广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终23538号上诉人（原审被告）：刘启东，男，汉族，1968年7月19日出生，身份证住址：广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：郑文锦，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：贺妍，女，汉族，1991年6月22日出生，身份证住址：江苏省金坛市。委托诉讼代理人：黄启鸿、陈斯毅，均系北京大成（广州）律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：柯从舜，男，汉族，1969年10月19日出生，身份证住址：广东省汕尾市城区。上诉人刘启东因与被上诉人贺妍、原审被告柯从舜租赁合同合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2018)粤0103民初4187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘启东委托诉讼代理人郑文锦、被上诉人贺妍委托诉讼代理人黄启鸿、陈斯毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘启东上诉请求：1.撤销一审判决第四项，并改判刘启东无须对一审判决第二、三项承担连带清偿责任；2.改判刘启东无须承担诉讼保全费5000元；3.本案一审、二审诉讼费由贺妍承担。事实和理由如下:（一）刘启东对柯从舜的转租行为并不知情，一审判决以“知情”为事实根据，认定刘启东承担连带清偿责任是错误的。1.一审判决过于强调自由心证，加重了刘启东的知情义务，对刘启东极其不公平，且该知情的推断经不起事实的推敲，根据广州市荔湾区达宁咖啡堡（以下简称达宁咖啡堡）与柯从舜签订的《合作经营协议》的约定，达宁咖啡堡提供沙面路南街16-18号前座场地由柯从舜自主经营，双方利润保底后平均分配，而柯从舜收取贺妍的款项早已超出了保底分成的范围，但柯从舜没有将款项分配给刘启东，由此可见柯从舜与贺妍签订租赁合同及收款是柯从舜个人行为，刘启东并不知情。2.刘启东并非诉争合同的相对方，而且也并不认识贺妍，其只是在收到一审诉讼材料时才知道柯从舜将诉争场地转租给贺妍。3.刘启东从未收取过贺妍的任何款项，根据一审认定的事实，涉及贺妍的款项均由贺妍向柯从舜支付，与刘启东无关。（二）刘启东与柯从舜并不构成代理关系，一审判决以此为法律依据认定刘启东承担连带清偿责任属于法律适用错误。1.一审判决以推断刘启东对柯从舜的转租行为是知情的，故代理是成立的逻辑是错误的，该推断并不符合代理的法律要件。2.根据贺妍一审提交的起诉状及证据，租赁合同的签订及协商过程均在柯从舜与贺妍之间进行，柯从舜在此过程中从未披露过其是受刘启东的委托，贺妍也并不知道诉争房屋的有权处分人为刘启东，其也是诉讼过程中通过调取达宁咖啡堡的工商资料后才知道投资人为刘启东。其次在一审庭审中经法院释明，贺妍也并未提出要求刘启东承担连带责任的法律依据为代理关系，仅是在起诉状中提出以“……允许与放任柯从舜将涉案房屋出租给其使用，任由贺妍不断投入资金，最终造成贺妍损失惨重”作为要求刘启东承担连带责任的事实依据，故在一审中，从贺妍的角度也并不认为刘启东与柯从舜之间存在代理关系。3.根据法律规定，代理有严格的内容与形式要求，刘启东在形式与内容上从未授权柯从舜将诉争房屋进行转租，刘启东与柯从舜之间并不构成代理关系。（三）一审法院没有追加诉争场地的实际承租人达宁咖啡堡为第三人参加诉讼，属于程序错误。根据广州市荔湾区沙面街道办事处房地产管理科（以下简称沙面房管科）与达宁咖啡堡签订的《广州市房地产租赁合同》，诉争场地的实际承租人为达宁咖啡堡，虽其为个人独资企业，但也是独立的法人主体，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，本案与达宁咖啡堡存在法律上的利害关系，一审法院未追加其作为第三人参加诉讼属于程序错误。（四）刘启东在本案中并未获得任何利益，相反却被判决需要对柯从舜的巨额赔偿承担连带清偿责任，这对刘启东是极不公平的。一审判决刘启东承担连带赔偿责任突破了合同相对性原则。另外，本案在贺妍一审起诉前是由广州市荔湾区经济侦查支队（以下简称经济侦查支队）立案侦查处理的，当时通知了刘启东到经济侦查支队对刘启东是否知情以及是否收到过贺妍款项的事实进行调查，最终经济侦查支队没有进行正式的刑事立案，对此法院可向其了解情况。