成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初1708号 原告：成都博瑞房地产开发有限公司，住所地成都市青羊区青羊大道97号19楼。 法定代表人：傅心宇，董事长。 委托诉讼代理人：石金凤，公司员工。 被告：陈维松，男，1986年5月4日出生，汉族，住四川省三台县。 原告成都博瑞房地产开发有限公司（以下简称博瑞公司）与被告陈维松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博瑞公司的委托诉讼代理人石金凤到庭参加诉讼，被告陈维松经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 博瑞公司向本院提出诉讼请求：1.确认博瑞公司与陈维松之间的租赁关系以及2018年4月23日签订的《店铺租赁合同》已于2020年7月3日解除;2.判令陈维松向博瑞公司支付2018年5月15日至合同解除之日的租金共计282733.27元,并按年利率24%的标准向博瑞公司支付利息损失至全部款项清偿完毕为止(暂计至2020年11月15日为84876.09元)；3.判令陈维松向博瑞公司支付免租期租金差额59238.03元;4.判令陈维松向博瑞公司支付2020年7月3日至2020年10月15日期间的房屋占用费112563.152元；5.判令陈维松向博瑞公司支付违约金118732.328元；6.判令本案保全费由陈维松承担。事实和理由:2018年4月23日,博瑞公司与陈维松签订了《店铺租赁合同》，约定博瑞公司将自己位于成都市双流县东升镇白衣上街177号的“城南优品道广场”3栋2层第S206号店铺出租给陈维松使用。租赁合同约定店铺使用面积为481.61平方米,建筑面积757.17平方米,租赁期限自2018年5月15日起至2023年5月14日止。租赁期间2018年5月15日至2019年5月14日租金为6020.13元/月;2019年5月15日至2020年5月14日租金为15315.2元/月;2020年5月15日至2021年5月14日租金为16235.07元/月。租赁期间,博瑞公司已全面履行租赁合同约定的义务,但陈维松自2018年5月15日开始拖欠租金,并未经甲方同意擅自闭店,其行为构成严重违约。2020年7月3日博瑞公司通过邮件向陈维松发送了解除租赁合同及商业服务协议的通知函,但陈维松仍未采取任何行动,拒不履行合同义务。为维护博瑞公司的合法权益,博瑞公司依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定,特向贵院提起诉讼,恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 陈维松未作答辩，亦未提供相关证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：博瑞公司与陈维松于2018年4月23日签订了《店铺租赁合同》，约定博瑞公司将其所有的位于成都市双流区东升街道白衣上街2段177号“城南优品道广场3栋第2层S206号”店铺出租给陈维松使用，店铺使用面积481.61平方米，建筑面积757.17平方米，博瑞公司应当于2018年5月15日前将店铺交给陈维松，租赁期限自2018年5月15日起至2023年5月14日止。按照保底租金方式计算租金，2018年5月15日至2019年5月14日期间月保底租金单价12.5元每平方米，月保底租金6020.13元，年保底租金72241.56元；2019年5月15日至2020年5月14日，期间月保底租金单价31.8元每平方米，月保底租金15315.2元，年保底租金183782.4元；2020年5月15日至2021年5月14日，期间月保底租金单价33.71元每平方米，月保底租金16235.07元，年保底租金194820.84元；在博瑞公司交付店铺前，陈维松应支付2018年5月15日起2018年5月31日的保底租金3301.36元。陈维松应缴纳履约保证金38528.8元以及装修保证金8000元。保底租金自2018年6月1日起，1个月为一期进行预付，陈维松应当于每1个月终了月的25号至当月最后一天向博瑞公司预交下一个月保底租金。