河南省焦作市中站区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0803民初263号原告（反诉被告）：张艳凤，女，1973年6月3日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：毋红卫，河南华云律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯新路，男，1987年6月16日出生，汉族，住焦作市中站区。委托诉讼代理人：赵芳芳，女，1987年1月30日出生，汉族，住焦作市中站区，系冯新路妻子。第三人（反诉被告）：张丽霞，女，1975年8月24日出生，汉族，住焦作市中站区。原告（反诉被告）张艳凤与被告（反诉原告）冯新路、第三人张丽霞（反诉被告）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案与（2021）豫0803民初262号原告（反诉被告）连玮玮与被告（反诉原告）冯新路、第三人张丽霞（反诉被告）租赁合同纠纷一案进行合并开庭。原告张艳凤及其委托诉讼代理人毋红卫、被告冯新路的委托诉讼代理人赵芳芳、第三人张丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张艳凤向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的租赁合同；2.依法判令被告立即支付欠付的5个月（2020年8月-2020年12月）租赁费2500元；3.判令被告支付从2021年1月1日至实际腾退房屋之日止的租赁费；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月27日，原告张艳凤通过焦作市乾诚拍卖行取得焦作市中站区和美小区1-20到1-21号楼5号门面房一套所有权，建筑面积40.74平方米。2017年4月14日，原告借用第三人名字与被告冯新路签订房屋租赁合同，约定租金12000元，合同期限两年，自2017年5月1日至2019年4月30日止。同时，合同对其他事项也进行了约定。之后，原告将房屋交付于被告使用，被告按照约定将租赁费支付于第三人。合同到期后，双方未签订书面租赁合同，被告继续使用该房屋，租赁费由被告配偶赵芳芳支付。原告现欲自己使用房屋，多次要求被告腾退房屋未果。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，敬请依法支持原告的诉讼请求。被告冯新路辩称，租赁房屋质量问题纠纷一直未得到解决，并且造成被告经济损失，被告也没有欠付原告租赁费。2017年5月，与张丽霞签订《房屋租赁合同》，约定租赁时间二年，2017年5月份装修并进入此房屋办公时，因房屋大面积漏水等问题造成办公区域及办公设施、设备大面积泡水，基础设施，设备、线路、照明、字画等因进水问题全部烧毁、损坏无法使用，期间多次与原告和张丽霞沟通，协商，一直未得到处理。自2018年办公区域及房屋进水等问题一直没有解决，无法进行办公，后被告及办公人员未曾在此房屋办公及实际使用，也没有签订续租合同，但出于人道主义还支付合同到期后（2019年5月-2020年8月）期间的租赁费，因此被告无需支付原告2020年8月之后的租赁费。故请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。第三人张丽霞称，我和张艳凤是姑嫂关系。她委托我把她的房子租出去，她没有时间管理。关于被告所说的房屋漏水问题，我们一直在处理，还签有房屋修理合同，关于损失一直在协商，对方不愿意。对方也没有腾房。租赁合同到期后，被告不签合同的原因是因其他案件被羁押无法续签。但在到期后其爱人陆续给了几个月的租金。之后就一直推脱不签合同。2020年7到8月份漏雨了，我说双方先解除合同，让被告先搬走，但被告没有搬走，后形成诉讼。被告冯新路向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人损失17005元，押金1000元，合计18005元；2.反诉人无需支付被反诉人自2020年8月之后的租赁费；3.被反诉人承担本案诉讼费用。庭审中，被告变更第一项反诉请求为：1.判令被反诉人支付反诉人损失8500元，押金500元，合计9000元。事实与理由:2017年5月，反诉人冯新路与张丽霞签订《房屋租赁合同》，约定租赁时间二年，自反诉人2017年5月份装修并进入此房屋办公时，因房屋大面积漏水等问题造成反诉人冯新路办公区域及办公用品大面积泡水，基础设施，设备、线路、照明、字画等因进水问题全部烧毁、损坏无法使用，期间多次与被反诉人张艳凤、张丽霞沟通，协商，未得到处理。反诉人自2018年办公区域及房屋进水等问题一直没有解决，无法进行办公，后反诉人及办公人员未曾在此房屋办公及实际使用，也没有签订续租合同，因此反诉人无需支付被反诉人2020年8月之后的租赁费。故依法提起反诉，请求公正判决。原告张艳凤针对被告冯新路的反诉辩称，反诉人的反诉请求没有事实和法律依据，法庭应驳回其反诉请求。首先租赁合同到期后原告和第三人多次要求续签合同但反诉人以各种理由推脱，因此反诉人与被反诉人之间的租赁合同，在期满后视为不定期租赁合同，反诉人从2020年8月至今未交纳租赁费，故反诉人请求不支付租金的请求不能成立，其次反诉人要求被反诉人赔偿损失不能成立。涉案房屋漏雨，被反诉人和集聚区管理会多次协商，多次修复，漏雨问题虽未解决，但未给反诉人造成任何损失。