浙江省桐庐县人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)浙0122执异7号 异议申请人王荣坤，男，1970年11月24日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 特别授权委托代理人张立新，浙**茂律师事务所律师。 被申请人（即申请执行人）中达建设集团股份有限公司（以下简称“中达公司”）。住所地浙江省宁波市象山县丹城镇育才路16号。统一社会信用代码913302001450049693。 法定代表人齐明春。 特别授权委托代理人钟国良，男，1956年2月13日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被申请人（即被执行人）桐庐君杰置业有限公司（以下简称“君杰公司”）。住所地浙江省桐庐县桐君街道春江路1108号。组织机构代码66804891－X。 法定代表人徐耀庚。 被申请人（即被执行人）徐耀庚，男，1963年1月20日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 被申请人（即被执行人）浙**光冶炼集团有限公司（以下简称“华光公司”）。住所地浙江省桐庐县桐君街道春江路1108号二楼。组织机构代码25392456－X。 法定代表人刘光火。 特别授权委托代理人周国健（系“华光公司”员工），男，1969年3月22日出生，汉族，户籍地浙江省建德市，通讯地址浙江省桐庐县。 被申请人（即被执行人）刘光火，男，1946年1月9日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 本院在执行“中达公司”与“君杰公司”、徐耀庚、“华光公司”、刘光火建设工程施工合同纠纷一案中，异议申请人王荣坤对执行标的提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2019年1月25日公开进行听证，异议申请人王荣坤的委托代理人张立新、被申请人“中达公司”的委托代理人钟国良、被申请人“华光公司”的委托代理人周国健出席参加听证，被申请人“君杰公司”、徐耀庚、刘光火未出席听证，本案现已审查终结。 异议申请人王荣坤异议称：2011年下半年，“君杰公司”开发的华光大厦因建设缺少资金，要求异议人合作建房，异议人同意，并按“君杰公司”的要求将360万元资金于2011年12月15日划入“君杰公司”指定的帐户，但双方一直未能签订合同。2012年下半年华光大厦验收合格，经双方商议，“君杰公司”同意将华光大厦901－904室交于异议人，并于同年7月1日办理了房屋交接手续，但一直未能办理结算手续。在异议人的要求下，2014年1月8日，异议人同意以购房的方式将原异议人的建房款作为购房款，双方于2014年1月25日签订房屋转让合同一份，约定“君杰公司”将其名下的位于城××××室（建筑面积为1154.46平方米）的房产转让给异议人，转让款为401.752万元，并约定自合同生效之日起三个月内办理房地产权属转移手续等。自交房之日起，异议人至今一直占有使用该房产，但在合同约定的办证期内，对于上述房产根本无法办理房地产权属转移手续，经异议人多次催促无果。2014年11月18日，桐庐县国土资源局对华光大厦项目进行公示，同意在补交土地出让金后土地使用权允许分层分割登记和转让，但“君杰公司”一直未能补交土地出让金导致异议人至今无法办理房产及土地使用权证的分割登记手续。异议人认为：其与“君杰公司”的房屋转让合同合法有效，因“君杰公司”的原因而未办理房产转让变更登记手续，法院查封“君杰公司”名下的上述华光大厦901－904室房产属于异议人所有，故请求法院依法确认异议人与“君杰公司”间所签订的《房屋转让合同》合法有效，并解除对异议人所有的华光大厦901－904室房产的查封。 