山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0828民初836号原告：滕州市亿则百城房地产营销策划有限公司，住所地山东省枣庄市滕州市北辛路街道伦达国贸城B2区。统一社会信用代码91370481MA3P7P976X。法定代表人：王正亮，经理。委托诉讼代理人：李玉（特别授权），金乡青天法律服务所法律工作者。被告：金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司，统一社会信用代码91370828092199570C。住所地山东省金乡县商贸物流区（105国道西铂金花园）。法定代表人：刘汉林，总经理。委托诉讼代理人：夏鲁超（特别授权），山东缗城律师事务所律师。原告滕州市亿则百城房地产营销策划有限公司（以下简称滕州市百城策划公司）诉被告金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司（以下简称金乡金龙湾文化公司）委托合同纠纷一案，本院受理案件后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滕州市百城策划公司的委托诉讼代理人李玉，被告金乡金龙湾文化公司的委托诉讼代理人夏鲁超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾州市百城策划公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令终止原、被告双方于2019年3月26日签订的招商委托合同；2、依法判令被告支付原告代理服务费186350元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年，被告建设经营的金乡县金龙湾文旅小镇。2019年3月份，被告通过其他销售公司介绍找到原告，让原告为其项目提供招商代理服务，双方于同年的3月26日签订了招商委托合同。原告按照合同约定完成了招商代理义务，被告应当按照合同约定支付原告代理服务费。但是被告违约一直未按照协议履行支付服务费的义务，该合同已不能实现合同目的。为此，原告诉至法院。被告金乡金龙湾文化公司辩称，一、原、被告双方签订的合同显失公平。原、被告双方签订的招商委托代理合同实质上是一份居间合同，被告方开发的房地产对外出租，原告作为居间人介绍承租人促使租赁合同签订，也就是将被告的房屋出租给他人。合同约定的居间费按照商铺180元/平方米支付原告，但实质上涉案房屋租赁价格远远低于180元/平方米，也就是被告的房屋无偿被他人使用后，被告方将租金给原告，再向原告支付一定费用，该合同明显显失公平。二、本案涉嫌原告与第三人恶意串通损害被告利益，在合同履行期间，原告方确实作为居间人促使被告向外出租了部分房屋，但是房屋承租人交纳了第一年租金后全部撤离，该行为涉嫌原告与第三人恶意串通，损害被告利益。综上，被告认为涉案合同显失公平，并且原告与第三人恶意串通损害被告利益，合同为无效合同，请法庭依法驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：一、招商委托合同书一份，证明原被告双方于2019年3月26日签订了委托合同书，约定了委托事项，双方的权利与义务，原告招商成功后被告应当按照约定每平方180元的标准支付原告代理费。二、合同及物业服务公约两份共计48页，佣金结算单、收据各一份。证明原告将A区SJ-3号楼212-307租赁给了王忠浩，原告完成招商义务，被告应当按照合同约定支付原告代理佣金37080元减去被告已经支付的16000元，被告还应当支付代理佣金21080元。三、合同及物业服务公约一份共计24页，佣金结算单据、收据各一份。证明原告将A区SJ-2号楼105号租赁给了张亚楠，原告完成招商义务，被告应当按照合同约定支付原告代理佣金10080元减去被告已经支付的6515元，被告还应当支付代理佣金3565元。四、合同及物业服务公约一份共计24页，佣金结算单据、收据各一份。证明原告将A区SJ-2号楼201/301号租赁给了杜雪梅，原告完成招商义务，被告应当按照合同约定支付原告代理佣金32760元减去被告已经支付的12000元，被告还应当支付代理佣金20760元。五、合同及物业服务公约一份共计24页，佣金结算单据各一份。SJ-4号楼207/304楼合同变更审批单两页。证明原告将A区SJ-4号楼207/304楼租赁给了张先赞，原告完成招商义务，被告应当按照合同约定支付原告代理佣金25560元减去被告已经支付的11032元，被告还应当支付代理佣金21368元。六、合同及物业服务公约一份共计24页，佣金结算单据SJ-2号楼103/203合同审批单各一份。证明原告将A区SJ-2号楼103/203号租赁给了赵志远，原告完成招商义务，被告应当按照合同约定支付原告代理佣金16975.8元减去被告已经支付的7643元，被告还应当支付代理佣金9332.8元。