黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）黑12民终1591号上诉人（原审原告）：程廷秀，女，1969年7月20日出生，汉族，住绥化市北林区。委托诉讼代理人：刘伟民，男，1969年7月5日出生，汉族，绥化市北林区大有办事处法律服务所法律工作者，住北林区。被上诉人（原审被告）：绥化市广建房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省绥化市北林区西市街**。法定代表人：金宏韬，职位经理。委托诉讼代理人:于洋，黑龙江兴旺律师事务所律师。上诉人程廷秀因与被上诉人绥化市广建房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初3023号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人程廷秀及其委托诉讼代理人刘伟民、被上诉人绥化市广建房地产开发有限公司委托诉讼代理人于洋到庭接受询问。本案现已审理终结。绥化市广建房地产开发有限公司（以下简称广建房产公司）上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销2019黑12**民初3023号民事裁定书或依法判决确认上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同有效，并由被上诉人协助上诉人办理过户手续；2.案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一、原审法院程序违法，适用法律错误。上诉人与被上诉人确认房屋买卖合同效力纠纷一案，原审法院已经审理终结，利用裁定驳回上诉人的起诉错误。驳回起诉属于解决程序问题，案件已经进入实体审理，一审法院就应当用判决的形式结案。为此，原审法院程序违法，适用法律错误。二、一审法院认定事实错误。2015年8月，上诉人购买了被上诉人开发的绥化市学府家园临街2幢02层01号房，面积321.96房屋一处，双方签订商品房买卖合同，上诉人一次性交付购房款965880元，在2015年8月21日办理了房屋预告登记证明，后上诉人找到被上诉人请求协助办理过户手续，但被上诉人拒绝协助。上诉人向法院主张权利请求法院确认上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同有效，并由被上诉人协助上诉人办理过户。原审法院认定，庭审中，上诉人陈庭秀自述商品房买卖合同系本人签字，实际第一页签的程延秀。以及合同中买受人联系电话上诉人不清楚是谁的电话，每平方米3000元交易习惯明显不符合常理，双方约定的价格明显低于市场价，上诉人对售楼款交给何人等均不清楚为由，认定双方签订的商品房买卖合同名为买卖，实为借贷担保。由于一审法院已经认定被上诉人提交的证据不足以证明被告公司主张的名为买卖实为借贷这一主张，但仍然认定双方之间系名为房屋买卖，实为借贷民事法律关系，驳回上诉人程廷秀的起诉。上诉人认为一审法院仅仅利用其主观臆断错误的认定上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同名为买卖，实为借贷，以及原审庭审中上诉人存在不符合交易习惯。双方约定每平方米3000元的行为，上诉人认为并不违反法律规定，假设该价格低于市场价，但被告方在急需资金周转的情况下，偏低于市场价出售房屋的目的也是为了获得更大的利益，双方的买卖行为不存在重大误解，也不存在显失公平，在没有任何一方行使撤销权，更为重要的是一审法院已经认定被上诉人提交的证据不足以证实被上诉人的主张，还在没有法律依据及事实依据的前提，认定实为借贷名为买卖，该认定相互矛盾，假设上诉人与被上诉人确实存在借贷关系，但是双方已经办理了房屋预告登记证明，也属于由借贷转为买卖关系。即使上诉人第一页的签字与其名字存在一字之差，作为上诉人没有文化，辨别能力差、时间较长，对当时购买时的具体情节，在陈述时出现小瑕疵，也改变不了商品房买卖的事实。综上，请求二审法院支持上诉人的请求。绥化市广建房地产开发有限责任公司答辩称，程廷秀的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审裁定认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原裁定。一审法院认定，2015年8月20日，出卖人绥化市广建房地产开发有限责任公司与买受人程延秀（原告陈廷秀陈述买受人处为原告本人书写）签订《商品房买卖合同》，就被告公司开发建设的学府家园临街2幢02层01号商服的具体事项进行了约定。