内蒙古自治区杭锦后旗人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0826民初3587号 原告：赵振华，男，1952年4月1日出生，汉族，务农，住内蒙古杭锦后旗。 被告：李祥龙，男，1965年9月19日出生，汉族，个体，住内蒙古杭锦后旗。 委托诉讼代理人：丁致国，内蒙古扬阳律师事务所律师。 第三人：内蒙古广原房地产开发有限公司，住所地内蒙古巴彦淖尔市临河区。 法定代表人：张建，公司总经理。 委托诉讼代理人：桂金平，男，公司职工。 原告赵振华与被告李祥龙、第三人内蒙古广原房地产开发有限公司（以下简称广原房地产公司）执行异议之诉一案，本院于2018年11月16日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵振华，被告李祥龙及其委托诉讼代理人丁致国到庭参加了诉讼，第三人广原房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵振华向本院提出诉讼请求：判决不得对原告所有的位于杭锦后旗陕坝镇XXX小区XXX室楼房执行标的的执行。事实和理由：2013年6月16日原告购买了第三人广原房地产公司位于杭锦后旗陕坝镇XXX小区XXX室，双方签订了《认购协议》并一次性交付房款299121元，于2015年6月装修后入住。因第三人当时未出具收款收据，收款后法院于2018年7月5日以（2018）内0826执异49号执行裁定书驳回原告的执行异议，现第三人正式出具了交款收据，双方虽未办理商品房买卖合同，但这是双方真实意思表示，应当认定该房屋买卖合同合法有效。 被告李祥龙辩称：一、原告赵振华不是被查封房产的权利人，其诉讼请求不能成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：《执行异议解释》）第二十四条规定“对原告提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）原告是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定“对原告的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”根据以上司法解释对照本案分析，答辩人李祥龙认为：赵振华不是本案所涉及房产的权利人，本案所涉房产的权利人是广原房地产开发有限公司。第一，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》25条规定的判断权利人标准，可以得出赵振华不是XXX小区XXX号楼XXX单元XXX室房屋的权利人的结论，因为本案所涉及的房产，属于未登记的房产，按照《执行异议解释》25条规定，“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”。本案中赵振华所申请解除查封的该房屋所在小区假设已经登记，不动产登记簿上的权利肯定不是赵振华，如果房产权利人是赵振华，赵振华应该持有不动产登记机关出具的房产证等登记凭证，但是本案申请人赵振华并没有向法院提供该类证据。如果赵振华主张解除查封的房产没有办理权属登记，没有登记到赵振华名下，按照《执行异议解释》第25条的规定，应该依照“未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”而本案答辩人李祥龙申请法院查封的房产属于广原房地产开发有限公司开发的房地产，赵振华作为自然人，不可能成为房地产开发主体，赵振华当然不具备房产权利主体，不是权利人。因赵振华不是房地产权利人（即：赵振华无产权证、无网签合同、不是房地产开发商），所以法院根本不用依据《执行异议解释》第24条（二）的规定去审查赵振华“该权利的合法性与真实性”，也根本无需去审查赵振华的所谓“权利”能否排除执行。所以，因为赵振华根本不是XXX小区**楼****房屋的权利人，其诉讼请求显然不能成立。二、退一步讲，假设赵振华是该房产的买受人，即使从买受人的角度及法律适用分析，赵振华的诉讼请求也不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。对照《执行异议解释》的第二十八条和二十九条分析本案，答辩人李祥龙认为，假设赵振华是该房产的购买人，赵振华的执行异议申请并不符合以上能够排除执行的司法解释的规定。