文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1469号上诉人（原审被告）：南通食享汇餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91320602MA1X1K7F6T，住所地南通市崇川区工农路259号利群时代龙王桥店3层C1号。法定代表人：周建宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐迎甲，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄斌，男，1984年8月3日生，汉族，住江阴市。上诉人南通食享汇餐饮管理有限公司（以下简称食享汇公司）因与被上诉人黄斌房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。食享汇公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由黄斌承担。事实和理由：一审判决对事实和责任的认定有误。1、其同意黄斌自主收银，但每月10号必须交纳保底租金，黄斌没有按时交纳，应承担违约责任。2、进场装修补贴费用是租赁合同约定的一性次投入费用，不可退还。3、保洁费用应当公摊，后期是其在支付保洁费用，一审判决对此否定，有违公正。4、朱林浩一案与本案性质不同，不应混为一谈。黄斌辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。合同没有约定每月10号必须交纳保底租金，也没有约定进场装修补贴费用不能退还。据了解，食享汇公司并未向保洁工人支付保洁费，所以保洁工人一直在罢工闹事。朱林浩案件与本案有共同性，是同一美食广场内的商户与食享汇公司发生的相同性质的纠纷。黄斌向一审法院起诉请求：一、判令解除其与食享汇公司于2019年4月19日签订的《食享汇美食广场租赁联营合同》；二、判令食享汇公司支付营业款10120.46元；三、判令食享汇公司退还预缴的电费2300元；四、判令食享汇公司退还保证金及装修补贴共计44660元；五、判令食享汇公司赔偿损失33622.4元（含经营损失23462.4元、装修损失4010元、设备损失4150元、食材损失2000元）。诉讼中，黄斌将第四项诉讼请求变更为退还保证金25000元、装修补贴14666.7元（22000元扣除4个月使用期间分摊费用），并撤回第五项诉讼请求中关于赔偿经营损失23462.4元、食材损失2000元的诉讼请求。一审法院认定事实：一、2019年3月26日，黄斌与食享汇公司签订《江阴万达广场美食广场租赁联营意向确认书》，约定黄斌租赁美食广场商铺22平方米经营旋转小火锅，租赁联营期12个月，从双方正式签订《租赁联营合同》项下计租日起计算，结算方式为初期十天一结，黄斌支付进场费22000元，合作意向金20000元，双方签署《租赁联营合同》后，合作意向金转为履约保证金。2019年3月26日，黄斌向食享汇公司支付5000元。2019年3月28日，黄斌向食享汇公司支付15000元。2019年4月18日，黄斌向食享汇公司支付27000元。审理中，双方确认黄斌所付款项为2019年4月19日《食享汇美食广场租赁联营合同》项下保证金25000元、装修补贴22000元。2019年4月19日，食享汇公司授权代表徐迎甲与黄斌订立《食享汇美食广场租赁联营合同》一份，约定由食享汇公司将江阴万达食享汇美食广场E区摊位租赁给黄斌用于经营“旺旺”品牌火锅；租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日，营业额3万元（保底）≤5万元，租金（扣率/月）20%，营业额>5万元≤7万元，租金（扣率/月）15%，营业额>7万元≤9万元，租金（扣率/月）11%，营业额>9万元，租金（扣率/月）12%，无管理费、只有保洁费，如果月销售额提成租金小于保底租金时，黄斌按月保底租金上缴，如果月销售额提成租金超过保底租金，则按实际销售额的提成租金上缴，食享汇公司代收营业款，销售款每月结算一次，截止日为每月月底，下月10日为结账日，自用水、电费由黄斌自行承担，公用电费按销售比例均摊，黄斌在经营过程中销售人员及经营销售活动必须遵守服从食享汇公司制定的有关管理制度，如遇黄斌违规或不服从管理，食享汇公司有权终止合同，收回场