广东省汕头市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤05执复6号 复议申请人（被执行人）：黄鸣，男，汉族，1957年11月11日出生，户籍登记住址广东省汕头市龙湖区。 委托代理人：郑会新，广东潮润律师事务所律师。 申请执行人：汕头市礐石农村信用合作社，住所地广东省汕头市濠江区珠浦村磊广路旁原该社闲置楼房。 法定代表人：林文智。 委托诉讼代理人：刘标湖、张莉，均系广东金联律师事务所律师。 被执行人：广东联宝贸易有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区珠江路**住宅部分**房。 法定代表人：陈振海。 被执行人：陈振海，男，汉族，1969年10月18日出生，户籍登记住址广东省汕头市金平区。 被执行人：沈克，男，汉族，1983年9月6日出生，户籍登记住址广东省汕头市金平区。 被执行人：沈立欣，男，汉族，1956年2月3日出生，户籍登记住址广东省汕头市金平区。 被执行人：陈霓，女，汉族，1958年12月7日出生，户籍登记住址广东省汕头市龙湖区。 复议申请人黄鸣不服汕头市濠江区人民法院（下称“濠江法院”）作出的（2018）粤0512执异18号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 濠江法院在执行被执行人黄鸣所有的位于汕头市金叶岛国际花园三期别墅3013幢全幢过程中，黄鸣认为其向申请执行人汕头市礐石农村信用合作社提供的贷款抵押物仅是该幢别墅的房产面积340.82平方米及占地面积149.05平方米，而不包括该幢别墅在《房地产权证》中“宗地图”载明的“自用面积”474.52平方米，而评估机构铭信公司不按《抵押物清单》约定的抵押物范围进行评估，随意扩大抵押合同约定的抵押物范围，损害其合法权益。评估报告对抵押物范围外的附属设施、增建房产、固定资产也未进行任何说明，评估结果缺失，不具有客观性。另外，本案中存在申请执行人汕头市礐石农村信用合作社与被执行人广东联宝贸易有限公司、沈立欣等人相互勾结，骗取其别墅房产作为抵押物的情形，故向濠江法院提起执行异议。濠江法院经审查于2018年10月24日作出（2018）粤0512执异18号执行裁定书，裁定驳回了黄鸣的异议。 濠江法院查明，汕头市礐石农村信用合作社与广东联宝贸易有限公司、沈克、沈立欣、黄鸣、陈霓金融借款合同纠纷一案，濠江法院于2017年6月20日作出的(2016)粤0512民初222号民事判决书已经发生法律效力。该判决主文第六项内容为：“被告黄鸣、陈霓以址于汕头市龙湖区金叶岛国际花园三期别墅3013幢全幢（权证号为：粤房地权证汕字第××号）的房产对上述第一项债务中金额为800万元的贷款及相应利息承担抵押担保责任，原告汕头市礐石农村信用合作社对上述财产享有优先受偿权”。由于黄鸣未履行判决，汕头市礐石农村信用合作社向濠江法院申请强制执行。濠江法院于2017年11月15日作出（2017）粤0512执197号执行裁定书，裁定拍卖被执行人黄鸣、陈霓址于汕头市龙湖区金叶岛国际花园三期别墅3013幢全幢（房产面积340.82平方米及用地面积474.52平方米）的房地产。异议人不服上述裁定，于2017年12月1日向濠江法院提起执行异议。濠江法院于2017年12月13日作出（2017）粤0512执异16号执行裁定书，以异议人黄鸣提出的执行异议不符合受理条件为由，裁定驳回异议人黄鸣的执行异议申请。异议人黄鸣不服，向本院申请复议，本院于2018年6月8日作出（2018）粤05执复6号执行裁定书，裁定撤销濠江法院作出的（2017）粤0512执异16号执行裁定书，指令濠江法院对异议人黄鸣提起的执行异议进行立案审查。濠江法院重新立案审查后，于2018年10月24日作出（2018）粤0512执异18号执行裁定书，裁定驳回了黄鸣的异议请求。异议人黄鸣不服上述裁定，于2019年1月28日向本院申请复议。 粤房地权证汕字第××号房地产权证登记的房地产权属人为黄鸣（共有人陈霓）；房屋情况为址于汕头市龙湖区金叶岛国际花园三期别墅3013幢全幢，建筑面积340.82平方米，土地情况为地号金叶岛3-13，自用面积474.52平方米。该房地产平面图载明别墅全幢的独自用地面积474.52平方米，底层建筑面积149.05平方米。粤房地他项权证汕字第××号房地产他项权证登记的抵押权范围为房地产权证号10××89址于汕头市龙湖区金叶岛国际花园三期别墅3013幢全幢。 濠江法院认为，本案争议的焦点为（2017）粤0512执197号执行裁定书的执行内容是否超出判决书确定的范围，抵押权人汕头市礐石农村信用合作社对异议人黄鸣在别墅抵押后的新增附属设施是否享有抵押权。 执行案件应当依据生效法律文书确定的内容执行。濠江法院作出的(2016)粤0512民初222号民事判决书主文第六项确定被告黄鸣、陈霓应以址于汕头市龙湖区金叶岛国际花园三期别墅3013幢全幢（权证号为：粤房地权证汕字第××号）的房产对上述第一项债务中金额为800万元的贷款及相应利息承担抵押担保责任，而粤房地权证汕字第××号房地产权证登记的权利范围包括汕头市龙湖区金叶岛国际花园三期别墅3013幢全幢及独自用地面积474.52平方米。