天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1581号上诉人（一审被告）：丛文才，男，1974年9月9日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：高明，天津臻恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋飞，天津臻恒律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：王江峰，男，1964年4月1日出生，汉族，住天津市和平区。一审第三人：天津市南开区颐元堂美容养生中心，住所地天津市南开区黄河道94号2楼。经营者：宋艳新，男，1987年5月20日出生，汉族，住天津市河北区。上诉人丛文才因与被上诉人王江峰、一审第三人天津市南开区颐元堂美容养生中心（以下简称颐元堂养生中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初8802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。丛文才上诉请求：1.撤销一审判决第一至第六项，改判驳回被上诉人王江峰全部诉讼请求或发回原审法院重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案遗漏当事人，涉案房屋的权利人与三名承租人签订租赁合同，一审法院应追加承租人鞠学志及产权人参加诉讼，以查清案件事实。一审法院另案裁定书认定涉案房屋租赁问题涉及刑事案件，一审法院认为与本案无关错误。王江峰辩称，请求驳回上诉，维持原判。颐元堂养生中心述称，不发表意见。王江峰向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《租房协议》；2.判令被告立即将房屋（南开区黄河道94号最西侧二楼约200平方米）腾空并交付原告，第三人配合履行腾房义务；3.判令被告给付原告欠付的租金400000元、违约金60000元、滞纳金109500元（按日0.05%计算),共计569500元；4.判令被告支付原告自2019年9月1日起至房屋实际腾空交付之日止的租金及房屋占用费（按照日548元计算）；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年12月28日，原告与立鑫织物厂签订《租赁经营合同》，约定由原告承租立鑫织物厂坐落天津市南开区××号××层的房屋1600平方米，租赁期限自2008年1月1日至2022年4月30日止，年租金400000元。合同签订后，立鑫织物厂将租赁房屋1400平方米交付原告对外出租经营。2016年6月30日，原、被告签订《租房协议》，约定原告将黄河道94号（鞋城西侧）2楼约200平方米租给被告做餐饮经营，起租时间2016年7月1日，装修免租期2个月，计租自2016年9月1日起至2021年8月30日止，租期5年，年租金200000元，一年一付，先付后用；第一年租金200000元，自合同签订日（2016年6月30日）即全额付清，延用至2017年8月30日；第二年起以计租日前一月（即每年的7月30日）交付全年租金；一楼和门头作为公共区域以原告为主导，由原、被告双方共同享用、共同装修、共同维护，费用各担一半；原告必须保证房屋的正常使用，否则因此造成损失应予赔偿；被告必须如期足额交纳各项费用，否则按所欠额每天0.3%支付滞纳金并承担损失；被告如需对房屋进行装修改造，不得改变主体结构，并经原告同意；任何一方违约，向守约方支付年租金30%的违约金。协议签订后，原告履行了交付房屋的义务，被告亦向原告支付了一年的租金200000元。此后被告未向原告支付租金，故成讼。被告使用涉案房屋期间，其于2017年6月1日与鞠学智签订《租赁合同》，约定鞠学智将坐落南开区黄河道94号房屋的建筑面积为260平方米租赁给被告，租赁期限自2017年7月1日至2019年6月30日；年租金160000元，按季度支付租金。庭审中，被告表示其此前不认识鞠学智，因原告与鞠学智有纠纷多次报警，影响到被告正常经营，后了解到立鑫织物厂与鞠学智也有合同，且立鑫织物厂出具确认函，确认了鞠学智是合法承租人，所以被告与鞠学智签订合同并支付了一年的租金。原告表示其没有同意被告与鞠学智签订租赁合同。