辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终1121号上诉人（原审被告）：凌源市佳城房地产开发有限公司，住所地凌源市南大街（兴隆小区7#30号门市）。法定代表人：杨玉春，经理。委托诉讼代理人：张振忠，辽宁红山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辛九红，女，1971年3月10日出生，汉族，农民，住凌源市。委托诉讼代理人：齐永文，辽宁蓝星律师事务所律师。原审第三人：孙家欣，男，1982年6月30日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人凌源市佳城房地产开发有限公司（以下简称“佳城公司”）因与被上诉人辛九红、原审第三人孙家欣房屋买卖合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2020）辽1382民初3541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。佳城公司上诉请求：请求二审法院依法撤销原审民事判决，将本案发回重审。一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。一审法院认为被上诉人辛九红与上诉人直接签订房屋买卖合同的事实，属于认定事实错误。1．上诉人没有与辛九红协商过买卖房屋的事宜，没有对房屋单价、面积、交付时间等任何条款与辛九红达成一致。根据合同相对性原理，该房屋买卖合同的相对人是辛九红与孙家欣，本案应查明真正的房屋买卖当事人，在相对人之间确定权利义务关系。2．从辛九红提供的证据看，辛九红交付房款27万元，该款项交给了孙家欣，上诉人没有收到房款。上诉人出具的收款收据并不是辛九红与上诉人系房屋买卖合同的证据，而是与孙家欣结算工程款项的凭证。而一审法院错误认为辛九红与上诉人系合同当事人，属于认定事实错误。辛九红答辩称：一审判决认定事实和适用法律正确，判决结果公正。2017年9月29日，被上诉人经凌源市春天房产中介门市居间介绍，以357,514.5元的价款通过第三人孙家欣之手，购买了佳城公司开发的案涉房屋，当日交付了全部房款，佳城公司出具了对应的收据并加盖了财务专用章，并注明该房款对应的房号、面积等。至此被上诉人与佳城公司房屋买卖合同关系成立，并且被上诉人完成了交款义务。佳城公司以其开发建设的案涉房屋作为357,514.5元工程款顶账给施工方孙家欣。孙家欣以顶账方式实现债权。但具体处分该房屋时，是由佳城公司直接将该房屋出售给被上诉人，并与被上诉人形成了房屋买卖合同关系。佳城公司对被上诉人将270,000元购房款支付给孙家欣，并以此抵顶佳城公司欠付孙家欣的357,514.5元工程款是明知和认可的，故佳城公司是案涉房屋出卖人。佳城公司辩称与被上诉人不存在房屋买卖合同关系的意见，不符合本案事实和法律规定，涉案房屋已具备交付条件，一审判决佳城公司将房屋交付给被上诉人是正确的。孙家欣在二审期间未做出答辩。辛九红向一审法院起诉请求：1．确认原告与被告佳城公司就凌源市房屋存在房屋买卖合同关系，并判令被告及第三人协助原告办理不动产所有权登记；2、判令被告佳城公司及第三人立即将凌源市房屋交付与原告；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月，被告佳城公司在开发建设凌源市滨河花苑小区时，由孙家欣承包建设了该小区B区9号楼。在施工期间，被告佳城公司与孙家欣约定用房屋抵顶工程款，并同意孙家欣找购房户作抵账手续。2017年6月16日，被告佳城公司以其开发建设的凌源市房屋作为357,514.5元工程款抵顶给孙家欣，孙家欣向被告出具了《收据》。2017年9月29日，经案外人凌源市春天房产中介门市居间介绍，孙家欣与原告辛九红协商由被告佳城公司与原告辛九红直接签订购房合同，原告将270,000元购房款支付给了孙家欣。被告向原告出具了盖了被告单位财务专用章的《收款收据》（编号：0132969）一张，并由孙家欣签字同意。该收款收据中载明了以下内容：收款日期2017年9月29日；交款人辛九红；收款单位佳城房产；人民币357,514.5元；收款事由B区9号楼1单元601室，房屋面积90.51㎡×3395元/㎡；此房款不退；同意孙家欣。案涉房屋竣工且符合交付条件后，被告以孙家欣没有依约履行施工承包方的义务、工程款尚未结算为由，拒绝向原告交付案涉房屋、办理过户手续，致使原告诉至法院。