湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘08民终817号 上诉人（原审被告、反诉原告）：慈利县居安物业服务有限公司，住所地慈利县零阳镇银田村香樟苑住宅小区。 法定代表人：李思明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张道次，湖南融邦律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：张家界和信置业有限公司。住所地慈利县零阳镇银田村。 法定代表人：阮博平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨丽，女，系张家界和信置业有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：李文华，湖南风云律师事务所律师。 上诉人慈利县居安物业服务有限公司（以下简称居安物业公司）与上诉人张家界和信置业有限公司（以下简称和信置业公司）物业服务合同纠纷一案，慈利县人民法院于2018年10月8日依法作出判决，居安物业公司不服向本院提起上诉，本院于2019年1月24日以（2018）湘08民终937号民事裁定书裁定原判决基本事实认定不清，处理不当为由发回慈利县人民法院重审。慈利县人民法院重新组成合议庭进行审理，于2019年8月14日作出（2019）湘0821民初340号民事判决，上诉人居安物业公司与上诉人和信置业公司均不服，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人居安物业公司的上诉请求：依法改判驳回和信置业公司诉讼请求，支持居安物业公司反诉请求，判令和信置业公司支付各项费用2207127.65元。事实与理由：1.一审对部分案件事实的认定存在错误。一审认定的居安物业公司提供的物业服务存在卫生打扫、绿化养护、路灯损坏更换、路面破损修复不及时、公共设施设备管护不到位，严重时还出现了封存和信置业公司房产、车库、干扰和信置业公司正常房屋销售活动、相关工作人员与业主发生争吵甚至斗殴等等大部分问题，均是2017年7月1日以后发生的，且发生这些问题的主要原因是因为和信置业公司未及时支付相关费用导致的，一审以后期出现的这些现象否定前期物业服务质量，属于以偏概全。2.和信置业公司以居安物业公司违约为由解除合同是没有依据，一审法院以居安物业公司2017年10月份停止物业服务的行为作为对解除通知效力的认可是错误的。3.和信置业公司共应向居安物业公司共支付费用2207127.65元。2012年8月至2013年12月房屋空置费用1100558.44元、2017年9月至10月的空置费89572.58元、2017年7月1日签订的补充协议所涉及的526730元(含和信置业公司收取的业主装修施工保证金56000元)及合同约定的10万元违约金，均应由和信置业公司给居安物业公司支付，固定资产折旧费109003元不应由居安物业公司承担。 和信置业公司答辩称，1.和信置业公司通知解除合同符合合同约定和法律规定，一审认定双方物业服务合同已经解除并无不当。2.《补充协议》并未实际履行，居安物业公司无权据此向和信置业公司主张权利。3.和信置业公司收取的装修押金与居安物业公司无任何法律上的利害关系。4.居安物业公司要求自2012年9月起计算空置房屋物业管理费明显有违合同约定，违反诚实信用原则。5.原审并未多计算和信置业公司已支付或垫付费用，相反漏列了大量费用。6.前期物业管理服务合同为双务合同，居安物业公司要求和信置业公司依照约定支付物业服务费用的前提是其已经履行了对价义务。 上诉人和信置业公司的上诉请求：撤销原判第二项，依法驳回居安物业公司全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由居安物业公司承担。事实与理由：1.原审未将鉴定结论中所确定的相关人员工资194700元，个税报案服装维修办公等费用461276.83元，物业用房装修费用122585.84元予以抵扣。2.原审未对和信置业公司借给居安物业公司50万元资金予以抵减。3.原审未要求居安物业公司支付观光车和监控设备折旧费。4.未对水电费558032.43元予以分摊。5.空置费应为1500299.7元，原审计算的金额错误。6.居安物业公司提供的服务内容与质量不符合同约定，原审判决和信置业公司按照90%支付空置费错误。 居安物业公司答辩称，1.居安物业公司未委托和信置业公司为居安物业公司做任何财务账目。