广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终23372号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐玉娜，女，汉族，1981年3月15日出生，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：张旭晨，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴天璐，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李丽娟，女，汉族，1963年1月14日出生，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐智，广东金海圣律师事务所律师。上诉人徐玉娜因与被上诉人李丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初8747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐玉娜上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判徐玉娜在判决生效后两个月内从涉案房屋迁出，并将该房交还李丽娟；2.撤销一审判决第五项，改判李丽娟向徐玉娜支付违约金13.5万元、赔偿购房损失80万元、支付占用购房定金及购房款的利息（以57万元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自李丽娟收款之日起计至实际返还之日止，暂计至2018年9月10日为42757.92元）；3.一、二审诉讼费由李丽娟承担。事实和理由：（一）有关涉案房屋的买卖、购房资格问题应适用《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》（穗府办函[2016]146号）的规定，根据该规定中关于执行时点的规定，本案徐玉娜与李丽娟签署合同时间为2016年12月19日、支付定金及部分房款的时间为2016年12月19日、12月20日、12月21日及2017年2月28日，均发生于2018年3月17日之前，故有关涉案房屋的买卖、购房资格的认定等，应当适用原政策。（二）徐玉娜在双方约定的成交期限内已经具备购房资格，双方在签订买卖合同后，已就过户事宜进行过沟通，并于2017年4月28日就过户期限变更为2017年10月达成一致意见，但李丽娟此后于2017年8月3日提出拒绝过户以及单方解除合同的主张。徐玉娜于2017年4月11日将名下原有房屋出售后，名下已无房产，当时办理过户不存在任何法律障碍，李丽娟应当履行办理房屋过户手续的义务。（三）李丽娟拒绝办理过户手续、单方解除合同的行为构成严重违约，应当承担违约责任，并赔偿徐玉娜的损失。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条规定以及《房屋买卖合同》第六条的约定，徐玉娜有权要求李丽娟支付成交价10%的违约金以及房屋差价等可得利益损失，同时鉴于李丽娟的严重违约行为，李丽娟应当向徐玉娜支付占用定金及购房款57万元期间所产生的孳息。徐玉娜二审庭询时另补充：1.涉案房屋买卖合同适用2016年购房政策，一审认定适用2017年的新政明显错误。2.关于房屋买卖合同履行以及责任分担问题，根据一审查明的内容，涉案房屋以及徐玉娜所居住的房屋，该两套房屋均是李丽娟介绍并直接出售给徐玉娜的，所以李丽娟对徐玉娜具体的房屋情况是知悉的，在2017年新政出台之前，徐玉娜名下有一套房屋，当时可以通过办理入户取得广州市户籍的方式以及将原先的房屋卖掉的方式来取得涉案房屋的购房以及过户资格。在新政出台之后，新政的实施对本案买卖合同不具有影响，但是因为出现了房价上涨且上涨幅度极大，据了解涉案房屋的价格总价上涨已经超过100万元，基于这样的大环境以及房价上涨的情况，李丽娟提出增加购房款以及房屋产权存在争议等不合理的理由迫使徐玉娜单方解除合同。