河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终1252号上诉人（原审原告）：侯建胜，男，1957年10月15日生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：黄付申，男，住河南省郏县，由郏县龙山街道朝阳社区居民委员会推荐。上诉人（原审被告）：郏县市场监督管理局，住所地河南省郏县龙山大道**。统一社会信用代码：11410425MB1E056740。法定代表人：李枫朝，局长。委托诉讼代理人：丁江炜，河南长顺律师事务所律师。上诉人侯建胜与上诉人郏县市场监督管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服平顶山市湛河区人民法院(2020）豫0425民初3185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人侯建胜及其委托诉讼代理人黄付申，上诉人郏县市场监督管理局的委托诉讼代理人丁江炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯建胜上诉请求：1.侯建胜不服一审判决书第二项“判令郏县市场监督管理局支付违约金60000元”，请求二审法院依法撤销并依法改判。支持侯建胜的诉讼请求，即按合同约定判令郏县市场监督管理局支付违约金130000元；2.支持一审请求的赔偿损失100000元；3.一、二审案件受理费由郏县市场监督管理局承担。事实与理由：郏县人民法院（2020)豫0425民初3185号民事判决书查明基本事实清楚，证据充分。但查明的部分事实与认定的事实不符，判决有误，侵犯了侯建胜的合法权益，故此请求撤销，依法予以改判或发回郏县人民法院重审。一审中侯建胜向法院出示了双方的租赁合同一份和租赁物损坏照片，郏县市场监督管理局对侯建胜提供的证据均没有异议，合同中明确了违约要赔偿双倍年租金，一年的租金为65000元，双倍两年租金应为130000元，一审法院判令郏县市场监督管理局支付违约金60000元缺乏事实根据和法律依据。一审提供的照片是在租赁期间郏县市场监督管理局对租赁物保护不当和改造造成的损失有屋顶漏水，前脸墙面改造和室内卫生间器具损坏造成不能正常使用，后门因进行封闭造成大门损坏等共计请求15万元损失，一审没有支持，违背客观事实。二审请求赔偿损失l00000元。综上所述，上诉请求追加金额为170000元。望二审法院支持侯建胜的请求。一、二审案件受理费由郏县市场监督管理局承担。郏县市场监督管理局针对侯建胜的上诉辩称，侯建胜的上诉没有事实和法律依据。关于损失方面，租赁的房屋并没有进行主体改造，只不过是在搬移的过程中，卫生比较乱，所以该损失10万元没有事实根据与法律根据。关于违约金，郏县市场监督管理局并没有违约，其理由同郏县市场监督管理局的上诉意见。请求依法驳回侯建生的上诉请求。郏县市场监督管理局上诉请求：1.撤销郏县人民法院（2020）豫0425民初3185号民事判决书；2.改判为郏县市场监督管理局只承担2019年11月1日至2020年4月25日的房租。事实与理由：一、关于本案中合同的效力问题。虽然合同已经履行，但侯建胜原担任郏县工商行政管理局所长，自己当所长租用自己的房子，明显属于是侵犯市场利益不合理的无效合同。二、关于是否违约。郏县市场监督管理局因机构改制，2020年将不再使用房子，按照合同约定只用提前一年告知对方。郏县市场监督管理局在2019年已经书面告知了侯建胜，且侯建胜也承认收到了不再续租的通知，所以郏县市场监督管理局不存在违约的情形。三、关于房屋交付问题。在2020年4月25日腾房时，郏县市场监督管理局拆卸下来6台空调，因侯建胜说有一台空调是其自己的，不让郏县市场监督管理局搬东西，经搬运工作人员汇报后，郏县市场监督管理局让侯建胜自行查找哪一台空调是其自己的，后在一审庭审时，侯建胜又说6台空调都是其任所长时，自己给自己房屋置办的，不是单位固定资产。