河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0204民初1134号原告：王倩，女，汉族，1985年4月18日出生，住开封市金明区。委托诉讼代理人:马辉,河南道洱律师事务所律师，代理权限系特别授权。被告：河南亿泽置业有限公司。统一社会信用代码：91410212053383631R。住所地：开封市祥符区迎宾大道清水湾1号楼。法定代表人：徐艳荣,董事长。被告：开封市文盛房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91410200729595889G。住所地：开封市鼓楼区大袁坑沿街文盛商业街综合楼营业房318号。法定代表人：杨莺，总经理。委托诉讼代理人：雷新年，河南盛意律师事务所律师，代理权限系特别授权。被告：开封市至道文化传播有限公司。统一社会信用代码：91410202317385383M。住所地：开封市鼓楼区寺后街94号临北楼1-3层。法定代表人：孙萍，总经理。委托诉讼代理人：安东风，北京德恒（郑州）律师事务所律师，代理权限系特别授权。被告：马爱军，男，汉族，1968年1月10日出生，住开封市鼓楼区。原告王倩诉被告河南亿泽置业有限公司（以下简称亿泽公司）、开封市文盛房地产开发有限公司（以下简称文盛公司）、开封市至道文化传播有限公司（以下简称至道公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月23日作出（2017）豫0204民初2224号民事判决书，原告王倩、被告亿泽公司、至道公司均不服上诉至开封市中级人民法院。2018年6月21日，开封市中级人民法院作出（2018）豫02民终1299号民事裁定书，撤销鼓楼区人民法院（2017）豫0204民初2224号民事判决书、发回鼓楼区人民法院重新审理。发回重审后，原告申请追加马爱军为被告参加诉讼。本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王倩及委托诉讼代理人马辉、被告文盛公司委托诉讼代理人雷新年、被告至道公司委托诉讼代理人安东风到庭参加诉讼，被告亿泽公司、被告马爱军经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令四被告连带退还原告购房款980000元及利息（自2017年5月2日至还清购房款之日按年息6%计算）；2.本案诉讼费由四被告承担。事实及理由：2017年1月4日，原告与被告签订了《河南亿泽置业有限公司认购合同》。合同约定，原告购买被告亿泽公司开发建设的名称为“文盛商住楼”2号楼1层053号房产，房价款为人民币980000元整。签约当天，原告将房款一次性支付给被告，被告向原告出具了收据一份。根据合同第四条交付期限约定，被告亿泽公司应当在2017年5月1日前将房产交付原告使用。该“文盛商住楼”实则是被告文盛公司建筑开发，而后委托亿泽公司代为销售。基于上述事实，原告认为，原被告之间签订认购合同系真实意思表示，应属合法有效。然而，经原告的再三催告，被告一直以各种理由推脱不予交房并办理产权登记手续。现原告为维护自身合法权益提起诉讼，请求法院依法公断。另追加马爱军为被告承担责任。被告亿泽公司未到庭参加诉讼视为放弃答辩权利。被告文盛公司辩称，原告对被告的诉求没有事实以及法律依据，请法院驳回其诉求。文盛公司没有和原告签订合同，也没有委托亿泽公司对外签订合同，更没有接受其购房款，且原告与亿泽公司签订的认购合同本身也属于无效合同，原告诉称的购房款应当由实际收款人返还。本案所涉房屋是亿泽公司虚拟的，不在文盛公司委托至道公司销售代理的19套房屋范围内，且至道公司入住文盛商住楼销售中心，是由其自己销售团队负责并装修销售中心的。亿泽公司以自己的名义与原告签订的房屋买卖合同，不构成表见代理。被告至道公司辩称，原告在事实理由中没有提及至道公司，要求其承担连带还款责任没有法律和事实依据。被告至道公司非涉案合同相对人，不是本案被告。被告至道公司与被告亿泽公司不存在委托代理关系，亿泽公司的售房行为与至道公司没有关系。至道公司对原告与亿泽公司的房屋买卖合同没有约定连带担保，也不符合法定连带责任担保的情形。请求驳回原告对至道公司的诉求。被告马爱军未到庭参加诉讼视为放弃答辩权利。经审理查明，2017年1月4日，原告王倩与被告亿泽公司签订《认购合同》一份。合同约定，原告购买被告亿泽公司开发建设、名称为“文盛商住楼”2号楼1层053号房产，建筑面积为38.89平方米。该房产每平方米为25199元，总金额为980000元。同日，原告王倩与被告亿泽公司又签订《委托经营管理合同》一份。合同约定，原告就其拥有的2号楼1层053号房产的全部经营管理权、全部收益权委托给被告亿泽公司。