广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初14772号原告：汤京川，男，1984年3月出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：黄志林，北京华欢律师事务所律师。被告：中山市香江灯饰电器有限公司，住所地广东省中山市横栏镇裕祥工业区南苑路（旧四沙中学对面）。法定代表人：温树林，经理。委托诉讼代理人：周智宇，男，股东。委托诉讼代理人：余玉红，广东万**海天律师事务所律师。原告汤京川与被告中山市香江灯饰电器有限公司（香江公司）合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤京川及其委托诉讼代理人黄志林、被告香江公司的法定代表人温树林及其委托诉讼代理人周智宇、余玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤京川向本院提出诉讼请求：确认原告向被告支付1887875元以取得坐落于中山市××××路（横栏格林美域小区附近，沙古路边）香江工业园C幢二楼的长期使用权、处分权至2040年11月17日。诉讼中，原告明确诉求是取得上述厂房的长期使用权。事实和理由：原告与被告于2015年11月18日签订《合作建房协议》，约定原告与被告合作租用中山市横栏镇裕祥村民委员会土地，共同出资建设坐落于中山市××××路（横栏格林美域小区附近、沙古路边）香江工业园。合同签订时，香江工业园配套的宿舍楼尚未开建，为了等待宿舍楼建成使用及购买香江工业园C幢二楼，原告与被告达成一致意见：待配套宿舍楼落成到位后，由原告一并购买C幢二楼及相应宿舍楼的使用权，原告先以租赁的形式使用C幢二楼作为过渡，届时将C幢二楼已付的租金直接抵扣购买使用权的款项。为此，《合作建房协议》针对双方上述合意专门约定购买C幢二楼使用权的单价及租金抵扣购买使用权的单价及租金抵扣购买使用权款项等的合同条款，即《合作建房协议》第四条第3款约定及第十四条第1款约定。原告依照《合作建房协议》约定，已于2018年1月通知被告购买二楼整层厂房。按《合作建房协议》约定，原告购买二楼整层厂房的总价格为2688000元。截止至原告起诉之日起原告就二楼整层厂房已向被告支付的押金、租金以及2018年1月通知购买二楼整层厂房后支付的款项共计800125元。故按照《合作建房协议》第十四条约定，原告仅需再向被告支付1887875元，但被告对原告购买二楼整层厂房使用权事宜一直不予理睬。汤京川提供如下证据：1.合作建房协议，证明原告与被告约定乙方在购买一楼厂房后，另租二楼厂房使用，租期三年，三年租期到之前，乙方应提前通知甲方是否购买二楼整层厂房（原告在租赁期三年内任何时间决定购买厂房后，有权将所交租金作为购房款抵扣款，双方约定二楼购房单价为1400元每平方米）；2.《商务告知函》及相关邮寄、妥投证明，证明原告按《合作建房协议》约定已于2018年1月通知被告购买涉案厂房的使用权，被告已于2018年1月27日18点收到《商务告知函》；3.收款收据，证明被告已收到涉案厂房的押金、租金及2018年1月原告通知购买厂房使用权后支付的款项共计865000元。香江公司辩称，1.原告没有按期交租，逾期次数较多，因此被告不同意将二楼厂房卖给原告；2.合同第十四条约定的是双方的买卖意向，并不是买卖合同，因此，双方的买卖关系不存在；3.本案二楼的纠纷双方之间已经经过诉讼【（2018）粤2072民初2549号及（2018）粤20民终3565号】，双方对二楼的纠纷经二审调解终结纠纷，本次原告再次起诉，属于重复起诉；4.本案所诉二楼厂房没有经过报建也没有经过综合验收，更没有经过消防验收，也没有取得权属登记证书，属于依法不能转让的房产，因此，被告依法不能将二楼转让给原告。香江公司提供如下证据：1.违约交租统计，证明原告在承租二楼厂房后未按约定交租金，逾期次数多；2.（2018）粤20民终2549号判决书，证明原告拖欠被告厂房租金已被法院认定违约；3.