天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终5841号上诉人（原审原告）：天津现代城开发有限公司，住所地天津市和平区西康路与成都道交口东北侧赛顿大厦3-1-2706。法定代表人：马成喜，董事长。委托诉讼代理人：李建强，天津建嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚姝，女，该公司职员。上诉人（原审被告）：天津市常春藤教育信息咨询有限公司，住所地天津市和平区南营门街贵州路**君悦大厦****。法定代表人：刘胜利，经理。委托诉讼代理人：韩民立，天津冠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：戈蕊，天津冠达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市和平区常春藤外国语培训学校，住所，住所地天津市和平区赤峰道**天津国际金融中心**div>法定代表人：刘胜利，校长。委托诉讼代理人：韩民立，天津冠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：戈蕊，天津冠达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津世纪嘉得拍卖有限公司，住所地天津市和平区劝业场，住所地天津市和平区劝业场街赤峰道**天津国际金融中心大厦**tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘胜利，职务：总经理。委托诉讼代理人：韩民立，天津冠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：戈蕊，天津冠达律师事务所律师。上诉人天津现代城开发有限公司（以下简称现代城公司）因与上诉人天津市常春藤教育信息咨询有限公司（以下简称常春藤公司）、天津市和平区常春藤外国语培训学校（以下简称常春藤学校）、天津世纪嘉得拍卖有限公司（以下简称世纪嘉得公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2018）津0101民初7277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人现代城公司的委托诉讼代理人李建强、尚姝，上诉人常春藤公司、常春藤学校及世纪嘉得公司的共同委托诉讼代理人韩民立、戈蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。现代城公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持现代城公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.诉讼费用、保全费由常春藤公司、常春藤学校、世纪嘉得公司负担。事实和理由:1.一审对双方不履约或未充分履约事实的判断过分强调现代城公司的行为，未充分认定常春藤学校的违约行为，未厘清双方行为的逻辑关系，导致错误地认定合同解除的主因在于现代城公司。空调供热不达标的事实不存在，现代城公司并未违约，恰恰是常春藤学校违约在先；常春藤学校不能因漏水继续拒付租金等费用，其行为进一步构成根本违约；现代城公司停止供电有合理理由和合同依据；一审错误认定了合同解除的原因。2.一审错误判定现代城公司免收2018年3月1日至4月17日期间的物业费，以及2018年4月18日至6月18日的租金和物业费。3.一审错误判定2018年10月1日起至交房之日的租金、物业费承担比例。4.一审未按合同约定支持逾期付款违约金是错误的。5.常春藤公司根本违约，应负担免租期租金及律师费。常春藤公司、常春藤学校、世纪嘉得公司辩称，不同意现代城公司的上诉请求。常春藤公司、常春藤学校、世纪嘉得公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、六项，改判或将本案发回重审。2.诉讼费用由现代城公司负担。事实和理由：1.一审认定“因维修改造空调造成的漏水事故，现代城公司应当承担全部责任”的基础上，仅免收2018年4月18日至6月18日租金及物业费，而对2018年6月19日至9月30日期间的租金及物业费全额收取，不足以弥补上诉人的损失。