贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1499号上诉人（原审原告）：牟仕芬，女，1982年4月9日出生，苗族，住贵州省长顺县。委托诉讼代理人：张雪峰，贵州贵达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张媛，女，1991年9月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人（原审被告）：刘琴，女，1981年1月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王治刚，贵州信理律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：周璇，贵州惟思律师事务所律师。原审第三人：贵州合创家源房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区金西大道延伸段万科城D1组团地下室1层10号。法定代表人：王东海，系该公司执行董事。原审第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路。负责人：刘江燕，系该行行长。委托诉讼代理人：王文林，男，1979年6月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人牟仕芬、张媛、刘琴因与原审第三人贵州合创家源房地产经纪有限公司（以下简称合创家源公司）、中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称农业银行小河支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初12610号民事判决，均向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人牟仕芬上诉请求：1.请求变更对本案事实部分的认定——认定上诉人不再承担继续履行案涉房屋396，800元尾款的责任，并判决张媛、刘琴立即协助牟仕芬办理该房屋过户登记手续；2.本案一、二审所有诉讼费用由张媛、刘琴承担。事实与理由：1.牟仕芬并不认可案涉房屋价格是116万元，原审庭审中，牟仕芬并没有同意案涉房屋按116万元价格继续履行，牟仕芬认可的房屋价格就是其已经支付的总购房款763，200元。2.牟仕芬不应该承担396，800元的购房尾款，张媛在多次违约的情况下，也多次让利房屋价格，直到最后仍未兑现承诺，在这第三次有一次违约的情况下，张媛承诺该房屋的所有权归属于牟仕芬所有，即让价396，800元到该房屋价格为763，200元，房屋所有权归牟仕芬所有。这是张媛自愿承担违约的后果，不是牟仕芬强迫，理应承担该承诺带来的后果；原审判决认定《承诺书》中的中介费、律师费，却不认定该《承诺书》中若张媛未兑现承诺案涉房屋归牟仕芬所有的事实，原审法院系认定事实前后矛盾；原审法院既然认定了该《承诺书》中的部分内容，就应该认定其他内容也是张媛的真实意思表示，也是应得到人民法院的认可的，即张媛违反了该《承诺书》的承诺，就应该将该房屋所有权完全归属于牟仕芬，而剩余的房屋尾款，同样被视为张媛再次违约所应承担的违约责任。原审判决认定牟仕芬继续支付尾款396，800元，显失公平，依法应予撤销该部分的事实认定，因张媛多次违约，本案应依照张媛签订的《承诺书》履行，不能说违反当期房屋价格，原审判决对事实的认定，侵害了牟仕芬的合法权益。上诉人张媛、刘琴答辩称，1.一审判决并未遗漏需要立即协助牟仕芬办理该房屋过户登记手续，而是因为该房屋尚有抵押，不具备办理转移登记条件，牟仕芬付清尾款后，愿意配合注销抵押登记，协助办理房屋过户登记手续。2.该房屋成交价为1，261，800元，后因张媛、刘琴违约，两次分别让价28，600元、73，200元，并签订《补充协议》，确定最后房屋价格为116万元。3.张媛、刘琴已经通过让价101，800元的方式承担了违约责任，让价101，800也足以弥补牟仕芬的损失，若认定房价为763，200元显然与房屋实际价值严重不符，低于市场价，显失公平。4.根据《承诺书》中明确表示，实际上是针对张媛按期退还899，800元的担保，是一种债权的担保，且该担保的前提是解除《商品房买卖合同》，而本案中，双方均同意继续履行《商品房买卖合同》，故该《承诺书》中约定的事项不符合客观事实，不应适用本案。5.该《承诺书》中关于房屋归牟仕芬所有的前提是张媛未能按时退还相应款项，《承诺书》中并没有双方合意以763，200元的价格转让案涉房屋的合意，牟仕芬的该项主张缺乏事实依据，也没有合同依据。原审第三人合创家源公司无陈述意见发表。原审第三人农业银行小河支行陈述称，本案中，案涉房屋已经办理预抵押登记，在张媛未按照借款合同约定偿还我行所有贷款本金及利息前，我行不同意处分案涉房屋，同时，根据张媛与农业银行小河支行签订的借款合同约定，张媛未经我行书面同意转让案涉房屋，已经构成违约，应按照借款合同约定提前清偿我行贷款。上诉人张媛、刘琴上诉请求：1.