一审法院认为，被告佳城公司将其开发建设的凌源市房屋作为357,514.5元工程款顶账给施工方孙家欣，孙家欣以顶账方式实现债权。但在具体处分该房屋时，是由被告佳城公司直接将该房屋出售给原告辛九红，并与原告形成了房屋买卖合同关系。原告辛九红将270,000元购房款交给了孙家欣，并在孙家欣知情同意的情况下，由被告佳城公司向原告辛九红开具了购房收据。以上事实表明：被告佳城公司对原告辛九红将270,000元购房款支付给孙家欣，并以此抵顶被告佳城公司欠付孙家欣的357,514.5元工程款，是明知和认可的，被告佳城公司是案涉房屋的出卖人。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，被告佳城公司和原告辛九红之间成立的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规规定，故合法有效。原告辛九红将购房款270,000元直接支付给孙家欣，被告佳城公司以此抵顶工程欠款，这是当事人认可的一种付款方式，不能因此否认被告佳城公司将房屋出售给辛九红的事实。因此，被告佳城公司辩称其与原告辛九红不存在房屋买卖合同关系的意见不符合本案事实和法律规定，对该辩解意见，该院依法不予采纳。因被告自认案涉房屋现已具备交付条件，故原告要求被告交付案涉房屋并办理过户手续的请求，既有法律依据，又有履行的可能性，该院依法予以支持。有关原告要求第三人孙家欣协助其办理案涉房屋不动产所有权登记并交付案涉房屋的请求，于法无据，该院依法不予支持。诉讼期间，第三人孙家欣经该院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩的权利，应承担于己不利的法律后果，该院依法缺席判决。综上，原告有事实和法律依据的诉讼请求部分，该院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、确认原告辛九红与被告凌源市佳城房地产开发有限公司就凌源市滨河花苑小区B区9号楼1单元601号房屋存在房屋买卖合同关系。二、被告凌源市佳城房地产开发有限公司于该判决生效之日起十日内向原告辛九红交付凌源市滨河花苑小区B区9号楼1单元601号房屋，并协助辛九红办理该房屋的不动产所有权登记手续。三、驳回原告辛九红对第三人孙家欣的诉讼请求。被告如果未按该判决指定的期间履行交付房屋并办理过户手续的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费收取6662元，由被告凌源市佳城房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：上诉人佳城公司将其开发建设的凌源市房屋作为357,514.5元工程款顶账给施工方孙家欣，孙家欣以顶账方式实现债权。但在具体处分该房屋时，是由佳城公司直接将该房屋出售给被上诉人辛九红，并与辛九红形成了房屋买卖合同关系。辛九红将270,000元购房款交给了孙家欣，并在孙家欣知情同意的情况下，由佳城公司向辛九红开具了购房收据。以上事实表明，佳城公司对辛九红将270,000元购房款支付给孙家欣，并以此抵顶佳城公司欠付孙家欣的357,514.5元工程款，是明知和认可的，原审认定佳城公司是案涉房屋的出卖人并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，佳城公司和辛九红之间成立的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规规定，故合法有效。辛九红将购房款270,000元直接支付给孙家欣，佳城公司以此抵顶工程欠款，这是当事人认可的一种付款方式，不能因此否认佳城公司将房屋出售给辛九红的事实。因此，佳城公司辩称其与辛九红不存在房屋买卖合同关系的意见不符合本案事实和法律规定，对该辩解意见，本院依法不予采纳。因佳城公司自认案涉房屋现已具备交付条件，故辛九红要求佳城公司交付案涉房屋并办理过户手续的请求，既有法律依据，又有履行的可能性，本院依法予以支持。有关辛九红要求原审第三人孙家欣协助其办理案涉房屋不动产所有权登记并交付案涉房屋的请求，于法无据，本院依法不予支持。综上，上诉人佳城公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6663元，由凌源市佳城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年五月十七日书记员  张 多（法官助理代）