辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民再282号上诉人（一审被告）：辽宁慧缘房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区浑南中路**。法定代表人：张文财，该公司总经理。委托诉讼代理人：佟连发，辽宁中联律师事务所律师。委托诉讼代理人：任立斌，男，1955年12月7日出生，汉族，该公司副总经理，住沈阳市皇姑区。被上诉人（一审原告）：贺冰茹，女，1986年10月10日出生，蒙古族，户籍地辽宁省阜新蒙古族自治县，现住沈阳市浑**。上诉人辽宁慧缘房地产开发有限公司（以下简称慧缘公司）因与被上诉人贺冰茹房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民再3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人慧缘公司的委托诉讼代理人佟连发、任立斌，被上诉人贺冰茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人慧缘公司上诉请求：1.撤销沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民再3号民事判决；2.支持慧缘公司的原审答辩意见；3.由贺冰茹承担诉讼费。事实和理由：案涉商品房买卖合同第15条中，针对出卖人在商品房交付使用后360日内未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，约定了三个违约责任的选项，即：买受人退房、买受人不退房及其他，而买受人仅勾选了买受人退房选项，放弃了另外两个选项。这表明，双方签订的商品房买卖合同第15条明确约定了买受人退房、买受人不退房情况下的违约责任，即买受人放弃了在不退房情况下由出卖人支付违约金。这属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的当事人特殊约定范畴，而非合同没有约定违约金或者损失数额难以确定。被上诉人贺冰茹辩称，慧缘公司的上诉请求不应支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。同时该条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因双方签订的商品房买卖合同中对我方不退房时，慧缘公司应如何承担违约责任没有约定，故慧缘公司应按上述司法解释的规定承担逾期办证的违约责任。慧缘公司于2007年10月26日向我方交付了房屋，但未按照合同约定，在房屋交付后360日即2008年10月21日前将办理权属登记需要的材料登记备案，构成违约，应承担违约责任。贺冰茹向一审法院的诉讼请求：1.判令慧缘公司履行合同义务，为贺冰茹办理房屋产权证书；2.判令慧缘公司向贺冰茹支付违约金99588.03元；3、由慧缘公司承担诉讼费。贺冰茹在重审期间撤回了第1项诉讼请求，并将第2项诉讼请求违约金变更为10000元。一审法院查明：贺冰茹与慧缘公司于2007年10月26日签订《商品房买卖合同》一份，约定贺冰茹购买慧缘公司开发的位于沈阳市浑南新区的房屋一处，房屋总价款280325元。合同第十五条约定，慧缘公司应当在商品房交付使用360日内，将办理权属登记需由慧缘公司提供的资料报产权登记机关备案。如因慧缘公司的责任，贺冰茹不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，贺冰茹退房，慧缘公司在贺冰茹提出退房要求之日起90日内将贺冰茹已付房款退还给贺冰茹，并按已付房款的银行活期存款利息赔偿贺冰茹损失。合同签订后，贺冰茹按约支付全部房款，慧缘公司于2008年10月27日向贺冰茹交付房屋，但在贺冰茹起诉时尚未取得初始登记批复。现双方对此产生纠纷，故贺冰茹至法院起诉。一审法院另查明，本案涉案房屋于2015年1月22日通过消防验收，2015年9月10日，沈阳市浑南区解决历史遗留项目购房业主无法办证问题工作领导小组办公室发出《关于准予“慧缘馨村二期”项目房屋权属登记的通知》，准许对“慧缘馨村二期”项目办理房屋权属登记。一审法院认为，贺冰茹与慧缘公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同第十五条已明确约定慧缘公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由慧缘公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，慧缘公司于2008年10月27日交付房屋，应在360天内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，而直至2015年9月10日，慧缘公司才完备报产权机关备案资料，致使贺冰茹于2017年8月24日取得房屋权属证书，故慧缘公司已构成违约。关于慧缘公司如何承担违约责任的问题，因贺冰茹按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定选择退房及要求慧缘公司继续履行合同，系对自己权利的自由处分，不违反法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”同时，该解释第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。”因双方签订的商品房买卖合同中对贺冰茹不退房时慧缘公司如何承担违约责任没有约定，故慧缘公司应以280325元为基数，自2009年10月21日起至2015年9月10日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准向贺冰茹支付违约金，现贺冰茹请求按照中国人民银行同期贷款利率计算给付违约金，符合法律规定，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：辽宁慧缘房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内给付贺冰茹自2009年10月21日起至2015年9月10日止的违约金（以280325元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。案件受理费6999元，退还贺冰茹4229元，收取2770元，由辽宁慧缘房地产开发有限公司负担。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，贺冰茹已于2017年8月24日办理了案涉房屋产权证书。本院认为，贺冰茹与慧缘公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应遵照履行。合同中第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的银行活期存款利率赔偿买受人损失。合同签订后，慧缘公司于2008年10月27日向贺冰茹交付了房屋，但慧缘公司并未按照合同约定的时间即房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故慧缘公司构成违约。关于慧缘公司应否承担逾期办证违约责任的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中对退房条款进行了选择，而本案中买受人贺冰茹并未选择退房而是选择了继续履行合同，但是合同中对于继续履行合同时逾期办证的违约责任并未约定，故应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定由慧缘公司承担违约责任，一审法院判决并无不当。关于慧缘公司提出的双方在合同中只是选择了退房并未填写履行合同项，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于“没有约定违约金或者损失数额难以确定”的情形，因而不应支付违约金的主张，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了逾期办证的违约责任，虽然贺冰茹未选择退房，但是其也并未在合同中明确表示履行合同时放弃要求慧缘公司应当承担的违约责任，即有关不退房的选项空白并不等同于放弃权利，而应理解为合同中双方对不退房的违约责任未予约定，故一审法院判决慧缘公司向贺冰茹支付违约金并无不当。关于违约金的计算期间及标准的问题，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”因慧缘公司的原因其并未按照合同约定的时间履行将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的合同义务，而是在浑南区解决历史遗留项目购房业主无法办证问题工作领导小组办公室于2015年9月10日下发“关于准予‘慧缘馨村二期’项目房屋权属登记的通知”时才具备办证条件，故违约金计算期间应依据合同约定的时间自2009年10月21日起计算至2015年9月10日止，一审判决对于违约金计算期间的认定正确。关于违约金标准的确定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金应参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。但因贺冰茹重审时已经将其诉讼请求中违约金数额变更为10000元，而一审法院判决慧缘公司向贺冰茹支付的违约金的数额已经超出了贺冰茹的诉讼请求，对此本院应予纠正。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：变更沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民再3号民事判决主文为：“被告辽宁慧缘房地产开发有限公司于本判决生效之日起10内给付贺冰茹违约金10000元。”二审案件受理费50元，由辽宁慧缘房地产开发有限公司负担。辽宁慧缘房地产开发有限公司已预交6999元，退还6949元。本判决为终审判决。审判长 韩 鹏审判员 安一凌审判员 石 兴二〇一九年十一月二十六日法官助理陆政贤书记员胡志辰本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）：项：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。