福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5049号 上诉人（原审被告）：嘉庄（厦门）石油化工有限公司，住所地厦门市海沧区。 法定代表人吴得志，总经理。 委托诉讼代理人：张燕瑜，福建志远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈艺波，福建志远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门学小青少儿美术文化院，住所地厦门市思明区。 法定代表人：陈莉娜，总经理。 委托诉讼代理人：林丽琴，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卓亮超，福建天翼律师事务所律师。 上诉人嘉庄（厦门）石油化工有限公司（以下简称嘉庄公司）因与被上诉人厦门学小青少儿美术文化院（以下简称学小文化院）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉庄公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回学小文化院的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、嘉庄公司与学小文化院签订的租赁合同期限尚未到期，租赁合同第九条约定“如遇政府收回，学小文化院有权单方面解除合同，双方应对租金及押金进行结算，嘉庄公司于结算后三日内支付给学小文化院”。学小文化院至今没有与嘉庄公司解除租赁合同，嘉庄公司根本不存在与学小文化院结算并于结算后付款的情形。学小文化院提出所谓的退还8月租金的理由为7月27日租赁场地停电，但租赁合同明确约定嘉庄公司不提供电，电是由物业提供，由学小文化院与物业自行办理供电手续，自行向物业缴纳电费。7月27日出现停电与嘉庄公司无关，不属于嘉庄公司的违约情形，更不可成为学小文化院要求退还8月租金的依据。二、租赁场地7月27日停电，但此后已经恢复正常供电，租赁场地的其他租户仍在正常使用租赁场地，而学小文化院也一直占用使用管理租赁场地至2018年11月，作为承租人，学小文化院理应支付使用租赁场地期间的租金即8月至11月的租金，嘉庄公司根本无理由退还学小文化院8月租金。三、在沟通过程中，嘉庄公司相关人员提出的是学小文化院应先搬离租赁场地，并与嘉庄公司解除合同再结算后，嘉庄公司方才可以退其相应未使用期间的租金，并没有同意退还8月租金。而本案的客观事实是，学小文化院未与嘉庄公司解除合同，也未与嘉庄公司办理结算，而是一直占有使用管理租赁场地至2018年11月（在嘉庄公司人员向学小文化院发出前来办理解除合同及结算通知后，学小文化院仍置之不理）。在一审过程中，学小文化院提供相关人员关于前述沟通内容的录音，但嘉庄公司发现学小文化院存在对该录音进行剪辑、内容进行篡改的情况（学小文化院提供的录音文字摘要所载明的录音日期，嘉庄公司法定代表人并未与陈莉娜通话，也没有与陈莉娜见面）并向法庭提出该证据不能成为案件的证据，同时向法庭申请要求录音者与被录音者出庭进行当庭对质，但法庭不仅未采嘉庄公司的要求，反而以该份证据作为依据（一审判决在已查明事实中已经确认嘉庄公司对该份证据提出异议，却在判决内容中认定嘉庄公司对该份证据无异议），认为嘉庄公司已经承诺退还学小文化院8月租金及押金，判令嘉庄公司退还学小文化院8月租金及押金。对于嘉庄公司提出的一审法院保留的可以证明学小文化院自8月至11月一直使用租赁场地的证据的调查取证申请，却置之不理，学小文化院是否占有使用管理租赁场地是本案的重要事实，但一审法院有违客观公正，在基本事实未查清的情况下，对嘉庄公司提出的申请拒不采纳，反而采信学小文化院提供的瑕疵证据作出错误判决。综上，嘉庄公司认为一审法院未查明客观事实，错误采纳学小文化院的瑕疵证据，作出错误判决，请求查明相关事实，撤销一审判决，驳回学小文化院对嘉庄公司的全部诉讼请求。 