四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0802民初7002号 原告：中国工商银行股份有限公司广元分行，住所地：广元市利州东路一段584号。 代表人：刘翔，行长。 委托诉讼代理人：李冬梅，系原告单位职工。 委托诉讼代理人：董桂双，系原告单位职工。 被告：文攀，男，汉族，生于1984年5月26日，住广元市昭化区。 被告：刘彦，女，汉族，生于1986年12月2日，住广元市利州区。 被告：四川宏利建设有限公司，住所地：广元上西开发区则天路北段15号。 法定代表人：陈进碧，董事长。 委托诉讼代理人：姜洪，四川天称律师事务所律师。 被告：李茂军，男，汉族，生于1964年12月8日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：姜洪，四川天称律师事务所律师。 被告：邓钦予，女，汉族，生于1971年3月14日，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：姜洪，四川天称律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司广元分行（以下简称：工行广元分行）与被告文攀、刘彦、四川宏利建设有限公司（以下简称：宏利公司）、李茂军、邓钦予金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案受理。依法由审判员周虹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行广元分行的委托诉讼代理人李冬梅、董桂双，被告刘彦，被告宏利公司、李茂军、邓钦予的共同委托诉讼代理人姜洪到庭参加诉讼，被告文攀经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告工行广元分行向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告文攀、刘彦立即偿还原告借款本金283135.98元及利息，并解除借款合同；二、要求被告宏利公司、李茂军、邓钦予承担连带保证责任；三、要求对被告已经办理了预告抵押登记的房屋享有的抵押及受偿优先权。事实与理由：2013年3月，被告文攀、刘彦在原告处借款33万元用于购买被告宏利公司开发的住房一套，并办理了预告抵押登记，被告宏利公司、李茂军、邓钦予对该借款承担连带保证责任担保。但被告借款后，未按合同约定按期偿还借款本息，被告宏利公司、李茂军、邓钦予也未履行保证责任。 被告文攀未提供书面答辩意见。 被告刘彦辩称：对原告陈述的事实、理由、诉讼请求均无异议，从去年1月开始未还款，我现在没有履行能力。 被告宏利公司、李茂军、邓钦予辩称：对原告陈述的事实及诉讼请求均无异议，但借款人本身有物的抵押，应先就抵押物清偿，不足部分我们才担责。 经审理查明：2012年7月18日，宏利公司向工行广元分行出具《四川宏利建设有限公司企业关于向购房借款人承担连带责任担保的函》（201201号），承诺在借款人未取得《房屋他项权证》、《土地使用他项权证》，未办理房屋及土地抵押登记手续之前，宏利公司承诺为借款人提供连带责任保证及保证金，并同意从银行提供住房按揭贷款而实现的售房收入中存入不少于按揭贷款金额10%的保证金作质押，待借款人取得《房屋所有权证》、《土地使用权证》后，向贷款银行设定抵押，办妥房屋和土地抵押登记手续后，方由贷款银行退回该质押保证金。借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的全部连带责任，同意由贷款银行从宏利公司“保证金”存款账户上主动直接扣收。 同年7月25日，原告工行广元分行与宏利公司签订《按揭贷款业务合作协议》，约定原告作为宏利公司销售“宏利·上城”项目的按揭贷款银行。 2013年2月17日，被告文攀、刘彦与被告宏利公司签订《商品房买卖合同》，并进行了备案登记，该备案表载明：文攀、刘彦购买宏利公司开发的位于广元市雪峰片区房屋，面积96.32㎡，总价472020元。 同月19日，宏利公司向原告出具《担保函》，承诺为文攀在原告处的个人住房贷款33万元提供阶段性保证责任至抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止。 同年3月7日，原告工行广元分行（合同中的贷款人）与被告文攀、刘彦（合同中的借款人、抵押人）、被告宏利公司（合同中的保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定文攀、刘彦在原告处借款33万元，用于购买宏利公司开发的位于广元市雪峰片区房屋，借款期限20年。并约定：1、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；2、还款方式为按月等额本息还款。逾期贷款罚息利率在合同约定的贷款利率水平上加收50%；3、借款人以贷款所购房屋（“宏利·上城”11幢1-14-5号，建筑面积96.32㎡）向贷款人提供抵押担保。抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记；4、借款人未按期归还贷款本息视为借款人违约，则贷款人有权解除本合同，宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，并有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；5、宏利公司为借款提供阶段性连带责任保证担保，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但保证人对自本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。 同月13日，文攀、刘彦抵押担保房屋在广元市地产管理处办理了“按揭抵押贷款登记”。但由于案涉房屋没有办理房屋所有权证，致抵押房屋至今未办理正式抵押登记，原告至今未取得房屋他项权证。 同年5月6日，原告按照合同约定将文攀、刘彦借款33万元全额转入被告宏利公司账户，并在转账凭证上载明：执行利率7.205%。 2017年10月16日，宏利公司向原告出具《关于置换四川宏利建设有限公司“宏利·上城”住房按揭项目保证金的申请》：因宏利公司经营不善，保证金账户已被广元市中级人民法院查封并划扣，该账户无法完全履行担保义务，现公司与李茂军、邓钦予协商，二人愿以自然人的名义在原告处存款150万元，作为按揭项目的质押担保，用于对剩余50户未办理完结他项权证的客户担保，申请解除宏利公司原按揭贷款保证金账户的保证责任，宏利公司将继续为未办理完结他项权证的客户承担连带责任保证。 