广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初3068号原告：吕青，女，汉族，1978年8月16日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：王永国，广东佰卓律师事务所律师。委托代理人：梁太平，广东佰卓律师事务所实习律师。被告：广东合汇集团有限公司，住所地广州市增城新塘镇太平洋工业区39号北（综合楼）。法定代表人：陈建坤。委托代理人：王云辉，广东穗益律师事务所律师。委托代理人：湛凤棉，广东穗益律师事务所律师。被告：广州市九渡房地产顾问有限公司，住所地广州市天河区黄村路57号二楼。法定代表人：杨林颢。原告吕青诉被告广东合汇集团有限公司（以下至判决主文简称“合汇公司”）、广州市九渡房地产顾问有限公司（以下至判决主文简称“九渡公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕青及其委托代理人王永国、梁太平，被告合汇公司的委托代理人王云辉到庭参加诉讼。被告九渡公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕青向本院提出诉讼请求：一、解除吕青与合汇公司于2016年9月28日签订的《【汇东国际御府】认购书》；二、判决合汇公司向吕青返还定金3万元及利息2236.46元（利息自2016年9月28日起至实际清偿之日止，按照银行同期贷款利率计算，暂计至2018年4月16日利息为30000×4.75%÷360×565天=2236.46元）；三、判决合汇公司、九渡公司向吕青返还2万元购房款（团购会员费）及利息1490.97元（利息自2016年9月28日起至实际清偿之日止，按照银行同期贷款利率计算，暂计至2018年4月l6日利息为20000×4.75%÷360×565天=1490.97元）；四、判决合汇公司、九渡公司向吕青赔偿房屋差价损失暂计100万元（暂按现房屋市场价221万元计。最终赔偿的房屋差价=起诉时涉案房屋经评估的市场价值—认购书约定的成交价119万元-2万元团购会员费）；五、判决合汇公司、九渡公司承担本案的诉讼费、房屋评估费（房屋评估费以实际发生为准）。事实和理由：2016年9月28日，吕青前往合汇公司位于广州增城市新塘镇汇东南路汇东国际御府看房，看中汇东国际御府C9栋2层02房单位。合汇公司的销售经办陶城向吕青介绍，若向九渡公司支付2万元团购会员费(2万元折抵7万元购房款)后可享受折扣优惠后的实际成交价119万元。故吕青于2016年9月28日向九渡公司支付了2万元的预付购房款，且当天与合汇公司签订了《【汇东国际御府】认购书》。根据认购书约定，吕青签署认购书前付清定金3万元；首期房款于2016年10月5日前付清，并于付款当日到合汇公司的销售中心签订《商品房买卖合同》，同时提交资料办理按揭手续。原告当天向合汇公司支付了3万元定金。吕青于2016年10月5日到合汇公司销售中心签订《商品房买卖合同》，合汇公司却以无预售许可证、房屋报批手续不全等各种理由拖延，但答应待手续齐全时与吕青签订《商品房买卖合同》。虽经吕青多次催促与协商，合汇公司仍未将房屋交付予吕青亦未与吕青签订《商品房买卖合同》，但多次承诺2017年年底将房屋交付吕青。直至2017年12月23日合汇公司向吕青发出《退款通知书》违法解除《【汇东国际御府】认购书》，以行为明确表示不履行合同。鉴于此，吕青认为合汇公司、九渡公司在销售过程中故意隐瞒重要事实诱导原告签订《【汇东国际御府】认购书》，后又因为合汇公司的虚假承诺导致吕青的购房资金一年多无法购买其他房屋，其恶意违约行为导致吕青遭受巨大的房屋重置损失，遂吕青诉至法院，请求判如所请。被告合汇公司辩称：认可吕青第一项诉讼请求。吕青第二项诉讼请求中只同意返还定金3万元，不认可利息部分的请求。对第三、四、五项诉讼请求不认可。一、双方的合同关系是属于预约合同，不具备房屋交付的条件及装修标准、设备标准承诺及公共设施等房屋买卖合同主要的条款。二、吕青在签订认购书时已经明知房屋不具备交易条件，且在2016年10月5日详细地知道了房屋不具备交易条件的原因，此后吕青继续选择等待，风险由其自行承担。三、双方之间除了签订认购书及支付三万元定金之外，没有进入实际的履约和签约阶段，吕青没有按照约定支付首期款，基于权利义务的对等原则，其仅仅支付了总房款2%的对价，在成立预约合同的条件下，目前主张的损失赔偿显然不符合法律规定及相关判例。