西安市雁塔区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）陕0113执异387号 案外人井涛，男，汉族，1974年XX月XX日出生，住西安市碑林区。 申请执行人夏洪军，男，1971年1月13日出生，住西安市新城区。 被执行人江涌，女，1970年1月3日出生，住西安市雁塔区。 本院在执行申请执行人夏洪军与被执行人江涌借款合同纠纷一案中，案外人井涛对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人井涛称，2012年10月15日案外异议人井涛与被异议人江涌签订《房屋买卖合同》，被异议人江涌将西安市雁塔区XX路XX号XX区XX号楼XX单元XX室房屋卖给案外异议人井涛，案外异议人井涛支付了购房款100万元，被异议人江涌也实际交付了房屋，2013年12月26日办理公证授权委托书由张某某协助办理该房屋的过户登记手续。由于被异议人江涌拒不履行，故案外异议人井涛诉讼到西安市雁塔区人民法院，西安市雁塔区人民法院于2018年4月24日出具（2017）陕0113民初7054号民事判决书。判决：案外异议人井涛与被异议人江涌签订《房屋买卖合同》继续履行，被异议人江涌应于本判决生效之日起三个月内协助案外异议人井涛办理西安市雁塔区XX路XX号XX区XX号楼XX单元XX号房屋的产权过户手续。 根据西安市雁塔区人民法院出具（2017）陕0113民初7054号民事判决书，该房屋属于案外异议人井涛所有。又根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十一条规定，案外异议人井涛有权请求贵院依法解除西安市雁塔区XX路XX号XX区XX号楼XX单元XX室（合同登记号：060010382、商品房预售许可证号200XXXX）房屋的查封。 申请执行人夏洪军辩称：一、被执行人江涌与异议人井涛签订《房屋买卖合同》实质是借款担保，真实目的并非为房屋买卖，其二人之间未发生真实的买卖合同关系。异议人井涛对涉案房产提出异议无事实及法律依据。 2012年10月15日，被执行人由于资金紧缺，通过井涛介绍，向案外人张某某借款100万元用于周转，张某某通过银行转账方式向答辩人出借100万元。张某某为了保障其借款，要求被执行人与井涛签订《房屋买卖合同》为借款作担保。因此被执行人与井涛补签《房屋买卖合同》作为所借张某某借款的担保。并委托张某某代为领取被执行人位于西安市雁塔区XX路XX号XX区XX号楼XX单元XX室的房产证，向张某某出具了委托手续。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，被执行人江涌与井涛之间并不存在真实的买卖关系，《房屋买卖合同》的签订仅为对张某某借款的担保，由于担保并未办理登记，所以也未实际生效。异议人井涛作为并非是借款关系中债权人，也未提供张某某将借款转让的依据，其主张涉案房产为其所有没有任何依据，其要求本案停止执行既无事实也无法律依据。 二、西安市雁塔区人民法院作出的（2017）陕0113民初7054号民事判决书认定事实不清，程序违法，适用法律错误，应当予以撤销。 三、被执行人名下位于西安市雁塔区XX路******楼****的涉案房产已与2015年1月抵偿答辩人。 答辩人作为申请人申请执行江涌一案早已在贵院立案执行。2015年答辩人与被执行人江某某在贵院达成协议，将被执行人名下涉案房产抵偿所负答辩人债务，被执行人于2015年在贵院签订了笔录，被执行人应当受到该协议及笔录的约束。 综上所述，涉案房产已经抵偿答辩人，异议人井涛与被执行人江涌签订的《房屋买卖合同》仅为借款担保，不产生买卖合同效力。异议人井涛提出的异议请求无任何事实及法律依据，应当予以驳回，本案应当按照法定程序继续执行。本案执行已长达六年之久，在被执行人有财产可供执行的情况下，本案迟迟没有执行成果，答辩人在本案中实现权利举步维艰，生活现状也因此更是雪上加霜。答辩人请求尽快驳回异议人无事实及法律依据的异议请求，加大执行力度，以维护答辩人合法权益及司法的权威性。 