北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14091号上诉人（原审原告）：张某，女，1981年1月13日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴飞，北京市京哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨露，北京市京哲律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京银座合智房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩祥东路**。法定代表人：蔡文乐，董事长。委托诉讼代理人：王琰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人张某与上诉人北京银座合智房地产开发有限公司(以下简称银座合智公司)因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初1591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张某上诉请求：撤销一审判决第二项,改判支持张某的一审诉讼请求;一、二审诉讼费由银座合智公司承担。事实与理由：涉诉房屋出现地基基础工程及主体结构工程等影响正常居住的质量问题,银座合智公司应承担修复的主要责任并对无法正常使用期间产生的损失进行赔偿。银座合智公司辩称,不同意张某的上诉请求。银座合智公司上诉请求：撤销一审判决第一项,改判驳回张某的诉讼请求或发回重审;一、二审诉讼费由张某承担。事实与理由：一审法院对于逾期办证的事实认定不清：1.逾期办证的原因是张某自身过错导致;2.银座合智公司已尽到办理权属登记的义务;3.一审法院酌情判决的违约金数额过高,有失公允。张某辩称:不同意银座合智公司的上诉请求,认可一审判决的逾期办证违约金。张某向一审法院起诉请求1.判令银座合智公司向张某支付因逾期办理房屋所有权证的违约金916608元；2.判令银座合智公司向张某赔偿因储藏室层高低于合同标准的违约金10525.5元；3.判令银座合智公司赔偿张某因涉诉房屋地上一层两侧通往户外花园步出式楼梯宽度设计不符合合同约定导致的重建损失5万元；4.判令银座合智公司对涉诉房屋的地基进行改造，解决目前地基泡水、无法居住的问题；5.判令银座合智公司向张某支付因其违规建筑环岛导致涉诉房屋周边花园面积减小及涉诉房屋周围建筑间距过密等原因导致房屋整体贬值损失250000元；6.判令银座合智公司向张某支付因涉诉房屋地基泡水无法正常居住的损失730000元。一审法院认定事实：2010年10月9日，张某（买受人）与银座合智公司（出卖人）签订编号为Y1074222的《北京市商品房预售合同（住宅类）》一份，约定：银座合智公司将坐落于顺义区南彩镇×住宅楼×层全部房屋出售给张某所有，房屋预测建筑面积为636.55平方米，总售价为869万元；约定房屋交付时间为2012年6月30日前。经核实，银座合智公司实际于2012年3月13日将涉诉房屋交付张某，并于2015年12月25日办理了涉诉房屋的所有权证书。关于房屋所有权的转移登记，双方在购房合同第21条中约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任导致买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，即因出卖人未在商品房交付之日起360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权退房即解除合同；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内向买受人支付；如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。关于张某要求银座合智公司给付逾期办理房屋所有权证的违约金的主张，张某称按照购房合同约定，其至迟应于2013年3月8日取得涉诉房屋的所有权证书，但实际于2015年12月25日才取得，故银座合智公司违反了合同约定，应当依约向其给付违约金。银座合智公司则称其已经委托第三方为张某办理房屋所有权证，且第三方也多次电话催告张某配合办理，但张某不予配合，所以延期办证是张某自身原因所致，为此银座合智公司提供第三方电话催办记录及第三方办理的同小区其他房屋所有权证的情况予以证明。