辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终550号上诉人（原审被告）：王桂文，女，1962年9月9日出生，汉族，住抚顺市东洲区。委托诉讼代理人：秦英，女，1962年9月30日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被上诉人（原审原告）：深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司，住所地：抚顺市新抚区裕民路8号。负责人：胥盈，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张悦，该公司客服主管。委托诉讼代理人：谷峰，该公司客服助理。上诉人王桂文因与被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称物业公司）服务合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初2154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王桂文及其委托诉讼代理人秦英、被上诉人物业公司的委托诉讼代理人张悦、谷峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王桂文上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人返还上诉人己缴纳的2年物业费2422.80元、赔偿上诉人维修费1600元、继续履行合同提供优质物业服务；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、因被上诉人未全面履行《合同》、《前期物业服务协议》，不提供物业服务，给上诉人造成损失，应承担违约、违法责任，赔偿上诉人维修费1600元。上诉人在一审法庭提交了证据《报修单》，当时2016年，报修事项还在保修期内，因被上诉人未与开发商沟通进行维修，至今被上诉人未提供维修服务，《报修单》中报修项目完成一栏至今是空白，充分证明被上诉人根本不履行物业合同，不提供物业服务。2018年在墙砖有脱落伤人危险的情况下，上诉人才不得不进行自行维修，此项费用完全是被上诉人不履行物业服务合同，不提供物业服务造成的损失，因此，被上诉人应承担违约法律责任。还有，被上诉人对上诉人2019年7月报修空调间墙漏水、壁纸长毛等报修事项置之不理，今年8月3日上诉人去被上诉人处打印《报修单》时才发现没做登记，这也证明，被上诉人对上诉人的报修事项置之不理，登记都没做，还能履行合同提供维修服务吗？显然不能，更不能维修，而今上述已经成为事实，时过境迁，无法补救，所以，上诉人维修费完全是被上诉人不履行物业合同，不提供物业服务造成，被上诉人应赔偿上诉人烟道墙、卫生间墙维修费1600元。二、被上诉人不提供物业服务、不提供合格的物业服务，上诉人拒绝全额缴纳物业费（扣除如电梯使用费等必要费用），被上诉人还应返还上诉人已缴纳的2年物业费2422.80元，也不应该付违约金。空调外挂机处墙体漏水。2015年、2019年7月上诉人多次报修，被上诉人告知上诉人等待，至今结果石沉大海，登记为空白，有《报修单》为证。2020年8月3日上诉人向被上诉人问及此事，被上诉人回答过了保修期，并且说是开发商的事儿，与万象美物业无关，去找万达解决。报修是业主的权利，是业主购买的物业服务内容，是被上诉人应该提供的物业服务内容，而不是与被上诉人无关的事儿，这只能说明被上诉人对业主的权利和维修请求完全置之不理，根本不履行物业合同义务，不提供物业服务。另外，报修项目为承重墙，是建筑的主体工程，依据《房屋建设工程质量保修办法》规定；保修期是房屋的使用年限。依据《商品房买卖合同》，该房屋的使用年限为70年，无论房屋是在不在保修期，依据法律规定，维修事项都是万象美物业应该与开发商沟通维修或者履行维修的责任和义务，哪怕是有偿维修，而不是与被上诉人无关、可以置之不理、至今不提供服务的事儿，这根本就是万象美物业不履行合同义务、不提供物业服务。另外，万象美物业管理区域内脏、乱、差，无人管理，其根本不履行合同义务：（1）楼内环境。走廊狗屎遍地，物品杂乱无章肆意堆放，无人管理；（2）楼梯间。堆满垃圾及杂物、阻塞消防通道，无人管理；（3）小区内垃圾、污水肆意，无人管理；（4）小区内，步行道路高低不平，步道砖碎裂，无人管理；（5）车辆乱停乱放，甚至车停到楼门口都无人管理；（6）楼内门厅冬天温度低至与室外基本相同。业主都按照购买房屋面积缴纳取暖费，就是说楼内公共场所面积都购买了取暖，这部分温度应该达到供暖标准，万象美物业企业从经营万达小区以来，多年都达不到供暖标准，无人管理。