湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3600号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘兰辉，女，1972年10月1日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：张亮，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄志国，男，1978年2月21日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：凌嫩群，女，1971年10月16日出生，汉族，住湖南省长沙县，系其配偶。上诉人刘兰辉因与被上诉人黄志国房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初11142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘兰辉上诉请求：1、请求依法撤销一审民事判决第二项，并依法改判；2、请求依法撤销一审民事判决第三项，并依法改判；3、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、关于合同期满占用房屋的时间，2020年2月3日即正月初十，长沙市因新冠疫情的影响，各地封路封村，所以刘兰辉因不可抗力无法在此期间搬离房屋，长沙地区是在2020年2月24日前后才解除封路，应从此时计算占用期间。刘兰辉于2020年3月19日将房屋钥匙交付给黄志国，黄志国已实际掌握了涉案房屋，占用期间到此结束。即使交付钥匙不代表交房完毕，黄志国于2020年4月2日与长沙县黄兴镇政府签订了《拆迁补偿协议》，房屋的权利人变为长沙县黄兴镇政府，黄志国就涉案房屋无任何权利，占用期间至迟应截止于2020年4月2日，不能认为至今都没有搬迁显示屏，认定刘兰辉占用了房屋，且2020年6月21日的朋友圈截图是拆迁办让刘兰辉去涉案房屋看是否有东西遗漏，刘兰辉并无钥匙。二、关于占用费标准，因疫情原因，房屋到期之前，刘兰辉早已没有经营旅馆，刘兰辉在到期之后未在涉案房屋居住，未从占用涉案房屋中实际获利，2019年4月份发布拆迁公告后，该房屋不会对外出租，即使刘兰辉在2020年2月3日后未搬走，不会对黄志国造成损失。三、未及时搬离的原因是为了督促黄志国积极处理问题，黄志国未退还押金，对设施设备移装费存在争议，双方还到司法所进行司法调解，最后实在无法达成一致才搬离房屋。2020年3月19日已将钥匙交付给黄志国，虽可能有部分设施设备遗留在房内，但黄志国已掌握了房屋，已完成房屋交付义务，一审法院认为清理物品、恢复原状是刘兰辉的义务，那么设施设备移装费应当归属于刘兰辉，一审判决相互矛盾。四、应当支持刘兰辉主张的设备移装补偿费13000元、附属设施补偿费25002元，黄志国在一审期间认可刘兰辉在经营期间为经营添置的设施设备，在进行补偿费用评估之时，将这些未与涉案房屋形成添附的设施设备一起进行评估，该设施设备是刘兰辉自行移装，故移装费应归刘兰辉所有。黄志国辩称：一、2020年1月22日租赁期间届满，刘兰辉应在该日交房，湖南省作出疫情防控一级响应是2020年1月23日，封路严控要到1月24日，且涉案房屋在县级主干道泉沿公路边，并未封路。二、因刘兰辉未主动搬离房屋，无奈才给了正月初十的宽限期，3月10日湖南省已调整为二级响应后，刘兰辉仍未搬离交房，所以占用时间应从到期日第二日起算。三、刘兰辉称自己的微信截图不能证明其占用了涉案房屋，其可举证证明其实际搬离房屋时间的证据，却未提供相关证据。四、刘兰辉称3月19日交钥匙意味着交房，但仅交了一片大门钥匙，里面二十几间房和两页转闸大门的钥匙都没有交，每间都上了锁，东西未搬离，刘兰辉6月14日至6月21日的微信圈截图显示其通知其员工到涉案房屋拿遗留物品，可知其仍可自由进出，还在搬东西，黄志国并未掌控涉案房屋。