广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14188号上诉人（原审被告、反诉原告）：农函霖，男，1987年11月23日出生，壮族，住广西平果县。委托诉讼代理人：吴神蛟，广东华瀚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：旷华昌，男，1979年5月3日出生，汉族，住湖南省衡山县。原审原告（反诉被告）：深圳市贝尔风尚科技有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新桥街道黄埔社区洪田上南东路恒昌荣高新产业园宿舍楼**。法定代表人：祝分菊，总经理。委托诉讼代理人：旷华昌，男，系该公司员工。原审被告（反诉原告）：深圳市玛莱科技有限公司，住所地广东省深圳市宝安区沙井街道上南东路**恒昌荣高新产业园****整层。法定代表人：农函霖，执行董事。委托诉讼代理人：吴神蛟，广东华瀚律师事务所律师。上诉人农函霖因与被上诉人旷华昌、原审原告深圳市贝尔风尚科技有限公司（以下简称贝尔风尚公司）、原审被告深圳市玛莱科技有限公司（以下简称玛莱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初6464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人农函霖上诉请求：1．判令被上诉人向上诉人支付2017年8月至2018年1月期间的前台使用费人民币12000元以及2017年12月1日至2018年2月28日的水电费人民币9530元；2.撤销一审判决第二项关于上诉人农函霖向被上诉人旷华昌返还宿舍押金7200元的判决内容，并撤销一审判决第三项关于被上诉人向上诉人支付4110元宿舍使用费的判决内容，确认双方关于宿舍使用费及宿舍押金的争议已妥善解决；3.撤销一审判决第三项关于被上诉人向上诉人支付场地使用费人民币36799.99元，改判被上诉人向上诉人支付2018年1月1日至2018年3月9日期间场地使用费人民币73599.99元；4.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由为：一、一审判决未对上诉人关于要求被上诉人支付前台使用费的诉讼请求进行裁判，应当予以纠正。《合作协议》第四条明确约定：“公共分摊工资部分：前台文员4000元/月，乙方（被上诉人）承担2000元每月……”。在被上诉人使用涉案场地办公、生产的过程中，使用了前台资源，因此，被上诉人应当参照《合作协议》第四条的约定按照2000元每月的标准承担前台文员费用。一审已经查明，被上诉人自2017年8月份起就未再向上诉人支付前台使用费，因此，应当判定被上诉人向上诉人支付2017年8月至2018年1月份期间的前台使用费合计人民币12000元。二、被上诉人占用涉案场地期间产生了相应的水电费人民币9530元，相关水电费用应当由被上诉人承担。如一审查明的事实，被上诉人占用涉案场地至2018年3月9日，被上诉人就涉案场地向上诉人支付水电费至2017年11月30日，2017年12月1日至2018年3月9日期间，被上诉人未再就其占用涉案场地期间所发生的水电费用向上诉人支付任何款项，一审法院直接驳回上诉人关于被上诉人承担在被上诉人占用涉案场地期间的水电费用的诉讼请求的做法是错误的。虽然本案涉案场地水电费用由上诉人直接向物业方缴纳，但是物业方并未就水电费用向上诉人开具任何正式的票据文件，上诉人未能在一审中对水电费用予以举证完全是因为客观原因，一审法院完全可以单方面向物业方发函，对涉案场地在2017年12月1日至2018年2月28日期间的水电费用向物业方进行询证查明，而不是直接驳回上诉人关于要求被上诉人承担占用涉案场地期间的水电费用的诉讼请求。恳请二审法院查明事实，改判由被上诉人承担涉案场地2017年12月1日至2018年2月28日期间的水电费用人民币9530元。三、上诉人与被上诉人已就宿舍押金及宿舍使用费问题达成协议并已妥善解决，一审判决关于宿舍押金及宿舍使用费的判项存在错误，应予纠正。根据上诉人提交的《协议》（一审反诉人证据5）的内容，上诉人与被上诉人于2018年3月2日就被上诉人退回宿舍问题达成协议，双方同意在被上诉人退回宿舍后，上诉人向被上诉人退回人民币1200元，双方不再有任何关于宿舍的经济纠纷。双方签订协议后，上诉人已按照约定向被上诉人退回1200元，双方有关宿舍的押金及使用费争议均已妥善解决，一审判决关于宿舍押金及宿舍使用费的判定存在错误，应予纠正。