甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘10民终1139号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：刘佳，女，汉族，1986年6月3日出生，宁县新宁镇人，居民，住环县樊家川作业区家属楼******。委托诉讼代理人：李国强，甘肃环江律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：甘肃中天金元物业管理有限公司，住所地甘肃省庆阳市环县环城镇农贸中心**楼**。法定代表人：豆思琴，该公司经理。委托诉讼代理人：王恺枫，甘肃中天金元物业管理有限公司职工。上诉人刘佳因与被上诉人甘肃中天金元物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服环县人民法院（2019）甘1022民初1188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘佳的委托诉讼代理人李国强，被上诉人甘肃中天金元物业管理有限公司的委托诉讼代理王恺枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘佳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，并支持上诉人一审的反诉请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.上诉人在一审庭审时提出的对本案原告主体不适格的情况分为两种：一是上诉人确实对涉案商铺实际所有人是谁并不知情，二是假设知情的情况。由于上诉人最初租赁该商铺时，商议租赁事宜以及最终签订合同的地点都是甘肃中天实业有限公司（以下简称“中天实业公司”）售楼部，上诉人直到签订合同时才知道被上诉人是合同载明的出租方，其在并非房屋产权人的情况下出租商铺，未向上诉人明确告知房屋产权人，被上诉人无权出租涉案商铺，上诉人与被上诉人签订的租赁合同为无效合同，如果被上诉人无权处分的行为得到了商铺所有人的追认，那么被上诉人本身是受托人的身份而未向上诉人告知其受托人的身份和房屋实际产权人是谁的行为明显是以欺诈的方式使上诉人订立合同，上诉人亦有权请求人民法院撤销该合同。如此一来，与上诉人形成事实上的租赁合同关系的相对人就肯定为房屋产权人，被上诉人不是本案适格原告。假使上诉人知晓被上诉人受托租赁一事，虽然《委托代理租赁合同》与《商铺租赁合同》关于租金标准和支付方式的约定并不一致，且确实如同一审法院所认定的：“涉案《商铺租赁合同》仅约束甘肃中天金元物业管理有限公司、刘佳，并不约束商铺所有人张占成”但这种情况并不能根据合同相对性原则来进行分析，在有相关法律条文明确规定某一法律权利义务及后果的情况下，必然优先适用法律条文，而非法律原则。前述情形符合我国《合同法》第402条的规定，本案的租赁合同直接约束的主体就应为商铺实际所有人与上诉人。2.关于上诉人与被上诉人签订合同前后的各项问题。首先，上诉人租赁该商铺实际是由王会玲介绍，在被上诉人处工作人员向上诉人与王会玲说明各项租赁事宜时，即提到了会赠送三个月租期，这一点王会玲已出庭作证。其次，上诉人租赁该商铺时，商铺是毛坯房的状态，被上诉人同意上诉人对毛坯房进行装修，对毛坯房装修为首次装修，而非双方租赁合同当中约定的“二次装修”情形。再次，被上诉人几番催要租赁费，皆为按照双方约定租赁期未满的情况下，加上双方约定的赠送租期，实际租赁期限到期后，上诉人多次向被上诉人表示要交纳租赁费，被上诉人却是一再推脱，上诉人提供的其与黄建民的聊天记录截图和证人张明明的证言皆可证实。