广西壮族自治区资源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0329民初496号 原告：雷支态，男，苗族，1968年5月14日生，住广西资源县。 委托诉讼代理人：王非，女，汉族，1974年4月25日生，住广西资源县，与原告系夫妻关系。 原告：王非，女，汉族，1974年4月25日生，住广西资源县。 委托诉讼代理人：王南，女，汉族，1972年10月24日生，住广西资源县，与原告系姐妹关系。 被告：桂林八角寨旅游开发有限公司，住所地：资源县林业局办公楼****。 法定代表人：陆雄，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韦德光，广西同望律师事务所律师。 原告雷支态、王非与被告桂林八角寨旅游开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭审理了本案。原告雷支态的委托诉讼代理人及原告王非及其委托诉讼代理人王南，被告桂林八角寨旅游开发有限公司的委托诉讼代理人韦德光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷支态、王非向本院提出诉讼请求：1、确认购房合同有效，被告履行购房合同；2、本案的诉讼费由被告承担。 事实及理由：2018年11月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180590），购买被告开发建设的“资源县城市广场”项目8栋3层303号面积为294.69平方米的房产，按照合同约定，被告应于2019年4月30日前交房。出于对被告的信任，在签订合同之前，原告就已支付首付款274456元，合同签订后，原告按合同约定，及时准备好公积金贷款的所有资料，并将资料提交县公积金办。在约定办理贷款期间，原告惊悉被告经济状况严重恶化，因被告拖欠该项目承建商桂林建筑安装工程有限公司工程进度款，导致该项目于2018年9月20日就已停工，被告的商业信誉和履约能力受到社会上的广泛质疑。原告知悉以上情况后多次到被告公司进行交涉，要求被告提供有力的担保后，原告再继续履行合同，否则原告根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，行使不安抗辩权。在交涉期间，被告却总是寻找借口推托，既不拿出实际行动恢复施工，也不能提供担保，直到2019年1月14日，置业顾问才以短信形式回复，说外面传的都是谣言，这回复明显与事实不相符，没有丝毫说服力，事实上，直到现在，被告仍没有恢复施工，经济状况全面恶化，商业信誉全失，且有拖欠该项目承建商桂林建筑安装工程有限公司工程进度款、拖欠资源县两水乡鑫兴大众建材店建材款、拖欠广西合策营销策划有限公司营销款等的司法诉讼事实。2019年7月12日，原告收到被告发来的《解除购房合同的通知书》，被告以原告没按合同约定办理公积金贷款为由，发函要求解除购房合同，这与事实严重不符，为此，原告对被告进行了回函，而被告仍坚持已见，一意孤行，不能正视自己的违约行为。为维护原告的合法权益，原告只好向法院提起民事诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180590），证明原告与被告签订了合法有效的购房合同，并且在合同中，双方约定被告应在2019年4月30日交房给原告。 2、原告的购房发票，证明原告和被告签订购房合同期间，原告就按合同将房屋的首付款付给了被告，说明原告是诚实信用的； 3、《解除合同通知书》、商品房买卖合同（预售）封面、开户证明、不动产登记证明，证明被告发出的《解除合同通知书》中提到按合同附件四的约定，要求原告自签订合同后7日内办理完毕公积金贷款手续，但贷款需要被告提供的资料直到2019年1月份被告才准备完毕：（1）备案登记时间为2018年11月26日；（2）开户证明2018年12月26日才提供；（3）不动产预告登记时间为2019年1月2日。 4、承建商桂林建筑安装工程有限公司下发的停工通知，证明被告因拖欠承建商工程款导致该项目在2018年9月20日停工，被告无法按购房合同约定的2019年4月30日交房给原告，原告为保护自己的合法权益，被迫才未贷款将尚差的房款交付给被告。 