江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终893号上诉人（原审被告）：江阴市惠亿纺织有限公司，住所地江阴市华士镇华西三村曹家庄18号。诉讼代表人：赵瑞英，该公司股东。委托诉讼代理人：杨真，该公司员工。委托诉讼代理人：何其凯，江苏维一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江阴市华士镇华西新市村村民委员会，住所地江阴市华士镇华西村华西485号。法定代表人：吴协恩，该村委主任。委托诉讼代理人：金曹鑫，江苏滨江律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶杨阳，江苏滨江律师事务所律师。上诉人江阴市惠亿纺织有限公司（以下简称惠亿公司）因与被上诉人江阴市华士镇华西新市村村民委员会（以下简称华西新市村委）土地租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初3752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。惠亿公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费由华西新市村委负担。事实和理由：1、一审法院未按照民诉法规定在开庭前三日通知当事人，庭审时间为2020年12月24日，一审法院于2020年12月21日送达开庭通知；2、其与华西新市村委之间实际是民间借贷关系，村委以“转让补偿”的形式帮助其融资转贷，以“返租”形式，用其支付的租金偿还金融机构的利息、担保费、过桥费等。《转让补偿及返租协议》非基于双方真实意思表示，应认定为无效；3、华西新市村委自2013年11月至2014年1月15日前汇付至其的18000000元中应扣除其支付的4000000元，华西新市村委实际向其汇款金额为14000000元。华西新市村委于2014年11月11日、2015年9月10日、2016年9月9日、2016年10月20日四笔汇款与《返租协议》无法对应，且在转款时备注“还款”或“划款”，故也应予以扣除。华西新市村委辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。华西新市村委向一审法院起诉请求：1、判令惠亿公司立即迁让出占用的26.57亩土地及附属建筑（具体地址以现场查勘确认的为准）；2、判令惠亿公司支付其占用土地及附属建筑至实际迁让之日的租金（计算至2020年12月17日为322448.71元，自2020年12月17日起至实际迁出之日止按210000元/月计算实际使用费）；3、本案诉讼费用由惠亿公司承担。一审法院认定事实：2013年2月22日，出租方华西新市村委与租赁方惠亿公司签订编号为56的《私营园区土地租赁合同书》，约定惠亿公司向华西新市村委承租土地26.57亩，租赁期自2013年1月1日至2013年12月31日，租金212560元。2013年11月5日，甲方华西新市村委与乙方惠亿公司签订《地上建筑物转让补偿及返租协议》一份，约定：因乙方经营困难，造成资金短缺，乙方向甲方提出就位于华西私营园区××路××号的集体用地上建筑固定设施评估，就其投入建造建筑物的资金由甲方予以补偿，同时确认甲方对该建筑物享有完全产权（所有权和使用权）的前提下，向甲方付费承租。甲方对乙方的要求予以认可。一、双方确认上述建筑物固定设施价值23000000元；二、甲方补偿乙方工程款23000000元，其中人民币4000000元因第三人江阴市乐金纺织有限公司（赵金国）对乙方享有债权，由第三人江阴市乐金纺织有限公司（赵金国）代甲方支付，乙方予以确认。甲方实际支付乙方19000000元。甲方承诺在2013年11月20日前向乙方支付17000000元，剩余2000000元因乙方在该地上建筑固定设施有2900000元未付给建筑商，待甲方确认乙方与建筑商达成协议确保建筑商不采取追诉甲方及不保全该地上建筑固定设施等法律措施后支付。甲方在2013年11月20日前向乙方支付17000000元完毕后，乙方确认甲方对上述建筑固定设施的完全产权，乙方继续使用上述建筑固定设施的，需向甲方付费承租。三、乙方向甲方承租范围涵盖位于华西私营园区××路××号的所占用地26.57亩及地上所有建筑设施；租赁期自2013年11月20日至2014年11月20日止，期满后续订；年租金（包括厂房和土地租金）为2520000元，按月支付，月租金210000元，乙方应于每月19日前支付给甲方，乙方若不按期支付，甲方有权提前解除租赁。