广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19701号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：潘启生，男，1977年7月12日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人:王启星，广东古谷律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广州科玛特格机电电子产品制造有限公司，住所地：广东省广州市花都区花山镇菊花石大道**祈福（花山）工业城A7。法定代表人：MAXIMEBERUBE。委托诉讼代理人：潘晓丽，广东知泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芷晴，广东知泓律师事务所实习律师。上诉人潘启生与上诉人广州科玛特格机电电子产品制造有限公司（以下简称科玛特格公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初9547号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。潘启生上诉请求：改判一审判决第二项为：潘启生向科玛特格公司支付2016年9月2日至2019年2月22日期间的场地占有使用费729511.62元；撤销一审判决第五项；本案一、二审诉讼费由科玛特格公司承担。上诉请求依据的事实和理由，以及对科玛特格公司上诉请求的答辩意见：一、一审法院认定计算占有使用费的起止时间错误，应纠正为2016年9月2日至2019年2月22日。涉案《租赁合同》认定无效，则关于免租期的部分也是无效的。潘启生和科玛特格公司确定交接场地时间为2016年9月2日至2019年2月22日（按合同约定2016年9月2日至2018年9月2日的月租金为40009.81元；2018年9月3日至2019年9月1日的月租金为44010.78元），因此参照租金计算占有使用费为729511.62元。涉案《租赁合同》约定承租人承租标的场地4个月免租期以及完成400KVA电容器增容，现承租人享受了免租期就向法院主张合同无效，不支付占有使用费，对出租人不公平。潘启生提交了广州市展峰陈列用品有限公司（以下简称展峰公司）的证明、电容增容安装申请、审批资料、电费缴费单，足以证明潘启生于2018年3月14日已完成电容增容，从电费缴费单显示，2018年4月开始每月因此增加基本电费9200元。本案中，根据科玛特格公司的情况以及对涉案场地的了解，不可能直到2018年年中才得知合同无效，也不可能不知道电线是隔壁厂拉线过来使用的，因此，关于用电电量电容的约定是双方真实意思表示，符合双方合同目的。二、潘启生不应承担科玛特格公司的装修损失。从涉案《租赁合同》可以看出，约定的租赁时间仅为5年，且约定租赁物使用功能为制造业生产与仓库用途，科玛特格公司不可能装修投入1563223.86元，科玛特格公司基于自身考虑撤回鉴定申请，一审法院因此采纳科玛特格公司主张金额并认定潘启生占主要责任70%，属认定错误。科玛特格公司应承担举证不能的法律后果，其主张的装修损失应自行承担。三、一审法院认定合同无效，但同时认定免租条款有效，同时依据合同无效的法律后果，直接判令潘启生向科玛特格公司返还保证金120029.42元，明显超越法律规定。综上，科玛特格公司明确知悉涉案场地的性质后，未经潘启生同意进行装修添附，在潘启生成功办理电器增容后，向法院主张合同无效免除支付租金，要求潘启生承担无法预估也未同意的巨额装修投入，不应得到支持。请求二审法院查明事实，予以改判。科玛特格公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项或依法改判为科玛特格公司无需向潘启生支付任何场地占有使用费；二、改判一审判决第五项为潘启生向科玛特格公司赔偿装修损失523872.07元。三、本案一、二审诉讼费由潘启生承担。上诉请求所依据事实理由，以及对潘启生上诉请求的答辩意见：一、一审判决科玛特格公司从潘启生一审起诉之日至2019年2月22日支付场地占有使用费，认定不公。