江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终827号上诉人（原审被告）：邵昱，男，1989年2月5日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人（原审被告）：黄凤，女，1990年11月26日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：许大椿（受邵昱、黄凤共同授权委托），江苏雅言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤莹，男，1989年3月19日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：占民燕，女，1990年3月21日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：蔡金辉（受汤莹、占民燕共同授权委托），江苏恒桥律师事务所律师。原审第三人：无锡大众易房房地产经纪有限公司，住所地无锡市梁溪区清扬路38-2601。法定代表人：王云泓，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏意祥，该公司员工。上诉人邵昱、黄凤因与被上诉人汤莹、占民燕，原审第三人无锡大众易房房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初8082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵昱、黄凤上诉请求：撤销一审判决，改判其无须承担违约责任及律师费损失。事实和理由：1.一审法院未能查明中介公司最终承诺或向其明确房屋抵押贷款办理的期限，这一事实对合同履行中违约责任承担的认定至关重要。2.其一审中提交的证据虽然与双方签订的《无锡市房屋转让合同》（以下简称转让合同）没有直接的联系，但可以充分说明其出售案涉房屋的目的是为尽快取得售房款，从而及时购买适合的学区房。3.转让合同约定由中介公司帮助汤莹、占民燕办理贷款，未约定完成贷款审批流程（最终发放贷款）的期限。但2020年6月1日，邵昱与中介公司刘磊的聊天记录中，刘磊明确审批到放款的时间为两个月左右，但在同年6月17日其与汤莹、占民燕至中介公司办理相关手续时，中介公司负责贷款经办人却说贷款从审批到放款需要六个月，致使其出卖房屋的合同目的无法实现，最终导致其与汤莹、占民燕签订的转让合同无法履行。合同无法履行的原因在于中介公司承诺的贷款审批到放款两个月时间无法保证，且又无法通过协商解决造成的，而不是因为其过错造成的，故其不应承担违约责任。被上诉人汤莹、占民燕辩称，其在本案房屋买卖合同履行过程中不存在任何违约行为，并且本案不能按照合同约定期限履行的原因在于邵昱、黄凤与中介公司之间的纠纷导致，并非邵昱、黄凤拒不履行合同义务的抗辩事由，在本案房屋买卖合同纠纷中，邵昱、黄凤显然属于违约方。请求法院驳回邵昱、黄凤的上诉请求，维持原判。被上诉人中介公司辩称，转让合同的内容并未包含贷款时间的限定，邵昱、黄凤基于片面的贷款不能事由恶意违约，已经构成根本性违约，应当承担违约责任。其在整个交易过程中，对客观情况及时告知并通知买卖双方，并多次协调以便合同能够最终履行，已经尽了居间方的责任和义务，所以，其并无过错，不应当承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。汤莹、占民燕向一审法院起诉请求：1.解除汤莹、占民燕与邵昱、黄凤于2019年8月23日签订的转让合同；2.邵昱、黄凤退还汤莹、占民燕购房款13.5万元；3.邵昱、黄凤支付汤莹、占民燕违约金17.76万元；4.邵昱、黄凤支付汤莹、占民燕律师代理费2万元。一审法院认定事实：无锡市风华里XX-XXX室的房屋所有权人为邵昱、黄凤。2020年4月18日，汤莹、占民燕（乙方）与邵昱、黄凤（甲方）、中介公司签订转让合同，合同载明的主要内容为：“甲方同意将属于其所有的坐落于风华里XX-XXX的房屋出售给乙方；该房屋建筑面积42.94平方米，成交价格为88.8万元。