广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初24531号原告何惠民（反诉被告，以下统称“原告”），男，1974年1月20日出生，汉族，住广东省东莞市，委托代理人王嘉欣，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告严淑君（反诉原告，以下统称“被告”），女，1978年12月21日出生，汉族，住湖南省华容县，委托代理人李国忠，广东名道律师事务所律师。委托代理人雷亚强，广东名道律师事务所律师。第三人东莞市凯宇置业投资咨询有限公司，住所地：东莞市石龙镇龙升路154号，统一社会信用代码：9144190039810217XP。法定代表人程艳，总经理。委托代理人李中述，系该公司员工。原告何惠民诉被告严淑君、第三人东莞市凯宇置业投资咨询有限公司及被告严淑君反诉原告何惠民、第三人东莞市凯宇置业投资咨询有限公司房屋买卖合同纠纷两案，本院于2018年8月20日受理后，依法适用简易程序，分别于2018年9月25日、2019年1月21日公开开庭审理，第一次庭审中，原告何惠民的委托代理人王嘉欣，被告严淑君，第三人东莞市凯宇置业投资咨询有限公司的法定代表人程艳及委托代理人李中述到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告何惠民的委托代理人王嘉欣，被告严淑君及其委托代理人李国忠，第三人东莞市凯宇置业投资咨询有限公司的委托代理人李中述到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何惠民提出诉讼请求：1、解除原告、被告、第三人于2017年7月29日签订的《房地产买卖合同》项下的房某关系。2、被告立即向原告返还双倍定金100000元。3、被告向原告赔偿房屋差价损失250000元。4、本案一切诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告、被告、第三人于2017年7月29日签订《房某》，约定被告将位于东莞市××龙××路旁濠××603以1450000元售予原告。签订合同当天原告向被告支付定金50000元。然而，原告向被告支付定金后，被告拒不按照合同约定配合履行赎楼手续，导致房屋直至原告起诉之日尚不能过户。截至原告起诉之日，案涉房屋按照市场价值为170万。被告的违约行为导致原告造成巨大损失，被告应当承担违约责任双倍返还定金100000元并赔偿原告损失的房屋差价25万元。原告为维护自身之合法权益，唯依事实及相应法律法规之规定，呈诉至法院，望法院准予原告所请。被告严淑君辩称，1、签订合同当晚中介凯宇置业程经理就有与中国银行叶生通电话，问清被告房子的情况，说明现在签三方合同，很快就来还款赎楼，但后来因为原告的首期款迟迟一直没到位，银行是资金到位了才申请办理赎楼手续的，故原告一直没有赎楼作为履行合同的第一步，原告的赎楼款也没有付到被告的账户上。原告亦没有申请银行贷款做出履行合同的第二步。2、原告首期款支付能力不够导致合同不能履行。3、2017年7月29日签合同后三个月资金才到位，自合同签署后被告多次催促中介要求原告尽快赎楼，履行合同尽快交易。2017年10月11日三方见面会谈时，原告说钱仍未到位，被告当时明确表态原告已经违约。4、二手房交易流程所需时间至少需4个月的时间，而原告至2017年10月27日账户只有50万元，其没有能力也没有时间履行此合同，构成违约。5、原告没有按照合同的第四条第2款约定在9月29日前完成付清卖方贷款义务。且本案合同是由中介提供的格式合同，其第四条第2款约定的付款条件是不存在的，被告的中国银行信用卡还款根本不需要向银行申请提前还贷，也不需要另行通知，是信用卡直接扣款的，只要原告付款给被告，被告当即就可以完成还款赎楼事宜。同时签订合同时，约定的是原告付清被告的全部贷款欠款。6、原告没有在约定的2017年12月31日前付清全部楼款，属于根本违约，被告有权解除合同。7、合同第四条第2款与第3款的约定并不冲突，两项约定赋予了原告两种付款义务：一是60日内直接付清全部被告的贷款，二是于2017年11月30日付款50万元给原告。8、合同没有约定尾款金额，证明尾款是不确定的，必须以前两笔付款发生后，以两者的差额进行确认，合同第四条第5项有陈述。9、原告具有在2017年12月31日办理完贷款并于该日期前支付所有楼款的义务。10、因合同约定最晚付清全部楼款的日期为2017年12月31日，若原告在签订合同当天办理贷款手续，那么便能在约定日完成贷款，但原告至2017年12月31日亦没有履行其付款义务。11、原告关于被告不配合赎楼及被告不停地附加条件的陈述，不构成被告违约的理由。12、原告对合同约定的三笔付款义务均没有履行，依合同第八条第2项约定应向被告支付违约金72500元。13、原告全部违约，应驳回原告诉求双倍定金的请求，以及评估费应由原告自行承担。第三人东莞市凯宇置业投资咨询有限公司述称，当时合同约定首付款50万元、定金5万元，且第三人不停通知被告到银行赎楼，但其一直称银行没有通知，故不愿配合买家履行合同。合同约定12月31日交楼，应付首付款再交楼。