山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁02民初1705号原告(申请执行人）：青岛青建隆泰兴业建设有限公司，住所地青岛市市北区堂邑路11号。法定代表人：宋祖强，总经理。委托诉讼代理人：王艺，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王学成，山东德衡律师事务所律师。被告（案外人）：杨乐坤，男，1990年4月30日生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：巩传农，山东百佳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘曰刚，山东百佳信律师事务所律师。被告（被执行人）：青岛市崂山区土地交易有限公司，住所地青岛市崂山区同安路906号401室。法定代表人：吕超，董事长。委托诉讼代理人：冯保刚，男，该公司员工。原告青岛青建隆泰兴业建设有限公司（以下简称青建隆泰公司）与被告杨乐坤、青岛市崂山区土地交易有限公司（以下简称崂山土地公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告青建隆泰公司的委托诉讼代理人王艺、王学成，被告杨乐坤的委托诉讼代理人巩传农，被告崂山土地公司的委托诉讼代理人冯保刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青建隆泰公司诉讼请求：1、撤销青岛市中级人民法院（2018）鲁02执异401号执行裁定书；2、确认青建隆泰公司就青岛市崂山区1号楼1层101户和2层201户房屋及占有范围内的土地享有优先受偿权并判令准予继续执行；3、本案诉讼费由杨乐坤负担。事实与理由：杨乐坤不符合执行异议复议规定28条的适用条件，现有证据不能证明杨乐坤已经合法占有涉案房屋，其支付房款混乱且严重逾期，不足以认定已经支付全部购房款。杨乐坤自身存在过错，购房时已经知道在建工程抵押，应当自担风险，房屋有充足时间办理过户，但却没有办理。杨乐坤在保全过程中未提异议，应当认为其认可保全措施。青建隆泰公司对涉案土地、房产享有优先受偿权，优先于抵押权及其他债权，应当按照执行异议复议规定27条认定申请执行人的优先权利，杨乐坤不属于执行异议复议规定29条的消费者物权期待权人，其属于28条一般不动产物权期待权人，不能排除27条优先权申请执行人的执行措施，且杨乐坤也不符合28条的排除要件。被告杨乐坤辩称，第一，杨乐坤在法院查封本案土地使用权之前，已签订合法的商品房买卖合同，已支付全部房款，且已合法占有房屋，至今没有办理过户登记，是因为青建隆泰公司拒不配合开发商办理竣工验收综合备案手续造成，杨乐坤无过错，上述事实已由青岛市中级人民法院生效的执行裁定书予以审查确认。按照最高人民法院司法解释规定本案足以排除对杨乐坤所购买房屋的保全和执行。第二点，青建隆泰公司在本案当中提出建设工程优先权的主张不能成立，首先生效法律文书并未确认青建隆泰公司享有建设工程优先权，其在本案中主张享有该权利缺乏依据。本案系案外人异议之诉，建设工程施工纠纷不属于本案审理范围，并且青建隆泰公司在本案提出的主张也已经超过诉讼时效。综上，请求驳回青建隆泰公司的诉讼请求。被告崂山土地公司辩称，同意杨乐坤的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。青建隆泰公司举证情况：证据一、（2015）青民一初字第72号民事判决书，证明事项：青岛中院判定崂山土地公司应于判决生效之日起十日内给付青建隆泰公司工程款人民币30321172.41元，根据最高院的司法解释，青建隆泰公司对该工程款享有工程价款优先受偿权。证据二、《债权申报书》、《执行案件受理通知书》，证明事项：青建隆泰公司于2017.6.7向青岛中院申报债权，青建隆泰公司已经在法律规定的期限内向法院主张就工程价款优先受偿；青建隆泰公司在判决书生效后向法院申请强制执行并主张优先权。证据三、《1-C0097工程验收单》，证明事项：青建隆泰公司承建的1-C0097工程已达到竣工验收条件，杨乐坤购买房屋早已具备过户条件，杨乐坤却迟迟不办理过户，杨乐坤自身存在严重过错。杨乐坤质证称：关于证据一，判决书是复印件，对其真实性不能确认。