河南省漯河市源汇区人民法院民 事 裁 定 判 决 书（2021）豫1102民初664号原告：王丹，女，汉族，1981年12月16日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：孙光亚，河南汇星律师事务所律师。委托诉讼代理人：范苗奕，河南汇星律师事务所律师。被告：河南鸿之冠贸易有限公司，住所地漯河市源汇区交通路与马路街交叉口智美公馆7楼东705室。法定代表人：谢克军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张其昂，漯河市源汇区沙澧法律服务所法律工作者。原告王丹与被告河南鸿之冠贸易有限公司（以下简称鸿之冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王丹的委托诉讼代理人孙光亚，被告鸿之冠公司委托诉讼代理人张其昂均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金暂定42985.07元（以480012元为基数，从2019年1月1日起至办理不动产权证交付原告之日止以日万分之1.5计算违约金）；2、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年10月30日王丹和鸿之冠公司签订《智美公馆房屋认购协议》，协议约定：王丹购买鸿之冠公司位于漯河市××路与马路街交汇处东南角智美公馆项目3层西401、402户两套房，成交单价每平方米7059元，建筑面积均为34平方米，房屋总价共计为480012元，付款方式为一次性付款。协议同时约定鸿之冠公司于2018年12月31日前将房屋交付给王丹。鸿之冠公司保证在房屋交付之日2019年1月1日起，365日内与王丹办理完毕过户手续及不动产权证。未如期办理，鸿之冠公司应当自交房之日起按日计算违约金。协议签订后王丹向鸿之冠公司支付购房款，鸿之冠公司逾期交付房屋且逾期办理不动产权证，已经构成违约。被告鸿之冠公司辩称，一、鸿之冠公司没有逾期交房。鸿之冠公司是源汇区人民政府招商引资来的企业，是为了提升源汇区形象，改变涉案建筑物脏乱差现象，因此鸿之冠公司改造涉案建筑物的行为是合法的。在双方签订的合同中约定交房日期是2018年12月31日之前，王丹在第一次起诉时已经认可鸿之冠公司是在2018年12月31日交付了房屋。二、鸿之冠公司未能在双方约定的2020年1月1日前为王丹办理过户登记，并非因鸿之冠公司原因造成的，应当驳回王丹要求承担违约赔偿的诉请。1、涉案房屋系旧房改造项目而非新建商品房，鸿之冠公司只能预见旧房改造的合理时间，没有能力遇见此类房屋在政府产权登记部门因分工的问题出现登记障碍。鸿之冠公司在2018年底房屋实际建设分割完毕后就已向政府相关部门提交了办证申请，因漯河市政府2018年底机构改革造成各部门分工不明确及新冠疫情等原因，直至2020年6月各行政机关基本恢复正常工作。漯河市自然资源局2020年9月2日的会议上已经肯定了鸿之冠公司改造工程不存在违法之处，并且认可不能办证是因为住建局、城管局因职能变更不出具相关文件造成的。2、政府部门2020年9月2日会议纪要后，鸿之冠公司就积极为购房者办证，但因涉及登记房产太多，产权登记部门不可能同时进行登记，所以按照产权部门的要求，分层为购房者申办过户登记。综上鸿之冠公司不存在逾期办证的违约，不应当承担损害赔偿责任。经审理查明，2018年10月30日王丹与鸿之冠公司签订《智美公馆房屋认购协议》两份，约定王丹购买鸿之冠公司出售的位于漯河市××路与马路街交汇处东南角智美公馆项目3层西401、402户，建筑面积均为34平方米，成交单价人民币7059元/平方米（以建筑面积计算），成交总价共计人民币480012元，该房屋总价款须在签订本协议时一次性付清。出卖人于2018年12月31日前将该房屋交付于预购人。协议约定交付日期届满，预购人未按照协议约定的日期接收的，视为出卖人已经履行交付义务，并由预购人承担该房屋交付后的风险责任和物业管理费用等义务。出卖人逾期交房的违约责任：按照本协议约定的应付交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向预购人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，协议继续履行。出卖人保证在房屋交付之日2019年1月1日起，365日内与预购人办理完毕过户手续及办理不动产证，未如期办理完毕的，出卖人应当自交房之日起按日计算向买受人支付已付房价款万分之1.5的违约金等条款。合同签订后王丹如约向鸿之冠公司支付了480012元购房款，鸿之冠公司于2019年4月14日向王丹交付房屋，2020年10月份，鸿之冠公司以张贴公告的形式通知业主办理不动产权证。