辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终553号上诉人（原审被告）：陈静，女，1979年7月15日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：刘德文（陈静丈夫），男，1979年6月1日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：抚顺市兴人物业管理有限公司，住所地：抚顺县救兵镇小东村。法定代表人：任国全，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁延金，该公司员工。上诉人陈静因与被上诉人抚顺市兴人物业管理有限公司（以下简称兴人物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈静的委托诉讼代理人刘德文、被上诉人兴人物业公司的委托诉讼代理人梁延金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈静上诉请求：撤销原判第一项，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人与阳光家园业委会2012年签订物业合同入住阳光家园小区，入住小区以来未按合同要求履行合同义务，小区内多处公共设施损坏及破损未进行维修。小区管理混乱，小区楼道内多次出现反动标语，上诉人上诉之日反动标语仍旧存在。2、上诉人2012年以前未欠物业费，前物业公司每年对屋顶进行维护，该物业公司入驻以来从未进行维护，报修后也未进行维护，上诉人只能自行维修,2012年-2019年共计花费3000余元。3、该物业公司违反物业管理条例，2012年入驻小区以来从未公示小区公共区域收入。兴人物业公司辩称，一、上诉人称“物业公司没有按合同要求履行义务”是无任何事实依据和法律依据的。兴人物业公司自2012年1月接管阳光家园小区至今，均为业主提供了物业管理服务，其中包括了：公共设施设备日常运行维护及保养服务（其中包括园区一、二次高压变电设施维护维修养护费用、电梯日常运行的维修保养费用、房屋屋顶、外墙及其他构筑物的日常维修费用、监控服务费用、园区照明设施、地下水抽排、园区行车人行道路、园区围栏等公共设施的维修维护费用等等）、秩序维护服务、公共区域日常清扫服务、绿化服务、冬季除雪及其他服务等等（一审庭审时物业公司已提交相关证据证明了上述事实）。我物业公司提供日常物业服务的同时也完全接受市区住建局两级，主管部门对物业服务公司的全程指导和监督。物业公司已按约定履行了日常物业服务的事实。一审判决“原告已对小区进行了物业服务的事实存在，双方形成事实上的服务关系”，这一认定并无不妥，物业公司对上诉人的该项主张不予认可。二、物业公司负责园区共用部位，包括屋顶、外墙等的日常维护养护责任义务是毋庸置疑的，兴人物业公司凡是接到业主相关报修事项，物业维修约定范围内的，物业公司会及时组织维修人员进行查验维修工作。这一常态化工作是服务于阳光家园小区千余户业主的，并非针对某一家一户，是家家如此，物业公司在开庭前从未接到被告业主家中的报修，而是法院立案后业主提出的，以前物业公司并不知道其家中是什么情况，物业在2019年时对其进行了房屋屋顶杂物清除和外墙防水工作，是在庭前调解阶段进行的，以上这些足以说明了物业公司在得知业主有需要维修的事项时是积极的进行处理的。三、造成被上诉人室内漏水的真正原因，并非与我物业公司有直接的关联性。在实际物业管理过程中，有很多情况会造成房屋室内漏水，如开发建设初期设计施工时存在瑕疵、房屋工程质量存在问题、业主委托装修公司装修施工时对房屋进行了不经意间的破坏、邻里对房屋或其他设施使用装修不当等原因，有很多造成漏水的原因是与物业公司没有关联性的。上诉人在庭审时没有提供相关证据能够证明造成其室内漏水是由物业公司造成的或存在任何关联性。四、即便上诉人家中漏水，原因是屋顶防水结构日常老化而造成，需进行全面的屋顶防水维修工作，这属于大修范围，这一维修事项已经超出物业服务范围，按照相关法律法规的规定，须由业主委员会或房管小组申请启动房屋专项维修资金予以列支，不应从物业服务费中予以列支。物业公司提供的是公共区域的日常维护和小修。五、原审期间业主提供了数张自行维修房屋的票据，该组票据从形式上看是缺乏真实性的。这些所谓的票据，凡是从事相关行业的人或认识行业内的人都可以随时随地地开出来的，这种票据不具有任何的法定证明力，这些票据也不能真实地证明就是业主进行防水维修而产生的费用，更不能证明其进行了房屋防水维修的事实。另外从票据数额上来看，有的票据单笔数额就已经超出了日常维修范围以外，属于中修范围。据了解，被告业主从事装修行业的相关工作，按常理来讲，房屋不可能年年防水，用什么方式防水？防没防？防完以后还漏不漏，这些根本无从考证。业主在享受物业公司其他服务的基础上，原审法院进行了物业费减免2000元的决定，这实际上是对业主进行自行维修房屋涉及相关费用得一种补偿。六、物业公司要求业主全额给付物业服务费。2012年1月，我公司入驻阳光家园小区后，依法依规履行物业合同约定事项，我们不否认会存在提供的物业服务工作与个别业主所期望标准有不相符的情况。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵等情形，结合现实生活中具体情况及类案检索，对正当理由的认定仅限于没有履行或不履行违约合同或者履行合同存在重大瑕疵，构成根本违约，除此之外不应当以物业有瑕疵为由拒绝缴纳物业费。物业公司与业主委员会签订的集体性合同就是为了避免个别业主用自己的标准来判断物业公司服务质量，每个业主应当以大多数业主能够接纳服务的标准作为其缴纳物业费的标准。再者，现不存在因物业公司管理中给被告的房屋造成任何影响正常居住和使用的情形，故此，物业公司要求被告业主全额缴纳物业费。兴人物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告依法缴纳拖欠的物业费及滞纳金：物业费2012年1月至2019年12月共计6447元；滞纳金按每天3‰计算。2、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2011年12月31日，抚顺市发达房产物业管理处与抚顺市阳光家园业主委员会签订《物业服务合同》，约定抚顺市发达房产物业管理处提供服务的受益人为抚顺市阳光家园物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担责任。委托管理、服务事项：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理。