山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终630号上诉人（原审被告）：冯某，男，汉族，1963年5月31日生，晋城市人，现住晋城市。委托诉讼代理人：魏某，北京市都城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段某，男，汉族，1958年4月23日生，晋城市人，现住晋城市。委托诉讼代理人：李某，山西晋卓律师事务所律师。上诉人冯某因与被上诉人段某房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省晋城市城区人民法院(2021)晋0502民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人冯某的委托诉讼代理人魏某、被上诉人段某及其委托诉讼代理人李某到庭参加询问。本案现已审理终结。冯某的上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，原审法院仅凭被上诉人提供的晋城市金汇源装饰有限公司（以下简称“金汇源公司”）的《情况说明》、晋城市城区人民政府西街街道办事处（以下简称“西街办事处”）和晋城市城市管理综合行政执法一大队（以下简称“行政执法一大队”）联合下发的《公告》就认定案涉房屋被要求拆除与事实不符。截至目前，该案涉房屋仍然没有拆除，周边商铺均可正常营业。2、一审适用法律错误，对于上诉人与被上诉人之间已经履行完毕的合同，在被上诉人提请法院就该合同的效力进行确认的时候，应参照最高院（2019）最高法民申4635号民事裁定书上的审判指导意见裁定驳回。一审适用《中华人民共和国民法典》第一百五十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定不当。3、部分事实认定与现行法律规定及事实相悖，主要是指理由1中的事实与最高院（2019）最高法民申4635号民事裁定书上所陈述的相关审判指导意见相悖。段某辩称：1、《情况说明》和《公告》系被上诉人一审申请并经一审法院向行政执法一大队调取，上述证据内容相互印证，且《情况说明》上盖有行政执法一大队的公章，完全可以说明案涉房屋未取得建设工程规划许可证以及被列为“两拆”的真实情况。退一步讲，即使因为政府原因该房屋未被拆除，但也不可否认该房屋未取得建设规划许可证，进而导致房屋租赁合同无效的事实。2、上诉人提到的最高院（2019）最高法民申4635号民事裁定书对本案不具有参考意义，该裁定书审查的问题是确认协议有效，而本案被上诉人主张的是确认与上诉人签订的房屋租赁合同无效，同时该案例中所涉及的协议已经履行完毕，当事人基于合同享有的权益已经实现，而在本案中，租赁合同只是履行期限届满，但是租赁合同本身并未实际履行，况且被上诉人也没有实现合同的权益。综上，本案与最高院（2019）最高法民申4635号民事裁定书不相似，所以该裁定书对本案不具有参考意义，一审法院适用法律正确。段某向一审法院提出的诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原被告之间的房屋租赁合同无效；2、判令被告返还原告房屋租金45000元及利息（利息以45000元为基数，从2020年8月6日起按全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至款项付清之日止，暂计至2020年1月4日为726.69元）；3、本案的诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：被告冯某（乙方）与案外人普海波（甲方）签订有《房屋租赁合同》，合同约定“甲方同意将位于古矿西区门面房出租给乙方使用。租赁期限壹年，自2020年元月1日至2020年12月31日止。房屋租金40000元。”2020年8月6日，被告将该房屋转租且转让给原告段某，口头约定房费及转让费共计45000元。原告方于2020年8月5、6日共计向被告冯某的代办人王白芸共计支付了该笔45000元的租金及转让费。冯某及其代办人王白芸向段某出具收据“今收到房费及转让费45000元，转让以后一切事宜都由现租户与房东协商解决”。2020年8月中下旬，原告多次向被告要求退房、退款，被告拒绝。2020年10月23日，原告段某以冯某为被告诉至本院，要求撤销原、被告之间的房屋租赁合同并要求返还租金及利息。后原告撤诉，一审法院予以准许后，2021年1月7日，原告再次诉至一审法院。