中华人民共和国广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0103民初3879号原告：黎伟彦，男，1962年6月21日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。被告：王德煌（英文名：JOSEPHTAKWONG），男，1944年7月14日出生，澳大利亚居民。被告：彭雪珍，女，1969年2月10日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。上列两被告共同委托诉讼代理人：刘开勤，广东磨铁律师事务所律师。原告黎伟彦诉被告王德煌、彭雪珍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黎伟彦及委托诉讼代理人李杰、李星叶，被告王德煌、彭雪珍及其共同委托诉讼代理人刘开勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎伟彦向本院提起诉讼请求：1、两被告立即返还原告已支付购房款130万元人民币及利息384967.5元（按照中国人民银行五年期以上的同期贷款利率计算，其中五万元从2012年12月23日起算至2018年5月15日止；另外50万元从2013年4月9日起算至2018年5月15日止；75万元从2013年2月1日起算至2018年5月15日止）；2、两被告赔偿原告实际损失112132元及可得利益损失176.5万元；3、原告对两被告抵押给原告的履约担保物——位于韶关市××区××路××内××、2间铺面享有优先受偿权；4、王德煌、彭雪珍对上述债务互负连带清偿责任；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月26日，原告以乙方同案外人王容绮梅及其代理人王德煌为甲方，就买卖王容绮梅继承所得的位于广州市的四部分房产签订了《房屋买卖协议书及8个附件》，其中约定，甲方将继承取得的位于广州市的四部分房产以总价1250元人民币售卖给乙方或乙方指定的人员，其中第一部分为德星路9号首层FC38号铺、FD98号铺、三层D348、D378、D379号铺（下称德里路房产)，所对应的售卖价为523.5万元。其余三部分房产也相应地约定了对价。为担保协议的履行，在双方协议书中还约定了由王德煌提供其与彭雪珍共有的位于韶关市××区××路××内××、2间商铺作为履约担保物抵押给原告；并在2013年1月31日，以原告为乙方，王德煌、彭雪珍为共同甲方签订《补充协议（一）》约定，王德煌、彭雪珍共同为担保协议的履行，除用共同商铺抵押外，还同意以彭雪珍为经营者的雪梨轩餐厅的所有设备设施、流动资金、存货、商标一并抵押给原告，作为履约担保，其中在补充协议第5条特别约定：“协议书的效力不影响协议书内担保条款及本补充协议（一）担保条款的效力”。上述《房屋买卖协议书》、《补充协议（一)》签订后，原告依约向被告支付了约定的首期购房款130万元，王德煌、彭雪珍也将约定的抵押房产在房管部门办理了以原告为抵押权人的抵押登记，但王德煌违约将售卖房产售卖给他人，而对原告谎称王德煌未取得产权所有权人王容绮梅授权，失信拒不履行原被告所签《房屋买卖协议书》，使得原告不得不将王德煌起诉至人民法院，后广州市中级人民法院以（2016）粤01民终3757号生效民事判决认定原被告所签《房屋买卖协议书》合法有效，对原告和王德煌具有约束力。现在原告通过广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6889号《民事判决书》获知王德煌代理案外人王容绮梅己将《房屋买卖协议书》所约定以523.5万元售卖给原告的第一部分德星路房产以700万元价格售卖给他人，并已于2016年12月17日办理了过户登记手续。上述被告违约行为导致《房屋买卖协议书》约定的德星路房产的买卖己无法履行，属被告根本性违约，造成原告购买该房产的合同目的无法实现。特提起本案起诉。被告王德煌、彭雪珍共同辩称：首先，被告不同意返还购房款130万元，因为第一项诉请中的购房款130万元实际上不是购房款。5万元实际上诚意金，法律上无此概念；另外125万元分两笔，一笔是50万，一笔是75万，这两笔款项是用房地产抵押做的贷款，就是被告王德煌向原告的借款。