苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初2747号原告：苏州工业园区教育发展投资有限公司，住所地苏州工业园区新机场路南。法定代表人：邵辉，执行董事。委托诉讼代理人：张成，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁杰，江苏新天伦律师事务所实习律师。被告：王永年，男，汉族，1972年9月17日出生，住南京市鼓楼区。被告：顾国兴，男，汉族，1971年1月1日出生，住苏州市姑苏区。原告苏州工业园区教育发展投资有限公司（以下简称“教投公司”）与被告王永年、顾国兴、雪漫江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，依法适用简易程序审理，后因被告王永年、顾国兴下落不明，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，原告教投公司申请撤回对被告雪漫江的起诉，本院口头裁定予以准许。原告教投公司委托诉讼代理人张成到庭参加诉讼，被告王永年、顾国兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告教投公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的租金25224.96元、物业费6306.24元、电费1584元，合计33115.2元；2、判令被告承担迟延履行租金产生的违约金暂计13172.63元，实际计算到付款之日止；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月3日，原被告签订苏州*区*租赁合同一份，约定原告将苏州工业园区仁爱路*号二教楼*室出租给被告使用，后原告按约定向被告交付了涉案房屋，但被告拖欠2014年12月1日至2015年11月30日租金、物业费等费用，经多次催讨均无果，为维护原告权益，诉讼至法院。被告王永年、顾国兴未到庭亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：苏州工业园区仁爱路*房屋所有权人系原告教投公司，2013年5月31日，原告教投公司（出租人、甲方）与案外人雪漫江，被告王永年、顾国兴（承租人、乙方）签订编号为SIP****3952苏州独墅湖*区*租赁合同，约定：乙方同意向甲方承租位于苏州独墅湖*区仁爱路*号*室，建筑面积为65.69平方米，仅限于科研办公之用，承租期限为叁年，自2013年6月1日起至2016年5月31日止；租金单价为32元/平方米/月，物业管理费为8元/平方米/月，年租金、物业管理费合计为31531.2元，租赁期间内租金、物业管理费合计为94593.6元；付款方式采取先付后用原则，租金及物业管理费每半年支付一次，乙方须在双方签订合同之日起一周内且交房前缴纳第一笔租金、物业管理费、保证金及其他应付款项，以后各笔费用须在下一半年度开始前15日内交纳，电费每月按实结算，通讯、网络、有线电视（若有）等使用费，乙方按有关规定交纳，乙方应按时支付上述各项费用，每逾期一天按逾期费用的5‰支付违约金，经甲方书面催缴后7日内仍未支付或支付不足额，甲方有权中断其供电及采取其他必要措施，且乙方对此予以认可；保证金（相当于3个月租金，按约定最高的租金），不计利息，且不被视为本合同项下任何租金及应付费用的预付款，甲方有权从中扣减任何乙方应付而未付的各项费用及违约金，金额不足时乙方应在甲方书面通知后15天内予以补足，合同期满若未发生任何违约事项，甲方应在乙方交还处于良好状态的承租场所并结清所有款项后15天内将保证金无息返还；承租期内，租金、物业管理费、电费和其他应付费用（含逾期违约金）经甲方书面催缴后7日内仍未支付或支付不足额，应视为严重违约，甲方有权单方面解除合同，罚没乙方全额保证金，己缴纳但未到承租期的租金及物业管理费不予退还，另乙方须支付相当于3个月租金的违约金；本租赁合同以筹建公司发起人签字或盖章生效；承租人应在合同签订之日起一个月内办理完营业执照手续，并至甲方处完善相关手续，将原承租人更名为营业执照上载明的公司名称，未能在规定期限内办理完手续的，须事先报甲方同意，另行确定完善手续期限，经甲方催告后，逾期仍未办理完毕的，甲方有权单方面提前终止合同，另筹建公司发起人对本租赁事宜负有连带责任。合同另就其他事项进行约定。原告教投公司在出租人处加盖公章，被告王永年、顾国兴及案外人雪漫江在承租人处签名。另查明，2013年6月，被告王永年、顾国兴与案外人雪漫江发起设立苏州微龙纳米科技有限公司，住所地为苏州工业园区仁爱路*号*室，法定代表人雪漫江，2013年6月21日，苏州工业园区工商行政管理局准予设立。庭审中，原告教投公司陈述，合同签订后，其按约向被告交付了房屋，在被告发起设立公司成立后，其通知被告更新合同主体，但被告未理会。被告拖欠租金及物业费周期自2014年12月1日至2015年11月30日，按照合同约定的租金单价为32元/平方米/月，物业管理费为8元/平方米/月，被告承租面积65.69平方米，共计拖欠租金为25224.96元，物业费6306.24元，另被告2015年6月16日至2015年9月15日期间电费1584元亦未缴纳，三项合计为33115.2元。因被告拖欠相关费用，其于2015年11月30日收回了被告承租的房屋，收回时涉案房屋内已经空置，2015年11月30日即为双方合同终止的时间，按照合同约定，其主张的千分之五违约金从该时间点开始计算。被告缴纳的6306.24元保证金尚未退还，其同意抵扣被告拖欠的相关费用。以上事实，由房屋租赁合同、工商登记材料、房屋所有权证等证据以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，原告教投公司与被告王永年、顾国兴签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并有效，双方均应当按照约定履行义务。合同签订后，原告主张其已按照约定向被告交付了涉案房屋，但被告拖欠相应租金、物业费，现原告诉请被告支付2014年12月1日至2015年11月30日期间租金25224.96元、物业管理费6306.24元，2015年6月16日至2015年9月15日电费1584元，以上合计33115.2元，本院认为被告王永年、顾国兴作为苏州微龙纳米科技有限公司发起人，与原告签订租赁合同，承租涉案房屋，用于公司经营，现原告以被告王永年、顾国兴为合同相对人主张权利，符合法律规定，被告王永年、顾国兴均未到庭就是否拖欠相关费用、有无支付上述款项提出异议并举证证实，而原告主张租金、物业管理费计算标准符合合同约定，故对于原告诉请被告支付租金、物业费、电费33115.2元，本院予以支持。原被告在合同中约定若被告逾期支付相关费用，每逾期一日按逾期费用的5‰支付违约金，现原告主张被告应以拖欠每期租金、物业费、电费金额为基数，自合同终止之日2015年11月30日起按照日千分之五标准支付逾期付款违约金，本院认为，首先，2015年11月30日原告收回了涉案房屋，原被告双方租赁合同终止，原告主张以此计算逾期付款违约金，不违反法律规定，其次，被告缴纳至原告处履约保证金6306.24元应抵扣拖欠相应费用，相应折抵后，被告尚拖欠原告租金、物业费、电费合计应为26808.96元，故本院参考双方约定合同计算标准，考虑原告损失情况、被告违约情形，认定被告应以26808.96元为基数，自2015年11月30日起按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍支付逾期付款违约金。被告王永年、顾国兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民公共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王永年、顾国兴于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区教育发展投资有限公司租金、电费、物业费合计26808.96元及逾期付款违约金（计算方式：以26808.96元为基数，自2015年11月30日起按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算至被告实际付款之日止）；二、驳回原告苏州工业园区教育发展投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费958元，公告费690元，合计1648元，由原告苏州工业园区教育发展投资有限公司负担248元，被告王永年、顾国兴负1400元，被告负担部分款项已由原告预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 洋代理审判员  闫可可人民陪审员  朱健健二〇一九年二月二十七日书 记 员  李艳杰