广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终23553号上诉人（原审被告）：广州中堂控股集团有限公司（原广州中棠实业有限公司），住所地广东省广州市天河区马场路519号105房，统一社会信用代码91440106685243194K。法定代表人：唐海元，职务：经理。委托诉讼代理人：韩宇烈，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴斯羿，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄赛桃，女，1953年8月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘学理，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈茂义，广东红棉律师事务所律师。原审被告：广州利佳物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区马场路519号首层部份101号，统一社会信用代码91440101618699618C。法定代表人：唐玉利，职务：董事长。委托诉讼代理人：韩宇烈，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴斯羿，广东君厚律师事务所律师。上诉人广州中堂控股集团有限公司（以下简称中堂控股集团）因与被上诉人黄赛桃、原审被告广州利佳物业管理有限公司（以下简称利佳物管公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初13049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人中堂控股集团上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回黄赛桃的诉讼请求；2.本案诉讼费用由黄赛桃承担。事实和理由：（一）一审对合同解除的法律责任认定错误。中堂控股集团交付的广州东方国际建材交易中心第一期三层西区编号为西8-307、西7-320的商铺（以下简称案涉商铺）完全符合法律规定和合同约定，一审认定“黄赛桃承租案涉商铺用于经营餐饮，无论是否明伙餐饮，案涉商铺内应提供厨房排烟管道等基本设备；另外，即使中堂控股集团是按照220伏电的标准向黄赛桃交付案涉商铺，但其后却对整个餐饮区进行了电容增设，即中堂控股集团亦确认餐饮区应提供380伏电才能进行正常餐饮经营。而且，根据已查明的事实可知，案涉建材中心的建筑内部装修工程直至2015年7月才消防验收合格，即在《商铺租赁合同》签订后至该合同实际解除期间，案涉建材中心处于未通过消防验收合格的状态。”错误。1.中堂控股集团提供的广州市公安消防局于2013年10月25日出具的《建设工程消防验收意见书》（［2013］第1986号），证明案涉商铺所在的建材市场已于2013年10月25日通过消防整体验收，可以交费租户装修、使用，一审以内部装修的消防验收作为争议依据完全错误。上述文件评定案涉广州国际建材基地一期商铺土建工程消防验收合格。作为建材大商场，包括案涉商铺在内的一期所有商铺即可交付给租户，由租户进行装修、使用。各商铺的内部装修消防验收，当由租户自行负责，自行申请验收。这一安排既符合相关法律法规规定，也符合双方约定，中堂控股集团是考虑到方便，才由其在所有业主装修完毕后以业主的名义统一申请，由此才出现案涉的2015年的内部装修消防验收文件。因此，商铺内部装修消防验收根本不涉及中堂控股集团交付商铺租赁的法定条件，但一审却以商铺内部装修的消防验收作为案涉商铺能否交付使用的条件错误。2.案涉商铺不能明火，仅作为商场快餐经营配餐使用，根本不需要存在专门的排气排烟管道。双方签订的《商铺租赁合同》约定“本市场只提供商户展示商铺及商铺交易，乙方不得在本市场内生产或加工产品。”针对黄赛桃将租赁商铺用作餐饮用途，双方还专门约定“该商铺只作为商场快餐经营配餐，商铺内不能明火。”这是特别约定，黄赛桃专门签字确认，且其在事发中向中堂控股集团所发的函件也提及此约定，说明其也是完全明知的。那么，作为快餐经营配餐，仅仅是作为配送地点，根本就不需要专门的排气排烟管道。这一情况既符合双方约定，也不违背法律法规要求。法律法规中根本就不存在快餐经营配餐的经营场所必须有专门的排气排烟管道的规定。一审判决既未详细询问案件情况，也不进行相关的了解，就将排气排烟管道作为案涉商铺应具备的基本设备，完全没有任何事实或法律根据，是极其错误的。