理由是：一是在李祥龙查封之前，赵振华没有与开发商签订合法有效的书面《商品房买卖合同》。XXX小区XXX号楼在2012年12月17日就已经取得商品房预售许可，如果开发商和赵振华在2013年就形成商品房买卖关系，赵振华应当和房地产开发公司签订的正式的《商品房买卖合同》，不可能再签订《认购协议》。而且，答辩人李祥龙认为，开发商与赵振华之间的《认购协议》不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条中所规定的“商品房买卖合同”的定义范围。根据该《商品房司法解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。根据广原公司2018年9月20日出具的《为赵振华补开购房发票的说明》中记载，本案中开发商广原公司为了顶五星商混站材料款，将该房屋顶给了商混站，商混站又抵给了王珂，王珂又给了赵振华。这种以商品房抵顶债务且连环抵债的行为，并不是开发商向社会销售商品房，赵振华与开发商之间签订的《认购协议》，不属于《商品房司法解释》规定的《商品房买卖合同》的范畴。二是在杭锦后旗人民法院查封本案诉争的房产之前，赵振华没有合法占有诉争房屋，其所谓的入住是在查封之后。三是退一步讲，即使赵振华抵债房产是用来自己居住，答辩人认为赵振华主张在2013年就购买了案涉房屋，直至2015年才装修入住，说明其名下不止有一套住房，在不止有一套住房的情况下，赵振华的执行异议不符合《执行异议解释》第29条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；”的排除执行异议情形。四是假设退一步讲，赵振华属于案涉商品房的买受人，XXX小区XXX号楼在查封之前已经具备了办理网签手续及不动产权属登记条件，其未能及时办理网签手续及不动产登记系赵振华怠于行使权利，不属于非因买受人原因不能办理产权登记情形。五是赵振华没有向开发商支付购房价款，按照广原公司《证明》中的说法，赵振华不是从广原公司购买的房产，赵振华根本没有向开发商缴纳购房款，赵振华并不是实际买受该商品房的买受人，所以广原公司给赵振华出具了收据，但该收据是在诉讼中出具的，且没有转帐凭证，赵振华所谓的一次性交清了299121元房款不是事实。三、依照《物权法》的规定，案涉房屋所有权人是广原公司，不是赵振华。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。赵振华并没有登记，所以没有取得所有权。同时，赵振华不属于《物权法》第一百零六条规定的善意取得，其占有行为不具有法律意义。四、案涉房屋在2015年就已经被人民法院查封，但因赵振华没有及时提出异议，导致被告丧失保全广原公司其他财产的机会，其诉讼请求不应得到支持。 综上，答辩人认为，原告赵振华的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及《物权法》第九条、第一百零六条的规定，其诉讼请求不能成立。 综上，原告赵振华的诉讼请求不符合法律规定，应当依法驳回其诉讼请求。 第三人广原房地产公司未作答辩。 原告赵振华为支持其诉讼请求向本院提供如下证据： 原告出示1号证据：《认购协议》一份； 原告出示2号证据：《收据》一份； 原告出示3号证据：《为住宅补开购房发票的说明》一份；原告1-3号证据拟证明：我买了房屋。 被告李祥龙对原告出示的1-3号证据质证为：对以上证据的真实性不认可，理由1.认购协议中所陈述事实不存在，广原公司与原告不存在真实的交易，原告购买的并不是广原公司的房屋，也没有一次性付清房款；2.原告的同一份协议上，原告的签字所用的水笔与广原公司授权委托人所用的水笔不是同一支水笔，且原告签名后的时间落款不是原告所写；3.在2013年6月16日案涉房屋已经具备了网签及预售许可条件，不可能再签订认购协议，认购协议都是开发商在不具备预售许可的情况下采取的一种临时性措施。关于收据和说明，明显是假的，章是财务章，不是行政章，与认购协议章不一致，认购协议上是非原子印章，认购协议是原子印章。对方出具的收据与说明中的购房发票是两码事，发票都加盖的是税务局的印章。广原公司根本没有收到原告的所有房款，广原公司既然给开证明，应当出示其受到原告房款的转账凭证。2018年补开的收据和说明完全是假的。 原告出示4号证据：《收据》一份；拟证明：我缴纳的房屋燃气管道费。 被告李祥龙质证为：看不清，2018年交纳的燃气管道费。