福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终7551号 上诉人（原审原告、反诉被告）：何冬梅，女，1969年2月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：徐嘉钰，女，1993年2月3日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：许良妹，福建杰斐逊律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州美裕置业有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路洛江交通科技培训大楼1-2层。 法定代表人：吴志红，该公司经理。 委托诉讼代理人：洪国达，福建泉发律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李清权，福建泉发律师事务所实习律师。 上诉人何冬梅、徐嘉钰与上诉人泉州美裕置业有限公司（以下简称美裕公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2016）闽0504民初2641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何冬梅、徐嘉钰上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持上诉人美裕公司的一审诉讼请求；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、原判关于案涉房屋达到交付条件的认定标准错误。案涉房屋达到交付条件的认定标准应该是取得《泉州市建设工程竣工验收备案证明书》之日，即2016年7月19日，而非一审法院认定的消防验收时间2016年4月20日。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，建设工程的交付，除了必须符合建设工程质量标准，还必须同时具备国家规定的其他竣工条件，这些其他条件包括规划、消防、人防、环保等行政管理部门组织的专业验收，即使合同中未约定专业验收合格，也必须具备。取得房屋建筑工程竣工验收备案表是认定案涉商品房具备交房条件的唯一有效法定证明文件。二、原判关于美裕公司可顺延交房的天数认定错误。首先，原判将“开工之日”作为可据实延期交付情形的起算点缺乏事实和法律依据。案涉房屋在双方合同签订之前已经施工，施工之日至双方签订合同之日这一期间的天气已经实际发生，但合同权利义务尚未开始产生，双方缔约前发生的天气原因对双方并不具有约束力。《商品房买卖合同》主合同条款第二十二条约定，补充协议中不得含有减轻或免除本合同中应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第二十条第2点所约定的“以上各情形自开工之日起至商品房实际交房之日止按实际发生天数计算顺延。”该条款适用于美裕公司与所有买受人《商品房买卖合同》，为了重复使用而预先拟定，是典型的格式条款。该条款将合同签订前的免责因素作为延期交房的条件，明显加重买受方的责任，与《商品房买卖合同》第二十二条约定相悖，应认定为无效条款。其次，原判关于天气因素导致的可延期交房天数计算错误，美裕公司一审中仅提供天气资料，未提供施工日志、监理日志证明停工情况，不足以证明天气因素影响施工。一审法院将案涉房屋竣工后的天气作为可顺延交付的情形存在逻辑错误和事实错误，根据一审法院对于交房条件的认定，案涉房屋于2016年4月20日通过消防验收，已经具备交房条件，不存在因天气影响施工导致延期交房的免责情形。原判将案涉房屋在竣工及具备交房条件后的天气因素作为美裕公司可延期交房的情形，计算出美裕公司可延期至2016年8月26日交房，不符合逻辑及客观事实。再次，电力迁移不能成为美裕公司逾期交房的免责事由。根据报告内容受电力线路迁移影响并停止施工的是A12#至A19#多屋住宅。案涉房屋是低层别墅区A8幢，并不在受影响范围内。另外根据该报告，美裕公司停止施工的时间为2013年8月23日，恢复施工时间为2014年3月26日，而案涉合同签订时间为2014年1月27日，即使对交房时间产生影响，受影响的时间也仅为2014年1月27日至2014年3月26日期间共计58天。三、原判将2016年12月28日电话录音认定为美裕公司通知交房时间缺乏事实依据。电话通知交房并非双方约定通知形式，根据合同条款第十一条及附件六补充协议第四十六条约定，房屋交付通知的形式必须为书面通知，电话通知交房并非约定的交房方式，且美裕公司完全具备以合同约定的方式向上诉人通知交付的条件。以电话方式通知交房，购买者无法确认通话人员身份，如果认可电话通知交房形式合法，将增加购房者风险。 美裕公司辩称：一、关于案涉房屋的交付条件。双方在《合同补充协议》第二十条约定的交房条件为经勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，此系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。经勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格的房屋即具备了基本居住条件，已能满足买受人的合同目的。《建设工程质量管理条例》第四十九条只规定了必须将相关文件报有关部门备案，并未规定备案后才能交房。该规定系对行政管理事项的规定，并非对交房条件的效力性强制性规定。二、关于可顺延天数。双方约定的自开工之日至商品房实际交房之日出现可顺延的情形即可据实顺延交房，该约定系双方合同签订时的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。从实务上看，若要求可顺延的情形必须发生于购房合同签订后，等于要求出卖人每天都要确定前一天是否发生了可顺延的情形，并根据核实确定的信息相应调整当天与买受人约定的交房期限，这可能导致出卖人每天都在与买受人约定不同的交房期限，这在实务中既不现实，也不具有可操作性，监管部门也不会允许出卖人这样操作。在因天气因素导致的可顺延交房天数的计算方面，只要在开工之日至商品房实际交房之日发生了约定的天气情形，出卖人便有权据实顺延交房日期，这是双方约定的出卖人的权利，与施工是否实际停止无关，出卖人无需提供施工日志、监理日志证明停工情况。至合同约定的交房期限即2015年6月30日施工尚在继续，原审法院以开工之日至2015年6月30日为首个时间段，按照可顺延情形发生的天数计算出顺延后的交房日期，并根据顺延时间发生的可顺延情形的天数再做顺延，依此类推，该做法并无不妥。该计算出来的期限系出卖人交房的最后期限，与工程何时完工无关，即使工程提前完工，出卖人亦有权在该最后期限届满才向买受人交房。