原来双方约定是原告给被告王德煌200万借款，但只是支付了125万元，这个借款关系体现在双方到韶关市房地产交易中心办理过两次房地产抵押，双方向登记中心提交的资料就是房地产抵押贷款合同，分别于2013年4月8日办理了一次、2013年9月10日办理了第二次，前一次双方在合同中约定参照银行同期利率支付利率的，后一次因为原告支付借款数额不足，就没有再约定利息。所以，原告要求被告支付利息没有合同依据。退一步而言，即使要计算所谓的利息，那么原告说按照五年期中国人民银行同期利率计算也是错误的，因为后一次办理抵押贷款手续的时间是2013年9月10日，距离原告起诉不足五年。针对原告第二项诉请，被告不同意支付。原告所有证据都没有显示原告的实际损失，被告无从知道这些款项是什么款项，也就无从谈起需要向原告支付。可得利益损失也不同意支付，原告认为可得利益损失是跟被告王德煌签订的房屋买卖协议书中的部分物业，也就是德星路的五间商铺，也就是（2018）粤01民终9417号涉及到的商铺，两者之间有差价176.5万元，这两者的差价不可能成为所谓的原告的可得利益，理由是王德煌与原告签订的房屋买卖协议是无法履行的，因为双方都知道这份合同是在容绮龄没有放弃财产继承权的情况下，在王容绮梅没有授权王德煌的情况下签订的，这一事实已被生效判决所确认，即（2016）粤0103民初3275号民事判决书、（2016）粤01民终3757号民事判决书所确认。买卖合同是原被告双方明知王德煌无权处分签订的，该合同实际上无法履行。在（2016）粤01民终3757号民事判决书中第十五页已经认定王德煌是越权签订合同，并且没有得到王容绮梅的授权，同时还认定了黎伟彦是明知没有证据证实王容绮梅有授权给王德煌的。在被告提交的三份公证书中，证实王德煌与原告签订合同后还在讨论容绮龄放弃财产继承的问题。容绮龄跟王容绮梅是案涉财产继承人，原告是明知王德煌无权处分案涉财产的。在法律上，一份合同能够履行才存在可得利益的情形。原被告之间签订的房屋买卖合同不可能履行，所以不存在可得利益的。上述案件中王容绮梅没有确认王德煌签订房屋买卖合同的行为，合同所涉财产跟王德煌没有关系。所以原告的诉请中可得利益是不应得到支持的。针对第三项诉请，被告确认原告对125万元借款享有优先受偿权，但前提是原告要主张该笔款项为借款款项，否则被告不认为其享有优先受偿权。结合诉状第一、第三项诉请，原告实际上诉求的是130万元购房款对本案涉案的两个商铺享有优先受偿权。130万元购房款是原告对款项性质的错误认识，被告不同意该项诉求。针对第四项诉请，被告不同意承担连带清偿责任。款项125万元借款和5万元诚意金是原告支付给王德煌的，彭雪珍只是在抵押贷款合同上跟原告建立法律上的经济关系，这两间商铺是两被告共有的财产，彭雪珍在抵押合同上签字是承担担保责任，不存在彭雪珍要对款项承担清偿责任，也就不存在要承担连带清偿责任。而且款项原告诉求的是购房款，而彭雪珍是对借款承担担保责任。所以被告认为原告的这一诉请不应得到支持。针对第五项诉请，被告认为原告的以上诉请都不应得到支持，应当驳回原告的诉请，所以被告认为诉讼费用应由原告承担。本院经审理认定事实如下：广州市农林下路7号房屋、广州市荔湾区德星路5号房屋以及杉木栏路113号房屋原登记在陈洁贞名下；后上述房屋被征用，广州市农林下路7号房屋征用补偿的房屋为广州市农林下路9号302房和农林下路11号1101、1211、1212、1402房，广州市荔湾区德星路5号房屋征用补偿的房屋为广州市荔湾区德星路9号首层FC38号铺、FD98号铺和三楼D348号铺、D378号铺、D379号铺，杉木栏路113号房屋征用补偿的房屋为广州市荔湾区杉木栏路101号102、202房。2015年本院受理黎伟彦诉王容绮梅、王德煌房屋买卖合同纠纷两案，黎伟彦根据2012年12月26日与王德煌签订的《房屋买卖协议书》及2013年1月31日与王德煌、彭雪珍签订《补充协议（一）》的约定，请求判令王容绮梅及其代理人王德煌立即将位于广州市德星路9号首层FD98铺、FC38号铺，广州市德星路9号3楼D区D348、D378、D379号铺以及广州市荔湾区杉木栏路101号102、202房过户到黎伟彦名下等诉讼请求。