广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0107民初4585号 原告：唐卫国，男，1974年4月25日出生，汉族，广西右江矿务局有限公司总工程师，户籍地百色市右江区，现住百色市右江区。 委托诉讼代理人：黄海林，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖娟，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 被告：广西浦天房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城2号楼2608、2609号。 法定代表人：张运刚。 被告：南宁市京达来商务有限公司，住所地南宁市青秀区中柬路9号利海·亚洲国际4号楼4-1001号办公用房2号室。 法定代表人：肖顺洁。 委托诉讼代理人：王运甫，广西越洲律师事务所律师。 原告唐卫国与被告广西浦天房地产开发有限公司（以下简称浦天公司）、南宁市京达来商务有限公司（以下简称京达来公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年5月16日公开开庭进行审理。原告唐卫国及其委托诉讼代理人黄海林到庭参加诉讼。被告浦天公司经本院公告送达开庭传票、被告京达来公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告唐卫国诉称：2013年3月26日，原告认购由被告浦天公司负责开发的位于南宁市的浦天国际项目房屋，被告浦天公司书面委托被告京达来公司作为中介服务机构进行独家团购销售。原告向京达来公司支付定金及车位相关款项共计120000元，并与浦天公司签订了《浦天国际认购合同》。两被告之间存在委托与受托的关系，京达来公司受浦天公司委托销售房地产，原告支付的所有款项均是向京达来公司支付，再分别由浦天公司、京达来公司给原告出具相应的收据。由于两被告在没有取得商品房预售许可证明的情况下，明知房屋不满足对外销售的要件，仍然故意隐瞒真相，诱使原告交付相关款项，存在恶意串通损害原告利益的行为。至今，该项目未开展具体的施工和建设，根本不具备取得商品房预售许可证明的条件，因此，原告与浦天公司签订的合同归于无效。2015年6月15日，被告京达来公司向原告出具《承诺书》，承诺分别于2016年6月30日、9月30日、12月30日及2017年3月30日退还前述款项。但迄今为止，被告京达来公司分文未退。根据我国相关法律规定，原告有权请求两被告连带返还已付款项及利息。综上，为维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：一、确认原告与被告浦天公司签订的《浦天国际认购合同》无效；二、两被告连带返还原告已付款项120000元并支付利息（自2013年3月26日起至实际退还款项之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2015年7月10日的利息为23730元）；三、本案诉讼费由两被告承担。 被告浦天公司未作答辩。 被告京达来公司书面辩称：一、原告与浦天公司签订的《房屋认购合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条规定，原告与浦天公司签订的认购合同属于预约合同，并非本约合同。并且依据认购合同约定，浦天公司先收定金，达到一定条件时再另行签订《浦天国际买卖合同》。此外，浦天公司仅收取了定金，并未收取房款，因此，合同认定为有效合同。二、被告京达来公司在本案中担任只是代收款的角色，不是《浦天国际认购合同》主体，不应对合同的履行承担任何责任。根据约定，京达来公司收到款项即为浦天公司收到款项，代收款的后果由浦天公司承担。京达来公司在收款的过程中没有过错，除承诺向原告退还的40000元外，不应承担返还责任及其他连带责任。三、原告对当时的项目情况是明知的，对合同目的无法实现也存在过错，其主张的利息不应得到支持。根据认购合同第二条及第七条第7款的约定可看出原告对订购的房屋的土地性质是了解的，在项目情况及土地性质都了解的情况下，原告仍与浦天公司签订认购协议，其自身存在过错。 经审理查明：被告浦天公司系具备房地产开发资质的有限责任公司。被告京达来公司的经营范围包括企业管理咨询，企业营销策划，通信设备及其配套产品，计算机软、硬件及其配套产品，办公设备，五金建材，接收网通委托代理网通业务等。 2013年3月26日，原告（乙方、买受人）与被告浦天公司（甲方、出卖人）签订一份《浦天国际认购合同》（No：PTGJ00683），约定：“乙方向甲方购买定向开发住宅共壹套，甲、乙双方同意就下列房地产买卖事项达成一致，共同遵守，在签署该合同的同时乙方已知悉该项目的具体情况，对该项目的产权状况、规划、设计、户型等一切相关事宜均予以认可并无异议。”该项目名称为浦天国际，地点位于南宁市。土地使用权期限70年。第二条约定：“本项目为南宁市西乡塘区上尧街道陈东村与广西浦天房地产开发有限公司合作建设，为了合法的利用开发土地，解决军队的住房问题，出卖人和中国人民解放军空军95072达成团购意向，开发所得的房屋优先以成本价的团购方式向空军95072部队出资购买（标准层），剩余部分按军队团购方式，向乙方定向销售住宅（标准层），浦天国际小区C栋2单元17层02号房，面积117.35平方米（按最后确定的房号与相关产权登记机关核定的面积计算）。”第三条约定，房屋单价为4004元/㎡。第四条约定，该套房屋总价469902元，原告应于签订认购合同时支付定金50000元；项目施工至地面贰层（以浦天公司通知为准），原告应支付购房款234951元及手续费50000元，该50000元由前述定金冲抵，双方签订《浦天国际买卖合同》；项目施工至封顶后，原告支付购房款140971元；剩余购房款93980元，在工程竣工验收合格交付使用后三天内支付。前述款项均应转入浦天公司指定的账户。第五条“定向项目工期”约定：“1、自本协议签订后30个月内，甲方必须完成该项目的全部施工过程，达到竣工验收条件，并办理好竣工验收合格证，将房屋交付给乙方购房户。”双方同时就“质量标准”、“双方权利义务”、“违约责任”、“争议解决”等其他事项进行了约定。 合同签订当天，被告浦天公司向原告出具《收据》两张，其中一张的内容是：“兹收到唐卫国交来浦天国际小区C栋2单元7层02号房定金……￥50000元。”该《收据》上备注“送车位一个”。另一张《收据》，被告浦天公司确认收到原告交纳的房屋定金30000元。被告京达来公司于同日向原告出具《收据》一张，内容是：“兹收到唐卫国交来肆万元。” 2015年6月15日，被告京达来公司出具一份《承诺书》，承诺于2016年6月30日、9月30日、12月30日及2017年3月30日期间，每期退还10000元，共计40000元。 