河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0305民初4814号原告（反诉被告）：王恩国，男，1970年7月3日出生，汉族，住洛阳市西工区。原告（反诉被告）：梁浩，女，1974年4月4日出生，汉族，住洛阳市西工区。二原告共同委托代理人：邓玉中，河南中冶律师事务所律师，代理权限：特别授权。二原告共同委托代理人：孙振，河南中冶律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托代理人：安学锋、畅陶杰，河南焦点律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）王恩国、梁浩诉被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司（以下简称尚锦置业）为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王恩国、梁浩的委托代理人邓玉中；被告（反诉原告）尚锦置业委托代理人安学锋、畅陶杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）王恩国、梁浩向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金按原告已交付房价款267829元的日万分之一的标准，从2016年6月1日起计算至实际履行交付验收合格的商品房义务之日止。暂算至起诉之日为12854元；2、判令被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金，违约金按原告已交付房价款267829元的日万分之0.5的标准，从2017年6月1日起计算至实际办理权属登记之日止。暂算至起诉之日为1606元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月8日，原告和被告签订了位于洛阳市××路升龙城楼盘的《商品房预售合同》（以下简称合同），合同约定的房号为26幢1819号房，房屋总价款267829元。合同签订后原告依约积极履行了自己的义务，付清了购房款。依据合同第八条、第九条的约定，被告应当在2016年5月30日前将符合国家和政府规定的验收合格的商品房交付原告使用，逾期交房的，被告按照合同附件四《补充协议》（一）第六条的约定：从最后交付期限的第二日起按日向原告支付已付购房价款万分之一的违约金。时至今日，由于被告交付的商品房仍不符合国家和政府规定的交付标准，造成原告既无法入住也无法出租，给原告造成了重大损失，被告依法、依约应当向原告支付逾期交房的违约金。同时，本案中被告也违反了合同第十五条关于产权登记办理的规定，依法、依约应当向原告支付逾期办证的违约金。综上所述，被告的上述行为严重违反了法律的规定以及合同的约定，违背了民事交往中诚实信用的基本原则。原告为维护自身合法权益，依法向法院提出诉讼。被告（反诉原告）尚锦置业辩称：1、按照法律规定及合同约定，开发商承担的是办证资料的报备义务，而非办证义务，办理房产证属于已申请的行政行为，申请主体为业主，答辩人作为开发商没有为买受人办理房产证的义务，在未取得授权时，答辩人亦没有为买受人办理房产证的权利。2、开发商承担逾期提交办证资料报备义务违约责任的前提，按照《商品房买卖合同司法解释》的规定和预售合同第十五条的约定，要求是“因出卖人”的原因，预售合同附件四补充协议第十二条进一步明确，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。该司法解释的规定还表明，与其他合同类纠纷中一般适用的无过错责任原则不同，在房屋权属证书逾期办理问题上，应适用过错责任原则。答辩人在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。3、造成答辩人至今不能提交办证资料报备的原因在于两个方面，第一，由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答辩人，在被国土资源部通报后，市规划局自2016年1月至2017年9月暂停对升龙城所有项目的规划审批；第二，升龙城所在珠江路沿线在2014年8月26日被突然告知处于“供电红色限报区”，经政府协调，直至2017年7月25日才提供双回路正式电，该原因导致消防验收工作无法进行。4、规划局暂停规划审批和电力供应等原因，对于答辩人来讲，是自身无法预料、无法避免、无法克服的，且不属于正常的商业风险,应认定为情势变更,因此按照法律规定，答辩人应于2017年7月25日向后顺延360日才是履行办证资料报备义务的时间，现该期限尚未届满，答辩人不存在违约事实。5、买受人不存在损失，相反，答辩人为使买受人能正常用电，答辩人以使用一度电额外支出0.25元购买高价电，两年多来额外支出2000多万元。升龙城小区已交房业主近4000户，如买受人的诉求获得支持，必将导致公司资金链断裂甚至破产，直接影响到几千户业主房产证的办理，尚未交房的无法交房，最终给业主带来的损失和困难是难以估量的。同时，升龙城项目系城中村改造项目，答辩人负有回迁安置区的建设任务，一期安置房已建成交房，但目前仍有1600户村民安置房未解决。一旦资金链断裂，安置房建设工作不能完成，将导致1600户村民无房可回迁，并导致社会秩序的混乱稳定和一方平安。据此，答辩人根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，请求对违约金进行调整。6、预售合同第八条约定的交房条件为五方验收合格，该条件在2014年12月19日交房前已具备，该约定不违反法律的效力性禁止性规定，且双方并未约定以取得竣工验收备案证作为房屋交付条件。因此，原告主张违规交房的理由不能成立。7、五主体验收合格的交付条件不违反法律行政法规效力性强制性规定，属于有效约定，且有生效的洛阳市中级人民法院详见（2017）豫03民终5048号张小利与洛阳尚锦置业有限公司房屋合同纠纷的判决，也认定五主体验收合格的交付约定属于有效约定。本案中被告不存在违规交房的情形。根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内进行履行报备义务，而本案中，涉案房屋至今原告尚未收房，被告提供资料报产权登记机关备案的义务时间起算点尚未开始计算，原告无权基于该条向被告主张违约责任。综上，请求法庭依法驳回原告不合理的诉求。