广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终23381号上诉人（原审原告、反诉被告）：张君，男，1979年8月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人（原审原告、反诉被告）：张文英，女，1982年11月16日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。上列两上诉人共同委托代理人：张海国，广东邦杰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：卓展辉，男，1951年3月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：张菲菲，女，1954年3月4日出生，汉族，住址同上。上诉人（原审被告、反诉原告）：卓敏，女，1982年10月14日出生，汉族，住址同上。上列三上诉人共同委托代理人：廖建勋、李锋，均系广东保典律师事务所律师。原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪。委托代理人：孔志斌、曾海伦，均系该公司职员。上诉人张君、张文英与卓展辉、张菲菲、卓敏、原审第三人广东合富房地产置业有限公司（下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初13838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张君、张文英上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判卓展辉、张菲菲、卓敏向张君、张文英支付违约金633000元；二、卓展辉、张菲菲、卓敏承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由如下：一、因为卓展辉、张菲菲、卓敏的违约行为致使张君、张文英受到巨大的利息差的损失。2017年2月，双方签订合同时，广州大部分银行的贷款利率都可以打85折。如果卓展辉、张菲菲、卓敏能按合同要求的时间协助办理贷款手续，正常交易，张君、张文英可以获得的银行贷款利率是基准利率的85折。但由于卓展辉、张菲菲、卓敏的违约，致使张君、张文英在购买房产时银行的利率已上涨到基准利率的95折，张君、张文英要多支出10％的利息。按贷款金额为443万元，贷款年限为30年，基准年利率为4.9％计算，张君、张文英要多向银行支出的利息为65.121万元(443*4.9%*30*10%=65.121)；二、因卓展辉、张菲菲、卓敏的违约行为致使张君、张文英多支出72万元购买同类房屋，给张君、张文英造成巨大的经济损失。张君、张文英购买涉案房产时，广州市的房价刚好处于上涨阶段。由于卓展辉、张菲菲、卓敏的违约，在合同解除时，涉案房产附近的房价已有大幅上升。但由于张君、张文英属于刚需一族，必须在涉案房产附近购买房产以供小孩上学。张君、张文英迫不得已在涉案房产的同一小区购买另一套房产，该房产的面积大小与涉案房产基本相同，所处小区位置没有涉案房产好，但成交价已升至705万元。因卓展辉、张菲菲、卓敏的违约行为，张君、张文英购买条件相仿的房产需多支出72万元；三、卓展辉、张菲菲、卓敏作为违约方并未受到相应的惩罚，反而受益，一审判决与法相悖。卓展辉、张菲菲、卓敏的违约行为给张君、张文英造成了巨大的经济损失。张君、张文英在起诉时考虑到将案件简单化，没有要求卓展辉、张菲菲、卓敏按照张君、张文英所受的实际损失来赔偿，只要求卓展辉、张菲菲、卓敏按照合同约定承担房产总价10％的违约金，但这并不表示对违约方的容忍。若按一审判决，卓展辉、张菲菲、卓敏仅需承担40万元的违约责任，那么卓展辉、张菲菲、卓敏还能有32万元的盈余，如此等同于鼓励契约人违约。卓展辉、张菲菲、卓敏对张君、张文英的上诉请求答辩称：一、张君、张文英所称损失没有事实依据。首先，其另行购买的房屋为同一小区的18楼，涉案房屋为3楼，两个不同楼层的房屋正常市场差价为60万左右。其次，张君、张文英另行购买的房屋超出涉案房屋的面积约2平方米，张君、张文英以705万元的价格购买18层房屋是合理的；二、对于张君、张文英所称的利息上浮损失，利息浮动是正常的市场行为和交易风险，交易双方是明知的。