沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初6190号原告：林丽，女，1964年10月11日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。原告：何咏，男，1964年2月5日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：林丽（系何咏的妻子，自然情况同上）。被告：沈阳商业城股份有限公司，住所地：沈阳市沈河区中街路212号。统一社会信用代码：912101007157228599。法定代表人：陈快主，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏闻，该公司员工。被告：沈阳商业城（集团）有限公司，住所地：沈阳市沈河区中街路212-214号。统一社会信用代码：91210100243421205P（未到庭）。法定代表人：张殿华，该公司董事长。原告林丽、何咏与被告沈阳商业城股份有限公司、沈阳商业城（集团）有限公司合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吕文辉独任审判，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告林丽、何咏，被告沈阳商业城股份有限公司的委托诉讼代理人夏闻均到庭参加诉讼。被告沈阳商业城（集团）有限公司经本院合法传唤，期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。现原告林丽、何咏向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告履行《商铺租赁合同》第四条第六款第三项即租期第十年，以人民币247055.00元回购原告产权商铺；二、请求法院判令被告沈阳商业城（集团）有限公司依据担保函中的条款承担连带责任；三、请求法院判令被告赔偿原告欠款利息35205.34元，上述费用共计282260.34元；四、本案诉讼费用由被告承担事实与理由：原被告于2007年2月16日签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于沈河区.39平方米的商铺租赁给被告使用，租赁期限自2007年5月16日起-2017年5月31日止，年租金22139元，租期届满前，被告向原告提出续租半年，原告表示同意，故租赁合同又延期半年，续租期限自2017年6月1日起-2017年11月30日止。依沈阳商业城股份有限公司宣传单及租赁合同第四条第六款内容约定：自承租期届满五年之日起至本合同有效期届满之日止，如甲方转让商铺的，乙方承诺可以随时购买。2006年11月20日沈阳商业城（集团）就原告与沈阳商业城股份有限公司订立的《商铺租赁合同》向原告出具了不可撤销的无条件担保书，对全部合同条款的履行行为承担连带保证责任（详见沈阳商业城（集团）担保函），即自愿在沈阳商业城股份有限公司不履行合同义务时10日内一次性向原告支付转账商铺款。原告提前6个月于2017年5月25日向沈阳商业城股份有限公司(经办人孙红雨副总经理）、沈阳商业城（集团）张殿华、张浩就产权商铺回购事宜提出书面申请，同时要求沈阳商业城有限公司自原告送迗申请三日内给予回复，但沈阳商业城股份有限公司在约定时间内并未依申请向原告做出任何答复。被告的行为有违诚信原则且已经构成违约。应依法支付回购商铺本金同时承担违约责任，支付欠款利息，给付续租六个月的租金14247.58元。综上，为维护原告的合法权益，特根据民事诉讼法的规定向贵院提起民事诉讼，恳请法院依法判决。被告沈阳商业城股份有限公司辨称：一、答辩人与被答辩人并未达成房屋买卖合同,《商铺租赁合同》中的买卖约定不符合法律规定，不具有可操作性，对双方不具有法律约束力，被答辩人的诉讼请求于法无据。《中华人民共和国合同法》第一百三十一条规定:“买卖合同的内容除依照本法第十二条的规定以外，还可以包括包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。”第十二条规定:“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的:(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬:(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。"因此，买卖合同应至少包括八项内容，而答辩人与被答辩人签订的《商铺租赁合同》第四条第6款缺少法定要件，不符合《合同法》的规定，不具法律效力。《商铺租赁合同》签订时无法针对5年、8年或者10年后的买卖行为进行约定，因为合同对价、买卖条件、较比合同签订时均会发生变化，买卖合意能否达成无法确定。