该两案经本院审理认定2012年12月22日与2012年12月26日王德煌以王容绮梅代理人的身份将包括上述房屋在内的多处物业售予黎伟彦、与黎伟彦签订《房屋买卖协议书》时，王容绮梅尚未作出授权委托书委托王德煌代为出售上述房屋；虽然2012年12月26日《房屋买卖协议书》附6提及“王容绮梅签署的授权王德煌处理本协议所涉房产事宜的授权委托书”，但原告无法提供签订协议时的这份授权委托书；之后，王德煌虽取得王容绮梅的授权，但该授权委托书自签署之日即2013年5月10日才有效，并非是对该日之前王德煌的代理行为进行追认，事实上王容绮梅现对该《房屋买卖协议书》不予追认；即使黎伟彦有理由相信王德煌有权代为出售案涉房屋，首先，黎伟彦先后共支付1300000元给王德煌，其大部分房款还未支付，黎伟彦作为买受人的合同的基本义务还未履行，根据权利义务相对等原则，其无权要求对方将房屋产权过户至其名下；其次，根据2012年12月26日《房屋买卖协议书》约定，黎伟彦被告之间的买卖协议暂不办理相关过户手续，即使办理过户手续，也是过户给原告确定的买受人等。本院于2015年12月16日分别作出（2015）穗荔法民三初字第519号和（2015）穗荔法民三初字第956号民事判决书，判决驳回黎伟彦的诉讼请求。黎伟彦对判决均不服，提出上诉。广州市中级人民法院在二审另查明，王德煌代王容绮梅（甲方）与黎伟彦（乙方）在2012年12月26日签订的《房屋买卖协议书》载明，附：1、甲乙双方及代理人身份证明书；2、协议所涉房屋产权证明；3、《四项物业预测表格》；4、广州市荔湾区土地房屋管理所2012年3月7日出具的《办理继承公证通知单》三份；5、陈洁贞遗嘱公证书；6、王容绮梅签署的授权王德煌处理本协议所涉房产事宜；7、陈洁贞身份证明；8、韶关铺面产权资料；9、诚意金收条。王德煌在二审中表示虽然协议载明有如上附件，但实际上没有一个附件，王德煌答应事后补授权委托书，所以协议先写了附件内容。黎伟彦则表示其签订上述协议时附件内容都存在，也有王容绮梅给王德煌的授权委托书，但是现在弄丢了。广州市中级人民法院于2016年7月6日作出（2016）粤01民终3757号和（2016）粤01民终6127号民事判决，认定王德煌代王容绮梅与黎伟彦签订《房屋买卖协议书》时并未取得王容绮梅的授权；黎伟彦自称其与王德煌签订《房屋买卖协议书》时看到王容绮梅授权王德煌处分涉案房屋的材料，且该材料是协议书的附件之一，但王德煌对黎伟彦该说法并不认可，黎伟彦也提供不了证据证实该材料的存在，故对黎伟彦的上述陈述不予认可等；判决驳回上诉，维持原判。2016年，黎伟彦以王容绮梅和王德煌为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷一案，要求确认黎伟彦与该案被告于2012年12月26日所签《房屋买卖协议书》合法有效，双方应当继续履行等。王德煌在该案中提出反诉，要求解除黎伟彦与王德煌于2012年12月26日所签的《房屋买卖协议书》。本院经审理后于2016年11月21日作出（2016）粤0103民初3275号民事判决，认定《房屋买卖协议书》合法有效，但对王容绮梅不发生效力；鉴于王容绮梅对《房屋买卖协议书》不予追认，《房屋买卖协议书》所涉及的买卖房屋已经构成不能履行的事实，且黎伟彦所提供的证据均不能否定，已经发生法律效力的民事判决书对《房屋买卖协议书》认定的事实，对黎伟彦请求“双方应当继续履行”所包含的请求，不予支持，对王德煌反诉解除与黎伟彦于2012年12月26日所签订的《房屋买卖协议书》的诉讼请求，予以支持；判决：一、确认黎伟彦与王德煌于2012年12月26日签订的《房屋买卖协议书》有效；二、解除黎伟彦与王德煌于2012年12月26日签订的《房屋买卖协议书》；三、驳回原告黎伟彦其他诉讼请求。判后双方均未上诉，经查，该份判决书已于2016年12月23日发生法律效力。上述生效民事判决书另查明认定以下事实：2004年9月12日，陈洁贞订立书面遗嘱，将包括上述房屋在内的财产全部遗赠给其女儿MariaYeeMuiWong及TeresaYeeLingYung两人全权拥有。2005年3月4日陈洁贞去世,被告王容绮梅于2014年4月4日在广东省广州市南方公证处办理了涉案房屋在内的遗产继承公证。2014年12月，涉案房屋产权登记至被告王容绮梅名下。2012年12月22日，被告王德煌以陈洁贞继承人的合法代理人的身份与原告签订《房屋买卖协议书》，约定：将包括涉案房屋在内的房产出售给原告，实收售价为12500000元等。