即便有损失也是反诉人未及时减损造成的损失不应由被反诉人承担。综上反诉人的请求不能成立，应驳回。第三人张丽霞针对被告冯新路的反诉辩称，我不是房主不应当赔偿损失。本院经审理认定事实如下：2013年12月27日，原告通过焦作市乾诚拍卖行拍得位于焦作市中站区和美小区1-20到1-21号楼5号门面房一套，建筑面积约40.74平方米。2017年4月14日，原告委托第三人张丽霞对原告所有的上述房屋对外出租，第三人张丽霞以出租人的名义与被告签订《商业门面房租赁合同》，合同约定，租赁房屋为焦作市中站区和美小区1-20到1-21号楼4号、5号两间门面房（其中5号门面房为原告所有，4号门面房为（2021）豫0803民初262号案件当事人所有），租期两年，自2017年5月1日起至2019年4月30日止，两间房面积共81.48平方米，两年租金共为24000元，履约保证金1000元，合同到期后，被告继续租用，双方未续签合同，被告支付租金至2020年7月底，之后租金未交。租赁期间，2018年房屋出现漏水问题，进行了维修，因漏水问题造成被告财产损失，双方形成纠纷。以上事实有原告提供的拍卖成交确认书、收据、租赁合同、转账截图等证据予以证实。被告向本院提交的照片和收据，证明被告的损失，本院对其真实性予以确认，但该证据不能证明被告的具体损失数额，对其证明指向不予采信。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告委托第三人张丽霞与被告于2017年4月14日签订的《商业门面房租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利和义务。原告请求解除租赁合同，被告在庭审中表示因漏水造成的财产损失，双方对赔偿问题未达成一致意见才未搬离，本院认为，原、被告双方均有意解除合同，且在合同到期后双方未续签合同，但承租人继续使用，出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但应视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。原告曾通知被告解除合同，搬离出租屋，但被告未搬离，也未支付2020年8月及以后租金，故对原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持，因租赁合同还涉及另一所有权人的4号门面房，本院对《商业门面房租赁合同》中涉及5号门面房的租赁合同予以解除。原告请求依法判令被告支付租赁费，本院认为，双方因租赁纠纷经过多次协商，但在庭审前未达成一致意见，被告维护自己的合法权利可以采取诉讼等其他合法的方式，不能以此为理由长期不搬出租赁房屋，期间产生的租赁费应当由被告承担，但租赁房屋确实存在漏水现象，被告未搬离房屋的抗辩意见存在一定的合理性，且双方对该损失的发生均有一定的责任。综上，本院酌定免除被告两个月的租赁费，同时被告交付的押金500元抵扣一个月租赁费，原告不再退还给被告，故被告还应支付自2020年11月1日起至2021年4月30日止的租赁费3000元并于腾退房屋之日支付自2021年5月1日起至实际腾退房屋之日止的租赁费（按照月租金500元的标准计算）。反诉中，反诉人请求被反诉人支付损失8500元，押金500元，合计9000元，押金已抵扣一个月租金，在庭审过程中，本案原告张艳凤及（2021）豫0803民初262号案件原告连玮玮愿意共同支付被告各项损失3000元，被告表示同意，双方协商一致，符合法律规定，本院予以确认，故本案原告张艳凤应支付被告损失费1500元。反诉人辩称已支付2019年5月-2020年8月期间的租赁费，因此被告无需支付原告2020年8月之后的租赁费的意见，因被反诉人期间对房屋进行了修缮且反诉人使用租赁房屋至今，故该辩解意见本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零七条、第七百二十一条、第七百三十条、第七百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除于2017年4月14日签订的《商业门面房租赁合同》中涉及焦作市中站区和美小区1-20到1-21号楼5号门面房的合同；二、被告（反诉原告）冯新路于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张艳凤自2020年11月1日起至2021年4月30日止的租赁费3000元并于腾退房屋之日支付自2021年5月1日起至实际腾退房屋之日止的租赁费（按照月租金500元的标准计算）；三、原告（反诉被告）张艳凤于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）冯新路损失费1500元；四、驳回原告（反诉被告）张艳凤的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）冯新路的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费150元，减半收取为75元，由被告（反诉原告）冯新路负担；本案件反诉费减半收取为25元，由被告（反诉原告）冯新路负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  吴华二〇二一年五月十三日法官助理赵子好书记员李婷婷