广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终817号 上诉人（原审被告）：高描，男，1986年5月2日出生，汉族，住贺州市八步区。 上诉人（原审被告）：覃灵娜，女，1991年11月15日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：高描，男，1986年5月2日出生，汉族，住贺州市八步区，系上诉人覃灵娜丈夫。 被上诉人（原审原告）：李玉婷，女，1990年1月9日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：陈江浩，广西汇豪律师事务所律师。 原审第三人：广西贺州市新城文化旅游投资有限公司，住所地贺州市八步区光明社区昌盛路****。 法定代表人：徐富卿，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：刘勇，该公司员工。 上诉人高描、覃灵娜因与被上诉人李玉婷、原审第三人广西贺州市新城文化旅游投资有限公司（以下简称“新城公司”）合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初657号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人高描、覃灵娜上诉请求：1.依法撤销一审判决书第二、第三项判决，改判驳回被上诉人第二、三、四项诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审将上诉人覃灵娜列为被告，主体不适格。《商品房转让协议》是李玉婷与高描签订的，合同主体是李玉婷与高描，《商品房转让协议》签订之时覃灵娜与李玉婷、高描之间没有任何法律关系，覃灵娜不是《商品房转让协议》的甲方、乙方也不是担保人或者保证人。根据合同的相对性原则，一审法院将协议之外的人列为被告并判决承担协议之内的法律责任没有事实和法律依据。上诉人覃灵娜虽然在李玉婷与高描签订《商品房转让协议》之后，与高描产生了婚姻关系，但覃灵娜并没有与高描对高描婚前行为或者债务承担共同责任的义务。上诉人覃灵娜虽然与第三人新城公司签订了《商品房买卖合同》，但与本案没有任何关系。上诉人覃灵娜也没有收取和使用过被上诉人的10000元所谓的转让费或者补偿费。一审法院没有厘清本案法律关系，没有考虑合同相对性原则，没有查清事实情况下，判决覃灵娜与高描对高描婚前签订协议的民事行为或者债务承担共同义务是错误。二、一审法院适用法律错误，判决被告高描、覃灵娜将《商品房买卖合同》的原件交李玉婷保管是错误的。上诉人高描与被上诉人李玉婷在《商品房转让协议》中的第三条明确约定：“……由甲方取回的单位收费凭据交乙方自行保管……”该约定仅仅局限于单位收费凭据，并不包括合同书等债权文书。被上诉人罔顾合同约定，恣意扩大自己的合同权利，加重上诉人高描的合同义务，实际上是对合同内容的强行增加或者变更。一审法院在明知没有约定的情况下，依然依据所谓的“交易习惯和做法”认定上诉人高描应当把其与第三人及覃灵娜共同签订的《商品房买卖合同》的原件交李玉婷保管。根据我国《民法总则》第十条之规定“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”人民法院在处理民事纠纷时对习惯的适用是有前提条件的，即穷尽法律方得适用习惯，一审法院直接适用所谓的“交易习惯和做法”进行认定是错误的。法院判决上诉人高描将合同交付给被上诉人，将损害覃灵娜的权益，加重上诉人高描的责任，有违公平原则，况且合同本身即附有债的权利义务，也涉及物权所有权归属问题。而权利义务的行使是由上诉人享有和履行的，为了保证第三人的合法权益和上诉人的合法权益，合同不应当交由被上诉人保管，也没有义务交由其保管。只要上诉人高描继续履行合同，上诉人高描不将合同原件交给被上诉人保管并不当然损害被上诉人的权益。只是被上诉人出于自己的利益考虑，假想交易不安全而要求保管罢了。法院不应当为这种假想行为进行裁判。如果一审法院认为不交付合同的行为损害原告的利益，应当告知原告另案主张权利撤销上诉人覃灵娜与第三人签订的合同，而不是将合同原件交被上诉人保管。对于覃灵娜而言自己不负债务怎能将自己之物交由他人保管。三、一审法院判决“……被告高描、覃灵娜应在取得不动产权证后十日内协助李玉婷办理……不动产权变更登记过户手续……”是错误的。《商品房买卖合同》是由高描与第三人及覃灵娜共同签订的，法院不应当随意突破合同相对性进行裁判。被上诉人不是《商品房买卖合同》主体，不能越过《商品房转让协议》主张《商品房买卖合同》的权利，《商品房转让协议》的主体只有李玉婷、高描，协议中李玉婷的相对主体是高描，高描才有义务协助被上诉人办理。四、一审法院设定上诉人十日内履行，超出了原告一审诉讼请求的范围，属于超范围裁判。五、一审法院程序错误。一审原告诉讼请求有五项诉请，而在判决书中只列有四项诉请，一审期间无论当事人是否放弃诉请，法院皆应当对诉请的内容在判决书中进行处理，否则一审审理程序就是错误。 被上诉人李玉婷答辩称：一、上诉人覃灵娜应与上诉人高描共同履行合同义务。