首先，科玛特格公司没有使用涉案租赁物，甚至是一直出资维护增值的租赁厂房。一审判决科玛特格公司支付占有使用费没有事实依据。科玛特格公司得知合同无效情况后就已及时与潘启生联系商议，并在2018年9月28日向潘启生移交了工厂区域的钥匙，自此再没有使用，当时潘启生并未要求移交其他钥匙，科玛特格公司才没有移交宿舍区域的钥匙，实际上科玛特格公司也没有占用其他区域，双方最终在2019年2月22日才移交宿舍区域的钥匙是潘启生造成的，相关期间的占有使用费不应由科玛特格公司承担。二、一审判决对装修费用进行认定后，却根据租赁合同上的租赁期限进行了折旧，实际上，这样的计算方式得到的装修现值与实际情况严重不符。科玛特格公司在签订合同时是希望长期运营工厂才进行细致装修的，装修装潢优质精良，使用年限至少为20年，由于装修质量有保证，且潘科玛特格公司一直未利用租赁场所，装修现值为全新状态。潘启生应赔偿科玛特格公司全额装修损失，潘启生一直承诺保证租赁场地合法证件、用电没问题，科玛特格公司身为外资公司，此前一直在工业园租厂房，对中国土地法律复杂性不熟悉，基于对潘启生的信任签订租赁合同，最终在装修后才获知租赁合同无效的事实，对此，潘启生应承担全部责任，赔偿科玛特格公司的全部装修损失。潘启生向一审法院起诉请求：1.科玛特格公司立即交还广州市花都区花东镇珠湖村六队桑梓路（鹤嘴）的厂房场地，并支付潘启生场地的占有使用费880215.82元（从2016年9月2日起计算至交还场地之日止，暂计算至起诉之月）及滞纳金440010.79元（滞纳金以拖欠的款项为本金，按5%计算）（占有使用费参照租金的标准，租金为第一第二年的租金为每月40009.81元，2018年9月2日至2020年9月1日每月租金44010.78元）；2.科玛特格公司支付从2018年3月14日开始，暂计算至起诉之月，拖欠的基本用电费用43476.9元；3.案件诉讼费用由科玛特格公司承担。科玛特格公司向一审法院反诉请求：1.科玛特格公司与潘启生签订的《租赁合同》无效；2．潘启生返还科玛特格公司支付的租赁保证金120029.42元和预付的两月租金80019.62元；3．潘启生赔偿科玛特格公司因为合同无效而受到的损失1563223.86元（包括聘请保安220379元，中介费20004.9元，律师费10600元，新租赁厂房的装修费用427575.85元，剩下的为涉案租赁物的装修损失884664.11元）；4．潘启生承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：科玛特格公司营业执照上载明的经营范围是电气机械和器材制造业。涉案租赁物是位于广州市花都区花东镇珠湖村六队桑梓路（鹤嘴）、九队桑梓路（鹤觜）的厂房、路、宿舍及办公室。潘启生陈述，涉案租赁物是由其从珠湖经济联社租赁土地自行建设而来，租赁物的建设没有合法的规划报建，未取得建设工程规划许可证。2016年9月2日，潘启生（出租方、甲方）与科玛特格公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将涉案租赁物租赁给乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为：（1）厂房2210.61平方米-每平方米每月13元人民币（2）沙石路1566.51平方米-每平方米每月1.50元人民币（3）水泥路817.77平方米-每平方米每月3.00元人民币（4）宿舍+办公室497.6平方米（5间宿舍+2间办公室）-每平方米每月13元人民币。租赁期限为5年，即从2016年9月2日起至2021年9月1日止。租赁物的免租期为4个月，即从2016年9月2日起至2017年1月3日止，免租期届满7日为起租日，由起租日开始计收租金。免租期是和完成400KVA电供增容器直接挂钩，400KVA电供增容器完成期限为4-5个月（签约后开始计算），如果400KVA电供增容器需要第五个月才能完成，第五个月即为免租期，如果400KVA电供增容器在五个月后还无法完工给乙方使用，甲方同意，在电容器完成后的首个月为免租期。在签署本租赁合同生效之日起5日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用。