上述合同的见证人为钟平。同日，被告王德煌出具《诚意金收条》，证明其本人收到原告将来用于购买包括涉案房屋在内的房产诚意金50000元。同年12月26日，被告王德煌以被告王容绮梅（甲方）的名义与原告（乙方）另签订《房屋买卖协议书》，内容是：包括涉案房屋在内的房产交易价暂定为人民币12500000元，其中涉案房屋为2950000元等；甲方提供韶关市武江区武江南路16号内第28幢首层第一、第二间铺面（以下简称“韶关两铺面”）作为履约担保物。四、支付方式为：1、乙方应在2012年12月22日前向甲方支付人民币5万元诚意金。甲方收到诚意金后45天内为乙方办理韶关铺面的抵押登记手续。2、在抵押登记办理完成后3天内，乙方向甲方支付人民币45万元……。3、甲方应当在收到45万元后30天内办理韶关铺面除乙方他项权外的其他所有他项权的涂销手续，并在涂销完成后及时通知乙方。乙方应在收到甲方通知和涂销完成的证明后3天内，向甲方支付人民币80万元。4、甲方承诺在2013年6月30日前将目标房产登记在甲方或甲方中的某人名下，并将完成情况及时通知乙方。同时，甲方应在取得目标房产的产权证明后45天内办理授权甲方出售目标房产的经公证的《委托书》。乙方在收到甲方通知、相关产权证明和公证委托书后3天内，向甲方支付人民币70万元。5、乙方应当在收到目标房产的产权证明文件及公证委托书后三个月内，根据其他人出售目标房产的情形，按照《四项物业预测表格》中约定的价格，向甲方支付不少于本协议项下由甲方收取的交易总金额的50%扣除全部已付的款项……合同另约定“甲方应当配合乙方完成向他人出售目标房产并办理相关过户的手续”。2013年1月31日，被告王德煌、彭雪珍（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议（一）》，内容是：甲方与乙方于2012年12月26日签订的《房屋买卖协议书》约定乙方需支付王德煌人民币80万元，同时甲方需将其共有的“韶关两铺面”办理完涂销手续后抵押给乙方。乙方签订本合同后3日内，向王德煌支付人民币75万元，指定收款帐号（户名彭雪珍；开户行中国银行韶关分行……）；甲方收到上述款项后30日内，甲乙双方（或其合法代理人）需前往相关部门办理……2013年1月31日，彭雪珍出具《收条》证明收到原告转帐750000元。2013年4月8日，被告王德煌出具《收条》证明收到原告500000元。被告王容绮梅与被告王德煌原为夫妻关系，双方于1991年离婚。2005年1月17日，陈洁贞书面委托王绮梅办理其房产的出售等手续；2005年11月3日，王绮梅书面委托钟平商议关于陈洁贞于2005年1月17日授权书上授予王绮梅及AndrewChristopherWong权限内之事项；2013年5月10日，MariaYeeMuiWONG书面委托JosephTakWongWONG包括涉案房屋在内的陈洁贞遗产的继承、出售等代理权。另查：王德煌、彭雪珍是韶关市武江区武江南路16号内第28幢首层第1间铺面和韶关市武江区武江南路16号内第28幢首层第2间铺面的共同共有人。被告王德煌以被告王容绮梅（甲方）的名义与原告（乙方）于2012年12月26日签订的《房屋买卖协议书》另载明：陈洁贞身前于2004年9月12日订立遗嘱，将上述房屋全部遗赠给女儿王容绮梅（MariaYeeMuiWong），该遗嘱的有效性尚未得到相关法律文书的确认……德星路房产交易金额为人民币5235000元……九、合同解除和违约赔偿2、若甲方在宽限期内不能完成目标房产产权登记的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方承担返还所有已支付金额和同类同期贷款利息以及乙方因此遭受的其他损失的赔偿责任……4、若甲方无正当理由不协助乙方办理目标房产出售及产权过户等手续的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方承担返还所有已支付金额和同类同期贷款利息以及乙方因此遭受的其他损失的赔偿责任……10、在本协议生效后，任何一方因不履行合同义务包括但不限于合同的随附义务，造成他方损失的，应当承担赔偿责任。十一、本协议未尽事宜，由双方另行协商后以书面形式予以确定，经双方签署后生效，作为本协议不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。