3.220伏电是交付标准，也是符合双方约定。增容至380伏电是回应商铺的要求，而由中堂控股集团配合实施的，它不是案涉商铺经营的条件，也不是合同约定。黄赛桃签署的《商场共用面积装修及商铺交付标准》的铺内交付标准中记载电源为电源线铺设到铺内，电压220V。可见黄赛桃本人明知商场只有220伏电，没有380伏电，其本人也对此并无异议，因此，作为快餐配餐，220伏电不仅是满足条件的，也得到黄赛桃认可的。后因为商铺提出增容需求，中堂控股集团本着支持商铺发展的理念，积极协调并愿意承担部分费用来推进此事，但黄赛桃却不愿承担责任，导致新增380伏电事项最终未能完成。由此可知，380伏电不是案涉商铺经营的条件，也不是合同约定。一审以餐饮区后来进行电容增设，就推定中堂控股集团确认应提供380伏电才能进行正常餐饮经营，不符合事实和逻辑。（二）双方租赁合同是因黄赛桃违反合同约定、拒绝交付租金而解除的。黄赛桃在合同签订后借故未依约支付相关费用，经中堂控股集团多次发函催促，其仍拒绝支付，因此，中堂控股集团于2014年7月25日通知黄赛桃解除租赁合同，并于2015年3月13日收回商铺，对此，中堂控股集团在一审中已提供充分证据予以证明。根据《合同法》第二百二十七条规定，中堂控股集团解除合同，收回铺位完成合理合法，一审未审查黄赛桃上述违约情形，作出判决不公正。（三）一审判决对各项费用的认定错误。1.本案是由黄赛桃借故未支付租赁费而导致合同解除，即使双赛特有损失，也应由其自负。2.装修设计及施工费、采购灯饰、家具、厨具、安装空调费等，少则数万，多的达二十多万，黄赛桃未提供任何支付方的付款信息，这与交易惯例完全不相符，不足以采信。3.中堂控股集团自行将商铺另行出租，未退还商铺内的物品，符合合同约定，也专门通知过黄赛桃，对此中堂控股集团没有过错，不能就此要求其承担责任。4.员工遣散费用未提供劳动合同为证，不足以采信。5.黄赛桃经营餐饮，直至双方合同解除，也未具备经营资质，依规不能经营，一审却将不能经营的后果全部强加于中堂控股集团，有失公正。由于本案纠纷的发生是因黄赛桃未支付租金、违约导致，其应的承担相应的后果。被上诉人黄赛桃二审辩称，（一）案涉商铺不具备租赁目的的使用条件及《消防法》等法律规定。1.案涉商铺未经内部装修工程消防验收即对外招商出租，直到2015年6月2日内部装修消防验收仍不合格。2013年10月25日的《建设工程消防验收意见书》是只评定涉商工程一期商铺“土建工程”消防验收合格，并且意见书也明确要求“内部装修工程应依法向公安机关消防设计审核、验收，合格后方具备消防使用条件”。2015年6月2日的《建设工程消防验收意见书》显示，经评定该内部装修工程消防验收不合格，并要求“该工程未经消防验收合格不得投入使用”。内部消防验收通过是租赁商铺应具备的基本条件，也是双方租赁合同中上诉人的主义务，中堂控股集团作为涉案物业的业主、出租方、管理方，取得内部装修消防验收的责任主体当然是中堂控股集团，各餐饮商户包括其他租赁商户，没有责任、没有资格也没有能力向公安消防机关申请验收并取得消防验收通过的手续，现实中也没有一家商户去做和做得到。2.中堂控股集团称餐饮商铺不能明火，仅作商场快餐配套使用，根本不需要存在专门排气排烟管道的理由完全不合社会实际。（1）《商铺租赁合同》第五条第10项，“本市场只提供商户展示商品及商品交易，乙方不得在本市场内生产或加工产品”。这个合同版本是中堂控股集团提供的权利义务严重不对等的格式合同，并且是专门针对展示和销售建材的商户的，不能适用餐饮的商户。如第一条第3项即表明“经营范围：乙方承租该商铺的经营使用范围仅限于展示和销售建材XX品类XX品牌的产品”，故上述称不得在本市场内生产或加工产品是针对建材类商户而言的。适用餐饮则不合商业习惯，也违背常理。做餐饮哪有不加工的，大家去逛商场也会去吃饭，如果只能展示和销售，那就只能吃外面运来的盒饭，并且都是冷的，这不符合日常常理和习惯。（2）中堂控股集团将三楼规划为餐饮一条街，餐饮商户有5、6家，有汤粉面、炖汤、煲仔、快餐等等，后来各餐饮商户也都进行了实际经营，由于没有排烟排气管道，当时有些商户直接在屋顶上开天窗排烟排气，这既违反消防的规定，又存在重大安全隐患。后来因消防验收不过关，中堂控股集团最终将所有餐饮商户都赶走了，全部换成了建材类的商户，之后内部装修消防才验收通过。（3）案涉商铺是茶餐厅，不明火可以用电。由于黄赛桃长期经营餐饮，知道餐厅必须要有正规的排烟排气的管道，否则会遭到消防、环保部门严厉处罚，所以也一直坚持向中堂控股集团要求排烟排气的管道。