安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1222民初6113号原告：贾华杰，男，汉族，1969年2月13日出生，住安徽省太和县。委托代理人：邹庆贤，安徽皖太律师事务所律师。被告：太和县宝雅房地产开发有限公司，住所地安徽省太和县太和大道东侧宝雅凯旋门综合楼二楼。统一社会信用代码91341222095521799W。法定代表人：余国林，该公司经理。委托代理人：黄钰，安徽天联天律师事务所律师。原告贾华杰与被告太和县宝雅房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告贾华杰的委托诉讼代理人邹庆贤、被告太和县宝雅房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贾华杰诉称：2015年6月29日原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告发开建设的“宝雅凯旋门”A5号楼202室，对价款、交房、办证、逾期违约责任等作出书面约定（逾期交房为按日支付已付房款万分之壹的违约金；逾期办理权属证书为按日支付已付房款1%的违约金），原告已按约定通过银行按揭贷款方式向被告支付全部购房款500466元，现均如期偿还银行贷款。被告曾于合同约定的交房时间2016年8月30日通知原告交房，因该房屋尚未验收合格，不具备合同约定的交付条件，原告拒收，后子女就学原因于2017年3月16日接收该房屋。被告承诺办理并交付房屋权属证书的时间2017年8月30日，直至2018年6月15日被告才通知原告预约办理不动产权证书，于2018年6月28日办理完毕。鉴于被告逾期交房、办证的违约行为损害了原告的合法权益，故向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。依法判决被告支付逾期交房违约金9900元及自2017年8月31日至实际交付不动产权证之日按已付房款1%每日支付逾期办证违约金太和县宝雅房地产开发有限公司在庭审中辩称：1、答辩人已经全部履行合同约定义务。涉案房屋于2015年2月13日取得太国用2015第0026号国有土地使用权证书。于2015年6月16日为其办理商品房预售登记。2016年1月23日竣工验收合格，取得竣工验收报告和竣工验收备案表。2016年12月2日开始办理不动产初始登记，2017年6月2日取得不动产初始登记。根据双方签订的商品房买卖合同商品房买卖合同第四页第九条，答辩人于2016年8月30日前竣工验收商品房。合同第5页到第6页16条，证明出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》。因此答辩人严格按照合同约定履行义务，没有违约行为。2、被答辩人主张不能成立。涉案房屋于2016年1月23日就已竣工验收合格，因此不存在被答辩人主张的在2016年8月30日没有竣工验收的情形。答辩人于2016年8月30日通知被答辩人接受房屋，被答辩人无理由拒不接受，因此要求逾期交房违约金不能成立；涉案房屋于2017年7月6日取得初始登记，因此被答辩人要求自2018年8月31日开始逾期办证违约金不能成立。3、被答辩人起诉书中陈述和事实不符。合同第5页到第6页第16条二、三款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书，出卖人负责申请房屋所有权初始登记，取得房屋所有权证。出卖人承诺于2017年8月30日前取得上述土地、房屋权属证书，交付买受人。买受人委托代理人办理该商品房转移登记”。根据以上约定是答辩人于2017年8月30日前取得房屋的土地证和初始登记证书。然后在办理转移登记。并不是直接于2017年8月30日前为被答辩人办理不动产转移登记证书。根据不动产登记条例规定，是先办理土地登记然后再办理初始登记，最后办理转移登记。本院经审理查明认定的事实如下：2015年6月29日，贾华杰与太和县宝雅房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同第三、五条约定：“贾华杰购买太和县宝雅房地产开发有限公司开发的宝雅凯旋门A5号楼202室商品房一套，建筑面积共120.59平方米；该商品房单价4150.15元/㎡，总价款500466元”。合同第七条约定：“贾华杰于2015年6月9日支付首付款150466元，下余350000元于2015年7月28日之前到银行办理按揭手续”。合同第九、十条约定：“出卖人应当于2016年8月30日前，将经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案等证明的商品房交付使用。若出卖人逾期交房不超过30日，出卖人按日向买受人支付万分之零点伍的违约金，合同继续履行；逾期交房超过30日，买受人有权解除，出卖人30日内退还全部购房款，并支付购房款的1%违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付购房款万分之一的违约金，”。合同第十六条约定：“出卖人承诺于2017年8月30日前，取得土地、房屋权属证书交付给买受人。买受人委托代理人办理该商品房转移登记。若出卖人不能如期交付。逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付万分之零点壹的违约金；逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付已交房款的1%违约金”。合同签订后，贾华杰分别于2015年4月5日、5月1日、6月9日交付购房款1000元、20000元、129466元（分二次缴纳）,合计150466元，下余350000元于2015年9月16日贾华杰到银行办理按揭贷款。2016年8月30日，太和县宝雅房地产开发有限公司通知贾华杰收房，贾华杰以该房屋尚未验收合格不具备合同约定交付条件为由而拒收。为此，贾华杰以太和县宝雅房地产开发有限公司逾期交房、办证的违约行为，损害了其的合法权益为由提起诉讼。另查明：太和县宝雅房地产开发有限公司于2015年2月13日取得国有土地使用权证书，2015年8月7日取得预售许可证，2016年5月12日取得竣工验收报告和竣工验收备案表。2017年7月6日太和县宝雅房地产开发有限公司取得皖（2017）太和县不动产权第0002898号不动产权证。贾华杰自述已于2017年3月16日接收和使用了该涉案房屋。上述事实，有下列经庭审举证、质证的贾华杰身份证、太和县宝雅房地产开发有限公司的营业执照、工商登记信息、《商品房买卖合同》、购房款收据、国有土地使用权证书、竣工验收备案表、房屋登记告知单、不动产登记证书、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷证实。本院认为：贾华杰与太和县宝雅房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，属于有效合同，该合同签订后，双方应当按照合同约定履行自己的义务。太和县宝雅房地产开发有限公司在合同约定的交房时间通知贾华杰收房，贾华杰以该房屋尚未验收合格，不具备合同约定交付条件为由而拒收。太和县宝雅房地产开发有限公司提供的证据证明，该涉案房屋已经于2015年2月13日取得国有土地使用权证书，2015年8月7日取得预售许可证，2016年5月12日经竣工验收合格，并取得竣工验收报告和竣工验收备案表。贾华杰也已实际接收和使用了该涉案房屋。贾华杰在庭审中没有提供太和县宝雅房地产开发有限公司违反《商品房买卖合同》合同第九条约定的证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证实”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据事实或者反驳对方诉讼请求所依据事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果”。因此，对于贾华杰提出“依法判决被告支付逾期交房违约金9900元”的诉讼请求，因证据不力，本院不予支持。太和县宝雅房地产开发有限公司提供的国有土地使用权证书、房屋登记告知单、不动产登记证书等能够证明涉案房屋在2017年8月30日前已经符合办理产权登记条件。贾华杰在庭审中没有提供太和县宝雅房地产开发有限公司违反《商品房买卖合同》合同第十六条约定的证据，对于贾华杰提出“依法判决自2017年8月31日至交付不动产权证之日按日支付已付房款1%的逾期办证违约金”的诉讼请求，因证据不力，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告贾华杰的诉讼请求。案件受理费50元，由原告贾华杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  张显中人民陪审员  彭绍山人民陪审员  刘益民二〇一九年二月二十八日书 记 员  贾泽宇附：本判决书引用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。