就因为空调归属有争议导致郏县市场监督管理局不能正常把剩余空调搬完，完全是侯建胜的过错导致不能正常交接房屋，同时郏县市场监督管理局在交付房屋钥匙时，侯建胜又是推脱不在家，又是说事情不到底不要钥匙，以各种理由拒收钥匙，导致不能正常交付钥匙。综上，郏县市场监督管理局已经提前告知并按约定给其交房，是侯建胜的原因导致没有正常接到房屋，是侯建胜的过错，不是郏县市场监督管理局的责任。一审以郏县市场监督管理局没有交钥匙为由，认定郏县市场监督管理局有过错承担责任，属于认定不当。综合上述事实理由，一审法院查明事实不清，适用法律错误，请求二审予以改判，支持上诉请求。侯建胜针对郏县市场监督管理局的上诉辩称，一、关于本案中合同的效力问题，郏县市场监督管理局的上诉理由缺乏事实根据。2012年10月25日，甲方侯建胜和乙方郏县工商行政管理局签订《房屋租赁协议》，合同签订后，侯建胜交付房屋，郏县工商行政管理局将下属的城西所、城东所、专业所、车辆管理所搬迁至该处办公，不存在郏县市场监督管理局所述的自己当所长租用自己房的情形。侯建胜只是四个所的其中之一所的领导，并且乙方是郏县工商行政管理局，并非是以一所的名义。郏县市监督管理局最后一次支付了2018年--2019年的房租65000元，时间是2019年10月，至今没有支付2019年11月1日至今的房租。侯建胜接到郏县工商行政管理局关于租赁房屋不再续租通知书的时间是在2019年10月份，郏县市监督管理局按照《房屋租赁协议》，应当于2018年11月1日前告知，违反了《房屋租赁协议》第六条约定的内容，没有尽到提前一年告知的义务，属于违约。根据民法典第六十七条第一款的规定，法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担，因此，郏县市监督管理局应行使《房屋租赁协议》中的相关权利，履行相应义务，其已构成事实的违约。三、关于房屋交付问题。一审庭审中侯建胜提供有本人购买7台空调的购物发票、证人证言为证，而不是郏县市场监督管理局所述的6台空调。关于房屋交付钥匙的问题，是在2021年1月29日，郏县市监督管理局办公室主任打电话交钥匙，因为正在走法律程序，至今侯建胜也没有收到郏县市场监督管理局交来的钥匙。郏县市场监督管理局仍是房屋的实际占有者、使用者。2021年3月初才把牌子才摘走，房屋至今没有交付，构成违约的是郏县市监督管理局。综上所述，郏县市场监督管理局的上诉理由不能成立，应依法予以驳回。侯建胜向一审法院起诉请求：1.判令郏县市场监督管理局支付所欠房租65000元；2.判令郏县市场监督管理局支付当年房租双倍的违约金130000元；3.下欠房租算至租赁物实际交付之日止；4.判令郏县市场监督管理局在使用租赁物时对租赁物造成的损害赔偿150000元。一审法院认定事实：侯建胜与郏县工商行政管理局于2012年10月25日签订《房屋租赁协议》一份，内容为“房屋租赁协议甲方：侯建胜（出租方）乙方：郏县工商行政管理局（承租方）经甲乙双方充分协商，甲方同意将位于经三路北段路西的一所商业房出租给乙方作为工商所办公场所，具体协议如下：一、标的物具体位置及面积。具体位置：县城经三路北段路西，面积：甲方所有权的一至三层全面建筑面积，约660平方米。二、水、电、路事宜。甲方负责乙方在租用期间的水、电、路三通，乙方在租用期间不得擅自改变甲方原有的水电设施。三、场所的改造与装修。乙方在租用期间，在不改变房屋主要结构的情况下，可根据办公场所的要求，进行装修改造，装修改造的费用由乙方自行承担。四、标的物的维护与保养。在协议有效期间，房屋楼顶及房屋外部的自然损坏，影响正常办公使用的，由乙方负责维修。五、租赁期限、费用及付款办法。租赁期暂定为15年（2012年11月1日至2027年10月31日），前两年租金为5.5万元，自第三年起，每两年协商一次租金（随行就市）。