2.一审认定现代城公司强行断电后常春藤学校需承担的租金及物业费比例过高。3.一审对2018年11月至12月双方发生纠纷后，免租期不再享受的认定缺乏事实和法律依据。现代城公司辩称，不同意常春藤公司、常春藤学校、世纪嘉得公司的上诉请求，应以我方的上诉意见为准。现代城公司向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告常春藤学校、常春藤公司、世纪嘉得公司签署的租赁合同及补充协议解除，并判令常春藤学校根据租赁合同标准条款第4.23条约定将租赁物业交还给原告；2.判令常春藤学校向原告支付截止至2018年10月31日的租金1117637.84元，逾期付款违约金462282.95元，以及依据租赁合同计算至实际支付之日的租金和按每日千分之三的利率计算的逾期付款违约金；3.判令常春藤学校向原告支付截止至2018年10月31日的物业费225135.68元，逾期付款违约金93121.75元，以及依据租赁合同计算至实际支付之日的物业费和按每日千分之三的利率计算的逾期付款违约金；4.判令被告常春藤学校向原告支付2018年1月-9月的电费120061.76元，逾期付款违约金31656.77元，以及依据租赁合同计算至实际支付之日的按日千分之三的利率计算的逾期付款违约金；5.判令被告常春藤学校向原告支付已经享受的免租期租金558818.92元；6.判令常春藤学校向原告支付原告因被告违约所支出的律师费81748元；7.判令常春藤公司及世纪嘉得公司就上述2-5项的给付事项（2690463.67元）承担连带保证责任；8.请求依法判令本案的诉讼费、保全费等因诉讼而产生的费用由被告承担。案件审理中，追加第2、3项诉讼请求内容为：认为双方合同于2018年4月1日解除，要求常春藤学校交付租金及物业费至2018年3月31日，并交付自2018年4月1日起至实际腾房日的房屋使用费（按合同约定的租金标准）及物业费。一审法院认定事实：经查，除本案所涉和平区赤峰道136号天津国际金融中心大厦3010-3012号房屋租赁合同之外，现代城公司还分别与世纪嘉得公司、常春藤公司就与本案房屋相邻的3009号房屋、3008号房屋签订有租赁合同，该三所物业已被打通，由常春藤学校、世纪嘉得公司、常春藤公司合署办公使用。案件审理中，针对现代城公司要求解除合同的诉讼请求，常春藤学校表示同意，经一审法院释明，为避免扩大损失，常春藤学校曾协商于2019年2月、3月腾房，现代城公司亦表示同意收回物业，后常春藤学校承诺于2019年4月1日前腾房，但过期后又提出，因新租赁的房屋相关手续没有办理完毕，故不能于2018年4月1日腾房。常春藤学校至今未将租赁房屋腾出。根据当事人陈述及所举证据，一审法院认定事实如下：关于2018年4月18日的漏水事件，起因为，常春藤学校多次向现代城公司反映供热温度存在不达标的问题，故现代城公司安排施工人员进行空调维修和改造，在维修改造过程中，因水压较大导致总阀门故障，造成施工区域漏水，漏水点位于常春藤学校走廊天花板内，出水量较大，持续时间较长，造成常春藤学校出现浸水情况。事故发生后，原被告双方均积极参加抢险。经现场勘验并结合原被告提供的现场视频材料，主要漏水地点为财务室、校长室和过道，其他位置地毯存在被浸湿的情况，但因房屋地板下为龙骨，虽然出水量较大，因可以及时下泄，并未造成房屋内积水。漏水事件发生后，双方就后续赔偿和维修事宜的解决进行了协商，根据现代城公司提交的证据，可以认定，因现代城公司已向中国平安财产保险股份有限公司投保保险，报案后保险公司进行现场查勘等程序，后于11月11日出具了《2018年4月18日漏水事故导致第三者财产损失保险理赔的说明》，说明事项为，2018年5月9日查勘时，常春藤学校等三租户并未对水浸直接损失的装修等财产提出索赔，索赔项目为租区保险柜内存放的珠宝及租区内的古董家具，2018年8月13日，三租户提出索赔清单，索赔金额为2397711.92元，由于三租户提出索赔后未能提供相应损失的价值证明和损坏证明，保险公司无法为其核定损失。该《说明》附报损清单一份，内容包括电脑、书籍资料、古董家具、墙面地面等装修、珍珠珊瑚等首饰、经营损失等32项。常春藤学校因空调问题自2018年3月1日起未交付租金、物业费及电费，4月18日漏水事件后亦未交付租金、物业费及电费。