济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初8244号原告：山东恒隆地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：姚永聪，董事长。委托诉讼代理人：曾娴舒，女，该公司员工。委托诉讼代理人：于芳，山东舜翔律师事务所律师。被告：山东博司铭经贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：司书宝，执行董事兼总经理。原告山东恒隆地产有限公司（以下简称恒隆公司）与被告山东博司铭经贸有限公司（以下简称博司铭公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒隆公司的委托诉讼代理人于芳、曾娴舒、被告博司铭公司的法定代表人司书宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒隆公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令博司铭公司向恒隆公司支付2018年6月1日至2018年6月30日期间的租金25862．88元、管理费7361．2元、收银机租用费495．73元、电费5285．97元、装修免租期租金49635．9元、物业复原费57310元、围挡费4259．43元，合计150211．11元；2、请求判令博司铭公司向恒隆公司支付逾期付款滞纳金6397.44元（暂计算至2018年8月31日）及至实际付清之日止的滞纳金（以39005．78元为基数，按每日1‰计算）；3、请求判令博司铭公司向恒隆公司支付律师费12613元；4、全部诉讼费用由博司铭公司承担。事实与理由：2017年1月22日，恒隆公司与博司铭公司签订《济南恒隆广场商场房屋租赁合同》（合同编号：LS170001），约定博司铭公司租赁恒隆公司商场482号铺位，租赁面积为110平方米，租赁合同期限为2017年2月13日至2019年2月12日，并对租金、管理费、收银机租用费、电费、双方的权利义务、房屋交还、解除合同等重要内容进行了明确约定。租赁合同还约定，博司铭公司逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付本合同项下任何应付款项或逾期支付、补足或重新缴纳保证金且逾期超过十四日的视为博司铭公司违约，恒隆公司有权提前解除合同收回房屋，并取消博司铭公司的装修期，博司铭公司须全额向恒隆公司补交装修期的租金；涉及延迟履行支付义务的，以延迟付款金额为基础，自各项费用应付之日起计算至付清之日止，按每日1‰计算滞纳金。恒隆公司依约向博司铭公司交付了房屋。2018年6月19日，博司铭公司因经营不善向恒隆公司提出解除租赁合同，双方签署了《和解协议》，协议中明确租赁合同自2018年6月30日起提前解除，并对提前解除的各项费用结算、铺位复原、证照注销等相关事项做了明确约定。但博司铭公司未依约履行《和解协议》，并于2018年6月24日擅自中断营业。恒隆公司于2018年6月25日向博司铭公司邮寄送达《关于限期办理482铺位进场装修手续及复原交还铺位的通知》，博司铭公司于2018年6月26日签收。经恒隆公司多次催款，时至今日，博司铭公司仍未向恒隆公司支付拖欠款项，亦未复原铺位。基于以上事实，特向法院提起诉讼，请求依法支持恒隆公司的诉讼请求。被告博司铭公司辩称，2018年2月份之前，博司铭公司就向恒隆公司提出撤柜申请，恒隆公司一直没有回复。至今恒隆公司没有退还博司铭公司支付的房屋押金，博司铭公司的货架、LED大屏幕、灯具仍在商铺内没有撤回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月22日，恒隆公司（甲方）与博司铭公司（乙方）签订《济南恒隆广场商场房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的场地坐落在济南市济南恒隆广场商场482号铺位，面积约为110平方米，交付日为2017年2月13日，合同期自交付日至2019年2月12日，装修期自交付日至2017年4月13日，租金（含税）为第一年每月24759元，第二年每月26098元，管理费（含税）每月6692元，收银机租用费（含税）每台每月500元。合同第三条约定：“……2、该房屋的装修期列于附表一第三部分。除本合同另有规定外，在乙方未出现违约情形的前提下，装修期内，乙方无须向甲方支付租金及管理费，但需承担该房屋的其他费用。3、若乙方出现违约情形，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其它权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交装修期的所有租金。”