工程经勘察、设计、施工、监理竣工验收合格后，还需要进行消防、环保、道路、绿化及个别配套设施等方面的施工，并非竣工验收合格后便不再施工。电力迁移能否成为可顺延交房理由方面，美裕嘉园多层商品房小区是一个整体，必须工程整体经过验收，出卖人才能向买受人交付房屋。A12#至A19#因国网福建省电力有限公司泉州供电公司电力迁移停止施工，必然导致整个多层商品房工程的施工及各种验收的延误，必然影响到出卖人向买受人交付房屋的时间，这与何冬梅、徐嘉钰所购房屋是否在迁移的电力线路的下方无关。因此，电力迁移应当成为本案出卖人可顺延交房的情形。三、关于电话通知交房是否有效的问题。不管何种通知方式，目的和作用都是一样的，就是要让买受人知悉出卖人通知其办理交房手续。本案中，何冬梅已经确切知悉电话通知是来自出卖人，且知悉出卖人通知其办理交房手续，通知的目的、作用已经实现，此时不宜再苛求通知的具体形式，否则就违背了民事行为应遵守的诚实信用原则。出卖人与买受人在《合同补充协议》第四十六条中约定，出卖人可选择在报纸上刊登或按购房合同载明的买受人通讯地址向其寄送书面通知出卖人，此系对出卖人强调，不是对其义务的约定。且上述两种方式的通知属于出卖人“可选择”的通知方式，而非是“应选择”的通知方式。综上所述，答辩人认为何冬梅、徐嘉钰的上诉请求及所依据的事实和理由均不能成立。 美裕公司上诉请求：撤销（2016）闽0504民初2641号民事判决书第一项、第二项、第四项，改判驳回何冬梅、徐嘉钰要求美裕公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，支持美裕公司的一审全部反诉请求。事实与理由：一、关于美裕公司何时应交房的问题。第一，一审关于美裕公司可因电力迁移、天气顺延交房的期限统计错误。美裕公司因电力迁移、天气实际可顺延交房期限至2016年9月4日，非一审统计的2016年8月26日，详见附卷的《因电力迁移、天气原因可顺延交房的天数统计表》。第二，一审未支持美裕公司关于有权按何冬梅、徐嘉钰的逾期付款天数据实顺延交房期限的主张，违背了当事人的意思自治。何冬梅、徐嘉钰与美裕公司在《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二十条中约定，若买受人逾期付款，出卖人可按实际逾期付款天数顺延交房期限。该约定属双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。即使按一审的认定，何冬梅、徐嘉钰亦至少逾期付款255天，根据《合同补充协议》第二十条的约定，美裕公司有权至少再顺延交房期限155天，即从2016年9月4日再顺延至2017年5月17日。第三，何冬梅、徐嘉钰至今尚拖欠6万元购房款未支付，根据《合同补充协议》第二十条的约定，美裕公司在何冬梅、徐嘉钰付清全部购房款之前有权拒绝向其交房。二、关于讼争房屋何时达到交房条件的问题。一审认定，消防验收合格是《中华人民共和国消防法》等法律规定的强制性条件，亦系双方合同的约定条件，讼争房屋于2016年4月20日通过消防复查验收合格，故应认定讼争房屋于2016年4月20日达到交房条件，一审的上述认定错误。首先，双方当事人在《合同补充协议》第二十条约定的交房条件为经勘察、设计、施工、监理竣工验收合格，即该约定的交房条件并不包括经消防验收合格。其次，根据《中华人民共和国消防法》及公安部的《建设工程消防监督管理规定》，讼争房屋不属于必须要经消防竣工验收的工程范畴，即讼争房屋的消防验收合格并非《中华人民共和国消防法》等法律规定的强制性条件。再次，讼争房屋经勘察、设计、施工、监理竣工验收合格即具备基本居住条件，已能满足何冬梅、徐嘉钰的合同目的。因此，讼争房屋于2015年12月24日经勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，即应认定符合交房条件。三、关于美裕公司是否逾期交房的问题。讼争房屋于2015年12月24日符合交房条件，美裕公司于2015年12月28日首次通过邮寄方式书面通知何冬梅、徐嘉钰应于2015年12月30日办理交房手续，于2016年12月28日再次电话通知应于本周内（即2017年1月1日前）办理交房手续，于2017年8月7日再次通过邮寄方式书面通知应于三天内办理交房手续，即美裕置业在2017年5月17日前已多次通过邮寄、电话的方式通知何冬梅、徐嘉钰交房，美裕置业不存在逾期交房的情形。四、关于逾期交房违约金标准的问题。 根据《合同补充协议》第二十一条的约定，买受人要求出卖人按日支付已付款0.05％的违约金必须符合“出卖人超过交房期间仍未达到上述交房条件”的前提条件。根据《合同补充协议》第二十条的约定，“上述交房条件”指的是商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。若出卖人系因其他原因未能在约定期限内交房的，此时应适用《商品房买卖合同》第九条的约定，即买受人有权要求出卖人自交房期限之次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已付款0.01％的违约金。因此，在讼争房屋已经勘察、设计、施工、监理竣工验收合格的情况下，一审认为逾期交房违约金每日应按何冬梅、徐嘉钰已付购房款的0.05%计算是错误的，依法应予纠正。五、关于何冬梅、徐嘉钰是否还拖欠美裕公司6万元购房款的问题。本案中，何冬梅、徐嘉钰与美裕公司均确认何冬梅、徐嘉钰合计共支付322.6442万元购房款，该事实依法应予确认。何冬梅、徐嘉钰至今尚拖欠6万元购房款未支付，何冬梅、徐嘉钰除应立即支付该拖欠的款项外，还应根据《合同补充协议》第九条的约定支付逾期付款违约金，即自2014年5月25日起至实际付款之止每日按6万元的0.01%即每日6元支付逾期付款违约金。六、关于何冬梅、徐嘉钰是否应支付房屋代管费的问题。一审认为，美裕公司在履行交房通知的义务后，讼争房屋毁损、灭失的风险便由何冬梅、徐嘉钰承担，故美裕公司要求何冬梅、徐嘉钰支付房屋代管费的请求于法无据，不予支持。美裕公司认为，根据《合同补充协议》第二十六条的约定，何冬梅、徐嘉钰接到美裕公司交房通知后逾期办理交房手续的，应自逾期之日起每日按照总房款的0.01%支付房屋代管费，且讼争房屋的风险及费用自通知的交房期限届满后第30日起自动转移由何冬梅、徐嘉钰承担。根据该约定，何冬梅、徐嘉钰未在美裕公司指定的期限内办理交房手续，讼争房屋毁损、灭失的风险自通知的交房期限届满至届满后第30日仍由美裕公司负担，按照一审的判决逻辑，何冬梅、徐嘉钰亦应当支付30天的房屋代管费，即322.6442万元×0.01%∕天×30天＝9859.3元。 何冬梅、徐嘉钰辩称：一、关于美裕公司应于何时交房的问题。开工之日至案涉商品房买卖合同签订之日的天气、电力迁移等因素不可作为顺延交房正当事由。