刘启东与柯从舜之间是合作经营关系，在合作期间是由柯从舜向一手出租方广州市荔湾区沙面街道公房管理中心（以下简称沙面公房管理中心）缴纳租金，这可从刘启东当庭提交的汇款凭证及发票予以证实。另外，刘启东与柯从舜之间的《合作经营协议》提供给了沙面公房管理中心，沙面公房管理中心知道刘启东与柯从舜之间的合作关系，而且沙面公房管理中心在收取柯从舜缴纳的租金后开具了以达宁咖啡堡为抬头的发票，刘启东认为沙面公房管理中心知道并同意刘启东与柯从舜之间的合作经营关系。被上诉人贺妍辩称，（一）刘启东对柯从舜转租涉案房屋是知情并同意的，其与柯从舜恶意串通，在明知涉案房屋不能转租且无法用于酒店经营的情况下，仍允许并放任柯从舜将涉案房屋出租给贺妍，任由贺妍不断投入资金，最终损失惨重，刘启东作为柯从舜的被代理人应当承担连带责任。1.根据贺妍与柯从舜签订的《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第四条第10款约定，“甲方保证乙方完成广州市荔湾区达宁咖啡堡的股权收购的相关事宜”，而达宁咖啡堡为刘启东的个人独资企业。在签订合同时，柯从舜明知贺妍承租涉案房屋是用作酒店经营用途，因此才提出由贺妍收购达宁咖啡堡，收购完毕后进行注销或更名。除此之外，该《补充协议》第四条第2款约定“甲方负责消防报审、消防验收”，而由于涉案场地的承租人为达宁咖啡堡，因此不管是收购达宁咖啡堡，还是进行消防验收，均要通过刘启东协助才能完成。因此，刘启东对涉案房屋的转租及用途是知情的。2.涉案房屋属于文物保护建筑（C类建筑：风貌类建筑），房屋的勘察、设计及装修工程需要报相关文物主管部门批准。而达宁咖啡堡作为涉案房屋的承租人，若涉案房屋要装修，需要以达宁咖啡堡的名义报批，否则无法开展装修工作。从贺妍提交的《全国重点文物保护单位—广州沙面建筑群之沙面南街16-18号装修工程设计方案》（以下简称《装修工程设计方案》）也可以印证，委托勘察设计的建设单位为“广州市荔湾区达宁咖啡堡”，该设计方案也加盖了达宁咖啡堡的公章。因此，刘启东作为个人独资企业的投资人，是知情并同意达宁咖啡堡的装修报批工作。3.柯从舜和刘启东均明知涉案房屋为文化保护建筑，无法作为酒店经营，因此，在向文物主管部门报批的《装修工程设计方案》中，并非以“酒店旅业”的用途进行报批，而是以“小型展览区、咖啡休闲区”为用途进行报批。很明显，柯从舜和刘启东恶意串通，向贺妍隐瞒了这一点，并一直虚假承诺涉案房屋能作为酒店经营用途，诱骗贺妍继续向其支付款项。4.根据柯从舜提交的其与达宁咖啡堡签订的《合作经营协议》，由达宁咖啡堡提供涉案场地，双方在超出保底费用之外的利润进行分配。因此，正如一审判决所认定的，涉案场地的使用经营状况与其利润的获取息息相关，因此，刘启东必然会关注和了解该场地的使用经营情况。除此之外，根据国家企业信用信息公示系统查询可知，刘启东名下的公司几乎都在荔湾区，因此刘启东的经营活动集中在荔湾区，对于其了解沙面物业的经营状况不存在难度和障碍。更为重要的是，同为沙面岛内的“猫屎咖啡”也是由刘启东向沙面房管科承租的物业，也就是说在沙面岛内刘启东拥有两个经营场所，刘启东不可能不知道同在一个沙面岛内另外一个物业的经营情况，更何况与其分配利润息息相关。事实上，根据广州市陆行装饰工程设计有限公司（以下简称陆行公司）的员工及现场装修施工人员称，刘启东多次来到涉案房屋了解涉案房屋的装修情况和进度。因此刘启东声称不知情显然是为了逃避责任所做的虚假陈述。5.涉案房屋的上一手存在两份合同。一份是沙面公房管理中心与达宁咖啡堡签订的《广州市房地产租赁合同》，承租部位为16-18前座全幢。另一份是沙面公房管理中心与刘启东签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，承租部位为16-18之后西首层。从这两份合同及续约情况都能看出刘启东对涉案房屋的转租和装修情况是知情的：（1）2017年12月15日，沙面公房管理中心向达宁咖啡堡发出《关于告知沙面南街16-18号租赁期限情况的函》，明确告知“请你户充分考虑该装修项目的投入成本与合同到期后无法继续租赁的存在风险”。因此即使刘启东一直声称其不知情，但至少从收到这份通知开始，刘启东就已经知道涉案房屋处于装修的状态，这与其所称什么都不知情显然自相矛盾，更何况也与其利润分配有关。（2）涉案房屋的后西首层部位（59.93平方米）由刘启东向沙面公房管理中心承租，租期至2017年11月30日届满。2017年11月7日，沙面公房管理中心向刘启东发出《关于沙面南街16-18之后西合同期满通知》，明确表示合同期满后将终止与刘启东的租赁关系，并收回房屋。而刘启东于2017年11月21日向沙面公房管理中心写了一份《情况报告》，表明其“十分需要继续租赁该房屋”，申请续期。