贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初4596号原告：吴田华，女，1972年10月3日出生，侗族，贵州省黎平县人，住贵州省黎平县。原告：杨昌权，男，1966年10月3日出生，侗族，贵州省黎平县人，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人（特别授权）：徐云栋、彭玉鋆，贵州七律律师事务所职业律师。被告：贵州黔东南园鑫置业有限公司。住所地贵州省凯里市迎宾大道中兴东博园A-5-3号。法定代表人：袁公文，贵州黔东南园鑫置业有限公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：黄学刚，贵州天合律师事务所执业律师。原告吴田华、杨昌权诉被告贵州黔东南园鑫置业有限公司（以下简称：园鑫置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年8月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴田华、杨昌权的委托诉讼代理人徐云栋、彭玉鋆，被告园鑫置业公司的委托诉讼代理人黄学刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴田华、杨昌权向本院提出诉讼请求：一、判令被告为二原告办理房屋所有权证；二、判令被告支付因其原因导致逾期办证的违约金15612.14元；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：二原告与被告于2013年11月26日签订了《商品房买卖合同》。合同约定被告将御景天下第10幢3单元4层3-4-2号房出售给二原告，总房款为427730元。按合同约定，被告应于2014年12月30日前取得二原告所购商品房所有权初始登记，同时为二原告办理房屋所有权证。然而被告至今未能为二原告办理房屋所有权证，经二原告多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任。为维护自身合法权益，特诉至法院。原告吴田华、杨昌权为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、《身份证》、《国家企业信用信息公示系统》复印件，拟证明原、被告的身份信息及主体资格；2、《商品房买卖合同》复印件，拟证明二原告与被告的权利义务、被告为二原告办理房屋所有权证时间及逾期办理房屋所有权证的违约责任；3、《收款收据》复印件，拟证明二原告按照合同约定全额支付购房所需款项的事实；4、《收款收据》、《园鑫御景天下交房费用》复印件，拟证明二原告向被告支付契税、房屋维修基金。然而被告一直未办理房屋所有权证。被告园鑫置业公司的委托诉讼代理人辩称：1、二原告没有任何证据证明被告给其造成了经济损失，且其主张的赔偿数额没有事实和法律依据。2、被告已经于2017年12月4日取得了不动产权总证。3、不动产登记条例实施后，申请不动产登记需要由原被告双方共同配合办理，被告多次通知二原告将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给被告，配合被告去办理房屋所有权证；同时被告在二原告居住的小区以及黔东南日报刊登了公告但二原告不予理会。4、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件补充规定，二原告不能按被告要求的时间提交办理房屋所有权所需要的全部材料，被告不再为二原告办理。综上，二原告违约，应予驳回。被告园鑫置业公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、《营业执照》、《法人身份证明》、《身份证》复印件，拟证明被告身份及主体资格。2、《不动产权总证领取登记表》复印件，拟证明二原告已领取了不动产权总证；3、《黔东南日报》、相片复印件，拟证明被告已通知二原告办证，已尽到合同义务。依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：被告园鑫置业公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产开发、装饰装修材料销售等。2013年11月26日，以原告吴田华、杨昌权为买受人、被告园鑫置业公司为出卖人，双方就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同主要约定：二原告购买被告开发建设位于凯里御景天下第10幢3单元4层3-4-2号房屋，建筑面积121.17平方米；房屋总价款427730元。根据合同约定，被告承诺在2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告；约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；约定日期起30以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，二原告与园鑫置业公司签订附件十二《补充协议》，补充协议第三条约定“买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》，买受人给予必要配合。