浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初9634号 原告：杭州天悦物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区西溪晴雪园****。 法定代表人：张志勇。 委托诉讼代理人：吴杨锋，男，系公司员工。 被告：孔逸鸣，男，1995年8月7日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：孔建俊，男，1969年10月13日出生，住浙江省绍兴市越城区，系被告父亲。 原告杭州天悦物业服务有限公司诉被告孔逸鸣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法由审判员刘婷婷适用简易程序于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴杨锋、被告孔逸鸣之委托诉讼代理人孔建俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付物业费人民币6872元，逾期缴纳物业费违约金1093元（算至2019年5月31日），合计7965元；二、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系观澜豪庭小区日常管理与服务的物业公司，被告为原告管理小区的12幢1002室业主，并与原告签订了《观澜豪庭前期物业服务协议》；然被告从2017年1月1日起至2018年12月31日止未向原告支付过所管理物业的物业费，总计欠缴物业费达6872元，经原告多次催缴至今仍一直未予理会及缴纳，故而按双方签订的服务协议第三十六条约定累计延期缴纳物业服务费而产生的违约金为1093元。根据《绍兴市物业管理条例》规定，按实缴纳物业费是每位业主的义务，也是物业公司维持日常管理、服务和营运的基本保障。综上所述，被告应向原告支付物业费6872元、违约金1093元。合计7965元。原告为维护自身合法权益，诉至法院。 被告辩称：原告不能按物业合同提供物业服务，没有按《浙江省物业管理条例》相关规定履行法律责任且合同早已过期，违约，违法在先，原告存在六方面违法、违约行为。1、在不履行《观澜豪庭前期物业服务协议》第四章第十七条第7款，第8款，第13款的同时也不履行其与艺江南建设有限公司签订的《观澜豪庭前期物业合同》相关条文，如在无法提供相关服务完成确凿证据的前提下更对安全标志、技防设施和第六部分，对违章施工及时制止的违章处理的相关合同约定。给答辩人带来极大的损害和安全隐患。2、不履行2014年5月1日起施行的《浙江省物业管理条例》第42条第6第11款及与答辩人于2014年5月5日签订的观澜豪庭前期物业服务协议第11条第9款约定，特别是在绍兴市燃气有限公司于2016年3月21日向其发出安全隐患通知书，原告为方便小区服务队非法获利（封包消防U型连廊）而故意未向业主说明其安全隐患，甚至在2017年6月答辩人原邻居针对该行为向浙江省公安厅消防总队和时任市委书记彭家学书记反映后，并得到党和政府大力支持处理时，还诬陷答辩人邻居敲诈勒索，配合不法分子，关闭监控，增加了公安机关的破案难度，甚至在整改后原告还纵容他人违法封包消防通道，直接导致本小区两次起火，烟气在极短的时间内窜起的可怕景象，影响住户的人身和财产安全，导致答辩人每天生活在不安和恐惧之中。到目前为止，小区依然存在严重消防隐患，如地下室防火卷帘破损，无法升降，控制开关破损失灵。更让人恐慌不安的是，小区物业居然不顾许多守法业主的强烈反对，对消防U型连廊进行违法封包，将预留的消防登高车应急救援车位，变成业主24小时停车位。业主一楼通风井安装雨棚，不进行阻止，致使消防救援无法登高，一旦出现火灾，把救援生命通道全部封死。3、原告违反了本条例第39条规定，自2014年交房以来对本小区的物业用房、小区服务外包的经营收益未做到单独列账且半年公示一次。答辩人对该经营活动有无贪污挪用相关资金的法律责任及本条例第63条规定的法律责任保留申诉权。4、原告违反《浙江省物业管理条例》，《观澜豪庭前期物业协议》第九条对于本协议期限届满但物业上不具备成立业主大会条件的表述，原告作为本小区建设单位指定的物业公司，未在法定具备成立业主委员会条件二个月之内与建设单位向所在街道办事处提交筹备首次业主大会会议所需资料，使已于2017年1月5日终止的《观澜豪庭前期服务协议》被超期强加在答辩人直到现在，事实上违反了消费者权益保护法第26条已是强买强卖，答辩人保留申诉的权利。5、原告未履行《观澜豪庭前期物业服务协议》委托与承诺的相应规定，即为保持小区外立面完好商品房使用安全，在建设单位与答辩人办理上述商品房交付手续前，由原告选聘有相应资质的施工单位，根据商品房原设计单位的原设计方案对该商品房阳台进行改造，答辩人已于2016年12月31日及时交情相关费用，经答辩人多次催讨，被答辩人只向被告提供了一张违法开具的增值税普通发票。