北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7005号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京华夏文远体育文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡乙2号院2号楼1层07。法定代表人：阴梦菲，执行董事。委托诉讼代理人：刘晓雨，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪绍荣，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市快乐成长室内儿童游戏有限公司，住所地天津市和平区小白楼街台儿庄路６号院创意产业园内Ｂ座302。法定代表人：吕明熹。上诉人北京华夏文远体育文化发展有限公司（以下简称华夏文远公司）因与被上诉人天津市快乐成长室内儿童游戏有限公司（以下简称快乐成长公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初29386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华夏文远公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、六项，改判驳回快乐成长公司一审第2项、第3项、第4项诉讼请求，支持我公司一审全部反诉请求；本案一、二审诉讼费由快乐成长公司承担。事实和理由：1.一审法院认定“快乐成长公司未开业，酌情交纳租金”没有事实和法律依据。《租赁合同》约定，装修免租期结束后的下一日为租金起算日，即从2018年10年1日起支付租金。合同中并未约定租金减免的其他条件，无论是否开业，快乐成长公司占用了我公司的房屋，影响我公司对房屋的正常使用和对外租赁，应当按照合同约定向我公司足额支付租金。2.一审法院认定装修及淘气堡设备费用损失时，未考虑折旧，损失认定错误。一审法院以鉴定报告为依据全额支持装修和淘气堡设备费用，明显与事实不符。该鉴定报告为造价报告，而非当前价值的报告，装修和淘气堡已经实际投入使用一段时间，因此该部分经济损失不应当全额支持。3.一审法院认定快乐成长公司的经济损失为1173791元，没有依据。一审判决未列明经济损失的具体计算过程，即便将一审法院已经认定的装修及淘气堡损失、游戏设备损失、系统设备损失、监控设备硬件部分损失相加，金额也并非1173791元，该损失认定无任何依据。快乐成长公司辩称，同意一审判决，不同意华夏文远公司的上诉请求。关于租金，华夏文远公司答应了免收租金。关于一审判决的经济损失，一审时我公司变更过诉讼请求，其中有一部分金额我公司未提供发票，因此一审法院仅支持了一部分损失金额，还有一部分损失一审法院酌情降低。淘气堡及装修损失系评估得出的数额。游戏设备损失，我提供了购买设备、处理设备的证据，购买设备花费845050元，转让设备380000元。还有游戏系统损失为140000元、网络费用27273元及安装费43000元。快乐成长公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2019年5月12日解除；2.判令华夏文远公司退还531836.67元，包括履约保证金148206.67元、电表押金1000元、施工押金20000元、租金308790元、施工管理费20000元、经营管理费26320元、推广费7520元；3.判令华夏文远公司赔偿经济损失共计1282328元，包括装修和淘气堡设备损失565025元、游戏设备损失507030元、系统设备损失140000元、监控网络设备及安装费27273元、运费和搬运安装费43000元；4.诉讼费由华夏文远公司负担。华夏文远公司向一审法院反诉请求：1.判令快乐成长公司支付2019年1月1日至2019年5月12日期间的租金555822元；2.反诉费由快乐成长公司负担。一审法院认定事实：2018年8月18日，甲方华夏文远公司与乙方快乐成长公司签订《租赁合同》，主要内容为，乙方租赁甲方位于北京市丰台区西三环南路10-3号“北京月恒正大新生活广场”项目2层2A017铺位（以下简称涉案商铺），面积752平方米。租期自2018年9月1日至2023年5月23日，其中免租装修期1个月（自2018年9月1日至2018年9月30日止）。免租期内，乙方不须支付租金，但应支付管理费、推广宣传费、能源费和其它实际发生的费用。该场所的开业日期为2018年10月1日。甲方拟于2018年8月31日将租赁物所交付乙方，即约定交付日。