四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川34民终417号 上诉人（原审原告）：朱伟，男，1989年10月出生，四川省西昌市人，居民，住四川省西昌市。 上诉人（原审原告）：谢昌霞，女，1991年8月出生，四川省西昌市人，居民，住四川省西昌市。 二上诉人委托诉讼代理人：赵敬，四川皓锦律师事务所律师，代理权限为一般代理。 二上诉人委托诉讼代理人：周永涛，四川皓锦律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被上诉人（原审被告）：西昌蜀鑫置业有限公司。住所地：四川省西昌市月海路二段鑫海国际19栋14楼。 法定代表人：官江兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦勇，四川建投律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：冯明超，四川建投律师事务所律师，代理权限为一般代理。 上诉人朱伟、谢昌霞因与被上诉人西昌蜀鑫置业有限公司（以下简称蜀鑫公司）合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院(2020)川3401民初2897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱伟、谢昌霞的委托诉讼代理人赵敬、周永涛，被上诉人蜀鑫公司委托诉讼代理人秦勇、冯明超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人朱伟、谢昌霞上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人向上诉人支付违约金37557.36元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院首先认定事实错误，然后又错误适用法律规定且错误分配了举证责任，本案应当依法适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条之规定，被上诉人应当承担逾期办证的违约责任。鑫海国际部分业主向被上诉人的发函《致鑫海国际开发商函》（2016年11月27日作出）虽然为真实，但仅代表部分业主询问办证具体时间及逾期办证的违约责任，并不能代表鑫海国际全体业主。被上诉人《关于“蜀鑫·鑫海国际”房屋所有权转移登记约定的回复》（2016年12月14日作出）在法律性质上属于其单方回复，并未取得小区全体业主的明确同意的回复，但一审法院却认定因上诉人未举证证明对被上诉人回复的办证期限提出过异议即视为双方已就办证具体时间达成补充约定，本案不属于将沉默推定为同意的法定具体情形，一审法院适用法律错误，且要求原告证明自身提出过异议的举证责任划分错误。因此办证时间及违约责任无法另行协商一致的情况下，应当依法适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条第一款第三项之规定，即被上诉人应在2016年8月30日之前为上诉人办理房屋权属证书。二、被上诉人逾期(超过2016年8月30日)后才有了不动产二合一政策（西昌市正式实施不动产统一登记的时间为2016年12月1日），因此仍应当承担逾期办证的违约责任。三、被上诉人提交了一系列证据来证明非因自身过错而因政府职能部门原因导致鑫海国际小区大产权于2019年7月2日才办理完结，但上述原因仅是关于大产权，而非关于分户产权，且被上诉人向政府部门提供相关办证手续时，因自身或第三人违约等因素延误了大量时间，因第三人的违约导致迟延的法律后果同样应当归属于被上诉人，被上诉人本应当于2016年8月30日以前为上诉人办结产权，任何理由都无法阻却超过法定办证期限办结房屋权属证书的违约责任。四、被上诉人于2019年1月19日、2019年4月26日作出的承诺书应当视为对办证期限的变更和单方允诺，自愿放弃期限利益。由此，就算法院对前述事实与法律通通不予采信、认定被上诉人在此之前不构成违约，但因被上诉人多次向全体业主作出单方允诺，被上诉人应当受到自身承诺的法律约束，因此被上诉人在超过自身承诺期限的情况下仍然应当承担违约责任。 被上诉人蜀鑫公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚，上诉人认为本案应适用(最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定属断章取义。