四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4526号 上诉人（一审被告）：袁小蓉，女，汉族，1974年1月13日生，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：邓文良，南充市顺庆区东昇法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审原告）：成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南充分公司，住所地四川省南充市顺庆区模范街**南充大都会******。 法定代表人：王顺丽，负责人。 委托诉讼代理人：冯兴林，男，汉族，1986年5月13日生，住四川省南充市嘉陵区，该公司员工。 上诉人袁小蓉因与被上诉人成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南充分公司（以下简称嘉诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 袁小蓉上诉请求：1.撤销原判，改判驳回嘉诚物业公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由嘉诚物业公司承担。事实和理由：上诉人虽未交纳2018年1月1日至2019年5月31日物业费，但因被上诉人未履行管理义务，未及时清理屋里积水，阻碍上诉人装饰平台及多次要求处理房屋质量问题拖延置之不理所致。上诉人完全有正当理由拒绝交付物管费，上诉人不交纳行为有法可依。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，请求支持上诉人的上诉请求。 成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南充分公司答辩称，平台是公共区域，非业主私人所有。积水原因也是上诉人私自搭建花台导致积水淹漏，我方有施工整改的照片和报价单。因上诉人私自搭建花台还导致平台下面商铺被淹受损。我方认为是上诉人自己原因导致的积水，不因由我方承担责任。 嘉诚物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付2018年1月1日至2019年5月31日期间欠付的物业费2,783.24元；2、判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金直至全部结清全部物管费，截止2019年5月31日止的应付滞纳金为314.76元；生活垃圾费为110.50元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实，被告袁小蓉于2014年1月4日购房成为绿地城上海滩后花园一期15-x-xxx号房屋业主（建筑面积为81.89平方米），并同时与成都嘉诚新悦物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，约定物业公司提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运、雨、污水管道疏通；4、共有绿地、花木等的养护与管理；4、共有绿地、花木等的养护与管理；5、交通与车辆停放秩序的管理；6、协助维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，安全防范等事项的协助管理；7、物业档案资料管理；8、协助组织开展社区文化活动；9、装饰装修管理服务。服务费用：高层电梯住宅：2.0元/月/平方米；洋房住宅：2.5元/月/平方米。第十三条房屋的共有部位、共有设施设备、公共场地的维修、养护费用：（一）保修期内属保修范围内的房屋共有部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由开发商承担；（二）不属保修范围内的供水、供电、供气、有线电视、通讯网络等公用设施设备的维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额或由供水、供电、供气、有线电视、通讯网络等相关部门承担，不在物业服务资金中列支；（三）保修期满后，本物业共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用，在本物业专项维修资金中列支。第十一条物业费的交纳：1、业主收房当年度（第一年），业主收房时一次性缴纳首年度物业服务费；2、业主收房次年度起，业主每年分二期向物业服务单位交纳物业费，具体交付日起：业主应于每年1月1日-1月31日交纳上半年物业服务费；7月1日-7月31日交纳下半年物业服务费；业主逾期交纳物业费的，按照实际逾期天数计算违约金，每逾期一日按实际欠费金额万分之五的标准向物业服务单位支付逾期交纳违约金。上海滩花园交房以来，一直由原告对该小区进行物业管理。 2018年1月1日至2019年5月31日，被告袁小蓉共计欠原告物业管理费及垃圾清运费3,208.50元。原告通过上门张贴催收通知及电话催收的方式向被告袁小蓉催收诉请物业服务费。一审法院认为，被告袁小蓉作为绿地城上海滩花园小区业主，接受了原告的物业服务，原告提交的证据也显示原告在合同范围内履行了相应的物业服务合同义务，被告袁小蓉应依照约定支付已欠的物业费及垃圾清运费3,208.50元。被告袁小蓉未按约支付物业管理费的行为，客观上给原告造成了资金占用损失，原告应承担该项违约责任，原、被告在合同中约定违约金的利率标准为日息万分之五，并未明显超过法定的民间借贷最高利率，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，违约金按约定的日息万分之五予以计算。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：被告袁小蓉于本判决生效之日起五日内向原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南充分公司支付2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业费及垃圾清运费3,208.50元及违约金（违约金的计算方式为：以3,208.50元为基数，从2019年8月8日起按日息万分之五计算至本判决确定的给付之日止；逾期，则计算至清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告袁小蓉负担。 二审中，袁小蓉提供2019年10月4日家里因厨房下水管堵塞，造成家具等被积水损坏的照片，拟证明嘉诚物业公司未尽到物业管理义务。嘉诚物业公司对袁小蓉厨房下水管堵塞的事实予以认可，并提交2019年10月6日嘉诚物业公司疏通下水管进行整改的照片，表明自己尽到物业管理义务。袁小蓉对嘉诚物业公司整改照片证明的事实予以认可，但认为事隔两天才整改，不及时。双方对袁小蓉在公共区域搭建花台均不持异议。 同时查明，一审法院作出四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5515号民事判决的时间是2019年9月23日。 一审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，上诉人袁小蓉与被上诉人嘉诚物业公司签订的《前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应合法有效。双方一直履行该《前期物业服务协议》，嘉诚物业公司按约向袁小蓉提供物业服务，袁小蓉在2018年1月1日之前按约交纳物业服务费及其他费用。袁小蓉未向嘉诚物业公司交纳2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业费及垃圾清运费3,208.50元，袁小蓉拒交的理由是，嘉诚物业公司阻拦其在平台砌花台，因平台属公共区域，嘉诚物业公司阻拦不属不当履行物业管理的行为，袁小蓉以此为由拒交物业服务费及垃圾清运费的理由不成立。至于袁小蓉家里下水管堵塞造成积水系一审庭审之后发生的新的事实，也不是袁小蓉拒交嘉诚物业公司诉讼主张的此前2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业费及垃圾清运费的理由。关于袁小蓉提到房屋质量的问题，这不属嘉诚物业公司未尽物业管理义务的范畴。故，袁小蓉的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，袁小蓉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费50元，由上诉人袁小蓉负担。 本判决为终审判决。 审判长 程  鹰 审判员 朱 苏 川 审判员 陈 国 兵 二〇一九年十一月二十九日 书记员 欧阳诗云