山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民终1820号 上诉人（原审被告）：山西君临天下房地产开发有限公司，住所地：临猗县。 法定代表人：王凯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王奇，山西正豪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：闫虎，男，1973年8月5日生，汉族，临猗县人。 委托诉讼代理人:谢为民，运城市经济技术开发区法律服务所法律工作者。 上诉人山西君临天下房地产开发有限公司（以下简称君临天下房产公司）因与被上诉人闫虎房屋买卖合同纠纷一案，不服临猗县人民法院（2019）晋0821民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人君临天下房产公司委托诉讼代理人王奇、被上诉人闫虎及其委托诉讼代理人谢为民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 君临天下房产公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判上诉人归还被上诉人已支付购房款100000元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、被上诉人闫虎仅向上诉人支付了10万元的购房款，一审法院判决上诉人返还被上诉人375040元明显错误。1、本案中，被上诉人闫虎与上诉人签订购房合同后，仅向上诉人支付了10万元的购房款，对于剩余的275040元购房款被上诉人闫虎并未向上诉人支付，而是由案外人张孟刚以出具欠条的形式作为担保，但至今被上诉人闫虎并未将剩余的275040元支付给上诉人，一审法院判决上诉人返还被上诉人375040元明显认定事实错误。2、本案中，被上诉人闫虎提交的证据不足以证明其已经接照约定向上诉人交付375040元的事实。首先，对于购房款的交付情况，被上诉人在一审中陈述的是“10万元转账给张晓龙，8万元转账给孙凯军(该人与上诉人没有任何关系，上诉人根本不认识该人)，还给付了l9万元现金"，根据被上诉人的陈述得出的结论是，其向上诉人支付的款项的数额也仅为37万元，与双方合同约定的375040元购房款的数额不一致，足以说明被上诉人并没有按照合同约定向上诉人交付购房款的事实;其次，被上诉人提交的上诉人为其开具的收据及购房合同不能作为认定被上诉人已经向上诉人交付375040元购房款的依据，被上诉人在一审庭审中已经自认其向上诉人交付的购房款数额仅为37万元，被上诉人这一自认的情形足以说明收据及购房合同上反映的被上诉人己经交付375040元购房款与客观事实是不相符的，对于交付购房款375040元这一事实被上诉人仍然负有举证证明的责任，且上诉人向被上诉人出具的收据上明确载明付款的方式为转账，亦说明双方的交易系采用转账的方式进行的，但本案中，被上诉人并没有提供其通过银行转账的方式向上诉人交付375040元的证据;再次，被上诉人在一审庭审中陈述，对于375040元购房款中的19万元系以现金的形式交付给上诉人的，但其并没有提供该现金的来源来印证该事实，同时被上诉人在一审庭审中陈述，付款当天，被上诉人先带着19万元现金来到上诉人售楼部，后又带着19万元现金到银行转完账后，再带着19万元现金回到售楼部后将现金交付给上诉人的，被上诉人对19万元现金的交付过程的陈述明显不符合常理和双方的交易习惯，既然当天被上诉人已经到银行向上诉人转账，那么其完全可以在转账的同时，将19万元存在上诉人账户中，而不是在根本不考虑安全的情况下，带着19万元现金在多个地点来回跑动，这不符合常理。并且通过上诉人所出具的收据上载明的付款方式为转账亦可以说明，对于被上诉人交付的购房款上诉人是要求其以转账的方式来交付的，不存在上诉人接收其现金的情形。以上足以说明，被上诉人根本就没有向上诉人交付375040元购房款的事实，被上诉人所交付的购房款仅仅只有10万元。二、上诉人不应承担违约金。按照购房合同约定，被上诉人应先付清房款，被上诉人仅支付10万元的购房款，其余尾款并未实际交付，不存在上诉人违约情形。综上所述，为维护上诉人的合法权益，望二审法院支持上诉人的上述请求。 闫虎辩称，被上诉人与上诉人签订的购房合同中约定购房是一次性付款375040元，而不是分期付款。被上诉人按照上诉人售楼部有关人员指定的账户，在卡上现有资金范围内，分两笔向两个账户打款18万。另付了19万元的现金，购房款交清后，上诉人出具了375040元的收款收据。上诉人说被上诉人仅支付了10万元购房款，没有事实依据。案外人张孟刚给上诉人出具的欠条，与被上诉人无关，更不是为上诉人担保。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。 