五、《征收补偿协议》的签订并不意味着房屋权利人已由黄志国变更为黄兴镇政府，房屋权利的转移应以房屋产权证的变更或注销为准，至今，黄志国仍是涉案房屋的所有人，房屋亦可正常使用，因此占用房屋的时间应计算至2020年6月21日以后。六、占用费计算标准过低，刘兰辉是否获利与占用费的标准无关，以五年前的租金标准计算占用费过低，使恶意占有人以极低的标准实际占用房屋，应参考市场行情或约定俗成的商业房屋价值计算标准。七、租期届满后，如能及时退房、查验房屋无损害便全额退还押金，并非刘兰辉所说未及时退押金便占用房屋。八、刘兰辉除押金抵扣部分占用费外，无任何其他损失，设施设备移装、附属设施费、装饰装修费等，是完整经营活动中必须的支出，黄志国对此不承担责任。若刘兰辉放弃其购置的财产，应当清理物品、恢复原状。资产评估、签订征收协议、办理房产注销都是在租赁合同到期后。九、资产评估协议与评估结果至今未得到黄志国的认可签字。十、刘兰辉拆毁依附于房屋的装饰装修，给房屋造成严重损害，应承担赔偿责任。刘兰辉向一审法院提出诉讼请求：1、黄志国立即向刘兰辉退还租房押金10000元及判决之日起逾期退款的利息；2、黄志国将设备移装补偿费13000元支付给刘兰辉；3、黄志国将附属设施补偿费25002元支付给刘兰辉；4、黄志国将部分装饰装修补偿款13884元支付给刘兰辉；5、黄志国承担本案全部诉讼费用。黄志国向一审法院提出反诉请求：1、刘兰辉向黄志国支付违约金38000元；2、刘兰辉向黄志国补偿侵占房屋期间的经济损失60000元；3、刘兰辉向黄志国赔偿房屋损失补偿费30000元；4、刘兰辉承担反诉费用。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实1、2015年1月11日，刘兰辉（承租方，乙方）与黄志国（出租方，甲方）签订《房屋出租合同》，约定黄志国将位于长沙县××镇××村××号的房屋出租给刘兰辉，合同载明：“根据甲乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，为明确双方之间的权利义务关系，就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，订立本合同……二、租赁期限及约定1、该房屋租赁期共五年，自农历2014年12月28日起至2019年12月28日止。2、房屋租金：每年叁万捌仟元整，按年付款，每年农历12月28日前付清第二年租金款……”2、2020年1月22日（农历十二月二十八），黄志国以租赁期届满要求刘兰辉腾房，黄志国妻子凌嫩群于当日在租赁房屋门口张贴《通知》一张，载明：“因租期已满，我们将收回打卦岭589号房屋，请您于2020年正月初十前将您的东西搬离，届时我们将收回钥匙，更换门锁，特此通知！”3、2020年4月2日，黄志国与长沙县黄兴镇人民政府签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，其中协议附表《黄志国房屋征收补偿金额明细表》中载明：“补偿项目名称：有线电视移装…补偿金额5200元电话移装……补偿金额200元柜式空调移装……补偿金额400元分体空调移装……补偿金额5700元宽带网络移装……补偿金额100元热水器移装……补偿金额100元浴霸移装……补偿金额1300元”，以上累计13000元，系刘兰辉第二项诉请依据；另附表二《黄志国——国有土地上构筑物及配套附属设施评估结果明细一栏》载明：“项目：消防梯……总价2250元广告牌……总价8512元3Ｄ广告字……总价1140元ＬＥＤ屏……总价500元锅炉搬迁……总价12600元”，以上累计25002元，系刘兰辉第三项诉求依据。4、2020年5月14日，黄志国与长沙县征地拆迁中心办理完成房屋移交手续。5、刘兰辉经与黄志国多次协商无果，于2020年11月30日诉至一审法院，并提出上述本诉请求。