黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民初1207号原告（反诉被告）：王东宁，男，1975年9月20日出生，汉族，哈尔滨市绿神酒店经理，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：岳春辉，黑龙江东旭律师事务所律师。被告（反诉原告）：秦靖智，女，1956年11月26日出生，汉族，黑龙江广联房地产开发有限公司董事长，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：曹险峰，黑龙江辰晖律师事务所律师。原告(反诉被告)王东宁与被告(反诉原告)秦靖智合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王东宁的委托诉讼代理人岳春辉，被告（反诉原告）秦靖智的委托诉讼代理人曹险峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王东宁提出诉讼请求：1.判令秦靖智给付转让款526万元；2.判令秦靖智赔偿违约金157.8万元；3.判令秦靖智给付转让款利息（以526万元为基数，按年利率24%计算，自2013年12月25日开始计算至实际给付之日止）；4.秦靖智承担诉讼费用。事实和理由:2013年12月24日王东宁与秦靖智签订“整体转让协议（协议A）及整体转让协议（协议B）”,约定王东宁将黑龙江北大荒粮油批发市场有限公司(北大荒粮油公司)楼群A厅（变电所除外）场地进行整体转让，转让价格总计为656万元，约定了支付价款时间及收取价款账户，如果未按照协议约定支付价款将承担违约金及滞纳金，并赔偿损失。合同签订后,秦靖智仅仅支付了130万元转让款，秦靖智每年都多次向王东宁承诺给付余款,但迟迟没有实际履行。王东宁无奈诉至法院。秦靖智辩称：请求驳回王东宁的诉讼请求。1.王东宁诉讼请求有悖等价有偿原则。依据王东宁、秦靖智双方签订的转让协议第一条的约定，王东宁转让给秦靖智的标的共有四项，分别为承租权、经营权、财产权和拆迁补偿收益。其中承租权是指王东宁与北大荒粮油公司签订的房屋租赁合同，房屋承租期限截止至2018年11月9日届满。经营权是指王东宁在承租房屋内经营的绿神宾馆的经营权。财产权是指绿神宾馆的装修和设施。拆迁补偿收益是指王东宁所承租的房屋在拆迁时的补偿金。上述四项权利的转让，从内容性质上看具有极强的继续性。王东宁转给的秦靖智的承租权属于继续性合同权利，会随着时间的经过而逐渐得以实现，其财产性利益自然也就随之租赁期限的经过而逐步递减。在2013年双方签订转让合同的时候，王东宁拥有5年的承租权，而现在就剩半年。绿神宾馆的经营权。宾馆经营最大的特点就是受地理位置因素的影响。只有承租到优越地理位置的房屋，其经营权的价值才能得以实现。因此，如果王东宁丧失了对北大荒粮油公司房屋的承租权，其宾馆的经营权将毫无价值。可见王东宁对房屋的承租期限究竟是5年还是半年，会直接影响其宾馆经营权的价值。合同出让的财产权，即宾馆的装修和设施。王东宁作为承租人对承租房屋的装修，在房屋租赁合同期限届满后，将直接移交给出租人所有。因此，租赁期限届满之时，就是其价值灭失之日。如本案的诉讼持续到2018年11月，王东宁房屋装修的价值将完全丧失。至于宾馆内可拆除的其他设施，虽然房屋租期届满，该部分财产仍归承租人所有，但作为宾馆经营的物品，在使用5年之后，其价值也几乎损耗殆尽。由此可见，王东宁转让给秦靖智的第三项内容现在的价值已经缩水。房屋拆迁补偿收益。其实拆迁补偿收益本身并不是财产性权益，它只是物权变动而产生的对价收益。在正常情况下，任何一份房产交易合同都不会约定拆迁补偿的内容。王东宁与秦靖智的转让协议中，将此作为重要的内容载入合同，拆迁补偿的收益必须以拥有被拆迁人的身份为前提。如果王东宁的房屋承租期限届满，即便该房屋被拆迁，拆迁补偿的收益也与王东宁无关。因此，房屋租赁期限是否到期，是影响拆迁补偿是否存在的根本前提。