张某不认可上述证据的真实性和证明目的，称未接到过银座合智公司委托的第三方催告办理所有权证书的电话。银座合智公司另称，如法院认定银座合智公司应当承担逾期办证的违约责任，则请求法院综合考虑张某的损失情况以及双方的过错程度，对银座合智公司应当给付的违约金数额予以酌减。关于张某要求银座合智公司赔偿因储藏室层高低于合同标准的违约金的主张，张某称购房合同附件一中标明了涉诉房屋储藏室的高度，但银座合智公司实际交付的房屋储藏室高度远远低于上述高度，故银座合智公司违反了合同约定，应当依约向其给付违约金。为佐证上述事实，张某提供北京市规划委员会顺义分局出具的涉诉小区房屋建设工程规划许可附件及附图为证，上述证据显示涉诉房屋地下高度为-3.65米。银座合智公司则称关于储藏室的高度应当以购房合同第5条的约定即“层高2.2米以上（含2.2米）”为准，而且购房合同附件一中也注明了“有关内容仅供参考，一切以实际交付成品为准”。经勘验，涉诉房屋地下一层西北角储藏室高度约为-2.3米，其他房间高度约为-3.3米，，地上**高度约为3米关于张某要求银座合智公司赔偿因涉诉房屋地上一层东、西两侧步出式楼梯宽度设计不符合约定导致的重建损失的主张，张某称涉诉房屋东侧的楼梯十分狭窄，无法正常使用，西侧的楼梯只有一半且未通到房屋前面的空地，也无法正常使用，因此银座合智公司应当赔偿重建楼梯的相应损失。银座合智公司称双方在购房合同中对涉诉房屋两侧的楼梯并未明确约定，合同约定以实际交付为准，故张某的主张没有合同依据。经勘验，涉诉房屋东侧下方楼梯宽约80厘米，西侧楼梯只延伸至一层地面，该楼梯外侧与西邻院墙之间有宽约50厘米的空隙。关于张某要求银座合智公司对涉诉房屋的地基进行改造直至能够正常居住并赔偿因涉诉房屋地基泡水无法正常居住的损失的主张，张某称其于2012年9月准备装修房屋时发现涉诉房屋地下室有渗水现象，后来将西北角的储藏室挖开，发现房屋地基泡在水中1米多深，用抽水泵抽了几个月，水抽完又渗出来，现在水还是那么多，导致其无法装修入住，给其造成了重大损失。银座合智公司称涉诉房屋已经过验收备案，因此不存在质量问题，张某所称渗水问题可能是因为其将地下防水层挖开之后造成的，且其并未提供证据证明系房屋质量问题导致，因此不同意进行改造并赔偿损失。为此，银座合智公司提供涉诉房屋的工程竣工验收备案表及验收合格告知书为证。张某认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的，称上述证据是针对整个住宅区、住宅项目的验收，并未针对涉诉房屋的质量问题进行验收，无法证明涉诉房屋不存在质量问题。经勘验，涉诉房屋地下一层有渗水现象，其中西北角储藏室水深1米以上。关于张某要求银座合智公司赔偿因违规建设环岛致涉诉房屋周边花园面积减小、与周围建筑间距过密等导致房屋贬值损失的主张，张某称银座合智公司在交付涉诉房屋后又对房屋前面环岛周边的绿化带进行了拓宽，导致涉诉房屋前的绿化面积减小、房屋贬值，因此应当赔偿其相应的损失。银座合智公司则称涉诉房屋在交付给张某时前面就有环岛，符合原有设计且张某对此知情，另外购房合同补充协议第4条也约定了“房屋以及房屋所在小区的室外环境以实际交付为准”，因此不同意张某的上述主张。审理中，张某申请对涉诉房屋存在的质量问题、规划缺陷等进行司法鉴定。经法院委托北京市建设工程质量第一检测所有限责任公司司法鉴定所，该所经审查认为委托鉴定事项超出其司法鉴定业务范围及技术条件或者鉴定能力，故对张某的司法鉴定不予受理。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。按照约定，银座合智公司应当在涉诉房屋交付之日起360日内为张某办理完毕涉诉房屋的所有权证书，但其实际办理时间确实超出了合同约定的日期，应当承担相应的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于银座合智公司因逾期办理涉诉房屋的所有权证书应当向张某给付的违约金数额，因张某未提供相关证据证明其因此遭受的损失数额，银座合智公司要求酌减违约金的请求合理，故法院对银座合智公司给付张某的违约金数额予以酌定。张某关于涉诉房屋储藏室层高低于合同标准的主张，根据双方提供的证据，因双方合同中对储藏室的高度并未作明确约定且涉诉工程已经相关部门验收合格，故张某的上述主张缺乏事实依据，其要求银座合智公司给付相应违约金的请求法院不予支持。张某关于涉诉房屋地上一层两侧通往户外花园步出式楼梯宽度不符合合同约定的主张，因双方合同中对所涉楼梯的宽度和走向均未作明确约定，故其要求银座合智公司赔偿重建楼梯损失的请求法院亦不予支持。