广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初6542号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，总经理。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。被告：周瑛，女，1968年9月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州市万科物业服务有限公司诉被告周瑛物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法适用普通程序于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁火琼和被告周瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2015年1月1日至2015年11月16日、2016年9月1日至2018年9月30日拖欠的物业服务费33468.2元[2015年1月1日至2016年9月以每月4.3元/平方米×涉案房屋实测面积203.9平方米，每月的物业服务费为876.77元，被告在2015年11月17日已经缴纳1400元用来抵扣半个月的物业服务费，1400元-925.85元（2015年12月份的费用）抵扣11月份的物业服务费474.15元，2015年11月份的物业服务费是876.77元-474.15元=402.62元，2016年9月的物业服务费是因为被告在付清2016年1月至8月的物业服务费时多交了10.09元，2017年5月1日至8日是按以前的标准4.3元/平方米计算，2017年5月9日之后的标准按调整之后的5元/平方米计算]及逾期付款违约金（每期的逾期付款违约金分段计算，从当月16日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为20356.17元）；2.判令被告立即向原告支付2015年1月至2015年11月、2016年9月至2018年9月拖欠的公共用电公摊费1553.74元、公共用水公摊费41.7元；3.判令被告立即向原告支付2015年9月至2018年9月拖欠的住宅水费306.52元，以上三项共计55726.33元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与涉案房屋的开发商签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2015年2月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及住宅水费、水电公摊费用，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向法院提起诉讼。被告辩称，一、我于2015年11月17日实际收楼，收楼后有缴纳2015年11月17日至2016年8月的管理费，不存在2015年11月17日前的欠费问题。我在2008年收到原告发出的《商品房交付使用通知单》，但发出通知书并不等于完成了商品房的实际交付。我接到通知书后到涉案房屋查看后发现该房屋不仅交楼标准与竣工图纸严重不符且漏水非常严重，完全不具备合同约定的交楼标准。我将漏水情况及时反映给原告和房地产开发公司，但原告和房地产开发公司一直互相推诿，没有解决漏水问题。2014年4月原告再次通知我去收楼，声称漏水问题可以解决，但事实是不仅漏水问题未解决，房屋因长期漏水，许多地方已招白蚁蛀空，虫蛀情况非常严重。故，我方虽然收到原告发出的《商品房交付使用通知书》，但涉案房屋并未实际交付，且未实际交付的原因是原告未履行其物业管理的义务，导致涉案房屋不具备交付的条件，因此才无法完成涉案房屋的交付。原告于2015年7月收到原广州市萝岗区人民法院的（2015）穗萝法民三初字第20号民事判决书后才正式开始处理房屋漏水问题，并于2015年11月17日实际交付房屋给本人验收入住，我也于当日缴纳当月及预付次月管理费，因此我不存在应缴纳2015年11月17日收楼前管理费及其他费用的义务，更不存在拖欠。原告作为为业主提供服务的物业管理人及与万科地产的一致行动人，在我因交付人原因未实际收楼入住的事实及《前期物业服务合同》第六条的约定，“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交付给物业买受人的物业，其物业服务资金由甲方全额交纳”，交接日应退回2014年1月13日至2014年11月30日本人未收楼但作为业主有连带责任代垫的管理费9264.54元，原告也有口头同意帮我向公司申请退还此期间的管理费。