山东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）鲁民申7743号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：山东儒德置业有限公司，住所地山东省济南市市中区十六里河镇兴济路54号。法定代表人：赵方川，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：许奎峰，山东诚信人律师事务所律师。再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：山东世纪瑞丰置业有限公司，住所地山东省济南市市中区十六里河镇兴济街54号。法定代表人：王海波，总经理。委托诉讼代理人：武久文、陈颖群，国浩律师（济南）事务所律师。被申请人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：山东金纬度文化发展有限公司，住所地山东省济南市历城区铁骑路12号。法定代表人：陈晓东，总经理。原审第三人：济南伟业达广告有限公司，住所地山东省济南市历下区鲁艺小区商业房01—03号楼北段。法定代表人：郭晓东，总经理。原审第三人：济南农村商业银行股份有限公司润丰支行，住所地山东省济南市市中区经十一路72号。法定代表人：白国庆，行长。委托诉讼代理人：程波，山东文贤律师事务所律师。再审申请人山东儒德置业有限公司（以下简称儒德公司）、山东世纪瑞丰置业有限公司（以下简称世纪瑞丰公司）因与被申请人山东金纬度文化发展有限公司（以下简称金纬度公司）、原审第三人济南伟业达广告有限公司（以下简称伟业达公司）、济南农村商业银行股份有限公司润丰支行（以下简称农商行润丰支行）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终3333号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人儒德公司申请再审称,1.请求撤销济南市中级人民法院（2018）鲁01民终3333号民事判决,驳回金纬度公司的诉讼请求;2.案件受理费均由被申请人负担。事实和理由：一、一审判决确认金纬度公司实际占有土地没有依据。儒德公司合法占有涉案土地后在涉案土地上进行了投资建设，2017年5月15日儒德公司委托的施工人在涉案土地施工过程中接到济南市市中区综合行政执法局下发的《责令（限期）改正通知书》，证实儒德公司实际占有涉案土地并进行了施工，而金纬度公司自2016年9月实际占有涉案土地。2016年11月9日，世纪瑞丰公司与儒徳公司的发起人候秀香、李宁、赵中华、李涛签订《土地买卖协议》，并且2016年12月29日世纪瑞丰公司与候秀香、李宁等人签订土地使用权移交确认书，候秀香等人实际占有了该土地。2017年4月17日儒德公司成立，2017年4月21日儒德公司、候秀香5人与世纪瑞丰公司签订合同权利义务承担确认书，约定候秀香等5人与世纪瑞丰公司2016年11月9日签订的《土地买卖协议》项下的权利义务全部转给儒德公司享有和承担。儒德公司在2017年4月份预对涉案土地进行开发建设，遂委托刘以奎整修房屋三间，砌垒院墙三十余米，拆除院内十二间板房并清理，对院内杂物及垃圾进行清理运出，因施工建设未取得施工许可证，2017年5月15日济南市市中区综合行政执法局向施工人刘以奎下发《责令（限期）改正通知书》，该证明足以证实涉案土地是由儒徳公司进行占有控制，并进行了施工。根据二审法院判决依据的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款规定，土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持;(二)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;(三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。依据本解释第（二）项，本案中，儒徳公司先行合法占有并投资开发涉案土地，并且土地买卖协议合法有效，应优先履行再审申请人的土地买卖协议，将涉案土地过户给儒徳公司。故，一、二审判决认定金纬度公司自2016年9月底起一直实际占有明显系事实认定不清，判决优先保护金纬度公司的权利明显错误。再审申请人世纪瑞丰公司申请再审称,请求撤销济南市中级人民法院（2018）鲁01民终3333号民事判决，支持世纪瑞丰公司的反诉请求。事实和理由：一、原审判决认定“金纬度公司向世纪瑞丰公司支付300万元、涉案土地一直由金纬度公司占有”属认定事实错误。1.原审判决认定“2016年9月14日金纬度公司向世纪瑞丰公司转账支付300万元”，缺乏证据证明，属认定事实错误。