湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0203民初1492号原告：中国建设银行股份有限公司株洲市分行，住所地株洲市芦淞区建设南路**金融大厦。负责人：陈伟乔，行长。委托诉讼代理人：朱慧阳，湖南恒昌律师事务所律师，代理权限特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等）。委托诉讼代理人：凌果，湖南恒昌律师事务所律师，代理权限一般代理。被告：郭亮生，男，1986年6月5日出生，汉族，住湖南省醴陵市。被告：株洲三联房地产开发有限责任公司，，住所地湖南省株洲市石峰区红旗北路**法定代表人：沈镇宇，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李东辉，公司员工，男，1967年8月14日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市石峰区，现住株洲市荷塘区，代理权限特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等）。原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行（以下简称“建行株洲分行”）诉被告郭亮生、株洲三联房地产开发有限责任公司（以下简称“三联房产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月24日公开开庭进行了审理。原告建行株洲分行的委托诉讼代理人朱慧阳、被告三联房产公司的委托诉讼代理人李东辉到庭参加诉讼。被告郭亮生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行株洲分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《个人住房商业用房借款合同》；2、被告郭亮生偿还借款本金351167.6元，利息（含罚息）72302.22元，本息合计423469.82元（利息、罚息暂计至2020年12月7日，此后利息按年利率4.505%计算至实际清偿日止）;3、被告郭亮生承担原告为实现上述债权所支付律师代理费25408元；4、原告对被告郭亮生向原告提供抵押的位于株洲市云龙示范区××路××号××小区××栋××号房产（预购商品房抵押预告登记证明号：1000613220）在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、被告三联房产公司对上述债务承担连带清偿责任；6、两被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原告与被告郭亮生于2016年5月24日签订《个人住房商业用房借款合同》（以下简称借款合同），约定：原告向被告郭亮生发放贷款36万元整，借款期限20年，被告三联房产公司对上述贷款承担连带清偿责任。借款合同生效后，原告依约履行了付款义务，但被告郭亮生却未依约履行按月足额还本付息义务，截至2020年12月7日被告郭亮生贷款拖欠本金45841.91元，拖欠利息（含罚息）72302.22元，已构成违约。借款合同第十六条、第十七条约定，如借款人不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。为确保借款合同的履行，被告郭亮生以其位于株洲市云龙示范区××路××号××小区××栋××号房产设定抵押，并办理了抵押预告登记。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告郭亮生未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见、证据和质证意见。被告三联房产公司辩称，原告所诉属实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月19日，被告郭亮生因购房需要向原告申请贷款36万元。同年5月24日，原告与被告郭亮生、三联房产公司签订《个人住房商业用房借款合同》（以下简称借款合同），合同对借款用途、金额、期限,贷款利率、罚息利率,计息、结息,还款,担保条款,违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施等条款进行了约定。其中:贷款人为建行株洲分行,借款人为郭亮生,保证人为三联房产公司;房屋坐落株洲市云龙示范区××小区××栋××室（以下简称案涉房屋）;借款金额36万元,借款期限240个月（即2016年5月20日至2036年5月20日）;贷款利率为浮动利率,即在基准利率水平上下调5%,利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及下调幅度,在本合同约定的每个利率调整日调整一次,还款方式为等额本息还款,每月归还本息金额为人民币2307.77元，并约定借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项,贷款人有权解除与借款人的借贷关系,宣布贷款立即到期,要求借款人立即清偿借款本息及相关费用,对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）,自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止,按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利,罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%;贷款人为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、律师费、公告费），由借款人承担；被告郭亮生以其购买的案涉房屋为其借款提供抵押担保,被告三联房产公司为被告郭亮生的借款提供阶段性责任保证担保,保证期间为借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止,保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）等主要内容。