湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初6716号原告（反诉被告）：刘某，女，1997年3月6日出生，汉族，居民，住江西省南昌市青山湖区。被告（反诉原告）：聂某，女，1985年2月19日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：文盘，湖南星河（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊中元，湖南星河（长沙）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）刘某与被告（反诉原告）聂某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案,并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘某及被告（反诉原告）聂某的委托诉讼代理人文盘、熊中元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘某提出诉讼请求:1、判令被告聂某支付原告涉事房屋未到期租金1550元及押金2700元（原告于2020年12月19日撤离房屋，至2021年1月15日共一个月）；2、判令被告聂某支付原告违约金3500元；3、判令被告聂某支付原告无法正常居住产生的额外住宿费260元；4、判令被告聂某承担本案的诉讼费。庭审过程中，原告刘某变更第一项诉讼请求为判令被告聂某返还租金1600元及押金1350元；放弃第二项诉讼请求，保留第三、四项诉讼请求。事实与理由：2020年5月，聂某与案外人长沙首威科技有限公司（以下简称首威公司）签订《资产委托管理服务合同》及《授权委托书》，约定将芙蓉区八一路10号越界天佑大厦2211房屋的所有出租相关事宜授权给首威公司，包括但不限于代为进行房屋装修、与房屋承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金等，委托权限自2020年5月至2025年5月止。原告于2020年7月9日与首威公司签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限自2020年7月15日起至2021年7月15日止，房屋租金为每月1350元，押金为1350元，租金的付款方式为半年一付。此外，原告与首威公司签订补充协议，约定住满两个月剩余房租及押金全额退还，合同规定双方违反租赁合同约定的，应向对方支付2个月的租金作为违约金。同日，原告向首威公司支付房屋租金及押金共计9450元。2020年8月6日，聂某至案涉房屋联系原告称其未收到首威公司支付的租金，此后原告与聂某就此事进行协商，约定自8月起，原告每月支付给聂某下月额外租金400元，并在9月30日额外支付押金1350元，共计2950元。2020年12月16日，聂某在未告知原告的情况下将案涉房屋停电，导致原告无法正常居住，聂某的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，遂起诉到法院。被告（反诉原告）聂某，辩称刘某与首威科技签订的《房屋租赁合同》及补充协议，因首威公司涉嫌犯罪，本案应移送公安机关进行审查。刘某与首威科技签订的合同，聂某并不知情。截至目前聂某仅收到首威公司一个月的租金和押金。2020年8月6日，刘某与聂某均发现被首威公司欺骗，各自均去派出所报警，首威公司已因涉嫌诈骗被长沙市公安局芙蓉分局立案侦查。反诉原告聂某提出诉讼请求：1、判令解除房屋租赁协议；2、判令被反诉人向反诉人交付房屋开锁费280元；3、判令被反诉人向反诉人赔偿自2021年1月至2021年3月份共三个月的房屋损失4050元；4、反诉费由刘某承担。事实与理由：2020年8月6日，聂某与刘某发现均被首威公司欺骗，各自报警处理。聂某看刘某被首威公司骗取半年房租，出于人道主义，同意让刘某2020年9月至12月份仍居住在其所有的芙蓉区××路××号××大厦××房，每月只需给付400元的费用。且刘某与聂某约定，刘某以1350元每月的租金租赁聂某的房屋，租期为2021年一年，押金为1350元。2020年12月15日，刘某称要在12月底搬离房屋且2021年不再租赁。此后，刘某搬离了房屋但未将房屋钥匙交付给反诉人。刘某的行为已构成违约，聂某有权不退还押金，且要求刘某赔偿相应损失。为维护聂某的合法权益，遂起诉到法院。反诉被告刘某辩称其系因聂某将案涉房屋停电才被迫搬走。刘某与首威公司签订的合同中，刘某并无违约行为，合同不能解除。案涉房屋的锁是其花费400元换的，曾与聂某沟通要将钥匙当面交付，但聂某要求其放在物业。聂某的损失应当自己承担，若聂某按时交接房屋就不会产生损失。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院经审查后认定如下：对房屋租赁合同及补充协议、支付宝截图的真实性予以采信，对聂某与刘某的微信聊天记录、美团截图、与民宿老板聊天记录截图、住宿费发票的真实性、合法性与本案的关联性本院予以确认。