天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1882号上诉人（原审被告）：天津维多利亚房地产开发有限公司，住所地天津市西青区中北镇阜锦道5号万汇文化广场16号楼3门411A。被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司天津分公司，住所地天津经济开发区金融服务区西区一期2号楼C座。负责人：郭占生，总经理。委托诉讼代理人：郭未杰，天津茂驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓华，天津茂驰律师事务所律师。上诉人天津维多利亚房地产开发有限公司（以下简称维多利亚公司）因与被上诉人长城物业集团股份有限公司天津分公司（以下简称长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2019）津0111民初11641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人维多利亚公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，被上诉人的一审诉讼请求无事实及法律依据，应当依法驳回。1.一审法院就涉案项目自2018年8月1日至2019年7月31日的物业费收取总金额未查清的基础上，直接判令上诉人支付被上诉人各项费用的事实不清。根据双方2014年8月15日签订的《东方环球影城项目前期物业服务合同》第11条的约定，物业服务费的开支包含被上诉人主张的各种费用。被上诉人应当按照该合同约定履行物业公司服务业务，为业主提供合格的物业服务以及收取物业费，并将其全部收取的物业费存入上诉人与被上诉人的共管账户内作为涉案项目的物业服务各项支出。一审中，上诉人多次要求被上诉人进行对账，将其收取的涉案项目的物业费原始凭证提交上诉人审核。但被上诉人仅提供其制作的表格给上诉人一方予以核对，该表格不能真实反映物业费的收取情况，故不能核对出被上诉人就涉案诉争期间收取物业费的总金额。根据合同约定，上诉人有权监督被上诉人的物业管理及服务工作，合同约定（补充协议第3条）被上诉人应于每年年初2月10日前向上诉人提供本年度预算；每月5日前向上诉人提供上月度财务收入报表。被上诉人未按照上述约定的时间向上诉人提供上述报表在履行合同期间拒绝上诉人的监督及查账，导致上诉人一方无法了解到涉案项目物业费的真实收取情况。一审法院在未查清涉案项目物业费的收取情况而径行判决上诉人支付涉案项目的支出是错误的。因为本身物业费的收取就是用于上述项目的开支。如不能查清物业费的收入金额则不能直接减除支出金额，并且被上诉人违反合同约定，私自设立账户收取物业费用，也违反了合同约定，将收取的物业费用占为己有的同时又将涉案项目的支出要求上诉人支付。相当于被上诉人收取的物业费用，并未用于支付上述开支，上述行为严重违反了双方的合同约定。2.一审法院就被上诉人主张的金额的事实认定错误。根据合同约定，被上诉人应合理安排物业费支出，在发生费用时应向上诉人提出申请，费用须经上诉人审核确认。被上诉人诉请中载明的费用均未经上诉人审核认可，故其主张的金额一审法院认定错误。3.一审中双方并未就诉争的各项费用核对无误，达成一致。一审中虽上诉人与被上诉人进行多次对账，但始终并未就对账事宜达成一致。被上诉人一方虽提供了聊天记录，但该聊天记录只是部分截取，只能证明双方诉讼过程中有过核对账目的过程，但并没有对被上诉人诉请的全部金额表示认可，也没有对被上诉人的金额表示明确的确认，并且从实际的聊天往来过程中也可以看出双方一直在交涉核对所需的材料，而被上诉人一方并没有提供，故不可能达成一致。被上诉人长城物业公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。长城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令维多利亚公司立即向长城物业公司支付截止至2019年8月27日拖欠的物业费4873391.64元；2.判令维多利亚公司承担自应付未付之日至实际履行之日的违约金，按照日万分之五的标准；3.诉讼费、保全费用等由维多利亚公司承担。后长城物业公司明确诉讼请求：要求维多利亚公司支付自2017年9月1日至2019年7月31日的物业费4873391.64元及自2017年9月2日至实际给付之日的违约金，按照日万分之五的标准计算。