广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终23540号上诉人（原审被告）：广州市智富房地产代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街开园中路22号首层。法定代表人：潘旭辉，职务：总经理。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢玉婷，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄志明，男，汉族，1977年12月22日出生，住广州市增城区。委托诉讼代理人：廖法光，广东正觉律师事务所律师。原审被告：曾寅锋，男，1986年5月16日出生，汉族，住广州市增城区。原审被告：黄凤洲，女，1988年6月21日出生，汉族，住广州市增城区。上诉人广州市智富房地产代理有限公司（以下简称智富公司）因与被上诉人黄志明、原审被告曾寅锋、黄凤洲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院(2018)粤0118民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人智富公司委托诉讼代理人麦丽妍、被上诉人黄志明委托诉讼代理人廖法光、原审被告黄凤洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人智富公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判或直接发回重审；2.全部诉讼费用由黄志明承担。事实和理由:一审判决查明事实不清，使用法律错误。（一）智富公司没有做出过对曾寅锋的债务承担无限连带责任的意思表示。据本次交易的经办人员回忆，智富公司并没有向黄志明承诺过对曾寅锋的债务承担连带责任。智富公司只是本次交易的居间方，智富公司的义务仅是促成买卖关系的成立，但买卖是否成功，完全取决于买卖双方，从交易习惯和常理来看，智富公司均不可能对买卖关系作出任何担保，智富公司申请对《补充协议（二）》中丙方盖章的真实性及文字和公章形成的先后顺序进行鉴定。涉案《补充协议（二）》不是由智富公司起草及提供，智富公司也从未承诺过为曾寅锋承担连带责任。从该协议上看，智富公司仅是丙方，丙方仅作为居间方，对甲乙双方进行见证。根据该协议第六条约定，本补充协议一式四份，甲乙丙以及保证人各一份。该条款说明协议的主体一共有四个，而且丙方与保证人并非同一主体，而且据当时的业务员回忆，黄志明曾经要求甲方曾寅锋提供一个亲戚作为担保人。即使丙方的盖章是真实的，智富公司也只是在丙方处进行盖章，但由于行文的关系，智富公司的盖章只是恰好与下一行的字体重合而已。而且根据书写的习惯来看，如果需要智富公司承担保证责任的话，应当在正文中进行约定，而不是在最后的一行字中进行约定。而且根据最后一句的表述来看，其表述的是“本人”，而不是“本公司”。因此单从《补充协议（二）》的表述方式以及主体来看，智富公司没有作出对曾寅锋的债务承担连带责任的意思表示。（二）即使盖章是真实的，《补充协议（二）》约定的担保时间已超过法定担保期限。根据《中华人民共和国担保法》第二十五条的规定，连带担保的担保期限是主债务履行期限届满之日起六个月，即使有约定担保期限的，担保期限最高不能超过2年。退一步说，即使鉴定结果盖章是真实的，根据《补充协议（二）》的约定，曾寅锋须在2015年5月10日前完成房屋交易过户手续，否则，担保人须自2015年5月11日起按照合同约定承担担保责任。担保期限应自2015年5月11日起算六个月，黄志明未在该期限内提起诉讼，智富公司依法免除保证责任。（三）黄志明怠于行使权利的行为不符合常理，因其个人原因扩大的损失，与智富公司无关。