安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖15民终2764号上诉人（原审原告）：六安市舜安置业有限公司，住所地安徽省六安市裕安区古城花园**楼，统一社会信用代码91341500672636669K。法定代表人：陈志安，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤国良，安徽智星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：六安市裕安区鼓楼街道办事处，，住所地安徽省六安市裕安区庆安街**统一社会信用代码11341403K167276997。负责人：李兵，该办事处主任。委托诉讼代理人：陈锐，安徽中皋律师事务所律师。六安市舜安置业有限公司（以下简称舜安公司）与六安市裕安区鼓楼街道办事处（以下简称鼓楼街道办事处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，安徽省六安市裕安区人民法院曾作出（2018）皖1503民初226号民事判决，鼓楼街道办事处不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月28日作出（2018）皖15民终1811号民事裁定，将本案发回重审。该院重审后作出（2019）皖1503民初270号民事判决，舜安公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人舜安公司委托诉讼代理人汤国良、被上诉人鼓楼街道办事处委托诉讼代理人陈锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舜安公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其诉讼请求；2.一、二审诉讼费、评估费由鼓楼街道办事处负担。事实和理由：2011年2月24日，其为开发百花苑二期工程，需要拆除鼓楼街道办事处位于锥子庙社区的办公用房。双方签订了《拆迁安置补偿协议》，后又签订《拆迁安置补偿补充协议》。2015年6月26日，鼓楼街道办事处急于要房，双方在政府相关部门及规划局的协调下，签订一份《提前交房协议书》，约定了具体拆迁安置的房号及面积，同时明确约定鼓楼街道办事处需支付其办公用房调换成回迁安置商业门面的市场差价543035.58元。鼓楼街道办事处收到商业门面房后，只支付10000元预付款，剩余半年内付清。但经多次催要，鼓楼街道办事处拒付下欠的533035.58元。为此，其起诉至一审法院，一审判令鼓楼街道办事处依合同约定承担支付差价款的责任。鼓楼街道办事处不服提起上诉，二审法院认为提前交房协议书约定：最终结算依据以原回迁协议的规定及相关部门最终核准的数据及房屋性质为准，双方对商铺与办公用房的价值若有争议，可共同委托具备资质的评估机构进行评估确定，产生的偏差，从应付款中增减。因双方没有委托评估，又产生争议，故裁定发回重审。案件发回后，鼓楼街道办事处并不配合评估，其申请法院委托评估鼓楼街道办事处办公用房和其已回迁安置给鼓楼街道办事处包括商铺在内房屋之间的性质差价。一审期间，评估机构作出两宗房屋差价为408000元的鉴定结论，其支付了评估费11200元。现一审法院在查明了全部案件事实后，认为一审期间双方均未提供相关部门出具诉争房屋权属证明，诉争房屋也未经相关部门最终核准房屋数据及房屋性质，故无法确认涉案房屋价值，从而认定其一审诉请条件暂不成就。对此，其认为一审法院认定事实存在遗漏和错误。在评估时，其早就向人民法院提交了规划核实证书，明确记载了回迁安置全部房屋的开发商即房屋权利人是舜安公司，明确记载了房屋的面积、结构、幢号、成新度、性质等相关数据。否则，鼓楼街道办事处在质证时不会不提出这方面的异议。而鼓楼街道办事处仅对评估报告提出评估方法、公摊面积、被拆迁土地为划拨共3个方面的意见，并没有对权属、性质、面积等数据提出异议。