异议申请人王荣坤为证明其异议主张已向本院提供以下证据：1、《桐庐县房屋转让合同》一份，拟证明“君杰公司”与王荣坤于2014年1月25日签订《房屋转让合同》，约定王荣坤以4017520元的价款购买“君杰公司”位于桐庐县县城迎春南路69号901至904室房屋（建筑面积为1154.46平方米，单价每平方米3480元）；付款方式为乙方（王荣坤）已付给甲方（“君杰公司”）的全额转为购房款，乙方所付不足部分办证前应全额付清给甲方；并注明2012年7月1号已经交房，按政府准须时间办理产权证等事实。 2、《银行结算业务申请书》、《交款变更用途及金额确认书》、《收款收据》各一份，拟证明王荣坤已支付购房款360万元的事实。 3、报纸一份，拟证明桐庐县国土资源局于2014年11月18日公示允许华大厦项目在补交土地出让金440.94万元后按规划批准认定的建筑单元进行分层分割登记和分层分割转让，但“君杰公司”至今未补交土地出让金，导致异议人无法办理产权过户登记的事实。 4、（2013）杭桐商初字第882－6号民事裁定和（2015）杭桐执民字第3313－1号执行裁定各一份，拟证明涉案房屋被法院查封的事实。 3、《收款收据》、《房屋租赁合同》各二份，《发票》四份，拟证明王荣坤已支付涉案房屋的物业费和能耗费，并从2012年起王荣坤已将涉案房屋出租给平安财产保险公司等单位经营使用至今，即王荣坤从2012年7月1日至今占有使用涉案房屋的事实。 被申请人（即申请执行人）“中达公司”答辩称：王荣坤的执行异议完全不符合《执行异议与复议规定》第28条的条件：一、根据王荣坤提交的证据说明他们于2014年签订《房屋转让合同》，在法院查封涉案房屋前王荣坤与“君杰公司”并无房屋买卖关系，更不存在“合法有效的书面买卖合同”。二、根据王荣坤提交的证据说明其在2011年11月25日支付给“君杰公司”的款项性质并非购房款，故王荣坤未支付全部或大部分购房价款。三、王荣坤在2014年与“君杰公司”约定的购房价居然与2010年钟国良的购房价相当，完全忽略在2010年至2014年间房地产的翻倍增值，更令人匪夷所思的是2014年签订的《房屋转让合同》交房时间为“已在2012年交房”居然是用已废用的印章刻制的固定格式，故王荣坤与“君杰公司”的2014年《房屋转让合同》并非价格公允的合同，形式上也有重大瑕疵，并非双方真实意思表示，非有效合同。四、王荣坤主张“君杰公司”于2012年7月1日将涉案房屋交付给其，与事实不符，按王荣坤陈述，案涉合同于2014年1月25日签订，通常商品房的出让人不会在房屋买卖合同尚未签订即将房屋交付使用，故王荣坤主张的房屋交付时间虚假，其并未在法院查封前已合法占有该不动产。五、涉案房屋在法院查封前已经完全符合办理产权证条件，如华光大厦第1、3层已在查封前办理了产权变更登记，涉案房屋产权证未办理并非因政府政策和“君杰公司”的原因，异议人王荣坤对产权证未办理明显存在过错。六、依据“君杰公司”股东资料，王荣坤不是“君杰公司”股东，华光大厦第九层房主为杭州市富阳区胥口镇平畈村王家102号徐炳成，而非王荣坤的。综上，请求驳回王荣坤的异议，并对王荣坤故意妨碍执行的行为进行制裁，以维护申请执行人的合法权益。其已向本院提供“君杰公司”工商登记材料二份和“君杰公司”各股东资料一份证据，拟证明王荣坤不是“君杰公司”股东，华光大厦第九层房主为杭州市富阳区胥口镇平畈村王家102号徐炳成，而非王荣坤的事实。 被申请人（即被执行人）“华光公司”答辩称：对异议人的陈述均没有异议。其未向本院提供证据。 被申请人“君杰公司”、徐耀庚、刘光火均未答辩，也未向本院提供证据。 对异议人王荣坤提供的证据，被申请人“中达公司”质证：1、王荣坤不是“君杰公司”的股东。2、王荣坤的房屋买卖合同是在房屋被法院查封后签订的，是无效的合同。 对异议人王荣坤提供的证据，被申请人“华光公司”质证：对证据的三性均没有异议。 经审查查明：“中达公司”诉“君杰公司”、徐耀庚、“华光公司”、刘光火建设工程施工合同纠纷一案，杭州市中级人民法院（以下简称“杭州中院”）于2014年4月10日立案受理，根据“中达公司”的财产保全申请及其财产保全线索，“杭州中院”对“君杰公司”名下的位于桐庐县县城迎春南路69号房地产（房产总证号为桐房权证更字第××号，其中包括涉案房屋）予以查封。