北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15757号上诉人（原审被告）：北京市平谷区夏各庄镇魏太务村民委员会，住所地北京市平谷区夏各庄镇魏太务村大街**。法定代表人：杨全明，主任。委托诉讼代理人：刘明生，北京博陆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李德利，男，1961年5月4日出生，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：李海良（李德利之子），1984年2月12日出生，住北京市平谷区。上诉人北京市平谷区夏各庄镇魏太务村民委员会（以下简称魏太务村委会）因与被上诉人李德利租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2019）京0117民再13号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏太务村委会上诉请求：撤销一审判决,改判驳回李德利的诉讼请求。事实和理由：1.2012年12月7日所签《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，应为有效，双方均应继续履行。《房屋租赁合同》第1条明确了出租物为北京市平谷区秦宝西院（面积2亩，东西宽28米、南北长47米，以下简称涉案院落），2013年4月“补充协议”未对出租物进行调整。李德利所承租物仍为《房屋租赁合同》第1条之约定。现以上出租物仍完整存在，也并未被有权机关认定为违法建筑，故房屋租赁合同应为有效，李德利仍应继续履行合同。2.本案中，是李德利违反合同约定及法律规定建设建筑物以及存在异地经营行为才导致停业，对此，魏太务村委会没有过错，无需承担责任。一审法院认定魏太务村委会明知或应知涉案院落所在地为农业用地，仍将其租赁给李德利错误。签订合同时，魏太务村委会对于涉案土地为何种土地性质不知情，直至本案一审法院判决，魏太务村委会才知道土地性质，因此，如果租赁合同因土地性质问题被认定无效，魏太务村委会对于合同无效，没有过错。3.李德利办理营业执照时，魏太务村委会从未告知过李德利涉案院落为农业设施用地，不能出具合法建筑证明，事实上，魏太务村委会为其出具了合法建筑证明，但是镇政府没有给其出具，不能办理营业执照的原因在镇政府。如果法院判决合同无效，魏太务村委会无需赔偿李德利任何经济损失。李德利建设的房屋未取得建设规划审批手续，报装工业用电属于经营范畴，其未在取得营业执照的情况下便报装工业用电，应当自行承担因不能办理营业执照导致被断电的法律后果，自行承担报装电力损失。对于租金利息，魏太务村委会没有过错，无需赔偿。李德利辩称：同意一审判决，不同意魏太务村委会的上诉请求。魏太务村委会违反土地用途的强制性规定，明知道出租该土地违法，仍然将涉案院落出租给李德利，导致双方合同违反强制性规定，因此双方所签房屋租赁合同以及补充协议均是无效的。租涉案地块是为了开办公司继续经营，但涉案地块无法办理营业执照，至今未正式投产，造成损失。一审判决主次责任划分李德利是认可的，魏太务村委会应承担主要责任，李德利承担次要责任。李德利向一审法院起诉请求：1.解除李德利与魏太务村委会于2012年12月7日签订的房屋租赁合同。2.魏太务村委会向李德利返还已交租金500000元并给付利息（利息以租金500000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2012年12月8日起算至实际返还日止）。3.魏太务村委会赔偿李德利各项损失913000元（其中厂房建筑及院落平整投资800000元、报装工业用电费用113000元）及相应利息（利息以损失总额913000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年1月1日起算至实际付清日止）。庭审中，李德利变更第1项诉讼请求为依法确认李德利与魏太务村委会于2012年12月7日签订的房屋租赁合同及2013年4月签订的补充协议无效，变更第3项诉讼请求为魏太务村委会赔偿李德利各项损失共计458300.54元（其中厂房建筑及院落平整投资325300.54元、报装工业用电费用113000元，李德利付给王某拆房款20000元）及相应利息（利息以损失总额458300.54元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年1月1日起算至实际付清日止）。增加诉讼请求为鉴定费33000元由魏太务村委会负担。一审法院认定事实：1、上世纪70年代，魏太务村在涉案院落东侧建有手套厂、服装厂。上世纪90年代，在涉案院落内南侧建有喷涂厂。手套厂、服装厂、喷涂厂是一个工厂，只是负责不同的生产流程。2010年左右，熊某租赁涉案院落东面的厂房，把涉案院落圈起来作为废料室。