黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民再54号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：张志，男，1955年7月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：陈山，黑龙江陈山律师事务所律师。再审申请人(一审被告、二审上诉人)：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司，住所地：黑龙江省肇源县第七建筑工程公司**。法定代表人：李义，该公司经理。被申请人(一审原告、二审上诉人)：韩丽娟，女，1972年5月7日出生，汉族，农民，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：刘海昌，男，1955年3月11日出生，汉族，退休工人，住大庆市让胡路区。被申请人(一审原告、二审上诉人)：赵国，男，1970年8月25日出生，汉族，农民，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：张恩义，男，1968年4月4日出生，汉族，住黑龙江省肇州县。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：张大勇，男，1974年4月9日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：罗冬梅，女，1975年7月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：梁文远，男，1966年7月19日出生，汉族，肇源县公安局干警，住黑龙江省肇源县。再审申请人张志、大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）因与被申请人韩丽娟、赵国、张大勇、罗冬梅、梁文远房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）黑06民终591号民事判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2019年3月19日作出（2019）黑民申297号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。张志及其委托诉讼代理人陈山、韩丽娟及其委托诉讼代理人刘海昌、赵国及其委托诉讼代理人张恩义、张大勇委托诉讼代理人魏红亮到庭参加诉讼，鑫源公司、罗冬梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志、鑫源公司申请再审称，韩丽娟提交的《商品房买卖预订合同》虽加盖鑫源公司公章，但是张大勇将案涉房屋卖给韩丽娟，原审认定韩丽娟与鑫源公司之间签订买卖合同错误。原审判决违反《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第（二）、（六）项。1.肇源法院作出的（2017）黑0622民初586号民事判决书记载：“2013年3月17日，原告（韩丽娟）从被告张大勇处购买肇源县广南志远小区东单元702室”；2.张大勇收取韩丽娟交付的购房款并出具收据，并拿着加盖鑫源公司公章的合同，与韩丽娟治谈房屋价格、接收房款，承诺退还购房款；3.2016年7月11日肇源县公安局对张大勇的询问笔录中，张大勇明确表示是韩丽娟从他手中购买的房屋，并叙述了其本人与韩丽娟协议退还房款的相关事宜。以上事实均说明鑫源公司与韩丽娟之间不存在买卖关系。鑫源公司将案涉房屋转让给张大勇，用以抵顶其工程款，只是张大勇未在买卖合同签名，张大勇与韩丽娟达成协议之后，将抵帐房转让给了韩丽娟，并由韩丽娟在买受人一栏签了名。本案中，案涉房屋发生了两次转让行为，即鑫源公司与张大勇之间的转让行为和张大勇与韩丽娟之间的转让行为，鑫源公司转让所建房屋是一种代物清偿行为。请求:1.撤销大庆市中级人民法院（2018）黑06民终591号民事判决及黑龙江省肇源县人民法院（以下简称肇源法院）（2017）黑0622民初2651号民事判决书第一、二项；2.改判驳回被申请人韩丽娟、赵国要求申请人双倍返还购房款58万元、赔偿已付购房款29万元的利息99144.37元的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被申请人负担。韩丽娟、赵国辩称，省法院裁定书中认为韩丽娟、赵国购买涉案房屋系通过韩丽娟弟弟找到张大勇购买，在鑫源公司不存故意欺诈、隐瞒没有预售许可证，不应给付购房款一倍的赔偿金与事实不符。1.韩丽娟、赵国在张大勇处购买的是工程抵债房，未取得《商品房预售许可证明》的商品房不可以用来抵债销售，鑫源公司和张志都知道张大勇，有自己的住宅楼，张大勇只能用来销售，无论是谁购买了抵债的商品房都将面临合同无效，钱房两空的结果。