广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0307民初4323号原告(反诉被告)：彭敏，原告(反诉被告)：彭捷，被告(反诉原告)：廖海锋，被告(反诉原告)：廖苑金两被告共同委托代理人：潘朝华，广西安弘律师事务所律师。原告(反诉被告)彭敏、彭捷诉被告(反诉原告)廖海锋、廖苑金合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭敏、彭捷，被告廖海锋及被告委托代理人潘朝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告自称拥有深圳市龙岗区横岗街道(现园山)大康村大万村民小组奔康路段的一间铁皮房及连带地皮约400平方米的所有权及使用权，并于2012年12月23日与被告签订《转让协议书》，把上述铁皮房及地皮转让给原告所有与使用，原告向被告支付了现金103万元，支付方式为银行转账，被告向原告出具了收款收据。由于政策等客观原因，从2013年1月至2017年3月，该地皮及铁皮屋均处在荒废未使用的状态。2017年8月，深圳市龙岗区园山土地整备中心告知原告：上述地皮为大万村集体土地，被告对该地皮并无所有权及使用权，为了完成深圳市的雨污分流工程及河道景观美化工程，遂征用上述铁皮房及地皮。由此，原告才得知被告对上述铁皮房及地皮并无所有权及使用权，原告不是深圳市大万村原村民，被告亦从未合法取得该地皮及铁皮屋的所有权和使用权，事发后，原告曾多次与被告协商该合同无效及催讨该合同的交易款项，但被告拒绝协商，至今无返还之意，为此，起诉请求判令：1、原告与被告于2012年12月23日签订的关于铁皮房及连带地皮《转让协议书》无效，被告返还原告103万元及利息224025元(利息以103万元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%，自2012年12月23日暂计至2018年1月10日，实际支付至款项返还完毕之日止);2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，2012年12月23日签订关于铁皮房及连带地皮的转让协议书的事实存在，被告已收到原告103万元，但由于在2017年原告对上述铁皮房及地皮与深圳市龙岗区园山办以及深圳大鼎房地产开发有限公司签订拆迁安置补偿协议，原告也获得相关拆迁补偿款85万元。同时从2012年12月份至今，原告一直使用出租上述铁皮房及地皮的相关事实，每月获得租金6000元。原告主张的利息没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。被告提起反诉称，被告于2012年12月23日将其拥有土地使用权所有权的一间铁皮房连地皮约400平方米，以103万元的价格转让给原告，之后原告一直使用出租该铁皮房，月租金6000元/月，因深圳市龙岗区园山河道景观美化工程需要征用上述铁皮房及土地，2017年11月21日原告与第三人深圳市大鼎房地产有限公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，原告共收取了拆迁补款及其它补偿款85万元。由于被告无权私自转让土地，双方签订的转让协议应无效，但原告占用被告有使用权的铁皮房及地皮，应赔偿被告的房屋占有使用费等损失，为维护被告合法权益，起诉请求判令：1、确认原告与被告于2012年12月23日签订的《转让协议书》无效；2、原告赔偿被告2012年12月23日至2018年1月10日期间的房屋占有使用费45万元及利息10万元(以45万元为基数，按银行同期贷款利率从2012年12月23日起暂计至反诉之日，实际计算至还清房屋占有使用费为止)；3、原告返还被告拆迁补偿费85万元。原告针对被告的反诉答辩称，被告称其拥有铁皮房及地皮的土地所有权，请被告出示法律文书，如果被告无法提供，原告认为被告并没有拥有铁皮房及地皮所有权及使用权，被告的反诉请求我方不予认可；被告称月租金6000元，请被告提供证据证明。经审理查明，2012年12月23日，被告廖海锋、廖苑金作为甲方，原告彭敏作为乙方，双方签订一份《转让协议书》，协议约定：原居民廖海锋将深圳市龙岗区横岗大康大万村奔康路段一间铁皮房连地皮约400平方米左右(具体位置见交易地皮简图)转让给彭敏、彭捷兄弟，并拥有该房屋及地皮产权的永久使用权，以103万元成交，以后一切私人集团或国家征收所得的赔偿，全归彭敏、彭捷兄弟所有，其他人无权过问，如甲方违约，按乙方成形的产业时价的四倍赔偿给乙方。