湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1002执异128号 异议人（案外人）：范红波，男，1972年12月11日出生，汉族，现住湖南省汝城县。 委托代理人：谷腾峰，系湖南天地人（律师）事务所律师。 申请执行人：桂东县汇银小额贷款有限公司，住所地湖南省桂东县桂花大道（红绿灯旁边）。 法定代表人：何学祥，系该公司董事长。 委托代理人：黄亚林，系湖南锦昇律师事务所律师。 被执行人：朱振兴，男，1960年3月23日出生，汉族，现住湖南省郴州市苏仙区。 被执行人：朱军，男，1983年9月30日出生，汉族，现住湖南省汝城县。 本院在执行桂东县汇银小额贷款有限公司（以下简称汇银公司）与朱振兴、朱军借款合同纠纷一案过程中，案外人范红波对本案的执行标的向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人范红波请求事项：请求贵院立即终止对位于郴州市××广场××大厦××楼房产的查封、拍卖等执行措施。事实与理由：贵院误将异议人的财产当做被执行人的财产予以查封执行。2019年11月7日，异议人与被申请人朱振兴、朱军达成和解协议，并于2020年1月7日签订房屋转让（抵账）协议，协议中约定：“三方同意将属于朱振兴儿子朱军在郴州市北湖区××路××号××大厦第十层面积为649.18平方米的房屋产权（因朱军与开发商存在纠纷，目前尚未办理产权）按二手房评估价，每平方米4080元，该房屋总价值264.8万元抵账给申请人。乙、丙方应无条件的协助甲方办理位于郴州市北湖区××路××号××大厦第十层面积649.18平方米的房屋产权手续，目前由于朱军与郴州市恒吉房地产开发有限公司尚有半层楼面积有争议，正在北湖区人民法院诉讼中，待北湖区法院判决生效后再到不动产中心办理不动产证，故从2020年1月1日起该房屋649.18平方米全部先移交给范红波，租金也由范红波收取。”转让协议签订后即2020年1月9日，朱军向承租方郴州印象假日酒店出具书面通知，告知承租方房屋抵账一事。同日，异议人与承租方重新签订房屋租赁合同及房屋租赁补充协议，从2020年1月1日开始由异议人向承租人郴州印象假日酒店收取租金，承租方亦一直向申请人缴纳租金。2020年11月18日，北湖区人民法院就朱军诉郴州市恒吉房地产开发有限公司、第三人李加平商品房销售合同纠纷一案作出（2020）湘1002民初3257号民事判决书。2021年1月4日，北湖区人民法院作出（2019）湘1002执2058号查封公告，将位于郴州市北湖区××路××号××大厦第十层面积为649.18平方米房屋予以查封。异议人认为，异议人在法院查封案涉房屋之前已经与被申请人朱振兴、朱军签订了合法有效的房屋转让（抵账）协议，结清房屋尾款，并通过签订房屋租赁合同及房屋租赁补充协议的方式，行使了对案涉房屋的占有、使用、收益等权利，房屋产权为办理过户登记不是异议人的过错。因此，请求法院中止对案涉财产的执行。 申请执行人汇银公司答辩称，一、案涉房屋所有权人系被执行人朱军，朱军系汇银公司申请强制执行案件的当事人之一，法院查封符合法律规定。根据(2020)湘1002民初3257号民事判决书，判决郴州恒吉公司协助被执行人朱军办理产权手续，确定被执行人朱军系案涉查封房屋的所有权人。因此，申请执行人汇银公司作为被执行人朱军的债权人，有权依据生效文书申请查封冻结朱军名下房产。人民法院在汇银公司与朱振兴、朱军(2016)湘民终第368号民事判决书的执行过程中，对被执行人朱军享有所有权的房屋的采取查封等执行措施，符合法律规定。 二、异议人范红波与被执行人朱振兴、朱军存在虚假诉讼、恶意低价转让财产的嫌疑，其虚构抵债规避执行，严重损害其他债权人合法权益。（一）异议人与被执行人朱振兴的诉讼时间、生效文书均在汇银公司生效法律文书的时间节点之后。（二）异议人与被执行人朱振兴、朱军在未经强制执行、未对房屋评估、拍卖的情形下，恶意以4080元每平低价转让资产。（三）异议人向人民法院的提交的房屋（抵账）协议、2020年房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、2015年房屋租赁合同、(2020)湘1002民初3527号民事判决书等证据，存在多出冲突不合理的情形，存在虚假诉讼之嫌：1、人民法院查封涉案房屋后才产生支付租金的流水。异议人提交的工商银行交易明细清单显示，北湖区人民法院于2020年2月21日查封案涉房产之后，2020年3月12日刘某义才向异议人支付租金，有故意制造银行流水，为后续提执行异议而制造转账的可能；2、合同形式及内容明显失真，15年与20年版本合同描述基本一致，且部分描述说明系后期制作。范红波与郴州印象假日酒店于2020年1月9日签订的房屋租赁合同与2015年朱军与郴州印象假日酒店签订的合同采用统一版本，租金金额、租赁期限、合同签订人雷艳芳及文字排版及内容都没有变化，提醒注意的是2015年版本合同中出现了（原银光大厦）的描述，可以说明涉案合同是后期伪造制作的，并非真实存在。