江苏省无锡市新吴区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0214执异11号案外人：何建军，男，1971年8月30日生，土家族，住湖南省保靖县。案外人：王仙玉，女，1981年10月1日生，土家族，住重庆市秀山县。委托诉讼代理人：浦源（受上述两案外人共同委托），江苏瀛恒律师事务所律师。申请人：张秀伟，男，1971年12月10日生，汉族，住安徽省利辛县。被申请人：岳威，男，1988年6月1日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被申请人：岳锡芹，女，1965年1月31日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被申请人：曹婷，女，1992年7月8日生，汉族，住江苏省江阴市。在本院审理张秀伟与岳威、岳锡芹、曹婷民间借贷纠纷一案中，本院采取诉讼保全措施，案外人何建军、王仙玉对保全查封登记在岳威、岳锡芹名下位于无锡市锡山区的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。在张秀伟与岳威、岳锡芹、曹婷民间借贷纠纷一案审理过程中，依据张秀伟的财产保全申请及其提供的相应担保，本院于2018年6月25日依法作出（2018）苏0214民初3432号民事裁定书，裁定查封岳威、岳锡芹、曹婷名下所有的银行存款60000元或其他相应价值的财产，并依据上述民事裁定书于2018年6月27日以向房屋登记机关登记的方式查封岳威、岳锡芹名下位于山韵佳苑B区5号902室的房屋，该案现已审结。案外人何建军、王仙玉针对本院查封山韵佳苑B区5号902室房屋的保全措施提出异议称，请求解除对该房屋的查封。相应的事实和理由：何建军、王仙玉为山韵佳苑B区5号902室房屋的实际占有人和所有权人，其与岳威、岳锡芹、曹婷在涉案房屋查封前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同，并按照约定支付了60万元购房款，自2018年3月26日后一直居住于涉案房屋，合法占有了涉案房屋，因岳威、岳锡芹、曹婷欺骗、拖延导致涉案房屋未能办理过户，并非由于何建军、王仙玉过错或自身原因导致。法院对山韵佳苑B区5号902室房屋的查封损害了何建军、王仙玉的合法权益，故提出上述异议。申请人张秀伟称，对何建军、王仙玉提出的财产保全异议申请和提供的证据材料没有意见，其知道何建军、王仙玉实际居住在山韵佳苑B区5号902室房屋中，且认为何建军、王仙玉已经依照法律规定将剩余购房款对应保全金额的部分交付到了法院账户上，并称只要拿到判决岳威、岳锡芹、曹婷应该支付给其的钱，其愿意申请解除对涉案房屋的查封。被申请人岳威、岳锡芹、曹婷在审查过程中均未对上述执行异议发表意见。本院查明，山韵佳苑B区5号902室房屋为拆迁安置房，发证日期为2018年4月25日，登记所有权人及共有人分别为岳锡芹和岳威。2018年5月24日李群英在该房屋上设立抵押登记，数额为850000元，期间为至2019年5月23日。2018年3月21日，岳威、岳锡芹、曹婷作为甲方与何建军、王仙玉作为乙方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方同意将山韵佳苑B区5号902室出售给乙方，实际成交价为858000元，乙方同意在合同生效当日向甲方支付定金50000元。甲方应当于收到第一期房款当日将房屋交付予乙方，甲方须在半年内办理完毕户口迁移手续，双方同意在定金或首期款中预留10000元作为甲方押金，该押金交由丙方监管。该房屋房产证办理下来后，甲方须积极配合乙方进行产权过户，过户所产生的所有费用由乙方承担；乙方分二次支付房款，第一期支付时间为甲方将房屋交付予乙方当日，金额为600000元（含定金），第二期支付时间为过户当日，金额为258000元等。该合同落款处甲方有岳威、岳锡芹、曹婷签字，乙方有何建军、“王先玉”签字，丙方有无锡千景房地产经纪有限公司（以下简称千景公司）盖章。2018年3月23日，岳威、岳锡芹、曹婷作为甲方与何建军、王仙玉作为乙方补充签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将山韵佳苑B区5号902室房屋及安置房内所有物品出卖给乙方，于2018年3月26日，甲方交付乙方，乙方获得该房屋的房产权及永久居住权。该房屋出售价为858000元,乙方于2018年3月26日支付甲方购房款600000元，剩余购房款258000元在过户好当日交付。该房屋甲方应在六个月内办理好房产权及土地使用权证，甲方应在办理好房产权及土地使用权证六个月内无条件将该房屋的房产证及土地使用权证过户给乙方名下，办证及过户的一切费用由乙方承担等。该合同落款处甲方有岳威、岳锡芹、曹婷签字，乙方有何建军、“王先玉”签字，并有东正法律服务所高士英作为见证人签字确认。2018年3月21日，收款人岳威向何建军出具收据载明：购买山韵佳苑B区5号902室房屋定金现金50000元。