河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0303民初1909号原告:洛阳盈富物业管理有限公司，住所地中国（河南）自由贸易试验区洛阳片区高新开发区卓飞路5号。法定代表人：王子华。委托诉讼代理人：彭乃虎，河南航星律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：韩海萍，河南航星律师事务所执业律师。被告：张惠，女，汉族，1976年7月17日出生，户籍地洛阳市老城区，现住洛阳市西工区。原告洛阳盈富物业管理有限公司（以下简称盈富物业）诉被告张惠物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告盈富物业的委托诉讼代理人彭乃虎、被告张惠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盈富物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2019年4月1日至2021年3月31日期间的物业服务费10008.30元及违约金9583元、生活垃圾处理费1580.30元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告是洛阳市西工区九洲城锦园商2号楼102号房产的业主。该房产面积109.74平方米。2018年9月29日原告与被告签订《前期物业服务协议》和《九洲城锦园底商物业补充协议》，两份协议约定物业服务费为每月3.80元/㎡，生活垃圾处理费为每月0.60元/平方米，物业服务费按半年度为一个支付期，业主应在每个支付期的最后一个月20日前向原告一次性支付下个支付期的物业服务费用，未能按时足额交纳物业服务费、水电费和采暖费等费用的，应按日3‰的标准支付违约金。被告按约定交纳物业服务费和生活垃圾处理费至2019年3月底，之后被告不再交纳物业服务费和生活垃圾处理费，原告催交后被告仍然拒交，至2021年3月份已经拖欠两年的物业服务费和生活垃圾处理费，目前被告已经将该商铺出租盈利。原告认为，被告长期拖欠物业服务费和生活垃圾处理费，已经违约，应当按照协议的约定交纳物业服务费和生活垃圾处理费并支付违约金。故此诉至贵院，请求贵院支持原告的诉求。张惠辩称，一、我不支付物业服务费的原因是盈富物业未按照协议规定提供相应的物业服务。2018年9月，我购买了洛阳市西工区九洲城锦园商2号楼102号房产，29日与盈富物业签订了《前期物业服务协议》和《补充协议》，并于当天交了六个月的物业服务费，其中《前期物业服务协议》第二章第六条规定:乙方依法享有与所缴纳物业服务费相适应的服务，并有权对甲方的管理工作进行监督，提出改进建议。盈富物业在服务期间有以下6项服务没有达到协议标准:附件一《物业管理服务标准》第二条规定，保证共用设施设备完好，运行正常，定期保养检修，定期对二次供水蓄水设备进行清洗、消毒保持水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患；第三条规定，小修从受理到处理完毕不超过1天，急修从受理到处理完毕不超过12小时，大中修不超过1周，并建立维修回访制度；第四条规定，污水管道定期检查，发现堵塞及时疏通，保持畅通；第六条车辆停放管理，摩托车、电动车、自行车等在指定位置停放；第八条，楼道、消防通道应畅通无阻，不得占用封堵；《补充协议》第十条规定，物业管理费遇政府调价，按照调价后价格执行，电费根据市场价调价。但是，盈富物业均未按照上述协议规定履行合同义务，提供相符的物业服务。1、2018年10月至12月，我在买房后装修过程中，发现房屋上方窗户的窗架变形，有1.50公分左右的裂缝，如不维修，冬天房屋进风太冷，当时我找物业反映，物业说是开发商置业的责任，物业与置业公司之间相互推诿，最后在我的强烈反映下，置业只找工人用黑结构胶把裂缝填上，把窗户封死，造成夏天天气炎热也无法开窗通风，维修结果我不愿意，但也没人再管。2019年4月8日我再次找物业反映此事，物业还是推脱是开发商置业的责任，因置业宋辉工程师的辞职，到现在也无人再管。2、2018年12月30日，我发现刚安装的空调外机上的电源盖丢失，当时给物业反映，物业说那个位置没有监控，没办法赔偿。