但是出现该情况后，徐玉娜考虑到入户时间比较久，所以采取了将另外一套房屋出售来获得涉案房屋过户的方式，该出售行为在李丽娟提出解除合同以及本案起诉之前，综合合同履行的过程看，徐玉娜一直在积极实现合同的目的以及推动合同的履行，并且在李丽娟解除合同之前已经具备了取得涉案房屋过户的资格。但是李丽娟采取一种消极的阻碍合同继续履行的方式来履行合同，并且迫使徐玉娜将原房屋出售后采取单方解除的行为，据徐玉娜二审提交的证据，徐玉娜已经具备了广州市户籍，并且名下已经没有房产，徐玉娜具备了房屋过户的购房资格，徐玉娜现在也同意、愿意继续履行原来的房屋买卖合同，如果李丽娟同意，双方可以继续履行，不存在法律和政策层面的障碍。关于责任分担的问题，对比双方之间的行为，徐玉娜在合同履行过程中不存在任何过错和违约，反而李丽娟应当承担其消极履行合同的行为给徐玉娜造成的损失。李丽娟二审答辩称，同意一审判决，不同意徐玉娜的上诉请求。对于徐玉娜的上诉状以及补充的上诉意见，其不具有购房资格，徐玉娜向李丽娟购房并签订的房屋买卖合约依法应予以解除，在2017年3月17日穗府办函【2017】第50号文之前，由于徐玉娜名下有一套房屋，故其不符合该政策所规定的非本市户籍家庭限购一套住房的规定。上诉人徐玉娜在2017年6月13日才签订出售其名下房屋的合同，然而在2017年3月17日新政之后，政策调整为非本市户籍家庭应提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税的缴纳证明或者社保缴纳证明，徐玉娜在2016年5月至10月没有连续在本市购买社保的记录，故其不符合新政所规定的5年内在本市连续购买社保的购房资格条件，因此徐玉娜不具有本市的购房资格。对于徐玉娜二审庭询补充的上诉意见中提及双方在签订涉案买卖合同时均知道徐玉娜不具备购房资格，所以才特别约定在2017年5月30日正式办理成交，然而徐玉娜卖房的行为是在2017年6月13日，也超出了双方约定的5月30日，从徐玉娜提交的微信看，其出售房屋是考虑到另一套房屋有抵押的情况，不符合其售房目的，所以才推迟到2017年6月13日出售。徐玉娜明显违反涉案合同中2017年5月30日成交的约定，李丽娟有权在合同约定的时间到期之后处理涉案房屋。在一审阶段，徐玉娜就本案也提出了反诉要求李丽娟返还定金，其反诉请求和李丽娟请求解除合同的意思表示非常明确，因此其在补充上诉意见中同意并愿意继续履行合同的请求不应该得到二审法院的支持。李丽娟向一审法院起诉请求：1.解除李丽娟与徐玉娜于2016年12月19日签定的《房屋买卖合约》；2.徐玉娜立即从位于广州市番禺区洛浦街**大道***号清云阁2楼*座（珠江花园清云阁203房）迁出，并将该房屋完好地交还给李丽娟管业，李丽娟将所收取的部分购房款人民币57万元退回给徐玉娜；3.徐玉娜支付房屋占用费25000元（参照同地段同类房屋的租金2500元/月标准，从2017年1月起计至徐玉娜迁出并将该房屋交还给李丽娟管业之日止，暂计至2017年10月，房屋占用费为25000元）；4.由徐玉娜承担本案的诉讼费用。徐玉娜向一审法院反诉请求：1.李丽娟退还徐玉娜已支付的购房定金及购房款共计57万元；2.李丽娟向徐玉娜支付违约金13.5万元；3.李丽娟向徐玉娜赔偿购房损失80万元；4.李丽娟向徐玉娜支付购房定金及购房款利息共计2.7万元（按银行同期同类贷款利息计算，从2017年2月28日暂计至提起反诉之日）；5.本案反诉的诉讼费全部由李丽娟承担。一审法院认定事实：涉案房屋情况。位于广州市番禺区洛浦街**大道***号青云阁2楼*房（以下简称涉案房屋），建筑面积79.50平方米，产权人为案外人李丽贞，其于2016年10月27日取得涉案房屋的产权证书。涉案房屋的现场地址为珠江花园青云阁203房。合同签订及款项支付。2016年12月19日，李丽娟（卖方）、徐玉娜（买方）、案外人广州利天置业有限公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合约》（以下简称涉案合同），约定将涉案房屋以135万元转让给徐玉娜。房屋以不带家私电器、不带租约、不带户口方式转让。交易税费由徐玉娜负担。签订合同时，买方支付定金5万元。