安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0104民初7750号 原告：上海必胜客有限公司，住所地上海市浦东新区牡丹路****，统一社会信用代码913101156073309979。 法定代表人：蒯俊，董事长。 委托诉讼代理人：韩翠银，江苏圣典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周飞，江苏圣典律师事务所律师。 被告：合肥银泰城商业管理有限责任公司，住所地，住所地合肥市政务区潜山路**会信用代码913401000709300940。 法定代表人：陈晓东，董事长。 委托诉讼代理人：吕广涛，安徽承义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘之银，安徽承义律师事务所律师。 原告上海必胜客有限公司与被告合肥银泰城商业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩翠银、被告的委托诉讼代理人吕广涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年6月1日起至2018年7月31日止的违约金335632.18元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2001年7月21日，原告与安徽银泰商业有限责任公司签订《租赁合同》一份，约定安徽银泰公司将位于中国安徽省合肥市总计使用面积为407平米的房产出租给必胜客公司使用，用于开设必胜客餐厅，租赁期限自2014年6月1日至2029年5月31日；其中合同6,13条约定，除非安徽银泰公司与必胜客公司预先协商同意，否则在此合同期内，不论有否收取报酬，均不可在房产所在物业内（含己出租给第三方经营的物业）出现包括麦当劳在内的与必胜客公司相竞争的餐厅，否则在安徽银泰公司纠正违约行为前，每年的违约金应按必胜客前一年的年营业额的30%计算。安徽银泰公司应按月向必胜客公司支付违约金或由必胜客公司直接从应付安徽银泰公司的租金中抵扣。2014年12月15日，安徽银泰公司、必胜客公司和被告合肥银泰城商业管理有限责任公司（以下简称银泰城公司）三方共同签订《租赁合同主体变更补充协议》，约定自起，前述《租赁合同》中的出租方变更为银泰城公司，原合同中安徽银泰公司所有的权利和义务由银泰城继续享有和履行。2018年6月25日，必胜客公司了解到：银泰城公司在未与必胜客公司预先协商一致的情况下，在合肥银泰城购物中心1号门内位置违约引进麦当劳餐厅，而该餐厅目前处于装修状态。为此，必胜客公司于2018年6月29日向银泰城公司正式发函，明确提醒银泰城公司己经违反了《租赁合同》第6,13条的约定，并要求银泰城公司立即纠正违约行为。2018年7月12日，必胜客公司委托江苏圣典律师事务所向银泰城公司发出律师函，要求银泰城公司纠正其违约行为。2018年7月12日，银泰城公司发出《关于合肥银泰城进驻麦当劳品牌事宜的沟通及意见函》，对于必胜客公司所提出的意见表示歉意但不认同必胜客公司的诉求。必胜客公司在合肥银泰城开设的必胜客餐厅2017年度的计租营业额为6712643.59元。按照《租赁合同》第6.13条的约定，银泰城公司应承担的（年化〉违约金的金额为2013793.077元，因此银泰城公司每月应向必胜客公司支付的违约金为167816.09元，应向必胜客公司支付的自起至7月31日止的违约金金额为335632.18元。同时，必胜客公司将另行主张后续违约金。必胜客公司认为，银泰城公司无视《租赁合同》第6.13条的约定，在未取得必胜客公司同意的情况下引进与必胜客餐厅存在直接竞争关系的麦当劳餐厅，属于严重恶意违约，依法应向必胜客公司承担违约责任。为此，特起诉至贵院，请贵院依法支持必胜客公司的诉讼请求，以维护必胜客公司的合法权益。 被告辩称：1.《租赁合同》6.13条排他条款的约定违反法律规定，属无效条款，不应得到支持。《反垄断法》第十四条规定：“禁止经营者与交易相对人达成下列垄断协议：（一）固定向第三人转售商品的价格；（二）限定向第三人转售商品的最低价格；（三）国务院反垄断执法机构认定的其他垄断协议。”