安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1524民初894号 原告：明发集团安徽金寨城市开发有限公司，住所地金寨县新城区江环北路金寨县国土局一楼。统一信用代码91341524322810890W。 法定代表人：冯建民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨国庆，该公司法务。 委托诉讼代理人：闻博文，该公司法务。 被告：储述林，男，1986年2月27日出生，汉族，住金寨县。 第三人：深圳市保利物业管理集团有限公司，住所地深圳市南山区高新园中区科技中三路5号国人大厦A栋4楼402单元。统一社会信用代码91440300732071947T。 法定代表人：曹元平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张雁。 委托诉讼代理人：林涛。 原告明发集团安徽金寨城市开发有限公司（以下简称明发金寨公司）与被告储述林、第三人深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称保利物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。明发金寨公司的委托诉讼代理人闻博文、被告储述林、第三人保利物业公司的委托诉讼代理人张雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明发金寨公司向本院提出诉讼请求：1.判令储述林支付欠缴的房屋租金862560元及违约金（违约金计算方式：以逾期金额为基数，自逾期之日起至2019年8月19日期间按同期中国银行公布的贷款基准利率的4倍计算;2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）的4倍计算至实际给付之日止，暂计至起诉之日为185848.49元）;2.判令储述林向明发金寨公司支付承租期间的物业费561600元及违约金（违约金计算方式同诉请1）。当庭变更诉请1中房屋租金为1169120元，违约金计算方法不变，计算基数调整为1169120元；变更诉请2中物业费为626400元，违约金变更同对诉请1的变更。事实和理由：2017年8月10日，双方就明发金寨公司位于金寨县××道××广场××号××楼××层××号商铺签订了《“明发金寨项目”租赁合同》，面积7200平方米。2017年11月30日至2018年12月31日期间的租金为1008000元,2019年租金为20元／㎡／月，2020年租金为21.6元／㎡／月,租金先支付后使用。同时合同还约定了逾期支付租金的违约金计算方法及标准。明发金寨公司于2018年10月31日将该商铺交付给储述林使用,租赁期限相应顺延。 储述林现欠付2020年9月1日至2020年11月30日按20元/㎡/月计算的部分租金236000元及2020年12月1日至2021年5月31日按21.6元/㎡/月计算的租金933120元，合计1169120元。另储述林多次未按合同约定逾期支付租金,应按约支付违约金。关于物业费储述林并未向第三人支付任何物业服务费用,应按3元/㎡/月向明发金寨公司支付物业费561600元及违约金。 储述林辩称，对欠缴2020年9月1日至2021年5月31日前租金的计算方法及标准认可，但总金额应扣除受新冠肺炎疫情影响的2个月租金，虽欠缴的是2020年9月1日以后的租金，但关于疫情影响一直与明发金寨公司沟通，其也同意从总数中扣除；同因疫情影响欠付部分租金并不构成违约，也不承担累计延期支付的责任；关于物业费与第三人多次沟通并已按2元/㎡/月达成还款计划，已经缴纳了60000元物业费，而且不应由明发金寨公司主张。 第三人述称，关于物业费确实与储述林按2元/㎡/月达成了还款计划，但储述林只支付10000元，未按协议履行，最终还是按3元/㎡/月支付。 本院经审理认定事实如下：2017年8月10日，明发金寨公司与储述林签订《“明发金寨项目”租赁合同》，约定明发金寨公司将位于金寨县××道××广场××＃××楼××层内铺房号301租赁给储述林经营ＫＴＶ、南方家居、红石阁餐饮，面积7200平方米；租赁期限8年，自2017年11月30日至2025年11月29日止；房屋交付时间暂定2017年11月30日，具体时间以公司通知为准；房屋租金按面积计算，2017年11月30日至2018年12月31日，租金为1008000元，2019年度租金为20元／㎡／月，2020年度租金为21.6元／㎡／月；租金支付方式：先支付后使用,第一次支付时间为2017年11月10日，即支付租金为504000元，第二次支付时间为2018年4月10日，即支付租金为504000元，第二年按季度支付租金，此后在当个交租期限届满前20日向明发金寨公司支付下个交租期的租金，如储述林迟延支付租金，则需按每日2%支付违约金。 