河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0192执异46号案外人：罗佳凤，女，1980年10月1日出生，壮族，住广西宁明县。委托诉讼代理人：奚晓芸，广西谦行律师事务所律师。申请执行人：文纲，男，1970年2月5日出生，汉族，住南宁市。被执行人：师书占，男，1969年1月22日出生，汉族，住河南省新郑市。在本院执行文纲与师书占民间借贷纠纷一案中，案外人罗佳凤对本院执行师书占名下位于南宁市兴宁区XX路X号XX九曲湾碧湖园X号楼X单元X层XXX号房屋提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人罗佳凤称，法院依据文纲与师书占民间借贷纠纷一案民事调解书，作出（2020）豫0192执2547号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人师书占名下的位于南宁市××区××九曲湾××楼××单元××号房屋。案外人认为，案外人已经取得可以排除执行条件。2019年1月29日，案外人与师书占、广西南宁民诚房地产有限公司签订房屋买卖协议，约定“三、该物业以空房毛坯交付；九、成交价格90万元，付款方式为全额现金付款，第一部分房款为定金15万及首付款35万，第二部分30万元在卖方银行已通知可提前还贷结清、办理结清扣款当日、将首期楼款转入卖方还款银行扣款账户内并用于卖方银行解押之使用，第三部分房款10万在房管局过户递件当天支付给卖方”。同日，案外人与师书占签订《合约补充协议》，约定：“2、因该房屋处于月供期间，每月月供以实际扣款为准，买方同意卖方交房之日起，每月月供由买方承担，直至该房屋银行欠款解押完结为止。买方每月所还月供从房屋第三部分房款（尾期款）中扣除；4、房产证出证后，买卖双方需在出证之日起60日内完成过户手续；6、出售该房屋卖方已取得所有共有人的同意，若共有权人不同意出售，则由卖方签字人按照合约承担违约责任”。当日，案外人按照师书占的指示，通过银行向师书占名下的中国建设银行卡（账号62×××12）转账一笔3万、一笔4万、四笔5万，共计27万，向师书占的配偶安会英名下农村信用合作社（账号62×××68）转账三笔5万，共15万，向师书占名下的微信号（ID：×××）转账78300元，除此之外，案外人代师书占向涉案房屋物业中心交纳物业费1700元。上述合计支付第一期定金及首付款50万元。师书占向案外人出具了《收条》一张，确认收到上述费用。根据《合约补充协议》的约定，师书占将该物业的还贷扣款银行卡（户名：师超勇，账号：62×××78）以及密码于2019年1月29日交付给案外人，由案外人即日起代为偿还每月的按揭贷款3200元。同时，师书占也同意案外人前往该物业进行换锁。故案外人于2019年1月30日前往该物业，由经南宁市公安局备案的广西锁博士汽车安防技术有限公司对涉案物业进行开锁，锁博士公司出具了《收据》一张，注明“开锁费200元，作业地址XX九曲湾X栋X单元XXX”，该物业已实际交付给案外人。至此，师书占将《商品房买卖合同》、完税证、不动产销售证明、房屋钥匙等有关材料的原件均已交付案外人。2020年10月，涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，不动产所有权人提供《商品房买卖合同》、完税证、不动产销售证明等材料即可申请办理不动产权证书。目前因师书占不予出面配合办理有关事项，非因案外人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，2019年1月29日，案外人与师书占已签订合法有效的《房屋买卖协议》，而法院是在2020年12月20日作出裁定书裁定拍卖、变卖涉案房屋，裁定时间晚于案外人与师书占的签订时间；其次，师书占将《商品房买卖合同》、完税证、不动产销售证明、房屋钥匙等有关材料的原件均已交付案外人，经过换锁该物业也已实际交付给案外人。再次，案外人与师书占约定购房总价为90万元，符合市场正常价格。截止目前，案外人已支付购房定金款和首付款498300元、物业费4032.7元，案外人代师书占支付2019年2月至2020年3月的银行按揭贷款共计82514.21元，合计584846.91元，占购房总价款的65%，剩余房款因师书占的个人原因，无法正常支付，案外人愿意配合法院办理有关手续、将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。