陈维松在合同中约定了联系方式，包含移动电话号码、通讯地址以及通讯电子邮箱。在店铺租赁合同细则中约定，按照本合同须向一方送达任何文件或通告，如以快递、挂号邮件的方式寄往一方本合同所列通讯地址，在寄出5个工作日后，视为已送达收件人。对方接到一方发出的变更其地址的通知之前，该方地址仍以本合同所列地址为准，本合同载明陈维松的传真号码、通讯电子邮件亦作为送达方式，博瑞公司传真、邮件、电子邮件发送记录等均可作为各项通知等送达的依据。陈维松确认租赁期间，该店铺地址是有效送达地址，因此，博瑞公司有权选择将本合同项下的通知、函件张贴于该店铺的门窗或墙面上，该通知、函件一经张贴即视为已经向陈维松送达，并视为陈维松已经知悉。 陈维松于2018年4月23日向博瑞公司出具《租户确认函》，约定自2018年5月15日至2018年12月14日期间（约定免租期），博瑞公司免收陈维松租金，且自2018年12月15日至2019年5月14日期间的租金标准为30元每月每平方米，为便于租金计算，双方同意无需在租赁合同中体现免租一事，按照上述谈定的标准，将租金进行分摊处理，最终在租赁合同中约定为自2018年5月15日至2019年5月14日期间租金标准为12.5元每月每平方米，陈维松同意妥善履行租赁合同是博瑞公司给予陈维松“约定免租期”的前提，如因陈维松一方原因导致租赁合同提前终止，实际租赁期限低于租赁合同约定的租赁期限的，则实际免租期为“约定免租期”/租赁合同约定的租赁期限×实际租赁期限，由陈维松据实向博瑞公司补足不再享受免租期间的租金并按照租赁合同约定承担相应的违约责任，陈维松在《租户确认函》上签字并捺印。双方还于2018年4月23日签订《店铺租赁合同补充协议》，约定自2019年7月1日起，保底租金3个月为一期进行预付，陈维松应当于每1个月终了月的25号至当月最后一天向博瑞公司预交下一个月保底租金。 博瑞公司于2018年9月18日通过电子邮件向陈维松催缴租金、商业管理费、接驳费，于2018年11月6日通过电子邮件向陈维松催收电费；于2018年11月18日通过电子邮件向陈维松催收过租金、商业管理费以及POS机接驳费；于2019年6月14日通过电子邮件向陈维松发送欠款催缴函，催收租金及商业管理费；于2019年8月20日通过电子邮件向陈维松发送欠款催缴函，催收租金及商业管理费；于2020年7月1日再次通过电子邮件向陈维松发送欠款催缴函，催收租金及商业管理费。 博瑞公司于2020年7月3日通过电子邮件向陈维松发送《解除租赁合同及商业服务协议的通知函》，解除双方签订的租赁合同商业服务协议。 另查明，陈维松已向博瑞公司缴纳各种费用共计12193.87元。 上述事实，有房屋产权证明、店铺租赁合同及店铺租赁合同细则、解除租赁合同及商业服务协议的通知函、租户确认函以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，博瑞公司与陈维松于2018年4月23日签订《店铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，对双方均具有法律约束力，各方均应按照合同履行相关义务。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案中部分法律事实及相关后果发生于《中华人民共和国民法典》实施以前，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。本案的争议焦点在于博瑞公司的各项诉请是否能够得到支持。本院针对博瑞公司的各项诉讼请求逐一评判如下： 一、关于博瑞公司与陈维松签订的《店铺租赁合同》是否解除的问题 本院认为，陈维松未按照合同约定支付租金，构成违约，博瑞公司可以根据法律规定解除与陈维松签订的店铺租赁合同。博瑞公司通过陈维松预留的电子邮件向陈维松发送了《解除租赁合同及商业服务协议的通知函》，该邮件于2020年7月3日送达陈维松，故该合同于2020年7月3日解除。 二、关于陈维松是否应向博瑞公司支付2018年5月15日至合同解除之日的租金问题 本院认为，博瑞公司向陈维松履行了交付房屋给陈维松使用的义务，陈维松应当按照约定向博瑞公司支付租赁费用。