但沙面公房管理中心回函坚决表示不再租赁涉案房屋后西首层部位给刘启东，要求其交还房屋。从以上可以看出，在业主要求收回房屋时，刘启东不可能不知道涉案房屋的情况。而在刘启东明知涉案房屋已经转租并在装修的情况下，才会向业主方表示“十分需要继续租赁该房屋”，也说明刘启东对转租事情是完全同意的，实质上是授权柯从舜对外转租房屋，目的是为了继续维护其与柯从舜的非法利益。刘启东作为柯从舜的被代理人应当承担连带责任。除此之外，贺妍向沙面公房管理中心了解到，涉案房屋一直由柯从舜替刘启东代为缴纳租金，因此一直以来，柯从舜即为刘启东的代理人，处理涉案房屋的一切事宜。（二）达宁咖啡堡为个人独资企业，性质为非法人组织，无法独立承担责任，因此贺妍直接要求其投资人刘启东承担责任符合法律法规的规定，一审法院程序合法。根据《中华人民共和国民法总则》第一百零二条的规定“非法人组织是不具有法人资格，但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。非法人组织包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等”。因此，达宁咖啡堡没有独立的财产，不能对外独立承担责任，其责任承担还是归于投资者刘启东。（三）柯从舜明知涉案房屋是公房不得转租，且无法用作酒店经营，仍然一直欺诈隐瞒贺妍，诱骗贺妍不断投入资金及支付款项，柯从舜应向贺妍承担赔偿责任。由始至终，柯从舜的欺骗行为表现为两个方面：一个是谎称自己有权出租涉案物业，二是明知贺妍拟用作经营酒店的情况下仍然谎称涉案物业可用作酒店经营。以下证据可予以证实：1.《补充协议》第四条第2款及第4款明确约定，柯从舜需按照旅业要求负责消防报审、消防验收。2.《补充协议》第四条第10款约定“柯从舜保证贺妍完成广州市荔湾区达宁咖啡堡的股权收购的相关事宜”，再结合贺妍提供证据材料P12-13、P47-48、P55、P67，贺妍从一开始就在筹备注册公司事宜，柯从舜承诺负责为贺妍办理“拾翠洲公司”的工商注册手续。柯从舜为此还专门组建了一个名为“拾翠洲文化发展注册”的群，用于联络和配合贺妍办理工商注册事宜。显而易见，贺妍为实现租赁案涉房屋用作开办酒店的目的，必须先将达宁咖啡堡注销或迁出，让“拾翠洲公司”注册在案涉房屋，使之设立并有效的管理和运营酒店。也就是说，柯从舜在订立《房屋租赁合同》及《补充协议》前，就非常清楚的了解到贺妍与其订立合同的目的是为了开办酒店。柯从舜明知案涉房屋无法开办酒店的情况下，还持续的诱骗贺妍，使贺妍确信案涉房屋可以开办酒店。3.贺妍提供证据材料P57-58、P65载明，柯从舜主动询问“二楼家私怎样了”、贺妍跟柯从舜沟通采购酒店用品事宜。可见，柯从舜明知案涉房屋无法开办酒店的情况下，还持续误导贺妍，使贺妍持续不间断的对开办酒店进行经济投入。4.贺妍提供证据材料P60、P63表明由于柯从舜承诺贺妍负责办理经营酒店的消防验收迟迟未有进展，在贺妍多次催问后，柯从舜为了让贺妍放心，取得贺妍信任而继续支付款项，再次谎称“消防直接报民宿已经定好了，放心吧”。而实质上，柯从舜根本没有办理任何消防手续，实质上也不可能办理。5.贺妍提供证据P55-56、P60-61、P66可以看出：沙面街道于2017年12月在涉案房屋贴出《关于告知沙面南街16-18号租赁期限情况的函》，提醒涉案房屋到期将不再续约，请达宁咖啡堡慎重考虑是否还要继续进行装修时，柯从舜多次将该通知撕下，故贺妍直到一个月后才知道。在贺妍询问柯从舜时，柯从舜说这是其与街道领导沟通的结果，“出条才可以做下面的工作”。柯从舜甚至还提供其与“沙面街陆科”的通话截图，以此诱骗贺妍其一直在为通过消防及办理酒店做工作。贺妍代理律师与通话截图的当事人沙面房管科骆科核实此事实，骆科对此予以否认，称不存在和柯从舜沟通过案涉房屋可以用作酒店经营以及可以顺利办理消防验收手续。根据以上种种证据均可以反映，柯从舜一直隐瞒真实情况，骗取贺妍相信其有权出租案涉房屋，诱导贺妍相信案涉房屋可用作酒店经营。柯从舜早已经将财产转移，目前其名下未有可供执行的财产，因此更需要由刘启东承担赔偿责任，以使贺妍能尽可能地挽回损失。原审被告柯从舜未到庭陈述意见，其向本院提交书面意见如下：（一）一审法院未查明涉案房屋的实际情况，贺妍提供的证据明确显示柯从舜出租给贺妍的是位于广州市荔湾区沙面南街16-18号物业（含前后两座），其中包括前座的全部楼层及空地、后座的部分用作厨房使用，且前后座分别有明确的产权证明予以证实，一审法院在查明该事实的时候错误的将后座认定为广州市荔湾区沙面街16-18号后西首层物业，该物业有独立的产权证，且与诉争物业并非同一幢，该物业并未交由贺妍使用，该物业的承租人为刘启东，一审法院在有明确的产权证明的情况下将广州市荔湾区沙面南街16-18号物业的后座与广州市荔湾区沙面南街16-18号后西首层物业两个独立的物业进行混淆，实属查明事实不清。