至今，王东宁的租赁期限只剩半年。秦靖智的四项标的价值会因时间的经过而丧失。因此，王东宁在期间届满前半年主张按5年前的约定履行合同，有悖等价有偿原则。2.王东宁、秦靖智签订的转让协议虽名为整体转,但实为拆迁补偿。王东宁、秦靖智除了签订两份整体转让协议外，还另行签订了一份《承包经营协议》、一份《委托协议》。两份协议的内容是，秦靖智将受让的宾馆从新委托给王东宁经营。经营期间所得收益全部归王东宁所有。虽然在形式上王东宁要向秦靖智交付一定的承包费，但双方约定承包费用的金额与王东宁应向北大荒粮油公司交纳的房屋租金相同。也就是说，秦靖智收取承包费后，全额交付给北大荒粮油公司，用于支付房屋租金。如果结合两份转让协议和两份委托经营协议整体来看，双方签订的四份协议,虽名为整体转让但实为拆迁补偿。秦靖智系黑龙江广联房地产开发有限公司(以下简称广联公司)股东，2013年经广联公司与北大荒粮油公司磋商，广联公司欲对本案诉争区域实施开发建设，为了便于拆迁工作的顺利进行，广联公司便以秦靖智个人的名义与王东宁提前,预签了拆迁补偿协议。由于当时拆迁工作尚未开始，双方便以整体转让的名义设定了拆迁补偿的内容。这就解释了为什么双方在转让协议中,特别约定拆迁补偿条款的原因，也解释了为什么在协议中只约定秦靖智何时向王东宁交钱，但却不约定王东宁什么时间向秦靖智交物。也解释了为什么秦靖智会同意以房屋租金的标准向王东宁收取承包费，变相向王东宁赠与对价款。因为秦靖智就是代表广联公司与王东宁预签的拆迁协议，所支付的对价款，其实就是拆迁补偿金。《民法总则》第一百四十二条对意思表示的解释作出如下规定：“意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”。就本案而言，如片面强调合同的名称，而不考虑合同约定的具体内容和行为人订约目的，其所得结论将极其不合理。在广联公司未对诉争房屋进行拆迁的情况下，王东宁可无偿获取秦靖智600余万元。现王东宁的房屋承租期限已经临近届满，即便日后该地域会被拆迁，王东宁也不再是被拆迁人，其绿神宾馆的经营权也将因房屋租赁合同的届满而终止，房屋装修也将在租期届满之日移交出租人所有，王东宁经营的宾馆内可拆除的动产，经过王东宁5年的经营使用，其价值也几乎损耗殆尽。3.王东宁诉讼请求违反诚实信用原则。王东宁提出，秦靖智未能按约定期限交付对价款，因此，王东宁作为守约方享有优先选择权，可选择在任何时间要求秦靖智履行合同。对于守约方享有优先选择权，秦靖智并不否认。但秦靖智认为，即便是守约方，其行使合同权利的行为也应遵循诚实信用原则，也应给对方给予谨慎的照顾义务，否则将构成民事权利的滥用。根据《民法总则》第一百三十二条的规定：“民事主体不得滥用民事权利，损害他人合法权益”。就本案而言，《合同法》第一百一十九条也规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”。现王东宁在房屋租赁期间即将届满，宾馆物品折旧殆尽之后，起诉秦靖智履行合同，显然未对交易相对方尽到谨慎的照顾义务。鉴于本案诉讼时合同的标的物已发生重大变化，在王东宁对宾馆实际经营收益5年后，物品的折旧损失，全部由秦靖智负担显失公允。4.王东宁诉讼请求超过诉讼时效。虽然《民法总则》实施后，对诉讼时效的规定从两年调整为三年。但对于在《民法总则》实施前诉讼时效已经届满的债权《民法总则》没有溯及力。由于诉讼时效届满的法律后果是债权人的法定之债变更为自然之债。因此,按照旧法的规定，诉讼时效届满后，王东宁的债权已不再受法律强制力保护。债务人的义务已处于自然履行状态，即便日后法律规定有所调整，但由于该笔债权未经债务人的认可或双方从新约定，在程序上不可能自动恢复为法定之债，否则有违当事人的意思自治。由于本案王东宁的诉讼时效在2016年12月31日已经届满，即便2017年10月1日《民法总则》颁布实施，也不可以溯及此前已经超过诉讼时效债权。秦靖智向本院提出反诉请求：1.