地，所有费用不予退还；黄斌在签订本合同前须向食享汇公司支付保证金25000元，该保证金是黄斌履行合同义务的保证，租赁联营期满，食享汇公司应在黄斌按照合同将摊位交还给食享汇公司后60日内将保证金无息退还，如黄斌当月营业总额不足以支付食享汇公司应收款项，食享汇公司有权从保证金中扣除该款项，若所持保证金总额少于25000元，则黄斌应在接到通知后十天内补足，否则食享汇公司有权终止合同，收回场地，所收费用不予退还；在签订本合同前，黄斌须向食享汇公司支付装修补贴费22000元，此费用仅是黄斌履行本合同的前提，不作任何其他作用，不予退还；在租赁期限内，食享汇公司未按合同约定时间交付商铺超过60日、违反合同约定使黄斌无法按其用途继续使用该商铺、完全由于食享汇公司原因致使黄斌无法履行合同，黄斌有权单方面解除合同，应当书面通知食享汇公司，要求食享汇公司返还保证金，退还多收款项并赔偿损失；在租赁期限内，黄斌逾期交付租金、管理费及水、电、空调费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5%支付迟延违约金，若逾期达10个自然日的，食享汇公司有权采取停电停水或停止使用公共设施的措施，因此造成一切后果由黄斌自负，拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部达到15日的，食享汇公司有权单方面终止合同收回商铺，有权没收黄斌支付的保证金，且黄斌还须另外向食享汇公司支付相当于首年六个月保底租金之和的违约金。2019年4月30日，黄斌预缴电费6000元。审理中，黄斌提供2019年8月15日拍摄电表照片一份，证明截止2019年8月15日剩余电量为2374.2度。黄斌提供微信收款记录证明实际经营至2019年8月17日。食享汇公司主张黄斌经营至2019年8月24日但未提供充足证据予以证明。为履行合同，黄斌还于2019年3月19日支付旋转小火锅设备定金1000元，2019年4月14日支付设备款4900元，2019年4月29日、30日合计支付玻璃款260元，2019年5月1日支付旋转台安装费2650元。2019年5月3日至5月31日，黄斌营业款为19089.5元，食享汇公司于2019年5月15日支付黄斌2392元，2019年6月4日支付6695.5元，按照食享汇公司结算，扣除保底租金、公区电费、保洁费等费用以后，尚余3492.93元未支付给黄斌。2019年6月1日至6月10日，黄斌营业款为10245元。2019年6月11日起，黄斌自主收银，之后未再向食享汇公司支付过租金等费用。按照食享汇公司结算，扣除6月保底租金6000元、公区电费、保洁费等费用后，6月应支付黄斌营业款2504元。黄斌对食享汇公司6月营业款结算方式有异议，认为保底租金只应按照10天计算2000元，故食享汇公司应支付6月营业款6504元，合计应支付5月、6月营业款9996.93元。食享汇公司陈述未向黄斌支付5月、6月营业款是因为5月5日黄斌私自收银违反了合同约定。针对食享汇公司该项抗辩意见，黄斌提供微信聊天记录，证明当天系网络故障才导致自己收银。2019年8月1日，食享汇公司向黄斌邮寄催收通知，要求黄斌于8月10日前缴纳7月欠款1611.9元。2019年8月22日，食享汇公司向黄斌发出通知函，主要内容是：根据合同约定，黄斌严重根本违约，通知与黄斌终止合同并收回商铺，要求黄斌在8月25日前缴纳所欠款项6449元。2019年8月27日，黄斌向食享汇公司邮寄通知函一份，内容为：自2019年6月11日后，你方迟迟未将5月11日至6月10日营业款打给我方，以及美食广场一直无人管理，瘫痪状态，你方已经属于单方违约，故我方不存在继续交付所谓“保底租金”。现我方通知与你方终止合同并追究合同违约造成的一切损失。截止6月11日，你方还欠我方营业款6120.46元、需退还押金25000元及“进场费”19600元，电费2300元，合计53020.46元。