《前期物业服务合同》《商品房买卖合同》中均明确约定了“物业交付”为交纳物业服务资金的必要条件，且“因出卖人原因未能按时交给物业买受人的物业”的物业服务资金由出卖人全额交纳。根据以上两份合同的约定，本案中我因原告的原因，2015年11月17日前没有实际收楼，即没有完成物业的交付，则交纳物业服务资金的条件不成立，不应当交付2015年11月17日前的物业服务资金。二、按照合同约定，原告未按合同约定提供物业服务，我方不应当交纳2016年9月至2018年9月物业服务资金。我方于2016年9月发现我方收楼时房屋后的公共竹林和草地长期无相关物业人员打理及维护，并且已经完全改变性质变为其他业主的私人花园，草地一半被硬化，一半被开辟成菜园，竹林被砍去一半后，其他业主还在我房屋外墙打钢钉固定竹林并将竹林紧贴外墙，杂乱的竹叶形成一道屏障阻挡了我方房屋的通风和采光。我向原告多次投诉和反馈后仍无人处理，原告为我方提供的物业服务完全未到位。我方没有义务继续支付2016年9月至2018年9月的物业服务费。三、我方收楼后，原告在相关程序上一直未办理交付手续，我方缴纳物业费用的收款收据上客户名称仍是万科地产。我方多次向原告要求办理相关交付后的公共事业单位过户手续并在收据上变更客户名称为我方，以明确交接后的责任义务关系，但原告一直不同意办理变更，我方也不同意收楼后继续以万科地产的名义交纳物业管理费。四、我方认为违约金不应支付，因为收楼之后我一直有缴纳相关费用，没有缴纳的费用是由于原告的服务不符合要求。如法院最终认定我方需要支付违约金，我方认为千分之一的违约金标准过高。综上，我方认为涉案房屋2015年11月17日前根本没有交付和2016年9月至2018年9月原告未按服务合同提供物业服务，交纳物业服务资金的条件不成就，我方不应交纳物业服务资金。原告企图不履行义务就取得物业服务资金，是不合理也不符合合同约定的，其请求的理由毫无根据。请求法院驳回原告的诉讼请求，判令原告承担本案的诉讼费用。经审理查明，2007年7月1日，鹏利国际置业（广州）有限公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为坐落在广州市科学城开创大道北的万科城花园住宅区提供前期物业服务。第二条约定，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放服务；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第五条约定，本物业管理区域物业服务收费实行酬金制。物业服务资金由业主按其拥有物业的产权登记建筑面积预先交纳，具体标准如下：小高层住宅（带电梯）：1.95元/平方米·月，高层住宅（带电梯）：1.95元/平方米·月，情景洋房：2.58元/平方米·月，TOWNHOUSE：3.7元/平方米·月（其中H1-H28、H44-H76:4.30元/平方米·月，增加垂直观光电梯和自动扶梯的运行维护费用），以上均含附属车位的车位服务费。除小区物业服务中心办公及生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其他公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊。第六条约定，业主应于本物业交付之日起交纳物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交付给物业买受人的物业，其物业服务资金由甲方全额交纳。物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业管理服务费，当月16日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务资金的，每逾期一日应按欠交总额的千分之一的标准向乙方支付违约金，违约金纳入物业服务资金中。第三十四条约定，本合同期限自甲乙双方签字盖章之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业另行签订的物业服务合同生效时止。附件五还约定了前期物业服务质量标准。2007年9月14日，鹏利国际置业（广州）有限公司与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向其购买广州万科城二期尚林美墅H10-02号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共200.44平方米。鹏利国际置业（广州）有限公司应当在2008年11月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人。