广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初1452号原告（反诉被告）:深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司，住所地:广东省深圳市龙华区观澜街道环观南路8号三楼，统一社会信用代码：91440300088365310W。法定代表人：梁望昌，总经理。委托诉讼代理人：吴君瑜，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋剑烽，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市观澜海物业管理有限公司，住所地：深圳市龙华新区观澜街道环观南路6号二楼，统一社会信用代码：91440300063899252F。法定代表人：钟文双。委托诉讼代理人：蔡伟伟，广东汇森律师事务所律师。上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴君瑜、蒋剑烽、被告蔡伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、请求法院确认原被告2017年1月21日签订的《租赁合同》无效；2、请求法院判令被告返还原告租赁押金人民币20万元（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息至返还之日止）；3、请求法院判令被告赔偿原告经济损失人民币260万元（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至支付之日止）：4、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。上述第2、3项合计人民币280万元。事实及理由：原告与被告2017年1月21日签订了《租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙华××观澜街道××楼××楼整层（8号三楼与6号四楼相通相连），面积4000平方米房屋出租给原告作整套厨房解决方案展厅使用。签订租赁合同后，原告便将20万元房屋租赁押金和第一个月租金8万共28万元支付给了被告。接着，原告投入资金购置空调等基本办公配备用品，对承租房屋进行修饰装修。2018年4月3日被告突然对原告承租房屋强制停水停电，且将原告工作人员赶离租赁房屋，原告当日向深圳市公安局牛湖派出所报警，但公安机关没有立案受理，被告当日实际收回、控制了房屋，原告没再使用。被告出租给原告的房屋未取得不动产权证和建设工程规划许可证，按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，原告与被告签订的《租赁合同》为无效合同，无效合同自始没有法律约束力，被告因该合同取得的租赁押金人民币20万元应该返还给原告。合同无效被告存在过错，且被告已强行收回租赁房屋，被告应该赔偿原告购置办公设施和装饰装修房屋产生的经济损失合计人民币260万元。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告反诉及答辩称，一、被告自2017年1月租赁给原告的办公场所至今有20个月，原告只支付5个月租金，还有15个月租金未支付。二、去年双方交涉租金时，原告称若被告继续向原告追讨租金并要求赔偿，则会起诉被告，故本次诉讼是原告蓄谋已久的敲诈行为。原告在装修过程中，将被告原装修的大部分拆除，且拖欠租金违约行为造成被告巨大损失，故被告提起反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人房屋租金及逾期利息合计人民币1389656.75元（暂计至2018年6月30日止，利息自每笔款项发生日起按照人民银行同期贷款利率计）；2、判令被反诉人支付反诉人房屋水电费、物业管理费及逾期利息暂计人民币80510.67元（暂计至2018年6月30日止，利息自每笔款项发生日起按照人民银行同期贷款利率计）；3、判令被反诉人向反诉人返还租用的涉案房产；4、判令被反诉人赔偿反诉人装饰装修涉案房产的经济损失921009元)；5、判令被反诉人赔偿反诉人损害涉案房产造成的损失386352.34元；6、判令被反诉人赔偿反诉人恢复涉案房产费用1139792.50元；7、判令被反诉人承担涉案诉讼费用。事实与理由：反诉人观澜海公司与被反诉人食谋公司于2017年1月21日签订了一份《租赁合同》，约定食谋公司租用观澜海公司位于深圳市龙华区××环观××楼××楼整层，面积4000平方米，租用期限为2017年1月15日至2025年1月30日，每平方米租金25元／月，每月租金为100000元，押金为200000元，每平方米物业管理费1元／月，应在每月10日前缴纳当月租金，自2017年1月15日起交付使用，至今涉案房屋仍由被反诉人一直占有使用（详见证据一）。