甘肃省金昌市中级人民法院民事判决书（2019）甘03民终463号上诉人（原审被告）：李刚，男，1982年12月20日出生，汉族，住金昌市。委托诉讼代理人：杨辉民，甘肃维正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙恒兴，男，1962年7月18日出生，汉族，住永昌县。被上诉人（原审原告）：孙朝煜，男，1988年8月15日出生，汉族，住永昌县。上诉人李刚因与被上诉人孙恒兴、孙朝煜房屋租赁合同纠纷一案，不服永昌县人民法院（2019）甘0321民初1671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李刚的委托诉讼代理人杨辉民、被上诉人孙恒兴、孙朝煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.李刚与孙朝煜签订房屋租赁合同时，孙朝煜隐瞒了涉案房屋未经消防部门进行竣工验收的事实，导致李刚在投入大量的装修资金后，经营不到两个月的时间就在2013年7月2日被永昌县公安消防大队给予了停止营业、罚款的行政处罚，迫使李刚无法正常营业，李刚多方寻找孙朝煜，要求其提供消防竣工验收报告，但无法找到其本人，导致李刚无法及时解决消防竣工验收事宜，涉案房屋不具备使用条件；2.涉案房屋租赁合同中明确约定，逾期交纳租金的违约责任为欠付租金的20%,一审判决对违约金的认定不当；3.本案孙恒兴、孙朝煜提起诉讼，已超过诉讼时效。孙恒兴、孙朝煜辩称，李刚所提涉案房屋消防验收不合格的问题，在金昌市中级人民法院（2018）甘03民终342号案件中，法院对此已有认定；房屋租赁合同中明确约定了违约金的计算方式是按照总租金的20%计算，并非李刚主张的欠付租金的20%；孙恒兴、孙朝煜一直在向李刚主张权利，不存在超过诉讼时效的问题。孙恒兴、孙朝煜向一审法院起诉请求：判令李刚给付孙恒兴、孙朝煜房屋租金92万元、赔偿逾期给付房屋租金造成的损失97.52万元及自2019年4月4日起至租金实际给付之日止的按年利率24%计算的损失。一审法院认定事实：2010年4月，孙恒兴、孙朝煜从任银华处购买位于永昌县城关镇十一区南关服务区以东原瑞鑫龙大酒店的房屋，购买后继续经营瑞鑫龙大酒店。2013年3月1日，孙恒兴、孙朝煜与李刚签订房屋租赁合同，约定由李刚承租涉案房屋，租赁期限为144个月，租金为每年46万元。支付方式为每年5月4日前支付该年度租金。并约定若李刚拖欠房租累计十五日以上的，孙恒兴、孙朝煜有权终止合同，收回房屋，李刚应当按照合同总租金的20%向孙恒兴、孙朝煜支付违约金，若支付的违约金不足以弥补损失的，还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同签订后，孙恒兴、孙朝煜向李刚交付房屋，李刚支付了2013年5月4日至2014年5月3日期间的租金46万元。李刚承租涉案房屋后开办“锦公馆”酒店，并对承租涉案房屋进行了装修。在装修前以锦公馆名义于2013年4月18日向金昌市公安消防支队进行了锦公馆建设工程设计消防备案申报，装修工程完工后，于2013年7月5日进行了建设工程竣工验收消防备案申报，该支队向锦公馆出具了相应的备案检查材料受理凭证。2013年8月30日,锦公馆开始营业，营业一年多之后停业。2017年6月23日，孙恒兴、孙朝煜向永昌县人民法院提起诉讼，要求李刚支付2016年5月4日至2018年5月3日期间的租金92万元，永昌县人民法院以（2017）甘0321民初2110号民事判决书判决李刚支付孙恒兴、孙朝煜2016年5月4日至2018年5月3日期间的租金92万元。宣判后，李刚不服该判决向金昌市中级人民法院提起上诉，后李刚又申请撤回上诉。2018年4月11日，李刚要求孙恒兴提供涉案房屋的建设工程消防验收或者竣工验收的法律备案材料，孙恒兴未予出具。2018年4月13日，李刚向永昌县公安消防大队申请对锦公馆投入使用、营业前消防安全检查。永昌县公安消防大队向锦公馆出具消防安全检查申请不予受理凭证，要求锦公馆补充提交该不予受理申请凭证第（3）项，即涉案房屋依法取得的建设工程消防验收或者竣工验收消防备案的法律文件。同日，李刚书写民事起诉状并于2018年4月25日向永昌县人民法院提起诉讼，要求解除李刚与孙恒兴、孙朝煜签订的房屋租赁合同并要求孙恒兴、孙朝煜向其支付违约金110万元。