2018年10月20日，被告与宋艳新签订《商铺租赁协议》，约定被告将坐落天津市南开区黄河道94号（鞋城西侧）二楼约200平方米商铺租赁给宋艳新，租赁期限自2018年10月20日至2021年10月19日；年租金260000元，每半年交一次。宋艳新在涉案房屋注册成立了颐元堂养生中心，现涉案房屋由颐元堂养生中心经营使用。另查，鞠学智于2014年向天津市河西区人民法院提起对立鑫织物厂的诉讼，请求立鑫织物厂交付坐落天津市南开区黄河道第四层房屋全部及第一、二层共计1400平方米场地。天津市河西区人民法院经审理做出（2014）西民三初字第267号民事判决，判决立鑫织物厂于判决生效之日起五日内向鞠学智交付黄河道第四层房屋全部及第一、二层共计1400平方米的场地。鞠学智在判决生效后向天津市河西区人民法院申请执行，天津市河西区人民法院于2014年10月20日向王江峰经营的江南之家酒店管理有限公司送达《协助执行通知书》，内容为“依据（2014）西民三初字第267号民事判决书，由你单位协助将南开区黄河道94号建筑物的第一层、第二层交付申请人鞠学智”，并做了相关谈话笔录等。王江峰依上述协助执行内容，以江南之家酒店管理有限公司的名义与鞠学智于2014年10月22日签订租赁合同，租期自2015年1月1日至2016年12月31日。2015年3月12日，天津市第二中级人民法院作出（2015）二中民监字第0002号民事裁定，该案由天津市第二中级人民法院提审并做出（2015）二中民提字第0006号民事裁定，撤销天津市河西区人民法院（2014）西民三初字第267号民事判决，发回天津市河西区人民法院重审。天津市河西区人民法院经审理后做出（2016）津0103民初2198号民事判决，判决立鑫织物厂于本判决生效之日起五日内向鞠学智交付黄河道94号建筑物第一、二层（1400平方米）的场地。天津市第二中院人民法院于2018年4月25日做出（2018）津02民终771号民事裁定，认定该案件的处理结果与王江峰有利害关系，应追加王江峰为该案的第三人参加诉讼，裁定撤销天津市河西区人民法院（2016）津0103民初2198号民事判决，发回天津市河西区人民法院重审。后天津市河西区人民法院将陈建新、王江峰追加为该案第三人进行审理，2019年4月23日该院作出（2019）津0103民初2070号民事裁定，因鞠学智经该院合法传唤无正当理由拒不到庭，裁定该案按撤诉处理。再查，立鑫织物厂作为另案原告于2017年11月13日向一审法院提起对王江峰的诉讼，诉讼请求为确认2007年12月28日签订的《租赁经营合同》已解除。一审法院做出（2017）津0104民初13456号民事判决，判决结果为驳回立鑫织物厂的全部诉讼请求。立鑫织物厂不服提起上诉，天津市第一中级人民法院做出（2018）津01民终3119号民事判决，驳回上诉、维持原判。已生效的（2017）津0104民初13456号民事判决第五页第二段认定，王江峰自2007年11月份使用租赁房屋后，一直对房屋进行使用和出租。同时，该判决第7页第三段认定，双方在2007年11月20日存在《承包经营合同》（实为租赁关系）的情况下，又就同一标的物于2007年12月28日签订《租赁经营合同》，应视为双方的对履行内容的变更。庭审中，原告主张其于2018年5月向被告邮寄了催交函。为此原告提供了照片及邮件详情单。根据邮件详情单显示邮寄时间为2018年5月25日，邮寄查询结果为已妥投，本人签收。另查明，原告于2018年6月12日向一审法院提起诉讼，要求被告腾房并给付拖欠的租金，后于2018年12月6日撤回起诉。又查，2017年3月12日，原告向被告出具承诺书，载明：“本人承诺于2017年3月15日打开酒店大门保持正常营业，否则愿对二楼饺子馆因被迫停业造成的损失承担共同责任，任由饺子馆自行处置，并保留对锁门责任人的追诉权。”庭审中，原告表示2017年1月1日鞠学智将涉案房屋一楼的大门上锁，导致二楼不能使用；同年3月12日被告带人将前台堵住且不让使用电梯，逼问原告何时可以打开一楼大门，在此情况下原告出具了承诺书，本意是双方共同努力解决该问题；门被锁上是鞠学智的暴力所致，并非原告原因。被告表示通过承诺书可以看出原告承认自身过错，愿意承担相应责任，并且注明“任由饺子馆自行处置”，说明在此时，原告已经预估到可能将承租人变更为鞠学智的风险；被告与鞠学智签订合同没有过错，不应当承担责任，原告如果认为鞠学智不应当收取租金，或者认为立鑫织物厂不应当一房三租，可以起诉鞠学智不当得利或起诉立鑫织物厂违约。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，生效法律文书所认定的事实，在被告无其他证据足以推翻的情况下应依法采信。