福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终219号 上诉人（原审原告）：林洪，男，1990年9月15日出生，汉族，住福建省平潭县。 上诉人（原审原告）：林丽平，女，1989年5月5日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：罗贵斌，上海建纬（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈辉，上海建纬（福州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福州中海地产有限公司，住所地福建省福州高新区海西园高新大道7号福汽集团研究院大楼主楼6层601室。 法定代表人：庄勇，董事长。 委托诉讼代理人：王飞，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱小红，北京德恒（福州）律师事务所律师。 上诉人林洪、林丽平与上诉人福州中海地产有限公司（以下简称“中海地产”）因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2018）闽0121民初2577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林洪、林丽平上诉请求：撤销一审判决，依法改判，或裁定发回重审。事实和理由：一、案涉房屋并未在合同约定期限内达到约定或法定交付标准，中海地产存在逾期交房的情形，一审判决认定案涉房屋达到交付条件是错误的。1.合同中虽约定竣工验收合格后交付房屋，但案涉房屋为精装房，合同补充协议第十八条约定了交付房屋时室内装修、设施应达到标准，而案涉房屋存在大面积漏水、墙体开裂等，且为整栋楼普遍现象，导致林洪、林丽平无法入住。案涉房屋未达到合同补充协议第十八条约定的标准，也不符合《商品住宅装修一次到位实施细则》规定的交付标准。2.合同中关于竣工验收合格及消防验收合格即为交付标准的约定，明显降低了交付标准，企图将建筑工程竣工验收合格等同于房屋质量合格，是为规避责任而剥夺购房人对房屋质量尤其是装修部分质量验收合格而设计的格式条款，应为无效约定。3.林洪、林丽平提供的照片可以证明中海地产补充安装的消防栓管带生产日期晚于2018年1月，可以证明中海地产拟交付房屋未达到消防合格条件，一审判决对林洪、林丽平提交的证据未予采纳是错误的。4.中海地产拟交付房屋直至2018年1月才通过规划审核，因此中海地产是在规划条件未核准的情况下组织办理竣工验收手续，程序不合法，其竣工验收备案依法应予以撤销，其提供的竣工验收报告不能作为定案依据。5.一审中，林洪、林丽平将大部分业主对单户的修复过程进行梳理作为证据，证明所在楼栋整体质量问题，与本案有关联性，一审法院不予采纳错误。二、一审判决对林洪、林丽平的损失认定错误。1.在下发入伙通知前，中海地产已多次对房屋进行防漏修复，中海地产明知房屋质量不合格却要求林洪、林丽平先签收后看房，交房程序违法，中海地产未完成案涉房屋的交付手续。2.中海地产于2018年2月向林洪、林丽平寄送催告验收通知，但此时案涉房屋并未整改完成，部分设施、设备还未安装到位，直至2018年3月17日案涉房屋还在重新铺因渗水问题敲掉的卧室木地板，直至2018年4月26日才修复完毕，中海地产主张已完成整改，与事实不符。一审判决依据中海地产单方面提供的修复完成通知认定修复完成的时间错误，林洪、林丽平截至2018年5月1日才实际入住。三、一审法院以没有合同和发票证明为由驳回林洪、林丽平关于律师费的主张，法律适用错误。 中海地产辩称，请求驳回林洪、林丽平的上诉请求。一、中海地产不存在逾期交房或房屋未达到交付条件的违约行为，无须承担逾期交房的违约责任。1.案涉房屋达到了法定交付标准。本案中，福州中海寰宇天下项目23#、25#楼分别于2016年11月2日和13日取得了《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《建设工程消防验收意见书》，主体验收和消防验收均合格。2.案涉房屋符合约定的交付标准。