重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0240民初1423号原告：张铁林，男，1998年7月9日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：游长江，重庆舒义律师事务所律师。被告：石柱仁康医院有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道****1-2，统一社会信用代码91500240MA5U4GNL7Y。法定代表人：谭显松，该公司执行董事兼经理。原告张铁林与被告石柱仁康医院有限公司（以下简称“仁康医院”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月7日公开开庭进行了审理。原告张铁林及其委托诉讼代理人游长江到庭参加诉讼。被告仁康医院经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。张铁林向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原告与被告于2016年12月30日签订的《房屋租赁协议》；2.判决被告立即腾还原告位于重庆市石柱土家族自治县X层营业房，即《房屋租赁协议》中原告出租给被告的全部房屋；3.判令被告对出租房屋恢复原状(被告擅自改变结构及损坏部分)；4.判令被告从2020年11月8日起按每日1998.00元支付原告租金至被告交还全部房屋时止；5.判令被告支付原告违约金50000.00元；6.由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年7月29日，原告与重庆平宇房地产开发有限公司（以下简称“平宇房产公司”）签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了该公司修建的坐落在石柱县X1号商业用房。2016年12月30日，原、被告经协商一致签订了《房屋租赁协议》，由原告将自已购买的上述房屋出租给被告。《房屋租赁协议》约定：“甲方(原告)将坐落于石柱土家族自治县X层营业房出租给乙方(被告)，建筑面积1965.85平方米，套内建筑面积1492.96平方米。该营业房建筑面积以产权证或合同为准。二、租赁期限为5年，自2016年11月8日起自2021年11月7日止。三、租金支付：第一年租金为600000.00元。签订合同之日一次性付清。租金付清后合同生效。然后从第二年起租金在上年的基础上递增5%，每年支付一次，支付时间为本年到期前30天。具体租金第二年为630000.00元。第三年为661500.00元，第四年为694575.00元，第五年为729304.00元，以甲方收款凭证为据。四、交房条件：签订本合同之日，乙方缴清第一年租金后甲方以2016年12月30日的房屋现状交付乙方。”合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告，被告用于开设医院。被告支付了2016年11月8日至2017年11月7日(第一年)、2017年11月8日至2018年11月7日(第二年)的租金，2018年11月8日至2019年11月7日(第三年)的租金被告只支付了10万元。尚欠第三年的租金561500.00元、第四年(2019年11月8日至2020年11月7日)的租金694575.00元，合计1266075.00元。经原告多次催收无果。后原告向法院起诉要求被告支付租金及利息。2020年11月19日，本院作出(2020)渝0240民初3299号民事判决书，判决被告支付原告房屋租金1256075.00元及利息。判决书生效后，被告未按判决履行，第五年的房屋租金也未交纳。被告租赁原告房屋后，未经原告同意擅自将原楼梯间改为门面房，还损坏了原告的部分房屋。以上事实，有《房屋租赁协议》、民事判决书等相关证据予以证明。综上，被告长期拖欠租金，给原告造成了经济损失。现原告为了保护自已的合法权益，特根据《民法典》第七百一十五条、第七百二十二条以及《民事诉讼法》第二十三条等相关法律规定向人民法院提起诉讼，请依法审理。仁康医院未作答辩，也未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年7月29日，原告张铁林与平宇房产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了坐落于石柱县X1号商业用房，建筑面积1965.85平方米，套内面积1492.96平方米。2016年12月30日，原告张铁林（甲方）与被告仁康医院（乙方）签订了《房屋租赁协议》，甲方将其拥有的商业用房出租给乙方，约定：一、甲方将坐落于石柱县X层营业房出租给乙方，建筑面积1965.85平方米，套内建筑面积1492.96平方米。该营业房建筑面积以产权证或售房合同为准。二、租赁期限为5年，自2016年11月8日起至2021年11月7日止。三、租金支付：第一年租金为600000.00元（陆拾万元），签订合同之日一次性付清；租金付清后合同生效。然后从第二年起租金在上一年的基础上递增5%，每年支付一次，支付时间为本年到期日前30天。具体租金第二年为630000.00元（陆拾叁万元），第三年为661500.00元（陆拾陆万壹仟伍佰元），第四年为694575.00元（陆拾玖万肆仟伍佰柒拾伍元），第五年为729304.00元（柒拾贰万玖仟叁佰零四元）以甲方收款凭证为据。……六、乙方不得在租赁房内从事任何违法犯罪活动，不得改变房屋主体结构，未经物管同意，不得随意拆墙、挖孔、打洞。乙方因装修和使用导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施毁损，包括门窗、水电等由乙方负责维修，在租赁期内相邻房屋漏水漏电由乙方自行负责解决，费用由乙方自行承担。七、租赁期满，甲方如要继续出租，乙方在同等条件下有优先承租权，但必须提前两个月告知甲方。乙方如不再续租，应拆除其装修的所有可以移动、拆除的设备设施并清扫干净，在租赁期满后5日内搬离。乙方不得收转让费、装修材料费及装修费等，并恢复承租前的房屋隔墙、门窗、水电、消防等设施设备。