2.个税在工资发放时已从员工工资中扣除，和信置业公司并未承担此费用，保安服装以及绿化肥料在原审双方确认已承担11550元。3.装修费只能在行业的开办费用中列支，由开发建设单位负责。4.观光车是开发公司的，物业只是协助管理，折旧费应由和信置业公司承担，监控设备的费用包含在房价之内，产权属全体业主所有。5.将558032.43元水电费分摊给居安物业公司无任何依据。6.空置费3656208.98原审中双方已认可。7.物业服务有瑕疵难以避免，要求物业费打折的说法不能成立。8.50万元借款与现居安物业公司无任何关系。 和信置业公司向一审法院起诉请求：1、依法判决居安物业公司停止在香樟苑小区的物业服务，搬离小区；（该诉讼请求和信置业公司在诉讼中因居安物业公司于2017年10月已实际停止对香樟苑居住小区提供物业服务口头向原审法院申请撤回）。2、依法判决居安物业公司向和信置业公司移交物业服务资料、设施设备及钥匙，腾出物业用房。 一审法院认定事实：慈利县和信香樟苑住宅小区由和信置业公司开发、建设，于2009年3月1日开工建设，2014年1月14日竣工验收，2014年5月30日完成竣工验收备案。2012年8月19日和信置业公司与居安物业公司签订了《香樟苑前期物业管理服务合同》，和信置业公司选聘居安物业公司对香樟苑前期物业管理提供服务。双方在合同中约定：第二条在物业管理区域内，乙方（指居安物业公司，下同）提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋共用部分的维修、养护和管理（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、外墙面等）；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（包括供电线路、其他管线、公共照明、消防设施、绿地、道路、沟、池、井、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等）；3、公共绿地、花木的养护和管理；4、清洁卫生管理；5、维护物业服务区域的秩序维护，对违章违法行为的劝告和制止；6、小区内的各种车辆（包括机动和非机动车辆）的管理；7、对小区内住户装修活动进行监督和管理（包括对房屋外立面、外露台的规范管理）；8、前期介入相关工作；9、法律、法规规定的其他服务内容。……第三条乙方提供前期物业管理服务应达到的质量标准为中国物业管路协会颁发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的二级标准。……第五条由本物业管理区域物业管理服务收费采取包干制式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准如下：独栋1.6元/平米/月；双拼别墅1.5元/平米/月；空置房按国家相关规定的90%收取；以上所有的物业服务费不包括小区公共部位的喷泉、路灯等公共能耗费、这部分费用由乙方即物业服务企业按每年每户200元标准预收……物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、公用设施设备及公众责任维保费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；（11）其他不可预见费。乙方按照上述标准收取物业服务费用，……盈余亏损由乙方享有或承担。……第六条业主应于领房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因甲方（指和信置业公司，下同）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方按90%的标准按时交纳。……第十九条甲方应于综合验收时，按有关规定向乙方提供能直接投入使用的物业管理用房。……第二十条物业管理用房属于全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，……第二十六条甲乙双方无正当理由提前终止合同的，应承担违约责任，向对方支付违约金10万元，造成经济损失的应依法予以赔偿。……第二十九条本合同期限自2012年8月19日至业主委员会成立之日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给业主委员会，……。合同签订后，双方均按合同履行。