河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21986号上诉人（原审原告）：张爱林，女，1966年9月10日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：张仁义，男，1965年2月14日出生，汉族，住河南省荥阳市，系张爱林丈夫。委托诉讼代理人：曹艳伟，河南明治律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州兴联置业有限公司，住所地郑州市上街区新安路**院**。法定代表人：张震，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚晶晶，河南元慧律师事务所律师。上诉人张爱林因与被上诉人郑州兴联置业有限公司（以下简称兴联公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院(2019)豫0106民初2686号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张爱林上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，对本案“房屋是否合法交付要件”这个重要事实，作出错误的判断，导致逾期交付天数计算错误。二、本案被上诉人逾期登记系工程未竣工。一审法院未以涉案合同和事实为依据，片面认为被上诉人逾期办理初始登记系因合同履行中发生情势变更，系以偏概全，是错误的认识。三、一审法院认定主要事实不清，对涉案房屋的交付时间认定前后矛盾，导致错误判决。四、一审法院适用法律错误。综上，一审法院主要事实认定不清，适用法律错误，判决显失公平公正，请求二审法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。兴联公司辩称：被上诉人于2016年3月25日履行了交房义务，上诉人也实际接收房屋并装修入住。双方以各自的实际行为变更了合同约定的交房条件和方式，应视为兴联公司已将符合合同约定的交房条件和法律规定的房屋交付给了上诉人。另外，被上诉人多次通知上诉人办理交房手续，但是上诉人一直没有来办理收房手续，被上诉人才于2016年3月25日向上诉人邮寄交房通知。由于上诉人收到通知书后恶意拖延时间，故意不接收房屋，致使被上诉人不能履行交房义务。与上诉人住同一小区同一楼栋的其他业主交房时间均在2015年6月至2016年4月之间，由此能够看出被上诉人一直在积极履行交房义务。因此2016年3月25日被上诉人向上诉人邮寄交房通知，应视为被上诉人履行了交房义务。涉案房屋的产权证现已办理，足以证明房屋不存在任何质量问题，符合竣工验收条件，上诉人装修入住后对其没有产生任何影响及损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。张爱林向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付自2015年7月31日起至2017年1月10日止的逾期交房违约金74571元；2、判令被告向原告支付自2015年7月31日起至2017年10月17日止的产权初始登记逾期违约金37989元。一审法院认定的事实：1、关于兴联置业公司与张爱林实际交房是否违反合同约定的交房条件而构成违约。庭审中，张爱林提交了合同编号为SJ150××××****的《商品房买卖合同》、不动产权证书、郑州市上街区住房和城乡建设局答复书、房屋产权登记信息、住宅质量保证书各一份。兴联置业公司提交了入伙会签单、雅园房产证、维修基金发票领取明细各一份，证明原告于2016年11月2日接收房屋，被告按照合同约定履行了交房义务，原告实际接收并占有房屋的行为应视为以各自的实际行为变更了合同约定的房屋交付的条件和方式，该种变更合同的履行方式不违反法律规定。且根据郑州房地产开发项目交付使用管理办法第七条之规定，被告的交房行为符合法律及合同约定，不存在质量问题及违约情形。2、关于兴联置业公司是否逾期交付商品房。双方商品房买卖合同约定出卖人应当于2015年7月30日前交付买受人，根据兴联置业公司提交的《收房通知书》及邮寄单显示，兴联置业公司于2016年3月25日以邮寄方式通知张爱林进行交房，兴联置业公司已经履行了通知义务。另根据兴联置业公司提交的雅园9幢1单元和2单元其他19户住户的交房日期显示，交房日期都在2015年6月至2016年4月之间。故本院认定，兴联置业存在逾期交付房屋的违约行为，逾期时间自2015年7月31日至2016年3月25日，共计239天。3、关于兴联置业公司未按《商品房买卖合同》约定时间办理产权初始登记、转移登记是否构成违约。张爱林提交了郑州市上街区不动产登记中心出具的证明、不动产权证书各一份，证明兴联置业公司就其所购房屋首次登记的时间为2017年10月18日。并未按合同约定办理初始登记和转移登记。兴联置业公司提交了2016年8月19日郑州市住房和房地产管理局通告一份，证明郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即停止办理房屋的初始登记、转移登记等手续，该项通告属于政府的行政行为，在该合并期间所发生的影响办理初始登记和转移登记的事项，应当归责于合同法中所规定的情势变更，因情势变更所发生的违约行为，其公司不承担违约责任。根据郑州市住房和房地产管理局通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，停止办理房屋的初始登记、转移登记等手续，2016年8月19日前已经受理的登记业务按原模式继续办理完毕。本案涉案房屋买卖合同签订于《不动产登记暂行条例》实施之前，涉案房屋实际交房时间为2016年11月2日，涉案房屋首次登记的时间为2017年10月18日。