湖南省凤凰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘3123民初1493号 原告：凤凰县天一物业管理有限公司，统一社会信用代码91433123355523564U。 住所：湖南省凤凰县沱江镇凤大公路旁（沙子坳）。 法定代表人：吴婧妮，女，1978年12月27日出生，汉族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县，系该公司总经理。 委托代理人：杨昌生，湖南知来律师事务所律师，执业证号14331200410882325。 被告：雷某某，男，1988年1月8日出生，湖南省凤凰县人，现住凤凰县。 委托代理人：朱建社，凤凰县法律援助中心律师，执业证号14301200580191758。 原告凤凰县天一物业管理有限公司（以下简称天一物业公司）与被告雷某某物业服务合同纠纷一案，原告天一物业公司于2019年11月1日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员吴金星适用简易程序独任审理，于2019年11月20日公开开庭进行了审理，由书记员吴万里担任记录。原告天一物业公司的法定代表人吴婧妮及其委托代理人杨昌生，被告雷某某及其委托代理人朱建社均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天一物业公司诉称，2015年下半年，凤凰星城小区的开发商湖南娄底华远房地产开发有限公司确认原告为凤凰县凤凰星城小区前期物业管理的服务企业。2016年1月24日,原、被告签订《凤凰县星城前期物业管理服务合同》，合同约定：一、物业管理费按每平方米住宅面积每月1元收取（自2016年5月1日开始支付）；二、管理权限至业主委员会成立并重新招标物业公司完成交接日止。《凤凰县星城前期物业管理服务合同》签订后，被告仅支付物业管理费至2016年10月31日，后被告一直没有支付物业管理费。2019年2月21日，凤凰星城小区业主成立凤凰星城小区业主委员会。2019年7月31日，在相关部门的主持下，原告与凤凰星城小区业主委员会办理了物业管理交接手续，原告正式退出凤凰星城小区的物业管理服务。综上，自2016年11月1日开始至原告退出凤凰星城小区的物业管理服务期间，被告未支付物业管理费，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付物业管理费4547元；2、被告承担本案的诉讼费用。 原告天一物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料： 1、《凤凰县星城前期物业管理服务合同》1份，拟证明原、被告签订物业管理合同及合同相关条款的事实。 2、收据1份，拟证明被告支付物业管理费的截止时间为2016年10月31日。 3、《电梯维修保养合同》、电梯维护保养作业记录、证明各1份、领据2张、收据1张，拟证明原告在2018年7月至2019年6月期间履行维护电梯的职责。 4、湖南省非税收入一般缴款书2张，拟证明原告支付电梯检验费的事实。 5、《凤凰县城区生活垃圾处理费收缴协议》、情况说明各1份，拟证明原告在2019年1月至2019年6月期间履行星城小区处理生活垃圾职责的事实。 6、天一物业员工工资表1份，拟证明2019年1月至2019年7月天一物业员工在星城小区上班履行物业管理职责的事实。 7、交接清单1份，拟证明原告已于2019年7月31日就物业管理业务进行了交接的事实。 8、《物业费催款通知书》1份，拟证明原告在2019年9月28日书面通知被告于2019年10月10日前交纳物业管理费的事实。 被告雷某某口头辩称，对原告要求被告缴纳物业费没有异议，因原告单方告知要解除物业服务合同并且实际已撤离星城小区，不再履行物业管理义务，故被告缴纳物业管理费的截止日期为2019年2月22日。 被告雷某某为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料： 1、垃圾清理费收据1份，拟证明：1、被告已向原告缴纳垃圾清理费300元的事实；2、缴纳装修保证金2000元；3、物业费缴纳至2016年10月31日。 2、用电账户明细清单1份，拟证明被告房屋属于空置房。 当事人的质证意见和本院对证据的分析与认定： 1、对原告提交的证据材料1、2、7、8，经庭审质证，被告对1、7、8无异议，经审查，本院对这3组证据依法予以认定；关于证据材料2，被告的代理人认为应以被告提交的票据为准，经审查，本院对该份证据的真实性依法予以认定 2、对原告提交的证据材料3，经庭审质证，被告认为该证据仅能证明是第三方履行的义务，不是原告履行的义务。经审查，该份证据与本案无关联性，本院不予认定。 3、对原告提交的证据材料4，经庭审质证，被告有异议，认为缴纳书是通知原告去缴纳费用的通知书，并不是实际已缴纳的证明。经审查，该份证据与本案无关联性，本院不予认定。 4、对原告提交的证据材料5，经庭审质证，被告有异议，认为该协议的签订时间与履行时间不一致，签订时间在履行时间之前，情况说明没有制作人和法人的签字，不符合证据的形式要件。经审查，该份证据与本案无关联性，本院不予认定。 6、对被告提交的证据材料1，经庭审质证，原告对物业管理费收据无异议，但对装修保证金和垃圾清运费认为与本案无关。经审查，本院对装修费收据依法予以认定，对其他收据由于与本案缺乏关联性，依法不予认定。 7、对被告提交的证据材料2，经庭审质证，原告称交付房屋后就不属于空置房。经审查，本院对该份证据的真实性依法予以认定。 依据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下： 湖南娄底华远房地产开发有限公司凤凰分公司系凤凰县星城小区开发商。被告雷某某购买了凤凰星城小区1栋1单元1204室，房屋的建筑面积为137.8平方米。湖南娄底华远房地产开发有限公司凤凰分公司与被告雷某某办理交房手续后，2016年1月24日，原告天一物业公司与被告雷某某签订《凤凰星城前期物业管理服务合同》，约定：按住宅面积每月每平方米预收1元，自2016年5月1日开始收取。因被告的责任而造成房屋空置而产生的物业费用，由被告承担全部空置房屋的物业管理费，按建筑面积每月每平方米收取0.8元；管理期限至小区全面建成交付后业主委员会依法成立并重新招标物业公司工作完成交接日止。