陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2021)陕0881民初1687号 原告：王荣，男，1988年7月出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。 委托诉讼代理人：乔宏亮，系陕西省神木市神木法律服务所工作者。 委托诉讼代理人：耿艳，系陕西省神木市神木法律服务所工作者。 被告：神木市新村墨金苑小区业主委员会，住所地：神木市煤炭大楼11楼1104室。 负责人：刘仙平，系该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：杜博，系陕西英培律师事务所律师； 委托诉讼代理人：邱凯悦，系陕西英培律师事务所律师。 原告王荣与被告神木市新村墨金苑小区业主委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王荣及其委托诉讼代理人乔宏亮、耿艳，被告的负责人刘仙平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，即《租赁合同》到期后原告优先租赁被告位于新村墨金苑小区20-1号的商铺；2.判令被告返还原告2020年7月1日至2020年12月31日的租金5193元；3.判令被告赔偿原告2020年6月12日至2020年12月31日的经营损失6万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：神木市新村墨金苑小区的商铺租赁事务由神木市新村墨金苑小区业主委员会管理。牛候堂租赁了该小区的部分商铺，又将其所租赁商铺中的一间商铺转租给了原告的妻子李建芬，双方于2017年3月22日签订了《墨金苑小区商铺租赁合同》，约定租赁期限为2017年3月22日起至2019年12月31日，对该转租事宜被告是知悉的。上述租赁合同到期后，被告于2020年5月18日向原告发出《通知》，要求原告于一周内缴纳下年度租赁费用，逾期未缴纳视为放弃继续租赁。当日，原告就将租赁费用缴纳至通知中所载账号。原告履行了支付租赁费的义务，但被告不按照约定与原告签订商铺租赁合同，且将商铺进行二次租赁并与第三人签订了租赁合同，侵害了原告的优先承租权。原告实际占有该商铺，第三人因此到原告商铺处阻碍其经营，致使原告无法正常经营，产生巨额损失。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告神木市新村墨金苑小区业主委员会辩称，1.本被告主体不适格，不应列为本案被告；2.本被告与原告不存在法律关系，因租赁产生的纠纷与本被告无关，本被告仅与牛候堂签订了租赁合同；3.因原告妻子李建芬与牛候堂签订的租赁合同第七条约定：“合同到期后，甲方要协助乙方与墨金苑小区业主委员会取得联系，使乙方与墨金苑小区业主委员会直接洽谈租赁事宜”，本被告才与原告就续租事宜进行了洽谈，并向其下达了《通知》，但原告未及时与本被告签订下年度的租赁合同，故本被告与原告未建立租赁关系，本被告有权将商铺出租于他人；4.阻碍原告正常经营的系牛候堂，与本被告无关；5.本被告确实收到了原告缴纳的租赁费1万多元，为何原告要求返还5193元，就剩余金额需原告说明情况；6.2021年1月14日，原告与牛候堂经神木市公安局新村派出所和业主委员会副主任的调解，就商铺租赁事宜双方已经达成了调解协议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实认定如下：1.原告提供的牛候堂与原告妻子李建芬签订的《墨金苑小区商铺租赁合同》一份，被告对真实性和证明目的均有异议，认为该合同系原告妻子李建芬与牛候堂签订的，与其未签订合同。本院认为，该合同系牛候堂与原告妻子李建芬就商铺租赁事宜所签订的，且双方也实际履行该合同，故对该组证据的真实性予以认定，证明目的不予认定；2.原告提供的录音一份，被告对证明目的有异议，认为当时是要求原告的妻子李建芬与牛候堂协商处理，若协商不成按照会议纪要处理。本院认为，依据录音内容被告表示由原告妻子李建芬与牛候堂协商处理，故对该组证据的真实性予以认定，证明目的不予认定；3.原告提供的“有意思擀面皮”商铺微信、支付宝的营业收入，被告对真实性和证明目的均有异议，认为租赁合同是原告妻子李建芬与牛候堂签订的，损失不由其承担。本院认为，微信、支付宝的营业收入无具体的营业流水及发票予以佐证，故对该组证据不予认定；4.被告提供的与牛候堂于2016年7月1日签订的《墨金苑小区商铺租赁合同》一份，原告对证明目的有异议，认为该合同中约定的租赁期限为2017年1月1日起至2019年12月31日，与原告的租赁期限没有衔接。