云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初289号原告：昆明柯润企业管理有限公司，住所地：昆明市官渡区官渡街道办事处官渡古镇二期法定代表人：杨发青，总经理委托诉讼代理人：李莉，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南君城酒店有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区法定代表人：李贤被告：马小兰，女，汉族，身份证登记住址湖北省蕲春县，现在云南省。被告：冉泽宇，男，汉族，身份证登记住址云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：马金梅，云南大朋律师事务所律师。特别授权代理。原告昆明柯润企业管理有限公司（以下简称柯润公司）诉被告云南君城酒店有限公司（以下简称君城酒店）、马小兰、冉泽宇租赁合同纠纷一案。本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告柯润公司委托诉讼代理人李莉、被告马小兰、被告冉泽宇委托诉讼代理人马金梅到庭参加诉讼。被告君城酒店经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案报经批准延长审限六个月，扣除公告期，现已审理终结。原告昆明柯润企业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原告与被告君城酒店之间签订的《商铺租赁合同》，并要求被告君城酒店即刻返还原物给原告；2、判令被告君城酒店支付至返还之日的租金、物业管理费、卫生费、水电费（截止到2016年11月30日止欠租金1584717元、物业管理费23253元、卫生费22580元、水电费72113.1元）3、判令被告君城酒店向原告支付违约金650830元；4、被告马小兰、冉泽宇对上述债务承担无限连带责任；5、本案的诉讼费、律师代理费由被告承担。事实和理由：2014年5月开始，原告将位于官渡××区面积××商铺出租给被告君城酒店经营。合同生效后，原告向被告君城酒店交付了租赁物。根据双方约定，被告君城酒店应于2016年3月1日前向原告支付2016年5月1日至2017年4月30日的租金共计3254151元，但交付租金的期限届满后，被告君城酒店拖延支付租金，且被告君城酒店连物业管理费、卫生费、水电费都无法正常支付给原告。同时，被告马小兰、冉泽宇于2015年10月22日向原告出具《承诺书》，承诺对被告君城酒店履行《商铺租赁合同》的行为承担无限连带责任。现原告以其多次向被告催要租金，被告未按约定支付租金为由诉至本院。被告马小兰辩称，2016年其与冉泽宇、柯润公司三方签订协议，所有债权债务与唐韵酒店无关，故其不应当承担任何连带责任，只有3万元的债务其愿意承担。被告冉泽宇辩称，其已收到原告交付的商铺并使用，但其与原告的合同已解除，对是否返还原物，因其不是实际使用方故无法返还。且2016年7月以前的租金是君城酒店支付的，2017年之后的租金是阆苑酒店支付的，现租金已支付到2017年底，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告君城酒店未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告为证明自己的主张向本院提交以下证据：1、被告马小兰与原告签订的《商铺租赁合同》，欲证明原告于2010年8月将租赁物出租给被告马小兰；2、《承诺书》、被告君城酒店与原告签订的《商铺租赁合同》，欲证明经被告马小兰书面申请及承诺，租赁合同主体由马小兰变更为君城酒店，且在协议中约定如被告逾期30天未支付相关费用的的，原告有权解除租赁合同，并要求被告支付当年租金总额20%的违约金；因租赁合同产生的诉讼费用（诉讼费、律师费等）由违约一方承担；3、连带担保责任书，欲证明被告马小兰、冉泽宇对君城酒店拖欠原告的所有款项均负有连带担保责任；4、欠款确认书，欲证明被告确认截止2016年11月30日止，仍差欠原告各种款项共计人民币1855452.53元；5、律师代理费收款收据，欲证明原告为提起本次诉讼，支付律师代理费30000元。被告马小兰质证，对原告提交的证据1、2、3，真实性、合法性、关联性均认可；对证据4，不清楚，没有其的签字；对证据5，真实性认可，没有相关委托合同不能证明产生了真实的委托关系，故不应当由其承担，且其不是支付租金的义务人，故其不应当承担连带责任。之前其、冉泽宇及柯润企业公司三方签订了一个3万元的条子，所以其只应当承担该3万元的责任。被告冉泽宇质证，对原告提交的证据1、2，认可；对证据3，真实性认可，证明目的不予认可，在原告同意情况下，其才发生转租行为，该保证书是对君城酒店的保证责任，且在转租前，所有租金已经全部支付；对证据4，真实性认可，证明目的不予认可，理由同证据3；对证据5，真实性认可，没有相关委托合同不能证明产生了真实的委托关系，故不应当由其承担，且其不是支付租金的义务人。被告冉泽宇为证明自己的主张向本院提交以下证据：《转租转让协议》、云南增值税普通发票，欲证明被告冉泽宇已经于2017年10月1日将涉案商铺转让给昆明阆苑企业管理有限公司，并且已经实际交付，现实际占有使用人是昆明阆苑企业管理有限公司。