西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初17724号原告：范妮娜，女，汉族，1989年3月12日出生，住西安市雁塔区。委托代理人：何文青，陕西众致律师事务所律师。委托代理人：张恒，陕西众致律师事务所实习律师。被告：孙兴虎，男，汉族，1986年11月21日出生，住西安市长安区。被告：桑云凤，女，汉族，1985年11月27日出生，住西安市长安区。第三人：西安祥和家园房地产有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：周明伟，该公司总经理。委托代理人：刘安民，男，汉族，1955年11月5日出生，住陕西省XX城县，该公司员工。原告范妮娜诉被告孙兴虎、桑云凤、第三人西安祥和家园房地产有限公司居某某合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范妮娜及其委托代理人何文青，被告桑云凤、第三人西安祥和家园房地产有限公司委托代理人刘安民到庭参加诉讼，被告孙兴虎经本院合法传唤，未到庭应诉，故本案缺席审理。本案现已依法审理终结。原告范妮娜诉称，2017年11月26日，原、被告经第三人西安祥和家园房地产有限公司居某某介绍，三方签订了《房屋买卖三方合同》约定：出卖人孙兴虎、桑云凤将其所有的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX室，建筑面积为87.99平方米的房产售予原告，房屋成交价为65万元。同时，约定原告应于2017年11月26日向二被告支付20万作为购房定金，其余款项应于资金监管之日存入账户。违约责任：合同解除后，违约方应赔偿给守约方造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之二十向守约方支付违约金。后，原告按照约定向被告支付定金及房款合计49.8万元。被告未按照约定履行合同义务。涉案房产被长安区人民法院依法拍卖，致使原告合同目的无法实现。故原告诉至法院，请求判令：1、原、被告及第三人签署的《房屋买卖三方合同》解除，房屋买卖合同的总价款65万元；2、二被告返还原告购房款49.8万元及支付违约金13万元；3、二被告承担本案诉讼费。被告孙兴虎经本院合法传唤未到庭应诉亦未提交书面答辩状。被告桑云凤辩称，不同意原告诉请。不同意解除合同的原因是合同本来就没有生效。不同意退还49.8万，因为没有收到该笔款项，也没有约定付违约金。第三人西安祥和家园房地产有限公司辩称，同意原告的诉请。经审理查明，原告范妮娜与刘某甲系夫妻。被告孙兴虎与被告桑云凤系夫妻。刘某甲与孙兴虎系朋友，自2017年7月起被告孙兴虎多次向刘某甲借款，刘某甲以微信、银行卡的方式通过孙兴虎的指示多次向孙兴虎、安王龙（孙兴虎的朋友）、桑云凤、张翠兰（孙兴虎的母亲）及路亮（孙兴虎的表哥）转账。双方未写借条等书面协议。2017年11月9日，被告孙兴虎出具《协议书》，载明：我孙兴虎，身份证号XXXXXXXXXX********,因资金周转向刘某甲借款180000元整，现和刘某甲协商将名下位于XX路XX座XX号房产卖于刘某甲，价格随后协商，欠款将从成交房款里扣除，刘某甲准备好资金后，两人将办理后续过户事宜，特此协商。协议人孙兴虎，2017年11月9日。2017年11月26日，被告孙兴虎、桑云凤（甲方）与范妮娜（乙方）、刘某甲及第三人西安祥和家园房地产有限公司（丙方）签订了《房屋买卖三方合同》，约定：被告孙兴虎、桑云凤将其拥有的坐落于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX室房屋出售给原告；建筑面积87.99平方米；该房屋未设定抵押；房屋成交价格650000元；乙方应于2017年11月26日向甲方支付人民币200000元，作为乙方购买甲方该房产的定金；经甲乙双方协商，定金200000元，甲方处理法院事宜时，乙方向甲方支付，具体时间以甲方收款时收据为准；甲方提供的资料真实有效，若有虚假愿负一切法律责任；经甲乙双方协商，于2017年11月26日乙方向甲方支付房屋定金贰拾万元，如交易过程中甲方不配合以及房屋管理不予登记过户，甲方则双倍返还乙方房屋定金，如交易中乙方不买此房，定金不退；经甲乙双方协商，房屋房款分别为三次待乙方取得新房产证后三个月内付清房款。被告桑云凤对该合同的真实性表示认可。2018年1月13日，被告孙兴虎出具《收条》，载明：今收到范妮娜购房订金200000元。收款人：孙兴虎，落款时间2018年1月13日。原告称收条中的“订金”系笔误，双方合同中约定“定金”。2018年2月11日，孙兴虎再次打了《收条》，载明：今收到范妮娜购房款118000元，房号：C座3-2-304。收款人：孙兴虎。2018年2月11日，孙兴虎出具《承诺书》，载明:我孙兴虎承诺，将我名下位于西安市XX路XX座XX，房产过户手续范妮娜承诺将法院查封事宜处理完毕，不会卖给他人。经双方协商，处理法院事宜于2018年4月份之前处理完毕，经我本人同意，让范妮娜于2018年3月份先入住。位于西沣路天正幸福里**。承诺人：孙兴虎。刘某甲称被告孙兴虎称他有一套房子即涉案房屋卖给刘某甲，先签了一份协议书，签完后被告知涉案房屋被查封。因孙兴虎与他人有借款纠纷，还欠别人20万，被告孙兴虎说让刘某甲再给他20万，将房子给原告。签完协议后，孙兴虎说要办手续，刘某甲又陆续给孙兴虎转钱，一直到2018年2月。