贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1681号 上诉人（一审被告）：宋聚凤，女，1955年5月10日生，汉族，贵州省龙里县人，现住。 被上诉人（一审原告）：贵州省龙里县北部新城物业管理有限公司，住所地贵州省。 法定代表人：刘元江，该公司总经理。 上诉人宋聚凤因与被上诉人贵州省龙里县北部新城物业管理有限公司（以下简称北部新城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服龙里县人民法院于2020年12月17日作出（2020）黔2730民初2746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人宋聚凤向本院提出上诉请求：撤销龙里县人民法院（2020）黔2730民初2746号民事判决，发回重审或者依法改判。 事实及理由：上诉人2016年8月25日就位于龙里县冠山街道簸箕村盛世龙城A6栋A6单元7层4号房（建筑面积109.71平方米）与被上诉人签订《物业服务协议》，约定被上诉人对龙里县冠山街道簸箕村盛世龙城提供前期物业服务，同时就双方的其他权利义务进行明确约定，而被上诉人在履行协议的过程中并未实际按照约定履行。例如：上诉人居住A6栋的消防通道经常堆放杂物，如发生火灾危险，根本无法逃离，楼道经常有垃圾堆放，恶臭不堪，严重影响居住环境，部分电梯灯罩损坏，也未及时更换，公共区域摩托车辆乱停乱放，有的绿化也未进行养护修剪，更严重的是A6栋下水管道长期漏水导致上诉人卫生间漏水严重，不能正常使用，上诉人为此事故几次请人修缮，支出了一系列额外的费用。针对这些问题，上诉人多次向被上诉人反应，而被上诉人并未及时进行清理，也未采取任何救济措施。相反，被上诉人每次都以各种借口推诿责任、敷衍了事，被上诉人的行为已经违反双方签订的协议内容，构成违约。根据《民法典》第526条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。因此，上诉人针对被上诉人的先违约行为，可以进行抗辩。被上诉人在2017年到2020年分别多次以断电断水等方式向上诉人催交物业费，该行为已经给上诉人的生活造成严重影响，导致上诉人无法继续在该房屋内居住。被上诉人的行为已经严重违反《民法典》第九百四十四条第三款之规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。综上所述，上诉人认为被上诉人并未按照协议约定提供物业服务，其行为构成根本违约，上诉人没有实际享受到应有的服务。因此，不交纳物业费是有理有据的。 被上诉人北部新城物业公司二审答辩称：首先，上诉人居住A6栋的消防通道基本畅通，偶尔有人装修临时堆放杂物，答辩人每日巡查楼道都有及时通知住户及时清理，如有业主堆放废弃的杂物，答辩人也派人及时清理，县文明办及社区相关部门每月都会不定时对小区进行环境卫生，消防安全检查，小区经常获得相关部门的嘉奖，今年小区还被选为社区的重点小区作为观摩小区打造成社区的示范小区；其次，答辩人与电梯维保公司签有维保协议，凡有业主反映的电梯问题，答辩人都立马督促电梯维保公司及时处理，由于小区电梯数量39台之多，答辩人甚至要求维保公司派驻专人就租房在小区内，以方便维修及处理一些紧急事件。至于公共区域摩托车辆停放，答辩人划了三块区域，面积约500平方米，安装了充电桩且满足了电瓶车的充电需求。答辩人配备了9名保洁，8名秩序员，1位绿化工，2位水电工，小区内水管若有任何状况如超出答辩人的能力范围的，答辩人都及时联系外面的专业疏通公司来处理，每年答辩人在疏通这一块的费用支出都达上万元；再次，上诉人称2017年到2020年分别多次断水断电等方式催交物业费更是无稽之谈，物业公司是催收物业费又不是电费及水费，且该小区的水、电是有供电、供水部门派有专人专管该小区，就在本月该小区就有20几户人家就被供水部门上门停水，晚上业主回家就误以为是物业关水让物业去开水的情况。北部新城物业公司自成立之日，2015年进驻“盛世龙城”小区，该小区属于“回迁移民安置和廉租房小区”，在答辩人的努力下今年该小区还被社区选为“示范观摩小区”，这和物业公司的管理和付出分不开的，答辩人初衷就是给广大业主打造一个温馨和谐的家园，每年除了对小区内特困业主进行实物慰问外，还对一些困难家庭减免一部分物业费，而上诉人宋聚凤所居住的盛世龙城A6栋7层4号房，家装奢华家庭条件优越，在小区业主内属于上等水平，但该人带头串通蛊惑其他业主拒交物业费，为维护社会公平、正义及法律权威，请求二审驳回上诉人的无理要求，维持一审判决结果。 一审原告北部新城物业公司向一审法院起诉请求：1．