江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7585号上诉人（原审被告)：陈小五，男，汉族，1980年4月10日出生，住安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：李文涛，江苏东南律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢玲玲，江苏东南律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：曹跃进，男，汉族，1975年1月11日出生，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：曹义怀，北京盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：端木婷婷，北京盈科（南京）律师事务所律师。原审被告：南京神册贸易有限公司，住所地江苏省南京市玄武区珠江路******。法定代表人：卢金平，该公司总经理。原审第三人：卢金平，男，汉族，1975年7月9日出生，住江苏省宝应县。上诉人陈小五因与被上诉人曹跃进、原审被告南京神册贸易有限公司(以下简称神册公司)、原审第三人卢金平房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2019）苏0106民初1152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈小五上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.涉案房屋前期是有公证文书记载曹跃进授权卢金平代为出租涉案房屋，后期涉案房屋的物业等管理服务均由卢金平负责，且长期由卢金平收取房租，曹跃进对此从未向上诉人表示过异议，故陈小五有足够理由相信卢金平对涉案房屋出租事宜享有代理权。2.曹跃进已明确追认了2017年9月1日至2019年2月28日期间卢金平为其代收房租的行为。后又亲自向陈小五收取了2019年3月1日至2019年8月31日期间的部分房租，曹跃进从未对涉案房屋已签订的租赁合同提出异议，也是按照合同约定的内容标准收取的房屋租金，其已经追认了卢金平与陈小五就涉案房屋签订的租赁合同。3.追认权不可附条件和期限，被代理人追认行为人的无权代理必须是全部追认，而不是部分追认。4.对一审判决第二项判令支付的租金数额不持异议，但上诉人仍有权继续使用案涉房屋。曹跃进辩称：1.一审庭审中上诉人自己陈述核实过卢金平出具的公证文书，而公证文书载明了卢金平的代理权限以及期限，上诉人认为其有足够的理由相信卢金平对案涉房屋的出租享有代理权不能成立。其核实过公证书后仍与卢金平签订租赁合同，其本身存在过错，不属于善意第三人。2.被上诉人在一审庭审中从未明确追认该份合同，对于一审法院认定2017年9月1日至2019年8月31日期间合同有效也不予认可，追认应当明确具体，被上诉人提起的一审诉讼行为及一审陈述均可以看出被上诉人从未对该份合同进行追认。原审被告神册公司未发表意见。原审第三人卢金平述称，其目前在和曹跃进沟通协商处理本案的事宜，目前主要争议就是房租问题，上诉人认为房租涨得过高，其他六家租户已经全部协商完毕，目前只剩下上诉人还未协商解决。曹跃进向一审法院起诉请求：1.判令陈小五、神册公司签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令陈小五立即腾空并交还南京市鼓楼区姜圩路1号第四间门面房；3.判令陈小五、神册公司支付自2017年9月1日起至实际交还之日止按每月11025元的使用费。一审法院认定的事实：位于南京市下关区（现鼓楼区）姜圩路1号七间门面房房屋和二层部分房屋系曹跃进于2013年5月7日参与安徽省马鞍山市某法院司法拍卖购得房屋，建筑面积为一层748.21平方米、二层322.68平方米，总计1002.2平方米，上述房屋未做分割登记。2013年6月8日，因曹跃进常住安徽省马鞍山市，其及妻子梁小丽在安徽省马鞍山市为民公证处共同委托卢金平（住南京）作为代理人，公证书内容为：“我们系夫妻关系，共同拥有商业房壹套，座落在江苏省南京市鼓楼区姜圩路**，房屋所有权证号：宁房权证下转字第**。现委托卢金平为我们的代理人代为收取租金等费用。代理人在其权限范围内所签署的一切文件，我们均予以认可，并自愿承担由此产生的一切法律责任。委托人无转委托权。委托期限：两年，自二〇一三年一月一日至二〇一四年十二月三十一日止”。2013年7月26日，曹跃进分别与上述房产案外其他门面房等承租户签订《房屋租赁合同》，租期五年，租期自2013年4月起或7月起或12月起不等，合同抬头及落款处甲方、乙方处均写明“委托方卢金平”。