江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初11658号原告：江苏佳的实业有限公司，统一社会信用代码913200007953538531，住所地在南京市江宁滨江开发区春阳路6号。法定代表人：蔡权洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：濮玥，江苏益和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志艳，江苏益和律师事务所律师。被告：南京慧轩文化艺术培训有限公司，统一社会信用代码91320114302693180M，住所地在南京市雨花台区玉兰路99号3幢606室。法定代表人：陈阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪良友，江苏高的律师事务所律师。第三人：马红林，女，1982年4月16日，汉族。第三人：王明祥，男，1981年12月25日生，汉族。委托诉讼代理人：张晓宁，江苏朗盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：麻万鹏，江苏朗盈律师事务所律师。第三人：南京丰伊德贸易有限公司，统一社会信用代码91320105MA1MCYB90A，住所地在南京市建邺区长虹路249号（宏剑市场外厅一层16号）。法定代表人：蒋希希，该公司执行董事。原告江苏佳的实业有限公司（以下简称佳的公司）与被告南京慧轩文化艺术培训有限公司（以下简称慧轩公司）、第三人马红林、第三人王明祥、第三人南京丰伊德贸易有限公司（以下简称丰伊德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序，后发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳的公司的委托诉讼代理人濮玥，被告慧轩公司的委托诉讼代理人洪良友，第三人马红林，第三人王明祥委托诉讼代理人张晓宁、麻万鹏，第三人丰伊德公司法定代表人蒋希希到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告佳的公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告截止2018年5月31日的房屋租金5万元；2.判令第三人马红林立即迁出位于南京市江宁滨江开发区西侧办公楼第一层，返还给原告，支付房屋实际占用费（自2018年6月1日起算至实际腾空之日，以822元/天的标准计算）；3.判令第三人王明祥立即迁出位于南京市江宁区厂房及北侧办公楼，返还原告，支付房屋实际占用费（自2018年6月1日起算至实际腾空之日，以1863元/天的标准计算）；4.判令第三人丰伊德公司立即迁出位于南京市江宁区西侧办公楼第一层，返还原告，支付房屋实际占用费（自2018年6月1日起算至实际腾空之日，以411元/天的标准计算）；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月18日，原告与慧轩公司签订《厂房租赁合同书》将南京市江宁区厂房、办公楼约9000平方米出租给慧轩公司使用。后慧轩公司将上述厂房分别转租给第三人马红林、王明祥、丰伊德公司。由于慧轩公司拖欠原告房屋租金，后经人民调解委员会调解，原告与慧轩公司解除租赁合同。第三人现已无权继续使用原告厂房。被告慧轩公司辩称：1.被告欠原告5万元租金属实，但原告处尚有被告交纳的8万元押金未退还，应于抵扣租金；2.原、被告签订的人民调解协议书仅仅处理了租金问题，原告给被告造成了巨大损失，被告将另行主张权利；3.转租是经过原告同意的，在签订人民调解协议书后，原告确认所有的转租协议由原告与第三人直接签订，由于原告未按人民调解协议书与三个第三人直接签订租赁合同，原告无权要求三个第三人搬离。第三人马红林辩称：马红林鉴于原告同意转租，才与被告签订了租赁协议，马红林已按照合同约定向被告支付了至2019年1月15日的房租，不存在违约行为，不同意原告与被告解除房屋租赁合同，马红林要求继续履行合同或者由马红林直接与原告签订合同按其与被告间的合同条款继续承租房屋。第三人王明祥辩称：原、被告之间的合同解除对其没有法律约束力，王明祥与被告签订的租赁合同合法有效，原告主张王明祥无权使用房屋，违反了合同相对性原则；被告与原告有义务提供房产证，配合王明祥办理经营所需的证照，由于房屋存在漏水，导致王明祥无法正常经营，造成巨大损失，王明祥将采取措施维护自身权益；原告要求其搬离并返还房屋，并支付占有使用费的诉讼请求没有事实与法律依据。