黑龙江省绥北人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑8105民初1110号 原告：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司，住所地哈尔市香坊区，统一社会信用代码：91230110086028652E（1-1）。 主要负责人：刘丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人孟凡玲，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。 被告：黑龙江驿贷同科技发展有限公司，住所地哈尔滨市香坊区，统一社会信用代码：91230199301115872H（1-1）。 法定代表人：李衡，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘向阳，该公司销售部经理。 原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司(以下简称泰鸿公司)与被告黑龙江驿贷同科技发展有限公司(以下简称驿贷同公司)租赁合同纠纷一案，泰鸿公司于2018年7月19日向黑龙江省绥化农垦法院提起诉讼，法院立案后，依法组成合议庭，于2018年8月29日、2018年11月22日公开开庭进行了审理。原告泰鸿公司的委托代理人孟凡玲、被告驿贷同公司的委托代理人刘向阳到庭参加了诉讼。2018年12月6日，经中华人民共和国最高人民法院批复决定，撤销黑龙江省绥化农垦法院，设立黑龙江省绥北人民法院，本案由绥北人民法院继续审理。本案现已审理终结。 原告泰鸿公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原告泰鸿公司与被告驿贷同公司之间的租赁合同；2.请求判令被告给付原告从2016年6月25日至2018年4月13日的租金373985.78元；3.请求判令被告支付原告迟延支付租金的违约金112195.73元（系2016年6月25日起至2018年4月13日止），并以延付的租金为标准每日按0.5%支付从2018年4月14日至实际给付之日止的违约金。4.请求确认原告有权没收被告交的履约保证金21140元，且被告另行支付三个月租金作为因其原因致使提前解除合同的违约金；5.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年5月13日原、被告签订《租赁合同书》一份，约定原告将其所有的位于哈尔滨香坊区香福路52号的永泰城购物中心内步行街二层237、238号商铺出租给被告用于经营俄罗斯进口食品，面积为151.78平方米，每平方米每月租金140元，即每月租金21249.2元，租赁期限从2016年6月25日起至2018年6月24日止。同时约定第一租约年原告免除被告三个月租金，第二个租约年免除被告2个月租金，每三个月为一个租金支付期，被告应于最后一个月的25日前向原告支付下个缴租期租金。合同签订后，原告依约交付给被告商铺，但被告从2016年6月25日开始拖欠租金，经原告催缴后，被告仍未按时缴纳，原告认为被告的行为已经构成违约，依据双方合同书约定，原告有权单方解除租赁合同且要求被告以欠费金额为标准按照0.5%支付违约金。原告于2018年4月13日宣布终止合同，同时根据合同约定，因被告违约而终止合同的原告有权没收履约保证金，并要求被告支付三个月租金做为违约金。并特诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求，依法判决被告承担相应给付责任，并承担诉讼费用。 被告驿贷同公司承认拖欠原告泰鸿公司租金，表示欠账还钱是天经地义的。但是认为己方同原告签订的合同日租金明显高于周围其他租户3倍价格。而且己方签订合同的经理，签完合同后就辞职了。 当事人围绕诉讼请求为证明其主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供了证据1.《房屋租赁合同》一份，原告欲证明原、被告于2016年5月13日签订《租赁合同书》，约定被告承租原告位于永泰购物中心二层237-238号商铺，建筑面积151.78平方米，租赁期间从2016年6月25日起至2018年6月24日，租金为每月每平方米140元，即每月21249.2元，租金交付以每三个月为一个支付期，第一期租金交纳日期为2016年6月25日前，此后，被告应当在每个缴租期最后一个月的25日前向原告一次性足额支付下个缴租期租金。被告对合同的真实性无异议，但对证明问题有异议，认为原告的租金过高、违约金也高，明显高于周围其他租赁店的价格；2.《租金催缴通知函》四份和中国邮政邮寄回执及查询单两份。原告欲证明合同签订后，被告应当按照约定从2016年6月25日开始向原告缴纳租金，但被告一直拖欠租金，截至2018年4月13日共计拖欠17个月零19天，据此原告分别在2016年12月13日、2017年1月20日向被告工作人员送达《租金催缴函》、2018年3月11日、2018年3月22日向被告邮寄《租金催缴函通知书》，被告均已收到但未按期履行。被告对该证据无异议；3.《违约通知》两份和中国邮政邮寄回执及查询单两份。原告欲证明2018年3月20日被告在未通知原告的情况下擅自撤店停止经营，经原告多次与被告沟通限期恢复经营，后又分别在2018年3月30日、4月11日函告被告恢复营业，但被告拒不恢复。被告对证据真实性无异议，但对证明问题有异议，表示原告陈述非事实情况，事实上是原告将被告单位清理出场的，屋内物品都没让被告拿走；4.《合同终止通知书》和中国邮政邮寄回执及查询单。原告欲证明由于被告迟延交付租金超过30日，且延迟交付租金累计超过3次，经原告多次催缴仍未缴纳，且在被告拖欠租金和擅自撤店的行为已构成根本违约，依据租赁合同书第15.4条约定，原告有权单方解除租赁合同，且要求被告以欠费金额为标准按照每日0.5%支付违约金。原告于2018年4月11日向被告邮寄合同终止通知书，被告于2018年4月13日收到，故双方合同已于4月13日解除，被告应当支付从2016年6月25日至2018年4月13日共拖欠租金373985.78元。同时租赁合同书约定，因被告原因违约合同终止或解除的，原告有权没收本合同项下之履约保证金21140元，并要求被告支付三个月租金作为违约金63747.6元，以上违约金共计749884.28元。