北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5221号上诉人（原审原告）：北京浠旺体育发展有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇双裕街33号6幢102室。法定代表人：刘斌，执行董事。委托诉讼代理人：周全，北京直方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京跳跳堂体育文化发展有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇双裕街33号6幢101室。法定代表人：曲世奇，经理。被上诉人（原审被告）：曲世奇，男，1981年5月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京浠旺体育发展有限公司（以下简称浠旺公司）因与被上诉人北京跳跳堂体育文化发展有限公司（以下简称跳跳堂公司）、曲世奇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初14225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。浠旺公司法定代表人刘斌及其委托诉讼代理人周全，跳跳堂公司法定代表人曲世奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浠旺公司上诉请求：1.变更一审判决第三项为跳跳堂公司向浠旺公司支付违约金232869元；2.变更一审判决第四项为跳跳堂公司赔偿浠旺公司因拆除造成的损失6万元；3.撤销一审判决第五项；4.变更一审判决第六项为曲世奇对跳跳堂公司的债务承担连带清偿责任；5.诉讼费用由跳跳堂公司、曲世奇承担。事实和理由：1.一审法院认定事实中遗漏浠旺公司课时费用认定，该费用系浠旺公司与跳跳堂公司在庭审中确认过，同时也遗漏了北京市体育局同意开放室内健康场所的时间。浠旺公司在2020年5月具备开课条件下无法开课，系跳跳堂公司违约导致北京久悦汇海体育文化发展有限责任公司（以下简称久悦公司）将出入大门封闭，浠旺公司在5-6月没有营业，造成的业务损失，应当在违约金中予以体现，一审法院认定违约金1万元，明显不公。2.一审法院对于跳跳堂公司在场馆拆除过程中对浠旺公司的损失赔偿认定过少，浠旺公司认为除工程产生了严重的噪音、粉尘和化学味道，位于该馆内的浠旺公司壁球项目正常经营收到严重影响，暂停营业11天，浠旺公司主张6万元具有事实依据，一审法院认定过少属事实认定及法律适用错误。3.一审法院认定双方合同于2020年4月30日解除，浠旺公司应将场地返还跳跳堂公司，属事实认定错误。久悦公司向跳跳堂公司发出解除通知函的时间为2020年4月11日，故在浠旺公司与跳跳堂公司合同解除后，双方均属于无权占有久悦公司场地，一审法院要求浠旺公司租金支付至2020年6月30日无事实及法律依据。4.曲世奇作为跳跳堂公司股东，浠旺公司提交了曲世奇个人账户收取公司款项证据，跳跳堂公司没有就个人与公司款项没有混同承担相应的举证责任，也未对公司款项汇入个人账户作出合理解释，应当证明公司财产独立于个人财产，否则曲世奇应对跳跳堂公司债务承担连带责任。跳跳堂公司、曲世奇辩称，不同意一审判决，亦不同意浠旺公司的上诉请求和理由。浠旺公司向一审法院起诉请求：1.判决浠旺公司与跳跳堂公司之间的《场馆租赁合同》于2020年4月11日解除；2.判令跳跳堂公司返还浠旺公司租赁押金232869元；3.判令跳跳堂公司返还浠旺公司租金34623元；4.判令跳跳堂公司支付违约金232869元；5.判令跳跳堂公司赔偿因拆除场地对浠旺公司造成的损失6万元；6.曲世奇对第2-5项诉讼请求承担连带清偿责任；7.诉讼费用由跳跳堂公司承担。跳跳堂公司向一审法院反诉请求：1.浠旺公司支付跳跳堂公司自2020年2月1日至2020年6月30日的租金及物业费、电费合计388492元；2.浠旺公司支付跳跳堂公司自2020年2月1日至今的房租滞纳金79505.94元；3.确认双方间的《场地租赁合同》于2020年6月30日解除；4.浠旺公司承担反诉费用。一审法院认定事实：2019年1月，久悦公司与跳跳堂公司签订《场馆租赁合同》，约定跳跳堂公司租赁久悦公司房屋。2019年9月27日，跳跳堂公司（甲方）与浠旺公司（乙方）签订《场馆租赁合同》，将跳跳堂公司自久悦公司所租赁场馆中一部分租赁给浠旺公司，双方约定：租赁期限为2019年9月27日起至2023年10月31日止，提供免租期2个月（自2019年9月28日至2019年11月28日）；租金为4.4元／天，物业费为3万元／年，租金每2个合同年递增一次，本合同项下的租金和物业费支付方式为押三付一，乙方须提前7个工作日向甲方一次性足额支付下期租金和物业费；若乙方拖欠租金及其他各项费用，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之一支付滞纳金；在本合同有效期间，除双方另有约定外，押金不予冲抵乙方租金或其他未付款项；因乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方已缴纳的租金等费用甲方无须退还归甲方所有，乙方缴纳的押金亦归甲方所有无须退还；甲乙双方违反本合同条款导致本合同提前解除或终止的，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于三个月固定租金的违约金；合同还约定了其他权利义务。