该案已由绍兴市税务稽查分局确认立案，现尚在处理过程中，而相关技术数据、合格证、验收报告及合法发票至今尚无下落。6、原告未履行前期合同第5条，对于健康和教育服务的内容未向法庭提交完整的《观澜豪庭前期物业服务协议》故意隐瞒第13、14页相关承诺，具有企图隐瞒真相，影响法院判决的违法行为。合同是平等的，是需要双方遵守的，综上所述，答辩人认为缴纳物业费是答辩人应尽的法律责任，但物业费所包含的不仅仅是打扫卫生和门岗偶尔敬礼那么简单，更多的是小区综合管理，特别是预防火灾的发生，认真贯彻党和政府的相关规定，以保障业主的生命财产安全。但就在答辩人认真完全履行合同期间，被答辩人为了自己的一己私利，无视国家的法律规定，无法他人生命，使答辩人生活在一个危险环境中。所以答辩人根据法律规定，行驶先履行抗辩权，以督促被答辩人先履行好自己的义务，真正公正、平等、认真地履行合同。综上，请求法院驳回原告的本次诉讼。 本院经审理认定：被告系观澜豪庭12幢1002室房屋（建筑面积130.16平方米）业主。原告系观澜豪庭小区物业服务企业。2012年4月26日，原告与绍兴市艺江南建设有限公司签订《观澜豪庭前期物业服务合同》一份，合同约定：绍兴市艺江南建设有限公司选聘原告对观澜豪庭小区提供前期物业服务事宜。高层公寓的物业服务费用收费标准为1.7元/月/平方米，公共能耗费用0.5元/月/平方米。2014年6月20日，原、被告签订《观澜豪庭前期物业服务协议》一份，协议约定：原告为被告所在小区提供物业服务企业。合同有效期至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，被告或者物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。被告违反本协议约定，逾期支付前期物业费的，原告有权要求被告支付，并按应付金额每日万分之四支付违约金。合同还对其他事项做出约定。2018年10月12日，原告向被告催讨2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费和公共能耗费6872元，因被告经催收后仍未缴纳，原告诉至法院成讼。 以上事实由原告提交的观澜豪庭前期物业服务协议1份、观澜豪庭前期物业服务合同1份、物业费缴款通知书照片打印件1份、物业费催缴函复印件1份、挂号信函收据1份及原、被告的庭审陈述予以证明。被告提交的照片打印件1组、催告书照片打印件1份、安全隐患整改书照片打印件1份、发票1份本院将结合原告质证意见等综合予以认定。 本院认为，绍兴市艺江南建设有限公司与被告签订的《观澜豪庭前期物业服务合同》及原、被告于2014年6月20日签订的《观澜豪庭前期物业服务协议》，双方主体适格，意思表示真实、内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。被告作为观澜豪庭小区业主，应遵守协议约定，按约缴纳相应的物业服务费和公共能耗费。协议签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，虽未能尽善尽美，但被告也实际接受了原告提供的包括安保、卫生等物业服务，被告至今拖欠部分物业服务费、公共能耗费未付，已构成违约，故对原告要求被告支付2017年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费和公共能耗费的诉请，本院依法予以支持，经核算后确定上述两项费用共计6872元（130.16*1.7*12*2+130.16*0.5*12*2），原告主张的金额合理。本案中被告长期未交物业费，显已构成违约，根据合同约定应支付违约金，但考虑到原告服务中存在瑕疵，本院酌情调整为613元（自原告缴款通知书载明最后交纳日期起算至原告诉称截止日期，按日万分之四计算）。被告辩称原告服务未到位不予缴纳物业费的抗辩意见，现有证据尚不足以证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 一、被告孔逸鸣应支付给原告杭州天悦物业服务有限公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费和公共能耗费共计6872元、违约金613元，合计7485元，于本判决生效之日起三十日内付清； 二、驳回原告杭州天悦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告孔逸鸣负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  刘婷婷 二〇一九年十一月十六日 书记员  沈 敏 ? 附页： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。