该判决书的判决主文当中，并未认定和支持青建隆泰公司所称的建设工程优先权，因此该判决不能作为其在本案中主张享有建设工程优先权的依据。关于证据二，该证据为复印件，真实性不能确认，同样即使该申报书是真实的，其形成于证据一之后，在法院生效判决并未确认其享有优先权的情况下，其再提出申报，也不能作为其享有权利的依据，因此其主张也不能成立。关于证据三，真实性目前不能确认，对其反映的建设工程已经竣工验收的事实予以确认，但是青建隆泰公司混淆了建设工程单体竣工验收与办理房地产登记所需要具备的房地产综合竣工验收备案，两者之间是属于行政管理部门所界定的不同的环节，也有不同的要求，因此两者不能混同，所以其证据三主张也不能成立。崂山土地公司质证称：关于证据一，真实性无异议。关于证据二，真实性和所证明事项无法予以确认，因为崂山土地公司没有收到，不知情。关于证据三，工程验收单是属于青建隆泰公司单方提出的，而且没有经过崂山土地公司和青建隆泰公司盖章，当时情况下是否已经具备工程竣工验收条件，不予认可。另外因为青建隆泰公司方迟迟不提交办理竣工验收的相关的材料，导致项目到现在一直办不了竣工验收，对崂山土地公司及项目造成损失，在其他的案件当中，因为青建隆泰公司没有经过崂山土地公司的同意，提前私自撤场，导致项目成了烂尾工程。杨乐坤举证情况：证据一、《青岛市商品房出售合同》、《青岛市商品房预售合同》（合同编号201200008207、201200008228）、《不动产登记信息查询结果证明》（613384号）及补充协议，证明事项：2010年9月28日，杨乐坤与开发商签订了青岛市商品房出售合同，2012年1月31日，又签订了青岛市商品房预售合同，办理了商品房销售备案手续。在2013年11月15日，双方又签订了一个补充的协议书，确认了房屋的交付和房款的交纳等事项，由此证明杨乐坤在本案法院查封之前，已经签订了正式的房屋销售合同，网签时间是2012年的1月31日。证据二、房款缴纳凭证5张，证明事项：杨乐坤于2013年11月15日之前通过银行转账和现金付款等方式分期付清了全部房款，总计4502520元，由此来证明在法院查封之前，杨乐坤已经全款支付了两处房屋的购房款。付款人为单瑞萍，是杨乐坤的母亲。证据三、《房屋交接书》及授权委托书，证明事项：2013年11月15日，杨乐坤委托单瑞萍与第三人办理了房屋交接手续，合法占有了两处房屋并对外租赁经营。证据四、（2015）青民一初字第72-1号《民事裁定书》和《协助执行通知书》，证明事项：①该项目施工单位与开发商存在建设工程施工合同纠纷，开发商因施工资料不全，无法办妥竣工备案手续，导致无法办理过户登记；②杨乐坤对至今仍不能办理两处购买房屋的不动产权证没有过错。证据五、（2015）青金商初字第214号民事裁定书和协助执行通知书，证明事项：2015年4月8日，日照银行股份有限公司青岛分行诉崂山土地公司金融借款纠纷一案，青岛中院出具2015青金商初字第214号民事裁定书和协助执行通知书，并向青岛市房地产登记中心送达，首次查封了崂山土地公司名下位于崂山区，土地证号为青房地权市第201110363号的土地使用权，这个时间发生在2015年4月8日，在此之前，杨乐坤已经签订了合法的购房合同并办理备案手续，交纳了全部房款，合法接收了房屋，并且对外租赁经营。按照相关司法解释，杨乐坤购买的上述两处房屋，依法不得查封。证据六、房屋租赁合同3份及相应房租转账凭证，证明事项：①2014年6月1日，杨乐坤与房萍签订《房屋租赁合同》，将101户网点房出租给房萍，租期2014年6月1日至2017年10月31日，年租金7万元；房萍通过银行转账付清了2014、2015、2016年共计三年的房租。②2017年6月1日，杨乐坤与房萍续签《房租租赁合同》，将101户网点房续租给房萍，租期至2020年10月31日，年租金7万元。③2016年5月30日，杨乐坤与王超签订《房屋租赁合同》，将201房屋出租给王超，租期至2022年6月1日，年租金12万元；王超已通过银行转账付清了2016年、2017年的房租。证据七、（2019）鲁02执异18号执行裁定书和（2016）鲁02执31号之三执行裁定书各一份，证明事项：杨乐坤已经针对日照银行的首封提出过执行异议，经青岛中院审查支持杨乐坤的执行异议，2019鲁02执异18号没有提起起诉，已经生效。