北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5077号上诉人（原审原告）：郭洪琪，男，1950年6月7日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李卫秀，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋刚明，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡波，男，1969年10月5日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：紫梧桐（北京）资产管理有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：高靖。上诉人郭洪琪因与被上诉人胡波、紫梧桐（北京）资产管理有限公司（以下简称紫梧桐公司）返还原物纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初42317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。郭洪琪上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判胡波、紫梧桐公司共同向郭洪琪腾退交付位于北京市朝阳区×房屋及附属物品（即两把钥匙和电卡）；改判胡波、紫梧桐公司共同向郭洪琪赔偿支付按照每月14000元为标准，自2020年3月24日至实际腾退交付房屋之日的房屋占有使用费；或将本案发回重审。2.由胡波、紫梧桐公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院查明事实不清，导致实体认定错误，郭洪琪是涉案房屋合法、善意购买人，属于合法的占有权人。郭洪琪基于与李日淑之间签订的房屋买卖合同、房屋所有权证及北京仲裁委裁决书等，并且已经长期合法、公开占有、善意购买了涉案房屋，是涉案房屋合法的占有权人，有权提起占有保护请求。二、胡波与李日淑之间的纠纷属于债权债务纠纷，胡波无权占有涉案房屋，一审法院仅以其陈述认定享有涉案房屋的抵押权，与一审法院指定郭洪琪向朝阳区不动产登记中心查明的房屋不动产登记现状明显不符，属于认定事实有误，遗漏本案重要事实，应依法改判或发回重审。三、基于前述事实与理由，胡波无权占有涉案房屋，郭洪琪有权要求其腾退房屋，并赔偿房屋占有使用费。四、一审法院适用法律错误，导致实体裁决仍为错误，且不公平。郭洪琪基于合法占有涉案房屋，以占有权人的权利提起本案诉讼，申请的是占有权保护。一审法院认定郭洪琪以物权所有人的身份提起诉讼并进行裁决属于认定事实和适用法律不当。胡波辩称，不同意郭洪琪的上诉请求和事实理由。紫梧桐公司未到庭应诉，亦未提交书面意见。郭洪琪向一审法院起诉请求：1．判令胡波、紫梧桐公司共同向郭洪琪腾退交付位于北京市朝阳区×房屋及附属物品（即两把钥匙和电卡）；2．判令胡波、紫梧桐公司共同向郭洪琪支付房屋占有使用费，按照每月14000元标准，自2020年3月24日至实际腾退交付房屋之日计算。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）现房屋所有权人系李日淑，单独所有，登记时间2010年7月15日。庭审中，双方均表示房屋现由胡波实际控制。庭审中，郭洪琪为证明其对于涉案房屋的权力来源，提交（2017）京仲裁字第0456号裁决书，显示：申请人郭洪琪，被申请人李日淑，李日淑为缺席审理。郭洪琪请求：1.申请人与被申请人签订的涉案房屋买卖合同合法有效，继续履行；2.申请人代被申请人清偿抵押贷款后，由被申请人协助申请人将本案房屋转移登记至申请人名下；3.被申请人承担本案仲裁费。2017年4月7日北京仲裁委员会作出裁决：（一）申请人与被申请人于2010年9月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：×）合法有效，应当继续履行；（二）在申请人代被申请人清偿完毕抵押贷款后30日内，被申请人协助申请人共同向不动产登记部门申请办理本案房屋的权属转移登记手续；（三）本案仲裁费44847元（已由申请人向本会全额预交），全部由被申请人承担，被申请人应直接向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费44847元。庭审中，郭洪琪表示现就上述裁决书清偿贷款一项尚未履行。庭审中，胡波为证明其基于抵押权占有房屋，提交×号他项权利证书复印件及原告张伟光诉被告李日淑的（2011）朝民初字第08540号民事判决书复印件。其中他项权利证书载明房屋他项权利人胡波，房屋所有权人张伟光，房屋为涉案房屋，债权数额90万元，登记时间2009年5月19日。