辽宁省盘山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽1122民初12号 原告：王静，女，1959年2月28日出生，汉族，无业，住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：金鹏，盘锦市诚义法律服务所法律工作者。 被告：盘锦鼎隆房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘山县太平镇。 法定代表人：王宏丹，该公司经理。 委托诉讼代理人：王永权，辽宁泰来律师事务所专职律师。 第三人：蔡乐，男，1988年7月16日出生，汉族，个体，住辽宁省盘山县。 原告王静诉被告盘锦鼎隆房地产开发有限公司（以下简称鼎隆公司）、第三人蔡乐商品房销售合同纠纷一案，本院作出（2016）辽1122民初第1787号民事判决，宣判后原告王静不服，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院，盘锦市中级人民法院作出（2017）辽11民终916号民事裁定书，裁定：撤销原判决，发回本院重审。本院于2018年1月3日立案后，适用普通程序两次公开开庭进行了审理。原告王静及委托诉讼代理人金鹏，被告鼎隆公司的委托诉讼代理人王永权均到庭参加了诉讼，第三人蔡乐经传票传唤无正当理由两次均未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告提出如下诉讼请求：1、要求判令原、被告签订的商品房认购协议书合法有效，争议房屋归原告所有；2、如果被告将争议的房屋出售给第三人，原告要求解除商品房认购协议书，被告返还购房款2223540元及利息，并赔偿2223540元；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年7月21日，原告从被告处购买由其开发建设的水岸蓝桥小区S3号楼1单元101室房屋，面积为370.59平方米，每平方米售价6000元，房屋总价款2223540元。原、被告于2013年9月29日签订了商品房认购协议书，原告办理了入住手续，并向被告交纳了相关费用，被告也向原告交付房屋钥匙及其它房屋入住手续。原告现对争议房屋已实际占有使用，被告不履行认购协议约定的义务，原告多次找被告协商未果，故诉至法院。 被告辩称：原告所述与事实不符，原告王静从来没有到过被告的售楼处，从未洽商过也未签订过任何商品房认购书和买卖合同，王静也没有向我公司交付过购房款，我公司也未给王静办理过任何房屋入住手续及交付钥匙。案涉中的商品房认购书、收款收据、欠据、前期物业管理协议、装修管理协议、入住通知书、住户手册、临时管理规约、装修指南等一切文件上的王静的签名都不是王静本人所为，系案外人夏铁刚拿到王静的身份证复印件假冒给夏铁刚母亲买房赊购房屋所为，王静在公安机关的询问笔录中已经证实案涉房屋所有手续包括房屋钥匙均是夏铁刚交给原告的，原告的买房款也是交给了夏铁刚。综上，可以证明原告与夏铁刚之间存在房屋买卖关系，故原告向我公司主张合同有效并主张赔偿没有事实依据。 第三人蔡乐述称：王静与被告鼎隆公司之间的商品房买卖与我无关，案涉房屋系在售楼处正当渠道取得的。 经审理查明，本院认定事实如下：2012年7月21日，被告鼎隆公司作为出卖人，与“王静”签订了编号为465号的《商品房认购协议书》，被告出售的房屋位于水岸蓝桥小区S3楼1单元1层1号，建筑面积370.59平方米，每平方米6000元，房屋总价款2223540元，采取一次性付款的方式，交房时间为2012年10月31日，买受人签字处为“王静（夏铁刚代）”。2013年9月29日，被告与“王静”又签订了内容与465号《商品房认购协议书》内容基本一致的《商品房认购协议书》，只是未写明交房时间，买受人签字处为“王静”。同时，财政局、税务局、人口办、住建委领导在该份《商品房认购协议书》背面签了名。原告王静承认两份《商品房认购协议书》中“王静”均非本人书写。 2012年8月6日，盘锦鼎隆物业管理有限公司与“王静”、夏铁刚签订了《前期物业管理服务协议》、《装修管理服务协议书》，夏铁刚将房屋钥匙交给原告王静，但此后原告未入住和使用该房屋。 2012年7月21日，被告鼎隆公司出具收款收据一份，付款人“王静”，金额2223540元，收款事项“收S3号楼1单元1层01号（370.59㎡）”，结算方式转账，“王静”在交款人处签了字，加盖鼎隆公司财务专用章。当日，“王静”为被告鼎隆公司出具欠据一份，金额与收款收据的金额相同，内容“上款系S31单元1层01号房款，欠盘锦鼎隆房地产开发有限公司房款”，“王静”在欠款人处签了字。欠据的背面标注“董事长交代夏陆的房子.顶账”。庭审时，原告王静承认收款收据和欠据上“王静”的签名均非本人书写。审理中，被告鼎隆公司提出申请，对原告王静提交的收款收据上“王静”的签名和鼎隆公司提交的欠据上“王静”的签名是否为同一人所写进行鉴定。2018年12月12日，辽宁德恒物证司法鉴定所作出司法鉴定意见书，结论：2012年7月21日收款收据第三联上“王静”的签名字迹与2012年7月21日欠据上“王静”的签名字迹为同一人书写。 由于王静的儿子郑天与夏铁刚间存在着生意上的经济来往，郑天在2012年8月至2014年间以银行转账的方式共向夏铁刚支付过六笔，共计126万元。 在2015年5月17日，被告鼎隆公司与第三人蔡乐在房交会上签订了商品房认购协议书，并于2015年5月31日，双方正式签订了商品房购房协议书，第三人以176万元的价格，购买了本案诉争的房屋。