广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初11841号原告(反诉被告)：徐某，女，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：黄某某，广东银华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某，广东银华律师事务所律师。被告(反诉被告)：徐某2，男，汉族，住址广东省深圳市龙岗区。被告(反诉原告)：深圳市某某车辆清洗服务中心，经营场所深圳市龙岗区。法定代表人：孙某某，总经理。委托诉讼代理人：程某某，广东五维律师事务所律师。原告(反诉被告)徐某（以下简称原告）与被告（反诉原告)深圳市某某车辆清洗服务中心（以下简称车某士）、(反诉被告)徐某2（以下简称徐某2）租赁合同纠纷一案，本院受理后，车某士在举证期内提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭对两案进行了合并审理，原告委托诉讼代理人陈某、车某士法定代表人孙某某及委托诉讼代理人程某某到庭参加了诉讼，被告徐某2经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告徐某2之间的《楼房租赁合同》；2.被告徐某2向原告支付尚欠的租金270900元（人民币，下同）；3.确认被告徐某2和车某士签订的《商铺/办公楼租赁合同》无效；4.被告徐某2、车某士将所占涉案租赁房屋恢复原状，并立即腾房交还原告；5.车某士向原告支付因合同无效而造成的房屋占有费（按照每月26000元的标准，自起诉之日起计算至车某士将涉案房屋1-2楼腾房并交还原告之日止，暂计至2018年10月5日为78000元）；6.被告徐某2、车某士承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确其第三项诉讼请求为“确认2018年9月30日之后被告徐某2和车某士签订的《商铺/办公楼租赁合同》无效”，明确其第四项诉讼请求为“被告徐某2、车某士将所占涉案租赁房屋立即腾房交还原告”。车某士辩称，1.车某士跟徐某是存在租赁合同关系的，因徐某2是徐某的代理人，徐某2在授权范围内的行为是由徐某承担责任的；2.法定代表人孙某某与徐某2签订合同是代表车某士与徐某签订的租赁合同；3.如果原告违约解除租赁合同，将会给我们带来巨大的损失。车某士向本院提出反诉请求：1.原告继续履行合同，被告徐某2承担连带责任；2.本案诉讼费由原告和被告徐某2承担；3.原告恢复涉案场地的供电，并支付因断电给车某士造成的经济损失，从2018年8月21日起计算至原告恢复供电之日止，暂计至2018年8月28日，为29274.58元，被告徐某2承担连带责任。针对车某士的反诉，原告辩称，1.原告徐某与徐某2是出租人和承租人的关系，并非车某士所说的代理关系，徐某2和徐某签订了房屋租赁合同，表明双方是出租方和承租方的关系，车某士是次承租人；民法通则所述的代理的基本要求是代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事行为，而在本案中车某士提交的证据表明徐某2并非以被代理人徐某的名义与车某士签订租赁合同，所以不符合民法通则规定的代理的要求，也即双方并非代理关系。2.车某士明知被告徐某2并非房产的所有人，仍然与其签订合同并将租金直接支付给承租人徐某2，也表明了三方是转租合同关系，徐某把房屋租赁给徐某2，徐某2再转租给车某士，徐某2是二房东，并非车某士所说的代理关系。车某士在本案中的法律地位属于次承租人，其与原告徐某不存在直接的租赁合同关系，车某士将押金和租金直接交付给徐某2，而并非交付给原告徐某，被告徐某2从原告处租得的房屋后将房屋分租给包括车某士的其他租户，并从中每月都获得固定的收益。3.车某士所引述的是合同法分则里面的委托合同，而本案属于租赁合同关系，不应在本案中适用。4.本案的转租合同关系，根据法律规定，次承租人的租赁期限超过承租人租赁期限的，是属于无效的，而在承租人徐某2的租赁期限是截止2018年9月30日，所以说车某士超过9月30日之后的约定属于无效的，也就是说车某士在2018年9月30日之后继续占有和租赁房产没有合法的依据，也没有物权所有人原告的同意，请求驳回反诉请求。