《房屋买卖合同》最早于2013年9月6日签订，合同签订后，由于双方均怠于履行合同中的权利义务，直到2015年仍未完成交易，双方于2015年1月27日又签订《补充协议》，该《补充协议》约定曾寅锋于2015年2月6日办理过户手续，但曾寅锋仍未如约办理，买卖双方又于2015年4月21日签订《补充协议（二）》，约定曾寅锋最迟于2015年5月10日前完成过户手续，黄志明明知最后的履行期限至2015年5月10日止，在曾寅锋已多次违约，且逾期未办理过户手续，甚至在黄志明声称已经支付完所有房款的情况下，黄志明却一直不采取任何法律行动主张自身权利，与常理不符，黄志明若及时提起诉讼，其权利可以得到最大化的实现，但其未及时提起诉讼，后来由于房屋被司法查封从而扩大了损失，是黄志明怠于行使权利造成，与智富公司无关，即使担保责任成立，该扩大的损失不应由智富公司承担。（四）黄志明支付的房款没有任何转账凭证予以证实。《房屋买卖合同》约定黄志明首期款34万元于签订合同当天付清，而剩余的82万元是通过按揭贷款的方式支付，黄志明声称已向曾寅锋全额支付了106万元购房款，但没有任何转账凭证予以证明，一审法院在未查清该事实真实性的情况下就对此予以确认错误。黄志明明知付款条件未成就，却自行向曾寅锋支付房款，由此扩大的损失，不应由智富公司承担。（五）《补充协议（二）》权利义务不对等，显失公平，不能作为定案依据。智富公司作为本次交易的居间方仅获利15900元中介费，除此之外，没有其他任何利益，曾寅锋是否违约与智富公司没有任何关系，智富公司无法左右曾寅锋的行为，智富公司不应对其一百多万元的房款或其他违约金承担连带责任。（六）一审判决违约金的计算方式有误。即使黄志明支付106万元的情况属实，根据曾寅锋于2015年3月11日签订的《协议》及《补充协议（二）》，黄志明实际支付给曾寅锋的房款只有82万元，另外的24万元，是作为违约金予以抵扣房款，若法院判决曾寅锋返还106万元房款，违约金应当扣除其中24万元，否则黄志明属双重获利。（七）黄凤洲应与曾寅锋共同承担违约责任。涉案买卖合同在曾寅锋与黄凤洲夫妻关系存续期间签订，虽然买卖合同只有曾寅锋一人签名，但因黄志明申请按揭贷款需要黄凤洲配合，黄志明已申请了按揭贷款，且银行已出具同贷书，黄凤洲亦配合办理了按揭贷款申请手续，黄凤洲称对该房屋出售事宜不知情不属实。黄凤洲配合签署了相关按揭材料，相当于以事实行为追认了涉案房屋的《房屋买卖合同》，曾寅锋取得购房款的期间在其夫妻关系存续期间，属于夫妻共同收益，黄凤洲作为实际受益人，应当对曾寅锋的违约责任承担共同责任。被上诉人黄志明辩称，1.针对智富公司关于公章鉴定的问题。黄志明认为申请鉴定的期限应当在一审举证期限届满前，而智富公司在二审时才提出对公章进行鉴定，已经超出了举证期限，由此而产生的不利后果应由智富公司自行承担。2.一审法院认定智富公司对曾寅锋的债务承担连带责任是符合法律规定的。3.《补充协议（二）》的抬头是有甲乙丙三方，已经明确了各方的主体。在《补充协议（二）》的底部，智富公司的公章恰好盖在了丙方后面，并盖在了“承担连带责任”该句话上，因此一审法院认定智富公司需承担连带责任是符合法律规定的，并且是真实有效的。4.关于购房款的问题。《房屋买卖合同》约定的购房款是106万元，其中有24万元属于违约金，由违约金冲抵房款并且得到了曾寅锋的认可，由此表明黄志明已经付清了106万元购房款。5.智富公司在上诉状中阐述了权利义务的对等问题，黄志明认为智富公司的该说法违背了法律常识以及生活经验。从居间合同的角度来分析，智富公司是属于中介方，其提供交易的机会后可获得15900元的中介费。而黄志明作为委托人，要支付15900元的报酬后可获得房产交易的信息，因此双方的权利义务都是对等的。从中介转变为担保人的角色来看，曾寅锋作为卖方的权利义务是转移产权、获取房款，黄志明作为买方的权利义务是支付106万元的购房款即可获取涉案房产，因此双方的权利义务也是对等的。但智富公司将两个法律关系混淆而谈，这是不符合法律规定的。6.智富公司之所以要承担担保责任，是因为智富公司认为涉案房屋一定会过户至黄志明名下，智富公司对其很自信，因此签署了《补充协议（二）》并盖章予以确认。原审被告黄凤洲述称，智富公司认为黄凤洲签署了相关的按揭资料，黄凤洲对此不予认可，黄凤洲并没有签署，对于本案的房屋买卖也不知情。黄凤洲从2015年就没有居住在涉案房屋，在一审开庭时黄凤洲才见过买家。智富公司应当出示证据证明黄凤洲有签署过按揭资料。在黄凤洲与曾寅锋夫妻关系存续期间，曾寅锋没有将涉案房屋的购房款用于夫妻共同生活，也没有告知过黄凤洲。