被告九渡公司未到庭答辩，亦未提交书面意见及证据到庭。经审理查明：2016年9月28日，吕青向九渡公司交纳购买汇东国际C9栋202房团购会员费2万元，由九渡公司开具《收据》给吕青收执。随后吕青与合汇公司签订《【汇东国际御府】认购书》（编号：0000040）。约定：吕青向合汇公司认购位于广州增城市新塘镇汇东南路【汇东国际御府】C9栋2层02房，原定价1334753元，折扣优惠后成交价119万元；定金3万元于签署认购书前付清，首期房款36万元（含定金）于2016年10月5日前付清，并于付款当日签订《商品房买卖合同》，同时履行提交资料办理83万元的按揭手续；装修标准详见本栋楼宇装修标准，最后以《商品房买卖合同》的装修标准附件为准；合汇公司在签署认购书后但未签署《商品房买卖合同》前，若因其原因致使物业不能出售时，合汇公司需双倍退换所收定金，除此之外，合汇公司不必附加利息及作出其他任何赔偿等内容。同日，吕青向合汇公司支付定金3万元。2017年12月21日，吕青委托广东佰卓律师事务所向合汇公司发出《律师函》，要求合汇公司继续履行双方签署的认购书，若合汇公司不予履行，应赔偿房屋差价或转售利益等损失。2017年12月22日，合汇公司向吕青发出《退款通知书》，载明：吕青所认购的物业因有关政策的规定而不能正式进入商品房交易程序，通知吕青自通知书送达之日起3日内办理领款手续。2018年5月2日，吕青诉至本院。本案审理过程中，经吕青申请，本院委托广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司对位于广州市增城区新塘镇汇东南路1号[汇东国际御府]C9栋02房于2018年5月2日的市值进行评估。广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司于2018年12月10日作出粤嘉房字（2018）12011号《房地产估计报告》，估价结果为位于广州市增城区新塘镇汇东南路1号[汇东国际御府]C9栋02房于2018年5月2日的市值为2088400元。吕青为此支付评估费7700元。庭审中，吕青陈述向九渡公司交纳团购会员费2万元才能享受《【汇东国际御府】认购书》约定的折扣优惠，故其向九渡公司支付2万元，至于九渡公司与合汇公司之间是什么关系其不清楚，该2万元是购房款的一部分，应由九渡公司与合汇公司共同返还。被告陈述作为推广手段，九渡公司向其介绍的客户可以享有相应的折扣优惠，至于九渡公司向客户收取了什么费用与合汇公司无关。吕青主张经其多次催促与协商，合汇公司最初承诺2017年1月网签并交付房屋，后合汇公司的工作人员承诺2017年年底交付房屋，由于合汇公司的上述承诺导致其购房资金一年多无法购买其他房屋，造成巨大损失，并为此提交2017年1月6日至2017年11月20日期间其与合汇公司不同工作人员的通话录音到庭。合汇公司对录音的真实性予以认可，但认为录音未经其同意，且仅反映了吕青在明知房屋不具备交易条件的情况下仍愿意等待，双方为此在坦诚沟通，不能证明吕青的主张。经审查，上述通话录音反映双方知晓涉案房屋尚不具备交易过户条件，吕青有强烈的购买涉案房屋的愿望，合汇公司亦愿意继续出售涉案房屋给吕青，经过沟通合汇公司承诺2017年12月31日前交付房屋给吕青，吕青要求合汇公司就双方达成的新意向签署文件并要求尽早交付房屋，合汇公司应允，后又以走流程、需领导审批等理由答复吕青手续尚未能办理，仍需等待。本院认为，吕青与合汇公司签订的《[汇东国际御府]认购书》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应依约履行。吕青主张解除上述《[汇东国际御府]认购书》，合汇公司表示同意，本院予以准许。吕青要求合汇公司退回已付的定金3万元，合汇公司表示同意，本院予以确认。对于3万元定金的利息问题，利息是天然孳息，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十六条的规定，吕青主张合汇公司支付自付款之日即2016年9月28日起至返还定金之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，理据充分，本院予以支持。对于2万元团购会员费的问题，上述费用是吕青为购买涉案房屋能享受折扣而向九渡公司支付的款项，吕青主张该费用属于购房款的一部分理据不足。