黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0204民初889号原告：招商银行股份有限公司黄石分行。住所地：湖北省黄石杭州西路**。负责人：周蔚，系该行行长。委托诉讼代理人：刘雪，系湖北丰海律师事务所律师，系一般授权。委托诉讼代理人：罗岳，系湖北丰海律师事务所律师，系一般授权。被告：黄志红，女，1972年12月15日出生，汉族，住湖北省黄石市铁山区，被告：潘早香，男，1970年5月6日出生，汉族，住湖北省黄石市铁山区，被告：湖北信达房地产开发有限公司。。住所地：湖北省武穴市窝坡塘路法定代表人：田胜国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：汤执平，系黄冈市武穴市大金法律服务所律师，系特别授权。原告招商银行股份有限公司黄石分行（以下简称招商银行）诉被告黄志红、潘早香、湖北信达房地产开发有限公司（以下简称信达公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法组成由本院审判员朱浩波担任审判长，人民陪审员方三安、宋国秀参加的合议庭，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告招商银行的委托诉讼代理人刘雪、被告信达公司的委托诉讼代理人汤执平到庭参加了诉讼。被告黄志红、潘早香经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告招商银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄志红、潘早香立即向原告偿还其所欠贷款本金人民币177379.49元；2、判令被告黄志红、潘早香立即向原告支付所欠贷款利息、复息、罚息5566.47元（暂计至2019年5月27日，此后的利息、复息、罚息按合同约定计算至全部贷款本息清偿之日止）；3、判令原告以被告黄志红所提供之抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得价款优先受偿（抵押登记证号：黄房预西字第××号）；4、判令黄志红、潘早香向原告支付原告为实现债权支付的律师费9147元；5、判令被告湖北信达房地产开发有限公司对前述第一项、第二、第四项所述债务承担连带保证责任；六、本案财产保全费、案件受理费、公告费等诉讼费用及原告为实现债权而支付的费用由被告黄志红、潘早香、信达公司共同承担。事实和理由：2012年3月12日，原告招商银行与黄志红、潘早香签订一份《个人购房借款及担保合同》（编号：120131714506005519），合同约定贷款金额为人民币265000元，贷款期限为180个月，贷款利率为年利率7.4025%，贷款归还方式为等额还款。并且约定如黄志红未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。并且约定黄志红将其位于信达银湖月色12号楼幢1单元606号（黄石市西塞山区沿湖路488-12-1-606号）房抵押给招商银行为编号为120131714506005519借款合同项下的贷款提供抵押担保，并且已于2012年3月29日办理了抵押登记手续。且潘早香向招商银行出具了共同还款承诺书，承诺对编号为120131714506005519的贷款承担共同还款责任。2012年3月20日，招行银行与信达公司签订一份《个人贷款不可撤销担保书》，约定其为黄志红与申请人之间的编号为120131714506005519借款合同项下的贷款提供连带保证担保，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及申请人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等）。保证期间为自本担保书签订之日起至借款人持抵押物至房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由原告保管之日止。合同签订后，被告黄志红、潘早香未按照《个人购房借款及担保合同》的约定按期偿还上述贷款的本息。且被申请人湖北信达房地产开发有限公司也未履行担保义务，故成此诉。被告信达公司辩称，1、被告信达公司对被告黄志红的贷款提供阶段性担保，保证方式是连带保证，现在由于被告黄志红不配合被告信达公司办理房产证及相关手续，导致信达公司承担的相关法律责任应由被告黄志红承担。2、本案中被告黄志红以房产作抵押，被告信达公司提供的是保证担保，根据法律规定，同一债权既有物保又有保证的担保，应当先以被告黄志红抵押的房产实现原告的债权，不足的部分被告信达公司才承担连带责任。被告黄志红、潘早香在本院规定的期限内，未向本院提交书面答辩状，也未向本院提交相关证据材料。经本院审理查明，原告招商银行所述事实除抵押登记事实外其他事实属实，本院依法予以确认。本院另查明，原告于2012年3月20日向被告黄志红发放了贷款人民币265000元。贷款期限为180个月（自2012年3月20日起至2027年3月20日止），还款方式为按月结息、按月还本，等额本息。合同约定的贷款利率为中国人民银行公布的同期基准利率年利率7.05%上浮5%。调整日为每年的1月1日。被告黄志红自2018年11月开始逾期，截止至2019年5月27日，被告黄志红尚欠原告借款本金177379.49元、利息167.47元、逾期利息5133.35元、复息90.95元、罚息174.70元，共计人民币182945.96元。