最后，一审查明被上诉人于2018年9月24日停止向上诉人租赁的涉案商铺供电，却将上诉人停业的时间确定为被上诉人拆除涉案商铺大门的时候，上诉人实际停业时间应为2018年9月24日。3.双方关于管理费虽然在租赁合同中有所约定，但是约定中交纳管理费的条件：按照市场实际营业时间起起算，并未成立，故上诉人不应向被上诉人交纳管理费。该商铺所处市场的物业管理公司并非被上诉人，而是环县宜禾物业管理公司，该公司在对市场进行统一管理时有权向业主收取物业管理费用，且上诉人也向该公司交纳过物业费，被上诉人作为一个受委托租赁商铺的法人组织，其没有任何管理的职权及实际管理的行为，没有收取管理费的合法合理的依据。二、一审对于双方有争议的证据，分析认定存在错误。1.被上诉人与张占成签订的合同，只能证明被上诉人只是受委托对外租赁商铺，被上诉人与上诉人之间签订的租赁合同约束的主体应为商铺实际所有人与上诉人；2.上诉人提交的中天实业公司与杨勇、马全龙签订的《购房（租赁）客户办理至尊卡参与优惠活动（补充条款）》，证明甘肃中天实业有限公司向上诉人赠予租期三个月，但一审法院以该条款系他人签订，而对该条款与本案的关联性不予采信。上诉人事实上确实存在举证困难，但办理至尊卡系中天实业公司向所有购房（租赁）客户推出的，这种商业要约是面向购房（租赁）客户的，上诉人也是基于赠予租期这一条件才愿意办理至尊卡，且证人王会玲也提到了知晓中天实业公司向上诉人赠予租期一事，这些证据相互佐证，完全能够证明中天实业公司向上诉人赠予租期三个月的事实；3.黄建民为甘肃中天金科实业有限公司监事，按照上诉人提出的且一审法院认定的被上诉人与中天实业公司、中天金科实业有限公司存在人格混同的情形，上诉人之所以能与黄建民结实也是由于其租赁房屋的关系，且黄建民在聊天当中也明确表示要询问公司财务予以确定，该份证据应予采信；4.上诉人提交的商铺店面装修合同及微信付款截图所证明的装修商铺、安装水管道皆为上诉人对毛坯房商铺进行的首次装修，不属于租赁合同中约定的二次装修的情形；5.一审法院对上诉人提交的税务发票和证人证言应当结合本案所有证据，客观公正予以分析认定，而不应该单单由于被上诉人有异议就不予采信。三、一审法院对争议焦点的分析认定存在偏差。1.中天实业公司是否向上诉人赠送租期三个月的问题。上诉人在无法提交其与中天实业公司签订的补充条款的情况下，通过提供他人与中天实业公司签订的补充条款来说明中天实业公司推出办理至尊卡业务的政策条件，故应当认定中天实业向上诉人赠送三个月租期。2.关于上诉人应当向被上诉人及需支付房屋租赁费的具体金额如何认定的问题。上诉人第一租赁年度的租赁期限应为2017年4月28日至2018年8月19日（1年＋32天装修时间＋赠送3个月租期），故上诉人第二租赁年度租赁期限应当从2018年8月20日起算，至被上诉人停止向上诉人供电导致上诉人停业之日至（2018年9月24日）。上诉人拖欠被上诉人租金为2566元，扣除至尊卡充值费用2000元，上诉人应当向被上诉人支付租赁费566元。3.被上诉人诉请的管理费是否支持的问题。一审法院提出的上诉人未提交证据证明商场至今未统一开业一事，是一件既定的客观事实，被上诉人作为收取租金的乙方，应当负证明商场已经统一开业的举证责任，应当认定为该商场并未统一开业，管理费不应支持。4.上诉人主动交纳过租金，被上诉人拒收租金的行为符合我国《合同法》第45条的规定，被上诉人无权不退换上诉人交纳的保证金5000元。5.上诉人提出的反诉请求，应当得到人民法院的支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项的规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。上诉人在租赁商铺，对商铺进行装修时是经过被上诉人同意的，现被上诉人违约导致双方合同解除，被上诉人应当赔偿上诉人剩余租赁期内装饰装修残值损失。