四、双方发生争议后，被上诉人拒绝退场，且拒绝缴纳水电费用，致使物业对涉案场地停水停电，致使场地在被上诉人占用期间无法使用，被上诉人对此存在重大过错，被上诉人占用涉案场地期间的场地占用费应全部由被上诉人承担，一审判决认定由上诉人与被上诉人共同承担场地占用费存在明显错误，应予纠正。上诉人与被上诉人就涉案场地使用事宜发生争议后，上诉人已第一时间通知被上诉人解除双方的合作协议，并责令被上诉人搬离涉案场地。被上诉人对于上诉人的通知置之不理，拒绝退场，且拒不支付水电费用，致使物业对涉案场地停水停电，致使涉案场地在被上诉人占用期间无法使用。上述损害结果的发生，完全归责于被上诉人，被上诉人占用涉案场地期间（2018年1月1日至2018年3月9日）的场地占用费人民币73599.99元应当全部由被上诉人承担。综上所述，一审判决未对上诉人要求被上诉人承担前台使用费的诉讼主张进行裁判，应当予以纠正，并判决被上诉人向上诉人支付前台使用费人民币12000元。一审判决关于水电费用、宿舍押金、宿舍使用费的判定存在错误应当予以纠正。被上诉人占用涉案场地期间场地无法使用完全是由于被上诉人的过错导致的，在此期间的场地占用费人民币73599.99元应由被上诉人承担。请求二审法院依法查清事实，正确适用法律，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人旷华昌答辩称：一、本案是简单的租赁合同纠纷，需要证明租赁是否合法有效，如租赁无效，则对方须退还租金，除此之外，也需要承担被上诉人因此所受到的损失。二、被上诉人认为从2018年1月14日开始，便无须再支付租金，水费、电费被上诉人已支付。三、关于前台使用费的问题，对方没有给被上诉人提供这么大的场地，因为对方没有租赁场地给被上诉人，故没有支付前台使用费，被上诉人从未支付过前台使用费。四、关于宿舍押金的问题，被上诉人认可上诉人上诉状中事实和理由第三点，双方已协商解决宿舍押金的问题。五、关于场地占有使用费的问题，对方一直干扰被上诉人，故被上诉人不予支付2018年1月-2018年3月9日的场地占有使用费。贝尔风尚公司答辩称：同意被上诉人的答辩意见。玛莱公司答辩称：同意上诉人的上诉意见。旷华昌、贝尔风尚公司一审时的诉讼请求：1.两被告向两原告返还保证金167200元；2.判令两被告向两原告赔偿经济损失600000元；3.本案诉讼费用由两被告承担。农函霖、玛莱公司一审时的反诉请求：1.驳回旷华昌、贝尔风尚公司的诉讼请求；2.确认农函霖与旷华昌的《合作协议》已合法解除；3.判令旷华昌、贝尔风尚公司共同向农函霖、玛莱公司支付场地及宿舍使用费84400元（自2018年1月1日计算至退场之日，暂计至2018年3月9日）、水电费9530元（自2018年1月1日计算至退场之日，暂计至2018年2月28日）、前台使用费12000元（2017年8月至2018年1月）；4.判令旷华昌、贝尔风尚公司共同承担全部诉讼费用。一审法院查明，2017年7月28日，农函霖（出租方、甲方）与旷华昌（承租方、乙方）签订《合作协议》，约定甲方为上南东路128号恒昌荣高新产业园4栋6楼合法租赁者，甲乙双方本着公平公正、平等自愿、互利共赢的原则，因乙方不能直接与管理处签订租赁协议，现经多次友好协商达成以下合作协议。协议约定：合作期限“甲方工厂生产部分外包给乙方，合作时间为2年（2017年8月1日至2019年9月1日），乙方也可以生产乙方经营的一体机电脑显示器笔记本等产品”；相关费用“1.关于乙方费用，从2017年8月1日至2018年5月18日，乙方为甲方承担七成厂房租金，即每月32000元，从2018年5月18日至2019年8月1日，每月36039元，每年1月份收取2月份的租金及12月份的水电”，“2.水电费由乙方全部承担”；场地使用范围“办公区使用范围：除甲方的一间董事长办公室，四间独立主管办公室，大厅9个屏风卡位为甲方办公范围，其余三间办公室，大厅15个屏风卡位为乙方办公范围！前台，会议室，洗手间为双方共用部分。公共范围内双方不得影响企业形象，只做办公用途，不得堆放其他东西”，“仓库车间：除原包装车间甲方作为仓库使用以外，其余部分包含生产车间，其他地方仓库等为乙方使用范围，甲方的包装物料在不损坏的前提下，乙方有权整理，仓库除甲方殷仓库等为乙方使用范围，甲方的包装物料在不损坏的前提下，乙方有权整理，仓库除甲方殷总使用的原包装车间外，其他地方乙方有权合理使用，如果改变流水线的结构等大的事宜须知会甲方同意”；四、保证金“签订合同，乙方向甲方交付40人员工工资（每人约4000元）作为保证金：160000元整。