河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5516号上诉人（原审被告）：孙智奇，男，1990年11月2日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：梁培军，男，1988年12月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：秦永锋，河南银隆律师事务所律师。原审第三人：新郑市君之业房地产营销策划有限公司。法定代表人：张全英，总经理。委托诉讼代理人：刘云汇，男，系该公司员工。上诉人孙智奇因与被上诉人梁培军及原审第三人新郑市君之业房地产营销策划有限公司（以下简称君之业房地产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2021）豫0184民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人孙智奇，被上诉人梁培军的委托诉讼代理人秦永锋，原审第三人君之业房地产营销公司的委托诉讼代理人刘云汇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙智奇上诉请求：1.撤销一审判决，梁培军按合同履行义务付清首付款198000元后继续履行合同；2.梁培军退还房屋租金共计13200元整；3.梁培军未付房款44万元十个月利息按21633元（工商银行44万贷款一年利息440000x5.9％x1=25960）。赔付合计34833元。事实和理由：一审事实不清，适用法律不当。1.一审法院程序违法。孙智奇未收到一审法院传票后，一审应公告送达。2.梁培军已收取涉案房租13200元，证明孙智奇已交付房屋给梁培军。3.梁培军未及时评估，未按时按房管局规定交清首付款198000元。双方6月4日签订合同，梁培军9月才交部分首付款，梁培军违约在先。4.梁培军不具备购房资格，导致孙智奇无法协助过户。梁培军辩称，1.梁培军提供给一审法院的孙智奇的两个电话均是第三人与其经常保持联系的电话。孙智奇收到电子送达的判决书当天即与梁培军联系，说明其能收到法院的文书，其一审系故意不到庭应诉。2.涉案房屋由孙智奇出租的租户实际居住。3.关于梁培军收取的13200元租金问题，是由于孙智奇一审缺席导致一审没有查明。为避免诉累，节约司法资源，梁培军同意在一审判决款项中扣除。4.涉案首付款数额是浮动的，从双方合同第四条、第十四条可以认定。梁培军不存在迟延支付首付款的问题。5.涉案纠纷是孙智奇违约。涉案房屋是全款房，随时可以过户。君之业房地产营销公司的员工多次催促孙智奇过户，孙智奇一直推脱，到现在为止涉案房屋未办理任何手续。君之业房地产营销公司述称，1.孙智奇说本案首付款198000元，实际上本案首付款是不确定的。因为房子能贷款多少和评估价值有关系。银行评估之后才能确定首付款数额。因为孙智奇没有配合办理贷款，所以首付款数额不确定。2.梁培军已经提前交了部分首付款，涉案房屋在龙湖，不要求购房资格，只要购房人出具保证书是首套房屋就行。梁培军向一审法院起诉请求：1.解除孙智奇与梁培军签订的房屋买卖合同；2.判令孙智奇退还梁培军已交的首付款120000元；3.判令孙智奇赔偿梁培军中介费8000元、违约金132000元。一审法院认定事实：2020年6月4日，孙智奇（卖方）、梁培军（买方）、君之业房地产营销公司（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：第一条（房产状况）孙智奇拥有坐落于龙湖镇××大道北侧、××路西侧××金秋乐园××楼××单元××房产，房屋所有权证号新郑字第1601026860，房屋建筑面积89.37平方米。孙智奇保证该处房产权属真实无争议，房产财产的共有人对出售此房无异议。否则视为孙智奇违约，按照本合同第十二条规定导致合同目的无法实现的违约责任执行。第二条（成交价格）孙智奇与梁培军双方协商一致，同意本合同所属房产及其配套设施以总价陆拾陆万圆整（小写660000.00元）成交。第三条（居间费用）梁培军应在本合同签订时向君之业房地产营销公司支付居间费用6600元，代办费2000元，向孙智奇支付定金10000元。孙智奇同意该定金在办理完房产过户手续前由君之业房地产营销公司保管。孙智奇自本合同签订时将售房保证金或房屋所有权证交由君之业房地产营销公司保管，作为对房子的真实性提供担保。定金在房管局过户当天自动转为房产首付款。孙智奇与梁培军双方无论因何种原因不履行合同，均不影响君之业房地产营销公司居间费的收取。第四条（付款方式）孙智奇、梁培军双方同意使用按揭贷款的付款方式。第五条（房产产权现状）该房产没有设定抵押，孙智奇对该房屋享有完全的处分权。第六条（房产租约现状）该房产上有租约，孙智奇承诺本合同签订后孙智奇收到首付款时房子归梁培军使用，租户租金归梁培军。第八条（立契过户时间）孙智奇、梁培军双方应在合同签订之日起十个工作日内，共同到房屋房产管理部门立契并办理房产过户及相关手续，办理产权过户手续时，应以国家相关法律法规的规定缴纳有关税款及相关费用，梁培军负责总税费。如孙智奇在购买交易时未交税费或欠交税费的，由孙智奇补交税费。若采用的是上述孙智奇房产处于银行抵押和第二种付款方式状态：在此基础上立契过户时间自动延长。即：孙智奇解押时间和梁培军申请按揭贷款时间。第九条（房屋交付）孙智奇在收到梁培军首付款时将房产交付给梁培军居住和使用。第十条（延迟交房的违约责任）除本合同另有约定外，孙智奇未按合同约定的期限将该房产交付梁培军，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，孙智奇以该房屋转让总房款为基数按日千分之五向梁培军支付违约金，合同继续履行。若逾期30天仍不履行，梁培军将行使房屋所有权之权利，并且梁培军有权依前述之约定获取违约金。