山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0191民初3347号原告：李星涛，男，1981年6月21日出生，汉族，个体，住济南市。委托诉讼代理人：陈庆强，山东宸合宸律师事务所律师。被告：乔凤歧，男，1965年3月18日出生，汉族，退休职工，住济南市。原告李星涛与被告乔凤歧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月26日立案,本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李星涛及其委托诉讼代理人陈庆强，被告乔凤歧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李星涛向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年9月16日所签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告已付购房首付款155万元；3.判令被告向原告支付因解除合同而产生的违约金48万元、房屋差价损失及利息损失（利息自2018年9月16日起以全部购房款240万元为基数，按年利率36%计算至实际付清之日止）；4.案件受理费、保全费、律师费及其他诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年9月16日签订了关于原告购买被告位于济南高新区XXX室房产的《房屋买卖合同》一份，合同约定：房屋总价款为240万元（含车位和地下室，原1号楼的房产及储藏室，出卖人陈述根据规划需求，楼号变更为2号楼），于2018年9月16日支付购房定金50万元，于房屋交接当日支付首付款160万元，合同明确约定被告应于合同签订后3日内交付房屋，即应于2018年9月19日前交付。然而，在原告如约向被告履行完各项付款义务后，被告至今未交付房屋，房屋内租客至今未搬离。综上，原告与被告签订的合同已经合法生效，被告未交付房屋的行为构成根本违约，原告多次与被告协商退款及赔偿事宜均无果，故诉至法院，望判如所请。乔凤歧辩称，第一，因合同的签订有失公平，因此李星涛的诉讼请求不应得到支持。第二，李星涛陈述的事实与理由与事实不符，是李星涛不讲诚信。2017年12月，乔凤歧欲出卖涉案房屋，将其以总价款380万元，首付260万元的价格挂至中介。2018年1月，李星涛通过中介与乔凤歧联系，商量房屋价格。2018年8月，李星涛电话联系乔凤歧，称以首付款200万元购买乔凤歧的涉案房屋，后李星涛将首付款降至190万元，并将相关资料拍照、复印。2018年9月16日，李星涛与乔凤歧签订合同时，又将首付款降至160万元，乔凤歧给了李星涛三天的付款时间。2018年9月19日，乔凤歧带李星涛与寓到家租赁公司负责人见面交房，李星涛与寓到家租赁公司田经理说好涉案房屋自2018年9月19日起由乔凤歧接管，或继续续租，或不续租、给寓到家租赁公司违约金2万元。同时，乔凤歧将地下室钥匙、车位均交付给李星涛。但李星涛仍未向乔凤歧支付首付款。2018年9月27日，李星涛让乔凤歧出具授权委托书一份，由李星涛与寓到家租赁公司交涉。后因双方交涉未果，李星涛让乔凤歧与寓到家租赁公司交涉，寓到家租赁公司称李星涛不讲诚信，故意使乔凤歧不能按期交房，进而造成两边均违约，从中获利。综上，李星涛不讲诚信、构成违约，而乔凤歧不构成违约，因此，请求法院驳回李星涛的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：《房屋买卖合同》，定金收据，购房款收据，中信银行《业务凭证》，离婚协议书及离婚证复印件、《声明》，房屋及储藏室权属状况信息，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月16日，乔凤歧（出卖人）与李星涛（买受人）签订《房屋买卖合同》一份，由李星涛购买乔凤歧所有的位于济南高新区XXX室房屋一套、XXX号储藏室一个及XXX号车位一个。合同约定：一、（一）房屋基本情况：原编号为1号楼的房产及储藏室，出卖人陈述根据规划需要，楼号现变更为2号楼。（二）房屋权属情况：房屋所有权人为乔凤歧，无共有人（承诺原共有人离婚后财产分割给出卖人），房屋第一顺位继承人李星涛、第二顺位继承人为乔煜婷。（三）房屋抵押情况：除房屋贷款外，无其他抵押情况。（四）房屋租赁情况：出卖人已将该房屋出租，若承租人不是买受人，出卖人承诺承租人已放弃优先购买权。买卖双方就租赁事项约定如下：合同签订后3日内出卖人解除与承租人的租赁合同，买受人给予30日搬出期。（五）出卖人保证对该房屋享有合法的处置权，出卖人意愿真实，保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。二、房屋成交价款（含车位、地下室及一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）为240万元。付款方式及期限：1.在继承人签署配合过户的声明书当日买受人向出卖人支付定金50万元，该定金于交付首付款时抵作房屋价款；2.房屋交接当日支付首付款160万元，含定金50万元；3.出卖人配合过户，双方在房管局办结过户之日结清余款。三、房屋交付：买卖双方定于本房屋买卖合同签订后3日内，正式交付该房屋。出卖人应在正式交付房屋前腾空该房屋。买卖双方在交房当天一起到场查验房屋。