抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0402民初1095号原告李玲，女，1981年11月22日出生，汉族,住抚顺市新抚区。委托代理人暨原告邵鹏，男，1977年8月12日出生，汉族,住抚顺市新抚区。被告抚顺恺元房地产开发有限公司，住所地抚顺市新抚区站前街东四路16号。法定代表人景钟，系该公司总经理。委托代理人王泽成，系辽宁凯业律师事务所律师。委托代理人丁凯，系辽宁凯业律师事务所律师。原告邵鹏、李玲与被告抚顺恺元房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玲委托代理人暨原告邵鹏、被告抚顺恺元房地产开发有限公司委托代理人王泽成、丁凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵鹏、李玲向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告履行商品房买卖合同第十二条规定，补还原告违约金10091.86元；2、请求法院判令被告协议书第二条对车位价款不足部分差价再减除10，091.86元；3、请求法院判令被告删除协议第四条，并明确车位交付时间及被告逾期未交付车位的违约责任。事实和理由：1、2013年11月16日，原告作为买受人与被告作为出让人签订一份商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告开发建设的坐落于抚顺市新抚区房产，面积为101.79平方米，总价款560，659.00元。原告己向被告交付房款。合同第一条关于房屋交付期限约定为2014年12月31日。合同第十二条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之二的违约金。2014年12月14日原告与被告签订一份《延期收房协议书》，协议内容前两款为：1、乙方（原告自愿顺延至2015年6月30日收取自甲方（抚顺恺元房地产开发有限公司）购买的往房。2、甲方自2015年1月1日起计算乙方所购房源《商品房买卖合同》约定的违约赔偿金额，即56.07元/日，违约赔偿金额等于日均赔偿金额乘以甲方发出交房通知书之日，并于实际交房时间后开始办理计算及支付违约赔偿金。2015年8月15日原告又与被告签订一份《延期收房协议书》，协议内容前两款为：1、乙方（原告）自愿顺延至2015年12月31日收取自甲方（抚顺恺元房地产开发有限公司）购买的往房。2、甲方自2015年6月30日起计算乙方所购房源《商品房买卖合同》约定的违约赔偿金额，即112.13元/日，违约赔偿金额等于日均赔偿金额乘以甲方发出交房通知书之日，并于实际交房时间后开始办理计算及支付违约赔偿金。被告于2017年10月31日通知原告收房，目前该房屋仍未通过竣工验收。自2015年1月1日起至2017年10月31日（共计1035天），被告应承担违约金116，056.41元。被告故意错误计算被告应承担的违约金，少算了10，091.86元，减轻自身赔偿责任，造成了原告损失，违背了诚信原则。东方新天地类似房屋违约金纠纷，新抚区人民法院做出的生效判决中均按上述违约金计算方式和金额支持了购房居民。依据《中华人民共和国民法典》第五百条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;（三）有其他违背诚信原则的行为。2、原告于2018年2月28日来到被告处收房，被告要求原告签订违约金抵顶车位协议书才可以办理收房，否则不给予办理收房。协议书条款和内容均为被告事先订立填写的格式条款。特别是协议第四条，被告免除了自己的逾期交房违约责任，限制了原告维护自身合法权益的权利，截至目前，被告仍未向原告交付车位。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。综上，被告应履行商品房买卖合同第十二条规定，补还原告违约金10，091.86元：协议书第二条对车位价款不足部分差价应再减除10，091.86元用于抵顶被告补还原告的违约金；删除协议第四条不公平条款，并明确车位交付时间及被告逾期未交付车位的违约责任。被告抚顺恺元房地产开发有限公司辩称：原、被告双方在原《抚顺市商品房买卖合同》的基础上，于2014年12月14日签订了一份《延期收房协议书》，于2015年8月15日在签订一份《延期收房协议书》，对逾期交房的违约责任进行了具体约定。恺元公司于2017年10月31日在抚顺日报刊登交房通知，通知包括二原告在内的购买抚顺东方新天地项目9-6号楼D座业主，恺元公司将于2017年10月31日在售楼处进行现场交房。2018年2月28日，二原告对其购买的房屋进行验收，并与恺元公司签订一份《协议书》。以上三份协议上书上均有双方签字或盖章。根据法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的字。当事人均签名盖章或按指印时合同成立，那么依法成立的合同受到法律保护，当事人依法受合同约束，应当按照合同约定享受权利承担义务。本案原、被告签订的两份《延期收房协议书》、一份《协议书》均系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应为有效。延期收房协议书、协议书是《抚顺市商品房买卖合同》的补充合同。截止2017年10月31日，恺元公司逾期交房的违约情形消弭之后，在二原告收房时与恺元公司共同确认违约金为15964.55元，以车位使用权抵顶违约金的方式履行。签订协议书后，恺元公司承担了逾期交房的全部法律责任及合同违约责任，二原告也承诺不以任何形式向恺元公司追索其他责任。