广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16420号上诉人（原审被告）：詹海明，男，1973年3月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：程红玲，与詹海明为夫妻关系。委托诉讼代理人：陈育然，广东国鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢尚明，男，1968年8月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：吴剑良，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑劭，广东广信君达律师事务所实习律师。原审第三人：广东地方铁路有限责任公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：邓万福，职务：董事长。委托诉讼代理人：程滨涛，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈凝，广东纵横天正律师事务所律师。原审第三人：卢昌鸿，男，1958年5月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原审第三人：庄旭升，男，1967年1月5日出生，汉族，住广东省汕头市。委托诉讼代理人：卢少斌，广东安永律师事务所律师。委托诉讼代理人：李歆恬，广东安永律师事务所律师。上诉人詹海明与被上诉人卢尚明、原审第三人广东地方铁路有限责任公司（以下简称地方铁路公司）、卢昌鸿、庄旭升房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初22602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人詹海明上诉请求：一、变更一审判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起15日内，詹海明向卢尚明支付自2016年9月至2018年4月3日止的占有使用费(以每月158000元标准计算)；二、变更一审判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起15日内，詹海明向卢尚明支付逾期支付占有使用费利息（以每月所欠的占有使用费为本金，按中国人民银行公布的同期同类存款利率标准计算）；三、一审案件受理费由各方按胜负比例负担；二审案件受理费由卢尚明负担。事实及理由如下：一、一审法院遗漏部分事实，詹海明已经足额支付2016年8月份的剩余占有费94090.4元，詹海明所欠的占有使用费应当自2016年9月起算。在卢尚明与詹海明房屋租赁合同纠纷一案中，詹海明为了缓和双方矛盾，主动将2016年8月剩余部分物业租金通过银行转账方式支付给卢尚明，该案二审开庭时，詹海明向法院提交银行转账凭证等证据，该事实已经广州市中级人民法院及双方当事人质证确认。至此，加上詹海明此前已支付的2016年8月的部分租金60000元，所涉物业2016年8月的占有使用费已全部交清。詹海明所欠租金应从2016年9月起算。二、詹海明所欠物业占有使用费的利息应按人民银行公布的存款利率标准计算，一审法院判令按人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，显失公平。1.詹海明暂缓支付占有使用费是行使不安抗辩权，故詹海明不应承担暂缓支付产生的扩大损失。2.詹海明暂缓支付占有使用费是因为涉案物业涉及多个诉讼，诉讼期间詹海明无法准确判断应向哪方主体支付占有使用费，故诉讼期间的利息不应由詹海明负担。3.占有使用费一直存放在银行，并未投入使用，只能产生存款利息，一审法院判令詹海明支付贷款利息没有法律依据。本案产生纠纷的根本原因是卢尚明超出承租期限进行物业转租，导致双方2016年9月1日至2030年12月31日期间的租赁合同无效，故过错在于卢尚明，该损失应由卢尚明负担。被上诉人卢尚明二审辩称：一、确认詹海明已于2017年5月10日支付了2016年8月剩余的占用费94090.4元，但该支付时间仍属于逾期支付，故詹海明仍应支付2016年8月剩余占用费94090.4元的利息（自2016年8月6日至2017年5月10日计算）。二、詹海明要求按存款利率标准计算利息的主张不能成立。不安抗辩的双务合同必须具有先后的履行性，这是不安抗辩权的先决条件。本案虽然存在清偿通知等情况，但詹海明在该段期间内一直持续实际占有和使用涉案物业，对于该实际使用期间，詹海明理应缴纳租金，詹海明缴交义务不存在争议。詹海明一方面使用涉案物业，一方面拒缴租金，其所谓的不安抗辩的理由是不能成立的。詹海明述称涉案物业涉及多个诉讼，其不清楚应向谁支付占用费。依据合同相对性原则，无论涉案物业涉及多少个诉讼，詹海明的合同相对方只有卢尚明一个，其只对卢尚明负有支付义务。