重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初12319号原告:罗加久，男，汉族，1980年2月15日出生，住河南省安阳市殷都区。委托诉讼代理人：蒋某，重庆市南岸区涂山法律服务所法律工作者。被告：刘佩杰，女，1961年1月26日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：夏某，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢某，重庆坤源衡泰律师事务所律师。第三人：周永和，男，汉族，1958年7月25日出生，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：夏某，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢某，重庆坤源衡泰律师事务所律师。第三人：兴业银行股份有限公司重庆渝北支行，住所地重庆市渝北区龙溪街道新南路145号3栋，统一社会信用代码。负责人：高艳岚，支行行长。委托诉讼代理人：李某，男，汉族，1984年7月8日出生，住重庆市渝中区，系第三人工作人员。第三人：重庆中朗房地产顾问有限公司南坪分公司，住所地重庆市南岸区南坪江南大道7号3栋9-23号，统一社会信用代码。负责人：谢智勇，总经理。委托诉讼代理人：汤某，男，汉族，1987年7月2日出生，住重庆市巴南区，系第三人公司员工。原告罗加久诉被告刘佩杰以及第三人周永和、兴业银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称“兴业支行”）、重庆中朗房地产顾问有限公司南坪分公司（以下简称“中朗南坪分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗加久及其委托诉讼代理人蒋丽，被告刘佩杰以及第三人周永和共同委托的诉讼代理人夏松涛、卢晶，第三人兴业支行的委托诉讼代理人李忠杰，第三人中朗南坪分公司的委托诉讼代理人汤健洁到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告罗加久向本院提出诉讼请求：1.原告罗加久代位被告刘佩杰向第三人兴业银行渝北支行清偿所欠第三人兴业支行就重庆市南岸区亚太路1号1幢23－18号房屋抵押的债务，并办理抵押涂销登记；2.被告刘佩杰于案涉房屋抵押权消灭后3日内向原告交付该房屋并办理过户手续；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年1月18日，原告委托代理人崔猛与被告的委托代理人周永和就重庆市南岸区亚太路1号1幢23楼共20套房屋签署《房地产买卖居产协议》及《补充协议》，协议对房屋成立价格及支付方式等进行了约定。协议签订后，原告已经履行了定金支付义务，但被告至今未将公证委托书、承租人放弃优先购买权等资料提交原告，导致合同未能继续履行。被告刘佩杰辩称，双方签订的合同因原告违约已经解除，并且之前收取的解押款也已经退还原告，故不同原告的诉讼请求。第三人周永和的答辩意见与被告刘佩杰一致。第三人兴业支行辩称，第三人是涉案房屋的抵押权人，涉案房屋是第三人合法的抵押物，第三人同意在对应贷款本息全额结清后，配合解除涉案房屋的抵押登记。第三人中朗南坪分公司辩称，双方签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，且原告知晓涉案房屋存在租赁且承租方放弃优先购买权的事实，协议签订后，因原告未履行支付解押款的义务，被告向我公司说明其向原告发函解除合同。经审理查明，2017年1月18日，周永和作为王国琼、刘佩杰、周永萍（三人同为卖方）的代理人、崔猛作为罗加久（买方）的代理人以及中朗南坪分公司签订《房地产买卖居间协议书》，约定的主要内容为：刘佩杰、王国琼、周永萍将其位于重庆市南岸区亚太路1号1栋23楼整层（共20套房）出售给罗加久，成交价格为688万元，该价格已包含房屋大修基金、五通费用、现有装修及家电、家具等；罗加久须于签署本协议时支付20万元作为购房定金，该笔定金将在产权转移登记时作为罗加久支付的第一部分购房款；罗加久在银行贷款审批通过并卖方还清抵押贷款当日支付100万元，该款项作为首付款，卖方专用房屋解押；卖方同意在放款当日交付该房屋予罗加久，并于过户当日将该户籍迁出。。签订上述合同当日，三方还就此签订《补充协议》，约定：买卖双方协商涉案物业成交价为688万元，定金20万元自卖方收到定金起即日生效，须于2017年1月20日之前到账，该房屋贷款金额以实际贷款金额为准，多退少补；该物业分别为重庆市南岸区亚太路1号1栋23楼的（1号房、2号房、3号房、5号房、6号房、7号房、8号房、9号房、10号房、11号房、12号房、13号房、15号房、16号房、17号房、18号房、19号房、20号房、21号房、22号房，其中1号房、2号房、3号房、18号房、20号房所有权人为刘佩杰，5号房、6号房、19号房、21号房、22号房所有权人为刘佩杰、周永萍，7号房、8号房、9号房、10号房、11号房、12号房、13号房、15号房、16号房、17号房所有权人为刘佩杰），共计20套房屋，合计建设面积998㎡；罗加久协助卖方解押，由银行扣款当日前1个工作日内由罗加久支付100万元（不包含定金）给予银行，卖方委托罗加久解押其中的10套房屋，该款项用于卖方解押，不得用作其他用途；罗加久也可以要求垫资公司代为解押，垫资费用由罗加久承担，卖方与中朗南坪分公司无条件配合办理相关手续；该物业办理过户手续所产生的一切税费和相关费用由罗加久自行承担，卖方为净收价688万元；罗加久享有更名权；经三方协商，该物业售后办理手续须在90个工作日内办理完成，若因一方导致未能正常办理视为违约；若因罗加久违约，定金作为卖方损失不给予退还；若因卖方违约，定金全额退还给罗加久，另外支付20万元作为其损失。