广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初9669号原告：余英才，男，1972年3月12日出生，汉族，住广东省陆丰市，原告：余英利，男，1967年11月24日出生，汉族，住广东省陆丰市，以上两原告共同委托诉讼代理人：杨英保，系广东比格律师事务所律师。被告：李祥源（曾用名：李清泉），男，1951年8月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：王怡玲，系广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅超雄，系广东环球经纬律师事务所实习律师。原告余英才、余英利诉被告李祥源房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余英才、余英利的委托诉讼代理人杨英保、被告李祥源的委托诉讼代理人王怡玲、梅超雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余英才、余英利诉称：原告余英才与被告于2008年4月29日签订《广州市房屋租赁合同》（以下筒称“《租赁合同一》”），约定被告将位于番禺区大石镇南大公路269号的物业（以下筒称“租赁物”）出租给原告余英才作宾馆、餐厅、桑拿沐足的用途，该租赁物房产证载面积2839.78平方米，租赁期限自2008年5月11日起至2023年11月11日止；2008年5月11日至2008年11月10日免租（装修期），2008年11月11日至2012年11月10日租金为27000元/月，2012年11月11日至2014年11月10日租金为28890元/月，2014年11月11日至2016年11月10日租金为30780元/月，2016年11月11日至2018年11月11日租金为32670元/月，2018年11月11日至2020年11月11日租金为34560元/月，2020年11月11日至2022年11月11日租金为36450元/月，2022年11月11曰至2023年11月11日租金为36450元/月。原告余英利与被告于2008年5月10日签订了《广州市番禺区房地产租赁合同》（下简称“租赁合同二”）约定被告将约定被告将位于番禺区大石镇南大公路269号的物业（以下简称“租赁物”）出租给原告余英才作宾馆、餐厅、桑拿沐足的用途，该租赁物旁产证载面积2839.78平方米，租赁期限自2008年5月11日起至2023年11月10日止；租金标准另有约定，但实际执行的是《租赁合同一》的租金标准。该《租赁合同二》在广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局进行了备案登记。2013年3月19日原告与被告就原告加建的建筑物的权利义务达成了《和解协议》，约定就加建部分原告向被告支付使用费：2013年7月1日-2013年12月31日为15000元，2014年1月1日-2014年12月31日为32000元，2015年1月1日-2015年12月31日为34000元，2016年1月1日-2016年12月31日为36000元，2017年1月1日-2017年12月31日为38000元，2018年1月1日-2018年12月31日为40000元，2019年1月1日-2019年12月31日为42000元，2020年1月1日-2020年12月31日为44000元，2021年1月1日-2021年12月31日为46000元，2022年1月1日-2022年12月31日为48000元，2023年1月1日-2023年12月31日为43050元。综上所述，原告实际承租使用租赁物的面积为3992.14平方米。根据番府[2016]68号《广州市番禺区人民政府关于番禺区南大干线工程建设通告》，案涉租赁物属于征收范围内。2018年9月3日被告向原告发出《通知函》，2018年9月10日被告向原告发出《律师函》通知因租赁物属于政府征收范围双方的租赁关系于2018年?9月5日终止。据原告向广州市番禺区人民政府大石街道办事处（受广州市番禺建设管理有限公司委托，负责征收补偿合同的签订及有关补偿款支付事宜）了解，征收人实际拆迁该租赁物的建筑面积约900平方米，实际剩余3092.14平方米不拆除。