三、詹海明拒付租金应当承担相应利息。其一方面使用涉案物业，另一方面拒付租金，该行为导致卢尚明面临巨大的经营损失。由于詹海明拖欠租金长达两年，金额较大，卢尚明不得不自行筹集资金向业主方地方铁路公司支付租金，以达到承租涉案物业至2030年的目的。卢尚明此前都是以融资的方式向地方铁路公司支付租金，詹海明理应与卢尚明一同承担向铁路公司支付租金的责任。由于詹海明拒付租金的行为远非支付利息即可弥补，因此一审判令詹海明按照贷款利率承担利息标准，虽然不足以弥补卢尚明的损失，但也彰显了法律的正义。四、本案纠纷源于詹海明在实际使用涉案物业的情况下拒付费用，而非其所称的是因卢尚明超期承租所致。本案是租赁合同纠纷，争议焦点是詹海明占用涉案物业且拒付租金的行为，即使合同无效，詹海明也需就使用期间支付占用费。综上所述，詹海明上诉理由没有事实和法律依据，也存在逻辑错误，请求二审法院依法驳回。原审第三人地方铁路公司二审述称：本案与地方铁路公司无关，同意一审判决。原审第三人庄旭升二审述称：一审判决查明事实清楚，同意一审判决。卢尚明于2017年9月20日向一审法院起诉请求:一、解除詹海明、卢尚明之间的《广州市国茂大酒店租赁经营合同》及其补充协议，詹海明腾空广州市天河区xx路xx号第一层、第三层至第七层；二、詹海明向卢尚明支付2016年8月至詹海明实际搬出上述房屋之日止的租金（以每月158000元的租金标准计算，其中2016年8月詹海明已交付了60000元）及违约金（以各月拖欠的租金为本金，自当月6日起计至付清之日止，按每日万分之三的标准计算，违约金总额以本金为限）；三、詹海明承担本案诉讼费。经一审法院审理查明：2013年10月28日，詹海明（承租方/乙方）与案外人xx公司（出租方/甲方）签订《广州市国茂大酒店租赁经营合同》（下简称《租赁经营合同》），约定甲方将位于广州市天河区xx路xx号广州市国茂大酒店名下的经营资质及所拥有的第一层、第三层至第七层的房屋租给乙方作为酒店、娱乐用途；甲方将该大厦的第十二层免费提供给乙方作为员工宿舍及办公区使用；甲方应确保本合同项下的标的物（下统称涉案物业）享有独立的使用、收益、经营的权利；租赁经营期限为17年，即2013年11月1日起至2030年12月31日止；免租期自2013年11月1日起至2014年2月28日，自2014年3月1日起为租金起算日；租金按60元/月/平方米（含物业管理费、不含各种营业税费）计算，每月承包租金合计158000元；租金的递增方式为每隔三年递增3%；本合同签订当日，乙方一次性向甲方交纳二个月租金作为租赁保证金；保证金不能抵扣租金，租赁经营期满或本合同解除时，乙方结清本合同项下费用及本合同项下对甲方债务后由甲方在七天内无息退还给乙方，若乙方违约导致退租（解除合同）的，保证金不予退回；租金按月结算，由乙方在每月第五日前，以现金或转账的付款方式缴付租金给甲方，甲方收到乙方租金时开具等额收据；租赁经营期内，甲方负责提供水电，并代收水电费，乙方在每个月的15日前支付上个月的水电费；甲方对该标的物拥有合法承包租赁经营权，且无任何争议纠纷，如因标的物承包租赁经营权瑕疵而造成乙方无法正常经营或造成乙方损失的，则甲方应赔偿其直接与间接经济损失；乙方必须按时交纳租金、水电费、卫生费、治安费、经营期间应由乙方自行承担的税费等费用；甲方应于2013年11月1日前将本合同标的房屋交付乙方使用，并保证交付给乙方的房屋已经清空、空置满足乙方直接装修的状态；甲乙双方办理交付手续时，甲方应将业主方同意转租转包的签字认可证明材料一同交付给乙方，签署交接单；租赁经营期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权收回标的物，并对押金不予退还，标的物内设施、设备、物品无偿收归甲方：……④拖欠租金、水电费其中任何一项超过二个月，经甲方发出书面催款通知之日起七日内仍未付清的；乙方迟延缴付租金、水电费等费用，每迟延一日，按应付金额的万分之三向甲方交付滞纳金，计至缴清拖欠费用之日止；甲乙双方任何一方未按约履行合同义务或违反法律法规的规定，经守约方书面催告在合理期限内仍未履行导致本合同无法履行的，守约方可单方面解除本合同，由此造成的损失由违约方予以赔偿；因甲方违约导致乙方解除本合同的，甲方应按本合同标的物的年租金总额双倍向乙方支付违约金，违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任；因乙方违约致甲方解除本合同的，甲方有权收回标的物，押金不予退还，其标的物内设施、设备、物品无偿归甲方；甲方交付给乙方的房屋未经业主同意或存在纠纷的，甲方应全额退还乙方已付的租金、押金，且应按本合同标的所涉年租金总金额双倍向乙方承担违约责任，并对乙方的全部损失承担相应的赔偿责任等。合同签订后，xx公司将涉案物业交付詹海明使用，詹海明将涉案物业用于经营广州市国茂大酒店。