广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初6930号原告：翟煦，男，1989年7月6日出生，汉族，住广州市天河区。原告：徐诗婷，女，1988年8月7日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告：天骄（广州）房地产开发有限公司，住所地广州市中新广州知识城凤凰三路17号房号自编5栋336室。法定代表人：韩冬，该公司总经理。委托诉讼代理人：**、张秋桂，均系广东南国德赛律师事务所律师。原告翟煦、徐诗婷诉被告天骄（广州）房地产开发有限公司（以下简称“天骄公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告翟煦、徐诗婷，被告天骄公司的委托诉讼代理人**、张秋桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟煦、徐诗婷向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告双方签订的编号0000253号《招商雍景湾销控确认单》；2.被告退还原告定金50000元；3.被告承担本案诉讼费。原告当庭撤回第1项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2018年10月14日签订0000253号《招商雍景湾销控确认单》，约定由原告认购被告位于广州市黄埔区中新知识城招商雍景湾（自编）9栋405房的物业，总价款为1741842元，其中房款为1278922元，装修款462920元，并约定原告于2018年10月21日前办理认购手续并支付首笔款，包括房款的10%（即127892.20元）与装修款10%（即46292元）；原告应于2018年12月30日前支付第二笔费用，包括房款771030元、装修款92584元和维修基金费用9409元。在原告支付第二笔费用后可办理网签，剩余房款为按揭贷款付款，剩余的装修款则为2019年9月30日前分三次支付。原告于签订《招商雍景湾销控确认单》当天支付了定金50000元，并于2018年10月21日前往被告位于黄埔中××知识城××大道旁的销售中心，被告的销控人员告知原告，由于广州市住房和城乡建设委员会于2018年10月19日发布了《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》，被告无法按照双方原协定的方式与原告进行认购，现可把装修款合并在房款内，以单合同形式进行认购，于2018年12月30日前支付总价款70%的首付款即1219289.40元，且首付款不能分期支付。原告表示按新提出的支付方式，原告现有资金不足以支付首付款，因此原告与被告达成一致，由于政策因素的不可抗力原因导致无法完成认购，被告应向原告退回定金50000元，并于当天被告收取了原告的身份证复印件、银行卡复印件及《招商雍景湾销控确认单》原件、定金收据原件，原告也以微信方式向被告的销控人员发送了银行卡开户行信息，用于被告办理定金退还。原告此后多次在微信上向被告的销控人员明确提出按照双方10月21日协商的结果，要求被告退还定金。被告的销控人员也在微信上向原告确认已提交了退款申请。但于2018年11月1日，被告的销控人员于微信上声称，被告现可以按照双方原约定的双合同分期方式进行交易，但原告认为国家及地方的相关政策严禁开发企业拆分价格报备的双合同方式进行交易，继续按原约定方式认购具有较大的风险，且原告与被告已经协商了退定金的处理方式，被告应履行双方的协商结果向被告退款定金，被告则认为其可以按照双方原约定的方式进行交易，现属于原告违约，不予以退还定金。原告于2018年11月3日再次前往被告位于黄埔中××知识城××大道旁的销售中心与被告进行协商，无果。原告与被告多次协商，但被告以各种理由推诿，不予以退还原告已支付的定金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及广州市住房和城乡建设委员会发布的《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》，原告与被告双方签订的《招商雍景湾销控确认单》已不具备履行的条件，双方在买卖合同内的支付方式等重要条款无法达成一致，原告为了维护自己的合法权益不受侵害，特诉至法院，请求判如所请。被告天骄公司辩称：一、2018年10月14日，两原告自愿签署编号为0000253号《招商雍景湾销控确认单》（下称“确认单”），该确认单真实有效。二、确认单书面约定定金为50000元，两原告已于2018年10月14日实际交付定金50000元，该确认单已生效，双方适用定金罚则。2018年10月14日，两原告就其购买被告所有的招商雍景湾（自编）9栋405房（下称“案涉房产”）的相关事宜签署确认单，确认单约定“成交价1741842元,定金50000元。客户需在2018年10月21日前办妥相关认购手续，逾期将视为挞定处理”。确认单签署当天，两原告已实际交付定金50000元，被告亦向两原告出具编号为0006193号《天骄（广州）房地产开发有限公司专用收据》。根据《担保法》第九十条规定，“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”。本案中，双方约定由两原告向被告交付定金50000元，作为其二人办妥相关认购书手续及与被告订立商品房买卖合同的担保，现定金已以书面形式约定且已交付，案涉定金合同已生效，双方应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。两原告未在约定时间支付款项，不履行约定的债务，无权要求返还定金。三、政策因素不属于不可抗力，政策因素并不必然导致合同无法履行，无论是“单合同”还是“双合同”，两原告与被告约定的付款时间及签署商品房买卖合同的条件均未受影响，双方仍可以按照双方约定的方式进行交易，双方合同目的均能实现。根据《民法总则》第一百八十条规定，“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，是指当事人已经尽到最大努力和采取一切可以采取的措施，仍不能避免某种事件的发生并不能克服事件所造成的后果。