本租赁合同的租赁保证金为首月租金的3倍，即120029.42元，本租赁合同的租赁预付租金为首两月的租金80019.62元。租金，2016年9月2日-2018年9月1日，工厂为28737.93元，3937.10（代开增值税），沙石路2349.77元，321.92元（代开增值），水泥路2453.31元，336.10元（代开增值），宿舍+办公室6468.80元，433.41元（住宅普票），2018年9月2日-2020年9月1日，工厂为31611.72元，4330.81（代开增值税），沙石路2584.74元，354.11元（代开增值），水泥路2698.64元，369.71元（代开增值），宿舍+办公室7115.68元，476.75元（住宅普票）。村里收取治安管理费和垃圾清理费为每月600元。供电增容的手续由甲方负责申办，现按双方签订合同供电量要求400KVA，费用由甲方承担，如租赁使用期间因乙方供电需求提出增容时，该办理供电增容所需缴纳的全部费用由乙方承担。乙方应于每月15号前向甲方支付当月租金，乙方逾期如超过30天支付租金的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠租金总额的5%。签署本合同时，因甲方厂房之场地外存在部分空地未铺设、车间常规吊灯未安装、未开挖洗手间化粪池2个位置、未申请临时供电为50KVA，甲方同意以上基本设施在签约后30天内完成让乙方完善使用。由甲方申报供电400KVA的安装时间定为签订合同计算起5个月内完成，在400KVA电供未完成前一切免租金。甲方完成安装400KVA供电让乙方可以正式使用后，7天后正式计算月租。如果5个月后，400KVA电供无法完成让乙方使用，电供完成后的第一个月为免租金期，签署租约合同并支付了相关款项，甲方同意交付厂房给予乙方使用。在免租期间，所有水电费和物业杂费由乙方负责，期间甲方保证有正规供电和水供。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订当天，科玛特格公司向潘启生交纳了保证金120029.42元及预付租金80019.62元，2018年8月16日，广州市国土资源和规划委员会向科玛特格公司的委托诉讼代理人潘晓丽出具《依申请公开政府信息告知书》，载明，经查，未查询到花都区花东镇××／花都区花东镇××、××桑梓路（鹤嘴）厂房办理《建设工程规划许可证》的记录。2018年9月28日，科玛特格公司将涉案厂房的大门钥匙交给潘启生，2019年2月21日科玛特格公司将宿舍钥匙邮寄给潘启生，潘启生于2019年2月22日收到钥匙。双方一致确认科玛特格公司交纳电费情况如下：科玛特格公司于2017年1月18日交纳了2016年9月2日至2017年1月16日的电费1035.30元，科玛特格公司于2017年8月2日交纳了2017年1月16日至2017年7月12日的电费9771.55元，科玛特格公司于2018年2月12日交纳了2017年7月12日至2018年1月31日的电费8350.50元。关于电费的缴纳情况及400KVA电供增容器的完成情况，双方各执一词，潘启生认为，其从2018年3月14日已经完成400KVA电供增容器，是从厂房隔壁的展峰公司拉的电线电表，拉电没有经过供电局的确认，没有在供电局备案，潘启生可以与科玛特格公司共同抄表确认度数，科玛特格公司之前缴纳电费是由双方共同抄表确认，合同并未约定电费的标准，双方口头约定每度电1.35元，2018年3月1日之后的电费，潘启生没有代科玛特格公司交纳，是展峰公司委托我方向科玛特格公司追水电费，潘启生认为其诉讼请求中的电费金额43476.90元的构成为：2018年2月1日至2018年8月28日实际用电总度数为5773，电度单价1.30，实际用电电费金额7504.90元，2018年3月14日至2018年4月1日基本电费总额5520元，2018年4月1日至2018年8月1日每月基本电费总额为9200元，合计43476.90元。潘启生提交展峰公司与广州供电局有限公司花都供电局签订的《供电方案（高压）》、《供用电合同（高压）》及展峰公司出具的《权利转让证明书》拟证明其上述陈述，合同中约定的用电地址为花都区花东镇东骏商业街，配电变压器容量为400KVA。