宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0203民初10474号 原告：上海万科物业服务有限公司宁波分公司，统一社会信用代码913302126620927848。住所地：宁波市鄞州区钱湖北路69弄28号—2室。 法定代表人：朱卫红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈亚飞，执业证号13302201010780368，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙冰慧，执业证号13302201611633600，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：宁波市海曙区集士港镇董家桥村股份经济合作社，统一社会信用代码91330212MA282FAH2B。住所地：宁波市海曙区集士港镇董家桥村井亭张7号。 法定代表人：董红存，社长。 委托诉讼代理人：诸文敏，宁波市便民法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：徐亦维，宁波市便民法律服务所法律服务工作者。 第三人：宁波攸品邻里商业管理股份有限公司，统一社会信用代码9133021207490968XE。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道贸城西路157号1B09室。 法定代表人：张时光，董事长。 委托诉讼代理人：张英，执业证号13302200911458931，浙江导司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：劳双双，执业证号13302201611943401，浙江导司律师事务所律师。 原告上海万科物业服务有限公司宁波分公司诉被告宁波市海曙区集士港镇董家桥村股份经济合作社物业服务合同纠纷一案，原告于2018年8月7日诉至本院，本院于同日立案受理后，先依法适用简易程序，由审判员张频波独任审理，经被告申请，本院追加宁波攸品邻里商业管理股份有限公司为本案第三人，参加本案诉讼，先后于2018年9月21日、11月6日、12月11日三次公开开庭进行审理。后转为普通程序，依法组成合议庭，并于2019年2月22日再次公开开庭审理。原告委托代理人孙冰慧，被告委托代理人诸文敏、徐亦维，第三人委托代理人张英均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告起诉称：2010年10月28日，原告与宁波万港房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对坐落于宁波市鄞州区董家桥村的“金色城市”（现为宁波市海曙区董家桥村）提供前期物业管理服务。原告根据合同约定进场，并提供物业服务至今。被告系广盛路550、552、556、558、560、562、564、566、568、570、572、574、576、578、580、582、584、586、588、590、592号及布政西路356、358、360、362、364、366、368、370、372、374、376、378、380、382、384、386、388、390、392号物业的业主。原告曾多次要求被告支付上述物业的物业服务费，但被告一直未支付。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。请求依法判令被告立即向原告支付自2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费用376318.50元，并支付自2016年1月1日按中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍计算至实际履行之日的逾期付款违约金86067元。审理中，原告从友善角度考虑，放弃向被告追索违约金的诉讼请求。 被告答辩称：1.本案诉争的商业用房至今产权不明，被告未与开发商签订过商品房买卖合同，也未签订过任何物业服务合同。为此，原告的诉讼无法律依据；2.原告的所谓催款邮函被告也从未收到过；3.诉争的商业用房其实际物业服务全部委托给了第三人；4.抗辩物业费太高，请求调整。综上所述，原告所诉既无法律依据，又未实际服务。故原告的诉讼请求均不能成立，请求法院依法查明事实，驳回原告的所有诉讼请求。 