贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1876号上诉人（原审被告）：贵州桓吉房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市青龙街道办事处红枫湖村红枫发电厂58栋1单元5层1号。法定代表人：王英,该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯先国，贵州合兴律师事务所律师，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：杨贞霓，贵州合兴律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：张广尧，男，1948年11月23日出生，汉族，住贵州省。被上诉人（原审原告）：何本华，女，1951年4月17日出生，汉族，住贵州省。上诉人贵州桓吉房地产开发有限公司（以下简称“桓吉房开”）因与被上诉人张广尧、何本华商品房预售合同纠纷一案，贵州桓吉房地产开发有限公司不服贵州省清镇市人民法院(2020)黔0181民初432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人桓吉房开的委托诉讼代理人冯先国，被上诉人张广尧、何本华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桓吉房开上诉请求：1.撤销一审判决，二审依法改判；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.逾期交房系不可抗力及部分小区业主提前强行入住所致，一审未就桓吉房开一审的抗辩及相关证据进行说理，不符合相关法律规定。2.双方合同约定，自交房之日起至履行配合办证义务截止之日止，桓吉房开享有14个月履行提供办理转移登记所需资料的时间利益，一审理应考虑到实际交房时间已逾期的客观事实，同时相应顺延桓吉房开配合办理转移登记义务的时间，且被上诉人主张桓吉房开逾期交房责任的同时，提出逾期办证违约责任的主张于法无据，一审判决桓吉房开支付逾期办证违约金属于认定事实和适用法律错误。张广尧、何本华辩称，对方称不可抗力影响开工我不认可，桓吉房开称2013年自然灾害造成不可抗力，但双方2016年签订合同，既然桓吉房开无法按预期交房就不应签合同，日万分之一违约金已经很低了，我们留了电话，对方就应该优先拨打我们的电话，而不是采用大多数人都不看的报纸的方式。法律为人民服务，任何人都应当守诚信，房开逾期违约就应当赔偿，我方认可一审判决，请求二审支持我方诉请，别人强行提前入住与我们无关，我们是正常入住。张广尧、何本华向一审法院起诉请求：1、被告支付原告逾期交房违约金21272.78元（以房价款194272元为基数，按日计算已交付房款万分之一自2016年10月31日起计算至起诉之日止（2019年10月31日）共计1095天，194272元×0.01%×1095天为21272.78元）；2、被告支付原告逾期办证违约金21332.66元（以房价款194272元为基数，按年利率6%自2017年12月31日起计算至起诉之日止（2019年10月31日）共计668天，194272元×6%×668天÷365天为21272.78元）；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，原告（买受人）与被告（出卖人）于2016年3月12日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的清镇市红塔社区湖城枫景棚户区改造一、二项目18幢1单元10层4号住宅商品房，建筑面积81.03平方米，套内面积64.01平方米。合同第二章第二条约定“买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为清镇市住房和城乡规划建设局，预售许可证号为筑商房预字第××号。合同格式条款备案机关是清镇市工商行政管理局，备案号是筑清工商合（格备）XXX”。合同第三章第七条约定“按照套内建筑面积，该商品房单价每平方米3035.03元，总价款194272元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”；合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件;该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期间必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”；合同第十二条约定“上水、下水、供电，交付时达到使用条件；燃气2016年12月31日达到主力敷设到户；电话通信、有线电视、宽带网络，交付时线路敷设到户”。合同第十三条约定“逾期交房责任逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的时限相同），买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”；合同第八章第二十二条约定“转移登记（一）、出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）、出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的—（未约定）承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第2项处理（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款银行同期活期存款的违约金。