广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初24966号原告：劳华森，男，1975年1月28日出生，汉族，住广东省化州市，原告：林翠，女，1979年9月11日出生，汉族，住广东省化州市，上列两原告共同委托诉讼代理人：吴华伟，广东香山律师事务所律师。被告：中山市鼎辉房地产开发有限公司，住所地中山市坦洲镇同汇街1号汇香林居商铺7、8卡，统一社会信用代码914420005666589798。法定代表人：陆永辉，董事长。委托诉讼代理人：熊小薇，广东君品律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家文，广东君品律师事务所律师助理。原告劳华森、林翠与被告中山市鼎辉房地产开发有限公司（以下简称鼎辉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告劳华森、林翠委托诉讼代理人吴华伟，被告鼎辉公司委托诉讼代理人熊小薇、黄家文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告劳华森、林翠向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交楼违约金9202元（以已付购房款582413元为基数，按日万分之一的标准，自2016年12月30日起计至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》即2017年6月5日止共计158日）。事实与理由：在2014年11月30日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于坦洲镇××号汇香林居3幢1单元604房，购房总价款为582413元。出卖人即被告应当在2016年12月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付原告即买受人使用；出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交付，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向原告即买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告于2017年6月6日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，才达到合同约定的交付标准。被告的行为构成逾期交付，应承担违约责任，原告有权依合同约定要求被告支付逾期交房违约金。原告为维护其合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告鼎辉公司辩称，1．因案涉小区生活污水管网市政配套设施建设不到位，污水无法纳入污水处理厂处理，从而导致被告未能通过环保验收、未能取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，依据《城镇排水与污水处理条例》第三条、第七条第二款、第十条及第十二条明确规定，统筹安排排水及污水处理管网的建设和改造系县级以上地方人民政府的法定职责，被告依约有权据实予以延期交楼，案涉小区于2017年5月27日通过环保验收，于同年6月取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，综上，2016年12月30日至2017年5月26日期间属于因政府市政配套造成延误的期间，不应计入逾期交房期间。另，在出现上述情况时，被告已当即通过向第三方购进污水处理设备的方式积极进行处理。2．案涉小区虽未能于2016年12月30日前取得竣工验收《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但2017年1月至4月期间，汇香林小区部分业主已陆续实际收楼并装修入伙，由此可见，《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并非认定房屋符合交付使用条件的唯一标准，房屋即使未能取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》但实际已满足交付使用的要求，在房屋符合质量及使用要求条件时原告拒绝办理交楼手续过错不在被告，自2016年12月31日至2017年6月5日期间因原告拒绝交收房屋而产生的后果不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：1．2014年11月30日，鼎辉公司（出卖人）与劳华森、林翠（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定买受人购买位于中山市××××号汇香林居3幢1单元604房，房屋总价款582413元。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关部门因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。合同还约定了其他事项。2．劳华森、林翠已交付全部购房款582413元。劳华森、林翠至今未收楼。3．2016年12月27日，中山市环境保护局坦洲分局关于鼎辉公司向其就汇香林居新建项目验收材料申请环保审批出具收件回执，载明：鼎辉公司报来的报告表、验收材料收悉，根据《中华人民共和国行政许可法》的有关规定，我局对提交的材料进行审核，如果提交的材料不齐全或不符合法定形式，将5日内一次性告知需要补充、补正的材料内容，待补正补齐相关材料后重新提交。