广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初1609号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所地广东省佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层，统一社会信用代码91440600560865635Y。负责人：陈宇辉，执行总经理。委托诉讼代理人:林佳儿，女，1990年6月5日出生，汉族，住广东省揭西县，系原告员工。委托诉讼代理人:钟家文，男，1991年12月15日出生，汉族，住广东省广州市增城区，系原告员工。被告：刘顺兴，女，1968年8月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司诉被告刘顺兴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并于2019年1月29日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人林佳儿到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告向原告支付2018年5月至11月的房屋物业服务费1719.90元及以每月房屋物业服务费245.70元（2.50元/月/平方米×98.28平方米）为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算至实际清偿之日的违约金，暂计至2018年12月22日的违约金为723.59元；2、被告向原告支付2018年5月至11月的公摊电费181.46元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年11月16日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与案外人广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘案外人广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后案外人广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部分维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买的佛山市禅城区岭南大道北129号2座2704房，属于原告管理的物业服务区域范围，被告与原告签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定被告应于每月5日前向原告支付物业服务费245.70元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰支付违约金。被告于2018年5月开始拖欠原告费用，截止至2018年12月22日拖欠的款项已达2624.95元。原告多次致电被告，亦发出《催缴通知单》，但被告至今仍未缴交。现原告提起诉讼，请求判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、《核准变更登记通知书》、被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司。2、资质证书、《碧桂园城市花园前期物业服务合同》、《佛山市禅城区物业管理服务收费备案表》，证明原告系取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，接受案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘，对禅城碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。3、《广东省商品房买卖合同》、《佛山市禅城区房产测绘和交易中心房屋测绘报告书》、《碧桂园城市花园前期物业服务协议》、《收楼通知书》、《碧桂园城市花园物业及资料移交书》，证明被告系禅城区岭南大道北129号2座2704房的房屋产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任。4、《欠费明细》、《刘顺兴物业服务费催缴函》，证明被告自2018年5月开始拖欠物业服务费，经原告多次催要仍拒不交纳，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提交的《佛山市禅城区物业管理服务收费备案表》，上载的服务物业地址与涉案房产所在地址不一致，无法显示与本案的关联性，本院不予采信。原告提交的其他证据，或有原件核对，或相互佐证真实性，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2010年11月16日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与案外人广东碧桂园物业管理有限公司就涉案碧桂园城市花园的物业管理服务事宜签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，合同对物业服务费用收费标准、双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定。2013年1月14日，被告与案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告向案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司购买涉案禅城区岭南大道北129号二座2704房。同日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司（乙方）与被告（甲方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，协议主要约定如下：“……就甲方已购买的碧桂园城市花园商品住宅区（以下简称‘本园区’）中的广东省佛山市禅城区岭南大道北129号二座2704房交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。……第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1.乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.5元计收。……3.本园区二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等公共设施设备运行，及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗（注册总表与户表之间的水、电损耗误差）费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，按实际费用和以下约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊。……（2）本园区电梯、消防、发电机等公共设施设备运行所产生的水、电费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按户（含空置房、酒店及酒店附楼，其中酒店及其附楼各按一户，共计两户计算）分摊。（3）除上述公共设施设备运行所产生的水、电费用外，本园区公共照明、公共用水及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗（注册总表与户表之间的水、电损耗误差）费用，乙方单独列账，由本园区的全体业主或物业使用人按户（含空置房、酒店及酒店附楼，其中酒店及其附楼各按一户，共计两户计算）分摊。……第五条物业服务费的计收标准由乙方报政府相关主管部门备案或批准后执行；……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。……扣费时间为公历每月5日，……第十四条甲方的权利和义务包括：……3.按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。……第十五条乙方的权利和义务包括：……8.按本协议的约定向甲方及该物业使用人提供物业管理服务。……第十六条……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；……第三十二条本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。”2013年12月16日，经佛山市禅城区房产测绘和交易中心测绘，涉案禅城区岭南大道北129号二座2704房建筑面积为98.28平方米。2013年6月11日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司向被告发出《收楼通知书》。2014年6月11日，被告签署《碧桂园城市花园物业及资料移交书》，确认接收涉案禅城区岭南大道北129号二座2704房。2018年12月22日，原告向被告发出物业服务费催缴函，要求被告于2018年12月25日前缴纳拖欠的物业服务费及公摊费用。另查明一，2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司。2015年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司（即本案原告）。另查明二，原告是壹级资质的物业管理公司，于2010年9月3日登记成立，其经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、停车场（库）服务等。另查明三，涉案禅城区岭南大道北129号二座2704房，建筑面积98.28平方米，已办理产权登记手续，由被告单独所有。另查明四，依据原告提交的《欠费明细》，原告所计得的涉案房屋每月应收物业服务费为245.70元。诉讼中，原告陈述：每月5号交上一个月的物业服务费。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司与被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》是双方真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据上述协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司更名为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司（即本案原告），原告依法继受广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司与被告之间的合同权利及义务。关于原告主张被告支付2018年5月至11月物业服务费的诉请。依据涉案《碧桂园城市花园前期物业服务协议》的约定，被告负有依约按期支付物业服务费的合同义务。诉讼中，原告主张被告拖欠上述期间的物业服务费，被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对原告主张的上述欠费期间予以确认。据此，被告应依据涉案协议约定的245.70元/月（2.50元/月/平方米×98.28平方米）的标准向原告支付2018年5月1日至2018年11月30日物业服务费合计1719.90元（245.70元/月×7个月），本院对原告诉请的物业管理费予以支持。关于原告主张被告支付公摊电费的诉请。虽然涉案《碧桂园城市花园前期物业服务协议》约定了公共费用的分摊办法，但本案中，原告未能举证证明其已代支的公摊电费金额，以及未能对被告应承担部分的计算方法予以列举说明，故本院对原告主张的2018年5月1日至2018年11月30日的公摊电费181.46元不予支持。关于违约金问题。如前认定，被告未依约按期交纳物业服务费等相关费用，已构成违约，原告确有权依据涉案《碧桂园城市花园前期物业服务协议》的约定向被告主张违约金；但因上述协议所约定之违约金标准明显过高，故经综合考虑被告的违约情节，本院依据公平原则酌定调整上述违约金标准为年利率24%。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告刘顺兴在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司支付佛山市禅城区岭南大道北129号二座2704房2018年5月1日至2018年11月30日的物业服务费1719.90元及违约金（违约金以每月245.70元为本金，自欠费月后两个月的1日起按年利率24%分段累计至实际支付完毕上述物业服务费之日止，即2018年5月物业服务费的违约金自2018年7月1日起计算，如此类推）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，受理费减半收取25元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司负担3元，被告刘顺兴负担22元。本判决为终审判决。审判员 侯 德二〇一九年二月二十五日书记员 方紫盈