广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初13259号原告秦秀华，女，汉族，1985年7月8日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人马少丽，广东法方律师事务所律师。委托诉讼代理人王惠文，广东法方律师事务所律师。被告何庆玮，男，汉族，1988年9月9日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人廖宝义，广东景达律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司深圳福永支行，住所地深圳市宝安区福永街道办白石厦社区福永大道汉永楼首层**，统一社会信用代码91440300G34778538D。法定代表人肖东良。上列当事人之间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人马少丽和王惠文、被告委托诉讼代理人廖宝义到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，办理赎楼及相关手续，并将深圳市宝安区的产权变更登记至原告名下；二、被告自2020年04月08日起以房屋转让总价款528万元为基数，按照日万分之四的标准向原告支付违约金至实际交付房屋之日止（违约金暂计至2020年4月30日为48576元）；三、被告承担本案的诉讼费用。具体事实与理由：2020年1月8日，原告和案外人肖静（湖北荆门人）签订《房屋买卖合同》，原告将其位于深圳市宝安区出售给案外人肖静。2020年1月9日，原告和被告签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《补充协议》，约定原告向被告购买其位于深圳市宝安区，不动产权证号：粤（2019）深圳市不动产权第××号。房产转让总价款为人民币528万元，按照合同约定，原告已于2020年1月8日向被告支付了定金10万元，并于2020年1月20日（合同约定2020年2月22日）提前了34天支付首期房款290万元做资金监管，当天亦向银行提交了抵押贷款的相关资料（除了无房证明）。2020年1月20日后，全国范围（尤其是湖北）出现了新型冠状病毒感染的肺炎疫情，而原告房屋的受让方肖静系一名湖北人，其2020年1月19日回湖北荆门沙洋县。湖北荆门沙洋县通知2020年3月19日恢复出行，案外人肖静2020年3月20日（周五）抵达深圳，原告立即预约了2020年3月23日（周一）办理房屋所有权转移登记业务。原告在获取到无房证明后，于2020年3月27日取得了银行出具的按揭贷款确认书，贷款金额为228万。故，虽因新冠疫情不可抗力的影响，原告延迟了办理按揭贷款的时间，但是在不可抗力的因素消除后的第一个工作日立即履行合同义务，并已经支付全部房屋转让款528万元。2020年1月14日至2020年3月16日期间，原告与被告之间虽然就疫情影响对合同的履行或解除做了充分的沟通，但是双方既未达成一致的口头意见，也未签署书面的解除合同。同时，原告一直未取回10万定金和首期款290万元，且已多次明确告诉被告会继续履行合同。按照合同约定，原告支付全部房屋转让款528万元后，被告应于三日内将房产交付原告，并在房屋转移登记之前自行办理赎楼。但是，经原告多次口头催告、书面催告后，被告仍拒绝履行办理赎楼。被告迟迟不履行房屋过户义务已经给原告造成了诸多损失。被告应当按照合同履行义务，将房屋过户给原告，并赔偿原告损失。被告答辩称，一、诉争《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》《补充协议》经双方协商一致，达成一致意思表示已依法解除。诉争《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》《补充协议》签订后，答辩人积极配合原告按照约定合同义务，并多次提醒原告尽快完成交易。2020年3月15日，答辩人与原告通过微信就解除诉争《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》《补充协议》达成一致。此后，原告在诉求继续履行合同没有事实及法律依据。二、新冠肺炎疫情并非原告秦秀华迟延履行合同约定义务的唯一、直接原因，原告秦秀华主张不可抗力无事实法律依据。理由如下：1、原告秦秀华明知“限购限贷”政策，依然进行“一买一卖”的交易，应当自行承担交易风险。2、新冠肺炎疫情并不是原告迟延履行合同义务直接和唯一因素，并不当然成为原告迟延履行诉争合同义务的抗辩理由。三、原告向答辩人主张承担违约金无事实和法律依据。综上所述，原告未按约定履行诉争合同的义务，且合同已经双方协商一致解除，原告请求继续履行合同无事实和法律依据；答辩人对原告主张的违约金不予认可。此外，诉争房产登记在被告名下，但答辩人于2013年1月15日与案外人登记结婚，诉争房产是2016年6月购得，因此，诉争房产系夫妻共同财产。第三人未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案房产为深圳市宝安区福永街道星航华府四期D2座27G房，自2019年10月24日核准登记于被告名下；已办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司深圳福永支行，被担保主债权数额274万元。本案根据原告申请实施保全查封，查封期限自2020年5月28日至2023年5月27日。2020年1月9日，原告为买方，被告为卖方，签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定被告将上述涉案房产作价528万元出售予原告。合同第六条约定，购房定金10万元，买方于签订合同时向卖方支付。合同第四条约定，买方选择银行按揭付款，买方应于2020年2月22日前支付除定金、交房保证金以外的剩余首期款290万元至银行第三方监管账户；买方应于2020年2月22日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，配合银行办理贷款手续；银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足。