广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民初41号原告（执行案外人）：江门市电力工程安装公司。住所地：广东省江门市蓬江区胜利新村**。法定代表人：关永雄，该公司经理。委托诉讼代理人：刘棉春，广东巨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗寒光，广东巨信律师事务所律师。被告（申请执行人）：江门市江建建筑有限公司。。住所地：广东省江门市蓬江区龙福路****之三法定代表人：张植忠。委托诉讼代理人：黄荣天，广东天高律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秀雁，广东天高律师事务所律师。第三人（被执行人）：江门市金华投资有限公司。住所地。住所地：广东省江门市蓬江区东华一路****iv>法定代表人：林金培。委托诉讼代理人：何秀兰，女，该公司员工。原告江门市电力工程安装公司（以下简称电力公司）诉被告江门市江建建筑有限公司（以下简称江建公司）、第三人江门市金华投资有限公司（以下简称金华投资公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告电力公司的委托诉讼代理人刘棉春、罗寒光，江建公司的委托诉讼代理人陈秀雁、金华投资公司委托诉讼代理人何秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。电力公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认电力公司已经取得江门市东华一路61号723室（以下简称723室）和东华一路65号724室（以下简称724室）的所有权；2.请求停止对723室和724室的强制执行，并解除对这两处房屋的查封；3.请求判决金华投资公司立即协助和配合电力公司办理723室和724室的产权过户登记手续。后电力公司撤回第三项诉讼请求，并请求判处本案诉讼费用由江建公司负担。事实和理由：一、723室和724室所有权属于电力公司，该房已经不属于金华投资公司的财产，不应当作为金华投资公司的财产被查封及执行。2003年7月30日电力公司与金华投资公司签订的《以楼抵工程款协议书》已经充分证明电力公司已取得723室和724室的所有权。该协议书对电力公司与金华投资公司之间的债权债务的来源、金额及偿还进行了明确的陈述，金华投资公司将涉案房屋作价抵其拖欠电力公司的工程款合法、有效。江门市中级人民法院（2005）江中法民一初字第41号民事判决和广东省高级人民法院（2006）粤高法民一终字第375号民事判决对《以楼抵工程款协议书》的合法性和真实性也予以确认，并明确判决江门市蓬江区城市建设综合开发有限公司（以下简称蓬江城建公司）应于上述判决发生法律效力30日内将包括涉案房屋在内的部分物业过户给金华投资公司或其指定的客户名下，而电力公司即在金华投资公司指定办理过户手续的客户名单中。金华投资公司也一再确认涉案房屋已由电力公司取得所有权，因此涉案房屋属于电力公司。二、电力公司作为723室和724室的实际所有人和控制人，有足够的权利排除该房屋被查封及被执行。电力公司与金华投资公司签订《以楼抵工程款协议书》后，金华投资公司便将涉案房屋交付给电力公司，涉案房屋已经处于电力公司的控制支配之下。法院2005年才查封涉案房屋，即涉案房屋在被查封之前实际上已经是电力公司的财产了。金华投资公司在给蓬江城建公司的过户名单中涉案房屋登记的业主为电力公司，电力公司拥有涉案房屋的所有权，涉案房屋至今未办理过户登记的原因并非电力公司，而是因为金华投资公司牵涉到其他案件，电力公司也不存在需要另行支付房款的问题。因此电力公司有足够的权利排除涉案房屋的被查封及执行。电力公司补充事实和理由如下：三、电力公司早在2004年4月即委托江门市金华商业中心物业管理公司（以下简称金华物业公司）代为出租涉案房屋并代收租金，金华物业公司代收租金后在扣除相应的费用后，将租金退到电力公司指定的账户。电力公司提供了委托书、租赁合同、银行凭证、金华物业公司的说明等证据，能形成证明电力公司实际控制和占有涉案房屋的证据链。电力公司接收房屋后，温东升、李俊豪有意从电力公司购买涉案房屋，而电力公司也需要将房屋变现，故电力公司曾委托金华投资公司将涉案房屋过户到两人名下，但两人未向电力公司支付购房款，所以两人就涉案房屋被查封提出执行异议未能得到法院的支持。电力公司将涉案房屋转让给温东升、李俊豪也恰恰证明电力公司是涉案房屋的实际权属人，这是电力公司以实际权属人的身份对涉案房屋进行的处分。江建公司辩称，一、电力公司提供《以楼抵工程款协议书》证明其享有涉案房屋的所有权证据不足，电力公司没有提供工程合同、工程进度资料、工程结算书、付款凭证等证明实际施工的工程量以及工程价款，不能证明电力公司和金华投资公司之间存在真实的交易或交易的真实情况，江门市中级人民法院（2005）江中法民一初字第41号民事判决和广东省高级人民法院（2006）粤高法民一终字第375号民事判决没有任何“法院查明”或“本院认为”认定该交易是真实存在以及具体拖欠的工程款数额。