贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔民终1162号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州君腾房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路**。法定代表人：徐伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜晓霞，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏钧，国浩律师（贵阳）事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁旭辉，男，1951年10月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告）：贵阳观山湖汉唐大酒店，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路东侧。经营者：袁斌。被上诉人（原审被告）：袁斌，男，1975年8月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告）：丁贵淑，女，1979年12月2日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。上列四被上诉人共同委托诉讼代理人：韩琪，贵州筑尚律师事务所律师。上诉人贵州君腾房地产开发有限公司（以下简称君腾公司）因与被上诉人袁旭辉、贵阳观山湖汉唐大酒店（以下简称汉唐酒店）、袁斌、丁贵淑房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2017）黔01民初941号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。君腾公司的上诉请求:一、请依法撤销贵阳市中级人民法院（2017）黔01民初941号民事判决书；依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、依法改判驳回被上诉人的全部反诉请求；三、本案一审本诉受理费、反诉受理费及评估鉴定费用、二审受理费均由被上诉人承担。事实及理由：一审判决未能查明本案事实，适用法律错误。一、上诉人不存在违法解除《东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房以租待售协议》（以下简称《以租待售协议》）的情形，《以租待售协议》已经具备合同约定的解除条件及法定解除的条件。该协议已经在2017年4月10日解除。（一）一审判决认定君腾公司2017年4月7日发出的《解除合同通知书》于约于法均不能达到解除合同的法律效果的认定错误。1、从合同约定来看，君腾公司解除合同符合双方的约定。第一，从合同约定来看，君腾公司可以依据2016年11月1日前的“告知书”等行使合同的解除权。在2016年11月1日前，袁旭辉已经多次逾期未能交付房屋租金及物业管理费，该点从君腾公司连续向袁旭辉发送“告知书”以及双方11月1日的《无争议清单》中亦可以看出。并且在双方签订的合同第16.1.4条约定：“乙方（上诉人）对甲方（被上诉人）作出的任何同意，只构成乙方对某一特别事件的同意，并不构成放弃追究或豁免本合同其他任何条款的执行，亦不得理解为乙方在日后同类型事件中放弃获得其特别同意的要求，除非乙方以书面作出如此表示。”说明，虽然双方在2016年11月1日对双方争议的款项金额等进行了确认，但是君腾公司并非放弃享有依据袁旭辉的合同约定解除的权利。第二，从2016年11月1日至2017年4月10日期间，君腾公司也享有合同解除权。根据合同约定，袁旭辉的租金采用预付的方式，其应当在每个季度使用前10日预付该房屋租金。即是说袁旭辉应当在2016年12月21日前支付2017年第一季度的房屋租金。但是到期之后，其未能支付房屋租金，君腾公司多次向袁旭辉送达相应的的催收文件，但是其均拒绝予以签收。2017年1月14日，君腾公司委托君晟物业公司，向袁旭辉等发出了“告知书”、“物业费用欠缴告知书”、“房屋租金及违约金欠缴告知书”，每天在汉唐酒店的门口张贴，敦促被上诉人在限期缴费拖欠的物业费、房租费及违约金，并在汉唐大酒店大堂以盾牌通知形式通知被上诉人，一直持续了一月之久，双方甚至因此而产生矛盾，会展城派出所也多次出警进行协调，均未能解决双方的矛盾，被上诉人也始终未能支付任何的房屋租金及物业管理费。该点说明君腾公司在2017年1月21日时已经对袁旭辉进行了催收。从以上两个方面来看，不论是2016年11月1日前还是之后，至2017年4月10日，君腾公司给予袁旭辉的整改期限均已经远远超过了双方在合同第16.2.5条中约定的30日的整改期限，随后，君腾公司通过公证送达的方式，向袁旭辉送达了《解除合同通知》。君腾公司解除合同的行为，符合双方合同中关于合同解除的条件和程序。2、从法律规定来看，本案具备合同解除的法定条件，君腾公司当然享有合同解除权。上诉人出租房屋给被上诉人的目的，就是为了收取租金。如前所述事实及相应的证据表明：被上诉人一直拖欠原告租金，支付租金逾期在30日以上，拖欠租金的时间从2015年10月开始（一审判决第19页第二段4行）直至上诉人起诉之日2017年4月10日一直处于逾期未付的状态。虽然双方在2016年11月1日达成了《无争议清单》款项的支付，但是到2016年12月21日应当支付2017年第一季度的租金时，又未能支付，并且还拒绝签收君腾公司送达的相应催收通知，直至双方发生争议，派出所多次出警协调，被上诉人仍不支付租金。说明被上诉人以自己的行为已经表明不再履行合同主要义务，直接导致上诉人的合同目的不能实现，且上诉人已经按照合同的约定给被上诉人合理的履行期限（30日）。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务…第（四）项”当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案符合法定的解除条件，依法应该解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条约定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。根据此规定，上诉人已经依法行使了解除权，被上诉人收到《解除合同通知书》时并未提出异议，也未明确要求法院确认解除合同的效力。二、一审判决原告承担被上诉人对商业用房的装修损失没有事实及法律依据。（一）一审人民法院未能对被上诉人装修的合法性进行审查，上诉人不应当对被上诉人的装修损失进行赔偿。1、该工程装修未能办理任何的手续，并且未能通过竣工验收亦未能通过消防验收，属于违法装修。在庭审过程中，被上诉人认可该房屋的装修未能办理任何的装修、施工手续，但是通过了消防验收手续。但是经上诉人查询，被上诉人的汉唐酒店的装修未能获得消防验收手续。第一、该消防证是第一次消防许可证的延续，仅仅说明是营业前完成的消防验收许可证，在其对建筑物进行装修之后，未能办理有效的消防验收许可证。第二、消防验收许可证记录的内容与实际不符。结合双方的庭审，以及庭审查明的事实来看，被上诉人装修的面积达7000余平方米，而装修许可证记录的内容仅仅为4150平方米。第三、消防验收所依据的资料是建筑装饰工程施工许可证，但是经查阅住建部门及被上诉人在庭审中认可，该房屋未能办理装修许可证及施工许可证，既然该两证都没有的情况下，被上诉人亦不可能获得消防许可证，即汉唐大酒店至今未能通过消防验收。2、本案中过错全部在被上诉人，上诉人无过错；被上诉人在未能获得合法手续的情况下，对该物业违法加层、装修，被上诉人应当对房屋恢复原状。本案中，上诉人不存在过错。被上诉人在未能获得规划许可证、装饰装修许可证的情况下，对该房屋进行了违法装修，系其自身过错。