辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6613号上诉人（原审被告）：辽宁报业衡臻房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪松路**。法定代表人：曲波，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙波，辽宁天润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘国鑫，女，1971年1月2日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。上诉人辽宁报业衡臻房地产开发有限公司因与被上诉人刘国鑫商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2021）辽0111民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁报业衡臻房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定该案的事实不清，证据不足。1、被上诉人的实际损失没有审理。上诉人虽然延迟办理房产证构成违约，但是被上诉人因违约造成的损失没有审查。一审中被上诉人认为迟延办理房产证的违约金过低，但没有对实际损失提供证据，对于该重要事实一审没有审查，因此一审判决书适用《民法典》第五百八十五条第二款规定是没有任何事实和法律的依据的。因为被上诉人对于该房产的居住、使用，收益都没有实际损失，双方就逾期办理房证违约金的约定是双方的真实意思表示，一审法院是没有权利擅自提高违约金金额的。2、逾期办理房产证的时间计算有误。上诉人与被上诉人就办理房证的时间确定为从2015年1月21日开始至2016年7月29日，为365个工作日内办理完毕，对于该时间双方没有争议，但对于逾期办理房证的时间计算是错误的。从2016年7月30日计算逾期办理房产证的起始时间是没有问题，但是2020年5月29日上诉人已经将可以办理房产证手续的通知张贴于被上诉人居住的9号楼的公告栏处。因此截止该时间上诉人违约逾期办理房证的责任也全部完毕，至于被上诉人因何种原因没有办理房证与上诉人无关。因此上诉人逾期办理房证的截止时间也应该是2020年5月29日。二、一审法院适用法律错误。一审法院机械适用《民法典》第五百八十五条第二款的规定，而忽略了第三款规定，该条明确了迟延履行违约金与实际履行之间的关系。违约责任是为了担保债务的履行而存在的，其目的是在于督促当事人履行债务，违约金的支付不能完全替代实际履行，该违约金的重要功能在于制裁违约行为而不是补偿损失。对于本案主要是通过违约责任的约定来保障被上诉人房产证是否办理，并不是用违约金作为惩罚性赔偿为目的。因此只要被上诉人没有出具因上诉人迟延协助被上诉人办理房证手续造成被上诉实际损失的证据，一审法院是不能适用该法条第二款。刘国鑫辩称，请求维持原判。刘国鑫向一审法院起诉请求：1.被告给付2016年1月1日至被告给付之日止按中国人民银行逾期贷款利率计算违约金（2万元）；2.起诉费由被告承担。一审法院认定事实，2014年5月21日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于沈阳市苏家屯区房屋，房屋总价款为142443元，首付款72443元，剩余70000元为银行按揭贷款，于2014年6月21日前办理完毕。之前2014年4月8日，原、被告签订公寓购房首付款借款协议，约定原告向被告借款72000元进行房屋首付款的支付，借款期限为32个月，自2014年4月8日起至2016年12月30日止，2014年12月30日偿还24000元，2015年12月30日偿还24000元，2016年12月30日偿还24000元。后因原告欠被告首付款24443元没有按期给付，被告曾诉至一审法院。一审法院（2020）辽0111民初864号民事判决认为：“本案的原、被告的行为是以借款合同的形式掩盖规避国家信贷政策的非法目的，而国家住房信贷政策又系国家对房地产市场的宏观调控，关系国计民生，故双方签订的借款协议及商品房买卖合同中约定的首付款给付时间条款应为无效协议及无效条款。”后判决本案原告给付本案被告首付款24443元及利息。原告签订的商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后叁佰陆拾伍工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：见附件四，即由出卖人向买受人支付违约金。”原告收房时间为2015年1月20日，被告没有按照合同的约定在其收房后365个工作日内为其办理房屋产权证书。被告于2020年5月29日在其售楼处张贴关于9号公寓领取不动产登记申请书的通知，内容为：“格林喜鹊花园9号楼已正式启动房产证办理工作……”现在原告实际缴纳购房款118000元（首付款48000元，贷款70000元）。一审法院认为，原、被告双方争议的焦点如下：一、被告是否违约的问题；二、商品房买卖合同附件四补充协议中的逾期违约金日十万分之一是否过低的问题；三、借款协议对逾期办证约定是否有效的问题。一、被告是否违约的问题。原、被告在商品房买卖合同中约定了被告应在交房后叁佰陆拾伍工作日为原告办理产权证书，原告收房时间为2015年1月20日，被告于2020年5月29日在其售楼处张贴通知办理原告9号公寓楼的产权证，从2015年1月21日开始至2016年7月29日为365个工作日，被告在此期间内没有为原告办理房屋产权证，故被告违约。二、商品房买卖合同附件四补充协议中的逾期违约金日十万分之一是否过低的问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加……”该协议中的逾期办证违约金明显过低，并且系格式条款，加重了原告的责任，一审法院予以调整，自从2016年7月30日开始至2019年8月19日止按照原告已交房款118000元为基数，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日开始至判决给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、借款协议对逾期办证约定是否有效的问题。一审法院已发生法律效力的（2020）辽0111民初864号民事判决已认定该借款协议无效。一审法院判决：一、辽宁报业衡臻房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内给付刘国鑫按照已付房款118000元为基数，从2016年7月30日开始至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算以及从2019年8月20日开始至本判决给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。二、驳回刘国鑫其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司负担。二审中，被上诉人提交了业主群聊天记录，证明对方未提示和书面告知十万分之一的赔偿。上诉人质证意见：真实性有异议，原始载体没有提供，对方是否是业主无法确定，对关联性有异议，十万分之一条款是补充协议中确认，因此双方权利义务是对等。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被上诉人未在合同约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案构成违约，应承担违约责任。关于违约金标准，因双方合同对违约金标准已有明确约定，即出卖人按买受人已付房款的十万分之一向买受人支付违约金，被上诉人自收取房屋后一直正常使用至今，其未提交证据证明逾期办理房屋所有权证，使其受到的损失大于双方约定的违约金数额，故一审法院酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金不当，应按双方合同约定标准确定违约金数额。关于违约时间，上诉人主张应从2016年7月30日计算至2020年5月29日，即上诉人将可以办理房产证手续的通知张贴于被上诉人居住的9号楼的公告栏处的时间。本院认为，在案涉房屋具备办证条件且通知买受人办证后，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的无法认定系出卖人的责任导致，故对被上诉人要求上诉人给付2020年5月29日以后的逾期办证违约金不予支持，上诉人应给付被上诉人2016年7月30日至2020年5月29日逾期办证违约金1650.8元（118000元×0.00001×1399天）。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2021）辽0111民初52号民事判决；二、辽宁报业衡臻房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付刘国鑫逾期办证违约金1650.8元；三、驳回刘国鑫的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，减半收取150元，由辽宁报业衡臻房地产开发有限公司负担50元，刘国鑫负担100元。二审案件受理费300元，由辽宁报业衡臻房地产开发有限公司负担100元，刘国鑫负担200元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月二十日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。