天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2002号上诉人（原审原告）：北京金地格林物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市津南区双港镇津沽路西侧格林小城橄榄苑1-202-A区。主要负责人：刘涛，总经理。委托诉讼代理人：张鑫，天津滨法律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭燕，天津滨法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津达成兴业房地产开发有限公司，住所地天津市红桥区红旗北路与子牙河南路交口东南侧大成广场1号楼18层。法定代表人：韓家宸，董事长。委托诉讼代理人：郭萍，女。委托诉讼代理人：李晓慧，天津万钧律师事务所律师。上诉人北京金地格林物业管理有限公司天津分公司（以下简称金地物业公司）因与被上诉人天津达成兴业房地产开发有限公司（以下简称达成兴业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2020）津0106民初5289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金地物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人金地物业公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人达成兴业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误且存在遗漏。1、一审法院遗漏上诉人整改完毕且至今仍在为被上诉人提供车库物业服务的事实；2、一审法院遗漏上诉人已向被上诉人开票未付款的事实；3、一审法院认定被上诉人可以停止支付车位空置补贴系认定事实错误。首先，确定被上诉人可以停止支付车位空置费的前提是上诉人存在违约行为，被上诉人仅向法庭提交了其向上诉人发送的整改函及照片，被上诉人虽然向上诉人三次发函要求整改，但其函件内所述的上诉人违约情形发生的原因、是否真实存在并未查明，上诉人在就被上诉人提出整改事项时已经阐明，被上诉人提出的未出售车位被占用、未登记车辆进场、吊牌与停放车辆不符的原因系因为被上诉人出售车位中包含子母车位且被上诉人配发给业主的车库地锁均为同一把钥匙，即一把钥匙可以打开所有的地锁，上诉人在第一次回函中就要求被上诉人对此尽快更换解决，但被上诉人殆于履行更换义务，却屡次以此为由函告上诉人违约。即便如此，上诉人收到整改函件之后，对存在乱停问题的车辆均张贴了书面提示，部分业主购买车位后更换车辆或将车位租赁给其他业主使用，由此造成未与被上诉人签订购买车位合同的车辆进入停车场，最重要的是有接送、搬运行为的车辆进入车库，被上诉人在某一时段进行的调查不能反映车库管理的真实状态。由此可见，上诉人对车场提供的物业服务并无违约行为；其次，即使上诉人存在违约行为，也不能直接导致被上诉人停止支付车位空置费。根据双方约定，如果整改时间超过30日，被上诉人有权取消整改期内的空置费，如果累计三次接到整改通知在30日内不能完成整改，被上诉人有权立即终止支付空置补贴。本案中上诉人接到被上诉人的整改通知后，立即进行排查，并将原因和排查结果回复，被上诉人虽三次发函，但上诉人的自查整改时间均未超过30日，按照合同约定，除整改期内的空置费用可以止付外，其他时间的空置费仍应继续支付；4、被上诉人连续三次发函要求整改属于为其恶意止付提供合法借口。二、一审法院存在严重错误情形，既然认定被上诉人向上诉人支付2019年11月之前的车位空置费，但并不认为被上诉人迟延支付的行为存在违约，亦未判令被上诉人支付逾期支付违约金，实属严重错误。三、在车位租售率低于75%时，上诉人一直处于亏损状态。一审判决被上诉人自2019年11月起止付车位空置费会造成双方权利义务失衡，且属于违约金过高情形。达成兴业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：本案给付的内容是车位空置补贴费，不是车位管理费，这种补贴费的支付是有前提的，即上诉人必须管理到位。双方签订《大成雅苑项目物业管理服务收费标准及服务内容补充协议之补充协议》后，金地物业公司没有按照协议约定履行应尽的义务，金地物业公司管理不到位主要有四大类问题，不符合达成兴业公司应支付车位空置补贴费用的条件，且管理期间给达成兴业公司的车位销售工作造成了影响和经济损失。金地物业公司于2019年11月份因本案事实向一审法院起诉过达成兴业公司，双方就金地物业公司存在的违约整改问题进行调解，金地物业公司撤诉，但金地物业公司在调解协议签字前反悔，却又提起本案诉讼，在双方达成的调解协议中对被上诉人存在的问题予以了列明。根据双方合同约定，被上诉人发出三次整改后，上诉人仍未整改完毕的，被上诉人有权终止给付车位空置补贴。关于金地物业公司要求支付的逾期利息问题，双方签署的《大成雅苑项目物业管理服务收费标准及服务内容补充协议之补充协议》没有就逾期利息进行任何约定，且由于金地物业公司自身违约的原因，不符合协议中约定的支付车位空置补贴费用的条件，故上诉人主张逾期付款利息无任何依据。金地物业公司向一审法院起诉请求：依法判令达成兴业公司支付车位费212766.33元、逾期利息43580.42元并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年7月29日，案涉双方订立《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由达成兴业公司将大成雅苑项目委托金地物业公司进行前期物业管理服务事宜。合同第二条物业服务内容及标准中第五项车辆行驶和停放秩序的服务、管理：超过《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准执行。第三条前期物业服务合同期限自2015年7月29日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。签订上述合同后，双方订立《大成雅苑项目物业管理服务标准及服务内容补充协议》，约定规划用于停放机动车辆的车位，应当委托金地物业公司管理服务，车位使用人按100元/个/月的标准向金地物业公司交纳停车服务费。