广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初18012号原告：温羽虹，女，1966年3月16日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，广东广之洲律师事务所律师。被告：广州市大洋房地产开发公司，住所地广州市越秀区人民中路同乐路10号。法定代表人：肖卫中。委托诉讼代理人：丁剑清，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梓湘，北京市中伦（广州）律师事务所律师。原告温羽虹与被告广州市大洋房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王美舟，被告委托诉讼代理人丁剑清、张梓湘均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付迟延交楼违约金（按每日万分之二的标准，以总房款4738193元为本金，从2017年5月2日计至2017年7月21日止）。事实和理由：2015年11月25日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的广州市越秀区太平沙XX号XX02房，被告应于2017年5月1日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的万分之二支付违约金等。合同签订后，原告支付了全部购房款，但被告逾期未取得房屋验收合格文件，也未出示上述验收文件的原件，已构成违约。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告与原告就收楼时间通过电话预约达成新的合意，经过了要约承诺的磋商过程，双方应受新收楼时间合意的约束，被告并未违反该合意，无需承担违约责任。按照电话预约的时间收楼，是商品房预售合同交易的惯常做法。本案中，原告收到被告2017年4月26日发出的通知后，选择哪一段时间办理收楼手续，是其意思自治的结果，原告可选择2017年5月1日之前，也可以选择2017年5月1日之后。二、根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的规定，原告接收了涉讼房屋，不得再向被告主张逾期交房的违约责任。三、原告无主张逾期交房违约金的合同依据。原告收到收楼通知书后未在约定时间内对收楼时间提出异议。预售合同已约定原告不能以“交付时房屋未达到法定交付条件”为由主张违约金。另，原告主张违约金的截止日期为2017年7月21日，但原告在2017年6月10日已签署收楼确认书，原告主张的违约金没有依据。经审理查明：2015年11月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方所购商品房为XX苑XX层XX02号房，房屋地址：越秀区太平沙XX号XX02房，用途为住宅，合同约定建筑面积共144.1362平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米42826.09元，总金额4738193元。交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定，甲方应当在2017年5月1日前将房屋交付乙方使用，如未能按规定的期限交房，甲方应自合同约定的交付日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。本条约定违约金总额以不超过已付房价款的5%为上限。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付等。该合同附件七的补充协议约定：第四条房屋的交付使用:4.双方同意如甲方在本合同第十三条约定房屋交付使用期限前已取得该房屋建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、《规划验收合格证》、《建设工程消防验收合格意见》或者备案凭证，在确保安全的情况下乙方同意接受该房屋。乙方保证日后不以该房屋未符合本合同第十二条、第十五条约定交房条件为由甲方主张任何权利等。合同签订后，原告向被告付清了购房款4738193元。被告与原告预约由原告在2017年5月26日下午14时办理收楼手续。2017年6月10日，被告与原告签署《XX苑（二期）收楼确认书》，将涉讼XX02房移交给原告。2017年10月30日，被告取得XX苑楼盘的《竣工验收备案表》。本院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。上述合同约定的交楼条件低于法定条件，被告直至2017年10月30日才取得涉讼楼盘的《建设工程竣工验收备案表》，其在交楼时还不具备法定的交楼条件，应承担逾期交房的违约责任。鉴于原告在涉讼房屋尚未符合法定交楼条件的情况下，于2017年6月10日接收了涉讼房屋，应视为对交楼标准的让渡。虽原告主张其于2017年7月21日才接收涉案房屋，但并未提供能够证明其主张的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院不予采信，故被告应向原告支付从2017年5月2日至2017年6月10日止的逾期交房违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市大洋房地产开发公司一次性向原告温羽虹支付自2017年5月2日起至2017年6月10日止的逾期交房违约金（每日按已付房款4738193元的0.02%计付）；二、驳回原告温羽虹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1719元,由原告温羽虹负担50元，被告广州市大洋房地产开发公司负担1669元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  陈遂莞人民陪审员  周跃新二〇一九年二月二十六日法官助理何婧书记员韩俊彦