协议中约定冉泽宇截止2017年10月1日尚拖欠出租方昆明柯润企业管理有限公司房租费、管理费、卫生费皆由昆明阆苑企业管理有限公司承担。并且在该商铺转让后，由昆明阆苑企业管理有限公司缴纳水电费及租金。原告收取租金并且开具发票认可实际使用人及缴纳租金人为昆明阆苑企业管理有限公司。原告质证，对转租协议不予认可，原告与冉泽宇之间没有租赁关系，故其没有权利转租，其行为不成立也不生效；对增值税发票，加盖柯润公司财务章的发票是认可的，被告冉泽宇转租的内容和昆明阆苑企业管理有限公司反映的内容不一致。昆明阆苑企业管理有限公司说是转让君城酒店的经营权及租赁物，但没有办理相关手续。现是昆明阆苑企业管理有限公司代君城公司缴纳相关费用。即使开具的是昆明阆苑企业管理有限公司的发票，也是昆明阆苑企业管理有限公司代君城缴纳的租金，不代表其认可昆明阆苑企业管理有限公司的转租行为。被告马小兰质证，之后发生的所有事情均与其无关。对上述证据的真实性均认可。被告君城酒店未到庭，视为其自动放弃举证、质证权利。本院对原、被告双方无争议的证据予以确认。对原告提交的证据3、5，能够证明被告马小兰、冉泽宇对君城酒店拖欠原告的租金等相关费用承担连带责任，本院予以采信；对原告提交的证据4，是对君城酒店拖欠原告2016年5月1日至2017年4月30日租金等的确认，但君城酒店拖欠原告租金的具体数额，将会在判决下文中予以确认。对被告提交的证据中云南增值税普通发票，其中2016年12月1日至2017年12月31日期间的租金、物管费等能够证明案外人昆明阆苑企业管理有限公司代君城公司缴纳租金等相关费用，本院予以采信。经庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：2015年10月22日，原告柯润公司与被告君城公司签订《租赁合同》，合同第一条第1款约定：租赁物的建筑面积是8424.48㎡。合同第二条第1款约定：租赁期限是50个月，自2014年5月1日起至2018年6月30日止。合同第三条第1款约定：2014年3月31日前支付2014年5月1日至2015年4月30日的租金3069954元，2015年3月31日前支付2015年5月1日至2016年4月30日的租金3254151元，2016年3月31日前支付2016年5月1日至2017年4月30日的租金3254151元，2017年3月31日前支付2017年5月1日至2018年6月30日的租金3736850元；第3款约定：在租赁期限内，被告君城公司应当根据原告的要求将物业管理费及其他相关费用支付至原告或原告指定的第三人（如物业管理公司），并接受原告及原告指定的第三人的物业管理。第十一条第4款约定：被告君城公司逾期交付租金及其他费用，除应及时如数补缴外，每逾期一天，还应按欠交款金额的1%向原告支付逾期付款违约金；逾期交付租金及其他费用超过30天，原告有权解除合同，合同解除后，被告君城公司应向原告补交合同解除前的租金、其他费用及逾期付款违约金，同时被告君城公司交给原告的保证金作为违约金不予退还，并向原告支付当年租金总额20%的违约金。第十二条第4款约定：被告君城公司在合同届满、终止或解除合同后，继续占有、使用租赁物的行为是违约行为，不能视为是原、被告双方之间建立无固定租赁关系的事实。被告君城公司应当按照当年市场内同类房屋租金标准的2倍向原告支付房屋占用费，直至返还之日止；同时，原告有权采取任何措施阻止被告君城公司对租赁物的继续使用，如停水、断电、封门等。当日，被告马小兰、冉泽宇向原告出具《承诺书》、《个人不可撤销无限连带担保责任书》，对被告君城公司与原告签订的《租赁合同》承担无限连带担保责任。2016年12月1日，被告君城酒店向原告出具《欠款确认书》，载明：2016年5月1日至2017年4月30日的租金为3254151元，根据双方约定被告君城酒店应于2016年3月31日前支付，现被告君城酒店尚欠原告款项：1、租金1584717元（计费面积8424.48㎡，按每平方米32.19元/月计算，自2016年5月1日起至2016年11月30日止）；2、卫生费49676元（计费面积8424.48㎡，按每平方米0.54元/月计算，自2016年5月1日起至2016年11月30日止）；3、物业费51157.33元（计费面积8424.48㎡，按每平方米2.93元/月计算，自2016年5月1日起至2016年11月30日止）；4、水电费：8月欠费67942.3元，9月欠费48818.7元，10月欠费53141.2元；以上共计欠款1855452.53元。被告君城酒店签字“以上金额确认无误。”并加盖公司印章。另查明，2016年12月27日，被告君城酒店向原告支付租金271179.25元；2016年12月5日，被告君城酒店向原告支付2016年7月3日至2016年8月30日水电费67942.3元，2016年9月1日至2016年9月30日水电费48818.7元，2016年10月1日至2016年10月30日水电费53141.2元，物管费27904元，垃圾清运费27096元；2017年2月28日，被告君城酒店向原告支付租金227258元；2017年3月30日，被告向原告支付租金43921元；上述被告君城酒店支付的租金、水电费等共计767260.45元，按照双方确认的上述欠款1855452.53元，扣除被告已支付的款项，尚欠款项为1088192.08元。