吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终1068号上诉人（一审被告）：王俊元，男，1984年4月27日生，汉族，住山东省沂水县。委托诉讼代理人：周伟，北京盈科（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁帅，北京盈科（长春）律师事务所律师。上诉人（一审原告）：郝薇，女，1960年5月4日生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：李明山，吉林衡丰律师事务所律师。上诉人王俊元因与被上诉人郝薇房屋买卖合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2019）吉0191民初2574号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。王俊元上诉请求：1.请求法院撤销长春经济技术开发区人民法院（2019）吉0191民初2574号判决，将本案发回重审或改判驳回郝薇的全部诉讼请求；2.案件受理费由郝薇负担。事实和理由：案涉合同合法有效且已履行完毕，案涉房屋的款项已由王俊元通过银行贷款的方式支付给了郝薇，房屋贷款亦系由王俊元偿还，房屋已归王俊元所有，一审法院判令解除合同有误，应予纠正。郝薇称其偿还45万元房屋贷款与事实不符，该笔贷款系王俊元偿还，房屋权利应归王俊元所有。肉摊交易事实真实存在，郝薇予以否认，郝薇确认欠付王俊元50万肉摊交易款。且肉摊交易合同与案涉合同无关，案涉合同已经履行完毕，王俊元应当享有房屋权利，一审判决解除合同有误。综上，案涉房产已经由王俊元使用案涉房屋的贷款进行偿还，案涉合同已经由合同双方履行完毕，因此一审事实认定有误，判项不当，应予以撤销或改判。郝薇辩称，王俊元上诉理由不成立应予驳回。应支持我方一审起诉请求。郝薇上诉请求：1.请二审法院依法撤销长春经济技术开发区人民法院（2019）吉0191民初2574号民事判决书；2.依法改判支持郝薇一审返还涉案房屋的诉讼请求；3.依法改判支持郝薇一审请求王俊元赔偿郝薇使用房屋的损失请求。事实与理由：一审支持郝薇解除合同的请求合法，驳回其他两项诉讼请求属于事实不清，证据不足，适用法律错误，解除合同的法律后果就是恢复原状，一审判决没有返还房屋就是不恢复原状，同时不能恢复原状的理由不合法。没有返还房屋郝薇对涉案房屋没有占有、使用、收益的权利，一审判决保护郝薇的权利不完整。案涉房屋被查封不是不能返还的法定理由，被查封仅是限制交易，返还房屋不是房屋交易，是恢复原状。不判决返还房屋的法律后果就是王俊元继续使用案涉房屋，既然解除了合同，王俊元对案涉房屋就没有继续使用的权利，且因没有判决返还房屋，郝薇就没有提出案外人异议的权利，当案涉房屋被法院拍卖，解除合同的判决就会落空。且具备更名过户条件一审判决没有明确。郝薇主张房屋使用费的请求就是要求违约赔偿，一审不判决王俊元承担违约责任违法。王俊元辩称，案涉合同合法有效且已经履行完毕，款项已由王俊元支付郝薇，郝薇的诉讼请求不能成立，应驳回郝薇全部诉讼请求。郝薇一审提出诉讼请求：1.诉请人民法院判决解除双方于2014年9月15日签订的《长春市房屋转让合同》；2.判令王俊元赔偿使用郝薇房屋的损失，自2014年9月15日起按每月房屋租金1500元的标准计算至案涉房屋返还之日止，现已发生损失85500元；3.诉讼费由王俊元承担。一审法院认定事实如下：2014年9月15日，郝薇(转让方、甲方）与王俊元（受让方、乙方）签订《长春市房屋转让合同》，约定:转让房屋坐落经济开发区昆山路新星宇·欣苑（二期）1[幢]908号房，丘地号5-76/44-44-908，权属证书4060182464号，建筑面积112.32m;房屋转让价格50万元;乙方于2014年9月15日前一次性将购房款支付;甲乙双方约定于2014年9月15日前，甲方将上述房屋交付乙方。