辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终559号上诉人（原审被告）：抚顺市兴人物业管理有限公司，住所地：辽宁省抚顺县救兵镇小东村。法定代表人：任国全，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁延金，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨俊波，男，1968年12月31日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。被上诉人（原审原告）：孟祥凤，女，1970年7月23日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨雪，女，1992年1月24日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区福民路36号楼3单元803号，二被上诉人女儿。上诉人抚顺市兴人物业管理有限公司（简称兴人物业公司）因与被上诉人杨俊波、孟祥凤物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院作出的（2020）辽0411民初2013号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人兴人物业公司的委托诉讼代理人梁延金，被上诉人杨俊波及被上诉人杨俊波、孟祥凤的共同委托诉讼代理人杨雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴人物业公司的上诉请求：1、请求撤销原审（2020)辽0411民初2013号判决；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、原审判决所依据的认定事实错误。原判决中第3页“2020年4月15日，被告抚顺市兴人物业管理有限公司对涉案房屋房顶进行修缮后，涉案房屋房顶漏点仍未消除，仍发生漏水现象。”这事实认定与实际情况不符。兴人物业公司于2020年4月接到被上诉人报修房屋漏水，物业公司于4月15日指派维修人员到其房屋房顶进行防水补漏施工作业，从施工后至我公司接到原审法院传票时，这期间被上诉人就从未再次向物业公司进行报修，我们进行日常维护时也未发现这栋楼有积水或渗漏现象（根据气象信息显示，该段时间内并无集中降水情况，小区其他业主在此期间也没有相关渗漏雨水的报修），此时物业服务公司已按相关流程对该维修事件处理完结，履行了维修义务。另，原审庭审时，被上诉人也没有向原审法院提供证据，来证明物业服务公司在4月15日维修之后，居住的房屋仍然是处于漏水状态的事实，只提供了物业公司在防水维修之前的房屋漏水照片（被上诉人一直没有对屋内受损部位进行处理，包括我们已对其赔偿过的部分也没有进行处理），在被上诉人没有证据或佐证来证明物业服务公司2020年4月15日维修以后，该房屋还是处于未修好的这一事实，原审法院就这一认定是完全不符合实际情况的。2、原审判决第4页中“被告对涉案房屋未尽到修复义务，违反物业管理服务合同的约定”的认定与实际情况不符。物业服务公司己按相关约定，对被上诉人房屋履行了“日常维修养护”的义务。物业公司多年间给被上诉人屋顶进行数次防水维修工作，也曾实施全面的防水维修工作，但凡被上诉人报修，物业公司均安排人员予以维修。物业公司2020年4月15日当天对被上诉人房屋屋顶实施了防水维修作业后，被上诉人就没再报修，然后得知被上诉人不到两周的时间自行进行了屋顶防水，被上诉人这种自行对房屋维修的行为纯属自身行为，是在我公司维修以后没有再次发生渗漏雨水情况的前提下实施的，纯属多此一举，如果其他业主也如此的话，那么相信全国的物业服务公司都无法生存了。另，原判也忽略了物业服务费使用范围的相关规定，根据《物业服务收费管理办法》第十一条，物业服务费只用于日常的公共设施维修维护费用，其原则为哪里漏修哪里，哪里坏修哪里，与重修重建根本是两回事。3、造成被上诉人家中室内漏水的主要原因，或与房屋建筑质量存在瑕疵有关。原审时被上诉人提交的证据不能直接的证明房屋漏水的真正原因系与物业服务公司有关，更没有任何证据证明系物业服务公司在提供服务过程中，存在不当行为造成了被上诉人的权益侵害（物业公司对被上诉人家中橱柜、衣柜、墙体、地板、灯具等因漏雨产生的经济损失已赔偿四千余元）。