云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终377号上诉人（原审被告）：蒙自富平房地产开发经营有限公司，住所地蒙自市凤凰路北段富康大厦一至三楼（茂源街61号对面）。法定代表人：罗富朝，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李红宁，云南衡炜律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：李维斯，男，1988年12月7日生，彝族，住蒙自市。委托诉讼代理人：李兴堂，男，1957年6月20日生，彝族，住蒙自市，系原告之父，代理权限为特别授权。上诉人蒙自富平房地产开发经营有限公司（以下简称蒙自富平公司）与李维斯商品房预售合同纠纷一案，不服蒙自市人民法院（2020）云2503民初1876号民事判决，本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。蒙自富平公司上诉请求：1.撤销云南省蒙自市人民法院（2020）云2503民初1876号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.判决支持上诉人的反诉请求；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院混淆铺面“所有权”与“使用权”的概念，导致结果错误。首先，房屋不是按套出售，而是以套内面积计价。根据《商品房购销合同》第五条约定，若合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积出现误差，则单价不变，房价款按产权登记面积中的套内建筑面积计算。其次，上诉人确实同意夹层归被上诉人使用，但前提是双方先按约定房价以产权实际登记面积计价。因此，《补充协议》第5条的约定也仅为“车库顶夹层归商铺使用”。经房地产管理部门确认，铺面通往夹层的过渡区（包含卫生间），有6.15平方米因层高超过2.2米，故按国家规定应当确认产权，而夹层部分因层高不足2.2米，故不能确认产权。二、一审法院适用法律存在错误。上诉人对夹层归被上诉人使用并无异议，但上述合同及补充协议均事先约定，如套内面积出现误差时，上诉人有权按增加面积收取房款。一审法院认为双方签订的《商品房购销合同》《补充协议》均属上诉人提供的格式合同，应当作出不利于上诉人不利的解释，适用法律错误。李维斯辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。双方签订的《商品房购销合同》明确规定，该商铺套内建筑面积为42.35平方米，每平方米5536.86元，总金额为234486元；合同附件规定商铺长8.97米，宽4.50米，再加长1.53米，宽1.30米。合同第五条是就套内面积误差的处理作出的规定，上诉人主张的“6.15平方米的通往夹层过渡区”属于夹层范围。上诉人代被上诉人办理的不动产权证书房产分户图，载明的商铺套内面积与《商品房购销合同》一致；载明的夹层面积为6.15平方米。上诉人在出售商铺时，向被上诉人口头承诺买商铺送夹层，赠与的夹层已移交被上诉人，房产所有权已登记。因此，双方的附条件赠与合同已履行完毕。被上诉人已付清房款，上诉人扣留不动产权证书，要求被上诉人另行支付房款及损失构成违约，违反诚实信用原则。李维斯向一审法院起诉请求：1.依法判令被告返还护国路富康佳园S幢1层5S-2号商铺房屋所有权证原件一本，产权证号：00107400；2．本案受理费和诉讼费由被告承担。蒙自富平公司向一审法院反诉请求：1.请求判令反诉被告李维斯支付反诉原告购房价款34051.69元；2.请求判令反诉被告赔偿反诉原告损失403.26元（以银行贷款年利率4.75％的比例，从2020年3月21日起计算至反诉被告实际履行付款义务时止）。购房价款与损失小计34454.95元；3.案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实：原告（反诉被告）李维斯经与被告（反诉原告）蒙自富平公司商议，李维斯向蒙自富平公司购买富康佳园小区商铺，李维斯于2011年12月16日向蒙自富平公司交付购房预付款人民币117486元。2011年12月26日，双方签订5ｓ-2号《商品房购销合同》，约定李维斯（乙方）向蒙自富平公司（甲方）购买蒙自富康佳园5幢5ｓ-2号商铺。