《租赁合同》签约后，在未经反诉人同意的情况下，被反诉人不但大量拆除反诉人刚刚装修完毕的涉案房屋，而且被反诉人对涉案房屋进行改动装修。依照《租赁合同》第一条之规定“反诉人将刚装修的现状物业交付被反诉人使用”。被反诉人已严重违反约定且造成反诉人刚刚装修的涉案房屋经济损失921009元（详见证据二）；同时，被反诉人重新装修过程中进一步造成涉案房屋损坏损失386352.34元（详见证据三），经反诉人委托装修公司评估恢复涉案房屋装修工程费用1139792.50元（详见证据四）。另外，截止2018年6月30日止，食谋公司拖欠观澜海公司房屋租金及利息1389656.75元（即2017年1月15日至2017年4月30日止3.5个月×100000元／月的房屋租金人民币350000元及利息20227.92元、2017年5月1日至2017年9月30日止5个月×20000元／月的房屋租金100000元及利息4235.50元、2017年10月1日至2018年6月30日止9个月×10000元／月的房屋租金900000元及利息15193.33元；利息自每笔款项发生日起按照人民银行同期贷款利率计，暂计至2018年6月30日止）（详见证据五）：食谋公司拖欠观澜海公司拖欠水电费物业管理费80510.67元（即2017年1月15日至2018年6月30日止17.5个月×4000平方米×l元／月的物业管理费为70000元及利息2263.95元，2018年2月、3月、4月、5月、6月的水电费为8167.80元及利息78.92元，利息自每笔款项发生日起按照人民银行同期贷款利率计，暂计至2018年6月30日止（详见证据六）。综上所述，被反诉人食谋公司未经反诉人同意的情况下，大量拆除反诉人刚刚装修完毕的涉案房屋，被反诉人重新装修的重大过错行为造成反诉人重大经济损失，长期恶意拖欠反诉人租金、水电费物业管理费用。因此，以维护反诉人观澜海公司的合法权益，特提起反诉，请求贵院判如所请。本案相关情况经审理查明，原告（为乙方）与被告（为甲方）于2017年1月21日签订了《租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙华××观澜街道××楼××楼整层（8号三楼与6号四楼相通相连），面积4000平方米房屋出租给乙方作整套厨房解决方案展厅使用。每平方米租金25元／月，每月租金为100000元，押金为200000元，每平方米物业管理费1元／月，租用期限为2017年1月15日至2025年1月30日，甲方将现状物业交付给原告使用，给乙方4个半月的免租期（第一年三个半月，第二年1个月），乙方从2017年5月1日正式开始缴纳租金。租金计算方式：每月租金即为人民币拾万元整（不含税）。为了支持乙方前期发展，前两年每月每平方减免5元租金及免收管理费以作对乙方的支持。2019年2月1日起月租金为每平方26元及管理费，以后每隔2年的月租金递增10％，至本合同终止。租金的支付方式：签订本合同后乙方必须在三天内付甲方两个月租金作押金，同时付第一个月租金合计人民币贰拾肆万元正（￥28万元）。乙方应在每月10目前交纳当月租金（无论是否使用），不得以任何理由拖欠租金，否则，乙方应向甲方每天按月租金的百分之三支付违约金。如果超过2个月不缴交租金，甲方有权终止合同并没收押金。收回所提供的物业。合同还约定其他的权利义务。租赁合同签订后，原告将20万元房屋租赁押金和第一个月租金8万共28万元支付给了被告。原告并投入资金对承租房屋进行修饰装修。但原告未依约按时缴纳租金，仅缴纳了2017年5月至2017年9月租金合计人民币400000元。2017年10月后，原告一直拖欠租金未付，并拖欠2018年2月至2018年6月期间水电费8246.72元未支付给被告。2018年3月31日，被告向原告发出一份《声明》，称就贵公司不履行双方于2017年1月21日自愿、合法签订的《租赁合同》的相关事宜在此声明：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据双方《租赁合同》第一项第二款中第二小条的约定：“乙方应在每月l0日前缴纳租金（无论是否使用），不得以任何理由拖欠租金，否则，乙方应向甲方每天按月租金的百分之三支付违约金。如果超过两个月不缴交租金，甲方有权终止合同并没收押金，收回所提供的物业。”1．请贵公司立即支付所欠租金共880000元。2．请贵公司立即支付违约金共436800元。3.双方《租赁合同》即日起解除。4.请贵公司所有有关人员限期内搬离所租物业，搬离时间即日起至2018年4月3日。5．没有完全缴清所拖欠租金及违约金、水电费之前，贵公司所有财产除私人物品外一律不准带走。6.4月3日起将暂停贵公司供水、供电服务。收到该《声明》后，原告置之不理，仍拒绝缴纳租金，也未与被告办理终止合同及交接手续。2018年4月3日，原告以被告对其租赁场所停水停电为由向派出所报案，被告庭审中称其是因在清明节期间对消防电梯进行保养维修所以停电检修，后已恢复供电，根据被告提供的照片显示原告公司的员工至2018年5月9日仍在涉案场所上班及加班。