浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终5980号上诉人（原审原告）：李发义，男，1974年8月19日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：潘高，浙江绣湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：周关洪，浙江绣湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴厚美，男，1948年7月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。被上诉人（原审被告）：吴伟华，男，1971年12月31日出生，汉族，住浙江省义乌市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙宾泽，浙江纵伸律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：骆江浩，浙江纵伸律师事务所实习律师。上诉人李发义因与被上诉人吴厚美、吴伟华房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初12159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人李发义上诉请求，撤销原审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一审法院认定事实有误，适用法律错误。一、一审法院认定李发义员工纪明金与吴厚美所签的补充协议有效属错误。纪明金的行为系无权代理，且不能构成表见代理，补充协议的法律后果不能对李发义产生约束力。首先，纪明金虽曾系李发义职工，但李发义并未授权其与吴厚美签订补充协议，吴厚美、吴伟华亦未出示纪明金可能享有代理权限的相关证据，如空白合同文书、李发义的印章或者火锅店公章等相关证据。虽然李发义曾让纪明金转交房租，但此简单代办行为并不能视其为李发义的代理人，更不能推断出纪明金有权代表李发义放弃相应权利。其次，吴厚美、吴伟华也无法证明其与纪明金签订补充协议是出于善意。签订补充协议前，吴厚美明确知晓房屋承租人、火锅店实际经营人均系李发义，补充协议签订前后，吴厚美、吴伟华甚至未曾向李发义核实纪明金的身份与代理权限。李发义租赁吴厚美、吴伟华房屋多年，期间亦不曾断绝联系，吴厚美在与纪明金签订补充协议的过程中存在明显过失。二、一审法院适用法律错误，吴伟华应承担责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”涉案房屋以分家析产的形式分给吴伟华所有，相应拆迁赔偿款亦赔付给吴伟华，其应承担相应的合同义务。被上诉人吴厚美、吴伟华答辩称，一、吴厚美有理由相信纪明金有代理权，其签订补充协议并支付租金，案涉代理行为有效，对李发义具有法律约束力。对于被代理人即上诉人李发义具有法律约束力。本案有充分的证据证明存在于涉案租赁房屋中的火锅店由纪明金在实际负责经营，支付房租、水电费等相关事宜由其处理，也是其直接与吴厚美联系，用于经营火锅店的隔壁房屋亦由纪明金本人与房东签订房屋租赁合同。双方的租赁协议签订于2009年，租金一直是按照2009年时的租金标准执行，相较于当时，2017年涉案的房屋周围房屋租金已经大幅度上涨。李发义2017年逾期交纳租金违约时，吴厚美本可以解除双方的租赁合同，将涉案的房屋另行高价出租。纪明金代表李发义前来沟通交涉后，吴厚美并没有提高租金标准，在补充协议中也特别说明后续的租金标准仍按照2009年的标准计算，吴厚美不存在恶意。二、李发义于2015年11月重新注册登记火锅店时已经放弃拆迁补偿的相关权利。李发义租赁涉案房屋用于经营火锅店，2015年11月时其将该火锅店注销，由其配偶卜毛利在原址上重新注册成立另外字号的火锅店，法人代表为卜毛利。其在办理营业执照过程中提供给行政机关的租房协议第十条明确约定了其放弃因政府拆迁产生的赔偿权利，该放弃对李发义也具有法律约束力。三、吴伟华不应就本案租赁合同承担任何责任。李发义要求吴伟华承担责任系对法律的错误理解。本案中虽然存在分家析产，但仅是拆迁补偿款分配的依据，房屋所有权本身没有发生变动。四、如果纪明金签订的案涉补充协议损害了李发义的权益，应由其向纪明金主张权利。