第三人丰伊德公司辩称：丰伊德公司已向被告交纳租金至2019年3月12日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2006年，佳的公司取得南京市江宁区滨江开发区翔凤路以南，地秀路以西地块的建设用地规划许可证，该证记载用地单位为佳的公司。2007年，佳的公司取得上述地上办公楼、一号厂房、传达室建设工程规划许可证。2017年5月18日，佳的公司（甲方、出租方）与慧轩公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方将位于江宁滨江开发区闻莺路2号厂房、办公楼约9000平方米出租给乙方；租期10年，从2017年9月1日起至2027年8月31日止；第一年年租金100万元，第二年年租金100万元，第三年年租金110万元，从第四年开始，租金在上一年的租金基础上每年递增5%；交付日期为2017年5月25日；租金每6个月为一期，每期提前30天支付，先付后用，每逾期一日则按日租金两倍收取滞纳金，逾期七日则视为乙方违约，甲方有权收回房屋；首年租金于2017年5月25日支付20%，于2017年9月30日支付30%，于“2018年2月30日”（合同文本如此）支付50%；第二年开始，每年9月底支付50%，每年二月底支付50%；为确保房屋及附属设施之安全与完好及租赁期相关费用之如期结算，乙方同意于交房时向甲方支付8万元作为乙方确保协议履行之保证金，如乙方未履行义务，则该保证金甲方予以没收，合约期满后，乙方必须付清相关（水、电、卫生费）等所有费用后，本保证金由甲方于七个工作日内无息退还乙方。协议书约定了其他事项。2017年12月20日，慧轩公司（甲方、出租方）与王明祥（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方将位于江宁滨江开发区闻莺路2号厂房及办公楼出租给乙方使用经营（四层办公楼1100平方米以及两层厂房2700平方米，详见附件图纸）；租期9年4个月（依据甲方原始协议为准），从2018年3月1日起至2027年7月1日止；第一年年租金68万元，第二年年租金68万元，第三年年租金73万元，从第四年开始，租金在上一年的租金基础上每年递增5%；交房日期为2018年1月1日；租金每6个月为一期，一年分两期付清，每期提前15天支付；逾期15日，按日租金两倍计算；首年租金于2018年1月1日支付34万元，于2018年9月1日支付34万元；第二年开始，每年3月底支付50%，每年9月底支付50%。协议书约定了其他事项。2018年2月4日，佳的公司（甲方）与慧轩公司（乙方）签订《补充协议》，上记载：“乙方于2017年5月租赁闻莺路2号厂房/办公楼，经过改造本想正常办学与培训，因滨江区管委会来校指出问题后责令乙方停止办学活动，为减少经济损失，甲乙双方本着相互理解的前提下拟定以下条款”约定：双方继续履行协议；甲方同意租赁给乙方的时间内，乙方为了挽回装修损失可以将厂房办公楼分租，甲方同意乙方转租第三方，但必须符合当地政府的产业及各项要求；乙方负责转租或者分租的管理及负责生产、消防安全的监督责任和公共区域的管理；乙方租给第三方需要书面报备甲方，对不符合要求的第三方企业，甲方有权拒绝，乙方必须服从并执行；乙方必须按时缴纳租金及税费，逾期则该补充协议自动失效。2018年3月9日，慧轩公司（甲方）与丰伊德公司（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方将南京江宁区闻莺路2号厂房、办公楼一部分约850平方米（办公楼左半边一层）租赁给乙方使用；租期期限为甲方与房东签订时间同步；第一年年租金15万元，第二年年租金15万元，第三年年租金18万元，从第四年开始，租金在上一年的租金基础上每年递增5%；交房日期为2018年3月12日，租金每12个月为一期，每期提前30天支付，先付后用，每逾期一日则按日租金两倍收取滞纳金，逾期七日则视为乙方违约，甲方有权收回房屋；首年租金于2018年3月12日支付15万，以后每年于1月底前支付。合同书约定了其他事项。2018年4月3日，慧轩公司（甲方）与马红林（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将南京江宁区闻莺路2号办公楼，面积2490平方米房屋转租给乙方用于公寓或办公经营；租期9年，自2018年4月15日起至2027年4月14日止，其中2018年4月15日起至2018年7月15日止为免租期，免租期内甲方免收租金，但水电费由乙方承担；年租金298800元，从2022年7月15日起每年递增5%；先付租金后租用，租金半年支付，于每期房租到期日提前15天支付下一期房租，乙方须于2018年4月15日前向甲方交纳首期房租人民币149400元，乙方逾期30日未能支付首期房租，甲方有权单方解除本租赁合同；租赁期间，甲方应按约向佳的公司交纳租赁费用，如发生纠纷造成乙方损失，由甲方赔偿；甲方保证房屋没有纠纷，如发生与甲方有关纠纷，由甲方负责处理，造成乙方损失的由甲方赔偿。