天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终1635号上诉人（原审被告）：张铁军，男，1981年1月18日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张振海，天津海远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津滨海新区茶博汇茶叶市场管理有限公司，住所地天津自贸区（中心商务区）上海道**。法定代表人：聂心悦，执行董事。委托诉讼代理人：张小荷，天津东法律师事务所律师。上诉人张铁军因与被上诉人天津滨海新区茶博汇茶叶市场管理有限公司（以下简称茶博汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初21930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依法不开庭审理了本案。本案现已审理终结。张铁军上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回茶博汇公司的一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由茶博汇公司负担。事实和理由：茶博汇公司不具有向张铁军主张房屋占用费的诉权，涉诉房屋产权人系天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司（以下简称宏达公司），茶博汇公司以聂心悦名义取得的涉案承租房屋在2016年3月已经合同解除，并于2016年11月执行完毕，茶博汇公司已丧失了对涉诉房屋的控制权和使用权，且也未缴纳2015年9月1日至2018年12月28日的房租，故无权向张铁军主张权利；涉诉房屋未经消防验收合格，不具有合法的经营条件，经营管理机构一直不给张铁军办理经营管理执照，故未进行经营活动，茶博汇公司无权收取房屋占用费；一审判决与（2016）津0116民初29915号生效判决所确认的实际经营租期和给付租金原则相悖。一审法院认定事实错误，适用法律不当，应依法改判。茶博汇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。茶博汇公司向一审法院起诉请求：1.判令张铁军支付茶博汇公司房屋占用费3000000元；2.案件受理费由张铁军负担。一审法院认定事实：2011年1月20日，宏达公司与案外人张刚福签订《房屋租赁合同》，约定张刚福承租宏达公司出租的坐落天津市滨海新区共计12718.28平方米房屋用于经营。合同签订后，张刚福对上述承租房屋进行了基础装修。2011年5月30日，张刚福与案外人聂心悦签订《房屋租赁合同》，张刚福将上述承租部分4800平方米转租给聂心悦，此后聂心悦在张刚福的基础装修上进行了二次装修。2014年5月1日，茶博汇公司（法定代表人为案外人聂心悦）与张铁军签订《茶博汇房屋租赁合同》，聂心悦将上述承租部分的1070平方米以茶博汇公司的名义转租给张铁军，租赁期限五年，自2014年5月1日至2019年6月30日，免租期为2014年5月1日至2014年6月30日，年租金970000元，张铁军在张刚福的基础装修上也进行了二次装修，用于经营鼎盛KTV。2012年1月6日，张刚福起诉宏达公司，请求解除与宏达公司签订的《房屋租赁合同》，要求双倍返还定金6000000元，赔偿装修损失13870973元，电费损失50000元。宏达公司在该案中提出反诉，请求解除与张刚福签订的《房屋租赁合同》，要求张刚福支付2011年6月1日至2012年2月7日的房屋租金3410013.12元。天津市第二中级人民法院于2012年6月19日作出（2012）二中民四初字第9号民事判决，认为租赁房屋未经公安消防机构验收，双方之间签订的租赁合同应属无效，判决宏达公司赔偿张刚福装修损失12952281元，并返还张刚福已交纳的定金3000000元，驳回张刚福的其他诉讼请求，驳回宏达公司的其他反诉请求。该判决作出后，张刚福与宏达公司均未上诉。该民事判决已发生法律效力。后，宏达公司向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院经审查后，裁定驳回了宏达公司的再审申请。2014年11月7日，案外人聂心悦起诉张刚福，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求张刚福返还定金500000元，赔偿装修费26000000元。天津市第二中级人民法院于2015年11月5日作出（2014）二中民四初字第109号民事判决，判决双方签订的租赁合同解除，判令张刚福赔偿聂心悦装修损失8042315元，返还定金500000元。宣判后，张刚福不服，提起上诉，天津市高级人民法院于2016年3月22日作出（2016）津民终47号民事判，撤销一审判决中对于合同解除的判项，确认张刚福与聂心悦于2011年5月30日签订的《房屋租赁合同》无效，维持一审判决的其他部分。该判决现已发生法律效力。