这是在法院2015年7月16日查封房屋后交纳的，真实性与举证意图不认可。 原告出示5号证据：《收据》一份；拟证明：2015年4月28日我为涉案房屋交纳物业费500元。 被告李祥龙质证为：真实性不认可。 原告出示6号证据：《发票》两张；拟证明：2017年10月13日与2018年2月8日我为涉案房屋交纳电费。 被告李祥龙质证为：2017年10月13日是该房屋第一次交电费时间，原告所述2015年就装修入住不是事实。此房屋在法院查封之后装修入住的。该房屋到目前为止总共才交纳172.85元电费，房屋在最近才装修的。 原告出示7号证据：《发票》一张；拟证明：2018年7月14日我为涉案房屋交纳取暖费。 被告李祥龙质证为：第一次交纳取暖费是在2018年7月14日，也是在法院查封之后才缴纳的。 原告出示8号证据：杭锦后旗亿源水务公司自来水厂《发票》两张；拟证明：2018年2月9日和2018年7月27日我为涉案房屋交纳水费。 被告李祥龙质证为：交纳自来水费的时间是2018年2月9日和2018年7月27日，充分说明此房屋是2018年才入住的。水费共计交纳91元。 经审查，原告赵振华提供的1、2、3号证据客观性无其它证据佐证，本院不予采信；4、6、7号证据与本案不具有关联性，本院不予采信；5号证据不具有客观性、合法性，本院不予采信。 被告李祥龙出示1号证据：《证明》一份；拟证明：该套房屋于2012年12月17日已经具备办理网签和登记条件。 原告质证为：不清楚，不发表意见。 被告李祥龙出示2号证据：（2015）杭民保字第14号民事裁定书一份，拟证明：杭后法院在2015年7月16日就已经将涉案房屋查封。 原告质证为：无异议。 经本院审核，被告李祥龙提供的上述证据具有客观性、合法性与其证明意图具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月16日，申请人李祥龙向本院提出诉前保全申请，本院作出（2015）杭民保字第14号民事裁定书查封被申请人广原房地产公司在杭锦后旗陕坝镇开发的XXX小区、XXX小区的房产中价值6869430元的部分，其中包括本案诉争房屋，案外人赵振华就诉争房屋于2018年6月26日提出执行异议，本院于2018年7月5日作出（2018）内0826执异49号执行裁定，驳回案外人赵振华的执行异议请求。 本院认为，提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。关于赵振华对于诉争房屋是否享有所有权及其他足以阻却强制执行的权利。本案中，诉争房屋未办理登记手续，由于不动产物权的设立、变更、转让依法登记才发生效力，未经登记不发生效力，故而，赵振华并未取得对诉争房屋的所有权。另外《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。赵振华在本案中主张其对购买了第三人广原房地产公司位于杭锦后旗陕坝镇XXX小区XXX室的《认购协议》而形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，原告赵振华向本院提交证据不足以证明其于查封前对本案诉争房屋合法占有的事实，亦不足以证明其通过合理对价取得该房屋的事实，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题，被告李祥龙提供的1号证据证明本案诉争房屋早于被查封保全时间就具备办理网签手续等条件，根据原告对于该事项明知，但其未能及时办理网签或以其他方式公示权利，系自身怠于行使权利，不属于非因买受人原因不能办理产权登记情形。综上，原告赵振华提供证据不足以证明其就本案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，从物权归属上，该不动产仍属于第三人广原房地产公司所有，其要求不得执行本案诉争房屋的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告赵振华要求判决不得对原告所有的位于杭锦后旗陕坝镇XXX小区XXX室楼房执行标的执行的诉讼请求。 案件受理费5787元，由原告赵振华负担。 如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  贾 燕 审 判 员  黄丽荣 人民陪审员  刘光宗 二〇一九年二月二十七日 书 记 员  苏 寅