甘肃省瓜州县人民法院民事判决书（2019）甘0922民初2099号原告:酒泉金屋房地产开发有限公司瓜州分公司，统一社会信用代码：91620922MA74N4WH25。负责人：魏某，经理。委托诉讼代理人：白某，现住瓜州。被告：令某，现住瓜州。原告酒泉金屋房地产开发有限公司瓜州分公司与被告令某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告酒泉金屋房地产开发有限公司瓜州分公司的委托诉讼代理人白某、被告令某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告酒泉金屋房地产开发有限公司瓜州分公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令1.被告支付原告自2016年3月1日至2018年5月30日期间被告租赁原告房屋拖欠的租金23600元；2.被告承担违约金1982元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告令某与原告酒泉金屋房地产开发有限公司瓜州分公司经口头协商，由被告承租原告位于瓜州县阳光市××区#房屋一间，租赁期间为2016年3月1日至2018年5月30日，后原、被告于2017年12月25日补签《房屋租赁协议书》一份。被告在承租原告房屋期间，不按时交纳房租，截止2018年5月30日被告腾退房屋时，尚欠原告租金33600元。原告多次催要，被告于2018年2月15日支付租金5000元，并于2018年6月3日向原告出具《证明》一份，注明“今有金屋公司房租16个月×2100元＝33600元整，给金屋公司交付两次4200元，一次5000元，押金3000元”，并由本人签字确认。2018年11月26日，被告向原告支付租金2000元，被告承租房屋时交纳的保证金抵顶租金3000元，至今仍欠原告房屋租金23600元。原告多次索要未果，诉至本院。被告令某辩称，对租赁原告房屋及双方补签《房屋租赁协议书》的事实无异议，被告承租原告房屋时口头约定月租金为2100元，合同到期日为2018年2月28日。截止2018年4月28日，被告从承租原告的房屋中搬离时，共拖欠原告共计15个月（2017年2月1日至2018年4月28日）的租金。除原告自认被告已支付包括押金3000元在内共计租金10000元外，2017年5月19日，被告曾向原告公司员工顾文科通过微信转账3900元，于2017年5月21日通过微信转账300元，合计4200元，用于交纳拖欠的房屋租金，应该从原告主张的租金中扣除。另外，被告于2017年9月至10月期间通过农业银行自助柜员机向原告公司会计白某打款两次合计4200元，也应从中扣除，故被告尚欠原告租金15000元，原告主张的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据：即原告提交的1.2017年12月25日，原、被告签订的《房屋租赁协议书》原件一份；2.被告于2018年6月3日出具的证明原件一份；3.酒泉金屋房地产开发有限公司瓜州分公司在中国农业银行股份有限公司瓜州支行尾号为0303的对公账户自2017年1月1日至2017年12月31日的银行卡交易明细打印件一份；4.酒泉金屋房地产开发有限公司瓜州分公司会计白某在中国农业银行股份有限公司瓜州支行尾号为0616的农行卡注销存款账户查询单打印件一份及尾号为0572的农行卡自2017年1月1日至2017年12月31日的银行卡交易明细打印件一份；5.被告令某在酒泉金屋房地产开发有限公司瓜州分公司自2016年3月1日至2018年5月30日期间交纳租金的收据及银行转款记录复印件一份（共13页）及被告提交的微信转账记录截图四份，上述证据经质证原、被告均无异议，故其效力本院予以确认并在卷佐证。原告提交的2016年2月2日被告令某向原告出具的欠条原件一张及2016年2月24日被告令某交纳房租的收据复印件一份，因被告对与原告口头约定月租金为2100元的事实无异议，且该证据与本案原告主张的事实无直接关联，故其证据效力本院不予确认。本院经审理认定事实如下：被告令某与原告酒泉金屋房地产开发有限公司瓜州分公司经口头协商，由被告承租原告位于瓜州县阳光市××区#房屋一间，并于2017年12月25日补签《房屋租赁协议书》一份。合同约定：租期为2017年3月1日至2018年2月28日，若租金按年度一次性交清，则月租金按1820元/月的标准收取，即一次性交纳年租金21840元（1820元/月×12个月）后即可使用；并口头约定若租金按月度交纳，则月租金按2100元/月的标准收取。承租期间，被告多次向原告酒泉金屋房地产开发有限公司瓜州分公司员工白某（系原告公司会计）、顾文科交纳租金，由二人转交至原告公司。