被告（反诉原告）尚锦置业向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付逾期收房违约金暂计至2018年11月20日为44031元，（之后逾期收房违约金以房屋总价款267829元为基数，按日万分之二为标准，计算至反诉被告实际收房之日止）；2、请求判令反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年10月8日，反诉原、被告签订了《商品房预售合同》一份。根据《商品房预售合同》第八条之约定：出卖人应在2016年5月30日前，将经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格的商品房交付买受人使用。根据《商品房预售合同》第十一条之约定：买受人应在出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，逾期办理的，每延期一日，买受人应向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金。涉案房屋于2016年5月30日经五主体验收合格，符合合同约定的交房条件，随后，反诉原告通知反诉被告前来收房，但反诉被告至今未予收房。反诉被告拒不收房的行为严重违反了合同约定，为维护自身的合法权益特向贵院提出反诉。原告（反诉被告）王恩国、梁浩辩称：一、王恩国不收房是因为尚锦置业交付房屋不符合交付条件，商品房预售合同约定的交付条件违背城市房地产管理法、房屋建筑和市政基础设施工程相关规定，该约定属无效约定，所以王恩国不存在任何违约情形。二、尚锦置业自己组织的自己负责监督的五方验收不符合法律的相关规定，未在国家质量监督机构的监督下进行，不具备交房条件。本院依据当事人提交证据以及庭审查明情况，认定事实如下：2013年10月8日，王恩国、梁浩与尚锦置业签订《商品房预售合同》一份，约定王恩国、梁浩向尚锦置业购买升龙城B区26幢1819号房屋，金额为267829元，交付期限为2016年5月30日前（交付时房屋应具备的条件为：经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用）。关于交接，合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，逾期办理的，每延期一日，买受人应向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金。在出卖人交房前，买受人应付清所有应付款项（包括购房款、逾期付款违约金等其他应向出卖人应付款项），否则，出卖人有权拒绝交房。买受人逾期或拒不办理房屋交接手续的，则以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付，该房屋的一切风险责任由买受人承担等。关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。另外，王恩国、梁浩与尚锦置业还签订《商品房买卖合同》补充协议（一）一份，该协议中约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。至今，王恩国、梁浩尚未从尚锦置业处接收房屋，尚锦置业将涉案房屋向产权登记机关备案义务也未履行。另查明，2016年5月30日，涉案的26号楼完成了由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同进行的竣工验收。还查明，尚锦置业于2016年5月28日向王恩国邮寄《交房通知书》一份，根据该邮件的投递记录，邮件于2016年5月29日由“本人收”，但庭审过程中，尚锦置业并未提供证据证实该《交房通知书》的具体内容。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王恩国、梁浩与尚锦置业签订的《商品房预售合同》及其补充协议，未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法认定为有效。根据合同约定的内容，尚锦置业应当在2016年5月30日前将经过勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，而根据庭审查明的事实，涉案房屋已经于2016年5月30日通过了勘察、设计、建设、施工、监理单位的单体竣工验收，具备了合同约定的交付条件，至于商品房验收是否必须在主管建设部门的监督管理下进行以及是否必须到建设主管部门备案，属于住房和建设行业行政管理的范畴，不是人民法院审理民事案件的审查范围，不能构成王恩国、梁浩拒绝收房的充分条件。综上，在现有证据能够证实尚锦置业已经在合同约定的时间向王恩国、梁浩发出了交房通知情况下，对于王恩国、梁浩提出的因尚锦置业始终未交付符合国家和政府规定的交付标准的房屋而要求尚锦置业支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于王恩国、梁浩提出的要求尚锦置业支付逾期办理产权登记的违约金的诉讼请求，因涉案房屋尚未实际交付使用，故此，尚锦置业依约协助王恩国、梁浩办理产权登记的义务尚未形成，王恩国、梁浩无权要求尚锦置业支付逾期办理的违约金。关于尚锦置业提出的要求王恩国、梁浩支付逾期收房违约金的诉讼请求，虽然尚锦置业提供了其向王恩国、梁浩送达《交房通知书》的证据，但是其并未提供证据证实其向王恩国、梁浩送达的《交房通知书》的具体内容，进而无法准确认定尚锦置业主张的王恩国、梁浩逾期收房的事实；同时，结合王恩国、梁浩提供的行业主管部门出具的资料等证据以及涉案房屋存在的客观上无法办理产权登记的事实，可以得出其主观上并无违约的故意。综上，在尚锦置业并未提供其遭受损失的证据的情况下，根据现有证据及合同约定确定王恩国、梁浩承担逾期收房违约金有违公平之原则，故此，对于此项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王恩国、梁浩的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司的反诉请求。案件本诉受理费162元，由原告（反诉被告）王恩国、梁浩负担；案件反诉受理费451元，由被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  石平安人民陪审员  姚瑞侠人民陪审员  李 冰二〇一九年二月十八日书 记 员  朱智慧