江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1352号上诉人（原审原告）：刘春养，男，1971年4月23日生，汉族，户籍在江西省萍乡市湘**，现住江苏省无锡市新吴区。被上诉人（原审被告）：无锡豪阁房地产营销策划有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区硕放街道通祥北路**。法定代表人：周凯强，该公司总经理。上诉人刘春养与被上诉人无锡豪阁房地产营销策划有限公司（以下简称豪阁公司）中介合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初5922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘春养上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉请。事实和理由：1.双方合同约定批好贷款后十日内产权过户，同时办理转让该房屋的国有土地使用权。2019年10月17日已批好贷款，但四个月后才办理产权过户手续。豪阁公司对其隐瞒了批好贷款十日内实际无法过户的事实，以此收取高额佣金服务费，应对其损失承担赔偿责任。2.豪阁公司口头承诺一个半月就可以办理过户，再过半个月其就能拿到房子。而实际上推迟了四个月，这四个月中其租了两处房子，房租每月2200元。3.合同第七条写明了《佣金支付承诺书》作为本合同的有效组成部分且具有同等法律效力。4.合同第八条第二项明确写明甲乙双方委托丙方办理房屋上市、贷款、过户等相关手续。豪阁公司没有在批好贷款十日后通知甲乙双方办理产权过户手续。5.正因为豪阁公司的短期过户承诺其才签定了比其它公司门店高出3倍多佣金的合同。其支付佣金共计32380元，其它门店佣金为9800元，如果没有豪阁公司的短期过户承诺，其完全可以选择一家收费低的门店。6.豪阁公司隐瞒事实、欺诈消费者，应赔偿其延期过户期间的租金损失。被上诉人豪阁公司二审辩称：1.合同约定批好贷款后十日内产权过户，实际批好贷款的日期即放款日为2020年2月1日，正常情况下银行放款7个工作日会出具过户件用于办理产权过户，但当时正处于新冠肺炎疫情期间，因银行工作人员延迟出具了过户件，所以至2月27日才办理产权过户手续；2.其公司员工从未向刘春养承诺一个半月可以过户，且承诺函及合同上有提示业务员的口头承诺没有法律约束力；3.涉案合同履行时处于疫情期间，其已将特殊情况通知到位了；4.居间费的收费没有具体行业标准，是按照市场行情来定的，可能会有一两家收费低，但是并不能代表市场价格。刘春养向一审法院提出诉讼请求：1.豪阁公司赔偿其2020年2月1日至3月8日期间的损失即房屋租金1800元；2.豪阁公司退还超过房屋总价3%的佣金服务费2980元；3.豪阁公司退回承诺未兑现的佣金服务费16190元。一审法院认定事实：2019年8月18日，袁兴亮作为产权人与刘春养作为购买人以及居间方豪阁公司签订《房屋买卖合同》，约定刘春养向袁兴亮购买无锡市新吴区××号××室房屋，房屋总价980000元；关于付款方式，定金20000元，刘春养于批好贷款后十日内支付袁兴亮360000元，剩余600000元由刘春养委托豪阁公司办理贷款；产权过户日期为批好贷款后十日内。同日，刘春养出具佣金支付承诺书，载明“成交房产地址：××，居间服务费：32380元，支付时间为签订《房屋买卖合同》当天”。上述合同签订后，刘春养支付居间服务费，并委托豪阁公司办理贷款手续。2019年10月17日，贷款审批通过。2020年2月1日，银行放款。2020年2月27日，刘春养完成案涉房产的过户手续。2020年3月8日，袁兴亮向刘春养交房。刘春养认为豪阁公司在履行居间服务中未在2个月内办好贷款手续，构成违约，遂诉讼来院。一审中，刘春养提供2020年8月28日，其妻子与豪阁公司工作人员郝浩宇的谈话录音，郝浩宇说“资金监管的话一个半个月肯定能去给你过户啊”“你过完户，三天左右，知道吧，三天到一个礼拜就最多一个礼拜房东就能拿到钱，说白了只要说你过完户，往后推一个礼拜，房东就能拿到钱，推半个月你就能拿到房子”。提供2020年11月16日其与其他中介人员的录音，证明豪阁公司收费标准过高。经质证，豪阁公司表示对录音的真实性无异议，但录音中没有听到豪阁公司作出2个月内办完所有手续以及2个月内未办完豪阁公司退还刘春养一半佣金的承诺；关于佣金收费标准，国家没有收费标准，只是市场交易约定行为，某些门店的收费标准不能代表整个市场收费标准。