另查明，2018年12月28日漯河市国土资源局给漯河市规划局出具《关于河南鸿之冠贸易有限公司分割房屋的函》，该函载明：“2017年，河南鸿之冠贸易有限公司购买了漯河市旺发房地产开发实业公司1995年开发的位于交通路与马路街交叉口的旺发大厦3-9层,建筑面积约4100平米。1995年(95)管规(许)字第16号工程规划许可证批准，该楼房建筑层数为7层，其中1-2层为营业办公用房，3-7层为住宅，住宅套数共30户，后经变更批准增加两层，住宅总套数为42户。2018年,河南鸿之冠贸易有限公司对该楼房住宅部分进行了分割，目前部分房屋已经分割完毕，全部分割后房屋套数将达到97套。根据《不动产登记操作规范》第9.2.3条的规定，分割或者合并不动产的应提供同意分割或合并的批准文件。我局认为，原规划批准的房屋为42套，若要分割为97套仍应当报经规划部门审核批准。因此，请贵局对该公司的分割情况进行审查，并将审查结果函告我局”。2019年5月21日漯河市城市管理局给漯河市不动产登记局复函：“你单位2019年5月16日来函已收悉，我单位高度重视，经认真核对，你单位提出的《河南鸿之冠贸易有限公司分割房屋的函》的内容不属于我单位管辖职权范围”。2019年6月12日漯河市自然资源和规划局局长办公会会议纪要中《土地规划与不动产登记历史遗留问题联审会第3次会议纪要》中关于鸿之冠公司申请房屋分割的调查情况说明，会议议定：由测绘、不动产、工程料、源汇规划分局组成工作组负责完善相关工作。1、同住建局相关科室对接，依据我局三定方案及住建部有关文件规定，厘清建筑内部分割改建的有关职责划分后完善相关手续。2、按照相关要求由具有资质的设计单位出具设计变更图纸。3、核验变更后的使用功能是否满足规范要求。4、满足以上要求，在不损害其他权利人的利益前提下高效办理。2020年9月2日漯河市自然资源和规划局局长办公会会议纪要中关于鸿之冠公司（旺发大厦）内部改造申请不动产登记的议题，会议议定：会议听取了确权登记交易服务中心的汇报。会议议定:该项目是源汇区政府为提升城市形象，改变该楼脏乱差现象而引进的招商投资项目，项目原设计单位和改造设计单位为同一单位，均为漯河市建筑设计院。该项目已按设计要求提升改造完毕、消防部门出具了验收合格意见，房屋安全鉴定部门出具了房屋质量安全鉴定报告，住建局、城管局复函该项目内部改造不属于其职责范围，根据《中共漯河市委城乡规划委员会办公室关于公布第一批建设工程规划手续豁免清单的通知》(漯规委办[2020]1号)文件有关规定，该项目符合文件内容，规划部门不再出具意见。鉴于上述情况，同意市自然资源确权登记交易中心依据上述资料批量办理不动产变更登记。本院认为，鸿之冠公司与王丹签订的《智美公馆房屋认购协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。鸿之冠公司交付约定的房屋后，未在协议约定的期间办理产权证属实，本院予以确认。本案的争议焦点为鸿之冠公司是否应承担逾期办证的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。故开发商承担逾期办证违约责任的条件为“出卖人的原因”。根据我国法律规定，房屋所有权的移转，实行房屋所有权登记发证制度，商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。即，出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕。本案中，当事人对案涉房产登记在鸿之冠公司名下无异议。根据2018年12月28日漯河市国土资源局给漯河市规划局出具《关于河南鸿之冠贸易有限公司分割房屋的函》，可以推定鸿之冠公司至迟已于2018年12月28日之前已向政府职能部门申请分割房屋登记。《已登记房屋分割、合并申请表》中，鸿之冠公司的申请意见为：“因公司经营需要，根据漯河市建筑设计院设计，对旺发大厦3-9层进行分割。现分割完毕，并经房屋鉴定部门鉴定合格。特申请测绘，分割办证”，亦可以证明鸿之冠公司在双方约定的期限内履行了协议约定的义务。庭审已经查明，案涉房产最终予以登记的直接前提是，政府职能部门会议纪要确认，依据《中共漯河市委城乡规划委员会办公室关于公布第一批建设工程规划手续豁免清单的通知》（漯规委办（2020）1号）文件有关规定，认为该项目符合文件内容，规划部门不再出具意见。综合以上证据，应认为鸿之冠公司已经履行了原被告约定的其申请变更登记的义务。同时，王丹亦未提交证据证明经行政管理机关审查能办理不动产权登记而被告拒绝协助的事实存在。综上所述，案涉房产未按约定予以登记的责任不能归责于鸿之冠公司。王丹的诉讼请求无证据证实，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条之规定，判决如下：驳回王丹的诉讼请求。案件受理费435元，由王丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  王新蕾二〇二一年五月六日书记员  明 星