第三人答辩称：一、涉案商业用房系原开发商无偿提供给被告。因此，开发商与被告之间的法律关系不同于普通的商品房买卖合同关系，被告也不应适用开发商与原告签订的《前期物业服务合同》。首先，根据原告提供的《鄞州区董家桥村2号居住地块投资建设要求》证明，涉案商业用房系原开发商在竞买董家桥村2号地块时根据人民政府的投资建设要求而无偿提供给被告，目前涉案商品用房已经交付使用，但是房屋产权证书开发商至今仍未提供。其次，根据《前期物业服务合同》，第三人提出以下异议：1.该份合同期限自2010年10月29日起至2015年10月28日止，合同已经在2015年10月28日终止。2.合同第七条约定，业主应于房屋交付的次月起交纳物业服务费用。根据此规定，第三人于2014年7月1日开始承租涉案商业用房，而之前原告万科物业也从未向被告董家桥村主张过任何费用。因此，从合理性角度推断，原告目前却主张自2016年1月1日的物业服务费不合逻辑。3.合同第四十四条约定，甲方（开发商）与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定内容。而本案中，被告无论和开发商还是和原告之间，均未签订过任何的物业买卖和物业服务合同。因此，根据合同相对性原则，原告的主张也无任何的合同依据。再次，根据权利、义务对等的原则，原告从未向涉案商业用房提供过任何的物业服务。二、第三人和被告的《鄞州区董家桥村商铺租赁合同》中对物业收费事项并未进行约定。第三人承租董家桥村包括案涉商业用房在内的商铺，前述商铺租赁合同第1-11条约定：“该物业由乙方（攸品邻里公司）成立专业招商管理队伍负责物业招商、经营并统一管理，因部分承租物业与万科物业有关，甲方（董家桥村）应配合乙方协调好与万科物业之间的关系。”首先，在第三人承租案涉商业用房之前，原告和开发商之间的前期物业服务合同在2010年就签订了，但是原告从未向被告催讨过任何的物业服务费，目前却主张物业服务费完全不合理。其次，前述商铺租赁合同对于物业收费事项并未进行约定，因第三人对外进行转租，因此，商铺租赁合同约定了由第三人成立专业的招商管理队伍负责物业招商、经营并统一管理，从字面意思结合实际工作，该条款包含两方面的内容：一方面，由第三人负责招商工作，引进次承租人经营商铺；另一方面，经营的商铺由第三人成立管理队伍进行安保、保洁、维修等物业服务相关工作。再次，该份《鄞州区董家桥村商铺租赁合同》当时也是人民政府备案的，假设涉及向万科物业交纳物业费的事宜，势必会在租赁合同中进行约定，因为这直接关系到租金及相关成本。三、原告从未向案涉商业用房提供物业服务工作，第三人自行成立管理队伍及委托第三方开展各项物业服务和维修等各项工作。首先，第三人承租案涉商业用房在内的商铺后，组织成立的专门的商管队伍负责具体的安保、保洁、维修等物业服务相关工作。其次，第三人为此专门招聘了具体的物业经理、物业主管、万能工、保安、保洁等人员。后期在实际经营过程中，为了更好的为承租商户提供服务，第三人又将涉案商业用房在内的日常保洁服务工作委托第三方进行维护；委托第三方进行生活垃圾清运、代运；委托第三方进行污水管道疏通清洗等；同时，也在公共区域购置了大量的设施设备（如垃圾桶）和进行维修（玻璃维修、花坛修整等）。再次，实际经营过程中，承租商户李雪英承租了广盛路574-580号的E20、E21商铺，由于管道问题导致商铺漏水，原告不但未承担维修义务，造成租赁商户的屋面、地板、墙面等破损，而且经第三人多次联系却不给第三人的维修工作提供便利，为此，第三人只能对徐雪英的商铺漏水的装修及装饰损失以租金折扣作为补偿，金额高达三万多。综上，原告的主张无任何的事实和法律依据，请求法院驳回原告的各项诉请。 原告为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据，经被告和第三人质证，本院做如下认定： 证1.《前期物业服务合同》一份，拟证明2010年10月28日，原告与宁波万港房地产开发有限公司签订服务期限为2010年10月29日起至2015年10月28日止的《前期物业服务合同》一份，双方就物业服务费用进行了具体约定的事实。经质证，被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为被告未曾向宁波万港房地产开发有限公司购买过任何房产，证据1对被告无拘束力。第三人对真实性无异议，对证明内容有异议，认为违约金条款不能适用，2015年10月28日止效力已失去。经审核，本院对真实性予以认定。 证2-1.