成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初5069号 原告：王安琪，女，1995年9月17日出生，汉族，住四川省盐边县。 委托诉讼代理人：文利平，四川广都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓俊，四川广都律师事务所律师。 被告：黄英，女，1970年9月12日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：蒋联军，西昌市西郊法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：林卓识，四川蜀正律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司成都第三支行，住所地成都市红星路二段118号。 负责人：王兴宁，职务不详。 第三人：王雨薇，女，1988年2月3日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：谷栋，四川公生明律师事务所律师。 原告王安琪与被告黄英、第三人中国建设银行股份有限公司成都第三支行（以下简称“建行成都三支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。诉讼过程中，王雨薇作为第三人申请参加诉讼，本院予以准许。原告王安琪及其委托诉讼代理人文利平、被告黄英及其代理人蒋联军、第三人王雨薇及其委托诉讼代理人谷栋到庭参加诉讼。第三人建行成都三支行经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 王安琪向本院提出诉讼请求：1.判令王安琪代黄英向建行成都三支行一次性清偿位于成都市双流区公兴街道×号房屋（业务件号×××，以下简称“案涉房屋”）的余下贷款本息（具体金额以王安琪支付该款项时建行成都三支行系统内结清的总金额为准）；2.判令建行成都三支行于王安琪支付完毕上述款项后七日内协助王安琪办理案涉房屋的抵押登记注销手续；3.判令黄英于案涉房屋的抵押登记注销手续办理完毕之日起七日内协助王安琪办理过户手续，将房屋过户至王安琪名下；4.判令黄英向王安琪支付违约金240000元；5.判令王安琪清偿的贷款余额及费用、垫付的契税、房款差、维修基金、黄英应承担的违约金、案件受理费和保全费，在王安琪未支付的购房尾款480000元中扣除，扣除后如有剩余部分再由王安琪支付给黄英，扣除后如有超过部分在过户手续办理完毕之日起三日内返还王安琪；6.判令黄英将案涉房屋和位于双流区公兴街道×号车位（合同签约备案号734553，以下简称“案涉车位”）交付给王安琪。事实与理由：2017年2月11日，王安琪与黄英签订了《房屋买卖合同》，约定黄英将案涉房屋及车位以800000元出售给王安琪，并约定了房款支付方式、房屋交付和房屋产权过户等事项。2017年3月14日，王安琪与黄英在公证处签订了预约合同，再次明确买卖房屋的相关事宜。现黄英已经取得案涉房屋的产权证书，但黄英未按合同约定将房屋及车位交付给王安琪，同时表示不愿意将房屋出卖给王安琪。双方签订的合同应属有效，均应依约履行合同义务。黄英反悔不将房屋出卖给王安琪，属于违约行为，按照合同约定，合同继续履行，黄英应当支付240000元的违约金。因黄英将案涉房屋向建设银行成都第三支行办理按揭贷款且未还清本息，王安琪自愿代黄英清偿尚欠的本息以注销抵押登记。待注销抵押登记后，黄英应当协助王安琪办理案涉房屋过户手续。 黄英辩称，1.黄英在履行过程中并没有违约，2017年3月14日，黄英与王安琪签订了补充协议，约定王安琪应当给付200000元给黄英，王安琪并未履行该协议，致使房屋没有交付。2.黄英明确表示不愿意出售房屋是因为王安琪不按照补充协议履行，使黄英出售房屋的目的不能实现。3.按照房屋买卖交易规则，应当支付至总房款的50%，但王安琪并未支付至50%。综上，黄英并未违约，所以不应当支付违约金，黄英有理由不出售房屋，不存在协助办理房屋过户。 建行成都三支行未出庭，但向法庭提交书面意见认为，1.建行成都三支行对王安琪与黄英签订的房屋买卖合同并不知情，房屋买卖合同对建行成都三支行也没有约束力，建行成都三支行也不会因房屋买卖合同承担任何法律责任。2.案涉房屋存在抵押，抵押权人系建行成都三支行，截止2018年7月13日，贷款余额为379922.9元。3.为保障银行金融债权的顺利实现，应该保护抵押权人的合法权益。 王雨薇向本院提出诉讼请求：1.