乙方违约，乙方将房屋退还给甲方，并付给甲方违约金。合同签订后，郝薇将房屋过户登记至王俊元名下。王俊元使用至今，未向郝薇支付任何购房款。另查明,欧亚自由大路店猪肉摊位在2012年自王俊元名下变更至长春市裕邦经贸有限公司（该公司法人王伟东系郝薇母亲）名下,欧亚卖场和欧亚超市幸福店猪肉摊位自2012年在长春市裕邦经贸有限公司名下，并未发生过变更。再查明:郝薇于2018年向我院提起(2018）吉0191民初102号民事诉讼，诉请为:1.判令王俊元将登记在其名下的房屋返还给郝薇，并办理变更登记;2.判令王俊元向郝薇支付50万元房款的利息(按银行同期同类贷款利息，自房款应支付之日起至房款全部付清之日止)。本院于2018年4月8日作出判决:1.王俊元将登记在其名下位于经济开发区昆山路新星宇·欣苑(二期）1[幢908号房屋(房权证号:长房权字第4060182464,丘地号:5-76/44-44-908，建筑面积:112.32平方米）返还给原告郝薇,并于本判决生效后三十日内协助郝薇办理该房屋所有权转移登记;2.王俊元于本判决生效后三十日内向郝薇给付500000元购房款的利息(按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付，自2014年9月16日起至房屋所有权转移登记办理完毕之日止)。因王俊元不服提出上诉，长春市中级人民法院于2018年7月12日作出（2018）吉01民终2435号民事判决，认定:《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。按照郝薇主张的继续履行双方签订的《长表市房屋转让合同》，王俊元作为受让方其应当履行的合同义务应为支付合同价款，而郝薇提出的要求王俊元返还案涉房屋的诉请与其要求继续履行合同的主张相违背,故对该诉请，本院依法不予支持。郝薇虽主张《长春市房屋转让合同》“乙方违约，乙方将房屋退还给甲方,并付给甲方违约金”的约定属于违约责任约定不需以解除合同为前提。但该主张与买卖合同的基本权利义务相悖，且一审法院认定该条款系“约定了郝薇解除房屋买卖合同的条件”而郝薇并未对此提出上诉，故此主张本院不予支持。至于郝薇主张王俊元支付50万元房款利息的诉请，鉴于郝薇未提出要求王俊元支付50万元房款的主张，法院对此亦未予审理。故在未能确定王俊元是否存在欠付房款行为的情况下，郝薇主张欠付房款的利息损失，无依据,本院不予支持。据此作出判决:1.撤销长春经济技术开发区人民法院（2018）吉0191民初102号民事判决;2.驳回郝薇的诉讼请求。郝薇于2018年7月30日向我院提起(2018)吉0191民初3480号民事诉讼，诉请为1.判决解除双方于2014年9月15日订立的《长春市房屋转让合同》,并令王俊元退还房屋且协助办理过户登记手续;2.判决王俊元赔偿因其违约行为给郝薇造成的经济损失136643元;3.诉讼费由王俊元负担。2019年4月28日,郝薇自行撤诉。再查明，案涉房屋被（2017）吉0104民初6116号之三民事裁定书及（2018）吉0105执561号的民事裁定书予以查封。以上事实有《长春市房屋转让合同》、（2018）吉0191民初102号民事判决书、庭审笔录、（2018）吉01民终2435号民事判决书、房屋档案信息、双方当庭陈述在卷为凭。一审法院认为，一、是否解除案涉房屋买卖合同。2014年9月15日，郝薇与王俊元签订《长春市房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，对双方均具有拘束力。本案的争议焦点为王俊元是否支付了案涉房屋的购房款。