海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4449号上诉人（原审被告）：海南贵亨置地有限公司，住所地海南省海口市国贸大道**嘉陵大厦**。统一社会信用代码：914600007358358776。法定代表人：黄佳兰，总经理。委托诉讼代理人：林瑜，该公司职员。委托诉讼代理人：符诗敏，该公司职员。被上诉人（原审原告）：郑缅，女，1974年9月10日出生，汉族，住海南省海口市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李昌瑜，海南法立信律师事务所律师。上诉人海南贵亨置地有限公司（以下简称贵亨公司）因与被上诉人郑缅房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初3087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。贵亨公司上诉请求：1.撤销海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初3087号民事判决第一项；2.本案一审、二审诉讼费由郑缅承担。事实和理由：贵亨公司与郑缅签订的《海口市商品房买卖合同》约定：合同签订之日起45日内，郑缅应办理完成按揭手续并取得银行批准贷款，也约定郑缅应在买卖合同签订后45日内办理完成按揭手续并获得个人贷款。一审法院经审查认为“只要贷款银行与郑缅在约定期限内签订借款合同，即为取得银行批准贷款，不属于视为逾期付款的情形”。该认定与双方合同约定及事实不符。郑缅与银行签订个人住房按揭贷款合同时，并不等同于银行就批准了郑缅该笔贷款，贷款最终能否足额的、顺利的发放，郑缅还要经过银行的一系列资信审查。郑缅客观上存在逾期付款的事实，按照《海口市商品房买卖合同》的约定，其逾期付款天数15天，也应当予以相应扣除。基于上述内容，贵亨公司与郑缅签订的《海口市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，恳请二审法院支持贵亨公司请求。郑缅辩称，贵亨公司主张郑缅存在逾期付款的主张没有事实及法律依据。一、郑缅不存在延期付款的事实，郑缅在与贵亨公司签订购房合同之后，已经依约向银行申请贷款，并且在规定的时间内完成了贷款手续。最终审批时间、流程以及放贷时间均以银行为主导，不在郑缅的控制范围内，因此不能将该不利后果归咎于郑缅。二、郑缅办理完贷款手续后，并没有出现因信誉或者其他问题导致不能贷款成功，最终均成功取得贷款，因此不存在任何过错。三、根据《海口市商品房买卖合同》约定：“合同签订之日起45日内办理完成按揭手续，并取得银行批准贷款”以及该合同附件七第四条约定的内容来看，只要贷款银行与郑缅在上述合同约定期限内签订借款合同，即为取得银行批准贷款，不属于视为逾期付款的行为。而且贵亨公司业已在贷款合同上盖章同意作为保证人，即视为认可及接受郑缅该种贷款行为。因此从贷款合同签订的时间，结合《海口市商品房买卖合同》的上述约定，郑缅不存在延期付款的事实。四、《海口市商品房买卖合同》及附件均为贵亨公司提供的格式条款，条款的内容存在不一致的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方即贵亨公司的解释，故应认定郑缅与贷款银行一经签订借款合同即为取得银行批准贷款。故而郑缅不存在延期付款的行为。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应当给予维持。郑缅向一审法院起诉请求：1.判令贵亨公司立即向郑缅支付逾期交房违约金18201.90元（自2017年5月31日起暂计至2019年6月1日，以已付房款498000元为基数，按每日万分之零点五计算）；2.判令贵亨公司承担诉讼费。一审法院认定事实,2017年1月20日，郑缅作为买受人与贵亨公司作为出卖人签订了《海口市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的预售商品房，即位于海口市××区东侧（地（地号为04-01-08-171丽华居18层A-18E号房，建筑面积共60.15平方米；按建筑面积计价，每平方米8279.31元，总金额498000元；买受人应于合同签订之日首付40%（200000元，含定金50000元），并于本合同签订之日起10日内提供真实完整有效的按揭资料，余款60%（298000元）由买受人向银行申请按揭贷款；买受人应在本合同签订之日起45日内办理完成按揭手续，并取得银行批准贷款；如买受人在时限内未办理完成按揭手续，或未取得银行批准贷款，则视为放弃申请按揭贷款，买受人应在本合同签订之日起45日内改变付款方式，并在本合同签订之日起满45日后的7日内将剩余购房款一次性补足交纳至出卖人指定账户；关于银行按揭付款方式的说明依照附件七第四条执行。