陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕10民终220号 上诉人（原审被告）：商洛市金盛源房地产开发有限公司，住所地洛南县。 法定代表人：张崇杰，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张文驰，男，汉族，生于1948年5月24日，住洛南县，系该公司职工。 被上诉人（原审原告）：商洛市新安物业管理有限责任公司，住所地陕西省商洛市商州区。 法定代表人：马高峰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈红军，洛南县城关法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：郝兆啟，男，汉族，生于1956年XX月XX日，住洛南县，系该公司职工。 上诉人商洛市金盛源房地产开发有限公司（以下简称：金盛源公司）因与被上诉人商洛市新安物业管理有限责任公司（以下简称：新安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省洛南县人民法院(2020)陕1021民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人金盛源公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、本案上诉费用由被上诉人承担。 主要事实与理由：一、金盛源公司与新安物业公司之间已就物业费的遗留问题于2016年5月31日达成协议，对于未售住房不再收取物业费，该协议合法有效并已经履行。并且新安物业公司曾因未支付约定的未售出房屋3万元物业费，在2019年提起诉讼，洛南县人民法院（2019）陕1021民初1555号生效民事判决认定双方签订的前期物业服务合同、协议均有效，判决驳回新安物业公司的诉讼请求。现新安物业公司以同样的事实再次起诉，一审法院却判决支持了新安物业公司的诉讼请求，同一个事实同一个法院出现两个不同的判决，明显错误，二审应予纠正。二、一审法院适用法律错误，二审应予纠正。结合《物业管理条例》第25条、第26条的内容看，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，终止的应当是建设单位与物业买受人签订的买卖合同中包含的前期物业服务合同内容，并不能终止建设单位与物业服务企业另行约定的其他内容，一审法院进行了扩大解释，严重侵害金盛源公司的合法权益。三、合同具有相对性，《桃园小区物业服务合同》只能约束业主及物业服务企业，对建设单位金盛源公司不具有约束力。 被上诉人新安物业公司答辩称，一、新安物业公司与业主委员会签订物业服务合同之后，前期物业服务合同及补充协议终止。2019年的民事判决书与2020年的民事判决书并不矛盾，一个是要求支付前期物业服务费，一个是要求支付业主委员会成立之后拖欠的物业服务费。二、新安物业公司与金盛源公司签订的是前期物业服务合同，之后又签订了补充协议，补充协议是基于前期物业服务合同而签订。该两份合同在新安物业公司与业主委员会签订物业服务合同之后终止。三、金盛源公司认为《桃园小区物业服务合同》对其不具有约束力的观点错误。新安物业公司与业主委员会签订物业服务合同后，前期物业服务合同和补充协议终止，金盛源公司的身份由开发商转变为业主，新安物业公司为金盛源公司服务，金盛源公司应支付物业服务费。请求驳回上诉，维持原判。 新安物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业管理费79193.69元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告商洛市新安物业管理有限公司系叁级物业服务企业，被告商洛市金盛源房地产开发有限公司开发了洛南县桃园小区，2012年8月6日被告委托原告进行物业管理，在双方签订《前期物业服务合同》，约定：“本物业管理服务费，住宅为0.5元/每月/平方米；非住宅为1.5元/每月/平方米。空置房的物业管理服务费，按照规定标准额度70%交纳。“2016年5月31日原、被告就桃园小区物业费的遗留问题达成补充协议约定：“乙方（原告）要严格按政策规定收取物业费，坚决不能超标准、超范围收取，未售出的房屋不能收取物业费。” 2016年6月18日，洛南县桃园小区召开业主大会，选举组建业主委员会，并在洛南县房产管理局进行了备案。2017年1月5日洛南县桃园小区业主委员会与原告签订《桃园小区物业服务合同》，合同第四章第十七条第4项约定：“住宅按0.5元/每月/每平方米收取管理费，非住宅按1.5元/每月/每平方米收取管理费，空置房的物业管理服务费，按规定标准的70%交纳。”被告公司位于该小区的未售房屋37套，总面积为3136.33平方米（期间销售住宅房屋3-1-202，面积为136.64平方米，物业费按16个月收取），售后空置总面积为2999.69平方米，其中空置住宅为1959.94平方米，空置商铺为1039.75平方米，现原告起诉要求被告支付以上空置房屋2018年1月1日至2020年12月31日的物业费。 另查明，被告已支付清2016年5月底前的物业费，原告曾于2019年10月15日诉至一审法院要求被告支付2017年12月1日以前空置房屋物业服务费，该案已判决并生效。