山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0812民初1306号原告：山东伟琦物业服务有限公司，住所地济宁市任城区古槐辖区兴唐经典商务楼****，统一社会信用代码91370811795304824D。法定代表人：苏进海，董事长。委托诉讼代理人：董春霞，女，1978年10月3日出生，系山东伟琦物业服务有限公司职工。被告：魏震，男，1990年3月8日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：魏颜（与魏震系父子关系），1967年9月30日出生，住济宁市兖州区。原告山东伟琦物业服务有限公司（以下简称“伟琦物业公司”）与被告魏震物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告伟琦物业公司的委托诉讼代理人董春霞、被告魏震的委托诉讼代理人魏颜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。伟琦物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令魏震立即支付拖欠的2018年8月1日至2020年12月31日的物业费4212.25元；2.判令魏震承担诉讼费等相关费用。事实和理由：2017年7月24日，伟琦物业公司（乙方）与中国人民解放军山东省济宁军分区兖州离职干部休养所（以下简称济宁军分区兖州干休所）、山东民祥房地产开发有限公司（甲方）签订济宁军分区干休所（金阁花园）小区《物业服务合同》。甲方委托乙方为“济宁军分区兖州干休所”提供物业服务，物业服务区域：干休所一、二期工程全部，委托服务期限：2017年8月1日至2019年7月31日止，并约定：“乙方提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同”。合同到期前，济宁军分区兖州干休所牵头相关部门及人员组织物业协调会并形成会议决议，伟琦物业公司按会议决议服务至2020年12月31日并与该小区业主委员会进行了交接。魏震是该物业小区5号楼1单元102室业主。在伟琦物业公司提供物业服务期间，魏震自2018年8月1日至2020年12月31日一直未缴纳物业费，伟琦物业公司多次向魏震催要，魏震仍然拒绝支付。为维护伟琦物业公司的合法权益，故诉至贵院，请求依法判如所请。魏震辩称，其住在一楼，出现的问题有很多：一、外挂管道问题，在其卧室外面外挂下水管道，伟琦物业公司没有通过他；二、下水道渗水，2018年九月、十月份，整栋楼的下水道渗水导致家中木地板被泡，当时有文西社区居委会及物业公司人员在场，目前下水道仍然渗水，找物业解决，物业说是其自家下水道的问题；三、电梯问题，自从伟琦物业公司入驻后，两部电梯只开其这边的一部，另一边的住户也到其这边坐电梯，影响其正常生活，还把另外一部电梯的零件拆下来安到其这边的电梯上；四、监控问题，刚入住的时候小区里有监控，伟琦物业公司把金阁花园所有的监控都撤掉，后来其充电器被偷，找物业调监控，到现在也没有监控；五、消防通道问题，消防通道上边的玻璃被砸坏，墙壁脱落，伟琦物业公司没有予以修缮，并且绿化带的用水管道也被掐断了；六、伟琦物业公司与干休所签的合同是两年，之后的合同有瑕疵，缺少法律依据。在伟琦物业公司服务期间，服务有瑕疵，没有解决其反馈的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。伟琦物业公司提交以下证据证明自己的诉讼主张：证据一、物业服务合同、物业管理协调会决议及撤场交接协议，证明伟琦物业公司通过合法途径入驻兖州干休所（金阁花园）小区，服务期限为2017年8月1日至2020年12月31日；证据二、物业服务备案证明，证明伟琦物业公司按物业管理条例要求在物业主管部门备案；证据三、收费公示牌及24小时服务电话，证明伟琦物业公司按物业管理条例要求及物业服务合同要求履行告知义务；证据四、《物业管理责任保险保险单》，证明伟琦物业公司按物业服务合同约定，购买了小区公共责任险，对小区公共部位管理尽到了管理责任和义务；证据五、《电梯保养合同》、《济宁市兖州区惠民环卫保洁有限公司有偿服务委托合同》、《化粪池清理合同》等各类专项委托服务合同及发票、合格证，证明伟琦物业公