文书内容河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1933号上诉人（原审被告）：许庆立，男，1972年4月13日出生，汉族，住方城县。委托诉讼代理人：马庆科，方城县弘正法律服务所法律工作者，特别授权。被上诉人（原审原告）：方城县食品总公司，住所地方城县城关镇和平街**。法定代表人：秦生伟，任公司经理。委托诉讼代理人：虎勇（公司员工），男，1967年3月27日出生，回族，住南阳市宛城区，特别授权。上诉人许庆立因与被上诉人方城县食品总公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省方城县人民法院（2020）豫1322民初6782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许庆立上诉请求：撤销（2020）豫1322民初6782号民事判决，改判驳回方城县食品总公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院偏袒方城县食品总公司，对许庆立投资大量资金在所租房屋处于倒塌危险的情况下对房屋进行改造一事只字不提。2.一审法院论理无据，裁决失当。许庆立不知道房屋性质。方城县食品总公司没有任何损失，且获得了极大利益。方城县食品总公司在无能力对出租屋进行改造且急需资金筹建杨楼屠宰场的前提下，将房屋对外租赁，通过收取租金的方式达成筹资的目的。不是以合法的形式掩盖非法目的。合同中明确约定财产所有权永归方城县食品总公司，其所有权性质没有变，只是合同租赁期间超出20年，不应确认合同全部无效。租赁合同中有方城县食品总公司签章和许可批注，方城县食品总公司对外租赁只需一年的文件对本案无作用。一审法院认定本案不超过诉讼时效无依据。方城县食品总公司辩称，1.一审法院查明事实清楚。《房屋租赁协议》意思表示虚假，协议始终无效，一审法院裁判正确。案外人屈海军与许庆立签订的《房屋租赁协议》有损国家利益，恶意串通，签订阴阳合同，是以租代卖处分国有资产的行为，违背公序良俗，《房屋租赁协议》自始无效。2.一审法院程序合法，适用法律正确。一审法院判决合同无效维护了《中华人民共和国民法典》对无效民事法律行为的规定，适用法律正确。许庆立的诉讼时效抗辩于法无据，返回物权请求权不适用诉讼时效。且该物权属国有资产，以租代卖违背国有土地转让的相关政策。3.《房屋租赁协议》第三条的目的就是卖房，案外人屈海军明知有《关于固定资产处置的通知》规定，但不及时阻止协议履行，且签订40年租期，显示是非法倒卖国有资产。屈海军无权处分国有资产，方城县食品总公司随时追责。许庆立明知占有房屋是杨楼食品站的，是国有的。方城县食品总公司向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告下属分支机构杨楼食品公司与被告于2012年1月7日签订的《房屋租赁协议书》无效，并腾空返还租赁房屋。2、请求被告许庆立承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年1月7日，方城县杨楼食品公司与乙方许庆立签订房屋租赁协议书，部分内容如下“甲方：方城县杨楼食品总公司乙方：许庆立经甲乙双方协商一致，甲方自愿将本公司房屋壹间租赁给乙方，双方达成如下协议：一、甲方将杨楼食品站临街房壹间门面，承租给乙方。北至李太起，南至赵国付，西至食品站后院，东至凤瑞路中心，该房东西长20米，南北长3.3米。二、租赁费每间每月捌拾叁元叁角叁分，租期40年，乙方一次性向甲方缴纳40年租赁费40000元（大写）肆万元整。三、乙方在承租期间可以自行改造或改建，承租期到期后，甲方可按市场价购买，如无能力购买，永归乙方。自2012年1月7日至2052年1月6日。……该房产产权永归食品总公司所有国有（指原始一楼平房）乙方在租用期间不得办理土地过户手续……甲方：方城县食品总公司杨楼食品公司屈海军（加盖公章）乙方：许庆立2012年1月1日同意租用食品总公司2012.1.2（加盖公章）”。另查明：（一）河南省方城县食品总公司文件方食字第2号1995签发人：曹庆华关于固定资产处置权的通知各公司、厂：为了进一步贯彻落实豫国资字（1995）第4号文件精神，经总公司研究决定，各单位的房产、土地、设备等所有固定资产的产权统归总公司所有（即国有），各分公司、厂只有使用权、管理权，没有处置权。如却因闲置需暂时外租时，租约必须上报总公司核批，但租期最长不得超过一年。发文前如与此文不符者，总公司依据承租合同规定予以追究。特此通知方城县食品总公司1995年7月1日。