湖南省怀化市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)湘12执异14号异议人（申请执行人）：怀化市华团房地产开发集团有限公司，住所地怀化市鹤城区香洲路牡丹富贵花园8栋2楼，统一社会信用代码914312007328761554。法定代表人：苏本团，系该公司董事长。委托代理人：甘昭健,湖南宏峰律师事务所律师。委托代理人：苏文新，男，苗族，1981年9月26日出生，系怀化市华团房地产开发集团有限公司员工，住湖南省怀化市鹤城区。被执行人：怀化市可鑫汽贸有限公司，住所地怀化市鹤城区怀化工业园鹤城分园鸭嘴岩物流产业园，统一社会信用代码914312005743491807。法定代表人：李红伟，系该公司执行董事。委托代理人：李治国，男，汉族，1990年9月4日出生，系怀化市可鑫汽贸有限公司员工，住湖南省怀化市鹤城区。本院在执行申请执行人怀化市华团房地产开发集团有限公司（以下简称华团房地产公司）与被执行人怀化市可鑫汽贸有限公司（以下简称可鑫汽贸公司）建设用地使用权合同纠纷一案中，申请执行人华团房地产公司于2021年4月19日对本院（2021）湘12执恢4号之一执行裁定书及（2021）湘12执恢4号之一拍卖通知书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年4月26日进行了听证。异议人华团房地产公司法定代表人苏本团及其委托代理人甘昭健、苏文新，被执行人可鑫汽贸公司委托代理人李治国到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人华团房地产公司称，1、案涉拍卖的建筑物无任何报建手续；2、怀化市自然资源和规划局明确案涉拍卖的土地容积率不能超过0.85，但案涉拍卖建筑物实际容积率已达到1.0746，超出了规定的容积率0.2246，超容建筑面积须补缴相应土地出让价款；3、怀化市自然资源和规划局明确案涉拍卖土地的范围不得包含国家道路所用土地；4、案涉拍卖土地及建筑物的评估报告采用了部分错误的指标为依据进行评估，导致评估价值严重虚高。怀化市中级人民法院应当对案涉拍卖土地及建筑物相关指标审查确认后，并责令评估公司对相关指标予以改正，方可作为参照评估。综上，怀化市中级人民法院在第一次拍卖时应参照正确的评估价予以降低30%作为第一次拍卖保留价。如第一次拍卖流拍，则第二次拍卖时应当在第一次拍卖保留价的基础下再次降价20%进行拍卖。故请求：一、撤销怀化市中级人民法院（2021）湘12执恢4号之一执行裁定书及（2021）湘12执恢4号之一拍卖通知书；二、对湖南诚成房地产土地资产评估有限公司第26-008号评估报告、第26-009评估报告交该评估机构所属全国性评估行业协会组织进行专业技术评审。可鑫汽贸公司称，案涉拍卖的建筑物手续未办理的原因系华团房地产公司未对案涉拍卖土地进行分割，导致审批手续无法申报所致，并非该建筑物违反规划所致，事后可以通过补正方式补办手续。可鑫汽贸公司提供的测量报告所载明的是建筑物面积和建筑物占用土地面积，而非用地面积。案涉拍卖地块内规划用于道路建设的土地不等于国家道路所用土地，拍卖土地使用权范围内规划用于道路建设的土地可以随拍卖行为整体流转，只是流转后未通过规划调整审批，宗地内的道路用地部分仍然只能用于道路建设，不能改变用途而已。故请求驳回华团房地产公司的异议请求。本院查明，华团房地产公司与可鑫汽贸公司、怀化市伟兴商业有限公司、李红伟建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年8月21日作出（2019）湘12民再62号民事判决书，判决：一、撤销本院（2018）湘12民终299号民事判决及湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初3806号民事判决；二、可鑫汽贸公司支付华团房地产公司土地转让款600万元，华团房地产公司支付可鑫汽贸公司工程款1669270.03元，相抵后，可鑫汽贸公司于本判决生效后十日内支付华团房地产公司土地转让款4330729.97元，并向华团房地产公司支付以4330729.97元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算自2014年10月21日起至土地款付清之日止的违约金；三、驳回华团房地产公司其他诉讼请求；四、驳回可鑫汽贸公司其他反诉请求；五、驳回怀化市伟兴商业有限公司、李红伟的反诉请求。