综上，请求二审法院明查是非，并依法改判。甘肃中天金元物业管理有限公司答辩称，答辩人先与房屋业主签订租赁合同，后又与上诉人签订合同，充分说明答辩人合法运用了权利，拥有房屋出租的合法权利；出租的房屋并不是毛坯房，上诉人属于二次装修，费用应由上诉人自行承担；上诉人未按合同期限向答辩人支付房租费，其构成严重违约。请求驳回上诉，维持原判。甘肃中天金元物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决刘佳支付甘肃中天金元物业管理有限公司2018年至2019年商铺租金27170元，2017年7月17日至2019年3月18日共计20个月管理费3234.50元（64.69×20×2.5），共计30404.50元；2.判决解除双方签订的《环县农贸中心商铺租赁合同》，刘佳尽快向甘肃中天金元物业管理有限公司原样交还环县农贸中心2-10号商铺（如有损坏按照市场价赔偿）；3.判决甘肃中天金元物业管理有限公司不返还刘佳保证金5000元；4.诉讼费由刘佳承担。一审法院认定事实：2016年8月7日，甘肃中天金元物业管理有限公司与张占成签订《环县农贸中心商铺委托代理租赁合同》，约定由张占成将其所有的位于环县农贸中心2号楼10号商铺委托给甘肃中天金元物业管理有限公司出租。委托代理租赁期限为3年，租金计算日期按实际营业之日算起，租金前两年标准为35元/平方米/月，交一年使用两年，等于前两年均价17.5/平方米/月；第三年租金标准为40元/平方米/月，交六个月使用一年，等于全年20元/平方米/月，3年期满后甲方租金收益以该铺位当年市场实际为准进行计算。租金收益支付方式约定：双方约定前3年的租金支付方式：①按揭客户在银行按揭手续审核通过后，7个工作日内提前支付返租第一年租金；②一次性付清全款客户，在交清余款一个月内提前支付返租第一年租金。返租收益以年为结算周期，以后每年租金按营业之日算起为准为起点每年顺延。合同签订后，张占成将该商铺交付甘肃中天金元物业管理有限公司出租。2017年4月18日，甘肃中天金元物业管理有限公司（甲方）与刘佳（乙方）协商一致，签订《环县农贸中心2号楼（1-6）层商铺租赁合同》（以下简称商铺租赁合同），约定由甘肃中天金元物业管理有限公司将农贸批发商业街2号楼10号商铺租赁给刘佳经营，租期共3年，自2017年4月18日起至2020年4月17日止。租金按照建筑面积64.69平方米计算，第一年、第二年租金均为35元/平方米/月，全年租金27170元，第三年租金为40元/平方米/月，全年租金31051元。租金支付方式为年预缴，第一年租金于签订合同前完成缴纳，以后租金按每个结算期提前30天完成缴纳。合同第四条约定刘佳应当向甘肃中天金元物业管理有限公司支付商铺租赁保证金5000元，管理费按季度收取，每月每平方米6元，每季度管理费1164元。合同约定刘佳支付的保证金在合同期满或终止时其交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后计算，在90个工作日甘肃中天金元物业管理有限公司即可无息退还。第五条第二项约定：刘佳二次装修及照明费，由刘佳自行缴纳。第三项约定：使用该商铺进行商业活动产生的其他各项费用均由刘佳缴纳。合同第七条第十五项约定：甘肃中天金元物业管理有限公司有权要求刘佳按期支付租金，若刘佳严重超期且拒不执行，甘肃中天金元物业管理有限公司可以采用停电、停水等措施促使刘佳交纳租金。第八条第六项约定：刘佳每年或月必须按规定缴纳相关费用。合同第九条约定：租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，刘佳必须交清营业期间所产生的各项费用并且应当于租赁期满或合同终止当日内将租赁的铺位及甘肃中天金元物业管理有限公司提供的配套设施以良好、适租的状态交还甘肃中天金元物业管理有限公司。