文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1154号上诉人（原审被告）：淮安市盱眙经济开发有限公司，住所地盱眙经济技术开发区迎春大道转盘西北角（盱眙县企业服务大厦14楼）。法定代表人：李德宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：何烨，北京德恒（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京大马科技贸易有限公司，住所地南京市六合区南京化学工业园新材料产业园台园东路1号207室。法定代表人：王明玉，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐飞，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡志强，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。上诉人淮安市盱眙经济开发有限公司（以下至判决主文前简称盱眙经济开发公司）因与被上诉人南京大马科技贸易有限公司（以下至判决主文前简称南京大马公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2020）苏0830民初2123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盱眙经济开发公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、上诉人与案外人盱眙云腾大酒店签订的协议只是附属协议，上诉人向被上诉人发函称其与盱眙云腾大酒店签订租赁合同系当事人对法律关系了解不够精准作出的错误表述，不能据此认定上诉人与盱眙云腾大酒店另行建立租赁关系，更不存在上诉人过错情形；2、本案合同无法履行的直接原因是被上诉人根本违约导致，不论上诉人的解除合同是否存在瑕疵都不会给被上诉人带来损失，上诉人不应赔偿被上诉人的损失；3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，合同解除时法院应该对形成附合的装饰装修物，按照双方的违约责任比例进行分配，一审判决所依据的鉴定报告对所有的装饰装修物，包含了未形成附合的装饰装修物，判决全部由上诉人承担，缺乏法律依据。南京大马公司辩称，上诉人的上诉请求均无事实和法律依据。一审法院认定上诉人在未解除合同情况下将案涉资产出租给盱眙云腾大酒店，事实认定正确，上诉人与盱眙云腾大酒店签订的协议是独立合同，从上诉人向被上诉人股东发出的告知函可以印证，虽然被上诉人曾欠付上诉人租金，但是都已经转由盱眙云腾大酒店承担，上诉人从未向被上诉人主张过租金，在上诉人未解除合同情况下将涉案房屋及设备出租给盱眙云腾大酒店，上诉人应该向被上诉人承担赔偿责任。赔偿金额经审计单位审定，虽然被上诉人的损失远远超出审计的结果，但是该租赁物及设施设备已被上诉人拆除并私自占有使用至今，无法对残值进行准确鉴定，被上诉人也只能接受这一事实，故一审法院判决已经照顾了上诉人，请求驳回上诉。南京大马公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令盱眙经济开发公司赔偿南京大马公司损失10670394.92元及利息（以10670394.92元为基数，自2014年8月27日起按中国人民银行贷款基准利率算至2019年8月20日，2019年8月20日后以10670394.92元为基数，按商业银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准算至实际清偿之日止）；2、盱眙经济开发公司承担违约金643.33万元（以每年40万元为基数，自2014年8月27日起算至2030年9月31日止）；3、盱眙经济开发公司承担可得利益损失965000元（以每月5000元为基数，自2014年8月27日起，计算至2030年9月30日止）；4、本案诉讼费用由盱眙经济开发公司承担。一审法院经审理查明的事实如下：2010年5月24日，盱眙经济开发公司作为出租方（甲方）与南京大马公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，协议约定，甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于经济开发区迎春大道转盘西北角；位于东裙楼第1-3层、西裙楼3层、主楼3层的会议室、主楼17-20层及附属用房，房屋结构为框架，建筑面积10500平方米；该房屋的土地使用权以出让方式取得。该房屋用途为：酒店。除双方另有约定外，乙方不得任改变房屋用途。租赁期限自2010年10月1日至2030年9月31日止。该房屋租金为（人民币）80万元/年。乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金（人民币）30万元整。