司对相关公共设施履行管理义务，并按期支付相关费用；证据六、日常工作记录、业主满意度调查表、质量监督，证明伟琦物业公司按合同约定履行了日常物业服务并进行业务满意度调查、质量监管等；证据七、小区环境、员工共工作场景、社区活动、应急活动等照片，证明伟琦物业公司根据物业管理条例相关法律规定及合同约定对小区实行物业管理活动，使小区管理有序，员工按要求工作，为小区提供应急活动预案，保障小区业主日常生活正常进行；证据八、已判决案例，证明法律认可并支持伟琦物业公司的法律诉求；证据九、魏震个人信息登记表，证明魏震家庭住址为兖州区，是伟琦物业公司服务范围内业主；证据十、伟琦物业公司向魏震催收物业费的记录，证明伟琦物业公司按照物业管理条例等有关法律规定尽到催费义务；证据十一、魏震曾缴纳物业费收据，证明魏震居住在伟琦物业公司服务范围内并正常接受物业服务；证据十二、开发商出具的房产面积证明，证明伟琦物业公司诉讼金额来源正确；证据十三、魏震欠缴物业费明细，证明伟琦物业公司根据物业管理条例计算诉讼金额正确无误。魏震经质证，对于伟琦物业公司提供的物业服务合同、物业服务备案证明、收费公示牌、垃圾清运证明、业主个人登记信息表、催收短信、曾缴纳物业费收据、房产面积证明和费用明细没有异议。对交接协议的真实性无异议，但认为物业管理协调会决议有瑕疵，因为该小区业主委员会是2020年9月成立的，该决议没有法律效力，不能代表业主。物业服务合同到期后，2019年7月31日至2020年12月31日这期间，虽然伟琦物业公司提供了物业服务，但是没有资格继续服务。对于伟琦物业公司投保的小区公共责任险，魏颜表示不清楚，对各类专项委托合同及发票、电梯维修合同、催收物业费照片有异议。对于日常工作记录、业主满意度调查表，魏颜认为存在造假行为。小区环境、员工工作场景、社区活动、应急活动照片都是一时的，不能证明伟琦物业公司的服务很及时很到位。已经判决的案例和自家情况不同，对本案来说不具有证明力。魏震提交照片7张。其中，照片1证明2020年9月26日文西社区居委会、物业公司来看外挂管道及外墙渗水问题；照片2证明小区消防通道上面的玻璃损坏问题；照片3、4、5证明外挂下水管道噪音问题；照片6证明墙外淌水浸泡煤气管道，在其窗户底下存在安全隐患；照片7证明单元门口电源箱着地没人管。庭审后，提交公示证明一份，证明案涉小区业主委员会的成立时间为2020年9月。伟琦物业公司经质证，对照片1真实性予以认可，对证明内容不认可；对照片2不认可，因为没有时间地点标注；对照片3、4、5证明内容认可，但是认为该现象是由于开发商原下水管道设计存在缺陷，楼上业主为了解决个人问题对自己下水管道进行改装导致的，伟琦物业公司在物业服务过程中多次找开发商和个别业主协调，但因种种原因，没有得到结果，根据物业管理条例，伟琦物业公司已经尽到协调责任和义务，其提供的证据第7项第5页可以证明其与开发商协调过并且进行过维修；对照片6予以认可，但是该问题系开发商设计缺陷造成；对照片7不予认可，因为照片没有时间和地点标注；对公示证明无异议。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：济宁军分区兖州干休所又称金阁花园小区，系济宁军分区兖州干休所拆迁安置及山东民祥房地产开发有限公司开发建造的。2017年7月24日，伟琦物业公司（乙方）与济宁军分区兖州干休所、山东民祥房地产开发有限公司（甲方）签订《物业服务合同》，为兖州干休所小区一、二期工程全部区域提供物业服务，服务期限为2017年8月1日至2019年7月31日。该合同第十四条物业费的收费标准如下：本物业采取包干制方式收取物业费用。乙方向甲方、业主、物业使用人按照以下约定收取物业费用，盈余或亏损均由乙方承担。1.物业费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下（按建筑面积）：……②小高层公寓（6层以下含6层）：1.0元/平方米?月（含公共耗能），实行包干制……。同时约定，物业公司进驻2个月后再收取全年物业费。2019年7月19日，济宁军分区兖州干休所和兖州区物业办、兖州区鼓楼街道办事处城建办、文西社区等相关部门及人员组织召开了物业协调会，部分业主代表参加了会议，会议决定：……四、在小区业委会成立后选聘新的物业公司前，由伟琦物业继续在小区提供服务，小区物业服务不能中断。