河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5285号上诉人（原审原告）：郑州市中原区三官庙街道三官庙村民委员会，住所地郑州市中原区三官庙大街**，法定代表人：周峰，该村村委会主任。委托诉讼代理人：杨德杰，河南宇法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘新峰，河南宇法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程磊，男，1964年6月4日出生，汉族，住委托诉讼代理人：刘正航，北京策略律师事务所律师。上诉人郑州市中原区三官庙街道三官庙村民委员会（以下简称三官庙村委会）因与被上诉人程磊租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2021）豫0102民初223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人三官庙村委会委托诉讼代理人杨德杰，被上诉人程磊及其委托诉讼代理人刘正航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三官庙村委会上诉请求：1.变更一审判决第二项，判令程磊向三官庙村委会支付租金1769844.75元（暂计算至2021年3月13日，此后租金按每日3666.5元的标准计算至实际返还租赁房屋之日至）。2.判令程磊向三官庙村委会支付违约金（以229931元为基数，按照年利率15.4％［同期贷款市场报价利率四倍］自2019年6月3日计算至实际付款之日；以659965.5元为基数，按照年利率15.4％自2019年12月3日计算至实际付款之日；以659965.5元为基数，按照年利率15.4％自2020年6月3日计算至实际付款之日）。3.本案一二审诉讼费由程磊承担。事实和理由：一、三官庙村委会向程磊交付的租赁物符合双方约定，三官庙村委会作为出租人，已履行了交付相应租赁物的义务，原审法院认定三官庙村委会提供的租赁物存在瑕疵是错误的。在双方签署《租赁协议》之前，三官庙村委会就安排程磊对租赁房屋进行了现场查验，从而在此前提下签订了《租赁协议》。原审法院认定“交付涉案房屋时基本用电设施不齐全”是错误的，因为案涉房屋为毛坯房，“电正常”指的是通电，三官庙村委会交付的房屋具备通电条件，符合约定。而在此通电基础上进行的线路设施改造，不属于三官庙村委会的义务，关于该点，在双方签署的租赁协议第三条有明确约定，故程磊在此基础上做的水电改装、装修等费用应由程磊自行承担。针对“变压器问题”，首先变压器在双方签订租赁协议之前就存在，程磊现场查看时并无异议，且该变压器属于市政设施，不属于租赁物的一部分，属于租赁物“周边环境”范畴，三官庙村委会对该变压器没有管理的义务。针对原审出庭的证人，其身份与三官庙村委会存在利害关系，原审法院基于其单方证言认定的有关事实是错误的。二、程磊存在逾期支付租金的行为，因程磊已实际正常承租了多时，应按时支付租金。三、原审按双方约定的租金标准的85%计算有误。四、原审基于疫情因素，给予减免程磊3个月房屋租金没有法律依据。程磊辩称：一审法院认定事实和适用法律均正确，应当维持。具体答辩理由如下：一、涉案房屋确实存在瑕疵，三官庙村委会的行为已构成对相关瑕疵的认可。首先三官庙村委会在租赁前并未履行出租人的法定义务，对水电等存在瑕疵的事实进行了隐瞒，对地面塌陷和变压器及围挡的瑕疵始终不作为。三官庙村委会所称的现场查验无异议等说法纯属搬弄是非，其次三官庙村委会并未对涉案房屋符合约定进行举证。二、程磊行使先履行抗辩权后三官庙村委会并未提出任何异议。涉案房屋存在种种瑕疵，且程磊多次催告无果的情况下，程磊依据《民法典》第526条的规定致函行使先履行抗辩权，即便如此三官庙村委会也无动于衷，不敢正面回应。结合证人证言及客观事实不难看出，本案起诉初期正值三官庙村委会换届选举，三官庙村委会相关人员迫于各方面压力才提起该诉讼，可谓在选举期间做做样子讨个交代。另一方面，根据《民法典》第584条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。如前述三官庙村委会给程磊造成的侵害及损失持续至今，应当承担从始至今的责任。三、疫情期间的租金减免并无不当。2020年1月25日，河南省已启动重大突发公共卫生事件一级响应，采取了相应的疫情防控措施。即使2020年5月，河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级，但疫情的影响至今仍未消除，而且2019年郑州市乃至全国多个城市实施的停工，也严重影响了涉案房屋的实际使用。