合同的附件五物业管理部分第一条约定，本项目的前期物业管理单位为广州市万科物业管理有限公司，管理期限自2006年10月1日起至万科城花园业主大会成立后与物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。第二条约定，物业管理服务内容为物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理等8项内容。第三条约定，本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，物业服务资金由业主按其拥有物业的产权登记建筑面积预先交纳，具体标准如下：小高层住宅（带电梯）：1.95元/平方米·月，高层住宅（带电梯）：1.95元/平方米·月，情景洋房：2.58元/平方米·月，TOWNHOUSE：3.7元/平方米·月（其中H1-H28、H44-H76:4.30元/平方米·月，增加垂直观光电梯和自动扶梯的运行维护费用），以上均含附属车位的车位服务费；除小区物业服务中心办公及生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其他公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包括在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊；业主应于本物业交付之日起交纳物业服务资金，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因出卖人原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务资金由出卖人全额交纳；物业服务资金按月或按季度交纳，业主或物业使用人应于每月15日前或每季度中间月15日前向物业管理公司交纳当期的物业服务资金，在当月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之一作为违约金，违约金纳入物业服务资金中。鹏利国际置业（广州）有限公司于2008年11月6日向被告发出《商品房交付使用通知书》，被告辩称其收到该通知后去收楼时发现房屋有质量问题，其未收楼，其实际收楼时间为2015年11月17日，并提交了其于该日首次缴纳物业服务费的票据。原告对此不予确认，但其陈述涉案房屋钥匙的签收单已经找不到，其亦不清楚被告领取涉案房屋钥匙的具体时间。原告主张被告拖欠2015年1月1日至2015年11月16日、2016年9月1日至2018年9月30日期间的物业服务费，提交了其自行制作的欠费明细清单，原告还主张自2017年5月9日起，涉案房屋的物业管理费标准已从4.3元/平方米/月调整为5元/平方米/月，提交了以下证据：1.鹏利国际置业（广州）有限公司盖章确认的《广州万科城花园权属清册》，上面详细载明了涉案房屋所在小区各房屋的房号、建筑面积及产权人。2.2016年6月6日，监督指导单位广州市黄埔区联和街金峰园社区居民委员会出具的致万科城花园业主的《关于开展万科城花园物业服务费上调表决工作的通知》，载明自广州市万科物业服务有限公司万科城花园物业服务中心提出调整物业服务收费标准的申请以来，该居民委员会一直按照法律法规规定的程序和条件对此次调整物业服务收费标准的过程进行指导和监督。表决内容为万科城物业服务费收费标准调整方案（附件为选票样式公示），表决方式为书面征求意见，表决时间为6月21日至7月9日。表决说明，万科城花园总户数为874户、登记在册专有部分面积为152071.7894平方米，业主人数为842人，调整物业服务收费标准的决议事项需要获得专有部分面积超过76035.8947平方米且人数超过421人的业主同意方可实施。3.广州市万科物业服务有限公司万科城花园物业服务中心和监督指导单位广州市黄埔区联和街金峰园社区居民委员会共同出具的致万科城花园业主的《关于对“关于开展万科城花园物业服务费上调表决工作的通知”的补充说明》，补充说明如下，万科城花园总户数为934户、登记在册专有部分面积为152071.7894平方米，业主人数为861人，调整物业服务收费标准的决议事项需要获得专有部分面积超过77826.9167平方米且人数超过431人的业主同意方可实施。4.《公证书》，原告于2016年11月25日向广东省广州市广州公证处申请对2016年11月26日的广州市万科城花园物业服务费调整业主表决票的点票以及唱票过程的现场监督公证。广东省广州市广州公证处于2016年12月2日出具（2016）粤广广州第243376号《公证书》，载明该公证处于2016年11月26日对原告工作人员的现场点票及唱票工作进行了现场公证，并现场取得了点票结果。