依据社会常识，没有排烟排气管道，别说是餐厅，就是在家里炒个菜，烟气也受不了。所以中堂控股集团所说的，根本不需要专门排气排烟管道的理由完全不合社会实际和常识。3.中堂控股集团在招商和签订合同时承诺可以明火，后来过了一段时间又要求黄赛桃签订补充条款要求不能明火，合同条款变更则相关联的条款也应变动，既然不能明火那中堂控股集团就必须要提供380V电才能保证餐饮用电的需要，其后中堂控股集团为正常餐饮经营也对整个餐饮区进行了电容增设到380V。由于各商户对加收增容费集体抗议，最终电容增设后并没有加收费用。（二）本案是由于中堂控股集团交付的商铺，存在未经消防验收，无排烟、排气通道、不提供380V电等问题，不符合租赁目的的使用条件及《消防法》等的强制性规定，导致原告无法正常开业经营，中堂控股集团的违约行为非常明显。（三）一审判决对各项费用的认定证据充足，说理充分，准确无误。（1）中堂控股集团对涉案商铺强封后，黄赛桃曾多次去中堂控股集团处去交涉，过程中并形成了几份文件，中堂控股集团自行对商铺的装修及物品进行处理，没有通知黄赛桃，黄赛桃也没有收到任何的文件。（2）由于中堂控股集团未提供消防验收通过的文件，黄赛桃无法办理工商、税务、卫生许可证等文件。（3）黄赛桃经营多家商铺，经营过程中黄赛桃手上有不少现金。同时装修和采购物品的款项都是分期支付的，一个阶段付一个阶段的钱。另外，当时微信支付之类的还没有，黄赛桃年龄也较大了，用现金付款比较多。所以本案中黄赛桃很多时候都是用现金支付的费用。因此，中堂控股集团的上诉理由不成立，请求二审法院依法判决驳回其上诉。原审第三人述称，同意中堂控股集团的上诉请求、事实和理由。黄赛桃于2017年5月19日向一审法院起诉请求：1.中堂控股集团赔偿黄赛桃的经济损失631526.22元及利息（自2016年3月19日起计至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准上浮50%的标准计算）；2.中堂控股集团承担案件的诉讼费用。一审法院认定事实：广州中棠实业有限公司于2016年8月经工商行政管理部门核准名称变更为广州中堂投资咨询有限公司，后于2016年10月经工商行政部门核准名称变更为现名。2013年7月5日，中堂控股集团出具《收款收据》，确认收到报名费3000元。2013年7月11日，中堂控股集团（出租方/甲方）与黄赛桃（承租方/乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将广州东方国际建材交易中心第一期三层西区编号为西8-307、西7-320的商铺（下简称案涉商铺）出租给乙方经营使用，该商铺的租赁面积为135.69平方米；租赁期限为60个月，暂定自2013年6月29日起至2018年6月28日止；2013年6月29日至2013年9月28日期间月租金为0元，2013年9月29日至2015年6月28日期间月租金为6112.10元……；物业管理费暂定为每月每平方米13元，共计每月1763.97元；每间商铺独立安装电表，电费收费标准按政府部门收费标准加损耗计收，公共用电按商铺面积分摊；公共用水量按商铺面积分摊；乙方在签订本合同时向甲方支付首期租金6112.10元、首期物业管理费1763.97元，合计7876.07元；乙方应于每月5日前将上述各项费用以现金、支票或转账方式支付给甲方或甲方指定的银行账户；乙方在签订本合同时，向甲方一次性交纳相当于二个月租金和二个月管理费作为履约保证金，合计15752.14元；本合同终止时，在乙方无违约及欠费情况下，凭乙方出示的收据原件，甲方在15个工作日内将履约保证金无息退还乙方；从甲方通知收铺之日的第七天起，乙方可进入商铺进行装修，甲方在开业前提供大约一个月的时间给乙方装修；本合同租赁期内乙方享有三个月的免租期，即从2013年6月29日至2013年9月28日；甲方委托利佳物管公司对本市场进行管理，维护本市场秩序，负责为商户提供各项有偿服务；本市场只提供商户展示商品及商品交易，乙方不得在本市场内生产或加工产品；该商铺租赁期满且乙方不续租或租赁合同提前终止/解除的，乙方应于合同租赁期满或合同提前终止/解除之日前将该商铺内的财物全部搬出；乙方未搬出的财物，视为乙方放弃其所有权益，甲方可自行处置该等财物，该等财物及其任何权益的价值视为零；一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走，甲方也不予补偿；乙方迟延交租金及其他应缴费用，须向甲方支付违约金；从迟交之日起十日内，按日加收所欠缴金额0.5%的违约金；乙方逾期超过十天（含十天）仍不全部支付应付款项的，甲方或甲方委托的物业管理公司有权停止向该商铺供应水、电及相关服务，甲方还有权指令或要求甲方委托的物业管理公司暂停对该商铺提供物业服务，直至乙方付清所拖欠的款项、违约金及其他相关费用；乙方逾期超过十五天（含十五天）仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回该商铺，没收履约保证金，向乙方追讨应付款项，乙方还应承担因此给甲方造成的其他损失；开业前甲方发给乙方的任何通知、文书等，通过邮寄送至乙方本合同指定的地址后生效；开业后，则直接发到乙方租赁的商铺或在其商铺上张贴视为送达等。