再者类比其他河南省内判决因疫情因素减免四个月的情况，本案酌情减免三个月的租金并无不当。四、三官庙村委会明显违反诚实信用原则，多数说法不实。综上所述，请法院驳回上诉，维持原判。三官庙村委会向原审法院起诉请求：1．解除三官庙村委会与程磊于2018年11月14日签订的《租赁协议》；2．判令程磊将位于郑州市中原区秦岭路西六合幸福门的商业房腾空后返还给三官庙村委会；3．判令程磊向三官庙村委会支付租金（截至2020年12月13日暂计人民币1549862元，以后以每日3666.5元的标准计算至程磊实际返还租赁房屋之日止）；4．判令程磊向三官庙村委会支付违约金（以229931元为基数，按照年利率15.4％［同期贷款市场报价利率四倍］自2019年6月3日计算至实际付款之日，以659965.5元为基数，按照年利率15.4％自2019年12月3日计算至实际付款之日；以659965.5元为基数，按照年利率15.4％自2020年6月3日计算至实际付款之日。截至2020年12月13日暂计人民币212196元）；5．本案诉讼费用由程磊承担。一审法院认定事实：2018年10月，三官庙村委会公开发布招标通知书，就郑州市中原区合幸福门2期5号楼的商业房进行公开招标，招标通知书中载明：……2．电正常，3．上下水自行改造……程磊通过竞争后中标。2018年11月14日，三官庙村委会（甲方）和程磊（乙方）签订《租赁协议》一份，合同主要约定：甲方将位于郑州市中原区合幸福门2期5号楼的商业房、面积1466.59平方米的房屋租给乙方使用，年租金为1319931元，租赁期限为5年，装修期30天，支付方式为签订协议时乙方应交纳抵押金110000元，并一次付清半年租金659966元。以后乙方应每次提前预付下半年租金，由乙方在每半年的租期届满时，提前10天交付给甲方。……乙方可以根据需要改装水电及进行合理装修……房产租赁期内，甲方保证并承担下列责任：……2、负责对房屋进行定期检查。因甲方房屋不能正常使用而使乙方遭受的损失，甲方负责赔偿。双方签订租赁合同后，三官庙村委会将涉案房屋（毛坯房）交付至程磊，程磊于2018年11月底交纳了租金660000元与押金110000元，后程磊分别于2019年6月份交纳租金330000元、2020年11月份交纳租金100000元，截至目前，程磊交纳租金及押金共计1200000元。程磊在收房后即对涉案房屋无水无电等问题向三官庙村委会反映，当时代三官庙村委会收租的（本案证人）称只有按照合同交纳租金后，三官庙村委会才能去协调解决相关问题，程磊于2020年5月22日向三官庙村委会发送律师函，将涉案房屋的水、电、变压器障碍、围挡、地面塌陷等问题以及因新冠疫情受影响的事实向三官庙村委会反映，并告知三官庙村委会在解决前述问题前其将停付租金。三官庙村委会曾于2019年召开两委会（村委与党委）就涉案房屋的瑕疵问题、降租金等相关事项予以讨论，但未向程磊作出正式答复。一审法院认为，双方签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。根据双方诉辩主张及法庭调查的事实，本案的争议焦点分别为双方签订的《租赁协议》是否应当解除，双方的过错责任，以及程磊应当支付多少租金。首先，双方签订的租赁协议是否应当解除的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案房屋系商业门面用房，三官庙村委会有义务提供符合出租要求的基本设施，但交付涉案房屋时基本用电设施还不完善，并且至今门面房前变压器还未移除，致使合同目的不能完全实现，且程磊答辩中明确表示同意解除该合同，故三官庙村委会要求解除《租赁协议》的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。其次，关于是否支付违约金问题。当事人互负债务有先后履行顺序，应当先履行债务，一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务，不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。本案中，三官庙村委会提供的租赁物存在瑕疵，未达到合同要求，程磊有权先行行使抗辩权。因此，三官庙村委会要求程磊支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。再次，关于支付多少租金的问题。一、关于租金计算时间起点问题。双方未就涉案房屋形成书面交接手续，签订合同时已经明确约定有时间起点，三官庙村委会予以认可。