重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终8543号上诉人(原审被告)：刘小蓉，女，1986年9月14日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：袁晓波，男，1978年6月2日出生，汉族，住重庆市渝北区，与刘小蓉系夫妻关系。被上诉人(原审原告)：况彭琼，女，1991年10月4日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：何代川，重庆捷讯律师事务所律师。原审被告：重庆欧榕实业有限公司，住所地重庆市江北区盘溪路422号3幢12-16，统一社会信用代码91500105MA5UHR819W。法定代表人：徐伟。原审被告：徐圆，男，汉族，1992年03月14日出生，住重庆市璧山区。原审第三人：重庆诺铭商务信息咨询有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道8号1栋24层办公2号，统一社会信用代码91500108MA5YPDNF8J。法定代表人：王莉，总经理。上诉人刘小蓉与被上诉人况彭琼、原审被告重庆欧榕实业有限公司(以下简称“欧榕公司”)、原审被告徐圆、原审第三人重庆诺铭商务信息咨询有限公司（以下简称“诺铭公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初22324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘小蓉及其委托诉讼代理人袁晓波，被上诉人况彭琼委托诉讼代理人何代川到庭参加了诉讼，原审被告欧榕公司，原审被告徐圆，原审第三人诺铭公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘小蓉上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审中的证据并不足以证明刘小蓉委托徐圆出售刘小蓉名下的房屋，故徐圆并未取得刘小蓉的授权委托，其与况彭琼签订房屋买卖合同的行为属无权代理，行为后果不应由刘小蓉承担。况彭琼辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。况彭琼向一审法院起诉请求：1、判令解除况彭琼与刘小蓉于2018年7月17日签订的房屋买卖合同；2、判令刘小蓉双倍返还况彭琼购房定金共计200000元；3、判令重庆欧榕实业有限公司、徐圆对第二项诉讼请求承担连带责任；4、判令刘小蓉、徐圆、欧榕公司承担本案诉讼费。事实和理由：2018年7月17日，况彭琼与刘小蓉在中介公司的介绍下签订了房屋买卖三方合同，约定刘小蓉将位于重庆市南岸区的房屋以77万元出售给况彭琼，徐圆代理刘小蓉在合同上签字，重庆欧榕实业有限公司出具担保书。同时，况彭琼向刘小蓉支付了定金10万元。合同签订后，况彭琼积极办理银行按揭贷款手续，但刘小蓉拒不履行合同义务，并于2018年8月16日将房屋转移，已构成违约，故况彭琼起诉来院。一审法院认定事实：2018年7月17日，况彭琼(买方，乙方)与刘小蓉（卖方、甲方）的委托代理人徐圆及诺铭公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定刘小蓉将位于重庆市南岸区的房屋出售给况彭琼，总成交价为甲方净收77万元，其中贷款金额约47万元，首付款为30万元。乙方于签订合同当日支付定金10万元，在签订按揭当日支付20万元。合同第六条其他约定，乙方付中介服务费2%，合计金额15400元。房款打入指定账号，户名：徐圆，账号：×××××，开户行：平安银行××支行。同日，徐圆向况彭琼出具《收据》，载明：今收到况彭琼交来南岸区的房屋定金100000元。第三人向曾乙恒出具《收据》，载明：收到南岸区的房屋中介服务费15400元。