江苏省淮安市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2021)苏08行终130号 上诉人（一审原告）杨红艳，女，汉族，1963年4月11日出生，现住淮安市淮阴区。 委托代理人李德华，江苏大达律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）淮安市自然资源和规划局，住所地淮安经济技术开发区厦门路6号。 法定代表人韩文军，职务局长。 委托代理人刘伟、王磊，江苏宗泽律师事务所律师。 一审第三人杜国华，男，汉族，1948年12月9日出生，住淮安市清江浦区。 委托代理人徐业江，江苏天立言信律师事务所律师。 一审第三人淮安市清浦房地产有限公司，住所地淮安市清江浦区清晏小区二区八幢四楼。 法定代表人秦俭，该公司总经理。 委托代理人张海，该公司员工。 上诉人杨红艳诉被上诉人淮安市自然资源和规划局（以下简称市自然资源局）、一审第三人杜国华、淮安市清浦房地产有限公司（以下简称清浦房地产公司）撤销行政登记一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812行初400号行政判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 一审法院查明：杨红艳与案外人徐海原为夫妻关系，2007年10月10日，二人协议离婚。杜国华与案外人殷林为表兄弟关系。 2003年5月16日，殷林与杨红艳签订协议：乙方（杨红艳）购买甲方（殷林）位于西大街乐园小区19幢205号、19幢206号的住房两套，因甲方现未能提供房屋所有权等手续，经甲乙双方协商达成如下协议：一、两套住房共计人民币壹拾捌万元整。二、乙方一次性预付房款壹拾叁万捌仟元整，余款待甲方取得房屋所有权转成合法手续并过户给乙方后一次性付清。三、乙方在这两套住房内不得豪华装潢。四、甲方现将房屋以出租形式给乙方使用，租金以预付房款的利息充抵，乙方不另付租金给甲方。五、由于种种原因，乙方得不到此两套房屋的所有权，甲方退还乙方已付的房屋预付款壹拾叁万捌仟元整，并且赔偿装潢费叁万元以下，乙方提出退还住房，甲方退回乙方已付的预付款壹拾叁万捌仟元整，不赔偿乙方其它损失。六、甲方把此两套住房另出售给他人，甲方不但要退回乙方已付的房款壹拾叁万捌仟元整，还要赔偿乙方的损失（装璜）。七、其它未尽事宜，双方友好协商解决。 2003年7月28日、2004年10月27日，殷林向杨红艳出具收条，分别收到买房款100000元整和40000元整。西大街乐园小区19幢206号即为现在的清晏小区1区2幢206室。 2006年2月23日，杨红艳、徐海与杨洁和唐古成（分别系杨艳红的妹妹和妹夫）签订《房屋转让协议》约定：原房主杨红艳将乐园小区（现为清晏小区）19幢205室、206室转让卖给现房主唐古成价格26万元。 后杨洁、唐古成在涉案房屋经营招待所。因房屋权属问题不能产权过户，唐古成、杨洁于2018年9月20日至一审法院对徐海、杨红艳、杜国华、殷林提起房屋买卖合同诉讼，请求解除唐古成、杨洁与徐海、杨红艳签订的《房屋转让协议》，并返还购房款及赔偿损失等诉讼请求。一审法院于2019年4月15日作出（2018）苏0812民初8976号民事判决：一、解除唐古成、杨洁与徐海、杨红艳签订的《房屋转让协议》；二、徐海、杨红艳返还唐古成、杨洁购房款260000元，并赔偿房屋差价损失3031300元；三、驳回唐古成、杨洁的其他诉讼请求。徐海、杨红艳不服提起上诉，淮安市中级人民法院于2019年8月7日作出(2019)苏08民终1855号终审判决，判决：一、维持淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初8976号民事判决第一、三项；二、撤销淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初8976号民事判决第二项；三、改判徐海、杨红艳返还唐古成、杨洁房款26万元，并赔偿房屋差价损失181.878万元；四、驳回徐海、杨红艳其他诉讼请求。此后，该房屋实际由杨红艳继续占有使用至今。 2018年2月1日，杜国华与清浦房地产公司向市自然资源局申请不动产登记并提交了不动产登记申请书、授权委托书、商品房屋初始登记证、商品房买卖合同、税收缴款书等材料。其中，商品房买卖合同中出卖人加盖的印章为“淮安市清浦区房地产公司”。市自然资源局经审查后于2018年3月5日予以登记，并向杜国华颁发苏（2018）淮安市不动产权第0007581号不动产权证书。 杜国华诉唐古成、杨洁，第三人杨红艳、徐海排除妨碍纠纷，一审法院于2019年9月25日立案后，杜国华于2020年9月18日向一审法院撤回起诉，一审法院作出（2019）苏0812民初8996号民事裁定，予以准许。 杨红艳与杜国华、淮安市清浦房地产公司确认合同无效纠纷，一审法院于2020年7月14日立案后，杨红艳于2021年1月8日撤回起诉，一审法院作出(2020)苏0812民初4544号民事裁定，予以准许。 一审法院认为，本案的争议焦点是：1、杨红艳是否具有主体资格；2、杨红艳的起诉是否超过起诉期限；3、市自然资源局转移登记的行政行为是否合法。 一审法院认为，关于原告是否具有主体资格。行政诉讼中原告是否具有主体资格，应审查被诉行政行为与原告是否存在利害关系。本案不论杨红艳与殷林签订合同购买案涉房屋，还是杨红艳将案涉房屋转卖给唐古成、杨洁，两次买卖协议中均有关于办理不动产登记的约定，说明签订相关协议的目的是为了取得房屋所有权。