五、伟琦物业继续服务期间，延续原合同的权利和义务，直至小区选聘新的物业公司为止……。济宁市兖州区干休所金阁花园小区业主委员会成立后，在济宁市兖州区社区的见证下，与伟琦物业公司签订交接协议，约定伟琦物业公司于2020年12月31日24点结束案涉小区的物业服务，由业主委员会正式接管该小区物业服务。济宁市兖州区干休所金阁花园小区业主委员会承诺协助、配合伟琦物业公司追缴服务期限（2017年8月1日至2020年12月31日）内业主（或住户）所欠缴物业费，必要时提供相关便利。魏震系该小区5号楼1单元102室的业主，其房产建筑面积为145.25平方米，伟琦物业公司主张，自2018年8月1日至2020年12月31日,魏震应向伟琦物业公司交纳的物业费为4212.25元（145.25平方米×1.0元/平米/月×29个月）。2020年12月23日伟琦物业公司在该小区5号楼1单元张贴通知，要求该单元业主支付欠缴物业费。2021年2月24日，伟琦物业公司以发短信的方式向魏震催收物业费，魏震未支付自2018年8月1日至2020年12月31日的物业费。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案欠付物业费的事实形成于民法典实施前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，在案涉小区业主委员会成立前，济宁军分区兖州干休所、山东民祥房地产开发有限公司作为建设单位，与伟琦物业公司签订的物业服务合同，该合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同各方均具有法律约束力，对业主亦具有约束力。合同履行期限届满后，由于没有重新选聘物业公司，小区的物业服务不能中断，因此济宁军分区兖州干休所牵头相关部门召开物业管理协调会，决定在小区业委会成立后选聘新的物业公司前，由伟琦物业公司继续提供服务。且案涉小区业主委员会与伟琦物业公司对小区物业的交接、物业服务期限及物业费收取等事宜均进行了约定。据此，2019年8月1日至2020年12月31日期间，伟琦物业公司根据物业管理协调会决议及交接协议约定，继续在案涉小区提供物业服务。因不可归咎于伟琦物业公司的原因致使伟琦物业公司在无合同依据的情况下为业主提供了物业服务,业主享受了该服务，这期间业主和伟琦物业公司之间已经形成了事实上的物业服务关系，魏震作为业主应当支付2019年8月1日至2020年12月31日期间的物业费。魏震关于在物业服务合同期限届满后，伟琦物业公司继续在案涉小区进行服务没有资格的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于魏震主张的伟琦物业公司在服务期间存在的问题一节，诸如外挂下水管道、下水道渗水、电梯运行故障、小区监控缺失、消防玻璃损坏、电表箱着地等问题。魏震首先应明确以上问题是否为房屋本身存在的质量问题，如是，应当在房屋质保期内向房屋开发建设单位主张相应权利，而与本案的物业服务合同关系为两个不同的法律关系。其次，因物业服务管理涉及面广，包括基础设施维护、卫生、绿化等多项内容，物业服务管理为长期的、动态的，魏震提交的证据不能充分证明伟琦物业公司存在足以导致合同根本违约的严重瑕疵。如伟琦物业公司在小区的个别区域或者个别服务类别等方面提供的物业服务存在问题，导致魏震的财产或其他权益受损，魏震作为业主，可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，通过适当途径要求伟琦物业承担相应的违约责任，以维护自己的合法权益，而不能成为魏震拒绝或者减少支付物业费的理由。综上所述，伟琦物业公司要求魏震支付自2018年8月1日起至2020年12月31日止的物业费4212.25元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：魏震于本判决生效之日起十日内给付山东伟琦物业服务有限公司物业费4212.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由魏震负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  白扬二〇二一年五月十三日法官助理李亚茹书记员李莎