四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初68号 原告：张庆，女，1989年4月16日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：周煦洪，男，1958年11月15日出生，汉族，住浙江省诸暨市，现住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：雷勋，四川言鼎律师事务所律师。 原告张庆与被告周煦洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案受理，2018年8月21日，本院作出（2018）川2002民初4249号民事判决，被告周煦洪不服该判决，向四川省资阳市中级人民法院提起上诉，四川省资阳市中级人民法院于2018年12月10日作出（2018）川20民终1481号民事裁定，发回重审，本院于2019年1月2日重新受理，并依法另行组成合议庭于2019年1月30日公开开庭进行了审理，原告张庆与被告周煦洪的委托诉讼代理人雷勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1.判决被告向原告支付因延期交房的违约金（原审中主张为：每日按总房款的万分之三，从自2015年9月1日起计算至2018年7月31日止，计109488元；重审中主张为：每日按总房款万分之三，从2016年8月24日起计算至2019年1月30日止，计91480元），2.判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实及理由：2014年4月3日，原告与四川振越置业有限公司（以下简称振越公司）签订《商品房买卖合同》，原告购买了位于雁江区房屋一套，建筑面积83.7ｍ2，总房款343010元，约定于2015年8月31日之前交付房屋。合同签订后，原告通过银行按揭方式支付了全部购房款，却至今未接到房屋。近日原告通过资阳市中级人民法院的判决书才得知，原告购买的房屋虽然盖的是振越公司的公章，但实际是被告以振越公司的名义独立开发、自负盈亏、自担风险的楼盘。早在2007年7月10日，被告就与振越公司签订了《项目承包开发合同》，约定2号地块项目由被告独立开发、自负盈亏，其中就包括原告所购房屋。2017年9月，被告与振越公司签订的《项目承包开发合同》经资阳中院生效判决书确认有效，也就说明原告所购房屋的开发商实际为被告，被告应按《商品房买卖合同》的约定向原告交付房屋，并承担违约责任，支付逾期交房的违约金，且被告与振越公司于2017年10月25日签订的协议书中明确约定，“被告继续完成弘乐府二期后续施工至达到交房交件并承担全部资金投入，后续工程具体竣工时间根据施工方进度确定，竣工验收完成后即向所有合法购房业主依法依规办理交房手续，但竣工验收和交房最迟不得超过2018年2月28日”。但至今原告未接到房屋通知，被告的行为已经严重违约，极大地损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，故诉至法院如请求目的。为此提供了如下证据： 被告周煦洪辩称，与原告签订商品房买卖合同的不是周煦洪，而是振越公司，2018年11月13日，资阳市中级人民法院已经裁定批准振越公司重整计划，而终止了振越公司重整程序，振越公司已经具备了享受民事权利、承担民事义务的资格，周煦洪不是本案的适格被告。原告的陈述不符合基本事实和客观事实，因为2017年10月25日，周煦洪并没有和振越公司签订协议，振越公司在被申请破产程序时，为了解决开发房屋的历史遗留问题，周煦洪与振越公司管理人员签订了《弘乐府公园一号项目承包开发合同关系处理事宜协议书》，此协议与本案无关，系另一法律关系；本案所涉的相关法律关系与事实，贵院（2016）川2002民初2989号案件已经作出了判决，且已生效，原告这次属于重复起诉，另外，周煦洪与振越公司之间系内部承包关系，还有商品房买卖合同约定的违约金数额过高，逾期交房也不是周煦洪造成的，违约金应当适当减少，由于原告不同意补偿调解方案，所以到目前为止还没有拿到房屋。 双方当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证，对双方当事人没有异议的证据即原告提供的原、被告双方的身份证复印件、《商品房买卖合同》及补充协议复印件、支付购房款的票据及贷款合同复印件、延期交房告知书商品房预售许可证以及原、被告双方均提供的《项目承包协议书》、（2016）川2002民初2989号民事判决书、（2016）川20民初第171号民事判决书、《弘乐府公园一号承包开发合同关系处理事宜协议书》，本院予以确认并在卷佐证。