呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初3121号原告（反诉被告）李某某，女，1980年9月24日出生，汉族，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：马某某，内蒙古仁众律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某某，内蒙古仁众律师事务所律师。被告（反诉原告）内蒙古昭君房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区五塔寺北街钰景花园商业**楼**房。法定代表人：刘某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某某，男，1958年5月8日出生，该公司法务部主任。第三人：敖某，女，1970年6月28日出生，蒙古族，无固定职业，住呼和浩特市。原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）内蒙古昭君房地产开发有限公司（以下简称昭君公司）、第三人敖某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理，并作出（2018）内0104民初105号民事判决。宣判后，被告（反诉原告）昭君公司、第三人敖某不服上诉。呼和浩特市中级人民法院作出（2018）内01民终988号民事裁定，撤销本院（2018）内0104民初105号民事判决，发回本院重审。本院重新受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某某的委托诉讼代理人马某某、王某某、被告（反诉原告）昭君公司的委托诉讼代理人王某某中、第三人敖敦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李某某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原告与被告昭君公司签订的《绝对城市认购协议》有效，判令被告昭君公司立即与原告签订正式的商品房买卖合同；2、请求人民法院判决被告昭君公司立即向原告交付所购买呼和浩特市玉泉区五塔寺北街钰景花园小区（绝对城市）5号楼3单元702号房屋；3、请求人民法院确认第三人敖某与昭君公司签订的《绝对城市认购协议》无效。事实与理由：2007年9月30日，原告向被告购买了呼和浩特市玉泉区钰景花园小区（绝对城市）5号楼3单元702号房屋一套，并于当日向被告支付了首付款141775元。2017年7月12日，原告付清剩余房款及契税、维修金并购买了装修材料堆放在房屋准备装修时，发现敖某正使用原告的装修材料对该房屋进行装修，敖某称其从被告处购买了房屋，原告阻止敖某继续装修，双方因此发生纠纷，原告向小召前街派出所报警，警察告知双方通过诉讼解决纠纷。原告认为，原告购买了被告的房屋，并已经支付了全部房款，应当对该房屋享有权利，第三人的行为侵犯了原告的合法权益，故请求法院依法支持原告的诉讼请求。因本案发回重审，现本案第三人敖某在诉争房屋有争议的诉讼阶段，将原告放在诉争房屋的装修砂石等材料自行挪用装修，将房屋简易装修，据此想要占有房屋，故原告根据案件情况，为维护自己的合法权益将原一审诉讼请求申请变更。被告（反诉原告）昭君公司辩称：对李某某变更的诉讼请求1、2项不予认可，第3项认可。原告的1、2项诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。涉案房屋至今没有房屋预售或销售许可证，也没有竣工验收合格证，依照最高人民法院关于审理房屋买卖合同的司法解释第二条，没有预售许可证或销售许可证，房屋买卖合同无效。根据城市房地产法相关规定，没有竣工验收合格证，不得交付使用。因此，涉案房屋既不符合签订商品房买卖合同的构成要件，更不符合房屋交付的构成要件，至于有占有使用情形，因违法而无效。第三人敖某陈述：原告所述认定我与昭君公司签订的合同无效，我不予认可。我的房子是签完合同后全额支付房款，通过房产公司的物业部门，正规手续领取了房屋的钥匙。