河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终2030号上诉人（一审原告）：许战月，女，1975年1月30日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：叶豪、刘斯（实习），河南文苑律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王卡，男，1954年9月1日出生，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：王心一，男，1978年12月1日出生，汉族，住河南省确山县。系王卡之子。上诉人许战月因与被上诉人王卡房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2021）豫1702民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许战月的委托诉讼代理人叶豪、刘斯，被上诉人王卡的委托诉讼代理人王心一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许战月上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判解除其与被上诉人王卡签订的房屋租赁合同，并限期搬离租赁房屋；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人于2020年11月18日与案外人签订了租赁合同，但是一审法院却认定被上诉人的行为是欲将房屋转租给他人，该认定事实错误。租赁合同为诺成合同，合同的成立不以租赁物的交付为要件，被上诉人与案外人签订租赁合同后，转租行为已经成立。并且，在本案中田文华也已经履行了部分合同义务。因此，应当认定被上诉人的行为属于转租行为。二、一审法院适用法律错误。本案的租赁合同纠纷发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，应当适用当时的法律及司法解释规定，即应适用我国《合同法》及相关司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，被上诉人在实施转租行为后，上诉人已经享有法定的解除权。因此，上诉人有权解除与被上诉人签订的租赁合同。三、在双方租赁合同明确约定不允许转租的情况下，被上诉人未经上诉人同意私自将房屋转租给第三人，上诉人已经享有法定解除权。综上，请求二审法院查明事实，依法支持其上诉主张。王卡辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确。许战月的上诉请求及理由依法不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：其与案外人田文华签订的租赁合同无效，租赁房屋根本没有交付给田文华，她也没有使用过。其认为田文华租房的行为，从一开始就是与上诉人恶意串通的结果，因为与田文华签订合同后，上诉人第一时间就拿到了该租赁合同，明显是上诉人想恶意解除租赁合同，侵害被上诉人的合法权益。许战月向原审法院起诉请求：一、判令终止其与王卡签订的房屋租赁合同，限王卡近期搬出租赁房屋。二、判令王卡赔偿其破损房屋损失费20000元，合同违约金30000元。三、诉讼费由王卡承担。一审法院认定事实：2019年10月15日，许战月与王卡签订房屋租赁合同一份，约定：“1、甲方同意将其拥有的位于驻马店市××路××街交叉口东南角爱克玖隆贸商场第5栋1层1009号门面房(门牌号××)租赁给乙方使用，租赁建筑面积(计租面积)共计约88.32平方米。2、租赁期共10年，从2019年10月16日至2029年12月16日止，其中2019年10月16日至2019年12月16日为免费装修期。3、房屋租金每月每平方米200元，每月为17664元，年租金为211968元；租金每年交纳一次，下一年的租金应提前一个月交纳；租金前四年不变，为211968元/年，不含发票，四年后每年租金较上一年上涨7%。4、在合同签订后，甲方要保证乙方的装修、经营不受外界影响。5、未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋转租;租期内甲方不得干预乙方的经营方式、内容、性质”等条款。签订合同后，许战月将房屋交付给王卡使用，王卡交纳房租至2021年12月16日。2020年11月18日，王卡与案外人田文华签订房屋租赁合同一份，约定王卡将其承租的许战月房屋中一部分转租给田文华。王卡将其转租房屋交付给田文华之前，因许战月不同意王卡转租房屋，转租房屋未交付给田文华使用。后许战月以诉称理由诉至该院，酿成纠纷。一审法院认为，许战月与王卡签订房屋租赁合同，约定许战月将案涉房屋出租给王卡使用，双方之间形成房屋租赁合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同履行过程中，王卡在未经许战月同意的情况下欲将部分房屋转租给案外人使用，构成违约。本案中，王卡的转租行为虽构成违约，但因许战月不同意转租，王卡并未将转租房屋交付给案外人使用，王卡的该转租行为尚未导致双方的合同目的无法实现，即尚未构成根本违约，故许战月请求终止其与王卡之间的房屋租赁合同即请求解除合同，不予支持。许战月另请求王卡赔偿破损房屋损失费20000元，亦未提供相关证据加以证明，故不予支持。本案中，王卡虽未构成根本违约，但其行为确实破坏了合同双方之间的信任关系，违反诚实信用原则，应当承担相应违约责任，又综合许战月请求，该院酌定王卡应赔偿许战月违约损失20000元为宜，许战月请求超出部分，不予支持。综上，河南省驻马店市驿城区人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年4月12日作出（2021）豫1702民初806号民事判决如下：一、限王卡于本判决生效后十日内向许战月赔偿违约损失20000元。二、驳回许战月的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元（已减半收取），由许战月负担315元，由王卡负担210元。本院二审期间，围绕争议焦点，上诉人许战月以有新证据为由当庭提交打印照片一张。证明：上诉人得知被上诉人王卡将房屋转租后，张贴告示催告王卡解除租赁合同，并限期办理房屋。对该证据，被上诉人的质证意见是，不予认可。根据当事人的质证意见以及证据本身的证明力，上诉人提交的该证据不足以证明其目的，不予采信。被上诉人王卡未提交新证据。二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，根据当事人的上诉、答辩情况，本案二审争议的焦点问题是：上诉人许战月请求解除其与被上诉人王卡于2019年10月15日签订的房屋租赁合同是否应当支持。现对本案争议焦点评判如下：本案中，上诉人许战月与被上诉人王卡于2019年10月15日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，对当事人具有法律约束力。非经双方协商一致或者因法定事由，任何一方不得擅自解除合同。在本案租赁合同履行过程中，被上诉人在未经上诉人同意的情况下，欲将其租赁的部分房屋转租给案外人使用，构成违约。但由于上诉人不同意转租，被上诉人并未将租赁房屋实际交付给案外人使用，该转租行为尚未导致双方签订的租赁合同目的无法实现，即被上诉人未构成根本性违约。因此，一审法院审理根据审理查明的事实，认为被上诉人的行为尚未构成根本违约，对上诉人请求解除其与被上诉人签订的房屋租赁合同的请求不予支持有事实和法律依据，予以支持。二审中，许战月上诉称被上诉人违反合同约定，未经其同意擅自将房屋转租给第三人，请求二审法院依法改判解除双方签订的房屋租赁合同。对此上诉主张，上诉人在一、二审中没有提供充分的证据加以证实，与本案审理查明的事实不符，不予支持。综上所述，许战月的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人许战月负担。本判决为终审判决。审判长  王东风审判员  于俊义审判员  丁耀东二〇二一年五月十八日书记员  魏 冉