辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9142号上诉人（原审原告）：大连天福地物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市瓦房店市共济办事处抱龙山庄小区****。法定代表人：周福君，经理。委托诉讼代理人：谭永军，大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：于新桐，男，1988年8月19日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：盛蕾，女，于新桐妻子。上诉人大连天福地物业管理有限公司（以下简称天福地物业）因与被上诉人于新桐物业服务合同纠纷一案，不服瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初4792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天福地物业向本院提出诉讼请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付2015年10月1日至2017年3月31日的物业费（0.8元/月平方米，面积163.75平方米，共计18个月）2358元、垃圾处理费72元（4元/月、共计18个月）、感应灯费用（2.5元/月，共计39个月）98元，合计2528元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决驳回上诉人请求被上诉人支付2015年10月1日至2017年3月31日的物业费、垃圾处理费、感应灯等费用2528元，无事实和法律依据。上诉人在一审提交的《大连瓦房店香樱谷小区交接协议》等证据，已足以证明上诉人受让了2017年4月1日前的物业费债权，上诉人对前述期间被上诉人欠缴的物业费等费用收取具有合法性，故请求二审法院依法改判。于新桐辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。2015年10月1日至2017年3月31日期间，案涉小区是由瓦房店嘉盛物业有限公司提供物业服务，但服务不到位，安保形同虚设，外来人员随意出入小区，被上诉人房屋玻璃多次被砸。卫生未达到合同约定的标准，感应灯损坏，并且物业公司经常关闭感应灯。小区内私搭乱建严重，物业公司违法将小区内公共用地改为收费停车场。因为存在上述问题，我方拒绝缴纳物业费及相关费用。天福地物业向一审法院起诉请求：1.请求法院判令于新桐支付欠缴的物业费、垃圾处理费、感应灯费等共计5363元；2.案件受理费由于新桐承担。一审法院认定事实：于新桐于2011年购买了位于瓦房店市建筑面积为163.75平方米的一处房屋，且于2012年9月入住该房屋。香樱谷小区内电梯楼住宅每月每平方米0.8元（1楼），每月垃圾处理费4元。一审法院认为：天福地物业、于新桐虽然未签订书面的物业服务合同，但天福地物业因承继上一家物业公司而向于新桐所在的瓦房店市香樱谷小区提供物业服务，于新桐接受上述的物业服务，天福地物业、于新桐之间就已经形成了事实上的物业服务合同关系。于新桐作为小区业主应向天福地物业支付物业服务费。本案的争议焦点是案涉的物业费应自何时按照什么标准计算。天福地物业主张的物业费的起止时间是自2015年10月1日起至2018年12月31日。天福地物业自认其自2017年4月开始向于新桐提供物业服务，因此对天福地物业主张的自2017年4月1日起至2018年12月31日的物业费，符合法律规定，予以支持。而对天福地物业主张的2015年10月1日至2017年3月31日的物业服务费，天福地物业提供了大连瓦房店香樱谷小区交接协议予以证明其有权主张上述期间的物业服务费。结合天福地物业提供的都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同2份、变更登记核准通知书，天福地物业在大连易嘉盛地产有限公司（变更前名称为大连深长城地产有限公司）处通过协议取得了案涉小区的物业管理权，在转让协议中并未约定将转让前欠缴物业费的转让给天福地物业。同时，在天福地物业提供的“大连瓦房店香樱谷小区交接协议”中，甲方系“瓦房店嘉盛物业有限公司”而不是“大连易嘉盛地产有限公司”。因此，天福地物业提供的证据，无法形成完整的证据链条，无法证明天福地物业从上一家物业公司处取得了主张转让前的物业服务费的权利。根据合同相对性，在2015年10月1日至2017年3月31日期间，天福地物业、于新桐并不存在物业服务合同关系，故天福地物业基于物业服务合同法律关系提出的此期间的物业费，不予支持。对天福地物业主张的感应灯费，物业服务包括公共设备设施日常运行、保养、维修服务，感应灯费应在物业服务费之内。