湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初9413号原告:湖南泓懿博商贸有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一西路**第一大道****。法定代表人：许碧良，董事长。委托诉讼代理人：黄日强，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘少云，男，1966年1月30日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：长沙市工矿综合商业公司湖大商店，住所地，住所地长沙市岳麓区登高路**iv>法定代表人：胡汉文。委托诉讼代理人：刘畅，湖南竞翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜纯，女，1960年8月29日出生，汉族，住长沙市天心区。原告湖南泓懿博商贸有限公司（以下简称“泓懿博公司”）诉被告长沙市工矿综合商业公司湖大商店（以下简称“湖大商店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法由审判员黄婧适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理，书记员石洁担任法庭记录，原告泓懿博公司的法定代表人许碧良与其委托诉讼代理人黄日强、刘少云到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人刘畅、颜纯均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告泓懿博公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认双方2018年5月29日签订的《租赁合同》及《物业管理补充协议》合法有效。2、判决被告立即履行将长沙市岳麓区登高路5号租赁房屋的停水、停电工作并将房屋交付原告经营。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月29日，原、被告签订了《租赁合同》及《物业管理补充协议》,合同约定:甲方(被告)将位于长沙市岳麓区登高路5号建筑面积1098.55平方米房产及所有附属物租赁给乙方(原告)经营;租赁房屋交付(第五条)租赁房屋交付日期,自甲方完成租赁房屋的停水、停电工作不迟于2018年7月1日,甲方以书面方式通知乙方进行消防停业整改、以及完成经营户清退;租赁期限为自交付日起十五年。2018年8月1日-2033年7月31日;本合同签订之日起三个工作日内,乙方向甲方支付房屋租赁押金人民币:陆拾万元(600000元),甲方出具收据。房屋租金为人民币壹佰捌拾万元/年(税后租金)。租金以三年为一期,一共五期。在每一期内,年租金不变。但下一期租金在前一期租金基础上递增10%,以此类推;在装修开始的8月31日前支付房屋租金450000元;10月31日前支付房屋租金450000元。同时在装修期间每月支付100000元用于职工的生活保障费用,装修期按六个月,计算共计600000元,若甲方职工的生活保障费用不能按时支付,则乙方顺延,折抵租金。合同签订后,乙方负责对该房屋进行经营户的清退工作以及消防停业整改工作。物业管理补充协议约定:甲方愿意就交予乙方经营湖大商店经营场地协调一切经营满园内对外的相关事宜;乙方承诺支付甲方物业管理协调费每年240000元/年,每半年支付一次,双方签订《物业管理》协议,三日内支付首笔120000元物业管理协调费。合同签订后,原告向被告支付了租金和协调费共计1220000元,并且对外签订水、电、消防施工合同和招商工作,组织准备施工队伍和经营人员等。但是被告自合同签订后,没有按时完成对租赁场地的停水、停电工作,没有按时交付房屋给原告装修和经营,造成原告巨大的经济损失。原告的经济损失将根据合同履行情况,视情另行主张权利。被告湖大商店答辩：被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。具体理由如下：1、现有证据充分证明,本案诉争的租赁商铺涉及产权登记与实际权属不一致的情况,被告不具备上述商铺的所有权,在没有实际产权人授权的情况下,亦不具备该商铺的处分权,被告与原告签订的租赁合同系无权处分行为,应属无效,故原告无权依此取得涉诉商铺的承租权；2、原、被告双方所签订的商铺租赁合同侵犯了众多实际承租人的在先权利,应属无效；3、被告与原告签订租赁合同系被告原法人代表龚粮钢滥用职权,无权处分所致,应属无效；4、在原告与被告签订租赁合同前已经明知涉租商铺产权存在重大争议或隐患,但仍与被告签订租赁合同,故其主观上不构成善意,无权基于表见代理享有相关合同权利。经审理查明，被告长沙市工矿综合商业公司湖大商店类型为集体所有制，其享有位于登高路005号全部房屋（建筑面积为1098.55平方米）的所有权（房屋产权证号为：长房权证岳麓字第**）。2018年5月29日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：鉴于湖大商店始建于1977年10月，至今已有40余年历史。受计划经济影响，该商场房屋出现产权不明，房产权属错误等情况，严重阻碍了企业体制改制和经济发展。自1990年起，湖大商店从“吉申百货”分离，现隶属于长沙市工矿综合商业公司。国企改制之前，湖大商店商铺门面被部分集资职工长期占有，并且擅自以职工个人名义出租，并收取租金，将租金占为己有。虽然现在该职工大部分已经退休，但造成湖大商场管理混乱，无法展开正常工作。同时，湖大商店由于年久失修，随时有垮塌危险，违章建筑诸多，安全通道堵塞，消防安全存在隐患。原、被告对房屋产权、质量、水电、消防、经营现状等历史遗留问题，充分知情，不存在误解。