河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0303民初3809号原告：李亚静，女，1979年4月6日生，汉族，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：冀建峰，河南九都律师事务所执业律师。被告：河南大地置业投资有限公司，住所地洛阳市老城区马路街31号。法定代表人：杨峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂建强，该公司工作人员。被告：洛阳市住房保障和房产管理局，住所地洛阳市涧西区周山路12号。法定代表人：李新志，该局局长。委托诉讼代理人：周璇，该局工作人员。委托诉讼代理人：闫建国，河南荣信律师事务所执业律师。被告：洛阳亿和置业有限公司，住所地洛阳市西工区纱厂南路33号金阳国际2101室。法定代表人：康现末，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾安、刘帅凤，河南洛神律师事务所执业律师。被告：中国联合网络通信有限公司洛阳市分公司，住所地洛阳市西工区中州中路222号。负责人：李克利，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜红强，河南达兴律师事务所执业律师。原告李亚静与被告河南大地置业投资有限公司（以下简称大地公司）、洛阳市住房保障和房产管理局（以下简称洛阳房管局）、洛阳亿和置业有限公司（以下简称亿和公司）、中国联合网络通信有限公司洛阳市分公司（以下简称联通洛阳分公司）合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。李亚静的委托诉讼代理人冀建峰，大地公司的委托诉讼代理人聂建强，洛阳房管局的委托诉讼代理人周璇、闫建国，亿和公司的委托诉讼代理人贾安、刘帅凤，联通洛阳分公司的委托诉讼代理人杜红强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李亚静向本院提出诉讼请求：1.要求大地公司、洛阳房管局、亿和公司、联通洛阳分公司交付位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心A区A02号商铺；2.要求亿和公司、联通洛阳分公司赔偿李亚静租金损失暂按每月12010.80元计算至起诉之日为540486元（自2014年1月计算至实际交付商铺之日止）；3.本案诉讼费用由大地公司、洛阳房管局、亿和公司、联通洛阳分公司承担。事实和理由：2007年3月10日，李亚静与大地公司签订《购房协议》一份，李亚静购买大地公司开发的位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心A区编号为A01、A02号商铺。合同签订后，李亚静第一期支付房款40万元、第二期支付房款40万元，剩余房款办证前一个月内支付完毕。经查世纪商贸中心项目原是大地公司与洛阳房管局合作开发，后大地公司退出转交亿和公司继续开发，故要求三者交付房屋。2013年11月亿和公司进驻后，强行占用李亚静房屋，造成李亚静无法正常使用，故要求亿和公司赔偿经济损失按每月12010.80元计算。经现场查看，现房屋实际使用人为联通洛阳分公司，故要求该公司与亿和公司共同承担交付及赔偿责任。请法院依法保护李亚静的合法权益。大地公司辩称，大地公司按照当时与李亚静签订的合同约定，已如期向李亚静移交房屋，大地公司没有违约，也没有过错，不应承担任何责任。洛阳房管局辩称，1.洛阳房管局没有损害李亚静的合法权益。大地公司与李亚静签订的购房合同，洛阳房管局不是一方当事人，合同约定的权利义务与洛阳房管局无关，李亚静应当向合同相对方主张权利。2.洛阳房管局没有承担合同义务的责任。洛阳房管局不是合同当事人，也不是担保人，也未收取李亚静的购房款。综上，李亚静要求洛阳房管局承担义务，不能成立，应予以驳回。