案经审理，“杭州中院”于2016年9月30日作出（2014）浙杭民初字第3号民事判决，判决确定：一、“君杰公司”支付“中达公司”工程款16845610.25元；二、“君杰公司”支付“中达公司”按中国人民银行同期贷款利率为标准从2014年4月10日计算至款项实际付清之日的利息；三、“君杰公司”返还“中达公司”工程质量保证金3540867.8元；四、“君杰公司”支付“中达公司”鉴定费178750元；五、“华光公司”、刘光火对上述第一项判决所涉款项中的16003329.73元、第二项判决所涉款项以及第三项判决所涉款项中的3363824.41元承担连带付款责任；六、徐耀庚对上述第一项判决所涉款项中的842280.52元、第三项判决所涉款项中的177043.39元以及第四项判决所涉款项承担连带支付责任；若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息；并负担诉讼费用。案经浙江省高级人民法院二审，作出驳回上诉、维持原判的（2016）浙民终769号民事判决。判决生效后，因义务人“君杰公司”、徐耀庚、“华光公司”、刘光火未按判决确定履行义务，权利人“中达公司”向“杭州中院”申请强制执行，“杭州中院”立案执行[执行案号为（2017）浙01执709号]。2017年10月23日，“杭州中院”作出（2017）浙01执709号之一执行裁定，指定“杭州中院”（2014）浙杭民初字第3号民事判决由本院执行，本院于2017年11月6日立案执行[执行案号为（2017）浙0122执3194号]，并于2018年1月4日作出（2017）浙0122执3194号执行裁定，决定拍卖（变卖）上述查封的房地产（含涉案房屋）。现异议申请人王荣坤特提出本次执行异议。 另查明：涉案房屋系“君杰公司”开发建设，位于桐庐县县城（现××街道）××号桐庐华光大厦【房产总证号为桐房权证更字第××号，用途为非住宅，共有建筑面积为31300.3平方米，登记权利人为“君杰公司”，登记日期2014年1月22日】第九层901至904室房地产，2019年2月1日，经现场查勘，涉案房屋由中国平安财产保险股份有限公司等单位在经营使用中。 涉案房屋于2014年3月25日被本院（2013）杭桐商初字第882号案首先查封，并于2016年2月16日续封，查封期限至2019年3月24日止，但根据该案一、二审民事判决[即本院（2013）杭桐商初字第882号和“杭州中院”（2018）浙01民终5725号民事判决]，“君杰公司”均不承担责任，依法应当解除查封；于2014年被“杭州中院”（2014）浙杭民初字第3号[即（2017）浙0122执3194号]案查封（原为第二封，现已实际轮为首封），并于2016年4月11日续封，查封期限至2019年4月10日止；于2015年8月24日被杭州市富阳区人民法院（2015）621号案轮候查封，查封期限至2018年8月19日止；于2015年11月20日被本院（2015）3313号案轮候查封，查封期限至2018年11月18日止；于2017年11月14日被本院（2017）浙0122执3290号案轮候查封，查封期限至2020年11月13日止；于2018年6月7日被本院（2018）浙0122执1998号案轮候查封，查封期限至2021年6月6日止。 另查明：2011年12月15日，王荣坤申请浙江桐庐农村合作银行开源支行从其6228580199006483837帐户转给“君杰公司”在杭州银行桐庐支行89×××79帐户360万元（用途为购房款）。2014年1月8日，经王荣坤要求和“君杰公司”同意，双方签署《交款变更用途及金额确认书》一份，载明：本人（王荣坤）在2013年12月30日前交到“君杰公司”共计360万元整。华光大厦在2012年7月1日起已交付给各业主使用，现本人要求原交的款项全部转为购房款，并要求签订房屋转让合同，便于本人办理产权证。