浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1023民初1636号 原告：余绍梯，男，1928年10月12日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：胡才厅，浙江众安律师事务所律师。 被告：林德迁，男，1959年9月9日出生，汉族，住天台县。 第三人：林晓明，男，1984年10月24日出生，汉族，住天台县。 第三人：林晓亮，男，1986年4月1日出生，汉族，住天台县。 第三人：林刘江，男，1987年10月28日出生，汉族，住天台县。 原告余绍梯与被告林德迁及第三人林德迁、林晓明、林晓亮、林刘江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法由审判员杨万鹏适用简易程序，于2019年6月17日第一次公开开庭进行了审理。本案因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭于2019年10月10日第二次公开开庭进行审理。两次开庭，原告余绍梯的委托诉讼代理人胡才厅、被告林德迁、第三人林晓亮到庭参加诉讼，第三人林晓明、林刘江经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告余绍梯向本院提出诉讼请求：判令第三人与天台县人民政府始丰街道办事处签订的关于坐落在后门洋地方房屋（土地使用权证号为天台集用1995字第36508号）以及宅基地的拆迁协议书确定的安置权益的50%的权利份额归申请人所有、享受。事实和理由：原告原有坐落于天台县后门洋地方平屋房屋（土地使用权证号为天台集用1995字第36508号）以及宅基地共500平方米。1996年6月24日，原告将该房屋连同宅基地出卖给被告林德迁，余绍甲、余继法为中见人，作价39000元，双方签订《房屋购买合同》。到目前，土地使用证仍然没有过户，登记使用权人是原告余绍梯。房屋所在区域要被拆迁，原告希望能够妥善处理买卖双方关系，但拆迁指挥部未组织原被告双方进行协调。2018年6月12日，天台县人民政府始丰街道办事处与第三人签订了拆迁安置协议。原告认为，虽然原告将房屋卖给被告属于自愿行为，但是被告与原告不属于同一集体经济组织成员，法律明确禁止这种情况下的土地使用权转让，该买卖行为违反了法律禁止性规定，应为无效。买卖合同无效后，被告应返还房屋，原告返还相应的款项。现因房屋已经被国家依法拆迁，无法返还，故拆迁所得应归原告所有。考虑到原告也对合同无效存在一定过错，故要求部分返还，特提起诉讼，望判如所请。 被告林德迁辩称：答辩人于1959年出生于天台县，因父亲过世于1961年过继到天台县雷峰乡林家山村，户口也落至林家山村。答辩人为迁回祖籍于1996年买受原告房屋，答辩人三个儿子林晓明、林晓亮、林刘江也在1998年将户口迁至讼争房屋所在地。 第三人林晓亮答辩称：1.被告林德迁虽户口因过继迁至林家山，但林德迁在还留有祖宅，应属特殊的集体经济组织成员；2.1996年买受案涉房屋后，被告三个儿子即三第三人于1998年将户口从林家山村迁回了，且被告与三第三人长期居住在案涉房屋中长达二十多年，已实际取得了案涉房屋的管业权；3.本案房屋未过户至被告及第三人名下系因原告不予配合所致；4.原、被告双方曾因房屋拆迁安置私下协商，但未达成协议。 第三人林晓明未答辩，亦未向本院提交任何证据。 第三人林刘江未答辩，亦未向本院提交任何证据。 经审理，本院查明事实如下： 原告余绍梯系天台县村民，被告林德迁系天台县雷峰乡林家山村村民。第三人林晓明、林晓亮、林刘江系林德迁儿子，该三人户口于1998年迁入天台县丽泽乡（即现在天台县）。1996年6月24日，原告余绍梯与被告林德迁签订《房屋购买合同》一份，合同载明“兹有天台县雷峰乡林家山村村民林德迁祖籍天台县丽泽乡六队。今为生活所需，欲迁往祖籍，特向村民余绍梯购买房屋。现将有关事项制定合同如下：一、余绍梯现有平房两间，座落在后门洋昌铅屋后，连并房屋前后宅基地共占地伍佰平方米。宅基地东面是齐中流良田一块，蒋德祥良田一块，北面是余绍合宅基地一块，西南方向毗邻水沟，四周均有田埂为界，相邻同别人均无纠纷。二、余绍梯据有的伍佰平方米宅基地连同两间平房，现一概卖给林德迁，经多方商议，价格定为叁万玖千元整。三、余绍梯购买昌广屋后道路一条，连同原有小路下现宽壹米柒拾公分，现将购买的道路一并卖给林德迁。道路相邻之处同别人均无任何纠纷。四、本合同签订由余绍甲、余继法为公证人。本合同一式四份，余绍梯、林德迁、余绍甲、余继法各执一份为凭，今后各人均不得反悔。本合同自签订之日起生效。一九九六年六月二十四日”。因涉案房屋被纳入政府拆迁范围，2018年6月12日，第三人林晓亮、林刘江与天台县人民政府始丰街道办事处签订房屋拆除协议一份，该协议确定上述房屋的拆迁安置权益如下“乙方可置换安置房的面积按被征收房屋合法建筑占地面积的三倍标准，确定为211.59㎡，具体面积以安置房挑选后的测绘公司测绘面积为准。1.