四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民终530号 上诉人（原审被告）：徐权，男，1977年9月9日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：蔡江，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴勇，四川达宽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川省盛世帝皇家居有限公司，住所地四川省仁寿县兴盛家私产业园。 法定代表人：罗小康，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨均利，女，该公司法务专员。 委托诉讼代理人：魏建清，四川永靖律师事务所律师。 上诉人徐权因与被上诉人四川省盛世帝皇家居有限公司（以下简称盛世帝皇公司）合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2018）川1421民初3928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐权上诉请求：撤销原判并改判或将本案发回重审。事实和理由：1．原审未通知蜀乐食品厂到庭参加诉讼存在错误。2．《确认书》与《资产抵押三方协议》均是履行《资产转让协议》的备案行为。3．《资产转让协议》实质系盛世帝皇公司基于《四川省视高经济开发区兴盛家私产业园招商合同》项下权利的转让，并未涉及土地使用权的转让，该转让行为《招商合同》相对方也予以确认，该转让行为合法有效。4．盛世帝皇公司请求解除《确认书》，一审法院却判令确认书无效，判非所请。5．盛世帝皇公司发起该诉讼，系因为案涉标的物面临拆迁，实际系违背诚信原则。6．案涉园区多采用此种方式，若判决返还资产不利于地方经济的发展，并引发更多纠纷。 盛世帝皇公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1．盛世帝皇公司不存在不诚信行为,《资产转让协议》无法履行的情况下，双方合意将转让款转为借款，故双方之间现实为民间借贷关系。且民间借贷款项已经全部归还。2.案涉双方达成的以物抵债协议因未现实的给付而未生效。3.罗小康借蜀乐食品厂名义签订《四川省视高经济开发区兴盛家私产业园招商合同》，但后期并未实际注册蜀乐食品厂，而系注册盛世帝皇公司，一审不存在遗漏主体问题。4.合同效力系法院主动审查的问题。5.盛世帝皇公司对外差欠巨额债务，一审判决结果生效盛世帝皇公司将积极进行债权债务的梳理，实际更有利于经济的发展。 盛世帝皇公司向一审法院起诉请求：1．解除盛世帝皇公司与徐权签订的《确认书》中盛世帝皇公司以10.16亩工业用地及地上厂房及建筑物清偿借款的条款；2．徐权向盛世帝皇公司返还厂房及建筑物的占有，责令其搬出厂房。 一审法院认定事实：2009年，罗小康以“蜀乐食品厂”代表的身份作为合同的丙方与仁寿县兴盛乡人民政府（甲方）、仁寿县兴盛投资管理有限公司（乙方）签订了《四川省视高经济开发区兴盛家私产业园招商合同》，约定丙方预约用地30亩，用于工业用地和厂房建设；签订本合同时，商家按标准支付款项，用于农户拆迁；合同另有其他约定。后罗小康于2013年2月在仁寿县内建成厂房共计面积约15000平方米，并于2013年3月全面搬迁至该园区内。2014年1月15日，罗小康以仁寿县兴盛家私产业园为住所地，注册了盛世帝皇公司，自己担任法定代表人。该公司的经营范围为家具设计、制造、销售，进出口贸易，并在上述厂房内开展经营、生产。2015年9月2日，仁寿县发展和改革局下达了《企业投资项目备案通知书》对位于仁寿县兴盛家私产业园的盛世帝皇公司项目准予备案。2015年12月21日，盛世帝皇公司（甲方）与徐权（乙方）、庞小平（丙方、见证人）签订了《资产转让协议》，约定：甲方拟将其名下的位于仁寿县兴盛家私产业园的部分国有土地使用权（包括地上建筑物）转让给乙方，转让标的约10.16亩，作价390万元；于本协议签订之当日，预付20万元，于2015年12月22日前，甲方协同乙方着手办理本协议所涉及转让资产的转籍、分户和转让手续，并在兴盛园区管委会办理好相关备案登记及相关手续后，乙方向甲方支付剩余全款370万元；协议还对其他事项作了约定。 