河南省高级人民法院民 事 裁 定 书(2018)豫民申5387号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：商丘市春天置业有限公司，住所地：河南省商丘市睢阳区南京路路南。法定代表人：席慧国，该公司经理。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：商丘市春天置业有限公司柘城分公司。住所地：河南省柘城县迎宾大道。法定代表人：席惠国，该公司董事长。以上二申请人共同委托诉讼代理人：宁广隆，河南英泰律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：李宁，女，1989年8月29日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：于光辉，河南心诚律师事务所律师。再审申请人商丘市春天置业有限公司（以下简称春天置业公司）、商丘市春天置业有限公司柘城分公司（以下简称春天置业公司柘城分公司）因与被申请人李宁物业服务合同纠纷一案，不服河南省商丘市中级人民法院（2017）豫14民终3201号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。春天置业公司、春天置业公司柘城分公司申请再审称：一、本案二审没有对李宁请求确认有效的两份合同予以区分，没有审查李宁一审和二审诉讼请求的变化，存在所判非所请的程序违法，二审判决认定的事实缺乏证据证明。1、一审中李宁请求确认的是其与春天置业公司、春天百合业主委员会三方签订的“春天百合后期物业服务合同”有效，二审上诉状中李宁又请求确认“两方”合同有效，属于增加诉讼请求，二审法院应依法告知李宁另行起诉，不应对李宁增加的诉讼请求直接进行审理，程序违法。2、李宁诉请确认无效的《春天百合后期物业服务合同》第一条所列合同当事人与合同的签字盖章明确显示李宁只是合同受托方的代表人，而不是一方的当事人，其不具有原告主体资格，二审法院对此不予审查，程序违法。二、二审判决撤销春天公司柘城分公司向李宁发出的“合同解除函告”，继续履行合同，于法无据，适用法律错误，枉法裁判。1、“合同解除函告”是合同一方向相对方发出解除合同的通知。春天置业公司柘城分公司和李宁都不是李宁所诉请确认有效三方合同的当事人，根本无权向李宁发出解除合同通知，该函告在事实上根本不成立，法院无须审理，二审法院判决撤销该函告并判令春天公司继续履行合同错误。2、即使春天置业公司柘城分公司是合同一方当事人，李宁在接到该分公司于2016年11月8日发出的解除合同通知后，最迟应在2017年2月8日之前提出解除合同异议之诉讼。而李宁是在2017年4月14日才向法院提起诉讼，法院不应予以支持。3、合同一方认为解除合同导致其受损，可以诉请法院追究解除合同一方的违约责任和赔偿责任，而不能请求法院撤销解除合同的通知更不能判决让当事人继续履行合同。二审法院判决撤销解除合同通知并判决继续履行合同，是干涉私权利的违法行为。三、二审判决认定事实的主要证据是伪造的，认定事实错误。李宁诉请确认有效的“三方合同”是伪造合同。李宁只是受托方代理人，而不是合同一方当事人。“柘城县春天百合业主委员会”从未与春天置业公司签订过任何合同，也未委托李宁代表其与春天置业公司签订《春天百合后期物业服务合同》。合同签字盖章的甲方为“商丘春天百合置业有限公司”、乙方没有春天百合业主委员会盖章的事实，可以推出本合同的双方当事人都是春天置业公司。根据《合同法》规定，一份自己与自己签订的虚假合同不会生效，原审确认该合同有效错误。四、在签订合同时，李宁不具备提供物业服务的主体资格和资质，该合同违反法律法规强制性规定，系无效合同，二审判决适用法律错误。五、春天置业公司和李宁均不具备签订《春天百合后期物业服务合同》的合同当事人资格，该合同侵犯了春天百合小区业主的利益，根据《合同法》五十二条第二款之规定，该合同无效，二审判决认定合同有效，并判决双方继续履行合同侵犯了春天百合小区业主利益。综上，二审判决存在《民事诉讼法》第二百条第（二）、（三）、（六）、（十三）项所规定的再审情形，依法应当再审。李宁提交意见称：。一、本案二审法院不存在程序违法问题。1.一审判决认定的是两方合同无效，并非三方合同。李宁据此要求确认两方合同有效，并没有增加诉讼请求。二审法院未对没有异议的事实进行审查，符合法律规定。2.李宁主体适格。业主委员会对申请人与李宁签订的物业服务合同不知情，也没有授权他人签字，合同系申请人与李宁签订，是双方真实意思表示。李宁的合同主体及诉讼主体均成立，这是一审法院认定的事实，申请人未上诉，双方对一审法院认定基本事实均无异议。二审法院没有必要再另行审查。