判令黄英继续履行其与王雨薇签订的《预约合同》，将案涉房屋及车位过户至王雨薇名下，并协助办理不动产权证书；2.判令王雨薇代黄英向建行成都三支行清偿上述房屋的贷款本息，并判令建行成都三支行在王雨薇结清贷款本息后协助办理案涉房屋抵押登记注销手续。事实与理由：2018年3月13日，黄英与王雨薇就案涉房屋及车位达成买卖合意，并签订《房屋买卖合同》。2018年3月14日，黄英与王雨薇就房屋买卖合同进行公证，并约定了房屋价款、房屋交付、支付方式等。合同签订后，王雨薇于2018年3月13日，3月14日，3月27日向黄英支付了房款共计1330000元。黄英也于收到首付款后将案涉房屋及车位交付给王雨薇。王雨薇占有房屋和车位后，对案涉房屋进行了装修，并按时交纳物管费、停车费等费用。王雨薇与黄英签订的预约合同具备房屋买卖合同的主要内容且双方均已实际履行。王雨薇系善意相对方，其已向黄英支付绝大部分房款并对房屋、车位进行占有，在王安琪与王雨薇均未完成过户登记的情况下，根据占有优先原则，案涉房屋及车位应归属于王雨薇所有。为顺利完成案涉房屋过户，故王雨薇请求代黄英向建行成都三支行清偿余下按揭贷款，建行成都三支行在结清按揭后应协助办理抵押注销手续。 黄英辩称，黄英先与王安琪签订了合同，但因为签订合同时产权并没有办理，双方协商若产权未办理下来再协商，但因王安琪不予协商，也没有根据补充协议向黄英支付款项。后王安琪提出解除合同，黄英亦同意。黄英与王安琪的合同无法履行后，才与王雨薇签订了房屋买卖合同，且已收到王雨薇购房款1330000元。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：黄英作为卖方（甲方）与王安琪作为买方（乙方）在居间服务方丙方成都大唐房屋中介公司的居间下于2017年2月11日签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房屋（备案合同号：×××）以800000元的价格出售给乙方，签订合同时乙方向甲方支付10000元作为购房定金，同时甲方需提供该房屋办理产权过户所需证件及资料交由丙方代管。付款方式及付款时间约定：签订合同次日乙方看房确认后再次支付甲方定金70000元；2017年3月19日前到公证处签房屋买卖预约合同，公证后当日乙方支付甲方240000元…；关于双方在交易过程中所涉及的税费约定：产权加急费和公证费双方均摊，此房交房前所有费用由甲方承担，过户所交各项税费由乙方承担，另乙方贷款费用2000元由乙方自行支付。甲乙双方约定此房下产权后15个工作日内到产权交易中心办理房屋过户手续，若甲方房屋为已经备案正在办理产权证的房屋，过户时间另行协商，协商结果以本合同特别约定内容为准。房屋交付约定：交房时间为公证后当日（2017年3月19日前）乙方支付完首付款320000元于甲方。合同第九条约定：甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列②种方式追究违约方责任：…2.合同继续履行，违约方向守约方支付违约金240000元。特别约定:1.乙方首付用于甲方房屋结清银行贷款，甲方需先在房管局办理乙方已付款等额的抵押给乙方，甲方在银行结按同时，乙方付清首付款…2.由于房屋不动产证正在办理，三方约定：①甲方保证此房可正常下产权，具体下产权的时间暂定2017年7月左右，时间若推迟，双方协商，保证所有资料真实有效…③甲方保证负1楼015号车位为标准车位，包含于房屋总价800000元内。2017年3月14日，黄英作为甲方与乙方王安琪签订了《预约合同》并作了公证，约定甲方自愿将案涉房屋在取得房屋的正式所有权证书后出售于乙方（含本小区负一层015号车位）。第六条约定：乙方已向甲方支付履约保证金捌万元整，甲方表示已收到该笔款项，乙方在本合同公证当日以现金或转账方式向甲方支付履约保证金贰拾肆万元，甲方在当日将房屋及房屋钥匙、相关资料交付给乙方；待上述房屋按揭银行审批通过且银行通知办理房屋提前结按的十五个工作日内，由乙方向甲方垫付贰拾万元，并由甲乙双方共同前往银行办理房屋提前结按手续；甲方将自愿协助乙方到房管部门办理上述房屋过户手续。违约责任第5项约定若今后反悔不将上述房屋出售乙方或因乙方反悔不予购买上述房屋，均视为违约。由违约方向守约方支付违约金（按总房款的30%计算），本合同继续履行。 当日，黄英（甲方）与王安琪（乙方）签订了《补充协议》，约定待甲方案涉房屋下产权证后，乙方垫资200000元协助甲方归还贷款银行按揭款（乙方垫资协助甲方提前还款后，乙方通过银行贷款购房，贷款银行放款于甲方当日，甲方归还乙方此款项），剩余部分按揭款由甲方自行承担；甲方提前还款事宜由甲方自行安排（还款时间：房屋产权证下发后）。 