广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初38441号原告：邵奕嘉，女，1987年2月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：董良启，广东盈进律师事务所律师。被告：卢凯涛，男，1983年9月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：邓建新，广东明境律师事务所律师。被告：广州棕天贸易有限公司，住所地广州市海珠区纺织路东沙街27号102房。法定代表人：彭汉华。委托诉讼代理人：梁树生，男，该司职工，联系地址。原告邵奕嘉诉被告卢凯涛、广州棕天贸易有限公司（以下简称棕天公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵奕嘉及其委托诉讼代理人董良启，被告卢凯涛的委托诉讼代理人邓建新，被告棕天公司的委托诉讼代理人梁树生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即将广州市越秀区东园路xx号xxxx房腾空交还原告，并交出该房屋的钥匙；2、判令两被告向原告支付房屋使用费（自2018年8月16日起至腾空交还房屋之日止，按广州市房管局同期同地段同类住宅的租金参考价计算）。事实和理由：2018年6月8日，原告经广州市越秀区人民法院网络司法拍卖，购得位于广州市越秀区东园路xx号xxxx房的房产，并于2018年9月25日取得产权证。原告在收房时发现被告棕天公司的员工李某在内居住。随后被告出示了一份房屋租赁合同，该合同签订于2017年11月1日，租赁期限长达十年。原告认为，该房屋租赁合同属于无效合同，被告在无合法依据的情况下，私自侵占房屋的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，妨碍了原告的正常生活。故原告提起本案诉讼。被告卢凯涛辩称：涉讼房屋原是卢凯涛与徐某的夫妻共同财产。因为仲裁案件，卢凯涛与徐某作为被执行人，涉讼房屋作为被执行财产被拍卖。在拍卖前，卢凯涛有权对涉讼房屋进行处置。涉讼房屋是在2017年11月1日出租给棕天公司。卢凯涛与徐某是在2010年5月4日结婚，在2013年8月8日涉讼房屋产权登记在徐某的名下。2017年11月1日，卢凯涛将涉讼房屋出租给棕天公司，卢凯涛在出租时一次性收取了棕天公司的租金35万元，租期是2017年11月1日至2027年10月30日。35万元的租金，卢凯涛当时是收取现金。本案法院的拍卖公告，先后三次对房屋存在的风险做了告知，拍卖的时间在2018年6月8日，公告中第4点第4项表明“上述房屋有人使用，没有钥匙，具体使用情况不详，按照现状拍卖，法院不负责清场”。在拍卖标的调查情况表也对此作出了说明。但原告无视风险提示参与了竞拍，其应当承担相应的风险责任，接受涉讼房屋有人居住的事实。如房屋无人居住可以竞拍到大概一千万左右，但因为涉讼房屋有人居住，最后竞拍价格五百多万，该价格是远远低于市场价格的，租期到期后原告是可以得到巨大的收益。原告在竞拍涉讼房屋时，应该是已经做了充分的准备的。依据买卖不破租赁的原则，房屋租赁的时间早于原告竞买取得涉讼房屋的时间，所以卢凯涛与棕天公司的租赁合同是合法有效的。被告棕天公司辩称：答辩意见与卢凯涛的一致。经审理查明：广州市越秀区东园路xx号xxxx房（建筑面积142.14平方米，权利性质为商品房，用途为住宅），原是登记在案外人徐某名下的房产。据广州市房地产档案馆于2017年10月31日出具的《房地产登记簿查册表》记载，该房屋查封登记情况：2015年10月12日，广州市天河区人民法院以（2015）穗天法民一初字第4422、4423、4424号协助执行通知书一份、民事裁定书两份查封该房产，查封时效从2015年10月12日至2018年10月11日；2017年6月5日，广州市天河区人民法院以（2015）穗天法民一初字第4422-4424号协助执行通知书一份、民事裁定书三份解封该房产。2016年9月6日，本院以（2016）粤0104执7298号协助执行通知书及执行裁定书各一份轮候查封该房产；2017年6月28日，本院以（2017）粤0104民初12307号协助执行通知书及民事裁定书各一份轮候查封该房产。