《权利转让证明书》载明，兹证明科玛特格公司从我公司拉出分表电表，电容为50KVA，从2016年9月2日使用至今，每月的电费按1.35元每度的标准计算，后应其要求增容至400KVA，我公司成功增容电容设备时间为2018年3月12日（3月折算基本用电5520元），从2018年4月每月因此增加基本电费9200元。从分表抄出的度数，截至2018年10月1日，科玛特格公司拖欠我公司电费费用43476.90元，现我公司正式将该电费的追索权转让潘启生，上述期间产生的费用由其代为合法收取。科玛特格公司陈述，不确认潘启生单方制作的电费金额，双方之前是共同抄表确认电费，但之前的电费是交给潘启生的，每月电费金额为1.45元每度，2018年3月14日之后的电费，科玛特格公司同意抄表确认这个程序，同意按照供电局的标准缴纳，不同意按照潘启生的私自调价缴纳。双方交接钥匙时并未对电表进行抄表，潘启生表示科玛特格公司没有配合潘启生确定电表读数，科玛特格公司表示潘启生没有通知其去抄表，交接时无法确定电表的读数，不知道哪个电表对应涉案租赁物。关于租赁物的装修，潘启生陈述，交付场地给科玛特格公司使用时已经有简易的装修，科玛特格公司装修的部分包括，在厂区设置一个办公室，用不锈钢防盗网所做。科玛特格公司陈述，其于2016年9月29日至2016年10月29日进行了基础部分的装修，包括拆除旧有装修，2016年10月20日至2016年11月30日、2017年1月15日至2017年1月23日进行了办公室地面铺设、抛光、办公室框架搭建。科玛特格公司提交装修前后涉案租赁物的照片，潘启生对照片的真实性予以确认，照片显示装修之前涉案租赁物为水泥地面，天花上并无照明设备，顶棚为钢结构材质，装修之后地面为金刚砂，天花板有若干照明设备，内部被间隔开，有用玻璃材质搭建的办公室，有防盗网。科玛特格公司认为其损失具体数额为：1.为涉案租赁物的装修支出电线电缆等购置费28590.07元，对此提交其向广州乐志线缆有限公司转账支付28590.07元的银行回单及其自行制作的形式发票，形式发票显示该28590.07元的物品还包括工具箱130元、螺刀20元、活动扳手18元、扭力扳手898元、尖嘴钳36元、电工锯片160元、折梯592元、电烙铁85元、压线钳40元、摇表173元，上述款项共计2152元；2.为租赁物的装修支付吊车费5000元，对此提交其支付5000元的银行回单及其自行制作的记账凭证、广州晖达设备搬运有限公司出具的发票；3.为租赁物的装修支付办公用品费7757.20元，为此提交发票、收据、银行业务回单等；4.为租赁物装修支出窗帘费用2376元，为此提交银行回单、其自行制作的形式发票、发票；5.为租赁物的装修支出家具费用17632元，为此提交发票、其自行制作的形式发票、银行业务回单；6.为租赁物装修支出家具、用品费共27379元，为此提交银行业务回单、其自行制作的形式发票等；7.为租赁物装修支出扇灰材料和工程款8500元、地、地板金刚砂材料费11250元修后场地清洁费用4400元，为此提交银行业务回单、发票、记账凭证、形式发票等；8.为租赁物装修支出地板装修材料费13000元，为此提交13000元银行业务回单、记账凭证、形式发票；9.为租赁物装修支出窗户防盗网费用11780元，为此提交委托书、11780元银行业务回单、形式发票；10.为租赁物支出装修后场地清洁费1600元，为此提交发票、银行业务回单、形式发票；11.与广州市天意装饰工程有限公司签订装修合同，委托装修公司进行租赁物基础部分装修，为此，科玛特格公司提交其与广州市天意装饰工程有限公司签订的合同、其向佛山市美达不锈钢实业有限公司转账163042元的银行业务回单、发票、广州市天意装饰工程有限公司于2017年5月31日出具的《收款确认书》等。其中，科玛特格公司与广州市天意装饰工程有限公司签订的合同中载明工程名称科玛特格花东工厂基础部分装修，工程地点花都区花东镇珠湖村六队2号，工程价款详见《工程预算报价表》，施工过程中有增减项目的，由双方协商同意并签名确认后增减该部分费用，合同并对其他事项进行了约定，合同所附厂房装修报价表显示直接工程总价为141183元，装修工程增减项目单显示总价为26568元。