对聂某提交的民事判决书、裁定书的真实性、合法性予以确认。对聂某提交的换锁费收据真实性、合法性、关联性予以确认。根据本院采信的证据，结合原、被告的当庭陈述，可以确认如下案件事实：2020年5月，聂某与案外人首威公司签订《资产委托管理服务合同》及《授权委托书》，约定将芙蓉区八一路10号越界天佑大厦2211房屋的所有出租相关事宜授权给首威公司，包括但不限于代为进行房屋装修、与房屋承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金等，委托权限自2020年5月至2025年5月止。2020年7月9日，刘某与首威公司签订《房屋租赁合同》，约定刘某承租芙蓉区八一路10号越界天佑大厦2211房屋，房屋租赁期限自2020年7月15日起至2021年7月15日止，房屋租金为每月1350元，押金为1350元，租金的付款方式为半年一付。此外，刘某与首威公司签订补充协议，约定住满两个月剩余房租及押金全额退还，合同约定双方违反租赁合同约定的，应向对方支付2个月的租金作为违约金。同日，原告向首威公司支付房屋租金及押金共计9450元。2020年8月6日，聂某至案涉房屋联系原告称其未收到首威公司支付的租金。聂某与刘某发现均被首威公司欺骗，各自报警处理。首威公司就案涉房屋租赁事宜涉嫌诈骗已被长沙市公安局雨花分局立案侦查。此后刘某与聂某就案涉房屋的租赁事宜进行协商。2020年8月31日，双方通过微信协商，若刘某同意2021年继续以每月1350元租金承租案涉房屋，聂某同意2020年9月至12月，刘某每月仅需支付400元的租金，后双方对此达成一致意见。2020年8月31日至2020年12月31日止，刘某共向聂某支付租金1600元、押金1350元。2020年12月15日，刘某告知聂某12月底或1月初就不再续租。12月16日，案涉房屋被断电，刘某于16日、17日共花费住宿费260元。2020年12月19日，刘某搬离案涉房屋，但未将案涉房屋钥匙交予聂某。2021年3月20日，聂某更换案涉房屋门锁，花费280元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，刘某与聂某之间的口头约定系双方真实意思表示，合法、有效。合同是否解除的问题，刘某已于2020年12月19日搬离案涉房屋，现聂某亦起诉要求解除，双方均无继续履行的意愿，对聂某要求解除与刘某之间的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。租金退还的问题，刘某作为承租人，有义务按照双方的约定支付租金，聂某按约交付房屋后，直至2020年12月15日，该段期间的租金1400元，刘某应按约支付。2020年12月16日起至2020年12月31日止的租金，因案涉房屋被断电，导致刘某实际无法居住，对该段期间的房屋租金200元，聂某应予退还，故对刘某要求聂某退还1600元租金的诉讼请求，本院予以部分支持。押金1350元是否退还的问题。根据双方的约定，合同的租赁期限应自2020年9月1日起至2021年12月31日止，现刘某提前解除合同，已构成违约，应承担相应的违约责任，聂某对该押金有权予以没收，故对刘某要求返还1350元的诉讼请求本院不予支持。聂某诉请的换锁费280元亦因刘某的违约行为而产生，该项费用应由刘某支付。住宿费260元是否支持的问题，该费用的产生系基于聂某对案涉房屋断电导致刘某无法居住而产生，聂某作为出租人未能按照约定提供适宜居住的房屋已构成违约，应承担相应的违约责任，对刘某的该项诉讼请求本院予以支持。以上费用相抵扣，聂某还应支付刘某人民币180元。聂某诉请要求刘某支付自2021年1月至3月共4050元损失的问题，因聂某未提交相应的证据，对该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百零八条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘某与被告聂某（反诉原告）之间的房屋租赁合同已解除；二、被告（反诉原告）聂某在本判决生效后三日内返还原告（反诉被告）刘某人民币180元；三、驳回原告（反诉被告）刘某的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）聂某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取25元，由被告聂某负担；反诉费25元，由反诉被告刘某负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周家二〇二一年五月二十四日法官助理陈莹书记员倪姗附：判决引用法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满欠，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报仇、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。