签订协议之前，即2015年12月15日，盛世帝皇公司法定代表人罗小康即向徐权出具《收条》一张，载明：今收到徐权购买兴盛厂房土地预付定金20万元。2015年12月22日，盛世帝皇公司法定代表人罗小康再次向徐权出具《收条》一张，载明：今收到徐权购买兴盛家私产业园土地厂房尾款370万元。但事实上，徐权仅于2015年12月22日（签订协议的次日）实际转账给盛世帝皇公司法定代表人罗小康厂房土地款89万元；另有251万元系由徐权直接支付案外人庞小平，支付时间和价款为：2015年12月16日，付款20万元；2015年12月22日，付款51万元；2016年3月16日，付款75万元（分期提现）；2016年4月3日，付款5.9万元；2016年12月5日，付款48万元；2016年12月28日，付款12万元；2017年1月24日，付款20万元；2017年1月29日，付款6,904元；2017年4月12日，付款10万元；2017年6月18日，付款84,096元。庞小平分十次向徐权出具《收款确认函》，予以确认收到上述款项，并载明系徐权因购买盛世帝皇公司部分厂房土地而代盛世帝皇公司支付的盛世帝皇公司拖欠庞小平的木料款。经查实，庞小平确系盛世帝皇公司的木料供应商，盛世帝皇公司欠其货款，且盛世帝皇公司目前尚欠庞小平部分货款未付。徐权称，剩余的50万元转让款系用返租第一年租金50万元予以抵扣，故390万元的转让款徐权已实际支付完毕。盛世帝皇公司对此予以否认，认为其并未授权徐权将转让款支付庞小平，仅认可收到89万元的转让款。 《资产转让协议》签订的次日，徐权即作为出租方将涉案资产返租给盛世帝皇公司继续使用，并签订《厂房租赁合同书》，约定：租赁期限为5年，自2016年1月1日至2020年12月31日；年租金50万元，提前1月支付下年租金。其中2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金盛世帝皇公司未支付。2016年12月26日，盛世帝皇公司法定代表人罗小康通过银行向徐权转款10万元；2017年3月27日，盛世帝皇公司法定代表人罗小康通过银行转账向徐权支付了10万元；2017年7月8日，盛世帝皇公司法定代表人罗小康再次通过银行转账向徐权支付了5万元，以上共计25万元。徐权于2017年12月6日以盛世帝皇公司拖欠2017年租金共计25万元为由，向盛世帝皇公司发出《解除厂房租赁合同的通知》，并将厂房收回。盛世帝皇公司当庭否认支付徐权的25万元系租金，称是用于偿还其之前收到的来自徐权的借款89万元。 签订《资产转让协议》后，因案涉资产目前还未办理相关权属登记手续，因此无法办理出让、备案等手续。 随后，徐权（丙方）与盛世帝皇公司（甲方）、兴盛园区管委会（乙方）共同签订《资产抵押三方协议》，载明：鉴于甲方向丙方徐权（简称主债权人）申请借款390万元的流动资金，借款期限为2015年12月1日至2016年2月28日止，甲方自愿用其位于四川省视高经济开发区兴盛家私产业园的部分工业用地约10.16亩及地上厂房及建筑物抵押给丙方，作为丙方的担保；但因该宗土地还没有取得土地使用权证，不能办理正式抵押登记手续；为了保障各方权益，防范各方风险，经甲、乙、丙三方自愿协议一致，达成如下协议：一、三方均同意甲方用其位于四川省视高经济开发区兴盛家私产业园的部分工业用地约10.16亩及地上厂房及建筑物抵押给丙方；二、甲方保证对其以上抵押物依法享有所有权或处置权；甲方承诺在本担保期间不得再行转让、抵押该抵押物或者以该抵押物再融资；甲方承诺在取得土地使用权证书之日起七日内办理土地抵押登记手续，并将抵押登记书交与丙方；如果甲方违约，甲方自愿自违约之日起五日内向丙方支付100万元的违约金；三、乙方同意对以上土地进行监管，甲方在办理该宗土地的权利证书或者该宗土地有任何变更及变化时，乙方必须及时通知丙方，保障丙方抵押权利得以实现；同时积极协助甲方、丙方办理土地抵押登记；协议还对其他事项作了约定。 2016年5月3日，徐权（丙方）与盛世帝皇公司（甲方）、兴盛园区管委会（乙方）签订《确认书》，载明：鉴于甲方向丙方徐权（简称主债权人）申请借款390万元的流动资金，借款期限为2015年12月1日至2016年2月28日止，甲方自愿用其位于四川省视高经济开发区兴盛家私产业园的部分工业用地约10.16亩及地上厂房及建筑物抵押给丙方，作为丙方的担保；现因甲方流动资金紧张，无法归还丙方徐权借款，经甲、乙、丙三方协商，甲方同意将上述抵押标的物划归丙方作为借款清偿，并将抵押标的物移交给丙方，甲方向丙方租赁该厂房及建筑物，具体租赁协议附后，乙方同意将租赁协议给予备案登记。