2018年10月31日，明发金寨公司将该商铺交付给储述林使用,租赁期限相应顺延。储述林分多次缴纳了2020年9月1日前的租金。 另查明，储述林于2021年4月16日缴纳租金300000元。 上述事实，有“明发金寨项目”租赁合同、发票、商铺交付通知单等证据在卷予以佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、欠付租金数额及应付时间问题；二、违约金计算方法及标准问题。 关于焦点一：储述林认可明发金寨公司诉请自2020年9月1日至2021年5月31日的租金1169120元（236000元+466560元+466560元），但因新冠肺炎疫情的影响要求扣减2个月租金。对此本院认为，新冠肺炎疫情在客观上确实影响了案涉租赁房屋的经营，参考类案本院酌情减免1.5个月租金即216000元（7200㎡×20元/㎡/月×1.5），现尚欠租金953120元（1169120元-216000元）。按合同约定应付租金时间分别是：20000元（236000元-216000元）为2020年8月11日，466560元为2020年11月10日，466560元为2021年2月10日。 关于焦点二：案涉租赁合同约定的租金支付方式为“……第二年按季度支付租金，此后在当个交租期限届满前20日向甲方支付下个交租期的租金，……如乙方迟延支付租金，则需向甲方按每日2%支付违约金”。对于2020年9月1之前迟延支付租金的违约金，双方在合同履行过程中，储述林从2018年10月31日实际接收商铺起至2020年9月1日期间，其实际支付租金的时间均晚于约定应付租金时间，明发金寨公司未举证证明在此期间向储述林催要租金并主张违约金，也未行使合同解除权，可视为双方均对该租金支付方式的习惯予以认可，因此本院对明发金寨公司诉请储述林支付2020年9月1日之前迟延支付租金的违约金不予支持；对于2020年9月1日之后因储述林未按上述合同约定支付租金故其应承担违约责任，综合考虑合同的履行情况、新冠肺炎疫情对餐饮行业的冲击、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定储述林按一年期贷款市场报价利率（LPR）计付2020年9月1日之后欠付租金的违约金，并按应付租金的时间分段计算。 综上所述，明发金寨公司与储述林签订《“明发金寨项目”租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。明发金寨公司关于储述林欠付租金及违约金的合理诉请本院应予支持；关于储述林向其支付物业费的诉请，当庭明确该物业费由储述林向第三人缴纳，对此储述林辩称应由第三人向其主张，本院予以支持，现因第三人并未在本案中诉请，故应依法另行处理。在本院审理过种中储述林于2021年4月16日缴纳的300000元租金应予比除。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下： 一、被告储述林于本判决生效之日起十日内支付原告明发集团安徽金寨城市开发有限公司2021年5月31日前的房屋租赁费953120元及违约金（违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）分段计付，其中20000元自2020年8月11日起，466560元自2020年11月10日起，466560元自2021年2月10日起计算至给付之日止）；被告储述林于2021年4月16日支付的300000元租金从中扣除，违约金亦相应扣减。 二、驳回原告明发集团安徽金寨城市开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20960元，减半收取计10480元，由原告明发集团安徽金寨城市开发有限公司负担5000元，由被告储述林负担5480元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  饶德丽 二〇二一年五月十一日 书记员  陆晓佳 附一相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。 不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息,或者不履行其他金钱债务的,对方可以请求其支付。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定,租赁期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付;租赁期限一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 附二、本院标的款账户： （一）案款账户：开户名－金寨县人民法院机关案款；开户行－中国邮政储蓄银行股份有限公司金寨县支行；账号－1009××××4016。