广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初20296号原告（反诉被告，以下简称原告）：深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司。法定代表人：利青，执行董事。委托诉讼代理人：温惠光，诚公顾叶（前海）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：施智煜，诚公顾叶（前海）联营律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：深圳软金网络技术有限责任公司。法定代表人：文韬,总经理。委托诉讼代理人：苏剑，湖南若华律师事务所律师。原告深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司诉被告深圳软金网络技术有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，被告提起反诉，本院依法予以合并审理。本院依法适用普通程序于2019年1月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温惠光、施智煜，被告法定代表人文韬及其委托诉讼代理人苏剑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付其所拖欠的2018年8月1日至9月29日期间的房屋租金805559.45元及逾期支付租金的违约金40711.08元（暂计至2018年9月29日，要求支付至实际付清之日）；2、被告向原告补缴装修期内（2017年3月1日至2017年4月15日）的租金614409.75元；3、被告向原告支付其所拖欠的管理费63181.13元、本体维修基金789.79元、电费6278．58元、中央空调使用费56310元、中央空调系统维护费7581.76元及滞纳金2341.69元（暂计至2018年9月29日，要求支付至实际付清之日）；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年12月23日，原告与被告签订《中国某大厦租赁协议》，约定原告将位于深圳市南山区科苑南路3099号中国某大厦43层ABCD单位出租给被告使用，建筑面积为1606.3平方米，租赁期限自2017年3月1日起至2020年2月28日止;其中，2017年5月1日至2019年2月28日期间，每月租金为409606.50元。租赁期限内，原告或原告委托的物业服务公司按政府有关部门规定的标准向被告收取水电费及其它费用。自2018年8月起，被告一直未按照合同约定时间向原告支付租金、管理费、电费、中央空调使用费、中央空调系统维护费等。原告经多次催告，均无果。2018年9月29日，原告向被告发出《解除合同通知书》，以被告拖欠租金等各项费用构成根本违约为由解除与被告签订的租赁合同，并要求被告一次性付清所欠的租金、违约金等相关费用。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告针对原告的起诉答辩称：1、租金损失的扩大，责任在原告，不应由被告承担多余损失。根据被告与原告的微信记录，被告于2018年8月6日就与原告协商退租事宜，并在2018年8月11日准备搬家，但原告都予以拒绝，导致被告虽然人去楼空，但所有物品仍留置在办公室，原告不能以原告强行留置被告的物品在房内而认定被告还在占用和使用租赁物并进一步计算租金和违约金。该笔损失扩大的原因是原告造成，8月10日以后，被告已没有实际占有和控制所租赁的房屋。2、租期未满两年退租的补缴免租期的装修费的约定属于霸王条款，应当认定为无效条款。按照房屋租赁合同的惯例和行业习惯，租用未装修的物业，出租方均会给予承租方合理时间的装修期，承租方做好了装修，根据来装去丢的原则，最终实际得益人仍是原告，如果未满两年就要补缴免租期租金，势必与来装去丢的法律原则相比较就明显有失公平，并不利于租赁行业的发展和规范。同时被告在涉案的租赁物内装修豪华设施完备，原告再次对外出租时可以增加租金并无任何损失。因此，补缴免租装修期的租金显失公平，并且是格式条款应当认定无效。综上，被告认为原告起诉所述的事实错误，计算方式先失公平，应当驳回起诉。被告提起反诉，反诉请求为：1、原告退还被告支付的租保证金1228819.5元；2、原告移交被告放置于租赁房屋的全部物品；3、原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年12月23日，被告因研发办公需要，与原告签订《中国某大厦租赁协议》，该协议是原告提供的格式合同，但原告对增加被告责任的部分没有做出任何提示。租赁协议签订后，被告立即支付了1228819.5元租赁保证金和首月的租金给原告。