四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初8996号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区年丰巷**附**。 法定代表人：徐耀祥，九龙仓（中国）物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：黄化，女，1970年1月8日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓物管公司）与被告黄化物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，由于被告黄化下落不明，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告九龙仓物管公司的委托诉讼代理人徐路平到庭参加诉讼。被告黄化经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 九龙仓物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄化支付九龙仓物管公司2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费用15364.08元及违约金至全部物业管理服务费用付清之日；2.判令黄化支付九龙仓物管公司律师费1000元；3.判令本案的诉讼费用及公告费由黄化承担。 事实与理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（后更名为九龙仓物管公司）与黄化于2012年11月13日签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），约定：由九龙仓物管公司为黄化位于成都市锦江区号住宅物业及该物业所在管理区域内的房屋共用部分、公用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。按照《协议》第四条第一款之约定“黄化应按其拥有物业的建筑面积（房屋所有权证载明面积为213.39平方米）按3元/月/平方米的标准向原告交纳物业服务费用”；同时按照《协议》第四条第七款之约定“黄化每次缴纳物业服务费用的时间是每季第一月的5日前”。 协议签订后，九龙仓物管公司依约履行了物业管理和服务的义务，但黄化怠于支付物业服务费用，经九龙仓物管公司多次催收，黄化均拒绝支付。截至2019年3月31日，黄化共欠付九龙仓物管公司物业服务费用本金15364.08元。按照《协议》第八条第四款之约定“黄化违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求黄化补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准缴纳违约金”即黄化应向九龙仓物管公司支付违约金。同时，依据《临时管理规约》第六章第三十七条第十八款规定“若业主或物业使用人欠交物业管理服务费或根据本规约以及物业服务公司规定的其他任何费用时，物业服务公司有权采取下列措施：③物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主或物业使用人进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”，故黄化还应当向九龙仓物管公司支付律师费1000元。 黄化未作答辩，也未提交证据。 经审理查明，成都天府时代广场物业管理有限公司更名为九龙仓物管公司。2012年11月13日，黄化与龙茂房地产开发(成都)有限公司（以下简称龙茂房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定黄化购买龙茂房地产公司开发的位于成都市锦江区房屋。2013年2月20日龙茂房地产公司向黄化交付了房屋。2013年3月1日，黄化登记为上述房屋的产权人，建筑面积213.39平方米。 2012年11月13日，九龙仓物管公司（甲方）与黄化（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务公司、且业主委员会与物业服务公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；乙方所购房屋为成都市锦江区，建筑面积213.39平方米；物业管理服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积按3元/月/平方米交纳；乙方应在房屋办理交接手续时向甲方提前一次性付清3个月的物业管理服务费，每季度的物业管理服务费为1920.51元，3个月之后物业管理服务费按每季第一月的5日前交纳，如遇休息日、节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；甲方违反协议，未达到目的管理服务质量标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金。2012年11月13日，黄化出具《承诺书》，载明：本人系天府时代广场的买受人，已详细阅读了龙茂房地产公司制定的《临时管理规约》，本人同意遵守规约全部内容。《临时管理规约》载明：“若业主或物业使用人欠交物业管理服务费或根据本规约以及物业服务公司规定的其他任何费用时，物业服务公司有权采取下列措施：物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主或物业使用人进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）。 黄化每月应向原告交纳物业管理服务费为1920.51元（213.39平方米×3元×3个月）。黄化向九龙仓物管公司交纳了截止2014年8月31日以前的物业管理服务费。2017年4月1日起至2019年3月31日，黄化实际欠九龙仓物管公司的物业管理服务费为15364.08元（1920.51元×8个季度）。 九龙仓物管公司在2019年期间向黄化发出了函件和授权律师向黄化发出了律师函，要求黄化给付尚欠的物业管理服务费用和支付违约金。 2018年11月13日，九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》，约定九龙仓物管公司委托四川衡平律师事务所指派律师，作为九龙仓物管公司向其管理的天府时代广场项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人。后九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所、中豪律师集团（四川）事务所签订《协议书》，约定四川衡平律师事务所将其代理上述案件的权利义务转移至中豪律师集团（四川）事务所，2019年8月9日，九龙仓物管公司向中豪律师集团（四川）事务所支付本案律师费1000元。 另查明，案涉房屋的产权登记面积为213.39平方米。 上述事实有九龙仓物管公司提交的工商信息、黄化的身份信息、《商品房买卖合同》、《前期物业管理协议》、《业主临时管理规约》、房屋产权证、《律师函》、快递详情单、查询单、《委托代理合同》、《协议书》、律师费发票，以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，黄化作为“天府时代广场”7幢1单元27层2704号房屋的业主，九龙仓物管公司作为“天府时代广场”物业管理公司，向包括黄化在内的案涉小区业主提供了物业管理服务，双方形成了物业管理服务合同的法律关系。黄化作为物业管理服务的对象，负有按时向九龙仓物管公司交纳物业管理服务费的义务。根据《前期物业管理服务协议》约定，黄化应于每季第一月的5日前按季交纳物业公共服务费，未按约交纳的从逾期之日起按每天万分之二的标准支付违约金。本案查明，黄化自2017年4月1日至2019年3月31日尚欠九龙仓物管公司物业管理服务费15364.08元，九龙仓物管公司要求黄化给付前述物业管理服务费，本院予以支持。黄化逾期交纳物业管理服务费的行为，已构成违约，九龙仓物管公司主张黄化以每季度欠付的物业管理服务费为基数分别自逾期之日起按每日万分之二支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因黄化逾期交纳物业管理服务费，九龙仓物管公司提起本案诉讼并支付了律师费1000元，根据《临时管理规约》之规定，九龙仓物管公司要求黄化承担该项费用，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下： 一、被告黄化应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付2017年4月1日至2019年3月31日的物业管理服务费15364.08元及违约金（以每季度欠付的物业管理服务费为基数，分别自每季度逾期之日即每季度第一个月的6日起至付清之日止，按每日万分之二的标准计算）； 二、被告黄化应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费1000元。 如果被告黄化未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费240元及后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告黄化负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张 朋 人民陪审员  曹成东 人民陪审员  杨方隆 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  覃雪梅