本院经审理查明，涉案租赁房屋位于深圳市龙岗区某某社区某某路2号楼，原告提供了布吉坂田规划六区17#其于1992年11月取得编号199212XX号《建设工程规划许可证》和199212XX号《建设用地规划许可证》。深圳市公安局坂田派出所和五和社区工作站分别出具《门牌地址证明》和《证明》证明某某路2号原路名、门牌号为布吉某某规划六区17号，业主为徐某。2015年9月25日，原告（甲方）与被告徐某2（乙方）签订《楼房租赁合同》，合同约定：甲方将其位于深圳市龙岗区某某社区某某路2号楼，计15层楼房一栋租赁给乙方管理使用，租赁期为三年，从2015年10月1日起至2018年9月30日止，合同期满后自然解除，甲方如继续出租该楼房，同等条件下乙方享有优先承租权。如乙方拖欠租金超过15天，甲方有权提前终止合同收回楼房。月租金为86000元，当月25日前交付下月租金至指定账户，租赁后租金第二年起递增5%，第三年递增10%；在乙方承租期间，该楼房所产生的水、电、卫生费及相关税费全部由乙方负责。合同还对其他事项作出了约定。原告主张被告徐某2自2018年5月开始拖欠租金，尚欠270900元租金未付。2015年10月13日，被告徐某2作为出租方（甲方）与承租方（乙方）孙某某（车某士）签订《商铺/办公楼租赁合同》，合同约定：甲方将其位于深圳市龙岗区某某街道某某路2号楼的1-2楼租赁给乙方作为办公、经营用途，房屋租期从2015年10月1日起至2020年9月30日止，租赁期满后甲方收回房屋，乙方如期无条件归还，如甲方继续出租该房屋，乙方在同等条件下享有优先权。每月租金为26000元，当月25号交给甲方不得拖欠。本合同签订当日内，乙方应支付甲方租赁押金60000元整，如合同期满后乙方不再续租，甲方验收房屋合格情况下不计利息凭押金收据退还乙方押金。乙方不得借故拖欠交纳房租、水、电、物业、网络等费用，乙方如有拖延，甲方从押金中扣除…。备注：月租金自2017年10月1日起递增7%，自2019年10月1日开始递增10%。合同另对其他事项作出了约定。合同签订后，租赁期间，车某士通过孙某某的银行账户以银行转账等方式向被告徐某2或其指定的槐效宝的账户支付了房屋租金。2018年7月3日，原告向车某士发出《律师函》，称因徐某2逾期多次未支付房屋租金，并已失联，严重违反了双方签署的《楼房租赁合同》，导致该合同终止，徐某2与车某士签订的转租合同也随之终止，故要求车某士与业主徐某联系，移交房屋相关材料，清点楼房物品，并立即搬出。孙某某于2018年7月7日回函称，并不知道徐某2与徐某之间存在租赁关系，认为徐某2代徐某出租、管理案涉房屋，并一直向徐某2缴纳租金，并不存在拖欠租金的事实，不存在违约，要求继续履行租赁合同。2018年8月至12月，被告孙某某以银行转账的方式向徐某的银行账户支付了房租，但均被原告退回。庭审中，车某士陈述其认为徐某2系代原告徐某出租、管理案涉房屋，两人是委托代理关系，并出示了一份授权委托书复印件，其内容如下“兹授权徐某2先生为我方办理事物代理人。授权权限为：办理某某街道某某路2号楼房屋租赁、管理、收取租费等相关事宜。授权人：徐某有效期：长期签发日期：2015.9.30”，该授权委托书没有原件，只有徐某2写的“与原件一致”，但没有徐某2的签名，另陈述涉案楼栋电梯里有一份撤销授权声明书，“原授权人徐某（声明人）兹向某某路2号所有租客声明撤销对徐某2出具的相关授权，自本撤销授权声明书签订之日起，立书人撤回此代理委托之授权，并自行负责通知原被授权人知悉。原被授权人于前授权书之所有代理权全部终止。特此声明！2018年6月29日”，授权委托书和撤销授权声明书能相互印证徐某2与原告徐某是委托代理关系，原告自2018年8月21日起对涉案房屋停水停电，并擅自锁住二楼的门导致被告损失，被告购买了发电机，从隔壁借水发电，因合同尚未到期，未将涉案房屋交还给原告；原告对以上事实均不予认可。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件。根据双方的起诉和答辩意见，本案的争议焦点在于徐某2与徐某之间是否存在代理关系及徐某2与车某士之间签订的《商铺/办公楼租赁合同》是否合法有效。关于徐某2与徐某之间是否存在代理关系，本院认为，车某士主张徐某2与徐某之间是存在代理关系，依据是授权委托书和撤销授权声明书，但其所依据的两份证据均未能提供原件，且撤销授权声明书为打印件，未有人员签名，其真实性无法确认，因车某士未能提供充分证据证明徐某2与徐某之间是代理关系，应承担举证不能的法律后果，故本院采信原告徐某提交的其与徐某2之间的《楼房租赁合同》，依法认定原告与徐某2之间是租赁关系，而非代理关系。