（四）双方同意按照下列第（1）种方式办理商品房转移登记1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。该合同上有原告的签字及被告的盖章。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，案涉房屋至今没有实际交付，被告也未按合同约定向原告交付办理房屋转移登记的有关文书。另查明，一、2016年3月12日的收据,载明“入账日期为2016年3月12日，收到张广饶、何本华xxx号不动产登记证明费，金额为80元。经手人张露萍”。二、四川龙达建设（集团）有限公司于2018年12月16日向被告出具了延长竣工日期报告，载明四川龙达建设（集团）有限公司于2014年2月20日与贵公司签订了“XXX号楼的建筑总承包合同，总建筑面积约7.8万平方米，合同价款约8000万元，计划竣工日期为2016年6月30日，但我公司在施工过程中，因发生以下不可抗力及其他原因的影响，以致造成工期延误，特向贵司申请扣减相应工期。1、2014年5月20-24日清镇市下特大暴雨，导致建设中的工程被淹，边坡垮塌、设备损坏后，投入人力和物力进行场地、工程及设备的淤泥清理、边坡修复，施工前安全设施的恢复，安全设施的检查等工作于2014年6月20日结束，为此清理恢复工作停工32天。2、2014年7月4日到2014年7月15日清镇市下特大暴雨，导致建设中的工程、设备被淹，边坡垮塌、设备损坏后，投入人力和物力进行场地、工程及设备的淤泥清理、边坡修复，施工前安全设施的恢复，安全设施的检查等工作于2014年8月23日结束，为此清理恢复工作停工51天。3、2015年6月1-3日特大暴雨导致建设中的房屋工程、设备被淹，边坡垮塌、设备损坏后，投入人力和物力进行场地、工程及设备的淤泥清理，工程、设备及边坡修复，施工前安全设施的恢复，安全设施的检查等工作于2015年6月29日结束，为此清理恢复工作停工29天。4、2013年开工建设以来，每年12月及次年1月，存在极寒天气，无法正常施工，按冬季施工规程混凝土入模温度不能低于五度，砌筑施工时，砂浆温度不应低于五度，因此，低于五度暂停施工，经统计从2014年到2018年低于五度的天气经统计共为298天。5、2016年10月以来，部分业主以合同交房时间为由，强行进入并装修入住，对后续工程建设进度造成影响，给施工工作造成影响。鉴于以上各种不可抗力及其他因素影响，以致我公司截止发布本报告之日，仍未竣工，就此特申请贵公司同意将15-19号楼的竣工日期延长至2019年6月3日，望贵司同意为感。贵州三维工程建设监理有限公司项目部在该合同上盖章。在该盖章处有“情况属实，拟同意延期，赵玉明。2018年12月21日”。三、庭审中，被告认可未向原告交房。四、案涉房屋所在楼栋已于2019年10月31日经验收合格。五、2019年11月13日，被告登报向原告交房，该交房公告载明尊敬的湖城枫景一期业主非常荣幸地通知你，本公司开发的“湖城枫景”地产项目一期15、16、17、18、19栋商品房已经通过竣工验收，请尚未接房的购买人自2019年11月16日起前来办理所购物业的交付手续......。通知人贵州桓吉房地产开发有限公司，2019年11月13日。六、案涉房屋于2020年6月22日取得初始登记证。诉讼中，原告依法向一审法院申请保全被告名下的财产，产生保全费为577元。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。合同签订后，原告依约足额支付购房款，被告未按约定向原告交付案涉房屋及办理转移登记的有关文书，属违约行为，依法应按合同约定承担相应的违约金。关于逾期交房违约金的问题，按照原、被告间逾期交房的相关约定，即逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。本案中,被告应于2016年10月31日前向原告交付房屋但被告未交，案涉房屋所在的楼栋于2019年10月31日验收合格，被告于2019年11月13日通知未交房的业主于在2019年11月16日前办理接房手续。因此，被告应在交房时间届满之次日起开始计算逾期交房违约金，即从2016年11月1日起至被告通知原告交房之日。本案原告至今未收取房屋，其诉请的逾期交房违约金时间节点计算至2019年10月31日，从一审法院查明的事实来看，原告诉请的逾期交房的时间节点未超过法律规定，予以支持。因此，逾期交房违约金为以总房款194272元为基数，按日万分之一计算违约金为194272元×0.0001×1094天为21253元。关于原告主张逾期办证违约金的问题。在双方签订的合同中，双方约定被告于2017年12月31日取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理案涉商品房转移登记的有关文书交付给买受人。如出卖人不能在前款约定期限内交付上述文书，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款银行同期活期存款的违约金。根据上述约定，被告至开庭审理时未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书已超出60日，故逾期办证违约金应从2018年1月1日起计算至被告取得商品房初始登记并将办理商品房转移登记的文书（其中商品房转移登记的相关文书包括不动产权属证书、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票，有关文书如因政策变动而产生变化，应以主管部门的要求为准）交付给原告之日为止，而本案中原告主张的逾期办证违约金计算至2019年10月31日，故以原告计算的时间节点来计算逾期办证的天数为668天，因此原告主张的逾期办证违约金应以已付房款194272元为基数，参照中国人民银行同期活期存款利率按日计算至2019年10月31日。