为了保障各方权益，防范各方风险，经甲、乙、丙三方自愿协议一致，达成如下协议：一、甲方、丙方均同意甲方用其位于四川省视高经济开发区兴盛家私产业园的部分工业用地约10.16亩及地上厂房建筑物作为甲方清偿丙方债务；二、甲方、丙方同意甲方向丙方租赁该厂房及建筑物，具体租赁协议附后；三、乙方同意对以上事项确认进行备案登记，以后在政府办理相关证件时及时通知丙方；《确认书》还对其他事项作了约定。 本院在兴盛园区管委会调查了解到，本案案涉土地尚未办理土地使用权证，故无法进行抵押登记。兴盛园区管委会在《资产抵押三方协议》、《确认书》上盖章仅是对双方抵押行为进行见证。 自2015年12月22日的《厂房租赁合同书》签订后，盛世帝皇公司实际将本案所涉厂房和土地占有使用至2017年10月、11月左右，其后由徐权占有、使用至今，且部分厂房由徐权现已租给了案外人使用。盛世帝皇公司自2017年11月起就因拖欠工人工资等问题发生经营危机，工厂停产。盛世帝皇公司现对外负债较多，至少有八位债权人将盛世帝皇公司诉至法院并经判决盛世帝皇公司应承担还款责任，且盛世帝皇公司于2018年5月9日被成都市武侯区人民法院纳入失信黑名单。 再查明，盛世帝皇公司所在的厂房占地共21.7亩，除案涉资产占地10.16亩外，另外11.54亩已由盛世帝皇公司于2016年4月14日通过签订《资产转让协议》的方式转让给案外人徐群芳；2016年4月28日，盛世帝皇公司与徐群芳签订《资产抵押三方协议》；2016年8月25日，盛世帝皇公司与徐群芳签订《确认书》；以上协议内容同本案签订的相关协议内容大体一致。至今，盛世帝皇公司所在的厂房和土地均未办理相关土地使用权证和房屋产权证书。庭审中，双方一致认可案涉资产所占土地尚未征用，双方也未提交案涉土地属于国有土地的相关依据。 另经一审法院释明，徐权称假如经法院认定《资产转让协议》已解除或者无效，且《确认书》被认定为无效的情况下，徐权不要求在本案中处理其应获得的返还款，也不要求在本案中主张相应赔偿，徐权会另案主张权利。 一审法院认为，双方均未能提供证据证明《资产转让协议》、《资产抵押三方协议》系基于欺诈、胁迫等手段订立的，故本院认可上述协议系双方当事人的真实意思表示。本案的争议焦点在于：一、《资产转让协议》是否仍然对双方发生效力，《确认书》所载明的内容是否是双方真实意思表示。二、《确认书》中代物清偿条款是有效还是无效？若是有效是否存在法定的解除事由。三、徐权对案涉厂房和土地的占有应否返还盛世帝皇公司。 关于焦点一。盛世帝皇公司称因《资产转让协议》无法实际履行，徐权要求盛世帝皇公司返还转让款，盛世帝皇公司无力及时还款，故双方达成了解除该协议的合意，并将资产转让款转换为借款签订了《确认书》。徐权对盛世帝皇公司的上述陈述不予认可，辩称双方并未达成资产转让款转换为借款的合意，也未达成解除《资产转让协议》的合意，签订《确认书》的目的仅是徐权为了在无法办理产权转让手续的情形下保障其取得案涉土地及地上建筑物的所有权。本案中，徐权称除了签订《资产转让协议》向盛世帝皇公司支付了390万元外，并未另外向盛世帝皇公司提供借款。而客观上双方在仁寿县人民政府的见证下签字认可了《确认书》，徐权也未提供充分证据证明该《确认书》的意思表示不真实。双方虽然未签订书面协议或明确载明《资产转让协议》已解除，但是双方将原本的资产转让款记载为借款，足以证明双方事实上已经达成了不再履行《资产转让协议》的合意，盛世帝皇公司原本交付特定物的合同义务已经变为了返还价款的金钱给付义务。虽然，双方均认可在2016年5月3日签订《确认书》之前未达成过口头或者书面形式的借款协议，但是盛世帝皇公司称徐权曾在《资产转让协议》未能得到履行后要求其返还资产转让款，且双方在《确认书》中对“原告向被告申请借款390万元，借款期限为2015年2月1日至2016年2月28日止，因原告流动资金紧张，无法归还被告借款……”等内容签字认可，足以证明双方对于盛世帝皇公司所负有的返还转让款的金钱给付义务通过事后追认的方式确认已届清偿期。双方的此项行为不违反法律、行政法规的强制性规定，符合意思自治的民法精神，依法予以确认。 关于焦点二。