江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0612民初7153号原告（反诉被告）：南通如也纺织品有限公司，住所地南通市通州区川姜镇望海台村十四组。法定代表人：黄辉，总经理。委托诉讼代理人：徐雄鹰，江苏洲际英杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秋，江苏洲际英杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：南通市朝鸣家纺有限公司，住所地南通市通州区川姜镇望海台村14组1幢。法定代表人：邵东元，董事长。被告：张浩杰，男，1978年2月5日生，汉族，住南通市通州区。两被告委托诉讼代理人：尹国华，江苏友诚（南通）律师事务所律师。原告南通如也纺织品有限公司（以下简称如也公司）与被告南通市朝鸣家纺有限公司（以下简称朝鸣公司）、张浩杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，被告朝鸣公司在法定期限内提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序合并公开开庭进行了审理。原告法定代表人及其委托诉讼代理人徐雄鹰、张秋、被告张浩杰及两被告委托诉讼代理人尹国华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。如也公司向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告于2017年11月23日订立的买卖协议，两被告支付原告违约金300万元。审理中，原告申请撤回要求两被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：如也公司于2017年9月10日以632万元公开竞得南通市通州区博铭家用纺织品有限公司（以下简称博铭家纺）位于南通市通州区产。2017年11月23日，如也公司、朝鸣公司、黄辉、张浩杰签订买卖协议一份，约定原告将竞拍所得的四幢房产以1080万元出售给朝鸣公司，朝鸣公司于2018年1月20日前向原告支付转让款，黄辉、张浩杰对上述协议承担担保责任。后朝鸣公司未能按约支付转让款，至起诉之日，朝鸣公司分文未支付，被告已构成根本违约，造成原告严重经济损失。被告朝鸣公司、张浩杰辩称，1、被告愿意继续履行合同，给付原告合同价款1080万元，原告将房屋变更登记至被告名下；2、因双方为交付购房款发生争议，要求法庭明晰双方责任。为防止纠纷，原告应当提供公司账户，而非黄辉或秦小辉的个人账户；合同中未约定的费用，只要合情合理，双方可协商在法庭确认下确定。2018年1月20日是周六，21日是星期天，银行不办理对公业务。事实上原告是以行动表明不愿意转让房产，而故意设置障碍；3、张浩杰无过错与违约，不应承担承担保证责任。朝鸣公司向本院提出反诉请求：反诉被告继续履行2017年11月23日买卖协议，将协议所载不动产过户至被告朝鸣公司名下。事实和理由：2017年11月23日，朝鸣公司、如也公司、黄辉、张浩杰订立买卖协议，约定由如也公司参加司法竞拍位于南通市通州区产，竞拍成功后的不动产登记在如也公司名下。买卖协议约定价款为1080万元，于2018年1月20日前完成支付款项和办理过户手续。朝鸣公司为履行上述协议，要求如也公司将不动产登记过户协商未果，无奈提起反诉，请求判如所请。如也公司辩称，朝鸣公司至今分文未付，已构成法定解除与约定解除的事由，朝鸣公司要求继续履行合同无事实与法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：被告张浩杰系博铭家纺法定代表人，案涉房地产原属博铭家纺所有。博铭家纺曾以案涉房地产作抵押向中国工商银行股份有限公司南通通州支行（以下简称工行通州支行）贷款，因未能按约偿还贷款本息，工行通州支行提起诉讼，本院判决工行通州支行对抵押物优先受偿，张浩杰对优先受偿后仍未清偿的债务承担连带责任。