被告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，表示是原告方将被告方清理出场的，并不象原告所陈述的，被告方自己主动提前离场。原告提供的四份证据，被告对真实性均无异议，该四份证据真实、合法、有效，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院对证据的认定，本院认定如下： 2016年5月13日原、被告签订《租赁合同书》一份，约定原告将其所有的位于哈尔滨香坊区香福路52号的永泰城购物中心内步行街二层237、238号商铺出租给被告用于经营俄罗斯进口食品，面积为151.78平方米，每平方米每月租金140元，即月租金21249.2元，租赁期限从2016年6月25日起至2018年6月24日止。同时约定第一租约年免除被告三个月租金，即2016年11月25日至2016年12月24日，2017年2月25日至2017年3月24日，2017年5月25日至2017年6月24日，第二个租约年免除被告2个月租金，即2017年11月25日至2017年12月24日，2018年5月25日至2018年6月24日。每三个月租金为一个支付租期，被告应于最后一个租期的25日前向原告支付下个租期租金。同时双方还约定，如果被告方迟延缴纳合同约定的租金，被告每日应向原告支付相当于欠款金额0.5%的迟延违约金，迟延超过15日，原告有权单方解除合同。因被告违约造成合同终止或提前解除的，原告收取的被告的履约保证金不予退还，且被告还要另行支付三个月租金作为违约金，被告所进行的装修，原告不承担补偿责任。合同签订后，被告于2016年5月17日向原告交付了履约保证金21140元和三个月租金63420元，原告依约交付给被告商铺。同年8月和11月22日被告先后两次进行商场活动租用原告场地，所剩押金款共计10000元转入原告账中，做为被告质量保证金。但被告从2016年9月25日开始拖欠原告租金。经原告多次催缴后，被告仍未缴纳，原告认为被告的行为已经构成违约，依据双方合同书约定，原告于2018年4月13日宣布终止合同，同时没收了被告履约保证金，将被告清出商场。并诉至法院，请求法院依法判决被告给付房屋租金，并支付因迟延支付租金产生的违约金。 本院认为，原、被告签订的商铺租赁协议系双方真实合意表示，且不违反法律、行政法规之强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。原告依约交付了房屋，被告没有按约定支付租金，属于违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持，截止2018年4月13日被告租赁商场的总租金为373985.78元，扣除被告已付给原告的租金63400元和被告存于原告账中的质量保证金10000元，被告尚应给付原告租金300565.92元。 关于原告要求被告按每逾期一日应缴租金总数的0.5%支付违约金，本院认为，原、被告双方合同中既然约定了给付违约金，就应该按照约定执行。但原、被告约定的违约金给付标准，明显高于给原告造成的实际损失和法律规定。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。故本院认为按月利率2%的标准计算违约金为宜（附违约金计算表）。 关于庭审中，原告请求法院依法判令解除原告泰鸿公司与驿贷同公司之间的租赁合同，本院认为，原告已于2018年4月13日向被告宣布终止合同，被告也同意终止合同并被清理出商场，双方租赁合同已经实际解除，不需要法院另行判决解除，故对原告的要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持。 关于庭审中，原告请求法院依法判令被告支付从2016年6月25日起至2018年4月13日止的迟延支付租金的违约金112195.73元，按租金总额的30%计算。本院认为原、被告在合同中没有该项约定，且原告在合同中已经约定迟延付款的违约金约定，再另行索要违约金明显不符合法律规定，故不予保护。 关于庭审中原告要求确认原告收取被告已交保证金21140元不予退还，本院认为被告违约拒付租金致使原告要求提前解除合同的，被告严重违反合同约定，故原告要求确认扣留被告保证金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告另行支付三个月租金作为原告提前解除合同的违约金，本院认为原、被告合同至2018年6月24日到期，原告请求解除日期至合同终止日只有2个月，且还有一个月是原告免除被告租金月份，原告要求被告另行支付三个月租金做为提前解除合同违约金明显显示公平，且重复计算违约金，故对原告要求被告另行支付三个月租金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下： 被告黑龙江驿贷同科技发展有限公司给付原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司房屋租金300565.92元，违约金63330.09元（2016年6月25日至2018年4月13日期间）。此款于本判决生效之日起十日内履行完毕； 自2018年4月14日起，被告黑龙江驿贷同科技发展有限公司以实际欠付原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司的租金为基数，按月利率2%标准计付违约金至实际给付之日止。 确认原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司收取被告黑龙江驿贷同科技发展有限公司已交保证金21140元的行为有效。 驳回原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9510.69元，原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司负担3098.70元，被告黑龙江驿贷同科技发展有限公司负担6411.99元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。 审判长  任正中 审判员  云天友 审判员  高 勇 二〇一九年二月十八日 书记员  宋艳双