一审法院认定事实：2014年8月15日，原告长城物业公司与被告维多利亚公司签订《东方环球影城项目前期物业服务合同》，原告为被告的东方环球影城项目提供物业管理服务。物业类型:公寓、办公、商业；总占地面积24.08万平方米；总户数共5298户；物业服务期限：本物业管理服务期限从甲方与首期首批购房者签订的房地产买卖合同（含预售）中约定的交房日期起计算满3年；物业服务收费选择酬金制方式；合同第十一条约定：物业服务费用主要用于以下开支，1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.管理费分摊；10.物业管理企业的酬金；11.法定税费；12.经业主同意的其他费用。合同第十二条第2项约定：物业管理服务费每季度交纳一次，每次交纳物业服务费用时间为每季度首月10日前，逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金；合同第二十二条约定:预算范围内的资金支出由乙方自行支配，预算外的采购计划若采购金额高于人民币三千元，乙方应提交书面申请于甲方审批，经甲方书面批准后方可执行。合同第六十六条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同第七十二条约定：甲方违反本合同约定，未按时向乙方支付本合同约定的各项费用，致使乙方物业管理服务工作未能正常开展，乙方有权要求甲方限期支付，限期仍未能完成支付的，乙方有权向甲方追收及/或解除本合同。2017年8月22日，原、被告签订了《东方环球影城项目前期物业服务补充协议》，管理酬金提取比例办法修改为:当项目入住率低于或者等于50%时，按应收物业服务费的6.5%提取管理酬金；当项目入住率高于50%低于80%时，按应收物业服务费的5.5%提取管理酬金；当项目入住率高于或等于80%时，按应收物业服务费的5%提取管理酬金（入住率是指已销售或者出租、使用的物业面积占项目总销售面积的比例）。补充协议书第五条约定：乙方应秉持收支平衡的原则，合理安排物业费的支出，本项目年度预算经双方审核确认后实施。费用发生时，乙方提出申请，甲方就费用合理性参考市场价格进行审核确认。第六条：经双方共同协商，现将本项目物业服务费下调，按照如下标准收取物业服务费：公寓2元/月.平方米，商业（暂定）4元/月.平方米、5元/月.平方米（分别为公寓、loft）,loft2.5元/月.平方米，双方根据以上物业费收取标准进行结算。《东方环球影城物业服务人员费用测算》中对人力资源配置、物业服务费报价等进行了明确约定，其中人员工资、社会保险和按规定提取的福利费用，月费用295712.37元、年费用3548548.44元；管理酬金按8%计算，月费用23656.99元、年费用283883.88元。原告主张的物业服务费包括分包费、物料费、人工费、管理酬金、工程服务费、行政办公费等六项费用，其中分包费自2018年10月至2019年6月，共计2586876.67元；物料费自2018年12月至2019年7月，共计32808.64元；人工费自2018年8月至2019年7月，共计725122.97元；物业管理酬金自2018年8月1日至2019年7月31日，共计305863.19元；工程服务费自2017年9月至2018年12月，共计1213251.38元；行政办公费自2019年1月至2019年6月，共计10820.41元，上述分包费、物料费、人工费、管理酬金、工程服务费、行政办公费等六项费用共计4874743.46元。此数额与原告起诉状中主张的4873391.64元不一致，原告最终确认以4873391.64元为准。被告对原告主张的上述服务项目没有异议，但对产生的数额有异议，被告认为物业管理酬金，被告不掌握该项目入住率与物业费收费情况，原告应提交收费票据及入住材料计算出入住率，再计算出管理酬金的比例，且原告收取的物业费中包含了管理酬金与上述各项支出，被告有权知晓涉案项目物业费的收支情况；对物业管理酬金以外的支出，原告未按照补充协议约定经过被告审核，原告应向被告提交银行流水。原告提交2018年7月至10月部分物业项目费用清单及签收表，以证原告已将部分物业项目费用清单及报表交付被告，被告工作人员已接收确认，但未支付相关费用。被告对该组证据的真实性不予认可，称未收到该证据。原告提交《工作联系函》、《关于催收秩序维护服务费的函》、万汇文化广场（东方环球影城）项目催款通知单及费用明细、顺丰速运物流单，以证原告向被告提交物业服务期间的费用支出票据及清单并函告被告支付物业服务费用，被告收到后拒绝在清单中签字确认，被告应对其不配合行为承担法律责任。被告对该组证据的真实性不予认可，认为该组证据不能证实原告邮寄函件的内容，不能体现与案件的关联性。