二、2019年2月26日，江阴市万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）与徐迎甲签订《商铺租赁合同》，约定徐迎甲租赁万达投资公司室内步行街3F3018、3019-A、3019-B号商铺用于经营食享汇大型餐饮，套内建筑面积（计租面积）849.61平方米，租赁期限自2019年3月1日至2024年2月29日止，物业服务公司为江阴万达广场商业管理有限公司（以下简称万达管理公司）；每月每平方米租金50元，月租金42480.5元，首期租金于本合同签订当日支付，租金期限2019年3月1日至2019年8月31日，应交租金127441.5元（已给予3个月免租期），其余租金按每3个完整自然月为一个交租期交纳，于每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交租期租金，物业费每月每平方米50元，每月物业费42480.5元，首期物业费于本合同签订当日支付，收费期限2019年3月1日至2019年8月31日，应交物业费254883元；徐迎甲还应于合同签订当日交纳履约保证金84961元、物业费保证金84961元、质量保证金10000元、POS机押金5000元、POS机使用费1800元，合同还约定了其他事项。在2019年3月4日万达管理公司发出的缴费通知上还载明应缴纳装修押金20000元、装修管理费10620.13元，合计应缴纳599666.63元，要求于2020年3月5日前缴纳。根据食享汇公司提供的付款记录，其未能按约支付，最后一次付款日期为2019年7月27日16000元。审理中，黄斌提供2019年7月5日万达管理公司发出的工作联系函（关于食享汇首期款的催缴函），主要内容为：首期租金物业费截止2019年6月21日还未缴纳完毕，截止目前已逾期107天，请于2019年7月8日前将欠缴费用补齐，如未按期缴纳，将于2019年7月8日停止物业服务。黄斌还提供2019年9月4日万达管理公司发出的工作联系函，主要内容为：首期租金物业费共计597542.6元（费用期间2019年3月1日至2019年8月31日），第二期租金共计255783元（费用期间2019年9月1日至2019年11月30日）。截止2019年9月4日，食享汇公司欠缴首期租金32000元，二期租金255783元，截止2019年9月4日，一期租金逾期缴纳188天，二期租金逾期缴纳31天。请食享汇公司于2019年9月5日前，将欠缴款项交付，如逾期交付将追究违约责任。因上述二份函件未加盖万达管理公司公章，徐迎甲对上述二份函件真实性不予认可。三、根据食享汇美食广场店主群的聊天记录内容，食享汇美食广场于2019年5月3日试营业，5月10日正式开业，5月14日开始就有商户反映食享汇公司未按期向商户支付营业款。7月6日，由商户在微信群转发万达管理公司催缴函，徐迎甲陈述系欠了垃圾清理费480元，逾期100多天，后又陈述是物业费，别大惊小怪。7月10日，江苏浩健创展投资管理有限公司（以下简称浩健公司）法定代表人汤东在微信群发布该公司与食享汇公司签订的授权书一份，授权书内容为：由食享汇公司投资的食享汇美食广场自5月3日开业以来至今已两月有余，期间和各商户沟通不畅发生了很多不愉快事情，导致双方缺乏信任，现在美广散乱无序无管理，这样的结局，违背了双方出来赚钱做事业的初心……。当日浩健公司还发出通知，内容为，昨天会议大部分商户愿意继续履行合同，一起努力把美广做好，也有几个商户提出因6月份美广一直处于无管理状态生意不好。当然其中大家都有责任，商户提出的这个诉求给出具体处理决定：所有商户保底租金或租金里减免2000元……。8月2日，徐迎甲在微信群中通知今天开始美食广场不提供倒垃圾服务、不提供洗碗服务，等全场费用结清了再提供。8月24日，有商户在微信群中向徐迎甲提出问题要求予以说明：……6月11日后广场已处于无管理无经营状态，充值卡不能充值，收银人员已不在……，广场拖欠大量欠款导致商铺生意下滑严重，一度陷入瘫痪状态，欠款公司和人员如下，装修原料、广场设备、广场消防、广场卷帘门、广场收银器材、商铺电费等等……。2019年6月17日，万达食享汇核心自救群中对于保洁费用发放进行了说明，截止6月17日共收17户商户3004元，6月17日发放13日至17日保洁费1900元等。四、一审法院曾受理朱林浩诉食享汇公司、周建宇、徐迎甲房屋租赁合同纠纷一案【（2019）苏0281民初15295号】，该案中经审理查明的事实为：2019年4月19日食享汇公司与朱林浩订立《食享汇美食广场租赁联营合同》一份，约定由食享汇公司将其向万达广场管理公司承租的江阴万达美食广场B2摊位用于经营“凉皮大王”品牌凉皮，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日，月租金6000元，押三付三。经营过程中，因食享汇公司拖欠万达管理公司租金、物业费及水电费，导致停水停电。