《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条第2款第1项约定，该商品房的交付条件是该商品房项目工程已取得建筑工程竣工验收备案。若达到上述交付使用条件，买受人同意出卖人在合同约定期限届满前交付房屋。案涉房屋已于2016年12月20日取得了《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，依约林洪、林丽平有办理收房的义务。3.中海地产在双方约定的交房时间前，已按约定方式向林洪、林丽平邮寄了《入伙通知书》，履行了通知义务。二、案涉房屋符合规划条件。福州高新区规划建设局已于2016年12月12日作出《建设项目竣工规划初步核验意见》，确认了中海寰宇天下23#、25#楼符合规划要求。中海地产取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》程序合法，是有效的。三、林洪、林丽平未能提供其实际存在租金损失的证据，应承担举证不能的责任。四、林洪、林丽平诉请的律师费既无法律依据也无合同依据，双方发生纠纷后，中海地产一直积极与林洪、林丽平协商，该损失非中海地产造成，也非纠纷引发的合理损失，不应由中海地产承担。 中海地产上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回林洪、林丽平的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决中海地产向林洪、林丽平支付租金损失4400元，是错误的。1.林洪、林丽平诉请的损失金额仅为3000元，并非按照3000元/月的标准计算损失，且林洪、林丽平在一审庭审中确认其实际损失只有3000元，一审判决中海地产向林洪、林丽平支付租金损失4400元，超出了林洪、林丽平诉请的范围。2.林洪、林丽平一审并未提交证据证明其因房屋漏水实际发生了租金损失3000元，也未就福州海西科技园周边租房价格进行举证，一审法院在未查明是否存在损失的情况下就判决中海地产向林洪、林丽平赔偿损失，缺乏依据。3.案涉房屋为装修房屋，按常理购房人还会定制家具和各种软装设施、电气设备等，考虑到新房通风，实际入住时间一般在3个月后，中海地产在2018年2月1日已完成维修工作，且维修对林洪、林丽平实际入住时间并无影响，故不存在林洪、林丽平所称的额外租金损失。4.案涉房屋建筑面积为87.09平方米，根据网络查询结果，2018年5月中海寰宇天下项目建筑面积为105平方米的房屋租金为2300元/月，75平方米的房屋租金为1600元/月，鉴于福州地区的房价和租金在2017年12月至2018年3月呈持续上涨状态，2018年1月的租金实际可能低于2300元/月。5.林洪、林丽平系基于中海地产存在逾期交房行为而诉请赔偿租金损失，一审判决在认定中海地产不构成逾期交房的情况下，应驳回林洪、林丽平关于租金损失的诉请。二、林洪、林丽平诉请的是逾期交房责任，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条关于保修责任的规定，属适用法律错误。 林洪、林丽平辩称，1.林洪、林丽平在一审中变更诉请，系按照3000元/月的标准主张租金损失。2.一审判决在认定中海地产不构成逾期交房的情况下支持林洪、林丽平关于租金损失的诉请，系对当事人权益的合理保障，且该损失系基于同一事实产生，林洪、林丽平有权主张租金损失。3.关于租金标准。中海地产在实践中系按照100平米以上和100平米以下两个标准与项目其他业主进行和解，其中100平米以上按照3000元的月租标准，100平米以下的按照2500元的月租标准，业主因中海地产逾期交房产生的租金损失标准应不低于3000元/月，一审判决以3000元/月的标准计算林洪、林丽平的租金损失并无不妥。4.林洪、林丽平已举证证明中海地产发出修复通知后，仍在进行修复工作的事实，本案无其它任何第三方检测机构出具的证明，仅凭中海地产与其聘请的施工单位签订的确认函，无法证明其已修复合格。 林洪、林丽平向一审法院起诉请求：1.中海地产按照日万分之五支付自2018年1月1日至实际交付达到交付条件房屋之日止的违约金22437.5元（暂计至2018年2月10日）；2.