3、租赁合同不符合常理，承租人在分别支付李加平、朱军租金的情况下，却与朱军及异议人均签订协议租赁全部产权面积。4、20年租赁协议中印象酒店签字人雷艳芳与2015年租赁版本一致，当天同时签订的补充协议签字人却为刘建义。5、范红波与朱振兴、朱军三方签订的房屋（抵账）协议中计算利息的时间段为2014年9月30日至2020年1月30日，而签订协议的日期为2020年1月7日，多计算23天的利息，不符合正常偿还欠款的逻辑。 三、异议人范红波仅系被执行人朱振兴的债权人，未经法定程序，与被执行人朱军达成的抵债协议，不符合以物抵债相关法律规定，不能排除执行。异议人并非案涉房屋买受人、案涉房屋未办理任何抵押登记手续，异议人仅系汇银公司强制执行案件中被执行人朱振兴的债权人。案涉房屋自2010年1月开始分别向朱军与李加平支付租金，李加平收取租金部分存在产权争议，朱军收取租金部分房屋并不存在产权纠纷，被执行人朱军为隐瞒财产故意不办理相关登记手续手续，不属于非自身原因未办理过户登记的情形。本案中，异议人在明知涉案房屋有产权纠纷在人民法院诉讼的前提下签订抵债协议，显然也并非善意第三人。由此得知，异议人的情形并不符合《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，更何况该规定系保护普通商品房买卖关系中买受人的物权期待权，异议人所涉基础法律关系是以房抵债，并非商品房买卖合同关系，更不能对抗其他债权人执行申请。另，未经法定拍卖程序的以物抵债，应符合最高院关于适用《民事诉讼法》司法解释第四百九十一条的规定，上述规定确认了履行此类以物抵债的程序性规定，既必须由执行法院来审查，约定合法的由执行法院将被执行人的财物不经拍、变卖程序交由申请人。本案中被执行人朱军并非范红波民间借贷案件的当事人，抵债的行为也未经人民法院同意，亦未履行法定程序进行以物抵债，不应适用该以物抵债的规定，排除执行申请。 四、被执行人朱军在未偿付答辩人债务的情形下，与异议人私下达成抵债协议，严重损害汇银公司的合法权益。以物抵债协议系无效协议。 综上所述，请求人民法院依法裁定驳回其异议申请。 被执行人朱振兴、朱军未作答辩。 查明的事实 本院查明：一、2020年1月7日，范红波为甲方、朱振兴为乙方、朱军为丙方，三方签订《房屋转让（抵账）协议》，约定，经三方友好协商，在平等、公平的基础上，三方达成如下协议：1、甲方在2013年9月28日共借给朱振兴壹佰陆拾捌万元，至今未归还本息。甲方于2019年9月25日向汝城县人民法院提起诉讼，2019年11月7日汝城县人民法院对该借款作出了民事判决（2019）湘1026民初1743号判决结果乙方在判决生效之日起三日内偿还甲方范红波借款本金168万元，并从2014年9月30日起按年利率2%计算，向甲方支付至借款清偿之日止的利息。到2020年元月30日止利息21540400元，本金168万元，合计383.04万元。2、乙方为了解决处理以上债务，三方同意将属于朱振兴儿子朱军在郴州市北湖区××路××号××大厦第十层面积为649.18平方米的房屋产权按二手房评估价格，每平方米4080元，该房屋总价值为贰佰陆拾肆万捌仟元整（264.8万元）抵账给甲方。朱军本人自愿同意抵账后（383.04万元-264.8万元＝118.24万元）。根据先息后本的原则，乙方尚欠甲方的118.24万元应继续按月利息2%计算，支付利息给甲方，乙方应尽快归还甲方本息。3、乙方和丙方应无条件的协助甲方办理位于郴州市北湖区××路××号××大厦第十层面积为649.18平方米房屋的产权手续。目前由于朱军与郴州市恒吉房地产开发有限公司尚有半层楼面积有争议，正在北湖区人民法院诉讼中，待北湖区人民法院判决生效后再到不动产中心办理不动产权证，故从2020年1月1日起该房屋649.18平方米全部先交给范红波，租金也由范红波收取。如果324.59平方米没有判定给朱军，本协议抵账金额为324.59平方米×4080元＝1324327元。到2020年1月份止，乙方尚欠甲方本息2506727.20元，乙方应继续按本金168万元，月息按2%计算至本息还清为止。4、在乙方、丙方没有配合甲方办理好不动产权前，利息照算，办理产权证的一切税、费用由甲方承担。5、乙方、丙方保证该房屋无任何经济和法律纠纷，如果该房屋不能正常办理产权手续到甲方名下，乙方应按总额的20%赔偿给甲方。如果甲方反悔，也按同等条件赔偿给乙方。 二、2020年1月9日，范红波为甲方（出租方），郴州印象假日酒店为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定，甲方同意将坐落于郴州市北湖区××路××号（原银光大厦）第10层楼整层，面积为649.18㎡的房产出租给乙方作酒店经营用；甲、乙双方约定（2020年1月1日至2020年12月止每月租金11217元整），从2021年1月1日起至2024年12月31日止每月每平方米18.9元，该房屋月租金为12000元整，（大写）：壹万贰仟元整；租赁期共5年，甲方从2020年1月1日起将该房屋交付给乙方使用，至2024年12月31日。