广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初32793号原告：广州柏高酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区白云路22号嘉星广场A区首层、七至十五楼。法定代表人：王木秀。委托诉讼代理人：张小波，广东天穗律师事务所律师。被告：梁启鹏，男，1964年5月25日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈光，广东佰仕杰律师事务所律师。原告广州柏高酒店管理有限公司诉被告梁启鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张小波，被告梁启鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2018年7月3日已解除；2、被告向原告支付2017年9月1日至2018年6月30日所欠租金210000元（每月按30000元计，其中被告已支付90000元）；3、被告向原告支付2017年9月1日至2018年6月30日所欠水费、电费合计1077元；4、被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金（当月租金应在当月5号前支付，从当月6日起逾期计算滞纳金，每逾期一日按照所欠款项千分之三计至所欠款项实际支付之日止）；5、被告向原告支付租赁押金60000元。事实与理由：原告与被告在2017年6月22日签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租位于广州市越秀区白云路22号A区1-15层自编首层xxxxx商铺（承租面积约250平方米），作为商业用途，每月租金30000元及当月水、电费，均由被告每月5号前支付给原告。同时约定在被告工商营业执照办下来后，须向原告支付相当于两个月的租金60000元作为租赁押金。合同签订后，原告依约交付租赁商铺给被告经营使用，被告并在2017年8月23日在租赁商铺注册登记“广州百岁人生健康科技有限公司”。但被告自2017年9月至今，一直怠于向原告支付租金及其他各项费用，甚至连押金都尚未依约支付给原告。原告多次向被告追讨，同时委托律师发函催讨，亦未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：我为了和朋友成立公司，而承租了涉讼场地。租赁场地是为了开设医疗健康公司，拿取医疗行业的许可证。双方是在2017年6月22日签订的租赁合同，签订合同后我确实是没有支付租赁押金。原告将房屋交付给我使用后，我方就进行了装修，装修了两个月左右。因有一个月是免租期，我是装修了两个月，所以依约支付了2017年7月22日至8月22日的租金。后因场地太少，不能领取医疗许可证，我确定无法在涉讼场地经营。所以我把场地的钥匙交回给原告，让其给有意向的承租人来看场地。双方尚未协商解除合同，因我的装修仍是在场地内。当时因我没有想到要尽快了结租赁的事情，就把事情拖在那里。直到2017年11月原告发出一份收回场地告知书，我收到告知书后，就按照告知书上的记载支付了2017年8月22日至11月22日的租金，我总共是支付了四个月的租金。水电费确实是没有支付，当时原告称有其他的承租人愿意承租，我考虑到我装修时的水电设备、空调可以转卖给承租人使用，可以用此抵扣相关的水电费。过了一段时间，具体时间记不清楚，原告通知我签署了一份解除协议。原告的场地也是向另一家公司租赁的场地，原告租赁后再转租给我。因我当时需要办理工商营业执照，与那公司签订了相关的手续，所以需要解除合同，也需和那家公司签订相关的手续，因产权是属于那家公司的。鉴于场地又交还给原告，又和那家公司签订了相关手续，我认为租赁合同在2017年12月解除且到此了结。经审理查明：2017年6月22日，原告（为甲方、出租方）与被告（为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将其合法拥有的物业广州市越秀区白云路22号柏高商务酒店一层出租给乙方作为商业用途，承租商铺面积（建筑面积）约250平方米。租期自2017年6月20日起至2022年9月30日止；自本合同届满之日起或甲乙双方协商同意提前终止本合同之日起10天内，乙方必须向甲方交清场地，完成移交，租金计至实际交房之日；否则，甲方可以采取任何方式收回该场地。