因此，二原告的第一、二项诉讼请求属于违背诚实信用原则的行为，诉请无事实和法律依据，请法院予以驳回。原告诉讼请求第三项诉请，请求法院判令恺元公司删除协议第四条，即承担逾期交付车位的违约责任于法无据。合同条款变更属于双方当事人意思自治的范畴，案涉合同及其条款也没有法定的可撤销。二原告主张删除协议内容于法无据。另外，依据协议书约定，本协议签订后乙方与甲方签订的车位使用权协议对车位价款不足部分差价34035.45元，乙方在签订车位使用权协议时补齐，不补齐，甲方不向乙方交付车位。二、原告在起诉状中称恺元公司要求签订车位使用权协议，但是二原告拒不签订，可见双方当事人有先后履行顺序，应当先由二原告履行补差价的义务。恺元公司未交付车位，属于先行履行抗辩权的行为。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2013年11月16日，被告抚顺恺元房地产开发有限公司作为出让人与原告李玲、邵鹏作为买受人签订《抚顺市商品房买卖合同》，约定原告以人民币560659元价格向被告购买坐落于抚顺市新抚区房屋。合同第十一条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十二条出卖人逾期交房的违约责任：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。第十四条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十一条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自甲方书面通知发生之日起，视作乙方办理交付手续。2014年12月31日，被告未按合同约定交房。2014年12月14日，原、被告签订《延期收房协议书》，约定原告李玲、邵鹏同意顺延至2015年6月30日（以实际交房时间为准，不晚于2015年6月30日）收取自被告处购买的案涉房屋。2015年8月15日，原、被告再次签订《延期收房协议书》，约定原告同意顺延至2015年12月31日（以实际交房时间为准，不晚于2015年12月31日）收取自被告处购买的案涉房屋。2018年2月28日，原告李玲、邵鹏（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》一份，内容为：甲、乙双方于2013年11月6日签订合同编号为R201300503258商品房买卖合同，乙方购买新抚区东一路9-6号楼1单元1502号建筑面积101.79平房屋。甲方因故没有按合同期限向乙方交付合同标的房屋。就甲方逾期交付合同标的房屋事宜，经协商一致，甲乙双方达成如下协议：一、甲方逾期交付房屋，根据商品房买卖合同第12条规定，应承担违约金为计算至房屋交付之日，为105964.55元；二、乙方同意，甲方以车位使用权抵顶应付乙方违约金。即，乙方选择车位编号为B048，总价款为14万元，与甲方应支付乙方违约金差价为￥34035.45元。对车位价款不足部分差价￥34035.45元，乙方在签订车位使用权协议时补齐。不补齐，甲方不向乙方交付车位。逾期30日不补齐差价，甲方有权另行向他人出售乙方选择车位。三、本协议签订后，乙方与甲方签订车位使用权协议。甲方向乙方抵顶使用的车位，不办理产权证。使用年限与该小区地块上住宅使用年限相同。四、本协议签订后，甲乙双方一致确认，甲方已向乙方承担了商品房买卖合同中逾期交房的全部法律及合同违约责任。乙方承诺，不以任何形式，向甲方追索任何其他责任，否则甲方有权收回车位。五、本协议甲乙双方签字后，即生效。被告自述该案涉车位至今未向原告交付使用。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同延期收房协议书、协议书等书证及原、被告的陈述在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对合同当事人具有法律约束力。本案争议焦点为2018年2月28日，原告李玲、邵鹏（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》中的第一条、第二条是否为格式条款，其中关于违约金数额的约定是否发生法律效力。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款合同与一般合同不同，其主要特征为格式条款合同是单方制定、不可协商的。这是格式条款最主要的特征。格式条款的使用者预先将自己的意志表示于文字，与之缔结合同的对方当事人并不参与合同条款的制定，也没有进行协商的余地，而只能对之表示全部接受或全部不接受。也就是说，合同不是在双方当事人反复协商的基础上形成的，在签订合同时不允许对方当事人就合同的内容讨价还价，如果不接受，合同就不成立。原、被告作为平等的民事主体，双方签订的《协议书》合同条款共计五条、二页。其中关键内容如商品房买卖合同编号、房屋坐落、房屋面积、违约金数额、差价数额均采用了人工书写的方式。原告在与被告签订《协议书》的过程中对违约金数额、抵顶车库后的差价均以数字的方式进行了确认，原告在与被告签订的过程中对上述数额应当有明晰的认识。现原告以格式条款为由要求认定该《协议书》主要条款无效的诉讼请求，不符合相关法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十六条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费52元，本院减半收取26元，由原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省抚顺市中级人民法院。审 判 员 路爽二〇二一年五月十二日代书记员 徐月