浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙民初41号 原告：冯计巍，男，1984年11月17日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。 委托诉讼代理人：郭英雷，四川泰仁（杭州）律师事务所律师。 被告：浙江五矿华星进出口有限公司，住所地浙江省杭州市中山北路310号。 法定代表人：吴玲玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：成凤忠，北京市君佑律师事务所律师。 第三人：驻马店市华达房地产开发有限公司，住所地河南省驻马店市白桥路中段。 法定代表人：马绍中，该公司总经理。 委托诉讼代理人：裴自友，男，1952年11月27日出生，住河南省驻马店市驿城区，该公司经理。 委托诉讼代理人：李红耀，男，1966年7月6日出生，住河南省驻马店市驿城区，该公司法律顾问。 第三人：杭州华达房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区瓶窑镇华兴路。 破产管理人：浙江天册律师事务所。 委托诉讼代理人：王海龙，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹震南，浙江天册律师事务所律师。 第三人：杭州华莹进出口有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区瓶窑镇华达大楼三楼。 法定代表人：汤国华，该公司董事长。 第三人：长兴华达和平宾馆有限公司，住所地浙江省长兴县和平镇和兴小区。 法定代表人：汤国华，该公司董事长。 第三人：湖州华达化学工业有限公司，住所地浙江省长兴县和平镇华达工业园。 法定代表人：戴金平，该公司董事长。 第三人：杭州百达房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区瓶窑镇大桥北路71号。 法定代表人：江兵，该公司董事长。 第三人：杭州瑞达莹石经营有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区瓶窑镇华兴路。 法定代表人：张惠娣，该公司董事长。 第三人：长兴华辰房地产开发有限公司，住所地浙江省长兴县和平镇和兴小区1幢。 法定代表人：张惠娣。 第三人：汤国华，男，1967年2月11日出生，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：张惠娣（汤国华妻子），女，1965年3月10日出生，住浙江省杭州市余杭区。 第三人：张惠娣，女，1965年3月10日出生，住浙江省杭州市余杭区。 原告冯计巍与被告浙江五矿华星进出口有限公司（以下简称五矿公司）、第三人驻马店市华达房地产开发有限公司（以下简称驻马店华达公司）、杭州华达房地产开发有限公司（以下简称杭州华达公司）、杭州华莹进出口有限公司（以下简称杭州华莹公司）、长兴华达和平宾馆有限公司（以下简称长兴华达公司）、湖州华达化学工业有限公司（以下简称湖州华达公司）、杭州百达房地产开发有限公司（以下简称杭州百达公司）、杭州瑞达莹石经营有限公司（以下简称杭州瑞达公司）、长兴华辰房地产开发有限公司（以下简称长兴华辰公司）、汤国华、张惠娣案外人执行异议之诉案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯计巍及其委托诉讼代理人郭英雷，被告五矿公司的委托诉讼代理人成凤忠，第三人驻马店华达公司的委托诉讼代理人裴自友、李红耀，杭州华达公司的委托诉讼代理人曹震南，杭州瑞达公司与长兴华辰公司的法定代表人张惠娣，第三人汤国华的委托诉讼代理人张惠娣，第三人张惠娣到庭参加诉讼。第三人杭州华莹公司、长兴华达公司、湖州华达公司、杭州百达公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯计巍向本院提出诉讼请求：1、立即停止对其购买的位于河南省驻马店市驿城区房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、案件受理费用由五矿公司承担。事实及理由：2008年1月21日，冯计巍与驻马店华达公司签订0049508号《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，总价款465536元，冯计巍已支付房款25万元。