本合同签订时，乙方向甲方支付3万元（暂存中介方）作为购买此房屋的定金，2020年4月19日前追加定金2万元给甲方；过户当日将房款9.8万元（其中自行支付甲方8.8万元，1万元交至中介公司）交至中介公司，2020年6月12日前将房款37万元交至资金监管中心，余款37万元，乙方委托中介公司办理商业贷款，乙方承诺此次为本人第二次贷款购房且无信用记录不良，符合银行贷款政策和相关规定，并于2020年6月12日前委托中介公司根据银行政策办理贷款手续。若甲方在本合同交易房产尚有贷款未还清，则甲方应于2020年6月10日前还清该笔贷款并注销相关部门对房屋设有的抵押贷款权。甲方该房抵押由甲方自行还清，取得完整产权，乙方同意于2020年6月1日前支付首付款8.8万元整以帮助甲方还贷，不足部分由甲方自行补足，甲方配合产调并提供信用报告。基于中介公司的居间服务，甲乙双方应在签订本合同之时，以现金方式向中介公司支付佣金，甲方承担人民币详见佣金单，乙方承担人民币详见佣金单；佣金在签约当日付清，佣金收取标准为按购房价格的3.6%计算。甲乙双方应积极配合中介公司办理贷款、过户及其他相关手续，主动提供材料，促进交易顺利完成。甲乙双方有任何影响本合同履行、过户及贷款的特殊事项，必须及时告知中介公司及对方。任何一方逾期10天以上未履约的，视为对本合同的根本性违约。甲方违约应承担本合同确定的房款总额的20%作为违约金，乙方违约承担本合同确定的房款总额的20%作为违约金，双方另有约定除外。违约方应承担中介公司居间服务费及因此给守约方及中介公司造成的其他损失（包括但不限于诉讼费、律师费等），守约方同时可按法律规定行使合同解除权。”邵昱、黄凤（邵昱代）及代理人邵某在甲方处签字，汤莹、占民燕在乙方处签字，中介公司在中介公司处签章，中介公司经办人处时燕琴签字。转让合同签订后，汤莹分别于2020年4月18日、2020年5月31日通过支付宝向中介公司指定的账户转入购房定金5万元、首付款9.8万元，中介公司收到上述14.8万元后向邵昱、黄凤转交13.5万元。2020年4月18日，中介公司出具《出售方佣金确认单》，载明：签约日期为2020年4月18日，房屋地址为风光里XX-XXX，成交价为88.8万元，确认佣金为3000元，甲方净到手88.5万元整，邵某在出售方确认签名处签字确认。根据转让合同约定，汤莹、占民燕委托中介公司同邵昱、黄凤一起办理资金监管及商业贷款手续，后经三方协商一致，将办理上述事宜时间推迟至2020年6月17日。2020年6月17日，邵昱、黄凤因银行放款时间过长，不愿意配合办理资金监管及贷款手续，经多次协商未果，汤莹、占民燕遂诉讼来院。本案审理中，邵昱陈述，其卖房是因为其子女马上要上小学，案涉房产差一年才能满足上学区内小学的条件，其为了置换一套学区房，必须在2020年8月30日前将户口迁入另外一套学区房内。签转让合同前其向其父亲邵某交代过要么2个月能办贷款、要么全款，其父亲邵某告诉其中介公司承诺2个月能办贷款。后因中介公司无法保证2个月内银行审批放款，其又提出四种解决方案，但中介公司和汤莹、占民燕均不接受。其中第四个方案，中介公司指定的建设银行说要其付6000元加急费可以2个月办下来，但其签订转让合同时已经出了3000元加急费，中介公司却要求另外的6000元加急费全部要其承担，各方没有谈妥。考虑到中介公司没有履行2个月放款的承诺，所以邵昱当时要求放弃资金监管，直接把款项交给邵昱，邵昱才配合签字贷款。本案审理中，证人邵某到庭陈述，因为其孙女马上要上小学，案涉房产还差一年才能满足上学区条件，其就想着把案涉房产卖掉去买其他学区房。转让合同是其去签的，当时中介公司的杨秀英在场，挂牌以及和中介公司沟通是跟刘磊联系的。合同签订前中介公司的区域经理杨秀英打电话给银行问贷款的事情，打完电话后杨秀英说2个月贷款可以放下来，2个月能全部放款到其账上，考虑到这样其就能置换其他的学区房，其就签了转让合同并付了3000元给中介公司。本案审理中，中介公司员工杨秀英陈述，签约的时候其作为区域经理参与了谈判，签订合同前主要是谈价格，贷款的时间及哪家银行贷款都没有确定，邵某没有跟其说买房子的用途，没有问贷款时间2个月能不能放下来，因为当时客户的资质也没有给其，故其并未承诺2个月可以贷下来。