盐城经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0991民初2744号 原告：南京羿玖电子商务有限公司，统一社会信用代码91320115MA1NUF9J7P，住所地南京市江宁区秣陵街道庄排路****01厂房**（江宁开发区）。 法定代表人：罗旭，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗莎（系该公司员工），女，1991年1月3日生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：罗婷（系该公司员工），女，1984年2月3日生，汉族，住成都市青羊区。 被告：薛志成，男，1986年1月26日生，汉族，住盐城市盐南高新区。 被告：穆蓉蓉，女，1989年5月24日生，汉族，住址同上。 两被告的共同委托诉讼代理人：丁璐，北京市盈科（盐城）律师事务所律师。 原告南京羿某电子商务有限公司（以下简称“羿某公司”）与被告薛志成、穆蓉蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行审理。原告羿某公司的委托诉讼代理罗莎、罗婷，被告薛志成、穆蓉蓉的共同委托诉讼代理人丁璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告羿某公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告之间的租赁合同于2020年1月9日解除；2、请求判令被告退还保证金50000元；3、请求判令被告退还未使用租金154140元，并支付以154140元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月9日起计算至实际履行完毕之日止的利息，暂计至2020年5月20日，为2260元；4、请求判决被告承担本案诉讼费。后原告当庭将第三项诉请变更为：“请求判令被告退还未使用租金150821.92元；并支付以200821.92元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍自2020年1月9日起计算至实际履行完毕之日止的利息，现暂计至2020年11月10日，为9432.6元（按照4倍标准计算得出）。”4、请求判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告签订《房屋（商铺）租赁合同》（以下简称”租赁合同”）一份，双方约定，原告承租被告出租的位于江苏盐城部分建筑面积为113平的商铺，承租合同期限为五年，从2018年11月1日至2023年9月30日，租金支付方式为原告一年支付一次。原告于2019年1月28日、2019年9月16日分别支付了第一年、第二年全年房租。2019年12月6日，因原告经营架构调整，向被告发送了《通知函》提出解除合同，于2020年1月7日将租赁房屋内的商品、家具等全部搬离，并于2020年1月9日与被告完成了现场房屋交接，被告收回房屋。在合同履约期间，原告于2019年1月1日向被告支付了保证金50000元，于2019年9月16日向被告支付了2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金为250000元（大写：贰拾伍万整）。截止2020年1月9日，原告未使用的剩余租金为180821.92元。保证金及未使用的剩余租金合计200821.92元。根据双方签订的《租赁合同》相关规定及合理通知义务，原告提前30日向被告发出了书面解除函件，且原告同意承担叁万元违约金，被告可在未使用的剩余租金中直接扣除，故被告应退还未使用租金200821.92元。综上所述，原、被告之间的租赁合同关系已于2020年1月9日解除，被告应向原告退还200821.92元的款项，但截止起诉之日，原告未收到应退还款项。故诉至法院，请求判如所请。 被告薛志成、穆蓉蓉辩称，第一，原告无权单方面解除《租赁合同》。1.原告于2019年12月6日发出的《通知函》，并不能单方面解除合同。根据《九民纪要》的有关规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。2.原、被告并没有在2020年1月9日对案涉房屋进行交接，截止目前被告仍未收回房屋。