湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0683民初3983号原告：邱静文，女，1982年11月4日出生，汉族，住枣阳市。委托诉讼代理人：王琪，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。被告：胡英玲（又名胡海燕），女，1976年1月8日出生，汉族，户籍所在地：枣阳市，现住枣阳市。委托诉讼代理人：龚自峰，湖北胜和律师事务所律师。原告邱静文与被告胡英玲返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张家政适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱静文及其委托诉讼代理人王琪，被告胡英玲及其委托诉讼代理人龚自峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱静文向本院提起诉讼请求：1.要求原告庭后七日内支付下余租金20万元；2.双方签订书面租赁合同，并按合同约定支付房租；3.若不支付，请求判令被告返还原告位于枣阳市人民路经管局楼下的合众宾馆所在房屋；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年2月，原、被告口头约定，将原告所有的位于枣阳市人民路经管局楼下的合众宾馆出租给被告经营，租金为40万元/年，被告仅支付20万元租金，尚欠20万元租金未支付。原告多次找被告催要租金，但被告均以种种理由推诿不付。为了维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法解决。被告胡英玲辩称：原告所诉与事实不符，被告接受该宾馆是在2019年5月10日，并不是原告所称的2019年2月；2019年房租被告的上一任租赁人赵某等人已支付，在被告接手此宾馆支付的转让费100万元包含有2019年房租；原、被告双方口头约定年房租20万元并非40万元，被告已向原告预付了2020年-2021年的房租；为此，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：1.原租金数额及交纳起止点。原告为此提交了《租赁协议》、《聘用管理经营合同》及1笔转账流水和5笔转账凭证，证明其于2007年8月1日从枣阳市农村经济经营管理局取得该局综合楼及其附属设施经营权，租期20年；2011年8月1日原告与文功成、汤红霞、高俊涛签订合同，原告将其开办的凯王宾馆租赁给高俊涛等人，高俊涛等人以尚一特旗舰店名义经营，其不参与经营，只收取固定利润；该合同期限为7年；于2017年8月1日合同交费到期前，高俊涛将宾馆抵给高霞等人经营，双方没有再签订合同，口头约定租金40万元/年，高霞等人已交纳。被告质证后认为，原告没有提供合同原件，无法核实真实性；聘用管理经营合同是原告与第三人之间的协议，与本案无关，合同中并不能反映出房租的问题；聘用管理经营合同不能证明与本案双方所争议的房屋是同一房屋，其接手的是枣阳市合众商务宾馆；原告所举的汇款金额不能证明该房屋在当时2018年的房屋租赁价格。被告为此提交了《房屋租赁合同》和对赵某的调查笔录，证明范爱军将房屋租赁给湖北尚一特酒店管理有限公司，租期为6年，自2011年12月26日起至2017年12月26日止，年租金20万元。原告认为该合同不是原件，经范爱军辨认不是其所签，该合同无法证明2018年房租情况，赵某不知道房租情况。本院认为，原告所提交的《租赁协议》、《聘用管理经营合同》能够证明原告取得房屋租赁权，后将其经营的宾馆转租给高俊涛等人以尚一特旗舰店名义经营，原告收取固定利润，实际变相收取租金，该租金在第七年（2017年8月1日至2018年8月1日）为25.3万元，本院予以认定。