刘佳拒不交还或不恢复商场原状的，甘肃中天金元物业管理有限公司有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由刘佳承担。合同第十一条约定：如刘佳逾期交纳租金，经甘肃中天金元物业管理有限公司限期交纳后仍拒不交纳者，甘肃中天金元物业管理有限公司有权解除合同并且不予退还保证金。合同第十四条第三项约定：“甲乙双方之间联系的通知或者信件必须是书面的，……甲方致乙方的通知或信件，除按以上方式送达外，可直接传递至乙方在甲方店铺，由乙方及店铺人员签收后，视为有效送达。或将各类通知书或缴费通知书张贴于公共地方显眼处，亦作为送达妥当论。”同日，甘肃中天金元物业管理有限公司、刘佳补充签订一份《补充条款》，甘肃中天金元物业管理有限公司承诺给刘佳32天装修时间，在此装修期间不计取租金，刘佳如果在规定时间内未完成装修，甘肃中天金元物业管理有限公司不再延期装修时间，租赁合同时间顺延，开始计算租金。双方签订合同后，刘佳于2017年4月20日向甘肃中天金元物业管理有限公司支付第一年度租金27170元、保证金5000元、物业费281元、第一季度管理费1164元，甘肃中天金元物业管理有限公司均开具收款收据。刘佳即开始装修店铺，并经营“阳光灯具店”，销售灯具、防盗门等其他货物。刘佳于2017年4月20日在甘肃中天实业有限公司处办理至尊卡，并充值2000元。甘肃中天金元物业管理有限公司收取刘佳交纳的保证金时由出纳人员马娜娜出具收款收据。甘肃中天实业有限公司在刘佳办理至尊卡充值时仍由马娜娜作为出纳人员出具收款收据。刘佳租赁的第一年度届满后，甘肃中天金元物业管理有限公司通知刘佳缴纳第二年度租赁费及其他相关费用，刘佳以甘肃中天实业有限公司向其赠送三个月租赁期限为由拒绝交纳房屋租金。2018年9月3日，甘肃中天金元物业管理有限公司在刘佳租赁的涉案商铺门口张贴《催缴租金通知书》，内容为：根据合同约定刘佳应于2018年5月20日前缴纳商铺租金及其他费用，甘肃中天金元物业管理有限公司于2018年4月30日、7月13日、8月23日多次通知刘佳缴纳租金等相关费用，但刘佳至今不予缴纳，房屋所有权人多次向甘肃中天金元物业管理有限公司催要租金，甘肃中天金元物业管理有限公司发函通知刘佳于3日内缴纳所欠租金、管理费及其他相关费用，若刘佳仍拒绝缴纳。甘肃中天金元物业管理有限公司有可能会对该商铺采取停水、停电等措施。刘佳收到他人手机拍摄的《催缴租金通知书》照片。2018年10月25日，甘肃中天金元物业管理有限公司向刘佳送达一份《告知函》，内容为：甘肃中天金元物业管理有限公司于2018年9月3日、2018年10月22日多次通知刘佳前来缴纳租金、管理费等其他相关费用，但刘佳拖延至今不缴纳，房屋产权人已多次到甘肃中天金元物业管理有限公司公司催要租金。甘肃中天金元物业管理有限公司现发函通知刘佳限其于3日内前来缴纳所欠租金、管理费及其他相关费用并保证以后按合同约定准时足额缴纳。若刘佳仍拒绝缴纳，甘肃中天金元物业管理有限公司将发出解除合同通知书，解除与刘佳签订的《环县农贸中心商铺租赁合同》，还将收回商铺，并提起诉讼。刘佳收到该《告知函》后到甘肃中天实业有限公司协商房租事宜，但未果。2018年9月24日，甘肃中天金元物业管理有限公司停止向刘佳租赁的涉案商铺供电，至今未恢复供电。2019年3月18日，甘肃中天金元物业管理有限公司拆除涉案商铺大门，刘佳即开始搬运店中货物，三四天之后甘肃中天金元物业管理有限公司重新安装大门，刘佳再未营业。甘肃中天金元物业管理有限公司于2015年11月13日成立，注册资本100万元，股东为崔粉玲（持股比例95%）、高晶（持股比例5%），法定代表人为高晶。