河南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）豫民再1536号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：林晓，女，1978年10月20日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：十院金鑫（洛阳）置业有限公司。住所地：洛阳市涧西区中州中路24号。法定代表人：薛永宽，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏龙波，河南申慎律师事务所律师。一审第三人：洛阳师范学院。住所地：河南省洛阳市伊滨区吉庆路6号。法定代表人：梁留科，该校校长。委托诉讼代理人：焦红波，河南广文律师事务所律师。再审申请人林晓因与被申请人十院金鑫（洛阳）置业有限公司（以下简称十院金鑫公司）及一审第三人洛阳师范学院房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（2018）豫03民终891号民事裁定，向本院申请再审。本院于2018年11月26日作出（2018）豫民申8589号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2019年1月2日开庭审理了本案。再审申请人林晓，被申请人十院金鑫公司的委托诉讼代理人魏龙波，一审第三人洛阳师范学院的委托诉讼代理人焦红波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林晓申请再审称，1、案涉月明湾小区系十院金鑫公司开发的商品房住宅小区，土地使用权属于十院金鑫公司，案涉小区并非单位内部建房。根据洛阳师范学院与十院金鑫公司签订的《洛阳师范学院新校区职工住宅定向开发销售协议》约定，洛阳师范学院仅是月明湾小区购房户的代表。洛阳师范学院为十院金鑫公司提供了购房职工的名单后，购房者即与十院金鑫公司之间成立商品房买卖合同关系。在林晓已足额缴清购房款的情况下，十院金鑫公司应与林晓签署购房合同并配合办理不动产权证书。现十院金鑫公司根据洛阳师范学院出具的《工作联系函》，暂停为林晓办理相关手续的行为是违约行为。林晓与十院金鑫公司之间的纠纷是商品房买卖合同纠纷，应属人民法院民事案件的受案范围。2、目前林晓的人事关系和档案还在洛阳师范学院，且洛阳师范学院未出具任何开除林晓的正式文件，双方之间的劳动关系未解除。洛阳师范学院没有任何权力收回林晓的案涉房产。故请求撤销原审裁定并改判支持林晓的诉讼请求。十院金鑫公司辩称，一、案涉争议房屋虽为商品房，但其本质是单位内部建房，理由是：1、案涉争议房屋系洛阳师范学院为解决该院新校区职工住房问题而与十院金鑫公司共同定向开发的职工住宅；2、案涉小区的销售对象只针对洛阳师范学院的教职工而非所有社会大众；3、案涉房屋对内部职工的售价明显低于市场价格，是福利性住房；4、根据十院金鑫公司与洛阳师范学院签订的《优惠建房承诺书》，洛阳师范学院直接负责争取相关费用的减免，用于冲抵房屋价格，并要求开发商作出优惠建房的承诺。可见，洛阳师范学院一直深入参与建房。故案涉房屋并非一般的商品房。二、根据十院金鑫公司与洛阳师范学院签订的《洛阳师范学院新校区职工住宅定向开发销售协议》约定，十院金鑫公司在办理房屋出售事宜时只能根据洛阳师范学院的书面指示进行，其并无为林晓办理交房、验房、交钥匙等手续的义务。三、根据《洛阳师范学院新校区职工住宅定向开发销售协议》和双方的《工作联系单》，十院金鑫公司已经完成了向洛阳师范学院的交房义务，洛阳师范学院也签字确认收到房屋。因此，十院金鑫公司不存在任何违约行为。综上，本案争议系由于单位内部建房、分房而引起的纠纷，不属于人民法院受理民事案件的范围，原审裁定驳回林晓的起诉并无不当，应予维持。洛阳师范学院称，本案诉争的房产是洛阳师范学院定向开发的，是专门为在职职工提供的福利住房，不对外销售。林晓能够购买该住房，是因为其是学院在职职工。林晓博士毕业后，未按约定及时返校，直接辞职，按照《洛阳师范学院离职调离（辞职）管理暂行办法》的规定，林晓辞职后不再具有在职员工的身份，不符合购买福利住房的条件。因此，二审裁定认为双方争议房屋属于福利住房，驳回林晓起诉适用法律并无不当。因此，请求维持二审裁定。