山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3090号 上诉人（原审被告）：泰安华易置业有限公司,住所地泰安市泰山钢材大市场。 法定代表人：陈玉华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高立柱，山东望岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付颖，山东望岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许欣，男，1981年12月31日出生，汉族，住山东省宁阳县。 被上诉人（原审原告）：王丽杰，女，1984年1月2日出生，汉族，住山东省宁阳县。 两被上诉人委托诉讼代理人：陈涛，山东公允律师事务所律师。 上诉人泰安华易置业有限公司（以下简称华易置业）因与被上诉人许欣、王丽杰房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（以下简称一审法院）（2019）鲁0911民初3574号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华易置业上诉请求：撤销原判，改判驳回许欣、王丽杰的诉讼请求。事实与理由：一、华易置业不存在违约行为，一审法院认定华易置业违约与事实不符。房产交付使用后，华易置业一直在积极为业主办理相关产权登记手续。由于本小区既涉及旧小区的改造工程又涉及新小区的建设，建设手续比较复杂，需要提供材料的部门较多，办证所需材料不能在较短时间内办全，对于办理产权登记的时间，华易置业无法掌控。本案因客观原因无法办理产权登记手续，对此，华易置业不存在任何过错。华易置业与许欣、王丽杰签订的《商品房预售合同》第二十条约定的违约责任的使用前提条件是因华易置业原因未办理产权登记，但本案非因华易置业原因导致无法办理产权登记，显然不适用该条约定的违约条款的适用，华易置业无赔偿的义务。一审法院判决华易置业支付违约金无事实和法律依据。二、许欣、王丽杰向华易置业主张支付违约金，超出了诉讼时效，其诉讼请求不应支持，一审法院判决华易置业支付许欣、王丽杰违约金无依据。（一）双方签订合同第十条约定2014年12月31日前交付房屋，第二十条约定交房后365天内办理产权登记。因此，如果许欣、王丽杰认为华易置业存在违约，其应自其认为的违约之日起两年内主张权利，即最迟应于2017年12月31日之前主张权利，本案许欣、王丽杰的起诉，显然，已经超出两年的诉讼时效，依据法律规定其主张不应支持；法律明确规定诉讼时效的起算点是自其知道或应当知道违约之日起开始计算，并不因违约的连续性而按日单独计算诉讼时效。且违约金债权是基于同一个违约行为产生的一个不可分的请求权，每日产生的违约金不能相互独立。按日累计的违约金并非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，一审法院就将其按天为单位拆分成数个违约行为，这显然不合常理。（二）一审法院既然认为对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，那么本案立案时间为2019年5月30日，即使存在违约，许欣、王丽杰于2019年5月30日起诉，即使按一审法院所判的诉讼时效为三年，诉讼时效也应当自2016年5月31日开始计算，而一审法院判决自2016年4月1日开始计算违约金，显然不符合法律规定。三、一审法院适用法律错误。华易置业一直在积极为许欣、王丽杰办理相应的产权登记手续，但因客观原因导致未取得产权登记，并非因华易置业原因造成，华易置业不存在任何过错，不存在违约行为。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，作出判决系适用法律错误。 许欣、王丽杰辩称，华易置业没有按照合同约定期间内办理所有权转移登记，违约事实明显。关于诉讼时效，许欣、王丽杰在起诉前曾多次要求华易置业办理不动产转移登记以及支付违约金，如果按照诉讼时效计算的话，期间也应该发生中断。当时，许欣、王丽杰担心通过诉讼主张违约金，华易置业可能会不再为其办理不动产转移登记，所以许欣、王丽杰是在办理不动产转移登记之后才诉讼要求华易置业支付违约金。在合同第20条规定的计算违约金的截止时间是办理所有权转移登记之日，而不是办理所在楼宇的大证时间。根据合同条款约定，是截止到办理产权登记之日止，华易置业按日计算违约金，从字面意思理解，是在办理完毕产权登记之后才发生违约金的结算和支付义务，所以，应当按照办理所有权转移登记之日计算诉讼时效。 许欣、王丽杰向一审法院提出诉讼请求：判令华易置业向许欣、王丽杰支付违约金35,613.91元。 一审法院认定事实：华易置业以出让方式取得位于泰安市华易青年城地块建设商品房，定名为华易青年城，并取得预售许可。2013年11月26日，许欣、王丽杰与华易置业签订《商品房预售合同》，约定许欣、王丽杰购买华易置业开发的泰安市华易青年城G幢15层1504号房屋，预测建筑面积101.19平方米，房屋总价款为625,354元，付款方式为其他方式，首付房款325,354元，余款300,000元办理银行按揭贷款，并保证于签订合同三十日后延三日之内付清。华易置业应在2014年12月31日前向许欣、王丽杰交付该商品房。