浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0281民初1693号 原告：张权坤，男，1969年12月7日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：邹杨敏，浙江阳明律师事务所律师。 被告：余姚市低塘舜成塑料厂，住所地余姚市低塘街道历山村光明西路39号。统一社会信用代码92330281MA283HMD76。 经营者：许华成，男，1965年5月3日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：陈军，宁波市舜水法律服务所法律工作者。 原告张权坤与被告余姚市低塘舜成塑料厂物权保护纠纷一案,本院于2018年2月2日立案受理，依法由审判员邵银银适用简易程序独任审理，于2018年3月2日第一次公开开庭进行审理，原告张权坤及其委托诉讼代理人邹杨敏，被告余姚市低塘舜成塑料厂的委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序，组成合议庭于2018年8月8日第二次公开开庭进行审理。原告张权坤及其委托诉讼代理人邹杨敏，被告余姚市低塘舜成塑料厂的委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼。本案于2019年1月18日第三次公开开庭进行审理。原告张权坤及其委托诉讼代理人邹杨敏，被告余姚市低塘舜成塑料厂的委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张权坤向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾空原告所有的位于余姚市的房屋；2.被告支付从2016年10月21日起至2018年1月20日止的房屋占用费61200元（每平方按12元∕月，暂计算340平方米，即4080元∕月，实际以评估鉴定结果为准）及从2018年1月21日起至被告实际腾空房屋日止的房屋占用费；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月10日，原告通过淘宝网的司法拍卖竞得余姚市宗美电器有限公司（以下简称宗美公司）名下位于余姚市的工业房地产【房屋所有权证号：余房权证低塘镇字第××号，国有土地使用证号：余国用（2010）第××号】及其地上建筑物。2016年10月20日，余姚市人民法院作出（2016）浙0281执875号之二执行裁定，裁定上述房地产及地上建筑物归原告所有。原告已办理完毕不动产登记。原告拍得上述房屋后，被告仍继续占用已属原告的房屋且拒绝支付房屋占用费并腾空。故原告依法起诉。 被告余姚市低塘舜成塑料厂答辩：1.原告诉称的被告承租的房屋系原宗美所有，被告承租的时候是2016年5月份，在原告竞拍之前。根据余姚市人民法院发布的浙国房估甬字（2016）第0028号的房地产估价报告，估价对象为宗美公司所有的位于余姚市的房屋，房产证建筑面积是896.28平方米，土地建筑面积是1911.47平方米，另有红线内未登记建筑面积为994.4平方米，而被告向宗美公司承租的房屋不在此份估价评估报告的范围之内，故原告尚未取得被告承租房屋的物权，但是涉案房屋下面的土地已经被原告买走，但被告只是想承租房屋，光有土地是没有用的，要遮风挡雨，原告并未拍走房屋，故被告认为原告没有主体资格;2.余姚市人民法院（2017）浙0281民初9873号案卷中有一份法院对被告负责人做的询问笔录，那个时候因涉及到原告与余姚市科锐模型科技有限公司（以下简称科锐公司）的案件，原告对该份笔录是明确认可的，在笔录当中已经明确被告租赁涉案房屋的时间是三年半，租赁的起始时间是2016年的5月份。租金是因为债务关系相互抵冲，已经一次性提前支付完毕。根据拍卖规则，已经支付的承租费，将不予退回，原告如果要收取这笔费用，应当向宗美公司收取；3.被告于2018年11月份已经将原告取得使用权的土地上的物品予以腾空。请求驳回原告对被告的诉讼请求。 原告为证明诉称事实，向本院提交如下证据：1.（2016）浙0281执875号之二执行裁定书一份，浙（2016）余姚市不动产权第0023824号不动产权证一份，拟证明原告于2016年10月20日取得宗美公司名下位于余姚市的房地产及地上建筑物的事实；2.余姚市人民法院调查笔录一份，拟证明被告占用属原告所有的房屋且未向原告支付房屋占用费的事实。 被告余姚市低塘舜成塑料厂向本院提交如下证据：1.浙国房估甬字2016第0028号房地产估价报告一份，拟证明被告承租的面积为258.8平方米及29.9平方米的房屋不在估价报告内，即拍卖时未将该两处房屋进行拍卖的事实；2.拍卖公告一份，拟证明涉案房屋有租赁关系，租期到2031年5月31日止，拍卖公告中已经表述清楚国有土地红线内未登记建筑面积合计994.4平方米，结合评估报告，可以证明原告买的红线内未登记的建筑物建筑面积合计为994.4平方米，被告租用的建筑面积为258.8平方米和29.9平方米的建筑物不在竞买范围之内，故原告对此没有物权的事实。 