双方虽然针对案涉土地及地上建筑物签订了《资产抵押三方协议》，但是所涉抵押物系不动产，应当办理抵押登记才能发生抵押的效力。仁寿县管理委员会并非相关有权机构，由该管委会见证，并不能使该协议发生抵押权设立的法律后果，也不能产生案涉土地及地上建筑物依法成为双方之间达成的390万元的债务的担保财产的法律后果，徐权也不能基于担保物权针对案涉标的物取得所有权。 《确认书》又以债务已届清偿期，盛世帝皇公司无力还款为由约定盛世帝皇公司将案涉标的物划归盛世帝皇公司作为借款清偿，此系以物抵债的协议。以物抵债也叫代物清偿，是清偿债务的方法之一，是指债权人与债务人之间存在金钱债务，双方约定以特定物替代原金钱债务的清偿方式。此种清偿方式，是以债权人等有受领权的人现实地受领给付为生效条件，在新债务未履行前，原债务并不消灭，当新债务履行后，原债务同时消灭。本案中，基于物权法定的原则，双方仅以《确认书》并不足以导致物权变动的法律效力，更何况该案涉土地和厂房尚未进行初始登记。虽然双方在《资产转让协议》及《确认书》中均指称该案涉土地为国有土地，但实际上双方均认可该土地尚未被征用，故土地性质仍然为集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。按照房地一致的原则，该《确认书》关于将约10.16亩土地及地上厂房建筑物划归徐权的约定因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。盛世帝皇公司的第一条诉讼请求系基于合同有效的情形下提出，故依法不予支持。 关于焦点三。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”。盛世帝皇公司虽目前都尚未取得包含涉案资产在内的厂房及相应土地的不动产登记手续，但是依照《中华人民共和国物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”之规定，该厂房系盛世帝皇公司经相关手续审批后修建，故盛世帝皇公司依法取得该厂房的原始物权，系合法占有。双方签订《资产转让协议》后，因不能进行依法登记，故按照物权法定原则，案涉地上建筑物的物权并未因《资产转让协议》发生变更。2016年5月3日，双方对原《资产转让协议》不再履行，并以《确认书》的形式确认了盛世帝皇公司以案涉土地及房屋抵偿债务（即原资产转让款），盛世帝皇公司因此通过拟制交付的方式向徐权转移了对厂房的占有并又从徐权处返租了该厂房。直至2017年10月、11月左右盛世帝皇公司搬离了厂房，徐权继续占有使用至今。现该《确认书》已被依法确认无效，徐权应当向盛世帝皇公司返还其对案涉厂房及建筑物的占有。对于徐权因合同无效导致的返还问题，因徐权经一审法院释明明确表示不在本案中要求处理其价款的返还问题，也不在本案中提起含损害赔偿在内的反诉请求，故在本案中不予处理，徐权可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条，《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第十二条、第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定判决：一、徐权于判决生效之日起十五日内腾退其占有的位于四川省仁寿县兴盛家私产业园区内原四川省盛世帝皇家居有限公司修建的厂房及建筑物，并将其返还四川省盛世帝皇家居有限公司；二、驳回四川省盛世帝皇家居有限公司的其他诉讼请求。 二审中，徐权提交证据一：环境影响评估技术服务合同书、准予设立/开业登记通知书、购买合同、停产整改通知书、企业事业单位突发环境事件应急预案备案表、环保管家服务合同、四川环安康企业管理有限公司、整改通知、证明，欲证明2017年11月后，徐权占有案涉资产，经政府批准同意，进入园区并通过了消防及环境报批。 证据二：四川卓标家具有限公司与盛世帝皇公司工商登记资料，欲证明所涉政府认可徐权与盛世帝皇公司之间的资产转让协议，并为徐权办理了入住证明。 盛世帝皇公司质证：证据一中准予设立/开业登记通知书、停产整改通知书、整改通知认可真实性与合法性，不认可关联性。其余证据亦与本案无关联性，因为涉及第三人公司，无法核实真实性，合同所涉产权归属判定主体为法院而非所涉政府，不认可证明目的。 