湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3923号上诉人（原审被告）：郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂）。法定代表人：汤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷丽芳。委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）因与被上诉人雷丽芳商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初3905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。汇龙公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回雷丽芳的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由雷丽芳合理负担。事实和理由：一审判决认定未在合同约定的期限内办理不动产首次登记是汇龙公司的过错，并据此判决汇龙公司承担高额违约金，系认定事实和适用法律错误。1.涉案商品房买卖合同签订时，不动产统一登记制度尚未实施，双方约定的办证期限是办理初始登记的期限。因不动产统一登记制度的实施，涉案房屋实际办理的产权登记为不动产首次登记，而不动产首次登记比初始登记增加了办理国土分证（主要为土地验收）的流程，即增加了办证难度和时间。本案正是因土地验收导致了办证时间大幅延长，故不能完全以合同约定的540日作为衡量汇龙公司是否逾期办证及确定逾期办证的时间。2.汇龙公司提交的授权委托书显示，未能在合同约定期限内办证的原因为：一是业主委托加建行为导致涉案房屋规划核实不能及时通过，业主存在重大过错；二是政策变更增加了办证的流程和难度，此为不可抗力。而且，从汇龙公司提交证据也可以看出，汇龙公司积极的解决办证出现的问题，尽力办好产权登记。因此，涉案房屋未在合同约定期限内办证，并非汇龙公司的违约行为所致，一审判决汇龙公司承担逾期办证的违约责任，而让雷丽芳获利，显失公平。3.一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决汇龙公司承担高额违约金明显不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条是指在开发商逾期办证给买受人造成损失的情况下，为了弥补损失可以按照该条规定计算损失额。涉案房屋已经交付雷丽芳，雷丽芳也没有损失，一审法院根据该条规定，按照贷款利率计算雷丽芳的损失明显违反公平原则。4.一审判决将办妥不动产首次登记之日作为违约金的计算截止日期错误。何时办理登记不受汇龙公司控制，故汇龙公司只需将办证资料提交给登记部门，即应视为履行了合同义务。综上，请求支持上诉请求。雷丽芳辩称：1.一审判决认定事实清楚，违规建设行为系汇龙公司统一实施，处罚主体是汇龙公司，且未在合同期限内完成办证，也是上述违规建设行为导致的，而非汇龙公司主张的政策原因；2.一审判决适用法律正确，违约金不仅有补偿性，还有督促诚信守约的作用，而汇龙公司显然不具备诚信；3.汇龙公司现已完成房屋首次登记，具备办理转移登记的条件。对于汇龙公司提出的产权面积大于合同面积，系因汇龙公司改变规划，违规加建，强行将赠送面积划入了测绘面积导致的，且雷丽芳已按照合同约定交纳了购房款，并补缴了购房款，汇龙公司仍不协助业主办理产权登记，汇龙公司应承担违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。雷丽芳向一审法院起诉请求：1.汇龙公司立即向雷丽芳提供办理不动产权证相关材料并协助雷丽芳办妥产权登记；2.汇龙公司支付逾期办理房屋首次登记（初始登记）造成雷丽芳无法办理不动产权证（房屋权属登记）的违约金30999.6元（365887元×4.35%÷365天×711天，自2016年7月1日计算至2018年6月12日）；3.本案诉讼费用由汇龙公司承担。一审法院认定事实：一、2013年1月4日，雷丽芳（买受人）与汇龙公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（编号20120290803），主要相关约定：1.买受人购买出卖人开发的位于郴州市南侧“汇龙.万宝国际城”项目的第Ｂ4栋8层803号房，建筑面积76.87平方米，每平方米4759.82元，总房款为365887元。2.出卖人在2014年12月30日前将经设计、质检、监理、出卖人验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。3.出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。4.如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按《合同补充协议》第五条中第1款“双方同意以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。”处理。合同签订后，雷丽芳依约向汇龙公司支付了购房款365887元，汇龙公司于2014年12月30日将涉案商品房交付雷丽芳使用。二、郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明……”因汇龙公司存在违规建设行为，擅自将A1-A7、B2-B6（共计12栋）每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改为房间。郴州市城乡规划局于2016年9月12日对汇龙公司作出郴规罚字﹝2016﹞14号行政处罚决定书，对汇龙公司予以罚款。三、2018年6月12日“汇龙?万宝国际城”项目B4栋不动产首次登记办理完毕。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。雷丽芳与汇龙公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，应按合同约定全面履行义务。