一审本诉案件受理费87800元，由华团房地产公司负担17560元，可鑫汽贸公司负担70240元；反诉案件受理费43948元，由可鑫汽贸公司、怀化市伟兴商业有限公司、李红伟共同负担。二审案件受理费66467元，由华团房地产公司负担33233.5元，可鑫汽贸公司负担33233.5元。因可鑫汽贸公司未按本院（2019）湘12民再62号民事判决书所确定的义务履行，华团房地产公司于2019年9月24日向怀化市鹤城区人民法院申请执行，怀化市鹤城区人民法院于同日立案执行。2019年9月24日本院作出（2019）湘12执监223号执行裁定，裁定将该案提级至本院执行。本院于2020年7月2日委托湖南诚成房地产评估有限公司对位于怀化市鹤城区××镇××村的1宗土地及该地上的3栋建筑物进行评估。在评估过程中，可鑫汽贸公司委托湖南天拓中创勘查设计有限公司对可鑫汽贸公司建筑面积及土地进行测量。2020年7月30日，湖南天拓中创勘查设计有限公司作出测量报告，测量结论为土地面积约10793.32平方米、总建筑面积11598.94平方米。湖南诚成房地产评估有限公司在评估时主要采用了上述测量报告中的数据作为评估依据。因评估土地的范围为怀国用（2012）第357号土地使用权中的一部分，且双方当事人对评估土地的面积无法达成共识，故湖南诚成房地产评估有限公司于2021年1月22日出具了两份评估报告。第一份为湖南诚成房地产评估有限公司湘诚房估字（2021）第026-008号房地产司法鉴定估价报告，纳入评估范围的土地使用权面积为13400平方米，纳入评估范围的总建筑面积为11598.94平方米，评估结果为2932.62万元，其中土地使用权价值为1625.42万元、建筑及附着物（含配套设施设备）价值1307.2万元；第二份为湖南诚成房地产评估有限公司湘诚房估字（2021）第026-009号房地产司法鉴定估价报告，纳入评估范围的土地使用权面积为10793.32平方米，纳入评估范围的总建筑面积为11598.94平方米，评估结果为2670.4万元，其中土地使用权价值为1363.2万元、建筑及附着物（含配套设施设备）价值1307.2万元。湘诚房估字（2021）第026-008号评估报告中13400平方米土地面积是依据评估报告附件中的一份2011年8月8日绘制的《怀市工矿机械汽贸市场规划总平面图》作为评估依据。2021年2月4日，本院将两份评估均送达给了华团房地产公司与可鑫汽贸公司。可鑫汽贸公司于2021年2月8日向本院提交申请书，请求对湘诚房估字（2021）第026-009号评估报告依法不予认定，并重新委托评估。华团房地产公司于2021年2月24日向本院提交异议报告，请求对湘诚房估字（2021）第026-008号评估报告不予采信，对湘诚房估字（2021）第026-009号评估报告予以改正。2021年3月2日，本院向怀化市自然资源和规划局发函咨询本案拍卖土地面积是否包含市政道路占用面积。2021年3月16日，怀化市自然资源和规划局向本院复函称，1、原怀化市国土资源局于2012年4月17日将编号为GF-2012-25、宗地面积为82002.16平方米土地使用权（宗地总面积为94204.96平方米）出让给华团房地产公司，华团房地产公司于2012年4月28日办理了怀国用（2012）第出357号土地使用权证，使用权面积为82002.16平方米；2、博康东路现状道路属于市政次干道，鹤城区工业园根据城市规划批准方案实施建设，未占用怀国用（2012）第出357号土地使用权范围内的土地；3、如果按13400平方米土地拍卖将包含市政道路2606.68平方米，如果按10793.32平方米土地拍卖为可鑫汽贸公司的实际用地范围，不包含市政道路。2021年3月15日，本院作出（2021）湘12执恢4号执行裁定，裁定：拍卖华团房地产公司名下（实际权属为可鑫汽贸公司）位于怀化市鹤城区××镇××村土地证号为怀国用（2012）第出357号（其中土地使用权面积10793.32平方米；不含市政道路占用的面积）国有土地使用权及地上建筑物。