2018年9月17日，原告向法院提起诉讼，2018年9月29日，现代城公司向常春藤学校等三公司发出通知，内容为请贵司提前进行停止供电的相应准备工作，如撤出人员、提前关闭电脑、停用用电设备，否则后果自行承担。2018年10月1日，现代城公司将常春藤学校等三公司租赁的物业断电。根据常春藤学校提交的证据，可以认定，事故发生后，双方有过多次协商，常春藤学校等三公司于6月12日、15日报送过受损物品清单，2018年9月30日，常春藤学校等三公司向现代城公司发送《关于催促办理漏水事故善后理赔的函》，内容为，自2018年4月18日漏水事故后多次催告，但仍然没有拿出理赔方案，希望尽快推动，关于租金，要求漏水赔偿数额确定后与租金进行抵销，抵销后一并解决和处理。一审法院认为，关于房屋租赁合同的解除问题，现代城公司与常春藤学校签订有房屋租赁合同，双方当事人应全面履行合同的义务。双方在履行合同中发生了漏水事件，应积极配合解决纠纷，尽快解决后继续履行合同，才能避免双方扩大损失。本次诉讼中，现代城公司与常春藤学校均同意解除双方的房屋租赁合同，一审法院照准。但双方对于造成合同解除的原因持不同意见，均认为对方应承担违约责任。一审法院分析原因如下，4月18日的漏水事件，系因现代城在维修改造空调时造成，对此次事件的发生，现代城公司应承担责任。在事故发生后，现代城公司参加了救助，在后续的处理工作中，现代城公司与对方协商并报请了保险公司的理赔，该行为符合履行合同的诚实信用原则的要求。但因理赔事宜未推动成功，双方就漏水事故的处理没有形成一致意见，常春藤学校要求将漏水损失与租金等费用进行折抵，现代城公司不予认可并于9月17日起诉，于10月1日断电。对此，一审法院认为，现代城公司已通过诉讼的方式寻求解决，在双方责任尚不清晰的情况下，采用断电的方式势必影响承租人对房屋延续的正常使用，造成合同解除的后果，对此现代城公司应承担相应的责任。常春藤学校在事件的后续解决中，坚持以损失折抵租金，但在提出索赔后不能提供相应损失的价值证明和损坏证明，造成保险理赔不能正常进行，不符合履行合同的诚实信用原则，对合同解除的后果亦应承担相应的责任。至于现代城公司认为双方合同应于2018年4月1日解除的意见，因双方并未对合同解除的责任和后果形成一致意见，故不能按照该日约定解除处理，应以判决确认之日为准。常春藤学校在承诺腾房后但未履行，一审法院多次释明，但仍未腾房，故其对扩大损失的后果应自行承担。合同解除后，常春藤学校应将物业按照合同约定恢复至符合返还标准后予以返还。关于租金、物业费、电费的给付问题，按照法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。现代城公司作为房屋出租人，有义务向承租方提供完好的房屋及设施，此次因维修改造空调造成的漏水事故，现代城公司应当承担全部责任，现代城公司应当通过减少租金或延长租期的方式弥补对方的损失，一审法院结合常春藤学校浸水情况，认为可以通过清理和通风的方式恢复办公条件，因常春藤学校的实际物品损失已经（2018）津0101民初7848号常春藤学校诉现代城公司房屋租赁纠纷一案解决，故一审法院酌定由现代城公司免收自2018年4月18日起至2018年6月18日止期间的房屋租金及物业费以弥补对方的损失，其中包括清理、通风等费用及承租方的经营损失。2018年3月1日至4月17日（共计一个月零17天）的费用，常春藤学校提出供热温度不达标的抗辩，因维修空调的事实确实存在，故可予考虑，但供热温度不达标不是全部减收租金的理由，一审法院酌情判决免收该期间部分物业费（减收17天），租金应全额交付。2018年6月19日至9月30日（共计三个月零12天）的租金及物业费，常春藤学校应当全额交付。至2018年10月1日，现代城公司采取了断电的措施，一审法院认为，采用断电的方式必然影响承租人对房屋的正常使用，故对该租赁期间的房屋租金应予折减，一审法院综合考量断电及因空调未维修完毕造成的2018年至2019年采暖期的供暖质量问题及双方的违约责任，酌定该期间交付租金标准以139704.73元的70%为宜，物业费亦按此标准。现代城公司主张的2018年1月至9月的电费120061.76元，为实际发生的费用，应予支持，因常春藤学校进住时交付过电费周转金28866.61元，故应予折抵，因常春藤学校交付了周转金，故不应承担未按期交付违约金，现代城公司要求交付电费至实际交房日的请求，因未发生部分数额无法确定，不予支持。