租金按年结算，由乙方于每年的第一个月的十号前交付给甲方。合同第十二条因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并回收房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金累计达6个月；5、利用承租房屋进行违法活动的；6、故意破坏承租房屋的。第十三条提前终止合同约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。第十五条违约责任约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，南京大马公司向盱眙经济开发公司缴纳定金30万元，盱眙经济开发公司将涉案房屋交付南京大马公司经营，南京大马公司即对涉案房屋进行装修、装饰。南京大马公司未缴纳其余租金及水电费，后南京大马公司作为出租方（甲方）与盱眙云腾大酒店、桑彩云作为承租方（乙方）于2014年6月29日签订《转租协议》，约定南京大马公司将案涉房屋及附属装饰装修物、原属于会宾楼大酒店及戴秋宁所有的设备设施转租给盱眙云腾大酒店、桑彩云经营。经营期限自2014年6月30日起至2030年9月30日止，前九年即自2014年6月30日起至2023年6月29日止，由乙方独立经营；剩余期限即自2023年6月30日起至2030年9月30日止，由甲乙双方共同经营。经营的前九年即自2014年6月30日起至2023年6月29日止，乙方需承担并还清如下债务：1、盱眙会宾楼大酒店银行贷款200万元及每月利息；2、甲方欠盱眙开发公司的欠款：南京大马公司先前租用盱眙开发公司房屋期间（即自2010年10月1日起至2014年6月29日止）未缴纳的租金、盱眙会宾楼大酒店所欠的水电费扣除盱眙经济开发区管委会、盱眙经济开发公司及招商局在盱眙会宾楼大酒店实际消费的部分……；乙方承诺在经营前九年还清上述债务，工人工资和银行贷款优先偿还，具体还款方式由乙方与债权人自行商定，若乙方未能在经营的前九年还清上述欠款，该欠款仍由乙方承担，与甲方无关，且该欠款不计入酒店剩余经营期限内的债务。第九条约定，经营前九年即自2014年6月30日起至2023年6月29日止，乙方须每月向甲方支付人民币5000元，剩余期限自2023年6月30日起至2030年9月30日止，乙方除每月向甲方支付人民币5000元外，酒店所得净利润由甲乙双方对半分成。协议还对双方其他权利义务关系进行了约定。甲乙双方在该协议书盖章签字确认，盱眙经济开发公司在鉴证方处加盖公章确认。2014年8月26日，盱眙经济开发公司作为甲方与作为乙方的盱眙云腾大酒店签订《协议》，约定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就盱眙会宾楼大酒店租赁甲方场所经营酒店期间所欠甲方的房租费、水电费的还款计划，以及乙方自2014年7月1日至2023年6月30日止期间支付甲方房租达成如下协议：乙方自2014年7月1日起全面接管盱眙会宾楼酒店，经甲乙双方确认盱眙会宾楼大酒店所欠甲方的房租、水电共计人民币4117000元，该欠款由乙方分九年偿还。因餐饮行业整体环境因素及酒店大厅分割给盱眙农商行做营业厅等原因，甲方同意在自2014年7月1日起至2023年12月30日止期间，乙方按年度向甲方缴纳租金，每年租金为40万元整。协议还对双方其他权利义务进行了约定。2015年11月24日，盱眙经济开发公司作为甲方与乙方盱眙云腾大酒店签订《补充协议》，约定甲乙双方在解除协议的基础上，就相关债权债务事宜达成协议：一、甲方同意将原会宾楼酒店已装修的不动产予以收购，收购金额以市级评估公司实际评估报告为准，其他动产由会宾楼酒店自行处置。二、甲方在会宾楼酒店对外招标时，同等价格，乙方优先…。2016年9月5日，盱眙经济开发公司向南京大马公司发出《告知函》，内容为“南京大马科技贸易有限公司暨法定代表人戴秋宁：我司现就贵司与我司于2010年5月24日签定的《房屋租赁协议》的相关事宜提出意见及要求如下：一、贵司承租的我司位于江苏盱眙经济开发区角的房屋属于国有资产，贵司与我司签订的《房屋租赁协议》未经招投标备案，违反了《国有资产租赁制度》的相关规定，应为无效合同。二、贵司承租我司所有的上述房屋后，一直未能支付2010年10月1日至2014年6月31日期间的租金共计276.67万元,我司曾多次催要并委托律师发函贵司予以催缴，但贵司并未履行付款义务，根据合同第十二条第四款约定和相关法律规定，我司有权行使合同解除权并收回房屋。后因贵司法定代表人戴秋宁涉嫌犯罪被公安机关采取强制措施，贵司将该《房屋租赁协议》中贵司享有的权利义务转让给盱眙云腾大酒店继受，并由云腾大酒店与我司于2014年8月26日重新签订了租赁合同，故贵司与我司签订的原《房屋租赁协议》己自然终止履行，特此告知。