2016年11月7日，宏达公司起诉张铁军腾交本案涉诉房屋，天津市滨海新区人民法院于2018年12月28日作出（2016）津0116民初29595号民事判决，判令被告张铁军腾房，该判决已经生效。一审法院认为，茶博汇公司与张铁军之间的《茶博汇房屋租赁合同》，因张刚福与聂心悦租赁合同无效已被确认为无效合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。至2018年12月28日（2016）津0116民初29595判决作出之日，张铁军仍占用上述房屋，故2015年9月1日至2018年12月28日的房屋占有使用费，张铁军应给付茶博汇公司，根据双方合同约定的租金标准，该使用费已经超过3000000元，茶博汇公司据此主张，对此应于支持，张铁军抗辩涉诉房屋存在消防问题不予计算租金，因张铁军承租房屋后实际进行经营，对其抗辩意见，不予采纳。一审法院判决：“被告张铁军于本判决生效后十日内给付原告天津滨海新区茶博汇茶叶市场管理有限公司房屋占有使用费3000000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由被告张铁军负担”。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，2011年1月20日，宏达公司与张刚福签订《房屋租赁合同》，约定张刚福承租宏达公司出租的坐落天津市滨海新区共计12718.28平方米房屋用于经营；约定宏达公司在2011年2月1日前将房屋交付张刚福，租金每日每平方米2元，年租金9284344.4元；约定张刚福自合同签订之日起十日内缴纳定金3000000元，第一次交付租金时定金冲抵租金。合同签订后，张刚福于2011年1月27日向宏达公司交付3000000元，张刚福对上述承租房屋进行了基础装修。2011年5月30日，张刚福与聂心悦签订《房屋租赁合同》，约定张刚福将上述承租范围中的4800平方米转租给聂心悦；约定年租金3500000元，首年聂心悦于2011年6月10日前缴纳500000元充当租金，剩余租金在2011年8月28日前一次性付清。上述合同签订后，聂心悦向张刚福支付租金500000元，并在张刚福的基础装修上进行了二次装修。对于除上述500000元外聂心悦是否还向张刚福支付了租金，本院审理中经询问茶博汇公司，其表示对此并不清楚，也未提交相关证据予以证明。2014年5月1日，茶博汇公司与张铁军签订《茶博汇房屋租赁合同》，茶博汇公司将聂心悦所承租房屋中的1070平方米出租给张铁军，租赁期限五年，自2014年5月1日至2019年6月30日，免租期自2014年5月1日至2014年6月30日，年租金970000元。张铁军亦进行了二次装修，用于经营鼎盛KTV。本案审理中，张铁军主张已向茶博汇公司交纳租金1018333元，但对此未提供充分的证据证明。茶博汇公司仅认可收取了张铁军租金91万余元，双方存在100000元租金争议。2012年1月6日，因宏达公司所出租的房屋未取得消防验收合格证，张刚福无法实现租赁合同的目的，故起诉宏达公司，请求解除《房屋租赁合同》，双倍返还定金共计6000000元，并赔偿装修损失13870973元、电费损失50000元。宏达公司提出反诉，表示同意解除《房屋租赁合同》，请求判令张刚福支付2011年6月1日至2012年2月7日的房屋租金3410013.12元。天津市第二中级人民法院于2012年6月19日作出（2012）二中民四初字第9号民事判决，认为租赁房屋未经公安消防机构验收，双方签订的租赁合同应属无效，判决宏达公司赔偿张刚福装修损失12952281元，返还张刚福已交纳的用于冲抵租金的定金3000000元，驳回张刚福的其他诉讼请求。对于宏达公司的反诉主张，天津市第二中级人民法院认为，由于宏达公司的过错，张刚福对租赁房屋装修后一直不能正常从事商业运营，也未产生合理收益，况且在此期间张刚福也致函宏达公司提出消防合格证问题，按照过错归责原则，由此产生的损失，过错在于宏达公司，据此驳回宏达公司的该项反诉请求。张刚福与宏达公司均未上诉。该判决现已发生法律效力。后，宏达公司向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院经审查后，裁定驳回了宏达公司的再审申请。2014年6月23日，因张刚福未返还租赁房屋，宏达公司起诉张刚福，请求判决张刚福腾空返还房屋，并按照合同约定的标准支付自2012年7月4日（（2012）二中民四初字第9号民事判决作出后）至实际腾房之日止的房屋使用费。2015年1月19日，天津市第二中级人民法院作出（2014）二中民四初字第53号判决，判令张刚福自该判决生效之日起三十日内将租赁房屋腾空返还宏达公司；并鉴于张刚福自认收取了聂心悦、兴业银行、民生银行的定金、租金及相关费用的事实，酌定张刚福在其收益范围内向宏达公司支付自2012年7月4日至该判决确定的腾房之日止的房屋使用费2000000元；同时判决张刚福如未按该判决确定的腾房之日腾交房屋，按每日每平方米2元标准向宏达公司支付房屋使用费。张刚福不服上诉。