2018年7月24日，高晶、崔粉玲与甘肃中天金科实业有限公司分别签订《股权转让协议》，高晶将对甘肃中天金元物业管理有限公司所持有的5%股权转让给甘肃中天金科实业有限公司，崔粉玲将对甘肃中天金元物业管理有限公司的持有的46%股权转让给甘肃中天金科实业有限公司，法定代表人变更为豆思琴。同时在环县市场监督管理局办理股东、法定代表人等事项的变更备案手续。甘肃中天实业有限责任公司于2015年7月31日成立，法定代表人为豆金超，股东为豆金超、张生保。2015年10月2日，股东豆金超将所持95%的股权转让给豆思程，同月12日，该公司法定代表人变更为庞学军，股东变更为豆思程、张生保。2016年4月15日，该公司法定代表人变更为豆晓杰。2017年1月22日，该公司法定代表人变更为豆思程。2018年7月24日，甘肃中天实业有限公司股东张生保、豆思程将所持股权全部转让给甘肃中天金科实业有限公司，同年7月26日，公司股东变更为甘肃中天金科实业有限公司。2018年12月17日，甘肃中天金科实业有限公司变更名称为甘肃金豆实业有限公司，出资5000万元，占注册资本100%。甘肃中天金科实业有限公司于2018年7月24日成立，法定代表人为豆金超，股东为甘肃中天实业有限公司、甘肃中天金元物业管理有限公司、甘肃中天金豆文化传媒有限公司、甘肃中天金泰酒店管理有限公司、甘肃中天金茂商贸有限公司；该公司监事黄建民、豆思程、高小龙；董事贺九龙、马亚龙、高晶；董事长兼总经理豆金超、董事长张生保。2018年8月28日，该公司申请变更董事及监事人员。变更后内容为：监事高小龙、豆思程、黄建民；董事张生保、高晶、杨国婷、马亚龙；董事长兼总经理豆金超。2018年11月28日，该公司股东变更为豆思程、张生保。2018年12月14日，甘肃中天金科实业有限公司变更名称为甘肃金豆实业有限公司。2018年12月21日，甘肃金豆实业有限公司变更名称为甘肃金豆实业集团有限公司。一审法院认为，甘肃中天实业有限责任公司、刘佳自愿协商一致，签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容真实合法有效，应受法律保护。刘佳辩称涉案商铺系甘肃中天实业有限公司所有，甘肃中天金元物业管理有限公司仅是作为受委托人与刘佳签订租赁合同，该租赁合同约束的主体为商铺所有人和刘佳，故甘肃中天金元物业管理有限公司非本案适格原告。根据甘肃中天金元物业管理有限公司提交的《律师事务所调查函》所载明的内容分析，涉案商铺实际所有权人为张占成，非甘肃中天实业有限公司。结合甘肃中天金元物业管理有限公司提交的其公司与张占成签订的《委托代理租赁合同》及与甘肃中天金元物业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》约定的内容分析，甘肃中天金元物业管理有限公司虽然系涉案商铺的受托出租人，但两份合同约定的租金标准和支付方式并不一致，由此可见，涉案《商铺租赁合同》仅约束甘肃中天金元物业管理有限公司、刘佳，并不约束商铺所有人张占成，因此根据合同相对性原则，甘肃中天金元物业管理有限公司系本案适格甘肃中天金元物业管理有限公司，刘佳该辩解理由不能成立。甘肃中天金元物业管理有限公司、刘佳签订合同后，甘肃中天金元物业管理有限公司依约将商铺交由刘佳承租经营，刘佳应当按照合同约定的租金标准及付款时间支付租金。现刘佳未按照合同约定及时支付第二年度租金，已构成违约，甘肃中天金元物业管理有限公司请求解除双方《商铺租赁合同》符合法律规定和合同约定，刘佳亦同意解除合同，故涉案《商铺租赁合同》应予解除，刘佳应当将涉案商铺恢复原状后交还甘肃中天金元物业管理有限公司并支付拖欠的房屋租赁费。本案争议的焦点有五点：第一、甘肃中天实业有限公司是否向刘佳赠送租期三个月的问题。