广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终31号上诉人（原审被告）：陆雪薇，女，1964年2月10日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州市天河区住房和建设水务局，住所地广东省广州市黄埔大道中166号，统一社会信用代码11440106MB2C48922P。法定代表人：许文进，职务：局长。委托诉讼代理人：谢奕思，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰文，上海锦天城（广州）律师事务所实习律师。上诉人陆雪薇因与被上诉人广州市天河区住房和建设水务局（以下简称天河住建水务局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初23448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陆雪薇上诉请求：1.撤销一审判决，驳回天河住建水务局对陆雪薇的诉讼请求；2.二审诉讼费用由天河住建水务局承担。事实和理由：（一）陆雪薇结婚的时候已买了自有房屋，其在与广州市国土资源和房屋管理局天河区分局承租房屋之前，也将借钱供房的事告知该局，因为家庭困难可以申请公房，陆雪薇就打报告申请承租广州市天河区中山大道枫叶路60号301房和广州市天河区中山大道枫叶路62号304房（以下均简称为案涉房屋），当时广州市国土资源和房屋管理局天河区分局已知道陆雪薇购买自有房屋，该局审核后并批准通过陆雪薇入住案涉房屋。陆雪薇在案涉房屋住了10多年，没有将案涉房屋另行出租，其居住是合法的，现其全家都入户到案涉房屋，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局曾经对案涉房屋进行明察暗访都没有提出异议，因此，天河住建水务局不能要求陆雪薇搬出案涉房屋。（二）天河住建水务局说陆雪薇不交租，要求陆雪薇搬走，但陆雪薇是通过银行划账按期支付租金的，是广州市国土资源和房屋管理局天河区分局之后没有收取租金，而陆雪薇还继续在案涉房屋居住。去年的时候天河住建水务局发通知要求陆雪薇搬走，一审认为陆雪薇不交租、侵占财产不合理。房屋租赁合同是陆雪薇和广州市国土资源和房屋管理局天河区分局签订的，只能是该局才能要求陆雪薇搬走，而不是天河住建水务局。现在天河住建水务局要求陆雪薇搬走不合时宜，因为现在陆雪薇退休又生病了，搬出案涉房屋将造成生活不方便，天河住建水务局仅仅以陆雪薇有房屋就要搬走案涉房屋也不合理。被上诉人天河住建水务局二审辩称，同意一审判决，不同意陆雪薇的上诉请求、事实和理由。一审判决事实查明清楚，判决合法，请求法院依法驳回陆雪薇的上诉请求。具体理由如下：（一）双方签订的《广州市房地产租赁合同》中约定当陆雪薇名下有房屋的时候，天河住建水务局有权收回案涉房屋，在该情况下陆雪薇应当将案涉房屋根据合同的约定腾空交还给天河住建水务局；（二）根据广州市福利房的相关规定，当承租人名下有房屋的时候，也应该把案涉房屋腾空出来给更加有需要的人居住；（三）陆雪薇与天河住建水务局的合同是不定期租赁合同关系，根据不定期租赁合同关系，天河住建水务局有要求陆雪薇腾空交还的权利；（四）广州市现在交通发达，不存在说跨区居住工作就会给生活造成不便，因此，不同意上诉人陆雪薇的上诉请求，请求法院予以驳回。天河区住建水务局于2018年9月13日向一审法院起诉请求：1.判决解除天河住建水务局、陆雪薇的租赁合同关系；2.判令陆雪薇立即搬出广州市天河区中山大道枫叶路60号301房和62号304房，并将腾空的房屋交天河住建水务局；3.判决陆雪薇支付占用上述房屋所产生的房屋租金14433.6元（从2016年1月1日以每月465.6元计至2018年7月31日）；4.判决陆雪薇支付违约金465.6元（从2018年7月4日以每月465.6元计至2018年8月4日）；5.判决案件的诉讼费用全部由陆雪薇承担。一审法院认定事实：广州市天河区中山大道枫叶路60号301房（以下简称301房）权属人为广州市国土资源和房屋管理局天河区分局，建筑面积50.56平方米；广州市天河区中山大道枫叶路62号304房（以下简称304房）权属人为广州市国土资源和房屋管理局天河区分局，建筑面积50.56平方米。原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局（出租人/甲方）与陆雪薇（承租人/乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在中山大道枫叶路60号301房（以下简称301房）、62号304房（以下简称304房）的房地产出租给乙方作住宅使用，该房使用面积77.6平方米，租赁期限2004年7月1日至2005年6月30日，租金为人民币465.6元/月，租赁期限2005年4月1日至2007年3月31日，租金为465.6元/月，由乙方在每月第21日前将当月的租金按现金付款方式缴付给甲方；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；甲方需要收回房屋的，将提前三个月通知乙方，乙方须无条件将房屋退回甲方；等。天河住建水务局于2018年7月2日向陆雪薇发出《律师函》载明：……委托人多次通过当面、书面、发函等方式告知您搬离并交还广州市天河区枫叶路60号301房部位、62号304房部位的棠雅苑公房，但您仍拒绝交还并继续非法占有该房产……根据我国法律法规及合同的约定，您拒绝向委托人交还广州市天河区中山大道枫叶路60号301房部位、62号304房部位的棠雅苑公房的行为，已经构成严重违约，并涉嫌侵占国有资产，现委托人要求您在收到本律师函之日起三日内联系委托人妥善解决此事，否则委托人将向法院对您提起诉讼。EMS妥投证明显示该函件于2008年7月3日被签收，陆雪薇确认收到该《律师函》。一审庭审中，天河住建水务局表示案涉房屋由其及丈夫刘军、女儿刘泳诗共同居住，已交付案涉房屋的租金至2015年12月31日，其与丈夫刘军名下共同登记有白云区江景路景运街21号806房住宅一套，建筑面积57.34平方米。