安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终348号 上诉人（原审原告、反诉被告）：徐怒，男，1978年6月13日出生，汉族，住安徽省黄山市徽州区。 委托诉讼代理人：夏卿，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余琼，安徽道同律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄山三华园房地产开发有限公司徽州分公司，住所地安徽省黄山市徽州区黄山路**，统一社会信用代码91341004695729366G。 负责人：汪炜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄观松，安徽地平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪一格，安徽地平律师事务所律师。 上诉人徐怒因与上诉人黄山三华园房地产开发有限公司徽州分公司（以下简称三华园徽州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市徽州区人民法院（2020）皖1004民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐怒上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其诉讼请求;2.判令三华园徽州分公司承担上诉费用。 事实与理由：出租人三华园徽州分公司侵犯承租人徐怒的优先购买权，造成徐怒装修及保证金等损失93100元。一审判决认定三华园徽州分公司侵害了徐怒的优先购买权,但没有支持徐怒要求三华园徽州分公司赔偿该损失的诉请，于法有悖。 三华园徽州分公司辩称，没有证据证明徐怒享有优先购买权，三华园徽州分公司不应赔偿徐怒该部分损失，一审判决驳回徐怒该项诉请正确。 三华园徽州分公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判驳回徐怒的诉讼请求并支持三华园徽州分公司的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由徐怒承担。 事实与理由：一、徐怒作为案涉商铺的承租人，已放弃优先购买权，其主张要求赔偿没有事实和法律依据。结合双方历年签订的房屋租赁合同可以看出，徐怒已放弃优先购买权；在案证据证明徐怒没有购买案涉商铺的意愿；徐怒与苏芳、黄慧租赁纠纷中，徐怒与苏芳、黄慧及三华园徽州分公司共同达成调解协议，徐怒没有提出将向三华园徽州分公司主张优先购买权的损失赔偿。二、徐怒在商铺租赁期间擅自转租，并私自更改房屋结构，应支付三华园徽州分公司违约金10000元。 徐怒辩称，一、依据双方合同的约定，徐怒没有放弃优先购买权，且该合同是三华园徽州分公司的格式合同，如果对合同条款的理解存在分歧，应当作出对徐怒有利的解释。二、徐怒有购买案涉商铺的意愿，三华园徽州分公司在商铺出售前没有征询徐怒的意见，侵犯了徐怒同等条件下的优先购买权。三、徐怒在合同履行过程中不存在违约情形。徐怒装修商铺取得了三华园徽州分公司关联公司黄山市佳正物业管理有限公司徽州分公司（以下简称佳正物业）的同意；苏芳、黄慧作为房屋所有权人的损失在苏芳、黄慧与徐怒及三华园徽州分公司租赁纠纷中得到处置，三华园徽州分公司无权向徐怒主张损失赔偿；徐怒拆除墙体行为是因三华园徽州分公司侵犯徐怒优先购买权，怠于告知商铺已出售的事实造成的，应由三华园徽州分公司承担责任。徐怒与王志培是合作关系，徐怒没有转租行为。 徐怒向一审法院起诉请求：1.判令三华园徽州分公司退还徐怒支付的租金16000元及案涉商铺的租赁押金3000元；2.判令三华园徽州分公司赔偿徐怒各项直接损失93100元（装修费58600元、律师费6000元、装修保证金损失25000元、拆除费3500元）;3.判令三华园徽州分公司赔偿徐怒位于徽州区××路××号××幢××号商铺××市场价的价差损失；4.判令三华园徽州分公司承担诉讼费。 三华园徽州分公司向一审法院反诉请求：判令徐怒支付违约金10000元（擅自转租违约金5000元，破坏主体结构、私改墙体违约金5000元）并负担本诉及反诉的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年12月27日，三华园徽州分公司（甲方）与徐怒（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：1.