根据徐某2与徐某之间的租赁合同约定，月租金为86000元，当月25日前交付下月租金至指定账户租赁后租金第二年起递增5%，第三年递增10%，原告主张被告徐某2自2018年5月开始拖欠租金，尚欠270900元租金未付，被告徐某2经本院合法传唤无正当理由未到庭抗辩，未提供证据，应视为其放弃相关的诉讼权利，应承担由此可能导致的不利的法律后果，故，原告请求被告徐某2支付拖欠的租金270900元于法有据，本院依法予以支持。另根据徐某2与车某士之间签订的《商铺/办公楼租赁合同》显示，其租赁期从2015年10月1日起至2020年9月30日止，超出了徐某与徐某2之间的《楼房租赁合同》的租赁期限，根据法律相关规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，故本院依法认定被告徐某2和车某士于2015年10月13日签订的《商铺/办公楼租赁合同》超出2018年9月30日期限部分无效。徐某与徐某2之间的《楼房租赁合同》的租赁期限已于2018年9月30日届满，根据合同约定，合同期满后已自然解除，故本院依法认定原告与徐某2于2015年9月25日签订的《楼房租赁合同》于2018年10月1日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。故原告要求两被告返还涉案房屋，理由充分，本院予以支持，车某士应当按照租赁合同约定的标准向原告支付逾期腾房期间的占有使用费，从2018年8月起计至返还房屋之日止，原告主张按26000元/月的标准计算房屋占用费，未超过法律规定，本院予以支持。关于车某士反诉请求原告继续履行合同，徐某2承担连带责任的主张，因徐某2转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，故车某士要求原告继续履行合同没有事实和法律依据，本院不予支持；关于车某士反诉请求原告恢复涉案场地的供电，并支付因断电给车某士造成的经济损失，系因徐某2逾期交租违约在先所致，且其超过剩余租赁期限转租，故车某士可另循法律途径向徐某2主张赔偿相关损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇居民租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告（反诉被告）徐某与被告（反诉被告）徐某2于2015年9月25日签订的《楼房租赁合同》于2018年10月1日解除；二、被告（反诉被告）徐某2须于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）徐某尚欠的租金270900元；三、确认被告（反诉被告）徐某2和被告(反诉原告)深圳市某某车辆清洗服务中心于2015年10月13日签订的《商铺/办公楼租赁合同》超出2018年9月30日期限部分无效；四、被告（反诉被告）徐某2、被告(反诉原告)深圳市某某车辆清洗服务中心须于本判决生效之日起十日内将涉案租赁房屋腾空并返还给原告(反诉被告)徐某；五、被告(反诉原告)深圳市某某车辆清洗服务中心须于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)徐某支付房屋占有使用费（房屋占有使用费按26000元/月的标准计算，自2018年8月1日起计算至实际返还租赁房屋时止）；六、驳回原告(反诉被告)徐某的其他诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)深圳市某某车辆清洗服务中心的全部反诉请求。付款义务人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费6534元（原告已预交），由被告（反诉被告）徐某2负担5073元，被告(反诉原告)深圳市某某车辆清洗服务中心负担1461元。反诉部分案件受理费291元[被告(反诉原告)深圳市某某车辆清洗服务中心已预交]，由被告(反诉原告)深圳市某某车辆清洗服务中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李琼玲人民陪审员  陈少琼人民陪审员  孙培道二〇一九年二月二十五日书 记 员  张淑惠