山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁民再1128号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孟晓，男，汉族，1985年5月1日出生，住山东省济南市槐荫区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郝成英，女，汉族，1982年10月18日出生，住山东省济南市槐荫区。委托诉讼代理人：孟晓，男，系郝成英丈夫。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山东中建西城楷悦置业有限公司，住所地山东省济南市槐荫区泰安路1456号锦绣城14号楼二楼。法定代表人：卢炳磊，总经理。委托诉讼代理人：远洋，男，该公司职工。委托诉讼代理人：刘龙月，男，该公司职工。再审申请人孟晓、郝成英因与被申请人山东中建西城楷悦置业有限公司（以下简称楷悦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2016）鲁01民终6079号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年10月26日作出（2018）鲁民申2467号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孟晓、郝成英申请再审称，请求撤销山东省济南市中级人民法院（2016）鲁01民终6079号民事判决，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费由楷悦公司承担。事实和理由：1.申请人没有收到被申请人邮寄的交房通知书，一、二审法院仅凭被申请人的一面之词而未进行实质审查就认定实际送达是错误的，并且邮寄交房通知书也产生不了房屋实际交付的法律后果。2.商品房买卖与有线电视费缴纳是两个不同的法律关系，申请人与被申请人并未约定缴纳有线电视费为交房的前置条件，被申请人将有线电视费与房屋交付捆绑在一起，属于加重消费者责任的侵权行为。3.购房合同虽然约定初装费由买受人承担，但该约定的前提是买受人选择有线电视服务，否则不需要缴纳。3.再审申请人已经提交证据证明有一个有线电视账户，按照济南市物价局有关文件规定，市内五区及高新区用户在两个广播电视网络之间迁移的，已经向原网络机构交费的不需要向新迁入的网络机构缴纳。楷悦公司辩称，申请人的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。1.被申请人与申请人签订的商品房买卖合同为双方真实意思表示，其中约定了有线电视、电话、网络户内预设接插口，初装费由买受人承担。申请人在合同上签字，即表示认可该条款的约定。同时，根据合同第八条约定，买受人没有按照本合同约定支付款项的，出卖人可据此延期交房。且合同补充协议附件五第三条第3款约定，买受人办理房屋交接手续时，须付清全部购房款及应缴纳费用，否则出卖人有权顺延房屋交付时间（顺延期间出卖人不承担延期交房违约责任）。合同第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，从出卖人交房通知书规定的房屋交付使用之日起，视为已经交付。2.合同约定被申请人应在2015年4月30日前书面通知买受人办理房屋交接手续。2014年12月15日起，被申请人向锦绣城业主发出了交房通知书，申请人于2014年12月25日收讫。2014年12月28日，申请人前来办理收房手续，由于被申请人收取250元有线电视初装费产生分歧，被申请人工作人员告知申请人如不需要开通有线电视，可在交费后持发票前往营业厅退还上述费用，但申请人坚持拒绝缴纳，并拒绝收房。孟晓、郝成英向一审法院起诉请求：1.楷悦公司不得向孟晓、郝成英收取有线电视费250元；2.楷悦公司支付自2015年6月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计算至起诉之日止的逾期交房违约金41680元）。一审法院认定事实：2013年4月9日，孟晓、郝成英与楷悦公司签订商品房买卖合同一份，约定：孟晓、郝成英购买楷悦公司开发的锦绣城1号楼2-2004号房屋一套，总价款为815501元。房屋交付期限为2015年4月30日，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日内告知买受人的；2.因政府规划等行政部门对项目调整导致工期延误的；3.买受人没有按照本合同的约定支付款项的。4.有线电视、电话、网络户内设预接播口，初装费由买受人承担。合同补充协议约定：房产交付及保修责任：1.出卖人应当在买卖合同约定时间或之前，将符合约定的房屋交付给买受人，其交付日期以“交房通知书”中规定的出卖人通知买受人前来办理交房手续的日期为准。2.买受人应按“交房通知书”规定的期限和地点，与出卖人办理房屋交接手续，按物业服务公司的规定缴付有关物业管理费用。3.买受人办理房屋交接手续前，须付清全部购房款及应缴纳费用。买受人在房屋交付之日仍未付清全部购房款及其他应缴纳费用的，出卖人有权顺延房屋交付时间（顺延期间出卖人不承担延期交房违约责任），同时有权追究买受人的违约责任，出卖人在买受人付清全部购房款及其他费用之日起10日内将房屋交付给买受人。合同中对送达事宜作出明确约定：所有通知可用电传、传真、挂号、邮件或快件专递发出，上述书面文件送达至买受人签署买卖合同时预留的或事后书面通知更改的通讯地址或代收人处，即为有效送达。买卖任何一方的地址、电话、传真如有变化，应在十四日内以书面形式通知另一方。买受人没有向出卖人预留或事后未书面通知更改通讯地址或代收人的，出卖人不承担送达不能而导致的延期交付房屋的责任。2013年10月10日，楷悦公司（甲方）与山东广电网络有限公司济南市分公司（乙方）签订《有线数字电视安装协议书》一份，注明：为使有线数字电视信号顺利接入甲方的锦绣城小区一、二期项目。施工内容：锦绣城小区一、二期项目有线数字电视系统的施工。甲方应向乙方缴纳如下费用：有线数字电视初装费合计2241终端乘250元/终端共560250元。本合同签订后7日内，甲方一次性支付给乙方，乙方为甲方业主单独开具有线数字电视初装费发票。2013年10月28日楷悦公司向山东广电网络有限公司济南分公司缴纳560250元，并按每户开具发票。