故对天福地物业主张的感应灯费98元，不予支持。一审法院认定于新桐自2017年4月1日起至2018年12月31日应向天福地物业支付的物业服务费为2751元（163.75㎡×0.8元/月×21月）、卫生费84元（4元/月×21月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、于新桐在本判决生效后十日内向天福地物业支付自2017年4月1日起至2018年12月31日的物业服务费2751元、卫生费84元，合计2835元；二、驳回天福地物业的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费25元，由天福地物业承担12元，由于新桐承担13元。本院二审期间,上诉人天福地物业围绕上诉请求依法提交了《大连瓦房店香樱谷小区交接协议》附件3即《截止2017年4月1日欠费物业费合计》，用以证明2015年10月1日至2017年3月31日期间，被上诉人欠付的物业费2358元已经由瓦房店嘉盛物业有限公司转让给上诉人。本院组织当事人进行了质证。被上诉人于新桐对该证据无异议。对上诉人提供的该证据，因客观真实，与本案相关联，依法予以采信。经审查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。结合经审查认定的证据和当事人陈述，本院另认定法律事实如下：2014年12月18日，案外人大连深长城地产有限公司与案外人瓦房店嘉盛物业有限公司签订《都市阳光·香樱谷项目前期物业服务合同》，该合同第四条约定：“物业管理区域内的公共水电能耗按实分摊。”《瓦房店市人民政府关于印发瓦房店市城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知》【瓦政发（2009）61号】第四条规定：“城市生活垃圾处理费按下列标准征收：（一）城市居民（含城区暂住人口及环境卫生纳入城市同步管理的村民）按每户每月4元标准征收。”该通知第五条规定：“城市生活垃圾处理费按照下列方法征收：（一）居民由街道办事处、工业园区管委会负责代征。卫生自己管理的物业小区由物业公司负责代征。”2017年4月1日，上诉人天福地物业与案外人瓦房店嘉盛物业有限公司签订《大连瓦房店香樱谷小区交接协议》，内容为：“甲方：瓦房店嘉盛物业有限公司，乙方：大连天福地物业管理有限公司。就辽宁省大连市瓦房店香樱谷小区交接事宜，经甲乙双方友好协商，达成如下协议：1.甲乙双方一致同意至2017年3月31日十二时开始由乙方对香樱谷小区进行物业管理，甲方终止并退出该项目的物业管理。2017年3月31日为交接终止日，该终止日为甲、乙双方权利和责任的分界点。2.甲方预收自2017年3月31日起之后的物业管理费转交给乙方，合计金额为壹拾万零玖仟叁佰陆拾伍元整（109365.00元）。3.甲方预收自2017年3月31日起之后的地下车位、地上车、地上车位、地上车库、地下车库管理费转交给乙方额为叁万柒仟叁佰捌拾元整（37380.00元）。4.甲方在香樱谷管理期间应收未收的物业管理费合计金额为肆拾壹万叁仟壹佰壹拾元整（413110.00元），应收未收的地下车位、地上车、地上车位、地上车库、地下车库管理费合计金额为陆万贰仟肆佰捌拾贰元整82.00元）。5.甲乙双方对公共能耗进行核对，甲方电表剩余电费为壹仟壹佰壹拾叁元柒角捌分（1113.78元）。6.甲方预交自2017年3月31日起之后的员工保险为贰仟壹佰零陆元整（2106.00元），甲方替乙方预交义莎科技14个车位款合计金额为贰万捌仟元整（28000.00元）。7.上述费用经核算，①、甲方预收费用合计为壹拾肆万陆仟柒佰肆拾伍元整（146745.00元）；②、甲方应收+未收+预交费用合计金额为伍拾万零陆仟捌佰壹拾壹元柒角捌分（506811.78元）。②减①金额为叁拾陆万零陆拾陆元柒角捌分（360066.78元）。本协议签字盖章之日起，七日内结清”等。该交接协议后附附件3《截止2017年4月1日欠费物业费合计》，内容为：“房号：68#1-1-2；姓名：于新桐；单价（元/㎡）：0.8；面积：163.75；物业费（元/月）：131.00；4.1:2358；起：15.10.1”等。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.上诉人天福地物业是否有权向被上诉人于新桐主张2015年10月1日至2017年3月31日期间的物业费、感应灯费和卫生费；2.于新桐拒缴物业费、感应灯费和卫生费的抗辩能否成立。关于第一个争议焦点。