（二）本案中，柯从舜已经将房屋交由贺妍装修并实际使用，且贺妍在签订合同前已经充分了解了所承租物业的情况，并且要求柯从舜将全部的原有新做的装修装饰物拆除，对于所承租物业的使用用途柯从舜也对贺妍做了充分的说明，贺妍是在使用物业的过程中因为自身的资金链发生断裂，拖欠装修工程款，并且没有按时向柯从舜缴纳租金却又霸占物业而引发的纠纷。柯从舜已经多次告知贺妍需要分步骤进行不能盲目的投入，而贺妍却一再不断地增加资金投入，最后却让柯从舜进行赔偿，根据此情形，一审法院判决刘启东对贺妍的损失承担90%的赔偿责任完全没有法律及事实依据。（三）广州市荔湾区沙面南街16-18号物业（前后座）的第一手承租人为达宁咖啡堡，柯从舜是基于与达宁咖啡堡的合作协议取得物业使用权，本案的审理应当将达宁咖啡堡追加为当事人参与诉讼，一审法院根据错误的事实并未追加达宁咖啡堡，遗漏必要的当事人，属于程序错误。2018年6月4日，贺妍向一审法院起诉，请求判令：1.确认贺妍与柯从舜签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；2.柯从舜返还租赁保证金54万元；3.柯从舜返还贺妍已支出的租金35万元、装修补偿费140万元；4.柯从舜赔偿贺妍为租赁经营酒店而支出的报建开办费、设计费、装修工程费、电梯维修、为酒店经营项目所投入的其他费用等损失共计2678128.66元(具体费用为：报建开办费10万元、设计费15万元、装修工程费180万元、电梯维修费4000元、空调工程款223400元、租房费用64951.66元、在广州鼎胜餐饮设备有限公司（以下简称鼎胜公司）购买酒店用品费用66564元、为酒店经营项目所投入的费用269213元）；5.刘启东就以上费用（合计4968128.66元）对贺妍承担连带赔偿责任；6.刘启东、柯从舜承担本案的全部诉讼费用。柯从舜向一审法院提起反诉，请求判令：1.贺妍立即腾空交还广州市荔湾区沙面路南街16-18号物业（含前后两座）；2.贺妍向柯从舜支付拖欠租金（2018年4月1日至2018年5月31日）以及房屋使用费（2018年5月31日计至实际交还房屋之日止），计算标准均是每月17.5万元；3.反诉的诉讼费由贺妍承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区沙面南街16-18号前座、后座房屋是广州市房地产管理局管理的公房，由沙面房管科管理。2004年11月沙面房管科与达宁咖啡堡签订《广州市房地产租赁合同》约定：沙面房管科将上述房屋前座全栋（建筑面积1191.26平方米）出租给达宁咖啡堡作非住宅使用，租赁期限从2004年11月1日到2019年10月31日止。不得将房屋转租、分租。2017年11月至2018年10月的月租金为46220.89元。2014年沙面公房管理中心与刘启东签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定：沙面公房管理中心将上述房屋的后西首层（建筑面积59.93平方米）出租给刘启东使用，租赁期限自2014年12月1日至2017年11月30日。不得将房屋转租、分租。月租金为2637元。达宁咖啡堡是个人独资企业，投资人为刘启东。2009年1月1日达宁咖啡堡与柯从舜签订了《合作经营协议》约定：双方合作经营沙面南街16-18号前座咖啡馆；合作模式：刘启东提供场地，柯从舜负责自主经营。柯从舜同意按照刘启东与沙面房管科签订的租赁合同的租金和管理费标准作为合作费用（保底费用）在每月15日前向刘启东支付；月营业额超过保底费用的利润部分，由两人各占一半进行分配。2017年10月9日，贺妍（乙方）与柯从舜（甲方）签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》约定：甲方将广州市荔湾区沙面南街16-18号物业（含前座、后座）出租给乙方使用，计租面积为1580平方米，租用期限自2017年11月1日起至2023年10月31日止；2017年11月1日至2018年1月31日为免租期，2018年2月1日至2019年1月31日的月租金为175000元；2019年2月1日至2020年1月31日的月租金为180250元；乙方应于2017年11月1日前交付首期租金为360000元；自2018年4月起，每两个月交纳一次租金（每次交纳2个月租金），于交纳之月的4日前向甲方支付当月及次月月租金；逾期支付租金的，每逾期一天，乙方应向甲方支付该月租金的千分之五作为违约金。