成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初2号 原告：罗某，女，汉族，1989年*月*日出生，住四川省。 委托诉讼代理人：刘娜，北京威诺（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都中新锦泰房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市温江区柳城镇航天路22号。 法定代表人：罗开元，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李秋町，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 原告罗某与被告成都中新锦泰房地产开发有限公司（以下简称中新锦泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗某的委托诉讼代理人刘娜、被告中新锦泰的委托诉讼代理人李秋町均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金15017元（暂计自2017年9月30日至2017年12月1日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2015年2月21日，罗某作为买受人与中新锦泰公司签订了《商品房买卖合同》，购买中新锦泰公司预售的位于成都市温江区。该预售的商品房总价484411元。罗某已经支付完毕全部购房款。该《商品房买卖合同》第十条约定“一、出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。二、该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产刑给机构出具的该商品房面积实测报告书；……5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》……”。同时，第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未在第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2），不做累加……（2）、逾期超过30日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金”。事实上，罗某作为买受人自签订由中新锦泰公司提供的《商品房买卖合同》之后，一直在积极履行合同义务，积极筹措资金支付全部购房款。而中新锦泰公司作为该商品房的出卖人，并未在2017年9月30日前交付符合国家规定和合同约定条件的商品房。中新锦泰公司的持续违约行为造成罗某不能如期入住房屋，应当按照自身制定并签订的《商品房买卖合同》第十条、十二条的约定依法承担违约责任。因罗某无法得知被告所交付的商品房是否满足合同约定的交房条件，故根据本案实际情况及合同约定主张逾期交房违约金。暂计自2017年9月30日至2017年12月1日期间，逾期交房的违约金按照原告实际支付的全部房款484411元计算，每天万分之五，共62天，合计15017元。综上，在罗某与中新锦泰公司双方签订《商品房买卖合同》后，中新锦泰公司就一直持续不停的违反合同约定，造成罗某不能如期入住房屋，对该房屋的实际使用、支配权都收到了完全限制，中新锦泰公司应当按照合同约定支付全部逾期交房违约金。为维护罗某合法权益，特此向人民法院起诉请求判决支持原告全部诉讼请求。 中新锦泰公司辩称，1、其认可存在逾期交房的事实，但公司已通过邮寄的方式通知罗某于2017年11月16日收房，故逾期交付案涉房屋的期限应从2017年10月1日起至2017年11月15日止，共计46天；2、其向罗某交付的房屋符合法定及约定交付条件，达到双方约定的交付条件；3、其逾期的原因是因为政策调整原因导致设计变更。导致设计变更，需配套修建人防工程，工程量增加，且项目实施过程中，因停电、恶劣天气导致工期顺延，逾期原因属于双方合同附件及补充协议中约定的免责事由，属于合同约定的免责情形，其不应承担违约责；4、其与罗某签订合同约定的违约金标准过高，远远高于罗某的实际损失，请求法院参照案涉房屋的同类租金标准认定损失依法调整违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年2月21日，罗某与中新锦泰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定罗某购买中新锦泰公司开发的位于成都市温江区房屋，房屋总价款484411元。 《商品房买卖合同》第十条约定出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、《住宅工程质量分户验收表》，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 《商品房买卖合同》第十二条第一款约定：“逾期交房的责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的12%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日向买受人支付违约金”。 《商品房买卖合同附件及补充协议》第四条第6项约定：“出卖人、买受人双方确认：下列情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。…（六）、战争、政府行为（如戒严、规划调整、市政配套延迟等）、群众集会或重大活动期间的管制措施导致工程延期或逾期交付的”。 另查明，罗某已按约定向中新锦泰公司支付完毕所有购房款，中新锦泰公司已通过邮寄方式通知罗某于2017年11月16日接收案涉房屋，罗某于2018年5月7日接收了房屋。案涉房屋在通知交付前已达到了合同约定的交付条件和法定交付条件。庭后罗某向本院提交了情况说明，认可逾期交付案涉房屋的期限为2017年10月1日起至2017年11月15日止，共计46天。 以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件及补充协议》、房款收据、竣工验收报告、建设工程规划核实意见书、房屋建筑面积测绘成果报告、《【洲际．亚洲湾】二期交房通知书》、交房流程表、情况说明等证据予以证明，本院予以采信。 本院认为，中新锦泰公司与罗某签订《商品房买卖合同》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 中新锦泰公司亦认可未在合同约定时间内向罗某交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。双方对逾期的天数自2017年10月1月计算至2017年11月15日，共计46天无异议，本院予以确认。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，《商品房买卖合同》约定“逾期超过30日…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。罗某有权要求中新锦泰公司按合同约定的标准支付逾期交房违约金。庭审中，中新锦泰公司辩称违约金约定过高，请求本院进行调整。本院依法以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金计算标准按日万分之五调整为按日万分之三。故中新锦泰公司应当向罗某支付逾期交房违约金为484411元×0.0003×46天≈6684.87元。 对于中新锦泰公司辩称逾期交房系因政策原因导致设计变更，属于合同约定的免责情形，不应承担违约责任。因中新锦泰公司提供的相关证据仅为案外人工程设计方深圳星蓝德工程顾问有限公司向其出具的工作联系函，该函件内容不足以证明该设计图变更导致延期施工的原因属于补充协议约定的政府行为所导致延期施工的情形，且无其他证据予以佐证，故本院对于其该辩称不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都中新锦泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付罗某逾期交房违约金6684.87元； 二、驳回罗某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取88元，由罗某承担25元，成都中新锦泰房地产开发有限公司承担63元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邹酌莎 二〇一九年二月十二日 书记员  陈 霞