四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终17962号 上诉人（原审被告）：徐秀英，女，汉族，1924年10月12日出生，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：赵容，成都市成华区保和法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王小莉，女，汉族，1975年9月12日出生，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：何显兵，四川蜀文律师事务所律师。 原审被告：曾仕凤，男，汉族，1965年10月8日出生，住四川省成都市成华区。 上诉人徐秀英因与被上诉人王小莉、原审被告曾仕凤房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初827号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐秀英上诉请求：1.撤销原判，发回重审或者在查清事实后依法改判；2.二审费用由王小莉承担。事实和理由：一、一审法院程序违法，本案并非《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，不宜适用简易程序审理，且一审法院未在三个月内审结案件。同时，一审法院未考虑徐秀英系文盲且已94岁高龄，未充分向徐秀英释明相关法律规定，致使徐秀英未能正常行使诉讼权利。二、一审法院认定事实错误，在收到一审判决前，徐秀英对案涉房屋已被出卖并不知情，2016年8月，曾仕凤告诉徐秀英其孙子生病做手术，但家中没钱需要借钱，要求徐秀英签字，签字过程中，王小莉、中介工作人员均未告知徐秀英是卖房签字。徐秀英在案涉房屋买卖合同上捺手印，系曾仕凤、王小莉、中介工作人员共同欺骗的结果，而一审法院在审理中也未充分询问和解释，直至徐秀英收到一审判决时，曾仕凤自知隐瞒不了才告知实情，此时徐秀英才知道案涉房屋被出卖。曾仕凤急需用钱，王小莉乘人之危，伙同中介共同欺骗徐秀英，且每平方米5432.72元的价格远低于2016年8月成都市二手房均价每平方米9169元，案涉房屋买卖合同显失公平，王小莉并未支付合理对价，其取得案涉房屋并非善意。一审判决未对王小莉的购房情况进行调查，2017年4月13日，成都市出台限购配套政策规定限购区域内的房屋，取得权属证书三年后才可以转让，即便徐秀英和王小莉到不动产登记中心，也不能办理案涉房屋过户登记手续。故请求二审法院依法支持徐秀英的全部上诉请求。 王小莉辩称，徐秀英一审时到庭参加诉讼，不存在未保障其权利的情况。案涉房屋买卖合同系双方的真实意思表示，真实合法有效，王小莉并没有胁迫徐秀英、曾仕凤签订房屋买卖合同。徐秀英提到的成都市二手房均价为全成都范围内二手房的成交均价，不代表案涉房屋所在区域的价格，也不能作为判决案涉房屋成交价格是否合理的标准。案涉房屋在2010年就交付使用，其性质为安置房并非商品房，不存在不能过户的情况。综上，案涉房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，真实合法有效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决，维持原判。 曾仕凤未向本院提交意见。 王小莉向一审法院起诉请求：1.依法判决双方当事人于2016年8月23日签订的《房屋买卖合同》、2016年8月25日签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖合同补充协议》有效；2.依法判决曾仕凤、徐秀英协助王小莉办理位于成都市成华区房屋的不动产过户登记手续；3.依法判决曾仕凤、徐秀英从2018年1月27日起，以房价总款258000元为基数，按日万分之三的标准向王小莉支付违约金至曾仕凤、徐秀英协助王小莉办理所售房屋的不动产过户登记手续之日止；4.案件诉讼费由曾仕凤、徐秀英承担。 一审法院认定事实：2016年8月23日，王小莉（乙方、购买方）、曾仕凤（甲方、销售方）、案外人星际房产（中介方）共同签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方自愿出售位于成都市成华区房屋给乙方，面积47.49平方米，售价人民币258000元（甲方净收价），甲方保证此房产权清楚，无查封、抵押、冻结、实属纯私房、房改房、公房、并无任何纠葛，否则承担一切法律责任。