合同双方的权利义务势必会因情势的变更而受到影响，如认定为有效条款，则对合同双方并不公平，违法了《合同法》的公平原则。同时，买卖合同的成立是以双方当事人的自愿、合意为前提，而不应以单方的要约为成立条件，该条款排除了答辩人的承诺权，违反了《合同法》的自愿原则。因此，该条款应属无效，并不构成独立的买卖合同或条款，对答辩人、被答辩人不具有约束力，且不具有强制履行的效力。退一步讲，即使上述条款构成买卖合同，履行方式或者买卖行为的成立亦是附有条件的，即需在租赁合同届满前6个月向被告提出转让的书面申请。而双方签订的《商铺租赁合同》于2017年5月31日到期，被答辩人提出书面转让申请的时间是2017年5月25日，不在合同约定期限内，履行条件并未成就，且被答辩人并不能证明答辩人收到了上述申请，故答辩人不应对此商铺进行回购，请求法院依法驳回原告的诉请。二、被答辩人的利息诉讼请求于法无据，应予以驳回。违约责任的承担是以“填补”为原则，即赔偿因违约责任而实际造成的损失。而根据被答辩人的起诉状记载，其主张的利息起算点为判决确认之日，则其在起诉时便没有利息损失的存在，答辩人便没有赔偿的义务，被答辩人的主张没有事实根据。同时，假设本案最终依法判令答辩人支付回购款，由于双方针对回购款的支付时间并未约定那么法院将会依法判令答辩人履行期。而答辩人是否会在履行期内主动履行尚无定论，则被答辩人的损失是否存在亦无法确定。从此可以看出，被答辩人的该项诉求主张的是将来或然发生的、不确定的损失，其本身不符合损失的法定条件，即必须是确定发生的、有明确数额的。因此，该项诉讼请求不符合法律规定，应当予以驳回。如有损失可以另行主张或者在执行程序中予以主张。三、原告起诉超过诉讼时效，不应得到法院支持。综上，答辩人与被答辩人之间并未签订正式的、合法有效的买卖合同，并未形成买卖合同关系，答辩人不具有购买并支付回购款的义务，第二被告的担保责任亦属无效约定，没有法律效力。同时，答辩人不存在欠付租金或者占有使用费的行为。因此，被答辩人的诉讼请求于法无据，与事实不符，起诉不符合法律规定，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告沈阳商业城（集团）有限公司经本院传票传唤未到庭，视为其放弃反驳权和抗辩权。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2006年下半年至2007年初，被告沈阳商业城股份有限公司通过各种营销渠道对商业城商铺进行招租，其招租的广告牌、宣传册及沈阳晚报辽沈楼市广告板块上的招租广告词中多次使用“发售人与经营者紧密关联”“投资保障更安全”、“5年、8年、10年三重退出机制，收放自如，打造零风险投资计划”、“无理由退铺计划，收放自如的安全投资”等字眼，以能够无理由退铺为宣传亮点进行商铺的招租。2007年2月16日，原告林丽（出租方、甲方）与被告沈阳商业城股份有限公司（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，原告林丽将其所有的坐落于沈阳市沈河区5层29号商铺租赁给被告沈阳商业城股份有限公司。该合同第一条“1、该商铺建筑面积为21.39平方米，租赁期间自2007年5月16日至2017年5月31日止”，第二条“1、年租金标准为人民币22139元（税前），日租金标准按一年365天计算”，第四条“6、自承租期届满5年之日起，至本合同有效期届满之日止，如甲方转让商铺的，乙方承诺可以随时按如下方式购买：（1）租期第五年，以人民币235825元购买；（2）租期第八年，以人民币242563元购买；（3）租期第十年，以人民币247055元购买；（4）以按揭贷款方式支付购房款的，按按揭银行的规定办理；（5）甲方需提前6个月向乙方提出转让的书面申请，双方于3个月内完成签订转让协议、支付转让款、及产权过户手续。自乙方向甲方支付完全部转让房款之日起，本合同解除。因转让发生的税收由甲方承担”，第六条“1、乙方对商铺进行的统一设计装修、租赁期满，甲方同意按当时实际状况接收”，“2、本合同期间届满前90日，由乙方提出新的商铺承租方案，并提议召开全体业主大会（以下称业主大会），由业主大会就是否按照新的租赁方案继续向乙方出租进行投票表决，全体业主按照其所拥有物业的面积行使表决权，业主大会拥有1/2以上（含1/2）表决权的人员同意乙方按照新的租赁方案继续承租的，甲方应当于决议做出之日起30日内与乙方签订新的租赁合同，业主大会拥有1/2以上（含1/2）表决权的人员不同意乙方按照新的租赁方案继续承租的，乙方在本合同有效期届满之日起30日内将现状商铺交还甲方”，第七条“双方同意，在甲方无违约行为的情况下，沈阳商业城（集团）对乙方支付租金和购买承诺提供连带责任担保，担保有效期为本合同生效期间（担保函见附件）”。