2021年3月15日，本院作出（2021）湘12执恢4号拍卖通知书，告知双方当事人本院将在京东司法拍卖网络平台对怀化市鹤城区××镇××村土地证号为怀国用（2012）第出357号土地使用权中的10793.32平方米土地及地上建筑物以2136.32万元作为起拍价进行公开拍卖。因可鑫汽贸公司提出异议，本院于2021年4月12日作出（2021）湘12执恢4号之一执行裁定，裁定：拍卖华团房地产公司名下（实际权属为可鑫汽贸公司）位于怀化市鹤城区××镇××村土地证号为怀国用（2012）第出357号（其中土地使用权面积13400平方米，实际使用权面积以可办证面积为准，最终成交价以可办证土地使用权面积实行多退少补）国有土地使用权及地上建筑物（其中建筑物及附着物含配套设施设备）。2021年4月12日，本院作出（2021）湘12执恢4号之一拍卖通知书，告知双方当事人本院将在京东司法拍卖网络平台对怀化市鹤城区××镇××村土地证号为怀国用（2012）第出357号土地使用权中的13400平方米土地（实际土地使用权面积以可办证面积为准，最终成交价以可办证土地使用权面积实行多退少补）及地上建筑物（其中建筑物及附着物含配套设施设备）以2932.62万元作为起拍价进行公开拍卖。本院认为，本院（2021）湘12执恢4号之一执行裁定拍卖怀化市鹤城区××镇××村土地证号为怀国用（2012）第出357号土地使用权中初步测量面积为13400平方米的土地使用权。该13400平方米面积是依据2011年8月8日绘制的怀化市工矿机械汽贸市场规划总平面图计算所得，但该平面图并不能证明案涉拍卖土地使用权的面积为13400平方米。且可鑫汽贸公司自行委托的湖南天拓中创勘查设计有限公司于2020年7月30日作出的测量报告，测量得出案涉拍卖建筑物的用地面积为10793.32平方米。故案涉拍卖的土地使用权出现了两个不同面积，存在拍卖范围不明确的情形。同时，怀化市自然资源和规划局于2021年3月2日在给本院复函中明确表示，如本案按13400平方米拍卖将包含市政道路2606.68平方米。因案涉拍卖土地使用权只是怀国用（2012）第出357号土地使用权中的一部分，尚未进行分割，无法确定案涉拍卖土地使用权范围，只有委托不动产管理部门对案涉拍卖建筑物的用地面积进行测绘，待测绘结果出来后方可确定案涉拍卖土地使用权的面积。故本院（2021）湘12执恢4号之一执行裁定是依据2011年8月8日绘制的怀化市工矿机械汽贸市场规划总平面图作为案涉拍卖土地使用权面积确定的依据不妥。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，当事人、利害关系人认为评估报告具有财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法的情形，向人民法院提出书面异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。本案中华团房地产公司主张案涉拍卖建筑物无报建手续、超容积率以及评估报告采用了部分错误的指标为依据进行评估，导致评估价值过高，均不属上述四种情形之一，故不属执行异议审查范围，本院在本案异议审查中不予处理。因案涉拍卖土地使用权的面积尚不确定，本案中的两份评估报告暂不宜作为拍卖起拍价的参考依据，华团房地产公司主张将本案中的两份评估报告提交评估行业协会进行技术评审现无实际意义。综上，华团房地产公司的部分异议理由成立，部分异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项规定，裁定如下：一、撤销本院（2021）湘12执恢4号之一执行裁定书及（2021）湘12执恢4号之一拍卖通知书；二、驳回怀化市华团房地产开发集团有限公司的其他异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按照对方当事人的人数提出副本，复议于湖南省高级人民法院。审 判 长 肖瑞明审 判 员 郑 康审 判 员 何志良二〇二一年五月六日法官助理 黄渊发书 记 员 梁媛媛