北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初22998号原告：齐建，男，1987年11月22日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：谢雪梅，北京兴尚律师事务所律师。被告：赵小光，男，1966年4月6日出生，汉族，无业，住河北省固安县。委托诉讼代理人：李德伟，北京市国乐律师事务所律师。原告齐建与被告赵小光土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐建及其委托诉讼代理人谢雪梅、被告赵小光及其委托诉讼代理人李德伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告齐建向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于北京市大兴区京良路西侧厂房场地，占地面积2亩（1092.5平方米，地上物有门脸12间、一栋2层34间）的房屋的全部拆迁款2352916元归原告所有；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告赵小光于2013年4月24日与西红门镇第十经济合作社、西红门镇第拾村村民委员会签订《厂房场地租赁合同》，约定被告承租京良路西侧厂房场地，总面积2亩，租期至2033年3月31日。2016年9月8日，原告与被告签订《土地转让合同》，被告将剩余租期及地上物一次性转让给原告，转让价格280万元，同时约定原告为拆迁利益受益人。转让后，原告对地上房屋进行了重新装修改造，并加盖了部分房屋，2018年1月，原告作为被腾退人和北京欣业城镇建设投资管理有限公司、大兴区西红门镇人民政府签订了拆除腾退补偿协议，上述房屋被拆迁，原告获得腾退补偿款。被告对补偿款有异议，并通过案外人异议冻结了原告相关款项，故诉至法院，请求确认合法权益。被告赵小光辩称，不同意原告诉讼请求。齐建并未实际占有涉案款项，不能确认归其所有。齐建和赵小光签订的转让合同已经被判决无效，合同无效后的土地使用权及地上物应自动恢复至赵小光名下，拆迁款项应归赵小光所有，原告起诉没有法律和事实依据，应予驳回。本院根据双方提交的有效证据经审理查明：被告赵小光于2013年4月24日与西红门镇第十经济合作社、西红门镇第拾村村民委员会签订《厂房场地租赁合同》，约定被告承租位于京良路西北侧厂房场地，占地面积2亩，其中集体房屋建筑面积546.25平米，其余部分属于被告所有。租赁期限为2013年4月1日至2033年3月31日。2016年9月8日，原、被告签订《土地转让合同》，约定将涉案土地的剩余承租期限（17年）及地上物（1092.5平米，地上物门脸12间，一栋2层楼34间）一并转让给原告，并约定了转让的价格为280万元，同时约定原告为拆迁补偿受益人。转让款的支付方式为：146万元系直接折抵了赵小光欠齐海山的执行款，由齐建向齐海山继续支付，剩余款项通过银行转账的方式支付给赵小光本人。齐建在签订土地转让合同以后，开始以承租人身份向西红门镇第十经济合作社交纳租金，西红门镇第十经济合作社于2018年7月3日出具证明，证实赵小光将上述场地转让给齐建，村委会知情，因赵小光无能力交纳各项费用，由齐建作为承租人行使原合同全部内容，收取费用时，由村里安排专人赵勇负责通知。2018年1月31日，齐建和北京欣业城镇建设投资管理有限公司签订拆除腾退补偿协议，确认大兴区西红门镇第拾村村民委员会京良路西北侧拆除腾退面积1392.57平米，补偿总款2352916元。2018年1月30日，赵小光和齐建签订土地转让合同终止协议，约定：一、原、被告于2016年9月8日签订的土地租赁合同中承租土地2亩，租赁期限20年。二、齐建应交清租金水电等一切费用。三、赵小光同意相关拆除腾退事宜由齐建自行与项目腾退人进行协商，若需要赵小光提供证明材料，赵小光核实后为齐建办理。