湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初2843号原告：湖南长邵房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路388号610房。法定代表人：海杰平，总经理。委托诉讼代理人：海友明，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘尧国，湖南湘晟律师事务所律师。被告：廖小年，男，1970年12月24日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王建新，湖南见田律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹岚，湖南见田律师事务所律师。被告：田丹，女，1980年10月14日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王建新，湖南见田律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹岚，湖南见田律师事务所律师。第三人：李如全，男，1963年4月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告湖南长邵房地产经纪有限公司（以下简称原告）与被告廖小年、田丹委托合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理。在本案的审理过程中，经廖小年申请，本院依法通知李如全作为本案第三人参加诉讼。本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘尧国，廖小年及其与田丹的共同委托诉讼代理人王建新、尹岚到庭参加诉讼，第三人经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南长邵房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告20万元；2．被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2017年4月13日，原、被告在长沙市雨花区仙岭北路58号金质苑5栋1301号房屋签订了《房屋购房合同书》，被告通过微信转账的方式向原告支付了5000元定金。原告按照合同约定为被告垫付了代办费、过户税费、中介费、订金、首付款等费用。原告为被告购买了一套面积为177.12平方米的房屋，房价共计120万元，银行贷款92万元，被告还欠原告20万元未付。该房屋已于2017年7月3日过户至被告名下，权证号为湘（2017）长沙市不动产权第0158397号。此后，被告也向原告共计支付了8万元，还欠20万元本息未付清。2018年4月5日，原、被告签订了协议书，原告多次通过电话、短信、微信、上门的方式催收，均未果。原、被告签订的合同第二条第4点约定，购房首付款由被告向原告借，被告在按揭贷款下来后2个月内偿还，原告负责购房的按揭和贷款手续。可被告至今未向原告付清欠款。被告廖小年辩称：（一）原告诉称事实严重失实。2017年4月13日，海友明诱骗原告签署了《房屋买卖委托书》，其中载明拟意向购房总价为120万元。海友明称只是用于贷款，并告知廖小年房屋总价为80万元，并要求原告提供银行卡及密码。2017年4月15日，海友明以房价款过低贷款数额不足为由，要求廖小年在一份卖方“李如全”（廖小年从未见过）已签订房价款为135万元的《房屋买卖合同》上签字。2017年4月18日，在海友明的操控下，垫资公司将32万元转入廖小年的银行账户，之后随即向李如全的银行账户转入33万元，此后李如全再转回32万元至垫资公司。2017年6月14日，在海友明的安排下，李如全的代理人王思磊和廖小年至长沙市不动产登记中心签署了一份金额为78.20万元的真实合同，并于当日办理了过户登记手续。2017年7月14日，廖小年收到了银行发放92万元贷款的短信，此后该92万元转入了李如全的银行账户。原告并未实际垫付费用，且廖小年实际负担的款项有：2017年4月14日向海友明支付的定金5000元，2017年4月18日转账给李如全1万元（垫资公司付给廖小年32万元，廖小年付给李如全33万元），2017年6月8日支付给海友明5万元，廖小年还通过微信转账方式向海友明支付了25000元以及向李如全支付的贷款92万元，共计为101万元。（二）原告诉称的《协议书》应属无效。2018年4月5日下午，海友明带着6位社会人员在芙蓉区君逸山水酒店对廖小年实施非法拘禁至晚上11点，并声称廖小年欠付20万元。期间，海友明等人恐吓逼迫廖小年在海友明单方撰写的协议书上签字。事后，廖小年报警，案件正在侦查中。海友明逼迫廖小年在协议书上签字，廖小年的意思表示不真实，海友明的行为已经涉嫌敲诈勒索，该协议应属于无效。（三）本案是虚假诉讼，原告的诉讼请求不应得到支持。被告廖小年及田丹共同辩称：（一）田丹已就原告索要20万元一事向公安机关报案。（二）原告提交的协议书系原告的员工海友明以涉黑方式非法限制人身自由胁迫廖小年签订。（三）购房真实合同的价格为782000元，原告提交的金额为120万元的合同系原告忽悠廖小年所写，且为贷款需要又签订了一份虚假的价格为135万元的购房合同。