贵州省黄平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2622民初1178号 原告（反诉被告）：黄平浙商置业有限公司，住所地黄平县飞云大道颐景园******。 法定代表人：吴云云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张鸿，贵州大谋律师事务所律师。 被告（反诉原告）：彭斌，男，1986年1月15日出生，汉族，贵州省黄平县村民，住黄平县。 被告（反诉原告）陈启艳，女，1987年7月10日出生，汉族，贵州省黄平县村民，住黄平县。 原告黄平浙商置业有限公司（以下简称“浙商置业公司”）诉被告彭斌、陈启艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序于同年8月22日公开开庭进行了审理，庭审中原告当庭向本院提交变更诉讼请求申请书，被告彭斌、陈启艳在法定期间内就原告变更后的诉讼请求向本院提出反诉，本院依法予以准许，依法适用简易程序于同年9月23日、11月5日将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告浙商置业公司委托诉讼代理人张鸿、被告陈启艳在三次庭审中均到庭参加诉讼，被告彭斌在第二次、第三次庭审中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告浙商置业公司在起诉时向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付购房款190,000元；2.判决被告以所欠款项为基数，自2018年9月18日起，按万分之一每日标准向原告计付违约金至款项付清之日止（暂计至2019年8月1日为6,023元）；3.案件受理费由被告承担。第一次庭审中，浙商置业公司变更诉讼请求为：1.判决解除原、被告2017年11月13日订立的合同编号为201700××××的《商品房买卖合同》；2.判决被告协助原告办理商品房预售合同备案登记的撤销手续；3.判决被告将其购买的位于黄平县××镇飞××大道阳光新城项目第××幢××单元××层1-××-××号房恢复原状后交还原告；4.判决被告向原告支付违约金19,000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系依法登记设立的经营房地产开发及销售的企业法人，系位于新州镇飞××大道阳光新城项目的开发商。二被告系夫妻关系，其因看中原告开发的该项目第××幢××单元××层1-××-××号房，于2017年11月13日与原告订立一份《商品房买卖合同》，约定其以总价317,258元的价格购买前述房屋，房款支付方式为按揭，被告需支付首付款127,258元，余款190,000元银行按揭支付，并约定如被告逾期支付房款超过90日，则原告有权解除合同并要求被告按逾期支付款项金额的1%支付违约金。合同订立后，原告依法为被告购买房屋办理了备案登记。由于被告的按揭款一直未能获得审批，其也未按照约定自行付足款项，因而原告未将房屋交付被告，但被告在未取得原告同意情况下强行开门对房屋进行了装修。经原告多次催收后，被告于2018年6月5日出具《承诺书》，承诺于2018年7月7日之前自行办妥按揭付款手续，如不能在该时间前办理完毕按揭贷款，剩余房款于2018年7月10日前一次性付清，否则，原告有权收回房屋。期满后被告未能履行义务，在7月18日再次出具《第二次保证承诺书》，承诺2018年9月18日前付清购房款，否则原告有权收回房屋。但被告仍未支付。被告的行为已构成违约，原告有权要求解除合同。由于被告对房屋进行了装修，破坏了原房屋结构，为此，被告在交还房屋前，应恢复原状。 本诉被告彭斌、陈启艳辩称，不解除合同。我们向原告前后买了4套房子，现在房贷办理不下来不是我们的原因。我们已经交了房屋首付款，且贷款无法办理原告也未提前告知我们，我们之前购买的房贷都是在信用社贷款，这套房屋原告要去建行贷款，一直贷不出来。从2017年到现在时间太久了。剩余的房款肯定是贷款来支付的。若该合同符合解除的条件，要求原告退还我们支付的首付款127,258元、交纳的购房契税9,567元以及赔偿房屋装修款200,000元。 反诉原告彭斌、陈启艳向本院提出反诉请求：要求浙商置业公司退还二反诉原告支付的购房首付款127,258元、交纳的购房契税9,567元以及赔偿房屋装修款200,000元。事实和理由与答辩意见一致。 反诉被告浙商置业公司辩称，反诉原告诉请的首付款在扣除相应费用后我方同意予以返还，对于反诉原告主张的装修损失，由于反诉原告是在未办理收房手续的情况下擅自装修的，其装修的行为本身不合法，基于此，我方才要求反诉原告恢复房屋原状，故装修损失以及恢复房屋原状所需费用应当由反诉原告自行承担，对于反诉原告提出的契税主张，该项费用是由国家收取，合同不能继续履行的原因在于反诉原告，因此该项费用也由反诉原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告（反诉被告）浙商置业公司围绕本诉提交了以下证据：1.营业执照、法人代表身份证明、法人代表身份证复印件，证明原告诉讼主体资格及基本情况。2.二被告的身份证复印件，证明二被告的诉讼主体资格及其基本信息。