四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川09民终120号 上诉人（原审原告）：唐红梅，女，汉族，1984年6月26日出生，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：何云福，四川广略律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李丽（曾用名：李会英），女，汉族，1981年5月16日出生，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：黄凯（李丽配偶），住四川省遂宁市船山区。 原审第三人：周杨，男，汉族，1975年5月20日出生，住四川省遂宁市安居区。 原审第三人：邹明蓉，女，汉族，1977年10月8日出生，住四川省遂宁市船山区。 上诉人唐红梅与被上诉人李丽、原审第三人周杨、邹明蓉房屋租赁合同纠纷一案，四川省遂宁市船山区人民法院于2018年9月20日作出（2018）川0903民初3141号民事判决，原审原告唐红梅不服，提出上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人唐红梅及委托诉讼代理人何云福、被上诉人李丽及委托诉讼代理人黄凯到庭参加诉讼，原审第三人周杨、邹明蓉经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并作出决定。现已审理终结。 唐红梅上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，唐红梅支付租金30万元备注为“借给周总的”是为了避税，节约租赁成本。租赁合同不应当要备案才能证实其真实性，唐红梅一次性支付十年租金，然后再以5万元一年的价格出租，符合资金使用成本。评估报告中经了解不存在租赁关系，未向唐红梅、原审第三人了解，故原审第三人会要求中止执行。 被上诉人李丽辩称：其取得争议房屋系通过拍卖依法取得，唐红梅与周杨共同经营公司，系利害关系人，评估报告上明确载明无租赁，请求维持原判。 唐红梅向一审法院提出诉讼请求：1.确认原告与第三人所签订的《房屋租赁合同》对被告继续有效；2.诉讼费由被告承担；3.诉讼过程中增加诉讼请求，要求被告继续履行前述租赁合同。 一审法院认定：对双方当事人没有争议的被告通过司法拍卖获得诉争房屋，并办理了产权转移登记的事实予以确认。对双方当事人争议的原告与第三人是否存在租赁关系、若存在租赁关系是否对原告具有约束力及可否继续履行租赁合同的问题，一审法院查明：1.原告持有《房屋租赁合同》一份，合同约定：由原告承租登记在第三人名下的位于遂宁市门面（性质：商业用房），租赁期限为2014年1月1日至2033年12月31日，前十年租金为3万元／年，此后十年每年租金递增3%；因第三人急需资金，前十年租金在2014年6月1日前全部付清，此后租金逐年支付。合同记载的签订时间为2014年1月1日。租赁合同未进行备案登记，亦未缴税。2014年7月29日，原告通过中国银行转账30万元。原告持有收条一张，称2014年7月29日收到原告转账支付诉争房屋租金30万元。原告持有收条复印件四张，分别载明收到遂宁市中艺商贸有限公司（法定代表人：邹清良，系第三人邹明蓉父亲、周杨岳父，公司经理为第三人周杨）2014年至2017年租金，每年5万元。邹清良在收条上签署复印属实的意见。 因诉争房屋需要评估拍卖，一审法院委托了四川金信会计师事务所有限责任公司对诉争房屋进行评估，该公司出具了《房地产估价报告》，在估价的假设和限制条件中，报告称本次估价是以委托方未与任何一方签署针对评估对象的无限期或影响评估价值的租赁协议为假设前提。在估价结果报告的评估对象项目中，报告称租赁情况，经了解，该商业用房为周杨自己使用，销售文具用品等。该公司采用市场比较法和收益法的估价方法，确定诉争房屋的评估价值为1825140元。此后，诉争房屋拍卖成交价亦为1825140元。一审法院在进行拍卖时，进行了两次拍卖，发布了两次标的调查情况表，第一次发布的标的调查情况表中的标的现状称租赁情况无出租，此次拍卖被撤回；第二次发布的标的调查情况表中的标的现状称租赁情况有出租，但未对租期、租金及其他情况予以披露。此次拍卖由被告拍得诉争房屋结束。 