江西省新干县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0824民初1846号原告：刘卫荣，女，1978年12月17日出生，汉族，樟树市人，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：兰某某，江西某某律师事务所律师，特别授权代理。被告：张淑江，男，1979年12月28日出生，汉族，新干县人，住新干县。被告：皮义生，男，1958年9月28日出生，汉族，新干县人，住新干县。被告：李国平，男，1983年2月5日出生，汉族，新干县人，住新干县。三被告委托诉讼代理人：程某某，北京某某律师事务所律师，特别授权代理。原告刘卫荣与被告张淑江、皮义生、李国平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用简易程序，由审判员陈建辉独任审判，公开开庭进行了审理，原告刘卫荣及其委托诉讼代理人兰某某、被告李国平及三被告委托诉讼代理人程某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘卫荣向本院提出诉讼请求：1、解除原告与三被告于2018年1月1日签订的《超市租赁合同》；2、判令三被告向原告返还房屋租金30000元（自2018年11月6日起至2019年2月15日）；3、判令三被告向原告支付房屋装修残值及设施设备等损失60000元；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2017年12月份，原告经朋友介绍认识被告之一的张淑江，当时其向原告谈到三被告张淑江、皮义生和李国平共同在溧江镇集贸市场二楼经营一个2600平方米的超市，但打算对外出租。因听信被告对该超市享有所有权，原告遂于2018年1月1日与三被告签订了《超市租赁合同》。合同签订后，原告按照约定向被告方支付了租金和超市设备设施款，并进行了商铺装修，先后支出共计30多万元。之后不久，原告才得知三被告向其出租的超市并非由被告方所有，且该超市并未办理消防验收，但被告方在原告承租案涉超市时向原告口头说过该办的证都已经办妥了。因消防未获验收，消防部门多次要求原告对所承租的超市停业整顿，导致原告不能正常经营。为此，原告多次要求三被告完善租赁物的消防设施，以便原告能够正常经营，但时至今日，该超市的消防设施仍然没有完善，未能通过消防验收，致使原告租赁超市的合同目的无法实现。三被告的行为已经根成根本性违约，给原告造成了巨大损失。综上，为维护原告合法权益，特向法院起诉，望判如所请。张淑江、皮义生和李国平共同辩称，原告刘卫荣所称我们对向其出租的超市没有所有权不属实。因为本案所涉超市商铺所占土地使用权系由我们三被告共同享有，地上所有建筑物为我们三人共同投资建设，虽未办理产权登记，但实际为我们享有所有权。原告诉状中所称的损失项中装饰装修残值和设备设施损失也不是事实。从本案原告诉状中陈述和其提供的证据来看，并不能证明原告已对承租的商铺进行了任何装修装饰，本案所涉的设备和设施都是在签订租赁合同时由我们一次性折价转卖给原告的，当时折价220000元，这在租赁合同第七条中已有约定，对该些设备设施在原告购买后由其自行支配，故原告不存在该项损失问题。另原告诉称其是在租赁商铺后才得知该商铺未办理消防验收也与事实不符，因双方签订超市租赁合同之前，原告曾多人多次在近两个月的时间里前往超市实地调查摸底，并与我们进行过充分洽谈，洽谈之后才最终签订了超市租赁合同，而且我们也明确告诉过原告涉案超市相关的整个和谐苑项目及房屋是当地政府招商引资项目，是经当地县乡两级政府同意边施工边报建，建完后尽早投入使用。造成原告欲与我们解除租赁合同的真正原因是原告自身对案涉超市经营不善，请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院综合认定如下：1、原告提交的微信聊天记录真实性被告方无异议，对关联性和合法性有异议，但因该证据证明目的能与被告方认可的案涉超市至今尚未通过消防验收事实相印证，故对其本院予以采信。