湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘12民初121号原告：赵士梅，女，汉族，1976年8月21日出生，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：蒲卫国，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被告：怀化市阳光房地产开发有限责任公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路460号。诉讼代表人：杨志中，怀化市阳光房地产开发有限责任公司管理人负责人。委托诉讼代理人：梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨乐涵，湖南人和人（怀化）律师事务所实习律师。第三人：刘移民，男，1967年6月15日出生，汉族，住湖南省祁东县。第三人：梁顺怀，男，1970年12月29日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。第三人：龚福龙，男，1976年10月24日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。第三人：杨林，男，1967年7月12日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。第三人：徐克明，男，1970年8月8日出生，汉族，住安徽省桐城市。第三人：申朝晖，男，1977年2月6日出生，汉族，住湖南省邵东县。第三人：陈均，男，1985年9月2日出生，汉族，住重庆市涪陵区。第三人：彭兰花，女，1970年12月30日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。第三人：孙登喜，男，1973年7月29日出生，汉族，住安徽省长丰县。第三人：赵士英，女，1966年3月20日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。第三人：刘某，男，2003年7月27日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。法定代理人：赵士英（刘某母亲），女，1966年3月20日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。第三人：赵娣，女，1991年1月15日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。第三人：刘湘，女，2000年12月29日出生，住安徽省宿州市泗县。法定代理人：赵士英（刘湘母亲），女，1966年3月20日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。第三人共同委托诉讼代理人：蒲卫国，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。原告赵士梅与被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司（以下简称阳光公司）及第三人刘移民、梁顺怀、龚福龙、杨林、徐克明、申朝晖、陈均、彭兰花、孙登喜、赵士英、刘某、赵娣、刘湘合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵士梅的委托诉讼代理人蒲卫国，被告阳光公司的诉讼代表人杨志中及委托诉讼代理人梁荣、杨乐涵，第三人刘移民、梁顺怀、龚福龙、杨林、徐克明、申朝晖、陈均、彭兰花、孙登喜、赵士英、刘某、赵娣、刘湘的共同委托诉讼代理人蒲卫国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵士梅向本院起诉请求：1、确认赵士梅与阳光公司签订的编号为201401032213《怀化市商品房买卖合同》合法有效；2、确认赵士梅对阳光公司享有211645元购房债权；3、判令阳光公司协助赵士梅办理怀化市“阳光上东国际”2213号房屋产权证书；4、由阳光公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年1月1日，杨林、梁顺怀、孙项成、孙项付、孙登喜、李启焕、申朝晖、曾仕安、刘兴春、刘移民、陈金开、陈均、龚福龙、徐克明、曾利平、杨秀珍、易玲琳、向远华18人签订《合伙协议书》，约定共同出资从事资金经营。2014年3月至7月期间，阳光公司因开发“阳光上东国际”房地产项目需要资金，上述18人以刘移民、杨林、陈均、刘兴春、龚福龙、申朝晖、孙登喜、徐克明、彭兰花、梁顺怀名义向阳光公司出借18000000元，具体出借情况如下：2014年3月23日，以刘移民、杨林、陈均、刘兴春、龚福龙名义出借7000000元；2014年4月8日，以申朝晖、孙登喜、徐克明名义出借4000000元；2014年5月4日，以彭兰花名义出借2000000元；2014年5月14日，以梁顺怀名义出借2800000元；2014年7月8日，以刘移民名义出借2200000元。为担保上述借款合同的履行，阳光公司根据出借人提供的名单与赵士梅等23人签订了《商品房买卖合同》。