湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初3438号原告长沙麓山资产运营管理有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道岳麓大道385号。法定代表人张志，系该公司董事长。委托代理人李雨林，湖南越一律师事务所律师。委托代理人王乐军，湖南越一律师事务所律师。被告湖南一线智造文化科技有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区岳麓街道黄鹤村苗圃组101号。法定代表人傅忠成，系该公司董事长兼总经理。委托代理人胡金花，湖南大梵律师事务所律师。委托代理人沈云芳，湖南大梵律师事务所律师。原告长沙麓山资产运营管理有限公司（以下简称“麓山资产运营公司”）诉被告湖南一线智造文化科技有限公司（以下简称“一线智造公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年4月22日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告麓山资产运营公司的委托代理人李雨林，被告的法定代表人傅忠成及其委托代理人胡金花、沈云芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麓山资产运营公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年9月15日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令被告向原告支付自2018年8月28日至合同实际解除之日的租金，暂计算至2020年12月14日为14724425.53元；3.判令被告向原告以实际欠付租金和房屋占用费为基数，按日万分之三的标准支付违约金（暂从2018年8月28日计算至2020年12月14日为1683723.9元；4.判令被告向原告支付的履约保证金1829352元作为违约金不予退还；5.判令被告腾退涉案租赁房屋并向原告交还房屋，且按房屋租赁合同4.1条约定的租金标准支付合同解除之日至实际退还之日的占用费；6.判令被告承担本案的律师费；7.判令被告承担本案的全部诉讼费和保全费。事实与理由如下：原告（原名为长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司，2020年7月20日变更为现名称）与被告于2018年9月15日签订《房屋租赁合同书》（以下简称“租赁合同”），约定原告将位于长沙市岳麓区××区内42户房屋，租赁面积为17422.4㎡的房屋租赁给被告用于商业经营。租赁合同约定的租赁期限为12年，自2018年8月28日至2030年8月27日止，免租期6个月；租金1-3年为35元／月／㎡，4-6年为50元／月／㎡，7-9年为60元／月／㎡，10-12年为75元／月／㎡，履约保证金为1829352元。该租赁合同约定，涉案房屋租金第一年按年度预付租金，合同签订2个月内一次性付清第一年租金；第二年开始按半年度为一周期的支付方式支付租金，被告应于上一期租金到期前15日内一次性付清下一期租金。后双方陆续又签订了《租赁补充协议》、《租赁补充协议二》对原租赁合同进行补充或变更，并明确前两份补充协议均作为原租赁合同不可分割的组成部分，除协议中明确所作修改条款外，租赁合同其余部分完全继续有效。其中，于2020年5月22日通过《租赁补充协议》对租金、履约保证金、外立面改造及装修装饰、开园奖励等内容进行了进一步明确，约定若被告未及时足额支付租金或履约保证金，则应自2018年8月28日起按照起租年度租金标准支付实际租赁期限的租金，且还应自2018年8月28日起至实际足额缴纳之日止按日向原告支付所欠金额万分之三的滞纳金。以及因违反该协议约定，违约方应承担守约方为保护和实现协议项下权利和救济所产生的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。后因被告提出退租Ｄ区第5号栋、第6号栋、第19号栋、第39号栋、第41号栋共五栋房屋，故双方于2020年9月28日就退租等事宜签订了《租赁补充协议二》，协议约定涉案租赁房屋租赁面积由17422.4㎡变更为13648.1㎡，并对租金及履约保证金的缴纳期限及违约责任在原租赁合同及租赁补充协议一的基础上进一步进行了补充约定。截至2020年12月14日，被告仅向原告支付了租金1730306元，其欠付租金实际已达14724425.53元。