根据《贵阳市房屋使用安全管理条例》第八条：“房屋责任人和使用人应当按照房屋的设计用途使用房屋，保障房屋的整体性和结构安全。禁止下列影响房屋使用安全的行为：（一）损坏或者擅自改变房屋的承重结构、主体结构；（二）在承重墙上增开门窗或者扩大原有门窗尺寸；（三）将没有防水措施的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户卧室、起居室（厅）和厨房上方；（四）降低底层房屋地面标高或者挖掘地下室；（五）在屋顶或者屋侧违法搭建建筑物、构筑物；（六）在楼板、阳台、露台、屋顶超荷载铺设材料或者堆放物品，在室内增设超荷载分隔墙体；（七）法律法规规定的其他危害房屋使用安全的行为。”以及《贵州省建筑市场管理条例》第三十八条：“涉及建设工程主体和承重结构变动的加层、改造、装饰装修，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质的设计单位提出设计方案。”第十三条：“建设工程具备开工条件后，建设单位应当依法按照项目管理权限向建设行政主管部门或者交通、水利等部门申请领取施工许可证。法律、法规另有规定的，从其规定。投资额不足30万元且建筑面积不足300平方米的2层及2层以下非公共建设工程，可以不申请办理施工许可证。”被上诉人租用的房屋应当办理施工许可证，并且应当取得相关有资质的单位提出设计方案，但是时至今日，该房屋仍然未能完成该两项手续，已经构成违法，并且由于该房屋加层行为，破坏了房屋的主体结构，也严重影响了上诉人房屋的销售，所以被上诉人应当将该房屋恢复原状。退一步讲，即使上诉人将“物管用房”3间出租给了被上诉人等，上诉人也没有任何的过错。第一、上诉人交付给被上诉人的房屋图纸中，对于物管用房已经明确标明，其已经知道在该区域范围内存在“物管用房”，该点从其提供给观山湖区消防大队的档案资料中可以看出。第二、在被上诉人明知该房屋存在“物管用房”的情况下，也未能向贵阳市规划局、观山湖区住建局上报合法的批建手续，办理装饰装修许可证。第三、被上诉人向观山湖区消防大队提交的消防备案手续也不符合法律的规定，这也是为什么被上诉人始终未能向规划设计部门、住建部门报批的原因。根据《建筑法》及《贵州省建筑市场管理条例》第三十八条：“涉及建设工程主体和承重结构变动的加层、改造、装饰装修，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质的设计单位提出设计方案。”从其提交给观山湖区消防大队的资料可知，其设计单位为“江苏苏能建筑有限公司贵阳分公司”，但是经查询全国企业诚信信息网可知，该单位并不存在；其盖章处为“江苏中建苏能建设有限公司贵州分公司”，经查询（地址：https://www.tianyancha.com/company/23735811）该公司并无设计资质，再次确认了被上诉人违法装修、加层的事实。被上诉人未能按照法律规定使用该租赁的房屋，且其设计单位并无相应的设计资质，致使该栋房屋存在安全隐患，其应当承担全部的过错，上诉人在当中无过错。被上诉人应当将该租赁房屋恢复原状，并交还上诉人。（二）根据合同约定，上诉人无论居于何种原因解除合同，均不承担对租赁物装修部分的赔偿责任。被上诉人对其租赁的商业用房装修经营期限为二年，合同到期，如不购买该物业或者是因其他原因导致无法购买，装修损失由谁承担？被上诉人在签订合同时应该清楚、已经预见，并对此与上诉人作了明确的约定。根据双方签订的《以租代售协议》第13.1条的约定：“本合同租期届满乙方未按本合同约定执行购买权利或本合同无论何种原因被解除时，乙方应在租期届满的次日或本合同被解除后七日内按商业用房正常使用后的现状交还给甲方。同时双方进行验收和清算，在互相抵销应付款后将一方多付的余款于10日内返还给对方。”合同13.2条“交还状况及装修和附属设施／设备的归属”明确约定：“合同结束，甲方有权要求乙方自费将该商业用房内归乙方所有的全部动产撤离该商业用房，并按该商业用房装修且经正常使用后的状态交还甲方。交还租赁商业用房时，乙方正常使用所导致以及本合同另有约定的正常磨损，乙方不承担责任”。13.4条还约定了如果被告逾期交还的法律后果，即上诉人有权对其租赁物业内的所有物品进行处置。处置所得归上诉人所有。上述约定已经清楚表明：“乙方未按本合同约定执行购买权利或本合同无论何种原因被解除时”，“何种原因被解除”就已经包含了：约定解除或者法定解除、被法院判决解除“等等情形，被上诉人只有按商业用房的正常现状返回给上诉人的义务，被上诉人没有要求上诉人对其装修损失予以赔偿的权利。以上约定已经表明被上诉人真实意思：即其装修损失属于正常经营风险，这是被上诉人自己的选择。（三）根据过错责任原则，上诉人不应当承担被上诉人的装修损失。由于本案所涉合同的解除是由于被上诉人逾期未缴纳房屋租金和物业管理费而导致的。双方在《商业用房以租待售协议》中仅形成了房屋买卖的合意，只有签订了《商品房买卖合同》买卖关系才正式确定，合同5.3条约定了以贵阳市住房和城乡建设局制定之《商品房买卖合同》为签订文本；其次，合同明确约定了：涉案房屋的租赁面积并不等同于商品房实际的面积，这在合同2.2、2.3条均有明确表述；且签订《商品房买卖合同》的前提是双方按合同约定全面履行租赁合同才存在房屋买卖的可能。因被上诉人违约支付租金导致《商业用房以租待售协议》无法履行而解除，且被上诉人存在未按合同约定的期限支付购房定金及按合同约定时间2016年11月30日支付第一笔购房款的违约情形，因此合同的解除过错责任在于被上诉人。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，上诉人也不应承担对租赁物的赔偿责任。综上所述，一审判决要求上诉人承担对被上诉人装修损失的赔偿责任，没有法律依据及合同依据，请二审法院依法予以驳回被上诉人的诉讼请求。三、本案不适用定金罚则，上诉人不应当双倍返还被上诉人支付的款项。被上诉人支付款项的行为已经存在违约。首先，被上诉人并未按照《商业用房以租待售协议》5.1条约定的期限（10日内）内向上诉人支付购房定金，即：“乙方在签署本合同之日起10个工作日内向甲方支付用于购买该商业用房的定金1，000，000元，即为乙方自愿购买该物业之明确表示的意思表示”。被上诉人未按时交付购房定金，已违约在先。其次，被上诉人并未有证据证明其多次催告上诉人依照合同第五条5.3、5.4约定的在支付100万元定金后10个工作日内签订《商品房买卖合同》。再次，本案所涉《以租代售协议》并未约定明确的定金条款。《商业用房以租待售协议》第五条5.1虽约定了“定金”，但没有明确的关于定金性质的约定，合同5.2.2条款约定的实际意思是被上诉人保证签订《商品房买卖合同》的保证金，并不具有定金性质。5.4条第（三）款约定：“乙方未按本合同第5.1条作出购买该商业用房的明确意思表示的，甲方视为乙方放弃对该商业用房实施以租待售的方式，甲方将全额没收该定金100万元，不予退回乙方，同时租赁到期后乙方所租赁物业甲方有权立即无条件收回”。16.2.1条：“乙方在租赁期满之后未执行购买权力的，甲方有权没收乙方定购该商业用房的预付定金”。合同未有上述违约要双倍返还被上诉人定金的约定。定金约定不明确，被上诉人在签订合同时对此并未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”以及《担保法》解释第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定可以得知，定金罚则适用的情形为：1、一方当事人不履行合同义务；2、一方当事人迟延履行或者有其他违约行为致使合同目的不能实现。本案中，被上诉人与上诉人签订《以租代售协议》的目的是购买房屋，虽然双方并未签订《商品房买卖合同》，但是从上诉人多次向被上诉人发送的要求支付“购房款”的通知来看，上诉人一直在积极履行与被上诉人之间的合同，一直希望与被上诉人成立房屋买卖的合同关系。同时，该租赁物内的所有房屋均可以销售，不存在销售不能的问题。上诉人与被上诉人之间未能签订《商品房买卖合同》并不足以致使被上诉人的合同目的不能实现，双方签订《商品房买卖合同》并取得购买房屋的目的是可以实现的。