甲乙双方签字生效后不得以任何方式推翻此协议，否则依法追究其法律责任（甲方违约则双倍赔偿乙方所付定金，乙方违约则所付定金不退还）。王小莉、曾仕凤在该合同相应签署处签字并捺印、中介方负责人付金明在合同上签字，另，该合同销售方签署处有手写的“徐秀英代”，徐秀英在其上捺印。同日，王小莉向曾仕凤支付购房定金20000元，曾仕凤出具收据。 2016年8月25日，王小莉（乙方）与徐秀英、曾仕凤（甲方）另签订《房屋买卖协议》一份，该协议约定：甲方将位于成都市成华区房屋，面积47.49平方米的拆迁安置房出售给乙方，甲方承诺上述房屋属个人所有，不存在与任何人有经济纠纷，甲方积极配合乙方顺利办理房屋产权证、国土证；房屋总价为人民币258000元，付款方式为第一次付定金人民币20000元整，第二次房屋买卖协议正式签订，乙方付给甲方人民币208000元整，二次共计支付人民币228000元整，剩余人民币30000元整，甲方将房屋产权所有权证和国有土地使用证过户到乙方名下后，此款全部付清给甲方；违约条款：甲方应无条件积极配合乙方完成产权过户事宜，如在签订本协议后，甲方将此房另售他人及其他违反本协议的行为，甲方向乙方承担人民币100000元整的违约金，并退还乙方已付全部房款。该合同尾部有王小莉、徐秀英、曾仕凤的签名及捺印，中介方付金明的签名。同日，王小莉（乙方）、曾仕凤、徐秀英（甲方）、中介方付金明又签订《房屋买卖合同补充协议》一份，约定甲方拿到产权后30日内应及时过户给乙方，逾期按所售房屋总价每日万分之三的违约金支付乙方；乙方只负责一次买卖双方的过户税费，如有遗产税由甲方（失去方）自行支付；此房已含水、电、气光纤入户安装费和屋内所有设施，包括防盗门窗等；此房甲方在政府规定时间内没有拿到产权，政府补偿给甲方的补偿由乙方负责收取。同日，王小莉向曾仕凤转账支付购房款198000元，曾仕凤向王小莉出具收据，载明收到王小莉支付的购房款228000元（含定金）。 一审庭审中，曾仕凤、徐秀英确认前述合同中曾仕凤的签名捺印均本人所为，徐秀英的签字是他人代签，其上的捺印均系徐秀英本人所按捺。 一审法院另查明，曾仕凤、徐秀英在签订前述合同后已将案涉房屋交付王小莉使用。2017年12月27日，案涉房屋登记于曾仕凤、徐秀英名下，所有权证书为川（2017）成都市不动产权第0461318号、川（2017）成都市不动产权第0461319号,所有方式为共同共有。根据王小莉提交的《房屋信息查询记录》显示，案涉房屋无抵押、无查封等其他限制登记。 一审法院认定上述事实，有双方当事人的当庭陈述、双方当事人身份信息，房屋买卖合同、房屋买卖协议、房屋买卖合同补充协议，收据两份、银行卡交易明细清单，房屋信息查询记录等证据在卷佐证。 一审法院认为，王小莉与曾仕凤、徐秀英共同签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》等系各方的真实意思表示，不违反法律法规，应为合法有效，各方均应当按约履行各自义务。王小莉已经按约支付房款，曾仕凤、徐秀英未举证证明王小莉存在违约行为，曾仕凤、徐秀英不具有合同解除权，无权解除房屋买卖合同要求合同相对方王小莉必须接受违约金。根据本案现有证据，房屋买卖合同具备继续履行条件、不存在法律或事实上的障碍，故对于王小莉要求曾仕凤、徐秀英协助办理案涉房屋的不动产过户登记手续的诉讼请求，一审法院依法予以支持。曾仕凤、徐秀英未按合同约定按期履行合同义务并明确表示不愿意履行，已构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的数额，一审法院认为，根据《合同法》第一百一十四条第一款、第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一审法院结合合同履行情况，当事人违约过错程度以及实际损失等情况，酌情认定违约金为5000元。