我们在1月3日购买了配件，又找工人安装好，花费了80元。但在1月17日，空调外机的电源盖再次丢失。我于1月19日再次找找工人安装，两次合计花费160元。正是因为盈富物业安全管理的疏忽，才造成业主的财物损失。3、2019年1月份，快装修完时，发现房屋没有网线接口，正常房屋交付时，水电、网线都应当保证入户，因为我们准备开始营业了，必须连接网线，几次向物业反映，物业也不管。我们只好自己找装修工人从隔壁商铺凿墙打孔引线，又找电信工人从地下室找线打穿楼板，穿洞接网线，耗时快一个星期，共花费550元。4、2019年1月18日左右晚上10点多，店经理在店内录帐，发现卫生间有污水漫出，一直流到卖场。当时给物业打电话，工人来检查，但不知污水口在哪，没有及时疏通。第二天早上，店内污水横流，全店被淹，直到大门口。最后在我们强烈要求下物业工人才把公共下水道疏通。但已经造成我店墙面污染，受潮起皮，墙角线瓷砖松动脱落。2019年2月、3月又发生两次污水漫出，共污染两个箱子的药品，造成药店当天无法营业，造成经济损失1000多元。我多次找物业反映情况，每次都是在我们协助指出公共下水道的位置，才已疏通，但协商墙面和墙角瓷砖补修事情，物业楼宇管家说已提交物业公司，但一直没有工人来修补，后来因楼宇管家辞职，至3月底物业也没人管此事。2019年4月8日物业让交物业费时，我再次反映，物业工作人员说她不知道情况只能上报公司和置业协商，服务态度非常恶劣，但最后也没任何结果。没办法4月底我们自己找工人修补墙面、墙角砖，共花费350元。2020年2月27日下午3成左右，我店卫生间再次污水漫出，无法营业，当天造成经济搞失500多元。又造成墙面和地砖再次污染，我给物业楼宇管家反映情况后，其并未及时回复，直到3月3日下午，物业才找人疏通并微信告知我已疏通。正是因为盈富物业未按合同提供相符的物业服务，才造成类似情况三番五次发生。5、2019年6月之前，多家商户发现盈富物业电费经常核算错误，各种收费也高于其他物业公司和国家规定价格，多次找物业协商未果，物业经理经常以开会为由推脱不见。在2018年4月19日和2019年5月23日，河南发改委多次下达文件通知，下调商业用电收费标准。但是盈富物业仍按照1.10元每度收取电费。而且，盈富物业收取的各项费用均高于我市多家高端物业的收费标准，如恒大金碧物业收取商铺物业费每平方米2.50元，电费也按国家电价多次下调，从1.20元/度，下调到现在的0.6125元/度。但盈富物业无视国家法律文件，还说没接到相关部门电费降价通知，已违反《中华人民共和国电力法》规定。2019年6月17日下午，我们十几家商铺代表再次找物业协商物业费、电费过高问题，物业经理还是躲着不见，无奈我们多次拨打110、市长热线、物价局、电业局和社区物业办的电话，请求政府出面解决。在多方压力下，物业经理于下午5点多和我们见面协商，但也没协商到任何结果。6月18日上午八点多，盈富物业对我们十几家商铺停水停电进行报复。当时，因为天气炎热，我药店有需要冷藏的药物，其他商铺营业也急需水电才能正常营业，我们到物业办公室苦苦请求，物业经理仍拒绝送水送电。直到当日下午，110出警，社区工作人员出面协调，物业才在下午6点多给我们送电送水。社区领导让我们各家代表6月19日上午，和物业经理前往社区进行协商，最后在社区领导的协调下，物业经理也表态，让我们先按1.10元/度把电费交了，等物业经理给公司汇报后把电费降下多少，再把多交的钱顺延到以后电费里，至于物业费暂时协商不成可以先不交，等物业经理向其领导汇报，再跟我们协商一致后补交。但是，至今物业公司也没有退还和顺延多收的电费，也没有和我们协商过物业费的问题。此次停电，造成我店内三种需要冷藏的药品失效，不能销售，当天无法营业，造成损失1000多元。6、盈富物业管理极其混乱，商铺外面的地面卫生脏、乱、差，垃圾经常没人清理，也没有任何绿化，地面地砖松动没有人管。木质井盖破裂一年多也没有人更换，有巨大的安全隐患。商铺门口电动车、三轮车乱停乱放，堵住了消防通道，也没人管理。我们多次发现水龙头流的自来水有异味，多次反映也没改善。在2019年7月前，商铺外面连垃圾桶都没有，在我们商户多次要求下才配置。如此差劲的管理，与其高昂的服务费严重不符。