贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2035号上诉人（原审原告）：张亚军，男，1978年8月18日出生，汉族，住河南省郑州市郑州矿区。委托诉讼代理人：张纯婷，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳金融控股有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路贵阳国际会议展览中心C区C2201大厦（观光综合楼）7层1号。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘莎莎，女，1993年2月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，该公司员工。上诉人张亚军因与被上诉人贵阳金融控股有限公司（以下简称金融控股公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初1171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年02月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张亚军上诉请求：1、撤销一审判决并改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为“原告未获银行贷款而未支付完毕涉案房屋的全部购房款，合同约定的房屋交付的前提条件尚未达到”属于事实认定和法律适用错误。首先，本案最核心也最关键的事实已由一审法院查明：“案涉房屋于2015年9月25日获竣工验收备案，于2017年11月15日获现房备案证明，并已获得不动产权初始登记”，但是案涉预售合同的签订时间为2016年12月27日，此时，上诉人已交清合同约定的全部首付款，履行完毕合同的全部义务。从2016年12月27日到2017年11月15日长达11个月的时间中，被上诉人有充足的时间为上诉人办理合同备案登记和预告登记，从而使上诉人能够通过贷款支付剩余房款。其次，上诉人确实未付清全部购房款，但是一审法院同时已认定了“结合合同以及被告出具的《按揭办理告知书》的相应表述，应认定本案双方达成了由被告代办涉案房屋按揭贷款的合意”，由此可见，上诉人虽然有支付房屋尾款的义务，但该义务已事实上委托被上诉人代为履行。案涉合同补充协议虽然约定了房屋交付条件为“在买受人支付全部购房款的前提下”，但被上诉人在近一年的时间内未完成该义务，超过了办理按揭贷款的合理时间，应视为被上诉人故意阻碍房屋交付条件的成就，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十九条：“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，从办理商品房按揭贷款的合理期限届满之日，案涉房屋交付条件已依法成就。再次，上诉人作为一般购房者，本在房屋交易过程中处于劣势地位，对合同条款无任何议价能力，在购房过程中，房屋交付时间与合同签订时间间距的长短是购房人是否作出购买决定的重要因素，案涉合同明确约定可在2016年12月20日前收房，但现在该收房时间完全掌握在被上诉人一方，被上诉人既不为上诉人办理按揭贷款，也不提供办理贷款所需的必要资料（备案登记、预告登记／房产证），案涉合同补充协议第三条第一条款第五项“出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应当在本合同约定的交房时间将商品房交付买受人使用”，事实上已全由被上诉人主导和支配，当然完全排除了买受人的权利，应当结合案件实际情况不予适用。因此，合同条款是否具有约束力，应结合合同整体、履行状况等因素综合判断。本案中，被上诉人利用“准现房”的噱头吸引上诉人买房，又利用优势地位将交房时间无限期延长，于法于理均应收到惩戒；2、如前所述，房屋交付条件因被上诉人的不正当阻止行为已达到，则相应的逾期交房违约金和逾期办证违约金理应得到支持；3、一审法院认为“现涉案房屋已转为现房，无法再办理房屋预告登记以及预售合同备案登记，被告亦无法再行就涉案房屋为原告代办按揭贷款，原告亦未通过其他方式向被告支付剩余房款，案涉合同无法继续履行，双方的合同目的无法实现”属于事实认定错误。首先，众所周知，若购房人购买的是现房，选择的付款方式也可选择全款支付或按揭贷款支付。因此，即使案涉房屋转化为现房，仅是在行政机关办理的相应手续有了变更，而被上诉人作为一家专业的房地产建设企业，知晓现房办理按揭贷款的各类流程和方法，理应可以继续和合作银行为上诉人办理按揭贷款，案涉合同并非“无法履行”，被上诉人有义务根据房屋的实时状态，在现房状态下，积极为上诉人办理按揭贷款。其次，合同是否陷入履行不能，要从法律规范和一般社会规律来分析，本案中，交易标的从预售房变为现房，标的更为具体和明确，完全不存在法律禁止交易的情形；而在现实中，“准现房”的销售比比皆是，并没有存在房屋从预售房变为现房就不能履行的情形，这与一般社会认知完全相悖。因此，案涉交易标的具体、明确，被上诉人完全可以根据房屋的当下状态，按照现房销售的流程，先行为上诉人办理房产证，并配合银行办理抵押权证后，即可获得合同约定的剩余房款；4、一审法院认为“被告既有权选择与原告重新签订现房买卖合同，也有权选择不与原告重新签订现房买卖合同，人民法院不能强制判令其与原告签订相应合同”属于法律适用错误。