该《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然案涉房屋没有办理产权过户登记，但是冯计巍已支付大部分价款（53.7%）且该房屋2013年交付使用后，冯计巍作为唯一住房居住至今。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，冯计巍取得案涉房屋后，未登记仅是物权未设立，不影响合同效力。冯计巍与驻马店华达公司均未收到过也未见过案涉房屋被查封的司法文书，对查封事实不知情。驻马店华达公司也未通知补交剩余购房款，冯计巍属无过错的善意购房人，人民法院依法不得查封案涉房屋。（2018）浙执异3号执行裁定书认定冯计巍的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条规定的可以排除执行的情形，适用法律错误。该规定并未限定排除执行的情形必须发生在法院查封前。 五矿公司答辩称，冯计巍诉请的事实与（2018）浙执异3号执行裁定书查明的事实相悖。案涉《商品房买卖合同》系倒签，涉嫌虚假；冯计巍对相关司法解释理解错误。请求依法驳回冯计巍的诉讼请求。 驻马店华达公司、杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣均同意冯计巍的起诉理由与诉讼请求。 杭州华达公司请求依法判决。 冯计巍围绕诉讼请求向本院提交以下证据材料：一、《商品房买卖合同》一份，拟证明冯计巍与驻马店华达公司2008年1月21日签订商品房买卖合同，购买案涉房屋；二、现金流水账、银行账、收款收据一组，拟证明冯计巍于2013年3月21日缴纳房款5万元、2013年6月6日缴纳房款15万元、2014年1月20日缴纳房款5万元，之后驻马店华达公司向冯计巍开具了一张时间为2013年3月21日、金额为25万元的收款收据；三、《房屋权属登记信息查询证明》，拟证明案涉房屋系冯计巍唯一住房；四、用户费用明细清单一份、燃气使用登记、驻马店华达公司收取电费的收款收据一组，拟证明冯计巍于2013年入住案涉房屋。 五矿公司质证后认为，证据材料一《商品房买卖合同》签订时间不客观真实，存在后来补签的可能；对其他证据材料的真实性、合法性、关联性没有异议，但缴纳房款时间系在查封之后，其购房行为不得对抗五矿公司。 驻马店华达公司、杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣质证后，均对上述证据材料无异议。 杭州华达公司质证后，对上述证据材料的形式真实性没有异议，证明目的由法庭判断。 本院对上述证据材料认证如下，就证据材料一，五矿公司虽然主张存在补签的可能，但未提交充分证据予以反驳，予以确认；就证据材料二、三、四，五矿公司、驻马店华达公司、杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣对其真实性、合法性、关联性均无异议，予以确认。 本院依职权调取了五矿公司作为执行依据的本院（2010）浙商初字第1号民事判决和最高人民法院（2012）民四终字第16号民事判决。冯计巍质证后，对两份民事判决书的真实性、合法性无异议，但表示对上述案件并不知情，本案庭审中才知晓查封的具体时间。五矿公司质证后，对两份民事判决书无异议，其系根据上述两份生效民事判决申请法院执行。杭州华达公司质证后，对两份民事判决书的形式真实性、合法性、关联性及证明目的无异议，对实质真实性有异议。驻马店华达公司、杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣质证后认为，上述案件涉嫌虚假诉讼，对两份判决书有异议。 本院认为，上述两份民事判决书系本院依法调取，真实合法，五矿公司亦确认系其申请法院执行的依据，予以确认。 本院经审理查明事实如下：冯计巍与驻马店华达公司签订《商品房买卖合同》一份，载明冯计巍购买案涉房屋，建筑面积146.28平方米，总价款465536元于2008年1月21日一次性支付，房屋经验收合格后应于2008年12月31日前交付。驻马店华达公司裴自友签字并加盖该公司公章，冯计巍签字，落款时间为2008年1月21日。冯计巍分别于2013年3月21日、6月6日和2014年1月20日向驻马店华达公司缴纳房款5万元、15万元和5万元，共计25万元。 