广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初11号原告：中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行，住所地广东省广州市南沙区龙穴岛海港大道临海大厦首层1号，统一社会信用代码91440101890660210A。负责人：朱小敏，该行行长。委托代理人：陈天乐、彭良婷，广东金轮律师事务所律师。被告：郭正，男，1992年12月19日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被告：广州裕岭房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区海景路8号1栋106房之一，统一社会信用代码9144011557602366XF。法定代表人：罗转弟，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：郭桂芳，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行（以下简称建设银行广东自贸区分行）与被告郭正、广州裕岭房地产开发有限公司（以下简称裕岭公司）金融借款合同纠纷一案，于2019年1月7日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，根据原告建设银行广东自贸区分行的申请，作出（2019）粤0191民初11号民事裁定书，裁定对被告郭正、裕岭公司价值110242.8元的财产采取保全措施，并予以实施。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行广东自贸区分行的委托代理人陈天乐、彭良婷，被告裕岭公司的委托代理人郭桂芳到庭参加诉讼。被告郭正经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告建设银行广东自贸区分行起诉称：2014年8月5日，原告建设银行广东自贸区分行与被告郭正签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告建设银行广东自贸区分行向被告郭正发放个人住房贷款110000元；贷款期限360个月；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，逾期罚息利率为贷款利率水平上上浮50%。双方同时约定上述借款由被告郭正提供其名下位于广州市南沙区裕豪轩商住楼B6层601房的房产（以下简称案涉房产）为抵押担保，且已办理预告抵押登记手续。原告建设银行广东自贸区分行与被告裕岭公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定被告裕岭公司对被告郭正的债务承担连带清偿责任。合同签订后，原告建设银行广东自贸区分行依照合同约定向被告郭正发放了贷款，但被告郭正自2017年11月10日起未依约履行还款义务。原告建设银行广东自贸区分行多次催款未果，故诉至本院，请求判令：1.被告郭正向原告建设银行广东自贸区分行偿还贷款本金103772.75元及支付利息、罚息（暂计至2018年12月27日的利息为6323.62元、罚息为146.43元，自2018年12月28日起的利息、罚息均按合同约定的标准计至付清之日止）；2.被告裕岭公司对被告郭正的上述债务承担连带清偿责任；3.原告建设银行广东自贸区分行对案涉房产以折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；4.两被告承担本案律师费；5.两被告承担本案诉讼费。庭审中，原告建设银行广东自贸区分行主张本案为风险代理，截至本案开庭之日止律师费尚未实际发生。原告建设银行广东自贸区分行提供证据：《个人（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、不动产预告登记证明、《中国建设银行个人贷款对账单》、《中国建设银行个人贷款过期催款通知书》、《楼宇抵押贷款合作协议》。被告郭正未答辩，亦未提供证据及发表质证意见。被告裕岭公司辩称对原告建设银行广东自贸区分行诉讼主张的事实及诉讼请求无异议。被告裕岭公司未提交证据。经审理查明：中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行原名称为中国建设银行股份有限公司广州南沙开发区支行，于2016年1月19日依法变更为现名。2014年8月5日，郭正作为借款人及抵押人，与作为贷款人的建设银行广东自贸区分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440390006-2012-20140699178），约定：郭正向建设银行广州南沙支行借款110000元用于购买案涉房产；借款期限自2014年9月10日起至2044年9月10日止，共计360个月；贷款利率为浮动利率即基准利率水平上上浮10%，借款逾期罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；基准利率指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，利率调整日为每年的1月1日；约定还款日为借款期限起止日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一天为约定还款日；借款人采用等额本息还款方法；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，借款人郭正以案涉房屋提供抵押担保；借款人同意贷款人将贷款款项一次性划入指定的裕岭公司收款账户44×××62（建行广州南沙分理处）；借款人发生下列任一情况，均构成违约：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；行使担保权利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本合同条款下的债权在编号为NS2013002《楼宇按揭合作协议》保证范围之内。