十二，对本协议的任何修改，应以书面形式作出，经双方签署后生效，作为本协议不可分割的组成部分，具有同等的法律效力等。签订日期为2013年1月31日的《补充协议（一）》另载明，甲方（抵押人）王德煌，彭雪珍，乙方（抵押权人）黎伟彦，甲方收到75万元后30日内，甲乙双方（或其合法代理人）需前往相关部门办理：韶关武江区武江南路16号内第28幢首层第一、第二间铺面“粤房地产权共有（用）证（C1003643号和C1003644号）”的抵押登记手续。甲方同意以雪梨轩餐厅（韶关市武江区工商登记注册号：440203600049942）的所有资产（包括但不限于流动资金、存货、设施设备、商标）作为抵押，为王德煌履行协议中的义务提供担保。双方同意，协议书第四条第3点变更为“甲方应当在收到75万元后30天内办理韶关铺面除乙方他项权外的其他所有他项权的涂销手续，并在涂销完成后及时通知乙方。乙方应在收到甲方通知和涂销完成的证明，并完成韶关铺面抵押登记手续后3天内，向甲方支付人民币50万元。”本补充协议（一）系协议书的补充，未尽事宜遵循协议书的约定，协议书的效力不影响协议书内担保条款及本补充协议（一）担保条款的效力。《补充协议（一）》的甲方签章处只有彭雪珍的签名及雪梨轩餐厅的盖章。2013年4月8日，原告（甲方，抵押权人）与王德煌、彭雪珍（乙方，抵押人、借款人）签订两份《房地产抵押贷款合同》分别约定借款人王德煌、彭雪珍以韶关市武江区武江南路16号内第28幢首层第1间铺面作抵押和韶关市武江区武江南路16号内第28幢首层第2间铺面，为借款担保，并负连带责任；两份合同均约定乙方向甲方一次性贷款人民币1000000元，甲乙双方认定上述抵押房地产价值为人民币1500000元，借款期限为6个月，从2013年4月8日至2013年10月8日止；抵押期限为6个月，从2013年4月8日至2013年10月8日止；利率参照银行同期利率。韶关市房地产交易登记中心在2013年4月10日分别对韶关市武江区武江南路16号内第28幢首层第1间铺面和韶关市武江区武江南路16号内第28幢首层第2间铺面进行抵押权登记，抵押权人为黎伟彦，抵押人为王德煌、彭雪珍，两间铺面抵押登记的债权数额均为1000000元。2013年9月9日，原告、王德煌和彭雪珍共同向韶关市房地产交易登记中心出具《还款证明》，载明：兹有抵押人王德煌、彭雪珍于2013年4月8日向黎伟彦借款人民币壹佰万元整，并在贵中心办理了房地产抵押登记手续。现该笔借款已还清本息，请贵所办理抵押注销登记手续。2013年9月10日，原告（甲方，抵押权人）与王德煌（乙方借款人，丙方抵押人）、彭雪珍（乙方，抵押人）签订两份《房地产抵押贷款合同》约定，分别约定乙方同意以韶关市武江区武江南路16号内第28幢首层第1间铺面作抵押和韶关市武江区武江南路16号内第28幢首层第2间铺面为丙方借款作担保，并附连带清偿责任；两份合同均约定乙方向甲方一次性贷款人民币1000000元，甲乙双方认定上述抵押房地产价值为人民币1400000元，借款期限为12个月，从2013年9月10日至2014年9月10日止；抵押期限为12个月，从2013年9月10日至2014年9月10日止。韶关市房地产交易登记中心在2013年9月13日分别对韶关市武江区武江南路16号内第28幢首层第1间铺面和韶关市武江区武江南路16号内第28幢首层第2间铺面进行抵押权登记，抵押权人为黎伟彦，抵押人为王德煌、彭雪珍，两间铺面抵押登记的债权数额均为1000000元。又查，本院（2017）粤0103民初6889号民事判决及（2018）粤01民终9417号民事判决查明以下事实：2014年1月15日，王德煌代王容绮梅（甲方、卖方）与案外人周海燕（乙方、买方）、周邦慧（丙方，保证人）签订《房屋买卖合同》约定王容绮梅将广州市荔湾区德星路9号首层FC38号铺、FD98号铺和三楼D348号铺、D378号铺、D379号铺出售给周海燕，房屋总价为1300万元等。2016年10月27日，王德煌代王容绮梅（甲方、卖方）与案外人周海燕（乙方、买方）、周邦慧（丙方，保证人）签订《补充协议（二）》，约定5个铺位总价改为700万元等。2016年12月17日，王容绮梅将上述德星路商铺过户给周海燕名下。