天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终2460号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津开发区东泰洗浴中心，住所地天津开发区第二大街腾飞路5号恬园别墅。投资人：季建民，总经理。委托诉讼代理人：田润平，天津屈信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京鑫丰物业发展有限公司，住所地北京市朝阳区光华路15号院1号楼1701室。法定代表人：张健，董事长。委托诉讼代理人：韩金石，天津高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏淼，天津高地律师事务所律师。上诉人天津开发区东泰洗浴中心（以下简称东泰洗浴）因与被上诉人北京鑫丰物业发展有限公司（以下简称鑫丰物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初25859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。东泰洗浴上诉请求:1.依法撤销一审民事判决并依法改判驳回鑫丰物业的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由鑫丰物业承担。事实和理由:一、一审判决程序错误。一审遗漏了必须参加诉讼的诉讼主体。一审查明事实中已经清楚的显示东泰洗浴承租的天津开发区第二大街腾飞路5号恬园别墅免税商店(以下简称涉诉房屋)至少存在两个出租人。案件处理结果与恬园别墅小区业委会有法律上的利害关系。业委会不参加诉讼难以查明案件全部事实。一审法院未通知其参加诉讼属于程序错误。二、一审判决认定事实不清,适用法律错误。判令东泰洗浴向鑫丰物业返还房屋、支付占有使用费无任何事实和法律依据。1.涉诉房屋位于恬园别墅小区内,原系东泰洗浴向恬园小区的物业管理公司即案外人天津泰辰达物业管理有限公司(以下简称泰辰达公司)承租。鑫丰物业的权利义务均来源于泰辰达公司,后泰辰达公司于2019年4月30日与恬园别墅小区解除了物业服务合同并撤离小区。东泰洗浴与案外人泰辰达公司的合同已履行完毕。泰辰达公司没有涉诉房屋的产权证,也不再是恬园小区的物业管理公司,一审法院认定东泰洗浴向鑫丰物业返还房屋、支付占有使用费无事实和法律依据。2.小区业委会多次给东泰洗浴发送通知并采取停水停电等方式要求东泰洗浴与其签订租赁合同。其向东泰洗浴承诺其对涉诉房屋享有占有、管理、使用、租赁的权利。业委会将收取的租金用于小区的管理维护,鑫丰物业与恬园小区没有任何关系,一审法院据何判定鑫丰物业享有涉诉房屋的出租权。3.案外人天津泰达投资控股有限公司(以下简称泰达投资公司)将原合同项下租赁房屋无偿划转至案外人泰辰达公司,案外人泰达投资公司与涉诉房屋是何关系，其为何可以将恬园小区的房屋无偿划转给他人，这些问题一审法院都未查明。4.故本案的关键是涉诉房屋归谁所有。鑫丰物业既没有产权证,也非涉诉房屋小区的物业管理公司,更没有将收取的租金用于小区的维护管理。到底是基于何原因可以收取涉诉房屋的租金，这些问题一审均未查明。5.涉诉房屋建设单位为天津泰辰达房地产开发有限公司（原名：天津经济技术开发区房地产开发公司）。天津泰辰达房地产开发有限公司由天津泰达建设集团有限公司百分之百控股。天津泰达投资控股有限公司为天津泰达建设集团有限公司的股东占股比例仅为30%。天津泰达投资控股有限公司缘何可以划拨天津泰辰达房地产开发有限公司建设的房屋。天津市国土资源和房屋管理局关于对无偿接管和调拨划拨国有房产有严格的范围条件和程序的规定，涉诉房屋是否依法符合相关规定，是否依法履行了相关规定，这些绝对不是一个案外人出具一个内部文件就可以证明的。天津市规划资源局关于印发天津市国有划拨土地上房屋转让缴纳土地出让金管理办法的规定，并没有划拨非住宅房屋的相关规定，东泰洗浴不知道鑫丰物业是通过何种合理合法的方法获得的涉诉房屋的所有权或者说用益物权。鑫丰物业辩称，鑫丰物业服从一审判决，不同意将本案改判或发回重审，应维持原判。关于东泰洗浴在事实和理由部分提的全部内容在一审的判决书和相应的庭审笔录中均有体现，因此一审法院认定的事实清楚，适用法律准确。