湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终816号上诉人（原审原告）：骆海建，男，1986年3月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：嘉鱼金昌园房地产开发有限公司，住所地湖北省嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道。法定代表人：徐金云，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷德红，湖北凝聚律师事务所律师。上诉人骆海建因与被上诉人嘉鱼金昌园房地产开发有限公司（以下简称金昌园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省嘉鱼县人民法院（2019）鄂1221民初339号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。骆海建上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人从未授权杭州航庄企业管理有限公司（以下简称航庄公司）代为查验、接受标的商品房，其无权代理行为也未经上诉人追认，对上诉人不产生法律效力，且该商品房不满足交付的前提条件；2.双方当事人签订的买卖合同约定，购房款为126770元，上诉人已如数付清，不存在冲减房款的基础；3.《天瑞时代广场商铺委托经营管理协议》第1到第4页并非上诉人当时签订的原始合同，并且上面没有合同相对方的签字盖章，该合同自始不成立；4.买卖合同和委托合同均由被上诉人工作人员提供，并无航庄公司工作人员，且合同签订后被上诉人一直拒不提供该两份合同，双方恶意串通，损害上诉人利益；5.对于上诉人而言，双方当事人只存在买卖关系和租赁关系，并非融资租赁关系；6.一审法院关于航庄公司的证言，未经质证就确认其效力，系程序违法。金昌园公司辩称，案涉商品房上诉人已依据租赁合同转移交付，完成了交付义务。骆海建向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告已支付的购房款126770元；3.判令被告向原告赔偿利息损失，以126770元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从收到房款之日算至实际付清之日；4.判令被告向原告支付违约金，违约金计算方法同利息计算方法一致；5.本案诉讼费、保全费、公告费、评估费等原告实现债权的相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月5日，被告金昌园公司与航庄公司签订一份《商业运营管理合同》，合同约定，金昌园公司将其开发的嘉鱼天瑞时代广场商业综合体所有商铺委托航庄公司运营管理，如金昌园公司开发的商铺销售后，由航庄公司与购铺业主另行签订商铺委托经营管理协议。合同同时约定，航庄公司承租购铺业主的商铺前三年租金由金昌园公司承担，从金昌园公司售铺款中直接冲减，后七年租金由航庄公司承担。2017年6月1日，原告骆海建与被告金昌园公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，金昌园公司将其开发的嘉鱼天瑞时代广场C栋三层3240号商铺（建筑面积12.9平方米）出售给原告，商铺每平方米9827.13元，总价126770元（该商铺总价为160468元，原告应收三年租金33698元冲减了购铺款）。合同同时约定，原告应于2017年6月1日前付清全部购铺款，原告已支付定金20000元抵作购铺款，金昌园公司应于2018年1月1日前向原告交付商铺，逾期交铺超过90日，原告有权解除合同并书面通知金昌园公司，金昌园公司自合同解除之日起15日内退还全部购铺款，并从原告付款之日起，按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息，同时向原告支付违约金。合同签订当日，原告向被告交清了购铺款126770元（含已付定金20000元）。2017年6月1日，原告与航庄公司签订一份《天瑞时代广场商铺委托经营管理协议》，协议约定原告将所购商铺委托航庄公司经营管理，委托经营期10年，自2017年6月1日至2027年5月31日，在此之前，商铺由航庄公司进行前期统一管理。委托管理期间，航庄公司可自行使用该商铺的使用权、经营权、出租权和管理权。原告有权按约定向航庄公司收取商铺租金，原告自愿放弃商铺前三年培育期的租金33698元（意为前三年商铺租金已冲减原告购铺款），从第四年开始航庄公司每年向原告支付租金12837元。协议载明，该商铺原总价为160468元，建筑面积12.9平方米。另查明，金昌园公司和航庄公司是具有独立资格的民事主体，两者没有行政上的隶属管理关系。航庄公司的法定代表人向本院证实，金昌园公司已于2017年5月5日将案涉商铺交付航庄公司，因商铺的水、电和消防等配套工程未完工验收，商铺至今未开业，故而引发购铺业主的担忧。一审法院认为，原告向被告购买商铺后，将商铺委托给航庄公司经营管理，由原告收取租金，三方形成了融资租赁关系。被告与航庄公司签订的《商业运营管理合同》、原、被告签订的《商品房买卖合同》及原告与航庄公司签订的《天瑞时代广场商铺委托经营管理协议》分别是双方当事人真实意思表示，合法有效。根据约定，从2017年6月1日起，航庄公司享有对案涉商铺的占有和使用权，在商铺交付前，由航庄公司对商铺前期进行统一管理。