原审被告曾寅锋经本院传票传唤未到庭陈述意见。2018年1月3日，黄志明向一审法院起诉，请求判令：1.曾寅锋、黄凤洲、智富公司退还购房款1060000元；2.曾寅锋、黄凤洲、智富公司支付违约金106000元；3.曾寅锋、黄凤洲、智富公司赔偿损失616106元（购房价与拍卖评估价的差额）；4.曾寅锋、黄凤洲、智富公司承担本案的诉讼费、律师费、中介费等。一审法院经审理查明：增城市××路××锦绣××品名××房的权属人登记为曾寅锋，建筑面积为59.57平方米，占有份额为全部；增城市××路××锦绣××品名××房的权属人登记为曾寅锋，建筑面积为70.26平方米，占有份额为全部。该501、502房自2015年1月13日起被一审法院查封、轮候查封。2013年9月6日，黄志明为买方、曾寅锋为卖方、智富公司为经纪方签订的《房屋买卖合同》（含附件）约定“1、买卖之房屋（以下简称该物业）地址为荔城街御景路60号锦绣御品名苑8栋501/502房，建筑面积128.95平方米。2、卖方合法持有该物业房地产权证，卖方保证对该物业有完整处分权……由于卖方的原因造成该物业不能交易过户手续或第三人产生纠纷由卖方承担全部责任。3、该物业按套销售，成交价为106万元。……6、卖方交付该物业予买方使用日期为2014年3月30日前。……8、卖方应在交易过户完成前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易完成时买方无须对上述事项负责。9、基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务……如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费。……10、……卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，……逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。……14、由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。……20、三方约定其他事项：①卖方同意买方有权选择最终产权人。②该物业成交价包含房间的空调、厨房三件套。（以下空白）”在该合同尾部，曾寅锋在卖方处签名，黄志明在买方处签名，智富公司在经纪方处加盖公章。2013年9月6日，智富公司收取黄志明购房中介费15900元。2015年1月27日，黄志明为买方、曾寅锋为卖方、智富公司为经纪方签订的《补充协议》约定“1、买卖之房屋地址为增城市荔城街御景路60号锦绣御品名苑8座501/502房（以下简称该物业），协商如下：1、因卖方个人原因不能按签定日期内办理过户和交楼手续而导致买方的损失共5万元，现卖方承诺赔偿买方的损失费用共5万元，因买方还剩余部分楼款5万元没有支付给卖方，现买方不要再支付此余款给卖方，作为此次买方的损失。2、现卖方承诺在2015年2月3日前交楼给买方使用，2015年2月6日前办理该物业的过户手续，若卖方不能按签定本协议的日期内办理交楼和过户手续，卖方应按逾期一天的费用3000元赔偿给买方作为损失费用。备注：买卖双方确认均已清楚了解合同条款的内容及含义，并自愿接受合同条款的约束。”在该协议尾部，曾寅锋在卖方处签名，黄志明在买方处签名，智富公司在经纪方处加盖公章。2015年3月1日，曾寅锋出具给黄志明收执的《协议》记载“本人曾寅锋现收取黄志明5万元，用于协调沟通黄志明向本人购买荔城街御景路60号8幢501房的过户。本人承诺在2015年3月20日前过户，如果到期还不到的话，本人保证以双倍赔偿给黄志明，并且愿意承担一切法律责任。本协议可作为买方追讨本人曾寅锋任何责任的依据。”2015年4月21日，黄志明为乙方（买方）、曾寅锋为甲方（卖方）、智富公司为丙方（经纪方）签订的《补充协议（二）》约定“鉴于：1、经丙方中介，甲乙双方就转让荔城街御景路60号锦绣御品名苑8座501/502房屋事宜于2013年9月6日签署了三方《房屋买卖合同》；2、甲方实际已经收取乙方支付的购房款87万元：3、甲方因其自身单方面的原因，多次违反合同约定逾期交付房屋及办理过户交易手续。