合同签订后的电力迁移时间亦不能作为逾期交房的正当理由。因美裕公司未提供施工日志，在不考虑因天气因素导致实际停工天数的情况下，自合同签订之日至2015年12月3日案涉房屋竣工期间，因天气原因可顺延交付的天数为128天，根据合同约定，美裕公司最晚应当交房时间为2015年6月30日加上128天，即2015年11月5日。二、只有案涉房屋取得相关的备案登记表才能达到交房条件。三、美裕公司开具的不动产统一销售发票数额是购房全款，其之后通知交房中也未再次进行过欠款催收行为，可以证明答辩人已经交清全部购房款，美裕公司主张答辩人还拖欠6万元购房款没有依据。四、《合同补充协议》第二十一条明确载明“出卖人及买受人同意该商品房逾期交房的违约责任不适用购房合同第九条的约定”。逾期交房违约金每日应按已付款的0.01%计算，而不是按0.05%计算。五、答辩人无需支付代管费。首先，美裕公司系逾期交房，主张房屋代管费没有依据。其次，根据《补充协议书》第二十六条的约定，出卖人的代管内容仅指对该物业公共部分及庭院的打扫，不包括保管和维修。该代管内容是否有实际履行，应由美裕公司进行举证。且该代管内容属于物业公司服务范围，答辩人所交付的物业费当中已经包含该部分费用，美裕公司无权再进行主张。综上所述，请求二审法院驳回美裕公司上诉请求。 何冬梅、徐嘉钰向一审法院起诉请求：1.判令美裕公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令美裕公司向何冬梅、徐嘉钰交付泉州市洛江区××街道××楼××号房屋；3.判令美裕公司支付何冬梅、徐嘉钰逾期交房违约金（自2015年7月1日起至实际交房之日止以3286442元为基数按每日0.05%计算，暂计至起诉之日为867620元）；4.判令美裕公司承担本案诉讼费用。 美裕公司向一审法院提出反诉请求：1.判令何冬梅、徐嘉钰向美裕公司支付逾期付款违约金17175元；2.判令本案诉讼费由何冬梅、徐嘉钰承担。在一审诉讼期间，美裕公司变更反诉请求如下：1.判令何冬梅、徐嘉钰支付尚欠购房款6万元；2.判令何冬梅、徐嘉钰支付逾期付款违约金，其中100万元购房款的逾期付款违约金为700元；59万元购房款的逾期付款违约金为15104元；尚拖欠的6万元购房款应自2014年5月25日起至实际支付之日止每日按6元的标准计付逾期付款违约金，暂计至2017年9月4日逾期付款违约金为7194元（暂计至2017年9月4日，逾期付款违约金合计22998元）；3.判令何冬梅、徐嘉钰自2016年4月21日起至实际办理交房手续之日起每日按照328.64元的标准向美裕公司支付房屋代管费（暂计至2017年9月4日止，产生的房屋代管费为164468.64元）。 一审法院认定事实：何冬梅、徐嘉钰与美裕公司于2014年1月27日签订《商品房买卖合同》及合同附件，双方约定由何冬梅、徐嘉钰向美裕公司购买位于泉州市洛江区××街道××楼××号房屋，成交金额为3286442元。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条约定：买受人于2014年1月27日签订购房合同并同时付清首期款1636442元，余款165万元于2014年5月24日前支付。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按合同约定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期的实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。合同补充协议第九条约定：买受人未按照约定的付款时间及数额履行任一期付款义务，逾期天数在30日（含30日）以内的，买受人应按未付款总额每日0.01%的标准向出卖人支付违约金，自逾期之日起计至实际付清当期购房款之日，购房合同继续履行；逾期天数超过30日不足90日的，买受人应按未付款总额每日0.01%的标准向出卖人支付违约金，自逾期之日计至实际付清当期购房款之日，购房合同继续履行；逾期天数超过90日（含90日）或者实际逾期付款金额达到商品房总价款的20%时，视为买受人根本违约，……买受人要求不解除购房合同且经出卖人同意的，应按全部未付款总额每日0.01%的标准向出卖人支付违约金，自最早逾期之日计至实际付清全部购房款之日。合同第八条约定美裕公司应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付何冬梅、徐嘉钰使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……。合同补充协议第二十条约定：出卖人及买受人同意该商品房不适用购房合同第八条交付条件与期限的约定。出卖人应当在2015年6月30日前，将符合以下约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。如遇下列特殊原因除双方协商同意解除购房合同或变更合同外，出卖人可据实可以顺延交房期限：1、遭遇不可抗力；2、除自然灾害如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等外，还包括如下原因：①市政配套或其他政府行为而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；③施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难而引起的延误；④施工中遇中雨或中雨以上天气、六级或六级以上大风的天气、日最高气温35℃以上的天气（以气象台资料为准）；⑤供水、供电部门的停水、停（限）电通知；其他自然灾害影响施工的；因设计变更、规划变更导致工程量增加的；因政府重要活动或政府公告创卫、高考等限规定影响工程正常施工的；买受人逾期付款的，按实际逾期天数计算顺延；其他出卖人所能控制的原因；以上各情形自开工之日起至商品房实际交房之日止按实际发生天数计算顺延。若发生上述1、2点可以延期的事实，出卖人可据实顺延交房期限而无须通知买受人，同时，出卖人也无需对该延误承担任何责任。有疑义的买受人可以交房时向出卖人提出查阅相关事实文件的要求，出卖人应当给予配合。……在商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格后，买受人不得以任何事由拒绝接收商品房，拒绝或逾期办理房屋交接手续的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同补充协议第二十一条约定：出卖人及买受人同意该商品房逾期交房的违约责任不适用购房合同第九条的约定。