（第六条）柯从舜应在2017年10月15日前将租赁房屋交付给贺妍使用，并办理有关移交手续，双方共同办理工商注册等事宜。（第八条）乙方应在本合同签订之日起3日内向甲方支付相当于三个月租金的租赁保证金即540000元。出现下列情形，甲方可不予退回保证金：1、乙方不存在拖欠租金、违约金、水电费；3、乙方不存在单方提前终止合同等违约行为。（十三条）乙方自愿就租赁房屋已有的装修进行补偿，补偿金额为140万元。（补充协议其它条款第4点）乙方在使用房屋过程中必须遵守国家有关消防、环保、工商、城管、文物部门等规定（包括但不限于按照城管部门要求设置广告、按照旅业要求进行消防报建、按照文物部门要求使用房屋）。如乙方违反规定并被行政处罚的，视为乙方违约，按租赁合同第十六条承担违约责任。（补充协议其它条款第10点）乙方知悉租赁场地的实际用途为餐饮业在营，甲方保证乙方完成达宁咖啡堡的股权收购事宜。上述合同签订后，贺妍向柯从舜支付了租赁保证金54万元、租金35万元、装修补偿费140万元、报建开办费10万元。柯从舜将房屋交付给贺妍装修使用。2017年10月20日贺妍与陆行公司签订了《室内设计合作协议》，约定由该设计公司对沙面南街16-18号物业的装修工程进行设计，设计费为30万元。该合作协议签订后，贺妍向该设计公司支付了设计费15万元。该设计公司为有限责任公司，公司股东为柯从舜、刘启东、陆劲三人。该公司的法定代表人为柯从舜。2017年12月11日贺妍与陆行公司签订了《建筑装饰工程施工合同》约定：贺妍将沙面南街16-18号房屋沙面1618绿翠精品酒店项目装修工程交付给该公司进行施工。合同约定的工期到2018年2月5日，合同价款为250万元。上述施工合同签订后，贺妍已向该设计公司及柯从舜支付工程款180万元。2017年12月18日贺妍向柯从舜（还是陆行公司）支付了电梯保养费4000元。2017年12月17日贺妍与佛山市顺德区裕泽制冷设备有限公司签订了《空调安装工程》约定：该制冷设备公司为贺妍提供空调并安装在沙面南街16-18号房屋，工程总造价为415757元（不含税）。上述合同签订后，贺妍向该制冷设备公司支付了空调款223400元。2017年10月至2018年5月期间，贺妍就领取营业执照问题与柯从舜进行微信沟通。因没有领取到营业执照，贺妍没有交纳2018年4月之后的租金。柯从舜于2018年5月19日向贺妍发出《催租通知》，要求贺妍交纳2018年4月1日至2018年5月31日止的租金。贺妍于2018年5月30日向柯从舜发出《回函》，称经了解房屋是沙面公房管理中心的直管公房，该物业不得转租，现柯从舜故意隐瞒该情况，骗取贺妍与柯从舜签订了租赁合同，导致贺妍投入了巨大的资金，蒙受巨大损失，柯从舜已构成合同诈骗，贺妍不会再支付租金；并提出解除双方签订的合同及补充协议，要求柯从舜退回各项已付款项及赔偿损失。该《回函》已在2018年5月31日由柯从舜签收。另查：2017年11月7日沙面公房管理中心向刘启东发出《关于沙面南街16-18之后西合同期满通知》，该通知告知该合同在2017年11月30日到期后，沙面公房管理中心决定终止租赁关系，收回房屋，请刘启东在合同期满前清空房内物品，办理退房手续。2017年11月21日刘启东向沙面公房管理中心提交《申请报告》，称未找到合适地方，暂时无法退房。2017年12月15日沙面公房管理中心向刘启东发出《关于终止沙面南街16-18号后西1首层房屋租赁关系的回复通知》，该通知重申不再续租，要求刘启东在2017年12月31日前退房。沙面公房管理中心告知刘启东无需再交纳后西首层租金，若继续交纳的，该转入的租金将用于抵扣前座的租金。但刘启东继续将租赁合同期满到2018年4月的后西首层租金转给沙面公房管理中心。2018年2月沙面公房管理中心已实际收回讼争房屋后西首层59.93平方米的房屋。从2018年5月开始，达宁咖啡堡及刘启东均没有向沙面公房管理中心交纳讼争房屋前座和后西首层租金。2018年9月27日贺妍撤出了讼争房屋前座，沙面公房管理中心到场对前座房屋上锁，实际接管了前座房屋。一审庭审中，贺妍为证明其还有租房损失、购买酒店用品损失、为酒店经营投入的其它损失，向一审法院提供了下列证据：第一组：王堃与郑穗梅签订的房屋租赁合同，租赁期限自2017年12月25日至2019年12月24日，月租金为15500元。贺妍转账给“梅子”的微信交易记录，上面显示每月转账的金额为16060元。第二组：2018年1月29日贺妍与鼎胜公司签订《协议合同》约定：贺妍派人到该公司学习奶茶技术等，费用为25000元。鼎胜公司出具的销售吸管、茶杯、茶包、奶茶原料等材料的销售单、收款收据，金额为66564元。