黑龙江省龙江县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0221民初234号原告：孙绍晶，女，1966年8月24日出生，汉族，无职业，住黑龙江省龙江县。委托诉讼代理人：郭世乾，男，龙江县景星镇法律服务所法律工作者。被告：贾仁海，男，1964年11月14日出生，汉族，住黑龙江省龙江县。被告：王亚林，男，1962年7月26日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人：张晓丽，女，黑龙江之信律师事务所律师。原告孙绍晶与被告王亚林、贾仁海房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年2月24日立案。依法适用简易程序，于2021年4月6日公开开庭进行审理。原告孙绍晶及其委托诉讼代理人郭世乾，被告贾仁海及被告王亚林委托诉讼代理人张晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙绍晶向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告将王亚林私有房屋所有权证（龙村镇房字第××号）过户给原告；2.被告王亚林配合、协助办理过户手续；3.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年3月22日原告与被告贾仁海经陈红亮见证签订《房屋买卖合同》，贾仁海将其所有的位于龙江县七棵树镇榆林榆林屯21号土石房两间（45.085平方米）以人民币5,000.00元出卖给原告，并将其持有的王亚林名下的《私有房屋所有权证》及房屋交付给原告，此房原告接收后居住至今。2011年3月19日经王亚林姐夫王德运担保，王亚林将其所有的以上房屋以人民币600.00元卖给贾仁海，并将《私有房屋所有权证》及房屋交付给贾仁海，贾仁海接收此房后进行了维修一直居住至2018年3月。根据民法通则第七十二条的规定，原告对此房屋已享有财产所有权，但被告仍没有办理过户手续，故提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告贾仁海辩称：他是榆林村民，他把买王亚林、王俊堂的房子一同卖给了孙绍晶、吴贵臣，情况如下：王俊堂与王亚林原是榆林村民，系父子关系。王亚林户口现已迁出榆林，搬出20多年。王俊堂、王亚林的房子、土地都是由王德运管理，王亚军是王亚林弟弟，王德运是王亚林姐夫。当时，王亚军在案涉房子住了一年，看王亚林的房子要倒塌了，王俊堂房子的门、窗都坏了，亦近乎倒塌，所以他通过王亚军与王德运（担保），买了两所房子，时间是2011年3月19日，办理手续钱是一次交给王亚军壹仟贰佰元，然后他维修的两房子，王亚林房彻底翻盖，王俊堂的房换的门窗，外墙贴砖，打的水泥地，铺的地砖，买卖房屋当年王俊堂送给他的房照，他住了7年没有人来要房，王俊堂和他妻子姚淑霞也都到过他家，都没有任何异议。2018年他把房子卖给了孙绍晶、吴贵臣，孙绍晶、吴贵臣要换房照跟王亚林联系，并通知姚淑霞来换照，谁也不来，他找王德运让王亚林他们来，最终拒不配合，孙绍晶便起诉了。被告王亚林辩称：一、答辩人与被答辩人不存在《房屋买卖合同》关系，在该买卖合同纠纷中不应当作为被告，应予驳回。依法成立的合同，自合同成立时生效，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。买卖合同是指出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同的双方主体是出卖人和买受人，双方经协商达成一致，对标的物权的转让的真实意思表示。本案的被答辩人在本案中不享有诉权，被答辩人与答辩人之间并没有签订《房屋买卖合同》，也不存在房屋买卖合同纠纷，原告与被告之间针对本案没有法律上的直接利害关系，直接的利害关系指法律关系的产生、变更、终止对当事人产生的法律意义上的权利和义务。根据合同的相对性原则，答辩人不应成为被告，因此，原告的主张不应受到法律的保护，应驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。二、本案中，两份房屋买卖合同属无效合同，答辩人根本不知情，原告陈述不属实，不受法律保护。王亚军未经答辩人同意擅自将房屋出售给他人，构成无权处分，答辩人请求确认合同无效的主张应当得到支持。原告并未提供证据证明答辩人知情，证人也证明不了当时签订协议时答辩人在场，交付款项答辩人也不知情。因此，根据《民法典》规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。