因此，上诉人的行为并不适用定金罚则，被上诉人无权根据定金罚则要求上诉人双倍返还定金。四、本案所涉商业用房不存在限制销售，导致被上诉人无法实现购买房屋所有权的目的。1、涉案商业用房含有物管房、杂物间的事实被上诉人是知道的。上诉人将图纸提交给被上诉人，被上诉人才可以据此进行装修设计、第二次消防施工备案，否则上诉人依据什么做装修施工、消防备案？此外，被上诉人2017年4月13日向上诉人发出的《解除合同通知书》解除合同的理由中并未提及涉案商业用房有限制销售的房屋导致其买卖房屋的目的不能实现。证明被上诉人是知道物管房、杂物间的事实的。2、上诉人在一审第二次开庭之前出具的涉案商业用房《面积测绘报告》及分层平面图已经调整为可以销售的商业用房。一审认定该组证据没有相关文件佐证，客观性存疑。一审认定属于认定事实有误。首先，调规后的《规划审批图》上面盖有贵阳市规划局的审批专用章，表明调规得到政府有权部门的批准；其次，分层平面图有贵阳市不动产登记交易中心的审图专用章，证明房屋可以销售；再次，涉案商业用房共55套，在网上显示是无任何被限制销售的情形。这些证据相互映证，具有证据的真实性、合法性、关联性，足以认定；被上诉人并未有任何相反证据可以推翻上述证据。一审不予采信，有失公正。3、一审判决认为，涉案房屋即便上诉人提交的上述证据“证明目的属实，但因上述房屋的用途规划调整时间已经超出买卖预约合同的履行期限，并不能成为免除原告相关责任的合同依据”，此认定也属查明事实有误。根据《以租代售协议》被上诉人付款是分二种方式:自有资金支付及按揭支付。协议5.2.2（1）条约定的付款期限2017年9月30日是被上诉人用自有资金支付50%购房款付款时间，另外的50%购房款是被上诉人通过按揭贷款的方式来支付，具体支付时间合同未作约定。故上述房屋的用途规划调整时间并未超出买卖预约合同的履行期限。4、一审认定涉案商业用房的杂物间、物业用房仅占整个合同销售面积的大约8%，但认为“即使双方签订了房屋买卖合同，也难以达到购买全部所购房屋所有权的目的”，一审认定明显有误：首先，被上诉人在签订《以租代售协议》时就知道租赁面积不是商品房购买面积的，协议2.2、2.3条已经明确3548.35平方米的房屋面积是租赁面积不是销售面积，其面积仅为贵阳市房产测绘队预测绘面积；其次，众所周知：商品房的销售面积是双方签订《商品房买卖合同》，买房人取得的产权证所附的经房管部门测绘、审核、确定的房屋面积才是购买的房屋面积；再次，即便杂物间、物业用房占整个合同销售面积的大约8%，显然比例很低，并不能当然导致被上诉人的合同目的不能实现。一审判决将当事人双方合同约定、认可、确定的事实作为合同目的不能实现的违约事实认定，有失公正，导致判决错误。综上所述，上诉人认为本案是被上诉人因自身营业困难，无法履行合同主要义务，导致上诉人合同目的无法实现，过错责任在被上诉人。一审判决未能分清责任、查明案件的基本事实，适用法律错误。为维护上诉人的合法权益，上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定提起上诉，望依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定对一审判决予以改判，支持上诉人的全部诉请。袁旭辉、汉唐酒店、袁斌、丁贵淑答辩称：一、被答辩人上诉称，“一审法院认定其解除双方签订合同行为属无效存在错误，被答辩人认为其解除合同的行为符合双方合同及法律规定，应属有效。”答辩人认为被答辩人所述与事实、法律规定不符。理由如下：（1）答辩人一直遵照合同约定履行支付定金和租金的义务，虽有迟延履行，但一直有支付租金的行为。从合同目的的实现来看，被答辩人通过合同需要实现的目的是能够基本实现的；（2）被答辩人在双方签订的合同中，存在故意隐瞒房屋存在权利瑕疵，交付不符合合同约定的房屋给答辩人使用的事实，被答辩人为避免承担更重的违约责任，在答辩人发现其预购买的房屋存在权利瑕疵时，被答辩人便开始设计和收集答辩人的存在违约的事实，意图寻求合法解除双方合同方式和抵消掉其存在的过错赔偿责任。被答辩人在答辩人出现轻微违约责任时，便采用最严厉的方式要求解除合同，但是另一方面却依旧收取着答辩人的租金，其巧妙的转换概念为“房屋占用费”，而且持续收取了近一年时间。（3）被答辩人援引了双方合同和法律规定，意图证明其具有了合法的解除权。答辩人认为，因双方约定的解除条件未达成，被答辩人行使解除权应当理解为是基于合同提出的单方要约行为，属于单方法律行为，因没有构成双方合意，因此对答辩人不发生法律效力。一审法院对此法律事实已查明，双方的签订的《无争议费用清单》，以及被答辩人一直以来收取答辩人的租金的事实，清楚说明了答辩人虽存在违约，但未达到解除条件，因此被答辩人的主张与事实和法律不符，不应得到支持。二、被答辩人称，一审判决其承担“装修损失”不符合事实、没有法律依据。（1）答辩人在当初购买该物业时，就已经明确告诉被答辩人需要隔层并用于经营酒店，在得到了被答辩人的确认后，答辩人才支付了100万的定金；（2）在答辩人与被答辩人签订的《前期物业管理服务协议》中，明确约定了答辩人可以隔层使用，只需要按规定完成消防验收即可。（3）被答辩人隐瞒商业用房面积含有物业用房真实情况，将无权处置的房屋私自出售、出租给答辩人使用，其自身存在重大过错，并且该重大过错已经严重影响到了答辩人购买该商业用于经营酒店的合同目的的实现，已经严重损害了答辩人的合法权益。因此，答辩人本意想买该商业经营酒店，结果变成了租，投资1600多万装修的酒店就只为了租两年？如此有悖常理的解释，答辩人无论如何都不会如被答辩人所说，能够“预见”到合同到期后的结果，由答辩人承担解除后的全部装修损失。上述三点已经说明了，被答辩人对答辩人的购买目的以及使用目的知晓，并且清晰明了的表达了同意答辩人按现状隔层使用该物业。被答辩人在出售时、装修时、收取租金时、配合完成消防验收（与被答辩人上诉状第8页第四条第1项中所述相符）时都没有异议，为何在提到要承担装修损失赔偿时，则提出了合法性审查，其目的仍是逃避承担责任。其次，汉唐酒店已经取得酒店经营的合法手续，并且持续经营了两年，被答辩人质疑前置行政审批手续存在瑕疵甚至审批错了，应当去相关行政部门投诉、举报，如损害到其权益了，应当提起行政诉讼合法维权，不应混淆在本案中处理。第三，正因为被答辩人的违约行为，导致答辩人最初签订合同的目的不能实现，巨额的投入变成亏损，无法收回，被答辩人在整个过程中都有不可推卸的过错，因而一审法院判决被答辩人承担赔偿责任并无不妥，应当得到支持。被答辩人的上诉理由牵强并且违背事实和法律，不应予以支持。三、本案答辩人缴纳的100万元为购房定金，被答辩人违背合同约定，理应适用定金罚则，承担双倍赔偿的责任。答辩人在2015年6月16日向被答辩人缴纳了购房定金，虽晚于双方合同约定支付时间，但是答辩人的提交行为视为对之前合同约定行为的再次要约，被答辩人收取款项并出具了相应收据，证明了被答辩人对此答辩人行为的追认，双方形成了合意。被答辩人在收取定金后，并未积极履行自己的义务，将符合法律规定的商业房屋交付给答辩人，直到双方合同快到期，收取了500多万租金后，才开始慌忙补救，为时晚矣。被答辩人作为商业房屋的销售方，怠于履行其合同义务及法定义务，已经构成了违约，因此，一审判决裁定被答辩人双倍返还并无不当。四、被答辩人在签订合同时存在过错，其销售的房屋存在瑕疵，不满足销售条件（或无权销售及出租），虽后期努力调整，在双方合同有效期到期了，才将不合法的商业房屋调整符合合同约定。答辩人认为：（1）一审庭审过程中，答辩人提交了贵阳市规划局出具的当初的被答辩人的规划图纸，在图纸中明确指出了七间物业用房的分布位置，呈零星分布在答辩人的酒店中，答辩人在未知情下的占有使用，实际已经损害到了其他业主的合法权益。（2）在一审判决第14页第二段中描述：“原、被告双方均认可《东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房以租待售协议》附件一平面图为空白页”。在签订合同时，被答辩人就故意不提供图纸信息，只是带答辩人去现场看后便要求签订合同。