第三组：贺妍的微信转账记录，上面显示贺妍在2017年10月至2018年5月期间分别转账给不同他人的记录，贺妍列举了清单明细，认为转账金额共为269213元，分别是向员工支付工资或采购酒店用品的记录。刘启东、柯从舜对上述证据进行了质证，认为该证据与本案没有关联性。贺妍在本案中申请财产保全，要求查封、冻结柯从舜的银行存款和股权。一审法院依法裁定冻结了柯从舜的银行存款及其在广东名粤丝路旅游发展管理有限公司中的价值4968128.66元的股权。贺妍交纳了诉讼保全费5000元。一审法院认为，关于贺妍与柯从舜签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》的效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。柯从舜与贺妍签订的合同期限有部分超过了沙面房管科和沙面公房管理中心出租的剩余期限，其中前座为2019年11月1日至2023年10月31日，后座为2017年12月1日至2023年10月31日，依据上述司法解释，该部分的租赁合同无效。没有超过剩余期限的部分（即前座为2017年11月1日至2019年10月31日、后座为2017年11月1日至2017年11月30日）为有效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。有错的一方应当赔偿对方的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，柯从舜明知讼争房屋是公房，不得转租，且明知沙面房管科出租给达宁咖啡堡的期限即将到期，仍与贺妍签订长达六年的租赁合同，导致合同目的实际上无法实现，存在明显的过错，应承担主要的过错责任。贺妍在寻找租赁场地时，没有注意审查场地的权属情况、出租人的权利来源情况，轻率与柯从舜签订了租赁合同，其也存在过错，应承担次要的过错责任。贺妍、柯从舜签订的合同中没有超过原租赁合同剩余期限的部分，因贺妍在2018年5月30日发函给柯从舜要求解除合同，诉讼中柯从舜也要求收回场地，即同意解除合同，故一审法院确认该部分的合同于2018年5月30日解除。对刘启东是否应当承担连带责任问题。刘启东是达宁咖啡堡的投资人，是讼争场地前座实际的第一手承租人，且与柯从舜约定共同对达宁咖啡堡保底费用之外的利润进行分配，因此，该场地的使用经营状况与其的利润的获取息息相关，按常理刘启东理应关注和了解该场地的使用经营状况。一审庭审中刘启东称对柯从舜的转租行为毫不知情，不符合常理。再者，柯从舜与刘启东均是收取贺妍设计费和工程款的陆行公司的股东，贺妍在2017年10月、12月与陆行公司签订《室内设计合作协议》和《建筑装饰工程施工合同》后，刘启东作为企业的股东也应当可以通过该途径知道柯从舜转租的事实。另外，刘启东是讼争房屋后西首层59.93平方米房屋的第一手承租人，柯从舜将该部位出租给贺妍并可以将该部位房屋交付给贺妍使用，刘启东对此并无提出异议，由此可推断刘启东是知道并同意柯从舜的转租行为。对于后西首层部位，虽然刘启东没有与贺妍签订租赁合同，但可视为其授权柯从舜将后西首层部位出租给贺妍。因柯从舜是刘启东的代理人，根据关于代理的法律规定，代理人在授权范围内的行为后果由委托人承担，因此，贺妍要求刘启东承担连带责任有相应的法律依据和事实依据，一审法院予以支持。从目前合同履行的时间段来看，前座房屋属于有效合同期间，后西首层在2017年12月后属于无效合同期间，因讼争房屋后西首层在2018年2月已被沙面房管科收回，柯从舜与刘启东构成违约，贺妍与柯从舜签订的租赁合同无法继续履行。值得指出的是，贺妍与柯从舜签订合同时的目的是能够在相对比较长的时间内连续在讼争房屋内经营，而非短短的二年，其预期是房屋的使用期与其装修投入的资金相匹配，但从目前案件审理查明的情况看，虽然被沙面房管科收回的后西首层房屋面积不大，但剩余的前座的使用权仅有两年，且目前因为柯从舜欠租，前座房屋也已经由沙面房管科实际控制，故贺妍与柯从舜签订的租赁合同已实际无法继续履行。无论是贺妍与柯从舜签订的合同无效还是解除，根据法律规定，双方应互相返还财产。由于后西首层已被沙面房管科收回，故贺妍不存在交还场地的问题。对于前座房屋，虽然贺妍已于2018年9月27日撤场，但其没有通知出租人柯从舜办理房屋交接手续，视为未向柯从舜交付场地。鉴于前座房屋已由沙面公房管理中心实际接管，故柯从舜要求贺妍向其交还房屋的请求，一审法院不予支持。若柯从舜认为贺妍的行为对其造成损失的，可另行主张。对于贺妍已交纳的租赁保证金54万元，柯从舜应予返还。对于贺妍的其它实际投入和损失，一审法院已查明认定的有装修补偿款140万元、开办费10万元、设计费15万元、工程款180万元、电梯维修费4000元、空调费223400元，根据法律规定及上述的责任认定，一审法院确定柯从舜应当赔偿90%即3655060元给贺妍。