2、原告提交的照片7张系对案涉超市外部和内部场景所摄，真实客观，予以认可；收据2张因均系一般性收据，并非正式有效票据，真实性、合法性和关联性均存疑，故对其本院不予确认。3、被告方提交的新干县人民法院（2018）赣0824民初1314号民事判决书和生效证明均系客观真实，合法有效，且与本案相关联，故本院均予确认。4、被告方提交的《超市租赁合同》系原、被告双方签订，对其真实性、合法性和关联性本院予以确认，但因该合同第三条不能证明原告向被告方承租案涉超市时知晓消防设施未予验收的事实，故对被告方该项证明目的本院不予认可。本院经审理认定事实如下：2012年9月底，三被告张淑江、皮义生和李国平拟合伙开发新干县新农贸市场项目，遂由张淑江牵头以案外人江西丰瑞实业有限公司名义参与新干县国土资源局拟出让的一宗国有建设用地（该宗地坐落于新干县虚镇西面，用途为农贸市场住宅用地）使用权竞拍并竞拍成功，土地出让价款为540元。2012年11月12日，三被告以江西丰瑞实业有限公司名义向土地出让方付清了所有土地出让价款。2012年11月25日，三被告商定由张淑江出面作为代表与江西丰瑞实业有限公司签订了一份《协议书》，双方约定了“因开展溧江镇新农贸市场开发业务需要，需挂靠在丰瑞公司名下，以丰瑞公司的名义对外开展业务，挂靠期间张淑江应一次性向丰瑞公司缴纳挂靠管理费、服务费捌万元，挂靠期间张淑江以丰瑞公司名义开展业务所产生的债权债务由张淑江享有和承担，与丰瑞公司无关……”等内容。2012年12月27日，江西丰瑞实业有限公司注册登记成立了溧江项目部，该项目部为该公司的分公司，负责人为张淑江。2012年12月28日，江西丰瑞实业有限公司实际控制人李开兴向被告方出具了收条，证实收到挂靠管理费8万元。2013年10月29日，三被告签订了书面合伙协议，对开发新干县新农贸市场的事项作出了明确约定。在拍得国有建设用地使用权后，三被告以江西丰瑞实业有限公司的名义实际投资开发溧江镇新农贸市场项目，并办理了各项开发手续，其中2013年5月2日取得了《建设用地批准书》，2013年5月6日取得了《国有土地使用权证》（干国用［2013］第溧-1号，使用权类型：出让，使用权面积：6102.9㎡），2014年5月20日取得了《建设用地规划许可证》（编号：地字第2014040号），2014年5月30日取得了《建设工程规划许可证》（编号：建字第2014038号）。上述开发项目包括农贸市场（案涉超市位于其二楼）、商铺和商品房等在内。2016年初，项目工程基本竣工。后三被告按照之前与新干县人民政府签订的交付合同，将农贸市场一楼交易摊位交付给镇政府无偿经营管理十五年，但因江西丰瑞实业有限公司股东变更、公司经营困难等原因，该公司不再配合张淑江、皮义生和李国平办理相关证照手续，致使案涉超市未能办理竣工验收和消防验收等手续。2018年1月1日，原告刘卫荣与被告张淑江、皮义生和李国平三人签订了《超市租赁合同》，约定：“甲方（张淑江、皮义生和李国平）将溧江镇集贸市场二楼左边超市租赁给乙方（刘卫荣）经营使用。一、租赁面积约为2600㎡，期限为10年，即从2018年2月16日至2028年2月15日止。租金壹拾贰万元／年，双方协商，甲方免乙方一年半租金，免租时间段为：2020年下半年、2022年下半年、2024年下半年。第一年租金在签订合同前交清，每年使用前提前一个月交下一年租金，否则甲方有权强制停止乙方营业，并视其违约。二、水电费及支付方式：水费为5元／吨，电费为自交，按月支付（按国家收费标准调整）。三、租赁期间，乙方实行依法自主经营，自负盈亏，照章纳税，协调好与其他相邻店铺的关系，如出现违法乱纪、打架斗殴、人员伤亡、火灾事故等所造成的损失概由乙方全部负责并接受相关部门处理，甲方不负任何责任。七、甲方将商铺租与乙方，超市所有货架、耗材等硬件设施设备，乙方以22万元一次性买断，自行支配。该商铺已有超市相关设施设备，具体清单详见附件《超市固定资产设施设备清单列表》……等”，双方并在该合同后加注“由2018年1月1日至2018年2月16日免费使用；2018年1月1日之前和谐苑购物广场所有债务与刘卫荣无关”。