广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3279号 上诉人（原审被告、反诉原告）：桂林市金运达商业管理有限公司，住所地：广西壮族自治区灵川县灵川镇禾家铺村委东家、禾家铺村民小组桂黄公路西侧（地号378），统一社会信用代码：91450323399554880F。 法定代表人：卿红军，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋军峰，广西中玮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋伟，广西中玮律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李桂华，女，1968年10月24日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：王辉，广东达方律师事务所律师。 原审被告：灵川县神龙物流有限公司，住所地：广西壮族自治区灵川县灵川镇龙头岭，统一社会信用代码：9145032378213132X7。 法定代表人：陈伟民，该公司经理。 委托诉讼代理人：易能勇，广西星宁律师事务所律师。 上诉人桂林市金运达商业管理有限公司（以下简称金运达公司）因与被上诉人李桂华、原审被告灵川县神龙物流有限公司（以下简称神龙公司）委托合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2019)桂0323民初1363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 金运达公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区灵川县人民法院（2019)桂0323民初1363号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人返还上诉人不当利益21221元；3.被上诉人自起诉之日起，至付清返还款之日止，以21221元为基数，按年利率6%向上诉人支付利息；4.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决书在没有任何证据证实的情况下，认定“被上诉人向原审被告神龙公司购买的商铺是现房以及被上诉人将所购商铺交由上诉人经营管理的事实”错误，该认定与事实完全不符。事实上，涉案房屋在签订《委托经营管理合同》时是期房，建设工程尚未完工，工程也未竣工验收，房屋未达交付条件。 李桂华辩称，上诉人的上诉请求无事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。一、被上诉人购买的商铺是现房，当时就取得了业主权利，不存在不能交付的情况。二、上诉人在支付了7个季度的委托管理收益后，在一审主张被上诉人未交付商铺与常理不符；被上诉人在签订《商品房买卖合同》当天就与上诉人签订了《委托经营管理合同》，期限为4年。三、2017年9月1日上诉人单方出具的《桂林义乌国际商贸城致广大业主公开信暨承诺书》中，明确承认了上诉人拖欠被上诉人委托管理收益的事实。 神龙公司述称，一审判决原审被告神龙公司不承担责任，上诉人也未就原审被告神龙公司提出上诉，因此，上诉人的上诉请求是否应得到支持由法院依法判决。关于涉案房屋的交付现状，原审被告与被上诉人签订的合同是期房，交房时间是2019年9月30日。 李桂华向一审法院起诉请求：1、被告桂林市金运达商业管理有限公司支付原告委托管理收益人民币18392元及违约金人民币5783元（违约金以未支付的委托管理收益为基数按日3‰计付违约金至实际清偿之日止，违约金暂计至2019年6月16日）。以上合计：人民币24175元；2、被告桂林市金运达商业管理有限公司将原告位于灵川县灵川镇禾家铺村委东家山、禾家铺村民小组桂黄公路西侧的“桂林市城北现代物流配送中心（万和国际）”1幢1单元3层38号（即1#-1-3-38）商铺恢复至2014年11月4日交付状态及办理商铺交接手续；3、被告灵川县神龙物流有限公司对诉讼请求第一项和第二项项下债务承担连带责任；4、被告桂林市金运达商业管理有限公司和被告灵川县神龙物流有限公司共同承担本案诉讼费。 金运达公司向一审法院反诉请求：1、反诉被告向反诉原告返还不当利益21221元；2、反诉被告自起诉之日起，至付清返还款之日止，以21221元为基数，按年利率6%向反诉原告支付利息；3、本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2014年8月28日，原告与灵川县神龙物流有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告以177333元购买被告神龙公司开发的位于灵川县灵川镇禾家铺村委东家山、禾家铺村民小组桂黄公路西侧的“桂林市城北现代物流配送中心（万和国际）”1幢1单元3层28号（即1#-1-3-38）商铺。同时，原告与被告灵川县神龙物流有限公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第8条约定：“买受人按合同规定付清该商铺购置款，取得该商铺的业主资格和收益权利。买受人须签定《桂林义乌国际商贸城商镝委托经营管理协议》《桂林义乌国际商贸城业主公约》，履行买受人应履行的权利、责任及业务。”同日，原告与被告桂林市金运达商业管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，该合同约定，原告商铺委托被告桂林市金运达商业管理有限公司全权经营管理，委托管理期限为4年，自2015年5月1日起至2019年4月30日止，由被告金运达公司按合同约定支付原告管理费，即：第一年（2015年5月1日至2016年4月30日）在购房款中扣除；第二年（2016年5月1日至2017年4月39日）管理费为11318元；第三年（2017年5月1日至2018年4月30日）管理费为13205元；第四年（2018年5月1日至2019年4月30日）管理费为15091元。