广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初49号原告：丁小玲，女，1962年12月18日出生，汉族,住广东省广州市天河区，被告：洪亮，男，1990年1月1日出生，汉族,住江西省瑞金市，委托诉讼代理人：黄正道，广东恒益律师事务所律师。原告丁小玲诉被告洪亮租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告丁小玲，被告洪亮及其委托诉讼代理人黄正道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁小玲向本院提出诉讼请求：事实和理由：1.解除原、被告于2018年4月24日签订的《商铺租赁合同》；2.被告向原告支付至合同解除时止拖欠的租金，从2018年7月1日计至2019年1月31日共计42000元；3.被告向原告支付拖欠从2018年7月1日计至2019年1月31日租金的滞纳金12600元（从2018年6月21日起计算到2019年1月20日止，以42000元为本金，按每日1%计算）；4.被告向原告支付违约金12000元；5.被告承担至合同解除时止应付的全部物业管理费、水电费；6.被告交付的18000元押金归原告所有；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年4月24日与被告签订《商铺租赁合同》，将位于广州南沙区保利越鸿都会广场7-4栋商业、办公楼一层105号商铺出租给被告，每月租金6000元。履行合同期间，被告拖欠了2018年7月1日至2019年1月31日的租金42000元，还拖欠物业管理费、水电费共计12883.1元。由于物业管理公司强停水电，被告才于2018年12月7日缴清上述物业管理费和水电费12883.1元，但仍未支付拖欠的租金。原告多次催缴未果，于2018年12月12日向被告发出停水停电告知函，要求被告于2018年12月13日24时前先将12月份租金支付给原告。以前拖欠的租金可稍后支付。若被告未按时支付12月份租金，原告将于12月14日凌晨对被告承租的商铺停水停电，由此造成的损失由被告承担。在被告缴清12月租金并保证按时交纳以后月份的租金后，原告方可恢复被告供水供电。被告并未按要求支付租金。由于被告长期拖欠租金，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。洪亮辩称，我方不存在违约行为，原告的主张没有事实和法律依据。理由如下：1.原告承租涉案商铺经营餐饮，由于原来的排烟效果不理想，被告更换排烟机后才可以正常排烟。2018年6月15日二楼开了其他餐厅后涉案商铺的烟无法从排烟管排出。双方因此对租金的支付时间和数额有争议，一直为此进行协商。2.被告要求支付滞纳金、违约金，没收押金是对被告同一行为重复要求承担违约责任。3.原告主张滞纳金的计算方法有误，应当以以每月租金6000元作为计算基数，而且按每日1%的计算标准过高，请求予以调整。4.原告在2018年12月14日采取停水停电措施，导致被告无法使用涉案商铺，故原告主张此后的租金没有依据。原告只同意按50%的比例支付2018年12月14日之前的租金。本院经审理认定事实如下：2018年4月24日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告将位于广州市南沙区保利越鸿都会广场7-4栋商业、办公楼一层105号商铺（建筑面积61.56平方米）出租给被告经营餐饮使用。合同约定：“第二条租赁期限、租金交付一、甲方于2018年5月1日将甲方交给乙方使用(乙方接手老乡工作，己装修)。租期自2018年5月1日起至2023年2月28日止，共计4年10个月，计租日期从2018年5月1日开始起计算。乙方应于每月20日前将下月租金打入甲方提供的下列账户中……二、租金的计算和缴交1.2018年5月至2019年2月，每月租金6000元人民币。2019年3月至2020年2月，每月租金6000元人民币。2020年3月至2021年2月，每月租金6600元人民币。2021年3月至2022年2月，每月租金7260元人民币。2022年3月至2023年2月，每月租金7986元人民币。2.签订本合同时，乙方向甲方交纳3个月的押金及第一个月租金合计24000元整。租赁期满，乙方完全履行本合同及其附件的义务后，该押金无息退还。……第三条各项费用的缴纳一、物业管理费：6元/平方米，建筑面积61.56平方米，合计369,36元（如有变化以物业实际收取金额为准〕，由乙方自行向物业管理处缴纳，未及时缴纳所产生的后果由乙方自行承担。二、水电费（包括公摊部分）按照乙方实际用量及分摊计算，由乙方自行缴纳，未及时缴纳所产生的后果由乙方自行承担。三、维修费：租赁期间，由于乙方导致商铺内与房屋质量有关的设施损毁、包括水电、门窗等，维修费由乙方负责。四、使用商铺产生的其他各项费用均由乙方自行缴纳。