3.《商品房预售合同备案表》、《商品房买卖合同》、《承诺书》、《第二次保证承诺书》复印件，证明原被告商品房买卖合同事实及被告欠款事实。并证明被告于2018年9月18日前自行办理完毕按揭贷款手续，否则自行支付所欠购房款，如果被告未能按期付款，原告有权解除合同。4.照片6张，证明被告没有办理收房手续就擅自将房屋装修的事实。被告（反诉原告）围绕反诉向本院提交以下证据：1.物业费清单原件3张，证明原告同意被告使用涉案房屋。2.电费缴费记录复印件，证明被告正常使用涉案房屋产生的日常电费。3.契税凭证，证明开发商同意卖房。4.结婚证复印件，证明二被告系夫妻关系。 彭斌、陈启艳对浙商置业公司围绕本诉提交的1、2号证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下：1、浙商置业公司提交的3号证据，彭斌、陈启艳对《商品房预售合同登记备案表》、《商品房买卖合同》无异议，彭斌对《承诺书》、《第二次保证承诺书》的真实性无异议，提出《第二次保证承诺书》是公司来找彭斌签的，前提是公司要将房产证办理出来，彭斌、陈启艳才能贷款，但公司没有将房产证办理出来，彭斌、陈启艳就无法贷款支付房屋余款。陈启艳提出对彭斌所签订的两次《承诺书》均不知情，公司并未通知陈启艳。本院认为，《承诺书》、《第二次保证承诺书》系彭斌在涉案房屋未能向银行顺利办理房屋贷款后向浙商置业公司出具的书面凭证，该证据真实、合法且与本案有关联，本院予以认定。陈启艳与彭斌系夫妻关系，二人共同生活，彭斌就未付购房款向浙商置业公司出具书面承诺一事，不可能未经夫妻二人协商，对陈启艳称其不知情这一意见，本院不予采纳。2、浙商置业公司提交的4号证据，彭斌、陈启艳提出浙商置业公司是知情的，还催二人缴纳物业费，将缴纳水电费的账号给二人，催二人办理交房手续，浙商置业是同意二人进行装修的。本院认为，该份证据真实、合法且与本案有关联，本院对彭斌、陈启艳现已对涉案房屋进行装修这一事实予以认定。3、彭斌、陈启艳提交的1号、3号、4号证据真实、合法且与本案有关联，本院予以认定。由于彭斌、陈启艳在浙商置业公司购买的房屋并非仅有涉案房屋一套，而彭斌、陈启艳提交的2号证据不能显示所缴纳电费为涉案房屋产生，故对该份证据，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：彭斌、陈启艳系夫妻关系。2017年11月13日，彭斌、陈启艳与浙商置业公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为201700××××，约定彭斌、陈启艳向浙商置业公司购买位于黄平县××镇飞××大道××单元××号房屋，房屋价款为317,258元，首付款为127,258元，余款190,000元以银行按揭支付。合同第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期……，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，……。”。同日，双方就该套房屋申请备案登记，2019年3月21日，黄平县住房和城乡建设局对该套房屋进行备案登记。合同签订后，彭斌、陈启艳向浙商置业公司支付了涉案房屋首付款127,258元，尚欠190,000元未支付。后因涉案房屋未能办理银行按揭贷款，房屋余款未能如期支付给浙商置业公司，2018年6月，彭斌向浙商置业公司出具《承诺书》：“……本人承诺于2018年7月7日之前办妥按揭，将按揭贷款金额打入开发商账户。所有手续由本人办理，如未按时办理完毕，承诺于2018年7月10日之前一次性支付剩余所有房款，如未按时支付全部房款开发商于2018年7月10日收回该住宅，本人于2018年7月10日恢复原样。”。期限届满后，彭斌、陈启艳未能支付剩余房款，彭斌于同年7月19日再次向浙商置业公司出具《第二次保证承诺书》：“本人及妻子陈启艳分别购买黄平阳光新城住宅××-××、××-××，至今尚欠……，本人再次承诺保证于2018年9月18日前偿还（若按揭不能办理就用其它办法也要偿还），办理按揭所有手续和涉及本人及家庭情况的资料概由我自行负责办理，若到期未支付该房款，自愿同意黄平浙商置业公司收回该两套住宅，本人负责该房子于2018年9月18日前恢复售房前原样，一切费用和造成的损失本人自愿负担……。”期限届满后彭斌、陈启艳仍未能支付涉案房屋剩余房款190,000元，浙商置业公司为维护自身合法权益，诉至法院提出如上诉请。 另查明，彭斌、陈启艳已于2018年将涉案房屋进行装修，用于展示二人经营门面的商品。彭斌、陈启艳确认2019年8月19日缴纳的涉案房屋契税为9,064.52元。 庭审中，经法庭询问彭斌、陈启艳，二人均表示同意解除合同。庭审中浙商置业公司申请在庭后对涉案房屋现状进行现场勘查以便于向彭斌、陈启艳主张恢复涉案房屋原状，但在庭审后，经考虑到恢复原状的具体内容难以确定，且不易执行，浙商置业公司又向本院表示将“判决被告将其购买的位于黄平县××镇飞××大道阳光新城项目第××幢××单元××层1-××号房恢复原状后交还原告”这一项诉讼请求变更为“判决被告将其购买的位于黄平县××镇飞××大道阳光新城项目第××幢××单元××层1-××号房交还原告”。