四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初15441号 原告（反诉被告）：何颖，女，汉族，1985年12月15日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：简海，四川元众律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：袁学梅，四川元众律师事务所律师，一般授权代理人。 被告（反诉原告）：潘云来，男，汉族，1969年5月23日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：何净，四川雷蒙德律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：张玉兰，女，汉族，1967年9月26日出生，住成都市武侯区，系潘云来之妻，一般授权代理人。 原告（反诉被告）何颖与被告（反诉原告）潘云来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案受理，依法由审判员仇金玛适用简易程序独任审理，于2018年11月15日、2018年12月4日、2019年2月25日公开开庭进行了审理。何颖的委托诉讼代理人简海、袁学梅，潘云来的委托诉讼代理人何净、张玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何颖向本院提出诉讼请求：1、判令潘云来支付拖欠何颖的房屋租金163840元逾期付款利息（以163840为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年11月1日起计算至付清之日止，暂计算至起诉之日利息13359.79元）以及违约金92160元；2、本案诉讼费用由潘云来承担。事实和理由：2015年6月19日，何颖、潘云来经成都锦晨房地产经纪有限公司介绍签订《商铺租赁合同》。合同约定，由潘云来承租何颖位于成都市高新区锦晖西一街99号3栋1单元1层114号商铺一层。并约定租赁期限为5年，自2015年8月20日至2020年8月19日，租金46080.00元/月。《商铺租赁合同》第七条约定“乙方有下列违约情形之一的，甲方有权单方面解除租赁合同并收回房屋：……7.2、乙方不支付或者不按照约定支付租金达15日的或欠缴各项费用达到人民币10000.00元的”。何颖按约将房屋交付潘云来使用，但其间潘云来拖欠租赁及水电气、物管费用，经何颖多次催要，截至目前潘云来仍拖欠何颖房屋租金163840元。综上所述，潘云来欠付租金的行为构成根本性违约，何颖有权解除合同并要求潘云来支付拖欠的商铺租金。现根据民事诉讼法之规定诉至法院请求依法判决支持何颖诉求。 潘云来辩称，何颖、潘云来双方是协议解除房屋租赁合同，不存在违约行为，不应当承担违约责任。若法院认为存在违约责任，何颖也并没有损失，且违约金约定过高。故请求法院驳回何颖的诉讼请求。 潘云来同时向本院提出反诉诉讼请求：1、请求法院判决潘云来已支付给何颖的押金46080元抵扣租金；2、请求法院依法判决何颖支付潘云来商铺装修折价款20万元；3、本案诉讼费、反诉费用由何颖承担。事实和理由：何颖、潘云来于2015年6月19日签订《商铺租赁合同》，约定，何颖将其所有的位于成都市高新区锦晖西一街99号3栋1单元1层114号商铺出租给潘云来，潘云来按约定支付何颖租金，2016年，在潘云来应该支付下一次房屋租金前，何颖就与潘云来就开始协商解除租赁合同的相关事宜，并就协商解除相关事宜基本达成一致，双方协商一致同意解除租赁合同，双方并于2016年11月2日就解除合同的相关款项进行结算后，潘云来以向何颖出具《欠条》的形式确认款项金额，同时，结算时双方一致同意，互不追究违约责任。何颖也承诺将潘云来在商铺的装修折价补偿，但至今何颖未将补偿款支付潘云来。综上所述，请求法院依法查明本案基本事实，根据《合同法》等相关法律法规的规定，依法判决支持潘云来的反诉请求。 何颖针对反诉辩称，1、首先租期是2016年10月31日，并不是潘云来所说的2016年11月2日解除，房租等费用都是计算至10月31日，故双方应当是2016年10月31日解除的合同；2、房屋租赁合同系因为潘云来违约而解除的，何颖并未同意不追究潘云来的违约责任，更没有承诺补偿潘云来的装修折价，并且潘云来在撤场时应当将他能搬走的或者愿意搬走的通通都搬走，店内值钱的东西都被潘云来或者他的其他债权人搬走，甚至是空调管道中值点钱的东西都搬走了。新来的租户对商铺进行了重新装修并继续使用，是对潘云来之前装修进行了大量改造后才使用的，不存在继续利用，所以更不存在应当补偿之说，并且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，“因承租人违约的导致合同解除的，承租人……不予支持”。综上所述，何颖不应向潘云来支付装修折价款，请求法院驳回潘云来的反诉请求。 经审理查明，2015年6月19日潘云来作为乙方（承租方），何颖作为甲方（出租方），签订了《商铺租赁合同》，约定就甲方拥有的位于成都高新区锦晖西一街99号3栋1单元1层114号，建筑面积192平方米的商铺出租给乙方。合同还约定以下与本案有关的内容：1、甲方出租的商铺坐落位置成都高新区锦晖西一街99号3栋1单元1层114号。建筑面积：192平米，结构：框架，楼层：一层（清水房），租赁用途：商业；2、租赁期限为五年，正式租期从2015年8月20日起至2020年8月19日止，租金：46080元/月；2、租赁期届满或合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的水电气物业费等相关费用，剩余部分甲方无息返还乙方；3、租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。