2016年11月27日，鑫海国际全体业主向蜀鑫公司发函要求明确办证时间及违约责任；2016年12月14日蜀鑫公司向鑫海国际全体业主的回复参照老版合同的，即商品房交付之日起两年内办理房屋所有权证，上诉人在全体业主发函时就知道该函件内容并在蜀鑫公司回复后未提出异议；2018年3月22日，蜀鑫公司向鑫海国际全体业主发出的提交全部办证资料的通知；上诉人与蜀鑫公司签订的《办理(不动产证书〉所交资料收条》。综合认定了蜀鑫公司在2016年12月14日，向全体鑫海国际业主的回复对上诉人发生效力。一审法院认定本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定属适用法律正确。二、蜀鑫公司未逾期办证，房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一的政策在双方约定的办证期限内，按照该政策蜀鑫公司办理不动产权证的时间应当为房屋所有权证和国有土地使用权证两证办证时间之和。既然蜀鑫公司在办理房屋所有权证书期间政策变更为办理不动产权证，合同约定的办理房屋所有权证已不再具备履行条件。因此，蜀鑫公司为上诉人办理不动产权证的时间应为办理房屋所有权证和国有土地使用权证两证办证时间之和。三、蜀鑫公司没有逾期办证，上诉人严格按照西昌市政府相关部门的要求，及时提交补充办证材料，没有怠于履行自身义务，办证中存在的问题非出卖人造成的，也非出卖人所能控制的，属于合同中约定的“非出卖人的原因”，其办证时间属于正常履行义务所必须的合理时间。四、《办理所交资料收条》、《授权委托书》、〈询问笔录》等办证材料中是上诉人本人所签。依据谁主张谁举证的基本证据规则，蜀鑫公司举证《办理〈不动产证书〉所交资料收条》、《授权委托书》、《询问笔录》等办证材料即完成了自己的举证责任，上诉人认为上述材料中上诉人的签名系伪造的、不真实的，应当由上诉人申请鉴定，上诉人不申请鉴定的视为该证据是真实的。假设上述材料不是上诉人所签，但因这些材料是办证所需的必要材料，上诉人通过实际行为认可了蜀鑫公司的办证结果，并在蜀鑫公司处领取了依据上述材料所取得的不动产权证，上诉人的实际行为已证明该办证材料是上诉人的真实意思表示。五、蜀鑫公司的2019年4月26日的(承诺书》不是上诉人要求蜀鑫公司承担违约责任的依据。依据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，蜀鑫公司承担办证违约责任需要两个前提条件，一是办证逾期，二是因蜀鑫公司原因，两者缺一不可。本案蜀鑫公司并未超过合同及补充协议约定的办证期限。蜀鑫公司履行是的代为办证义务，在代为办证的过程中，蜀鑫公司主观上没有怠于办证的故意，在办证过程中也不存在过错。因此，蜀鑫公司不应承担违约责任，且2019年4月26日的《承诺书》约定的是损失赔偿责任，本案中上诉人主张的违约责任，上诉依据《承诺书》向蜀鑫公司主张违约责任没有依据。 原审原告朱伟、谢昌霞向一审法院起诉请求：1.判决被告赔偿原告违约金37557.36元；2.案件受理费全部由被告承担。 一审法院认定事实：2014年9月17日，原告朱伟、谢昌霞与被告蜀鑫公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定朱伟、谢昌霞采用分期付款方式购买蜀兴公司开发的位于西昌市建昌坊历史风貌区××小区××幢××单元××层××号××房屋一套，房屋总价款847474元。《商品房买卖合同（预售）》双方在《商品房买卖合同》第二十条第（二条附2）（转移登记）中明确约定：因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起两年内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第①种方式处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三十日内退还买受人全部己付款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付。同日，朱伟、谢昌霞与蜀鑫公司签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第九条对《商品房买卖合同（预售）》第二十条产权登记进行了补充约定：1、产权登记资料包括但不限于：需出卖人直接提供的资料、买受人委托出卖人代交的资料等；2、在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积差异的结算手续并签订面积确认文件，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料。买受人在出卖人将委托出卖人代交的全部税、费足额提交给出卖人后，按出卖人缴纳时政府部门或收取单位最新收费标准收取的，多退少补，出卖人方开始办理产权转移手续。