河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终1750号上诉人（原审被告）：贾桂珠，男，1987年8月20日出生，汉族，住固始县。委托诉讼代理人：牛飙，河南振蓼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈庭磊，男，1996年11月20日出生，汉族，住固始县。委托诉讼代理人：张俊，河南信申律师事务所律师。上诉人贾桂珠因与被上诉人陈庭磊房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2021）豫1525民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贾桂珠的委托诉讼代理人牛飙，被上诉人陈庭磊的委托诉讼代理人张俊到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。贾桂珠上诉请求：1、请求二审法院在查清案情的基础上撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、一审认定被上诉人交付给了上诉人10万元定金事实不清。被上诉人在一审提交的两份证据，一份是《房屋租赁协议》，一份是收条，该两份文书的签订时间都是2020年7月9日。租赁协议第四条约定前二年租金196000元一次性付清，虽然在第八条约定了乙方向甲方交定金拾万元，但在收条中陈述的是“今收到陈庭磊现金一拾三万元（人民币130000）”且在后面特意加括号注明“注房屋租赁款”，并无定金字样，而且该130000元也并非100000元。收条实质上也是一种简易合同，既然被上诉人当时接受并在诉讼中将其作为证据提交给法庭，那么就说明被上诉人对收条的内容是完全认可的。况且，房屋租赁协议与交租金是同一天进行的，岂有交付定金之必要。2、一审法院认定被上诉人对上诉人存在40000元债权事实不清。一审法院仅仅凭作被上诉人的口述，把收条注明的130000元房屋租金随意切分，称其中100000元是被上诉人交付给上诉人的租房定金，其中30000元是被上诉人借给上诉人的借款，又加上被上诉人提交的一张没有显示时间的聊天转账10000元微信截图，也认定系被上诉人借给上诉人的借款，并判决认定“借款40000元被告已清偿完毕，与定金无交叉、重复关系”。而事实是后因被上诉人一直拖延付清全部房屋租金，上诉人无奈把该房屋卖给他人，被上诉人知道后，要求上诉人退还房屋租金，上诉人退还了4万元租金。一审法院完全无视“收条”内容的法律本意，任性的发挥“法官的自由裁量权”，强制性的把租金认定为借款。二、一审法院适用法律错误。1、本案案由既然是房屋租赁合同纠纷，被上诉人又在诉讼中夹杂了民间借贷的诉求，把两种不同法律关系的案件在同一案件进行处理，是错误的。2、按照民法典的586条规定，定金不得超过主合同标的额的20％，超过部分不产生定金的效力。退一步说，即使能够认定定金合同成立，在上诉人与被上诉人的房屋租赁合同标的尚不足20万元的额度下，判决双倍返还10万元定金适用法律也是不当的。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判或发回重审。陈庭磊辩称，一、一审认定事实清楚，上诉人已经收到陈庭磊13万元，包含10万元定金和3万元借款，另外1万元借款是微信转账，实际上诉人借款4万元。二、上诉人并未实际交付房租，并且上诉人撕毁合同出售给第三人，且第三人将房屋改为超市，不存在被上诉人提前缴纳房屋的问题。上诉人借款的事实清楚，有微信转账记录，双方在微信聊天中事实认可，上诉人没有归还10万元定金，本案是租赁合同，案件性质仍然是定金合同纠纷，而且本案租赁合同长达5年，租金49万元，定金10万元不超过20%的规定，要求10万元定金合法。陈庭磊向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2、要求被告双倍返还原告定金款10万元；3、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年7月9日，原被告双方签订《房屋租赁协议》，被告贾桂珠将其在建房屋一层八间门面房以期房形式租给原告用于经营百货超市。协议约定陈庭磊应向贾桂珠支付定金100000元，原告依照约定通过现金及微信转账的方式向被告总计支付140000元，其中40000元为借款。房屋建成后，被告将协议中的两间门面房出售给第三人刘仁强，并将八间门面房租给他人用于经营超市。经原告多次与被告协商，被告仅返还了40000元借款，100000元定金拒不退还，双方引起纠纷。一审法院认为，合同是民事主体之间设立民事法律关系的协议，原被告签订《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，合法有效。定金是合同双方当事人为确保履行合同义务而预先支付的款项，具有担保和赔偿性质，对双方均具有约束力，收取定金的一方在不履行合同义务的情况下，应当双倍返还，体现了定金的赔偿功能。