《鄞州区董家桥村2号居住地块投资建设要求》一份，拟证明2009年11月22日鄞州区人民政府对董家桥村2号居住地块提出建设要求，竞得人须无偿向被告提供沿商贸路自北向南层高在5.2米以上、按底层建筑面积计算2500平方米的商业用房。 证2-2.《国有建设用地使用权出让合同》一份，拟证明宁波市国土资源局于2010年1月8日将鄞州区董家桥村2号居住B-1、B-2地块出让给万港房地产的事实。 证2-3.《金色城市一期移交商业清册》一份，拟证明万港房地产于2013年7月29日将金色城市一期商铺移交给董家桥村经济合作社(被告方由被告前任法定代表人陈志光签收)的事实。 证2-4.《鄞州区董家桥村商铺租赁合同》及商铺面积确认书各一份，拟证明被告将金色城市一期取得的于2014年7月1日起出租商铺给本案第三人的事实。 以上四份证据拟共同证明被告系本案物业的业主的事实。经质证，被告对证2-1、证2-2、证2-3、证2-4的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证据的证明对象有异议,认为被告是无偿取得商铺，尚未取得开发商发票和进行产权登记。第三人的质证意见与被告相同。经审核，本院对证2-1、证2-2、证2-3、证2-4的真实性、合法性、关联性及证明对象予以认定。 证3.收费通知单21份、快递面单一份、快递物流信息查询单一份，拟证明原告向被告催收2016年1月至2017年6月期间的物业费的事实。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，被告未曾收到过任何收费通知单，且快递面单中收件人单位名称为“宁波市鄞州区董家桥村民委员会”，非本案被告。第三人认为不清楚，也与己方无关。经审核，本院对真实性予以认定，对关联性不予认定。 证4.金色城市欠缴物业费明细、服务中心业主欠费滞纳金计算表各一份，拟证明被告在2016年1月至2018年12月期间欠缴原告物业费376318.5元、违约金86067.0元的事实。经质证，被告对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，证据4中“业主姓名”一栏中均为“董家桥村委会”，非本案被告宁波市海曙区集士港董家桥村股份经济合作社。第三人认为系原告单方制作，对真实性、合法性、关联性均有异议。经审核，本院认为此系原告单方制作，仅可提供计算方式，但不能作为证据使用，故本院不作认定。 证5.《受理案件通知书》一份，拟证明原告曾于2017年5月19日向法院提起诉讼的事实。经质证，被告及第三人对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。经审核，本院予以认定。 证6.项目概况（金色城市商品房项目实测建筑面积数据表）一份、百度地图截图一份。证明广盛路550、552、556、558、560、562、564、566、568、570、572、574、576、578、580、582、584、586、588、590、592号及布政西路356、358、360、362、364、366、368、370、372、374、376、378、380、382、384、386、388、390、392号物业位于金色城市小区范围。被告及第三人对真实性无异议，对证明对象有异议。经审核，本院予以认定。 证7-1.绿化保养承包合同三份及证明、绿化养护费用部分付款凭证，证明原告作为本案涉及物业的物业服务企业，为被告提供绿化养护服务的事实； 证7-2.清洁服务承包合同书、证明、生活垃圾清运、代运协议、保洁费用付款凭证，证明原告作为本案涉及物业的物业服务企业，为被告提供保洁服务的事实； 证7-3.安全员执勤情况记录表、巡更打卡记录表、监控视频截图，证明原告作为本案涉及物业的物业服务企业，为被告提供安保服务的事实； 上述证据共同证明原告承租物业后由原告开展物业服务工作的事实。经质证，被告及第三人对真实性无异议，对证明对象有异议。经审核，本院予以认定。 证8.工程施工合同二份、记账凭证、同城业务来账回单、发票、工程施工验收检查表，证明原告作为本案涉及物业的物业服务企业，为本案涉及商铺店面门口提供路砖修补、商铺污水管网的清掏服务的事实。经质证，被告及第三人对真实性无异议，对证明对象有异议。经审核，本院予以认定。 证9.公共区域电费记账凭证及交纳凭证，证明原告作为本案涉及物业的物业服务企业，支付涉案物业区域路灯电费的事实。经质证，被告及第三人对真实性无异议，对关联性有异议。经审核，本院对真实性予以认定。 证10.