2017年11月20日，林晓向洛阳市洛龙区人民法院起诉，请求：1、立即为其办理月明湾小区的交房、验房、交钥匙等手续；2、办理收据换正规购房发票、签订正式房屋买卖合同及后续一切手续；3、十院金鑫公司自2017年1月5日起至十院金鑫公司实际交房之日，按林晓房款的日百分之十支付林晓违约金，赔偿陆万元整。洛阳市洛龙区人民法院一审认为，林晓原为洛阳师范学院的教职工，其购买的月明湾小区19-1-302号住房系洛阳师范学院为解决该院新校区职工住房问题而与十院金鑫公司共同定向开发的职工住宅，与一般商品房不同，销售对象仅为洛阳师范学院教职工。林晓购买住房发生在其与洛阳师范学院劳动关系存续期间，由此产生的权利、义务受劳动关系法律规范调整。本案中林晓依据其与洛阳师范学院在劳动关系中形成的权利、义务向十院金鑫公司主张合同违约之诉，属法律关系性质主张不当。本案的基础法律关系为劳动关系，本案主要争议的实质是林晓与洛阳师范学院解除劳动合同纠纷，根据《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第五条的规定，“发生劳动争议，当事人不愿协商、协商不成或者达成和解协议后不履行的，可以向调解组织申请调解；不愿调解、调解不成或者达成调解协议后不履行的，可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁；对仲裁裁决不服的，除本法另有规定的外，可以向人民法院提起诉讼”，林晓提起本案诉讼未遵循劳动仲裁前置的程序规定，在起诉前未申请仲裁，对其起诉应予驳回。2017年11月8日，洛阳市洛龙区人民法院作出（2017）豫0311民初字第5646-2号民事裁定：驳回林晓的起诉。案件受理费1500元，退还林晓。林晓不服，上诉至河南省洛阳市中级人民法院。河南省洛阳市中级人民法院二审认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”，本案争议系由于单位内部建房、分房等而引起，该纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围。河南省洛阳市中级人民法院于2018年2月7日作出(2018)豫03民终891号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。经征得当事人同意，本院再审归纳争议焦点为：本案争议的性质是由于单位内部建房、分房引起的纠纷，还是普通商品房买卖合同纠纷，人民法院是否应当受理。本院再审查明，1、洛阳师范学院（甲方）与十院金鑫公司（乙方）签订《洛阳师范学院新校区职工住宅定向开发销售协议》，其中约定，“该项目全部是为甲方职工定向开发、定向销售的商品住宅小区。”“乙方只能向甲方书面确定的购房人进行出售，不得擅自向甲方确定以外的人进行任何形式的出售，也无权自己保留一部分。”“在报批报建过程中，由甲方直接争取的相关减免费用全部用于冲抵住宅价格。”“甲方成立机构并安排专人与乙方对接，参与项目的组织、协调、资质审查和认定、监督、检查等工作。参与规划设计全过程。负责组织职工购房工作，为乙方提供甲方的购房户名单”。2、2014年1月8日，洛阳师范学院教职工代表大会通过《洛阳师范学院新校区职工住宅选购方案》，其中第一条规定，“洛阳师范学院新校区职工住宅小区是学校新校区总体规划的一部分，学校享有小区房屋出售方案的制定权。”本院再审认为，案涉月明湾小区的所有房屋都是为了解决洛阳师范学院教职工的住房困难由十院金鑫公司定向开发的。该小区亦是该校新校区总体规划的一部分。案涉房屋虽然表现为商品房的形式，但是从该小区建房及房屋选购的全过程来看，洛阳师范学院对小区的规划、设计、房屋定价均有很大程度的决定权，亦深入参与小区建设的全过程，对于购房者资格也需先由洛阳师范学院审核决定。且该小区的住宅选购方案也是由洛阳师范学院的教职工代表大会讨论通过的。故案涉争议房屋实质上属于事业单位的内部建房，本案纠纷的性质属于单位内部建房、分房引发的纠纷。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”，本案不属于人民法院受理民事案件的范围。故原审裁定驳回林晓的起诉并无不当。林晓的再审请求不能成立，本院不予支持。综上，原审适用法律及处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，裁定如下：维持河南省洛阳市中级人民法院(2018)豫03民终891号民事裁定。本裁定为终审裁定。审判长  林秀敏审判员  韦贵云审判员  邹新哲二〇一九年二月十五日法官助理秦静书记员赵雪冰