安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1322民初6783号 原告(反诉被告)：萧县房地产开发公司，住所地萧县龙城镇交通路东段。 法定代表人：姜峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾亚峰，安徽烁光律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梁军，男，汉族，1969年4月25日出生，居民，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：朱波，安徽安康律师事务所律师。 原告（反诉被告）萧县房地产开发公司（以下简称“开发公司”）与被告梁军（反诉原告）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后于2018年3月30日作出（2018）皖1322民初392号民事判决书。因梁军不服该判决，提出上诉，经安徽省宿州市中级人民法院审理，该院作出（2018）皖13民终1297号裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告萧县房地产开发公司的委托诉讼代理人贾亚峰、被告梁军及其委托诉讼代理人朱波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 开发公司向本院提出诉讼请求：1.判令梁军给付原告（分摊面积）购房款变更为161700元；2.本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2008年12月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买了萧县新龙城农贸市场26、27号商铺，每平方米11000元，被告支付了购房款250500元（余款银行按揭）。原告将该商铺交付使用后，并为该商铺办理了皖（2017）萧县不动产权第0011804号《不动产权证书》，明确载明该商铺建筑面积41.33㎡、分摊面积18.87㎡。根据合同约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。原、被告双方协商未果，故依法起诉。 梁军答辩及反诉称，请求判令开发公司支付逾期办理房产证的违约金5005元及多收取的购房款45870元及利息（利息自2009年3月4日起按银行同期贷款利息支付至梁军还清贷款之日止）。 事实及理由：梁军购买农贸市场的26、27商铺是事实。但双方约定购房款按照套内面积计算，对公摊面积并无约定，现梁军缴纳45.5㎡的购房款，套内面积仅为41.33㎡，故房地产开发公司应当将多收4.17㎡购房款45870元予以退还，并承担相应利息；另，双方在购房时约定，开发公司应该在交房后90日内为梁军办理房产证，否则应承担违约金。1、双方在签订合同中约定涉案房屋按套内面积计价，套内面积作为面积确认及差异处理的唯一，现把套内面积改为建筑面积，要求把额外支付公摊面积房款违背双方约定，属于恶意诉讼，其诉求没有任何事实法律依据。2、合同约定面积与产权登记有差异以产权登记为准，产权登记面积应为不动产登记本中记载的套内建筑面积，与合同约定的计价方式面积确认及差异处理具有一致性，与不动产登记本中的房屋建筑面积没有前后联系和参照可比性，因为在合同计价和面积确认中已经把按建筑面积计价的选项做删除处理。原告所述支付25万元，我在签订合同中第五条是打叉的，约定的是套内面积。基于以上事实依法驳回开发公司的诉讼请求。 开发公司针对反诉意见辩称，1、没有在商品房交付90日内办理的房地产权证的原因并非被反诉人的原因，而是萧县房地产管理部门没有及时对涉案的房屋进行测绘，该原因系客观原因不能为由认定被反诉人违约，因此被反诉人不应承担违约责任。2、本诉原告宣读诉状中诉讼请求第一项的变更为161700元，原先起诉时计算错误。综上，应当依法驳回反诉人的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：梁军与开发公司签订购房合同，约定购买萧县新龙城农贸市场26、27号商铺，每平方米价款11000元。合同签订后，梁军支付购房款，开发公司在2009年间将该商铺交付使用。双方所签商品房合同第五条面积及面积差异处理约定，（第一款）根据当事人选择的计价方式，以套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理。（第三款）合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。（第四款）商品房交付后，产权面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第1种方式处理：1.购房款按交房时实际丈量面积计算，交房时房款多退少补。该两处商铺经有关部门测量建筑面积为41.33㎡、分摊面积为18.87㎡。双方对合同约定的房屋面积及购房款等发生争议，形成诉讼。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。开发公司与梁军签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律和行政法规的强制性规定，属于合法有效合同。根据住建部《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。本案双方当事人在房屋买卖合同中载明：面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，房款按交房时实际丈量面积计算，交房时房款多退少补。现萧县不动产管理局已颁发的产权证确认本案房屋的建筑面积为60.2㎡（其中：套内建筑面积为41.33㎡、分摊建筑面积为18.87㎡），故梁军应当按照合同约定的产权登记面积60.2㎡给付购房款。梁军已付该商铺45.5㎡的购房款，余14.7㎡的面积未支付。现开发公司要求梁军按照产权登记面积给付购房款，即161700元｛（60.2㎡﹣45.5㎡）×11000元/㎡｝，符合法律规定和合同约定，本院应予支持。梁军辩解不愿承担分摊面积的购房款，有违合同约定，本院不予采纳。 梁军要求开发公司支付逾期办理房产证的违约金5005元，开发公司辩解依据合同约定，自己仅需要在房屋交付后90日内向有权机关备案，故不愿承担违约责任。经查，梁军至今未能得到该商铺的不动产权证，开发公司是否在90日内履行义务，未向法庭提交相关证据，本院视为开发公司放弃举证，由此导致的不利后果由开发公司承担。故开发公司承担违约金5005元（总房价的1%）；梁军要求开发公司承担相应利息，缺乏证据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告梁军于本判决生效后十日内给付原告萧县房地产开发公司购房款161700元； 二、反诉被告萧县房地产开发公司于本判决生效后十日内给付反诉原告梁军违约金5005元； 三、驳回反诉原告梁军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3534元，由被告梁军负担。反诉案件受理费536元，由反诉被告萧县房地产开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  刘德顺 人民陪审员  张学光 人民陪审员  任 影 二O一九年元月二十三日 书 记 员  晁晓晓 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。