本案争议的焦点为雷丽芳的诉请应否支持，一审法院作出评判如下：一、汇龙公司延期办理不动产首次登记应否支付违约金及违约金的计算问题。1.应否支付违约金。汇龙公司抗辩涉案房产因政策变化致使初始登记未在约定的期限内完成，汇龙公司并无过错，不构成违约，不承担违约责任。本案查明中郴州市人民政府发布的两份文件体现，2016年6月28日起，即可向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，而汇龙公司为涉案房产办理不动产首次登记的时间是2018年6月，拖延近两年之久，故政策原因不能成为汇龙公司迟延办理初始登记的合理理由。另因汇龙公司违规建设，郴州市城乡规划局在涉案合同约定的办证期间内对汇龙公司进行了行政处罚，可印证汇龙公司系因其违法建设行为致办证不能，本案无其他证据证明雷丽芳有过错，汇龙公司的行为已构成违约，应承担违约责任，向雷丽芳支付违约金。2.违约金的计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，该条使用“可以”即并未进行强制规定，违约金的计算应综合考虑客观是否造成雷丽芳巨大损失。本案中，汇龙公司依约交房，雷丽芳对涉案房产可占有使用收益，客观并未造成雷丽芳巨大损失，从有利于市场发展和保护雷丽芳权益的综合角度出发，违约金酌情按中国人民银行同期基准贷款利率计算不再上浮，2016年6月28日前办证不能，汇龙公司并无过错，雷丽芳按年利率4.35%自2016年7月1日计算至2018年6月12日的违约金共计30999.6元，未超出以上标准，应予以支持。二、汇龙公司应否向雷丽芳提供办理不动产权证相关材料并协助雷丽芳办妥产权登记。合同双方有约定不违反法律强制性规定的，应从约定。依照双方合同补充协议第五条“出卖人应当向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记”之约定，汇龙公司需协助雷丽芳办理的不仅仅是不动产的首次登记，还应包括办理将涉案房产登记至雷丽芳名下的转移登记，此为办妥。故雷丽芳的该项诉请合理合法，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决：“一、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告雷丽芳办理雷丽芳购买的位于郴州市南侧“汇龙?万宝国际城”项目中的第Ｂ4栋8层803号商品房的不动产转移登记；二、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告雷丽芳逾期办证违约金30999.6元。如果被告郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取328元，由被告郴州汇龙置业有限公司负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点是：一、汇龙公司逾期办证是否构成违约，如构成违约，违约金应如何计算；二、一审判决汇龙公司协助雷丽芳办理产权转移登记手续是否正确。关于争议焦点一。郴州市人民政府2016年5月27日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》载明，2016年6月20日起市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；郴州市不动产登记中心于2016年6月21日起开始受理多类不动产登记；于2016年6月28日起开始核发不动产权属证书或登记证明。但汇龙公司未提供证据证明在房产管理部门停止受理产权登记前递交了办证申请和资料，也没有提交证据证明其在办证期限届满前向不动产登记中心提交了应当由出卖人提供的相关资料，因此汇龙公司主张是不动产统一登记政策实施导致其不能按期办证的理由不成立，对其诉请不予支持。汇龙公司逾期办证，构成违约，依法应承担违约责任。关于逾期办证违约金如何计算的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方合同中没有约定逾期办证违约金，根据上述规定，人民法院可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院按照中国人民银行贷款基准利率4.35%不再予以上浮或下调来计算违约金，并无不当。考虑到郴州市不动产登记中心于2016年6月28日才开始核发不动产权属证书或登记证明，一审法院酌定从2016年7月1日开始计算违约金至汇龙公司完成房屋首次登记（初始登记）之日（2018年6月12日）止，据此认定汇龙公司逾期违约金为30999.6元（365887元×4.35%÷365天×711天），并无不妥。汇龙公司上诉认为“房屋已经交付买受人，买受人没有损失，一审法院不应适用该条规定作出判决”，系对上述司法解释规定的错误理解，本院对其上诉理由不予采信。关于争议焦点二。根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条以及合同附件四《合同补充协议》第五条的约定，汇龙公司应当在2014年12月30日交房之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由汇龙公司提供的相关材料并协助雷丽芳办理产权登记。涉案房屋现已办妥不动产首次登记，已经可以办理不动产转移登记，一审判决汇龙公司按照约定向产权登记机关提交涉案房屋的相关材料并协助雷丽芳办理房屋转移登记，并无不当。综上所述，汇龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费656元，由上诉人郴州汇龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄肖华审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇一九年十一月二十日法官助理黄晓宇书记员陈峰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。