鄂尔多斯市东胜区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）内0602执异156号 异议人（案外人）:苏飞，男，汉族，1973年8月28日出生，现住址内蒙古鄂尔多斯市东胜区。 申请执行人：李光东，男，汉族，1966年12月21日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被执行人:鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司，统一社会信用代码91150602699460149P，住所鄂尔多斯市东胜区永大丽景苑小区商业107号。 法定代表人:巩富，该公司经理。 本院在执行申请执行人李光东与被执行人鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人苏飞对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人苏飞称，申请执行人李光东与被执行人鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，经贵院审理作出的民事判决书已生效并申请执行。在审理过程中贵院作出（2020）内0602财保219号民事裁定，查封了位于东胜区房屋，但该房屋为案外人苏飞所有。2010年被执行人鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司作为甲方与乙方东胜区营盘壕村郝兆奎村民小组签订了《合作协议书》，乙方为甲方提供空地及宅基地31亩，甲方将“永大丽景”小区1＃、2＃、3＃楼以优惠价出售给乙方。案外人苏飞即为东胜区营盘壕村郝兆奎村民小组成员，案外人于2011年1月12日与被执行人鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司签订了《商品房认购书》约定将位于东胜区房屋出售给案外人，鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司向案外人出具了收款收据。异议人将购房首款交付于村财务账户，再由村财务统一代交购房首付款，并出具了付款证明及房号变更通知单。案外人将购房款已经全部交清；鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司向案外人出具了收款收据。2020年05月23日，鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司向案外人交付了房屋。综上所述，该房屋在查封前已经签订《商品房认购书》出售给了异议人，异议人交付了全款且居住使用，未能办理过户的原因也系客观原因，不在于异议人人，房屋实际权利归异议人所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，异议人苏飞的异议请求完全符合法律规定，是本案房屋的实际所有人，对本案房屋享有足以排制的民事权益，故应当依法解除对本案房的查封行为；故请求依法中止对位于鄂尔多斯市东胜区房屋的执行并解除查封。 本院查明，本院在审理原告李光东诉被告鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，于2020年11月3日作出（2020）内0602民初4311号民事判决书，判决“被告鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告李光东借款本金1200万元及逾期利息（以1200万元为基数，从2013年8月31日起至实际给付之日止，按照月利率2%计算）。案件受理费91900元，保全费5000元，均由被告承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”因被告未能履行上述判决内容，本案进入了执行程序。在该案件的审理过程中，本院于2020年6月4日作出（2020）内0602财保219号民事裁定书（诉前保全），裁定“查封被申请人鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司名下位于（详见附录一），查封期限为三年”。异议人主张的房屋在该18套房屋内。 另查明，2010年10月1日鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司与东胜区营盘壕村郝兆奎村民小组签订《合作协议》，约定鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司征用东胜区营盘壕村郝兆奎村民小组空地及宅基地共计31亩，鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司给东胜区营盘壕村郝兆奎村民小组930000万元及永大丽景苑小区2号楼1单元1903室，并给东胜区营盘壕村郝兆奎村民小组的社员优惠价格出售4万平方米面积的房屋。异议人系该东胜区营盘壕村郝兆奎村民小组的社员，其分得永大丽景苑小区2号楼1单元1903室，该房屋总价为557348元；异议人已付清上述房屋的购房款，鄂尔多斯市东胜区永大房地产开发有限公司已将该房屋交付异议人使用。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，能够确认我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议的效力优于商品房买卖合同，被拆迁人的安置补偿权利应给予特别保护。位于东胜区的土地征用后以优惠的价格取得的安置性财产，有异议人与被执行人签订的拆迁补偿安置协议在案佐证，且上述房屋拆迁产权置换的事实发生在本院对异议房屋采取查封措施之前，故异议人关于中止执行的异议请求成立。关于案外人要求解除对涉案房屋查封的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款的规定，裁定如下： 一、中止对东胜区的执行； 二、驳回异议人的其他异议请求。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 云 莉 莉 人民陪审员 高 建 国 人民陪审员 王   慧 二〇二一年五月六日 书 记 员 敖特根巴拉 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。