陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)陕07民终170号上诉人（原审被告）：何元，男，1976年12月3日生，汉族，住略阳县。委托诉讼代理人：李飞龙，陕西省略阳县148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘勃，男，1972年10月15日生，汉族，住略阳县。原审第三人：略阳县恒康实业有限公司，住所地略阳县，统一社会信用代码9161072722279087XM。法定代表人：杨明基，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨博，系该公司办公室主任。上诉人何元因与被上诉人刘勃、原审第三人略阳县恒康实业有限公司(以下简称恒康公司)案外人执行异议之诉一案，不服陕西省略阳县人民法院(2020)陕0727民初752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，上诉人何元的委托诉讼代理人李飞龙、被上诉人刘勃、原审第三人恒康公司委托诉讼代理人杨博到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人何元上诉请求:撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：被上诉人的执行异议之诉不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条的四个要件。1.被上诉人虽然提交了2016年6月1日与第三人略阳县恒康实业有限公司签订的所谓的《商品房买卖合同》，但是该合同既无房产管理部门加盖的登记备案专用章，又无其他任何证据证明该合同是在人民法院查封之前所签订，显然不符合执行异议复议司法解释第二十八条第（一）项规定。该合同并无任何编号，且该合同第四条对于被上诉人买受的房产楼层位置等均为空白，且足以表明该合同系在人民法院查封之后双方匆忙签订，其对抗人民法院依法查封行为的意图非常明显。2.被上诉人提交的一份收款方为杨明基、收款金额为160万的中国建设银行的交易明细，以及三份收款方为卢民轩、收款合计金额为440万的电子银行交易流水，但所有的交易明细中无一笔交易备注有支付购房款的字样，且被上诉人并未提交第三人收到购房款的正式发票，该组证据只能证明被上诉人与杨明基、卢民轩个人之间有经济往来，显然不能认定为第三人收到被上诉人支付的购房款。第三人作为房地产开发企业对外销售商品房，公司有健全的财务制度和专职的财务人员，如此巨额购房款怎能由公司股东个人收取，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件若干法律问题的解释》第一条的规定，被上诉人与第三人之间并不存在缴纳购房款的房屋买卖关系，一审法院以此认定被上诉人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，明显不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的二十八条第（三）项及《关于审理买卖合同纠纷案件若干法律问题的解释》第一条的规定。3.被上诉人提交两份杨明基出具的“2016年6月1日收到刘勃缴来的门面购房款330万元”和“2016年7月25日收到刘勃缴来门面房购房款270万元”的两张收据（白条），以此证明自己按照合同约定足额缴纳了购房款，与本案客观事实矛盾。首先手写的白条本身不具有合法票据的效力且违反了法律法规的强制性规定。其次，上述两份白条与被上诉人提交的一份收款方杨明基、收款金额为160万的中国建设银行交易明细，以及三份收款方卢民轩、收款合计金额为440万的电子银行交易流水相互矛盾。与卢民轩的银行流水2016年6月1日所产生的交易额为430万，而被上诉人收到的收条仅为330万，显然与其证明的客观事实不相符，因白条收据与银行交易内容明显不一致，一审法院以此认定被上诉人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付全部价款，属于事实认定错误。4.依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据该规定，被上诉人并未就其与第三人之间的《商品房买卖合同》是否在人民法院查封之前所签订提供充分有力的证据予以证明，且是否向第三人缴纳购房款这一细节亦存在前述诸多问题和矛盾，故从举证责任要件看，被上诉人对前述两个方面并未完成举证义务，应承担举证不能的法律后果。二、一审判决主文第二项适用法律错误。被上诉人原审诉讼请求第二项：限期要求第三人给原告办理所购房产的产权过户登记手续。本案系案外人执行异议之诉，被上诉人在原审中行使请求权本身就是错误的。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并做出裁判。”之规定，即使被上诉人的诉请成立，原审法院也只能根据上述司法解释规定做出确权判定，并不能直接判定“由第三人略阳县恒康实业有限公司在本判决生效后三十日内给原告刘勃办理所购房屋产权过户登记手续。”其是否具备办证条件，须根据《税收征收管理法》和《不动产登记暂行条例》及实施细则等规定，还应具备房屋买卖双方交清相关税费等前提条件，该判决进入执行阶段无法执行。被上诉人刘勃辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。原审第三人略阳县恒康实业有限公司述称，恒康公司与刘勃之间的合同是真实有效的,时间和银行打款时间有出入是因为原本是朋友,基于信任只是口头上进行了约定。合同没有经过备案是因为网签时恒康公司的范围只有5-28层的住宅部分,商铺部分是因为资金困难,所以出售门面房。一层的房产证是一个大证,没有办法分割,所以没有编号。但是恒康公司提供了施工平面图,标注了购买范围,所以恒康公司与刘勃之间的交易是符合交易习惯的。略阳法院的执行裁定书明确了我们和何元之间的债务已经终结执行。原告刘勃向一审法院诉讼请求：1、请依法解除对位于略阳县城北街略阳县XX大厦XX楼XX层XX号XX号商铺的查封，并终止执行；2、限期要求第三人给原告办理所购房产的产权过户登记手续。