文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1375号上诉人（原审被告）：南通食享汇餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91320602MA1X1K7F6T，住所地南通市崇川区工农路**利群时代龙王桥店****。法定代表人：周建宇。委托诉讼代理人：徐迎甲，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李梦娟，女，1996年4月13日生，汉族，住江阴市。原审被告：周建宇，男，1993年4月23日生，汉族，住沭阳县。委托诉讼代理人：徐迎甲。上诉人南通食享汇餐饮管理有限公司（以下简称食享汇公司）因与被上诉人李梦娟、原审被告周建宇房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。食享汇公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由李梦娟承担。事实和理由：一审判决对事实和责任的认定有误。1、其同意李梦娟自主收银，但每月10号必须交纳保底租金，李梦娟没有按时交纳，应承担违约责任。2、进场装修补贴费用是租赁合同约定的一性次投入费用，不可退还。3、保洁费用应当公摊，后期是其在支付保洁费用，一审判决对此否定，有违公正。4、朱林浩一案与本案性质不同，不应混为一谈。李梦娟辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、租赁合同签订后其立即按约支付了三个月的租金和三个月的押金，并不存在所谓的每月10号应交纳保底租金的约定。其没有交纳后一期租金，是因为5月份海门事件的曝光以及6月份的报警，导致其对食享汇公司失去信任，担心有聚财跑路的行为。2、装修费由其根据装修合同直接支付给装修公司，与食享汇公司无关。3、租赁合同中对保洁费没有约定公摊，且保洁工人因未收到工资在美食广场里不停地罢工闹事。4、朱林浩案件与本案有共同性，是同一美食广场内的商户与食享汇公司发生的相同性质的纠纷。周建宇辩称：食享汇公司虽然系自然人独资公司，但目前正常运转，不应由其个人对公司债务承担连带责任，请求法院依法公正判决。李梦娟向一审法院起诉请求：一、判令解除其与食享汇公司于2019年4月3日签订的《食享汇美食广场租赁联营合同》；二、判令食享汇公司退还履约保证金25200元；三、判令食享汇公司退还预缴的电费4920元（电费余额4720元，电卡押金200元）；四、判令食享汇公司赔偿装修损失25100元（装修费用37700元，折抵4个月使用期）；五、判令食享汇公司赔偿加盟损失36660元（技术服务费50000元，商标使用费5000元，折抵4个月使用期）；六、判令周建宇承担连带清偿责任。一审法院认定事实：一、食享汇公司系由周建宇出资开办的自然人独资有限责任公司。二、2019年4月3日，食享汇公司与李梦娟订立《食享汇美食广场租赁联营合同》一份，约定由食享汇公司将江阴万达美食广场D摊位租赁给李梦娟用于经营“虾座”品牌三明治、饭类；租赁期限自2019年4月28日至2020年4月27日，月租金8400元，押三付三，李梦娟在经营过程中销售人员及经营销售活动必须遵守服从食享汇公司制定的有关管理制度，如遇李梦娟违规或不服从管理，食享汇公司有权终止合同，收回场地，所有费用不予退还；李梦娟须向食享汇公司支付保证金25200元，该保证金是李梦娟履行合同义务的保证，租赁联营期满，食享汇公司应在李梦娟按照合同将摊位交还给食享汇公司后60日内将保证金无息退还；在租赁期限内，食享汇公司未按合同约定时间交付商铺超过60日、违反合同约定使李梦娟无法按其用途继续使用该商铺、完全由于食享汇公司原因致使李梦娟无法履行合同，李梦娟有权单方面解除合同，应当书面通知食享汇公司，要求食享汇公司返还保证金，退还多收款项并赔偿损失；在租赁期限内，李梦娟逾期交付租金、管理费及水、电、空调费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5%支付迟延违约金，若逾期达10个自然日的，食享汇公司有权采取停电停水或停止使用公共设施的措施，因此造成一切后果由李梦娟自负，拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部达到15日的，食享汇公司有权单方面终止合同收回商铺，有权没收李梦娟支付的保证金，且李梦娟还须另外向食享汇公司支付相当于首年六个月保底租金之和的违约金。