房屋买卖合同、预约合同及补充协议签订后，王安琪陆续通过支付现金和委托转账的方式向黄英支付了320000元，黄英于2017年3月14日向王安琪出具了收条一份，并于当日向王安琪交付了钥匙、业主卡、水电卡、业主手册及相关入住资料。2017年3月24日，王安琪委托黄英交纳物业费，并通过微信的方式向黄英支付了740元。2018年3月24日，黄英明确向王安琪表示不愿意再出售房屋，双方协商未果。 另查明，2018年3月13日，王雨薇作为买方（购买方）与黄英作为卖方（出售方）及经纪方四川嘉诚兴业房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定卖方将案涉房屋以1630000元的价格出售给买方。付款方式约定：在本合同签订当日买方向卖方交付定金100000元；按揭贷款方式支付房款：过户递件完成后当日内买方将首付款1230000元支付给卖方，剩余房款300000元由放贷银行直接支付给卖方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准。房屋的交付约定：收齐首付款当日，卖方将该房屋交付给买方。当日，王雨薇通过银行转账的方式向黄英支付了购房定金100000元，黄英向王雨薇出具了收据一份。2018年3月14日，黄英作为甲方与王雨薇作为乙方签订了《预约合同》并作了公证，双方就案涉房屋及车位的买卖事宜进行预约。双方经磋商约定该房地产（房屋和车位）转让价款为1630000元，特别强调该价格系双方的真实意思表示，该价格为不变价格，签订本合同当日乙方即向甲方支付购房首付1000000元，其中含购房定金100000元；2018年3月26日之前乙方支付甲方购房款330000元；剩余不动产尾款300000元待乙方向银行贷款后由银行直接转入甲方指定账户，若乙方贷款金额不足，则以现金方式补足。预约合同签订当日，王雨薇通过银行转账的方式向黄英支付了900000元。2018年3月27日，王雨薇通过银行转账的方式向黄英支付了330000元。黄英收到上述款项后分别向王雨薇出具了收条，并向王雨薇交付了门钥匙、业主卡和停车卡。2018年4月6日，王雨薇与四川鑫佰利装饰有限公司签订了《成都市家庭装饰装修工程施工合同》，但案涉房屋并未开始进行装修，现处于清水空置状态。 再查明，案涉房屋于2018年4月8日办理了不动产权证，业务证号：×××，该房屋设定了抵押，抵押权人为建行成都三支行。2018年4月10日，王安琪申请了诉前保全，查封了案涉房屋。 同时查明，王雨薇担任四川联合建设工程设计有限公司总经理职务，其从2016年8月至2018年7月连续缴纳社会保险24个月。 上述事实，有当事人的身份信息、房屋买卖合同、收条、房屋信息摘要、转账凭证、公证预约合同、微信记录、钥匙、停车卡、业主卡、证人证言、装饰工程施工合同、参保缴费证明及各方当事人的当庭陈述，本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。 本院认为，本案的争议焦点在于：1.黄英在履行与王安琪的合同中是否违约；2.王安琪与王雨薇均要求黄英协助办理案涉房屋的权属转移登记谁能得到支持；3.王安琪要求黄英交付案涉房屋和车位能否得到法院的支持，及王安琪要求黄英支付违约金240000元能否得到支持。本院将根据查明的事实，综合评判如下： 首先，王安琪与黄英于2017年2月11日签订的《房屋买卖合同》、于2017年3月14日签订的《预约合同》并于当日签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。房屋买卖合同及预约合同具备了合同的必备条款，对当事人名称、标的、价款、违约责任等约定明确具体，合同签订后王安琪按照合同的约定向王安琪支付320000元，故买卖双方建立了房屋买卖的本约合同并非预约合同。2018年3月24日，黄英明确向王安琪表示不愿意再出售房屋，其辩称系因为王安琪未按照《补充协议》的约定支付200000元协助归还贷款银行的按揭，黄英认为王安琪违约在先。本院认为，黄英与王安琪签订合同时案涉房屋未取得权属证书，故双方在《补充协议》约定“待黄英的案涉房屋取得产权证后，王安琪垫资200000元协助黄英归还其贷款银行按揭款…”，而案涉房屋于2018年4月8日才办理不动产权证，王安琪垫资200000元的前提条件并不成就，黄英明确表示不再出售房屋的行为，构成违约。 其次，王雨薇与黄英于2018年3月13日签订的《房屋买卖合同》、并于2018年3月14日签订的《预约合同》，也系双方当事人的真实意思表示，亦应受到法律的保护。