2012年8月10日，居安物业公司的法定代表人李思明曾向和信置业公司承诺：在和信置业公司支持我物业公司的情况下，近期以最快的速度对香樟苑小区物业管理工作未完善的地方加以整改，力争达到国家二级物业的管理水平，如未达到预期的效果，贵公司有权随时解聘我物业公司。但至本案诉讼一审辩论终结时止，诉讼双方均未提交证据证明居安物业公司是否已达到国家二级物业服务管理企业水平。和信置业公司与居安物业公司自2012年8月19日签订物业服务管理合同后至今，和信置业公司一直未将法律、法规规定应由其移交的物业资料（详见《香樟苑资料移交表》）正式移交给居安物业公司，但双方已签物业服务合同已实际履行。在合同实际履行过程中，居安物业公司提供的物业服务存在卫生打扫、绿化养护、路灯损坏更换、路面破损修复不及时、公共设施设备管护不到位等问题，严重时还出现了封存和信置业公司房产、车库、干扰和信置业公司正常房屋销售活动、相关工作人员与业主发生争吵甚至斗殴问题，2015年10月17日，居安物业公司法定代表人李思明因装修与业主发生纠纷，邀约他人将人致伤被慈利县人民法院判处有期徒刑一年、缓刑一年六个月。居安物业公司也一直未建立起完整的财务会计制度，其财务会计工作一直由和信置业公司的财会工作人员代为办理。2017年7月1日，和信置业公司与居安物业公司又签订了一份与2012年8月19日所签合同内容基本一致的《香榜苑前期物业管理服务合同》及《补充协议》，在《补充协议》中，双方约定：1、甲方（指和信置业公司，下同）委托乙方（指居安物业公司，下同）小区内全部物业的外墙面、屋面渗水、水井清掏、进户门锁、太阳能路灯、西面围墙的维修和垃圾桶配备。乙方自本补充协议签订之日起30日内完成全部项目，并验收合格。2、自合同签订之日起至保修期结束，外墙、屋面渗水问题甲方一次性支付物业公司97500元，在此期间出现的渗水问题由物业公司全权处理。甲方另付给乙方设施设备费用280511元。此费用于本协议签订后付清。3、甲方付下水井清掏、修补费用55592元、进户门锁问题维修费2640元、太阳能路灯更换或维护费14900元、西面围墙维修费用15587元、垃圾桶配备费用4000元，共计92719元，此费用为包干费用。4、前期甲方收取的施工保证金56000元未退回给业主，现移交给物业公司，由乙方退给业主。……5、本补充协议签订后，包干维修处理费有92719元，于维修开始作业后付包干费用50%，即46359.5元，项目全部完成并验收合格后付清全部包干费余款46359.5元。……6、本协议作为《香樟苑前期物业管理服务合同》补充协议。7、本补充协议自甲、乙方签章之日起生效。2017年8月13日，和信置业公司以居安物业公司在履行合同过程中，出现不管理、不服务、态度恶劣、拒不整改和人为给业主制造障碍，造成经济损失及资产流失、不遵守职业操守，对业主蛮横无理等行为，经和信置业公司催告后在合理期限内仍未履行和迟延履行合同约定的主要义务，致使不能实现合同目的为由，向居安物业公司发出《解除及其补充协议的通知》，声明“双方所签《前期物业服务合同》及其补充协议自通知到达贵公司时解除。贵司如对解除合同有异议的，可以在收到该通知后7日内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，和信置业公司以邮寄方式给居安物业公司送达了上述通知，2017年8月15日，居安物业公司收到了该通知；2017年8月24日，和信置业公司以居安物业公司收到解除合同通知后7日内未向人民法院起诉或申请仲裁，解除合同的通知已发生法律效力为由，向居安物业公司发出《要求居安物业公司物业服务有限公司搬离小区、移交物业服务资料、设施设备并腾出房屋的通知》，要求居安物业公司“在接到本通知后三日内速与我司结清相关账目、搬离本小区、移交所有物业服务资料、设施设备（含监控安防设施设备、洒水车、观光车、电瓶车、水电工具箱等所有原开发商移交给贵公司的设施设备）、房屋钥匙等，并腾出物业服务用房”，但居安物业公司在通知期限内未履行通知所列内容。2017年9月6日，和信置业公司向原审法院提起诉讼，并提出如前诉讼请求；同年9月7日，居安物业公司提起反诉，并提出如前反诉请求。