原审原告李发义向原审法院起诉，请求判令：一、解除李发义与吴厚美于2009年10月5日签订的《租赁合同》；二、吴厚美、吴伟华共同补偿李发义281657元（其中停业停产经营损失费192195元、一次性搬迁费4350元、一次性搬家费6718元、装修补偿费68962元、附属物价值9432元）；三、由吴厚美、吴伟华退还李发义房租共计5.4万元（从2019年8月1日起至2019年11月29日，1、2层经营用房应退房租4.5万元，3、4、5层应退房租9000元）；四、本案诉讼费用、保全费用由吴厚美、吴伟华承担。一审法院认定事实如下，吴厚美、吴伟华系父子关系。义乌市稠州中路192号产权原属吴厚美所有。于2019年4月12日分家析产归吴伟华、杨萌夫妻所有。2009年10月5日，李发义承租了吴厚美位于义乌市的房屋，租赁期限自2009年11月30日至2019年11月29日。一楼租金为123000元/年，二楼租金为12000元/年；合同第七条载明：如有国家城市规划政府拆迁乙方（承租方）必须配合，但政府补偿的经营装潢费、经营场所搬迁费、经营损失费由乙方享有。2009年10月26日，李发义又承租了吴厚美位于义乌市的房屋，租赁期限自2009年11月30日至2019年11月29日，三层楼房租金共计27000元/年。合同第七条载明：如有国家城市规划政府拆迁乙方（承租方）必须配合，但政府补偿的经营装潢费、经营场所搬迁费、经营损失费由乙方享有。后上述房屋一直由李发义使用并开佳妹火锅店经营居住合用。2017年9月19日，由李发义佳妹火锅店的员工纪明金代表李发义与吴厚美签订租房合同的补充协议一份，载明：因2017年－2018年租金乙方未按约定时间交租，视乙方违约。为了双方能继续合作，乙方承诺：放弃合同中第七项“如遇政府征收，政府补偿的经营装潢费、经营场所搬迁费、经营损失费”的权利。上述补偿款归甲方所有，房租金以按每年拾陆万贰仟元至2019年11月29日止，特此补充。协议签订后，2017年9月20日，纪明金将房租16.2万元汇给了吴厚美。2019年3月份，义乌市人民政府决定征收上述房屋。根据义政征字（2019）第001号《义乌市人民政府房屋征收决定》，上述房屋将获得相应的征收补偿。吴伟华与有关部门签订了征收补偿协议，获得补偿共计7696767元。其中停业停产经营损失费192195元、一次性搬迁费4350元、一次性搬家费6718元、装修补偿费68962元、附属物价值9432元。2019年7月30日，李发义与吴伟华签订了房屋腾空交接书一份，李发义退出上述房屋。一审法院认为，李发义与吴厚美签订的租房合同应认定合法有效。房屋所有权变动不影响合同的效力。双方已于2019年7月30日签订房屋腾空交接书，合同已于当日协议解除。李发义要求吴厚美退还未使用房屋期间的租金54000元的诉讼请求应予支持。李发义经营的佳妹火锅店的员工纪明金代表李发义与吴厚美签订租房合同的补充协议应认定有效。李发义因未及时支付租金自愿放弃原租房合同第七条的权利，不违反法律规定。李发义的第二项诉讼请求依据应不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条的规定，判决：一、李发义与吴厚美签订的关于义乌市稠州中路192号房屋的租房合同及补充协议已于2019年7月30日解除；二、吴厚美于判决生效之日起十日内退还李发义房屋租金54000元；三、驳回李发义的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3167元，保全费2130元，由李发义负担4722元，由吴厚美负担575元。二审中，上诉人李发义向本院提交租金收条十份，证明其都按时交案涉房屋租金，纪明金与吴厚美签订补充协议时不存在所谓的违约。吴厚美、吴伟华对上述证据质证认为，对证据的真实性没有异议，不能实现其证明目的。本院对上述证据认证如下，吴厚美、吴伟华对上述证据的真实性没有异议，本院经审核，对上述证据的真实性予以认定。二审中，被上诉人吴厚美、吴伟华未向本院提交新证据。二审经审理，对原审查明的事实予以确认。本院认为，综合李发义与吴厚美、吴伟华在本案中陈述的案外人纪明金处理案涉房屋租赁及火锅店事宜情况、案涉相关证据等本案的客观事实，吴厚美在与纪明金签订案涉补充协议时有足够的理由相信其有代理权，原审法院认定该补充协议对李发义具有法律约束力符合法律规定。本案的基础法律关系为李发义与吴厚美之间的房屋租赁关系，应依据合同相对性原则处理案涉纠纷，李发义要求吴伟华承担责任缺乏事实及法律依据。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人李发义的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6334元，由李发义负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红彦审 判 员 杜月婷审 判 员 周楚臣二〇一九年十一月二十五日代书记员 周璟学