山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民终2360号 上诉人（原审被告）：山西金宏泽房地产开发有限公司住所地：闻喜县兴闻西街**银河都城****。 法定代表人：周彦斌，董事长。 委托诉讼代理人：谢虎钢，山西众志诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武泽明，山西众志诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：乔碧昌，男，1985年6月8日生，汉族，闻喜县，闻喜县青少年活动中心教师。 上诉人山西金宏泽房地产开发有限公司（以下简称金宏泽公司）与被上诉人乔碧昌合同纠纷一案，不服山西省闻喜县人民法院（2019）晋0823民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人金宏泽公司委托诉讼代理人谢虎钢、武泽明、被上诉人乔碧昌均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 上诉人金宏泽公司上诉请求：1、撤销山西省闻喜县人民法院（2019）晋0823民初744号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院适用法律错误，判决上诉人协助办理产权登记缺乏法律依据。上诉人并非房屋产权登记机构，无权直接办理产权登记，上诉人的第一项请求应予驳回。二、一审判决认定事实错误，上诉人不应承担违约责任。原审法院已经认定上诉人并非房屋产权登记机构，无权办理产权登记，被上诉人要求上诉人承担逾期办证的违约责任缺乏事实与法律依据。原审法院对于违约金的计算和支持超出了被上诉人原审诉请，违反不告不理原则。三、原审法院认定上诉人应当履行开具发票的义务与涉案诉讼之间不存在任何关联性。 被上诉人乔碧昌辩称，一、原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人应承担违约责任。二、一审判决中的违约金计算期限不当，请求改判。 原告乔碧昌向一审法院起诉请求：1、判令被告30日内为原告办理不动产证书；2、判令被告承担违约金20000元；3、由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实如下：被告金宏泽公司开发建造了银河都城小区。2013年1月，原告与被告约定将银河都城1-6-402房卖给原告，原告先后于2013年7月17日给付被告预付房款100000元，2013年12月10日给付房款50000元，2014年10月10日又给付房款92303元，被告均为原告开具收据。原、被告双方于2014年11月11日正式签订《商品房买卖合同》，合同第六条第二款约定:原告所购房产每平米2000元，总价款为180300元；第十一条第一款约定:出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；第二十条第二款约定:因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。银河都城小区项目完工后，被告金宏泽公司已为部分业主办理了产权登记手续。但是因施工延误等原因，被告最终于2015年10月13日将房屋交付给原告。因双方有其他纠纷，被告至今未为原告开具正式商品房销售发票，原告至今未能办理房屋产权登记。以上事实，有原告提供的：1、原告身份证复印件一份。2、商品房买卖合同一份。3、购房票据一份。4、民事调解书一份。5、商品房预售许可证一份。6、买电收据一份。7、离婚民事调解书一份。8、企业信用信息公示报告一份。被告提供的：9、（2015）闻商初字第208号民事调解书一份。10、2015年5月11日起诉状一份。11、商品房买卖合同（作废）一份及庭审笔录等在案佐证。当事人提供的其他证据因与本案的关联性不足，本院不予认定。 一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原被告双方于2014年11月11日签订《商品房买卖合同》，依据合同第二十条第（一）条之约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。原告要求被告30日内为原告办理房屋产权登记，因义务的履行以可能实现为前提，被告并非房屋产权登记机构，无权直接办理房屋产权登记，故对原告该项诉讼请求不予支持。但被告金宏泽公司应当履行开具发票。办理过户登记等必要的协助义务。原告乔碧昌要求被告支付违约金20000元，依据《商品房买卖合同》第二十条第（一）条之约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。涉案房屋于2015年10月13日交付给原告，违约金应自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2016年4月11日起计至被告实际为原告开具正式发票之日止，原告当庭陈述计算至2019年4月15日为20000元，并非准确数字，本院不予支持。应当按照双方合同约定的计算方法确定被告金宏泽公司实际应当支付的违约金数额。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告金宏泽公司辩称没有办理房屋所有权登记原因在于原告的过错，买受人没有及时的向被告公司提交买受人的身份证明以及结婚证书，被告公司仅通知原告前妻而未通知原告，未能尽到通知义务，且未能提交证据证明其主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告山西金宏泽房地产开发有限公司在本判决生效后三日内协助原告乔碧昌办理银河都城1-6-402房的产权过户登记手续。二、被告山西金宏泽房地产开发有限公司在本判决生效后三日内支付原告乔碧昌违约金（自2016年4月11日起计至开出发票之日止，按18.03元/日标准计算。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，减半收取150元，由被告山西金宏泽房地产开发有限公司承担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明事实同一审一致。 本院认为，房产部门是法定的房屋产权登记机构，其是否受理产权登记及是否办理房屋产权登记，属于行政机关行政执法调整的范畴。本案上诉人金宏泽公司并非房屋产权登记机构，无权直接办理房屋产权登记，被上诉人乔碧昌请求上诉人金宏泽公司办理房产证的请求，事实上不能履行也无法通过人民法院判决强制执行，故被上诉人乔碧昌的原审诉求不能成立，应予驳回。一审判决上诉人金宏泽公司协助办理房屋产权证，超出了被上诉人乔碧昌诉讼请求，明显不当。关于违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在约定或法定期限内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。根据该约定，上诉人金宏泽公司应当承担逾期办证违约金，违约金的期限应计算至本案实际完成房屋所有权登记之日止。但本案中，被上诉人乔碧昌原审诉求违约金为20000元，故违约金应自2016年4月11日起计至本案实际完成房屋所有权登记之日止，按18.03元/日标准计算，但给付数额应以20000元为限。原审判决计算至开出发票之日止理据不足。 综上所述，上诉人的上诉请求部分有理，本院予以支持。一审判决认定部分事实正确，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山西省闻喜县人民法院（2019）晋0823民初744号民事判决第一条； 二、变更原判第二条为：上诉人山西金宏泽房地产开发有限公司在本判决生效后三日内支付被上诉人乔碧昌违约金（自2016年4月11日起计至，按18.03元/日标准计算本案实际完成房屋所有权登记之日止，按18.03元/日标准计算。但给付数额应以20000元为限）。 三、驳回被上诉人乔碧昌原审的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人山西金宏泽房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费150元，二审案件受理费100元，共计250元。由上诉人山西金宏泽房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  杨云芳 审判员  任志敏 审判员  李满良 二〇一九年十一月二十七日 书记员  程梦媛