本院认为，该份合同系被告与牛候堂签订，约定了明确的租赁期限，在此期间被告并未与原告产生租赁关系，故对该组证据予以认定；5.被告提供的与牛候堂于2020年1月1日签订的《墨金苑小区商铺租赁合同》一份，原告对真实性和证明目的均有异议，认为该合同中牛候堂的签名与2017年3月22日签订合同中的签名、保证书中的签名不一致，因新冠疫情被告不可能与牛候堂于2020年1月1日签订合同，且原告享有优先租赁权。本院认为，合同当事人均对租赁事宜认可，且在合同中签字捺印，故对该组证据予以认定；6.被告提供的保证书复印件一份，原告对真实性和证明目的均有异议，认为该证据系复印件，无法查明真伪。本院认为，该保证书系复印件，且保证人牛候堂未出庭就相应情况予以说明，故对该组证据不予认定。 本院经审理可查明以下事实：神木市新村墨金苑小区的商铺租赁事务由神木市新村墨金苑小区业主委员会管理。牛候堂租赁了该小区的部分商铺，并与业主委员会签订了租赁合同，租赁期限为2017年1月1日至2019年12月31日。2017年3月22日，牛候堂将其租赁商铺中的一间商铺转租给了原告王荣的妻子李建芬，并签订了《墨金苑小区商铺租赁合同》，约定租赁期限为2017年3月22日起至2019年12月31日。合同到期后，牛候堂续租了上述商铺，因疫情原因牛候堂与被告推后签订了《墨金苑小区商铺租赁合同》，约定租赁期限为2020年1月1日起至2022年12月31日。2020年5月18日，被告向原告王荣发出《通知》，说明原告所租赁的商铺已于2020年1月1日到期，要求原告于一周内将下年度租赁费用打入墨金苑业主委员会的账号，即日签订下年度合同，逾期未打款者视为放弃租赁，被告将收回租赁权，原告需交清逾期房款。原告当日就向通知中所载账号缴纳了租赁费1万元。2020年1月1日至2020年12月31日，牛候堂转租给原告妻子李建芬的商铺仍由原告及其妻子实际占有、经营。 另查明，原告与牛候堂的妻子王秀芳就牛候堂转租给原告妻子李建芬的商铺续租事宜发生纠纷，后双方于2021年1月14日达成了调解协议。该协议约定原告不再租赁王秀芳从被告处租赁的商铺，协议签订之前该商铺的各项水电费用由原告承担，之后的费用由王秀芳承担，原告不再追究王秀芳对其经营所造成的损失；原告于协议签订之日起七日内将所租赁商铺腾空；原告补偿王秀芳2020年度的租赁费用4000元。原告及其妻子李建芬、牛候堂、牛候堂的妻子王秀芳均在该《调解协议》上签字捺印。 本院认为，依法成立的合同合法有效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二条的规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同，但法律另有规定的除外。”本案中，原告王荣的妻子李建芬从牛候堂处转租的商铺到期后，被告神木市新村墨金苑小区业主委员会于2020年5月18日向原告下达缴费通知，原告缴纳了相应的租赁费用也实际占有经营该商铺，原、被告之间通过实际履行行为订立了房屋租赁合同。原告向被告缴纳了2020年度的租赁费用，2020年1月1日至2020年12月31日该商铺由原告实际占有经营，故对原告要求被告返还租金5193元的诉讼请求不予支持。原、被告就2021年度的房屋租赁事宜未达成合意，且原告与王秀芳、牛候堂签订的调解协议中约定，原告不再与王秀芳租赁墨金苑小区的商铺，故对原告要求被告继续履行租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。因被告就同一房屋又与牛候堂签订了租赁合同，致使牛候堂与原告发生纠纷，原告、原告妻子李建芬与牛候堂、牛候堂妻子王秀芳于2021年1月14日达成的调解协议约定原告补偿王秀芳2020年度的房屋租赁费4000元，故对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持，因原告并未提供证据证明其实际产生的损失，损失数额本院以原告补偿给王秀芳的房屋租赁费4000元为准。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、限被告神木市新村墨金苑小区业主委员会于本判决生效后十日内赔偿原告王荣损失4000元； 二、驳回原告王荣的其他诉讼请求。 案件受理费710元，由被告神木市新村墨金苑小区业主委员负担45元，由原告王荣负担665元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员 曹 葆 二〇二一年五月二十日 书记员 刘芳芳