至于常春藤学校提出延时电费的产生系因房屋潮湿使用空调通风的需要，因已采用减收两个月租金和物业费的方式弥补通风损失，故该费用不能再次支持，但该费用的产生系因漏水纠纷所致，故不应适用合同约定的违约金标准。现代城公司要求补交免租期租金的请求，因双方合同约定的租赁期自2016年11月1日至2020年10月31日，合同约定的免租期为装修期间和自2016年至2019年每年的11月1日至12月31日，故免租期系针对装修期间及年租金而约定，已经发生并履行，对原告该请求不予支持，双方产生纠纷后，免租期不再享受。对现代城公司要求给付律师费的请求予以驳回。对上述费用，天津市常春藤教育信息咨询有限公司、天津世纪嘉得拍卖有限公司应按照合同约定承担连带责任。一审法院判决：一、解除原告天津现代城开发有限公司与被告天津市和平区常春藤外国语培训学校之间的房屋租赁合同及补充协议；二、自本判决生效后十日内，被告天津市和平区常春藤外国语培训学校将天津市和平区赤峰道136号天津国际金融中心大厦3010-3012号房屋恢复至约定交付标准后返还原告天津现代城开发有限公司；三、自本判决生效后十日内，被告天津市和平区常春藤外国语培训学校一次性给付原告天津现代城开发有限公司自2018年3月1日起至2018年4月17日止的房屋租金217786.28元及物业费28141.96元，自2018年6月19日起至2018年9月30日止的房屋租金474230.58元及物业费95528.46元，共计815687.28元；四、自本判决生效后十日内，被告天津市和平区常春藤外国语培训学校一次性向原告天津现代城开发有限公司按照房屋租金97793.31元的标准、物业费19699.37元的标准交付自2018年10月1日起至判决确定交还物业日止的房屋租金及物业费；五、如被告天津市和平区常春藤外国语培训学校逾期履行判决第二项内容，则按照每月房屋使用费139704.73元的标准、物业费28141.96元的标准向原告天津现代城开发有限公司交付自判决确定交还物业日起至实际交还物业日止的房屋使用费和物业费；六、自本判决生效后十日内，被告天津市和平区常春藤外国语培训学校一次性给付原告天津现代城开发有限公司电费（折抵后）91195.15元；七、被告天津市常春藤教育信息咨询有限公司、天津世纪嘉得拍卖有限公司对上述三至六项给付内容承担连带责任；八、原告天津现代城开发有限公司的其他诉讼请求均予驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费24558元，原告天津现代城开发有限公司承担7367.4元，被告天津市和平区常春藤外国语培训学校负担17190.6元。财产保全费5000元，由被告天津市和平区常春藤外国语培训学校负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人之间成立房屋租赁合同关系，双方对合同的解除无异议，本案的争议焦点为常春藤学校应给付现代城公司的租金、物业费的数额及违约金的标准。双方租赁合同履行过程中，诉争房屋存在供暖不达标的情况，现代城公司在维修时造成施工区域漏水，影响常春藤学校的正常使用，一审免除漏水之日2018年4月18日至2018年6月18日止的房屋租金、物业费并免收此前17日的物业费，并无不当。之后，现代城公司就双方租赁合同纠纷提起诉讼后，仍自行采取断电措施，行为不恰当。但考虑漏水对常春藤学校造成的影响及其拒付租金的缘由，一审判令其承担70%的租金、物业费亦是合理的。上诉人对租金、物业费数额所持异议，本院不予支持。关于违约金问题，考虑资金占用成本，双方约定的违约金标准过高，一审予以调整，并无不当。综上所述，现代城公司、常春藤公司、常春藤学校、世纪嘉得公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44921元，由上诉人天津现代城开发有限公司负担24558元，由上诉人天津市常春藤教育信息咨询有限公司、天津市和平区常春藤外国语培训学校及天津世纪嘉得拍卖有限公司负担20363元。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  姚琦审判员  张莹二〇一九年十一月二十六日法官助理刘振铭书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……