（二）方城县人民政府土地管理文件方政土（2017）6号方城县人民政府关于河南省方城县食品总公司转让给河南云程房地产开发有限公司划拨国有土地使用权的批复方城县国土资源局：根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，依据方城县国有资产运营中心文件（方国资201428号）、方城县规划局出具的杨楼乡凤瑞商住小区（原食品总公司）的规划指示，经研究，拟同意河南省方城县食品总公司转让给河南云程房地产开发有限公司划拨国有土地使用权7142.43平方米，出让金额102.85万元，出让方式拍卖，用途为商住，出让年限商业40年，住宅70年。希望批复后，按有关规定组织落实。2017年2月20日（加盖公章方城县人民政府）（三）原、被告争议的租赁房屋在上述规划范围之内。一审法院认为，以合法形式掩盖非法目的订立的合同属于无效合同。本案中，方城县杨楼食品公司与被告许庆立签订房屋租赁协议书，被告租赁的房屋土地使用权人为方城县食品总公司，属于国有资产，被告在明知该房屋为国有资产的情况下，以租赁形式实现买卖目的，故对原告诉请解除该合同的请求，法院予以支持。关于原告要求腾空返还租赁房屋的诉讼请求，原被告双方应另行妥善处理解决。被告辩称原告起诉超过诉讼时效的理由不能成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、方城县杨楼食品公司与许庆立2012年1月7日签订的房屋租赁协议书无效。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告许庆立负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉《房屋租赁协议》的合同效力该如何认定？原判适用法律是否正确？2、本案是否适用诉讼时效？许庆立所租赁的房屋系方城县食品总公司固定资产,为国有资产,案涉房屋占用土地系国有划拨土地。该事实有河南省方城县食品总公司文件、方城县人民政府土地管理文件、房屋所有权证书为证，本院予以确认。关于方城县杨楼食品公司与许庆立于2012年1月7日签订的《房屋租赁协议》是否有效问题。根据双方确认以及一审法院查明的事实,双方签订的合同虽然名称为《房屋租赁协议》,但从合同的内容以及双方合同的履行情况看,并不具备租赁合同的特征。特别是第三条约定:“乙方在承租期间可以自行改造或改建，承租期到期后，甲方可按市场价购买，如无能力购买，永归乙方。”该条明确约定了地上部分所有权的转移而非租赁。因此,一审法院认为该《房屋租赁协议》名为租赁实为买卖适当。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”据此,该《房屋租赁协议》实际将地上建筑物所占用范围内的土地一并进行了处分。而该土地的性质是使用权归方城县食品总公司所有的划拨土地。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。”因此,一审法院判决该《房屋租赁协议》无效并无不当,本院予以确认。关于本案是否适用诉讼时效问题。方城县食品总公司向一审法院起诉请求确认合同无效以及无效合同产生的返还请求权。因本案《房屋租赁协议》违反了法律和行政法规的强制性规定，自始不具有法律约束力。且请求确认合同无效属于确认之诉,单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性,不属于诉讼时效的客体范围。至于因合同无效产生的返还请求权,鉴于一审法院已经告知“双方应另行妥善处理解决”，方城县食品总公司作为本案的请求权人对此也没有提起上诉，视为对此没有异议，本院亦不予处理。许庆立如有投入的部分，可在双方另行妥善处理中一并解决。故一审法院认为许庆立抗辩方城县食品总公司起诉请求确认合同无效超过诉讼时效的理由不能成立并无不妥，许庆立对此提出上诉缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，许庆立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由许庆立负担。本判决为终审判决。                                                        审判长   屈云华      审判员   王彬      审判员   李晓伟                  二〇二一年五月十三日            法官助理   周罡      书记员   李壮壮