附件一《广州市万科城花园小区调整物业服务费标准唱票、计票汇总统计表》显示，表决内容将物业服务费调整为以下收费标准（2017年1月1日起实施），其中别墅（上叠）为5元/平方米/月，业主人数统计中住宅同意票为439，商业同意票为1，合计440，专有面积统计中住宅同意票为80505.9478平方米，商业同意票为430.6262平方米，合计80936.574平方米，表格下方分别有居民委员会代表、广州市公证处代表、唱票员、业主监督人、电脑录入员的签名确认。附件二照片为现场唱票、点票及表决票封存的过程。5.2017年1月13日，原告出具的致万科城花园小区业主的《关于万科城花园物业服务费调整业主表决结果的公示》，载明关于物业服务中心提议调整本小区物业服务费标准的要约，经现场开箱、验票、唱票、计票，现将业主的表决情况及表决结果公告如下：万科城花园总户数为934户、登记在册专有部分面积为155653.8334平方米，业主人数为861人。本次表决业主参与投票业主人数为503，专有部分建筑面积91534.5233平方米，同意按表决事项调整物业服务费标准的占总人数51.1%，占专有部分面积51.99%，符合《物权法》《物业管理条例》“双过半”的规定。本次业主表决事项获法定比例通过，视为全体业主对物业服务中心发出要约的承诺，作为《前期物业服务合同》的补充约定，对全体业主具有法定效力。公示期满后自2017年4月15日起物业服务费按以下标准收费，其中别墅（上叠）为5元/平方米/月。6.2017年5月2日，原告出具的《关于万科城花园按照新标准收取物业服务费的通知》，载明调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过，表决结果已经公示60日以上，自2017年5月9日起万科城花园小区的物业服务费收费标准调整如下，其中别墅（上叠）为5元/平方米/月。庭审中，原告陈述涉案房屋是连排别墅，属于7街和8街，按照别墅上叠收费。被告对上述证据真实性不予确认，其陈述当时验票的现场大部分业主都有异议，对验票的过程有异议。庭后原告提交《情况说明》，陈述涉案小区登记在册的专有面积之和为155653.8334平方米，该面积是住宅和商铺的建筑面积之和，其中商铺面积为3582.044平方米，《关于对“关于开展万科城花园物业服务费上调表决工作的通知”的补充说明》中提到的登记在册专有部分面积仅为住宅的建筑总面积，不包含商铺的建筑面积，如果同意调整住宅物业服务费的票数不包括商铺业主的票数，同意调整物业服务费的住宅业主专有部分面积占住宅建筑总面积及同意调整物业服务费的住宅业主人数占住宅业主总人数也已经过半数。原告拟证实涉案房屋2015年1月至2015年11月、2016年9月至2018年9月期间拖欠的公摊水电费及2015年9月至2018年9月期间拖欠的住宅水费的计算依据，提交了涉案房屋所在小区上述期间的电费总发票和水费总发票、《万科城服务中心水电费分摊计算办法》及其自行制作的涉案房屋上述期间的费用明细清单，清单上列明涉案房屋每个月份的电梯电费分摊、生活水泵电费分摊、小区园林照明电费分摊、用电损耗分摊、小区清洁用水分摊、用水损耗分摊的具体费用及涉案房屋水表每月读数，清单显示涉案房屋在上述期间公摊电费共计1540.54元，公摊水费共计54.9元，住宅水费共计306.52元（含2015年9月、10月住宅水费72.54元）。被告对上述水电费发票的真实性确认，对公摊水电费、住宅水费的计算公式无异议，同意缴纳其实际收楼之日即2015年11月17日后的公摊水电费及住宅水费。被告为证实其已经支付物业服务费的情况提交了若干票据，显示被告于2015年11月17日缴纳涉案房屋物业服务费1400元（备注2015年11月17日至2015年12月31日），于2016年5月6日缴纳2016年1月至4月物业服务费合计3682.91元，于2016年8月23日缴纳2016年5月至8月的物业服务费合计3707.69元。原告对被告缴纳上述费用情况予以确认，原告陈述被告缴纳的上述费用已抵扣2015年11月17日至2016年8月的物业管理费及2015年12月至2016年8月的公摊水电费以及2016年9月的物业管理费10.97元。被告还辩称其于2015年11月17日实际收楼，被告口头同意减免其该日之前的物业服务费，为此还提交了一份其于2015年11月17日首次领取涉案房屋门卡的电脑系统照片和鹏利国际置业（广州）有限公司于2015年5月27日发给被告的《维修完成确认函》复印件，原告对上述两份证据均不予确认。被告还提交了涉案房屋后公共绿地的照片，拟证实原告未按合同约定提供物业服务，涉案房屋后的公共竹林和草地无人打理。