合同签订后，原告天一物业公司为凤凰县凤凰星城小区提供了物业管理服务。被告雷某某向原告缴纳物业管理费至2016年10月31日。2019年9月28日，原告向被告发出《物业费催款通知书》，并在星城小区公示栏处张贴《物业费催款通知书》，要求被告于2019年10月10日前将2019年7月31日前的物业费结清。现原告诉至本院，请求依法判令被告支付物业管理费至2019年7月31日共计4547元。 另查明，凤凰县凤凰星城小区业主委员会（以下简称“星城业委会”）于2018年12月30日依法成立。2019年2月15日星城业委会召开业主代表大会，会议表决通过了解聘原告天一物业公司的决议。2019年2月21日，星城业委会向原告天一物业公司送达《告知书》，决定不再聘请原告天一物业公司为星城小区提供物业服务。次日，天一物业公司发布《告凤凰星城全体业主的公开信》，表示“从即日起，凤凰星城小区所产生的一切不利因素及其后果均与天一物业公司无关，相关责任由凤凰星城业主委员会承担”。原告天一物业公司停工几日后继续为凤凰县凤凰星城小区提供物业服务。2019年2月22日起，星城业委会聘请了保洁、保安等服务，并向部分业主收取3个月物业费。2019年4月25日，星城业主委员会与湘西自治州鑫馨佳物业管理有限责任公司签订凤凰县星城小区《物业服务协议书》，约定由湘西自治州鑫馨佳物业管理有限责任公司负责凤凰星城小区的物业服务。2019年7月1日，鑫馨佳物业公司进驻凤凰星城小区。2019年7月31日,在凤凰县沱江镇人民政府、新田垅社区、县住房保障中心、星城业委会的主持下，天一物业公司与鑫馨佳物业公司就电梯及业主花名册办理交接手续。被告购买的位于凤凰星城小区1栋1单元1204室系空置房，空置至2019年8月。 本院认为，本案的争议焦点为：原、被告签订的《凤凰星城前期物业管理服务合同》的终止日期。 一、原告天一物业公司与被告于2016年1月24日签订的《凤凰星城前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。本案中，原、被告双方在该合同中约定物业管理的服务终止日期为小区全面建成交付后业主委员会依法成立并重新招标物业公司工作完成交接日止，可知，星城业委会与鑫馨佳物业公司于2019年4月25日签订凤凰县凤凰星城小区《物业服务协议书》之后，原告理应在合理期限即最迟应在同年4月30日之前完成移交手续，但至原告诉讼时仍未移交，其行为不符合双方对物业服务管理终止期限的约定。为此，原、被告签订的《凤凰星城前期物业管理服务合同》的终止日期为2019年4月30日。本案中，原、被告在签订《物业管理服务合同书》时，约定“因被告责任而造成的物业空置并产生的管理费用，由被告承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月0.8元”。被告签订该合同后，被告缴纳物业服务费至2016年10月31日，至今未入住。故根据合同约定，从2016年11月1日至2019年4月30日的物业服务费应按每平方米建筑面积每月0.8元收取。被告雷某某房屋建筑面积137.8平方米，每月每平方米建筑面积收取0.8元，拖欠30个月物业管理服务费共计3307元（137.8平方米×0.8元/月×30个月），对原告要求被告支付物业管理服务费超出3307元的部分，本院依法不予支持；物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业管理费的，人民法院不予支持，故原告要求被告支付自2019年5月1日至2019年7月31日物业管理费的诉讼请求，本院依法不予支持。 二、被告雷某某辩称，因原告单方告知解除物业服务合同并且实际已撤离星城小区，不再履行物业管理义务，故被告缴纳物业管理费的截止日期为2019年2月22日。根据相关法律规定，选聘和解聘物业服务企业，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，即选聘和解聘物业服务企业是业主大会的权利，业主代表大会无权作出。本案中，2019年2月15日星城业委会仅召开业主代表大会，该会议表决通过解聘原告天一物业公司的决议，但至今没有充分有效的证据证明该决议满足上述条件，故该会议表决无效。为此，2019年2月21日星城业委会向原告天一物业公司送达《告知书》依法不具有法律效力，本院对被告的辩解意见依法不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第六条、第十一条第（四）项、第十二条第一款、第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院》第六条、第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告雷某某应于本判决生效后5日内支付原告凤凰县天一物业管理有限公司物业管理费3307元； 二、驳回原告凤凰县天一物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告凤凰县天一物业管理有限公司承担13元，由被告雷某某承担12元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族中级人民法院。 （本页无正文） 审判员  吴金星 二〇一九年十一月二十日 法官助理颜学超 书记员吴万里 附：适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会委员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作; (七)监督物业服务企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第十一条下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业; (五)筹集和使用专项维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 “业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序全面地、客观地审查核实证据。