在上述期限内，如买受人未付清买卖合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费（包括但不限于专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用等）、未及时按约前来办理交房手续、未及时提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理转移登记的相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，同时出卖人办理权属登记的时间应顺延且不承担任何违约责任；3、因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任；5、办理房屋所有权证的时间，从买受人向出卖人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完毕办理房屋所有权证所需资料及办理完毕相关手续之日起计算，如因买受人原因（包括但不限于买受人提交资料不完整）使产权登记手续超过买卖合同第二十八条约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任并有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的全部损失。如因不可抗力原因使产权登记手续超过买卖合同第二十八条约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任；6、出卖人在房屋所有权证书办理完毕后两年内协助买受人办理该房屋的分户国土证书。2016年11月8日，蜀鑫公司将鑫海国际小区10幢1单元16层1号房屋交付朱伟、谢昌霞，代收朱伟、谢昌霞应缴纳契税12271.66元，维修基金10346元。2017年10月20日，蜀鑫公司向朱伟、谢昌霞出具购房款的《四川增值税普通发票》。2016年11月27日，鑫海国际全体业主向蜀鑫公司发函要求明确办理房屋产权证的时间及逾期办理房屋产权证的违约责任。2016年12月1日，西昌市正式实施不动产统一登记。2016年12月14日，蜀鑫公司向鑫海国际业主作出回复：《商品房买卖合同（预售）》新版本中第二十七条办理房屋所有权转移登记的办理时间参照老版合同约定处理，即在商品房交付之日起两年内取得房屋所有权证书，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起两年内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满至次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算支付全部已付款万分之一的违约金。2018年3月22日，蜀鑫公司向鑫海国际业主发出通知，请业主按不动产登记局相关规定和该通知载明资料及时提交全套资料，以办理不动产权证。之后蜀鑫公司根据原告提交的资料以及《授权委托书》、《询问笔录》代朱伟、谢昌霞办理不动产权证书。2019年4月26日，蜀鑫公司向鑫海国际全体业主发出《承诺书》，其承诺于2019年6月25日领取不动产权证，若不能兑现造成所有业主各种损失由公司负责赔偿，并备注：2019年6月25日当天能见到第一批不动产证发放到业主手里，属蜀鑫公司承诺兑现。2019年7月2日，蜀鑫公司办理了鑫海国际小区2125处房屋的《不动产权证书》（大证）。2020年1月21日，蜀鑫公司代朱伟、谢昌霞办理《不动产权证书》〔川（2020）西昌市不动产权第0××6号〕。另查明，2016年6月30日，西昌市城乡规划建设和住房保障局对蜀鑫公司递交的《西昌市建设工程规划许可证申请表》进行了审批，同意蜀鑫公司办理《规划核实合格证》，蜀鑫公司补缴配套费15864元。2016年7月5日，西昌市地理信息管理中心对案涉小区围墙是否超红线进行了测量。2017年4月18日，西昌市城乡规划建设和住房保障局向蜀鑫公司颁发了《规划核实合格证》。2017年5月5日，蜀鑫公司委托凉山新多维测绘服务有限公司对案涉项目进行地籍测绘。2017年5月24日，凉山新多维测绘服务有限公司作出《不动产权籍调查表》，该公司经实地调查认为宗地四至权属无争议，权属来源合法，宗地图表述清楚。因项目计入容积率的建筑面积超过土地出让合同的约定，且超出面积在3%以内，蜀鑫公司于2017年10月12日向西昌市人民政府递交申请，申请补缴该项目土地出让金。2018年6月4日，蜀鑫公司与西昌市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，合同约定在签订合同之日起10日内由蜀鑫公司向西昌市土地储备中心补缴土地出让金3480979.72元。2018年6月6日，蜀鑫公司按合同约定缴纳土地出让金3480979.72元。