……。”依照上述规定，原告对该房屋不构成善意取得。且本案中，原告不去调查清楚该房屋的转让是否经答辩人同意，签订合同时不通知被告，同时也没有办理房屋过户登记手续，因此合同签订存在恶意，并严重损害了答辩人的物权。因此本案中，两份房屋买卖合同属无效合同，原告主张办理过户请求不能得到法律支持。三、根据《民法典》恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益的，为无效合同。房屋买卖合同的卖方并不是房屋的所有权人，无权处分房屋，两份合同的签订损害答辩人的利益，应认定为无效合同，无效合同违反了法律的规定，国家不予承认和保护。一旦确认无效，将具有溯及力，使合同从订立之日起就不具有法律的约束力，以后也不能转化为有效合同。无效合同的处理原则，当事人应当返还因合同取得的财产，而不是继续履行合同。根据《民法典》“合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还”。人民法院依法确认该合同无效，被答辩人应自行承担其后果。可见，答辩人与被答辩人之间不存在房屋买卖合同关系，也谈不上办理房屋过户，因此原告的主张不能得到支持，法院理应驳回其无理要求。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉请既没有事实依据，也没有法律依据，请求人民法院在查清案件事实的基础上，以事实为依据，以法律为准绳，维护法律的神圣权威，维护答辩人合法权利，依法驳回原告诉讼请求。被告贾仁海、王亚林均未向本院提交证据。原告孙绍晶围绕己方诉讼请求向本院提交了证据，本院经审查确认，对孙绍晶提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告孙绍晶与被告贾仁海均为榆林居民，案涉房屋坐落于榆林。本案被告王亚林原系榆林居民，已举家迁至呼伦贝尔生活数年。王亚林父亲系王俊堂（已故），母亲系姚淑霞，弟弟系王亚军，姐姐系王桂兰，姐夫系王德运。贾仁海与王亚军经王德运担保，订立房契，约定正房四间出售予贾仁海，房契明确四至，房款1,200.00元，一次付清，涉及本案房屋两间，登记在王亚林名下。卖方王亚军、买方贾仁海、保人王德运在房契中签名。嗣后，王俊堂将王亚林房照交予贾仁海，贾仁海购买房屋后，将王亚林名下房屋进行翻建，贾仁海在案涉房屋居住至2018年。2018年3月22日，贾仁海与孙绍晶在榆林网格长陈红亮见证下，签订房屋买卖合同，贾仁海将位于榆林（王亚林名下，龙村镇房字第××号）两间土石房屋出售予孙绍晶，房屋价款5,000.00元，已一次性付清。嗣后，孙绍晶因房产过户与贾仁海、王亚林产生纠纷，诉至本院。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，贾仁海与王亚军进行房屋交易时，王亚军虽未取得案涉房屋所有权，其构成无权处分，但不影响案涉房屋买卖合同的效力。且根据“行为人没有代理权，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”的规定，本案中，基于出售者王亚军系王亚林弟弟、担保人王德运系王亚林姐夫的客观事实，贾仁海支付房屋价款、翻修入住，并取得房产证原件，贾仁海有理由相信王亚军系代理王亚林卖房，在整个房屋交易过程中，贾仁海不存在任何过失，系善意取得，故贾仁海与王亚军签订的房屋买卖合同合法有效，当事人应依合同约定履行相关义务。贾仁海将案涉房屋转卖孙绍晶，系双方真实意思表示，虽在该交易时贾仁海未取得案涉房屋所有权，但根据“出卖人在缔约时对标的物没有所有权不影响合同效力”的规定，本案中贾仁海与孙绍晶间的房屋买卖合同亦合法有效，当事人应依合同约定履行相关义务。综上所述，本院考虑到国家税收问题，应由王亚林先行配合贾仁海办理房屋过户手续，贾仁海再配合孙绍晶办理房屋过户手续。因当事人在本案中均未主张变更登记费用，故当事人可自行协商处理。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定，判决如下：被告王亚林于本判决生效之日起十日内协助、配合被告贾仁海办理位于龙江县七棵树镇榆林村榆林屯案涉房屋（龙村镇房字第××号）变更登记，被告贾仁海于本判决生效之日起二十日内协助、配合原告孙绍晶办理位于龙江县七棵树镇榆林村榆林屯案涉房屋（龙村镇房字第××号）变更登记。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告王亚林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员  李志海二〇二一年五月六日书记员  王醴蕤