合同第六条违约责任约定，第1款，本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；（5）违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议的；（6）其他不履约或不完全履约之情形。第十二条，其他事项中，双方手写添加“补充条件，约定明年2017年5月30日前成交”。双方在合同上签名确认。合同对其他事项也作了相关约定。合同附件付款方式，双方约定银行按揭付款及公积金贷款。定金5万元在签订合同的同时交付。具体款项剩余首期款支付以及银行按揭办理事项均留空未予填写。双方仅借用案外人广州利天置业有限公司提供的合同模板，广州利天置业有限公司并未在合同中签名或盖章。在合同签订前的2016年12月15日，案外人陈德粦、李丽贞出具一份公证委托书，表示其为夫妻关系，系涉案房屋的产权人，委托李丽娟处理涉案房屋包括领取房屋产权证件、补办证件、管理、出租、收取各种收益、出售及收取款项、办理过户等涉及房屋所有权的各项权限，李丽娟享有转委托权，委托书有效期至2021年12月14日止。双方当事人均确认已支付房款（含定金）57万元，其中2016年12月支付7万元，2017年2月支付50万元。双方均未提交款项交付的相关证据。合同履行及争议。2017年4月11日，徐玉娜为购买涉案房屋而出售自有房屋，与案外人储乐签订网签合同《存量房买卖合同》，以150万元出售徐玉娜名下位于广州市番禺区洛浦街**大道***号珠江花园广海阁27*的房产。买卖双方于2017年6月13日在打印的网签合同上签名确认。2017年9月14日，案外人李丽贞出具一份委托书，委托李丽娟处理涉案房屋有关的诉讼事宜，委托权限包括代为承认、放弃、调解、和解、反诉、上诉、执行和解、代收执行等特别授权事项。2017年11月13日，徐玉娜委托律师向李丽娜寄送《律师函》，认为在房屋买卖合同履行过程中，李丽娟隐瞒其并非所有权人的事实，且拒不协助办理房屋过户手续，应赔偿损失及退回房款。邮政部门出具的证明显示，上述邮件于2017年11月14日，本人签收。徐玉娜的购房资格情况。徐玉娜提供社保缴费历史明细表一份，拟证实其在签订涉案房屋买卖合同时，具备购房资格。经审查缴费历史明细表，可证实徐玉娜自2004年3月在广州工作并缴纳社保，但社保缴纳时断时续。自2012年8月至2016年5月期间存在连续缴纳社保记录。徐玉娜提供《入户咨询服务协议书》、《学位证书鉴定证明》、《硕士学位证书》、《中国高等教育学历认证报告》等证据，拟证实其为确保涉案房屋顺利过户，积极办理以人才引进方式的入户广州手续。但截至一审庭审辩论结束，徐玉娜未能向一审法院提供其具备购买涉案房屋的广州限购区域内购房资格的证明材料。一审法院认为，依法成立的合同具备法律约束力。双方当事人于2016年12月19日签订《房屋买卖合约》，约定将涉案房屋以135万元出售给徐玉娜。合同内容无违反法律的禁止性规定，双方当事人也不存在重大误解而错误作出意思表示，合同自成立时对双方具备法律约束力，双方均应当按照合同约定履行各自义务。李丽娟以其不是真正的产权人为由，主张合同应解除。李丽娟如果以涉案房屋的产权人李丽贞代理人的身份签订涉案合同，则合同权利义务应由李丽贞承担。现李丽娟以自己名义签订涉案合同，则应由其承担合同所约定的权利义务。如果李丽娟因为对涉案房屋没有所有权或处分权而无法履行合同义务，则李丽娟应向徐玉娜承担违约责任。本案中，如李丽娟坚持其不是涉案房屋的产权人而无法履行合同，则李丽娟应承担违约责任。关于徐玉娜的购房资格问题。李丽娟表示徐玉娜自签订合同时至今，均不具备广州市限购区域内购房资格。从徐玉娜提供的社保缴费记录来看，自2012年8月至2016年5月期间存在连续缴纳社保记录。李丽娟代理词中所述，缴费记录中缺少2015年1月、2月，2016年5月的缴费记录，实为李丽娟及其代理人对社保缴费清单的误读或故意曲解，一审法院对其上述意见不予采信。因房地产二手交易市场变化剧烈，相关部门出台的限购政策也多次变更。本案需根据签订合同前后限购政策的变更情况，确定徐玉娜在各个时期的购房资格问题。2017年3月17日，《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》颁布，对广州市除从化、增城区外的其他区域施行新的限购、限贷政策。