广州市天意装饰工程有限公司于2017年5月31日出具的《收款确认书》载明，至科玛特格公司，我司与贵司于2016年9月27日签订了位于花都区花东镇××号厂房的《装饰装修工程承包合同》，装修工程结算金额为163042元，此装修工程已完工，装修工程所有款项合计163042元已通过佛山市美达不锈钢实业有限公司收齐装修款，至今为止所有款项业已结清，特此确认。12.为租赁物装修支出工厂、车间、办公室、地、地板装修费289862元此提交其与广州域丰装饰工程有限公司签订的两份合同、其向广州域丰装饰工程有限公司支付289862元的银行业务回单、记账凭证、其自行制作的形式发票等，其中2016年10月18日的合同中载明工程名称科玛特格机电车间办公室，工程地点广州市花东镇，承包方式双方商定采用全承包方式，合同预算税后价款15万元。另外一份合同显示工程名称花东工厂，承包方式为全承包，报价表显示合计价款为127977.75元，工程项目为地面金刚砂和混凝土现浇地面；13.为租赁物装修支出配电箱费用21583元，为此提交银行业务回单、发票、形式发票；14.为租赁物装修支出发电机费用82416元，为此提交银行业务回单、发票、形式发票；15.为保障租赁物装修成果安全聘请2名保安支出报酬199354元，为此提交其与广东泰和世纪保安服务有限公司签订的合同、银行业务回单、发票、形式发票；16.保安餐费21025元，为此提交发票、银行业务回单、记账凭证等；17.因涉案租赁物长期未达到交付状态，另行租赁物厂房并支出装修费232884元、为此提交银行业务回单、发票、形式发票；18.另行租赁厂房支出气体设备安装费28185元，为此提交银行业务回单、发票等；19.为承租涉案租赁物支出中介费20004.90元，为此提交银行业务回单、发票、协议；20.承租涉案租赁物支出的垃圾清洁费共6000元，为此提交其银行业务回单、收据等；21.将已购置的切割机搬离涉案租赁物安置在新厂房支出32000元，为此提交发票、银行业务回单、记账凭证等；22.因涉案租赁物无法达到交付状态，聘请律师发送律师函支出10600元，为此提交发票、银行业务回单、记账凭证等；23.为装修涉案租赁物安排8名员工工作约22日进行电力设备调试支出111061.84元，为此提交其自行制作的工资单等；24.为装修新租赁的厂房安装排员工进行店里设备的安装支出194691.85元，为此提交其自行制作的工资表、明细等。关于场地交接情况，双方一致确认科玛特格公司于2018年9月28日交还涉案厂房大门的钥匙，潘启生认为科玛特格公司还有宿舍、办公室的钥匙以及场地内还有科玛特格公司的物品，交接之前多次要求科玛特格公司配合抄表但科玛特格公司并未配合抄表。科玛特格公司认为，2018年3月14日之后就没有在使用涉案租赁物了，2018年9月28日交还钥匙是应潘启生的要求，潘启生当时并未要求交还宿舍、办公室的钥匙，租赁物内的物品只有一些废品和备用的发电机，因为潘启生当时说为了拆迁的人看了好看，要放些东西进去。科玛特格公司坚持认为其已经在2018年9月28日交接了厂房，如果法庭认为没有交接，同意以庭审当日即2019年2月21日交接场地给潘启生，放弃场地内可移动的设施设备，同意从庭审当日由潘启生自行处置。2019年2月21日，科玛特格公司将宿舍及办公室钥匙邮寄给潘启生，潘启生于2019年2月22日收到钥匙，双方交接时并未抄表确认电表读数。诉讼中，一审法院告知科玛特格公司可自行搬走可移动的设施设备物品，科玛特格公司申请对涉案厂房已形成附合的装饰装修现值进行评估，一审法院依法摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司作为评估机构，后科玛特格公司以鉴定费用过高为由撤回鉴定，一审法院向科玛特格公司释明风险后，科玛特格公司依然坚持撤回本案的鉴定。诉讼中，一审法院依法向潘启生与科玛特格公司释明，若涉案租赁合同无效，是否变更诉讼请求或反诉请求，潘启生与科玛特格公司均表示无需变更。一审法院认为，潘启生与科玛特格公司签订《租赁合同》，约定将涉案租赁物出租给科玛特格公司使用，上述合同是双方的真实意思表示，该租赁物由潘启生向经济社承租土地后自行建设得来，潘启生陈述该租赁物的建设没有取得建设工程规划许可证没有合法的规划报建。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，双方签订的上述合同应为无效。故科玛特格公司反诉要求确认合同无效，一审法院予以支持。