台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1003民初8498号原告：潘洪寿，男，1945年5月30日出生，汉族，住台州市黄岩区。原告：王菊初，女，1949年7月23日出生，汉族，住台州市黄岩区。两原告共同委托代理人：潘征宇（系两原告儿子），男，1971年6月3日出生，汉族，住台州市黄岩区。两原告共同委托代理人：沈来云，浙江鼎联律师事务所律师。被告：阮青青，女，1985年7月26日出生，汉族，住台州市黄岩区。原告潘洪寿、王菊初与被告阮青青房屋买卖合同纠纷一案，因原告申请，本院于2018年6月5日作出（2018）浙1003民初4309号民事裁定，依法对讼争房屋采取了财产保全措施。后本院于同年9月25日作出（2018）浙1003民初4309号民事判决。被告阮青青不服该判决，向浙江省台州市中级人民法院提起上诉。浙江省台州市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）浙10民终2807号民事裁定，将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告潘洪寿、王菊初的共同委托代理人潘征宇、沈来云，被告阮青青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘洪寿、王菊初向本院提出诉讼请求（变更后）：1、请求确认原告潘洪寿与阮金玉于2005年12月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告阮青青协助原告潘洪寿、王菊初办理坐落台州市黄岩区西城街道西街小区11幢3单元302室房屋的不动产证书过户登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告潘洪寿、王菊初系夫妻关系。2005年12月28日，原告潘洪寿与被告的父亲阮金玉签订了《房屋买卖合同》一份，约定阮金玉将坐落在台州市黄岩区西城街道西街小区11幢3单元302室的房屋出卖给原告潘洪寿，房屋建筑面积约115.14平方，房屋的交易总价格为512380元，签约之日支付定金50000元；2005年12月29日支付352380元，阮金玉交付房屋及相关资料，余款110000元待阮金玉办好该房的两证后到公证处办理公证后一次性付清，如不能办理公证，该房的两证交给原告保管，该房的两证过户手续要等到该房产证办出之日起的两年一个月内到房产公司及土地局办理两证过户手续后付清。合同签订后，原告潘洪寿依约支付了购房定金50000元和第二期房款352380元，阮金玉亦按约交付了讼争房屋。2014年9月3日，阮金玉亡故。其第一顺序法定继承人有母亲卢小云与女儿阮青青，卢小云已自愿放弃对阮金玉遗产的继承，讼争房产已登记在被告阮青青名下。后原告多次催促阮青青协助办理上述房屋的产权过户手续，但被告一再拖延，其以原告需额外支付给被告补偿款为条件才同意过户给原告，双方为此发生纠纷。被告阮青青答辩称：一、本案讼争的房屋应归被告阮青青所有。被告父亲阮金玉亡故后，被告已经成为新的共有权人，并且被告与其他共有人经调解，达成讼争房产析分归被告所有的调解书，并且被告也已经登记成为讼争房产的不动产权人，故台州市黄岩区西城街道西街小区11幢3单元302室的房屋应归被告阮青青所有；二、原告潘洪寿与被告父亲阮金玉签订的《房屋买卖合同》无效。按浙江省高级人民法院的判决，阮金玉对包括讼争房屋在内的三套房屋享有60%的产权，但并未具体析分，阮金玉实际占有的面积已超过其应得的面积，其无权处分该房产，故合同应为无效，而且根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”或者“权属有争议的”或者“未依法登记领取权属证书的”不得转让，这是强制性规定，本案的房屋买卖也因违反了上述规定而无效；三、被告不负有协助办理过户的义务。阮金玉亡故后，使得办理房屋买卖合同转移产生的可能性不复存在，被告并非合同的当事人，要求被告办理协助过户手续，是缺乏法律依据的。