湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终2263号上诉人（原审被告）：浠水县大润发商贸有限公司，住所地：浠水县清泉镇丽文路**。统一社会信用代码：914211253260413129。法定代表人：王忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：梅秋涛，湖北众之声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡幼军，男，1964年3月23日出生，汉族，住湖北省浠水县。委托诉讼代理人：王永宏，湖北印象律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡和春，男，1964年7月13日出生，汉族，住湖北省浠水县。被上诉人（原审被告）：浠水县春泰工贸有限责任公司，住，住所地：浠水县清泉镇丽文路**一社会信用代码：91421125760665451C。法定代表人：胡和春，该公司总经理。上诉人浠水县大润发商贸有限公司（以下简称大润发公司）因与被上诉人胡幼军、胡和春、浠水县春泰工贸有限责任公司（以下简称春泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省浠水县人民法院（2018）鄂1125民初3332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大润发公司上诉请求：1、撤销原判；2、依法驳回胡幼军要求大润发公司腾退房屋及支付房屋占有使用费的诉讼请求；3、判令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审认定胡幼军与春泰公司房屋租赁合同期限为三年缺乏事实依据。一审法院认定胡幼军与春泰公司口头约定租赁合同期限为三年，其依据是胡幼军提供的胡和春于2017年9月28日向王小彬出具的一份承诺，但是该份证据没有经过胡和春及春泰公司质证，出具该份承诺之前从来没有告知大润发公司，且期限届满后春泰公司继续按照与大润发公司签订的合同约定全额收取大润发公司房屋租金到2019年12月8日。另，该份承诺只是对王小彬的承诺，不是对胡幼军的承诺。二、被上诉人胡幼军与春泰公司房屋租赁期限应为二十年。虽然胡幼军与春泰公司没有签订房屋租赁合同，但是依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，应当认定胡幼军与春泰公司房屋租赁期限为二十年。三、即使认定胡幼军与春泰公司口头约定房屋租赁合同期限为三年，那么期限届满后春泰公司继续使用租赁物，也是不定期租赁合同，当事人没有主张解除合同，一审法院判决解除合同，违反不告不理原则，程序违法。胡幼军向一审法院起诉请求：1、判令大润发公司将胡幼军所有的坐落在浠水县清泉镇丽文大道541号三层房屋（春泰小区，-1-2层，建筑面积314.08平方米）腾退给胡幼军；2、判令胡和春、春泰公司、大润发公司支付胡幼军2017年9月8日至2018年9月8日一年的租金12万元；3、判令胡和春、春泰公司、大润发公司赔偿胡幼军房屋租金损失22200元（自2018年9月9日起至2018年11月9日止，以后顺延至交房日，每日按370元计算）；4、本案诉讼费由胡和春、春泰公司、大润发公司承担。一审法院认定事实：浠水县清泉镇丽文大道541号（春泰小区）—1—2层号房屋，建筑面积314.08平方米，属于胡幼军所有。胡和春系春泰公司法定代表人，与胡幼军口头商定，承租胡幼军上述门面房屋，租期三年，自2015年9月8日至2018年9月8日止，每年租金12万元。2015年9月8日，春泰公司（甲方）与大润发公司（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将坐落在浠水县丽文大道541号春泰广场一至三层出租给乙方经营，租期20年。胡幼军的房屋包含在上述房产内。胡和春从自己银行卡支付了前两年租金，对第三年租金未能给付。2017年9月28日，胡和春出具书面承诺“本人承诺王小彬等前面门面自2018年9月8日以后的租金为年租金一十三万五千元整。自2018年9月8日起后期租赁合同由房主与承租人双方签订，春泰公司概不介入”。胡幼军的房屋在其承诺之内。诉讼期间，一审法院多次组织各方当事人协调，因分歧意见较大，未能达成一致意见。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。胡幼军与春泰公司法定代表人胡和春口头约定出租其房屋，租赁期限为三年，春泰公司应当按约定支付第三年租金，故胡幼军要求春泰公司支付第三年租金12万元的诉讼请求有事实依据，符合法律规定，一审法院予以支持；春泰公司法定代表人胡和春辩称不欠胡幼军第三年房屋租金，但没有提交证明材料证实其已履行支付第三年房屋租金的义务，故对其辩解意见不予支持。大润发公司不是该租赁合同的相对人，胡幼军要求其共同支付第三年租金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。大润发公司作为次承租人，从春泰公司处转租胡幼军房屋，原租赁合同期限已届满，承租人明确表示不再续租，次承租人也没有与出租人重新签订承租合同，继续占有使用该房屋，侵害胡幼军作为房屋所有权人的权益，故胡幼军有权要求次承租人腾退房屋，对胡幼军此项诉讼请求，一审法院予以支持；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。胡幼军要求次承租人大润发公司支付逾期腾退房屋占有使用费的，一审法院予以支持。胡幼军主张按照同地段房屋租金每天370元计算占有使用费，但没有提交证明材料证实，一审法院依据原房屋租赁合同约定租金每年12万元、每月10000元标准计算占有使用费。但胡幼军要求胡和春、春泰公司承担占有使用费的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，一审法院不予支持。大润发公司辩称不是本案适格被告的意见，与客观事实不符，一审法院不予支持。大润发公司与春泰公司之间房屋租赁合同纠纷是另一个法律关系，双方当事人可另案主张自己权利与义务。胡和春系春泰公司法定代表人，其对外承租、转租房屋、出具承诺等，均系执行职务行为，相应的民事责任依法应当由春泰公司承担。胡幼军主张胡和春与春泰公司构成人格混同，缺少事实依据，对该主张一审法院不予支持。故胡和春在本案中不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、浠水县春泰工贸有限责任公司于判决生效后三十日内支付胡幼军2017年9月8日至2018年9月8日房屋租金12万元。二、浠水县大润发商贸有限公司于判决生效后三十日内将占有使用胡幼军所有的坐落在浠水县清泉镇丽文大道541号三层房屋（春泰小区，-1-2层，建筑面积314.08平方米）腾退给胡幼军。三、浠水县大润发商贸有限公司于判决生效后三十日内赔偿胡幼军房屋占有使用费20000元（自2018年9月9日起至2018年11月9日止，每月按10000元计算，以后顺延至腾退房屋日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回胡幼军其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，原审查明的事实属实。本院认为，春泰公司与胡幼军的租赁合同期限届满后，因出租人胡幼军没有与春泰公司或大润发公司之间签订承租合同，次承租人大润发公司在此情形下继续占有使用出租人胡幼军的房屋，侵害了胡幼军作为房屋所有权人的权益，故一审为此作出判决，并无不当。大润发公司上诉提出一审认定胡幼军与春泰公司房屋租赁合同期限为三年缺乏事实依据，胡幼军与春泰公司房屋租赁期限应为二十年，因胡幼军与春泰公司均认可双方之间只有口头约定租赁期限为三年的约定，大润发公司对此亦没有提供相应证据证实，故对其该项上诉理由不予支持。大润发公司还提出一审判决解除合同属于程序违法，因春泰公司与胡幼军之间的租赁合同期限已经届满，亦没有约定继续履行合同，一审为此判决春泰公司支付未给付的房屋租金、大润发公司腾退房屋并支付房屋占有使用期间的使用费，符合法律规定。综上，大润发公司上诉理由不能成立，本院依法驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3444元，由上诉人浠水县大润发商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 易 俊审判员 饶贵芳审判员 张 严二〇一九年十一月四日书记员 彭 聪