福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0503民初5169号 原告：周伟，男，1991年7月4日出生，汉族，住湖南省安乡县。 委托诉讼代理人：于那刚、温惠阳，福建双鼎律师事务所律师。 被告：蔡德平，男，1983年3月31日出生，汉族，住福建省石狮市。 被告：苏雅玲，女，1984年10月16日出生，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：张景华、柯文斌，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 第三人：丰泽区置盈房产中介所，住所地泉州市丰泽区安吉路中骏裕景湾**楼**店，注册号码350503600189662，系个体工商户。 经营者：彭晓兰，女，1988年1月21日出生，住福建省漳平市。 第三人：泉州九十度房地产代理有限公司，，住所地泉州市丰泽区泉秀街道沉洲路宏泰皮塑有限公司统一社会信用代码91350503MA34AE850N。 法定代表人：刘玉燕，该公司总经理 委托诉讼代理人：吴燕，女，1964年7月15日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区，系该公司员工。 第三人：翁美琴，女，1983年8月19日出生，汉族，住福建省武夷山市。 原告周伟与被告蔡德平、苏雅玲、第三人丰泽区置盈房产中介所（以下简称：置盈中介所）、泉州九十度房地产代理有限公司（以下简称：九十度公司）、翁美琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周伟委托诉讼代理人温惠阳，被告蔡德平、苏雅玲委托诉讼代理人柯文斌，第三人九十度公司委托诉讼代理人吴燕到庭参加诉讼，第三人置盈中介所、翁美琴经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周伟向本院提出诉讼请求：1.解除周伟与蔡德平、苏雅玲签订的《房产买卖经纪合同》中的房屋买卖合同关系；2.判令蔡德平、苏雅玲向周伟支付另一倍定金55000元并赔偿因房屋涨价而造成的损失371290元；3.判令蔡德平、苏雅玲支付周伟因本案而支出的律师费10000元；4.判令蔡德平、苏雅玲承担周伟因本案而支出的财产保全费7675元（包括财产保全保险费）；5.判令蔡德平、苏雅玲承担周伟因本案支出的评估费10000元及本案的诉讼费。事实和理由：周伟于2017年3月11日向蔡德平、苏雅玲购买址在泉州市洛江区的房屋。同日，周伟与蔡德平、苏雅玲、九十度公司及案外人万安置鸿房产中介所（以下简称：置鸿中介所）签订《房屋买卖经纪合同》一份，合同约定：合同成交价为107万元，周伟应于合同签订时支付蔡德平、苏雅玲定金55000元；蔡德平、苏雅玲应于合同签订日起三个工作日内办理一手产权证并于2017年6月30日前注销涉案房地产抵押并领取房屋所有权证，在取得房屋所有权证后应当将证件提交九十度公司保管，以便双方办理交易手续；双方应当于2017年7月10日前备齐按揭贷款资料并办理涉案房产的过户手续。根据合同第十五条第2点约定：“甲乙一方未能按照合同约定的时间履行义务的为迟延履行，守约方可要求迟延履行方支付等同于定金数额的违约金，合同继续履行……”，此外，双方若发生纠纷，任何一方可向签约地所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，蔡德平、苏雅玲未能依约办理一手产权证，周伟遂于2017年5月8日委托九十度公司向蔡德平、苏雅玲致函，但蔡德平、苏雅玲至今未能履行合同约定的义务。 蔡德平、苏雅玲辩称，一、周伟与蔡德平、苏雅玲于2017年3月11日签订的“房屋买卖经纪合同”属于无效合同。