但在上诉状中，被答辩人则称，已经将含有物管用房的事实和图纸告知交付给了答辩人。试问如果答辩人知道存在7间物业用房（289.74平方米，按合同单价计算约304万元）的情况，还愿意花304万元把它买下来吗？从后期被答辩人积极去调规，将7间物业用房调到其他楼层的行为，正好说明了，被答辩人在房屋销售初期确实存在过错的事实。因此，被答辩人的上诉理由只是在自圆其说罢了，根本与事实不相符。综上所述，答辩人认为本案在一份合同中包含了两个法律关系，并且两个法律关系相互影响，本案事实错综复杂，双方各执一词，分歧较大，导致案件查明存在很大难度。一审法院历时一年零三个月将本案事实基本予以查明，在查明事实的基础上做出了较为公正的判决，虽差强人意，但是答辩人愿意接受。被答辩人故意歪曲事实，将案件复杂化，增加法院审查认定的难度。因此，答辩人认为被答辩人的上诉没有法律和事实依据，请求依法驳回，维持原判为谢。君腾公司的一审诉讼请求；1、确认原告与被告袁旭辉签订的《东原财富广场项目5、6、7＃楼3层商业用房以租待售协议》已于2017年4月10日解除；2、确认原告与被告袁旭辉于2015年6月9日签订的《租赁合同》已于2017年4月10日解除；3、判令被告袁旭辉支付东原财富广场项目5、6、7＃楼3层商业用房屋租金1485339.31元（暂算至2017年3月31日,按原协议标准计算至2017年4月10日。自2017年4月11日起按照市场水平每月100元／平方米支付逾期房屋占用费至被告返还房屋之日止）。逾期付款违约金109751.89元（违约金每逾期15日按被告逾期交付金额的千分之三计算，暂算至2017年4月5日，之后违约金计算至款项付清为止）；4、判令被告袁旭辉支付观山湖区长岭北路6号5、6、7号栋负1-11商业用房房屋租金33184.80元（暂算至2017年3月30日止，之后租金计算至被告将租赁房屋交还原告之日止）。逾期付款违约金276240元（违约金按每逾期一天按120元计算，暂算至2017年4月5日止，之后违约金计算至款项付清为止）。5、判令被告袁旭辉支付东原财富广场项目5、6、7＃楼3层商业用房物业管理费480096.86元（暂算至2017年3月30日，之后物业管理费计算至被告将租赁房屋交还原告之日止）。逾期付款违约金30361.04元（违约金每逾期15日按被告预期交付金额的千分之三计算，暂算至2017年4月5日止，之后违约金计算至款项付清为止）；6、判决被告支付观山湖区长岭北路6号5、6、7号栋负1-11商业用房物业管理费6235.98元（暂算至2017年3月30日，之后物业管理费计算至被告将租赁房屋交还原告之日止）。逾期付款违约金394.35元（违约金每逾期15日按被告预期交付金额的千分之三计算，暂算至2017年4月5日止，之后违约金计算至款项付清为止）；7、判令被告袁旭辉支付原告合同解除违约金1632241元，违约金按解除合同时当年租金标准10个月的租金额计算；8、判令被告在2017年4月20日前搬离其租赁的原告所有的房屋（租赁房屋所在地：贵阳市观山湖区建筑面积共3548.35平方米及观山湖区长岭北路6号5、6、7号栋负1-11，建筑面积46.09平方米），并将房屋恢复原状后在2017年4月20日前返还给原告；9、判令被告袁旭辉支付原告因此而支出的律师代理费用8万元；10、判令汉唐酒店、袁斌、丁贵淑对上述债务承担连带清偿责任。11、因诉讼产生的所有费用由被告承担。袁旭辉的反诉请求：1、判令反诉被告返还7套物业服务用房违法收取的租金239904.72元、物业费41722.56元，合计281627.28元；2、判令反诉被告退还租赁保证金553083元；3、判令反诉被告依照协议约定赔偿当年租金标准10个月的租金作为违约金，共计1632241元；4、判令反诉被告双倍返还反诉原告购房定金2000000元；5、判令反诉被告赔偿反诉原告对东原财富广场项目5、6、7#楼第3层房屋、7#1层1-10、1-11号房屋进行装修造成的直接经济损失为16222276元（装修具体损失以法院委托评估机构单位进行鉴定后的鉴定结论为准）。上述五项金额合计为20689227.28元；6、本案反诉费用由反诉被告承担。一审审理过程中，反诉原告袁旭辉于2018年9月25日申请撤回对观山湖区长岭北路6号5、6、7号栋负1-10、1-11商业用房提出的反诉请求。本诉原告君腾公司于2018年9月28日申请撤回对观山湖区长岭北路6号5、6、7号栋负1-11商业用房提出的本诉请求。一审审理查明，2015年5月25日，原告君腾公司作为甲方与被告袁旭辉作为乙方签订《东原财富广场项目5、6、7＃楼3层商业用房以租待售协议》，约定：甲方将坐落于贵阳市观山湖区的全部商业用房出租给乙方使用。该商业房位置在合同附件一《平面图》中以红色予以标注。该商业用房的计租面积为建筑面积共3548.35平方米。该建筑面积为贵阳市房产测绘队预测绘面积。该租赁商业用房为毛坯房。甲、乙双方约定的租赁期限为2年，租赁期限（包含免租期6个月）以交付日为起算日，租赁终止日为租赁期满年与交付日相同的公历日历日。装修免租期为6个月，从交付日起计算。起租日为装修免租日租期届满后的次日。自起租日开始，乙方按照本合同的约定承担商业用房的租金。第1个租赁年度（2015年6月30日至2016年6月29日包含6个月免租期）：每月每平方米租金46元，月租金163224.10元，6个月租金共计979344.60元。第2个租赁年度（2016年6月30日至2017年6月29日）：每月每平方米租金46元，月租金为163224.10元，12个月租金共计1958689.20元。租金由乙方按季度支付，每季度租金为489672.30元。乙方应于该商业用房交付之日起10个工作日内向甲方预付首期租金，并于本期租赁期届满前10个工作日支付下期租金（如前述期限届满之日为国家法定节假日，则支付日期顺延至节假日后第一天）。东原财富广场项目前期物业管理由甲方按贵阳市相关规定委托贵阳君晟物业管理有限公司。乙方自商业用房交付之日起开始计取物业管理费用及其他费用。物业管理费以建筑面积计算，按9元／月／平方米的标准计算。乙方需在签署本合同之日起10个工作日内向甲方交纳租赁保证金1000000元，该租赁保证金不是乙方预付的租金，仅是乙方履行合同约定租赁之相关义务的保证。甲方需在乙方装修完成后10个工作日内，将租赁保证金50%共计500000元无息退还乙方。双方认可的租赁期满后，乙方全部履行本合同条款、规定和条件，且无违约行为，经乙方书面提出，甲方需在10个工作日内将租赁保证金（不含利息）500000元（大写伍拾万整）以人民币转账形式一次性退还乙方。协议第五章“以租待售之条件与实施”中约定：甲方向乙方出租该物业，系按以租待售方式进行的。乙方享有于租赁期限届满时优先购买该物业的权利，即乙方在签署本合同之日起10个工作日内向甲方支付用于购买该商业用房的定金1000000元，即为乙方自愿购买该物业之明确的意思表示，该定金作为该商业用房购房价款支付之组成部分。以租待售价格为建筑面积每平方米11500元，购房价款总计40806025元。乙方应于2017年9月30日前支付购房价款的50%（包括定金），分三期付清：1、2016年11月30日支付6000000元。2、2017年4月30日支付6000000元。3、2017年9月30日支付8403012.50元，总计为20403012.50元（自乙方交清房款甲方停止收取租金）。剩余的50%购房价款由乙方向银行申请贷款。如因乙方的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方在收到甲方发出的书面通知之日起30日内支付不足款项，逾期则甲方有权单方解除合同，合同解除后，甲方有权扣除100万元保证金作为违约金，扣除该100万元后甲方在30日内将乙方已付款项无息退还乙方。乙方按合同约定做出购买该商业用房的明确意思表示后，甲乙双方于10个工作日内签署商品房买卖合同及补充协议。乙方未按合同约定做出购买该商业用房的明确意思表示的，甲方视为乙方放弃对该商业用房实施以租待售的方式，甲方将全额没收该定金100万元，不予退回乙方，同时租赁到期后乙方所租赁物业甲方有权立即无条件收回。