贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终2057号 上诉人（一审被告）：金红秋，女，1972年10月9日生，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：艾安颖，贵州贵达律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：贵州鸿兴源商业管理有限公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：夏均黔，该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊杰，该公司员工。 上诉人金红秋因与被上诉人贵州鸿兴源商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2020年11月3日作出（2020）黔2701民初4538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人金红秋向本院提出上诉请求：1、依法撤销都匀市人民法院（2020）黔2701民初4538号民事判决，并依法改判；2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实及理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应当予以撤销。1、一审庭审过程中，上诉人提供的证据已充分证明租赁房屋在租赁期间出现严重漏水、天花板垮塌等情况，导致上诉人无法正常使用，该事实在庭审过程中，被上诉人也予以认可，但一审法院对该事实却以上诉人未举证而未认定该事实，同时，在一审审理过程中，被上诉人委托第三方对涉案房屋进行修复，第三方出具通知，证明涉案房屋长期漏水，无法正常使用，一审法院关于该事实的认定错误，依法应当予以撤销。2、依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”之规定，房屋漏水并非上诉人原因导致，但一审法院仅以不可抗力为由，判决减少极少租金，但并未依据前述法律依据判决被上诉人减少租金。3、依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，上诉人与被上诉人在《商业用房租赁合同》第一条中约定，上诉人按2元/平米/月的标准向被上诉人支付管理费，但整个租赁期间，被上诉人未履行任何管理职责，特别是租赁房屋漏水、天花板垮塌等情况之后，被上诉人未提供任何管理服务，被上诉人未履行合同中的管理义务，但一审法院却判决上诉人支付管理费，适用法律不当，依法应当予以撤销。 被上诉人贵州鸿兴源商业管理有限公司二审未作答辩。 一审原告贵州鸿兴源商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2019年9月20日至2020年7月19日商铺租金53672元，商业管理费28800元，累计违约金23522.4元（按合同约定计算）；2、判令被告按合同约定搬离经营场所；3、本案诉讼期间发生的房屋租赁费用及物业管理费用、水电费由被告全额承担；4、本案诉讼费用全额由被告承担。 一审法院认定事实如下：2019年3月16日贵州鸿兴源商业管理有限公司（甲方）与金红秋（乙方）签定了《商业用房租赁合同》，合同第一条：甲方将聚林世纪城3栋2层商铺租赁被告作餐饮经营之用，该商铺900平方米，商业管理费按2元/平米/月计算，与租金一并交付。第二条：双方约定租赁期共一年，自2019年3月20日起至2020年3月19日止。第三条：月租金为17424.00元，年租金为209088.00元。租金支付方式为每季度为一期，各期租金为预付制，即各期租金应在上一期租金到期之日的5天前一次性足额支付给甲方，以后每期租金支付时间依此类推。第十六条第1款：乙方不按时支付租金，除补足应交纳租金外，每逾期一天须按乙方当期应付租金总额的0.5%支付滞纳金给甲方。第2款：乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同收回商铺，并无需承担违约责任，租赁保证金作为违约金不予退还，并有权要求乙方赔偿经济损失。第8项：拖欠商铺租金达15天。于2019年11月开始被告怠于给付商铺租金，原告常以微信、电话等方式要求被告及时依照合同约定严格履行。被告分别通过微信于2020年3月13日转账4000元，3月18日5000元，3月23日刷卡7000元、转账20000元，5月11日转账15000元，6月4日转账5000元，共计56000元。2020年4月20日前尚欠房租1400元，4月20日至7月19日尚欠租金69696元，经双方协商至2020年7月19日共计四个月，因疫情减免一个月，租金按三个月收取即17424*3+1400=53672元，尚欠原告2020年3月19日起至2020年7月19日止管理费28800元，按合同约定计算每逾期三个月应当给付违约金7804.8元。 另查明：陈继宽、杨某峰、肖某奇等十余人与贵州鸿兴源商业管理有限公司签定合同，将各自所有的商铺委托给贵州鸿兴源商业管理有限公司进行管理。 一审法院认为，原、被告签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告已向被告履行交付门面的义务，被告也应按照合同约定履行交付租金的义务。被告从2019年10月起已经未能依约足额给付租金，原、被告的商铺租赁合同已经于2020年3月19日到期，被告应当按约定给付房租57672元，被告于6月4日前分批给付56000元，该款为2020年3月19日之前房租。