合同约定该商品房为单价每平方米3000元，总金额为965880元。由买受人一次性付款。同日，被告公司为原告出具《绥化市商品房销售预收款专用票据》显示被告公司收到原告预收款965880元并办理了房屋预告登记证明。买受人程延秀在买卖合同中留的联系电话为139××******，对该电话号码被告陈述是郑恩学的电话号码。郑恩学是当时被告公司合伙人，由郑恩学向原告借款50万元，对此原告表示不认识郑恩学，但为何留该号码为买受人联系方式，原告表示不清楚。另查明，原告陈述原告是做卖猪肉生意，购买此商品房的现金平时在家中保存，是一次性支付。又陈述该笔款项是买房前几日从银行支取，100多捆钱，每捆1万元。但交到谁手里，交给的人是男是女，是否交到被告公司售楼处，交到被告公司几楼都表示记不清了。一审法院认为，（一）双方当事人虽然形式上签订了《商品房购房合同》，被告公司虽为原告出具收据，原告亦办理了预告登记证明，但《商品房购房合同》中原告自述是原告亲笔签字，但买受人联系方式原告不清楚是谁的电话，与正常买受人的交易习惯明显不符，有违常理。（二）从《商品房购房合同》双方约定的价格看，双方约定此商服每平方米3000元出售，明显低于市场价格。（三）原告就买房过程及付款过程，前后陈述不一致，对售楼处的位置、将现金交给被告公司何人、交到被告公司几楼、交给的人员是男是女都表示记不清。虽被告公司提交的证据不足以证明被告公司的主张，但双方上述一系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯。故应认定双方所签的《商品房购房合同》名为房屋买卖实为借款担保，双方之间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系。原告主张其与被告公司之间是房屋买卖关系，与法院认定的法律关系不一致。经本院向原告释明，原告仍坚持其诉讼请求不予变更。综上依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，裁定如下：驳回原告程廷秀的起诉。案件受理费6728元，免予收取。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对郑恩学进行询问。郑恩学证实其2015年承建学府家园小区塑钢窗工程。因资金紧张，通过肖桂健及倪波（倪坡）向程廷秀借款50万元，由肖桂健拿着程廷秀的身份证从广建房产公司开出涉案的房屋买卖合同和收据，郑恩学给广建房产公司出具了借据。同时经过肖桂健介绍还从程廷秀的丈夫高庆福、倪波（坡）手借款，加上程廷秀的50万元，共计借款170万元，分别给三人开出了买卖合同及购房收据。本院组织双方当事人对郑恩学的证言进行质证，程廷秀质证意见，自己不认识郑恩学及肖桂健，也没有把钱借给郑恩学。高庆福和倪波（坡）在程廷秀购房的前一天确实也在学府家园购买了商服，高庆福购买的商服是多大面积的，多少购房款自己不知道。广建房产公司对郑恩学的证言没有异议。本院对郑恩学证言的认质意见是，郑恩学主张因施工资金紧张而向程廷秀借款，从广建房产公司开出涉案房屋买卖合同及收据是用于借款抵押担保，与广建房产公司向一审法院提交的郑恩学出具的借据能够相互认证。其证言予以采信。本院认为，上诉人程廷秀向法院提交的《商品房购房合同》中买受人书写的是“程延秀”。买受人联系方式不是程廷秀的，是谁的上诉人不清楚。对资金来源、交付过程陈述前后矛盾，不符合交易习惯。且此商服售价明显低于市场价格。在一审法官释明后拒绝变更诉讼请求。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。借款到期后，借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉，按照民间借贷法律关系审理。作出的判决生效后，借款人不能履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物以偿还债务，拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额。借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”一审法院据此作出驳回程廷秀起诉的裁定并无不当。庭审中广建房产公司及郑恩学均表示如果程廷秀主张借款，同意承担偿还义务。程廷秀可另案主张。综上所述，程廷秀的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。二审诉讼费免予收取。审判长 张 敏审判员 杜雪红审判员 付振铎二〇一九年十一月二十日书记员 陆文婷