辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1095号上诉人（原审被告）：高嘉汐，男，汉族，1988年9月12日出生，住抚顺市新抚区。被上诉人（原审原告）：抚顺市森林物业管理有限公司，住所地：抚顺市新抚区千金路千金嘉苑22-2号。法定代表人:王霞，该公司经理。委托诉讼代理人：邹焱红，该公司员工。上诉人高嘉汐因与被上诉人抚顺市森林物业管理有限公司（以下简称森林物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初1458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人高嘉汐，被上诉人森林物业的委托诉讼代理人邹焱红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。高嘉汐上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判高嘉汐支付物业费1452元。2、上诉费由森林物业承担。事实与理由：一审法院判决物业费金额过高。物业管理费收取标准要受国家有关政策法规制约，不能乱收费。对于收费标准有异议森林物业将具体定价形式报由省、自冶区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。小区物业管理混乱，收费标准严重不符。2、一审审理期间，森林物业向法庭出示前期物业合同作为高嘉汐合同违约证明，但合同明确显示签订时间为2018年7月8日，此合同不能佐证2015年11月至2018年7月具备收取物业费资格。3、前期物业合同中附件三物业共用设施设备明细显示小区内绿地面积为1000平方米、道路面积为3000平方米，这与小区实际情况严重不符，物业业公司存在违背前期物业合同情况。4、小区内存在热力公司违法占用园区及消防通道问题。热力公司违法占用园区面积及消防通道和特种车辆、工程车辆在园区随意行使情况。5、高嘉汐作为小区业主，具有知情权。森林物业未对物业管理中涉及到的各类制度和标准以及各类情况进行公示。森林物业辩称：1、一审开庭时提交了前期物业服务合同，服务合同中明确约定收费标准、服务标准、物业服务的公共设施等。2、森林物业与大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司签订了《前期物业合同》，为高嘉汐所在小区的物业服务企业，已经履行提供物业服务的职责。3高嘉汐提出前期物业合同签订的时间问题，森林物业与大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司签订了三份《前期物业合同》分别是2013—2015年、2015—2018年、2018—2021年。高嘉汐提出的2015年7月至2018年7月期间《前期物业合同》，是2015年7月签订的，森林物业在此期间具有收取小区物业费的资格。森林物业向一审法院起诉请求：1、判令高嘉汐给付森林物业服务费4324元；2、判令高嘉汐给付森林物业违约金538元；3、高嘉汐负担本案诉讼费用。一审法院认定事实，高嘉汐系坐落于抚顺市新抚区.05平方米）房屋业主。森林物业系上述房屋的物业服务公司，为上述房屋提供物业服务。2013年11月30日，高嘉汐入住该住房并签署《千金嘉园入住通知书》，内容为：兹有业主高嘉汐先生，已购买42号楼4单元602室，面积60.05平方米。该业主房款已付清，可以办理入住手续，望及时接洽，特此通知。关于物业管理服务费，该入住通知书载明为：多层1.2元，预收一年865元。该入住通知书开发公司处加盖“大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司合同专用章”印证、物业公司处加盖“抚顺市森林物业管理有限公司”印证。森林物业向新抚区人民法院提交《前期物业服务合同》以证明其与大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司签订了前期物业服务协议，合同期限为自2013年7月8日起至2021年7月7日止，合同内容为：甲方：大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司；乙方：抚顺市森林物业管理有限公司。第一条物业基本情况：千金嘉园40、41、42号楼；座落位置：抚顺市新抚区千金路；建筑面积：16351.31平方米。物业管理区域四至：东至一道街；南至铁路红线；西至十二道街；北至千金路。第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件二)；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件三；)3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第四条，乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件四)。第六条、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1.2元/月.平方米；高层住宅：1.5元/月.平方米；商业物业：2.2元/月.平方米；办公物业：2.2元/月.平方米。第七条，业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)物业服务费用(物业服务资金)按年交纳，业主或物业使用人应在每年一月份(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。第三十条、除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方可以解除合同，更换物业公司。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条第三十一条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按拖欠物业费数额比照银行同期贷款利率的三倍的标准向乙方支付违约金。第三十五条，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。超出本期限未签订新的物业管理合同，本合同继续有效。第三十八条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。后由于被告对原告提供物业服务不予认可故未按期缴纳物业费，原告因此诉至法院。一审法院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中,森林物业为小区提供了物业服务,高嘉汐作为该小区业主,理应支付物业费用。关于高嘉汐主张森林物业未按约定履行服务内容一节，被告向本院出具的照片证明其已经按照合同约定履行了园区管理、绿化、卫生等物业合同约定的相关义务。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。故就已经实际履行的物业服务期间的物业费，本院不予调整。抚顺市森林物业管理有限公司作为高嘉汐所在小区的物业服务企业，已履行提供物业服务的职责，高嘉汐应按合同约定承担交纳物业费的义务。关于森林物业主张违约金，双方在服务义务履行上存在争议，高嘉汐并非恶意欠费，故对森林物业该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条之规定，判决：1、高嘉汐于本判决生效后三日内给付抚顺市森林物业管理有限公司自2015年11月30日至2020年11月29日（共计60个月）物业费人民币4324元；2、驳回森林物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由高嘉汐负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。森林物业公司提供森林物业公司的资质证明及2015年7月8日起至2018年7月7日止的前期物业服务合同，证明森林物业公司的资质及前期物业服务合同的签订情况。高嘉汐质证称，前期物业服务合同期限与资质证明的日期不符，一审时森林物业公司说2015-2018年没有合同，我们怀疑该合同的真实性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于森林物业公司的资质证明及2015年7月8日起至2018年7月7日止的前期物业服务合同，森林物业公司提交了原件，本院予以认定。一审法院查明的事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为高嘉汐应交纳物业费的数额。本案中森林物业公司与大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司签订了《前期物业服务合同》，约定由森林物业公司为案涉小区提供物业服务。高嘉汐在案涉小区居住，享受森林物业公司提供的物业服务，理应按照《前期物业服务合同》的约定向森林物业公司支付物业费。森林物业公司提供物业服务，即享有收取物业服务费的权利。关于高嘉汐认为森林物业公司费收费标准过高一节，前期物业服务合同中已经约定案涉小区物业费标准，本案高嘉汐的物业费标准应当依照前期物业服务合同确定，虽然高嘉汐主张对前期物业服务合同并不知情，但建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力，因此高嘉汐作为业主受前期物业服务合同的约束。高嘉汐认为物业费过高不能成为拒绝交付物业务费的抗辩理由。故一审法院判定高嘉汐自森林物业主张权利之日起交纳60个月的物业费符合法律规定。高嘉汐的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，森林物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高嘉汐负担。本判决为终审判决。审 判 长 王向军审 判 员 田 丰审 判 员 王 炜二〇二一年五月二十四日法官助理王宝伦代书记员 孙 悦