连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0706民初9910号 原告：交通银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区。 法定代表人：王璐，该行行长。 委托诉讼代理人：冯标，该行员工。 委托诉讼代理人：周雪花，该行员工。 被告：江浩，男，汉族，住连云港市灌南县。 被告：连云港富强房地产开发有限公司，住所地连云港市灌南县。 法定代表人：刘毅。 原告交通银行股份有限公司连云港分行（以下简称交行连云港分行）与被告江浩、连云港富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交行连云港分行的委托诉讼代理人冯标到庭参加诉讼。被告江浩、富强公司经本院合法传唤，无正当理由,拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告交行连云港分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告江浩立即向原告偿付借款人民币本金2829627.10元及至实际清偿之日止的利息及罚息、复利（截止到2018年11月20日止的利息、罚息、复利合计409225.61元），本息合计3238852.71元;2.判令被告江浩支付原告实现债权的费用（含诉讼受理费、保全费、评估费等）;3.判令被告富强公司对被告江浩第一、二项请求权下的还款义务承担连带偿还责任;4.判令原告对被告江浩的抵押房产（位于连云港市灌南县产）处置所得价款享有优先受偿权。事实和理由：被告江浩、被告富强公司于2011年11月9日与原告签订了一份《个人房产抵押贷款合同》，合同约定，被告江浩向原告借款人民币396万元，贷款期限10年，自2011年11月10日至2021年11月10日止，被告富强公司为本合同项下贷款提供连带责任保证。被告富强公司签署《担保函》一份，为上述贷款提供连带责任保证。同时，被告江浩以其购买的位于连云港市灌南县产作为抵押物与原告签定了《房地产抵押合同》，为被告江浩的上述贷款提供抵押担保。借款合同签署后，原告依约发放了贷款，但被告江浩未依合同约定到期按时履行还款义务。截止到2018年11月20日止，欠原告借款本金人民币2829627.10元和相应的利息、复利、罚息合计409225.61元。原告认为，原告与被告江浩、被告富强公司签订的合同均合法有效，被告江浩未能按时偿还贷款构成违约，应依《合同法》规定承担相应的违约责任，原告根据借款合同之约定，有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告江浩立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，被告富强公司承担相应的连带保证责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提出诉讼，望判如所请。 被告江浩、富强公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2011年11月9日，被告江浩（甲方、借款人即抵押人）、原告交行连云港分行（乙方、贷款人即抵押权人）、被告富强公司（丙方、保证人）三方签订了《个人房产抵押贷款合同》，主要内容如下：甲方购买商品房作为商业用房，并以该房屋向乙方申请个人房产抵押贷款，贷款金额396万元；贷款期限为10年；贷款利率6.46259%（基准利率上浮10%），逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；采用贷款人委托支付方式，甲方委托乙方在贷款发放后，将贷款资金以甲方购房款名义从放款账户支付至该房屋开发商丙方公司账户；甲方采用等额本息还款法，按月还款，每月20日为还款日；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；借款由甲方以所购房屋提供抵押担保，并由丙方提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；甲方未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，丙方应按乙方的要求立即支付甲方的全部到期应付款项；甲方取得第二十二条约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除：但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。被告富强公司向原告交行连云港分行出具了《担保函》，被告江浩（抵押人）、原告交行连云港分行（抵押权人）、被告富强公司（担保人）三方还签订《房地产抵押合同（按揭）》，但被告江浩所购涉案房屋目前尚未竣工交付，也未实际办理正式抵押登记手续。 原告已于2011年11月10日向被告江浩发放了贷款，后被告江浩自2016年7月份开始逾期还款，经原告催收未果，截止2018年11月20日，被告尚欠贷款本金2829627.10元及利息327635.37元、罚息45755.16元、利息复利34124.4元、罚息复利1710.68元。 截止目前，涉案房屋尚未办理抵押登记手续，原告亦未取得他项权证。 在本案诉讼过程中，原告向本院申请申请财产保全，本院于2018年12月12日作出（2018）苏0706民初9910号民事裁定：冻结被申请人江浩、连云港富强房地产开发有限公司银行存款3300000元或查封、扣押其他同等价值的财产。 上述事实有原告的当庭陈述及原告所举证的《个人房产抵押贷款合同》、《房地产抵押合同》、《担保函》、借款凭证、欠款明细、欠息清单、被告身份信息等证据在案予以证实，本院依法予以确认。 本院认为，被告江浩、原告交行连云港分行、被告富强公司于2011年11月9日签订的《个人房产抵押贷款合同》系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。原告已履行放款义务，被告江浩应按约及时偿还借款本息；现其多期逾期未还款行为已构成违约，原告有权根据合同约定的违约条款要求被告偿还借款本息本金及至实际清偿之日止的利息及罚息、复利，并要求被告支付原告实现债权的费用（含诉讼受理费、保全费）。另外，《个人房产抵押贷款合同》约定被告江浩以其所购房屋为上述贷款提供抵押担保，但该房屋实际未办理正式抵押登记手续，原告要求对被告江浩的抵押房产（位于连云港市灌南县产）处置所得价款享有优先受偿权的诉讼请求不能成立，本院不予支持；但是根据《个人房产抵押贷款合同》的约定，被告富强公司作为阶段性连带责任保证人，对抵押手续办理前产生的欠款本息依法应承担相应的连带保证责任，故原告要求判令被告富强公司对被告江浩以上还款义务承担连带偿还责任的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告江浩、富强公司未到庭参加诉讼，应承担举证不能的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告江浩于本判决生效后十日内向原告交通银行股份有限公司连云港分行支付借款本金2829627.10元及利息、罚息、复利（截止2018年11月20日，利息327635.37元、罚息45755.16元、利息复利34124.4元、罚息复利1710.68元，合计409225.61元；自2018年11月20日起至实际给付之日止，按合同约定继续计算）； 二、被告连云港富强房地产开发有限公司对上述债务承担连带给付责任； 三、驳回原告交通银行股份有限公司连云港分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32711元、保全费5000元，合计37711元（原告已预交），由被告江浩负担，被告连云港富强房地产开发有限公司对上述债务承担连带给付责任。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  卜玉霞 人民陪审员  孙宜福 人民陪审员  郭家民 二〇一九年二月二十六日 书 记 员  张 颜 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 （二）《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。