另查明，居安物业公司的资质等级为三级；和信置业公司与居安物业公司于2017年7月1日签订的《香樟苑前期物业管理服务合同》补充协议，双方没有实际履行；2014年5月—2017年7月，田友爱、郏美莉是和信置业公司聘用的财会人员；2017年6月6日，和信置业公司与居安物业公司进行了账目核对，核对后，双方签字确认了如下事实：1、和信置业公司收到物业费174232元（不包括装修押金）、装修押金56000元（共收到押金83000元，已退的为27000元），合计230232元；物业共收物业费40581元(截止到2017年5月30日）、装修押金30000元，共计70581元；2、总面积（53055.07），不包括物业用房（322.65）和活动中心面积（209.79），已交付使用18453.06平米（72户），已出售未领房11317.82平米（44户），未出售面积23284.19平米（79户）。2018年8月经慈利县人民法院委托对居安物业公司的财务收支（包括和信置业公司垫付款）情况进行鉴定确认：1、和信置业公司应支付居安物业公司空置房物物业费为2466077.96元（2012年8月至2017年10月总额为3656208.98元，减去双方合同约定未竣工即2012年8月至2013年12月期间空置房物业费1100558.44元，再减去2017年9/10两月的空置房物业费89572.58元）。2、和信置业公司代居安物业公司收取的业主物业费230232.00元（包括装修保证金56000元）。3、2012年9月至2017年7月，居安物业公司共支出人员工资、工会费、残保金、监控、空调维修、酒水车、割草机加油、个税等费用2531770.16元（此款已由和信置业公司代居安物业公司支付），居安物业公司只认可2070493.33元，但对其中伙食费168000元、保安服装、绿化肥料等11550元予以认可。4、和信置业公司垫付固定资产折旧638590元，居安物业公司对监控、观光车折旧560500元不予认可。5、对水电费共1116064.68元（其中2012年9月至2017年7月水费117笔，计812541.00元，2012年9月至2014年1月电费17笔，计303523.68元）。由于水、电表没有分户，无原始依据，无法区分，提请法院分摊。诉讼中，居安物业公司在2017年10月已实际停止对慈利县和信香樟苑居住小区提供物业服务，和信置业公司口头向原审法院申请撤回其第一项诉讼请求。 一审法院认为，和信置业公司与居安物业公司2012年8月19日签订的《香樟苑前期物业管理服务合同》和2017年7月1日签订的《香樟苑前期物业管理服务合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法、有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务；2012年8月19日、2017年7月1日《香樟苑前期物业管理服务合同》签订后，虽然和信置业公司没有按期向居安物业公司移交法律规定和合同约定需要由其移交的相关物业资料，居安物业公司没有达到合同约定和其承诺的国家二级物业服务企业管理水平，但双方均已实际履行了给付空置面积物业费用、提供相关物业服务等主要合同义务，故和信置业公司与居安物业公司签订的《香樟苑前期物业管理服务合同》对双方均具有法律约束力。居安物业公司在履行合同过程中，履行合同不全面，存在卫生打扫、绿化养护、路灯损坏更换、路面破损修复不及时等瑕疵，甚至出现了封存和信置业公司房产、车库、干扰和信置业公司正常房屋销售活动、与业主发生争吵、斗殴等情形，导致其与和信置业公司的矛盾和分歧加深，对居安物业公司自身的企业形象和和信置业公司的企业声誉及正常的销售活动造成了不良影响，以致和信置业公司于2017年8月13日通知居安物业公司要求解除双方所签物业服务合同和补充协议。和信置业公司向居安物业公司发出解除合同及协议通知后，居安物业公司虽对解除合同及协议通知效力提出过异议，但在本案诉讼过程中，居安物业公司于2017年10月已实际停止对香樟苑小区提供物业管理服务，居安物业公司的行为可视为对和信置业公司相关解除合同及补充通知的效力的确认。由于居安物业公司的违约行为，和信置业公司行使解除权，已通知居安物业公司，符合我国合同解除的程序，和信置业公司与居安物业公司签订的相关物业服务合同及补充协议应予解除，居安物业公司要求确认和信置业公司解除合同行为无效的诉讼请求，不予支持。双方合同解除后，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。