三、请贵司于接函后十日内委托相关人员前往我司处办理解除合同的相关手续及协商处理合同解除的善后事宜，结清水电费用，并在不损坏房屋原有结构的基础上，将贵司在原租赁期内自行添置的可动资产全部带走，逾期不搬的，视为你方放弃相关权利，我方有权自行处置。四、根据我司与贵司签订的《房租租赁协议》第十五条的约定，贵司逾期支付租金的，应按月租金的2%向我司支付违约金，故我司保留向贵司追索欠缴租金及违约金的权利。五、上述意见请贵司尽快履行，逾期不予履行的，我司将依法启动诉讼程序，届时造成的一切扩大损失及相关费用均由贵司承担。”盱眙经济开发公司陈述戴秋宁当时在江苏省新康监狱服刑，该函是以邮寄方式寄到戴秋宁服刑的监狱，该函于2016年9月22日签收。后盱眙经济开发公司于2016年10月20日前往监狱当面向戴秋宁送达《告知函》，戴秋宁本人签收。2019年8月28日，杨宗顺作为《房屋租赁协议》权利受让人向法院提起诉讼，要求盱眙经济开发公司赔偿损失、违约金以及可得利益损失。经法院审理以杨宗顺不是适格主体驳回其起诉。2020年4月12日，南京大马公司与杨宗顺签订协议，解除债权转让协议。南京大马公司为证明案涉房屋进行装饰装修工程的造价，向法庭提供了由盱眙经济开发公司单方委托的江苏省先河工程咨询有限公司出具的关于会宾楼酒店室内装修工程造价的编制报告，编号苏先河（2015）008号报告载明该项目装修工程扣除折旧后的造价为9140478.61元，编号苏先河（2015）008号补报告载明该项目室内空调消防工程扣除折旧后造价为1529916.31元。2020年12月13日，盱眙云腾大酒店向法院出具情况说明一份，载明：南京大马公司与盱眙经济开发公司租赁合同纠纷一案，我公司虽涉及对涉案租赁物装修，但江苏先河咨询有限公司未对我公司装修部分价值进行评估，苏先河（2015）008号、苏先河（2015）008号补《关于会宾楼酒店室内装修工程造价的编制报告》总造价计10670394.92元不包含涉及我司装修部分，编制报告中的室内装修全部为南京大马公司装修。一审另查明，戴秋宁系南京大马公司的股东，于2015年6月4日因非法吸收公众存款罪被收押于江苏省新康监狱，并于2017年7月19日刑满释放。一审法院认为，南京大马公司与盱眙经济开发公司签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。大马公司于2014年6月29日将案涉房屋及装饰装修物一并转租给案外人盱眙云腾大酒店、桑彩云，并由盱眙经济开发公司在鉴证人处盖章确认，由此可见盱眙经济开发公司同意南京大马公司转租行为，故应认定南京大马公司转租涉案房屋的行为合法有效。关于盱眙云腾大酒店承租涉案房屋并签订协议的行为是否能够免除南京大马公司继续偿还盱眙经济开发公司所欠款项，一审法院认为，虽然盱眙经济开发公司在转租协议上作为鉴证方盖章确认，但盱眙经济开发公司并非转租合同相对方，南京大马公司与盱眙经济开发公司之间的《房屋租赁协议》仍然有效且在继续履行，故该盖章的行为并不能认定为债务转移。2016年9月22日盱眙经济开发公司向南京大马公司及其股东发函称因南京大马公司未能支付2010年10月1日至2014年6月31日期间的租金，根据合同第十二条第四款约定和相关法律规定，盱眙经济开发公司有权行使合同解除权并收回房屋。盱眙经济开发公司已于2014年8月26日与案外人云腾大酒店签订了租赁合同，双方当事人之间的《房屋租赁协议》已经自然终止履行。综合，盱眙经济开发公司与盱眙云腾大酒店签订的协议、补充协议以及盱眙经济开发公司发出的告知函，可以认定盱眙经济开发公司将涉案房屋另行出租给了案外人云腾大酒店。盱眙经济开发公司在南京大马公司未能按照合同约定支付租金的情况下享有合同解除权，但盱眙经济开发公司在尚未通知南京大马公司解除合同的情况下，将涉案资产出租给案外人盱眙云腾大酒店的行为不符合合同约定，侵害了南京大马公司的权益，因此盱眙经济开发公司应当承担南京大马公司的损失。关于南京大马公司损失，盱眙经济开发公司对涉案酒店的装修现值进行了评估审计，盱眙云腾大酒店认可该评估报告中的项目均为南京大马公司装修，南京大马公司亦认可该评估结果，故确定南京大马公司装修残值损失为10670394.92元。关于南京大马公司主张的利息，双方当事人对此并无约定，故应当自南京大马公司起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际支付之日止的利息。关于南京大马公司主张的违约金643.33万元及可得利益损失96.5万元的请求，一审法院认为双方当事人在合同履行过程中均存在不符合合同约定的行为，且合同解除的根本原因为南京大马公司未能按期支付租金，故对南京大马公司主张要求盱眙经济开发公司承担违约金及可得利益损失的请求不予支持。关于本案诉讼时效问题，双方当事人均确认涉案《房屋租赁协议》于2016年9月22日解除，南京大马公司将该协议的权利转让给杨宗顺，杨宗顺于2019年8月28日向法院起诉，且诉讼请求与南京大马公司的请求一致，应当认定南京大马公司的诉讼请求未超过诉讼时效。