广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1803民初1119号原告：清远市恒星物业管理有限公司。住所地：清远市清城区×××××××××××××。法定代表人：李汝全，执行董事。委托诉讼代理人：欧颂波，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝文凯，广东正鑫律师事务所工作人员。被告：谢嘉文，男，1989年12月25日出生，汉族，清远市人，户籍地址清远市清新区××××××××××××××××,住清远市清新区××××××××××××××××××××××××××。公民身份号码：441×××××××********。被告：郭颖怡，女，1992年7月1日出生，汉族，广州市人，户籍地址广州市白云区×××××××××,住清远市清新区××××××××××××××××××××××××××。公民身份号码：440×××××××********。原告清远市恒星物业管理有限公司（以下简称恒星物业）与被告谢嘉文、郭颖怡物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告恒星物业的委托诉讼代理人欧颂波到庭参加诉讼，被告谢嘉文、郭颖怡经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告恒星物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费6325.2元、水费90.43元、垃圾费418元、公摊电费882.23元，二次加压电费27.18元，合计7743.04元及自起诉之日起以日千分之三的标准计算违约金直至付清为止；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告恒星物业受清远市清新区××××地产有限公司的委托，自2017年4月1日入驻枫林水岸豪庭小区（清新区太和镇环城路108号）为小区居民提供物业服务。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业管理服务费的收费标准为：1元/建筑面积㎡/月。被告系枫林水岸豪庭1号楼B梯1503商品房业主，该房建筑面积140.56㎡,被告从2017年4月1日至2020年12月31日，欠缴物业服务费6325.2元、水费90.43元、垃圾费418元、公摊电费882.23元、二次加压电费27.18元，合计7743.04元。原告多次向被告催讨，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉求。原告为证明其主张向本院提供的证据有：1.《广东省商品房买卖合同》，证明被告购买枫林水岸豪庭小区商品房；2.《前期物业管理服务协议》，证明原告接受委托为枫林水岸豪庭小区业主提供物业管理服务，协议约定物业管理服务费、公用水电费等收费标准及逾期支付的违约责任；3.水表表底、电表表底、清远市清新区太和供水有限公司水表用水明细表、缴费票据、收款收据、收费通知，证明被告欠缴物业管理服务费及相关费用，原告向被告催讨的事实。被告谢嘉文、郭颖怡无答辩，亦无向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告谢嘉文、郭颖怡是清远市清新区××××××××××××××××××××××××××的业主，涉案房屋建筑面积140.56平方米。2017年3月31日，委托方清远市清新区××××地产有限公司（甲方）与受托方原告（乙方）签订《前期物业管理（委托）服务协议》，约定由原告恒星物业为清远市清新区××××××××××枫林水岸小区提供前期物业服务，该协议第三条约定，本合同自2017年4月1日开始，至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；第七条约定，物业管理服务费及相关的费用、配备电梯、消防机电设施住宅房屋的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.0元由业主交纳，公用水电费分摊的标准：参照《清远市物业服务收费管理实施细则》，本物业管理区域内须分摊的公用水电费有：（1）本物业管理区域内的路灯用电费用，由所有业主按建筑面积分摊；（2）本物业管理区域内差额电量由所有业主按建筑面积分摊；（3）本物业管理区域内园林、水泵、消防系统、安防系统及通风系统用电量由所有业主按建筑面积分摊；（4）本物业管理区域内共用电由所有使用本系统的业主按使用量分摊；（5）单栋内走廊、楼梯等公共设施用电由本栋业主按建筑面积分摊，电梯用电总用量按楼层规定的系数分摊；（6）小区各备用电源(发电机)所产生费用由使用本系统的业主按建筑面积分摊；二次水泵加压运行发生的电费，根据住户实际用水量由乙方按月向业主分摊计收(总用电量/总用水量*每户用水量)，分摊方式按照国家机关法律法规要求执行。上述费用业主应在每月20日前交纳；业主逾期交纳物业管理服务费用的（包括水费、垃圾费、分摊费、服务费），从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。合同订立后，原告恒星物业依约入驻清远市清新区××××××××××枫林水岸豪庭提供物业管理服务。2017年4月1日至2020年12月31日，被告谢嘉文、郭颖怡应向原告交纳物业服务费为6325.2元（每月140.56㎡×1元×45个月=6325.2元）；原告为被告垫付的费用有：水费90.43元，水电费分摊882.23元，二次加压电费27.18元。至于垃圾费，原告诉请2017年4月至2020年12月欠缴的垃圾费为418元，其中主张2017年4月至2019年8月按每月10元标准、2019年9月至2020年12月按每月8元标准收取，但原告提交的清远市清新区×林和环卫管理所于2020年10月12日出具的收据显示，2020年1月至6月的垃圾处理费是按每月8元收费标准收取，没有提供2017年4月至2019年8月的收费标准。原告采取张贴欠费通知方式对上述款项进行催收未果，遂向本院提起诉讼。以上事实，有原告提交的《广东省商品房买卖合同》、《前期物业管理（委托）服务协议》、水表表底、电表表底、清远市清新区太和供水有限公司水表用水明细表、缴费票据、收款收据、收费通知以及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告恒星物业与清远市清新区××××地产有限公司签订的《前期物业管理（委托）服务协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，对双方具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。…”规定，该《前期物业管理（委托）服务协议》对清远市清新区××××××××××枫林水岸豪庭的业主具有约束力。被告谢嘉文、郭颖怡作为业主，原告依约为其提供了物业服务，被告应当支付物业服务费及相关费用。故原告诉请被告支付物业服务费及上述水费、公摊水电费、二次加压电费，有充分的事实依据，本院予以支持。但原告主张的垃圾费418元，对2017年4月至2019年8月的收费标准没有提供证据支持，本院参照清远市清新区×林和环卫管理所的收费标准计算为8元/月×45个月=360元，对超出部分本院不予支持。至于原告主张被告支付违约金的问题。被告拖欠物业服务费相关费用，违反合同约定，应当承担违约责任。《前期物业管理（委托）服务协议》约定业主逾期交纳物业管理服务费用的（包括水费、垃圾费、分摊费、服务费），从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。双方约定的滞纳金实为违约金，原告未提供证据证明其因被告逾期付款所导致的具体经济损失，其损失应为被占用资金的利息，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，依照当时施行的《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告、被告在上述合同中约定按每日3‰的标准计算违约金明显过高，本院对该逾期付款违约金依法予以调整，考虑到物业服务的特殊性，本院将违约金标准调整为以拖欠款项为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，自原告起诉之日起计算至款项清偿之日止。对原告主张超出本院认定范围的逾期付款违约金，本院不予支持。被告谢嘉文、郭颖怡经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，并应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告谢嘉文、郭颖怡于本判决生效之日起七日内支付物业服务费6325.2元、归还代其垫付的水费90.43元、垃圾费360元、公摊电费882.23元，二次加压电费27.18元合计7685.04元及违约金（以7685.04元为基数，自2021年3月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付至上述费用付清之日止）给原告清远市恒星物业管理有限公司。二、驳回原告清远市恒星物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告谢嘉文、郭颖怡负担，此款原告清远市恒星物业管理有限公司已预交，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 员 潘玉琪二〇二一年四月二十九日法官助理 阮思然书 记 员 叶维洪附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典是的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。附执行提示：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、清远市清新区人民法院执行款账户信息：户名：清远市清新区人民法院。开户行：中国银行股份有限公司清远清新支行。账号：7146********。三、如果当事人选择同意由法院对案件实行主动执行的，请在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定的申请执行的期间内到本院办理主动执行的相关手续，否则自行承担相应的法律后果。