山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终4266号 上诉人（原审原告）：高xx，男，1992年4月18日出生，汉族，住山东省平度市。 上诉人（原审原告）：徐xx，女，1992年1月2日出生，汉族，住山东省平度市。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：刘乃杰，山东元鼎律师事务所律师。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张倩，山东元鼎律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛远鹏置业有限公司，住所地青岛市即墨区。统一社会信用代码：91xx96。 法定代表人：姚志远，总经理。 委托诉讼代理人：王顺，山东海之源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李稳，女，系该公司员工。 上诉人高xx、徐xx与上诉人青岛远鹏置业有限公司（以下简称远鹏公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初14874号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高xx、徐xx上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判远鹏公司向高xx、徐xx支付逾期交房违约金36304.34元；2.一、二审诉讼费用由远鹏公司负担。事实和理由：一、一审判决远鹏公司按照房屋总价款的日万分之零点二标准计算逾期交房违约金，违约金数额明显过低，不足以弥补远鹏公司逾期交房给高xx、徐xx实际造成的经济损失，一审判决适用法律有误，依法应予撤销。2017年12月9日，高xx、徐xx与远鹏公司签订《青岛市商品房预售合同》，远鹏公司承诺的交房时间为2018年12月31日，远鹏公司直至2019年7月4日才将尚未通过房屋验收合格的房屋草草交付给高xx、徐xx，实际逾期交房时间已长达180多天，已给高xx、徐xx造成各项经济损失。二、高xx、徐xx与远鹏公司签订的《青岛市商品房预售合同》系远鹏公司为了重复使用而预先拟定的，在合同订立时远鹏公司并未就逾期交房违约金条款内容与高xx、徐xx进行协商，而是由其单方制作拟定，相关条款已构成格式条款。远鹏公司亦未就违约金条款向高xx、徐xx履行提示和说明义务，致使高xx、徐xx没有注意及理解该违约金比例与其有重大利害关系。另外，该格式条款明显存在减轻其违约责任、降低自身违约成本、损害高xx、徐xx正当权益的情形，故该违约金条款不应认定为购房合同的内容，更不能作为一审认定案件事实的依据。高xx、徐xx在签订购房合同时，对事关自己切身利益的逾期交房违约金比例条款并没有可以选择或变更的权利。同时，高xx、徐xx作为一名普通的社会民众对可能损害自身权益的风险意识淡薄，法律意识十分有限，在面对远鹏公司提供的购房合同条款众多、文字冗长的情况下，无法明确知晓其所签署的合同内容以及可能遭受的法律风险。依照民法典等法律规定，双方约定的违约金比例过低以及违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院依法予以增加。三、一审判决认定事实有误，有悖公平公正原则，应予撤销。通过涉案合同条款内容来看，远鹏公司将逾期交房违约金比例设定在一个严重低于正常违约金标准的数值--日万分之零点二，高xx、徐xx总房价款为741965.74元，按照远鹏公司日万分之零点二的计算标准，远鹏公司逾期交房一天的违约成本为14.8元，即逾期一年的违约成本也仅仅为5402元，明显过低。涉案房屋系高xx、徐xx倾尽大量钱财换来的唯一住房，远鹏公司逾期交房的行为给高xx、徐xx造成严重经济损失，严重违背公平公正原则。四、参考江西省高级人民法院出台的《关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》，合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。因远鹏公司约定的逾期交房违约金比例过低，不足以弥补给高xx、徐xx造成的经济损失，甚至低于银行贷款利息标准，显失公平，故高xx、徐xx请求法院依法提高违约金计算标准，并按照购房总价款的日万分之二标准向高xx、徐xx支付违约金。综上所述，请求撤销一审判决，依法改判支持高xx、徐xx的上诉请求。 远鹏公司书面辩称，一、客户确认表系对交房事实及双方之间关于迟延交房违约责任的真实意思表示，应当予以尊重。1、客户信息确认表系双方的真实意思表示，双方就涉案房屋逾期交房应当承担的违约责任已经达成一致意见。客户信息确认表上的内容十分简洁，只有短短一句话两行多的字样，且在关键信息内及结尾处都有高xx、徐xx的签字及手印，高xx、徐xx作为具有完全民事行为能力的成年人在签署上述确认表的时候不可能对表格上唯一一处文字不加以确认签字（且在同一句话中签字两次确认），且高xx、徐xx在上诉状中对客户确认表也未提出异议。这就说明，双方之间已经对涉案房屋交房的时间为2019年6月24日以及远鹏公司交房应当承担的违约责任作出明确约定，系双方之间对于自己民事权利的处分，法院应当肯定上述民事行为的有效性。2.商品房预售合同为应政府房屋管理部门要求统一使用的制式合同，此合同在每一处可以由合同双方自行决定的部分均采用了足以引起注意的下划线标识，已经尽到提示义务。况且，在双方商品房预售合同中，不带下划线的为房管制式合同不可修改的部分，带有下划线的部分为双方可以协商变更的部分，高xx、徐xx若主张自己没有提出变更的权利，至少应提交自己曾对此条款提出过异议的证据，否则其主张不能成立。