曾仕凤、徐秀英在一审庭审中已经对王小莉的违约金主张作出抗辩，对此一审法院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、王小莉与曾仕凤、徐秀英于2016年8月23日签订的《房屋买卖合同》、于2016年8月25日签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖合同补充协议》有效；二、曾仕凤、徐秀英于判决生效之日起三十日内协助王小莉办理位于成都市成华区房屋（川（2017）成都市不动产权第0461318号、川（2017）成都市不动产权第0461319号）的产权变更登记手续；三、曾仕凤、徐秀英于判决生效之日起三十日内向王小莉支付违约金5000元；四、驳回王小莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由曾仕凤、徐秀英承担。 二审中，徐秀英举出贝壳找房网的房价信息表，证明2016年8月成都市二手房成交均价为9169元，案涉房屋成交远远低于均价，可以认定王小莉存在恶意。王小莉质证认为，上诉二手房成交均价为全成都市范围内二手房的平均价格，不能作为参考。同时，王小莉举出安居客房产网上搜索出案涉房屋所在东林小区房价走势图，证明案涉房屋在2016年8月时的均价在5000元至6000元之间。徐秀英对王小莉所举证据质证认为，对该证据的真实性予以认可，但该证据不能证明当时的房价，不能证明案涉房屋房价。曾仕凤未对上述证据发表意见。 本院对上述两份证据认证如下：房价信息表能反映2016年8月成都市全市范围内二手房成交均价，房价走势图能反映案涉房屋所在小区在2016年8月的二手房成交均价。 本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 二审另查明，2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发出《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》成办发【2017】10号，该通知载明将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域内购买二手住房的，应符合成办发【2016】37号、成办发【2016】45号文件规定的购买商品房住房条件。该通知于2017年3月24日开始实施。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、关于案涉房屋买卖合同及补充协议的效力问题 徐秀英主张王小莉乘人之危签订案涉房屋买卖合同及补充协议，但未提交相应证据加以佐证，因此，本院对徐秀英的该主张不予支持。徐秀英主张曾仕凤、王小莉及中介恶意串通损害其利益进而案涉房屋买卖合同及补充协议无效，但未提交相应证据加以证明，本院依法不予支持。案涉房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。 二、关于徐秀英是否应当协助办理案涉房屋不动产权过户手续并支付违约金的问题 徐秀英认为应当审查王小莉是否属于限购对象并主张案涉房屋属于限制过户范畴，无法办理产权过户，故不存在违约行为进而不应支付违约金。对此，本院认为，王小莉与徐秀英、曾仕凤于2016年签订案涉房屋买卖合同及补充协议时，早于成都市二手房买卖限购政策的实施时间（2017年3月24日），故王小莉签约购买案涉房屋时不受上述限购政策的限制。现王小莉已依约支付了部分购房款，徐秀英、曾仕凤亦依约交付了案涉房屋，案涉房屋买卖合同及补充协议应当继续履行。徐秀英、曾仕凤已经取得案涉房屋产权，应当依约协助将案涉房屋所有权过户至王小莉名下，现徐秀英、曾仕凤未能履行上述义务，属于违约，徐秀英、曾仕凤应当继续履行合同义务即协助办理案涉房屋过户手续并依约承担违约责任即支付违约金。一审法院综合合同履行情况、当事人违约过错程度及实际损失等情况，将违约金酌定为5000元并无不当，本院依法予以确认。 至于徐秀英关于一审法院审理程序违法的主张，因徐秀英并未举证证明一审法院审理中存在剥夺徐秀英重要诉讼权利导致徐秀英权利遭受损害的情形存在，故对徐秀英该主张，本院依法不予支持。 据此，徐秀英的上诉理由均不成立，其上诉请求不应得到支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审法院确定的方式执行；二审案件受理费100元，由上诉人徐秀英负担。 本判决为终审判决。 审判长  何广智 审判员  李 俊 审判员  白福群 二〇一九年二月十一日 书记员  张秋菡