5、城市广场置业顾问回复的短信，证明原告得知被告停工的消息后，多次与城市广场相关人员进行沟通，对被告的经济状况和商业信誉提出质疑，同时告之自己不予贷款是为了保障自己的合法权益，职业顾问就此问题的回复。 6、资源县住建局下发《关于立即停止违法行为的通知》和桂林建筑安装工程有限公司提交资源县住建局《报告》，证明被告自2018年9月20日停工后至今没恢复施工，工地上零散施工是违法施工，原告为保护自己的合法权益，才未贷款将尚差的房款交给被告。事实上，被告至今都无法交房给原告。 7、被告发给原告《解除购房合同的通知书》，证明被告无法按购房合同约定的期限交房（即2019年4月30日将房屋交付给原告），而以解除购房合同为借口进行推责。 8、原告发给被告的《履行购房合同的告知书》，证明原告在多次到售楼部交涉房屋问题无果的情况下，为保障自己的合法权益，只得书面致函给被告，要求被告按约履行合同。 被告桂林八角寨旅游开发有限公司辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》已经解除。 1、答辩人有约定合同解除权。 2018年11月24日双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180590）第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。”合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》约定：“1、选择银行按揭付款（包括商业贷款和公积金贷款）方式的，买受人须在签订本合同7日内补足银行按揭所需材料和办理按揭的相关手续。3、买受人未在合同规定时间内补足银行按揭所需材料及银行办理按揭的相关手续、抵押等，买受人逾期办理银行按揭，按逾期付款处理。”《补充协议》第9条约定：“由于买受人的原因未付清该商品房应付的各类款项，出卖人有权拒绝交付房屋及交房时间顺延，并按本合同约定追究买受人的违约责任，同时逾期办证的法律后果由买受人承担。”第10条：“公积金贷款或商业贷款的责任主体为买受人，出卖人仅提供必要的协助和服务，买受人不能办理贷款的自行承担相关责任。”根据以上合同约定，被答辩人拒不办理贷款、逾期付款时间长达7个月，合同解除条件已经成就，答辩人可行使约定的合同解除权。 2、答辩人有法定合同解除权。 答辩人多次催告被答辩人继续履行合同，但被答辩人仍拒绝履行，导致双方合同目的不能实现。根据《合同法》第九十四条第3、第4款的规定，答辩人同时有法定的合同解除权。根据《合同法》第九十六条的规定，2019年7月12日被答辩人收到答辩人发送的解除合同通知书后，双方商品房买卖合同已经被解除。 二、被答辩人无权行使不安履行抗辩权。 1、对于不安履行抗辩的事由，先履行义务人（即被答辩人）必须事先不明知。如果订立合同前，当事人明知双方财务或经营状况恶化还愿意缔结合同，应视为自愿承担合同无法履行的风险，其无权行使不安抗辩权。本案中因项目施工方违法挂靠，我公司与施工方中止合作，施工方于2018年9月20日发出停工通知。答辩人和被答辩人是在施工方发出停工通知后的2018年11月24日签订的购房合同，被答辩人知道情况后仍签订购房合同，因此事后又以项目暂时停工为由主张不安抗辩权事由。 2、答辩人行使不安抗辩权时负有举证责任。 《合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，答辩人主要义务是交付房屋，被答辩人在履行办理公积金贷款义务的期间内，必须出确切证据证明答辩人符合《合同法》第六十八条规定的情形，才有不安抗辩权。被答辩人所提的理由仅是推测、猜想，没有任何根据。实际上答辩人一直在施工，目前工程已经接近竣工，没有任何证据证明答辩人无法交付房屋。因无确切证据证明答辩人无法继续履行合同，被答辩人无权行使不安履行抗辩权。 3、被答辩人应尽而未尽到抗辩权通知义务。 《合同法》第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。”在本案起诉前，答辩人没有收到被答辩人任何主张不安抗辩的通知。被答辩人若行使不安抗辩权，应该是在答辩人要求其办理公积金贷款期间行使，但现在双方合同已解除，被答辩人在起诉时已经无权再行使不安抗辩权。 