辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2652号上诉人（原审被告）：大连郡城房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连花园口经济区银杏路一段3-11号1-6-1室。法定代表人：韩德正，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘蕊，女，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙文福。委托诉讼代理人：李文强，系孙文福女婿。上诉人大连郡城房地产开发有限公司（以下简称郡城公司）因与被上诉人孙文福商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283民初5455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郡城公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙文福的全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误，上诉人与孙文福之间并无商品房买卖合同法律关系。孙文福诉称其交纳全额购房款后，郡城公司向其开具了增值税普通发票，但事实上，孙文福从未向郡城公司支付过购房款。一审认定孙文福于2018年12月29日缴纳购房款239,801元，并认为双方之间形成商品房买卖关系错误。二、孙文福的起诉具有主观恶意，郡城公司不知案涉房屋的实际所有权人是谁，也不知应为何人办理购房手续和房屋交付手续，不应承担不利的判决结果和诉讼费用。案涉房屋是案外人大连晟泽文化休闲产业有限公司(简称晟泽公司)抵顶给案外人大连宏峰建筑工程有限公司(简称宏峰建筑公司)的抵债房屋。该房屋抵顶给宏峰建筑公司后，宏峰建筑公司通过网签备案至其指定人员名下的方式，来保护自己对房屋所享有的权利，并由郡城公司向宏峰建筑公司指定人员开具购房发票。待宏峰建筑公司将抵债房屋出售后，再通过晟泽公司告知郡城公司为房屋实际买受人办理购房手续。因此，郡城公司将案涉房屋网签备案至孙文福名下和向孙文福出具发票的行为，并不能证明郡城公司与孙文福之间存在商品房买卖关系，以及孙文福是案涉房屋的实际所有权人。案涉房屋抵顶给宏峰建筑公司后，郡城公司便不会再过问案涉抵债房屋销售情况，与房屋的实际买受人更没有任何接触。在郡城公司不知道案涉房屋实际买受人是谁，从来没有被索要过购房合同和房屋的情况下，郡城公司不知应向谁交付购房合同和房屋。可见没将购房合同和案涉房屋交付给孙文福并非郡城公司的过错。退一步讲，如孙文福就是案涉房屋的实际所有权人，其应先与郡城公司签订购房合同，然后才能领取购房合同和办理房屋交付。一审在孙文福没有签订购房合同的前提下，判决郡城公司向孙文福交付一份不存在的商品房买卖合同，要求郡城公司直接向孙文福交付房屋，违背正常交易秩序，没有事实依据。孙文福辩称，不同意郡城公司的上诉请求。案涉房屋是通过德佳中介购买的郡城公司抵给宏峰建筑公司的房屋。孙文福是以现金式交付给宏峰建筑公司，宏峰建筑公司交付给郡城公司，郡城公司给孙文福开具房款发票，并签订了购房合同。该合同已在房产部门备案。郡城公司称不清楚孙文福是实际买房人，也从来没有向其要过房子不属实。孙文福多次去找过郡城公司，还因此报过警，有出警记录。孙文福向一审法院起诉请求：1.判令被告立即履行向原告交付《商品房买卖合同》及案涉房屋；2.判令被告免除原告自2018年12月29日起至实际取得房屋前的物业费用；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年，原告孙文福购买被告公司开发建设的坐落于大连花园口经济区房屋，于2018年12月29日交纳购房款239,801元，被告郡城公司向原告开具了大连增值税普通发票，同日，原、被告双方就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，被告未将商品房买卖合同交付原告，亦未将案涉房屋交付给原告。另查，根据大连花园口经济区不动产登记中心出具的房屋信息查询结果显示，案涉房屋已进行商品房合同备案，权利人为原告孙文福，所有权合同编号为2018001009，备案时间为2018年12月29日。一审法院认为，庭审中被告认可原告向其公司购买案涉房屋并签订了《商品房买卖合同》，且上述合同已经不动产登记中心网签备案，足以认定原、被告之间就案涉房屋的商品房买卖合同真实存在，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行义务。现原告已付清购房款，被告应将案涉房屋交付给原告，同时，被告郡城公司作为出卖方应当履行从给付义务，按照交易习惯向买受人即原告孙文福交付编号为2018001009的《商品房买卖合同》。故对原告要求被告交付《商品房买卖合同》并交付案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求被告免除取得案涉房屋产权前的物业费的诉讼请求，一审法院认为，原告并未实际交纳上述款项，亦未提供证据证明上述物业费的具体数额及收款方系被告，现要求被告免除该款项，无事实及法律依据，一审法院不予支持。被告虽辩称案涉房屋系抵债房屋，被告未收到原告给付的购房款，但根据已查明事实，被告认可与原告之间形成商品房买卖关系，被告为原告开具了大连增值税普通发票，对原告拟用发票证实被告收到购房款的事实，被告又无异议，且被告又未提供证据证明其主张，故其辩解意见无事实和法律依据，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、被告大连郡城房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将原告与其于2018年12月29日签订的编号为2018001009的《商品房买卖合同》交付给原告孙文福。二、被告大连郡城房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将坐落于大连花园口经济区房屋交付给原告孙文福。三、驳回原告孙文福的其他诉讼请求。案件受理费2449元，由被告大连郡城房地产开发有限公司负担。二审中，孙文福提交报警情况登记表，拟证明其找过郡城公司催要过合同和房屋，并于2019年3月21日报警。郡城公司对该证据的真实性没有异议，但主张代理人不知道现场情况。郡城公司提供大连市公安局花园口分局立案决定书，案号大公花立字[2018]251号，时间是2018年12月6日，拟证明对徐州伟天化工有限公司涉嫌骗贷案立案侦查，案涉房屋涉嫌经济犯罪案件。孙文福质证认为该涉嫌骗贷案的主体不是郡城公司，案涉房屋处于正常买卖状态，没有被抵押、查封，且案涉房屋已备案登记在孙文福名下，没有权利查封孙文福的房屋。本院对双方提交证据的真实性予以采信，孙文福提交的报警情况登记表表明2019年3月21日12时18分，其女婿李文强在花园口经济区城市家园售楼处，因索要购房合同问题，与对方发生纠纷；郡城公司提交的大公花立字[2018]251号立案决定书，无法证明该徐州伟天化工有限公司涉嫌骗贷案立案侦查与案涉房屋之间有何关系，孙文福提交案涉房屋的不动产登记信息查询结果未显示案涉房屋存在被查封等限制交易或交付情况，故郡城公司提交该证据的待证事项本院无法采信。本院对一审认定的事实予以确认。另，郡城公司在二审中陈述，案涉房屋本身具备交付条件。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。郡城公司称其与孙文福没有签订购房合同，但从其陈述看，其亦认可案涉房屋抵债给案外人宏峰建筑公司，并按照指示与孙文福签订商品房买卖合同，出具购房发票，且案涉商品房买卖合同已于2018年12月29日在不动产登记部门备案登记至孙文福名下，郡城公司的上述陈述前后矛盾，与客观事实不符。郡城公司与孙文福签订商品房买卖合同、出具购房发票，并办理备案登记至孙文福后，应及时将合同及房屋交付给买受人孙文福。在案涉房屋具备交付条件的情况下，原审判决郡城公司向孙文福交付合同并交付房屋并无不当，本院予以维持。综上所述，郡城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4898元，由上诉人大连郡城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年五月二十日书记员  黄月妍