天津市高级人民法院于2015年5月26日作出（2015）津高民一终字42号民事判决，认为双方合同无效，张刚福无权基于该房屋的转租行为收取任何费用，对其已经收取的费用，一审法院酌定判令返还并无不当，故驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力。本院审理中，经询问茶博汇公司，其表示对于张刚福自认收取的2000000元中是否包含聂心悦已向张刚福交纳的500000元租金并不知情，茶博汇公司也不知晓张刚福是否还向聂心悦主张了除500000元之外的租金或房屋使用费。2015年6月29日，宏达公司向天津市第二中级人民法院申请执行。2016年10月17日，天津市第二中级人民法院委托天津市滨海新区人民法院进行执行。2016年11月10日，受托法院将涉案房屋执行完毕。2014年11月7日，因宏达公司已成讼张刚福腾交房屋，故聂心悦以张刚福为被告提起诉讼，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，判令张刚福返还充当租金的定金500000元，赔偿其装修费26000000元。张刚福表示同意解除合同及返还500000元，但对聂心悦主张的装修损失数额不予认可。2015年11月5日，天津市第二中级人民法院作出（2014）二中民四初字第109号民事判决，判令双方签订的《房屋租赁合同》解除，判决张刚福赔偿聂心悦装修损失8042315元，返还冲抵租金的定金500000元。张刚福不服上诉，认为造成张刚福与宏达公司租赁合同无效的原因不在张刚福，故不同意赔偿聂心悦的损失。2016年3月22日，天津市高级人民法院作出（2016）津民终47号民事判决，撤销一审判决中对于合同解除的判项，确认张刚福与聂心悦签订的《房屋租赁合同》无效，维持一审判决中其他部分。该判决现已发生法律效力。经本院审查，张刚福在上述案件的一、二审审理中，均未提及在天津市第二中级人民法院2015年1月19日作出的（2014）二中民四初字第53号民事判决及天津市高级人民法院2015年5月26日作出的（2015）津高民一终字42号民事判决中，已判令其在收取聂心悦、兴业银行、民生银行的定金、租金及相关费用范围内向宏达公司支付房屋使用费2000000元的事实。2016年11月7日，宏达公司起诉张铁军、聂心悦、张刚福，主张向其腾交本案所涉及的租赁房屋。聂心悦答辩称：“我已将自己占有的房屋在二中院的主持下返还，并签订了交接单和笔录，本案和我已经没有关系……张铁军经营KTV，张铁军也对房屋进行了装修，但由于没有通过消防验收，也应当由宏达公司赔偿损失，他的损失得不到赔偿，我也没办法让他腾房……张铁军的装修损失得不到赔偿，就很难说他会主动腾房，还得由宏达公司和张铁军协商解决”。2018年12月28日，天津市滨海新区人民法院作出（2016）津0116民初29593号民事判决，确认茶博汇公司与张铁军就案涉房屋签订的《茶博汇房屋租赁合同》无效，判令张铁军于该判决生效后三十日内腾空房屋并交付宏达公司。宣判后，双方当事人均未上诉，该判决现已发生法律效力。本院审理中经询问，张铁军陈述上述判决作出后，其已在天津市滨海新区人民法院的主持下将案涉房屋中未形成附着的装饰装修及物品腾空，已将该房屋返还宏达公司。2016年11月14日，张铁军起诉茶博汇公司、聂心悦、张刚福、宏达公司，请求判令其与茶博汇公司签订的《茶博汇房屋租赁合同》无效，茶博汇公司、聂心悦、张刚福、宏达公司连带赔偿其各项损失共计9438940元（包括返还租金1018333元，返还房屋转让费1500000元，赔偿装修损失6920706元）。2018年12月29日，天津市滨海新区人民法院作出（2016）津0116民初29915号民事判决，认定扣除免租期外，张铁军的实际起租日为2014年6月30日；结合消费凭证认定张铁军确实存在实际经营情况，认定其实际经营至2016年12月3日，并以该日期作为装修损失残值鉴定的时点；判决张铁军与茶博汇公司签订的《茶博汇房屋租赁合同》无效；判令茶博汇公司赔偿张铁军自2016年12月3日停业后的装修残值损失2549040元；同时依照最高院人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，驳回张铁军关于返还租金的诉讼请求。宣判后，双方当事人均未上诉。该判决现已发生法律效力。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同被认定无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费成讼的案件。本案的争议焦点为：1.茶博汇公司是否有权向张铁军主张支付房屋占有使用费；2.如上述主张成立，对于占有使用费数额的认定。在本案中，涉诉1070平方米租赁房屋的所有权人为宏达公司，宏达公司将房屋出租与张刚福，张刚福又转租与聂心悦，茶博汇公司又将聂心悦所承租的部分房屋转租与张铁军。因案涉房屋所在建筑物未经公安消防验收合格，违反国家法律的强制性规定，宏达公司与张刚福签订的房屋租赁合同被认定无效，致后续张刚福与聂心悦、茶博汇公司与张铁军之间签订的各转租合同，亦因违反国家法律的强制性规定，应被认定为无效合同。