结合本案分析，2018年10月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》，严禁开发企业拆分价格报备。为保护两原告利益，遵守契约精神，政策出台后，被告仍可以按照双方约定的方式进行交易，因此，《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》并不属于不能避免且不能克服的客观情况，不属于不可抗力。《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》发布后，被告一直征询原告意见。被告工作人员与原告翟煦的微信聊天记录显示“你不要求转的话我们还是按照原来的方式执行”，被告仍可以按照双方约定的方式进行交易。另外，2018年10月19日后，被告工作人员微信提醒原告翟煦按照双方约定，前往被告销售中心交纳第一笔费用（包括房款的10%即127892元与装修款的10%即46292元），但截至今日两原告并未按照约定支付相关款项。两原告诉状称其2018年10月21日前往被告销售中心，被告知应于2018年12月30日前支付总价款70%的首付款，且首付不能分期支付，与事实不符。实际上，被告一直积极寻求最有利于原告利益的方案，包括继续按照双方约定的方式进行交易（即在原告支付原约定房款1278922元的70%即898922元及装修款462920元的30%即138876元，合计1037798元后，办理网签，剩余房款380000元为按揭贷款付款，剩余的装修款324044元则为2019年9月30日前分三次支付）或原告支付1037798元首期款后，剩余房款520000元为按揭贷款付款，剩余的装修款184044元则为2019年9月30日前分三次支付。在原告单方主动提出退款后，原告提交的被告工作人员与原告翟煦的微信聊天记录显示“哦，不是政策啊，我的意思是说，我们公司帮你看下能不能在款项方面给点松动空间，不会说硬性规定12月30日要给齐7成，看下你能交多少，或者差多少，我们这边要反映客户情况上去嘛”及其他记录等均能反映被告可以按照双方约定的方式或者更有利于原告利益的方式进行交易。综上所述，两原告签署的确认单真实有效，不存在任何可撤销情形，确认单已生效并成立。两原告已实际缴纳定金50000元，双方适用定金罚则。据《担保法》第八十九条规定，“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。现两原告与被告约定的付款时间及签署商品房买卖合同的条件均未受影响，履行的条件均具备，双方仍可以按照双方约定的方式进行交易，双方合同目的均能实现。两原告未在约定时间支付款项，不履行约定的债务，无权要求返还定金。因此，两原告的诉请没有任何事实和法律依据，请法院依法驳回其全部诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2018年10月14日，翟煦、徐诗婷签署了编号为0000253号的《招商雍景湾销控确认单》，有意购买天骄公司开发的招商雍景湾自编9栋405房，建筑面积为89.6106平方米，付款方式为分期付款，成交价为1741842元，定金50000元，并约定翟煦、徐诗婷需在2018年10月21日前办妥相关认购手续，逾期将视为挞定处理。翟煦、徐诗婷于同日向天骄公司支付了定金50000元，天骄公司出具了收据。双方确认，在签订《招商雍景湾销控确认单》之时约定的签约方式为分别签订购房合同和装修合同，其中购房合同标的金额为1278922元，装修合同标的金额为462920元；付款方式为2018年10月14日支付定金50000元，2018年10月21日前支付购房合同首期款127892元和装修合同首付款46292元，2018年12月30日前支付购房合同二期款771030元、装修合同二期款92584元及维修基金9409元，另购房合同余款由翟煦、徐诗婷申办按揭贷款，装修合同余款分三期支付，其中2019年3月30日前支付92584元、6月30日前支付92584元、9月30日前支付138876元。2018年10月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布了《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》，规定保持广州市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，严禁开发企业拆分价格报备。该意见发布后，翟煦、徐诗婷和天骄公司就《招商雍景湾销控确认单》所涉房屋的交易方式进行了多次协商，但因双方分歧较大，最终未能达成一致。翟煦、徐诗婷请求天骄公司退还定金50000元，天骄公司予以拒绝。上述事实，有《招商雍景湾销控确认单》、POS交易单、定金收据及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为：翟煦、徐诗婷当庭撤回第1项诉讼请求，是其对自身权利的合法处分，本院予以准许。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，翟煦、徐诗婷有意购买天骄公司开发的涉案房屋，双方约定分别签订购房合同和装修合同，但在双方签订销控确认单、办理认购手续前，广州市住房和城乡建设委员会发布了《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》，明令禁止房地产开发企业拆分价格报备，天骄公司与翟煦、徐诗婷拆分房屋买卖合同的约定因此无法履行，双方经多次协商未能达成一致，翟煦、徐诗婷请求天骄公司退还定金50000元，具备事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：被告天骄（广州）房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内一次性向原告翟煦、徐诗婷返还定金50000元。债务人未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告天骄（广州）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓 颖审 判 员  周荧辉人民陪审员  黎锦华二〇一九年二月二十日书 记 员  陆镇培