协议各方在平等、自愿的基础上，就上述房屋转让事宜达成如下补充协议：一、甲方在2015年5月10日前完成房屋交易过户手续，并将房屋交付给乙方；如果逾期，则自2015年5月11日起仍应按照《房屋买卖合同》的约定向乙方承担违约责任；二、乙方因为甲方之前的违约行为遭受了严重损失，甲方同意赔偿乙方19万元；三、甲方的赔偿款直接抵扣乙方应支付的楼价余款19万元，乙方无需再向甲方支付任何款项，也不再追究本补充协议签署前甲方的违约责任；四、如果由于甲方违反本补充协议（包括《房屋买卖合同》）的约定，乙方向人民法院提起诉讼，甲方应全额赔偿乙方因为诉讼而支出的全部费用（包括且不限于律师费）；五、本补充协议为《房屋买卖合同》的有效组成部分；如果《房屋买卖合同》的约定与本补充协议不一致的，以本补充协议为准；六、本补充协议一式四份，甲乙丙及保证人各一份，自协议各方签字或盖章之时生效。”在该协议尾部，曾寅锋在甲方处签名，黄志明在乙方处签名，在丙方处备注“本人自愿对甲方的债务承担无限连带责任”且智富公司在丙方处加盖公章。2015年7月24日，曾寅锋签署的收款收据记载“收到黄志明交来承购荔城街御景路60号锦绣御品名苑8栋501/502房之房款19万元，房款已一次性付清，共收到106万元。”2017年10月23日，一审法院作出的（2016）粤0183执1809号第一次网络拍卖通知记载“汤锦华申请执行曾寅锋民间借贷纠纷一案，一审法院作出的（2016）粤0183民初1982号民事判决书已发生法律效力。在执行过程中，查封了曾寅锋名下增城市××路××锦绣××品名××房产、502房产。……一审法院现定于2017年11月27日10时至2017年11月28日10时进行第一次网络拍卖竞价活动，拍卖保留价为1676106元。”2017年11月6日，黄志明与律师事务所签订的《民事委托代理合同》约定“律师费2万元，签订本合同后三日内支付1万元，执行立案后两个月内支付1万元。”合同签订后，黄志明支付了1万元律师费。2018年3月8日，黄志明向一审法院申请财产保全，要求查封涉案房屋（查封标的为180万元）。同日，一审法院作出（2018）粤0118民初77号民事裁定，裁定：1.查封曾寅锋名下位于增城市××路××锦绣××品名××房（登记字号：15登记12439583）；2.查封曾寅锋名下位于增城市××路××锦绣××品名××房（登记字号：15登记12439584）。为此，黄志明预付保全费5000元。2018年6月12日，曾寅锋的诉讼委托代理人林王梅在一审法院的询问笔录中陈述：涉案房屋是我儿子曾寅锋在与黄凤洲结婚前购买的，房屋办理了两个产权证，两个产权证现在都没有过户。2014年4、5月黄志明来我家，我才知道曾寅锋将房屋卖了。曾寅锋借了汤锦华40万元，要还100、200万元，现在根本就没有办法还钱，房屋也没有办法过户，我很同情黄志明，由法院来判决，但黄凤洲不应承担赔偿责任，黄凤洲不知道房屋出卖的情况，整个事情都不关黄凤洲的事。2018年6月12日，黄凤洲在一审法院的询问笔录中陈述：涉案房屋是曾寅锋的婚前财产，我不清楚曾寅锋卖房和收钱的事情，且他收到卖房款也没有用于夫妻共同生活支出，我不需要承担赔偿责任。我在2016年与曾寅锋离婚，我收到法院的传票才知道涉案房屋被卖的事实。并提交离婚协议书和离婚证。2018年5月25日，曾寅锋在一审法院的询问笔录中陈述：我因犯诈骗罪被判处有期徒刑八年正在广东东莞监狱服刑，现房屋过不了户对黄志明也不公平，我同意解除与黄志明签订的房屋买卖合同，并同意退还购房款106万元，我没有违约不同意支付违约金和赔偿款。我已将房屋交付给黄志明使用，该房屋有两个房产证，其中一个房产证已办理过户，另一个房产证没有办理过户，因时间较长，具体何时抵押、查封等细节记不清楚了。该房屋是我2008年出资购买的婚前财产，黄凤洲不清楚我卖房的事情。另查明，曾寅锋与黄凤洲于2012年1月18日登记结婚，2016年3月14日登记离婚。双方签订的《离婚协议书》约定“男女双方各自名下的财产归各自所有；婚姻关系存续期间双方各自对外的债权债务，离婚后由各自享有与承担”。有黄凤洲提交的离婚证和离婚协议为证。