江苏省无锡市新吴区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0214执异7号案外人：伍其正，男，1976年8月28日生，汉族，住湖北省英山县。案外人：孙红霞，女，1982年12月28日生，汉族，住湖北省英山县。委托诉讼代理人：伍其正（系孙红霞丈夫），住湖北省英山县。申请执行人：中国银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行，住所地江苏省无锡市旺庄路140号。负责人：王峰，该行行长。委托诉讼代理人：吴健，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王禹荃，江苏漫修律师事务所律师。被执行人：黄玉萍，女，1989年2月4日生，土家族，住江苏省无锡市新吴区。被执行人：黄克军，男，1965年6月24日生，土家族，住湖北省利川市。被执行人：康珍，女，1965年7月14日生，土家族，住湖北省利川市。在本院执行中国银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行（以下简称中行高新区支行）与黄玉萍、黄克军、康珍金融借款合同纠纷一案中，案外人伍其正、孙红霞对执行黄玉萍名下位于无锡市新吴区鸿山锦苑（以下简称鸿山锦苑）1号602室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。中行高新区支行与黄玉萍、黄克军、康珍金融借款合同纠纷一案，无锡市新吴区人民法院于2018年4月11日作出（2018）苏0214民初1450号民事判决：一、黄玉萍、黄克军、康珍于本判决发生法律效力之日起10日内归还中行高新区支行借款本金734548.03元并支付利息15089.86元、罚息（计算至2018年3月23日为119.73元；自2018年3月24日起计算至实际给付之日止，以734548.03元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率下浮10%再上浮50%计算）、复利（计算至2018年3月23日为270.23元；自2018年3月24日起计算至实际给付之日止，以15089.86元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率下浮10%再上浮50%计算）。二、黄玉萍、黄克军、康珍于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿中行高新区支行律师费损失52524元。三、对于黄玉萍的上述第一、二项债务及本案黄玉萍应负担的诉讼费用，中行高新区支行有权以登记在苏（2016）无锡市不动产证明第0116859号不动产登记证明项下黄玉萍所有的坐落于鸿山锦苑1号602室的房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。案件受理费11770元，减半收取5885元，财产保全费4610元，合计10495元，由黄玉萍、黄克军、康珍共同负担。在该案审理过程中，依据中行高新区支行的财产保全申请及其提供的相应担保，本院于2018年3月13日依法作出（2018）苏0214民初1450号民事裁定书，裁定冻结黄玉萍、黄克军、康珍银行存款81.8万元或查封其相应价值的其他财产，并依据上述民事裁定书于2018年3月15日以向房屋登记机关登记的方式查封黄玉萍名下位于鸿山锦苑1号602室的房屋，该查封为轮候查封。（2017）苏0214民初7780号案件于2017年12月5日查封该房屋，为该房屋上的首查封，此后（2018）苏0214民初1662号案件、（2018）苏0214执966号案件分别于2018年3月29日、2018年8月17日查封该房屋，均为轮候查封。该判决发生法律效力后，根据中行高新区支行的申请，本院于2018年6月7日立案执行，案号为（2018）苏0214执1529号。在该案执行过程中，本院于2018年11月6日作出（2018）苏0214执1529号公告，载明：本院于2018年3月15日以（2018）苏0214民初第1450号民事裁定书查封了黄玉萍名下位于鸿山锦苑1号602室的房屋，现责令黄玉萍于2018年11月9日前自动履行（2018）苏0214民初1450号民事判决书确定的还款义务，逾期不履行的，本院将依法对上述查封的不动产进行评估、拍卖等。案外人伍其正、孙红霞针对评估、拍卖鸿山锦苑1号602室房屋的执行措施提出异议称，请求终止对该房屋的评估、拍卖。相应的事实和理由：2017年6月24日，伍其正、孙红霞与黄玉萍在无锡市龙宇不动产经济顾问有限公司（以下简称龙宇公司）就鸿山锦苑1号602室房屋的买卖签订了合同，于2017年8月支付了房款，黄玉萍夫妇将房屋交给伍其正、孙红霞并由其居住至今。由于黄玉萍夫妇的原因未将涉案房屋过户到伍其正、孙红霞名下，伍其正、孙红霞已向法院提起诉讼并判决鸿山锦苑1号602室房屋的买卖合同合法有效，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，现法院作出（2018）苏0214执1529号公告，侵害了伍其正、孙红霞的权益，故提出上述异议。申请人中行高新区支行称，不同意伍其正、孙红霞的执行异议申请，对伍其正、孙红霞提供的证据的真实性不予认可。伍其正、孙红霞与黄玉萍等人之间的房屋买卖合同签订于2017年6月24日，而中行高新区支行设定抵押登记是2016年5月12日，该房屋买卖合同签订的时间晚于抵押权设定的时间，且黄玉萍等人未通知其转让涉案房屋，依据《担保法》第49条规定相应转让行为无效，故其有权按照法律规定和判决书对涉案房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权。