河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终2274号上诉人（原审被告）：河南矗安建筑工程集团有限公司，住所地：河南省洛阳市洛龙区太康东路****1-1226。法定代表人：李振辉，董事长。委托诉讼代理人：刘贵涛，河南中冶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳顺兴信息科技园有限公司，住所地，住所地：洛阳经济开发区开元大道汇通街与太康路交叉口顺兴产业园办公室iv>法定代表人：刘层，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷建朝，男，汉族，1955年2月25日生，该公司员工。委托诉讼代理人：杨琳，女，汉族，1978年9月23日生，该公司员工。上诉人河南矗安建筑工程集团有限公司因与被上诉人洛阳顺兴信息科技园有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2021）豫0311民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月10日公开开庭审理了本案。上诉人河南矗安建筑工程集团有限公司委托诉讼诉讼代理人刘贵涛、被上诉人洛阳顺兴信息科技园有限公司委托诉讼代理人雷建朝、杨琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南矗安建筑工程集团有限公司上诉请求：1、撤销原判，改判发回重审或驳回被上诉人起诉。2、本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人未收到开庭通知，一审法院未有效通知被上诉人，审理程序存在问题。上诉人于2021年1月28日收到起诉状后与对方积极的联系协商，未收到传票却收到一审判决，审理程序存在问题。2、上诉人未拖欠房租，反而是被上诉人严重的侵害了上诉人的权益。2020年1月12日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，初始约定将顺兴产业园八座5楼租给上诉人，后双方协商从5楼调整到14楼，以上诉人在5楼的家具及办公用品折抵租金2.7万元。上诉人2020年4月5日才开始搬入涉案的租赁房屋内，被上诉人于8月12日将上诉人所租赁房屋锁门，不让上诉人再继续使用。至2020年8月12日，上诉人缴纳租金20万元、保证金10万元、折抵房租6.7万元，共计36.7万元。上诉人不欠被上诉人房租。反而是被上诉人单方锁门清场的行为，将上诉人的公司资料等大量材料锁在办公场所，使得上诉人无法正常开展经营，造成客户资源的流失及办公场所内观赏鱼死亡、办公用品的损坏等等损失，上诉人对此保留追诉的权利。上诉人单方锁门严重违约的行为，导致上诉人合同目的无法实现，视为对于租赁合同的解除，双方合同解除时间应为2020年8月12日。后续为了减少损失，上诉人主动与被上诉人协商，以14楼北侧办公室内的家具抵房租8万元。现上诉人已将北侧半层出租，但至今未让上诉人开门营业，更是一纸诉状诉至法院，强横无理。洛阳顺兴信息科技园有限公司辩称：一、一审法院有效通知上诉人，不存在程序问题。责任完全在上诉人一方，诉讼程序完全合法。二、上诉人根本违约满足了合同解除条件。双方签订的《房屋租赁合同》约定，上诉人租用的办公用房的年租金为593,563元，2020年1月13日前一次性交付第一年租金。合同签订后，上诉人不守信用，经我公司不断催要，到2020年6月30日上诉人才交付20万元租金，剩余租金至今未付。由于上诉人以实际行动证明不再履行合同义务，我公司根据合同第十一条有关交付房租“逾期超过三十天后，甲方有权单方解除合同”的约定，在2020年12月28日提起解除租赁合同、支付欠交租金的诉讼。我公司的诉讼正当合理。三、不存在6.5万元未折抵租金问题。该6.5万元中包括上诉人原来租用5楼时的部分家具及办公用品折价款2.5万元及解除上诉人另外租用我公司一楼办公室、餐厅、会议室应退已付租金4万元两项组成。涉租赁纠纷与其不属同一法律关系，本来应当通过另案另诉来解决。但在诉前双方早已达成一致，没有发生任何争议。