宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2019）宁02民终946号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭振义，男，1957年7月7日出生，汉族，平罗县水泥厂退休职工，住宁夏回族自治区石嘴山市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马小云，男，1982年3月9日出生，回族，无固定职业，住宁夏回族自治区平罗县。委托诉讼代理人：马红强，宁夏宁众（平罗）律师事务所律师。上诉人郭振义因与被上诉人马小云房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院作出（2019）宁0221民初1952号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年10月15日受理后，依法适用普通程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。上诉人郭振义、被上诉人马小云及其委托诉讼代理人马红强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭振义上诉请求：1.撤销平罗县人民法院（2019）宁0221民初1952号民事判决，依法改判支持郭振义的一审诉讼请求；2.本案诉讼费由马小云承担。事实和理由：1.郭振义在马小云搬离出租屋之后，多次催告，但马小云置之不理，导致出租房内遭到破坏，郭振义为了避免损失的扩大将房屋交给他人管理使用，系马小云违约所致，一审判决关于“郭振义对外出租的行为视为解除合同”的认定错误。2.因马小云在合同期内未对租赁房屋进行妥善管理和使用，导致租赁房屋内配套设施及财产被损坏。因马小云没有放出锅炉和暖气中的水，造成暖气管爆裂，供暖锅炉、供暖水泵及供水水泵、屋内暖气、上下水管道被冻坏。由于马小云使用不当造成屋内所有电线、一楼三具吊灯被烧坏。马小云未经郭振义的同意擅自使用放在二楼的吧台，后马小云将吧台从二楼摔至一楼，造成吧台被损坏，另外郭振义的25把椅子也被马小云拿走，以上被损坏的房屋配套设施等财产价值共计37950元，该损失是马小云实际使用租赁物期间造成的，且实际损失已经发生，一审判决未予认定是错误的。3.本案中，郭振义与马小云之间的合同期限是从2016年10月1日至2019年10月1日共计三年的合同期，并被生效法律文书确认继续有效，并不存在解除合同的情形，但马小云在合同期内搬离出租房屋，其行为构成根本违约，导致合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，郭振义将房屋转租第三人是行使不安抗辩权，不存在郭振义向马小云返还租金的事实。马小云辩称，郭振义在明知马小云搬离出租房屋，作出解除合同意思表示的情况下，将房屋转租给案外人。马小云在一审中的证人证言可以证明马小云搬离涉案房屋时并没有损坏任何设备，郭振义对证人证言表示同意。郭振义将房屋转租案外人是在马小云提出解除合同的情况下做出的，因此郭振义所主张的不安抗辩权不符合法律规定。马小云向一审法院起诉请求：1.郭振义向马小云返还房屋租金26000元；2.郭振义承担违约金100000元；3.本案诉讼费由郭振义承担。一审法院认定的事实，马小云与郭振义于2016年10月1日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定郭振义将位于原平罗县火车站宝马化工对面路北面二层楼房一楼（中间一套150平米5套间）租给马小云作为餐厅经营使用，租期三年，自2016年10月1日至2019年10月1日止，每年租赁费为26000元，租赁费一年一付，合同签订后一次性付清本年度租赁费等。合同签订后，被告郭振义将租赁房屋交付给马小云，马小云按照合同约定向郭振义支付了前两年的租赁费用。2018年马小云认为租赁的房屋水质不能用于经营餐厅，于2018年8月从出租房中搬出，并将其搬离的事实及出租房屋钥匙放置位置以手机短信告知了郭振义，郭振义短信答复马小云双方租赁合同签订的期限为三年，还在合同期限内，要求马小云继续履行合同。2018年10月15日，郭振义将马小云诉至法院，要求马小云支付其2018年10月1日至2019年10月1日一年的租赁费26000元及违约金，宁夏回族自治区平罗县人民法院经审理，作出（2018）宁0221民初3920号民事判决书，判决马小云支付郭振义租金26000元，驳回郭振义其他诉讼请求，该判决生效后，马小云履行了支付郭振义租赁费26000元的义务。