协议还约定：未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式擅自将所租房屋转租、分组、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换。不得委托或特许第三方经营和管理该商业用房。在租赁期内，乙方逾期交付租金或物业管理费或其他应付费用之一或全部的，除应如数补交外，每逾期15日，乙方应按逾期交付金额的千分之三支付违约金。拖欠租金、物业管理费及其他费用之一或全部达到30天以上（包含30天）的，自乙方收到甲方整改通知30日内未进行改正，甲方有权单方面终止合同，收回该商业用房，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，甲方并有权要求乙方支付合同解除时租金标准10个月的租金额作为违约金。租期届满乙方未按合同约定执行购买权利或合同无论何种原因被解除时，乙方应在租期届满的次日或者合同解除后的七日内按商业用房正常使用后的现状交还给甲方。乙方逾期交还的，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，每天还应按合同最后一个月日租金的10倍支付违约金。甲方有权自行处理乙方在该商业房内的任何物品及保留追收因处理遗留物品产生其他费用的权利。甲方因向乙方催讨租金或其他费用所支出的费用（包括律师费用），及甲方因行使合同项下其它任何权利而支出的费用，均由乙方承担。甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。合同有关的所有文件、通知或者其它往来函件均应以书面做出。以邮寄形式作出的任何通知以邮局出具挂号投邮收据作为已送达的有效证明，寄出后第3个工作日将被视为送达。上述合同签订后，袁斌于2015年6月16日向贵阳君晟物业管理有限公司支付100万元，该公司于同日出具《收据》，载明收到袁旭辉东原财富广场项目5、6、7号栋3层购房保证金100万元。袁斌又于2015年6月16日、6月19日分别向贵阳君晟物业管理有限公司支付479027元和209373元，该公司于2015年6月19日出具《收据》，载明收到袁旭辉租赁保证金50万元。2015年9月30日，袁旭辉在交付本案所涉第3层商业用房的《房屋交付确认书》上签字。后因袁旭辉对于上述房屋的实际交付时间持有异议，遂于2016年9月12日向贵阳市观山湖区人民法院提起诉讼，请求确认上述房屋的实际交付时间为2015年12月18日。该案经本案一审法院于2017年3月20日作出（2017）黔01民终1677号民事判决，判决驳回袁旭辉的诉讼请求，确认本案所涉房屋的交付时间为2015年9月30日。该判决书中还查明如下事实：2015年6月18日，案涉房屋经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。同年9月14日，袁旭辉对案涉房屋开始进行装修施工，施工期限为2015年9月14日至2016年3月13日，并在贵阳君晟物业管理有限公司进行了备案。2015年12月18日贵阳市公安消防支队出具了筑公消字（2015）第0629号建设工程消防验收意见书，综合评定东原财富广场5、6、7、9#楼（土建）工程消防验收合格。2016年11月1日，君腾公司与袁旭辉共同在《2016年10月24日给袁旭辉的通知附表——（无争议费用缴费清单）》上签章，该附表中载明：本案所涉第3层商业用房2016年6月18日至9月17日的租金为489672.30元，应交租金日期为2016年6月18日；2016年9月18日至12月17日租金为489672.30元，应交租金日期为2016年9月18日。装修押金退款50万元，扣除6栋4楼顶广告牌整改押金1万元及隔墙卫生费1000元后，剩余489000元抵扣袁旭辉欠付的各项费用。同时，该附表备注中载明：经双方协商确定，其他有争议部分款项待法院判决结果为准。2016年11月2日，丁贵淑向君腾公司支付房租及物管费789617.22元。本案审理中，被告主张丁贵淑于2016年11月2日支付的款项，另将经双方同意以被告支付的50万元保证金抵扣房租后即完成了对上述《无争议费用缴费清单》款项的支付。原告君腾公司亦认可：除前述2015年6月被告向贵阳君晟物业管理有限公司支付的500000元租赁保证金外，还于2015年6月19日向贵阳君晟物业管理有限公司支付了另外500000元租赁保证金，该笔款项用于抵扣房租后，本案所涉第3层商业用房2016年6月18日至12月17日的租金在签署上述《无争议费用缴费清单》后即支付完毕。针对本案所涉3层房屋租金缴纳问题，被告还向一审法院提交如下证据材料：1、2017年5月22日，丁贵淑通过建设银行向君腾公司转账489672.30元的转账回单凭证1份（回单上注明：袁旭辉3月18日至6月17日租金）；2、2017年5月31日，丁贵淑通过建设银行向君腾公司转账489672.30元的转账回单凭证1份（回单上注明：代袁旭辉转6月18日至9月17日3个月房租）；3、2017年6月6日，丁贵淑通过建设银行向君腾公司转账570283.10元的转账回单凭证1份（回单上注明：代袁旭辉转房租费和物业费），被告主张该笔转账中的489672.30元系其支付的2016年12月18日至2017年3月17日的房租；4、2017年9月12日，丁贵淑通过建设银行向君腾公司转账489672.30元的转账回单凭证1份（回单上注明：代袁旭辉转3个月房租），被告主张该笔款项系用于缴纳2017年9月18日至2017年12月17日的房租。原告君腾公司对上述款项的支付时间和数额均予以认可，但对款项的性质持有异议，认为上述款项已非房屋租金性质，而应是合同解除后被告应支付的房屋占有使用费。另查明，本案所涉3层商业用房交付后，由被告汉唐酒店作为经营场地使用，该层房屋装修中进行了隔层施工，现该层房屋实际为两层酒店房间。该酒店于2016年7月18日取得贵阳市公安消防支队观山湖区大队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。再查明，被告袁旭辉与袁斌系父子关系，袁斌与丁贵淑为夫妻关系。汉唐酒店系袁斌作为经营者于2016年6月16日注册成立的个体工商户。本案审理过程中，原告君腾公司还向一审法院提交如下证据材料：1、原告分别于2016年7月11日、8月14日、9月2日、9月30日向袁旭辉发出催缴租金及物管费的《通知》4份。被告认可收到2016年7月11日的催缴通知，但认为通知中的房租及物业费已付清。其余三份通知被告称其并未收到；2、原告于2016年12月1日向袁旭辉发出的要求其按期支付600万元购房款的《告知书》1份，用以证明被告未按照合同约定于2016年12月1日支付购房首期款600万元，经催告后至今仍未支付。被告对该份证据材料的真实性不予认可，认为其并未收到该份材料，且其并不存在逾期支付购房款的行为；3、君腾公司于2017年4月6日出具的以袁旭辉拖欠房屋租金、物管费等费用为由通知行使合同解除权的《解除合同通知书》及其于同年4月7日向袁旭辉通过邮政特快专递邮寄上述解除通知书的《公证书》各1份，用以证明原告经公证送达方式向被告送达了解除合同通知，根据合同约定本案合同已于2017年4月10日解除。被告对该组证据材料的真实性无异议，但认为经查询投递记录，该邮件并非袁旭辉签收，其没有收到解除通知；5、袁旭辉于2017年4月13日向君腾公司出具的要求解除本案合同并要求君腾公司赔偿其1800万元损失的《解除合同通知书》1份，用以证明被告在收到原告发出的解除通知后也向原告发出了解除通知。被告对该份证据材料的真实性无异议；6、君腾公司与北京隆安（贵阳）律师事务所律师于2017年4月签订的《民事委托代理协议》1份及法律服务费发票2张，用以证明原告为本次诉讼支出8万元律师代理费。被告对该组证据材料的真实性无异议，但认为该笔费用过高，应当依照贵州省律师收费办法认定；7、贵阳市房产测绘队于2018年1月30日出具的东原财富广场项目二期5、6、7号楼《面积测绘报告》及分层分户平面图，用以证明2018年1月本案所涉3层房屋中的3间物管房、4间杂物房已经调整为可以销售的商业用房。