金色城市设备运行管理协议书二份、设备运行费用付款凭证，证明原告作为本案涉及物业的物业服务企业，为涉案物业配备各项设备（包括供配电系统、安防系统、安防系统、消防系统、给排水系统等）运行系统的事实。经质证，被告及第三人对真实性无异议，对关联性有异议。经审核，本院对真实性予以认定。 证11.微信聊天记录二张，证明本案涉及物业租户电路出现问题，原告员工及时为其提供物业服务的事实。经质证，被告及第三人有异议。经审核，本院不予认定。 证12.关于万科金色城市前期物业服务收费标准的批复一份，证明本案涉及物业的收费合理的事实。经质证，本院予以认定。 证13.装修管理服务协议和关于规范商铺装修、广告安装的要求各一份，证明原告作为本案涉及上铺的物业服务企业，对商铺的装修事项进行监督管理的事实。经质证，被告及第三人对真实性无异议，对关联性有异议。经审核，本院对真实性予以认定。 证14.照片一张，证明布政西路366号商铺租户对原告物业服务满意赠送锦旗的事实。经质证，被告及第三人对真实性无异议，对关联性有异议。经审核，本院对真实性予以认定。 证15.建设工程规划许可证（副本）、项目概况各一份，证明本案所涉物业服务总面积的事实。经质证，被告及第三人对真实性无异议，对关联性有异议。经审核，本院予以认定。 证16.宁波万港房地产开发有限公司情况说明一份，证明开发商将本案所涉物业服务区域全部委托原告服务的事实。经质证，被告及第三人对真实性有异议，认为这是原告为胜诉向开发商要求的。经审核，本院对真实性予以认定。（但该证据系本院审理中原告向开发商要求后出具，故说明上也无落款时间。） 被告为证明其辩称主张，向本院提供了以下证据，经原告与第三人质证，本院做如下认定： 证1.《鄞州区董家桥村2号居住地块投资建设要求》一份，拟证明董家桥村股份经济合作社的商业用房系地块竞得人无偿提供，被告与宁波万港房地产开发有限公司之间不存在买卖关系。经质证，原告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为无偿提供商业用房不代表无偿提供物业服务，不免除被告支付物业费的义务。第三人无异议，经审核，本院对真实性予以认定。 证2.《鄞州区董家桥村商铺租赁合同》及补充合同各一份，拟证明第三人在2014年7月1日至2034年6月30日期间承租董家桥村商铺，期间由第三人负责物业招商、经营并统一管理的事实，被告无缴纳物业费的义务。经质证，原告对真实性无异议，对证明对象有异议，认为第三人虽为房屋承租人，但非物业管理人，证据2不能证明第三人在原告提供物业服务期间自行进行了物业管理。第三人对真实性无异议，但认为该合同未约定物业费的事项。经审核，本院对真实性予以认定。 第三人为证明其诉称主张，向本院提供了以下证据，经原、被告质证，本院做如下认定： 证1.日常保洁服务合同四份，补充协议、发票、银行回单凭证、情况说明各一份，证明第三人承租房产后，由攸品邻里公司及委托第三方开展日常保洁服务工作的事实。经质证，原告表示不清楚，对真实性无异议，关联性有异议。被告无异议。经审核，本院对真实性予以认定。 证2.劳动合同二十份、返聘协议六份，证明第三人自己聘请员工为涉案房产在内的万金项目提供安保、保洁、商管、万能工维修等综合服务。经质证，原告表示不清楚，对真实性无异议，关联性有异议。被告无异议。经审核，本院对真实性予以认定。 证3.员工薪资明细表一份，证明第三人前述员工的薪资费用支出。经质证，原告表示不清楚，对真实性无异议，关联性有异议。被告无异议。经审核，本院对真实性予以认定。 证4.生活垃圾清运、代运协议三份、银行回单凭证一份、发票一份，证明第三人为涉案房产在内的项目提供的污水管道疏通的费用支出。经质证，原告表示不清楚，对真实性无异议，关联性有异议。被告无异议。经审核，本院对真实性予以认定。 证5.污水管道疏通清洗合同书二份、银行回单凭证一份、发票一份，证明第三人为涉案房产在内的项目提供的污水管道疏通的费用支出。经质证，原告表示不清楚，对真实性无异议，关联性有异议。被告无异议。经审核，本院对真实性予以认定。 证6.发票一张，证明第三人为涉案房产项目购买的垃圾桶支出和玻璃维修费支出。经质证，原告表示不清楚，对真实性无异议，关联性有异议。被告无异议。经审核，本院对真实性予以认定。 证7.租赁合同及商业管理服务协议三份、补充协议一份，证明第三人对涉案房产提供出租和商业管理服务（包括安保、保洁、公共区域及公共设施设备的维修、保养等服务）。同时次承租人徐雪英承租的商铺出现漏水，原告方既未提供维修服务，也未能给攸品邻里公司的维保工作提供便利，导致第三人只能以租金抵扣次承租人的维修损失的事实。