……逾期（交房）超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交房期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款0.05%的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，美裕公司应当书面通知何冬梅、徐嘉钰办理交付手续。合同补充协议第二十六条约定：出卖人通知买受人商品房交付事宜，买受人应于交付通知规定的时间内，本人或授权委托人持有关文件前往指定地点办理交接手续。如买受人未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第30日起，则视为买受人对商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产，商品房的风险和费用自动转移由买受人承担（该套房屋的保修期限从通知交房之日起计算），并应自逾期办理交接手续之日起按总房款的每日0.01%向出卖人支付商品房的代管费，若买受人自通知交房期限届满后超过90日仍不办理交接手续的，出卖人可自通知的交房期限届满后第30日起，按日向买受人收取商品房总价款的0.01%的代管费，直至商品房交接手续办理完毕之日止。出卖人的代管内容仅指对该物业公共部分及庭院的打扫，不包括保管和维修。但出卖人应按购房合同约定承担保修责任。合同第三条约定：层高为一层3.3ｍ，二、三层3.2ｍ，四层3.3ｍ。合同补充协议第十七条约定：购房合同第三条所指层高为设计层高。买卖双方确认基于设计需要且在符合规范的前提下，买受人购买的商品房层高根据所在楼层和位置的不同存在高于或低于该等层高的情形，最终以该商品房交付现状为准，买受人对此表示理解，且无任何异议。合同第二十条文书送达约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。合同补充协议第四十五条约定：除出卖人及买受人另有约定的除外，双方的联系地址和联系电话以购房合同所填写的为准，买受人保证购房合同中所填写的联系地址为可送达地址。如买受人变更购房合同中的联系地址或联系电话，应在变更之日起三日内书面告知出卖人，否则出卖人以原联系方式与买受人联系即视为已通知买受人，由此产生的一切后果由买受人自行承担。合同补充协议第四十六条约定：购房合同提及的出卖人向买受人发出的各项通知，出卖人可选择在报纸上刊登公告或按购房合同载明的买受人通讯地址向其寄送书面通知（包括但不限于挂号邮件、ＥＭＳ、公证送达等具体方式）两种形式中任一种，并自在报纸刊登公告之日起或书面通知寄送后第3日即视为买受人已接到出卖人所发出的通知。购房合同中规定的各项期限均含假期，如到期日最后一天为法定节假日则顺延至最近一个工作日。 2014年2月13日，美裕公司出具金额为1636442元的《销售不动产统一发票》给何冬梅、徐嘉钰。2015年2月3日，美裕公司出具金额为165万元的《销售不动产统一发票》给何冬梅、徐嘉钰。2013年8月2日，诉争房屋开工建设。2015年12月24日，美裕公司取得《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，诉争房屋通过了建设、设计、施工、监理四家联合组织的竣工验收。因诉争房屋工程竣工验收消防备案检查不合格，2016年4月7日，美裕公司申请复查；2016年4月20日，诉争房屋工程竣工验收消防复查合格，同意该工程恢复使用。2016年1月30日，诉争房屋通过规划核实。2016年7月19日，诉争房屋取得建设工程竣工验收备案证明书。 泉州市气象信息服务中心出具《天气资料分析报告》，该报告记载泉州市洛江区可知自2013年8月1日起至2015年12月30日止，泉州市洛江区出现中雨或中雨以上、六级或六级以上大风、日最高气温35度以上天气计149天（已扣除重复天数3天）；自2016年1月1日起至2016年12月31日止，泉州市洛江区出现上述天气计90天（已扣除重复天数4天）。国网福建省电力有限公司泉州供电公司运维检修部（输电）确认在美裕嘉园地块多层住宅A12#～A19#楼上空，有运行中的110千伏城洛线#7-#13电力线路通过，因安全距离不足，供电部门于2013年8月23日发出《关于停止在110千伏输电线路保护区进场施工危及输电线路和人身安全》，通知美裕公司停止在上述线路下多层住宅A12#～A19#楼的施工作业，电力部门于2014年3月26日完成该电力线路迁移，累计停止施工日计215天。 双方在合同内约定的联系地址为何冬梅、徐嘉钰在泉州市鲤城区的地址。美裕公司于2015年12月28日向何冬梅、徐嘉钰邮寄《入伙通知书》《入伙须知》，收件人地址为泉州市丰泽区，通知何冬梅、徐嘉钰在2015年12月30日办理入住手续。2016年12月28日，美裕公司通过电话，通知何冬梅、徐嘉钰“本周内过来我们物业中心办理交房的事宜”。2017年8月7日，美裕公司按合同约定的联系地址向何冬梅、徐嘉钰邮寄《入伙通知书》，通知何冬梅、徐嘉钰办理交房手续。何冬梅、徐嘉钰确认于2017年8月8日收到该《入伙通知书》。 2015年1月19日，美裕公司向何冬梅、徐嘉钰发《催款函》，陈述何冬梅、徐嘉钰应于2014年5月24日支付购房款165万元，已于2014年5月30日支付100万元，余款65万元尚未支付，通知何冬梅、徐嘉钰收到此函之日起7日内支付上述款项及违约金。2015年1月23日，何冬梅、徐嘉钰通过律师向美裕公司发《律师函》，针对上述《催款函》答复延期付款事出有因，系因房屋层高不符合双方所签订的《商品房买卖合同》之约定所导致，而非恶意拖欠，何冬梅、徐嘉钰有权根据不安履行抗辩权等法定权利拒绝付款。 2017年11月20日，何冬梅、徐嘉钰通过律师向美裕公司发《律师函》，陈述何冬梅、徐嘉钰于2017年10月8日主动办理交房手续，但美裕公司告知必须先行缴纳自2016年1月起的物业费方可办理交房手续，故何冬梅、徐嘉钰催告美裕公司在收到函件之日起五日内向何冬梅、徐嘉钰交付房屋。2017年12月11日，何冬梅、徐嘉钰与美裕公司办理了交房手续。 在一审审理过程中，美裕公司提出对诉争房屋所在地段的同类房屋租金标准进行鉴定的申请。法院经依法委托鉴定，厦门均和房地产土地评估咨询有限公司于2017年8月10日作出厦均和2017泉1324（房）号《房地产估价报告》，价值时点为2016年1月5日，估价结果为市场租赁价格为4300元／月。美裕公司为此支付评估费7900元。 一审法院认为，何冬梅、徐嘉钰与美裕公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。 1.关于尚欠购房款6万元的问题。何冬梅、徐嘉钰主张已支付全部购房款3286442元，其中6万元系于2015年2月3日以现金方式支付，并提供美裕公司分别于2014年2月13日、2015年2月3日向其开具金额为1636442元、165万元，合计3286442元的《销售不动产统一发票》。