合同第八条还约定，出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该栋商品房主体工程经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因不可抗力且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；因法律、法规、规章、规定及政府机关行为调整所导致交房延期的；买受人未按合同约定履行义务的；因买受人原因或其他非出卖人的因素导致交房延期的；因周边市政工程建设（包括但不限于道路改造、管网铺设、电网停电检修等）或自然灾害（包括但不限于台风、洪涝等）因素导致交房延期的。合同第十一条则约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按合同约定的期限交房，按下列方式处理（逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之零点五支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同，其要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金。该合同附件七第四条第一款的内容为，买受人采用银行按揭贷款方式购房的，买受人必须于《商品房买卖合同》签订之日起10日内按银行要求提供真实的、完整的、有效的按揭资料，具体情况如下：（一）买受人应于商品房买卖合同签订之日起10日内提供真实、完整、有效的按揭资料，并前往银行面签个人贷款申请等资料及办理按揭贷款申请手续。逾期未提供资料或未前往银行办理手续的，出卖人将通知（包括但不限于书面通知）督促买受人办理按揭手续，买受人在接到出卖人通知后5日内应积极至银行办理完成按揭贷款申请手续。逾期仍未办理，由此导致买受人无法在本合同签订后45日内获得银行批准贷款的，视为买受人逾期付款。（二）买受人应在本合同签订后45日内办理完成按揭手续并获得个人贷款，否则视为放弃申请按揭贷款，买受人应在逾期7日内将除首付款项外剩余购房款一次性补足转至出卖人指定帐户，否则视为买受人逾期付款。（三）若因买受人个人资信等原因未获得银行批准贷款的，买受人应在《商品房买卖合同》签订之日起45日内选择改变付款方式，并在逾期7日内将除首付款外剩余购房款一次性补足交纳至出卖人指定帐户付清款项。否则视为买受人逾期付款。（四）若买受人的按揭贷款申请被银行接受，买受人应在接到出卖人通知（包括但不限于书面通知）后7日内由买受人与银行签署抵押贷款合同，并由出卖人代为办理相关手续，相关费用由买受人承担。否则视为逾期付款。（五）若买受人的申请不被银行受理的，买受人应在出卖人书面通知送达之日起10日内重新备齐相关资料提交执行银行批准比例及按揭年限，否则由此导致买受人无法在本合同签订后45日内获得银行批准贷款的，视为买受人逾期付款。该条第二、第三款是关于逾期付款解除合同或继续履行的约定。合同签订后，郑缅向贵亨公司支付了首付款200000元，贵亨公司于2017年1月23日出具了相应金额的发票。2017年3月1日，郑缅与海口农村商业银行股份有限公司金濂支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额为298000元，发放贷款方式为将全部贷款直接划入贵亨公司专用账户。贵亨公司作为保证人签署了该合同。贵亨公司于2017年3月21日收到该款。2018年8月13日，贵亨公司出具《工程竣工验收报告》，载明涉案小区的主体工程通过了勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位竣工验收。2018年8月13日，贵亨公司以《美丽华居交房通知书》通知业主可于2018年8月15日至2018年8月31日办理收房手续。2018年8月24日，郑缅、贵亨公司签署了房产交接书，共同确认交房时间为2018年8月15日。郑缅也在商品房交付使用签收单上签名表示接收各个项目正常的涉案房屋。