一审庭审中，黄志明称涉案501、502房是一个房屋，同一个大门进出，只是有两个房产证，现产权登记人仍是曾寅锋；2015年9月曾寅锋将涉案房屋交付后，我一直在涉案房屋居住；付清房款后，因汤锦华查封了房屋，曾寅锋又拿不出钱，我在2015年7月份出钱解封，但我当时不清楚汤锦华有两个查封，只解封了一个，另外汤锦华还有一个查封到现在还没有解封；签订合同时问过中介涉案房屋是没有查封、抵押才签的，2014年底办理过户时发现涉案房屋被查封，所以之后才陆续签订了协议，中介承诺如果无法办理过户就承担无限连带责任；签订房屋买卖合同及之后签订的协议，黄凤洲都不在现场；2017年法院张贴拍卖公告时我在广西，邻居拍照后发给我后，我向增城法院执行局提出执行异议，驳回执行异议请求后没有提出执行异议之诉，现在涉案房屋还没有拍卖成功。一审法院认为，黄志明与曾寅锋、智富公司于2013年9月6日签订的《房屋买卖合同》，2015年1月27日签订的《补充协议》、2015年4月21日签订的《补充协议（二）》是各方真实意思的表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同、协议，各方均应依约履行。黄志明、曾寅锋均明确表示同意解除双方于2013年9月6日签订的《房屋买卖合同》，一审法院予以确认。黄志明与曾寅锋、智富公司在《补充协议（二）》中明确约定“曾寅锋在2015年5月10日前完成房屋交易过户手续”，但产权情况表显示涉案房屋现仍登记在曾寅锋名下并处于查封、轮候查封状态。该合同因涉案房屋被查封目前已无法继续履行，曾寅锋没有在约定的期限内完成涉案房屋的交易过户手续，已构成根本违约。关于购房款问题，黄志明请求退还购房款106万元，曾寅锋对此并无异议，故曾寅锋应退还购房款106万元给黄志明。关于违约金问题，涉案合同第10条约定“卖方因违约而无法将该物业售予买方的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金”，依前所述，曾寅锋逾期办理涉案房屋的过户手续，其应承担相应的违约责任，故黄志明有权要求曾寅锋支付违约金。因此，本案违约金为106000元（106万元×10%）。关于赔偿损失问题，涉案房屋目前无法办理过户手续，黄志明、曾寅锋明确表示解除该合同，故曾寅锋应承担相应的损失赔偿责任。损失除直接损失外，还应包含黄志明如果购买了涉案房屋后可得的利益损失。黄志明提交的法院第一次网络拍卖通知显示的1676106元仅为拍卖保留价，其以此主张房屋差价损失金额依据不足。但目前增城区房价确实存在上涨事实，为减少诉累，结合黄志明自2015年9月起已在涉案房屋居住至今、房屋成交价等考量，根据公平原则，一审法院酌情判令曾寅锋支付房价差额损失20万元给黄志明。关于相关费用问题，涉案合同第9条约定“违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费”、第14条约定“一方违约，另外两方为追究卖约责任而产生的律师费用由违约一方承担”；涉案《补充协议（二）》第四条约定“如果由于曾寅锋违反本补充协议（包括《房屋买卖合同》）的约定，黄志明向人民法院提起诉讼，曾寅锋应全额赔偿黄志明因为诉讼而支出的全部费用（包括且不限于律师费）”，因此，对黄志明主张受理费、保全费、律师费、中介费由曾寅锋承担的请求，予以支持。虽然黄志明与律师所签订的代理合同约定律师费用2万元中有1万元是约定在执行立案后支付，但曾寅锋正在服刑难以主动履行债务，为减少诉累，目前尚未实际支付的律师费1万元也在本案中一并处理。故曾寅锋应返还中介费15900元、律师费2万元给黄志明，本案的案件受理费、保全费由曾寅锋承担。智富公司在《补充协议（二）》“本人自愿对甲方的债务承担无限连带责任”处加盖公章，故智富公司应对曾寅锋的上述支付义务承担连带责任。黄凤洲并非黄志明与曾寅锋、智富公司签订《房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》的相对人，故黄凤洲无需对曾寅锋就该合同的违约行为承担责任。