黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终1856号上诉人(一审本诉被告、反诉原告)：房滨杰，男,1962年10月8日出生,汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。被上诉人(一审本诉原告、反诉被告)：哈尔滨景阳物业管理有限公司，住所地哈尔滨市松北区美域江岛小区1号楼26-27中间层（L2层）（住宅）。法定代表人：冯欣，该公司经理。委托诉讼代理人：路存成，男，该公司秩序主管。上诉人房滨杰因与被上诉人哈尔滨景阳物业管理有限公司（以下简称景阳公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2021）黑0103民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭，采用阅卷、调查和询问的方式进行了审理。上诉人房滨杰、被上诉人景阳公司的委托诉讼代理人路存成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房滨杰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由景阳公司承担。事实和理由：1.从2020年12月17日一审开庭至今，景阳公司仍未对房滨杰所居住的楼层电梯前室及消防通道进行维护维修，不仅服务不到位，且对楼顶维修野蛮施工，造成房屋主卧室棚顶渗漏，施工灰浆不予恢复原样，严重影响房滨杰居住和生活。2.一审判决置证据和事实与不顾，偏听偏信景阳公司虚假陈述作出了错误判决，其中景阳公司代理人付权就是指挥施工的现场负责人，施工灰浆和雨水在颜色上有非常大的色差区别。3.景阳公司2019年4月初进驻海富金棕榈，同年6月野蛮施工造成房滨杰主卧室棚顶渗漏，房滨杰多次找到其要求处理，景阳公司推诿敷衍至今，且未与海富金棕榈业主委员会签订物业服务合同，违反合同法的相关规定。综上，请依法查明事实，支持房滨杰的上诉请求，维护其合法权益景阳公司辩称，房滨杰居住的楼楼层电梯前室及相关通道已经维修完了，他交的照片上面显示是更换了新的，但是消防通道是不允许。封闭是需要打开的，翻盖上房盖，是邻居家自行维修的，只不过是物业协助了一下。由于开发商所建房屋质量不是很达标，导致漏水，邻居自行维修，与物业无关。海富金棕榈业主委员会自景阳物业入住开始就已解散，现签订合同为大成街道办事处建国社区。景阳公司向一审法院起诉请求：1.房滨杰立即向景阳公司支付2019年4月1日至2019年12月31日止所欠物业费、电梯费合计3500元及违约金；2.房滨杰承担本案诉讼费。房滨杰向一审法院反诉请求：1.景阳公司立即恢复房滨杰海富金棕榈住房原状；2.景阳公司立即清理消防通道杂物，保持消防通道畅通；3.景阳公司立即修复房滨杰住所电梯前室各项使用功能；4.由景阳公司承担诉讼费和反诉费。一审法院认定事实：建工社区居委会代表海富金棕榈小区业主与景阳公司签订物业管理服务协议，约定由景阳公司提供物业管理服务，物业服务费为建筑面积1.60元/㎡/月，电梯费为二层30元/月/户，每加一层加收3元，逾期缴费按每日1‰缴纳违约金。房滨杰为海富金棕榈小区7栋1单元3101室业主，拖欠2019年4月1日至2019年12月31日物业管理费、电梯费至今。一审法院认为，景阳公司与房滨杰之间的物业服务委托合同有效。景阳公司已按合同约定提供物业服务，房滨杰应支付物业费、电梯费及合理的违约金。景阳公司请求按欠费总额1‰/日支付违约金标准过高，酌情按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。房滨杰的反诉请求第1项属房屋质量问题，所诉主体错误、第2项超出合同约定义务、第3项不符合消防法规，不予支持。据此判决：一、房滨杰于判决生效后十日内给付景阳公司自2019年4月1日至2019年12月31日的物业费及电梯费3500元及违约金（自2020年1月1日起之付清之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，反诉案件受理费减半收取25元，均由房滨杰负担。本院二审期间，房滨杰举示现场照片两张。拟证明：电梯前室防火门的零件没有安装，以及消防通道堆放的杂物不予清理，景阳公司未尽到服务义务。经质证，景阳公司认为其只有告知权，没有强制处置权。另外，闭门器损害应当向物业保修，没有证据房滨杰上报过。本院认证意见：景阳公司对照片的真实性未提出异议，本院予以认定，对证明问题，因杂物清理属于相邻关系问题，物业公司应协助解决，但没有强行处置权，不能因此认定景阳公司未尽到服务义务。对于闭门器的维修，房滨杰应向物业保修，没有证据证明其请求物业予以维修并遭拒绝，亦不足以证明景阳公司违反服务合同约定。对该证据不予采信。景阳公司未举示新证据，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好物业服务的主要经费来源。景阳公司为小区广大业主提供了物业管理服务，房滨杰作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以物业服务有瑕疵和有时服务不到位或者有存在物业公司无法解决的问题就拒绝交纳物业费，将会导致物业企业的服务质量因资金不足进一步恶化，形成恶性循环，最终损害公共利益。据此，房滨杰应按物业合同约定交纳物业费用，一审对此处理并无不当。关于房滨杰主张，其所居住的房屋楼顶存在野蛮施工造成主卧室棚顶渗漏的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”具体到本案中，房滨杰应当举示证据证明景阳公司对楼顶实施了野蛮施工行为，经查阅卷宗相关证据，仅有楼顶现场状况的照片和室内渗漏照片，无法体现楼顶存在何种质量问题，是否存在以及何时发生野蛮施工行为。此外，对于施工主体是谁，基于何种原因施工，与景阳公司的物业服务如何产生联系，室内渗漏何时产生，与景阳公司的何种行为存在法律上的因果关系等事实，都需要有效证据予以支持，房滨杰并没有举示相关证据，无法还原客观事实，仅凭其单方面的陈述，以及两张楼顶、室内状况的照片，不能证明待证事实。对该问题，房滨杰如有新证据，可以另行提起赔偿诉讼，其以此为由不缴纳物业费，证据不足，不予支持。关于房滨杰所称所居住楼层电梯前室及消防通道的维护维修问题。经二审组织当事人核对现场照片，电梯前室存在的问题是闭门器损坏的问题，房滨杰没有举示证据证明提起诉讼前，其向景阳物业申请过报修，无法确定该问题产生的时间，也不能证明景阳物业拒绝履行维修义务，且景阳公司当庭亦表示，庭后立刻派人予以维修，该情形不能作为房滨杰拒交物业费的理由。对于消防通道中存在的堆积物，是其他业主的行为造成的，根据《物业服务委托合同》第二条.7的约定，景阳公司对公共秩序维护仅具有协助管理义务，没有强制执法权，房滨杰应当向相邻业主请求排除妨害，而景阳公司同时予以协助。如相关责任业主存在侵权故意，可另案请求排除妨害。房滨杰如有证据证明景阳公司不履行协助管理义务，亦应通过正常渠道行使业主权利，请求由有关部门惩治景阳公司在物业服务中的不作为和服务瑕疵问题，或者通过法定程序由全体业主民主议定是否与物业公司解除物业服务合同，而不应以拒交全部物业费进行对抗，进而影响全体业主享受物业服务的权利。综上所述，房滨杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由房滨杰负担。本判决为终审判决。审判长 赵晓波审判员郑兴华审判员张宇（）二〇二一年五月二十八日法官助理仇长科书记员岳一鸣