原告在2016年8月，发现该房屋被第三人占有、使用后才诉至本院。 原告提供的证据： 1、两份商品房认购协议书，第一份2012年7月21日的商品房认购协议书系原告委托夏铁刚签订的，第二份认购协议书系被告给王静打电话让她去参加房交会而签订的，拟证明原告系购买人，购买案涉房屋的事实。被告认为，两份认购协议书买受人“王静”的签字不是王静本人所签，对其真实性有异议，均是夏铁刚骗取的。 2、房屋收款收据，拟证明原告已以转账的方式交付了房款，原、被告间存在真实的商品房买卖关系。被告认为，原告获得这个收据系从夏铁刚手里拿到的，并且收据的形成过程是夏铁刚说给他母亲买房想提前入住，办理入住手续，因为夏铁刚没有交纳房款，财务在向物业履行手续的时候要求出具欠条，同时我公司出具了收条，欠条、收条“王静”的签名都是由夏铁刚带来的一个女人书写的。既然原告出示这份收据结算方式是转账，原告应提供银行出具的转账记录。 3、前期物业管理服务协议、装修管理服务协议书、入住通知、住户手册、临时管理规约、装修指南、房屋钥匙，拟证明被告将房屋交付给原告的事实。被告认为，物业协议、装修协议书是物业公司签订的，不是公司签订，并且上面的签字都是夏铁刚签的，不是原告本人所签，因为原告在公安机关笔录中明确说过所有东西她都没签过字。钥匙是诉争房屋的钥匙，但是夏铁刚给原告的，不是我公司给的。 4、银行专款回单、银行流水记录，拟证明原告的儿子郑天向夏铁刚转房款的事实。被告认为，这个事实与我公司没有关系，恰恰证明了原告将房款交付给夏铁刚，不能证明夏铁刚将该款项交付给我公司。 被告提供的证据: 1、欠据一张，拟证明该欠据与原告提供的收据是同一天、同一人书写的，我公司出具收据是为了办理物业的手续，为我公司打欠据证明没有交纳房款。原告认为，欠据上“王静”不是原告本人书写的。 2、王静在公安机关的询问笔录，拟证明原告与夏铁刚之间存在买卖关系，所有的手续都是夏铁刚办理的。原告认为，笔录上的字是本人签写的，但所述内容有的属实，有的自己记不清楚了。 第三人在原一审时向本院提交了商品房购房协议书、商品房认购协议书、购房款收据、物业费收据，拟证明第三人在2015年5月31日从被告处购买房屋的事实。经质证，原告认为该组证据与本案没有关联性，第三人购买的是原告的房屋，买卖合同无效，第三人购买房屋在原告购买行为2年之后，是被告以欺诈手段将原告的房屋卖给第三人的。被告对该组证据真实性、合法性均无异议，被告与第三人之间的买卖关系合法有效。本院认证，该组证据可以证明被告与第三人之间已形成房屋买卖关系，且争议房屋已由第三人入住的事实，对此本院予以采信。 本院出示的证据： 1、对被告鼎隆公司经理张辉做的询问笔录，张辉陈述被告没有原告提供那种收据的原件，鼎隆公司也没有这样的收据，且该收据没有加盖被告公司的印章。原告认为，被告当庭已认可收据的真实性，张辉陈述是虚假的。被告认为，张辉不是我公司经理，该笔录不具有真实性。 2、对被告鼎隆公司法定代表人王宏丹的询问笔录，王宏丹陈述被告提供的欠据上“王静”签名是夏铁刚带来的一个女的书写的，由于不认识王静本人，所以不能肯定欠据上“王静”的名字就是原告王静本人。原告认为，这份欠据是伪造的。被告无异议。 3、对夏铁刚做的询问笔录，夏铁刚陈述，夏铁刚给被告鼎隆公司送砂石料，在与被告商讨购买案涉房屋时，被告已欠一百八九十万的砂石料款。由于夏铁刚与原告王静的亲属（郑天）存在经济往来，双方商定夏铁刚用案涉房屋抵顶欠王静亲属部分欠款，欠据上“王静”的签名是售楼员书写的，为了入账走账方便。原告对该笔录内容没有意见，并称夏铁钢说的亲属就是原告之子郑天。被告认为该笔录部分内容不属实，夏铁刚只为被告供应了大概11万元左右的砂石料，夏铁钢称欠据上的“王静”是售楼员签的不属实，夏铁钢并没有将房款交到我们公司，只是他与原告王静之间有账。本院认证，对笔录中能够与原、被告庭审陈述的事实，得到相互印证的本院予以采信。 本院认为，本案的争议焦点：原告王静与被告鼎隆公司之间是否形成商品房买卖关系。原告提供的商品房认购书从形式上看是一个预约，一般应认定为商品房买卖预约合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”商品房认购协议书要认定为商品房买卖合同应当具备两个条件：一是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。例如，双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期。二是出卖人已经按照约定收受了购房款。本案中，原告提供的商品房认购协议书具备上述第一个条件，但原告没有提供将购房款交付给被告鼎隆公司的证据，提供的银行流水只能证明原告的儿子郑天与夏铁刚之间有经济往来，郑天将126万元支付给夏铁刚，况且郑天转账给夏铁刚的126万元均发生在2012年7月21日被告出具的收款收据之后，按照正常交易习惯，收据上的金额应为收款单位实收数额，这也就证明被告鼎隆公司在出具收据的同时又让“王静”出具欠据，是因为没有收到“王静”支付的购房款。综上，原告王静与被告鼎隆公司之间未形成商品房买卖关系。 本案经本院审判委员会讨论决定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告王静的诉讼请求。 案件受理费24588元，由原告王静承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。 审 判 长  俞子东 审 判 员  王 琳 人民陪审员  高 阳 二〇一九年二月二十八日 书 记 员  魏 非