美裕公司主张何冬梅、徐嘉钰只支付购房款3226442元，尚欠购房款6万元，未收取何冬梅、徐嘉钰以现金方式支付的购房款6万元，并提供何冬梅、徐嘉钰两次支付第二期应付购房款165万元中100万元、59万元的转账凭证，合计转账159万元。经审查，合同约定本案房产成交金额为3286442元；美裕公司确认何冬梅、徐嘉钰按合同约定支付了首付款1636442元且已开具同等金额的发票，并确认何冬梅、徐嘉钰分别于2014年5月31日、2015年2月3日（美裕公司确认转账时间为2015年2月3日，银行跨行到款时间为2015年2月4日）以转账的方式向美裕公司支付购房款100万元、59万元，合计支付第二期应付购房款159万元的情况，但其却于2015年2月3日开具了余额为165万元的发票。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”的规定，付款方向收款方开具发票是其法定义务，且依商业惯例，发票为付款凭证，经营者开具全额发票表明消费者已支付全额款项，故美裕公司主张何冬梅、徐嘉钰尚欠购房款6万元，依据不足，难予采信。 2.关于何冬梅、徐嘉钰逾期付款违约责任的问题。美裕公司主张何冬梅、徐嘉钰逾期支付购房款100万元7天、逾期支付购房款59万元256天、至今尚欠购房款6万元，应按合同约定的尚欠款项的日0.01%标准计算的违约金。何冬梅、徐嘉钰主张系因诉争房屋层高不符合合同约定才产生逾期支付情形，并已向美裕公司发《律师函》。经审查，双方当事人在补充协议第十七条中约定：“买卖双方确认基于设计需要且在符合规范的前提下，买受人购买的商品房层高根据所在楼层和位置的不同存在高于或低于该等层高的情形，最终以该商品房交付现状为准，买受人对此表示理解，且无任何异议”，又诉争房屋已经竣工验收合格，故何冬梅、徐嘉钰关于层高的抗辩理由不充分，不予采纳。双方约定何冬梅、徐嘉钰应自逾期之日计至实际付清当期购房款之日按未付款总额每日0.01%的标准向美裕公司支付逾期付款违约金，故何冬梅、徐嘉钰购房款100万元的违约时间自2014年5月25日起至2014年5月31日计7天，应支付美裕公司逾期付款违约金为100万元×0.01%／天×7天＝700元；何冬梅、徐嘉钰购房款59万元的违约时间自2014年5月25日起至2015年2月3日计255天，应支付美裕公司逾期付款违约金为59万元×0.01%／天×255天＝15045元。美裕公司关于何冬梅、徐嘉钰尚欠购房款6万元的依据不足，故其主张该6万元的逾期付款违约金，理由不充分，不予支持。但何冬梅、徐嘉钰陈述该6万元于2015年2月3日支付，则该购房款6万元的违约时间自2014年5月25日起至2015年2月3日计255天，应支付美裕公司逾期付款违约金为6万元×0.01%／天×255天＝1530元。上述三项合计17275元（700元+15045元+1530元）。 3.关于诉争房屋何时达到交付条件的问题。何冬梅、徐嘉钰主张诉争房屋符合交房条件时间为诉争房屋取得建设工程竣工验收备案证明书日期2016年7月19日，美裕公司主张诉争房屋符合交房条件时间为通过建设、设计、施工、监理四家联合组织的竣工验收日期2015年12月24日。经审查，双方在《商品房买卖合同》中第八条约定，诉争房屋应经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格方可交付。从双方提供的证据可知，诉争房屋分别于2015年12月24日和2016年4月20日取得了《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《泉州市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，故认定美裕公司于2015年12月24日通过了建设、设计、施工、监理四家联合组织的竣工验收，并于2016年4月20日通过了消防验收，达到了双方约定的交房条件。何冬梅、徐嘉钰虽主张诉争房屋还需取得建设工程竣工验收备案证明书，但非双方约定的交付条件；美裕公司虽主张竣工验收日期即符合交付条件，但消防验收合格系《中华人民共和国消防法》等法律规定的强制性条件，亦系双方合同的约定条件，故双方主张的诉争房屋符合交付条件的时间均依据不足，不予采纳。综上，本案诉争房屋于2016年4月20日达到交付条件。 4.关于美裕公司可顺延交房的天数。美裕公司主张可顺延天数为天气情形149天，电力线路迁移情形215天，逾期付款天数256天。何冬梅、徐嘉钰主张可顺延天数自2014年1月27日合同签订之日起计算为128天。经审查，本案《商品房买卖合同》第八条约定美裕公司应于2015年6月30日前交房，又在补充协议第二十条约定了美裕公司可据实延期交房的情形，包括遇中雨或中雨以上、六级或六级以上大风、日最高气温35度以上等天气。因双方约定自开工之日起按实际发生天数计算顺延，并约定以相关部门提供资料为准，现美裕公司已提供了泉州市气象信息服务中心出具的有关天气资料，故对美裕公司主张自开工之日起计算可顺延天数，理由充分，予以支持；对何冬梅、徐嘉钰主张自合同签订之日起计算可顺延天数，不予支持。供电部门2013年8月23日起至2014年3月26日因电力线路迁移过程中因安全距离不足问题通知美裕公司停止相关线路下多层住宅A12#～A19#楼的施工作业215天（实为216天，美裕公司主张215天，予以照准），虽诉争房屋为A8#楼，不在上述通知的A12#～A19#楼范围内，但该停止施工的后果影响到美裕嘉园整个楼盘的施工进度，进而影响到整个楼盘的竣工验收时间，故美裕公司主张因此可延期天数215天，理由充分，予以支持。美裕公司主张根据双方关于补充协议第二十条“买受人逾期付款的，按实际逾期天数计算顺延”的约定，何冬梅、徐嘉钰逾期付款256天（实为255天），则可交房的时间应在扣除天气、电力线路迁移的情形上再延长256天。诉争《商品房买卖合同》为双务合同，买受人何冬梅、徐嘉钰的付款义务为先履行义务，出卖人美裕公司的交房义务为后履行义务。本案双方约定何冬梅、徐嘉钰应于2014年5月24日前履行付款义务，美裕公司应于2015年6月30日前交房。何冬梅、徐嘉钰于2015年2月3日支付了全部购房款，该付款行为在美裕公司应履行交房义务的时间之前完成，何冬梅、徐嘉钰因其逾期行为应承担合同约定的逾期付款违约金，则美裕公司失去逾期付款天数还应顺延交房时间的抗辩权，故美裕公司主张上述还可顺延交房256天，于法无据，不予支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“……。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，美裕公司主张合同约定的逾期交房后（已扣除签订合同之后可顺延天数）因出现顺延情形要求顺延交房时间的，不予支持。