双方一致同意将装修免租期结束后下一日作为租金起算日。在本合同约定的租赁期限内，租金按以下方式计付：每年以365天计算，第一年（包括装修免租期）：自2018年9月1日至2019年8月31日人民币4.50元/日/平方米（含税），月租金102930元/月（含税）。第二年：自2019年9月1日至2020年8月31日人民币4.50元/日/平方米（含税），月租金102930元/月（含税）。乙方应在本合同双方盖章生效后5日内，向甲方支付342630元作为装修免租期1个月期间的管理费及运营推广费，以及自2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金、管理费及推广费。乙方按每3个月为一个结算周期，向甲方交纳租金。乙方应在上一个支付周期最后一个月的15日前向甲方支付下一期租金。本合同约定租赁场所的经营管理费35元/月/平方米（含税），合计26320元/月（含税），推广费10元/月/平方米（含税），合计7520元/月（含税）。经营管理费及推广费的支付方式及时间与租金相同。履约保证金数额相当于租赁期限内最高的年平均月固定租金金额的1倍及1个月管理费、1个月推广费之和，合计148206.67元。乙方进场施工前向甲方交纳施工保证金20000元及施工管理费20000元。甲方协助乙方向物业办理施工手续。合同签订后，快乐成长公司向华夏文远公司交纳履约保证金148206.67元、电表押金1000元、施工押金20000元、3个月租金308790元、施工管理费20000元、经营管理费26320元、推广费7520元。快乐成长公司对涉案商铺进行装修。现双方均认可快乐成长公司未开业经营，华夏文远公司称未开业系因整个商场不具备开业条件造成的。经华夏文远公司申请，法院委托北京大展资产评估有限公司对涉案商铺中的“淘气堡”及现场装修的造价进行评估，结论为价值565025元。双方对鉴定报告均无异议。另查，涉案场地由华夏文远公司自北京新岩凯利投资管理有限公司（以下简称新岩凯利公司）处承租。2019年5月12日，新岩凯利公司贴出通知，载明：由于华夏文远公司单方违约，导致月恒正大新生活广场2层项目无法正常营业。我司已于2019年5月12日与华夏文远公司解除租赁合同。另，与华夏文远公司关联的员工、会员客户、联营商等个体或单位请自行联系：华夏文远公司。月恒正大新生活3层及其他经营项目正常营业，欢迎广大客户莅临本广场购物消费。华夏文远公司认可新岩凯利公司于2019年5月12日将2层封闭。一审审理中，快乐成长公司提交《e卡游游乐场管理系统销售合同》、收据、转账凭证证明其支出管理系统设备款140000元；提交《分销合同》、收据、转账凭证证明其支出设备款19273元，另有8000元调试费未提交相关证据；提交《购销合同》、收据、转账凭证证明其支出游戏机设备款845050元；提交《优价转让协议》、微信截图证明其将游戏机、管理系统设备转让所得340000元，转账凭证载明其实际收到款项380000元，快乐成长公司称上述款项包括运费。快乐成长公司称其为运输、搬运安装设备支出43000元，但未提交相关证据，华夏文远公司对此不予认可。一审法院认为：快乐成长公司与华夏文远公司于2018年8月18日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背相关法律法规的规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，因华夏文远公司与出租方新岩凯利公司的矛盾，导致房屋被新岩凯利公司于2019年5月12日查封。现双方均认可《租赁合同》于该日解除，法院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。华夏文远公司同意退还履约保证金、施工管理费、经营管理费、电表押金、施工押金，法院不持异议。关于经营推广费和租金，快乐成长公司因商场未正式开业导致其亦未正式营业，故经营推广费应予以退还；快乐成长公司实际占有房屋至2019年5月12日，考虑其未开业，酌情交纳租金。快乐成长公司因履行租赁合同造成装修、经营设备等损失，华夏文远公司亦应进行赔偿。关于装修及淘气堡设备费用，以评估报告为准。关于运费43000元、调试费8000元，未提交相关证据，法院不予支持。关于游戏设备、系统设备损失，扣除转让费用后，应予以赔偿。关于监控设备硬件费用19273元，扣除网络设备与技术服务外，其他硬件均可重复利用，且快乐成长公司已拆除，故对该项诉讼请求法院予以部分支持。