广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初12849号原告：张金华，男，1974年7月27日出生，汉族，身份证住址福建省诏安县，委托诉讼代理人：刘新华，广东法海律师事务所律师。被告：谢国强，男，1963年8月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，被告：谢伟良，男，1965年11月25日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，第三人：刘润新，男，1986年10月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，第三人：江伟志，男，1981年3月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，第三人：林春叶，女，1965年10月30日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：廖纪源，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：林丽蓉，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告张金华与被告谢国强、谢伟良，第三人刘润新、江伟志、林春叶合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张金华的委托诉讼代理人刘新华，被告谢国强、谢伟良，第三人刘润新、江伟志，第三人林春叶的委托诉讼代理人林丽蓉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张金华诉称，2017年7月16日，两被告与第三人签订《合作建房协议书》，协议书将我列为乙方之一，但我未在协议书上签字。《合作建房协议书》约定，两被告将所有权属于白云区太和镇田心村的（穗）集有（2014）第10000087号地块作为出资，与第三人合作开发房产，我为此出资4980000元。根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规的规定，两被告不是太和镇田心村集体成员，不能取得涉案土地的任何权利，故无权以涉案地块作为出资，且两被告也未取得集体土地建房所需相关行政部门审批文件。另，《合作建房协议书》的乙方江伟志、林春叶、刘润新均不是太和镇田心村集体成员，因此无权在涉案地块上建房。合作建房协议书明显看出是商品房和住宅的开发建设，与广州市建设用地使用权流转管理办法第三条第三项相违背，且不符合第七条要求有书面同意流转的证明材料。综上，我们认为，《合作建房协议书》违反法律强制性规定，是无效合同。请求判令：1.确认《合作建房协议书》无效，不需要返还已出资，在本案中暂不处理；2.被告谢国强、谢伟良承担本案诉讼费用。被告谢国强辩称，同意合同无效，合同签订一年多，乙方手续办不下来，拖下去没有意义，应解除合同，愿意退钱给原告。被告谢伟良辩称，同意合同无效，林春叶未出资，不愿意与其继续履行协议。第三人刘润新、江伟志述称，对原告的诉讼请求无异议。第三人林春叶述称，不同意原告的诉讼请求。一、(2018)粤0111民初10219号民事判决书已确认合作建房协议书的合同效力，本案依法应驳回起诉。(2018)粤0111民初10219号案同为合同纠纷，与本案争议的是同一个合同，该案判决对解除合同通知的效力审查的前提是合作建房协议书有效，该判决已生效，判决解除合同通知无效即确认了合作建房协议书的效力。原告仍然提起合同效力之诉，根据《民事诉讼法》第124条第5项及《民事诉讼法司法解释》第247条之规定依法应当驳回起诉。二、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，原告主张确认合同效，应对其主张的涉案合作建房协议书具备无效的情形负举证责任，本案原告无证据证实合作建房协议书具备无效的情形。协议各方在符合规范依法取得的建设用地上进行合作建设，签署的合作建房协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。涉案项目地块的性质是集体建设用地而非宅基地，且经广州市规划局审核确认涉案地块用地项目符城乡规划要求，并核发了建设用地规划许可证，用地性质是娱乐用地。现行的法律、行政法规并未禁止在符合城乡规划并取得建设用地规划许可证的建设用地上进行合作建设。相反，无论是《土地管理法》还是《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》（穗府办2015-39号）均允许符合土地利用总体规划的集体建设用地进行流转。综上，协议各方利用已取得规划许可证的建设用地进行合作建设签署的协议，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。涉案合作建房协议书系各方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，不符合《合同法》第52条规定的合同无效的情形，且已有生效的判决对该协议的效力进行了确认，根据一事不再理的原则，依应当驳回原告起诉。