山东省鄄城县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1726民初3867号原告：贾萌萌，女，1985年7月19日出生，汉族，鄄城农村商业银行股份有限公司职工，住鄄城县（贾萌萌名下房产处）。委托诉讼代理人：李宗福，山东天地方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：石贤伟，山东天地方圆律师事务所律师。被告：张宪涛，男，1983年10月10日出生，汉族，住鄄城县。委托诉讼代理人：王军，上海申伦律师事务所律师。被告：魏敏，女，1964年10月9日出生，汉族，居民，现住鄄城县。被告：鄄城县天佳房地产代理有限公司，住所地鄄城县古泉街道办事处人民路东段路南。组织机构代码：91371726494244610P法定代表人：史春丽，系公司经理。原告贾萌萌与被告张宪涛、魏敏、鄄城县天佳房地产代理有限公司（以下简称天佳房产）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾萌萌委托诉讼代理人李宗福、石贤伟及被告张宪涛的委托诉讼代理人王军、被告魏敏到庭参加诉讼。天佳房产经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾萌萌向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认张宪涛、魏敏在天佳房产居间下签订的租赁协议无效，由三被告赔偿因侵权给原告造成的损失13000元；2、判令被告魏敏搬出原告名下的房屋；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年11月8日，贾萌萌婚前在鄄城县雅典城小区购买16号楼1单元602室住房一套，于2012年9月份与前夫张宪涛（非本案被告张宪涛）结婚，2012年冬天搬到该房居住。2016年4月份，因与前夫张宪涛发生矛盾搬出该房。2017年9月6日鄄城县法院作出了贾萌萌与前夫张宪涛离婚的判决，但夫妻共同财产分割未作处理。2018年1月12日二审法院维持了一审离婚的判决结果。判决生效后，贾萌萌准备回自己房子居住时，才发现被告魏敏居住在该房子内，魏敏出示了租赁协议和押金收据，贾萌萌才知道在离婚案件的二审期间2017年12月16日，被告张宪涛通过被告天佳房产将贾萌萌的住房出租给被告魏敏，每年租金13000元，租赁期限三年。原告认为，一、被告张宪涛和魏敏之间的租赁合同无效。被告张宪涛将贾萌萌位于雅典城16号楼1单元602室通过天佳房产居间介绍租赁给魏敏，涉案房产的购买时间是2011年11月8日，在原告与其前夫办理结婚登记之前，购房合同上未显示其前夫的任何信息，即便与其前夫已举行仪式且同居生子，但仍然是非法同居关系，在法律上并不认同是夫妻关系，故该涉案房产性质是贾萌萌婚前个人财产。被告张宪涛与原告前夫张宪涛同名同姓，且二人是仁兄弟关系，但与原告没有任何关系。本案张宪涛的所作所为，事先没有取得原告的授权，事后未得到原告的追认，否则本案则不会发生。《合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，原告前夫张宪涛与被告张宪涛及被告张宪涛与魏敏签订的合同均是无权处置造成的无效合同。另外根据张宪涛的答辩和举证，2017年9月1日与原告前夫张宪涛签订为期10年、每年租金11000元的租房合同，于同年12月16日以每年13000元价格，通过天佳房产租赁给被告魏敏，从中获益2000元，可见被告张宪涛租房的目的不是居住而是转租获益。鉴于被告张宪涛与原告前夫张宪涛是仁兄弟关系又同名同姓，除身份证号码有所区别外，名字上没有任何区别，如不在身份证号码上加以甄别，足以混淆该房产出租人到底是谁，所以两个张宪涛之间的租房协议是否真实存在，还是为了本案补签伪造的都值得怀疑，原告对其真实性提出异议。退一步说假如租房协议真实存在，也不能排除是二人故意串通后故意损害原告利益而为，这是被告张宪涛配合原告前夫张宪涛而作出的损害原告利益的侵权行为。