合同第九条约定，买方逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行（合同约定此情形下只能选择一项违约责任，卖方勾选了此款）。合同第十一条约定，卖方应于收齐全部房款三日内交付房产。合同第十二条约定，卖方未按期交付房产的，应自约定交付期限届满次日至实际交付之日止，以转让总价款为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。合同第十四条约定，双方应于本合同签订之日起180日内签订《深圳市二手房买卖合同》；需办理赎楼手续的，在银行出具贷款承诺函之日，或卖方在赎出房产证原件并注销抵押登记日起5日内，双方签订《深圳市二手房买卖合同》。合同第十五条约定，买卖双方应于《深圳市二手房买卖合同》5日内，共同办理转移登记手续。合同第十六条约定，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款20%的违约金。合同第十七条约定，因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起100日内向另一方提供证明。合同第二十七条约定，本合同自签章之日起生效。同日（2020年1月9日），双方签订《补充协议》，约定相关条款的变更，其中约定将原合同第十六条变更为：任何一方不履行本合同约定义务，逾期超过7天的，或有其他根本违约行为致使合同目的不能实现，守约方有权解除合同并选择定金罚则或要求对方支付房产总价款20%的违约金。2020年1月8日，原告向被告支付定金10万元，被告向原告出具收据。2020年1月20日,原、被告共同与中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行签订《二手楼交易资金监管协议》，约定资金监管事宜。当日，原告向该尾号4342的监管账户转账两笔款项，合计290万元。合同履行期间，双方主要通过微信聊天方式对合同的履行、解除、违约责任等进行协商。据2020年2月份的微信聊天记录，证实原告因原有房产受疫情影响未能及时出售，未能如期于2020年2月22日完备申请抵押贷款的资料，双方多次进行协商。2020年2月18日，被告提出要求：“考虑到疫情的原因，我们先在这个时间的基础上延后两周到2020年3月5日。你同意吗？”原告未正面回复。被告再次要求确认“将合同延长至2020年3月12日”，原告仍未正面回复。当日，被告称“我约了评估公司的人周五做房产评估，后面银行就可以给你放贷了吧”。原告回复“我还差一个无房证明。我离婚未满2年…我到3.5号就满2年了”。2020年3月15日，被告向原告征询：“我现在征询你的意见，我们解除合同”。原告表示“决定权在你手上…非常理解你的处境”。原告未作正面答复，被告直接回复“既然你同意，我们就解除合同吧”。原告回复“耽误你这么久我真的很抱歉”。此后双方就定金退还比例进行协商，最终未能达成一致，被告要求没收4万元，退还6万元，原告要求退还8万元。当日，被告归结答复“行了，那我们沟通好了，之前签订的合同作废，我出于对你境遇的充分理解同意退还你定金6万元整”。原告回复“谢谢”。2020年3月16日，原告向被告征求意见：“如果本周业主能做好公证。你还交易吗？”被告回复“不”，后又称“房子我后面还是要卖的，如果你真的能在一周内搞定，那我后面可以优先考虑还卖给你。但是一切都要重来了。”原告未置可否。2020年3月30日，原告要求继续履行合同，催告被告配合办理赎楼手续，被告予以拒绝。2020年3月26日，原告将其原持有房产转移登记至他人名下，并于同日向中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行补交无房证明。2020年3月27日，中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行向原告出具《按揭贷款确认书》，承诺发放贷款额为228万元。本院认为，原、被告据涉案《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《补充协议》所确立的房屋买卖合同关系，系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵循合同相关条款全面履行义务。根据双方微信聊天记录的内容，双方于2020年3月15日由被告提出、原告认可达成解除合同的合意，本院确认此时合同解除，原告诉求继续履行合同，本院不予支持。原告抗辩称双方未就解除合同完全达成一致，但双方于2020年3月15日及之后的协商内容对解除合同的意思是明确的，原告仅是对没收定金的比例表达异议，故本院对原告该主张不予采纳。据查明事实，原告已积极履行买方的义务，但受2020年年初疫情影响，导致原告原所合理预见的出售原房产、完备申请贷款资料的时间延后，客观上出现逾期情形。考虑到疫情对全国经济活动的影响，原告亦及时将未能完备贷款申请材料的情况告知被告，本院认为原合同履行期限适当延长是符合公平原则的。鉴于双方于2020年3月15日无法估量疫情对合同继续履行的影响，被告选择解除合同，原告未提异议且与被告协商解约责任问题，应当视为双方协商一致，解除合同，此时解约亦符合双方的利弊权衡。因此，据公平原则，本案解约情形，不符合买方承担根本违约责任的条件，卖方应当将定金返还买方。原告未于本案诉求返还定金，考虑到涉案合同未能继续履行，为减少诉累，本院酌情于本案判令被告返还定金予原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告何庆玮应于本判决生效之日起五日内返还原告秦秀华款项100000元。二、驳回原告秦秀华的诉讼请求。本案受理费49100元，保全费用5000元，均由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年五月十三日书记员 邱果（兼）书记员 李 玉 婷附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。