另，该合同后部通过另行张贴纸条方式约定了补充条款，内容为“该商铺只作为商场快餐经营配套，商铺内不能明火。乙方须自行办理工商、环保及卫生等证照，甲方不负责办理”。该张贴的补充条款上有黄赛桃签名及加盖指模。2013年11月14日，中堂控股集团向黄赛桃发出手机短信，内容为“东方国际建材交易中心定于2013年11月30日开业，请阁下尽快完成商铺装修并按时开业，按合同约定：2013年12月1日-2014年2月底共三个月为免租期。为感谢各商户的支持，凡于11月30日前完成装修并开业的给予第一季度租金3折优惠，详情请到客服中心咨询！”2013年11月22日，中堂控股集团向黄赛桃发出《广州东方国际建材交易中心入场通知书》，要求黄赛桃于2013年11月22日到广州东方国际建材交易中心市场经营管理有限公司办理案涉商铺的入场手续。同日，黄赛桃签署了《商铺租户资料卡》等资料，其中《商场公用面积装修及商铺交付标准》的“铺内交付标准”中，电源为电源线铺设到铺内、电压220V等。2014年3月18日，中堂控股集团向餐饮区商户发出《关于餐饮区电力增容费用分摊咨询确认函》，内容为餐饮区的电力增容费用共90000元，每户需分摊15000元；为确保消防安全，尽快解决用电问题，保证餐饮区正常营业，现就该笔费用的分摊重新咨询如下：商户承担该笔费用的60%，即每户分摊9000元；中堂控股集团承担40%即36000元；如商户同意本方案，请签名确认。在该确认函下方空白位置，有黄赛桃签名的手写内容，表示方案不合理，并对案涉商铺的厨房排烟问题、租金优惠、水电费价格提出意见。2014年7月28日，中堂控股集团对案涉商铺封铺。2014年7月28日，黄赛桃向中堂控股集团发出函件，表示案涉商铺装修完成后，黄赛桃要求中堂控股集团验收，但中堂控股集团表示等到380伏电和排烟系统整改好后一并验收，且未明确380伏电和排烟系统何时能整改好；在黄赛桃等多次催促下，中堂控股集团要求黄赛桃等交所谓的“增容费”才可以提供380伏电；建材中心正门处有一家咖啡奶茶店装修，要出售简餐，违背了中堂控股集团在招商时表示不会在三楼饮食区以外的地方经营饮食的承诺，将会严重影响案涉商铺的经营；黄赛桃提出两种解决方法，一是把商铺交还中堂控股集团，中堂控股集团赔偿黄赛桃入场费及装修的各种费用共60万元；二是黄赛桃尝试经营，但中堂控股集团要免除之前的租金及管理费，且由于中堂控股集团在一楼增设的咖啡奶茶糕点店，黄赛桃要求租金降为原来的70%，如果一楼的咖啡奶茶糕点店有经营便餐，黄赛桃拒绝交租且一切损失由中堂控股集团承担等。2014年8月20日，黄赛桃向中堂控股集团发出函件，表示对案涉商铺目前的开业困难提出解决意见：关于380伏用电，黄赛桃同意付给中堂控股集团2500元作为补偿费用；关于2014年5月、6月、7月租金，黄赛桃同意缴付正常租金10%的租金，不同意缴付管理费，未能正常营业的绝大部分责任在于中堂控股集团的管理混乱；在2014年7月28日下午4时与黄赛桃协商后，中堂控股集团在没有任何告知的情况下对案涉商铺封铺，至今没有任何人向黄赛桃解释封铺的原因，黄赛桃要求中堂控股集团对此进行解释。2014年8月25日，中堂控股集团向黄赛桃发出《复函》，内容为中堂控股集团已为餐饮区的电力增容承担了50%的工程费用，剩余的50%应由受益方承担；关于租金和管理费，所有租户统一按合同约定及中堂控股集团对外公布的《租金折扣处理细则》执行，请黄赛桃按时、足额交付相关费用；根据《商铺租赁合同》约定，如黄赛桃逾期超过十五天仍不全部支付应付款项（包括租金、管理费、水电费等），则中堂控股集团有权解除合同，收回该商铺，没收履约金，向黄赛桃追讨所欠款项及相应造成的损失；对于上述违约行为，中堂控股集团已分别于2014年7月1日、7月7日、7月24日给黄赛桃发出《第一次催租函》《最后一次催租函》《解除合同通知》；因黄赛桃一再违反合同约定，中堂控股集团只能依据相关规定解除合同，并进行封铺。