我国《继承法》第三十三条规定“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以遗产的实际价值为限”，这里指的“清偿债务”，显然是“给付义务”而非“协助义务”，原告按合同支付了部分购房款，出卖人对买受人形成的仅是合同债务，因出卖人已死亡，原告只享有合同债权，可以要求被告返还房款及赔偿损失，返还的购房款在遗产中得以解决。原告并不能强制要求法定继承人转移房屋所有权；四、双方在协商办理过户手续中，原告提出支付尾款110000元，这对于被告来说是显失公平的，现在房屋的市价相比出卖时已有了大幅的上涨，当时未付的110000元，现在按折算为370000元，已上涨了260000元。即使按未支付的利息计算，被告也应支付利息169400元，为了取得讼争的该套房产及另一套403室房产，支付了折价款80000元，为了将房产登记到自己名下，又支付了过户费36015.26元，原告方支付110000元，这对被告是不公平的，故被告不能答应协助办理过户手续。综上，原告的诉讼请求均不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告潘洪寿、王菊初系夫妻关系，2005年12月28日，原告潘洪寿与被告的父亲阮金玉签订了《房屋买卖合同》一份，约定阮金玉将坐落在台州市黄岩区西城街道西街小区11幢3单元302室的房屋出卖给原告潘洪寿，房屋建筑面积约115.14平方，房屋的交易总价格为512380元，签约之日支付定金50000元；2005年12月29日支付352380元，阮金玉交付涉案房屋及相关资料，余款110000元，等阮金玉办好该房的两证后到公证处办理公证后一次性付清，如不能办理公证，该房的两证交给原告潘洪寿保管，该房的两证过户手续要等到该房产证办出之日起的两年一个月内到房产公司及土地局办理两证过户手续后付清。合同签订后，买方依约向阮金玉支付了购房定金50000元和第二期房款352380元，阮金玉亦按约交付了涉案房屋。讼争房屋系原坐落在台州市黄岩区的房产的拆建安置房，而原西街43号的房产的登记户主叶麟祥已于1956年亡故。2002年，洪清清、叶迪英、蒋月娥、章梅芸以阮金玉为被告，章显宝、郭小志、郭建成、叶鑫敏为第三人的财产权、法定继承、遗嘱继承、遗赠抚养协议纠纷一案诉至本院，案经本院一审，浙江省台州市中级人民法院二审，本院重审，浙江省台州市中级人民法院二审，该院于2005年5月11日作出（2005）台民一终字第165号终审判决，驳回洪清清、叶迪英、蒋月娥、章梅芸、章显宝、郭小志、郭建成、叶鑫敏的诉讼请求。洪清清、叶迪英仍不服该判决，向检察机关申诉，浙江省人民检察院于2006年2月28日以（2006）浙检民行抗字第20号民事抗诉书，向浙江省高级人民法院提出抗诉，浙江省高级人民法院决定提审，并组成合议庭经审理后，于2006年10月17日作出（2006）浙民再抗字第37号民事判决，撤销台州市中级人民法院（2005）台民一终字第165号终审判决和本院（2004）黄民一重字第2号民事判决；原坐落在黄岩区间半和台门屋半间，洪青青占16%产权、叶迪英占14.5%产权、郭小志和郭建成各占2.5%产权、叶鑫敏占4.5%产权、阮金玉占60%产权。阮金玉不服该判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2009年10月31日作出（2008）民再审字第103号民事裁定，驳回了阮金玉的再审申请。至此，该案诉讼才尘埃落定，各人产权最终确定。期间，政府对房屋所在区块规划拆迁，2005年9月9日，该房以叶麟祥为户主，阮金玉为代表，与黄岩区旧城改造指挥部签订了（2001）第2478号《黄岩区城区西北片住宅折迁补偿协议》，拆除叶麟祥名下坐落在本市黄岩区西街43号的三间半二层楼房和台门房屋半间。安置在叶麟祥名下面积175.597平方米，分三中套安置，含回迁一套，外迁一套，待抽签一套，其中2005年11月21日、2006年1月11日，以阮金玉为代表与黄岩区旧城改造指挥部分别签订了[西北片签字（2001）第2478-1号]、[西北片签字（2001）第2478-2号]《黄岩区城区西北片住宅折迁安置协议》，取得黄岩区西城街道西街小区11幢3单元302室、黄岩区西城街道西街小区11幢3单元403室面积各为115.14平方米的房屋；2016年1月15日，洪青青为代表与黄岩区旧城改造指挥部分别签订了[西北片签字（2001）第2478-3号]的《黄岩区城区西北片住宅折迁安置协议》，取得黄岩区锦都家园65号楼1单元902室面积为111.53平方米的房屋。