根据庭审查明，甘肃中天金元物业管理有限公司与甘肃中天实业有限公司虽然在形式上系两个独立的法人，但是企业相互投资，互为股东，在财产、人员等方面出现混同，故甘肃中天金元物业管理有限公司与甘肃中天实业有限公司出现人格混同情形。故甘肃中天实业有限公司与刘佳如就涉案商铺达成赠送三个月租期的协议，甘肃中天金元物业管理有限公司应当认可并履行该协议。但在本案审理过程中，刘佳未提交其与甘肃中天实业有限公司签订的《购房（租赁）客户办理至尊卡参与优惠活动（补充条款）》，甘肃中天实业有限公司是否赠送租期及赠送的时间均无从证实，故不能认定刘佳辩称甘肃中天实业有限公司向其赠送三个月租期的事实。但是根据刘佳提交的涉案商铺所在商场内其他承租商户与甘肃中天实业有限公司办理至尊卡的同时签订的《购房（租赁）客户办理至尊卡参与优惠活动（补充条款）》的内容分析，刘佳办理至尊卡时甘肃中天实业有限公司必定附赠了相关优惠活动。现甘肃中天金元物业管理有限公司与刘佳解除租赁合同，刘佳应当将至尊卡交还甘肃中天金元物业管理有限公司，甘肃中天金元物业管理有限公司应返还至尊卡充值费用2000元或者刘佳在支付房租时予以扣减。第二、关于刘佳应当向甘肃中天金元物业管理有限公司继续支付房屋租赁费的具体金额如何认定的问题。房屋租赁费一般根据租赁期限和租金标准计算，而涉案商铺第二年租金标准为每月每平方米35元，该约定明确具体，双方均无异议。现在应该分析第二年度租期起止日期问题。虽然甘肃中天金元物业管理有限公司、刘佳于2017年4月18日签订了《商铺租赁合同》，但双方补充签订的《补充条款》中约定刘佳有32天装修时间，在此装修期间不计取租金，故第二租赁年度的开始日期应当为2018年5月20日。因甘肃中天金元物业管理有限公司于2019年3月18日拆除刘佳店铺大门，致刘佳再未营业，故第二年度租期截止日期应当为2019年3月18日。据上，刘佳拖欠甘肃中天金元物业管理有限公司2018年5月20日至2019年3月18日的租金22339元（35元/平方米/月×64.69平方米×9个月+35元/平方米/月÷30天×64.69平方米×26天=22339元），扣除至尊卡充值费用2000元，刘佳应当向甘肃中天金元物业管理有限公司支付房租20339元。第三、甘肃中天金元物业管理有限公司诉请的管理费是否支持的问题。涉案商铺租赁合同中明确约定刘佳应当每季度向甘肃中天金元物业管理有限公司交纳管理费1164元，标准为每平方米每月6元。故甘肃中天金元物业管理有限公司主张刘佳交纳管理费的请求合理合法。现甘肃中天金元物业管理有限公司变更管理费标准为每平方米每月2.5元，系其对自己权利的合法处分，应予准许。合同约定管理费按照市场实际营业时间起计算，刘佳辩称该商铺所在商场至今未统一开始营业，故管理费的收取无根据。因刘佳未提交证据证明商场至今未统一开业，故其应当交纳自2017年8月20日至2019年3月18日的管理费3072.78元（2.5元/平方米/月×64.69平方米×19个月=3072.78元）。第四、甘肃中天金元物业管理有限公司诉请的不退还刘佳交纳的保证金5000元的问题。保证金是为保证刘佳及时交清租金、水电费等费用而约定，刘佳不及时交纳租金，已经违约，合同明确约定甘肃中天金元物业管理有限公司在刘佳不交纳租金时有权解除合同并且不予退还保证金，因此甘肃中天金元物业管理有限公司的该项请求于法有据，应予支持。第五、刘佳反诉甘肃中天金元物业管理有限公司赔偿装修、样品货物等费用73958元、停业损失21561元/月，共计95519元。要求甘肃中天金元物业管理有限公司返还管理费1164元、保证金5000元，安装上下水管道费用4607元，共计10771元。首先，刘佳装修商铺系为经营所为，涉案合同约定刘佳二次装修费用应自行承担，故刘佳此项请求不予支持；刘佳所安装的样品货物可在交还商铺时拆除搬离，甘肃中天金元物业管理有限公司无义务赔偿；至于刘佳反诉的停业损失亦系其违约在先造成，且刘佳一直经营至2019年3月18日才予停业，故刘佳诉请的停业损失不予支持。