浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终3107号 上诉人（原审原告）：叶惠君，女，1962年3月2日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：杨国江、屠辰晨，浙江嘉诚中天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙**人国际置业有限公司。住所地：浙江省平湖市当湖街道胜利路1号。统一社会信用代码：91330400697021193R。 代表人：浙江凯信律师事务所，系浙**人国际置业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：沈金华、赵啸晨，浙江凯信律师事务所律师。 上诉人叶惠君因与被上诉人浙**人国际置业有限公司（以下简称华人公司）与破产有关的纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2018）浙0482民初4295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 叶惠君上诉请求：撤销原判，改判支持叶惠君一审诉讼请求。事实与理由：一、叶惠君系案涉国际商贸大厦九套房产的合法购房者，且已全额支付购房款，管理人无权解除商品房买卖合同。管理人向叶惠君发送通知要求解除合同，依据的是合同法第一百一十条有关“履行不能”的规定。但这根本是管理人未全面履行管理职能，简单粗暴的处理破产案件，并非事实上的履行不能。管理人以华人公司破产为由认为无法履行合同，这是不能成立的。首先，案涉国际商贸大厦主体建设已经完成，即便华人公司的破产重整失败，在破产清算程序中，管理人也有机会、有可能将国际商贸大厦建设完成交付，我市其他破产案件中均有先例。其次，即便通过在建工程拍卖，管理人也应当通过附交付房产给真实购房者的条件进行拍卖。华人公司破产与履行不能并不具有必然性。叶惠君作为购房人，已履行了合同项下的全部付款义务，根据企业破产法第十八条第一款，只有破产受理前，债务人及合同相对方均未履行完毕的合同，管理人才有权选择解除或继续履行，因此，管理人无权解除本案合同。二、案涉九套房产是否属于破产财产，一审未准确适用法律。事实上，叶惠君也表达了如果法庭能够支持其第一项诉讼请求，即便撤回第二项诉讼请求也可以。叶惠君提出本案应当适用《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第七十一条规定“下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”。叶惠君购买的九套房屋均有明确的坐落、面积约定，且案涉国际商贸大厦主体建设早已完成，因此这些房产已经真实存在，即便目前尚未取得产证，但仍属于特定物。叶惠君虽然尚未占有房屋，但已经履行房屋买卖合同的全部对价，完全符合上述规定的情形。叶惠君在一审中也向法庭提交了一组判决书，与本案情况完全一致，宁波市镇海区人民法院一审，宁波市中级人民法院二审，浙江省高级人民法院再审，均确认买受人已完全支付对价的，应当适用上述规定，相应房产不属于破产财产。叶惠君作为合法的房屋买受人，为购买房产花费了大量积蓄，虽然华人公司破产是客观情况，但叶惠君仍然希望法律能够保护公民合法的财产权益，也希望管理人能够积极作为，解决社会根本矛盾而不是简单了结一起破产案件。 华人公司辩称，一、本案诉争的九套商品房，由于工程没有竣工，不符合交付条件，所以符合合同法第一百一十条规定的不能履行的情形。叶惠君认为合同可以履行、管理人没有尽到全面管理职能，没有事实和法律依据。二、关于诉争房产是否属于破产财产问题。商品房所有权变动应按照物权法的相关规定进行，江苏省高级人民法院苏高法电（2017）794号文件中，也明确这种情况下商品房买受人不能主张房屋的所有权。故根据物权法权属变更的规定，诉争房产属于破产财产范围。三、虽然叶惠君与华人公司之间签订的是商品房买卖合同，但从管理人资料审查来看，合同价格明显低于其他房产销售的价格。 叶惠君向一审法院起诉请求：1.确认叶惠君所购买的平湖市当湖街道国际商贸大厦2幢501室、502室、503室、509室、510室、511室、512室、513室、514室的房产不属于破产财产；2.华人公司继续履行《浙江省商品房买卖合同》，并向叶惠君交付平湖市当湖街道国际商贸大厦2幢501室、502室、503室、509室、510室、511室、512室、513室、514室房产。 一审法院认定事实：2016年8月4日，叶惠君、华人公司签订《浙江省商品房买卖合同》共九份，约定叶惠君向华人公司购买位于平湖市胜利路南侧、南市路西侧国际商贸大厦2幢501室、502室、503室、509室、510室、511室、512室、513室、514室，上述九套房产总价款合计238万元，交付期限均为2018年7月1日前，合同并约定了所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限及条件、违约责任等。合同签订后，叶惠君于2016年8月15日至9月22日期间向华人公司支付价款合计238万元。2017年7月19日，一审法院裁定受理华人公司的重整申请。2017年11月20日，叶惠君致函华人公司管理人，要求继续履行叶惠君、华人公司签订的《浙江省商品房买卖合同》。2018年9月3日，一审法院裁定终止华人公司重整程序，宣告华人公司破产。另查明，本案所涉房产的国际商贸大厦工程尚未竣工验收。后因华人公司管理人未向叶惠君交付案涉房产等，叶惠君诉至法院。 一审认为，本案双方对签订商品房买卖合同及华人公司已支付合同约定的全额购房款均无异议，双方争议的焦点为本案所涉九套房产是否属于破产财产、华人公司是否应继续履行合同并向叶惠君交付案涉房产。 关于本案所涉九套房产是否属于破产财产。债务人财产系破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，债务人被宣告破产后的债务人财产称为破产财产。本案所涉九套房产的国际商贸大厦尚未竣工验收，尚未向叶惠君交付，双方亦未办理相应的产权过户手续，依据物权法的相关规定并未产生物权转让的效果，因此，案涉九套房产属于破产财产，叶惠君要求确认为不属于破产财产的诉请，依据不足，不予支持。 关于华人公司是否应继续履行合同并向叶惠君交付案涉房产。因本案所涉房产的国际商贸大厦未竣工验收，不具备交付和使用条件，且一审法院已终止华人公司重整程序，并宣告华人公司破产，华人公司客观上已不能办理竣工验收手续，亦不能继续履行合同约定的交付义务，又因涉案房产所在的国际商贸大厦系华人公司主要资产，若对其整体处置，有利于对其重新进行规划布局，有利于发挥其物业整体功能，进而更有利于维护包括叶惠君在内的所有债权人的利益，故叶惠君要求华人公司交付案涉九套房产的诉请，亦不予支持。对于叶惠君支付的购房款，叶惠君可依据企业破产法有关规定，向管理人申报债权。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第一百零七条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回叶惠君本案全部诉讼请求。案件受理费25840元，由叶惠君负担。 二审中双方均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，案涉国际商贸大厦并未经竣工验收，属于在建工程，故并不符合商品房买卖合同约定的房屋交付条件。由于华人公司已经进入破产清算程序，已不可能再由华人公司继续向叶惠君履行交付义务。考虑到国际商贸大厦属于华人公司的主要资产，一审认为对该资产进行整体处置，有利于对其重新规划布局，发挥物业的整体功能，进而更有利于维护包括叶惠君在内的所有债权人的利益并无不当。从平衡双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，一审采信华人公司管理人的抗辩并无不妥。叶惠君已经支付的购房款，可以根据企业破产法的相关规定，在破产程序中主张相应的权利。综上所述，叶惠君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25840元，由叶惠君负担。 本判决为终审判决。 审判长 褚 翔 审判员 汪先才 审判员 王 浩 二〇一九年二月十三日 书记员 金孝佩