实际情况是：上诉人原来租用的是我公司五楼，后来上诉人要求调到视线开阔的十四楼，同时要求对十四楼进行改造。五楼和十四楼的结构和租金则完全一样，由于我公司是现状出租，改造需要额外投入，上诉人主动提出将2.5万元折价款用于项目改造，根据上诉人的要求，我公司在十四楼添加了三道隔墙和两个金属门，我们出具的发票证明，改造费用超过2.5万元，达5万元之多。另外，上诉人所说的4万元，是其在我公司另外租用其他办公室、餐厅、会议室时，约定每月的房租为1.2万元，上诉人预付了10万元租金，上诉人在使用5个月后提出退房，扣除产生的6万元租金，尚余4万元。上诉人给我公司出具的《河南矗安建筑工程集团有限公司房屋解除协议》中表明：我公司交纳的10万元目前剩余4万元，因我公司法人代表李振辉借张丽现金4万元，现有顺兴科技园公司代李振辉还张丽现金4万元。我公司已按上诉人的要求将该4万元还给了张丽，不存在4万元未抵账问题。至于上诉人所称的双方约定将14楼北侧的家具抵房租80,000元之事根本不存在。我公司没有与其商量过此事。三、上诉人未与我公司商议过分批支付租金问题。我公司多次催促上诉人交纳剩余房租，上诉人拒不交付,用自己的行动表明，不愿继续履行合同义务，形成根本违约。2020年11月10日,上诉人出具证明承诺，退租13A北半层，承租南半层635平方米办公室。直至今日总裁办公室被李振辉反锁，钥匙仍由李振辉掌控。我公司提起诉讼之后，李振辉准备拿走法院查封的物品被物业公司发现时，才在门外加锁。上诉人至诉讼之日仍不交纳南半层房租，我公司才将其诉至法院。另外，到我公司提起诉讼为止，共产生租金294，300元，考虑到包括上述因素以及疫情在内的众多因素，我公司除未主张已产生10万元租金外，没有计收后续几个月的租金，上诉人也并未因此造成任何损失。我公司对上诉人保留追诉权利。四、本案事实清楚、证据充分、适用法律正确，请求法院维持原判。洛阳顺兴信息科技园有限公司一审诉讼请求：1.判令支持原告解除《房屋租赁合同》；2.判令被告支付房屋租金18万元人民币（10万元保证金已冲抵租金）；3.判令被告以280000元为基数，按同期贷款市场报价利率3.85%支付违约金从2020年1月16日至全部付清期间的损失；4.诉讼费用及相关费用由被告承担。一审法院认定的事实：2020年1月13日，洛阳顺兴信息科技园有限公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的河南矗安建筑工程集团有限公司签订《房屋租赁合同》一份,协议主要约定:乙方租赁甲方位于太康东路433号,洛阳经济开发区新伊大街与太康路交界处顺兴信息通信产业园内11号楼A座13层(面积1236.59平方米)房屋用于办公,租赁期为叁年,自2020年1月13日起至2023年1月13日止,租金40元/平方米,年租金593563元,2020年1月13日前一次性缴纳第一年租金；并缴纳保证金100000元。第十一条约定，乙方逾期未缴纳租金，每逾期一日按逾期未缴纳租金的2倍为基数，按同期人民银行贷款利率四倍支付违约金，直至租金付清为止；逾期超过三十日后，甲方有权解除合同。合同签订后，河南矗安建筑工程集团有限公司于2020年1月14日分两次向洛阳顺兴信息科技园有限公司支付10万元保证金，后河南矗安建筑工程集团有限公司分别于：2020年4月13日向洛阳顺兴信息科技园有限公司支付租金5万元；2020年4月21日向洛阳顺兴信息科技园有限公司分两次共支付租金9万元；2020年4月30日向洛阳顺兴信息科技园有限公司支付租金4万元；2020年6月30日向洛阳顺兴信息科技园有限公司支付租金2万元，以上共计支付租金20万元，支付保证金10万元。2020年11月10日河南矗安建筑工程集团有限公司法人李振辉向洛阳顺兴信息科技园有限公司出具《证明》一份，主要内容为：我公司因业务销减，经我公司研究将我公司租赁科技园11号楼13A层退还半层。该证明出具后，河南矗安建筑工程集团有限公司仍未向洛阳顺兴信息科技园有限公司支付租金。现因被告长期拖欠原告房屋租金，原告遂诉至本院，请求判如所诉。一审法院认为：洛阳顺兴信息科技园有限公司与河南矗安建筑工程集团有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。