曾寅锋、黄凤洲、智富公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，对此所造成的不利后果由其自行承担，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2018年8月27日作出判决：一、曾寅锋于判决发生法律效力之日起五日内退还购房款1060000元给黄志明；二、曾寅锋于判决发生法律效力之日起五日内支付违约金106000元给黄志明；三、曾寅锋于判决发生法律效力之日起五日内支付房价差额损失20万元给黄志明；四、曾寅锋于判决发生法律效力之日起五日内支付中介费15900元给黄志明；五、曾寅锋于判决发生法律效力之日起五日内支付律师费20000元给黄志明；六、在曾寅锋未履行判决第一项至第五项确定的义务时，由广州市智富房地产代理有限公司承担连带责任；七、驳回黄志明的其他诉讼请求。案件受理费20839元、保全费5000元，由曾寅锋负担，广州市智富房地产代理有限公司承担连带责任。本院二审期间，智富公司提交了如下证据：1.《房屋买卖合同》，拟证明曾寅锋与黄志明之间除了签订了涉案买卖合同之外，还签有另一份买卖合同，而且约定的买卖条款是不一致的，曾寅锋与黄志明之间有可能根本不存在买卖关系；2.产权情况表（查询时间为2012年8月27日，显示持证抵押，抵押权人为汤锦华，权利价值410000元），拟证明在曾寅锋与黄志明达成交易之前，智富公司已经查册确认了房屋的产权状态，房屋存在抵押权情况，智富公司也已经将该情况告知黄志明，其是在明知房屋存在抵押的情况下签订合同的；3.产权情况表（查询时间为2015年4月15日，显示持证抵押，抵押权人为汤锦华，权利价值分别为410000元、500000元，登记日期分别为2012年3月13日、2014年8月25日），拟证明涉案房屋于2014年8月25日被二次抵押给汤锦华，黄志明在一审中称2014年底过户时发现房屋有查封，2015年7月代曾寅锋还了钱后，又发现还有一个查封均为虚假陈述。4.产权情况表（查询时间为2018年9月10日，显示持证抵押，抵押权人为汤锦华，登记日期为2012年3月13日；查询时间2015年12月4日至2018年12月3日，备注记载“原告**斌”等）（另，一审期间黄志明提交的打印时间为2018年2月27日的产权情况表。除记载上述内容外，第二页显示涉案房屋最早查封时间为2015年1月13日，该查封于2015年4月14日解封而转为无效查封，2015年12月7日的查封转为有效查封，此外存在多个轮候查封，本院注），拟证明涉案房屋并非从2015年1月就开始被查封，而是从2015年12月4日才有第一个查封，一审判决基本事实查明不清；5.同贷书，拟证明曾寅锋与黄志明办理了按揭申请，银行已出具同贷书，因办理按揭申请必须由曾寅锋夫妻双方确认并签字同意，因此，曾寅锋与黄凤洲称黄凤洲对房屋买卖不知情是虚假陈述。被上诉人黄志明质证称：不同意质证，因为智富公司提交的证据已经超过了举证期限。如法院认定智富公司所提交证据属于二审新证据，则意见如下：确认证据1有原件，但该证据与本案无关，黄志明一审提交的买卖合同已经取代了证据1的买卖合同。对于证据2-4，确认有原件，对其真实性予以确认，但在签订买卖合同时，曾寅锋与智富公司确实是没有告知黄志明涉案房屋存在抵押的情况。对于证据5，确认有原件，黄志明确实是有去办理过按揭贷款手续，但最终没有办成，因为黄志明手头上已经有足够的资金用于支付购房款。黄凤洲对上述证据的质证意见为：如果黄志明所述的其没有办理按揭贷款手续属实的话，那么智富公司称黄凤洲签署过按揭贷款材料的陈述就是不属实的。对于证据1-4的情况都不清楚。黄志明庭后向本院提交了如下证据：1.编号为NO.0126315的收据，拟证明2013年9月6日黄志明交了5万元定金给曾寅锋；2.编号为NO.0126316的收据，拟证明2013年9月6日黄志明交了29万元房款给曾寅锋；3.编号为NO.1853043的收据，拟证明2013年10月14日黄志明交了32万元房款给曾寅锋；4.编号为NO.1853224的收据，拟证明2014年4月18日黄志明以现金方式交了9万元房款给曾寅锋；5.编号为NO.1853228的收据，拟证明2015年1月15日黄志明以现金方式交了7万元房款给曾寅锋；6.2015年3月1日中国工行银行业务凭证，拟证明黄志明交了5万元房款给曾寅锋；7.