原告所举的四川省资阳市中级人民法院（2018）川20民终147号、（2018）川20民终1427号、（2018）川20民终1222号民事判决书；周煦洪所举的民生银行申请执行振越公司申请书、四川省资阳市中级人民法院协助执行通知书、周煦洪申请解封申请书、（2018）川2002民初3656号民事判决书、安岳县人民法院（2017）川2021民初4343号民事判决书、四川省资阳市中级人民法院（2018）川20民终343号民事判决书，由于与本案没有直接利害关系，不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月3日，张庆与四川振越置业有限公司（以下简称振越公司）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定张庆购买振越公司开发的“三贤文化公园弘乐府·公园1号”29幢（Z）5-5-2号房屋一套，建筑面积83.7m2，总房款343010元，出卖人在2015年8月31日前交付商品房，逾期出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。2016年8月23日，张庆向本院提起诉讼，要求判令振越公司支付逾期交房违约金。2016年12月18日，本院作出（2016）川2002民初2989号民事判决，判决振越公司向张庆支付2015年8月31日-2016年8月23日逾期交房违约金36,839.30元。 另查明，2007年7月10日，振越公司与周煦洪签订《项目承包开发合同》，约定周煦洪以振越公司的名义独立开发资阳三贤文化公园综合项目2号地块，自负盈亏、自担风险。2016年，周煦洪向四川省资阳市中级人民法院提起起诉，请求确认周煦洪与振越公司签订的《项目承包开发合同》有效、确认三贤文化公园的房屋及土地使用权归周煦洪所有并由振越公司赔偿周煦洪损失。2017年9月11日，四川省资阳市中级人民法院作出（2016）川20民初第171号判决，确认振越公司与周煦洪签订的《项目承包开发合同》有效，驳回周煦洪的其他诉讼请求。 再查明，2017年4月6日，四川省资阳市中级人民法院裁定受理四川振越置业有限公司破产重整一案，并指定北京大成（成都）律师事务所为管理人。2017年10月25日，振越公司管理人代表振越公司与周煦洪签订《弘乐府公园一号项目承包开发合同关系处理事宜协议书》，约定为依法公平处理2号地块上资产归属和债权债务问题，并确保四川振越置业有限公司重整程序顺利完成，维护广大债权人利益，双方同意按《项目承包开发协议》约定内容继续履行，因逾期交房是周煦洪之外的原因所致，周煦洪自愿按《项目承包开发合同》约定完成弘乐府二期后续施工至达到交付条件并承担全部资金投入，竣工验收交房最迟不超过2018年2月28日，并清偿弘乐府项目涉及的所有债务，包括但不限于工程款、材料款、借款、担保债务、业主逾期交房补偿款等。2018年11月13日，四川省资阳市中级人民法院作出（2017）川20破2号之六民事裁定，批准振越公司重整计划。 本院认为，与张庆形成买卖合同关系的相对人虽为振越公司，但在振越公司破产重整案审理过程中，管理人代表振越公司签订《弘乐府公园一号项目承包开发合同关系处理事宜协议书》约定周煦洪与振越公司签订的《项目承包开发合同》继续履行，周煦洪完成本案争议房屋所涉项目的后期施工并在2018年2月28日竣工交付，同时应清偿业主逾期交房补偿款等债务。《弘乐府公园一号项目承包开发合同关系处理事宜协议书》中关于房屋竣工交付及清偿业主逾期交房补偿款的约定属于债务转让，作为债权人的张庆知晓该约定内容，并据此提起起诉，请求周煦洪承担逾期交房违约金的责任，应认定张庆债务转让的同意，周煦洪应就所受让的债务向债权人张庆承担责任，对周煦洪抗辩其被告主体不适格的主张，本院不予支持。关于周煦洪请求减少违约金的主张，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案商品房的出卖人因资不抵债已进入破产重整程序，在破产重整案件的审理中，为保障全体购房业主取得所购房屋的主合同权利得以实现，振越公司管理人与周煦洪签订《弘乐府公园一号项目承包开发合同关系处理事宜协议书》约定原签订的《项目承包开发合同》继续履行，并由周煦洪承担房屋竣工交付和清偿逾期交付补偿费等责任。《弘乐府公园一号项目承包开发合同关系处理事宜协议书》能否适当履行，不但对全体购房业主取得所购房屋的主合同权利造成影响，同时也将影响通过法定程序表决通过的振越公司破产重整计划的执行，进而影响振越公司全体债权人和相关利害关系的权益实现。周煦洪所负担义务系基于破产重整案件审理中为保障全体购房业主取得所购房屋的主合同权利得以实现，继续履行与振越公司合同而受让，本院综合考量平等保护全体债权人的合法权益、当事人过程程度等因素，根据本案实际酌情确定由周煦洪向张庆支付逾期交房违约金10,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告周煦洪于本判决生效之日起十日内向原告张庆支付逾期交房违约金10,000元； 二、驳回原告张庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2087元，由被告周煦洪承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于资阳市中级人民法院。 审判长  陈苓丽 审判员  查 琴 审判员  李 英 二〇一九年二月二十日 书记员  毛 宇