解除王东宁、秦靖智签订的整体转让协议（A）和整体转让协议（B）；2.解除王东宁、秦靖智签订的《委托协议》和《承包经营协议》；3.王东宁返还秦靖智交付的130万元首付款；4.王东宁返还秦靖智代王东宁交付的房屋租金122.8万元；5.判令王东宁承担本诉及反诉的诉讼费用。事实和理由:秦靖智系广联公司股东，2013年初经广联公司与北大荒粮油公司磋商，欲对北大荒粮油公司的办公楼进行开发建设。因该楼宇部分房屋出租给王东宁用于经营绿神宾馆和南直综合购物广场，广联公司为便于房屋拆迁顺利进行，便以秦靖智个人的名义与王东宁签订整体转让协议，按房屋拆迁补偿的标准整体受让王东宁承租的房屋。同时又与王东宁签订委托协议两份，在将绿神宾馆和南直综合购物广场整体交还给王东宁经营使用，直至秦靖智与北大荒粮油公司签订的房屋租期届满，同时,在王东宁经营期间所得收益，除向北大荒粮油公司交付房屋租金外，全部归王东宁所有。协议签订后，秦靖智即向王东宁支付130万元首期款，并代王东宁向北大荒粮油公司交付了当年度房屋租金122.8万元。其后,因北大荒粮油公司原因，该地域的开发工作搁浅，广联公司未能实际开发王东宁承租的房屋。因王东宁、秦靖智签订四份协议，虽名为转让和委托协议，但实为拆迁安置补偿合同。其协议的履行内容仅是秦靖智向王东宁支付补偿款，而王东宁无需向秦靖智交对价物。在秦靖智未能实际开发该区域的情况下，其协议约定内容对秦靖智显失公平。根据《最高人民法院关于适用合同法解释二》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生情势变更，继续履行合同对于一方当事人显失公平或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”现秦靖智为维护其合法权益不受侵害，故诉至法院，要求解除双方签订的四份协议，并要求王东宁返秦靖智交付的130万元首付款及代付房屋租金122.8万元。望法院依法裁判，支持秦靖智反诉讼请求。王东宁对秦靖智的反诉辩称：不同意秦靖智的反诉请求，其反诉请求没有事实及法律依据，双方签订的整体转让协议A和B应当继续履行，并支付剩余的转让款及违约金。在本院开庭审理过程中，王东宁、秦靖智为证明各自诉辩主张的成立，举示了证据并发表了质证意见。王东宁举示了如下证据：证据一、王东宁、秦靖智签订的整体转让协议A、协议B。拟证明：2013年12月24日，王东宁、秦靖智双方签订协议约定王东宁将两份合同的第一条约定的转让标的转让给秦靖智，价款总额为656万元，并且约定违约责任及违约约金的计算标准即“未按约定支付价款的违约金为全部转让价款金额的30%，滞纳金为每日秦靖智未付款项的日千分之一。”秦靖智的质证意见：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。但对证明问题有异议。1.协议第一条约定的转让标的现在已经发生重大变化，王东宁已经不可能按五年前约定的标准向秦靖智履行合同；2.协议第二条约定的履行期限可以证明王东宁诉讼请求超过诉讼时效；3.协议第四条约定的违约条款明显过高，因此,在秦靖智主张调整违约金的情况下,应按实际损失重新确定违约金的金额，由于本案是合同纠纷，因此,违约金标准应按最高人民法院关于逾期付款违约金的司法解释,以同期银行贷款利率作为确定违约金的依据，现王东宁以《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题》的规定，推定违约金为年息24%，与法律规定相佐。本院认证意见:该证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信。证据二、王东宁与北大荒粮油公司签订的房屋租赁合同3份。拟证明：王东宁将证据一中约定的房屋转让给秦靖智时，王东宁具有合法的承租权，并有权向第三方转租。秦靖智的质证意见：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。