原告陈述曾经有业主占用公共用地，但其已经劝阻并向相关部门反映情况，但因被告所称的绿地管理维护是在别的业主的领域，其没有权利进去，城管也没有进行处理，并提交了以下证据予以证实：2009年10月15日，广州市万科物业服务有限公司万科城花园物业服务中心与涉案小区的业主为加强该物业内装修活动的管理服务而签订的《装修管理服务协议》及附件《装修注意事项》；广州市万科物业服务有限公司万科城花园物业服务中心于2009年12月14日因涉案小区内的其他业主违规占用公共绿化带的行为出具《装修违约告知书》，要求违规的业主退出擅自占用的公共绿化带，恢复原样；广州市万科物业服务有限公司万科城花园物业服务中心于2009年12月25日向广州市规划局萝岗区分局寄出的《关于万科城花园别墅业主占用公用绿化的报告》，就涉案小区内的部分业主存在装修违章现象，擅自增扩、占用公用绿化面积的行为，希望该局介入对违章业主予以处理。另查明，涉案房屋已于2014年1月13日办理产权登记（权属人为被告，房屋坐落广州开发区尚山××号，建筑面积203.9平方米）。上述事实有《前期物业服务合同》《商品房买卖合同》《商品房交付使用通知书》、费用明细清单、水电费发票、《万科城服务中心水电费分摊计算办法》《民事判决书》《广州万科城花园权属清册》《关于开展万科城花园物业服务费上调表决工作的通知》《关于对“关于开展万科城花园物业服务费上调表决工作的通知”的补充说明》《公证书》《关于万科城花园物业服务费调整业主表决结果的公示》《关于万科城花园按照新标准收取物业服务费的通知》、照片、收据、《装修管理服务协议》《装修违约告知书（存根）》《关于万科城花园别墅业主占用公用绿化的报告》《维修完成确认函》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，鹏利国际置业（广州）有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，选聘原告为万科城花园提供前期物业管理服务，另，鹏利国际置业（广州）有限公司与被告签订的《商品房买卖合同》附件五中约定了该项目的前期物业管理单位为广州市万科物业管理有限公司。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，鹏利国际置业（广州）有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对原、被告具有法律约束力，双方应遵照履行。关于物业服务费。《物业管理条例》第六条第一款规定:“房屋的所有权人为业主”;第四十一条第一款规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。根据本案查明的事实，涉案房屋已于2014年1月13日办理了产权证，被告作为涉案小区的业主，理应从其取得涉案房屋所有权之日起按照约定向原告支付物业服务费。关于被告提出因涉案房屋漏水和虫蛀问题，其没有接收涉案房屋，没有享受物业服务而不应缴纳2015年11月17日前的物业服务费的抗辩理由，因本案为物业服务合同纠纷，被告与开发商之间因房屋交付、维修问题不属于本案审理范围，本案不予调处，当事人应另循法律途径解决。至于被告提出的原告在物业管理服务中存在的其他问题，原告也提交证据予以证实其采取了相应物业管理行为，虽然效果甚微，但原告亦尽到了一定的管理、维护义务。原告作为涉案小区的物业管理服务机构，仍应虚心听取业主对物业公司的意见和建议，不断改善服务质量，但被告不能以此拒交物业服务费。关于物业服务费的标准，原告主张2017年5月9日前涉案房屋的物业服务费标准为4.3元/平方米/月,符合合同约定，本院予以确认。原告主张2017年5月9日起涉案房屋的物业服务费标准已调整为5元/平方米/月，本院认为，此次调整物业服务收费标准的过程在广州市黄埔区联和街金峰园社区居民委员会的指导和监督下进行，点票及唱票过程有广东省广州市广州公证处、业主监督人进行监督，调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过，表决结果并已经60日以上公示，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。被告辩称当时验票的现场大部分业主都有异议，对验票的过程有异议，但未举证证明，故本院对被告的抗辩不予采信，对原告的主张予以支持。被告已缴纳的费用原告已予以扣减2015年11月17日至2016年8月的物业管理费及2015年12月至2016年8月的公摊水电费以及2016年9月的物业管理费10.97元，未在本案中主张，故被告应向原告支付2015年1月1日至2015年11月16日、2016年9月1日至2018年9月30日期间的物业服务费共计33468.2元（203.9平方米×4.3元/平方米/月×17个月+402.62元+865.8元+982.66元+203.9平方米×5元/平方米/月×16个月）。