学小文化院辩称，一、不论嘉庄公司是否有权与学小文化院签订《租赁合同》，嘉庄公司均无权向学小文化院收取2018年8月的租金。1.学小文化院在2017年5月与嘉庄公司签订《租赁合同》时，曾要求嘉庄公司出具其是否有权出租案涉租赁物的相关文件，嘉庄公司并没有出具，仅以口头告知其与其他租户也是这样直接签订合同和收取租金的。在一审庭审时，学小文化院也就嘉庄公司是否有权对外出租案涉租赁物的资格请求审查，但一审并没有就此问题进行审理，故嘉庄公司的出租资格仍然存疑。2.退一步来说，即便嘉庄公司在2017年5月有权与学小文化院签订《租赁合同》，但在厦门市土地开发总公司发出通告及思明区人民法院发出公告之后，嘉庄公司也丧失出租的权利，其不但无权向学小文化院收取2018年8月的租金，而且也构成对学小文化院违约，学小文化院保留追究的权利。厦门市土地开发总公司于2018年3月15日发出通告，要求地块内的商户自行搬离撤出，否则由于停止供水供电、封闭场地、实施拆除等行为所产生的一切不利后果由商户自行承担。思明区人民法院于2018年7月26日发出（2017）闽0203执9057号公告，责令友丰盛公司与外贸运输公司及实际占用人在2018年8月5日之前迁出案涉租赁物。二、学小文化院与嘉庄公司在一审提交的证据均能证明2018年7月26日起租赁物即存在停电且不能继续使用的情况。1.如上所述，厦门市土地开发总公司及思明区人民法院均要求实际占用人必须迁出租赁物，而且也提到停止供水供电、封闭场地等，所以停水停电是无法回避的问题。2.学小文化院在一审提交的证据亦能证明：（1）案涉租赁物自2018年7月27日起停电，而且嘉庄公司于2018年8月13日也通知租户办理退电卡等手续，表明涉案租赁物确实处于无电状态；（2）学小文化院明确告知嘉庄公司，2018年8月份需外租其他场地，嘉庄公司同意并承诺退还8月份租金，而且明确表示公司已经在排款了，1-2天内就会转款；（3）嘉庄公司承诺即便学小文化院滞留某些杂物，嘉庄公司也同意不收房租及其他费用。2.供水供电是作为出租方应该履行的随附义务、协助义务，而且《租赁合同》也没有特别约定水电由学小文化院自行解决，结合嘉庄公司于2018年8月13日通知租户办理退电卡等手续，也表明供电是其应尽的义务，即便是由物业办理，那也是嘉庄公司与物业协调的问题，嘉庄公司不能无视实际已经停电、租赁物无法正常使用的情况。三、自2018年7月27日停电之后，双方已通过口头及微信聊天形式达成提前解除租赁合同并退还租金及押金的共同意思表示，无需另行办理租赁物交接手续。1.学小文化院自2018年7月27日停电之后，即在外面另租地方作为教学培训地点，不存在嘉庄公司所说的继续使用至2018年11月。实际上，租赁地点也不能使用，不但停水停电，而且也有拆迁公司在现场拆迁（早已经夷为平地了），同时不允许人员进出。2.正因为嘉庄公司明确同意退还2018年8月的租金及租赁押金，加上租赁物所在地已经夷为平地，所以双方不需要另行再办理所谓的交接手续。此外，学小文化院是在租赁场地进行美术培训，主要的物品是课桌椅，而这些课桌椅随着学小文化院外租其他场地即已经搬出，滞留在租赁地的仅是一小部分无法移动的杂物，该杂物在随后的拆除中一并销毁了，所以不存在学小文化院继续占用租赁物以及继续支付租金的问题。四、一审法院是以学小文化院的负责人陈莉娜与嘉庄公司的财务陈艳彬之间的微信聊天记录作为定案依据。1.学小文化院在一审时不但提交微信聊天记录，同时也提交录音记录。录音记录当庭播放，与学小文化院提交的书面记载内容一致。嘉庄公司虽然不予认可录音内容，但也没有申请对录音进行鉴定，故嘉庄公司单方认为录音存在剪辑、内容篡改无任何依据。2.一审判决嘉庄公司退还8月租金及押金在于嘉庄公司的承诺，而该承诺体现在陈莉娜与陈艳彬之间的微信聊天以及叶永泉与吴得志的微信聊天记录之中，嘉庄公司对该聊天记录不持异议，故一审判决依次作出判决是正确的。综上，一审法院判决嘉庄公司退还8月租金、押金以及相应的资金占用费、公告费等事实清楚、于法有据，应予维持。 学小文化院向一审法院起诉请求：1.