证据二：真实性无异议，但徐权与四川卓标家具有限公司是两个不同主体，且仁寿县人民政府出具的入驻证明，仅用于办理营业执照，不能达到其证明目的。 另，法院与2019年9月16日向兴盛镇政府了解情况形成调查笔录一份，兴盛镇履职工作人员告知：从14年开始，罗小康经营不善，对外差欠款项。15年的时候盛世帝皇公司对外借款，用房屋土地抵押，政府是见证人。17年的时候因为劳资纠纷，徐权与盛世帝皇公司才向政府出示转让协议，“政府本着解决问题告知双方产权争议问题由法院处理”；入驻证明非系产权证明；类似徐权的情况，园区有5家左右“拿到钱的老板就走了，没有起纠纷”。 双方当事人对该调查笔录真实性均无异议，另徐权认为调查笔录并没有否认其与盛世帝皇公司权利义务承接的关系。 本院认证为，从徐权提交四川卓标家具有限公司工商登记情况可以确认，徐权与盛世帝皇公司签订转让协议所涉土地和房屋用于四川卓标家具有限公司经营。对于政府出具的入驻证明清晰明确，且结合政府出具调查笔录可知入驻证明并非政府认可徐权权利义务受让或产权人。 另，徐权陈述其无证据证明蜀乐食品厂的存在。 双方当事人对一审查明的案件事实均无异议，本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为：关于蜀乐食品厂的问题，盛世帝皇公司的陈述具有合理性，在徐权无证据证明有该主体实际存在的情况下，一审法院不予追加并不存在遗漏诉讼主体的问题。根据诉辩双方的其他主张，本案二审争议焦点为：一、《资产转让协议》是案涉当事人对权利义务概括承受的约定还是对争议房屋、土地使用权买卖的约定。二、《资产抵押三方协议》、《确认书》系确保《资产转让协议》的履行，还是案涉双方形成新的以物抵债合意？三、盛世帝皇公司是否有权主张解除《确认书》所涉以物抵债条款。 关于焦点一：首先，《资产转让协议》从合同名称，合同内容表述来看，均系明确的土地使用权与房屋的转让而非权利义务概括承受；其次，其内容也无盛世帝皇公司与仁寿县兴盛乡人民政府、仁寿县兴盛投资管理有限公司签订《四川省视高经济开发区兴盛家私产业园招商合同》的明确表述；第三，《资产转让协议》若系权利义务的概括承受，但当事人在政府留存的相关合同中，亦无权利义务概括承受的意思表示。故在当事人对自身陈述无其他有效证据予以佐证的情况下，本院根据合同文本，以文义解释出发认定双方系对房屋使用权与房屋达成的买卖协议。 关于焦点二，基于前述论述，《资产抵押三方协议》与《确认书》从文本内容来看，以土地使用权与房屋抵偿390万元债务。但其记载的390万元根据《资产转让协议》所涉的对价系该《资产抵押三方协议》与《确认书》所涉抵偿财产。即在签署该抵偿协议之前，双方已经签署了能够达到相同法律效果的协议，对于双方变更买卖合意为以物抵偿协议的缘由盛世帝皇公司不能给出合理说明。其次，在法律效果一致的情况下，徐权还会因此损失前期租金不符合常理。故本院采信徐权关于《资产抵押三方协议》与《确认书》系履行《资产转让协议》的后续备案行为。 关于焦点三，根据焦点一、二的论述，盛世帝皇公司实际请求解除双方之间就案涉土地使用权与房屋的买卖合意。徐权与盛世帝皇公司之间达成土地使用权转让与房屋所有权买卖的合意从该合同目前的履行情况来看，盛世帝皇公司抗辩其并未收取土地使用权转让对价与房屋买卖对价，对此，庞小平的证人证言、盛世帝皇公司法定代表人出具收条、相应转款凭证等能够形成证据锁链，即基于双方之间的转让与买卖关系，盛世帝皇公司享有的权利已经全部到位。在法律无明确规定的情况下，其主张解除案涉合同无法律依据，亦不符合诚信原则。盛世帝皇公司关于转让、买卖价款系收到胁迫所致、且过分低于市场价值，既未在法定期限内主张撤销，亦无相关证据证实，本院不予支持。 综上，盛世帝皇公司就买卖合同所涉权利已经全部实现的情况下，其主张解除合同无法律依据。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省仁寿县人民法院（2018）川1421民初3928号民事判决； 二、驳回四川省盛世帝皇家居有限公司诉讼请求。 一审案件受理费38000元，二审案件受理费38000元，均由四川省盛世帝皇家居有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓华 审判员  李 迪 审判员  孙春红 二〇一九年十一月二十九日 书记员  宋鸿杰