合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起x日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的x%向买受人支付违约金。2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。申请登记方式：商品房交付使用后，双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记。合同签订后，许欣、王丽杰按约支付华易置业购房款。双方认可房屋交付时间为2015年3月31日。2019年3月29日，华易青年城G号楼取得不动产登记证书。 一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》，意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，形式要件齐全，属有效合同，双方应自觉履行。合同第二十条约定：华易置业应于商品房交付使用后365日内，保证许欣、王丽杰办理该商品房的所有权转移登记。如因华易置业的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列方式处理：即自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，办理产权职能部门受理时间除外。双方认可交房时间为2015年3月31日。根据上述约定，华易置业应于2016年3月31日前保证许欣、王丽杰办理该商品房的所有权转移登记。2019年3月29日，华易青年城G幢楼取得不动产登记证书，华易置业违反了合同约定，应承担相应的违约责任。庭审中华易置业辩称，因旧校区改造及新小区建设导致审批手续繁琐，所有权转移登记延迟并非其过错，并未提供相应证据予以证实，对其陈述一审法院不予采信。故因华易置业的责任未能在合同约定期限内办理该商品房的所有权转移登记，应自华易置业承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。违约金的起算时间应为商品房交付使用之日起365日届满的次日即2016年4月1日。同时，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。华易置业开发的华易青年城G幢楼在2019年3月29日取得不动产登记证书，已具备给许欣、王丽杰购买的房屋办理不动产登记证书的条件，故违约金应计算至2019年3月29日，自2016年4月1日至2019年3月29日，共计1093日，按日支付已付房款625,354元万分之零点五的违约金，计34,176元(1093×625354×0.00005)。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条规定，判决：一、华易置业于一审判决生效之日起十日内支付许欣、王丽杰逾期办理不动产登记违约金34,176元；二、驳回许欣、王丽杰的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费345元，由华易置业负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方签订的《泰安市商品房买卖合同》第二十条约定，华易置业应当在商品房交付使用后三百六十五日内，保证许欣、王丽杰办理该商品房的所有权转移登记。双方认可房屋交付时间为2015年3月31日，华易置业应在2016年3月30日前办理上述登记事宜，但其直至2019年3月29日才办理涉案房产所在楼宇的首次登记，已经违反了上述合同约定，华易置业主张的导致登记延迟的理由并非许欣、王丽杰一方原因造成，不能成为华易置业免除责任的理由，华易置业应当承担逾期办证的违约责任。华易置业主张许欣、王丽杰提起诉讼时间为2016年5月30日，在计算违约金时应扣除2016年4月1日至5月30日期间的费用（625,354元×0.00005/天×60天=750元）。本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人，应当自销售合同签订之日起90日内办理。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，作为房地产开发企业的华易置业，在辖区内已出现大量逾期办证违约金诉讼案件，本院未考察其在办证过程中是否提供了必要的证明文件，仅将房地产开发企业完成所售商品房的所有权初始登记即取得了通常所说的“产权大证”并通知商品房购买人办理产权变更手续作为完成协助义务的一般原则，并将此时间节点作为逾期办证违约金的起算时间，目的是既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，最终平衡当事人之间利益。基于上述分析，华易置业主张的750元是否扣除，均不会造成双方利益失衡，一审处理并无明显不当。 综上所述，华易置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费690元，由泰安华易置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 邢友峰 二〇一九年十一月二十一日 书记员 赵思敏