江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1602号上诉人（原审原告）：陈培芬，女，1968年11月8日出生，汉族，住金湖县。委托诉讼代理人：李东仁，江苏金胜来律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓雯，江苏金胜来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：伍爱云，女，1964年3月9日出生，汉族，住金湖县。委托诉讼代理人：莫树俊，金湖县建设法律服务所法律工作者。上诉人陈培芬因与被上诉人伍爱云房屋租赁合同纠纷一案，不服金湖县人民法院（2021）苏0831民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈培芬上诉请求：撤销一审判决第二项，改判解除双方签订的《浴室租赁协议书》，伍爱云向陈培芬再返还租金125000元、保证金9255元、水电押金2000元，并赔偿损失20000元；一、二审诉讼费用由伍爱云承担。事实和理由：1.根据合同约定，伍爱云采取停电措施阻止陈培芬继续经营，即是终止合同的意思表示，陈培芬客观上无法继续经营。2.陈培芬自2020年12月11日至今无法经营，已经停业半年之久，浴室经营的黄金期已过，租赁浴室的合同目的不能实现。3.租赁第一年内，因为发生新冠疫情，实际营业时间八个月不到，租赁第二年内，伍爱云又采取断电行为造成陈培芬无法经营，目前陈培芬无法回笼资金，无力承担第二年、第三年的租金，继续履行合同对陈培芬显失公平。4.造成合同不能履行的原因是疫情不可抗力的影响以及伍爱云的断电行为，而非陈培芬恶意不缴纳租金，陈培芬要求减免租金、延期缴纳租金合理合法，伍爱云断电没有提前通知，是违法行为，导致陈培芬在浴室黄金期无法营业，应当赔偿陈培芬的经济损失。伍爱云辩称：1.双方合同约定先交租金后用房屋，陈培芬在合同约定的交租日不交租金构成违约，伍爱云采取暂时断电行为催缴租金，在合同中有明确约定，伍爱云没有过错。2.疫情发生在2020年初，即在第一年租期内，而非第二年租期内，且伍爱云已经承诺减免疫情期间两个月租金，在陈培芬第二年应交租金中予以扣减，故陈培芬以受疫情影响为由要求解除合同不符合法律规定。3.短暂的断电行为只是催缴租金的手段，并非解除合同的意思表示，案涉房屋用电随时可以恢复，但陈培芬自行搬走，关门停业至今，并非伍爱云不让其经营。4.陈培芬系违约方，无权要求伍爱云赔偿损失、退还保证金和水电押金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈培芬一审起诉请求：1.解除双方签订的《浴室租赁协议书》；2.伍爱云退还陈培芬租金25000元（四个月）、保证金10000元、水电押金2000元；3.伍爱云赔偿陈培芬损失20000元；4.本案诉讼费用由伍爱云承担。一审法院认定事实：2019年11月18日，伍爱云和陈培芬、仲从柱签订《浴室租赁协议书（合同）》,约定甲方伍爱云将位于金湖县院内，正在正常经营中的金海岸洗浴中心租赁给乙方陈培芬经营。合同约定：“一、租期：三年。从2019年11月08日起至2022年11月10日止。二、租金：共贰拾叁万伍仟元整（￥235,000.00）。甲方不提供发票。分年度缴款为：2019年11月08日至2020年11月07日，年租金为柒万伍仟元。2020年11月08日至2022年11月10日，每年租金为捌万元。三、交租金时间：每年的10月08日（提前一个月）前一次性缴清给甲方。如逾期不缴，乙方即为违约。甲方有权单方终止协议的执行，并采取收回浴室，停电，停水，锁门等措施。由此造成的一切损失及后果均由乙方负责。四、甲方将正常经营中的浴室及整个配套设置，以及相关物品完整交给乙方使用，大宗物品列清单（见附件）经甲乙双方签字认可接受。五、乙方向甲方缴纳保证金壹万元，主要对物品设施，如有短少或损毁，在保证金中扣除。另外，期满乙方售出的男女澡票3个月后由甲方向乙方结算（男女澡票均为5元/张），多退少补……”该协议书落款处乙方有陈培芬、仲从柱签名。第一年的租金已于2019年11月29日缴纳，同时陈培芬也缴纳了水电费押金2000元。伍爱云、陈培芬约定保证金通过浴室上一承租人留下的澡票进行冲抵。按约定第二年的租金应当在2020年10月8日前缴清，但截止到2020年12月7日，陈培芬、仲从柱仍未缴纳房租。2020年12月7日，伍爱云通过微信向仲从柱催交租金，并委托负责公司对外房屋出租、水电方面的管理员丁月江去案涉浴室向陈培芬、仲从柱催要房租。2020年12月11日上午，因租金未付，伍爱云对陈培芬及仲从柱经营的浴室采取断电行为。2020年12月15日，仲从柱电话联系伍爱云，称因没有电无法营业，要求归还钥匙。伍爱云不同意，认为合同没到期。2021年1月4日，伍爱云向一审法院起诉，要求陈培芬、仲从柱支付违约金及租金；同年1月6日，陈培芬向一审法院提起本案诉讼，请求解除合同、退还租金及赔偿损失，伍爱云于1月7日收到一审法院送达的应诉通知书等法律文书。一审审理中，仲从柱表示不参加本案诉讼，其权利由陈培芬行使。一审法院认为：本案争议焦点：1.陈培芬是否有权请求解除双方订立的合同；2.陈培芬主张返还四个月租金是否合理，疫情期间的租金如何调整；3.