2015年12月1日，xx公司（甲方）、詹海明（乙方）与卢尚明（丙方）签订《有关权利义务转让事宜的补充协议》（下简称《补充协议》），约定甲乙双方于2013年10月28日签订关于涉案物业的《租赁经营合同》，乙方向甲方承租了该物业；现甲方拟将原合同的权利义务一并转让给丙方，经三方协商一致，签订本协议：1、自本协议签订之日起，原合同中约定的甲方的一切权利与义务一并转让给丙方；2、乙方同意甲方将原合同权利与义务转让给丙方；3、丙方在签订本协议时已对原合同所有条款进行了确认，接受甲方转让的所有权利与义务等。2016年8月29日，詹海明委托的湖南义剑律师事务所向卢尚明发出《律师函》，函称：詹海明在合同履行期内收到该酒店产权人地方铁路公司发出的通知，认为卢尚明与产权人签署的合同至2016年8月31日到期，要求詹海明就该租赁合同终止后移交场地；据此，詹海明敦促卢尚明在收到本函后积极与产权人协调解决，就该房屋继续承租事宜予以落实并保证詹海明合法权益，当租赁问题未得到产权人书面认可之前，詹海明将依《中华人民共和国合同法》的规定滞留应向卢尚明缴纳的租金与相关费用等。2016年10月19日，卢尚明委托的广东润科律师事务所通过EMS特快专递向詹海明邮寄发出《律师函》，函称：詹海明自今年8月份以来一直拖欠租金、水电费等，卢尚明根据合同相关规定，决定解除双方合同，不再退还押金，要求詹海明接函后3日内支付所欠租金及水电费，撤出涉案物业内聘用的所有工作人员。2016年10月20日，詹海明委托的湖南义剑律师事务所针对卢尚明上述《律师函》发出《律师函》，函称：詹海明并未违约，而是卢尚明在签约时隐瞒了无权转租与无期转租的重大事项；詹海明在收到该酒店产权人地方铁路公司发出的通知后才得知卢尚明与产权人签署的合同至2016年8月31日到期，并要求詹海明就该租赁合同终止后移交场地；事后，詹海明向卢尚明发出律师函而行使不安抗辩权，只要卢尚明拿到业主方同意詹海明的租赁期限至2030年12月30日的承诺，詹海明在3个工作日内立即向卢尚明支付租金及费用；否则，詹海明保留向卢尚明追诉的权利。2016年11月7日，卢尚明提起本案诉讼，一审法院以（2016）粤0106民初19202号案（下简称19202号案）立案审理，并作出（2016）粤0106民初19202号民事判决。后广州市中级人民法院裁定撤销上述民事判决、案件发回重审。在诉讼过程中，一审法院查明以下事实：一、在19202号案诉讼过程，一审法院查明以下事实。詹海明对其关于有权行使不安抗辩权的辩称提供如下证据：（一）2016年5月5日地方铁路公司作出的《关于承租期满返还承租物业的函》。该函显示向卢尚明、卢昌鸿、庄旭升发出，主要内容：关于广州市天河区xx路xx号物业，双方合同租期至2016年8月31日届满，地方铁路公司决定收回该物业，希望卢尚明、卢昌鸿、庄旭升于承租期满之日按期搬迁、腾退物业。（二）2016年8月22日地方铁路公司作出的《通知》。该通知主要内容：卢尚明、卢昌鸿、庄旭升和地方铁路公司之间的租赁合同在2016年8月31日到期，地方铁路公司将如期收回租赁物业，按国有资产管理规定进行新一轮的公开招租，请实际承租人持租赁合同、身份证等有关文件前往地方铁路公司办理确认和登记手续。（三）2016年9月1日地方铁路公司作出的《租赁合同期满清场通知》。该通知主要内容：原承租人卢尚明、卢昌鸿、庄旭升和地方铁路公司之间的租赁合同在2016年8月31日到期，地方铁路公司决定如期收回租赁物业并告知了卢尚明、卢昌鸿、庄旭升；鉴于原承租人未按时腾空和清退该物业，还单方实施占用该物业进行违法经营的侵权行为，地方铁路公司将依法开展清场和收回该物业的维权行为，请实际承租人持租赁合同、身份证等有关文件前往地方铁路公司办理确认和登记手续。（四）2016年9月5日地方铁路公司作出的《关于租赁合同期满终止及移交场地的函》。该函显示向卢尚明、卢昌鸿、庄旭升发出，主要内容：卢尚明、卢昌鸿、庄旭升在租期内出现多次迟延交租、违反消防安全规定等行为，完全不符合2007年1月18日《国茂大酒店变更承租人补充协议》第五条关于租期续租条件的约定，在合同期满终止日前，地方铁路公司已明确不再续租，据此租赁合同于2016年8月31日已经期满终止，请卢尚明、卢昌鸿、庄旭升在接函后5个工作日内完成清场、交还物业等。（五）2016年12月19日地方铁路公司向南方联合产权交易中心出具的《关于广州市天河区xx路xx号物业招租项目的复函》。该复函主要内容：广州市天河区xx路xx号物业系地方铁路公司与广东省军区林和干休所合作开发的物业，物业产权归属为广东省军区林和干休所，地方铁路公司拥有该物业50年的使用权，该物业不存在产权归属不明的情况；地方铁路公司与卢尚明、卢昌鸿、庄旭升的租赁合同租期届满日是2015年8月30日，承租人不按时交还物业，侵犯地方铁路公司正当权益，因此卢尚明反映的意见与事实不符，不构成本项目中止挂网的理由。（六）2016年12月22日南方联合产权交易中心向卢尚明出具的《复函》。该函主要内容：经核查，广州市天河区xx路xx号物业招租项目未违反相关法律法规强制性规定，未出现需中止交易的情形等。