4、不安抗辩权不能对抗合同解除权。 不安抗辩权属于抗辩权的一种，它的有效成立可以对抗合同相对方的履行请求。但本案中，答辩人主张解除合同而非继续履行合同。被答辩人不能援引不安抗辩权来对抗解除权，在法理上说不通。本案原告诉讼请求不当，应予以驳回。 5、答辩人也没有声明过不履行合同，而且答辩人完全具有能力履约合同。 实际上，虽然答辩人与施工方存在争议，双方发生诉讼纠纷，但涉案项目经过短暂停工，目前项目仍在如火如荼施工，项目没有停工。 6、答辩人在起诉状中称要求过答辩人提供担保、答辩人欠付桂林建筑安装工程有限公司工程款，这是完全没有任何事实根据的无稽之谈。 综合以上6点理由，答辩人认为，被答辩人不具备《合同法》规定的不安履行抗辩权。 三、被答辩人无继续履行合同能力。 被答辩人想要购买答辩人的商品房，但又无钱支付房款，至今都未办理银行贷款手续，缺乏继续履行合同的意愿和能力，已经严重违约，并造成答辩人经济损失。被答辩人一方面缺乏履行能力，不愿意支付房款继续推进合同履行；另一方面又不愿意解除合同，撤销交易。不愿意往前推进，也不愿意往后撤退，只有对他人义务的要求，而将自己的义务抛之脑后，缺乏契约精神和信用。可以说是只想要房子，不想付钱，实在令人匪夷所思。 被答辩人所提诉讼请求，没有任何事实和法律依据，请人民法院予以全部驳回。 被告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、《商品房买卖合同（预售）》，证明原告延迟办理贷款，逾期付款，根据双方合同约定，被告有权解除合同； 2、《解除购房合同的通知书》，证明2019年7月11日，被告已经向原告发出解除通知书，双方购房合同已经解除； 3、《回复函》，证明被告给原告回函的内容，证明原告违约失信导致合同被解除； 4、中国邮政快递单，证明原告收到了被告的解除通知书，双方购房合同已经被解除； 5、《资源县商品房预（销）售登记表》，证明涉案房屋已经向主管行政机关申请办理备案。被告已经履行合同义务； 6、桂林中院作出的《民事裁定书》，证明涉案项目可以施工，被告具有继续履行可能和能力； 7、2019年6月涉案项目现场照片和2019年11月份项目现场照片，证明涉案项目一直在施工当中，被告一直在履行合同，被告具有履行合同能力； 8、EMS快递单，证明原告收到被告函件； 9、催告函和短信，证明被告催告了原告，但是原告没有回复。 经开庭质证，被告桂林八角寨旅游开发有限公司对原告所举证据的质证意见：1、真实性、合法性予以认可，但是不能证明原告的证明目的，提供合同签订日期是2018年11月24日，约定交房时间是2019年4月30日，但是原告一直未付款，所以这是我们不交房的原因；2、这是复印件，无法核实。金额我们是认可的，原告只付了27万，总价款是90多万。所以三性不予认可。不能证明原告的证明目的；3、三性予以认可，这是我们发给他的，证明解除了合同。商品房买卖合同（预售）封面三性不予认可。的确是26日备案的，两天之内去备案没有违法，这不能证明原告证明目的。开户证明证明了我们积极履行了合同的义务。不动产登记证明，这个真实性予以认可，这个没有落款时间，但是原告一直未办理贷款；4、三性予以认可，证明原告方是知情的；5、真实性、合法性、关联性我们认可，这个短信是我们发给原告的，但是原告从来没有回复过短信。都是我们被告单独一方发给原告的，证明被告多次催告原告履行义务；6、三性不予认可。与本案没有关联，不能证明对方的证明目的。报告没有原件，不予认可；7、这重复了，前面已经质证过了。不能证明对方证明目的。付款义务在前，没有付款就想拿房子；8、这的确是被告发给原告的，我们收到告知书以后，我们还有个回复函，不能证明原告的证明目的。对告知书中所有陈述我们是不予认可的。 原告对被告所举证据的质证意见：1、真实性没有异议，陈述的关联性也没有异议，我们保留我们的质证内容；2、关联性、真实性有异议，他没有按合同履行，违背了应该在4月30日交房的约定，明显违反了双方签订的合同，无法在4月30日交房，所以才导致原告无法交房贷；3、和证据2的质证意见一致；4、我们没看到原件，对真实性质疑，对关联性就更质疑了，合法性也质疑，所以不认可；5、是事实。