首先，从金纬度公司提交的拟解除合同通知来看，该通知中的“由梁以民代收的土地转让定金300万元”的说法，与双方2016年9月18日签订的《土地转让协议》中“本协议签订后当日乙方向甲方交纳定金300万元”的约定严重不符，即2016年9月14日由吕少英支付给梁以民的“零售款”，而非土地转让定金的代收款，并且事实上梁以民并没有给付世纪瑞丰公司。证人吕少英作证时称自己是金纬度公司的职工，但对于向梁以民转账300万元资金的来源、用途等情况却均无法说清楚。2.原审判决认定“涉案土地自2016年9月底起一直由金纬度公司占有”，缺乏证据证明，属认定事实错误。世纪瑞丰公司自始至终都没有主动将涉案土地交付给金纬度公司，更无从谈起自2016年9月底起一直由金纬度公司占有。事实上，是金纬度公司及证人梁以民纠集社会闲散人员，在金纬度公司向法院提起诉讼前，强行抢占了再审申请人的土地，再审申请人在本案一审开庭时就对此提出了意见。但原审判决仅凭金纬度公司的一面之词就认定其实际占有涉案土地，而不审查金纬度公司究竟是于何时、以何种方式占有涉案土地，还直接将这种强占土地的行为认定为其权利应当优先受到保护，对再审申请人提出的异议不予理会，属认定事实错误。二、原审判决认定“《土地转让协议》未解除”，属适用法律错误。1.原审判决认定“世纪瑞丰公司、儒德公司以金纬度公司未支付定金构成违约为由，要求解除土地转让协议，无事实依据”，属认定错误。合同法第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。本案中再审申请人与金纬度公司于2016年9月18日签订《土地转让协议》后，金纬度公司未按协议约定在签订协议当日向再审申请人交纳定金300万元，而是长时间不按协议约定履行付款义务，金纬度公司已构成根本违约，导致该协议目的无法实现。根据《合同法》第九十四条的规定，在此种情况下，再审申请人有权利解除双方签订的《土地转让协议》。2.原审判决认定“世纪瑞丰公司并不享有合同约定的解除权，即使其已向金纬度公司送达拟解除合同通知，亦不发生解除合同的效力”，属法律适用错误。原审判决认适用合同法第九十三条第二款规定，认定世纪瑞丰公司不享有合同约定的解除权，因此不发生解除合同的效力”，属于用法律错误。合同法第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中拟解除合同通知是由金纬度公司作为证据提交，证明金纬度公司已经收到了该解除通知。根据前述两条法条的规定，金纬度公司如对合同解除有异议，应在解除合同通知到达之日起三个月内向法院起诉，本案金纬度公司起诉显然已经超过三个月的时限，且金纬度公司的诉讼请求并非是就世纪瑞丰公司解除协议的行为提出异议要求继续履行，而是要求将涉案土地过户至其名下。涉案土地过户的前提应是《土地转让协议》合法有效、正在履行，不存在已经解除、终止等情形，而原审判决对《土地转让协议》是否已经解除这一前提不予审查，直接认定再审申请人应将涉案土地过户给金纬度公司，属于适用法律错误。因此，金纬度公司违约在先，世纪瑞丰公司依法享有合同解除权，金纬度公司在法定期限内未就解除合同提出异议，原审法院认定协议未解除适用法律错误，应当认定《土地转让协议》已经解除。请求撤销原审判决，支持世纪瑞丰公司的全部再审请求。本院经审查认为，一、儒徳公司、世纪瑞丰公司主张原审判决认定涉案土地实际由金纬度公司占有不符合事实。本院认为，儒徳公司、世纪瑞丰公司原审中主张涉案土地系金纬度公司以及社会闲散人员强行占有，与原审判决认定的结果并不矛盾。并且实际占有土地不是判决认定土地转让合同是否应当予以解除的原因和理由。二、梁以民在原审中出庭作证称其于涉案土地使用权转让合同签订之前4天收到金纬度公司交付的300万元订金，该证言内容由相关的银行付款凭证予以佐证。并且世纪瑞丰公司法定代表人的儿子、世纪瑞丰公司监事赵方川在《拟解除合同通知书》中认可世纪瑞丰公司同意退还由梁以民代收的300万元订金，并赔偿金纬度公司30万元。上述付款凭证、证人证言、《拟解除合同通知书》，以及世纪瑞丰公司未曾催交订金的行为，相互印证，证明金纬度公司已经交付订金，不存在违约行为。另，本案不存在合同法第九十三条所规定当事人约定解除合同的情形，因此申请人关于金纬度公司没有在收到《拟解除合同通知书》后3个月内提出异议并向人民法院起诉，人民法院应不予支持的主张不能成立。三、金纬度公司与世纪瑞丰公司签订土地转让合同在先，世纪瑞丰公司与侯秀香、李宁、赵中华、李涛、赵方川签订土地转让合同在后，并且上述买受人中包括与世纪瑞丰公司存在关联关系的人，应当知道世纪瑞丰公司已经与金纬度公司签订了土地转让合同。并且金纬度公司已经将购买涉案土地使用权的价款存入原审法院，世纪瑞丰公司并不享有不安抗辩权。综上，儒徳公司、世纪瑞丰公司的再审申请理由，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回山东儒德置业有限公司、山东世纪瑞丰置业有限公司的再审申请。审判长 肖 彬审判员 左玉勇审判员 安景黎二〇一九年二月二十日书记员 周涵宇