张某关于因涉诉房屋地基泡水无法正常居住的主张，因其已对涉诉房屋的地基进行了部分改动，破坏了涉诉房屋地基的原始状态，根据现有证据法院无法确定涉诉房屋地基泡水的具体原因，且张某未能提供充分证据证明上述现象系涉诉房屋工程质量问题所引起，故其要求银座合智公司对涉诉房屋地基进行改造并赔偿其无法正常居住的损失的请求，法院均不予支持。张某关于因银座合智公司建设环岛导致涉诉房屋周边花园面积减小以及周围建筑间距过密的主张，缺乏事实和法律依据，其要求赔偿房屋贬值损失的请求法院亦不予支持。综上，一审法院判决：一、北京银座合智房地产开发有限公司给付张某因逾期办理涉诉房屋的所有权证书的违约金共计七十万元，于本判决生效之日起七日内履行；二、驳回张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，银座合智公司提交如下证据:证据1.涉诉房屋初始产权登记证书,用以证明涉诉房屋于2012年12月28日已取得了北京市顺义区住建委颁发的初始产权登记,即大产权证,原件在顺义区不动产登记中心;证据2.建设工程规划许可证及附件、北京市门牌楼牌编号证明信,用以佐证证据1的房屋初始产权登记证书对应的就是涉诉房屋的大产权证;证据3.EMS邮寄底联及催办函,中通快递底联两份及催办函，用以证明2014年的12月8日、2015年的3月16日等时间多次以书面形式向张某本人邮寄送达催办函，明确告知其银座合智公司已经按照房管部门要求备齐开发商应准备的材料，但仍然缺少张某未成年子女户口本复印件，因此无法正常办理该房产证，银座合智公司已经多次与张某联系,但均未能在约定的办理时间进行办理,银座合智公司已履行了催告通知的合同义务;证据4.和涉诉房屋在同一大产权证下的其他业主的房产证登记时间，银座合智公司随机选取了两个,分别是2014年的7月28日和2014年的10月29日,而本案中张某的房产证办理时间是2015年的12月25日,用以证明银座合智公司能够在合同约定的时间办理房产证,其他业主能够办理,张某未能办理,责任和原因在于张某,不管从法律上还是从情理上银座合智公司没有任何拖延或者是逾期办理房产证的理由;证据5当时办理转移登记开发商需要提报的材料汇总,用以证明根据上述文件出具的时间,在双方合同约定的办理房产证的日期之前,银座合智公司需要提报的材料均已准备完毕,银座合智公司也尽到了合理的催告义务,逾期办证的责任完全在于张某。张某发表质证意见称:证据1真实性和证明目的均不认可,且与本案无关,没有原件可供比对;证据2真实性认可,但关联性和证明目的不认可;证据3真实性、关联性和证明目的不予认可,张某没有收到过银座合智公司的任何催款催办的文件;证据4真实性、关联性和证明目的不予认可,其他人的材料对本案没有任何的参考价值;证据5真实性、关联性和证明目的不予认可。张某未提交新证据。2019年11月7日,张某向本院提交书面撤诉申请,自愿申请撤回上诉。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，张某在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案的争议焦点在于一审法院认定的逾期办证违约金是否正确。张某与银座合智公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，系双方真实意思，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。按照约定，银座合智公司应当在涉诉房屋交付之日起360日内为张某办理完毕涉诉房屋的所有权证书，但其实际办理时间超出了合同约定的日期，故应依约承担相应的违约责任；银座合智公司称系因张某的自身过错造成逾期办理房产证，但其二审提供的证据不属于二审诉讼中的新证据，且不足以证明其主张，本院难以采信；对于违约金的金额，一审法院根据本案的实际情况，依据银座合智公司的请求酌情减少，数额亦无明显不当，本院予以确认。综上，银座合智公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17882.5元，由北京银座合智房地产开发有限公司负担10800元（已交纳）；由张某负担7082.5元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 胡新华审 判 员 郑吉喆二〇一九年十一月十四日法官助理 矫冰玉书 记 员 陈 萌书 记 员 陈佳琪