广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初25071号原告（反诉被告）：珠海市凯宏物业管理有限公司，住所地广东省珠海市拱北夏湾路178号凯宏酒店1楼，统一社会信用代码91440400736166564R。法定代表人：李越，该司经理。委托诉讼代理人：林基奎，该司员工。委托诉讼代理人：王炳利，该司员工。被告（反诉原告）：陈志群，女，1969年9月29日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，被告（反诉原告）：黄绮铃，女，1998年1月29日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，委托诉讼代理人：陈志群（身份信息同上），系黄绮铃之母亲。原告珠海市凯宏物业管理有限公司（以下简称凯宏物业公司）诉被告陈志群、黄绮铃物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法将本诉与反诉合并审理，并依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告凯宏物业公司委托诉讼代理人林基奎及王炳利、被告陈志群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯宏物业公司向本院提出诉讼请求：被告陈志群、黄绮铃向原告凯宏物业公司支付2016年4月至2018年8月期间共29个月的物业管理费4812.55元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费165.95元为基数，分别从欠费次月1日起按千分之一利率计算至清偿之日止，暂计至2018年8月31日为2047.16元）。事实与理由：2015年9月23日，原告凯宏物业公司与中山市石岐区日华坊小区业主委员会（以下简称日华坊业委会）签订《物业服务合同》，约定由原告凯宏物业公司为中山市石岐区岐港公路日华坊15幢104房提供物业服务；每月物业服务费1.5元每平方米，每次收取物业服务费时间为每月15日前，逾期未缴的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。被告陈志群、黄绮铃从2016年4月起未按时缴纳物业服务费，经原告凯宏物业公司多次催收仍不支付。被告陈志群、黄绮铃辩称，确认本金，不确认违约金。其方拖欠物业服务费的原因是：1.洗手间下水管堵塞，厕所的水从下往上抽，家里曾被水浸泡；2.房屋外面的下水管声响大，影响晚上睡眠。其方曾就以上两个问题找物业公司协商，但物业公司一直未予处理。被告陈志群、黄绮铃提出反诉请求：反诉被告凯宏物业公司尽快修复、疏通污水管道，补偿精神损失10000元。事实和理由：2016年4月开始，反诉原告陈志群、黄绮铃居住的涉案物业因污水管道堵塞，化粪池沼气倒流往上升，导致污水从坐厕倒灌流入房屋，影响正常生活起居；房屋外下水管声响大，影响晚上睡眠。其方曾就以上两个问题找物业公司协商，但物业公司一直未予处理。庭审中，反诉原告陈志群、黄绮铃明确放弃精神损失费的反诉请求。反诉被告凯宏物业公司针对反诉答辩称：1.其方提交的证据可证明涉案物业的管道没有堵塞；2.投诉当天即2018年12月2日，反诉原告陈志群丈夫和其方物业主管一起在现场进行了放水测试，证明管道、水流畅通；3.冒泡原因是排水管道设计没有排气口，如有大量污水从上排下，容易造成空气反流。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中山市石岐区日华坊小区业主委员会（以下简称日华坊业委会）于2014年12月26日成立。凯宏物业公司于2015年9月23日与日华坊业委会签订《物业服务合同》，约定：凯宏物业公司为日华坊的物业提供物业服务，全体业主和非业主使用人均应遵守合同；凯宏物业公司向业主或非业主使用人提供以下服务内容及服务质量：……共用设施设备和相关场地的养护、运行和管理，包括道路、垃圾道、烟囱、化粪池、沟渠、池、照明系统等。服务质量：设备良好，运行正常、畅顺，无重大管理责任事故……；高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业服务费，于每月15日前收取本月的物业服务费；业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之3交纳滞纳金；服务期限为5年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止。合同还约定了其他事项。庭审中，凯宏物业公司主动将违约金调整为按应交物业服务费的千分之一计算。陈志群、黄绮铃于2009年办理收楼手续，但从2016年4月至2018年8月，陈志群、黄绮铃未向凯宏物业公司缴交物业服务费。凯宏物业公司遂诉至法院，主张前述实体权利。另查，陈志群、黄绮铃系广东省中山市石岐区岐港公路日华坊15幢104房的产权人，该物业建筑面积为110.63平方米；按合同约定，每月物业服务费为165.95元（110.63平方米×1.50元/平方米）。诉讼中，凯宏物业公司与陈志群均确认水管存在冒泡的情况，但就导致水管冒泡的原因，凯宏物业公司认为：经其方员工与涉案物业业主的丈夫对水管的现场测试显示水管并不存在堵塞情况，水管冒泡系因设计问题导致，不应由其方承担责任；陈志群、黄绮铃则认为自2016年开始，水管存在间歇性堵塞情况，应由凯宏物业公司承担疏通责任。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，凯宏物业公司与日华坊业委会签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。凯宏物业公司为陈志群、黄绮铃的物业提供了管理服务，陈志群、黄绮铃未按物业服务合同的约定交纳物业服务费用已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定及物业服务合同的约定，承担继续履行以及支付违约金的违约责任。经核算，陈志群、黄绮铃应向凯宏物业公司支付2016年4月至2018年8月期间的物业管理费为4812.55元[165.95元（110.63平方米×1.50元/平方米），共29个月]。关于凯宏物业公司主张的滞纳金。滞纳金性质实为违约金，陈志群、黄绮铃未按约定支付物业管理服务费，违反了诚信原则及合同的约定，给凯宏物业公司造成损失，应承担相应的违约责任。凯宏物业公司主张从欠费次月1日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金，经审查，本院认为该标准过高，故依据公平公正原则，本院将违约金酌情调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计算。关于凯宏物业公司是否应承担疏通污水管道责任的问题。首先，虽然陈志群、黄绮铃提交四张照片拟证明水管自2016年开始存在间歇性堵塞问题，但照片仅显示水管有冒泡的情况，并未显示存在堵塞事实；其次，凯宏物业公司与陈志群、黄绮铃均确认水管存在冒泡的情况，但双方均未对水管冒泡的原因进行充分举证。综上，在未能确定水管冒泡系因水管堵塞导致，且未能区分导致水管冒泡责任的前提下，陈志群、黄绮铃要求凯宏物业公司疏通污水管道理据不足，本院不予支持。另，陈志群、黄绮铃当庭明确撤回精神损失费的反诉请求，属于对自身权利的自愿处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈志群、黄绮铃于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市凯宏物业管理有限公司支付2016年4月至2018年8月期间的物业服务费为4812.55元及违约金（违约金计算方法：以每月物业服务费165.95元/月为基数，分别从欠费次月的1日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为标准计算）；二、驳回原告珠海市凯宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告陈志群、黄绮铃的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取为25元（原告珠海市凯宏物业管理有限公司已预交），由被告山陈志群、黄绮铃负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告珠海市凯宏物业管理有限公司；反诉案件受理费52元,减半收取为25元(反诉原告陈志群、黄绮铃已预交)，由反诉原告陈志群、黄绮铃负担。本判决为终审判决。审判员  黄毅华二〇一九年二月二十二日书记员  何惠怡书记员  林雪莲