宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书 （2019）宁0323民初206号 原告：郭小燕，女，1979年2月10日出生，汉族，个体户，住宁夏回族自治区盐池县玺玉苑**。公民身份号码×××。被告：曹建成，男，1974年3月2日出生，汉族，农民，住宁夏回族，住宁夏回族自治区盐池县花马池东门队自然村码×××。委托诉讼代理人：侯秀萍，系宁夏恩知律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：张云云，女，1979年6月20日出生，汉族，农民，住宁夏回族，住宁夏回族自治区盐池县花马池镇龙辰苑3- 1- **码×××。原告郭小燕诉被告曹建成、张云云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭小燕、被告张云云、被告曹建成委托诉讼代理人侯秀萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的房屋出租合同；2、请求判令被告返还原告租金14202元（从2018年10月18日至2019年7月31日止）；3、请求判令被告返还原告转让费20000元、装修费15000元，项合计49202元；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年8月2日，原被告签订房屋出租合同，合同约定被告将其所有的坐落于盐池县龙辰苑面东6-23号营业房出租给原告，租赁期限为5年，从2017年8月2日至2022年8月2日，2017年租赁费为17000元，以后的租金随行就市。合同签订后，被告向原告交付了房屋，另外，根据合同约定，原告向被告交付了20000元转让费与当年租金17000元。本合同在履行过程中，因被告与其前夫曹建成离婚，将涉案房屋判归曹建成所有。2018年10月17日，原告与曹建成签订房屋买卖合同，并于同日办理了产权变更登记手续，事后，原告就返还租金与返还转让费，装修费事宜与被告协商未果。原告特向贵院提起诉讼，望贵院判如所诉。被告张云云辩称：房租签订5年合同，是原告与本人签订，不是原告与曹建成签订。该房屋没有租到5年，是原告自己不租，不是本人原因。出租合同约定任何一方不得违反约定，否则由违约的一方承担违约金20000元，但违约的原因不是本人造成的。装修费是原告为了自己的利益所装修，并不是为了本人的利益。房租是本人与曹建成共同生活期间收取的，用于孩子的保险。所以房租的返还本人不承担。被告曹建成辩称：被告曹建成作为本案被告不适格，该案与被告曹建成无关。一、被告曹建成并未与原告签订房屋租赁合同，根据法律规定，合同具有相对性，原告与被告张云云签订的合同对被告曹建成没有约束力，该案与被告曹建成无关；二、2018年8月8日盐池县人民法院（2018）宁0323民初2182号民事调解书确认内容为：“五、债权债务：原告张云云和被告曹建成的债权除了黄河农村商业银行400000元贷款由曹建成负责偿还，盛世华庭小区东门15-8号营业房按揭贷款100000余元由原告张云云负责偿还；其他债权全部归被告曹建成所有，债务谁经手的谁负责偿还；”根据该调解书，债务谁经手的谁负责偿还，张云云的个人经手的债务由其负责偿还。综上所述，原告所诉房屋租金、房屋转让费、装修费与被告曹建成无关。原告郭小燕向法庭提交以下证据以证实自己的诉请：一、收条原件一份，证明被告张云云收取2017年8月2日至2018年8月2日房租17000元及转让费20000元的事实；二、收条原件一份，证明2018年5月21日被告张云云向原告收取房租18000元；三、装修收条原件一份，证明原告装修房屋花费15000元的事实；四、房屋出租合同原件一份，证明2017年8月2日原告与被告张云云签订房屋租赁合同的事实。被告张云云对上述证据发表如下质证意见：对证据一、二、四真实性及证明目的均无异议，证据三有异议，原告装修房屋与本人无关。被告曹建成对原告提交的四组证据均不认可，该债务在离婚调解书中已做出明确分割，被告认为与其无关。对原告提交的证据，本院认定如下：第一、二、四组证据均能证明所要证明的目的，本院予以认定，依法均予以采信，对证据三，因原告未提交房屋装修合同及正式发票，仅凭收条无法证明所要证明的问题，故对该证据不予认定，依法不予采信。被告张云云向法庭提交保险合同原件两份，证明2018年5月29日在中国平安保险股份有限公司为两个婚生子女购买保险的事实。原告郭小燕对上述证据的真实性无异议，证明目的与其无关，不发表质证意见。被告曹建成对上述证据的真实性不持异议，证明目的不认可。对被告张云云提交的证据，本院认定如下：对该证据的真实性及证明目的，本院予以认定，依法采信，但该证据与本案不具有关联性，故对该证据不予认定，依法不予采信。被告曹建成向法庭提交（2018）宁0323民初2182号民事调解书原件一份，证明二被告在离婚时已将夫妻债务进行明确分割，债务谁经手的谁负责偿还，根据该调解书该债务由被告张云云负责偿还。  原告郭小燕对上述证据的真实性及证明目的均无异议。被告张云云对上述证据的真实性无异议，对证明目的不认可。房屋归被告曹建成所有，应该由被告曹建成负责偿还。对被告曹建成提交的上述证据，本院认定如下：对该证据的三性本院予以认定，依法采信，但该民事调解书并未分割案涉共同债务。故对证明目的不予认定，依法不予采信。经审理查明，2017年8月2日，原告郭小燕与被告张云云签订房屋出租合同，合同约定被告张云云将其所有的坐落于盐池县龙辰苑面东6-23号营业房出租给原告，转让费20000元；租赁期限为5年，从2017年8月2日至2022年8月2日，2017年租赁费为17000元，以后的租金随行就市。合同签订后，被告按约向原告支付了2017年租赁费17000元及转让费20000元。2018年5月21日被告张云云收取原告郭小燕房屋租金18000元（房租2018年8月2日至2019年8月2日）。该租赁合同第四条同时约定，在租赁期间，被告张云云有卖房、要房、收房等情况，给原告返还转让费20000元及装修费用。