其中判决书载明经审理查明：张伟光曾与北京恒昌房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定张伟光向北京恒昌房地产开发有限公司购买涉案房屋，总价款为905163元。后涉案房屋所有权人登记至张伟光名下。2010年7月15日，李日淑与张伟光签订《存量房屋买卖合同》（合同编号为×××），约定李日淑向张伟光购买涉案房屋，房屋成交价格为80万元。同日，张伟光及李日淑还在《房屋所有权转移登记申请书》及《存量房交易结算资金自行划转声明》上签字，用以办理涉案房屋的过户手续。经鉴定，上述文件签名字迹不是张伟光所写。2010年7月15日，涉案房屋所有权转移登记至李日淑名下。2011年12月31日，北京市朝阳区人民法院作出判决：一、确认李日淑于二〇一〇年七月十五日就购买北京市朝阳区×号房屋所签《存量房屋买卖合同》（合同编号为×××）无效。二、李日淑于本判决生效后十五日内自北京市朝阳区×号房屋腾退，并将该房屋交与张伟光。经法庭询问，胡波对涉案房屋享有抵押权的理由叙述如下：张伟光拖欠其90万元，故与其订有借款协议，约定若张伟光不能在2009年7月13日之前归还欠款，则张伟光愿意将涉案房屋作为还债方式给胡波。双方并办理了抵押登记，张伟光将涉案房屋及房本交给胡波。胡波与李日淑之夫高源有债权债务关系，双方签订债权转让协议，约定高源向胡波支付90万元，购买胡波对张伟光的债权。胡波将张伟光房本原件交给高源，后李日淑伪造张伟光签字，将涉案房屋过户至李日淑名下。经过（2011）朝民初字第08540号民事判决，胡波将90万元款项退还给高源，胡波仍对涉案房屋享有抵押权，故就此占有涉案房屋。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，位于北京市朝阳区×房屋未登记在郭洪琪名下，按照物权法的规定，其不享有对涉案房屋的物权。现郭洪琪亦未提供证据，证明其对于上述房屋有合法的使用权或居住权的依据，故其无权向案外人主张腾退、返还房屋并收取占有使用费。紫梧桐公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利，一审法院依法进行缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回郭洪琪的全部诉讼请求。本院二审期间，郭洪琪提交了以下证据：1.北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第19183号民事判决书，证明胡波放弃了要求李日淑交付房屋的权利，其只要求李日淑支付其赔偿款；2.2010年12月29日甲方北京恒昌房地产开发有限公司与乙方郭洪琪签订的《龙辉大厦物业管理服务协议》，证明郭洪琪最迟于2010年12月29日已经实际合法占有使用涉案房屋。胡波认可证据1的真实性，不认可证明目的，主张对证据2的真实性不能确定，对证明目的不予认可。紫梧桐公司对上述证据未发表意见。二审中，胡波、紫梧桐公司均未提交新的证据。关于郭洪琪二审提交的证据，本院将结合案件事实予以综合论述。另查明，2020年11月19日本案一审开庭笔录中记载，“？向原告释明本案系返还原物纠纷，你方是否坚持起诉？原：坚持。”本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，郭洪琪以返还原物为由，主张其系涉案房屋的使用权人，起诉要求胡波、紫梧桐公司腾退涉案房屋，但根据法院查明的事实及在案证据，郭洪琪虽与李日淑签订房屋买卖合同，约定其购买涉案房屋，但涉案房屋并未变更登记至郭洪琪名下，其并非涉案房屋的登记权利人，且法院生效判决书已经确认李日淑应将涉案房屋腾退给张伟光。因此，根据郭洪琪提交的证据难以证明其对于涉案房屋享有合法的使用权或居住权，故其无权向胡波、紫梧桐公司主张腾退返还房屋并收取占有使用费。二审中，郭洪琪主张其对涉案房屋享有合法占有权，以占有物返还为由要求胡波、紫梧桐公司腾退涉案房屋，根据郭洪琪在二审中的上述主张，其诉讼请求的请求权基础实质已经发生了变化，且其在一审中明确表示其在本案中坚持以返还原物纠纷进行诉讼，一审法院据此判决驳回郭洪琪的诉讼请求，并无不当，本院二审对此予以维持。对于郭洪琪的上述主张其可另行起诉解决。郭洪琪二审提交的证据，不能证明其上诉请求成立，本院二审对此不予采信。综上所述，郭洪琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2540元，由郭洪琪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 楚 静审 判 员 闫 慧二〇二一年五月二十一日法官助理 石艳明法官助理 魏 举书 记 员 李星月