2016年5月26日,建行株洲分行与郭亮生办理了《房屋预告登记证明》,其中预告登记抵押权人为建行株洲分行,预告登记抵押人为郭亮生,房屋坐落云龙示范区时代云龙城住宅小区2栋,房号2402，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告登记。2016年5月31日,原告将借款36万元发放至被告郭亮生指定账户。上述合同履行过程中,被告郭亮生多次未按合同约定按月足额还本付息,截至2020年12月7日,被告郭亮生尚欠原告借款总额351167.6元，其中到期应还本45841.91元，利息57642.44元、罚息14659.78元，本息合计118144.13元。另查明，原告建行株洲分行与湖南恒昌律师事务所签订《委托代理合同》，委托湖南恒昌律师事务所全权代理本案。原告为追索涉案贷款已支付律师费25408元。以上事实有原、被告庭审陈述，以及由原、被告双方举证、质证，经本院认证的原、被告身份信息、个人住房贷款申报资料、收入证明、面谈记录表、客户须知、告客户书、个人住房商业用房借款合同、个人贷款支付凭证、预购商品房抵押预告登记、个人贷款对账单、委托代理协议、票据等证据材料，以上证据形成完整的证据链，本院依法予以确认。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。本案的争议焦点为:1.原、被告签订的《个人住房商业用房借款合同》应否解除;2.原告对涉案房产能否行使抵押权;3.三联房产公司是否承担连带清偿责任。一、关于借款合同应否解除的问题。建行株洲分行与郭亮生、三联房产公司签订的《个人住房(商业用房)借款合同》系双方当事人的真实意思表示,且未违反国家相关法律法规的强制性规定,故应认定有效。各方当事人应依约履行各自的权利义务。借款合同“违约责任条款”第十六条、第十七条中的相关条款已明确约定:如借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付费用,贷款人有权解除与借款人的借贷关系,宣布贷款立即到期,要求借款人立即归还借款本息及相关费用,并行使担保权利。建行株洲分行依约向借款人郭亮生发放贷款后,郭亮生未依约偿还贷款本息,已构成违约,故建行株洲分行要求解除《个人住房(商业用房)借款合同》,提前收回全部贷款本息的诉讼请求,符合合同约定,本院予以支持。因此，原告要求被告郭亮生偿还贷款本金351167.6元，借款利息72302.22元，本息合计423469.82元（利息暂计至2020年12月7日，此后的利息按年利率4.505%计算至实际清偿日止）的诉讼请求，证据充分，理由成立，本院予以支持。原告要求被告支付追索涉案贷款所支付的律师费25408元,符合双方合同约定，本院予以支持。二、关于建行株洲分行对案涉房产能否行使抵押权的问题。案涉房产上设定的抵押预告登记,与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,建行株洲分行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分,但并非对案涉房屋享有现实抵押权,故本案中建行株洲分行对涉案房产不能行使抵押权。关于三联房产公司是否承担责任的问题。《中华人民共和国担保法》第十八条规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案，被告三联房产公司自愿以保证人的名义在原告与被告郭亮生签订的借款合同签章，对被告郭亮生的上述债务承担连带保证责任。该约定不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，现被告郭亮生在借款期限届满后没有履行债务，被告三联房产公司应当承担连带保证责任。故建行株洲分行要求三联房产公司承担连带保证责任的诉讼请求,应予支持。三联房产公司承担保证责任后有权向郭亮生追偿。被告郭亮生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下:一、解除原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行与被告郭亮生于2016年5月24日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；二、限被告郭亮生于本判决生效后十五日内向原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行偿还借款本金351167.6元，利息72302.22元，本息合计423469.82元(利息暂计至2020年12月7日，此后利息按年利率4.505%计算至借款清偿之日止)；三、限被告郭亮生于本判决生效后十五日内向原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行支付律师代理费25408元；四、被告株洲三联房地产开发有限责任公司对上述判决第二、三项债务承担连带保证责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8034元，减半收取4017元，由被告郭亮生、株洲三联房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  舒家良二〇二一年五月二十四日法官助理王秋艳书记员易文峰附判决书引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。