永昌县人民法院以（2018）甘0321民初1360号民事判决书判决解除双方的房屋租赁合同，驳回李刚要求孙恒兴、孙朝煜支付违约金110万元的诉讼请求。宣判后，李刚不服该判决向金昌市中级人民法院提起上诉。二审审理期间，金昌市中级人民法院向永昌县公安消防大队发出协助调查函，要求永昌县公安消防大队解释其2018年4月13日向锦公馆出具消防安全检查申请不予受理凭证第（3）项的具体内容。永昌县公安消防大队向金昌市中级人民法院复函，内容为“……结合永昌县锦公馆餐饮娱乐有限责任公司实际情况，办理永昌县锦公馆餐饮娱乐有限责任公司开业前消防安全检查合格证需要提供的是永昌县锦公馆餐饮娱乐有限责任公司对房屋进行装修的建设工程消防验收或者进行消防竣工验收备案文件……”。金昌市中级人民法院以（2018）甘03民终342号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。另查明，李刚系金昌市金川区融和小额贷款有限责任公司的股东、监事。2013年7月31日，孙恒兴与金昌市金川区融和小额贷款有限责任公司签订了担保借款合同。合同约定孙恒兴向金昌市金川区融和小额贷款有限责任公司借款120万元，借款期限为3个月，自2013年7月31日起至2013年10月30日止，借款利率为40‰。并约定借款以孙恒兴、孙朝煜与李刚的房屋租赁合同租金为抵押担保。2013年8月1日，金昌市金川区融和小额贷款有限责任公司实际向孙恒兴发放借款1105560元。孙恒兴在借款期限届满后偿还部分借款本息。双方未在借款期限届满后就行使抵押权进行协议。2018年金昌市金川区融和小额贷款有限责任公司向金昌市金川区人民法院提起诉讼，要求孙恒兴偿还该公司借款本金及利息1477787元及自2018年9月29日起至实际给付之日止以年利率24%计算的利息。金昌市金川区人民法院对孙恒兴以涉案房屋的租金抵顶借款本息的辩解未予采纳，以（2018）甘0302民初3698号民事判决书判决孙恒兴偿还金昌市金川区融和小额贷款有限责任公司借款本息1477787元及自2018年9月29日起至实际给付之日止的以年利率24%计算的利息。宣判后，孙恒兴不服该判决，向金昌市中级人民法院提起上诉，金昌市中级人民法院以（2019）甘03民终7号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。还查明，中国人民银行2012年7月6日发布的三至五年贷款基准利率为6.4%。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。孙恒兴、孙朝煜与李刚签订的房屋租赁合同不违反法律规定，为有效合同，双方应当严格履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。本案中，双方约定于每年5月4日前支付该年度的租金，现李刚未按期支付租金的行为违约，孙恒兴、孙朝煜要求李刚支付2014年5月4日至2016年5月3日期间的租金共计92万元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。对于李刚提出涉案房屋因孙恒兴、孙朝煜不能提供材料致使李刚不能办理消防验收，孙恒兴、孙朝煜提供的房屋不能完成约定的用途，不能实现租赁合同目的的辩解，因在2018年4月13日，永昌县公安消防大队要求锦公馆补充提交的资料是涉案房屋装修的建设工程消防验收或者进行消防竣工验收备案文件。李刚在2013年对涉案房屋装修时已办理了消防验收备案文件，且锦公馆经营一年多后停业。李刚未提供证据证实其停业系孙恒兴、孙朝煜未提供涉案房屋建设工程相关消防验收资料所致。故对李刚的上述辩解，不予采纳。对孙恒兴、孙朝煜要求李刚赔偿其经济损失的诉讼请求，因李刚未按期支付租金，在客观上给孙恒兴、孙朝煜造成了损失，孙恒兴、孙朝煜要求李刚赔偿损失有事实和法律依据，予以支持。但孙恒兴、孙朝煜主张按照年利率24%赔偿逾期支付租金的经济损失的诉讼请求不能成立。虽孙恒兴、孙朝煜举证证明孙恒兴因未及时偿还金昌市金川区融和小额贷款有限责任公司的借款本息，导致其以年利率24%支付逾期利息的事实和李刚系金昌市金川区融和小额贷款有限责任公司的股东、监事的事实，但金昌市金川区融和小额贷款有限责任公司系依法成立的具有独立法人资格的有限责任公司，李刚也并非该公司的法定代表人。