云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初14543号原告：熊志军，男，1977年7月25日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市官渡区，委托诉讼代理人：张远航、陈烈，云南云滇律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明南汇物业服务有限公司，统一社会信用代码：91530102582376525G。住所地：昆明市五华区昆师路1号二楼201号。法定代表人：郭国平，总经理。委托诉讼代理人：马俊、雷秉华，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南省市场开发有限责任公司，统一社会信用代码：91530000216560584U。住所地：昆明市东风西路41号二号楼。法定代表人：陈剑钊，总经理。委托诉讼代理人：雷秉华，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。原告熊志军与被告昆明南汇物业服务有限公司（以下简称南汇公司）、云南省市场开发有限责任公司（以下简称开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案。依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告熊志军的委托诉讼代理人张远航、陈烈，被告南汇公司、开发公司的委托诉讼代理人雷秉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊志军向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告昆明南汇物业服务有限公司于2017年4月6日签订的《房屋租赁合同》；2、判令两被告返还原告履约保证金5万元；3、判令两被告向原告返还原告已经支付的2018年9月7日至2018年12月31日租金254246元；4、判令两被告向原告支付违约金24万元；5、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告开发公司将位于昆明市东风西路与昆师路交接处西南角的房屋委托被告南汇公司进行管理和出租，期限为2011年9月26日至2021年9月25日。原告与被告南汇公司于2017年4月6日签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其拥有管理和出租权的位于昆明市东风西路241号（原昆明市昆师路3号）的商铺租赁给原告使用，租赁期限自2017年3月26日至2018年12月31日止。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕了2017年度的租金613000元，2018年度的租金80万元。2018年9月6日下午原告出差期间接到被告负责人电话通知，称租赁房屋即将被拆除，为避免损失进一步扩大，原告连夜赶回昆明处理商铺内货品及其他相关事宜。2018年9月7日上午租赁房屋被拆除。原告认为被告的行为已构成根本性违约，致使原告的合同目的无法实现。为维护自身的合法权益，特提起诉讼。被告南汇公司辩称：我方是被告开发公司的受托方，在本案中不应该承担责任。被告开发公司辩称：1、对原告的第一、二、三项诉讼请求认可；2、原告的第四项诉讼请求，不是由于被告的原因导致的，是因为案外人成都军区昆明南疆招待所提前解除合同造成的，所以被告开发公司不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月6日，原告熊志军（乙方）与被告南汇公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于昆明市东风西路241号（原昆明市昆师路3号）110平方米商铺租赁给乙方；2、租赁期限自2017年3月26日至2018年12月31日止；3、2017年租金为613000元；2018年租金为80万元；合同履约保证金5万元；4、甲方有下列行为，乙方有权解除租赁合同，由此造成乙方损失的，由甲方承担赔偿责任，并向乙方支付年租金的30%违约金，且向乙方退还合同未履行部分的房屋租金及保证金：①甲方未按合同约定的时间向乙方提供房屋；②甲方非法干涉乙方的自主经营行为的；③甲方交付的房屋危及乙方安全及健康的；④甲方未经乙方同意擅自增加、改变出租条件的；5、因地方城市建设划或军队用地规划调整等外部原因，该房屋被拆迁或改变用途等致使本合同无法履行的，甲方应提前60日通知乙方，乙方收到通知，本合同即解除。合同解除后，租金以实际租赁期限计算，多退少补，甲方退还乙方合同履约保证金后，甲、乙双方互不承担责任。另确认，被告南汇公司系受被告开发公司的委托与原告熊志军签订的上述合同。2018年9月6日下午，被告南汇公司负责人通知原告熊志军房屋不能使用，9月7日就强行将房屋封闭。另外，成都军区昆明南疆招待所于2018年12月25日出具《情况说明》，载明“就熊志军起诉云南省市场开发有限责任公司、昆明南汇物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，本案所涉及的市场关停是依据中央军委《关于军队和武警部队全部停止有偿服务活动的通知》进行的，我所依据该通知分别于2018年4月13日和9月6日向云南省市场开发有限责任公司下发关停通知，通知下发后云南省市场开发有限责任公司于2018年9月6日将关停部分交由我所。”本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”被告南汇公司系受被告开发公司委托，与原告熊志军签订了《房屋租赁合同》，且庭审中原告对于上述委托事项予以认可，故本院确定《房屋租赁合同》直接约束原告熊志军与被告开发公司。对于原告熊志军要求被告南汇公司承担责任的诉讼请求，本院不予支持；其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”本案中原告要求解除2017年4月6日《房屋租赁合同》、要求被告退还履约保证金5万元并返还2018年9月7日至2018年12月31日租金254246元，被告开发公司对原告的上述请求予以认可，本院对此予以确认；第三，涉案《房屋租赁合同》约定有“因地方城市建设规划或军队用地规划调整等外部原因，该房屋被拆迁或改变用途等致使本合同无法履行的，甲方应提前60日通知乙方”的内容，而本案中被告开发公司在2018年4月13日即接到市场关停的通知，但其迟至实际关停前一日才通知原告，被告开发公司的行为已构成违约，应当承担违约责任；第四，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本案中原告主张按照合同约定标准（年租金的30%）计算，被告开发公司则提出减少约定违约金的抗辩，故本院综合考量涉案《房屋租赁合同》的履行情况、当事人的过错及法律对违约金的界定原则，酌情确定由被告开发公司向原告熊志军支付违约金95000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告熊志军与被告昆明南汇物业服务有限公司于2017年4月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告云南省市场开发有限责任公司应在本判决书生效后十日内向原告熊志军返还履约保证金5万元及自2018年9月7日至2018年12月31日租金254246元，同时应向原告熊志军支付违约金95000元；三、驳回原告熊志军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9242元，减半收取计4621元，由被告云南省市场开发有限责任公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 吕 刚二〇一九年二月十九日书记员 俞雄艳