现吕青与合汇公司就买卖涉案房屋签署的《[汇东国际御府]认购书》已解除，吕青交付2万元以优惠价格购买涉案房屋的目的无法实现，且九渡公司亦未提交证据证明在此情况下其仍有权收取上述费用，故吕青主张九渡公司退回已收取的2万元团购会员费，本院予以支持。对于上述费用的利息，与定金利息的计付同理，本院对此予以支持，不另赘述。如前所述，团购会员费并非购房款的一部分，吕青以此为由主张合汇公司共同承担返还责任，理据不足，本院不予支持。根据本院查明的事实，由于涉案房屋在《[汇东国际御府]认购书》约定的签订签署《商品房买卖合同》期限届满时仍不具备办理交易手续的条件，而双方仍有继续交易的意向，故吕青与合汇公司就房屋的交付、签订《商品房买卖合同》的时间一再协商，期间合汇公司承诺2017年12月31日前交付房屋给吕青，吕青为此一直在等待条件成就，合汇公司的承诺及吕青的等待行为实质上是吕青与合汇公司就《[汇东国际御府]认购书》继续履行达成的新的合意。最终合汇公司未能兑现其承诺，但吕青基于对合汇公司的信任而等待了一年多的时间。参照广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司作出的《房地产估计报告》记载的涉案房屋于吕青提起本案诉讼之日的市值为2088400元可知，吕青等待期间房价大幅上涨，《[汇东国际御府]认购书》约定的违约责任明显不足以弥补吕青上述信赖利益的损失，故吕青主张合汇公司赔偿房屋差价损失，理据充分，本院予以支持。对于损失的具体数额，综合考虑双方履行合同情况、协商情况、房价的波动情况、合汇公司订约时可预见的损失范围、吕青采取的减损措施及风险分担等情况，本院酌定合汇公司向吕青赔偿房屋差价损失15万元，至于吕青主张的超出上述金额范围以外的损失，本院不予支持。吕青主张九渡公司共同承担差价损失的赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告九渡公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告吕青与被告广东合汇集团有限公司于2016年9月28日签订的《[汇东国际御府]认购书》；二、被告广东合汇集团有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕青返还定金3万元并支付利息（利息以欠付的定金为本金，自2016年9月28日起按按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清定金之日止）；三、被告广州市九渡房地产顾问有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕青返还团购会员费2万元并支付利息（利息以欠付的团购会员费为本金，自2016年9月28日起按按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清团购会员费之日止）；四、被告广东合汇集团有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕青赔偿房屋差价损失15万元；五、驳回原告吕青的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7142元，由原告吕青负担5763元，由被告广东合汇集团有限公司负担1236元，由被告广州市九渡房地产顾问有限公司负担143元，被告广东合汇集团有限公司、广州市九渡房地产顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。鉴定费7700元，由被告广东合汇集团有限公司负担。该鉴定费原告吕青已预交，由被告广东合汇集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日迳付原告吕青。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  满华英二〇一九年二月二十日书记员  阮柳静赵洁玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第一款天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。