查验情况符合双方约定的，出卖人将该房屋钥匙移交给买受人，并签署房屋移交手续，即视为房屋交付使用。四、税费承担：从开发商登记到出卖人名下的税费由出卖人承担，从出卖人过户到买受人名下的税费由买受人承担。五、出卖人应当在取得产权登记证书后3日内提供办理房屋转移登记手续所需的资料，逾期提供的，属于违约情形，按照违约条款承担违约责任。六、违约责任：（一）逾期付款的违约责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按日向出卖人支付逾期应付款千分之五的违约金……（三）逾期交房的违约责任：除不可抗力外，因出卖人原因导致买卖双方未能按照约定的时间或条件完成交接房屋的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之五的违约金。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书到达之日起3日内，出卖人应退还买受人已付全部价款（含定金），并自买受人付款之日起，按照全部房款36%利率给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的20%向买受人支付违约金。纠纷导致诉讼，违约方应支付守约方因维权所支出的律师费、诉讼费、保全费、差旅费等诉讼的必要费用。合同签订当日，李星涛向乔凤歧支付定金50万元，乔凤歧在合同第三页空白处书写“2018年9月16日今收到房款定金500000元（伍拾万元整）”。2018年9月19日，李星涛又向乔凤歧支付购房款90万元，乔凤歧出具收条一份，载明“今收到李星涛房款900000元（玖拾万元整）”。2019年2月14日，李星涛以中信银行网银转账方式支付乔凤歧15万元，上述合计155万元。2018年12月23日，李星涛与山东宸合宸律师事务所签订委托代理合同一份，山东宸合宸律师事务所指定陈庆强作为本案委托诉讼代理人，李星涛为此支出律师代理费98000元。另查明，济南高新区XXX室房屋及济南高新区东城逸家XXX号储藏室已分别被本院（因本案诉讼）及济南市市中区人民法院查封，查封期限分别为2018年11月26日至2021年11月25日止，2019年1月4日起至2022年1月3日止。诉讼中，李星涛主张乔凤歧因租赁纠纷无法交付房屋及涉案房屋被依法查封的情形均构成根本违约，致使合同目的无法实现，故要求解除双方于2018年9月16日签订的《房屋买卖合同》，并要求乔凤歧返还购房款155万元。乔凤歧不同意解除合同，认为其已经将涉案房屋的租赁合同问题全权委托给李星涛处理，租赁纠纷未解决及未按期交房均为李星涛原因造成的。李星涛要求乔凤歧按照合同约定支付总房款20%的违约金48万元、房屋差价损失50万元及利息损失，乔凤歧不予认可，不同意支付。本院认为，李星涛与乔凤歧签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。乔凤歧虽辩称《房屋买卖合同》内容显失公平，但作为完全民事行为能力人，乔凤歧在合同上签字确认，说明其对合同的内容是明知的。且自合同签订后至本案庭审前，乔凤歧未就合同内容显失公平提出过异议或提出撤销、变更合同的相应申请，亦未提交相应证据，故对其该抗辩意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”，本案中，双方在合同中约定3日内由乔凤歧解除租赁合同并交付房屋，但乔凤歧至今尚未解除其与案外人的租赁关系，房屋至今尚未交付，且涉案房屋及储藏室因乔凤歧的其他纠纷已被济南市市中区人民法院查封，按照双方合同约定，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，故对李星涛要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，李星涛要求乔凤歧返还购房款155万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金问题，乔凤歧未按合同约定交付房屋，已构成违约，其虽辩称系因李星涛原因所致，但未提交证据予以证明，故对其抗辩意见本院不予采纳。双方在《房屋买卖合同》第六条中约定了逾期交房解除合同的违约金为总房款的20%，现乔凤歧逾期交房导致合同解除，故对李星涛要求乔凤歧支付违约金48万元的诉讼请求，本院予以支持。李星涛要求支付房屋差价损失50万元及利息损失，其未提交相应证据予以证实，且即便李星涛存在相应损失，违约金48万元已足以弥补其损失，本院不予支持。关于律师代理费98000元，符合双方合同约定，且该费用已经实际支出，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告李星涛与被告乔凤歧于2018年9月16日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、被告乔凤歧于本判决生效之日起十日内返还原告李星涛购房款155万元；三、被告乔凤歧于本判决生效之日起十日内支付原告李星涛违约金48万元；四、被告乔凤歧于本判决生效之日起十日内支付原告李星涛律师代理费98000元；五、驳回原告李星涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23824元，减半收取11912元，由被告乔凤歧负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 卉二〇一九年二月二十五日书记员 薛远婷