江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2095号上诉人（原审被告、申请执行人）：徐州重型机械有限公司，住所地江苏省徐州市铜山路165号。法定代表人：王民，该公司董事长。委托诉讼代理人：王芬芬，女，1986年5月25日生，汉族，住，该公司法务专员。委托诉讼代理人：李聪君，女，1988年10月16日生，汉族，住，该公司法务专员。被上诉人（原审原告、案外人）：杨涛，男，1983年9月6日生，回族，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。委托诉讼代理人：孙景利，江苏金华星律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：韩玉兰，女，1968年8月12日生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。上诉人徐州重型机械有限公司（以下简称重型公司）因与被上诉人杨涛、原审第三人韩玉兰执行异议之诉一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2020）苏0303民初4927号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人重型公司上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律不当，应当发回重审或依法改判。就本案而言被上诉人主张排除强制执行，应当同时具备四个要件：一是被上诉人与原审第三人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；二是被上诉人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付了全部房屋价款；三是被上诉人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。但被上诉人并不符合上述条件。1.被上诉人和原审第三人之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，被上诉人无证据证明其支付了全部房屋价款。按照房屋买卖交易习惯，应该是所有款项汇总至杨涛处由杨涛交付韩玉兰，但其提供的转账凭证均是与案外人之间的转账，与韩玉兰并无关系，转账不排除因存在其他交易而产生。本交易仅是为逃避债务进行的虚假交易，杨涛本人并无经济能力购买涉案房屋，杨涛本人欲以36万购买房屋，但是本人仅转账12万元至案外人徐超账户，被上诉虽称由于手机银行限制当日无法转账，但其事后也未提供其向他人进行还款的证据。2.被上诉人称查封之前实际占有该房屋证据不充分。被上诉人提供的物业费票据，开票日期为2020年7月31日，其非在涉案房屋查封之前实际形成，不能作为已经在房屋查封之前已经合法占有的证据。且被上诉人并未提交任何转账等凭证证明是其缴纳了物业费。此外，根据被上诉人陈述，其系2020年4月21日与原审第三人达成购房合意，不应补交购房之前的物业费。至于天然气卡、电卡等，被上诉人持有的时间也不能确定，无法确定其是否在查封之前交付。3.未办理过户系被上诉人自身原因。被上诉人称2020年4月份已经与原审第三人达成购房合意，但因疫情及系原审第三人原因未能及时办理过户，不符合事实。2020年4、5月份全国早已经全面复工复产，且韩玉兰本人当时亦在银川，其办理过户手续不存在任何障碍，被上诉人未能办理过户手续系其自身原因。至于被上诉人提供的证人均与被上诉人之间存在利害关系，其证言不足以证明被上诉人主张。被上诉人杨涛答辩称，上诉人上诉主要三个理由：1.没有支付全部价款。我们支付给韩玉兰的儿子36万元购房款，虽然杨涛购房款不完全是自己的钱，但是是向朋友借钱购买，不违反法律规定。2.我们在交了定金之后就占有了涉案房产，持有了与涉案房产相关的缴费手续，此时法院并没有查封房产。3.签订合同的当天是周五，所以没能办理过户，后面由于韩玉兰的原因、疫情的原因，没有能够及时办理过户手续。上诉人的请求不能支持。原审第三人韩玉兰未到庭参加调查，亦未提交书面答辩意见。原审法院经审理查明，在重型公司与尚东北、韩玉兰、郭秀芬买卖合同纠纷一案中，重型公司向原审法院申请财产保全，原审法院于2020年5月12日作出（2019）苏0303民初6860号之一民事裁定，冻结被申请人尚东北、韩玉兰、郭秀芬名下的银行存款7863089元或查封、扣押其同等价值的其他财产。原审法院于2020年6月10日查封了韩玉兰名下位于宁夏贺兰县纬二路以北银大·蔚未来二期14号楼2单元1103室房产（以下简称涉案房产）。杨涛对原审法院查封涉案房产不服，提出书面异议，原审法院于2020年8月7日作出（2020）苏0303执异166号执行裁定书，驳回杨涛的异议请求。杨涛不服该裁定，向原审法院提出执行异议之诉称，2020年4月21日，杨涛购买涉案房产并支付定金20000元。