第十二条（孙智奇、梁培军双方需按君之业房地产营销公司要求积极办理相关事项）房屋买卖过程中孙智奇、梁培军双方应积极协助配合君之业房地产营销公司办理相关事宜，具体事务以君之业房地产营销公司通知时间为准，君之业房地产营销公司通知后，双方应按时到场，因特殊情况且与君之业房地产营销公司沟通君之业房地产营销公司另定时间的除外。任何一方不履行本合同约定义务，至本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则、或要求对方支付该房产总价款的20％的违约金，双方均理性的认为，该违约金计算标准非常合理，不存在法律法规上规定的过高情形。违约方需向君之业房地产营销公司支付2％的佣金。第十四条（补充条款）（1）定金壹万元充当首付款（2）孙智奇承担个税（差额税），其余税费梁培军承担（3）具体首付款以银行贷款数为准（4）卖价与网签价格一致（5）梁培军首付款大于或等于壹拾万元（100000.00）时，孙智奇把该房屋交付给梁培军。合同签订当日，梁培军向孙智奇支付定金10000元，向君之业房地产营销公司支付居间费6600元、代办费2000元。2020年9月7日，梁培军向孙智奇支付首付款110000元。经梁培军和君之业房地产营销公司多次催促，孙智奇一直没有配合梁培军办理按揭贷款及房屋过户手续，也未将房屋交付给梁培军，梁培军为此诉至一审法院，请求处理。一审法院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。孙智奇未到庭参加诉讼，怠于行使法律赋予的权利，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等权利。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，孙智奇的房屋上不存在未解除的抵押和未偿还的按揭贷款，根据《房屋买卖合同》的约定，双方应在合同签订之日起十个工作日内，共同到房屋房产管理部门立契并办理房产过户相关手续，孙智奇应于收到首付款时将房产交付给梁培军，但截至起诉之日，双方签订合同已有七个月之久，孙智奇既未将涉案房屋交付给梁培军，也未配合梁培军办理房屋过户手续，其以行为表示不履行双方所签订的《房屋买卖合同》，梁培军购买涉案房屋的合同目的已经无法实现，故梁培军要求解除与孙智奇所签订的《房屋买卖合同》，予以支持。“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，《房屋买卖合同》解除后，孙智奇应将梁培军已经支付的定金及首付款共计120000元予以返还。“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”《房屋买卖合同》第十二条约定：“任何一方不履行本合同约定义务，至本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则、或要求对方支付该房产总价款的20％的违约金”，梁培军据此选择要求孙智奇支付违约金，予以照准，但根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条的内容可知，违约金的主要功能是弥补守约方的损失，以赔偿性为主，以惩罚性为辅。梁培军主张房产总价款20％的违约金132000元，明显过分高于孙智奇违约给其造成的损失，故酌定违约金按已支付房价款的20％计算为24000元。梁培军向君之业房地产营销公司支付中介费6600元、代办费2000元是为了购买涉案房屋而支出，现因孙智奇的违约行为致使梁培军的合同目的无法实现，故孙智奇应当赔偿梁培军损失的中介费及代办费共计8600元，梁培军主张8000元，系对自身民事权利的处分，予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除梁培军与孙智奇签订的《房屋买卖合同》（签订时间：2020年6月4日）；二、孙智奇应于判决生效之日起十日内退还梁培军购房款120000元；三、孙智奇应于判决生效之日起十日内支付梁培军违约金24000元、中介费及代办费8000元；四、驳回梁培军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，减半收取计2600元，财产保全费1820元，共计4420元，由梁培军负担1080元，由孙智奇负担3340元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。本案的焦点问题为：谁是违约方。综合各方当事人的陈述、君之业房地产营销公司提交的其与孙智奇的聊天记录等全案证据，根据优势证据规则，可以认定孙智奇违约。由于孙智奇违约，导致梁培军无法实现合同目的，故一审判决解除合同、返还首付款及支付中介费、违约金等，符合本案事实和法律规定，并无不当。关于梁培军收取的涉案房屋租金13200元问题。涉案房屋买卖合同解除后，因一审判决孙智奇支付违约金，故梁培军再占有该租金缺乏依据。梁培军二审中自愿将已收取的该租金直接在本案中扣除，本院予以准许。故孙智奇在履行判决义务时可自行扣除13200元。梁培军如对本案申请强制执行，也应扣除该费用。关于一审送达传票问题，一审已经按照孙智奇户籍地进行合法送达，孙智奇拒收。同时，一审已经对孙智奇进行电子送达，显示送达成功。故一审程序符合送达的规定，并无不当。本案一审原告为梁培军，法院亦应根据梁培军的诉求进行审理。孙智奇二审提出的上诉请求除撤销一审判决外，均不属于本案的审理范围，二审不予审理。孙智奇所述首付款为198000元也与双方合同第十四条所约定内容不符，不能证明梁培军违约。综上所述，孙智奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3340元，由孙智奇负担。本判决为终审判决。审判员  杨彦浩二〇二一年五月十日书记员  霍毅祥