再退一步而言，涉案房产没有原告前夫张宪涛的名字，此张宪涛无权对房产作出处置，无论被告张宪涛作出何种解释，均不能掩盖其无权出租的事实，被告张宪涛在天佳房产居间下与魏敏签订的合同无效。二、三被告应当赔偿原告损失13000元，并互相承担连带赔偿责任，同时被告魏敏必须搬离原告的房产。被告张宪涛私自处置原告财产，经被告天佳公司转租给魏敏，张宪涛属于无权处置。天佳公司从事的是居间业务，在居间介绍涉案房屋租赁过程中，对于涉案房屋的产权登记或者房屋购买合同具有最基本的审查义务；同样被告魏敏在签订合同时也具有审慎审查的义务，但天佳房产与被告魏敏没有尽到审慎审查义务，导致了共同侵权行为的发生，由此给原告造成的损失理应承担连带赔偿责任，被告魏敏与被告张宪涛签订的合同无效，魏敏应立即停止侵权，搬出涉案房产。三、被告张宪涛以房产系贾萌萌与其前夫张宪涛夫妻共同财产的抗辩理由不能成立。贾萌萌购房合同上没有其前夫张宪涛的有关信息，该房产在法律层面与其前夫无关，本案被告张宪涛以与贾萌萌前夫签订了出租合同的抗辩，就失出了基础关系的合法性，失去了涉案房屋出租来源的正当性，据此再转租给被告魏敏的租赁合同当然也就失去了合同效力。本案案由及诉讼参与主体决定了无法对房产性质是否属于贾萌萌与其前夫张宪涛共有财产的法律关系，不是本案审理范围，因此被告张宪涛的辩解理由不能成立。被告张宪涛辩称，一、张宪涛对涉案房屋有合法的租赁使用权。2017年9月1日，张宪涛和贾萌萌前夫张宪涛签订了房屋租赁合同，将涉案房屋租赁出租给被告张宪涛，被告即具有了对房屋合法的租赁权，且该租赁合同没有约定禁止转租条款，转租房屋也得到了原告前夫张宪涛的同意，被告没有侵犯原告对房屋的权利。二、被告张宪涛与魏敏签订的租赁合同合法有效。被告张宪涛因为承租涉案房屋而取得了使用权，并且有转租的权利。在不违反约定的情况下，在其承租期限内将房屋转租给第三人，没有违反法律规定。三、涉案房屋属于原告和其前夫张宪涛夫妻共同财产，且未进行分割。原告认可夫妻共有财产未作处理，共有财产夫妻双方都有处理的权利，被告张宪涛和贾萌萌前夫张宪涛签订房屋租赁合同时，二人还没有离婚，贾萌萌前夫张宪涛为了夫妻共同利益，将闲置的房屋出租符合二人共同利益，原告应当同意并认可房屋租赁，现在因夫妻感情破裂，贾萌萌以不知情为由否认租赁事实，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款，“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定。综上，请依法驳回贾萌萌的诉讼请求。魏敏辩称，2017年12月份，魏敏去天佳房产租房子，说想在雅典城小区租一套房子，天佳房产的人给推荐了贾萌萌的这套房子，当时不认识被告张宪涛，天佳房产通知了张宪涛跟魏敏见面，跟魏敏见面这个张宪涛（本案被告）说他是房主张宪涛的哥哥，就这样三方签订了一个租赁合同。大概住了两个月的时间，贾萌萌去这个房子说她是房主，魏敏把租赁合同和一些收据单子出具给贾萌萌看了一下，她当时也没说什么。大概在国庆节前后贾萌萌又找到魏敏，说让搬家，如果不搬她就要砸门，当时魏敏解释的很清楚，不能把钥匙交给她。在这个租房子的过程当中，魏敏是一个受害者，三番五次受到骚扰，精神上受到了很大的刺激，请求法庭还魏敏一个公道。魏敏亦支付了租赁费和中介费，合同是有效的，魏敏不能再支付经济损失1万元，也不搬出住房，因为签订了三年的合同，还不到期。天佳房产未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月8日，贾萌萌与菏泽旭日房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，贾萌萌购买菏泽旭日房地产开发有限公司开发的雅典城小区第16号楼1单元602室住房一套。经查询该房产已在鄄城县房产登记部门进行备案登记。2017年12月16日，本案被告张宪涛作为甲方在被告天佳房产的居间下，与被告魏敏签订房地产租赁协议一份，一、房地产地址：雅典城小区第16号楼1单元602室。二、租期：自2017年12月20日至2020年12月20日，租期三年。三、租金：每年13000元，押金1000元。四、租金支付方式：一次性支付一年租金。