双方认可每月租金为84623元，包括了租金、物业费、电费。合同签订后，浠旺公司按照合同约定支付了押金232869元及租金。浠旺公司在2020年1月20日因春节闭馆。2020年1月24日，浠旺公司给付跳跳堂公司租金34623元。后受疫情影响，各类体育培训暂停举办。2020年4月11日，因跳跳堂公司未付租金，久悦公司向跳跳堂公司发出解除合同通知函。2020年4月27日，跳跳堂公司向浠旺公司发出告知函，要求浠旺公司支付租金及滞纳金。2020年4月29日，浠旺公司向跳跳堂公司发出关于告知函的复函，内容为：……贵司与久悦公司签署租赁合同后，将其中部分场地转租给我司，我司经向久悦公司了解得知，贵司自2019年12月起至今未向久悦公司支付租金，但我司已经向贵司支付租金至2020年1月，并支付了2020年2月的部分租金，久悦公司于2020年4月11日及2020年4月23日向贵司发出解除合同通知。……我司也于2020年1月26日暂时闭店，至今尚未恢复营业。基于上述事实，我司认为贵司已经违反《场馆租赁合同》，贵司现今并非租赁场地的合法拥有者，无权进行租赁，贵司构成根本违约，我司特告知贵司《场馆租赁合同》于2020年4月11日解除，贵司无权索要2020年4月11日之后的租金。根据北京市体育局的通知，以及北京市顺义区人民政府发出的通知导致租赁场馆于2020年1月26日起关闭，我司认为由于新型冠状病毒肺炎疫情原因导致场馆关闭属于《场馆租赁合同》有关不可抗力的约定，已经影响到我司的基本权益，导致了合同不能履行依法应当免除责任，故自2020年1月26日起至2020年4月11日的租金应当予以免除……。跳跳堂公司于2020年4月30日收到该复函。因久悦公司将跳跳堂公司与浠旺公司共同出入大门封闭，浠旺公司只能从安全门出入。后在7月上旬试开放营业。久悦公司将跳跳堂公司起诉至法院，浠旺公司也提起本案诉讼。2020年7月，浠旺公司与久悦公司就涉诉场地签订租赁意向书，自2020年8月1日起就涉诉场地开始向久悦公司支付租金、履行与久悦公司之间的租赁合同。2020年10月15日，在法院调解下，久悦公司与跳跳堂公司达成调解协议，法院出具（2020）京0113民初10523号民事调解书，调解协议内容为：一、北京久悦汇海体育文化发展有限责任公司与北京跳跳堂体育文化发展有限公司于二〇一九年一月十四日签订的《场馆租赁合同》于二〇二〇年六月三十日解除；二、北京跳跳堂体育文化发展有限公司所支付的押金折抵北京跳跳堂体育文化发展有限公司应向北京久悦汇海体育文化发展有限责任公司支付的包括但不限于租金、占有使用费、违约金等全部费用；三、北京跳跳堂体育文化发展有限公司于二〇二〇年十一月七日前将涉诉场地（除北京浠旺体育发展有限公司使用部分）腾退给北京久悦汇海体育文化发展有限责任公司……2020年10月28日至11月7日间，跳跳堂公司进行拆除作业，在此期间产生大量粉尘、噪音，因浠旺公司场地与跳跳堂公司场地之间无遮挡，故无法开展培训工作，跳跳堂公司进行电焊切割作业将浠旺公司所铺部分地胶损坏。一审法院认为，浠旺公司与跳跳堂公司签订的《场馆租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，法院予以确认。因跳跳堂公司未付久悦公司租金，久悦公司已经向跳跳堂公司发出解除通知，故浠旺公司有理由相信跳跳堂公司有丧失或者可能丧失履行能力的情形，浠旺公司享有不安抗辩权，中止向跳跳堂公司支付租金。且跳跳堂公司并未恢复履行能力，其与久悦公司之间的纠纷导致跳跳堂公司与浠旺公司之间的合同目的无法实现，故跳跳堂公司构成根本违约，浠旺公司享有解除权，双方合同解除日期为跳跳堂公司收到浠旺公司发出的复函之日即2020年4月30日。跳跳堂公司应当向浠旺公司退还押金。合同解除后，浠旺公司应当将涉诉租赁场地返还跳跳堂公司，但因跳跳堂公司与久悦公司约定跳跳堂公司于2020年11月7日前将涉诉场地腾退，且浠旺公司基于继续经营需要，在跳跳堂公司撤出后要继续在此经营，故于2020年8月1日起开始履行与久悦公司之间的租赁合同，应当视为浠旺公司于2020年7月底前将涉诉场地进行了腾退，故跳跳堂公司要求浠旺公司支付截止至2020年6月30日的租金及占有使用费有事实及法律依据，但因跳跳堂公司与久悦公司之间的纠纷造成大门封闭，且在此期间受新冠疫情影响，各类体育培训活动被要求暂停，因新冠疫情属于不可抗力，双方受疫情影响较大，故法院依据公平原则对2020年2月1日至2020年6月30日期间的应付租金予以调整，浠旺公司已支付租金相应予以扣除。