根据美裕公司提供的《天气资料分析报告》，可知自开工之日2013年8月2日起至合同约定的交房日期2015年6月30日止，泉州市洛江区中雨或中雨以上、六级或六级以上大风、日最高气温35度以上、电力线路迁移停止施工情形计311天（已扣除重复天数7天），故美裕公司因天气等可延期交房311天，其可将交房时间延长至2016年5月6日。另据美裕公司提供的资料，可知2015年7月1日起至2016年5月6日止，泉州市洛江区出现上述可延期天数66天，故美裕公司可延长至2016年7月11日交房。再据美裕公司提供的资料，可知2016年5月7日起至2016年7月11日止，泉州市洛江区出现上述可延期天数20天（已扣除重复天数2天），故美裕公司可延长至2016年7月31日交房。又据美裕公司提供的资料，可知2016年7月12日起至2016年7月31日止，泉州市洛江区出现上述可延期天数11天，故美裕公司可延长至2016年8月11日交房。据美裕公司提供的资料，可知2016年8月1日起至2016年8月11日止，泉州市洛江区出现上述可延期天数7天，故美裕公司可延长至2016年8月18日交房。据美裕公司提供的资料，可知2016年8月12日起至2016年8月18日止，泉州市洛江区出现上述可延期天数3天，故美裕公司可延长至2016年8月21日交房。据美裕公司提供的资料，可知2016年8月19日起至2016年8月21日止，泉州市洛江区出现上述可延期天数1天，故美裕公司可延长至2016年8月22日交房。又2016年8月22日至25日泉州市洛江区均出现上述可延期情形，故美裕公司可延长至2016年8月26日交房。 5.关于逾期交房违约金的标准是否过高的问题。美裕公司主张逾期交房违约金的标准过高，逾期交房造成的损失主要是租金损失，经评估，诉争房屋的月租金为4300元。何冬梅、徐嘉钰提出应按双方在合同中约定的比例计算违约金，租金损失系双方未约定违约金比例情况下的救济，且租金评估结果偏低。经审查，双方在合同第九条约定合同继续履行的，逾期交房违约金按已付款日万分之一的标准计算，又在合同补充协议第二十一条约定逾期交房违约责任不适用合同第九条的约定，合同继续履行的，逾期交房违约金按已付款日0.05%（即万分之五）的标准计算。上述约定，违约金标准从日万分之一提升至日万分之五，美裕公司对此是明知的；上述约定为双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方式，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，参照同地段同类房屋租金标准确定逾期交房违约责任的情形为双方合同没有约定违约数额或者损失赔偿额计算方式，而本案双方已经对违约金的计算方式进行了明确约定，故美裕公司关于逾期交房违约金标准过高应予调低的主张，依据不足，不予采纳。 6.关于何时交付房屋及逾期交房违约金如何计算的问题。根据双方约定的可延期交房情形，从美裕公司提供的现有证据可看出其可延长至2016年8月26日交房，而诉争房屋于2016年4月20日达到交付条件。美裕公司于2015年12月28日按合同约定的联系地址向何冬梅、徐嘉钰邮寄《入伙通知书》《入伙须知》，通知何冬梅、徐嘉钰在2015年12月30日办理入住手续。邮单体现何冬梅于2015年12月29日签收了该邮件。由于诉争房屋于2016年4月20日才消防验收合格，房屋尚未符合交付条件，故此次通知不是有效的通知。美裕公司提供2016年12月28日其工作人员与何冬梅的手机通话录音，欲证明美裕公司曾多次通知何冬梅、徐嘉钰交房，但何冬梅、徐嘉钰拒不办理交房手续。何冬梅、徐嘉钰对该录音的真实性没有意见，但证明对象有意见，认为录音不能证明美裕公司具备交房条件，电话通知不是约定的通知形式，何冬梅在录音中强调美裕公司不具备交房条件，故该录音资料不能作为美裕公司交房通知的证明。经审查，双方在合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，美裕公司应当书面通知何冬梅、徐嘉钰办理交付手续；在补充协议第四十六条约定美裕公司向何冬梅、徐嘉钰发出的各项通知，美裕公司可选择在报告上刊登公告或按合同载明的何冬梅、徐嘉钰通讯地址向其寄送书面通知（包括但不限于挂号邮件、EMS、公证送达等具体方式）两种形式中任一种。虽上述约定均为书面通知的形式，但2016年12月28日的电话通知，双方对电话录音内容的真实性没有异议，电话里关于交房时间、地点等还是较为明确的（“本周内过来我们物业中心办理交房的事宜”），对电话通知的目的、作用以及要达成的效果已经实现，结合美裕公司2015年12月28日按合同约定的联系地址邮寄的书面通知，可灵活确认美裕公司此次的电话通知为有效的交房通知。2016年12月28日为星期三，“本周内……办理交房的事宜”可理解为于2017年1月1日（星期日）前可办理交房手续。双方在补充协议第二十六条中约定“出卖人通知买受人商品房交付事宜，买受人应于交付通知规定的时间内，本人或授权委托人持有关文件前往指定地点办理交接手续。如买受人未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第30日起，则视为买受人对商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产”，由于何冬梅、徐嘉钰未在2017年1月1日之后的第30日前到美裕公司办理交接手续，则应视为诉争房屋已于2017年1月31日完成交付。双方约定自交房期限之次日起至实际交付之日止，美裕公司按日向何冬梅、徐嘉钰支付已付款0.05%的违约金。根据上述的阐述，美裕公司可延长至2016年8月26日交房，则美裕公司违约交房的起止时间为2016年8月27日起至2017年1月31日计158天，故违约金为3286442元×0.05%/天×158天＝259628.92元。 7.关于房屋代管费的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，及双方当事人在补充协议第二十六条“如买受人未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第30日起，则视为买受人对商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产，商品房的风险和费用自动转移由买受人承担（该套房屋的保修期限从通知交房之日起计算）”的约定，美裕公司在履行通知交房义务后，房屋毁损、灭失的风险已由何冬梅、徐嘉钰承担，其提出何冬梅、徐嘉钰支付房屋代管费的请求，于法无据，不予支持。 综上，何冬梅、徐嘉钰已支付全部购房款，但其应对未按期支付当期购房款承担相应逾期付款违约责任。本案诉争房屋通过建设、设计、施工、监理等单位联合竣工验收合格后，于2016年4月20日通过消防验收。根据双方约定，诉争房屋可延长至2016年8月26日交房。