且高xx、徐xx既然提出对违约金比例的条款变更权利受限，则证明其在签署合同时已经注意到了相关约定的内容。二、高xx、徐xx主张的法律不应当在本案中适用。自案发至一审判决之前，民法典尚未生效，不能溯及到本案，高xx、徐xx主张适用民法典的相关规定没有依据。江西省高院的相关文件系根据其所管辖的地域特征所作出的，不应适用于本案，且从其内容来看，与本案也无关。三、高xx、徐xx在上诉状中的其他表述既非事实问题，也非法律适用问题。远鹏公司与高xx、徐xx签署确认表，确认了收房时间与违约责任，一年多之后又对之前的确认反悔，违反诚信原则及契约精神。在高xx、徐xx提交的一审判例中，多户业主均认可法院认定的客户确认表中双方之间的违约标准，且已服判领取了判决款项。更能证明双方签订的客户确认表内容为真实意思表示，最终的违约责任应以双方之前确认的内容为准。 远鹏公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判远鹏公司支付高xx、徐xx逾期交房违约金1372.64元；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审认定远鹏公司延期交房期间为184天（2019年1月1日至2019年7月4日）是错误的。双方签订的《商品房预售合同》十一条约定交房时间为2018年12月31日。2019年7月4日被上诉人签订客户信息确认表，签字确认“本人高xx徐xx确认上述信息正确无误，本人认可2019年6月24日青岛远鹏置业有限公司已经书面通知本人交房，已经完成合同交房义务，违约金计算至上述通知日期，并以上述违约金标准加付10日对应补偿金，以后不再产生违约金。”上述内容不仅仅是双方对交房时间的确认，也是对涉案远鹏公司迟延交房应承担责任所达成的最终意见。因此，第一，高xx、徐xx确认2019年6月24日已经完成交房这一事实，延期交房的期限为175天（2019年1月1日至2019年6月24日）。第二，双方对于逾期交房事相关的违约金期限的计算以及补偿等事宜均已达成合意。具体计算如下：双方签订的《商品房预售合同》十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房款的日万分之0.1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。”依据合同约定上述人共应支付高xx、徐xx延期交房违约金1298.44元（741965.74元×175天×0.01‰）。另，根据2019年7月4日高xx、徐xx签订客户信息确认表，确认“并以上述违约金标准加付10日对应补偿金”，即双方达成合意补偿金为74.2元（741965.74元×10天×0.01‰）。因此，远鹏公司合计共应支付高xx、徐xx1372.64元。综上所述，一审判决认定事实不清，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，请求依法改判支持远鹏公司的上诉请求。 高xx、徐xx未答辩。 高xx、徐xx向一审法院提出诉讼请求：1.远鹏公司向高xx、徐xx支付自2019年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金27304.34元；2.依法判令远鹏公司向高xx、徐xx赔偿逾期交房期间所产生的房租损失9000元；3.本案诉讼费用等由远鹏公司承担。 一审法院认定事实：2017年12月9日，高xx、徐xx（乙方）与远鹏公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：乙方购买甲方位于青岛市即墨区通济街道办事处华桥村xx号xx号楼xx单元xx户房屋，房屋总价款741965.74元；甲方应于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方，如甲方未在约定期限内将房屋交付给乙方，应当按照已付房款的日万分之0.1支付高xx、徐xx违约金，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天计算至实际交付之日；逾期超过180天，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同附件一规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起止，甲方按日向乙方支付房价款万分之0.2的违约金。2019年7月4日，高xx、徐xx在远鹏公司处签署客户信息确认表，签字确认“本人高xx、徐xx确认上述信息正确无误，本人认可2019年6月24日青岛远鹏置业有限公司已书面通知本人交房，已完成合同交房义务，违约金计算至上述通知日期，并以上述违约金标准加付10日对应补偿金，此后不再产生违约金”。后双方协商未果，高xx、徐xx诉至一审法院。 一审法院认为，高xx、徐xx与远鹏公司签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同第十二条约定逾期交房超过180天的，远鹏公司应按日向高xx、徐xx支付房价款万分之0.2的违约金，结合高xx、徐xx签字确认的客户信息表，一审法院确认远鹏公司延期交房期间为184天（2019年1月1日至2019年7月4日），远鹏公司共应按约定支付高xx、徐xx延期交房违约金2730元（741965.74元×184天×0.2?）。高xx、徐xx要求远鹏公司支付房屋租金损失9000元，未提交证据加以证明，故一审法院对高xx、徐xx该诉讼请求不予支持。