如果张君、张文英在签订合同之后尽早办理按揭手续，则不存在所谓的利息损失的问题；三、交易没有完成的原因在于张君、张文英单方解除合同。卓展辉、张菲菲、卓敏在5月10日拿回资料后等待张君、张文英去办理按揭和过户手续，但却在5月27日收到解除合同函，故因交易不成造成的损失应由张君、张文英自行承担。卓展辉、张菲菲、卓敏上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、四项；二、改判驳回张君、张文英的一审全部诉讼请求，并支持卓展辉、张菲菲、卓敏的一审全部反诉请求；三、本案一、二审诉讼费用、保全费用均由张君、张文英承担。事实与理由如下：一、卓展辉、张菲菲、卓敏的行为不构成违约，一审法院对于诸多关键事实的查明存在明显遗漏和错误。其一，卓展辉、张菲菲、卓敏主观上没有违约的目的和动机。双方签订涉案《存量房买卖合同》后不久，卓展辉、张菲菲、卓敏便在从化和金茂另行置业(张君、张文英对此知情)，因此亟需筹集购房资金。为尽快拿到首期楼款，卓展辉、张菲菲、卓敏一直要求张君、张文英和合富公司尽快履行合同义务。在资金紧缺的情况下，卓展辉、张菲菲、卓敏与张君、张文英及合富公司就首付楼款能否调整的问题进行多次沟通磋商，卓展辉、张菲菲、卓敏的目的是尽快卖房筹集资金。在整个交易过程中，卓展辉、张菲菲、卓敏由始至终从未表示过不卖房。其二，卓展辉、张菲菲、卓敏客观上没有违约的行为，合同履行不顺利是双方沟通不畅所导致。2017年2月24日，双方签订涉案《存量房买卖合同》。3月10日，卓展辉、张菲菲、卓敏配合张君、张文英办理房屋评估手续。3月底，卓展辉、张菲菲、卓敏按照张君、张文英和合富公司的要求，到民政局申请开具张菲菲与卓展辉的婚姻证明(后民政局出示相关通知文件，告知现已不再出具婚姻证明)。4月7日，卓展辉、张菲菲、卓敏对张君、张文英怠于办理按揭手续的情况向合富公司总部进行电话投诉。4月12日，合富公司组织双方进行协商，卓展辉、张菲菲、卓敏向张君、张文英出示民政局出示的文件，张君、张文英提出办理按揭手续一定要提供婚姻证明。4月17日，张菲菲先到档案局调取婚姻证明未果，后到越秀区法院申请调取张菲菲与卓展辉的离婚民事调解书，法院告知需要等到5月10日才可领取。5月8日，卓展辉、张菲菲、卓敏再次通知合富公司工作人员小陆和杜经理，要求合富公司在婚姻证明取回后尽快完善后续手续。由此可见，虽然买卖双方沟通不愉快，但卓展辉、张菲菲、卓敏从未停止履行合同义务。卓展辉、张菲菲、卓敏虽然是超过约定时间于5月10日拿到办理银行按揭需要的离婚证明，但导致延迟的事实并非卓展辉、张菲菲、卓敏所造成。张君、张文英直至3月29日(2月24日签的合同)才告知卓展辉、张菲菲、卓敏办理按揭需要离婚证明或离婚协议，由于卓展辉、张菲菲的离婚证明等资料丢失需要补办，张菲菲立即去民政局申请补办，却被告知由于政策原因，民政局不再出具婚姻状况证明。在经多次询问后，张菲菲4月17日先到档案馆调取离婚资料，然后再到越秀区人民法院（××东山区人民法院)申请调取离婚调解书，虽然调取成功，但却被告知因为五一长假需要等到5月10日才能拿到相关资料。由此可见，卓展辉、张菲菲、卓敏延迟提供办理按揭的资料并非自身不作为所造成，而是由于张君、张文英怠慢、耽误时间履行合同义务和客观原因导致。2017年5月8日，卓展辉、张菲菲、卓敏通过电话和短信与中介公司联系，告知将于5月10日拿到相关资料，请求中介公司安排双方办理网签和按揭手续。但5月12日，卓展辉、张菲菲、卓敏被告知，张君、张文英要求卓展辉、张菲菲、卓敏赔偿35万元损失费用并签订补充协议继续履行合同，要么直接走司法诉讼程序，张君、张文英的履约态度直接导致双方交易陷入僵局。5月12日至5月31日期间，双方未就如何履行合同进行实质性的沟通，直到6月2日，卓展辉、张菲菲、卓敏才知悉张君、张文英提出解除涉案合同。因此，双方交易停滞，张君、张文英负有主要责任；二、卓展辉、张菲菲、卓敏没有根本性违约的情形，张君、张文英不享有合同解除权。其一，尽管张君、张文英在合同约定办理按揭贷款期限的4月25日前联系过卓展辉、张菲菲、卓敏，但对于按揭所需的离婚证明，张君、张文英从未明确指示过需要到哪里调取。卓展辉、张菲菲、卓敏在5月10日准备齐全了全部资料，并在5月8日提前告知了张君、张文英一方要求办理网签和按揭手续。