嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初5665号原告：嘉兴申昶房地产经纪有限公司，住所地嘉兴市秀洲区油车港镇乐源路123号348室，统一社会信用代码91330411051322923B。法定代表人：储成英，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：沈洁，浙江百家律师事务所律师。被告：嘉兴华宇通信有限公司，住所地桐乡市屠甸镇工业区鹏飞路312号2幢3层，统一社会信用代码9133048332786234X2。法定代表人：陶秀好，该公司执行董事兼经理。被告：桐乡市华宇科技有限公司，住所地嘉兴市桐乡市屠甸镇轻纺工业园区，统一社会信用代码91330483760178530X。法定代表人：陶秀好，该公司执行董事兼经理。二被告共同委托诉讼代理人：戴惠荣，浙江嘉诚中天律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：蒋慧清，浙江嘉诚中天律师事务所律师。原告嘉兴申昶房地产经纪有限公司（以下简称申昶公司）与被告嘉兴华宇通信有限公司（以下简称通信公司）、桐乡市欧凯水洗有限公司（以下简称欧凯公司）、桐乡市华宇科技有限公司（以下简称科技公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，原告自愿申请撤回对被告欧凯公司的起诉，本院予以准许。原告的委托诉讼代理人沈洁、被告通信公司、科技公司的共同法定代表人陶秀好及共同委托诉讼代理人戴惠荣、蒋慧清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申昶公司向本院提出诉讼请求：1.被告通信公司支付佣金240000元及违约金72000元；2.被告科技公司支付佣金120000元及违约金36000元，并对上述第1项承担连带责任；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年12月16日，桐乡市神源热水器有限公司（以下简称神源公司）与原告签订《委托协议书》一份，委托原告为其出租或出售位于桐乡市的物业。双方约定，若出租或出售该物业成功，原告将得到一个月房屋租金或买卖成交价的1.5%为佣金。2015年12月20日，原告介绍客户陶秀好前往神源公司委托出租或出售的厂房视察。后发现神源公司已变更为科技公司，法定代表人变更为陶秀好。另，陶秀好为法定代表人的通信公司的住所地也变更为桐乡市。原告多次催讨，二被告至今未履行支付佣金的义务。原告遂诉讼。被告通信公司、科技公司共同辩称，1.原告在提供居间服务时隐瞒了与订立合同有关的重要事实，提供虚假信息致使通信公司支付高额转租费用，损害了通信公司的利益，原告无权向通信公司主张任何报酬，通信公司保留要求原告赔偿相应的损失的权利；2.原告起诉科技公司承担佣金和违约金，并承担连带责任没有任何的事实和法律依据，原告所依据的《委托协议书》第五条、第六条和《中介服务协议书》第二条属于无效条款，上述条款均为霸王条款，违背公平原则，未经双方协商，原告也未进行提示说明，根据《合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，应当提示对方，否则该格式条款无效，且所谓的连带责任是原告和神源公司作出的，限制的是第三方的权利，不具有法律效力，即便后变更为科技公司，也不存在连带问题。原告在本案中没有提供居间服务，并使用无效的霸王条款，明显违背了公平原则，原告提供的信息是错误的，导致了通信公司的损失，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《委托协议书》，二被告对其真实性有异议，理由是委托方为神源公司，本院认为神源公司已变更为科技公司，相应的合同权利义务应由科技公司继受，现科技公司未提出相反证据推翻合同的真实性，且该合同与本案相关联，故本院予以认定；原告提交的《中介服务协议书》，二被告对陶秀好签名的真实性无异议，但认为除了陶秀好的个人信息外，其余包括“看房记录”在内的内容均为原告事后添加，不予认可，本院对该居间合同关系予以认定；原告提交的《企业信用信息公示报告》，二被告对真实性无异议，且与本案相关联，本院予以认定；原告提交的与其他客户的《中介服务协议书》，真实性无法确认，且与本案不具有关联性，故不予认定；原告提交的增值税发票三份，无法证明与本案具有关联性，故不予认定。