本院在审理（2010）浙商初字第1号五矿公司与驻马店华达公司、杭州华达公司、杭州华莹公司、长兴华达公司、湖州华达公司、杭州百达公司、杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣等进出口代理合同纠纷一案过程中，于2012年3月13日作出（2010）浙商初字第1-6号民事裁定，查封了案涉房屋。2011年12月19日，本院作出（2010）浙商初字第1号民事判决：杭州华莹公司于判决生效后15日内支付五矿公司贷款、费用、利息等总计266257679.96元；湖州华达公司于判决生效后15日内支付五矿公司贷款、费用、利息等总计187389742.73元；杭州华莹公司与湖州华达公司于判决生效后15日内支付五矿公司实现债权费用200万元；对杭州华莹公司与湖州华达公司应当支付的第一、二、三项中的款项，长兴华达公司、杭州华达公司、杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣承担连带清偿责任，驻马店华达公司在3亿元范围内承担连带清偿责任；杭州百达公司对杭州华莹公司与湖州华达公司在第一、二、三项中不能清偿部分以质物（杭州华达公司持有杭州百达公司的40%股权）价值的二分之一等值货币，向五矿公司承担补充赔偿责任。杭州华莹公司、杭州百达公司、驻马店华达公司不服，提起上诉。最高人民法院于2013年6月25日作出（2012）民四终字第16号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，五矿公司申请本院强制执行。在执行（2010）浙商初字第1号生效民事判决过程中，冯计巍提出书面异议，要求中止对案涉房屋的强制执行并解除相应的查封措施。本院于2018年6月25日作出（2018）浙执异3号执行裁定，驳回冯计巍的异议请求。冯计巍不服，遂提起本案诉讼。 本院认为，根据冯计巍的庭审主张，本案争议焦点是冯计巍是否可以根据《执行异议复议规定》第二十九条规定，以其对案涉房屋享有的民事权益阻却法院的强制执行。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。《执行异议复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 因此，根据法律逻辑解释和系统解释的方法，《执行异议复议规定》第二十九条所列举的能够排除执行的情形，是指房屋买受人在法院查封之前应当同时具备的情形。若允许购房者可以根据查封后向开发商支付购房款的情况对抗法院的执行行为，意味着法院查封等执行行为不具有确定的效力，法律关系将会不断发生变动，也明显有违司法解释初衷。因此，房屋买受人应在查封前同时具备《执行异议复议规定》第二十九条规定的三个构成要件，才有权阻却法院的强制执行行为。本案中虽然《商品房买卖合同》载明落款时间为2008年1月21日，且冯计巍在驻马店市无其他用于居住的房屋、购买案涉房屋系用于居住，但是冯计巍支付的25万元购房款均在法院查封一年之后。其无权根据《执行异议复议规定》第二十九条的规定，要求法院停止对案涉房屋的执行。 冯计巍还主张，2008年1月《商品房买卖合同》签订后，因驻马店华达公司出现纠纷停工，大批购房者上访，故其处于观望状态一直未付款；至2013年1月驻马店市政府出具纪要协调华达西湖城市花园项目复工，其才于2013年3月开始支付购房款。根据冯计巍庭后提交的2013年1月31日（2013）8号《驻马店市人民政府市长办公会议纪要》和其庭审陈述，截至2013年1月，开发商驻马店华达公司经营陷入困境、案涉房屋所在的华达西湖城市花园项目出现纠纷停工且部分房屋涉及诉讼查封的情况已广为华达西湖城市花园项目购房者所知。在此情况下，冯计巍作为购房者，在超过合同约定付款期限5年之久后，未核实案涉房屋权属限制状况，即主动向驻马店华达公司缴纳超过50%的购房款，其对此种甘冒风险的行为，理应自行承担相应不利后果。 综上，冯计巍起诉的理由与请求于法无据，无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，判决如下： 驳回冯计巍的诉讼请求。 一审案件受理费8283元，由冯计巍负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。 （此页无正文） 审判长  倪代化 审判员  谢静华 审判员  沈 伟 二〇一九年二月十二日 书记员  来益芸