被告对该组证据材料的真实性不予认可，认为报告中未见委托单位的签章，也没有规划部门对该报告的批复意见，且分层汇总表中仍标注3层有11间物管用房。因此，不能达到原告的证明目的。另外，本案审理过程中，被告还向一审法院提交如下证据材料：1、2017年6月1日筑房网查询东原财富广场二期房屋销售状态的截图若干张和本案所涉3层房屋的规划平面图1张，用以本案所涉3层房屋中的3-19、3-23、3-28、3-43、3-48、3-52、3-55号七套房屋（共计289.74㎡）为限制销售物管用房和限制销售杂物间，本案合同约定的待售房屋中存在原告无权出租和出售的情况。原告对该组证据的真实性无异议，但认为无法达到被告的证明目的。涉案房屋在交付时已明确告知被告租赁范围内存在物管用房及杂物间，3层房屋并非均为合同约定的商业用房。并且本案双方的买卖关系并未形成，不存在交付不能的问题；2、分项装修协议及装修费用收据若干，用以证明被告因打算购买并长期经营本案房屋，投入16222276元进行装修。原告对该组证据的真实性不予认可；3、袁旭辉与贵阳君晟物业管理有限公司于2015年6月9日签订的《前期物业管理服务协议》，其中第9条约定：“甲方同意乙方对承租物业进行隔层使用。乙方对承租物业隔层使用后须取得消防等行政职能部门合法手续，甲方在乙方取得相关合法手续不能以任何理由对乙方经营进行干涉”。用以证明物管公司同意被告对涉案房屋进行隔层装修。原告君腾公司对该份证据材料的真实性无异议，但认为物管公司同意隔层装修的前提是取得合法有效的手续，但被告并未取得规划、住建部门的合法手续，也未取得施工许可证。故达不到被告提出的证明目的。一审法院审理过程中，双方均认可：《东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房以租待售协议》附件一平面图为空白页。原告认可上述协议中约定的3层出租及待售商业用房面积3548.35平方米中没有扣除杂物间、物业用房的面积。被告认可上述杂物间、物业用房已装修作为汉唐酒店房间使用。一审法院审理过程中，根据被告提出的评估鉴定申请，一审法院依法委托贵州宏黔资产评估事务所对东原财富广场项目5、6、7号栋第3层及5、6、7号栋负1-10、1-11号房屋的装修现有价值进行评估鉴定。贵州宏黔资产评估事务所依照当事人提供的有关资料，经过评估师实地勘验和市场调查，于2018年3月12日作出宏黔评报字（2018）第013号《资产评估报告》，评估结果为：东原财富广场项目5、6、7号栋第3层及5、6、7号栋负1-10、1-11号房屋的装修在评估基准日2018年1月3日的评估值为1374.89万元，其中3层房屋的评估值为1333.77万元（其中7间物业及杂物用房的评估值共计为27.47万元），负1-10房屋的评估值为31.51万元，负1-11房屋的评估值为9.61万元。原告君腾公司认为该评估报告未考虑本案租赁合同的期限仅为2年，被告提供的装修合同、发票等材料缺乏真实性、被告隔层装修未经相关行政许可的因素，且对卫生间墙面瓷砖工程、客房墙面装饰工程、中央空调系统等项目的估值偏高，与市场的实际价值不符。被告对该评估报告的结果予以认可。一审法院认为，本诉原告君腾公司、反诉原告袁旭辉在本案宣判之前分别申请撤回对观山湖区提出的本、反诉请求，系其自愿处分诉权，没有损害他人的利益，其申请符合法律规定，依法应予准许。据此，本案中一审法院仅针对双方就东原财富广场项目5、6、7＃楼3层商业用房提出的本、反诉请求进行审理。对此，一审法院认为，原告君腾公司与被告袁旭辉于2015年5月25日签订的《东原财富广场项目5、6、7＃楼3层商业用房以租待售协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应属合法、有效。双方当事人均应按照合同约定诚实、全面的履行各自义务。从本案合同约定的内容来看，本案并非单纯的房屋租赁合同关系，而是包含了前期的房屋租赁合同关系和租赁期限届满后为购买该房屋而建立的预约合同关系，两者之间既有一定的独立性，又存在紧密关联。一、关于被告袁旭辉是否存在逾期支付房屋租金的问题。一审法院认为，本案所涉3层商业用房于2015年9月30日交付给被告袁旭辉，按照合同约定，扣除6个月的装修免租期后，计算房屋租金的起租日应为2016年4月1日。被告袁旭辉应当按照合同约定在房屋交付之日起10个工作日内（即2015年10月19日前）向君腾公司预付首季度租金，此后则应按季度支付方式在每期租赁期限届满前10个工作日内支付下期租金。但是，从本案查明的事实来看，袁旭辉并未按照上述合同约定的期限支付租金。直到2016年11月1日，其与君腾公司在《2016年10月24日给袁旭辉的通知附表—（无争议费用缴费清单）》上签章，双方对2016年6月18日至12月17日的租金数额、应付日期、将50万元保证金抵扣房租等问题达成一致。因袁旭辉对本案房屋的交付时间持有异议，并已于2016年9月12日向法院提起诉讼，因此，双方在上述清单备注中明确：其他有争议部分款项待法院判决结果为准。随后，被告丁贵淑于2016年11月2日向君腾公司支付房租及物管费789617.22元，完成了对上述《无争议费用缴费清单》中无争议款项的支付。此后，丁贵淑又分别于2017年5月22日、5月31日、6月6日、9月12日针对案涉3层房屋向君腾公司进行转账汇款。虽然原告君腾公司对上述款项的支付时间和数额均予以认可，但对款项的性质持有异议，认为上述款项已非房屋租金性质，而应是合同解除后被告支付的房屋占有使用费。因此，无论丁贵淑上述付款的性质如何，被告袁旭辉本案中确实存在欠付和逾期支付房屋租金的行为；二、《东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房以租待售协议》是否已于2017年4月10日解除的问题。一审法院认为，虽然原告君腾公司于2017年4月7日以拖欠租金及物业费等费用为由向袁旭辉发出《解除合同通知书》，但是，根据本案合同约定，君腾公司合同解除权的成就和行使存在一定的条件限制，即袁旭辉拖欠租金、物业管理费及其他费用之一或全部达到30天以上，自其收到君腾公司整改通知30日内未进行改正，君腾公司才有权解除合同。并且，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”以及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，君腾公司无论根据合同行使约定解除权，还是依据法律行使法定解除权，均存在进行合理催告的前提条件。因此，虽然君腾公司提交了其分别于2016年7月11日、8月14日、9月2日、9月30日向袁旭辉发出催缴租金及物管费的《通知》，但是，因其与袁旭辉之后于2016年11月1日签署《2016年10月24日给袁旭辉的通知附表—（无争议费用缴费清单）》，对双方之前的租金缴纳等问题达成一致，并已实际履行。故其上述催缴通知不能作为君腾公司解除权成就和行使的合理依据。此后，虽然袁旭辉再次发生未按期支付租金的行为，但是，君腾公司却未能提交其就此再次发出催告的相关证据。因此，原告君腾公司于2017年4月7日发出的《解除合同通知书》于约于法均不能达到解除合同的法律效果。据此，原告提出的确认其与被告袁旭辉签订的《东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房以租待售协议》已于2017年4月10日解除的请求，一审法院不予支持。由此，前述丁贵淑分别于2017年5月22日、5月31日、6月6日、9月12日向君腾公司进行的转账汇款应当认定为支付租金的行为；三、关于本案所涉房屋是否应当返还以及如何进行返还的问题。一审法院认为，虽然本案合同约定的2年租赁期限已于2017年9月30日届满，双方亦未就房屋买卖签署协议，此后被告继续使用房屋至今。