对于原、被告提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：对原告提交的证据1，被告对真实性没有异议，但认为执行裁定书中将尚未评估进去的资产写成归原告所有，显属不当。本院对证据1的形式真实性予以认定；对原告提交的证据2，被告认为被告的负责人在表述时存在错误，被告是向宗美公司租赁厂房，而不是向科锐公司租赁厂房，关于租金支付情况及租期被告没有异议，本院对该份证据的形式真实性予以认定。对被告提交的证据1，原告对真实性没有异议，但提出当时的拍卖公告里并没有附评估报告，故原告在拍卖时没有看到过该份评估报告，本院对该份评估报告予以认定；对被告提交的证据2，原告对真实性没有异议，对证明内容有异议。原告在参与拍卖时向执行法官详细询问了租赁情况，执行法官给原告的反馈是只存在宗美公司与科锐公司的租赁关系，被告所说的租赁关系在执行拍卖阶段并没有披露过，即使存在租赁，也是在抵押之后，不能对抗抵押权，更不能对抗拍卖人的物权，涉案房屋的土地已经属于原告所有，且在执行裁定书中也明确其他地上建筑物归原告所有。本院对该份证据的真实性予以认定。 根据原、被告的陈述及本院所采信的证据，本院认定下列事实： 2012年12月12日，宁波银行股份有限公司低塘支行与宗美公司签订了最高额抵押合同一份，约定在2012年12月12日至2015年12月11日期间，宗美公司以其所有的位于余姚市的房地产[房产证号：余房权证低塘镇字第××号、国有土地使用证号：余国用（2010）第××号]为其向宁波银行股份有限公司低塘支行的借款在主债权2000000元内作抵押担保，抵押担保范围包括借款本息，该抵押物依法进行了抵押登记。因宗美公司未偿还借款，宁波银行股份有限公司低塘支行申请对宗美公司所有的位于余姚市的房地产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价。本院于2016年2月16日作出裁定予以准许。涉案房地产的土地使用权面积为1911.47平方米，证载建筑物，面积为869.28平方米（混合结构综合楼），红线内未登记建筑物，面积为994.4平方米（976平方米为钢结构棚，18.4平方米为简易房）。另有部分超红线的未登记建筑物在红线内的面积为258.8平方米（砖瓦房）及29.9平方米（简易房）。本院委托浙江国信房地产土地估价咨询有限公司对涉案房地产进行估价。浙江国信房地产土地估价咨询有限公司于2016年4月26日出具了评估报告，评估报告中载明评估对象为宗美公司所有的位于余姚市的工业房地产，房屋证载建筑面积为869.28平方米，土地使用权面积为1911.47平方米，另有红线内未登记建筑物建筑面积为994.4平方米。2016年10月10日，原告张权坤通过淘宝网的司法拍卖竞得上述房地产，并取得不动产权证：浙（2016）余姚市不动产权第0023824号。2016年4月份，被告在该国有土地范围内南边258.8平方米及29.9平方米的两处未登记建筑物之间面积约50平方米的原通道处造了墙，拉了平顶。被告于2016年6月开始占有使用了原告享有使用权的1911.47平方米的土地范围内其中南边258.8平方米及29.9平方米的两处未登记建筑物及之间约50平方米的未登记建筑物。2018年9月28日，本院向被告发送了腾空公告，要求被告腾空其占有的涉案房地产。2018年12月18日，本院通知原告已经将涉案房地产予以腾空并交付给原告，要求原告自己看管，原告对此予以了确认。 本院认为：被告主张向宗美公司租赁了涉案房屋，但未能提供双方存在租赁关系的依据，且其关于租金抵作借款的陈述系债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同关系，故本院对于被告主张的租赁关系无法认定。原告张权坤通过拍卖取得了不动产权利，相应的土地使用权依法受到保护。但涉案房地产已经腾空，并且交付给原告，原告应当自行履行看管义务。现原告在确认腾空之后又以被告仍有部分堆放的物品占到了其土地为由要求被告继续腾空，依据不足，亦与事实不符，本院不予支持。被告占用的位于南边258.8平方米及29.9平方米的两处未登记建筑物及之间约50平方米的未登记建筑物客观上具有价值，应当通过支付对价的方式取得权属，因上述建筑物在拍卖时并未纳入评估范畴，即原告并未通过支付对价的方式取得上述建筑物的权利。而房地产的标的具有复合性，房屋占有使用费的计算不仅包含土地使用权的价值，还包含土地上的建筑物及其他附着物的使用权的价值。现原告在尚未取得上述建筑物权利的情况下，要求被告支付房屋占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告张权坤的诉讼请求。 本案案件受理费1330元，由原告张权坤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  邵银银 审 判 员  胡忠焕 人民陪审员  徐英杰 二〇一九年二月二十日 代书 记员  史炜嫣