另外，评估机构作为房地产价值评估的专业机构，没有政府的批准文件，没有政府相关部门出具的最终核实房屋性质及数据，也是无法出具评估报告的。鼓楼街道办事处辩称，双方签订的《拆迁安置补偿协议》及《补充协议》，已经确定双方之间选择的是房屋产权调换，而舜安公司在擅自将百花苑二期4号楼对外销售后，其被迫同意以6号楼房屋进行回迁安置。在《提前交房协议书》中约定由舜安公司在6号楼中回迁385㎡办公用房及共建社区用房150㎡；同时约定最终结算依据回迁协议及相关部门最终核准的数据及房屋性质为准。其对一审评估报告部分不予认可，并非舜安公司诉称的对房屋性质等无异议。其一直对商业经营用房的性质提出异议，舜安公司并未提供协议书中约定的由相关部门最终核准的数据及房屋性质的证据予以证明。故一审法院以双方有争议的事实舜安公司未能提供证据进行证明为由进行判决，属于认定事实清楚。一审法院委托的评估机构在鉴定过程中，超出委托范围与争议焦点进行评估，属于程序错误。对于土地出让金部分的评估超出双方拆迁安置补偿协议的约定范围，不属于法院委托鉴定的范围内。故该评估报告不能完全作为房屋差价结算的依据。案涉地块是2007年由舜安公司以“毛地”出让的方式竞得，依据当时适用的《城市房屋拆迁管理条例》规定，双方签订的《拆迁安置补偿协议》及《补充协议》约定采用房屋产权调换的方式进行回迁安置。而根据条例规定实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。被拆迁房屋的补偿金额是根据区位、用途、成新程度、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等因素进行确定，土地出让金并不是法律规定的影响房屋价格的因素。同时根据《提前交付协议书》的约定，无论是舜安公司的单方计算结果，还是协议第三条约定由具有资质的评估机构评估，均只是对房屋的面积及性质进行评估差价。评估机构出具的报告中土地出让金的评估内容完全超出了双方的争议焦点，不在法院委托鉴定范围内。同时，评估报告中只单向以诉讼时间基准考虑土地价格，但是并未双向考虑舜安公司在“毛地”竞拍土地价格。根据其调查了解，该地块是在2007年以“毛地”方式对外出让，不同于“净地”出让中较高的土地成本。相比之下“毛地”出让基本不需要支付土地出让金，只需要按照政府规划保障回迁安置即可，而本案中其作为被拆迁房屋的所有权人，只需要根据法律规定结算房屋差价即可，并不包含土地出让金的费用。综上，原审判决以舜安公司未提供证据证明由相关部门核准的房屋面积、用途及性质作出判决，认定事实清楚，适用法律正确。同时对于舜安公司要求支持诉请的部分，原审评估报告的评估也不能作为定案的依据。舜安公司本就未按照800元每亩的标准支付土地出让金，街道原被拆迁房屋面积大于回迁面积，其房屋本属于街道所有，若被拆迁后仍要超出拆迁协议范围支付并未发生的土地出让金，则大额国有资产将被恶意侵占，造成国有资产流失。舜安公司向一审法院起诉请求：1.判令鼓楼街道办事处立即支付回迁补偿款533035.58元；2.判令鼓楼街道办事处承担从2016年1月1日起未付款533035.58元的同期银行贷款利息损失，直至本清息止；3.本案诉讼费用、鉴定费由鼓楼街道办事处承担。一审法院认定事实：舜安公司开发“百花苑二期”工程，该工程需拆除鼓楼街道办事处位于锥子庙社区的用房。2011年2月24日，舜安公司、鼓楼街道办事处签订了《拆迁安置补偿协议》，协议约定：1、甲（即舜安公司，以下同）、乙（即鼓楼街道办事处，以下同）双方协商同意被拆迁房屋以拆迁还原的方式安置。2、乙方锥子庙社区二层办公用房共385㎡（砖混结构2等），和政府规划甲方应提供社区用房150㎡乙方要求甲方必须连片在4号楼一层二层进行安置，如安置面积不够，可从4号楼东头或西头三楼四楼中回迁。3、乙方须向甲方交纳楼房结构差价140元/㎡。