根据一审法院生效的（2017）津0104民初字第13456号民事判决认定，原告与立鑫织物厂于2007年11月28日签订《承包经营合同》后，自2007年11月份一直使用包括涉案房屋在内的1400平方米房屋。原告自2007年11月起占有使用涉案房屋的事实，与原、被告均认可的双方自2016年7月起建立租赁关系及由原告交付涉案房屋的事实可以相互印证。原、被告之间签订的《租房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依协议约定履行各自义务。然被告未依照协议约定按期足额向原告支付租金，已构成违约，现原告要求解除《租房协议》的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。涉案房屋由原告交付被告使用，租赁合同解除后，被告作为承租人应向原告履行腾房义务。涉案房屋现由颐元堂养生中心实际占有使用，而其继续占用该房屋亦无合法依据，同样负有腾房义务。因此原告要求被告及颐元堂养生中心腾交涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《租房协议》约定每年的7月30日交付全年租金，现原告要求被告给付2017年9月1日至2019年8月31日期间租金400000元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。关于被告提出的锁门问题，双方均认可锁门时间持续到2017年6月，被告就此未提出反诉主张，而表示保留退还租金及赔偿损失的权利，故在本案中对此不予涉及。如双方针对该问题有其他争议，可另行解决。关于违约金（包括原告主张的违约金及滞纳金），根据协议约定，被告必须如期足额交纳各项费用，否则按所欠额每天0.3%支付滞纳金并承担损失；被告如需对房屋进行装修改造，不得改变主体结构，并经原告同意；任何一方违约，向守约方支付年租金30%的违约金。原告诉请主张按照日0.05%标准计算滞纳金并计付违约金60000元，被告则认为违约金标准过高，要求予以调整。原告虽未提供被告逾期支付租金给其造成实际损失的证据，但被告未按约支付租金的行为，给原告造成了占用资金的利息损失，现原告要求支付违约金的数额已超过造成利息损失的百分之三十，属于法律规定的过分高于造成的损失情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，一审法院综合案件情况，将违约金的计算标准调整为以欠付租金为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍标准计算。根据协议约定，被告应于2017年7月30日支付2017年9月1日至2018年8月31日的租金200000元，于2018年7月30日支付2018年9月1日至2019年8月31日的租金200000元。被告应以欠付租金200000元为基数支付自2017年7月31日（从逾期支付租金次日起算）至2019年7月30日的违约金，以欠付租金200000元为基数支付自2018年7月31日至2019年7月30日的违约金。自2019年9月1日至租房协议解除之日（即本判决生效之日），被告仍应按照租房协议约定的标准即每日548元（200000元÷365天）向原告支付上述期间的租金。自租房协议解除次日（即本判决生效次日）至实际腾交涉案房屋之日，被告还需参照协议约定的上述标准向原告支付该期间的房屋使用费。关于被告提出的涉诉房屋系国有资产，因此2020年因疫情影响应适用房租的减免政策，应对被告房租予以减免，经一审法院查询，涉诉房屋产权人天津市立鑫织物厂系全民所有制企业，故应适用疫情期间房租减免政策，故一审法院酌定2020年2月7日至8月7日期间原告减免被告房屋租金75000元为宜。另外，被告主张其经与原告及鞠学智协商一致，自2017年7月1日起就涉案房屋与鞠学智成立租赁合同关系，并向鞠学智支付了租金，被告并不拖欠原告租金。原告对于被告上述主张不予认可。根据被告提供的现有证据亦不足以证实被告与鞠学智签订租赁合同经过了原告同意。原、被告间签有租房协议，且涉案房屋系被告从原告处取得并一直使用，在未与原告达成合意的情况下，被告与鞠学智所签订的租赁合同对原告不具有约束力，被告不能据此免除向原告交付租金或房屋使用费的义务。