2017年1月19日，罗加久于2017年1月19日向刘佩杰转账定金10万元、向王国琼转账定金10万元，共计20万元定金。此后，罗加久又于2017年4月9日向刘佩杰转账49999.99元、于2017年4月20日向王国琼转账500元、于2017年4月21日向王国琼转账1000元、于2017年4月25日向王国琼转账1000元、45000元、49000元、38500元，合计支付解押款184999.99元。2017年4月27日，王国琼收到上述部分解押款后先后向兴业支行提出解除银行抵押手续，随后解除了案涉物业10号房、13号房、15号房和17号房的抵押登记。2017年6月26日，卖方向罗加久及其代理人崔猛发出律师函，要求其支付剩余解押款6496500.01元，但罗加久未支付。接到律师函后，罗加久回函称其未予足额支付定金、未予支付100万元解押款及在合同签订后90个工作日内支付剩余购房款，并不构成违约。其中，罗加久在邮政特快专递上作为寄件人留存的电话号码为15368585722，留存的地址为深圳市福田区彩电路3001号彩福大厦嘉福阁8A。2017年10月10日，卖方三人再次按照前述地址和联系电话向罗加久发出《关于解除及其的通知函》,函件称因罗加久未按约支付剩余解押款，故要求解除《房地产买卖合同居间协议书》及《补充协议》，并不予退还已付定金。在此以后，刘佩杰于2018年2月8日向罗加久退还已付解押款49999元，刘佩杰于2018年2月13日向罗加久退还已付解押款135000元。至此，卖方已退还罗加久先前支付的解押款共计184999元。此外，合同履行过程中，刘佩杰、王国琼、周永萍在中朗南坪分公司组织下配合罗加久办理了案涉房屋的银行贷款面签手续。上述事实有《重庆市商品房买卖合同》20份、《房地产买卖居间协议书》及《补充协议》、《重庆市预购商品房抵押合同》20份、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国建设银行个人活期账户交易明细清单、中国建设银行银行卡客户交易明细清单、兴业银行转账明细、公证书10份、情况说明、微信聊天记录、房地证4份、兴业银行转账流水、《律师函》、《关于的回函及催告函》、短信记录、《关于解除及其的通知函》、EMS快递单、中国建设银行银行卡客户交易明细清单2份及当事人陈述为证，足以认定。本院认为，刘佩杰、王国琼、周永萍作为卖方与作为买方的罗加久之间先后订立的《房地产买卖合同居间协议书》及《补充协议》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方基于此形成房屋买卖合同关系，合同关系成立并生效后，各方均应全面诚信的履行各自合同义务。合同履行过程中，罗加久在按约支付定金20万元后，还应向刘佩杰、王国琼、周永萍支付100万元用于案涉房屋的解押。罗加久支付184999.99元后，刘佩杰、王国琼、周永萍已按约解除部分房屋的银行抵押，履行其担负的合同义务。然至此以后，罗加久并未按约继续支付剩余首付款6496500.01元，致使剩余房屋的解押手续无法推进，合同无法继续履行。此后，刘佩杰、王国琼、周永萍向罗加久催收该笔款项，但罗加久仍未支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项关于合同法定解除的情形的规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。具体到本案中，从签订合同之日即2017年1月18日至今，罗加久并未按约支付解押款即首付款，且经催告收仍未履行，罗加久迟延履行主要债务行为已属显著违约行为，致使《房地产买卖合同居间协议书》及《补充协议》无法继续履行，刘佩杰、王国琼、周永萍的合同目的无法实现。有鉴于此，刘佩杰、王国琼、周永萍在本案诉前向罗加久主张解除合同符合法律规定，应当认定双方之间所签订的上述合同已经于通知到达对方时产生解除的法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案中，在《房地产买卖合同居间协议书》及《补充协议》解除后，双方尚未履行的合同义务不应再继续履行，故本院对原告罗加久要求代位清偿贷款以及被告办理过户手续的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告罗加久的诉讼请求。案件受理费40元，由原告罗加久负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  杨锐二〇一九年二月二十五日书记员  程娟