江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7258号上诉人（原审原告）：王庆飞，男，1982年8月9日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：李梦亮，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京弘旭置业顾问有限公司，住所地南京市六合区大厂街道草芳路**。法定代表人：陈娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：展海巍，江苏金协和律师事务所律师。上诉人王庆飞因与被上诉人南京弘旭置业顾问有限公司（以下简称弘旭置业公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初2806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王庆飞上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审请求即判令被上诉人退还上诉人居间服务费20000元并向上诉人支付违约损失500000元；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人履行居间义务无过错，事实不清，被上诉人具有严重过错，应承担责任。1.被上诉人套用存量房的格式文本作为本案尚未领取房产证的拆迁安置房交易合同，在合同的选用上有过错。2.一般的存量房交易尚且需要进行产权调查，本案相对风险系数较高的房产交易，被上诉人未到拆迁安置等单位核实，没有进行任何产权调查和前期的风险提示。3.被上诉人没有专业的居间资质，不清楚专业代理流程，在此种情形下代理必然会导致服务风险提示等出现问题。4.被上诉人有多家门店，这种情况下，仍然从自身系统里面推荐有可能存在一房多卖的房源，被上诉人在房源选择上就存在严重过错。二、一审判决被上诉人退还6000元居间费用，依据不足。被上诉人收取的居间费用是按照南京市房产中介行业的最高2.4的行业惯例进行收取的，相应的工作也应当是涵盖了客户选择，产权调查，价格磋商，条款制定，权证过户，房屋交接等全套的服务，本案中由于前述被上诉人的众多过错导致上诉人损失百万元，且合同根本未履行的情况下法院居然还判定被上诉人收取合理的报酬，于法无据。被上诉人未积极履行后续中介义务，前期审查义务也未完全履行，被上诉人应当退还全部居间服务费。综上，请求支持上诉人的上诉请求。弘旭置业公司辩称：一、被上诉人在与上诉人在订立房产交易居间合同时，就已经将已知的该房屋的相关信息如实的告知了上诉人，没有故意隐瞒，该房屋是拆迁安置房，没有办理不动产权属登记，只有拆迁协议等相关的资料。同时又将拆迁协议等相关资料交给上诉人保管。从法院的判决中可以看出房主房源信息均是真实的，卖家王加琴名下确实有一处安置房。二、上诉人的损失应当由王加琴对上诉人进行赔偿。在上诉人与被上诉人、王加琴三方签订的房地产买卖中介合同及上诉人与王加琴签订的购房补充协议明确约定，王加琴负有保证出售的房屋权属真实、承诺对房屋享有完整权利的义务。自签订中介合同之日起至办理产权转移手续止，在此期间王加琴若有违法行为，都视为王加琴违约，王加琴不得以任何理由不出售此房屋给王庆飞，否则返还购房款、装潢费以及双倍的定金，另行再支付违约金100万元。王加琴一房多卖并且造假，并不能否定王加琴名下确实有一套拆迁安置房事实，涉案房屋房源是没有任何问题的，王庆飞的损失主要是王加琴多次出售房屋而导致的，被上诉人对此并不知情，更没有故意隐瞒王加琴的拆迁协议等材料。对于王加琴提供的拆迁安置协议及其他材料，被上诉人无法辨别真伪，王庆飞的损失与王加琴一房多卖行为存在着直接的因果关系，应当由王加琴对王庆飞进行赔偿，而不应由被上诉人赔偿。王庆飞作为一个完全民事行为能力人，对此拆迁安置房的买卖，其未尽到谨慎义务。三、房地产买卖中介合同中明确约定了，守约方已向被上诉人支付的居间费视为守约方的损失，应当由守约方向违约方来主张，故被上诉人对此居间费用是不应予退还的。一审法院考虑到中介合同已经无法履行，被上诉人无法再提供其他服务，酌定判决被上诉人退还王庆飞居间费6000元，被上诉人认为是合理合法的。王庆飞向一审法院起诉请求：1.弘旭置业公司退还王庆飞居间服务费20000元；2.弘旭置业公司向王庆飞支付违约损失500000元；3.本案诉讼费用由弘旭置业公司承担。一审法院认定事实：2018年6月16日，王加琴（甲方）、王庆飞（乙方）及弘旭置业公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：在丙方的居间服务下，甲、乙双方就房屋买卖达成协议，甲方将其位于南京市六合区拆迁安置房出售给乙方，房屋建筑面积120㎡，房屋总价1080000元。合同同时约定：甲方负有保证出售的房屋权属真实，符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议；甲方承诺对房产享有的权利完整，有关房屋的产权纠纷等应在签订合同前明确告知乙方、丙方，并在产权过户前处理完毕，保证交易后乙方无责，否则甲方应赔偿乙方由此引起的一切损失；自签订中介合同之日起至与乙方办理产权转移手续止，在此期间甲方若有违法行为（包括经济案件或刑事案件）而被有关部门没收物业，均视为甲方违约；甲方协助乙方办理房屋过户手续，提供相应合法有效的证件资料，甲方按照合同约定的交付日期腾空房屋；乙方于签订合同当日支付甲方购房定金20000元，2018年6月30日乙方追加支付购房定金30000元，定金待合同履行后直接冲抵房款；2018年7月31日前，乙方支付甲方购房首付款650000元；甲、乙双方办理房屋交接当日，乙方支付部分房款300000元；甲、乙双方办理产权过户当日，乙方支付尾款80000元给甲方；丙方认真履行甲乙方委托的后续服务，具体包括产权转移、房屋交付、产权证等事宜；丙方应根据专业的知识及工作经验，将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报；本合同一经三方签订即视为丙方已促成交易，乙方应向丙方支付佣金25920元，该佣金费用于2018年6月16日前支付丙方；三方商定，丙方有无正当理由不履行合同、与他人串通损害甲、乙方利益、故意隐瞒和提高委托标的利差或其他过失影响甲、乙方交易的应承担违约责任，按标的额的30%，即324000元支付违约金；守约方已向丙方支付的佣金等视为守约方的损失，由守约方直接向违约方主张，丙方不予退还。