因在此期间双方就该合同产生的纠纷处于诉讼审理阶段，双方对于合同的解除、返还、违约金等问题均存在争议并分别提出本、反诉请求，因此，在法院作出生效判决前，双方签订的《东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房以租待售协议》应当继续有效，但应视为不定期租赁合同。现原告诉请要求返还房屋，被告亦表示不再履行合同，因此，一审法院依法判决解除《东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房以租待售协议》。根据合同约定，被告应于合同解除后的七日内按商业用房正常使用后的现状将房屋交还给原告。逾期交还的，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，每天还应按合同最后一个月日租金的10倍支付违约金。因此，一审法院判决被告应当于本判决生效后的7日内将房屋交还给原告君腾公司。至于原告提出的要求被告将房屋恢复原状的请求，因本案中袁旭辉与贵阳君晟物业管理有限公司于2015年6月9日签订的《前期物业管理服务协议》中明确约定，同意被告对承租物业进行隔层使用。袁旭辉装修时也在贵阳君晟物业管理有限公司进行了备案，并且本案房屋在装修完成后于2016年7月18日取得贵阳市公安消防支队观山湖区大队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。鉴于原告君腾公司与贵阳君晟物业管理有限公司存在的紧密关联关系，原告君腾公司对此应当是明知的，其此后并未就此提出异议。因此，根据合同中有关房屋应按“正常使用后的现状返还”的约定，原告君腾公司要求将房屋恢复原状的请求，一审法院不予支持。对于逾期返还的责任承担问题，虽然合同中有明确约定，但原告本案诉请中仅要求按每月100元/平方米的标准支付逾期房屋占用费至被告返还房屋之日止，故一审法院从其自愿，支持其该项诉请。关于双方本、反诉中均提出的合同解除违约金问题，根据合同约定，在租赁期限内，因一方的原因提前终止或者解除合同的，违约方应承担合同解除违约金。但因本案合同并非在约定的租赁期限内解除，且原、被告的解除权均未成就，因此，双方提出该项诉请因与约定不符，一审法院均不予支持；四、关于被告应当支付的房屋租金及违约金问题。根据被告提交的租金支付凭证等相关证据并结合原告君腾公司的质证意见可以认定：被告袁旭辉欠付的租金及时间段分别为：1、2016年4月1日至2016年6月17日的租金418942元，应付时间为2015年10月19日前；2、2017年12月18日至今的租金，每季度租金为489672.30元，应付时间为每季度前10个工作日支付下季度租金。被告袁旭辉逾期支付的租金及时间段分别为：1、2016年6月18日至9月17日的租金489672.30元，应交租金日期为2016年6月18日（根据《无争议费用缴费清单》中确认的应付款时间），实际支付日期为2016年11月2日，逾期137日；2、2016年9月18日至12月17日的租金489672.30元，应交租金日期为2016年9月18日（根据《无争议费用缴费清单》中确认的应付款时间），实际支付日期为2016年11月2日，逾期45日；3、2016年12月18日至2017年3月17日的租金489672.30元，应交日期为2016年12月18日（本院根据双方实际形成的付款惯例酌定），实际支付日期为2017年6月6日，逾期170日；4、2017年3月18日至2017年6月17日的租金489672.30元，应交日期为2017年3月18日，实际支付日期为2017年5月22日，逾期65日。根据合同约定，被告欠付的租金除应如数补交外，欠付和逾期支付的租金还应按照每逾期15日按逾期支付金额千分之三的标准计算违约金。据此，被告袁旭辉应当支付的租金为418942元以及从2017年12月18日起至本判决确定的返还房屋之日止的房屋租金（按每季度租金489672.30元的标准支付）。被告袁旭辉应当支付的逾期违约金为：1、2016年6月18日至2017年6月17日期间房租的逾期违约金为40836元；2、2016年4月1日至2016年6月17日租金的逾期违约金为：以该时间段的租金418942元为基数，按每15日千分之三的标准，从2015年10月20日起计算至该笔款项实际付清之日止；3、2017年12月18日起至本判决确定的返还房屋之日止的每季度房屋租金的逾期违约金为：以每季度的租金489672.30元为基数，按每15日千分之三的标准，从每季度前10个工作日起计算至该季度租金实际支付之日止。对于被告袁旭辉提出的返还租赁保证金553083元的反诉请求，因本案租赁合同已由本院判决解除，且也已判令被告承担支付租金及违约金的责任，故原告收取的50万元租赁保证金理应予以返还。因被告对其提出的另外53083元租赁保证金并未举证证明，本院不予支持。至于被告袁旭辉反诉提出的应当返还7间杂物、物业服务用房租金的请求，因上述7间杂物、物业用房已装修作为汉唐酒店房间使用，被告已经实际享有其使用价值及经营收益，故其该项请求，一审法院不予支持；五、关于被告袁斌、丁贵淑、汉唐酒店是否应当承担本案租金、违约金等责任的问题。一审法院认为，本案所涉3层房屋于2015年9月30日交付后，一直由汉唐酒店作为经营场地使用至今，汉唐酒店应为本案房屋的实际承租使用人。从本案租金、购房定金等费用的支付主体来看，汉唐酒店应当属于袁斌、丁贵淑等以家庭经营方式设立的个体工商户，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”的规定，被告袁斌、丁贵淑、汉唐酒店应当与袁旭辉连带承担本案租金、违约金、房屋返还等相关责任；六、关于本案房屋买卖预约合同未能履行的责任承担问题。一审法院认为，本案中，被告袁斌于2015年6月16日向贵阳君晟物业管理有限公司支付购房定金100万元，从本案合同的履行过程以及原告在本案审理中的相关陈述来看，原告君腾公司对于贵阳君晟物业管理有限公司代收上述定金的行为是予以认可的。因此，虽然被告未按合同约定在签署合同之日起10个工作日内（即2015年6月8日前）支付定金，但是，原告认可其代收行为的贵阳君晟物业管理有限公司接收了上述定金并出具收据，且原告对此亦未提出异议，因此，可以认定被告就租赁期限届满后购买房屋做出了明确的意思表示。根据合同约定，双方应于被告支付定金后10个工作日内签署商品房买卖合同及补充协议。但此后至今，双方并未签订上述合同。虽然双方对于未能签订合同的原因各执一词，但是，根据被告提交的筑房网查询信息及规划平面图等证据可知，本案所涉的3层房屋中确实存在7套面积共计约为289.74㎡的处于限制销售状态的杂物间和物管用房。上述限制销售的面积大约占合同约定的3层出售面积的8%，在此情况下，本案以租待售协议中的预约合同部分实际上并无法履行，因为即使双方签订了房屋买卖合同，也难以达到被告购买房屋以取得全部所购房屋所有权的合同目的。在原告提交的证明不足以证明其向被告明确告知过上述情况或者被告对预约合同无法履行亦存在重大过失的情况下，本案房屋买卖预约合同不能履行的责任应当由原告君腾公司承担。虽然原告君腾公司提交了贵阳市房产测绘队于2018年1月30日出具的东原财富广场项目二期5、6、7号楼《面积测绘报告》及分层分户平面图，用以证明上述物管房、杂物房已于2018年1月调整为可以销售的商业用房，但是因该组证据缺乏规划部门的相关文件佐证，其证据的客观性存疑。况且，即使其证明目的属实，但是因上述房屋的用途规划调整时间已经超出买卖预约合同的履行期限，其并不能成为免除原告相关责任的合理依据。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，原告君腾公司应当向被告袁旭辉双倍返还购房定金2000000元；七、关于本案房屋装修损失如何负担的问题。一审法院认为，虽然本案合同约定的租赁期间只有2年，但是，无论从合同约定的以租待售的内容，还是从被告支付100万元购房定金并且投入上千万元进行装修的行为来看，被告并非基于2年的租赁期间进行装修，而是以长期占有、使用房屋用于酒店经营为目的进行的装修投入。