嘉庄公司返还学小文化院2018年8月1日至8月31日期间房屋租金2万元及资金占用费（以2万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息计算，从2018年8月1日起计至实际还款之日止）；2.嘉庄公司退还学小文化院房屋押金2万元及资金占用费（以2万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息计算，从2019年1月2日即起诉之日计至实际还款之日止）。 一审法院认定事实：嘉庄公司（甲方、出租方）与学小文化院（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，未落款时间。约定甲方将坐落于厦门市思明区体育路24号友丰文创商城珠宝馆二楼212、213、215、220、221、222房屋出租给乙方用于办公展览、培训等商业活动；租赁期限自2017年6月1日至2018年5月31日止，每月租金2万元；签订合同之日，乙方一次性向甲方支付三个月的房租及一个月的房租押金；租赁期间缴纳租金如有逾期，每日按应缴租金的3‰缴纳滞纳金，拖欠租金达15日的，甲方有权单方终止合同并收回房屋。后双方又签订第二份《租赁合同》，约定租赁期限自2017年6月1日至2020年5月31日止，合同内容第九条第一款增加内容“如果未来政府拆迁或收回，乙方有权单方面解除合同，甲乙双方应对租金及押金进行即时结算，甲方应于结算后3日内支付给乙方”，其余内容与第一份《租赁合同》相同。 2017年5月16日，学小文化院向嘉庄公司支付了一个月房屋押金2万元；同日，学小文化院与酷拔公司签订《转让合同》，约定酷拔公司将其先前承租的讼争房屋转让给学小文化院使用，后学小文化院分别于2017年5月16日、2017年5月27日向酷拔公司支付转让费2万元、4万元。 2018年2月26日，一审法院出具（2014）思执行字第3594号通告，该通告以被执行人厦门市友丰盛置业有限公司（简称友丰盛公司）未履行已生效的（2014）思民初字第5348号民事判决书为由，腾空该公司承租的27789平方米建筑物及物品，要求相关占用人于2018年3月8日之前向湖滨北路101号土地清理办公室申报权利。2018年3月15日，厦门市土地开发总公司发出通告，以厦门两级法院生效判决确认其对该地块享有相应的权利，责令该地块内的商户尽快自行搬离撤出，否则由于停止供水供电、封闭场地、实施拆除等行为所产生的一切不利后果由商户自行承担。 2018年7月26日，一审法院发出（2017）闽0203执9057号公告，该公告以被执行人友丰盛公司、厦门外贸国际货物运输有限公司（简称外贸运输公司）均未履行已生效的一审法院民事判决书所确定的义务，责令友丰盛公司与外贸运输公司及实际占用人在2018年8月5日前迁出厦门市思明区湖滨北路101号外贸西郭仓库3、5、7、13、14号仓库、5号仓库相邻的办公生活区以及相应所属地块，并将上述地块及所属建筑返还厦门市土地开发总公司。 一审审理中，学小文化院提供其与嘉庄公司财务陈艳彬的微信聊天记录截图，内容包括，讼争房屋自2018年7月27日起停电，而且嘉庄公司于2018年8月13日也通知租户办理退电卡等手续；学小文化院告知嘉庄公司，2018年8月份需外租其他场地，嘉庄公司同意退还8月份租金及押金等内容。 嘉庄公司对上述证据的真实性予以认可，关联性有异议。认为学小文化院在聊天记录中发给嘉庄公司的图片是学小文化院提供的2018年2月26日一审法院通告，该公告表明学小文化院对该场地属于政府拟回收场地应为知情，且嘉庄公司告知学小文化院退电费应拿电卡和收据去物业登记，说明电是由物业提供，与嘉庄公司无关。 学小文化院另提供其与嘉庄公司法定代表人吴得志的电话录音，吴得志在录音中承诺“2万块先退给你们”“以前我跟你们说好的东西先搬出去，我不算你房租了。押金我也退给你们”等内容。 嘉庄公司对上述录音的真实性、合法性与关联性均不予认可，称由于学小文化院一直占用该场地至法院强制拆除，而不符合其法定代表人吴得志所承诺的，返还租金需要学小文化院先将东西搬出的前提条件。 