依照法律规定和合同约定，居安物业公司应当将相关物业用房及物业资料退还给和信置业公司，故对和信置业公司提出的居安物业公司搬离小区、移交物业服务资料、设施设备、钥匙并腾出物业用房的诉讼请求，予以支持；和信置业公司申请撤回其第一项诉讼请求，是其对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，予以准许；根据和信置业公司和居安物业公司所签物业服务合同约定，自双方所签合同生效之日起至停止物业服务之日止，居安物业公司有权依照合同约定标准向相关业主或物业使用人收取必要的物业服务费用，和信置业公司也应该依照合同约定标准给居安物业公司支付空置房屋的物业服务费用，但居安物业公司也应承担合同约定应由其开支的各项费用；故居安物业公司要求和信置业公司支付物业费及其他费用的诉讼请求应予以支持。经查证，双方争议的项目及数额确定如下：1、和信置业公司应支付居安物业公司空置房物业费的确认，自2012年9月至2017年10月，按居安物业公司提供的《香樟苑房屋空置费用明细》总额为3656208.98元，但依据双方签订物业管理服务合同第六条规定，纳入物业管理范围的已竣工但未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按90%的标准交纳。已竣工应当以《竣工验收备案表》确定的香樟苑竣工验收日期2014年1月14日起开始计算空置房费用，故应减除2012年8月至2013年12月房屋控制费1100558.44元，另双方2017年8月即产生纠纷，2017年9月法院已受理本案，对2017年9、10两月的空置费89572.58元也应减除，故和信置业公司应给居安物业公司支付空置房物业服务费确定为2466077.96元。2、和信置业公司代收的业主物业服务费230232.00元，其中56000元系收取业主的装修保证金，应退还给业主，考虑该部分保证金和信置业公司已给部分业主退还，应当继续由和信置业公司退还为妥，故该笔56000元不应作为居安物业公司的收入。以上1、2合计2640309.96元为居安物业公司的总收入。3、和信置业公司垫付的费用支出应以双方无争议的2070493.33元确定，有争议的部分无法确认，加上居安物业公司认可和信置业公司代其垫付的伙食费168000元、保安服装、绿化肥料等费用11550元，和信置业公司垫付费用共计2250043.33元。4、合同约定应由居安物业公司负担的固定资产折旧费用以双方无争议的109003.00元确定。监控和观光车均系小区公共设施，其折旧费不应列入物业公司支出范围。5、关于应分摊的水电费原审认为鉴定机构虽然确定了数据，但由于住户水表电表没有分户，鉴定无法区分，亦无法分摊，故对水、电分摊原审法院不予确认，双方若有新的证明可另行起诉。综上，和信置业公司还应支付给居安物业公司物业费及其他费用281263.63元（2640309.96元-2250043.33元-109003.00元）。另和信置业公司与居安物业公司于2017年7月1日签订的补充协议，双方没有实际履行，居安物业公司依据合同约定要求和信置业公司支付相关费用，没有事实及法律依据，故对居安物业公司要求和信置业公司给其支付其它费用526730元的诉讼请求亦不予支持；和信置业公司2017年8月13日通知居安物业公司解除其与居安物业公司签订的物业服务合同及补充协议，居安物业公司于同年10月主动停止对合同所指区域香樟苑小区提供物业服务，是居安物业公司对和信置业公司解除合同通知效力的确认，即诉讼双方所签物业服务合同是双方协商解除，不存在提前解除合同的违约方，且在合同履行中，双方都存在不同程度违约行为，但双方协商后都表示了谅解，没有影响合同的实际履行，和信置业公司按照法律的规定向居安物业公司送达了解除手续，符合合同解除的程序，居安物业公司主动停止物业服务，无法实现合同目的，双方合同解除条件成就，因此，居安物业公司要求和信置业公司支付提前解除合同违约金10万元，没有事实依据，故不予支持。和信置业公司代居安物业公司向业主已收取的装修押金，是和信置业公司与业主之间的往来款，业主装修完成后，若在装修过程中未违反相关约定，即应退还给业主，因此，此款不能计算到居安物业公司的收入中。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院》第十条、国务院《物业管理条例》第三十二条、第三十九条、第四十二条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、自本判决生效之日起五日内，被告（反诉原告）慈利县居安物业服务有限公司向原告（反诉被告）张家界和信置业有限公司移交物业服务资料、设施设备、钥匙，并腾出物业用房；二、限本判决生效之日起五日内，原告（反诉被告）张家界和信置业有限公司给被告（反诉原告）慈利县居安物业服务有限公司支付物业费和其他费用281263.63元；三、驳回被告（反诉原告）慈利县居安物业服务有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）慈利县居安物业服务有限公司负担；反诉案件受理费25385元、保全费5000元，共计30385元，由被告（反诉原告）慈利县居安物业服务有限公司负担26708元，由原告（反诉被告）张家界和信置业有限公司负担3677元。 