在我交清全部房款后原告才交清了全部房款，我的合同要是无效的话，原告的合同更应该是无效的。我拿上钥匙后，我开始装修，原告说我用原告的材料装修，你的装修材料是怎么放进我的房子里的？这是诬告。请法庭公正判决。反诉原告（被告）昭君公司向本院提出诉讼请求：1、确认反诉人与被反诉人于2007年9月30日签订的《绝对城市认购协议》无效；2、确认反诉人与第三人于2017年7月2日签订的《绝对城市认购协议》无效；3、本案诉讼费由被反诉人、第三人承担。事实和理由：（1）反诉人与被反诉人于2007年9月30日签订了《绝对城市认购协议》，约定反诉人向被反诉人预售本市玉泉区五塔寺北街钰景花园小区（绝对城市）5号楼3单元702号房屋，面积133.3平方米，房价款483879元。被反诉人2017年7月11日之前向反诉人支付了141775元，2017年7月12日支付372697.57元，共计支付514472.57元（其中含维修基金、契税等费用30593.57元）。（2）反诉人与第三人于2017年7月2日签订了《绝对城市认购协议》，约定反诉人向第三人敖敦预售呼和浩特市玉泉区五塔寺北街钰景花园小区（绝对城市）5号楼3单元702号房屋，面积133.3平方米，房价款573190元。签订协议当日，第三人向反诉人共计支付606507.56元（其中含维修基金、契税等费用33317.56元）。（3）包括案涉房屋在内的反诉人所建该项目房屋虽具有《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，但至今并未取得《商品房预售许可证》。根据我国相关法律规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预购合同，依法应当认定无效。（4）现有证据表明，反诉人与被反诉人、第三人分别签订的《绝对城市认购协议》，至今并未取得商品房预售许可证，故签订的该等合同依法均属无效。由于反诉人与被反诉人、第三人签订该等协议当时并未隐瞒尚未取得商品房预售许可证，故反诉人并无过错。由此，反诉人应当在该案判决生效之日起确定的期限内向买受人返还其实际支付的款项。反诉被告（原告）李某某辩称：1、昭君公司无权主张原被告之间签订的认购协议无效，其行为违反了合同法诚实信用的基本原则，滥用诉权，构成恶意诉讼。反诉原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，而主张原被告之间签订的认购协议无效，其行为违反了合同法诚实信用的基本原则。反诉原告在收到反诉被告所有购房款后，主张合同无效，在房价大幅上涨后的今天，想从自己的过错中获取巨大利益，显然不能得到法律支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条的规定，当事人之间恶意串通，企图通过诉讼，调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留。以及《中华人民共和国合同法》第六条，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则的法律规定，其主张原被告之间签订的认购协议无效，没有事实以及法律依据，仅仅是企图以合法形式达到非法目的。在本案诉争房屋的小区，90%以上的房屋都已经完成交付，其主张一旦得到支持，其还会以同样理由去起诉众多的购房者，会有众多的购房者权益无法保障，最终受害的将是社会公共利益以及本地区的司法公信力。诚实信用原则作为直接规范交易关系的法律原则，合同法的基本原则之一，要求合同当事人在订立、履行、变更、解除合同的各个阶段，都应当严格依据诚实信用原则，行使权利和履行义务，法律不应保护失信当事人的不正当利益。2、开发商有无预售许可证与本案没有关联性，反诉原告以自己未取得预售许可证为由主张合同无效，诉讼请求不能成立。其依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，此条规定是在商品房尚未竣工，房屋仍在建造的情况下才适用。具体到本案，诉争房屋已经竣工，且该小区90%以上房屋都已经交付，因其竣工的完毕，弥补了未办理商品房预售许可证而非法销售带来的影响。