故濠江法院作出的（2017）粤0512执197号执行裁定书裁定拍卖全幢别墅（房产面积340.82平方米及用地面积474.52平方米）的房地产，并未超出判决书确定的范围。 异议人黄鸣主张其在别墅抵押后，对别墅进行装修及在别墅用地上新增的游泳池等附属设施，不属抵押范围。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十二条：“…抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物…”的规定，抵押人在对抵押物进行附合、加工时，因附合事实、加工行为等原因导致抵押物增值的，抵押权人可以对附合、加工后的抵押物整体主张抵押权。故本案汕头市礐石农村信用合作社享有抵押权的效力及于抵押物所有人黄鸣在抵押物上新增的附合物，汕头市礐石农村信用合作社有权以黄鸣添附后形成的抵押物整体主张抵押权，故濠江法院对别墅及其附属设施一并评估拍卖并无不当。综上，驳回异议人黄鸣的异议请求。 复议申请人黄鸣向本院申请复议称，一、濠江法院作出的（2018）粤0512执异18号执行裁定书落款时间为2016年9月28日是错误的，应当予以纠正。二、（2017）粤0512执197号执行裁定书裁定拍卖复议申请人名下的全幢别墅，执行标的部分错误。理由如下：1、复议申请人向汕头市礐石农村信用合作社提供的贷款抵押物仅是该幢别墅房产面积340.82平方米及占地面积149.05平方米，而不包括该幢别墅在《房地产权证》中“宗地图”载明的“独自使用面积”474.52平方米的全部面积。上述事实复议申请人在办理抵押担保时再三明确，并要求在抵押合同的清单中要写明抵押范围和具体项目。汕头市礐石农村信用合作社工作人员和评估人员在设定抵押前均到现场进行查看，别墅的底层建筑面积仅有149.05平方米，其它用地包括但不限于泳池花园、增建房产用地不在抵押范围，甚至连别墅装修和固定资产都不包括。根据复议申请人与汕头市礐石农村信用合作社签订的《最高额抵押担保合同》（编号：10120149904599873）的《抵押物清单》写明：抵押财产名称房地产、占地面积149.05平方米，建筑面积340.82平方米。根本没提及别墅“独自用地面积”474.52平方米的全部面积。濠江法院认为抵押物是该幢别墅的全部建筑物和整宗用地，而作出错误的拍卖裁定。2、据以执行的法律依据明确为3013号房产而不是房地产，更不是整宗用地。按照“房随地走”原则，也仅仅是3013号房产的用地149.05平方米，剩余土地约300平方米属于复议申请人所有，复议申请人可以按照“一地多房”的原则继续进行建设。三、濠江法院对涉案抵押物委托评估结果错误。1、铭信评估公司不按《抵押物清单》明确约定的抵押物范围进行评估，不了解别墅房产“独自用地面积”474.52平方米是否为抵押物的范围等特殊情况，主观臆断按常规评估，随意扩大合同约定的抵押物范围，损害复议申请人的合法权益。2、评估报告对复议申请人抵押物范围外的附属设施、增建房产、固定资产也未进行任何说明，评估结果严重缺失，不具有客观性。四、本案中存在申请执行人汕头市礐石农村信用合作社与被执行人广东联宝贸易有限公司、沈立欣等人相互勾结，骗取其别墅房产作为抵押物的情形。综上，请求本院撤销濠江法院作出的原裁定，发回濠江法院重新对执行异议进行审查，以维护复议申请人的合法权益。 申请执行人汕头市礐石农村信用合作社辩称，一、濠江法院作出的（2018）粤0512执异18号裁定书驳回异议人黄鸣的异议完全正确，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。二、复议申请人黄鸣请求撤销（2018）粤0512执异18号裁定书且认为（2017）粤0512执197号裁定书裁定拍卖涉案房地产是错误的，没有事实与法律依据。依据《物权法》第九条第一款：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案查封房产的产权权属人为被执行人黄鸣，申请执行人根据生效的执行依据向濠江法院申请强制执行，要求查封被执行人黄鸣名下的房产具有充分的事实依据与法律依据，濠江法院的执行行为是正确的。三、复议申请人黄鸣请求重新评估本案抵押物，既缺乏事实依据，又不符合法律规定。首先，濠江法院严格按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》对涉案房地产进行评估、拍卖，符合法定程序。黄鸣的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，依法应当予以驳回。其次，申请执行人依据生效执行依据的判项第六项行使抵押权人的权利，合法、合理。再次，复议申请人黄鸣认为濠江法院拍卖用地面积474.52平方米的裁定是错误的，完全是歪曲事实，强词夺理。根据粤房地权证汕字第××号房地产权证及他项权证中记载的内容，土地情况栏中载明“自用面积474.52平方米”。依据生效执行依据，申请执行人对涉案房产享有优先受偿权，即对抵押物“自用面积474.52平方米”的产权享有优先受偿权，濠江法院裁定拍卖用地面积474.52平方米完全符合事实。