河南矗安建筑工程集团有限公司自2020年6月30日后未再支付租金，按照双方合同的约定，“逾期超过三十日后，甲方有权单方解除合同”，河南矗安建筑工程集团有限公司逾期支付租金的行为已构成违约，双方约定的解除合同的条件成就，因此对洛阳顺兴信息科技园有限公司主张解除《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。关于租金，按照双方合同约定计算，自2020年1月13日至2020年11月9日的房屋租金应为488040.66元，扣除河南矗安建筑工程集团有限公司已支付的200000元租金及100000元保证金，下欠188040.66元，现洛阳顺兴信息科技园有限公司仅主张判令被告河南矗安建筑工程集团有限公司支付房屋租金180000元的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。关于违约金，洛阳顺兴信息科技园有限公司考虑到被告经济状况及履行能力，自愿放弃违约金诉求，系依法行使自己诉讼权利的行为，本院予以照准。河南矗安建筑工程集团有限公司经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告洛阳顺兴信息科技园有限公司与被告河南矗安建筑工程集团有限公司于2020年1月13日签订的《房屋租赁合同》；二、被告河南矗安建筑工程集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告洛阳顺兴信息科技园有限公司支付房屋租金180000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，保全费1958元，共计3908元，由被告河南矗安建筑工程集团有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：经过一、二审审理已查明，2020年1月13日，洛阳顺兴信息科技园有限公司与河南矗安建筑工程集团有限公司签订《房屋租赁合同》一份,约定了租赁房屋地点、面积、租期、租金标准及缴纳方式、万元责任等内容。2020年11月10日河南矗安建筑工程集团有限公司法人李振辉向洛阳顺兴信息科技园有限公司出具《证明》一份，说明将11号楼13A层退还半层。为房租缴纳问题，双方发生纠纷。为查明争议房屋现状，本院二审期间，通知双方当事人，于2021年5月14日到现场进行勘验，查明进入13A楼后，电梯间进入办公区呈开放状态，北半部“万泰集团”正常营业，南半部各房间分别呈锁闭状态。双方到现场人员对以上勘察均无异议。关于河南矗安建筑工程集团有限公司的上诉事项，经审查，1、关于一审法院的审理程序问题，一审法院于2021年1月28日通过电子送达方式向河南矗安建筑工程集团有限公司送达起诉状副本、应诉通知书、当事人诉讼须知、举证通知书、传票等法律文书，河南矗安建筑工程集团有限公司以电话151××******于2021年1月28日17时19分签收了电子送达，该电话号码与河南矗安建筑工程集团有限公司签收一审文字版民事判决书的电话号码一致。故河南矗安建筑工程集团有限公司关于一审程序问题是上诉理由不成立；2、关于租赁房屋的位置置换问题，洛阳顺兴信息科技园有限公司一审中已举证证明河南矗安建筑工程集团有限公司法人李振辉2020年11月10日向洛阳顺兴信息科技园有限公司出具《证明》一份，载明因业务销减，将11号楼13A层退还半层；3、关于以办公家具折抵房租问题，河南矗安建筑工程集团有限公司无证据证明双方达成一致，对其该上诉观点，本院不予采信。综上所述，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，理由阐述充分，本院予以确认。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院对河南矗安建筑工程集团有限公司的上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由河南矗安建筑工程集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二一年五月二十八日书记员  常冰莹