后卢金平在五年中代表曹跃进向其中多户收取租金、代收水和电费等，卢金平还代曹跃进进行了接受承租户报修、帮助维修房屋，向税务机关申报并缴纳个人出租房屋的增值税、房产税和个人所得税并领取发票交承租人等管理出租房屋的行为。另卢金平代收的租金除自己账户接收外还经常指定承租人打入其侄子卢杰工商银行卡账号为62×××49的账户。与上述合同签订同期，曹跃进与案外人左敦维就南京市姜圩路1号中第四间门面房（本案所涉房屋）也达成出租意向。2013年8月1日，经曹跃进同意由卢金平代曹跃进（出租方，甲方）与案外人左敦维（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“原五年合同”）。协议约定：租期五年，自2013年9月1日至2018年8月31日，租金每年120000元；2013年9月1日起计算房租，2015年9月1日起收取房租时递增5%；租金6个月结算一次，先付后用，于每年8月12日、2月1日支付下期租金。合同抬头及落款处均写明“委托方卢金平”（实为曹跃进委托卢金平），卢金平签名、身份证号码、手机号码；合同未写明卢金平被授权内容。该房屋租赁合同经曹跃进同意卢金平在落款处代签曹跃进名。2014年6月，案外人左敦维将承租房屋转让给案外人徐照河“承租”，卢金平代曹跃进签名与徐照河签订了与上述合同版本内容完全相同且租期也相同的《房屋租赁合同》，该合同落款处曹跃进名由卢金平代签并加盖该字为“曹跃进”的印章。2017年7月10日，陈小五因案外人徐照河（开店名为徐家私房菜）拟将“承租”房转让给其经营与卢金平协商，卢金平向陈小五出示了曹跃进的公证委托书，陈小五收到案外人徐照河向其出具收条：“今收到陈小五转让费26万元整”。当日，卢金平向陈小五出具收条：“今收到陈小五租南京市鼓楼区姜圩路1号门面第四间房租2017年8月1日至2018年2月1日，房租共计66150元”。陈小五向卢金平指定卢杰工商银行卡62×××49账户转款73000元，交付2017年9月1日之后半年并补足7月10日至31日“房租”。2017年9月1日，第三人卢金平以曹跃进名义（出租方，甲方）与陈小五（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》（以下简称案涉六年租赁合同），约定：甲方将南京市鼓楼区姜圩路1号中第四间门面房租给乙方，作餐饮用途，租期自2017年9月1日至2023年8月31日共计六年，2017年9月1日至2019年8月31日年租金为132300元，2019年9月1日在原年租金基础上上浮5%，两年为一递增期，以此类推，租金半年一付，需提前一个月支付。合同还对其他费用支付、修缮责任、转租、优先购买权、违约责任、纠纷解决等其他条款作出约定。该合同甲方落款处由卢金平代签曹跃进名，甲方代理人处由卢金平签名，合同乙方落款处由陈小五签名。因担心卢金平代曹跃进签合同的代理权问题，陈小五要求由卢金平任法定代表人的神册公司担保其代签合同行为，卢金平表示同意，并在该合同甲方代理人处加盖了神册公司公章。陈小五接手房屋后开店名为“百姓人家”。2018年2月1日和2018年8月3日，陈小五又分别向卢杰工商银行卡账户转款62000元和66000元，通过微信转款4000元给卢金平，用以支付2018年3月1日至2019年2月28日两个半年的“房租”。2018年7月，曹跃进来南京陈小五店内，要求陈小五将房租交给他，停止向卢金平支付房租。2018年11月10日，曹跃进与陈小五微信和手机短信联系，曹跃进分别同时发微信和短信：“陈小五先生，我是房东曹跃进，请将明年的租金（2019）汇入以下账号：曹跃进工行马鞍山湖西中路支行6222081306001381240，谢谢！汇出后请告知，届时将开具收款回单！”。2018年11月16日，曹跃进与第三人卢金平微信联系，要求卢金平向其转付代收姜圩路1号出租房的租金，曹跃进：“方便情况下微信给我转点，谢谢”、“卢总，我现在日子困难，你也知道，请你理解我的难处，你2019年的房租都收了，请你尽快把余下的转给我”。2018年11月16日，曹跃进与陈小五微信联系，曹跃进：“麻烦合同拍照发给我，谢谢”；2018年12月18日，曹跃进：“请尽快把合同复印件和汇款凭证或收条复印件给江扣荣老兄，谢谢”，陈小五：“给他了”，陈小五语音告知没有留转款凭据，曹跃进：“你可以让卢给你打个收条”，“或者你可以到银行打一个，我要和他对账，麻烦尽快”，“你把打印的给老江就好了，谢谢”。2018年12月底，曹跃进收到卢金平以曹跃进名义于2017年9月1日与陈小五签订的案涉六年租赁合同文本复印件。2019年1月18日，曹跃进对所有卢金平代签合同的（包含陈小五在内）租户分别向一审法院提起诉讼。2019年1月30日，一审法院向陈小五送达了曹跃进起诉书副本。后陈小五与曹跃进进行了电话沟通。2019年1月31日，曹跃进用手机向陈小五发短信：“春节困难，汇了告诉我，谢谢”，陈小五：“知道了”。2019年2月1日中午11：03曹跃进：“怎样了？”，随后中午12：19陈小五通过微信向曹跃进多次转款共计5万元。