租金付款办法为每年的11月1日前一个月内支付下年度的租金。乙方在租赁期间的水、电等费用自理。六、违约责任。在协议有效期内，甲方不同意出租给乙方或乙方不再租赁，应提前一年告知对方，否则按当年房租两倍赔偿对方的损失。七、其他未尽事宜，双方协商解决。八、此协议一式三份，甲、乙双方各执一份，报市局一份。此协议自双方签字之日起生效。甲方：侯建胜乙方：郏县工商行政管理局（印章）二0一二年十月二十五日”。《房屋租赁协议》签订后，侯建胜将租赁物交付给郏县工商行政管理局使用，郏县工商行政管理局支付租金至2019年10月31日。2019年10月郏县市场监督管理局书面通知侯建胜不再续租房屋，郏县市场监督管理局将租赁房屋上锁后未将房屋钥匙交付侯建胜。侯建胜提交的照片显示，租赁房屋的外观门头未拆除，室内办公桌椅及杂物未清理。郏县市场监督管理局称，其在2020年4月25日已将租赁房屋返还给侯建胜。另查明，涉案房屋的租赁费为每年65000元，2019年1月，郏县工商行政管理局、郏县质量技术监督局、郏县食品药品监督管理局合并为郏县市场监督管理局。一审法院认为，侯建胜与郏县工商行政管理局签订《房屋租赁协议》一份，该合同真实有效，是双方真实意思表示。因此，侯建胜、郏县工商行政管理局应当按照合同约定全面履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款规定，法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。因此，郏县市场监督管理局应行使《房屋租赁协议》中的相关权利，履行相应义务。由于租赁房屋的门窗处于锁闭状态，房屋钥匙也由郏县市场监督管理局持有，且房屋内仍有部分办公桌椅及杂物未搬离，因此，对郏县市场监督管理局称其已将租赁房屋返还给侯建胜的辩称意见，不予采纳。本案中，郏县市场监督管理局虽然在2019年10月书面通知侯建胜不再续租房屋，但郏县市场监督管理局并未及时向侯建胜返还租赁物，而是仍实际占有该房屋，也未支付2019年11月1日以后的租金，并且郏县市场监督管理局也未按《房屋租赁协议》中的约定提前一年告知侯建胜不再续租房屋，因此，郏县市场监督管理局已构成违约。截止2020年10月31日，郏县市场监督管理局下欠侯建胜的房屋租赁费为65000元，因此侯建胜请求郏县市场监督管理局支付租金65000元，予以支持。由于郏县市场监督管理局占有租赁房屋未将租赁物返还侯建胜的行为持续存在，故郏县市场监督管理局自2020年11月1日起至实际将租赁房屋返还侯建胜之日止仍应向侯建胜支付房屋占有使用费，房屋占有使用费参照租金标准，每年65000元。关于违约金，本案合同违约是由郏县市场监督管理局一方造成，但《房屋租赁协议》中约定的违约金为当年房租的二倍明显过高，应予调整，酌定为60000元。关于侯建胜请求对租赁物的损害赔偿150000元，因侯建胜未提交证据予以证明租赁物确实受损及其数额，因此，对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郏县市场监督管理局于判决生效之日起十日内支付侯建胜租金65000元，并自2020年11月1日起按照每年65000元的标准向侯建胜支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止；二、郏县市场监督管理局于判决生效之日起十日内支付侯建胜违约金60000元；三、驳回侯建胜的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6475元，郏县市场监督管理局负担2346元，侯建胜负担4129元。二审中，侯建胜提交以下证据：一、2021年3月27日拍摄的13张案涉房屋照片，以证明案涉房屋至今没有交付以及房屋及物品损坏情况。郏县市场监督管理局的质证意见是，（一）该组照片虽然显示拍摄时间是3月27日，但具体是什么时候照的不能确认。