山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁民再1187号抗诉机关：山东省人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人）：刘勇，男，1966年3月7日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：毕红霞，山东君诚仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周菡，山东君诚仁和律师事务所实习律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：菏泽市华颐房地产开发有限公司，住所地菏泽市青年北路路政大厦。法定代表人：杜俊桃，董事长。委托诉讼代理人：王保忠，山东九州苑律师事务所律师。申诉人刘勇因与被申诉人菏泽市华颐房地产开发有限公司(以下简称华颐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽市中级人民法院（2016）鲁17民终1693号民事判决，向检察机关申诉，山东省人民检察院作出鲁检民（行）监[2018]37000000192号民事抗诉书，向本院提起抗诉，本院于2018年10月30日作出（2018）鲁民抗133号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派高峰、刘燕出席法庭。申诉人刘勇的委托诉讼代理人毕红霞、周菡，被申诉人华颐公司的委托诉讼代理人王保忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东省人民检察院抗诉认为，刘勇与华颐公司签订的房屋租赁协议第五条约定：租赁期间如遇开发，营业损失归乙方（刘勇）所有，装饰补偿费百分之二十赔偿归甲方（华颐公司）所有，百分之八十归乙方所有（在租赁期间的租赁费收至乙方向税务机关申报停业时间止，甲方按乙方实际使用的时间，按年租金比例计算租赁费，多余部分甲方退还乙方）。括号内后半句是对前半句作了进一步说明和确认，即按截至申报停业时的实际使用时间收取租赁费，而非对租赁费收取另一种情形的约定，也未约定承租人在申报停业后如继续占有房屋仍须支付租赁费。政府征收通告下发后，刘勇于2014年6月24日向税务机关申报停业，并未再复业经营，按照合同约定，华颐公司应退还刘勇2014年7月1日至12月30日的房屋租赁费。二审法院认定的基本事实缺乏证据证明。刘勇同意检察机关的抗诉意见，并补充2014年6月24日申报停业获批准后就没再继续经营，没有实际占用涉案房屋，已将酒店设备拆除，且华颐公司也认可收到了政府征收通告并与拆迁人员进行协商，合同也没约定刘勇有交付房屋钥匙的义务，当时华颐公司将毛坯房出租给刘勇，由刘勇对其房屋进行装修并安装了门窗包括大门及锁和钥匙等。华颐公司辩称，合同明确约定按实际使用时间支付租赁费，拆迁通知书只是一个通知形式，不具备任何法律效力，也不具备任何法律约束力，不影响出租方对外行使出租的权利和承租方收益的权利，因此承租方在实际占有期间应当支付租赁费用，2015年之前，刘勇没有将房屋钥匙交付给华颐公司，也没有办理任何交接手续。刘勇向一审法院起诉请求：解除房屋租赁合同，判令华颐公司退付房租费262636元，并承担逾期退付违约责任（按中国人民银行同期贷款利率计付）。一审法院认定事实：2009年12月27日，刘勇、华颐公司签订房屋租赁协议一份，甲方为华颐公司，乙方为刘勇。该合同主要内容为：一、甲方将位于中华西路94号，房屋北10间，西屋17间，东屋17间，南钢架结构租赁给乙方。二、租赁期限为：2009年12月30号至2017年12月30日止，共计8年。三、2009年12月30日至2012年12月29日期间每年的租赁费为41万元，后每年增加租赁费5万元。即2013年12月30日至2014年12月30日租赁费为51万元；2014年12月30日至2015年12月30日房屋租赁费为56万元；2015年12月30日至2016年12月30日租赁费为61万元；2016年12月30日至2017年12月30日租赁费为66万元。四、租赁费交付时间：第一年为2009年12月30日；第二年为2010年12月30日，以此类推，乙方如拖欠租金一个月以上甲方有权终止合同。五、租赁期间如遇开发，营业损失归乙方所有，装饰补偿费百分之二十赔偿归甲方所有，百分之八十归乙方所有（在租赁期间的租赁费收至乙方向税务机关申报停业时间止，甲方按乙方实际使用的时间，按年租金比例计算租赁费，多余部分甲方退还乙方）。2013年12月3日菏泽市牡丹区人民政府下发了《关于牡丹区2012—12号地块旧城区改建房屋征收通告》（2013）28号文件，确定华颐公司房屋在政府征收范围内。2014年6月24日刘勇向税务机关申报停业，同日菏泽市地税局牡丹分局南城中心税务所批准了刘勇的停业。2013年12月28日，刘勇向华颐公司交纳2013年12月30日至2014年12月30日期间租赁费51万元。一审法院认为，本案争议的焦点是：房屋租赁合同是否有效，华颐公司是否应当退付刘勇房租费262636元，是否应当退付违约金。刘勇要求华颐公司退付房租费262636元条件是否成就。华颐公司辩称其并未与相关行政部门签订拆迁补偿协议，因此并不存在合同所约定的开发的实质要件，刘勇诉请条件并未成就。因房屋租赁协议第五条明确约定租赁期间如遇开发，营业损失归乙方所有，装饰补偿费百分之二十赔偿归甲方所有，百分之八十归乙方所有（在租赁期间的租赁费收至乙方向税务机关申报停业时间止，甲方按乙方实际使用的时间，按年租金比例计算租赁费，多余部分甲方退还乙方）。双方未就开发的时间点进行界定。即该时间点是政府下达通知时还是华颐公司与政府签订拆迁协议书时等等。涉案房屋即在菏泽市牡丹区人民政府通告的拆迁范围中。刘勇按照协议约定于2014年6月24日向税务机关申报停业，停业期限为2014年7月1日至9月30日。