对证明问题有异议。上述租赁合同可以体现合同的租赁期到2018年11月截止，因此,该证据虽能证明2013年双方签订协议时王东宁拥有房屋承租权，但随着时间的经过至本案诉讼时，王东宁的承租权已仅剩半年，现王东宁不具备按原来的标准继续履行合同的前提。本院认证意见：该证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信。证据三、秦靖智与北大荒粮油公司签订的房屋租赁合同2份及补充协议1份。拟证明：王东宁、秦靖智双方签订转让协议A、协议B后，王东宁与北大荒公司解除了租赁合同关系，配合秦靖智与北大荒粮油公司重新签署了房屋租赁合同获得了承租权，并对租赁合同的事项进行了约定。秦靖智的质证意见：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。对证明问题有异议。该组证据可以体现本案诉争两处房屋的房屋租金为130万元和40万元，结合双方签订的委托经营协议可以体现在秦靖智承兑诉争的房屋后又分别以130万元和46万元的金额将房屋回转给王东宁经营使用，回转的租金与王东宁向北大荒公司交纳的租金完全一致，可以体现双方其实是拆迁补偿合同关系，而并非王东宁所述的买卖合同关系。本院认证意见：该证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信。证据四、中国建设银行活期存折1份。拟证明：根据双方签订的合同，向秦靖智支付转让款130万元。秦靖智的质证意见：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。对证明的问题有补充，由于广联公司并未对该地域实施拆迁。因此,秦靖智向王东宁支付的该款项属王东宁不当得利，秦靖智提出反诉要求王东宁返还此款。本院的认证意见：该证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信。证据五、北大荒粮油公司出具的通知及证明共8张。拟证明：王东宁、秦靖智签署的整体转让协议A、B签订后，秦靖智又将其中部分的绿神假日宾馆及相连群房承包给王东宁，因秦靖智违反合同规定，没有向北大荒粮油公司按时支付租赁费用及物业费等，影响王东宁的经营，因此，签订合同后，王东宁每年均向秦靖智主张剩余的转让款及按时向北大荒粮油公司交纳租赁费及物业费等。秦靖智的质证意见：对上述证据的合法性、关联性均有异议。对于2017年11月30日和2017年12月1日的情况说明，对其秦靖智证明的问题有异议，该两份证明没有出证人签字,只有单位公章。在形式上不符合证据的形式要件，秦靖智对其真实性有异议，其次该组证据只能体现北大荒粮油公司主张索要包烧费、物业费等相关费用的情况，与王东宁起诉索要的合同对价款没有关联关系。因此，北大荒粮油公司主张其他债权的行为不能用于证明王东宁诉讼请求不过诉讼时效的证据。本院认证意见:秦靖智未举示相反地证据否定该证据的真实性及合法性，故该证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信。证据六、向北大荒粮油公司交纳的租赁费、物业费、包烧费等费用票据复印件15张。拟证明：秦靖智违反合同约定。未向北大荒粮油公司交纳租赁费、物业费、包烧费等费用，影响王东宁的生产经营，在北大荒公司的催促下并且征得了秦靖智的同意，王东宁替秦靖智交纳的各种租赁费、物业费、包烧费等。秦靖智的质证意见：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，对证明问题有异议，王东宁称该组证据证明秦靖智违反协议约定，但王东宁并没有出示协议作为证据使用，如果结合双方关于委托经营协议的内容，可以体现秦靖智代收租金及水电费，每年分别为130万元和46万元，由此可见，王东宁举示的各项费用仅是由秦靖智代为收取并转交给北大荒粮油公司，而秦靖智本身并非交费义务人，由于王东宁并没有向秦靖智交纳相关款项，自然秦靖智也就无需代其转交各项费用，因此，王东宁举示的证据不能证明其待证事实。