依法维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，并依法改判驳回牟仕芬的该项诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费由牟仕芬承担。事实与理由：1.原审法院对中介费的支付情况及律师费的支付情况认定事实不清或认定事实缺乏证据证明。2.关于牟仕芬主张的中介费张媛不应当再承担，张媛已经对违约行为承担了相应的违约责任，再承担中介费属于一个违约行为承担两次违约责任的情形，中介费应由中介公司收取，现实际仅收取了25，000元，未支付金额未提出诉请，不应支持。3.关于律师费，张媛亦不应当承担，双方签订的合同及协议中并没有针对律师费有单独的约定，且本案并不属于法律规定律师费由败诉方承担的案件。4.刘琴不应当承担任何担保责任，本案中，刘琴唯一以保证人签署的材料仅是《承诺书》，而该承诺书中并没有对保证范围进行约定，而根据《承诺书》中的内容，刘琴所能担保的事项仅为解除合同张媛所需退还牟仕芬支付的定金、首付款、中介费及相应损失和赔偿899，800元，该前提是双方解除买卖合同，本案，牟仕芬主张的是继续履行合同，故该担保范围自然不成立。另外，对于房屋过户事宜，因为刘琴并非登记的所有权人，故对于房屋过户事宜的担保在法律上并无实际意义，也无可操作性，自然也不成立，其次，买卖合同双方并无关于律师费的单独约定，该律师费本就不应该得到支持，且刘琴在承诺书中并未明确对律师费进行担保，故刘琴不应当对律师费承担担保责任。上诉人牟仕芬答辩称，《承诺书》作为三方签订的合同，为三方真实意思表示，刘琴作为成年人，理应对该行为的法律意义及法律后果有认识，应当对《承诺书》所载内容承担担保责任。原审第三人合创家源公司陈述称，关于中介费已经收取30，000元，并有开具的发票。原审第三人农业银行小河支行陈述称，本案中，案涉房屋已经办理预抵押登记，在张媛未按照借款合同约定偿还我行所有贷款本金及利息前，我行不同意处分案涉房屋，同时，根据张媛与农业银行小河支行签订的借款合同约定，张媛未经我行书面同意转让案涉房屋，已经构成违约，应按照借款合同约定提前清偿我行贷款。牟仕芬向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖合同》No.0000807号，并立即协助原告办理房屋过户登记手续；2.判令被告承担中介费30，000元和律师费30，000元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2018年7月24日，原告作为买方（乙方）、被告张媛作为卖方（甲方）、第三人合创家源公司作为见证方（丙方）共同签订《房屋买卖合同》一份，约定被告张媛将其所有的位于贵阳市云岩区房屋（面积105.84平方米）以1261800元价格出售给原告，原告在签订本合同时向被告张媛支付购房定金51800元，双方约定合同签订后至2018年11月1日前办理产权过户等相关手续，过户前的银行贷款由被告张媛负责。合同签订当日，被告张媛将房屋交付给原告使用，原告向被告张媛支付购房定金51800元。同日，原告和第三人合创家源公司签订《协议书》一份，约定因案涉房屋产生的中介费32800元，原告于2018年7月24日合同签订后支付25000元，完成过户时支付7800元，当日，原告向第三人合创家源公司支付中介费25000元。2018年7月26日，原告向被告张媛支付购房款65万元。同日，案外人罗未代被告张媛出具《房款收条》一份，确认收到购房款65万元。被告刘琴另向原告出具《收条》一份，确认收到购房款701800元（含定金51800元）。2018年10月11日，原告向被告刘琴支付购房款6.14万元，其中转账支付6万元，现金支付1400元，案外人罗未、被告刘琴向原告出具《借条》予以确认。2018年10月13日，被告刘琴代理被告张媛与原告签订《协议书》一份，约定就案涉房屋原告同意延长至2019年3月1日前办理过户手续，被告张媛承诺于2018年12月1日前还清银行按揭。双方同意房屋成交价在1261800元基础上让价28600元。2019年1月17日，原告、被告张媛及第三人合创家源公司签订《补充协议》一份，约定就前述《房屋买卖合同》的履行，各方同意按116万元购房价履行，差额作为被告张媛补偿给原告拖延不办理手续的违约金。各方确认原告已向被告张媛支付购房款共计763200元，剩余396800元于银行贷款出来一次性付清，如贷款多余部分，由被告张媛以现金方式支付给原告。第三人合创家源公司于2019年1月18日加急办理（银行提前还款、一手产权办理、注销抵押办理）。因被告张媛原因导致合同不能履行，原告向中介方支付的佣金，由原告直接向被告张媛追偿。2019年8月31日，被告张媛出具《承诺书》一份，载明“……在我两次违约之后，经中介和买卖三方协商，本人张媛承诺于2019年10月15日一次性退还牟仕芬购房时支付的定金、首付款、中介费及相应的损失和赔偿共计899800元，如本人不能在承诺书中规定的时限内退还相应款项，本人的房屋云岩区金西大道延伸段万科城Ｄ区Ｄ2栋10单元6层1号房归牟仕芬所有，并承诺在十五个工作日还清房屋的银行尾款，办理房屋过户手续。