2018年9月26日，蜀鑫公司重新向西昌市不动产中心提交办理不动产登记证书（大证）材料。西昌市不动产中心经审核发现蜀鑫公司提供的《规划核实合格证》中鑫海国际项目18栋、19栋房屋总楼层为13层，而四川西昌攀西地质勘查院测绘报告中鑫海国际项目18栋、19栋房屋总楼层为14层，《规划核实合格证》与四川西昌攀西地质勘查院测绘报告不一致。2018年11月29日，西昌市城乡规划建设和住房保障局向蜀鑫公司发出《西昌市城乡规划建设和住房保障局关于西昌蜀鑫置业有限公司〈关于确认冶金矿业总部基地项目18、19、20＃楼层数〉的复函》，确认上述不一致的原因系笔误。2019年1月，西昌市不动产登记中心在审核蜀鑫公司报送的办证材料时，认为第一次办理的《规划核实合格证》不符合办理不动产权证的条件，要求蜀鑫公司重新办理《规划核实合格证》。按照新政策，申请新办理《规划核实合格证》必须先办理《建设项目竣工测绘报告》。2019年3月，蜀鑫公司委托凉山新多维测绘服务有限公司进行测绘，凉山新多维测绘服务有限公司经测绘作出《西昌冶金矿业总部基地（鑫海国际）项目竣工测绘报告》。2019年4月15日，西昌市城乡建设和住房保障局向蜀鑫公司颁发了新办理的《规划核实合格证》。2019年4月16日，西昌市不动产登记中心再次对项目的建筑面积进行复核后发现第一次核实的建筑面积有误差，要求蜀鑫公司补缴土地出让金。2019年6月6日，蜀鑫公司与西昌市自然资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，约定蜀鑫公司自合同签订之日起10日内补缴土地出让金540482.91元。蜀鑫公司于当日补缴土地出让金540482.91元。2019年7月2日，蜀鑫公司办理了鑫海国际小区2125处房屋的《不动产权证书》（大证）。 一审法院认为，原告朱伟、谢昌霞与被告蜀鑫公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》合法有效，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，被告向原告交付了房屋并为其办理了房屋的《不动产权证书》，原、被告双方对此均无争议。本案争议焦点为：1、被告是否逾期办证；2、被告代原告办理权属证明是否存在过错。一、关于被告是否逾期办证问题。原告主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。”规定，原、被告双方于2014年9月17日签订商品房买卖合同，被告应当于2016年12月30日前为原告办理房屋权属证书。该法律规定适用于当事人对办理房屋产权证未约定具体时间情形，本案案涉《商品房买卖合同（预售）》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》虽未明确约定办理房屋产权证的具体时间，仅约定在房屋所有权证书办理完毕后两年内协助买受人办理该房屋的分户国土证，但鑫海国际全体业主于2016年11月27日向被告发函要求明确办证时间及逾期办证违约责任，被告于2016年12月14日作出在商品房交付之日起两年内取得房屋所有权证书的回复。原告未提供证据证明其在得知被告的回复内容后至2018年4月23日与被告签订《办理〈不动产证书〉所交资料收条》期间对该回复的办证期限提出异议，视为双方对办理房屋所有权证书具体时间的补充约定，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条。被告于2016年11月8日将房屋交付原告，按照被告的回复及双方的约定，办理房屋所有权证时间应为2018年11月8日前，办理国有土地使用证时间应为2020年9月30日前。2016年12月1日，西昌市正式实施不动产统一登记，即“双证合一”，不动产登记部门颁发的不动产权证同时具有房屋等建筑物所有权及国有土地使用权登记的内容，原告的《不动产权证书》于2020年1月21日登记办理，未超过2020年9月30日的期限，因此，被告未逾期办证。原、被告于2018年5月23日签订的《授权委托书》《询问笔录》办理《不动产权证书》，因原告并未主张被告办证时间超过该约定的期限，故对被告将原告办证所需资料提交不动产登记机构的时间是否超出了约定的期限，本院不作评判。二、关于被告代原告办理权属证明是否存在过错问题。原告否认签订了《授权委托书》，对其在《办理〈不动产证书〉所交资料收条》及《询问笔录》上签字的真实性无异议。办理不动产权证需要完成以下事项：第一，原告需向被告提供办理产权登记所需的全部资料，并委托被告办理房屋产权登记申请手续和房屋产权登记手续；第二，被告将需要由原告提供的办理房屋权属登记的资料报送不动产登记机构。《授权委托书》、《询问笔录》等材料系被告代原告办理不动产登记的必备资料，即使《授权委托书》由他人代签，也应为原告真实意思表示。