依照合同无效的法律后果，潘启生应当向科玛特格公司返还已支付的保证金，故科玛特格公司反诉请求潘启生返还保证金120029.42元，理据充分，一审法院予以支持。双方已于诉讼中完成了场地交接，故潘启生请求交还场地，一审法院不予支持。潘启生请求科玛特格公司支付场地占有使用费，依照双方签订的合同约定，免租期与完成400KVA电供增容直接挂钩，完成400KVA电供增容的下月开始计租，根据潘启生陈述，潘启生并未直接与供电局签订供用电合同，拉表拉电线并未在供电局备案，仅凭潘启生的陈述难以确定该拉表拉线是否确实达到了400KVA的电供增容，且根据《电力供应与使用条例》第三十条规定，用户不得有下列危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为：（一）擅自改变用电类别；（二）擅自超过合同约定的容量用电；（三）擅自超过计划分配的用电指标的；（四）擅自使用已经在供电企业办理暂停使用手续的电力设备，或者擅自启用已经被供电企业查封的电力设备；（五）擅自迁移、更动或者擅自操作供电企业的用电计量装置、电力负荷控制装置、供电设施以及约定由供电企业调度的用户受电设备；（六）未经供电企业许可，擅自引入，供出电源或者将自备电源擅自并网。潘启生擅自拉表拉线的行为显然不被法律所允许，故潘启生认为已完成400KVA的电供增容依据不足，一审法院不予采纳。合同虽无效，但上述关于免租期的约定是双方签约时的真实意思表示，依照规定，仍应当参照适用该免租期的约定。科玛特格公司于诉前通过向规划部门申请查询涉案租赁物的报建情况得知了涉案租赁物并无规划报建，科玛特格公司答辩中陈述其于2018年年中得知合同无效，依照合同无效的法律后果及科玛特格公司的对合同效力的认知，科玛特格公司应当在知晓合同无效之时及时返还场地避免损失进一步扩大，科玛特格公司在潘启生提起诉讼要求返还场地之后仍然未交接场地，由此带来的扩大损失应当由科玛特格公司自行承担，故潘启生请求科玛特格公司支付从起诉之日起至2019年2月22日的场地占有使用费，一审法院予以支持，经核算，上述期间内的占有使用费金额为246460.37元（44010.78元×4个月+44010.78元÷30天×48天），科玛特格公司已经预付了租金80019.62元，故科玛特格公司还应向潘启生支付占有使用费166440.75元。潘启生请求科玛特格公司向其支付166440.75元占有使用费，一审法院予以支持，潘启生诉讼请求中的超出部分，一审法院不予支持。同理，科玛特格公司反诉请求返还租金80019.62元，一审法院不予支持。因合同无效，故潘启生请求科玛特格公司支付场地产用费的滞纳金，依据不足，一审法院不予支持。关于潘启生请求科玛特格公司向其支付电费43476.90元，科玛特格公司应当支付其占有使用期间租赁物内的电费，潘启生提交了其自行确定的电表读数，科玛特格公司对此不予确认并同意与潘启生共同抄表确认读数，但科玛特格公司交接场地时并未与潘启生共同抄表确认读数，从科玛特格公司承租过程中交纳电费的金额可看出，潘启生根据其自行确定的度数自行核算的金额7504.90元与科玛特格公司租赁过程中交纳电费的金额相差无几，故一审法院对潘启生自行核算出的价格7504.90元予以采纳，一审法院对潘启生认为已经完成了400KVA电供增容不予采纳，对潘启生认为电供增容之后还应交纳基本电费金额每月9200元，一审法院亦不予采纳，故潘启生请求科玛特格公司支付电费7504.90元的部分，一审法院予以支持，潘启生诉讼请求中的超出部分，一审法院不予支持。关于科玛特格公司请求潘启生赔偿损失，聘请保安属于科玛特格公司正常的经营支出，新租赁厂房支出的各项费用属于科玛特格公司为扩大生产支出的费用，不应当属于合同无效遭受的损失。中介费的支出是科玛特格公司为订立合同所支出的费用，亦不属于潘启生应当赔偿的损失。科玛特格公司认为的清洁费用、垃圾清洁费用、律师费、电力设施设备调试费损失，均不属于因合同无效应当赔偿的损失。科玛特格公司反诉请求上述部分的损失，一审法院不予支持。关于涉案租赁物的装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。出租人赔偿的装饰装修损失为按照合同无效的过错分担已形成附合的现值损失。