因此，卓展辉、张菲菲、卓敏非因自身原因延迟提供按揭资料的行为不构成根本性违约。其二，双方在合同中明确约定5月31日前办理登记过户，张君、张文英在明知卓展辉、张菲菲、卓敏5月10日取得离婚证明后仍会继续配合网签和办理银行按揭贷款手续，即便张君、张文英认为5月12日后卓展辉、张菲菲、卓敏的行为属于迟延履行合同主要债务的行为，亦应在此时进行催告并给与卓展辉、张菲菲、卓敏合理的期限，而非在5月27日直接要求解除合同，故张君、张文英解除合同时并不享有法定或者约定的条件；三、张君、张文英一方在没有约定情形和法定情形的情况下，单方面解除合同并另行购买他人房产才是导致合同履行终止的根本性违约行为，其应该承担合同约定的违约责任。如上所述，卓展辉、张菲菲、卓敏在5月10日准备好相关资料后催告张君、张文英一方履行合同义务，但张君、张文英却提出了继续履约的苛刻条件，并导致合同交易停滞。后张君、张文英一方单方面解除合同并另行购买他人房产的行为，才是让整个涉案房屋交易终止的根本原因。因此，张君、张文英应该承担合同解除的违约责任。张君、张文英对卓展辉、张菲菲、卓敏的上诉请求答辩称：签订合同后，广州房价快速上涨。从卓展辉、张菲菲、卓敏在4月12日到中介处投诉的录音片断来看，其为了不将该房屋出卖给张君、张文英而提前录音做好准备。3月29日，张君、张文英告知卓展辉、张菲菲、卓敏需要提交婚姻证明材料时，其才告知张菲菲和卓展辉已经离婚且有矛盾的事实。在合同履行过程中，卓展辉、张菲菲、卓敏也不断对合同进行变更，要求提前支付首付款。因卓展辉、张菲菲、卓敏的原因，双方无法在约定的期限即4月25日按期办理按揭手续，直到5月8日张菲菲才发信息告诉张君、张文英5月11日可以拿到离婚证明。5月8日后，卓展辉、张菲菲、卓敏一直避而不见，从通话清单可以看出，5月8日后，卓展辉、张菲菲、卓敏没有与张君、张文英或中介公司联系。张君、张文英和中介公司多次通过短信、电话、微信、上门拜访的形式找卓展辉、张菲菲、卓敏，但其均对此视而不见。在此情况下，张君、张文英分两次发出催告函要求履行合同，但都被拒收。后来，张君、张文英委托律师发出律师函，但卓展辉、张菲菲、卓敏依旧拒收。由此可见，卓展辉、张菲菲、卓敏明确表明拒绝履行合同义务，故张君、张文英有权依法行使合同解除权，并要求卓展辉、张菲菲、卓敏承担相应的违约责任。原审第三人合富公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。张君、张文英于2017年6月5日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、卓展辉、张菲菲、卓敏连带返还定金200000元及利息（从2017年5月26日起计至卓展辉、张菲菲、卓敏清偿之日止，按年利率6%计算）；2、卓展辉、张菲菲、卓敏连带赔偿违约金633000元；3、本案全部诉讼费由卓展辉、张菲菲、卓敏承担。卓展辉、张菲菲、卓敏反诉请求判令：1、解除双方签订的《存量房买卖合同》（合同号为：GHA0032325）；2、张君、张文英支付违约金633000元并承担本案的全部诉讼费用。原审法院查明：2017年2月24日，卓展辉、张菲菲、卓敏（甲方/卖方）与张君、张文英（乙方/买方）及合富公司（丙方/房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（合同号：GHA0032325），约定：甲方将广州市天河区龙口中路11号3B房出售给乙方，建筑面积为136.84平方米；该房地产按整套出售并计价，总金额6330000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天；甲方与乙方约定按丙方协助办理方式办理产权转移登记，丙方应当于2017年5月31日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过5日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件（含法律文书）、资料等送达地址；上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达等。