上述事实、照片证明，被上诉人管理是无政府状态的工作常态，而非上诉人偷拍，现在上述情况仍然存在，达不到《合同》、《协议》、《物业服务内容》服务标准，且长此以往，由于被上诉人未全面履行物业合同、协议、未提供物业服务、未提供合格的物业服务，被上诉人应该承担违约、违法责任，赔偿上诉人损失，赔偿额度为：从被上诉人购买经营物业服务企业以来的物业费(扣除电梯使用费等必要的费用）。因此，上诉人不应该全额缴纳物业费，只应缴纳必要的费用。并且，从上诉人已缴纳的2年物业费2422.80元中扣除抵销上诉人应支付部分必要费用，如电梯使用费等，返还剩余的钱。三、不应该上诉人缴纳物业费，应该万达缴纳物业费。1、2014年7月6日上诉人在看到购买的期房那一刻起，就与抚顺万达针对房子问题进行交涉，直到现在，仍然在维权、走法律程序，产权归属不确定。上诉人在与万象美物业经理接触过程中，其说：“你房子的问题是与万达的问题，与万象美物业无关。”报修也无关，维修找万达。楼长谷峰也这样说。我理解：这就是说，房子的相关事宜万达物业没有交接给万象美物业。依据《物业法》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”所以，应该万达缴纳物业费，不应该上诉人缴纳物业费，因此，被上诉人应该返还上诉人已缴纳的2年物业费。2、被上诉人无声无息地买卖万达物业服务企业并更换了经营执照，致使上诉人莫名其妙地从万达物业服务企业的业主变成了万象美物业服务企业的业主，这显然违背了上诉人的意愿。被上诉人（即万达物业）违反了《合同法》第八条规定。被上诉人侵害了上诉人的合法权益，且不履行合同，其应该承担违法责任，赔偿上诉人损失，上诉人不应该向被上诉人缴纳物业费，被上诉人应该返还上诉人已缴纳的2年物业费（扣除必要的费用）。3、被上诉人违反了《物业法》第二条、第三条，《合同法》第二、三、四、五条规定，也违背了上诉人的意愿，使上诉人丧失了“自主选聘物业企业的权利”，被上诉人的服务是被上诉人强加给上诉人的物业服务，权利与义务不平等，被上诉人不履行合同，上诉人不认可其服务，所以，上诉人不应该向被上诉人缴纳物业费，被上诉人应该返还上诉人已缴纳的2年物业费。4、购买物业服务，上诉人是消费者，按照《消费者权益保护法》第二条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。”上诉人的权益受《消费者权益保护法》保护。被上诉人还违反了《消费者权益保护法》第四条、第八条、第九条、第十条、第十一条规定。被上诉人不仅侵权、损害消费者权益，还不履行合同义务，不提供物业合格的物业服务，甚至不提供物业服务，请求人民法院依法判令被上诉人对上诉人予以赔偿，赔偿额度为：从被上诉人购买经营物业服务企业以来上诉人缴纳的物业费(扣除电梯使用费等必要的费用），上诉人不应该向被上诉人缴纳物业费（包括2017年7月15日一2020年7月14日物业费）返还上诉人已缴纳的2年物业费。四、请求判令上诉人遵守承诺，全面履行《合同》、《前期物业服务协议》和《物业管理服务内容》，提供“五星级”品质物业服务。上诉人购买的是万达“五星级”品质公寓住宅，同时购买了万达“五星级”品质的物业服务。万达副总经理段某某2015年6月5日在原抚顺市工商局的笔录第4页中也说：“。五星级不仅仅指装修，也包括五星级的物业服务及高档的公共空间。”并且根据上诉人与万达签的《前期物业服务协议》、《合同法》第四十四条，双方订立了合同，就都有义务履行合同。万象美物业只要求他人履行缴纳物业费义务，而自己不履行合同义务，不提供物业服务义务，请问被上诉人物业服务企业是什么标准等级的物业服务企业？被上诉人物业服务是什么标准等级的物业服务？上诉人不明确知悉此项内容？请被上诉人拿出证据，证明被上诉人能提供与万达物业企业相匹配的“五星级”物业服务标准？依据《合同法》第六十一条、第六十二条第（一）、（二）款规定，若上诉人替代万达物业，就应该遵守承诺，全面履行《合同》和《前期物业服务协议》，提供与万达一样的“。五星级的物业服务及高档的公共空间”，而现在不论是物业服务，还是公共空间都也达不到“五星级”要求标准：如：(1)公寓楼大门：简陋、四处漏风，冬天不挡风寒，无人管理；(2)过去几年，冬天大门厅公共面积取暖，温度低至几乎与室外相同，无人管理；(3)小区内：步道砖、地面毁损严重，无人管理；(4)公寓小区没有绿化带（按照被上诉人说的5米以外是政府管理）；(5)车辆乱停乱放在步道砖上、楼门口，无人管理。上述被上诉人未履行合同、未提供服务事实是已经发生了的，依据时间是无法补救的事实，期盼人民法院依法判令被上诉人依据物业合同、协议、承诺的服务内容提供物业服务。上诉人静待其改进，不放弃追究法律责任的权利。