至于原告主张按年利率6%计算逾期办证违约金，缺乏事实依据及法律依据，一审法院不予支持，理由如下：在上述商品房买卖合同中，虽然未明确约定按那家银行的同期活期存款利率计算，但该合同中约定为银行同期活期存款利率来计算违约金，该合同约定应视为明确约定，因为银行同期活期存款利率，按常规的理解可推定为中国人民银行同期活期存款利率。因此，原告以合同没有明确约定逾期办证违约金计算标准，理由不能成立，不予支持。关于原告主张其因本次诉讼保全产生的保险费由被告承担的问题，根据双方签订的合同，没有该项约定，故一审法院不予支持。对被告的上述抗辩主张，缺乏充分的证据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：一、被告贵州桓吉房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张广尧、何本华逾期交房违约金21253元；二、被告贵州桓吉房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张广尧、何本华逾期办证违约金（以已付房款194272元为基数，参照中国人民银行同期活期存款利率按日计算从2018年1月1日起至2019年10月31日止）；三、驳回原告张广尧、何本华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1241元，保全费577元，共计1818元，由原告张广尧、何本华承担909元；被告贵州桓吉房地产开发有限公司负担909元。二审期间，桓吉房开提交证据:1、《客户受电工程竣工检验意见书》、《证明》、《工程消防验收意见书》，拟证明受电工程安装竣工验收合格时间是2018年5月29日，燃气工程竣工验收合格时间是2017年4月24日，建设工程消防验收合格时间是2019年12月21日。张广尧、何本华质证称，对该组证据的时间不清楚，2018年8月我们去过桓吉房开，桓吉房开那时候还说无合格证，在2019年仍然说消防等还未取得合格证。2、《关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知》、《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，拟证明自2018年9月13日至2019年6月30日，消防设计审查验收职责由公安划入住房和城乡建设部门，在此期间无法正常进行工程消防验收工作，由此耽误290天。张广尧、何本华质证称，不同意扣除290天，应按合同约定执行。另查明，根据住房和城乡建设部、应急管理部《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，2019年4月1日至2019年6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期。本案二审认定的其余事实与一审一致。以上事实，各方当事人陈述、身份证复印件、商品房买卖合同复印件、收款收据复印件、竣工验收报告、《客户受电工程竣工检验意见书》、《证明》、《工程消防验收意见书》等证据在卷佐证，并经庭审核实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点系案涉项目逾期原因是否存在不可抗力因素。桓吉房开上诉主张天气原因构成不可抗力，《商品房买卖合同》第二十七条约定“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任......”，本院认为桓吉房开提供的证据均显示天气因素均发生于签订合同前，如其判断会导致延期交房后果应在合同约定的交房时间中预留相应时间，现案涉房屋达到交房条件的时间超过合同约定交房时间，桓吉房开应承担逾期交房的违约责任。桓吉房开上诉主张消防设计审查验收从公安部门转为住建部门系导致逾期办证的不可抗力因素，根据住房和城乡建设部、应急管理部《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，2019年4月1日至2019年6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，本案中，合同约定桓吉房开承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人，而案涉房屋直至2019年10月31日方才完成五方竣工验收，早已超过移交承接期，也就是说，建设工程消防设计审查验收职责移交承接期之前桓吉房开并未成就消防验收条件，故建设工程消防设计审查验收职责移交承接期并未对桓吉房开办理消防验收手续及产权证带来影响，现案涉房屋达到办证条件的时间超过合同约定办证时间，桓吉房开应承担逾期办证的违约责任。综上，本院认为桓吉房开所称存在不可抗力的主张不能成立，本院对此不予支持。桓吉房开上诉主张其享有14个月履行提供办理转移登记所需资料的时间利益，鉴于实际交房时间已顺延，其配合办理转移登记时间亦应顺延。因案涉合同已明确约定办理转移登记的具体时间，鉴于该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，系合法有效协议，桓吉房开应按该约定履行合同义务。至于桓吉房开上诉主张的14个月时间利益，本院认为逾期交房并非可延期办证的理由，若允许逾期交房作为延期办证的抗辩理由，则合同中关于办理转移登记的时间约定及逾期办证的违约金条款则失去其订立目的，不利于督促房开企业及时履行义务；此外，逾期交房与逾期办证本身系两个违约行为，本案中，桓吉房开同时存在逾期交房和逾期办证的违约行为，其理应承担两方面的违约责任，故本院对该上诉主张不予支持。综上所述，上诉人贵州桓吉房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用358元，由上诉人贵州桓吉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 邹爱玲审判员 邓禹雨二〇二一年五月十二日法官助理沈祥凤书记员李连睿