广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初17622号原告：何德鸿，男，1960年1月28日出生，澳门特别行政区居民，现住澳门，委托诉讼代理人：刘昕宇，广东洋三律师事务所律师。被告：文珍明，男，1981年7月19日出生，汉族，身份证住址贵州省贵阳市云岩区，被告：涂伦荣，男，1983年3月6日出生，汉族，身份证址住江西省宜春市靖安县璪都镇黄浦村河南组10号，现住广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：张峰，广东泓业正杰律师事务所律师。原告何德鸿诉被告文珍明、涂伦荣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何德鸿的委托诉讼代理人刘昕宇、被告涂伦荣及委托诉讼代理人张峰到庭参加诉讼。被告文珍明经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告何德鸿向本院提出诉讼请求：判令两被告立即向原告支付押金96000元、2017年10月5日至12月4日租金合计64000元、2017年9月至11月卫生整洁费合计2772元、2017年9月至10月水费、电费合计3119元及违约金13273元（其中：以每月租金32000为基数，按2%的月利率，分别自2017年10月5日、11月5日计算至实际付清之日止，暂计算至2018年8月4日合计为12160元；以每月卫生清洁费924元为基数，按2%的月利率，分别自2017年10月5日、11月5日、12月5日计算至实际付清之日止，暂计算至2018年8月4日合计499元；以2017年9月水费、电费合计2619元为基数，按2%的月利率，自2017年10月5日计算至实际付清之日止，暂计算至2018年8月4日合计为524元；以2017年10月水费、电费合计500元为基数，按2%的月利率，自2017年11月5日计算至实际付清之日止，暂计算至2018年8月4日合计为90元）。合计179164元。事实与理由：原、两被告双方于2017年4月20日签订了《楼宇租赁合同》（合同编号：TP20042017A），约定：由两被告承租原告所有的位于中山市××大道××1-4卡（建筑面积约252平方米，室外空地约672平方米）作展销小轿车之用；合同还对租赁期限、租金及租金缴纳、押金及被告应承担的其他费用、违约金做了约定。签约当日，原告将涉案租赁物交付给两被告占有使用。但被告未依约向原告交付押金96000元、2017年10月5日至2017年12月4日租金合计64000元、2017年9月至11月卫生整洁费2772元、2017年9月至10月水费、电费合计3119元。虽经原告多次催促，两被告仍拖欠未付；两被告的行为已经构成根本违约，原告依约已于2018年1月25发函书面通知两被告终止了该租赁合同，但截止至今两被告仍未支付上述款项。综上，原告为维护自己的合法权益，请求法院支持原告诉求。庭审中，原告明确：租金从2017年10月5日计算至2017年12月4日，之后不再计算；卫生整洁费从2017年9月至11月按每月924元计算三个月；水费计算两个月；违约金标准因合同约定标准更高，现主动调低为按2%月利率计算。被告涂伦荣辩称：1.我方与原告已于2017年5月15日解除了租赁合同。2.原告要求我方支付押金并无法律依据，原告与文珍明早已解除了租赁合同，所以原告要求两被告支付押金，显然并不成立。3.文珍明仅欠原告一个月的租金，且原告私自将文珍明存放于铺面内的物品进行了处理，文珍明的物品价值完全可以抵扣拖欠原告的租金。4.在2017年5月16日，我方作出个人声明和文珍明之间解除了合作关系。关于之前签订的楼宇租赁合同，从2015年5月1日起，所有的关于商铺的事宜都与我方无关。5.原告在2017年10月之前从未要求我方支付过租金，显然原告是清楚和明白我方已经退出了和文珍明的合作关系，原告也认可铺面的租金应该由文珍明承担。6.原告所主张的违约金的计算标准过高，应按照年利率6%的标准计算。被告文珍明在法定期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、答辩。本院经审理认定事实如下：何德鸿系中山市**彩虹大道**土地及房产的所有权人。2017年4月20日，何德鸿（甲方、出租方）和文珍明、涂伦荣（乙方、承租方）签订楼宇租赁合同一份，约定甲方将中山市××大道××1-4卡（以下简称涉案租赁物）出租给乙方作展销小轿车使用，建筑面积为252平方米，室外空地约672平方米，租赁期限为5年，自2017年5月5日起至2022年5月4日止；租金第一年每月32000元，第三年起递增，递增幅度按租金增加10%，每年复式递增一次；租金每月4日前支付；乙方向甲方缴交首三个月租金96000元作为押金，于合同签订时交纳；公共卫生整洁费每月1元/㎡，乙方使用水费、电费、电话费、垃圾费等由乙方自负；乙方逾期五天支付租金、水费、电费、工人的工资及其他一切税费，违反任意一款、擅自变更或单方面提前解除合同，即属违约，甲方没收全部押金，实时收回楼宇自行处理，并向乙方追收所拖欠的租金及其他费用和每天5%的滞纳金；合同还约定其他事项。合同签订当日，何德鸿将涉案租赁物交付给文珍明、涂伦荣使用，文珍明、涂伦荣向何德鸿出具欠条一份，承诺押金96000元于半年内支付。何德鸿主张两被告承租涉案租赁物后，拖欠租金、卫生整洁费、水电费以及押金未付，分别于2017年10月1日、2017年12月1日向两被告发出催交缴费通知，2017年12月11日，何德鸿委托广东中古律师事务所律向两被告发出律师函，但两被告仍未履行；2018年1月25日，何鸿德向两被告发出解除楼宇租赁合同通知书，告知两被告于2017年11月15日终止了涉案租赁合同，并要求两被告收悉该通知后五天内缴清欠款。