该合同附件为《付款方式》，约定定金20000元，买方应在签署本协议同时自行交付卖方；定金余款180000元，买方须在2017年2月25日前自行交付卖方；卖方应在收到定金后60日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本协议后60日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请25年4430000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续；首期楼款（不含定金）1700000元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；楼价余款（即申请贷款额）4430000元，由贷款银行直接划给卖方等。2017年2月24日，张君、张文英向卓展辉、张菲菲、卓敏支付了定金20000元。2017年2月25日，张君、张文英向卓展辉、张菲菲、卓敏支付了定金180000元。其后，张君、张文英多次按照涉案房屋的地址及《存量房买卖合同》上所记载的卖方地址向卓展辉、张菲菲、卓敏邮寄函件，但均因电话不接、上门无人等原因被退件。2017年5月27日，张君、张文英向卓展辉、张菲菲、卓敏发出《解除房屋买卖合同通知》，以未采取任何实质履约行为、合同已过履约期为由，要求解除《存量房买卖合同》，并要求承担违约责任。卓展辉、张菲菲、卓敏确认于2017年6月2日收到上述通知。原审诉讼过程中，张君、张文英主张：其于《存量房买卖合同》签订后已积极办理按揭贷款手续，并多次以微信和短信的形式催促卓展辉、张菲菲、卓敏办理相应的手续，但卓展辉、张菲菲、卓敏总是以各种理由拒绝办理，也委托了合富公司多次催促，但卓展辉、张菲菲、卓敏又以提高房屋首付等方式或者其他理由不办理；由于卖方不配合，张君、张文英多次发函，但都拒收；后又多次发出律师函，告知配合履行合同义务，但均以实际行动表明了不再履行合同，其实际行为已达到《中华人民共和国合同法》规定的根本违约的程度，张君、张文英有权依据《中华人民共和国合同法》的规定在给予了合理的履行期限仍然遭到拒绝的情况下，与卓展辉、张菲菲、卓敏解除合同。为予证明，张君、张文英提交了手机微信记录及相关EMS邮件作为证据。卓展辉、张菲菲、卓敏表示由于无法核实手机微信记录中对方人员身份，故对其真实性不予确认。其又表示其没有收到邮寄的EMS邮件，故对其真实性不予确认；卓展辉、张菲菲年纪比较大，担心电话诈骗，所以对于陌生的手机号码没有接听，不知道张君、张文英通过EMS快递方式发出邮件。卓展辉、张菲菲、卓敏主张：其一直配合办理按揭贷款手续，提供按揭贷款资料，由于卓展辉、张菲菲已离婚，而民政部门不再向任何个人出具无婚姻登记记录证明，而张君、张文英依旧表示贷款银行需要提供离婚证明，故卓展辉、张菲菲于2017年4月17日到广州市越秀区人民法院申请补领证明确已离婚的裁判文书，而该文书直至2017年5月10日才能领取。为予证明，提交了《回执》（复印件，未显示有任何盖章及签名）及（91）东法民字第33号民事调解书作为证据。张君、张文英认为：《回执》没有原件，对其真实性不予确认；张君、张文英对上述民事调解书的真实性予以确认，但认为与本案无关。另，卓展辉、张菲菲、卓敏提交了手机短信记录，以证明其与买方及合富公司的工作人员的联系沟通情况。上述手机短信记录显示，卓展辉、张菲菲、卓敏主张的合富公司的工作人员曾于2017年4月16日就修改《存量房买卖合同补充协议》的草稿进行沟通；张君、张文英主张合富公司的工作人员于2017年5月7日表示已让其他人员将内容为“刚跟阿姨沟通，现阿姨提出提高首付至250万（阿姨有资金需求），你的意思呢？还有按揭资料这个月十一二号能拿到，才能办理按揭手续，资金能否提前预付？”的信息转发至客户。另，在卓展辉、张菲菲、卓敏提供的与张君的手机短信记录中显示，2017年4月4日，张君表示在签买卖合同时卖方没有说过卖房子后要买房子，都是后面张君、张文英才听卓展辉、张菲菲、卓敏说买了从化的房和想买金茂的房的；卖方前后几次提出与原合同内容不一致的想法，而且一次一次都不一样，每次张君、张文英都在能力范围内本着互助的态度和卖方协商；2017年5月3日前，张君表示须在当天前办理网签面签和银行按揭手续，但打电话给卖方还是无人接听，请卖方尽快按合同约定办理相关事宜；2017年5月3日，张君表示“有什么问题你们可以出来谈下啊，这样电话不接，失联算什么意思？”