贷款所得的92万元全部转入了李如全的银行账户，可作为廖小年应付的购房款及购房期间运作及中介费用。第三人李如全未陈述意见。经审理查明：2017年4月13日，廖小年作为甲方，原告作为乙方，双方签订了一份《房屋购买委托书》，其中载明：“基于甲、乙方双方签订的《房屋购买委托协议》，乙方依约提供了出售房屋供甲方选择，甲方通过实地验看，就意向购买乙方居间的房屋相关事宜约定如下……”。该委托书第一条载明：“甲方意向购买的房屋位于长沙市雨花区仙岭北路58号金质苑5栋1301，产权面积177.12平方米”。该委托书第二条载明：“甲方意向购买该房屋的基本条件：1．房屋购买价为120万元；2．该成交价格包括所有税费；3．甲方符合银行贷款的条件预贷款90万元，预贷款为20年左右；4．购房首付款由甲方向乙方借，甲方在按揭贷款下来后2个月内偿还清，甲方负责购房的按揭和贷款手续。”该委托书第三条载明：“委托期限为2017年4月14日至2017年10月30日”。该委托书第四条载明：“甲方为表示对该物业之购买诚意，在签署本委托书时向乙方支付诚意金1万元，乙方按委托书约定的条件与该物业权利人员进行磋商、谈判、签合同”。该委托书第五条中载明：“若该物业权利人员接受本委托书约定的条件，甲乙方双方按以下情况办理（二选一）：1．乙方通知甲方与物业权利人签订《房屋买卖合同》或其他类似合同；2．甲方授权乙方将所收诚意金部分或全部金额作为定金支付给该物业的权利人，并代替甲方签订《房屋买卖合同》或其他类似合同，甲方认可。（合同中未选定适用哪一项）物业权利人签订合同或收受定金之时，则视为乙方已完成委托事项，乙方有权按《房屋购买委托书》约定购房价的2%收取佣金”。2017年4月14日，原告向廖小年出具《定金收条》，其中载明收到廖小年定金5000元。2017年4月15日，李如全作为甲方和出售方，廖小年作为乙方和买受方，原告作为居间费，三方签订了一份《房屋买卖合同》用于办理银行按揭贷款，其中约定，甲方将位于长沙市雨花区仙岭北路58号金质苑5栋1301的房屋出售给乙方，房屋价款为135万元。2017年4月18日，案外人柳卓向廖小年的银行账户转账支付了32万元，当日，廖小年的该银行账户向李如全的银行账户转入了33万元。此后，原告以上述交易记录作为首付款支付凭证为廖小年办理了银行贷款手续。2017年5月26日，廖小年及其妻子田丹作为委托人向海友明出具了一份《委托书》，其中载明：廖小年及田丹为夫妻关系，现以廖小年的名义购买位于长沙市雨花区仙岭北路58号金质苑5栋1301的房屋，现全权委托海友明办理上述房屋的购买相关事宜，签订买卖合同，产权交易过户及交件、退件、签字、签约、立契、交税、退税等社会事项及领取上述房屋的新不动产证书，领证后办理抵押登记的交件、退件、申报及抵押登记时所有文件、合同、资料上的签字等相关事项及上述过程未尽事项。该委托书经湖南省长沙市望城公证处公证，并出具了《公证书》确认。2017年6月8日，廖小年通过原告的工作人员海友明向原告支付了5万元用于购买案涉房屋，海友明出具了一张借条，确认收款金额为5万元。2017年6月14日，李如全作为甲方和卖方，廖小年作为乙方和买方，双方签订了一份《不动产买卖合同》，其中约定：甲方将位于长沙市雨花区仙岭北路58号金质苑5栋1301的房屋出售给乙方，房屋价款为782000元。该合同落款处甲方由李如全的委托代理人王思磊签字确认。原告为该房屋办理了转移登记手续并垫付了税费，其中产生契税15030元。2017年6月18日，廖小年作为抵押人与交通银行湖南省分行签订了抵押合同，约定廖小年以案涉房屋为廖小年、田丹向交通银行湖南省分行所借的92万元贷款债务提供抵押担保。2017年7月3日，廖小年取得了该房屋的不动产登记证书。2017年7月14日，交通银行湖南省分行向廖小年的银行账户发放了贷款92万元。当天，该92万元转入了李如全的银行账户。2018年4月5日，海友明拟定《协议书》，海友明及原告作为甲方，廖小年作为乙方，其中约定：“甲乙双方友好协议达成如下几点协议：1．乙方委托甲方购买一套住房面积177平方米，证号0158397，价格壹佰贰拾万元，银行贷款玖拾贰万元，还欠贰拾捌万元，乙方付了伍万元，共计还欠贰拾万元；2．乙方答应甲方在2018年4月20日之前还清欠款，最迟不超过5月15日”。该协议一式两份，原告持有的一份协议的第三条为“本协议一式两份，双方各持一份，签字生效”，廖小年持有的一份协议的第三条为“本协议一式两份，双方各持一份，签字不失效”。该协议落款处甲方有海友明的签名并加盖原告公章，乙方由廖小年签名确认，另有叶正飞作为担保人签字确认。2018年4月12日，廖小年向长沙市公安局芙蓉分局湘湖派出所报案，称其于2018年4月5日被海友明非法限制人身自由并签订了一份协议书。原告于2018年4月17日诉至本院，请求判如所请。在本案的审理过程中，原告主张：（一）原告与廖小年系委托合同关系，本案案由为委托合同纠纷；（二）诉讼请求中的20万元中包含原告垫付的税费82620元、赎楼费57684元及原告应得的办理委托事务的报酬59696元。（三）原告提交了一份湖南富海融通资产管理有限公司出具给李如全的收据，拟证明原告垫付了赎楼费57684元。（四）案外人柳卓于2017年4月18日向廖小年的银行账户转账支付了32万元系“垫资公司”所付，与原告无关。