7、从2020年疫情开始，小区东门关闭，造成东边商铺生意惨淡，大多数商铺都关门停业。根据疫情期间的国家政策，各单位应当减免税收、房租，以促进经济恢复。盈富物业不仅不降低物业费，而且在疫情结束后，仍以各种理由不开东门，故意刁难商户。8、从2020年4月至今玻璃厂路修路架桥，道路围挡施工，造成我们商户经营困难，各家都处于亏损状态，多家商户业主都已下调房租，盈富物业公司应秉承“以人为本，服务他人，成就自己”的理念,也应减免一部分物业费用。9、2018年10月，我向盈富物业缴纳了装修押金3000元，盈富物业本应该在我2018年12月底装修完之后退还给我。但是，刚开始物业以领导没有审批为由多次拖延让我等通知，直到2019年6月也没有退还，再后来就以我没交物业费为由拒绝退还。二、我不缴纳物业费是因为盈富物业违约在先，不退还装修押金(违法国家规定超标准收费)，不按照协议规定履行物业服务。而且在2019年6月19日，社区领导协调时已经达成一致，物业费过高，协商一致后再补交，但是至今盈富物业也没有找我们协商过，我们不交物业费属于正当维权行为，不属于违约。综上，恳请人民法院驳回盈富物业的诉讼请求，为我们这些弱势群体主持正义。经审理查明：1、2018年9月29日，盈富物业（甲方）与张惠（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议载明：张惠系九洲城锦园商2号楼102号房业主；遵循公平、合理及费用与服务相适应的原则，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积(建筑面积以购房合同为准)，按如下标准缴纳，高层住宅1.30元/月·平方米，商铺物业3.80元/月·平方米；本收费标准依据现有物价基础和服务项目约定，在国家政策、物价、服务内容、标准等主要因素发生变化时可作相应调整；物业服务费用按月、季度、半年、年缴纳、代收的水电费、城市垃圾处理费按月交纳，乙方或物业使用人应在每月1日—10日履行交费义务，代有关部门收取的采暖费用应于每年采暖期开始之前按期足额缴纳；乙方或物业使用人违反本协议的约定，未能按时足额交纳物业服务费、水电费和采暖费等费用的，应按日3‰的标准向甲方支付违约金，逾期满三十天仍不缴纳者，甲方可采取必要措施(特殊情况甲方可申请法院拍卖乙方房产)，直到乙方缴齐所欠费用、违约金等费用为止。同时《前期物业服务协议》中还对服务内容与质量、双方的权利和义务、服务费用和其他费用、物业的使用、管理、维修、养护等其他事项进行了约定。《前期物业服务协议》附件一中规定了九洲城锦园前期物业管理服务标准，具体如下：一、物业共有部位的维修、养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维修，养护和管理;三、房屋共用部位、共用设施设备非复杂情况下维修，1、小修:从受理到处理完毕，不超过一天，2、急修:从受理到处理完毕，不超过12小时，3、大、中修不超过一周，4、建立维修回访制度;四、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，1、区域内干净整洁，每天保洁，2、楼道每周打扫两次，电梯轿厢内每日保洁，垃圾袋装化，日产日清，3、雨、污水管道定期检查，发现堵塞，及时疏通，保持畅通；五、公共绿化的养护和管理；六、车辆停放管理;七、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；八、消防管理;九、装饰装修管理服务;十、物业档案和业主档案资料管理，按公司《档案管理制度》、《客户档案管理细则》执行。十一、其他服务，1、按规定或约定代收代缴水费、电费、采暖费等费用，2、根据小区实际提供力所能及的相关有偿服务项目。同日，盈富物业（甲方）还与张惠（乙方）签订了《九洲城锦园底商物业补充协议》，协议载明：1、物业管理费为每月3.80元/㎡、生活垃圾处理费为每月0.60元/㎡。（如遇政府调价，按调价后价格执行），物业服务费按半年度为一个支付期，乙方应在每个支付期的最后一个月的20日前向甲方一次性支付下个支付期的物业服务费用。2、电费1.10元/度，每25日前到物业公司缴纳。