签订一份新的合同，确实需要缔约合同双方的自愿。但本案中，双方之间早已达成买卖商品房的合意，对相关的房屋坐落、房屋价格、房屋交付、权证办理和争议解决等事项均作出了明确约定。仅是在合同履行过程中，随着行政对房屋名义上定义的变化，需要以现房的状态办理有关手续。然而如前所述，即使房屋已由预售房转变为现房，被上诉人依然可以并有义务向上诉人交付房屋和办理按揭贷款，则重新签订现房销售合同并非达成新的合意，仅仅是原合同履行的一个行为而已，没有突破双方意思自治的契约自由的民法基本原则。综上所述，上诉人在履行案涉合同的过程中无任何违约行为，被上诉人的违约行为也并未导致合同陷入履行不能，上诉人有权要求被上诉人继续履行合同并承担违约责任，请求二审法院对本案依法改判并支持上诉人的诉讼请求。被上诉人金融控股公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。张亚军向一审法院起诉请求：1、判令被告按照2016年12月27日与原告签订的商品房买卖合同约定的购房条件重新签订现房销售合同；2、判令被告向原告交付中天·会展城B区金融商务东区1-5栋2层4号房屋；3、判令被告暂按合同约定向原告支付逾期交房违约金65,088.04元（以654,480.00元为基数，按日万分之一点五的比例，从2016年12月29日暂计算至2018年10月23日，具体金额计算至被告实际交房之日止）；4、判令被告暂按合同约定向原告支付逾期办证违约金43,326.58元（以654,480.00元为基数，按日万分之一的比例，从2016年12月30日暂计算至2018年10月23日，具体金额计算至被告实际交付商品房转移登记的有关文书之日止）；5、判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月27日，被告金融控股公司（出卖人）与原告张亚军（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：东二商-41）约定：买卖房屋坐落于贵州省贵阳市观山湖区长岭北路中天·会展城B区金融商务区东区1-5栋2层4号；房屋建筑面积为81.53平方米，套内面积为55.43平方米；房屋价款按套内建筑面积计算，单价23,533.83元/㎡，总价1,304,480.00元。合同第八条约定了付款方式及期限，买受人采取贷款方式付款；买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款654,480.00元，余款650,000.00元以银行按揭支付；买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照合同第十条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起60日内，支付不足款项，不承担合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（2）种方式：……（2）买受人有权解除合同，合同解除后60日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。合同第十一条第一款约定了交房时间，出卖人应当在2016年12月28日前向买受人交付该商品房。合同第十一条第二款约定了商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十三条约定了逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一点五（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定了房屋登记：“一、预告登记。双方约定申请预告登记。（一）本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记。（二）出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。（三）申请预购商品房预告登记时，由出卖人提交下列资料中的第3项，买受人提交下列资料中的第1、2、4、5项。1、登记申请书；2、申请人的身份证明；3、已登记备案的商品房预售合同；4、当事人关于预告登记的约定；5、其他必要材料……三、转移登记。（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2．约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；……（四）双方同意按照下列第（1）种方式办理商品房转移登记：1．双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”合同第二十九条约定：“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……。”合同附件十二补充协议第三条第一款第五项约定：“出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应当在本合同约定的交房时间将商品房交付买受人使用。