学小文化院还提供一份律师函及EMS快件回单主张，因嘉庄公司违约，学小文化院于2018年9月14日向其发函，要求其在受到函件起三日内退还押金2万元、2018年租金2万元，并赔偿学小文化院装修损失。嘉庄公司于2018年9月16日拒签该函件。 嘉庄公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。主张其从未收到该函件，函件内容系学小文化院单方说辞，与事实不符。一审庭审中，经当庭拆件核对，嘉庄公司称其拒收的原因可能为物业人员拒收。 嘉庄公司提交一份微信聊天记录主张，讼争租赁物系学小文化院在一审法院公告后为获取腾空补偿而重新与嘉庄公司签订租赁合同，且学小文化院在自行申请安装用电被停止供电后与嘉庄公司协商退租，嘉庄公司已告知其办理相关交接事宜，但学小文化院并未与嘉庄公司办理退租手续且仍然占有使用讼争租赁物。 学小文化院对该证据的真实性无异议。 一审审理中，曾因嘉庄公司下落不明，一审法院以公告形式向其送达应诉材料及开庭传票，学小文化院因此支付公告费300元。 一审法院认为，学小文化院与嘉庄公司签订的二份《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。从第二份《租赁合同》的第九条约定内容分析，学小文化院有权在房屋被拆迁或收回时解除合同，并与嘉庄公司即时结算租金和押金，因而双方在合同签订时均已对租赁房屋日后被强制拆除或者收回的后果进行了约定，双方均应当受到合同的约束。且嘉庄公司已向学小文化院承诺返还房屋租金与押金，嘉庄公司对此项证据未提出异议，学小文化院诉请返还租金与押金以及资金占用费的请求可以成立，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、嘉庄（厦门）石油化工有限公司于判决生效之日起十日内返还厦门学小青少儿美术文化院2018年8月1日至8月31日期间房屋租金2万元及资金占用费（以2万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息计算，从2018年8月1日起计至实际还款之日止）；二、嘉庄（厦门）石油化工有限公司于判决生效之日起十日内返还厦门学小青少儿美术文化院房屋押金2万元及资金占用费（以2万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息计算，从2019年1月2日即起诉之日计至实际还款之日止）。 本院二审期间，嘉庄公司提供如下证据：1.录音及光盘；2.微信聊天记录。两份证据拟证明学小文化院至今没有与嘉庄公司解除合同，嘉庄公司也没有承诺要退还租金和押金。学小文化院认为，真实性等无法确认，叶永泉也不是其法定代表人，学小文化院的法定代表人是陈莉娜。假设录音内容真实，也认为嘉庄公司理解有偏差，存在解除合同的权利也不代表一定要有解除合同的具体交接形式，相关证据也体现嘉庄公司同意退还押金等，双方通过实际的行为模式代替办理交接的仪式。 对一审查明的事实，嘉庄公司提出如下异议：1.一审判决第4页第一段，除了增加的条款外，两份合同在租金支付方式上是有差异的，没有落款时间的这份合同，租金是三月一付，后面签订的合同租金支付方式是一月一付。2.一审遗漏查明本案重要事实，即学小文化院使用租赁场地的具体时间，一审执行时有对租赁场地的现状进行录像，学小文化院对讼争场地实际上是占用到2018年11月份。3.2018年10月14日录音是有剪切的，时间也不吻合，嘉庄公司也书面申请一审法院对该证据进行质证，并组织录音与被录音者进行对质，但是一审法院还是对该录音予以了认定。该证据是一审法院认定要退还租金和押金的重要凭据。学小文化院提出如下异议：1.学小文化院对嘉庄公司提交的微信聊天记录真实性虽无异议，但是对关联性等提出了异议，但一审法院没有将学小文化院的异议列明。第一，学小文化院签订合同不是为了获得未来的补偿，而是应嘉庄公司的要求变更合同。