湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1224民初2485号原告：杜少生，女，1952年2月22日出生，汉族，湖北省黄石市人，住湖北省黄石市。原告：金小树，男，1947年12月28日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市武昌区。原告杜少生、金小树共同委托诉讼代理人：李木相，湖北名卓律师事务所律师。被告：崇阳县天城建筑工程公司。住所地：崇阳县天城镇沿河大道**。统一社会信用代码：9142231814612785。法定代表人：陈三明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢星雄，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳晓丽，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。第三人：九宫山瑞庆宫。住所地：九宫山风景名胜区云中湖社区凤岭路小区**。负责人：蔡亚庭。第三人：蔡亚庭，男，1965年8月24日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县九宫山风景名胜区。第三人：韩光早，男，1964年9月26日出生，汉族，湖北省咸宁市人，住咸宁市咸安区。原告杜少生、金小树与被告崇阳县天城建筑工程公司、第三人九宫山瑞庆宫、蔡亚庭、韩光早案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告杜少生、金小树共同委托诉讼代理人李木相、被告崇阳县天城建筑工程公司委托诉讼代理人柳晓丽、第三人九宫山瑞庆宫、蔡亚庭均到庭参加了诉讼，第三人韩光早经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杜少生、金小树向本院提出诉讼请求：1、判令停止对九宫山风景名胜区“瑞庆宫居士楼（瑞庆宫养生院）”1单元3088号房屋的查封执行。2、确认瑞庆宫居士楼1单元3088号房屋的买方是原告，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》成立生效，该房屋属原告所有。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年12月18日，与第三人内设机构九宫山瑞庆宫道教文化中心签订有《商品房买卖合同》，由原告购买第三人瑞庆宫养生院（后更名为瑞庆宫居士楼）1单元3088号房屋。双方签订合同后，原告即按约定付清房款。2016年开始入住至今。被告崇阳县天城建筑工程公司与第三人韩光早、蔡亚庭建设工程施工合同纠纷一案中，通山县人民法院于2019年7月23日作出（2019）鄂1224执737号执行裁定书，查封了原告“瑞庆宫居士楼”3088号房屋。后原告不服，对该执行行为提出执行异议。通山县人民法院于2019年8月29日作出（2019）鄂1224执异43号执行裁定书。该裁定书告知原告可以从送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。原告认为：1、“瑞庆宫居士楼”系九宫山瑞庆宫开发建设并向社会销售。据咸宁市中级人民法院（2019）鄂12民终48号《民事裁定书》认定，九宫山瑞庆宫具备民事主体资格。九宫山瑞庆宫道教文化中心系九宫山瑞庆宫未办理登记的内设机构。九宫山瑞庆宫在出售房屋给原告等人时，以瑞庆宫道教文化中心名义第三人韩光早为委托代理人进行运作。九宫山瑞庆宫理应对出售房屋后果承担法律责任。2、原告基于对九宫山瑞庆宫的信赖，尤其是其公开开发，公开销售事实的信任，出自善意支付价款购买房屋，理应受法律保护。3、原告支付房屋对价并早己入住房屋，向瑞庆宫物业交纳物业管理费和水电费，已实际取得该房屋所有权。