河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初26805号原告：郑州希之贤企业管理咨询有限公司，住所地河南省郑州市**德化无限城****。法定代表人：陈克通，董事长。委托代理人：杨云玲，河南千盈律师事务所律师。委托代理人：何小高，河南千盈律师事务所实习律师。被告：吕先发，男，1987年5月9日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托代理人：回新生，河南嘉同律师事务所律师。委托代理人：葛俊男，河南嘉同律师事务所实习律师。原告郑州希之贤企业管理咨询有限公司（以下简称希之贤公司）诉被告吕先发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告希之贤公司委托代理人杨云玲，被告吕先发及其委托代理人回新生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告希之贤公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告双方签订的《联营协议书》已经解除；2.判令被告支付拖欠原告的管理费（即租金）18731元、卫生费897.5元；3.判令被告支付原告解除合同违约金5万元；4.判令被告腾空涉案房屋，并将房屋返还给原告；5.判令被告支付合同解除后占用房屋期间的占用费用19628.5元（以原租金18731元/月、卫生费897.5元/月为标准，自2019年8月18日计算至被告实际腾空交付房屋之日止）；6.判令被告支付原告律师费5000元；以上共计94257元；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月8日,原被告双方签订了名为联营实为租货的《联营协议书》,约定原告将自己拥有使用权的位于博雅广场5号楼一楼114南#的房屋出租给被告使用,租期为五年,自2019年4月18日至2024年4月17日止,每年被告应向原告交纳管理费(即租金,以下均称租金)224770元,每三个月支付一次,且提前一个月支付下三个月的租金,每年的卫生费用10770元,随租金一块交纳。合同第九条第4款约定,逾期未缴纳应由被告缴纳的各项费用的,原告有权解除合同;同时约定若任何一方违反合同规定,造成合同无法履行的,违约方支付违约金5万元整。协议签订后,被告仅支付了前三个月的租金56193元及卫生费2692.5元。原告在2019年3月9日即将租赁房屋交付被告经营使用,提前交付了一个多月用于其装修。可根据合同约定,被告应提前一个月缴纳下一期三个月的租金,即在2019年6月18日前,被告应向原支付下三个月的租金及卫生费,经原告多次催要,被告仍拒不支付该费用。2019年7月21日,原告委托律师向被告送达了书面催收租金的《律师函》,但被告以生意不好为由拒不缴纳。在律师函通知到期后,被告仍不缴纳租金,原告无奈,于2019年7月26日,正式向被告发出《解除合同通知书》,告知被告解除合同的事实,该解除通知在涉案房屋予以张贴,并微信上发给了被告本人。但被告拒不腾空并交付房屋。被告的违约行为已经给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告合法权益，故诉至本院。被告吕先发辩称，审理本案应遵循商业规律，尊重交易习惯，以诚实信用原则确定各方的权利义务，避免霸王条款和权利义务失衡的合同被司法认定，导致当事人合法权益未得到保护。一、《联营协议书》属于格式合同，该合同是希之贤公司提供的，没有遵循公平原则确定原被告之间的权利和义务，导致双方权利义务失衡，对于原告在合同中的义务的确定，应根据合同法第六十一条的规定，按照交易习惯和商业规律确定原告在本合同的义务。1、双方签订的联营协议书由希之贤公司提供，是格式合同，权利义务条款全部规定的都是被告吕先发的义务，原告希之贤公司只有权利，没有义务，权利义务明显不对等，违反了公平原则。根据《合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”的规定，因为被告提供的格式合同未遵循公平原则，导致双方权利义务失衡，应根据合同法第六十一条的规定，按照交易习惯和商业规律确定原告在本合同的义务。2、希之贤公司作为商场的服务方和管理方，应当尽职尽责，尽力营造出一个良好的商圈生态，尽到服务方和管理方应尽的义务。应尽义务包括商场硬件设施、干净整洁卫生间、路面指示牌、广告灯箱、广告屏幕设置、公共区域的灯光照明、中央空调等，服务方面，有整体的招商思路、招商策略和办法、吸引客流的活动、具有专业招商广告经验的人员、具有商场管理经验的人员，物业保洁服务人员等。吕先发等入驻商场的商户每年要拿出二十多万的管理费、卫生费和其他的高昂的物业费来进入一个刚刚开业的商场，正是因为对商场有信心，对营商坏境有信心，对管理公司有信心。而一个负责任有信用的管理公司应当把商户作为公司的重要资产，把商户作为商场的重要组成部分，商城应当有效的运营商户、品牌资产，对商户进行开发、维护、运用并使其增值。