辽宁省新民市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0181民初2823号原告:温岳利，男，1953年6月9日生，汉族，住所地新民市。委托诉讼代理人：曹国财，新民市忠诚法律服务所法律工作者。原告:温跃刚，男，1959年5月13日生，汉族，住所地新民市。原告:温秀丽，女，1951年6月15日生，满族，住所地新民市。原告:温秀环，女，1956年5月4日生，汉族，住所地新民市。原告:温秀娟，女，1962年10月6日生，汉族，住所地新民市。原告:温秀清，女，1964年1月24日生，汉族，住所地江苏省苏州市。以上五原告委托诉讼代理人：温涛（原告温岳刚、温秀丽、温秀环、温秀娟、温秀清侄子），男，1985年1月4日生，汉族，住所地新民市。被告：孙秀娥，女，1944年8月20日生，汉族，住所地沈阳市皇姑区。被告：徐江宁，男，1971年2月6日生，汉族，住所地沈阳市皇姑区。被告：徐立宁，男，1972年12月11日生，汉族，住所地沈阳市皇姑区。原告温岳利、温跃刚、温秀丽、温秀环、温秀娟、温秀清诉被告孙秀娥、徐江宁、徐立宁农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序由审判员赵大飞独任审判，于2021年5月8日公开开庭审理了本案。原告温岳利及其诉讼代理人曹国财、温跃刚、温秀丽、温秀环、温秀娟、温秀清的委托代理人温涛，被告孙秀娥、徐江宁、徐立宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令温柏春与徐福岭签订的房屋及土地买卖合同无效；2、请求判令被告将位于新民市建筑面积48平方米的房屋及土地返还给原告；由原告返还被告购房屋及土地总价款款人民币17000元整。事实和理由：2005年10月24日温柏春、温岳利与徐福岭签订房屋及土地买卖合同，双方约定温柏春、温岳利将位于新民市48平方米的房屋及前后院700平方米土地出售给徐福岭，房屋及土地总价款为17000元整，双方在新民市公证处就房屋买卖合同作了公证。温柏春、温岳利因出售的房屋系本村集体成员的宅基地。温柏春、温岳利多次要求徐福岭返还房屋和土地，双方所签的房屋及土地买卖合同因违反国家强制性规定而归于无效，但徐福岭却拒绝返还。后因徐福岭过世，温柏春、温岳利又与徐福岭的配偶、子女多次沟通，但均未能协商一致。温柏春于2018年2月13日过世，温柏春的妻子富常英于2013年12月13日过世，温柏春、富常英夫妻二人的父母均已过世。温岳利再多次与被告沟通，要求被告返还房屋和土地，被告仍然拒绝返还。现该房屋和土地一直处于闲置状态，无人居住。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求被告返还温柏春的房证。三被告辩称，原被告都不是房屋买卖的主体，原来房屋买卖的人已经都不在了。房屋买卖发生后，政府已经给被告方办理了房证、土地证，被告占有使用诉争房屋是合法有效的。原告要求返还的温柏春房证不在我们这，我们也不清楚在哪里。当年办理房证是徐福岭和温柏春二人办理的。原告要的房证有没有交上去我们也不清楚，当年三被告都没有参与办理房证手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2005年温柏春与徐福岭签订房屋买卖合同一份，合同约定徐福岭购买温柏春位于新民市的房屋（建筑面积48平米），交易价格17000元。双方就该农村房屋买卖事项进行了公证，并办理了房屋过户手续。现本案该诉争房屋登记在徐福岭名下。其中房屋所有权证于2005年取得，证号：新村镇房字第××号，所有权人：徐福岭建筑面积48平米。契证于2005年取得，证号：沈契字第NO.0126434F号，权属承受者：徐福岭，房屋土地面积48平米。集体土地建设用地使用证于2007年取得，证号：集建字第22-13-258号，土地使用者：徐福岭，用地面积170.16平米（其中70.16部分存在涂改）。房屋交易完成后，徐福岭同其妻子即被告孙秀娥一直在该房屋居住。2020年2月左右，因疫情原因，被告孙秀娥暂搬出该房屋，未继续在该房屋居住。诉争房屋出卖人温柏春系张家屯乡偏堡子村村民，于2018年2月因病死亡，其配偶富常英于2013年12月死亡，温柏春的法定继承人为本案六原告。诉争房屋买受人徐福岭户口所在地为沈阳市皇姑区，徐福岭于2015年死亡，其法定继承人为本案三被告，三被告的户口所在地均在沈阳市皇姑区。诉争房屋原房证原被告双方均未提供，故原房证的权属登记情况本院无法查清。原告提供的户口本显示，2014年温柏春的户口登记在原告温岳利的户口簿上，其中户主为原告温岳利。原告提供的农村土地承包经营权证显示，原告温岳利同温柏春系同一家庭承包户成员。张家屯镇偏堡子村民委员会证明，温柏春原宅基地面积超过300平米以外的部分为温柏春的家庭承包地，但该证明未提及现徐福岭名下的住房及宅基地是否超面积，是否属于温柏春的家庭承包地。因房屋所有权问题双方产生纠纷，现六原告诉讼来院，请求判令：1、请求判令温柏春与徐福岭签订的房屋及土地买卖合同无效；2、请求判令被告将位于新民市建筑面积48平方米的房屋及土地返还给原告；由原告返还被告购房屋及土地总价款款人民币17000元整。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求被告返还温柏春的房证。本院认为，本案中温柏春与徐福岭于2005年签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行完毕16年，原告以被告方系非农户口，不是原告所在村民组的集体组织成员，不能购买农村的房屋及宅基地使用权，违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律的相关规定为由请求确认合同无效的诉讼请求，因合同当事人徐福岭和温柏春在2005年就经相关部门批准办理了房屋登记过户手续，应当视为该农村房屋出售给本集体组织以外的人员经过了有关组织和部门的批准，应当认定该农村房屋转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，故原告的诉讼请求本院不予支持。关于温柏春出卖房屋是否为无权处分行为，因办理房屋登记过户前，原房屋的登记状态现已无法查清，按照举证责任的一般法理，当事人对自己提出的主张有提供证据证明的义务，而原告提供的张家屯镇偏堡子村民委员会证明，因该证明未提及现徐福岭名下的住房及宅基地是否超面积，是否属于温柏春的家庭承包地，且房屋的权属应以房产部门的登记为准，而非村委会职权范围，故该份证明不能证明原告的主张。现原告未提供充分有效的证据证明原房屋系原告温岳利与温柏春共同所有，故原房屋的登记状态应作出不利于原告的推定，即推定为原告方在房屋过户前并不享有原房屋所有权，温柏春对房屋的处分应为有权处分。同时原告亦未提供证据证明温柏春的房证在被告处，故对原告返还温柏春房证的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十条规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费减半收取即112.5元（原告预交112.5元），由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  赵大飞二〇二一年五月十日书记员  张海林本案判决依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。