后双方又订立《大成雅苑项目物业管理服务标准及服务内容补充协议之补充协议》，大致内容为：达成兴业公司按照达成兴业公司交付金地物业公司服务管理的车位数量为基数，租售率未超过75%时，由达成兴业公司补齐实际租售的车位数和租售率75%对应车位数的差额的服务管理费；租售率超过75%时，车位服务管理费由金地物业公司自行按实际租售的车位数向租售车位的小业主收取。机动车停车位服务管理空置补贴（以下简称空置补贴）的起费时间为2018年5月1日，支付方式为按季度支付，金地物业公司于上一个计费期满后经与达成兴业公司确认空置车位数量及空置车位管理服务费金额，金地物业公司按达成兴业公司要求提供等额的正式发票，达成兴业公司在收到金地物业公司发票后15个工作日内向金地物业公司支付上述费用。关于违约责任，双方约定：如金地物业公司违反双方所签合同约定，达成兴业公司有权提出整改意见，金地物业公司须在收到整改意见后立即整改，如遇付款日达成兴业公司有权顺延至金地物业公司完成整改并通过达成兴业公司审核。整改时间超过30日，达成兴业公司有权取消整改期内的空置补贴。如累计三次金地物业公司接到达成兴业公司整改通知30日内不能完成的，达成兴业公司有权立即终止支付空置补贴。后因车位管理问题，达成兴业公司曾于2019年11月、12月及2020年1月向金地物业公司送达书面整改通知，金地物业公司也通过书面函件方式向达成兴业公司进行回复。金地物业公司曾因本案纠纷诉至一审法院，后于2020年7月17日申请撤诉，一审法院依法裁定，准予其撤诉。后双方多次协商未果，2020年11月12日达成兴业公司向金地物业公司出具了《关于终止支付大成雅苑地下停车位服务管理空置补贴费用的函》，写明按照双方约定，因金地物业公司违约行为仍然存在，无视达成兴业公司的管理要求，并阻碍达成兴业公司监管，达成兴业公司取消对金地物业公司2019年11月5日至2020年1月13日地下停车场管理问题整改期间的空置补贴，并于2020年1月14日开始终止对金地物业公司支付停车位空置补贴费用。一审法院认为，案涉双方订立的《天津市住宅前期物业服务合同》、《大成雅苑项目物业管理服务标准及服务内容补充协议》及《大成雅苑项目物业管理服务标准及服务内容补充协议之补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。双方均应该按照上述合同约定全面履行各自义务。根据上述合同约定，达成兴业公司应自2018年5月起按季度向金地物业公司支付空置补贴，双方亦约定了暂缓支付及止付上述空置补贴的情形。现达成兴业公司抗辩按照实际未予支付空置补贴的原因在于金地物业公司履行合同不符合约定，符合双方合同约定的暂缓止付情形，但达成兴业公司提交的证据仅能证实自2019年11月起暂缓支付条件成就，故2019年11月前的空置补贴，达成兴业公司应依照合同约定予以支付。对于金地物业公司计算的2018年5月至2019年10月应支付的空置补贴数额，达成兴业公司不持异议，故对于金地物业公司的诉讼请求，予以部分支持。关于金地物业公司主张利息一节，因双方合同中对于达成兴业公司迟延支付空置补贴的利息问题并未约定，金地物业公司的该项诉讼请求，缺乏合同依据，不予支持。达成兴业公司提交的证据显示双方自2019年11月起开始书面沟通双方争议，达成兴业公司三次向金地物业公司发出整改方案，上述问题尚未整改完毕，故达成兴业公司依照合同约定不再支付空置补贴，符合双方合同约定，对此抗辩意见，予以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、被告天津达成兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告北京金地格林物业管理有限公司天津分公司机动车停车位服务管理空置补贴139188.92元；二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5145元，减半收取2572.5元，由原告北京金地格林物业管理有限公司天津分公司负担1183.5元，被告天津达成兴业房地产开发有限公司负担1389元”。本院二审期间，上诉人提交清洁承包合同、电费缴纳凭证以及地库管理人员工资支出等证据，证明其每月管理车库的实际支出成本，被上诉人对证据的真实性不予认可，认为与本案无关联。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人达成兴业公司是否应当支付2019年11月至2020年9月的车位空置费以及逾期付款利息。关于2019年11月至2020年9月的车位空置费问题，双方在《大成雅苑项目物业管理服务标准及服务内容补充协议之补充协议》约定如金地物业公司违反双方所签合同约定，达成兴业公司有权提出整改意见，金地物业公司须在收到整改意见后立即整改，如遇付款日达成兴业公司有权顺延至金地物业公司完成整改并通过达成兴业公司审核。整改时间超过30日，达成兴业公司有权取消整改期内的空置补贴。如累计三次金地物业公司接到达成兴业公司整改通知30日内不能完成的，达成兴业公司有权立即终止支付空置补贴。本案中被上诉人达成兴业公司三次向上诉人金地物业公司发出整改通知，并提交证据证明上诉人金地物业公司存在问题以及尚未整改完毕的事实，上诉人金地物业公司主张不存在违约行为，但其提供的证据不能否定被上诉人达成兴业公司提交证据的真实性，其主张不存在违约行为的证据不足，故一审法院认定被上诉人自2019年11月起停止支付车位空置补贴符合双方合同约定。对于上诉人金地物业公司主张的利息一节，因双方合同中对于达成兴业公司迟延支付空置补贴的利息问题并未约定，且上诉人存在违约行为，其主张被上诉人支付利息的上诉请求不予支持。综上所述，金地物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5145元，由上诉人北京金地格林物业管理有限公司天津分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 芳审判员 杨阿荣审判员 张志国二〇二一年五月二十七日法官助理张驰书记员李娟附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……