征收人对该被征收900平方米建筑物拆迁后，剩余建筑物可以继续使用。原告认为双方签订的有关租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示、合法、有效。根据有关法律规定，不可抗力为不可预见、不可克服、不能避免之事由，案涉租赁物的租赁期限未届满，且剩余建筑物没有拆除，原告也同意按照双方签订的租金标准向被告支付租金，租赁合同可以继续履行。综上所述，原告不同意终止双方的租赁关系，原告要求被告继续履行双方签订的《租赁合同》。被告单方终止租赁关系的行为严重侵害了原告的合法权益，因此原告特向贵院提起诉讼要求被告继续履行原告与被告签订的有关《租赁合同》及补充协议，请贵院依法维护原告的合法权益，依法判决如下：一、被告继续履行双方于2008年4月29日签订《广州市房屋租赁合同》，2008年5月10日签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》以及2013年3月19日签订的《和解协议》。2、被告支付全部诉讼费用。被告李祥源辩称：案涉租赁物业因南大干线建设工程项目被政府征收，导致合同无法继续履行，李祥源已通过发函方式通知两原告。根据合同约定及法律规定，因政府征收原因，《租赁合同》已于2018年9月5日正式终止。2008年4月29日，李祥源与两原告签订的《广州市房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定李祥源将案涉租赁物业出租给两原告用作经营宾馆、餐厅、桑拿沐足使用，租赁物业面积为约2900平方米；其中第八、九、十条对政府征收、不可抗力及合同终止等情形作出约定。此后，两原告未经李祥源同意且未向有关部门报建，擅自在房屋楼顶加建天面并搭建五层高的建筑（以下简称“加建建筑”）。经双方和解，李祥源同意两原告有偿使用该加建建筑，但双方明确约定，因《租赁合同》提前解除或终止的，两原告应当自解除之日起2个自然日内将租赁物业及加建建筑交还给李祥源，且李祥源无需向两原告支付任何补偿费用。2017年5月，案涉租赁物业因南大干线建设工程项目被政府征收，需对其进行切割、拆除、重建。为配合征收手续，李祥源需与两原告解除租赁合同并收回场地，故李祥源多次通过发函的方式通知两原告：因政府征收之不可抗力原因，《租赁合同》于2018年9月5日终止，并要求原告配合办理场地移交（包括租赁物业及加建建筑）和合同解除手续。综上，根据《合同法》第九十四条、第九十六条之规定及《租赁合同》之相关约定，由于政府征收原因导致租赁合同无法继续履行的，李祥源可通过书面函告方式与两原告解除合同，且双方无需承担责任。故《租赁合同》已于2018年9月5日正式终止。实际上，两原告承租租赁物业后已擅自将租赁物业及经营权限整体转租给次承租人。因租赁物业被征收，次承租人业已向李祥源交还租赁物业并搬离租赁物业，租赁合同已不适宜继续履行。经查发现，两原告已于2013年擅自将其在租赁物业上的怡辉酒店及饭店的经营权转让给次承租人刘国华，并约定因征收而产生的基础赔偿归业主（即李祥源）所有，装修部分归第三人（即刘国华）所有。即，两原告已将租赁物业及加建建筑整体转租给刘国华，且对租赁物业及租赁物业征收不享有任何权益。2018年，因租赁物业被政府征收，次承租人已跟政府部门签订征收补偿协议、办结补偿事宜并已搬离场地。2018年9月20日，为配合政府征地，李祥源与次承租人协商并收回案涉租赁物业（含加建建筑）。至此，租赁物业的实际承租人业已向李祥源交还场地并结清所有手续，两原告实际已无任何继续承租租赁物业的实质条件，租赁合同已不适宜继续履行。案涉租赁物业征收面积高达2270.04平方米（租赁物业面积约为2900平方米），拆除后所剩余面积不足700平方米，且租赁物业已于2018年12月实施了拆除工作，租赁物业客观上已无法达到安全使用和正常经营之目的，租赁合同确已无法继续履行。2018年11月8日与李祥源与相关政府部门签订《国有土地征收补偿协议》（以下简称《补偿协议》），约定，租赁物业被征收建筑面积为2270.04平方米。则租赁物业（约2900平方米）征收后剩余面积仅不到700平方米，加建建筑因系违法建设也需全部拆除。事实上，为配合政府施工，租赁物业已于2018年12月实施拆除工作，室内设施均已清空，外部正进行切割、拆除、重建，租赁物业客观上已无法达到安全使用和正常经营之目的，《租赁合同》确已无法继续履行。