四、复议申请人黄鸣提出抵押行为有重大冤情完全是无稽之谈。复议申请人黄鸣是完全民事行为能力人，对自己作出的民事行为应有清晰的辨别能力，其提供抵押担保的行为是其真实的意思表示，不存在重大误解的情形，更不存在其所称的欺骗行为，其在审理本案合同纠纷时也没有提出此要求及相应证据。五、复议申请人黄鸣在异议申请第二项请求中请求将其附加在抵押物的财产价值一并同时拍卖，拍卖收入扣除抵押物价值后余款归还复议申请人。根据《合同法》、《物权法》关于物的规定，物可分为主物和从物。主物和从物虽然是两个独立的物，但是从物附着于主物，即主物和从物必须发生空间上的联系。从物附着于主物，两物也要有可分性，否则就变成一物了。如黄鸣所称的附加在抵押物上的财产属本案抵押物的从物，且具不可分性，那么该附加财产也是本案抵押物的不可分割的附着物了，也就不存在扣除的问题了。当然，本案抵押物包括附属从物，一并拍卖所得款项，只要在实现了申请执行人的抵押债权后有剩余价款的，执行法院当然也会返还复议申请人。综上，濠江法院的执行行为正确、合法，复议申请人的复议缺乏事实和法律依据，请求本院依法驳回其复议请求。 被执行人广东联宝贸易有限公司、陈振海、沈克、沈立欣、陈霓未作答辩。 本院查明，濠江法院作出的（2018）粤0512执异18号执行裁定书认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。 另查明，根据粤房地权证汕字第××号房地产权证载明的信息及宗地图显示，涉案房产即位于汕头市龙湖区金叶岛国际花园三期别墅3013幢全幢，总占地面积即自用面积为474.52平方米（含别墅首层建筑面积149.05平方米），首层建筑用地外的自用面积为325.05平方米。别墅主体建筑共三层，首层建筑面积149.05平方米，第二层112.38平方米，第三层建筑面积79.39平方米，全套建筑面积共340.82平方米。别墅主体建筑位于别墅占地面积范围内的靠中间位置。 本院认为，本案争议焦点为抵押权人汕头市礐石农村信用合作社对涉案房产的抵押权是否包括涉案房产的自用面积474.52平方米、附属设施及装饰装修物。 复议申请人黄鸣主张其向汕头市礐石农村信用合作社提供的贷款抵押物仅是该幢别墅房产面积340.82平方米及占地面积149.05平方米，而不包括该幢别墅在《房地产权证》中“宗地图”载明的“独自使用面积”474.52平方米的全部面积，也不包括游泳池等附属设施。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”按照上述“房地一体”原则的法律规定，涉案房产首层建筑用地149.05平方米当然属于抵押物，而首层建筑用地外的325.05平方米自用土地及别墅的游泳池等附属设施属从物，与别墅的主体建筑物即主物形成相互依存关系，是为发挥主物的效用而存在的，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十三条规定：“抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。”至于涉案房产的装饰装修物属因添附形成的财产，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十二条规定：“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。”涉案房产的产权证“土地情况”一栏中亦载明“自用面积”为474.52平方米。而且，涉案房产抵押登记时，汕头市瑞基土地房地产估价有限公司作出的《房地产抵押估价报告》（编号：汕瑞基房估字【2014】第911号）中估价对象亦包括上述“自用面积”474.52平方米、附属设施及装饰装修物。故复议申请人黄鸣主张涉案房产的自用面积474.52平方米、附属设施及装饰装修物不属于抵押物的范围，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 另外，依据本案的生效执行依据即濠江法院作出的(2016)粤0512民初222号民事判决书，申请执行人汕头市礐石农村信用合作社对本案涉案房产享有抵押权，对于复议申请人黄鸣称申请执行人汕头市礐石农村信用合作社与被执行人广东联宝贸易有限公司、沈立欣等人相互勾结，骗取其别墅房产作为抵押物的问题，实际上是认为原生效判决即执行依据是错误的，应依照审判监督程序办理，不属于执行异议、复议案件的审查范围。 综上，濠江法院裁定拍卖涉案房产的执行行为符合法律规定，程序合法，濠江法院作出的（2018）粤0512执异18号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。复议申请人的复议请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人黄鸣的复议请求，维持汕头市濠江区人民法院作出的（2018）粤0512执异18号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈明辉 审判员  林炼丛 审判员  陈家彬 二〇一九年二月十九日 书记员  吴秀银