依法判令被告向原告支付物业管理费共计3960元（自2017年8月26日起算至2020年8月31日）以及违约金共计522.72元（以3960元为基数，按日利率千分之三自2020年7月18日起暂算至2020年8月31日，实际算至物业管理费付清之日止）；2．依法判令被告向原告支付前期代收电费共计123元及资金占用费19元（以123元为基数，按年利率6%自2018年2月1日暂算至2020年8月31日，实际算至电费支付完毕之日止）；3．依法判决被告承担原告因被告违约行为提起诉讼而产生的律师代理费500元；4．本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明事实如下：被告系龙里县盛世龙城Ａ6幢Ａ6单元7层4号房（建筑面积109.71平方米）的业主，于2016年8月1日作为案涉房屋共有人与贵州韦顺达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定交房时间均为2016年8月31日，合同附件十为《前期物业服务合同》，被告及原告分别作为该服务合同的甲乙方于同日签名盖章。2016年8月25日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《物业服务协议》，约定原告对位于龙里县的盛世龙城提供前期物业管理服务；第二条约定物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集和清运，雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序、安全防范等事项的协助管理；第六条约定物业服务收费为包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅收费标准为1元／月／平方米，空置房屋按该标准的50%向产权人收取；第七条约定甲方于商品房买卖合同约定的交房之日起全额交纳物业费用；第八条约定乙方应于每年初向甲方公布上一年物业管理服务费用；第九条约定停车场属于全体业主共有的，露天车位使用人应按60元／月交纳停车费、地下停车属于出卖人所有，委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，使用人按车库车位80元／月交纳停车费……；第十条约定受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（霉）气费、房租等代缴收费服务，不向业主收取手续费等额外费用；第二十三条约定甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并逾期之日起按每天3‰交纳违约金。连续超过三个月不交纳有关费用的，乙方将通过诉讼程序予以追缴，因此产生的费用由甲方承担。协议就物业服务内容与质量及其他事项还进行了约定。被告于上述协议签订当日交纳了一年的物业管理费1317元，原告亦出具收款收据。后被告因认为原告提供的物业服务质量差，未达到合同约定的标准，故拒绝交纳物业管理费。2020年7月17日，原告向被告制作《物业缴费通知单》，载明物业管理费于2017年8月25日到期，通知被告及时续缴物业管理费。因向被告催收物业管理费未果，原告遂诉至法院。 另查明，原、被告均认可案涉房屋交房时间为2016年8月，2017年被告就案涉房屋进行精装修，后未实际入住。原告于2015年7月23日办理工商登记；于2017年6月2日在龙里县房地产管理局办理物业服务企业备案登记。2015年8月1日，贵州韦顺达房地产开发有限公司向原告出具《委托书》，载明就其公司开发的盛世龙城项目，购房业主所欠水费、电费均由原告收取。2016年3月2日，原告与被告所在小区建设单位贵州韦顺达房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，其约定的服务项目、收费标准等内容与原、被告签订的《物业服务协议》一致，亦与原、被告签订的《商品房买卖合同》中附件十《前期物业服务合同》内容一致。2017年6月14日，黔南州特种设备检验所对小区B6-2栋曳引式客梯进行定期检验合格，并载明下次检验日期为2018年5月。2019年10月9日，原告与贵州赫然达电梯工程有限公司签订《电扶梯保养合同》，自2019年10月15日至2020年10月30日将被告所在小区内6台中菱客梯交由贵州赫然达电梯工程有限公司保养。 再查明，被告所住小区旁进入车管所道路及小区内A区、B区之间的道路系规划的市政道路。一审法院于2020年11月19日组织原、被告前往被告所住小区进行现场查看时，该小区存在公共区域墙面卫生清洁不到位、公共区域角落垃圾未清理、电梯内外表面脏乱、部分电梯灯罩损坏、电梯口旁瓷砖脱落、A6栋下水管道漏水、B5与B6栋楼外侧各开挖有坑但未回填亦未设置警示标志、B区设置的保安亭无安保人员值守、小区各单元楼出入口或单元楼前后有电瓶车、摩托车乱停放且有不同楼层的业主从家中牵线用于电瓶车充电、小区绿化中未成活树木未及时更换等问题。