吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初5397号 原告：延边东珠物业管理有限公司，住所吉林省延吉市。 法定代表人：徐亚东，总经理。 委托诉讼代理人：柴翔霞，吉林敖联律师事务所律师。 被告：张洪玮，男，1973年x月x日生，汉族，住所吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：许锋，吉林由正律师事务所律师。 原告延边东珠物业管理有限公司与被告张洪玮之间物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日受理，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告延边东珠物业管理有限公司的委托诉讼代理人柴翔霞，被告张洪玮的委托诉讼代理人许锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 延边东珠物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：张洪玮立即支付2015年1月1日至2018年12月30日期间的物业费3,340元及利息损失（自起诉之日至实际给付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）、垃圾有偿服务费288元、卫生费38元。事实与理由：张洪玮系延吉市东珠家园小区业主，2013年8月20日，延边东珠物业管理有限公司与案外人延边东珠房地产开发有限公司签订前期物业服务委托合同，约定延边东珠物业管理有限公司为该延吉市东珠家园小区提供物业服务，按建筑面积每月每平方米0.7元收取物业费。张洪玮居住的房屋为延吉市东珠家园小区x号楼x单元x，建筑面积为99.37平方米，每年应交物业费为834.71元（建筑面积99.37平方米×每月每平方米0.7元×12个月），但张洪玮拖欠自2015年1月1日至2018年12月30日期间的物业费3,340元（建筑面积99.37平方米×每月每平方米0.7元×12个月×4年）、垃圾有偿服务费288元（2015年-2016年度垃圾有偿服务费为60元，2017年-2018年度垃圾有偿服务费为84元）、卫生费38元（2015-2016年度卫生费为每年每人9.6元×2人×2年）。经多次催要未果，故诉至法院。 张洪玮辩称：东珠家园小区物业服务常年未达标，物业公司不作为、不服务、乱收费、重复收取卫生费，自行拟定物业费价格，合同中约定三级物业，收费每平方米0.5元，未经过业主同意调到每平方米0.7元；小区未封闭式，西门自由出入，绿化率未达到30%，没有喷池水面、楼宇对讲系统、电子巡更系统、安全防范设施、体育活动场地、单元门门铃、消防器材、消防通道，只有一个狭小的健身器材，设施不齐全；保安经常不在岗执勤，公共财产没有看管好，公共走廊的窗户很脏，小区的地表井盖开裂破损；小区内道路全部破损，地砖存在不同程序的损坏，花、草、树木不达标；楼栋内地沟下排污管道质量有问题，始终存在恶臭难闻气味儿，至今物业没有整改修缮治理。业主停车经常被刮，车辆随便进入小区，却无人管理，监控系统开通虚设，无法调出实时监控影像资料；小区夜间路灯不亮，行走困难，尤其是夜间存在安全隐患。小区内设立幼儿园，小区经常交通堵塞。公共区域卫生脏乱特别差；冬季时不清雪，小区内主路、干路积雪成山，业主们出入不方便，容易摔倒；物业公司没有进行保洁巡查，楼道内蜘蛛网、灰尘、乱堆放等现象始终存在，物业人员视而不见；没有根据实际情况开展消杀工作，放置毒耳盒设置不规范、布局不合理，投放鼠药不科学；物业公司擅自在小区门口上设置LED屏幕经营广告，实为侵占业主财产收入。张洪玮认为，其与延边东珠物业管理有限公司之间未签订物业服务合同，不存在服务与被服务关系，物业公司曾经以办理房照为名要挟缴纳不合理的物业费，在双方未签订物业服务合同服务情况下，应该退还收取的物业费及卫生费等重复收取的不合理的费用。物业公司没有经过有关部门批准自行拟定超高金额物业费，既不合理更不合法。前期物业是在没有成立业主委员会前提下由开发商聘用，但未经过全体业主50%同意是违规行为。物业公司成立之后没有公告公示，包括企业资质、负责人、收费标准、服务内容、监督管理等，不合乎程序。物业公司属于经营企业应向国家缴税，多年来业主们缴纳的物业费都是开白条，没有给开过任何正规发票，物业公司偷税漏税不法行为暴露出利欲熏心的行为。2017年1月12日《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》文件确定物业资质审批于该文件发布之日起取消，物业公司在2016年4月12日物业资质已经到期，没有权利从事物业服务业务。物业公司收取0.7元不符合国家任何标准，包括延吉市政府物价部门的规定，国家规定三级资质为每平方米0.5元，物业公司曾经按照在房产部门批准的三级资质0.5元标准收取物业费，之后自行上调0.7元。前期物业合同是没有征求业主意见，物业公司单独起草签订，存在不合理霸王条款，业主可以拒交物业费。业主们缴纳物业费后，通过各种途径反映问题之后承诺会改进，但得到的回报是服务越来越差，物业公司存在欺骗业主行为。