如买受人未全部支付全部购房款（包括逾期付款的违约金），出卖人有权拒绝将商品房交付买受人，且不承担逾期交房的责任。如出卖人选择不解除合同的，则出卖人在买受人支付全部购房款（包括逾期付款的违约金）后30日内将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同附件十二补充协议第九条约定了面积差异处理，双方同意对合同第十五条补充如下：该商品房交付使用后，合同约定建筑面积与产权登记的建筑面积有差异的，以产权登记建筑面积为准；产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生差异（含误差）双方同意按以下原则处理：按照差异面积双方据实结算。合同附件十二补充协议第十四条约定：“双方同意本合同第二十二条补充如下：……3、如果买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因实测计价面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，且无须协助买受人办理商品房所有权初始登记，并无须承担任何责任……。”原告于2016年11月13日向被告支付房款50,000.00元，于合同签订当日向被告支付剩余首付款604,480.00元及房屋维修基金13,045.00元。被告先后向原告出具了金额为50,000.00元、604,480.00元、13,045.00元的收款收据，其中，于合同签订当日出具的金额为604,480.00元、13,045.00元的收款收据上载明经办人为邵杨。同日，被告向原告出具《按揭办理告知书》，载明：“尊敬的张亚军先生：……合同签订后，您于2016年12月27日向我司支付654,480.00元，余款650,000.00元以您选择下列第一种方式付款。现我司对按揭办理事宜告知如下：一、若您需由我司代办银行按揭，请您于签订本告知书当日内向光大银行提交如下按揭所需的全部真实、合格资料……五、您在签署合同当天自愿缴纳预告登记费（住宅145.00元、商业615.00元，含代办费65.00元），并委托我司代为办理该套房屋的预告登记证……。”该告知书尾部由被告加盖印章，并由原告签字捺印。贵阳润德宏房地产经纪有限公司于当日向原告出具了金额为615.00元的收款收据，经办人载明为邵杨。原告于当日向被告提交了代办按揭贷款所需资料。另查明，涉案房屋于2015年9月25日获竣工验收备案，于2017年11月15日获现房备案证明，并已获得不动产权初始登记。庭审中，被告认可至今未向相关部门办理该商品房的预售合同登记备案和预告登记，未向银行办理涉案房屋的按揭贷款，认可涉案房屋按揭贷款未能办理的原因包含未办理该商品房的预售合同登记备案和预告登记等因素，认可未向原告交付房屋，未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。一审法院认为，本案争议焦点为：一、能否强制判令本案双方重新签订现房买卖合同；二、涉案房屋交付的前提条件是否已达到；三、原告主张的逾期交房违约金、逾期办证违约金应否予以支持。关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第四条关于“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，意思自治和契约自由是民法及民事活动的基本原则，订立合同应遵循意思自治原则。本案中，被告既有权选择与原告重新签订现房买卖合同，也有权选择不与原告重新签订现房买卖合同，人民法院不能强制判令其与原告签订相应合同，故一审法院对原告关于重新签订现房买卖合同的诉请不予支持。关于第二个争议焦点。本案中，2016年12月27日签订的《商品房买卖合同》系原被告双方的真实意思表示，合同内容及形式均未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的义务。根据《商品房买卖合同》第十一条第一款关于“出卖人应当在2016年12月28日前向买受人交付该商品房”、第二十九条关于“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”以及附件十二补充协议第三条第一款第五项关于“出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应当在本合同约定的交房时间将商品房交付买受人使用”的约定，因涉案合同于2016年12月27日签订，双方在补充协议中对合同第十一条第一款关于在2016年12月28日即交付涉案房屋的约定予以补充，增加了“在买受人支付全部购房款的前提下”这一支付条件，符合房屋预售及房屋买卖的行业惯例，并未不合理地减轻或免除出卖人的责任，亦未不合理地加重买受人的责任或排除买受人的权利，故补充协议第三条第一款第五项的约定对本案双方具有法律约束力。现因原告未获银行贷款而未支付完毕涉案房屋的全部购房款，合同约定的房屋交付的前提条件尚未达到，故一审法院对原告关于交付涉案房屋的诉讼请求不予支持。关于第三个争议焦点。根据本案查明事实，因银行按揭贷款未能办理，原告未能支付全部房款，根据补充协议中关于“出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应当在本合同约定的交房时间将商品房交付买受人使用。