上诉人覃灵娜明知涉案房屋指标已于婚前被转让，且明知答辩人是涉案房屋的实际出资人和权属人的情况下，还与上诉人高描共同签订《商品房买卖合同》，上诉人覃灵娜的行为是对上诉人高描签订的《商品房转让协议》的确认，且答辩人在两上诉人签订《商品房买卖合同》后与上诉人覃灵娜进行电话沟通，上诉人覃灵娜明确表示愿意配合答辩人办理过户登记手续，因此上诉人覃灵娜应与上诉人高描共同履行合同义务。二、上诉人高描、覃灵娜应将《商品房买卖合同》的原件交付给答辩人保管。答辩人与上诉人高描签订的《商品房转让协议》为财产性质的合同，上诉人高描向答辩人转让购房权利，属于合同权利义务的概括转移，现答辩人已经按照合同约定支付了转让费和全部购房款等各项费用，合同也已经实际履行，上诉人高描、覃灵娜与第三人广西贺州市新城文化旅游投资有限公司签订的《商品房买卖合同》对应的权利义务也已实际转移给答辩人，因此，涉案房屋所对应的《商品房买卖合同》的合同权利应归答辩人所有，《商品房买卖合同》也应归答辩人所有，且被上诉人作为房屋的实际所有权人，《商品房买卖合同》属于房屋的附件以及作为缴费凭证的一种方式，上诉人高描、覃灵娜也应将《商品房买卖合同》交与答辩人保管。三、一审判决未超出诉讼请求范围，程序合法。答辩人在一审诉讼请求为：“向原告交付两被告与广西贺州市新城文化旅游投资有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》等原件材料。”一审判决：“在本案判决生效后十天内，被告高描、覃灵娜应将《商品房买卖合同》（合同编号：HZ2018008194）的原件交付给原告李玉婷保管。”并未超出诉讼请求范围，上诉人的主张不成立。一审起诉时答辩人确实有五项诉讼请求，但起诉后，上诉人高描于2019年4月9日向答辩人交付了50243元缴费凭证原件，并退回了属于答辩人的购房奖励5344.8元。因此答辩人已在一审开庭时撤回起诉时的第四项诉讼请求。因此，一审程序合法。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉请无事实与法律依据。为此，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 李玉婷向原审法院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告高描于2015年4月2日签订的《商品房转让协议》合法有效；2、判令被告高描、覃灵娜继续履行合同，向原告交付两被告与广西贺州市新城文化旅游投资有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》原件材料；3、在条件成就时，两被告协助原告办理缴纳契税、房屋交房和房屋过户等手续；4、本案诉讼费由被告承担。 原审法院认定事实如下：2015年1月，原告李玉婷与被告高描就贺州市八步区文化旅游新城的购房指标转让一事达成合意。2015年1月7日，原告将购买该房应交纳的定金款30000元支付到被告高描指定的账户，并于2015年2月16日向被告支付了指标转让款10000元。被告高描代原告交纳购房定金后将缴费凭证交由原告收执，双方于2015年4月2日补签了《商品房转让协议》。双方约定，被告高描将其名下的贺州市八步区文化旅游新城的购房指标及该房产转让给原告，原告向被告支付转让费10000元，该房的购房款全部由原告承担，该房的权属归原告所有。被告应无条件将房屋过户给原告，当允许办理房产过户手续时，被告要出具各项证明，积极配合原告办理，办理房产转让手续的各项费用全部由原告承担。 2018年9月1日，被告高描通过摇号确定其拥有的指标为位于贺州市交汇处南侧27栋2单元1902号房。同年11月16日，被告高描通知原告，需要交纳首付款50243元，同年11月20日，原告按照被告高描的指示将首付款其中50000元支付到被告覃灵娜的银行账户，剩余243元通过微信转账的方式支付给被告高描。被告高描收到款项后向八步区文化旅游新城商品房团购业主委员会缴纳了首付款，并将缴费凭证拍照给原告。2018年12月27日，按开发商要求需要缴纳剩余房款，并正式签订购房合同。被告高描转让购房指标时未结婚，而交纳房款时已结婚。原告要求被告高描将转让房登记在其个人名下，继续按原合同履行。至2018年12月30日，原告已交付完全部房款共计267243元，并交纳了该房的住宅维修资金8169元。缴费凭证中的缴费人记载为高描、覃灵娜，被告高描将交纳房款的凭证交付给原告。同年12月31日，被告高描、覃灵娜与第三人新城公司签订《商品房买卖合同（预售）》。两被告签订合同过程中，原告多次要求被告覃灵娜进行书面确认，出具书面确认材料，被告覃灵娜没有按照原告的要求办理。后之后，被告高描没有将交付首付款50243元的缴费凭证原件和《商品房买卖合同（预售）》原件给原告。双方发生纠纷。 原告起诉后，被告高描于2019年4月9日向原告交付了50243元的缴费凭证原件，并退回了属于原告的购房奖励5344.8元。 另查明，贺州市八步区文化旅游新城（安和园）商品房的开发商为第三人新城公司，安和园第三期27栋楼房正在建设中，目前尚未封顶。 原审法院认为，原告李玉婷与被告高描签订的《商品房转让协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方都应当按照合同约定履行各自义务。该协议虽然名为《商品房转让协议》，但事实上是购房权利的转让。