广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3771号上诉人（原审原告）：吴健鑫，男，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：陈萍，广东优晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：季忠良，广东优晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市清凤房地产开发有限公司,住所地：清远市清城区。法定代表人：潘锦全。上诉人吴健鑫因与被上诉人清远市清凤房地产开发有限公司（以下简称清凤公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初1786号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴健鑫上诉请求：1、撤销(2018)粤1802民初1786号民事判决第二项，改判被上诉人按其己收房款年利率6%支付逾期办理不动产权属证明的违约金;2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、《三方协议》是双方的真实意思表示，之后签订的《商品房买卖合同》仅是执行其约定，亦为备案登记所需。2012年5月22日，上诉人与清凤公司签订了《三方协议》。该协议特别约定了案涉房屋的总房价、支付时间、逾期办证的违约责任等。2012年5月24日，上诉人依《三方协议》约定向清凤公司支付了210万元购房款，计上应抵扣房款的定金、诉讼费等，仅剩21271元房款于办结房屋权属证后再行支付。2012年5月29日，清凤公司为能履行《三方协议》的约定，与上诉人签订了由其提供的格式合同，即《商品房买卖合同》，该合同内容除了房号及价款不同外，其余内容全部相同。因此，该《商品房买卖合同》仅为备案办证所需。二、《三方协议》属双方特别约定，而《商品房买卖合同》属清凤公司提供的格式合同。《商品房买卖合同》中减轻清凤公司责任的条款应为无效条款，《三方协议》和《商品房买卖合同》均对逾期办证的违约责任进行了约定。其中《三方协议》约定，延迟办理房地产权证，延迟一日应付总房款千分之一的违约金，即每年违约金达36%;而《商品房买卖合同》约定，逾期办理房屋产权证的，应按己付房价款的1%承担违约责任。根据《合同法》第三十九条、第四十条的规定，清凤公司在其提供的格式合同中就逾期办理房屋产权证的违约责任明显减轻，其应当但并未对此条款作出特别提示或说明。因此，《商品房买卖合同》中该免责条款或者说减轻清凤公司违约责任的条款应当确定其无效。三、一审法院认定按《商品房买卖合同》约定的按己付房款1%支付违约金明显过低，并违反了公平原则1、《商品房买卖合同》第十五条第二款约定，清凤公司逾期办证应支付己付房款的百分之一作为违约金。按此标准，清凤公司逾期办证1天或10年，其承担的违约金相同。因此，其约定明显违反了公平原则，不足以弥补上诉人所受损失。2、根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第39条规定：“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的人民法院应予支持。”据此，上诉人依该指引第38条的规定，以已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算违约金，于法有据。四、《商品房买卖合同》约定逾期办理房屋权属证明的违约金计算标准明显低于实际损失，对此一审法院认定错误。1、根据《物权法》第九条、第十六条、第十七条的规定，不动产权属证是上诉人享有该不动产的证明，是转让、抵押该不动产的前提条件。由此可见，不动产权属证明是权利人享有物权的证明。由于清凤公司逾期办证，导致上诉人无法实现完整物权，蒙受较大损失。2、根据《商品房买卖合同》第十五条第二款约定:“买受人不退房，出卖人按己付房价款的1%向买受人支付违约金”，据此计算，清凤公司应承担逾期办理房产证的违约金计为22299元。3、违约金数额相较于上诉人因清凤公司逾期5年不履行合同义务而致的损失，属于过低，有失公平。由于上述房产未能如期办理房屋权属证明，致上诉人无法充分利用房屋资产价值，无法开展抵押、融资、买卖交易等活动，造成上诉人较高商业活动成本和较大经济损失。上诉人因清凤公司的行为导致了较大经济损失，但此经济损失难以计算，亦没有明确的计算标准。所以，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第38条规定，房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以己付购房款或者未付购房款总额为基数，按利率6%的标准计算违约金。