广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初18015号原告：张恩，男，1981年6月2日出生，汉族，住广州市白云区。原告：陈婉琳，女，1985年10月29日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，广东广之洲律师事务所律师。被告：广州市大洋房地产开发公司，住所地广州市越秀区人民中路同乐路10号。法定代表人：肖卫中。委托诉讼代理人：丁剑清，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梓湘，北京市中伦（广州）律师事务所律师。原告张恩、陈婉琳与被告广州市大洋房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张恩及其委托诉讼代理人王美舟，被告委托诉讼代理人丁剑清、张梓湘均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付迟延交楼违约金（按每日万分之二的标准，以总房款5849989元为本金，从2017年5月2日计至2017年7月15日止）；2.被告向原告支付因维修迟延入住导致的租金损失（按每月租金8000元或参照房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金参考价计算，自2017年7月16日起至2018年1月30日止）。事实和理由：2015年11月23日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的广州市越秀区太平沙XX号XX02房，被告应于2017年5月1日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的万分之二支付违约金等。合同签订后，原告支付了全部购房款，但被告逾期未取得房屋验收合格文件，也未出示上述验收文件的原件，已构成违约。因涉案房屋存在漏水问题导致原告延迟入住，直至2018年1月30日原告将涉案房屋修复，故原告主张被告按每月8000元标准支付2017年7月16日至2018年1月30日止的租金损失，该8000元的标准为原告自行估算，也可以按照房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金参考价计算。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告与原告就收楼时间通过电话预约达成新的合意，经过了要约承诺的磋商过程，双方应受新收楼时间合意的约束，被告并未违反该合意，无需承担违约责任。按照电话预约的时间收楼，是商品房预售合同交易的惯常做法。原告收到被告2017年4月26日发出的通知后，选择哪一段时间办理收楼手续，是其意思自治的结果，原告可选择2017年5月1日之前，也可以选择2017年5月1日之后。二、根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的规定，原告接收了涉讼房屋，不得再向被告主张逾期交房的违约责任。三、原告无主张逾期交房违约金的合同依据。原告收到收楼通知书后未在约定时间内对收楼时间提出异议。预售合同已约定原告不能以“交付时房屋未达到法定交付条件”为由主张违约金。另，原告主张违约金的截止日期为2017年7月15日，但原告在2017年5月11日已签署收楼确认书，原告主张的违约金没有依据。对于原告主张的租金损失，被告认为原告已经在2017年5月11日接收涉案房屋并进行装修，风险责任在原告接收房屋后即转移给原告，房屋并不存在原告所述的影响其居住的漏水情况，原告也未举证证明存在实际的租金损失。即使涉案房屋存在需要按照合同约定进行保修的情况，也是属于保修范围，而非逾期交楼。经审理查明：2015年11月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方所购商品房为XX苑XX层XX02号房，房屋地址：越秀区太平沙XX号XX02房，用途为住宅，合同约定建筑面积共145.1615平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米52501.58元，总金额5849989元。交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定，甲方应当在2017年5月1日前将房屋交付乙方使用，如未能按规定的期限交房，甲方应自合同约定的交付日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。本条约定违约金总额以不超过已付房价款的5%为上限。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付等。该合同附件七的补充协议约定：第四条房屋的交付使用:4.双方同意如甲方在本合同第十三条约定房屋交付使用期限前已取得该房屋建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、《规划验收合格证》、《建设工程消防验收合格意见》或者备案凭证，在确保安全的情况下乙方同意接受该房屋。乙方保证日后不以该房屋未符合本合同第十二条、第十五条约定交房条件为由甲方主张任何权利等。合同签订后，原告向被告付清了购房款5849989元。被告与原告预约由原告在2017年5月11日下午14时办理收楼手续。2017年5月11日，被告与原告签署《XX苑（二期）收楼确认书》，将涉讼XX02房移交给原告。2017年10月30日，被告取得XX苑楼盘的《竣工验收备案表》。庭审中，原告为证明涉案房屋因漏水无法入住，提交了照片若干张。被告对原告提交的照片的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为无法证明该照片拍摄的是涉案房屋的情况，亦不能证明房屋存在漏水情况而影响原告入住。即使存在原告所述情况，原告已于2017年5月11日签署收楼确认书，涉案房屋的风险责任已经转移，原告收楼后对涉案房屋的管理、装修与被告无关。本院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。上述合同约定的交楼条件低于法定条件，被告直至2017年10月30日才取得涉讼楼盘的《建设工程竣工验收备案表》，其在交楼时还不具备法定的交楼条件，应承担逾期交房的违约责任。鉴于原告在涉讼房屋尚未符合法定交楼条件的情况下，仍于2017年5月11日被告被告签署了涉讼房屋的《XX苑（二期）收楼确认书》，故应视为对交楼标准的让渡。虽原告陈述其于2017年7月15日才收取涉案房屋的钥匙，但并未提供能够充分有效的证据证明其主张的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，故本院对原告的上述陈述不予认定。被告应向原告支付从2017年5月2日至2017年5月11日止的逾期交房违约金。至于原告主张被告支付租金损失的诉讼请求，同理，依据上述法律规定，原告未能提供能充分证明涉案房屋存在漏水情况导致其不能入住及维修的证据，亦未提供其因房屋存在上述情况而造成损失的证据（如承租其他房屋的租赁合同或租赁发票），故本院对原告的该诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市大洋房地产开发公司一次性向原告张恩、陈婉琳支付自2017年5月2日起至2017年5月11日止的逾期交房违约金（每日按已付房款5849989元的0.02%计付）；二、驳回原告张恩、陈婉琳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1993.8元,由原告张恩、陈婉琳负担1901.3元，由被告广州市大洋房地产开发公司负担92.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  陈遂莞人民陪审员  周跃新二〇一九年二月二十六日法官助理何婧书记员韩俊彦