二、申请人认为二审法院撤销“合同解除函告”于法无据是错误的。1.春天置业柘城分公司主体不适格、不具有独立的主体资格，其作出的行为无效，二审法院认定其发出的“合同解除函告”无效符合法律规定。2.春天置业柘城分公司发出的“解除合同函告”是根据《合同法》第410条，委托人或受托人可以随时解除合同等规定，不符合合同法第96条及合同法解释二第24条规定，也不能要求李宁在所谓的异议期提起诉讼。该合同未出现约定或法定的解除条件，不应当解除。申请人在一、二审均没有提出超出异议期的观点。三、李宁具备提供物业服务的主体资格和资质。根据《物权法》第七十六条及第八十一条的规定，从事物业管理服务的企业和其他管理人，并未否认或禁止自然人可以成为物业管理人。李宁已取得全国物业管理人员岗位证书，具备签订物业服务合同的主体资格，且于2017年成立商丘嘉美物业管理有限公司，完全具有提供物业服务的资质。四、申请人称李宁侵犯业主利益、二审判决违法的观点错误。李宁在当时小区物业管理混乱，业主装修保证金被侵占、信访不断的情况下，与申请人签订物业管理合同，通过不懈努力，最终使该小区物业趋于正常运转，业主财产安全得到保障，还为业主追回装修保证金十几万元。在该小区步入正轨后，曹全民带领二十余人将小区物业霸占。曹全民抢走后的小区物业，权属不明，管理混乱。二审法院认定物业服务合同有效，进一步保护了该小区业主的最大利益。广大业主认为侵犯其权利，可以召开业主大会，另行选举小区物业管理公司等，但曹全民强占小区管理权，明显是违法的。综上，请求依法驳回申请人的再审申请。本院经审查认为，一、关于原审是否存在程序违法的问题。春天置业公司二申请人关于李宁上诉增加诉讼请求、二审判决判非所诉的主张依法不能成立。申请人关于李宁不具备本案原告主体资格的主张，与李宁作为合同一方主体签订合同的事实不符，亦不能成立。二、关于原审法院判决撤销春天置业柘城分公司向李宁发出的“解除合同函告”并判令春天置业公司继续履行春天百合后期物业服务合同是否妥当。首先，关于李宁是否具有签订物业服务合同的主体资格问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条及第八十一条的规定，从事物业管理的为物业服务企业和其他管理人，并未否认自然人可以成为物业管理人。本案中，李宁已取得全国物业管理从业人员岗位证书，原审判决认定李宁具备签订物业服务合同的主体资格并无不当。其次，关于涉案春天百合后期物业服务合同的效力。《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。春天置业公司是柘城县春天百合小区的建设单位（开发商），在业主、业主大会选聘物业管理人之前，春天置业公司有权选聘物业管理人，并与物业管理人签订前期物业服务合同。本案中，春天百合小区的业主或业主大会在河南泉舜物业服务有限公司退出后，并未依法选聘物业管理人。春天置业公司与李宁签订的春天百合后期物业服务合同的性质实为前期物业服务合同。李宁向一审法院提供的春天百合后期物业服务合同，虽与牛城派出所提供的合同及在柘城县房管局备案的合同不一致，但差别仅在于是否加盖有“业主委员会”字样的印章，合同内容完全相同。尽管合同上印章与春天百合小区业主委员会在公安机关备案的印章不一致，但春天置业公司未向法庭提供其持有的春天百合后期物业服务合同原件，没有充分证据证明该印章系李宁私自伪造和加盖的，且是否加盖该印章不影响春天置业公司与李宁的意思表示。综上分析，春天置业公司与李宁签订的春天百合后期物业服务合同不违反法律法规的强制性规定，合同内容系春天置业公司与李宁的真实意思表示，原审判决认定合同有效并无不当，春天置业公司关于合同无效的理由不成立。最后，关于春天百合后期物业服务合同应否继续履行。根据原审查明事实，李宁已实际经营管理春天百合小区物业两年有余，合同约定的履行期限为自2015年7月1日至小区全体业主50%以上业主反对此物业继续服务。春天置业公司及春天置业柘城分公司并未提供春天百合小区50%以上业主反对李宁继续服务、要求解除合同的证据，因此，原审判决支持李宁要求撤销春天置业柘城分公司向其发出的“合同解除函告”并继续履行合同的请求并无不当。如果春天百合小区业主不同意李宁继续服务，可以依法选聘物业管理人。春天置业公司关于原审判决判令其继续履行合同侵犯了春天百合小区业主的利益、适用法律错误的主张不成立。综上，春天置业公司、春天置业柘城分公司的再审申请理由不能成立，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回商丘市春天置业有限公司、商丘市春天置业有限公司柘城分公司的再审申请。审判长  王福蕾审判员  孔庆贺审判员  赵艳斌二〇一九年二月二十七日书记员  刘 鸽