另查明，本案贵亨公司曾被美丽华居小区B-16E房业主林嘉欣提起商品房销售合同纠纷诉讼，海南省海口市中级人民法院就该案作出的（2019）琼01民终1765号民事判决，认定：自2017年11月17日海口市市政市容管理委员会下发要求2018年5月1日之前原则上不得新开工市政工程项目的通知时起，至贵亨公司获得政府相关职能部门批准的城市道路挖掘许可，进行接排水管网施工建设的最后施工期限2018年7月13日时止，上述政府所出台的通知及政府相关部门批准许可等政府行为，确实影响了贵亨公司对接排水管网的施工建设，延长了工期，属政府行为所致。因此，2017年11月17日至2018年7月13日期间共计236天，应从贵亨公司延期交房的天数中予以扣除。再查明，根据海南省气象局发布的应急管理信息资料显示，自郑缅、贵亨公司签订房屋买卖合同之日起至政府行为开始影响施工之日即2017年11月17日期间八级以上台风天数为23天。该期间没有特大暴雨。庭审中，郑缅主张，郑缅虽然在2018年8月15日收房，但至今贵亨公司的消防验收仍未通过，交房不符合合同约定，应视为没有交房。按照合同约定，贵亨公司应承担逾期交房的违约责任。一审法院认为，郑缅与贵亨公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依约履行各自义务。郑缅已付清购房款，贵亨公司应依约定于2017年5月31日前将符合合同约定的房屋交付给郑缅。贵亨公司通知业主可办理收房手续的时间为2018年8月15日至2018年8月31日，故郑缅自2018年8月15日即可收房，郑缅亦确认交房时间为2018年8月15日。因此，可以认定，截止2018年8月15日，贵亨公司存在迟延交房共计441天的客观事实。双方争议的焦点在于贵亨公司因政府行为导致对接市政管网施工延误的工期、因八级以上台风及特大暴雨影响作业的天数是否应予扣除、郑缅按揭贷款迟延到账时间是否应予扣除、郑缅能否主张实际收房之后的逾期交房违约金的问题。一、关于贵亨公司因政府行为导致对接市政管网施工延误的工期是否应予扣除的问题。根据（2019）琼01民终1765号民事判决的认定，2017年11月17日至2018年7月13日期间因政府行为影响贵亨公司对接排水管网的施工建设而延长的工期共计236天，应从贵亨公司延期交房的天数中予以扣除。该项施工是针对美丽华居小区的排水与市政排水管网的对接施工，本案郑缅与该案原告均系作为美丽华居小区业主主张贵亨公司逾期交房而提起的诉讼，故上述判决的上述认定应同样适用于本案。二、关于贵亨公司主张的因八级以上台风及特大暴雨影响作业的天数是否应予扣除的问题。根据房屋买卖合同第八条约定，自然灾害（包括但不限于台风、洪涝等）属于贵亨公司可以延期交房的特殊原因，故自郑缅、贵亨公司双方签订房屋买卖合同时起至2017年11月17日期间因八级以上台风导致不能作业的天数共计23天，应从延期交房的天数中予以扣除。贵亨公司主张扣除26天，但其中3天为6-8级台风，故对其主张超出的3天一审法院不予支持。贵亨公司虽辩称特大暴雨导致洪涝等自然灾害造成施工现场严重积水和施工设备损坏，但其所提供的气象资料并没有关于特大暴雨的内容，贵亨公司没有其他证据佐证，故对贵亨公司关于特大暴雨的上述主张，一审法院不予采纳。贵亨公司虽举证主张暴雨天气影响施工，但其在答辩状中并未提出暴雨、大暴雨影响施工，也未提出扣除的主张，故对贵亨公司举证说明的暴雨、大暴雨天数，一审法院不予扣减。三、关于贵亨公司主张的郑缅按揭贷款迟延到账的时间是否应予扣除的问题。从房屋买卖合同关于“合同签订之日起45日内办理完成按揭手续，并取得银行批准贷款”的约定，以及该合同附件七第四条第四项关于“若买受人的按揭贷款申请被银行接受，买受人应在接到出卖人通知（包括但不限于书面通知）后7日内由买受人与银行签署抵押贷款合同，并由出卖人代为办理相关手续，相关费用由买受人承担。否则视为逾期付款”的约定内容来看，只要贷款银行与郑缅在上述合同约定期限内签订借款合同，即为取得银行批准贷款，不属于视为逾期付款的情形。该合同附件七第四条第二项关于“买受人应在本合同签订后45日内办理完成按揭手续并获得个人贷款，否则视为放弃申请按揭贷款，买受人应在逾期7日内将除首付款项外剩余购房款一次性补足转至出卖人指定帐户，否则视为买受人逾期付款”的约定内容与上述第四项内容不一致，因该合同及其附件均为贵亨公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故应认定，在上述合同约定期限内，郑缅与贷款银行一经签订借款合同即为取得银行批准贷款，银行贷款何时到账非郑缅所掌控，贵亨公司作为阶段性保证人在借款合同上签字盖章亦说明其仍然认可郑缅以银行贷款支付剩余购房款，银行贷款实际到账时间超出合同签订之日起45日不应视为郑缅逾期付款。