广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3709号上诉人（原审原告）：覃信泳，男，瑶族，住连山壮族瑶族自治县。委托诉讼代理人：徐钊才，广东亨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗正安，广东亨信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连山壮族瑶族自治县邓氏房地产开发有限责任公司。住所地：连山壮族瑶族自治县。法定代表人：袁建图。上诉人覃信泳因与被上诉人连山壮族瑶族自治县邓氏房地产开发有限责任公司（以下简称邓氏房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省连山壮族瑶族自治县人民法院（2018）粤1825民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。覃信泳上诉请求：1、依法撤销一审判决，判令被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金7418元（从2018年4月1日计算至2018年8月31日）；2、一、二审的诉讼费用由邓氏房地产公司承担。事实与理由:一审法院未能查明事实，适用法律错误。第一，根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，说明继续履行、采取补救措施、赔偿损失三项违约责任属于平行并列的关系，因被上诉人逾期办证导致违约，则上诉人可单独要求其继续履行或者采取赔偿损失，也可以两项一并请求。第二，上诉人与被上诉人就买卖涉案房屋签订了《广东省商品房买卖合同》，上诉人已经付清了全部购房款，被上诉人应依约向上诉人交付房屋并履行协助办证义务，如不能依约履行协助办证义务则需要承担相应的违约责任。因被上诉人未能清偿银行的贷款，导致涉案房屋至今未能涂销抵押，存在“法律上或者事实上不能履行”，一审法院驳回上诉人要求被上诉人履行协助将涉案房屋过户到被上诉人名下的请求并无不当，但法律条文并未规定存在“法律或者事实上不能履行”的情况下，禁止守约方向违约方请求赔偿损失。第三，因被上诉人的原因导致涉案房屋至今未能办理过户手续，导致上诉人从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，造成上诉人遭受了损失，且被上诉人的违约行为处于继续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。所以暂时无法确定涉案房屋何时能够办理过户手续，但涉案房屋并未灭失，且上诉人已经合法占有并使用，并经法院生效裁定解除了查封，并不存在彻底无法办理的情形存在，上诉人诉请的逾期办证违约金计算至2018年8月31日的该部分损失已经实际产生，且上诉人因此支付了相应的诉讼费用，原审法院对该部分的违约金应当予以支持。综上，请二审法院依法改判。邓氏房地产公司没有到庭参加诉讼亦未提交答辩意见。覃信泳向一审法院提出诉讼请求：1、判令邓氏房地产公司立即履行协助将xx大厦x号梯x号房屋的《不动产权证》办理到覃信泳的名下的合同义务；2、判令邓氏房地产公司从2018年4月1日起以购房款296900元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率向覃信泳计付逾期办证违约金直至权属证书办理到覃信泳名下之日止（暂计至起诉之日为5237元）；3、判决案件诉讼费用由邓氏房地产公司承担。一审法院经审理查明：案涉的买卖房屋即xx大厦x号梯x号商品房，已于2013年12月11日由邓氏房地产公司抵押给案外人连山壮族瑶族自治县农村信用合作联社。2014年，覃信泳与邓氏房地产公司约定由邓氏房地产公司将xx大厦x号梯x号商品房出售给覃信泳，覃信泳前后共向邓氏房地产公司支付了299900元的购房款，邓氏房地产公司向覃信泳出具了购房款发票。xx大厦项目已于2017年1月3日验收竣工。因邓氏房地产公司没有为覃信泳办理相关的过户手续，覃信泳逐诉至法院，请求判如所请。一审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷。覃信泳与邓氏房地产公司约定由邓氏房地产公司将xx大厦x号梯x号商品房出售给覃信泳，双方成立商品房买卖合同关系。合同成立后，覃信泳应按合同约定的支付方式支付购房款给邓氏房地产公司，邓氏房地产公司也应按约定将验收合格的商品房交付给覃信泳并在约定期限为覃信泳办理产权过户手续。但鉴于本案的买卖标的物即xx大厦x号梯x号商品房已被抵押给银行，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债权消灭抵押权的除外”之规定，在抵押权未消灭的情况下，覃信泳要求邓氏房地产公司协助将案涉商品房过户到覃信泳名下，属于法律上不能履行。为此一审法院已向覃信泳释明可以变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失，但覃信泳拒绝予以变更。因此一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”之规定，对覃信泳要求邓氏房地产公司履行协助将案涉房屋过户到覃信泳名下的诉讼请求，一审法院不予支持。同时，在案涉合同无法履行的情形下，覃信泳要求邓氏房地产公司赔偿逾期办证的违约金失去了基本的前提即该房明确可办理过户，因此对覃信泳要求邓氏房地产公司从2018年4月1日起以购房款296900元为基数按年利率6%向覃信泳计付逾期办证违约金直至权属证书办理到覃信泳名下之日止的诉讼请求，一审法院不予支持。覃信泳可通过其他法律途径解决邓氏房地产公司的违约责任问题。邓氏房地产公司经一审法院合法传唤，无理由拒不到庭，一审法院依法判决。据此，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回覃信泳的全部诉讼请求。案件受理费50元，由覃信泳负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：被上诉人应否向上诉人支付逾期办证违约金。涉案《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。被上诉人未履行相应的合同义务，上诉人向一审法院请求被上诉人协助办理产权过户手续。根据查明的事实，涉案房屋已抵押给银行，被上诉人协助办理过户的义务事实上不能履行，故涉案《广东省商品房买卖合同》无法继续履行。因一审判决已进行详细论述，本院对此不再赘述。上诉人上诉请求被上诉人支付逾期办证违约金，对此，本院认为，上诉人主张的逾期办证违约金是在本案《广东省商品房买卖合同》继续履行情况下的违约金计算方式。现《广东省商品房买卖合同》存在事实上不能履行的情况，一审法院据此认为上诉人要求被上诉人赔偿逾期办证违约金失去了基本的前提，并驳回上诉人的该项诉讼请求正确，本院予以维持。关于上诉人权利的救济途径，其可主张解除《广东省商品房买卖合同》并要求赔偿损失。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人覃信泳负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年二月十九日法官助理黄洁怡书记员朱健附相关法律法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。