2019年3月7日，李梦娟给付食享汇公司保证金20000元。2020年4月3日，李梦娟支付食享汇公司租金25200元、保证金5200元。2019年4月29日，李梦娟支付电卡押金200元、预交电费8000元。审理中，李梦娟提供电表照片一份，证明截止2019年7月24日剩余电量为4318.3度。李梦娟实际经营至2019年8月23日。2019年7月24日，徐迎甲短信通知李梦娟，要求于2019年7月24日缴纳5月、6月保洁费、公摊水电费共计2304.1元并于2019年7月27日前缴纳房租25200元，逾期将解除合同收回房屋并追究违约责任。2019年8月1日，食享汇公司向李梦娟邮寄通知，因李梦娟结欠5、6、7月保洁费、公用电费、公用水费、自用水费合计3605元以及下个季度租金25200元构成严重违约，按照合同约定与李梦娟终止合同，收回商铺，要求李梦娟收函后三日内将铺位物资、设备搬迁腾退完毕。2019年8月22日，食享汇公司向李梦娟发出通知函，主要内容是：根据合同约定，李梦娟严重根本违约，通知与李梦娟终止合同并收回商铺，要求李梦娟在8月25日前缴纳所欠款项10379元。三、为履行合同，李梦娟于2019年3月10日与安徽银谷餐饮管理有限公司订立《商标使用协议书》，取得“虾座”商标许可使用权，许可使用期限自2019年3月10日起至2020年3月9日，每年须支付商标使用费5000元。同日，李梦娟还与安徽一品町品牌管理有限公司签订《服务协议书》，支付技术服务费用50000元获取餐饮技术理论及餐饮技术实践指导服务，双方约定无论协议因何等原因终止，该技术服务费用均不予退还。上述协议书签订后，李梦娟支付了55000元。此外，李梦娟还于2019年4月8日与无锡市辉烨装饰设计工程有限公司签订《装修合同书》，约定由该公司对摊位进行装修，包工包料33000元。审理中，李梦娟提供其银行卡交易明细以及通话录音等证据证明其已经支付装修费23000元，食享汇公司则对该证据不予认可。2019年5月17日，李梦娟向江阴市南闸木东广告字牌制作部支付广告制作费4700元。四、2019年2月26日，江阴市万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）与徐迎甲签订《商铺租赁合同》，约定徐迎甲租赁万达投资公司室内步行街3F3018、3019-A、3019-B号商铺用于经营食享汇大型餐饮，套内建筑面积（计租面积）849.61平方米，租赁期限自2019年3月1日至2024年2月29日止，物业服务公司为江阴万达广场商业管理有限公司（以下简称万达管理公司）；每月每平方米租金50元，月租金42480.5元，首期租金于本合同签订当日支付，租金期限2019年3月1日至2019年8月31日，应交租金127441.5元（已给予3个月免租期），其余租金按每3个完整自然月为一个交租期交纳，于每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交租期租金，物业费每月每平方米50元，每月物业费42480.5元，首期物业费于本合同签订当日支付，收费期限2019年3月1日至2019年8月31日，应交物业费254883元；徐迎甲还应于合同签订当日交纳履约保证金84961元、物业费保证金84961元、质量保证金10000元、POS机押金5000元、POS机使用费1800元，合同还约定了其他事项。在2019年3月4日万达管理公司发出的缴费通知上还载明应缴纳装修押金20000元、装修管理费10620.13元，合计应缴纳599666.63元，要求于2020年3月5日前缴纳。根据食享汇公司提供的付款记录，其未能按约支付，最后一次付款日期为2019年7月27日16000元。