镇江市润州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1111民初4128号 原告（反诉被告）：上海龙迈房地产经纪有限公司，住所地上海漕河泾开发区新经济园民益路201号12幢402-304室，统一社会信用代码913101170608942533。 法定代表人：谢炳国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘忠，江苏国美律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡月瑶，女，汉族，1975年3月7日生，住江苏省句容市。 委托诉讼代理人：刘向阳、韦伟，江苏瀛镇律师事务所律师。 原告上海龙迈房地产经纪有限公司与被告胡月瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序。公开开庭进行了审理。原告上海龙迈房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人潘忠、被告胡月瑶的委托诉讼代理人刘向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海龙迈房地产经纪有限公司诉称：2014年3月27日，原告与徐日松签订租赁合同。合同约定，原告将位于镇江国信宜和不夜街内的11幢1-2层110室、2层102、103、106、107、201室出租给徐日松，租赁期限8年，自2014年8月1日起至2022年7月31日止，装修免租期为12个月。前4年租金标准为每月39988元，第5-8年租金为每月43988元，每3个月为一个支付周期，首期支付时间为2014年3月1日，以后每期租金须于支付周期开始前1周内支付等内容。合同签订后，徐日松将承租的房屋交由被告开设润州区鱼小魅餐厅。现请求法院判决被告向原告支付自2016年8月1日起至2018年10月31日止拖欠的租金1091676元及自2016年8月31日起至2018年11月30日止的公共能耗费9394元，合计1101110元。同时驳回被告主张的租赁合同在2016年8月1日已经解除的反诉请求。 被告胡月瑶辩称：被告的丈夫徐日松代被告与原告签订租赁合同系事实。被告作为润州区鱼小魅餐厅的经营业主实际承租上述房屋。2017年11月24日，被告通过邮寄方式向原告发函要求解除合同，但信件被退回。2017年11月30日，被告再次以邮寄方式向原告方发出通知要求解除合同，但信件被以“原址无此人”为由退回。现请求法院驳回原告的诉讼请求。同时请求法院确认原、被告的租赁合同在2016年8月1日已经解除，被告不需要支付该日期后的房屋租金。 经审理查明：2013年7月29日，原告与镇江国信嘉源房地产开发有限公司签订委托招商运营管理合同。合同约定，由原告负责对包括本案涉案房屋在内的国信宜和项目进行招商、运营等工作。2014年3月27日，原告与被告丈夫徐日松签订租赁合同。合同约定，原告作为出租人将位于镇江国信宜和不夜街内的11幢2楼102室、103室、106室、107室、201室、110室、11幢1楼110室（合计约998.34平方米，其中110室1、2楼面积为252.43平方米）出租给徐日松，租赁期限自2014年8月1日起至2022年7月31日止，前四年租金标准为每月39988元，后四年租金为每月43988元，租金按三个月为一个支付期，先付后租；公共能耗费为0.35元/月/平方米；变更或解除本合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方书面提出等内容。合同附件还约定原告承诺在2014年8月1日前撤除镇江国信宜和不夜城广场售楼处，若未能兑现租金按9折支付，直至条件兑现等内容。协议签订后，上述承租房屋由被告经营润州区鱼小魅餐厅。原告曾于2016年7月向法院起诉要求被告支付截止到2016年7月31日的租金、以及截止到2016年8月30日的公共能耗费。后法院判决被告支付原告上述期间的租金及公共能耗费。2017年11月24日，被告以邮政特快专递方式按原告工商登记的住所也是生效诉讼文书载明的原告地址即上海漕河泾开发区新经济园民益路201号12幢402-304室，向原告发出解除租赁合同的书面通知。该信件因“原址无此人”而退回。2017年11月30日，被告再次以特快专递方式向原告方发出通知，要求解除合同。但该信件仍以“原址无此人”退回。后上述租赁房屋除11幢1层110室外，其余房屋被告不再使用。镇江国信宜和不夜城广场售楼处于2016年底整体拆除。2018年8月，原告诉至本院。审理中，原告称未收到被告邮寄的解除合同的通知。被告承认租赁合同系由其丈夫代为签订。由于双方意见不一，调解不成。 上述事实，有原告提供的城市商品房屋初始登记证六份，委托招商运营管理合同及补充协议一份，租赁合同一份，（2016）苏1111民初2282号判决书一份，（2017）苏11民终388号判决书一份，售楼部拆除协议一份、被告提供的单号为1016596025126的邮政特快专递信封及通知一份，单号为1016596033626的邮政特快专递信封及通知一份、企业信用信息公示系统打印件一份，以及原、被告的陈述予以证实。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2017年11月24日，被告以特快专递方式向原告发出解除租赁合同书面通知的事实清楚。虽然原告称未收到该通知，该通知亦被以“原址无此人”的理由退回，但被告邮寄的地址是原告工商登记的住所也是生效诉讼文书确认的原告地址，应认定被告该解除租赁合同的书面通知即以非对话方式作出的意思表示已送达到原告。原、被告的租赁合同已解除。本院考虑到邮件的在途时间故酌情确定送达到的时间亦即租赁合同解除的时间为2017年11月25日。被告反诉要求确认租赁合同于2016年8月1日解除的意见，无证据证明，本院不予以采纳。 承租人应当按照约定的期限支付租金。原、被告于2014年3月27日签订房屋租赁合同，合同约定了租金、公共能耗费的数额；2016年8月1日后的租金、2016年8月31日后的公共能耗费，被告未再向原告支付过；2017年11月24日，被告以特快专递方式向原告发出解除租赁合同的书面通知；被告仍使用11幢1层110室的事实清楚。现原告要求被告支付2016年8月1日起的租金、2016年8月31日起的公共能耗费的诉讼请求，符合双方合同的约定，依法应予支持。但租金、公共能耗费应计算至原、被告租赁合同解除之日止。因镇江国信宜和不夜城广场售楼处于2016年底整体拆除。故2016年8月至2016年年底的租金应按九折计算。原告要求租金、公共能耗费应计算至2018年10月及11月底的意见，没有事实依据。故对原告要求上述费用计算至2018年10月及11月底的意见，本院不予支持。故租金的数额应为613149.33元（39988元/月×5个月×0.9＋39988元/月×10个月＋39988元/月÷30天×25天＝613149.33元）；公共能耗费的数额应为5183.05元（0.35元/月/平方米×998.34平方米×14个月＋0.35元/月/平方米×998.34平方米÷30天×25天＝5183.05元）。租赁合同解除后，被告仍然使用11幢1层110室，故被告应当参照租赁合同约定的租金及公共能耗费的标准支付该房屋的使用费及公共能耗费至2018年10月31日。故使用费的数额应为56621.35元（39988元/月÷998.34平方米×126.215平方米×11个月＋39988元/月÷998.34平方米×126.215平方米÷30天×6天＝56621.35元）；公共能耗费的数额应为494.76元（0.35元/月/平方米×126.215平方米×11个月＋0.35元/月/平方米×126.215平方米÷30天×6天＝494.76元）。综上，租金及使用费为669770.68元，公共能耗费为5677.81元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条之规定，判决如下: 一、被告胡月瑶于本判决生效后十日内支付原告上海龙迈房地产经纪有限公司租金669770.68元、公共能耗费5677.81元，合计675448.49元。 二、驳回原告上海龙迈房地产经纪有限公司其他诉讼请求。 三、驳回被告胡月瑶的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费14710元，反诉费7355元合计22065元，由原告负担5685元、被告负担16380元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知） 审 判 长  金之祥 人民陪审员  邓玉阳 人民陪审员  黄 丹 二〇一九年二月二十五日 书 记 员  林 洁