一审法院认为，被告冯某将其承租的房屋转租给原告段某，双方为口头约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经营主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案证据可以证明该涉案房屋未取得建设工程规划许可证。故原告请求确认原、被告之间的口头协议无效，一审法院予以支持。本案中，原、被告双方订立口头协议后，仅一周的时间，原告即被告知其所承租的店铺即将被拆除，其继续履行合同对于原告明显不公平，故原告要求被告退房退租即解除合同，系其主动挽回损失的行为。根据本案证据，从原、被告双方建立转租关系至该公告发出，仅距离一周时间。另外，结合本案中普海波在公安机关的询问笔录，一审法院有理由相信被告在转租前已获取了该房屋有可能被拆除的部分信息。故基于公平原则和诚实信用原则，以及民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还的相关规定，原告要求被告返还转让费及租金45000元，一审法院予以支持。被告认为该转租协议已经履行完毕，原告不具有诉的必要性，故主张驳回原告起诉。一审法院认为，原告在发现该房屋即将被拆迁后及时要求被告退租，又通过诉讼的方式请求撤销双方之间的协议，系主动减少损失。且也无证据证明原告实际使用涉案房屋，被告出示的原告转租该店面的相关证据，原告主张系退租遭到被告拒绝的情况挽回损失的行为，因此并不能认定为原告实际利用了该房屋，且被告也不能证明原告因客观上占用该房屋取得有收益。故被告的主张，一审法院不予采纳。关于利息，合同自始无效，故原告请求被告自2020年8月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告段某与被告冯某之间的口头转租及转让协议无效。二、被告冯某于本判决生效后十日内返还原告段某租金及转让费45000元，并自2020年8月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。本诉案件受理费940元，减半收取计470元，由被告冯某负担。二审中，上诉人新提交裁判文书2份：1、最高人民法院（2019）最高法民申4635号民事裁定书；2、山西省运城市中级人民法院（2019）晋08民终3441号民事判决书，上述2份证据欲证实：对于双方实际履行完毕的合同，任一方就该合同效力提请法院确认时，无论是主张合同有效或无效，均应参照该2份裁判文书的审判意见从程序上裁定予以驳回。被上诉人质证意见：对证据的真实性无异议，但认为最高院（2019）最高法民申4635号民事裁定书所涉及的案情与本案不同，对本案不具有参考意义；而运城中院（2019）晋08民终3441号民事判决书中一审虽未支持合同无效的主张，但是二审法院却直接依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定认定合同无效，且即使援引该一审法院的观点，本案因为案涉房屋未经规划批准，产生被拆除的风险，也符合合同无效的情形。因此，上诉人提供的该判决书可以援引来确认本案所涉合同无效。本院认为，被上诉人对2份裁判文书的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但最高院（2019）最高法民申4635号民事裁定书所涉及的案情与本案不同，而运城中院（2019）晋08民终3441号民事判决书并非最高院指导案例，对本案均不具有指导意义，故本院对上述证据的证明目的不予采纳。上诉人对一审查明的“可以证明该涉案房屋未取得建设工程规划许可证，且该涉案房屋被要求拆除是真实的”有异议，认为截止目前，涉案房屋仍然没有拆除，周边商铺均可正常营业，对其他事实无异议。被上诉人段某对一审认定的事实无异议。经二审查明的事实与一审一致。二审另查明：（1）2020年8月12日，西街办事处和行政执法一大队向金汇源公司下发《公告》，明确案涉房屋属于“两拆”范围，金汇源公司应于2020年8月17日前将具有该位置建（构）筑物的证明材料（规划建设相关手续、不动产证明等）提交至行政执法一大队。如不能提交，应立即搬离建（构）筑物内部财物，并立即开展自行拆除工作。截止2020年8月23日，仍未开始进行自行拆除的，将依法对该位置建（构）筑物采取强制拆除措施。（2）2013年5月17日，晋城市供销合作社联合社下发晋市供联资［2013］29号文件，将副食品调味公司原下属果品公司资产家属楼西侧临古矿西区道路街面房归金汇源公司所有（其中：西大门以北两层11间、以南一层6间，共计561.2平方米）。