（2018）粤20民终3565号调解书，证明原告与被告就二楼厂房的纠纷已调解结案，终结纠纷；4.民事反诉书及反诉证据清单，证明原告就本案诉求已经在之前的案件中提出反诉；5.通知书，证明被告通知原告，保障其租赁权益至2018年12月31日。本院经审理认定事实如下：2015年11月18日，香江公司（甲方）与汤京川（乙方）签订《合作建房协议》，载明：甲方通过公开招投标取得坐落于中山市××××路（原中山市裕达电讯设备厂，裕达水泥制品厂内），横栏格林美域小区附近（沙古路边）的土地22亩25年租赁使用权，现甲乙双方作为合作方，共同租用丙方土地，并以甲方作为代表，与丙方签订租赁合同，甲乙双方按照所分配的建筑面积比例承担相应的土地租金，享有相应权利，向丙方承担相应的义务；在厂房竣工验收后，乙方所分配的房产享有该厂房的使用权及以后的转让权（起止日期为2015年11月18日至2040年11月17日），以及相应土地面积的租赁使用权（租赁期限起止日期为2015年11月18日至2040年11月17日）；另，厂房是甲乙双方共同向裕祥村委租赁土地所建，故此物业本质上属裕祥村委。合同第十四条第1款约定甲乙双方约定乙方在购买一楼厂房后，另租二楼厂房使用（单价为10.5元/方，面积1920方），租期三年。三年期限到之前，乙方应提前通知甲方是否购买二楼整层厂房（乙方在租赁期三年内任何时间决定购买厂房后，将有权将所交租金作为购房抵扣款，双方约定二楼购房单价为1400元/平方米），逾期未通知甲方，甲方有权自行处理该二楼厂房。2018年1月1日，汤京川向香江公司寄送《商务告知函》，载明：汤京川决定履行双方所签订的《合作建房协议》第十四条第1款的约定，购买该C栋二楼厂房，并通知香江公司及其法定代表人温树林，以共同确定剩余的购房款具体金额及该款项如何支付。汤京川以香江公司不同意其购买二楼厂房为由，向本院起诉，提出前述请求。另查明：2018年2月27日，香江公司以汤京川未按约定支付租金为由向本院起诉，请求:1.解除香江公司与汤京川签订的租赁合同；2.汤京川立即搬离并返还所承租的厂房给香江公司。本院于2018年5月9日作出(2018)粤2072民初2549号民事判决，判决：一、解除香江公司与汤京川于2015年11月18日签订的《租赁合同》；二、驳回香江公司的其他诉讼请求。汤京川不服上述判决向中山市中级人民法院提出上诉。经中山市中级人民法院主持调解，双方自愿达成如下协议：香江公司、汤京川均同意按2015年11月18日签订的《租赁合同》继续履行。2018年12月31日合同期满之日，汤京川将涉案租赁物返还给香江公司再查明：涉案土地的土地使用权人为中山市横栏镇裕祥经济联合社，地类（用途）为工业，使用权类型为批准拨用工业用地。涉案厂房未进行报建及未取得相关的权属证书。本院认为，本案为合同纠纷。汤京川依据其与香江公司签订的《合作建房协议》第十四条第1款的约定，确定其支付香江公司1887875元以取得涉案厂房二楼的长期使用权。虽然汤京川已向香江公司发出通知决定购买涉案厂房的二楼，本院认为，首先，涉案的厂房未进行报建及未取得相关的权属证书，故香江公司无权处分涉案厂房，其次，双方签订合同时已经明确涉案厂房本质上属裕祥村委，双方均无所有权，故香江公司亦无权出售涉案厂房二楼，再次，汤京川在诉讼中明确是购买香江公司上述厂房的使用权，但根据合同第十四条第1款中的约定是“购买二楼整层厂房”，并未约定相关使用权的问题，香江公司亦不同意其提出的诉讼请求。综上所述，汤京川请求向香江公司支付1887875元以取得坐落于中山市××××路（横栏格林美域小区附近，沙古路边）香江工业园C幢二楼的长期使用权至2040年11月17日缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的规定，判决如下：驳回原告汤京川的诉讼请求。案件受理费28304元，由原告汤京川负担（受理费原告已预交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  石一夫审判员  陈玉珍审判员  黄俊慧二〇一九年二月十四日书记员  潘汝彤