对2018年8月1日合同期满后，双方交纳租金情况，通过原告提交的枣阳市合众商务宾馆出纳李明勤的六次转账附言“预付范爱军或邱静文2018年枣阳市合众商务宾馆房租”，可以印证高霞等人继续经营后以枣阳市合众商务宾馆房租名义支付邱静文2018年应收房租（2018年8月1日至2019年8月1日）为40万元，本院予以认定。对被告提交的房屋租赁合同和对赵某的调查笔录，因租赁合同与《聘用管理经营合同》租赁期限矛盾，也不是邱静文本人所签，且无法提供原件和出处；证人赵某也未到庭作证并接受双方当事人质询，且其陈述与其公司实交租金数额不符，本院均不予认定。2.胡英玲租金交纳及原、被告双方有无约定租金数额问题。原告提交了其与胡英玲（又名胡海燕）的微信聊天记录，证明其在胡英玲承接酒店经营权后，经赵某联系，双方协商支付租金事宜，原告要求被告继续支付租金40万元，被告同意支付但只支付了20万元。被告质证认为微信截屏不能证明双方的对话，双方口头约定年租金为20万元，所谓的年租金40万元系2020年至2022年的房租，其已预交了原告2020年至2021年的房租20万元。本院认为，微信聊天系电子证据，双方聊天对话内容可以作为证据使用，通过聊天记录，能够证明双方洽谈的租金为年租金40万元，被告已支付20万元，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年8月1日，原告邱静文（乙方）与枣阳市农村经济管理局（甲方）签订《租赁协议》，协议主要约定：乙方租赁甲方的资产为甲方享有所有权的综合楼（主、附楼）及其附属设施，含大门通道、水泥院子、草坪以及综合楼中现有的空调、彩电、办公桌椅等资产，具体资产范围以综合楼平面图和资产清单为准；租赁期限为20年，自2007年8月1日至2027年7月30日；租赁费基数为7.2万元，每两年递增一万元，且分年支付，每年租金在当年7月30日前一次性支付。邱静文租赁后开办凯王宾馆。2011年8月1日，邱静文（甲方）与湖北尚一特酒店投资管理有限公司（法人代表高俊涛）（乙方）、汤红霞（丙方）、文功成（丁方）签订聘用管理经营合同，合同主要约定，为了便于经营管理，甲方自愿聘用乙、丙、丁三方共同经营管理，双方本着善意真诚、互惠互利、自负盈亏、风险及利益共担享的原则，达成如下聘用协议：一、聘用目的及宗旨：为了更好管理处理该店所有业务，行使甲方赋予的各项权利，履行甲方要求义务。二、聘用权限：1、甲方聘请乙方的法人代表高俊涛为该店的董事长，履行公司法规定的董事长应享的权利。2、甲方聘请丙方汤红霞为该店总经理，履行公司法规定的总经理应履行的职责。3、甲方聘请丁方文功成为该店副总经理，协助总经理履行职责。三、聘用期间双方的权利和义务：1、甲方聘用乙、丙、丁三方管理经营，聘用期间甲方应该给予乙、丙、丁三方管理费用，从甲方应得的利润扣除后，自签订合同之日起的每年的8月1日支付给乙、丙、丁三方。2、甲方聘用乙丙丁三方三方经营管理的期限为7年，期满后双方有意再次合作，甲方再聘用乙、丙、丁三方经营管理，可另行签订合作协议，该协议自动终止。3、自签订合同之日起，乙丙丁三方完全代行甲方行使经营管理期间所有权利，甲方不得擅自干涉、终止聘用管理，确保乙丙丁三方经营管理行使权利无瑕疵，否则，因权利担保瑕疵给乙丙丁三方管理造成的损失，皆由甲方全部负担，从返还利润中扣除，并赔偿由此给乙丙丁三方造成的全部损失。4、乙丙丁三方在经营管理期间，因甲方提供管理标的物（租赁屋及相关设施）有瑕疵，导致乙丙丁三方不能正常行使管理权限及履行协议不能，致使乙丙丁三方合同目的的根本不能实现，乙丙丁三方任何一方有权终止合同，由此造成的损失皆由甲方全赔。5、乙丙丁三方在经营管理期间发生的装修费用等相关费用自理，甲方不予负担，甲方应尽可能提供便利及帮助。