第三人韩光早仅是九宫山瑞庆宫的代理人，不是该涉案房屋的所有权人。九宫山瑞庆宫管理委员会向九宫山瑞庆宫教养生院居士楼发布公告，旨在制止“未办理入住手续的闲杂人员强占他人房屋”，而原告经办理合法手续入住，行使购买人和房屋所有人的权利是九宫山瑞庆宫完全知晓的。该公告上涉及部份房屋载明“韩光早”字样，只是原区分由第三人韩光早受托代理出售的需要，也非规范的记载，并非认定该房屋为第三人韩光早所有。结合本案实际，公告内容根本不能否定该房屋已由第三人九宫山瑞庆宫出售给原告并由原告领受入住的事实，从法律上更不能认定该房屋属于第三人韩光早所有。综上，第三人九宫山瑞庆宫早将房屋出售给原告并交付入住，原告签订购房协议，支付购房款，实际占有使用，交纳物业管理费，已是事实。因第三人九宫山瑞庆宫的缘故未为原告办理房屋产权证，责任不在原告。原告作为善意买受人的合法权益应获保护。双方房屋买卖合同成立、生效，且已履行主要义务的事实依法应予认定。被告崇阳县天城建筑工程公司将原告房屋作为第三人韩光早的财产申请强制执行，通山县人民法院裁定查封执行，显然于法无据，理应停止。为维护自己合法权益，特具文起诉，恳请贵院支持。被告崇阳县天城建筑工程公司辩称：原告诉求没有事实和法律依据，理由如下：一、瑞庆宫不是开发企业，涉案房屋也不是商品房，依法不能转让，二、涉案房屋占用是划拨用地，未经通山县政府批准，转让无效；三、涉案房屋没有取得任何审批手续，包括建设工程规划许可证和预售许可证，至今未办理竣工验收，所以转让合同无效；四、涉案房屋属于韩光早，瑞庆宫转让给原告属于无权处分，而原告至今未办理不动产登记，所以原告也不能取得涉案房屋的物权。第三人九宫山瑞庆宫、蔡亚庭辩称：这应该是刑事案件，不是民事案件，起码有20个人是受骗的，买卖合同盖的公章是韩光早私刻的公章，我们的每一套房子都有入档、有合法手续。道教文化中心的公章一直在我手中保管，2013年以后，该章都是韩光早刻的假章。我们总共有56套房子，韩光早分得有12套房子，没有入我们的账，这个应该是个刑事案子。第三人韩光早未到庭，庭后经本院询问其意见为：道教文化中心的公章是重刻而不是私刻的，至于这个章子为什么要刻、什么时候刻的，在公安局都有记录。该涉案房屋的房款原告都付清了，只是原告押了2万块押金用于办证，我是道教文化中心总经理，总共有56套房子都是我的，法院为什么要查封涉案房屋，而不查封其他房屋，这是没有道理的，还有该涉案房屋我都已经交付给原告了，该涉案房屋交付给原告的时候，被告还没有到法院起诉我。原告为证明其诉讼请求所依据的事实，在举证期限内提供了如下证据：证据一、《商品房买卖合同》、房款收据、转账凭证复印件各一份，证明原告与第三人九宫山瑞庆宫内设机构九宫山瑞庆宫道教文化中心签订有购房合同，付清房款的事实。证据二、《执行裁定书》复印件一份，证明原告对通山法院查封原告房屋的执行行为不服提出执行异议，通山法院驳回原告异议请求，同时告知原告有权提起诉讼。证据三、咸宁市中级人民法院（2019）鄂1224民终48号裁定书及通山县道教协会文件各一份，证明九宫山瑞庆宫具备民事主体资格，蔡亚庭系其负责人，九宫山瑞庆宫道教文化中心系其内设机构的事实。证据四、聘书、委托书各一份，证明第三人韩光早系瑞庆宫道教文化中心负责人，代理九宫山瑞庆宫进行房屋开发、销售等方面事务的事实。证据五、房屋住房信息表《公告》、《关于九宫山瑞庆宫道教养生院居士楼房屋住房相关情况的说明》、《道教养生院房号居士表》、《九宫山瑞庆宫道教养生院居士楼业主入住证明》各一份，证明原告入住房屋情况及九宫山瑞庆宫认可相关房屋系原告所有，原告公告内容中原告房屋挂在韩光早名下出现遗漏错误的原因，法院不应以原告公告内容作为认定房屋系韩光早所有的依据的事实。第三人瑞庆宫、蔡亚庭在举证期限内提供了如下证据：证据一、通山县道教协会2、3、4号文件，证明2013年4月7日以后，所盖的九宫山道教文化中心的公章都是假章的事实。证据二、国有土地使用证原件一份，证明九宫山瑞庆宫的房屋有正规手续的事实。证据三、协议书三份，证明文化中心居士楼，只有租赁，不具备商品房买卖的资质的事实。