根据租赁合同及补充协议等条款约定，逾期未支付租金的，原告有权解除合同并收回租赁房屋；免租期取消，并按照起租年度租金标准支付实际租赁期限的租金，且还应自2018年8月28日起至实际足额缴纳之日止按日向原告支付所欠金额万分之三的滞纳金；被告已支付的履约保证金作为违约金不予退还。被告在租赁期内未按期支付租金的行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告一线智造公司辩称：一、针对原告的第1项诉讼请求，本公司认为原、被告双方签订的涉案租赁合同因违反相关法律法规的规定，涉案房屋没有规划许可证、施工许可证及产权证等，故本公司认为该合同无效。二、基于房屋租赁合同无效，所以租赁合同对租金、违约金、律师费的约定无效，该几笔费用被告无需承担。三、基于合同无效，被告向原告交付的违约保证金应予以退还。四、因为涉案租赁的42套房屋中有几套房子是一直空置的，没有使用，并于2020年9月28日退还给了原告，本公司认为该几套房屋被告无需向原告支付房屋使用占用费。本公司希望能与原告协商解决此事，保留本公司的诉讼权利。经审理查明，原告长沙麓山资产运营管理有限公司原名为长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司。2018年9月15日，长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司（出租方，甲方）将其承租的位于长沙市岳麓区××街道××号栋共计42栋房屋出租给被告一线智造公司（承租方，乙方），并签订了《房屋租赁合同书》，约定：“一、房屋基本情况1.1甲方将位于后湖艺术园Ｄ区内42户房屋（以下简称“该房屋”），租赁面积为17422.4ｍ2（其中含公摊面积25%左右），租赁给乙方（详见附件1）。1.2乙方已充分了解房屋现状，并对上述租赁面积予以确认。并保证租赁期内，入驻企业工商税务登记注册地为租赁房屋内。二、租赁用途2.1乙方承租该房屋后，必须用于艺术设计、创意文化、教育培训及其配套服务且符合后湖景区经营管理办法及岳麓区相关产业政策规定……三、租赁期限3.1本合同租赁期12年，即自2018年8月28日起至2030年8月27日止。装修免租期为6个月，即从2019年2月28日开始计取租金。3.2装修免租期6个月，免租期内乙方无需向甲方支付租金，但应承担物业管理费、能源费等本合同约定的租金以外的其他费用。同时，装修免租期内，除另有约定外，本合同、全部附件及相关管理制度约定的乙方义务均不免除。如因乙方原因导致本合同终止或解除则免租期取消，乙方应当自2018年8月28日按照起租年度租金标准支付实际租赁期限的租金。3.3特别约定：由于甲方在与乙方签订本合同之前分别与Ｄ-24（郑恪恬户租赁期限至2028年1月24日）、Ｄ-26（刘振良户租赁期限至2028年1月25日）、Ｄ-27（刘平户租赁期限至2028年1月25日）协议约定的租赁期限为10年，现甲方将上述房屋转租给乙方，故对于以上三户所对应的房屋，在本合同的租赁期限内，乙方应与甲方与上述户主的实际剩余租赁期限一致。四、租金4.1该物业租金按周期价格计算，情况如下：第一阶段：第1、2、3年，租赁单价35元／ｍ2·月，月租金为609784元，半年租金3658704元，全年租金7317408元；第二阶段：第4、5、6年，租赁单价50元／ｍ2·月，月租金为871120元，半年租金5226720元，全年租金10453440元；第三阶段：第7、8、9年，租赁单价60元／ｍ2·月，月租金为1045344元，半年租金6272064元，全年租金12544128元；第四阶段：第10、11、12年，租赁单价75元／ｍ2·月，月租金为1306680元，半年租金7840080元，全年租金15680160元……4.2经双方协商一致，租金起算日期为2018年8月28日。4.3乙方第一年按年度预付租金，合同签订2个月内乙方一次性向甲方支付第一年租金（免租期6个月，实际支付6个月）人民币叁佰陆拾伍万捌仟柒佰零肆元整（￥：3658704）。第二年开始按半年度为一个周期缴纳租金，每期租金乙方应当于上一期（或第一年）租金到期前15日内全额支付给甲方，最迟不得晚于上一期（或第一年）租金到期前5日。4.4甲方收到乙方租金后十日内应向乙方开具等额发票。五、履约保证金5.1双方签订本租赁合同后，乙方应于合同签订15个工作日内支付履约保证金（起租年度3个月租金）：￥1829352元（大写人民币：壹佰捌拾贰万玖仟叁佰伍拾贰元整），甲方收到履约保证金后向乙方出具往来收据。5.2履约保证金的退还：租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其它欠款，甲方在乙方办理退房手续后10个工作日内退还（不计息）。若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。