被执行人江涌辩称，一、被执行人与异议人井涛签订《房屋买卖合同》实质是对被执行人所借张某某借款的担保，真实目的并非为房屋买卖。二、西安市雁塔区人民法院作出的（2017）陕0113民初7054号民事判决书认定事实不清，程序违法，适用法律错误，应当予以撤销。三、被执行人名下位于西安市雁塔区XX路XX号XX区XX号楼XX单元XX室的涉案房产，被执行人已于2015年1月抵偿夏洪军。 本院查明，本院在执行申请执行人夏洪军与被执行人江涌借款合同纠纷一案中于2017年4月7日轮候查封了被执行人江涌位于西安市高新区XX路XX号XX区XX号楼XX幢XX单元XX室房屋，因前面查封和轮后查封均已到期，本院本案的轮候查封已转为查封。案外人井涛对此查封提出书面异议。 另查明，2012年10月15日，乙方（案外人井涛）与甲方（被执行人江涌）及丙方（见证人）张某某签订《房屋买卖合同》，约定甲方房屋坐落于XX路XX号XX号楼XX单元XX号，面积239.19平方米，（购房合同登记号060010382）。房屋成交价100万元，乙方从合同签订之日十日内一次性付款给甲方，甲方保证对合同所列房屋享有完全所有权或合法的处分权，办理过户手续限2012年10月15日至2012年12月30日前办理结束。在此期间乙方不得单方持本合同办理过户。甲乙双方委托井涛代办理房产过户手续，双方并向井涛提供相关真实合法的手续和委托手续，如乙方怠于向甲方提供委托手续，相应顺延过户办理时间，并由乙方承担违约责任。因办理房产过户所缴纳的所有费用由甲方承担，如甲方拒绝支付房产过户费用时，乙方可先行垫付，垫付费用仍由甲方承担。甲乙双方委托张某某作为买卖见证人。违约责任部分约定，甲方应及时的办理房屋过户手续，如不能及时办理过户手续，除甲方应继续履行过户义务外，还应按揭房款的10%承担违约责任。合同签订当日，井涛将购房款100万元支付给见证人张某某，张某某将该100万购房款支付给江涌。2013年12月26日，江涌向张某某出具授权委托书，在该授权委托书中，江涌称其与张某某系朋友关系，在其名下有房产一处，位于西安市雁塔区XX路****楼****，因其在外地，特委托张某某全权办理以下事项：递交该房屋产权办理资料；补交、收取房屋面积差异款；缴纳包括契税、维修基金和产权登记在内的全部费用；办证资料不全所有补办手续。以及领取房屋产权证书等在内的全部工作。委托期限至上述事项办完为止。本授权为特别授权，对于张某某从事本委托事项下的授权事项所产生的法律后果，甲方均无条件认可。江涌在该授权委托书委托人处签字，该授权委托书在陕西省西安市碑林区公证处公证，合同签订后，江涌将涉案房屋交给井涛居住至今。由于江涌未按合同约定协助井涛办理房屋过户手续，井涛向本院起诉。本院于2018年4月24日作出（2017）陕0113民初7054号民事判决书，判决井涛与江某某2012年10月15日签订的《房屋买卖合同》继续履行，江涌应于本判决生效之日起三个月内协助井涛办理位于西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX单元XX号房屋的产权过户手续。 本院认为，案外人井涛与被执行人江某某2012年10月15日签订了《房屋买卖合同》，案外人井涛付清了购房款，实际占有了房屋，房屋未能过户非案外人的原因，应当认定案外人井涛对该房屋享有排除强制执行的权利。申请执行人夏洪军及被执行人江涌辩称《房屋买卖合同》实质是借款担保及非真实意思表示没有依据。关于本院（2017）陕0113民初7054号民事判决书正确与否不影响对执行异议的审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对西安市雁塔区科技四路二号枫林绿洲A区5号楼15幢20202室房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长  赵斌昌 审判员  杨 栩 审判员  王晓彦 二〇一九年十一月二十二日 书记员  张 盼 打印：相丽华校对：张盼2019年11月日送达 1