合同约定了其他事项。当日，慧轩公司（甲方）与马红林（乙方）签订《租赁合同补充条款》，约定：甲方同意乙方将房屋转租他人使用，转租用途只可用于住宿和办公。2018年5月22日，佳的公司与慧轩公司签订《人民调解协议书》，上记载：“纠纷主要事实、争议事项：2017年5月18日江苏佳的实业有限公司蔡权弟将滨江开发区闻莺路2号厂房、办公楼租给南京慧轩文化艺术培训有限公司。2018年5月22日为租赁发生纠纷，要求承租方支付租金，解除租赁协议。经调解、方自愿达成如下协议：一、江苏佳的实业有限公司与南京慧轩文化艺术培训有限公司愿意解除双方在2017年5月18日签订的闻莺路2号的租赁协议，双方表示同意。并保证从2018年5月底前与王明祥、马红林、蒋希签订厂房租赁协议。二、南京慧轩文化艺术培训有限公司收到王明祥、马红林、蒋希的厂房租金押金剩余506488.6元，南京慧轩文化艺术培训有限公司经研究10天内给予江苏佳的实业有限公司答复。三、江苏佳的实业有限公司与南京慧轩文化艺术培训有限公司协商装修期间3个月不收转租人的厂房费用，江苏佳的实业有限公司承担一个月的厂房租用费用，南京慧轩文化艺术培训有限公司承担2个月的租房费用。四、南京慧轩文化艺术培训有限公司从2018年3月1日-2018年5月底已经支付20万元租金，下欠5万元的租金，南京慧轩文化艺术培训有限公司表示认可。五、此事经滨江派出所调解室一次性调解结束。”本院认为，佳的公司与慧轩公司签订《人民调解协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在《人民调解协议书》明确慧轩公司欠付租金5万元，故佳的公司要求慧轩公司支付租金5万元，本院予以支持。关于慧轩公司的提出应当以保证金抵扣租金的抗辩，因双方合同中并无慧轩公司可以保证金抵扣租金的约定；如慧轩公司主张抵销，应首先确认佳的公司负有返还8万元保证金的义务，现佳的公司对此有异议，慧轩公司应当反诉或者另行起诉确认佳的公司负有此义务，慧佳公司仅提出抗辩未提起反诉，故本院对其抗辩意见不予采纳。关于第三人是否应当返还房屋、支付占用使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。由于转租是以承租人租赁权的存在为基础的，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭，次承租人继续主张租赁权利就没有了依据。次承租人继续占据租赁房屋构成了侵权，故应当支付房屋使用费。佳的公司与慧轩公司签订的《人民调解协议书》已解除了佳的公司与慧轩公司之间的租赁合同，慧轩公司与第三人马红林、王明祥、丰伊德公司之间的转租合同失去了法律基础；佳的公司作为房屋的所有权人，可以要求第三人返还房屋，并支付占有使用费。关于占有使用费的数额，本院参照第三人与慧轩公司约定的租金标准确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告南京慧轩文化艺术培训有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏佳的实业有限公司租金50000元。二、第三人马红林于本判决发生法律效力之日起十日内迁出南京市江宁区西侧办公楼第二至四层并返还给原告江苏佳的实业有限公司，支付占有使用费（自2018年6月1日起至实际腾空之日，按298800元/年计算）；三、第三人王明祥于本判决发生法律效力之日起十日内迁出南京市江宁区厂房及北侧办公楼并返还给原告江苏佳的实业有限公司，支付占有使用费（自2018年6月1日起至实际腾空之日，按680000元/年计算）；四、第三人南京丰伊德贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内迁出南京市江宁区西侧办公楼第一层并返还给原告江苏佳的实业有限公司，支付占有使用费（自2018年6月1日起至实际腾空之日，按150000元/年计算）；五、驳回原告江苏佳的实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费3777元，由被告慧轩公司负担1086元，由第三人马红林负担714元，由第三人王明祥负担1620元，由第三人丰伊德公司负担357元。保全费3270元，由由第三人王明祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  王云峰人民陪审员  张顺旗人民陪审员  景远沪二〇一九年二月十七日书 记 员  朱幼瑶