六、房屋交付验收6.1甲方应保证租赁房屋本身处于能够正常、安全使用状态。6.2甲方于合同签订10个工作日内按现状交付乙方房屋，同时甲乙双方应当办理书面的移交手续。该房屋为按现状交付，房屋交付前，甲、乙双方应当对该房屋进行交接。交接时，乙方如有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于10个工作日内以书面形式向甲方主张，逾期未提出异议，视为甲方交付的房屋符合正常使用条件。七、房屋装修7.1乙方自愿承担外立面改造及内部加固、拆除新建等各项改造费用。7.2乙方在装饰装修该房屋前，需将装修方案（包含外立面改造）、施工图纸，向后湖景区管理部门以及政府有关主管部门（如须）申报，经审核同意并向甲方备案后，方可入场施工。如涉及到改变房屋结构、相关手续办理，乙方则须向甲方及政府主管部门报批，并经主管部门审核同意后，乙方方可实施装修……八、甲方的权利及义务8.1甲方保证签订本合同时对该房屋拥有转租权，并且保证在合同约定的租赁期间，不得有包括房主或其他第三人在内的任何人向乙方主张权利导致乙方无法经营。8.2甲方有收取租金和履约保证金的权利。8.3本合同约定的其他权利义务。九、乙方的权利和义务9.1乙方应当按时足额缴纳该房屋租金及履约保证金。9.2乙方应于2018年12月15日前正式营业。9.3乙方承诺3位以上的省级设计大师的工作室设立在该房屋内。在租赁期间的前三年，该房屋中至少有两栋房屋的改造设计获得国家级设计大奖，并每年在该房屋内举办2次大型国家级论坛活动。租赁期限内至少有一家入驻企业在主板成功上市。9.4租赁期内拥有该房屋的使用权。乙方应遵守甲方及后湖景区管理部门制定的对该房屋的各项管理制度，并负责对该房屋及公共区域的日常管理……9.9乙方使用该房屋中产生的如物业管理费、网络费、电话费、电费、水费等相关费用由乙方自行承担。因水、电表户主为原房主，如乙方需就上述费用开具票据，由乙方自行负责，必要时甲方可提供协助。9.10租赁期满后或合同解除时，除双方另有约定外，乙方对其自行安装的一切设备保留所有权。自租赁期限届满或合同解除之日起10个工作日内，乙方需在保持房屋整体装修不被破坏的情况下拆除其自行安装的可移动设施、设备，并将房屋交还甲方并取得甲方的书面确认，室内装修如有特殊情况需拆走门窗等设施的需在拆走后补齐。该房屋内所有逾期未迁移的设施和装修均归甲方所有。甲方不承担为乙方变卖、保管、赔偿等责任……十、合同的变更、解除与终止10.1经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同；10.2乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋，并且乙方应当承担本合同约定的违约责任：（1）承租人利用房屋进行非法活动的；（2）拖欠租金1个月以上的（含1个月）；（3）入驻企业经营范围违反后湖景区经营管理办法以及岳麓区相关产业政策规定；（4）乙方拖欠水电费用、物业费等与租赁房屋有关的费用高于已交付保证金50%以上的；（5）乙方将经营权转让或未经甲方同意将全部房屋整体转租的；10.3甲方依据以上条款解除合同后，甲方所收取的保证金及乙方已付但未实际发生的租金不予退还。10.4甲乙双方应于本合同租赁期限届满前三个月就续租事项进行协商。除非双方签订补充协议延长租赁期限，本合同租赁期限于届满之日终止……十一、违约责任11.1甲方逾期向乙方交付房屋，每逾期一日，按乙方已付租金的万分之三向乙方支付违约金。逾期交房达到30日，乙方有权解除本合同；如因乙方原因导致双方逾期办理租赁房屋验收或交接手续的，甲方不承担逾期交房违约责任，且乙方应支付逾期期间的租金、物业管理费、能源费。同时，本合同约定的免租装修期不予顺延。11.2乙方未按合同约定时间缴纳房屋租金，不超过1个月，甲方除向乙方如数收取所欠款项外，还将按日向乙方收取其所欠金额万分之三的滞纳金；超过1个月，甲方可以解除本合同，收回房屋，并按当年租金标准计收乙方占用房屋期间的房屋占用费，且乙方支付的履约保证金作为违约金，不予退回。11.3租赁期间，如乙方非因本合同约定的情况单方解除本合同的，甲方有权没收履约保证金。11.4乙方违反本合同10.2条的约定，甲方有权解除本合同，且已收取的履约保证金不予退还……11.6乙方违反本合同9.3条的约定，则本合同第四条约定的租金上浮50%即起租年度租金为35×150%＝52.5元／平方／月，后续年度租金标准以此类推，支付方式参照第4.3款执行，如约定的支付期限已过，乙方应于下一次支付时间节点一次性全额补足。在本合同终止或提前解除前，乙方应当全部结清。11.7如因乙方原因导致本合同解除或终止，免租期取消，乙方应当支付按照实际租赁期间的全部租金。