天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1637号上诉人（一审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：索颢，总经理。委托诉讼代理人：王妤予，女，该公司员工。被上诉人（一审原告）：刘扬，女，1984年11月11日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：任刚，天津仁合律师事务所律师。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）因与被上诉人刘扬商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初4154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。嘉华公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求支付逾期交房期间已付款利息的诉讼请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决双方签订的补充协议约定的逾期违约条款系格式条款，应做对上诉人不利的解释，又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，极大的超出了被上诉人的实际损失，违反了关于认定违约金与实际损失的相关法律规定。上诉人违约责任承担应适用补充协议的约定。一审法院对其他开发商因逾期交房而承担违约责任作出的生效判决，与本案判决尺度不一致。刘扬辩称，不同意上诉人的全部上诉请求。具体理由为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人按照合同约定支付了全部房款，而上诉人未如期交房，给被上诉人造成了利息损失。双方对逾期交房产生的损失问题已有同类案件生效判决认定，一审法院判决上诉人支付的违约金及补偿费用并未超过法律规定的违约金上限，且一审法院基于公平原则和本案实际情况对违约金予以酌减，判决结果并无不当，故请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。刘扬向一审法院起诉请求：1．依法判令被告向原告交付房屋钥匙并办理入住手续；2．依法判令被告向原告支付2017年11月2日起至2020年3月1日已付房款利息80,232.01元，并保留主张后续延期交房产生的已付房款利息；3．案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二、三项诉讼请求为：2．依法判令被告向原告支付2017年11月2日起至实际交房之日止已付房款利息；3．本案诉讼费、保全费、保函费由被告承担。一审法院认定事实：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司系从事房地产开发与经营的企业法人。2015年11月27日，以刘扬为乙方、嘉华公司为甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋，总价款为693482元。原告如约交付了全部购房款。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”嘉华公司于2020年2月20日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证。一审法院作出的（2019）津0119民初4568号案件中查明，嘉华公司因执行天津市美丽天津一号工程指挥部发布停工指令及政府有关部门的指令，自2016年11月15日至2016年12月31日期间停止施工47天，自2017年8月25日起至2017年9月10日期间停止施工17天，自2017年10月1日至2018年3月8日期间停止施工159天，共计223天。涉案房屋于2020年2月20日取得商品房准予交付使用证，被告曾通知业主收房，但要求原告必须补交之前的物业费和取暖费，否则不予交房，原告未办理入住手续并提起了起诉。在本案诉讼过程中，被告于2020年7月8日向原告发出书面收房通知，通知原告在2020年7月15日前办理交房手续，若原告逾期办理，则视为被告已实际交付原告购买房屋。原告2020年7月10日收到通知后，与被告进行沟通，被告业务员告知收房要到物业公司领取钥匙，还要有三个条件，1．要求业主补交2019年3月14日至2020年7月15日的物业费和取暖费；2．以诉讼并判决的业主，必须与被告达成和解协议，放弃判决金额，按照原判决40%给付；3．必须放弃第二次诉被告延期交房的权利，如不满足条件之一，则不予办理入住手续。原告不能接受被告条件，未按被告通知办理入住手续。一审法院认为，双方签订了商品买卖合同，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属于合法有效。关于嘉华公司是否存在违约行为。根据合同第三条约定，嘉华公司应于2017年11月1日前将竣工验收合格并取得准许交付使用证的房屋交付原告刘扬使用，嘉华公司未能在合同约定时间交付房屋。双方签订合同后因受政府有关部门发布的停工文件的直接影响，被告嘉华公司提交2016年8月至2018年3月政府有关部门颁发的重污染天气应急响应通知和施工日志、监理日志，主张依据政府停工文件的要求，有施工日志和监理日志记载的停工天数应为302天。原告认为被告提交的施工日志和监理日志是单方记载而形成的，不予认可。后经一审法院质证，原、被告均同意以类案一审法院审理的（2019）津0119民初4568号案件查明的停工223天为准，一审法院予以确认。因政策性停工造成迟延履行属于不可归责于双方的情形，该期间应免除嘉华公司相应的逾期交房的违约责任，其交房期限可据此顺延223天，即交房日期应为2018年6月12日，而嘉华公司于2020年2月20日才取得新建住宅商品房准予交付使用证，构成违约，应承担违约责任。被告主张因原告未交纳物业费和取暖费不同意交付房屋，没有事实和法律上的依据，一审法院不予认可。被告嘉华公司在取得新建住宅商品房准予交付使用证后仍以原告未缴纳物业费和取暖费为由拒绝交付房屋，至原告不能入住，也亦构成违约，应承担违约责任，嘉华公司应立即向原告交付涉案房屋。关于违约责任如何承担。1．原告主张被告应根据合同第五条的约定支付已付款利息，被告则认为补充协议第四条已对主合同第五条进行了整体变更，应按照补充协议确定违约责任。