关于科玛特格公司已形成附合的装饰装修金额，科玛特格公司提交了合同、支付凭证，形成了完整的证据链，可证明其因对涉案租赁物进行基础装修聘请广州市天意装饰工程有限公司及广州御丰装饰工程有限公司支出了基础装饰装修费用452904元（163042元+289862元），一审法院对上述证据予以采纳。关于科玛特格公司认为的购置电线电缆、金刚砂、防盗网及扇灰材料，依照科玛特格公司提交的照片显示科玛特格公司确实进行了金刚砂的铺设及安装了照明设备及防盗网等，科玛特格公司作为从事电气机械和器材制造业的有限责任公司，其陈述的购置电线电缆及铺设金刚砂的金额符合日常生活经验对此的认知，扇灰亦是进行基础装修中必须进行的步骤，故一审法院对科玛特格公司上述装修予以采纳。依照科玛特格公司的举证，科玛特格公司购置电线电缆时一并购置了工具箱、螺刀、活动扳手、扭力扳手、尖嘴钳、电工锯片、折梯、电烙铁、压线钳、摇表，上述物品属于可移动的设施设备，不属于已形成附合的装饰装修，故科玛特格公司已形成附合的装饰装修损失中应当扣除上述物品的费用2152元。科玛特格公司认为其为装修支付了吊车费用5000元，对此提交的证据仅有支付凭证，不足以证明使用该吊车产生的费用是用于涉案租赁物的装修，一审法院对此不予采纳。至于科玛特格公司认为的窗帘、家具、办公用品、配电箱、发电机等其他损失，均不属于已形成附合的装饰装修。故科玛特格公司支出的已形成附合的装饰装修费用为523872.07元【基础装修452904元+扇灰费用8500元+金刚砂费用13000元+金刚砂费用11250元+防盗网11780元+电线电缆等26438.07元（28590.07元-2152元）】。科玛特格公司自行撤回了装饰装修现值损失的鉴定，根据科玛特格公司使用年限、折旧情况及本案案情，一审法院酌定上述装饰装修现值损失为264518.10元【523872.07元-523872.07元÷1826天（5年租期）×904天（2016年9月2日至2019年2月22日）】。潘启生自行建设了租赁物明知涉案租赁物未取得《建设工程规划许可证》，仍将其出租给科玛特格公司，应对科玛特格公司的装修损失承担主要过错责任，科玛特格公司在签订合同时未尽合理审查义务，对其装修损失应承担次要过错责任，故对装修损失部分，一审法院酌情确定潘启生承担70%责任，科玛特格公司承担30%责任，故潘启生应当承担的装饰装修现值损失为185162.67元，科玛特格公司反诉请求损失中185162.67元的部分，一审法院予以支持，科玛特格公司反诉请求中的超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认潘启生与科玛特格公司签订的《租赁合同》无效；二、科玛特格公司于判决发生法律效力之日起十日内向潘启生支付场地占有使用费166440.75元；三、科玛特格公司于判决发生法律效力之日起十日内向潘启生支付电费7504.90元；四、潘启生于判决发生法律效力之日起十日内向科玛特格公司返还保证金120029.42元；五、潘启生于判决发生法律效力之日起十日内向科玛特格公司制造有限公司赔偿装修损失185162.67元；六、驳回潘启生的其他诉讼请求；七、驳回科玛特格公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17073.40元，由潘启生负担13893.40元，由科玛特格公司负担3180元。反诉案件受理费10334.50元，由潘启生负担1789元，由科玛特格公司负担8545.50元。本案二审期间，潘启生提交一份广州供电局有限公司花都供电局出具的客户转变办理时间及基本电费证明，证明展峰公司于2017年1月申请办理增容至400KVA，并于2018年3月办理完毕，拟证明其已于2018年3月依约办妥增容，符合场地收取租金的条件。科玛特格公司质证认为：对该证据的关联性不予确认，该证明上载用户名称并非是潘启生或科玛特格公司，用地地址也并非是涉案租赁物地址，因此并不能证明潘启生上述主张。科玛特格公司提交一份微信聊天记录，拟证明科玛特格公司并未实际使用涉案租赁物，未实际享有过占有利益。潘启生质证意见为：微信通话主体身份真实性不能确认，且该通信内容仅是语音，是否对应转化的文字也不清楚，不能证明与涉案租赁物争议存在关联。