二审中，和信置业公司提交以下证据：相关费用票据16份，拟证明在补充协议之后，居安物业公司没有履行协议中的服务内容，和信置业公司自行维修并承担了相关费用。 居安物业公司发表以下质证意见：该组证据与本案无关，这些票据反映的是2017年12月至2019年产生的费用。 居安物业公司提交以下证据：1.香樟苑2011年4月到2013年12月底业主房屋交付明细18份，拟证明空置费的计算应从2012年开始计算，而不是一审认定的2014年；2.领取工资凭证3份，总金额120034元，拟证明居安物业公司自2017年7月至2017年10月自行给员工支付的工资金额。3.办公费用支出单据及员工食堂开餐费用单据各一组，拟证明居安公司自2017年7月至2017年10月共支出办公费用12177.98元、员工食堂开餐费用6948元。 和信置业公司发表以下质证意见：对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，该证据证实自2011年4月起和信置业公司就已将18栋房产交给18户，更加证明不应计算空置费；对证据2的真实性无法认定，据悉7月份后居安物业公司的员工已陆续离职；对证据3的真实性无法认定。 通过质证，对当事人的证据，本院作出如下认证：对和信置业公司提交的16份费用票据真实性予以确认，但对其待证明的事实应根据案件证据情况综合判定。对居安物业公司提交的自行发放员工工资表格表予以确认，该组证据能证明居安物业公司自2017年7月至2017年10月自行给员工支付工资120034元的事实。对居安物业公司提交的房屋交付明细表能证明部分业主收房的事实，但不能证明当事人待证的事实，不予确认。对居安物业公司提交的2017年7月至2017年10月支出办公费用12177.98元及员工食堂开餐费用6948元两组证据，除其中预支的5000元工资，因与前述工资表中工资重复应予扣减外，对其他单据均予以认定，即认定居安物业公司自2017年7月至2017年10月支出办公费用7177.98元及员工食堂开餐费用6948元。 二审另查明：(一)居安物业公司于2009年6月16日登记注册，初始登记的自然人独资股东为和信置业公司的股东蔡军敏，实缴的五十万注册资金实际上是由和信置业公司支付，后居安物业公司的股东变更为李思明、邢元龙，二人取得股东身份未支付任何对价。居安物业公司的印章自公司成立之时即由和信置业公司的财务人员保管。2017年4月5日，和信置业公司股东会作出将物业从公司分离的决议，2017年7月14日，和信置业公司的财务人员将居安物业公司的印章移交给李思明。(二)2012年8月19日至2017年6月30日期间，居安物业公司的人员工资均是由和信置业公司的财务人员将工资总额每月打到居安物业公司管理人员的个人账户上，然后再由该管理人员发放到居安物业公司的物业服务人员手中，居安物业公司的物业服务人员亦由和信置业公司统一安排开餐，费用亦是由和信置业公司统一支付。居安物业公司进行物业服务所需要的各种开支费用均由和信置业公司按其实际开支支付；在此期间产生的部分物业服务费用，均是由和信置业公司财务人员收取，并计作和信置业公司的收入账目。(三)居安物业公司于2017年10月底从香樟苑小区撤离，居安物业公司自行发放2017年7月1日至2017年10月30日期间员工工资120034元，支出办公费用7177.98元、支出员工食堂开餐费用6948元。该期间以上费用支出共计134159.98元。 其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人在不同的时间段形成的法律关系各不相同，对其纠纷应依据法律关系的性质予以相应处理。现分析论述如下： 一、2012年8月19日至2017年6月30日期间，双方当事人形成的法律关系是典型的内部管理关系。其一，居安物业公司实际上是由和信置业公司出资设立，其对居安物业公司形成了绝对的控制和支配力。居安物业公司初始登记的自然人独资股东虽为和信置业公司的股东蔡军敏个人，但当时实缴的五十万注册资金实际上是由和信置业公司支付，居安物业公司股东由蔡军敏变更为李思明、邢元龙二人时，二人也并未给和信置业公司或蔡军敏支付任何对价。