对于日照银行的查封已经于2009年4月24日经过2016鲁02执31号之三执行裁定书予以解封，杨乐坤在法院查封土地使用权之前已经签订合同购买本案两处房屋，支付全部房款，已合法占有房屋，对未办理过户登记没有过错等事实，已经法定程序审查，得到青岛市中级人民法院生效法律文书的确认和支持，青建隆泰公司的诉讼请求不能成立，应予以驳回。证据八、中韩边防派出所出具的证明，证明杨乐坤与单瑞萍为母子关系，本案杨乐坤跟崂山区土地交易有限公司签订合同，汇款过程中以及对外出租，签订出租合同和收取租金的单瑞萍是杨乐坤的母亲。证据九、私营企业登记信息查询结果，证明对应崂山土地公司出具的电费缴纳的情况，交款单位为碧海蓝天公司。证明房屋的实际使用过程当中，由碧海蓝天公司交纳了电费，杨乐坤出租给了房萍，房萍的丈夫注册了碧海蓝天公司，企业注册地就是涉案房屋所在地点。青建隆泰公司质证称,证据一真实性无法确认。1、杨乐坤主张已经办理了网签备案合同应当以备案合同为准，且合同已经明确约定了相关违约责任，本案并未查封杨乐坤购买的两套房产，且不能办理房产过户登记是杨乐坤未及时要求办理过户造成的，杨乐坤应当依据相关合同约定主张违约赔偿，不应将其商业风险转嫁给其他债权人。2、合同的签订时间为2012年1月31日，但约定的付款时间为2012年1月19日，明显不符合常理。3、合同第32条（P8）约定杨乐坤与第三人应当在合同生效之日起90日内向房地产登记机构申请预购商品房预告登记，第14条约定杨乐坤与第三人在签署《房屋交接书》之日起365天内，依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。即便合同是真实的，杨乐坤也未按合同约定办理过户，杨乐坤自身存在严重过错。4、合同（p14）显示崂山区已存在在建工程抵押，也就是说杨乐坤对于所购两套房产存在权利限制及风险是明知的。5、杨乐坤在前次的针对日照银行青岛分行以及针对青建隆泰公司的执行异议申请中，没有提及预售合同之外的其他协议，我方认为这两份协议是伪造的，真实性不予认可。6、对《不动产登记信息查询结果证明》真实性无法确认。对证据二真实性无法确认。1、根据两份合同（p10）约定杨乐坤应当于2012年1月19日前一次性支付总房款，存入崂山土地公司指定账户，杨乐坤提供的证据显示2013年11月15日还在付款，杨乐坤付款已经严重逾期，自身存在严重过错。2、涉案两套房屋总价款为4502519元，收据总金额为4102520元，银行转账总金额为3502520元，收据总金额与银行转账总金额不一致。3、银行转账与收据无法一一对应。4、全部购房款均由单瑞萍代付，但中国农业银行2012年6月29日转账凭证、中国建设银行2011年1月19日转账凭证、中国银行2012年1月19日转账凭证无法证明系杨乐坤购房款。5、购房合同签订于2012年1月31日，杨乐坤却在此前2010年9月28日、2011年1月19日、2012年1月19日分别支付100万元、45万元、15万元，明显不合常理，无法认定为涉案房产的购房款。6、杨乐坤应提供购房发票证明付款情况。7、杨乐坤提供的还款记录，无法证明是本案的购房款，与本案无关。对证据三真实性无法确认。《房屋交接书》并非杨乐坤本人签署，并且签字人也没有杨乐坤的相关授权。即使该证据是真实的，交接书中明确记载崂山土地公司已经向杨乐坤开具了发票，杨乐坤仅提供收据不合常理。对房屋交接委托书，真实性不予确认，委托人和代理人的签字笔迹明显是同一人。另外杨乐坤在两次执行异议中并未提交该证据，该证据存在后签的可能性。对证据四真实性无异议，对证明事项有异议。1、证据内容并未涉及也无法推断出杨乐坤无法办理产权证的原因。青建隆泰公司对青岛市崂山区土地使用权的查封合法有效。2、证据显示，法院根据青建隆泰公司申请作出查封崂山土地公司名下同安路906号土地使用权的裁定时间为2015年6月5日，而购房合同（p6）约定签署《房屋交接书》后365天内办理过户手续，结合对方证据三，杨乐坤应当于2014年11月15日前办理房产证，在青建隆泰公司申请查封之前，杨乐坤有充足的时间办理过户手续但未办理，足以证明其自身存在明显过错。对证据五，法院根据日照银行申请作出查封同安路906号土地使用权的裁定时间为2015年4月8日，而根据杨乐坤提供的购房合同和房屋交接书，杨乐坤应当于2014年11月15日前办理房产证。在查封之前杨乐坤有充足的时间办理过户手续但未办理，足以证明杨兆坤自身存在严重过错。对证据六真实性不予认可，且与本案无关。1、合同签订人及收款人均为单瑞萍，结合证据三《房屋交接书》也并非杨乐坤签字，上述证据足以证明杨乐坤并没有占有该房屋。