李刚与孙恒兴、孙朝煜签订的租赁合同和孙恒兴与金昌市金川区融和小额贷款有限责任公司签订的担保借款合同分属两个不同的法律关系，两个合同的合同主体也并非相同的主体，虽在担保借款合同中有以房屋租金进行抵押的约定，但在借款期限届满后，金昌市金川区融和小额贷款有限责任公司与孙恒兴并未就行使抵押权进行协议，未有以到期的房屋租金抵偿借款本息的事实形成。两个合同的主体应当各自严格履行其合同义务，李刚未支付到期租金不是孙恒兴逾期偿还金昌市金川区融和小额贷款有限责任公司借款本息的正当理由。双方在租赁合同中约定，若李刚不能按期支付租金，应当按照合同总租金的20%向孙恒兴、孙朝煜支付违约金，若违约金不足以弥补损失的，应赔偿损失直至达到弥补全部损失为止。本案中，李刚拖欠租金长达五年之久，给孙恒兴、孙朝煜造成了较大的经济损失，以合同租金20%支付违约金不足以弥补孙恒兴、孙朝煜的实际损失，应当按照约定承担赔偿损失的责任。对孙恒兴、孙朝煜主张的经济损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。中国人民银行同期同类贷款基准利率为6.4%，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中逾期罚息利率标准，李刚应当赔偿的经济损失确认为390080元（其中46万元本金自2014年5月4日起至2019年4月3日止，以年利率9.6%计算，共计59个月为217120元；46万元本金自2015年5月4日起至2019年4月3日止，以年利率9.6%计算，共计47个月为172960元）及自2019年4月4日起至实际给付之日止以年利率9.6%计算的损失。李刚辩称其未向孙恒兴、孙朝煜支付租金系孙恒兴、孙朝煜将该权利抵押给了金昌市金川区融和小额贷款有限责任公司，其并不知晓孙恒兴、孙朝煜是否已偿还借款等事宜，因李刚即金昌市金川区融和小额贷款有限责任公司的职工，且多次代表该公司向孙恒兴催要借款，也知晓金昌市金川区融和小额贷款有限责任公司并未与孙恒兴协议行使抵押权的事实，故对其未违约的辩解，亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决：李刚于判决生效后十日内支付孙恒兴、孙朝煜2014年5月4日至2016年5月3日期间的房屋租金92万元并赔偿因逾期支付租金给孙恒兴、孙朝煜造成的损失390080元（截止2019年4月3日）及自2019年4月4日起至租金实际给付之日止的以年利率9.6%计算的损失。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实均有相应证据及当事人的陈述在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，在2018年4月25日李刚起诉孙恒兴、孙朝煜的（2018）甘0321民初1360号房屋租赁合同纠纷一案中，李刚已就涉案房屋消防验收问题提出了主张，永昌县人民法院、金昌市中级人民法院已就该问题进行了审理，李刚在本案中就此问题再次提出主张，不属于本案审理范围。关于一审法院认定违约金标准是否适当的问题。孙恒兴、孙朝煜与李刚签订的房屋租赁合同中对李刚逾期交纳租金应承担的违约责任有明确约定。李刚本人也系金昌市金川区融和小额贷款有限责任公司股东、监事，对孙恒兴向金昌市金川区融和小额贷款有限责任公司借款的事实知情，涉案房屋租金还曾约定作为借款的担保，李刚未按约定期限向孙恒兴、孙朝煜支付2014年5月4日至2016年5月3日期间的房屋租金，与孙恒兴未能及时偿还金昌市金川区融和小额贷款有限责任公司的借款本息存在一定的因果关系，一审法院根据本案实际情况，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中逾期罚息利率标准，判决李刚承担违约责任，并无不当。关于本案诉讼时效的问题。在本案一审中，李刚未提出诉讼时效抗辩，二审中，也没有新证据能够证明孙恒兴、孙朝煜的请求权已超过诉讼时效期间，故李刚主张本案已超过诉讼时效的上诉请求亦不成立。综上所述，李刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21857元，由李刚负担。本判决为终审判决。审判长 尚晓霞审判员 李 静审判员 蔡中利 二〇一九年十一月二十日书记员 刘 蓉