案外人申请对本案涉案房屋排除执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议合复议案件若干问题的规定》、《全国法院民商事审判工作会议纪要》的有关规定。综上，为保护案外人的合法权益和维护法律的尊严，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条规定，提出执行异议。本院经审查查明，文纲与师书占民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月20日作出（2019）豫0192民初3724号民事调解书，因师书占未履行生效民事调解书确定的给付义务，文纲向本院申请强制执行。执行中，本院于2020年12月20日作出（2020）豫0192执2547号执行裁定书，裁定查封、扣押属于被执行人师书占所有的，与执行标的353432元，申请执行费5201元等额的财产；或冻结、划拨、提取其所有的，上述标的额的银行存款及其他收入。本院于2021年1月26日预查封被执行人师书占与案外人共同购买的位于南宁市××区××九曲湾××楼××单元××号房屋，并于2021年2月20日作出（2020）豫0192执2547号之一执行裁定书，拍卖、变卖上述房产。案外人对此提出异议。案外人罗佳凤提交证据显示，2016年8月10日师书占、师超勇（买受人）与广西国悦房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定由买受人购买南宁市××区××九曲湾××楼××单元××号房产，价格为737714元，付款方式为首付加银行按揭付款。2019年1月29日，师书占、师超勇（卖方）与罗佳凤（买方）签订房屋买卖协议，约定罗佳凤以90万元价格购买上述房屋，付款方式为现金付款，第一部分房款签约当天支付50万元（定金15万元及首付房款35万元）。第二部分房款30万元，支付方式为：买方同意在商业银行按揭贷款申请审批通过（一次性付款或公积金贷款除外）且卖方银行已通知可提前还款结清，办理结清扣款当日，将首期楼款转入卖方还款银行扣款账号内并用于卖方银行解押之使用，卖方不得挪作他用，否则视为违约。第三部分房款10万元，买方应在房管部门（过户递件并出具受理回执）/（领取名下《房屋所有权证》）当天支付给卖方。补充协议约定：因该房屋处于月供期间，每月月供以实际扣款为准，买方同意卖方交房之日起，房屋的每月月供由买方承担，直至该房屋银行欠款解押完结为止，银行解押金额以解押当日银行欠款为准。买方每月所还月供从房屋第三部分房款（尾期款）中扣除。并于同日签订《委托代办手续合同》，委托广西南宁民诚房地产有限公司办理上述房屋过户手续。罗佳凤另提交换锁服务单、广西南宁民诚房地产有限公司出具的涉案房屋佣金收款收据、物业收款单。罗佳凤提交其他证据：2019年1月29日向安会英转账24万元、向师书占转账10万元、2019年1月29日向备注名为九曲湾X栋师总（昵称回忆最美好，微信号×××）微信转账5万元、2019年1月30日转账28300元流水。2019年1月29日师书占收条，内容为“收到罗佳凤交来购买南宁兴宁区XX九曲湾碧湖园X号楼X单元X层XXX号房的房屋定金15万元”。罗佳凤尾号9336中国工商银行账号自2019年3月至2020年5月向师超勇尾号0378中国民生银行账号每月转账支付涉案房屋的住房贷款流水，自2020年7月至2021年3月向户名“贷款-对私”的9702XXXXX010账户转款流水。另查明：罗佳凤因与师书占、师超勇房屋买卖合同纠纷，于2020年6月24日向南宁市兴宁区人民法院提起诉讼，请求判令继续履行房屋买卖协议、办理不动产权登记、提前还贷及解押手续、办理过户登记。本院认为，案外人以房屋为其所有为由请求中止拍卖，系提出排除执行异议，人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定予以审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”，第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，案外人提交在案的证据不能满足上述排除执行条件，不足以排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回罗佳凤的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长 李 萌审判员 张晓炳审判员 虎智霞二〇二一年五月七日书记员 慎丽媛