二被告提交的2015年7月26日《房屋租赁协议》及2016年1月3日《中止协议》，原告对真实性、关联性均有异议，本院认为上述证据系通信公司在涉案房屋租赁前的房屋租赁关系，与本案亦不具有关联性，故不予认定；二被告提交的2013年2月25日《租赁合同》、2016年1月7日《租赁协议》及银行电子回单二份（合计50000元），可以证明姚健新（即原神源公司法定代表人）将涉案厂房租赁给朱琦琪，朱琦琪再转租给通信公司的事实，与本案具有关联性，原告虽对其真实性提出异议，但未提交相反证据，故本院对该组证据予以认定；二被告提交的2015年7月13日《租赁合同》及银行电子回单一份（90000元），虽系神源公司与案外人之间的房屋租赁关系，但结合陶秀好向刘小四转账90000元的凭证及当事人陈述，可认定陶秀好向神源公司房屋承租人刘小四支付90000元，作为提前终止《租赁合同》补偿的事实；二被告提交的《土地、房转协议书》、《房屋产权证书》及付款凭证十二页，原告对真实性、合法性无异议，且与本案相关联，故本院予以认定。二被告提交的桐乡市鼎顺达纺织品有限公司工商登记信息及2015年年度报告，与本案不具有关联性，故不予认定；二被告提交的金额为22000元收款人为张金龙的网上银行电子回单凭证二份，无法体现与本案的关联性，故不予认定；二被告提交的位小燕向姚健新转账60000元的网上银行电子回单凭证一份及位小燕身份证、结婚证，可以证明位小燕系陶秀好妻子及2016年6月25日向姚健新转账60000元的事实。对双方均无异议的证据，即二被告提交的2017年1月25日《房屋买卖协议书》、《不动产权证》及宗地图，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月16日，神源公司与原告签订《委托协议书》一份，约定，神源公司委托原告出租或出售位于桐乡市的土地、厂房、宿舍及办公室共约3400㎡；经原告介绍的客户（包括该客户之亲戚、朋友、授权人、委托人、代理人、有直接或间接股权关联或合作关系或劳动关系的企业或个人等有关联的第三人）成功承租所介绍的物业（含以合作、股权转让、重组等方式间接承租或购入所介绍之物业），神源公司需向原告支付一个月房租金或成交总价的1.5%作为佣金（含通过股权转让或重组等方式间接转让的，按股权或重组后间接控制介绍之物业价格作为成交总价计算佣金；若神源公司股东将全部或部分股权转让给原告所介绍之客户及相关人，此行为视为神源公司行为，神源公司应按上述标准支付佣金）；若神源公司私下与原告所介绍客户（包括该客户之亲戚、朋友、授权人、委托人、代理人、有直接或间接股权关联或合作关系或劳动关系的企业或个人等有关联的第三人）签订合约，神源公司仍需支付原告上述佣金，同时还应向原告支付买卖成交价的1.5%为违约金，且与买方（承租方）承担连带责任；争议管辖法院为原告所在地人民法院；附件《看楼协议书》、《中介服务协议书》、《谈判对比表》等法律文书均可作为本协议附件，证明原告带客看房介绍客户的依据。2015年12月20日，陶秀好与原告签订《中介服务协议书》一份，约定陶秀好委托原告居间介绍承租或购买房屋，对于陶秀好（包括该客户之亲戚、朋友、授权人、委托人、代理人、有直接或间接股权关联或合作关系或劳动关系的企业或个人等有关联的第三人）成功租赁或购入所介绍之物业，需向原告一次性支付租赁的一个月房租金或买卖成交总价1.2%作为佣金（间接承租或购入仍按介绍之物业价格计算支付佣金），另陶秀好先承租，后又协商购入物业（含以合作、股权转让、重组等方式间接承租或购入所介绍之物业），仍须按买卖标准支付佣金；若经原告带看物业由陶秀好（或陶秀好的亲戚、朋友、授权人、委托人、代理人、有直接或间接股权关联或合作关系或劳动关系的企业或个人等有关联的第三人）不经原告与业主私下联络签约，陶秀好须支付一个月房租金作为佣金，同时按前述佣金标准支付违约金。2015年12月30日左右，原告向陶秀好提供神源公司位于桐乡市厂房的相关信息，并带陶秀好前去现场察看。自2013年2月25日起，该厂房西面综合三层已出租给案外人朱琦琪，租金约定首年为60000元，次年为63000元。2016年1月7日，通信公司与朱琦琪签订《转租协议》一份，约定朱琦琪转租给通信公司位于桐乡市屠甸镇工业区鹏飞路312号西面综合三层约560㎡的房屋，用途为线路施工办公和仓库地；朱琦琪于2016年1月7日前向通信公司交付该房屋，转租期为2个月，自2016年1月7日至2016年3月14日；转租期租金20000元，服装设备转让费30000元。2016年1月7日陶秀好向朱琦琪转账支付20000元，同年2月4日转账30000元。通信公司陈述称，其与朱琦琪《转租协议》到期后，继续向神源公司租赁该部分厂房，双方未签订书面《租赁合同》，租金共计60000元，由陶秀好妻子位小燕于2016年6月25日转账支付给姚健新。2017年1月25日，姚健新与陶秀好签订《房屋买卖协议书》一份。约定：姚健新向陶秀好转让桐乡市屠甸工业区鹏飞路312号厂房（第1、2、4幢），总价7000000元；分别于2017年1月25日付定金100000元、2017年2月4日付3000000元、2017年12月30日付3900000元；附加条款厂房东面2楼车间免费使用一年；转让方式为股权转让。因神源公司将部分厂房出租给刘小四等人，租期自2015年7月15日至2018年7月15日，陶秀好为实现房屋转让，于2017年9月5日向刘小四转账90000元。