海南省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）琼民申24号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈扬斌，男，1972年9月29日出生，汉族，住海南省澄迈县。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：海南恩祥新城实业有限公司。住所地：海南省海口市秀英区长怡路27号紫园A区俱乐部。 法定代表人：李超,该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈挺，北京中伦（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄碧华，北京中伦（海口）律师事务所实习律师。 再审申请人陈扬斌因与被申请人海南恩祥新城实业有限公司（以下简称恩祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2020）琼01民终3521号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 陈扬斌申请再审称，1.双方已签订《恩祥新城北大华府A区认购书》（以下简称《认购书》）的性质，应该是本约合同。二审未查明的事实为：再审申请人未支付的60%认购款890000元，是以公积金和贷款的方式支付，且贷款材料已按被申请人的要求完成前期收集，就等被申请人通知缴交。二审查明的事实为：再审申请人认购的房产总价为1484883元，但再审申请人仅按《认购书》约定支付了40%的首付款594883元。2.二审未查明的事实为：《认购书》中约定签署商品房买卖合同的时间为2018年8月18日前。双方未能签署的原因实际上是再审申请人坚持按被申请人虚假宣传的内容修正合同部分条款，与被申请人无法达成一致意见。《关于征询恩祥新城北大华府项目建设情况复函》《行政处罚决定书》等证据及庭审笔录，足以认定被申请人虚假宣传的内容没有体现在合同条款里。虽然合同的签署需要双方对各条款协商一致，但根据《认购书》第五条的约定，被申请人在签订《认购书》时就已经知道未来将要签订的合同文本内容可以将其虚假宣传内容合法化的效果，现其以再审申请人未按照其欺诈意图与其签订合同为由，逃避其应承担的责任，不仅违背社会公序良俗，也为法律所不容。3.二审未查明的事实为：己经看过的五证可以再看，不违反协议规定，合情合理合法。被申请人无法出示《国有土地使用证》，是其没有取得《国有土地使用证》。4.二审未查明的事实为：首先，再审申请人单方签名的《海口市商品房买卖合同》载明的户型为一居室，再审申请人在该合同的29页，修改合同条款为：“装修后户型结构为两房两厅一卫，赠送面积2l㎡。”修改的合同条款与新增证据《证明书》内容一致，再审申请人通过装修改造增加一个房间，更是足以认定再审申请人的购房目的是二居室。其次，根据《认购书》第五条约定，被申请人对其虚假宣传的内容、《认购书》的内容、将要签订的商品房买卖合同内容是充分了解的。从被申请人诱骗再审申请人签订《装修协议》以及该协议上的内容可得知，被申请人对于通过改造增加一个房间的虚假宣传是成功的。被申请人作为完全民事行为能力企业，应该对自己的欺诈行为有所判断。5.证人范衍君的证言属于新证据，可以证明再审申请人的购房目的是二居室。综上，再审申请人的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的情形，请求再审本案。 恩祥公司提交意见称，1.涉案项目合法建设并取得预售许可，双方已经自愿签订《认购书》，该《认购书》是双方当事人真实有效的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，任何一方不得违反或解除。2018年4月18日，被申请人依法取得恩祥新城北大华府项目用地，并通过报规、报建，依法办理了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并依法取得了商品房预售许可证（办理预售证之前，被申请人已将恩祥新城北大华府的商品房买卖合同依法向房屋销售主管部门进行了备案登记，商品房买卖合同条款内容依法获得了房屋销售主管部门的备案认可），被申请人开发建设的涉案项目合法合规，取得了依法对外销售的全部合法手续，并在营销中心现场公示了上述备案的商品房买卖合同文本。再审申请人对涉案项目实地了解，对在营销中心公示、并在房屋销售主管部门备案的商品房买卖合同的合同内容及涉案项目等进行了细致了解。双方于2018年8月3日达成了合意共识，并当场签订了《认购书》。