由乙方承租黄山市徽州区××路××号××幢××号商铺，租金15000元，保证金3000元，租赁期间2019年1月1日至2019年12月31日。2.租赁期间内，甲方有权出售该商铺，若租赁期间商铺出售，乙方需无条件配合甲方办理租赁更名手续；租赁期满后，若乙方继续租用该间商铺，具体细则由乙方与购买人协商解决，一切细则与甲方无关。3.乙方擅自将承租房屋转给他人使用的，应一次性向甲方支付违约金5000元，同时甲方有权收回商铺。4.乙方租赁期间破坏商铺主体结构或私自拆改墙体、窗、楼梯等，由此产生的一切责任由乙方承担，并在15日内恢复原状，且一次性向甲方支付违约金5000元。（租金及保证金均已缴纳） 2019年3月19日，徐怒向佳正物业缴纳了5幢2号商铺、5幢3号商铺装修保证金2000元，对两间商铺进行了装修，装修时在两间商铺之间开了一扇高2米、宽1.13米的方形门洞（诉讼时已封闭）。后两间商铺以黄山市徽州区华家电器修理部（以下简称华家电器）的名义与黄山市乐金商贸有限公司、黄山市天泰家电有限公司签订了建店协议，签约合作周期为2019年5月8日至2021年5月7日、2019年6月1日至2021年5月31日。合作期内，华家电器必须保证签约合作期内展台及门头的独立性和完整性，不得悬挂或张贴与品牌无关的竞品物料，合作期满后，保证金全额返还。 2019年4月17日，三华园徽州分公司将徐怒承租的三华园商贸娱乐城5幢2号商铺出售给案外人苏芳、黄慧，该商铺建筑面积124.39平方米，成交总价为650000元，支付方式为一次性付款。2020年3月，徐怒将涉案商铺交还给苏芳、黄慧，部分原安装在涉案商铺的展台等被转移至5幢3号商铺继续使用。 2019年12月26日，案外人王志培向三华园徽州分公司账号汇款16000元。诉讼中，一审法院对王志培制作询问笔录一份，王志培称自己与徐怒系合伙关系，二人共同经营华家电器，其缴纳的16000元系涉案商铺2020年的租金，其对徐怒提出的诉请不持异议。 案件审理中，徐怒向一审法院提交了鉴定申请书，申请对黄山市徽州区××路××号××幢××号商铺于2019年4月的市场价值进行评估。一审法院委托安徽大众房地产资产评估造价有限公司评估，评估结论为黄山市徽州区××路××号××幢××号商铺在2019年4月的评估总价为705300元，鉴定费为3800元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、三华园徽州分公司有无侵犯徐怒的优先购买权；二、徐怒主张的各项损失能否得到支持；三、徐怒在租赁过程中是否存在违约行为。 关于争议焦点一。根据法律规定，出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。本案中，三华园徽州分公司未提供充分证据证明其已在出卖涉案商铺之前的合理期限内通知徐怒，因此应认定三华园徽州分公司侵犯了徐怒的优先购买权；关于三华园徽州分公司辩称徐怒已放弃优先购买权，但从双方签订的合同条款来看，并不能明确表示徐怒已放弃了优先购买权，故对该辩称，不予采纳。 关于争议焦点二。根据法律规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。关于租金16000元及保证金3000元，因涉案房屋已交还购房人，租赁关系无法继续，该款应予以退回，且三华园徽州分公司不持异议，依法予以确认；关于各项直接损失93100元，因涉案商铺租赁合同约定的租赁期限为1年，而徐怒作为承租人虽享有优先购买权，但也应当意识到涉案商铺存在租赁期满自身或无力购买而转售他人的风险，在此情况下徐怒依旧对商铺进行装修，并且签订了超过租赁期限的合作协议，由此产生损失，徐怒负有一定责任，且部分装修拆除后又被转移至5幢3号商铺楼上继续使用，导致具体损失无法确认，徐怒主张各项损失93100元缺乏事实及法律依据，不予支持；关于涉案商铺市场价与交易价之间的差额损失，因三华园徽州分公司侵犯了徐怒的优先购买权，其应承担相应的赔偿责任，赔偿金额以涉案商铺出售时（2019年4月）的市场评估价值705300元为参考，减去苏芳、黄慧购置价650000元后，差额55300元应为徐怒在同等条件下优先购买权受到侵犯的损失数额。 