天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初4021号原告：常凯，男，1983年11月11日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：任祥明，天津恩惠律师事务所律师。被告：花砚洲，男，1954年3月9日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：倪秀红，天津安泽海森律师事务所律师。被告：安书娟，女，1963年1月19日出生，汉族，住天津市河西区。被告：蔡赫，男，1989年5月4日出生，汉族，住天津市河西区。原告常凯诉被告花砚洲、安书娟、蔡赫确认合同效力纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法由代理审判员孙伟适用简易程序公开开庭进行了审理。常凯及其委托诉讼代理人任祥明、花砚洲之委托诉讼代理人倪秀红、安书娟、蔡赫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。常凯向本院提出诉讼请求：1、请求确认花砚洲与安书娟、蔡赫就坐落于天津市西青区房屋签订的房屋买卖协议无效；2、诉讼费用由被告负担。2018年7月19日常凯与花砚洲签订《房产交易合同》约定由常凯购买花砚洲坐落于天津市西青区友谊南路南段西侧橘墅花园34一4房屋，常凯向花砚洲支付定金1726000元（现金）。房产交易合同是天津迅航伟业房地产咨询服务有限公司提供的样本，该公司没有派人填写合同内容，其与常凯是朋友关系，常凯与花砚洲不清楚如何签订合同，又找了一家筑诚地产的经纪人帮忙填写的合同，合同内容均是上述公司人员根据双方意思表示填写的，在此情况下原告使用房屋。2018年8月底花砚洲提出找一个其他购买人偿还抵押，常凯的邻居介绍安书娟、蔡赫购买涉案房屋，双方商谈时常凯、花砚洲及介绍人均在场，也告知安书娟、蔡赫有抵押及常凯交给花砚洲的170余万元的定金，商议价格为1170余万元，原告表示可以退出不履行常凯与花砚洲之间的协议，但是双方定价不能低于1200万元，如低于该价格将履行常凯与花砚洲之间的合同。安书娟、蔡赫说购买房屋风险太大，不想购买了，常凯想促成三被告之间的合同，因此找到中介人员，也找到垫资公司给垫资，常凯与介绍人均对安书娟、蔡赫说抵押等风险均能解决，但安书娟、蔡赫均说不再购买涉案房屋。后常凯得知诉争房屋已经买卖，由花砚洲过户至安书娟、蔡赫（双方系母子关系）名下。常凯找花砚洲要返还定金，花砚洲说没有钱，都给别人了。常凯认为三被告上述行为系恶意串通、损害了常凯利益，所签订的相关诉争房屋买卖合同依法无效。为维护自己的合法权益，故诉至法院。花砚洲辩称，不同意常凯的诉讼请求。三被告之间房产交易合同系各方真实意思表示，是合法有效的，已经实际履行，并不符合合同法关于合同无效的相关规定，请求驳回其全部诉讼请求。安书娟、蔡赫辩称，2018年8月经朋友介绍认识常凯，同时认识了花砚洲。常凯声称他与花砚洲为世交，介绍购买该套房产，此房交易相关事宜可由其全权代理。而后得知，常凯父亲将1500000元人民币投资至花砚洲之子花鹏所经营的放贷公司，以月息2%对付收益，后因花鹏投资失败，导致该款项本息未能归还，转为花、常两家的债务。常凯认为房屋成功交易之后花砚洲获得房款便可偿还其债务，将此作为其为花砚洲介绍买家的主动性。由于该案所涉及房产在当时涉及三笔抵押（两笔小贷公司，一笔中国银行，本息共计750余万元）及法院查封，考虑到一次性付款之后在房屋产权登记过程中有再次被查封或其他风险事项，造成财产损失，遂决定寻找垫资公司先行垫付交易资金，待房产成功过户后再将款项付给垫资公司以分摊风险，过程中常凯利用私人关系介绍两家垫资公司、并与房主一起参与了全部谈判过程，还牵头参与了与贷款公司的关于撤抵押及还款的相关事宜，后因交易细节未达成一致，没有达成合作，交易搁置。2018年10月，由于花砚洲以身体健康及身家性命等原因多次要求重新考虑交易，并且主动寻找垫资公司，交易重启，通过漫长的协商过程双方达成一致，由垫资公司承担为花砚洲结清抵押款项及法院查封，安书娟、蔡赫将房款存至天津北方公证处监管，并办理房产过户提存业务，待房产成功过户后方委托公证处将全款打给垫资公司。涉案房产于2018年12月4日成功过户至安书娟、蔡赫名下，并于当天下午买卖双方及垫资公司前往公证处办理划款及房屋交接事项。2018年12月8日前往房屋商议装修事宜时发现房屋里外房门门锁均被破坏，并加装了新锁，遂联系物业调取录像，发现有人破坏门锁并闯入房屋。当天中午常凯打来电话恶语相向，并扬言若不替花砚洲把欠款还他，就占着房子不走并且装修入住。故请求驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：常凯主张其与花砚洲存在房屋买卖关系，并提交一份2018年7月19日由出售方（甲方）花砚洲与买受方（乙方）常凯及居间方天津迅航伟业房地产咨询服务有限公司（丙方）签订的《房产交易合同》，载明乙方购买甲方座落于天津市西青区的房屋，抵押权人为中国银行南开支行、刘震、周莉，经双方协商甲方确认于2018年8月30日前还清贷款并注销该抵押权，该房地产成交价为11726000元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金1726000元，该笔定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。