北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7459号上诉人（原审被告）：北京诺迈格科技有限公司，住所地北京市通州区兴贸三街18号院9号楼1单元904。法定代表人：刘英，经理。委托诉讼代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京天创伟业投资管理有限公司丰台分公司，住所地北京市丰台区万丰路68号院。负责人：王星海，总经理。委托诉讼代理人：李燕，女，北京天创伟业投资管理有限公司丰台分公司法务。上诉人北京诺迈格科技有限公司（以下简称诺迈格公司）因与被上诉人北京天创伟业投资管理有限公司丰台分公司（以下简称天创伟业丰台分公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初2330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月20日公开开庭审理了本案。上诉人诺迈格公司委托诉讼代理人魏金明、被上诉人天创伟业丰台分公司委托诉讼代理人李燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。诺迈格公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判我公司支付天创伟业丰台分公司租金、物业管理费24649.34元；2.撤销一审判决第三项，改判我公司支付天创伟业丰台分公司使用费11914元；3.撤销一审判第四项，改判驳回天创伟业丰台分公司对我公司违约金诉求。事实和理由：1.关于宣传推广费。双方签订的《租赁合同》为天创伟业丰台分公司提供的格式合同，关于宣传推广费虽在合同中进行了约定，但其并未为我公司提供宣传推广服务，其主张宣传推广费没有事实基础，不应予以支持。2.关于租金等减免问题。2020年2月疫情发生后，天创伟业丰台分公司主张减免2至4月的租金，但对于物业管理费和宣传推广费不减免，这对我公司不公平；北京于2020年6月再次遭受“新发地”疫情的较大影响，涉案店铺基本没有人流，因此，6月份的租金、物业管理费也应减免。3.关于违约金。2020年整年我公司承租的店铺由于受到疫情冲击，处于持续亏损状态，在此种情形下，我公司也未拒绝支付相应租金，而是与天创伟业丰台分公司进行协商，并主张用押金冲抵租金，而并非恶意拒付租金。因此，原审判定我公司承担的违约金及数额过于苛责，请二审纠正。天创伟业丰台分公司辩称，同意一审判决，不同意诺迈格公司的上诉请求和理由，请求维持一审判决。推广费是合同约定内容，合同签署时候各项费用计算诺迈格公司是清楚的。对于2020年租金费用的减免，我公司是根据北京市政府下发的减免鼓励政策，并不是强制性规定，我公司为了响应政府号召承担了社会责任，2月都免除，3、4月减免的是固定租金，诺迈格公司对租金有意见，是因为其经营本身存在问题，其安排的上班人员只有一个人。天创伟业丰台分公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除天创伟业丰台分公司与诺迈格公司于2019年3月29日签订的《租赁合同》（商铺号：XX）；2.请求判令诺迈格公司支付租金、宣传推广费及物业费用共计187420.34元；3.请求判令诺迈格公司支付违约金140525元；4.请求判令诺迈格公司按770元/日支付使用费，从2020年12月12日起计算至实际恢复原状返还交付之日；5.诉讼费由诺迈格公司承担。一审法院认定事实：2019年3月29日，天创伟业丰台分公司（出租方，甲方）与诺迈格公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将北京市丰台区XX路XX号XX广场X层XX室出租给乙方，租赁期限自2019年4月25日至2021年4月24日，乙方应在本合同签订之日起3日内向甲方支付租赁保证金，金额按照3个月保底租金、宣传推广费和物业管理费的总和计算，金额为63875.01元。第一年乙方每日应向甲方支付的保底租金、宣传推广费、物业管理费等费用共计700元，其中保底租金为4.8元/平方米/日，宣传推广费为3.2元/平方米/日，物业管理费为2元/平方米/日；第二年乙方每日应向甲方支付的保底租金、宣传推广费、物业管理费等费用共计770元，其中保底租金为5.4元/平方米/日，宣传推广费为3.6元/平方米/日，物业管理费为2元/平方米/日。甲、乙双方同意租赁期内保底租金、物业管理费、宣传推广费以每一个自然月的实际天数为一个付款周期，乙方应于每月月初的10日前按照合同约定向甲方支付该期保底租金、物业管理费、宣传推广费、上月提成差额及水电等费用。逾期付款责任，当乙方逾期向甲方支付本合同约定的任何款项时…逾期超过30日（含30日）仍未交纳应付款项的，除应按日计算交纳违约金外，甲方有权立即解除本合同，已收租金、费用和保证金不予返还，且不对乙方承担任何责任。合同解除及违约责任：若乙方出现根据本合同约定或中国法律规定甲方有权终止或解除本合同的其他情形的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付租金、保证金及其他费用，且乙方除应向甲方支付截止至租赁合同终止日应交的租金、物业管理费、停车费、水电费等费用外，还须向甲方支付不限于下述各项费用作为甲方损失的赔偿：相当于6个月保底租金、宣传推广费及物业管理费总和的违约金，若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分：律师费、公证费；其他杂费、手续费等。