、被告在合同中的约定，被告应从原告进场之日给原告支付运作费直至开盘日，支付标准为每月20万元。现被告承接的永顺农博园项目已于2019年8月正式停建，原告要求被告支付从2018年11月至2019年8月期间的运作费。根据庭审查明的事实，结合原告从合同签订后履职情况，本院对原告要求从2018年11月开始计算运作费的诉请予以支持。关于截止时间问题，本院认为原告在2019年5月以后已经没有从事实质性的代理活动，故截止时间应确定为2019年5月较为合适。原、被告关于运作费支付标准的约定系双方慎重考虑后达成的合意，本院予以尊重。综上，被告应给原告支付的运作费为140万元（2018年11月至2019年5月共计7个月）。原告向法庭提交的营业执照中载明了其经营范围包括房地产中介服务、商业管理、企业营销策划、房地产咨询服务、市场营销策划服务、项目调研咨询服务、房地产经纪等，原告在本案中从事的商业活动符合上述经营范围，本院对被告辩称原告不具有房地产交易代理资格的主张不予支持。原、被告双方虽没有签订《代理执行团队进场确认书》，但被告对原告陈述的进场时间及进场人员均表示无异议，故本院对被告辩称因没有签署《代理执行团队进场确认书》而不支付任何费用的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、被告永顺中农城投建设开发有限公司于本判决生效后六十日内给原告湖南睿意行商业地产顾问有限公司支付运作费140万元。二、驳回原告湖南睿意行商业地产顾问有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元，减半收取10500元，由被告永顺中农城投建设开发有限公司负担。诉讼保全费5000元，由原告湖南睿意行商业地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员 李 艳二〇一九年十一月十五日书记员 全晓阳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。