2006年11月20日，沈阳商业城（集团）出具担保函，载明：“沈阳商业城（集团），现对沈阳商业城股份有限公司与沈阳市沈河区商业城?世界名牌折扣商场项目产权业主（买受人）签订的《商铺租赁合同》提供连带责任担保。为此，出具此不可撤销的无条件担保书：1、我公司同意《商铺租赁合同》中的全部条款，保证沈阳商业城股份有限公司按合同约定履行按期交纳租金义务，对沈阳商业城股份有限公司在本合同中履行的行为承担连带保证责任。2、如沈阳商业城股份有限公司不能按照与沈阳市沈河区商业城?世界名牌折扣商场项目产权业主（买受人）签订的《商铺租赁合同》约定的时间条件履行承诺，我公司无条件按照此合同约定的时间条件和价格购买该商铺。3、我公司同意在合同约定的任何沈阳商业城股份有限公司付款义务未得到履行情况下，业主（买受人）有权直接要求我司履行相应款项支付义务或赔付义务，我司会在确认事实后十日内履行该项义务。4、此担保书自出具之日起生效，至沈阳商业城股份有限公司在与业主（买受人）签订的《商铺租赁合同》期满终止”。2009年8月26日，“沈阳商业城（集团）”变更为“沈阳商业城（集团）有限公司”。2017年5月下旬，涉案商铺的业主代表与被告沈阳商业城股份有限公司负责人就商铺回购及合同届满前租赁方案进行协商未果。2017年5月22日，原告曾将其个人的商铺回购申请及有其本人签名的集体回购申请以快递的形式送达给被告沈阳商业城股份有限公司、沈阳商业城（集团）有限公司。2017年11月29日，被告沈阳商业城股份有限公司在辽沈晚报刊登公告，载明：“尊敬的……林丽……，沈阳商业城股份有限公司与你们签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》，承租位于沈阳市沈河区部分商铺。上述合同于2017年5月31日到期。在合同期限内，我司一直严格执行合同中的各项约定，履行权利与义务，按时支付租金。因租赁期已满，我司按《商铺租赁合同》约定已于2017年6月30日之前将该商铺位置清理完毕，但由于电话沟通不上各位业主或者沟通后各位业主仍未按合同约定来我司收铺。故请各位业主于2017年11月30日之前到我司办理交接手续，逾期不办理，视为我司已按合同约定交接完毕。特殊声明，合同终止后，我司对房屋无任何看管等义务，因此所产生的人身及财产损失我司将不承担赔偿责任”。2018年5月31日，沈阳市沈河区地方税务局开具了名称为沈阳商业城股份有限公司，纳税金额为14247.58元，服务名称为房屋出租的代号为No10561729辽宁增值税普通发票，备注房主姓名为林丽，租赁期限：2018年6月1日至2018年11月30日，房至座落地址：沈河区朝阳街23号（5-29），纳税识别号：2101031964××××××××。2018年6月5日，国家税务冲总局沈阳市沈河区税务局出具了情况说明一份，主要内容为：该纳税人于2018年5月31日于我局开具发票，当时发票记载时间为2018.6.1-2018.11.30，现可将该发票更换时间为2017.6.1-2017.11.30。二原告于1991年3月22日登记结婚。2009年9月14日，原告林丽办理了沈房权证中心字第××号房屋所有权证书，共有情况为共同共有，共有人林丽、何咏。本院认为，原告与被告沈阳商业城股份有限公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行。合同明确约定了对商铺租赁合同到期的处理方式包括：续租或者回购商铺。尽管合同中有如果原告转让商铺需提前6个月向被告提交书面的转让申请的约定，但并未约定相应的违约责任，即双方对原告未提前六个月提交回购申请如何处理并没有约定，并不必然是原告退铺权的灭失。而业主在合同期内可以“随时”退铺的权利是被告沈阳商业城股份有限公司在商铺招租阶段的宣传重点和亮点，也是促成原告购买商铺并返租给被告的重要因素，是本合同中涉及原告重要权利的条款，对这一权利的灭失条件应有双方的明确约定，不应仅因为原告未提前六个月提出申请就推断出原告该项权利的灭失。更何况该项要求原告提前六个月提出申请的约定已经变相的将原告的退铺权行驶期间压缩至2016年11月30日，这与合同中约定的合同期内“随时按如下方式购买”是相互矛盾的，根据法律规定，应当做出不利于提供格式条款一方的解释，另外“甲方需提前六个月向乙方提出书面转让申请”为格式条款，是对其承诺给原告的“随时”退铺权利的限定，对于该限定原告权利的条款，被告并未尽到明确的提示注意义务，在商铺租赁合同到期前六个月亦未向原告提示该权利。同时，被告沈阳商业城股份有限公司于2017年11月29日在辽沈晚报刊登公告，11月30日即要求办理交接手续，未给原告以合理的准备期间。综上，被告主张的原告因未提前六个月向其提出书面申请丧失退铺权的抗辩，本院不予支持。