如买受人未全部支付全部购房款（包括逾期付款的违约金），出卖人有权拒绝将商品房交付买受人，且不承担逾期交房的责任……”以及“双方同意本合同第二十二条补充如下：……3、如果买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因实测计价面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，且无须协助买受人办理商品房所有权初始登记，并无须承担任何责任……”之约定，被告尚不负有向原告交付房屋以及办理、交付商品房转移登记有关文书的义务，故一审法院对原告主张逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。关于原告提出的被告存在违约行为的问题。本案中，根据《商品房买卖合同》第八条关于付款方式及期限的约定，原告选择采取银行按揭付款的方式支付剩余房款。结合合同以及被告出具的《按揭办理告知书》的相应表述，应认定本案双方达成了由被告代办涉案房屋按揭贷款的合意。同时，从《按揭办理告知书》的内容来看，本案双方之间亦达成了由被告代办涉案房屋预告登记证的合意。考虑到贵阳润德宏房地产经纪有限公司向原告出具的615.00元收款收据上载明的经办人与被告向原告出具的房屋首付款及维修资金收款收据上载明的经办人系同一人，加之被告在庭审过程中未明确否认其与贵阳润德宏房地产经纪有限公司之间有直接关系，结合《按揭办理告知书》中关于预告登记费金额的相应表述，应认定原告向被告交纳了615.00元房屋预告登记费（含代办费）。现被告既未代办涉案房屋预告登记证，亦未办理预售合同备案登记，更未代办房屋按揭贷款，且被告认可涉案房屋按揭贷款未能办理的原因包含了未办理涉案房屋预告登记以及预售合同未备案登记等因素，故在原告已履行支付全部首付款并向被告提供办理银行按揭贷款所需材料之义务的情况下，涉案房屋按揭贷款未能办理确系因被告之过错导致，并因此致使原告未能支付剩余房款从而未能获得房屋及转移登记有关文书的交付，导致原告的合同目的不能实现。据此，本案中，被告系因未能办理涉案房屋按揭贷款而违约，而并非因未按合同约定交付房屋及商品房转移登记有关文书而违约。现涉案房屋已转为现房，无法再办理房屋预告登记以及预售合同备案登记，被告亦称无法再行就涉案房屋为原告代办按揭贷款，原告亦未通过其他方式向被告支付剩余房款，涉案合同无法继续履行，双方的合同目的无法实现。据此，根据合同第八条关于“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（2）种方式：（2）买受人有权解除本合同，合同解除后60日内出卖人退还已付款及银行同期贷款利息”之约定，因原告经一审法院释明仍坚持主张在本案中由被告向其交付房屋及支付逾期交房违约金、逾期办证违约金，故原告可在与被告协商房屋尾款支付事宜无果后再按照前述合同约定的处理方式另行主张权利并据实主张相应损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：驳回原告张亚军的诉讼请求。案件受理费2,868.00元，由原告张亚军负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经查，一审法院曾于2020年10月16日向上诉人释明是否要求解除合同，上诉人表示坚持诉请。二审经本院询问，上诉人仍表示坚持原诉请。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。被上诉人未及时协助上诉人办理预售合同备案登记构成违约，预售合同备案登记未办理进一步导致未能办理预告登记、无法办理按揭贷款，现房屋已转为现房，客观上无法再进行预售合同备案登记，上诉人要求按原商品房买卖合同（预售合同）约定的购房条件重新签订现售合同虽具有合理性，但签订合同的行为不宜强制履行，即使签订了现售合同，后续被上诉人是否协助配合办理按揭贷款亦存在不确定性且不宜强制履行，若被上诉人不予履行前述协助义务，又将导致办理按揭贷款存在障碍，人民法院亦不能强制按揭贷款银行受理贷款申请并发放贷款。前述需由被上诉人配合的协助义务环环相扣，任一环节被上诉人不予配合或无法强制执行均会导致案涉合同履行陷入僵局，本案属法律规定不宜强制履行的情况，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，一审法院向上诉人释明后上诉人坚持不变更诉讼请求，故对于上诉人诉请重新按照原约定购房条件签订商品房现售合同，本院不予支持。综上，因不确定因素较多，本案不宜判决重新签订现售合同并继续履行。被上诉人交付房屋并承担逾期交房、逾期办证违约责任的前提是上诉人已付清购房款，本案虽系被上诉人原因导致上诉人未能办理按揭贷款，但不能据此得出视为上诉人已付清购房款的结论，现因合同陷入僵局，上诉人客观上未支付剩余购房款，故一审判决未支持上诉人要求被上诉人交付房屋、支付逾期交房、逾期办证违约金的诉请并无不当。但案涉合同未能继续履行确系被上诉人违约行为导致，上诉人可向被上诉人另行主张解除合同。综上所述，上诉人张亚军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用2,468.29元，由上诉人张亚军负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  邓禹雨二〇二一年五月二十一日书记员  帅艳芷