安徽省凤台县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0421民初2845号 原告：凤台县元通物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市凤台县城关镇望淮路。 法定代表人：王忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张树新，男，该公司总经理。 被告：史雪菊，女，汉族，1988年10月9日生，住安徽省凤台县。 原告凤台县元通物业管理有限公司（以下简称“元通物业公司”）与被告史雪菊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告元通物业公司的法定代表人王忠未到庭，其委托诉讼代理人张树新到庭参加诉讼，被告史雪菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 元通物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告给付所欠的物业服务管理费3845元，滞纳金6138元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了临水雅苑小区×#楼5××室房屋一套，于2010年6月29日与原告办理了交房手续并入住。被告在领受房屋的同时也就享受了原告对临水雅苑小区的物业管理服务，而被告自2015年6月29日起以各种理由拒缴物业费，原告以多种形式催缴被告均置之不理。被告的行为严重影响了原告正常的管理服务工作，同时也侵害了原告及其他业主的利益，特向人民法院提起诉讼。 史雪菊辩称，欠物业费及滞纳金属实，但一直不愿缴纳费用的原因是房屋墙面漏水，小区内车辆乱停、公共区域被占用存在安全隐患、饭店油烟污染、楼道卫生无人打扫等，物业未尽管理责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：史雪菊系凤台县临水雅苑×号楼5××室业主，其房屋建筑面积为173.93平方米。2009年1月16日，安徽城光房地产开发有限公司凤台分公司（甲方）与元通物业公司（乙方）签订了《凤台县“临水雅苑”小区前期物业服务合同》，主要内容：一、服务内容和质量。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、乙方按《淮南市城市住宅区物业综合服务等级标准》五级为业主提供服务；2、物业共用部位的维修、养护和管理；3、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；4、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；5、公共绿化的养护和管理；6、车辆停放管理；7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；8、装饰装修管理服务；9、物业档案资料管理。二、服务费用，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体执行标准如下：小高层住宅0.7元/月·平方米、多层住宅0.40元/月·平方米，最终按物价局核定的标准执行。物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用；4、办公费用……。三、业主应于交房之日起交纳物业服务费，物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每年的6、12月份的25日至月底履行交纳义务。……四、违约责任，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，除应交服务费外，乙方从逾期之日起按日加收2‰的违约金。五、本合同期限自2009年5月15日起至2011年5月15日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。落款：甲方安徽城光房地产开发有限公司签章，乙方元通物业公司签章，2009年元月16日。合同签订后，元通物业公司按约定为“临水雅苑”小区提供物业服务，2011年合同到期后，甲、乙双方未重新签订合同，元通物业公司仍按照原前期物业服务合同约定的内容，为该小区提供物业服务至2012年8月26日，安徽城光房地产开发有限公司凤台分公司（甲方）与元通物业公司（乙方）签订了《凤台县“临水雅苑”小区前期物业服务合同》,合同期限为2012年8月26日起至2015年8月25日止，其他内容同上。合同到期后，安徽城光房地产开发有限公司凤台分公司（甲方）与元通物业公司（乙方）签订了《凤台县“临水雅苑”小区前期物业服务合同》，合同期限为2015年8月26日起至2019年8月26日止，其他内容同上。史雪菊入住后缴纳物业费至2015年便不再缴纳，之后经物业公司多次催要，史雪菊以其房屋墙面渗水、小区公共区域被违章建筑占用存在安全隐患，饭店油烟污染、物业不作为及物业不尽职责等为由拒绝支付物业管理费。 另查明：元通物业公司具备物业服务企业三级资质。2013年8月30日，凤台县物价局凤价〔2013〕12号《关于临水雅苑小区住宅物业管理服务收费标准的批复》临水雅苑小区住宅物业费收费标准为：多层住宅0.43元/平方米·月，高层住宅1.00元/平方米·月（含住宅电梯和增压水泵运行费用）上下浮动幅度为15%，具体标准由元通物业公司根据楼层等因素与业主在物业服务合同中约定，其收费标准符合凤台县物价局核定的收费范围。 本院认为：本案争议的焦点是元通物业公司对业主史雪菊提出的房屋渗水及违章建筑存在安全隐患、油烟污染等问题是否负有责任；元通物业公司是否不尽职责，造成小区内车辆乱停、楼道卫生无人打扫等问题。 安徽城光房地产开发有限公司与元通物业公司签订的前期物业服务合同，将临水雅苑小区委托元通物业公司进行管理，该合同对全体业主具有约束力。元通物业公司按照合同约定，履行了对该小区共用部分、公用设施、设备等的运行、维修、养护和管理。合同并没有约定业主房屋渗水问题应当由物业承担相应责任的内容。因此，若是房屋质量问题，或者是第三人侵权，均不在合同约定的服务范围内，业主可另行主张权利，故对史雪菊的这一抗辩理由，不予支持。对车辆乱停、管理不到位问题，由于开发商在建设小区时，没有预见到私家车拥有量发展得那么快，没有建地下车库，造成现在小区内到处都是私家车，道路拥堵，属于开发商建设时遗留的问题。庭审中物业公司也认可其在提供物业服务时确实存在服务管理不到位的情况，但史雪菊对物业服务有意见，应当通过正规渠道向有关部门反映，使问题得到妥善解决，其以拒绝交纳物业费的行为，来对抗物业服务管理，显属不妥。元通物业公司主张史雪菊支付拖欠的物业费3845元，本院予以支持3440.3元（2015年6月29日至2019年4月30日：173.93㎡×0.43元/月×46个月），多出部分不予支持。对于元通物业公司要求史雪菊支付滞纳金6138元，因该物业公司在实施物业服务过程中，未能妥善尽到其服务职责，小区的物业服务并不够完善，故对其此项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告史雪菊支付原告凤台县元通物业管理有限公司物业管理费3440.3元，于本判决生效后七日内履行； 二、驳回原告凤台县元通物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告凤台县元通物业管理有限公司负担20元，由被告史雪菊负担30元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  康 健 审 判 员  王晓亚 人民陪审员  许 君 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  张君利 本案引用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 2.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受者或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。