据此，一审法院判决：一、天津市快乐成长室内儿童游戏有限公司与北京华夏文远体育文化发展有限公司之间的租赁合同于2019年5月12日解除；二、北京华夏文远体育文化发展有限公司于判决生效之日起七日内退还天津市快乐成长室内儿童游戏有限公司履约保证金148206.67元、电表押金1000元、施工押金20000元、租金277911元、施工管理费20000元、经营管理费26320元、推广费7520元；三、北京华夏文远体育文化发展有限公司于判决生效之日起七日内赔偿天津市快乐成长室内儿童游戏有限公司经济损失1173791元；四、天津市快乐成长室内儿童游戏有限公司于判决生效之日起七日内给付北京华夏文远体育文化发展有限公司2019年1月1日至2019年5月12日间的租金45289元；五、驳回天津市快乐成长室内儿童游戏有限公司其他诉讼请求；六、驳回北京华夏文远体育文化发展有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，快乐成长公司对一审判决认定的事实并无异议，华夏文远公司除认为一审判决记载的“双方均认可快乐成长公司未开业经营”系错误外，对一审判决认定的其他事实无异议，其主张快乐成长公司已经开始对外试营业。本院查阅一审卷宗，华夏文远公司于2020年12月9日的庭审中表示“认可原告没有开业经营，原因是整栋楼没有完成消防验收”。华夏文远公司在一审中的上述表述构成自认，现其否定该自认，但并未就此提供证据，故本院对其上述主张不予采信，对于一审判决已经认定的事实予以确认。双方均认可一审判决华夏文远公司退还快乐成长公司的277911元租金系2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金。本院认为，华夏文远公司对一审判决确认双方《租赁合同》于2019年5月12日解除并无异议，本院对此亦不持异议。华夏文远公司虽上诉要求撤销一审判决第二项，但结合其一审答辩意见及上诉理由，其同意退还快乐成长公司履约保证金、电表押金、施工押金、施工管理费及经营管理费，本院对此不持异议，亦不再赘述。华夏文远公司与快乐成长公司就涉案商铺于2018年8月18日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因涉案商铺所在的月恒正大新生活广场2层项目于2019年5月12日被新岩凯利公司封闭，快乐成长公司无法正常使用涉案商铺，双方均认可《租赁合同》于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案快乐成长公司租赁涉案商铺系为了对外开展经营活动，且其已进行装修并购置淘气堡等设备设施，但快乐成长公司直至合同解除也未开业经营，而合同解除的原因又系华夏文远公司与新岩凯利公司产生矛盾导致涉案商铺所在2层被封闭，现要求快乐成长公司按照合同约定标准支付租金，明显对其不公，故一审法院根据本案实际情况对快乐成长公司交纳租金的标准予以酌减，处理正确，本院不持异议。因快乐成长公司已经按照合同约定支付2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金，故一审法院在扣除快乐成长公司应交纳的租金后判令华夏文远公司将快乐成长公司多交纳的租金予以返还，并无不当。华夏文远公司坚持认为快乐成长公司应按照合同约定足额支付租金，显无依据，本院对此不予支持。关于经营推广费，快乐成长公司未正式营业，故经营推广费应予以退还。关于快乐成长公司要求赔偿的各项损失。经华夏文远公司申请，法院依法委托评估公司对淘气堡及现场装修的造价进行评估，虽然评估报告中记载评估成新率取100%，但也是评估师根据本案实际情况，采用科学方法进行的认定，华夏文远公司对评估结果并无异议，且本案因华夏文远公司原因导致快乐成长公司未能实际经营，其所做装修并未获益，故本院对华夏文远公司上诉所持一审法院未考虑淘气堡及装修折旧的主张不予采信。关于其他损失，一审判决明确对于快乐成长公司主张的运费、调试费不予支持；关于游戏设备损失及系统设备损失，扣除转让费用后，华夏文远公司应当予以赔偿；对监控设备硬件费用，华夏文远公司应当赔偿部分损失。结合快乐成长公司一审的诉讼请求及其提交的相关款项的合同及收据，一审法院结合本案实际情况酌情判令华夏文远公司赔偿快乐成长公司损失1173791元并不存在计算错误，华夏文远公司认为一审法院认定经济损失没有依据的主张明显与在案证据不符，本院实难采信。综上所述，华夏文远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20280元，由北京华夏文远体育文化发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年五月二十四日书记员 刘 荧书记员 韩 铮