天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初10499号原告：天津市青雨科技发展有限公司，住所地天津市西青区李七庄街武台村瑶琳路与雅乐道交汇处东北角大津城商业广场402室。法定代表人：赵晓青，总经理。委托诉讼代理人：侯青青，天津朗通津辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓宝征，天津朗通津辉律师事务所律师。被告：王宝君，男，1968年11月21日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：孙宏义，天津四方君汇（河西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董晨，天津四方君汇（河西）律师事务所律师。原告天津市青雨科技发展有限公司（简称青雨公司）与被告王宝君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行审理。原告青雨公司委托诉讼代理人邓宝征，被告王宝君的委托诉讼代理人孙宏义、董晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青雨科技诉称：1.请求判令解除原告与被告王宝君于2019年4月25日签署的《天津大津城商业广场房屋租赁合同》；2.请求判令被告立即将位于天津大津城第二层2Ｂ20号商铺腾空并交还原告；3.请求判令被告向原告支付自2019年12月28日至2020年9月27日的房屋租金196029元及自2020年9月28日起至实际向原告返还房屋之日止的房屋租金或房屋占用费（以21781元／月为标准进行计算）；4.请求判令原告无需退还被告交付的履约保证金43562元；5.请求判令被告向原告支付自2020年2月1日起至实际向原告返还房屋之日止的物业管理费（暂计至2020年9月30日为74680元，以9335元／月为标准进行计算）；6.请求判令本案诉讼费用等由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第一项为确认原、被告签署的天津大津城商业广场租赁合同于2020年12月4日解除；诉请第二项不再主张。事实与理由：2019年4月25日，原告与被告王宝君签订《天津大津城商业广场房屋租赁合同》，约定原告将位于西青区××庄街××村××路××道××广场××层××号商铺出租给被告作“乔丹体育”服装项目经营，计租面积为204.6平方米，租期3年，自2019年7月15日至2022年7月14日止，交付日为2019年5月15日。月租金为21781元，年租金为261372元。租金每四个月交付一次，各期租金应在下期租期起始日之前15日内支付。物业管理费为9335元／月，按季度支付。合同签订后，被告缴纳租赁保证金43562元及首期租金87124元。被告应于2020年1月13日前缴纳2019年12月28日至2020年4月27日的租金87124元及2020年2月1日至4月30日的物业费，但是经原告多次催促，被告各种推脱，拒不缴纳，被告已经拖欠原告自2020年1月28日至今的租金及自2020年2月1日至今的物业管理费。被告的上述行为明显违反合同第四条、第十八条、第十九条等相关约定。故成诉。被告王宝君辩称，请求驳回原告诉请。原被告之间签署的天津大津城商业广场租赁合同已经于2020年4月26日，被告撤场之日实际终止，2020年4月中旬，乔丹大津城店与原告协商一致撤场，签署了原告提供的商铺合约终止撤场审批表，大津城租赁合同解除协议、撤场申请书、恢复毛坯承诺书，后并寄给原告，原被告电话沟通4月26日撤场。但4月26日乔丹大津城店将所有货品撤出后，准备撤出货架时，被告知费用未缴清，器架暂扣，之后原告并不配合乔丹大津城店沟通费用请求，直至2020年12月4日，乔丹大津城店需要使用被扣器架，向原告索要，原告方与被告签订腾退协议后将器架归还。金双宝公司员工周鑫与原告员工牟廷芳的微信截图以及金双宝公司员工周鑫与原告营运经理李莲云及原告招商经理武经理的电话录音中均确认被告已于2020年4月26日撤出全部货物，且器架被原告扣留这一事实。二、处于大津城商场开业率低，新冠疫情影响，以及被告提前撤场被扣器架造成的损失等原因，原告应对被告进行租金减免。第一，2019年7月28日，乔丹大津城店铺开业后，实际落位品牌与原告承诺的品牌落位图严重不符，直至被告撤场时，多家落位图中标明的品牌仍未入住开业，商场空置率过高，导致乔丹大津城店铺客流量极低，销售低迷，原告应就其未达成开业率的行为对被告进行租金减免。