4、甲方需提前支付乙方搬家费3080元，过渡费34650元，附属物、装饰补偿费26928.4元。5、协议签订后5日内搬出……等内容。同日，双方又签订了一份《拆迁安置补偿补充协议》，协议约定：1、甲乙双方协商同意被拆迁房屋与社区办公用房按拆迁按照补偿协议第二条执行。2、甲方支付乙方附属物补偿款26928.4元，过渡费34650元，搬家费3080元，自行车棚16000元（车棚款付社区）。3、乙方不需要向甲方交纳拆迁按照补偿协议中房屋140元/㎡的结构差价。协议签订后，舜安公司依约向鼓楼街道办事处支付了搬家费、过渡费、附属物、装饰补偿费等费用，鼓楼街道办事处也搬出该拆迁房屋。2015年6月26日，双方就回迁安置事宜再次签订《提前交房协议书》，双方在协议中约定：舜安公司将“百花苑二期”项目6#楼规划的公建社区用房150㎡交付给鼓楼街道办事处，并在6#楼连片安置回迁办公用房：社区用房150㎡、办公用房38.59㎡、6#107商铺252.339㎡，总计440.929㎡提前交付给鼓楼街道办事处使用，鼓楼街道办事处应交付舜安公司价值差总计543035.58元；同时双方在协议中约定，“最终结算依据以原回迁协议的规定及相关部门最终核准的数据及房屋性质为准，双方对商铺与办公用房的价值若有争议，可共同委托具备资质的评估机构进行评估确定，产生的偏差，从应付款中增减”；并约定鼓楼街道办事处应预付舜安公司安置保证金10000元，舜安公司在收到安置保证金后，及时交房。2015年12月30日前办理完毕决算等有关手续，并付清剩余房款。另查明：该被拆迁房屋在被拆迁前一直由鼓楼街道办事处使用，但没有办理产权登记手续，房屋拆迁时也未办理房产确权登记手续，房屋拆迁的相关事宜一直由鼓楼街道办事处与舜安公司协商处理，相关补偿费用也是由鼓楼街道办事处领取；现回迁房屋至今未办理房产权属证书，也未经相关部门最终核准房屋数据及房屋性质。本案在审理过程中，舜安公司申请对涉案回迁安置的商铺与原拆迁的办公用房之间的差价进行评估，博文房地产评估集团有限公司出具估价报告，两宗房屋差价为404800元，舜安公司支付评估费11200元。一审法院认为，本案争议的焦点是《提前交房协议书》中的结算条款能否作为舜安公司最终主张价值差的依据。对此，该院认为，舜安公司与鼓楼街道办事处签订的《拆迁安置补偿协议》、《拆迁安置补偿补充协议》及《提前交房协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按照上述三份协议的内容全面履行自己的义务。虽然双方在《提前交房协议书》中明确约定鼓楼街道办事处应付舜安公司房屋差价款543035.58元，且在诉讼过程中舜安公司也依据该协议申请对房屋价值差予以评估，但同时该协议书也约定“最终结算依据以原回迁协议的规定及相关部门最终核准的数据及房屋性质为准，双方对商铺与办公用房的价值若有争议，可共同委托具备资质的评估机构进行评估确定，产生的偏差，从应付款中增减”；但本案诉讼期间，双方均未提供相关部门出具诉争房屋权属证明及诉争房屋也未经相关部门最终核准房屋数据及房屋性质，故目前无法确认涉案房屋价值。综上，舜安公司主张给付房屋价值差的条件暂不成就，其诉请该院不予支持。据此，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告六安市舜安置业有限公司的诉讼请求。案件受理费9130元，评估费11200元，合计20330元，原告六安市舜安置业有限公司负担。本院二审期间，舜安公司提交了建设工程规划核实合格证、信息表，证明：政府房产管理部门已经对诉争的房屋性质、面积、成新度、价值有公示，不存在一审法院认定的政府另外要出具相关意见。鼓楼街道办事处质证意见为：建设工程规划核实合格证的真实性由法院核实，整体的规划核实并不一定能直接反映其所用的回迁房面积及性质。信息表，是打印件加盖的舜安公司的印章，该信息应当由房管部门测绘核实，并办理相应的不动产权属登记证书，作为房屋所有权及属性的证明。