十二、免责条款12.1因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。12.2因国家政策需要拆除或改造租赁房屋，给甲乙双方造成损失的，互不承担责任。12.3因本条前述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天计算，多退少补，同时甲方应当按约定返还履约保证金……”2018年9月14日，被告一线智造公司对所需上述房屋栋数进行了确认，并签订了资产交接单。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告，被告亦依约向原告交纳了租金1730306元、履约保证金1829352元。2019年1月14日，岳麓区后湖片区综合整治征拆建设指挥部向后湖艺术园内各单位发送《关于进一步加强房屋改造管理的通知》一份，载明：“后湖艺术园内各单位：依据2018年12月27日区长办公会议精神，本着尊重历史、面对现实、正视专业的原则，为加快推进后湖艺术园内房屋改造有机更新工作，原则同意按合同租赁面积审批改造方案，要求采用亭台、连廊以及阳光房等钢结构、木结构明显区别于主体建筑的建、构筑物，改造后的总面积不得超过合同面积，合同期满后，如果不再续租，新增的构架要求全部拆除，恢复原状；各平台公司要加强对入驻企业的现场管理，制订相应的管理办法，严禁私自拆除重建改造，拆除重建需按《关于后湖景区国有和集体土地上私房建设的相关规定》办理手续，私自拆除重建的需承担相应责任。为进一步加强房屋改造管理，特提出如下要求。一、严格方案审查。改造方案审查上报材料要求。1.现状房屋的照片(东南西北四面)；2.现状房屋平、立面图；3.改造后的效果图和改造后的平、立、剖面图；4.方案说明；5.房屋周边与道路的园林绿化方案；6.房屋测量图；7.房屋租赁合同(或产权人同意改造的书面意见，方案做到随报随审查。二、严格施工图备案。方案通过后，房屋改造人深化施工图设计，提交注册建筑、结构工程师盖章的施工图纸至指探部备案。三、严格施工过程管理。1.取得指挥部施工通知单后方可施工；2.开工放线时由指挥部人员现场核查测量并签字认可；3.施工时房屋改造人需严格按审批通过的方案施工，不得超高超面，对超高超面部分一律拆除；4.竣工时，房屋改造人提交第三方鉴定单位的房屋安全鉴定报告，申请房屋改造验收，指挥部组织职能部门现场验收，下发后湖景区房屋改造验收表。四、严格成品保护。对破坏周边景观、基础设施等成品的行为，需按原设计复原。”2020年5月22日，长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司（出租方，甲方）与被告一线智造公司（承租方，乙方）签订了《租赁补充协议》，约定：“一、租金支付乙方应于本协议签订之日起15日内向甲方支付租金共计人民币3000000元（大写叁佰万元）、于本协议签订之日起30日内向甲方支付租金共计人民币7245805.5元（大写柒佰贰拾肆万伍仟捌佰零伍元伍角），即2018年8月28日至2020年8月27日（含免租期6个月），后续租金按原合同4.3款的约定支付……三、开园奖励3.1乙方按开园时间铺排表约定完成房屋改造且已足额支付房屋租金及履约保证金的，甲方在20个工作日内给予其6个月租金（以首期租金金额为标准）奖励。3.2乙方虽未达到开园时间铺排表约定完成房屋改造，但未完成栋数不超过15%、且单栋最长逾期天数不超过15日的，并按约定已足额支付房屋租金及履约保证金的，可享受1个月租金（以首期租金金额为标准）奖励。3.3乙方若未达到开园时间铺排表约定完成房屋改造的，且未完成栋数超过30%、或单栋最长逾期天数超过30日的，乙方需在30日内向甲方支付1个月房屋租金（以首期租金金额为标准）作为违约金。在甲方通知整改期限内未整改完成的，甲方有权没收履约保证金。四、违约责任4.1若乙方未按本协议约定足额支付租金或履约保证金，乙方应自2018年8月28日起按照起租年度租金标准支付实际租赁期限的租金，且还应自2018年8月28日起至实际足额缴纳之日止按日向甲方支付其所欠金额万分之三的滞纳金。4.2因甲乙双方任何一方违反本协议约定，违约方应承担守约方为保护和实现本协议项下权利和救济所产生的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。五、其他5.1本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改或增加的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准……”后被告将上述其中35栋房屋进行了出租，剩余7栋未出租出去。