在原告签订协议并按约定支付定金100000元后，被告将协议中的房屋出卖、出租给他人，致使原告无法实现合同目的，并因此受到损失，原告诉请解除合同并由被告双倍返还定金，符合法律规定。被告对款项性质提出异议证据不足，原告所付款项性质应以合同约定为准，被告收条上备注的房屋租赁款不足以改变款项的定金性质，借款40000元被告已清偿完毕，与定金无交叉、重复关系，综上，对被告的辩称意见，不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第五百八十七条的规定，判决：一、解除原、被告双方签订的《房屋租赁协议》。二、被告贾桂珠于判决生效后三十日内将收取原告的定金100000元双倍返还给原告。若被告未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。受理费1150元，由被告贾桂珠负担。二审中，当事人没有提交新的证据。二审庭审查明，陈庭磊认可没有证据证明双方存在4万元的借款关系；贾桂珠和陈庭磊均认可《房屋租赁协议》和《收条》系同时出具。二审查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、原审认定事实是否正确，双方是否存在40000元借款；2、案涉130000元是否包含定金10000元；3、本案定金应当如何认定及处理。一、关于原审认定双方存在40000元借款的事实上是否正确的问题。根据本案查明事实，2020年7月9日，上诉人贾桂珠与被上诉人陈庭磊签订《房屋租赁协议》，约定：贾桂珠将其房屋出租给陈庭磊，前二年每年租金98000元，合计196000元，后三年以同等路段门面房价格计算；合同签字后陈庭磊向甲方交纳定金100000元等内容。同时，贾桂珠向陈庭磊出具130000元收条一张，注明“房屋租赁款”。由于贾桂珠在一审中仅认可双方存在另外10000元微信转账借款的事实，并不认可该收条130000元款项中包含借款30000元，该收条载明内容也不能显示存在借款30000元的内容，陈庭磊在一、二审中也没有证据证明双方存在40000元借款的事实，因此一审仅根据陈庭磊的单方陈述即认定该130000元包含30000元借款没有充分的事实依据，本院予以纠正，故贾桂珠关于原审认定双方存在40000元借贷关系事实错误的上诉理由成立。关于微信转账10000元的问题，由于陈庭磊和贾桂珠均认可是借款，陈庭磊也认可贾桂珠已经返还，而且该款项和本案不属于同一法律关系，故本院不予处理。二、关于原审收条中的130000元包含100000元定金是否正确的问题。本案中，双方签订的《房屋租赁协议》约定合同签字后陈庭磊应当缴纳定金100000元，合同签订后，陈庭磊即向贾桂珠支付130000元，贾桂珠向陈庭磊出具了元收条。虽然该收条的金额为130000元且注明“房屋租赁款”，并不包含定金字样，但由于陈庭磊和贾桂珠均认可《房屋租赁协议》和《收条》是同时出具，因此应当认定该130000元款项事实上包含了合同约定的100000元定金，故原审认定陈庭磊支付贾桂珠100000元定金并无不当。三、关于本案定金应当如何认定及处理的问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十六条第二款规定，定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。如前所述，由于陈庭磊向贾桂珠约定的定金为100000元且陈庭磊已经交付给款项，但是案涉《房屋租赁协议》明确约定前二年的租金为196000元，后三年的租金价格需要协商并未确定，故应当认定本案合同标的额为196000元，则定金应当为39200元，案涉130000元超出的90800元应当视为陈庭磊支付的房屋租赁费。由于贾桂珠将案涉房屋出售给他人，存在明显的违约行为，因此贾桂珠应当向陈庭磊退还房屋租赁费90800元并双方返还定金39200元，合计为169200元。扣除掉陈庭磊认可的贾桂珠已返还的30000元，贾桂珠应当向陈庭磊支付的款项为139200元。综上，贾桂珠的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，拟判决如下：一、维持河南省固始县人民法院（2021）豫1525民初102号民事判决第一项；二、变更河南省固始县人民法院（2021）豫1525民初102号民事判决第二项为：贾桂珠于本判决生效之日起十日内返还陈庭磊房屋租赁费及定金合计139200元；三、驳回陈庭磊的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，由贾桂珠负担800元，陈庭磊负担350元。二审案件受理费2300元，由贾桂珠负担1600元，陈庭磊负担700元。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 马 勇审判员 姚 涛二〇二一年五月二十六日书记员 李春红