五、我与被上诉人没有合同，被上诉人向我收费没有依据。在一审法庭开庭时我就提出了置疑，被上诉人凭什么收费，标准等级是什么，之后见了被上诉人的张经理，张经理说他们执行的是前期物业协议，审批手续都延用万达入伙的审批手续，收费标准也延用万达入伙时的收费标准。但是依据辽宁省《物业管理条例》2018版第41条第二款第二项规定，建设单位应当与聘用的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不超过三年，并报县物业行政主管部门备案，合同期满继续聘用的应当续签物业服务合同，更换前期物业服务企业的应当经专有部分占有建筑物总面积过半数的业主且在总人数过半数的业主同意。第42条，住宅前期物业服务不收费，实施行政指导价，由市现价格主管部门汇同物业行政主管部门制定并定期公布。万象美物业没有跟我签订任何物业服务协议，依据抚顺市物业服务收费管理规定第五条，符合下列条件的物业服务企业可以收取物业费，签订书面物业服务合同，他没有跟我签订任何书面合同，现在它属于没有资质，没有收费标准，我根据什么交费，我没有理由交费。我已经交纳了前三年的物业费，前期我不欠物业费，但是三年届满他没有跟我履行任何手续，现在无论怎么样他也没有资格收费，他收费就是乱收费。六、此案是“服务合同纠纷”案，完全是因被上诉人不履行合同、不履行协议、不提供物业服务造成的纠纷，所以，请求法院判令被上诉人承担全部诉讼费。七、上诉人之所以有理有据地答辩，对簿公堂，就是因为上诉人权益己经受损害的事实，要用法律武器保护上诉人权益不受侵害，一审法院却将被上诉人应承担的违约、违法责任排除在外，判决书却预示或启发物业公司这种未发生或者可能会发生的未知事件的发生：“拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。”这样的判决，上诉人认为能起到暗示、启发物业公司不履行合同义务、不提供物业服务有理，法院支持，且一定会助长物业服务公司的不履行合同义务，不提供物业服务的嚣张气焰，致使已经受害的上诉人权益无法得到保护。对簿公堂的目的是，法官拿着法律武器对诉讼事件给予公正判决，而不是让法官大发慈悲，怜悯施害者，支持其不履行合同义务、不提供物业服务。上诉人是受害者，权益受到损害，一审法院法官明明白白完全知道是被上诉人不履行合同义务和不提供物业服务义务，已经造成了损失的事实，上诉人损失维修费1600元。不用法律武器保护受害者权益，却在判决书中写：“原告作为物业服务者，也应该当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高物业质量。”进行这种说教，事实不予认定，这样的判决明显偏袒被上诉人，纵容被上诉人不履行物业合同、协议、不提供物业服务义务，上诉人的权益怎么能获得保护？对于“服务合同纠纷”的上诉人和被上诉人来说，在法律面前具有同等的法律责任和义务,上诉人在一审时提出了拒交物业服务费的事实和理由，而判决书中只说：“对于被告以辩称理由拒交物业服务费一节，对属于原告服务范围内的，被告可向原告请求承担责任。”可见，一审法院对被上诉人的违约、违法行为予以认可，却不予判决。原、被告之所以到法院来当庭对质，就是双方对有争议的事儿，运用法律武器获得一个公正的判决，而不是要一审法院判决书中的“被告可向原告请求承担责任”一纸空文，对此希望抚顺市中级人民法院能以事实为依据，以法律为准绳，做出公正判决。因此，本案一审判决认证事实不清，证据不足，适用法律错误，上诉人请求二审法院维护法律的尊严、运用法律武器，保护上诉人权益不受侵害，公正执法，依法给予公正判决。物业公司辩称，一、质保期内报修，我们物业公司已记录，但维修责任方是万达开发商，我们物业公司负责记录、沟通、协调，但开发商迟迟不维修，我们物业公司没有权利强迫开发商履行义务和责任。上诉人提到的依据《前期物业服务协议》中第九条第一项全文是：甲方违反合同未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任。首先上诉人保修的问题是房屋质量问题及其装修问题，并非物业管理服务范围，责任主体也不是物业公司，但我公司做到了对上诉人的报修进行记录，并与开发商积极沟通协调，就是在履行服务内容和责任。所以我方不认可存在违约。另根据双方签订的《前期物业服务协议》第一页第一条，甲方的权利和义务中第十项里明确，甲方向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务，条款里明确了是有偿服务，但事实上乙方并没有向我公司提出需要有偿服务的请求，所以我方不认为我们没有履行服务责任，不存在违约。二、上诉人对空调间漏水一事的报修，我们物业公司没有置之不理。