2018年3月26日，何建军通过银行转账向曹婷支付550000元，同日，岳威向其出具收据载明：购买山韵佳苑B区5号902室房屋首期款550000元打入岳威指定账户（曹婷账户）；千景公司向何建军出具收据载明：购买山韵佳苑B区5号902室房屋部分中介费现金9999元。2018年11月13日，何建军、王仙玉就山韵佳苑B区5号902室房屋的产权确认向无锡市锡山区人民法院提起了诉讼并已经受理，该案现在公告送达阶段。2019年2月12日，何建军按照法院指定期间将剩余购房款中的60000元交付法院执行。对未剩余的198000元购房款，何建军、王仙玉承诺愿意按照《房屋买卖合同》的约定在山韵佳苑B区5号902室房屋过户的当日向岳锡芹、岳威进行交付。以上事实，有案外人及当事人陈述，案外人提供的无锡市房屋登记簿证明、《房屋买卖合同》、收据、银行转账凭单、民事起诉状、江苏省行政事业单位资金往来结算票据等证据予以证明。在审查过程中，何建军、王仙玉提供景千公司、东正法律服务所高世英、邻居王波、陆燕华出具的证明，水费、燃气费缴费卡及缴费凭证，证明何建军、王仙玉自2018年3月26日实际居住于山韵佳苑B区5号902室房屋至今；另提供加盖安镇街道拆迁安置办公室印章的介绍信照片打印件及《2017年拆迁安置住房、经济适用住房上市交易入地收益标准一览表（含新旧对照）》，证明山韵佳苑B区5号902室房屋安置时间为2012年5月7日，2018年1月1日即可上市交易。在审查过程中，何建军、王仙玉对于《房屋买卖合同》及补充签订的《房屋买卖合同》中“王先玉”的签字解释为王仙玉因不识字，日常书写由何建军代写，何建军文化程度低习惯于将“仙”写成“先”，实际为同一人；对购房款的来源解释为其多年从事屠宰生意的积蓄。对未及时办理过户登记的原因，何建军、王仙玉解释为其将购房事宜全权委托给房屋中介公司，其与房屋中介公司多次通过电话催促岳威、岳锡芹、曹婷办理过户手续，但一直被告知没有办理到房产证，因为《房屋买卖合同》约定办理过户手续的半年期限还没有过，其未去核实房产证实际办理情况，不知道自己被骗；对于山韵佳苑B区5号902室房屋直到2018年4月25日房产证才实际得以办理的原因，其解释为通过向涉案房屋被拆迁房所在的春光村居委会了解，安置房的房产证是由房管局分四批统一办理后发到居委会，再由居委会发放给安置户。本院认为，在（2018)苏0214民初3432号案件审理过程中，张秀伟作为原告当事人提出财产保全申请，要求对岳威、岳锡芹、曹婷名下所有的银行存款60000元或其他相应价值的财产进行查封，并提供担保，本院据此作出（2018)苏0214民初3432号民事裁定书并对岳锡芹、岳威名下位于山韵佳苑B区5号902室的房屋实施查封措施，符合法律规定，并无不当。根据何建军、王仙玉所提执行异议的内容，何建军、王仙玉所提执行异议属案外人异议，其所提执行异议的实质是主张其系山韵佳苑B区5号902室房屋的买受人、所有权人，其对该房屋享有的实体权利能够排除上述对涉案房屋的查封。已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。山韵佳苑B区5号902室房屋现登记于岳威、岳锡芹名下，故何建军、王仙玉并非该房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。山韵佳苑B区5号902室房屋为拆迁安置房，2018年3月21日何建军、王仙玉与岳威、岳锡芹、曹婷就该房屋签订《房屋买卖合同》，彼时该房屋已无政策限制可以上市交易；该房屋所有权证发证日期为2018年4月25日，后李群英于2018年5月24日在该房屋设立抵押登记，何建军、王仙玉提供的上述《房屋买卖合同》及相应证据能够证明其与岳威、岳锡芹、曹婷在法院查封山韵佳苑B区5号902室房屋前签订了合法有效的书面买卖合同，并在法院查封该房屋前依据上述合同已经岳威、岳锡芹、曹婷交付并合法占有、控制该房屋。何建军、王仙玉按照合同约定分别于2018年3月21日、3月26日共计向岳威、岳锡芹、曹婷支付购房款600000元，于2019年2月12日按照财产保全的金额将剩余购房款中的60000元交付法院执行，并承诺剩余的198000元购房款将按合同约定在涉案房屋过户的当日向岳锡芹、岳威进行支付。山韵佳苑B区5号902室房屋于2018年6月27日被法院查封，距离上述《房屋买卖合同》签订、房屋所有权登记时间尚短，且何建军、王仙玉对于涉案房屋未办理过户登记不存在其他原因或过错，故可以认定何建军、王仙玉对于山韵佳苑B区5号902室房屋在法院查封前未办理过户登记不存在自身原因或过错。综上，案外人何建军、王仙玉对山韵佳苑B区5号902室房屋享有能够排除执行的实体权利，其上述财产保全异议于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，裁定如下：中止对登记在岳威、岳锡芹名下位于锡山区房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  戴鸿峰人民陪审员  沈 伟人民陪审员  李浩荣二〇一九年二月二十六日书 记 员  孙春凤