本院的认证意见：该证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信。证据七、2017年11月20日录音1份、2017年11月29日视频1份。拟证明：秦靖智承认王东宁将相关权利转让给秦靖智，同时王东宁每年都向秦靖智主张给付剩余转让款，王东宁时效并不超期。秦靖智的质证意见：对上述证据的真实性均没有异议，对证明问题有异议，王东宁称每年都向秦靖智主张权利，在录音中并没有体现，这是王东宁主观臆断的内容，录音原文只提到王东宁说北大荒粮油公司每年向其催收，但并没有提出王东宁也向秦靖智催收过，因此该段内容没有体现王东宁接续诉讼时效的内容，北大荒粮油公司是否每年向秦靖智催收仅是在录音中王东宁自述的内容，同时如果真的是王东宁本人和北大荒粮油公司的人员一起找秦靖智的话，秦靖智不会反问催款的人还在不在，结合该录音前后段文字，可以体现北大荒粮油公司仅是向秦靖智催收房屋租金，但对于王东宁主张的兑店的对价款与北大荒粮油公司无关，因此，北大荒粮油公司不可能代王东宁催收该款项，该段录音的时间为2017年11月20日，而王东宁的诉讼时效在2016年12月31日届满，诉讼时效届满后即便王东宁再向秦靖智主张权利，也不能接续已经届满的时效期限。本院认证意见：该证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信。证据八、2013年12月6日北大荒粮油公司给王东宁出具的诉涉房产的资金1份。拟证明：2013年11月至2014年11月租金是由王东宁交纳的，并非秦靖智陈述由秦靖智交纳。秦靖智的质证意见：对上述证据的真实性、合法性均没有异议，对关联性和证明问题有异议，在双方签订四份协议之前王东宁已经拖欠北大荒公司一年的租金。因此，2013年12月6日其交纳的是上一年度的，即便收据中标注2013年11月至2014年11月也不能证明已结清了其全部拖欠的房租，根据秦靖智提供的录音证据可以体现在双方商谈过程中，王东宁既提出已拖欠北大荒粮油公司一年租金未付，现在北大荒粮油公司要给其停水停电，王东宁催促秦靖智赶快与其签订协议，让秦靖智代其补交租金。在香坊区法院审理的时候，房屋租赁期限尚未届满，还剩四个月，但是现在已经届满。本院的认证意见：该证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信。证据九、2018年9月19日中国建设银行现金交款单、付款凭证4张。拟证明：王东宁代秦靖智向北大荒粮油公司缴纳租赁期间内的剩余租金496,000.00元。秦靖智的质证意见：对证据九真实性无异议，证明问题有异议。该两份证据恰恰可以证明王东宁、秦靖智之间签订的转让协议是拆迁补偿款，因为在协议签订的同时，双方还签订了委托合同，约定由王东宁向秦靖智交付承包费130万元/年，秦靖智代王东宁缴纳房屋租金130万元/年，二者金额相等。但在履行过程中，由于兑店协议签订的双方都是自然人，因此秦靖智以个人名义为王东宁出具的收条。王东宁提出由其直接向北大荒粮油公司交付租金。本院的认证意见：该证据真实、合法与本案有关联性，本院予以采信。证据十、北大荒粮油公司于2018年9月14日出具的情况说明。拟证明：秦靖智与北大荒粮油公司签订租赁合同后，将房屋又租给王东宁，而在租赁期限内，秦靖智多次违反合同约定，并且同意王东宁代秦靖智向北大荒粮油公司缴纳房租等费用。并且，在秦靖智与北大荒粮油公司合同期限内的房屋租金以及其他费用王东宁已经全部代为缴纳完毕，秦靖智存在多次违约行为。秦靖智的质证意见：同证据九的质证意见。本院的认证意见：该证据真实、合法与本案有关联性，本院予以采信。证据十一、广联公司于2016年12月30日出具的说明一份。拟证明：秦靖智同意北大荒粮油公司向王东宁收取A厅，应当由秦靖智支付的租金及物业费。秦靖智的质证意见：对证据十一真实性无异议，对证明问题有异议。