2018年5月17日，原告以双方签订的《租赁合同》无效为由，向本院提起诉讼。庭审中，双方确认原告的员工自2018年6月后没有在租赁场所上班。另查，原告在租赁的涉案房产进行了装修，本院委托深圳市中城达资产评估顾问有限公司于2018年11月27日对涉案房产的装修进行了评估，2018年12月29日，深圳市中城达资产评估顾问有限公司作出《资产评估报告》，确定评估结果：委估的深圳市龙华××观澜街道××楼××楼三层装饰装修项目于评估基准日2018年11月27日的现值为人民币961168.00元（其中无争议装饰装修项目评估现值为人民币658087元，权属有争议装饰装修项目评估现值为人民币256607元），本院经现场勘察，确认权属争议部分的项目为不可移动的装修项目，应认定为装修损失。又查，2018年11月29日，原告将涉案房产内的可移动物品从涉案房屋中搬离，将租赁房屋腾退给了被告，双方并办理了房屋移交手续。原告称2018年4月3日被告突然对原告承租房屋强制停水停电，且将原告工作人员赶离租赁房屋，被告当日已实际收回、控制了房屋。但没有提供充分的证据予以证实。再查，本案涉案房屋未取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续及房地产证。上述事实，有原告当庭陈述及原告提供的《租赁合同》、声明、报警回执、联络函、股东信息、被告提供的租赁合同、照片、水电费明细、本院调取的牛湖派出所询问笔录、本院委托的评估报告等证据及庭审笔录在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。判决结果本院认为，本案被告未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案原告与被告签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。由于本案被告明知涉案房产未取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续而出租牟利，原告亦未尽审查义务，明知合同无效仍对涉案房产进行装修，也没有按时缴纳房屋占有使用费，故原、被告双方对合同无效均有过错，双方均应对合同无效造成的损失承担50％的过错责任。根据无效合同的处理原则：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于原告已于2018年11月29日将租赁房屋腾退给了被告，故被告应将收取的押金人民币200000元退还原告。关于原告装修损失的问题。经本院委托评估，评估装饰装修现值为人民币961168.00元，因被告庭审已明确表示不同意接收利用原告的装修，需另行装修用作他用。故该装修的损失应按无效合同的过错责任，由原、被告各承担50％，故被告应赔偿给原告装饰装修损失人民币480584元（961168×50％）。原告诉请的其他经济损失，没有事实及法律依据，本院予以驳回。关于被告反诉请求的问题：一、关于被告反诉诉请原告支付2017年3.5个月免租期房屋使用费、2017年10月1日起至2018年11月29日腾退房屋前占用房屋期间使用费问题。该部分的诉讼请求实际包括：2017年3.5个月免租期房屋使用费、2017年10月1日至2018年4月3日前的房屋使用费及2018年4月3日后双方发生纠纷至2018年11月29日腾退房屋前的房屋使用费三部分。1、关于2017年10月1日至2018年4月3日前的房屋使用费问题。本院认为，虽然合同无效，但原告占用房屋期间的使用费仍应参照合同的约定租金80000元/月标准计付。2017年10月1日起，原告就没有向被告缴纳租金，直至2018年3月31日，被告因原告长期拖欠租金，被迫向原告发出一份《声明》，通知原告于2018年4月3日前搬离租赁房屋，但原告拒绝缴纳租金及搬出租赁房屋，由于原告已实际占有使用涉案房产，故该期间的房屋使用费人民币488000元（80000元×6个月＋80000元÷30天×3天），原告应支付给被告。2、关于2018年4月3日后双方发生纠纷至2018年11月29日腾退房屋前的房屋使用费问题。被告于2018年3月31日发出《声明》通知原告于2018年4月3日前搬离租赁房屋。但原告一直拒付租金、拒绝搬离，也没有与被告办理终止合同交接手续，导致涉案房屋一直空置，无法收回使用，直至2017年11月29日，在法院的主持下，原、被告才办理交接手续，对此期间造成被告的房屋使用费损失，原、被告双方应过错责任各承担50％，故原告应赔偿给被告2018年4月3日至2018年11月29日期间房屋使用费损失人民币314666.67元[（80000元×7个月＋80000元÷30天×26天）×50％]。3、关于2017年3.5个月免租期的房屋使用费问题。