物业公司不履行物业服务合同中约定的义务，如门铃损坏、地沟盖损坏无人修理、保洁没有清扫彻底、小区丢东西、治安秩序混乱、楼道堆满杂物、杂草多、交通堵塞、室内墙体脱落等均没有加强管理、维护、维修、养护，物业公司违约在先，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。物业公司应解决自身存在的诸多问题，业主再缴纳相应的物业费才是合理的。综上，驳回延边东珠物业管理有限公司的诉讼请求，并退还不合理的费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 延边东珠物业管理有限公司于2011年8月17日依法成立，公司经营范围系物业管理及服务。2013年8月20日，延边东珠物业管理有限公司与案外人延边东珠房地产开发有限公司之间签订前期物业服务委托合同，约定延边东珠物业管理有限公司为延吉市东珠家园小区提供物业服务，小区内栋数为x栋，延边东珠物业管理有限公司提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.7元向业主或物业使用人收取物业费，房屋的共用部位、共用设施设备在保修期满后的大修、更新、改造费用，依据相关法律、法规，从业主在购房时按规定标准交纳的维修基金费用中支出。服务内容及标准：1.房屋外观是良好、整洁；2.设备运行是正常；3.房屋及设施设备的维修养护时遵守操作规程、保养规范、无事故隐患；4.急修时一小时内到达现场；5.小修时发现问题及时处理；6.公共区域保洁是定期清洗、保持整洁；7.公共秩序维护是24小时值班巡查；8.电梯运行维护是定期检修、维护；9.装饰装修管理是装修符合规定、不得擅自改变结构；10.物业档案资料管理是建立物业验收档案、设备管理档案；11.其他。延边东珠物业管理有限公司违反合同，擅自提高收费标准时，延边东珠房地产开发有限公司有权要求延边东珠物业管理有限公司说明情况，小区内60%以上的业主不同意时，延边东珠物业管理有限公司要将多收的部分予以清退，情节严重的还要承担赔偿责任，物业服务费按月交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按总额的1‰缴纳违约金，业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位在保修过后的维修、养护及其它特约服务，物业实行有偿服务，费用应当由当事人按实际发生费用结算，水暖管道属专属管路，维修水暖自用部位时，由业主与物业公司双方协商维修价格结算，物业服务期限自2013年8月20日起，但在本合同期限内，业主委员会依法成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。延边东珠物业管理有限公司在延吉市物业管理办公室进行物业服务合同备案，内容为：物业名称为延边东珠物业管理有限公司；层数情况为x层x栋，x层x栋；开发单位为延边东珠房地产开发有限公司；竣工年份为2013年，总栋数为x，其中住宅栋数为x；合同期限从2013年10月1日至2023年9月30日；物业服务费用为每平方米0.7元。2016年9月5日，延吉市房产局向延边东珠物业管理有限公司发放资质证书，该证书中显示延边东珠物业管理有限公司的资质登记为三级，有效期2年。2017年2月16日，吉林省住房和城乡建设厅发布文件，暂停办理物业服务企业二级及以下资质认定。张洪玮于2008年11月11日从案外人延边永昌房地产开发有限公司处购买位于延吉市东珠家园小区3号楼1单元502、建筑面积为99.37平方米的房屋，每年应交物业费为834.71元（建筑面积99.37平方米×每月每平方米0.7元×12个月）。延边东珠物业管理有限公司按照前期物业服务委托合同约定，为延吉市东珠家园小区提供物业服务，但张洪玮没有交纳自2016月1月1日至2018年12月30日期间的物业费3,340元（建筑面积99.37平方米×每月每平方米0.7元×12个月×4年）。庭审中，张洪玮对其主张以视频、照片制作CD光盘作为证据提供，延边东珠物业管理有限公司对该照片真实性无异议。 另查，2008年11月5日，案外人延边永昌房地产开发有限公司与案外人徐峰签订物业管理服务合同书。2013年11月12日，延边东珠物业管理有限公司与案外人刘艳敏、马宝新签订前期物业管理协议书。2013年12月17日，延边东珠物业管理有限公司与案外人周庆志签订前期物业管理协议书。案外人延边东珠房地产开发有限公司于2009年7月14日向张洪玮收取取暖费、物业费、手续费，于2010年4月8日向张洪玮收取车库款，于2011年1月11日向张洪玮收取卫生费，于2014年9月1日向张洪玮收取卫生费、物业费、水费，向张洪玮出具上述费用收据。延吉市东珠物业小区1-10号楼业主在东珠家园小区维权业主名单表格中签字并捺印。2019年8月30日，延边晨报新闻调查栏中以东珠家园300余户业主盼早办房照为标题刊登新闻，该小区业主通过拨打本报心门热线2900119，讲述小区300余户业主拿房照难、物业服务未达标等问题。延吉市环境卫生作业有限公司委托延边东珠物业管理有限公司收取自2015年度至2018年度的袋装垃圾有偿服务费、卫生费，其中2015-2016年度袋装垃圾有偿服务费为每年每户60元、城市卫生费为每年每人9.6元，2017年-2018年度城镇垃圾处理费为每年每户84元。张洪玮没有交纳自2015年-2018年度期间的垃圾有偿服务费288元（每年每户60元+60元+84元+84元）、2015-2016年度的卫生费38元（每年每人9.6元×2人×2年）。 