蔡德平、苏雅玲有房要出售，九十度公司找蔡德平、苏雅玲说可以帮忙促成交易，于是“介绍”周伟与蔡德平、苏雅玲接洽。在洽谈过程中，周伟以其在房产中介行业多年经验，以房产价格将会滑坡的说法诱骗蔡德平、苏雅玲签订了诉争合同。另外，周伟与九十度公司隐瞒了周伟系九十度公司的在职员工这一重要事实。综上，九十度公司作为本案合同的代理机构，让作为其在职职工购买自己提供经纪服务的房屋，并隐瞒这一重要事实，且在洽谈过程中企图以低价收进高价卖出房屋的方式以赚取差价，周伟与九十度公司的行为违反民法总则的代理人不得以被代理人的名义实施民事法律行为的规定及房地产经纪管理办法中禁止自我代理和恶意串通损害第三人利益的规定，故案涉房屋的“房屋买卖经纪合同”无效；二、无效合同后的处理原则：当事人相互返还因合同取得的财产，而不是如原告一样提出无理诉求；三、周伟与九十度公司在本案中的行为正是属于政府打击黑中介的范畴。对此，蔡德平、苏雅玲保留对周伟及九十度公司、置盈中介所、检举、控告的权利。另，经本院释明后，蔡德平、苏雅玲补充答辩如下：周伟诉求蔡德平、苏雅玲承担违约责任没有事实和法律依据，应当予以驳回。周伟诉求的违约金明显高于合同约定及其实际损失，案涉合同明确约定了违约金的标准：守约方有权解除合同并要求违约方支付等同于定金数额的违约金。且周伟有无支付定金55000元，蔡德平、苏雅玲并不清楚，且未收到该定金。综上，在周伟未依约支付定金，其诉求的违约金却高达371290元，明显过高，且合同有约定定金罚则及违约责任可供选择。 九十度公司述称，周伟系九十度公司的员工。但蔡德平、苏雅玲未提供证据证明九十度公司存在损害第三人的利益，也未能提供证据证明周伟从本案或其他中介服务中赚取差价，也没有证据证明周伟未告知蔡德平、苏雅玲其系九十度公司员工身份。至于定金是否支付到九十度公司，根据上述诉争合同第6条规定，该定金还在九十公司，九十度公司是按照合同约定收取定金，开具定金的代管收据，而且九十度公司是以置盈中介所的名义申请POS机。 置盈中介所未做陈述。 翁美琴未做陈述。 本院经审理认定事实如下：2017年3月11日，周伟与蔡德平、苏雅玲、九十度公司及置鸿中介所签订《房屋买卖经纪合同》一份，其中周伟系合同乙方、蔡德平、苏雅玲系合同甲方、九十度公司系合同中所载机构、置鸿中介所系合同丙方。合同约定：周伟向蔡德平、苏雅玲购买址在泉州市洛江区的房屋，合同成交价为107万元。合同第二条第2款约定：“甲方应于2017年6月30日注销该房产抵押并领取房屋所有权证，甲方应于取得房屋所有权证原件后当日内将证件提交机构保管，以便机构协助甲乙方双方办理手续”；合同第六条约定：“签订本合同时，乙方支付定金55000元给甲方，为确保交易安全，此定金在交易过程中交由机构监管，由机构开具定金代管收据给甲方，甲方出具收据给乙方收执。待甲乙双方办理完毕交易手续时按约定的第一付款时间由机构将定金交给甲方，该定金在甲乙双方均未违约时可在完成交易时冲抵购房款”；合同第七条约定：“甲乙双方应在2017年7月10日前将办理公积金按揭贷款的资料准备齐全办理该房屋过户受理手续，乙方应于产权过户前将差额房款（含定金）存入机构指定的监管账户，并在不动产交易受理当日将差额款（含定金）一次性支付给甲方”；合同第八条约定：“乙方应在不动产交易受理当日将房屋交付乙方使用”；合同第十五条约定：“1.本合同签订后，甲乙双方应按照约定履行，否则属违约行为，自违约行为发生之日起超过五日，守约方即有权向违约方发函敦促其履约并支付等同于定金数额的违约金。从发函之日起超过十日内未回复或履约的，守约方即可解除合同并要求违约方承担违约责任，若甲方违约的，则甲方除应将扣除定金数额的乙方已付购房款退还给乙方外，还应向乙方双倍返还定金；若乙方违约的，则甲方应将扣除定金数额的乙方已付购房款退还给乙方，乙方已支付的定金则作为对甲方的赔偿不予退还。同时守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等；2.