王俊元抗辩称，案涉房屋系因郝薇私自将欧亚卖场、欧亚超市幸福店、欧亚超市自由大路店三个猪肉摊位变更至其名下后承诺给付三个猪肉摊位款，案涉房屋即是抵顶猪肉摊位款，案涉房屋过户至王俊元名下后，王俊元以该房屋做抵押，贷款45万元发放至郝薇账户，后经王俊元与郝薇协商，该45万元作为猪肉摊位款，郝薇将该款项转至王俊元账户。首先，经本院调查，仅有欧亚自由大路店猪肉摊位在2012年由王俊元变更至长春市裕邦经贸有限公司下，剩余欧亚卖场和欧亚超市幸福店两个猪肉摊位没有变更记录，一直在长春市裕邦经贸有限公司名下，王俊元亦无证据证实郝薇利用职权私自变更剩余两个猪肉摊位至长春市裕邦经贸有限公司名下的陈述。其次，案涉欧亚自由大路店猪肉摊位的变更发生在2012年，这与本案中于2014年发生的房屋买卖关系在时间上没有对应衔接的关系。再次，王俊元没有证据表明双方已对三个猪肉摊位抵顶购房款的事实进行约定。综上，本院对于王俊元的抗辩不予采信,如王俊元对三个猪肉摊位变更有异议,可另诉解决。据此，本院认定王俊元已迟延履行付款义务至今。同时庭审中王俊元明确表示不同意继续支付购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。故本院对于郝薇关于解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。二、本案是否具备返还房屋的条件。本案中案涉房屋档案信息中表明存在其他法院对案涉房屋的司法查封，故案涉房屋目前不具备更名过户的条件，待其具备更名过户条件后，可另诉予以解决。三、王俊元使用案涉房屋的损失问题。因王俊元与郝薇相识多年,是朋友关系。2014年至2017年郝薇未起诉王俊元要求其返还房屋，2018年其起诉后又自行撤诉的情况表明郝薇对王俊元占有使用房屋处于放任、认可的状态，其对该损失的发生及扩大负有责任，同时结合案涉房屋业已升值的情况，本院对于郝薇要求保护占有使用房屋损失的诉请不宜予以支持。四、诉讼时效是否超过的问题。王俊元辩解称，郝薇自2014年9月15日起至2019年7月18日，未向王俊元主张过购房款，郝薇要求王俊元返还房屋已超过法律规定的诉讼时效期间。对此辩解意见，根据（2018）吉0191民初102号房屋买卖合同纠纷一案中庭审笔录显示，郝薇的会计梁惠莲及郝薇的朋友齐晓萍的证言能够认定，自2014年9月15日起至2017年11月30日起诉前郝薇曾向王俊元索要过购房款，诉讼时效中断，诉讼时效期间应重新计算,郝薇于2017年12月1日提起(2018)吉0191民初102号民事诉讼，诉讼时效中断，诉讼时效期间又重新计算。2018年7月30日提起（2018）吉0191民初3480号民事诉讼，诉讼时效中断,诉讼时效期间再次重新计算。至本次2019年7月8日起诉，并未超过法律规定的诉讼时效期间，王俊元的该项辩解不能成立,本院不予支持。五、本案是否属于重复起诉问题。前诉（2018）吉0191民初102号民事诉讼的诉讼请求为：1.判令王俊元将登记在其名下的房屋返还给郝薇，并办理变更登记;2.判令王俊元向郝薇支付50万元房款的利息(按银行同期同类贷款利息，自房款应支付之日起至房款全部付清之日止)。而后诉的（2019）吉0191民初2574号诉讼请求为1.诉请人民法院依法判决解除双方于2014年9月15日签订的《长春市房屋转让合同》，判决王俊元返还涉案房屋;2.判决王俊元赔偿使用郝薇房屋的损失，自2014年9月15日起按每月房屋租金1500元的标准计算至涉案房屋返还之日止，现已发生损失85500元;3.诉讼费由王俊元负担。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条的规定，后诉与前诉的诉讼请求并不一致，同时也并未否认前诉的裁判结果，本案不属于重复起诉的情形。