涉及到本案的内容具体有，“非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。”次日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》的解读中，明确非本市户籍居民家庭的购房条件，由之前的“购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险”调整为“购房之日前5年自本市连续缴纳个人所得税或社会保险”，限购1套住房。同时，执行时点明确为，“3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款金、首付款或部分房款的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行”。就本案而言，双方于2016年12月19日签订《房屋买卖合约》，徐玉娜自2012年8月至2016年5月期间存在连续缴纳社保记录，签订合同当时，徐玉娜具备广州限购区域内1套住房的购房资格。然而签订合同当时，徐玉娜名下尚有位于广州市番禺区洛浦街**大道***号珠江花园广海阁27*房，徐玉娜需要出售该房产才能重新获得购房资格。即，签订合同当时，徐玉娜并不具备购房资格，且因其名下有1套住房，不能适用2017年3月17日限购新政出台前签订合同并支付部分房款下执行原限购政策的规定。签订合同后，徐玉娜称为履行合同出售自有房屋，但其与案外人储乐签订网签合同的时间是2017年6月13日，网签合同显示的签约时间为2017年4月11日。显然，广州市于2017年3月17日颁布限购新政，徐玉娜在广州限购新政出台后才与案外人签订网签合同出售其名下房屋。徐玉娜出售自有房屋后，因新政实施，仍无法获得广州限购区域的购房资格。徐玉娜虽积极申请入户广州，但至一审庭审辩论结束未能提交成功入户广州的证明资料。徐玉娜自2016年6月至2016年10月未在广州购买社保，自2016年11月重新在广州购买社保，连续购买社保时间远远不足5年。故徐玉娜至一审庭审辩论结束仍不具备广州限购区域的购房资格。综上，因政策变动的原因，徐玉娜自签订涉案房屋买卖合同至今，一直不具备广州限购区域的购房资格。关于合同是否继续履行的问题。虽然签订合同时，徐玉娜不具备购房条件，但其可以通过出售名下房屋的方式重新获得1套房屋的购买资格。双方作为同住一个小区的邻居，对双方的住房情况是清楚的，结合双方当事人一审庭审质证及陈述，一审法院可确认李丽娟知道徐玉娜名下尚有1套住房，双方约定在合同签订后5个多月时间才办理过户手续，实际是等待徐玉娜取得购房资格。涉案合同可确认为附条件附期限履行的合同，其条件就是徐玉娜自行取得购房资格后继续办理过户手续，其期限就是徐玉娜应当在2017年5月30日前取得购房资格。事实上，因限购新政的实施，徐玉娜始终未能取得购房资格，始终无法办理涉案房屋的过户手续。合同约定的条件始终未能成就，且已经超过双方约定的最后过户期限，当事人可以解除合同。现李丽娟请求解除双方签订的《房屋买卖合约》，徐玉娜反诉请求退还购房定金及购房款57万元，双方要求解除合同的意思表示明确，且合同客观也无法继续履行，一审法院判令解除双方当事人之间的房屋买卖合同。徐玉娜在答辩状及一审庭后提交的代理词中，辩称即使徐玉娜没有购房资格，李丽娟也不能以此为由解除合同，且主张合同的主要目的是实现房屋的货币价值，只要徐玉娜支付购房款就可以保障李丽娟出售房屋的合同目的。一审法院认为，房屋的产权转移，并不仅仅体现在对价的支付。房屋作为特殊的不动产，由政府部门严格按照各项规定对物权的现状及变更情况进行公示、登记、审核，产权不进行变更势必影响到出卖人包括新购房资格在内的一系列权利。及时完成房屋产权的变更登记，是双方当事人应当履行的义务。徐玉娜的上述抗辩显属无理狡辩，一审法院对其意见不予采信。鉴于徐玉娜一直未能取得购房资格，且短时间无取得购房资格的迹象，在限购新政实施后，李丽娟出于自身利益考虑要求徐玉娜增加购房款或一次性支付房款，并无不妥。在超过约定期限徐玉娜仍无购房资格情况下，李丽娟可要求增加房款继续履行合同，也可选择解除合同。