广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1934号上诉人（原审被告）:张红英，女，1975年9月11日出生，汉族，住广东省惠州市大亚湾区西区×××××××××××××××××××，公民身份证号码352××××××××××××225。委托诉讼代理人：孙华伟，广东鸿荣源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司，住所地佛山市顺德区×××××××××××。法定代表人：李某1。上诉人张红英因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司（以下简称“碧桂园物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，进行审理。本案现已审理终结。张红英上诉请求：请求依法撤销(2020)粤1391民初2849号一审民事判决书发回重审，或者依法改判。事实与理由：一、一审法院未正确适用《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第六条的规定。该法条中“当事人另有约定的，从其约定”，是对“当事人的意思自治”原则的重申和强调。本案中两份《物业服务协议》均对交纳物业服务费的起始时间作出了约定，且该约定并未违反法律强制性规定，应当优先适用。（一）被上诉人与惠州市中元和泰投资发展有限公司（下称“开发商”）签订的《龙城一品前期物业服务合同》中第七条第2款约定“物业已出售但未交付给买受人的，其物业服务费由开发商全额交纳”。本案中，被上诉人在其提交的证据八（微信聊天记录）中自认“上诉人于2019年10月收房”，表明案涉房屋的交付日期是2019年10月，因此2019年10月份之前的物业费，被上诉人无权向上诉入主张，应当向开发商主张。（二）被上诉人与上诉人签订的《龙城一品前期物业服务协议》中约定“上诉人应自合同约定的商品房交付之日、上诉人实际收楼之日全额交纳物业服务费”。而约定的商品房交付之日，当时案涉楼盘尚未竣工，因此，上诉人交纳物业服务费的时间也应按“实际收楼之日”即2019年10月23日开始交纳。二、一审法院认定“上诉人以涉案房屋质量不符合约定为由拒付物业费，理由不充分”属于事实认定错误。本案中，开发商交付时案涉房屋存在质量问题，后由被上诉人安排了2个人持续5天时间才修复，明显是较为严重的质量问题，上诉人此时拒绝收房是行使其法定抗辩权，拒绝收房有理。上诉人于2018年1月27日收到开发商的收房通知后，也是按约定时间到楼盘现场收房，因案涉房屋存在“影响居住”的严重漏水问题才拒绝收房。根据上诉人一审证据第7-18页内容中“被上诉人所标注的维修内容”载明，案涉房屋至少存在“南入口窗户开裂、一楼大厅南面窗户渗漏、一楼厨房北面窗户渗漏、一楼大厅西面窗户渗漏、三楼除止水钉、一楼厨房管口渗漏、三楼电梯井对面外墙角渗漏、二楼厨房西面窗户渗漏”等质量问题。尚未交付的新房就出现这么多的质量问题，一审法院认定为“理由不充分”，理据何在?公平何在?三、一审法院认为“如涉案房屋质量确实存在不符合约定，上诉人可向房屋出卖人主张权利”，属于明显的法律适用错误。如案涉房屋质量确实存在不符合约定或者法律规定，且达到了影响居住的程度，上诉人拒绝收房有理，当然构成拒绝办理房屋交付手续的“正当理由”，因此对于上诉人收房之前的物业服务费，被上诉人只能向开发商主张。四、一审法院认定“上诉人未依约向被上诉人支付物业服务费、车位服务费相关费用，给被上诉人造成利息损失”，属于事实认定错误。对于2019年10月23日之后的相关物业服务费用，因不存争议，上诉人主动要求向被上诉人交纳该部分物业服务费用，但被上诉人一直拒绝收款（一审庭审中双方对该事实均无异议），因此，利息损失是由被上诉人的原因所造成，责任自负。综合上述，一审法院事实认定明显错误、法律适用明显不当，已丧失了裁判者的中立性，且超出了法官自由裁量权的范围，涉嫌枉法裁判。故上诉人依法向贵院提起上诉，望判如所请。碧桂园物业公司在二审法定期间内未提交答辩意见。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司向原审法院起诉请求：一、被告立即向原告支付自判决之日止的费用，暂计2018年2月至2020年3月的各项费用共30330.26元，详见欠费明细表；二、被告支付相应的银行利息；三、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，原审法院予以确认。2016年4月27日，被告张红英与案外人惠州市中元和泰投资发展有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告张红英购买案外人惠州市中元和泰投资发展有限公司开发建设的龙城一品花园89栋101号房，房屋用途为住宅，建筑面积为374.7平方米。合同约定的交付期限为：案外人惠州市中元和泰投资发展有限公司应在2016年6月30日前交付房屋。原告登记成立于2004年4月19日，经营范围包括物业管理。2017年10月12日，案外人惠州市中元和泰投资发展有限公司作为甲方与原告作为乙方签订一份《龙城一品前期物业服务合同》，主要约定：1.甲方委托乙方对龙城一品提供前期物业管理服务事宜。2.物业管理服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：房屋总层数在七层（含）以上的高层住宅每月每平方米1.7元（含公共分摊电费）、别墅一期每月每平方米3.5元（不含能耗分摊）、别墅二期每月每平方米3.8元（含公共分摊电费）、商业物业每月每平方米3元。3.停车场收费采用如下方式：停车场属于全体业主共有的，乙方从停车费中按露天车位50（元/个·月）、车库车位50（元/个·月）的标准提取物业服务费用。