江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1580号上诉人（原审原告）：潘丹华，女，1980年8月17日生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人（原审被告）：张瑜，女，1975年5月4日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：周政和，江苏乐天律师事务所律师。上诉人潘丹华与上诉人张瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2020)苏0404民初4103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。潘丹华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.依法判令张瑜承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定张瑜曾两次交付钥匙，这认定结果错误，认定事实不清，没有事实依据，缺乏有效证据。事实是张瑜没有两次交付钥匙，甚至连一次交付钥匙都没有，即张瑜没交钥匙，没交房。张瑜没有两次交付钥匙的事实证据，更是连一次交付钥匙的有效事实证据都没有，即张瑜无有效的事实证据。二、一审法院己认定我按约向张瑜支付了相关的房租、押金，向居间方支付了佣金，该认定我认同。但后又认定双方以各自的行为表示不再履行合同，这认定事实不清，没有事实依据，认定结果错误。事实是，张瑜以自己的行为表示没有履行合同，而我已履行了合同，并且以主动积极地行为表示继续履行合同。三、一审法院认定双方为了自己的利益不相让，导致合同不履行，双方都负有责任。认定事实不清，责任划分错误，认定结果错误。事实情况是因张瑜不交钥匙不交房导致合同不能履行，张瑜违约，导致我不能入住出租房，产生损失。而我已履行了合同的义务，并且在主动积极地继续履行合同。因此张瑜应负全部责任。四、一审法院判定张瑜负有较大责任。但判定结果是扣除了我的押金5500元即违约金，即判定我承担违约责任。而被判定负有较大责任的张瑜只需返还我三个月房租16500元，张瑜没有承担违约金，即没有承担违约责任。即一审法院判定负有较大责任的张瑜不承担违约责任，仅判定负有较小责任的我承担违约责任，且其余损失由我自行承担。这个判定结果错误，自相矛盾，不公平不公正，认定事实不清。张瑜辩称，一、关于案涉房屋的交付问题，一审法院已在一审判决中进行了相应的认定；二、潘丹华称张瑜未履行合同，该观点同样系无稽之谈。一审中张瑜反复强调该租赁合同尚在履行之中，但潘丹华未及时支付后续租金；三、关于违约责任的约定，已在合同文本中进行了明确体现，即只有在擅自单方解除合同，或潘丹华未按时支付房租的情况下，才应当承担相应违约责任；四、潘丹华所称的张瑜提出无理要求，实质上是在颠倒黑白、混淆是非。相关意见代理人已在一审中进行了充分的驳斥。潘丹华提出上诉主张的观点主要是因为潘丹华打算改变租赁期限，将原本一年的租期缩短为三个月所致。但其提出的相应主张未得到张瑜的认可；五、潘丹华在一审审理中明确陈述其未向张瑜提出解除合同，在一审诉讼时也没有诉请解除合同，更不享有相应解除权利。故案涉合同仍在履行之中。请求驳回潘丹华的诉讼请求。张瑜上诉请求：1.请求撤销一审判决改判驳回潘丹华在一审中的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由潘丹华承担。事实与理由:一、案涉租赁合同并未解除，可以继续履行。潘丹华租赁房屋的目的并非不可实现，且其也从未就解除合同一事向张瑜作出明确的意思表示。在潘丹华并不享有合同解除权的基础上，双方自然应该依照原合同约定的内容履行应尽的合同义务。二、张瑜在合同履行过程中不存在违约行为，且从未表示不再履行合同。交付房屋本就是一个双向的过程，且在合同正常履行的情况下，张瑜能做的只是配合潘丹华完成钥匙的交付，在潘丹华拒绝沟通、不作回复的情况下，不能苛求张瑜做到反复提示、催促。潘丹华在一审过程中自始至终未能举证证明，张瑜存在无法交房或经催告在合理期限内不能交房的行为，更不能将潘丹华因个人原因怠于收房的行为归咎于张瑜。案涉租赁合同合法有效，合同中关于租赁期限的约定，是对于双方的约束。潘丹华在提出单方解除合同被拒后，又自说自话打算缩短租期，但未能取得张瑜的认可。故案涉租赁合同实际上仍在履行之中，潘丹华应依约履行支付租金等义务。潘丹华辩称，张瑜无事实证据来举证，法律依据来支持，没有履行谁主张谁举证的原则。潘丹华向一审法院起诉请求：1.张瑜返还潘丹华已交房租16500元和押金5500元；2.张瑜按合同约定向潘丹华赔偿违约金5500元；3.张瑜承担潘丹华为租房所支出的中介费2750元；4.张瑜承担本案诉讼费用；5.张瑜承担潘丹华为本案所产生的律师费。