如果5日内没有收到要求补全、补正材料的通知，则你单位提交的材料符合受理要求，我局正式受理，收件日为受理日期，请在正式受理后工作日后到受理窗口拿取办理结果。2017年3月7日，中山市环境保护局就上述申请向鼎辉公司出具不予审批通知书，通知书显示不予审批原因为生活污水未纳入城镇污水处理厂处理。劳华森、林翠称按合同约定鼎辉公司应于2016年12月30日前办到《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但鼎辉公司于2016年12月27日才向中山市环境保护局坦洲分局申请案涉小区的环保审批，根本无法按时取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。鼎辉公司称其申请环保验收时验收的标准提高了，政府的配套设施又未规划到案涉小区，后其购买了污水处理设备才于2017年5月27日通过中山市环境保护局的环保验收，中山市住房和城乡建设局于2017年5月31日正式受理案涉小区的竣工验收备案申请。2017年6月6日，鼎辉公司取得了汇香林居2栋、3栋、2-3栋商业及地下室车库工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（中建验字2017年第1548号）。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同是劳华森、林翠与中山市鼎辉房地产开发有限公司在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。结合双方诉辩意见及本院查明的事实，本案争议的焦点为：一、是否因市政配套设施安装延误导致中山市鼎辉房地产开发有限公司迟延交付房产；二、中山市鼎辉房地产开发有限公司能否因政府部门审批环保验收而延期交楼。关于焦点一。中山市鼎辉房地产开发有限公司主张因生活污水未纳入城镇污水处理厂处理因而环保验收未通过审批，导致小区未能正常交付使用，过错不在中山市鼎辉房地产开发有限公司，应免除其责任。本院认为，中山市鼎辉房地产开发有限公司作为房地产开发公司，应对其开发的案涉房地产做好前期的规划和管理工作，并掌握市政设施的建设情况；其应在合同约定的交楼之日前做好生活污水的处理工作，在生活污水未纳入城镇污水处理厂处理的情况下，应及时寻求解决方案。除将生活污水纳入城镇污水处理厂外，中山市鼎辉房地产开发有限公司还可自行安装污水处理设施对生活污水进行处理以通过环保验收，即相应的市政管网设施的铺设并非通过环保验收的唯一途径，未铺设市政管网设施并不必然导致工程无法通过环保验收。事实上，在未有市政管网设施的情况下，中山市鼎辉房地产开发有限公司已通过向第三方购置污水处理设备通过了环保验收。故中山市鼎辉房地产开发有限公司以市政配套设施安装之延误作为其免责主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于焦点二。中山市鼎辉房地产开发有限公司主张环保部门的审批时间不应纳入逾期交付的违约时间。根据合同约定，交楼时间应为2016年12月30日前，但中山市鼎辉房地产开发有限公司于2016年12月27日才向环保部门提交验收材料，该时间已经临近交楼时间，加上5天的审查受理时间，在客观上环保部门不可能于2016年12月30日前通过环保验收，即中山市鼎辉房地产开发有限公司并没有在合同约定的合理期限提交申请验收的文件。且中山市鼎辉房地产开发有限公司明知生活污水未纳入城镇污水处理厂，也未对生活污水进行处理，提交的审批材料明显不足以通过环保验收，故环境保护局的审批并非中山市鼎辉房地产开发有限公司逾期交房的原因，中山市鼎辉房地产开发有限公司的主张本院不予采纳。本案中，中山市鼎辉房地产开发有限公司于2017年6月6日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且至今未进行交付，显然构成逾期交付。中山市鼎辉房地产开发有限公司抗辩称迟延取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是由于政府政策法规变化及相关部门审批延误所致，但其举证无法证明其可据以延期的相关事实，应承担举证不能的不利后果，中山市鼎辉房地产开发有限公司关于其存在可延期事由、不构成逾期交付的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。综上所述，中山市鼎辉房地产开发有限公司逾期交付未有法定或约定的事由，其行为构成违约，应承担逾期交付的违约责任，劳华森、林翠仅主张中山市鼎辉房地产开发有限公司支付违约金8869元[即以购房款561350元为基数，自2016年12月30日（约定交付之日）起按每日万分之一的标准计至2017年6月5日(取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的前一日)共158天]，未超过按合同约定计算应支付的违约金数额，属于其对权利的自由处分，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告中山市鼎辉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告劳华森、林翠支付逾期交房违约金9202元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告中山市鼎辉房地产开发有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  王丽丽二〇一九年二月二十二日书记员  林振华马倩