江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初13272号原告：张宁，男，1975年5月5日生，满族。被告：王少帅，男，1991年4月24日生，汉族。委托诉讼代理人：王晓雪，江苏六朝律师事务所律师。原告张宁与被告王少帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张宁、被告王少帅及其委托诉讼代理人王晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宁向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的房屋租赁合同；2．判令王少帅返还房租21910元、押金2200元、中介费1000元、物业费387元、搬家费300元；3．判令被告王少帅承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月6日，其与王少帅在南京房天下公司的中介下签订房屋租赁合同，约定王少帅以二房东的身份将小龙湾路天琪福苑12-304室的房屋一间以每月2200元的价格出租给其。租赁期间自2019年5月8日至2020年3月27日。合同生效后，其按约一次性向王少帅支付2020年3月27日之前的房租及一个月押金，共计25510元，并另外支付给房天下公司的业务员赵建松中介费1000元。后其与家人搬进租赁房屋。2019年7月20日左右，房主王良友上门通知，称自7月11日起未再收到王少帅支付的房租。其遂与王少帅沟通，王少帅称无妨，其可以继续居住。之后，王良友又多次上门称未收到房租，并在8月2日对其口头下达收房通知。其联系王少帅未果，故于8月12日报警，民警调解未果。其认为，王少帅未能履行合同，致使其与家人面临居无定所的局面。现租房合同已经失效，故其诉至法院，要求王少帅退还款项并赔偿损失。被告王少帅辩称：1．张宁的诉讼请求缺乏事实及法律依据。案涉房屋系王良友委托给南京乐伽商业管理有限公司（以下简称乐伽公司）出租，其于2019年3月22日与乐伽公司就案涉房屋签订为期1年的租赁合同。乐伽公司系王良友委托的代理人，故该租赁合同应视为王良友与其签订，王良友应承担全部权利和义务。其已向乐伽公司支付了1年的房租、押金共计27355元，该款项应视为房东已全部收到。其有权在租赁期间内将案涉房屋租赁给张宁。2．王良友至今未向乐伽公司主张解除委托代理合同，也未向其主张解除租赁合同，其租赁权依然在合法有效的期限内。故张宁无权要求其退还款项。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南京市江宁区的房屋登记在王燕名下。王燕委托其父亲王良友全权处理该房屋的托管事宜。2019年3月11日，王燕（委托人、甲方）与乐伽公司（租赁代理方、乙方）签订房屋出租委托代理合同，约定：房屋坐落于江苏省南京市江宁区；租赁用途为居住或办公；乙方出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜；代甲方签署、变更或解除房屋租赁合同；代甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租代理期自2019年3月12日至2022年4月9日，共计36个月30天；甲方应于2019年3月12日前将房屋交付给乙方，房屋经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成，《房屋交接清单》见附件；自甲方交付房屋起至2019年4月10日止为空置期，空置期为30天；此期间内乙方不承担房租，但承担空置期期间产生的其它费用（如物业、水电等）；第一次房租及其它费用在空置期结束后支付；甲方交付房屋时，乙方向甲方垫付押金（壹个月租金）￥2600元，大写贰仟陆佰元整；出租委托代理期届满或合同解除后，押金除抵扣由乙方或承租方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；租金标准￥2600元／月（大写贰仟陆佰元整）；甲方接收租金的账户为王良友名下尾号7403的交通银行账户；乙方将租金划入甲方账户的方式为季付，第一次支付房租时间为2019年4月11日，第二次支付房租时间为2019年7月11日（根据付款形式依次类推）；鉴于乙方提供了装修装饰等增值设施、附属服务或管理等各项服务，客观提升了该房屋资产价值及该房屋市场竞争力，且由于租赁市场价格行情存在现实波动，乙方有权根据实际市场情况调整对于承租人的房屋租赁价格；如果该房屋实际出租总价格高于本合同约定的租金标准的，则高出部分直接作为乙方的管理服务费；房屋交付后，合同期内水费、电费、燃气费、物业管理费由乙方承担或承租人承担；出租代理期内，乙方应按约定支付房租，如逾期并经多次甲方致电催缴后，超过7天乙方仍未支付房租，应按照日租金标准向甲方支付滞纳金（法定节假日、法定休息日及公司正常假期除外）；甲乙双方约定，违约方应向守约方支付的违约金金额为￥10400元，大写壹万零肆佰元整（最高不能超过10万元）。合同补充协议载明：第一年房租2600元／月，第二年房租2700元／月，第三年房租2800元／月。