北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5312号上诉人（原审被告）：梅隆魁，男，1988年6月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：张娜，女，1981年6月18日出生，汉族，该公司员工。上诉人梅隆魁因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初63820号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由法官杜丽霞独任审判进行了审理，本案现已审理终结。梅隆魁上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判减免物业费，具体金额由法院决定；2.撤销一审判决第二项，改判不支付垃圾清运、处理费；3.本案诉讼费用由均豪公司负担。主要事实与理由为：一、一审法院认定事实错误，且未全面和充分地考虑梅隆提交的证据。梅隆魁针对均豪公司在违规修建隔离护栏、绿化养护、区域保洁、公共秩序维护等十余个方面存在的问题提出了明确的抗辩意见，一审法院仅对部分问题进行了认定，未对梅隆魁的其他意见进行采纳。1.一审法院对小区护栏改造事实认定错误。事实上，上述行为并不是简单的改造，而是违规违法建设，系均豪公司未能按照合同约定的物业服务标准尽到制止和通知业主的义务。梅隆魁就上述事实提交了接处警记录、录音等证据。一审法院认定均豪公司“已经协调将护栏恢复原状，尽到了相关的管理义务”，并非均豪公司主动为之，而是在矛盾激化后，被迫终止了违法行为。实际上，护栏恢复所需要的资金都是业主出资的。2.一审法院对垃圾桶问题认定事实有误。直到2019年4月10日均豪公司才将垃圾桶移到地下一层，此前业主曾经多次向均豪公司反映，但均豪公司并未解决，问题是长期持续的。针对地面上的物品究竟是果皮箱还是垃圾箱一审法院认定不清。均豪公司2019年4月10日发出的书面通知中载明了，地面上的是存放生活垃圾的垃圾箱而不是果皮箱。3.一审法院对于清运垃圾的车辆问题认定事实错误。均豪公司在运送所有垃圾的时候都没有使用专用车辆，均豪公司自始至终都没有给出其使用专用垃圾清理车辆的依据。4.一审法院对广告是开发商售楼行为问题认定事实错误。事实上，广告中的内容标题等均与开发商无关，是均豪公司占用公共区域为无关的第三方刊登广告。广告内容还包括租赁，实际上是均豪公司私自占用公共区域牟利，并未向业主公布该部分收入。5.一审法院认定均豪公司代收的垃圾清运费于法有据属于认定事实不清。双方并未以任何形式约定代收垃圾清运费，合同中已经约定物业服务收费采用包干制，梅隆魁不应向均豪公司支付任何其他费用。均豪公司未能提供代收垃圾清运费的收费依据、计算依据及代缴费凭证。一审法院对垃圾清运处理费的金额计算错误，均豪公司提交的证据不能证明该费用实际发生。综上，结合均豪公司提供的物业服务影响整个小区上千名业主、涉及违约问题的时间跨度长达数年，结合梅隆魁提交的证据，足以认定均豪公司物业服务存在严重质量问题而不是简单的瑕疵。二、一审法院适用法律错误。一审法院未适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条。均豪公司存在严重违约行为、物业服务数量等方面存在相应减少，物业费与物业服务水平及服务量不相适应的情况下，一审法院要求梅隆魁全额缴纳物业费有误。均豪公司辩称，同意一审判决，不同意梅隆魁的上诉请求。均豪公司起诉请求：1.判令梅隆魁向均豪公司支付2018年8月18日至2020年12月31日的物业服务费7958.16元；2.判令梅隆魁支付滞纳金1150元；3.判令梅隆魁支付均豪公司2018年8月18日至2020年12月31日的垃圾清运、处理费172元。一审法院认定事实为：2009年12月12日，均豪公司作为乙方与案外人北京春光置地房地产开发有限公司作为甲方签订《北京市前期物业服务合同》，约定由均豪公司为涉案小区提供物业服务，前期物业服务期限自本合同期限签署之日起至本物业管理区域内的业主委员会成立选聘新物业公司签定合同之日止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为多层住宅每月每平方米3.7元，高层住宅每月每平方米2.9元。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费。此后按年度物业费交纳，具体时间为办理入住手续后一年。此后，均豪公司与案外人北京春光置地房地产开发有限公司签订《补充协议》，写明原合同第七条第1款变更为如下内容：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为花园洋房（b1-b10号楼）每月每平方米4.98元，北区高层住宅（xx-xx号楼）及南区高层住宅每月每平方米3.3元，C5-C8高层住宅每月每平方米2.9元。2016年8月18日，均豪公司与梅隆魁、罗娜签订《临时管理规约》，约定房号xx，面积84.8，单价3.3元/平方米，年垃圾清运费60元。业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收千分之三滞纳金。关于垃圾清运、处理费，均豪公司表示垃圾清运费依据京价（收）字（1999）第253号文收取，每户每年30元，垃圾处理费依据京政办发[1999]68号文收取，每户每月3元。庭审中，双方均认可涉案房屋建筑面积为84.8平方米。梅隆魁表示涉案房屋登记在其与案外人罗娜名下，但梅隆魁表示在本案中由其一人承担责任，并提交案外人罗娜出具的说明。经询，梅隆魁认可合同约定的物业费的收费标准。一审庭审中，梅隆魁表示均豪公司在服务上存在其抗辩意见中表述的各种问题，并提交照片及微信记录予以佐证。