江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2137号上诉人（原审被告）：陈素美，女，1959年7月2日生，汉族，住江苏省徐州市铜山县。委托诉讼代理人：刘新伟，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：石晓，江苏青创律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘爱荣，女，1970年4月8日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：刘杰，江苏清韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅，江苏清韵律师事务所律师。上诉人陈素美因与被上诉人刘爱荣房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初8072号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈素美上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人主体不适格，应当裁定驳回被上诉人的诉讼请求。2017年上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议的行为系履行职务行为。二、一审法院认定房屋租赁协议于2020年7月15日解除，无事实和法律依据。2018年6月份铜山区人民政府发布征收公告之日起，涉案房屋的物权已由江苏胜威建设有限公司变更为铜山区人民政府。被上诉人丧失涉案房屋的权利基础，其与上诉人之间的租赁协议于2018年6月份已经解除，非一审法院所认定的2020年7月15日。三、涉案房屋租赁协议被解除后，被上诉人无权再主张房屋租赁费用。四、退一步讲，即使上诉人应当交付房屋使用的费用，也不应完全按照房屋租赁协议中约定的标准支付费用。刘爱荣辩称，一、双方在2017年5月22日签订房屋租赁协议是以自然人身份实施的民事行为，且签订协议时铜山区乐泰老年公寓并未成立，所以上诉人的主体适格。二、政府部门是否拆迁不影响双方租赁合同的客观存在，被上诉人享有合同解除权，也有权向上诉人主张租金和租赁期满后的占有使用费。三、从拆迁部门出具的证明可以看出，涉案房屋的所有权并未转移，被上诉人有权向上诉人主张租金及占有使用费。四、上诉人的经营问题是上诉人自己的问题。刘爱荣向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方在2017年5月22日签订的《房屋租赁协议》；2.陈素美将徐州市铜山区房屋(建筑面积4144.38平方米、权属证书号铜房权证铜山镇字第**）腾空并返还刘爱荣；3.陈素美支付2019年10月22日至2020年10月24日期间369天的房屋租金707671.23元、水电费11996.6元；4.陈素美支付违约金70767.12元(按照700000元的10%为计算标准，自2019年10月22日计算至2020年10月24日止）;5.诉讼费由陈素美承担。一审法院经审理查明：2017年4月10日，刘爱荣与案外人江苏胜威建设有限公司签订《房屋无偿租赁协议》，约定：江苏胜威建设有限公司将其坐落在徐州市铜山区，权属证书号为铜房房权证铜山镇字第**，偿提供给刘爱荣做生产经营办公房使用；经江苏胜威建设有限公司同意，可以转租他人或者供他人借住，不得擅自占用大院内的地方堆放杂物或用做其他。2017年5月22日，刘爱荣（出租方、甲方）与陈素美（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：1-1、甲方将承租属江苏胜威建设有限公司所有的坐落在徐州市铜山区，权属证书号为铜房权房权证铜山镇字第**，给乙方使用，乙方对该情形知晓并同意。1-2、甲方出租给乙方的该房屋建筑面积共4144.38平方米。2-1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为养老、医疗、托养、残疾人、××人收治等综合性社会养老服务使用，不得从事前述适用范围外任何项目的使用。3-1、该房屋租赁期共60个月，租赁期为2017年5月22日至2022年5月21日，该租赁期包括甲方给予乙方的101天免租装修期。4-1、该房租年租金为700000元。4-2、该租金支付方式为半年，先付后使用原则：第一期租金签订合同之日起10日内支付半年租金，装修期间内双方协商不收费，具体起算时间以3-1条款为执行依据。下半年租金2017年11月22日前支付。第二年前半年租金于2018年5月22日前支付，以后每年房屋租金以此类推，先付后用。逾期交付租金，除应补缴欠租外，并按年租金的10%，以天数计算向甲方交付违约金。5-1、乙方在租赁期限内，使用的水由乙方按有关规定自行承担，独立立户。