西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初3389号 原告（反诉被告）：王修内，女，1986年4月5日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。 委托诉讼代理人：蒋昔桥，系陕西金镝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张幸霞，系陕西金销律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：李召，男，1989年1月22日出生，汉族，住陕西省眉县。 委托诉讼代理人：杨静，北京市盈科（西安）律师事务所。 被告（反诉第三人）：西安宜盈房地产中介有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区商铺。 法定代表人：李蓓，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：高峰，陕西吉尔律师事务所律师。 原告（反诉被告）王修内与被告（反诉原告）李召、被告（反诉第三人）西安宜盈房地产中介有限公司（以下简称：宜盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王修内的委托诉讼代理人蒋昔桥、张幸霞、被告李召的委托诉讼代理人杨静，被告宜盈公司的委托诉讼诉讼代理人高峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王修内（反诉被告）本诉诉称，2018年11月14日，原告与两被告签订《21世纪不动产房屋买卖居间合同》（以下简称：房屋买卖居间合同），约定由原告购买被告李召位于西安市雁塔区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋（以下简称：涉案房屋），原告在合同签订当日向被告李召支付定金15万元，该定金在交易中自动转为首付款，被告李召在收到原告支付的定金15万元后交房给原告。合同签订当日，原告按约支付了定金15万元整，被告出具了定金收条。但被告收到定金后，未按约将该笔定金存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户且一直拒绝将房屋交付给原告。被告的行为已构成根本违约，原告作为守约方有权解除合同并追究被告违约责任，并有权要求被告双倍返还定金。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、解除其与被告签订的买卖居间合同；2、被告向原告双倍返还定金15万元；3、被告向原告返还中介费3万元；4、本案诉讼费、保全费等由被告承担。 被告李召（反诉原告）针对本诉辩称，原、被告及中介公司于2018年11月14日签订房屋买卖居间合同，而该房屋买卖合同系三方真实意思表示，合法有效，并对双方权利义务进行了明确的约定，各方应受该合同的约束。原告在签订该合同的时候名下有两套房产，不具备购房资格，无法按照西安市XX房交易政策与被告办理网签、资金监管及银行贷款相关手续，原告也无法在合同签订之日起30个工作日将首付款存入资金监管账户，原告的行为严重违约。因原告的行为导致合同无法履行，故被告同意解除合同。而被告在合同履行过程中并无过错，不存在违约行为，故原告要求被告承担双倍返还定金没有事实及法律依据，应该依法驳回。 被告（反诉第三人）宜盈公司针对本诉辩称，其公司同意原告解除合同的诉请。三方签订房屋买卖居间合同属实，但是签订合同之时原告没有告知自己名下登记有两套房屋，导致签订合同后无法办理网签及资金监管，也就不存在原告所称被告收到定金后将定金存入资金监管账户，最终导致合同无法履行。其公司在合同履行过程中无过错，也非定金的收取方，故不同意原告要求退还定金及中介费的诉请。 反诉原告（被告）李召反诉诉称，2018年1月14日，原、被告及第三人宜盈公司签订房屋买卖居间合同。合同签订后，因被反诉人故意隐瞒不具备购房资格的事实，导致双方无法办理网签备案登记及过户手续。依据该合同第七条违约责任条款的约定，逾期超过30日的，构成合同根本违约，守约方有权解除合同并有权依照房屋成交价的10%追究违约方的违约责任。被反诉人的行为构成违约，严重侵害了反诉人的合法权益。故反诉原告提起反诉，请求判令：1、被反诉人支付反诉人违约金10万元；2、反诉案件受理费由被反诉人承担。 反诉被告（原告）王修内针对反诉辩称，其与丈夫于2018年11月12日离婚，离婚协议约定两人名下房屋归前夫所有，在购买房屋之前，原告和中介就此事均有沟通，原告因购买涉案房屋也将其名下另一套房屋转让。故原告在购房过程中没有隐瞒事实，也将婚姻状况告诉了二被告，且原告具备购房资格,行政的限购并不影响合同的真实有效。原告未将房款存入资金监管账户是因为被告未赎回房本。而之前约定的定金并非15万元，也是因为被告资金不足以赎回房本，原告才增加了定金。但被告由于房屋涨价一直拒绝履行合同。而中介收取费用理应审核购房资格，XX沟XX房资质后支付的定金。被告在房屋价格上涨后单方中止交易，有违诚信，已经构成违约，应将定金应返还给原告。 反诉第三人（被告）宜盈公司述称，被告李召所述属实。原告在合同签订时未告知自己名下有两套房产，导致合同无法履行。 经审理查明，2018年11月14日，原告王修内（乙方）与被告李召（甲方）在被告宜盈公司（丙方）的居间下签订《21世纪不动产房屋买卖居间合同》，由王修内以100万元的价格购买被告李召所有的西安市雁塔区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋（以下简称：涉案房屋）。该合同约定，签订合同当日乙方向甲方支付定金15万元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。签订合同当日，乙方支付甲方3万元，于2018年11月18日支付甲方定金12万元。