美裕公司于2016年12月28日通知何冬梅、徐嘉钰办理交房手续，何冬梅、徐嘉钰在通知到达时间2017年1月1日未及时办理交房手续，按照合同约定视为诉争房屋已于2017年1月31日完成交付，美裕公司为此应承担相应的逾期交房违约金。美裕公司主张何冬梅、徐嘉钰逾期办理交房手续应承担房屋代管费，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、泉州美裕置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向何冬梅、徐嘉钰支付逾期交房违约金259628.92元。二、何冬梅、徐嘉钰应在本判决发生法律效力之日起十日内向泉州美裕置业有限公司支付逾期付款违约金17275元。三、驳回何冬梅、徐嘉钰的其他诉讼请求。四、驳回泉州美裕置业有限公司的其他反诉请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.何冬梅、徐嘉钰是否尚欠美裕公司购房款6万元；2.案涉房屋何时达到交付条件；3.美裕公司可顺延交房的天数是多少，顺延后应于何时交付房屋；4.美裕公司以电话形式通知交房是否有效；5.逾期交房违约金如何计算；6.何冬梅、徐嘉钰是否应支付美裕公司房屋代管费，应支付多少。 1.关于何冬梅、徐嘉钰是否尚欠美裕公司购房款6万元的问题。何冬梅、徐嘉钰主张已支付全部购房款3286442元，美裕公司已向其开具金额合计3286442元的《销售不动产统一发票》。美裕公司主张何冬梅、徐嘉钰只支付购房款3226442元，尚欠购房款6万元。经审查，《合同补充协议》约定本案房产成交金额为3286442元，美裕公司确认何冬梅、徐嘉钰按合同约定支付了首付款1636442元且已开具同等金额的发票，并确认何冬梅、徐嘉钰已支付第二期应付购房款159万元的情况，但其却于2015年2月3日开具了余额为165万元的发票。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。根据该规定，付款方向收款方开具发票是其法定义务，且依商业惯例，发票为付款凭证。美裕公司开具出全额发票的情况下，主张何冬梅、徐嘉钰尚欠购房款6万元，本院不予支持。 2.关于案涉房屋何时达到交付条件的问题。何冬梅、徐嘉钰主张诉争房屋符合交房条件时间为诉争房屋取得建设工程竣工验收备案证明书日期2016年7月19日，美裕公司主张诉争房屋符合交房条件时间为通过建设、设计、施工、监理四家联合组织的竣工验收日期2015年12月24日。根据《合同补充协议》第二十条人约定，商品房交付使用的条件为，该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。同时,《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。2015年12月24日，美裕公司取得《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，案涉房屋通过了建设、设计、施工、监理四家联合组织的竣工验收。但房屋工程竣工验收消防备案检查不合格，该商品房应当停止使用。2016年4月7日，美裕公司申请复查，同月20日，取得《泉州市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，案涉房屋工程竣工验收消防复查合格，同意该工程恢复使用。至此，案涉房屋达到交付条件。何冬梅、徐嘉钰虽主张案涉房屋还需取得建设工程竣工验收备案证明书，但非双方约定的交付条件；美裕公司虽主张竣工验收日期即符合交付条件，但此时消防备案不合格，房屋应停止使用。双方主张的诉争房屋符合交付条件的时间均依据不足，案涉房屋达到交付条件的时间应确定为2016年4月20日。 3.关于美裕公司可顺延交房的天数是多少，顺延后应于何时交付房屋的问题。何冬梅、徐嘉钰主张可顺延天数应自2014年1月27日合同签订之日起计算，而不应从开工之日起计算，电力迁移不影响案涉商品房建设，因此电力迁移时间不应扣除。美裕公司主张可顺延天数应从开工之日起计算，电力迁移时间应予扣除，一审认定的可顺延交房期限计算错误，顺延后交房期限应为2016年9月4日。经审查，本案《商品房买卖合同》第八条约定美裕公司应于2015年6月30日前交房，又在《合同补充协议》第二十条明确约定自开工之日起至商品房实际交房之日止按实际发生顺延情形的天数计算顺延期限。因此，对美裕公司主张自开工之日起计算可顺延天数予以支持。供电部门2013年8月23日起至2014年3月26日因电力线路迁移过程中因安全距离不足问题通知美裕公司停止相关线路下多层住宅A12#～A19#楼的施工作业215天（实为216天，美裕公司主张215天，予以照准），虽案涉房屋为A8#楼，不在上述通知的A12#～A19#楼范围内，但该停止施工的后果影响到美裕嘉园整个楼盘的施工进度，进而影响到整个楼盘的竣工验收时间，故美裕公司主张因此可延期天数215天，理由充分，一审判决予以支持，并无不当。美裕公司主张根据双方关于补充协议第二十条“买受人逾期付款的，按实际逾期天数计算顺延”的约定，何冬梅、徐嘉钰逾期付款256天（实为255天），则可交房的时间应在扣除天气、电力线路迁移的情形上再延长256天。本案《商品房买卖合同》为双务合同，买受人何冬梅、徐嘉钰的付款义务为先履行义务，出卖人美裕公司的交房义务为后履行义务。本案双方约定何冬梅、徐嘉钰应于2014年5月24日前履行付款义务，美裕公司应于2015年6月30日前交房。何冬梅、徐嘉钰于2015年2月3日支付了全部购房款，该付款行为在美裕公司应履行交房义务的时间之前完成，何冬梅、徐嘉钰因其逾期行为应承担合同约定的逾期付款违约金，则美裕公司失去逾期付款天数还应顺延交房时间的抗辩权，故美裕公司主张上述还可顺延交房256天，一审判决不予支持，并无不当。根据美裕公司提供的《天气资料分析报告》可知，自开工之日2013年8月2日起至合同约定的交房日期2015年6月30日止，泉州市洛江区中雨或中雨以上、六级或六级以上大风、日最高气温35度以上、电力线路迁移停止施工情形计316天（已扣除重复天数2天），故美裕公司因天气等可延期交房316天，其可将交房时间延长至2016年5月11日。另根据《天气资料分析报告》可知，2015年7月1日起至2016年5月11日止，泉州市洛江区出现上述可延期天数67天（已扣除重复天数1天），故美裕公司可延长至2016年7月17日交房。再根据《天气资料分析报告》可知，2016年5月12日起至2016年7月17日止，泉州市洛江区出现上述可延期天数20天（已扣除重复天数1天），故美裕公司可延长至2016年8月6日交房。又根据《天气资料分析报告》可知，2016年7月18日起至2016年8月6日止，泉州市洛江区出现上述可延期天数15天，故美裕公司可延长至2016年8月21日交房。又根据《天气资料分析报告》可知，2016年8月7日起至2016年8月21日止，泉州市洛江区出现上述可延期天数6天，故美裕公司可延长至2016年8月27日交房。