该案执行过程中，张浩杰以朝鸣公司负责人身份与案外人马坤尧于2017年6月26日订立房产转让合同，约定马坤尧拟收购案涉资产并整体转让给朝鸣公司，转让价款为630万元，于合同签订后2个月内支付。后朝鸣公司未能按合同约定向马坤尧支付转让款。2017年6月29日，中国工商银行股份有限公司江苏省分行（以下简称工行江苏分行）将对博铭家纺的借款本息债权资产包转让给杭州坤盛资产管理有限公司（以下简称坤盛公司）。后本院根据坤盛公司申请变更坤盛公司为申请执行人。2017年7月18日，马坤尧代表坤盛公司与张浩杰签订拍卖价格确认书，认可博铭家纺的4幢房产市场价约为人民币900万元，现以70%即630万元首拍，当首次拍卖结束后若无人成交，将再次降价至20%进行第二次拍卖。2017年8月4日，本院将案涉房地产在淘宝网司法拍卖网络平台发出拍卖公告，马坤尧以南通市丰东纺织有限公司受托人身份报名参与竞拍，9月10日，原告法定代表人黄辉以632万元竞得案涉房地产。2017年11月6日，黄辉与秦小辉出资设立如也公司。2017年11月23日，如也公司向本院出具授权委托书，确认黄辉参与竞拍的所有权利义务由如也公司承担。同日，原告（协议乙方）与被告（协议甲方）、黄辉（协议丙方）、张浩杰（协议丁方）订立买卖协议一份，协议载明乙方于2017年9月10日通过淘宝网司法拍卖网络平台以632万元竞得博铭家纺所有的位于南通市通州区川姜镇望海台村14组的四幢房地产，现甲乙双方协商一致，达成如下协议，由丙、丁分别担保：1、上述房产及土地使用权已过户至乙方名下，办理新证后，以实际新号为准；2、甲方以1080万元的价格向乙方购买上述全部房地产，于2018年1月20日前向乙方全部支付完毕。支付完毕后，乙方协助甲方办理过户手续，所有税费由甲方承担；3、2018年1月20日前，乙方不得私自将上述房地产转售他人或用该资产向第三方抵押；4、丁方自愿为甲方提供担保，若2018年1月20日前，款项无法到位，则自愿于2018年年底之前为乙方造桥（6米宽）通行，该费用由丁方承担，若未造桥，则承担300万违约金；5、丙方自愿为乙方提供担保，若乙方违反约定，造成本协议无法履行，则由乙、丙赔偿甲方违约金300万元。2018年1月，原告领取了案涉房地产的权属证书。被告提交的电话录音反映2018年1月17日，黄辉拨打张浩杰电话，电话中张浩杰要求通过转让如也公司股权的方式取得案涉房地产，黄辉则要求对方贴补损失，后双方未能达成一致意见。2018年1月20日，张浩杰通过短信向黄辉索要如也公司的银行账号，黄辉将其与秦小辉的卡号发给张浩杰，张浩杰坚持要如也公司的账号，并询问当日为周六，是否可以周一转账，黄辉答复按合同办事。后被告至今未能向原告支付转让款。审理中，被告陈述被告要求原告确认星期一能否汇款引申的意义是汇款后能不能配合完成过户登记，原告未予答复，给被告完成转款设置了障碍，被告担心付款后原告不配合办理过户。审理中，双方认可合同价款系订约时的市场价，现案涉房地产市场价为1800万元至2000万元。原告陈述其购买案涉房地产后本拟自用，经协商转让给被告后，其拟将所得资金去购买另处房产，因被告违约致使原告未能实现合同目的，且合同履行过程中，被告对价款一拖再拖，被告没有履约能力。被告张浩杰陈述朝鸣公司由沈晓峰出资经营，2018年1月20日朝鸣公司已准备好合同中的款项，款项在沈晓峰处。另查明，朝鸣公司与马坤尧合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理，朝鸣公司以马坤尧未能按合同约定竞得案涉房地产，导致朝鸣公司损失为由要求解除双方于2017年6月26日订立的合同，马坤尧赔偿朝鸣公司损失450万元。审理中，马坤尧提出先履行义务抗辩。后本院于2018年9月作出（2018）苏0612民初字第710号判决，认为朝鸣公司负有先履行合同义务，因其未能按合同约定向马坤尧支付630万元转让款，马坤尧有权拒绝其相应的履行要求，判决确认双方所订合同已解除，驳回朝鸣公司要求马坤尧赔偿损失的诉讼请求。