河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0202民初1537号原告：开封市德隆置业有限公司，住所地：开封市顺河区东环路苹果园（中国联合网络通信有限公司开封分公司院内），统一社会信用代码：91410200587089234Ｂ。法定代表人：刘小青，总经理。委托诉讼代理人：朱世杰，河南地依律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：开封建业地产有限公司，住所地：开封市苹果园中路大宏世纪新城1号楼，统一社会信用代码：91410200664696581Ｅ。法定代表人：周长国，总经理。委托诉讼代理人：吴晓成，金博大律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人:臧晓桐，该公司员工，代理权限为特别授权。被告：开封市鼓楼区人民政府房屋征收管理办公室，住所地：河南省开封市鼓楼区新华东街19号，统一社会信用代码：12410204770874097Ｇ。法定代表人：张培军，主任。委托诉讼代理人：杜**，河南源翔律师事务所律师，该单位法律顾问。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：赵勇，该单位员工。代理权限为特别授权。原告开封市德隆置业有限公司（以下简称德隆公司）与被告开封建业地产有限公司（以下简称建业公司）、开封市鼓楼区人民政府房屋征收管理办公室（以下简称鼓楼区房屋征收办）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告德隆公司的委托诉讼代理人朱世杰、被告建业公司的委托代理人吴晓成、被告鼓楼区房屋征收办的委托诉讼代理人杜**、赵勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德隆公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付阶段性购房款244万元及违约金（按应付金额的日万分之三计算，从2013年11月3日至被告付清应付款之日）；2、案件受理费、保全费等各项费用由被告承担。事实和理由：2013年7月16日，原、被告三方签订水系二期安置用房预购协议书，二被告向原告订购左岸风景安置房项目1、2、3、4、16号楼安置房源320套。根据协议约定，二被告应于工程主体封顶后10个工作日内向原告支付房款3088万元，土建及配套工程完工后10个工作日内向原告支付房款1930万元，符合交房条件后支付余款。如未能如期支付购房款，则按应付款的每日万分之三向原告支付违约金。2013年10月，工程主体封顶，被告未能按照约定支付应付款3088万元，2016年9月18日通知被告1付该阶段应付款1544万元。2017年7月底，原告与被告鼓楼区房屋征收办共同发布回楼通知，安置户陆续入住，被告应付阶段性房款299万元（扣除16号楼后取整）仍未能如期支付。期间原告通过各种形式向被告催要购房款，但至今被告仍拖欠阶段性应付购房款。综上所述，被告签订协议后长期违约，致使原告被迫多次停工，给原告带来了严重的经济损失，原告为维护自身合法权益诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告建业公司辩称：1、本案是拆迁安置纠纷，拆迁安置的主体是鼓楼区人民政府，通过购买原告开发的房屋进行异地安置，建业公司通过招拍挂取得了被安置居民原住所地的土地使用权，并向市政府支付土地出让金，由市政府相关部门从土地出让金中向原告支付购房款，建业公司是应鼓楼区房屋征收办的要求参与了三方协议的订立；2、根据原、被告签订的水系二期项目安置用房预购协议书，原告应该于2015年6月30日交房，但原告没有如期交房，应承担违约责任；3、原、被告之间是商品房买卖关系，被告是业主，原告在本案中提到工程停工的问题与业主无关；4、被告没有支付剩余房款是因为约定的交房条件没有具备，被告是在行使抗辩权。综上所述，原告违反合同约定，没有如期交房，应该承担违约责任，由于没有达到交房条件，被告行使抗辩权，停止支付剩余房款，请求驳回原告的诉讼请求。被告鼓楼区房屋征收办辩称，原告未按照约定期限向被告交付房屋，被告交付给原告的部分房屋也未达到交房条件，未提供验收报告，被告已向原告支付66126445元，并不拖欠原告购房款，原告起诉没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经开庭质证，对于原告提交的水系二期项目安置用房预购协议书及其附件、左岸风景安置房付款申请（2016年2月3日）、回楼通知、开封市城乡规划局汴规保障罚（2016）第10号行政处罚决定书、被告提交的进账单（回单）、电汇凭证、网上银行电子回单、银行账户历史交易明细清单、收据以及本院自开封市城乡规划局调取的原告按照汴规保障罚（2016）第10号行政处罚决定书交纳罚款的凭证，本院予以确认，并在卷佐证。对于原告提交的收到款项明细及违约金计算方式，因系原告单方制作，且无其他证据佐证，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年7月16日，原告德隆公司（甲方）与被告鼓楼区房屋征收办（乙方）、被告建业公司（丙方）签订一份《水系二期项目安置用房预购协议书》，乙、丙双方订购甲方开发的左岸风景小区1、2、3、4、16号楼共计320套房屋，建筑面积31513平方米，作为乙方水系二期周边改造项目安置房源。协议主要内容如下：一、预购房源位置及价格。左岸风景安置房项目位于劳动路沿，辛庄南、清水河西，具体楼号、房屋套型面积及价款详见附件，甲方确定该房源具备自来水、电、天然气配套设施，安置房价格暂定均价为2450元／平方米（本批320套房源总价77206850元）。二、安置房建设施工期限。根据工程进度，甲方确定本批各楼号320套房源均于2015年6月30日交房。