贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1058号上诉人（原审原告）：何祥文，男，1970年2月12日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市未来城Ｆ区。上诉人（原审原告）：徐德梅，女，1972年10月1日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市未来城Ｆ区，系何祥文之妻。上诉人（原审被告）：任叶辉，男，1993年2月17日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住铜仁市万山区。上诉人（原审被告）：王菲菲，女，1999年1月2日出生，苗族，贵州省台江县人，住台江县。被上诉人（原审第三人）：江六辉，男，1990年4月26日出生，汉族，湖南省新邵县人，住湖南省新邵县。上诉人何祥文、徐德梅、任叶辉、王菲菲因与被上诉人江六辉案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初11359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。何祥文、徐德梅上诉请求：1、请求判令撤销（2020）黔2601民初11359号民事判决书。2、请求判决停止对该案涉房屋（凯里市）进行拍卖。3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：首先，何祥文与任叶辉于2019年1月29日签订了《房屋买卖居间合同》，其后又签订了《补充协议》。2019年1月22日至2019年2月20日，何祥文、徐德梅按照合同约定支付了530000元购房款，任叶辉将该房屋交付给何祥文、徐德梅，其二人对该房屋进行了装修，并于2019年7月18日入住至今。何祥文、徐德梅自觉履行完毕了付款义务以及对该房屋已经实际占有使用，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”其次，江六辉在该案涉房屋已被保全的情况下，仍出主意让任叶辉在二手房平台及中介处放置售房信息，导致上诉人购置已被查封的房产，上诉人在购房时并无过错。在房开公司将案涉房屋交付给任叶辉之后，任叶辉未按合同约定向银行偿还房屋贷款，致使担保人房开公司为任叶辉向银行承担了担保责任。因此，任叶辉不是案涉房屋实际占有使用人，也不再享有任何实际权利。任叶辉、王菲菲上诉请求：1、请求撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初11359号民事判决书依法改判或发回重审。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：任叶辉、王菲菲于2018年6月把案涉房屋折价56.3万元卖给了江六辉，江六辉付了32万元购房款，何海亮于2018年9月保全了案涉房屋，当这起房子被查封后，江六辉提出不再购买案涉房屋。江六辉在得知任叶辉不能归还购房款后，给任叶辉、王菲菲出主意，把案涉房屋卖给他人后再将购房款归还给江六辉。后来何祥文在网上找到了案涉房屋，任叶辉、王菲菲与江六辉对何祥文把房屋有争议之事完全隐瞒了下来，在任叶辉、王菲菲与何祥文签好购房合同后，何祥文从江六辉手中取走了所有房屋票据，并向任叶辉银行账户转账31万元。任叶辉明知该房有争议，听从江六辉的提议与江六辉相互勾结谋划，严重损害了何祥文合法权益。江六辉不但知道何祥文、徐德梅与任叶辉之间的房屋买卖交易情况，还是这宗房屋交易中的总策划者、受益者，一审判决有失公平。江六辉二审期间未向本院提交答辩意见。何祥文、徐德梅向一审法院起诉请求：1、依法判令立即停止对凯里市西出口16号地块（未来城F区）54栋二单元601号房子拍卖；2、判令被告任叶辉立即办理凯里市西出口16号地块（未来城F区）54栋二单元601号房子过户给原告。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月21日，何海亮因与任叶辉民间借贷纠纷一案向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于同日作出（2018）黔2601财保315号民事裁定书，裁定查封被申请人任叶辉位于凯里市房屋。查封期限为三年。同日，何海亮向一审法院起诉任叶辉民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年12月13日作出（2018）黔2601民初5713号民事判决书，该判决书于2019年1月7日生效。经查询执行系统，该房产至今未解除查封。一审法院在执行申请人江六辉申请被执行人任叶辉买卖合同纠纷中，于2020年7月13日作出（2019）黔2601执2348号执行裁定书，裁定对任叶辉位于凯里市房屋进行拍卖；同日，一审法院根据上述执行裁定书，发出（2019）黔2601执公告2348号公告，公告主要内容为：一审法院于2020年6月15日查封案涉房屋，根据法律规定，责令被执行人任叶辉及居住在该房屋内的其他人员在2020年7月28日之前迁出该房屋，到期仍不履行的，一审法院将依法强制迁出，并将上述房产进行公开评估拍卖。2019年1月29日，以何祥文、徐德梅作为乙方，任叶辉、王菲菲作为甲方，双方签订了《房屋买卖居间合同》，合同主要约定：乙方向甲方购买位于凯里市房屋，购房款为550000元，双方于2020年1月23日前共同到房屋所在地房产管理部门办理房产过户手续。嗣后，双方签订《补充协议》，主要内容为，1、房价共550000元，包括甲方签订该合同之前所支付的一切杂费。2、签订合同之日，乙方付350000元给甲方，余款200000元待甲方办理房产证后，乙方一次性付清；甲方办该房屋按揭贷款由甲方继续支付。3、房产证办下来后，交由乙方保管，房产证满两年后，甲方协助乙方办理过户手续，过户手续一切费用由乙方承担。同日，徐德梅通过中国银行向任叶辉转账310000元，2020年2月20日，徐德梅通过银行向任叶辉转账180000元，至本案起诉时，何祥文、徐德梅未与任叶辉、王菲菲办理涉案房屋的过户手续。一审法院（2019）黔2601执公告2348号公告发出后，何祥文、徐德梅向一审法院提出书面执行异议，要求停止对涉案房屋的执行。经审查，一审法院于2020年7月17日作出（2020）黔2601执异105号执行裁定书，驳回异议人（案外人）何祥文、徐德梅的异议请求。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，何祥文、徐德梅在一审法院查封案涉房产后才与任叶辉、王菲菲签订的房屋买卖合同，虽已按双方合同约定付清全部房款，但至今未办理过户登记。同时何祥文、徐德梅在购涉案房屋时未尽到查询涉案房屋产权登记情况的责任，任叶辉、王菲菲也未尽告知义务，责任在其双方，不能对抗和排除执行。据此，何祥文、徐德梅的诉讼请求理由不成立，一审法院不应支持。江六辉的抗辩理由符合法律规定，其抗辩理由成立，一审法院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决：驳回原告何祥文、徐德梅的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实基本一致。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，何祥文、徐德梅与任叶辉、王菲菲签订的《房屋居间转让合同》的时间在人民法院对案涉房屋查封之后，且在签订购房合同时，任叶辉、王菲菲隐瞒了案涉房屋被人民法院查封的事实，何祥文、徐德梅亦没有尽到应有的注意义务，其双方对此均有过错。何祥文、徐德梅的上诉理由并不属于可以排除人民法院强制执行的情形。任叶辉、王菲菲认为其二人与江六辉串通将案涉房屋出售给何祥文、徐德梅损害了购房人的合法利益，但却未能就该项主张提交证据予以佐证，任叶辉、王菲菲应承担举证不能的不利后果。综上所述，何祥文、徐德梅、任叶辉、王菲菲的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费60元，由何祥文、徐德梅负担。二审案件受理费60元，由何祥文、徐德梅负担30元，由任叶辉、王菲菲负担30元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  欧阳平二〇二一年五月七日法官助理刘光理书记员杨正英