证据四、公告原件一份，证明九宫山瑞庆宫56套房子，除了给韩光早的12套房子以外，都有正规手续（这12套房子也都有正规手续）的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提出的证据，被告对证据一，王正中提供的不是商品房买卖合同，是居士楼转让协议书，其他六原告的是商品房买卖合同，对合同真实性无异议，对合法性和关联性有异议，理由是商品房买卖合同记载的出让方式取得的用地，商品房用途是住宅，这两个重要信息与原告主张的事实不相符，原告主张的房屋占用土地是瑞庆宫取得的划拨用地，用途应该是宗教活动场所，所以不属于可以自由流通的商品房，而且这个转让没有经过相关批准，这个房屋转让的时候是属于期房还是现房，这个不明确，但是原告没有提供证据证明涉案房屋取得了房屋预售许可或办理了竣工验收备案。综上，该商品房合同是无效的。居士楼转让协议约定的转让标的是涉案房屋的使用权，除了存在以上问题，还有这个使用权的转让，法律上应该属于租赁，根据法律规定，没有取得建设工程规划许可证的房屋，依法不能出租，签订的租赁合同无效，而且即使租赁行为有效，因为租赁期限是60年，超过20年的部分，是绝对无效的。对证据二无异议。对证据三无异议。需要说明的是通山县道教协会已经被注销，而且瑞庆宫不具有房屋开发资质，不能开发和销售房地产。对证据四无异议，需要说明是韩光早与瑞庆宫并不是单纯的委托代理关系，而是合伙关系。对证据五真实性无异议，对证明对象有异议，不能证明瑞庆宫认可房屋归原告所有，即使瑞庆宫认可，房屋的所有权应以登记为准，而不能以当事人的约定为准。第三人瑞庆宫、蔡亚庭对原告提出的证据均有异议，需要说明的是我们整个56套房子，是我们宗教用地上的居士楼，我们只是租赁给瑞庆宫的居士，只有60年的居住权，只有3套房子经过我们认可的，其他的都是假的，我们没有收到原告的一分钱，原告也没有举证我们收到了一分钱，没有任何收款收据，2013年4月7日，道教文化中心的公章在我办公室，之后盖的公章都是韩光早私刻的，在法庭上韩光早也承认是崇阳人强迫他刻的公章。2017年，崇阳人跟我们打官司，判决由韩光早和瑞庆宫承担水电费80万元，这个分房协议包括这个水电费，还有310、312两套房子也是韩光早在我们有正规手续情况下，卖给了其他人，一房多卖。被告未向本院提交证据。对第三人瑞庆宫、蔡亚庭提出的证据，原告对证据一中的2号文件，认为该份证据实际上属于瑞庆宫单方证据，真实性有异议，合法性有异议，理由是瑞庆宫之前与韩光早有合伙的约定，是一种合作的关系，进一步证明韩光早是道教文化中心总经理属实的，从总经理改为合伙关系是内部行为，韩光早以总经理的身份签约、代办事务所产生的后果，瑞庆宫并没有对外消除，更没有向社会公示，甚至连参与购买房屋的当事人都不知情，与本案的关联性存在差异，内部文件由法庭结合其他证据进行评判。对3号文件，实际上第三人瑞庆宫承认自己存在过错，瑞庆宫在选择合作伙伴时，缺乏调查，未取得预期效果，属于第三人瑞庆宫自认过错的情形，因养生院一期工程是由韩光早负责，撤销韩光早职务后，因带来不便，暂时恢复韩光早总经理职务，3号文件进一步明确了第三人韩光早是继续担任了总经理，并对工程是全权代理。对4号文件，质证意见与2号文件相同，根据文件内容，消除不良影响的主体应该还是瑞庆宫。对证据二，真实性无异议，对证明对象关联性有异议，原告方在购房时，并不知晓该房屋所占土地属于划拨土地，因为划拨土地所建房屋不能像出让土地自由流通的责任在第三人。对证据三，该三份证据基于第三人内部之间的协议，原告方不知情，有关真实性应当由参与者韩光早进行对照确认是否存在以上事实，对第三人证明对象有异议，该房屋是分配给韩光早的，我们不该主张权利，这个说法是错误的，从协议书可以看出，原告所涉房屋7套就涵盖在第三人瑞庆宫允许韩光早进行处分的12套之中，协议书中有约定甲方（道教文化中心）必须保障乙方（韩光早）对该居士楼的使用权和处分权，恰好证明第三人瑞庆宫有义务配合韩光早办理出卖房屋相关手续的义务，进一步说明原告诉求合理有据。