根据原告与被告高描的签订协议的约定，原告向被告高描已支付了转让费10000元，也以高描或高描、覃灵娜的名义向第三人新城公司支付了全部购房款267243元，并交纳了维修基金8169元；原告已履行了合同义务，享有了贺州市泰通路与滨达一路交汇处南侧27幢2单元19层1902号房对应的《商品房买卖合同》（合同编号：HZ2018008194）的合同权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”以及六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告应全面履行转让协议约定的义务。虽然原告李玉婷与被告高描之间的《商品房转让协议》没有约定被告将《商品房买卖合同》的原件交付给原告，原告享有了《商品房买卖合同》（合同编号：HZ2018008194）的合同权利后，按照交易的习惯和做法，被告高描应当把《商品房买卖合同》（合同编号：HZ2018008194）的原件和以高描、覃灵娜的名义交纳购房相关费用的发票原件一并交付给原告李玉婷。 第三人新城公司是安和园27幢2单元19层1902号房《商品房买卖合同》的合同相对人，待该商品房具备办理初始登记的条件后，第三人新城公司应为被告高描、覃灵娜协助办理合同房屋的初始登记，被告高描、覃灵娜取得不动产证书后应该按照合同约定协助办理将涉案房屋产权人变更登记为原告李玉婷名下的过户手续，过户税费由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、确认原告李玉婷与被告高描于2015年4月2日签订的《商品房转让协议》合法有效；二、在本案判决生效后十天内，被告高描、覃灵娜应将《商品房买卖合同》（合同编号：HZ2018008194）的原件交付给原告李玉婷保管；三、在第三人广西贺州市新城文化旅游投资有限公司为被告高描、覃灵娜办理合同房屋（合同编号：HZ2018008194）的不动产权初始登记后；被告高描、覃灵娜应在取得不动产权证后十日内协助原告李玉婷办理贺州市泰通路与滨达一路交汇处南侧27幢2单元19层1902号房不动产权变更登记过户手续。 上诉人高描、覃灵娜在二审审理期间向本院提交完整版微信聊天记录一份，拟证明上诉人没有事实违约，而被上诉人构成事实违约。被上诉人李玉婷质证认为，对该证据的关联性有异议，该证据恰恰证明被上诉人没有违约，反而是上诉人高描违约，拒绝将商品房买卖合同交予被上诉人保管。 以上证据，本院经审查认为，对其真实性本院予以确认，但从所载内容分析，该份证据不能证明上诉人的证明目的。 综合双方的意见，并结合当事人一、二审提交的证据以及对案件事实的陈述，本院认为，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人覃灵娜是否为本案适格被告的问题。从涉案《商品房转让协议》约定的内容来看，系高描将其享有的贺州市八步区文化旅游新城商品房的购房指标转让给李玉婷，该转让行为系高描将未来其与开发商订立房屋买卖合同的权利义务一并转让给李玉婷。但在签订该《商品房转让协议》之后，高描与覃灵娜登记结婚，两人共同与新城公司签订《商品房买卖合同（预售）》。虽然签订《商品房转让协议》是由高描一人所签，但从覃灵娜接受了被上诉人转账的50000元首付款并以其与高描二人的名义向新城公司交纳首付款的行为可以推定覃灵娜知晓并认可了高描与李玉婷之间的转让合同关系，覃灵娜理应与高描一并依法承担责任，其以不是《商品房转让协议》的当事人为由企图逃避合同义务，致使协议无法履行，亦有违诚实信用原则。一审判决上诉人覃灵娜与高描共同履行合同义务并无不当，本院予以维持。 关于《商品房买卖合同（预售）》是否应交由被上诉人保管的问题。李玉婷与高描签订涉案《商品房转让协议》的目的是从高描处获得其购房资格进而实现购房目的，根据该协议约定，高描从李玉婷处获得购房资格转让费后，应协助李玉婷办理交纳房款、过户等相关事宜，确保李玉婷的购房目的得以实现。被上诉人依照合同约定履行了合同义务，缴纳了案涉房屋全部购房款。上诉人与第三人新城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中相应的权利义务亦实际已经转移给被上诉人。被上诉人要求上诉人将《商品房买卖合同（预售）》原件交给其保管，既是上诉人理应履行的协助被上诉人办理相关手续的合同义务，亦符合交易习惯。上诉人拒绝交付《商品房买卖合同（预售）》原件的主张于法无据，本院不予支持。 关于上诉人主张一审判决程序违法的问题。本院认为，被上诉人起诉后撤回部分诉讼请求，系其行使自身权利的行为，于法不悖，上诉人关于一审判决程序违法和超范围裁判的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上分析，上诉人高描、覃灵娜上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决程序合法，认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5309元（上诉人已预交），由上诉人高描、覃灵娜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赖雳峰 审 判 员 黄灵峰 审 判 员 陈小坤 二〇一九年十一月十八日 法官助理 常国慧 书 记 员 曾俊豪