因此，本案中不适用上述法律规定的情形。3、反诉原告不能因为自己未办理商品房预售许可证的违法过错行为，而在主张认购协议无效中获利。法律不允许任何人从自己的过错中获利，这是一个古老的自然正义法则，也是现代司法遵循的原则之一。设立合同无效制度的目的，就是为了制裁违法行为，维护交易秩序。关于商品房预售许可的法律规定，本是为了保护购房人的利益，避免开发商滥用权力，非法经营，造成更大的社会危害。从立法本意来看，开发商不享有主张合同无效的权利，没有办理商品房预售许可证，是因反诉原告的过错行为导致，如果合同纠纷产生后，违法一方以自己行为违法为由主张合同无效，法院据此做出有利于其的裁判，那么将是对整个交易秩序的破坏。现如今，面对房地产行业房价大幅度上涨的形势，在主张合同无效带来的利益大于继续履行合同带来的利益时，开发商为了追求自身利益的最大化，主张合同无效，正常的房产交易秩序将不复存在。如果依据其违法的事实，判决其受益，无疑是鼓励人们违法背德，这必将导致经济秩序混乱不堪，法律的权威性乃至于其存在的价值荡然无存。反诉原告的反诉请求不能成立，所谓的事实理由不符合客观事实、社会公平及基本法理。反诉原告作为房地产开发企业，在开发房地产时应按相关法律法规履行自己的义务，也就是办理五证、办理房屋竣工手续，被告把自己违法违约的行为作为自己确认合同无效的理由。这种行为只有无良开发商才能做成，要知道，购房协议是开发商出具的格式合同，我们交付了房款，履行了主要义务，你又将房子卖给第三人，这是一种什么行为。你既然知道房子没有竣工不能交付，那么涉案房屋所在小区90%的房屋都已经交付。种种行为，都说明是被告违法违约，其诉请不应得到支持。第三人敖某陈述：本案中我是无辜的受害者，我签了合同，交了钱，房子就应该是我的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）李某某向本院提交以下证据：证据一、《认购协议》、交款收据、汇款凭证，拟证明：（1）原告李某某与被告昭君公司于2007年9月30日亲笔签订《认购协议》，该买卖合同依法有效，合同成立生效时间为2007年9月30日的法律事实。（2）原告在合同成立后于2011年10月20日向被告昭君房公司共支付包括定金在内的141775元，于2017年7月12日向被告昭君公司支付购房尾款以及维修基金、契税等费用共计514472.57元，作为买受人李某某已经履行完毕其全部合同义务的法律事实。（3）原被告签订的《认购协议》约定被告与原告应签订正式的商品房买卖合同的法律事实。被告昭君公司对证据一的真实性不持异议，证明目的不认可，与本案争议焦点没有关联性。第三人敖某对证据一的真实性认可，要证明的问题与我无关，不发表意见。证据二、物业登记系统信息（钰景小区商品房收费结算单）、《接处警登记表》，拟证明：（1）被告昭君公司开发五塔寺北街钰景花园小区物业登记系统显示诉争房屋登记的业主为原告李某某，进一步证明原告李某某是诉争房屋的合法所有权人的客观事实。（2）第三人敖某并非善意，其在明知涉案房屋内已有原告李某某装修的沙土等材料却仍然擅自使用进行装修，从这一事实显然能够看出，第三人敖某对涉案房屋已经售出的客观事实是知晓的，其主观上具有侵占该房屋的恶意。（3）该诉争房屋目前并不具备稳定的居住状态，第三人敖某不具有合法占有该房屋的客观事实。被告昭君公司认为证据二与本案无关。第三人敖某对证据二不予认可，房子是我先拿到的钥匙，原告来阻挠我装修，是原告诽谤我，说我装修用了你的东西，现在房子已经装修好了，你可以去指认哪个东西是你的。证据三、二审庭审笔录（截选部分笔录复印件）、证据（收据复印件），拟证明：（1）原一审第三人敖敦所出示的购房收据并没有盖有被告昭君公司的财务章，二审所提交的证据复印件也没有盖有被告公司财务印章的客观事实，说明第三人与被告不存在真实的房屋买卖合同，二审庭审时第三人所提交的盖有被告公司财务印章购房收据的行为应当认定是其伪造证据的重大嫌疑。（2）第三人敖某与被告恶意串通，损害原告的合法权益的客观事实。被告昭君公司认为证据三与本案无关，不发表意见。第三人敖敦对证据三不予认可。第三人敖某向本院提交以下证据：证据一、《认购协议》、交款收据，拟证明该房屋所有权是第三人敖敦的。