对证据四，2017年7月22日的公告，该份证据非法无效应不予采信。对第三人瑞庆宫、蔡亚庭提供的证据，被告对证据一真实性无异议。其中道教协会是2015年12月24日就被撤销了，4号文件还盖有道教协会的印章，2016年道教协会的4号文件是无效的。对证据二无异议，使用权类型是划拨，用途是宗教性质，依法不能转让，也不能分给个人和其他组织。但对这个土地证合法性有异议，九宫山管理会是内设机构。对证据三真实性无异议，可以证明韩光早与瑞庆宫合作开发涉案房地产，双方应该对外承担连带责任。对证据四无异议。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提出的证据一，被告对该证据真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，第三人瑞庆宫、蔡亚庭对该证据有异议，但均未提供相关证据予以反驳，故本院将该证据作为有效证据予以采信。对原告提出的证据二、三、四，被告对该证据无异议，第三人瑞庆宫、蔡亚庭对该证据有异议。本院认为，证据二、三系法院出具的生效法律文书，证据四系湖北省通山县道教协会、九宫山瑞庆宫管理委员会出具的聘书、委托书，均有上述聘用、委托单位的盖章、签字及授权，故本院对证据二、三、四依法予以采信。对原告提出的证据五，被告对该证据真实性无异议，但对其证明对象有异议，第三人瑞庆宫、蔡亚庭对该证据有异议，但均未提供相关证据予以反驳，故本院对该证据真实性依法予以采信。对第三人瑞庆宫、蔡亚庭提出的证据一，原告对该证据有异议，被告对该证据真实性无异议，本院认为，道教文化中心在被撤销后，在4号文件中还加盖有道教协会的印章，前后相互矛盾，故该份证据欲证明自2013年4月7日后所盖的道教文化中心印章系假印章的证明力不足，对该证据本院不予以采信。对第三人瑞庆宫、蔡亚庭提供的证据二，系国土资源部门出具的证书，本院对该证据予以采信。对第三人瑞庆宫、蔡亚庭提供的证据四，原告对该证据有异议，但未提交相关证据予以反驳，被告对该证据无异议，故本院对该证据依法予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月18日，原告杜少生、金小树与第三人九宫山瑞庆宫内设机构九宫山瑞庆宫道教文化中心签订《商品房买卖合同》，韩光早作为九宫山瑞庆宫道教文化中心法人代表在该合同上签字，由九宫山瑞庆宫道教文化中心将位于九宫山××号瑞庆宫养生院一单元3088号房屋出售给原告杜少生、金小树，双方就所购房屋基本情况、价款、付款方式及违约责任等方面进行了相关约定。九宫山瑞庆宫道教文化中心向原告杜少生、金小树出具了收据，该收据加盖有九宫山瑞庆宫道教文化中心印章。房屋交付后，原告入住涉案房屋至今，并向九宫山瑞庆宫养生院物业缴纳了水电费、物业费。被告崇阳县天城建筑工程公司系执行案件申请人，在执行程序中被告崇阳县天城建筑工程公司申请对原告已经占有并实际居住的瑞庆宫养生院一单元3088号房屋申请执行，原告对本院的执行提出案外人执行异议，本院于2019年8月29日作出（2019）鄂1224执异38号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。为此，原告遂诉至本院。另查明：涉案房屋土地使用权人为九宫山瑞庆宫管理委员会，土地证号为通国（2012）第080**，面积2882.88平方米，使用权类型为划拨。该涉案房屋均未办理产权登记手续。被告瑞庆宫为通山县民族宗教事务局依法登记的宗教活动场所，负责人为蔡亚庭，九宫山瑞庆宫管理委员是瑞庆宫的决策和执行机构，行使对瑞庆宫的管理权；2012年8月8日，湖北省通山县道教协会、九宫山瑞庆宫管理委员会出具了聘书，聘任第三人韩光早为九宫山道教文化中心总经理。2012年8月15日，湖北省通山县道教协会（社会团体法人，法定代表人为蔡亚庭）下发通道（2012）2号文件，同意成立九宫山瑞庆宫道教文化中心，将九宫山承露宫古道场“养生院”改名为九宫山道教文化中心，中心机构设立在九宫山瑞庆宫，但未经有关部门依法登记。