(根据市场价调价)3、水费非居民用水4.70元/吨，特殊行业12.20.元/吨(餐饮、洗浴、医疗、美容美发)每月25日前到物业公司缴纳，(如遇政府调价，按调价后价格执行)。4、垃圾清运费按照市政【2016】54号文执行。5、其他税务、工商等费用由业主自行承担。6、装修押金100㎡以下押金2000元，100㎡-200㎡之间押金3000元，200m以上为5000元。装修管理费:3元/㎡；此协议与《物业管理协议》具有同等法律效应，与《物业管理协议》冲突部分以此协议为准。2、经法庭询问，盈富物业称张惠尚欠2019年4月1日至2021年3月31日期间的物业费10008.30元（109.74平方米×3.80元／平方米／月×24个月）、垃圾处理费1580.30元（109.74平方米×0.60元／平方米／月×24个月）未交。张惠称其为九州城锦园商2号楼102号房产的业主，房屋面积为109.74平方米，2019年4月1日之后未缴纳过物业费和垃圾处理费，拒交物业费和垃圾处理费的原因是盈富物业未按照服务标准给其提供物业服务，具体表现如下：家中窗户有1.50公分的裂缝，物业公司未予更换；污水管道堵塞导致污水上泛造成其店内当天无法营业，办公室和卖场的墙面起皮、瓷砖脱落，物业公司疏通不及时；小区内电动车、摩托车未按照指定地点停放，堵在消防通道上；物业不清理垃圾，卫生脏乱差等，并提交照片和视频作为证据。盈富物业对张惠提交的证据和证明方向不予认可，称垃圾清运都是在规定的时间，张惠选择性的拍摄未清理的状态而非是持续性的状态；九州城小区有地下车库，所有车辆都要求停到地下，地面上根本不允许停车；业主室内的墙面维修应由业主负责，不属于物业服务的范围。3、张惠于庭后向本院提交民事反诉状，要求判令盈富物业赔偿其下水道反水造成的损失1850元、违规停电造成的药品失效、无法营业的损失1000元、空调零件两次被盗的维修费160元、违约收取的高额电费差价600元以及退还装修押金3000元。本院认为，《前期物业服务协议》是盈富物业与张惠在平等自愿的基础上签订的，对盈富物业和张惠均具有约束力。盈富物业在九州城锦园小区提供物业服务，张惠作为该小区商2号楼102室的业主应按协议约定向盈富物业缴纳相应的物业服务费用及垃圾处理费。按照协议约定自2019年4月1日至2021年3月31日期间张惠应缴纳的物业服务费为10008.29元（109.74平方米×3.80元×24个月）、城市生活垃圾处理费为1580.26元（109.74平方米×0.60元×24个月），张惠自认从2019年4月1日后未缴纳过物业费和垃圾处理费，构成违约，应承担相应的违约责任，但其辩称盈富物业未按照服务标准提供物业服务。虽然张惠提交的证据不足以证明盈富物业未按照服务标准提供物业服务，但张惠室内污水上漫后盈富物业是否及时妥善处理，盈富物业也未提交相关证据，为避免双方当事人的诉累，并综合考虑张惠和盈富物业的协议履行情况以及举证、质证情况，本院酌定张惠向盈富物业缴纳2019年4月1日至2021年3月31日期间的物业服务费9000元。盈富物业主张的2019年4月1日至2021年3月31日期间的垃圾处理费1580.26元，符合合同约定，本院予以支持。盈富物业主张的违约金过高，且并未举证证明实际损失，故对盈富物业主张违约金9583元的诉讼请求，本院不予支持。关于张惠的反诉请求，因其未在法庭辩论结束前提出，本案中不予处理，张惠可另行起诉主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、张惠于本判决生效后三十日内向洛阳盈富物业管理有限公司支付2019年4月1日至2021年3月31日期间的物业服务费共计9000元；二、张惠于本判决生效后三十日内向洛阳盈富物业管理有限公司支付2019年4月1日至2021年3月31日期间的生活垃圾处理费1580.26元；三、驳回洛阳盈富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如张惠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取164元，由洛阳盈富物业管理有限公司负担82元，由张惠负担82元。本判决为终审判决。审判员  杨晓宇二〇二一年五月二十四日书记员  毛琳柯