上诉人的上诉理由于法有据。综上所述，一审法院查明事实全面准确，但认定事实错误，法律适用错误，恳请二审法院根据相关规定，依法公平的确定清凤公司的违约责任。清凤公司答辩称:一、《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，签订时间在《三方协议》之后，因此，在两份协议中对同一问题有不同约定或相矛盾的条款应以《商品房买卖合同》约定为准。清凤公司与吴健鑫签订的《商品房买卖合同》属建设部指定的格式版本，并非清凤公司制作的格式合同，同时，该合同第十五条关于产权登记的约定中违约金约定栏属于空白栏，由当事人双方协商一致后自由填写，这就意味着关于违约金的条款约定并非清凤公司以格式合同形式减轻或免除自己责任。该约定条款不属于合同法意义上的“格式条款”。吴健鑫认为关于产权登记约定中的违约责任的约定条款属格式条款而无效的主张没有事实和法律依据。吴健鑫认为《商品房买卖合同》与《三方协议》在内容上除了房号及价款不同外，其余内容全部相同，但又同时否定《商品房买卖合同》中关于违约责任的约定，在认识上自相矛盾，由此认为《商品房买卖合同》仅为办证所需无事实依据。二、吴健鑫认为《商品房买卖合同》关于逾期办理产权登记的违约金约定过低，没有事实依据，请求调整也无法律依据。吴健鑫没有向法庭提供其损失依据。从本案实际情况来看，《三方协议》签订后，清凤公司按约定将房产交付给吴健鑫使用，吴健鑫也一直出租并收取租金，其迟延取得产权登记无论出于何种原因，吴健鑫并不存在实际的损失，吴健鑫无证据证明其实际损失超过约定的违约金。因此，吴健鑫以约定违约金过低而要求增加赔偿无事实和法律依据。三、一审判决将清凤公司于2012年9月24日出具的《欠条》所涉金额直接抵扣为购房款，并认定为吴健鑫己支付的购房款属事实认定错误。《欠条》所涉款项是清凤公司与吴健鑫之间其他债务纠纷，属另一个法律关系与本案无关，一审法院在没有任何证据证明双方己同意抵扣吴健鑫欠付的购房款的情况下，直接认定为吴健鑫缴纳的购房款，无事实依据，请二审法院依法纠正。吴健鑫向一审法院提出诉讼请求：1、判决清凤公司为涉案三套房屋办理不动产权属登记；2、判决清凤公司支付逾期办证的违约金共计人民币681663元（违约金计至办结不动产权属证为止，暂计至2018年4月1日）;3、案件诉讼费用由清凤公司承担。一审法院认定事实如下：吴健鑫分别于2009年4月23日和2009年6月3日与清凤公司签订《优先意向登记表》，约定吴健鑫向清凤公司购买清远市清城区××路××楼××商铺××、××楼××、××号房屋三套房屋。合同签订后，吴健鑫依约向清凤公司支付了上述三套房屋的定金共计100000元。之后，双方一直未签订正式的《商品房买卖合同》。后经吴健鑫发现，清凤公司分别于2011年6月10日、2011年9月5日与案外人李x源签订《租赁合同》，将上述房屋中的1幢2层01号、02号房屋出租给李x源，吴健鑫为此起诉至一审法院，经一审法院审理后作出（2012）清城法民初字第215号民事判决书，确认吴健鑫与清凤公司就位于清远市清城区××路××楼××商铺××、××楼××、××号房屋依双方签订的《优先意向登记表》约定的房屋单价建立了商品房买卖关系。2012年5月22日，吴健鑫与清凤公司、案外人林x成协商一致后签订了《三方协议》，约定清凤公司出让上述三套房屋给吴健鑫，吴健鑫在签订协议2日内向清凤公司“预售款专用账户”划入2100000元，此款项属该三套房绝大部分购房款，具体分配如下：（1）xx路1幢首层商铺03号房款60万元正。此款系本套总房款659250元扣除第一期房款20000元，扣除生效的（2012）清城法民初字第215号《民事判决书》已确认甲方应承担的诉讼费和保全费29929元，并扣除尾款9321元而得出；（2）汇x楼1幢2层01号房款70万元，此款系本套总房款735618元，扣除第一期房款20000元，并扣除尾款15618元而得出；（3）汇x楼1幢2层02号房款80万元正，此款系本套总房款898612元，扣除第一期房款60000元，并扣除尾款38612元而得出。在清凤公司为吴健鑫办理上述三套房屋产权证后吴健鑫支付三套房屋的尾款63551元。清凤公司延迟办证的，延迟一日应向吴健鑫支付总房款千分之一的违约金。同日，吴健鑫向清凤公司转账2100000元。2012年5月29日，吴健鑫与清凤公司就涉案三套房屋分别签订了《商品房买卖合同》，约定汇x楼1幢首层商铺03号总金额为659250元，汇x楼1幢2层01号总金额为735618元，02号房屋总金额为898612元。上述三份《商品房买卖合同》均约定，出卖人应当在2012年12月30日前将具备合同约定的商品房交付给买受人使用，在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2012年9月24日，清凤公司出具欠条，确认欠吴健鑫42280元。