关于补充的第五点，鑫丰物业在一审中第一组证据关于泰达建设混改范围等事宜的通知以及企业信用报告中均载明了相应情况，在当时出具混改范围等事宜的通知的时点为2018年，而企业信用报告中也可以体现在当时的时点，泰达集团尚未进行混改，泰达集团为泰达控股的全资子公司。且该组证据东泰洗浴在一审中已经认可其的真实性。鑫丰物业向一审法院起诉请求：1．依法判令东泰洗浴立即将位于天津开发区第二大街腾飞路5号恬园别墅免税商店腾空物品并返还鑫丰物业；2．依法判令东泰洗浴向鑫丰物业支付自2020年5月1日起至2020年8月31日止欠付租金127,082.5元；3．依法判令东泰洗浴向鑫丰物业支付逾期支付租金违约金11,945.76元（暂计算至2020年8月31日）；4．依法判令东泰洗浴向鑫丰物业支付自2020年9月1日起至实际返还租赁房屋之日止所产生的房屋占用费，占用费标准按照原房租的两倍计收；5．本案的诉讼费用和其他费用由东泰洗浴承担。东泰洗浴向一审法院提出反诉请求：1．判令双方签订的协议无效；2．本案反诉诉讼费用由鑫丰物业承担。一审法院认定事实如下：2019年4月1日，天津泰辰达物业管理有限公司与东泰洗浴签订《房屋租赁合同》，约定天津泰辰达物业管理有限公司将位于天津开发区第二大街腾飞路5号恬园别墅免税商店出租于东泰洗浴，用途为洗浴，房屋建筑面积1777.87平方米，租期为2019年4月1日起至2020年8月31日止，月租金50,833元，房屋租金按月支付。东泰洗浴应在每月20日前以转账支票、汇款或现金向出租方支付当月的房屋租金。合同第五条约定，租期届满前，如承租方愿意继续承租该房屋，应当在本合同期满30天前向出租方提出继续承租的要求，双方协商决定是否续展原合同期限或签订新的租赁合同；如在合同期满前双方不能就续展合同或签订新的租赁合同达成一致，本合同到期自行终止。第六条约定，本合同到期终止，承租方应于租赁期截止日前将房屋全部腾迁完毕，交出租方验收，并办理有关交接手续。第二十三条承租方的违约责任第3项约定，承租方不能按照本合同规定的期限支付租金或本合同约定的其他由承租方承担的费用，每逾期一天，承租方应承担应交租金千分之二的违约金，逾期30天，视同承租方提前终止合同，所交保证金作为违约金。出租方有权要求承租方付清全部欠款和违约金并立即腾清房屋，出租方亦有权采取措施停止对房屋的水、电的供应；对承租方在合同终止后对房屋的占用，按原房租的两倍计收房屋使用费。2020年3月1日，天津泰辰达物业管理有限公司（甲方）、鑫丰物业（乙方）、东泰洗浴（丙方）三方签署《权利义务概况转移协议》，约定：甲方就位于天津开发区第二大街腾飞路5号恬园别墅免税商店的项目于2019年4月1日与丙方签署了（2019）津泰辰达物管房租字第004号的《房屋租赁合同》。自2020年3月1日起甲方委托乙方管理该项目并签署了《委托经营管理协议书》，甲方不再管理该项目。经三方一致协商同意，自本协议生效之日起，甲方将其在原合同项下的全部权利义务概况转移给乙方，乙方概况受让甲方享有和承担原合同项下的各项权利义务。甲方在原合同项下的权利义务即时终止。乙方将取代甲方与丙方继续履行原合同，甲方此前的一切履约行为均视同乙方的履约行为，乙方享有此前甲方在原合同项下的一切权利并承担甲方全部责任义务，丙方仍应按照原合同约定的义务向乙方完全履行，具体权利实现方式、义务履行方式、违约责任、争议解决等内容以原合同为准。甲乙丙三方确认：截止本协议签订之日，丙方已依据原合同向甲方累计支付508,330元，该款项视为已向乙方支付。2020年6月22日，鑫丰物业出具《催款函》并向东泰洗浴邮寄，明确双方签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年4月1日至2020年8月31日，东泰洗浴应于每月20日前向鑫丰物业支付当月租金。2020年5月1日至2020年7月31日，东泰洗浴应缴纳租金152,499元。疫情期间，为响应政策精神，优惠后2020年5月1日至2020年6月30日租金合计50,833元。催告东泰洗浴于2020年7月1日前付清全部欠付费用。2020年7月21日，天津泰辰达物业管理有限公司出具《函》并向东泰洗浴送达，载明“2019年4月1日，贵我双方签署了编号为（2019）津泰辰达物管租字第004号《房屋租赁合同》，由贵公司承租天津开发区第二大街腾飞路5号恬园别墅免税商店房屋，租赁期限至2020年8月31日。