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，2020年3月后双方未再续约，被告称已经指派工作人员与原告联系续租事项，但双方未能就续签合同达成一致意见，未能续签合同。合同到期后，被告金红秋未能与原告续约但仍占有使用商铺，应当按照原约定给付占有使用商铺期间的租金，直至返还商铺为止。被告于2019年11月开始未能依照约定如期全额给付租金，经催告仍然未能依约如期给付，应给付2020年7月前拖欠三个月租金加上累计拖欠租金1400元，即17424*3+1400元=53672元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告要求被告承担违约责任的诉请，应予以支持。本案中依双方合同违约金应为7840*3=23520元，原告未能提供相应证据证明其损失数额，同时因疫情影响，合同违约金酌定以逾期履行义务租金金额计算，即53672元*15%=8051元。按照双方合同约定被告应当给付原告2019年3月起至2020年7月止，16个月管理费为900平方米*2元/平方米*16月=28800元，因疫情影响酌定减少一个月为27000元。关于水电费用，因原告未能提供相应证据其有追索权，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，当事人对于自己的主张，有责任提供证据证实的规定，被告称原告并未履行管理职责，房屋漏水天花板垮塌被告不应支付管理费，因被告未能举证证实漏水事实发生时间、漏水原因、产生的后果及造成的损失等，不予支持，其可另案处理。 综上所述，原告贵州鸿兴源商业管理有限公司诉讼请求部分符合法律规定，应予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决：一、被告金红秋于本判决生效之日起10日内向原告贵州鸿兴源商业管理有限公司支付2020年3月20日至2020年7月19日租金53672元，给付2019年3月起至2020年7月止商业管理费27000元，赔偿违约金8051元；二、被告金红秋于本判决生效之日起10日内按照合同约定退还商铺；三、被告金红秋于本判决生效之日起10日内按照合同约定给付2020年7月19日起至退还商铺之日止占用商铺的租金、管理费及违约金；四、驳回原告贵州鸿兴源商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2420元，减半收取1210元，由被告金红秋承担。 二审中，上诉人提供新证据为贵州省黔南州维正公证处公证书，证实上诉人已于2020年12月3日搬离涉案租赁房屋，并已将涉案房屋交还被上诉人，要求将之后的房屋租金计算至2020年12月3日止。经组织被上诉人质证，被上诉人对此无异议。 经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致外。二审另查明，上诉人已于2020年12月3日搬离涉案租赁房屋，并已将涉案房屋交还被上诉人。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：房屋漏水、天花板垮塌是否应当减少租金和不承担管理费。 本院认为：一审认定双方当事人之间签订的《商业用房租赁合同》合法有效符合法律规定，双方当事人无异议，本院予以确认。针对二审焦点：对于房屋漏水、天花板垮塌是否应当减少租金和不承担管理费问题。虽然上诉人在一审中对此问题已提出抗辩，但是上诉人并未提出反诉，且一审对此已经告知上诉人另案主张并无不当，应予确认。同时，因本案在二审审理过程中，上诉人已于2020年12月3日搬离涉案租赁房屋，并将涉案房屋交还被上诉人，为减少双方当事人的诉累，故对被上诉人所主张的商铺租金、管理费应计算至2020年12月3日止，即一审认定至2020年7月19日止所欠的租金53672元，加上2020年7月20日至2020年12月3日的租金17424*4+17424/30*13=77246.4元，合计130918.4元；一审认定至2020年7月19日止所欠的管理费27000元，加上2020年7月20日至2020年12月3日的管理费900平方米*2元/平方米*4月+1800元/月/30天*13天=7980元，合计34980元。另外，被上诉人在一审中只主张至2020年7月19日的违约金，故对2020年7月20日之后的违约金不予支持。还有上诉人已将涉案房屋交还被上诉人，被上诉人在一审中主张上诉人搬离房屋的主张，上诉人已实际履行，故在二审中不再予以明确。 综上所述，上诉人金红秋的上诉理由不成立，应予驳回；因二审中出现了新事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销都匀市人民法院（2020）黔2701民初4538号民事判决； 二、由上诉人金红秋于本判决生效之日起10日内向被上诉人贵州鸿兴源商业管理有限公司支付商铺租金130918.4元、商业管理费34980元、赔偿违约金8051元； 三、驳回被上诉人贵州鸿兴源商业管理有限公司其他诉讼请求； 四、驳回上诉人金红秋的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2420元，减半收取1210元，由上诉人金红秋承担；二审案件受理费2018元，由上诉人金红秋负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年五月十七日 书记员  刘 皓