辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4960号上诉人（原审原告）：刘连奎，男，1951年12月23日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：卞册，辽宁松岩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳巨臣房屋开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区**街**。法定代表人：王成俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉娇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人刘连奎因与被上诉人沈阳巨臣房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院(2020)辽0191民初3178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘连奎上诉请求：1.撤销一审法院民事判决，依法改判被上诉人协助上诉人办理位于沈阳经济技术开发区房屋权属证书，将房产证登记在上诉人名下，判令被上诉人给付上诉人逾期办理房屋所有权证的违约金633.77元，或将本案发回一审法院重新审理；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审期间，刘连奎撤回“请求判令被上诉人给付上诉人逾期办理房屋所有权证的违约金633.77元”的上诉请求。事实和理由：2001年12月11日，案外人郝素云(系上诉人亲属)在被上诉人处购买案涉房屋并向被上诉人一次性缴纳购房款126753元，契税1911.29元，产权证费150元。2005年9月10日，上诉人与案外人郝素云因债务抵顶(借款用于购买本案诉争房屋)签订转让协议：案外人郝素云将本案诉争房屋转让给本案上诉人。经被上诉人同意，2005年12月15日上诉人以案外人郝素云名义办理了本案诉争房屋入住手续，后上诉人和案外人郝素云找到被上诉人协商要求将本案诉争房屋的购买人更名为上诉人刘连奎并办理相关手续。2012年2月7日经取得被上诉人同意，按被上诉人要求以每平米100元，共计13500元向被上诉人缴纳了更名费后，被上诉人同意将本案诉争房屋买卖合同购买人由案外人郝素云变更为上诉人刘连奎，并与本案上诉人刘连奎重新签订了一份与之前郝素云房屋买卖合同除了购买人换成刘连奎以外，其他内容一致的《商品房买卖合同》。2012年2月22日被上诉人安排经办人崔莹(身份证：2101021984********)在沈阳市房地产大厦办理了本案房产合同备案手续。同时，郝素云的房屋买卖合同及126753元的购房款收据、1911.29元的契税收据，150元的产权证费收据，房屋入住单，房屋缴款收据等缴费材料因交款人是郝素云需要更名为刘连奎所以让被上诉人收回，换得了企业授权书，房屋所有权转移登记申请书等办证登记材料为证。后来由于被上诉人原因，一直未能给相关业主办理房证。2015年12月，沈阳市房产局下发了《关于准予“友谊城一期项目”第一批房屋办理权属登记的通知》，告知本案诉争房屋已经符合办证条件，上诉人多次找到被上诉人要求办理房屋登记，被上诉人开始答应上诉人可以办理房产证，并且于2017年12月2日向上诉人刘连奎出具了《办房证表格领取会签单》，该会签单上的业主姓名为刘连奎，而且会签单上还有被上诉人财务负责人签字。但是，后来被上诉人又以没有财务章开具不了发票等理由迟迟不给上诉人办理产权证登记。被上诉人负责解疑办证人员奚立仁(电话171××******)最后承认现在被上述人开发资质已经被上级住建部门取缔，公章没有了，无法开据发票或换发票。一审开庭时案外人郝素云作为证人出庭，已经证明了当初与开发商及上诉人三方达成了一致，将购买本案诉争房屋的所有权利都转让给了刘连奎，也因此被上诉人收回了郝素云手中的所有购房手续。而且，对原有房屋买卖合同的购买人变更是在本案诉争房屋合同未在房产部门备案认定前完成的，不是二手房，应以政府部门备案合同为准。本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是被上诉人真实意思表示，也是合法有效的。被上诉人并没有否认与上诉人刘连奎房屋买卖合同关系的真实性，说明被上诉人一直以来都是认可刘连奎购买本案诉争房屋这一事实。综上，一审法院没有充分查清并考虑本案实际情况，将一个已经购买了18年，交付房屋实际使用15年之久，并且房屋买卖合同已经在房产部门登记备案的房屋买卖关系认定为不具有真实的商品房买卖合同关系。忽略了房屋买卖合同经过当事人协商达成一致是可以变更合同主体的相关法律规定，侵害了上诉人合法权益。沈阳巨臣房屋开发有限公司辩称，一审法院查明了案件事实，适用法律正确。上诉人无法提供购买商品房支出全部购房款的专用收款收据也无法提供郝素云支付购房款的收据，上诉人并非是通过正常途径办理的更名及入住手续，开发公司不可能向其收回全部的购房款收据，不符合常理，也不存在财务专用章及公章无法使用的情形，目前开发公司也一直在为园区内的业主办理商品房备案登记及换开收款收据的情形。上诉人也曾到房产登记部门办理房屋权属证明但也是因为无法提供支付购房款的收据才无法办理，因此上诉人没有有效的证据证明支付了全部购房款的情况下被上诉人无法为其办理房屋产权登记手续。