2020年6月1日，中介公司店长刘磊与邵昱通过微信联系，主要内容为：刘磊：邵先生，贷款银行确定过了，做的建行的贷款。邵昱：大概多久？刘磊：贷款审批时间吗？邵昱：审批到放款一共多少时间？刘磊：大约两个月左右。2020年6月4日，邵昱通过微信联系刘磊，主要内容为：邵昱：房款尽量催一下，那边的房子也等着付钱的。刘磊：嗯嗯，会催的。邵昱：因为那边也定好了。刘磊：好的。邵昱：多催催，感谢帮忙。2020年6月29日，邵昱通过微信联系刘磊，主要内容为：邵昱：刘哥，上次我和买房大哥在你们公司总部人人商城办理贷款手续是6月17号还是6月18号。刘磊：第一次是6月17号。邵昱：如果现在买房做银行贷款的话，审批加放款大概多久？刘磊：买卖双方所有的资料齐全后，具体以银行审批，放款时间为准。邵昱：关键你一开始和我说两个月，6月17号办理贷款的时候是六个月，我有点懵。次日，刘磊微信联系邵昱，主要内容为：刘磊：邵哥，经过这两天协调买方，他们那边还是想把这个合同继续履行下去，约你明天再过来做贷款，希望你们予以配合。邵昱：首先搞清楚一点，我一直在配合你们的工作，是你们中介公司没有配合，没有尽到应有的责任，从一开始的两个月放款到6月17号谈贷款的时候六个月放款，再到昨天说的又以银行为准，你们中介公司一变再变，我也配合你们中介公司协商，但是你们不承认你们有过错，反而把责任全部推到我房东身上，我觉得我很难接受，我现在不再信任你们中介公司。本案审理中，中介公司员工刘磊陈述，签转让合同时邵某没有提到2个月必须放下来贷款，其也没有承诺过2个月可以贷款下来。2020年6月1日邵昱问其贷款要多长时间时，其并没有跟银行对接，但是之前有2个月成交过的先例，2020年4月份签合同时是可以2个月办下来的，中介公司的贷款经理和其说2个月差不多能贷款的，所以其说大概要2个月左右，但是实际2020年6月银行贷款政策收紧了。转让合同中约定双方都要承担佣金，所以中介公司收取的3000元不是加急的费用，而是佣金即中介费。本案审理中，邵昱、黄凤及汤莹、占民燕均拒绝对案涉房产的现有价值进行询价或评估。另查明，汤莹、占民燕与江苏恒桥律师事务所签订《委托代理合同》，载明汤莹因与邵昱、黄凤房屋买卖合同纠纷一案委托江苏恒桥律师事务所作为案件的一审阶段代理人，汤莹在合同签订之日起3日内一次性支付律师代理费2万元。后汤莹于2020年7月2日向江苏恒桥律师事务所支付2万元，江苏恒桥律师事务所于2020年10月10日开具相应金额发票。以上事实，由不动产权证、转让合同、支付宝转账记录截屏、委托代理合同、转账凭证、增值税发票、微信聊天记录截屏、电话录音、证人证言、出售方佣金确认单等证据及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，汤莹、占民燕与邵昱、黄凤及中介公司签订的转让合同，系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。现汤莹、占民燕要求解除转让合同，邵昱、黄凤及中介公司亦于2020年11月4日明确表示同意解除转让合同，法院确认转让合同于2020年11月4日解除。合同解除后，邵昱、黄凤应退还汤莹、占民燕已支付的购房款13.5万元。关于邵昱、黄凤未配合办理资金监管及银行贷款手续是否具有过错问题。法院认为，转让合同约定，邵昱、黄凤应积极配合中介公司办理贷款过户及其他相关手续，主动提供材料、促进交易顺利完成。现邵昱、黄凤为证明其未配合办理资金监管及银行贷款手续无过错，提供了证人邵某的证人证言，但邵某关于中介公司区域经理杨秀英在签订转让合同前承诺其银行2个月能放款的证言，杨秀英予以否认，且邵某系邵昱父亲，与本案当事人具有利害关系，证人证言的证明力较低。转让合同约定，邵昱、黄凤和汤莹、占民燕应在签订合同之时，以现金方式向中介公司支付佣金，邵昱、黄凤承担金额详见佣金确认单。根据邵某签字确认的《出售方佣金确认单》，邵昱、黄凤确认佣金为3000元。中介公司主张该3000元是佣金，邵昱、黄凤虽主张该3000元系办理贷款的加急费，但未提供相应证据予以佐证，故法院认定该3000元的性质为佣金。