经审查，本院对原审已查明的事实依法予以确认。本院认为，本案系双方依据租赁合同主张权利而发生的纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。结合双方诉、辩意见，本案当事人争议焦点主要在于：一、科玛特格公司应否给付2016年9月2日至2019年2月22日期间涉案租赁物的占有使用费；二、科玛特格公司对涉案租赁物装饰装修发生的费用由谁负担。关于科玛特格公司应否给付2016年9月2日至2019年2月22日期间涉案租赁物的占有使用费的问题。因涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，双方当事人订立的涉案租赁合同无效，对此，一审查明认定准确，双方当事人也并无异议。虽然合同无效对当事人没有约束力，不能产生合同当事人所预期的民事权利义务关系，仍然会引起相应的法律后果，也即我国合同法第五十八条所规定的合同无效所发生的返还财产和赔偿损失的民事责任，即承租人返还涉案租赁物及占有使用期间的财产利益，该财产利益返还一般参照合同中约定的租金标准支付占有使用费的方式体现。本案中，双方签订的合同约定，免租期与完成400KVA电供增容直接挂钩，完成400KVA电供增容的下月开始计租，可见，400KVA电供增容是作为承租人使用涉案租赁物的重要前提条件。潘启生上诉称展峰公司已于2018年3月14日完成400KVA电供增容，而其通过展峰公司引入电源的方式实现涉案租赁物的电供增容，对此，本院认为，潘启生该行为未经过供电企业许可，属于危害供电用电安全、扰乱供电用电秩序行为，一审法院认为该行为不被法律所允许，判断正确，本院予以认可。涉案租赁物未能实现电供增容的使用条件，潘启生也未能举证证明科玛特格公司占有使用涉案租赁物期间的财产利益，故潘启生主张科玛特格公司按合同约定租金标准支付涉案租赁物的占有使用费无据，本院不予支持。至于科玛特格公司上诉称其已于2018年9月28日交还涉案租赁物，无需向潘启生支付占有使用费的主张。对于涉案租赁物的返还交接问题，一审法院查明认定准确，本院予以确认。科玛特格公司知晓涉案租赁合同无效且潘启生主张返还场地情况下仍未交接，应对导致扩大的损失承担责任，该责任承担也应参照合同中约定的租金标准支付占有使用费的方式体现，一审法院据此判处科玛特格公司自潘启生起诉之日起至交还场地之日止参照合同约定租金标准支付涉案租赁物的占有使用费合理合法，本院予以确认。关于科玛特格公司对涉案租赁物装饰装修发生的费用由谁负担的问题。潘启生主张称科玛特格公司对涉案租赁物装饰装修未征得其同意，造成的损失应由科玛特格公司承担；科玛特格公司主张称合同无效全部归责于潘启生，造成的装饰装修损失应由潘启生全部承担。对此，据一审查明事实，租赁双方均确认涉案租赁物交付使用时为水泥地面、天花无照明设备、顶棚为钢结构材质等，与合同约定由潘启生负责铺设场地、安装吊灯等内容并不相符，按常理分析，潘启生交付的涉案租赁物无法满足一家企业营业办公的需求，也未符合双方合同中约定的交付使用条件，结合潘启生住址与涉案租赁物邻近、潘启生将涉案租赁物租予科玛特格公司后仍需经常前往处理电供增容事宜、起诉前长达两年未对科玛特格公司装饰装修行为提出过异议等事实综合分析，一审法院以科玛特格公司对涉案租赁物的装饰装修系经潘启生同意作为处理该损失责任承担的认定基础并无不当，本院亦予确认。关于合同无效导致装饰装修损失的归责，一审根据本案的事实、证据以及双方的过错程度，认为潘启生作为涉案物业的出租人应对合同无效负主要责任，科玛特格公司作为承租人应对合同无效负次要责任，并酌情认定上述过错比例由潘启生占70%、科玛特格公司占30%，并无不当，本院予以维持。潘启生、科玛特格公司就涉案租赁区的装饰装修损失应由对方全部承担的上诉请求均不成立。综上所述，潘启生、广州科玛特格机电电子产品制造有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19502元，由潘启生负担12872元；广州科玛特格机电电子产品制造有限公司负担6630元。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  罗 毅审判员  张明艳二〇一九年十一月二十二日书记员  刘嘉欣陈蕴琦