航庄公司证实金昌园公司已按约定向其交付了案涉商铺，且交付时间符合原、被告所签《商品房买卖合同》约定的交付时间。原告通过以商铺租金冲减购铺款的方式收取了三年商铺租金，被告的行为没有给其造成任何实际损失。被告履行买卖合同是否符合约定，应由航庄公司行使权利。综上，航庄公司接受原告和被告的委托，取得对案涉商铺的转移占有，应视为商铺的交付。原告的主张与事实不符，对其诉讼请求，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告骆海建的诉讼请求。案件受理费2835元，因适用简易程序减半收取计1417.5元，由原告骆海建负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人骆海建提交了三份证据：证据一为房屋登记信息查询结果，拟证明骆海建及家人名下无房；证据二为案涉商品房项目现场照片，拟证明该商品房目前没有通水通电通路，未达到交付条件；证据三为被上诉人股权冻结信息，拟证明被上诉人债务缠身。被上诉人金昌园公司质证认为，证据一和证据三与本案没有关联性，该项目金昌园公司已委托航庄公司运营管理，证据二也与骆海建无关。本院经审查认为，证据一为嘉鱼县不动产登记中心出具的房屋登记信息查询结果告知单，其作为不动产登记的国家专门机关，依职权对骆海建及家人的房屋登记信息进行了查询和告知，具有相应的证明效力，本院予以采信。证据二为案涉项目现场照片，反映了案涉工程未通水通电通路的事实，与金昌园公司在庭审中的陈述相一致，本院予以采信。证据三为复印件，无法确认其真实性，且与本案没有关联，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院继续予以认定。本院认为，骆海建与金昌园公司于2017年6月1日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定将金昌园公司开发的位于湖北省嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道“天瑞花园”2商栋C单元三层3240号商品房出售给骆海建，骆海建在2017年6月1日前支付该商品房全部价款，金昌园公司应当在2018年1月1日前向骆海建交付该商品房。骆海建依约于2017年6月1日向金昌园公司支付了全部购房款，但金昌园公司未能按期向骆海建交付商品房。对于金昌园公司辩称已将商品房交付航庄公司，并未违反合同约定的理由，本院不予支持，理由如下：一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”案涉商品房买卖合同明确约定的交付条件为：已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，并完成基础设施设备和公共服务及其他配套设施。金昌园公司未能提供相应证据，证明其已通过验收合格并取得备案证明文件，且金昌园公司亦认可案涉房屋的相关基础设施及配套设施至今未完成的事实，则该商品房明显未达到其约定的交付条件，金昌园公司认为房屋已经交付的理由明显违反了法律的规定及双方当事人的约定。二、该商品房的买受人为骆海建，金昌园公司依约应向骆海建交付商品房。即使骆海建与航庄公司达成了《天瑞时代广场商铺委托经营管理协议》，该协议并未约定由航庄公司代为接收商品房，事后骆海建亦未对航庄公司代为接收行为进行追认，航庄公司代为接收的行为对骆海建不产生相应效力，亦不能免除金昌园公司向骆海建交付合格商品房的义务。三、金昌园公司逾期向骆海建交付时间已远远超过90日，违反了合同约定的交付期限，骆海建根据合同约定有权解除合同并要求金昌园公司承担逾期交付责任。双方当事人虽然在合同中约定了逾期交付利息和违约金条款，但并未约定具体的数额及计算方法。鉴于其约定利息“不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率”，且骆海建在一审中亦以该利息标准作为诉讼请求，本院予以支持。对于违约金条款，其目的在于填补非违约方的损失。骆海建未对其受到的损失进行举证，在已经约定了利息对其进行补偿，以及双方未约定违约金具体数额的情况下，对该项上诉请求本院不予支持。综上所述，骆海建的上诉请求成立，予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省嘉鱼县人民法院（2019）鄂1221民初339号民事判决；二、解除骆海建与嘉鱼金昌园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；三、嘉鱼金昌园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向骆海建退还购房款126770元，并支付逾期交付利息（以126770元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年6月1日起计算至实际给付之日止）；四、驳回骆海建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1417.5元，由嘉鱼金昌园房地产开发有限公司负担。二审案件受理费2835元，由嘉鱼金昌园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇一九年十一月一日法官助理杨锐书记员夏子涵附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；