同时主张申请公租房时，已在书面报告上说明了白云区的房屋，当时是为了照顾老人、小孩，才申请案涉公租房，签订合同时约定，即使不续签合同，仍然可以继续缴纳租金，使用房屋。另查明，广州市天河区人民政府办公室于2016年4月30日印发《广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》规定：将原区建设和水务局的职责、原区交通局的职责、原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责，整合划入区住建水务局。一审法院认为，原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局与陆雪薇签订的《广州市房地产租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据查明的事实，原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责已整合划入天河住建水务局，故天河住建水务局有权就案涉房屋主张权利，其系本案适格原告。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。《广州市房地产租赁合同》约定的租赁期限于2007年3月31日届满，此后双方虽未续签合同，但陆雪薇仍继续使用案涉房屋并每月支付租金，双方形成不定期租赁关系。而且，合同约定甲方收回房屋的，只要提前三个月通知，乙方须无条件退回房屋。因此，根据上述规定及合同约定，在陆雪薇已于2018年7月3日收到天河住建水务局所发通知陆雪薇搬离案涉房屋之函件，以及陆雪薇持有自有产权住房的情况下，双方租赁关系已经于天河住建水务局所发通知到达陆雪薇之日即2018年7月3日解除，天河住建水务局再行请求解除合同关系已无必要。同时，根据上述合同约定，陆雪薇应于2018年10月3日前搬离案涉房屋，此后如不搬离则应承担违约金。故天河住建水务局请求陆雪薇支付2018年7月4日至2018年8月4日期间的违约金缺乏理据，一审法院不予支持。另外，鉴于陆雪薇至今未搬离案涉房屋，考虑实际情况，一审法院酌定陆雪薇及其同住人员腾空案涉房屋并交还天河住建水务局的合理期间为30日。天河住建水务局与陆雪薇均确认陆雪薇缴纳房租至2015年12月31日，故天河住建水务局诉请要求陆雪薇自2016年1月1日至2018年7月31日期间的租金14433.6元（465.6×31）理据充分，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年10月29日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起30日内，陆雪薇及其同住人员腾空广州市天河区中山大道枫叶路60号301房和广州市天河区中山大道枫叶路62号304房，将上述房屋交还给天河住建水务局；二、自判决发生法律效力之日起10日内，陆雪薇向天河住建水务局支付上述房屋2016年1月1日至2018年7月31日期间的租金14433.6元；三、驳回天河住建水务局的其他诉讼请求。一审案件受理费125元，由天河住建水务局负担50元，由陆雪薇负担75元。上诉人陆雪薇与被上诉人天河住建水务局对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合陆雪薇的上诉请求和理由以及天河住建水务局的答辩，本院确定本案争议的焦点是：陆雪薇应否向天河住建水务局腾空交还案涉房屋及支付自2016年1月1日起至2018年7月31日的租金问题。现评析如下：首先，虽然案涉房屋是由原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局出租给陆雪薇使用，双方并就此签订了《广州市房地产租赁合同》，但根据广州市天河区人民政府办公室于2016年4月30日印发的《广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》可知，原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监督、物业管理和直管房管理等职责已整合划入天河住建水务局，故天河住建水务局有权就案涉房屋向陆雪薇主张权利。陆雪薇上诉认为涉案《广州市房地产租赁合同》并非与天河住建水务局签订，否认天河住建水务局有权提出本案诉求的权利，缺乏充分理据，本院不予支持。其次，涉案《广州市房地产租赁合同》约定的租赁期限早已于2007年3月31日届满。其后，双方未再就案涉房屋签订新的租赁合同，但陆雪薇仍居住在案涉房屋并每月支付租金，故一审法院认定双方形成不定期租赁关系，并无不当，本院予以确认。根据上述合同的约定，甲方收回房屋的，只要提前三个月通知，乙方须无条件退回房屋，现陆雪薇已持有自有产权房屋，且天河住建水务局也于2018年7月2日向陆雪薇发出《律师函》要求其腾退并交还案涉房屋，但陆雪薇仍拒不腾退，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，判令陆雪薇腾空及交还涉案房屋并支付自2016年1月1日至2018年7月31日的租金，于法有据，本院予以维持。陆雪薇上诉认为其承租案涉房屋时广州市天河区国土资源和房屋管理局天河分局是知道其已购买自有产权房屋，但该局是否知道均不影响天河住建水务局在涉案《广州市房地产租赁合同》期满后主张陆雪薇交还房屋，而陆雪薇搬回其自有产权房屋居住是否给其生活带来不便，也不能作为其有权拒不搬出案涉房屋的合理抗辩，因此，陆雪薇以上述理由主张驳回天河住建水务局的本案诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陆雪薇的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费75元，由上诉人陆雪薇负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年二月二十二日书记员 李志康胡秀红