该份说明可以体现秦靖智同意将租金及物业费的发票由北大荒粮油公司开具给王东宁，该部分内容与秦靖智代理人当庭陈述的案件事实基本相符，同时，该份说明也可以佐证，当时广联公司正在与北大荒粮油公司协调拆迁事宜，相关兑店协议亦与该事项有关，秦靖智仅是广联公司的股东。本院的认证意见：该证据真实、合法与本案有关联性，本院予以采信。秦靖智举示了如下证据：证据一、2013年12月24日王东宁、秦靖智签订的《委托协议》和《承包经营协议》各1份。拟证明：在双方签订整体转让协议的同一日还签订了委托协议和承包经营协议，协议的内容为秦靖智将受让的所有房产及经营项目均交还给王东宁使用，并且不收取任何费用，使用期限至房屋拆迁时止，上述约定可以佐证，王东宁起诉的所谓转让协议，其实仅是广联公司以秦靖智名义与王东宁预签的拆迁补偿协议。如将三份转让协议和委托经营协议的内容整体来看其所得结论就是王东宁获取了拆迁补偿款，而秦靖智取得了被拆迁人的资格。王东宁的质证意见：对证据一的真实性没有异议。对关联性和证明问题有异议，委托协议第二条第一款明确约定了场地每年130万元，每三年递增3%，承包经营协议第二条也约定了每年承包费41万元，因此并非秦靖智所陈述的无偿赠予，该两份协议是秦靖智与王东宁签署转让协议A、B后与王东宁另行签署的承包经营协议和委托协议，独立于先前的转让协议，是两种法律关系。因此，不能证明秦靖智所证明的问题，从该两份证据中并不能体现秦靖智所陈述的拆迁补偿事宜，秦靖智的陈述没有事实依据。本院的认证意见：该证据真实性予以确认。证据二、票据7张、银行回单4张。拟证明：秦靖智向王东宁交付130万元，并代其向北大荒公司交付租金122.8万元。王东宁的质证意见：对证据二中的130万元没有异议，对122.8万元有异议，其中130万元是秦靖智向王东宁支付的转让款。本院的认证意见：该证据真实性予以确认。证据三、2013年12月3日、2013年12月5日、2013年12月20日王东宁与秦靖智之间协商拆迁补偿的过程的录音资料3份。拟证明：双方签订的整体转让协议实际为拆迁补偿协议，现广联公司并未对该地域实施拆迁，王东宁的承租期限已经届满，不再具备被拆迁人身份，故协议不具备继续履行条件。王东宁的质证意见：对证据三的真实性没有异议，对关联性和证明问题有异议，三份录音不能完整的反映协商的过程，录音内容显示协商的部分过程，但最终没有达成一致意见。本院的认证意见：该证据真实性予以确认。依据王东宁、秦靖智的陈述及双方举示的证据，本院确认如下事实：2011年王东宁与北大荒粮油公司签订房屋租赁合同，租赁位于哈尔滨香坊区香电街41号北大荒粮油公司楼群A厅（变电所除外）的房产开设宾馆和购物广场，租赁期限7年为2011年9月10日起至2018年11月9日，年租金128万元。秦靖智为广联公司股东，2013年经广联公司与北大荒粮油公司磋商，广联公司欲对本案承租的区域实施开发建设。由于当时拆迁工作尚未开始，为了便于拆迁工作的顺利进行，秦靖智与王东宁多次协商整体受让王东宁在承租的房产开设的宾馆及购物广场。2013年12月24日双方签署四份协议，即整体转让协议A（绿神宾馆）、整体转让协议B（南直综合市场）和绿神宾馆《承包经营协议》、南直综合市场《委托协议》,上述协议的主要内容为秦靖智将王东宁在承租的房产开设的宾馆及购物广场承兑受让后，再整体返租给王东宁经营。同时，王东宁也将拆迁时获得补偿的权利一并转让，整体承兑的金额为656万元，其中绿神宾馆610万、南直综合市场46万元。整体返租的金额每年170.5万元至178.5万元不等，返租的金额基本与每年向北大荒粮油公司交纳的房产场地租金、物业费、包烧费的费用相当。协议约定首期款300万元（绿神宾馆254万元、南直综合市场46万元）在合同签订时秦靖智以现金方式支付，余款356万元(绿神宾馆转让款余款)，于2014年12月31日前以现金方式支付，返租的租金由王东宁每年缴纳给秦靖智，秦靖智提供北大荒粮油公司开具的每年租金、物业费、包烧费的发票。