故对贵亨公司该项扣除主张，一审法院不予采纳。四、关于郑缅能否主张实际收房之后的逾期交房违约金的问题。根据房屋买卖合同关于交房的约定，贵亨公司应当向郑缅交付的是主体工程经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过的商品房，而贵亨公司出具的《工程竣工验收报告》载明了涉案小区的主体工程通过了勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位竣工验收。因此，贵亨公司向郑缅交付的房屋符合合同约定。即使贵亨公司交付房屋不符合合同约定，郑缅接收了该房屋应视为其同意交房。故郑缅关于贵亨公司交房不符合合同约定，仍应承担郑缅收房之后的逾期交房违约责任的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，贵亨公司因政府行为导致对接市政管网施工延误的工期和因八级以上台风影响作业的天数共计259天（236天+23天），应从贵亨公司延期交房天数中扣除，扣除后，贵亨公司延期交房天数为182天（441天-259天），已构成逾期交房，应依约向郑缅承担逾期交房的违约责任。故贵亨公司应向郑缅支付逾期交房违约金4531.8元（498000元×182天×0.005%）。郑缅主张的超出部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限贵亨公司于判决生效之日起十日内向郑缅支付逾期交房违约金4531.8元；二、驳回郑缅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费128元，由郑缅负担96元，由贵亨公司负担32元。二审期间，双方当事人未向本院提供新证据。二审另查明，涉案房屋买卖合同附件七第十一条约定“本协议系《商品房买卖合同》的补充，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。”二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点在于郑缅付款义务的完成应以按揭贷款获得银行批准还是按揭贷款实际到账为标准。郑缅与贵亨公司签订的《海口市商品房买卖合同》第五条第3项约定“买受人应在本合同签订之日起45日内办理完成按揭手续，并取得银行批准贷款”。该合同附件七第四条第二项约定“买受人应在本合同签订后45日内办理完成按揭手续并获得个人贷款，否则视为放弃申请按揭贷款，买受人应在逾期7日内将除首付款项外剩余购房款一次性补足转至出卖人指定帐户，否则视为买受人逾期付款”。同时该合同附件七第十一条约定“本协议系《商品房买卖合同》的补充，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力”。而上述关于按揭贷款取得方式在何种情形下视为逾期付款的约定内容不一致，因上述合同及其附件均系贵亨公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，应认定郑缅办理完成按揭手续并取得银行批准贷款即视为其完成付款义务。按银行贷款流程，郑缅与贷款银行签订借款合同即表明其已配合完成按揭手续并取得银行批准贷款。该银行贷款获批时间在商品房买卖合同约定的45日内，郑缅并不存在逾期付款的事实。而银行贷款实际到账时间并非郑缅所能掌控，不宜以此为标准来判断郑缅是否存在逾期付款的行为，否则加重了买受人的付款责任。故对贵亨公司上诉主张以银行贷款实际到账时间认定郑缅逾期付款并扣减其逾期交房违约期间，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，贵亨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费256元，由上诉人海南贵亨置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林志勇审判员 王春芬审判员 杨 曦 二〇一九年十一月二十日书记员 王子超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(98761,0))》第一百七十条(javascript:SLC(98761,153))第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。