另查：涂伦荣向本院提交其与“租房小芳“微信聊天记录截图拟证明其于2015年5月15日已解除与何德鸿的租赁合同，并主张“小芳”为何德鸿全权委托人，该微信聊天截图只有文字及语音条，涂伦荣未提供语音条的对应的内容记录。何德鸿对“小芳”的身份无法确认，对该微信聊天截图亦不予确认。涂伦荣主张其于2017年5月16日向文珍明发出《个人声明》，声明其因个人原因单方终止《楼宇租赁合同》，放弃该商铺的使用权和租赁权，从2017年5月1日起商铺一切运作使用所有权与其无关；该《个人声明》上有黄玲签名，并注明两被告的合作关系已全部解除，涂伦荣主张黄玲为文珍明妻子；何德鸿认为该声明是涂伦荣向文珍明作出的，不能证明与其方解除了租赁合同关系。又查：何德鸿、涂伦荣确认涉案租赁物已由何德鸿收回，何德鸿明确收回租赁物时间为2017年11月16日。何德鸿提交9月（抄表日期2017年10月4日）、10月（抄表时间2017年11月1日）的客户用电缴费通知书以证明两被告使用涉案租赁物分别在2017年9月、10月产生水电费2619元、500元。庭审中，何德鸿明确，要求涂伦荣、文珍明支付押金是基于租赁合同中违约责任条款的约定，在承租人违约的情况下，其有权没收押金，且涂伦荣、文珍明已签写欠条承诺在半年内支付给原告。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原告与两被告签订《楼宇租赁合同》，该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。两被告均未举证证明其按约足额支付租金等费用，应承担举证不力的后果，本院采信原告主张两被告欠费事实，两被告应及时向原告支付所欠费用。关于被告涂伦荣主张已与原告解除租赁合同问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”的规定，涂伦荣应承担举证责任。被告涂伦荣提交的微信聊天记录的内容不能反映其主张，且原告对“小芳”的身份不予确认，故对涂伦荣主张通过微信解除租赁合同的抗辩，本院不予采纳；同时，被告涂伦荣发出的《个人声明》，从内容上看，仅能反映其与被告文珍明之间对合作关系的解除，不能对抗涉案租赁合同的相对方即原告，故对涂伦荣该主张，本院不予支持。关于租金，原告现主张两被告拖欠2017年10月5日至2017年12月4日的租金，但庭审中，原告明确其方于2017年11月16日收回涉案租赁物，故两被告应支付原告2017年10月5日至2017年11月16日的租金44800元（32000元＋32000元÷30天×12天）。关于卫生整洁费，根据租赁合同约定，两被告应每月支付公共卫生整洁费，费用标准为每月1元/平方米，涉案租赁物建筑面积252平方米，室外空地面积672平方米，合计924平方米，因本院已认定原告于2017年11月16日收回租赁物，故两被告应支付原告2017年9月至11月16日的卫生整洁费2341元（924元＋924元＋924元÷30天×16天）。关于水电费，原告提交了2017年9月、10月的客户用电缴费通知书已证明两被告产生水电费的情况，本院予以确认，两被告应支付原告水电费3119元(2619元＋500元)。关于违约金，两被告未按约定支付上述款项，构成违约，按照租赁合同约定，两被告拖欠租金及其他费用，原告有权收取每天5%滞纳金，原告现要求按照月利率2%支付违约金，与法无悖，本院予以支持。起算日期应从合同约定应付日期逾期五日后起算。关于押金96000元，两被告未按合同约定支付押金96000元，向原告出具欠条并承诺半年内支付。两被告出具的该类欠条，不是双方对租赁合同权利义务调解、和解或清算后形成，不能当然转化为原告债权，其押金性质并未改变。根据租赁合同约定，押金主要用来担保合同债务的履行，属于履约保证金，具有实践性，在被告并未实际支付现租赁合同已经解除的情形下，原告要求两被告继续支付供其没收不符合法律规定，本院不予以支持。被告文珍明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、二百一十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告文珍明、涂伦荣于本判决生效之日起七日内向原告何德鸿支付租金44800元及违约金（以32000元为基数，按月利率2%从2017年10月10日起计算至清偿之日止；以12800为基数，按月利率2%从2017年11月10日起计算至清偿之日止）；二、被告文珍明、涂伦荣于本判决生效之日起七日内向原告何德鸿支付卫生整洁费2341及违约金（以924元、924元、493元为基数，按月利率2%分别从2017年9月10日、10月10日、11月10日起计算至清偿之日止）；三、被告文珍明、涂伦荣于本判决生效之日起七日内向原告何德鸿支付水电费3119元及利息（以2619元、500元为基数，按月利率2%分别从2017年10月10日、11月10日起计算至清偿之日止）；四、驳回原告何德鸿的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3884元（原告已预交），由原告负担2708元，两被告负担1176元（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  高 尚人民陪审员  陈明玉人民陪审员  马碧琳二〇一九年二月二十日书 记 员  郭小琪冼日飞