亿和公司辩称，1.2002年8月30日，洛阳房管局与大地公司签订合作开发世纪商贸中心项目，后由于资金短缺，此项目十几年来一直处于未完工状态。为引进资金加快项目建设，2013年11月16日，大地公司与亿和公司签订协议约定大地公司退出项目的后续建设及利润分成，将其与洛阳房管局约定的内部分成房产的部分房产按现状出售给亿和公司。亿和公司接手项目后即投入大量资金进行建设，截止到2015年4月3日，洛阳市公安局消防支队向洛阳房管局出具《建设工程消防验收意见书》，该工程消防验收合格。根据建筑法规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准并具备国家规定的其他竣工条件，可得知大地公司向李亚静出具交接书时，世纪商贸中心项目尚未竣工，涉案房产不具备交付条件。2.李亚静与大地公司虽签订购房协议，但洛阳房管局没有就涉案房产办理产权证，大地公司也没有申请产权确认登记，大地公司没有取得涉案房产的所有权，依法无权销售涉案房产。李亚静与大地公司之间的交接书仅能证明双方之间的关系，并不能证明大地公司是房屋的产权人，所谓交接仍属于民间私下交接，而不是法律意义上的交接。亿和公司基于项目开发商洛阳房管局的委托对项目实施全面运作，依法享有房屋的支配权和管理权。3.亿和公司从未收到大地公司移交的李亚静购房的相关资料，亿和公司不是购房合同的当事人，也未收取李亚静的购房款，不构成侵权，李亚静无权要求返还租金，其应向大地公司主张违约赔偿责任。4.亿和公司接手项目时，接手了涉案烂尾楼，如果不是亿和公司投入巨额资金，进行后续施工，至今仍处于烂尾状态。大地公司退出后，洛阳房管局向亿和公司出具委托书，委托亿和公司对该楼盘进行整体施工、策划、包装、销售，亿和公司经两年多的后续施工和外围拆除工作，楼盘才正式消防验收合格。2016年12月16日，洛阳房管局和亿和公司达成会议纪要，要对亿和公司后续建设工程投入的相关费用进行核算。综上，请求法院查明事实，驳回李亚静的诉求，维护亿和公司的合法权益。联通洛阳分公司辩称，联通洛阳分公司与李亚静没有法律关系，不应成为本案被告，且联通洛阳分公司作为承租方在租赁过程中没有任何过错，请求驳回李亚静对联通洛阳分公司的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：1.2002年8月30日，洛阳房管局（甲方）与大地公司（乙方）签订《世纪商贸中心合作开发合同》，约定：（1）工程名称为“世纪商贸中心”，建筑结构及层数为十七层框架结构（含地下两层），其中地下两层为停车场和设备间，地上一至四层为商场，西边五至十五层为写字楼，东边五至十五层为住宅楼；（2）合作方式为甲方提供土地使用权，乙方提供全部建设资金，分配方案为一至二层商场垂直对半分割，南半部归甲方所有，北半部分归乙方所有，第三层和第四层商场归甲方所有，第五层和第六层写字楼归甲方所有，其他所建写字楼、住宅楼和地下一至二层归乙方所有；（3）工程竣工验收合格后，甲方为乙方办理房产证提供相关的法律手续，直至乙方及乙方所售出的各户房产办理完房产证，费用由乙方承担。2.2007年3月10日，大地公司与李亚静签订《购房协议》一份，约定：李亚静所购商铺系位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心A区北面编号为A01、A02号商铺（后两间商铺编号统一变更为A02），建筑面积约为100.09平方米，套内面积50.14平方米，公摊面积49.95平方米，总房款为100.09万元，付款方式为分期付款，李亚静于2007年3月10日支付总房款40%即40万元作为定金，2007年12月30日支付总房款40%即40万元，剩余房款办证前一个月内支付完毕，签订正式购房合同，本协议签订后，大地公司无故将房产出售他人，应双倍返还房款及损失。李亚静于2007年3月8日交纳定金5万元；2007年3月10日，李亚静又交纳房款35万元；2007年12月30日、31日，李亚静再次交纳房款40万元。