第二，2019年9月开始，乔丹大津城店开始与原告协商租金减免事宜，原告多次承诺减免一至两月租金，作为销售不理想补偿，2020年初，疫情爆发，天津各商场均暂停营业，乔丹大津城店于2020年1月27日至2020年3月16日闭店，发改投资规（2020）734号关于应对新冠疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见中规定，对承租非国有房屋用于经营，出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金，2020年3月末复工后，乔丹新华城市广场店、月坛商厦店、南楼阳光新生活购物广场店均享受到了商场响应国家政策的租金减免，而乔丹大津城店受疫情影响，销售额在本不理想情况下又有下降，但原告没有进行任何的减免政策，被告认为原告应根据津财防控（2020）17号天津市财政局关于印发市级行政事业单位落实天津市打赢新兴冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进社会经济发展的若干措施减免中小企业租金细则的通知，自2020年2月7日起，租金前三个月全免，后三个月减半。本院经审理认定事实如下：2019年4月25日，原、被告签订《天津大津城商业广场房屋租赁合同》，约定原告将位于西青区××庄街××村××路××道××广场××层××号商铺出租给被告作“乔丹体育”服装项目经营，计租面积为204.6平方米，租期3年，自2019年7月15日至2022年7月14日止。合同约定交付日为2019年5月15日，装修免租期为2019年6月15日至2019年7月14日，扶持免租期为2019年7月15日至2019年8月14日止。合同约定租金标准为月租金21781元，年租金为261372元。租金每四个月交付一次，各期租金应在下期租期起始日之前15日内支付。物业管理费为9335元／月，按季度支付。承租方在签订合同时交纳二个月租金（43562元）作为履约保证金。其中合同第五条其他费用第一款约定，承租方应根据约定每月向出租方或物业管理公司支付商场物业管理费或其他费用（如有）。其中合同第六条租赁保证金第二款约定，如果承租方违反合同任何条款，出租方或物业管理公司有权敦促履行，若经敦促仍不履行，则出租方有权先扣除全部或部分保证金来抵偿任何承租方欠缴之款项及应赔偿的损失。第七条约定，承租方中途违约擅自退租的，视为承租方放弃保证金所有权，出租方有权没收保证金并已出租方的预期收入为标准追究违约责任。合同同时对装修与改建、维修与修缮、终止合同、违约事件及补救措施等进行了约定。合同签订后，被告缴纳了租赁保证金43562元及首期租金87124元。庭审中经双方确认，被告租金交付至2019年12月27日；物业费交付至2020年1月31日；被告商铺于2020年1月27日至2020年3月16日未经营。2020年4月26日，被告将店铺内部分物品撤出。2020年12月4日，双方签订了《腾退协议》，约定为避免双方损失进一步扩大，被告承诺在2020年12月4日前腾空、搬离涉案房屋可移动物品，并交还房屋。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定履行各自义务。根据庭审查明的事实，2020年4月26日被告提出解除合同并针对合同解除事宜与原告进行协商，但未达成一致意见，被告将租赁场地内部分物品搬出。故应认定被告违反合同第七条的规定，系中途违约擅自退租的情况，其所交纳的保证金原告有权不予退还。2020年10月13日，原告诉至本院要求解除租赁合同，被告于2020年12月4日收到本院送达的诉状及传票，应认定当日双方租赁合同解除。2020年12月4日，双方签订《腾退协议》，对涉案场地进行交接，应认定已履行了交付手续，故被告租金及占有使用费应交付至该日。被告主张涉案商场未达到开业率及原告曾承诺给予减免租金等情况，未提供足够的证据证实，对其主张不予采纳。被告租赁房屋期间，因突发新冠肺炎疫情，导致不能正常营业，本院综合考虑被告因疫情停业时间，兼顾公平原则，酌减租金及物业管理费两个月。故被告应给付原告房租及占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百二十一条、第七百三十条、第七百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告天津市青雨科技发展有限公司与被告王宝君签订的《天津大津城商业广场房屋租赁合同》于2020年12月4日解除；二、被告王宝君于本判决发生法律效力之日起十五日内，给付原告天津市青雨科技发展有限公司截至2020年12月4日止的房屋租金201757.8元；三、被告王宝君已交付的履约保证金43562元不予退还；四、被告王宝君于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告天津市青雨科技发展有限公司截至2020年12月4日止的物业管理费75907.6元；五、驳回原告天津市青雨科技发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6014元，由被告王宝君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  杨恩兴人民陪审员  孙秀萍人民陪审员  武永振二〇二一年五月八日书 记 员  邢 林附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。如