本案中，被告自2016年6月29日向西昌市城乡规划建设和住房保障局递交《西昌市建设工程规划许可证申请表》起至2019年7月2日取得《不动产权证书》（大证）期间，严格按照西昌市不动产登记中心等政府相关部门的要求，积极解决办证中存在的问题，及时提交补充办证材料。在代原告办理《不动产权证书》过程中，被告虽未按其于2019年4月26日作出承诺的时间办妥原告的《不动产权证书》，但被告在取得《不动产权属证书》（大证）后，及时将原告办证所需资料提交不动产登记机构，并未怠于履行自己的代办义务，其主观上没有拖延办证的故意，因此被告代原告办理权属证明无过错。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决，驳回原告朱伟、谢昌霞的诉讼请求。案件受理费739元，由原告朱伟、谢昌霞负担。 本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审判决查明的事实本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉、辩主张及理由，本案二审的争议焦点为：被上诉人是否逾期办证构成违约，被上诉人是否应当支付违约金。 上诉人主张一审适用法律错误，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”的规定。由被上诉人承担逾期办证的违约责任。根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，虽并未明确办证的具体时间，但在当天签订的补充协议第九条对买卖合同第二十八条产权登记进行了补充约定。主要约定办理房屋所有权证的时间，从买受人缴纳完毕专项维修基金、相关税费、提交完备所需资料及办理相关手续之日起计算。出卖人在房屋所有权证书办理完毕后两年内协助买受人办理该房屋的分户国土证书。上述约定表明双方当事人对产权登记进行了特殊约定，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定中的除外情形，一审判决认定本案不适用该条规定正确，因此上诉人主张一审适用法律错误的理由不能成立，本院不予支持。 上诉人主张因被上诉人逾期后才有了不动产二合一政策，因此应当承担逾期办证的违约责任。上诉人主张被上诉人逾期的理由仍然是违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如前所述，本案不适用该条规定。而双方在补充协议中并未约定办理房屋产权证的具体时间，仅约定在房屋所有权证书办理完毕后两年内协助买受人办理该房屋分户国土证。根据查明事实，2016年11月8日被上诉人将房屋交付给上诉人。2016年11月27日鑫海国际全体业主发函要求明确办证时间及逾期办证违约责任。2016年12月1日，西昌市正式实施不动产统一登记，即“双证合一”。2016年12月14日被上诉人作出回复，即在商品房交付之日起两年内取得房屋所有权证书，故办理房屋所有权证时间应为2018年11月8日之前，办理国有土地使用证时间应为2020年11月8日之前。因此两证合一后，按照补充协议的约定，蜀鑫公司办理不动产证书的时间应为2020年11月8日之前。2020年1月21日，上诉人的《不动产证书》登记办理，未超过2020年11月8日，故被上诉人未逾期办证，未构成违约。 上诉人在庭审中称自己并未在“2016年11月27日，鑫海国际全体业主面向蜀鑫公司发函……”的业主之中，且并未收到“2018年3月22日蜀鑫公司发出的通知”。但2018年4月23日，双方签订的《办理不动产权证书所交资料收条》再次明确了业主应当提供的相关资料，及出卖人在收到资料之日起360个工作日内将资料送不动产登记机构办理《不动产权证书》。该收条不仅证明双方再次对办证所需材料及提交时限达成了一致协议。同时也印证了双方仍在就办证事宜继续协商的事实。 上诉人主张即使认定被上诉人不构成违约，但被上诉人承诺2019年6月25日领取不动产证，应当视为对办证期限的变更和单方允诺，自愿放弃期限利益。本院认为，虽然被上诉人2019年4月26日承诺在6月25日领取不动产证，根据查明事实，实际办理不动产证是2020年1月21日，确实晚于承诺的时间。但并未违反双方之前合同约定的时间，同时上诉人虽然承诺要赔偿损失，但上诉人也未提供充分证据证明2019年6月25日至2020年1月21日期间的损失。故其上诉理由也不能成立。 综上所述，上诉人朱伟、谢昌霞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费739.00元，由上诉人朱伟、谢昌霞负担。 本判决为终审判决。 审判长 舒 涛 审判员 郑 坚 审判员 刘 莉 二〇二一年五月十九日 书记员 殷任波