管理公司应当真正尊重商户，围绕商户开展工作；与商户达成长久合作，要有长远眼光，商户的稳定对于商场的运营发展和市场稳定都是必不可少的。管理公司不可放松，更不能忽视商户的日常需要，商场管理公司要确保商户的利益，因为商户并不是被管理者也不是上帝，对于商场和入驻商户而言，只有消费者一个共同的上帝。品牌商户是商场的合作伙伴，商场管理公司应当与商户一起开发市场、管理市场。而现实是，商场管理方没有尽心尽责，没有打造一个良好的商圈生态，与签约之初承诺的种种有很大的差距，当商户表示希望找到公司管理者商谈如何改变这一不好的现状时，公司反而表现出不配合、漠不关心商场发展的态度。二、双方签订的《联营协议书》是双务合同，合同双方各负权利义务，希之贤公司没有按照合同约定履行合同义务，违约在先。2019年3月8日吕先发与希之贤签订《联营协议书》，合同约定“联营方式：由乙方进行经营管理，并遵守国家规定的法律法规和当地政府的相关政策，甲方委派相关人员监督管理。”而且在前期双方进行协商洽谈期间，希之贤公司承诺积极的进行招商。本商场的电影院将在六月一日前开始营业，商场投资建设的超大液晶显示屏没有进展，商场签约蓝图上承诺入驻的耐克、阿迪达斯、佳客来牛排等商家都未入驻，这都表示希之贤公司承诺培养的生态圈并没有落实。希之贤公司的招商广告和宣传资料就商场开发范围内的营商环境及其相关配套设施所做的保证和承诺明确而具体，足以让商户吕先发产生信赖利益而签订联营协议，而且对管理费用的确定有重大的影响，都应当视为要约，保证和承诺即使未载入联营协议合同，也应当视为合同内容。所以,首先需要明确承诺的入驻品牌商户、超大液晶显示屏、电影院如期开业等承诺的宣传广告内容应当认定为联营合同的一部分,则希之贤公司没有按照约定履行合同义务,已经违约在先。在本案中吕先发没有支付剩余管理费是对希之贤公司违约在先的合理抗辩。商户吕先发向商场缴纳了物业费管理费，而物业方面多次在营业时间长期停电，造成商户无法正常营业；缴纳了高额管理费的商场没有配套厕所，公共卫生没有按时打扫，造成用户体验差，没有顾客上门；楼梯处的指示牌没有落实；公共区域没有室内灯光，没有中央空调。以上种种都说明希之贤公司作为收钱的管理者没有尽到合同义务。三、双方签订的合同是明确《联营协议书》，合同明确约定了双方的权利义务和联营方式，郑州希之贤公司派相关人员监督管理。合同内容和合同名称一致，不能按照普通的房屋租赁合同纠纷处理。房屋租赁合同是指出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而本案的《联营协议书》明确规定了出租方即希之贤公司不仅单纯的享有收取租金的权利，而且负有委派相关人员服务管理的义务，而吕先发支付的也不是租金，而是管理费。希之贤公司没有按照约定妥善履行服务管理、招商的义务，已经违约在先。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2019年3月8日，原告希之贤公司（作为甲方）与被告吕先发（作为乙方）签订《联营协议书》，其主要内容为：甲乙双方为在自己的经营活动中扩展自己的管理模式，更好的发展，甲乙双方经平等协商达成如下内容，一、甲方将拥有租赁使用权的位于博雅广场5号楼一楼114南#（面积78.045平方米）作为联营场地；二、联营方式由乙方进行经营管理，并遵守国家规定的法律法则和当地政府的相关政策，甲方委派相关人员监督管理。三、联营期自2019年4月8日起至2024年4月17日止。四、管理费用乙方一次性交于甲方管理费用；2019年4月18日起至2020年4月17日为224770元；2020年4月18日起至2021年4月17日为224770元；2021年4月18日起至2022年4月17日为245000元；2022年4月18日起至2023年4月17日为267050元；2023年4月18日起至2024年4月17日为291085元。五、管理费为每三个月支付一次，提前一个月支付下三个月的管理费，甲方不出具发票只出具收据，但由甲方甲方协助乙方出具相关发票（开具发票产生的税金由乙方承担）；乙方每年交纳卫生服务费10770元，随租金时间一起支付给甲方；个人所得税、租赁税于各种经营有关的费用均由乙方承担。六、乙方2019年3月8日向甲方一次性交纳风险保证金37462元，联营期满后返还乙方，风险保证金不抵管理费使用。九、联营期内，乙方的一切债权纠纷、产权纠纷均与甲方无关；联营期内因乙方使用而产生的费用均由乙方自行承担，如治安、消防、卫生、环保、绿化等费用；本合同一经签字生效后，甲乙双方均不得反悔，任何一方若违反合同规定，致使合同无法继续执行，违约方支付违约金5万元。附加协议部分手写，每三个月支付费用详细，管理费每三个月56193元（前二年），卫生费2692.5元，计58885.5元，以后按实际约定费用收取。庭审中原告称，协议签订后，被告吕先发仅支付了前三个月从2019年4月18日到2019年7月17日的租金56193元及卫生费2692.5元。2019年7月21日，河南良承律师事务所律师侯林存律师向被告吕先发出具《律师函》，其主要内容为：致吕先发先生，鉴于2019年3月8日，您与希之贤公司签订《联营协议书》，约定由您经营管理联营场地（博雅广场5号楼一楼114南#）并向希之贤公司交纳管理费，管理费为每三个月支付一次，提前一个月支付下三个月的管理费。