装修免修期，甲方给予乙方30天的装修免租。租金从第二年起每年递增3%，直至合同期满，其中2017年6月22日至2017年7月21日为免租装修期，2017年7月22日至2018年7月21日月租金30000元，2018年7月22日至2019年7月21日月租金30900元，……以上租金已包含物业管理费。租金按月结算，乙方必须在每个月计租日开始前5日内将租金以银行转账方式划入甲方指定账户；乙方向甲方缴纳租赁首月租金30000元于双方签署合同当日起5个工作日内一次性划入甲方指定账户。押金，工商牌照办下来后，乙方将付甲方两个月的押金60000元；租赁期满或甲乙双方协商同意提前终止本合同，乙方在承租期内未违约且交清了应付给甲方费用，自交回承租物业之日起10天内，甲方将押金不计利息退还给乙方。违约责任，乙方如不按时交纳租金，须交纳逾期付款滞纳金，每逾期一天，滞纳金按未付总金额的3‰计算；乙方如拖欠租金达15天，甲方则有权终止租赁合同，并按现状无偿收回租赁物业，押金不予退还等。合同签订后，被告于2017年6月27日、12月13日、12月20日、12月26日分别向原告转账支付租金30000元。2017年8月23日，被告作为公司的法定代表人注册成立广州百岁人生健康科技有限公司，公司住所为广州市越秀区白云路22号A区1-15层自编首层xxxxx房。原告曾于2017年11月向被告发出《收回场地告知书》，称被告至11月28日还拖欠2017年9月-11月租金及7月-10月水电费等费用合计108402元，要求被告在12月5日前交纳相关费用，逾期则原告将收回场地等。2018年3月22日，原告（为甲方、出租方）与被告（为乙方、承租方）签订《租赁解除协议》，其中内容为：甲、乙双方现就甲方提出提前解除双方于2017年7月22日签署位于广州市越秀区白云路22号柏高商务酒店首层部分的《房屋租赁合同》事宜，一致达成以下协议:1、因乙方违约造成租赁合同终止，甲方于2018年3月31日向乙方提出解除租赁协议通知。2、因乙方一直拖欠租金，甲方有权终止租赁合同，并按现状无偿收回租赁物业；乙方应向甲方支付2017年9月-2018年3月份租金及7月-2018年1月水电费金额155513元。请乙方于2018年4月30日缴付所有欠款到我司财务部。3、乙方及其经营店铺所涉及的一切债权、债务和因经营而产生的一合同注明工商牌照办理完毕后需支付甲方2个月押金（人民币60000元），但乙方尚未支付。乙方于4月15日前向甲方财务部缴纳欠款50%(即77756.5元），最迟于2018年4月30日缴齐剩余欠款（即77756.5元）到甲方财务部，则甲方同意免除2个月押金。如4月30日我司未收到所有欠款，甲方则不同意免除2个月押金，租金及滞纳金计算到乙方缴清欠款日2018年3月22日起甲方有权重新出租店铺，与乙方无任何关系。6、甲方需协助乙方到所属街道租赁登记备案机关办理原合同的解除事宜，同时解除与之相关的《房屋租赁合同》。7、本合同经双方签署之日生效，一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。2018年7月26日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告支付2018年1月-6月的租金、押金及2017年11月-2018年1月所欠水费等。因本案纠纷，原告于2018年8月21日向本院提起诉讼。诉讼中，原告陈述称：合同签订后原告立即把场地交付给被告使用。双方约定了2017年6月22日至7月21日为免租期，起租期为2017年7月22日开始，被告也支付了2017年7月22日至8月21日的租金。之后，被告在2017年12月支付了9万元。从2017年12月后被告就无再支付过租金。对于被告所述的交还钥匙不属实，被告从未将场地的钥匙交还给原告，且被告的物品仍放置在涉讼场地未清走，其公司营业执照仍是注册在涉讼场地。被告也无和原告签订过任何解除租赁协议的书面文件。至于被告有无和其他人签订过解除的文件，原告不清楚。原告也确实在2017年11月发出一份告知书，告知书只是告知被告支付租金，双方并未达成解除合同的协议。至于场地是在2018年7月3日原告单方强制撬锁收回了。因被告在2017年12月交付过9万元后，一直在拖欠租金，原告也多次催促过被告交租，直到过完春节，被告仍是拖欠租金，且被告的押金是始终没有交付。