山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1502民初4989号原告：赵颖，女，1983年3月17日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：陈海强，山东鲁朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵春果，山东鲁朋律师事务所律师。被告：崔玉忠，男，1968年5月4日出生，汉族，农村居民，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：崔玉国，男，1970年10月15日出生，汉族，聊城光岳宾馆职工，系崔玉忠之弟，住山东省聊城市东昌府区。被告：季平燕，女，1983年6月14日出生，汉族，个体工商户，住山东省聊城市东昌府区。被告：丁成功，男，1980年11月28日出生，汉族，聊城市志浩服装厂职工，住址同上，系季平燕之夫。委托诉讼代理人：季平燕，基本情况同上。原告赵颖与被告崔玉忠、季平燕、丁成功申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵颖的委托诉讼代理人陈海强、赵春果，被告崔玉忠及其委托诉讼代理人崔玉国、被告亦即被告丁成功的委托诉讼代理人季平燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告经庭外和解未果。原告赵颖向本院提出诉讼请求：1.依法恢复对被告季平燕、丁成功名下的聊城市东昌府区伟业中华苑10号楼1单元111室房产的执行；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告季平燕、丁成功在诉讼阶段将其仅有的涉案房产恶意与被告崔玉忠签订房屋买卖合同，存在恶意串通的嫌疑，且被告崔玉忠不享有排除本案强制执行的权益。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中被告季平燕、丁成功在与原告赵颖进行民事诉讼期间，且在一审败诉的情况下，恶意将其唯一的涉案房产进行出售，存在严重的恶意转让逃避债务的行为。根据聊城市中级人民法院于2017年4月19日对被告季平燕的调查笔录中明确显示，被告季平燕与被告崔玉忠明知涉案房屋墙上写有催债的字样即存在债务纠纷的前提下，三被告仍然对涉案房产进行交易，存在恶意串通的嫌疑。根据《合同法》第五十二条第二款的规定，恶意串通，损害国家集体或者第三人利益，合同无效。因此，被告季平燕丁成功与被告崔玉忠签订的《房屋买卖居间合同》无效。再者，根据现有证据，也无法证明被告崔玉忠在查封涉案房屋之前已经实际交易（占有）该房屋。2、假设被告崔玉忠与被告季平燕、丁成功于2016年12月15日签订了《房屋买卖居间合同》，根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不经过登记，不发生效力。故被告崔玉忠在未进行产权变更登记之前，仅能产生债法上的效力，被告崔玉忠仅享有涉案房屋的登记请求权和房屋交付的请求权，该项权利不应优先于原告金钱债权的实现。3、本案被告存在恶意串通行为，被告的行为涉嫌构成犯罪，请人民法院依法将相关犯罪线索移送相关司法机关。综上所述，被告崔玉忠与被告季平燕、丁成功签订的《房屋买卖居间合同》无效，也未在查封之前实际占有涉案房屋，不享有排除强制执行的权益。请人民法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。被告崔玉忠辩称：原告在诉状中提出的事实与理由不成立。第一、原告赵颖称房产买卖双方恶意签订房屋买卖合同，存在恶意串通的嫌疑，非常明显这个说法是错误的。司法解释中指出：恶意串通行为是指在买卖活动中，双方以损害他人利益为目的，弄虚作假的违法行为。恶意串通首先需要有双方损害第三人的恶意，恶意是相对于善意而言的，如果双方当事人或一方当事人不知或不应知道其行为的损害后果，不构成恶意。1、答辩人于2016年12月15日就已经通过中介公司与季平燕签订了房屋买卖居间合同，并缴纳了中介费和房屋定金，之后按合同约定交纳了房款，于2017年2月13日下午通过中介公司进行了房产验收和钥匙交接并搬入居住，并于2017年2月15日联系商家安装了洗澡用的新购买电热水器并移机安装2台空调；原告于2017年2月20日才提出财产保全申请，法院邮寄的查封通知书季平燕于2017年2月23日中午才收到。2、原告赵颖在诉状中，根据所提到的2017年4月19日对被告季平燕的调查笔录中“崔玉忠也没有在意”断言买卖双方故意，属于主观臆测，更不能认定买卖双方恶意串通；笔录中的“在意”说的非常明白就是没有留意，没有看到的意思。因为房屋交接是2017年2月13日下午，原来在墙上涂画的字被季平燕用白涂料抹掉了，答辩人根本不知道。3、答辩人与季平燕、丁成功素不相识，对于赵颖与他夫妇的借贷纠纷根本不知道，直到2017年2月23日季平燕收到法院查封通知时才告诉崔玉忠。4、崔玉忠与季平燕、丁成功在2016年12月15日买卖房屋之前没有任何交集，没有任何经济往来。5、关于赵颖与季平燕、丁成功的借贷纠纷属于另案，已经审结，当时判决书没有涉及本案房产。法律解释明确指出“如果双方当事人或一方当事人不知或不应知道其行为的损害后果，不构成恶意。”依据法律和事实：其一、答辩人自2017年2月13日起至今已经事实居住占有；其二很显然，答辩人作为一方当事人不知或不应知道自己行为的损害后果，不构成恶意，即不存在过错，答辩人与季平燕、丁成功根本不存在恶意串通之说。第二、原告赵颖称崔玉忠不享有排除本案强制执行的权益，依据法律规定原告的说法明显不能成立。1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。崔玉忠通过中介公司签订合法书面房屋买卖居间合同，按合同约定支付房款，并实际占有居住至今，并且在办理过户手续中没有过错。对此，聊城市东昌府区人民法院于2018年6月15日在（2018）鲁1502执异29号执行裁定书中，已经依据法律和事实做出明确裁定，案外人崔玉忠对被执行人季平燕、丁成功名下的聊城市东昌府区伟业中华苑10号楼1单元111室房产享有足以排除强制执行的权益。