按照协议书，您应当于2019年6月18日前支付2019年7月18日至2019年10月17日的管理费56193元，但直至本函发出之日，您仍未向希之贤公司支付该56193元管理费。根据以上鉴于事实，本所律师代表希之贤公司郑重函告如下，1.请您务必在收到本律师函后三日内向希之贤公司支付管理费56193元；2.如您未能在上述期限内支付拖欠的管理费，本所律师将代表希之贤公司按照法律法规维护权益，并要求您承担因逾期付款所给公司造成的损失，包括但不限于违约金、交通费、律师费、诉讼费等。2019年7月26日，原告希之贤公司向被告吕先发出具《解除合同通知书》，其主要内容为：吕先发先生，您与我司于2019年3月8日签订《联营协议书》，约定由您经营管理联营场地（博雅广场5号楼一楼114南#），并向我司交纳管理费。按照约定，您应当于2019年6月18日前支付管理费56193元，但经我司多次催要，至今您仍拒不履行支付管理费的义务。您的行为严重的侵害了我司的合法权益，已经构成违约。现我司郑重通知如下，一、解除贵我双方的《联营协议书》；二、请您在收到此《解除合同通知书》之日起10日内腾空联营场地并将联营场地退还我司；三、如您逾期未搬离联营场地，由此给我司造成的全部损失由您承担。同时我司保留追究您违约责任的权利。被告吕先发称，被告收到了律师函；2019年7月27日被告收到了解除合同通知书。以上事实有原告提交的《联营协议书》、《律师函》、微信记录截图打印件、《解除合同通知书》、微信记录、照片打印件、视频资料及开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《联营协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《联营协议书》约定，五、管理费为每三个月支付一次，提前一个月支付下三个月的管理费。被告吕先发未缴纳管理费，原告希之贤公司先后向被告吕先发出具《律师函》、《解除合同通知书》。庭审中被告称，被告收到了律师函；2019年7月27日被告收到了解除合同通知书。故本院确认，原告希之贤公司与被告吕先发于2019年3月8日签订的《联营协议书》已于2019年7月27日解除。《联营协议书》约定，管理费用乙方一次性交于甲方管理费用，2019年4月18日起至2020年4月17日，为224770元；乙方每年交纳卫生服务费10770元，随租金时间一起支付给甲方。庭审中原告称，协议签订后，被告吕先发仅支付了前三个月从2019年4月18日到2019年7月17日的租金56193元及卫生费2692.5元。2019年7月18日至2019年7月27日共计10天，以年管理费224770元计算，10天的管理费共计6158元，10天的卫生费共计295元，被告应当支付。故原告诉请判令被告支付拖欠原告的管理费（即租金）18731元、卫生费897.5元，本院予以部分支持。《联营协议书》约定，本合同一经签字生效后，原被告双方均不得反悔，任何一方若违反合同规定，致使合同无法继续执行，违约方支付违约金5万元。综合审查被告违约原因、违约情形，本院酌定被告吕先发向原告支付违约金6000元。《中华人民共和国合同法》第九十七条约定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告吕先发应腾空涉案房屋，并将房屋返还给原告希之贤公司。原告诉请判令被告支付合同解除后占用房屋期间的占用费用19628.5元（以原租金18731元/月、卫生费897.5元/月为标准，自2019年8月18日计算至被告实际腾空交付房屋之日止）。原告要求自2019年8月18日计算占用费用，本院予以采信。2019年8月18日至立案之日2019年9月11日共计25天，以原年管理费224770元、年卫生费标准10770元计算，占用费用共计16132元，之后的费用待发生后另行主张。原告诉请判令被告支付原告律师费5000元，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑州希之贤企业管理咨询有限公司与被告吕先发于2019年3月8日签订的《联营协议书》已经解除；二、被告吕先发于本判决生效之日起十日内向原告郑州希之贤企业管理咨询有限公司管理费6158元、卫生费295元；三、被告吕先发于本判决生效之日起十日内向原告郑州希之贤企业管理咨询有限公司支付违约金6000元；四、被告吕先发于本判决生效之日起十日内腾空位于博雅广场5号楼一楼114南#房屋，并将该房屋返还给原告郑州希之贤企业管理咨询有限公司；五、被告吕先发于本判决生效之日向原告郑州希之贤企业管理咨询有限公司支付合同解除后占用房屋期间的占用费用16132元；六、驳回原告郑州希之贤企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1078元（已减半收取），由原告郑州希之贤企业管理咨询有限公司负担821元，被告吕先发负担257元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇一九年十一月十四日书记员 段葳蕤