本案原告提出回购申请的时间并不违反合同约定，同时，被告沈阳商业城股份有限公司将含原告在内的商铺进行了改造，原告收回商铺不仅会影响商场的整体形象，也存在较大的履行困难，故被告应按合同约定履行回购义务并及时支付回购款。本案中，原告林丽与被告签订的《商铺租赁合同》明确约定了2017年的回购价格为247055元，故对于原告要求被告以247055元的价格回购案涉商铺的诉讼请求，本院应予支持。关于原告主张的要求被告给付自2017年6月1日起至回购款实际给付之日止的回购款利息的问题，鉴于双方系因对原告的回购申请是否符合约定产生争议而导致回购问题的搁置，并非被告恶意拖欠回购款，同时，为平衡双方利益，兼顾社会效果，本院对本判决确定的被告应当给付原告回购款的截止日期之前的利息不予支持。被告应当向原告支付自其逾期支付本判决确定的回购款之日起至实际支付回购款之日止，按照全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率计算的利息。对于续租租金请求给付问题，因二原告举示的税务机关开具的税务发票，载明了纳税金额，纳税人名称及纳税事项，虽然被告沈阳商业城股份有限公司否认，但无租赁事实，二原告开具发票便于情理不通，故二原告主张的自2017年6月1日起至2017年11月30日止的租金事实存在，诉讼请求本院应予支持。虽然上述合同无被告沈阳商业城（集团）有限公司的签字或盖章确认，但被告沈阳商业城（集团）有限公司以出具担保函的方式，对以上合同的履行提供了连带责任担保，出具了不可撤销的无条件担保书，该约定明确具体，故被告沈阳商业城（集团）有限公司应承担连带责任。对于被告沈阳商业城股份有限公司关于本案诉讼时效的抗辩，本院认为，诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利，该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度。该制度有利于促使权利人及时行使权利，维护交易秩序和安全。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受理损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。在合同期满后，被告继续租赁二原告的商铺以及二原告多次向被告沈阳商业城股份有限公司主张要求回购，2020年11月30日，二原告向本院提起诉讼，故诉讼时效出现了中断的情况，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。故本案未过诉讼时效期间。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第五百九十五条、第五百九十六条、第五百九十八条、第六百二十六条、第六百二十八条、第六百八十一条、第六百八十五条、第六百八十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第六百九十二条，第七百零三条、第七百零七条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告沈阳商业城股份有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付原告林丽、何咏商铺回购款人民币247055.00元；二、如被告沈阳商业城股份有限公司逾期履行本判决书第一项给付义务，则被告沈阳商业城股份有限公司应自逾期之日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借心授权公布的贷款市场报价利率向原告林丽、何咏支付商铺回购款的利息；三、被告沈阳商业城（集团）有限公司对本判决第一项、第二项承担带给付责任；四、原告林丽、何咏于本判决发生法律效力后10日内将坐落于沈阳市沈河区5层29号，建筑面积为21.39平方米的商铺交付被告沈阳商业城股份有限公司，并协助被告沈阳商业城股份有限公司办理上述商铺产权的更名过户手续，更名到被告沈阳商业城股份有限公司名下，更名过户的相关税收由原告林丽、何咏负担，其他费用按法律规定负担；五、被告沈阳商业城股份有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付原告林丽、何咏商铺自2017年6月1日至2017年11月30日的租金人民币14247.58元；六、驳回原告林丽、何咏的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5533元（原告已交纳），由被告沈阳商业城股份有限公司、沈阳商业城（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 吕文辉二〇二一年五月十三日法官助理 王 萍书 记 员 潘 峰