经审理查明，2017年7月16日，谢国强、谢伟良（甲方）与江伟志、刘润新、林春叶、张金华（乙方）签订《合作建房协议书》，约定谢国强、谢伟良将从田心村有偿转让所得位于广州市白云区太和镇田心村新广从公路东侧“原太和镇政府规划桥苑小区）的（穗）集有(2014)第10000087号土地（面积为0.3467公顷）与乙方合作开发，订立如下协议：一、甲方确认上述地块无争议、无纠纷、无任何债权债务，承诺由该地块界线发生的权属、债务问题由甲方负责；如上述地块出现争议，因田心村委及村民的争议由乙方负责解决；田心村委及村民以外的争议由谢伟良负责解决，协调不成，乙方投资损失由谢伟良全部负责；甲方提供原有手续文件、报建资料，其他不完善部分由乙方出资补办完善；乙方负责投入申报、规划、设计、建设房屋的所有资金；三、在协议签订三天内，乙方支付2000000元给甲方作为合作信用金，该项目建筑楼按政府部门批复的楼层高度及面积进行施工，施工期三年内验收并交付使用，在第一期工程完工验收后无息退回2000000元合作信用金给乙方；乙方设计及施工必须保证有十五层的基础；楼房建好后，以实际建筑面积甲方占百分之四十，乙方占百分之六十比例分配，甲乙双方对各自分得楼房均享有永久使用权，甲乙双方为各自分得楼房的权利人，并拥有完全的权利，可自行决定转让出租、赠送及继承等，双方及其家属无权干涉；如遇政府征收该房屋，则房屋建筑补偿按甲、乙所占房屋的比例分配；房屋建成后因政策原因可办理产权证时，所须费用按甲、乙所占比例支付；现在土地是挂名在广州市白云区太和镇田心村经济联合社集体名下，如政府允许甲、乙注册公司，转到公司名下时，按照本合同内容条件继续履行；本协议自签订之日起生效，甲乙双方应当全面履行协议的约定，任何一方不得擅自解除等等。协议最后甲方处有谢国强、谢伟良的签名，乙方处有刘润新、江伟良、林春叶的签名，张金华没有在合同上署名。合同签订后，张金华通过其妻子李文珠向林春叶的儿子李伟豪转账2980000元，向谢伟良转账2000000元，李伟豪向江伟志转账2000000元。2018年4月10日，谢伟良、谢国强向江伟志、林春叶、刘润新、张金华发出《解除协议告知书》，解除2017年7月16日所签订的《合作建房协议书》。告知人处有谢伟良签名，被告知人处有张金华、刘润新、江伟志签名。为此，林春叶向本院提起诉讼，要求确认谢国强、谢伟良于2018年5月13日向林春叶发出的《解除协议告知书》无效，本院于2018年9月21日作出（2018）粤0111民初10219号民事判决书，本院认为，谢伟良向林春叶发出解除合同通知书，林春叶不同意解除合同，诉请确认《解除协议告知书》无效符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，具有诉的利益；根据《解除协议告知书》的内容，谢伟良主张林春叶所在的合作一方违约而解除合同，违约的理由是未按口头约定向谢伟良一方给付1000000元，谢伟良没有证据证明，因此谢伟良以林春叶违约主张解除合同，缺乏事实和法律依据，该解除协议行为应属无效。判决：确认谢伟良于2018年4月10日发出的《解除协议告知书》无效。该案现已发生法律效力。涉案地块位于广州市白云区太和镇田心村，集体土地所有证中土地所有权人登记为广州市白云区太和镇田心经济联合社，2012年8月22日取得建设项目选址意见书，建设项目名称为村经济发展留用地（文化娱乐用地C3），建设单位名称为广州市白云区太和镇田心经济联合社，拟用地面积2571平方米。2013年取得建设用地规划许可证，用地单位为广州市白云区太和镇田心经济联合社，用地项目名称为村经济发展留用地，用地性质为娱乐用地，用地面积为2571平方米。该涉案地块中有1180平方米是谢国强（乙方）与广州市白云区太和镇田心村民委员会（甲方）于1993年5月3日签订《集资建合同书》取得使用权，双方约定，甲方提供地皮面积为1080平方米，以每平方米1150元，共计1242000元，由乙方支付，甲方协助办理一切开发手续，在该地皮的面积上所发生的一切费用由乙方支付，甲方负责办理一切用地手续，协议办理房产证等有关手续，在政策允许下协助办理自理口粮入户一切手续，乙方以自带自用形式投入该小区开发所需的资金，独立经营，自负盈亏，完全承担楼宇的销售合法经营及一切经济后果等等。该涉案地块中其余部分是谢伟良及案外人王婷、谢焰球通过与谢水池合作方式取得使用权。庭审中，张金华、谢伟良、谢国强均确认合同签订后未实际建房，谢国强陈述还在相关办理手续，林春叶陈述准备建商业用房，林春叶主要负责资金投入办理申报手续等事宜。上述事实，有集体土地所有证、见证书、合作建房协议书、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、集资建合同、（2018）粤0111民初10219号民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。本案涉案土地性质系农民集体所有的土地，所有权人为广州市白云区太和镇田心经济联合社农民集体。张金华、刘润新、江伟志、林春叶与谢国强、谢伟良签订《合作建房协议书》约定双方按比例分配楼房，双方为各自分得楼房的权利人，并拥有完全的权利，根据地随房走原则，实际将集体所有的土地转让至涉案地块所在地集体经济组织成员以外的个人名下，实为通过合作建房协议的形式变相转让集体所有的土地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效，张金华请求确认《合作建房协议书》无效合理合法，本院予以支持。对于林春叶的第一点抗辩意见，本院认为，（2018）粤0111民初10219号民事判决书并未确认《合作建房协议书》合法有效，故林春叶的抗辩意见不成立，本院不予采纳。对于林春叶的第二点抗辩意见，本院认为，涉案土地虽已取得相关许可证，但用地单位仍为广州市白云区太和镇田心经济联合社，其所有权人为广州市白云区太和镇田心经济联合社农民集体，并未转移至协议双方的名下，双方通过合作建房协议变相转让集体所有的土地，故林春叶的主张不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：谢国强、谢伟良与江伟志、刘润新、林春叶、张金华于2017年7月16日签订的《合作建房协议书》无效。本案受理费100元，由谢国强、谢伟良负担（由谢国强、谢伟良于本判决生效之日起五日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张 昕人民陪审员  尤敏玲人民陪审员  唐翠梅二〇一九年二月二十一日书 记 员  何丽欣张雁