天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1132号上诉人（一审被告）：梁月英，女，1964年9月11日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王京涛，天津京秀律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：梁国华，男，1936年8月12日出生，汉族，住天津市塘沽区。委托诉讼代理人：彭清国，天津君荐律师事务所律师。上诉人梁月英因与被上诉人梁国华房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2020）津0106民初3018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁月英的委托诉讼代理人王京涛，被上诉人梁国华的委托诉讼代理人彭清国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁月英上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院已经在认定双方债权债务关系的情况下，错误的否定以房抵债的事实，确认已经生效且实际履行的房屋买卖协议无效，不但严重损害了上诉人的合法财产权益，更给上诉人带来重大的精神伤害。梁国华辩称，请求驳回上诉，维持原判。梁国华向一审法院起诉请求：1．判决确认原告与被告就坐落天津市红桥区西青道杨庄子（大堤）小过道5号房屋的《天津市存量房屋买卖协议》无效；2．诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告梁国华系被告梁月英及梁某2、梁建平、梁某1之父，梁思雨系梁建平之女，梁建平于2010年9月13日死亡。坐落天津市红桥区西青道杨庄子（大堤）小过道5号房屋原系原告梁国华名下私产房屋，建筑面积30.85平方米。2010年9月18日原告梁国华书写《声明》一份，内容为“因本人梁国华借梁月英现金27万元。现自愿将天津市红桥区杨庄子小过道5＃的房屋所有权归梁月英所有。特此声明。”原告梁国华及其长女梁某1、长子梁某2均在声明上签字并按捺手印。同日梁国华、梁某1、梁月英签订《财产协议书》两份、《财产分割协议书》一份，内容为“梁某1名下塘沽洋货摊位现租金年收入8万3千元，除税后剩余收入归梁思雨所有，因其年幼，现暂由梁某1代为保管，供梁思雨日常开支及教育费用。梁某1作为梁思雨抚养人，从摊位租金中每年扣除2万元作为抚养费用。如需额外开支，需获得梁月英同意方可生效。因梁建平病故，其名下股票账户经其父梁国华同意，账户由其姐梁某1负责保管，待其女梁思雨成年后继承。盛洋店摊位（天津市塘沽区盛洋商城1-Ｂ11）系父亲梁国华和其子梁建平购买，因梁建平死亡，现将摊位出租，出租费归父亲梁国华所有。梁国华百年后，摊位所有权归其孙女梁思雨所有。”同日梁国华、梁某2、梁某1、梁月英签订《财产保管协议》一份，内容为“梁国华名下邮政储蓄单如下……，共计10万元整，大写壹拾万元正。此款项不得私自挪用，只能用于父亲梁国华急需用钱。”上述《财产协议书》、《财产分割协议书》、《财产保管协议》均系打印件。2014年4月3日原告梁国华曾公证遗嘱书两份，内容为：待原告去世后，本案诉争房屋由被告梁月英继承，另梁国华所有的坐落天津市塘沽区××村××号房屋由梁某1、梁某2、梁月英共同继承。2019年8月20日原告梁国华公证《声明书》一份，撤销其将本案诉争房屋由被告梁月英继承的《遗嘱书》，《声明书》载明时间为2018年8月20日。2017年11月2日原告梁国华与被告梁月英就诉争房屋签订《天津市存量房屋买卖协议》，编号为26664-001035，协议约定原告梁国华以20万元将诉争房屋卖给被告梁月英，双方于当日办理了所有权转移登记手续。被告梁月英并未实际向原告梁国华支付上述房款。2017年11月被告梁月英领取了诉争房屋的权属证书，并于2018年作为产权人办理了诉争房屋的拆迁安置手续，取得诉争房屋安置款项258万元。原告梁国华于2007年8月16日与案外人魏建响订立了《天津市房产买卖协议（资金监管）》，双方约定原告梁国华以18万元的价格购买案外人魏建响所有的坐落本市塘沽区××村××号房屋，上述房款于2007年9月6日汇入案外人魏建响名下资金监管账户。原告梁国华曾居住本案诉争房屋，退休后与梁建平共同居住塘沽区××栋1门202号房屋，梁国华购买上述塘沽区农工新村房屋后，梁建平搬入居住，梁建平死亡后两年梁国华到养老院生活。本案诉争房屋自原告梁国华退休至拆迁一直空闲。庭审中，原告陈述《声明》亦并非其真实意思表示，理由是：《声明》出具时间是2010年9月18日，而在当年的9月13日原告梁国华的次子梁建平不明原因猝死，全家人都沉浸在悲痛之中。此时被告梁月英告知原告，梁建平生前欠付其借款27万元，情绪激动，原告情绪也十分不稳定，为避免女儿再有意外，就出具了《声明》，愿意用诉争房屋替次子抵偿债务。《声明》中写的原告欠付被告借款27万元并不属实，后原告发现其次子梁建平亦无欠付被告梁月英借款的事实，认为当时受到了被告梁月英的欺骗。一审法院认为，原告梁国华称其书写《声明》及到房屋管理部门与被告梁月英签订《天津市存量房屋买卖协议》均系受到被告欺诈、胁迫所为，但未提交充足有效的证据予以证实，不予采信。证人梁某2、梁某1的陈述虽与原告一致，但该二人系原告子女，与本案具有重大利害关系，对其陈述的真实性，难以认定，此证人证言无法否定《声明》的真实性、合法性。且书写《声明》当日梁国华、梁月英、梁某2、梁某1还签订了《财产协议书》、《财产分割协议书》，对梁国华、梁建平的财产进行了相关约定，可以佐证《声明》的真实性，故对原、被告之间的债权债务予以确认。但真实的意思表示是合同依法成立，并对合同双方当事人产生法律约束力的前提条件。现被告梁月英认为其与父亲原告梁国华协商一致，通过买卖的方式履行2010年的《声明》，即抗辩双方就诉争房屋是以房抵债，可见双方的真实意思表示并非买卖。且因诉争房屋拆迁梁月英取得安置款项258万元，数额与《声明》载明的债务相差甚大。老年人的合法权益受法律保护。老年人对个人的财产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在涉诉房屋即将获得大额拆迁款之前梁月英通过订立房屋买卖协议的形式转移原告对涉诉房屋的所有权，是变相侵占原告的财产，违反《中华人民共和国老年人权益保障法》的相关规定，符合法定无效的情形，应予认定无效。一审法院判决：确认原告梁国华与被告梁月英于2017年11月2日就天津市红桥区西青道杨庄子后街小过道5号1、2所订立的编号为26664-001035的《天津市存量房屋买卖协议》无效。案件受理费80元，由被告梁月英负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于如何认定涉案房屋买卖协议的效力问题。首先，自被上诉人于2010年9月18日书写《声明》后，双方并未及时办理涉案房屋产权过户手续。2017年11月上诉人取得涉案房屋的权属证书后，涉案房屋随即拆迁，上诉人取得涉案房屋拆迁安置款258万元。该数额与《声明》中数额相差较大，上诉人全部取得拆迁款会导致利益严重失衡。其次，老年人合法权益应当受到保护。双方系父女关系，被上诉人已是耄耋之年。上诉人在获得大额拆迁款项之前转移涉案房屋的所有权，变相侵占老年人的合法财产。一审法院依据《中华人民共和国老年人权益保障法》的相关规定，认定合同无效并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由梁月英负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  姚琦审判员  张莹二〇二一年五月十日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……