刘连奎向一审法院起诉请求：1、判令被告协助原告办理位于沈阳经济技术开发区房屋权属证书，将房产证登记在原告名下；2、判令被告给付原告逾期办理房屋所有权证的违约金633.77元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2001年12月11日，案外人郝素云自被告巨臣开发公司购买了位于沈阳经济技术开发区房屋，并向被告缴纳了购房款126753元，契税1911.29元，产权证费150元。2005年9月10日，案外人郝素云与原告签订协议，将涉案房屋出售给本案原告，后原告和案外人郝素云找到被告，要求办理房屋买卖合同的更名手续，于2012年2月7日原、被告重新签订了一份商品房买卖合同，并将该商品房买卖合同进行了备案登记。现原告认为，被告应当按照合同约定协助原告办理房屋权属登记，并按照合同约定给付逾期办证违约金，故提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。一审法院认为，虽原、被告签订有一份商品房买卖合同，但原告系自案外人郝素云处购买的涉案房屋，而并非自本案被告处购买，涉案房屋的购房款系案外人郝素云向被告缴纳，而并非本案原告，因此，本案原告与被告之间并不具有真实的商品房买卖合同关系，原告无权要求被告协助其办理位于沈阳经济技术开发区房屋权属证书，将房产证登记在原告名下；亦无权向被告要求支付逾期办证违约金。因此，原告的上述诉讼请求均不成立，均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告刘连奎的诉讼请求。案件受理费2848元，因适用简易程序审理减半收取1424元，由原告刘连奎负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：证据1.被上诉人财务人员汪海奇出具的刘连奎为付款人的收据一张；证据2.上诉人与汪海奇的聊天记录，以上证据拟证明：被上诉人认可刘连奎购买房屋的事实，并且核实刘连奎已经全部交纳了购房款，双方的买卖是真实有效的。被上诉人质证意见：对证据1收据的真实性、合法性、关联性均有异议，收款收据并没有加盖被上诉人财务的专用章，开发公司也不可能向购房业主出具不加盖财务专用章的收款收据，按照交易习惯购房业主也不可能认可开发公司在向其交付全部购房款的情况下出具一个没有财务印鉴的收款收据，该收款收据无法证明被上诉人收到房款的事实，汪海奇个人也不可能出具收款收据的行为，也不能代表开发公司收到房款的事实，上诉人整个购房过程不是通过正常渠道办理的，因此被上诉人怀疑该收款收据的合法性和真实性。对证据2聊天记录，认为与本案事实并无直接的关联性，汪海奇也没确认是其收取了购房款，无法证明上诉人支付购房款的事实。本院对上述证据所要证明的内容，应结合全案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人刘连奎主张其与案外人郝素云之间存在债权债务关系（借款用于购买案涉房屋），郝素云因债务抵顶与上诉人签订《房屋转让协议》将案涉房屋转让给上诉人，对此，郝素云一审出庭予以认可，郝素云亦确认其将已付购房款及向被上诉人预交的契税等费用的相关权利一并转让刘连奎。郝素云协助刘连奎与被上诉人办理了房屋买卖合同的更名手续，被上诉人与上诉人重新签订了《商品房买卖合同》，被上诉人亦为上诉人办理了合同备案登记。从被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》并办理备案登记，以及被上诉人将房屋实际交付使用多年等一系列事实，结合一审中被上诉人对于上诉人提交的《商品房买卖合同》、沈阳市商品房买卖合同备案信息表、郝素云购房款专用收款收据及契税收款收据照片均明确表示没有异议的情形，可以认定上诉人刘连奎与被上诉人沈阳巨臣房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合同有效。上诉人与被上诉人之间形成了真实的商品房买卖合同关系。根据该合同第十五条关于产权登记的约定，被上诉人沈阳巨臣房屋开发有限公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现被上诉人已于2009年5月18日取得房屋所有权初始登记申请书，具备办理房屋产权证书的条件，故被上诉人应依约协助上诉人刘连奎办理案涉房屋权属证明。对于上诉人该项上诉主张，本院予以支持。二审期间，上诉人撤回“判令被上诉人给付上诉人逾期办理房屋所有权证的违约金633.77元”的上诉请求，此系当事人的权利处分行为，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，上诉人刘连奎的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销沈阳经济技术开发区人民法院(2020)辽0191民初3178号民事判决，即“驳回原告刘连奎的诉讼请求”；二、沈阳巨臣房屋开发有限公司于本判决生效后十五日内协助刘连奎办理位于沈阳经济技术开发区房屋产权登记证书；一审案件受理费2848元，减半收取1424元，由沈阳巨臣房屋开发有限公司负担;二审案件受理费2848元，由沈阳巨臣房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月二十一日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。