2011年4月18日，大地公司与李亚静在商铺现场进行了交接，双方还签订《房产交接书》一份，载明双方认可办理房产移交手续。李亚静收到商铺后予以放置未作处理。3.2006年，洛阳房管局、大地公司、焦作亿万饭店集团有限公司三方签订《承包（租赁）经营合同》，在合同的履行过程中发生争议，使整个项目陷入僵局，后为盘活项目资产，洛阳房管局、大地公司、亿和公司于2012年12月协商由亿和公司负责项目的后续投资建设，涉及大地公司房产由大地公司、亿和公司双方签订合同。4.2013年1月5日，洛阳房管局、大地公司、亿和公司三方形成《世纪商贸中心项目三方合作推进工程建设会议纪要（之一）》，载明：设立三方共管账户，2013年1月10日亿和公司先支付2000万元入共管账户，项目启动，亿和公司进场开始施工安装、装修等，实际过程中若资金不够亿和公司再支付1000万元，该款项用于支付亿万酒店业主退房及施工队结算等。2013年1月6日，三方形成《世纪商贸中心项目三方合作推进工程建设会议纪要（之二）》，载明：由房管局、大地公司五日内整理出详细的已销售客户资料明细提供给亿和公司，对前期大地公司未经房管局认可已抵售的房源，按亿和公司与大地公司双方签订的协议执行。2013年11月16日，三方形成《世纪商贸中心项目三方合作推进工程建设会议纪要（之三）》，载明：大地公司售给亿和公司的房产部分，双方要在2013年11月18日前签订补充买卖合同，明确付款方式等相关条款；大地公司抵售的商铺及洛阳房管局售出并备案的四个商铺，为便于商铺统一经营管理，由亿和公司负责与业主协商达成一致签订协议，大地公司抵售给业主的相关资料，2013年11月16日前由大地公司交亿和公司。与该纪要对应的有大地公司提交的《世纪商贸中心商场部分抵售业主资料复印件》一份，载明：李亚静商铺号为一层A01、A02，面积约为100平方米，该复印件由移交方大地公司盖章、鉴证方洛阳房管局工作人员周璇签字，亿和公司作为接收方未盖章或签字；同时亿和公司提交的《世纪商贸中心住宅式公寓购房业主合同移交情况》一份，载明：户数67户，套数79套，15层、20层、23层大地公司抵押借款协议，该《情况》有三方盖章或签字。5.2013年10月13日，洛阳房管局与亿和公司签订《世纪商贸中心项目合作租赁合同》，约定洛阳房管局将世纪商贸中心项目中该局所有房产按2013年4月10日的现状租赁给亿和公司，由亿和公司进行统一招商，整幢大楼的物业管理合同由亿和公司与物业公司签订，并对租金、租期等双方其他权利义务进行了约定。2017年7月13日，双方对以上合同签订《补充协议》，对部分条款进行了变更。6.2013年11月16日，大地公司（甲方）、亿和公司（乙方）、洛阳房管局（见证方）签订《协议书》一份，约定：（1）甲乙双方不再依据2011年4月28日签订的合作开发《协议书》成立新公司，甲方退出不再参与该项目后续建设、销售33.3%利润分成；（2）甲方售给乙方的房产系甲方与房管局合作开发建设的世纪商贸中心甲方分成内的部分房产，所涉房产在房管部门具备办理权属证书时，如房产已售给第三方或个人的，由乙方与房管部门直接办理到第三方或个人名下，未出售的房产由房管部门直接办理分割至乙方名下；（3）本协议签订后当天甲方向乙方办理房屋已抵、售业主购房位置确认及签订合同的移交，由乙方与业主协商解决，并做好购房业主的退房、交房、调房工作，项目竣工具备办证条件，由乙方及时给购房业主办理权属证书。7.2015年7月30日，亿和公司和洛阳金马市场管理有限公司出具《产权证明》，载明：联通洛阳分公司的营业场所由亿和公司有偿提供，租赁期限自2015年8月1日至2020年7月31日，该物业产权属亿和公司，亿和公司委托金马公司管理，因房产手续正在办理中，房产证暂时不能提供，此房属商业用房。2015年8月4日，金马公司与联通洛阳分公司签订《租赁合同》，约定：金马公司将西工区纱厂南路33号金阳国际广场一层3号商铺出租给联通洛阳分公司使用，商铺面积为263.16平方米，免租装修期自2015年8月1日起至2015年8月31日，租赁期限为五年自免租装修日计算，年租金为580000元，租金前二年不递增，二年之后每年递增5%。