河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5169号上诉人（原审原告）：张朝锋，男，汉族，1972年10月17日生，住登封市。上诉人（原审被告）：登封禅林置业有限公司，住所地登封市中岳办事处中禾商务广场**1201。法定代表人：李永锁，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蒲洪丹，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳，河南辰中律师事务所律师。原审第三人：郑州住房公积金管理中心，住所地郑州市中原区百花路**附**。法定代表人：朱蜀辽，系该中心主任。委托诉讼代理人：高勇建，河南裕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：范亚伟，河南卿缘律师事务所律师。原审第三人：郑州住房置业融资担保有限责任公司，，住所地郑州市建设西路**法定代表人：刘继军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：康亚旭，男，系该公司法务。委托诉讼代理人：张振楠，男，系该公司风控部副经理。原审第三人：中国工商银行股份有限公司登封支行，住所，住所地登封市中岳大街**div>负责人：徐进，系该行行长。上诉人张朝锋因与上诉人登封禅林置业有限公司(以下简称禅林公司)、原审第三人郑州住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）、中国工商银行股份有限公司登封支行（以下简称工商银行）、郑州住房置业融资担保有限责任公司（以下简称融资担保公司）买卖合同纠纷一案，不服河南省登封市人民法院（2021）豫0185民初1372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月7日公开开庭审理了本案。上诉人张朝锋到庭参加诉讼，上诉人禅林公司的委托诉讼代理人杨柳到庭参加诉讼。原审第三人公积金中心的委托诉讼代理人高勇建、范亚伟，原审第三人融资担保公司的委托诉讼代理人张振楠到庭参加诉讼。原审第三人工商银行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张朝锋上诉请求：一、撤销一审判决第二项中利息计算部分，涉及金额26000元；二、改判被上诉人禅林公司向上诉人支付利息（以272243元为基数，2018年12月4日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起至禅林公司实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）或发回重审；三、本案一二审诉讼费由禅林公司承担。事实与理由：一审判决禅林公司支付2021年1月6日至实际清偿之日止的利息，系适用法律错误。上诉人于2018年12月4日和被上诉人禅林公司签订《商品房买卖合同》，并向该公司支付首付款及一次性支付全部购房款272243元。合同约定该公司应于2020年6月30日前向上诉人交付涉案房屋。但截至2020年12月23日，涉案房屋仍未达到约定的交付标准，且禅林公司已逾期交房超过90日，上诉人于2020年12月24日向禅林公司邮寄送达《解除合同通知书》，被上诉人禅林公司于2020年12月30日同意解除本案《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因此，上诉人所受利息损失也应从2018年12月4日起算，而一审法院判定利息损失从2021年1月6日起算既无事实依据，更无法律规定，与郑州市中级人民法院（2020）豫01民终8976号等民事判决书存在同案不同判，恳请二审法院依法判决支持上诉人的上诉请求。禅林公司辩称，在一审答辩意见的基础上补充如下，上诉人张朝锋的损失并非由被上诉人禅林公司造成的。解除合同的约定条件与法定条件均未达成，故请法院依法驳回上诉人的上诉请求。公积金中心述称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院依法维持原判。融资担保公司述称，同公积金中心的意见。工商银行未到庭发表述称意见。禅林公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，并将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误，依法应予以纠正。一、《商品房买卖合同》第八条第二款明确约定，上诉人与被上诉人关于解除或变更合同未达成一致的，上诉人可根据因政府政策导致延期的期限据实予以延期交房，一审法院无视该约定，判令确认合同解除、上诉人承担违约责任，证据不充分、认定事实错误。二、一审法院在判令上诉人赔偿被上诉人实际损失的同时，判令上诉人向被上诉人支付违约金，系适用法律错误，依法应予以纠正。三、依据财政部、国家税务总局的相关规定，在未达成交易的情况下，契税可以向购房个人退还，一审法院判令上诉人向被上诉人支付契税没有事实和法律依据，依法应予以纠正。张朝锋辩称，针对禅林公司作为大型的企业，经验非常丰富，在设定交房期限时已经把政府的管控考虑在内。郑州市中级人民法院（2020）豫01民终8976号案件，与本案是完全相似，判决支持解除合同，并赔偿占用资金的利息损失。公积金中心述称，公积金中心在本案中的诉讼地位是一审第三人，对上诉人禅林公司的上诉意见不发表具体的辩护意见。融资担保公司述称，同公积金中心的意见。工商银行未到庭发表述称意见。张朝锋向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告禅林公司签订的编号为DF180××××****的《商品房买卖合同》于2020年12月30日解除;2.解除原告与第三人签订的编号为6020191118001463《委托贷款合同》;3.