甲乙一方未能按照合同约定的时间履行义务为迟延履行，守约方可要求迟延履行方按成交价的万分之五按日支付迟延履行金，也可选择要求迟延履行方支付等同于定金数额的违约金，合同继续履行；迟延履行超过十天的，构成根本违约，守约方有权要求解除合同并要求违约方支付等同于定金数额的违约金；3.甲乙双方应按约定支付丙方佣金及支付机构服务费，否则应按佣金及服务费总额的千分之五按日支付迟延履行金”；合同第二十三条第2款约定：“签约当日甲方尚未办理一手产权证并保证于签约当日起三个工作日内前往办证，由此产生的税费由甲方承担”。诉争合同签订后，周伟在户名为置盈公司的ＰＯＳ机上通过刷卡方式支付了定金55000元，蔡德平、苏雅玲当场出具《定金收据》一份交由周伟收执。上述收据载明，蔡德平、苏雅玲收到周伟购买洛江区万安街道桥南社区嘉琳广场3栋1103室的房屋购房款定金55000元。庭审中，九十度公司亦自认，置盈公司系其直营公司，上述定金虽是通过置盈公司的ＰＯＳ机支付，但上述55000元定金系由其保管。2017年5月8日，九十度公司出具《关于督促甲方履行房产买卖经纪合同的通知单》一份，该通知单载明：“苏雅玲女士：根据您于2017年3月11日在泉州九十度房地产有限公司与乙方周伟先生签订的关于出售泉州市洛江区的《房产买卖经纪合同》，该合同第二十三条第2款约定您应于签订合同当日起叁个工作日内前往相关部门办理一手产权证，因多方无法联系您办理相关手续，现我司特此发函通知您方应按合同第二条第2款第（1）条及合同第二十三条第2款约定的时间办理相关手续以免造成违约，产生不必要的法律纠纷……”。2017年5月9日，九十度公司通过ＥＭＳ方式向苏雅玲寄送上述通知单，苏雅玲于次日签收该邮件。2017年7月13日，经周伟向洛江区不动产登记中心查询，诉争房屋此时尚未解除抵押登记。此后，蔡德平、苏雅玲将诉争房屋卖与黄志杰，并于2017年7月26日将诉争房屋过户至黄志杰名下。周伟遂于2017年7月7日委托律师向本院提起诉讼，并为此支出律师费10000元。庭审期间，周伟于2017年8月4日向本院提出诉讼保全申请，并以平安财产保全责任保险保函一份作为担保，支出保全费5000元及保险费用2675元。庭审中，周伟及九十度公司均自认周伟系九十度公司系员工，但述称周伟购买诉争房屋系个人行为，而非职务行为。 另，周伟于2017年11月17日向本院申请对诉争房屋以2017年11月16日为基准日的价值进行评估，本院依法委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司作为评估公司进行评估，评估结果为诉争房屋于2017年11月16日的市场总价为1496290元。为此，周伟支出评估费用10000元。 本院认为，第一，关于诉争合同的效力。周伟与蔡德平、苏雅玲及九十度公司及置鸿中介所签订的诉争合同是各方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方合同均应按照合同的约定行使权利、履行义务。蔡德平、苏雅玲辩称周伟与九十度公司与其签订诉争合同的行为，违反合同法的代理人不得以被代理人的名义实施民事法律行为的规定及房地产经纪管理办法中禁止自我代理和恶意串通损害第三人利益的规定，故案涉房屋的“房屋买卖经纪合同”无效。但是，首先，蔡德平、苏雅玲未能提供证据证明周伟向二人购买诉争房屋系职务行为，周伟购买诉争房屋仅系其个人行为，在本案中，九十度公司仅系居间服务的提供方而非买方；其次，居间服务提供人并无权代受托人为法律行为，而代理人有权代被代理人为法律行为，二者并不相同，居间服务并不等同代理行为。且《房地产经纪管理办法》系部门规章，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，法院确认合同无效，不以行政规章作为依据。