济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初5299号原告：吴庆华，女，1972年某出生，汉族，无业，住济南市。被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：薛全刚，总经理。委托诉讼代理人：张玉喜，男，该公司员工。委托诉讼代理人：夏翠艳，山东凡涛律师事务所律师。第三人：济南博智一统装饰材料有限公司，住所地济南市。法定代表人：张和平，总经理。委托诉讼代理人：刘本杨，男，该公司员工。原告吴庆华与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）、第三人济南博智一统装饰材料有限公司（以下简称博智公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年7月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴庆华、被告圣凯公司的委托诉讼代理人夏翠艳到庭参加了诉讼。第三人博智公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴庆华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告圣凯公司向原告吴庆华赔偿自2013年11月16日起至判决生效之日止的非法侵占损失（按照每套商铺每年12万元计算）；2、请求判令被告圣凯公司按照《商品房买卖合同》附件一、二、三的标准交房及整个公共区域、相邻关系与附件一、二、三及房产证相符；3、本案诉讼费、保全费用由被告圣凯公司承担。事实与理由：2006年8月2日、2006年10月30日，原告吴庆华与被告圣凯公司签订两份《商品房买卖合同》，约定原告吴庆华购买被告圣凯公司开发的圣凯财富广场商业广场二层商铺两处，已交付购房款，并办理房产登记。就该两处商品房的具体经营管理，原、被告双方于2007年9月1日签订《委托经营管理协议》，约定由被告圣凯公司进行房屋租赁经营管理。经营期间，被告圣凯公司将商铺进行了重新规划及装修改造，出租给他人使用。后《委托经营管理协议》到期未能续约，但被告圣凯公司仍继续占有房屋。原告吴庆华为维护合法权益，提起诉讼，法院依法判决解除了《委托经营管理协议》，并判令被告圣凯公司支付原告吴庆华租金损失、返还商铺。但判决生效后，被告圣凯公司仍未腾空房屋，并继续占有，造成上述判决生效后原告吴庆华的损失继续产生并扩大。同时，结合涉案房屋位置优势及商铺市场租金的持续增长，给原告吴庆华造成了巨大的损失。现为维护原告吴庆华的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告圣凯公司辩称：一、被告圣凯公司已于2017年5月16日全部履行完（2012）济民一终字第990号民事判决书的义务，原告吴庆华要求被告圣凯公司支付2017年5月16日至“实际腾房之日止”的租金损失缺乏事实依据，请求法院依法驳回。二、原告吴庆华的第二项诉讼请求属于重复诉讼，且被告圣凯公司在2017年5月16日已经履行完腾房和恢复原状的义务，原告吴庆华再次主张恢复原状，缺乏事实依据，请求法院予以驳回。三、原告吴庆华尚欠被告圣凯公司借款118130.53元，被告圣凯公司主张将该债权与原告吴庆华主张的房屋占用费相互抵销。1、（2012）济民一终字990号案件审理期间（即2012年6月27日至2013年11月15日），被告圣凯公司通过转账方式向原告吴庆华支付租金54964元；在上述时间内，被告圣凯公司通过借款形式向原告吴庆华支付170619.12元，原告吴庆华承诺愿意以借款抵扣租金，故二审期间被告圣凯公司用其中的5万元借款抵扣原告吴庆华的租金。因此，（2012）济民一终字第990号案件审理期间，被告圣凯公司共支付租金104964元，原告吴庆华尚欠被告圣凯公司借款120619.12元。2、2014年1月2日原告吴庆华申请执行，在执行过程中，被告圣凯公司又通过借款形式向原告吴庆华付款70000元，原告吴庆华亦承诺愿意以借款抵扣租金，至此，原告吴庆华累计欠被告圣凯公司借款190619.12元。3、根据（2012）济民一终字第990号民事判决书第三项的记载，被告圣凯公司还应支付的租金为311808.38元-239319.79元=72488.59元，抵消后原告吴庆华尚欠被告圣凯公司的借款数额应为190619.12元-72488.59元=118130.53元，被告圣凯公司主张将该借款与原告吴庆华主张的房屋占用费相互抵消。四、被告圣凯公司向原告吴庆华支付房屋占用费，原告吴庆华应给被告圣凯公司开具发票，否则被告圣凯公司有权拒付款项。