辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终8775号上诉人（原审被告）：胡海波，男，1978年10月出生，满族，住辽宁省大连市普兰店区。上诉人（原审被告）：邬雯，女，1982年3月出生，汉族，住辽宁省大连市普兰店区。委托诉讼代理人：胡海波，男，邬雯丈夫。被上诉人（原审原告）：大连万科物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区新生路万客园**。法定代表人：张会，总经理。委托诉讼代理人：宫静，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郭志成，男，该公司员工。上诉人胡海波、邬雯因与被上诉人大连万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初6619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邬雯、胡海波向本院提出诉讼请求：1、请求贵院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，法律适用错误。1.案涉《前期物业服务合同》未得到其签认进而无效。2.被上诉人万科物业未按规定收费标准的价格审批手续，且未执行政府指导价，按3.80元标准收取物业费没有事实和法律依据。3.物业管理区域未按规定划分，物业服务用房未建成，《前期物业服务合同》未按规定备案，进而导致《前期物业服务合同》无效。4.《前期物业服务合同》未按照《物业管理条例》第二十四条的规定采用招投标，应属无效。万科物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。《前期物业服务合同》对上诉人具有约束力，合法有效，上诉人应按合同的约定缴纳物业费。万科物业向一审法院起诉请求：1.胡海波、邬雯共同向万科物业支付欠交的2017年2月至2019年6月期间的物业费11565.49元；2.胡海波、邬雯共同承担逾期支付物业费的违约金1567元(自被告逾期支付之日计算至实际给付之日，暂计算至2019年4月)。一审法院认定事实：2013年11月万科物业与大连万科金域蓝湾开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定大连万科金域蓝湾开发有限公司将其开发建设的大连万科海港城项目委托万科物业提供前期物业服务，物业类型为别墅、高层，位于大连普湾新区，合同期限自2013年8月10日至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。高层住宅业主按1.80元/月/平方米标准交纳物业费，别墅业主按3.80元/月/平方米交纳。胡海波、邬雯系夫妻，于2015年购买万科海港城二期位于大连普湾新区房屋，该房屋于2016年2月17日交付使用。该房屋已办理了房屋产权登记，胡海波、邬雯系该房屋的所有权人，该房屋建筑面积为104.95平方米。2016年3月1日至2017年2月16日胡海波、邬雯按照3.800元/平方米/月的标准交纳了物业费。自2017年2月17日至2019年6月30日期间胡海波、邬雯未向原告交纳物业费。胡海波、邬雯于2018年向大连市普兰店区人民法院起诉万科物业、大连万科金域蓝湾开发有限公司物业服务合同纠纷，主张万科物业履行相关法律规定及合同义务，依法提供临时管理规约、备案的前期物业服务合同、物业管理区域资料等、万科物业提供物业费审批手续，万科物业停止收费并返还已收取的物业费4785.72元。大连市普兰店区人民法院作出（2018）辽0214民初2171号民事判决，驳回了胡海波、邬雯的全部诉讼请求。胡海波、邬雯不服，提起上诉。大连市中级人民法院作出（2018）辽02民终8926号民事判决，驳回了上诉，维持原判。二审判决认为，《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。法律未强制要求建设单位必须通过招投标程序选聘前期物业服务企业，是否经过招投标程序，不影响合同效力。该前期物业服务合同对胡海波、邬雯具有约束力。一审法院认为，现有生效判决已确认万科物业与开发商签订的《前期物业服务合同》系合法有效，胡海波、邬雯所辩称的意见不能否定该合同的效力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业尚签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此《前期物业服务合同》对胡海波、邬雯具有约束力。胡海波、邬雯应按照合同约定交纳物业费。关于胡海波、邬雯抗辩的物业费标准问题，其未提供证据证明万科物业的物业费收费标准高于政府指导价，至于是否备案并不影响标准的合法性。胡海波、邬雯系万科物业所提供的物业服务范围内的业主，万科物业提供了物业服务，胡海波、邬雯应当按照约定交纳物业费。前期物业服务合同约定了别墅的物业费标准为3.80元/月/平方米，胡海波、邬雯对此不予认可，案涉小区的住宅分为两种类型即高层住宅、别墅，胡海波、邬雯的房屋登记的属性为住宅，但从类型上看应系别墅，且胡海波、邬雯曾按照别墅的标准交纳了物业费，其虽不正面回应其房屋是否属于别墅，但未提供证据证明其房屋属于高层住宅。故案涉房屋应按照别墅的标准交纳物业费。