合同到期乙方没有违约的情况下，甲方退还乙方所交纳的员工工资保证金（不计息）”，“公共分摊工资部分，前台文员4000元/月，乙方承担2000元每月”；其他相关约定“在确保加工单价，经双方协商认可交期，乙方应配合甲方生产甲方订单产品，并保质保量按时完成，否则视为乙方违约！如甲方不准时支付加工费用，乙方有权不生产甲方的产品。生产冲突双方需提前沟通处理！”“有任何一方违约，另一方需书面形式通知另一方，违约方需在7天内作出处理好双方的矛盾，超过7天任何一方违约需承担另一方保证金两倍即320000元的损失”。《合作协议》上有农函霖与旷华昌的签名并捺印。上述合作协议签订后，双方开始履行合同。旷华昌依约向农函霖支付了保证金160000元。农函霖则依约向旷华昌交付了场地（旷华昌、贝尔风尚公司一审庭审中主张实际使用人为贝尔风尚公司）。农函霖签名并捺印的《保证金收据》载明：“现收到旷华昌上南东路128号恒昌荣高新产业园四栋六楼合作协议保证金壹拾陆万元整（160000.00）2017年6月26日汇5万元2017年7月11日汇11万元分两次转入我私人账户”；《宿舍押金收据》载明：“现收到旷华昌上南东路128号恒昌荣高新产业园四栋六楼合作协议员工宿舍押金柒仟贰佰元整（7200.00）”。2017年12月6日，农函霖、玛莱公司向旷华昌、贝尔风尚公司出具《关于解除合同的声明》，提出中止合作，解除《合作协议》。2107年12月29日，旷华昌向农函霖出具《关于回复出租方解除合同的通知》，提出农函霖单方解除合同，应赔偿由此造成的损失，并提出从2018年1月1日起，旷华昌在收到退回的保证押金及赔偿金后30日内搬离租赁的办公生产场地。2018年1月9日，农函霖、玛莱公司向旷华昌、深圳市泊顿科技有限公司出具了《关于限期搬离的通知》，告知其将于2018年1月13日整改水电网，请对方务必于2018年1月12日前搬离。2018年1月15日，涉案租赁物出现停水停电情况。双方因故产生纠纷而报警，深圳市公安局上南派出所封锁了现场。2018年3月2日，农函霖（甲方）与旷华昌（乙方）经协商签订《协议》，内容如下：1.乙方承诺2018年3月5日前将工厂所有属于乙方财产搬出甲方工厂，除旷华昌本人办公室物品暂时保留以外，所有财产出厂需有双方签字财产清单。旷华昌本人办公室物品，甲方同意免费保留20天（即2018年3月2日至2018年3月27日）。2.关于宿舍：甲方退回1200RMB人民币，至此不再有任何关于宿舍的经济纠纷。乙方承诺在2018年3月2日将宿舍清理原样并交接给甲方。3.关于法律诉讼问题由甲乙双方后续再行商议。一审庭审中，双方确认涉案场地的租金自2018年1月起未予以支付。另查，2018年1月5日，贝尔风尚公司与案外人广州凌扬电子科技有限公司（以下简称凌扬公司）签订《电脑销售合同》，约定向贝尔风尚公司采购一体机电脑,合同总价款为2613830元，交货期为2018年1月30日，交货方式为送货上门，签订合同付定金600000元，20天内付中期款663830元，余款135万元于2018年1月30日前付清，逾期交货的需赔偿定金600000元，另外还需按逾期交货价值每天1%的标准支付逾期交货损失赔偿。同日，案外人凌扬公司向贝尔风尚公司支付了600000元。后，凌扬公司分别于2018年1月24日、1月29日向贝尔风尚公司支付了663830元（499999元+163831元）、1350000元（890000元+460000元）。2018年1月31日，凌扬公司向贝尔风尚公司发出《赔偿定金通知》，提出贝尔风尚公司未能依约于2018年1月30日交货造成损失应赔偿定金600000元，并要求在30内交货，否则将直接解除合同。2018年2月1日，贝尔风尚公司向凌扬公司支付了600000元。又查，根据旷华昌、贝尔风尚公司提供的工商查询记录显示，旷华昌是贝尔风尚公司的股东之一，出资比例为51%；玛莱公司是农函霖独资成立的一人有限责任公司。再查，2016年5月18日，深圳市恒昌荣投资有限公司（甲方）与农函霖（乙方）签订《房产租赁合同》，约定甲方将深圳市宝安沙井街道上南东路128号恒昌荣高新产业园4栋6层的厂房出租给乙方做工业用途，将4间员工宿舍出租给乙方，租期为4年（自2016年5月19日至2020年5月18日止），履约保证金（押金）为85584元，甲方统一代客户收缴水电费。同日，双方还签订了供电合同、电梯使用合同、供水合同。再查，涉案房产没有获得合法的报批报建手续，没有取得房地产权证书。