关联性我们有异议，充分证实了是被告没有按合同履行义务，导致了原告不安抗辩权的权利；6、真实性没有异议，合法性没有异议，关联性有异议，这裁定书是2019年9月9日下发的，我们的诉讼是9月5日资源县人民法院受理的，证明被告在停工期间无法在2019年4月30日交房给原告，才导致了原告无法贷款，所以行使了不安抗辩权；7、真实性我们不知道是什么时候施工，真实性我们不清楚，这看起来像是6月份的照片，被告无法按购房合同4月30日交房，才导致原告行使不安抗辩权；8、不认可，被告提供的这些短信，是被告无法在4月30日交房，致使原告无法贷款。关联性不予认可；9、不认可。真实性不认可，没有原件，合法性不认可，我们没有看见原件，关联性更加不认可。 结合原告的举证，本院认证如下:原、被告提交的证据，虽然对方提出部分异议，但其客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。 根据上述证据及庭审查明的事实，本院确认以下事实：原告因购买被告开发建设的“资源县城市广场”项目商品房，于2018年11月24日，与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180590），合同约定：商品房位于该项目的8栋3层303号，面积为294.69平方米，其中套内面积238.48平方米，价款为914456元；付款方式为公积金贷款，买受人于2018年5月31日前支付首期房价款274456元（付款时间为同年6月2日），余款640000元向资源县住房公积金申请贷款支付；交付时间：出卖人应当于2019年4月30日前向买受人交付该商品房；逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》约定：1、选择银行按揭付款（包括商业贷款和公积金贷款）方式的，买受人须在签订本合同7日内补足银行按揭所需材料和办理按揭的相关手续。3、买受人未在合同规定时间内补足银行按揭所需材料及银行办理按揭的相关手续、抵押等，买受人逾期办理银行按揭，按逾期付款处理。《补充协议》第9条约定：由于买受人的原因未付清该商品房应付的各类款项，出卖人有权拒绝交付房屋及交房时间顺延，并按本合同约定追究买受人的违约责任，同时逾期办证的法律后果由买受人承担。第10条规定：公积金贷款或商业贷款的责任主体为买受人，出卖人仅提供必要的协助和服务，买受人不能办理贷款的自行承担相关责任。双方还对违约责任、面积差处理方式等方面进行了约定。在签订合同之前，原告就已支付首付款274456元，合同签订后，被告于2018年11月26日进行了备案登记、并向原告提供了开户证明、于2019年1月2日进行了不动产预告登记，向原告提供了不动产登记证明。原告准备好公积金贷款的所有资料，在向资源县公积金办办理贷款期间，获悉被告经济状况恶化后多次到被告公司进行交涉，直到2019年1月14日，被告的置业顾问才以短信形式回复，说外面传的都是谣言。2019年7月9日，被告以原告未办理公积金贷款与支付购房款向原告邮寄了《解除购房合同的通知书》，同月13日，原告向被告送发了《履行购房合同的告知书》，要求被告尽快开工，以便双方履行合同义务，被告于2019年8月1日向原告邮寄了《回复函》，内容为：原告违约失信导致合同被解除，如有异议，可向法院起诉。 被告因拖欠该项目承建商桂林建筑安装工程有限公司（后更名为桂林建安建设集团有限公司）的工程进度款，桂林建筑安装工程有限公司于2018年9月20日向被告发出停工通知并停工，且于2019年1月8日向本院起诉，后该案移送至桂林市中级人民法院，现该案正在诉讼中。期间，被告安排人员在工地上进行施工，资源县住房和城乡建设局于2019年8月7日向被告发出关于立即停止违法行为的通知，要求被告停止施工。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点：一、双方签订的商品房买卖合同（预售）是否已经解除；二、原告在本案中是否有权行使不安抗辩权。 一、关于原、被告签订的商品房买卖合同（预售）是否已经解除。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。