同日菏泽市地税局牡丹分局南城中心税务所批准了刘勇的停业。2014年9月30日后刘勇未再复业。故刘勇诉请条件成就。且华颐公司就其是否享有对租赁物的使用收益权，在一审法院限定期限内未提交房产证、土地证或其他权益证件，故对华颐公司该辩称意见不予采纳。经一审法院释明刘勇请求解除其与华颐公司签订的房屋租赁合同，要求华颐公司退付其房租费262636元。因刘勇申请停业时间起算点为2014年7月1日，不应以税务机关批准为时间点起算，故华颐公司应退付刘勇租金255000元=510000元÷12个月×6个月（2014年7月1日至2014年12月31日）。刘勇主张逾期退付违约金，因双方未有就该违约金进行约定，且华颐公司亦不予认可，故刘勇该项请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，一审法院判决：一、解除刘勇与华颐公司于2009年12月27日签订的房屋租赁协议；二、由华颐公司于判决生效之日起十日内退还刘勇租金255000元；三、驳回刘勇要求过高部分及其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5240元，由华颐公司负担5125元，刘勇负担115元。华颐公司上诉请求：撤销原判，依法发回重审。二审法院查明的事实与一审相同。二审另查明，刘勇租赁涉案房屋后开办龙凤大酒店，负责人为刘勇之妻张莲。2014年7月1日，张莲向税务机关申请注销龙凤大酒店税务登记并被批准。2015年2月6日，张莲与菏泽市××区住房保障和房产管理局签订《货币补偿协议》，张莲应获得龙凤大酒店附属设施补偿费、停产停业补助费共计417901元，同日，张莲将龙凤大酒店腾空。二审法院认为，本案的争议焦点是：一、一审审理程序是否违反法律规定；二、华颐公司应否退还刘勇租金255000元。关于争议焦点一。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条的规定，严重违反法定程序是指下列情形：原判决遗漏当事人；原判违法缺席判决；审判组织的组成不合法；应当回避的审判人员未回避的；无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；违法剥夺当事人辩论权利的。具有上述严重违反法定程序的情形，应当撤销原判，发回重审。经审查，一审审理程序并不存在上述情形。华颐公司请求撤销原判，将本案发回重审的请求依法不能成立。关于争议焦点二。双方签订的《房屋租赁协议》第五条约定租赁房屋如遇开发，租赁合同即终止履行。但对开发的时点未予明确，即：是政府征收公告的时间，或是征收人与被征收人签订征收补偿协议的时间。故应认定双方对租赁合同何时终止没有明确约定。但政府对租赁房屋已实施征收，房屋租赁合同已不能履行，应予解除。《房屋租赁协议》第五条括号内关于租赁费收至时间的内容亦相互矛盾，既约定租赁费收至乙方即刘勇向税务机关申报停业时间止，又约定按刘勇实际使用的时间，按年租金比例计算租赁费，多余部分予以退还。刘勇虽然于2014年6月24日向税务部门申报停业，但未将房屋钥匙交付华颐公司，仍然占有租赁房屋，在刘勇仍占有租赁房屋的情况下，刘勇请求华颐公司返还2014年6月24日至2014年12月30日的房屋租赁费，依据不足，该请求不应支持。综上所述，一审判决华颐公司返还刘勇2014年7月1日至2014年12月31日的租赁费，缺乏事实根据，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，二审法院判决:一、维持山东省菏泽市牡丹区人民法院（2014）菏牡民初字第2874号民事判决第一项，即：解除华颐公司与刘勇于2009年12月27日签订的房屋租赁协议；二、撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院（2014）菏牡民初字第2874号民事判决第二项、第三项；三、驳回刘勇请求华颐公司返还2014年6月24日至2014年12月30日房屋租赁费及违约金的诉讼请求。一审案件受理费5240元，二审案件受理费5125元，均由刘勇负担。本院再审查明，2015年2月6日，菏泽市牡丹区政府征收部门向刘勇交付被征收房屋验收合格证，合格证载明房屋已腾空，房屋达到拆除条件，验收合格，其他事实与原审法院认定的事实一致。本院再审认为，《房屋租赁协议》第五条约定了租赁期间如遇开发时，营业损失的负担、装饰补偿费的分配和租赁费的计算时点。2013年12月3日菏泽市牡丹区人民政府下发征收通告，要求征收范围内的被征收人主动配合房屋征收工作，生产、经营等行为应立即停止，刘勇基于对行政机关的信赖和双方合同约定，于2014年6月24日向税务机关申报停业，7月1日向税务机关申请注销所经营龙凤大酒店的税务登记并被批准，且在停业申报后未再复业，应当认为此时已经具备了停止收取租赁费的条件。双方的租赁合同应当终止履行。合同约定租赁费收至乙方向税务机关申报停业时止，甲方按乙方实际使用的时间按年租金比例计算租赁费，多余部分甲方退还乙方，该约定的文义清楚，即按截至申报停业时的实际使用时间收取租赁费，而非对租赁费收取另一种情形的约定。二审认为双方对租赁合同何时终止没有明确约定，合同关于租赁费收至时间的内容相互矛盾，脱离约定解释实际使用时间，属于适用法律错误，应予纠正。综上，本院认为，抗诉机关的抗诉意见成立，应予支持。二审判决适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省菏泽市中级人民法院（2016）鲁17民终1693号民事判决；二、维持山东省菏泽市牡丹区人民法院（2014）菏牡民初字第2874号民事判决。一审案件受理费5240元，由菏泽市华颐房地产开发有限公司负担5125元，刘勇负担115元。二审案件受理费5125元，由菏泽市华颐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范翠真审判员  李召亮审判员  冯 波二〇一九年二月二十六日书记员  郭 敏