同月24日，原告（乙方）与被告李茂军、邓钦予（甲方）签订《按揭贷款保证金质押合同》，约定：1、为确保乙方与被告文攀在内的所有50户购买“宏利·上城”房产并在乙方处办理购房贷款的借款人签订的借款合同项下借款人的义务得到切实履行，甲方自愿为上述借款人提供连带责任保证和保证金质押担保；2、本合同所担保的主债权为乙方依据其与所有50户借款人签订的所有主合同而享有的对借款人的债权，质押担保的范围包括：所有主合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，以及实现质权的费用。甲方须在乙方开立保证金账户，质物为甲方在该保证金专用账户上的全部存款155万元；3、当以按揭贷款方式购买该项目房屋的所有借款人办妥所购房屋的合法有效的抵押登记手续（不含抵押预告登记手续）并将《不动产他项权利证书》交由乙方收执之日后，甲方不再为该50户借款人向乙方提供质押担保，甲方对该50户借款人的质押担保责任解除；4、任何一笔主合同到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，乙方有权实现质权；5、甲方承担乙方为实现本合同项下质权产生的各项费用，包括但不限于诉讼费、律师费等；6、乙方主债权同时存在物的担保或第三人保证的，不论该担保是由甲方或借款人提供还是由第三人提供，乙方有权自行决定实现担保的顺序，即乙方有权选择先要求甲方承担担保责任，或先就物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，甲方承诺不因此而提出抗辩；7、无论甲方是否以保证人、出质人名义在主合同中签章，本合同签订后，即视为甲方除为附件所列50户主合同的借款人（含被告文攀）提供连带责任保证外，还同意按本合同约定为该50户主合同的借款人提供保证金质押担保。 被告文攀、刘彦借款后仅偿还部分贷款本金及利息，下欠本金283135.98元以及2018年4月6日后的利息未付，原告催收未果，遂诉至本院，请求处理。 上述事实，有原、被告陈述，《四川宏利建设有限公司企业关于向购房借款人承担连带责任担保的函》，《按揭贷款业务合作协议》，《商品房买卖合同》备案登记表，《个人购房借款/担保合同》，《按揭贷款保证金质押合同》等证据证实，足以认定。 本院认为：原告工行广元分行与被告文攀、刘彦、宏利公司签订的《个人购房借款/担保合同》，及与被告李茂军、邓钦予签订的《按揭贷款保证金质押合同》，系合同当事方真实意思的表示，且不违反国家法律规定，应为合法有效，合同当事方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。被告文攀、刘彦在从原告处取得借款后不按合同约定期限偿还借款本息，按照合同约定，其行为属违约行为。原告有权解除借款合同，并有权要求被告提前清偿未到期全部贷款本息。被告宏利公司作为文攀、刘彦借款的阶段性连带责任保证保证人，按照合同“保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但保证人对自本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任”的约定，在案涉房屋至今未办理正式的房屋抵押登记前，被告宏利公司应当对该债务承担连带保证责任。被告李茂军、邓钦予在《按揭贷款保证金质押合同》中约定，自愿为文攀、刘彦等人的借款提供连带责任保证担保和保证金质押担保。在文攀、刘彦的借款因违约而被宣布提前到期借款人没有履行债务时，原告作为债权人有权要求作为保证人的李茂军、邓钦予承担保证责任。故对原告要求解除与被告文攀、刘彦的借款合同，并要求被告文攀、刘彦共同偿还原告借款本息、罚息，要求被告宏利公司、李茂军、邓钦予承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定，理由正当，合法有据，本院予以支持。 对原告主张其对抵押担保房屋享有优先受偿权问题，本院认为，对于案涉房屋，作为抵押人的被告文攀、刘彦至今并未取得所有权，双方在广元市地产管理处办理的仅仅是“按揭抵押贷款登记”，而没有办理抵押权登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，原告作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的仅是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋处分的权利，但其抵押权因未办理抵押登记而未设立，原告对案涉房屋不享有抵押权。因此，原告基于抵押预告登记主张其对抵押房物享有抵押权，进而要求对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，因缺乏事实和法律根据，本院不予支持，应依法予以驳回。 对被告李茂军、邓钦予辩称借款人本身有物的抵押，应先就抵押物清偿，不足部分才担责的辩解意见，本院认为，《按揭贷款保证金质押合同》中约定“乙方主债权同时存在物的担保或第三人保证的，不论该担保是由甲方或借款人提供还是由第三人提供，乙方有权自行决定实现担保的顺序”，原告现在选择要求被告李茂军、邓钦予承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。故对被告李茂军、邓钦予的这一辩解意见，也因缺乏法律根据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司广元分行与被告文攀、刘彦于2013年3月7日签订的借款合同； 二、被告文攀、刘彦偿还原告中国工商银行股份有限公司广元分行借款283135.98元及利息（从2018年4月7日起计算至借款还清之日止，利率按合同约定计算），被告四川宏利建设有限公司、李茂军、邓钦予承担连带偿还责任； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司广元分行的其他诉讼请求。 上述给付义务，限在本判决书发生法律效力后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2774元，由被告文攀、刘彦、四川宏利建设有限公司、李茂军、邓钦予共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员 周 虹 二〇一九年二月十五日 书记员 曹明辉