抵押登记情况：该房于2013年8月8日登记抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称民生银行广州分行），他项案号2013登记1032723。2016年12月9日，中国广州仲裁委员会就民生银行广州分行与卢凯涛、徐某、广州xx贸易有限公司关于金融借款合同纠纷一案作出（2016）穗仲案字第7675号裁决，其中裁决为：一、卢凯涛向民生银行广州分行偿还借款本金2990000元及利息、逾期利息和复利；二、卢凯涛补偿民生银行广州分行财产保全费5000元；……四、民生银行对徐某名下的位于广州市越秀区东园路xx号xxxx房产拍卖、变卖所得的价款在本案债权范围内优先受偿等。在该案仲裁过程中，本院依法以（2016）粤0104执7298号执行裁定书诉讼保全查封了徐某名下位于广州市越秀区东园路xx号xxxx房的房产。因卢凯涛、徐某、广州xx贸易有限公司拒不履行生效的（2016）穗仲案字第7675号裁决确定的义务，民生银行广州分行申请法院强制执行。广州市中级人民法院指定该案由本院执行，本院依法强制执行，在淘宝网上拍卖被执行人徐某名下的上述房屋产权。2018年6月8日，原告以5828677元的最高价竞得上述房产。2018年8月16日，本院作出（2017）粤0104执1393号之一执行裁定书，裁定上述房产及相应的其他权利归原告所有，原告可持裁定书办理相关产权过户登记手续等。2018年9月25日，广州市国土资源和规划委员会向原告核发了广州市越秀区东园路xx号xxxx房（建筑面积142.14平方米、用途为住宅）所有权属原告的不动产权证。因本案纠纷，原告于2018年10月29日提起诉讼。诉讼中，被告棕天公司就其答辩提交了卢凯涛与棕天公司于2017年11月1日签订的关于租赁上述房屋的《广州市房屋租赁合同》、租金收据、为支付租金从银行取款的银行流水等证据予以证明。被告棕天公司并称：涉讼房屋现由其公司作为员工宿舍使用。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。亦即，在法院查封后再出租房屋的，租赁合同对经执行拍卖的房屋受让人不具有约束力。本案中，涉讼房屋早已于2013年8月8日被抵押给民生银行广州分行；后民生银行广州分行提起仲裁，在仲裁过程中，涉讼房屋产权于2016年9月6日被本院诉讼保全查封；2016年12月9日，中国广州仲裁委员会作出裁决，民生银行广州分行可就涉讼房产行使其抵押权。本院执行生效的仲裁裁决将涉讼房产予以拍卖，由原告竞得。而被告卢凯涛、棕天公司所谓的租赁是在涉讼房产设立抵押权，本院诉讼保全查封之后才发生的。根据上述法律规定，该租赁对经执行拍卖受让涉讼房屋的原告不具有约束力。原告作为涉讼房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。其要求收回涉讼房屋并计收房屋使用费，合法合理，本院予以支持。鉴于被告卢凯涛将涉讼房屋出租获取收益，而被告棕天公司是涉讼房屋的承租人、使用人，本案责任由两被告共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告卢凯涛、广州棕天贸易有限公司及屋内居住人员将广州市越秀区东园路xx号xxxx房腾空交还原告邵奕嘉。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告卢凯涛、广州棕天贸易有限公司向原告邵奕嘉支付从2018年8月16日起至本判决发生法律效力之日止的上述房屋使用费（以建筑面积142.14为平方米，参照房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计）；自本判决发生法律效力之次日起，被告卢凯涛、广州棕天贸易有限公司按上述标准逐月向原告邵奕嘉支付房屋使用费至交还上述房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告卢凯涛、广州棕天贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  黎冬梅人民陪审员  刘碧君二〇一九年二月二十六日书 记 员  戚志滨