湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘06民终1263号上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司岳阳市分行，住所地：湖南省岳阳市岳阳楼区南湖大道310号。负责人：李勇军，行长。委托诉讼代理人：姚小波，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐卓蕾，中国建设银行股份有限公司岳阳市分行法务。被上诉人（原审原告）：孙建军，女，1962年8月1日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：姜朝晖，湖南云盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹霜红，女，1969年11月16日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李要然，湖南湘晟律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司岳阳市分行（以下简称建行岳阳分行）与被上诉人孙建军、曹霜红房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初5434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人建行岳阳分行的委托诉讼代理人姚小波、徐卓蕾，被上诉人孙建军及其委托诉讼代理人姜朝晖到庭参加诉讼，被上诉人曹霜红经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行岳阳分行上诉请求：请求撤销一审判决第一、三项判决，改判驳回第三项诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实不清，认定房屋交付及占有事实证据不足。1、孙建军仅提供了一份《房地产买卖合同》，一份收据及门面租赁合同、收款收据，且真实性不明，不能证明房屋交付及占有的事实。孙建军应提供岳阳市房地产交易中心的备案合同及转账凭证。2、孙建军购买房屋五年了一直未要求办理过户，属于怠于行使权利。3、房屋交付及合法占有缺乏证据证实。二、所有权明确为姜某某、曹霜红所有，一审以所有权不明或存在争议认定建行岳阳分行不享有抵押权属于适用法律错误。涉案房屋所有权人为姜某某、曹霜红，不存在产权不明或存在争议。孙建军只能享有合同债权，不享有物权。三、建行岳阳分行对房屋采取了调查措施，对抵押权的设立没有过错。在抵押之前已向房产管理部门核实产权人，并多次到现场查看，该房屋已经办理了抵押登记手续，抵押权人为中国农业银行股份有限公司岳阳巴陵支行。建行岳阳分行作为抵押权人尽到了谨慎义务。请求二审法院支持建行岳阳分行的上诉请求。孙建军辩称：一、本案中七位购房户，提交了房屋买卖合同，还提交了当时的银行转账流水，姜某某将涉案门面出售给七户，证据确实，事实清楚。就建行岳阳分行提到的孙建军一户，也提交了2017年的水电户头依据。二、所有权实际已交付，没有进行产权过户登记，是因为涉案房屋当时没有产权手续，系从第三方购买的，无法办理。姜某某才承诺能办理手续时办理，买受人对诉争房屋已经享有实际权益多年。姜某某以自己不享有所有权、经营权的房屋作抵押，应当认定抵押行为无效，该抵押行为应予撤销。三、建行岳阳分行作为专业的金融机构，对于多处涉案房产未进行现场调查，不仅仅是案涉门面，还有九十多套住房均在2015年交付，均未进行现场调查。一审时，建行岳阳分行没有提交任何实地上门调查的依据。房屋原登记的曹霜红陈述，对抵押情况一概不知，仅仅是让曹霜红签了几个字。造成本次案件的关键因素是建行岳阳分行没有尽到义务，导致七位购房户的权益受到侵害。故孙建军认为一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。曹霜红无答辩意见。孙建军向一审法院起诉请求：1、请求确认孙建军与姜某某签订的房地产买卖合同有效，由曹霜红配合孙建军办理岳阳楼区××公寓××号房屋的过户手续；2、请求确认中国建设银行股份有限公司岳阳市分行与姜某某、曹霜红签订的抵押合同无效；3、请求确认建行岳阳分行对案涉房屋的抵押权无效。一审法院认定事实：2015年1月30日，孙建军与曹霜红的丈夫姜某某（2020年3月因病去世）签订《房地产买卖合同》一份，主要内容为姜某某将坐落于岳阳楼区××路××街××公寓的房屋（建筑面积44.54平方米，不动产权利登记信息上的地址为岳阳楼区××社区××栋）出售给原告，门面牌号为105号，成交价为伍拾柒万元（57万元），签订合同时孙建军支付53万元，姜某某将房屋交付给孙建军，尾款4万元，办理产权过户手续时一次性付清；办证时间和期限为合同签订之日起180个工作日内姜某某应给孙建军办理产权过户手续，特殊情况下如需延期办理，姜某某应征得孙建军同意。