江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1581号上诉人（原审被告、反诉原告）：鹏起置业（淮安）有限公司，住所地淮安经济技术开发区海口路27号。法定代表人：张朋起，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈姗，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴国雨，北京盈科（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张绍平，男，1971年4月18日出生，汉族，住淮安市淮安区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕凤花，女，1971年4月18日出生，汉族，住淮安市淮安区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王祥平，淮安市淮安区流均镇法律服务所法律工作者。上诉人鹏起置业（淮安）有限公司（以下除判决主文外简称鹏起公司）因与被上诉人张绍平、吕凤花商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初1497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鹏起公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持鹏起公司一审反诉请求，一、二审诉讼费用由张绍平、吕凤花承担。事实和理由：1.本案双方之间的债权债务并未消灭，虽然双方在2015年签订了调解协议并经法院制作了调解书，但张绍平并未将债权转让事宜通知案外人鼎立建设集团股份有限公司，鼎立建设集团股份有限公司也未实际向鹏起公司支付相应款项。2.即使本案双方关于案涉房款的债权债务在2015年签订调解协议之后消灭，因案外人并未实际付款，张绍平于2018年向鹏起公司出具承诺书的行为也构成债务加入，鹏起公司依据该承诺书主张权利具有事实和法律依据。张绍平、吕凤花辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张绍平、吕凤花一审起诉请求：鹏起公司协助办理不动产登记证书并承担6100元违约金及本案诉讼费用。鹏起公司一审反诉请求：张绍平、吕凤花支付房屋余款305231元及违约金（以305231元为基数按日万分之二从2018年11月30日起计算至款项实际付清之日），并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月30日，本案双方签订《商品房买卖合同》，合同约定张绍平、吕凤花向鹏起公司购买香榭丽花苑四期10号楼110号房屋，建筑面积90.23平方米，房屋总价61万元。关于付款，合同约定：买受人应于本合同签订时支付首付款304769元，余款305231元于2014年12月31日前付清。出卖人应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%支付违约金。合同签订后，张绍平、吕凤花支付了首付款304769元。涉案的房屋已交付张绍平、吕凤花使用。2015年6月16日，鹏起公司向一审法院提起诉讼，要求张绍平、吕凤花支付欠付的购房款305231元及逾期还款违约金（从2015年1月1日起每日按逾期应付款的万分之二计算利息至实际还清款项之日），后经法院调解，双方达成协议内容如下：张绍平、吕凤花对鼎立建设集团股份有限公司享有债权，张绍平、吕凤花同意将305231元债权转移给鹏起公司（双方房款结清），余款张绍平、吕凤花自行与鼎立建设集团股份有限公司结算，若张绍平、吕凤花对鼎立建设集团股份有限公司享有的债权不足以清偿未付房款，则以现金方式向鹏起公司补齐，一审法院根据调解协议的内容制作了（2015）淮开民初字第2008号调解书，现该调解书已生效。2019年3月29日，鹏起公司再次向一审法院提起诉讼，要求张绍平、吕凤花支付购房余款305231元及违约金，后鹏起公司申请撤诉。一审另查明，2018年11月8日，张绍平向鹏起公司出具承诺书一份，载明：本人于2014年8月30日购买鼎立置业（淮安）有限公司香榭丽花苑四期10号楼110室商铺，总房款61万元，已付首付款304769元，剩余房款305231元，本人承诺于2018年11月30日前付清部分余款，于2018年12月20日付清全部房款，逾期不付则按照购房合同第七条承担违约责任支付违约金。本承诺书一式两份，承诺人与开发商各保留一份。关于该承诺书出具的经过，张绍平陈述，忘记了之前签过的调解协议及内容，如果知道不会签这个字的。鹏起公司明知签过协议了，还要我签订承诺书。鹏起公司找了社会人员多次打电话给我，让我付钱，不付钱就查封我房屋，被逼无奈签了承诺书。2019年，鹏起公司起诉我，因为查到2015年的调解书，开庭当天就撤诉了。鹏起公司陈述，在张绍平出具承诺书之前，此前公司一直向张绍平、吕凤花主张购房款，实际履行中，双方变更了债务还款方式。在签订承诺书之前，张绍平、吕凤花都没有履行调解书确定的还款义务。调解书签订后，张绍平也一直承诺还款，在鹏起公司数次主张购房款中，张绍平并未提及法院调解书确定的还款方式，而是不断向公司承诺择期还款，双方就都没有按照调解书履行。