第三人博智公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面陈述材料及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月2日、2006年10月30日，原告吴庆华与被告圣凯公司分别签订《商品房买卖合同》两份，约定原告吴庆华购买被告圣凯公司开发的泺源大街29号*号（现房屋坐落为历下区*）、*号（现房屋坐落为历下区泺源大街29号*）商铺。合同附件三装饰、设备标准中对商场公共装修、街铺装修、装饰、设备标准作出了约定。原告吴庆华购买上述商铺后，于2007年9月1日与被告圣凯公司签订《委托经营管理协议》两份，约定原告吴庆华将其所有的上述两套房屋委托给被告圣凯公司经营管理，期限均为三年，自2007年9月1日至2010年8月31日，年租金分别为47502元、47179元。在该《委托经营管理协议》履行过程中，因被告圣凯公司拖欠租金，原告吴庆华以圣凯公司为被告、以崔继华、重庆佳永小天鹅餐饮有限公司为第三人诉至本院。本院经审理，于2012年6月27日作出（2011）历商初字第348号民事判决书，判令：一、原告吴庆华与被告圣凯公司于2007年9月1日签订的《委托经营管理协议》2份终止；二、被告圣凯公司于本判决生效之日起30日内返还原告吴庆华圣凯财富广场二层*号、*号商铺；三、第三人崔继华、重庆佳永小天鹅餐饮有限公司对上述第二项所涉商铺各自承担连带责任；四、由被告圣凯公司按商品房买卖合同附加的装修标准返还原告吴庆华上述房屋，其中涉及第三人各自装修部分，则由第三人各自自行拆除；五、被告圣凯公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告吴庆华房屋租金损失（自2010年9月1日起至本判决生效之日止，参照原告吴庆华已付购房款1199263元的8%∕年计算），被告圣凯公司已付的134355.79元应于扣减；六、驳回原告吴庆华的其他诉讼请求。案件受理费4000元，由被告圣凯公司负担。上述判决作出后，被告圣凯公司不服，提起上诉。济南市中级人民法院经审理，于2013年11月15日作出（2012）济民一终字第990号民事判决书，该判决书中认定该案一审期间被告圣凯公司向原告吴庆华支付134355.79元，二审中支付104964元，并判令：一、维持济南市历下区人民法院（2011）历商初字第348号民事判决的第一项、第二项、第三项、第四项、第六项及诉讼费负担部分；二、撤销济南市历下区人民法院（2011）历商初字第348号民事判决的第五项；三、上诉人圣凯公司于本判决生效之日起10日内赔偿被上诉人吴庆华房屋租金损失（自2010年9月1日起至本判决生效之日止，年租金标准参照被上诉人吴庆华支付购房款1199263元的8%计算），上诉人圣凯公司已付239319.79元应予扣减。该判决于2013年11月29日生效。上述判决生效后，原告吴庆华向本院申请强制执行。在执行过程中，被告圣凯公司分别于2014年12月15日、2015年2月6日向原告吴庆华支付5万元、2万元，合计7万元。2017年5月16日，本院向原告吴庆华留置送达（2014）历执字第14号通知书一份，内容为：“吴庆华：你申请执行与被执行人山东圣凯置业有限公司租赁合同纠纷一案，依据（2012）济民一终字第990号民事判决书所确定的内容，被执行人山东圣凯置业有限公司已按判决确定的义务将商铺恢复，并进行了隔离，符合交付条件。现通知你于接到通知书之日起5日内与被执行人山东圣凯置业有限公司办理商铺交接手续。”2017年5月17日，本院作出《结案通知书》一份，内容为：“吴庆华与山东圣凯置业有限公司租赁合同纠纷一案，济南市历下区人民法院（2011）历商初字第348号民事判决书已经发生法律效力。因山东圣凯置业有限公司未主动履行生效法律文书确定的义务，吴庆华向济南市历下区人民法院申请执行。济南市历下区人民法院依法立案执行后，至2017年5月17日为止，上述生效法律文书确定的执行内容，已全部履行完毕。依照《最高人民法院关于执行立案、结案若干问题的意见》第十五条之规定，通知如下：（2011）历商初字第348号民事判决书已全部履行完毕。”原告吴庆华称被告圣凯公司并未将涉案商铺向其交付。本案2018年9月18日的庭审中，原告吴庆华、被告圣凯公司均同意按照涉案房屋同时期的市场租金价格确定房屋占有使用费，但原告吴庆华拒绝申请鉴定，被告圣凯公司遂申请对涉案房屋2013年11月30日至2017年5月16日期间的市场租金标准进行鉴定。本院根据被告圣凯公司的申请，委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司进行了鉴定。