安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖11民终2927号上诉人（原审原告）：曹志梅，女，1977年3月20日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。上诉人（原审原告）：徐广付，男，1971年5月15日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。委托诉讼代理人：曹志梅，女，1977年3月20日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区，系徐广付妻子。上诉人（原审被告）：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路，统一社会信用代码913411005634351049（1-1）。法定代表人：张传棉，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路**，统一社会信用代码91341103054483597H（1-1）。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：张仁风，该公司员工。上诉人曹志梅、徐广付、滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）因与被上诉人滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初2700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曹志梅、徐广付上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判解除曹志梅、徐广付与中兴公司签订的《委托经营管理合同》。事实和理由：一、中兴公司长期拖延租金，经曹志梅、徐广付多次请求，中兴公司多次承诺支付租金，又多次违约，明显不具有履行合同的诚意和能力，只有解除合同，才能达到止讼稳定的效果。二、不仅中兴公司长期拖欠租金，而且对于以前的租金即使判决亦未能履行，日积月累不断增加，当事人还要起诉，不但浪费司法资源，还造成社会不稳定。唯有解除合同，才能彻底解决。三、《中华人民共和国合同法》第14条第3、4项关于法定合同解除权的规定：“当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行，以及当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为，致使不能实现合同目的的”，合同应当依法解除。因此，一审判决，以不符合合同解除条件，不支持解除合同，既不符合法律规定，也缺乏事实和理由。请求支持其上诉请求。中普公司辩称，1.中普公司与业主之间没有房屋租赁合同关系。2.业主解除合同的上诉请求不能成立，因为该房屋属于虚拟分割，无法单独使用。同时，租赁物已经整体租赁给居然之家使用，居然之家作为实际承租人，并未违约，所以也不可能终止与居然之家的合同。中兴公司答辩意见同中普公司。中普公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回曹志梅、徐广付对中普公司的一审诉讼请求；2.曹志梅、徐广付承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，中普公司与曹志梅、徐广付之间无租赁合同关系，中普公司不应承担给付租金的责任。《委托经营管理合同》系中兴公司与曹志梅、徐广付签订的，中兴公司承租曹志梅、徐广付涉案房屋，中普公司并非合同主体，不是合同相对人，且本案系房屋租赁合同纠纷，并无法律规定可以突破合同相对性的特殊情形，故而中普公司不应承担任何责任。一审判决仅以中普公司宣传固定回报而判决中普公司承担连带责任，属适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第178条规定，连带责任是由法律规定或者当事人约定。因此，在当事人没有作出关于连带责任的约定的情况下，连带责任只能基于法律的明文规定，不允许超越法律，创设连带责任。同时，中普公司与曹志梅、徐广付所签订的房屋买卖合同中也并未约定固定回报率，因此，中普公司也不可能存在违反房屋买卖合同约定而应当承担的违约责任。曹志梅、徐广付辩称，《委托经营管理合同》与《房屋买卖合同》同时签订，中普公司应当承担责任。中兴公司未作答辩。曹志梅、徐广付向一审法院起诉请求：1、中兴公司、中普公司支付租金37047元（自2016年10月1日起按月租金1588元/月计算至2019年4月30日，以后按约定房租标准计算至房屋移交至其之日止）；2、中兴公司、中普公司支付违约金（违约金计算方式为50元/平方米/月乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据合同委托期限之约定未履行的期限，计算至租金付清之日止；暂计算至2019年4月30日为23937元）；3、解除曹志梅、徐广付与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》；4、中兴公司、中普公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年，曹志梅、徐广付向中普公司购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场全球家居生活馆）家居馆B3035室房屋，建筑面积为20.52㎡，购房款为160943元。2012年12月19日，曹志梅（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）、中普公司（回购方、丙方）签订《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》1份，约定：甲方将其在三楼035号（编号：B3035）商铺的使用权交付乙方统一招商经营并管理，经营管理期限为20年（2013年10月1日至2033年9月30日），委托期内第一至第三年为免租期、委托期内第四至第七年乙方按涉案房款总价11.84%给予甲方每年保底收益（如后期实际租金比率超出11.84%，超出部分租金90%归甲方、10%作为委托管理费归乙方），“甲方分别在2018年7月1日至2018年9月30日和2023年7月1日至2023年9月30日期间，可以书面向丙方提出回购申请，丙方应当在接到甲方书面申请后6个月内办理回购手续，并分别按商品房买卖合同总价款的150%和200%退还甲方购铺款”，支付方式为租金每半年支付一次并在每半年度的第一个月内支付，任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的均应构成违约，“违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”等内容。中兴公司后将前述商铺出租给滁州居然之家家居建材市场有限公司经营。截至一审法庭辩论结束前，中兴公司共向曹志梅支付租金12175元。一审法院认为，曹志梅与中兴公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》是当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。按约定，中兴公司应自第四年即2016年10月1日起至第七年，于每半年的第一个月支付曹志梅半年租金即9527.83元（160943元×11.84%÷2）。