高xx、徐xx主张双方约定违约金过低，但不能举证证明实际损失超过约定违约金，高xx、徐xx要求调高违约金，于法无据，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，一审判决：青岛远鹏置业有限公司于判决生效之日起十日内支付高xx、徐xx逾期交房违约金2730元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费708元，减半收取354元，由高xx、徐xx负担200元，青岛远鹏置业有限公司负担154元，于判决生效之日起十日内支付高xx、徐xx。 本院二审期间，远鹏公司提交证据一、传票、起诉状、答辩状、客户信息确认表各三份，均为华桥xx期其他起诉业主李明磊、孟凡玲、邱兆生三户的案件材料，证明：高xx、徐xx在起诉状中主张的交房时间均在其签署客户确认表之前，华桥xx期客户信息确认表系交房之后签署，因此，一审判决所认定的客户确认表上的时间为交房时间是错误的，结合整个案件中双方对交房时间的确认情况，实际交房时间应为客户确认表上确认的2019年6月24日。提交证据二、裁判文书6份，案号分别为（2020）鲁0282民初7551号、（2020）鲁02民终14266号、（2020）鲁0282民初8346号、（2020）鲁0282民初12556号、（2020）鲁0282民初12773号、（2020）鲁0282民初13215号，证明：上述案件中，最早（2020）鲁0282民初7551号判决书中认定了万分之0.2的标准后，在二审查明事实后，双方自愿以客户确认书中确认的违约责任进行了调解。在之后的其他判决文书中，均认定双方交房的时间为客户确认表中确认的时间，并最终按照客户确认表中确认的责任承担进行判决。 高xx、徐xx质证称，对证据一的真实性没有异议，对证明事项不认可，该证据与本案无关联性。高xx、徐xx实质收房时间为2019年7月3日，进行交房验收的市价也为2019年7月3日，并非远鹏公司在客户信息确认表中所称的2019年6月24日。根据双方签订的房屋买卖合同的约定，远鹏公司的交房应以向买房人发出交房通知书为准。远鹏公司并未提供其于2019年6月24日发出交房通知的证据，客户信息确认表中所列的2019年6月24日系事先打印、装订，并非经买房者单独确认，其内容已构成格式条款，不能仅因此认定远鹏公司交房时间为2019年6月24日。高xx、徐xx仅认可交房时间为2019年7月3日。对证据二的真实性和证明事项均不认可，且与本案无关。案件具有相对独立性，无论其他案件状态如何，均不应对本案产生影响。对证据三判决书的真实性没有异议，对证明事项不认可。该组证据均为其他案件处理结果，与本案不具有关联性。其中，调解书系当事人对权利的处分，其调解结果不作为认定事实的依据，与本案无关。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认，但上述证据与本案事实无必然联系。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，本案双方争议的焦点为：1.涉案商品房预售合同中的逾期交房违约金应否予以调整；2.远鹏公司应当如何承担涉案房屋逾期交房的违约责任。 对于第一个诉争焦点。本院认为，双方当事人签订合同时，对于合同中关于违约金的约定是明知的，高xx、徐xx签订合同的行为表明其认可合同中关于违约金的约定，因此，合同中的条款均为双方合意的结果。司法审判应当遵循双方当事人的意思自治，双方当事人通过合同形式对彼此的拘束应当得到尊重。因此，远鹏公司的违约责任应限于合同中对违约责任的约定，高xx、徐xx要求调高违约金的请求，本院不予支持。 对于第二个诉争焦点。本院认为，远鹏公司未按照双方合同约定的时间于2018年12月31日前将涉案房屋交付高xx、徐xx，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。高xx、徐xx于2019年7月4日签字确认的客户信息确认表载明“本人高xx、徐xx确认上述信息正确无误，本人认可2019年6月24日青岛远鹏置业有限公司已书面通知本人交房，已完成合同交房义务，违约金计算至上述通知日期，并以上述违约金标准加付10日对应补偿金，此后不再产生违约金”。上述内容应视为高xx、徐xx与远鹏公司已就远鹏公司应承担的逾期交房违约责任作出了新的约定，即逾期交房违约金计算至2019年6月24日并在此基础上加付10日对应的补偿金。该约定应系双方真实意思表示，合法有效。高xx、徐xx主张违约金仍应按原合同约定计算至2019年7月4日，显然有悖上述约定。按此约定，远鹏公司应支付高xx、徐xx逾期交房违约金1372.64元[（741965.74元×175天×0.01‰）+（741965.74元×10天×0.01‰）]，对高xx、徐xx主张过高部分，本院不予支持。一审对远鹏公司逾期交房违约金的认定处理不当，本院对此予以纠正。 综上所述，上诉人高xx、徐xx的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人远鹏公司的上诉请求成立，本院依法予以支持；一审判决认定部分事实不当，处理结果欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初14874号民事判决； 二、上诉人青岛远鹏置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人高xx、徐xx逾期交房违约金1372.64元； 三、驳回上诉人高xx、徐xx的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费354元，二审案件受理费689元，由上诉人高xx、徐xx负担943元，上诉人青岛远鹏置业有限公司负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  马 喆 审判员  孙向东 审判员  齐 新 二〇二一年五月二十一日 法官助理 于遨洋 书记员  贾 立 书记员 于国英