经王东宁同意2013年11月21日秦靖智与北大荒粮油公司签订房屋租赁合同将王东宁承租的本案涉诉房产承租权变更为秦靖智。租赁期限5年，自2013年11月21日起至2018年11月21日止。协议签订后2013年12月25日秦靖智仅支付给王东宁转让款130万元剩余转让款526万至今未付。协议的履行过程中秦靖智拖欠出租方北大荒粮油公司交纳场地租赁费用，北大荒粮油公司向王东宁催收，王东宁交纳了场地租赁费用。对于违约责任协议第四条约定：1.在秦靖智支付王东宁254万元首期款后，王东宁不得将已转让的项目向第三方转让，或将现有资产进行担保、抵押、转租、转卖等有害秦靖智利益的行为。王东宁违反本协议约定，致使秦靖智的承租权或财产权受到妨碍，王东宁承担违约责任，违约金为全部转让价款金额的30%，违约金不足以弥补损失的还应承担赔偿责任。2.秦靖智未按协议约定期限支付余款365万元（应为356万），逾期两个月开始计算滞纳金，滞纳金为每日乙方未付款项的日千分之一。本案涉诉区域至今未进行拆迁和开发建设。现租赁期已界满。在秦靖智承包经营期间，秦靖智向北大荒粮油公司交纳租金102万元，物业费208,000.00元。本院认为，本案的争议焦点。1.秦靖智是否应履行给付王东宁剩余转让款526万元；2.秦靖智是否应赔偿王东宁违约金157.8万元；3.秦靖智是否应支付王东宁转让款利息及标准问题。4.王东宁主张权利是否超过诉讼时效；5.秦靖智与王东宁签订的整体转让协议（A）和整体转让协议（B）、《委托协议》《承包经营协议》是否应予解除。已履行的转让款130万元是否应予返还；6.王东宁是否应返还秦靖智代王东宁交付房屋租金122.8万元的问题。关于秦靖智是否应履行转让协议给付王东宁转让款526万元的问题。本院认为：王东宁、秦靖智双方之间所签订的《整体转让协议A、B》系双方真实意思表示且已实际履行，合法有效，双方均应按约履行。秦靖智反诉解除协议的理由，均不符合双方约定以及法律规定可以解除合同的情形，且租赁的房屋已到期。秦靖智未按协议约定履行给付剩余转让款526万元的行为，应属违约，应承担违约责任。王东宁要求秦靖智给付转让款526万元的请求，本院予以支持；关于王东宁诉请秦靖智赔偿王东宁违约金157.8万元的问题。本院认为，根据《整体转让协议》第四条第1项约定：1、王东宁不得将已转让的项目向第三方转让，或将现有资产进行担保、抵押、转租、转卖等有害秦靖智利益的行为。王东宁违反本协议约定，致使秦靖智的承租权或财产权受到妨碍，王东宁承担违约责任，违约金为全部转让价款金额的30%，违约金不足以弥补损失的还应承担赔偿责任。此项约定系设定王东宁违约的情况下，支付给秦靖智全部转让价款金额的30%的违约金而非秦靖智违约的情形。王东宁依据此约定，主张的违约金157.8万元无事实和法律依据，本院不予支持。关于王东宁诉请秦靖智赔偿王东宁转让款利息（以526万元为基数，按年利率24%，从2013年12月25日开始计算至实际给付之日止）的问题。本院认为，根据《整体转让协议》第四条第2项约定：秦靖智未按协议约定期限支付余款356万元，逾期两个月开始计算滞纳金，滞纳金为每日乙方未付款项的日千分之一。双方约定的滞纳金实为逾期付款违约金，王东宁据此，请求秦靖智未给付的转让款按年息24%计算赔偿从2013年12月25日开始计算至实际给付之日止的逾期付款利息。在我国合同法中，违约金旨在达到弥补守约方因违约方违约行为所遭受的损失，考虑到本案王东宁的实际损失情况以及本案合同目的无法达到的风险承担情况，根据合同法第五条、第六条关于公平原则和诚实信用原则的规定对王东宁请求的逾期付款违约金应进行调整，以达到既能有效补偿守约方的损失，又能对违约方具有一定惩戒作用。因此，秦靖智应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算逾期付款违约金，自转让款逾期付款之日（其中170万逾期日2013年12月25日，356万逾期日为2015年1月1日）起计算至转让款全部清偿之日止。