程磊辩称的理由未向原审法院提供相关的证据，因此原审法院确认租金计算起点为2018年12月14日。二、程磊主张租金标准应减半收取的问题。因三官庙村委会提供的租赁物有一定瑕疵，应程磊要求，三官庙村委会对此也开会研究，后未形成一致意见，但客观上应视为三官庙村委会对租赁物的瑕疵认可，以及影响该租赁物使用价值的事实。鉴于程磊在房屋公示时未完全尽到审慎义务，就匆匆与三官庙村委会签订合同，且程磊目前确已使用部分涉案房屋。结合本案实际，酌定按约定的租金85％计算为宜。涉案房屋租赁期间发生疫情，原审法院综合考虑《最高人民法院关于涉及新冠疫情的指导意见》、《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展的若干政策措施》及河南省疫情防控响应级别变更时间，酌情减免程磊三个月租金。本案租赁合同解除后，程磊前期交纳的110000元的押金不再返还，折抵剩余租金。具体计算方法如下：日租金为1319931元÷365天×85％＝3073.81元；自2018年12月14日至2021年3月13日的租金，扣除三个月后为1319931元×2年×85％-1090000元-110000元＝1043882.7元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除郑州市中原区三官庙街道三官庙村民委员会与程磊于2018年11月14日签订的《租赁协议》；二、程磊于判决生效之日起十日内支付郑州市中原区三官庙街道三官庙村民委员会租金1043882.7元（暂计算至2021年3月13日，此后租金按每日3073.81元计算至实际返还租赁房屋之日止）；三、程磊于判决生效之日起三十日内返还郑州市中原区三官庙街道三官庙村民委员会租赁房屋即位于合幸福门2期5号楼的1466.59平方米的商业房；四、驳回郑州市中原区三官庙街道三官庙村民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计10330元，由程磊负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。三官庙村委会为支持其上诉请求提交证据如下：程磊与刘长海签署的协议书和《现场看房签字确认表》。证明双方在签订租赁协议前三官庙村委会已安排承租人对租赁房屋进行了现场查验，程磊委托刘长海到场查验。程磊对证据质证：不属于二审的新证据，存在伪造的嫌疑，该证据仅是三官庙村委会工作的形式需要，无法证明客观事实，事实是当时去看房子时水表房、电表房全是封锁状态。结合证人证言可以看出实际履行租赁合同后，程磊就立即开始反映水、电等种种问题。本院认证：不属于二审中新出现的证据且与一审时三官庙村委会提供的出庭证人证言相矛盾，本院对该证据不予采纳。程磊二审中未提交证据。本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。根据法律规定，租赁合同中出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。本案中根据查明的案情，三官庙村委会提供的租赁物存在瑕疵，一定程度上影响了案涉房屋作为商业用房使用的合同目的及使用价值；同时原审法院综合考虑程磊实际使用租赁物的情况，酌定程磊按照租赁合同所约定租金标准的85%向三官庙村委会交纳租金，并无不当。违约金方面，租赁合同是双务合同，负有先履行义务的一方当事人履行义务不符合合同约定的，后履行义务人有权拒绝其相应的履行请求。故程磊未按约支付租金事出有因，其行使先履行抗辩权的辩解理由成立，原审法院对三官庙村委会要求程磊支付违约金的请求不予支持亦无不妥。关于租金减免，2020年全国范围内突发新冠肺炎重大公共安全事件对经济社会生活造成巨大冲击，原审法院根据《最高人民法院关于涉及新冠疫情的指导意见》、《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展的若干政策措施》及河南省疫情防控响应级别变更时间，酌情减免程磊三个月租金，合情合理合法，本院对此予以确认。三官庙村委会的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，三官庙村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13900元，由郑州市中原区三官庙街道三官庙村民委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  邢永亮二〇二一年五月十二日书记员  宋佳倩