辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4338号 上诉人(原审原告)：大连一品蓝天物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211679958716T，住所地大连市甘井子区甘南路34号樱花园小区内28号楼30－4号。 法定代表人：宋斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈先群，辽宁好谋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张文松，男，1968年1月30日生，汉族，住大连市甘井子区。 上诉人大连一品蓝天物业管理有限公司因与被上诉人张文松物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人大连一品蓝天物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审的全部诉讼请求。主要事实和理由：上诉人于时效期内最后一天向被上诉人主张权利，诉讼时效予以中断。《前期物业管理委托合同书》第十三条约定，物业费收费时间为每季度。2012年10月8日，上诉人进驻案涉小区，2012年11月9日，上诉人与大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接立场进场证明》，上诉人于2012年10月8日至2012年11月9日期间与大连汇利物业管理有限公司办理交接手续，2014年12月31日，上诉人在案涉小区宣传栏上张贴《樱花园小区公建欠交物业费明细》，催促明细表上的业主尽快缴费。上诉人在第四季度进入案涉小区，自进入案涉小区之日至12月31日为被上诉人履行缴费期间，自2013年1月1日开始计算诉讼时效，2013年1月1日至2014年12月31日期间为2年诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条的规定，上诉人在此期间内于案涉小区宣传栏张贴《樱花园小区公建欠交物业费明细》向被上诉人主张权利，诉讼时效应予以中断，诉讼时效期间应重新计算。 被上诉人张文松不同意上诉人大连一品蓝天物业管理有限公司的上诉请求，也不同意一审判决，但未提起上诉。 大连一品蓝天物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告张文松向原告支付2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费10,387.6元（69.95平方米×1.5元/平/月×99个月）；2.判令被告张文松向原告支付逾期交纳物业管理服务费的滞纳金700元（暂计至2020年12月31日，自2021年1月1日起，每日滞纳金为27.4元）。 一审法院经审理查明，被告自认系位于大连市甘井子区房屋（樱花园小区××号）的业主，房屋面积为69.95m2。2012年9月20日，大化集团有限责任公司作为该小区的建设单位，与原告签订了《前期物业管理委托合同书》，约定大化集团有限责任公司（甲方）将樱花园小区委托给原告（乙方）实行前期物业管理。案涉房屋系非住宅，物业费为建筑面积1.5元/平/月。收费时间为每季度。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。 2012年11月9日，原告与案涉小区的开发建设单位大化集团有限责任公司、案涉小区原物业服务公司大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》，确认原告于当日正式接管案涉小区的物业管理工作。 2014年12月31日、2016年12月30日及2018年12月28日，原告在案涉小区的宣传栏中张贴《樱花园小区公建欠交物业费明细》，催促明细表上的业主尽快交费。落款时间为2014年12月30日的明细表中显示被告拖欠2012年10月至2014年12月的物业费2832.97元，2016年12月30日的明细表中显示被告拖欠2012年10月至2016年12月间的物业费5351.17元，2018年12月28日的明细表中显示被告拖欠2012年10月至2018年12月的物业费7869.37元。 现原告主张被告拖欠2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费，诉至法院，提出如上诉请。被告以上述答辩意见进行抗辩，不同意原告的诉讼请求。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，案涉小区的建设单位大化集团有限责任公司与原告签订的《前期物业管理委托合同书》是合同双方真实的意思表示，该合同合法有效。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。原告自2012年11月9日接管了案涉小区，并提供了物业服务，被告应自该日期起向原告交纳物业费，原告主张被告支付该日期之前的物业费没有事实及法律依据。本案中被告对诉讼时效提出抗辩，经查，原告提供的证据显示，其向被告催缴物业费用的最早时间是2014年12月31日，因此2013年1月1日之前的物业费用已过诉讼时效。综上，原告要求被告支付拖欠的2013年1月1日至2020年12月31日的物业费10,072.8元（69.95平方米×1.5元/平/月×96个月），理由正当，予以支持。原告主张的其他期间物业费，因证据不足及已过诉讼时效，故不予支持。 关于被告张文松辩称，我所有的案涉房屋是公建房,位于小区之外，没有享受原告的物业服务，所以不应交纳物业费的意见，案涉房屋属于案涉小区，位于原告提供物业服务的范围之内，因此被告理应按约向原告支付物业费，且庭审中被告也自认向案涉小区的原物业单位交纳过物业费，因此现被告以其房屋不在案涉小区的住宅区内而主张与原告间不存在物业服务合同关系的意见，无事实及法律依据，对此观点不予采纳。关于被告提出的其无法看到原告张贴在小区内的催费通知，原告的催费行为与被告无关，原告的起诉已过诉讼时效的抗辩意见，案涉房屋属于案涉小区，原告在小区内的公示栏中张贴向被告催缴物业费的通知的行为，已构成形成于2013年1月1日后的物业费诉讼时效的中断，因此对被告的此节意见，不予采纳。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。判决如下：一、被告张文松于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司2013年1月1日至2020年12月31日的物业费10,072.8元。二、驳回原告大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取39元（原告已预交，已减半），由原告承担13元，被告贾世俊负担26元。 二审中，各方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，本案一审不存在违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点仅为上诉人的诉讼时效问题。 根据《前期物业管理委托合同书》第十三条的约定，案涉小区物业费交费时间为每季度。上诉人于2012年11月9日与前物业公司完成交接工作，正式进驻小区履行物业服务职责，其有权收取2012年11月9日以后的物业费。2012年10月8日至2012年11月8日期间的物业费，因上诉人未举证证明前物业公司未收取，且已将该债权转让给上诉人，故一审未支持上诉人该期间的物业费主张并无不当。 上诉人在小区公告栏张贴欠费明细的行为，为有效的催收行为，能够引起时效中断。对被上诉人2012年11月9日以后欠缴的物业费进行催缴。 小区物业服务合同约定的缴费时间为季度缴纳，未明确约定先缴后用还是先用后缴。被上诉人最晚可于2012年12月31日即该季度末缴纳2012年11月9日至2012年12月31日期间的物业费。上诉人于2014年12月30日对被上诉人2012年11月9日以后的物业费进行催缴，未过当时法律规定的2年诉讼时效。上诉人于其后每两年催缴一次，至起诉日2020年7月未过诉讼时效。故上诉人要求被上诉人给付2012年11月9日至2020年12月31日的物业费10,240.68元（69.95平×1.5元/月/平×97.6个月）有合同和法律依据，应予支持。一审关于时效的认定不误，应予纠正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初368号民事判决第二项； 二、变更大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初368号民事判决第一项为：张文松于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连一品蓝天物业管理有限公司2012年11月9日至2020年12月31日的物业费10,240.68元。 三、驳回大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取39元，二审案件受理费78元，合计117元，由上诉人大连一品蓝天物业管理有限公司负担10元，由被上诉人张文松负担107元。 本判决为终审判决。 审判长  王慧莹 审判员  王 歆 审判员  王 迪 二〇二一年五月二十六日 书记员  张文秀