2015年5月9日，黄赛桃向中堂控股集团发出《关于东方国际建材交易中心西7-320、8-307档铺问题解决方案》，内容为黄赛桃于2013年11月30日前搞好案涉商铺的内部装修、购置所有开店所需设备和用具，具备开业条件；但由于中堂控股集团的原因，造成商铺至今无法开业；中堂控股集团未给案涉商铺等商铺提供380伏电，案涉商铺不具备从事饮食经营所需要的排油烟功能，中堂控股集团在未与黄赛桃解决前述两个问题的情况下，于2014年7月28日封铺至今；黄赛桃在案涉商铺投入的资金共计618108.50元，包括进场赞助费68000元、两按一租费15752元、进场装修费押金3000元、工程设计费31030元、装修费251026.50元（包工包料）、采购厨房用具及家私157000元（含运费）、空调安装费43000元、广告宣传及门面装饰费18600元、网络费4000元、员工培训及遣散费26700元；由于中堂控股集团违反合同约定，未能提供合同上签订餐饮功能所必须具有的排油烟功能和380伏点，并单方面强制封铺至今，造成案涉商铺在2013年底完成装修后至今未能顺利开业，造成严重损失，故黄赛桃要求将案涉商铺退还给中堂控股集团，由中堂控股集团补偿黄赛桃的直接经济损失618108.50元及装修人工费及未能开张营业的经济损失等。现黄赛桃以中堂控股集团提供的案涉商铺不符合使用条件、无法正常开业为由，向一审法院提起诉讼。诉讼过程中，黄赛桃主张《商铺租赁合同》最后补充约定条款是双方签订合同后中堂控股集团张贴上去并要求黄赛桃签名；中堂控股集团招商时是口头承诺可以经营明火餐饮，但据黄赛桃所知，由于相关的消防验收未通过，所以不能经营明火餐饮；黄赛桃承租案涉商铺用于经营茶餐厅，不用明火也是可以的，所以黄赛桃就在张贴的补充约定中签名。黄赛桃主张案涉商铺所在的广州东方国际建材交易中心（下简称案涉建材中心）直至2015年6月2日才通过消防验收、2015年6月9日才通过规划验收，故案涉商铺不具备正常使用条件。为予证明，黄赛桃提交了穗公消验字[2015]第0810号《建设工程消防验收意见书》（复印件）及《建设工程规划验收批后公布》（网页打印件）。一、穗公消验字[2015]第0810号《建设工程消防验收意见书》（复印件），显示由广州市公安消防局于2015年6月2日作出，内容为申报验收的建筑内部装修工程位于广州市天河区棠下村地段范围内的13栋商业楼（自编3-15栋，各栋通过外廊连接），均为3层，综合评定该工程消防验收不合格；该工程未经消防验收合格不得投入使用。二、《建设工程规划验收批后公布》（网页打印件），显示审批单位为广州市规划局，批准日期为2015年6月9日。中堂控股集团认为根据广州市公安消防局于2013年10月25日出具的穗公消验[2013]第1986号建设工程消防验收意见书，已认定案涉建材中心消防整体验收合格，因此，案涉建材中心已具备开业条件；即使黄赛桃提供的上述消防验收意见书认为建筑内部装修工程消防验收不合格，但中堂控股集团已于2015年7月10日通过广州市公安消防局关于建筑内部装修工程的消防验收，并取得穗公消验字[2015]第1092号消防验收意见书。为予证明，中堂控股集团提交了穗公消验字[2015]第1092号《建设工程消防验收意见书》（复印件）。该验收意见书显示由广州市公安消防局于2015年7月10日作出，内容为申报验收的建筑内部装修工程综合评定消防验收合格。黄赛桃认为案涉建材中心是于2013年11月30日开业的，在开业之前餐饮区的绝大部分商家包括黄赛桃的餐饮店已装修、开业完毕，但案涉建材中心直至2015年7月10日才通过消防验收，因此，在该时间之前，案涉建材中心是一直未通过消防验收的，存在严重的问题，正是这些问题才导致整个餐饮区的矛盾和纠纷，导致餐饮区商家全部被赶走，餐饮区也全部改为了建材类商家；也正是因为全部改为建材类商家，消防验收才能通过。黄赛桃主张其在签订《商铺租赁合同》当日，通过黄圳海的银行账户向中堂控股集团支付了赞助费57000元及两按一租费23628.21元（15752.14元＋7876.07元），另还以现金方式向中堂控股集团支付了赞助费16000元，但中堂控股集团只开具了两按一租费的《收款收据》，而没有开具赞助费共计73000元的收据。为予证明，黄赛桃提交了黄圳海的银行账户交易明细及中堂控股集团开具的《收款收据》二张。一、黄圳海的银行账户交易明细，显示黄圳海的银行账户于2013年7月11日向对方账号为10144040010122953000169002、对方姓名为通联支付网络服务股份有限公司分别支付了金额为57000元、23628.21元。