卓展辉、张菲菲、卓敏于2017年5月8日表示“我请中介约你网签和做银行按揭，你不回应他们，那视你违约了。”张君、张文英认为卓展辉、张菲菲、卓敏的上述手机短信记录存在删减，是不完整的；从上述手机短信记录可以看出张君、张文英已经多次发信息给卖方要求办理网签及银行贷款手续，但还是置之不理；卖方改变了原合同，要求增加首付，双方协调，卖方又处于失联状态。卓展辉、张菲菲、卓敏主张张君、张文英由于另行购买房屋，故解除《存量房买卖合同》，为予证明，提交了《广州市存量房买卖合同》《广州市不动产登记查册表》作为证据：一、《广州市存量房买卖合同》，显示签约时间为2018年6月3日，买方为张君、张文英，房地产地址为广州市天河区天河北路592号18B房（下简称18B房），建筑面积为138.109平方米，价款为7050000元；二、《广州市不动产登记查册表》，显示18B房于2017年6月16日登记至张君、张文英名下。张君、张文英确认上述证据的真实性，并认为：其孩子在龙口西小学上学，如果不购买该学区的房屋将影响小孩继续上学，故张君、张文英在卓展辉、张菲菲、卓敏根本违约后解除合同，并以更高价格购买案涉房屋同一小区的房屋。为予证明，张君、张文英提交了《存量房买卖合同》《广东增值税普通发票》作为证据：一、《存量房买卖合同》，显示买方为张君、张文英，签订日期为2017年6月2日，房地产地址为18B房，总成交价为7050000元；二、《广东增值税普通发票》，显示由广州市天河区地方税务局于2017年6月12日开具，金额为7050000元。卓展辉、张菲菲、卓敏确认上述证据的真实性。由于合富公司未到庭参加诉讼，原审法院发函给合富公司要求其就以下问题进行回复：一、双方之间关于案涉房屋的交易过程以及纠纷发生情况？二、张君、张文英何时提交齐全办理按揭贷款的资料？三、卖方有无提供齐全的办理按揭贷款的资料？如无，是否缺少卓展辉、张菲菲的离婚资料？四、卖方有无表示其能提供卓展辉、张菲菲的离婚资料等？最早何时作出该表示？何时实际提供了上述离婚资料？五、在交易过程中，卖方有无要求提高交际价格或表示不出售房屋？六、张君、张文英的证据中提交的各微信聊提记录是否属实？七、卖方的证据中提交的通话录音是否属实？八、纠纷发生后，卖方是否拒绝回复张君、张文英或你司工作人员的微信、短信或电话？后合富公司针对上述问题函复称：一、2017年2月24日买卖双方签署《存量房买卖合同》，约定定金200000元，首期楼款1700000元，签署合同后的60日内办理按揭贷款手续；合同签署后办理网签前，卖方告知买方，自己出售这套房子的同时也在购买另一套物业，所以需要更多的首付款，要将首期楼款提高至2500000元，用以支付另一套楼的房款，且需要买方提前支付；合富公司曾介入协调，但买卖双方最终无法就首期款的支付问题协商一致，以致网签等相关后续均未能顺利完成；二、本次交易为客户自找按揭（二手房屋交易，往往因客户有相熟的按揭公司或贷款银行，可获得较为优惠按揭服务的，经买卖双方协商，自行办理按揭手续，无须中介公司协助），无须合富公司跟进按揭手续，买方亦未提供按揭贷款资料给合富公司；三、本次交易为客户自找按揭，无须合富公司跟进按揭手续，卖方亦未提供按揭贷款资料给合富公司；四、卖方在签订合同时未告知其离婚的情况或提供相关资料；在交易过程中，于2017年4月三方曾就提交离婚材料的事宜进行协商，但卖方并未确认可提供离婚材料，且直到本案诉讼前合富公司没有收到相关离婚材料；五、在签订合同后办理网签前，卖方有要求提高首付金额，但未要求提高总房价；至于卖方有无明确表示不出售房屋，合富公司经办人表示不记得了；六、张君、张文英提供的微信（短信）记录，合富公司并没有参与，对相关情况不清楚；七、对录音的真实性确认；但该证据只能证明，合富公司曾就卖方的投诉进行过处理，投诉的内容不能反映真实的交易情况；另外，合富公司曾协调处理买卖双方关于卖方补交离婚材料的事宜；八、纠纷发生后，合富公司经办人员曾通过微信、电话、信息、上门拜访等方式联系卖方，但卖方都不理睬。原审法院认为：双方签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。《存量房买卖合同》包括了双方之间关于案涉房屋的买卖合同关系，以及买卖双方与合富公司之间的居间合同关系，原审法院仅对买卖双方之间的房屋买卖合同关系进行审处。