现租赁期限即将届满，根据现行国资监管规定，经我公司研究决定，不再与贵司续签《房屋租赁合同》……”2020年8月18日，天津泰辰达物业管理有限公司出具＜《房屋租赁合同》期满不再续租通知书＞并向东泰洗浴邮寄，明确双方于2019年4月1日签署的《房屋租赁合同》，自2020年9月1日到期终止。请东泰洗浴于2020年8月31日前搬出并腾空租赁房屋，同时将租赁房屋交其验收，办理有关交接手续。并结清租赁房屋的所有费用。2020年8月28日，鑫丰物业出具＜《房屋租赁合同》期满不再续租通知书＞并向东泰洗浴邮寄，明确天津泰辰达物业管理有限公司与东泰洗浴于2019年4月1日签署的《房屋租赁合同》，租赁期限至2020年8月31日止。泰辰达物业于2020年3月1日与鑫丰物业、东泰洗浴签署了《权利义务概况转移协议》，将泰辰达物业在原合同项下的全部权利与义务概况转移给鑫丰物业。2020年7月21日，鑫丰物业委托泰辰达物业致函东泰洗浴，合同期满终止后，不再续约。鑫丰物业通知东泰洗浴如下：《房屋租赁合同》于2020年8月31日到期终止。根据合同约定，东泰洗浴收到本函之日立即搬出并腾空租赁房屋，同时将租赁房屋交鑫丰物业验收，办理有关交接手续。并在收函之日起1个工作日内结清所有费用。一审庭审中，东泰洗浴确认收到上述《函》、＜《房屋租赁合同》期满不再续租通知书＞。双方确认现案涉房屋由东泰洗浴占有使用。2020年7月23日，东泰洗浴与案外人恬园别墅小区业委会签订了《房屋租赁合同》，约定恬园别墅小区业委会将天津开发区腾飞路5号恬园别墅小区公建2号楼及楼前场地、附西侧5米内场地出租于东泰洗浴用于浴馆、酒店等商业使用。租赁期限自2020年9月1日至2028年8月31日，租金为每年400,000元。合同签订后，东泰洗浴将100,000元作为租金汇入合同约定账户。另查明，1993年4月22日取得的编号003号《建设用地规划许可证》载明，用地单位为天津开发区房地产开发公司，用地位置为第二大街北100M，恬园西路东。1995年8月取得的编号9508034号《建设工程规划许可证》载明，建设单位为天津开发区房地产开发公司，建设项目名称为免税店、健身中心，建设位置为第三大街南，鹏飞路西。1995年2月23日，天津市公安局开发区分局对免税商店工程进行建筑设计放火审批。2018年12月11日，案外人天津泰达投资控股有限公司下发《关于调整泰达建设混改范围等事宜的通知》，将原合同项下租赁房屋无偿划转至案外人天津泰辰达物业管理有限公司。一审法院认为，天津泰辰达物业管理有限公司与东泰洗浴签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。2020年3月1日，天津泰辰达物业管理有限公司、鑫丰物业、东泰洗浴三方签署《权利义务概况转移协议》，确认由鑫丰物业概括承受天津泰辰达物业管理有限公司在原合同中的全部权利和义务，故东泰洗浴关于鑫丰物业不具有诉讼主体资格的抗辩意见，一审法院不予采纳。本案被告东泰洗浴反诉诉请要求确认天津泰辰达物业管理有限公司、鑫丰物业、东泰洗浴三方签署的《权利义务概括转移协议》无效，该协议由各方盖章确认，系真实意思表示，东泰洗浴亦未提交证据证实其存在法定无效情形，故该反诉请求于法无据，一审法院不予支持。根据天津泰辰达物业管理有限公司、鑫丰物业、东泰洗浴三方签署《权利义务概况转移协议》显示，天津泰辰达物业管理有限公司与东泰洗浴于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》中的全部权利和义务已经由鑫丰物业概括承受。当事人应按照合同约定履行义务，东泰洗浴作为承租方应按约定支付房屋租金。关于鑫丰物业主张东泰洗浴支付自2020年5月1日起至2020年8月31日止的房屋租金127,082.5元，根据本市相关政策，按照行政单位、国有独资和国有全资企业出租房屋在疫情期间的租金减免政策，自2020年2月7日起6个月内，前3个月全免，后三个月减半，经核算，东泰洗浴应向鑫丰物业支付房屋租金118,610.5元（50833/2＊3＋50833/30*25）。关于鑫丰物业主张东泰洗浴支付逾期支付租金违约金，东泰洗浴不认可，一审法院认为合同中虽对违约金进行了约定，但该标准过高，应以其实际损失为基础。因原告未就其实际损失提供证据，故一审法院将以自逾期支付房屋租金之日起的利息损失作为实际损失的参考依据对违约金予以调整。