审理中，李梦娟提供2019年7月5日万达管理公司发出的工作联系函（关于食享汇首期款的催缴函），主要内容为：首期租金物业费截止2019年6月21日还未缴纳完毕，截止目前已逾期107天，请于2019年7月8日前将欠缴费用补齐，如未按期缴纳，将于2019年7月8日停止物业服务。李梦娟还提供2019年9月4日万达管理公司发出的工作联系函，主要内容为：首期租金物业费共计597542.6元（费用期间2019年3月1日至2019年8月31日），第二期租金共计255783元（费用期间2019年9月1日至2019年11月30日）。截止2019年9月4日，食享汇公司欠缴首期租金32000元，二期租金255783元，截止2019年9月4日，一期租金逾期缴纳188天，二期租金逾期缴纳31天。请食享汇公司于2019年9月5日前，将欠缴款项交付，如逾期交付将追究违约责任。因上述二份函件未加盖万达管理公司公章，徐迎甲对上述二份函件真实性不予认可。五、根据食享汇美食广场店主群的聊天记录内容，食享汇美食广场于2019年5月3日试营业，5月10日正式开业，5月14日开始就有商户反映食享汇公司未按期向商户支付营业款。7月6日，由商户在微信群转发万达管理公司催缴函，徐迎甲陈述系欠了垃圾清理费480元，逾期100多天，后又陈述是物业费，别大惊小怪。7月10日，江苏浩健创展投资管理有限公司（以下简称浩健公司）法定代表人汤东在微信群发布该公司与食享汇公司签订的授权书一份，授权书内容为：由食享汇公司投资的食享汇美食广场自5月3日开业以来至今已两月有余，期间和各商户沟通不畅发生了很多不愉快事情，导致双方缺乏信任，现在美广散乱无序无管理，这样的结局，违背了双方出来赚钱做事业的初心……。当日浩健公司还发出通知，内容为，昨天会议大部分商户愿意继续履行合同，一起努力把美广做好，也有几个商户提出因6月份美广一直处于无管理状态生意不好。当然其中大家都有责任，商户提出的这个诉求给出具体处理决定：所有商户保底租金或租金里减免2000元……。8月2日，徐迎甲在微信群中通知今天开始美食广场不提供倒垃圾服务、不提供洗碗服务，等全场费用结清了再提供。8月24日，有商户在微信群中向徐迎甲提出问题要求予以说明：……6月11日后广场已处于无管理无经营状态，充值卡不能充值，收银人员已不在……，广场拖欠大量欠款导致商铺生意下滑严重，一度陷入瘫痪状态，欠款公司和人员如下，装修原料、广场设备、广场消防、广场卷帘门、广场收银器材、商铺电费等等……。2019年6月17日，万达食享汇核心自救群中对于保洁费用发放进行了说明，截止6月17日共收17户商户3004元，6月17日发放13日至17日保洁费1900元等。六、一审法院曾受理朱林浩诉食享汇公司、周建宇、徐迎甲房屋租赁合同纠纷一案【（2019）苏0281民初15295号】，该案中经审理查明的事实为：2019年4月19日食享汇公司与朱林浩订立《食享汇美食广场租赁联营合同》一份，约定由食享汇公司将其向万达广场管理公司承租的江阴万达美食广场B2摊位用于经营“凉皮大王”品牌凉皮，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日，月租金6000元，押三付三。经营过程中，因食享汇公司拖欠万达管理公司租金、物业费及水电费，导致停水停电。鉴于食享汇公司经营状况出现恶化可能，朱林浩的合伙人唐宇峰于2019年8月14日设法在江苏省淮安市辗转找到代表食享汇公司订立案涉《食享汇美食广场租赁联营合同》的经办人徐迎甲，要求协商善后事宜。徐迎甲以担保人出具《江阴万达美广协商书》、以个人名义出具《欠条》各一份。此后，食享汇公司经营状况持续恶化，导致朱林浩于2019年8月底停业，经营设备被迫拆回。一审法院经审理认为，因食享汇公司经营不善导致合同无法继续履行，朱林浩因无法实现其经营“凉皮大王”品牌凉皮的合同目的，故有权解除该合同等。