该鉴定机构于2018年12月18日作出《房地产评估报告》一份，评估结论为：1-2100房屋2013年11月30日至2014年11月29日期间的日租金为2.02元∕平方米，2014年11月30日至2015年11月29日期间的日租金为2.08元∕平方米，2015年11月30日至2016年11月29日期间的日租金为2.14元∕平方米，2016年11月30日至2017年5月16日期间的日租金为2.35元∕平方米，上述期间市场租赁价值共计为92619.32元；*房屋2013年11月30日至2014年11月29日期间的日租金为2.14元∕平方米，2014年11月30日至2015年11月29日期间的日租金为2.2元∕平方米，2015年11月30日至2016年11月29日期间的日租金为2.27元∕平方米，2016年11月30日至2017年5月16日期间的日租金为2.5元∕平方米，上述期间市场租赁价值共计为64948.02元。因该鉴定，被告圣凯公司预交鉴定费3000元。本院认为，因涉案房屋为原告吴庆华所有，在其与被告圣凯公司签订的《委托经营管理协议》终止后，被告圣凯公司应当按照生效法律文书确定的期限向原告吴庆华返还房屋，但被告圣凯公司未及时履行该义务，原告吴庆华有权要求被告圣凯公司支付房屋返还前的占有使用费。对被告圣凯公司主张的以借款抵扣2013年11月29日之后的房屋占有使用费的抗辩，本院认为，根据（2012）济民一终字第990号民事判决认定的事实，在该案一审、二审期间被告圣凯公司共向原告吴庆华支付239319.79元，该付款数额少于该判决所确定的被告圣凯公司应向原告吴庆华支付的2010年9月1日至2013年11月29日期间的租金数额。虽然被告圣凯公司提交了2013年4月15日原告吴庆华出具的金额为120619.12元的收条及转款凭证，据此主张抵销其应向原告吴庆华支付的租金后，原告吴庆华尚欠其借款118459.1元，但该证据所显示的付款时间在（2012）济民一终字第990号民事判决书作出（该判决的作出时间为2013年11月15日）之前，故在被告圣凯公司未提交证据证明该款项并不包含在（2012）济民一终字第990号民事判决书认定的已付款范围之内的情况下，其主张的以借款抵扣2013年11月29日之后的房屋占有使用费的抗辩，证据不足，本院不予支持。因在本案审理过程中，原告吴庆华、被告圣凯公司均同意按照涉案房屋同时期的市场租金价格确定房屋占有使用费，而根据山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司作出的评估报告，可以证实涉案两套房屋自2013年11月30日至2017年5月16日期间的租赁价值评估总额为157567.34元（92619.32元+64948.02元），该款项被告圣凯公司应当向原告吴庆华支付。对原告吴庆华主张的2017年5月17日之后的房屋占用费，因（2012）济民一终字第990号民事判决书确定了被告圣凯公司将*号、*号商铺返还给原告吴庆华的义务，而根据本院于2017年5月17日作出的《结案通知书》，可以证实截止2017年5月17日，（2012）济民一终字第990号民事判决书已全部履行完毕，故原告吴庆华无权要求被告圣凯公司支付2017年5月17日之后的房屋占有使用费。对原告吴庆华要求被告圣凯公司按照《商品房买卖合同》附件一、二、三约定的标准交房的诉讼请求，因在（2011）历商初字第348号案件中原告吴庆华已主张了该项诉讼请求，且已生效的（2012）济民一终字第990号民事判决书维持了（2011）历商初字第348号民事判决第四项，即“由被告圣凯公司按商品房买卖合同附加的装修标准返还原告吴庆华上述房屋，其中涉及第三人各自装修部分，则由第三人各自自行拆除”，而合同附件三对涉案房屋及商场公共装修、街铺装修、装饰、设备标准作出了明确约定，故在（2011）历商初字第348号、（2012）济民一终字第990号案件中已对原告吴庆华要求按照《商品房买卖合同》及附件约定的标准交房的诉讼请求进行了审理并作出了判决，故原告吴庆华的该项诉讼请求违反了“一事不再理”的原则，本案不予审理。关于原告吴庆华提出的“整个公共区域、相邻关系与附件一、二、三及房产证相符”的主张，应属于交房后的状态，而非一项独立的诉讼请求；且公共区域、相邻关系的状况涉及其他业主的权益，不属于本案的审理范围。关于本案的鉴定费3000元，因被告圣凯公司未按照生效法律文书确定的内容履行交房义务是导致原告吴庆华提起本案诉讼的主要原因，故鉴定费用应由被告圣凯公司负担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴庆华支付历下区*、*两套房屋自2013年11月30日至2017年5月16日期间的房屋占有使用费157567.34元；二、驳回原告吴庆华的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由原告吴庆华负担4425元，由被告山东圣凯置业有限公司负担2875元；鉴定费3000元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  咸维玲人民陪审员  宋海玲二〇一九年二月十二日书 记 员  王 珂