合同第四条约定，按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为42.35平方米，单价为5536.86／平方米（包含分摊的共有建筑面积），总金额为234486元；合同第五条约定，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积误差比绝对值超出3%时，本合同第四条约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内面积计算，合同继续履行。该合同并对其他内容作了约定。合同第十二条约定，产权登记手续乙方委托甲方代办。2011年12月28日，双方签订《富康佳园商品房购销合同的补充协议》，协议中第2条约定，若最终商品房购销合同面积出现差异双方均不视为违约，最终房款的结算按商品房购销合同单价和产权面积（实测面积）结算；第5条约定，1、5、6、15、16、17幢车库顶夹层归商铺使用。上述合同签订后，李维斯于2012年2月6日向蒙自富平公司交付购房价款117000元，加之先前交付的117486元，总计交付购房价款234486元。2013年1月，上述商铺所在房屋竣工验收，蒙自富平公司向李维斯交付上述商铺及夹层。2014年，蒙自富平公司为李维斯代办并取得上述商铺的房屋所有权证和国有土地使用证，其中房屋所有权证记载：房产证编号：蒙自市房权证2014房监字第××号；房屋所有权人：李维斯；房屋坐落：护国路富康佳园5幢1层5ｓ-2号；登记时间：2014年5月26日；建筑面积：50.15平方米，套内建筑面积：48.5平方米。国有土地使用证记载：编号：蒙国用（2014）第××号；使用权面积（分摊面积）：10.241平方米。因上述房屋所有权证记载的套内建筑面积为48.5平方米，较《商品房购销合同》约定的面积多6.15平方米，蒙自富平公司认为李维斯应按合同约定补交相应购房价款34051.69元（5536.86元／平方米×6.15平方米），李维斯不同意补交，蒙自富平公司因此未向其交付5ｓ-2号商铺房屋所有权证和国有土地使用证。经协商未果，李维斯向一审法院提起诉讼，蒙自富平公司在诉讼中提出反诉。经一审法院主持调解，双方各持己见，未能达成一致意见。经现场查勘，诉争商铺为长方体结构，商铺内侧墙面中上部开口向内延伸若干面积（包括蒙自富平公司认为不属夹层而属于“商铺与夹层过度部分”的6.15平方米），层高不一，约2米上下，该延伸面积楼板下为案外人房产，交房时该延伸面积与商铺间未建设楼梯通道，外观能够明显区分。经比对《商品房购销合同》附件平面图与房屋所有权证平面图，二者的5s-2号商铺部分（不涉及双方争议是否属于夹层的部分）建筑面积一致。一审法院认为，一、本案的主要争议为合同约定夹层的定义、商铺内侧墙面中上部开口向内延伸但因超过法律规定层高而被产权登记机关登记上证的6.15平方米面积是否属于补充协议约定的归李维斯使用的夹层面积，是否应当按照产权登记机关确认的面积按照合同约定的单价计算购房价款的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，当事人对合同条款的理解有争议时，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方签订购房合同时，虽然约定了最终房款应以产权登记机关确定的面积计算，但根据双方签订的补充协议，商铺内的夹层面积归李维斯使用。综合考虑双方签订《商品房购销合同》时明确约定标的物为商铺，商铺与夹层的层高、使用功能明显不同，物理上能够明显区分的客观事实，在双方未对夹层定义作出明确约定，法律亦无相应规定的情况下，根据交易习惯和诚实信用原则，应认为双方签订购房合同时的意思和目的为商铺内侧墙面中上部开口向内延伸面积部分均为夹层，均应归由车库买受人李维斯使用，不应再按照合同约定的单价计收购房价款。与之能够明显区分的商铺面积，方为应当按照《商品房购销合同》约定计收购房价款的面积。另，本案双方签订的《商品房购销合同》和补充协议，均属蒙自富平公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，当对格式条款的理解发生争议，有不同解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因此亦应作出对蒙自富平公司上述不利的解释。二、对双方的诉讼请求是否应当支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，合同当事人应当按约定全面履行自己的义务。