一审法院作出（2019）苏0281民初15295号民事判决后，食享汇公司提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经审理认为，关于案涉租赁合同解除的原因，虽然食享汇公司主张系朱林浩违约所致，但其在二审中提交的《通知》系其单方制作，朱林浩亦不认可，与徐迎甲出具的《欠条》《江阴万达美广协商书》内容亦不相符，食享汇公司欲以此主张系朱林浩原因导致合同解除，该院不予采纳。结合朱林浩陈述及《欠条》《江阴万达美广协商书》，一审法院认定系食享汇公司经营不善导致合同无法继续履行具有事实依据，该院予以确认。七、审理中，一审法院向徐迎甲调查，徐迎甲陈述食享汇美食广场是2019年5月3日开业，2019年8月31日停业，原因是食享汇公司向万达投资公司支付租金至2019年8月31日，因商户没有向食享汇公司支付租金，所以食享汇公司没有向万达投资公司支付以后的租金，万达投资公司收回了商铺。商户电表是一户一表，按照1.18元/度预充值后使用，水表也是一户一表，每月根据实际用水量向商户收取水费，撤场时未对各商户的剩余电量进行过确认。八、审理中，双方同意如食享汇公司应向李梦娟承担责任，则李梦娟应支付食享汇公司的至实际经营之日止的租金应予抵扣。以上事实，由《食享汇美食广场租赁联营合同》、《商标使用协议书》、《服务协议书》、付款凭证、收据、微信聊天记录、民事判决书以及当事人陈述等在卷予以佐证。一审法院认为：周建宇经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此产生的不利法律后果由其自行承担。李梦娟与食享汇公司订立的《食享汇美食广场租赁联营合同》是双方当事人的真实意思表示，并无法定无效情形，应当确认为合法有效。根据本案查明的事实，应认定食享汇公司在前期由于未能按照约定向商户支付营业款与商户产生矛盾，6月11日起各商户自主收银，食享汇公司在与浩健公司的授权书中也确认美食广场散乱无序无管理，并且由于食享汇公司拖欠万达管理公司物业费、拖欠相关人员装修款等问题引发美食广场不能按照双方约定正常经营，虽然李梦娟未按约支付下一期租金，但在美食广场存在系列问题未能解决前，李梦娟有权行使不安抗辩权，不能认定其违约，合同中也未约定李梦娟需另行承担保洁费等费用，同样不能据此认定李梦娟违约，故本案应认定系食享汇公司经营不善导致合同无法继续履行。李梦娟因无法实现其经营“虾座”品牌三明治、饭类的合同目的，有权解除该合同。因双方签订的《食享汇美食广场租赁联营合同》在本案审理中已到期，故本案无需再行判决解除该合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李梦娟请求食享汇公司退还保证金25200元，一审法院予以支持。李梦娟主张的应退预缴电费4720元及电卡押金200元，因李梦娟提供的照片拍摄于2019年7月24日，而之后李梦娟继续经营至2019年8月23日，食享汇公司在撤场时也未对李梦娟的剩余电费进行确认，故一审法院依据拍摄照片前李梦娟的电量使用情况以及之后的经营情况，酌情确定食享汇公司应退还预缴电费3500元及电卡押金200元。李梦娟主张装修费用37700元，但其提供证据仅能证明其已支付27700元，食享汇公司虽对李梦娟的证据有异议但未提供反驳证据，且李梦娟对其租赁商铺进行装修是客观事实，故一审法院依据李梦娟的付款情况等证据认定本案中李梦娟的装修费用27700元，李梦娟自愿扣减4个月使用期间的分摊费用后主张装修费损失，一审法院予以准许，故食享汇公司应赔偿18467元。李梦娟为履行合同支付技术服务费50000元及商标使用费5000元事实清楚，一审法院予以确认，李梦娟自愿扣减4个月使用期间的分摊费用后主张食享汇公司赔偿加盟费损失36660元，一审法院亦予以支持。综上，食享汇公司应给付李梦娟84027元。因李梦娟实际经营至2019年8月23日，故李梦娟尚应支付2019年7月28日起至2019年8月23日期间租金7316元。上述相抵后，食享汇公司因支付李梦娟76711元。