南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初10334号原告：南京金亿豪物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区万达新村7号8号。法定代表人：杨兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。被告：陈健，女，1973年6月6日出生，回族，住南京市秦淮区。原告南京金亿豪物业管理有限公司（以下简称金亿豪物业公司）与被告陈健物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金亿豪物业公司的委托诉讼代理人王齐飞到庭参加诉讼。被告陈健经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。金亿豪物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年8月1日至2018年7月31日的物业服务费15155元（建筑面积按263.10平方米计算），并按每日万分之五的标准支付违约金（2015年8月1日至实际给付之日以2210.04元为基数；2016年2月1日至实际给付之日以2210.04元为基数；2016年8月1日至实际给付之日以2683.62元为基数；2017年2月1日至实际给付之日以2683.62元为基数；2017年8月1日至实际给付之日以2683.62元为基数；2018年2月1日至实际给付之日以2683.62元为基数）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年11月15日，原告与南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会（以下简称澳丽嘉园业委会）签订《物业服务合同》，约定合同期限自2014年11月15日起至2015年11月14日止，物业服务费按业主房屋建筑面积计算，小高层住宅1.4元/月/平方米，非住宅用房2.8元/月/平方米，按半年以预算方式交纳，未按时足额交纳的每日按应交数额的万分之五支付违约金。因前物业公司不按时交接物业工作，原告实际于2015年8月1日正式进入澳丽嘉园住宅小区，2016年5月1日澳丽嘉园业委会与原告签订《补充协议（三）》，将物业服务合同期限延续至2018年7月31日。澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会决定，将住宅物业服务费提高0.3元/月/平方米，非住宅物业服务费提高0.6元/月/平方米，自2016年8月1日起执行。被告名下房屋位于澳丽嘉园住宅小区5幢X室，面积为263.10平方米。自2015年8月1日起至2018年7月31止，被告拖欠原告36个月的物业服务费，共计15155元。原告因多次催要未果而诉至法院。陈健未答辩，亦未提交反驳证据。金亿豪物业公司围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、《物业服务合同》及《补充协议》；2、《补充协议（三）》；3、《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会结果公告》；4、不动产登记资料查询结果证明；5、《关于澳丽嘉园住宅小区消防系统瘫痪情况说明》；6、《澳丽嘉园住宅小区资料/物品交接表》；7、物业服务费缴纳通知单。本院依法调取了《2016您对金亿豪物业工作的建议》调查问卷、《南京市澳丽嘉园住宅小区2016年度第一次业主大会表决票》、《南京市物业管理专项检查整改通知单》照片打印件、澳丽嘉园住宅小区业主产权登记信息，并先后于2018年7月12日和7月23日前往澳丽嘉园住宅小区拍摄反映小区物业服务情况的照片。金亿豪物业公司仅提出如下异议：不认可整改通知单的合法性，事后未被相关部门处罚，说明即使存在问题，物业公司也及时进行了处理；2018年雨污分流工程影响了小区环境，照片不能证明物业服务存在瑕疵。本院经审理查明，2014年11月15日，金亿豪物业公司（乙方）与澳丽嘉园业委会（甲方）分别签订《物业服务合同》和《补充协议》各一份。双方约定：乙方为坐落于南京市的澳丽嘉园住宅小区提供物业服务，合同期限自2014年11月15日起至2015年11月14日止；乙方于2015年10月底前进行一次业主满意度调查，满意率达到半数以上，自动延续本合同一年，无需签订新合同。2016年10月底前业主满意率达到半数以上，自动延续合同一年，无需签订新合同。满三年后需另订合同。如业主满意率在第一年或第二年达不到以上标准，合同自动终止；物业服务费按业主房屋建筑面积计算，小高层住宅1.4元/月/平方米，非住宅用房2.8元/月/平方米，按半年预收方式交纳，未按时足额交纳的，按应交数额万分之五每日向乙方支付违约金。2015年12月至2016年4月，金亿豪物业公司向澳丽嘉园住宅小区业主发放《2016您对金亿豪物业工作的建议》表格（设满意、一般、不满意三个选项），对物业服务满意度进行了调查。