中午12：56，陈小五微信：“2019年3月1日至2019年8月31日的房租。见面合同签了再付你1万6，曹总你写个5万的收条拍张照片发给我，也就放心了，能过个好年！”。下午1：16曹跃进回复：“好的”。2019年2月12日，曹跃进用手机向陈小五发短信“鉴于你占用房屋，先收取使用费，暂时多退少补”。曹跃进与第三人卢金平至今未就卢金平自2013年起代收南京市下关区（现鼓楼区）姜圩路1号所有承租户租金进行结算。一审审理中，第三人卢金平陈述，2012年下半年曹跃进未参加拍卖房屋前他就受曹跃进委托与大部分原产权人的承租户（也是曹跃进后来接手的承租户）进行沟通，所以公证委托时间是自2013年1月起。曹跃进陈述，参加拍卖前要求法院净户拍卖且未委托过卢金平，公证时间是习惯性从年头写起。卢金平陈述，“曹跃进”印章是为方便给承租户开收据、发票、交税经曹跃进同意而制。曹跃进陈述，从未同意刻制“曹跃进”印章。卢金平陈述，2015年他曾借给过曹跃进200万元，以债权和代垫租赁房维修款冲抵不差曹跃进多少租金。曹跃进陈述，借款属实，但已还款和应收所有承租户房租远远超过借款。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义与相对人订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因无权或越权代理而签订的合同，属效力待定合同，可以根据被代理人之后是否追认的意思表示来确定合同的效力。本案中，根据查明事实，曹跃进公证委托第三人卢金平自2013年1月1日至2014年12月31日止两年期内代收出租房屋租金及相关费用，未委托卢金平代其与陈小五签订租赁合同，卢金平代曹跃进于2017年9月1日与陈小五签订案涉六年租赁合同属超越代理权，案涉六年租赁合同签订时属效力待定合同。陈小五在签合同前看到曹跃进公证委托书，明知或应当知道卢金平的委托权限中无代签合同权限，未尽谨慎注意义务，未向房产权人曹跃进核实，仍与卢金平订立合同，陈小五存在过错，卢金平的行为不构成表见代理。关于第三人卢金平以曹跃进名义与陈小五签订的案涉六年租赁合同的效力。一审法院认为案涉六年租赁合同部分已经曹跃进追认，依法有效。首先，曹跃进称在原五年合同履行中对“承租人”两度更换不知情，属放任对出租房的管理，曹跃进在一年以上不提出异议，应当视为出租人曹跃进知道或者应当知道承租人实际更换；其次，按曹跃进陈述2018年7月来南京后已得知陈小五实际为房屋承租人，曹跃进在2018年11月10日至2019年2月1日期间与陈小五微信联系中，多次要求提交过往已向卢金平交付房租汇款凭证，以便与卢金平对账，并没有对陈小五实际承租提出异议；第三，2018年11月10日，曹跃进给陈小五微信明确要求交付2019年的租金，在2018年12月底已拿到案涉六年租赁合同的情况下，于2019年2月1日在陈小五通过微信向曹跃进转5万元后并留言：“2019年3月1日至2019年8月31日的房租。见面合同签了再付你1万6”，曹跃进回复“好的”。以上事实表明曹跃进追认了案涉六年租赁合同中2017年9月1日至2019年8月31日期间与陈小五的租赁关系及条款。曹跃进2019年2月12日向陈小五发短信称为收取使用费且多退少补，与2019年2月1日双方沟通内容不一致，对曹跃进该收费为房屋使用费的辩称意见，一审法院不予采纳。故一审法院认定卢金平以曹跃进名义与陈小五签订的案涉六年租赁合同，涉及2019年9月1日至2023年8月31日期间的租赁关系条款内容未经曹跃进追认，该部分合同约定条款对曹跃进不产生约束力，代签合同人卢金平明知无权代签合同仍越权代理，存在过失错；涉及2017年9月1日至2019年8月31日期间租赁关系条款约定经曹跃进追认依法有效。因曹跃进与陈小五租赁关系尚未到期，对曹跃进主张陈小五立即腾空并交还南京市鼓楼区姜圩路1号第四间门面房并支付实际交还之日止房租的诉讼请求，一审法院不予支持。关于2019年9月1日后是否继续建立租赁关系双方可另行协商，依法处理。关于2017年9月1日至2019年8月31日期间房租支付问题。根据查明事实，曹跃进与陈小五微信联系中，为与卢金平对账多次要求陈小五提交过往已付房租汇款凭证，并向卢金平发微信索要租金，属追认了卢金平代收2017年9月1日至2019年2月28日房租的行为。现陈小五已提交了2017年9月1日至2019年2月28日向卢金平交付三次半年每次66000元房租的证据，和向曹跃进支付2019年3月1日至2019年8月31日部分房租的证据，陈小五还应向曹跃进补交该期间16150元和前期漏付450元的房租，故对曹跃进主张陈小五支付2017年9月1日至2019年8月31日期间房租除16600元之外按每月11025元计收使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。曹跃进应就租金与代理人卢金平进行结算或另案诉讼。