闫虎向一审法院起诉请求：1、依法确认闫虎与君临天下房地产公司签订的商品房买卖合同无效；2、君临天下房地产公司退还闫虎购房款375040元；3、君临天下房地产公司偿付闫虎违约金，就已交房款按2分/月从2016年1月1日起计算至付清之日；4、君临天下房地产公司承担案件受理费。 一审法院认定事实：2015年4月1日闫虎与君临天下房地产公司在该公司售楼部签订商品房屋买卖合同，君临天下房地产公司将自己开发的位于临猗双塔北路以东双塔小区6幢B单元1703室预售商品房出售给闫虎，约定：“……出卖人：山西君临天下房地产开发有限公司……买受人：闫虎……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为[预售商品房]……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条推定的项目中的：第6幢B单元1703号房……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3200元，总金额（人民币）叁拾柒万伍千零百肆拾零元整……第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款2015年4月1日已付清房款375040（叁拾柒万伍仟零肆拾元整）……第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第九条出卖人逾期交房的违约责任……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金……”。当日闫虎交付相应款项后君临天下房地产公司给闫虎出具了一份收据，内容为：“收据NO.5326669入账日期：2015年4月1日交款单位闫虎收款方式转账人民币（大写）叁拾柒万伍仟零肆拾元正￥375040收款事由房号6＃B1703山西君临天下房地产开发有限公司财务专用章审核倩”。君临天下房地产公司主张闫虎仅给自己公司支付了10万元购房款，余款并未支付，自己公司不存在违约，不承担违约责任，而闫虎主张自己已将全部购房款交付完毕。审理过程中君临天下房地产公司一直未提供商品房预售许可证等相应手续。后君临天下房地产公司未按期交房，闫虎于2019年1月24日诉至本院，要求依法判令自己与君临天下房地产公司所签的商品房买卖合同无效，由君临天下房地产公司退还自己购房款375040元，并赔付违约金，按已交房款每月2分计算至付清之日，同时承担本案诉讼费用。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案君临天下房地产开发公司审理过程中一直未提供商品房预售许可证等相应手续，应推定其并未取得商品房预售许可证，根据前述法律规定，闫虎与君临天下签订的商品房买卖合同应认定为无效合同；《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案君临天下房地产公司与闫虎签订合同时并未取得商品房预售许可证，其对合同无效存在过错，理应返还相应的购房款并赔偿对方的损失；关于退还的购房款数额，君临天下房地产公司主张闫虎仅支付了10万元购房款，余款并未支付，但根据闫虎提供的君临天下给闫虎出具的加盖该公司财务专用章的收据及双方所签定的商品房买卖合同明确载明的内容，能够证实闫虎已于2015年4月1日将购房款375040元付清，故君临天下房地产应退还闫虎全部购房款375040元；关于损失，双方在合同中就违约责任进行了明确约定，该约定不违反法律规定，本院予以支持，闫虎要求按已付购房款每月2分计算违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、闫虎与山西君临天下房地产开发有限公司2015年4月1日签订的GF-2000-0171商品房买卖合同无效；二、山西君临天下房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还闫虎购房款375040元，并按已付购房款375040元的0.2%赔付闫虎损失；三、驳回闫虎其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3462元，由山西君临天下房地产开发有限公司承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方的诉讼请求所依据的事实应当提供证据证明，君临天下房产公司给闫虎出具的收款收据，可证明其收到闫虎的购房款375040元的事实。君临天下房产公司上诉主张闫虎仅向其支付10万元的购房款，现有证据不足以证明其事实主张，要求改判其返还被上诉人购房款10万元的请求，本院不予支持。 综上，君临天下房产公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人山西君临天下房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  卫文学 审判员  赵武平 审判员  李俊骥 二〇一九年十一月二十日 书记员  卫骁戈