同日，范红波为甲方与郴州印象假日酒店为乙方签订《房屋租赁补充协议》，约定，根据双方2020年1月9日签订的《房屋租赁合同》，经双方协商补充如下：1、原合同第二条第一点，甲、乙双方约定（2020年1月1日至2020年12月至每月租金11217元整），变更说明为：由于6217元是乙方付给李和平，所以2020年1月1日起乙方每月先付5000元租金为范红波，待朱军与郴州恒吉房地产开发有限公司、李和平诉讼结束后，如果朱军胜诉，根据法院判决生效时间起，再将每月租金6217元由乙方支付给范红波，并从2021年1月1日起每月租金12000元支付给范红波。如果朱军败诉，乙方从2021年1月1日起只付给范红波一半面积的每月租金6000元。合同签订后，郴州印象假日酒店从2020年1月起至2020年12月每月向范红波支付租金5000元。 三、汇银公司与朱振兴、朱军借款合同纠纷一案，湖南省高级人民法院作出（2016）湘民终368号民事判决书，该案于2017年1月10日立案执行，执行过程中郴州市中级人民法院以（2018）湘10执恢24号之二执行裁定书指定该案由郴州市北湖区人民法院执行。本院在执行中于2020年2月21日作出（2019）湘1002执2058号之二执行裁定书，裁定：查封被执行人朱军所有登记在第三人郴州市恒吉房地产开发有限公司名下位于郴州市火车站广场银光大厦10楼（面积为649.18㎡）房产。2020年2月21日，本院向郴州市不动产登记送达协助执行通知书，查封了被执行人朱军所有的登记在第三人郴州市恒吉房地产开发有限公司名下位于郴州市火车站广场银光大厦10楼1001-1018房产（不动产权号：00019076），查封期限为叁年，自2020年2月21日至2023年2月20日止。 四、朱军与郴州市恒吉房地产开发有限公司、李加平商品房销售合同纠纷一案，本院立案审理后于2020年11月18日作出（2020）湘1002民初3257号民事判决书，判决：1、郴州市恒吉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助朱军办理位于郴州市北湖区××路××号××大厦第十层面积为649.18㎡房屋的产权手续；2、驳回李加平的全部诉请请求。该判决已生效。 五、2021年1月4日，本院作出（2019）湘1002执2058号查封公告，查封期限自2020年2月21日至2023年2月20日止。在上述期限内，任何人不得对查封的财产转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，否则，本院将依法追究其法律责任。如被执行人朱振兴、朱军仍未履行湖南省高级人民法院作出的（2016）湘民终368号民事判决书确定的义务，本院将依法对上述房产采取评估（如不配合将采取强制启门措施）、拍卖等措施。异议人认为，异议人在本院查封之前已经与被执行人签订了《房屋转让（抵账）协议》，行使了对房屋的占用、使用、收益等权利，故向本院提出执行异议。 裁判的理由与结果 本院认为，本案系执行标的异议。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人范红波应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。案外人范红波至今未将案涉不动产变更登记至其名下，相应的物权仍属于被执行人朱军。案外人范红波提出异议的依据为《房屋转让（抵账）协议》，私下达成的抵债协议并非典型的房屋买卖合同，故不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。案外人虽主张其基于《房屋转让（抵账）协议》取得了案涉不动产物权，但是，即便上述协议真实有效，以物抵债的目的也是消灭债权，并不当然产生物权变动的法律效果。汝城县人民法院（2019）湘1026民初1743号民事判决确定的债务人为朱振兴，湖南省高级人民法院（2016）湘民终368号民事判决书确定的债务人为朱振兴、朱军；案涉不动产登记在朱军名下，本院依据（2016）湘民终368号民事判决立案执行并查封朱军名下不动产并无不当。根据债的平等性原则，在完成不动产权属转移登记之前，案外人范红波仅凭《房屋转让（抵账）协议》，并不足以形成优先于一般债权的权益，不能据此排除对案涉不动产的强制执行。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十一条、第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人范红波的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  石纳新 审判员  黄俊斌 审判员  谢宇明 二〇二一年五月八日 法官助理曹诗卉 书记员何姗蔚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 ……