本院对两份证据的真实性予以认定。除双方当事人争议的“案涉房产未经相关部门最终核准房屋数据及房屋性质”部分事实外，本院对一审认定的其他事实予以认定。本院认为，（2018）皖15民终1811号民事裁定认为“双方当事人在二审中均认为需要对回迁房屋的最终结算按《提前交房协议书》第三条第1项约定进行评估后确定”，遂将该案发回重审。重审后，一审法院依法委托评估机构对商铺与办公用房的价值差进行了评估，该评估结论应作为确定本案房屋差价的依据。虽然案涉房屋未办理房产证，但《提前交房协议书》第三条第2项、第3项约定“乙方（鼓楼街道办事处）在签订正式安置协议前向相关部门及房产部门申请办理相关手续，甲方（舜安公司）给予配合”、“2015年12月30日前办理完毕决算等相关手续，并付清剩余房款”，由于鼓楼街道办事处系被拆迁主体，其应就被拆迁房屋办理房产确权登记后方能办理案涉房产的不动产登记手续。另从诉讼情况看，舜安公司对于协议约定的差价543035.58元并无异议，如鼓楼街道办事处对差价有异议，也无证据证明在2015年12月30日前已提出异议并要求评估，故双方未能签订结算协议的责任也不在舜安公司。因此，在鼓楼街道办事处并无证据证明其已申请办理被拆迁房屋房产确权登记或在办理相关手续时舜安公司故意不予配合或系因舜安公司的原因案涉房产不具备办理不动产登记的条件的情况下，案涉房产未办理不动产登记不可归责于舜安公司。实际上，未办理不动产登记不代表案涉房产未经相关部门核准房屋数据及房屋性质，因六安市飞鹏房地产测绘有限责任公司已就百花苑二期21#楼（6#楼）出具过《房屋户（室）面积表》，该表记载1楼107室的产权面积为252.34平米，社区用房面积为188.59平米。另根据六安市住房和城乡建设局公示的销售与备案信息显示，百花苑二期21#楼（6#楼）107室房屋建筑面积为252.34平米，设计用途为商业营业用房；社区用房建筑面积为188.59平米，设计用途为其他。鼓楼街道办事处在无相反证据推翻该公示信息的情况下，该公示信息可以作为确定案涉房屋性质及数据的依据。关于鼓楼街道办事处提出的土地出让金问题，因评估机构系按照比较法和收益法所估价格的平均值确定“出让条件下”社区用房的市场价值为7100元，但鼓楼街道办事处被拆迁房屋为划拨用地，两种不同性质的用地决定两者房产价值必然存在差异，评估机构按照六安市人民政府出台的相关文件确定的价格标准计算出被拆迁房屋应扣除的楼面地价，并无不妥。本院对评估报告确定的房屋差价404800元，予以采信。鼓楼街道办事处已支付10000元，现应支付舜安公司394800元。关于舜安公司诉请的利息，因合同未有约定，本院认为应自舜安公司起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算为妥。至于鼓楼街道办事处提到的因舜安公司将《拆迁安置补偿协议》约定的回迁房擅自出售等问题，在《提前交房协议书》中均无体现，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初270号民事判决；二、六安市裕安区鼓楼街道办事处于本判决送达之日起三十日内支付六安市舜安置业有限公司房屋差价款394800元及该款自2018年1月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9130元、鉴定费11200元，合计20330元，由六安市舜安置业有限公司负担5330元、六安市裕安区鼓楼街道办事处负担15000元；二审案件受理费9130元，由六安市舜安置业有限公司负担2130元，六安市裕安区鼓楼街道办事处负担7000元。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 魏晶晶审判员 王 丽二〇一九年十一月二十日书记员 宋贵杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。