2、授权委托书，委托人和代理人明显同一笔迹，并且杨乐坤在针对日照银行青岛分行以及原告之前提起的执行异议中，并未提交授权委托书，明显存在后签的可能性，真实性无法确认。3、杨乐坤提交的租金支付明细，收款人为单瑞萍，付款人无法确认。对证据七真实性予以认可，但该证据与本案不具有关联性，该两份执行裁定书，不足以在本案中认定，杨乐坤在查封前已合法占有房屋并全部支付购房款，杨乐坤已知在建工程抵押，以及在查封之前有充足的时间办理过户交易，自身存在明显过错。对证据八派出所证明无异议。对证据九私营企业登记信息查询结果企业名称是青岛碧海蓝天伟业商贸有限公司，只能证明住所是户，但不能证明该房屋实际使用，另外根据杨乐坤提供的房屋租赁合同，101户实际出租给房萍，与提供的该证据相互矛盾，杨乐坤提及水电费由青岛碧海蓝天伟业商贸有限公司缴纳，但没有提交相关凭证。崂山土地公司质证称，对杨乐坤提交的证据的真实性以及证明事项均无异议。崂山土地公司提交证据：建设工程竣工规划验收合格证及消防验收备案证，证明：崂山土地公司向杨乐坤交付房屋，符合双方在合同当中约定的单体验收的条件，双方的房屋买卖合同第10条约定了房屋交付条件。青建隆泰公司质证称，从该证据足以看出，青建隆泰公司已经向崂山土地公司交付相关的建设工程以及建设工程的相关手续，崂山土地公司凭借合格的手续及工程办理了相关的证件，并将房屋出售，所以青建隆泰公司已经按照建设工程施工合同履行完毕全部义务，涉案房屋未办理房产过户的责任不在青建隆泰公司，在于杨乐坤和崂山土地公司，与青建隆泰公司无关。杨乐坤质证称，对以上证据的真实性没有异议，这些证据恰恰能够证明杨乐坤购买这些房屋，并办理交接手续是合法的，依法应当得到保护。根据当事人陈述及提交的证据，本院认定与本案有关的事实如下：一、执行依据：1、青建隆泰公司与崂山土地公司建设工程合同纠纷一案，本院于2017年6月5日作出（2015）青民一初字第72号判决：“一、被告青岛市崂山区土地交易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告青岛青建隆泰兴业建设有限公司工程款人民币30321172.41元。二、被告青岛市崂山区土地交易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告青岛青建隆泰兴业建设有限公司鉴定费人民币432292.48元。三、驳回原告青建隆泰兴业建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”2、该判决发生法律效力后，因被执行人未在该判决确定的期限内自觉履行还款义务，青建隆泰公司向本院申请强制执行，执行案号为（2017）鲁02执328号。3、青建隆泰公司在（2015）青民一初字第72号案件中未提出建设工程价款优先受偿权的诉讼请求。该判决在审理查明部分认定：“涉案97#工程于2011年4月10日开工，97#工程合同项下施工已全部完成，并已实际交付被告使用，双方未办理结算及竣工验收备案。对于没有验收的原因，被告主张原告未提交竣工验收所需的材料，无法办理。原告则主张直到2013年4月11日，由于被告的直接分包等原因造成工程达不到竣工验收标准，而且付款义务也没有完成，故原告无法提供全部材料。涉案100#工程于2012年6月15日开工，原告主张100#工程目前已基本施工完毕，现也已交由被告实际占有。被告主张原告2014年8月1日私自撤场，原告则认为被告私自发包项目为原告施工的基础，被告没有妥善完成，造成原告工作无法继续进行。原告虽然停工但未撤场，应被告要求做工地保护工作。”该判决的“本院认为”部分，认定青建隆泰公司与崂山土地公司之间的建设工程施工合同为无效合同。二、查封情况：2015年6月12日，经青建隆泰公司申请，本院轮候查封涉案土地使用权。涉案土地使用权的首封人为日照银行股份有限公司青岛分行，首封时间为2015年4月8日。杨乐坤针对日照银行股份有限公司青岛分行的首次查封提出执行异议，并经过执行审查程序（2019）鲁02执异18号执行裁定书，裁定异议成立，中止对青岛市崂山区1号楼1层101户和2层201户房屋及占有范围内的土地使用权的执行。2019年4月24日，（2016）鲁02执31号之三执行裁定书，裁定解除对首封人日照银行股份有限公司青岛分行的查封。因涉案房屋的轮候查封人为青建隆泰公司，因此，杨乐坤又针对青建隆泰公司的查封提出执行异议。