二、中堂控股集团开具《收款收据》二张，显示日期均为2013年7月11日，分别确认收到案涉商铺的首月租金6112.10元、首月管理费1763.97元及押金15752元。中堂控股集团对上述证据的真实性予以确认，但认为付款人及收款人都不是本案的当事人，不能证明中堂控股集团收到黄赛桃支付的57000元赞助费；中堂控股集团没有收到黄赛桃以现金方式支付的16000元。另，黄圳海到庭表示其支付的上述两笔款项是代黄赛桃支付给中堂控股集团的，由黄赛桃向中堂控股集团主张权利。黄赛桃主张其为案涉商铺的装修、经营花费了大量费用，要求中堂控股集团予以赔偿。为予证明，黄赛桃提交了《收据》《装修施工合同书》等证据。一、广州东方国际建材交易中心于2013年11月26日出具的《收据》，显示缴款人为黄赛桃，收费项目为改消防警铃/破玻，金额为100元。二、《装修工程施工合同》，显示由黄赛桃与案外人汕头市潮阳第一建安总公司签订，工程名称为广州市东方国际建材市场3楼叹番餐茶餐厅装修工程，工程总造价为282056元。三、汕头市潮阳第一建安总公司向黄赛桃开具的《收据》四张，金额共计282056元。四、美鑫五金水电灯饰经营部的送货单及出具的《收据》，显示金额为30683元。五、佛山市鸿涛家具有限公司的送货单及出具的《收据》，显示金额为86960元。六、广州市海珠区纽意新厨具经营部出具的《收款收据》，显示金额为39357元。七、广州市互邻空调设备有限公司出具的《东方国际建材市场西8-307档铺空调工程报价表》及出具的《收款收据》，显示金额为43094元。八、广州市英任广告有限公司出具的《门头广告价格表》及《收据》二张，显示金额共计18600元。九、中国电信股份有限公司广州分公司出具的《广东增值税电子普通发票》19张，显示金额共计4382.56元。中堂控股集团对上述证据的真实性均予以确认，并确认黄赛桃对案涉商铺自行进行了装修，但认为黄赛桃未提供相应的付款凭证，无法证明其已支付了相应的款项。黄赛桃还主张其支付了员工工资、遣散费用共26666元，并提交了《收据》《收款收据》共七张及身份证复印件七份。中堂控股集团对上述证据的真实性不予确认，认为黄赛桃未提供相应的劳动合同，无法证明其用工事实。中堂控股集团确认其于2014年7月28日对案涉商铺进行封铺，但其认为封铺后双方仍有协商，之后双方协商不成，其于2015年3月10日向黄赛桃发出收回商铺的通知，于2015年3月13日才实际收回案涉商铺并另行出租。对于中堂控股集团表示于2015年3月13日才实际收回案涉商铺并另行出租的情况，黄赛桃表示不清楚。另，黄赛桃主张中堂控股集团对案涉商铺封铺后，其无法进入案涉商铺，里面的装修设备全部没有搬离。中堂控股集团予以确认，并表示其对装修设备有部分自行丢弃，并将商铺另行出租。一审法院认为，黄赛桃与中堂控股集团签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。根据已查明的事实可知，中堂控股集团将案涉商铺交付给黄赛桃后，黄赛桃对案涉商铺进行了装修。但双方在2014年3月就案涉建材中心餐饮区的电力增容费的承担等问题产生纠纷，黄赛桃还要求中堂控股集团解决厨房排烟问题、给予租金优惠等。但其后，双方未能协商一致，中堂控股集团以黄赛桃未支付租金等构成违约为由，于2014年7月28日对案涉商铺进行封铺，后其实际收回案涉商铺另行出租。至此，《商铺租赁合同》已实际解除。对于合同解除的法律责任问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”作为出租人的中堂控股集团负有提供符合法律规定及合同约定的租赁物给黄赛桃使用的主要合同义务。黄赛桃承租案涉商铺用于经营餐饮，无论是否为明火餐饮，案涉商铺内应提供厨房排烟管道等基本设备；另外，即使中堂控股集团是按照220伏电的标准向黄赛桃交付案涉商铺，但其后却对整个餐饮区进行了电容增设，即中堂控股集团亦确认餐饮区应提供380伏电才能进行正常餐饮经营。而且，根据已查明的事实可知，案涉建材中心的建筑内部装修工程直至2015年7月才消防验收合格，即在《商铺租赁合同》签订后至该合同实际解除期间，案涉建材中心处于未通过消防验收合格的状态。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”据上，在上述期间内，案涉商铺不具备正常使用的条件，导致黄赛桃对案涉商铺进行装修后未能正常进行经营。