双方须于2018年9月30日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，除定金外的剩余房款9000000元办理银行贷款，乙方须于2018年8月30日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心。双方特别备注：经双方友好协商本合同第六项第五条，甲方同意因乙方办理贷款未成功双方和平解约不予追究。差额1000000元甲方用于支付还清全部尾款的利息，交易的相关税费，还清物业水电欠款，由乙方先行垫付，剩余款在过户腾房后清点，如甲方未按时还尾款，购房定金转为二十年租金。同日，花砚洲出具一份《收据》，载明：收到常凯交购房定金1726000元，用于购买座落于天津市西青区的房屋。庭审过程中常凯陈述该笔定金为全部现金支付，花砚洲陈述常凯并未交付任何现金定金，未收到其任何款项。蔡赫、安书娟主张其也与花砚洲存在房屋买卖关系，提交一份出售方（甲方）花砚洲与买受方（乙方）蔡赫、安书娟及居间方（丙方）天津市华欣沣泽置地有限公司签订的《房屋买卖居间合同》，载明的房屋成交价格为11500000元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金1500000元，该定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。双方须于2018年11月25日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》。上述协议签订后，甲方花砚洲、李秀和与乙方安书娟、蔡赫于2018年11月9日签订《购房款提存协议》，载明双方签订了房屋买卖合同，乙方以11500000元购买甲方花砚洲名下位于天津市西青区的房屋，乙方拟于2018年11月15日前支付购房定金1500000元，因甲方花砚洲等人与刘震、周莉因民间借贷纠纷，该房产被天津市和平区人民法院裁定保全查封，案号为（2018）津0101民初5246号和（2018）津0101民初5247号，甲方拟自行寻找资金偿还债权人，以解除该房屋的查封，待查封解除后将该房屋出售给乙方。本协议签订后，自乙方支付购房定金之日起10个工作日内，乙方应将购房尾款10000000元存入天津市北方公证处提存账户进行提存……双方完成交易过户，乙方拿到变更姓名的新产权证后2个工作日内，须协助甲方到公证处领取提存的购房款。2018年11月15日，安书娟通过中国农业银行向花砚洲支付房屋定金1500000元，向天津市北方公证处转账公正提存款10000000元。2018年11月19日，安书娟、蔡赫与花砚洲、李秀和在天津市北方公证处办理了（2018）津北方证经字第7583号公证书，载明蔡赫、安书娟于2018年11月15日依照其与花砚洲、李秀和于2018年11月9日签订的《购房款提存协议》的约定，将10000000元以银行转账方式提交于我处，上述款项于2018年11月15日已转入我处账户。2018年12月4日，出卖人（甲方）花砚洲与买受人（乙方）蔡赫、安书娟签订《天津市存量房屋买卖协议》，载明房屋座落于西青区，建筑面积251.81平方米，房屋价款为7530000元，双方同时签署《自愿放弃资金监管服务确认书》，乙方应将全部房屋价款于2018年12月30日前支付给甲方。产权人蔡赫和安书娟共同购买上述房屋，持证方式为共同持证，按份共有，蔡赫占份额的95%，安书娟占份额的5%。涉案房屋于2018年12月6日办理了《不动产权证书》，权利人为蔡赫、安书娟，共有情况为按份共有，蔡赫95%，安书娟5%。花砚洲与李秀和于2018年12月6日出具《情况说明》，载明其申办了提存公证，现《购房款提存协议》中约定的提存款支付的条件已成就，故依协议约定，申请领取提存款10000000元及利息，并请天津市北方公证处将上述款项打入杨皓伊的银行账户。本院认为，根据常凯的诉讼主张和花砚洲、安书娟、蔡赫的答辩意见，本案的争议焦点为：花砚洲与安书娟、蔡赫于2018年12月4日签订的《天津市存量房屋买卖协议》是否有效问题。花砚洲、安书娟、蔡赫均主张该房屋买卖协议是双方真实意思表示，且已经支付购房款11500000元，该协议有效。常凯主张该房屋买卖协议系花砚洲与安书娟、蔡赫恶意串通损害常凯合法利益，该房屋买卖协议是无效的。综合本案证据，本院认为涉案的房屋买卖协议，系经花砚洲、安书娟、蔡赫签字、捺印确认，该协议系双方当事人真实意思表示，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。现依据各方提交的证据，未发现花砚洲与安书娟、蔡赫于2018年12月4日订立的房屋买卖协议存在上述无效情形，且已履行完毕，故该房屋买卖协议应属于有效合同。依照法律规定，依法成立的合同受法律保护，现常凯主张该房屋买卖协议无效，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回常凯的全部诉讼请求。案件受理费40.0元、保全费5000元，全部由常凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  孙伟二〇一九年二月十三日书记员  康姝附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。