2017年7月28日，王德煌代王容绮梅（甲方、卖方）与案外人周海燕（乙方、买方）、周邦慧（丙方，保证人）签订《解除合同协议书》约定《房屋买卖合同》及《补充协议（一）》中已经履行部分（德星路房产双方协商一致出让给周海燕）由王容绮梅继续向周海燕履行，相应售房款由王容绮梅收取或支配，未履行部分不再履行等。2017年7月28日，王容绮梅向周海燕发出《付款通知书》，称我方已经将房屋过户至周海燕名下，周海燕仍欠购房款400万元，现通知周海燕将其中的250万元直接支付给周邦慧。庭审中，原告陈述130万元是合同约定的购房款，不是借款，《房地产抵押贷款合同》以及还款证明都是表面形式，是为了方便办理抵押登记；明确第三项诉请中的实际损失为其与王德煌之间诉讼案件（2016）粤0103民初3275号案、（2015）穗荔法民三初字第956号案、（2016）粤01民终6127号案、（2015）穗荔法民三初字第519号案以及（2016）粤01民终3757号案中的诉讼保全费、案件受理费等费用共计112132元。原、被告确认韶关市××区××路××内××、2间铺面向房管部门办理抵押权时提供登记的主合同和抵押合同是2013年4月8日签订的两份《房地产抵押贷款合同》，后来抵押权涂销后，于2013年9月10日又签订了两份《房地产抵押贷款合同》，并用这两份《房地产抵押贷款合同》到房管部门登记抵押权。本案审理过程中，原告向本院提出财产保全的申请，并提供了担保，本院经审查，于2018年5月29日作出（2018）粤0103民初3879号之二号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结被告王德煌、彭雪珍名下价值3562099.5元的财产；原告因此预付了财产保全费5000元。本院认为：关于原告向被告支付的130万元的性质。根据已经发生法律效力的（2016）粤0103民初3275号、（2015）穗荔法民三初字第956号、（2016）粤01民终6127号、（2015）穗荔法民三初字第519号以及（2016）粤01民终3757号《民事判决书》查明的事实，原告向被告王德煌支付的130万元是履行《房屋买卖协议书》所支付的购房款。被告提出其中125万元是借款的抗辩，但未能提供证据证明否定上述已经发生法律效力的民事判决书对该笔款项性质的认定；而且原告于2012年12月22日向王德煌支付诚意金5万元、于2013年1月31日向彭雪珍支付75万元以及于2013年4月8日向王德煌支付50万元共计130万元，其支付时间与《房屋买卖协议书》及《补充协议（一）》约定的款项支付时间相互吻合；被告认为其中125万元因原告与被告于2013年4月8日签订《房地产抵押贷款合同》而转化为借款，原告对此说法不予认可，被告提供的证据又不足以证明该笔款项发生了性质转化；因此本院对被告的这一抗辩不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。现合同已解除，原告要求王德煌返还130万元购房款符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。原告要求从支付之日起分段按同类同期贷款利率计算这130万元的利息，实际上是要求王德煌赔偿占用这130万元的损失。因原告与王德煌在合同缔约过程中的过错责任相当，故这130万元的利息损失应自合同解除之日起计，即从（2016）粤0103民初3275号《民事判决书》发生法律效力之日2016年12月23日起按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计至实际返还之日止。对于黎伟彦主张的可得利益损失及实际损失问题。第一，根据上述已发生法律效力的《民事判决书》查明认定的事实，王德煌代王容绮梅与黎伟彦于2012年12月26日签订《房屋买卖协议书》时并未取得王容绮梅的授权；黎伟彦无证据证明其签署《房屋买卖协议书》时看到或取得了《房屋买卖协议书》附件6或王容绮梅授权王德煌处分案涉房屋的材料，也无法提供证据证实该授权材料的存在。黎伟彦作为具有完全民事行为能力的商事行为主体，在签署一份涉及上千万元标的额的房屋买卖合同时明知王德煌并非产权人而只是代理人，却未尽审慎义务审查王德煌的代理权限，在明知存在很大的履行不能风险的情况下仍签订《房屋买卖协议书》，存在过错。