况彭琼举示的转账记录显示，2018年7月14日，案外人曾乙恒向王莉转款10000元，并注明为房屋订金；2018年7月17日，案外人曾乙恒向徐圆转款100000元，并注明为房屋定金；2018年7月17日，案外人曾乙恒向王莉转款5400元，并注明为中介服务费，况彭琼表示曾乙恒为其丈夫。2018年7月24日，欧榕公司出具《担保书》，载明：本公司：重庆欧榕实业有限公司，营业执照为：91500105MA5UHR819W，愿意为刘小蓉身份证××××，关于出售重庆市南岸区的房屋作出担保，承诺刘小蓉在此物业存量房交易文件中的所有权责由本公司负责。2018年8月16日，刘小蓉将前述涉案房屋过户至案外人唐大秀名下。另刘小蓉举示的录音显示，刘小蓉与徐圆之间存在卖房的授权委托，并徐圆表示刘小蓉给其出具委托，委托其签字。庭审中，况彭琼陈述，2018年7月16日，况彭琼看到涉案房屋的出售信息，就联系第三人，第三人带况彭琼去实地看了房，况彭琼决定购买。第三人表示合同要欧榕公司来签，但当天欧榕公司一直未至，故况彭琼支付了10000元定金给中介，将房屋定下来。2018年7月17日，况彭琼与第三人一起到欧榕公司，欧榕公司出具了房产证复印件、购房发票及产调(2018年7月16日)，刘小蓉出具给徐圆的委托书等，于是况彭琼就与徐圆签订了涉案房屋买卖合同。合同签订后，况彭琼转了10万元给徐圆。签完合同后两三天，欧榕公司员工陪同况彭琼前往广发银行办理按揭，当时由于资料不齐。在2018年7月底况彭琼补齐资料后，就交给了欧榕公司。后况彭琼一直向欧榕公司询问贷款审批事宜，但欧榕公司一再拖延，后不再接听况彭琼电话。在2018年9月初，况彭琼自行前往广发银行询问，才得知欧榕公司并未提交贷款资料。庭审中，刘小蓉陈述，在2018年7月初，其的确找过徐圆和欧榕公司帮忙出售涉案房屋。当时就跟欧榕公司签订了一个协议，由欧榕公司代为出售涉案房屋。在2018年7月16日收到唐大秀购房的定金。我方是通过欧榕公司，唐大秀自己也找了中介公司过来，然后双方达成了交易。在唐大秀打定金前一两天，欧榕公司要求给徐圆出具一个售房的委托，当时委托书上有代收款项的授权，我方表示不同意，故划掉了该项授权。之后与唐大秀的买卖顺利的完成了，我们一直都只知道与唐大秀的交易，并不清楚涉案的房屋交易。过了很久有人联系我，说她也买了我的房子，我也跟她说过我方没有签字，跟我方没有关系。现与欧榕公司及徐圆的委托手续应在欧榕公司处。第三人表示签约情况与况彭琼陈述的一致，是欧榕公司准备好的合同，是徐圆与况彭琼签订，当时还有一份欧榕公司的担保书和委托给徐圆的委托书。另况彭琼申请调取的平安银行股份有限公司重庆×支行账号×××的信息显示，户名为徐圆。2018年10月10日，况彭琼以前述诉讼请求起诉来院。一审法院认为，重庆欧榕实业有限公司及徐圆经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼系放弃行使诉讼权利的行为，由此产生的法律后果应自行承担，一审法院可以依据法庭查明的事实依法缺席判决。本案中，刘小蓉在庭审中认可其与欧榕公司及徐圆之间存在授权出售涉案房屋的委托代理关系，其与案外人唐大秀的交易亦是通过欧榕公司出售的，且其举示的录音也显示与徐圆之间存在售房的委托关系，徐圆也认可受委托签字，因此，前述涉案合同虽不是刘小蓉签署，但徐圆作为其代理人在前述合同上签字，该合同内容对刘小蓉发生效力，该合同直接约束合同双方即况彭琼与刘小蓉。在合同签订后，刘小蓉将前述涉案房屋过户至案外人唐大秀名下，导致涉案合同事实上已无法履行，现况彭琼要求解除前述涉案合同一审法院予以支持。对于况彭琼主张的要求刘小蓉双方返还购房定金共计200000元的诉讼请求，根据前述论述，涉案合同因刘小蓉已将涉案房屋另售并过户，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，况彭琼已经按约支付了购房定金100000元，虽刘小蓉抗辩其并未委托授权收款也未实际收到该定金，但双方合同明确约定了款项的支付方式及账号，其代理人徐圆也出具了相应的收据，仅口头抗辩不能对抗前述约定，就其与代理人徐圆之间的委托代理关系可另行向徐圆主张权利。