现因房屋被登记在杜国华名下，导致杨红艳与唐古成、杨洁的房屋买卖协议解除而承担赔偿责任，对杨红艳的权利义务产生了实际影响。且案涉房屋目前仍由杨红艳占有、使用，故杨红艳与案涉房屋转移登记行为具有利害关系，其具有原告主体资格。 关于杨红艳的起诉是否超过起诉期限。市自然资源局主张杨红艳至迟在2018年11月1日民事案件庭审中得知房屋转移登记的行政行为，对此事实予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案杨红艳不是行政行为相对人，不是从行政机关处直接得知行政行为，没有被告知起诉期限，故本案应适用一年的起诉期限。杨红艳于2019年10月28日提起行政诉讼，一审法院于2019年11月4日立案，杨红艳的起诉没有超过一年的起诉期限。 关于市自然资源局的转移登记行为是否合法。《不动产登记暂行条例》第十四条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。……”第十六条：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责……”根据上述规定，房屋转移登记不仅限于买卖形式；房屋转移登记应当由当时的房屋所有权人及房屋受让人共同申请，并且各自对申请材料的真实性负责。本案中，案涉房屋在本次登记之前仅进行了初始登记时，清浦房地产公司作为初始登记权利人，其具有处分房屋的权利。清浦房地产公司与杜国华自愿将案涉房屋所有权以签订房屋买卖合同的形式从清浦房地产公司名下转移至杜国华名下，是双方真实意思表示，补签买卖合同即是对该意思表示的体现和书面确认，并无违法之处，故市自然资源局依据房屋转让双方的申请，并审核相关申请材料后作出转移登记行为并无不当。 关于杨红艳提出的该房屋不存在买卖、买卖合同签订时间不真实、契税发票不真实等意见。一审法院认为，不动产登记行政案件系审查不动产登记行为是否合法，对于基础民事法律关系的合法性、有效性，并不在登记机关的审查范围内，且现有证据亦不能推翻两第三人之间产权转移的客观事实。相关争议应通过民事途径予以解决，而杨红艳未取得本案房屋所有权的根本原因在于与其签订房屋买卖合同的殷林，并非有权处分该房屋的人，且未得到有权处分人的追认。 综上，市自然资源局办理涉案房屋转移登记事实清楚，程序合法，适用法律正确。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告杨红艳的诉讼请求。 杨红艳上诉称，一审法院认定事实错误。一审法院认定两第三人之间的买卖合同并无违法之处，实际上是两第三人之间虚假的买卖合同进行确认。两第三人之间不存在真实的买卖关系，其签订买卖合同的意思表示是虚假的，违法了《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款规定，故市自然资源局基于此作出行政行为，既没有事实依据，亦未尽到严格的审查义务。综上，请求二审法院判令：1.撤销一审行政判决，改判支持杨红艳的诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费均由市自然资源局承担。 市自然资源局辩称，依据《不动产暂行登记条例》第十四条、第十六条规定，清浦房地产公司作为涉案房屋的原始登记人，与杜国华以买卖的方式共同向其提交登记材料，市自然资源局经过形式审查后予以登记颁证，符合上述条例规定。虽然两第三人之间的买卖合同系补签的，但这并不意味着双方之间系虚假意思表示。杨永艳之所以未取得涉案房屋所有权的原因在于其并非与有处分权的权利人签订买卖合同，涉案纠纷的本质是杨红艳与杜国华之间的产生了民事纠纷，应通过民事救济途径予以主张权利。综上，请求二审法院驳回杨红艳上诉请求，维持原判。 杜国华陈述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 清浦房地产公司陈述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 各方当事人在一审中提供的证据均已随卷移送本院。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，根据《不动产暂行登记条例》（2015年）第十四条第一款规定：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条第一款规定：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。本案中，涉案的房屋初始登记在清浦房地产公司名下，其与杜国华通过买卖方式申请不动产登记并无不妥。在办理登记时，清浦房地产公司也出具书面说明委托杜国华办理登记事宜，且已经提供《不动产暂行登记条例》（2015年）第十六条第一款规定的材料。经市自然资源局审查后认为双方提供的材料符合法律上述规定，并予以颁证，这也并无不妥。从杨红艳主张的理由来看，其主要认为市自然资源局予以颁证所基于的基础法律关系违法，即清浦房地产公司与杜国华系采取虚假的补签合同的方式予以申请登记，违反法律规定。但杨艳红并未提供证据证明，清浦房地产公司与杜国华之间房屋买卖协议已被相关生效的法律文书确认无效或撤销。故对杨红艳的该主张不予支持。 综上，杨红艳的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由杨红艳负担。 本判决为终审判决。 审判长  何正洪 审判员  孙聂娟 审判员  孙志丹 二〇二一年五月二十七日 书记员  孙 杨