合同第十条约定：“于合同期届满或提前解除时，乙方应交回该房屋且甲方有权收回该房屋。乙方完全履行以下各项义务，方视为乙方交回了该房屋。未能按时履行以下任何义务，视为乙方未按时交回该房屋：1、乙方应在合同期届满或提前解除前的三十日内与管理处联系交回该房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日前至少七日前停止营业及开始恢复原状工程。甲方可自行或要求乙方按甲方标准在该房屋或其周围安装挡板，相关费用（标准参考附表三，以实际发生额为准）由乙方承担。……合同期届满或提前解除日后，无论乙方是否已按本合同约定向甲方交还该房屋，若该房屋内有乙方遗留下的任何物品（下称‘遗留物品’，包括但不限于装饰装修、家具、电脑、物料、设备、货品、货款、文件），均视为乙方放弃遗留物品的所有权，甲方有权以其认为合适的方式处理遗留物品并向乙方收取处理遗留物品发生的费用，乙方同意上述处理方式，并承诺不会就此追究甲方责任和要求甲方赔偿。”合同第十四条第一款约定：“……除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第一日前向甲方预先缴付当月的基本租金……，”合同第十六条约定：“1、保证金：（1）保证金相等于三个月基本租金及三个月管理费之和。于签署本合同之前，乙方须按附表一第五部分规定的金额向甲方存放保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。……在整个合同期内保证金由甲方保管，甲方无需向乙方支付保证金的利息。乙方不得将保证金用于抵销任何应付款项或在其上设置任何担保权益。（2）若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金。……”合同第二十四条约定：“1、下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期支付、补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）；（2）乙方未按时办理该房屋交接手续且逾期超过十四日，或未按时交回或未按本合同约定的条件交回该房屋的；……出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：……（e）涉及延迟履行支付义务的，每迟延一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；……（q）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有），在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。……甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、甲方为本合同的签署已向中介或顾问支付的中介费或顾问费（如有）、装修期的租金、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、甲方为寻找新租户向中介支付的中介费或顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼、仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。”2017年2月13日，恒隆公司与博司铭公司签订了《交铺位验收表》，其中记录了弱电、强电、给排水、精装修、空调等的数量，电表号码W4AAW3/N4，读数为32526。博司铭公司已向恒隆公司交纳了2018年5月底之前的全部租金及管理费，并交纳了保证金98370元。2018年3月9日，恒隆公司通过邮政EMS向博司铭公司邮寄送达了《关于调整管理费收费标准的通知》，称自2018年6月1日起，将本合同项下管理费含税金额标准上调10%。该邮件记载的收件地址为博司铭公司的注册地址，但因“收件人名址有误”被退回。2018年4月25日，恒隆公司向博司铭公司送达《关于进一步调整租金等各项费用以及发票事宜的通知》，称自2018年5月1日起，该合同下租金适用的增值税税率调整为10%，收银机租用费（如有）适用的增值税税率调整为16%，租金及收银机租用费（如有）的含增值税金额也相应调整。博司铭公司在该通知的确认回执上加盖了公章。恒隆公司称调整后的月基本租金为25862.88元，收银机租用费为495.73元。2018年6月19日，恒隆公司（甲方）与博司铭公司（乙方）签订《和解协议》一份，约定：“鉴于：1、甲、乙双方就济南恒隆广场482号铺位签订了合同编号为LS170001《济南恒隆广场商场房屋租赁合同》，合同期至2019年2月12日止。