以上事实，有合作协议、保证金收据、宿舍押金收据、双方的聊天记录、网上银行电子回执、影视光盘、照片、工商查询记录、电脑销售合同、建设银行网上银行电子回执、关于解除合同的声明、关于回复出租方解除合同的通知、关于限期搬离的通知、协议、《房屋租赁合同》以及庭审笔录等附卷为证。一审法院认为，本案系农函霖与旷华昌签订的《合作协议》引发的房屋租赁合同纠纷。双方签订的《合作协议》约定农函霖将场地租赁给旷华昌使用，旷华昌需支付租金，从协议内容来看，虽然在协议中约定的内容也涉及到约定场地租用之外的合作关系、加工生产等内容，但也不影响农函霖与旷华昌之间依据该《合作协议》成立房屋租赁合同关系的事实。而本案争议的焦点是合作协议是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案涉案场地，农函霖不能提供产权证或建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续等相关证明文件，故一审法院认定该《合作协议》中涉及不动产的场地租赁部分条款为无效。至于农函霖、玛莱公司主张旷华昌、贝尔风尚公司存在未配合其生产订单，未能按时完成订单及招聘员工，经催告仍不改正，导致合作协议目的无法实现，诉请确认《合作协议》已合法解除，不是本案租赁合同关系审理的范围，一审法院依法不予处理。关于该合同主体问题。涉案《合作协议》系旷华昌作为承租人与农函霖作为出租人直接签订并实际履行，合同上仅有旷华昌和农函霖的个人签名捺印，并无公司名称及公司章，也没有表明旷华昌是以贝尔风尚公司的法定代表人或被授权人的名义签名。依据合同相对性原则，旷华昌应当向农函霖承担相应的合同责任，该项责任承担与涉案场地是否由旷华昌实际使用无涉。故旷华昌应向农函霖承担返还案涉租赁物、支付场地占用费等合同责任，同时农函霖也应向旷华昌承担相应的合同责任。贝尔风尚公司、玛莱公司不是本案租赁合同纠纷关系的适格主体。关于押金和场地及宿舍使用费如何处理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同……自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效”、第五十八条“合同无效……后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，农函霖应向旷华昌返还已付保证金160000元、宿舍押金7200元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。现农函霖要求旷华昌支付占有使用费，一审法院予以支持。农函霖主张场地使用费按照32000元/月、宿舍使用费按照3600元/月计算，一审法院予以采纳。双方在一审庭审中确认租金自2018年1月起未予以支付。农函霖主张旷华昌、贝尔风尚公司于2018年3月9日才办理了涉案场地腾退手续并提供了双方于2018年3月2日签订的《协议》予以证明；旷华昌、贝尔风尚公司主张其于2018年1月15日开始不在场地，于2018年3月5日前已腾退涉案场地，但未能提供任何证据予以证明，故一审法院采纳农函霖的主张，现农函霖要求占有使用费从2018年1月1日起计至2018年3月9日止，一审法院予以支持。经计算，上述期间的场地使用费为73599.99元（32000元×2个月+32000元÷30天×9天）、宿舍使用费为8280元（3600元×2个月+3600元÷30天×9天）。一审法院认为，各方在合同履行过程中均存在过错，一审法院酌定上述期间的占有使用费双方各承担50%，故旷华昌仍应向农函霖支付场地使用费36799.99元（73599.99元×50%）、宿舍使用费4110元（8280元×50%）。关于水电费的问题。农函霖要求旷华昌、贝尔风尚公司支付2018年1月1日至2018年3月9日期间的水电费9530元，对此农函霖未能提供充分有效的证据予以证明，故对该项诉请，一审法院不予以支持。关于前台使用费。农函霖、玛莱公司该项诉请，于法无据，一审法院不予支持。关于旷华昌、贝尔风尚公司请求农函霖、玛莱公司返还其向凌扬公司赔偿定金600000元的损失。旷华昌、贝尔风尚公司主张因农函霖单方解除合同导致贝尔风尚公司生产陷于停顿，造成无法按期交货而被客户索赔。