鉴于食享汇公司经营状况出现恶化可能，朱林浩的合伙人唐宇峰于2019年8月14日设法在江苏省淮安市辗转找到代表食享汇公司订立案涉《食享汇美食广场租赁联营合同》的经办人徐迎甲，要求协商善后事宜。徐迎甲以担保人出具《江阴万达美广协商书》、以个人名义出具《欠条》各一份。此后，食享汇公司经营状况持续恶化，导致朱林浩于2019年8月底停业，经营设备被迫拆回。一审法院经审理认为，因食享汇公司经营不善导致合同无法继续履行，朱林浩因无法实现其经营“凉皮大王”品牌凉皮的合同目的，故有权解除该合同等。一审法院作出（2019）苏0281民初15295号民事判决后，食享汇公司提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经审理认为，关于案涉租赁合同解除的原因，虽然食享汇公司主张系朱林浩违约所致，但其在二审中提交的《通知》系其单方制作，朱林浩亦不认可，与徐迎甲出具的《欠条》《江阴万达美广协商书》内容亦不相符，食享汇公司欲以此主张系朱林浩原因导致合同解除，该院不予采纳。结合朱林浩陈述及《欠条》《江阴万达美广协商书》，一审法院认定系食享汇公司经营不善导致合同无法继续履行具有事实依据，该院予以确认。五、审理中，一审法院向徐迎甲调查，徐迎甲陈述食享汇美食广场是2019年5月3日开业，2019年8月31日停业，原因是食享汇公司向万达投资公司支付租金至2019年8月31日，因商户没有向食享汇公司支付租金，所以食享汇公司没有向万达投资公司支付以后的租金，万达投资公司收回了商铺。商户电表是一户一表，按照1.18元/度预充值后使用，水表也是一户一表，每月根据实际用水量向商户收取水费，撤场时未对各商户的剩余电量进行过确认。六、双方同意如一审法院认定食享汇公司应向黄斌承担责任，则黄斌应支付的至实际经营之日止的租金应予抵扣。以上事实，有《江阴万达广场美食广场租赁联营意向确认书》、《食享汇美食广场租赁联营合同》、付款凭证、收据、微信聊天记录、授权书、照片、民事判决书以及当事人陈述等在卷予以佐证。一审法院认为：黄斌与食享汇公司订立的《食享汇美食广场租赁联营合同》是双方当事人的真实意思表示，并无法定无效情形，应当确认为合法有效。根据本案查明的事实，应认定食享汇公司在前期未能按照约定向黄斌支付营业款，食享汇公司因营业款支付问题与其他商户亦产生矛盾，因此经过协商自6月11日起各商户自主收银，但在此之后食享汇公司未履行对美食广场的管理义务，此散乱无序无管理情形在食享汇公司与浩健公司的授权书中也得到确认，并且由于食享汇公司拖欠万达管理公司物业费、拖欠相关人员装修款等问题引发美食广场不能按照双方约定正常经营，故本案应认定系食享汇公司经营不善导致合同无法继续履行。黄斌因无法实现其经营“旺旺”品牌火锅的合同目的，有权解除该合同。因双方签订的《食享汇美食广场租赁联营合同》在本案审理中已到期，故本案无需再行判决解除该合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。自开业后至6月10日，黄斌营业额总计29334.5元，根据双方陈述，结合黄斌在2019年8月27日通知函的内容，扣除6月黄斌应支付费用后（6月按保底租金6000元计算），食享汇公司尚应支付黄斌营业款为5996.93元（5月营业款3492.93元、6月营业款2504元）。黄斌请求食享汇公司退还保证金25000元，并自愿扣减4个月使用商铺期间的装修费用后主张食享汇公司赔偿装修补贴14666.7元，一审法院予以支持。黄斌主张应退预缴电费2300元，虽然双方对于黄斌实际经营期限存有争议，但食享汇公司主张黄斌经营到8月24日未提供充足证据予以证明，故一审法院按黄斌主张认定其实际经营至2019年8月17日。因食享汇公司在撤场时也未对黄斌的剩余电费进行确认，故一审法院依据拍摄照片时间、在此之前电量使用情况、拍摄以后经营情况对黄斌主张应退还预缴电费2300元予以支持。黄斌为履行合同支付设备款、安装费等合计8810元事实清楚，一审法院予以确认，扣减4个月使用期间的分摊费用后，食享汇公司应赔偿该项损失5873元。综上，食享汇公司应给付黄斌53836.63元。因黄斌实际经营至2019年8月17日，故黄斌尚应支付2019年7月1日至2019年8月17日期间按合同约定6000元每月保底租金计算的租金9400元。