现茶博汇公司主张张铁军实际使用了涉诉房屋并进行了经营，故成讼本案请求判令张铁军向其支付自起租日2014年6月30日起的房屋占有使用费。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。而结合本案多层转租的事实，实际使用人支付房屋占有使用费的方式，应为根据合同相对人的关系，层级给付。据此，茶博汇公司有权主张张铁军支付占有使用费的条件，一是该公司与张铁军之间存在合同相对人的关系，二是茶博汇公司已作为次承租人，向其上一家出租人交纳了房屋占有使用费，且当中承担了张铁军应当支付的部分。本院结合以上两方面分述如下。对于茶博汇公司与张铁军之间是否存在合同相对人关系。案涉房屋系聂心悦自张刚福处转租而得，一审审理期间，茶博汇公司陈述聂心悦以茶博汇公司的名义将房屋转租与张铁军，本案审理中经询问茶博汇公司，其亦表示聂心悦同意茶博汇公司作为出租人与张铁军签订的《房屋租赁合同》，考虑到聂心悦系茶博汇公司的法定代表人，在2016年11月14日张铁军起诉茶博汇公司、聂心悦、张刚福、宏达公司的案件中，聂心悦与茶博汇公司均作为案件当事人，聂心悦对于茶博汇公司以自己名义转租案涉房屋的行为并未提出异议，故应视为聂心悦认可茶博汇公司的转租行为，据此亦能够确认茶博汇公司与张铁军之间的合同相对人关系。然，聂心悦所承租房屋，已经宏达公司申请执行，于2016年11月10日执行完毕，后因张铁军占用部分未予腾交，在宏达公司起诉张铁军腾交房屋成讼的（2016）津0116民初29595号案件中，聂心悦答辩称张铁军所占用的部分已与其没有关系，应由宏达公司直接与张铁军协商解决，根据上述事实应当认定，在2016年11月10日聂心悦向宏达公司腾交租赁房屋后，无论聂心悦或是茶博汇公司，均已退出了有关案涉房屋的出租及承租关系，茶博汇公司亦放弃了与张铁军之间的合同相对人关系，聂心悦与茶博汇公司均不再存在履行无效租赁合同的行为，此后应由宏达公司直接与张铁军建立房屋占有使用的关系，故2016年11月10日之后的占用使用费，茶博汇公司应无权再向张铁军主张。对于茶博汇公司有权作为合同相对人主张的自起租日2014年6月30日至2016年11月10日期间的房屋占有使用费，其该项主张能够得到支持的前提，应为茶博汇公司已向其上一层级的出租人张刚福交纳了租金，且包含了实际由张铁军占用房屋部分的租金，即因无效租赁合同的履行实际造成茶博汇公司的占有使用费损失。经本院审查，茶博汇公司未提交其或其法定代表人聂心悦向张刚福交纳过租金的证据；2011年5月30日聂心悦在与张刚福签订《房屋租赁合同》后虽向张刚福支付了充当租金的500000元，但在2014年11月7日聂心悦起诉张刚福的（2014）二中民四初字第109号民事案件中，已判令张刚福予以返还；而在2014年6月23日宏达公司起诉张刚福的（2014）二中民四初字第53号民事案件中，张刚福自认收取了聂心悦、兴业银行、民生银行的定金、租金及相关费用共计2000000元，天津市第二中级人民法院据此判令张刚福在其收益范围内向宏达公司支付自2012年7月4日至判决确定的腾房之日止的房屋使用费2000000元，但对于该笔2000000元中是否包含了聂心悦交纳的用于充当租金的500000元、是否还包含聂心悦交纳的其他费用以及数额，本案各方当事人均表示并不知情，本院结合关联案件成讼情况分析后认为，即便推定该笔2000000元全部由聂心悦交纳，天津市第二中级人民法院认定该笔费用对应的租赁期限自2012年7月4日起，根据聂心悦与张刚福签订租赁合同中对于年租金3500000元的约定，该笔2000000元也仅交至2013年3月份左右，而茶博汇公司与张铁军之间的房屋租赁合同签订于2014年5月1日，起租日为2014年6月30日，从租赁时间上分析，不能认定2000000元中包含有替张铁军交纳占有使用费的事实；除上述两笔款项之外，与本案相关联的其他案件审理中均未涉及茶博汇公司或聂心悦还向张刚福交纳其他房屋使用费的事实。据此，在无证据证明茶博汇公司或聂心悦就张铁军使用案涉房屋部分承担了房屋使用费的情况下，茶博汇公司成讼本案主张张铁军向其支付房屋使用费，并无相关事实及法律依据，一审法院对茶博汇公司的诉讼请求予以支持，应属不当，本院对此予以改判。综上所述，上诉人张铁军的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初21930号民事判决；二、驳回天津滨海新区茶博汇茶叶市场管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费30800元，二审案件受理费30800元，均由被上诉人天津滨海新区茶博汇茶叶市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  王宗新审判员  孙 静二〇一九年十一月二十日法官助理姜腾飞书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……