安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终362号 上诉人（原审原告）：汪卫兵，男，1973年4月15日出生，汉族，安徽省祁门县人，初中文化，务工，住安徽省祁门县。 委托诉讼代理人：聂美红，女，1975年12月29日出生，汉族，安徽省祁门县人，小学文化，无业，住安徽省祁门县，系汪卫兵之妻。 上诉人（原审原告）：聂美红，女，1975年12月29日出生，汉族，安徽省祁门县人，小学文化，无业，住安徽省祁门县。 被上诉人（原审被告）：黄山润泉置业有限公司，住所地安徽省祁门县七里桥新区办，统一社会信用代码91341024394640181A。 法定代表人：程永龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑明继，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌菊媚，安徽道同律师事务所律师。 上诉人汪卫兵、聂美红因与被上诉人黄山润泉置业有限公司（以下简称黄山润泉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省祁门县人民法院（2021）皖1024民初22号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 汪卫兵、聂美红上诉请求：一、撤销安徽省祁门县法院（2021）皖1024民初22号判决，支持汪卫兵、聂美红一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由黄山润泉置业有限公司承担。 事实和理由：一、汪卫兵、聂美红与黄山润泉公司签订的《商品房买卖合同》中约定交付房屋时间为2020年5月1日，但实际直至2020年8月6日买方才拿到房屋钥匙。2020年11月11日汪卫兵、聂美红得知电梯未通过验收且电表尚未安装。同时，直至今日该房屋仍未通过备案及综合验收，黄山润泉公司应承担相应的违约责任。二、2020年1月份，我国发生新冠肺炎疫情属于不可抗力，但结合安徽省防控应急响应调整、省住房和城乡建设部门于2020年3月2日发布的关于统筹推进疫情防控有序推动企业复工开工的通知、祁门县新冠肺炎疫情防控应急指挥部于2020年2月17日发布的第18号文件通告恢复生产及黄山市实际情况和“恒大悦府”疫情豁免32天的实际案例，黄山润泉公司2020年2月25日就可以复工复产，其要求延期三个月实属过长。三、2020年3月19日，黄山润泉公司通过微信单方面通知广大业主要求延期三个月交房，但未得广大业主同意，并且8月6日交房当日，黄山润泉公司未向包括汪卫兵、聂美红在内的收房业主出示任何有关竣工验收方面的书面文件，而是在一审期间向法院提交了出具日期为2020年8月3日的单位工程质量竣工验收记录，但该份验收记录的日期及签字人真实性存疑。 黄山润泉公司答辩称：一、汪卫兵、聂美红的上诉请求无事实根据和法律依据。黄山润泉公司因不可抗力延长三个月交房，符合双方商品房买卖合同的约定，也符合法律规定。政府的发文中虽通告可以复工复产，但其指的是要有序推进，而并非所有企业同一天都复工复产。疫情影响是巨大的，对不同企业而言影响也有不同，应当要结合实际情况来考虑复工的时间。黄山润泉公司因外地员工较多，且物资资料、生产厂家均在外地，考虑到外省、市政府限制措施，直至2020年3月19日公司仍没有复工复产，故保守估计需要延期3个月交房，黄山润泉公司及时履行了告知义务，并且在规定期限内，尽最大努力向业主交付了验收合格的房屋。二、黄山润泉公司向汪卫兵、聂美红交付房屋时间为2020年8月6日，而该房屋已于2020年8月3日经过五个责任主体验收合格并由各项目负责人在单位工程质量竣工验收记录表上签字盖章。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 汪卫兵、聂美红向一审法院提出诉讼请求：一、要求黄山润泉公司立即支付违约金10758.44元（自2020年5月1日起至2020年11月12日止，以已付房款为基数，按日万分之一标准计算）；请求支付至实际符合交房之日；二、案件诉讼费由黄山润泉公司承担。庭审中变更诉讼请求为：一、要求黄山润泉公司立即支付违约金4000元；二、案件诉讼费由黄山润泉公司承担。 一审法院经审理查明：2018年9月28日，汪卫兵、聂美红与祁门县润泉置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定汪卫兵、聂美红向祁门县润泉置业有限公司购买位于祁门县新城区××路××号小区××幢××单元××室商品房，该商品房建筑面积123.14平方米，总价款548900元。合同第八条第一款约定“出卖人应当在2020年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格（出示工程竣工验收证明文件）……”。第八条第二款约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府政策等因素造成延迟交房；3、工程出现技术难题，以及其他非出卖人原因引起的延迟交房。由于政府原因造成的市政配套没有到位，出卖人在发生之日起30日内告知买受人。”