北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2524号上诉人（原审原告）：王有泉，男，1973年11月27日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：北京华美天海房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-3259（经济开发区集中办公区）。法定代表人：程碧连，执行董事。委托诉讼代理人：丁科杰，北京京航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京八通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区光机电一体化产业基地。法定代表人：程建，经理。委托诉讼代理人：秦兴锁，北京甲子律师事务所律师。上诉人王有泉因与被上诉人北京华美天海房地产经纪有限公司（以下简称华美公司）、北京八通房地产开发有限公司（以下简称八通公司）服务合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初7074号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员尚晓茜对本案进行了独任开庭审理。上诉人王有泉，被上诉人华美公司之委托诉讼代理人丁科杰、八通公司之委托诉讼代理人秦兴锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王有泉上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判支持王有泉一审诉讼请求；3．本案诉讼费用由华美公司、八通公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、因华美公司与八通公司在明知“世外桃苑”商品房存有问题不能办理房屋登记手续的情况下，将存在问题的商品房销售给王有泉，导致王有泉的购房目的未能实现，现王有泉与八通公司签订的《认购协议》《北京市商品房草签合同》已依法解除，进而导致华美公司提供的附属的优惠打折服务合同关系无法履行完毕，王有泉也未在实际中享受到了该优惠打折服务，由于王有泉用《认购协议》中的优惠打折价格购买商品房的购房目的并未实现，故该“团购优惠服务费”应当退还。二、王有泉与华美公司之间系服务合同关系，华美公司在王有泉购房期间并未提供任何服务和居间介绍服务，签订任何服务合同或协议，华美公司只称交15万元电商款抵100万元房款优惠，有手机短信为证，15万元电商款实际是王有泉欲享受到华美公司提供的购房优惠服务而支付的，由于《认购协议》《北京市商品房草签合同》已依法解除，现王有泉欲享受的优惠服务目的并没有最终实现，华美公司与王有泉的服务合同并未履行完毕，一审判决有误，华美公司应当退还王有泉支付的电商款共计15万元。三、华美公司与八通公司销售不能交付、网签、停止办理商品房登记手续的商品房，存在完全过错，分别占用王有泉电商费计15万元、购房款120万元长达四年多，应予以退还并支付由此占用王有泉款项带来的利益损失。由于华美公司是八通公司签约并认可的唯一的销售代理公司，八通公司应承担无限连带责任。华美公司出具的电商费“优惠服务费”收据明确显示收款人是华美公司，并盖有其公章，既是由华美公司出具收据，应首先由华美公司依法退还王有泉电商款15万元。华美公司收取王有泉15万元电商费，是在八通公司售楼处由其员工直接收取的，收取电商费是八通公司同意认可的或者是默认的，并打折优惠了部分房价，这体现在了《认购协议》中，并有八通公司的签章。八通公司与本案具有关联关系，具有不可推卸的责任，八通公司庭审中辩称与王有泉是商品房买卖合同纠纷，不是适格被告，缺乏法律依据，且华美公司与八通公司之间签订有代理销售合同构成或表现为代理行为，所以八通公司应为适格被告，应该承担无限连带责任。华美公司辩称，同意一审判决，不同意王有泉的上诉请求。八通公司辩称，同意一审判决，不同意王有泉的上诉请求。王有泉向一审法院起诉请求：1．要求华美公司返还王有泉已支付电商款共计15万元；2．要求华美公司向王有泉支付2016年12月2日至实际付款期间电商款15万元的利息（2019年8月20日之前的利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算）；3．