2012年8月26日，九宫山瑞庆宫管理委员会出具委托书，委托第三人韩光早代为办理九宫山瑞庆宫道教文化中心房屋的开发建设的合同签订、工程款及相关税费支付等相关事项。2012年8月27日，经九宫山瑞庆宫管理委员会向通山县民族宗教事务局申请，恢复了九宫山承露宫古道场“养生院”。2013年7月2日，湖北省通山县道教协会、九宫山瑞庆宫管理委员会下发通道（2013）2号文件，作出关于撤销“九宫山道教文化中心”的决定，取消韩光早九宫山道教文化中心总经理职务（改为合作伙伴关系）。2016年7月31日，九宫山瑞庆宫道教文化中心与韩光早签订协议书一份，约定将居士楼12间房屋使用权（12间房屋中含有3088号房屋）转让给韩光早，第三人蔡亚庭作为见证人在协议书上签字。本院认为，本案争议焦点是原告杜少生、金小树对该涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告杜少生、金小树与第三人九宫山瑞庆宫内设机构道教文化中心于2015年12月18日签订的《商品房买卖合同》，且第三人韩光早作为九宫山瑞庆宫道教文化中心法人代表在该合同上签字，系双方当事人真实意思表示。原告向第三人九宫山瑞庆宫内设机构道教文化中心支付了相应购房款，第三人九宫山瑞庆宫内设机构道教文化中心向原告交付了瑞庆宫养生院一单元3088号房屋。原告入住涉案房屋至今，且上述签订《商品房买卖合同》、实际居住等行为均在查封行为之前。另该涉案房屋因系宗教场所用地，非因原告自身原因未办理产权登记，结合原告向本院提交的由九宫山瑞庆宫管理委员会出具的关于九宫山瑞庆宫道教养生院居士楼房屋住户相关情况说明及道教养生院房号居士表、九宫山瑞庆宫养生院物业出具的九宫山瑞庆宫道教养生院居士楼业主入住证明，应当认定原告在查封行为前已合法占有该涉案房屋，原告杜少生、金小树对该涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告请求停止对瑞庆宫居士楼一单元3088号房屋强制执行的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求确认《商品房买卖合同》有效及该涉案房屋属于原告所有的请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，我国物权法系以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，以法律另有规定为例外，因原告实际占有的涉案房屋未经物权登记，故对原告请求确认《商品房买卖合同》有效、涉案房屋归原告所有的诉讼请求，属另一法律关系，本院不宜合并审理，原告可另行主张权利。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院民事诉讼法司法解释》第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国物权法》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得对位于九宫山风景名胜区“瑞庆宫居士楼（瑞庆宫养生院）”1单元3088号房屋强制执行；二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告杜少生、金小树负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  陈定远人民陪审员  袁观华人民陪审员  阮文忠二〇一九年十一月二十日书 记 员  黎世发附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院民事诉讼法司法解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。