北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4113号上诉人（原审原告、反诉被告）：老江阿泰餐饮管理（北京）有限公司昌平第十三分公司，营业场所北京市昌平区沙河镇巩华家园B-4配套一层。负责人：陈立波，女，1971年2月1日出生，汉族，该公司经理，住黑龙江省拜泉县。委托诉讼代理人：刘士永，北京市擎天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京利德永欣科技发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇顺沙路8号院二区3号楼3层310。法定代表人：刘秀华，经理。委托诉讼代理人：张立二，北京市昌平区沙河镇法律服务所法律工作者。上诉人老江阿泰餐饮管理（北京）有限公司昌平第十三分公司（以下简称老江阿泰公司）与被上诉人北京利德永欣科技发展有限公司（以下简称利德永欣公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初18118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实和证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。老江阿泰公司上诉请求：同意一审判决第五项，撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判：1.确认双方之间于2018年3月22日签订的《巩华家园B-4区配套公建房屋租赁合同》于2020年5月6日解除；2.利德永欣公司返还老江阿泰公司履约保证金50000元；3.驳回利德永欣公司的全部反诉请求，一、二审诉讼费由利德永欣公司承担。事实与理由：1.一审法院认定双方签订合同的解除时间为2020年11月19日错误。2020年1月“新冠疫情”在全国各地爆发，对各个行业均产生较大影响，特别是餐饮行业，因“新冠疫情”及疫情防控措施的影响，导致厨师、服务人员等无法到岗，致使老江阿泰公司无法营业，处于完全亏损状态，亦无法交纳租金，鉴于此老江阿泰公司根据合同约定及法律规定于2020年5月6日向利德永欣公司送达了解除通知，并腾退了房屋。根据双方签订的《巩华家园B-4区配套公建房屋租赁合同》之约定，老江阿泰公司租用涉案房屋的用途为经营，因“新冠疫情”这一不可抗力的原因，导致老江阿泰公司无法使用房屋进行经营，其合同约定的目的无法实现，老江阿泰公司根据双方合同约定及合同法第九十四条规定解除涉案合同是有事实和法律依据的。老江阿泰公司于2020年5月6日向利德永欣公司送达了解除通知，其公司亦收到了通知，根据合同法第九十六条规定，解除通知到达利德永欣公司之时合同解除，一审法院认为双方解除合同的时间应为双方办理交接手续的时间是错误的。2.根据合同约定及法律规定，老江阿泰公司享有解除权，退一步说即使不享有解除权，在双方经过协商一致同意解除合同的情况下，一审法院不应根据涉案合同第三条的约定不支持老江阿泰公司要求返还保证金的主张。3.老江阿泰公司根据合同约定及法律规定要求解除合同，并将通知送达了利德永欣公司，其后老江阿泰公司多次与利德永欣公司进行联系要求办理交接手续，但被利德永欣公司拒绝，对此造成的后果应当由利德永欣公司自行承担，因此2020年7月3日至2020年11月19日期间的租金损失应由利德永欣公司自行承担，不应判令老江阿泰公司给付。利德永欣公司辩称，同意一审判决，不同意老江阿泰公司的上诉请求及理由。老江阿泰公司没有做房屋交接，因此双方解除的时间不能确认至2020年5月6日。当时老江阿泰公司确实发了解除的函，但是利德永欣公司也回复了不同意解除。依照合同约定老江阿泰公司的情形是不退保证金的。老江阿泰公司向一审法院起诉请求：1.解除老江阿泰公司与利德永欣公司于2018年3月22日签订的《巩华家园B-4区配套公建房屋租赁合同》；2.判令利德永欣公司返还老江阿泰公司缴纳的履约保证金50000元；3.本案诉讼费由利德永欣公司承担。利德永欣公司向一审法院反诉请求：1.判令老江阿泰公司支付2020年7月3日至2020年11月19日期间的租金233772元；2.判令老江阿泰公司支付违约金46754.4元；3.判令老江阿泰公司支付物业费3779.3元，水费140元。一审法院认定事实：2018年3月22日，陈立波代表老江阿泰公司（承租方、乙方）与利德永欣公司（出租方、甲方）签订《巩华家园B-4区配套公建房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定利德永欣公司将位于北京市昌平区沙河镇巩华家园B-4区配套公建一层103号房屋出租给老江阿泰公司，建筑面积230平方米。乙方承租该房屋用途为经营性用房，按照镇政府规划要求用于经营，经营项目必须经有关部门审核标准，符合相关规定，并办理相关审批手续。租金标准前二年每日每平方米6元，第三年开始递增10％（即每二年递增10％），直至合同期满。房屋租金交付方式：以年为周期支付租金，于2015年6月3日前给付甲方第一笔租金，计503700元，2016年6月3日前给付甲方第二笔租金，计503700元，自第二笔租期开始，乙方应于上一期租金到期之日前30天向甲方支付下一期租金，直至合同期满。合同第四条约定合同签订时，乙方向甲方支付合同的履约保证金50000元，履约保证金不计利息，履约保证金由甲方保管至租期结束。