另查明：原告并非陈东村村民。截止法庭辩论结束，两被告未提交土地通过行政审批转为国有建设用地、房屋办理建设工程规划手续及取得商品房预售许可证明等相关证据。 又查明：原告提交的一份《授权委托书》复印件载明：“兹委托南宁市京达来商务有限公司，独家团购销售我司位于浦天国际项目A座1、2、3单元及C座1、2、3单元，第2层至第28层合计供648套房源。”落款“广西浦天房地产开发有限公司，2012年7月10日。”该授权委托书同时加盖被告京达来公司的公章，同时注明“仅供本公司存档使用，复印无效。2012.7.15”。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告浦天公司经本院公告送达开庭传票、被告京达来公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 合同有预约与本约之分，预约的目的在于有事实或法律上的障碍，暂无法订立主合同时，约定将来订立一定合同，预约合同的权利人仅得请求对方履行订立本约合同的义务，而不得径行依照预约合同的内容请求履行。本案中，原告与被告浦天公司签订的《浦天国际认购合同》对房屋的具体位置、面积、房价款、付款时限、交房时间等均作了明确约定，具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。同时综合考量双方订立《浦天国际认购合同》的目的，双方的缔约意图在于转移房屋所有权，即由原告支付相关款项给浦天公司，从而受让特定的房产，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，应确认原告与被告浦天公司之间形成房屋买卖合同关系。被告京达来公司代理浦天公司销售房屋，收取购房款，两被告之间形成委托合同关系。被告京达来公司虽否认《授权委托书》的真实性，但未举证予以反驳，而原告作为购房者，不持有两被告之间的《授权委托书》原件，亦符合常理，且该委托书上加盖了两被告的公章，同时注明“仅供本公司存档使用，复印无效”的字样，表明委托书原件由被告京达来公司收执；再者，被告京达来公司确实收取了原告的购房款，故，在被告京达来公司无反驳证据的情况下，原告的证据明显优于被告，本院依法采信原告关于两被告之间存在委托关系的主张。 《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告浦天公司未依法办理相关土地利用、规划和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与被告浦天公司签订的《浦天国际认购合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任问题。被告浦天公司作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知本案讼争房屋未依法办理相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，应该审查房屋建设及销售是否具备法定条件，即原告未尽到审慎注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定浦天公司承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”原告主张款项均系向京达来公司交付，但与其提交的收据所载的收款单位不一致，且未能提供其他证据予以佐证，本院不予采信。因此，被告浦天公司应对其收取的80000元及京达来公司代为收取的40000元（合计120000元）承担返还责任。 原告因本案合同无效而产生的损失即为120000元的利息，应由被告浦天公司负担70%，原告自担30%。利息计算方法为，分别以120000元为基数，从原告付款之日起计至被告浦天公司全额返还原告已付款项之日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计付。 关于京达来公司应否承担连带责任的问题。《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定：“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。”被告京达来公司任房屋销售代理商，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其却在该些手续全部缺失的情况下代理被告浦天公司向社会销售房屋，依据前述规定，被告京达来公司对其代收部分的款项40000元应与被告浦天公司承担返还以及支付利息的连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告唐卫国与被告广西浦天房地产开发有限公司签订的《浦天国际认购合同》（No：PTGJ00683）无效； 二、被告广西浦天房地产开发有限公司向原告唐卫国返还120000元； 三、被告广西浦天房地产开发有限公司向原告唐卫国支付利息（计算方法：1、以80000元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2013年3月26日起计至被告广西浦天房地产开发有限公司全额返还原告唐卫国已付款项80000元之日止，计算得出利息总额后由被告广西浦天房地产开发有限公司负担其中的70%；2、以40000元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2013年3月26日起计至被告广西浦天房地产开发有限公司全额返还原告唐卫国已付款项40000元之日止，计算得出利息总额后由被告广西浦天房地产开发有限公司负担其中的70%，被告南宁市京达来商务有限公司对被告广西浦天房地产开发有限公司所负的该部分利息承担连带责任）； 四、被告南宁市京达来商务有限公司对被告广西浦天房地产开发有限公司所负的前述第二项义务在40000元范围内承担连带责任。 案件受理费3175元及公告费700元（原告唐卫国已预交），公告费350元（被告南宁市京达来商务有限公司已预交），合计4225元，由被告广西浦天房地产开发有限公司与被告南宁市京达来商务有限公司共同负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗 媛 人民陪审员  何开科 人民陪审员  马振声 二〇一九年二月二十一日 书 记 员  蒙智伟 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效： （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。