4.业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），甲方不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺；物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。5.物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月10日（每次缴费的具体时间）前交纳。6.本合同期限自2017年10月12日起，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。合同还约定了双方的其他权利义务，但未就业主逾期交纳物业服务费的行为承担违约责任作出相应约定。2018年1月23日，涉案房屋通过建设、监理、施工、勘查、设计五个单位验收合格并取得竣工验收备案登记。2018年1月27日，被告收到案外人惠州市中元和泰投资发展有限公司邮寄的《收楼通知书》。原告提交的《告知函》显示：案外人惠州市中元和泰投资发展有限公司于2018年1月24日向龙城一品二期业主告知如下相关事宜：1.“龙城一品花园”二期工程已取得“建筑工程竣工验收报告”，并于2018年1月23日完成竣工验收备案。2.“龙城一品花园”小区物业管理公司由“惠州市港华物业管理有限公司”变更为“广东碧桂园物业服务股份有限公司”，物业管理费的收费标准不变，广东碧桂园物业服务股份有限公司将从2018年2月1日起开始收费。3.“龙城一品花园”二期目前公司正在办理大确权工作，现开始收集业主相关资料，并告知办证收费、契税交纳等相关事宜。因被告未支付物业费等费用，原告多次通过其工作人员微信聊天方式通知被告交纳所欠物业费用，被告微信回复称因房子存在质量问题而未收楼，原告应向开发商追偿欠费。因被告未支付所欠物业费、停车费，原告向原审法院起诉，提出如上诉请。被告于2019年10月23日与碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司大亚湾分公司签订一份《龙城一品前期物业服务协议》，约定物业服务费计费标准为按建筑面积每月每平方米3.8元包干制，停车费按露天车位150元/月，车库车位220元/月。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、张红英自本判决发生法律效力之日起10日内向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司支付自2018年2月1日起至2020年10月31日止的物业服务费33544.5元及利息（利息从2018年2月开始每月计算，每月以1016.5元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，分别自当月11日起计算至实际支付完毕之日止）；二、张红英自本判决发生法律效力之日起10日内向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司支付自2019年10月23日至2020年10月23日止的车位服务费1950元及利息（利息从2019年10月开始每月计算，每月以150元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，分别自当月11日起计算至实际支付完毕之日止；三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司其他的诉讼请求。案件受理费279.13元，由张红英负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司于2020年4月3日经佛山市顺德区××监督管理局核准变更企业名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，一审判决不违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外情形，当事人未上诉部分，本院二审不予审查，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：张红英是否具有缴纳2019年10月23日之前物业费用的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据上述规定，案外人惠州市中元和泰投资发展有限公司与张红英签订的《龙城一品前期物业服务合同》对业主具有约束力。2018年1月27日，案外人惠州市中元和泰投资发展有限公司向张红英邮寄《收楼通知书》，并告知张红英应从2018年2月1日起向碧桂园物业公司缴纳物业费用，碧桂园物业公司已按照合同约定提供了相应的服务，故张红英应从2018年2月1日起向碧桂园物业公司缴纳物业费用，即张红英具有缴纳2019年10月23日之前物业费用的义务。张红英上诉主张房屋存在质量问题未办理收房手续，但其提交的微信聊天记录不足以证明其主张事实，张红英以涉案房屋质量不符合约定为由拒付物业费，理由不充分，原审法院不予支持，处理正确，本院予以维持。关于张红英上诉称碧桂圆物业公司拒绝收款，利息损失应由物业公司自行承担，依法无据，本院不予支持。综上所述，张红英的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费687.36元，由上诉人张红英负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二一年五月十三日法官助理  李兵勤书 记 员  钟润美