2014年12月12日，济南市城乡建设委员会出具了《济南市房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，证明西客站片区安置一区12-2地块工程已竣工并验收。2014年12月25日，楷悦公司按照孟晓、郝成英在商品房买卖合同中预留的地址山东省济南市槐荫区党杨路大杨新区4-3-401，以特快专递形式向其邮寄了交房通知书，邮件查询回单显示已于2014年12月25日妥投，凭张广梅（代）收。该交房通知内容：“您所购买的中建锦绣城（西客站安置一区12-2地块）已通过相关部门验收，现已具备交房条件。于2014年12月至中建锦绣城小区6号楼商铺办理交房手续。后孟晓、郝成英到楷悦公司处办理交房手续，并在交房手续书中签名，面积差价相关费用274元。有线电视初装费250元。审理时孟晓、郝成英提供济南市物价局网站下载的济价费字第51号文件及中国寿光网下载的关于寿光新房不再强制代收有线电视安装费截图，证明楷悦公司收取250元及强制代收有线电视安装费属于乱收费行为。楷悦公司认为，其按照济价费字第51号文件收取有线电视初装费按照每户250元，符合该文件的规定。中国寿光网截图与本案无关。孟晓、郝成英提供光盘一张，证明因其未缴纳有线电视费，楷悦公司工作人员答复不予办理交房手续。楷悦公司认为，其财务人员表述的意思是如孟晓、郝成英没有按照交房手续书中的交房流程，则无法向其交付房屋钥匙，且根据合同规定，未按合同支付款项的，楷悦公司有权顺延交房时间。一审法院判决：驳回孟晓、郝成英的诉讼请求。案件受理费848元，由孟晓、郝成英负担。孟晓、郝成英不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由楷悦公司承担。二审法院认定事实与一审法院一致。二审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。楷悦公司与孟晓、郝成英签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。该合同约定所有通知可用电传、传真、挂号、邮件或快件专递发出，上述书面文件送达至买受人签署买卖合同时预留的或事后书面通知更改的通讯地址或代收人处，即为有效送达。买卖任何一方的地址、电话、传真如有变化，应在十四日内以书面形式通知另一方，买受人没有向出卖人预留或事后未书面通知更改通讯地址或代收人的，出卖人不承担送达不能而导致的延期交付房屋的责任。楷悦公司依照孟晓、郝成英预留的地址送达交房通知书，该送达符合合同约定，应视为其已向孟晓、郝成英送达了交房通知书。另外，合同约定有线电视、电话、网络户内设预接播口，初装费由买受人承担；买受人办理房屋交接手续前，须付清全部购房款及应缴纳费用。买受人在房屋交付之日仍未付清全部购房款及其他应缴纳的费用的，出卖人有权顺延房屋交付时间（顺延期间出卖人不承担交房违约责任）。根据以上约定，孟晓、郝成英应当支付有线电视初装费。因其未支付该费用导致楷悦公司延期交房，楷悦公司不构成违约。故一审法院判决驳回孟晓、郝成英的诉讼请求并无不当，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费848元，由孟晓、郝成英负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：楷悦公司已于2017年2月28日将涉案房屋交付于孟晓、郝成英，孟晓、郝成英至今未缴纳250元有线电视初装费。涉案商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2015年4月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。孟晓、郝成英据此主张以所交购房款815501元为基数，自应交房之日至2017年2月28日，按合同约定的逾期交房利率计算逾期交房违约金，楷悦公司对上述基数、计算方法及日期无异议。本院再审认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案商品房买卖合同约定“有线电视户内设预接插口，初装费由买受人承担”；补充协议约定“买受人办理房屋交接手续前，须付清全部购房款及应缴纳费用。买受人在房屋交付之日仍未付清全部购房款及其他应缴纳的费用的，出卖人有权顺延房屋交付时间（顺延期间出卖人不承担延期交房违约责任）”。在孟晓、郝成英已缴纳全部购房款的情况下，楷悦公司以未缴纳有线电视初装费为由拒绝向孟晓、郝成英交房，并通过上述格式条款排除按期交付房屋义务、免除逾期交房违约责任，违反了上述法条规定。且在合同及补充协议签订过程中，楷悦公司亦未通过合理方式对上述免除责任条款向孟晓、郝成英履行提示、说明义务。故上述格式条款违反了合同法所倡导的公平、平等原则，应为无效条款。原一、二审法院对此认定有误，本院予以纠正。根据涉案合同约定，楷悦公司应当在2015年4月30日前将符合条件的房屋交付孟晓、郝成英，现双方均认可房屋实际交付时间为2017年2月28日，故楷悦公司构成逾期交房,应当向孟晓、郝成英支付逾期交房违约金。因孟晓、郝成英一审中主张自2015年6月1日计算违约金，应视为其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认，故楷悦公司应支付的违约金数额应当自2015年6月1日至2017年2月28日，以已交房款815501元为基数，按日万分之三利率计算（815501×0.0003×639=156331.54元），共计156331.54元。综上所述，孟晓、郝成英的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省济南市中级人民法院（2016）鲁01民终6079号民事判决和济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初75号民事判决。二、山东中建西城楷悦置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付孟晓、郝成英违约金156331.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费848元、二审案件受理费848元，共计1696元，均由山东中建西城楷悦置业有限公司负担。审判长 张 亮审判员 马 红审判员 张秀梅二〇一九年二月十八日书记员 石 磊