被告收悉原告《通知函》后，明确告知原告“其无权单方面解除合同，要求其继续履行合同”。被告虽然同意原告将案涉房屋进行转租，但是并未与原告办理房屋交接手续，更未将案涉房屋重新对外招租。3.法律规定的违约解除权，必须符合法定情形，且须法院判决解除。即使原告符合法律规定的违约解除合同情形，也需要进行诉讼，在法院判决生效后，双方合同才会解除。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。第二，原告并未按照合同约定提前一个月向被告支付下一年度租金，上一年度租期满后，被告有权收回房屋，并要求原告承担违约金。原告于2019年9月16日向被告支付了2019年10月1日至2020年9月30日的租金，根据《租赁合同》第四条第一款第二项规定“第二至五年的房租需提前一个月交”。原告并未在2020年9月份向被告支付下一年度的租金，因其违约，被告于2020年10月份收回案涉房屋。同时，根据《租赁合同》第九条第二款规定，原告应向被告支付违约金3万元。综上，原告在被告处无未使用的租金，扣除其违约金3万元后，被告同意退还其剩余保证金2万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，将在裁判说理中予以详细阐述。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实： 2019年1月22日，案外人南京酒溪亭电子商务有限公司（承租方，乙方，以下简称“酒溪亭公司”）与被告薛志成（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》一份，双方约定（摘要）：一、租赁房屋坐落地址及商铺面积。商铺坐落地址：凤凰汇广场20-102室近解放路部分，商铺面积约113平方米。二、租赁用途。商铺使用，具体用途为酒水、食品、茶饮等经营。三、租赁期限。1、租期伍年：2018年11月1日至2023年9月30日。乙方由下列情形之一的违约行为，甲方可以终止合同，收回店面：①擅自将店面转租、分租、转让、转借、与他人调剂交换、经营非本合同第二条约定用途的；②未按合同约定交纳租金、保证金的。四、租金、保证金、违约金支付方式及缴纳期限。1、租金。①金额（不含税）：第1年（11个月）贰拾贰万玖仟元/年；第2、3年贰拾柒万伍仟元/年；第4、5年叁拾万元/年。②付款方式：租金每年度支付一次，甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付全年的房租，第二年至第五年的房租需提前一个月交。③乙方必须按照约定足额向甲方缴纳租金，如出现超过约定支付房租期限五日仍未足额交纳，则视同乙方违约，若逾期支付房屋租金时间未超30日（含30日），则每逾期一日，乙方须向甲方支付未支付金额千分之一的逾期违约金；若乙方逾期支付房屋租金超过30日（不含30日），则甲方除有权解除本合同外，还可以要求乙方承担5万元违约金。2、保证金。为保证乙方在租赁期间，不违反合同约定，在签订合同之日，一次性支付保证金伍万元，不另具收据。若合同期满，乙方无违约行为，甲方将保证金全数归还乙方；若乙方未按时缴纳租金或有其他违约行为，甲方可以相应扣减乙方保证金。五、违约责任和合同终止的赔偿措施。1、若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。2、若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失，并承担3万元的违约金。《商铺租赁合同》还就房屋的附属设施及费用的承担、租赁期间房屋修缮、甲方权利和义务、乙方权利和义务以及争议的解决办法等事项进行了详细、明确的约定。 2019年1月28日，酒溪亭公司通过其账号为32×××20的账户分三笔向薛志成账号为62×××99的账户汇款200000元（汇款用途注明为“凤凰汇店房租费用1”）、29000元（汇款用途注明为“凤凰汇店房租费用2”）、50000元（汇款用途注明为“凤凰汇店房租押金费用”） 2019年3月6日，被告薛志成、穆蓉蓉（甲方）与案外人酒溪亭公司（乙方）以及原告羿某公司（丙方）签订《房屋租赁合同主体变更协议》一份，三方约定（摘要）：甲方和乙方于2019年1月22日订立了《商铺租赁合同》（下称“原合同”），原合同约定由乙方承租甲方位于凤凰汇广场20-102室近解放路部分的房屋（产权证号：HTBA20170492816，下称“租赁物业”）用于开设1919酒类直供江苏盐城盐都区凤凰汇广场店。