陈培芬是否缴纳了保证金1万元，相关损失计算是否有事实及法律依据。关于第一个争议焦点，陈培芬逾期未缴纳租金已构成违约。作为违约方，陈培芬原则上无权解除合同，陈培芬亦无约定解除权，故陈培芬请求解除合同的诉讼请求不应支持。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”本案中，陈培芬主张的解除合同理由是“客观事实已经不允许陈培芬再履行合同，伍爱云违法断电行为导致陈培芬无法再继续履行合同”，但该理由不能成立。首先，停电行为是合同约定的行为，伍爱云作为权利人有权依照约定采取停电等措施催促陈培芬履行义务；其次，伍爱云作为出租人一直要求陈培芬及仲从柱缴纳租金、继续履行合同，从没有解除合同的意思表示；第三，陈培芬没有提交证据证明其作为违约方可以请求解除合同。故陈培芬及仲从柱在没有法定解除权及约定解除权的情况下要求解除合同显然没有事实及法律依据。关于第二个争议焦点，陈培芬认为由于疫情原因，导致其四个月未经营，故而未使用伍爱云的浴室。2020年1月下旬爆发的全国范围内的新冠疫情对国内各行各业的影响众所周知，我国政府采取了果断和行之有效的疫情防控措施使得国内疫情已趋平缓，但疫情给服务业造成的损失较为严重。根据陈培芬的举证，陈培芬因疫情致未营业时间为三个多月，结合本地复工时间和疫情对浴室等服务行业的重大影响以及伍爱云同意减免两个月租金的事实，法院认定伍爱云减免陈培芬及案外人仲从柱二个月租金较为适当。以第一年租金7.5万元计算，应减免租金合计12500元。陈培芬认为双方约定发生不可抗力可以终止协议，经查合同第六条第九款的约定是出租人的权利，且案涉不可抗力是租赁合同第一年期间发生，陈培芬的主张不能成立。关于第三个争议焦点，案涉浴室租赁合同中约定了保证金条款，但双方之间实际采取用上一任案涉浴室承租人发出去的澡票1777张（每张折抵5元）予以冲抵，应认定保证金为8885元。另伍爱云尚有除浴资之外的其他消费370元未支付，故法院认定陈培芬缴纳了保证金1777*5+370=9255元。因陈培芬请求解除合同的诉讼请求法院不予支持，故其请求返还保证金、水电押金的主张法院亦不予支持，双方可在合同履行完毕后进行结算。对于陈培芬要求伍爱云赔偿因断电行为导致的损失，因合同目前的僵局系因承租人违约造成，陈培芬亦未明确损失的计算方式并提交充分证据证实，法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、伍爱云于判决生效后一个月内返还陈培芬租金12500元；二、驳回陈培芬其他诉讼请求。案件受理费1225元，减半收取613元，由陈培芬负担480元，伍爱云负担133元。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。本案二审争议焦点：1.涉案房屋租赁合同是否应予解除；2.一审法院对第一年度租金减免两个月是否恰当；3.陈培芬要求伍爱云退还保证金及水电押金并赔偿损失是否应予支持。本院认为，关于案涉房屋租赁合同是否应予解除的问题。在伍爱云承诺减免第一年度两个月租金的情况下，陈培芬仍未按合同约定及时缴纳第二年度租金，构成根本违约。双方在租赁合同中约定出租人伍爱云有权采取断电方式催缴租金，故伍爱云采取断电方式催缴租金并不构成违约。在陈培芬要求退还房屋钥匙时，伍爱云明确表示合同未到期，不同意解除合同，且在本案诉讼中伍爱云亦要求继续履行合同，故本院对陈培芬要求解除合同的主张不予支持。陈培芬主张继续履行合同对其显失公平，本院认为，考虑到陈培芬停止经营已近半年时间，且疫情防控政策对浴室的接待人数有限制，本案双方在一审法院仍有关于案涉房屋的租金纠纷案件未结，本院已向陈培芬释明，可在双方未结的租金案件中申请对第二年度租金进行调整，由法院依法裁判。因此，现有情形下，陈培芬主张继续履行合同显失公平的主张不能成立，本案房屋租赁合同不符合违约方起诉解除的条件，陈培芬要求解除合同，本院不予支持。关于第一年度减免租金的问题。本院认为，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。根据陈培芬一审中的举证，陈培芬因疫情致未营业时间为三个多月，但陈培芬在疫情期间仍然占有使用涉案房屋，一审法院结合本地复工时间和疫情对浴室等服务行业的影响以及伍爱云同意减免两个月租金的事实，将疫情影响期间的租金损失在双方之间合理分摊，认定减免二个月租金并无不当，陈培芬要求减免四个月租金，于法无据，本院不予支持。关于陈培芬要求伍爱云退还保证金、水电押金及赔偿损失的问题。本院认为，因本院认定案涉房屋租赁合同不符合解除条件，应当继续履行，故保证金及水电押金应在合同履行期满后双方再进行结算，陈培芬请求返还保证金及水电押金，本院不予支持。对于陈培芬要求伍爱云赔偿因断电导致的损失，本院认为，双方在合同中对出租人有权采取断电行为有明确约定，伍爱云断电系因陈培芬拒绝缴纳第二年度租金所致，故伍爱云并不构成违约，陈培芬要求伍爱云赔偿损失，本院不予支持。综上，陈培芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1225元，由上诉人陈培芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年五月三十一日法官助理 钟 岩书 记 员 余宛蓉