湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3639号上诉人（原审原告）：周绍祥，男，1990年10月5日出生。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨立群，广东均桓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州宏兴房地产开发有限公司处。法定代表人：邓元国，该公司董事长。委托诉讼代理人：何昌亮，湖南星河（桂阳）律师事务所律师。上诉人周绍祥因与被上诉人郴州宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2019）湘1021民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周绍祥上诉请求：撤销一审判决，改判支持周绍祥的全部诉讼请求；本案诉讼费由宏兴公司负担。事实和理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第二款关于逾期办证违约金的约定属于格式条款，排除了周绍祥的主要权利，明显属于无效条款，一审判决据此条款计算违约金错误。2.即使《商品房买卖合同》第二十条第二款不属于无效的格式条款，该条款约定的违约金计算标准亦显然过低，人民法院应当依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，对违约金予以适当调高，并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金。宏兴公司辩称，1.案涉《商品房买卖合同》是政府房管部门要求选用的建设部的合同文本，并非宏兴公司预先拟定的格式文本。根据《商品房买卖合同》的说明第4条：“合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定”之规定，案涉《商品房买卖合同》第二十条第二款关于逾期办证违约金的约定是双方自行协商确定的内容，该条款不具备格式条款不可协商的本质特性，不属于格式条款。2.案涉《商品房买卖合同》已就逾期办证违约金作出明确约定，因此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条并不适用于本案。周绍祥向一审法院起诉请求：1.判令被告立即协助原告办理将湖南省桂阳县城关镇芙蓉路与宝蓝路交汇处锦绣银湾7幢19层B1907号房屋所有权转移至原告名下的过户登记手续；2.判令被告向原告支付逾期办证的违约金（违约金以319441元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自2018年8月22日计算至办妥过户登记手续之日止，暂计至2019年6月27日违约金为19536元）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月7日，周绍祥与宏兴公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：GY16002081），约定周绍祥购买宏兴公司开发的位于湖南省桂阳县城关镇芙蓉路与宝蓝路交汇处锦绣银湾7幢19层B1907号房屋（以下简称“涉案房屋”），房屋总价为319441元。《商品房买卖合同》第二十条的约定，涉案房屋由双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记手续，如因宏兴公司原因，周绍祥未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，周绍祥不退房，宏兴公司按已付房款千分之一向周绍祥支付违约金。周绍祥于2016年8月31日接收涉案房屋，根据《商品房买卖合同》第二十条第（一）款的约定，双方应于2018年8月21日前办妥涉案房屋的所有权转移登记手续，但宏兴公司一直拒绝履行协助办证义务。周绍祥于2019年6月25日委托广东均恒律师事务所吴晓嘉律师向宏兴公司发出《律师函》，催促宏兴公司协助办理过户登记手续，但宏兴公司却未予理会，依旧拒绝协助履行办证义务。一审对于周绍祥起诉状中陈述的事实予以确认。一审法院认为，周绍祥与宏兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。宏兴公司没有如期按照合同约定的时间为周绍祥办理房屋所有权证书，周绍祥主张宏兴公司为周绍祥办理房屋所有权证书，并承担逾期办证违约金，符合法律规定，予以支持。宏兴公司辩称未办理周绍祥房屋所有权证书具有免责事由，但未提交证据予以证实，故对宏兴公司该辩称意见不予采纳。关于违约金计算问题，《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定了买受人不退房，出卖人按已付房款的千分之一向买受人支付违约金，双方均应遵守该约定，周绍祥认为该条款系格式条款，而要求改变该约定，理由不成立，不予采纳该意见。根据该条款约定，本案违约金应为319元（319441元×1‰）。周绍祥主张违约金超过部分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、由被告郴州宏兴房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内协助原告周绍祥办理位于湖南省郴州市桂阳县城关镇芙蓉路与宝蓝路交汇处锦绣银湾7幢19层B1907号房屋所有权转移登记手续，过户至原告周绍祥名下；二、被告郴州宏兴房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内支付原告周绍祥逾期办证违约金319元；三、驳回原告周绍祥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元，减半收取计184元，由原告周绍祥负担84元，被告郴州宏兴房地产开发有限公司负担100元。”本院二审中，双方当事人未提交新证据。二审中查明：周绍祥与宏兴公司签订的《商品房买卖合同》第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照/%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买书人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之/的违约金；2买受人不退房，出卖人按已付房款千分之一向买受人支付违约金。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：本案逾期办证违约金应如何确定。周绍祥与宏兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，因宏兴公司原因导致涉案房屋不能按约定期限办理房屋所有权转移登记的，宏兴公司按已付房款千分之一向周绍祥支付违约金。宏兴公司未在合同约定的期限内协助周绍祥办理涉案房屋所有权转移登记，违反合同约定，应承担违约责任。当事人迟延履行合同义务构成违约的，一般应当按照合同约定承担违约责任。一审判决宏兴公司按照已付房款的千分之一向周绍祥支付违约金符合法律规定和合同约定。守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失高于双方约定的违约金，人民法院不予支持。周绍祥于2016年8月31日接收涉案房屋，合同的主要目的已经实现，周绍祥未举证证明其实际损失高于双方约定的违约金，应承担举证不能的不利后果，对于周绍祥要求调高违约金的上诉请求，本院不予支持。涉案《商品房买卖合同》第二十条约定，如宏兴公司违约，双方同意按照约定的第2种方式处理，即宏兴公司按已付房款千分之一向周绍祥支付违约金，该条款系双方自行协商确定的内容，不属于格式条款。周绍祥提出涉案《商品房买卖合同》第二十条系格式条款的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，周绍祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元，由上诉人周绍祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 邓 群二〇一九年十一月十四日法官助理 肖露华书 记 员 梁 艺附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。