关于争议焦点三。结合本案的证据来看，不能充分证明徐怒在租赁合同关系存续期间存在擅自转租、擅自拆改墙体等行为，故对三华园徽州分公司要求徐怒支付擅自转租违约金5000元以及破坏主体结构、私改墙体违约金5000元，共计违约金10000元的反诉请求，不予支持。 综上，对徐怒的诉讼请求依法予以部分支持，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告黄山三华园房地产开发有限公司徽州分公司于判决生效之日起10日内退还原告徐怒租金及保证金19000元（租金16000元、保证金3000元）；二、被告黄山三华园房地产开发有限公司徽州分公司于判决生效之日起10日内给付原告徐怒差价损失55300元；三、驳回原告徐怒的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告黄山三华园房地产开发有限公司徽州分公司的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2542元，由徐怒负担1000元，三华园徽州分公司负担1542元，鉴定费3800元，由三华园徽州分公司负担；反诉受理费50元，由三华园徽州分公司负担。 双方当事人在二审中所举证据及举证目的与一审相同，相对方的质证意见同一审。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、三华园徽州分公司出售案涉商铺是否侵害了徐怒在同等条件下的优先购买权；二、三华园徽州分公司是否应当赔偿徐怒直接损失93100元；三、徐怒是否存在违约行为。 关于争议焦点一。承租人在同等条件下对承租房屋享有优先购买权。本案中，徐怒作为案涉商铺的承租人，依法在同等条件下对案涉商铺享有优先购买权。三华园徽州分公司主张徐怒已放弃优先购买权，但其与徐怒签订的租赁合同中并未就此进行约定，且其亦未提交已在出售案涉商铺前的合理期限内通知徐怒、徐怒明确表示放弃优先购买权的证据。因此，一审法院认定三华园徽州分公司侵害了徐怒对案涉商铺在同等条件下的优先购买权，并结合案涉商铺出售时的评估价值及实际价值，以价值差额作为认定三华园徽州分公司赔偿徐怒损失的依据，并无不当。 关于争议焦点二。根据徐怒的诉讼请求，其主张直接损失93100元主要包括：装修费58600元、装修保证金25000元、拆除费3500元以及律师费6000元。关于装修费、装修保证金以及拆除费。徐怒与三华园徽州分公司约定的租赁期限截至2019年12月31日，而其及王志培合伙经营的华家电器与相关方签订建店协议约定的合作周期均为两年，早已超过其租赁案涉商铺的期限。对于租赁期限届满后不能继续承租案涉商铺的风险，徐怒并未加以考虑，而是直接签订建店协议并进行装潢，由此产生的损失，徐怒本身负有一定责任；同时，装修的部分展台、门头等被拆除后已转移到5幢3号商铺中，徐怒可继续使用。因徐怒未能举证证明其具体的损失，一审法院对该费用不予支持，并无不当。关于律师费用。律师费系徐怒为解决本案纠纷委托律师代理诉讼产生的费用，不属于徐怒因三华园徽州分公司侵害其优先购买权造成的损失，徐怒主张律师费，于法无据。 关于争议焦点三。徐怒与王志培合伙经营华家电器，其将案涉商铺用于合伙经营，不属于转租行为。根据在案证据，佳正物业为三华园徽州分公司提供物业服务，并为其出租商铺提供帮助。徐怒重新装潢前已向佳正物业报备并缴纳装修保证金，其在实际装潢时虽拆除部分墙体，但佳正物业并未提出异议，且三华园徽州分公司在出售案涉商铺过程中曾带购房人现场看房，亦未提出异议。因此，三华园徽州分公司主张徐怒存在擅自转租及更改房屋结构的违约行为，并要求徐怒支付违约金，没有事实和法律依据。 综上，徐怒、三华园徽州分公司的上诉请求因无充分事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3678元，由上诉人徐怒负担2128元，黄山三华园房地产开发有限公司徽州分公司1550元。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱继全 审 判 员 蒋 薇 审 判 员 余陶然 二〇二一年五月十二日 法官助理 方卫娟 书 记 员 许燕燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。