上述合同签订后，原告在2014年10月27日支付被告灵川县神龙物流有限公司购房款177333元，原告按合同约定取得该商铺的业主资格和收益权利，并将商铺交由被告金运达公司经营管理。在履行《委托经营管理合同》过程中，被告桂林市金运达商业管理有限公司均依约按照季度支付原告委托管理收益，但第三年第四季度及第四年的委托管理收益，经原告催收未果。为此，原告诉至该院，要求支持其诉讼请求。在庭审过程中，被告金运达公司对原告诉请的数额18392元无异议，但认为原告未将商铺实际交付，不同意给付。 同时查明，原告向神龙公司购买的商铺是现房，虽然在《商品房买卖合同》中约定交付时间为2019年5月30日，但不影响原告按照合同约定已取得商铺的业主资格和收益权利及将商铺交由被告金运达公司经营管理的事实。 一审法院认为，一是关于本诉部分，根据本案的证据和查明的事实，原告向被告神龙公司支付了购房款，取得了该商铺的业主资格和收益权利。原告与被告金运达公司签订《委托经营管理合同》后，原告将商铺交由被告金运达公司经营管理，事实存在，双方应按合同约定全面履行自己的义务。在《委托经营管理合同》履行过程中，被告金运达公司按合同约定履行了部分义务，给付了原告部分管理费，尚欠原告第三年第四季度及第四年的委托管理收益18392元未给付，原告要求被告金运达公司给付18392元，理由成立，应予支持。由于被告金运达公司未完全按合同约定履行义务，存在违约，应承担违约责任，但原告要求被告金运达公司按每日3‰给付利息过高，应调整为按月利率2%支付逾期利息。由于被告神龙公司不是《委托经营管理合同》的当事人，原告也未提供被告神龙公司需承担连带责任的相关证据，因此，原告要求被告神龙公司承担连带责任，证据不足，该院不予支持。二是关于反诉部分，被告（反诉原告）金运达公司认为原告（反诉被告）未将商铺交由金运达公司经营管理，要求原告（反诉被告）将收取的21221元退还的反诉请求，与事实不符，不予支持。原告在庭审中对第诉讼请求中的第2项不要求审理，该院准许。 综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由被告桂林市金运达商业管理有限公司给付原告李桂华18392元及逾期利息（利息的计算：从2019年5月1日起至付清之日止，按月利率2%支付利息）二、驳回原告其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）桂林市金运达商业管理有限公司的反诉请求。案件受理费504元，减半收取252元，反诉费330元，减半收取165元，合计582元，由被告桂林市金运达商业管理有限公司负担。 本案二审期间，上诉人金运达公司围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了举证质证。金运达公司提交了以下证据：1.编号为201804002号《灵川县建设工程验收表》；2.公消安检字[2017]第0003号《公众聚集场所投入使用、营业前》；3.灵川县神龙物流有限公司于2019年5月19日刊登在桂林晚报的《交房通知》。以上三份证据证明1#、2#至2019年9月24日才具备交房条件；神龙公司于2019年5月30日才正式向1#、2#楼购房户交房；李桂华至委托经营管理合同到期，仍未向上诉人交付房屋用于经营管理。被上诉人李桂华的质证意见：以上证据不属于新证据，没有原件核实，真实性无法确认。《灵川县建设工程验收表》在2008年有规划局的签章，在起诉之前已经形成，但在一审上诉人并未提交；《消防安全检查合格证》出具时间在2017年7月10日，该证据在一审前已经存在，不属于新证据；《桂林晚报》刊登的《交房通知》中，虽然合同上写的交房时间是2019年9月30日，但如果当时购买的不是现房，被上诉人不可能当时就签订《委托管理合同》并交付委托管理收益，上诉人的主张与事实不符。原审被告神龙公司的质证意见：该材料从原审被告处复印出来的，对证据三份证据的三性予以认可；诉争房屋虽然是准现房，但不符合交房条件，神龙公司并未在合同约定日起之前交付房屋，至于被上诉人是否实际占有房屋与原审被告无关。本院对上述证据的认定如下：对于上诉人金运达公司提供的证据，均无原件核对，被上诉人对该证据亦不予认可。故本院对该证据不予采信。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉和被上诉人的答辩，双方争议的焦点问题是：上诉人金运达公司应向被上诉人李桂华支付委托管理收益的数额如何确定。 上诉人主张被上诉人购买的商铺在双方签订《委托经营管理合同》时并不符合交房条件，被上诉人并未将该商铺交付上诉人经营管理，故上诉人无需向被上诉人支付委托经营管理费。本院认为，关于收取委托经营收益的条件，上诉人金运达公司与被上诉人李桂华在《委托经营管理合同》第五条中有约定：“甲方必须满足下述条件时才能得到委托管理收益：1.甲方一次性付款购置商铺的，必须已结清全部款项。2.甲方采用银行按揭方式购置商铺的，须办妥合法有效的按揭贷款手续且准时偿还银行按揭贷款。3.在商铺委托管理期内，甲方应按国家相关规定自行申报缴纳相关税费。”经庭审查明，被上诉人已于2014年10月27日向原审被告神龙公司支付完购房款177333元，取得了该商铺的业主资格和收益权利，上诉人本应按照合同约定向被上诉人支付委托管理期间的收益；但上诉人仅给付了被上诉人部分委托管理收益，尚欠被上诉人第三年第四季度及第四年的委托管理收益18392元未给付。现上诉人请求驳回被上诉人一审诉讼请求，并要求被上诉人返还已支付的委托管理收益，没有事实依据和法律依据；一审法院判决上诉人向被上诉人支付其未给付的委托管理收益是正确的，本院予以维持。至于是否符合交房条件，其为被上诉人与原审被告之间的买卖合同法律关系，且法律并未规定不符合交房条件的商铺不能经营使用。 综上所述，上诉人桂林市金运达商业管理有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费425元，由上诉人桂林市金运达商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇一九年十一月七日 法官助理 郑 欣 书 记 员 秦 婧