山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终691号 上诉人(原审被告)：王**耀，男，1961年2月2日出生，汉族，无业，现住淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：山东信实物业管理有限公司，住所地淄博市张店区南家小区32号。 法定代表人：宋立锋，董事长。 委托诉讼代理人：宋佃贵，男，1971年11月29日出生，汉族，山东信实物业管理有限公司职工，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：徐文超，山东普正律师事务所律师。 上诉人王**耀因与被上诉人山东信实物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初5601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。 王**耀上诉请求：依法撤销山东省淄博巿张店区人民法院(2020)鲁0303民初5601号民事判决，查清事实依法改判。判决驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。本案物业服务合同的相对方是被上诉人与淄博市张店区马尚镇东南村村民委员会，依法应由淄博市张店区马尚镇东南村村民委员会承担交费义务。根据被上诉人在庭审中提供的物业服务合同，没有上诉人的签字。从形式上看，上诉人并非物业服务合同主体，不应该承担该案民事义务。2、一审判决适用法律错误。本案承担义务的主体应该是淄博市张店区马尚镇东南村村民委员会。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，涉及村民利益的下列事项，经们村民会议讨论决方可办理：“本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案”。在旧村改造之前，东南村没有聘用物业公司进行物业服务。旧村改造完成后，现任东南村村民委员会未召开全体村民大会或者村民代表会议，讨论决定物业选聘事项。擅自与物业公司签订物业服务合同，根本就是越权行为，属于法律上的无权代理或者代表行为，对村民不具有法律约束力。村民委员会的行为，违法了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的强制性规定，依法应该认定无效。一审判决根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条判案，完全适用法律错误。本案是物业公司、村民委员会与村民之间，在签订物业服务合同引发的民事纠纷。在法律关系上，根本不同于建设单位与物业公司前期指定物业产生的纠纷。村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。村民委员会与村民之间不是代表与被代表的关系。所以该案的正确解决思路是淄博市张店区马尚镇东南村村民委员会承担交款义务，淄博市张店区马尚镇东南村村民委员会承担义务后可以按照村规民约和村委会规章向村民追偿，不能在本案中，混做一谈，一并处理。3、一审判决判定支付违约金，法律依据错误。根据山东省淄博市中级人民法院2019年出台的《关于物业服务合同纠纷中约定违约金明显过高，被告开庭缺席情形下，法院能否依职权调整违约金法律适用问题的研究意见》的规定，一审判决认定的违约金数额明显高于法律规定和文件要求，违约金不能被支持。 被上诉人山东信实物业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决，理由如下：一、淄博张店区马尚镇东南村村民委员会（以下简称村委会）与被上诉人签署的《物业服务合同》合法有效，对东南村小区的全体业主具有法律约束力。东南村小区属于东南村旧村改造拆迁换房，村委会作为拆迁换房的建设单位，有权选聘前期物业服务企业，依据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《民法典》颁布后，上述司法解释第一条被写入《民法典》第939条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。二、一审判决上诉人支付违约金符合物业服务合同约定，且被上诉人已经主动调低了违约金数额，一审判决的违约金数额并不高。依据《物业服务合同》第26条约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向被上诉人支付违约金。上诉人自2O18年10月拖欠被上诉人各项服务费用至今已经两年多，截至到2020年6月份总欠费就达到8509元，被上诉人主张1491元的违约金并不高。2019年9月27日，淄博市中院作出的《对于张店区人民法院关于物业服务合同纠纷中合同约定的违约金明显过高，开庭时被告缺席情形下，法院能否依职权整动予以调整即违约金过高的标准的认定法律适用的请示问题的答复》中明确违约金不超过物业服务费用1.5倍的，人民法院予以支持，而本案中被上诉人主张的违约金并不超过1.5倍的标准。