一审法院认定的事实：2016年6月1日，原告与恒康公司签订《商品房买卖合同》，购买了XX大厦XX楼XX层XX号、XX号商铺，约定购房总价款630万元，原告已按约定分两次支付了购房款共计600万元，剩余的30万元购房款，按约定在恒康公司免费为原告办理了房产证后一次性付清。2017年9月8日，恒康公司将涉案1号、3号商铺交付原告使用,同年9月原告将商铺装修后用于经营化妆品和百货店至今。根据合同约定,恒康公司须在交房后的三年内免费为原告办理房产证，而原告也多次催促,但恒康公司均以恒康大厦一层商铺是一个大产权证,正在登记部门办理产权分割手续和未缴纳相关办证税费等事由拖延至今。2020年4月15日，被告因与恒康公司因合同纠纷一案，经其申请后，一审法院以(2020)陕0727财3号民事裁定书和(2020)陕0727执保6号协助执行通知，查封了涉案房产。原告向一审法院提出书面异议，2020年7月13日，一审法院下达（2020）陕0727执异21号执行裁定书，驳回原告的异议请求。一审法院认为，本案争议焦点：原告诉讼请求是否应该支持。原告（案外人）执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。原告对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权利，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。本案中，原告与第三人签订《房屋买卖合同》，第三人作为出卖人已收到购房款并交付房屋，该《房屋买卖合同》合法有效，而案涉房屋未办理过户，并非由原告原因所致，基于正当的不动产买卖关系，原告在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但原告仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。根据现有在案证据，应当认定被告享有的是普通债权，而原告实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于被告享有的普通债权，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告提起的执行异议之诉理由成立，原告对执行房屋享有足以排除强制执行的财产权益，故原告诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、解除对位于略阳县城北街略阳县XX大厦XX楼XX层XX号、XX号商铺的查封,并终止执行；二、第三人略阳县恒康实业有限公司在本判决生效后三十日内给原告刘勃办理所购房屋产权过户登记手续。案件受理费100元，由被告何元负担（限本判决生效后三日内交纳）。二审期间，刘勃在庭审中认可其与恒康公司除房屋买卖合同关系外，还存在恒康公司因经营需要向其融资借款关系，并于庭审后向本院提交其与恒康公司签订的协议一份，证明其与恒康公司签订的涉案门面房买卖合同是真实的，何元无证据反驳该协议的真实性，本院对该份协议予以采信。该协议载明，“经2017年3月16日与刘勃就融资、购商品门面房、住房问题协议达成如下：一、2016年8月14日乙方融资给甲方伍拾万元，清息至2017年3月14日，共计利息70000元正。二、2016年6月1日与刘勃签订的商品门面房买卖合同，原预计2016年8月31日前交付装修，由于多方原因延误交房期限七个月（即2016年9月1日至2017年3月31日）每月违约金15000元，共计105000元。三、乙方预定二单元25层9、10房经协商以肆拾捌万元成交，具体交款式：用融资利息和违约金冲减175000元，其余购房尾款305000元，由乙方一次性支付本公司。物业费、住房维修基金等费用另外计算。……”协议签订时间为2017年3月16日，协议落款甲方处加盖恒康公司公章，法宝代表人杨明基签字，乙方处刘勃签字。经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点是,一、房屋买卖合同的真实性及合同签订时间是否在查封房屋之前。二、刘勃是否全额缴纳购房款。三、能否直接判决第三人向被上诉人办理产权过户登记手续。一、2020年4月15日，何元与恒康公司因合同纠纷一案，经何元申请后，略阳县人民法院以(2020)陕0727财3号民事裁定书和(2020)陕0727执保6号协助执行通知，查封了涉案房产。刘勃与恒康公司签订《商品房买卖合同》是2016年6月1日，表明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，是否登记备案，不足以影响合同的效力，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦未规定必须登记备案，现何元对合同真实性有异议，但并未提交合法有效的证据予以反驳，该上诉理由不能成立。二、出具收据的金额、时间与银行转账的金额、时间不一致，但是总额均为600万元，且收据中亦载明购房款，收款人为恒康公司的法定代表人及负责人，恒康公司对未出具发票亦能作出合理解释，结合涉案房屋已经交付使用的事实，能够认定刘勃已支付绝大部分房屋价款。三、一审法院直接判决第三人为刘勃办理产权登记，以此确认刘勃的权利，并不违反法律规定，二审中，刘勃亦同意将剩余的30万元房款交纳至一审法院的执行款专用账户。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，但对刘勃剩余房款未作指令，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持陕西省略阳县人民法院(2020)陕0727民初752号民事判决第一项；二、变更陕西省略阳县人民法院(2020)陕0727民初752号民事判决第二项为：刘勃在本判决书生效后十日内将剩余30万元房款交纳至陕西省略阳县人民法院执行款专用账户，略阳县恒康实业有限公司在上述房款交纳后三十日内给刘办理所购房屋产权过户登记手续。二审案件受理费100元,由上诉人何元负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 杪审 判 员  房建军审 判 员  岳 媛二〇二一年五月十三日法官助理  徐晓倩书 记 员  李梦乔