房屋拍卖过程中，第三人周杨、邹明蓉以房屋已出租给原告为由，向一审法院提起执行异议，要求中止对诉争房屋的拍卖，一审法院以“唐红梅与周杨、邹明蓉之间的针对遂州南路168号1层附13、14号门面的《房屋租赁合同》不是中止房屋拍卖的法定理由”为由，对其执行异议予以了驳回。第三人周杨、邹明蓉不服，向四川省遂宁市中级人民法院提起了复议，该复议申请亦被驳回。 诉争房屋虽登记为商业门面，但其一直以来主要系作为通往负一楼的通道使用。2017年11月，被告的父亲李新金（音）取得了负一楼房屋所有权，其与原告和第三人就诉争房屋的使用产生了争执，遂将诉争房屋予以了封堵。经案外人骆建文斡旋，李新金将负一楼出租给骆建文，骆建文就开始将诉争房屋作为通往负一楼的通道使用，期间未与原告、被告或第三人建立租赁关系，亦未向原告、被告或第三人缴纳租金。2018年2月28日，被告与骆建文签订了《营业房租赁合同》，将诉争房屋出租给骆建文使用，租期为5年，前两年租金为10万元/年，后三年根据市场实际情况调整。此后，骆建文的配偶王和秀向李丽的账户转账给付了20万元。 一审法院认为，原告主张其于被告买受诉争房屋前，已是诉争房屋的合法承租人，原告应对于其与第三人于2014年1月1日建立了租赁关系承担举证责任。原告为证明其观点，向一审法院出具了《房屋租赁合同》、收条及转账记录，转账记录未注明用途，不能证明系给付租金。就《房屋租赁合同》及收条而言，被告对合同签字的形成时间及收条签字的形成时间均提出了司法鉴定申请，因不具备鉴定条件，致无法进行鉴定，该结果系非可归责于被告的原因造成，按照举证规则，原告应就其主张进一步提供证据予以证明。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”的规定，房屋租赁，尤其是商业用房租赁，应当向房产管理部门进行备案登记，其备案登记时间可以作为认定房屋租赁合同形成时间及租赁关系真实性的重要依据，但因原告持有的《房屋租赁合同》未进行备案，故对其形成时间无法予以确认，原告的举证责任尚未完成。 原告从租赁物使用的角度向一审法院提交了收条复印件，用以佐证其与第三人的租赁关系，及其以5万元/年的价格出租给了遂宁市中艺商贸有限公司使用。但从该证据的证明力来看，遂宁市中艺商贸有限公司的法定代表人系第三人邹明蓉的父亲，该公司的经理即系第三人周杨，因此，遂宁市中艺商贸有限公司与第三人具有利害关系，而第三人与原告具有诉讼利益上的一致性，因此原告持有的收条复印件的证明力较弱，不能单独作为认定原告将房屋转租给了遂宁市中艺商贸有限公司使用的依据。 另评估公司在对诉争房屋进行评估时，原告或第三人均未向评估公司披露诉争房屋上存在租赁关系，原告或第三人对影响其重大权益的事实不向评估公司进行披露，实在异于常理。故此，原告的证据不足以证明其与第三人已于2014年即已形成合法有效的租赁关系，其主张租赁关系继续约束被告，证据不足，主张不能成立。虽第三人以诉争房屋已出租给了第三人为由向一审法院提出执行异议，且一审法院在拍卖公告上标注了有出租，但执行异议及执行拍卖公告仅是对是否存在租赁关系进行了形式审查，若审理查明的事实与形式审查结论不一致，应以审理查明的事实为本案的裁判依据。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回原告唐红梅的全部诉讼请求。案件受理费250元，由原告唐红梅负担。 二审中，李丽举出四川蓝彦投资有限公司的工商信息登记，拟证实唐红梅与周扬存在共同经营，有利害关系，该证据经合议庭核实，对其真实性予以采纳。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人唐红梅与原审第三人的租赁关系是否成立，是否对李丽继续有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，唐红梅举出租赁合同、交纳租金的银行转账凭证、收取租金的收条证实租赁关系存在，但根据一审法院调取唐红梅的银行交易明细证明，2014年7月29日，唐红梅共有两笔转款给周杨，均载明系借给周总的，该证据不能达到其中30万是租金的证明目的，故唐红梅主张与原审第三人周扬、邹明蓉所签订的《房租租赁合同》对李丽继续有效的请求不成立。 综上所述，上诉人唐红梅的上诉请求不成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由唐红梅负担500元。 本判决为终审判决。 审判长  李飞鸿 审判员  全利国 审判员  文晏萍 二〇一九年二月十九日 书记员  范 进