后双方拖至2018年11月份，因鹏起公司的上级公司财务审计，经鹏起公司领导与张绍平协商，要求其就拖欠的购房款给出书面的具体还款期限，在此情况下，张绍平出具此承诺书。此承诺书的内容是经张绍平允许在鹏起公司打印，张绍平签字时并没有任何异议，鹏起公司也不存在所谓的胁迫一事。另外，若存在胁迫，张绍平在签字后亦未寻求司法救济或报警处理，显然与常理不合。该承诺书签订后，张绍平也一直在和鹏起公司沟通还款事项，只因双方就违约金的支付事宜没有达成一致意见，故没有谈妥。一审法院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》依法成立，当事人应当按合同的约定，行使权利并履行义务。《商品房买卖合同》约定的首付款304769元张绍平、吕凤花已经按约支付，剩余房款305231元应于2014年12月31日付清，生效的（2015）淮开民初字第2008号一案中，双方对剩余购房款的支付已达成一致意见，张绍平将其对案外人享有的债权转让给鹏起公司以抵充涉案购房款，因此在调解书生效后，应当认定张绍平、吕凤花履行了支付全部购房款的义务，在此前提下，鹏起公司再向张绍平、吕凤花主张剩余房款无事实和法律依据。关于张绍平于2018年11月8日应鹏起公司要求出具的承诺书问题，属于单方行为，应类似于生效文书作出后当事人之间的一种就生效裁判文书主文内容的和解，但该和解并非在法院的主持下进行，如一方当事人反悔，应恢复原生效法律文书的执行，鹏起公司从张绍平处受让的债权，鹏起公司可依法主张，而不能再要求张绍平、吕凤花支付剩余购房款。综上，法院认定张绍平、吕凤花履行了购房款的支付义务，对张绍平、吕凤花要求鹏起公司协助办理不动产登记证书的请求予以支持，对鹏起公司要求张绍平、吕凤花支付尚欠购房款305231元及违约金的请求不予支持。关于张绍平、吕凤花要求鹏起公司支付逾期办证违约金的问题，因张绍平单方出具的承诺致鹏起公司认为房款尚未支付完毕，不动产登记证书未能办理的主要过错在于张绍平，故对其要求鹏起公司支付逾期办证违约金的请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、鹏起公司于判决生效之日起十日内协助张绍平、吕凤花办理淮安市香榭丽花苑四期10号楼110号房屋不动产登记证书；二、驳回张绍平、吕凤花的其他诉讼请求；三、驳回鹏起公司的诉讼请求。本诉案件受理费50元，由张绍平、吕凤花负担，反诉案件受理费6472元，由鹏起公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，生效的法律文书对当事人具有拘束力，本案双方当事人关于购房余款的纠纷，已在（2015）淮开民初字第2008号民事调解书中作出约定，各方均应按调解书内容执行。关于涉案购房款是否已结清的问题。本院认为，根据已生效的调解书内容，张绍平、吕凤花通过债权转让的方式与鹏起公司结算购房余款，但鼎立建设集团股份有限公司并未对调解协议内容予以确认，张绍平也不能提供与鼎立建设集团股份有限公司的结算材料，调解书中亦未明确鼎立建设集团股份有限公司欠付张绍平款项的具体数额，本院审理中，张绍平提供的证据材料亦不足以证明鼎立建设集团股份有限公司欠其债务超出其欠付的购房款，故张绍平与鼎立建设集团股份有限公司之间的债权债务数额处于不确定状态。调解书中明确载明，若张绍平、吕凤花对鼎立建设集团股份有限公司享有的债权不足以清偿未付房款，则以现金方式补齐，故该调解书并不能证明张绍平欠付的购房款已经付清，一审认定双方房款已经结清不当，本院予以纠正。本案双方签订的《商品房买卖合同》对支付房款及办理登记约定了明确的时间，付清房款与办理登记存在先后履行顺序，在尚未结清购房款的情形下，张绍平、吕凤花要求鹏起公司协助办理房屋登记，本院不予支持。关于鹏起公司要求张绍平、吕凤花支付购房余款305231元的诉讼请求，本院认为，债权转让协议在双方签字后即已在债权转让人张绍平、吕凤花和债权受让人鹏起公司之间发生效力，是否通知债务人鼎立建设集团股份有限公司并不影响调解协议内容的生效。根据调解协议，鹏起公司与张绍平对剩余房款的支付方式达成了一致意见，即只有在鹏起公司受让的债权金额不足的情形下，张绍平才需以现金补足。张绍平应与案外人鼎立建设集团股份有限公司对债权债务进行结算，形成鼎立建设集团股份有限公司书面认可的债权材料或通过诉讼手段确认债权数额后，再将相关材料移交给鹏起公司主张权利。在鹏起公司受让的债权数额不确定的情形下，鹏起公司要求张绍平支付购房余款依据不足，亦与调解书内容相悖，本院不予支持。综上，鹏起公司的上诉请求部分成立，相应部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但裁判结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初1497号民事判决第一项、第二项，维持第三项；二、驳回张绍平、吕凤花的诉讼请求；一审本诉案件受理费50元，由张绍平、吕凤花负担，一审反诉案件受理费6472元，由鹏起置业（淮安）有限公司负担；二审案件受理费6472元，由上诉人鹏起置业（淮安）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年五月三十一日法官助理 钟 岩书 记 员 余宛蓉