中海地产参照福州海西科技园周边租房价格支付因房屋逾期交付导致的林洪、林丽平住房损失，承担林洪、林丽平向其追偿损失3000元；3.中海地产支付林洪、林丽平为追偿所产生的律师费1300元；4.中海地产承担本案鉴定费、诉讼费用等。 一审法院认定事实：2016年3月20日，林洪、林丽平与中海地产签订《商品房买卖合同》及其附件，约定林洪、林丽平购买中海地产开发的位于福建省闽侯县中海寰宇天下第23＃25＃楼5层503单元号房，总价款1121875元。 《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。 合同附件六补充协议第六条商品房交付第2项约定，该商品房的交付条件是该商品房项目已取得建筑工程竣工验收备案。第3项约定，双方同意共同查验房屋时如发现存在不影响房屋主体结构安全的各类质量瑕疵或装修问题（包括但不限于轻微渗透、地砖/墙面/窗台开裂、空鼓以及其他类似装修质量问题等），买受人应当办理接收手续，同时有权要求出卖人在《住宅质量保证书》规定的保修期内承担保修责任，出卖人按约定整改，买受人不得因此拒绝办理收楼手续及交纳物业管理费，出卖人不承担迟延交付的违约责任。第4项约定，如买受人认为商品房存在严重质量问题而拒绝接收，则应自出卖人通知的交房期限届满日后15日内，出示该商品房所在地建设主管部门指定的具备相应资质的鉴定机构关于该商品房存在严重质量问题的《鉴定报告》，出卖人有权对《鉴定报告》及其出具主体提出异议；经出卖人核实无误的，由出卖人承担保修责任。买受人不出示或逾期出示鉴定报告的，均视为买受人同意收楼，该商品房已交付。 第十五条保修责任第2项约定，保修期内该商品房发生属于保修范围内的问题时，出卖人依据《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》规定的保修范围和期限给予保修服务。买受人应在出现问题后2日内及时向出卖人书面提出。买受人怠于书面通知导致保修问题扩大，出卖人对于扩大部分不予承担保修责任。出卖人有权不受理买受人口头提出的任何保修问题。买受人应对维修工作提出必要的配合。出卖人保修工作完成后，买受人应当自出卖人通知之日起3日内进行验收，买受人无正当理由不得延期、拒绝验收，否则出卖人通知之日即视为保修合格日。双方对于保修质量问题或保修后仍存在的问题有不同意见，由主张方委托有法定资质的质量监理单位予以裁定，或委托有法定资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。 中海寰宇天下第23#、25#、27#楼于2016年11月2日通过竣工验收，同月23日通过消防验收。2016年12月12日，福州高新技术产业开发区规划建设局出具《建设项目竣工规划初步核验意见》，认为中海地产开发建设的中海寰宇天下第23#、25#、27#楼（建设工程规划许可证号：建字第350121201400319号），根据福州市勘测院提供的规划竣工测量的建设单体成果，并经该局现场核查验收，该项目建筑单体基本符合规划要求，待与该规划证中同一地块的其他楼栋规划核查验收后，该局再统一出具《建设项目竣工规划审核意见单》；同月20日中海寰宇天下第23#、25#、27#楼完成竣工验收备案。2017年12月22日，林洪办理讼争房屋收房手续。后因林洪、林丽平发现讼争房屋存在渗漏水等问题，中海地产对讼争房屋进行修复，并于2018年2月9日向林洪、林丽平邮寄《催告办理维修验收手续》告知其三日内办理维修完成验收手续，该材料于2018年2月11日签收。一审庭审中林洪、林丽平确认收到中海地产修复完成通知，但认为当时修复尚未完成。另查，闽侯县城乡规划局于2018年1月25日出具《建设项目竣工规划审核意见单》，核实讼争房屋所在项目建设基本符合城市规划要求。 一审法院认为，林洪、林丽平与中海地产之间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方应依约全面履行合同义务。 关于林洪、林丽平主张的逾期交房的问题。一审法院认为，讼争房屋在双方约定的交房时间前已通过竣工和消防验收，经福州高新技术产业开发区规划建设局现场核查验收讼争项目单体基本符合规划要求，亦已完成竣工验收备案，具备法定和约定的交付条件。林洪、林丽平主张讼争房屋所在项目竣工验收程序违法，且存在质量问题，讼争房屋未达交付条件，但其提供证据不足以证明其主张。