江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣07民终5485号 上诉人(原审被告)：陈洁，女，1961年生，汉族，住赣州市赣县区。 上诉人(原审被告)：殷雯，女，1995年生，汉族，住赣州市赣县区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：温华平，江西同圆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赣州市峰山投资开发有限公司，住所地：赣州市章贡区沙石镇峰景路1号。 法定代表人：敖军，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈艳、王飞，江西南芳律师事务所律师。 上诉人陈洁、殷雯因与被上诉人赣州市峰山投资开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2018）赣0702民初5002号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。 陈洁、殷雯上诉请求：撤销章贡区人民法院（2018）赣0702民初5002号民事判决书，即改判上诉人与被上诉人的商品房销售合同继续履行；撤销一审判决第二项；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：上诉人不同意解除《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，因被上诉人在销售房屋时作出可进行贷款按揭的虚假承诺，而导致上诉人无法向银行申请贷款造成违约的责任应由被上诉人承担。上诉人在出现银行按揭贷款批不下来的时候，积极与被上诉人协商沟通，但被上诉人在没有进行双方协商的情况下直接向法院提起诉讼，无视其自身作出的承诺不诚信的行为导致上诉人违约的情况，被上诉人应自行承担合同的违约责任。 赣州市峰山投资开发有限公司辩称，上诉人与被上诉人签订的两份赣州市商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，双方应遵照履行。上诉人经被上诉人多次催缴均未付清购房款，应承担相应的违约责任。上诉人辩称在售房时，被上诉人允诺可以贷款，上诉人到多个银行办理贷款，失败的原因是金额过大，也和两上诉人年龄有关，但上诉人并未提供任何证据证明，依法不应采信。根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第7条约定，上诉人逾期付款时间超过30日被上诉人有权选择解除合同，现两上诉人已逾期付款长达两年，被上诉人主张解除合同并要求两上诉人按合同准金额的3%支付违约金符合合同约定及法律规定。一审判决有事实和法律依据，请求法庭依法维持一审判决。 赣州市峰山投资开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求解除原、被告于2016年4月28日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，权利义务终止；2、判令被告立即向原告支付违约金232770.48元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月28日原告赣州市峰山投资开发有限公司与被告殷雯、陈洁签订两份赣州市商品房买卖合同（合同编号分别为201XX7909和201XX7917），由原告赣州市峰山投资开发有限公司（出卖人）将其开发的位于赣州市章贡区沙石镇九里峰山国际二期1X9幢1X1复式楼和1X9幢1X2复式楼出售给被告（买受人）殷雯、陈洁。合同约定：1、1X9幢1X1复式楼建筑面积192.35㎡，单价19634.628元／平方米，总价3776721元。1X9幢1X2复式楼建筑面积202.82㎡，单价19634.628元／平方米，总价3982295元；2、付款方式及期限：买受人在签订《商品房销售合同》当日支付1X9幢1X1复式楼首付款1516721元，支付1X9幢1X2复式楼首付款1192295元，1X9幢1X1复式楼剩余购房款2260000元、149幢102复式楼剩余购房款2790000元由买受人办理银行按揭贷款。买受人应于本合同签订当日提交银行要求所需的相关资料；3、买受人如未按合同规定时间付款，逾期不超过30日的，至本合同规定的应付款期第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3％向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。合同还约定了交房时间、逾期交房违约金、房屋产权登记、前期物业服务等。此外，原、被告双方还签订了附件二、附件三合同补充协议。合同签订当天，被告殷雯、陈洁依约支付了1X1复式楼首付款1516721元和1X9幢1X2复式楼首付款1192295元。此后，两被告又支付了150000元购房款。剩余490000元购房款因办理银行贷款未果，余款一直未付。2018年1月4日原、被告就涉案两份商品房买卖合同达成合同解除协议，并明确了双方权利义务。因两被告未按该协议履行义务，原告遂诉至法院，要求解除涉案合同并要求两被告支付违约金。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告赣州市峰山投资开发有限公司与被告殷雯、陈洁签订的两份赣州市商品房买卖合同（合同编号分别为201XX7909和201XX7917），均系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按照合同履行各自义务。被告殷雯、陈洁经原告多次催缴，均未付清购房款，应承担相应的违约责任。被告殷雯、陈洁辩称，原告在销售房屋时允诺可以办理贷款，被告殷雯、陈洁亦到多个银行办理贷款，贷款失败的原因是贷款金额过大，也和两被告年龄问题有关，但未提供证据证明，故对于被告殷雯、陈洁的辩解，一审法院不予采信。根据原、被告双方签订的赣州市商品房买卖合同第七条约定，被告逾期付款时间超过30日，原告有权选择解除合同或者继续履行合同。两被告已经逾期付款长达2年，现原告主张解除合同并按要求两被告按应付款的3％支付违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。两份合同总价款为7759016元。合同解除后，两被告应向原告支付共计232770.48元违约金。因两被告已经向原告支付了购房款2859016元，故原告在返还购房款时可予以扣减。扣减后，原告应向两被告返还购房款2626246元（取整）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赣州市峰山投资开发有限公司与被告殷雯、陈洁签于2016年4月28日签订的两份赣州市商品房买卖合同（合同编号分别为201XX7909和201XX7917）及《合同补充协议》；二、由被告殷雯、陈洁向原告赣州市峰山投资开发有限公司支付逾期付款违约金共计232770.48元；三、由原告赣州市峰山投资开发有限公司向被告殷雯、陈洁返还购房款2859016元；四、上述第二、三项付款义务扣减后，限原告赣州市峰山投资开发有限公司于本判决生效之日起五日内向被告殷雯、陈洁返还购房款2626246元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4792元，减半收取计2396元，由被告殷雯、陈洁负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 本院认为，关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方合同约定，买受人如未按合同规定时间付款，逾期不超过30日的，至本合同规定的应付款期第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3％向出卖人支付违约金。《合同补充协议》第2条约定，如买受人申请的银行按揭款部分或全部未获批准，且未补足差额，则除因出卖人原因外，无论任何原因，均视为买受人付款迟延。根据查明事实，上诉人按揭贷款未获批准，且未补足差额，亦未按2018年1月4日双方签订的《合同解除协议》履行，余款490万元两年多以来一直未付，属于双方约定迟延付款的违约行为，达到了合同约定解除条件，上诉人应当支付合同约定的违约金。上诉人主张被上诉人的工作人员虚假承诺，承诺可以办理贷款，没有充分的证据支持，本院无法采信。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4792元，由上诉人陈洁、殷雯负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖国东 审 判 员  雷勉励 审 判 员  王阿婷 二〇一九年二月十八日 代理书记员  李晓倩 代理书记员  郭燕华