第十七条规定：“禁止具有市场支配地位的经营者从事下列滥用市场支配地位的行为：……（四）没有正当理由，限定交易相对人只能与其进行交易或者只能与其指定的经营者进行交易”。上述条款属于法律的强制性规定，由此可以看出，市场公平竞争得到立法保护，即便是同业态商户，法律也不允许一只独大垄断市场。更何况本案中的原被告双方在餐饮细分业态中不存在竞争关系，更不应滥用排他条款。原告限制被告另行招商麦当劳餐厅的行为违反了法律的强制性规定，影响被告的正常经营，剥夺消费者餐饮选择权，损害市场公平竞争环境，6.13条的约定应属无效。2.《租赁合同》6.13条排他条款的内容已作出变更，不应适用于本案。《租赁合同》系双方于2014年12月份签订，在合同履行过程中，被告一直按照约定履行义务。为进一步加强合作，促进共同发展，原告的全资母公司百胜（中国）投资有限公司与原告同一控制下企业浙江银泰百货有限公司于2017年12月1日签署一份《银泰商业集团与中国百胜策略联盟框架协议》，在该协议第三条排他及营业保护中明确约定：“当甲方商业建筑面积大于5万平方米（含5万平方米）时，不适用排他及营业保护”，该协议签订时间在后，已对《租赁合同》6.13条内容进行了调整。协议另明确载明该条适用于百胜（中国）投资有限公司或其子公司、控股公司、参股公司。本案中原告作为百胜（中国）投资有限公司的全资子公司，均应受《框架协议》的约束。合肥银泰城商业建筑面积为80852平方米，符合《框架协议》约定的商业建筑面积大于5万平方米不适用排他及营业保护的约定。原告无视《框架协议》的约定，仍依据已被变更的排他条款主张权利，不应得到支持。3.必胜客与麦当劳不属于同一品类，不构成竞争性餐厅，排他条款将“麦当劳”品牌列为竞争类餐厅有违双方合同目的及原告的真实意思表示。第一，麦当劳同必胜客不构成竞争关系，麦当劳餐厅的开立并未对原告经营造成不利影响。二者虽均从事餐饮服务，但从两家餐厅的经营内容明显看出：（1）产品结构不同：必胜客主营产品为披萨，麦当劳主营产品为汉堡；（2）消费层次不同：麦当劳人均消费约为35元，必胜客人均消费约为80元，消费水平不在同一层次；（3）目标群体不同：必胜客偏向于有一定消费能力的成年人群体，麦当劳吸引更多家长带孩子消费；（4）餐饮种类不同：必胜客偏向于正餐，麦当劳的更倾向于大众认知的洋快餐，速食产品。因此无论从消费的任何要素来看，两家餐厅均不构成竞争餐厅，反而存在互补关系。从商业角度分析，这种差异化的经营，对整个银泰城商场经营带来聚集效应及规模效应，能够达到1+1>2的联动效应。因此，本案麦当劳餐厅的开立并未对原告经营造成不利影响，未给被告造成损失。第二、《租赁合同》排他条款将“麦当劳”品牌列为竞争类餐厅有违双方合同目的及原告的真实意思表示。本案租赁合同文本系原告提供的格式文本，从6.13条第一款“除非与乙方预先协商同意，否则甲方在此合同期内，不论有否收取报酬，均不可在房产所在物业内出现与乙方相竞争的餐厅”可以明显看出，本意是限制被告不得招商“与乙方相竞争的餐厅”，但本条第二款中却将与其不具有竞争关系的“麦当劳”品牌类餐厅列入排他条款限制范围内，明显超出了排他条款的设立本意，原告这种任意扩大、滥用排他条款的行为有违双方合同目的及原告的真实意思表示，不应得到支持。另从双方集团于2017年签订的《银泰商业集团与中国百胜策略联盟框架协议》第三条排他及营业保护中约定：“……不再引进或设立与“百胜”下属品牌同业态的其他连锁餐饮品牌店……等以避免因经营范围和内容重复而导致双方不必要的营业分流损失”的表述可以看出，设立排他条款的目的是为了避免产生分流损失，且限定的是“同业态”“经营范围和内容重复”的竞争类品牌。因此，《租赁合同》将与原告不属于“同业态”且“经营范围和内容”也不相同的麦当劳餐厅列入排他条款限制范围无任何依据，原告依据该条款向被告主张权利不应得到法院支持。4.原告主张2018年6月1日至2018年7月31日违约金无事实依据。依据《租赁合同》6.13条，被告承担责任的起算点仅为：“第三方得以在房产所在物业内经营”即麦当劳银泰城店开业日。而麦当劳银泰城店开业时间为2018年8月16日，在此前并未经营仅为装修状态，原告主张赔偿麦当劳银泰城店开业经营前的违约金亦无依据。5.《租赁合同》排他条款约定的违约责任过高，违反公平原则，应予调整。