故邵昱、黄凤仅依据邵某交纳了3000元费用及邵某证人证言尚不足以证明转让合同签订前中介公司向其承诺2个月银行能够放款。2020年6月1日，中介公司虽告知其审批到放款大约2个月左右，但该回答并非确定的承诺，也非转让合同约定的义务，邵昱、黄凤不应以中介公司在签订合同之后的答复内容对抗转让合同明确约定的当事人权利义务。邵昱、黄凤拒绝配合办理相关资金监管及贷款手续，违反了合同约定，具有过错，应当承担相应的违约责任。关于汤莹、占民燕要求邵昱、黄凤支付违约金是否应予调整问题。法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，邵昱、黄凤认为汤莹、占民燕的实际损失为其支付购房款至邵昱、黄凤返还购房款期间的资金占用期间利息损失，即自邵昱、黄凤收到13.5万元之日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息损失。汤莹、占民燕坚持认为违约金是合理的，其应当对其实际损失作出说明并提供相应证据，但汤莹、占民燕并未举证证明案涉转让合同解除后其实际损失金额。故法院综合邵昱、黄凤系解除转让合同的过错方，汤莹、占民燕支付了5万元定金及9.8万元购房款后其对解除转让合同无过错，汤莹、占民燕的实际损失情况以及违约金具有的失信惩戒功能等因素，酌定违约金为6万元。关于邵昱、黄凤是否应向汤莹、占民燕支付律师代理费问题。法院认为，转让合同约定，任何一方未按时履约视为违约，违约方应承担因此给守约方造成的其他损失，包括律师费等。现邵昱、黄凤违约，汤莹、占民燕因本案诉讼委托江苏恒桥律师事务所律师出庭代理并已实际支付律师费2万元，汤莹、占民燕关于要求邵昱、黄凤支付律师费的主张，符合合同约定，予以支持。综上，汤莹、占民燕的诉讼请求中的合理部分，法院予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、确认汤莹、占民燕与邵昱、黄凤于2020年4月18日签订的《无锡市房屋转让合同》于2020年11月4日解除；二、邵昱、黄凤应于判决生效之日起10日内返还汤莹、占民燕购房款13.5万元；三、邵昱、黄凤应于判决生效之日起10日内支付汤莹、占民燕违约金6万元；四、邵昱、黄凤应于判决生效之日起10日内支付汤莹、占民燕因本案诉讼支出的律师代理费2万元；五、驳回汤莹、占民燕的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计3145元（汤莹、占民燕已预交），由汤莹、占民燕负担1112元，邵昱、黄凤负担2033元，邵昱、黄凤于判决生效之日起10日内将所负担的诉讼费直接支付给汤莹、占民燕。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，转让合同约定，买卖双方应积极配合中介公司办理贷款过户及其他相关手续，主动提供材料、促进交易顺利完成。在三方协商确定的办理贷款事宜之日即2020年6月17日，邵昱、黄凤因银行放款时间过长，不愿意配合办理资金监管及贷款手续，此后经多次协商未果。众所周知，贷款审批属于金融机构的职权范围，邵昱、黄凤应当知晓何时发放贷款取决于贷款银行的审批进度，中介公司对贷款发放时间并无决定权。根据邵昱和中介公司店长刘磊的微信聊天记录，中介公司告知邵昱审批到放款大约2个月左右，该回答并非确定的承诺，邵昱、黄凤认为中介公司的答复即为承诺，显然超出了普通大众对贷款事宜的一般认知。邵昱、黄凤以此为由拒绝配合办理相关资金监管及贷款手续，违反了合同约定，具有过错，应当承担相应的违约责任。邵昱、黄凤提出合同无法履行系中介公司的原因所致，其无需承担违约责任等上诉意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，邵昱、黄凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6484元，由上诉人邵昱、黄凤负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年五月二十七日书记员  李 睿