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。房屋的所有权人为业主，业主应当按时交纳物业服务费，遵守业主委员会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同。建设单位选聘物业服务企业而签订的前期物业服务合同，在业主委员会与物业服务企业签订的物业合同生效时而终止。本案中，原、被告于2012年8月6日签订《前期物业服务合同》，又于2016年5月31日签订补充《协议》，《协议》约定未售出的房屋不能收取物业费。2017年1月5日，洛南县桃园小区业主委员会代表全体业主与原告签订《桃园小区物业服务合同》，合同成立即生效。根据《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。因此，前期原、被告签订的《前期物业服务合同》效力终止，作为《前期物业服务合同》的补充合同《协议》效力亦同时终止，双方履行2017年1月5日订立的合同义务符合法律规定，原告请求从2018年1月1日起计算空置房屋物业服务管理费符合《桃园小区物业服务合同》的约定，予以准许。对于被告辩称应按《协议》约定未售房屋不收取物业费观点，不予采纳。故被告应缴未售住宅合计物业费为25460.42元；应缴未售商铺物业费为39302.55元，合计被告应支付原告物业费64762.97元，超出部分，不予支持。2020年8月2日，原告请求变更诉讼请求，不违反法律规定，应予准许。被告辩称2019年11月14日洛南县法院判决已驳回原告要求被告支付空置房屋物业服务费52951.94元之诉求，原告再次起诉属违法观点，一审法院认为，前诉是处理2017年12月1日以前被告拖欠原告的物业费，而后诉是处理2018年1月1日以后被告拖欠原告的物业费，两次诉讼诉讼请求不同，并非重复起诉，原告起诉符合法律规定，被告辩称观点，不予采纳；被告辩称桃园小区业主委员会无备案、无印章，没有对外行使权利的法律效力观点，与事实不符，不予采纳。故依据《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第九十一条第一款第七项、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第二十六条，《最高人民法院关于审理物业纠纷服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条、第二百四十八条之规定，判决如下： 一、由被告商洛市金盛源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告商洛市新安物业管理有限责任公司物业服务管理费64762.97元；二、驳回原告商洛市新安物业管理有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费1779.8元，减半收取889.9元，由被告商洛市金盛源房地产开发有限公司负担709.5元，由原告商洛市新安物业管理有限责任公司负担180.4元。 二审审理中，双方当事人均未提供证据。 二审审理查明的案件事实，与一审认定一致。 本院认为，本案二审争议的焦点主要是：1、前期物业服务合同终止后，新安物业公司与金盛源公司于2016年5月31日达成的协议效力是否终止；2、新安物业公司与业主委员会签订的物业服务合同对金盛源公司是否有约束力，新安物业公司能否要求金盛源公司支付本案物业费。 关于焦点1、双方达成前期物业服务合同，约定了空置房的收费标准，之后双方于2016年5月31日达成协议，就支付空置房物业费问题协商一致。该协议约定的物业费是基于前期物业服务合同产生的，该协议不能独立存在，是前期物业服务合同的补充。前期物业服务合同中约定，物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时前期物业服务合同终止。因此，新安物业公司与业主委员会签订物业服务合同后，前期物业服务合同终止，作为补充合同的2016年5月31日的协议也应终止。金盛源公司称新安物业公司与业主委员会签订物业服务合同后，只能终止前期物业服务合同，而不能终止2016年5月31日的协议的观点不能成立。新安物业公司起诉金盛源公司的（2019）陕1021民初1555号案件，该案起诉的事实、理由与本案不同，对本案不具有参考性，因此金盛源公司称同一个法院对同一个事实作出两个不同的判决，本案一审判决明显错误的观点，不予支持。 关于焦点2、金盛源公司作为开发商，其将商品房出售给购房人前，是该商品房的所有权人，因此金盛源公司是空置商品房的业主。业主委员会代表业主与新安物业公司签订的物业服务合同，对金盛源公司具有约束力。金盛源公司称其不是物业服务合同的相对人，该合同对其没有约束力的观点，不能成立。新安物业公司有权要求金盛源公司支付本案物业费。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1419元，由上诉人商洛市金盛源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年五月十八日 法官助理 李從熇 书 记 员 任梦娜