又根据《天气资料分析报告》可知，2016年8月22日起至2016年8月27日止，泉州市洛江区出现上述可延期天数5天，故美裕公司可延长至2016年9月1日交房。又根据《天气资料分析报告》可知，2016年8月28日起至2016年9月1日止，泉州市洛江区出现上述可延期天数2天，故美裕公司可延长至2016年9月3日交房。又根据《天气资料分析报告》可知，2016年9月2日起至2016年9月3日止，泉州市洛江区出现上述可延期天数1天，故美裕公司可延长至2016年9月4日交房。一审判决可顺延天数认定错误，应予纠正。 4.关于美裕公司以电话形式通知交房是否有效的问题。根据《商品房买卖合同》第十一条约定商品房达到交付使用条件后，美裕公司应当书面通知何冬梅、徐嘉钰办理交付手续；在《合同补充协议》第四十六条约定美裕公司向何冬梅、徐嘉钰发出的各项通知，美裕公司可选择在报告上刊登公告或按合同载明的何冬梅、徐嘉钰通讯地址向其寄送书面通知（包括但不限于挂号邮件、EMS、公证送达等具体方式）两种形式中任一种。虽上述约定均为书面通知的形式，美裕公司提供的其工作人员与何冬梅的手机通话录音，可以证明2016年12月28日美裕公司曾通知何冬梅、徐嘉钰交房，电话里关于交房时间、地点等还是较为明确的（“本周内过来我们物业中心办理交房的事宜”），对电话通知的目的、作用以及要达成的效果已经实现，一审判决结合美裕公司2015年12月28日按合同约定的联系地址邮寄的书面通知，灵活确认美裕公司此次的电话通知为有效的交房通知，并无不当。2016年12月28日为星期三，“本周内……办理交房的事宜”可理解为于2017年1月1日（星期日）前可办理交房手续。双方在补充协议第二十六条中约定“出卖人通知买受人商品房交付事宜，买受人应于交付通知规定的时间内，本人或授权委托人持有关文件前往指定地点办理交接手续。如买受人未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第30日起，则视为买受人对商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产”，由于何冬梅、徐嘉钰未在2017年1月1日之后的第30日前到美裕公司办理交接手续，则应视为案涉房屋已于2017年1月31日完成交付。 5.关于逾期交房违约金如何计算的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》第九条约定，合同继续履行的，逾期交房违约金按已付款日万分之一的标准计算。同时又在《合同补充协议》第二十一条约定，逾期交房违约责任不适用合同第九条的约定，合同继续履行的，自交房期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款0.05%的违约金。该约定为双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。因此，按双方的约定自交房期限之次日起至实际交付之日止，美裕公司应按日向何冬梅、徐嘉钰支付已付款0.05%的违约金。如前所述，美裕公司可延长至2016年9月4日交房，则美裕公司违约交房的起止时间为2016年9月5日起至2017年1月31日计149天，故违约金为3286442元×0.05%/天×149天＝244839.93元。一审判决认定错误，应予纠正。 6.关于何冬梅、徐嘉钰是否应支付美裕公司房屋代管费，应支付多少的问题。双方当事人在《合同补充协议》第二十六条约定，如买受人未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第30日起，则视为买受人对商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产，商品房的风险和费用自动转移由买受人承担（该套房屋的保修期限从通知交房之日起计算），并应自逾期办理交接手续之日起按总房款的每日0.01%向出卖人支付商品房的代管费，若买受人自通知交房期限届满后超过90日仍不办理交接手续的，出卖人可自通知的交房期限届满后第30日起，按日向买受人收取商品房总价款的0.01%的代管费，直至商品房交接手续办理完毕之日止。出卖人的代管内容仅指对该物业公共部分及庭院的打扫，不包括保管和维修。同时，根据《商品房买卖合同》的附件四《前期物业服务合同》第四条、第十条的约定，业主应于美裕公司通知办理交房手续期限届满之日起交纳物业服务费用，泉州市亿龙物业管理有限公司在物业务服区域内提供综合管理、清洁卫生、秩序维持、绿化日常养护等服务。根据上述约定，美裕公司的代管内容仅指对该物业公共部分及庭院的打扫，而该代管内容与物业公司物业务服内容重合。美裕公司没有提供证据证明其实际履行了代管义务，其主张何冬梅、徐嘉钰应支付房屋代管费，本院不予支持。 综上所述，何冬梅、徐嘉钰已支付全部购房款，案涉房屋于2016年4月20日达到交付条件，美裕公司于2016年12月28日通知何冬梅、徐嘉钰办理交房手续，何冬梅、徐嘉钰在通知到达时间2017年1月1日未及时办理交房手续，按照合同约定视为诉争房屋已于2017年1月31日完成交付，一审认定并无不当。根据合同关于可顺延交房的约定，经过计算，美裕公司可延长至2016年9月4日交房，一审判决认定错误，应予纠正。从美裕公司逾期交房之日起至实际完成交付之日止共194天，为此应美裕公司应承担相应的逾期交房违约金244839.93元，一审判决认定错误，应予纠正。美裕公司上诉请求成立的部分，予以支持。美裕公司、何冬梅、徐嘉钰的上诉请求不能成立的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市洛江区人民法院（2016）闽0504民初2641号民事判决第二项、第三项、第四项； 二、撤销福建省泉州市洛江区人民法院（2016）闽0504民初2641号民事判决第一项； 三、泉州美裕置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向何冬梅、徐嘉钰支付逾期交房违约金244839.93元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12476元，减半收取计6238元，由何冬梅、徐嘉钰负担4478元，泉州美裕置业有限公司负担1760元；案件反诉受理费2506元，由泉州美裕置业有限公司负担2331元，何冬梅、徐嘉钰负担175元。二审案件受理费14982元，由何冬梅、徐嘉钰负担9131元，由泉州美裕置业有限公司负担5851元。 本判决为终审判决。 审判长  连晓东 审判员  董耿瑜 审判员  张兴裕 二〇一九年二月二十六日 书记员  苏阿云 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。  2-