2020年9月28日，原告麓山资产运营公司（出租方，甲方）与被告一线智造公司（承租方，乙方）签订了《租赁补充协议（二）》，约定：“一、该房屋租赁相关事宜按如下约定执行：1.自2020年9月28日起，《租赁合同》中D区第5号栋、第6号栋、第19号栋、第39号栋、第41号栋等五栋，面积共计3774.3m2的房屋乙方不再租赁，本合同项下租赁总面积变更为13648.1m2。2.乙方承诺，截至2020年9月27日，租金等各项费用按原租赁合同约定的租赁面积、支付标准及支付时间向甲方支付；自2020年9月28日起，租金等各项费用按本协议变更后的租赁面积并根据原租赁合同约定支付标准及支付时间向甲方支付。3.甲方同意，本次退租的房屋不再纳入《补充协议一》中开园时间铺排的考核要求。二、就本协议第一条约定的租赁面积变更事宜，甲方同意乙方不向甲方承担任何违约或赔偿责任。三、本协议是《租赁合同》、《补充协议一》不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。如有约定不一致的，以本协议为准，本协议未约定事宜，仍执行《租赁合同》、《补充协议一》约定。除本协议中明确所作修改的条款外，《租赁合同》、《补充协议一》的其余部分应完全继续有效……”双方并就上述退回房屋签订了房屋交验确认书。因被告在合同履行过程中未依约履行租金支付义务。2020年11月13日，原告委托湖南越一律师事务所向被告发送《律师函》一份，通知被告于2020年11月14日前立即按开园时间铺排表中的开园时间节点启动D7、D8、D11、D13、D23、D31、D77栋房屋的外立面改造（含方案报批），并及时缴纳欠付租金。否则，原告将按照双方签订的《房屋租赁合同书》、《租赁补充协议》收回被告限期未启动外立面改造的房屋，同时按照合同/协议追究其他违约责任，并且由此产生的一切损失及后果均由被告承担。后被告仍未依约履行租金支付义务。另查明，长沙市岳麓区岳麓街道后湖片区D区第1号到103号等103栋房屋系农村集体土地上房屋。涉案房屋系长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司从各农户处租赁用于对外招租、运营。涉案房屋除被告已退租的涉案D区第5号栋、第6号栋、第19号栋、第39号栋、第41号栋外，其余房屋被告仍在运营，已由被告引进其他入驻企业并收取了相关费用。2020年1月，新冠病毒肺炎疫情爆发。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同书》及《一线智造确认所需房屋栋数》、《资产交接单》、《租赁补充协议》、《租赁补充协议二》、律师函，被告提交并经庭审质证的《关于进一步加强房屋改造管理的通知》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的涉案《房屋租赁合同书》及《租赁补充协议》、《租赁补充协议二》均系合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。本案中，原告已依约将涉案房屋交付给被告使用，被告理应按照合同及补充协议的约定向原告履行租金支付义务。然合同履行过程中，被告未依约足额向原告履行租金支付义务，其行为显然构成严重违约，理应承担相应的违约责任。虽然被告辩称涉案房屋未取得建设工程规划许可证和施工许可证，应认定双方签订的租赁合同为无效合同，但涉案房屋系原告从当地村民处租赁的民房，被告既未提供相应的证据证明此类房屋在建设时必须取得相应的建设工程规划许可证等证件，亦未提供相应的证据证明其所租赁的涉案房屋被相关行政主管部门认定为违章建筑，故对其上述答辩意见，本院不予采纳。关于原告的各项诉请，具体分析如下：关于原告要求解除与被告签订的涉案《房屋租赁合同书》并将租赁房屋返还的诉请。本案中，被告作为承租人，在租赁合同履行过程中未依约向原告履行租金支付义务，拒绝履行合同主要义务，且经原告多次催讨后仍未履行，其行为已构成根本违约，现原告要求解除双方签订的涉案《房屋租赁合同书》及相关补充协议，理由正当，本院予以支持。至于合同解除的具体时间，本院认定自本判决作出之日即2021年5月11日为双方租赁合同及补充协议解除的时间。上述合同解除后，被告理应将其所租涉案房屋及时返还给原告。关于原告要求被告支付欠付租金及房屋占用费的诉请。本案中，因被告违约，导致原、被告签订的涉案《房屋租赁合同书》及补充协议已被判决认定于2021年5月11日解除，故对上述合同解除前欠付的租金，被告理应支付给原告。