五、交房日期：于签订本合同当天。…………。上述租赁合同签订后，魏敏于当日支付本案被告张宪涛房租13000元、押金1000元，支付天佳公司中介费400元。本案中，被告张宪涛还向本院提交其与贾萌萌前夫张宪涛签订的落款日期为2017年9月1日的房屋租赁协议一份，内容为：一、房地产地址：雅典城小区第16号楼1单元602室。二、租期：自2017年9月1日至2027年8月31日，租期壹拾年。三、租金：每年11000元，租金每三年增加5%，租金增加后，按增加后的租金执行。四、租金支付方式：一次性支付一年租金。五、交房日期：于签订本合同当天。…………。另查明，贾萌萌与其前夫张宪涛于结婚登记前即以夫妻名义同居生活，2009年1月2日生育女孩张艺轩，2012年8月23日生育男孩张瀚予。2012年9月24日，贾萌萌与张宪涛补办了结婚登记手续。2017年9月6日，本院判决贾萌萌与其前夫张宪涛离婚，张宪涛上诉后，菏泽市中级人民法院于2018年1月12日维持了本院判决。本院及菏泽市中级人民法院的判决中均未对本案涉及的雅典城小区第16号楼1单元602室的权属及分割问题作出处理。本院认为，一、关于本案被告张宪涛、魏敏在天佳房产居间下签订的合同效力及魏敏是否应当搬出案涉房屋的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，涉案房产尚未办理权属证书，但合同的相关权利记载在原告贾萌萌名下，且已经相关部门进行备案登记，贾萌萌对名下该套房产已经具有相应物权权利。贾萌萌前夫张宪涛与被告张宪涛之间签订的落款日期为2017年9月1日的房屋租赁协议，落款时间在贾萌萌与其前夫张宪涛因离婚纠纷案件的二审诉讼期间，无论该房产是否为贾萌萌前夫张宪涛主张的夫妻共同财产，其对该房产并无独自处分的权利，故贾萌萌前夫张宪涛与被告张宪涛之间签订的落款日期为2017年9月1日的房屋租赁协议及2017年12月16日被告张宪涛在天佳房产的居间下与魏敏签订的房地产租赁协议，均不能对贾萌萌产生相应合同效力，也不能拘束贾萌萌对其名下房产的相关权能，但本院依据现有证据，在本案中不能确认被告张宪涛、魏敏在天佳房产居间下签订的租赁协议无效。故据以上所述，贾萌萌请求判令被告魏敏搬出其名下雅典城小区房屋的诉讼请求，是其对自己财产权能的处分，符合法律规定，应予支持。二、关于贾萌萌请求三被告赔偿损失13000元及三被告之间责任承担问题。原告主张的损失13000元，是将魏敏向被告张宪涛支付房租13000元作为依据，被告张宪涛出租房屋、收取租金13000元，没有法律依据，应当将此款返还给对房产有法律公示意义上的权利人贾萌萌。被告张宪涛支付贾萌萌13000后，对其损失可向相关义务人另行主张。天佳房产作为专业的房地产中介机构，对该出租房产的权利人未进行谨慎审查、核实而中介给被告魏敏租赁，天佳房产在为被告张宪涛与魏敏居间签订租赁合同的行为中存在相应过错，其应对租赁合同当事人承担相应义务。原告贾萌萌主张数被告之间系共同侵权行为，应承担连带赔偿责任，依据本案中现有证据，本院不能认定天佳房产、魏敏与被告张宪涛构成共同侵权行为，本院不宜判令被告天佳房产、魏敏与被告张宪涛承担共同侵权责任。综上所述，被告张宪涛应当支付原告贾萌萌房屋租金13000元，被告天佳房产、魏敏在本案中不承担赔偿损失责任；被告魏敏并应搬出涉案房屋。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定,判决如下：一、被告张宪涛支付原告贾萌萌房屋租赁费13000元，被告鄄城县天佳房地产代理有限公司、被告魏敏在本案中不承担赔偿责任；二、被告魏敏腾空其家庭物品并搬出原告贾萌萌名下的雅典城小区第16号楼1单元602室房屋；三、原告贾萌萌确认张宪涛、魏敏在鄄城县天佳房地产代理有限公司居间下签订的租赁协议无效的诉讼请求，本案中不予支持；四、上述一、二项于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，减半收取62.5元，由被告张宪涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  牟尊允二〇一九年二月十一日书记员  田 腾