……如果涉及走法律程序，所产生的法律费用一律由我承担。”，被告刘琴在“担保人”一栏签名、捺印。之后，因被告张媛未退还款项，原告诉至一审法院，请求如前。另查明，原告为主张本案权利，与贵州贵达律师事务所签订《委托代理合同》一份，并支付代理费30000元。2020年1月22日经原告前往贵阳市不动产登记中心查询，案涉房屋预售商品房买卖预告登记在被告张媛名下，房屋抵押权预告登记在第三人农业银行小河支行名下。庭审中，原告表示购房款763200元已支付完毕，剩余尾款应抵扣被告张媛迟延办理变更登记的违约金。原告同时提交《通知》和邮寄凭证一份，拟证明原告于2019年10月18日向二被告邮寄《通知》一份，告知因二被告未在2019年10月15日履行退还899800元义务，时间届满，根据承诺，房屋归原告所有，此前已付费用视为支付房款，被告应履行过户义务。被告表示不予认可。一审法院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下几个方面：一是合同、协议、承诺书是否有效；二是合同是否应当继续履行，若继续履行，被告张媛是否应当协助原告办理案涉房屋所有权转移登记手续；三是被告张媛是否应当承担原告为实现债权产生的律师费30，000元及中介费30，000元；四是被告刘琴如何承担责任。首先，关于各方签订的合同、协议、承诺书是否有效方面。其一，《房屋买卖合同》《补充协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，各方应予遵守。其二，关于《承诺书》如何认定方面。根据《承诺书》，被告张媛承诺于2019年10月15日退还原告案涉房屋购房款、中介费及相应损失和赔偿899，800元，若逾期不退，案涉房屋归原告所有。该《承诺书》系被告张媛对履行《房屋买卖合同》《补充协议》的一种担保，现各方均同意继续履行《房屋买卖合同》和《补充协议》，因此，各方应当按照《房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行权利义务。至于原告诉称尾款396，800元已抵扣迟延过户违约金的意见，双方对此无书面约定，结合房屋面积和同期同类同地段房屋交易价格，总房价763，200元显然与实际不符，故对该意见，一审法院不予采信。其次，关于合同是否应当继续履行，被告是否应当协助原告办理案涉房屋所有权转移登记手续方面。根据原、被告及第三人合创家源公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，由第三人合创家源公司于2019年1月18日加急办理（银行提前还款、一手产权办理、注销抵押办理），现期限届满，经一审法院审查，未发现存在不可抗力或其他原因会导致合同履行不能的情形，因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，被告张媛理应继续履行合同义务，协助原告办理案涉房屋的所有权转移登记手续，因房屋有抵押贷款，目前不具备办理房屋所有权转移登记的条件，被告应先结清贷款并注销抵押登记后，再协助原告完成房屋所有权的转移登记手续。此外，各方同意房屋按116万元价格履行，原告共计支付购房款763，200元，尚余396，800元未支付，因此，原告亦应当履行继续付款的义务。现被告张媛未提起反诉，被告张媛可另案向原告主张权利。再次，关于被告是否应当承担中介费30，000元及律师费30，000元方面。其一，关于中介费30，000元方面，结合《补充协议》和《承诺书》，被告张媛自认因其个人原因导致合同交易无法完成，被告张媛存在违约行为，根据《补充协议》，因被告张媛原因导致合同不能履行，原告向中介方支付的佣金，由原告直接向被告张媛追偿。因此，该中介费应由被告承担。其二，关于律师费30，000元方面，被告张媛于《承诺书》承诺如果涉及通过法律程序解决纠纷，所产生的法律费用一律由被告张媛承担，由被告刘琴承担保证责任，原告支付的律师费有《委托代理合同》及发票予以佐证，且已实际支出，结合本地律师费用一般收费标准，系合理范围内，该费用应视为原告为主张本案权利支出的合理损失，亦被告理应承担。最后，关于被告刘琴如何承担责任方面。被告刘琴在《承诺书》中“担保人”一栏签名、捺印，自愿为中介费、律师费承担保证责任，未写明保证责任方面，因此，应由其对中介费、律师费承担连带保证责任。综上所述，对原告要求被告继续履行《房屋买卖合同》并立即协助原告办理房屋过户登记手续的诉请，一审法院支持由原告、被告张媛和第三人合创家源公司继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》，超出部分，不予支持；对原告要求被告承担中介费30，000元和律师费30，000元的诉请，一审法院支持由被告张媛承担中介费30，000元、律师费30，000元，被告刘琴对中介费、律师费承担连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、原告牟仕芬与被告张媛，第三人贵州合创家源房地产经纪有限公司继续履行各方于2018年7月24日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告张媛于本判决生效之日起十日内一次性支付原告牟仕芬中介费30，000元、律师费30，000元，共计60，000元，被告刘琴承担连带清偿责任；三、驳回原告牟仕芬其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由被告张媛承担（此款原告已预交，被告张媛于履行本判决时一并支付给原告）。