吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3963号上诉人（原审被告）:孙成义，男，汉族，1969年8月16日生，住吉林省九台市。委托诉讼代理人:杨震，吉林良智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:刘宇，男，汉族。1979年11月21日生，住长春市南关区。委托诉讼代理人:穆冠桥，长春市宽城区中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）:长春房屋置换股份有限公司，住所：长春市南关区新发路**。法定代表人：吕士辉，总经理。委托诉讼代理人：朱海滨，该公司职员。上诉人孙成义与被上诉人刘宇房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初1011号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。孙成义上诉请求：1.撤销长春市绿园区人民法院(2019)吉0106民初1011号民事判决，改判驳回刘宇诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审认定事实错误，事实不清，证据不足，孙成义不存在违约行为，不应当承担责任。孙成义从来没有向刘宇表示过不履行房屋买卖合同。刘宇与孙成义签订案涉合同后，孙成义收取了刘宇20000元定金，认真履行了合同义务，陪同刘宇进行了转按揭贷款面签,然而面签后刘宇因贷款审批问题及欲购买其他房屋因素拒绝继续履行合同,除合同签订时刘宇支付给上诉人的2万元定金外至今未向上诉人支付任何购房款，未按合同约定替孙成义偿还银行贷款，系刘宇严重违反合同约定，孙成义已经收取的定金不应返还。一审法院认为上诉人不配合被上诉人刘宇办理房屋购买相关手续、认为上诉人存在违约行为明显错误；2.刘宇在一审主张了定金双倍返还又主张了违约金，不符合法律规定,在一审庭审过程中一审法院并未让刘宇明示其诉讼请求的情况下替刘宇决定承担违约金的请求是错误的；3.一审法院认定违约金过高。违约金不能超过实际损失的30%，在本案庭审过程中被上诉人并未举证证明其实际损失的数额。房屋买卖合同约定的违约金数额过高应当予以降低；4.一审法院判令上诉人承担中介费是错误的。房屋买卖合同中并未约定中介服务费，中介机构并未完成中介服务事项，未尽到其居间义务。刘宇、长春房屋置换股份有限公司二审答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘宇一审提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告和第三人三方于2018年7月26日签订的房地产买卖居间合同。2、请求法院依法判令被告双倍返还定金人民币40000元。3、请求法院依法判令被告承担合同违约金人民币84000元。4、请求法院依法判令被告承担中介费人民币13440元。5、请求法院依法判令被告赔偿原告其经济损失人民币17000元。以上金额共计154440元。6、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2018年7月26日，被告孙成义（甲方）与原告刘宇（乙方）、第三人长春房屋置换股份有限公司（丙方）签订《房地产买卖居间合同》，约定甲、乙方就房屋买卖、委托人与居间人报酬等事项在平等、自愿、协商一致基础上达成协议，房屋位于长春市皓月大路与西环城路交会阳光嘉年华10幢603号房、建筑面积143.49平方米。该房屋总价款840000元。甲乙双方同意在2018年9月26日前将该房屋贷款所需手续及相关资料递交到丙方处并按流程配合办理相关手续。2018年7月26日，被告孙成义为原告刘宇出具《收条》一份，写明“今收刘宇购买皓月大路西环城路交汇处阳光嘉年华小区十栋603号房产权人孙明义的房屋定金2万元整”。2018年8月20日，第三人长春房屋置换股份有限公司为原告刘宇出具增值税普通发票一张，写明中介费13440元。一审法院认为：2018年7月26日，被告孙成义（甲方）与原告刘宇（乙方）、第三人长春房屋置换股份有限公司（丙方）签订《房地产买卖居间合同》，符合法律规定，本院对其真实合法性予以认定。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形……”本案中，被告不配合原告办理房屋购买相关手续，现原告提出解除合同的诉讼请求，被告庭审中表示同意，本院对此诉讼请求予以支持。合同第九条第4款约定在丙方通知甲乙双方提供资料或者办理某些手续时，如因某一方不积极配合或者故意拖延不办理超过通知期限5个工作日的，造成更名或贷款手续不能办理，则视为违约，另两方的损失由违约方承担。原告提供相关证据证明系被告不配合办理相关贷款手续，被告不予认可但未提供相反证据予以证明，本院认定被告存在违约行为。合同第九条第3款规定，甲方逾期交付房屋达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权单方解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部税费，并向乙方支付合同总价款10%的违约金。关于原告主张被告承担合同违约金人民币84000元的诉讼请求本院予以支持。合同第九条第5款约定“双方签订此合同后，……若甲方违约，中介代理费由甲方赔付给乙方。”故关于原告主张被告赔偿原告中介费人民币13440元的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的租房款12000元、律师代理费5000元非必要损失，本院对此两项诉讼请求不予支持。原告主张被告双倍返还定金，但本院已保护原告主张的违约金，对于双倍返还定金的诉讼请求不予支持，被告应返还原告定金20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘宇、被告孙成义与第三人长春房屋置换股份有限公司签订的《房地产买卖居间合同》；二、被告孙成义于本判决生效后立即给付原告刘宇定金20000元、违约金84000元、中介费13440元，以上合计人民币117440元；三、驳回原告刘宇其他诉讼请求。案件受理费3389元（原告已预交），由被告孙成义承担。本院二审查明事实与一审法院查明事实相同。本院认为：孙成义、刘宇、长春房屋置换股份有限公司三方签订的《房地产买卖居间合同》系各方真实意思表示违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各均应依约履行，现孙成义未按协议约定履行协助刘宇办理贷款义务，已实际行为明确表示拒绝出售房屋，依据双方合同违约责任“双方签订此合同后，如甲方不将此房出售给付乙方，则双倍赔偿乙方定金，并将乙方所交房款全部返还给乙方，同时甲方承担全部中介代理费，且赔偿乙方因此而产生的一切损失”约定，孙成义构成违约，案涉居间合同应予解除，孙成义应承担向刘宇双倍返还定金4万元以及承担赔偿中介费用13440元的责任。因刘宇未替孙成义偿还银行贷款，未达到合同约定的“收到乙方替甲方偿还的银行贷款3日内腾空房屋交于乙方验收”的交房条件即交房日期未确定，故一审法院依据合同中“甲方逾期交付房屋达一个月及以上，即视为甲方不履行本合同，乙方有权单方解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付合同总价款10%违约金”的逾期交房条款认定孙成义支付总价款10%违约金，理由不能成立，应予纠正。综上，一审判决认定事实有误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初1011号民事判决第一、三项；二、变更长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初1011号民事判决“被告孙成义于本判决生效后立即给付原告刘宇定金20000元、违约金84000元、中介费13440元，以上合计人民币117440元”为孙成义于本判决生效后立即双倍返还刘宇定金40000并赔偿中介费13440元，合计53440元；三、驳回孙成义其他上诉请求。一审案件受理费（刘宇预交）3389元，由孙成义负担2000元，由刘宇负担1389元；二审案件受理费（孙成义预交）2649元，由孙成义负担1500元，由刘宇负担1149元。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 张新华二〇一九年十一月六日书记员 张维峰