2020年5月28日双方签订房屋买卖合同，房屋总价36万元，经宁夏回族自治区银川市国安公证处办理公证手续，同日支付全部价款，韩玉兰交付房屋产权证书，杨涛次日入住，因韩玉兰原因直至2020年6月15日才得以到贺兰县房产交易大厅办理房屋产权过户手续，发现涉案房产被查封。杨涛系通过房屋中介公司购买的涉案房产，于2020年4月21日与韩玉兰达成房屋买卖的合意并支付定金，因韩玉兰一直在外地，又恰逢疫情期间，未能返回银川，即使返回银川也需要隔离，所以直到2020年5月29日韩玉兰返回银川后才签订房屋买卖合同并进行了公证，又因韩玉兰只回银川一天，去房管局办理过户需要提前预约，才未能办理过户登记手续，符合法律规定的“非因买受人自身原因为办理过户登记”。订立房屋买卖合同后，杨涛实际持有并使用了涉案房产的天然气卡、水卡及电卡，补缴了物业费，实际搬到涉案房产内居住，符合法律规定的“以合法占有该不动产”。综上，请求：1.解除对涉案房产的查封并确认归杨涛所有。2.本案的诉讼费用由重型公司承担。原审法院另查明，2020年4月27日，交款人为杨涛、收款人为马志帅并加盖贺兰县光明西路新润源房产代理部合同专用章的房屋出售定金收款收据一份，载明：今收到杨涛（身份证号：）交来购买涉案房产定金20000元（大写）贰万元整。2020年5月29日，甲方（卖方）韩玉兰与乙方（买方）杨涛签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将案涉房产一套[建筑面积98.57平方米，《不动产权证书》编号：宁（2019）贺兰县不动产权第H0019831号]转让给乙方。上述房屋的成交价格为人民币叁拾陆万元整（360000.00元）。同日杨涛与韩玉兰至银川市国安公证处就该买卖合同进行了公证。2020年5月29日，杨涛通过微信向徐超转账三次，分别为30000元、60000元、10000元。扫二维码付款-给狼毒花20000元。牛飞龙通过手机银行向徐超汇款120000元。电子银行转账给尚鹏340000元。2020年5月29日，韩玉兰出具收条一张，载明：今收到杨涛付涉案房产房款叁拾陆万元整（360000元），带地下室。原审法院再查明，涉案房产现登记在韩玉兰名下，不动产权证书号为宁（2019）贺兰县不动产权第H0019831号。原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杨涛与韩玉兰之间于查封之前签订房屋买卖合同并在公证处进行公证，同日杨涛向韩玉兰交付剩余房款，且杨涛提供了涉案房产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，可以认定杨涛在查封之前已经合法占有该不动产。杨涛称因今年4月份疫情严重，未能及时办理过户手续，属于非自身原因未办理过户登记，法院对其理由予以采信。据此，原审法院遂判决：一、解除对位于贺兰县纬二路以北银大蔚来二期14-2-1103号的查封措施；二、确认该房屋归原告杨涛所有。本院查明事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院二审期间另查明，在原审期间，杨涛提交了韩玉兰与贺兰县光明西路新润源房产代理部工作人员马志帅的微信谈话记录，在该记录上反映在2020年4、5月份双方就涉案房屋的买卖及价格等进行协商。本院认为，本案是因为重型公司在与尚东北、韩玉兰、郭秀芬买卖合同纠纷一案中申请查封了涉案房产，杨涛作为案外人提出执行异议之后而引起的执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故杨涛请求对涉案房产排除执行，其应当对其享有足以排除执行的民事权益承担举证责任。杨涛主张其购买了涉案房产，其对涉案房产享有物权期待权，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，杨涛必须同时具备在法院查封之前签订书面买卖合同、占有房产、全额交付房款且非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。在本案中，首先，杨涛于2020年5月29日与韩玉兰就涉案房屋签订了买卖合同，该合同经公证处公证。其次，对于是否足额支付了房款。双方买卖合同约定购房款为36万元，上诉人对此提交了韩玉兰出具的收据，同时对于房款的来源进行了说明并提交了相应的银行交易记录等，上述证据可以认定杨涛足额支付了房款。第三，对于占有的情况，杨涛提供了物业合同及证人证言，以上证据可以证明杨涛在查封之前占有了涉案房产。上诉人虽然对是否存在买卖合同、是否足额支付购房款、是否占有房屋持有异议，但未向法院提交相反的证据推翻杨涛向法院提交的证据。第四，在涉案房产5月29日交易后，6月10日即被查封，不能据此认定因买受人自身原因未办理过户登记，综上，上诉人的上诉无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人徐州重型机械有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张锐审判员  孙燕审判员  王青二〇二一年五月三十一日书记员  李安