要求八通公司就上述返还责任承担无限连带责任；4．本案的诉讼费用及其他与诉讼有关的费用全部由华美公司、八通公司承担。一审法院认定事实：王有泉提交收据复印件两份，其中NO．6796320号收据载明：交款单位王有泉，人民币（大写）伍万元整，收款事由，购房优惠服务费；NO．6796311号收据载明：交款单位王有泉，收款方式POS，人民币（大写）壹拾万元整，收款事由，购房优惠服务费。两张收据上均盖有华美公司财务专用章及王有泉签字。王有泉与八通公司于2016年9月28日签订《认购协议》，载明：一、购买物业乙方充分了解“世外桃苑”项目的详细信息，购买南区202号楼101号房（以下简称“该房屋”），该房屋建筑面积：214．33平方米，建筑面积单价：人民币￥19200元/平方米，总价人民币￥4115136元（大写：人民币肆佰壹拾壹万伍仟壹佰三拾陆元整）；折后单价：人民币￥13997．11元/平方米，折后总价：人民币￥3000000元（大写：人民币叁佰零拾零万零仟零佰零拾零元整）。该协议表明王有泉已经享受了购房优惠。另，经一审法院（2019）京0117民初11710号民事判决书判决王有泉与八通公司签订的《认购协议》和《北京市商品房草签合同》于2019年10月17日解除，后经北京市第三中级人民法院（2020）京03民终4496号民事案件二审审理，该判项已经生效。一审法院认为，服务合同是指服务提供者与服务接受者之间约定的有关权利义务关系的协议。根据双方当事人的陈述以及提供的证据，王有泉与华美公司虽未签订书面协议，但双方属于事实上的服务合同关系，王有泉为优惠购买房屋，向华美公司支付15万元购房优惠服务费。王有泉提交的收据上明确载明款项为购房优惠服务费，即该服务合同的内容为购房优惠，且王有泉认可在与八通公司签订的《认购协议》中价格部分存在优惠，故王有泉与八通公司签订《认购协议》后，华美公司与王有泉之间的服务合同即履行完毕。后虽经法院判决王有泉与八通公司解除《认购协议》，但华美公司在此过程中不存在过错，故对王有泉返还购房优惠服务费用及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回王有泉的全部诉讼请求。二审中，王有泉向本院提交了以下证据：证据1．金诚公司2016年、2017年、2018年的年度报告，用以证明华美公司是借金诚公司账户收款并逃避责任；证据2．华美公司置业顾问朱影与王有泉手机短信截图，用以证明15万元是华美公司所收，抵100万元房产购房款；证据3．华美公司2020年12月开具给王有泉15万元的发票、快递等信息，用以证明华美公司收取了15万元服务费；证据4．北京市规划委员会平谷规划局2016年7月下发的《责令限期改正通知书》，用以证明世外桃苑项目私挖地下室存在问题；证据5．北京市规划委员会出具的《信访事项复查意见书》，用以证明平谷区住建委2016年已经向八通公司发布了暂停办理销售商品房的文件；证据6．2017年华美公司销售总监李秦哲与王有泉之间的录音光盘，用以证明费用是由华美公司收取的，而且华美公司承诺王有泉如果没办成15万元费用会全部退还给王有泉，华美公司已经把15万元的部分款项返还给了八通公司。华美公司发表质证意见称：证据1与本案无关，对其真实性和证明目的均不认可；对证据2的真实性和证明目的均不认可，朱影现在不是华美公司员工；对证据3的真实性认可，证明目的不认可；证据4以八通公司质证意见为准，华美公司没见过、不清楚；对证据5的真实性和证明目的均不认可；证据6不属于新证据，对其真实性、合法性均不认可，不清楚通话人员的身份，从双方交谈内容看双方关系比较亲密，通话人员即使系华美公司员工亦无权放弃公司的权益。八通公司发表质证意见称：证据1、2、3的意见同华美公司；对证据4、5的真实性和证明目的均不认可；证据6的真实性无法核实，不予认可，李秦哲不是八通公司的员工，八通公司也没有收到过款项，八通公司与本案没有关联性。华美公司及八通公司均未向本院提交新的证据。经庭审质证，本院认为，华美公司、八通公司对王有泉提交的证据3真实性认可，本院对此予以确认，对证据的证明目的将在本院认为处综合评判。本院二审期间补充查明以下事实：王有泉与八通公司、华美公司商品房销售合同纠纷案，一审案号为（2019）京0117民初11710号，二审案号为（2020）京03民终4496号。该案王有泉向一审法院起诉请求：1．解除王有泉与八通公司签订的《认购协议》和《北京市商品房草签合同》；2．八通公司返还王有泉已付购房款120万元；3．