一审法院认为，因贝尔风尚公司的损失与租赁行为并没有必然关联，理由不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认原告旷华昌与被告农函霖于2017年7月28日签订的《合作协议》中涉及不动产的场地租赁部分条款无效；二、被告农函霖于判决生效之日起十日内向原告旷华昌返还保证金160000元、宿舍押金7200元；三、原告旷华昌于判决生效之日起十日内向被告农函霖支付2018年1月1日起计至2018年3月9日期间场地使用费36799.99元、宿舍使用费4110元；四、驳回原告旷华昌的其他诉讼请求；五、驳回被告农函霖的其他反诉请求；六、驳回原告深圳市贝尔风尚科技有限公司的全部诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）深圳市玛莱科技有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11472元，由原告旷华昌承担8972元，被告农函霖承担2500元。反诉受理费1209.3元，由原告旷华昌承担467元，被告农函霖承担742.3元。本院经二审审理查明，双方当事人在二审期间均未提交新的证据。原审查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，针对二审期间的争议焦点，分析如下：关于上诉人主张的前台使用费问题，双方在《合作协议》中已明确约定“公共分摊工资部分，前台文员4000元/月，乙方承担2000元每月”，该协议中涉及不动产的场地租赁部分条款无效但不影响双方就前台文员工资分摊的约定。该约定属双方真实意思表示，被上诉人有义务依约定分摊每月2000元的前台文员工资。2017年8月至2018年1月期间，被上诉人均在涉案场地经营，上诉人要求其支付该期间的文员工资费用共计12000元，合法有据，本院予以支持。被上诉人主张双方已经口头变更了该项约定，其在合同履行过程中从未向上诉人支付过该费用，但被上诉人并未就合同的变更提交任何证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。被上诉人未曾支付应分摊的前台文员工资，构成违约，无法据此得出双方已经口头协商变更书面合同约定的证明结论。关于水电费，上诉人未提交有效的票据予以证明，本院不予支持。被上诉人主张使用场地期间的水电费已经交清。关于宿舍押金及宿舍使用费的问题，被上诉人认可上诉人的第三项上诉理由，确认双方已经通过协商解决该问题。关于上诉人要求被上诉人全额支付2018年1月1日至2018年3月9日期间场地使用费73599.99元的问题，该期间因双方已发生争端，涉案租赁房屋出现停水停电情况，无法正常使用。综合本案事实情况，双方对于租赁条款无效及争端的发生均存在过错，对于2018年1月1日至2018年3月9日的房屋占有使用费损失，双方应当各承担一半，一审法院处理妥当，本院予以维持。综上，上诉人农函霖的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初6464号民事判决第一、六、七项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初6464号民事判决第四、五项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初6464号民事判决第二项为：上诉人农函霖应于本判决生效之日起十日内向被上诉人旷华昌返还保证金160000元；四、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初6464号民事判决第三项为：被上诉人旷华昌应于本判决生效之日起十日内向上诉人农函霖支付2018年1月1日起计至2018年3月9日期间场地使用费36799.99元、2017年8月至2018年1月期间前台文员工资12000元；五、驳回被上诉人旷华昌的其他诉讼请求；六、驳回上诉人农函霖的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11472元，由被上诉人旷华昌负担8972元，由上诉人农函霖负担2500元。反诉受理费1209.3元，由被上诉人旷华昌负担567元，由上诉人农函霖负担642.3元；二审案件受理费1438元，由被上诉人旷华昌负担481元，由上诉人农函霖负担957元（以上一、二审案件受理费双方相互抵扣后，上诉人农函霖还应负担1452元，上诉人农函霖应在履行判决主文的付款义务时一并径付给被上诉人旷华昌）。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 付璐奇审判员 李卫峰二〇一九年十一月十一日书记员 陈秀丽相关法条《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。