……六、甲方在支付补偿款的过程中，发现乙方有银行信贷违约、乙方授信银行停止授信等重大情形，甲方有权单方面中止本协议的履行，若部分履行补偿义务的，实际支付的部分作为工程投入款按之前签订《关于租赁土地的地上建筑物补充协议》清算。同日，甲方华西新市村委、乙方江阴市森诺纺织品有限公司（王建昌）、丙方江阴市乐金纺织有限公司（赵金国）、丁方江阴市新艺纺织有限公司（张天宏）签署《关于华西私营园区××路××号相关地上建筑物的认购协议》一份，其中约定：甲方将华西私营园区××路××号的26.57亩集体建设用地使用权及建筑面积约28000平方米的地上建筑物的使用权有偿转让，该建筑物由甲方与惠亿公司共同筹资兴建，目前惠亿公司无偿使用，甲方只收取土地有偿使用费，此次惠亿公司经营困难，向甲方提出抽回筹建款，要求甲方补偿。标的价格23000000元，分别由乙方出资8000000元，丙方出资9000000元，丁方出资6000000元。26.57亩集体建设用地使用权按每年每亩8000元的价格向甲方付费使用。甲方安排下属担保公司为乙方在银行融资担保8000000元，融资后由乙方交付甲方。甲方安排下属担保公司为丙方在银行融资担保5000000元，融资后由丙方交付甲方。甲方安排下属担保公司为丁方在银行融资担保6000000元，融资后由丁方交付甲方。甲方收到上述19000000元后交付给惠亿公司作为补偿款。丙方若自筹4000000元有困难，鉴于丙方对惠亿公司有或有债权，可由丙方代甲方向惠亿公司交付或抵偿。乙丙丁三方于2013年11月20日前向甲方交付转让款后，甲方确认乙丙丁三方的长期使用权，任何一方在约定期间未交付转让款的，甲方不予确认乙丙丁任何一方的长期使用权，已交付转让款的一方确认甲方对其的返还义务转移给惠亿公司承担。甲方确认乙丙丁地上建筑物的长期使用权后，乙丙丁同意由甲方就该地上建筑物租赁给惠亿公司有偿使用，由甲方收取的租赁费用于偿付乙丙丁三方银行融资费用和乙丙丁三方向甲方交付的建设用地使用费。2019年1月1日，出租方华西新市村委与租赁方惠亿公司签订编号为70的《私营园区土地租赁合同书》，约定惠亿公司向华西新市村委承租土地26.57亩，租赁期自2019年1月1日至2019年12月31日，租赁费每年每亩8000元，合计租金212560元。对该租赁合同，华西新市村委称系为村委做账需要所签订，土地租金已计算在返租租金中。2013年11月至2016年10月，华西新市村委共支付惠亿公司19770609.21元。其中2013年11月21日汇款6000000元、2013年11月25日分别汇款5092000元、3000000元、2013年12月16日汇款2000000元、2014年1月15日汇款1908000元均在附言中注明“厂房收购款”；其中2014年11月11日汇款465609.21元、2016年10月20日汇款300000元均在附言中注明“还款”；其中在2015年9月10日汇款500000元、2016年9月9日汇款505000元均在银行结算业务申请书附言中注明“划款”。2016年9月9日汇款505000元系银行本票，收款人系惠亿公司，同日，该本票由惠亿公司背书转让给了江阴市华西农村小额贷款有限公司。2013年11月25日，惠亿公司向江阴市辰华物资有限公司汇款4000000元。惠亿公司法定代表人杨惠忠于2019年10月27日死亡。一审中，双方确认惠亿公司自2013年12月起支付华西新市村委合计14088160.50元。其中惠亿公司向华西新市村委直接转账支付10575080.5元、现金4000元，向李迁支付2568740元，向季文杰支付240元，向袁杏芬支付300000元，向江苏宝鼎融资担保有限公司支付640100元。惠亿公司对华西新市村委主张向惠亿公司付款19770609.21元不予认可，提出其中2013年11月25日惠亿公司向江阴市辰华物资有限公司转账4000000元，系受华西新市村委指示转付，应当扣除；2016年9月9日汇付的505000元，经核实惠亿银行账户未有该笔款项进入。一审中，惠亿公司提供杨真与李迁的微信聊天记录，其中有李迁发给杨真的“惠亿纺织村委账户收支明细表”及关于收付款聊天内容。一审中，惠亿公司提供宝鼎对账单，其中有惠亿公司的付款记录及款项用途，涉及新艺、森诺、乐金等公司及居间费、担保费、拆借费、利息等。一审中，华西新市村委提供《房地产估价报告》一份，对涉案厂房估价为29215720元。惠亿公司对估价不认可，对估价报告确定的厂房四至位置予以认可。上述事实，有《私营园区土地租赁合同书》、《地上建筑物转让补偿及返租协议》、《关于华西私营园区××路××号相关地上建筑物的认购协议》、银行汇款凭证、银行结算业务申请书、银行账户交易流水、银行本票、微信聊天记录、收支明细表、《房地产估价报告》及当事人陈述在卷予以佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、华西新市村委向惠亿公司支付的款项金额；二、华西新市村委与惠亿公司签订的《地上建筑物转让补偿及返租协议》是否有效；三、华西新市村委与惠亿公司是否存在民间借贷关系。