一审法院认定事实：2020年5月18日，张瑜（甲方，出租方）与潘丹华（乙方，承租方）、钟楼区永红宜诚房产信息服务部（丙方，居间方，经办人殷奕）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将案涉房屋出租给乙方作居住使用；租赁期限2020年6月1日至2021年5月31日，月租金5500元，租金按3个月支付，先付后用，每次租金应提前20天支付；乙方预付甲方租房押金5500元，房屋退租时，各项规费结清，承租房屋内设施设备无损坏丢失的，甲方将该押金退还乙方；除双方协商一致解除本合同的，任何一方单方擅自解除本合同的，违约方应向对方支付违约金5500元；乙方未按规定时间支付租金，逾期超过10天，甲方有权单方解除本合同收回房屋且押金作为违约金不退；丙方的居间佣金/咨询服务费由乙方承担，合同签订时支付等。同日，潘丹华向居间方支付了佣金/咨询服务费2750元，向张瑜支付了房屋押金5500元，张瑜签署了收到押金5500元的租房收条，约定剩下三月（2020年6月1日至8月31日）的房租，5月30日交房时付清。同月27日，潘丹华通过支付宝转账向张瑜支付了三个月的房租金16500元。同月31日晚，张瑜通过殷奕到潘丹华身份证所载住址怀德苑交付出租房钥匙、门禁卡，因潘丹华当时不在该小区居住而未果。同年6月2日晚，潘丹华曾通过微信向张瑜提出，押金不要了，三个月的租金退还。同年6月3日下午，潘丹华又微信联系张瑜要求交付钥匙入住，张瑜又与殷奕联系后将钥匙放在朗诗国际花园南门门卫处，后潘丹华通过殷奕向张瑜提出，只租三个月，张瑜则认为合同约定租期一年不能只租三个月，并通过殷奕向潘丹华提出，只住三个月押金不退，住三个月后该交的都交齐，提前将水、电、燃气费用押在中介处1000元，以后多退少补，否则就让物业停电，有人看房潘丹华应予配合。对此潘丹华未予同意，并微信要求殷奕转告张瑜，已收房租退还潘丹华，押金张瑜拿，让张瑜大度点。张瑜则提出出租房内床垫买了，东西拉走了，外人都知道租出去了，现在更难出租，短时间内若能出租则可以退租金，否则就无法退。当晚8时许，殷奕去朗诗国际花园南门门卫处取钥匙未果，已被张瑜收回。后殷奕多次微信联系张瑜交接钥匙事宜，还提出不交钥匙是张瑜毁约，事情不要弄得太僵没有好处，其上班也有其他客户需要服务，不可能专门为了潘丹华、张瑜的事情忙活；张瑜回复认为钥匙放南门殷奕不去拿，如果只租三个月其是不会租的，认为自己没有违约。2020年8月4日，潘丹华诉至该院，要求判如所请。案涉房屋不动产物权为张瑜及其丈夫吴昭辉共同共有，建筑面积137.72平方米。经一审法院调解，潘丹华曾要求张瑜承担其费用及损失总额27000元，张瑜则只愿退还潘丹华两个月的房租11000元。双方各执己见，致使调解无效。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，潘丹华、张瑜经钟楼区永红宜诚房产信息服务部居间签订了房屋租赁合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。潘丹华按约向张瑜支付了相关房租、押金，向居间方支付了佣金，张瑜亦曾两次交付钥匙，但因交付时间及衔接存在问题而未果。案涉合同履行过程中，潘丹华、张瑜为了案涉房屋的交接、租期、租金交纳、配合看房等事宜纠纷不断，双方互相缺乏基本的信任，为了各自的利益互不相让，导致案涉房屋租赁合同无法继续履行，双方亦以各自的行为表示不再履行合同，对此双方均有一定的责任，张瑜负有较大的责任，张瑜应当返还潘丹华已收房租16500元，其余费用由潘丹华自行承担。潘丹华诉讼请求中的合理部分，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，一审法院作出如下判决：一、张瑜应于判决生效之日起十日内返还潘丹华已收房租16500元；二、驳回潘丹华的其他诉讼请求。案件受理费558元（潘丹华已预交），由潘丹华负担310元，由张瑜负担248元。本院对一审查明的当事人无争议的事实，依法予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本院认为，案涉房屋租赁合同合法有效，在合同履行过程中，双方因案涉房屋钥匙交接问题而产生龃龉，产生后续的租期、租金交纳、配合看房等不同意见，并在上述问题上始终互不相让，无法达成一致。案涉房屋租赁合同事实上已不适合继续履行。双方对此均有一定的责任。一审法院综合考虑双方之间已缺乏基本信任，兼顾双方的过错比例，酌情认定张瑜向潘丹华返还已收取的房租16500元，其余费用由潘丹华自行承担，属一审判决合理裁量范围，本院予以维持。综上，潘丹华、张瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费558元，由上诉人潘丹华负担279元，由上诉人张瑜负担279元；二审诉讼保全费334元，由上诉人潘丹华负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年五月十二日法官助理  骆云辉书 记 员  巢 莺