5-2、根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金60000元，待租赁期满结清费用后，乙方需将房屋内外垃圾必须清理干净及给排水畅通，结清应缴（水电费发票交于甲方）及门窗、楼地面、墙面、顶棚完好无损，并将装修及附属设备向甲方点清，如有缺失或认为损坏，乙方应折价赔偿。上述完毕后交还钥匙后，押金无息退还，乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金。6-2、如因不可抗力原因，导致房屋损坏或造成乙方损失的，双方互不承担责任。6-3、如在租赁期间内，该房屋经市或区（县）政府有关部门批准动迁，造成的损失，双方互不承担责任。如该房屋因拆迁、安置等赔付的费用，与乙方无任何关系。8-1、在租赁期间内，非下列情况，不得变更或解除合同。（1）甲方或乙方因由特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的；(2)因乙方违反本合同约定，且经对方提出后的十五天内，未予以纠正的；（3）因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；（4）在租赁期内，该房屋经市或区（县）政府有关部门批准动迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况。9-1、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，房租押金不予退还。另由此而造成甲方损失的，乙方负责全部赔偿。（1）未经甲方书面同意，擅自将房租转租、转借他人使用的；（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋从事违法违章活动的；（4）拖欠租金累计三日以上的。刘爱荣在合同尾部出租方处签字，陈素美在合同尾部承租方处签字。该合同签订后，刘爱荣向陈素美交付了房屋，陈素美支付了押金60000元，并支付租金至2019年10月21日。2018年6月30日，徐州市铜山区人民政府下发房屋征收决定公告，决定对徐州高新区长兴路片区旧城改造项目所涉及的房屋实施征收，有关部门依法收回其国有土地使用权。刘爱荣所租赁的涉案房屋在征收范围内。2018年11月28日，徐州市铜山区人民政府向涉案房屋所有权人江苏胜威建设有限公司下发徐州市铜山区人民政府房屋征收补偿决定。2019年3月5日，江苏胜威建设有限公司与徐州高新技术产业开发区城市改造管理办公室签订房屋征收补偿协议，该协议要求被征收人在本协议签订后30日内腾空办公楼及其他租赁厂房，水电销户并交出钥匙，逾期交房，按逾期天数，每天扣除补偿总额的万分之五，交出房屋统一拆除，乙方保证房屋门窗完整，缺少一处门窗的扣5000元补偿费。2020年7月13日，刘爱荣向陈素美邮寄解除合同并限期搬迁告知书：“基于陈素美拖欠9个月的租金52.5万元，按合同条款作为甲方有权解除合同；按照协议第八条第4款，由于涉案房屋面临政府正常拆迁，属不可抗力，所以即使你没有违约，本合同也在实体上无法继续履行。故，甲方有权按照合同约定享有法定解除权和约定解除权。故今向你发函；一、解除我们双方2017年5月22日签订的房屋租赁合同；二、请你接函后十日内把房屋自动腾空，搬离该房屋；三、同时支付欠付的租金、水费、违约金。”陈素美于2020年7月15日收到该邮件。2020年10月27日，徐州高新技术产业开发区房屋征收办公司出具说明：江苏胜威建设有限公司所有的位于在徐州市铜山区欣达路西头3号楼房屋，权属证书号为铜房权证房权证铜山镇字第**，租人陈素美一直没有搬迁，导致现拆工作停滞，所属该房屋的各种拆迁补偿以及拆迁手续都无法继续办理，该房屋所有权现仍归江苏胜威建设有限公司所有。一审法院认为，关于涉案合同签订的主体问题。陈素美认为陈素美作为徐州市铜山区乐泰老年公寓的法定代表人，其签订房屋租赁合同的目的用于养老医疗，系履行职务行为，其法律后果应当由法人来承担。但根据陈素美陈述，其虽然一直从事养老医疗行业，但在与刘爱荣签订涉案租赁协议时徐州市铜山区乐泰老年公寓仍未成立，租赁协议中载明的承租方及签字人均为陈素美，合同签订的主体应为刘爱荣与陈素美。现双方因租赁协议产生纠纷，刘爱荣基于合同相对性，以陈素美为被告诉至法院，并无不妥。关于涉案租赁协议的解除及腾空房屋的问题。陈素美认为涉案租赁协议已经于拆迁公告下发之日2018年6月30日解除。刘爱荣认为涉案房屋没有交付至拆迁部门，涉案房屋的产权没有转移，刘爱荣于2020年7月15日发函解除双方的租赁协议。刘爱荣与陈素美签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效,双方均应按照合同约定履行各自义务。政府部门分别于2018年6月30日、2018年11月28日下发了关于涉案房屋的拆迁公告、拆迁决定，产权人于2019年3月5日与拆迁部门亦签订了拆迁协议。房屋拆迁补偿关系和房屋租赁合同关系是两种法律关系，政府下发拆迁公告及拆迁协议的签订并不必然导致租赁合同的终止，在政府下发拆迁公告后，至今房屋产权未实际转移，陈素美继续使用涉案租赁房屋并支付租金,亦未提供合同于公告下发之日已经实际解除的证据。