卢尚明对上述证据的真实性均无异议，但表示：仅能证明地方铁路公司违约；地方铁路公司在挂牌招租的公告中特别提示“本项目按交易双方签订的租赁房产接收确认书约定的日期进行租赁房屋交接，如招租标的因仍被原承租人占用未归还等客观因素，导致无法进行租赁房产交接的，交易双方可终止租赁合同，互不追究和承担违约责任”，表明地方铁路公司也不能确定能从卢尚明处收回涉案物业。詹海明称卢尚明与地方铁路公司之间关于租期顺延至2030年12月31日是存在前提条件的，但双方就该问题产生争议，而卢尚明一直未予解决。对此詹海明提供如下证据：（一）2007年1月18日地方铁路公司（甲方）与卢尚明、卢昌鸿、庄旭升（乙方）签订的《国茂大酒店变更承租人补充协议》（复印件，詹海明称该证据为其收到地方铁路公司的清场通知后与该司交涉时该司所提供）。上述协议第五条载明：（1）乙方租赁经营期限仍按租赁合同执行，即至2015年8月30日。（2）租期期满，乙方请求延长租期的，应在租期期满前6个月提出书面请求；若乙方能切实履行租赁合同书及补充协议的各项约定，按时足额交付各项应交款，甲方同意租期顺延至2030年12月31日，租金按本协议第六条执行。（3）xx路301号租赁协议不能继续履行，以致甲方办公室需要搬迁的，租期问题另行协商。（二）2015年8月20日地方铁路公司（甲方/出租方）与卢尚明等人（乙方/承租方）签订的《国茂大酒店租赁事项备忘录》（复印件，詹海明称该证据为其收到地方铁路公司的清场通知后与该司交涉时该司所提供）。该备忘录内容：因双方对《国茂大酒店变更承租人补充协议》第五条第2点关于租赁期满租期延续问题存在争议，甲方认定合同期限到2015年8月30日，乙方不具备顺延合同条件；而乙方认为合同期限可以顺延至2030年12月30日。双方无法协商一致，就此双方本着继续协商、搁置争议、平移原合同权利义务的原则达成如下备忘录：（1）甲乙双方在2015年8月31日至2016年8月31日期间积极协商，共同努力解决上述争议。鉴于乙方在争议期间使用争议标的，乙方同意就此支付年租金1580000元，即每月支付131667元，应于每月25日前支付下月租金。（2）本备忘录不影响甲乙双方在原合同中其他事项的约定。（3）本备忘录一式四份，双方各执两份，备忘录自2015年8月31日生效。上述证据经质证，卢尚明表示：证据一的真实性无异议；证据二无原件，故真实性、合法性、关联性均不予确认；即使真实，也只能说明卢尚明与地方铁路公司就履行租赁合同产生争议，双方愿在2015年8月31日至2016年8月31日期间协商解决，但并非约定协商不成地方铁路公司有权解除合同，不能由此证明卢尚明丧失了履行合同义务能力。卢尚明提供住宿费发票一份，拟证实涉案物业处于正常经营状况，詹海明拒付租金无理。住宿费发票载明：开票日期2017年2月11日，销售方广州市国茂大酒店，金额288元。詹海明对上述证据的真实性无异议，但表示：虽酒店正在经营，但地方铁路公司通知詹海明随时会收回酒店，且其在南方联合产权交易中心的招租行为会继续，只要找到新的合作伙伴就会收回酒店，故该证据不能证明其与地方铁路公司之间关于租期的问题已解决，可以保证詹海明正常承租至2030年12月31日。关于租金问题，卢尚明、詹海明双方确认詹海明最后一期租金支付了2016年8月的部分租金60000元。关于水电费问题，卢尚明原起诉要求詹海明支付拖欠的水电费140459.44元及违约金（以当月拖欠的水电费为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按每日万分之三的标准计算，违约金总额以不超过本金为限），詹海明则称其已支付至2017年1月。卢尚明庭后确认詹海明在卢尚明起诉后支付了2016年8月至2016年12月的水电费，并申请撤回要求詹海明支付水电费及相应违约金的诉请。卢尚明另提供落款时间分别为2016年8月23日、2016年9月22日的催款通知各一份以及落款时间为2016年9月27日的通告一份，拟证明卢尚明多次催促詹海明交付租金及水电费的事实。詹海明对上述证据的真实性无异议。庭审中卢尚明确认，虽地方铁路公司在南方联合产权交易中心挂牌招租，但地方铁路公司没有采取实际行动阻挠涉案物业的实际经营，没有强行收回涉案物业，也没有采取诉讼等法律手段收回涉案物业，涉案物业至今是正常经营，未受到任何影响。詹海明则表示：只能说暂时在经营。二、在案件发回重审的诉讼过程中，一审法院查明以下事实。广州市天河区xx路281号（林和干休所）自编16栋B座权属人为中国人民解放军总后勤部，房地产权证号为粤房地证字第**，附记注明新地址为xx路303号。2014年10月29日，中国人民解放军广东省军区广州林和离职干部休养所出具《具结书》，表示广州市天河区xx路xx号房产为该单位与地方铁路公司合作建房，房屋产权归部队所有，对方具有50年使用权（从1990年9月至2040年9月）；房房地产权证为粤房地证字第**，产原编号为天河区xx路281号（林和干休所）自编16栋B座，现改为天河区xx路303号。