吴健鑫主张，双方已经口头协商以该款抵销吴健鑫所欠办理房屋产权证后应支付的部分尾款。因清凤公司未在合同约定的期限内为吴健鑫办理房屋产权证，吴健鑫为此向一审法院提起诉讼，并提出以上诉讼请求。庭审中，吴健鑫变更第一项诉讼请求为请求清凤公司继续履行商品房买卖合同约定的办证义务。另查明，涉案三套房屋目前由吴健鑫在使用。一审法院认为：吴健鑫与清凤公司之间经一审法院（2012）清城法民初字第215号民事判决书确认就位于清远市清城区××路××楼××商铺××、××楼××、××号房屋建立商品房买卖关系，其后双方经协商一致后又先后签订了《三方协议》和《商品房买卖合同》，再次确认了双方之间的商品房买卖关系。《三方协议》和《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，双方均应恪守履行。吴健鑫已经按合同和协议约定履行了房屋价款的支付义务，清凤公司亦应按协议和合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，清凤公司至今未履行该义务显属违约，吴健鑫起诉请求清凤公司履行该义务并承担逾期办证违约金合理合法，一审法院予以支持。关于逾期办证违约金的计算标准问题，双方当事人在《三方协议》和《商品房买卖合同》中有不同的约定，其中《三方协议》约定“清凤公司延迟办证的，延迟一日应向吴健鑫支付总房款千分之一的违约金”，而《商品房买卖合同》则约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，《三方协议》和《商品房买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，但《三方协议》并没有约定具体的办证日期，而《商品房买卖合同》签订在后且是经过了房管部门备案的合同，在二者约定不一致且《三方协议》并没有明确办证日期的情况下，应优先适用《商品房买卖合同》的约定，由清凤公司按吴健鑫已付房价款的1%向吴健鑫支付违约金。吴健鑫主张该条款相较吴健鑫因清凤公司之不作为而致的损失显属过低，要求《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》规定，即按已付购房款或未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算，经查，涉案三套房屋目前已交付吴健鑫使用，而《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条则明确规定“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照〈最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”，在双方已经明确约定了逾期办证违约金的情况下并不能适用指引的规定，而吴健鑫亦未提供充分的证据证明《商品房买卖合同》约定的按已付房价款的1%支付违约金过分低于其实际损失，因此，对其主张一审法院不予采信。吴健鑫先后支付的购房总款包括：房屋定金100000元和房屋价款2100000元，加上双方以《三方协议》中约定应予扣除的甲方（清凤公司）在（2012）清城法民初字第215号《民事判决书》应承担的诉讼费和保全费29929元，以及清凤公司出具欠条确认的42280元，合共为2272209元，按双方签订的《商品房买卖合同》约定，清凤公司应按2272209元的1%向吴健鑫支付违约金22722.09元，对吴健鑫超出该数额的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、清凤公司应于判决发生法律效力之日起十五日内将办理清远市清城区汇x路一号汇x楼1幢首层商铺03号、1幢2层01号、1幢2层02号房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、清凤公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金22722.09元给吴健鑫;三、驳回吴健鑫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5308元，由吴健鑫负担5133元，清凤公司负担175元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，吴健鑫在二审诉讼期间陈述，清凤公司于2012年5月29日签订《商品房买卖合同》几天后向其交付涉案房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：吴健鑫主张以年利率6％的计算标准计付逾期办证违约金依据是否充分。