兴联置业公司自2016年11月2日至2017年10月18日前未办理初始登记即首次登记，系产权登记部门停止办理房屋初始登记、转移登记的原因造成，构成合同履行的情势变更，该期间未办理初始登记，不构成违约。一审法院另查明，双方2015年4月4日签订《商品房买卖合同》的房屋价款为469000元。《商品房买卖合同》约定出卖人逾期交付违约金自交付期限第二日至实际交付之日止，按日向买受人支付房价款万分之三的违约金；出卖人未在约定期限内办理初始登记、转移登记的，按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。一审法院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效协议，双方应依约履行。被告兴联置业未按约定期限交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。故原告张爱林诉请被告兴联置业公司支付逾期交房的违约金，该院予以支持；逾期交房的违约金为469000×3÷10000×239＝33627.3元。原告张爱林另主张支付逾期办理初始登记的违约金的诉讼请求，因合同履行中发生情势变更，对该项诉请，该院不予支持。被告兴联置业公司辩解2016年8月20日之后无法办理初始登记、转移登记的情况不能视为其违约行为进而不应当承担违约责任的意见，该院予以采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：一、被告郑州兴联置业有限公司于判决生效后十日内支付原告张爱林逾期交付的违约金33627.3元；二、驳回原告张爱林的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1276元，由原告张爱林负担876元、被告郑州兴联置业有限公司负担400元。二审期间，张爱林提交以下证据：证据一：最高人民法院（2015）民提字第135号民事判决书。拟证明：最高人民法院认为，商品房买卖合同关于交付房屋的约定应得到法律的保护，同类案件最高人民法院以房屋办理竣工备案日期为交房日期。证据二：郑州市建设委员会关于进一步加强房地产开发项目商品房竣工交付使用管理工作的通知。拟证明：郑州市建设委员会关于商品房竣工交付使用应符合下列条件，完成了单项工程质量的竣工备案手续。拟证明：被上诉人开发的房屋没有竣工备案不能交付。交房日期应认定为备案日期即2017年1月11日。证据三：郑州市上街区人民政府公告。证明：上街区关于房屋登记暂停办理的时间是2016年8月20日至2016年8月24日，上诉人所购房屋在此期间尚未竣工，不受该公告的影响，产权初始登记逾期不属于情势变更所致。被上诉人应当承担逾期办理产权初始登记的违约责任。兴联公司对上述证据发表以下意见：对证据一，证明目的有异议，首先该判决书不能作为证据使用，且该判决书所载明的案件情况与本案的情况不相同，故不能用该判决书的内容来推定本案的判决结果。对证据二，该份证据系复印件，对其真实性不予认可。且本案中上诉人已经接收房屋并装修入住。依据郑州市房地产开发项目交付使用管理办法第七条之规定，应视为兴联公司将符合合同约定的房屋交付给了上诉人。对证据三，真实性及证明目的均有异议，该份证据系复印件，且依据该份通告上所显示的内容，能够证明自2016年8月20日，因政府职能变更，致使上诉人不能办理初始登记，该情形应视为情势变更，兴联公司不应该承担违约责任。依据有效证据，本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。另查明，案涉《商品房买卖合同》第八条房屋交付期限约定，兴联公司应当在2015年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付张爱林使用，第5种条件为：该商品房建筑工程已经验收合格并依法向有关部门备案；配套基础设施和公共设施按照规划设计建成；前期物业管理已经落实；商品房取得面积实测技术报告书。本院认为，张爱林与兴联公司之间签订的商品房买卖合同内容不违反法律规定，且系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同签订后，张爱林依约支付购房款已履行了合同义务，兴联公司未按照合同约定交付房屋，属违约行为，应承担相应的违约责任。兴联公司于2016年3月25日以邮寄方式通知张爱林进行交房，但兴联公司并不能证明此时交付的房屋符合合同约定的交房条件，一审法院计算逾期交房违约金至2016年3月25日不当。张爱林于2016年11月2日已实际接收案涉房屋，该房屋已经由张爱林占有，房屋交付行为事实上已完成，应视为双方以实际行为变更了合同约定的房屋交付的条件和方式，逾期交房违约金应计算至2016年11月1日，逾期交房违约金为64722元（469000×3÷10000×460）。双方合同约定，兴联公司应当在2017年7月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市上街区房产管理中心。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记。双方当事人合同约定的客观情况发生变化，要求兴联公司在原合同约定的60日内办理不动产首次登记客观上履行不能。一审法院对张爱林要求兴联公司支付未按约定时间报送办理房屋权属初始登记资料违约金的主张不予支持并无不当。综上，一审判决有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市上街区人民法院(2019)豫0106民初2686号民事判决；二、郑州兴联置业有限公司于本判决生效后十日内支付张爱林逾期交付房屋的违约金64722元；三、驳回张爱林的其他诉讼请求。一审案件受理费1276元，二审案件受理费2552元，共计3828元，由张爱林负担1701元，由郑州兴联置业有限公司负担2127元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十一月二十九日书记员 田宇恒