广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终110号上诉人（原审被告）：广州市百信达视听器材有限公司，住所地广州市越秀区东华南路110-112号。法定代表人：王俊东，职务：总经理。委托诉讼代理人:李强，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州畜产进出口公司，住所地广州市越秀区东华南路118号。法定代表人：赵永新,职务：总经理。委托诉讼代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡成，广东百思威律师事务所律师。上诉人广州市百信达视听器材有限公司（以下简称百信达公司）因与被上诉人广州畜产进出口公司（以下简称畜产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初24019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。百信达公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回畜产公司的解约请求；2.本案一、二审诉讼费用由畜产公司承担。事实和理由：一审认定事实有误。当事人双方所签订的租赁合同第八条、第九条是关于违约责任的约定，属于合同中的违约条款。合同中并无约定双方可以随时解约，不能依此认定双方均有权随时解约。故双方在未约定何时终止合同及终止合同的条件的情况下，应当严格依照合同法第93条的规定，双方协商处理是否提前解约，或依据第107条认定畜产公司违约，由其承担继续履行合同约定的责任。另，畜产公司有履约的能力且不存在任何不可抗力等导致合同履行不能的情形，一审法院解读该两个条款有误，望二审法院予以纠正。畜产公司二审辩称，畜产公司不同意百信达公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。畜产公司一审请求判决解除，除了判决书所论述的观点外，其还提了两个理由，一审只用了其中一点支持，畜产公司还需要说明一下。双方在房屋租赁合同中虽然约定了租赁期限，也同时在第八条和第九条中进行了约定，畜产公司如果要提前收回物业的，按照一个月租金标准，向百信达公司支付违约金，根据此条，畜产公司有权单方解除租赁合同。畜产公司向一审法院起诉请求：解除畜产公司与百信达公司关于越秀区东华南路118号110房号物业的租赁合同关系。一审法院认定事实：2017年4月1日，畜产公司（甲方）与百信达公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，兹甲乙双方在平等、自愿的基础上，就物业租赁相关事宜，经协商一致，订立本合同，供共同遵守。第一条、租赁物的位置、面积及用途，1、甲方把位于广州市越秀区东华南路110号的物业，建筑面积535平方米(含分摊面积）的场地租给乙方使用。2、该物业的使用性质为商业用途,未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋用途，不能用作居住。若物业内留有人员居住，则属违约行为，甲方可即时解除合同，乙方则应将该场地交还给甲方。第二条、租赁期限，1、租赁期限为35个月，自2017年4月1日起至2020年2月28日止。第三条、保证金、租金及其他费用，1、乙方在签订本合同的同时，向甲方至少交纳两个月租金（含管理费）计人民币101650元作为乙方履行本合同的保证金。租赁存续期间，按照本合同，该保证金随租金比例递增，也要做相应调整，并在收到调升租金通知后两周内交纳差额部分。保证金不计息、不折抵乙方应交甲方的各种费用。租赁期满或解除合同，乙方应退回原开具租赁保证金的发票或收据，由甲方办理退按手续，在乙方己向甲方交清了全部应付的租金及租赁期间所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租物业、清理杂物等相关责任后五个工作日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金，否则甲方有权没收保证金。3、该物业每月每平方米租金为57元，在租赁期内，每月租金总额为人民币30495元。4、该物业每月每平方米管理费为38元，在租赁期内，每月租金总额为人民币20330元。每月租金、管理费合共50825元。第八条、甲方违约责任，甲方违反本合同约定，提前收回物业的，应按照本合同约定的1个月租金标准向乙方支付违约金。第九条、乙方违约责任，1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该物业，乙方应按照本合同约定的2个月租金、管理费的标准向甲方支付违约金若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将物业转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动物业结构或损坏物业；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该物业进行违法违规活动的；（4）拖欠租金、管理费及相关费用累计1个月(含1个月)以上的。2、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按本合同约定的2个月租金标准向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任等。百信达公司向畜产公司支付租金及管理费至2018年9月。涉案房屋现由百信达公司使用。一审法院认为，畜产公司与百信达公司自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。该合同第八条约定：“甲方违反本合同约定，提前收回物业的，应按照本合同约定的1个月租金标准向乙方支付违约金。”第九条约定：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按本合同约定的2个月租金标准向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。”从上述约定可以看出，上述《房屋租赁合同》均赋予了百信达公司在租赁期内可以提前解除合同的权利，因此，畜产公司依照合同约定提前解除租赁合同符合合同约定，一审法院予以支持。至于提前解除合同后的责任承担问题，因百信达公司在本案中均没有提出诉请要求一审法院予以处理，故一审法院对此不予调处。百信达公司可另行协商解决或另循法律途径予以解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十三条第二款的规定，于2018年10月30日作出如下判决：畜产公司与百信达公司在2017年4月1日签订的关于租赁广州市越秀区东华南路110号房屋的房屋租赁合同于本判决发生法律效力之日解除。一审案件受理费9899元，由百信达公司负担。百信达公司与畜产公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，畜产公司承认百信达公司没有逾期缴纳租金且其没有证据证明百信达公司有其他的违约行为。本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉合同应否予以解除。首先，关于合同的约定解除问题。双方签订的《房屋租赁合同》第八条和第九条约定，畜产公司违反本合同约定，提前收回物业的，应按照本合同约定的1个月租金标准向百信达公司支付违约金；在租赁期内，百信达公司未经畜产公司同意，中途擅自退租的，百信达公司应该按本合同约定的2个月租金标准向畜产公司支付违约金。由此可知，该两条是关于双方违约责任的条款，并不是赋予任何一方的单方解除权，故畜产公司不享有合同的约定解除权。现畜产公司依合同约定第八条要求解除合同，缺乏合同依据。其次，关于合同的法定解除问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”从上述规定可知，有违约行为的一方当事人享有合同解除权的条件是必须满足上述三个条件之一。从案件查明事实可知，畜产公司没有证据证明百信达公司有其他的违约行为且其没有证据证明双方签订的合同存在履行不能、履行费用过高等情形，故畜产公司作为违约方不享有合同法规定的法定解除权，其主张解除合同，缺乏法律依据。综上，畜产公司既不享有合同约定的解除权也不享有法定解除权，一审法院判决双方签订的《房屋租赁合同》解除不当，本院予以纠正。综上所述，百信达公司上诉请求成立，本院予以支持。一审判决解除合同不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初24019号民事判决；二、驳回广州畜产进出口公司的全部诉讼请求。本案一审案件受理费9899元、二审案件受理费9899元，均由广州畜产进出口公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年二月十二日书记员  杨希郑志锐