收款收据，拟证明2015年7月24日，黄志明交了19万元房款给曾寅锋。智富公司对上述证据的质证意见为：1.对证据1、2的真实性、合法性、关联性不予确认，该两份证据均没有任何转账凭证或资金支取凭证予以佐证，不符合交易习惯和常理，不能证明买卖双方有真实的资金往来。另外，从该两份证据的时间来看，均为2013年9月6日，根据黄志明庭审中陈述“买卖双方一开始签的是一次性付款的买卖合同，按揭付款的买卖合同是后签的，而且时间是倒签的。之所以变更了合同的约定，是因为黄志明进了一笔钱，足够支付34万元首期款”，假设该两收据为真实的，黄志明在2013年9月6日就具备向曾寅锋支付34万元的能力，就不存在之后因支付能力的提高而需要变更合同的问题。2.对于证据3的真实性、合法性予以确认，但不确认关联性，虽然该32万元有相应的转账凭证，但该款项的金额及支付时间均与《房屋买卖合同》约定不符，因此，不能证明32万元为房款。3.对于证据6的真实性、合法性予以认可，但不确认其关联性，据智富公司员工龚沛连回忆，当时黄志明要求其代为向曾寅锋转交5万元房款，因曾寅锋与黄志明确实在公司签订了买卖合同，龚沛连也未对双方交易行为产生质疑，因此，按照黄志明的指示进行操作。但该款项的金额及支付时间实际上均与买卖合同约定不符，不能证明5万元为房款。4.对证据7的真实性、合法性、关联性不予确认，该收款收据没有任何转账凭证或资金支取证明予以佐证，不符合交易习惯及常理，不能证明买卖双方有真实的资金往来。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据智富公司的上诉以及黄志明的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为智富公司是否应承担连带责任。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”。黄志明诉请要求智富公司承担连带责任的合同依据为其与曾寅锋、智富公司于2015年4月21日签订的《补充协议（二）》，该协议并未约定智富公司承担连带责任保证的保证期间，故应当适用上述法律规定的六个月保证期间。《补充协议（二）》约定曾寅锋应在2015年5月10日前完成交易过户手续并将房屋交付黄志明，如逾期则自2015年5月11日起应按照《房屋买卖合同》的约定承担违约责任。《房屋买卖合同》约定如卖方不能按本合同约定出售房屋给买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，并退回买方已付房款、律师费由违约方承担。曾寅锋未在2015年5月10日前履行交房和过户义务，其应承担的违约责任根据《房屋买卖合同》已经可以确定，故主债务履行期届满之日起即为2015年5月11日。黄志明未举证证明在主债务履行期届满之日起六月内要求智富公司承担担保责任，因此其在2018年1月3日才起诉请求智富公司对曾寅锋的本案债务承担连带责任，已超过法定保证期间，不受法律保护。由于本院认为智富公司的上诉请求成立，故其提出的鉴定申请缺乏必要性，本院不予接纳。综上所述，上诉人智富公司的的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院对此处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院(2018)粤0118民初77号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销广州市增城区人民法院(2018)粤0118民初77号民事判决第六、七项；三、驳回黄志明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20839元、保全费5000元，由曾寅锋负担。二审案件受理费20839元，由被上诉人黄志明负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 李 民审判员 黄春成二〇一九年二月二十八日书记员 颜旭怀彭诗敏