对于案涉房屋的腾空返还问题，因合同约定，案涉房屋租赁期限为2019年4月1日起至2020年8月31日，租期届满前，东泰洗浴未向鑫丰物业提出继续承租要求，鑫丰物业亦明确表示不再续租，故租赁合同于2020年8月31日终止。合同终止后，东泰洗浴应腾空并返还房屋，庭审中，东泰洗浴抗辩称其与业主委员会签订合同后合法占有使用房屋，无相应法律依据，对其抗辩意见一审法院不予采纳。东泰洗浴于2020年9月1日起继续占有使用案涉房屋应支付相应费用，双方虽在合同中约定了占有使用费的支付标准，但该标准过高，一审法院予以调整，确定东泰洗浴按照合同约定的租金标准即每月50,833元支付占有使用费。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告（反诉原告）天津开发区东泰洗浴中心于本判决生效后三十日内腾空天津开发区第二大街腾飞路5号恬园别墅免税商店并将房屋返还原告（反诉被告）北京鑫丰物业发展有限公司；二、被告（反诉原告）天津开发区东泰洗浴中心于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）北京鑫丰物业发展有限公司支付2020年5月7日至2020年8月31日期间的房屋租金118,610.5元并支付违约金（以逾期支付房屋租金为基数，自合同约定支付房租之日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告（反诉原告）天津开发区东泰洗浴中心于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）北京鑫丰物业发展有限公司支付自2020年9月1日起至实际腾空并返还房屋之日止的占有使用费（按每月50,833元标准计算）；四、驳回原告（反诉被告）北京鑫丰物业发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）天津开发区东泰洗浴中心反诉的全部诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取1,540.5元，由原告（反诉被告）北京鑫丰物业发展有限公司负担226.5元（北京鑫丰物业发展有限公司已预交本院），被告（反诉原告）天津开发区东泰洗浴中心负担1,314元（北京鑫丰物业发展有限公司已预交，天津开发区东泰洗浴中心于本判决生效之日起十日内直接给付北京鑫丰物业发展有限公司）。反诉案件受理费40元，由被告（反诉原告）天津开发区东泰洗浴中心负担（天津开发区东泰洗浴中心已预交本院）。”二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案二审的争议焦点为一审是否存在遗漏当事人情形及鑫丰物业就案涉房屋是否享有出租权。东泰洗浴上诉主张一审遗漏了案涉小区业委会，案涉小区业委会与其签订了房屋租赁合同，本案存在两个出租人。但东泰洗浴一审并未申请追加上述当事人作为本案当事人，且经两审审查，本案并不符合人民法院依职权追加当事人的情形，故一审法院并未遗漏主体，不存在程序违法事项，对东泰洗浴的上述上诉主张，本院不予支持。其次，关于鑫丰物业是否就案涉房屋享有出租权的问题，其在一审中已提交和说明了案涉房屋的权利来源，东泰洗浴虽否认鑫丰物业享有所有权或用益物权，但并未提交充分证据推翻一审法院对鑫丰物业的权利来源认定，且东泰洗浴认可与鑫丰物业及天津泰辰达物业管理有限公司等签订的房屋租赁合同、《权利义务概况转移协议》的真实性，在现有证据情况下东泰洗浴以鑫丰物业并不享有出租权为由，进行拒付租金等抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。与案外人案涉小区业委会之间产生的法律关系，东泰洗浴及案外人可另行主张权利。综上所述，东泰洗浴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,672.21元，由上诉人天津开发区东泰洗浴中心负担。本判决为终审判决。审判长 王 晶审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年五月十七日法官助理武冬馨书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……