三、乙方与丙方按以下方式向甲方支付购房款：1、三方对本协议签字盖章后10个工作日内，乙、丙双方向甲方支付房款总价的30%，取整至万元为2316万元;2、工程达到主体封顶，甲方须书面通知乙方、丙方，乙、丙双方于书面通知日起10个工作日内，向甲方支付房款总价的40%，取整至万元为3088万元（甲方需提供书面付款申请及收款票据）；3、土建及配套工程完工，甲方须书面通知乙方、丙方，乙、丙双方于书面通知日起10个工作日内，向甲方支付房款总价的25%，取整至万元为1930万元（甲方需提供书面付款申请及收款票据）；4、工程竣工达到交房条件，甲方书面通知乙方领取钥匙接收房屋，并提供相关的四方竣工验收报告给乙方。乙方、丙方按照《开封市保障性住房建设标准》现场查看，达到《开封市保障性住房标准》时，乙方、丙方向甲方出具验收单，并在15个工作日内与甲方结清余款。四、甲方的责任和义务。甲方应按照约定的时间确保质量如期交房，延期交房的，甲方每日按购房款总金额的万分之三支付违约金并承担乙方的实际损失（包括但不限于乙方向安置户支付的超期安置费及违约金），甲方交付的房屋应取得国家、省、市规定的各种相关手续（包括但不限于竣工验收报告），确保无他项权利存在，并及时向开封市住房和城乡建设局、开封市房地产交易登记中心备案，协助安置户办理产权手续。五、乙方与丙方的责任和义务。乙方和丙方应按约定支付购房款，因丙方系该批安置房源的最终付款人，若因丙方原因不能按照协议约定支付购房款，则丙方按应付款项的每日万分之三支付违约金，且乙方和丙方不得追究甲方由此引起延期交房的责任，由此导致乙方无法按《征收补偿安置协议》的约定向被征收人交付安置房而承担的违约赔偿责任亦由丙方最终承担。根据预购协议附件显示，乙、丙双方订购的1、2、3、4、16号楼均为11层，320套房源中，1、2、3、4号楼各占60套，16号楼占80套。其中，1、2号楼的60套房源建筑面积均为6642.2平方米，3、4号楼的60套房源建筑面积均为5576.8平方米，16号楼的80套房源建筑面积为7075平方米。预购协议签订后，被告鼓楼区房屋征收办于2013年8月2日向原告支付购房款2316万元。左岸风景小区1、2、3、4、16号楼于2013年8月底达到主体封顶，原告于2013年10月23日向二被告提供书面付款申请。被告鼓楼区房屋征收办自2014年1月20日起至2018年8月27日，陆续向原告支付购房款共计42966445元。2017年7月9日，原告与被告鼓楼区房屋征收办共同在汴梁晚报上对左岸风景小区1、2、3、4号楼发布回楼通知，但16号楼土建及配套工程目前尚未完工。另查明，2016年11月17日，开封市城乡规划局对原告作出汴规保障罚（2016）第10号行政处罚决定书，主要内容为：本机关于2015年12月15日对左岸风景项目立案调查。经查，左岸风景小区位于小李庄××号地，目前建成1-18号楼、1-6号商业楼及物业社区楼，未办理《建设工程规划许可证》，16号楼裙房及幼儿园在建，其余已建成，存在以下问题：1、未办理《建设工程规划许可证》；2、13、14、16-18号楼总平面图规划11层，实际建设17层，西临街商业总平面图规划1层，实际建设2层，局部4层。1-18号楼起坡高度加高，造成建筑高度增高；3、对该项目进行现状日照分析，造成该项目内部65户日照不满足要求，东侧清河湾小区6户日照不满足要求；4、1-4、6-7、9-18号楼、社区物业用房及幼儿园超规划面积28712.62平方米；5、规划容积率2.0，竣工容积率2.47，超容积率面积29749.74平方米；6、规划商业配比10%，竣工商业配比11.4%，超商业配比面积3980平方米；7、小区东围墙未经规划建设一层建筑，面积1060平方米；8、规划地下机动车车库13479.49平方米，车位385辆，非机动车车库4078.18平方米均未建设，造成建筑高度增高，违反了《城乡规划法》第四十条、第四十三条规定。根据《城乡规划法》第六十四条和《开封市政府常务会议纪要》（【2015】14号）--《关于保障性安居工程建设遗留问题的处理意见》规定规定：1、商住配比问题按《开封市棚户区城中村改造暨保障性安居工程建设指挥部专题会议纪要》（[2016]4号）确定的商业配建比例11.4%办理相关手续；2、超容积率29749.74平方米，处建设工程造价10%的罚款，处罚金额3526325.93元；3、小区东侧加建一层建筑拆除；4、未批先建行为免于处罚，按现状核实换证。后原告将3526325.93元罚款直接转入市财政非税收入账户。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案中，二被告订购原告开发的左岸风景小区1、2、3、4、16号楼共计320套房屋，作为拆迁安置房源，双方签订了《水系二期项目安置用房预购协议书》。根据预购协议约定，上述各楼号320套房屋作为一个整体，购房款由二被告按照时间节点分阶段支付，而非分割开来单独计付。鉴于16号楼土建及配套工程尚未完工，支付第三阶段购房款的条件尚未成就，截止目前，二被告应支付前两个阶段的购房款共计5404万元，而被告鼓楼区房屋征收办已实际支付了66126445元，并不拖欠原告购房款。另外，本案原、被告之间属于房屋买卖关系，原告在房屋建设过程中，将16号楼由约定的11层实际建造成17层，违反了预购协议的约定，并存在其他多个违反规划的行为，受到规划部门处罚，被告作为买受人，可以据此行使不安抗辩权，停止按照预购协议支付购房款。综上，对原告要求被告支付阶段性购房款244万元及违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告开封市德隆置业有限公司的诉讼请求。案件受理费26320元、保全费5000元，由原告开封市德隆置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  田小卫审 判 员  王春英人民陪审员  解桂兰二〇一九年二月二十八日书 记 员  齐英姿梅黎阳