2016年5月1日，澳丽嘉园业委会与金亿豪物业公司签订《补充协议（三）》，确认业主满意率达86%，合同期限延续至2018年7月31日。2016年4月15日，澳丽嘉园业委会发布《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会结果公告》（以下简称涨价公告），内容为：根据金亿豪物业公司关于调整物业管理服务费的申请，经过业主委员会会议研究决定，于2016年3月20日至2016年4月10日15时召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会；本次业主大会关于调整物业管理服务费的投票表决，表决票采用实名制分幢统计，投票形式为到物业办公室现场填票或物业公司上门收票；2016年4月15日16时30分，由业主委员会、监督委员会、金亿豪物业公司、业主代表在大阳沟社区进行了调整物业管理服务费表决票的统计，现将统计结果公告如下：本次业主大会共发放表决票475张，同意涨价票为298张，不同意涨价票为90张，弃权票6张，没有收回的票为81张，同意涨价业主的建筑面积统计为28989.60平方米，本小区总户数为516户，小区建筑总面积56400平方米，业主同意率为298/516×100%=57.75%，建筑面积同意率为：28989.60/56400×100%=51.4%；南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会决定：本届业主大会关于调整物业管理服务费的表决结果，符合“双过半”的规定，同意金亿豪物业公司对住宅物业管理服务费提高0.3元/月/平方米，非住宅物业服务费提高0.6元/月/平方米，执行时间2016年8月1日（金亿豪物业公司进驻小区服务满一年）。另案被诉业主王培、张年容、叶栋锋均确认涨价公告当时在澳丽嘉园住宅小区进行了张贴。2017年3月22日，南京市物业管理办公室对澳丽嘉园住宅小区物业服务情况进行了抽查，认定存在下列问题并要求整改：企业未填报信用信息系统或存在严重缺陷；危险处未设置有关安全的警示标志；存在占用、堵塞消防通道现象且未采取相关措施；道路、楼道、楼顶、广场、停车场、绿地、电梯厅等公共部位有杂物堆放现象；小区绿化管养不到位，有黄土裸露现象；设备用房堆放杂物；紧急呼叫装置损坏，无法确保三方通话；消防管压力不符合要求；消防设备失修、失养护且未及时采取相应措施。另查明，南京市秦淮区御道街56-1号5幢3单元X室房屋建筑面积263.11平方米。陈健自2005年3月14日起即为该房屋产权人，但未曾向金亿豪物业公司缴纳过物业服务费。又查明，金亿豪物业公司于2015年8月1日进驻澳丽嘉园住宅小区，2018年7月31日撤出。本院认为，小区业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。金亿豪物业公司依据其与澳丽嘉园业委会签订的《物业服务合同》和《补充协议》，自2015年8月1日起在案涉小区提供物业服务，陈健作为业主应当支付物业服务费。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。涨价公告在案涉小区以张贴形式发布，但陈健及案涉小区其他业主均未在知道或者应当知道涨价公告之日起一年内行使撤销权，故本院对涨价公告的法律效力予以确认。金亿豪物业公司在案涉小区提供物业服务至2018年7月31日，陈健应当向金亿豪物业公司支付2015年8月1日至2018年7月31日的物业服务费。关于物业服务费标准，本院认为应分为两个阶段区别考虑：2015年8月至2016年7月第一年服务期间，小区业主对物业的服务满意度较高，根据《物业服务合同》约定，此期间的物业服务费应按1.4元/月/平方米计收。2016年8月至2018年7月期间物业服务费虽已涨至每月每平方米1.7元，但根据相关业主陈述，结合南京市物业管理办公室的抽查结果、本院拍摄的照片等证据，应当认定金亿豪物业公司的物业服务确有瑕疵，故本院将此期间物业服务费酌定为1.4元/月/平方米。案涉房屋建筑面积263.11平方米，金亿豪物业公司自愿按263.10平方米计算物业服务费，本院予以确认。综上，陈健应交纳物业服务费为：1.4元/月/平方米×263.10平方米×36个月=13260.24元。鉴于金亿豪物业公司的物业服务存在瑕疵，故对其要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告陈健于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京金亿豪物业管理有限公司支付物业服务费13260.24元；二、驳回原告南京金亿豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费600元，合计650元，由被告陈健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  尹 江审 判 员  曹凌子人民陪审员  曹 健二〇一九年二月一日见习书记员  顾梦琦