认定上述事实的证据有：营业执照、前期物业服务委托合同、延吉市物业服务合同备案表、资质证书、吉林省住房和城乡建设厅关于暂停办理物业服务企业二级及以下资质认定的通知文件、延吉市环境卫生作业有限公司出具的委托书、购房合同、物业管理服务合同书、前期物业管理协议书、延边东珠房地产开发有限公司出具的收据、东珠家园小区维权业主名单明细、延边晨报、CD光盘及书面说明材料，以及延边东珠物业管理有限公司、张洪玮的陈述。 张洪玮还向本院提供证人王淑霞、吴彦春、梁秋玲出庭证言，以证明张洪玮主张的内容是真实的。对此延边东珠物业管理有限公司认为，证人与张洪玮均是涉案延吉市东珠家园小区业主，存在利害关系。本院认为，证人为涉案小区业主与张洪玮之间存在利害关系，该证人证言不符合证据客观性，未予采信。 本院认为：延边东珠物业管理有限公司依法成立，具备物业管理的相关资质。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务委托合同”的规定，延边东珠物业管理有限公司与案外人延边东城房地产开发有限公司之间签订前期物业服务委托合同，其内容未违反有关法律规定，该合同合法有效，对延吉市东珠家园小区全体业主具有约束力。延边东珠物业管理有限公司为延吉市东珠家园小区提供了相关的物业服务，张洪玮直接或间接地受益。关于延边东珠物业管理有限公司要求张洪玮支付自2015年1月1日至2018年12月30日期间的物业费3,340元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，故本院予以支持。延边东珠物业管理有限公司关于要求张洪玮支付利息损失（自起诉之日至实际给付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）的诉讼请求，因延边东珠物业管理有限公司的物业服务存在一定的瑕疵，张洪玮拒绝支付物业服务费事出有因，故延边东珠物业管理有限公司的该项诉讼请求不予支持。关于延边东珠物业管理有限公司要求张洪玮支付垃圾有偿服务费288元、卫生费38元的诉讼请求，因延吉市环境卫生作业有限公司委托延边东珠物业管理有限公司收取上述费用，张洪玮作为延吉市民，应当承担该部分费用，故本院对延边东珠物业管理有限公司的该项诉讼请求予以支持。张洪玮关于主张1.物业服务不达标，物业公司不作为、乱收费、重复收取卫生费，没有办理土地证；2.小区西面可以自由出入，不封闭式管理，有安全隐患；3.没有单元门门铃、对讲设备、消防器材、消防通道，地表井盖开裂破损，监控系统开通虚设；4.小区内道路全部破损，地砖存在不同程序的损坏；5.小区绿化不好；6.小区内设幼儿园，小区交通都塞；7.小区内公共区域每天清扫一次，楼内卫生特别差；8.冬季时物业公司不清雪，小区内主路、干路积雪成山，出入不方便，容易摔倒；9.物业公司擅自在小区门口上设置LED屏幕经营广告，侵占业主财产收入；10.张洪玮与延边东珠物业管理有限公司未签订物业服务合同，不存在服务与被服务关系；11.物业公司曾经以办理房照为名要挟缴纳不合理的物业费，应该退还收取的物业费、卫生费等重复收取的不合理的费用；12.物业公司没有经过有关部门批准自行拟定超高金额物业费；13.前期物业公司未经过全体业主50%同意由开发商聘用，属于违规行为；14.物业公司多年来向业主出具白条，没有出具过任何正规发票，偷税漏税不法行为；15.物业公司在2016年4月12日物业资质已经到期，没有权利从事物业服务业务；16.前期物业合同是没有征求业主意见，物业公司单独起草签订，存在不合理霸王条款；17.物业公司不履行物业服务合同中约定的义务，违约在先等延边东珠物业管理有限公司在涉案物业服务期间物业服务不达标的抗辩意见，虽张洪玮提供视频、照片，但该证据不足以证明张洪玮主张的事实，且提出的部分抗辩意见不属于物业服务管理范围，其抗辩意见不成立，本院未予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，张洪玮作为业主如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、行政法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒缴物业费的理由。延边东珠物业管理有限公司亦应积极转变作风和服务理念，忠实履行管理服务职责，落实完善物业管理制度，及时发现和消除安全隐患，合理筹划整修更新物业设施，切实保证设施设备运行状态，并加强与业主、所在社区及政府职能部门的沟通协调和公开公示，不断提高物业管理服务水平，努力赢得广大业主的信任和支持，共同构建社会主义和谐社会。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、张洪玮于本判决生效后立即支付给延边东珠物业管理有限公司2015年1月1日至2018年12月30日期间的物业费3,340元、垃圾有偿服务费288元、卫生费38元； 二、驳回延边东珠物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如张洪玮未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由张洪玮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  金旭 二〇一九年十一月十二日 书记员  张美