黄志国于2020年11月30日向一审法院反诉刘兰辉，并提出上述反诉请求。二、双方当事人有争议的事实1、刘兰辉租赁合同届满后占有房屋的期间。刘兰辉认为，其于2020年3月19日委托朋友将钥匙交至黄志国妻子凌嫩群处，该日即交房日；黄志国认为，双方一直未办理交房手续，根据刘兰辉的微信朋友圈，刘兰辉于2020年6月21日还在房屋中处理酒店的二手设备，其占有期起码应计算至该日。一审法院认为，租赁期届满后，承租人仅交付钥匙的不能视为已履行交房义务，还应清理物品，恢复原状，一审法院对刘兰辉的抗辩意见不予采信。根据黄志国提供的刘兰辉微信朋友圈截图，2020年6月21日，刘兰辉发朋友圈动态配文字“有人收购显示屏不？白菜价处理”，动态所配视频背景为涉案租赁房屋，足以证明刘兰辉当日在房屋内处理二手设备，仍占有房屋。本案暂无此后刘兰辉继续占有房屋的证据。综上，一审法院根据现有证据依法认定刘兰辉租赁合同届满后占有房屋的期间为2020年1月22日至2020年6月21日。2、刘兰辉是否存在转租行为。黄志国认为，长沙县黄兴镇金德足浴店（以下简称足浴店）系开设在租赁房屋内，足浴店营业执照显示经营者为何伟，据此可以推断出刘兰辉将租赁房屋转租给何伟；刘兰辉认为，何伟系刘兰辉表妹，二人合伙经营足浴店，以何伟名义经营系为方便办理证照，房屋实际租赁人仍是刘兰辉，不存在转租。一审法院认为，黄志国以足浴店营业执照负责人系何伟为理由主张刘兰辉有转租行为，刘兰辉对此作出了合理解释，黄志国需进一步举证证明自己主张，现黄志国未予举证，应承担举证不利责任，一审法院对黄志国该项事实主张不予采纳，不认定刘兰辉存在转租行为。一审法院认为：合法有效的房屋租赁合同关系应当受到法律保护。本案黄志国认可收取刘兰辉房屋押金10000元，并表示同意退还，一审法院对刘兰辉要求黄志国退还10000元押金的诉求依法予以支持。刘兰辉要求黄志国支付逾期退款利息，无事实法律依据，一审法院依法不予支持。本案争议焦点为：一、刘兰辉能否要求黄志国向其支付部分房屋拆迁补偿费用。刘兰辉认为，刘兰辉主张第2、3、4项诉求中的补偿项目（包括第2项诉求中的有线电视移装、电话移装、分体空调移装、宽带网络移装、热水器移装、浴霸移装，第3项诉求中的消防梯、广告牌、LED屏、锅炉搬迁，第4项诉求中的装饰装修）均系刘兰辉在租赁期间添置，该拆迁权益应由刘兰辉直接享有。黄志国认为，拆迁发生于合同到期后，拆迁产生收益与刘兰辉无关。一审法院认为，1、《拆迁协议》由黄志国与长沙县黄兴镇人民政府签订，刘兰辉非被征收人，未参与拆迁，故不论《拆迁协议》中列明的补偿项目、金额如何，均系政府对黄志国的补偿，与刘兰辉无关，刘兰辉无权直接要求征收收益，只能基于《租房合同》向黄志国请求补偿。2、《租房合同》系刘兰辉、黄志国双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。《租房合同》于2020年1月22日到期，黄志国此后于2020年4月2日与长沙县黄兴镇人民政府签订《拆迁协议》，于同年5月14日办理房屋移交手续，拆迁发生于租赁期满后，未影响合同履行，故刘兰辉不能因拆迁的事实取得额外的合同权利。3、关于刘兰辉主张第2项诉求中的设备移装费，合同到期后转移设备本系承租人刘兰辉应尽的腾房义务，刘兰辉该项诉请无事实法律依据，一审法院依法不予支持。4、关于刘兰辉主张第3项诉请中的房屋附属设施、第4项诉请中的房屋装饰装修补偿。双方未对合同到期后附属设施及装饰装修的处置进行约定，根据“来装去留”的交易习惯，可转移的房屋附属设施、未形成附合的装饰装修由承租人自行拆除，无法转移的房屋附属设施、已形成附合的装饰装修由出租人所有，故刘兰辉仅有权拆除可拆卸的设施和装饰装修，无权要求黄志国进行补偿。一审法院对刘兰辉第3、4项诉请依法不予支持。二、刘兰辉是否应支付黄志国违约金38000元。