因阮金玉已于2014年9月3日亡故，且上述三套安置房尚未最终落实到各权利人手中，2017年2月27日，洪清清、叶迪英、郭小志、陈苏华、郭莹莹、叶宗燃以阮金玉的法定继承人阮青青、卢小云（系阮金玉的母亲）为被告诉至本院，要求析分该三套房屋。审理中，卢小云自愿放弃对阮金玉遗产的继承，并由本院主持调解，双方于2018年1月31日达成协议，位于台州市黄岩区房屋归洪青青所有，位于台州市黄岩区归阮青青所有，阮青青一次性补偿给洪青青外迁安置补偿款及25.2㎡房屋折价款共计80000元，洪青青享有位于台州市黄岩区房屋（原拆迁房屋58.532㎡）的临时安置补助费，由其另行向黄岩区旧城改造指挥部办公室主张，双方再无其他争执，纠纷一次性了结。讼争坐落在台州市黄岩区房屋产权已登记在被告阮青青名下，产权证号为浙（2018）台州黄岩不动产权第0009110号。经查，阮金玉与马秀蓉于1993年1月5日协议离婚，约定女儿阮青青（即本案被告）由阮金玉抚养。另查明，被告阮青青继承的讼争房产在阮金玉所遗留的财产范围内，该房屋目前由原告管业。本院认为：一、关于本案签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。原告潘洪寿与阮金玉于2005年12月28日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。被告抗辩称，阮金玉在出卖房屋时共有财产并未析分，且阮金玉实际占有的房屋面积，已经超过其应得的面积，在此情况下的处分行为应为无效。本院认为，根据合同效力与物权效力相分离的原则，即使当时阮金玉对讼争房屋享有的权属份额未确定，也并不影响双方间订立的买卖合同的效力，故此抗辩意见，本院不予采纳。其又抗辩称，在本案的房屋买卖中，存在出卖人未经得其他共有人书面同意、权属存有争议、未依法登记领取权属证书情形，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，存有上述情形的房地产均不得转让，故合同应为无效。本院认为，上述规定系行政管理性规定，并非合同效力性强制规范，违反上述规定并不能使合同效力得到否定性评价，故此抗辩意见，本院亦不予采纳；二、关于原告要求被告协助办理讼争房产过户手续的诉请能否成立的问题。根据我国《继承法》第三十三条的规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。根据已发生法律效力的浙江省高级人民法院（2006）浙民再抗字第37号民事判决，阮金玉享有家庭讼争财产60%的产权，讼争的财产有三套安置房屋，被告阮青青与共有权人按此份额折算后，由被告阮青青取得包括讼争房产在内的两套安置房屋的所有权，并向另外的共有权人支付房屋折价款80000元，结合判决确定的产权份额、房屋的面积及价值、支付折价款的金额，可以确定讼争的房产在被告阮青青所继承的阮金玉的遗产范围内，被告阮青青亦无异议，故本院对此予以确认。协助原告方办理讼争房产的过户手续是阮金玉所负房屋买卖合同的债务，在阮金玉家庭分家析产过程中，阮金玉母亲卢小云放弃了其可继承的财产份额归被告阮青青所有，被告阮青青继承了阮金玉的全部遗产，讼争房产亦在阮金玉的遗产范围内，故被告阮青青亦应履行承继的合同债务，即应协助两原告办理讼争房产过户手续，原告的该项诉请，本院予以支持。至于购房尾款，因被告阮青青未提出主张，可另行解决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：一、确认原告潘洪寿与阮金玉于2005年12月28日签订的《房屋买卖合同》有效。二、被告阮青青于本判决生效之日起十日内协助原告潘洪寿、王菊初将台州市黄岩区西城街道西街小区11幢3单元302室房屋的不动产权证过户至原告潘洪寿、王菊初名下[不动产权证号：浙（2018）台州黄岩不动产权第0009110号]；办理不动产权证及过户有关费用由原告潘洪寿、王菊初负担。案件受理费8924元，保全费3082元，合计12006元，由被告阮青青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  朱 翀人民陪审员  祝阮琪人民陪审员  林忠正二〇一九年二月十二日代书 记员  王佳淑