关于神册公司的责任。已查明卢金平是神册公司法定代表人，神册公司加盖公章是卢金平应陈小五要求为其代签合同行为担保，故神册公司仅对卢金平代签合同行为承担责任，代签该合同经追认有效时对卢金平代签合同行为承担连带担保责任，代签该合同未经追认无效时对卢金平代签合同行为承担相应赔偿责任。现曹跃进主张神册公司直接代签合同的意见，不符合事实，一审法院不予采纳。神册公司未收取陈小五租金，故对曹跃进主张神册公司自2017年9月1日起至实际交还之日止按每月11025元支付使用费的诉讼请求，不符合事实，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，一审法院判决：一、卢金平以曹跃进名义与陈小五于2017年9月1日签订的出租南京市下关区（现鼓楼区）姜圩路1号中第四间门面房的《房屋租赁合同》中，涉及2017年9月1日至2019年8月31日期间租赁关系相关约定有效，涉及2019年9月1日至2023年8月31日期间租赁关系相关约定无效；二、陈小五于判决生效后十日内向曹跃进补交2017年9月1日至2019年8月31日期间房屋租金16600元；三、驳回曹跃进的其他诉讼请求。本案案件受理费3828元，由曹跃进负担1000元，由陈小五和神册公司各负担1414元。本院审理期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本案二审的争议焦点为：案涉《房屋租赁合同》是否对曹跃进发生法律效力。本院认为，2017年9月1日，卢金平以曹跃进名义与陈小五签订案涉《房屋租赁合同》，该行为符合代理行为的形式特征，但此时卢金平并不具有相应代理权限，其行为属于无权代理行为。陈小五主张其有理由相信卢金平有代理权，构成表见代理，但其在签订案涉合同时，卢金平已经向其出示了曹跃进出具的委托书，陈小五应当知晓卢金平行使代理权的范围和期限，在此情形下其仍主张有理由相信卢金平有代理权无事实依据。实际上，陈小五在签订合同时亦担心卢金平是否具有代理权，但其并未通过向产权人核实等方式进行确认，而是要求卢金平担任法定代表人的神册公司进行担保，亦可以反映出当时陈小五并无充分的理由相信卢金平的代理行为系有权代理。一审法院认定卢金平的代理行为不构成表见代理，并无不当。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”关于曹跃进是否对案涉租赁合同予以追认的问题，本院认为，2018年7月，曹跃进至陈小五租赁的店铺，向陈小五主张房租，并要求停止向卢金平支付房租，故至少此时曹跃进应当已经知晓陈小五承租其房屋的事宜并已经向陈小五主张租金；其后在2018年11月10日，曹跃进再次以房东身份通过短信、微信的方式向陈小五主张2019年的租金，之后陈小五也实际向曹跃进支付了2019年3月至8月期间的部分房租。在上述过程中，曹跃进在已经知晓卢金平以其名义与陈小五签订案涉租赁合同的情况下，并未否认陈小五作为承租人的身份，也未对合同内容及已向卢金平缴纳的租金提出异议，而是多次要求陈小五向其本人缴纳房屋租金，从曹跃进向陈小五发送的微信、短信内容来看，其行为的目的是催要租金而非否认陈小五承租人身份，根据曹跃进短信、微信所使用的词句及行为的目的，本院认为曹跃进已经作出对签订案涉租赁合同进行追认的意思表示。对无权代理行为的追认，是被代理人基于意思自治原则所享有的权利，其法律性质为形成权，一经作出追认，则无权代理行为对被代理人发生法律效力，且其效力溯及既往，在作出追认意思表示后，被代理人即应受到该代理行为的约束。本案中，因曹跃进对卢金平无权代理行为进行了追认，故卢金平代其与陈小五签订的房屋租赁合同对其具有法律约束力，其要求确认案涉合同无效，并要求陈小五腾空、返还案涉房屋的诉请无事实和法律依据，应予驳回。因上诉人对一审法院判令其支付2017年9月1日至2019年8月31日期间房屋租金16600元并无异议，本院对一审法院上述判决内容予以维持。2019年8月31日之后，双方当事人可按照合同约定继续履行相关权利义务。综上所述，陈小五的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第二款、第一百四十二条第一款、第一百七十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初1152号民事判决第二项；二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初1152号民事判决第一、三项；三、驳回曹跃进的其他诉讼请求。如果陈小五未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由被上诉人曹跃进负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  李 斐审判员  王 路二〇一九年十一月十九日书记员  汪海燕