同时查明，2019年3月1日，郭振义与案外人马某就涉案房屋签订房屋租赁合同一份，约定将该房屋租赁给马某，现该房屋由马某经营餐厅使用。马小云认为郭振义在与其租赁期间将房屋租于他人，侵犯了其占有、使用该房屋的权利，诉至法院，郭振义认为马小云搬离出租房时将屋内部分设施损害，要求马小云赔偿损失，提起反诉。另查明，马小云自2018年8月搬离出租房屋后再未使用该房屋。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。马小云与被告郭振义签订《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。关于马小云本诉的诉讼请求，马小云在合同期限内搬离出租房屋，且以手机短信的形式提出不再租用该房屋，希望郭振义收回房屋，解除合同，虽（2018）宁0221民初3920号民事判决书认定双方签订的房屋租赁合同继续有效，但在此期间马小云没有再使用该房屋，亦没有收回要求解除合同的意思表示，庭审中马小云认可从其搬离该房屋后，该房屋在郭振义的管理和控制下，故被告郭振义对外出租的行为视为其同意解除合同。自郭振义将涉案房屋租赁给他人使用开始，双方签订的租赁合同已解除，合同解除后，郭振义应退还马小云多支付的租赁费。从2019年3月1日至2019年10月1日期间的租赁费共计15167元（26000元/年÷12×7个月），郭振义应退回马小云。对马小云要求郭振义返还租赁费26000元的诉讼请求，依法支持15167元。马小云提出解除合同，郭振义以对外出租的行为同意解除合同，故郭振义将该房屋租赁他人的行为不应认定为违约，对马小云要求郭振义承担违约金的诉讼请求，不予支持。关于郭振义反诉请求，因郭振义在庭审中提供的证据无法证实涉案房屋内财产是被马小云损害，其提供的相关票据无法确认其与本案的关联性，故对郭振义反诉要求马小云赔偿财产损失37950元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：1.郭振义于判决生效之日起五日内返还马小云房屋租赁费15167元。2.驳回马小云的其他诉讼请求。3.驳回郭振义反诉的诉讼请求。本诉案件受理费1410元，由郭振义负担159元，由马小云负担359元，退回马小云8**元；反诉案件受理费374元，由郭振义负担。二审中，马小云未提交新证据。郭振义在二审中提交的证据：1.证人马某某的出庭证言，证实马某某租赁郭振义的房屋时，租赁房屋断电断水，锅炉、暖气片及房屋结构被破坏，都是其重新装修的。郭振义认为证人证言基本属实；马小云认为证人证言不具有真实性、合法性、关联性，不能达到郭振义的证明目的。2.照片4张，证实郭振义当时交给马小云的房屋是新装修好的；马小云对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。对郭振义提交的证据本院认证如下：证人马某某的出庭证言，因其前后矛盾，不予采信；因郭振义提交的照片反映不出其所拍摄的系涉案房屋，且马小云不予认可，故对照片的证明目的不予确认。二审经审理查明的基本事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，马小云已向郭振义交纳了2018年10月1日至2019年10月1日期间的房屋租赁费，但在合同履行过程中，马小云搬出涉案房屋并告知郭振义，表明其要求与郭振义解除涉案房屋租赁合同，而郭振义于2019年3月1日与案外人马某签订房屋租赁合同将涉案房屋转租于马某，马小云至此不再享有涉案房屋的占有权、使用权，故郭振义的转租行为，视为其同意与马小云解除合同。合同解除后，2019年3月1日至2019年10月1日尚未履行期间的租赁费郭振义应当向马小云予以返还，郭振义关于租赁费不予返还的上诉理由不能成立。关于郭振义主张的财产损失，因其提交的证据不足以证实其主张，一审法院以此驳回郭振义的反诉请求并无不当，郭振义的此项上诉请求不予支持。综上，上诉人郭振义的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1128元，由上诉人郭振义负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨中军审 判 员 韩少华审 判 员 马玉兰 二〇一九年十一月四日法官助理 郑芳芳书 记 员 龚 双附:本判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。