关于争议焦点一，华西新市村委主张自2013年11月至2016年10月，共支付惠亿公司19770609.21元，并提供了相应的银行转账依据予以证明，法院予以采信。惠亿公司辩称2013年11月25日惠亿公司向江阴市辰华物资有限公司转账4000000元，系受华西新市村委指示转付，应当扣除。因惠亿公司未提供相应证据予以证明，法院不予采信。江阴市辰华物资有限公司系独立法人，若惠亿公司认为江阴市辰华物资有限公司侵害其权益，可依法另行主张。惠亿公司辩称2016年9月9日华西新市村委给付的505000元未进入其公司账户，不予认可。经查，该款项系华西新市村委出给惠亿公司的银行本票，收款人为惠亿公司，该本票由惠亿公司背书转让给了江阴市华西农村小额贷款有限公司，故该笔款项应予以认定。关于争议焦点二，惠亿公司在案涉地块上相应建造行为经过村委同意，该地上建筑物虽未取得相应建造审批手续，但仍然具有一定价值，目前案涉地上的建筑物并未被认定为违法建筑，华西新市村委作为该集体土地所有者，与惠亿公司签订协议同意按现状予以接收并给予23000000元补偿，并不违反国家法律的强制性规定，系双方真实意思表示，应属有效，双方应按约定履行。关于返租协议，由于案涉地上的建筑物未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案地上的建筑物系在村集体土地上自建，并未取得建设工程规划许可证，华西新市村委与惠亿公司签订的返租协议应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故华西新市村委主张按照协议约定支付每月210000元租金，法院予以支持。双方约定在2013年11月20日前向惠亿公司支付17000000元完毕后，惠亿公司继续使用上述建筑固定设施的，需向华西新市村委付费承租，华西新市村委于2013年12月16日付款达17000000元，故实际占有使用费应自2013年12月16日起算。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方的返租协议无效，惠亿公司应当返还案涉土地及建筑物。关于争议焦点三，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。惠亿公司主张其与华西新市村委存在民间借贷关系，但其并未提供充分证据予以证明，法院不予采信。1、惠亿公司提供《关于华西私营园区××路××号相关地上建筑物的认购协议》及宝鼎对账单，证明华西新市村委通过第三方为惠亿公司进行转贷，每月支付的租金210000元实际上系惠亿公司支付第三方转贷的利息、融资费用以及担保费用。因该协议系华西新市村委与第三方签订，与惠亿公司不存在关联性，该认购协议中亦无华西新市村委为惠亿公司转贷的任何内容，惠亿公司提供的宝鼎对账单无相关单位盖章，其真实性不能确定，即使该对账单真实，华西新市村委收取惠亿公司租金210000元如何使用和开支，华西新市村委具有自主权，与惠亿公司无关。且惠亿公司每月向华西新市村委支付租金210000元，说明惠亿公司一直在履行《地上建筑物转让补偿及返租协议》，从而佐证了双方签订该协议系真实意思。2、惠亿公司提供杨真与李迁的微信聊天记录，证明作为华西新市村委的原告知晓双方实际为借贷关系。但该微信聊天记录主要是关于收付款的内容，并无确认华西新市村委与惠亿公司存在民间借贷关系的内容，且李迁仅为华西新市村委下属公司的员工，并不具备确定华西新市村委与惠亿公司之间法律关系的权限，即使其作了有关陈述，亦不能代表华西新市村委的意见。3、惠亿公司称2014年11月11日华西新市村委向惠亿公司汇款465609.21元、2016年10月20日汇款300000元均在附言中注明“还款”，在2015年9月10日汇款500000元、2016年9月9日汇款505000元均在银行结算业务申请书附言中注明“划款”，说明与华西新市村委主张系补偿款不符，应属借款关系。因在2013年11月21日华西新市村委汇款6000000元、2013年11月25日分别汇款5092000元、3000000元、2013年12月16日汇款2000000元、2014年1月15日汇款1908000元的附言中均注明，办理上述所有汇款业务并非同一人，在附言中进行不同表述属于合理现象，且“厂房收购款”、“还款”、“划款”的意思表达并不存在根本性矛盾，不能因汇款附言中出现“还款”、“划款”字样就可以否定附言中“厂房收购款”的意思表示或双方不存在转让补偿的合同关系。