我们员工对上诉人的解释是像这类外墙防水方面的维修属大型改造维修。根据《住宅质量保证书规定》，质保期为五年，五年内的，维修责任方是万达开发商，不是物业公司。过了质保期的报修是需要申请启用维修基金来维修。物业公司是负责日常的维护和管理，而不是负责维修和改造。上诉人提及“哪怕是有偿维修一事”，首先物业不是建筑房屋的人，没有专业人员维修房屋防水问题。其次，上诉人也从未向我公司提出过对此进行有偿维修的诉求。所以并不是我们置之不理，而是我们没有改造房屋的人员。三、上诉人提出物业管理区域内脏乱差无人管理一事，我方认为与事实不符。因为公寓属于商住两用性质，楼内来往人员较多，可能存在保洁刚清理完就被弄脏的情况，但我物业公司巡检发现会第一时间及时处理，而且业主发现楼道脏了可以联系物业及时处理。对于楼道杂物方面，我们承认存在杂物占用公区的现象，但是我们已经多次与杂物业主沟通清理，对于长期不配合清理的，我们也形成材料上交到派出所，消防等有关职能部门帮忙沟通解决。派出所及消防部门的工作人员也到现场查看沟通，劝说过，因物业公司没有执法权，但我们已尽到了下整改、记录、上报有关部门的责任，所以我方不认为存在违约。对于楼内温度不达标，因为开发商设计时没有考虑到北方的天气情况，导致冬天大堂温度过低，但这是开发商建筑房屋的时候遗留下来的问题。物业公司没有能力改造房屋，只能在此基础上做维护。先是增加了二道门，2020年末又将二道门改为旋转门，有效的提升了大堂温度。四、上诉人认为不该其缴纳物业费，应该万达缴纳物业费一事。我方认为无论上诉人与开发商之间存在什么样的矛盾，我物业公司的服务对象是上诉人，且上诉人也的确享受到了我们的服务，无论电梯、照明、环境、下水运行、泵房维护等一系列显性和隐性的服务。因此房屋已办理入伙。证明业主已接收该房屋，事实上业主也在此居住，所以业主已经享受到了我们物业服务，我们也有权向业主催缴物业费。五、因为我物业公司是开发商建筑前期通过政府招标中标形式进驻项目，履行服务义务，并不存在“强制”为上诉人服务，更没有侵犯上诉人的合法权益。在没有成立业主委员会之前，不存在对我物业解聘的情况，我物业公司一直延续服务合同，且市住建局对此情况是知晓的，并且不定期会到我公司考察指导。六、上诉人提及的“五星级”标准是开发商的员工为了销售房产而作的承诺，并不是我物业公司的标准。我物业公司应该履行的职责和标准都在《前期物业服务协议》里明确表明。且我们一直按照标准甚至高于标准执行。综上，我方不认为我们存在失职、服务不达标的问题，请法院给予公正判决。物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2017年7月15日至2020年12月14日，A1公寓415的物业费4138.95元；2、判令被告支付原告截止于2020年6月30日的物业费违约金726.84元；3、本次诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告系抚顺市新抚区某公寓业主（建筑面积53.13㎡），原告系被告小区的物业服务公司。被告与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定：高层住宅、精装公寓：1.90元/㎡·月；SOHO写字楼：3.20元/㎡·月；大商业外铺、底商：3.00元/㎡·月。物业管理服务费按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来30日前预先交纳下一个结算周期的物业管理服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金；被告王桂文收房后交付了至2017年7月14日前的物业费，此后未再交纳物业费。另查明，2016年9月21日大连万达物业管理有限公司抚顺分公司变更为大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司。2019年9月25日大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司变更深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司。一审法院认为，原告为小区业主提供物业服务，被告作为业主有义务交纳物业服务费。该物业费收费标准已在《前期物业服务协议》中明确约定，该服务协议内容不违反法律规定，本院予以确认。业主支付物业费既是业主的约定义务,也是业主的法定义务,拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益,也侵害了其他交费业主的合法权益。