原告李某某对证据一的真实性、合法性、关联性均不予认可，这个协议和收据均没有敖某的任何信息，买受方是空白的，协议从形式上不符合合同法的相关规定，不能证明第三人要证明的问题，收款收据在一审和二审时是没有印章的，现在都有了，这就说明了第三人和被告是恶意串通的。建议法庭查明事实，对恶意串通的当事人依法处理。被告昭君公司对证据一的真实性不持异议，证明目的不予认可。证据二、物业公司入住通知、入住单，拟证明昭君公司发出通知，让物业公司给第三人办理入住手续。原告李艳茹对证据二的真实性、合法性、关联性均不予认可，在原一审时也是没有提交，涉嫌虚假。被告主张合同无效，现在又给第三人出具了入住单，这不是自相矛盾吗?被告昭君公司对证据二的真实性不持异议，证明目的不予认可，与本案的争议焦点无关。证据三、物业公司结算表、物业公司出具的证明，拟证明物业公司根据昭君公司的要求给第三人办理入住手续，第三人缴纳了入住配套费，还证明装修期间遭到原告干扰。原告李艳茹对证据三中证明的真实性、合法性不予认可，单位出具证明不符合法律规定的形式要件，缺少负责人的签字，与公安的出警记录是矛盾的，我方报警后，警察说都别动，别装修，待法院处理完，可是第三人却擅自将房屋装修。结算单没有盖章，无法证明要证明的问题，不予认可。被告昭君公司对证据三真实性不持异议，证明其占有的合法性不予认可。证据四、说明（第三人弟弟莫某某书写），拟证明购房款是莫某某代敖敦某纳的。原告李某某对证据四的真实性、合法性、关联性均不予认可，说明属于证人证言，按照民诉法的规定，出具证人证言的证人应当出庭接受讯问，该证明真实性无从考察，不予认可。被告昭君公司对证据四真实性不持异议，证明目的不予认可。证据五、照片，拟证明该房屋已由第三人实际占有使用。原告李某某对证据五的真实性、合法性、关联性均不予认可，证明目的也无法证明。被告昭君公司对证据五的真实性不持异议，不能证明占有是合法的。对当事人的证据和事实，本院认定如下：1、2007年9月30日,出卖人（甲方）昭君公司与买受方（乙方）李艳茹签订《绝对城市认购协议》。约定：（1）乙方知悉签订该认购协议时，该商品房的预售许可证正在办理之中。（2）乙方认购甲方出售的5号楼3071号房屋，暂定建筑面积129.69平方米。该房确定单价为?3630元/平方米，该房总价为?470775元。（3）乙方在签署本认购协议时向甲方支付定金（人民币）3万元，双方约定付款时间及付款方式如下：乙方于签署本协议起十五日内向甲方交付该房总款的30％（含定金）作为首期房款，即人民币壹拾肆万壹仟柒佰柒拾伍元整（?141775）。如乙方未在双方约定时间内交齐首付，则视为自动放弃该房屋，甲方有权另行出售该房屋，定金不予退还。余款的支付方式于甲乙双方转签的正式《商品房买卖合同》中予以约定。（4）双方认可认购期为本协议签订之日起至甲方通知乙方签署正式的《商品房买卖合同》之日止。乙方应于接到甲方的电话或短信通知之日起七日内，到甲方指定的地点与甲方共同签署《商品房买卖合同》。（5）甲方须在乙方认购期内为乙方保留该房屋，不得向任何第三方出售，否则乙方有权要求甲方双倍退还定金。（6）认购期内如乙方提出撤回认购，甲方无须返还乙方定金，所认购的房屋甲方有权另行出售。（7）本认购协议为双方将签署的《商品房买卖合同》的事先约定条款部分，二者相抵的部分以《商品房买卖合同》约定的条款为准。（8）以上约定价格仅限于以上约定付款方式，如乙方变更付款方式则价格相应变动。（9）本认购协议一式四份，自甲乙双签字、盖章之日起生效。上有甲方昭君公司印章、乙方李艳茹的签字。2011年10月20日，昭君公司给李某某出具编号0035778《收据》。内容为：今收到李某某交来5-3071定金30000元、首付款111775.00元。合计人民币壹拾肆万壹仟柒佰柒拾伍元整（?141775元）。上有昭君公司财务专用章、收款人李某某、交款人李某某的签字。李某某向本院提交《钰景小区商品房收费结算单》的主要内容：日期2017年，产权人李某某，原房号5-3071，现房号5-3-702，合同面积129.69平方米，实测面积133.3平方米，平米差-3.61平方米，已交房款141775元，未交房款342104元，单价3630元，本次交款总额342104元。