2003年7月3日，地方铁路公司（发包方/甲方）与案外人米x、陈xx（承包方/乙方）签订《国茂大酒店承包租赁经营合同书》（下简称《租赁经营合同书》），约定甲方同意将座落在广州市天河区xx路xx号属于甲方全资所有的广州市国茂大酒店由乙方承包经营；出租部分为酒店现有固定资产、低值易耗品和无形资产，包括甲方拥有的酒店主楼（甲方现使用的9层至10层楼面除外，但包括全部楼梯）、附楼员工宿舍，酒店拥有的设备设施、装修、库存备品、材料等，详见《出租资产交接清单》；甲乙双方租赁期限为2003年7月16日至2011年7月15日，共计8年；甲方保管酒店公章，对乙方不违反本合同第十二条第2款、第3款约定的合法经营活动，应根据乙方要求予以盖章；未经甲方书面同意不得将承租资产转租、分租；租赁期满，欲继续租赁该房产的，乙方应提前三个月书面通知甲方；乙方在租赁期满或合同解除后，应即日停止经营退场，将承租资产完好交还甲方等。2005年6月1日，地方铁路公司（出租方/甲方）与米x、陈xx（承租方/乙方）签订《关于调整应交款标准和租期的补充协议》，约定双方对《租赁经营合同书》第五条约定的2005年7月16日至2008年7月15日应交款标准作出调整；《租赁经营合同书》约定的租期期满后，若乙方能切实履行《租赁经营合同书》和本协议的各项约定，按时按额交付各项应交款，甲方同意租期可顺延到2015年8月30日，乙方应交款标准按1400000元/年执行；本协议是《租赁经营合同书》的补充协议，与《租赁经营合同书》有同等法律效力；《租赁经营合同书》与本协议有冲突的，按本协议执行等。2006年4月25日，地方铁路公司（甲方），陈xx（乙方），付结义、卢尚明（丙方），米x（丁方）签订《关于国茂大酒店承包人变更的补充协议》，约定甲方同意自2006年1月1日起（含当日）酒店租赁合同书的承包方变更为米x、付结义、卢尚明，乙方、丙方和丁方对此一致表示确认。2006年9月8日，地方铁路公司（甲方），付结义、卢尚明（乙方），米x（丙方），签订《关于国茂大酒店承包人再次变更的补充协议》，约定甲方同意自2006年1月1日起（含当日）酒店租赁合同的承包方变更为乙方付结义、卢尚明，乙方、丙方对此一致表示确认。2007年1月18日，地方铁路公司（甲方），卢尚明、卢昌鸿、庄旭升（乙方），付结义（丙方），签订《国茂大酒店变更承租人补充协议》，约定甲方同意自2006年11月11日起（含当日）《租赁经营合同书》及相关补充协议的承租方变更为乙方卢尚明、卢昌鸿、庄旭升三人，乙方、丙方对此一致表示确认；甲方同意将座落在广州市天河区xx路xx号属于甲方全资所有的广州市国茂大酒店由乙方租赁经营；出租部分为酒店原有固定资产、低值易耗品和无形资产，包括甲方拥有的酒店主楼（甲方使用的办公室除外，但包括全部楼梯）、附楼员工宿舍，酒店拥有的设备设施、装修、库存备品、材料等，详见租赁合同书附件《出租资产交接清单》；乙方对国茂酒店各方面状况已经清楚了解，无任何疑义和异议，自愿承租；甲方原就国茂酒店租赁事宜与米x、陈xx、卢尚明、付结义等人签订的所有酒店租赁合同书及补充协议，包括但不限于《租赁经营合同书》《物业（资产）租赁安全责任协议》（2003年9月1日）、《关于水费等费用分摊的补充协议》（2003年10月9日）、《关于办公场地搬迁的补充协议》（2004年8月19日）、《关于留用职工住房货币补贴的补充协议》（2005年2月2日）、《关于调整应交款标准和租期的补充协议》（2005年6月1日）、《关于拆除酒店二楼风柜的函》（地铁函[2005]**）、《关于拆除酒店二楼厨房冰室的函》（（地铁函[2005]**、《关于国茂大酒店承租人变更的补充协议》（2006年4月25日）等；乙方对上述文件内容已经清楚了解，无任何疑义和异议；在以上租赁合同书及补充协议中，原由米x、陈xx、卢尚明、付结义等人承担的全部权利义务和债权债务（包括变更日之前或之后发生的），自变更日起全部由乙方承接；原承租人已交付的抵押金，归乙方所有；甲方在租赁合同期满或解除后按合同约定返还乙方；乙方租赁经营期限，仍按租赁合同执行，即至2015年8月30日；租期期满，乙方请求延长租期的，应在租期期满前6个月提出书面请求；若乙方能切实履行租赁合同书及补充协议的各项约定，按时足额交付各项应交款，甲方同意租期顺延至2030年12月31日，租金按本协议第六条执行；租赁合同期满或提前解除后，一切嵌装在墙体或房屋结构内的设施设备和装修装饰，乙方不得拆毁，无偿归甲方所有；租赁合同期满或提前解除后，乙方在修建停车场协议中的权益无偿归甲方所有；本协议是酒店租赁合同书的补充协议，与酒店租赁合同书具有同等法律效力；酒店租赁合同书及之前签订的补充协议继续有效，但与本协议约定不符的，按本协议执行等。对于19202号案中詹海明提交的2016年5月5日地方铁路公司作出的《关于承租期满返还承租物业的函》、2016年8月22日地方铁路公司出具的《通知》、2016年9月1日地方铁路公司出具的《租赁合同期满清场通知》、2016年9月5日地方铁路公司出具的《关于租赁合同期满终止及移交场地的函》、2016年12月19日地方铁路公司向南方联合产权交易中心出具的《关于广州市天河区xx路xx号物业招租项目的复函》、2016年12月22日南方联合产权交易中心向卢尚明出具的《复函》，地，地方铁路公司确认上述证据的真实性示其与卢尚明的租赁合同到期终止后，已经发函要求卢尚明移交涉案物业，并依法公开招租。