原告和廖小年一致确认：（一）2017年4月15日签订的房屋价款为135万元的《房屋买卖合同》系用于办理银行按揭贷款的合同，价格高于实际成交价格；（二）除2017年4月15日签订的房屋价款为135万元的《房屋买卖合同》及2017年6月14日签订的房屋价款为782000元的《不动产买卖合同》外，廖小年和李如全未签订其他房屋买卖合同；（三）被告另通过微信转账的方式向原告的工作人员海友明转账支付了25000元用于购买案涉房屋。以上事实，有原告提交的房屋购买委托书、协议书、不动产权登记证书、公证书、抵押合同，廖小年及田丹共同提交的房屋买卖委托书、房屋买卖合同、不动产买卖合同、税收完税证明、不动产权登记证书、协议书、接报案登记表以及双方当事人的一致陈述等证据和开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三百九十六条的规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。本案中，《房屋购买委托书》约定的事项符合上述规定，原告主张双方系委托合同关系并无不当。一、关于原告可否直接根据《协议书》要求廖小年支付20万元。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。另据合同法第四百零一条的规定，“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果”。本案中，《房屋购买委托书》约定的120万元系廖小年的对案涉房屋的“意向”房价款及税费。原告作为受托人应如实向委托人廖小年报告房屋的实际成交价及税费。但本案审理过程中，双方一致确认：2017年4月15日签订的房屋价款为135万元的《房屋买卖合同》系用于办理银行按揭贷款的合同，并非真实的买卖合同；且除该合同及2017年6月14日签订的《不动产买卖合同》外，廖小年与李如全并未签订其他合同。原告提交的2018年4月5日签订的《协议书》虽约定了房屋价款为120万元，但该协议系房屋买卖合同的购买人廖小年及其受托人原告达成的，并非房屋买卖合同双方廖小年和李如全的合意。因此，原告并未举证证明其如实向廖小年报告委托事务处理情况及结果，上述行为构成违约。如上所述，原告应对房价款为120万元承担举证不力的法律后果，该协议约定的房价款数额显然与2017年6月14日签订的《不动产买卖合同》及已查明的房屋买卖合同实际履行情况相矛盾，而协议约定的应付款项20万元系基于房屋价款为120万元。因此，原告基于上述违约行为要求廖小年直接按照该协议的约定支付20万元并无理据，本院不予支持。二、关于原告是否垫付了税费82620元、赎楼费57684元及原告应否取得办理委托事务的报酬59696元，廖小年应否另行向原告支付上述费用和报酬。合同法第三百九十八条中规定：“受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”；合同法第四百零五条中规定：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬……当事人另有约定的，按照其约定”。因此，受托人在处理委托事务中确有垫付费用则可向委托人主张该垫付费用及利息，并可在完成委托事务后要求委托人据双方的约定支付报酬。本案中，原告称其垫付税费82620元，但除廖小年提交的税收完税证明可证实原告垫付契税15030元外，原告未提交其他证据证实其实际垫付了相关其他税费，故原告主张超出部分，本院不予支持。此外，据《房屋购买委托书》第五条列明的“乙方有权按《房屋购买委托书》约定购房价的2%收取佣金”可认定为双方对原告可取的委托报酬之约定，故原告应得的处理委托事务的报酬应计算为24000元（120万元×2%）。原告另主张其垫付了赎楼费并无证据证实，且其向本院提交的湖南富海融通资产管理有限公司出具载明的付款人为李如全，也并没有该款项实际支付的其他证据，故原告的该项主张，本院不予采纳。此外，原告自认2017年4月18日的转入廖小年账户的32万元系“垫资公司”的款项与原告无关，本院予以确认。另经审查查明，廖小年在原告处理委托事务过程中已向原告支付了8万元（定金5000元+2017年6月8日借条中的5万元+微信转账支付的25000元），原告未提交证据证实该款项已经实际支付给了案涉房屋的卖方李如全，而该款项已超出经证实的垫付款项和报酬数额，原告以诉讼请求中的20万元系上述税费、赎楼费及报酬为由要求廖小年支付该款项并无理据，本院不予支持。综上所述，原告对廖小年提出的诉讼请求并无法律及事实依据，故其基于此要求田丹承担共同付款责任的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告湖南长邵房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告湖南长邵房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  欧阳毅人民陪审员  夏顶辉人民陪审员  邹 慧二〇一九年二月十四日书 记 员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。