胡海波、邬雯自认自2017年2月17日至2019年6月30日期间未交纳物业费、故胡海波、邬雯应共同给付万科物业物业费11366.09元(3.80元/月/平方米×104.95平方米×28.50个月)。关于万科物业主张的滞纳金，由于业主与物业公司就相关物业服务等问题存在纠纷，且矛盾较深，综合全案，无法认定胡海波、邬雯系无故拒缴，故对于万科物业的该项诉讼请求不予支持。物业服务企业的服务对象为广大业主，并非一人。而个别业主长期不交纳物业费，直接关系到物业服务企业的服务态度和质量，影响广大业主的权益，包括欠交物业费业主的自身利益，故物业服务企业与业主应本着真诚协商的态度，解决双方的矛盾纠纷，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、邬雯、胡海波于本判决生效之日起十日内共同给付万科物业2017年2月17日至2019年6月30日期间物业费11366.09元；二、驳回万科物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费129元(原告均已预付)，减半收取计64.50元，由邬雯、胡海波负担64.50元。二审中，本案中当事人没有提交新证据。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。结合经审查认定的证据和当事人陈述笔录，本院另认定法律事实如下：上诉人胡海波、邬雯与案外人大连万科金域蓝湾开发有限公司在案涉《商品房买卖合同》所附《附件四补充协议》中约定：“十九、关于前期物业服务。买受人同意，在业主大会聘任物业服务机构之前，由大连万科物业服务有限公司提供前期物业服务，该房屋的物业服务费的标准为3.80元／平方米／月（建筑面积）。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》（见附件）以及出卖人与物业公司签订的《前期物业服务合同》（见附件）”等。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本院对上诉人胡海波、邬雯的上诉请求依据的事实和理由逐一分析评判如下：1.关于上诉人胡海波、邬雯主张案涉《前期物业服务合同》未得到其签认进而无效的问题。根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同是在特定的条件下，为维护业主利益和物业区域正常秩序而为。因为此时业主委员会一般尚未成立，入户的部分业主需要维修、养护、管理和维护等物业服务。其实，无论是建设单位签订的前期物业服务合同，还是业主委员会签订的物业合同，业主在形式上均非合同签订者，但其是物业合同项下权利义务的一方享有者和承担者。因此，物业服务企业实际上是和业主而不是业主委员会或者建设单位建立物业服务法律关系。本案案涉小区至今尚未成立业主委员会，被上诉人万科物业接受案外人大连万科金域蓝湾开发有限公司的委托对案涉小区提供物业管理服务，符合《物业管理条例》规定。因此，《前期物业服务合同》是合同双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。基于以上理由，《前期物业服务合同》不能因二上诉人主张未经其签认而认定为无效。2.关于上诉人胡海波、邬雯主张被上诉人万科物业未按规定收费标准的价格审批手续，且未执行政府指导价，按3.80元标准收取物业费没有事实和法律依据的问题。依照《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。案涉《商品房买卖合同》所附《附件四补充协议》中规定：“买受人同意，在业主大会聘任物业服务机构之前，由大连万科物业服务有限公司提供前期物业服务，该房屋的物业服务费的标准为3.80元／平方米／月（建筑面积）。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》（见附件）以及出卖人与物业公司签订的《前期物业服务合同》（见附件）”等，该约定是二上诉人与作为建设单位的案外人大连万科金域蓝湾开发有限公司之间的真实意思表示，内容具体明确，即二上诉人与案外人大连万科金域蓝湾开发有限公司之间签订的买卖合同中包含了前期物业服务合同约定的内容。二上诉人也按3.80元／平方米／月的标准缴纳过相关费用，现万科物业根据《前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》所附《附件四补充协议》的相关约定，向二上诉人以3.80元／平方米／月为标准主张物业服务费，具有事实依据，应当予以支持。3.关于上诉人胡海波、邬雯主张物业管理区域未按规定划分，物业服务用房未建成，《前期物业服务合同》未按规定备案，进而导致《前期物业服务合同》无效的问题。法律并未规定物业服务合同经政府主管部门备案、物业管理区域需按规定划分、物业服务用房建成属于《前期物业服务合同》生效的条件，故二上诉人以此主张《前期物业服务合同》无效，上述理由均不能成立。4.关于上诉人胡海波、邬雯主张《前期物业服务合同》未按照《物业管理条例》第二十四条的规定采用招投标，应属无效的问题。法律未强制要求建设单位必须通过招投标程序选聘前期物业服务企业，无论《前期物业服务合同》是否经过招投标程序，均不影响该合同效力。综上所述，邬雯、胡海波的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65元,由胡海波、邬雯承担。本判决为终审判决。审判长  刘勇峰审判员  王家永审判员  李淑红二〇一九年十一月二十八日书记员  姜 珊