租期结束后，甲方在扣除乙方拖欠的租期相关费用后，将履约保证金退还给乙方，履约保证金不足时，乙方应在3日内补足，否则，甲方有权解除本合同。如乙方无拖欠费用，并无房屋及设施损坏，甲方将乙方履约保证金如数返还。如乙方未到租期结束或中途不履行本合同，履约保证金不退。合同第五条约定：除租金外，乙方应按期承租的经营用房的建筑面积向甲方缴纳物业管理费……乙方在租赁期间按其实际发生的水、电、电话、有限电视、电信宽带、煤气、排污、卫生、治安等其他费用，由乙方承担并及时向甲方缴纳……合同第十条约定：一、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。二、有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋损毁或造成其他损失的。三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.欠缴各项费用达5000元以上的或支付租金超过10天的；2.擅自改变该房屋及擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……合同第十一条约定违约责任：一、租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前60日通知乙方，并按合同总租金的20％支付违约金。二、租赁期内，乙方需要提前退租的，应提前60日通知甲方，并按本合同租金的20％支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同第二条约定了租赁期限为2015年7月3日至2023年7月2日，庭审中，双方均认可老江阿泰公司是从案外人徐德钢处转租的房屋，《房屋租赁合同》的实际租赁期限为2018年7月3日至2023年7月2日。合同签订后，老江阿泰公司向徐德钢交纳了2018年7月3日至2019年7月2日的租金和履约保证金50000元，向利德永欣公司交纳了2019年7月3日至2020年7月2日的租金609477元。双方均认可2020年7月3日至2021年7月2日期间的租金为609477元，但老江阿泰公司未再支付任何租金。关于履约保证金50000元，经法庭当庭询问，徐德钢表示收到了老江阿泰公司交纳的50000元保证金，其已经将保证金的权利义务随租赁合同一并转让给了老江阿泰公司，利德永欣公司对此表示认可，但认为根据合同约定老江阿泰公司中途不履行涉案合同，故不同意退还保证金。另查一，老江阿泰公司主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，认为“疫情”构成不可抗力导致合同目的无法履行，且根据合同的第十条第二款第2项的约定“因地震、火灾等不可抗力致使房屋损毁或造成其他损失的”，赋予了老江阿泰公司提前解除合同的权利。老江阿泰公司于2020年4月27日向利德永欣公司发送了《沟通意见函》，内容为：“首先，就贵我（昌平第十三分公司）双方的前期合作我们表示愉快，合同签订后双方认真履行了合同，2019年12月发生的新冠病毒是全球的灾难，影响全国人民乃至全球的人类健康和生命安全，每个国家、每个行业、每个人的生活都发生了重大变化。新冠病毒的发生发源地虽暂时不能确定但确是全球人类的共同灾难这种情形在法律上叫不可抗力。餐饮服务行业首当其冲受到重大冲击，昌平第十三分公司与贵司签订的房屋租赁合同存在无法继续履行的可能性。为此，昌平第十三分公司提出以下建议：1.自疫情发生时双方终止前述房屋租赁合同，退回签约时缴纳的押金五万元人民币；2.疫情发生前的房租昌平第十三分公司按约支付；3.疫情发生后（2019年12月4日发生疫情）至合同解约免租互不追究违约责任；昌平第十三分公司自行将可移动的财产、设备移走将房屋腾空交付贵司。请贵司收函件后五日内答复。”利德永欣公司认可收到《沟通意见函》并于2020年5月6日进行回函，《回函》内容为：“我公司北京利德永欣科技发展有限公司于2020年5月6日12点52分收到您（陈立波）呈送的沟通意见函，通过我公司商议决策，贵公司提出的三点建议，我公司明确回复均不同意，请按照原签署的协议继续履行。”老江阿泰公司认为利德永欣公司收到《沟通意见函》的时间为2020年5月6日，故主张双方已经在2020年5月6日解除租赁合同。利德永欣公司认为《回函》只是双方的沟通意见，已经明确表示不同意解除租赁合同，且疫情原因并不构成不可抗力，故老江阿泰公司没有合同解除权。另查二，老江阿泰公司主张在2020年1月30日之后就没有再进行经营，于2020年5月2日搬离涉案房屋并将房屋钥匙交还利德永欣公司，但未提交证据证明未进行经营和交付钥匙的事实。庭审中，双方均认可没有办理交接手续，经法院释明后，老江阿泰公司与利德永欣公司于2020年11月19日办理了交接手续，双方均认可涉案房屋内现已没有老江阿泰公司的物品，也不存在装修问题等争议。利德永欣公司认可已经于2020年11月19日收回涉案房屋开始装修，并于2020年12月初出租了涉案房屋。另查三，庭审中，利德永欣公司与老江阿泰公司均同意解除双方签订的租赁合同，但利德永欣公司认为合同解除的时间为2020年11月19日，老江阿泰公司认为解除时间为2020年5月6日。利德永欣公司主张2020年7月3日至2020年11月19日期间的租金233772元、违约金46754.4元、物业费3779.3元、水费140元，老江阿泰公司认可物业费每年为9853.2元，但认为合同已经解除，不存在违约行为，不同意支付前述款项。