因此，刘小蓉应当承担双倍定金的返还义务。对于欧榕公司及徐圆是否应当对前述双倍定金的返还承担连带责任。根据欧榕公司出具的担保书，其承诺对刘小蓉在此物业存量房交易文件中的所有权责负责，根据《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条及第二十六条的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。故欧榕公司应当对前述双倍定金的返还承担连带责任。另根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。根据前述论述，前述合同直接约束的是合同双方即况彭琼与刘小蓉，刘小蓉已经承担了双倍定金的返还义务，故徐圆承担连带责任无法律依据。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定判决如下：一、解除况彭琼与刘小蓉于2018年7月17日签订的关于位于重庆市南岸区的《房屋买卖合同》；二、刘小蓉于本判决书生效之日起五日内双倍返还况彭琼支付的购房定金200000元；三、重庆欧榕实业有限公司对前述200000元承担连带返还责任；四、驳回况彭琼其他诉讼请求。本案案件受理费收取5750元，由刘小蓉、重庆欧榕实业有限公司承担(况彭琼已垫付，刘小蓉、重庆欧榕实业有限公司支付上述款项时一并支付给况彭琼)。本院二审期间，上诉人刘小蓉提交调查取证申请书，申请本院向建设银行南岸支行调取唐大秀与建设银行南岸支行签订的抵押借款合同及监控视频资料。经审查，本院认为该申请与本案查明事实无关，故不同意其调查取证。二审期间查明的事实与一审期间查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是上诉人刘小蓉是否委托徐圆代为签订与况彭琼的房屋买卖合同，即徐圆的代理行为是否为有权代理。本院就焦点问题评析如下：一审法院认为刘小蓉在庭审中认可其与欧榕公司及徐圆之间存在授权出售涉案房屋的委托代理关系，因此徐圆的代理行为属有权代理。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。根据该条法律规定，代理人必须在代理权限内实施代理行为。本院查阅一审卷宗，刘小蓉在一审庭审中陈述，其委托欧榕公司出售涉案房屋的对象是唐大秀。且刘小蓉与唐大秀的买卖行为已经履行完毕，涉案房屋已过户至唐大秀名下。因此，从刘小蓉授权委托的本意来看，其委托的事项及授权范围是确定的，这也与刘小蓉在一审中的陈述一致。徐圆与况彭琼签订房屋买卖合同的行为超越了代理权限，且未得到被代理人刘小蓉的追认，其代理行为对刘小蓉不发生法律效力。一审法院仅根据刘小蓉在一审中的陈述即认定刘小蓉与徐圆关于与况彭琼签订房屋买卖合同的委托代理行为成立，属认定事实错误，本院予以纠正。徐圆在与况彭琼签订房屋买卖合同时，并未出示刘小蓉的书面授权委托书，因此刘小蓉不应对徐圆与况彭琼签订的房屋买卖合同承担法律责任，况彭琼起诉要求刘小蓉承担双倍返还定金的诉讼请求不能得到支持。徐圆以刘小蓉的名义与况彭琼签订的房屋买卖合同无法实际履行，故应支持况彭琼要求解除合同的诉讼请求。况彭琼在一审中要求重庆欧榕实业有限公司承担连带返还责任，由于刘小蓉并不承担双倍返还定金的责任，故重庆欧榕实业有限公司的连带责任亦不能成立，况彭琼的该项诉讼请求不能得到支持。综上所述，刘小蓉的上诉请求部分成立；一审判决认定事实错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初22324号民事判决第一项。二、撤销重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初22324号民事判决第二、三、四项。三、改判驳回况彭琼的其他诉讼请求。一审案件受理费5750元，二审案件受理费5750元，由被上诉人况彭琼负担。本判决为终审判决。审判长  王伯文审判员  申 威审判员  刘恋砚二〇一九年二月二十四日书记员  罗 晴