北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13590号上诉人（原审原告）：李海云，女，1984年11月23日出生，汉族，无业，现住河北省邢台市巨鹿县。委托诉讼代理人：陈国成，北京十颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏敏，北京十颂律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邱文兰，女，1978年9月15日出生，汉族，职业不详，户籍地北京市大兴区。上诉人李海云因与被上诉人邱文兰委托合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初3312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李海云上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持李海云一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由邱文兰承担。事实和理由：1.涉案《协议书》有效。首先，从本案事实来看，《协议书》应为有效。2014年春节后李海云购买案外人毕磊位于北京市大兴区北臧村镇六合庄村的宅院，购房款44万元由李海云支付给毕磊。李海云与邱文兰系朋友关系，在委托邱文兰办理房屋移交事项及补签房屋买卖合同时，邱文兰在《房屋买卖合同》购买人处签上了自己的名字。为了证明该房屋系由李海云购买，2014年3月6日李海云与邱文兰事后签订了一份《协议书》，《协议书》对房屋系由李海云购买这一事实进行了确认。同时，邱文兰还做出了承诺和保证。2018年邱文兰将李海云出资购买的房屋私下出卖给案外人邱爽，出卖该房屋的款项已被邱文兰据为己有，涉案房屋面临拆迁，邱爽以被拆迁人名义得此房屋的拆迁利益。其次，从《协议书》内容看，《协议书》应为有效。《协议书》引言系对过去情况的记述，对已发生事实的确认，具有证据保全的性质，不存在效力问题；主文部分的第一至二条系双方确认房屋购买人为李海云而非邱文兰；第三至六条系邱文兰保证和承诺不侵占涉案房屋的利益；第七条系违约条款；第八条系对管辖法院的约定；第九条是对协议生效的约定。《协议书》不违反法律、法规的强制性规定，也不涉及当事人之外的社会公共利益和他人利益，一审法院认定《协议书》无效没有事实及法律依据。再次，李海云与毕磊的房屋买卖协议无效，不导致《协议书》无效。《协议书》是独立合同，不是《房屋买卖合同》的补充。按照合同相对性原则，《房屋买卖合同》是否有效，与邱文兰无关。即使《房屋买卖合同》无效，也是李海云向毕磊退房，毕磊向李海云退款。即使李海云委托邱文兰与毕磊补签《房屋买卖合同》的行为无效，邱文兰也不能在把李海云占有的房屋出售私下获利的情况下，还无需向李海云赔偿。2.邱文兰应向李海云承担赔偿责任。首先，邱文兰未经李海云同意，私下将房屋卖给案外人，并将售房款据为己有，违反了《协议书》中的承诺和保证，邱文兰应按照李海云的承诺和保证承担责任。其次，李海云已向毕磊支付了全部购房款，毕磊也将房屋交付给了李海云。至此，李海云对涉案房屋享有占有权。邱文兰将李海云享有占有权的房屋私自出卖给他人并获得利益，李海云也有权利主张邱文兰予以赔偿。邱文兰经本院合法传唤未到庭应诉，亦未发表答辩意见。李海云向一审法院起诉请求：1.判令邱文兰给付李海云因邱文兰违约给李海云造成的损失880000元；2.诉讼费由邱文兰负担。一审法院认定事实：李海云向一审法院提交了《协议书》原件，写明签订日期为2014年3月6日，内容为：2014年上半年，李海云委托邱文兰与北京市大兴区北臧村镇六合庄村民毕磊签订一份《购房协议书》，约定毕磊将其位于大兴区北臧村镇六合庄村宅院（四至：东至杨琦森，西至刘广辉，南到路，北到路）以440000元出售给李海云，同时约定，若毕磊违约，需支付李海云（实际购买人）2000000元违约金。协议人为明晰权利，避免纠纷，经协商一致，对前述购房协议事实确认如下：协议人李海云、邱文兰一致确认：李海云当时委托邱文兰与毕磊签订的《购房协议书》，邱文兰将《购房协议书》中乙方（购买人）签成了自己的名字。而李海云是该宅院的实际购买人，也是实际出款人，是《购房协议书》中的实际乙方，也是李海云将440000元购房款交付毕磊。邱文兰只是受托人。协议人李海云、邱文兰一致确认：李海云系该宅院的实际购买人，是该宅院的权利人。李海云对该宅院的房屋享有完整的所有权包括占有、使用、收益、处分权利；对宅院内土地享有完整的使用权。协议人邱文兰承诺并保证：如果依据国家法律、政府相关政策可以办理该宅院产权变更手续，其毫无条件的协助李海云办理过户手续。协议人邱文兰承诺并保证：若遇有毕磊违约情形，其承诺的违约金全部归李海云所有，与邱文兰无关。该宅院若遇有国家征收、征用、拆迁腾退，所得拆迁补偿利益包括房屋重置成新价、区位补偿价、弃楼款、安置款项等归协议人李海云所有。邱文兰不得主张任何权利。邱文兰不得将该宅院进行出租、出售，不得对外进行抵押（担保），不得占有使用。协议各方如有违约行为，违约方应当以该宅院价值（以产生纠纷时的价值，如提起诉讼，应以诉讼时的价值）2倍向守约方赔偿损失。