2017年3月30日，案外人昆明阆苑企业管理有限公司替被告君城酒店向原告支付租金271179.25元；2017年4月20日，案外人昆明阆苑企业管理有限公司替被告君城酒店向原告支付租金271179.25元；2017年5月31日，案外人昆明阆苑企业管理有限公司替被告君城酒店向原告支付租金271179.25元；2017年6月29日，案外人昆明阆苑企业管理有限公司替被告君城酒店向原告支付租金271179.25元；2017年6月29日，案外人昆明阆苑企业管理有限公司替被告君城酒店向原告支付租金100000元；2017年7月31日，案外人昆明阆苑企业管理有限公司替被告君城酒店向原告支付租金271179.25元；2017年9月30日，案外人昆明阆苑企业管理有限公司替被告君城酒店向原告支付租金200000元；2017年11月28日，案外人昆明阆苑企业管理有限公司替被告君城酒店向原告支付租金200000元；2017年12月5日，案外人昆明阆苑企业管理有限公司替被告君城酒店向原告支付租金100000元；2017年12月27日，案外人昆明阆苑企业管理有限公司替被告君城酒店向原告支付租金700000元；上述案外人昆明阆苑企业管理有限公司支付租金共计2655896.25元。后因被告经原告多次催要租金未支付，故原告诉至法院，主张前述诉讼请求。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原告与被告签订《租赁合同》，原告将租赁物交付被告使用，双方之间的租赁合同成立且生效，对原、被告双方均具有法律约束力。被告君城酒店于2016年12月1日向原告出具的《欠款确认书》具有租赁合同结算的效力，现原告以该欠款确认书主张权利，应予支持。现原告庭审后向本院明确截止到2018月6月30日，被告君城酒店尚欠原告租金1226574元、卫生费108348元、物业管理费111616元、水电费131277元（4月份46335元、5月份45745元、6月份39197元），以上共计1577815元。本院认为，原告的上述欠款主张按照双方合同约定的租金标准，扣除上述被告及案外人支付的租金及水电费用后，截止到2018年6月30日原告主张的尚欠款项1577815元低于被告提供的证据证实的欠费款，从保护被告的利益出发，本院对原告自认的欠款主张予以支持。原告诉请被告按年租金4950005元的2倍支付自2018年7月1日起至返还租赁物之日止的租赁物占用费，且要求被告将租赁物予以返还，但原告已经另案提起诉讼主张自2018年7月1日开始租赁物实际由案外人昆明阆苑企业管理有限公司实际占用，由案外人昆明阆苑企业管理有限公司支付2018年7月1日起的实际占用费并返还租赁物，故本案当中对此不予处理。至于违约金，原告主张被告支付违约金650830元，本院认为原告的主张过高，故本院调整为315563元（1577815×20%=315563）。原告主张被告冉泽宇、马小兰对以上债务承担连带清偿责任，本院认为，被告马小兰、冉泽宇向原告出具《承诺书》、《个人不可撤销无限连带担保责任书》中，均对被告君城公司与原告签订的《租赁合同》承担无限连带担保责任，故本院对原告的主张予以支持。被告冉泽宇辩称租赁合同已经解除，被告君城酒店已不是租赁物的实际使用人，应由转租承受人案外人昆明阆苑企业管理有限公司支付租金，本院认为，被告并未提交证据证实被告君城酒店与原告已解除租赁合同，且被告冉泽宇在既不是君城酒店的法定代表人，也没有被告君城酒店的授权委托书和原告同意的情况下，与案外人昆明阆苑企业管理有限公司的《转租转让协议》无效，故本院对被告的辩解不予支持。被告马小兰辩称其在2016年与冉泽宇、柯润公司三方签订协议，所有债权债务与唐韵酒店无关，故其不应当承担任何连带责任，但未提交证据证实，故本院不予支持。原告诉请解除原告与被告君城酒店签订的《租赁合同》，该合同的履行期限已经届满，故对原告的主张不予支持。原告主张被告承担律师代理费，本院认为该费用系原告实现权利的必要支出，故本院予以支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南君城酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明柯润企业管理有限公司支付截止到2018年6月30日的租金1226574元、卫生费108348元、物业管理费111616元、水电费131277元；二、被告云南君城酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明柯润企业管理有限公司支付违约金315563元；三、被告云南君城酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明柯润企业管理有限公司支付律师代理费30000元；四、被告马小兰、冉泽宇对以上债务承担连带清偿责任；五、驳回原告昆明柯润企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25628元，由被告云南君城酒店有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  周 斌人民陪审员  纪雁萍人民陪审员  李志刚二〇一九年二月二十一日书 记 员  伍思璇