八、租赁期内，乙方未经甲方同意不得转租他人。九、乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金50000元（伍万元）。租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方。若乙方不按时缴纳租金，甲方有权解除合同，收回房屋，视为乙方违约，乙方应赔偿甲方违约金50000元（伍万元），并赔偿因此所造成的一切损失。（注：未交保证金，保证金为零）。2016年12月20日，被告向原告支付了第一年（2016年11月8日至2017年11月7日）的房屋租金600000.00元；2018年4月15日，被告向原告支付了第二年（2017年11月8日至2018年11月7日）的房屋租金630000.00元；2020年1月21日，被告向原告支付了第三年（2018年11月8日至2019年11月7日）的房屋租金100000.00元。2020年8月5日，本院受理原告张铁林诉被告仁康医院房屋租赁合同纠纷一案。2020年11月19日，本院作出(2020)渝0240民初3299号民事判决书，判决：“被告石柱仁康医院有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张铁林房屋租金1256075.00元及逾期付款利息(第一笔计息本金：561500.00元，计息时间：从2018年10月8日起至计息本金付清之日止，利率：2018年10月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至计息本金付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；第二笔计息本金：694575.00元，计息时间：从2019年10月8日起至计息本金付清之日止，利率：按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；二、驳回原告张铁林其余诉讼请求。”该民事判决已判至第四年租金即至2020年11月7日期间的租金，原、被告均未提起上诉，该判决已于2021年1月10日发生法律效力。后被告未按该生效民事判决履行租金支付义务，原告张铁林已向本院申请强制执行，目前尚未执行到位。庭审中，原告张铁林明确其第三项诉讼请求“判令被告对出租房屋恢复原状(被告擅自改变结构及损坏部分)”中的恢复原状为被告腾房时不损坏房屋即可。本院认为，原告张铁林与被告仁康医院签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。一、关于讼争房屋租赁协议解除条件是否成就的问题。《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”案涉《房屋租赁协议》约定“每年支付一次，支付时间为本年到期日前30天”、“若乙方不按时缴纳租金，甲方有权解除合同”。本案原告已将案涉房屋交付被告租赁使用，履行了自己的合同义务，被告仁康医院未按照合同约定支付租金，致使原告起诉至本院，本院判决生效后，被告仁康医院仍未履行租金支付义务，现原告要求解除案涉房屋租赁协议合同约定，本院予以支持。张铁林于2021年3月22日向本院起诉要求解除与仁康医院之间的房屋租赁关系，仁康医院于2021年3月26日签收了张铁林提交的起诉状副本，可以认定案涉《房屋租赁协议》解除日期为2021年3月26日。二、关于腾还房屋及恢复原状问题。对于腾还房屋的问题，如前所述，案涉房屋租赁协议解除后，仁康医院应当搬离案涉房屋，将租赁房屋腾还给原告张铁林，故对张铁林要求仁康医院腾还案涉租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。对于恢复原状问题，原告张铁林在庭审中明确只要被告仁康医院搬离案涉租赁房屋时不损坏房屋即可，系其对自己实体权利的处分，本院依法予以支持。三、关于2020年11月8日起的租金问题。仁康医院租赁并使用案涉房屋，应按照合同约定支付相应的租金，前案生效判决已判被告支付原告至2020年11月7日止的租金。根据租赁协议约定，案涉房屋第五年即2020年11月8日至2021年11月7日期间的房屋租金为729304.00元，日租金应为729304.00元÷365=1998.10元，原告主张从2020年11月8日起按每日1998.00元支付原告租金至被告交还全部房屋时止，本院予以支持。四、关于违约金的问题。原告张铁林与被告仁康医院在案涉房屋租赁协议中约定“若乙方不按时缴纳租金，甲方有权解除合同，收回房屋，视为乙方违约，乙方应赔偿甲方违约金50000元（伍万元），并赔偿因此所造成的一切损失。”本院认为，仁康医院未按约定履行交纳租金义务构成违约，被告腾退原告房屋后，原告并不能立即租给他人，会产生租赁空档期的损失，被告亦未对违约金是否过高提出异议，故本院对原告主张的违约金50000.00元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十四条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告张铁林与被告石柱仁康医院有限公司于2016年12月30日签订的《房屋租赁协议》于2021年3月26日解除；二、被告石柱仁康医院有限公司于本判决生效之日起三十日内将重庆市石柱土家族自治县X层营业房腾还给原告张铁林，腾房时不得造成房屋毁损；三、被告石柱仁康医院有限公司于本判决生效之日起十五日内按每日1998.00元从2020年11月8日起支付原告张铁林房屋租金至实际腾房交付之日止；四、被告石柱仁康医院有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张铁林违约金50000.00元；五、驳回原告张铁林其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取525.00元，由被告石柱仁康医院有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员  罗 成二〇二一年五月十一日法官助理  张全玉书 记 员  赵 华