综上，因政府征收之不可抗力原因，双方的《租赁合同》已无法继续履行。根据李祥源出具的书面通知，双方签订的《租赁合同》已于2018年9月5日正式终止。同时，李祥源已向租赁物业的次承租人收回场地，且租赁物业已实际施工拆除，双方的《租赁合同》实际上已无任何继续履行的可能。鉴于此，现被告特请求贵院依法驳回两原告的全部诉讼请求，予以公正裁判。另补充：我方当事人是一个67岁的老人家，他在跟政府及两原告谈及涉案租赁物的拆迁及合同解除，向来都是退让和配合，并且已经配合两原告取得了装修补偿款960万元，但是本案的两原告却认为在这一过程当中有机可乘，有利可图，故逼迫被告要好处才能解除合同，两原告实际上所有的诉请都依法无据，两原告的租赁费用已经结清，场地及设备已经清空搬离，却还要求继续履行合同，被告无法接受。经审理查明：原告余英才与被告于2008年4月29日签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告将位于广州市番禺区大石镇南大公路269号的物业出租给原告余英才作宾馆、餐厅、桑拿沐足的用途，该租赁物房产证载面积2839.78平方米，租赁期限自2008年5月11日起至2023年11月11日止。原告余英利与被告于2008年5月10日签订了《广州市番禺区房地产租赁合同》约定被告将约定被告将位于广州市番禺区大石镇南大公路269号的物业出租给原告余英利作宾馆、餐厅、桑拿沐足的用途，该租赁物旁产证载面积2839.78平方米，租赁期限自2008年5月11日起至2023年11月10日止，租金标准另有约定。两原告在本案庭审中均表示2008年5月10日签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》只是在广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局进行了备案登记，实际执行的是2008年4月29日签订的《广州市房屋租赁合同》。2013年7月18日，两原告与被告的委托代理人关嘉文就原告加建的建筑物的权利义务签订了《和解协议》，约定就加建部分两原告应向被告支付使用费。上述《广州市房屋租赁合同》及《和解协议》还对其他相关事项进行了约定。两原告承租涉案物业后未经被告书面同意即将涉案物业转租给第三人刘国华，刘国华承租涉案物业后用于经营“广州番禺怡辉酒店”。根据番府[2016]68号《广州市番禺区人民政府关于番禺区南大干线工程建设通告》，涉案租赁物业属于征收范围内。2018年9月3日，被告向两原告发出《通知函》，告知两原告因政府征收拆迁，租赁合同已无法继续履行，租赁合同于2018年9月5日终止，要求两原告配合办理合同终止及场地移交手续。2018年9月10日，被告向两原告发出《律师函》通知因租赁物属于政府征收范围，双方的租赁关系于2018年?9月5日终止，并要求两原告立即交还场地。2018年9月20日，次承租人刘国华将涉案场地交回给被告，并结清了租金及水电费等费用。两原告在涉案场地交回给被告后，至今未再向被告支付过租金。目前涉案物业因广州市番禺区南大干线拆迁而绝大部分被切割拆除，现仍在拆除、修补之中，尚不具备继续使用的条件。以上事实有原、被告所提供的证据及庭审笔录等予以证实。本院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。根据本院查明的事实可知，涉案的租赁物业因广州市番禺区南大干线征收拆迁而绝大部分被切割拆除，已不可能恢复原状，将来即便能另选址重建，亦属于另一个新的物业，且以后将剩余未切割拆除部分予以修复或另址重建也均应当重新取得建设规划许可及办理消防验收合格等手续后方可再行使用，现两原告要求继续履行原租赁合同及和解协议，显然缺乏事实及法律依据，本院应当予以全部驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十六条的规定，判决如下：驳回原告余英才、余英利的全部诉讼请求。本案受理费21000元，由原告余英才、余英利共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡 林人民陪审员  区洁芳人民陪审员  彭凤霜二〇一九年二月十八日书 记 员  谭建鹏