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，双方签署的《认购书》合理合法，且被申请人已履行己方应尽的相应义务，再审申请人应该按《认购书》的约定与被申请人签署正式的商品房买卖合同及支付剩余尾款，否则将构成违约。2.再审申请人对所购房屋的位置、房号、面积、价格、户型以及交付标准等具体信息以及装修改造等情况均清楚知晓，双方签订的认购协议及商品房买卖合同约定清楚且一致、合同条款并无任何歧义，再审申请人所主张的欺诈与事实不符。被申请人在销售宣传、房屋认购环节均据实相告，并无任何“欺骗、误导消费者”的行为，再审申请人对认购标的清楚了解、并自愿购买。首先，户型图明确表示“拓展空间约”多少平方，并对拓展空间加黑标识，对户型的交房空间则白底标识，涉案商品房的交房面积和拓展面积、区域位置等信息一目了然、黑白分明，并无误导；其次，现场工作人员亦明确作出讲解、说明，再审申请人清楚无误方才购买，并且已与第三方装修公司签署装修改造协议、支付改造费用，明知且自愿接受该项事实；再次，有关涉案商品房项目的规划、报建信息为政府部门搜集和掌握的政府信息，相关权益人有权依法查阅，属于政府部门依法得以公开的信息，被申请人并未也不能够隐瞒。因此，再审申请人以“重大误解”为由提出解约显然与事实不符。再次，对于赠送部分，再审申请人清楚知晓需要装修改造，其对于改造前后的情况理应清楚，亦不存在误解的情形。3.关于网签备案合同内容已经在事前公示、签约时已经告知，再审申请人已认可网签备案合同内容的情况。再审申请人在签署《认购书》前，已多次对涉案项目实地了解，对恩祥新城北大华府营销中心公司公示，并在房屋销售主管部门备案的商品房买卖合同的内容及其涉案项目等进行细致了解后，才与被申请人签署《认购书》，其签署《认购书》的行为证明其已明确知悉网签备案合同的内容。综上，原判决正确，再审申请人的申请理由不成立，请求驳回其再审申请。 本院经审查认为，首先，从《认购书》的约定看，双方并未对涉案房屋的交付、办证等其他重要内容进行约定，商品房买卖合同的基本要素并未完全具备，且该《认购书》明确约定双方将来是要签署商品房买卖合同的，并且约定不签署合同的责任，被申请人也未按照该《认购书》的约定全额收受购房款，据此，原判决将《认购书》认定为预约合同并无不当。故再审申请人关于《认购书》为本约的理由不能成立。其次，被申请人在出售涉案项目之前，已经取得五证，再审申请人主张被申请人未取得《土地使用权证》的理由缺乏事实依据。再次，范衍君的证人证言形成于原判决作出之后，范衍君虽陈述再审申请人以购买二居室为目的，委托其寻找商品房等内容，但鉴于范衍君与再审申请人系朋友关系，其关于案件陈述的证言，不能单独作为认定案件事实的根据。且从本案查明的事实看，《认购书》仅载明房号，并未载明房型。该《认购书》约定，开发商已向认购方明示双方将要签订的商品房买卖合同文件及其附件，以及法律规定的其他文件、证书及重要提示，认购方申明已阅读并理解上述明示的内容且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解等。再审申请人提供的有其单方签名的《海口市商品房买卖合同》中载明的户型为一居室，在该合同的附件二上载明“装修后户型结构为两房两厅一卫，赠送面积2l㎡”，上述内容为再审申请人手写，该份合同被申请人并未签字盖章。再审申请人与海南鑫景亮工程有限公司（以下简称景鑫亮公司）签订《装修协议》，该协议约定，再审申请人委托景鑫亮公司对涉案房屋的室外结构板进行填板装修改造，再审申请人知悉室外结构板填板需对房屋进行局部改造，并同意对改造后的房屋结构进行收楼；室内超享空间的改造由再审申请人自行处理，涉及到外立面改造及构筑物搭建的责任再审申请人已知悉等。可见，再审申请人对于涉案房屋的物业状况、交易条件、周边环境等已有充分了解，对于通过改造增加一个房间知情，并选择通过签订《装修协议》的方式予以认可。据此，再审申请人对上述行为产生的后果包括实际达到二居室的购房目的应该有所预见和判断。故上述证据不足以证明再审申请人关于被申请人存在欺诈的主张，亦不足以推翻原判决关于《认购书》解除后，被申请人除了退还再审申请人已支付的房款外，不需承担其他责任的认定。再审申请人关于此节申请再审理由不能成立。 综上，再审申请人的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回陈扬斌的再审申请。 审 判 长 吴浩云 审 判 员 赖凯萍 审 判 员 郑 船 二〇二一年五月十日 法官助理 赵晓青 书 记 员 柯丹盈 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条第二款当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。