首先，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”案涉《大连瓦房店香樱谷小区交接协议》中，天福地物业与案外人瓦房店嘉盛物业有限公司之间关于应收未收物业管理费和公共耗能电表剩余电费由天福地物业承接的约定，性质上符合《中华人民共和国合同法》关于债权转让的规定，并未有法律禁止转让的情形，应认定合法有效。其次，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让不发生效力。但法律行政法规对通知的具体方式没有规定，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定，是为了避免债务人重复履行、错误履行债务或加重履行债务的负担。虽然天福地物业并未提交证据证明案涉《大连瓦房店香樱谷小区交接协议》在小区内进行公示或者以合法的形式将债权转让的事实通知于新桐，但天福地物业在二审中明确其系以诉讼举证的方式将受让物业管理费和公共耗能电表剩余电费的事实通知于新桐，于新桐参加诉讼并发表质证意见，能够证明天福地物业已将债权转让事实通知了于新桐，为此，符合债权转让的规定，对于新桐发生法律效力，债权转让合法有效。第三，现于新桐欠付案外人瓦房店嘉盛物业有限公司自2015年10月1日至2017年3月31日期间的物业费2358元，债权债务关系明确，天福地物业受让该物业费债权，现要求于新桐给付2358元物业费的上诉请求，事实清楚、证据充分，依法应予支持。关于天福地物业主张的垃圾处理费72元的上诉请求。案涉《大连瓦房店香樱谷小区交接协议》中，天福地物业与案外人瓦房店嘉盛物业有限公司并未有关于垃圾处理费承接的相关约定，即便有此约定，因物业公司只是垃圾处理费的代征主体，并非欠付垃圾处理费债务人的债权人，进而无权转让，受让的物业公司亦无权主张。关于天福地物业主张的感应灯费98元的上诉请求。天福地物业承接的是《大连瓦房店香樱谷小区交接协议》中约定的公共耗能电表剩余电费，但无据认定该剩余电费即为感应灯费，且天福地物业并未提供证据证明《都市阳光·香樱谷项目前期物业服务合同》中关于“物业管理区域内的公共水电能耗按实分摊”的具体标准，故本院对天福地物业的该项请求，依法不予支持。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第八十二条规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”关于于新桐称安保形同虚设，卫生未达到合同约定的标准，服务不到位的问题。物业公司对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，上诉人等业主也可以根据物业服务合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至提议终止合同并选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。当然，物业公司人也应虚心听取上诉人等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。关于于新桐称案涉小区私搭乱建的问题。由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对私搭乱建行为进行处罚，也无权拆除违章搭建，于新桐如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业费的理由。关于于新桐称物业公司违法将公共用地改为收费停车场的问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，除属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地之外，建筑区划内的道路、绿地，属于业主共有。如果于新桐所述的该节事实成立，其有权与其他业主采取适当方式行使共有权利，但因与本案非同一法律关系，本院不予处理。综上所述，天福地物业的上诉请求部分成立，予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初4792号民事判决第二项；二、变更瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初4792号民事判决第一项为于新桐在本判决生效后十日内向大连天福地物业管理有限公司支付自2015年10月1日起至2018年12月31日止的物业服务费5109元、卫生费84元，合计5193元；三、驳回大连天福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元（大连天福地物业管理有限公司均已预交）,由于新桐承担。本判决为终审判决。审判长  刘勇峰审判员  王家永审判员  李淑红二〇一九年十一月二十八日书记员  姜 珊