经质证，原告表示不清楚，对真实性无异议，关联性有异议。被告无异议。经审核，本院对真实性予以认定。 证8.营业执照一份，证明第三人有物业管理经营范围的事实。经质证，原告表示不清楚，对真实性无异议，关联性有异议。被告无异议。经审核，本院对真实性予以认定。 证9.情况说明一份、租赁合同三份等，证明出现漏水后，原告来查漏，但此后又未及时修复，造成商铺经济损失的的事实。经质证，原告对真实性、关联性、合法性均有异议。当时已查明是商铺管道接错，误将粪管接入污水管而造成堵塞漏水的。经审核，本院对真实性予以认定。 本院经审理，结合原、被告的陈述和相应的证据的认证，对本案的事实认定如下： 涉案房屋系宁波万港房地产开发有限公司依鄞州区人民政府于2009年11月27日作出的《鄞州区董家桥村2号居住地块投资建设要求》而无偿提供给原告的。2010年10月28日，原告与宁波万港房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份。该合同第一条约定，由原告负责宁波市鄞州区（现行政区划变更为海曙区）董家桥村“金色城市”（现为宁波市海曙区董家桥村）建筑面积共计232963平方米的前期物业管理服务，具体物业管理区域：东至广善路，南至四明路，西至商贸路，北至风棚碶河，规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二，（注：该附件二“物业构成明细中移交了高层住宅24幢计157000㎡、车库2幢计56000㎡、幼儿园1幢计4100㎡，无商业用房的移交）；第六条约定，住宅物业服务费2.50元/月/㎡，商业物业服务费4.00元/月/㎡，每半年交纳一次。第四十一条约定：“本合同期限自2010年10月29日起至2015年10月28日止。但在本合同期限内，业委会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。”第四十二条约定：“本合同期满，业主大会尚未成立的，本合同自动延续。”合同签订后，原告即进驻“金色城市”小区，并进行物业管理服务。该小区截止本院判决前，尚未成立小区业主委员会。2013年7月29日，宁波万港房地产开发有限公司制作的《金色城市一期移交商铺清册》一份，写明了移交给被告各商铺的面积，合计2508.79平方米。2014年6月20日，被告与第三人订立的《董家桥村商铺面积确认书》再次确认了涉案商铺面积为2508.79平方米的事实。2014年6月27日被告与第三人签订《鄞州区董家桥村商铺租赁合同》一份，约定租赁期限20年，自2014年7月1日至2034年6月30日，同时约定租赁期间由第三人负责物业招商、经营和统一管理。第三人承租案涉商业用房在内的商铺后（第三人将向被告租赁的商铺命名为万金项目，具体包括香雪路、惠兰璐、春华路、广盛路、云霞路、汇南路及布政西路），组织成立的专门的商管队伍负责物业服务相关工作。其次，第三人为此专门招聘了具体的物业经理、物业主管、万能工、保安、保洁等人员。后期在实际经营过程中，为了更好的为承租商户提供服务，第三人又将涉案商业用房在内的日常保洁服务工作委托第三方进行维护。原告曾于2017年4月14日以邮政快递至董家桥村委会的形式向被告邮寄《收费通知单》21份，催讨2016年1月至2017年6月的物业欠费，但被告仍未向原告缴纳物业费，原告经自行催讨未果，遂于2018年7月诉至本院，请求依法解决。2019年2月22日庭审中，原告陈述开发商宁波万港房地产开发有限公司已向原告支付了涉案商铺2015年12月31日前的物业费用。审理中，因各方各执己见，故调解不成。 本院认为：本案中，被告及金色城市小区其他业主尚未经业主大会或者业委会选聘物业服务企业，开发单位与原告签订《前期物业服务合同》不违反法律法规的禁止性规定，为合法、有效合同，该合同对业主及合法占有房屋者均具有约束力。本案中，虽涉案房屋非被告向开发单位购买取得，但是就物业收费问题而言，其与基于买卖合同而取得的房屋不存在差别。物业服务企业收取物业费的前提是其在物业服务期间按照物业服务合同的约定履行了物业管理义务，其与业主是否购买取得房屋不存在因果关系。另外，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条第二款的规定，“基于房屋买卖等民事行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。”