安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终151号 上诉人（原审原告）：葛玉姣，女，1992年11月23日出生，汉族，户籍地江苏省徐州市铜山区，现住江苏省徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：郭艳辉（葛玉姣之母），女，1973年9月4日出生，汉族，户籍地江苏省徐州市铜山区。 被上诉人（原审被告）：绿地集团淮北彭城置业有限公司，住所地安徽省淮北市杜集区段园镇沈庄路与011乡道交叉路口东北100米。 法定代表人：束永柱，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李**宇，安徽义涵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任程，安徽义涵律师事务所律师。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司淮北矿山集支行，住所地安徽省淮北市杜集区矿山集街道办事处徐张路西段路南。 负责人：陈晓雯，该支行行长。 委托诉讼代理人：王卓，该支行员工。 委托诉讼代理人：梁军，该支行员工。 上诉人葛玉姣因与被上诉人绿地集团淮北彭城置业有限公司（以下简称绿地淮北公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司淮北矿山集支行（以下简称工商银行矿山集支行）商品房预约合同纠纷一案，不服安徽省淮北市杜集区人民法院（2020）皖0602民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 葛玉姣上诉请求：依法撤销一审判决，支持葛玉姣的诉讼请求，确认《解除订购协议通知书》无效。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院认定葛玉姣与绿地淮北公司签订的《商品房定购协议》交付给葛玉姣不是事实，该协议上是葛玉姣签字，但是该协议没有交付给葛玉姣。签订该协议时，绿地淮北公司没有告知该协议上的特别约定，且特别约定没有加任何特别注意标识，没有引起葛玉姣的注意，况且绿地淮北公司拿过来该协议就让葛玉姣签字。该协议是绿地淮北公司的格式合同书，按照签订协议时的法律规定，制作格式合同的一方应向对方明示对对方不利的条款或有特别标识使对方能够注意，但是该格式协议书没有特别标注。2.绿地淮北公司向法庭举证时，其提供的《商品房定购协议》一联是交付给葛玉姣的一联，其向一审法院解释各联均是这样打印的，这样就没有必要注明客户联，证明该协议没有给付葛玉姣，葛玉姣不清楚协议上的特别约定。3.葛玉姣是绿地淮北公司带着将贷款的所有手续交付给工商银行矿山集支行，工商银行矿山集支行称没有收到，为了查明案件事实，希望二审法院通知工商银行矿山集支行办理贷款手续的承办人到庭，以查明案件事实。4.绿地淮北公司称涉案房屋已被处分给他人不是事实，一审法院在本案第一次开庭当日，绿地淮北公司销售人员韩丽称没有出售，一审法院查明已出售不是事实，有录音为证。二、一审法院对葛玉姣提供的证据材料没有作出任何说明，涉嫌地方保护主义。1.葛玉姣接到《解除订购协议通知书》后即起诉，一审法院于2020年4月23日接到本案的起诉书，而后以庭前调解之名，搁置到10月份立案，在庭前调解期间，葛玉姣为了阻止绿地淮北公司的不法行为，相继把绿地淮北公司给葛玉姣发的短信、微信聊天记录交付给一审法院，并在开庭时再次提供，一审法院对此只字不提，也不做任何解释。2.葛玉姣把绿地淮北公司没有将涉案房屋出售的录音及其文字整理作为证据提供，一审法院仍然偏听偏信绿地淮北公司自己制作的销售合同，且购买人和联系方式均被涂改，按照规定应该提供不动产登记中心网备登记，但是绿地淮北公司称没有办理，一审法院认定涉案房屋已经出售，且价款与葛玉姣购买价款相符有误。按照房屋市场行情，价款应不断上涨，一审法院在无真实证据的情况下认定涉案房屋已处分给他人，纯属掩盖相关事实，保护不法之人。