代收燃气费、电费、有线入网费、暖气费、物业维修基金、代办产权费、契税、产权登记费、办产权证工本费、印花税等合计30593.57元。应交款合计372697.57元。上有经办人康健签字。2017年7月12日，李某某的丈夫郭某某在昭君公司员工康健的指示下给昭君公司另一员工张某某的银行卡上汇款372697.57元。该《中国民生银行电子银行业务回单（付款）》上有备注。银行附言：钰景花园5号楼3单元702室尾款，客户附言：钰景花园5号楼3单元702室尾款。该回单上又书写：“我代表昭君房地产公司于2017年7月12日收李艳茹5号楼3单元702尾款人民币叁拾柒万贰仟陆佰玖拾柒元伍角柒分，我通知转到张某某账户上，康某”。李某某交清房款和相关费用后，昭君公司没有给李某某出具收据，也没有交付房屋钥匙。2、2017年7月2日，出卖方（甲方）昭君公司与买受方敖某的代理人莫日根签订《绝对城市认购协议》。约定：（1）乙方知悉签订该认购协议时，该商品房的预售许可证正在办理之中。（2）乙方认购甲方出售的5号楼3-702号房屋，暂定建筑面积133.3平方米。该房确定单价为?4300元/平方米，该房总价为?573190元。（3）乙方在签署本认购协议时向甲方支付定金（人民币）/万元，双方约定付款时间及付款方式如下：乙方于签署本协议起/日内向甲方交付该房总款的100％（含定金）作为首期房款，即人民币伍拾柒万叁仟壹佰玖拾元整（?573190）。如乙方未在双方约定时间内交齐首付，则视为自动放弃该房屋，甲方有权另行出售该房屋，定金不予退还。余款的支付方式与甲乙双方转签的正式《商品房买卖合同》中予以约定。（4）双方认可认购期为本协议签订之日起至甲方通知乙方签署正式的《商品房买卖合同》之日止。乙方应于接到甲方的电话或短信通知之日起七日内，到甲方指定的地点与甲方共同签署《商品房买卖合同》。（5）甲方须在乙方认购期内为乙方保留该房屋，不得向任何第三方出售，否则乙方有权要求甲方双倍退还定金。（6）认购期内如乙方提出撤回认购，甲方无须返还乙方定金，所认购的房屋甲方有权另行出售。（7）本认购协议为双方将签署的《商品房买卖合同》的事先约定条款部分，二者相抵的部分以《商品房买卖合同》约定的条款为准。（8）以上约定价格仅限于以上约定付款方式，如乙方变更付款方式则价格相应变动。（9）本认购协议一式四份，自甲乙双签字、盖章之日起生效。上有甲方昭君公司印章、乙方“莫日根代”的签字。敖某向本院提交《钰景小区商品房收费结算单》，内容为：日期2017年7月2日，产权人没填写，原房号5-3071，现房号5-3-702，实测面积133.3平方米，未交房款573190.00元，单价4300元，本次交款总额573190.00元，代收燃气费、电费、有线入网费、暖气费、物业维修基金、代办产权费、契税、产权登记费、办产权证工本费、印花税等合计33317.56元。应交款合计606507.56元。敖某向本院提交昭君公司出具编号0000457号《收据》，内容为：今收到（空白）交来5-3-702房款，人民币（大写）伍拾柒万叁仟壹佰玖拾元整（?573190），收款人刘勇，交款人莫日根，开票日期2017年7月2日。昭君公司出具编号0000458号《收据》，内容为：今收到（空白）交来5-3-702各项费用，人民币（大写）叁万叁仟叁佰壹拾柒元伍角陆分（?33317.56）。收款人刘某，交款人莫某某，开票日期2017年7月2日。2张收据上都有昭君公司财务专用章。2017年7月2日，刘某给物业公司出具手书，内容为：物业公司，5号楼3单元702号房款已交清，请办理房屋入住手续。上有刘勇签字。2017年7月2日，昭君公司出具《钰景花园小区入住单》，内容为：钰景花园小区住户5?3-702，实测面积133.30平方米，相关手续已经办理完毕，请物业公司办理入住手续。上有昭君公司销售专用章。2017年7月2日，敖某从物业公司领取了房屋钥匙。2017年9月12日，莫某某出具说明。主要内容：我本人莫日根在2017年7月2日与内蒙古昭君房地产开发有限公司签订的认购协议议定购买位于玉泉区钰景花园5号楼3-702号房屋，系我替敖敦（亲姐姐）代为签订的协议，所交付的款项全部是由敖敦支付，我仅是代理交付并替敖敦签字，该房屋的实际权益人为敖敦。上有说明人莫日根签字，签字时间2017年9月12日。