根据曹志梅、徐广付诉请的期间，中兴公司应分别于2016年10月31日前、2017年4月30日前、2017年10月31日前、2018年4月30日前、2018年10月31日前各支付租金9527.83元，于2019年4月30日前支付租金1587.97元（按约定，中兴公司于2019年4月30日前应支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金，但曹志梅、徐广付的诉请仅包括2019年4月份的租金，本院予以准许，2019年5月1日至2019年9月30日期间的租金其可另案主张），合计49227.12元，扣除中兴公司已支付的12175元，尚欠37052.12元（租赁期间：2016年10月1日至2019年4月30日）。因曹志梅、徐广付主张欠付租金为37047元，中兴公司对此无异议，予以支持。对曹志梅、徐广付主张的违约金，《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》约定为每月每平方米50元，即每月1026元，明显过高，中兴公司要求酌情减少，符合法律规定，予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因其并未提供证据证明其实际损失情况，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情自2016年11月1日、2017年5月1日、2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日起，分别按租金9527.83元、中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算至2019年4月30日止；自2019年5月1日起，按租金37047元、中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算至租金实际付清之日止。关于曹志梅、徐广付要求解除其与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》的诉请，因曹志梅、徐广付将涉案房屋委托中兴公司经营管理，中兴公司将包括曹志梅、徐广付在内众多业主的房屋未予以分割而作为整体正对外运营出租，若解除涉案委托经营管理合同会损害他人的权益（包括中兴公司签订租赁合同的相对方、同意继续委托中兴公司经营管理的业主等）。故曹志梅、徐广付要求解除本案运营管理合同的条件尚不成就，对曹志梅、徐广付的该项诉讼请求不予支持。对曹志梅、徐广付要求中普公司承担共同付款义务的意见，《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》中，中普公司通过约定回购的方式向房屋买受人明确表示其出卖的房屋具有固定回报率，故曹志梅、徐广付作为房屋买受人主张中普公司欠付的租金及违约金承担共同给付义务，予以支持。关于徐广付的主体资格，其虽未作为甲方在《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》中签名，但中兴公司、中普公司对徐广付作为本案原告提起诉讼并未提出异议，对其诉讼主体资格予以认定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付曹志梅、徐广付租金37047元及相应违约金（分别自2016年11月1日、2017年5月1日、2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日起至2019年4月30日止，以租金9527.83元为本金；自2019年5月1日起至租金实际付清之日止，以租金37047元为本金；均按照中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算）；二、驳回曹志梅、徐广付的其他诉讼请求。案件受理费1405元，减半收取计702.5元，由曹志梅负担180元，滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担522.5元。二审查明，中普公司在宣传其开发的房屋时公开宣称具有稳定经营收益，并在《商品房预售合同》补充条款中明确约定其与购买人自愿签订《商铺委托经营管理协议》。二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：1.涉案《商铺委托经营管理协议》是否应予以解除；2.中普公司是否应对中兴公司欠付曹志梅、徐广付的涉案租赁费用及违约金承担给付责任。2012年12月19日，曹志梅、徐广付与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行自己的义务。关于争议焦点一。涉案租赁物虽然办理了相应的产权登记手续，但由于涉案租赁物未进行单独隔断分离，且由于涉案租赁物系整体规划使用，如进行分割必然造成租赁物的使用功能降低，从而造成租赁物的使用价值贬损。故曹志梅、徐广付要求解除与中兴公司签订的《商铺委托经营管理协议》的上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点二。虽然《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》没有明确约定中普公司对曹志梅、徐广付的租赁费承担给付责任，但中普公司在宣传其开发的房屋时公开宣称涉案房屋具有稳定的经营收益，且中普公司、中兴公司与曹志梅、徐广付签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》亦约定了曹志梅、徐广付在委托经营管理期内可获得固定的回报收益。故中普公司公开宣称涉案房屋具有稳定的经营收益应作为涉案合同的组成部分，现中兴公司无法按合同约定及时履行其支付租金的义务，中普公司应当按照其对外宣传承担责任。故中普公司应对中兴公司欠付曹志梅、徐广付的涉案租赁费用及违约金承担给付责任。中普公司上诉称，中普公司不是涉案《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》的主体，其不应承担给付租金的责任。因中普公司在公开宣传中称涉案房屋具有稳定经营收益，曹志梅、徐广付基于该宣传购买中普公司的涉案房屋，并与中兴公司、中普公司签订涉案《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》，涉案《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》亦约定了曹志梅、徐广付在委托经营管理期内可获得固定回报收益，且中普公司也作为回购方在合同上签章。可见，中普公司系涉案《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》的主体之一，故中普公司该上诉理由与事实不符，对其该上诉请求，本院不予支持。中普公司上诉称，一审法院以中普公司宣传涉案房屋可获得固定回报而判决中普公司承担连带责任，属适用法律错误。因一审法院并未判决中普公司与中兴公司对欠付曹志梅、徐广付的租赁费用及违约金承担连带责任，故中普公司该上诉理由亦不能成立。综上所述，曹志梅、徐广付、中普公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费806元，由上诉人曹志梅、徐广付负担80元，上诉人滁州中普置业有限公司负担716元。本判决为终审判决。审判长  高奎审判员  刘勇审判员  王敏二〇一九年十一月十一日书记员  吴敬附本案适用相关主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。