并且林洪、林丽平已于约定的交房时间前办理收房手续，故中海地产不存在逾期交房的情形。 关于林洪、林丽平主张的违约金以及实际损失的问题。中海地产未逾期交房，无需支付逾期交房违约金，但讼争房屋交付后出现卫生间渗漏水等问题影响林洪、林丽平实际入住，中海地产应承担修复责任以及修复期间林洪、林丽平未实际入住房屋的租金损失。关于租金损失的计算，根据合同约定讼争房屋应于2017年12月31日前交付，故租金损失应自2018年1月1日起计算；林洪、林丽平于2018年2月11日收到中海地产邮寄的《催告办理维修验收手续》通知，根据合同补充协议附件六第十五条第2项约定应于3日内进行验收，林洪、林丽平主张当时修复尚未完成，但提供证据不足以证明其主张，故租金应自2018年1月1日起计算至2018年2月14日止，共计1个月14天；林洪、林丽平主张按照月租金3000元标准计算，结合周边房屋租赁的市场价格，一审法院酌情予以认定，故中海地产应支付林洪、林丽平讼争房屋修复期间的租金损失为4400元。林洪、林丽平主张中海地产支付律师费1300元，但未提供代理合同及费用支出票据等证明其实际损失，故一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福州中海地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林洪、林丽平修复房屋期间的租金损失4400元；二、驳回林洪、林丽平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费468元，因适用简易程序减半收取计234元，由福州中海地产有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据在案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于案涉房屋是否达到交付条件的问题。案涉房屋在双方约定的交房时间之前已经通过竣工验收和消防验收，亦完成竣工验收备案，符合法定的和双方约定的交房条件。林洪、林丽平关于案涉房屋在2018年1月尚未达到消防合格条件、未达到合同补充协议第十八条约定的主张，缺乏依据，不能成立。林洪、林丽平关于案涉房屋未达到《商品住宅装修一次到位实施细则》所规定的交付标准，故而未达到交付条件的主张，亦缺乏依据，不予采纳。 关于林洪、林丽平在本案中的损失如何认定的问题。林洪、林丽平系基于房屋存在质量问题尚未达到交房条件诉请中海地产支付逾期交房违约金、赔偿损失，虽然经审理认定中海地产不构成逾期交房，但因案涉房屋确实存在因卫生间渗水修复影响房屋入住使用的问题，故林洪、林丽平诉请赔偿损失应予支持。林洪、林丽平起诉时诉请中海地产赔偿损失3000元，一审庭审过程中，林洪、林丽平明确其该损失应按照3000元/月从2017年12月计算到2018年4月20日，一审法院认定该损失从合同约定的交房之日的第二天（2018年1月1日）计算到林洪、林丽平收到（视为收到）中海地产向其发出的维修验收手续中约定办理验收手续的时间（2018年2月14日），于法有据，予以维持。林洪、林丽平主张在中海地产向其寄送催告验收通知时案涉房屋尚未修复至交付条件，其提供的证据不足以证明该主张，不予采纳。因林洪、林丽平主张按3000元/月的标准计算损失基本符合同等条件房屋的市场租赁价格，中海地产虽持有异议但未能提供反驳证据，一审法院按照3000元/月的标准计算林洪、林丽平的损失，并无不当，予以维持。 关于林洪、林丽平主张的律师费1300元。林洪、林丽平应对费用的产生、具体金额及与本案的关联性承担举证责任，一审法院以林洪、林丽平未提供代理合同及相关票据等证明其实际损失为由，驳回该项诉请正确，此节主张不予采纳。 综上所述，林洪、林丽平、中海地产的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费468元，由林洪、林丽平负担234元，由福州中海地产有限公司负担234元。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇一九年二月十五日 法官助理龚蓉 书记员林婷