二、电力公司没有证据证明其已经实际占有涉案房产并享有涉案房产的收益，因此电力公司不能提供证据证明其已经满足法定能够排除执行的四种情形。综上，请求法院驳回电力公司的诉讼请求。金华投资公司述称，电力公司的诉讼请求是真实的，金华投资公司同意电力公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的质证及合议庭的认证，本院查明：2005年1月27日，本院立案受理江建公司诉金华投资公司拖欠建设工程款纠纷一案。同年1月31日，本院诉讼保全查封了位于江门市东华一路61号723室和东华一路65号724室。2006年4月12日、2007年2月13日，本院、广东省高级人民法院先后作出（2005）江中法民一初字第7号民事判决、（2006）粤高法民一终字第343号民事判决，判决金华投资公司应向江建公司支付欠款7271758.96元及相应利息。因金华投资公司未在期限内履行义务，根据江建公司的申请，本院于2007年5月18日对该案立案执行。执行中，案外人温东升、李俊豪分别对723室、724室提出执行异议。经审查，本院于2009年10月13日作出（2009）江中法执外异字第110、112号执行裁定，裁定中止对723室、724室的查封。江建公司不服上述裁定，向本院提起诉讼。2012年12月20日，本院作出（2009）江中法民一初字第78号民事判决、（2009）江中法民一初字第79号民事判决。江建公司不服提起上诉。广东省高级人民法院于2014年6月20日以（2013）粤高法民终字第29、34号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。2015年12月4日、12月31日，本院分别作出（2014）江中法民一重字第6号民事判决、（2014）江中法民一重字第8号民事判决，准许执行723室、724室。李俊豪、金华投资公司以及作为第三人参加诉讼的电力公司不服提起上诉。2016年12月29日、2017年4月21日，广东省高级人民法院先后作出（2016）粤民终950号、（2016）粤民终292号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。其后，电力公司以案外人的身份提出执行异议，本院于2018年7月27日作出（2018）粤07执异26号执行裁定，裁定驳回电力公司的异议请求，电力公司因不服该裁定依法提出本案诉讼。2018年2月11日，本院继续查封了723室、724室及其他诉讼保全查封的财产。另查明，广东省高级人民法院（2016）粤民终950号、（2016）粤民终292号民事判决确认如下事实：2003年7月30日，金华投资公司与电力公司签订《以楼抵工程款协议书》，约定由金华投资公司以金华商业中心七层之723、724、742单元抵顶拖欠电力公司低压电器、线路安装工程款1025780元。2003年12月22日，金华投资公司以挂号信的方式向蓬江城建公司送交了一份《关于物业过户的通知》，该函件中明确要求将金华商业中心七层之723、724、742单元过户给电力公司。其后，电力公司又将723单元转让给温东升、将724、742单元转让给了李俊豪并于2005年9月28日分别出具《委托书》给金华投资公司要求将723单元过户至温东升名下、将724、742单元过户至李俊豪名下，今后由该单元而产生的收益与费用（包括买方税费）由温东升、李俊豪负责。又查明，金华投资公司与蓬江城建公司因土地使用权转让及物业过户等问题发生纠纷并于2005年10月31日产生诉讼。该案经广东省高级人民法院2008年3月31日作出（2006）粤高法民一终字第375号终审民事判决，确认金华商业大厦是金华投资公司挂靠蓬江城建公司开发建设的，虽在蓬江城建公司名下，但实际是金华投资公司的物业，蓬江城建公司应当将属于金华投资公司的金华大厦物业过户给金华投资公司等事实，并判决在影响办理过户手续的原因消除后，蓬江城建公司应将金华商业中心部分物业过户给金华投资公司或者金华投资公司指定的客户名下。再查明，2019年1月15日，本院到金华物业公司调查723室和724室的出租情况。金华物业公司董事、副总经理吴某鸿称，该公司于2004年4月29日接受电力公司的委托代为出租723室、724室并收取租金，但由于接受委托后未能成功出租，金华物业公司实际自2007年5月18日起代为签订723室租赁合同并收取租金、2005年7月28日起代为签订724室的租赁合同并收取租金，并且根据电力公司的指示将租金转给温东升、李俊豪。电力公司于2004年4月29日向金华物业公司出具的《委托书》因时间较长，金华物业公司在档案中未能找到原件，但确认该《委托书》的真实性和出具的时间。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，案外人提出的执行异议之诉案件解决的事项是案外人对涉案可执行财产是否享有足以阻却强制执行的实体权利或权益。因此，根据电力公司、江建公司和金华投资公司争议的法律关系及各自的诉辩意见，本案的审理范围和争议焦点是：一、电力公司对涉案房屋是否享有所有权；二、电力公司对涉案房屋是否享有足以排除执行的实体权利。