关于违约金。《前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》均约定业主应于每月15日前向物业公司交纳当期的物业服务费，当月16日及以后交纳的视为逾期交纳，未能按时足额交纳的，每逾期一日，应按欠交总额的1‰向物业公司支付违约金。原告主张被告从当月16日起每日按欠费总额1‰的标准向其支付拖欠物业服务费的违约金，被告辩称该违约金标准过高，由于原告并未举证证明其实际损失，本院结合被告违约的恶意程度，酌情将违约金标准调整为按每日0.5‰的标准计付违约金，但分段计算的违约金均以不超过本金为限。对于超出上述标准的诉讼请求，本院予以驳回。关于公摊水电费和住宅水费。被告辩称涉案房屋实际交付之日为2015年11月17日，其实际收楼前的公摊水电费和住宅水费不应由其承担。本院认为，原告作为涉案小区的物业管理服务机构，负责小区物业档案资料管理，理应妥善保管涉案房屋的钥匙签收单等资料，了解涉案小区收楼的具体时间，具有举证上的优势，现原告未提交被告何时收楼的任何证据，应由原告承担举证不能的法律后果。被告为证实其实际收楼的时间，提交了2015年11月17日首次缴纳物业管理费的票据和其首次领取门禁卡的证据予以相互印证，本院对被告的抗辩予以采信，确认被告实际接收涉案房屋的时间为2015年11月17日。关于2015年11月17日之前的住宅水费，由于被告客观上未实际入住涉案房屋，故原告要求被告承担住宅水费无理据，本院不予支持。关于2015年1月至11月的公摊水电费，由于涉案房屋已于2014年1月13日办理了产权证，被告作为涉案小区的业主，理应同其他业主一样履行支付公摊水电费的义务。2016年9月至2018年9月的公摊水电费和2015年11月至2018年9月的住宅水费，原告提交了自行制作的涉案房屋的费用明细清单，上面详细载明了每月各项水电费分摊和住宅水费的具体明细，原告还提交了涉案房屋所在小区上述期间的水电费总发票及《万科城服务中心水电费分摊计算办法》说明了公摊水电费的具体计算方式，且原告主张的金额均在合理范围内，被告亦同意缴纳该期间的公摊水电费和住宅水费，本院对此予以支持。综上，2015年1月至2015年11月、2016年9月至2018年9月期间被告拖欠的公摊电费、公摊水费分别为1540.54元和54.9元。原告主张公摊水费为41.7元，是其对自身权利的处分，本院予以支持。综上，被告需向原告支付2015年1月至2015年11月、2016年9月至2018年9月期间被告拖欠的公摊电费、公摊水费及2015年11月至2018年9月的住宅水费共计1816.22元（1540.54元+41.7元+306.52-72.54元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周瑛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2015年1月1日至2015年11月16日、2016年9月1日至2018年9月30日期间的物业服务费33468.2元及上述物业服务费的违约金（违约金分段计算：2015年1月至2015年10月、2016年10月至2017年4月期间每月物业服务费的违约金以876.77元为本金，按照每日0.5‰的标准，从当月16日起计算至实际支付之日止；2015年11月物业服务费的违约金以402.62元为本金，按照每日0.5‰的标准，从当月16日起计算至实际支付之日止；2016年9月物业服务费的违约金以865.8元为本金，按照每日0.5‰的标准，从当月16日起计算至实际支付之日止；2017年5月物业服务费的违约金以982.66元为本金，按照每日0.5‰的标准，从当月16日起计算至实际支付之日止；2017年6月至2018年9月期间每月物业服务费的违约金以1019.5元为本金，按照每日0.5‰的标准，从当月16日起计算至实际支付之日止；上述每期违约金均以不超过每期物业服务费的本金为限）；二、被告周瑛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2015年1月至2015年11月、2016年9月至2018年9月期间的公摊水电费及2015年11月至2018年9月的住宅水费共计1816.22元；三、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1193元，由原告广州市万科物业服务有限公司负担220元，被告周瑛负担973元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  朱穗云人民陪审员  官晓山二〇一九年二月二十七日书 记 员  黄曼玲王汝欣