第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”合同签订时，汪卫兵、聂美红已支付首付款278900元，余款270000元向安徽祁门农村商业银行股份有限公司按揭贷款，2018年11月7日，安徽祁门农村商业银行股份有限公司将270000元转入祁门县润泉置业有限公司账户。2020年7月31日，黄山润泉公司通知汪卫兵、聂美红于2020年8月6日收房，汪卫兵、聂美红已于当日交纳了相关费用后签字收房。 一审法院另查明：祁门县润泉置业有限公司于2019年7月12日更名为黄山润泉置业有限公司。2020年1月份，我国爆发新冠肺炎疫情，政府采取了停工停产等一系列的防控措施，有效防止了新冠肺炎疫情的漫延。2020年3月19日，黄山润泉公司向润泉新城壹号全体业主发布通知，由于受新冠肺炎疫情影响，需延期三个月交房。 一审法院再查明：黄山润泉公司开发的润泉·新城壹号工程开工日期为2018年6月1日，竣工验收日期为2021年1月22日，于2021年2月6日在祁门县建筑工程质量安全监督站备案。 一审法院认为：汪卫兵和聂美红与黄山润泉公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且合同未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同为有效合同，本院予以确认。合同签订后，双方应当按照合同约定履行各自义务，若违反合同约定，应当承担相应的违约责任。黄山润泉公司按照合同约定应当在2020年5月1日前，将经验收合格的商品房交付汪卫兵和聂美红使用，由于2020年1月份我国出现新冠肺炎疫情，政府采取了停工停产等防控措施，符合合同第八条第二款规定的第1、2两种情形，根据合同约定，出卖人黄山润泉公司可据实予以延期，且黄山润泉公司已通知了汪卫兵和聂美红延期三个月交房，根据本次新冠肺炎疫情的影响，一审法院对黄山润泉公司延期三个月交房予以确认。故黄山润泉公司应当在2020年8月1日前交房，但黄山润泉公司于2020年7月31日通知汪卫兵和聂美红于2020年8月6日收房，逾期5天，仍然构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、被告黄山润泉置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告汪卫兵、聂美红违约金274.45元；二、驳回原告汪卫兵、聂美红的其他诉讼请求。上述款项直接汇入祁门县人民法院（零余额账户）经济纠纷专户，开户行：祁门农村商业银行营业部，账号：2000××××1916。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34元，由原告汪卫兵、聂美红负担33元，由被告黄山润泉置业有限公司负担1元。 二审中，汪卫兵、聂美红及黄山润泉公司均未提交新的证据。双方当事人所举证据同一审，相对方的质证意见也与一审相同。 二审查明事实与一审一致，本院予以确认。 综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：黄山润泉公司是否应支付汪卫兵、聂美红逾期交房违约金4000元。 本案中，汪卫兵、聂美红与黄山润泉公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效的合同，双方均应当按照合同约定履行义务。汪卫兵、聂美红已按照合同约定支付了购房款，而黄山润泉公司本应当在2020年5月1日前向两人交付房屋。2020年1月我国出现了新冠肺炎疫情，这属于突发性公共事件，而政府所采取的疫情防治措施是一般当事人无法预见无法避免也无法克服，具备不可抗力的特征。本案系民法典实施前的法律事实引发的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案中，政府为防控疫情采取的停工停产等措施属于不可抗力，也符合双方当事人《商品房买卖合同》中第八条第二款规定的1、2两种可据实予以延期交房的情形。黄山润泉公司结合实际情况作出了在原定交房计划基础上顺延三个月交付房屋的决定，并于2020年3月19日履行了通知义务。根据相关规定，因疫情导致逾期交付房屋、逾期办理产权转移登记证书，出卖人请求免除或减轻相应责任的，应予支持。故本院对黄山润泉公司延期三个月交房予以确认。据此，黄山润泉公司应当在2020年8月1日前向汪卫兵、聂美红交付房屋，但实际交付房屋时间是2020年8月6日，黄山润泉公司仍然逾期交房5天，应当按照合同约定承担相应的违约责任。另汪卫兵、聂美红在上诉状中提出该房屋未通过综合质量验收及备案、单位工程质量竣工验收记录真实性存疑等主张，因无充分证据证明，本院不予采纳。故根据双方签订的《商品房买卖合同》约定的每日已交房价款万分之一的违约金，一审法院判决黄山润泉公司向汪卫兵、聂美红支付违约金274.45元并无不当。 综上，汪卫兵、聂美红的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费69元，由上诉人汪卫兵、聂美红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宋浩之 审 判 员 吴天石 审 判 员 谢慧慧 二〇二一年五月十三日 法官助理 孟 洁 书 记 员 刘德生 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二、《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。