八通公司与华美天海公司返还王有泉已付电商款18万元；4．八通公司与华美天海公司支付王有泉已付总房款138万元的利息，自王有泉付款之日起计算至八通公司、华美天海公司付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；5．八通公司赔偿王有泉信赖利益损失，按照双方签订的《认购协议》原单价19200元每平方米减去折后单价13997．11元每平方米的差价5202．89元乘以总面积214．33平方米计算，共计1115135．4137元；6．八通公司按照合同约定支付王有泉违约金，从2017年5月1日起每日按照已交付房款的万分之一计算至付清之日；7．诉讼费用及其他与诉讼有关的费用全部由八通公司、华美天海公司承担。一审法院认定：“合同自起诉书送达八通公司之日起解除；王有泉与八通公司签订的《认购协议》和《北京市商品房草签合同》于2019年10月17日解除；八通公司返还王有泉购房款120万元并赔偿王有泉经济损失60万元；王有泉向华美公司交付电商款的行为，系双方产生的中介服务关系，与该案中商品房买卖合同关系并非同一法律关系，华美公司不同意在该案中对电商款事宜一并处理，故对王有泉向华美公司提出的诉讼请求，该案中不予处理，王有泉可另行解决。”该案二审生效判决载明：“本案为商品房销售合同纠纷，现华美天海公司不同意在本案中一并处理其开具收据的15万元款项，一审法院未予处理并无不当。”二审经询，各方均认可该案中未处理本案诉争的款项。二审另询，华美公司认可收到涉案15万元，属于其公司收入，并表示该费用性质为服务费，用于抵扣房款优惠；华美公司与八通公司均认可双方之间系委托代理销售关系，主要包括代理营销、策划和销售，由八通公司向华美公司支付佣金。八通公司称其未收到涉案15万元，不清楚该费用的具体情况。二审经查，（2019）京0117民初11710号案件起诉书送达华美公司之日为2019年10月23日。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点为：华美公司是否应向王有泉退还涉案15万元费用并支付相应的利息。本案中，王有泉提交收据载明“收款事由购房优惠服务费”，华美公司亦主张涉案15万元为服务费，用于抵扣房款优惠，故涉案15万元应系王有泉为享受购房优惠而支付给华美公司的具有特定用途的费用。根据生效判决认定事实，王有泉与八通公司之间签订的《认购协议》《北京市商品房草签合同》已依法解除，故王有泉欲以涉案15万元享受购房优惠服务的合同目的已经无法实现，王有泉有权要求华美公司退还涉案15万元费用并要求其支付一定的资金占用利息损失。一审法院认定有误，本院依法予以纠正。王有泉主张自2016年12月2日计算相应的利息缺乏依据，本院依法予以调整。鉴于王有泉于（2019）京0117民初11710号案件中已主张返还本案款项，故本院认定，王有泉关于本案利息损失起算日自（2019）京0117民初11710号案件起诉书送达华美公司之日起算。因华美公司认可收到15万元并表示属于其公司收入，八通公司亦明确表示未收到涉案15万元，故涉案15万元应系王有泉与华美公司之间合同关系项下产生的费用，王有泉要求八通公司对涉案15万元的返还承担连带责任缺乏依据，应不予支持。综上所述，王有泉的部分上诉请求具有事实及法律依据，本院对其合理部分予以支持；一审判决认定有误，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初7074号民事判决；二、北京华美天海房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向王有泉退还15万元并支付相应利息（以15万元为基数，自2019年10月23日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回王友泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1650元，由北京华美天海房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）；二审案件受理费3300元，由北京华美天海房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 尚晓茜二〇二一年五月十四日法官助理 夏海曼法官助理 张 弛书 记 员 陈佳琪-10--1-