（3）2009年，金汇源公司在修家属楼时对案涉房屋进行维修，因欠工程款，公司将案涉房屋以400万元抵账给个人还账。本院认为，本案的焦点问题应为：1、一审认定事实是否清楚？2、一审适用法律是否正确？3、上诉人关于合同无效时的抗辩理由是否成立？针对上述焦点问题，本院论证如下：（一）关于一审认定事实是否清楚的问题。上诉人认为，截至目前，案涉房屋仍然没有拆除，周边商铺均可正常营业，一审认定“该涉案房屋被要求拆除是真实的”与事实不符。本院认为，案涉房屋是否被要求拆除与是否已经拆除并非同一概念。根据西街办事处和行政执法一大队2020年8月12日联合对金汇源公司下发的《公告》可以证实，案涉房屋属于“两拆”范围，金汇源公司应自行拆除。截止2020年8月23日，仍未开始进行自行拆除的，将依法对该位置建（构）筑物采取强制拆除措施，故一审法院认定“该涉案房屋被要求拆除是真实的”并无不当，至于案涉房屋是否已经被拆除并不影响其属于“两拆”范围的事实。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。（二）关于一审适用法律是否正确的问题。上诉人认为，一审适用《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定不当，本案应参照最高院（2019）最高法民申4635号民事裁定书上的审判指导意见进行裁决。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案发生在2020年，故依据上述法律规定，应适用《合同法》的相关规定，上诉人所提不应适用民法典的相关规定的理由成立，本院予以采纳，但其所提不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定的理由不符合上述法律规定，本院不予采纳。另外，如前所述，最高院（2019）最高法民申4635号民事裁定书所涉及的案情与本案不同，对本案不具有指导意义，上诉人要求参照该裁定书的裁判意见裁决本案的上诉理由不能成立，本院不予采纳。（三）关于上诉人就合同无效时的抗辩理由是否成立的问题。由于上诉人未就合同无效情形提出抗辩，故本院向上诉人进行了释明。上诉人称，若双方达成的口头租赁协议被认定无效，则其要求被上诉人返还案涉房屋并支付房屋占用费40000元。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经营主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，具体到本案中，根据金汇源公司出具的《情况说明》可以证实，案涉房屋并未办理过规划手续及不动产手续，故依据上述法律规定，双方之间达成的口头转租及转让协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故上诉人因该无效租赁协议取得的房费及转让费45000元应予返还，被上诉人因该租赁协议取得的案涉房屋应予返还。对被上诉人所主张的利息，根据案外人普海波在公安机关的询问笔录并结合双方达成口头转租及转让协议仅一周时间，西街办事处和行政执法一大队即下发拆迁《公告》的事实，本院有理由相信上诉人在转租前已获取了该房屋有可能被拆除的信息，而上诉人在转租时未如实告知该信息，主观上存在过错，故一审判决上诉人支付被上诉人利息并无不当；对于上诉人要求被上诉人支付40000元房屋占用费的请求，因其并未提供证据证实被上诉人存在过错，故对该请求本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释［2020］20号）第三百二十三条第二款规定，判决如下：一、维持山西省晋城市城区人民法院(2021)晋0502民初126号民事判决第一项、第二项，即确认原告段某与被告冯某之间的口头转租及转让协议无效；被告冯某于本判决生效后十日内返还原告段某租金及转让费45000元，并自2020年8月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；二、被上诉人段某于本判决生效之日起十日内腾退房屋，并办理移交手续。一审案件受理费940元，减半收取计470元，由冯某负担；二审案件受理费940元（冯某已预交），由冯某负担。本判决为终审判决。审 判 长 周秋萍审 判 员 李海霞审 判 员 李 然二〇二一年五月二十六日法官助理 李怡鹏书 记 员 任雅茹