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一九条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决如下:一、解除郝薇与王俊元签订《长春市房屋转让合同》(王俊元名下位于经济开发区昆山路新星宇·欣苑(二期)1[幢]908号房权证号:长房权字第4060182464,丘地号:5-76/44-44-908,建筑面积:112.32平方米的房屋）;二、驳回郝薇的其他诉讼请求。案件受理费收取为9655元，由郝薇负担8245元，由王俊元负担1410元。本院二审期间查明：2014年9月15日，郝薇与王俊元签订《长春市房屋转让合同》，将案涉房屋卖予王俊元，房屋转让价格为50万元，王俊元应于2014年9月15日前一次性支付全部购房款。合同签订后，郝薇将案涉房屋过户至王俊元名下，王俊元至今未向郝薇支付购房款。另查明，双方曾合伙经营宾馆并产生纠纷，该纠纷已另案处理。本院认为,一、关于王俊元是否已完成给付购房款义务。1.一审时，王俊元辩称双方系以物抵债法律关系，王俊元以其对郝薇享有的到期债权抵偿购房款。对王俊元的该项主张，一方面，其提供的证据仅能证明其于2010年至2012年前后参与了金锣猪肉摊位的经营，不能证明双方对此进行了清算、王俊元因此享有债权以及债权的数额，关于该项目的合伙清算问题，王俊元可另案主张权利；另一方面，双方签订的《长春市房屋转让合同》中明确约定了支付购房款的期限及逾期付款的违约责任，该合同中并无以物抵债条款且王俊元未能提供任何证据证明双方曾口头达成以物抵债协议，综上，王俊元的该项主张，证据不足，本院不予支持。2.二审时，王俊元主张其已通过二手房抵押贷款的方式支付购房款，郝薇将该笔款项还给王俊元系为补偿王俊元金锣猪肉摊位款，王俊元已完成购房款给付义务。虽王俊元该项上诉理由所依据的法律关系、法律事实与其一审主张不同，但为查明案件事实，本院要求王俊元向法庭提供办理案涉房屋抵押手续的相关材料，根据王俊元提供的档案材料显示，2015年6月15日，吉林银行股份有限公司长春人民广场支行与王俊元签订的个人借款抵押合同中约定的贷款用途为“房屋装修”，并非二手房买卖；另外，虽王俊元要求吉林银行股份有限公司长春人民广场支行将该笔45万元的贷款发放至郝薇的账户名下，但郝薇收到该笔贷款后将该笔款项转还王俊元，鉴于除本案所涉纠纷外，王俊元与郝薇亦曾经合作经营宾馆，双方存在较频繁的经济往来，故郝薇的转款行为不能被直接推定系为补偿王俊元金锣猪肉摊位款，综上，王俊元的该项上诉请求，证据不足，本院不予支持。二、关于王俊元应否赔偿郝薇房屋占有使用费用。王俊元与郝薇相识多年,是朋友关系。2014年至2017年郝薇均未起诉王俊元要求其返还房屋，2018年其起诉后又自行撤诉的情况表明郝薇对王俊元占有使用房屋处于放任、认可的状态，其对该损失的发生及扩大负有责任。同时，结合案涉房屋业已升值的情况，本院对于郝薇要求保护占有使用房屋损失的诉请不宜予以支持。三、关于郝薇要求王俊元返还案涉房屋的诉讼请求应否支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该条系关于合同解除的效力的规定。根据该条规定，合同解除后，具备恢复原状条件的，当事人可以要求恢复原状；不具备恢复原状条件的，则应采用其他救济措施。因案涉房屋已被其他法院司法查封，故该房屋将来是否作为被执行财产、王俊元能否向郝薇返还案涉房屋等相关事实尚处于悬而未决的状态，郝薇可待相关事实确定后，另行主张权利。综上所述，郝薇、王俊元的上诉请求均不能成立，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。郝薇交纳的二审案件受理费9655元，由郝薇负担；王俊元交纳的二审案件受理费8800元，由王俊元负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二一年五月八日书记员  宫士杰