2、原告赵颖根据《物权法》第九条称崔玉忠在未进行产权变更登记之前仅能产生债法上的效力，仅享有涉案房屋的登记请求权和房屋交付的请求权，该项权利不应优先于原告金钱债权的实现这个说法是错误的。原告赵颖只提到了物权法第九条，故作不知物权法第二章《物权的设立、变更、转让和消灭》还有第十五条明确规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（五）款规定：其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。所以说原告根据物权法提出的说法是断章取义，根本不成立。综上，答辩人与季平燕、丁成功签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，履行了合同付款约定，并且在查封之前已经实际占有居住，在产权过户方面没有过错，属善意取得，答辩人对执行标的依法享有足以排除强制执行的民事权益。故请人民法院查清事实，驳回原告的诉讼请求，解除对位于聊城市东昌府区伟业中华苑10号楼1单元111室（房产证号为01××28）房屋的查封。被告季平燕、丁成功辩称：答辩人季平燕与原告存在债务纠纷是事实，双方通过诉讼确认的是应该还原告多少钱，而未涉及到房产问题。因需向原告还债，所以向朋友借款还钱，2016年年底因朋友家里出事急需用钱，所以将房屋出售给被告崔玉忠，崔玉忠交付大部分房款后，但牵涉到过年，家里有老人和孩子，答辩人没地方住，崔玉忠允许答辩人过了阴历正月十五再搬出去。2017年2月13日下午大概三、四点钟，通过双方交付钥匙，答辩人搬离房屋，当时中介工作人员在场。答辩人与崔玉忠是通过房产中介买卖房屋认识的，之前不认识，因此不存在恶意串通。涉案房屋2013年6月18日办理房产证，房产登记在丁成功名下。2017年2月23日中午收到法院送达的查封通知书，答辩人才知道涉案房屋被查封。快递是答辩人季平燕签收的，答辩人对与赵颖间民间借贷案件的二审判决无异议，双方2017年元旦达成和解协议，商定于两年内截至2019年阴历年底前偿还赵颖二审判决确定的借款，协议达成后至今已偿还赵颖3.9万元。经审查当事人提交的证据，并结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年12月15日，崔玉忠与丁成功、季平燕、聊城市东昌府区联邦房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》一份，合同约定以下主要内容：丁成功（甲方）将其坐落于聊城市东昌府区伟业中华苑小区10号楼1单元111室房屋（抵押未注销）出卖给崔玉忠（乙方）；售价为70万元，房款一次性付清，甲乙双方自行划转27万元，余款43万元存入甲方指定账户，双方至不动产登记部门办理房产过户手续，过户所产生的一切税、费由乙方承担。乙方同意为甲方赎楼，甲方收到首付款三日内将房屋交付崔玉忠使用。2016年12月15日，崔玉忠向季平燕支付定金2万元，2017年1月16日，崔玉忠向季平燕支付购房款10万元，2017年1月17日，崔玉忠向季平燕支付购房款31万元，季平燕、丁成功为崔玉忠出具了收条，并将房屋腾空。2017年2月13日，季平燕、丁成功将房屋交付崔玉忠，由崔玉忠占有、使用至今。2017年2月22日，崔玉忠向季平燕支付购房款23万元。2017年2月23日崔玉忠收到季平燕通知得知上述房屋被法院查封无法办理过户。原告于2015年6月23日向本院提起诉讼，要求判令被告季平燕、丁成功偿还借款73万元。本院于2016年10月31日作出（2015）聊东民初字第2255号民事判决书，判令二被告偿还原告赵颖借款638160元并驳回了原告的其他诉求。二被告不服该判决，向山东省聊城市中级人民法院提起上诉，该院于2017年5月15日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，原告申请执行。执行过程中，崔玉忠对聊城市中级人民法院于2017年2月20日作出的查封涉案房屋的（2017）鲁15民终333号裁定提出执行异议。本院于2018年1月15日作出（2018）鲁1502执异29号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。赵颖不服该裁定，遂起诉来院。原告称三被告恶意串通买卖涉案房屋，在本院审理期间未提交证据。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。”本案中，崔玉忠与丁成功、季平燕签订的房屋买卖居间合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且合同签订的时间为2016年12月15日，早于本案所涉房屋查封的时间；崔玉忠于2017年2月13日已合法占有涉案房屋，并使用至今，该时间点早于法院查封时间；崔玉忠已支付绝大部分购房款；未办理涉案房屋过户手续原因在于丁成功、季平燕未按约定解除房屋抵押，将房款挪作他用所致，与崔玉忠无关。并且，根据我国相关司法解释的基本精神，在普通金钱债权执行中，无过错买受人对登记在被执行人名下不动产的物权期待权具有排除执行等物权效力，上述房屋买卖居间合同中，买卖双方并未约定明确的付款时间，双方起初约定一次性付清，在之后的实际履行中改为分批付款，应视为对原协议有关房屋价款支付方式的变更，基于上述未用于解押、挪作他用原因，双方尚需对如何解押、如何办理过户手续、如何支付尾款等进行进一步明确约定，加之是在得知房屋被另案查封后崔玉忠方暂停支付少量尾款，该行为并无不当。另，房屋设定抵押并不必然导致所有权无法办理转移登记，只要消除抵押即可完成所有权转移登记。基于以上事由，崔玉忠符合上述司法解释规定的无过错买受人物权期待的保护条件，进而享有排除强制执行的民事权益，原告的诉求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告赵颖的诉讼请求。案件受理费10400元，由原告赵颖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  孙利群人民陪审员  王风兰人民陪审员  曹书贵二〇一九年二月二十日书 记 员  田 振