河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6439号上诉人（原审被告）：马红超，男。委托诉讼代理人：马爱花，女。委托诉讼代理人：陈建国，男。被上诉人（原审原告）：李素，女。被上诉人（原审原告）：李素丽，女。被上诉人（原审原告）：李法全，男。三被上诉人委托诉讼代理人：张建正，河南绿洲律师事务所律师。上诉人马红超因与被上诉人李素、李素丽、李法全侵权责任纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2018）豫0326民初2579号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马红超上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，并协助过户，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、被上诉人隐瞒了实情，误导裁判。上诉人是合法占有房屋。三被上诉人与他们过世的母亲马双作为涉案房产的所有人，共同签字并按手印与上诉人签订《房屋买卖协议》，双方约定将涉案房产卖给上诉人，上诉人也支付了款项。被上诉人起诉上诉人侵权无事实与法律依据。二、一审法院基于错误的事实作出了错误裁判。1.一审判决说《房屋买卖协议》不是双方真实意思表示的依据是双方没有及时办理土地使用证的变更手续，以及两家发生过纠纷。一审法院没有调查，就武断下结论，并依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》24条，认定当事人签订买卖合同为民间借贷的担保。实际情况是，上诉人一家做电机维修生意，一直想买门面房，李法全主动向上诉人提出卖房（他当时欠账较多），先签的《房屋买卖协议》，后签订《借款协议》。《房屋买卖协议》是主合同，《借款协议》是从合同，两者是相联系的，《借款协议》不还款才履行《房屋买卖协议》。两个协议不违反《担保法》与《物权法》的相关规定。被上诉人在两个协议中占据主动与选择权，2015年9月21日到期后，上诉人一直主动联系李法全，李法全一直躲避，更谈不上房屋过户。被上诉人既不还钱又主张房屋买卖不真实，违背诚实信用原则，严重侵害上诉人的合法权益。2.一审判决称上诉人没有支付房款，以双方约定借款40万元到期不还为房屋款为由，推断房屋买卖实为民间借贷。实际情况是，《房屋买卖协议》不是没有支付款项，更不是借款的担保，是借款协议的延续，与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条有本质的区别。3.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条主要是针对不真实的房屋买卖协议，而上诉人当时实际给付李法全40万元，其中有向亲戚的借款，有上诉人的高息借款，上诉人没有从中获取任何利益，当时房产的市场价也是40万元，购买目的显而易见，且之后上诉人没有收到李法全的一分钱利息，土地证也一直在上诉人手里。李素、李素丽、李法全答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平，应予维持。但一审判决虽判决上诉人腾出房屋，但对于被上诉人主张的损失没有处理，请求二审对上诉人占据房屋损失公正判决。李素、李素丽、李法全向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告马红超立即停止侵权，搬出原告家房屋腾出宅基地。2.被告赔偿侵占原告房屋的所有损失。3.由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：原告李素、李素丽、李法全系同胞姐弟关系。2015年1月21日，原告李法全与被告马红超签订《借款协议》一份，出借人（甲方）为被告马红超，借款人（乙方）为原告李法全，主要约定：一、借款人因急需资金，特向出借人借款人民币40万元。二、经双方同意，所借款以月息4分给付甲方，利息按月支付，时间为本协议签订之日支付，若乙方逾期则自动放弃土地使用证所有权。三、期限为8个月，到期日还清借款，若不能给付自动放弃土地使用证所有权，协议签字之日生效。四、甲乙双方资金流向均以银行打款小票为依据，做还款及出借凭证。李法全与马红超均在协议上签名捺印。