现各方同意由丙方取代乙方成为原合同项下的承租人，并由甲方和丙方作为原合同的双方继续履行原合同。一、各方同意并确认，自本协议生效之日起，丙方取代乙方成为原合同项下的承租人，原合同中乙方的权利和义务概括转移至丙方，即丙方获得原合同项下原由乙方享有的各项权利和利益，并承担原由乙方承担的各项义务和责任。二、除本协议约定情形外，原合同其他内容不变，甲方和丙方严格按照原合同约定履行。三、本协议自三方签字或盖章之日起生效。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。三方协议中还对租金支付、保证金退还等事项以及三方协议生效前违约责任承担等问题进行了约定。 2019年9月16日，羿某公司通过其账号为32×××92的账户向薛志成账号为62×××99的账户汇款250000元，汇款用途注明为“19至20年度房租费用”。 2019年12月6日，羿某公司向薛志成、穆蓉蓉发送《通知函》一份，载明（摘要）：“因我司发展情况发生变化，需要提前关闭在租赁房屋处开设的门店，现我司特履行提前通知贵方的义务，通知贵方我司将于2019年12月31日解除贵我双方签订的《租赁合同》。请贵方于2019年12月31日前往租赁房屋处与我司办理房屋交接事宜。”薛志成、穆蓉蓉于2019年12月8日签收该函件。 2020年1月11日，羿某公司再次向薛志成、穆蓉蓉致函，称（摘要）：“因我司经营情况发生变化，我司于2019年12月6日向贵方发送提前解除合同的书面通知，函告贵方我司将于2019年12月31日解除贵我双方签订的《租赁合同》，请贵方于2019年12月31日前往租赁房屋处与我司办理交接事宜，但贵方回复不与我司办理房屋交接事宜。我司已于2020年1月5日将租赁房屋内的商品家具等搬离，将租赁房屋进行了腾空。贵方已于2010年1月9日（应系笔误，应为“2020年1月9日”）在租赁房屋处张贴了出租启示，但截止本函发出之日贵方仍未前往我司办理房屋交接事宜，领取租赁房屋钥匙。在合同履约期间，我司于2019年1月28日向贵司缴纳了保证金50000元。于2019年9月16日向贵司支付了2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金为250000元。截止2020年1月5日，我司未使用的剩余租金为184140元。保证金及未使用的剩余租金合计234140元。根据贵我双方签订的《租赁合同》相关条款约定，并未约定若我司提前解除《租赁合同》贵方不退还我司已缴纳未使用的租金，我司同意承担3万元违约金，贵司可在保证金及未使用的剩余租金中直接扣除。故贵司扣除违约金后，贵司应向我司退还金额为204140元。现我司正式函告贵司如下：1、请贵方于本函发出之日起3日内与我司联系领取租赁房屋的钥匙等物件，如未与我司联系领取，则视为贵我双方已于2020年1月5日办理完毕了赁房屋的交接手续，且由此给对方造成的一切损失，将由贵方自行承担。2、请贵司于收到本函之日5日内将应退还我司的款项共计204140元退还至我司指定账户。”薛志成、穆蓉蓉于2020年1月14日签收该函件。 2020年1月22日，薛志成向羿某公司致函，称（摘要）：“2019年12月6日贵单位致函我方，单方要求解除合同；2020年1月11日贵单位又致函我方，要求交接房屋、退还租金。目前，合同期限尚未届满，履行合同的过程中也没有出现约定的解除合同情形，更无法定的解除合同情形，贵公司无权行使合同解除权。对于贵单位单方要求解除合同、交接房屋、退还租金的请求，我方坚决不同意。另，合同期限内，房屋使用权在贵公司，我方并没有重新对外招租，也无权重新对外招租。如你方需要转租，必须征得我方同意。” 2020年7月16日，羿某公司的员工杨步军通过顺丰速递将涉案商铺的钥匙寄给薛志成。 本院认为，本案的争议焦点：1、原告羿某公司是否有权解除涉案《商铺租赁合同》，若原告有权解除，涉案《商铺租赁合同》的解除时间应如何确定；2、涉案《商铺租赁合同》解除的后果应当如何认定。 本院认为，案外人酒溪亭公司于被告薛志成、穆蓉蓉于2019年1月22日签订的《商铺租赁合同》以及与原告羿某公司三方于2019年3月6日签订的《房屋租赁合同主体变更协议》，均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效。三方协议签订后，原告羿某公司于被告薛志成、穆蓉蓉即成为《商铺租赁合同》权利义务主体，双方均应当按照合同全面、适当履行义务。 