《存量房买卖合同》约定，张君、张文英应在签订合同时向卓展辉、张菲菲、卓敏支付定金20000元、在2017年2月25日前支付定金余款180000元；卖方应在收到定金后60日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，协助张君、张文英申请银行按揭。根据已查明的事实可知，张君、张文英已按照合同约定支付了定金200000元，卓展辉、张菲菲、卓敏应于2017年4月26日前提供齐全办理银行贷款所需要的资料。但由于卓展辉、张菲菲已离婚，其直至2017年5月10日才取得离婚的民事调解书，已超过合同约定的上述期限。对于卖方迟延提交上述银行贷款需要的资料问题，应积极与张君、张文英进行协商并取得张君、张文英的谅解，但根据已查明的事实可知，卖方在合同履行过程中，提出让张君、张文英增加首付款的要求，之后还拒绝接听张君、张文英的电话、拒收张君、张文英发出的函件，也对合富公司的工作人员的电话、手机短信、微信等不予理睬，从而导致《存量房买卖合同》未能继续履行。因此，张君、张文英在此情况下向卓展辉、张菲菲、卓敏发出《解除房屋买卖合同通知》，该行为符合法律规定，卓展辉、张菲菲、卓敏于2017年6月2日收到上述通知时，《存量房买卖合同》依法解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据上规定，张君、张文英要求卖方返还定金200000元及利息的诉讼请求有事实及法律依据，符合合同约定，予以支持。但张君、张文英要求该利息自2017年5月26日起、按照年利率6%的标准计算，该主张缺乏依据，不予支持，原审法院判令该利息应以200000元为本金，自2017年6月3日起计算至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，以不超过张君、张文英主张的年利率6%的标准为限。另，《存量房买卖合同》约定，卓展辉、张菲菲、卓敏不将案涉房屋出售给张君、张文英的，应当向张君、张文英支付成交价10%的违约金，现张君、张文英据此约定要求支付违约金633000元（6330000元×10%），对此诉讼请求，综合张君、张文英已另行购买房屋等案情，根据公平原则，酌情判令卓展辉、张菲菲、卓敏向张君、张文英支付违约金400000元，但相应的诉讼费用及保全费用由卓展辉、张菲菲、卓敏承担。由于卓展辉、张菲菲、卓敏违约导致《存量房买卖合同》已于2017年6月2日解除，故其要求解除《存量房买卖合同》及要求张君、张文英支付违约金633000元的反诉请求均缺乏依据，不予支持。合富公司经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，于2018年9月17日作出判决如下：一、卓展辉、张菲菲、卓敏自本判决发生法律效力之日起十日内，向张君、张文英返还定金200000元及利息（以200000元为本金，自2017年6月3日起计至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，以不超过年利率6%的标准为限）；二、卓展辉、张菲菲、卓敏自本判决发生法律效力之日起十日内，向张君、张文英支付违约金400000元；三、驳回张君、张文英的其他诉讼请求；四、驳回卓展辉、张菲菲、卓敏的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12180元、保全费4710元，反诉受理费30270元、保全费3685元，均由卓展辉、张菲菲、卓敏负担。经审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，卓展辉、张菲菲、卓敏向本院提交了手机录音证据，以证明中介公司明知张菲菲于2017年4月17日到法院调取资料并看到回执，卓展辉、张菲菲、卓敏在履行合同。张君、张文英对此发表如下质证意见：1、该证据不属于二审新证据。录音时间发生在2017年8月4日，此时张君、张文英已经起诉。张菲菲故意找到中介公司工作人员小陆作了录音，录音也未说明小陆是何时知晓张菲菲到法院调取资料。小陆在不知情的情况下，未对该事项澄清和确认，只是回复“哦哦哦”。该录音未反映小陆的完整表述，也不确认录音中的人员是小陆。