本合同约定的是银行通知被告还款后，买方再将50万元首付款支付给被告赎楼。被告称银行收取的利息太高，故不愿意还款给银行。被告严淑君提出反诉诉讼请求：1、原告支付被告自违约之日起10日内的违约金14500元（每日千分之一，合计十天的违约金）；2、原告向被告支付逾期超过的违约金72500元（合同全部房款的5%金额）；3、原告支付被告因房产被查封，被告提供反担保而受的损失14000元；4、原告赔偿被告因原告延期付款造成被告延期付款还贷而蒙受的损失29604元；以上合计130604元。事实与理由：被告与原告因商品房买卖合同纠纷一案，因原告在履行合同过程中，拒绝支付约定的三笔款项中的任何一笔款项，特别是在60日内没有付清被告在银行的贷款，直接造成被告的贷款银行信用卡违约金及利息损失29604元。提起本诉后，原告采取保全措施，保全了被告的财产，被告在提供反担保过程中，向担保公司交付了14000元的反担保费用。同时，因在履行合同过程中，原告严重违约，故依照合同的约定应承担违约责任。基于以上原因，被告特依法提出以上反诉请求，请判如所请。对于被告的反诉，原告何惠民辩称，1、原告并无违约，因此不需支付违约金；2、对于查封的反担保金，原告是依法查封，无需承担反担保金；3、被告的违约金损失并非我方造成，请求法院依法驳回。对于被告的反诉，第三人东莞市凯宇置业投资咨询有限公司与的意见与原告答辩意见一致。经本院审理查明，卖方被告严淑君与买方原告何惠民、经纪方第三人东莞市凯宇置业投资咨询有限公司于2017年7月29日签订了一份《房某》，合同约定：买卖双方分别独家委托经纪方就买卖位于东莞市××龙××路旁濠××603物业提供中介服务；物业面积为147.49平方米，双方同意该物业总楼价为人民币1450000元；房款支付方式为普通按揭付款，人民币50000元需在2017年7月29日支付作定金；所售物业已办理抵押登记，卖方应在签订本合同后30天内向抵押银行办理提前还贷手续，在经纪方或银行通知还贷之日起30天内，买方付清卖方贷款作为支付卖方部分首期楼款；卖方承担还贷之一切费用；首期楼款500000元应于2017年11月30日前卖方直接支付卖方；买方应于2017年11月30日前签订银行按揭相关合同并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。买卖双方应2017年12月31日前到房屋登记机关办理申请买卖手续；买卖双方同意该物业交付使用的期间为卖方收齐楼款当天（2017年12月31日）；因买卖双方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行合同义务的，则：逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5%的违约金。合同签订当天，被告严淑君向原告出具确认收到定金50000元的收据，收据内容为：今收到何惠民交来购买东莞市××龙××路旁濠××603定金￥50000.00元整。金额伍万整（小写：￥50000）。被告在“经手人”处签名并有捺印，收据的出具日期为2017年7月29日。被告确认收到原告定金50000元。第三人与被告于2017年10月30日的短信聊天记录显示，第三人曾于上午11时25分通知被告“严姐：打您电话没人接，客户明早10去帮您赎楼，麻烦您和银行的人通知一声，同时买方做贷款，您要带上收款账户（没有到银行开户）身份证，户口本，离婚证、房产证以上资料请带齐”，“打电话没人接，如有不明白请给电话我”，截屏显示被告未回复；当日下午7时23分，第三人又发送短信“严姐：明早10点可以赎楼吗？”，被告：“还不行，今天还没有答应，明天上午我再去银行”，第三人：“那我是等你通知还是？因为客户要提前预约”，被告：“等我通知，再约何生”，第三人：“那我和买家说一下，因为已经约好明早帮你赎楼的”，被告：“嗯，好的，要银行答应了只还已借月份的利息和本金，才能还款赎楼”。2017年10月30日之后的短信记录亦显示，原告曾多次主动催促被告办理相关手续，被告或以“与银行协商”等理由推脱，或不予答复。直至2018年5月，第三人仍有就履行合同问题与被告短信沟通，被告均未答复。被告提交的（2018）清仲字第636号清远仲裁委员会裁决书查明，被告以案涉房产作为抵押，向中国银行股份有限公司东莞石排支行申请信用卡贷款600000元，分60期还款，借款期限为5年。但案涉并未办理房产抵押登记手续。被告提交2017年7月的中国银行信用卡账单显示，被告信用卡已经出现逾期。被告申请证人叶某出庭作证。证人陈述在签订案涉《房某》时，其已告知第三人，被告的贷款已经逾期未还款，但并未告知原告及第三人案涉房产所欠贷款数额情况，而被告本人一直知晓剩余贷款总额。庭审中，被告确认其于2018年7月撕毁合同，于2018年8月将案涉房产另行卖给他人。对于案涉房产的市场价格，原告与被告意见存在分歧。因被告不同意以该房产转售他人的价格作为案涉房产的市场价值，原告因此申请以起诉之日（2018年8月20日）作为价格基准日进行房产价格评估。