原告提交万汇文化广场（东方环球影城）项目2016年度补亏款费用确认单、中国工商银行客户存款对账单、2018年5月至7月员工人力成本确认单、物业管理酬金确认函、物业管理酬金费用测算汇总表及银行回单，以证被告在诉请的欠费时间之前，被告能如约履行合同并付款。物业管理酬金费用测算汇总表中显示，原、被告确认：2018年6月份入住率为70.04%，应收物业服务费461436.78元，薪酬提取比例为5.5%，6月份酬金为25379.02元；7月份入住率为70.75%，应收物业服务费462355.13元，薪酬提取比例为5.5%，7月份酬金为25429.53元。被告对该组证据的真实性不予认可，但未说明不认可的理由，亦未提交相反的证据。原告提交2018年8月至12月员工人力成本确认单、明细表、物业管理酬金确认函、物业管理酬金费用测算汇总表及快递物流单，其中2018年8月人力酬金确认单已经过被告公司工作人员确认并加盖公章，经核算2018年8月至12月人力成本酬金298132.35元，2018年8月至12月物业管理酬金127265.71元。原告提交2019年1月至7月员工人力成本确认单、明细表、物业管理酬金确认函、物业管理酬金费用测算汇总表，经核算2019年1月至7月人力成本酬金426990.62元，2019年1月至7月物业管理酬金178597.48元。原告提交2018年、2019年物料费采购明细表、报销清单、付款回单、物品采购报销单、发票，收款人为天津双时利科技有限公司及张圣飞，对转入原告公司项目经理张圣飞账户的费用，原告的解释为：因为项目经理张圣飞是第一责任人，公司要求开立个人账户用于备用金的管理，转入张圣飞个人账户的资金都是员工购买或为工作而垫付的费用，张圣飞收到相关款项后再转给实际垫付人，上述费用共计32808.84元。原告提交2019年1月至7月行政办公费用明细表、付款回单、费用报销单、增值税发票等证据，以证原告已支付2019年通讯费、网络费共计4272.01元、交通费2965.2元；邮寄费914元、桶装水费1980元、元宵节社区活动费289.2元、开门利费400元，上述费用共计10820.41元。原告对开门利费的解释为：春节上班第一天给8个工作人员每人发放50元福利，原告在2018年未报销该笔费用。原告提交报销清单、付款回单、费用报销单、发票、费用支付表等证据，以证原告支付2018年10月至12月期间产生的北京华远卫士保安服务有限公司秩序维护服务费303570.27元、天津市爱益病虫害消杀服务有限公司垃圾清运费370761.46元、天津市爱益育民劳务服务有限责任公司园艺分包费51867.86元、天津市沃深机电设备安装有限公司消防维保服务费140000元、天津旭日管道工程有限公司化粪清掏服务分包费10940.88元，共计877140.47元。支付2019年1月至6月期间的北京华远卫士保安服务有限公司秩序维护服务费548935.73元、天津市爱益病虫害消杀服务有限公司垃圾清运费588325.85元、深圳市长城楼宇科技有限公司滨海新区分公司楼宇工程前期维护费377253.28元、天津旭日管道工程有限公司化粪清掏服务分包费18233元、天津市锋林电梯工程有限公司电梯维保费56160元、天津市新宾平安消防安全检测服务有限公司消防设施维保费119000元、众诚通(天津）环保工程有限公司化粪池清掏费1828.34元，共计1709736.20元。原告提交2017年9月至2018年12月支付深圳市长城楼宇科技有限公司滨海新区分公司楼宇工程服务费的工程确认表、发票，以证在此期间产生工程服务费1213251.38元，此费用原告已垫付。被告对上述原告提交的所有费用支出的证据均不予认可，被告认为上述证据均为原告单方制作，根据合同约定，该组证据中产生的费用均未经被告审核，故被告不认可上述费用。原告提交业主信息登记表，以证自2018年7月双方对应收以及实收确认后又有新的业主入住。被告对该证据无异议。原告提交原告方会计江馨与被告方财务总监刘雪松的微信对话截图，以证原告已经交付对账票据，被告已经审核完毕。被告对该证据的真实性无异议，但不认可原告的证明目的，被告认为该证据只能证明双方在诉讼过程中核对过账目，并没有表示对原告诉讼金额的全部金额认可。原告提交酬金计算表及酬金收费台账，以证项目整体入住率为75.06%，原告计算的酬金无误。被告提交购销合同及附件、移交说明、发票、汇款凭证以及关于万汇文化广场消防系统安全隐患的联系函等证据，以证因原告管理不善导致消防泵房电缆丢失维修更换产生费用52007.44元以及更换配电柜配件、消防泵、消防风机轴承费用46746元。