待彭斌、陈启艳实际交还房屋后，浙商置业公司根据交房现状，另行与二人协商或另案起诉。 本院认为，浙商置业公司与彭斌、陈启艳于2017年11月13日签订的《商品房买卖合同》及2018年6月、7月彭斌两次向浙商置业公司作出的承诺系双方的真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。彭斌、陈启艳采取银行按揭贷款的方式购买了浙商置业公司开发的位于黄平县××镇飞××大道××单元××号房屋，但在向浙商置业公司支付了首付款127,258元后，未按照合同约定按期向原告支付剩余购房款190,000元，彭斌、陈启艳构成违约，虽然彭斌、陈启艳主张因浙商置业公司不为其办理按揭贷款，导致其未能履行付款义务，但在彭斌的承诺中亦表示若按揭不能办理就用其它办法偿还。现彭斌、陈启艳未能支付涉案房屋剩余房款，浙商置业公司要求解除合同，彭斌、陈启艳亦同意解除合同，双方于2017年11月13日签订的《商品房买卖合同》应予解除。因该房屋现已办理商品房预售合同备案登记在彭斌、陈启艳名下，现浙商置业公司依约定有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，彭斌、陈启艳应当协助浙商置业公司办理撤销该房屋的商品房预售合同备案登记。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，浙商置业公司及彭斌、陈启艳基于合同履行各自获得的财物应相互返还，即浙商置业公司向彭斌、陈启艳返还涉案房屋购房首付款127,258元，彭斌、陈启艳向浙商置业公司返还涉案房屋。至于浙商置业公司所主张的违约金，根据双方的约定，应当予以支持，浙商置业公司主张违约金按照欠付购房款190,000元的1%为标准计算，本院予以认可，违约金应为1,900元（190,000元×1%）。合同解除后，浙商置业公司负有返还彭斌、陈启艳已支付的首付款的义务，但应扣除彭斌、陈启艳需支付的违约金1,900元，浙商置业公司应返还彭斌、陈启艳首付款125,358元（127,258元-1,900元）。浙商置业公司在本次诉讼中仅要求彭斌、陈启艳将购买的涉案房屋交还，保留要求彭斌、陈启艳将涉案房屋恢复原状的权利，系其对自己实体权利的处分，本院予以确认。 关于彭斌、陈启艳主张要求浙商置业公司退还交纳的购房契税9,064.52元的反诉请求，依据我国税法的相关规定，该笔款项应由纳税人本人申请办理退税，故浙商置业公司对该笔款项不负有返还义务，彭斌、陈启艳应自行办理相关退税手续，浙商置业公司作为出卖人应当提供必要的协助。 关于彭斌、陈启艳主张要求浙商置业公司赔偿房屋装修款200,000元的反诉请求，庭审中，彭斌、陈启艳陈述浙商置业公司并未向二人交付涉案房屋钥匙，是由于二人购买的另一套房屋与涉案房屋是相通的，所以能进入涉案房屋进行装修，将涉案房屋装修用于展示二人经营门面的商品。现本案合同的解除系因彭斌、陈启艳的违约行为导致，故对彭斌、陈启艳主张要求浙商置业公司赔偿房屋装修款200,000元的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）黄平浙商置业有限公司与被告（反诉原告）彭斌、陈启艳于2017年11月13日签订的编号为201700××××的《商品房买卖合同》； 二、被告（反诉原告）彭斌、陈启艳于本判决生效之日起十日内将黄平县××镇飞××大道××单元××号房屋交还原告（反诉被告）黄平浙商置业有限公司； 三、被告（反诉原告）彭斌、陈启艳于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）黄平浙商置业有限公司办理黄平县××镇飞××大道××单元××号房屋的《商品房买卖合同》备案登记的撤销手续； 四、原告（反诉被告）黄平浙商置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还房屋首付款125,358元给被告（反诉原告）彭斌、陈启艳；（已直接扣除被告（反诉原告）彭斌、陈启艳应支付给原告（反诉被告）黄平浙商置业有限公司的违约金1,900元）； 五、原告（反诉被告）黄平浙商置业有限公司于于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）彭斌、陈启艳办理对以被告（反诉原告）彭斌、陈启艳名义于2019年8月19日因涉案房屋交易的契税9,064.52元的退税手续； 六、驳回被告（反诉原告）彭斌、陈启艳的其他反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4,220元，减半收取计2,110元，由原告（反诉被告）黄平浙商置业有限公司负担2,089.5元，由被告（反诉原告）彭斌、陈启艳负担20.5元。反诉案件受理费6,352元，减半收取计3,176元，由原告（反诉被告）黄平浙商置业有限公司负担1,175元，被告（反诉原告）彭斌、陈启艳负担2,001元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按规定预交案件上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。 审判员  蔡先惠 二〇一九年十一月五日 书记员  杨 江