在该合同履行过程中，因被告张云云与被告曹建成诉讼离婚，2018年8月8日，经调解盐池县人民法院作出（2018）宁0323民初2182号民事调解书，该调解书第五项内容为：“五、债权债务：原告张云云和被告曹建成的债权除了黄河农村商业银行的400000元贷款由曹建成负责偿还，盛世华庭小区东门15-8号营业房按揭贷款100000余元由原告张云云负责偿还；其他债权全部归被告曹建成所有，债务谁经手的谁负责偿还”。2018年10月17日，原告与被告曹建成就案涉租赁房屋签订房屋买卖合同，并与同日办理了产权变更登记手续，事后，原告就返还租金与返还转让费，装修费事宜与被告张云云协商未果。现原告诉至法院请求判如所请。上述事实，有原、被告的当庭陈述及本院依法认定的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第十一条第一款规定，婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”，一方以个人财产投资取得的收益及最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第五条之规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。故登记在被告张云云名下的案涉房屋无论是婚前亦或是婚后取得，所收取的房租收益均应当认定为被告张云云与被告曹建成的夫妻共同财产。（2018）宁0323民初2182号民事调解书生效时，案涉房屋的所有权即归被告曹建成所有，随后被告曹建成即与原告签订了案涉房屋买卖合同，据此，本院认为，既然案涉房租为夫妻共同财产，根据权利与义务相对应原则，现返还的主体亦应当认定为被告曹建成和被告张云云，因为离婚协议第五项只约定了各自经手的债务由各自负责，并未约定案涉共同债务的负担责任人为哪一方，对返还房租金额本院认定如下：18000元x9.5个月=14250元（2018年10月18日-2019年8月2日），原告诉请14202元，故原告要求二被告返还房屋租金14202元，本院予以支持。原告与被告张云云签订的房屋出租合同，第四条约定原告向被告张云云支付20000元转让费，被告张云云有卖房、要房、收房等情况，给原告返还转让费贰万元及装修费用。在被告张云云与被告曹建成离婚协议中，被告张云云同意案涉房屋归被告曹建成所有，随后被告曹建成向原告表明自己出售房屋的意思，之后原告即购得案涉房屋，此种情况等同于房屋出租合同中约定的“卖房、要房、收房情况”出现，虽然出卖房屋的主体不再是被告张云云，但并不影响上述约定。即使根据《中华人民共和国物权法》第二百二十九条对房屋所有权变动后对租赁合同效力的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但根据约定优先原则，只要双方约定不违反法律法规规定，即为有效约定，且转让费20000元属于生产经营收益，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定亦属于夫妻共同财产，现返还主体亦为夫妻双方，故对原告要求二被告返还转让费20000元，本院予以支持。至于装修费，原告提供的证据仅为收条一张，并未提供房屋装修合同及正式发票，故不能证明所要证明的问题，应当承担举证不能的不利后果，故对原告要求返还装修费的诉讼请求，本院不予支持。案涉房屋现已归原告所有，故原告与被告张云云签订的房屋出租合同理应解除。综上，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第十一条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第五条、最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国物权法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条规定，判决如下：一、解除原告郭小燕与被告张云云于2017年8月2日签订的房屋出租合同；二、被告张云云、曹建成返还原告郭小燕房租14202元、转让费20000元，共计34202元，于本判决生效后五日内一次性付清；三、驳回原告郭小燕的其他诉讼请求。案件受理费1030元，因适用简易程序减半收取515元，由原告郭小燕负担157元，被告曹建成、张云云负担358元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。   审 判员 李伟  二〇一九年二月十六日 书 记员 王江聪        附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国婚姻法》 第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：  （一）工资、奖金；  （二）生产、经营的收益；  （三）知识产权的收益；  （四）继承或赠予所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；  （五）其他应当归共同所有的财产。  夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第十一条 婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”：  （一）一方以个人财产投资取得的收益；  （二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第五条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《中华人民共和国物权法》第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。  当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。  人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。