之后，因被告公司经营不善决定解散，2018年8月6日，被告所有员工已全部遣散无人办公，办公物品也在安排搬离。被告向原告提出退租请求，并要求原告退还租赁保证金，但原告不同意被告退租，坚持要被告继续承租并支付租金，且以租赁协议约定为由，不退还租赁保证金，并且阻挠被告搬离办公物品。被告认为：一、本案的涉诉租赁协议是采用格式条款订立的，原告作为格式条款提供方没有就格式条款向被告采用合理方式和说明，且租赁协议中的格式条款明显存在免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，属于无效条款。1、涉诉租赁协议中有多处关于租赁保证金不予退还的条款都是原告事先拟定好的，并未与被告协商过，是明显的格式条款。在签订租赁协议时，原告应当就格式条款以合理方式向被告尽到提醒和说明的义务。原告在签订租赁协议时应当告知被告提前退租则租赁保证金不予退还，协议中也应当对租赁保证金不退还的条款加粗或划线标识以引起被告注意，但原告就这些条款并未采取合理方式提示被告注意并加以说明，明显违反了相关法律规定。本案涉诉租赁协议中，除第七条进场施工时间经过双方协商外，从第五条至第十一条都是格式条款，通篇都是被告应尽的义务和应承担的责任，且责任重大，赔偿明显过高，而原告的责任只有合同第10.5条，仅在不履行维修义务时退还被告支付的租赁保证金了事，根本没有任何惩罚，该类条款均属无效条款。二、租赁保证金就是为了保证租赁协议的履行而支付的，不具有定金或罚金的性质，原告不退还租赁保证金毫无依据。被告提前退租并未给原告造成实质的损失，退一步讲，即使造成了损失，租赁保证金也远远高于提前退租给原告造成的损失，原告企图用全部的租赁保证金作为赔偿，明显超出了合理的赔偿范围，且原告以无效的格式条款为由拒绝退还租赁保证金毫无根据。综上所述，本案涉诉租赁协议中关于租赁保证金不予退还的相关条款全部无效，租赁保证金在双方结清账后理应退还给被告，被告所有的办公物品也应当移交给被告。原告拒绝退还租赁保证金及移交办公物品的行为给被告造成了巨大的经济损失，被告提出上述反诉请求，请求判如所请，维护被告的合法权益。原告针对被告的反诉答辩称：1、租赁协议并非格式合同，原、被告都是平等的签约主体，在合同订立过程中不存在不能协商的情形，而且租赁合同并没有完全免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，不存在《中华人民共和国合同法》第40条规定的无效的情形。2、根据原、被告签订的租赁协议及被告的违约事实，原告已经依法解除与被告的租赁合同关系，根据双方合同第5.5条、第10.2条的约定，原告有权解除租赁协议，追索拖欠的租金及逾期违约金，并没收租赁保证金同时要求被告补交装修期内的全部租金。3、原告依法依约解除和被告的租赁合同关系后，也在对外积极招租，尽量防止双方损失的进一步扩大，但无奈受经济环境影响，商业写字楼的空置率日益渐高，租赁物业目前还未出租出去，原告遭受了巨大的经济损失。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区科苑南路以西3099号中国某大厦于2017年2月9日登记在原告名下。2016年12月23日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《中国某大厦租赁协议》，合同约定：甲方将中国某大厦43层ABCD单位（建筑面积为1606.3平方米，以下简称涉案房产）出租给乙方使用；涉案房产用途为研发办公；乙方租用租赁物业的期限自2017年3月1日起至2020年2月28日止，甲方同意给予乙方1.5个月装修期（装修期内免租金，但水、电、物业管理费用等其他费用仍须缴纳），装修期自2017年3月1日起至2017年4月15日止，租赁物业从2017年4月16日起计收租赁相关费用；日租金按月租金除以30天计算，2017年4月16日至2019年2月28日期间，租金单价255元/平方米/月，月租金409606.5元；甲、乙双方签订本协议后，甲方向乙方收取总计3个月的租金费用作为租赁保证金1228819.5元，租赁保证金不计利息；乙方应于本协议签订后五个工作日内，向甲方支付租赁保证金；乙方应在本协议签订后五个工作日内支付首月租金409606.5元，此后乙方应在每月10日前支付当月租金；租赁期限内，乙方须按本协议约定时间内向甲方足额支付租金，逾期未支付，乙方按日向甲方支付该笔逾期应付款万分之五的违约金，若乙方超过十个工作日仍未付清，则乙方构成根本违约，甲方有权解除本协议，乙方已交纳的租赁保证金将作为违约金支付给甲方；租赁期限内，甲方或甲方委托的物业服务公司按政府有关部门规定的标准向乙方收取电费、水费及其他费用；乙方逾期未支付水费、电费及其它费用，乙方按日向甲方或甲方委托的物业服务公司支付该笔逾期应付款万分之五的违约金，超过两个月未付清，乙方构成根本违约，甲方有权解除本协议，中止提供水、电等服务，由此造成的损失由乙方自行承担