辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4267号上诉人（原审被告）：大连保利红旗房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗街道岔鞍村，统一社会信用代码：91210200576069756T。法定代表人：杨建华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡婷婷，女，该公司员工。委托诉讼代理人：梁红，辽宁智库律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢志昊，男，1985年6月2日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：林雪梅，辽宁碧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：于幸，辽宁碧海律师事务所律师。上诉人大连保利红旗房地产开发有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人谢志昊商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人保利公司的委托诉讼代理人梁红，被上诉人谢志昊的委托诉讼代理人林雪梅、于幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保利公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.案涉商品房买卖合同第十五条并非格式条款，更不存在格式条款无效的情形。格式条款是由一方预先拟定，并在签订合同时未与对方协商的条款。而案涉合同系双方真实意思表示，第十五条就可能的逾期办证处理列明了三个选项，双方共同选择第三种方式即出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，但最多不超过已付款的0.1%。此条款的形式并非格式条款，且上诉人已在该条款处对文字通过加粗加黑处理方式，做出特别标示，以区别于其他条款。因此该条款即使被认定为格式条款，上诉人也尽到了提示、说明义务，不存在条款无效的情形。2.被上诉人主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金的最高限额不宜超过实际损失的30%。本案中，被上诉人并未因办证事宜产生损失，其主张的高额违约金数额没有事实基础，上诉人承担的逾期办证违约责任不应超过实际损失的130%。谢志昊辩称,不同意保利公司的上诉请求。在签订案涉商品房买卖合同时，上诉人没有对明显减轻其责任部分进行显著的提示、标明和告知，属于格式条款无效情形，一审确认违约金约定中关于最高不超过已付房款0.1%的约定条款无效，适用法律正确。关于违约金问题，逾期办证行为是长期存在的违约责任，且另案生效判决已经确认违约金标准。因逾期办证，被上诉人产生无法落户、无法出卖房屋、孩子无法落户办理入学手续等多种问题及损失，一审判决适用的违约金标准适宜。谢志昊向一审法院起诉请求：1、确认双方《商品房买卖合同》第十五条逾期办理产权登记违约金“但最多不超过已付房价款的0.1%”的内容无效；2、判令保利公司向谢志昊支付逾期办理产权证的违约金79181.2元【1242058元×0.00005×1275天（自2017年3月31日起至2020年9月26日止）】；3、本案诉讼费用由保利公司承担。一审法院认定事实：2013年9月24日，双方签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：由谢志昊出资购买保利公司开发的保利·西山林语楼盘内的商品房一套，该房屋位于甘井子区红南北园11号14层4号（工程楼号为B区1号楼），建筑面积104.9平方米，总房款1242058元；交房日期为2014年10月31日前，保利公司将经验收合格的房屋交付给谢志昊居住使用；产权登记方面，保利公司应当在房屋交付使用后的360日内，将办理权属登记需由保利公司提供的资料报送产权登记机关备案，如确因保利公司责任自房屋交付之日起超过一年谢志昊仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之次日起，保利公司承担已收房款日万分之一的违约金，但最多不超过已付房价款的0.1%。合同签订后，谢志昊即按合同约定向保利公司支付了全部房款1242058元。2014年11月14日，保利公司将案涉房屋交付谢志昊居住使用至今。目前，案涉房屋所在同一楼宇的所有购房者均未取得各自的房地产权属证书。另查，2018年7月，大连市中级人民法院针对案涉房屋所在同一楼宇的其他二十三位购房者提出的相同诉求做出生效判决，相关判决最终认定购房者与保利公司签订《商品房买卖合同》第十五条有关“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效、保利公司应按“已付房款日万分之0.5”标准向购房者承担逾期办证违约金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方当事人基于真实意思表示，平等自愿签订的《商品房买卖合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同有效。双方当事人都应当充分尊重该份合同的相关约定并积极全面完整地履行各自的法律义务。合同签订后，谢志昊即按合同约定将全部购房款1242058元支付给保利公司，全面履行了自身的付款义务。保利公司收款后，虽然亦向谢志昊交付了案涉房屋，但其始终未将办理案涉房屋权属登记需由其提交的相关资料（含工程竣工验收备案手续）报送到产权登记机关，导致谢志昊不能在双方约定的期限内取得房地产权属证书，对于该结果保利公司存在明显过错，其行为确已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。现谢志昊请求保利公司支付自2017年3月31日起至2020年9月26日止的逾期办证违约金，于法有据，予以支持。关于违约金的计算标准以及“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定是否有效的问题，因上级法院在针对涉案楼盘同类型案件所做裁判中已经就相关问题及标准进行了明确认定，即“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效、逾期办证违约金标准应酌定调整为“已付房款日万分之0.5”，因此本案对相关问题及标准的认定理由不再重复表述，本案理应以上述裁判结果为尺度做出一致性判断。至于保利公司当庭提出的相关抗辩意见，与法相悖，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，并参照《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的相关规定，做出判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告大连保利红旗房地产开发有限公司支付原告谢志昊逾期办证违约金79181.2元。二、确认2013年9月24日，原告谢志昊与被告大连保利红旗房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元（减半收取，谢志昊预交），由保利公司负担，此款应与上述款项一并给付。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。另，上诉人保利公司认可案涉房屋不能办理产权证的原因尚未消除；其针对案涉房屋所在同一楼宇其他购房者的生效判决的再审申请已被裁定驳回。本院认为，针对案涉房屋所在同一楼宇其他购房者提出的关于保利公司承担逾期办证违约金的诉请，保利公司在该案中也主张其与购房者签订《商品房买卖合同》第十五条关于“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定并非无效格式条款，但该案生效判决已经确认该约定内容无效，并判决保利公司按已付房款日万分之0.5标准向购房者承担逾期办证违约金。另案生效判决具有既判力。案涉合同条款与另案合同条款的内容完全一致，本案一审判决与另案生效判决关于该条款效力的认定一致，关于保利公司承担逾期办证违约金的标准也是一致的。上诉人保利公司认可案涉房屋不能办理产权证的原因尚未消除，其在本案审理过程中亦未提交充分相反证据推翻此前生效判决的相关认定，故其关于案涉《商品房买卖合同》第十五条并非无效格式条款，被上诉人按已付房款日万分之0.5标准主张的违约金过高的上诉理由，没有事实与法律依据，本院不予采纳。综上所述，保利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人大连保利红旗房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  任 娲二〇二一年五月二十八日书记员  姜 珊