二审庭询中，卓展辉、张菲菲、卓敏称：其在5月8日告知中介公司5月10日可以领取法院出具的民事调解书之后，其并未收到来自张君、张文英或合富公司的电话。因为双方当时在僵持，故其也没有再主动联系张君、张文英，而是等待对方通知，之后等到张君、张文英于5月27日发出解约函。本院认为：本案的争议焦点是卓展辉、张菲菲、卓敏是否构成违约及合同约定的违约金标准是否可予调整。张君、张文英与卓展辉、张菲菲、卓敏及合富公司共同签订的《存量房买卖合同》合法有效，对各方均具有约束力。依据该《存量房买卖合同》的约定，卓展辉、张菲菲、卓敏应在收到定金后60日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，协助张君、张文英申请银行按揭。张菲菲、卓展辉确认张君、张文英曾于2017年3月29日告知其需提供离婚证明协助张君、张文英申请银行按揭，并称因其离婚证遗失，需向法院申请调取民事调解书。因提交离婚证明协助张君、张文英办理按揭申请手续属于卓展辉、张菲菲、卓敏履行协助义务的范畴，而依据各方陈述，因卓展辉、张菲菲未取得离婚证明而导致双方交易迟延，在此情况下，即使卓展辉、张菲菲非因自身原因未能及时取得该证明，其也应善尽诚信履约的义务，在积极采取措施通过合法有效途径在合理期限内取得该证明的同时，及时将相关情况如实全面告知张君、张文英，以便促进双方顺利办理手续交易手续。从现有证据来看，一方面，无充分证据反映卓展辉、张菲菲曾将其未能及时提供离婚证明的原因及其办理离婚证明的进度如实全面告知张君、张文英，相反，对于张君、张文英通过短信及函件发出的催告，卓展辉、张菲菲、卓敏并未正面回应，另一方面，卓展辉、张菲菲收到法院通知可以领取民事调解书时已超出合同约定的卓展辉、张菲菲、卓敏提交资料的最后期限十多天，且距离合同约定的办理交易过户手续的最后期限仅余二十几天，张菲菲称其已将该项信息通过中介公司告知张君、张文英，但卓展辉、张菲菲、卓敏亦确认，在未收到张君、张文英的明确回应之后，其并未催告张君、张文英，而是消极等待张君、张文英通知继续履约，且张君、张文英提交的相关证据可以反映，在张君、张文英及中介公司催告其履约之后，卓展辉、张菲菲、卓敏却采取了消极回避的态度，而卓展辉、张菲菲、卓敏就此作出的解释并不足以令人信服。综观双方的合同履行情况，可以认定，卓展辉、张菲菲、卓敏的消极履约行为客观上造成双方交易一再迟延，导致《存量房买卖合同》无法在约定期限内履行完毕，张君、张文英在催告未果的情况下主张解除合同，符合相关法律规定。因此，原审判决认定卓展辉、张菲菲、卓敏构成违约，并据此判决卓展辉、张菲菲、卓敏向张君、张文英返还定金200000元及相应利息、支付违约金400000元，并无不当，可予维持。卓展辉、张菲菲、卓敏以张君、张文英在无合同依据及法律依据的情况下主张解除合同，并另行购买房屋为由，上诉认为张君、张文英构成违约，但一方面，如前所述，在张君、张文英一再催告的情况下，卓展辉、张菲菲、卓敏仍消极履约，导致交易一再迟延，故张君、张文英在合同约定的履行期限即将届满时发函主张解除合同，合理合法，另一方面，张君、张文英另行购房与张君、张文英是否履行本案《存量房买卖合同》约定义务无涉，也并不必然导致本案《存量房买卖合同》无法履行，故卓展辉、张菲菲、卓敏的该项上诉理由亦不成立，本院不予采纳。关于合同约定的违约金标准是否可予调整的问题。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。且差价损失的发生”。本案中，从卓展辉、张菲菲、卓敏的履约情况来看，卓展辉、张菲菲、卓敏的违约行为主要体现为消极履行协助义务，其并不存在恶意违约的主观过错，且张君、张文英亦有积极采取措施避免损失扩大，在此情况下，原审法院酌情调整合同约定的违约金标准并无不当，张君、张文英上诉请求对此予以纠正，理据不充分，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人张君、张文英与卓展辉、张菲菲、卓敏的上诉请求均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费52580元，由上诉人张君、张文英负担10130元，卓展辉、张菲菲、卓敏负担42450元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年二月十三日书记员  王文杰