湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鄂01执异1003号 案外人：李东阳，女，1989年4月15日出生，汉族。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司，营业场所：湖北省武汉市武昌区体育街特1号。 负责人：龙志林，该公司总经理。 被执行人：鄂州市龙起矿业有限责任公司，住所地：湖北省鄂州市泽林镇土地所**。 法定代表人：方亮，该公司总经理。 被执行人：湖北中潜房地产开发有限公司，住所地：湖北省鄂州市江碧路泽林段**由南向北第五间。 法定代表人：万小军，该公司执行董事。 被执行人：方亮，男，1980年9月18日出生，汉族。 被执行人：程丹丹，女，1982年2月19日出生，汉族。 被执行人：方威，男，1986年11月28日出生，汉族。 被执行人：武汉钢铁集团开圣科技有限责任公司，住所地：湖北省武汉市东湖新技术开发区光谷大道特**国际企业中心********。 法定代表人：詹展平，该公司董事长。 被执行人：武汉力合力拓环保新材料有限公司，，住所地：湖北省武汉市洪山区徐东路**凯旋门广场A-20-G 法定代表人：方义英，该公司总经理。 第三人：武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司，，住所地：湖北省武汉市洪山区和平乡和平村林家棚 法定代表人：许记坤，该公司董事长。 本院在执行（2018）鄂01执311号中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称华融湖北公司）与鄂州市龙起矿业有限责任公司（以下简称龙起公司）、湖北中潜房地产开发有限公司（以下简称中潜公司）、方亮、程丹丹、方威、武汉钢铁集团开圣科技有限责任公司（以下简称开圣公司）、武汉力合力拓环保新材料有限公司（以下简称力合力拓公司）金融借款合同纠纷一案过程中，案外人李东阳对本院拟评估、拍卖中潜公司名下位于潜江市横堤路13号的“中珠·家春秋”某房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。 案外人李东阳称，本院（2018）鄂01执311号公告，将对案外人从中潜公司处购买的案涉房屋进行评估后拍卖。案外人对此提出异议，具体理由如下：案外人于2016年11月18日与中潜公司签订商品房买卖合同，购买中潜公司的案涉房屋，并于2016年11月用抵扣工程款全额支付合同约定总价款286000元。案涉房屋系案外人在潜江市用于居住的唯一住房。案外人于2017年3月开始对案涉房屋进行装修，并于2017年5月入住至今。案外人对本院（2019）鄂01执1006号、1007号、（2018）鄂01执311号执行裁定书关于中潜公司的抵押行为一概不知。据此，案外人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，请求撤销本院（2018）鄂01执311号公告，停止执行案涉房屋。案外人向本院提交《中珠·家春秋签约单）》、《收据》等证据。 本院查明，申请人广发银行股份有限公司武汉分行（以下简称广发行武汉分行）因与被申请人龙起公司、中潜公司、方亮、程丹丹、方威、开圣公司、力合力拓公司借款合同纠纷，于2017年3月13日向本院提出申请，要求对被申请人采取诉前保全措施。本院经审查，于2017年3月21日作出（2017）鄂01财保35号民事裁定书，裁定查封被申请人中潜公司名下位于湖北省潜江市横堤路13号的“中珠·家春秋”房地产在建工程项目（在建工程抵押登记编号：潜江市房建园林字第20141349号，权证编号：00000396）（以下简称案涉在建工程）。同年4月1日，本院向潜江市住房保障和房产管理局作出（2017）鄂01执保99号协助执行通知书，查封案涉在建工程，查封期限三年（自2017年4月1日至2020年3月31日）。其中包括案涉房屋。 原告广发行武汉分行诉被告龙起公司、中潜公司、方亮、程丹丹、方威、开圣公司、力合力拓公司、第三人武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司、珠海中珠集团股份有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月9日作出（2017）鄂01民初2288号民事判决，判决：一、龙起公司于判决生效之日起十日内向广发行武汉分行支付截止2017年4月6日的借款本金166882977.26元、利息230572.22元、罚息291286.96元、复利378.62元（从2017年4月7日至本案借款还清之日止的罚息、复利以同期银行贷款利率上浮80%计算）。二、广发行武汉分行对方亮、程丹丹、方威、开圣公司、力合力拓公司提供质押的龙起公司的股权的拍卖、变价款在最高额1.8亿元范围内享有优受偿权。三、保证人方亮、程丹丹应依约对判决所确定款项在最高额1.8亿元保证范围内承担连带保证责任。四、驳回广发行武汉分行的其他诉讼请求。广发行武汉分行不服，向湖北省高级人民法院提起上诉。该院于2018年3月28日作出（2018）鄂民终9号民事判决，判决主要内容如下：一、维持本院（2017）鄂01民初2288号民事判决第一、二、三项。二、撤销本院（2017）鄂01民初2288号民事判决第四项。三、广发行武汉分行对中潜公司提供抵押的位于潜江市横堤路13号“中珠•家春秋”房地产在建工程项目拍卖、变卖后的价款在1.8亿元范围内享有优先受偿权。四、驳回广发行武汉分行的其他诉讼请求。法律文书生效后，权利人广发行武汉分行向本院申请执行，本院于2018年5月2日以（2018）鄂01执311号立案执行。 原告武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司与被告武汉瑞华昆仑能源发展有限公司、万小军、中潜公司、潜江中珠实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后于2019年3月8日作出（2016）鄂01民初1197号民事判决书，判决主要内容如下：一、被告武汉瑞华昆仑能源发展有限公司、万小军在本判决生效后十日内向原告武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司偿还借款本金2000万元整，并支付利息；二、被告武汉瑞华昆仑能源发展有限公司、万小军在本判决生效后十日内向原告武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司赔偿财产保全担保费87500元；三、中潜公司对本判决前述第一、二项义务承担连带清偿责任；被告中潜公司对被告武汉瑞华昆仑能源发展有限公司的本案债务清偿后，可以依法向债务人追偿；四、原告武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司对被告中潜公司的土地使用权【土地证编号:潜国用（2014）第0210032号；他项权证编号:潜他项（2014）第139号】在拍卖变卖后合同约定的最高额6000万元范围内享有优先受偿权；五、驳回原告武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。