甲方于乙方贷款审批通过后将15万元放入资金监管账户。乙方申请抵押贷款，拟贷款金额为70万元。在本合同签订之日起30个工作日内，乙方须将购房首付款30万元支付给甲方，支付方式为存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户。甲方应在签订本协议之日起20个工作日内配合评估公司对房屋进行评估。甲方应在评估报告出具后20个工作日内配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续。甲方收到乙方的定金15万元后交房给乙方。甲、乙双方签订本合同时，两方的居间行为完成。甲、乙双方应向两方支付本合同约定的居间服务佣金，按该房屋成交价的3%向丙方支付居间服务佣金3万元，并于签订本合同当日一次性付清。合同第七条“违约责任”约定，甲乙双方未按照合同约定履行或因甲乙双方任何一方原因导致未成交，逾期超过三十个工作日的构成合同根本违约，守约方有权解除合同并有权追究违约方的违约责任。（2）乙方若出现下列情形之一(包括但不限于以下情形)，均视为违约，乙方应按照房屋成交价的10%向甲方支付违约金，甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金），同时乙方应向丙方支付本合同约定的该房屋确认成交价款3%的违约金：①提供的证件等资料不真实、不完整、无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的：②拒绝购买该房屋的。合同签订当日，原告向被告李召支付定金3万元，向被告宜盈公司支付中介费3万元。2018年11月18日，原告向被告李召支付定金12万元。之后，双方一直未办理合同网签备案和设立资金监管专用账户。2018年12月27日，被告李召向原告退回定金12万元，于次日退回定金3万元。 另查，2018年11月12日，原告与其丈夫协议离婚。离婚协议约定，位于西安市碑林区XX路******房屋离婚后归男方所有，协议生效后半年内女方应配合男方完成房产变更手续。截止至庭审时，该房屋仍登记在原告与其前夫名下。2018年11月17日，原告与案外人吴某某签订《西安市存量房买卖合同》，将原告名下的西安市碑林区******房屋出售于案外人。2018年12月17日，原告申请将房屋转移登记至案外人名下。 庭审中，原告明确以房屋买卖合同为由提起本案诉讼。原告认为被告未按照约定交付房屋及将15万元定金交纳至资金监管账户，构成违约。而被告认为原告的违约行为为原告不具备购房资格，且未在合同约定的履行期限配合办理网签手续。二被告均称已将涉案房屋钥匙交付于原告。本案在审理过程中，原告申请财产保全，交纳保全费1420元。 以上事实，有《21世纪不动产房屋买卖居间合同》、收条、转账记录、离婚协议书、《西安市存量房买卖合同》、西安市不动产登记簿、西安市不动产登记申请书等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告与二被告于2018年11月14日签订的《21世纪不动产房屋买卖居间合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。现原告提出解除双方之间的合同，二被告亦表示同意，本院对此予以确认。现三方唯对谁存在违约行为导致合同解除存在争议，故本案的争议焦点为买卖双方是否存在违约行为。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，二被告均陈述涉案房屋的钥匙已经交付原告，与双方合同定金支付完毕后交付涉案房屋的约定能够相互印证，被告李召已向原告交付房屋。同时，双方合同约定被告李召于原告贷款审批通过后将15万元存入资金监管账户，但原告并无证据证明其房屋贷款已经审批通过，且双方一直未办理合同网签备案，也未设立资金监管账户，被告李召实际无法履行该定金存入的义务，因此，被告李召并不存在原告所述的违约行为。而在签订合同之日起至合同约定的履行期间，虽原告已办理离婚，并将其另一套房屋积极出售，但原告在西安市房地产管理机关的档案一直显示其名下有两套房屋，原告直至2018年12月17日才申请办理其中一套房屋的产权转移登记手续，客观上不符合西安市购买房屋资格的相关规定，足以证明二被告所述属实，本案房屋买卖合同系原告的自身原因不能网签备案，未能设立监管账户，致使合同在约定的期限内无法继续履行，故原告构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。现因原告存在违约行为，被告李召无违约行为，并导致合同予以解除，原告应承担相应的法律责任。故被告李召要求原告支付10万元违约金，有事实和合同依据，本院予以支持。而原告要求被告李召返还一倍定金15万元，无事实依据，本院不予支持。因原告以房屋买卖合同为由提起本案诉讼，故原告请求被告宜盈公司退还中介费3万元，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告王修内与被告李召、被告西安宜盈房地产中介有限公司于2018年11月14日签订的《21世纪不动产房屋买卖居间合同》解除； 二、原告王修内应于本判决生效之日起十日内向被告李召支付违约金100000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟 延履行期间的债务利息 三、驳回原告王修内其余诉讼请求。 案件本诉受理费13800元、保全费1420元，由原告王修内自行承担。反诉受理费1150元，由反诉被告王修内承担。因反诉原告李召已预交，故反诉被告王修内在支付上述款项时一并支付给反诉原告李召。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安 市中级人民法院。 审 判 长  叱红梅 人民陪审员  耿美婷 人民陪审员  王铁柱 二〇一九年十一月五日 书 记 员  孙源源 打印：相丽华校对：孙源源2019年月日送达 1