现李维斯已按照双方签订的《商品房购销合同》约定交付了5ｓ-2号商铺的全部购房价款234486元，蒙自富平公司亦应根据该合同第十二条的约定，向李维斯交付相关产权证，故一审法院对李维斯提出的诉讼请求予以支持。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。蒙自富平公司未能就其提出的反诉请求提供充分证据予以证实，且其反诉请求与本案查明的事实不符，故一审法院对其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四十一条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告蒙自富平房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起三日内交付原告李维斯“蒙国用（2014）第5932”号《中华人民共和国国有土地使用证》原件一本、“蒙自市房权证2014房监字第××”号《中华人民共和国房屋所有权证》原件一本。二、驳回反诉原告蒙自富平房地产开发经营有限公司的诉讼请求。本诉诉讼费人民币50元、反诉诉讼费330.50元，均由被告（反诉原告）蒙自富平房地产开发经营有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理，对原审认定的事实予以确认。二审另查明，蒙自富平公司与李维斯于2011年12月26日签订的《商品房购销合同》第三条约定，购买的商品房，其房屋分户平面图见合同附件一的5s-2号商铺；第十二条约定，产权登记手续李维斯委托蒙自富平公司代办；合同附件一的车库平面图为长8.97米，宽4.50米的长方形，及长1.53米，宽1.30米的长方形组合而成。本院认为，双方签订的《商品房购销合同》附件一车库平面图已对出售的商铺范围作出了明确的界定，为长8.97米，宽4.50米的长方形，及长1.53米，宽1.30米的长方形组合而成。本案所涉不动产权证上6.15平方米的争议部分，并不在附件一商铺平面图范围之内，且该争议部分位于商铺内侧墙面中上部开口向内延伸部分，楼板下为案外人房产，与合同约定的商铺能够明显区分，故一审法院认定为夹层并无不当。上诉人主张争议部分为“过渡区”，属于套内误差面积的理由不能成立，本院不予采纳。根据双方于2011年12月28日签订的《富康佳园商品房购销合同的补充协议》第5条关于车库顶夹层归商铺使用的约定，被上诉人对争议的6.15平方米的夹层仅享有使用权，对于夹层在能够办理所有权登记情况下如何处理约定不明。现6.15平方米夹层已经登记所有权，被上诉人由此获利。从公平原则考虑，被上诉人应向上诉人予以适当补偿。本院综合本案实际，酌定被上诉人按购房单价的一半，向上诉人补偿车库顶登记为所有权的6.15平方米夹层部分的价款。即，由被上诉人补偿上诉人车库顶6.15平方米夹层的房款共计17025.84元（5536.86元/平方米÷2×6.15平方米）。综上所述，上诉人蒙自富平房地产开发经营有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省蒙自市人民法院（2020）云2503民初1876号民事判决第一项，即“一、由被告蒙自富平房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起三日内交付原告李维斯‘蒙国用（2014）第5932’号《中华人民共和国国有土地使用证》原件一本、‘蒙自市房权证2014房监字第××’号《中华人民共和国房屋所有权证》原件一本”；二、撤销云南省蒙自市人民法院（2020）云2503民初1876号民事判决第二项，即“二、驳回反诉原告蒙自富平房地产开发经营有限公司的诉讼请求”；三、由李维斯于本判决生效之日三日内支付蒙自富平房地产开发经营有限公司购房款17025.84元；四、驳回反诉原告蒙自富平房地产开发经营有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费50元，由李维斯负担25元，由蒙自富平房地产开发经营有限公司负担25元；一审反诉案件受理费330.50元，由李维斯负担162.5元，由蒙自富平房地产开发经营有限公司负担162.5元；二审案件受理费661元，由李维斯负担330.5元，由蒙自富平房地产开发经营有限公司负担330.5元。本判决为终审判决。审判长 张 嘉审判员 刘玉芳审判员 李 涌二〇二一年五月六日书记员 王进诺