根据合同的约定，被告给予原告4.5个月的免租期进行装修，原告实际已享受3.5个月免租期。由于合同无效导致2018年11月29日原告提前将涉案房产腾退给被告，结束双方的租赁关系。故该免租期房屋使用费应参照10年租赁期限按原告实际使用年限1年3个月（计至2018年4月3日）进行折算，经本院核算，原告每月享有3000元的免租期费用（80000×4.5个月÷10年÷12个月），扣除原告已实际使用年限1年3个月共15个月的待遇45000元（3000元/月×15个月），原告还应支付给被告免租期房屋使用费人民币235000元（80000元×3.5个月-3000元/月×15个月）。关于被告反诉请求原告支付拖欠房屋使用费的逾期利息问题，由于合同无效，被告反诉原告支付逾期付款利息没有法律依据，本院予以驳回。二、关于被告反诉原告支付尚欠的2018年2月至6月期间的水电费8246.72元问题，系原告租赁涉案房屋的实际支出，原告应支付给被告。三、关于被告反诉请求的物业管理费问题。参照合同的约定：被告为了支持原告前期发展，前两年每月每平方减免5元租金及免收管理费以作对原告的支持。由于被告在合同中已约定免除原告2019年2月1日前的管理费用，故被告该项诉请没有事实及法律依据，本院予以驳回。四、关于被告反诉原告赔偿反诉人装饰装修涉案房产的经济损失921009元、赔偿损害涉案房产造成的损失386352.34元、赔偿恢复涉案房产费用1139792.50元的问题。由于原告对涉案房产的装修系取得被告同意的情况下才进行装修的，被告也没有提供充分的证据证明原告在装修过程中对被告的房产造成损害，故被告反诉原告赔偿反诉人装饰装修涉案房产的经济损失921009元、赔偿损害涉案房产造成的损失386352.34元、赔偿恢复涉案房产费用1139792.50元，没有事实及法律依据，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司与被告深圳市观澜海物业管理有限公司双方于2017年1月21日签订的《租赁合同》无效；二、被告深圳市观澜海物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司退还押金人民币200000元；三、被告深圳市观澜海物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿给原告深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司装饰装修损失人民币480584元；四、反诉被告深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告深圳市观澜海物业管理有限公司支付2017年10月1日起至2018年4月3日期间房屋使用费人民币488000元；五、反诉被告深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告深圳市观澜海物业管理有限公司支付2017年免租期房屋使用费人民币235000元；六、反诉被告深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿给反诉原告深圳市观澜海物业管理有限公司2018年4月3日至2018年11月29日期间房屋使用费损失人民币314666.67元；七、反诉被告深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告深圳市观澜海物业管理有限公司支付2018年2月至6月期间的水电费8246.72元；八、驳回原告深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司的其他诉讼请求。九、驳回被告深圳市观澜海物业管理有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费29200元、本诉保全费5000元，由原告深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司承担25887元，被告深圳市观澜海物业管理有限公司承担8313元；反诉费38138.57元，由反诉原告深圳市观澜海物业管理有限公司承担27238.57元、反诉被告深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司承担10900元。本诉受理费、保全费原告已预交、反诉受理费被告已预交。评估费人民币35000元，由原、被告各承担50％即17500元。评估费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴  庆  林人民陪审员 王  建  武人民陪审员 朱    艳二〇一九年二月十二日书 记 员 杨雪怡（兼）书 记 员 邓  燕  玲附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。