2014年11月25日，阳光公司向刘移民、梁顺怀、龚福龙、杨林、徐克明、申朝晖、陈均、彭兰花、孙登喜、刘兴春出具《承诺书》，承诺自2014年12月25日起，每月归还本金3000000元及利息，但阳光公司未履行承诺。因阳光公司无力偿还借款本息，借贷双方于2015年6月1日进行结算，确认阳光公司尚欠借款本息19700000元。经阳光公司（甲方）与刘移民、梁顺怀、龚福龙、杨林、徐克明、申朝晖、陈均、彭兰花、孙登喜、刘兴春（乙方）协商并达成协议：一、甲方尚欠乙方借款本金16000000元未还，结算至2015年5月28日止，利息为3700000元，本息共计19700000元，甲乙双方同意将19700000元转为乙方应支付的购房款；二、乙方购买甲方房屋的位置为怀化市迎丰中路460号“阳光上东国际”，具体楼层、房号、面积等以购房网签合同为准；三、乙方购甲方上述房屋的买受人以乙方提供的买受人名单及网签购房合同的买受人为准，甲方负责办理乙方买受人的房屋预售证；四、经双方协商，甲方同意将上述出售给乙方的房屋作价19700000元，双方不再找补价；五、本协议签字生效。上述协议签订后，阳光公司遂与刘移民等23人签订102份《怀化市商品房买卖合同》，并办理了预告登记。至此，赵士梅购买了“阳光上东国际”2213号房屋，并办理预告登记。2017年1月16日，阳光公司因资金断链，资不抵债，申请破产重整，怀化市中级人民法院于2017年3月7日作出（2017）湘12破（申）2号民事裁定，受理阳光公司的重整申请，并于2017年9月6日作出（2017）湘12破2号决定书，指定湖南华信求是会计师事务所有限公司担任管理人。2017年2月4日，出借人刘兴春死亡，其法定继承人为妻子赵士英，长子刘某、长女赵娣、二女刘湘。综上所述，刘移民等人与阳光公司之间民间借贷关系已变更为商品房买卖合同关系，双方签订的协议合法有效，赵士梅与阳光公司及第三人之间的行为符合法律规定，请求人民法院支持赵士梅的诉讼请求。阳光公司辩称：原告不是案涉借款的出借人，不具备本案借款债权人身份，也没有证据证明原告付清了购房款。本案所涉借款的出借人只有10人，且根据阳光公司的统计和原告的陈述，仅有600000元出借款交付给阳光公司，其他款项均交付给吴浩个人，也没有用于公司经营。阳光公司与刘移民等第三人签订的商品房买卖合同及办理的预告登记，是基于阳光公司法定代表人2014年11月25日出具的书面承诺，目的是为借款提供担保，该承诺书加盖有阳光公司的印章。签订以房抵债协议后，双方并未做出任何履行行为。因此，原告的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。刘移民等13人述称：同意和支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。赵士梅还提交了以下证据：1、合伙协议，欲证实刘移民等18人约定共同出资进行经营。阳光公司质证认为该证据与本案没有关联。2、借条、借款说明、交付出借款凭证（银行交易记录），欲证明刘移民等第三人向阳光公司出借18000000元。阳光公司质证认为仅有600000元出借款交付给阳光公司，不能证明18000000元全部出借给阳光公司，对上述证据的三性提出异议。3、《协议》、《以房抵债情况说明》，欲证明刘移民等人与阳光公司的民间借贷关系变更为商品房买卖合同关系。阳光公司对该证据的真实性没有异议，但认为双方仅达成以房抵债协议的意向，并未实际履行，不能实现原告的证明目的。4、《怀化市商品房买卖合同》、房屋登记查询证明、购房款收据，欲证实阳光公司与原告之间成立商品房买卖合同关系，案涉房屋已网签登记在原告名下。阳光公司质证认为，所签商品房买卖合同是为借款债务提供担保，购房款收据并不能证实原告实际交付了购房款，不能实现原告的证明目的。5、通知书，欲证实阳光公司管理人拒绝确认原告购房人债权。阳光公司质证认为，该证据只能证实阳光公司重整期间，原告申报的债权未通过管理人审核。第三人刘移民等人对赵士梅提交的证据均予以认可。合伙协议能证实赵士梅以房抵债协议的资金来源，且第三人刘移民等人予以认可，对该证据本院予以采信。虽然大部分出借款未交付给阳光公司，但借条均加盖有阳光公司的印章，能够证实阳光公司出具借条借款事实，故对借条、借款说明、交付出借款凭证（银行交易记录），本院予以采信。至于支付出借款凭证（银行交易记录）的金额与借条金额不一致的问题，将在本院认为部分进行评述。《协议》、《以房抵债情况说明》、《怀化市商品房买卖合同》、房屋登记查询证明、购房款收据，通知书，均能证明相关案件事实，本院予以采信。根据采信的证据和当事人陈述，本院确认以下案件事实：2014年1月1日，杨林、梁顺怀、孙项成、孙项付、孙登喜、李启焕、申朝晖、曾仕安、刘兴春、刘移民、陈金开、陈均、龚福龙、徐克明、曾利平、杨秀珍、易玲琳、向远华18人签订《合伙协议书》，约定共同出资从事资金经营。阳光公司法定代表人吴浩。2014年3月23日，阳光公司向刘移民、杨林、陈均、刘兴春、龚福龙出具7000000元借条；银行交易金额为5800000元。2014年7月8日，阳光公司向申朝晖、孙登喜、徐克明出具4000000元借条；银行交易金额为3680000元。2014年5月4日，阳光公司向彭兰花出具2000000元借条；银行交易金额为1840000元。2014年5月14日，阳光公司向梁顺怀出具2800000元借条，银行交易金额为2476000元。