公用设施、设备的维修、养护运行的管理。公用设施的维修养护和管理。公用绿地、花草、树木、建筑小品等养护和管理。附属建筑的维修、养护和管理。公用环境卫生。交通与车辆管理，做好小区内的安全防范工作。维护公共秩序等。抚顺市发达房产物业管理处不承担进入园区前的一切债务。抚顺市发达房产物业管理处按多层0.65元/月/平方米，高层0.85元/月/平方米，商业网点1元/月/平方米，私家车库0.4元/月/平方米，机动车停车费50元/月的标准收取物业费。委托期限为2012年1月1日起至2017年12月31日止，合同期为六年。2012年1月10日，抚顺市发达房产物业管理处的名称变更为抚顺市兴人物业管理处。2012年4月21日，抚顺市兴人物业管理处与抚顺市阳光家园业主委员会就上述《物业服务合同》签订了《补充协议》，协议约定滞纳金0.3%/日。2014年9月抚顺市兴人物业管理处变更为原告。《物业服务合同》及《补充协议》签订后，原告为该小区提供物业服务至今。被告居住在该小区，系多层，建筑面积为103.33平方米。被告在原告进入该小区后一直未交纳物业费，现原告来院主张被告支付2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。被告以辩称理由不同意给付，双方争议较大，调解未果。一审法院认为，原告的前身抚顺市发达房产物业管理处在2011年12月31日与被告所在房屋小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，此后经工商核准登记更名为现在的公司，故其有权依照其前身所签订的物业服务合同对被告所住小区进行物业管理。虽然原告没有和被告签订物业服务合同，但原告已对被告所在小区进行物业服务的事实存在，双方形成事实上的物业服务关系，被告作为业主支付物业服务费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，其拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。被告以辩称为由拒交物业服务费，本院通过审查物业服务费用的标准、构成，以及物业服务是否存在瑕疵影响到被告对专有部位的使用，首先，经与原告核实及合同的约定，屋顶的日常维修、养护确实属于原告服务的范围，通过被告提供的证据也可证实被告家楼顶漏水问题，但争议的问题是漏水的原因是否完全是原告方造成，原告是否应承担所有的维修费用。其次，被告所在所在的小区属于十年以上的小区，同时被告提供的票据证据显示2012、2013、2014、2015、2019、2020年进行部分位置的屋顶防水处理，可以推知没有完全找到漏点或是维修效果不佳，而物业合同第十五条明确约定了公共部位的中修以上的维修由业主分摊或从房屋维修基金中列出，故被告楼顶如果完全解决应进行中修以上的维修，但产生的费用并不完全由原告承担。虽原告提供了部分照片拟证实对楼顶进行了养护维修，但不能证实是否对被告家进行了养护维修，而被告也没有提供证据证实，漏水的原因就是原告方造成，因此被告的抗辩不能成为要求原告承担所有维修费用以减免物业费的理由。综上所述，原告对被告家的屋顶漏水问题没有完全尽到物业服务的责任，确实对被告生活造成一定影响，本院酌情对被告应交纳的物业费数额予以减免2000元为宜。关于被告抗辩的原告合同到期，虽然服务合同已经到期，但原告继续服务形成了事实上的服务关系，被告可通过业主委员会或向房地产行政主管部门反映解聘物业公司，故对该项抗辩不予支持。关于被告尚欠原告2012年1月1日起至2019年12月31日的物业费，合计6447元，减免2000元后，被告应交纳的物业费数额为4447元。关于原告要求被告支付滞纳金的请求，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告履行服务义务上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司。原告作为物业服务者，应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量，尽快解决业主反映的问题，积极作为。双方之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告陈静于本判决生效后立即给付原告抚顺市兴人物业管理有限公司物业费（2012年1月1日至2019年12月31日）合计4447元。二、驳回原告抚顺市兴人物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈静负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，陈静围绕上诉请求提交刻录于光盘中的照片，欲证明：兴人物业公司没有按合同约定履行服务义务，要求减免一些物业费，在6447元基础上减免50%。兴人物业公司的质证意见是，我公司对上诉人刚才所提供的照片部分的真实性和关联性都存在异议，因为刚才上诉人所举西门路面坑洼不平的照片，现在西门路面已经完全恢复，其举证的照片应该是两年前物业公司施工管线的照片。上诉人提供的冰馏子照片已经另案诉讼解决，是受损车辆业主起诉物业公司及非法安装的业主。消防安全是特殊事项，由抚顺市消防局对我公司进行直接监督和指导，相关具体情况其主管单位是完全知晓的，不应由上诉人个别业主来断定。小区广场和花坛都是我们物业自己出资修建，现在确实真实存在，我们已经列入准备维修修补工作。楼道中步梯有钢筋裸露的部位已经是加固完毕的照片。关于广告问题希望上诉人陈静向物业相关主管单位进行举报。本院认为，物业服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，否则损害了其他正常交费业主的利益，亦不利于物业整体管理。同时，兴人物业公司作为物业服务的提供者，应当积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为阳光家园小区提供更好的物业服务。陈静上诉主张的问题以及其所提交证据欲证明的事实均不属于兴人物业公司根本违约的行为，一审法院已根据具体案情，针对上诉人应交纳的物业费予以酌情减免2000元，也未支持兴人物业公司主张的2012年1月以来欠付物业费滞纳金，在此情况下，上诉人再行主张减免50%物业费，依据不足，本院不予支持。综上，陈静的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈静负担。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  张庆敏审判员  李 艳二〇二一年五月二十五日书记员  田俊杰