综上所述，上诉人的上诉理由均不成立，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 山东信实物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告交纳2018年10月至2020年6月的物业管理费、水费、垃圾处理费、电梯费、电梯照明费、公共损耗等共计8509元，判令被告支付原告违约金1491元，共计10000元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年9月20日，淄博市张店区马尚镇东南村村民委员会为全体村民建设的小区住宅和开发的商业出租用房，因需要交由原告进行统一的物业管理及服务，该村委会代表全体村民及业主与原告与签订一份《物业服务合同》，约定物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每个季度首月的1-15日交纳本季度物业服务费用；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三向原告支付违约金。合同生效后，原告即为该村全体村民及业主提供物业服务至今。被告在该村有住房四套（分别位于，东南村4号楼3单元301号，高层楼7号楼1单元2203号，高层楼7号楼2单元303号），拖欠自2018年10月至2020年6月的物业管理费、水费、垃圾处理费、电梯费、电梯照明费、公共损耗等费用共计8509元未向原告支付。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，淄博市张店区马尚镇东南村村民委员会代表全体村民及业主与原告签订的《物业服务合同》合法、有效，对全体村民及业主具有约束力。被告要求酌减服务费的主张，应向东南村村民委员会反映，由其汇总全体业主的意见后，代表全体业主向原告主张，单个业主不具有向原告主张的资格。而被告作为该村居民小区业主，在享受原告提供的物业服务后，应当按照合同约定支付物业服务费。但被告拖欠自2018年10月起至2020年6月的物业服务费8509元至今未付，对造成纠纷应负全部违约责任。对原告诉求被告支付物业服务费8509元的主张，一审法院予以支持。由于从2020年4月15日起至2020年11月15日，以服务费8509元为基数，按每日千分之三计算违约金的数额为4671.44元。故对原告诉求被告仅支付违约金1491元的主张，一审法院予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求，一审法院予以全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：被告王**耀于判决生效之日起十日内，向原告山东信实物业管理有限公司支付自2018年10月起至2020年6月的物业管理费、水费、垃圾处理费、电梯费、电梯照明费、公共损耗等共计8509元、违约金1491元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王**耀负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王**耀提交证据一：2021年2月22日被上诉人开具的缴费通知。证明上诉人没交费，被上诉人早已停止服务。提交证据二：一审判决后上诉人与村委书记的录音证据。证明村委会要求与被上诉人协商。被上诉人质证意见如下：对证据一的真实性无异议，该证据是2021年发的但是被上诉人方的服务一直是持续过程中的并没有给上诉人停止服务。对证据二的真实性无异议，但一审判决之后被上诉人已经无法撤诉，并且上诉人与被上诉人也没有达成协商意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的通知不能证明被上诉人已经停止物业服务的主张。对于录音资料并不能具体指向上诉人的任何一项上诉理由，不能证明案涉物业服务合同的效力等事宜，本院不予采纳。二审认定事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案上诉人所在小区系其村委开发建设，村委作为建设单位与被上诉人签订了前期物业服务合同，上诉人作为物业服务使用人，应当依据合同内容支付欠付的物业费及被上诉人在合同约定的违约金计算标准下主张的违约金，被上诉人主动放弃部分违约金属于其对自身民事权利的处分，一审法院在查明前述事实基础上所作处理，合法有据，应予维持。上诉人主张案涉物业服务合同并未经过民主议定程序，作为案外人村委不能自行与被上诉人达成，上诉人不受相应协议内容约束。对此，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。”本案中，案涉物业服务合同的达成不属于村民自治的前述范畴之列，相应物业服务合同并未侵犯村民合法权益，引入有关物业服务公司保障小区内居住生活设施及条件的完善便利，是为全体村民利益所作的民事法律行为，应当予以确认，上诉人未依据协议约定支付物业费构成违约，应承担支付物业费并违约金责任。上诉人主张合同约定的违约金过高应予调整，但未提供证据证实被上诉人诉求的违约金超过法律规定的标准，过分高于实际损失应当由人民法院主动进行调整，该上诉请求亦不能成立。 综上所述，王**耀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王**耀负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马士军 审 判 员 王 娜 审 判 员 杨继生 二〇二一年五月十一日 法官助理 庞风华 书 记 员 苏银银