双方还就其他事项进行了约定。同时姜某某还将105号门面后面自建的房屋出卖给孙建军，价格为4万元，姜某某不承诺办理产权手续。合同签订后，孙建军向姜某某支付了房款53万元，尚欠8万元，姜某某将房屋交付给孙建军后，孙建军将该房屋对外出租至今。庭审中孙建军陈述曾多次要求姜某某办理房屋过户手续，开始时姜某某因自身经营陷入困境以种种理由拖延办理该手续（庭审中查明姜某某将包括案涉房屋在内的房产为其在中国农业银行股份有限公司岳阳巴陵支行的贷款办理了抵押登记手续，抵押时间为2015年7月14日至2018年6月27日），2018年10月姜某某身患重病直至去世，过户手续更是无法办理。2018年6月29日，曹霜红、姜某某与中国建设银行股份有限公司岳阳市分行签订《自然人最高额抵押合同》，约定两人以其名下位于岳阳楼区××社区××栋的不动产（即包括案涉房屋在内的房产）为岳阳市志远电器有限公司在2018年6月29日至2023年6月29日期间产生建行岳阳分行的贷款提供最高额抵押担保。中国建设银行股份有限公司岳阳市分行在签订合同时没有对抵押房产进行入户调查。另查明，姜某某与前妻育有儿子姜俊龙（1994年12月9日出生），曹霜红与姜某某于2011年2月再婚，婚生女姜雅萱（2013年1月18日出生），姜某某去世后，姜雅萱与姜俊龙均书面签署了《放弃遗产继承声明书》。曹霜红庭审中陈述婚后对姜某某从事何种职业不清楚，从未参与姜某某的商业活动，自认与姜某某的财产都是分开的，对涉案房产登记在曹霜红与姜某某名下的事实并不知情，田晚霞是姜某某聘请的会计。一审法院认为，本案争议的焦点为1、孙建军与姜某某签订的《房地产买卖合同》是否有效？2、曹霜红、姜某某与建行岳阳分行公司签订的《自然人最高额抵押合同》是否有效？该合同的法律后果？关于焦点1，案涉《房地产买卖合同》系孙建军与姜某某自愿签订，意思表示真实，没有出现我国合同法第52条所规定的情形，曹霜红作为房屋产权人之一虽未在该合同上签字，但曹霜红与姜某某系夫妻关系，且曹霜红对该合同的效力并未提出异议，故案涉《房地产买卖合同》应认定为有效。关于焦点2，根据庭审中查明的事实，曹霜红、姜某某与建行岳阳分行签订《自然人最高额抵押合同》时，包括案涉房产在内的房产依然登记在姜某某及曹霜红名下，孙建军也没有提供证据证明姜某某、曹霜红与建行岳阳分行之间有《合同法》第52条规定的情形，故曹霜红、姜某某与建行岳阳分行签订的《自然人最高额抵押合同》为有效合同；建行岳阳分行对案涉抵押房屋是否享有抵押权，应从建行岳阳分行对案涉房屋设立抵押权时是否尽到审慎注意义务来判断。根据庭审中查明的事实，案涉房屋权利登记人姜某某、曹霜红以湘（2018）岳阳市不动产权第0××1号房产中的105号房屋向建行岳阳分行提供抵押之前，已将前述房屋出售给孙建军，姜某某与孙建军签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但孙建军已经支付完房屋大部分价款并实际占有房屋，在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，建行岳阳分行应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是姜某某，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物，建行岳阳分行提交的《中国建设银行授信业务押品管理办法》第十三条第二款明确规定“尽职调查方式包括现场调查和非现场调查，原则上以现场调查为主，非现场调查为辅。业务经营部门应对尽职调查环节押品及相关材料的真实性负责”，建行岳阳分行未能提交证据证明其对案涉房屋进行了现场调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，对案涉房屋不享有抵押权。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国担保法》第三十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百一十三条之规定，判决：一、孙建军与姜某某签订的《房地产买卖合同》为有效合同，限曹霜红在判决生效后30日内配合孙建军办理位于岳阳楼区××社区××栋××号房屋的过户手续。二、曹霜红、姜某某与中国建设银行股份有限公司岳阳市分行签订《自然人最高额抵押合同》为有效合同。三、中国建设银行股份有限公司岳阳市分行对位于岳阳楼区××社区××栋××号房屋不享有抵押权。案件受理费200元，由曹霜红负担。