七、合同及物业服务公约一份共计24页，SJ-2号楼217佣金结算单据、合同审批单各一份。证明原告将A区SJ-2号楼217租赁给了殷存玉，原告完成招商义务，被告应当按照合同约定支付原告代理佣金12094元，未支付，被告应当支付代理佣金12094.2元。八、合同及物业服务公约一份共计24页，SJ-4号楼210/306佣金结算单据各一份。证明原告将A区SJ-4号楼210/306租赁给了李梦思，原告完成招商义务，被告应当按照合同约定支付原告代理佣金10260元，被告未支付，被告应当支付代理佣金10260元。九、合同及物业服务公约一份共计24页，SJ-2号楼101佣金结算单据各一份。证明原告将A区SJ-2号楼101租赁给了史彦彦，原告完成招商义务，被告应当按照合同约定支付原告代理佣金10260元，被告未支付，被告应当支付代理佣金10260元。十、合同及物业服务公约一份共计24页，SJ-2号楼104佣金结算单据、合同审批单各一份。证明原告将A区SJ-2号楼104租赁给了孙佳佳，原告完成招商义务，被告应当按照合同约定支付原告代理佣金6890.4元，被告未支付，被告应当支付代理佣金6890.4元。十一、SJ-3号楼209/306佣金结算单据一份。证明原告将A区SJ-3号楼209/306租赁，原告完成招商义务，被告应当按照合同约定支付原告代理佣金27720元，被告未支付，被告应当支付代理佣金27720元。十二、SJ-3号楼216/217/309佣金结算单据一份。证明原告将A区SJ-3号楼216/217/309租赁，原告完成招商义务，被告应当按照合同约定支付原告代理佣金27720元，被告未支付，被告应当支付代理佣金27720元。十三、金龙湾文旅小镇商业街招商政策汇总（底价）表格一份，共2页。证明被告的招商政策详情。十四、金龙湾文旅小镇商铺明细表一份，共4页。证明被告招商后租户使用的房号、面积、单价、详细地址、以及年租赁费的总价。十五、金龙湾文旅小镇商铺签约佣金结算清单一份，共1页。证明原告按照合同约定，完成的部分招商房源编号、面积、佣金单价、总佣金，以及被告实际结算佣金和仍然欠原告186350元的事实。该商铺原告按照合同约定完成了部分招租，在使用期间，由于被告方私自和租赁方上涨租金及文旅小镇人气不旺导致生意萧条而造成的，并非是原告方与第三人承租方恶意串通或者涉嫌犯罪。由于被告未能按照合同约定支付佣金，致使该合同无法继续履行，因此，原告主张解除双方签订的合同。经质证，被告金乡金龙湾文化公司质证意见如下：对证据一真实性无异议，对合法性有异议；对证据二真实性无异议，但对合法性有异议，证据二显示原告作为居间人促使王中浩与被告签订租赁合同，租赁合同期限三年，租金第一年28147元，需要支付给原告的租金是37080元，也就是被告的房屋无偿让租赁人使用后还需向原告支付10000元，并且王中浩使用房屋不满一年就离开了，就将租赁房屋交付给被告，终止了合同；对证据三真实性无异议，但对合法性有异议，证据三显示原告作为居间人将被告的房屋介绍出租给了张亚楠，租赁期限16个月，第一季度租金8144元，佣金价格10080元，佣金价格远远高于租赁价格，并且张亚楠在承租房屋后未过第一季度终止合同将房屋交付给被告；对证据四真实性无异议，但该合同明显显失公平，原告作为居间人促使被告与杜雪梅签订了租赁合同，合同约定租赁期为两年，被告收取杜雪梅第一年租金31226元，需要支付给原告佣金32760元，杜雪梅承租该房屋几个月后便与被告解除合同将房屋交付被告；对证据五真实性无异议，证据五显示原告作为居间人促使被告与张先赞签订合同，租赁期限16个月，被告实收租金13900元，佣金为25560，租金全部支付原告，被告还要支付原告12000元，合同签订后，张先赞支付了租金，但张先赞根本没有使用房屋，更没交第二年的租金；对证据六真实性无异议，被告依据该合同收取租金价格9554元，需要支付原告佣金16975.8元，租赁合同签订后承租人赵志远交付了租金，但是其并没有使用房屋，该合同并未履行，怀疑赵志远与原告恶意串通；对证据七真实性无异议，但原告作为居间人促使被告与殷存玉签订合同，实际收取一年租金6744元，但是佣金价格是12094元，支付给了原告佣金5395.2元，合同签订后，殷存玉也没有使用该租赁房屋，该合同并未履行；对证据八真实性无异议，但原告作为居间人促使被告与李梦思签订合同，租赁期限14个月，收取年度租金10343元，被告在收取了租金后给付了原告佣金8274元，佣金总价格是25560元，被告将租金全部给付原告还需要贴补原告15000元，合同签订后，李梦思也没有使用该租赁房屋，该合同并未履行；对证据九真实性无异议，但原告作为居间人促使被告与史彦彦签订合同，租赁期限1年，收取第一年度租金6680元，被告在收取了租金后给付了原告佣金5344元，佣金总价格是10260元，被告将租金全部给付原告还需要贴补原告4000余元，合同签订后，史彦彦也没有使用该租赁房屋，该合同并未履行；对证据十有异议，原告作为居间人促使被告与孙佳佳签订合同，租赁期限合同未填写，租赁期限回去需要与当事人核实，这些合同实质上是被告盖章后将空白合同交付给原告，原告直接代表被告与承租人签订合同；对证据十一、十二真实有异议，是单独的资料；对证据十三无异议，但证据十三显示很多资料都是待定的；对证据十四、十五有异议，是原告单方制作的资料，没有被告签字盖章。