三、案外人杨乐坤主张排除执行的法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条。四、案外人杨乐坤主张排除执行的事实依据：1、房屋买卖合同签订时间：杨乐坤提交的证据显示其在2010年9月28日与崂山土地公司签订《青岛市商品房出售合同》，在2012年1月31日网签《青岛市商品房预售合同》，2013年11月15日签订补充协议书一份。2、房款支付情况：杨乐坤主张2010年9月28日以自有现金及亲友借款支付100万元，其他款项以银行转账方式支付。2011年1月19日建设银行转款45万，2012年1月19日中国银行转款支付15万元，2012年6月28日中国银行转款支付45万元，同日交通银行转款55万元，2012年农业银行转款40万元，2013年11月15日交通银行转款支付1502520元，银行转账凭证的备注或用途中记载有“购房”、“杨乐坤购房款”等。银行转账共计3502520元，现金100万，共计4502520元，已支付双方合同约定的全部房款。付款人为单瑞萍，系杨乐坤之母。3、房屋交付情况：2013年1月15日，杨乐坤与崂山土地公司签署房屋交接书。杨乐坤提交的房屋租赁合同显示，2014年6月1日，杨乐坤将101户房屋租赁给案外人房萍，房萍将涉案房屋交付给案外人青岛碧海蓝天伟业商贸有限公司使用，该公司自2015年7月8日成立，工商登记的住所地为户。杨乐坤还提交房萍支付租金的银行流水记录。2016年5月30日，杨乐坤将102户房屋对外租赁给案外人王超，并提交租金支付的银行流水记录。4、未办理过户原因：涉案房屋尚未办理房地产初始登记，不具备办理房产权属证登记的条件。以上事实，有双方当事人提交的证据及陈述在案佐证。本院认为，本案焦点问题如下：1、青建隆泰公司主张其为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第27条的优先权申请执行人是否成立？2、杨乐坤依据《执行异议复议规定》28条主张一般不动产物权期待权，实体要件是否成立？3、涉案保全标的为土地使用权，杨乐坤能否以地上建筑物的一般不动产物权期待权直接排除土地使用权的查封？1、青建隆泰公司与崂山土地公司之间的建设工程施工合同纠纷，已经法院裁判生效，青建隆泰公司在该生效判决诉讼中，并未提出建设工程价款优先受偿权的诉讼请求，该生效判决亦未对建设工程价款优先受偿权进行裁判，因此，青建隆泰公司依据《执行异议复议规定》27条，主张其为优先权申请执行人，缺乏依据，本院不予支持。此外，根据（2015）青民一初字第72号判决的认定，青建隆泰公司与崂山土地公司之间的建设工程施工合同为无效合同且施工工程未竣工验收，建设工程价款优先受偿权除斥期间的起算时间应自起诉之日起算。青建隆泰公司在该案起诉时，未一并主张优先权，已经超过6个月的除斥期间，因此，其并非优先权申请执行人。2、《执行异议复议规定》28条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”杨乐坤依据上述规定，针对青岛市崂山区1号楼1层101户和2层201户房屋主张一般不动产物权期待权。经审查，101户和201户的网签合同签订于涉案土地使用权查封之前，杨乐坤提交的资金交易凭证及崂山土地公司出具的收据，可以认定其已支付全部房款，其提交的房屋租赁合同可以证明其已经间接控制涉案房屋，未办理过户系由于涉案项目尚未办理初始登记。因此，杨乐坤主张一般不动产物权期待权，具有相应的事实依据。本院对此予以认定。3、青建隆泰公司系申请对青岛市崂山区土地使用权进行查封，并未对地上附着物进行查封。根据房地一体的认定规则，其对土地使用权进行查封，将对地上建筑物的权利行使产生影响，因此，杨乐坤在本案中，依据其对地上建筑物的物权期待权，申请排除对涉案房屋及所及土地使用权的执行措施，具有相应的法律依据，本院予以支持。综上所述，青建隆泰公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告青岛青建隆泰兴业建设有限公司的诉讼请求。案件受理费11800元，由原告青岛青建隆泰兴业建设有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  綦晓声审判员  龙 骞审判员  王 楷二〇一九年二月二十日法官助理杨志昌书记员张旭书记员李珊珊