关于秦靖智辩称王东宁的诉讼请求超过诉讼时效的问题。本院认为，在王东宁与秦靖智于2017年11月20日的通话中，王东宁向秦靖智催要剩余的出兑款，秦靖智回答说：“店没了你不经营着，等到期了的时候，你不经营的时候再说”。表明秦靖智承诺，等到绿神宾馆租赁期满时再行商议给付剩余出兑款的问题。因绿神宾馆租赁期限至2018年11月9日，故王东宁在该期限届满之前起诉，主张权利不存在时效障碍。另外，双方签订的《整体转让协议》和《委托协议》是为同一个合同目的签订的相互关联的合同。《整体转让协议》约定，余款356万元于2014年12月31日前以现金方式支付。因秦靖智拖欠北大荒粮油公司租金，在王东宁与秦靖智协商如何交纳租赁费用过程中，王东宁向秦靖智主张给付拖欠的出兑款项秦靖智承诺租赁期限界满再行商议。秦靖智的超过诉讼时效的抗辩理由不成立。关于秦靖智反诉解除双方签订的1.解除王东宁、秦靖智签订的整体转让协议（A）和整体转让协议（B）；2.解除王东宁、秦靖智签订的《委托协议》和《承包经营协议》返还已支付转让款130万元的问题。秦靖智认为合同签订后客观情况发生变化，由于北大荒粮油公司原因，该地域的开发工作搁浅，继续履行合同对秦靖智明显不公平，请求解除合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。根据庭审查明的事实，本院认为，王东宁、秦靖智双方订立合同目的是因为秦靖智预见到王东宁承租的区域可能被广联公司开发建设，秦靖智为了拆迁工作的顺利进行，锁定拆迁费用的支出，减少开发成本，王东宁为了提前锁定拆迁收益，规避风险。秦靖智的广联公司是否能够进行开发建设受多种因素影响，对此风险作为开发单位股东的秦靖智在合同订立不可能不知晓。秦靖智也未举示证据证明本案存在客观情况发生了秦靖智在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。因此，秦靖智主张本案符合情势变更的情形并据此请求解除王东宁、秦靖智签订的整体转让协议（A）和整体转让协议（B）及返还已履行的130万元的转让款，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于解除王东宁、秦靖智签订的《委托协议》和《承包经营协议》（绿神假日宾馆）在诉讼过程中，承包期限已到期,亦不存在解除的情形。关于秦靖智要求王东宁返还秦靖智代王东宁交付房屋租金122.8万元的问题。本院认为，依据秦靖智与北大荒粮油公司签订《租赁协议》以及秦靖智与王东宁签订的《委托协议》《承包经营协议》，该租赁金应由王东宁负担,秦靖智的此项反诉请求,本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告秦靖智给付原告王东宁转让款526万元；二、上述转让款526万元，被告秦靖智需从逾期付款之日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算给付原告王东宁逾期付款违约金（其中170万逾期付款之日为2013年12月25日，356万逾期付款之日为2015年1月1日）至转让款全部付清之日止；三、王东宁给付秦靖智租金及物业费1,228,000.00元；四、驳回原告王东宁的其他诉讼请求；五、驳回被告秦靖智的其他反诉请求。被告秦靖智于本判决生效后立即给付上述判决款项，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93,620.00元（王东宁已预交），由王东宁负担52,481.00元，秦靖智负担41,149.00元。反诉费27,024.00元（秦靖智已预交），由王东宁负担13,127.16元秦靖智负担13,896.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  赵锐锋审判员  杨大为审判员  陈 明二〇一九年二月二十五日书记员  那 爽