均豪公司不认可梅隆魁的意见，表示每年三月份在小区公告栏就物业费、公共收益的收支情况进行公示；关于小区护栏的改造的问题，已经协调将护栏恢复原状，尽到了相关的管理义务；关于垃圾桶的问题，在地面上不设置垃圾桶，垃圾桶设置在地下一层，地面上设置的是果皮箱，且垃圾清运有规定的时间，已经增加了垃圾清运的频次。关于清运垃圾的车辆问题，清理可回收垃圾时使用的车辆，并不能说明清理生活垃圾不使用专业的车辆。关于楼道堆放杂物的问题，业主入住时已经签订了消防责任书，对杂物的堆放进行了提示、告知、催促的工作，但是没有执法权，不能强行进行清理。梅隆魁提供的照片显示的广告是开发商的售楼行为，不是第三方的广告。梅隆魁所述大量中介人员进入小区，并非中介人员，而是开发商的售楼人员。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。均豪公司与案外人北京春光置地房地产开发有限公司签订《北京市前期物业服务合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。根据有关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。各方均应当按照合同履行各自的义务，均豪公司为涉案小区提供了物业服务，梅隆魁应支付物业费。关于梅隆魁主张的开发商未将房屋全部交付，均豪公司不应当全额收取物业费的抗辩意见，梅隆魁在收房时对房屋未全部交付的事实应是知情的，而均豪公司在事实上也提供了物业服务，故对其抗辩意见一审法院不予采纳。关于梅隆魁主张的均豪公司在物业服务中存在其提及的其他各方面的问题的抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从梅隆魁提供的现有证据而言，难以证明均豪公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其抗辩意见，一审法院不予采信。现均豪公司要求梅隆魁支付2018年8月18日至2020年12月31日期间的物业费，其诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。关于垃圾清运、处理费，均豪公司依据京价（收）字[1999]第253号和京政办发[1999]68号文件收取，于法有据，一审法院予以支持。关于均豪公司主张的违约金，梅隆魁系因物业服务中存在的问题与均豪公司进行沟通，并非恶意欠缴，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、梅隆魁于判决生效之日起7日内支付北京市均豪物业管理股份有限公司2018年8月18日至2020年12月31日期间的物业费7958.16元；二、梅隆魁于判决生效之日起7日内支付北京市均豪物业管理股份有限公司2018年8月18日至2020年12月31日期间的垃圾清运、处理费172元；三、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方未提交新证据。对双方二审中争议事实本院认定如下：均豪公司提交书面意见称，均豪公司同意对当事人梅隆魁的垃圾清运费按照60元/年收取，收取周期为2018年8月18日至2020年12月31日，合计金额为142.24元。京价（收）字[1999]第253号文件第二条规定“……物业公司管理的居住小区内由物业公司向房屋产权单位（人）收取……”本院对一审法院经审理查明的其他事实予以确认。本院认为，梅隆魁、均豪公司对于双方存在物业服务合同关系均无异议，本院对此予以确认。结合双方诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为，一、梅隆魁是否有权要求减免物业费；二、垃圾清运、处理费金额如何确定。关于争议焦点一，梅隆魁主张均豪公司未按照合同约定标准提供物业服务，本院认为，梅隆魁提交的证据并不足以证明其关于均豪公司提供的物业服务不达标的主张，且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，“物业服务瑕疵”亦不宜根据单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。此外，梅隆魁所称护栏问题，双方均认可已经恢复原状，梅隆魁称均豪公司未尽到制止义务，但均豪公司并非执法机关，梅隆魁以此为由要求减免物业服务费依据不足；关于梅隆魁所称垃圾桶设置、垃圾清运车辆的问题，亦不足以构成减免物业服务费的抗辩。关于梅隆魁所称均豪公司占用公共空间投放广告收益未向业主公示事宜，因本案中不能作为拒绝交纳物业费的抗辩意见，本院对此不予采信。如涉及收入公布、处分等请求，其可另行主张，本院对此不予处理。关于争议焦点二垃圾清运、处理费一节，根据京价（收）字[1999]第253号文件规定，均豪公司有权向梅隆魁收取该部分费用，梅隆魁的相关上诉意见依据不足，本院不予采信。关于垃圾清运、处理费的金额，均豪公司同意按照60元/年收取梅隆魁2018年8月18日至2020年12月31日期间的垃圾清运费142.24元，属于当事人对自己民事权利的处分，且该金额不高于合同约定及法定标准，本院对此予以确认。综上所述，因出现新的事实，梅隆魁的上诉请求部分成立，一审判决应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初63820号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初63820号民事判决第二、三项；三、梅隆魁于本判决生效之日起7日内支付北京市均豪物业管理股份有限公司2018年8月18日至2020年12月31日期间的垃圾清运、处理费142.24元；四、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由梅隆魁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杜丽霞二〇二一年五月十八日法官助理 苗振跃书 记 员 刘 波