上述相抵后，食享汇公司应支付黄斌44436.63元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、食享汇公司应于判决发生法律效力之日起十日内给付黄斌44436.63元；二、驳回黄斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2068元，由黄斌负担1055元，由食享汇公司负担1013元。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，食享汇公司陈述每个保洁工人的月工资为2000余元，并提供保洁费支付凭证的截图如下：1、微信转账给“牵着你的手一起走到白头”合计3850元，其中2019年6月1日付150元，2019年6月17日付1450元，2019年7月6日付1450元，2019年7月23日付500元，2019年7月27日付300元。2、微信转账给“清秋梦一缕”合计3700元，其中2019年6月17日付1500元，2019年7月6日付1500元，2019年7月26日付500元，2019年8月2日付200元。3、微信转账给汪结云合计1750元，其中2019年7月6日付500元，2019年8月9日付1250元。4、微信转账给孙王艳合计700元，其中2019年8月9日付500元，2019年8月25日付200元。经质证，黄斌认为以上截图不能证明食享汇公司已支付了全部保洁费。二审中，食享汇公司申请证人陈某出庭作证，以证明美食广场平时有人管理。陈某陈述：其在案涉美食广场开了两个店面，2019年6月初美食广场开始混乱，没有收银管理，商户通过现金或微信支付宝扫码等方式自行收款，6月11日纠纷闹到派出所后，商户与食享汇公司达成了自主收银的协议。后来美食广场的照明、保洁都是正常的，有两次保洁工人罢工时是商户自己做的保洁，对于正常维持到何时其想不起来了，8月中下旬已有很多商户撤退。因食享汇公司拖欠设备款，7月中旬有供应商来美食广场闹过事。经质证，食享汇公司认为，正因商户没有支付租金，才导致其无法向供应商支付货款，是商户违约在先。黄斌认为，商户在2019年6月11日之前没有私自收银的情况。本院认为：黄斌与食享汇公司签订的案涉租赁合同合法有效，双方应当按约履行。合同约定的租赁期限为12个月，自2019年5月1日起至2020年4月30日止，并约定食享汇公司代收营业款，每月月底结算，下月10日为结账日，如销售额提成租金小于保底租金时，黄斌按月保底租金上缴。但在合同履行初期，食享汇公司即未能按约于每月10号向黄斌支付经结算后的上月营业款（已扣除该月保底租金、保洁费等），违约在先。且从一审查明事实反映，美食广场自2019年6月起处于无序管理的混乱状态，影响正常经营，为此食享汇公司特地委托浩健公司经营管理，授权书中也提到“现在美广散乱无序无管理”，但之后未能落实，且又因食享汇公司存在其他经济纠纷导致美食广场至2019年8月31日全面停业，故黄斌对于2019年6月11日改变收银模式之后应支付的每月保底租金享有不安抗辩权，未予支付并无过错。也基于此，一审法院认定系食享汇公司经营不善导致案涉租赁合同无法继续履行，本院予以认同。至于食享汇公司二审提供的证人陈某所陈述的情况，与一审查明的事实并无冲突，不能得出美食广场正常经营的结论。黄斌实际于2019年8月17日结束营业，对于其已交纳的装修补贴费22000元，原本是针对12个月租赁期的投入费用，现因食享汇公司原因造成合同无法履行，按实际使用的4个月结算后退还剩余部分，合情合理，亦符合合同解除后的清算原则。对于保洁费，本案结算中黄斌实际已承担2019年5月、6月的全部保洁费，且其在2019年6月17日还另行支付了保洁费200元，而对于8月份保洁费，因食享汇公司徐迎甲在微信群中明确通知自8月2日起不提供保洁服务故不应收取，对于7月份保洁费，在美食广场经营不正常，保洁工人时有罢工的情况下，食享汇公司不能证明为黄斌提供了正常的保洁服务，且其二审举证的保洁费支付凭证零散，并非正常的月结状态，无法反映支付的是当月费用还是拖欠的往期费用，故本院对食享汇公司要求黄斌支付7月、8月保洁费的主张不予支持。综上所述，食享汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费911元，由食享汇公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年五月十四日书记员  蒋 懿