2、乙方因经营不善，向甲方提出提前解除租赁合同。经甲、乙双方友好协商，就租赁合同的提前解除事宜达成以下和解协议：1、租赁合同自2018年6月30日起提前解除，乙方应于2018年6月30日或之前将该房屋内装修、设备、设施、物品全部移除，将该房屋恢复至毛坯状态并连同该房屋内甲方提供的附属设施、设备按照租赁合同预定交还甲方。同时，须将通向商场各部分的钥匙（如有）交还甲方。若该房屋返还时存在设施损害的情形，乙方应予以赔偿。2、乙方承担结算至2018年6月30日止该房屋发生的租金、管理费、设备租用费、电费等各项费用，具体费用、金额以甲方发出的收款通知书为准。……5、乙方留存于甲方的保证金共计98370元，作为乙方提前解除租赁合同的补偿，甲方无需向乙方返还。6、在乙方完全、适当地履行了本和解协议全部义务的前提下，甲方同意不再追究乙方提前解除合同的其他违约责任。”2018年6月25日，恒隆公司通过邮政EMS向博司铭公司邮寄送达了《关于限期办理【482】铺位进场装修手续及复原交还铺位的通知》，称《和解协议》签署后，博司铭公司于2018年6月24日擅自中断该房屋营业，即未办理该铺位进场装修手续支付相应费用，也未对该铺位进行恢复原状工程，同时博司铭公司也没有按照《和解协议》的约定支付相应款项，现催促博司铭公司及时纠正违约行为，于2018年6月26日下午17：00前办理进场装修（施工复原）手续，进行房屋复原工程，并交还房屋；按照《和解协议》约定支付相应款项（具体金额以财务账单为准），否则将于前述日期届满后任意时间行使租赁合同赋予恒隆公司的权利而不再另行通知，包括但不限于按照租赁合同约定收回该房屋，取消装修期并由博司铭公司补交相应租金，要求博司铭公司承担提前解除合同的违约责任。该通知书后附收款通知书，载明了恒隆公司主张的各项费用的金额，其中记载2018年4月6日至2018年5月5日期间欠付的电费为1998.24元。2018年6月26日，博司铭公司的员工战娜签收了该通知书。博司铭公司对收款通知书中的滞纳金有异议，其称2018年2月之前已经向恒隆公司提出撤柜申请，恒隆公司以各种理由拖延不批准，但对此未提交证据予以证明。恒隆公司为证实其为复原涉案房屋所支出的费用，提交其与山东国能建设有限公司签订的《济南恒隆广场工程施工合同》[482号铺位（Zoano）还原工程]、（综合服务-工程部）维修工程竣工报告、付款申请、银行进账单及山东国能建设有限公司出具的山东增值税专用发票各一份，载明恒隆公司因涉案商铺复原工程，委托山东国能建设有限公司施工，并于2018年8月6日向山东国能建设有限公司支付工程款57310元。恒隆公司为证实其为围挡涉案房屋所支出的费用，提交其与济南文聚广告装饰有限公司签订的《济南恒隆广场工程施工合同》（2017年度室内围挡、橱窗制作工程）一份、物业工程装修专业派工单汇总表两张、铺位号482围挡（室内）施工预算单一张、铺位号482围挡施工验收表一张、付款申请两张、济南文聚广告装饰有限公司出具的山东增值税专用发票3张，载明因涉案房屋围挡，恒隆公司于2018年8月15日向济南文聚广告装饰有限公司支付费用4259.43元。恒隆公司为证实其因本案诉讼支出的律师费，提交《律师服务协议》、山东增值税专用发票、银行进账单各一份，载明因本案诉讼，恒隆公司向山东舜翔律师事务所支付律师代理费12613元。本院认为，恒隆公司与博司铭公司签订的《济南恒隆广场商场房屋租赁合同》合法有效，本院予以认定。根据双方于2018年6月19日签订的《和解协议》，可以证实租赁合同已于2018年6月30日提前解除。因博司铭公司未按《和解协议》的约定履行将房屋恢复原状及支付2018年6月30日前的租金、管理费、设备租用费、电费等的义务，且在恒隆公司向博司铭公司发送《关于限期办理【482】铺位进场装修手续及复原交还铺位的通知》进行催告后，博司铭公司亦未履行上述义务，其行为已构成违约，恒隆公司有权根据租赁合同的约定要求博司铭公司承担相应的违约责任。因博司铭公司已交纳了2018年5月底之前的费用，故2018年6月1日至2018年6月30日期间的租金、管理费、收银机租用费其应当交纳。根据《济南恒隆广场商场房屋租赁合同》的约定，2018年6月1日至2018年6月30日期间的租金为26098元，管理费（含税）为6692元，收银机租用费（含税）为每台每月500元。而根据2018年4月25日恒隆公司向博司铭公司发送的《关于进一步调整租金等各项费用以及发票事宜的通知》，可以证实租金适用的增值税税率调整为10%，收银机租用费适用的增值税税率调整为16%，故调整后的月基本租金为25862.88元，收银机租用费为495.73元。此外，根据2018年3月9日恒隆公司向博司铭公司发送的《关于调整管理费收费标准的通知》，可以证实管理费含税金额标准上调10%，调整后的管理费应为7361.2元。