同意解除合同，实质上本案原告也从来没有履行过该合同，依照合同约定原告应该向被告制作季度租赁计划和年度计划，报送被告合同附件，但原告根本没有制作相应计划，仅仅是和他人串通制作了几份虚假的租赁合同，骗取了被告的佣金。被告金乡金龙湾文化公司向本院陈述合同到期日是2021年3月31日。本院经审理认定事实如下：2019年3月26日，原告与被告签订《招商委托合同书》。合同约定：“招商委托合同书甲方：金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司公章乙方：滕州市亿则百城房地产营销策划有限公司（公章）甲、乙双方经友好协商，就甲方的金龙湾文旅小镇项目（以下简称：“该项目”）委托乙方代理招商事宜，达成如下条款，以资双方恪守：……。第二条委托及服务方式1、委托方式：乙方接受甲方之委托，为该项目提供商业招商代理服务，招商成功后甲方向乙方支付代理费。2、服务形式：甲方按照乙方代理招商商铺180元/平方米向乙方支付代理费。3、合同期限：本合同有效期限2019年4月1日2021年3月31日截止。第三条招商工作1、在合同期内，凡是经乙方引荐且经甲方确认的商家，在与甲方签订有效合同并缴纳合同首笔款项后，均视为乙方招商的客户。……。第四条招商佣金的提取方式：1、商户与甲方签约，全额缴纳合同内约定的首笔费用给甲方后，甲方按照180元/平方米的代理费打入乙方指定账号，按半月支付，每月的1、16号支付上半个月的代理费。……。第七条违约责任及合同解除权如合同任一方未遵守本合同的约定，未及时、完全地履行本合同项下的义务和责任，违约方在收到守约方书面通知后五个工作日内未采取有效的补救措施的，守约方有权提前解除本合同，违约方也应承担违约责任。……。”另查明，原告招商的客户与被告签订《租赁合同》的租户，均未按租赁合同的租赁期限进行租赁，并且有部分承租人并未入驻被告的商铺。还查明，经原告招商与被告签订租赁合同的租户，将其第一年的租金支付给原告，但该租金还不足支付给原告与被告签订《招商委托合同书》中被告支付给原告的代理费。又查明，原告滕州市百城策划公司与被告金乡金龙湾文化公司签订的《招商委托合同书》的合同期限自2019年4月1日至2021年3月31日止。本院认为，原告滕州市百城策划公司与被告金乡金龙湾文化公司签订的《招商委托合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同。本案被告在原告的招商下与租户签订租赁合同，签订租赁合同后，被告将租户缴纳的首期租金支付给原告，但租户未按照租赁合同的租赁期限进行承租并缴纳租金。因此，被告通过原告招商租户签订的租赁合同未能实际履行完毕。根据原告与被告签订的招商委托合同书的约定，被告已将签订租赁合同的首期租金支付给原告，但被告未能实现签订招商委托合同书的合同目的。因此，原告与被告签订的招商委托合同书未能完全履行。经审理查明，原告与被告签订的招商委托合同书合同期限截止2021年3月31日。因此，原告与被告签订的招商委托合同书终止。故对于原告要求终止与被告签订的招商委托合同书的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”因此，本案中原告与被告签订的招商委托合同书未能完全履行，被告未能实现签订合同时的效果。故结合本案证据、原、被告签订招商委托合同时的预期效果、招商委托合同履行情况、租赁合同履行情况、公平原则等综合因素考虑，因被告已将租赁合同中首期租户的资金支付给原告，且原告招商的租户未能完全履行租赁合同的约定。故对于原告要求被告再支付原告代理费186350元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对于原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告滕州市亿则百城房地产营销策划有限公司与被告金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司于2019年3月26日签订的《招商委托合同书》终止；二、驳回原告滕州市亿则百城房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2014元，由被告金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  郝明臣二〇二一年五月七日法官助理闫福亮书记员周慧敏