（二）关于案涉房屋的交付问题，侯建胜答辩也说在2021年1月29日的时候，郏县市场监督管理局工作人员已经找他协商过要求交房，但是侯建胜说是在诉讼期间不收房子，其以各种理由拒收房屋。（三）该证据不能证明具体的物品损失，只不过是卫生打扫问题，并没有实际损失。本院认为，因该组证据显示拍摄时间为2021年3月27日，且能真实反映案涉房屋目前的情况，本院对该组证据予以采信。二、海尔专卖旗舰店发票一份，以证明案涉房屋内的6台空调系侯建胜购买。郏县市场监督管理局的质证意见是，从时间上看，租房协议是2012年10月25日签订的，也就是说在2012年已经是入住房屋了，但是该发票上显示的时间是2013年8月3日，是到底是单位购买还是其个人购买，随后需要核查。因郏县市场监督管理局未向本院提交有关后期核实的书面意见，亦未提交证据推翻侯建胜依据该证据主张的事实，本院对该证据予以采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉房屋租赁协议是否有效？二、案涉房屋是否已经交付给侯建胜？三、郏县市场监督局是否构成违约？如违约，一审判决确定的违约金是否适当？四、侯建胜主张的赔偿损失是否有事实和法律依据。对此，本案具体评析如下：一、关于案涉《房屋租赁协议》效力问题。本案中，侯建胜与郏县工商行政管理局签订的《房屋租赁协议》，是双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定。虽然案涉协议签订时侯建胜任郏县工商行政管理局西所所长，但该身份并不影响侯建胜作为一般民事主体向郏县工商行政管理局出租其自有房屋，现有证据亦不能证实侯建胜存在利用其身份侵犯市场利益的事实，故郏县市场监督局主张因该协议侵犯市场利益而无效的主张没有事实和法律依据，本院对案涉《房屋租赁协议》的合法有效性予以确认。二、关于案涉房屋是否已经交付给侯建胜的问题。经查明，案涉租赁房屋的门窗处于锁闭状态，房屋钥匙也由郏县市场监督管理局持有，且房屋内仍有部分办公桌椅及杂物未搬离，故郏县市场监督管理局上诉称其已将租赁房屋返还给侯建胜的理由不能成立，本院不予支持。三、关于郏县市场监督局是否构成违约，以及一审判决确定的违约金是否适当的问题。本案中，郏县市场监督管理局虽然在2019年10月书面通知侯建胜不再续租房屋，但其并未及时向侯建胜返还租赁物，仍实际占有该房屋，也未支付2019年11月1日以后的租金，且郏县市场监督管理局也未按《房屋租赁协议》中的约定提前一年告知侯建胜不再续租房屋，故一审认定郏县市场监督管理局已构成违约并无不当。本案合同违约是由郏县市场监督管理局一方造成，但《房屋租赁协议》中约定的违约金为当年房租的二倍明显过高，一审酌定调整为60000元亦无不当，故侯建胜上诉称一审判令郏县市场监督管理局支付违约金60000元缺乏事实和法律依据的理由，以及郏县市场监督管理局上诉称其不构成违约的理由均不能成立，本院不予支持。四、关于侯建胜上诉主张的10万元赔偿损失是否有事实和法律依据的问题。二审中，侯建胜提交的一组案涉房屋照片虽然能够证实房屋现状，但案涉房屋已由郏县工商行政管理局租用多年，其对案涉房屋的装修改造是经双方合同约定的许可行为，而房屋因自然原因产生一定的破损系必然存在的客观事实，现有证据不能证实案涉房屋现状系受到人为损害或因不当使用所造成，且侯建胜亦未提交证据证实其具体损失数额，故侯建胜的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，侯建胜和郏县市场监督管理局的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由侯建胜负担2400元，郏县市场监督管理局负担2800元。本判决为终审判决。审判长 郭 滨审判员 宋红彦审判员 彭 莉二〇二一年五月二十一日书记员 马艳君