二审期间，上诉人建行岳阳分行向本院提供以下证据：证据一、姜某某、曹霜红农业银行抵押信息一组，证明目的：1、房屋在出卖前，该房屋已经设立了抵押，为2013年至2016年期间。第二次抵押的时间是2015年7月14日至2018年的7月14日。2、抵押期间农行岳阳分行入户调查的承租人与现在七位购房户中的六位是不一致的（除李驿采之外），且承租人承诺放弃优先购买权。3、一审认定的交付事实与农行岳阳分行认定的是相矛盾的。证据二、房屋抵押评估报告，证明目的：姜某某取得不动产证的时间为2018年6月29日，姜某某向建行岳阳分行办理抵押门面时正处于向农行岳阳分行抵押的期间。证据三、不动产权利登记信息和不动产抵押权信息，证明目的：姜某某101至112号门面不动产权的登记时间为2018年6月29日，抵押权时间为2018年7月4日。以上三组证据共同证明所有抵押登记均具有连续性，抵押行为合法有效，抵押权成立。建行岳阳分行在办理抵押权过程中不具有过错，抵押权优先于期间的买卖行为；证据四、抵押门面水表立户记录，证明目的：孙建军的门面水表立户时间为2020年6月。孙建军质证认为，一、这不属于新证据。二、是建行岳阳分行有意混淆概念，建行岳阳分行设定抵押的时候是2018年，没有进行实地调查。而不是2013年。三、农行岳阳分行与建行岳阳分行没有任何关系，我们仅仅是认为建行岳阳分行没有权利。四、2013年农行岳阳分行做入户调查时确实不是该七人，而建行岳阳分行没有进行入户调查。五、对证据的真实性无异议，并不否定产权登记在姜某某和曹霜红的名下，孙建军的意见是先买卖后抵押给建行岳阳分行，所有的证据只能证明抵押权在姜某某和曹霜红名下，不能说具有连续性就合法有效，对于建行岳阳分行是新办理的抵押，该证据对本案没有关联性。六、水表立户并不是原始的立户时间，之前是物业统一代收的，后来是自己交自己的。二审期间，被上诉人孙建军未向本院提供证据，其向本院陈述，姜某某曾提出过门面、住房全部出售后，统一办理不动产证，但一直未办理。现孙建军购买的房屋自行使用经营书店。本院认证意见，建行岳阳分行提供的前三组证据，真实性无异议，但农行岳阳分行与建行岳阳分行系独立机构，建行岳阳分行在对案涉房屋办理的抵押是新办理的抵押，该三组证据对本案没有关联性，且不能达到建行岳阳分行按照相关规定履行了现场调查义务的证明目的，故对证据一、二、三不予采信。证据四，亦不能达到其证明目的，本院不予采信。一审查明的事实属实，二审予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、姜某某与孙建军签订的合同是否有效，案涉房屋是否已经交付给买受人，买受人是否已经实际占有？二、建行岳阳分行对抵押权的设立有没有过错，对案涉房屋是否享有抵押权？焦点一，案涉《房地产买卖合同》系孙建军与姜某某自愿签订，孙建军依据合同支付了购房款，曹霜红认可对该合同系孙建军与丈夫姜某某签订，该合同亦无法律规定的无效情形，故案涉《房地产买卖合同》应认定为有效。建行岳阳分行以孙建军未能提供岳阳市房地产交易中心的备案合同为由认为不能认定合同有效的理由不能成立。孙建军支付款项后，姜某某将房屋交付给孙建军，孙建军占有使用至今。建行岳阳分行并无证据证明孙建军未占有使用该房屋，其提供的抵押门面水表立户记录不是原始记录，不能以此证明孙建军未占有使用房屋。焦点二，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）规定，所有权、使用权不明或有争议的财产不得抵押。《中国建设银行授信业务押品管理办法》第十三条第二款明确规定“尽职调查方式包括现场调查和非现场调查，原则上以现场调查为主，非现场调查为辅”。孙建军签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但其已经支付价款并实际占有房屋。在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，建行岳阳分行应对房屋的现状进行充分的现场调查，以查明该房屋的真实权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。建行岳阳分行未能提交证据证明其对案涉房屋进行了现场调查，未尽到合理的注意义务，明显违反相关规定。建行岳阳分行现提出农行岳阳分行在此前办理案涉房屋抵押时进行了现场调查，抵押具有连续性而规避其应履行的审查义务明显与相关规定不符。一审判决认定建行岳阳分行对案涉房屋不享有抵押权并无不当。综上，建行岳阳分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由中国建设银行股份有限公司岳阳市分行负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏二〇二一年五月十日法官助理许进书记员潘烨