天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1508号上诉人（原审被告）：武维生，男，1970年3月12日出生，汉族，住天津市武清区。被上诉人（原审原告）：保利物业服务股份有限公司天津分公司，住所地天津市武清开发区福源道北侧。负责人：张红华，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁江波，山西金壶律师事务所律师。上诉人武维生因与被上诉人保利物业服务股份有限公司天津分公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初13634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。武维生上诉请求：请求撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：上诉人拒缴物业服务费是被上诉人存在擅自扩大收费范围，有违约行为。上诉人房屋屋顶存在漏水问题，被上诉人未积极履行维修义务。保利物业服务股份有限公司天津分公司辩称：请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人作为被上诉人业主，上诉人与被上诉人签订了物业服务合同，被上诉人按照物业服务合同约定履行了义务，上诉人应当按照合同约定缴纳物业费。关于上诉人提出的房屋质量问题，并非被上诉人物业公司造成的，而是开发商交房时存在质量问题，因此房屋质量问题与被上诉人无关。关于上诉人2020年起诉，是因为出现疫情状态才暂时撤诉。撤回起诉后被上诉人也多次找上诉人索要物业费，上诉依旧拒绝缴纳，因此被上诉人在2020年底又重新起诉。保利物业服务股份有限公司天津分公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令武维生向保利物业服务股份有限公司天津分公司支付自2017年2月13日至2020年6月30日的物业服务费12335.26元；2、判令武维生支付违约金3661.49元。3、诉讼费用由武维生承担。一审法院认定事实：保利物业服务股份有限公司天津分公司于2008年9月10日与保利（天津）房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，依法成为天津市武清区保利上河雅颂南里小区的物业服务企业。根据该合同约定，保利物业服务股份有限公司天津分公司物业服务内容包括：小区内房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共有绿地、水面、花木、建筑小品的养护管理；公共环境卫生，包括公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；车辆行驶的停放秩序的管理服务；物业管理区域内公共秩序的管理服务；物业管理有关文件、资料和业主情况的管理等。双方约定住宅房屋物业管理服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米1元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护，管理费用按住宅房屋建筑面积每月每平方米0.8元。业主逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴纳物业管理服务费的万分之五缴纳违约金。武维生于2014年2月12日针对上述《天津市前期物业管理服务合同》签订确认书，并声明“已经全部阅读《天津市前期物业管理服务合同》和《临时管理公约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守”，武维生认可上述合同对自己的效力。本案涉诉房屋的建筑面积为168.91平方米，2017年2月13日起至2020年6月30日期间的物业服务费为12335.26元。2017年2月13日至2020年6月30日，保利物业服务股份有限公司天津分公司为武维生提供了物业服务，根据《天津市前期物业管理服务合同》的约定，武维生应当向保利物业服务股份有限公司天津分公司缴纳物业服务费12335.26元，但武维生未予缴纳。另查，武维生房屋位于××南里小区××号楼××层，自2014年以来，武维生多次向保利物业服务股份有限公司天津分公司反映屋顶漏水问题，保利物业服务股份有限公司天津分公司于2019年进行了维修。一审法院认为，保利物业服务股份有限公司天津分公司与保利（天津）房地产开发有限公司于2008年9月10日签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，受法律保护。武维生通过《确认书》的形式认可该合同，故该合同对武维生具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。保利物业服务股份有限公司天津分公司对包括武维生房屋在内的天津市武清区保利上河雅颂南里小区提供了物业服务，武维生应当按合同约定缴纳物业服务费。武维生的行为违反了合同的约定，应当承担给付义务。庭审中，武维生提供的证据不能证明保利物业服务股份有限公司天津分公司擅自扩大物业服务收费范围，对武维生的抗辩事由，一审法院不予支持；对于武维生所称其屋顶漏水，保利物业服务股份有限公司天津分公司一直未予修好，因其主张的屋顶漏水系主体结构问题，故保利物业服务股份有限公司天津分公司非屋顶漏水的责任主体。对于武维生要求保利物业服务股份有限公司天津分公司赔偿损失的主张，与本案不属于同一法律关系，况且武维生已就该项请求另行提起了诉讼。武维生的抗辩事由不能构成其拒缴物业费的正当理由。故，对保利物业服务股份有限公司天津分公司提出的要求武维生支付2017年2月13日至2020年6月30日期间的物业服务费12335.26元的诉讼请求，一审法院予以支持。因武维生未能依约并逾期履行给付物业服务费的义务，存在违约行为，应当按照《天津市前期物业管理服务合同》的规定支付违约金。对保利物业服务股份有限公司天津分公司提出的要求武维生支付违约金3661.49元的诉讼请求，一审法院亦予以支持。一审法院判决：“一、被告武维生于本判决生效后十日内一次性给付原告保利物业发展股份有限公司天津分公司2017年2月13日至2020年6月30日期间物业管理服务费12335.26元及违约金3661.49元，二项合计15996.75元。二、驳回原告保利物业发展股份有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告负担。”二审中，上诉人武维生向本院提交了照片等证据，证明2月28日晚上下雪时房屋还在漏水。因为其没有缴纳车辆管理费，自己的车进出不能正常使用，以前曾向被上诉人反映过，后再向被上诉人反映未得到回复。经本院组织质证，保利物业服务股份有限公司天津分公司称，对证据的真实性没有异议，但认为不能达到上诉人的证明目的，该证据恰恰可以客观反映出被上诉人尽到了义务。本院对上述证据的真实性予以确认，但上述证据与本案事实没有直接关联性，不影响本案事实的认定。故本院对上诉人提供的证据，不予确认。本院对一审查明事实依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人是否对上诉人尽到了服务义务。2、上诉人是否应向被上诉人缴纳2017年2月13日至2020年6月30日期间的物业管理服务费及违约金。关于上诉人是否尽到服务义务、是否应给付被上诉人物业服务费及违约金的问题。首先，涉案《天津市前期物业服务合同》系各方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效，对各方当事人均有约束力；其次，被上诉人履行诉争期间的物业服务，上诉人应依约交纳相应的物业服务费，其未能依约且逾期履行给付义务存在违约行为，应支付违约金。上诉人提出的被上诉人擅自扩大物业服务收费范围，证据不足且缺乏法律依据，该主张本院不予支持。据此，上诉人应给付被上诉人物业服务费12335.26元及违约金3661.49元。物业管理费是物业公司正常运转的前提条件，也是业主依约应当承担的义务，物业公司与业主是相互依存的关系，小区环境的提升、和谐秩序的创建需要全体业主和物业公司相互配合、相互努力，业主对于物业公司服务质量存在的问题，可以合理、合法的方式提出异议，个别业主仅因物业公司服务存在瑕疵而拒交物业费既于法无据，影响物业公司正常运转，也有损于其他正常交费的业主。同时，物业公司作为服务企业，也应不断强化服务理念、提升管理质效，提高服务水准，为业主创造良好的生活环境。综上所述，上诉人武维生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由武维生负担。本判决为终审判决。审判长 姚 鹏审判员 曹向博审判员 刘剑腾二〇二一年五月十八日法官助理高山越书记员李佳霖附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……