由此可以看出，在当时实缴资本制度下，不论是蔡军敏还是李思明、邢元龙，他们三人当时均只是居安物业公司名义上的股东，三人对此均亦应明知。而且，居安物业公司的印章自公司成立之时即由和信置业公司的财务人员保管，居安物业公司的工作人员包括其名义上的法定代表人未经和信置业公司同意，均无权使用公司印章，和信置业公司对居安物业公司形成了绝对的控制和支配力。其二，居安物业公司并无独立于和信置业公司之外的任何自有资产，其进行物业服务的运行费用全部由和信置业公司按其实际开支情况支付。居安物业公司成立之时并无独立于和信置业公司之外的任何自有资产，其在2017年6月30日以前的运行过程中产生的人员工资、开展物业服务所需要的各种开支费用乃至于物业工作人员的伙食开餐费用均由和信置业公司按其实际开支支付，虽然在此期间业主交纳了部分物业服务费用，但这些费用均是由和信置业公司的财务人员直接收取，并计作和信置业公司的收入账目。其三，双方当事人均实际认可此期间的管理模式。双方本于2012年8月19日签订了一份前期物业管理服务合同，但双方并未按此合同约定的内容履行，而是以实际行为认可了此期间的管理模式。自2012年8月19日至2017年6月30日近五年时间，李思明作为居安物业公司工商登记的法定代表人，其在负责物业服务期间，并未对双方的管理模式提出异议，反而是年复一年的组织工作人员进行物业服务工作，并与其他物业工作人员一样在和信置业公司领取工资，这也足以表明，李思明从一开始就知道，和信置业公司成立居安物业公司、并与名义上的居安物业公司签订前期物业服务合同，其并未有按合同履行的真实意思，其主要目的还是为了对应国务院及湖南省《物业管理条例》和相关职能部门对商品房前期物业管理的相关要求。对于和信置业公司在此期间的这种物业管理模式，居安物业公司及法定代表人李思明未提出异议。而且，双方在2017年7月1日重新签订物业服务合同时，并未就前一份合同的履行情况进行相关结算或进行相关约定，李思明也未对前一份合同的履行情况提出任何要求，主张过权利，亦足以说明双方均已认可前期物业服务的这种内部管理模式。综上，2012年8月19日至2017年6月30日期间，居安物业公司虽然领取了有限公司的营业执照，但在其与和信置业公司的交易中，居安物业公司并未有独立的民事主体地位，其与和信置业公司的其他内设机构并无二致，双方在此期间形成的法律关系并非平等主体之间的民事法律关系，而是一种典型的内部管理关系，根据《民法总则》第二条之规定，这种不平等的内部管理不属于民法调整的对象，因之产生的财产纠纷不属于人民法院受案范围。故对居安物业公司反诉提出的要求和信置业公司支付在此期间的相关费用的诉讼请求，法院不应受理，已经受理的，则应驳回对于这一部分内容的起诉(反诉)，也即对双方的诉辩请求内容中涉及到这一时间段的请求内容不作实体审理。另外，从情理而言，和信置业公司在此期间承担了涉案物业的全部运行费用，而居安物业公司并未投入分文资金，在此情况下，居安物业公司提出享受合同中约定的相关利益不符合权利义务相一致的基本法律理念。另，驳回起诉本应使用民事裁定，但考虑到简便，本院即在本案实体判决中一并作出。 二、2017年7月1日至8月13日期间，双方当事人形成了平等主体间的合同法律关系。2017年4月5日，和信置业公司股东会作出将物业从公司分离的决议，其后，和信置业公司又将居安物业公司的印章交给李思明，自此，和信置业公司放弃了对居安物业公司的实际管理和控制，居安物业公司自此也拥有了独立的民事权利能力和行为能力，其于2017年7月1日与和信置业公司签订的前期物业合同及补充协议系平等主体之间签订的民事合同，合法有效，双方均应属该合同约束，并应按合同约定履行各自的权利义务。2017年8月13日，和信置业公司单方向居安物业公司发出解除合同的通知，居安物业公司在接到通知之日起三个月内向法院提起了确认其效力的诉讼请求，法院应对和信置业公司单方解除合同的效力予以审查。从和信置业公司提交的证据来看，居安物业公司提供的物业服务经和信置业公司多次要求整改，仍然达不到合同约定的要求，其不适当履约行为已经构成违约，虽然居安物业公司仍然可以通过将来的整改行为来实现双方的合同目的，但由于物业服务合同具有委托合同的性质，合同的履行有赖于双方当事人的信任，故根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定了这类合同的双方当事人有任意解除权，即双方当事人均可随时解除合同，但有过错方应该赔偿对方损失。故和信置业公司享有单方解除物业服务合同的权利，对其效力予以确认，且和信置业公司单方解除合同不具有过错。