另从鞠学智起诉立鑫织物厂要求交付天津市南开区黄河道第四层房屋全部及第一、二层共计1400平方米场地的诉讼情况看，鞠学智并未实际占有该案讼争房屋，否则鞠学智不可能在已经实际占有该案讼争房屋的情况下，仍然起诉要求立鑫织物厂交付该案讼争房屋。被告另提出其与鞠学智签订《租赁合同》已获得产权人立鑫织物厂的确认，而在已有立鑫织物厂参与诉讼的生效判决确认涉案房屋由原告占有使用的情况下，立鑫织物厂出具的《确认函》的内容，与生效的判决所认定的事实相冲突，一审法院不予采信。关于刑事问题，被告主张因存在一房三租情况，涉及国有资产流失及诈骗，立鑫织物厂已向公安机关报案，故本案应裁定驳回起诉。因已有生效判决认定原告与立鑫织物厂于2007年12月28日签订的《租赁经营合同》合法有效，且原告已实际使用包括涉案房屋在内的1400平方米房屋。被告虽以（2018）津0104民初13272号民事裁定书为依据，但该裁定书系针对案外人之间的纠纷所作出，与本案不具有关联性，故对于被告该抗辩主张，一审法院不予采信。关于诉讼时效，2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，根据租房协议约定每年的7月30日交付全年租金，原告于2019年8月1日提起诉讼，诉请主张2017年9月1日以后的租金及房屋使用费等，未超过法律规定的诉讼时效，故对于被告诉讼时效的抗辩主张，一审法院不予采信。一审法院判决：一、解除原告王江峰与被告丛文才于2016年6月30日签订的《租房协议》；二、本判决生效后十五日内，被告丛文才、第三人天津市南开区颐元堂美容养生中心将坐落天津市南开区黄河道94号最西侧二楼约200平方米房屋全部腾空并交还原告王江峰；三、本判决生效后十五日内，被告丛文才给付原告王江峰2017年9月1日至2019年8月31日期间的租金400000元；四、本判决生效后十五日内，被告丛文才以每日548元标准给付原告王江峰自2019年9月1日至《租房协议》解除之日（即本判决生效之日）的租金（总计金额再减去减免租金75000元为准）；五、本判决生效后十五日内，被告丛文才以每日548元标准给付原告王江峰自《租房协议》解除次日（即本判决生效次日）至实际腾交上述房屋之日止的房屋使用费；六、本判决生效后十五日内，被告丛文才以200000元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍标准向原告王江峰支付自2017年7月31日至2019年7月30日的违约金，以200000元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍标准向原告王江峰支付自2018年7月31日至2019年7月30日的违约金；七、驳回原告王江峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9495元，由原告王江峰负担2261元，被告丛文才负担7234元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王江峰与立鑫织物厂于2007年签订租赁合同后，实际占有、使用诉争房屋，并将部分房屋分别转租包括本案上诉人丛文才在内的他人使用，且已生效民事判决已驳回立鑫织物厂要求解除与王江峰租赁合同的诉讼请求，因此，王江峰系诉争房屋合法使用权人。丛文才与王江峰签订租赁合同并从王江峰处取得诉争房屋，其应向王江峰支付相应租金。丛文才虽与案外人鞠学智签订租赁合同并向其支付部分租金，但未提供证据证实该行为已经王江峰同意，因此，该合同对王江峰不具有约束力。上诉人主张本案应追加立鑫织物厂与鞠学智参与诉讼及因涉及一房三租、本案涉嫌刑事犯罪等问题，因与本案争议事实不具有关联性，本院不予支持。二审中，王江峰自愿放弃违约金的主张，本院予以改判。综上所述，上诉人丛文才的上诉请求不能成立，因王江峰自愿放弃违约金，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市南开区人民法院（2020）津0104民初8802号民事判决第一、第二、第三、第四、第五、第七项及诉讼费负担部分；二、撤销天津市南开区人民法院（2020）津0104民初8802号民事判决第六项。二审案件受理费9495元，由丛文才负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  张莹审判员  姚琦二〇二一年五月十二日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……