浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0226民初3282号 原告：宁波嘉隆百恒商贸有限公司，住所地宁海县跃龙街道中山东路**，统一社会信用代码91330226758865104Q。 法定代表人：陈承训，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王海兵，浙江海浩（宁海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴金蕾，浙江海浩（宁海）律师事务所律师。 被告：田晓玲，女，1983年8月4日出生，汉族，住宁海县。 被告：林高雅，男，1981年1月22日出生，汉族，住宁海县。 原告宁波嘉隆百恒商贸有限公司与被告田晓玲、林高雅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月17日公开开庭进行了第一次审理。原告宁波嘉隆百恒商贸有限公司的委托诉讼代理人王海兵，被告田晓玲、林高雅到庭参加诉讼。因案情复杂，于2019年8月21日转为普通程序并依法组成合议庭，分别于2019年9月26日、2019年11月5日对本案公开开庭进行了第二次、第三次审理。原告宁波嘉隆百恒商贸有限公司的委托诉讼代理人王海兵，被告田晓玲、林高雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波嘉隆百恒商贸有限公司向本院提起诉讼请求，要求：1.解除原、被告之间关于坐落于宁海县北面房屋（产权证号为宁房权证宁海字第××号）的租赁关系；2.判令原、被告之间关于坐落于宁海县南面相连接无产权证部分房屋的租赁关系无效；3.判令两被告立刻腾空坐落于宁海县的房屋，包括无证部分房屋；4.判令两被告支付原告房屋租金及占有使用费（以4000元/月为基数，自2018年4月1日起计算至房屋实际腾空之日止）。事实和理由：两被告系夫妻关系，因经营需要以按月支付租金的方式向原告承租属于原告所有的坐落于宁海县房屋（包括与该房屋南面相连接的未取得权证的棚屋），每月租金为4000元。自2018年4月1日起，两被告未向原告支付租金，也未搬离租赁房屋。因原告需要重新建造房屋，要求被告腾退租赁房屋，但被告拒不腾退。故原告诉至法院。 为证明上述事实，原告举证如下： 1.国有土地使用权证二份，以证明涉案出租给两被告的房屋属原告所有的事实。 2.银行转账记录一份，以证明双方存在租赁关系，被告支付租金至2018年3月份的事实。 3.告知书复印件、律师函、快递单及查询情况、照片各一份，以证明以下事实：（1）2019年2月16日原告以张贴告知书的方式向被告告知腾空事宜；（2）2019年4月16日原告委托浙江海浩（宁海）律师事务所向被告发送律师函，要求被告腾房；（3）至今为止，二被告仍非法占用原告房屋未腾退。 被告田晓玲、林高雅答辩称：两被告系夫妻关系，之前因经营宁海县泰源食品店需要向他人承租宁海县房屋，之后出租人变成原告。两被告按4000元/月标准支付租金至2018年3月。自2018年4月起，原告表示无需两被告支付租金，两被告不清楚是原告要降低租金还是其他原因。之后，两被告未支付租金，但也未收到腾房的要求，直至原告向法院起诉。现两被告愿意支付原告起诉之后的租金。至于原告提出的解除合同及腾空房屋的要求，两被告认为前提是原告需赔偿两被告装修损失；而租赁合同效力问题由法院依法认定。庭审后，两被告认可其所承租房屋南面部分无权属证书。 两被告未举证。 原告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下： 一、原告提供的证据1，两被告无异议，本院予以认定。 二、原告提供的证据2，两被告对真实性无异议，认为每月租金为4000元。本院予以认定。 三、原告提供的证据3，两被告认为没有看到过告知书，未收到过律师函，也不存在被告拒收的情况，但对两被告仍使用涉案房屋的事实无异议。本院认为，对于告知书，原告未提供其向两被告送达的相关依据，故对该份证据不予认定；对于律师函、快递单及查询情况，本院认为，快递查询情况明确显示为拒收，故对原告向被告邮寄律师函，但被告拒收的事实予以认定；对于照片，两被告对使用涉案房屋的事实无异议，予以认定。 本院经审理认定事实如下：两被告因经营需要向原告承租了位于宁海县房屋及与该房屋南面相连接的无证部分房屋，并向原告每月支付4000元直至2018年3月。2019年4月16日，原告委托浙江海浩（宁海）律师事务所向两被告邮寄律师函，要求两被告腾退房屋并支付逾期腾房期间的使用费，后该快递显示拒收退回。 另宁海县房屋登记于原告名下，房屋所有权证号为宁房权证宁海字第××号，两被告承租的房屋包括园丁路9号北面三间一层房屋及与该房屋南面相连接的无证部分房屋。两被告承租房屋后用于经营宁海县泰源食品经营部。 本院认为，原告向两被告出租的租赁物范围既包括了合法建筑，也包括了自行搭建的建筑，关于合法建筑部分的租赁关系合法有效，而关于自行搭建建筑部分的租赁关系无效。关于合法建筑的租赁关系，因双方未签订书面的租赁合同，视为不定期租赁合同，当事人可以随时要求解除合同。故原告要求解除与两被告之间关于宁海县北面一间三层房屋的租赁合同关系，符合法律规定，本院予以支持。关于自行搭建建筑的租赁关系，原告要求确认合同无效，不违反法律规定，予以支持。租赁关系解除及确认无效后，原告要求两被告腾空房屋，符合法律规定，予以支持。虽然原、被告之间的房屋租赁关系部分无效，但两被告实际占有使用了该无证部分的房屋，原告有权参照合同约定的租金标准要求两被告支付该部分房屋的占有使用费。故原告要求两被告按4000元/月标准支付租金及占有使用费，符合法律规定，予以支持。至于两被告辩称的房屋装修损失，两被告明确表示另案起诉，不予一并处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下： 一、原告宁波嘉隆百恒商贸有限公司与被告田晓玲、林高雅之间关于坐落于宁海县房屋的租赁合同关系于本判决生效时解除； 二、确认原告宁波嘉隆百恒商贸有限公司与被告田晓玲、林高雅之间关于坐落于宁海县房屋的南面相连接的无证部分房屋的租赁合同关系无效； 三、被告田晓玲、林高雅应于本判决生效后三十日内腾退宁海县房屋及与该房屋南面相连接的无证部分房屋给原告宁波嘉隆百恒商贸有限公司； 四、被告田晓玲、林高雅应于本判决生效后十五日内支付原告宁波嘉隆百恒商贸有限公司租金及占有使用费（以4000元为基数，自2018年4月1日起计算至实际腾退之日止）。 如果被告田晓玲、林高雅未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费1588元，由被告田晓玲、林高雅负担。 原告宁波嘉隆百恒商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告田晓玲、林高雅于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 长  蒋欣欣 人民陪审员  赵贤春 人民陪审员  胡秀兰 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  林爱蓉 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。