6、乙丙丁三方在经营管理期间自主经营，不受甲方任何约束，有权代理甲方行使权利，履行相关义务。四、聘用期间利润返还办法：扣除甲方应该给予乙丙丁三方经营管理费用后分七次付清，即从签订合同之日起前五年为每年的8月1日前付22万元，第六、七年均为每年的8月1日前付25.3万元。因甲方提供的管理标的物有瑕疵，导致不能实现合同目的，返还利润因视情节轻重扣除，少返、不返及解除合同且有权要求甲方全赔。五、违约责任：甲、乙、丙、丁任何一方违约皆赔偿对方全部损失，并且负担30%的违约损害赔偿金。合同签订后，高俊涛等人以尚一特旗舰店名义自主经营，原告不参与经营，只按合同收取固定利润。2017年8月1日最后一年合同到期交费时，高俊涛等人将尚一特旗舰店转让给高霞等人经营，高霞等人将营业执照变更为枣阳市合众商务宾馆继续经营。2018年8月1日到期后，双方未续签合同，高霞等人继续经营，并交纳当年房租40万元。2019年5月5日，高霞、赵某、张明明、文功成、高俊伟、李光照、马明东、李萍、田霞等人将其各自在枣阳市合众商务宾馆的股份转让给胡英玲，并约定股权转让前即2019年5月5日12点止，所有的债权债务甲方及转让方承担，以后的债权债务由乙方依法承担。合同签订后，高霞、赵某等人退出，由胡英玲继续经营，同时要求胡英玲直接向邱静文接洽交纳以后房租。胡英玲将营业执照变更为枣阳市驿品居酒店管理有限公司。经赵某联系，胡英玲与邱静文接洽，邱静文要求胡英玲交纳下一年房租40万元/年。邱静文同意先付20万元，下余尽量分四次付清。双方未签订书面租赁合同，邱静文支付20万元后，下余款拖欠不付，为此引起纠纷。本院认为：原告邱静文与枣阳市农村经济管理局签订《租赁协议》有效，邱静文取得枣阳市农村经济管理局所有的综合楼（主、附楼）及其附属设施的租赁经营权后，有权在租赁期限内对外转租。邱静文将其经营的宾馆转租给高俊涛等人以尚一特旗舰店名义继续经营，高俊涛等人在经营期届满前将该店转让给高霞等人经营，高霞等人将营业执照变更为枣阳市合众商务宾馆名义继续经营，在原租赁经营期限届满后双方未签订书面租赁合同，双方为不定期租赁合同。高霞等人交纳一年房屋租金40万元后，租期顺延至2019年8月1日。在租期届满前的2019年5月5日，高霞等人再次将其经营的枣阳市合众商务宾馆转让给胡英玲经营，并由胡英玲直接向邱静文交纳以后房租，邱静文同意并收取部分租金，该转让行为有效。胡英玲将营业执照变更为枣阳市驿品居酒店管理有限公司继续经营。胡英玲在原租期届满后如继续租赁该房屋六个月以上，应当签订书面租赁合同，但其却未与邱静文签订，双方仍为不定期租赁合同。因胡英玲未按双方口头约定的年租金40万元支付租金，但其支付的租金20万元，原告已接受，该不定期租赁对原告有效，该租金应折算半年租金，经营期限应截至2020年2月1日。被告在庭后七日内未按原告诉请支付下余租金20万元，属于其自己处分自己的权利，因双方未签订书面合同，双方为不定期租赁合同，原告要求被告按口头约定的一年房租40万元标准交纳下余租金20万元，不属于本院判决处理范畴。双方是否签订书面租赁合同属于双方当事人意思自治，本院不应强制双方当事人签订书面合同，故原告该诉求也不是本院处理范畴。因被告交纳的20万元租金折算租期至2020年2月1日，现租赁期限尚未届满，原告主张被告返还租赁物条件尚未成就，可在条件成就时再主张返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条之规定，判决如下：驳回原告邱静文的诉讼请求。案件受理费4300元减半收取2150元，由原告邱静文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员  张家政二〇一九年十一月七日书记员  王玉爽