双方协商选定东莞市广信土地房地产评估有限公司作为评估机构，东莞市广信土地房地产评估有限公司基于市场自愿交易的金额出具评估报告，认定案涉房产在评估基准日价格为1666637元。原告何惠民支出评估费6667元。另查明，截至2017年10月28日，被告名下招商银行东莞石龙支行账户有银行存款501438.22元。以上事实，有《房某》、短信记录、银行流水、收款收据、中国银行信用卡账单、仲裁裁决书、评估报告书、评估费发票、证人证词以及本案的庭审笔录等附卷为据。本院认为，案涉《房某》的内容是原、被告以及第三人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立，本院予以确认。本案的争议焦点在于：原告与被告是哪一方违约。本案中，从以下几个方面分析：第一，案涉合同的真实意思。“卖方应在签订本合同后30天内向抵押银行办理提前还贷手续，在经纪方或银行通知还贷之日起30天内，买方付清卖方贷款作为支付卖方部分首期楼款；卖方承担还贷之一切费用；首期楼款500000元应于2017年11月30日前卖方直接支付卖方”。从文意来看，首先，被告方履行合同部分义务在先，原告方支付首期款在后，被告虽主张银行欠款为信用卡，不需要银行出具提前还款手续，但从被告与第三人短信沟通的内容来看，被告在2017年10月时，仍未能与银行就还款事宜达成一致，因此可以认定被告未履行合同约定内容在先；其次，原告认为本案首付款为500000元，而被告答辩意见认为本案首付款为110余万元，以实际交易的角度来说，被告主张的交易模式，可能性极低，被告的理解属于对“买方付清卖方贷款作为支付卖方部分首期楼款”的偏颇解释；第三，证人证词表明，签订《房某》时，被告知晓还清银行欠款所需首付款金额，《房某》中仍明确约定首付款为500000元，该金额应为双方合意的结果，被告在本案主张原告应以被告全部银行欠款为首付款的答辩意见，既无合同依据，也不符合常理。第二，原、被告双方的履约表现。双方签订的《房某》后，原告方面按时履行支付定金义务，2017年10月28日已备齐首付款，通过第三人催促被告办理赎楼手续，直至被告转卖房产后才向法院提起诉讼；被告方面，第三人多次短信催促被告办理赎楼手续，被告都未能给予积极主动的答复，后撕毁合同并转卖案涉房产。第三，合同最终的履行结果。被告最终以高于本案合同的房价款将案涉房产转卖他人。综上分析，本院认定本案系被告违约。因案涉房产已经转卖他人并办理过户手续，《房某》已无实际履行可能，原告诉请解除合同，鉴于本案系房某纠纷，不涉及原、被告与第三人之间居间合同的法律关系，故本院依法确认原被告于2017年7月29日签订的案涉合同中关于房屋买卖的合同条款解除。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，案涉合同解除后，作为守约方的原告有权要求违约方被告赔偿损失。从双方交易至原告起诉时，东莞市石龙镇房产市场呈现的是房价上涨的趋势，被告的违约行为，致使原告未能以双方此前的交易价格在合同解除后购买相同地段、同类户型的房屋，势必给原告带来再次购房价格上浮的差价损失。结合本案案情，以案涉房产评估价格作为市场价格，认定原告的损失，较为合理。因此，本院认定被告应当赔偿原告房屋差价损失1666637元-1450000元=216637元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，故关于原告要求被告赔偿损失的同时双倍返还定金，不符合法律规定。原告已经支付的定金50000元，被告应与返还。对于原告超出以上认定范围和金额的诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉原告部分，因本案系被告违约，被告基于原告违约所提出的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告何惠民与被告严淑君、第三人东莞市凯宇置业投资咨询有限公司签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖的合同条款解除；二、被告严淑君于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告何惠民房屋差价损失216637元;三、被告严淑君于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告何惠民定金50000元；四、驳回原告何惠民本诉部分的其他诉讼请求；五、驳回被告严淑君反诉部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分受理费3275元，保全费1020元，评估费6667元，合计10962元（原告已预交），由原告何惠民负担2611元，被告严淑君负担8351元。反诉部分受理费1456.04元（被告已预交），由被告严淑君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员     审判员  张翼飞二〇一九年二月二日书记员  黎栩静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。