福建省泉州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽05执复15号 复议申请人（被执行人）：贾德龙，男，1988年2月17日出生，汉族，住吉林省白山市八道江区。 申请执行人：兴业银行股份有限公司泉州津淮支行，住所地福建省泉州市丰泽区津淮街津淮街西段南侧F1#53号、津淮街改造工程F1幢A54—A55号、津淮街改造工程F1幢21号（储藏间）及津淮街西段南侧F1幢#B51-55号。 负责人：陈进华，行长。 被执行人：郑志雄，男，1978年6月10日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 被执行人：谢月红，女，1977年10月26日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被执行人：泉州市中天制冷设备工程有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路五金机电商城C3幢1层110号。 法定代表人：郑志雄。 复议申请人贾德龙不服福建省泉州市洛江区人民法院(2018)闽0504执异7号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 福建省泉州市洛江区人民法院（以下简称洛江法院）在执行申请执行人兴业银行股份有限公司泉州津淮支行（以下简称兴业银行津淮支行）与郑志雄、谢月红、泉州市中天制冷设备工程有限公司金融借款合同纠纷一案中，裁定查封被执行人谢月红所有的址于泉州市丰泽区××花园××路××别墅（以下简称涉案房产）。贾德龙对此不服，向该院提出执行异议。 洛江法院查明，2012年8月16日，兴业银行津淮支行与郑志雄、谢月红签订编号151207308610000《个人借款最高额抵押合同》，约定谢月红以涉案房产为郑志雄向兴业银行津淮支行的债务提供450万元的最高额抵押担保。双方于2012年8月17日向泉州市住房和城乡建设局办理了抵押登记。2015年9月2日，泉州仲裁委员会作出［2015］泉仲字1433号裁决书。该裁决书裁决第四项“如被申请人郑志雄未履行上述全部债务以及支付应承担的仲裁费，则申请人兴业银行股份有限公司泉州津淮支行有权在上述全部债权范围内对被申请人谢月红提供抵押的址于丰泽区宝珊花园朝晖北路（41Ｂ）房产［房屋所有权证号为泉房权证丰泽区（丰）字第2××1号、土地使用权证为泉国用（2011）第XX号］进行折价或享有以该房产拍卖、变卖后所得价款的优先受偿权”。该裁决书生效后，兴业银行津淮支行于2015年10月13日向福建省泉州市中级人民法院申请强制执行。福建省泉州市中级人民法院受理后，于2017年11月20日作出执行裁定，将泉州仲裁委员会作出的［2015］泉仲字1433号裁决书指定洛江法院执行。洛江法院于2018年2月23日作出（2018）闽0504执恢2号之一执行裁定书，查封谢月红名下的涉案房产。另查明，涉案房产已于2015年6月8日被泉州市丰泽区人民法院查封。 洛江法院认为，当事人依据生效裁判文书申请人民法院强制执行的，人民法院依法向被执行人发出执行通知书，要求被执行人限期履行。被执行人未按执行通知书履行法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人的财产采取强制措施。本案中，谢月红与兴业银行津淮支行于2012年8月17日向泉州市住房和城乡建设局办理了涉案房产的抵押登记手续，抵押权设立。贾德龙提供的的证据只能证明郑志雄、谢月红于2014年7月2日与贾德龙签订《租赁协议》，但不足以证明其在涉案房产设立抵押权之前已承租该涉案房产。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，贾德龙即使享有租赁权亦不得对抗兴业银行津淮支行的抵押权。虽涉案房产已于2015年6月8日被泉州市丰泽区人民法院查封,按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。…”，洛江法院亦可对涉案房产进行轮候查封。故该院依法查封谢月红名下的涉案房产，向贾德龙发出限期腾空房屋通知书，并无不当。贾德龙主张洛江法院查封行为损害其作为承租人对房屋的占有、使用、收益等权利，请求裁定终止涉案房产的轮候查封，无事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定：驳回贾德龙的异议。 贾德龙向本院申请复议请求：裁定撤销洛江法院（2018）闽0504执异7号执行裁定，终止对涉案房产的查封及执行。事实与理由：2014年7月2日郑志雄、谢月红与贾德龙签订《租赁协议》，约定将涉案房产交由贾德龙承租使用，租期自2014年7月2日至2039年7月1日止，双方形成合法有效的租赁关系。之后，郑志雄、谢月红将房屋交付给贾德龙使用，贾德龙亦按约支付租金，租赁期间的水电费、物业费等由贾德龙交纳，上述事实有《租赁协议》及发票、收款收据等为证。2015年6月8日，该房产被丰泽区人民法院查封。贾德龙在该院查封之前已与郑志雄、谢月红签订租赁合同并实际占有使用涉案房屋，法院查封该房屋并限期要求腾空，严重侵害了贾德龙的承租权。 复议阶段，双方当事人未向本院提交新的证据，本院对洛江法院查明的事实予以确认。 本院认为，2012年8月17日谢月红与兴业银行津淮支行向泉州市住房和城乡建设局办理了涉案房产的抵押登记手续，设立了抵押权。贾德龙主张其于2014年7月2日与郑志雄、谢月红签订《租赁协议》承租该涉案房产，该时间晚于涉案房产抵押权设立时间。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，洛江法院裁定驳回贾德龙的异议请求正确。综上，贾德龙的主张没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回贾德龙的复议申请，维持泉州市洛江区人民法院(2018)闽0504执异7号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈灿彬 审判员  吴梅芳 审判员  陈建家 二〇一九年二月二十六日 书记员  庄春生 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、异议人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、异议人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、异议人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； (五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。