判令被告禅林公司返还原告购房首付款272243元及资金占用利息26000元(以272243元为基数,自2018年12月4日至2019年8月20日按照银行同期贷款利率计算;自2019年8月21日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止),暂计298243元;4.判令被告禅林公司返还原告偿还的月供暂计56164.35元(月供数额以第三人出具的还款凭证为准);5.判令被告禅林公司向第三人公积金中心、工商银行返还原告的贷款余额(贷款余额以上述第三人核算为准);6.判令被告禅林公司向原告支付违约金15000元;7.判令被告禅林公司赔偿原告维修基金、契税、律师费用等共计25000元;8.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2018年12月4日,原告张朝锋与被告禅林公司签订《商品房买卖合同》,合同编号为DF180××××****。合同主要内容包括：1、第三条和第四条房产情况及计价方式：原告购买位于登封市××路与玉带路交叉口东北角××单元××房产,建筑面积为130.77平方米，该商品房总金额为832243元;2、第六条付款方式及期限：约定金额272243元,付款方式为现金,约定付款时间2018年12月4日,交纳比例为32.71%;约定金额560000元,付款方式为公积金贷款,约定付款时间为2019年2月4日,交纳比例为67.29%；3、第八条交付期限：被告应当在2020年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备该商品房建设工程竣工验收合格,并向建设行政主管部门报送备案材料,配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成;前期物业管理已经落实,并符合合同约定的商品房交付原告使用；4、第九条被告逾期交房的违约责任：除合同规定的特殊情况外,如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用,逾期超过90日后,原告有权解除合同,原告解除合同的,被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金。上述商品房买卖合同签订时，原告即向被告交付首付款272243元及维修基金8500元。2019年12月20日,原告缴纳房屋买卖契税11452.89元。为履行上述商品房买卖合同，2019年11月18日,原告作为借款人，与贷款人工商银行签订了编号6020191118001463《委托贷款合同》,该合同的保证人为融资担保公司，委托人为公积金中心。主要约定：1、借款金额及期限：公积金中心委托工商银行发放公积金贷款560000元,借款期限192个月；2、贷款偿还：按月等额本息还款的方式偿还贷款本息，每月3744.29元；3、贷款的发放：原告不可撤销地授权工商银行在合同的保证担保或抵押担保生效后以原告购房款的名义将该笔贷款资金划入被告禅林公司账户；4、贷款担保：全程为连带责任担保，融资担保公司作为原告的保证人对原告未偿还的贷款本金余额及利息、罚息、付息、违约金等承担担保责任。2019年11月22日,原告与融资担保公司签订《个人购买商品房公积金贷款全程担保委托合同》，原告委托融资担保公司为其提供贷款保证担保，并同意以其登封市××路与玉带路交叉口东北角××单元××房产向融资担保公司提供抵押反担保。同日，双方签订了《抵押合同》，将登封市××路与玉带路交叉口东北角××单元××房产予以抵押。上述合同签订后，第三人工商银行按约定将房款56000元发放至被告账户，原告自2020年1月10日始每月均按时向第三人工商银行偿还月供3477.29元。该商品房买卖合同约定的房屋交付期间为2020年6月30日，该期限届满，被告未能按期交付房屋，且逾期超过90天。2020年12月24日,原告向被告邮寄《解除合同通知书》,2020年12月30日,被告邮寄了《回复函》，回复为：请原告于收到本函之日起7个工作日内，按照合同约定，到被告公司办理退房手续。2020年12月23日案涉工程通过竣工验收备案。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，以及原告与第三人签订的《委托贷款合同》、《个人购买商品房公积金贷款全程担保委托合同》，均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。原告与被告禅林公司之间形成合法有效的买卖合同关系，原告与第三人工商银行之间形成合法有效的借款合同关系，工商银行与第三人公积金中心之间形成合法有效的委托关系，原告与第三人融资担保公司之间形成合法有效的抵押合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同”，该案中，合同约定的交房期限为2020年6月30日，因被告未能按期交房，原告遂向被告邮寄《解除合同通知书》,2020年12月30日,被告邮寄了《回复函》，同意退房。故原告要求确认原告与被告禅林公司签订的编号为DF180××××****的《商品房买卖合同》于2020年12月30日解除的请求，该院予以支持；原告与被告签订《商品房买卖合同》后又与第三人签订了《委托贷款合同》、《个人购买商品房公积金贷款全程担保委托合同》，以涉案房屋作为抵押用于贷款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应子支持。故原告请求解除其与第三人签订的《委托贷款合同》、《个人购买商品房公积金贷款全程担保委托合同》，符合法律规定，该院予以支持；根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故该案《商品房买卖合同》解除后，《委托贷款合同》、《个人购买商品房公积金贷款全程担保委托合同》也应当一并解除，被告应当将原告交付的首付款272243元及已经偿还过的贷款本息返还给原告，并将下余的贷款额偿还给第三人工商银行。