广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0403民初785号 原告：梧州市浩源物业服务有限公司，住所地梧州市富民三路49号第19幢4单元1层2号自行车库。统一社会信用代码：91450400098022813H。 法定代表人：黄超斌，经理。 委托诉讼代理人：吴汉清，广西彤日律师事务所律师。 被告：黄利勇，男，1981年11月11日出生，汉族，住梧州市。 被告：卢妮，女，1988年4月30日出生，汉族，住梧州市。 以上两被告的委托诉讼代理人：黄国辉（系黄利勇父亲），男，1956年10月29日出生，汉族，身份证住址广东省阳山县，现住梧州市。公民身份号码：440227195610291518。 原告梧州市浩源物业服务有限公司（以下简称“浩源物业公司”）与被告黄利勇、卢妮物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年5月6日公开开庭进行了审理。原告浩源物业公司的委托诉讼代理人吴汉清、被告黄利勇、卢妮的委托诉讼代理人黄国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浩源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2017年2月-2018年3月物业管理费1167.6元、共用水电费54元、电梯电费123.3元、二次供水费643.6元、电梯维护费350元，合计2338.5元，及逾期支付上述费用的滞纳金（以每月应付款项为基数，自欠付之日起计至判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）；2.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年9月1日，原告与梧州市浩源房地产开发有限公司签订梧州市聚福茗城小区《前期物业管理服务合同》，约定原告为聚福茗城小区提供物业管理服务，地址位于梧州市富民三路49号，管理期限为五年。物业管理费收费标准：多层住宅0.5元/月/平方米，高层住宅0.85元/月/平方米；业主应在每月10日前履行交纳物业服务费的义务。合同签订后，原告开始为聚福茗城小区提供物业管理服务至2018年3月止。被告是该小区的业主，欠交2017年2月-2018年3月物业管理费1167.6元、共用水电费54元、电梯电费123.3元、二次供水费643.6元、电梯维护费350元，合计2338.5元。原告多次催缴，被告均以各种理由拒付，原告无奈唯有诉至法院，请法院支持原告的诉请。 被告黄利勇、卢妮辩称，原告与被告没有物业服务合同关系，没有义务向原告缴纳物业费。被告与深圳市坤林物业管理有限责任公司梧州分公司（以下简称“坤林物业梧州分公司”）签订《物业管理服务协议》，聚福茗城小区的开发商梧州市浩源房地产开发有限公司与原告签订物业服务合同无效，不是前期物业服务合同，对业主没有约束力。原告没有提供依据证明其属按照管理规定收费，原告提供的物业管理服务不符合标准，乱收费，如按发票核准物业费支出分摊后可以支付。 本院经审理认定事实如下：2014年1月15日坤林物业梧州分公司与被告黄利勇签订《物业管理服务协议》，约定由坤林物业梧州分公司在梧州市聚福茗城小区为被告购买的物业提供物业管理服务，双方没有约定服务期限。后坤林物业梧州分公司撤出梧州市聚福茗城小区后，2014年9月1日，原告与梧州市浩源房地产开发有限公司签订梧州市聚福茗城小区《前期物业管理服务合同》，约定：原告为聚福茗城小区提供物业管理服务，地址位于梧州市富民三路49号；管理期限为五年。物业管理费收费标准：1.多层住宅：0.5元/月·平方米；2.高层住宅：0.85/月·平方米；3.商业物业：1元/月·平方米；业主应在每月10日前履行交纳物业服务费用的义务。合同签订后，原告开始为聚福茗城小区提供物业管理服务。梧州市聚福茗城小区业委会于2015年初成立，后聚福茗城小区业委会与原告浩源物业公司在物业服务过程中发生矛盾，经富新社区协调无果，原告在聚福茗城小区提供物业服务至2018年3月止。 另查明，被告黄利勇、卢妮是梧州市的业主，该房屋建筑面积98.11㎡。被告黄利勇、卢妮欠交2017年2月-2018年3月物业管理费1167.6元、共用水电费54元、电梯电费123.3元、二次供水费643.6元，合计1988.5元。至于2017年2月至2018年3月电梯维护费350元，原告未提交关于电梯维护相关的支出凭证，《前期物业管理服务合同》亦未约定电梯维护的收取及收取标准。由于被告不缴纳物业服务管理费等，原告曾在聚福茗城小区公告栏向全体业主发出催缴通知书公告，被告并没有及时缴纳相应的物业服务管理费用。 以上事实有《梧州市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、催缴通知书、再催缴通知书、张贴催缴通知书的照片、《物业管理服务协议》、《关于聚福茗城小区业主委员会于梧州市浩源物业服务有限公司矛盾情况协调会的复函》、小区照片及庭审笔录予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，聚福茗城小区业主委员会、业主大会成立前，原告浩源物业公司与梧州市浩源房地产开发有限公司签订梧州市聚福茗城小区《前期物业管理服务合同》，在性质上属于前期物业服务合同范畴，系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，对全体业主具有约束力，因此《前期物业管理服务合同》对原、被告双方具有法律约束力，双方当事人应共同遵守履行。原告作为物业管理单位向涉案小区提供了物业管理服务，作为业主的被告理应按照合同约定支付相应的物业管理费用。原告主张被告黄利勇、卢妮支付上述物业服务费共计1988.5元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。至于原告要求被告支付2017年2月至2018年3月电梯维护费350元，该项的相应支出原告未提交证据证实，本院不予支持。关于违约金计算问题，被告逾期不支付相应的物业管理服务费则应承担相应的违约责任，原告主张以每月应付款项为基数，自欠付之日起计至判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付，根据本案的实际情况，本院酌情支持以实际应付数额，从欠付费用之日起即2017年2月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算至欠款付清之日止，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告黄利勇、卢妮于本判决生效之日起十日内向原告梧州市浩源物业服务有限公司支付物业管理费等各项费用共1988.5元及违约金（违约金计算：以实际应付数额为基数，从2017年2月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算至欠款付清之日止）； 二、驳回原告梧州市浩源物业服务有限公司其他诉讼请求。 如义务人未按本案生效判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由原告梧州市浩源物业服务有限公司负担4元，被告黄利勇、卢妮负担21元。 本判决为终审判决。 审判员  梁木水 二〇二一年五月二十一日 书记员  庞 翠 附案件适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。