因此，由于中堂控股集团未向黄赛桃提供符合租赁目的的使用条件及法律规定条件的案涉商铺，其应对《商铺租赁合同》的解除承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据上规定，由于中堂控股集团对《商铺租赁合同》解除承担违约责任，故黄赛桃要求中堂控股集团赔偿损失的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。对于黄赛桃主张的各项赔偿金额问题，一、黄赛桃向中堂控股集团支付的报名费3000元、押金15752.14元、首月租金6112.10元、首月管理费1763.97元，中堂控股集团应返还黄赛桃。二、对于黄赛桃主张的赞助费73000元，黄赛桃已提供证据证明黄圳海代为支付了57000元，中堂控股集团否认收到该57000元，但根据黄赛桃提交黄圳海的银行账户交易明细及中堂控股集团开具的《收款收据》显示，黄圳海同一天向同一账户支付的两按一租费23628.21元（即押金15752.14元、首月租金6112.10元、首月管理费1763.97元），中堂控股集团已开具相应的《收款收据》，中堂控股集团否认收到另一笔57000元但未提供反驳证据，其应自行承担举证不能的法律责任，故一审法院对中堂控股集团的抗辩不予采信，确认黄赛桃已向中堂控股集团支付了57000元。对于剩余16000元，黄赛桃主张其是以现金方式向中堂控股集团支付，但中堂控股集团对此予以否认，且黄赛桃未提供证据予以证明，故其应自行承担举证不能的法律责任，故一审法院对此16000元的主张不予采信。综上，《商铺租赁合同》因中堂控股集团的责任而解除，中堂控股集团应向黄赛桃返还57000元。三、对于黄赛桃主张的各项装修、物品购置费用，其中中堂控股集团收取的消防改造费100元，中堂控股集团应返还黄赛桃。对于黄赛桃所主张的装修设计及施工费282056元、采购灯饰费用30683元、采购家具费用86960元、采购厨具费用39357元、采购并安装空调费用43094元、门面宣传装饰费用18600元、安装网络费用4382.01元，首先，中堂控股集团确认黄赛桃接收案涉商铺后已自行对商铺进行了装修，且黄赛桃提供了相应的装修合同、送货单及《收据》等证据予以证明，故一审法院对黄赛桃已对案涉商铺进行了装修并购置了商铺经营物品的事实予以确认。其次，由于中堂控股集团未提供符合合同约定及法律规定条件的案涉商铺给黄赛桃使用，导致双方产生纠纷，在协商过程中中堂控股集团擅自对案涉商铺封铺并将案涉商铺另行出租，中堂控股集团应对合同解除承担违约责任。再次，由于中堂控股集团自行将案涉商铺另行出租，未将案涉商铺内的物品退还黄赛桃，导致案涉商铺的相关装修现场不能进行评估，中堂控股集团应对此承担责任。综上，一审法院认为黄赛桃提交的装修合同、送货单及《收据》等证据合理可信，一审法院予以采信。因此，对于黄赛桃要求中堂控股集团赔偿上述损失的诉讼请求，一审法院予以支持。四、黄赛桃对案涉商铺装修后要进行经营，故其聘请员工符合日常生活常理。而由于中堂控股集团违约而导致《商铺租赁合同》解除，黄赛桃无法正常经营案涉商铺故须遣散员工，而黄赛桃已提供了相关《收款收据》及身份证复印件以证明其已支付了员工工资及遣散费共计26666元，一审法院对此予以采信。因此，黄赛桃要求中堂控股集团赔偿员工工资及遣散费26666元的诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。综上，中堂控股集团共计应向黄赛桃支付615526.22元（3000元＋15752.14元＋6112.10元＋1763.97元＋57000元＋100元＋282056元＋30683元＋86960元＋39357元＋43094元＋18600元＋4382.01元＋26666元）。对于黄赛桃要求中堂控股集团支付上述款项的利息的诉讼请求，一审法院不予支持。《商铺租赁合同》的主体是黄赛桃与中堂控股集团，黄赛桃要求利佳物管公司承担责任的主张缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，于2018年9月17日作出如下判决：一、中堂控股集团自判决发生法律效力之日起十日内向黄赛桃支付615526.22元；二、驳回黄赛桃的其他诉讼请求。一审案件受理费10600元，由黄赛桃负担645元、中堂控股集团负担9955元。经查,黄赛桃称一审判决中查明直至2015年6月2日才通过消防验收，应为直至2015年6月2日还未通过消防验收。除了上述内容外，一审其他查明事实无误，本院予以确认。二审中，中堂控股集团提交证据以下证据：《消防安全防火责任承诺书》、《商铺装修承诺书》、《商铺装修管理规定》，拟证明案涉商铺按照规定承租后都是由承租人自行装修，相关责任应该由承租人自行承担。