从本案的事实看，原告于2018年6月2日支付首期房价款274456元，原、被告于2018年11月24日签订合同，被告于2018年11月26日将合同备案登记证明、开户证明、于2019年1月2日将不动产登记证明提交给原告，因合同备案登记证明、开户证明、不动产登记证明是公积金按揭贷款的必备材料，因此，原告无法在约定的签订合同的七日内办理按揭贷款的相关手续，该过错责任在被告，是被告未按时提供公积金贷款相关资料造成的；同时，原告在办理公积金按揭贷款时，获悉被告经济状况恶化后，多次与被告进行沟通，但被告没有给原告满意的答复，出于对资源房地产行业现状及其自身利益的考虑，原告在被告开发建设的“资源县城市广场”项目未复工的情况下，没有办理公积金按揭贷款，也未支付购房款，在收到被告邮寄的解除购房合同的通知书后，与被告进行了沟通，在双方协商未果时，起诉到法院，要求被告继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。原告向本院起诉，是对被告解除合同的异议，其诉请是要求被告继续履行合同，虽没有明确要求确认解除合同的效力，但是，继续履行合同的前提是合同没有被解除，因此，根据上述法律的规定，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》没有解除。 二、关于原告在本案中是否有权行使不安抗辩权。 《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。根据原、被告的约定，原告购买被告的商品房，先由原告支付首付款，之后，被告向原告提供合同备案登记证明、开户证明、不动产登记证明，原告持这些材料及其他相关材料到资源公积金管理部门进行贷款，原告付款后，被告按约定时间交房给原告。原告在贷款时得知被告开发的“资源县城市广场”项目在双方签订合同前的2018年9月20日已停工，原告即与被告沟通，2019年1月14日，被告的置业顾问才以短信形式回复，说外面传的都是谣言。然而，本案的事实是被告因拖欠工程进度款，承建商桂林建筑安装工程有限公司于2018年9月20日向被告发出停工通知并停工，且于2019年1月8日向本院起诉，后该案移送至桂林市中级人民法院，现该案正在诉讼中。原告是先履行义务的当事人，其义务是交付房款给被告，但在本案中，由于，原、被告在签订合同时，被告开发的工程已停工，且一直未复工，在此情形下，原告对其先履行义务存在巨大风险，其无法预测被告能否履行后履行义务。为保障其合法权益，其有权行使不安抗辩权，可以中止履行付款义务。该法第六十九条规定：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，原告在被告开发的工程停工后未复工时，应及时通知被告，要求中止履行付款义务，但原告仅与被告沟通，其行为存在一定瑕疵。 综上所述，原、被告签订商品房买卖合同（预售），原告的目的是购买被告开发的资源县城市广场项目的商品房，被告的目的是销售其开发的资源县城市广场项目商品房；双方在签订合同前，因被告拖欠承建商的工程款，承建商桂林建筑安装工程有限公司于2018年9月20日向被告发出停工通知并停工，此后，被告与承建商一直在诉讼中，开发工程未实际施工，原告出于对其所交房款的安全考虑而未按约定向公积金管理部门贷款而交付房款，其行为并不是为了不履行约定的付款义务；被告因与承建商的诉讼没有了结，开发工程没有复工，其更不能在约定的期限内，履行交房义务，基于本案的实际情况，对原告诉请要求继续履行合同，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条的规定，判决如下： 原告雷支态、王非与被告桂林八角寨旅游开发有限公司继续履行于2018年11月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》。 本案受理50元，由被告桂林八角寨旅游开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行）上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 蒋为福 二〇一九年十一月十八日 法官助理 陈 珂 书 记 员 侯利娟 附相关法律文书： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。