2014年7月8日，阳光公司向刘移民出具2200000元借条；银行交易金额为2090000元。2015年5月28日，阳光公司向申朝晖出具3700000元借条。借贷发生期间，阳光公司将“阳光上东国际”房地产项目的100余套房屋网签至刘移民等指定的人员名下。2014年11月25日，阳光公司出具承诺书，内容为：“自2014年12月25日起，每月归还本金叁佰万元本金及利息，如到期未能归还，自愿给杨林、孙项付等办理住房预告登记手续，并承担叁万元罚息，每超过壹天，增加罚息一万元；每月归还叁佰万元解封一层楼。”因阳光公司无力偿还借款本息，刘移民等人与阳光公司于2015年6月1日进行结算，确认阳光公司尚欠借款本息19700000元。经阳光公司（甲方）与刘移民、梁顺怀、龚福龙、杨林、徐克明、申朝晖、陈均、彭兰花、孙登喜、刘兴春（乙方）协商并达成协议：一、甲方尚欠乙方借款本金16000000元未还，结算至2015年5月28日止，利息为3700000元，本息共计19700000元，甲乙双方同意将19700000元转为乙方应支付的购房款；二、乙方购买甲方房屋的位置为怀化市迎丰中路460号“阳光上东国际”，具体楼层、房号、面积等以购房网签合同为准；三、乙方购甲方上述房屋的买受人以乙方提供的买受人名单及网签购房合同的买受人为准，甲方负责办理乙方买受人的房屋预售证；四、经双方协商，甲方同意将上述出售给乙方的房屋作价19700000元，双方不再找补价；五、本协议签字生效。上述协议签订后，刘移民等人同意解除“阳光上东国际”部分房屋的网签，由阳光公司与刘移民等人指定的23人重新签订102份《怀化市商品房买卖合同》，其中赵士梅重新签订商品房买卖合同的价格为3500元每平方米，房号为2213号房屋，并办理了预告登记。2017年1月16日，阳光公司因资金断链，资不抵债，申请破产重整，本院于2017年3月7日作出（2017）湘12破（申）2号民事裁定，受理阳光公司的重整申请，并于2017年9月6日作出（2017）湘12破2号决定书，指定湖南华信求是会计师事务所有限公司担任管理人。2017年2月4日，出借人刘兴春死亡，其法定继承人为妻子赵士英，长子刘某、长女赵娣、二女刘湘。本院认为：本案系合同纠纷。根据查明的事实，阳光公司向刘移民等人借款发生时，将涉案“阳光上东国际”房地产项目2213号房屋网签至赵士梅名下。2015年6月1日，阳光公司与刘移民等人就借款债权债务结算后，将借款本息转为购房款，赵士梅就名下网签的房屋重新与阳光公司签订商品房买卖合同，并办理了预告登记。在上述民事交易活动中，赵士梅不是借款合同的主体，与阳光公司之间也没有购房意思表示。同时，刘移民等人与阳光公司2015年6月1日签订的协议，虽然约定出借人刘移民等人同意将阳光公司开发的房屋抵结算的本息，但未约定消灭阳光公司的借款债务，故该协议在性质上不是债的更改，应属于新债清偿协议，即代物清偿协议。根据债法原理，所谓清偿，是指依照债之本旨实现债务内容的给付行为，其本意在于按约履行。若债务人未实际履行以物抵债协议，则债权人与债务人之间的旧债务并未消灭。也就是说，在新债清偿情形下，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案所涉“阳光上东国际”房地产项目2213号房屋是代偿刘移民等人借款的不动产，一直未办理物权转移登记，代物清偿协议并未完成履行，阳光公司所负刘移民等人的借款债务未消灭。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”2017年3月7日，本院裁定受理阳光公司破产重整申请，赵士梅在阳光公司破产重整程序中，要求确认其购房人债权并请求判令阳光公司继续履行交付房屋的主张，本质是要求阳光公司继续履行与刘移民等人之间的代物清偿协议，系债权人在破产程序中要求债务人个别清偿。因此，虽然阳光公司为代偿刘移民等人借款债务与赵士梅签订商品房买卖合同，并未违反法律、行政法规的强制性规定，案涉商品房买卖合同有效，但赵士梅在阳光公司破产重整期间要求交付代偿债务的“阳光上东国际”房地产项目2213号房屋，违反法律强制性规定，故赵士梅请求确认其购房人债权并办理“阳光上东国际”房地产项目2213号房屋产权至其名下主张，本院不予支持。刘移民等人应就未能清偿的借款本息，向阳光公司管理人申报债权；至于刘移民等人实际交付的出借款金额是否与借条记载金额一致，属破产债权核查事项，不在本案审查范围内。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，判决如下：一、确认赵士梅与怀化市阳光房地产开发有限责任公司签订的编号为201401032213号《怀化市商品房买卖合同》有效；二、驳回赵士梅的其他诉讼请求。案件受理费80元，由赵士梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  朱湘辉审 判 员  胡海雄审 判 员  夏英姿二〇一九年二月十一日法官助理田利文代理书记员  陈齐峰附相关法律规定：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国企业破产法》第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。