而商品房是否有预售许可证、具备销售条件、通过竣工验收，购房者无人知晓，只有鑫源公司和张志清楚，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，张志所预售的商品房是违法销售的。2.韩丽娟与鑫源公司、张志签订《商品房买卖预订合同》，鑫源公司和张志应该为本案的恶意违约和欺诈行为承担主体责任。3.鑫源公司和张志故意欺诈隐瞒没有预售许可证的事实，把不符合预售条件的商品房用来抵债销售，七年没水没电，无法居住。张大勇的行为代表鑫源公司和张志，其和张志均向韩丽娟故意隐瞒了商品房未取得商品房预售许可证的事实，最后导致了商品房预订买卖合同无效。原审判决鑫源公司张志双倍返还原告购房款事实认定清楚，适用法律正确，请求人民法院予以维持。根据合同法第七十九条、第一百一十二条、第一百一十三条规定，原审判决未予支持租房损失和让利损失错误。张大勇辩称，不同意申请人的再审请求，代理人除原一、二审的观点外，不认同省高院对本案法律适用的意见，本案应当适用《最高人民法院》第九条的规定。梁文远辩称，本案与其无关，其没有意见。韩丽娟、赵国向一审法院起诉请求：1、要求确认原告与被告鑫源公司签订的《商品房买卖预订合同》无效;2、请求被告鑫源公司、张志、张大勇、罗冬梅双倍返还购房款58万元，赔偿已付房款29万元的利息99144.37元，赔偿租金损失52000元，赔偿购房让利损失28150元，合计759474.37元；3、请求被告梁文远在保证责任内承担连带责任。一审法院认定事实：原告韩丽娟、赵国系夫妻关系。被告张大勇、罗冬梅系夫妻关系。2012年被告张志挂靠鑫源公司开发建设肇源县广南志远小区，同年8月30日被告张志将该小区B栋外墙苯板工程发包给被告张大勇，并以两处楼房抵顶工程款。2013年3月17日原告韩丽娟、赵国买受被告张大勇抵账楼房肇源镇澳门大街广南志远小区B栋1单元702室（后变更为602室），原告韩丽娟就该楼房于2013年4月1日与被告鑫源公司及张志签订商品房买卖预订合同，约定建筑面积为103.74平方米，价款337150元。合同末页张志手写“入网费由张志负责”。合同签订后，二原告陆续交付房款29万元，被告张大勇出具6张收据。上述事实有当事人陈述、承包合同、买卖合同、询问笔录及收据在卷证实，一审法院予以确认。涉案楼房至今未竣工验收，无法交付使用。开发企业鑫源公司未取得涉案楼房商品房预售许可证明。2016年7月11日原告赵国与其父亲去张大勇家索要房款，双方发生纠纷，张大勇报警。肇源县公安局社区警务六队梁文远处警，为了让赵国父亲离开张大勇家，写下保证书：保证张大勇退房款28万元，7月末退10万元，余下18万元于2016年年末还清，并按1分5厘给付利息，另外给付租房款4万元。原告未提供租房损失证据。一审法院判决：一、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司于本判决生效后双倍返还原告韩丽娟、赵国购房款58万元，并付利息98159.72元，合计678159.72元；二、被告张志对上述款项承担连带给付责任；三、驳回原告韩丽娟、赵国其他诉讼请求。张志、鑫源公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回韩丽娟、赵国要求其双倍返还购房款58万元、赔偿已付购房款29万元利息的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审案件受理费。韩丽娟、赵国不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第三项，由张大勇、罗冬梅赔偿二上诉人租房租金损失52000元及购房时商定的让利损失28150元，合计80150元；由鑫源公司、张志、梁文远承担连带赔偿责任。二审查明事实与一审认定事实一致。二审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。本案中，张志挂靠鑫源公司开发建设涉案的肇源县广南志远小区房屋，韩丽娟作为房屋买受人购买了案涉小区的房屋，并交纳了价款，所签订的《商品房买卖预定合同》加盖有鑫源公司公章，上述事实有《商品房买卖预定合同》、收据、公安机关笔录等证据证实，足以认定韩丽娟与鑫源公司房屋系房屋买卖合同的合同相对方。鑫源公司作为开发商在案件判决前尚未取得商品房预售证明，其与韩丽娟签订的《商品房买卖预定合同》因违反相关法律法规而无效，鑫源公司作为责任人应承担相应的赔偿责任。关于张志在本案中是否承担连带责任的问题。张志在明知鑫源公司未取得案涉小区商品房预售许可的情况下，依然在《商品房买卖预定合同》中以鑫源公司委托人身份与韩丽娟签订无效合同，该合同被鑫源公司认可并加盖了公司公章，根据《民法通则》第六十七条规定“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，应对违法行为所造成的损失承担连带责任。