因此，上述租金25862.88元、管理费7361.2元、收银机租用费495.73元被告博司铭公司应当支付。对恒隆公司要求博司铭公司支付电费5285.97元的诉讼请求，恒隆公司主张博司铭公司欠付2018年4月6日至2018年6月30日期间的电费，但未提交经原、被告双方确认的该期间的电表起止码，故其提交的证据不足以证实上述期间的用电量，其主张的电费数额，证据不足，本院不予支持。对恒隆公司要求博司铭公司支付装修免租期租金49635.90元的诉讼请求，根据合同附表一第三部分的记载，装修期自交付日起至2017年4月13日止。同时，根据合同第二十四条的约定：“……（q）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有），在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金”，据此，在博司铭公司提前解除合同的情况下，恒隆公司有权要求博司铭公司支付2017年2月13日至2017年4月13日期间的租金，即两个月的租金49518元。对恒隆公司要求博司铭公司支付物业复原费57310元、围挡费4259.43元的诉讼请求，因博司铭公司未按《和解协议》的约定履行将房屋恢复原状的义务，恒隆公司为了将房屋恢复原状，支出工程款57310元、围挡费4259.43元，该款项应当由博司铭公司承担。综上，本院认为，博司铭公司应向恒隆公司支付的费用为租金25862.88元、管理费7361.2元、收银机租用费495.73元、装修免租期租金49518元、复原费57310元、围挡费4259.43元，上述费用共计144807.24元。虽然合同第二十四条约定了在博司铭公司出现提前解除合同的违约行为时，恒隆公司有权要求博司铭公司支付相当于三个月租金及管理费之和的违约金，但本案中恒隆公司并未据此提出要求博司铭公司支付违约金的诉讼请求，而是要求博司铭公司赔偿因违约所造成的各项损失，如装修免租期租金、物业复原费、围挡费、律师费等。因违约金与损害赔偿金不能同时主张，故博司铭公司已支付的保证金98370元不应作为违约金扣除。而根据合同第十六条第一款第二项的约定：“若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金”，该约定赋予了恒隆公司在博司铭公司出现逾期支付费用或款项的情况下，优先从保证金中扣除的权利。因此，在博司铭公司出现逾期交纳各项费用的情况下，恒隆公司有义务采取适当措施避免损失扩大，故保证金98370元应当优先用于抵扣欠付的费用。按照上述费用发生的先后顺序，应当先抵扣租金25862.88元、管理费7361.2元、收银机租用费495.73元、装修免租期租金49518元，剩余15132.19元，抵扣部分复原费后，博司铭公司仍应向恒隆公司支付复原费42177.81元、围挡费4259.43元。对恒隆公司要求博司铭公司支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，因庭审中恒隆公司明确表示上述滞纳金的计算标准为以欠付租金、管理费、收银机租用费、电费之和为基数，按照每天千分之一计算。如上所述，在博司铭公司出现逾期交纳各项费用的情况下，恒隆公司应当优先从保证金中抵扣，而保证金足以抵扣上述费用，故对恒隆公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对恒隆公司要求博司铭公司支付律师费12613元的诉讼请求，根据合同第二十四条的约定，在博司铭公司出现提前解除合同的违约行为时，恒隆公司有权要求博司铭公司承担因诉讼产生的律师费，故对恒隆公司的该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东博司铭经贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东恒隆地产有限公司支付复原费42177.81元；二、被告山东博司铭经贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东恒隆地产有限公司支付围挡费4259.43元；三、被告山东博司铭经贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东恒隆地产有限公司支付律师费12613元；四、驳回原告山东恒隆地产有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3690元，由原告山东恒隆地产有限公司负担2400元，由被告山东博司铭经贸有限公司负担1290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  咸维玲人民陪审员  宋海玲二〇一九年二月二十七日书 记 员  王 珂