其次，刘佳反诉的管理费、保证金在涉案商铺租赁合同中均有约定，甘肃中天金元物业管理有限公司并无违约行为，如前所述，刘佳应当继续交纳拖欠的管理费，甘肃中天金元物业管理有限公司无须返还保证金；刘佳辩称与甘肃中天实业有限公司达成协议，其安装上下水管道的费用在第二年度租金中扣减，甘肃中天金元物业管理有限公司予以否认。因刘佳未提交达成一致协议的证据佐证，故刘佳的此项反诉请求因无证据证明而不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除2017年4月18日甘肃中天金元物业管理有限公司与刘佳签订的《环县农贸中心2号楼（1-6）层商铺租赁合同》；二、由刘佳于本判决生效后十日内向甘肃中天金元物业管理有限公司交还环县农贸中心2号楼10号商铺；三、由刘佳于本判决生效后十日内向甘肃中天金元物业管理有限公司支付拖欠的房屋租赁费20339元及管理费3072.78元，共计23411.78元；四、甘肃中天金元物业管理有限公司对刘佳所交纳的保证金5000元不予退还；五、驳回刘佳的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费685元、反诉费1180元，由刘佳负担。二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，涉案商铺实际所有权人虽然为张占成，但《商铺租赁合同》仅约束甘肃中天金元物业管理有限公司和刘佳，并不约束商铺所有人张占成，根据合同相对性原则，甘肃中天金元物业管理有限公司拥有房屋的出租权，其系本案适格主体，刘佳对此的上诉理由不能成立。刘佳提交的涉案商铺所在商场内其他承租商户与甘肃中天实业有限公司办理至尊卡的同时签订的《购房（租赁）客户办理至尊卡参与优惠活动（补充条款）》的内容，只能证明其他承租商户的《购房（租赁）客户办理至尊卡参与优惠活动（补充条款）》，并不能证明刘佳办理至尊卡时甘肃中天实业有限公司必定附赠相关优惠活动，且甘肃中天实业有限公司是否赠送租期及赠送的时间均无证据证实，刘佳亦未提供证明证实其与甘肃中天实业有限公司签订的《购房（租赁）客户办理至尊卡参与优惠活动（补充条款）》的内容，故无法证明刘佳称其办理至尊会员卡时甘肃中天实业有限公司向其赠送三个月租期的事实。涉案商铺租赁合同中明确约定刘佳应当每季度向甘肃中天金元物业管理有限公司交纳管理费1164元，标准为每平方米每月6元。故甘肃中天金元物业管理有限公司向刘佳收取物业管理费符合合同的约定，且一审对此作出的判决并无不妥。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”刘佳未提供证据证实其向甘肃中天金元物业管理有限公司交付租金，而甘肃中天金元物业管理有限公司拒收租金这一事实，故刘佳对此的上诉理由不能成立。且一审对保证金已做了明确阐述，刘佳未能及时交清租金、水电费等费用已经违约，按照合同约定一审判决不予退还刘佳交纳的保证金5000元符合法律规定。刘佳主张的租赁房屋装修、样品货物、停业损失等费用，虽然提交了商铺店面装修合同及微信付款截图，但不能证明其为首次装修。根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，刘佳上诉请求租赁的房屋是首次装修、应予赔偿的主张，其未提供合法有效的证据证实，应承担举证不能的不利法律后果。综上所述，刘佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1865元，由刘佳负担。本判决为终审判决。审判长  郭立品审判员  杨 华审判员  常雪峰二〇一九年十一月十三日书记员  张运皓