因食享汇公司系周建宇出资开办的自然人独资有限责任公司，且周建宇未能举证证明公司财产独立于其个人财产，故周建宇对食享汇公司的上述债务承担连带清偿责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、食享汇公司应于判决发生法律效力之日起十日内给付李梦娟76711元；二、周建宇应对食享汇公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回李梦娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2098元，由李梦娟负担346元，由食享汇公司、周建宇负担1752元。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，食享汇公司陈述每个保洁工人的月工资为2000余元，并提供保洁费支付凭证的截图如下：1、微信转账给“牵着你的手一起走到白头”合计3850元，其中2019年6月1日付150元，2019年6月17日付1450元，2019年7月6日付1450元，2019年7月23日付500元，2019年7月27日付300元。2、微信转账给“清秋梦一缕”合计3700元，其中2019年6月17日付1500元，2019年7月6日付1500元，2019年7月26日付500元，2019年8月2日付200元。3、微信转账给汪结云合计1750元，其中2019年7月6日付500元，2019年8月9日付1250元。4、微信转账给孙王艳合计700元，其中2019年8月9日付500元，2019年8月25日付200元。经质证，李梦娟认为以上截图不能证明食享汇公司已支付了全部保洁费。二审中，食享汇公司申请证人陈某出庭作证，以证明美食广场平时有人管理。陈某陈述：其在案涉美食广场开了两个店面，2019年6月初美食广场开始混乱，没有收银管理，商户通过现金或微信支付宝扫码等方式自行收款，6月11日纠纷闹到派出所后，商户与食享汇公司达成了自主收银的协议。后来美食广场的照明、保洁都是正常的，有两次保洁工人罢工时是商户自己做的保洁，对于正常维持到何时其想不起来了，8月中下旬已有很多商户撤退。因食享汇公司拖欠设备款，7月中旬有供应商来美食广场闹过事。经质证，食享汇公司认为，正因商户没有支付租金，才导致其无法向供应商支付货款，是商户违约在先。李梦娟认为，其在2019年7月中旬不负有交纳租金的义务。本院认为：李梦娟与食享汇公司签订的案涉租赁合同合法有效，双方应当按约履行。合同约定的租赁期限为12个月，自2019年4月28日起至2020年4月27日止，月租金8400元，押三付三。李梦娟已经支付了保证金及第一期租金，虽然未在2019年7月28日前支付第二期租金，但从一审查明事实反映，美食广场自2019年6月起处于无序管理的混乱状态，影响正常经营，为此食享汇公司特地委托浩健公司经营管理，授权书中也提到“现在美广散乱无序无管理”，但之后未能落实，且又因食享汇公司存在其他经济纠纷导致美食广场至2019年8月31日全面停业，故李梦娟对第二期租金享有不安抗辩权，未予支付并无过错。也基于此，一审法院认定系食享汇公司经营不善导致案涉租赁合同无法继续履行，本院予以认同。至于食享汇公司二审提供的证人陈某所陈述的情况，与一审查明的事实并无冲突，不能得出美食广场正常经营的结论。李梦娟实际于2019年8月23日结束营业，对于其已支付的装修费27700元，原本是针对12个月租赁期的投入费用，现因食享汇公司原因造成合同无法履行，按实际使用的4个月结算后由食享汇公司赔偿余款，合情合理，亦符合合同解除后的清算原则。关于保洁费，案涉租赁合同中没有约定李梦娟在租金之外还应当承担保洁费，故食享汇公司要求李梦娟分摊保洁费的主张不能成立。另，周建宇提出上诉后未缴纳上诉费用，本院已依法裁定按自动撤回上诉处理。一审判决涉及的周建宇责任部分，不存在违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，本院对周建宇二审答辩中提出的异议不予审理。综上所述，食享汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1718元，由食享汇公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年五月十四日书记员  蒋 懿