同日，甲乙丙三方签订补充协议一份，载明：经丙方专业提醒，因甲方还未拿房，办证时间较迟，甲乙双方无法在短时间内办理过户手续，甲乙双方已明确知晓其中的风险并同意签订合同，补充协议又另作出七条约定条款。合同签订当日，王庆飞与弘旭置业公司签订佣金确认书，确认居间佣金为20000元。2018年6月28日，弘旭置业公司向王庆飞出具收据一张，证明收到王庆飞给付的居间中介费20000元。合同签订后，王庆飞先后向王加琴支付房款共计1000000元。2018年8月5日，王加琴将其提供的拆迁安置材料原件交付王庆飞。另根据当事人陈述，王加琴因涉嫌“一房多卖”已被公安机关逮捕，中介合同目前无法继续履行。以上事实，有房地产买卖中介合同、补充协议、佣金确认书、收据、收条、转账凭证、当事人陈述等予以证实，本院予以认定。一审法院认为，本案的争议焦点为：弘旭置业公司在居间活动中是否存在过错，弘旭置业公司是否应对王庆飞的损失承担赔偿责任。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间合同法律关系中，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。本案中，王庆飞通过弘旭置业公司发布的房源信息，与王加琴、弘旭置业公司共同签订中介合同，并向弘旭置业公司支付了居间服务费，王庆飞与弘旭置业公司之间形成了居间合同法律关系。弘旭置业公司作为专业居间人，在促成交易时应当审查交易标的权属等情况并如实向委托人披露。而根据本案查明的事实，王庆飞在签订中介合同时，已知涉案房屋系拆迁安置房屋，尚未办理不动产权属登记，王加琴只有拆迁协议等相关材料，且房主、房源信息均真实，即王加琴名下确有一处安置房产。王庆飞称王加琴提供的拆迁协议等材料存在明显造假痕迹，弘旭置业公司未能识别，有重大过失。王加琴的造假行为并不能否认其名下确实有一处安置房产的事实，该事实有南京沿江工业开发区经济适用住房发展中心与王加琴签订的拆迁户认购安置房协议书及南京沿江工业开发区经济适用住房发展中心向王加琴开具的收款收据予以证实。王加琴出售的房源本身并无问题，王庆飞的损失实际源于王加琴将此房进行了多次出售，但作为居间人的弘旭置业公司，对此并不知情，弘旭置业公司也无故意隐瞒或提供虚假陈述的情形。王加琴将拆迁协议等材料事前已通过其他中介机构向外发布且与其他买家签订购房合同，弘旭置业公司无从获知，也无法拿出真假材料进行对比和甄别，且弘旭置业公司作为中介机构亦无权要求拆迁办为其核实王加琴提供的拆迁资料真伪。王庆飞作为买受人，系完全民事行为能力人，其自身负有一定的注意义务，对于买卖价格低于同地段商品房的拆迁安置房及交付资金等行为，应审慎为之，不因给付了居间服务费就将相关注意义务当然地转嫁中介机构。王庆飞的损失与王加琴的“一房多卖”行为之间存在直接因果关系，应由王加琴对王庆飞的损失进行赔偿。但考虑到中介合同无法继续履行，弘旭置业公司后续服务无法提供，其收取的居间服务费对应的服务项目未能完全进行，相应的费用应予以扣减，一审法院酌定弘旭置业公司退还王庆飞居间服务费6000元。综上，一审法院对王庆飞要求弘旭置业公司退还居间服务费6000元的诉讼请求，予以支持，对其超出部分的诉讼请求及违约损失赔偿诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条的规定，判决：一、南京弘旭置业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内退还王庆飞居间服务费6000元；二、驳回王庆飞的其他诉讼请求。一审案件受理费9000元，减半收取4500元，由王庆飞负担4448元，弘旭置业公司负担52元。王庆飞预交的9000元由一审法院予以退回4552元，应由弘旭置业公司负担的52元，弘旭置业公司于判决生效之日起十日内交付至一审法院。二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，被上诉人弘旭置业公司表示，考虑到上诉人受骗，损失巨大，其同意退还收取的全部居间费用。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人认为，被上诉人在居间其与案外人王加琴房屋买卖过程中，存在过错，应当承担赔偿责任。上诉人与王加琴签订房屋买卖合同时，王加琴并未取得房屋，双方实际上是对拆迁安置房屋资格的买卖，对此事实房屋买卖双方明知且认可。在上述情形下，居间方被上诉人弘旭置业公司根本无法审查到该房屋的产权登记信息，对王加琴提供的材料亦难以辨别真伪等，其亦想促成合同交易，主观上并无过错。根据本案现有证据，亦不足以认定被上诉人在居间双方签订合同过程中存在过错，故一审法院认定被上诉人不承担责任，并无不当。二审中，被上诉人自愿退还收取的上诉人全部居间费用，系其自行处分自己的权利，故本院对上诉人要求被上诉人全部退还居间费用的上诉请求，予以支持。综上，因本案二审出现新的事实，上诉人的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、变更江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初2806号判决第一项为：南京弘旭置业顾问有限公司于判决生效之日起十日内退还王庆飞居间服务费20000元二、驳回王庆飞的其他诉讼请求。一审案件受理费9000元，减半收取4500元，由王庆飞负担4448元，弘旭置业公司负担52元。二审案件8940元，由王庆飞负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  孙 伟审判员  汪德全二〇一九年十一月八日书记员  戴 苗