关于盱眙经济开发公司主张应当扣除南京大马公司所欠租金、违约金、水电费用的请求，盱眙经济开发公司未能提供证据证明南京大马公司所欠租金、违约金、水电费用的具体数额，亦未提起反诉，故盱眙经济开发公司这一抗辩理由，本案不予处理，盱眙经济开发公司可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零八条、第七百一十六条第一款的规定，判决：一、盱眙经济开发公司于判决生效后十日内支付南京大马公司装修损失10670394.92元及利息（利息自2020年7月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际付清付之日止）；二、驳回南京大马公司的其他诉讼请求。案件受理费130212元，由南京大马公司负担44390元，盱眙经济开发公司负担85822元。本院经审理确认一审判决查明的事实。本案二审争议焦点：一、盱眙经济开发公司对损失是否存在过错；二、盱眙经济开发公司瑕疵解除是否对南京大马公司造成损失；三、损害后果应否考虑各自过错责任。本院认为，盱眙经济开发公司与南京大马公司签订的《房屋租赁协议》不违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效。关于争议焦点一。有效合同的变更或解除应通过协商或存在法定事由予以变更或解除。合同履行期间，即2014年6月29日南京大马公司将涉案酒店转租给案外人盱眙云腾大酒店，盱眙经济开发公司在《转租协议》鉴证方处加盖公章，视为同意转租，转租合同有效，由此在盱眙经济开发公司与南京大马公司、南京大马公司与盱眙云腾大酒店之间形成了各自独立的合同关系，合同双方应各自按照合同相对性关系履行相应的权利义务，但盱眙经济开发公司在未与南京大马公司解除合同情况下，另行与次承租人盱眙云腾大酒店签订《协议》，使其与盱眙云腾大酒店建立租赁关系，而直接导致各合同间的权利义务主体在合同履行中的混乱和损害事实的发生，盱眙经济开发公司对损害事实的发生存在过错。盱眙经济开发公司主张其与盱眙云腾大酒店签订的《协议》非新的租赁关系，与客观事实和协议约定的内容不符，对该主张，本院不予采纳。关于争议焦点二。南京大马公司租赁涉案房屋后对该租赁物进行了装修、装饰，属于在租赁物上的添附，产权应属于南京大马公司，在盱眙经济开发公司与南京大马公司签订的《租赁协议》中并没有就合同解除后的添附归属作出约定，南京大马公司与盱眙云腾大酒店签订的《转租协议》亦没有约定将添附转移归盱眙云腾大酒店所有，故应认定添附物权属未发生变更，上述事实盱眙经济开发公司均是明知的，但其在未与南京大马公司解除合同的前提下，与盱眙云腾大酒店另行签订租赁协议，未对南京大马公司支付合理对价，后其又将该添附物上的财产作为盱眙云腾大酒店的资产予以收购，仍未支付对价，盱眙经济开发公司的上述行为侵犯了南京大马公司的财产权，鉴于盱眙经济开发公司已于2014年8月26日与云腾大酒店签订了租赁合同，则其与南京大马公司的《房屋租赁协议》自然终止，南京大马公司添附在租赁物上的装潢残值（包括空调）因合同提前终止而丧失使用权，损害事实客观存在，该损害后果与盱眙经济开发公司的违约行为存在因果关系，盱眙经济开发公司应承担相应的赔偿责任。就装潢损失，盱眙经济开发公司为此委托江苏省先河工程咨询有限公司进行评估，确认涉案装修工程扣除折旧后的造价为10670394.92元，南京大马公司亦认可该结论，盱眙云腾大酒店认可该评估报告中的造价均为南京大马公司所有，故应确认南京大马公司装修残值损失为10670394.92元，其中未形成附合的装饰装修物如空调，因该财产系消耗品，且有使用年限的限制，在2014年8月26日以后实际由第三人占有使用，至诉讼该财产的剩余价值有限，且出租房屋经营亦需要，拆除势必造成更大的损失，亦不利于发挥财产的使用价值，故一审判决将该残值一并计算在装修残值损失范围内，并无不当。关于争议焦点三。南京大马公司因经营等多方面因素将租赁的房屋转租给盱眙云腾大酒店，盱眙经济开发公司在双方签订的转租协议中盖章同意，转租协议有效。在该转租协议中，南京大马公司将其欠付盱眙经济开发公司的租金及水电费用明确了给付方式，对此盱眙经济开发公司是清楚的，但在转租协议履行期间，盱眙经济开发公司与次承租人盱眙云腾大酒店另行签订租赁协议，其行为直接导致添附在酒店上的装潢使用权人及该财产收益主体的变更，以及后期的损失，责任在盱眙经济开发公司；其次，装潢费用为直接损失，因南京大马公司未按时交付租金的违约行为，一审判决已经赋予当事人另行主张的法律救济途径，盱眙经济开发公司可通过采用另行诉讼途径一并处理，本案不宜就南京大马公司的违约责任在损失费用中再行承担。综上，上诉人上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费85822元，由上诉人淮安市盱眙经济开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  马玉宝审判员  陶 锐二〇二一年五月二十六日书记员  余宛蓉