庭审中，天创伟业丰台分公司主张诺迈格公司未按时交纳2020年3月1日至2020年12月28日期间的租金、物业管理费及宣传推广费共计187420.34元（按自然日计算），计算明细为：1.2020年3月1日至4月24日期间物业管理费和宣传推广费合计20020元；2.2020年4月25日至4月30日期间物业管理费和宣传推广费合计2352元；3.2020年5月1日至12月28日（242天）租金、物业费和宣传推广费共计186340元。以上合计208712元，扣除诺迈格公司交纳的2020年2月费用21291.66元，尚欠187420.34元未付。诺迈格公司主张6月至7月期间应有减免政策。天创伟业丰台分公司表示减免政策为2月份免除租金、物业管理费及宣传推广费，3月至4月免除租金。另，天创伟业丰台分公司认可诺迈格公司已交纳2020年2月份租金等费用共计21291.66元，且已于2021年1月20日强制关闭本案涉案店铺；双方均认可租赁合同于2020年12月28日解除。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，天创伟业公司丰台分公司与诺迈格公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。天创伟业公司丰台分公司要求诺迈格公司支付租金、物业费和宣传推广费，于法有据，法院予以支持。关于违约金一节，诺迈格公司未按时交纳租金等费用，构成违约，应承担违约责任。考虑到诺迈格公司未按照约定支付租金的行为发生在疫情期间，防控措施势必对诺迈格公司开展业务造成影响，法院综合考虑合同履行情况、违约的过错程度、预期利益等，根据公平原则，对天创伟业丰台分公司主张的违约金金额酌情予以调整。合同中关于保证金的约定是作为合同履行的担保，不退还保证金的约定，属于违约责任的一种。天创伟业丰台分公司在要求违约金的同时主张保证金不予退还，加重了诺迈格公司的违约责任，且明显超出其实际损失，法院对其上述意见不予采信。诺迈格公司已交纳的保证金，应在其尚欠款项中予以抵扣。双方均认可租赁合同于2020年12月28日解除，法院不持异议。合同解除后，诺迈格公司仍继续使用涉诉店铺，其应支付占有使用费。天创伟业丰台分公司于2021年1月20日将涉诉店铺闭店，诺迈格公司此后对涉诉店铺不再享有控制权，天创伟业丰台分公司主张后续使用费，法院不予支持。综上，一审法院于2021年2月26日判决：一、北京天创伟业投资管理有限公司丰台分公司与北京诺迈格科技有限公司于二〇一九年三月二十九日签订的租赁合同（商铺号：XX）于二〇二〇年十二月二十八日解除；二、北京诺迈格科技有限公司于判决生效之日起七日内给付北京天创伟业投资管理有限公司丰台分公司二〇二〇年三月一日至二〇二〇年十二月二十八日期间的租金、物业管理费及宣传推广费共计187420.34元；三、北京诺迈格科技有限公司于判决生效之日起七日内给付北京天创伟业投资管理有限公司丰台分公司二〇二〇年十二月二十九日至二〇二一年一月二十日期间的使用费17710元；四、北京诺迈格科技有限公司给付北京天创伟业投资管理有限公司丰台分公司违约金63875元（已以保证金抵扣）；五、驳回北京天创伟业投资管理有限公司丰台分公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未就本案事实提交新证据。诺迈格公司认可2020年2月份之前均是按照《租赁合同》约定的标准支付租金、物业管理费及宣传推广费。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，天创伟业丰台分公司与诺迈格公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。诺迈格公司承租天创伟业丰台分公司的商铺，应当按照合同约定按时向天创伟业丰台分公司支付各项费用。如果诺迈格公司因疫情及相关防控措施的影响导致经营困难，应当及时与出租方天创伟业丰台分公司协商租金减免事宜，但诺迈格公司未积极履行上述义务，一直拖欠2020年3月1日起至2020年12月28日止的租金、物业管理费、宣传推广费，最终导致双方之间的租赁合同提前终止，诺迈格公司应当就此承担相应的违约责任。一审法院考虑诺迈格公司违约与疫情及相关防控措施有关，对诺迈格公司应当承担的违约金进行减免，并以诺迈格公司已交纳的保证金进行抵扣，并无不当，本院予以支持，诺迈格公司主张其不应当承担违约金不能成立，本院不予支持。关于诺迈格公司应当支付的费用，诺迈格公司主张其不应支付宣传推广费，但该费用系双方合同明确约定的费用，且双方在2020年2月份之前一直按照该约定实际履行，故本院对于诺迈格公司的上述主张不予支持。因天创伟业丰台分公司已经对诺迈格公司应当支付的租金及相关费用进行了减免，现诺迈格公司要求继续减免宣传推广费及6月份的全部费用，无事实与法律依据，本院不予支持。双方合同于2020年12月28日解除后，诺迈格公司一直占用涉案商铺至2021年1月20日，其应当按照合同约定的交费标准向天创伟业丰台分公司支付相应费用，诺迈格公司主张占用费不应包括宣传推广费，根据前文所述，诺迈格公司该项主张亦无依据，本院不予支持。综上所述，诺迈格公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费714元，由北京诺迈格科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 磊二〇二一年五月二十六日法官助理  辛明明书 记 员  刘梓晨