因此，本案不能简单的以2年租赁期限作为承担装修损失的考量因素。因原告君腾公司的原因导致房屋买卖合同未能签订，被告长期使用房屋的目的不能实现，其基于长期使用进行的装修投入必然遭受损失，该损失理应由君腾公司承担。据此，根据本院委托的贵州宏黔资产评估事务所作出的《资产评估报告》，本案所涉东原财富广场项目5、6、7号栋第3层房屋的装修在评估基准日2018年1月3日的评估值为1333.77万元。虽然原告对该评估报告中的部分内容提出异议，但是因其并未对此举证证明，一审法院不予采信。但是，鉴于从评估基准日2018年1月3日到判决确定的被告返还房屋之日存在一定的时间间隔，房屋装修必然存在一定程度的折旧损耗，一审法院酌情确定由原告君腾公司承担上述装修评估价值的90%，即1200.393万元。对于原告君腾公司提出的要求被告承担8万元律师费用的主张，根据合同约定，原告因向被告催讨租金或其他费用所支出的费用（包括律师费用）均由被告承担。因原告确因本案诉讼支出8万元律师费用，故其该项请求本院依法予以支持。至于双方在本、反诉中对于物业费提出的诉讼请求，因本案涉及的物业服务合同关系是建立在被告与贵阳君晟物业管理有限公司之间，其与原告虽存在密切关联，但并非同一法律主体，故该物业服务合同的法律关系与本案并非同一法律关系，一审法院对此不作审理。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、解除贵州君腾房地产开发有限公司与袁旭辉签订的《东原财富广场项目5、6、7＃楼3层商业用房以租待售协议》；二、袁旭辉、贵阳观山湖汉唐大酒店、袁斌、丁贵淑共同于本判决生效之日起7日内将坐落于贵阳市观山湖区房屋返还给贵州君腾房地产开发有限公司。逾期未返还的，从逾期之日起按每月100元／平方米的标准，由袁旭辉、贵阳观山湖汉唐大酒店、袁斌、丁贵淑连带向贵州君腾房地产开发有限公司支付房屋占用费至其实际返还之日止；三、袁旭辉、贵阳观山湖汉唐大酒店、袁斌、丁贵淑于本判决生效之日起10日内连带向贵州君腾房地产开发有限公司支付2016年4月1日至2016年6月17日的租金418942元，以及从2017年12月18日起至本判决第二项确定的房屋返还之日止的租金（按每季度租金489672.30元的标准计算）；四、袁旭辉、贵阳观山湖汉唐大酒店、袁斌、丁贵淑于本判决生效之日起10日内连带向贵州君腾房地产开发有限公司支付下列逾期违约金为：1、2016年6月18日至2017年6月17日期间的逾期违约金40836元；2、2016年4月1日至2016年6月17日租金的逾期违约金为：以该时间段租金418942元为基数，按每15日千分之三的标准，从2015年10月20日起计算至该笔款项实际付清之日止；3、2017年12月18日起至本判决确定的返还房屋之日止的每季度房屋租金的逾期违约金为：以每季度租金489672.30元为基数，按每15日千分之三的标准，从每季度前10个工作日起计算至该季度租金实际支付之日止；五、袁旭辉、贵阳观山湖汉唐大酒店、袁斌、丁贵淑于本判决生效之日起10日内连带向贵州君腾房地产开发有限公司赔偿律师费用支出80000元；六、贵州君腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向袁旭辉双倍返还购房定金2000000元、房屋租赁保证金500000元；七、贵州君腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向袁旭辉赔偿装修损失12003930元；八、驳回贵州君腾房地产开发有限公司的其余本诉请求；九、驳回袁旭辉的其余反诉请求。本诉案件受理费266499.4元，由贵州君腾房地产开发有限公司负担66499.4元，由袁旭辉、贵阳观山湖汉唐大酒店、袁斌、丁贵淑共同负担200000元；反诉案件受理费72623元，由贵州君腾房地产开发有限公司负担50000元，由袁旭辉负担22623元；评估鉴定费100000元，由贵州君腾房地产开发有限公司负担。二审审理中，君腾公司提交接处警登记表，欲证明该公司向袁旭辉发出解除合同通知时已经进行了催收。被上诉方对该组证据的真实性没有异议，但认为该记录系在2016年12月1日上诉人向被上诉人发出要求支付600万元的购房款后双方发生争议而报警。本院认为，根据该接处警登记表记载，产生报警的原因系大唐物业与汉唐酒店因房租、水电费、管理费等费用发生纠纷而报警，达不到君腾公司的证明目的。根据诉辩双方主张，归纳本案二审争议焦点：（一）《以租代售协议》不能履行的违约责任和主要原因；（二）上诉人是否应当赔偿被上诉人装修损失；（三）上诉人是否应当双倍返还被上诉人定金。本院认为，案涉《以租代售协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，一审判决认定该协议有效正确，对此，本院予以确认。（一）《以租代售协议》不能履行的违约责任和主要原因《以租代售协议》包含两层法律关系，一是房屋租赁合同关系，二是租赁期限届满后为购买该房屋而建立的预约合同关系。首先，租赁合同关系中的违约责任。根据已经查明的事实，被上诉人在租赁期内存在逾期支付租金的违约责任，一审判决对该违约行为进行了认定，也判令被上诉人承担了相应的违约责任，被上诉人对此也未提出异议。故，在租赁期间的违约责任属被上诉人。其次，预约合同的违约责任。被上诉人袁斌于2015年6月16日向贵阳君晟物业管理有限公司支付了购房定金100万元，上诉人对于收取该笔款项的事实未提出异议。根据合同约定，双方应于被上诉人支付定金后10个工作日内签署商品房买卖合同及补充协议，但双方并未签订上述合同。虽然双方对于未能签订合同的原因各执一词，但是，根据筑房查询信息及规划平面图，案涉房屋中确实有7套面积共计约为289.74平方米的房屋属处于限制销售状态的杂物间和物管用房。本院认为，订立预约合同时，上诉人未向被上诉人明示其以租代售的房屋中有7间属其无权处分，上诉人的行为存在过错，是导致合同不能履行的主要原因。上诉人认为《以租代售协议书》因被上诉人违约已于2017年4月10日解除了合同。本院认为，上诉人虽于2017年4月7日向被上诉人发出了《解除合同通知书》，但上诉人没有证据证明在发出解除通知前，上诉人向被上诉人进行了相应的催告。故，双方合同约定的解除条件尚未达成，上诉人以协议已于2017年4月10日解除的上诉理由不能成立。（二）上诉人是否应当赔偿被上诉人装修损失本院认为，案涉房屋约定的租赁期间为2年，2年租赁期满后转变为购买。为此，被上诉人投入资金上千万元对案涉房屋进行隔层、装修。被上诉人隔层、装修行为是在上诉人及其物业公司的管理下进行的，装修完成后通过了消防验收，案涉房屋作为酒店正常经营至今，上诉人认为装修行为违法的理由不能成立。因上诉人的原因，导致被上诉人购买房屋的合同目的不能实现，其基于长期使用进行的装修投入必然遭受损失，上诉人作为案涉房屋的所有权人，被上诉人添附于房屋中的价值其作为实际受益人，且《以租代售协议》不能履行的主要原因系上诉人，故其理应承担被上诉人的装修损失。一审法院根据案涉房屋的装修评估价值，酌情认定由上诉人承担装修评估价值的90%并无不当。上诉人以装修行为违法，其不应承担装修损失的上诉理由不能成立。（三）上诉人是否应当双倍返还被上诉人定金本院认为，为履行《以租代售协议》，被上诉人向上诉人支付了购房定金100万元，因上诉人未向被上诉人告知出售房屋中的7间处于限售状态，导致双方未能达成购买房屋的合同目的，被上诉人基于购买房屋的意愿向上诉人支付了购房定金100万元，后因上诉人的原因致使被上诉人购买房屋的目的不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，上诉人应当向被上诉人双倍返还定金。综上所述，贵州君腾房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费339122.40元，由贵州君腾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 伍 静审判员 何陆坤审判员 陈 卫二〇一九年二月二十日书记员 饶 灿