对于贺妍主张的租房损失，因贺妍提供的租赁合同及转账记录仅能证明贺妍的代理人王堃租用房屋的开支，无法直接证明是贺妍的损失，故一审法院对贺妍的该项主张不予支持。对贺妍主张的在鼎胜公司购买酒店用品的损失，因贺妍提供了鼎胜公司开具的收据、销售单、合同，故一审法院对贺妍的主张予以采信。柯从舜应该赔偿该项损失66564元的90%即59907.6元。对贺妍主张的其它投入损失269213元，因仅提供了微信转账记录，没有其它的证据相互印证，无法判定该支出的用途和对象，故一审法院对贺妍的主张不予采信。由于柯从舜已将房屋交付给贺妍装修使用，故贺妍应支付相应的房屋使用费。柯从舜反诉要求贺妍支付房屋使用费，一审法院予以支持。对于场地的使用费标准问题，从租赁期起始日2017年11月到贺研发出回函要求解除合同2018年5月期间为7个月，该期间贺妍将场地交给柯从舜、刘启东的公司进行装修，加上在2018年2月后西座房屋被沙面房管科收回，各种因素导致场地一直无法投入正常经营。现柯从舜反诉要求支付租金、房屋占用费的期间在2018年4月之后，此时场地已有部分被沙面房管科收回，场地无法投入正常经营的过错明显在于柯从舜和刘启东，若按双方约定的租金标准每月175000元支付租金或场地占用费，会出现承租房屋所付对价与其占有房屋所获得的利益明显不对等，对承租人不公平，因此，一审法院根据出租人的过错程度，酌情确定2018年4月至贺妍撤场之日止（即2018年9月27日）的租金或房屋占用费按柯从舜与沙面房管科签订的合同标准支付（即每月46220.89元）。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、五十八条、第一百一十条第（一）项的规定，于2018年10月11日作出判决：一、贺妍与柯从舜签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》部分有效，部分无效。合同中涉及前座为2017年11月1日至2019年10月31日、后座为2017年11月1日至2017年11月30日的内容为有效合同。剩余的租赁期限为无效合同。二、自判决发生法律效力之日起十日内，柯从舜向贺妍返还租赁保证金54万元。三、自判决发生法律效力之日起十日内，柯从舜向贺妍赔偿装修补偿款、开办费、设计费、工程款、电梯维修费、空调费的90%即3655060元及购买酒店用品损失的90%即59907.6元合共3714967.6元。四、刘启东对上述第二、三判项承担连带清偿责任。五、自判决发生法律效力之日起十日内，贺妍向柯从舜支付自2018年4月1日至2018年9月27日止的租金或场地使用费（使用费标准为每月46220.89元）。六、驳回贺妍的其它诉讼请求。七、驳回柯从舜的其它诉讼请求。案件本诉诉讼费23273元由贺妍负担2327元，由柯从舜负担20946元；反诉受理费4525元由贺妍负担。诉讼保全费5000元由柯从舜、刘启东负担。本院二审期间，刘启东向本院提交如下证据：1.《合作经营协议》；2.汇款凭证及发票，拟共同证明刘启东与柯从舜是合作经营关系，由柯从舜向沙面公房管理中心支付租金及管理费，沙面公房管理中心开具抬头为达宁咖啡堡的发票。贺妍对上述证据的质证意见为：对于刘启东提交的该两份证据的真实性予以认可，对其关联性不予认可。一直以来实际上是由刘启东授权柯从舜管理涉案房屋的一切事宜，而直至后期对于涉案房屋的转租和装修事宜刘启东都是知情并且同意的，因此刘启东想通过上述两份证据证明刘启东与柯从舜为合作关系，而非代理关系，以及沙面公房管理中心是允许刘启东继续承租是不能成立的。根据贺妍一审提交的补充证据2《关于解除沙面南街16-18号前座物业租赁合同的通知》，该通知是沙面公房管理中心发出的解除通知，是明确告知达宁咖啡堡需解除双方的租赁关系。并且从一审法院向沙面公房管理中心的调查笔录可知，沙面公房管理中心负责人确认其与刘启东的合同已经到期，到期后是不会继续租赁给刘启东，因此刘启东单方认为沙面公房管理中心认可其继续承租的说法站不住脚。贺妍向本院提交了如下证据：1.《广州市直管房（非住宅）租赁合同》；2.《关于沙面南街16-18之后西合同期满通知》；3.《情况报告》；4.《关于终止沙面南街16-18号后西1首层房屋租赁关系的回复通知》，证据1-4拟共同证明涉案房屋的后西首层部位（59.93平方米）由刘启东向沙面公房管理中心承租，租期至2017年11月30日届满。2017年11月7日，沙面公房管理中心向刘启东发出《关于沙面南街16-18之后西合同期满通知》，明确表示合同期满后将终止与刘启东的租赁关系，并收回房屋。