协议落款处甲方双方及见证人廖某、刘某在上面签字、按指模确认。同日，廖海锋、廖苑金出具一份《承诺书》，内容为：我保证我与彭敏彭捷所交易的地块在交易前，从没有将该地块转让给其他方或作抵押物，如有不实，本人以三倍价钱退还给彭敏、彭捷。协议签订后，两原告于同日通过案外人彭星静的中国农业银行账户(账号62×××16)向廖海锋账户(账号62×××12)转账103万元，廖海锋向两原告出具一份《收款收据》，确认收到两原告地皮款103万元。被告亦于当日将涉案土地房产交由原告使用。2017年11月21日，原告与深圳大鼎房地产有限公司、深圳市横岗大康股份合作公司、深圳市龙岗区园山土地整备中心签订一份《深圳市龙岗区园山大康社区大万居民小组房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定：因大康河综合整治工程项目建设的需要，彭敏位于深圳市××××区城市更新项目范围内的房屋需被拆除，各方就物业补偿达成一致意见；被拆迁物业位于园山大康社区大万居民小组，砖墙铁皮顶及简易房水平投影面积共32.63平方米，彭敏同意只选择现金补偿作为上述被搬迁物业的补偿方式，补偿款为85万元，其中35000元为临时建(构)筑物及二次装修补偿款，由深圳市园山办支付，81.5万元为奖励费，由深圳大鼎房地产有限公司支付。该补偿已包含被拆除物业、土地使用权、附属物、附着物、装修、或有经营性损失、解除租赁关系、解除抵押或查封等权利限制以及为解除租赁、抵押、查封等权利限制所生产的诉讼、仲裁费用等其它一切或有事项的全部补偿。2017年11月30日，彭敏出具收据收到深圳大鼎房地产有限公司支付的拆迁补偿款81.5万元。2017年12月8日，深圳市龙岗区园山办事处与彭敏签订一份《深圳市龙岗区大康河综合整治项目工程房屋搬迁补偿安置协议书》，协议约定园山办事处给彭敏涉案土地上青苗及其他地上附着物补偿35579元，包含构筑(附属)物补偿费29485元、室内自行装修装饰(二次装修)补偿费6094元，如彭敏按期搬迁移交的，给予提交前搬迁奖1779元。原告彭敏确认其已领取上述款项，并于2018年3月将涉案房产土地房产移交给园山办事处。另查明，被告称其系涉案土地所在地的原村民，涉案土地原系其菜地，于2007年搭建铁皮房，但无相关的报建手续，亦无土地权属证明。根据双方确认及深圳市龙岗区园山土地整备中心作出的界址点坐标图显示，涉案土地坐标为J1(X/31089.23、Y/134098.70)、J2(X/31091.91、Y/134107.60)、J3(X/31085.15、Y/134109.81)、J(X/31053.02、Y/134120.93)、J(X/31049.61、Y/134110.14),面积共计421.57平方米。被告提交两份廖海锋与案外人宁锦川签订的《租房合同书》，以证明其于2007年4月29日将涉房产出租给案外人宁锦川，每月租金共计6000元。本院认为，双方当事人于2012年12月23日签订《转让协议书》后，双方均已按协议履行完毕，原告支付了全部转让款项，被告亦已将涉案土地房产交由原告使用，双方交易已经完成。由于转让协议中所涉及的铁皮房等建筑未取得建设工程规划许可证，在行政主管部门对违法用地、违法建设作出处理前，人民法院对于合同当事人主张合同效力或合同责任的请求，不予受理。但本案中，原告在使用涉案土地房产过程中，与龙岗区园山办等部门签订了搬迁补偿安置协议，涉案房产已经被行政部门征收，并转化为其他合法性财产的，说明政府已对该房屋的合法性及可补偿性作出了认定，违法因素消除，效力得以补正，在此情形下，应认定涉案转让协议书有效，故双方当事人起诉主张转让协议书无效，本院不予支持。为此，原告起诉请求被告返还购房款及支付相应利息，以及被告反诉请求原告支付占用费及其利息、返还拆迁补偿费等请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)彭敏、彭捷的诉讼请求；二、驳回被告(反诉原告)廖海锋、廖苑金的反诉请求。本诉案件受理费8043元，由原告负担；反诉案件受理费8700元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘国旺二〇一九年二月二十六日书记员  王 娜