三、请求二审法院在查明案件事实的情况下，依据法律规定和诉讼参加人在庭前的承诺，对虚假陈述案件事实的相关人员予以惩处。综上，请求二审法院在查明案件事实的基础上，依法撤销一审判决，支持葛玉姣的诉讼请求，双方按照约定办理相关手续。 绿地淮北公司辩称，原审认定事实清楚，证据确实充分。一、葛玉姣未按约定履行合同义务已构成违约，绿地淮北公司有权解除《商品房定购协议》，并自行处置房屋，同时葛玉姣所交购房定金，依照双方约定不予退还。二、《商品房定购协议》并非绿地淮北公司提供的格式条款，即使是绿地淮北公司提供的文本，也不存在因格式条款未尽提示义务等相关法律规定的无效情形。三、葛玉姣在上诉状中陈述的事实与理由，缺乏事实和法律依据，依法不应予以支持。 工商银行矿山集支行答辩意见同绿地淮北公司。 葛玉姣向一审法院起诉请求：1.确认《解除订购协议通知书》无效；2.诉讼费由绿地淮北公司承担。 一审法院认定事实：2019年10月30日，绿地淮北公司（甲方）与葛玉姣（乙方）签订《商品房定购协议》，约定葛玉姣认购绿地淮北公司位于淮北市杜集区××小区××号房屋，认购总价款为1978936元，定金人民币5万元。其中特别约定：2.乙方已支付的定金作为对双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订合同后，乙方支付的立约定金转为房款。4.乙方应于本协议签订之日起3日内携本定购协议、乙方身份证、印章、定金收据至售楼处办理购房合同的相关手续（购房合同以第1条所述《商品房买卖合同》，采用银行按揭者须携带办理贷款所需全部资料）；逾期未签即视作乙方违约，甲方可不经催告，本协议即告终止，甲方有权将该房屋自行处置。5.甲乙双方签订本协议后，若因乙方原因违约，甲方不予退还乙方支付的定金。若在规定期间内，甲方未经乙方同意将该房屋另出售给第三方，乙方有权要求甲方双倍返还已支付的定金。8.乙方在登记其姓名、名称、地址、电话、联系人、邮编时应准确，前述事项如有更改应及时书面通知甲方，否则，由此造成的延误及损失由乙方自行全部承担。一方向另一方发出的通知，下列情形下视为已送达：①以电话、短信、传真方式发出即视为送达；②挂号信或快递方式发出之日起第5日视为送达；③以登报、广播等媒体方式公告送达的，自公告之日起第10日即视为送达。9.本定购协议的协议双方均认可本协议是为将来签订正式商品房买卖合同而签订的一份预约合同，协议双方均承诺将来无论在何种情形下，均不得主张将本预约合同认定为正式的商品房买卖合同。 2019年10月30日葛玉姣与绿地淮北公司签订了一份《绿地城（秋韵苑）网备确认单》，按约定首付金额323150元（当日交付50000元定金，次日交付273150元），按揭金额1260000元。确认单上有绿地淮北公司的置业顾问、财务、案场经理及葛玉姣签字。当日，葛玉姣交付5万元，绿地淮北公司在收据上定金栏后打钩标注。2019年10月31日，葛玉姣交付购房款273150元。 2019年11月23日，葛玉姣在工商银行矿山集支行开设银行账户。工商银行矿山集支行陈述葛玉姣的贷款资料不合格，现场未收取葛玉姣的贷款申请。 2020年3月16日，绿地淮北公司以短信的方式向葛玉姣告知：由于您未按约提交办理按揭贷款全部资料，已构成严重违约，请您在三天内办理按揭贷款，避免引起法律纠纷。 2020年3月19日，绿地淮北公司通过邮寄的方式向葛玉姣发出《催告函》，通知葛玉姣收到催办函之日起三日内前来售楼部办理《商品房买卖合同》签订手续，并提交办理按揭贷款相关材料，逾期不办理的，将依据《商品房定购协议》约定，将另行出售其购买的房屋并不予返还已支付的定金。葛玉姣家人于2020年3月30日签收该《催告函》。2020年4月1日，绿地淮北公司再次通过邮寄的方式向葛玉姣发出《解除定购协议通知书》，通知解除其与葛玉姣签订的定购协议，认购的房屋将另行销售，定金不予退还。葛玉姣于2020年4月2日签收该《解除定购协议通知书》。葛玉姣至起诉时未办理完成按揭贷款，未向绿地淮北公司支付房款，也未签订《商品房买卖合同》。 一审另查明，涉案房屋绿地淮北公司于2020年6月已另行出售他人。绿地淮北公司于2019年12月13日取得淮房预售字第2019110号《淮北市商品房预售许可证》。 