合同附授权委托书1份，载明：本人全权授权并委托乐伽公司办理位于天琪福苑12幢304室房屋的出租事宜（包括但不仅限于：出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络；签署与房屋租赁相关的任何协议、合同文件；向承租人收取租金、押金、定金等相关费用；处理与承租人之间所有纠纷；监督承租人按照房屋租赁合同约定履行义务等），特此授权。王燕在该授权委托书上签名。同日，王良友签署收条，确认收到乐伽公司垫付的房屋押金2600元。2019年3月22日，王少帅委托其兄王少华与乐伽公司签订房屋租赁合同。合同约定：乐伽公司为管理人、甲方，王少华为承租人、乙方；甲方出租给乙方的房屋位于天琪福苑12-304；该房屋租赁期共12个月，自2019年3月27日起至2020年3月26日止；该房屋每月租金为￥2100元；房租租金的支付方式为年付；甲方已获得房屋出租人授权，代为收取房屋管理收益（包括但不仅限于房屋租金、押金等），相应发票由房屋出租人开具，相关税费由乙方另行承担，房屋出租人根据缴纳的税费向乙方提供相应的收款凭证，甲方在法律允许开具发票的范畴内可予以协助；签约时收取乙方押金人民币为￥2100元；费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、物业费、公摊费、网络费等）由乙方承担；未经甲方同意，乙方擅自将房屋使用权全部或部分转租给第三人、通过网络、传单等途径发布房屋转租信息，或实际使用人与合同记载的承租人或共同使用人不一致的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，同时乙方须按两个月租金向甲方支付违约金。同日，王少华代王少帅向乐伽公司支付租金10000元。王少帅还于2019年3月20日支付租房押金2100元，于2019年4月16日支付租金10000元，于2019年4月29日支付租金5255元。2019年5月6日，王少帅（甲方）与张宁（乙方）经南京房天下投资管理有限公司的居间签订南京市房屋租赁合同，约定：甲方将坐落于南京市江宁区的房屋出租给乙方，用途为自住；租赁期限自2019年5月8日至2020年3月27日止；租金每月为2200元，按11个月支付一次，先付后住，以后每次须提前一个月支付；上述房屋租赁，甲乙双方愿意承担并在2019年5月6日之前支付中介服务费用，其中甲方承担500元，乙方承担1000元；乙方承担租赁期内该房屋的水、电、煤气、有线电视、物业管理及其他相关费用；甲方收取乙方租赁押金2200元，租赁期满，无违约，无欠费情形下由甲方全额归还乙方该押金；甲方确保该房屋有合理合法出租权，出租房屋已取得房屋产权所有人同意，如产生纠纷甲方负责，并赔偿乙方全部损失。同日，张宁向王少帅支付截止2020年3月27日的租金及押金共计25510元，并向南京房天下投资管理有限公司工作人员赵建松支付中介费1000元。2019年5月8日，王少帅将租赁房屋的钥匙交付给张宁。当月21日，张宁支付物业费387元。因乐伽公司未按约向王燕的代理人王良友支付租金，王良友向张宁提出收回房屋。经协商，张宁于2019年8月22日向王良友支付租金3000元。庭审中，王良友出庭作证，确认王少帅曾要求其向张宁出示案涉租赁房屋的房产证。王良友还陈述：王少帅承租案涉房屋一个月左右时告知其不想租了，想转租；其答复王少帅“不管我的事，我只要收到房租”。上述事实，有不动产权证、委托书、房屋出租委托代理合同、授权委托书、房屋租赁合同、情况说明、刷卡记录、付款记录、南京市房屋租赁合同、收据、收条、物业费收款收据、证人证言及当事人陈述等证据证实，经审查均具有证明效力。本院认为：合法的房屋租赁合同关系应予保护。2019年3月11日，王燕与乐伽公司签订房屋出租委托代理合同。该合同系王燕与乐伽公司的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据该合同，王燕与乐伽公司就天琪福苑12幢304室房屋的出租事宜成立委托代理合同关系。因此，乐伽公司与王少帅的代理人王少华签订的房屋租赁合同对王燕和王少帅具有拘束力。合同权利应由王燕和王少帅享有，合同义务应由王燕和王少帅负担。该份房屋租赁合同约定，未经管理人同意，王少帅擅自将房屋使用权全部或部分转租给第三人，则构成违约。但根据王燕的代理人王良友的庭审陈述，王少帅已告知其转租租赁房屋的意向。王良友答复称“不管我的事，我只要收到房租”，且前往出租房屋向次承租人张宁出示了不动产权证，即已代理王燕对王少帅转租一事表示同意。因此，王少帅将案涉房屋转租给张宁并未违反合同约定。张宁主张王少帅无权转租案涉房屋并以此为由要求解除其与王少帅签订的房屋租赁合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据王燕与乐伽公司签订的委托代理合同，乐伽公司有权代收案涉房屋的租金及押金。王少帅已向乐伽公司支付了其租期内的应付租金及押金，应视为已向房屋所有权人王燕履行付款义务。因此，王少帅在经房屋所有权人同意转租后，在其租期内将房屋转租给张宁并无不当。王少帅已向张宁交付租赁房屋，其收取张宁租金及押金具有合同依据。张宁主张王少帅退还租金、押金，以及中介费、物业费、搬家费于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张宁的全部诉讼请求。本案减半收取案件受理费263元，由原告张宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  邹秋静二〇一九年二月七日见习书记员  李珠月