2014年8月14日，案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记（编号为粤房地预登穗字第××号），确认案涉房产的预告登记权利人为建设银行广东自贸区分行，预告登记义务人为郭正。2014年9月10日，建设银行广东自贸区分行向前述借款合同指定的银行账户划入案涉贷款110000元。建设银行广东自贸区分行提供的个人贷款对账单显示：截止至2018年12月28日止，郭正拖欠到期贷款本金389.7元、利息6323.62元及罚息146.43元未付，未还贷款本金余额共计103772.75元。另查明，裕岭公司作为甲方（发展商、开发商、预售人）与作为乙方（抵押贷款银行）的建设银行广东自贸区分行签订《楼宇抵押贷款合作协议》（编号为NS2013002），约定：双方就甲方开发建设并销售的商品楼宇进行抵押贷款合作，乙方为甲方的购房人提供相关贷款业务；甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；保证期限为：（一）在办妥交易房屋抵押登记（备案）手续，银行才向购房人发放贷款的情况下，甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权证》，且《他项权证》交乙方保管之日止；（二）在乙方提供阶段性放款服务的情况下，甲方除承担办妥抵押登记（备案）手续至甲方办妥《房地产权证》和《他项权证》，且《他项权证》并交乙方保管之日止的保证责任外，还承担以下所列第1、2种保证期限内的连带担保责任：1.在《商品房买卖合同》交易鉴证中先放开情况，保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押登记（备案）之日止；2.在现楼确权过程中先放款情况，保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至办妥《房地产权证》和《他项权证》，并交由乙方保管之日止；甲方保证责任的范围包括：抵押贷款本金；抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。诉讼中，建设银行广东自贸区分行及裕岭公司均确认案涉房产未办理《房地产权证》和《他项权证》。以上事实，有原告建设银行广东自贸区分行提交的前述证据以及原告建设银行广东自贸区分行、被告裕岭公司的相关陈述附卷为据。本院认为：本案为金融借款合同纠纷。郭正经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对建设银行广东自贸区分行提交的证据进行质证和对建设银行广东自贸区分行、裕岭公司于庭审陈述的事实进行抗辩的权利。本院对建设银行广东自贸区分行提交的证据予以采信。《个人住房（商业用房）借款合同》系建设银行广东自贸区分行与郭正的真实意思表示，《楼宇按揭合作协议》系建设银行广东自贸区分行与裕岭公司的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，各方当事人均应严格依约履行各自义务。建设银行广东自贸区分行依约履行了发放贷款的义务，郭正未按期还款付息、已构成违约。建设银行广东自贸区分行要求宣布《个人住房（商业用房）借款合同》项下本息全部到期、郭正偿还本金并支付利息及罚息，裕岭公司就案涉债务承担连带清偿责任，具有事实依据及法律依据，本院予以支持。至于建设银行广东自贸区分行诉请对案涉房产处置款享有优先受偿权的问题。案涉房产虽已办理抵押权预告登记，但未办理正式抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条的规定，不动产预告登记的目的为保障将来实现物权，抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记的法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。由于案涉房屋未办理抵押登记，建设银行广东自贸区分行对涉案房屋并没有取得抵押权，因此对案涉房产处置后所得价款依法不享有优先受偿权。建设银行广东自贸区分行的该项诉请没有法律依据，本院不予支持。至于律师费损失的主张，建设银行广东自贸区分行未提交证据证明该损失已实际发生，其该项诉请缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郭正于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行偿还贷款本金103772.75元及支付利息、罚息（截至2018年12月27日止的利息6323.62元、罚息146.43元，自2018年12月28日起至付清之日止的利息、罚息按照《个人（商业用房）借款合同》约定的标准计付，对罚息不计收复利）；二、被告广州裕岭房地产开发有限公司对本判决主文第一项所确定的被告郭正的债务承担连带清偿责任，被告广州裕岭房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告郭正追偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1252.4元、财产保全费1071.3元，由被告郭正、广州裕岭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  谭茗二〇一九年二月二十八日法官助理古志文书记员谭晓琪