签订合同当天，原告向被告方支付了第一年租金120000元，并支付了超市原有设施设备折价款合计220000元，两款均为被告张淑江收取，且加盖了江西丰瑞实业有限公司溧江项目部印章。原告承租案涉超市后将原“和谐苑购买广场”名称变更为“好乐美购物广场”，经营中认为被告方尚未取得超市的所有权，亦未经消防验收，先后多次接到消防部门整改要求，致使超市无法正常经营，双方多次协商解决不成，为此，特诉至本院，要求予以处理。本院认为，公民之间合法的债权债务关系受法律保护。本院归纳本案争议焦点有三：一、被告方向原告出租超市时是否享有超市所有权？二、双方签订的《超市租赁合同》是否合法有效？三、原告能否以承租的超市尚未办理工程竣工验收和消防验收等手续为由解除租赁合同？一、被告方向原告出租超市时是否享有超市所有权？根据本院查明的事实，包括案涉超市在内的溧江镇新农贸市场项目系由三被告合伙以江西丰瑞实业有限公司名义投资所建，迄今工程虽未办理竣工验收和物权登记等手续，但原告亦未能举证证明第三人对该超市及其所占土地享有权益或主张权益，故原告认为三被告对出租的超市并不享有所有权与事实不符，本院不予认可。二、双方签订的《超市租赁合同》是否合法有效？原、被告在平等、自愿和协商的基础上签订了《超市租赁合同》，签订合同后被告方按约将超市交予原告经营，原告承租后及时接管并着手进行了经营。诉讼中原告虽认为被告方对其隐瞒了案涉超市工程尚未竣工验收和消防验收的事实，但其并未能举证证明被告方签订合同时对其存在隐瞒上述事实的故意，且案涉超市是否经过竣工验收和消防验收并不必然影响租赁合同的效力，故上述《超市租赁合同》应系双方当事人的真实意思表示，属合法有效，双方均应严格按约履行。三、原告能否以承租的超市尚未办理工程竣工验收和消防验收等手续为由解除租赁合同？我国《合同法》第五十二条第（五）项虽规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，但《合同法解释二》第十四条明确规定了合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。”中的“强制性规定”亦应理解为效力性强制性规定为宜。我国《建筑法》第61条第2款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《城市房地产管理法》第27条“房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”和《消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当禁止使用”等虽对工程未予竣工验收及未经消防验收予以了一定的禁止性规定，但因其均未明确规定如果违反则导致合同当然无效，故该三项法律规定应均理解为管理性强制性规定而非效力性强制性规定，故案涉超市虽然至今未能办理工程竣工验收和消防验收手续，违反了《建筑法》、《城市房地产管理法》和《消防法》的上述相关规定，但因其均系管理性强制性规定，并不必然导致租赁合同无效。另外造成案涉超市不能按要求办理竣工验收和消防验收的主观原因并非被告方，且诉讼中原告亦未能举证证明因超市未办理竣工验收和消防验收导致其不能正常经营的事实成立。综上，原告以承租的超市尚未办理工程竣工验收和消防验收手续为由要求解除租赁合同的主张理由不充分，亦不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告刘卫荣的诉讼请求。案件受理费元2050元，减半收取1025元（原告已预交），由原告刘卫荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  陈建辉二〇一九年二月十四日书记员  刘艺伟【法律链接】：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。