第二，学小文化院没有合同义务去自行申请用电，申请用电是嘉庄公司的义务。第三，如果遇到拆迁，按照合同约定，学小文化院有权单方解除合同，合同没有要求必须另行办理交接手续，2018年7月27日停电后学小文化院也没有办法使用租赁物。续签租赁合同是对合同的变更，提出重签合同的是嘉庄公司，签订合同的动议是在2018年3月份，租金从一季度一付改为月付，合同增加了第九条，未来面临拆迁如何结算租金。第二份合同形成时间是2018年3月份，因为租金从2018年3月份起从季度支付到月付，故可知合同是2018年3月份形成合意并履行的，正式的书面合同形式可能是在后面，但具体变更是在2018年3月份。2.一审判决对两份租赁合同遗漏了一个不同点，租金的支付方式由季度支付改为月付。双方当事人对一审查明的其他事实未提异议，本院对双方当事人无异议的事实，予以确认。 本院认为，嘉庄公司与学小文化院就讼争房屋签订租赁合同，嘉庄公司主张租赁合同约定嘉庄公司提供的办公设备及设施为无，应由学小文化院与物业自行办理供电手续，故2018年7月27日停电与嘉庄公司无关，不属于嘉庄公司的违约情形。然而，讼争合同已载明租赁用途为办公展览、培训等商业活动，嘉庄公司作为出租人，应承担在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。根据查明的事实，2018年2月26日及2018年7月26日，一审法院分别发出执行通告和执行公告，要求被执行人友丰盛公司等腾空场地。2018年7月27日，讼争房屋发生停电。嘉庄公司于一审中虽称此后恢复供电，但又表示不清楚具体何时恢复供电。因讼争房屋及场地处于法院执行腾退状态及发生停电等，必然对学小文化院开展办公及培训活动等造成影响，进而影响其合同目的的实现。根据学小文化院法定代表人陈莉娜与嘉庄公司财务陈艳彬的微信对话记录，2018年7月27日当天，陈莉娜向陈艳彬反映出现停电状况并询问何时恢复供电等，陈艳彬表示“现在还没办法确认什么时候有电”“你还是先再借下场地会比较保险”等，陈莉娜随即要求退还8月份租金。2018年8月13日，陈艳彬向陈莉娜表示，把电卡和电费的收款收据拿去物业登记，然后安排退款。2018年8月17日，陈莉娜询问何时转还8月份租金，陈艳彬称已经报到总公司，这几天就会安排转款。2018年8月21日，陈艳彬向陈莉娜表示公司已经排款了，这一两天就会转。可见，嘉庄公司当时并未提出需要现场办理解除合同及结算手续，双方已就退还8月份租金事宜达成一致，嘉庄公司理应向学小文化院退还8月份租金。因讼争房屋已被拆除，讼争租赁合同客观上无法继续履行，嘉庄公司亦应向学小文化院退还其所支付的押金。然而，此后嘉庄公司并未退还8月份租金，反而于2018年11月19日由陈艳彬向陈莉娜发送微信信息称“需来公司解除合同，结算清楚，还欠房租的请缴清，公司该退的款项会进行清算”等，该表示对学小文化院不具有约束力，且嘉庄公司也未举证证明学小文化院尚欠租金或其他费用。嘉庄公司称学小文化院于2018年7月27日后继续占有使用租赁场地至2018年11月，与此前陈艳彬所称公司已经在安排退款等表述不符，本院不予采信。一审中，学小文化院提供一份嘉庄公司法定代表人吴得志与陈莉娜的录音，虽然嘉庄公司表示2018年10月14日双方没有见面也没有录音，并认为该录音存在剪辑和篡改。但是，嘉庄公司并未对该录音是否存在剪辑等申请鉴定，且根据前述分析，双方已就退还2018年8月份租金达成一致，故嘉庄公司对上述录音提出的异议，不影响本案的审理结果。 综上所述，嘉庄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费805元，由嘉庄（厦门）石油化工有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  颜映红 审判员  陈 璟 审判员  章 毅 二〇一九年十一月二十一日 书记员  罗仁冰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。