关于租金损失及让利损失的问题。根据《最高人民法院》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，韩丽娟作为买受人可以向法院请求上述权利，但在本案中韩丽娟作为买受人并未依照约定金额缴纳全部房款，且案涉房屋为工程抵账房，一审法院结合双方陈述和一般惯例，在查明事实的基础上依据公平原则支持了韩丽娟已付房款的双倍赔偿及利息损失，并无不当，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，缺席判决：驳回上诉，维持原判。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：张志举示三份新证据，证据一，2012年8月30日张志与张大勇之间的《外墙苯板承包合同》、2013年6月6日张大勇与鑫源公司关于1单元802室西门的《商品房屋买卖预订合同》各一份，欲证明张志与张大勇约定张大勇承包肇源县广南智远小区B栋建设工程的外墙苯板的施工项目，双方用房屋抵顶剩余工程款，结合《商品房屋买卖预订合同》，证明广南智远小区B栋1单元802室西门商品房屋买卖合同法律关系的主体是鑫源公司与张大勇。韩丽娟、赵国质证称，对该组证据的真实性无异议，但商品房预售合同证明了开发商未取得商品房预售许可证违法预售房屋。该组证据证明不了韩丽娟在鑫源公司买了房屋，和本案没有关联性。张大勇质证称，对《外墙苯板承包合同》的真实性无异议，对《商品房屋买卖预订合同》的真实性无法确认，是合同相对人之间的问题，是否调换房屋其不了解。梁文远质证称，与其无关，没有意见。本院认为，2012年8月30日张志与张大勇之间的《外墙苯板承包合同》证实张大勇与张志之间的劳务关系，原审中张大勇亦举示该证据表示其对该份证据的认可，而韩丽娟、赵国亦对该份证据的真实性无异议，故本院对该份证据予以采信。而2013年6月6日张大勇与鑫源公司关于1单元802室西门的《商品房屋买卖预订合同》与本案无关联，对该份证据不予采信。证据二，2019年2月13日黑龙江省高级人民法院（2019）黑民申297号案件《庭审笔录》，结合原审中的张大勇对韩丽娟的6张房屋买卖价款《收据》、2016年7月11日16:26肇源县公安局社区警务6队对张大勇的《治安询问笔录》、2016年7月13日梁文远的《保证书》及肇源县人民法院（2017）黑0622民初586号《民事判决书》，欲证明1.6张《收据》证明案涉房屋买卖合同法律关系的主体是张大勇与韩丽娟，并且收款人是张大勇。2.结合《外墙苯板施工合同》约定的支付条款，证明张大勇以工程抵顶的方式取得了房屋，后期再次转让给了韩丽娟。虽然后期肇源公司与韩丽娟签订合同，且张志也承诺承担入网费，但这是肇源公司在将房屋转让给张大勇之后，配合张大勇转让给韩丽娟的配合过户的行为，不能影响肇源公司与张大勇以房抵工程款、张大勇将抵债房转让给韩丽娟两个法律关系的存在。治安管理《询问笔录》和586号《民事判决书》以及（2019）黑民申297号案件的《庭审笔录》均可证实韩丽娟知道张大勇与肇源公司以房屋抵工程款，仍然决意在张大勇处购买房屋，且直接将钱交给张大勇。本案是韩丽娟与张大勇之间形成的房屋买卖关系。梁文远的《保证书》进一步证实，张大勇收取了涉案房屋购房款，若本案合同解除，应由张大勇返还购房款，韩丽娟向张大勇返还房屋。《收据》证实韩丽娟的房屋是由广南智远小区B栋的的1单元802变成，再变成东单元七楼西，最后变更为1单元602室西门商品房屋。工程款抵账的价款只有一套房屋而不是两套房屋。韩丽娟、赵国质证称，对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。理由同答辩意见。张大勇质证称，对证据的真实性没有异议，涉案房屋买卖合同我们收取的是张志应付的工程款。梁文远质证称，与其无关，没有意见。韩丽娟、赵国、张大勇对证据的真实性均无异议，本院对该证据予以采信。证据三，1、2009年5月《建设用地批准书》；2、2013年8月29日地字第230622201300022号《建设用地规划许可证》；3、2013年9月16日建字第230622201300016号《建设工程规划许可证》；4、2018年4月2日大庆市国峰建筑工程技术咨询有限公司对广南智远小区B栋工程的《鉴定报告》；5、肇源县国土资源局黑（2018）肇源县不动产权第0004812号《土地使用权证书》；6、肇源县国土资源局黑（2018）肇源县不动产权第0005675号《不动产权登记证书》，欲证明鑫源公司自2009年起便取得用地许可，现已经取得土地权属证书和不动产证书，不存在欺诈、合同无效的问题。韩丽娟、赵国质证称，该证据是复印件，应出示原件，证据4的真实性无异议，所有证据和本案没有关系。部分证据形成于本案诉讼之后，与本案无关。