双方签订的租赁合同于2020年7月3日解除，故陈维松应向博瑞公司支付合同期内的租金，即自2018年5月15日至2020年7月3日期间的租金，由于陈维松并未举证证明已向博瑞公司履行了支付上述期间房租租金的义务，应当承担不利后果，故本院对博瑞公司要求陈维松支付2018年5月15日至2020年7月3日期间房屋租金282733.27元的主张予以支持。又由于2020年初，全国发生大规模的疫情，根据公平原则，疫情期间的损失应由双方分担，本院酌情确认博瑞公司应免收陈维松2020年2月的租金，减半收取3月租金，故陈维松应向博瑞公司支付2018年5月15日至2020年7月3日期间的租金259760.47元（282733.27元-15315.2元-15315.2元×50%）。 三、对于陈维松是否应向博瑞公司补足免租期租金差额的问题 本院认为，本案中陈维松未妥善履行合同，应当根据其向博瑞公司出具的租户确认函承担补足免租期租金差额。陈维松与博瑞公司签订的合同天数应为1826天，陈维松实际租赁期为781天，约定免租期为214天，根据租户确认函约定，因陈维松违约，其应享受的免租期约为92天（781天÷1826天×214天），故陈维松应补足122天的免租期租金差额，122天合计为4.1月，故陈维松应向博瑞公司补足免租期差额59238.03元（4.1月×30元/m²×481.61m²）。 四、陈维松是否应向博瑞公司支付2020年7月3日至2020年10月15日期间的房屋占用费的问题 本院认为，根据庭审调查，陈维松实际从2019年11月初离场，且博瑞公司无法联系上陈维松，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。博瑞公司应当及时采取措施防止损失扩大，而博瑞公司在陈维松离场且无法联系的情况下，在2020年7月3日才行使合同解除权，在2020年10月15日才将物品清理完毕，故对于扩大部分的损失，本院不予支持。综上，本院对博瑞公司要求陈维松支付2020年7月3日至2020年10月15日期间房屋占有使用费的主张不予支持。 五、对于陈维松是否应向博瑞公司陈维松向博瑞公司支付违约金118732.328元及逾期支付租金的利息的问题 博瑞公司认为陈维松构成严重违约，应当按照合同约定赔偿损失外，还要求陈维松按未履行的合同期租金总额的20%支付违约金共计118732.32元。本院认为，陈维松未按照合同约定按期足额支付房屋租金，构成违约，应当根据约定向博瑞公司支付违约金。博瑞公司于2020年7月3日解除合同，故未履行部分的期间为2020年7月4日至2023年5月14日，该期间的租金为593661.64元，故陈维松应向博瑞公司支付违约金118732.32元。 对于逾期未支付租金利息的问题。双方约定了陈维松逾期支付租金应当赔偿博瑞公司的损失，其中利息损失按照24%计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。博瑞公司已经主张了违约金，本院已予以支持，博瑞公司并未举证证明其损失大小。而违约金的目的在于弥补损失，同时具有一定程度惩罚性，因博瑞公司主张的违约金已经具有弥补损失的功能，故博瑞公司要求陈维松向其支付未付租金的利息的主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、成都博瑞房地产开发有限公司与陈维松于2018年4月23日签订的《店铺租赁合同》于2020年7月3日解除； 二、陈维松于本判决生效之日起十日内向成都博瑞房地产开发有限公司支付2018年5月15日至2020年7月3日期间的租金259760.47元； 三、陈维松于本判决生效之日起十日内向成都博瑞房地产开发有限公司支付免租期差额59238.03元； 四、陈维松于本判决生效之日起十日内向成都博瑞房地产开发有限公司支付违约金118732.32元； 五、驳回成都博瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5191元，申请费3386.33元合计8577.33元，由陈维松负担7319.33元，成都博瑞房地产开发有限公司负担1258元（成都博瑞房地产开发有限公司已预缴8577.33元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 张翼龙 二〇二一年五月十八日 法官助理 吴如闻 书 记 员 万晋清