熊某在涉案院落内北侧修建吊装车间，工程未完工即坍塌。熊某后，涉案院落由王某租赁，王某给予熊某未完工建筑一定补偿后在涉案院落内新建厂房。2、2012年魏太务村委会针对涉案院落公开招标，李德利欲开办机加工企业，参与投标并最终中标。2012年12月5日，李德利向魏太务村委会交纳租金500000元。2012年12月7日，李德利与魏太务村委会签订房屋租赁合同，魏太务村委会将涉案院落租赁给李德利。房屋租赁合同约定：涉案院落南头有平房36平方米，有完整的四周围墙，面积两亩，东西宽28米，南北长47米；双方约定租赁期为20年，自2013年1月1日起至2033年12月31日止；租金每年为25000元，合同签订时李德利一次性交齐20年的租金，共计500000元；李德利在租赁期间所使用的电费由李德利去交电力主管部门，如需电力组装李德利自己去找电力主管部门解决，一切费用由李德利自己承担；李德利租赁期间不能搞养殖业，不搞对环境有污染的项目，如有污染给村民造成的损失李德利按实际损失赔偿；李德利在租赁期间守法经营，不能搞有损法律的事情；租赁期间国家集体征用此地，在合同未到期时李德利所建地上物补偿款归李德利所有，土地补偿款和魏太务村委会原有建筑物归魏太务村委会所有；如合同到期国家未征占此地，李德利不再承租或魏太务村委会不再出租，李德利所建地上物无偿归魏太务村委会所有；此外双方还对违约责任等事宜进行了约定。3、房屋租赁合同签订后，因王某新建房屋迟迟未被拆走，李德利将魏太务村委会诉至法院。2013年4月，双方在庭下就原房屋租赁合同签订了补充协议，对部分条款内容进行了修改。其中，将租赁期限修改为2013年1月1日至2037年6月30日，并约定魏太务村委会在2013年7月31日之前，将上任承租房屋者（王某）留存的房屋拆除完毕。后魏太务村委会承诺的拆房期限未到，李德利自行找到王某协商解决了王某在涉案院落内原建房屋拆除事宜。王某原房屋拆除后，涉案院落内仅剩南头36平方米平房，李德利在涉案院落内动工修建厂房，并于2013年年底完工。为生产经营需要，李德利向北京市电力公司平谷供电公司报装工业用电。魏太务村委会及夏各庄镇政府出具申请用电证明，其上载明申请用电用途为机加工用电，此建筑不属于违章建筑，特此证明，请办理用电手续。2013年8月，李德利向北京达贤顺通机电设备安装有限公司支付电力工程款113000元，为涉案院落接通工业用电。4、2014年，李德利以涉案院落内厂房为注册地申请办理营业执照，需要开具厂房为合法建筑证明，魏太务村委会于2014年4月21日为李德利出具了合法建筑证明，但夏各庄镇政府未为李德利出具证明，故李德利无法在此取得营业执照。2017年10月26日，涉案院落被政府联合执法部门强制断电，李德利停业至今，断电后李德利与魏太务村委会协商解决此事未果，故诉至法院。5、涉案院落土地性质为水浇地及设施农用地。魏太务村委会明知李德利要在涉案院落内建厂仍将涉案院落租赁给李德利。经北京筑标建设工程咨询有限公司鉴定，涉案院落内建筑物工程造价为325300.54元。6、2019年4月26日，法院作出一审判决确认：涉案院落所在地为农业用地，魏太务村委会租赁给李德利的房屋违反了法律对土地用途的强制性规定，同时魏太务村委会明知李德利将在涉案院落内进行建筑，仍将涉案院落租给李德利，亦违反了上述强制性规定，故双方签订的房屋租赁合同无效。考虑到李德利已经实际占用租赁物，该期间无法返还，故返还租金时应根据约定租金标准扣除李德利占用租赁物期间的相应费用，扣除李德利实际使用期限的费用后，魏太务村委会还需再向李德利返还剩余租金本金401587元。此外，魏太务村委会还需返还剩余租金的法定孳息，法定孳息应按照中国人民银行同期贷款利率给付。合同无效给李德利造成的损失为建房费用及报装工业用电费用，以及以上费用利息损失。以上损失根据双方过错情况确定分担比例。李德利明知或应知涉案院落所在地为农业用地，不履行相应审批手续，在涉案院落内进行建筑，是导致其损失产生的主要原因，故其具有主要过错。魏太务村委会作为租赁方，明知或应知涉案院落所在地为农业用地，仍将其租赁给李德利建设厂房，放任了李德利损失的发生，对李德利的损失亦应承担一定的责任。法院结合无效合同签订的原因及过程以及李德利损失产生的原因，认定李德利对其建房、报装电力及利息损失承担70%的责任，魏太务村委会承担30%的责任。判决后，李德利对此不服提出上诉。2019年7月1日，二审法院经审理认为本案应进一步查明双方对于涉案土地性质的掌握情况，以及双方在缔约、履约过程中的行为表现等情况，进而确定双方的过错程度、划分责任比例。二审法院发回法院重审。7、庭审中，魏太务村委会表示如果确认合同无效，要求李德利拆除建筑物并腾退土地。李德利表示可以返还涉案土地及建筑物，但李德利无义务拆除建筑物。李德利放弃向魏太务村委会主张给付王某拆房款20000元的诉求。