江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民再21号再审申请人（原审原告）：赵小敏，男，1979年7月22日生，汉族。委托代理人：陈军，江苏格非律师事务所律师。被申请人（原审被告）：王琪，男，1990年6月26日生，汉族。再审申请人赵小敏与被申请人王琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月19日作出（2018）苏0115民初5563号民事判决，后赵小敏不服该判决，向本院申请再审，本院于2018年11月16日作出（201）苏0115民申71号民事裁定：一、本案由本院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原判决的执行。本院于2018年11月21日立案受理，由本院另行组成合议庭再审。再审申请人赵小敏及其委托代理人陈军到庭参加诉讼，被申请人王琪经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。再审申请人赵小敏申请再审称：1、请求法院依法判令解除双方签订的《存量房买卖中介合同》，原审被告王琪协助将位于南京市江宁区东山街道湖山北路95号武夷水岸家园（以下简称案涉房屋）登记回转至其名下；2.王琪支付违约金4万元、律师费7万元以及可能产生的其他费用和本案诉讼费。事实与理由同原审诉状一致。被申请人王琪未应诉。再审申请人赵小敏向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《存量房买卖中介合同》，被告王琪协助将位于南京市江宁区东山街道湖山北路95号武夷水岸家园（以下简称案涉房屋）登记回转至其名下；2.王琪支付房屋过户费、律师费合计300000元；3.王琪支付违约金40000元。本院原审认定事实：2018年1月16日，原告赵小敏（甲方）与被告王琪（乙方）经“南京市江宁区大唐房产中介服务中心”居间，订立《存量房买卖中介合同》1份，约定由王琪以2745000元的价格向赵小敏购买案涉房屋。合同还载明：“三方商定，甲乙方有下列情形之一的应当承担违约责任：……无正当理由不履行合同……约定违约金为双倍定金……1、乙方于2018年1月23日向甲方支付购房定金20000元整。2、乙方于2018年1月26日前向甲方支付购房首付款515000元。3、乙方以商业贷款方式向甲方支付购房款2120000元。4、乙方于甲方收到全款一周内，向甲方支付购房尾款10000元。5、甲乙双方约定于2018年1月23日前，共同到江宁房产局办理交易过户手续……9、补充协议：甲方承诺此房满五唯一，无其他产权纠纷，如因乙方单方问题导致贷款金额不足，乙方将以现金方式补齐……”。上述合同签订后，王琪至今仅支付了225000元（其中定金20000元，205000元系给赵小敏办理解押的款项）。2018年1月25日，双方办理了过户手续，案涉房屋现登记在王琪名下。2018年4月2日，双方又订立了“协议书”1份，载明：“甲乙双方因案涉房屋买卖一事……乙方明确表示其既不能通过银行贷款预审，也不能现金补足剩余房屋款，不再继续履行合同。与甲方协商，同意解除2018年1月16日签订的《存量房买卖中介合同》；二、乙方同意协助甲方将案涉房屋变更登记至甲方赵小敏名下；三、如果甲方因房屋买卖一事起诉到法院，乙方同意承担诉讼费、保全费、执行费、甲方支付的律师费、房屋过户至甲方名下的过户费；以上费用，如果是甲方垫付的，甲方有权从房屋预付款（20.5万元）中直接扣除。四、乙方保证甲方将房屋过户至其名下至起诉之前，该房屋无纠纷、无抵押，如出现纠纷、抵押，均跟甲方无关，给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿。”2018年4月3日，赵小敏向本院提起诉讼。审理中，经本院调查，案涉房屋于2018年4月10日被南京市秦淮区人民法院轮候查封。本院向赵小敏释明，在案涉房屋被人民法院查封期间，无法办理过户手续，但赵小敏坚持其诉讼请求，并同意将王琪已经支付的房屋价款在扣除其应得的款项后返还。上述事实，有《存量房买卖中介合同》、“协议书”、不动产登记查询结果及当事人陈述等证据证实。本院原审认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同被解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告已于2018年4月2日达成一致意见解除合同，故双方关于《存量房买卖中介合同》中关于案涉房屋买卖的条款已于当日解除。双方在“协议”中已经认定系王琪未能支付剩余房款导致合同无法继续履行，故王琪的行为构成违约，应当承担违约责任。对于违约金数额，本院根据买卖合同的约定及双方履约的情形，认定为40000元。对于赵小敏主张的律师费、过户费等，因其未能提供相应的证据，本院不予支持。关于赵小敏主张将案涉房屋登记回转至其名下的诉讼请求，因该房屋由于其他案件被人民法院查封，客观上无法实现过户，故对于该项诉情，本院不予支持。对王琪已经支付的225000元房款，赵小敏自愿在扣除其应得的款项后退还，本院对此予以准许。王琪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。原审判决：一、原告赵小敏与被告王琪订立《存量房买卖中介合同》中关于案涉房屋买卖的条款于2018年4月2日解除；二、被告王琪支付原告赵小敏违约金40000元；三、原告赵小敏退还被告王琪房款225000元；四、驳回原告赵小敏的其他诉讼请求。以上第二、三项给付内容相互抵销后，赵小敏还需退还王琪185000元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费31560元，保全费5000元，合计36560元，由原告赵小敏支付5800元，由被告王琪负担30760元（此款已由赵小敏垫付，赵小敏可在退还给王琪的房款中扣除此款）。再审查明的事实与原审一致。另查明，原审审理期间，赵小敏向本院申请于2018年4月4日查封了案涉房屋，系首轮查封。上述事实，有《存量房买卖中介合同》、“协议书”、不动产登记查询结果及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院再审认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同被解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，再审申请人赵小敏与被申请人王琪已于2018年4月2日达成一致意见解除合同，故双方关于《存量房买卖中介合同》中关于案涉房屋买卖的条款已于当日解除。双方在“协议”中已经认定系王琪未能支付剩余房款导致合同无法继续履行，故王琪的行为构成违约，应当承担违约责任。对于违约金数额，本院根据买卖合同的约定及双方履约的情形，认定为40000元。对于赵小敏主张的律师费、过户费等，因其现提供的证据未能证明其主张，本院不予支持，待上述费用实际产生后，赵小敏可另行主张。关于赵小敏主张将案涉房屋登记回转至其名下的诉讼请求，困本案系首轮查封，本院予以支持。对王琪已经支付的225000元房款，赵小敏自愿在扣除其应得的款项后退还，本院对此予以准许。王琪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。本案经本院审判委员会讨论研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第六十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、维持本院（2018）苏0115民初5563号民事判决第一、二、三项；二、被申请人王琪于本判决发生法律效力之日起10日内协助再审申请人赵小敏将位于南京市江宁区湖山北路95号武夷水岸家园房屋的不动产产权恢复登记至赵小敏名下；三、撤销本院（2018）苏0115民初5563号民事判决第四项；四、驳回再审申请人赵小敏的其他诉讼请求。以上第一项给付内容相互抵销后，赵小敏还需退还王琪185000元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费31560元、保全费5000元、合计36560元，由再审申请人赵小敏负担5800元，被申请人王琪负担30760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费。审判长 孙 祥审判员 戴小虎审判员 马大山二〇一九年二月十九日书记员 王立佳