可见，法律对业主的认定并不局限于房屋买卖行为，涉案商品房至今虽未办理产权登记，但已被被告合法占有，并于2014年7月1日起实际出租给第三人并收益，租期20年。同时，该份商铺租赁合同中约定“甲方（注：被告）应配合乙方（注：第三人）协调好与万科物业之间的关系”。可见，被告明知本案涉案商铺已经接受了原告的物业服务的事实，原告也已向本院提供了物业服务的相关证据，被告或房屋承租人（本案第三人）应履行义务，依约向原告交纳物业费用。但被告拒不支付物业费用，显属违约，应承担相应的民事责任。第三人主张其自承租房屋后，由自己及委托第三方开展物业服务工作。虽然第三人的营业执照中明确载明其具有物业管理的经营范围，但是原告系涉案商品房经过备案的物业服务企业，第三人无权脱离原告委托第三方物业服务企业对小区进行物业服务，涉案小区尚未成立业主委员会，使用的合同尚为《前期物业服务合同》，根据《宁波市前期物业管理招标投标实施办法》第五条之规定，前期物业服务企业需有相应的资质，并经主管部门备案，并非任何企业都可以成为小区的物业服务企业。第三人与第三方签订的服务合同应当理解为专项清洁服务的合同，并不意味着其不用交纳物业费。鉴于第三人承租涉案商品房后自行开展了商铺部分清洁服务等工作，且被告与第三人认为原告的物业服务存在瑕疵且收费过高，依据《前期物业服务合同》所反映，该小区住宅物业服务费为2.50元/月/㎡，而原告为涉诉商铺所做的物业服务并不多于住宅，且商铺物业服务工作另有第三人参与和付出，《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十条又明确：“物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则”，故本院依据权利与义务相一致及公平原则，酌情将原告的物业收费标准由4元/月/㎡降低至2.6元/月/㎡，即涉诉商铺2016年1月1日至2018年12月31日的物业费按234822.74元（2.6元/㎡/月×2508.79㎡×36个月）计算。对日常维修费《前期物业服务合同》中并无约定，现原告依据2002年实施的《宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和公用设施日常维修收费办法》，要求被告支付的日常维修费15052.74元（2元/年/㎡×3年×2058.79㎡），因上述办法已于2018年1月1日废止，而2017年10月13日颁发的《宁波市物业服务收费管理实施办法》已规定：“2011年4月1日（含）以后新建普通住宅小区物业服务项目，不得向业主收取日常维修费”，“本办法自2018年1月1日起实施”。经审查，开发商于2013年7月29日向被告移交商铺，原告对被告的物业服务应在2011年4月1日以后，故被告应支付给原告的日常维修费为10035.16元（2016年1月1日—2017年12月31日共2年×2元/年/㎡×2508.79㎡），并确定应由被告向原告交付。被告支付物业费用后，可自行与第三人协商该交付费用的归责或另行依法解决。综上，现根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下： 一、被告宁波市海曙区集士港镇董家桥村股份经济合作社应向原告上海万科物业服务有限公司宁波分公司支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费234822.74元，该款在判决生效之日起七日内一次性付清。 二、被告宁波市海曙区集士港镇董家桥村股份经济合作社应向原告上海万科物业服务有限公司宁波分公司支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的日常维修费10035.16元，该款在判决生效之日起七日内一次性付清。 三、驳回原告上海万科物业服务有限公司宁波分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5788元，由原告上海万科物业服务有限公司宁波分公司负担2000元，由被告宁波市海曙区集士港镇董家桥村股份经济合作社负担3788元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本页无正文 审 判 长 张 频 波 人民陪审员 孙 南 屏 人民陪审员 张 爱 华 二〇一九年二月二十八日 代书 记员 江汪天宇 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。