张大勇质证称，对复印件的真实性均有异议，对原件的真实性无异议，对证明的问题有异议，房屋现在状态依然是无法交付居住。梁文远质证称，与其无关，无意见。本院认为，该组证据中编号四《鉴定报告》的落款时间为2018年4月2日，即形成于本案二审判决及一审开庭之后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”,故本院对该份证据不予采信，该组证据其他编号均为复印件，且对方当事人不予认可，本院亦不予采信。韩丽娟、赵国举示《社区证明》二份及《房屋租赁合同》五份，欲证明住房损失72000元。张志质证称，对该组证据真实性、关联性、合法性均有异议，不能证明待证问题，该组证据在一审时已经存在但未提交，不是新证据，其应当另案向张大勇主张，且案涉房屋现可以居住并办理产权手续，其在外居住房屋不能证明与涉案房屋有关，为其自己生活需要发生，与本案无关。张大勇质证称，对证据的真实性和证明问题均无异议。梁文远称与其无关，无质证意见。本院认为，《社区证明》记载“此证明只用于孩子入学证明”，并记载“其（纪雪霏）母亲韩丽娟身份证号为……”，不足以证实韩、赵二人为其子女上学而租赁房屋；租赁合同记载，韩、赵二人于2013年5月1日即与出租方签订房屋租赁合同，租赁期限始于同日，而其亦主张案涉房屋交付时间为2013年5月1日，租赁房屋事先也应有磋商的一系列过程，而本案中租赁房屋与交付房屋为同一日，不符合其主张的因交房不能而租房的日常情况，且出租方未出庭作证，故本院对该组证据不予采信。再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，1.本案中韩丽娟虽是通过张大勇联系购买房屋，并将购房款交给张大勇，但鑫源公司在与韩丽娟购买案涉房屋的《商品房买卖预订合同》中加盖公章，张志作为委托代理人在该合同上签字，结合张志与张大勇举示的《外墙苯板承包合同》及双方陈述，可以认定案涉房屋系张志挂靠鑫源公司开发，韩丽娟将购房款交给张大勇，系因案涉房屋实际施工人张志欠付张大勇工程款，综上原审认定韩丽娟与鑫源公司房屋系房屋买卖合同的合同相对方并无不当。2.根据《最高人民法院》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。鑫源公司自认本案二审开庭时还未办理预售许可证，故原审认定双方签订的《商品房买卖预订合同》无效亦无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；………”，鑫源公司应向韩丽娟、赵国返还案涉房屋的购房款，鑫源公司收取购房款并签订合同后至一审起诉时长达四年时间鑫源公司仍未能取得预售许可证，故其应按中国人民银行同期贷款利率向韩丽娟、赵国支付利息。3.韩、赵二人在起诉状中称，张大勇于2013年4月1日从张志处拿来已经盖有鑫源公司公章和法定代表人李义印章的《商品房买卖预订合同》一份，张志以委托代理人身份在合同上签名，韩丽娟在张大勇拿来的合同上签字；二人于2013年3月17日经人介绍从张大勇手中购买鑫源公司开发的案涉房屋并开始陆续交纳购房款，鑫源公司、张志、张大勇承诺2013年5月1日前竣工验收，交钥匙可入住。一审审理中韩丽娟、赵国向法庭陈述称张大勇认识其弟，是通过其弟从张大勇手中购买案涉房屋，价款都是与张大勇谈的。从韩、赵二人陈述的购买房屋、签订合同的过程及一审韩、赵二人陈述的得知肇源及磋商房屋价款过程，并结合卷宗的其他材料，其虽主张鑫源公司隐瞒案涉房屋未取得商品房预售许可证，但并未陈述鑫源公司具体如何隐瞒，亦未举证证实鑫源公司故意隐瞒了该事实。而本案中交纳购房款、签订合同及交房入住时间如此接近，韩丽娟应对鑫源公司是否具有商品房销售（预售）许可证尽必要的审查义务。综上韩赵二人主张鑫源公司隐瞒案涉房屋未取得商品房预售许可证没有证据证实，本院不予认定。4.对于韩丽娟、赵国主张的房屋租金问题、让利损失，因证据不充分，不能证实该损失存在，故原审对二人该请求未予支持并无不当。原审法院认定张志作为实际开发人，以被挂靠企业鑫源公司的名义对外发生债务，应当与被挂靠企业承担连带赔偿责任，并无不当。原审认定梁文远在履行职务过程中保证张大勇还款，而张大勇、罗冬梅不是涉案商品房出卖人，不是本案责任主体，张大勇、罗冬梅、梁文远均不承担保证责任，亦无不当。综上所述，原审认定部分事实不清，适用法律错误，本院在查清事实的基础上予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条（前说返还因合同取得的财产，后半条说是的损失，本案没判损失，能否用）、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零五条的规定，拟判决如下：一、撤销本院（2018）黑06民终591号民事判决及黑龙江省肇源县人民法院（2017）黑0622民初2651号民事判决；本判决为终审判决。审判长 由 艳审判员 陈世余审判员 崔明威二〇一九年十一月六日法官助理王宇奇书记员傅艳杰