买受人不能按出卖人要求的时间提交办理房屋所有权证所需的全部材料的，出卖人不再为买受人办理《房屋所有权证，由买受人自行办理”。“本协议为《合同》之规定不同、抵触或冲突的，以本协议规定为准。”双方还约定以银行按揭方式付款。合同签订后，二原告根据房屋约定面积向被告支付了购房款427730元，被告向二原告出具了《收款收据》。被告于2015年1月8日将涉案房屋交付二原告。2017年1月22日，被告为涉案房屋办理不动产初始登记。2018年5月28日，园鑫置业公司在二原告所购房屋的楼房单元（10号楼3单元）张贴公告，同时在2018年5月30日的《黔东南日报》刊登公告，告知全体业主“园鑫·御景天下小区已竣工合格交付使用并完成房屋不动产权证初始登记，现请小区全体业主整理相关转移登记材料齐备后至我司办理相关手续。在本公告公布之日起30日内请小区全体业主提交办理房屋转移登记所需材料。”公告时间内，二原告未向园鑫置业公司提交办理房屋转移登记所需的材料。庭审中，因被告不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明，贵州黔东南园鑫房地产开发有限公司系被告园鑫置业公司曾用名称。2017年10月11日，二原告曾向本院提起诉讼，要求园鑫置业公司向二原告提供办理房屋权属证书所需的有关文书。本院一审判决后，被告园鑫置业公司不服提出上诉，2018年5月29日黔东南州中级人民法院作出二审判决，判决撤销一审判决，驳回二原告的诉讼请求。本院认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按上述约定履行自己的义务。本案中《商品房买卖合同》第二十二条虽对办证责任主体作出了约定，但双方又同时在《补充协议》第三条对办理《房屋所有权证》的责任人作出了新的约定，即“买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》，买受人给予必要配合。买受人不能按出卖人要求的时间提交办理房屋所有权证所需的全部材料的，出卖人不再为买受人办理《房屋所有权证》，由买受人自行办理”。2018年5月28日，园鑫置业公司已贴出公告，要求全体业主30日内将办理房屋转移登记所需材料交付园鑫置业公司，然二原告未按时交付相关材料，丧失了要求被告依补充协议的约定为二原告办理房屋不动产登记的权利，此责任由二原告自行承担，由二原告自行办理房屋不动产权属登记，但被告应给予配合。至于二原告已向被告交纳的办证费用，二原告可向被告自行主张权利，也可在证据充分的情况下向本院另行提起诉讼。被告提出的已过诉讼时效的抗辩理由。因双方在合同中对逾期违约金的计算是按日计算，双方签订的《商品房买卖合同》中确定的办证的时间为2014年12月30日，约定日期起30日以后，二原告不退房的，被告按日向二原告支付违约金，该期间适用民法通则两年的诉讼时效的规定，即从2015年2月1日开始计算至2017年1月31日止，此期间已过诉讼时效，应予采纳；但因被告违约行为持续至2018年5月28日（即张贴办证登记公告），该期间应当适用民法总则三年的诉讼时效的规定，即从2017年2月1日起至2018年6月27日止。2017年10月11日，二原告曾就被告逾期向二原告提供办理房屋权属证书及违约金的问题向本院提起诉讼，属于诉讼时效中断，即二原告2017年2月1日以后的诉讼时效重新计算至2018年6月27日。对被告提出本案已过诉讼时效的辩解意见，本院部分予以采纳。二原告主张的赔偿数额是否过高，是否应当进行调整的问题。因被告的违约行为，导致二原告未能及时取得房屋权属证书，原、被告对未能及时取得房屋权属证书造成的损失情况进行举证。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”虽二原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定，即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”。但二原告主张按照房价款万分之零点五计算违约金，是在法律规定的范围内对自己民事权利所作的处分，本院尊重当事人的意思自治，且该主张未超出法律规定，故予以支持。二原告主张逾期办理房屋权属证书违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定情形。对于二原告主张按照730天支付逾期办理不动产房屋登记证书违约金，二原告计算标准和计算方式正确，应予支持；但计算天数有误，予以调整，本案违约金计算时间为：从2017年2月1日至2018年6月27日止（共计511天），故确定逾期违约金的金额为427730元×0.00005×511天=10928.5元。综述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州黔东南园鑫置业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付二原告吴田华、杨昌权逾期办理不动产房屋登记证书违约金10928.5元。二、驳回二原告吴田华、杨昌权的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取95元，由二原告吴田华、杨昌权负担29元，由被告贵州黔东南园鑫置业有限公司负担66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 韩    晶二〇一九年二月二十日书记员 李维君（代）