甲方应付给乙方合法建筑评估价131881元，其他建筑自拆清理费79852元，附属物补偿费（含评估装修价）124802元，合法建筑占地补助费211590元。其他用地补偿费81197元。合计629322元，待安置房交付时一并结算。2.房屋征收奖励费：乙方房屋腾空完毕，并经甲方验收合格后，甲方应支付给乙方奖励费229223元，奖励费在安置房屋交付时一并结算。3.临时安置费（过渡费）30469元，搬家补助费4232元，待房屋腾空，交付甲方验收合格后由甲方支付。”。现涉案房屋已被拆除，原告余绍梯以与林德迁所立《房屋购买合同》无效为由要求对涉案房屋因拆迁所取得的权益享有50%权利。 上述事实有原告提交的房屋购买合同，本院依职权调取的（2018）浙1023民初4892号案件证据材料及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，因此，非同一集体经济组织成员之间关于农村房屋买卖的协议也应为无效。本案中，原告余绍梯与被告林德迁并非同一集体经济组织成员，故本案原、被告签订《房屋购买合同》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。依据上述法律规定,原告余绍梯应返还39000元房屋转让款,林德迁应返还案涉房屋。因案涉房屋已被拆迁,相关价值已转化为拆迁安置权益,故拆迁安置权益的享有人林晓亮、林晓明、林刘江应返还根据案涉房屋取得的拆迁安置权益。现根据《天台县始丰街道唐兴大道玉湖区块二改造项目、玉湖三期项目征收集体土地上房屋拆除协议书》及本案《房屋购买合同》，本院认为原告余绍梯可对讼争房屋拆迁安置权益中包括安置面积共计211.59平方米的安置房和358727.5元的房屋征收补偿款【包含合法建筑评估价131881元的一半即65940.5元（讼争房屋交付时为二间一层，征收时为二间二层，综合考虑两层房屋的建筑成本、分层面积及因房屋已拆除无法分层评估价值的事实，本院酌定房屋一层价值为合法建筑评估价的一半）、合法建筑占地补助费211590元、其他用地补偿费81197元】主张相应权利，另拆迁协议中的其他建筑自拆清理费79852元、附属物补偿费（装修评估费）124802元、房屋征收奖励费229223元、临时安置费（过渡费）30469元、搬家补助费4232元应认定为是对拆迁前房屋实际使用人的补偿,应当归拆迁前房屋的实际使用人林德迁、林晓明、林晓亮、林刘江所有,无须返还余绍梯。双方应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转却进行交易,双方对于合同无效均有过错,应当各自承担相应的责任。考虑到讼争房屋转让已长达二十多年,原告主张合同无效,明显有悖诚实信用原则,被告亦不能从自己的过错行为中获益,故原告应当对合同无效承担主要责任。被告根据农村习俗签订《房屋购买合同》,邀请村民数人作为中间人,居住使用案涉房屋长达二十多年,现因合同无效而产生的信赖利益损失,理应由作为主要过错方的余绍梯给予相应赔偿。本院综合考虑林晓亮、林晓明、林刘江因拆迁所获利益,以及被告因房屋现值和原房屋买卖价格的差异所造成的损失,酌情确定余绍梯对211.59平方米的安置房和358727.5元的房屋征收补偿款享有30%的权利份额。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国和合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释第九十条》之规定，判决如下： 一、余绍梯对2018年6月12日天台县人民政府始丰街道办事处与林晓亮、林刘江签订的《天台县始丰街道唐兴大道玉湖区块二改造项目、玉湖三期项目征收集体土地上房屋拆除协议书》中房屋安置面积221.59平方米享有30%的权利份额； 二、余绍梯对2018年6月12日天台县人民政府始丰街道办事处与林晓亮、林刘江签订的《天台县始丰街道唐兴大道玉湖区块二改造项目、玉湖三期项目征收集体土地上房屋拆除协议书》中358727.5元的房屋征收补偿款享有30%的权利份额，余绍梯返还林德迁39000元购房款，相互折抵后林德迁、林晓明、林晓亮、林刘江在本判决书生效之日起十日内支付余绍梯68618.25元； 三、驳回原告余绍梯的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，由原告余绍梯负担3520元，由被告林德迁、林晓明、林晓亮、林刘江负担5280元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费8800元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。执行期间本院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，本院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  杨万鹏 审 判 员  陈达楚 人民陪审员  齐方伟 二〇一九年十一月十九日 代书 记员  陈恬静