当天，原告李素、李素丽、李法全及其母亲马双（甲方）与被告马红超（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，主要约定：一、甲方代理人及继承所有人，土地使用证所有人、代理人李法全自愿将坐落于小店村好又多东100米，东邻高生娃、西邻郭小杰…土地使用证面积165.4㎡，房屋产权证号1××2号，以人民币40万元卖给乙方。二、付款方法：1、甲方将土地使用证过户给乙方后，乙方一次性付清房屋款。2、乙方付款后，甲方出具收款收据，给付土地使用证。…四、甲方确认依法对该土地证及建筑物享有共有权的权利人，均已同意将房屋出售给乙方，双方签订协议后，不得就房屋买卖方面产生其他法律纠纷。…李素、李素丽、李法全及其母亲马双，被告马红超、见证人马某均在协议下方签名捺印。该土地使用证证号为1994年1342号，位于汝阳县××××组，面积165.4平方米，土地使用权人为三原告的父亲李星（已故）。三原告的父母亲上世纪90年代在该处宅基上建起上房三间两层，2001年建起临街房三间一层。因原告李法全未能按期偿还借款协议约定的40万元借款及利息，2015年12月被告马红超将原告李法全与其母亲马双居住的涉案房屋锁住，不让李法全家人居住。次日，李法全的母亲马双和女儿李素、李素丽到家撬门，并与马红超家人发生纠纷。报警后，汝阳县公安局小店派出所传唤马双、李素、李素丽并做了询问笔录，李素、李素丽承认2014年李法全拿了一张房屋转让协议的第二页让马双、李素、李素丽签字，说是做生意贷款，三人在协议上签了名字。经派出所调解无果，从2015年12月至今，被告马红超一直占据着该处宅院及房屋。2018年5月，三原告的母亲马双在出租屋内去世。庭审中，被告提交了《房屋买卖协议》和《借款协议》的复印件，被告称这两份协议的原件及土地使用证都在家里存放，但一时寻找不到。三原告对《房屋买卖协议》的真实性不予认可，认为当时签订的是抵押协议，称被告涂改了协议内容，对复印件不予质证。一审法院认为，涉案宅基地使用权人登记为三原告的父亲李星，院内房屋系三原告父母亲出资建造。三原告的父母亲先后去世，三原告具备原告的主体资格。如果房屋买卖合同系双方真实意思表示，买卖双方应当在房屋交接后及时办理土地使用证变更手续。本案中“买卖”双方并未办理土地使用证变更手续，被告马红超在2015年12月强行占据原告李法全及母亲马双共同居住的房屋，原告李素、李素丽和其母亲马双得知后与马红超因此发生纠纷，并经公安机关处理，证明房屋的买卖并非基于自愿。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。被告马红超提交的《借款协议》约定“期限为8个月，到期日还清借款，若不能给付自动放弃土地使用证所有权”；被告同时承认房屋买卖协议约定的40万元房款没有支付，而是以借款协议约定的40万元借款抵顶购房款。由此证明房屋买卖协议名为房屋买卖，实为民间借贷。在李法全未能偿还借款本息的情况下，被告马红超直接占据三原告的房屋，缺乏法律依据。被告马红超应当停止侵权行为，搬出三原告的宅院及房屋。三原告要求被告赔偿侵占房屋造成的损失，未提供证据，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告马红超于判决生效之日起停止对原告李素、李素丽、李法全位于汝阳县××××组宅院及房屋的侵权行为，搬出该处宅院及房屋。二、驳回原告李素、李素丽、李法全的其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告马红超负担。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，房屋买卖属于不动产物权的变更，应依法办理变更登记，本案双方当事人未办理相关登记手续，涉案房产的权属并未变更。马红超强行占据涉案房产的行为，侵犯了房产所有权人的合法权益，构成侵权。本案系侵权责任纠纷，一审法院判决马红超停止侵权，搬出涉案房屋并无不当。马红超认为其与李法全等人签订有房屋买卖协议及借款协议，应依法行使权利。李素、李素丽、李法全未对一审判决提出上诉，其要求马红超赔偿损失的主张，不属于本案二审审理的范围，本院不予审理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元由马红超负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一九年二月十四日书记员  高 源