《个人购房借款及担保合同》约定的抵押房屋位于黄石市西塞山区沿湖路488-12-1-606号（黄房预西字第××号），于2012年3月29日办理了预购商品房抵押权预告登记。《个人贷款不可撤销担保书》第三条约定保证期间为：自本担保书签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产证或房地产证他项权证交由原告保管之日止。第六条约定本保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带保证责任，本保证人自愿放弃要求银行首先向借款人追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。2019年5月28日，原告招商银行与湖北丰海律师事务所签订诉讼委托代理合同，约定律师代理费按诉讼标的的5%收取。本案律师代理费尚未支付。本院认为：本案系借款合同纠纷。合法的借贷关系受法律保护。本案所涉的《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款不可撤销担保书》、《共同还款承诺书》均系当事人双方真实的意思表示，合同内容均不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告招商银行按合同约定向被告黄志红发放了贷款，被告黄志红未按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成违约，原告招商银行有权按合同约定要求被告黄志红偿还全部贷款本息，并承担违约责任。被告潘早香作为共同债务人应当承担共同还款责任。故对原告招商银行提出的关于要求被告黄志红、潘早香偿还原告招商银行借款本息的诉讼请求，本院依法予以支持。关于优先受偿权的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记的目的在于为保障将来实现物权，保障交易安全，在一定期限内限制物权所有人对物权的处置，以维护预告登记权利人的利益，同时督促预告登记权利人及时办理正式登记，否则预告登记失效。同时根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条的规定，债务人将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。抵押权自登记时设立。本案中，原告招商银行主张享有优先受偿权的房屋，仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，原告招商银行主张的抵押权尚未成立，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实的抵押权，故对原告招商银行提出的要求对本案所涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。关于律师代理费的诉讼请求。本院认为，原告招商银行要求被告承担律师代理费应以原告已实际支出了该费用为前提，本案中原告尚未支出该费用，故对原告要求被告承担律师费的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告信达公司的连带保证责任的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。本案中，根据不可撤销担保书的约定，被告信达公司承担的是附解除条件的阶段性担保责任，其担保责任解除条件是被告黄志红、潘早香将抵押物办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由原告招商银行保管之日止。但至目前为止上述抵押尚未办理正式抵押登记，被告信达公司担保责任解除的条件尚未成就。同时本院认为，当事人有权对物保与人保的承担责任的顺序进行约定，被告信达公司主张原告先处置抵押物实现债权的意见，不符合合同约定，原告招商银行主张被告信达公司承担连带保证的债务范围符合不可撤销担保书的约定，故对被告信达公司的提出的关于实现债权顺序的辩解意见，本院依法不予支持；对原告招商银行提出的要求被告信达公司对被告黄志红、潘早香的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄志红、潘早香于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司黄石分行支付借款本金人民币177379.49元，截止至2019年5月27日的利息、罚息、复息人民币5566.47元，共计人民币182945.96元，并按合同约定的利率标准支付自2019年5月28日起至借款本息付清之日止的利息、复息、罚息。二、被告湖北信达房地产开发有限公司对被告黄志红、潘早香的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告招商银行股份有限公司黄石分行提出的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4142元、保全费人民币1670元、公告费560元，共计人民币6372元，由被告黄志红、潘早香、被告湖北信达房地产开发有限公司共同负担（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  朱浩波人民陪审员  方三安人民陪审员  宋国秀二〇一九年十一月十四日书 记 员  范 可本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。