李亚静所购买房屋在以上租赁合同面积内。8.2016年1月18日，洛阳房管局答复市信访局的材料显示，市信访局、市房管局和大地公司分别与张气灵、潘文典等业主进行沟通，形成共识：（1）亿和公司在张气灵所买房产内擅自私装电梯，房管局已于2015年12月30日发出《停工通知》，要求亿和公司立即停工，并恢复原状；（2）张气灵在未办理房产证之前，不得私自用围墙把自己的房产围起来，以免影响整个大楼招商；（3）房产大证正在抓紧办理之中；（4）为保持大楼的整体业态，就如何经营、房租价格及返租方式等房管局正在督促亿和公司与业主沟通；（5）亿和公司欠潘文典租金事宜，正在协调之中。上述张气灵、潘文典的商铺与李亚静一样，同样在大地公司提交的《世纪商贸中心商场部分抵售业主资料复印件》之内。本院认为，大地公司与洛阳房管局合作开发建设“世纪商贸中心”项目，双方对项目所建成的房产归属进行了约定。世纪商贸中心A区编号为A02号商铺归属于大地公司，大地公司将该商铺出售于李亚静系有权处置，大地公司与李亚静应按双方签订的《购房协议》主张权利、履行义务。李亚静已支付房款80万元，在房产证未予以办理的情况下已完成了自身的合同义务。大地公司负有交付房产并办理房产权属证书的合同义务。后因多种因素，大地公司退出项目建设，亿和公司接手并负责后续建设，两公司约定大地公司将其所属的部分房产出售于亿和公司，对大地公司已售出的房产由大地公司将清单交付亿和公司与业主协商，亿和公司在项目竣工具备办证条件，及时给购房业主办理权属证书。李亚静所购商铺并不在大地公司出售给亿和公司房产范围之内，亿和公司应与李亚静协商处理商铺问题，在未协商一致的情况下，亿和公司进驻项目接管大楼进行统一商业运营，侵犯了李亚静的合法权益，应承担相应的侵权责任。现项目大楼由亿和公司接管，联通洛阳分公司实际使用，亿和公司和联通洛阳分公司应共同承担向李亚静返还商铺的责任。因亿和公司对涉案房屋没有对外出租的权利，故联通洛阳分公司辩称不应承担责任，于法无据，本院不予采信。李亚静要求亿和公司赔偿2014年1月起的租金损失，于法有据，本院予以支持。根据与本案性质相同的张气灵一案证据显示，潘文典等业主的商铺与李亚静的商铺位置相似，亿和公司为整体出租经营将潘文典等业主的商铺打通，并交由金马公司与业主签订《委托经营管理合同》，合同约定前三年租金为每平方米100元，据此本院酌定李亚静的租金损失按以上标准计算，即每月10009元。亿和公司答辩中称受房管局委托对整个项目进行运作，但委托范围并不包含涉案房产，对其辩解理由，本院不予采信。涉案房产至今未办理权属证书，联通洛阳分公司根据亿和公司、金马公司提供的产权证明与其签订合同，并依据合同支付了租金，本身并无过错，李亚静要求其与亿和公司共同承担赔偿责任，本院不予支持。大地公司和李亚静对涉案房屋交接后，李亚静即取得涉案房屋的使用权和收益权，亿和公司辩称涉案房屋未办理权属证书，应属洛阳房管局所有，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第二、四、六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:一、洛阳亿和置业有限公司、中国联合网络通信有限公司洛阳市分公司于本判决生效后十五日内将位于洛阳市西工区世纪商贸中心A区编号为A01、A02商铺交付给李亚静。（具体房号以房管部门实测为准）二、洛阳亿和置业有限公司于本判决生效后十五日内按每月10009元的标准，从2014年1月起赔偿李亚静租金损失至涉案商铺返还给李亚静之日止。三、驳回李亚静的其他诉讼请求。如洛阳亿和置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9304元，由李亚静负担1544元，洛阳亿和置业有限公司负担7760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  刘伟国陪审员  王晓冬陪审员  杨兴旺二〇一九年二月二十六日书记员  丁 妍