一审法院认为，鉴于《商品房定购协议》第二条约定另行订立商品房买卖合同，故应当认定《商品房定购协议》为商品房预约合同，即双方当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成合意，因此本案为商品房预约合同纠纷。葛玉姣与绿地淮北公司就案涉房屋所签订的《商品房定购协议》系当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效，对双方具有约束力。 关于《解除定购协议通知书》是否有效的问题。首先，从交易习惯和惯例上来看，办理银行贷款进而购买房屋，均为购房者的义务。葛玉姣未依约办理完毕银行贷款申请手续，工商银行矿山集支行在初审时就未通过其贷款申请。贷款申请能否通过，最终的按揭比例及金额是由银行审批决定的，葛玉姣欲实现购买该涉案房屋的目的，除按揭银行批准的金额以外的房款仍须自理。同时根据双方签订的《商品房定购协议》第四条第二款约定:“采用银行按揭者须携带办理贷款所需全部资料”，该约定是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应当遵守该协议书当中约定的相关义务。故葛玉姣的贷款申请未能通过，不能归责于绿地淮北公司。葛玉姣陈述因绿地淮北公司要求增加首付金额，其没有同意、绿地淮北公司的销售人员向其保证贷款没有问题等，缺乏有效的证据支持。故葛玉姣主张绿地淮北公司存有违约行为，无事实及法律依据。其次，本案案涉房屋已另行销售，《商品房定购协议》不具备继续履行条件。再次，葛玉姣因其未能办理银行按揭贷款，又未支付剩余的房款，也未按照协议约定与绿地淮北公司签订《商品房买卖合同》，后经绿地淮北公司发出催告函，要求其履行定购协议书内容，但葛玉姣亦未履行，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，绿地淮北公司已按照合同约定行使解除权，葛玉姣已于2020年4月2日收到书面解除的通知，该定购协议已于葛玉姣收到之日解除，故对葛玉姣的诉讼请求，不予支持。判决：驳回葛玉姣的诉讼请求。一审案件受理费80元，由葛玉姣负担。 各方当事人二审均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：涉案《解除订购协议书》的效力应如何认定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，葛玉姣未按照《商品房定购协议》约定的时间到售楼部办理《商品房买卖合同》相关手续，也未提交办理贷款所需全部资料，导致葛玉姣与淮北绿地公司未能签订《商品房买卖合同》，根据《商品房定购协议》约定，绿地淮北公司享有合同解除权，并可不予退还定金以及自行处置涉案房屋。绿地淮北公司据此向葛玉姣发出《解除定购协议通知书》，该通知书内容不违反双方《商品房定购协议》约定以及相关法律规定，葛玉姣亦实际收到了该通知书。因此，在绿地淮北公司享有合同解除权的情况下，解除合同的意思表示到达葛玉姣时即可发生解除合同的效力。葛玉姣上诉称其由绿地淮北公司带着将贷款资料交付给工商银行矿山集支行，未提供相关证据证明，亦与工商银行矿山集支行关于葛玉姣不符合贷款条件且未补充资料的陈述不一致，本院对其主张不予支持。葛玉姣还称未收到《商品房定购协议》合同文本，与常理不符，况且葛玉姣已在《商品房定购协议》上签字，协议上的条款对其具有约束力，其是否持有合同文本并不影响其履行合同义务。综上，葛玉姣对于《解除定购协议通知书》所提出的异议均不能成立，一审判决对于葛玉姣的诉讼请求不予支持并无不当。 综上所述，葛玉姣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人葛玉姣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵永生 审 判 员 葛 侠 审 判 员 李 姗 二〇二一年五月十八日 法官助理 周文锦 书 记 员 朱天一 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。