因此，本院认定黎伟彦与王德煌在合同缔约过程中均存在过错，且过错责任相当，黎伟彦与王德煌需对因其自身过错导致案涉《房屋买卖协议书》无法履行而造成的各自损失自行承担责任。第二，黎伟彦在本案中要求赔偿可得利益损失，但黎伟彦只支付了130万元购房款给王德煌，其大部分房款未支付，黎伟彦作为买受人的合同基本义务还未履行；根据《房屋买卖协议书》约定的“甲方应当配合乙方完成向他人出售目标房产并办理相关过户的手续”及第四条支付方式第4点、第5点的约定，黎伟彦的目的是为了赚取转售他人的差价而非实际取得案涉房屋的产权，但黎伟彦能否在约定期限内将案涉房屋转售他人以及售出价格均不确定；黎伟彦现将王德煌在2017年7月28日代王容绮梅将案涉的德星路房产出售给案外人周海燕的价格与《房屋买卖协议书》中约定价格的差额作为可得利益损失，依据不足。第三，黎伟彦要求赔偿的实际损失，均系黎伟彦因与王德煌等人在履行《房屋买卖协议书》中产生纠纷诉至法院产生的案件受理费和诉讼保全费，系法院生效裁判文书基于黎伟彦的诉请和主张未能依法得到支持而确定由黎伟彦负担的部分，不属于合同法规定的黎伟彦可主张损害赔偿的范围。综上，对于黎伟彦要求王德煌赔偿可得利益损失和实际损失的诉讼请求，本院均不予支持，依法予以驳回。关于黎伟彦要求对韶关市××区××路××内××、2间铺面享有优先受偿权的诉求。第一，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。根据本案查明事实，黎伟彦和王德煌在房管部门办理韶关市××区××路××内××、2间铺面抵押权登记时提供的主合同和抵押合同是《房地产抵押贷款合同》而非《房屋买卖协议书》，登记的抵押权债权数额共2000000元，与《房地产抵押贷款合同》的债权数额相吻合。因此，《房屋买卖协议书》中交易担保条款约定的抵押权并未设立。第二，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。黎伟彦与王德煌在房管部门申请登记抵押权的抵押合同是《房地产抵押贷款合同》，该合同中约定的抵押权经房管部门登记而设立，具有公示效力。黎伟彦认为《房地产抵押贷款合同》是为方便办理《房屋买卖协议书》交易担保条款的抵押权而签订，是表面形式，依据不足，被告对此亦不予以确认，本院对此不予采纳。综上，由于《房屋买卖协议书》中交易担保条款约定的抵押权未经登记未依法设立，不具有对抗效力，故对于黎伟彦要求对韶关市××区××路××内××、2间铺面享有优先受偿权的诉求，本院不予支持，依法予以驳回。对于彭雪珍应否承责的问题。彭雪珍是韶关商铺的共有权人，其作为抵押人与黎伟彦签订《补充协议一》。《补充协议一》的内容主要是对《房屋买卖协议书》中黎伟彦的付款方式、期限、收款人以及韶关商铺的抵押担保事宜进行约定，彭雪珍并未在《补充协议一》中明确表示受《房屋买卖协议书》中其他条款的约束，原告亦无证据证明彭雪珍为《房屋买卖协议书》的一方主体，彭雪珍依据《补充协议一》收取的款项已由王德煌收取；因此，原告要求彭雪珍返还购房款及支付利息、赔偿损失没有依据，本院不予支持，依法予以驳回。基于此，对于原告要求两被告互负连带清偿责任的诉讼请求，本院亦不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条第（五）款、第九十五条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告王德煌向原告黎伟彦返还购房款1300000元并支付利息（利息以1300000元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率，自2016年12月23日起计至实际返还1300000元之日止）。二、驳回原告黎伟彦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35496元，诉讼保全5000元，由原告黎伟彦负担16496元，被告王德煌负担19000元。如不服本判决，原告黎伟彦、被告彭雪珍可在判决书送达之日起十五日内，被告王德煌可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邱思陵人民陪审员  卢嘉乐人民陪审员  吴志坚二〇一九年二月二十一日书 记 员  吴 帆许湘洁