因被告已于2020年9月28日将涉案房屋中的D区第5号栋、第6号栋、第19号栋、第39号栋、第41号栋房屋退还给原告，故根据原、被告签订的涉案《房屋租赁合同书》及补充协议约定的租金标准，被告自2018年8月28日至2020年9月27日止应向原告支付的租金为7317408元/年×2年+609784元/月×1个月=15244600元；被告自2020年9月28日至2021年5月11日止应向原告支付的租金为35元/㎡·月×13648.1㎡×7个月+35元/㎡·月×13648.1㎡÷30天×14天=3566703.47元。以上合计18811303.47元。考虑到2020年初爆发的新冠病毒肺炎疫情在客观上对被告使用涉案房屋造成了一定影响，故本院从案件实际情况及公平原则的角度出发，对新冠病毒肺炎疫情期间的租金酌情减少3个月，即609784元/月×3个月=1829352元。核减上述费用及被告已支付的租金1730306元后，被告还应向原告支付租金18811303.47元-1829352元-1730306元=15251645.47元。对2021年5月11日以后的房屋占有使用费，由被告按双方签订的《房屋租赁合同书》及补充协议约定的标准向原告支付房屋占用费至被告将涉案房屋实际返还给原告之日止。关于原告要求将被告支付的履约保证金1829352元作为违约金不予退还的诉请。本案中，被告未依约向原告履行租金支付义务，根据原、被告签订的涉案租赁合同第5.2条之约定：“租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其它欠款，甲方在乙方办理退房手续后10个工作日内退还（不计息）。若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。”及第11.2条之约定：“乙方未按合同约定时间缴纳房屋租金，超过1个月，原告可以解除本合同，收回房屋，并按当年租金标准计收乙方占用房屋期间的房屋占用费，且被告支付的履约保证金作为违约金，不予退回”。现被告拖欠原告租金逾千万元，原告要求将缴纳的1829352元履约保证金作为违约金不予退还，符合双方约定，且上述履约保证金不足被告所欠原告租金的20%，并不违反法律规定，故对原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告要求被告按日万分之三的标准支付欠付租金及房屋占用费违约金的诉请。虽然原、被告在签订的《租赁补充协议》第四条“违约责任”中约定按万分之三每日的标准支付滞纳金，但违约金规则系以补偿性为主、处罚性为辅的民事法律规则，其主要目的在于填补守约一方的损失。本案原告未提供相应的证据证明其因被告违约而遭受损失的具体情况，且本院已支持其将被告缴纳的1829352元履约保证金作为违约金不予退还的诉请并对免租期内的租金根据双方租赁合同之约定亦予以了支持，现原告的损失已得到相应弥补，其再主张要求被告按日万分之三的标准支付违约金，本院不予支持。关于原告诉请的律师费，原告未向本院提交《委托代理合同》、律师费发票及相应的转账记录证明其已实际支付该费用，因此，对原告主张的律师费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告长沙麓山资产运营管理有限公司（原长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司）与被告湖南一线智造文化科技有限公司于2018年9月15日签订的《房屋租赁合同书》、于2020年5月22日签订的《租赁补充协议》及于2020年9月28日签订的《租赁补充协议二》于2021年5月11日解除；二、限被告湖南一线智造文化科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙麓山资产运营管理有限公司支付欠付的租金共计15251645.47元；三、限被告湖南一线智造文化科技有限公司于本判决生效之日起二十日内将涉案位于长沙市岳麓区××栋××栋××栋××栋××栋××栋××栋××栋××栋××栋共计37栋房屋腾空后返还给原告长沙麓山资产运营管理有限公司；四、确认被告湖南一线智造文化科技有限公司向原告长沙麓山资产运营管理有限公司支付的1829352元履约保证金作为违约金不予退还；五、驳回原告长沙麓山资产运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取65612.5元，由原告长沙麓山资产运营管理有限公司负担5612.5元，被告湖南一线智造文化科技有限公司负担60000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年五月十一日法官助理罗翠玲书记员杨婷婷附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。