原告为被告所住小区提供服务至今，自提供物业服务以来未公布上一年度物业管理服务费用。被告所住小区至今未成立业主委员会。 一审法院认为，原、被告自愿签订《物业服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自的义务。原告为被告所在小区提供物业管理服务至今，被告作为业主已实际接受了原告的服务，应按约就原告提供服务期间产生的物业服务费用进行交纳，故原告要求被告交纳物业服务费之诉请于法有据，予以支持。 关于物业管理费的交纳期间及金额，原告提交被告首次就案涉房屋交纳物业管理费的时间为2016年8月25日，与被告陈述其于2016年8月交房相互印证，故案涉房屋物业管理费交纳起始时间为2016年8月25日，其交纳一年的物业管理费至2017年8月24日。虽原告认可被告未实际入住，但案涉房屋于2017年进行精装修，故不符合《物业服务协议》中关于空置房的交费标准，被告仍应按合同约定1元每月每平方米的标准计算支付原告物业管理费，现原告仅要求被告支付物业管理费起算时间为2017年8月26日、物业管理费为3960元，该金额少于被告应向原告支付2017年8月26日至2020年8月31日的物业管理费3971.20元（109.71平方米×1元×36个月＋109.71平方米×1元×12个月÷365天×6天），故对原告关于被告交纳物业管理费3960元之诉请，予以支持。 关于原告诉请被告支付逾期交纳物业管理费产生违约金之主张。被告虽未按合同约定交纳物业管理费存在违约，但结合审理查明的事实，可确认原告提供的物业服务质量未达到合同约定的标准，亦属违约，故对原告之该项诉请，不予支持。 关于原告诉请代收电费及其违约金之主张。首先，原告用以证明其有权向被告收取电费所提交的电费清单系其单方制作，且无制作的原始依据材料；其次，贵州韦顺达房地产开发有限公司向龙里县供电局交纳电费的发票仅能证明该公司交纳电费之事实，且该交纳的电费金额超出原告诉请的金额；第三，案涉物业服务协议中仅约定原告在受有关单位或部门的委托下可代为向业主收电费等费用，而电的使用有专门的部门进行管理及收费即供电部门，原告提交的证据均不能达到其证明目的，故对原告该项诉请，不予支持。 关于原告诉请的律师费，虽《物业服务协议》第二十三条约定连续超过三个月不交纳有关费用的，乙方将通过诉讼程序予以追缴，因此产生的费用由甲方承担，但被告未交纳物业管理费系因原告提供物业服务未达到协议约定标准，非被告恶意拖欠。案涉诉讼为原告违约在先导致，故对原告要求被告承担律师费之主张，不予支持。 关于被告主张案涉房屋漏水现象及断电情况之问题。针对房屋漏水情况系房屋质量问题，在本案中不宜处理，被告可在收集相应证据后向负有维修义务人主张或另案主张；针对被告主张断电问题，其提交的证据达不到其证明，且其亦陈述不清楚断电的原因，故在本案中不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告宋聚凤于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省龙里县北部新城物业管理有限公司物业管理费3960元；二、驳回原告贵州省龙里县北部新城物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告宋聚凤负担15元，原告贵州省龙里县北部新城物业管理有限公司负担10元。 二审中，当事人提供的证据不属于新证据，不足以推翻一审认定的事实。 经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：上诉人是否应当承担交纳物业服务费的责任。 本院认为：一审认定双方当事人之间签订的物业服务协议合法有效符合法律规定，双方无异议，本院予以确认。针对二审焦点：首先，对于上诉人主张被上诉人在提供物业服务过程中存在服务质量差问题，一审中已经查明并予以认定，但因被上诉人对之前已经履行合同中存在的服务质量问题已不能采取补救措施，只能在将来履行合同中采取措施加以改进，且一审已经对被上诉人在之前履行合同中存在的服务质量问题，认定由被上诉人承担了相应的违约责任，故上诉人再以此抗辩不支付物业费的理由不成立。其次，同理，一审认定上诉人对其在履行合同中存在的服务质量问题承担了相应的违约责任，上诉人再以先履行抗辩权主张不支付物业服务费的理由亦不成立。 综上所述，上诉人宋聚凤的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宋聚凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年五月十八日 书记员  刘 皓