一审法院认为：涉案院落所在地为农业用地，魏太务村委会租赁给李德利的房屋违反了法律对土地用途的强制性规定，同时魏太务村委会明知李德利将在涉案院落内进行建筑，仍将涉案院落租给李德利，亦违反了上述强制性规定，故双方签订的房屋租赁合同及补充协议均无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。考虑到李德利已经实际占用租赁物，该期间无法返还，故返还租金时应根据约定租金标准扣除李德利占用租赁物期间的相应费用。虽然因为魏太务村委会原因李德利在双方约定租赁起算日未实际占有租赁物，但此后双方签订的补充协议将租期延长至2037年6月30日，租金不变，实为以变相降低租金的方式来弥补魏太务村委会给李德利造成的损失，故仍将2013年1月1日视为李德利占用涉案院落起算日。2017年10月26日政府联合执法部门强制给涉案院落断电，涉案院落已经无法继续使用，双方协商未果，故法院以断电时间作为李德利实际占用涉案院落结束时间。补充协议约定的租期超过20年最长租赁期限，但约定的租金标准反映了双方租金的真实意思，故法院以此标准计算李德利占用租赁物期间费用。综上，经核算，扣除李德利实际使用期限的费用后，魏太务村委会还需再向李德利返还剩余租金本金401587元。此外，魏太务村委会还需返还剩余租金的法定孳息，法定孳息应按照中国人民银行同期贷款利率给付。李德利主张的超出部分法院不予支持。李德利放弃向魏太务村委会主张给付王某20000元的诉求，法院对此不持异议。合同无效给李德利造成的损失为建房费用及报装工业用电费用，以及以上费用利息损失。李德利主张的建房费用及报装工业用电费用证据充分，法院予以确认。李德利按中国人民银行同期贷款利率主张以上费用的利息损失亦符合法律规定，法院予以支持。以上损失法院将根据双方过错情况确定分担比例。魏太务村委会作为租赁方，明知或应知涉案院落所在地为农业用地，仍将其租赁给李德利建设厂房，且在明知李德利的实际使用用途时仍与李德利签订协议，故对李德利的损失亦应承担主要责任。李德利明知或应知涉案院落所在地为农业用地，不履行相应审批手续，在涉案院落内进行建筑，是导致其损失产生的原因之一，应承担次要责任。李德利主张的超出部分，法院不予支持。合同无效后，李德利应将涉案土地返还给魏太务村委会，但魏太务村委会主张要求李德利承担拆除涉案房屋的诉求，缺乏事实及法律依据，法院对此不予支持。魏太务村委会庭审中关于涉案土地性质及李德利租赁土地目的是否知情一节前后陈述不一致，且之后的陈述实际性质为改变了之前的陈述，对于魏太务村委会的改变陈述行为无证据证明合理性，故对于魏太务村委会改变的陈述法院不予采信。综上所述，一审法院判决：一、确认李德利与北京市平谷区夏各庄镇魏太务村民委员会签订的房屋租赁合同无效；二、北京市平谷区夏各庄镇魏太务村民委员会于判决生效后七日内向李德利返还剩余租金401587元及利息（利息从2017年10月26日起算至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率以401587元为基数计算）；三、北京市平谷区夏各庄镇魏太务村民委员会于判决生效后七日内赔偿李德利建设建筑物损失、报装工业用电费用损失共计241065元及利息（利息从2017年10月26日起算至实际给付之日止，按银行同期贷款利率，以241065元为基数计算）；四、李德利于判决生效后十五日内将位于秦宝西院房屋及土地（东西宽28米，南北长47米）返还给北京市平谷区夏各庄镇魏太务村民委员会；五、驳回李德利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据当事人的诉辩称主张，本案的争议焦点在于魏太务村委会与李德利所签合同的效力以及如果涉案合同无效，双方应承担的责任比例。根据查明的事实，涉案院落所在为农业用地，魏太务村委会与李德利就此所签房屋租赁合同违反了法律效力性强制性规定，一审法院认定涉案合同无效是正确的，本院应予维持。魏太务村委会上诉主张涉案合同有效，缺乏依据，本院不予采纳。魏太务村委会作为出租方，明知或者应知涉案院落所在系农业用地，仍将其租赁给李德利建设厂房，且明知李德利租赁涉案场地系用于非农使用，仍与李德利签订涉案合同，故魏太务村委会应当对涉案损失承担主要责任。李德利在租赁房屋时应当知悉涉案院落所在土地性质，未履行相应审批手续。在涉案院内进行建设，亦应当对此承担责任。一审法院综合本案实际情况，酌情认定的责任比例适当，应予维持。魏太务村委会上诉主张其对涉案合同无效及后果不承担责任，全部责任应由李德利承担，缺乏依据，本院不予采纳。魏太务村委会据此上诉请求驳回李德利的诉讼请求，亦缺乏依据，本院不予支持。综上，魏太务村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13183元，由北京市平谷区夏各庄镇魏太务村民委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 闫 慧审 判 员 潘 蓉二〇一九年十一月十九日法官助理 刘 栋法官助理 肖萌萌法官助理 赵 纳法官助理 李海龙书 记 员 陈 猛