4、惠亿公司称双方在2019年1月1日签订编号为70的《私营园区土地租赁合同书》，说明双方之间不存在房屋租赁关系，仅存在土地租赁关系。华西新市村委称该合同系为村委做账需要所签订，土地租金已计算在返租租金中。华西新市村委与惠亿公司签订《地上建筑物转让补偿及返租协议》后，惠亿公司每月仅按约支付了租金210000元，并未另行支付土地租金212560元／年。且自2013年至2020年，双方仅提供了2013年及2019年的土地租赁合同，故华西新市村委的陈述具有合理性，惠亿公司的主张与事实不符，法院不予采信。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。华西新市村委应给付惠亿公司补偿款23000000元，华西新市村委已支付19770609.21元。惠亿公司应自2013年12月17日至2020年12月16日支付华西新市村委占有使用费17640000元(7×12月×210000元/月)，惠亿公司已经支付的14088160.5元。两项均为到期普通债权债务，应予抵消。故截止2020年12月16日，惠亿公司尚结欠华西新市村委土地建筑物占有使用费为322448.71元（17640000元-14088160.5元-23000000元+19770609.21元）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、惠亿公司于判决发生法律效力之日起十日内迁出华西私营园区××路××号；二、惠亿公司于判决发生法律效力之日起十日内给付华西新市村委土地厂房占有使用费322448.71元，并支付自2020年12月17日起至实际迁出之日止按每月210000元计算的占有使用费；三、驳回华西新市村委的其他诉讼请求。一审案件受理费6136元、保全费4270元，合计10406元，由华西新市村委负担1770元，由惠亿公司承担8636元。二审中，双方对一审已查明的事实均无异议，法院依法予以确认。本院认为：本案争议焦点为：1、本案一审审理程序是否严重违法；2、华西新市村委与惠亿公司之间是否存在民间借贷关系；3、华西新市村委向惠亿公司支付的款项金额应当如何认定。关于争议焦点一，提前发出开庭通知的主要目的是给当事人和其他诉讼参与人留有充裕的时间，按时参加庭审。一审法院定于2021年12月24日第三次开庭，送达惠亿公司传票的时间为2020年12月21日，该送达行为并未违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条之规定，惠亿公司依法到庭参加诉讼，其相应诉讼权利的行使亦未受到阻碍。因此，对于该项上诉请求本院不予支持。关于争议焦点二，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。惠亿公司在案涉地块上的建筑物未取得相应许可证，其与华西新市村委签订的返租协议虽属无效，但案涉建筑系经村委同意后所建，仍具有一定使用价值，双方约定由华西新市村委向惠亿公司支付相应补偿款后取得案涉建筑产权，该项约定并不违反法律强制性规定。惠亿公司于协议签订后实际依约向华西新市村委支付租金210000元/月，可见协议内容系双方真实意思表示，双方应按约定履行。惠亿公司也未能提供充分证据证明双方之间存在借贷关系，当事人未能提供证据证明其主张的，应承担相应不利后果，故惠亿公司主张其与华西新市村委之间系民间借贷而非土地租赁关系缺乏事实依据，本院不予支持。关于争议焦点三，经一审查明，4000000万元款项系华西新市村委出具的以惠亿公司为收款人的银行本票，后惠亿公司将该本票背书转让给江阴市华西农村小额贷款有限公司。惠亿公司称其系受华西新市村委指示向他人转付，但并未就该事实提供证据予以佐证。关于四笔备注为“还款”和“划款”的款项，上述汇款业务并非由同一人办理，与“厂房收购款”的意思表示并不冲突，不能仅凭备注差异否定华西新市村委向惠亿公司支付房屋补偿款的意思表示，且惠亿公司未能提供相应证据证明华西新市村委存在向其借款的事实。故惠亿公司主张扣除上述两笔款项的上诉请求本院不予支持。综上所述，惠亿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审判程序和适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6136元，由江阴市惠亿纺织有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘志江审 判 员 宁尚成审 判 员 杜伟建二〇二一年五月二十八日法官助理 魏 秀书 记 员 李 睿