河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终1581号 上诉人（原审原告）：王明国，男，1970年7月2日出生，汉族，住河北省石家庄市平山县。 委托诉讼代理人：王国涛，北京市京师（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洪峰，北京市京师（石家庄）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：邢台新发地房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区天厦嘉园一区综合楼（泉北路与富水路交叉口）。 法定代表人：文计彬，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵胜利，该公司员工。 委托诉讼代理人：段宪华，河北孙福江律师事务所律师。 原审第三人：李辉，女，汉族，1987年8月3日生，威县人，现住威县。 委托诉讼代理人：刘燕，河北邢广习律师事务所律师。 上诉人王明国因与被上诉人邢台新发地房地产开发有限公司（以下简称新发地房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省威县人民法院（2021）冀0533民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王明国委托诉讼代理人王国涛、被上诉人新发地房地产公司委托诉讼代理人赵胜利、段宪华，第三人李辉委托诉讼代理人刘燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王明国上诉请求：1、撤销威县人民法院（2021）冀0533民初130号民事判决；依法确认上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》应当属于有效的民事法律行为，即上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为有效合同。根据《民法典》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，2016年4月20日，上诉人与被上诉人签订了编号为ＧＰ-2000-0171《商品房买卖合同》，约定上诉人购买被上诉人开发的位于威县房屋，房屋建筑面积135.06平方米，该商品房总金额为337650元，被上诉人应当在2017年5月30日前交付验收合格的商品房。除此之外，双方对付款方式、计价方式等内容进行了详细约定。合同双方当事人都具有相应的民事行为能力；合同中出卖人（签章）处盖有邢台新发地房地产开发有限公司的合同专用章，买受人（签章）处有王明国的签字及指印，说明合同双方做出了明确的意思表示，合同签订后原告履行了义务；而且该份合同不违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应当认定原被告双方签订的《商品房买卖合同》有效。 二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被上诉人取得的邢台市商品房预售许可证有效期为2015年2月3日至2015年12月31日，在上诉人与被上诉人签订涉案合同时，被上诉人已经实际取得了关于本案所涉房屋的预售许可证，根据法律规定已经具备了该商品房的全部预售条件，过了预售许可期限发生的预售行为，并不能证明本案所涉及的商品房不具备预售条件。规定或取消预售许可证的有效期限问题以及是否办理延期手续，属于行政机关的行政管理行为。超过商品房预售期限并不能证明开发商失去了预售资格，也不能证明预售行为不合法，这与被上诉人没有取得商品房预售许可证是不同性质的行为。应当认定上诉人与被上诉人双方签订的合同有效。 综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人请求二审法院撤销一审判决，依法确认上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》有效，并由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。 邢台新发地房地产开发有限公司答辩称，上诉人与被上诉人双方并无真实的商品房买卖的意思表示，合同也系张力威无权处分公司财产，抵还其个人债务，属张力威与王明国恶意串通，损害公司利益。上诉方至今一直未支付购房款。综上，上诉人与我方系无房屋买卖合同的意思表示，也无履行合同支付购房款的实际行为，故一审法院判决合同无效，事实清楚，法律适用正确，请求中院依法驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人答辩，被上诉人并不认可与上诉人签订的商品房买卖合同，第三人已经购买了本案涉及的房产，已经按照合同支付了房价款，取得了房屋所有权，并且第三人已经装修入住。上诉人的商品房买卖合同已经没有履行的可能性，所以上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，不能认定为有效的民事法律行为，其提起上诉的事实理由不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。 王明国向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令被告继续履行合同，按照合同约定向原告交付无瑕疵的商品房，并办理商品房产权登记；3、依法确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》无效；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告王明国与被告邢台新发地房地产开发有限公司于2016年4月20日签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定原告王明国购买文苑水榭住宅小区1幢2单元502号房，房屋建筑面积为135.06平方米，总价款为人民币337,650元。第三人李辉与被告邢台新发地房地产开发有限公司于2017年5月30日签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定第三人李辉购买文苑水榭住宅小区1幢2单元502号房，房屋建筑面积为135.06平方米，总价款为人民币395,726元，其中首付款为人民币118,726元，贷款金额为人民币277,000元。另经核实，被告邢台新发地房地产开发有限公司取得的邢台市商品房预售许可证有效期为2015年2月3日至2015年12月31日，两份《商品房买卖合同》均未进行产权登记，亦未在有关部门申请登记备案，第三人李辉已于2020年8月份对涉案房屋进行装修且居住至今。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，原告王明国与被告邢台新发地房地产开发有限公司于2016年4月20日签订编号为GP-2000-0171的《商品房买卖合同》，第三人李辉与被告邢台新发地房地产开发有限公司于2017年5月30日签订同样编号为GB-2000-0171的《商品房买卖合同》，本院无法查清上述两份制式合同的真实性。另被告邢台新发地房地产开发有限公司取得的邢台市商品房预售许可证有效期为2015年2月3日至2015年12月31日，本院亦无法认定两份制式合同的效力为何。又当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，本案原告王明国未提交充足合法有效的证据支持其诉讼请求，故本院在本案中依法不予支持，如原告王明国后续能够提交证据予以证实，可另案诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回原告王明国的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王明国负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。因当事人签订房屋买卖合同及相互间发生的行为均在民法典施行之前，根据法不溯及既往的原则，本案应当适用签订合同时的法律规定。 本案中，上诉人虽然提交了其与被上诉人于2016年4月20日签订的编号为GP-2000-0171的《商品房买卖合同》，但其对履行合同义务即交付购房款的陈述为，被上诉人为开发文苑水榭小区，在威县成立分公司，张力威作为分公司负责人代表被上诉人负责文苑水榭小区项目的建设，在此期间，使用上诉人的管材，欠付租赁费，于是被上诉人与上诉人签订商品房买卖合同，以欠付的租赁费抵作购房款。被上诉人对此主张不予认可，一审中被上诉人提交的其公司人员与上诉人夫妻谈话记录记载“...此两套房系本人供应张力威钢管及扣件从11-2016年结账后给顶这两套房...”，主张管件租赁费系张力威个人债务，因威县分公司于2014年1月13日成立。综上，对上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》履行情况双方存在争议；且因被上诉人邢台新发地房地产开发有限公司取得的邢台市商品房预售许可证有效期为2015年2月3日至2015年12月31日，上诉人与被上诉人签订合同时间为2016年4月20日，故一审依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，作出“本案原告王明国未提交充足合法有效的证据支持其诉讼请求，故本院在本案中依法不予支持，如原告王明国后续能够提交证据予以证实，可另案诉讼解决”并无不当。 综上所述，王明国的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王明国负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二一年五月二十六日 书记员  刘 静