双方对继续履行合同未能达成一致意见，李丽娟起诉解除合同，合理有据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案合同履行中，李丽娟收取徐玉娜定金及房款共计57万元，徐玉娜在支付部分房款后接收涉案房屋入住。合同解除后，李丽娟应将所收取定金及房款57万元退回给徐玉娜；徐玉娜应将涉案房屋交还给李丽娟。李丽娟主张徐玉娜支付相当于租金的房屋占用费，徐玉娜反诉主张李丽娟支付定金及购房款57万元的利息，鉴于李丽娟占有徐玉娜的购房款57万元，徐玉娜占有使用了李丽娟房屋，上述权益可相互抵消，一审法院酌定双方均无需向对方支付房屋占用费或购房款的占用利息。本案合同的解除系因政策原因导致合同无法履行，并非李丽娟违约，徐玉娜反诉请求李丽娟支付违约金及赔偿购房损失于法无据，一审法院不予支持。徐玉娜如确因政策变动导致经济损失，应另循其他法律途径解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第五十一条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年8月13日作出如下判决：一、解除李丽娟与徐玉娜于2016年12月19日签订的《房屋买卖合约》；二、李丽娟应于本判决发生法律效力之日起七日内向徐玉娜返还定金及购房款人民币57万元；三、徐玉娜应于本判决发生法律效力之日起十五日内从位于广州市番禺区洛浦街**大道***号青云阁2楼*房迁出，并将该房交还李丽娟；四、驳回李丽娟的其他诉讼请求；五、驳回徐玉娜的其他反诉请求。本诉受理费8475元，由李丽娟负担157元，徐玉娜负担8318元；反诉受理费7935元，由徐玉娜负担。本院二审期间，徐玉娜提供以下证据：1.时间为2018年8月23日的《关于同意办理徐玉娜人才引进的复函》（复印件），2.时间为2018年9月6日的《准予迁入证明》（复印件），3.户号为063901704《常住人口登记卡》（复印件），拟证明徐玉娜具有广州市户籍及购房资格。李丽娟认为上述证据与本案无关。另查明，徐玉娜称其原自有产权房屋于2017年6月登记在案外人名下。本院认为：根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：徐玉娜关于李丽娟应承担合同解除的违约责任的主张是否成立。根据本案查明的事实，涉案合同约定“约定明年2017年5月30日前成交”，此为合同履行期限的约定，徐玉娜主张合同履行期限已延长至2017年10月，其所提供的微信记录仅能证明其曾与李丽娟协商过延长合同履行期限，但并不足以证明双方对变更合同履行期限已达成合意，本院对其该主张不予采信。徐玉娜在涉案合同签订时并不具备购房资格，其需通过出售名下自有产权房屋或入户本市户籍等方式获得购房资格。徐玉娜自认其原自有产权房屋直至2017年6月才登记在案外人名下，由此可见，徐玉娜在2017年5月30日前并无取得购房资格，涉案合同在该日之前不具备履行的条件。徐玉娜未能提供充分证据证明李丽娟在2017年5月30日之前存有怠于履行合同的行为，故涉案合同未能在合同约定的期限届满前履行完毕的责任在徐玉娜，徐玉娜已构成违约。涉案合同约定的履行期限已经届满，事实上，徐玉娜在出售自有产权房屋后因连续购买社保不足五年而不符合限购新政的规定，仍不具备购房资格，且徐玉娜、李丽娟并未就涉案合同是否继续履行以及如何继续履行达成合意，在此情况下，李丽娟提出解除涉案合同并不构成违约。徐玉娜认为李丽娟单方解除合同应承担相应的违约责任，依据不足，本院不予支持。一审法院驳回徐玉娜要求李丽娟支付违约金、赔偿购房损失、占用购房定金及购房款利息的反诉请求并无不当，本院予以维持。合同解除后，徐玉娜负有向李丽娟腾空交还涉案房屋的义务，徐玉娜要求在判决生效后两个月内才腾空交还房屋给李丽娟，理据不足，本院对其该上诉请求不予支持。综上所述，徐玉娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8475元，由徐玉娜负担。本判决为终审判决。审审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年二月二十二日书记员  贾妍胡秀红