朝鸣公司不服判决提起上诉，现尚在二审法院审理中。本院认为，原告与被告朝鸣公司订立的房屋买卖合同合法有效。本案争议焦点为1、合同履行过程中谁违约；2、合同应予解除还是继续履行。关于第1个争议，原告认为被告未能按约履行付款义务，构成违约。被告朝鸣公司认为原告未能提供公司银行账户，且要求被告补贴合同价款之外的款项，构成违约。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，原告的合同义务是协助被告朝鸣公司办理房屋变更登记，朝鸣公司的合同义务是向原告支付价款，合同明确约定了债务的先后履行顺序，朝鸣公司先支付价款，然后原告协助办理变更登记。被告朝鸣公司应当按合同约定的时间、金额向原告支付价款。虽然原告未能向被告提供如也公司的银行账号，但原告已明确告知户名与银行卡卡号，此系原告要求被告向第三人履行合同义务，该行为未违反法律规定，也未损害被告利益，被告以此为由拒绝履行合同义务，显属不当。退一步说，即使原告要求被告向第三人履行合同义务欠妥，即使被告关于原告故意设置履行障碍的主张成立，根据合同法规定，在债权人无正当理由拒绝受领的情况下，债务人可以将标的物提存。即使休息日无法完成转账，被告也应当在下一个工作日及时将款项支付至原告指定的银行卡，但直至原告提起诉讼时，时间已长达近9个月，被告分文未付。被告辩称被告要求原告确认星期一能否汇款引申的意义是汇款后能不能配合完成过户登记，被告担心付款后原告不配合办理过户。对此，本院认为，被告负有先履行义务，应当先履行债务的当事人只有在符合法律规定的情形下方可中止履行合同义务，且应当及时通知对方。被告以原告可能不配合过户登记为由不履行付款义务显然不符合法律规定的中止履行情形，且2018年1月17日原告法定代表人黄辉在与张浩杰通话中明确告知张浩杰将房款打至其银行卡上，其配合办理过户手续。故被告该抗辩显然不能成立，被告朝鸣公司未按约付款的行为已构成违约，原告未能向被告提供原告公司银行账号的行为不构成违约。至于被告辩称原告要求另行支付合同价款之外的款项。根据被告提交的录音证据，原告是在被告要求变更合同即以受让如也公司股权的方式取得案涉房地产的情况下，要求被告贴补损失，而非要求被告支付合同价款之外的款项。合同成立后即具有法律约束力，非经双方协商一致不得任意变更。即使原告要求支付合同价款之外的款项，此属无合同依据的请求，被告完全可以不予理睬，严格按合同约定履行自己的义务，而不能以此作为不履行义务的理由。关于第2个争议，合同中虽未约定合同解除条件，但在符合法律规定的情形下，守约方有权根据法律规定行使合同解除权。本案合同约定的付款期限至原告起诉时已近9个月，被告朝鸣公司无正当理由未向原告支付价款，被告实质以自己的行为表明不履行合同主要义务，案涉房地产订立合同时的市场价与目前的市场价相差较大，说明该地段同类型的房地产升值较多，因被告的违约行为致使原告未能实现及时取得资金另行投资的合同目的，结合合同履行过程中各方的过错、诚信及被告的履约能力等，本院对原告主张解除合同的请求予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，判决如下：一、解除原告南通如也纺织品有限公司与被告南通市朝鸣家纺有限公司于2017年11月23日订立的买卖协议；二、驳回反诉原告南通市朝鸣家纺有限公司的反诉请求。案件受理费86600元，反诉案件受理费24800元，合计111400元，由被告朝鸣公司负担（原告已代垫，待履行时由被告给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院交纳案件受理费111400元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）审 判 长  俞妙琴人民陪审员  沈 香人民陪审员  张海峰二〇一九年二月二十八日书 记 员  李沅芹