对于19202号案中詹海明提交的2007年1月18日地方铁路公司与卢尚明、卢昌鸿、庄旭升签订的《国茂大酒店变更承租人补充协议》，地，地方铁路公司确认上述证据的真实性认为卢尚明、卢昌鸿、庄旭升在承租期间存在逾期交租，违反消防安全管理规定，私刻国茂酒店公章等不当违法行为，故地方铁路公司不同意再签订租约，双方的合同至2016年8月31日期满。另，地，地方铁路公司提交了其于2015年8月20日与卢尚明等人签订的《国茂大酒店租赁事项备忘录》明2015年8月20日地方铁路公司明确合同期限到2015年8月30日止，卢尚明不具备合同顺延的条件，鉴于就场地返还事项未达成一致，租赁双方签订一年期的短期租赁合同，从2015年8月31日至2016年8月31日止。卢尚明、卢昌鸿、庄旭升对上述证据的真实性予以确认。庄旭升提交了《股份转让协议书》（复印件），证明2013年6月17日庄旭升已经退伙，本案债务与庄旭升无关。《股份转让协议书》显示转让方（甲方）庄旭升、受让方（乙方）卢尚明、合伙方（丙方）卢昌鸿（该协议书尾部落款处只有甲方庄旭升、乙方卢尚明签名，丙方处未有签名，落款日期为2013年6月17日），约定根据2006年12月3日甲、乙、丙三方共同签订的《合伙承包酒店经营协议书》，2007年1月28日三方共同承租“松山大楼”，三方合伙承包，承租广州市国茂大酒店及附属的松山大楼；经三方同意，甲方将其股份（出资额）转让给乙方，股份转让后甲方退出合伙；本协议一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效等。卢尚明确认上述证据的真实性，但认为该协议书只有庄旭升及卢尚明的签名，没有卢昌鸿的签名，而该协议书中约定自三方签字之日起生效，该协议书中约定的卢尚明应履行的义务卢尚明已履行完毕。詹海明对上述证据的真实性不予确认，认为该协议书是卢尚明与卢昌鸿、庄旭升之间的内部关系，其并不知情，也与本案无关。地。地方铁路公司对上述证据的真实性不予确认为该协议书上只有两名人员签名，而根据协议书中约定需要三人签名才生效的约定，因此该协议书是尚未生效的，且与本案无关；对于本案，地，地方铁路公司认为涉案物业的承租人是卢尚明昌鸿及庄旭升，至于三人内部之间的股份转让关系地方铁路公司并不清楚。卢昌鸿对该协议书的真实性予以确认，但认为其在该协议书上没有签名，且其对此也不知情。卢尚明、詹海明、地、地方铁路公司昌鸿、庄旭升均确认涉案物业仍由詹海明经营使用，用于经营广州国茂大酒店。詹海明主张地方铁路公司对涉案物业多次停电及张贴通知，阻挠詹海明的正常经营的行为，并提交了《关于恳请贵所配合我公司对国茂酒店实施停电措施的函》《关于紧急停止广州市天河瘦狗岭303号广州市国茂大酒店对外营业的通知》及地方铁路公司分别发给詹海明、广州市国茂大酒店的通知函作为证据。卢尚明、卢昌鸿、庄旭升认为《关于恳请贵所配合我公司对国茂酒店实施停电措施的函》是地方铁路公司发给干休所的，其不知情，真实性无法核实，实际上干休所从未对涉案物业停水停电，该证据不能证明地方铁路公司实际采取了停水停电措施；《关于紧急停止广州市天河xx号广州市国茂大酒店对外营业的通知》是由詹海明在涉案物业经营的广州市国茂大酒店盖章的，未显示是地方铁路公司发出的，其也从未看过该通知，真实性不予确认；对地方铁路公司分别发给詹海明、广州市国茂大酒店的通知函真实性无法确认，上述通知函也没有发给其，而该证据显示地方铁路公司应该很早就知道涉案物业已经由詹海明实际使用，且两份通知函不能证明地方铁路公司采取了措施要求收回涉案物业，且卢尚明也提供证据证明目前酒店仍在正常经营，若詹海明认为地方铁路公司影响其经营活动，应向地方铁路公司主张权利，不应该以此对抗卢尚明、卢昌鸿、庄旭升。地。地方铁路公司对《关于恳请贵所配合我公司对国茂酒店实施停电措施的函》的真实性不予确认为由此可以看出停水停电的控制权不在地方铁路公司，且也没有实际发生停水停电的行为，詹海明一直在涉案物业正常经营；对《关于紧急停止广州市天河瘦狗岭303号广州市国茂大酒店对外营业的通知》的真实性不予确认，但其知道涉案物业有消防整改的事项，而从该通知中也没有看出对詹海明进行停水停电；对其分别发给詹海明、广州市国茂大酒店的通知函真实性予以确认，但认为该两份函件是发给詹海明及广州市国茂大酒店的，不会对詹海明在涉案物业的正常经营造成影响，且詹海明在实质上也是违法占用涉案物业。另，地，地方铁路公司已另案向一审法院提起诉讼求确认其与卢尚明、卢昌鸿、庄旭升因国茂大酒店形成的租赁合同关系于2016年8月31日期满终止，卢尚明、卢昌鸿、庄旭升自2016年9月1日起至实际交还物业之日止按原租金标准150%（即每月175521.90元）向地方铁路公司支付场地占用费，卢尚明、卢昌鸿、庄旭升立即将国茂大酒店物业及经营管理权返还给地方铁路公司等。