原告请求返还资金占用利息（自2018年12月4日至2019年8月20日按照银行同期贷款利率计算;自2019年8月21日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止），因被告禅林公司2020年12月30日同意退房，并要求原告七个工作日内办理退房手续，原告的该诉请该院不予全部支持，被告应自合同解除之日顺延7日后即2012年1月6日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向原告支付违约金”，原告已支付全部房款832243元，按照0.1%计算，被告应当向原告支付违约金为832.24元；原告请求被告赔偿其维修基金、契税、律师费等损失。原告为购买该案房屋支出维修基金8500元、契税11452.89元均系原告为履行该案合同所支出的合理费用，该损失被告应予以赔偿，律师代理费因双方并无约定，该院不予支持，被告辩称的签订《商品房买卖合同》后，因主管部门多次下发管控措施且期间发生了新冠肺炎疫情，未达到合同约定的，原告享有单方解除权的条件的理由，因原告发出《解除合同通知书》后，被告方已予以回复，同意退房，故该辩称该院不予采信。第三人公积金中心和融资担保公司述称的案涉《商品房买卖合同》的解除是《委托贷款合同》解除的基础，如解除案涉《委托贷款合同》，原告应对剩余公积金贷款承担清偿责任，被告禅林公司、第三人融资担保公司对公积金贷款承担连带给付责任的理由，符合法律规定，该院予以采信。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十二条、第六百零一条、第六百三十一条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告张朝锋与被告登封禅林置业有限公司签订的编号为DF180××××****的《商品房买卖合同》于2020年12月30日解除;二、解除原告张朝锋与第三人中国工商银行股份有限公司登封支行签订的编号为6020191118001463的《委托款合同》；原告张朝锋与第三人郑州住房置业融资担保有限责任公司签订《个人购买商品房公积金贷款全程担保委托合同》；三、被告登封禅林置业有限公司于本判决生效后十日内，退还原告张朝锋首付款272243元及利息(以272243元为基数,自2021年1月6日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止)；四、被告登封禅林置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告所偿还的贷款本息(具体数额以第三人中国工商银行股份有限公司登封支行核算为准);五、被告登封禅林置业有限公司于判决生效后10日内，向第三人中国工商银行股份有限公司登封支行、郑州住房公积金管理中心偿还原告张朝锋的贷款余额(贷款余额以第三人中国工商银行股份有限公司登封支行核算为准)；原告张朝锋、第三人郑州住房置业融资担保有限责任公司对上述款项承担连带清偿责任。六、被告登封禅林置业有限公司于判决生效后10日内支付原告张朝锋违约金832.24元、赔偿维修基金8500元、契税11452.89元；七、驳回原告张朝锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3608.00元，由被告登封禅林置业有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点之一为涉案合同是否应予解除，禅林公司称一审判令确认合同解除错误，禅林公司可根据政府政策延期交房。经查明，根据双方签订确认的《商品房买卖合同》的约定，禅林公司未能按期交房，且根据张朝锋寄出的《解除合同通知书》及禅林公司的《回复函》，一审法院认定涉案合同解除，并无不当。关于违约金的问题，禅林公司与张朝锋签订的《商品房买卖合同》中关于合同解除后的违约责任有明确约定，一审法院据双方约定予以判决，亦无不当。本案争议焦点之二为契税应如何认定。禅林公司称涉案房屋的契税应当由张朝锋自行申请退税。经查明，依据财政部、国家税务总局的相关规定，在未达成交易的情况下，契税可以向购房个人退还，因此一审法院判决禅林公司向张朝锋支付契税11452.89元确有不当，本院依法予以纠正。本案争议焦点之三为首付款利息起算时间应如何认定。涉案《商品房买卖合同》签订后，张朝锋按合同约定支付了房款，后因禅林公司不能按合同约定交付涉案房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。张朝锋上诉主张利息应自其交款之日起计算，有事实和法律依据，一审判决处理不当，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持河南省登封市人民法院（2021）豫0185民初1372号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销河南省登封市人民法院（2021）豫0185民初1372号民事判决第七项；三、变更河南省登封市人民法院（2021）豫0185民初1372号民事判决第三项为：登封禅林置业有限公司于本判决生效后十日内，退还张朝锋首付款272243元及利息(以272243元为基数，2018年12月4日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止)；四、变更河南省登封市人民法院（2021）豫0185民初1372号民事判决第六项为：登封禅林置业有限公司于判决生效后10日内支付张朝锋违约金832.24元、赔偿维修基金8500元；五、驳回张朝锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3608元，由登封禅林置业有限公司负担。二审案件受理费7666元，由登封禅林置业有限公司负担7216元，由张朝锋负担450元。本判决为终审判决。审判员  姚振勇二〇二一年五月二十四日法官助理朱家珍书记员李珂