江西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）赣民申1285号再审申请人(申请执行人，一审被告，二审被上诉人)：罗敏，女，1966年10月4日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：李粹清，江西理粹清律师事务所律师。被申请人(执行异议人，一审原告，二审上诉人)：俞玉金，女，1960年6月17日生，汉族，住福建省莆田市涵江区江口镇。原审第三人（被执行人）：赣州市鹏远建设发展有限公司，住所地江西省赣州市经济技术开发区。法定代表人：陈汉明，系该公司董事长。再审申请人罗敏因与被申请人俞玉金、原审赣州市鹏远建设发展有限公司（以下简称鹏远公司）案外人执行异议之诉一案，不服江西省赣州市中级人民法院（2018）赣07民终4367号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。罗敏申请再审称，一、再审申请人是合法享有赣州经济技术开发区客家大道金丰小区A栋12号店面抵押权，办理了物权登记，享有抵押权的取得是属于善意取得，依法对抵押物享有优先受偿权。二、被申请人不享有对赣州经济技术开发区客家大道金丰小区A栋12号店面的任何物权，不享有对抗再审申请人抵押权优先受偿的权力，更不能排除再审申请人为实现抵押权申请法院执行拍卖的权力。理由是：1、被申请人与鹏远公司签订了《商品房买卖合同》存在伪造。该合同没有签订的具体时间，本案通过执行异议审查、一审、二审被申请人都不能向法庭提交实际支付转让款的证据，虽提供2007年12月18日7.5万元收据、2008年3月18日17.5万元收据、2008年12月3日正式发票一张。按常理被申请人总共购买多间店面应当知道《商品房买卖合同》需要备案登记，而不登记。再审申请人从2009年3月25日办理了该店面的抵押登记，为何被申请人从未提出过异议，却等到2016年才提出执行异议，被申请人的行为完全不符合常理。因此我们认为被申请人没有支付转让店面的合理对价，该合同也没有经过房产登记部门备案登记，《商品房买卖合同》属于未实际履行的无效合同。2、即使被申请人与鹏远公司签订的商品房买卖合同关系成立，也因物权没有登记，被申请人的权力没有对社会进行公示，不能对抗善意第三人。被申请人与第三人之间只属于一种合同权利义务关系，不享有排除抵押权人实现抵押权的权力。3、虽然被申请人与鹏远公司签订的商品房买卖合同，但不能取得转让店面物权的过错责任在于被申请人自己，责任应由被申请人自己承担。根据原审法院查明的证据，被再审申请人与第三人签订的《商品房买卖合同》没有约定时间，从提供证据中，2007年12月18日7.5万元收据、2008年3月18日17.5万元收据、2008年12月3日正式发票一张。再审申请人的抵押权是在2009年3月25日取得抵押权证书。时间是相差一年半的时间，争议的房产在2007年时是属于现房，按常理如果被申请人是实际购买了争议店面，支付了大额的资金，不可能不去办理《商品房买卖合同》备案登记手续或过户登记手续。如果被申请人及时要求办理房产过户手续，将被申请人与第三人之间的买卖行为对外公示，给其他权利人合理的提示，就不存在再审申请人抵押权的存在，再审申请人也不会借款给第三人。因此被申请人怠慢行使购买权行为，是导致该店面被设定抵押权的主要原因，本案的发生是被申请人的过错造成，被申请人不能取得物权的责任由自己承担。4、根据物权法的规定，物权以登记为准，没有登记不得对抗善意第三人。而本案再审申请人是在没有其他抵押和物权登记情况下，通过合法程序办理了抵押权，债权是经过公证的债权，是基于有效的抵押权，才借款给第三人，再审申请人的借款抵押行为完全属于善意行为，应受法律保护。普通合同之债权无权抵抗抵押权。三、被申请人提出执行异议的诉请，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条、第二十九条的规定。本案不适应第二十八条的规定。从立法目的来理解，应当是优先适用第二十七条，第二十八条不能对抗第二十七条，不属于第二十七条的但书范围。第二十八条是针对普通债权申请人民法院查封执行问题的对抗规定。针对优先债权提出对抗的，只有符合该解释第二十九条规定才能对抗。第二十九条的立法目的是为了保护公民居住权，所在法条中注明买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应符合第二款规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。为保护公民的基本居住权力，才能适用第二十九条来对抗押抵权的执行。而本案被申请人提出执行异议的是店面，根本不是用于被申请人居住的房屋。因此应当驳回其诉请。四、江西省赣州市中级人民法院作出的（2018）赣07民终4367号民事判决书明显是错误的。现鹏远公司已被吊销营业执照，公司主体已不存在，公司名下无其他财产，因为（2018）赣07民终4367号民事判决书停止对本案所涉房屋的执行，那么因该判决的错误将导致再审申请人的抵押权无法实现，借贷纠纷无法执行终结。这样的判决结果明显不公平。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定提出再审申请，请求1、依法撤销江西省赣州市中级人民法院作出的（2018）赣07民终4367号民事判决书的第一、二项，驳回被申请人的诉讼请求。2、本案诉讼费用及其它费用由被申请人承担。本院经审查认为，原一、二审已经查明，2007年12月，俞玉金与鹏远公司签订了一份《房屋买卖合同》，由鹏远公司将其开发的位于赣州经济技术开发区客家大道金丰小区A栋12号店面出售给俞玉金，房款为25万元。2007年12月18日，俞玉金向鹏远公司支付了7.5万元，2008年3月18日支付了17.5万元，收到房款后，鹏远公司向俞玉金出具了收据两张，并于2008年12月3日向俞玉金开具了收到房款25万元的税务发票一张。同日，鹏远公司向出具《声明书》一份，该声明书载明的主要内容：鹏远公司已收到俞玉金的购房款（四个店面，包括金丰小区A栋12号店面）100万元。之后，俞玉金将该店面出租给他人使用并收取租金。但未办理过户登记。鹏远公司2009年3月6日向罗敏借款40万元，又以案涉房屋作抵押于2009年3月25日办理案涉房屋抵押登记手续。上述事实证明：1、俞玉金与鹏远公司的房屋买卖关系产生在先，鹏远公司与罗敏的借款及抵押合同关系产生在后，鹏远公司先卖后抵的行为明显具欺诈性质并损害俞玉金的权益。2、俞玉金在案涉房屋被查封之前已签订了合法有效的买卖合同，并已全部支付了价款和实际占有、使用该房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案涉房屋系不动产，最高人民法院关于上述规定的适用并无特定的前提和条件。现已查明，时隔不久鹏远公司即将已出卖的房屋用作办理与第三方借贷抵押，导致案涉房屋客观上已无法再办理过户登记，说明鹏远公司根本无意主动或协助办理过户登记手续。故本案涉房屋系非因买受人俞玉金自身原因未办理过户登记。二审法院根据：“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”之法律规定，判决停止对位于赣州经济技术开发区客家大道金丰小区A栋12号店面的强制执行并无不当。综上，罗敏的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回罗敏的再审申请。审 判 长 田甘霖审 判 员 万细泉审 判 员 邓名兴二〇一九年十一月二十二日代书记员 徐 萍