王安琪与王雨薇均要求黄英协助办理案涉房屋的权属转移登记，在同一标的物为标的的数个买卖合同均有效的情况下，谁能够依据合同最终取得标的物所有权的问题，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。第一，案涉房屋并未办理房屋所有权变更登记，仍登记在黄英名下；第二，黄英在先后与王安琪、王雨薇签订合同后，王安琪与王雨薇也按照合同的约定分别向黄英支付了购房款320000元和1330000元，黄英于2017年3月14日向王安琪交付了钥匙、业主卡、水电卡、业主手册及相关入住资料，并在王雨薇支付最后一笔房款（2018年3月27日）后向王雨薇交付了门钥匙、业主卡和停车卡。对于王安琪和王雨薇而言，黄英交付钥匙和业主卡的行为均属于合法交付，但王安琪和王雨薇收到钥匙和业主卡后均未装修入住，以至于现在双方都可以开门进入，对于合法占有而言双方都没有实际占有，因为占有具有排他性；第三，黄英与王安琪签订合同的时间为2017年2月11日，与王雨薇签订合同的时间2018年3月13日，即黄英与王安琪买卖合同成立的时间在前，结合黄英交付钥匙、业主卡的时间在前，加之王安琪对案涉房屋申请了诉前保全，本院综合认定王安琪优先于王雨薇的权利保护顺位。 再次，黄英明确表示不向王安琪出售房屋并将案涉房屋出售的行为，构成违约。黄英与王安琪签订的《房屋买卖合同》第九条约定：甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列②种方式追究违约方责任：…2.合同继续履行，违约方向守约方支付违约金240000元，及《预约合同》违约责任第5项约定若今后反悔不将上述房屋出售乙方或因乙方反悔不予购买上述房屋，均视为违约。由违约方向守约方支付违约金（按总房款的30%计算），本合同继续履行。本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，结合王安琪的实际损失，兼顾合同的履行情况、黄英的过错程度以及诚实信用原则，酌情支持违约金20000元。现案涉房屋已于2018年4月8日办理了不动产权证，王安琪与黄英签订的合同在限购政策出台之前，王安琪亦同意代黄英偿还银行按揭贷款，并同意一次性支付黄英余下购房款，加之案涉房屋没有抵押、查封等权利瑕疵，王安琪要求判令黄英协助办理案涉房屋的过户手续，符合法律规定，本院予以支持。王安琪代黄英向建行成都三支行支付的款项实为向其支付的部分购房款，在扣除已经支付的购房定金、购房款及上述黄英应承担的违约金等费用后，王安琪应将剩余的购房款及时支付黄英。若扣除后有超出，黄英应将超出部分在上述过户手续办理完毕后返还王安琪。 最后，黄英于2017年3月14日向王安琪交付钥匙、业主卡、水电卡、业主手册及相关入住资料的行为就是交付案涉房屋的行为，王安琪再次要求黄英交付案涉房屋，没有法律依据，本院不予支持，但黄英并未向王安琪移交关于案涉车位及相关资料，黄英应及时向王安琪交付案涉车位。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告王安琪于本判决生效之日起五日内代被告黄英向第三人中国建设银行股份有限公司成都第三支行偿还余下款项（以涤除抵押权）； 二、第三人中国建设银行股份有限公司成都第三支行在原告王安琪支付完毕上述款项后十五日内协助办理位于成都市双流区公兴街道×号房屋的抵押权注销手续； 三、被告黄英在第三人中国建设银行股份有限公司成都第三支行注销抵押权后五日内协助原告王安琪办理上述房屋的过户手续； 四、被告黄英于本判决生效之日起五日内支付原告王安琪违约金20000元； 五、原告王安琪代被告黄英向第三人中国建设银行股份有限公司成都第三支行支付的款项实为向其支付的部分购房款，在扣除已经支付的购房款320000元及上述黄英应承担的违约金等费用后，原告王安琪应将剩余的购房款及时支付被告黄英。若扣除后有超出，被告黄英应将超出部分在上述房屋过户手续办理完毕后五日内返还原告王安琪； 六、被告黄英于本判决生效之日起五日内向原告王安琪交付位于成都市双流区公兴街道×号车位； 七、驳回原告王安琪的其他诉讼请求； 八、驳回第三人王雨薇的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16815元，诉讼保全费4520元，由被告黄英负担11600元，第三人王雨薇负担9735元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 磊 二〇一九年二月二十二日 书记员 黄小琴