关于电力公司对涉案房屋是否享有所有权的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”的规定，除非当事人有相反证据足以反驳的除外，对于已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。原由金华投资公司作为原告诉蓬江建设公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，金华投资公司诉请蓬江城建公司将包括涉案房屋在内的物业过户给金华投资公司或金华投资公司指定的客户名下。后经广东省高级人民法院作出生效的（2006）粤高法民一终字第375号民事判决，判决蓬江城建公司应于判决发生法律效力后30日内将金华投资公司所有的金华商业中心部分物业过户给金华投资公司或金华投资公司指定的客户名下。由此可见，该生效判决确认723室和724室的权属人为金华投资公司，虽然金华投资公司要求蓬江城建公司将723室和724室过户给电力公司，但该生效判决并未直接认定电力公司享有涉案房屋的所有权。另根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”的规定，除了法律另有规定外，不动产物权的取得自不动产登记簿上记载时开始实现。由于涉案房屋723室和724室至今仍登记于蓬江城建公司名下，实际权属人为金华投资公司，虽然金华投资公司指定将723室和724室过户给电力公司，但是没有办理过户登记手续，因此，在723室和724室产权登记转移之前，电力公司对涉案房产不享有所有权。关于电力公司对涉案房屋是否享有足以排除执行的实体权利的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……”的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。电力公司在本案中主张其对江建公司与金华投资公司之间形成的金钱债务所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，人民法院应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，根据电力公司在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与金华投资公司签订了合法的以变动执行标的物所有权为目的的合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因其自身原因未办理过户登记等予以认定。首先，根据广东省高级人民法院已经发生法律效力的（2016）粤民终950号、272号民事判决所认定的事实，涉案房屋723室和724室虽然登记在蓬江城建公司名下，但实际上是金华投资公司的物业。涉案房产首次查封时间为2005年1月31日，但金华投资公司于2003年7月30日与电力公司签订《以楼抵工程款协议书》，约定将723室和724室抵顶部分工程欠款，该协议系双方当事人真实意思表示且内容没有违反法律法规禁止性规定，应认定为合法有效。其次，该协议的性质为以物抵债，根据协议书的内容可以认定电力公司已经向金华投资公司支付了全部购房款。再次，根据本院查明的事实，《以楼抵工程款协议书》签订后，金华投资公司已经向电力公司交付了涉案房产，电力公司于2004年4月29日委托金华物业公司代为出租并收取收益，即电力公司实际上已实现了对上述房屋的控制和支配。而实际收取租金的时间并不影响本院对电力公司实际控制和占有涉案房屋的判断。最后，对于涉案房屋未办理过户手续至电力公司名下，根据生效的（2006）粤高法民一终字第375号民事判决的判决内容，涉案房屋办理过户手续的问题，取决于蓬江城建公司与金华投资公司之间的纠纷解决，事实上金华投资公司已于2003年12月22日向蓬江城建公司出具了《关于物业过户的通知》，要求将涉案房屋过户至电力公司名下，故电力公司对诉争房屋在被查封前没有办理过户手续没有过错。综上，本案电力公司的情况满足了上述法律条款规定的四个要件，因此电力公司可以对抗申请执行人江建公司提出的执行申请。电力公司主张停止对涉案房屋的执行并予解除查封，理据充分，本院予以支持。综上所述，电力公司起诉要求确认其对涉案房屋享有所有权，在涉案的房屋没有办理过户登记之前，该请求不成立，本院不予支持。由于电力公司对涉案标的享有足以阻却执行标的转让、交付的实体权利，电力公司起诉要求中止对涉案房屋的执行，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行位于广东省江门市东华一路61号723室房屋和位于广东省江门市东华一路65号724室房屋；二、驳回江门市电力工程安装公司的其他诉讼请求。案件受理费10408.16元，由江门市电力工程安装公司负担5204.08元，由江门市江建建筑有限公司负担5204.08元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。本院（2018）粤07执异26号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  刘振宇审判员  李雁羽审判员  李 翔二〇一九年二月十九日法官助理玄月玲书记员梁闪云