本院二审期间，原审第三人农业银行小河支行提交证据：《个人购房担保借款合同》、个贷凭证基础信息、借款凭证，拟证明张媛没有偿还贷款前不同意解除合同，截止到2021年3月10日张媛欠付案涉房屋贷款金额本金440，338.04元。上诉人牟仕芬对该证据质证称，三性予以认可，该证据能够证明张媛在收取了牟仕芬76万元之后，并未如约还清银行贷款，是恶意违约的表现，导致房屋因抵押登记而无法办理过户。上诉人张媛、刘琴对该证据质证称，三性予以认可，该证据足以证明房贷一直由张媛还，不存在恶意违约。原审第三人合创家源公司无质证意见发表。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案中，上诉人牟仕芬、张媛以及合创家源公司于2018年7月24日签订的《房屋买卖合同》、2018年10月13日签订的《协议书》、2019年1月17日签订的《补充协议》以及上诉人张媛、刘琴于2019年8月31日出具的《承诺书》均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效协议。本案二审审理中，根据上诉人牟仕芬在一审中的各项主张及二审的诉辩意见，经本院向牟仕芬释明后，牟仕芬明确表示其向一审法院提出的诉讼请求第一项“判令张媛继续履行《房屋买卖合同》No.0000807号，并立即协助牟仕芬办理房屋过户登记手续”的真实意思是要求张媛履行其于2019年8月31日出具的《承诺书》，即因张媛未能按照《承诺书》承诺的时间退还定金、首付款、中介费及相应的损失和赔偿共计899，800元，牟仕芬可因此直接取得案涉房屋所有权，故牟仕芬请求判令张媛协助其办理房屋过户登记手续。根据牟仕芬的主张，本院认为，从《承诺书》的整体内容看，张媛承诺于2019年10月15日一次性退还牟仕芬已支付的定金、首付款、中介费及相应的损失和赔偿共计899，800元，是以解除双方房屋买卖关系为前提作出的承诺，《承诺书》中有关“若本人不能在承诺书中规定的时限内退还相应款项，本人的房屋云岩区金西大道延伸段万科城D区D2栋10单元6层01号房归牟仕芬所有”的表述，是张媛在退款债务履行期届满前作出的以物抵债承诺，其本质系张媛为了履行退款债务向牟仕芬承诺以案涉房屋的所有权作为担保，根据我国《物权法》第一百八十六条禁止流押的规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”故，牟仕芬不能以该以物抵债承诺直接请求张媛履行房屋过户登记义务，否则，牟仕芬就可以基于该以物抵债承诺直接取得案涉房屋所有权，从而架空了《物权法》关于禁止流押的规定。因此，对于牟仕芬请求张媛履行《承诺书》为其办理案涉房屋过户登记的主张，本院不支持。一审法院在未向牟仕芬释明其诉讼请求真实意思的情况下，判决牟仕芬、张媛、合创家源公司继续履行《房屋买卖合同》《补充协议》不当，本院予以纠正。对于牟仕芬在本案中因张媛多次违约既不履行《房屋买卖合同》《补充协议》又不履行《承诺书》所遭受的损失，牟仕芬可另行主张。对于张媛、刘琴认为其不应承担中介费、律师费的上诉主张，本院认为，本案诉讼纠纷系因张媛屡次违约所致，张媛既不按照双方《房屋买卖合同》及《补充协议》履行涤除房屋抵押，协助牟仕芬办理过户的义务，又不履行《承诺书》中退还定金、首付款、中介费及赔偿损失的承诺，现牟仕芬根据《承诺书》载明的“如果涉及走法律程序、所产生的法律费用一律由我承担”的内容，以及刘琴在《承诺书》担保人处签字捺印的事实，请求张媛、刘琴支付本案中介费和律师费，本院予以支持。根据合创家源公司向牟仕芬出具的中介费收据载明的金额与合创家源公司二审中陈述其实际收到牟仕芬30，000元中介费的事实，同时根据牟仕芬提交的律师费发票金额，一审法院判决张媛、刘琴支付中介费30，000元、律师费30，000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人牟仕芬、张媛、刘琴的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初12610号民事判决第二项；二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初12610号民事判决第一项、第三项；三、驳回牟仕芬其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费650元，由张媛、刘琴负担；牟仕芬预交的二审案件受理费1300元，由牟仕芬负担；张媛、刘琴预交的二审案件受理费1300元，由张媛、刘琴负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 陈跃霄二〇二一年五月十九日书记员 彭永耀