科技公司取得桐乡市屠甸镇工业区鹏飞路312号1幢（浙2018桐乡市不动产权第0017406号）、2幢（浙2018桐乡市不动产权第0017407号）、4幢（浙2018桐乡市不动产权第0017409号）房屋的所有权。2018年6月29日，科技公司与欧凯公司签订《土地、房转协议书》一份，欧凯公司拥有的位于桐乡市房屋及附属简易棚、污水处理池等不动产及全部机器、设备一并转让给科技公司，欧凯公司执照变更，由双方签订股权转让协议后办理变更手续，转让价格为8500000元。另查明，通信公司于2015年1月14日成立，法定代表人为陶秀好，2016年5月11日其住所地由海宁经编产业园区经都二路经编大厦变更为桐乡市屠甸镇工业区鹏飞路312号2幢3层。2017年2月13日，神源公司投资人由李张仙、姚健新变更为李张仙、姚健新、陶秀好，同日法定代表人由姚健新变更为陶秀好；同年3月28日，神源公司投资人由李张仙、姚健新、陶秀好变更为位小燕、陶秀好；同年12月15日神源公司名称变更为科技公司。2017年4月11日，欧凯公司住所地变更至桐乡市；2018年8月15日，欧凯公司投资人由沈月祥、沈建祥变更为沈月祥、沈建祥、陶秀好；同日法定代表人由沈建祥变更为陶秀好。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，原告与神源公司、陶秀好分别签订了居间服务合同，根据合同约定，神源公司委托原告出租或出售其位于桐乡市的房屋，陶秀好代表通信公司委托原告居间介绍承租或购买物业。二被告均认可2015年12月30日左右，原告向陶秀好提供了神源公司位于桐乡市厂房的相关信息，并带陶秀好前去现场察看。尽管通信公司与朱琦琪签订了《转租协议》，但从该租赁行为的结果来看，通信公司实际租用了涉案厂房西面综合三层约560㎡，且因通信公司与朱琦琪转租期限仅为二个月，也较符合在朱琦琪与神源公司租期尚未届满情况下，通信公司为了租用该厂房，而通过签订《转租协议》对朱琦琪未到期合同进行补偿的说法，《转租协议》到期后，通信公司也继续租用该部分厂房，故本院认为，原告在通信公司与神源公司达成租赁合同过程中，起到了提供信息的媒介作用，应当获得相应报酬。通信公司辩称，原告在提供居间服务时隐瞒重要事实、提供虚假信息，均没有证据予以证明，本院不予采信。而原告主张其促成了通信公司与神源公司之间的房屋买卖关系，亦缺乏证据予以证明，原告在向陶秀好提供房屋信息时提供了该厂房出租或者出售的信息，并没有证据证明原告仅向陶秀好提供了该厂房出售的信息，而租赁或者买卖具有择一性，通信公司与神源公司之间租赁厂房在先，通信公司以股权转让方式购买神源公司厂房并变更神源公司为科技公司发生在租赁后近一年左右时间，该期间原告也未证明其向通信公司、陶秀好或神源公司提供了任何居间服务，尽管双方居间合同约定以先租赁后买卖（含股权转让）方式出售物业的，应按买卖支付佣金，但该约定仍应以原告促成买卖合同成立为前提，现没有证据证明原告促成了二被告房屋买卖或提供了居间服务，故对原告要求二被告按照买卖标准支付佣金及违约金，本院不予支持。原告促成了通信公司与神源公司之间的租赁，现神源公司已变更为科技公司，故相应的权利义务应由科技公司继受。根据双方合同约定，通信公司、科技公司应分别向原告支付一个月房租金作为佣金，现有证据可认定通信公司实际租赁560㎡，租金自2016年1月7日至2017年1月24日共80000元（20000+60000），故本院认定通信公司、科技公司分别向原告支付佣金6666元，另通信公司、神源公司私下达成租赁关系，违反了与原告之间的约定，应分别赔偿原告违约金，原告主张按佣金的30%支付违约金，较为合理，本院予以支持，经计算违约金分别为2000元。另根据原告与神源公司签订的《委托协议书》约定，其与承租方承担连带责任，故神源公司即科技公司应对通信公司的佣金及违约金承担连带责任。综上，本院对原告的部分诉讼请求支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告嘉兴市华宇通信有限公司于本判决生效之日起十日内给予原告嘉兴申昶房地产经纪有限公司佣金6666元、违约金2000元，合计8666元；二、被告桐乡市华宇科技有限公司于本判决生效之日起十日内给予原告嘉兴申昶房地产经纪有限公司佣金6666元、违约金2000元，合计8666元；三、被告桐乡市华宇科技有限公司对上述第一项承担连带清偿责任；四、驳回原告嘉兴申昶房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费8320元，减半收取计4160元，由原告嘉兴申昶房地产经纪有限公司负担4006元，被告嘉兴市华宇通信有限公司、桐乡市华宇科技有限公司各负担77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（本页无正文）审判员  陈敏二〇一九年二月二十二日法官助理徐梦娴书记员吴平1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。