黄志国基于刘兰辉违反合同约定擅自转租而主张违约金38000元，一审法院在前文有争议事实中认定刘兰辉不存在转租行为，对黄志国的该项反诉请求依法不予支持。三、刘兰辉是否应支付黄志国房屋占有使用费60000元。一审法院认为，刘兰辉在房屋到期后未及时腾房，造成了黄志国损失，应支付房屋占有使用费。关于占用期间，一审判决在前文有争议事实部分已认定为2020年1月22日至2020年6月21日。黄志国曾书面通知刘兰辉于2020年正月初十（公历2020年2月3日）前交房，此前的期间系黄志国自愿给予刘兰辉的腾房宽限期，不应计算占用费；2020年5月14日黄志国与长沙县征地拆迁中心办理房屋移交手续，当日起黄志国对房屋不再享有使用权，此后产生的占用费黄志国无权主张。综上，本案刘兰辉应付占用费计算期间为2020年2月3日至2020年5月14日，合计102天，参照双方合同约定租金标准38000元/年，一审法院依法认定刘兰辉应付占用费为10619.18元（38000元/年÷365天×102天），一审法院对黄志国的该项反诉请求依法予以部分支持。四、刘兰辉是否应赔偿黄志国房屋损失30000元。一审法院认为，黄志国与长沙县征地拆迁中心于2020年5月14日已办理完成房屋移交手续，黄志国无权再提出该项诉请，一审法院对黄志国的该项反诉请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条之规定，一审法院判决如下：一、限黄志国在一审判决生效之日起三日内退还刘兰辉押金人民币10000元；二、限刘兰辉在一审判决生效之日起三日内支付黄志国房屋占有费人民币10619.18元；三、驳回刘兰辉的其他诉讼请求；四、驳回黄志国的其他反诉请求。本案一审受理费1300元，减半收取650元，由刘兰辉承担，反诉费1430元，由黄志国承担。本院二审期间,刘兰辉提交了证据1、2018年和2021年4月12日的显示屏照片，拟证明虽然显示屏现在还没拆除，但并不能说明因为没有拆除显示屏就占用了黄志国的房屋；证据2、2021年4月12日拍摄的2019年的5月份的拆迁公告，拟证明拆迁办在刘兰辉经营期间进行评估，设施及设施的移装费属于刘兰辉。黄志国提交了不动产登记信息查询证明及明细，拟证明2020的5月31日确实到房屋产权局登记注销，但因为其他原因退回了，涉案房屋一直到2021年4月1日为止都未发生所有权转移。双方提交的上述证据，均不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，合同约定的房屋租赁期限届满后，负有腾房义务的承租人未履行腾房义务的，出租人有权要求其承担房屋占有期间的占有使用费。本案中，租赁合同于2019年12月28日到期。出租人黄志国书面要求上诉人刘兰辉于2020年2月3日前搬离。2020年6月21日，上诉人仍在案涉房屋内处理二手设备。一审法院根据上述三个事实认定占有期间为2020年2月3日至2020年6月21日，并参照租赁合同约定的租金标准判令上诉人支付该期间的占有使用费并无不当，本院予以支持。上诉人主张新冠疫情封路影响其搬离，但未举证证明，故本院对上诉人的该项主张不予采信。关于上诉人主张的设备移装补偿费、附属设施补偿费、部分装饰装修补偿款。本院认为，双方签订的租赁合同未对征收拆迁事宜进行约定，双方亦未就此达成补充协议，且征收拆迁发生在租赁合同期限届满后，故本院对上诉人刘兰辉要求被上诉人支付拆迁补偿的设备移装补偿费、附属设施补偿费、部分装饰装修补偿款的上诉主张亦不予支持。综上所述，刘兰辉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1016元，由上诉人刘兰辉负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 龙 峰二〇二一年五月十三日法官助理田露书记员谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。