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈立波代表老江阿泰公司与利德永欣公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。关于合同解除问题一节，现老江阿泰公司认为“疫情”构成不可抗力导致合同目的无法履行，且根据合同的第十条第二款第2项的约定行使其合同解除权，法院认为餐饮行业虽然会受到疫情影响，但并不导致涉案的合同目的无法实现，老江阿泰公司不享有解除合同的权利，故老江阿泰公司认为双方签订的《房屋租赁合同》已经于2020年5月6日解除，于法无据，法院不予支持。庭审中，双方均认可已经于2020年11月19日办理了交接手续，且利德永欣公司同意于该日解除合同，故法院认定双方达成的《房屋租赁合同》已经于2020年11月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于老江阿泰公司主张退还履约保证金一节，根据《房屋租赁合同》的约定，“如乙方未到租期结束或中途不履行本合同，履约保证金不退，”因老江阿泰公司请求单方解除合同，故对于其要求退还保证金的请求，于法无据，法院不予支持。关于利德永欣公司主张2020年7月3日至2020年11月19日期间的租金233772元一节，因老江阿泰公司并未提供充分的证据证明其已经停止经营并提前搬离涉案房屋，且双方在2020年11月19日才正式办理交接手续，故对于利德永欣公司要求支付租金的主张，于法有据，法院予以支持，具体支付时间及数额，法院根据双方租赁合同的约定，酌情确定为老江阿泰公司支付利德永欣公司2020年7月3日至2020年11月19日期间的租金233772元。关于利德永欣公司主张支付违约金46754.4元一节，因利德永欣公司在收回房屋后不久便另行出租涉案房屋，且法院已经认定履约保证金不予退还，因此法院认为履约保证金足以弥补其实际损失，故对于该项请求，法院不予支持。关于利德永欣公司主张物业费3779.3元，于法有据，法院予以支持，关于利德永欣公司主张水费140元，证据不足，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认陈立波代表老江阿泰餐饮管理（北京）有限公司昌平第十三分公司与北京利德永欣科技发展有限公司于2018年3月22日签订的《巩华家园B-4区配套公建房屋租赁合同》于2020年11月19日解除；二、老江阿泰餐饮管理（北京）有限公司于判决生效后十日内给付北京利德永欣科技发展有限公司2020年7月3日至2020年11月19日期间的租金233772元；三、老江阿泰餐饮管理（北京）有限公司于判决生效后十日内给付北京利德永欣科技发展有限公司物业费3779.3元；四、驳回老江阿泰餐饮管理（北京）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京利德永欣科技发展有限公司的其他反诉请求二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈立波代表老江阿泰公司与利德永欣公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自义务。关于合同解除一节。老江阿泰公司主张因“新冠疫情”构成不可抗力，导致其无法使用房屋进行经营，合同约定的目的无法实现，其有权根据合同约定和法律规定解除合同。对此本院认为，餐饮行业虽然会受到疫情影响，但并不导致涉案的合同目的无法实现，老江阿泰公司不享有解除合同的权利，故老江阿泰公司主张的《房屋租赁合同》已经于解除通知送达当日即2020年5月6日解除，缺乏法律依据，本院不予支持。双方均认可已经于2020年11月19日办理了交接手续，且利德永欣公司同意于该日解除合同，故一审法院认定双方达成的《房屋租赁合同》已经于2020年11月19日解除并无不当。关于履约保证金一节。双方《房屋租赁合同》中约定，“如乙方未到租期结束，或中途不履行本合同，履约保证金不退”。本案系老江阿泰公司请求单方解除合同，并非其所主张的双方经过协商一致同意解除合同的情形，故对于老江阿泰公司要求返还履约保证金的请求，依据不足，本院不予支持。关于2020年7月3日至2020年11月19日期间的租金一节。双方在2020年11月19日正式办理交接手续，老江阿泰公司既未提交充分的证据证明其已经停止经营并提前搬离涉案房屋，亦未举证证明其多次与利德永欣公司进行联系要求办理交接手续，但被利德永欣公司拒绝，故本院对老江阿泰公司要求无需支付上述期间租金的上诉请求不予支持。一审法院根据双方租赁合同的约定，确定的租金数额并无不当。关于物业费一节。双方租赁合同约定老江阿泰公司应按其承租的经营用房的建筑面积向利德永欣公司缴纳物业管理费，故利德永欣公司主张物业费于法有据，本院对老江阿泰公司要求无需支付物业费的上诉请求不予支持。综上所述，老江阿泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5613元，由老江阿泰餐饮管理（北京）有限公司昌平第十三分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 瑞审 判 员  朱 华审 判 员  王丽蕊二〇二一年五月二十五日法官助理  范楷强书 记 员  李雅姣