因此，陈素美认为涉案租赁协议已于拆迁公告下发之日实际解除的抗辩理由，不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。根据陈素美与刘爱荣签订的租赁协议第8-1条关于“涉案房屋租赁期间经政府批准动迁，可以解除合同”的约定，租赁房屋被政府征收，刘爱荣享有合同解除权，且双方并未设定解除权行使期限。陈素美主张刘爱荣未在一定期限内行使解除权，解除权消灭的主张，缺乏法律依据。刘爱荣于2020年7月13日向陈素美邮寄了解除合同通知书，自通知到达陈素美之日即2020年7月15日合同解除。因此，涉案房屋租赁合同已经于2020年7月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案合同已经于2020年7月15日解除，陈素美占用涉案房屋已无合法依据，且涉案房屋的产权并未实际发生转移，刘爱荣基于和产权人的无偿租赁协议，有权要求陈素美腾空房屋并返还。故，对于刘爱荣该项主张，依法予以支持。关于租金及违约金问题。陈素美认为，房屋于2018年6月份被征收，并签订了拆迁协议，领取了拆迁赔偿款，因此无权再来主张租金问题。虽然拆迁协议已经签订，但房屋所有权并未实际转移，陈素美至今还占有、使用涉案房屋，陈素美应当向刘爱荣支付合同解除前占用、使用涉案房屋期间的租金及合同解除后占用、使用涉案房屋期间的占用费。陈素美认为拆迁导致其经营受到影响，应调整租金，但未提供证据证明其经营实际受到了影响、受到影响的程度及造成的损失，且拆迁公告已经于2018年6月下发，陈素美有足够的时间做好规划其经营的准备，但其选择继续履行合同并占有、使用房屋至今，系自主选择的结果，故陈素美该抗辩意见，不予采纳。双方约定租金为每年700000元，刘爱荣要求陈素美向其支付2019年10月22日至2020年10月24日期间369天的房屋租金707671.23元，依法予以支持。鉴于双方在签订租赁合同时，陈素美支付了押金60000元，为了一次性解决纠纷，刘爱荣亦同意从陈素美应付租金中予以扣除，故陈素美尚应支付刘爱荣租金及占用费为647671.23元。关于逾期支付房租违约金。因涉案房屋的产权人已经与拆迁部门签订了拆迁协议，双方就租赁合同的履行产生了争议，涉案租赁协议因拆迁处于随时可以终止的状态，陈素美未按照合同约定向刘爱荣支付租金，不应认定为违约，故刘爱荣要求陈素美支付租金违约金，不予支持。此外，陈素美对于欠付的水电费11996.6元没有异议，对刘爱荣的该项主张，依法予以支持。遂判决：一、确认刘爱荣与陈素美双方于2017年5月22日签订的房屋租赁协议于2020年7月15日解除；二、陈素美于判决发生法律效力后三十日内将徐州市铜山区欣达路西头3号楼房屋(建筑面积4144.38平方米、权属证书号铜房权证铜房权证铜山镇字第**）还给刘爱荣；三、陈素美于判决发生法律效力后十日内支付刘爱荣2019年10月22日至2020年10月24日期间的租金、占用费等合计647671.23元；四、陈素美于判决发生法律效力后十日内支付刘爱荣水电费11996.6元；五、驳回刘爱荣的其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于上诉人主体资格是否适格的问题。上诉人与被上诉人于2017年5月22日签订涉案《房屋租赁协议》时，徐州市铜山区乐泰老年公寓尚未成立，故涉案房屋租赁合同的主体系上诉人与被上诉人，被上诉人基于合同相对性，以上诉人作为被告诉至一审法院，并无不当。而上诉人主张其签订涉案房屋租赁合同系履行职务行为，缺乏相应事实根据，本院不予支持。关于涉案租赁合同解除的问题。上诉人主张涉案租赁合同于拆迁公告下发之日即2018年6月30日解除，但拆迁公告的下发并不必然导致涉案租赁合同的终止，至今涉案房屋产权未实际转移而上诉人仍在使用涉案房屋进行经营，其行为与其主张自相矛盾，本院不予支持。根据涉案租赁合同第8-1条“涉案房屋租赁期间经政府批准动迁，可以解除合同”的约定，被上诉人向上诉人邮寄了解除合同通知书，该通知于2020年7月15日到达上诉人处，故被上诉人主张涉案租赁合同于2020年7月15日解除，上诉人应腾空并返还房屋，有事实根据及法律依据，本院予以支持。关于涉案租金、占用费的问题。涉案房屋所有权至今未实际转移，上诉人占有、使用涉案房屋，应向被上诉人支付相应的租金及占用费。上诉人主张拆迁导致其经营受到影响应调整相应租金及占用费，但其并未提供充分的证据予以证明，且涉案拆迁公告系2018年6月30日下发，而被上诉人主张的系2019年10月22日之后的租金及占用费，上诉人已有足够的时间另寻新的经营场所，然而上诉人至今仍在占有、使用涉案房屋进行经营，故即便存在上诉人所述的经营受到影响的情况，亦是上诉人自身选择所致，其再要求下调租金及占用费，缺乏相应依据，本院不予支持。一审法院对于租金及占用费的数额计算无误，本院予以支持。综上，上诉人陈素美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人陈素美负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年五月二十六日书记员  宗 正