法律文书生效后，权利人武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司向本院申请执行，本院于2019年5月14日以（2019）鄂01执1006号立案执行。 原告武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司与被告武汉兴汉通能源发展有限公司、万小军、中潜公司、珠海中珠集团股份有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后于2019年3月8日作出（2016）鄂01民初1198号民事判决书，判决主要内容如下：一、被告武汉兴汉通能源发展有限公司、万小军在本判决生效后十日内向原告武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司偿还借款本金2100万元整，并支付利息；二、被告武汉兴汉通能源发展有限公司、万小军在本判决生效后十日内向原告武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司赔偿律师费10万元、财产保全担保费87500元；三、被告中潜公司对本判决前述第一、二项义务承担连带清偿责任；被告中潜公司对被告武汉兴汉通能源发展有限公司的本案债务清偿后，可以依法向债务人追偿；四、原告武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司对被告中潜公司的土地使用权【土地证编号:潜国用（2014）第0210032号；他项权证编号:潜他项（2014）第139号】在拍卖变卖后合同约定的最高额6000万元范围内享有优先受偿权；五、驳回原告武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。法律文书生效后，权利人武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司向本院申请执行，本院于2019年5月14日以（2019）鄂01执1007号立案执行。 （2018）鄂01执311号一案执行过程中，本院于2018年12月21日，以（2018）鄂01执异1591号执行裁定书，裁定将（2018）鄂01执311号执行一案的申请执行人由广发行武汉分行变更为华融湖北公司。 2019年8月14日，本院作出（2019）鄂01执1006号、1007号、（2018）鄂01执311号公告，公告载明：本院将对以下房地产进行评估，评估后将进行拍卖：1、被执行人中潜公司提供抵押的位于潜江市横堤路13号家春秋项目1号楼18套商业用房、2号楼9套商业用房、3号楼1层和2层全部商业用房、3号楼3层和4层全部商业用房（限3500万元内）；2、横堤路13号的土地使用权【证号为潜国用（2014）第0210032号、面积为26607.99平方米】；3、横堤路13号案涉在建工程。依照相关法律规定，通知上述房屋合法的承租人、使用人于规定期间内向本院提交材料、主张权利，以及无合法依据的占有人、使用人于规定期间内自行腾退等。 上述公告中拟评估、拍卖的第1项商业用房和第2项横堤路13号土地使用权为本院（2019）鄂01执1006号、1007号执行所涉案件于诉前保全阶段以（2016）鄂01财保158、159号民事裁定书及（2016）鄂01执保207、208号协助执行通知书进行查封，查封期限三年（自2016年8月17日至2019年8月16日）。诉讼过程中，根据武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司申请，本院于2016年10月作出（2016）鄂01民初1197-1、1198-1号民事裁定书及协助执行通知书，裁定解除上述公告第2项土地使用权的查封，并于同年10月27日向潜江市不动产登记中心进行了送达。执行过程中，本院于2019年8月12日作出（2019）鄂01执1006号、1007号执行裁定书及协助执行通知书，裁定对上述公告的第1项商业用房和第2项横堤路13号土地使用权进行查封，查封期限三年（自2019年8月17日起至2022年8月16日止）。同年8月15日，本院向潜江市不动产登记中心进行送达。 另查明，2016年6月20日，李东阳与中潜公司签订的《中珠·家春秋商品房认购书》载明，双方协议：1、李东阳购买，建筑面积86平方米，按建筑面积计算的单价为每平方米3500元，总金额为301000元；李东阳在签订本认购书时，支付2万元人民币给中潜公司，作为认购该商品房的定金。案外人提交的《中珠·家春秋签约预约单》载明，合同姓名：李东阳，认购日期：2016年8月24日，合同面积：86平方米，认购总价：296000，认购单价：每平方米3441.86元，付款方式：2016年8月24日前一次性交尾款276000元，客户确认：李东阳，销售确认：杨艳，签约日期：2016年8月24日。2016年11月18日，中潜公司开具的《湖北增值税普通发票》载明，案外人李东阳支付5-2202房款286000元。李东阳提交了2016年11月14日的电费发票以及潜江市嘉友物业管理服务有限公司向其开具的案涉房屋的物业费收据等证明其在查封前已占有使用案涉房屋。 本院认为，本案的焦点问题是案外人对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行。 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其对房屋享有的权利优于抵押权。本案中，案涉房屋用途为住宅，案外人属于上述规定中的“消费者”，且已支付大部分购房款，故其享有的权利可以对抗本案在建工程的抵押权人。 其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，案外人签订的《中珠·家春秋签约预约单》明确了当事人名称、案涉房屋、房屋面积、房价及支付方式，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人中潜公司已收受购房款，该预约单可以认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人在法院查封之前已签订商品房买卖合同，在法院查封之前已合法占有案涉房屋，并已支付案涉房屋全部价款，其未办理过户登记非因买受人自身原因。故，案外人对案涉房屋享有的权利能够排除执行。 最后，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，案外人基于案涉房屋享有的权利及于该房屋项下占用的土地使用权。故，案外人对案涉房屋项下占用的土地享有的权利能够排除执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对湖北省潜江市横堤路13号中珠·家春秋某号房屋及项下土地使用权的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  姚红 审判员  谌玲 审判员  周浩 二〇一九年十一月六日 法官助理刘万花 书记员文曼