具体楼层、房号、金额按签订的桐庐县房屋转让合同为准，房款不足部分本人按合同办证前全额交清给“君杰公司”。 2014年1月25日，“君杰公司”与王荣坤签订《桐庐县房屋转让合同》一份，约定王荣坤以4017520元的价款购买涉案房屋（建筑面积为1154.46平方米，单价每平方米3480元）；付款方式为乙方（王荣坤）已付给甲方（“君杰公司”）的全额转为购房款，乙方所付不足部分办证前应全额付清给甲方；并注明2012年7月1号已经交房，按政府准须时间办理产权证。当日，“君杰公司”开具收到王荣坤购房款4017520元《收款收据》一份，注明其中2013年12月前已交360万元，欠41.752万元（前收据作废）。 2012年，王荣坤与中国平安财产保险股份有限公司浙江分公司签订《房屋租赁合同》一份，约定王荣坤将涉案房屋中部分房屋（建筑面积共计600平方米）出租给保险公司使用，租期三年（自2012年4月1日至2015年3月31日止）；2015年3月18日，双方再次签订《房屋租赁合同》一份，约定王荣坤将涉案房屋中部分房屋（建筑面积共计600平方米）出租给保险公司使用，租期五年（自2015年4月1日至2020年3月31日止），并收取相应租金。2014年5月1日，王荣坤向桐庐龙腾物业管理有限公司转帐交付2012年7月1日至2014年4月30日物业费4574元和能耗费2178元。 2013年5月7日，经桐庐县住建局、信访局、商务区管委会、“君杰公司”、“华光公司”、“中达公司”、杭州正宏建设管理有限公司等单位协调，达成会议纪要，于2013年6月6日由桐庐县住房和城乡建设局作出桐住建纪要（2013）10号《关于华光大厦工程结算等事项协调会议纪要》，第1条规定根据“华光公司”与“君杰公司”转让协议，“君杰公司”按原转让协议总价（1.38亿元）除去已支付工程款等各项费用外的余额部分资金一次性打入住建局监管帐户，在资金到位后一周内县住建局按规定给予办理有关房产证等。但“君杰公司”未按要求将资金打入住建局监管帐户。 2014年11月18日，桐庐县国土资源局发布《改变土地利用条件补交土地出让金项目公示》：项目名称为华光大厦项目，开发单位这“君杰公司”，出让合同相关条件为项目竣工验收3年后土地使用权允许分层分割登记和分层分割转让，改变条件为按规划批准认定的建筑单元进行分割，应补交土地出让金额为440.94万元。并在《今日桐庐》报刊登，但“君杰公司”未按要求补交土地出让金。 本院认为，首先、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，涉案房屋至今仍登记在“君杰公司”名下，法院在对“君杰公司”财产采取强制措施时将涉案房屋予以查封，并无不当。其次、王荣坤与“君杰公司”就涉案房屋在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，王荣坤在法院查封前已支付购房款360万元（且其同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行），并实际占有使用涉案房屋，因政策问题、“君杰公司”未按要求将资金打入住建局监管帐户及未补交土地出让金和法院查封等不能完全归责于王荣坤的原因而未办理产权过户登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议申请人王荣坤的异议理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对登记在桐庐君杰置业有限公司名下的位于桐庐县县城（现城南街道）迎春南路69号桐庐华光大厦【房产总证号为桐房权证更字第××号】第九层901至904室房地产的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  刘 平 审 判 员  陆如有 审 判 员  许佳瑞 二〇一九年二月二日 代理书记员  龙晓青 附：法律法规、司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。