原告对上述证据的真实性不予认可，认为与所涉物业费无关联性，电缆丢失无法证明应由原告承担责任。在庭审中，原告明确要求被告支付自2017年9月2日至实际给付之日的违约金，按照日万分之五的标准。被告认为：1.按照合同约定，即使支付违约金，也仅针对物业服务费，不包括其他费用；2.原告已经向业主收取了物业费，不存在未支付物业费的情形，且被告已经支付了2018年的物业服务费。上述事实，有书证及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，原、被告之间签订的《东方环球影城项目前期物业服务合同》《东方环球影城项目前期物业服务补充协议》及《东方环球影城物业服务人员费用测算》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当依照合同约定享受各自权利、履行各自义务。关于物业服务费问题。原告主张的物业服务费包含分包费、物料费、人工费、管理酬金、工程服务费、行政办公费等六项内容，被告对原告服务项目无异议。原告主张的分包费，原告提交支付北京华远卫士保安服务有限公司秩序维护服务费、支付天津市爱益病虫害消杀服务有限公司垃圾清运费、支付天津市爱益育民劳务服务有限责任公司园艺分包费、支付天津市沃深机电设备安装有限公司消防维保服务费、支付天津旭日管道工程有限公司化粪清掏服务分包费、支付深圳市长城楼宇科技有限公司滨海新区分公司楼宇工程前期维护费、支付天津市锋林电梯工程有限公司电梯维保费、支付天津市新宾平安消防安全检测服务有限公司消防设施维保费、支付众诚通(天津）环保工程有限公司化粪池清掏费的报销清单、付款回单、费用报销单、发票、费用支付表等证据；原告主张的人工费，原告提交员工人力成本确认单、明细表等证据，且2018年8月人力酬金已由被告公司工作人员马艳华、刘丽霞、彭青签字并加盖被告公章确认；原告主张的管理酬金，原告提交物业管理酬金确认函、物业管理酬金费用测算汇总表等证据，该组证据中显示入住率未超过80%，管理酬金的提取比例应为5.5%；原告主张的工程服务费，原告提交支付深圳市长城楼宇科技有限公司滨海新区分公司楼宇工程维护费费用支付表、发票、付款回单，费用支付表中有原告项目经理张圣飞、被告财务总监彭青签字；原告提交的原告方会计江馨与被告方财务总监刘雪松的微信对话截图显示被告公司已经对账目核对完毕，已经将结果通知律师；原告提交了为被告邮寄各类费用明细表的快递物流清单，被告已签收；原告提供的上述证据可以证实原告主张的各项费用系在合同约定的范围内发生且已实际支付给分包方，被告以该部分费用未经审核为由拒绝支付的理由不能成立。在诉讼过程中，一审法院组织双方对账、核实证据，对于原告提供的需要被告审核的费用，被告在历时一年的诉讼过程中不予审核，仅以费用未经审核为由拒绝履行的行为，明显不妥。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条：一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认的，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认，故原告主张的分包费、物料费、人工费、管理酬金、工程服务费，应予支持；原告主张的通信费、水费、邮寄费、交通费等行政办公费，每笔均为行政办公所需的必要、合理的支出，对于该项办公费用，应予支持；对于原告主张的行政办公费用中开门利费400元，原告的解释不具有合理性，且在2018年亦未产生该笔费用，故对于该笔费用，不予支持。综上，原告主张的分包费、物料费、人工费、管理酬金、工程服务费、行政办公费，应支持的数额应为4872991.64元（4873391.64元-400元）。关于原告主张的违约金问题。按照合同约定，物业管理服务费每季度交纳一次，每次交纳物业服务费用时间为每季度首月10日前，逾期后，按照日万分之五交纳违约金。