后刘某甲找的中介办理房屋买卖手续，签完了三方房屋买卖合同，孙兴虎就以各种理由让刘某甲转账。2018年1月13日，孙兴虎给刘某甲打了收条，收条上写明收到购房定金20万元，该20万是2017年11月9日-2018年1月13日日期间刘某甲给孙兴虎的全部转账；2018年1月13日之后，孙兴虎说要办房产证，让刘某甲转账。直到2018年2月11日，孙兴虎再次打了收条，上面写明收到购房款11.8万元，这是从2018年1月14日-收条当日的所有刘某甲给孙兴虎的转账款项。原告提供的涉案房屋房产证是双方约定办网签之前孙兴虎给刘某乙。2018年前，双方商量办网签，孙兴虎给刘某甲看了房产证，当时桑云凤、刘某甲和范妮娜、第三人代理人刘安民一起到了办理网签的地方，房管局告知该房产证是假的。后刘某甲方就联系孙兴虎未果。几天后孙兴虎联系刘某甲说沟通此事，未提及房产证的事，说自己不清楚，让原告及刘某甲先住进去，就写了承诺书。2018年3月1日，原告及刘某甲搬进涉案房屋。从出具承诺书后到9月份孙兴虎一直说找人处理房屋被查封的事，住到2018年9月份，长安区法院找到原告及刘某甲，说涉案房子已经被拍卖，二人就搬走了，后原告及刘某甲继续联系孙兴虎，他就一直以各种理由推脱。对刘某乙证言，桑云凤称刘某甲系范妮娜丈夫的身份认可，涉案房屋卖给范妮娜夫妇其知晓。孙兴虎因与其他人有经济纠纷，为不让涉案房屋被拍卖故将房子卖给了范妮娜夫妇。刘某甲与孙兴虎之间的经济往来其称不知道。对原告提供的转账记录中桑云凤收款表示认可并称已经转给了孙兴虎。根据原告提供的刘某甲向孙兴虎、桑云凤、张翠兰、路亮自2017年7月11日至2018年2月6日期间的微信、银行转账记录，合计为473840元。根据2018年3月5日陕西省西安市长安区人民法院作出（2017）陕0116执恢390-1号《执行裁定书》，涉案房屋在2018年3月2日买受人陆芳以760000元最高价竞得。本院于2018年11月13日通过EMS向被告孙兴虎邮寄了传票及诉状副本等相关材料。快递显示由孙兴虎本人签收。2018年12月18日庭审之日，被告孙兴虎经本院电话联系表示不来参加诉讼，本院告知了相应的责任及风险。另，原告主张《房屋买卖三方合同》于2018年9月20日解除；二被告返还已支付给被告的房款（含定金200000元）为498000元（180000+200000+118000），同时主张被告适用定金罚则返还定金130000元。原告申请下，本院2018年9月6日作出的（2018）陕0113财保366号民事裁定书裁定冻结桑云凤、孙兴虎位于西安市雁塔区XX路XX苑XX幢XX单元XX室房屋司法拍卖剩余款项360000元。原告办理诉前保全支出保函费1440元、诉前保全费2320元。上述事实，有协议书、房屋买卖三方合同、收条、承诺书、微信转账记录、银行转账记录、（2017）陕0116执恢390-1号《执行裁定书》、EMS单据、发票等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告、二被告、第三人签订的《房屋买卖三方合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照合同履行各自义务。原告在依约支付了200000元定金后，二被告应当按照合同约定办理相应的房屋过户等手续。现由于涉案房屋由长安区人民执行拍卖，导致原告合同目的根本无法实现，故原告主张于2018年9月20日解除《房屋买卖三方合同》，符合我国合同法中关于法定解除权的行使条件，本院依法予以支持。因系被告构成违约，故被告应当按照合同约定退还原告已付的购房款并承担相应违约责任。根据合同约定，经甲乙双方协商，于2017年11月26日乙方向甲方支付房屋定金贰拾万元，如交易过程中甲方不配合以及房屋管理不予登记过户，甲方则双倍返还乙方房屋定金，如交易中乙方不买此房，定金不退。首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告孙兴虎在收到法院传票后无正当理由拒不到庭，且未对原告举证的协议书、两张收条及转账记录提出反对意见及相关证据。故本院依法认定原告提供的有孙兴虎签字的协议书、两张收条真实性属实。故根据原告陈述及证据，被告孙兴虎在合同解除后应当退还已经收取的498000元，并承担定金罚则130000元及诉前保全费2320元。保函费并非必要支出，本院不予支持。被告桑云凤作为被告孙兴虎的配偶，其亦在《房屋买卖三方合同》签字，故其应共同承担责任，其辩称合同尚未成立，无法无据，本院不予采信。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告范妮娜与被告孙兴虎、桑云凤于2017年11月26日签订的《房屋买卖三方合同》于2018年9月20日解除。二、被告孙兴虎、桑云凤于本判决生效之日起十日内退还原告范妮娜人民币498000元。三、被告孙兴虎、桑云凤于本判决生效之日起十日内支付原告范妮娜违约金130000元。四、被告孙兴虎、桑云凤于本判决生效之日起十日内支付原告范妮娜诉前保全费2320元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10300元，由被告孙兴虎及桑云凤承担。由因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 余 洁人民陪审员 罗 琼人民陪审员 贺晓娅二〇一九年二月十九日书 记 员 侯媛媛打印：相丽华校对：马琪2019年月日送达