根据合同法第九十六条、九十七条之规定，双方的物业服务合同自2017年8月13日到达居安物业服务公司时解除，其后不再履行。原审法院将居安物业公司10月份终止提供物业服务的行为认定为其对和信置业公司解除合同通知效力的确认是错误的，予以纠正。由于合同已经依法解除，居安物业公司应给和信置业公司腾出物业用房，并移交物业服务资料、设施设备及相关房屋钥匙。对于双方已经履行的部分，根据合同履行的情况，由于居安物业公司存在违约情况，和信置业公司解除合同并无过错，居安物业公司无权请求和信置业公司支付合同约定的违约金，而且，由于居安物业公司履行合同不符合合同约定，和信置业公司有权依照合同法第一百一十一条的规定，行使减少价款的请求权，本院酌定以居安物业公司这段时间实际支出的员工工资及办公费用、员工食堂开餐费用作为其履行物业服务合同期间(2017年7月1日至8月13日)的报酬，对于居安公司提出的要求和信置业公司给其支付这段时间的其他费用的请求均不予支持。 三、2017年8月13日至10月30日期间，双方形成无因管理关系。双方物业服务合同虽于2017年8月13日解除，但居安物业公司至2017年10月30日期间，并未终止物业服务，双方当事人在此期间并无合同义务，但和信置业公司客观上接受了居安物业公司的服务，双方形成无因管理关系，根据《民法通则》第九十三条之规定，居安物业公司可以要求作为受益人的和信置业公司偿付由此而支出的必要费用，根据居安物业公司提交的证据，本院认定居安物业公司在此期间给员工支付的工资及办公费用、员工食堂开餐费用为其无因管理而支出的必要费用。原审法院以2017年9月法院即已受案为由，而不考虑居安物业服务公司9、10两个月实际提供服务的客观实际情况错误，应予纠正。至于双方在2017年7月1日签订的物业服务补充协议，由于居安物业公司并未提供其已经实际履行的证据，对其要求和信置业公司按补充协议支付相关金额的诉讼请求，不予支持。 综上，原审法院对案件的基本事实认定清楚，但适用法律错误，实体处理欠妥，依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条，《中华人民共和国民法总则》第二条，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十一条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持慈利县人民法院（2019）湘0821民初340号民事判决第一项，即“自本判决生效之日起五日内，被告（反诉原告）慈利县居安物业服务有限公司向原告（反诉被告）张家界和信置业有限公司移交物业服务资料、设施设备、钥匙，并腾出物业用房”； 二、撤销慈利县人民法院（2019）湘0821民初340号民事判决第二项； 三、上诉人张家界和信置业有限公司于上诉人慈利县居安物业服务有限公司履行完毕本判决第一项全部义务内容的当天向慈利县居安物业服务有限公司支付2017年7月1日至2017年10月30日期间的物业服务报酬134159.98元； 四、驳回上诉人慈利县居安物业服务有限公司的其他反诉请求； 五、驳回上诉人慈利县居安物业服务有限公司要求张家界和信置业有限公司支付2012年8月19日至2017年6月30日期间发生的相关费用的反诉。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决指定的期间履行移交、腾让义务的，应当支付迟延履行金。 一审本诉案件受理费100元，由上诉人慈利县居安物业服务有限公司负担；反诉案件受理费25385元、保全费5000元，共计30385元，由上诉人慈利县居安物业服务有限公司负担26708元，由上诉人张家界和信置业有限公司负担3677元；二审案件受理费25385元，由上诉人慈利县居安物业服务有限公司负担24072元，由上诉人张家界和信置业有限公司负担1313元。 本判决为终审判决。 审判长  刘雪飞 审判员  吕红军 审判员  钟以祥 二〇一九年十一月二十五日 法官助理吴桓熠 书记员陆露 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。 《中华人民共和国民法总则》 第二条民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。 《中华人民共和国合同法》 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。