李海云向一审法院提交了《购房协议书》的复印件，写明签订日期为2014年2月27日，甲方为毕磊、徐克静，乙方为邱文兰，内容为：甲方将院落共3间在内的房产及该房产所占土地使用权卖给乙方，总价为440000元。甲方保证该房产为非违法违规建筑，该房屋所占土地为建设用地。甲方对该房屋具有处分权，其房产及所占土地四至为：东至杨琦森，西至刘广辉，南至路，北至路。甲方保证房屋的水、电、道路畅通，水、电所产生的费用由乙方负责。甲方负责取得村委会对该房产的同意购买证明（或在本协议上签字盖章）。乙方对以上内容认可，甲方无异议后乙方将全款付清（440000元整）。自甲方收取交易全款之日起，该房屋所有权及所占土地使用权由乙方享有。乙方自该日起对该房屋享有所有权，对该房占有的土地具有完全使用和处分权。如遇国家征占土地，涉及到本房产及院落四至内的土地赔偿与甲方无关全部归乙方所有。甲方负责协调乙方在该房所与村务相关的事务。协议签订后，甲、乙双方遵照执行互不反悔。如甲方违约，赔偿乙方的经济赔偿（2000000元整），如乙方违约甲方不退乙方的购房款项。本案诉讼中，李海云称，涉案房屋所占土地为荒地，是毕磊直接从六合庄村承包的，该房屋也是由毕磊出资建设，毕磊、李海云、邱文兰均不是六合庄村的村民；该房屋没有建房许可，也没有建设用地规划许可，涉案房屋也不是在宅基地上建的房，没有产权证；440000元是由李海云直接现金交付给了毕磊，没有经过邱文兰，李海云交付购房款时毕磊就将房屋钥匙交付给了李海云，交付钥匙后补签的购房协议；直到2018年5月，李海云到房屋查看，发现锁被更换了，因购房协议原件在邱文兰手里，所以邱文兰瞒着李海云将涉案房屋出售给了案外人邱爽，现在房屋实际由邱爽占有。经一审法院释明，李海云称，如经一审法院审查上述《协议书》无效，其仍坚持原诉讼请求，因邱文兰给李海云造成的实际损失即为880000元。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，邱文兰经合法传唤，拒不到庭应诉，应视为其放弃在庭审中答辩和质证等诉讼权利。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案房屋位于北京市大兴区北臧村镇六合庄村，属于农民集体所有的土地，李海云称该房屋未取得合法的建房许可和审批手续，且李海云、邱文兰并不具备本案房屋所在村的集体经济组织成员身份，故邱文兰与案外人毕磊签订的《购房协议书》，因违反我国土地管理法及合同法的相关规定，应属无效。李海云与邱文兰签订的关于委托邱文兰代为购买上述房屋的《协议书》，因委托内容违法亦属无效。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”该条所说的有关解决争议方法的条款主要指的是仲裁条款、选择受诉法院的条款、选择检验、鉴定机构的条款及法律适用条款。《协议书》中约定的“协议各方如有违约行为，违约方应当以该宅院价值（以产生纠纷时的价值，如提起诉讼，应以诉讼时的价值）2倍向守约方赔偿损失”实际是对双方违约责任的约定，不属于上述规定的情形。故，《协议书》无效后，上述违约条款亦无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效的，有过错的当事人应承担相应的缔约过失责任。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失。本案中，李海云称其委托邱文兰代为购买房屋，邱文兰作为受托人，受托内容取决于李海云的指示。故，邱文兰在导致《协议书》无效上不存在过错，亦无需向李海云承担缔约过失的赔偿责任。经一审法院释明，李海云称如合同无效，其仍坚持原诉讼请求。综上，李海云要求邱文兰给付因邱文兰违约给李海云造成的损失的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回李海云的全部诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院查明事实与一审法院一致。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。李海云通过与邱文兰签订《协议书》，确认委托邱文兰与毕磊签署购房合同，违反上述法律确立的农村土地属于集体所有的原则，故双方签订的《协议书》应属无效。因无效的合同自始没有法律约束力，故李海云依据无效协议的约定，要求邱文兰承担违约责任，没有法律依据。李海云上诉提出双方签订的《协议书》是对已发生事实的确认及当事人关于承诺和保证的约定，是当事人自愿行为，不违反法律、行政法规的强制性规定，应是合法有效的协议。对此本院认为，《协议书》的主旨内容是确认李海云与邱文兰之间的委托合同关系及邱文兰基于该合同关系向李海云做出的承诺。根据上述认定，双方之间委托关系应确认无效，李海云不能提供相关法律依据，证明基于该无效合同关系所作出的承诺的合法性，故李海云的上诉主张本院不予采纳，其上诉请求本院不予支持。综上所述，李海云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12600元，由李海云负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邢 军审 判 员  种仁辉审 判 员  韩耀斌二〇一九年十一月二十二日法官助理  张 翼书 记 员  陈雨晴