本案中,原告为小区提供了物业服务,被告作为该小区业主,事实上也享受了原告提供的物业服务,理应支付物业费用。对于被告以辩称理由拒交物业服务费一节,对属于原告服务范围内的,被告可向原告要求承担责任。关于被告主张由于室内漏水导致被告产生经济损失，与本案的物业服务合同并非同一法律主体和同一法律关系，被告应与相关人协商解决，该理由并非被告拖欠物业费的法定理由。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,原、被告关于违约金的约定明显过高，且被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议,双方未进行及时有效的沟通,被告并非恶意欠费,故对原告该项诉讼请求,本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果,事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性,损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时,原告作为物业服务者,也应当根据约定及法律规定和相关行业规定,积极主动履行自己的职责,采纳业主提出的合理化建议,提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力,互相尊重、支持与理解。关于原告主张给付自2017年7月15日至2020年7月14日期间物业费的诉讼请求，因尚有部分物业服务未予发生，故该物业费给付期间本院确定为自2017年7月15日起至2020年7月14日止的物业费3634.09元（1.90元/㎡·月×53.13㎡×36月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告王桂文于本判决生效后三日内给付原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司自2017年7月15日起至2020年7月14日止的物业费3634.09元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王桂文负担。本院对一审查明的事实给予确认。二审期间，王桂文围绕上诉请求提交2017-2019年取暖费收据三张，欲证明：一楼大厅以及我家门口走廊没有达到供暖标准，没有人管理。物业公司的质证意见是，真实性无异议，但与本案无关。物业公司提交两份其与开发商及施工单位就房屋维修问题的会议纪要，欲证明：我们对于业主的报修有积极协调沟通。王桂文的质证意见是：对真实性没有异议，但是对内容有异议，180项未完成项目什么时间完成，而且只记录到2017年4月5日。被上诉人虽然沟通了，但内容与我无关。物业公司提交一份上诉人报修记录，欲证明：我们已经与开发商取得了有效沟通，对于上诉人的房屋有些项已经进行了维修，我们的服务是有效果的。王桂文的质证意见是：我也有一份报修记录，与一审提交的不一样。本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，物业公司提供了物业服务，因此物业公司向上诉人主张物业费具有合同和事实依据，一审给予支持正确。本案双方当事人争议的焦点是王桂文认为物业公司在管理服务中服务质量和水平达不到业主要求，进而请求返还已缴纳的物业费并赔偿维修费。本院认为，一审认定王桂文室内漏水导致其经济损失一节与本案的物业服务合同并非同一法律主体和同一法律关系具有事实依据，该理由并非王桂文拖欠物业费的法定理由是正确的，本院予以确认。王桂文主张的物业公司管理服务质量和水平达不到业主要求一节，本院认为，物业公司应当加强管理并及时加强与相关行政部门的联系，并不断完善服务质量以满足业主对物业公司提出的各项合理要求，但这些问题不属于物业公司根本违约的行为，尚未达到王桂文可以拒交或少交物业费的情节和理由，王桂文尚欠物业费3634.09元，事实清楚，应予交纳。关于王桂文主张被上诉人为业主提供“五星级”品质物业服务一节，因被上诉人非作出上述承诺的主体，双方仍需按照《前期物业服务协议》中的约定享有权利并履行义务。关于王桂文提供的取暖费收据，因与物业服务合同缺乏关联性，本院无法采信。综上，王桂文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，王桂文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王桂文负担。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  张庆敏审判员  李 艳二〇二一年五月二十一日书记员  田俊杰