任何合同设立的违约金，均应以相关当事人所受实际损失为基础，并结合双方过错程度，依《合同法》第114条规定及公平原则确定。本案中被告上一年度收取的租金仅为原告营业额的7%（47.0211万元），而原告主张的违约金年化却高达30%（201.5191万元），明显有违公平原则。且麦当劳餐厅同原告并不构成相竞争的餐厅，被告并无恶意违约，原告无视麦当劳餐厅的经营对整个银泰城商场带来聚集效应及规模效应的积极影响，在无任何证据证明其受到实际损失的情况下，主张前一年度营业额30%的违约金明显过高，无事实依据及法律依据，不应得到支持。 根据经审查认定的证据和当事人陈述，本院认定事实如下： 2014年5月19日，安徽银泰商业有限责任公司作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于合肥市总计使用面积为407平方米出租给乙方使用，用于开设必胜客连锁餐厅，租金约定为按照乙方租赁年度营业额的一定比例支付，即营业额为500万元以下则租金为营业额的6%、营业额为500万至800万之间则租金为营业额的7%、营业额在800万至1200万，则租金为营业额的8%、营业额在1200万以上则租金为营业额的9%，租赁期限自2014年6月1日至2029年5月31日等。其中合同6.13条约定：“除非与乙方预先协商同意，否则甲方在此合同期内，不论有否收取报酬，均不可在房产所在物业内（含己出租给第三方经营的物业）出现与乙方相竞争的餐厅。本合同有效期内，甲方也不得通过转让全部或部分物业的产权或者任何其他方式而使第三方得以在房产所在物业内经营本条所约定类型餐厅，包括麦当劳的所有业态（含麦当劳餐厅、麦咖啡、麦当劳甜品站、德克士、棒！约翰披萨饼）。如甲方违反本条约定，在甲方纠正违约行为前，每年的违约金应按乙方前一年的年营业额的30%计算。甲方应按月向乙方支付违约金或由乙方直接从应付甲方的租金中抵扣……”。 2014年12月15日，安徽银泰商业有限责任公司、原告和被告签订了《租赁合同主体变更补充协议》，约定自2014年12月25日起，前述《租赁合同》中的出租方变更为被告，原合同中安徽银泰商业有限责任公司的所有的权利和义务由被告继续享有和履行。 被告于2018年6月初引进麦当劳，8月16日麦当劳合肥政务区银泰城餐厅开业。 原告合肥银泰城餐厅2017年1月1日至2017年12月31日计租营业额为6712643.59元。 上述事实，有经庭审质证的《租赁合同》、《租赁合同主体变更补充协议》、《关于合肥银泰城进驻麦当劳品牌事宜的沟通及意见函》、必胜客餐厅2017年度计租营业额数据表、租金结算通知单及双方陈述在卷佐证。 本院认为：原、被告之间签订的《租赁合同》已查明内容系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应全面履行约定义务。双方约定被告在合同期内不可在房产所在物业内出现与原告相竞争的餐厅，合同有效期内被告也不得通过转让全部或部分物业的产权或者任何其他方式使第三方得在房产所在物业内经营该条所约定类型餐厅包括麦当劳的所有业态，被告于2018年6月引进麦当劳餐厅并于8月16日开业经营，已经违反该约定，应当承担违约责任。双方对《租赁合同》中约定的“出现竞争性餐厅”的理解出现分歧，因其他竞争性餐厅在营业后才可能会对原告餐厅的经营产生实质影响，被告关于不应计算其引进的麦当劳餐厅开始营业前的违约金抗辩具有合理性，本院予以采纳。综上，被告违反了双方《租赁合同》第6条第13款约定，应当承担违约责任，但原告要求被告给付2018年6月1日至2018年7月31日的违约金335865.28元，无合同依据，本院不予支持。此后的违约金，原告可再行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告上海必胜客有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6338元，减半收取3169元，由原告上海必胜客有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  彭昌华 二〇一九年二月二十二日 书记员  赵 磊 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。