安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0291民初974号 原告：深圳市联投物业有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区长江路248号，统一社会信用代码913402003955613701。 责任人：焦韶军，总经理。 委托诉讼代理人：柳鑫，公司员工。 委托诉讼代理人：朱正锐，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：芜湖市南枝宾馆有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区百线文化广场B座五层，统一社会信用代码91340200MA2N0W6P12。 法定代表人：赵祥建，执行董事。 被告：赵祥建，男，1979年7月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 深圳市联投物业有限公司芜湖分公司与芜湖市南枝宾馆有限公司（以下简称南枝宾馆）、赵祥建物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月18日适用简易程序立案受理。在送达过程中发现，芜湖市南枝宾馆有限公司的法定代表人赵祥建因刑事犯罪正在服刑，因此本院在安徽省庐江县白湖监狱会见厅通过视频连线对本案进行了审理。原告深圳市联投物业有限公司芜湖分公司的委托诉讼代理人朱正锐，被告赵祥建参加诉讼。本案现已审理终结。 深圳市联投物业有限公司芜湖分公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告南枝宾馆签订的《芜湖百线文化广场商户物业管理服务协议》于2020年5月30日起解除；2.判令被告南枝宾馆向原告支付2019年10月24日至2020年5月30月期间物业公共性服务费9045元以及逾期交纳的违约金（自2019年10月24日起至实际支付之日，按0.3%计算）；3.判令被告南枝宾馆补交2016年10月24日至2020年5月23日期间减免的全部物业公共性服务费共计174150元；4.本案诉讼费由被告南枝宾馆承担； 5.判令被告赵祥建对上述第2-4项诉请金额承担连带责任。事实和理由：原告与被告赵祥建于2016年8月11日签订《芜湖百线文化广场商户物业管理服务协议》，约定物业公共性服务费为每月6元/㎡，其中物业服务费每月5元/㎡，综合服务费每月1元/㎡，合计被告赵祥建每月应支付物业公共性服务费8100元。为扶持被告赵祥建经营，原告免除被告赵祥建装修期间的物业公共性服务费，给予被告第1个至第48个月物业公共性服务费半价优惠。优惠期服务费按6个月为一个周期进行缴付。每周期的服务费需提前15日支付。合同签订后，原告依约向被告赵祥建提供了物业服务。2017年11月，原告与两被告签订了《物业合同变更协议书》，约定自2017年12月1日起，物业合同的乙方由被告赵祥建变更为被告南枝宾馆，由被告南枝宾馆承接被告赵祥建在物业合同中的所有权利义务。且被告赵祥建承诺在主体变更后对被告南枝宾馆承担连带责任。但被告南枝宾馆未按合同约定按时交纳物业公共性服务费。现因被告南枝宾馆拖欠商铺租金，百线华东投资控股有限公司于2020年5月25日向被告书面发送租赁合同解除通知书，解除了与被告的租赁合同，依据合同约定物业管理合同也相应解除。截至起诉之日，被告仍拖欠原告物业公共性服务费。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 芜湖市南枝宾馆有限公司、赵祥建辩称，我交房租、物业费没有意见，要我支付违约金、补差价款我不认可。宾馆是股份制的，股东是共同获益的，虽然是法定代表人签字，但其他的股东也要承担责任。我被刑拘之前宾馆经营得不错，我被刑拘之后宾馆才欠费，那时我失去了人身自由，没办法处理欠费事宜，对此也不应该承担责任。至于连带责任是什么，为什么要我承担连带责任，我不太清楚。 本院根据原告提交的证据以及双方当事人的陈述，对原告主张的事实予以认可。 本院认为，案涉物业管理服务协议是双方当事人真实意思表示，其效力中符合法律规定的部分本院予以认可。南枝宾馆自2019年10月24日起拖欠物业费，原告于2020年5月25日制作解除合同通知书并送达给被告，主张2020年5月30日双方解除合同关系，被告不持异议，故本院确认案涉物业管理服务协议于2020年5月30日解除。合同解除后，被告应补交2019年10月24日至2020年5月30日期间的物业费，计9045元并承担违约责任。案涉合同第六条第二项约定“如乙方（南枝宾馆）逾期支付或补足物业公共性服务费、物业公共性服务费保证金的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的千分之三向甲方（深圳市联投物业有限公司芜湖分公司）支付违约金…”，合同第三条第一项第三点还约定了，“如乙方未经甲方同意无故拖欠租金、物业管理费、综合服务费等费用，则甲方有权取消所有承诺乙方的综合服务费优惠，恢复原费用标准计算综合服务费。乙方应在取消综合服务费优惠之日起7日内，按合同约定的费用标准向甲方补交综合服务费优惠部分的综合服务费”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告自2016年10月24日起享受月综合服务费优惠，至2020年5月30日，共43月，优惠金额计29025元（675元/月×43月）。原、被告双方虽在合同中约定南枝宾馆拖欠物业费时，原告有权要求南枝宾馆补交综合服务费优惠部分并支付违约金，但原告主张的违约金标准过分高于实际损失，本院依法予以调整并支持原告可以9045元为基数，按年利率10%支付违约金。赵祥建自愿为南枝宾馆所负债务承担连带责任，应共同承担补交物业费及支付违约金的责任。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。 赵祥建辩称，自己于2018年因涉嫌刑事犯罪被控制人身自由，且南枝宾馆是在其入狱之后拖欠租金，应由其他股东共同承担责任的辩解意见本院不予采信。南枝宾馆作为一个独立的民事主体，如无特别约定，其股东并不对南枝宾馆所负债务承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条约定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。……本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。赵祥建因犯罪被限制人身自由是我国司法机关根据刑事诉讼法履行职权的必然结果，并非不可抗力。即使赵祥建因服刑导致南枝宾馆拖欠物业费，该后果也应由赵祥建承担。赵祥建的各项辩解意见，依法不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认原告深圳市联投物业有限公司芜湖分公司与被告芜湖市南枝宾馆有限公司签订的《芜湖百线文化广场商户物业管理服务协议》于2020年5月30日起解除； 二、被告芜湖市南枝宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投物业有限公司芜湖分公司支付截至2020年5月30日期间的物业管理服务费9045元； 三、被告芜湖市南枝宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投物业有限公司芜湖分公司支付2016年10月24日至2020年5月23日期间减免的综合服务费29025元； 四、被告芜湖市南枝宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投物业有限公司芜湖分公司支付因拖欠物业费所产生的违约金。违约金以9045元为基数，按年利率10%自2019年10月23日算至实际清偿之日； 五、被告赵祥建对上述第二项、第三项、第四项判决所确定的债务承担连带清偿责任； 六、驳回原告深圳市联投物业有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1982元，由被告芜湖市南枝宾馆有限公司、赵祥建负担412元，原告深圳市联投物业有限公司芜湖分公司负担1570元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  蒋卫斌 二〇二一年五月十二日 书记员  周 璇 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。