原告主张的各项费用中2019年7月为最后一个月的费用，即被告应在2019年7月10日前支付（第三单季度首月），现被告未按期支付，构成违约，被告应承担相应的违约责任，故被告支付原告违约金的时间应从2019年7月11日起算至实际给付之日；关于违约金的计算基数，庭审中，原、被告对物业服务费的项目包含分包费、物料费、人工费、管理酬金、工程服务费、行政办公费等六项已达成一致，被告以合同约定的物业服务费做狭义解释的抗辩，不予采纳，故违约金的计算应以欠款总额4872991.64元为基数；原告主张的日万分之五违约金过高，应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约利息为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条之规定，判决：“被告天津维多利亚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告长城物业集团股份有限公司天津分公司分包费、物料费、人工费、管理酬金、工程服务费、行政办公费等物业服务费4872991.64元；被告天津维多利亚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，以物业服务费4872991.64元为基数，给付原告长城物业集团股份有限公司天津分公司自2019年7月11日起算至实际给付之日的利息,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；驳回原告长城物业集团股份有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45788元，由被告天津维多利亚房地产开发有限公司负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，维多利亚公司与长城物业公司签订的《东方环球影城项目前期物业服务合同》《东方环球影城项目前期物业服务补充协议》及《东方环球影城物业服务人员费用测算》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定享受权利、承担义务。本案的争议焦点为上诉人维多利亚公司是否应当给付被上诉人长城物业公司所主张的物业服务费及违约金。关于长城物业公司主张的物业服务费问题。长城物业公司主张物业服务费包括分包费、物料费、人工费、管理酬金、工程服务费、行政办公费等六项内容，维多利亚公司对此不持异议。对于分包费、物料费、工程服务费，长城物业公司提交的付款回单、发票等证据可以证实其主张的上述费用系在合同范围内发生且已由其垫付。对于人工费，长城物业公司提交的员工人力成本确认单可以证实应支付的人工费，其中2018年8月份的员工人力成本确认单经维多利亚公司盖章确认。对于管理酬金，长城物业公司提交的物业管理酬金确认函/单、物业管理酬金费用测算汇总表可以证实应支付的物业管理酬金，其中入住率高于50%低于80%，管理酬金的提取比例为5.5%。对于行政办公费，长城物业公司提交的付款回单、费用报销单、发票等证据可以证实其主张的通讯费、水费、邮寄费等属于行政办公所必需的费用，但其中的开门利费400元，长城物业公司的解释不具有合理性。综合长城物业公司提交的证据，一审法院确定维多利亚公司给付长城物业公司分包费、物料费、人工费、管理酬金、工程服务费、行政办公费等物业服务费用的数额为4872991.64元，并无不当。关于长城物业公司主张的违约金问题。按照合同约定，维多利亚公司应向长城物业公司给付违约金，一审法院以物业服务费4872991.64元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算维多利亚公司应向长城物业公司给付2019年7月11日起至实际给付之日的违约金，并无不当。关于维多利亚公司主张案涉的物业服务费未经其审核确认的问题。长城物业公司提交的联系函、催款通知单、邮寄凭证等证据能够证实其已将费用明细向维多利亚公司邮寄送达，且提交的长城物业公司会计与维多利亚公司财务总监对账的微信对话截屏载明“我早就核完了”、“结果给我们领导和律师了”，但在一审长达一年的时间里也未提供审核的结果，故维多利亚公司的该主张不成立。关于维多利亚公司主张应进行审计的问题。长城物业公司在一审提交了审计报告，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许”的规定，维多利亚公司虽主张该审计报告系单方委托，但该理由不足以反驳该审计报告，且该审计报告与长城物业公司提交的其他证据能够相互印证，故维多利亚公司的该主张不成立。综上，维多利亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45784元，由上诉人天津维多利亚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗翔审判员  姚鹏审判员  张全二〇二一年五月二十日法官助理高山越书记员李佳霖附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……