双方达成如下协议：长沙市岳麓区房屋为被告单独所有，被告同意将位于长沙市岳麓区全部，建筑面积约1098.55平方米的房产及所有附属物租赁给原告经营，具体以现场实际面积为准。租金房屋的交付日期，自被告完成租赁房屋的停水、停电工作不迟于2018年7月1日，被告以书面方式通知原告进行消防停业整改、以及完成经营户清退工作。免装修期起算日为专变供电之日（2018年8月1日），租赁合同起始计租日为2019年2月1日，该房屋的租赁期限为自交付日起十五年（2018年8月1日-2033年7月31日）。付款方式：1、原、被告双方签订合同三个工作日内原告首付600000元房屋租赁押金。2018年6月30日前支付600000房屋租金。被告完成停水、停电后一个月内（即2018年7月31日前）支付900000租金。2、在装修开始的8月31日前支付房屋租金450000元；10月31日前支付房屋租金450000元。3、同时在装修期间每月支付100000元用于职工的生活保障费用，装修期按六个月，计算共计600000元，若被告职工的生活保障费用不能按时支付，则原告顺延，折抵租金。上述合同还约定了原、被告各方的权利和义务、违约责任、免责条件、合同到期、解除、终止等等事项。同日，原、被告还签订了一份《物业管理补充协议》，约定：被告愿意就交予原告经营的长沙市工矿综合商业公司湖大商店之全部经营场地，协调一切经营范围内对外的相关事宜，确保整体经营能正常进行；原告承诺支付给被告物业管理协调费240000元／年，每半年支付一次，双方签订本协议，三日内支付首笔120000元物业管理协调费，以后每年按此时间节点支付，以此类推。2018年6月25日，被告进行了职工大会会议决议，参会人员为：龚粮钢、胡汉文、杨江华、廖福如、刘今朝、张庆，主持人为龚粮钢，会议决议如下：一、法定代表人龚粮钢负责筹集资金缴纳全体职工社保；二、按照政府要求，长沙市工矿综合商业公司湖大商店对现有场地进行安全、消防整改工作；三、以长沙市工矿综合商业公司湖大商店名义，并采取合法形式，将现有场地出租给合法承租人；四、长沙市工矿综合商业公司湖大商店按照国家法律法规依法、合理展开经营。上述协议签订后，原告分别于2018年5月12日、2018年7月4日、2018年6月25日、2018年6月27日向被告支付了400000元、100000元、300000元、300000元，共计1100000元。现原告主张其已依约履行付款义务，但被告迟迟不交付房屋，故诉至本院。另查明：1997年11月18日，长沙市工矿综合商业公司发出了《关于房屋产权购置有关问题的通知》，内容如下：一、根据企业实际情况，详细算好账，作出购置的具体实施办法，做好各期付款的充分准备；二、根据湖大商场的资金状况，可考虑与工大商场合资购买或在职职工集资购买；三、大椿桥商场如资金不足，可考虑在职职工集资一部分，南湖路商店可考虑全部由职工集资购买；四、做出的决定及实施办法，应交职代会讨论通过后实施。1998年3月5日，被告出具了一份《湖大商场购置产权职工集资名册》，载明34名集资人员共集资556000元。2019年4月22日，长沙市商业企业改制服务办公室、长沙市商业企业改制服务办公室纪律检查委员会出具了一份《关于对长沙市工矿综合商业公司和湖大商店纪检监察调查初步结果的处理意见》，提出：查实龚粮钢、赵雄俩人共同策划，相互勾结，暗箱操作，未经批准与授权，擅自签订了《聘请法律顾问合同》、《房屋租赁合同》、《物业管理补充协议》属实，该合同和协议存在重大法律风险，龚粮钢作为湖大商店法定代表人涉嫌滥用职权、权利寻租和伙同他人变相收取好处费，故免去龚粮钢的湖大商店经理职务（法定代表人）等等。上述事实，有当事人的当庭陈述，经庭审举证、质证的原告提交的《房屋租赁合同》、《物业管理补充协议》、《长沙市工矿综合商业公司湖大商店职工大会会议决议》、房屋产权证、银行转账凭证，被告提交的《关于房屋产权购置有关问题的通知》、《湖大商场购置产权职工集资名册》、《关于对长沙市工矿综合商业公司和湖大商店纪检监察调查初步结果的处理意见》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，该案的争议焦点为：涉案《物业管理补充协议》是否合法有效。针对该焦点，本院注意到：双方当事人在《房屋租赁合同》中明确了租赁房屋的权属瑕疵，即“鉴于湖大商店始建于1977年10月，至今已有40余年历史。受计划经济影响，该商场房屋出现产权不明，房产权属错误等情况，严重阻碍了企业体制改制和经济发展。自1990年起，湖大商店从吉申百货分离，现隶属于长沙市工矿综合商业公司。国企改制之前，湖大商店商铺门面被部分集资职工长期占有，并且擅自以职工个人名义出租，并收取租金，将租金占为己有。虽然现在该职工大部分已经退休，但造成湖大商场管理混乱，无法展开正常工作。同时，湖大商店由于年久失修，随时有垮塌危险，违章建筑诸多，安全通道堵塞，消防安全存在隐患。原、被告对房屋产权、质量、水电、消防、经营现状等历史遗留问题，充分知情，不存在误解。”况且，《长沙市工矿综合商业公司湖大商店职工大会会议决议》的形成时间明显晚于涉案协议的签订时间，湖大商店原法定代表人龚粮钢未经批准与授权，擅自签订了《房屋租赁合同》、《物业管理补充协议》。由此可知，原、被告签订涉案协议时，明知租赁房屋由于历史遗留问题而存在权属瑕疵、使用权瑕疵，且存在侵犯他人利益的可能性，故根据现有证据，本院无法确认《房屋租赁合同》、《物业管理补充协议》的有效性，对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十九条、第五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告湖南泓懿博商贸有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告湖南泓懿博商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黄婧二〇一九年十一月十八日法官助理彭婷书记员石洁