四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初13473号 原告：成都市公共住房服务中心，住所地：成都市人民中路一段28号。 法定代表人：伍骏。 委托诉讼代理人：邢砚琪，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：杨彬，男，1981年4月2日，汉族，住成都市武侯区。 原告成都市公共住房服务中心（以下简称住房服务中心）诉被告杨彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告住房服务中心的委托诉讼代理人邢砚琪到庭参加诉讼。被告杨彬经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 住房服务中心向本院提出诉讼请求：1.解除住房服务中心与杨彬签署的《房屋租赁合同》；2.杨彬支付欠付的租金，以1588元/月的标准自2017年4月1日计算至房屋实际腾退之日止；3.杨彬支付违约金19056元；4.杨彬腾退返还位于成都市青羊区金阳路390号6栋2层6号房屋，将其全部个人物品搬离，并结清水电气等物业管理费费用；5杨彬承担本案的诉讼费、公告费、保全费等费用。 事实与理由：2017年1月12日，住房服务中心与杨彬签订了《房屋租赁合同》，合同约定住房服务中心将其管理的位于成都市青羊区金阳路390号6栋2层6号房屋出租给杨彬使用，租赁期为5年，每月租金为1588元，租金支付方式为半年付，杨彬应于每个结算周期开始后10日内支付结算周期的房屋租金。合同签订时，杨彬已经占有并使用该租赁房屋，故住房服务中心已经完成租赁房屋交付义务。但是杨彬自2017年4月1日起至本诉讼提起之日止，未再向住房服务中心支付租金。为维护住房服务中心的合法权益，故诉至法院。 杨彬未到庭答辩，亦未提交证据。 经审理查明，2004年12月24日，成都市住房保障中心（甲方）与成都新世宇实业有限公司（乙方）签订了《拆迁安置用商品房订购合同》，合同约定甲方采取订购方式向乙方购买的拆迁安置用商品房位于青羊区，项目名称为“印象金沙”。 2007年12月28日，甲方（成都市落实私房政策办公室）与乙方（成都市住房保障中心）签订了《房屋产权互换协议》，协议约定：甲方用于互换的房屋位于蓓蕾东巷6号2单元3楼9号，面积55.9平方米。乙方用于互换的房屋位于青羊区，面积86.92平方米。甲乙双方以房屋产权直接互换，不另行以面积、新旧、区位、楼层等存在的差异条件要求对方支付任何差价。 2015年3月30日，甲方（委托方，成都市落实私房政策办公室）与乙方（受托方，成都市公共住房管理中心）签订了《房屋委托管理合同》，合同约定甲方将《房屋委托管理明细表》上所列房屋交由乙方代为管理，委托管理期限为2015年1月1日至2020年12月31日。委托事项包括：1.与承租户签订房屋租赁协议；2.代为收取租金；3.代为收缴相关的税费；4.负责房屋维修；5.处理其他与租赁协议相关的事务。《房屋委托管理明细表》列明第88号的房屋为金阳路390号6号楼2楼6号，房屋面积为90.46平方米。 2016年5月13日，中共成都市委机构编制委员会印发的《中共成都市委机构编制委员会》成机编[2016]14号第五条规定，整合成都市公共住房管理中心、成都市房地产经营公司，设立成都市公共住房服务中心，为市房管局所属正处级公益一类事业单位。 2017年1月12日，住房服务中心（甲方）与杨彬（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方自愿将位于成都市金阳路390号6栋2层6号房屋（建筑面积为90.46平方米，计租面积为90.46平方米）出租给乙方使用。房屋的租赁期限为5年，租赁期限自房屋交付之次日起算并开始计收租金，至5个自然年届满。该房屋乙方竞得标的价为1588元/月，租金标准自第二年起逐年递增0%，即房屋租金第一年是1588元/月，第二年是1588元/月，第三年是1588元/月，第四年是1588元/月，第五年是1588元/月。租金按半年结算，乙方应该在每个结算周期开始后十个工作日内交付本结算周期的房屋租金。《房屋租赁合同》第十一条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并有权要求乙方承担违约责任：1.……。4.逾期3个月未缴纳租金的。……”。《房屋租赁合同》第十五条第三款约定：乙方有本合同第十一条规定的情形之一的，乙方按本合同租赁期限的租金总金额的20%向甲方支付违约金。《房屋租赁合同》第十八条第三款约定：甲方根据本合同项下的联系电话通知乙方相关事宜，乙方应当主动签收相关通知及文件，不得拒签；甲方按本合同承租的房屋地址以挂号信方式寄出相关通知及文件48小时后或甲方将相关通知及文件张贴在本合同承租的房屋门上，视为甲方已送达到。乙方联系方式发生变化后，应在3日内书面通知甲方，否则视为未变化。 2018年4月20日，北京炜衡（成都）律师事务所接受成都市公共住房服务中心的委托，向杨彬拖欠住房服务中心房租的事宜致函，律师函载明：截至2018年4月，杨彬已经拖欠住房服务中心房租20644元。 住房服务中心分别于2017年2月、2017年3月、2017年4月、2017年5月、2017年6月、2017年9月、2017年10月、2017年11月、2017年12月、2018年1月、2018年4月在杨彬的门上张贴催缴单，催促杨彬缴纳欠缴的房屋租金。 住房服务中心认可杨彬支付房屋租金至2017年3月31日。 本院认为，《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示且不违反法律的规定，合法有效。住房服务中心依约将涉案房屋出租给杨彬使用，但杨彬未按照合同约定按期支付租金，已经构成违约。租赁合同第十一条约定：有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并有权要求乙方承担违约责任：1.……。4.逾期3个月未缴纳租金的；……。杨彬自2017年4月1日起欠租至今，现住房服务中心主张解除与杨彬签订的租赁合同并腾退房屋，符合上述合同约定，本院予以支持。 住房服务中心主张杨彬按1588元/月的标准支付自2017年4月1日起至解除之日止的租金及自合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。对于合同解除之前的租金，杨彬应按1588元/月的标准支付。对于合同解除之后的租金，承租人继续使用租赁物，应按原标准1588元/月继续支付租金至实际腾退之日止。 关于违约金。杨彬未按期支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。本案中，住房服务中心未提交证据证明违约具体损失，且双方合同约定违约金过高，结合杨彬拖欠租金的金额及期限，本着公平原则，本院酌定杨彬支付违约金3176元。住房服务中心超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 关于住房服务中心要求杨彬结清物业管理费、水电气费等费用。本院认为，上述费用应由杨彬向物管公司交纳，与本案不系同一法律关系，本案不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、解除成都市公共住房服务中心与杨彬于2017年1月12日签订的《房屋租赁合同》； 二、杨彬于本判决发生法律效力之日起三十日内向成都市公共住房服务中心腾退位于成都市青羊区金阳路390号6栋2层6号房屋； 三、杨彬于本判决发生法律效力之日起三十日内向成都市公共住房服务中心支付自2017年4月1日起至实际腾退房屋之日止的租金、房屋占有使用费（按1588元/月的标准计算）； 四、杨彬于本判决发生法律效力之日起三十日内向成都市公共住房服务中心支付违约金3176元； 五、驳回成都市公共住房服务中心的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费872元，由成都市公共住房服务中心负担172元，杨彬负担700元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李双华 人民陪审员  赖 伟 人民陪审员  徐 红 二〇一九年二月二十日 书 记 员  孙中其