；乙方存在拖欠租赁费用达一个月（含本数）以上或拖欠管理费、水电费达二个月（含本数）以上等行为的，甲方有权解除本协议并没收租赁保证金，要求乙方补缴装修期内的全部租金，且由此造成甲方其他损失的，乙方应当赔偿甲方的全部直接、间接损失；甲方依据上述情形单方解除协议的，甲方应书面通知乙方迁离并交回租赁房屋，甲方书面通知乙方，乙方拒不签收的，甲方可将书面通知贴在租赁房屋墙面，并视为甲方已向乙方送达书面通知；协议解除后，乙方应当在5个日历天内支付完毕所欠的租金、水电费、管理费等相关费用，之后须将租赁房屋中的全部物品搬出；租赁期内如乙方提前解约，需提前三个月通知甲方，且甲方不退还乙方支付的租赁保证金；租期不满两年退租的，除乙方支付的租赁保证金不予退还，乙方还需补偿合同约定免租期租金作为提前解约补偿金，若提前通知时间不足三个月，乙方还需支付一个月租金作为提前解约补偿金；及其他内容。租赁合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金1228819.5元。2017年1月6日，被告（甲方）与深圳市卓越物业管理股份有限公司中国某大厦管理处（乙方、以下简称卓越物业）签订《物业服务协议》，约定：甲方租赁使用涉案房产，建筑面积1606.3平方米；写字楼物业服务费为20元/月/平方米，商业物业服务费为30元/月/平方米；写字楼进驻率小于70%时期，中央空调使用费周一至周五8:00-18:00时段，按照建筑面积12元/月/平方米计费，其他时间按照0.3元/平方米/小时计费；进驻率大于70%时期中央空调使用费按计量计费：周一至周五8:00-18:00时段，按照1元/KW计费，18：00-24:00时段，按照3.5元/KW计费，24:00-8:00时段，按照5元/KW计费，周六、日及法定节假日8:00-24:00时段，按照3.5元/KW计费，24:00-8:00时段，按照5元/KW计费；中央空调系统维护费按建筑面积2.4元/月/平方米缴纳；专项维修资金按0.25元/月/平方米缴纳；乙方于每月10日前发出当月《收费通知单》，甲方应于每月10日前交纳当月物业服务费、中央空调维护费及上月空调使用费、水、电费等其它相关费用，其它有关费用，亦可提前交纳；逾期缴费，除补交所欠物业服务费及其它有关费用外，还将加收以所欠物业服务费为基数的每日万分之五的逾期付款滞纳金；乙方接受供水、供电、信息、环卫等单位的委托代收水、电、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，甲方须于次月10日前向乙方交清相关费用；逾期未交纳相关费用的，甲方和物业使用人从逾期之日起按日按欠费总额的万分之五支付违约金，并承担乙方实现债权的费用；及其他内容。2018年8月13日，原告向被告发出催缴2018年8月租金的邮件。2018年9月29日，原告向被告发出《解除合同通知书》，告知被告因被告自2018年8月起拖欠租金，经原告催缴仍未支付，其现通知被告自2018年9月30日起双方解除租赁合同，且不予退还租赁保证金，并要求被告支付租金、违约金，并于2018年10月2日前交回涉案房屋。原告提交相关照片，以证明其于2017年9月19日将解约通知函张贴在涉案房产门口。2017年9月26日原告向被告出具交还物业的通知，要求被告于2017年9月27日搬离留存物品并交还物业。被告表示收到了解约通知函和物业收回通知，但收到解约通知函的具体时间不清楚。原告表示，中国某大厦由其委托卓越物业管理，其主张租金、物业管理费、电费、中央空调使用费、中央空调系统维护费的期间为2018年8月1日至9月29日。被告确认其未支付上述期间的各项费用，但表示，被告已于2018年8月上旬向原告提出过解除合同，原告未予同意并禁止被告搬离物品，后被告于8月13日将人员撤场，之后未再使用涉案房屋。被告提交了其法定代表人与原告员工的微信聊天记录以及《需移交物品清单》用于证明其搬离时被物业公司阻拦以及涉案房屋内其所留物品名称，原告对上述证据的关联性均不予认可，表示被告8月份上旬提出过经济困难，但双方对于解除合同的条件未能达成一致，原告发出解除通知后曾对外招租，但涉案房产至今未能出租，被告至今未向原告移交涉案房屋，原告也没有进去过，原告不清楚涉案房屋内有何物品，此外，被告人员撤场并未告知原告，被告何时停止经营原告不清楚。庭审中，原告与被告均同意庭后自行对遗留在涉案房产中的物品交接。庭审中，原告撤回要求被告支付2018年8月1日前租金、物业管理费、空调维护费、电费等费用滞纳金的诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《中国某大厦租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。原告撤回要求被告支付2018年8月1日前租金、物业管理费、空调维护费、电费等费用滞纳金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。