2018年2月15日，被告向白某微信转账交纳租金5000元。2018年6月3日，被告向原告出具《证明》一份，注明“今有金屋公司房租16个月×2100元＝33600元整，给金屋公司交付两次4200元，一次5000元，押金3000元”。2018年11月26日，被告向白某微信转账交纳租金2000元，被告在承租原告房屋时交纳的保证金抵顶租金3000元，尚欠原告租金23600元，原告多次索要未果，诉至本院。本院认为，原告酒泉金屋房地产开发有限公司瓜州分公司与被告令某签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，应受法律保护。经庭审调查，双方当事人的主要争议焦点如下：1.被告在承租原告房屋期间是否拖欠16个月的租金；2.被告于2017年5月向原告支付的租金4200元是否应从原告主张的租金中扣除；3.被告是否曾于2017年9月至12月期间向原告交纳租金4200元。关于本案争议的焦点一，原、被告补签的《房屋租赁协议书》中约定租期届满期限为2018年2月28日，被告于2018年6月3日向原告出具《证明》一份并由其签字确认，对拖欠的房屋租金进行结算，且在该份《证明》中明确载明被告拖欠原告共计16个月的租金，被告虽在庭审中辩称其于2018年4月28日已从承租原告的房屋中搬离，尚欠原告15个月的租金，但其未提供相应证据佐证，故对被告拖欠原告房租期限本院以16个月予以认定。关于本案的争议焦点二，原告主张被告于2017年5月19日及2017年5月21日向原告支付租金4200元，系抵顶被告拖欠的2016年12月份及2017年1月份的租金，不应从原告主张被告拖欠的租金中扣除，但被告辩称其所交纳的系2017年度的租金，应予扣除。本院认为，首先，被告交纳租金的时间在2017年度租期内；其次，原告在庭审中提交的被告在承租房屋期间交纳租金的相关财务记录系单方记录，无法确认记载的全面性；第三，被告提交的其于2016年10月11日及2016年11月17日向顾文科交纳租金4200元的微信转账记录，原告认可收到此笔款项，但却在该份公司财务记录明细单据中未明确反映，且原告对被告所交纳此笔款项的用途未作合理解释，原告的主张不能排除合理怀疑。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应该认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张的事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”之规定，本院结合查明的事实及原、被告提交的相关证据，认定被告于2017年5月向原告支付的4200元系被告交纳的2017年度的部分租金，应从原告所主张的租金中扣除。关于本案争议的焦点三，被告辩称，其曾于2017年9月至12月期间，通过农业银行自助柜员机向原告公司会计白某转款4200元用于交纳租金，原告对此提出异议，原告提供该公司对公账户及该公司会计白某所属二张银行卡的交易明细，证实在2017年9月至12月期间，无被告向原告公司对公账户及白某所持有的银行卡中转款的相关记录，被告亦未提供其他证据支持其辩解，故被告的辩解意见无事实依据，本院不予采纳。综上所述，本院根据庭审查明的事实，结合相关证据认为，原告酒泉金屋房地产开发有限公司瓜州分公司要求被告令某支付拖欠的房屋租金的诉讼请求，证据确实，理由成立，本院予以支持，但具体以本院依法核算的金额为准；被告令某未及时向原告支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告承担违约金的诉讼请求，因双方当事人对违约责任作出明确约定，且原告主张的违约金不违反约定及相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零八条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告令某支付原告酒泉金屋房地产开发有限公司瓜州分公司房屋租金19400元[下欠租金23600元－4200元（已付）]，限被告于本判决生效后三十日内履行；二、被告令某向原告酒泉金屋房地产开发有限公司瓜州分公司支付逾期交纳租金产生的违约金1982元，限被告于本判决生效后三十日内履行。如果被告未按判决书确定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取220元，由被告令某负担，自本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审判员 马静 二〇二〇年二月二十一日书记员 唐苑