广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初7620号原告：梁永杰，男，1984年12月22日出生，汉族，住清远市清城区，原告：潘丽仪，女，1985年4月21日出生，汉族，住清远市清城区，上述原告的共同委托诉讼代理人：叶碧桃，广东亨信律师事务所律师。上述原告的共同委托诉讼代理人：李春辉，广东亨信律师事务所实习律师。被告：清远市天德房地产开发有限公司，住所地清远市清城区松鹤西街24号古城华景苑9号楼首层7号商铺。法定代表人：蔡炽新。委托诉讼代理人：朱绍敏，广东法行律师事务所律师。原告梁永杰、潘丽仪与被告清远市天德房地产开发有限公司（以下简称天德房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁永杰、潘丽仪的共同委托诉讼代理人叶碧桃，被告天德房地产公司的委托诉讼代理人朱绍敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁永杰、潘丽仪向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付逾期交付房屋的违约金4116.85元（违约金以473201元为基数，按每日万分之1，从2017年1月2日起计至2017年3月30日止）给原告；2.请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金（违约金以473201元为基数，按每日万分之1，从2017年6月28日起计算至被告实际完成房屋所有权登记之日止）给原告，违约金暂计至2018年10月31日为23186.85元；3.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉请中的违约金计算截止时间为至产权登记机关出具涉案房屋办理产权登记的收件收据之日止。事实和理由：原告与被告于2015年12月16日签订商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买其位于清远市清城区××古城××号的房屋，该商品房合同约定按建筑面积111.42平方米计价出售，单价为人民币4247元每平方米，总金额为473201元。该商品房合同第十一条约定被告应当在2017年1月1日前将房屋交付原告使用，合同第十二条还约定了被告逾期交房的违约责任，自本合同约定的第十一条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金。原告按合同约定支付了购房款，而被告在2017年3月30日才将房屋交付给原告使用。原告认为，根据合同的规定被告的行为已经违约，应承担逾期交房的违约责任，违约金的计算方式如下：473201元×0.0001×87天=4116.85元。同时，该商品房合同第二十条约定被告应当在商品房交付之日起90日内办理房屋所有权证，并约定了被告逾期交房的违约责任，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之1的违约金。被告在2017年3月30日将房屋交付给原告使用，按照约定应当在2017年6月28日之前完成房屋所有权登记，但被告至今都没有办理房屋所有权登记。原告认为，根据合同的规定被告的行为已经违约，应承担逾期办理房屋所有权登记的违约责任，违约金的计算方式如下：473201元×0.0001×490天（暂计至2018年10月31日）=23186.85元。综上所述，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定特向法院提起诉讼，请法院依法判决以实现原告的诉讼请求。被告天德房地产公司辩称，原告主张以473201元为基数，按照每日万分之一计算违约金严重过高，应当予以减少。1、根据《合同法》第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以近当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。等的规定，本案中，原告并没有提供其损失的依据，因此原告主张按照每日万分之一计算明显是过高的，希望法院予以减少。2、根据同类型的关于清远市金鑫花园的集体案件，一共是几百单案件的判决亦亦是照年利率1%计算违约金，并非是按照每日万分之一计算。因此，本案亦应当按照年利率1%计算。另外，答辩人已经在2018年4月3日将涉案房屋的办证资料提交到了相关政府部门，原告计算逾期办证的违约金应当只能计算到2018年4月3日。综上所述，原告的诉讼请求主张以473201元为基数，按照每日万分之一计算违约金是没有事实与法律依据，在此请求法院查明事实，驳回原告的不合理诉求，以维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，被告在答辩中提出其已在2018年4月3日将涉案房屋的办证资料提交给了政府相关部门，原告则对此予以否认。由于被告对该抗辩意见并未提供相关证据予以证实，本院对其抗辩提出的该事实不予采信，本院认定被告尚未将办证资料提交给产权登记机关。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。本案的主要争议焦点为：逾期交房违约金及逾期办证违约金应以何标准进行计算以及计算截止时间。原告已支付全部购房款，被告按约定应在2017年1月1日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付原告使用。被告实际是在2017年3月30日才将涉案商品房交付给原告使用，已超出了合同约定的交付期限。被告未在合同约定的交房期限内将房屋交付给原告使用已构成违约，应按照合同约定承担向原告支付违约金的违约责任。按照合同第十二条的约定，被告逾期交付房屋的，应自合同约定的房屋交付期限届满次日（2017年1月2日）起至实际交付之日（2017年3月30日）止按日向原告支付全部房价款万分之1的违约金。该约定是原被告双方的真实意思表示，合同当事人的意思自治应受到尊重，对被告抗辩认为应对逾期交房违约金进行调低的意见，本院不予采纳。经计算，原告主张的逾期交房违约金为4116.80元（473201元×0.0001×87天）。对于逾期办证违约金，合同第二十条约定，被告未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，被告应自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日（2017年6月28日）起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日向原告支付全部房价款万分之1的违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，合同当事人的意思自治应受到尊重，对被告抗辩认为应对逾期办证违约金进行调低的意见，本院不予采纳。因此，原告提出的第2项诉讼请求，不违反合同的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市天德房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告梁永杰、潘丽仪支付逾期交房违约金4116.80元；二、被告清远市天德房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告梁永杰、潘丽仪支付逾期办证违约金，该违约金按日以全部房价款473201元的万分之1的标准自2017年6月28日起计算至产权登记机关出具涉案商品房办理产权转移登记的收件收据之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482元，减半收取计241元，由被告清远市天德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一九年二月十二日书记员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。