被告自2018年8月起未按合同约定期限支付租金，已构成根本违约，原告有权依照合同单方解除租赁合同。被告系在未取得原告同意的情况下擅自搬离且未与原告交接，后原告于2018年9月29日向被告发出《解除合同通知书》，原告据此要求被告向其支付涉案房屋2018年8月1日-9月29日期间租金，本院予以支持，故被告应向原告支付上述期间的租金共计805559.45元（409606.5+409606.5÷30×29）。根据涉案租赁合同的约定，被告逾期支付租金的，应向原告支付欠付租金每日万分之五的违约金，故被告应按每月欠付费用的日万分之五的标准，自欠费当月11日起向原告支付违约金，支付至本判决确定的付款之日止。对于原告要求被告支付2018年8月1日-9月29日期间的物业管理费、电费、空调使用费、空调维护费及本体维修金的诉讼请求。根据涉案租赁合同的约定，租赁期内，原告委托物业服务公司向被告收取电费、水费及其他费用，且涉案物业的物业公司与被告签订的物业管理合同中，亦明确约定了物业服务费、本体维修基金和中央空调系统维护费的支付标准。现原告作为业主方要求被告支付前述费用，符合约定，故被告应向原告支付2018年8月1日至2018年9月29日期间的物业管理费63181.13元（20元/月/平方米×1606.3平方米+20元/月/平方米×1606.3平方米÷30天×29天）、本体维修基金789.77元（0.25元/月/平方米×1606.3平方米+0.25元/月/平方米×1606.3平方米÷30天×29天）、中央空调系统维护费7581.74元（2.4元/月/平方米×1606.3平方米+2.4元/月/平方米×1606.3平方米÷30天×29天）。根据物业服务协议的约定，被告应于次月10日前交清相关费用，逾期支付的应承担滞纳金，现被告未按时支付物业管理费、本体维修基金和中央空调系统维护费，应支付相应的滞纳金，故被告应按欠付费用的日万分之五的标准，自次月11日起向原告支付滞纳金，支付至本判决确定的付款之日止。协议约定中央空调使用费依据进驻率的不同时期分情形收取，对于原告主张的电费、中央空调使用费，原告并未提交证据证明收取前述费用的具体的用量和标准，应承担举证不能的不利后果，故本院对该诉求不予支持。根据租赁合同约定，被告迟延支付租金构成违约的，原告有权没收租赁保证金，被告主张该条款为格式条款依据不足，本院对此不予采纳，故对于被告要求原告退还其租赁保证金1228819.5元的反诉请求，本院不予支持。关于原告要求被告向其补交装修期内租金614409.75元。双方租赁合同关于被告违约应补交装修期内租金的约定实质为违约责任的承担方式，本案中，本院已支持原告主张的拖欠费用的滞纳金，且认定原告有权不予退还被告租赁保证金1228819.5元，故综合合同履行情况、被告的过错等，对于原告要求被告向其补交装修期内租金614409.75元的诉求，本院不予支持。对于被告要求原告向其返还涉案房产内物品的反诉请求，被告提交的《需移交物品清单》系其自行制作，不足以证明涉案房屋内物品详情，原告对此亦不予认可，且庭审中双方亦同意对物品自行进行交接，故对于该项反诉诉求，本院不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳软金网络技术有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司支付2018年8月1日至2018年9月29日期间的租金805559.45元及起违约金（按每月欠付金额的日万分之五的标准，自当月11日起计算至本判决确定的付款之日止）；二、被告深圳软金网络技术有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司支付2018年8月1日至2018年9月29日期间的物业管理费63181.13元、本体维修基金789.77元、中央空调系统维护费7581.74元及其滞纳金（按欠付金额的日万分之五的标准，自次月11日起计算至本判决确定的付款之日止）；三、驳回原告深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳软金网络技术有限责任公司的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19174.46元，由原告负担8127.58元，由被告负担11046.88元；保全费5000元，由原告负担2119.38，被告负担2880.62元；反诉案件受理费13164.97元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张 黎人民陪审员 章 程人民陪审员 沈金芳二〇一九年二月三日书 记 员 伍小丽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。