黄赛桃质证表示：对《消防安全防火责任承诺书》、《商铺装修承诺书》的真实性、合法性予以确认，但关联性不予认可。内部消防验收通过是租赁商铺应具备的基本条件，也是租赁合同中出租人的主义务。在2015年6月2日的消防验收意见书中明确要求该工程未经消防验收合格不得投入使用，说明消防问题是整个工程都有消防验收不合格，都不能使用，不是黄赛桃一方责任的问题。中堂控股集团作为涉案物业的业主、出租人、管理方，取得内部装修消防验收的责任主体当然是中堂控股集团，各餐饮商户包括其他租赁商户，没有责任、没有资格也没有能力向公安消防机关申请验收并取得消防验收通过的手续，现实中也没有一家商户去做和做得到。对于《商铺装修管理规定》因没有收到，对其真实性无法确认，关联性不认可。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合上诉人中堂控股集团的上诉请求和理由以及黄赛桃的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.案涉《商铺租赁合同》解除的责任认定；2.案涉《商铺租赁合同》解除的法律后果处理。现评析如下：关于案涉《商铺租赁合同》解除的责任认定问题。首先，中堂控股集团称案涉商铺所在建材市场已于2013年10月25日通过整体消防验收，可以交付租户装修、使用，但其提供的《建设工程消防验收意见》（［2015］第1092号）显示案涉建材中心的建筑内部装修工程于2015年7月10日才消防验收合格。中堂控股集团认为商铺内部装修消防验收应由租户自行负责申请验收，但根据黄赛桃提供的《建设工程规划验收批后公布》显示批准日期为2015年6月9日，对此，中堂控股集团未能作出合理解释，故一审法院认定案涉商铺在《商铺租赁合同》签订后至2014年7月28日期间处于未通过消防验收合格状态，并无不当，本院予以确认。其次，虽然黄赛桃与中堂控股集团签订的《商铺租赁合同》约定案涉商铺内不能明火，但黄赛桃承租案涉商铺是作经营餐饮用途，势必涉及餐饮用电加热等情形，显然，案涉商铺应具备厨房排烟管道等基本设备。中堂控股集团也无举证证明案涉商铺仅作为配送地点，无需产生排烟作业，因此，其上诉认为案涉商铺不需要存在专门排气排烟管道，理由不成立，本院不予采纳。再次，根据中堂控股集团向餐饮区商户发出的《关于餐饮区电力增容费用分摊咨询确认函》可知，餐饮区的电力增容是为了解决用电问题，保证餐饮区正常营业，而进行电力增容改造，可见，黄赛桃原接收案涉商铺的220伏电并不能满足餐饮使用需要，而增容至380伏才能保证其正常的餐饮经营作业。因此，中堂控股集团上诉认为增容至380伏电不是案涉经营条件与上述事实不符，本院不予采信。最后，鉴于2014年7月28日前案涉商铺不具备上述适租条件，导致黄赛桃对案涉商铺进行装修后未能正常进行经营，因此，双方应进行沟通协商，妥善解决上述事宜。但中堂控股集团在未与黄赛桃充分协商的情况下，即于2014年7月28日对案涉商铺进行封铺，并另行出租给他人，导致案涉《商铺租赁合同》已实际解除。因此，一审法院认定由于中堂控股集团未向黄赛桃提供符合租赁目的使用条件及法律规定条件的案涉商铺，其应对《商铺租赁合同》的解除承担违约责任恰当。同时黄赛桃以租赁物不适租拒绝缴纳租金是享有合理的抗辩权，中堂控股集团上诉认为合同解除是黄赛桃拒不支付租金所致，理由不充分，本院不予支持。关于案涉《商铺租赁合同》解除的法律后果处理问题。承上所述，由于中堂控股集团未向黄赛桃提供符合租赁目的使用条件及法律规定条件的案涉商铺，案涉《商铺租赁合同》解除的责任在于中堂控股集团，故黄赛桃依法有权主张中堂控股集团向其返还已付的报名费、押金、首月租金和首月管理费以及赞助费、消防改造费，并要求中堂控股集团赔偿相关损失等。因此，一审法院根据查明的事实，判决中堂控股集团向黄赛桃支付615526.22元，并无不妥，本院予以维持。中堂控股集团认为黄赛桃的损失应由其自负，缺乏法律依据，本院不予支持。另外，中堂控股集团还对黄赛桃主张的相关诉请的金额提出异议，但未提供相反证据予以推翻，其据此要求撤销一审判决，驳回黄赛桃的诉请求，本院均不予采信。至于中堂控股集团二审提供的证据，不属新证据，也不足以支持其上诉请求，故本院均不予采信。综上所述，中堂控股集团的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9955元，由广州中堂控股集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年二月二十日书记员 李志康胡秀红