关于争议焦点一，原告羿某公司是否有权解除涉案《商铺租赁合同》，若原告有权解除，涉案《商铺租赁合同》的解除时间应如何确定的问题。 首先，原告羿某公司是否有权解除涉案《商铺租赁合同》的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，涉案《商铺租赁合同》约定的租赁期限为2018年11月1日至2023年9月30日，羿某公司于2019年12月6日即向被告发函要求解除涉案《商铺租赁合同》，并于2020年1月5日将租赁房屋内的商品家具等搬离，羿某公司的上述行为明显违反了合同约定，其系违约方。《合同法》第九十四条规定的合同法定解除的具体类型中，并未赋予合同违约方单方解除合同的权利。但是，在一些诸如本案房屋租赁合同等长期性合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方解除合同，有时对双方都不利。本案中，若不允许羿某公司通过一定的方式解除合同，一方面将导致房租在租赁期间内持续计算，另一方面租赁房屋在租赁期间内实际处于空置状态，不能实现物尽其用，会造成社会资源的浪费。由此，羿某公司因其司经营情况发生变化要求提前解除租赁合同，并不存在恶意；若涉案《商铺租赁合同》继续履行，将会导致羿某公司在未使用租赁商铺的情形下继续产生租金；薛志成、穆蓉蓉拒绝解除合同，亦不符合诚实信用原则。基于此，应当准许原告羿某公司通过一定的方式解除涉案《商铺租赁合同》。关于原告羿某公司可通过何种方式解除涉案《商铺租赁合同》的问题。本院认为，《合同法》第九十三条规定了合同当事人协商一致解除合同的情形，第九十四条规定了合同一方当事人在特定情形下法定解除权的行使条件，第九十六条规定的以通知方式行使合同解除权，系专门针对当事人一方依照《合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的情形。本案中，因原告羿某公司并不享有约定解除权以及法定解除权，故其不能以通知的方式解除涉案《商铺租赁合同》。本院认为，合同解除的后果系合同当事人之间的合同权利义务的终止，对合同当事人的权利义务将会造成重大影响，因此，在特殊情形下违约方解除合同，其应当经过司法的严格审查，以确保合同法保护交易安全功能得以维持。故原告羿某公司可解除合同的方式应为起诉解除合同。 其次，涉案《商铺租赁合同》的解除时间应如何确定的问题。本院认为，涉案《商铺租赁合同》解除时间的认定，对本案合同解除后产生的具体法律效果具有十分重要的意义，决定着羿某公司已经向被告薛志成、穆蓉蓉支付的租金以及房租押金是否应予退还以及退还的具体数额等问题。首先，因羿某公司并不享有约定解除权或法定解除权，故其向被告薛志成、穆蓉蓉发函请求解除合同的行为，并不能产生解除合同的效果。庭审中，羿某公司向本院提供了一份拍摄于2020年1月10日涉案商铺进门锁闭且门上张贴“旺铺出租”的照片，证明被告方已接收房屋并重新招租。本院认为，首先，羿某公司向本院提交的该份照片并不能看出“旺铺出租”的公告系何人所张贴；其次，被告薛志成、穆蓉蓉于2020年1月22日向羿某公司发送的函件中，对该公司于2020年1月11日发送的《通知函》中声称的被告已于2020年1月9日接收房屋的事实予以了明确否认；另外，涉案商铺的钥匙系于2020年7月16日才由羿某公司的员工通过顺丰速递寄给被告薛志成。故原告羿某公司向本院提交的该份于2010年1月10日拍摄的照片并不能证明被告薛志成、穆蓉蓉接收了涉案房屋并重新招租的事实。从另一个方面来看，涉案商铺于2020年1月初即张贴了寻租启示，也一直未能再次出租，故按照羿某公司的主张，此期间的租金损失全部由被告负担，显然于法无据、于理不合。其次，关于涉案《商铺租赁合同》的解除时间问题。本院认为，违约方起诉解除合同，最终是否能够实现合同解除的目的，有赖于人民法院根据合同履行的实际情况，对违约方违约行为性质的认定、继续履行合同是否会导致合同双方当事人利益的严重失衡以及守约方拒绝解除合同是否违反诚实信用原则等因素的考量，是否解除应由人民法院最终判定，体现了司法在破除特定情形下合同僵局的担当。因此，关于合同应于何时解除亦应当由人民法院根据案件的具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或者判决生效等时间合理确定。