涉案《三方协议》和《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿基础上协商签订，内容没有违反法律法规强制性规定，属有效合同。双方应按照合同约定全面履行各自义务。吴健鑫已按约定支付了大部分房款，履行了买受人支付房屋的主要义务。清凤公司虽然交付了房屋，但未按约定在交付房屋90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关，协助吴健鑫办理涉案房屋的产权转移登记，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。虽然吴健鑫于2012年5月29日签订房屋买卖合同后即接收房屋，但《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年12月30日前，将工程竣工验收合格备案的房屋交付给买受人。为此，清凤公司向吴健鑫支付逾期办证违约金的起算时间应按双方在合同交付房屋之日再加90日即2013年3月1日。双方于2012年5月22日签订的《三方协议》以及于2012年5月29日签订的《商品房买卖合同》均对违约责任进行了约定，其中《三方协议》约定如清凤公司逾期办证，延迟一日应向吴健鑫支付部总房款千分之一的违约金；《商品房买卖合同》约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。前述两份合同约定的违约责任并不一致，《商品房买卖合同》的签订时间后于《三方协议》签订时间，故可视为双方对逾期办证违约责任作了变更。据此，本案应以《商品房买卖合同》作为确定房屋出卖方承担逾期办证违约责任的依据。根据查明的事实，吴健鑫向清凤公司支付100000元购房定金，支付购房款2100000元，支付应由清凤公司支付其他案件的诉讼费用29929元，合共支付款项2229929元。对于清凤公司出具《欠条》确认欠吴健鑫的42280元，是否可认定为吴健鑫支付购房款的问题。按日常生活经验分析，欠条只能作为欠款的依据，不能作为支付款项的依据，如果吴健鑫向清凤公司支付了款项，清凤公司出具的应该是收据，而不是欠条。由于吴健鑫没有提供其他证据证明该款项是属于支付购房款项，所以，该42280元款项不能认定为吴健鑫向清凤公司的支付款，故本案逾期办证违约金应以吴健鑫已支付的款项2229929元为基数按年利率1％计算至清凤公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关之日止。对于吴健鑫要求调整涉案逾期办证违约金的计算标准为年利率6％的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，吴健鑫请求调整违约金的计算标准，具有法律依据。涉案《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金为已付房款的1％，涉案房屋从交付之日至吴健鑫提起本案诉讼已有五年多的时间，清凤公司尚未为吴健鑫办理产权转移登记，双方约定固定违约金确实难以填补守约方损失，也难以促使违约方积极履行合同义务。为此，本院根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况等综合考量，结合本院处理同类案件的裁判标准，酌情调整本案逾期办证违约金的计算标准为年利率1％。吴健鑫请求将违约金的计算标准调整为年利率6％的上诉理由，依据不足，本院不予支持。综上所述，吴健鑫的上诉理由，部分有理，对其有理部分，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初1786号民事判决第一项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初1786号民事判决第二项、第三项；三、限清远市清凤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吴健鑫支付逾期办证违约金（违约金计算：以2229929元为基数按年利率1％的标准从2013年3月1日起计算至将清远市xx区汇x路一号汇x楼1幢首层商铺03号、1幢2层01号、1幢2层02号房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；四、驳回吴健鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费10616元，由吴健鑫负担9253元，清远市清凤房地产开发负担1363元。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年二月二十七日法官助理李衍君书记员朱健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。