一审法院审理后作出（2017）粤0106民初10794号民事判决，判令确认地方铁路公司与卢尚明、庄旭升、卢昌鸿之间的租赁合同关系于2016年8月31日届满终止；卢尚明、庄旭升、卢昌鸿将其承租的广州市天河区xx路xx号广州市国茂大酒店1层、2至7层、11层腾空交还给地方铁路公司，詹海明对此负有协助义务；卢尚明、庄旭升、卢昌鸿支付地方铁路公司场地占用费［按175521.90元/月标准，自2016年9月1日起计至2018年4月3日止（应扣除卢尚明于2017年5月11日支付的131667元）］；驳回地方铁路公司的其他诉讼请求。后卢尚明不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院经审理后作出（2018）粤01民终23067号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。另，在（2017）粤0106民初10794号民事判决中，一审法院认为，根据查明的事实，卢尚明、詹海明均表示涉案物业自2018年4月4日起已停水停电，地，地方铁路公司对此未予否认论该停水停电行为是地方铁路公司所述的干休所所为还是地方铁路公司所为，均不影响根据合同相对性原则认定归责于作为出租方的地方铁路公司，故占用费应计至2018年4月3日止；按此，卢尚明、庄旭升、卢昌鸿应按175521.90元/月的标准，支付自2016年9月1日起至2018年4月3日止的占用费给地方铁路公司（应扣除地方铁路公司自认的卢尚明于2017年5月11日支付的131667元）。在（2018）粤01民终23067号民事判决中，地，地方铁路公司确认其已于2018年10月13日自行收回广州市国茂大酒店****1层场地。一审法院认为：关于涉案物业的租赁事宜，原由詹海明与案外人xx公司签订《租赁经营合同》，后卢尚明、xx公司及詹海明签订《补充协议》，约定xx公司的合同权利义务由卢尚明享有和承担，据此合同相对方已变更为卢尚明、詹海明。根据已查明的事实可知，在通过多次承租人主体变更后，卢尚明、卢昌鸿、庄旭升于2007年1月18日与地方铁路公司及付结义签订《国茂大酒店变更承租人补充协议》，约定地方铁路公司同意自2006年11月11日起（含当日）《租赁经营合同书》及相关补充协议的承租方变更为卢尚明、卢昌鸿、庄旭升，即涉案物业的承租人自2006年11月11日起变更为卢尚明、卢昌鸿、庄旭升。而上述补充协议中又约定，卢尚明、卢昌鸿、庄旭升的租赁经营期限至2015年8月30日，若卢尚明、卢昌鸿、庄旭升能切实履行租赁合同书及补充协议的各项约定，按时足额交付各项应交款，地方铁路，地方铁路公司同意租期顺延至2030年12月31日对2007年1月18日所签的《国茂大酒店变更承租人补充协议》租赁期满租期延续问题存在争议，双方并未续签合同，而是于2015年8月20日由地方铁路公司与卢尚明等人签署《国茂大酒店租赁事项备忘录》，约定双方在2015年8月31日至2016年8月31日期间积极协商，共同努力解决上述争议。其后，地方铁路，地方铁路公司与卢尚明等未能就续签合同达成一致协议，地方铁路公司要求卢尚明等搬离交还涉案物业院亦判决确认地方铁路公司与卢尚明、庄旭升、卢昌鸿之间的租赁合同关系于2016年8月31日届满终止。而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”据上规定，结合上述已查明的事实，一审法院认为无论卢尚明的转租行为是否经过地方铁路公司的同意，其与詹海明之间的《租赁经营合同》中关于涉案物业自2016年9月1日至2030年12月31日期间的租赁合同关系的约定均依法应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于《租赁经营合同》中关于涉案物业自2016年9月1日至2030年12月31日期间的租赁合同关系的约定无效，现卢尚明要求解除其与詹海明之间的《租赁经营合同》及补充协议的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。由于上述约定无效，詹海明已无权占有使用涉案物业，但鉴于地方铁路公司已确认自行收回涉案物业，故卢尚明要求詹海明腾空涉案物业的诉讼请求已缺乏事实基础，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”根据已查明的事实可知，虽然关于涉案物业在2016年9月1日至2030年12月31日期间的租赁合同关系的约定无效，但詹海明仍占有使用涉案物业，其应按照《租赁经营合同》约定的租金标准向卢尚明支付占有使用费。根据卢尚明、詹海明确认的事实可知，詹海明只支付了2016年8月份的部分租金60000元，对于该月剩余部分租金及2016年9月起的租金未支付，因此，现卢尚明主张詹海明支付2016年8月起的占有使用费（以每月158000元的标准计算，2016年8月份的占有使用费扣除已交的60000元）的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。