因浠旺公司享有不安抗辩权，跳跳堂公司要求浠旺公司给付滞纳金的请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。因跳跳堂公司构成违约，应当向浠旺公司支付违约金，跳跳堂公司要求对违约金进行调整，法院根据本案实际情况、浠旺公司实际损失情况等对违约金予以调整。跳跳堂公司在腾退拆除期间确对浠旺公司使用涉诉场地造成妨碍，且拆除过程造成部分地胶毁损，法院依据双方陈述和实际情况对跳跳堂公司应当向浠旺公司支付的该部分赔偿予以确定。浠旺公司并未提交充分的证据证明曲世奇作为公司法定代表人及股东存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，故其要求曲世奇对公司债务承担连带责任的请求，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、北京浠旺体育发展有限公司与北京跳跳堂体育文化发展有限公司于二〇一九年九月二十七日签订的《场馆租赁合同》于二〇二〇年四月三十日解除；二、北京跳跳堂体育文化发展有限公司返还北京浠旺体育发展有限公司押金二十三万二千八百六十九元，于判决生效后七日内执行；三、北京跳跳堂体育文化发展有限公司给付北京浠旺体育发展有限公司违约金一万元，于判决生效后七日内执行；四、北京跳跳堂体育文化发展有限公司赔偿北京浠旺体育发展有限公司因拆除造成的损失二万三千元，于判决生效后七日内执行；五、北京浠旺体育发展有限公司给付北京跳跳堂体育文化发展有限公司租金及占有使用费共计十七万六千九百三十四元五角，于判决生效后七日内执行；六、驳回北京浠旺体育发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京跳跳堂体育文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费四千七百零二元，由北京浠旺体育发展有限公司负担二千零五十八元（已交纳），由北京跳跳堂体育文化发展有限公司负担二千六百四十四元，于判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费四千一百六十元，由北京跳跳堂体育文化发展有限公司负担二千二百四十一元（已交纳），由北京浠旺体育发展有限公司负担一千九百一十九元，于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，浠旺公司提交微信记录、发票和付款回单，证明损失计算的依据。跳跳堂公司、曲世奇均不予认可。对当事人提交的证据，本院依据本案其他事实予以综合审查认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据当事人诉辩意见及本院查明事实可知，本案二审争议焦点为：一、浠旺公司应当支付的租金及占有使用费；二、跳跳堂公司应支付的违约金及损失赔偿数额；三、曲世奇应否对跳跳堂公司债务承担连带责任。关于浠旺公司应当支付的租金及占有使用费。依本院查明事实，跳跳堂公司与案外人久悦公司明确约定跳跳堂公司应于2020年11月7日前将除浠旺公司使用部分的场地腾退。而在跳跳堂公司与浠旺公司签订的《场馆租赁合同》解除后，浠旺公司本应当将涉诉租赁场地返还跳跳堂公司，但因浠旺公司基于继续经营需要，在跳跳堂公司撤出后要继续在此经营，并于2020年8月1日起开始履行与久悦公司之间的租赁合同，在此基础上，一审法院以2020年7月底作为浠旺公司将涉诉场地腾退的时间并无不当，跳跳堂公司要求浠旺公司支付截止至2020年6月30日的租金及占有使用费具有事实及法律依据，其合理部分应予支持。关于跳跳堂公司应支付的违约金及损失赔偿数额。因跳跳堂公司构成违约，其应当向浠旺公司支付违约金。依跳跳堂公司调整违约金的请求，综合考虑本案实际情况、浠旺公司实际损失情况等，一审法院对违约金进行了调整，符合案件事实和法律规定。对浠旺公司主张的跳跳堂公司拆除场地对浠旺公司造成的损失，一审法院依据双方陈述和实际情况，酌情确认的数额尚属合理，本院予以确认。关于曲世奇应否对跳跳堂公司债务承担连带责任。因浠旺公司并未提交充分证据证明曲世奇作为公司法定代表人及股东存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，一审法院对其要求曲世奇对公司债务承担连带责任的请求未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，浠旺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7852元，由北京浠旺体育发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  万丽丽二〇二一年五月二十日法官助理  陈亢睿法官助理  李延昭