被执行人黄玉萍、黄克军、康珍在审查过程中均未对上述执行异议发表意见。本院查明：鸿山锦苑1号602室房屋为商品房，登记在黄玉萍名下。该房屋上设有抵押登记，抵押期间分别为2016年5月12日至2046年5月12日、2017年6月28日至2019年6月27日、2017年8月8日至2020年8月7日，抵押权人分别为中行高新区支行、罗明玉和杨惜步。2017年6月24日，甲方黄玉萍、陆丹作为售房方与乙方伍其正、孙红霞作为购房方、丙方龙宇公司作为中介方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将合法拥有的坐落于鸿山锦苑1号602室的房屋出售给乙方，价格141.5万元。协议签订之时，乙方向甲方支付2万元作为购房定金；首付款35.5万元于过户当天支付；剩余房款104万元由乙方委托丙方代办商业贷款，具体金额以银行核定为准。甲乙双方按丙方要求在证件资料准备齐全后5日内开始办理该房屋的过户手续。甲方承诺于过户后10日内腾空该房，并将钥匙交于乙方等。该《房屋买卖合同》落款处甲方有陆丹代黄玉萍签字，乙方有伍其正、孙红霞签字，丙方有龙宇公司加盖见证章。后黄玉萍与孙红霞在龙宇公司的见证下签订《协议》，约定：孙红霞承诺于2017年8月19日前付完首付款43.5万元，经双方协商决定黄玉萍承诺孙红霞付完首付之日起15日内必须完成过户手续。2017年9月23日，黄玉萍与伍其正、孙红霞签订《买卖合同补充协议》，约定：黄玉萍须在2017年9月27日之前配合完成过户手续；于2017年10月8日中午12:00前腾空房屋并交付钥匙给伍其正、孙红霞，且腾空房屋时需通知伍其正、孙红霞到场；由于双方之前签订的协议黄玉萍没有完成，伍其正、孙红霞保留追诉权利。伍其正、孙红霞提供的收条载明：收款人陆丹于2017年6月24日出具收条载明收到孙红霞购买坐落于鸿山锦苑1号602室的购房定金2万元，并有龙宇公司作为见证人在该收条加盖见证章。收款人黄玉萍、陆丹于2017年7月7日收到伍其正房款首付部分2万元。收款人黄玉萍于2017年8月收到孙红霞购买鸿山锦苑1号602的购房款45万元，并有龙宇公司作为见证人在该收条加盖见证章。伍其正、孙红霞另提供2017年7月7日的支付宝转账凭证、2017年8月16日的转账汇款业务回单证明上述购房定金2万元及购房款45万元的支付情况。伍其正、孙红霞提供的《物业交接单》证明其从2017年10月11日开始居住于鸿山锦苑1号602室房屋。以上事实，有案外人及申请执行人陈述，案外人提供的《房屋买卖合同》《协议》《买卖合同补充协议》、收条、支付宝转账凭证、转账汇款业务回单、《物业交接单》等证据在卷予以证明。在审查过程中，伍其正、孙红霞陈述支付的47.5万元的购房款来源为出售其所有的苏州的房屋所得；关于实际支付的首付款金额与《房屋买卖合同》的约定不一致，其解释为中介公司无法为其办理到104万元的房贷，故将首付款提高10万元，加上定金即为47.5万元。又因办理房贷银行要求提供45万元的支付凭条，故在支付了2万元定金和2万元部分首付款后，一次性转账支付了45万元的购房款，多余的1.5万元陆丹以现金方式向其进行了退还。关于剩余的94万元房款，伍其正、孙红霞称该部分房贷已于2017年8、9月份批下来了，但要等到过户完毕才可发放，其现在没有资金，无法按照法律规定的要求将未支付的购房款交付法院执行。对于鸿山锦苑1号602室房屋上存在抵押登记的情况，伍其正、孙红霞称其在签订《房屋买卖合同》时并不知情、签订该合同前也没有进行询问，其是在2017年8月16日支付完首付款但黄玉萍没有办理过户，才向中介公司询问得知涉案房屋上存在中行高新区支行的抵押登记导致无法办理过户。关于抵押登记的解决，伍其正、孙红霞称在2017年9月23日签订《买卖合同补充协议》时，黄玉萍曾口头承诺会自行解决涉案房屋上的抵押，伍其正、孙红霞认为抵押之事与其无关，故未与黄玉萍就解决抵押登记的事情以书面形式签订协议。本院认为，根据伍其正、孙红霞所提执行异议的内容，其所提执行异议属案外人异议，其所提执行异议的实质是主张其系鸿山锦苑1号602室房屋的买受人，其对该房屋享有的实体权利能够排除对上述涉案房屋的评估、拍卖。已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。鸿山锦苑1号602室房屋现登记于黄玉萍名下，故伍其正、孙红霞并非该房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，伍其正、孙红霞作为房屋买受人提供了相应证据证明其与黄玉萍就鸿山锦苑1号602室在法院查封该房屋之前签订了书面买卖合同，其在法院查封该房屋前依据合同向黄玉萍支付了部分购房款，且经黄玉萍交付并合法占有该房屋。但对于剩余购房款伍其正、孙红霞陈述其无法按照法院要求交付执行。此外，中行高新区支行于2016年5月12日即伍其正、孙红霞与黄玉萍签订《房屋买卖合同》前就在鸿山锦苑1号602室房屋上设立了抵押登记，伍其正、孙红霞对涉案房屋上设定有其他人的抵押权登记没有尽到合理的注意义务导致无法办理过户登记，故伍其正、孙红霞对于涉案房屋在查封前未办理过户登记存在对他人权利障碍忽略的过错和自身原因。现案外人伍其正、孙红霞对鸿山锦苑1号602室房屋并不享有能够排除执行的实体权利，其上述执行异议于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回伍其正、孙红霞的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  戴鸿峰人民陪审员  沈 伟人民陪审员  李浩荣二〇一九年二月十一日书 记 员  孙春凤