由于另案中法院已确认涉案物业的占用费应计至2018年4月3日止，并判令卢尚明、庄旭升、卢昌鸿支付自2016年9月1日起至2018年4月3日止的占用费给地方铁路公司，故本案中一审法院判令詹海明向卢尚明支付的上述占有使用费计至2018年4月3日止。另，由于上述合同约定无效，故卢尚明要求詹海明支付逾期支付租金的违约金缺乏依据，一审法院不予支持；但由于詹海明拖欠占有使用费确实给卢尚明造成利息损失，故一审法院判令詹海明向卢尚明支付逾期支付占有使用费的利息（以各月拖欠的占有使用费为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算）。詹海明抗辩称由于卢尚明无法保证其能正常经营至2030年12月31日止，故其享有不安抗辩权，有权拒付租金。但19202号案中卢尚明提供的住宿费发票显示詹海明仍对外正常营业，且詹海明并未举证证明涉案物业于2018年4月4日前无法正常经营使用，其依法应自行承担举证不能的法律责任。因此，在詹海明经营使用涉案物业的情况下，其拒付租金的抗辩理据不足，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年5月14日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，詹海明向卢尚明支付自2016年8月至2018年4月3日止的占有使用费（以每月158000元的标准计算，2016年8月的占有使用费应扣除詹海明已交的60000元）；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，詹海明向卢尚明支付逾期支付占有使用费的利息（以每月所欠的占有使用费为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算）；三、驳回卢尚明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191060元，由卢尚明负担158980元、詹海明负担32080元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为詹海明应按照什么标准支付逾期支付占有使用费的利息。詹海明一直占有使用涉案物业至2018年4月3日止，且另案已判令卢尚明、庄旭升、卢昌鸿支付涉案物业在该期间的占有使用费给地方铁路公司，故一审法院判令詹海明向卢尚明支付该期间的占有使用费，并无不当，本院予以维持。詹海明在占有使用涉案物业期间，一直未向出租涉案物业给其的卢尚明支付使用费，一审法院判令詹海明按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算利息，公平合理，本院予以维持。虽然詹海明主张卢尚明与涉案物业的产权人地方铁路公司之间存在纠纷，但詹海明并无证据证明该纠纷影响其使用涉案物业，也不能证明因该纠纷的存在，地方铁路，地方铁路公司要求詹海明停止向卢尚明支付使用费主张其有权支付暂缓支付占有使用费并不应按照贷款利率支付利息，缺乏理据，本院不予支持。二审期间，卢尚明确认詹海明已于2017年5月10日支付了2016年8月剩余的占用费94090.4元，本院据此对一审予以相应改判。综上所述，詹海明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审查明事实有误，本院据此对一审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初22602号民事判决的第三项；二、变更广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初22602号民事判决的第一项为：自本判决发生法律效力之日起15日内，詹海明向卢尚明支付自2016年9月1日起至2018年4月3日止的占有使用费（以每月158000元的标准计算）；三、变更广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初22602号民事判决的第二项为：自本判决发生法律效力之日起15日内，詹海明向卢尚明支付逾期支付占有使用费的利息（以94090.4元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算从2016年8月6日至2017年5月10日止的利息；以每月所欠的占有使用费为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算）。一审案件受理费191060元，由卢尚明负担125945元、詹海明负担33035元；二审案件受理费6475元，由卢尚明负担1765元、詹海明负担4710元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 柳玮玮二〇一九年十一月五日书记员 冯 韵彭诗敏