所有由乙方添置的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满日之日搬离；不能移动设备设施不能恶意破坏，在正常使用情况下移交给甲方；4、租赁期内如甲乙双方提前终止本合同，需提前60天通知对方，且违约方须向对方支付当年的叁个月租金作为违约金；5、乙方有下列违约情形之一的，甲方有权单方面解除租赁合同，并收回房屋：乙方不支付或者不按照约定支付租金达15日的或欠缴各项费用达到人民币10000元的。 2016年10月16日，潘云来向何颖出具了一份《承诺》，载明“我潘云来租用何颖的营业用房（布鲁明顿3-1-114），由于拖欠了一部分房租。现承诺到2016年10月31日之前交清房租和水、电、气和屋管费用。如未交清费用将房屋交付于房东何颖。10月31日之前未结清的费用由我个人承担。” 2016年11月2日，潘云来向何颖出具了一份《欠条》，载明其拖欠涉案房屋房租至2016年10月31日共计163840元，预计2016年11月底之前付清以上费用。费用缴清后房东退还房屋租金押金。 2017年8月29日，潘云来再次向何颖出具了一份《欠条》，载明“本人潘云来拖欠房东何颖（布鲁明顿3-1-114号门面房）至2016年10月31日共计房租163840.00元。现本人欲出售名下住房桐梓林东路3号8栋1-5-18。本人承诺于2017年10月底之前将处理上述房屋的所得用以偿还房租，否之愿承担一切法律责任。费用还清后房东退还房屋租赁押金：46080.00元”。 上述事实，有双方当事人陈述及当事人提交的《商铺租赁合同》、《承诺》、《欠条》等证据在案佐证。上述证据来源合法，内容客观真实，证据间相互印证，且与待证事实相关联，本院予以认定。 本院认为，何颖与潘云来签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有拘束力。 双方争议的首先为合同解除的问题。庭审中双方均确认上述《商铺租赁合同》已经解除，且潘云来已经于2016年搬离了涉案商铺。但就合同解除原因，何颖主张系因潘云来未按期给付房租，存在违约而解除，潘云来主张系双方协商解除。对此本院认为，从潘云来先后出具的《承诺》及《欠条》均可以反映出其未按合同约定及时支付租金，并承诺“如未交清费用将房屋交付于房东”。同时，合同中也明确载明，潘云来逾期支付房屋租金，何颖有权解除合同并收回房屋。因此，本院认为，案涉《商铺租赁合同》系因潘云来存在违约行为而解除。 双方争议的第二个问题系装修折价款。潘云来主张其承租的为清水房，承租后对案涉商铺进行装修，并搭建了二层钢结构，现何颖仍然在使用上述装修，因而应当给付装修折价款。潘云来为此提交了《钢结构设计图》、《消防工程设计图》、《成都市建筑钢结构工程施工合同》、《收据》、证人证言等证据，用以证明其对涉案商铺装修的情况及具体装修价款。但上述证据，在何颖均不认可其真实性的情况下，潘云来并未提交有效证据证明其主张。其次，双方在合同中约定“租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。所有由乙方添置的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满日之日搬离”，却并没有对装修是否折价补偿的问题进行约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”。如前所述，本案合同系因潘云来存在未按期交付租金而导致合同解除，因此仅在“出租人同意利用”的情况下，出租人何颖才应当予以补偿。本案中，在潘云来并未提交证据证明其与何颖就其自身未拆除的装修进行了协商，也无法证明涉案商铺的装修系何颖同意并继续利用的情况下，何颖并不应当承担补偿责任。因此，本案中，潘云来提出的要求何颖支付其商铺装修折价款的诉讼请求本院不予支持。 关于何颖要求潘云来支付房屋租金163840元的诉讼请求，本院认为，庭审中双方对《欠条》上载明的欠付的房屋租金以及收取的房屋租赁保证金均不持异议。同时，合同中明确约定“租赁期届满或合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的水电气物业费等相关费用，剩余部分甲方无息返还乙方”，因此上述何颖已收取的46080元保证金应当抵扣潘云来尚欠的租金。因此，本案潘云来应当支付的租金为117760元，故对何颖的该诉讼请求中的合理部分予以支持。 关于何颖要求潘云来支付逾期付款利息以及违约金92160元的诉讼请求，本院认为，违约金虽具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，但其主要功能在于赔偿非违约方的损失。本案中，何颖主张潘云来应承担的违约责任为给付逾期付款利息及按合同约定给付违约金，但本院认为，其主要损失为资金占用利息，何颖也并未提交证据证明存在房屋空置等其他损失，因此，从其受到的损失、潘云来的过错程度等，本院酌情认定潘云来承担的违约金为以117760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年12月1日起计算至付清之日止的逾期付款利息。因此，对何颖该诉讼请求中的合理部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）潘云来于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）何颖支付租金117760元，逾期付款利息（以117760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年12月1日起计算至付清之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）何颖的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）潘云来的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2670元，由潘云来承担2000元，何颖承担670元,反诉案件受理费2496元由何颖承担496元，潘云来承担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  仇金玛 二〇一九年二月二十五日 书记员  余 瑶