委托期限为3年，自2017年1月4日至2020年1月3日。被告按照约定逐年分别向原告支付实缴购房款8%、9%、10%的委托经营收益金。原告于合同签订当天，向被告亿泽公司交付现金，被告亿泽公司出具980000元收据一张。另查明，2016年6月6日，文盛公司与至道公司签订《文盛商住楼销售代理合同》一份。合同约定：文盛公司委托至道公司作为其独家销售代理商，代理销售开封市解放路文盛商住楼4号地临街19套商铺（商铺位置及面积详见附表），销售底价为每平方米16000元；委托期限自本合同签订之日起至开封市解放路文盛商住楼4号地临街商铺房产证办下之日止；在委托期限内，至道公司保底销售15套商铺。对于委托期限内未能售出的商铺，至道公司承诺在委托期限届满后一个月内按销售底价一次性全部购买；至道公司的服务报酬按套结算，至道公司成功销售（成功销售是指购房者与文盛公司签订了商品房销售合同且交纳了全部房款或贷款全额到账）后开具发票，按照超出销售底价的部分计提55%作为至道公司的服务报酬；截止庭审，被告至道公司尚未销售出一套商铺。2016年11月22日，被告至道公司与被告亿泽公司签订《房产购买协议》。协议约定：亿泽公司购买至道公司代销的文盛4号地商住楼的商铺；至道公司以销售价每平方34800元的七折优惠价格销售给亿泽公司；亿泽公司保证在合同签订之日起5个工作日内，交纳购房订金人民币300万元；亿泽公司保证在合同签订之日起10个工作日内，购买2套商铺（约500㎡）并付清全部购房款；亿泽公司保证在合同签订之日起20个工作日内，再购买10套商铺（约2500㎡）并付清全部购房款；亿泽公司保证在2017年1月27日前，购买完全部商铺并付清全部购房款；如不能按期支付购房订金，即为合同失效；至道公司为亿泽工作购买者保密购房信息，亿泽公司为至道公司保密购房价格。后被告亿泽公司未能在合同签订之日起5个工作日内，交纳购房定金300万元，该房产购买协议并未实际履行。2017年5月17日，原告到文盛公司要求退购房款，原告等人以及文盛公司、至道公司工作人员，一同到开封市公安局相国寺派出所案件侦办大队报警。以上事实由当事人陈述、《商品房买卖合同》、《文盛商住楼销售代理合同》、《房产购买协议》、收款收据、开封市公安局相国寺派出所询问笔录、庭审笔录等证据予以证明。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，被告文盛公司与被告至道公司于2016年6月6日签订《文盛商住楼销售代理合同》、被告至道公司与被告亿泽公司于2016年11月22日签订的《房产购买协议》以及原告王倩与被告亿泽公司于2017年1月4日签订的《河南亿泽置业有限公司认购合同》、均系当事人的真实意思表示，依法成立并生效，对各方当事人均具有约束力，各方均应积极、及时、有效地履行该合同。本案中，亿泽公司虽与至道公司签订《房产买卖协议》，但其既未按照约定支付定金，亦未实际购买房产，该协议并未生效及实际履行。亿泽公司在未实际取得房屋产权的情况下与原告签订房产买卖合同，属无权处分，事后也未得到文盛公司追认，致使原告购买房产的合同目的无法实现。根据合同法的相关规定，亿泽公司应当承担相应的赔偿责任。故对原告要求亿泽公司返还980000元购房款的诉求，本院予以支持。对原告要求按年息6%支付自2017年5月2日至还清购房款之日的利息的诉求，符合法律规定，本院予以支持。经本案查明收款收据均由被告马爱军代亿泽公司开据，但未有证明显示马爱军将该款项交付相关公司，故对原告要求马爱军承担连带责任的请求，符合法律规定，对该诉求本院予以支持。原告要求被告文盛公司承担连带责任，因与原告签订房产买卖协议的合同相对方系亿泽公司，收款人也系亿泽公司马爱军，而亿泽公司销售案涉房产并未取得文盛公司事前授权或事后追认，其效力不能及于文盛公司，故对原告该项诉求本院不予支持。对原告要求至道公司承担连带责任的请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内,被告河南亿泽置业有限公司、被告马爱军返还原告王倩购房款980000元及利息（利息自2017年5月2日起按年息6%计算至还清购房款之日止）；二、驳回原告王倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13600元，由被告河南亿泽置业有限公司及马爱生承担公告费600元由马爱军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，一式七份，缴纳上诉案件受理费，上诉于河南省开封市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉出理。审 判 长  杨中阁审 判 员  方 方代理审判员  张佩华二〇一九年二月二十八日书 记 员  王天佑