而刘启东于2017年11月21日向沙面公房管理中心写了一份《情况报告》，表明其“十分需要继续租赁该房屋”，申请续期。但沙面公房管理中心回函坚决表示不再租赁涉案房屋后西首层部位给刘启东，要求其交还房屋。从以上可以看出，在业主要求收回房屋时，刘启东不可能不知道涉案房屋的情况。而在刘启东明知涉案房屋已经转租并在装修的情况下，才会向业主方表示“十分需要继续租赁该房屋”，也说明刘启东对转租事情是完全同意的。5.《全国重点文物保护单位—广州沙面建筑群之沙面南街16-18号装修工程设计方案》，拟证明涉案房屋属于文物保护建筑（C类建筑：风貌类建筑），房屋的勘察、设计及装修工程是需要报相关文物主管部门批准的。而达宁咖啡堡作为涉案房屋的承租人，若涉案房屋要装修，是需要以达宁咖啡堡的名义报批，否则涉案房屋无法开展装修工作。事实上，该设计方案的委托单位就是“广州市荔湾区达宁咖啡堡”，并加盖了达宁咖啡堡的公章。因此，刘启东作为个人独资企业的投资人，是知情并同意达宁咖啡堡的装修报批工作。刘启东对上述证据的质证意见为：对于证据1-4的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。针对后西首层房屋的租金刘启东一直缴纳至2018年4月份，并非如沙面公房管理中心所述的将收缴的租金抵扣16-18号前座房屋的租金，而且该缴纳的租金也并未退回刘启东，故刘启东认为沙面公房管理中心是同意了刘启东继续承租后西首层房屋的事实。关于涉案房屋后西首层并非刘启东与柯从舜签订合作协议所约定的柯从舜可自己经营的范围，对于柯从舜将涉案房屋的后西首层出租给贺妍的事情刘启东是不知情的，而且也认为柯从舜无权将该部分房屋出租给贺妍。对于证据5的证据形式上的真实性予以确认，但对其证明内容及关联性有异议，该证据图纸报审专用章的年度是2016年，而柯从舜与贺妍签订合同的时间是2017年10月，因此认为该证据与本案无关。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，柯从舜在一审判决后向本院提交上诉状，但收到本院发出的预交诉讼费通知书后未在规定的期限内交纳上诉费。本院认为，柯从舜在一审判决后提交上诉状，但未在本院规定的期限内交纳上诉费，视为未提起上诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据刘启东的上诉以及贺妍的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为刘启东是否应当承担连带责任。贺妍与柯从舜签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，租赁房屋为刘启东以其投资的个人独资企业达宁咖啡堡名义以及刘启东个人名义分别向沙面房管科、沙面公房管理中心承租的涉案前座（建筑面积1191.26平方米）和后座（建筑面积59.93平方米）房屋。刘启东与柯从舜就建筑面积1191.26平方米的前座房屋存在合作关系，双方的《合作经营协议》约定月营业额超过保底费用的利润部分，由两人各一半进行分配。刘启东作为第一手承租人，且与柯从舜存在合作关系，场地的使用状况与其利润的获取息息相关，且其作为股东的陆行公司与贺妍签订了《室内设计合作协议》和《建筑装饰工程施工合同》，此外刘启东对柯从舜将双方未签订合作协议的后座房屋出租给贺妍也未提出异议，因此刘启东上诉主张其对柯从舜与贺妍签订和履行租赁合同的情况完全不知情缺乏理据，本院不予采信。柯从舜出租涉案房屋的权利来源于刘启东，刘启东与柯从舜签订的《合作经营协议》也约定柯从舜负责自主经营，可见刘启东对柯从舜有进行授权，刘启东也能够从柯从舜向贺妍收取的租金中获取利益。因此一审法院认定刘启东与柯从舜之间存在代理关系，刘启东应承担连带责任并无不当，也符合权利义务相一致原则，故本院予以认可。此外，达宁咖啡堡为刘启东成立的个人独资企业，投资人刘启东依法应以其个人财产对达宁咖啡堡的债务承担无限责任，达宁咖啡堡与柯从舜、贺妍之间也未成立合同关系，故刘启东要求追加达宁咖啡堡作为第三人参加诉讼缺乏充分依据，本院不予采纳。关于诉讼保全费，由于本院认定刘启东应承担连带责任，故其认为不应承担诉讼保全费的上诉理由也不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人刘启东的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40840元，由上诉人刘启东负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 李 民审判员 黄春成二〇一九年二月二十八日书记员 颜旭怀彭诗敏