关于拆除腾退补偿款的分配，齐建和西红门镇第拾村村民委员会达成分割协议，确认西红门镇第拾村村民委员会房屋建筑面积546.25平米，其余1392.57平米房屋为齐建个人出资建设，房屋产权归齐建所有。同时确认西红门镇第拾村村民委员会只享有房屋的重置重新价，其他补偿款归齐建所有。庭审中，齐建提交了建房合同、装修合同、转账记录及房屋建成后的照片等证据，用以证明齐建在承租以后，自行出资建设、装修房屋情况，故地上物补偿均与赵小光无关，其表示其投资近200万元，加上村委会分得的部分，自己因拆迁腾退反而赔钱了，赵小光对原告提供的证据均不予认可。另查，赵小光曾对原、被告签订《土地转让合同》提起确认合同无效之诉，法院以转让内容不符合土地规划用途和缺少房屋准建手续被法院依法确认合同无效。2018年7月25日，本院根据案外人白建申请冻结了“赵小光”在北京欣业城镇建设投资管理有限公司的拆迁款，后因齐建上诉该案被撤销发回重审，后齐建申请执行异议，本院中止了“齐建”在北京欣业城镇建设投资管理有限公司的拆迁款的冻结措施。庭审中，赵小光主张签订协议时患有脑部疾病，且属于受胁迫状态，所签全部协议并非真实意思表示，齐建对赵小光的主张不予认可，对赵小光的该项主张，法院在判决合同无效的生效文书中未予认定。本院认为，当事人诉讼请求应有事实和法律依据。本案中，原、被告的土地租赁合同被法院生效判决确认无效，关于合同无效后的权利义务，双方存在争议，赵小光的债权人通过执行程序冻结了涉案拆迁款，导致齐建无法顺利获得拆迁款。本案的核心在于，合同无效以后，齐建作为被拆迁人获得的拆迁款应该归谁所有的问题，对此，本院有如下法律意见：首先，双方合同的本质。涉案合同虽名为土地转让合同，但却实为土地承包经营权转让和房屋买卖合同，但无论何种合同，均依法可以认定为无效。其次，关于合同无效后的法律后果。按照一般法律规定，合同无效后，原、被告应互相返还，恢复至合同履行之前的状态。但本案有不同之处：一是赵小光并非最终权益主体，本案的土地和房屋权益人（546.25平米）为村委会，村委会出具的证明及分割协议显示，村委会对于齐建承接赵小光继续承租的事实是认可的，由此可见，赵小光已经实际退出与村委会的承租关系，其以土地出租人或房屋出卖人身份主张拆迁利益有所不妥，合同无效后的返还权利主体应该是村委会并非赵小光。现村委会已经和齐建就合同无效后的返还权利义务达成协议，本院不持异议。二是赵小光诉称的自建部分是否可以返还。赵小光转让房屋之前的自建部分，因房屋已经拆迁并无直接证据，而齐建提供证据证明购买房屋以后已经进行了翻建和装修，原有房屋已不存在，相关的拆迁补偿也是依据新建后的房屋进行的评估作价，对此，村委会同样出具证明予以认可。而且，就双方签订合同的背景来看，赵小光转让房屋是在无力支付租金和水电费的条件下，双方明确约定了拆迁利益归齐建所有，视为赵小光对拆迁利益归属有所预见，不仅如此，赵小光在拆迁协议签订的前一日仍然签署合同终止协议确认拆迁利益归齐建所有，证明其对自建房屋所属利益的处分属于真实意思表示，双方买卖房屋的行为虽然无效，但法律实践中，在已经明确可以取得拆迁利益的条件下，双方对基于合同无效之后重新形成的对拆迁利益的分配方案，如不违反真实意愿，应属有效协议。况且，本案中，赵小光已经以抵债和现金的方式收到齐建280万元转让费，该转让款的数额甚至还高于齐建获得的腾退补偿款2352916元的数额，其同样无法履行返还义务。综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第五十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：确认齐建就位于北京市大兴区西红门镇第拾村村民委员会京良路西北侧房屋与北京欣业城镇建设投资管理有限公司签订拆除腾退补偿协议中的拆迁款2352916元归齐建所有。案件受理费12812元，由被告赵小光负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李新亮二〇一九年二月一日书记员  郑少杰