综上，蔡德平、苏雅玲关于诉争合同无效的辩称于法无据，不予认可；第二，关于诉争合同中的“房屋买卖合同关系”的解除。诉争房屋已经过户至案外人黄志杰名下，诉争合同已经实际无法履行。且周伟及蔡德平、苏雅玲均同意解除诉争合同，故诉争《房产买卖经纪合同》中的房屋买卖合同关系，准予解除；第三，关于诉争合同中的违约方系何人。蔡德平、苏雅玲虽辩称其未收到周伟提供的定金。但根据诉争合同约定，定金在房屋未过户前应交由九十度公司监管，而周伟系依据九十度公司指令，于2017年3月11日将诉争合同约定的定金5万元转账至置盈中介所。庭审中，九十度公司对此亦予以认可，且蔡德平、苏雅玲定金支付当日即向周伟出具《定金收据》一份，故周伟已经按合同约定完成缴付定金的义务。而蔡德平、苏雅玲并即未按合同约定的时间解除诉争房屋的抵押登记，亦未配合周伟将房屋过户至周伟名下，且于2017年7月26日将诉争房屋过户至案外人黄志杰名下，其行为已经构成根本违约；第四，关于蔡德平、苏雅玲是否应向周伟返还另一倍定金。现诉争合同中的“房屋买卖合同关系”已经解除。蔡德平、苏雅玲作为违约方，应当向守约方周伟双倍返还定金，因周伟支付的定金现由九十度公司监管，故周伟要求蔡德平、苏雅玲支付另一倍定金50000元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持；第五，关于周伟向蔡德平、苏雅玲主张因蔡德平、苏雅玲的违约造成的损失371290元。由于蔡德平、苏雅玲未能依约履行合同相应义务造成周伟的损失，在蔡德平、苏雅玲支付等同定金的违约金后，周伟还有其他损失的，应当赔偿损失。现周伟主张其损失按诉争房屋于2017年11月16日的评估价值1496290元与合同约定成交价1070000元的差额371290元计算其损失，有事实和法律的依据，予以认可，扣除蔡德平、苏雅玲返还一倍定金50000元，本院认定蔡德平、苏雅玲尚应赔偿周伟损失的金额为321290元；第六，关于周伟主张的蔡德平、苏雅玲应向其支付的律师费、评估费、保全费、财产保全保险费。根据诉争合同约定，守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。现周伟为本案支出律师费10000元，有其提供的委托代理合同及律师费发票为证，其主张蔡德平、苏雅玲向其支付该笔费用，符合合同的约定，本院予以支持。至于周伟支出的评估费、保全费、财产保全保险费，并非其维权所必须支出的费用，且双方亦并未在合同中明确约定，故对该项主张，不予支持。置盈中介所、翁美琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关的诉讼权利，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第四百二十四条之规定，判决如下： 一、解除周伟与蔡德平、苏雅玲于2017年3月11日就址在泉州市洛江区签订的《房产买卖经纪合同》中的房屋买卖合同关系； 二、蔡德平、苏雅玲应于本判决生效之日起十日内赔付周伟的损失371290元； 三、蔡德平、苏雅玲应于本判决生效之日起十日内赔付周伟因本案支出的律师费10000元； 四、驳回周伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14520元，由周伟负担50元，由蔡德平、苏雅玲负担14470元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  徐翰毅 审 判 员  吕千虹 代理审判员  许祥鑫 二〇一九年二月二十五日 书 记 员  吴静燕 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》 第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。