第四条租赁物修缮与使用一、租赁期内，甲方应保证商铺的使用处于适用和安全的状态,对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。二、乙方应合理使用商铺及其附属设施。如因使用不当造成商铺及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。如乙方拒不修复或拒不承担赔偿责任，甲方可代为维修，费用由乙方承担。三、如改变商铺内部结构、装修或设置对商铺结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均事先征得甲方或政府部门书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于商铺的装修归甲方所有同，甲方不必对此支付时价。……第七条合同的变更、解除与终止一、双方可以协商变更或终止本合同。二、甲方未按约定合同约定期限提供商铺或所提供商铺不符合约定条件，严重影响使用的，乙方有权解除合同；三、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回商铺：1、拖欠租金及其他应当由乙方自行缴纳的费用（包括但不限于物业管理费）15日或以上的；2、未经甲方书面同意擅自转租、分租、转让或转借的；3、擅自改变商铺结构、使用性质、经营范围的；4、不遵守物业管理公司的管理，经多次劝喻仍不改正的；5、采取不正当的竞争行为进行促销，严重影响其它商铺正常营业；6、进行其他违反国家法律、政策的活动及其他严重危及小区安全和名誉的行为或损害公共利益的。四、租赁期满合同自然终止。五、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。……第十条甲方违约责任一、甲方因不能提供本合同约定商铺而解除合同的，应按照1个月租金的额度向乙方支付违约金。二、甲方违反本合同约定，提前收回商铺的，应按照项2个月租金的额度向乙方支付违约金。三、甲方因商铺权属瑕疵或非法出租商铺而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方直接的实际经济损失。四、甲方提前解除合同的，应提前1个月通知乙方，未通知的，不得收回商铺。第十一条乙方违约责任一、租赁期间，乙方违反第七条第三项的，甲方有权终止合同，收同商铺，乙方应按照2个月租金的额度向甲方支付违约金。二、在租赁期内，方乙违反本合同约定，提前解除合同的，所交纳的3个月押金，甲方不予退给乙方。三、乙方提前解除合同的，应当提前两个月通知甲方，并在两个月内对现场清理完毕，未通知的，不得擅自退租。四、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须向甲方按日支付月租金1%的滞纳金。乙方逾期支付租金满15天的，滞纳金与违约金同时执行，甲方有权解除合同，收回商铺。五、租赁期满，乙方应如期交还商铺。乙方逾期归还，租金继续计算的同时还应按每逾期一日向甲方支付月租金1%的滞纳金。乙房应承担因逾期归还给甲方造成的损失。”签订合同后，被告向原告支付了18000元押金。双方按合同约定履行。被告经营期间，被告按约定交纳2018年5月1日至2018年6月30日的租金。2018年6月15日，被告向原告反映二楼其他餐厅开张营业，涉案商铺出现排烟问题。2018年7月20日，安装了风机，被告表示排烟问题有改善。2018年8月17日，涉案商铺安装了止回阀。2018年11月24日，涉案商铺所在楼宇进行了烟道改造。被告以排烟管无法正常排烟为由从2018年7月1日起没有交纳租金。双方就排烟和交纳租金的问题进行协商，但未能达成一致意见。2018年12月13日，原告向被告送达《告知函》。该函内容为：“要求你于2018年12月13日24时前先将12月份租金支付给我（可微信支付或转账，以实际到账为准），以前拖欠的租金可稍后支付，若你12月13日24时前未将12月份租金支付给我，本人将委托保利南沙大都汇物业服务中心在12月14日凌晨对你所租用的105商铺进行停水停电处理，由此造成的责任和损失由你方承担。直至你缴清当月租金，并保证按时交纳以后月份的租金，方可恢复供水供电。”被告未按要求支付租金，原告断了涉案商铺的水电。2019年1月24日，双方确认解除《商铺租赁合同》，但仍未办理商铺交接手续。被告至今仍未向原告支付2018年7月1日至2019年1月24日的租金，也未支付过2019年1月25日至2019年1月31日的场地使用费。在本案件诉讼过程中，原告未提供证据证明已经为被告垫付水电费用。被告未能提供证据证明出现排烟不畅的实际情况及其原因。原告表示是二楼餐厅排烟机风力大造成的，被告则表示无法确定其原因。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同的约定全面履行。对于解除合同的问题，由于双方已确认于2019年1月24日解除合同，故本院对原告要求判令合同解除的请求不予支持。