本院认为，结合原、被告双方合同履行的实际、涉案商铺再行租赁的难度以及原、被告双方对涉案商铺的实际控制等因素，认为将出租人收回房屋的时间点作为涉案合同解除的时间较为合理。本案中，关于被告何时收回房屋钥匙的问题，在诉前调解中，被告薛志成的父亲薛学君曾表示：“当时是因为他们不想租房子，又来人看，我打不开，就跟他们要钥匙，如果有人看的满意，就让原告转租出去。”该陈述虽不能表明被告同意与原告解除涉案《商铺租赁合同》，但体现了被告为了防止原告损失进一步扩大而向原告收回钥匙方便其向有租房意向的案外人推介，且在被告收到钥匙后，涉案商铺亦完全处于其控制之中，而不再受到原告所控制。因此可认定，被告在主动要求原告向其寄送钥匙的情形下，收到钥匙是即表明了其实际接收了涉案商铺。涉案商铺的钥匙系于2020年7月16日由羿某公司的员工杨步军通过顺丰速递寄给被告薛志成，该快递系于2020年7月17日签收，故本院认为，涉案合同解除的时间应当以2020年7月17日为宜。 关于争议焦点二，涉案《商铺租赁合同》解除的后果应当如何认定。根据《合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，如上文所述，涉案《商铺租赁合同》应于2020年7月17日解除，故在此之前的租金损失应当由原告羿某公司负担，根据双方合同约定，2019年10月1日至2020年9月30日的租金应当为275000元，故2019年10月1日至2020年7月17日期间（共290天）的租金为218493.15元（275000元/365天×290天）。此外，本案中因羿某公司系违约方，其本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。本案争议之初以及进入诉讼程序后，羿某公司始终认可其愿意承担违约责任3万元，本院对此予以认定。另需说明的是，本院考虑到原告羿某公司确系于2019年12月6日即向被告发函表明解除合同意愿，并于2020年1月5日搬离涉案商铺，羿某公司的上述行为虽不能产生解除合同的效果，但客观上确未再使用涉案房屋，直至其起诉主张解除合同，再应要求向被告方寄送钥匙，此期间产生的租金损失较大，故本院结合涉案合同的剩余租期、租赁房屋再行租赁时间等因素，酌情以原告羿某公司自认的3万元作为其在本案中应当向被告薛志成、穆蓉蓉承担的违约责任。本院也希望，双方当事人能够本着互谅互让的原则、实事求是的态度，息诉止讼，共同营造诚实守信、和谐友善的社会环境。 综上，被告薛志成、穆蓉蓉还需向原告羿某公司退还款项51506.85元（租金250000元+押金50000元-租金218493.15元-违约金30000元）。 另外，关于原告主张的以退还未使用的租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍自2020年1月9日计算至实际履行完毕之日止的利息的请求。本院认为，本案中，被告薛志成、穆蓉蓉并不存在违约行为，故原告的上述主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告南京羿玖电子商务有限公司与被告薛志成、穆蓉蓉之间关于凤凰汇广场20-102室近解放路部分商铺的租赁合同（包括：案外人南京酒溪亭电子商务有限公司与被告薛志成、穆蓉蓉于2019年1月22日签订的《商铺租赁合同》以及原告南京羿玖电子商务有限公司与被告薛志成、穆蓉蓉以及案外人南京酒溪亭电子商务有限公司三方签订的《房屋租赁合同主体变更协议》）于2020年7月17日解除。 二、被告薛志成、穆蓉蓉于本判决生效之日起起十日内向原告南京羿玖电子商务有限公司返还租金及租房押金计51506.85元； 三、驳回原告南京羿玖电子商务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2198元，由原告南京羿玖电子商务有限公司负担1649元，由被告薛志成、穆蓉蓉负担549元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  徐冬冬 二〇二一年五月二十七日 书记员  袁龙巧 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 3、《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号） 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。