一审法院认为，补充协议是被告采用格式条款订立的合同，被告作为补充协议的提供一方，在订立协议时应提请原告注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起原告注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，被告亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了原告在被告持续违约情况下要求被告承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”该补充协议第四条的约定无效，被告应当按照主合同第五条的约定承担违约责任。2．原告要求被告支付已付房款利息及补偿费用至被告实际交房之日止，被告抗辩称2020年7月8日已给原告邮寄书面收房通知，通知书主要内容是“涉案房屋于2020年2月20日取得准入证，并具备使用条件，被告于2020年2月21日在帕醍欧小区张贴过入住通知，通知书中已经载明涉讼房屋已经取得准入证，但未明确具体入住办理时间，现再次通知业主按本通知书及帕醍欧入住须知（相关物业公司出具），要求在2020年7月15日之前办理交付使用手续”。原告主张本人并未收到书面入住通知书，事后是通过其他业主得知被告发过书面入住通知书。原告称，知道被告发通知书后，与被告工作人员联系过，被告提出交付房屋时，原告应同意三个交房条件之一，1．要求业主补交2017年9月30日至2020年7月15日的物业费、取暖费；2．已经诉讼并判决的业主，必须要与开发商达成和解协议，放弃判决中判决金额，按照原判决金额40%与开发商达成和解协议；3．放弃第二次诉被告延期交房的诉讼权利。因原告不同意被告提出的交房条件，没有办理房屋交付手续。被告对原告所述的三个条件予以否认，被告称公司可以给未收房业主办理入住手续，但涉案房屋钥匙已由物业公司保管，业主应交付物业费，物业公司才将钥匙交给业主，被告只负责办理交房手续，是否交钥匙由物业公司负责。一审法院认为，2020年7月15日被告曾书面通知原告交付符合约定交付条件的房屋，原告也亦同意收房，只是因交房条件，导致双方及及物业公司再次因交房事宜发生纠纷，未能协商一致，根据本案的实际情况，原告要求被告支付已付房款利息及补偿费日期一审法院酌定至2020年7月15日止，2020年7月16日之后相关权利由原告另行主张，本案不予以涉及。关于诉讼费用，原告诉求案件受理费、保全费、诉讼保全责任保险费由被告承担。案件受理费、保全费是向法院交付的费用，属诉讼费用费范畴，根据《诉讼费缴纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担”的规定，受理费、保全费应由被告承担；诉讼保全责任保险费，非民事诉讼必须花费的费用，请求被告承担于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告刘扬交付位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋；二、被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告刘扬已付房款利息65415.58元（以693482元为基数，自2018年6月13日起至2019年8月19日止，按同期贷款利率计算为39528.47元；2019年8月20日至2020年7月15日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算利息为25887.11元），款项直接汇入原告刘扬在中国农业银行开立的6228××××2175账户；三、驳回原告刘扬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费5769元（已减半，原告已预交）、保全费961元，由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担（款项由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司直接汇入原告刘扬上述账户）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人的争议焦点是上诉人因逾期交房向被上诉人承担违约责任的方式及计算方法是否适当。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司与刘扬签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。该合同第三条系商品房交付条件的约定，按其约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。涉诉房屋于2020年2月20日才经竣工验收并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，2020年7月15日嘉华公司通知刘扬交付房屋，但因双方当事人就交房的条件未能达成一致，涉案房屋至今尚未交付，一审法院判决嘉华公司交付涉案房屋，并酌情判决嘉华公司承担至2020年7月15日逾期交付房屋的违约责任，事实和法律依据充足。嘉华公司主张因存在《合同补充协议》，该协议第四条已整体替代《天津市商品房买卖合同》第五条约定。但是，《天津市商品房买卖合同》第五条仅在逾期超过180日情形下记载有权按“补充协议第四条”追究天津市嘉华兴业房地产开发有限公司违约责任，而《合同补充协议》第四条对逾期不超过、超过180日两种情形均作出不同于《天津市商品房买卖合同》第五条的变更，上述两条文内容明显存在冲突与歧义，且作出逾期交房违约金支付比例不超过已付房款的2%的限制性规定。在此情形下，作为《合同补充协议》的提供者，嘉华公司应对该协议第四条承担充分的提示及说明义务。但《合同补充协议》第四条无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，现有证据亦不足以证明嘉华公司履行了充分的提示及说明义务。故此，不应认定《合同补充协议》第四条构成双方意思表示组成部分，该条内容对双方不发生法律效力。一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定并结合刘扬的诉讼请求确定天津市嘉华兴业房地产开发有限公司应承担的违约责任，并无不当，本院予以确认。上诉人主张本案涉及一审法院裁判尺度不统一的主张理据不足，本院亦不予支持。综上所述，嘉华公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11538元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  张莹审判员  姚琦二〇二一年五月十八日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……