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应承担违约责任。本案中，刘春养与袁兴亮、豪阁公司签订的书面合同中未约定2个月未办好贷款退还一半佣金，刘春养提供的录音材料中亦无法体现豪阁公司对此作出过承诺，故刘春养主张豪阁公司违约并要求赔偿租金损失及退还一半佣金，无事实依据，法院不予支持。房屋买卖合同系刘春养签署，刘春养未提供其受欺诈或胁迫签字的相关证据，故应确认合同系当事人真实意思表示，刘春养要求退还房屋总价3%佣金的主张，于法无据，法院不予支持。综上，对于刘春养赔偿租金损失、退还佣金的主张，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：驳回刘春养的诉讼请求。一审案件受理费减半收取186元（此款已由刘春养预交），由刘春养负担。二审中，刘春养对一审判决载明的谈话录音日期提出异议，且认为一审判决遗漏了房东袁兴亮和豪阁公司陈思良的通话录音。关于一审认定的其他事实，双方均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。根据涉案房屋买卖合同的签订日期2019年8月18日、房屋实际过户日期2020年2月27日，结合刘春养妻子与豪阁公司工作人员郝浩宇的谈话录音内容，一审载明的该份通话录音的日期存在笔误，刘春养主张该段通话内容实际发生在2019年8月18日更具合理性，且豪阁公司对该事实也未提出异议，本院对该日期予以纠正。此外，经审查，除一审载明的两段录音证据外，刘春养还提供了房东袁兴亮与豪阁公司工作人员的通话录音，证明豪阁公司未按约办理房屋过户手续，豪阁公司对该录音的质证意见与一审载明一致。本案二审争议焦点为：刘春养主张豪阁公司未按约为其办理房屋产权过户，依据是否充分；豪阁公司是否应向刘春养退还相应居间服务费并赔偿其损失。本院认为：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照所使用的词句，结合相关条款的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。本案中，房屋买卖合同第五条约定，本次交易产权过户日期为，批好贷款后拾日内产权过户时办理转让该房屋的国有土地使用权。在合同履行过程中，双方对于“批好贷款”指向的究竟是贷款审批通过之日还是银行实际放款之日产生争议。对此，从该条款设立的目的来看，是为约束双方在符合过户条件的情况下尽快完成产权过户手续，至于何时才符合办理产权过户的条件，根据房屋买卖一般交易习惯，出卖方愿意配合办理产权过户的前提为，出卖方确认已经收到了买受方支付的相应购房款或者相应购房款已进入房地产行政主管部门指定的资金监管账户，也即买受方已经完成了至少大部分房款的支付义务。结合本案事实，在刘春养申请的60万房屋贷款仅通过银行书面审批但款项尚未实际发放之时，出卖方尚未收到该部分房款，此时要求其将房屋产权过户至刘春养名下显然与一般交易习惯相悖，出卖方也将承担更多的风险。并且，根据刘春养举证的出卖方袁兴亮与豪阁公司工作人员的通话录音内容，袁兴亮向豪阁公司工作人员表示，因其暂未收到银行放款故无法协助办理产权过户、不能搬家，由此亦可佐证出卖方同意办理房屋产权过户系以收到银行发放的房屋贷款为前提。综上，涉案房屋买卖合同中“批好贷款”对应的含义应理解为银行放款之日更为合理。刘春养主张银行审批完成后豪阁公司就应在十日内为其办理房屋过户手续，与上述事实不符。所以，刘春养以豪阁公司未按约为其办理房屋产权过户为由要求豪阁公司退还居间服务费并赔偿其损失，缺乏合同依据。关于刘春养主张豪阁公司多收取居间服务费一事，根据刘春养签署的佣金支付承诺书，其中载明居间服务费为32380元，该金额明确具体，应系刘春养与豪阁公司双方协商确认的结果，刘春养称其支付该金额系因豪阁公司承诺可以短期内过户，但并无依据予以佐证，本院对其该意见不予采纳。综上，刘春养的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费372元，由上诉人刘春养负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  潘晓峰审 判 员  仓 勇二〇二一年五月十四日法官助理  杜凤君书 记 员  徐冬晖