对于支付租金的问题，原告虽然请求支付计至解除合同时止的租金，但实际要求计付租金的期限是从2018年7月1日起计至2019年1月31日止。在2018年7月1日至2018年12月13日期间，被告应按合同约定向原告支付租金。2018年12月14日至2019年1月24日期间，原告因被告未按其要求交纳租金，断了商铺的水电，被告无法正常使用商铺，故租金应酌情按合同约定标准的50%交纳。具体应支付的租金为36580.64元（按6000元/月×5月+6000元/月÷31天/月×13天+6000元/月×50%÷31天/月×18天+6000元/月×50%÷31天/月×24天计算）。2019年1月25日至2019年1月31日期间的租金，由于双方的合同已经解除，原告要求按合同提前支付租金缺乏依据，故本院对此不予支持。上述期间商铺的使用费在庭审时尚未发生，对于2019年1月24日庭审后，如因占用涉案商铺产生费用的，原告可另行起诉。对于滞纳金的问题，原告于2018年12月13日向被告送达《告知函》，要求被告支付2018年12月的租金，同意此前的租金可延后支付。故原告于2019年1月2日起诉要求支付2018年7月1日至2019年11月31日的租金，被告未予以支付的应支付相应的滞纳金。2018年12月1日和2019年1月24日的租金，被告应从逾期支付次日起支付相应的滞纳金。原告主张计算滞纳金的标准过高，应予以调整。其中，迟延支付2018年7月1日至2019年11月31日租金的滞纳金，从2019年1月3日起计算至2019年1月20日止，以期间租金30000元（按6000元/月×5月计算）为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；迟延支付2018年12月租金的滞纳金，从2018年11月21日起计算至2019年1月20日止，以当月租金4258.06元（按6000元/月÷31天/月×13天+6000元/月×50%÷31天/月×18天计算）为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；迟延支付2019年1月1日至2019年1月24日租金的滞纳金，从2018年12月21日起计算至2019年1月20日止，以当月租金2322.58元（按6000元/月×50%÷31天/月×24天计算）为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。对于庭审时尚未发生的使用费的滞纳金，本院不予支持。对于违约金的问题，双发在《商铺租赁合同》中约定，被告拖欠租金15日或以上的，应按2个月的租金标准支付违约金，故原告请求支付12000元违约金符合合同的约定，本院予以支持。对于押金的问题，双方在《商铺租赁合同》中约定被告在完全履行合同义务后，原告退还押金，被告违反合同约定提前解除合同的情况下，原告不予退还押金。被告迟延履行交纳租金的义务，原告解除合同，并不符合双方约定不退还押金的条件，故原告请求判令押金归其所有缺乏合同依据，本院不予支持。对于管理费和水电费的问题，原告并未能明确具体的数额，也未能提供证据证明原告已未其垫付了相关费用，故本院对该向诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告洪亮应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告丁小玲支付2018年7月1日至2019年1月24日的租金36580.64元及其滞纳金（其中，迟延支付2018年7月1日至2019年11月31日租金的滞纳金，从2019年1月3日起计算至2019年1月20日止，以期间租金30000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；迟延支付2018年12月租金的滞纳金，从2018年11月21日起计算至2019年1月20日止，以当月租金4258.06元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；迟延支付2019年1月1日至2019年1月24日租金的滞纳金，从2018年12月21日起计算至2019年1月20日止，以当月租金2322.58元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告洪亮应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告丁小玲支付违约金12000元；三、驳回原告丁小玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费857.5元，由原告丁小玲负担350.24元，被告洪亮负担507.26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 陈 健二〇一九年二月二十五日书记员 成涵真