原告一直想收回场地，但被告向原告说其在外面想办法借钱，不同意收回场地。因其一直拖欠租金，原告也是想办法寻找其他的租户，但因其他租户看到场地上仍是被告的物品，且营业执照也无注销，所以，一直没有找到愿意承租场地的承租人。在过完春节后，原告是与被告签订了一份协议，内容是要求被告限期把之前欠款清还，原告可以不追究其未支付的两个月押金。如其未能在限期内履行协议，原告将会连同被告应付的两个月的押金一起追缴。事情一直拖延到原告无法忍受，后在2018年7月3日强行收回了场地。场地的钥匙也是在被告处一直未交还原告，被告的物品也一直没有搬走，直到下一手租户在2018年7月5日进场，才将被告的物品清走。因涉讼场地内有一个公用电房，为了安全着想，原告是留了一把钥匙。被告陈述称：在我装修期间和装修后，原告的员工也是有场地的钥匙。因是我租赁的场地内有个电房是为整个大厦使用的，所以无论如何我租赁的场地的钥匙也是要给一份原告的。装修完确实我没有把场地内的物品搬走，我认为原告发出了收回场地告知书，原告就已经收回了场地。进入涉讼场地是有三道门，其中有两道门是在里面上了锁，外面是无法开启。只有剩下的一道门可以进入。但原告在发出告知书后，就把进入大门的门锁更换了，我是无法自行出入。如出入需向原告拿钥匙进入，因和原告比较相熟，所以原告也是无限制我出入。我的物品我一直没有拿走，工商营业注册地址没有迁走，但我已经签署了一份办理工商营业地址迁走的文件。而且下一位的承租户何时进场我是不清楚，但是已经办理营业执照。场地内的物品原告可以帮我清理，我也可以随时清理。只要下一位租户进场装修，原告通知我，我可以立即清走物品。本院认为：合同法第九十三条第一款规定，当事人协商一致可以解除合同。本案中，原告与被告协商一致于2018年3月22日签订了《租赁解除协议》。该协议是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据该《租赁解除协议》，原、被告于2017年6月22日签订的《房屋租赁合同》自《租赁解除协议》签署之日解除。原告主张《房屋租赁合同》于2018年7月3日解除，与该《租赁解除协议》不符，本院不予采纳。同理，被告主张《房屋租赁合同》于2017年12月解除，本院亦不予采纳。《房屋租赁合同》解除后，原、被告之间的权利义务应依照《租赁解除协议》约定的条款来结算和清理。即被告应于2018年4月30日前向原告支付2017年9月-2018年3月份租金及7月-2018年1月水电费金额155513元，逾期则原告不同意免除2个月押金60000元，租金及滞纳金计到被告缴清欠款之日止。现原告诉请被告支付所欠租金210000元、水电费1077元，与上述约定不符。对于超出上述约定的数额部分，本院不予支持。另鉴于合同约定逾期付款滞纳金以每逾期一天按未付总金额的3‰计算，显属过高，应予调整，以参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算为宜，且滞纳金以不超过欠付款项本金为限。《租赁解除协议》约定，2018年3月22日起原告有权重新出租店铺，与被告无任何关系。故从2018年3月22日起，原告未及时采取适当措施造成的后果，应由其自行承担。原告主张2018年3月22日之后的租金等费用，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告梁启鹏向原告广州柏高酒店管理有限公司支付2017年9月-2018年3月份租金及7月-2018年1月水电费金额155513元及逾期付款滞纳金（以155513元为基数，从2018年5月1日起参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计至实际付清上述款项之日止，滞纳金以不超过欠付款项本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告梁启鹏向原告广州柏高酒店管理有限公司支付押金60000元。三、驳回原告广州柏高酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7300.10元，由原告广州柏高酒店管理有限公司负担1014元，被告梁启鹏负担6286.10元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  吴 斐人民陪审员  丁乃娟二〇一九年二月十五日书 记 员  戚志滨