3、2017年8月7日，玉泉区公安分局小召前街派出所出警。《接处警登记表》记载：接警时间2017年8月7日，报警内容钰景花园小区5-3-702房屋纠纷引发打架。处警情况：告知双方去法院解决，未发生打架。2018年6月15日，呼和浩特市玉景物业服务有限责任公司出具《证明》。主要内容：业主敖某于2017年7月2日交付完5?楼3单元702室全部房款，物业依据内蒙古昭君房地产开发有限公司出具的《交房确认书》给其办理了交房手续，业主开始装修。在装修工人施工时，李某某出面干涉，私自将门锁更换掉，不让工人装修。后业主敖敦将换锁事宜告知物业，在物业协调下，重新更换门锁，进行装修。特此证明。上有呼和浩特市玉景物业服务有限责任公司公章。庭审中李某某承认物业没有交付其房屋钥匙，其付清房款后的第二日私自将门锁更换过。本院去争议房屋查看，敖敦已经装修并在争议房屋中居住。本院认为，本案的争议焦点为：1、两份认购协议的效力如何认定？2、敖某与昭君公司是否构成恶意串通？3、李某某主张交付房屋是否有法律及事实依据？首先，昭君公司与李某某签订的《绝对城市认购协议》、昭君公司与敖某签订的《绝对城市认购协议》，从订立的目的与约定的内容来看，是为了将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，与作为本约的合同的商品房买卖合同相对应，商品房认购协议即为预约合同。作为预约合同的商品房认购协议是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售行为。反诉原告昭君公司主张的商品房预售行为的法律强制性规定的前提条件具有商品房预售许可证，不应对出卖人与买受人订立预约合同的行为干预禁止。故昭君公司与李某某签订的《绝对城市认购协议》、昭君公司与敖某签订的《绝对城市认购协议》属于预约合同，均为有效。对反诉原告昭君公司的诉讼请求本院不予支持。其次，原告李某某主张敖某与昭君公司签订的《绝对城市认购协议》无效，理由为敖某在原一审提交的购房收据上没有昭君公司的财务专用章，敖某与昭君公司恶意串通，损害李某某的合法权益。本院认为，敖某出示的购房收据上收款人是昭君公司法定代表人刘某，且本次庭审中敖敦出示的购房收据上加盖有昭君公司财务专用章，昭君公司也承认收到了敖某和李某某的两份购房款，在敖某与昭君公司签订的《绝对城市认购协议》书上也加盖有昭君公司印章。故李某某主张的敖某与昭君公司签订的《绝对城市认购协议》无效的理由证据不足，本院不予支持。李某某主张敖某在报警以后装修房屋，并非善意占有。本院认为，敖敦是从昭君公司指定的物业公司领取的钥匙，而李艳茹承认其因为昭君公司在其交清购房款后不交付房屋而找开锁公司开的房屋锁。故李某某主张敖某并非善意占有的理由不成立，本院不予支持。第三、原告李某某主张判令昭君公司与李某某立即签订正式的商品房买卖合同并交付钰景花园小区（绝对城市）5-3-702号房屋。本院认为，截止到庭审时昭君公司仍然没有取得商品房预售许可证，且涉案房屋敖某已经装修入住，现履行不能。本院在庭审前依据呼和浩特市（2018）内01民终988号民事裁定，向李某某释明其变更诉讼请求，但李某某只是增加与昭君公司签订正式的商品房买卖合同的请求，仍然坚持主张昭君公司交付《绝对城市认购协议》中约定的5-3-702号房屋的请求。因为本案标的物有冲突，已经被敖敦合法占有，属于履行不能，故本院对李某某主张判令昭君公司与李艳茹立即签订正式的商品房买卖合同并交付钰景花园小区（绝对城市）5-3-702号房屋的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告李某某与被告内蒙古昭君房地产开发有限公司于2007年9月30日签订的《绝对城市认购协议》有效。二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告内蒙古昭君房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）内蒙古昭君房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 贺巧梅人民陪审员 托 娅人民陪审员 宋 义 二O一九年二月十三日书 记 员 郭 霞