被上诉人原审时主张的“经济损失9000元”在庭审中实际是屋顶防水的维修费，不是经济损失费，物业公司是提供物业服务的，物业公司并不是责任侵权方，并非物业服务公司实施某种侵权行为，而产生了相应损害后果，单就从被上诉人主张诉求款项的性质上，也不应由物业服务公司承担。4、新湖国际二期小区建于2010年，于2011年4月配户，小区屋顶防水层按国家相关要求己超过法定质保期限，按现行法律法规要求，小区屋顶（公共部位）防水层或防水结构超过法定质保期的，均需启动房屋专项维修资金进行整体大修或更新改造，资金的启动由业主委员会或房管小组为主体，通过法定程序使用。根据《物业管理条例》第十一条第（五）项的规定，筹集和使用专项维修资金由业主共同决定，物业公司无权决定维修资金如何使用。该笔“维修费”被上诉人本应通过法定程序，申请启动住房专项维修资金进行大修更换，而被上诉人不通过正常的途径来维护自身权益，反而要求物业服务公司承担其主张的“维修费”，纯属无稽之谈，且无任何法律依据。5、原告在庭审时出示的合同和收据两份证据，我们是对合同和收据的真实性提出了质疑，因为从形式要件上来看，合同和收据之间是互不相符的，那么它上面所记载的相关数据也属有误，导致证明不能，故此我们提出了质疑。现因被上诉人提出了形式要件上存在瑕疵的证据，法院因此启动了鉴定程序，故此涉及的鉴定费应由被上诉人承担，不应由我物业公司承担。综上所述，一审判决认定事实错误，导致适用法律错误，请上级人民法院本着有错必纠的办案原则，在重新审理本案的同时，依照上诉人的上诉请求依法改判。杨俊波、孟祥凤辩称，上诉人说于2020年4月份给我们维修，我们没看到他们维修没维修，但是我家属实还是一直在漏，我家从2014年一直漏到去年2020年，我们是没有办法了，这么多年了，他们也根本就没好好给维修，他们也说给修了，但是修的结果跟没修一样，而且漏的更严重了，所以我们没有办法了，我只能我自己花钱维修，我们也是多次向物业公司进行报修，他们根本就是拿一张纸来糊弄我们。他们说维修了，但没给我们业主打过电话告诉我们，而且他们修完就是一直在漏，漏了多少年了，如果要是不漏的话，我们不能自己花钱修，因为这么多年我们已经不相信他们物业公司了。我们报修的时候他们那个经理以各种方法推脱，我跟他们经理说话他们经理都不搭理我，经理还说让我再去起诉他们呢。上诉人第三条上诉理由，那个是因为我在2018年的时候第一次起诉他，我家两个屋、厕所、厨房都漏了，我说让他们维修或赔偿我损失，他们没有维修，赔了两千多块钱是因为评估公司评估我家地板、橱柜一共价值是那个钱。上诉人第四条上诉理由，说这个房子是2011年4月份配户，已经过了法定的质保期，但是他们没有履行他们的义务，我家是从2014年就漏到现在，我多次找他们物业公司协商，但是一年可能给修一两回，然后修了跟没修的结果是一样的，拖到至今就是去年我家自己花钱维修。杨俊波、孟祥凤向一审法院起诉请求：1、请求被告赔偿二原告经济损失9000元；2、被告承担本案诉讼费、评估费。一审法院经审理查明：原告杨俊波、孟祥凤购买位于抚顺市顺城区房屋，建筑面积94.21平方米，系新湖国际二期小区业主。2014年，被告兴人物业公司接手该小区物业管理。2017年5月1日，被告兴人物业公司与新湖国际一期业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同第三条第二项约定：“房屋共用部分的日常维修、养护和管理，共用部分包括：房屋的屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、公共门厅、电梯井、楼内下水立管有通向污水井的下水管道、雨落道等。”第九条约定：“房屋共用部分及其共用设备设施的维护、养护：保持其使用功能正常。报修：合同协议服务范围内，除特殊情况（或较大报项）外，随报随修。”第十一条约定：“房屋的共用部位、公共设施、设备、公共场地的维修、养护由被告兴人物业公司负责，维修基金的启用，按国家有关规定执行。”由于二期业主委员会尚未成立，被告兴人物业公司接手后沿用一期物业管理服务合同。原告居住房屋屋顶于2014年夏季陆续出现漏水、渗水情况。2018年5月至6月间，室内顶棚出现较严重漏水情况后，造成屋内家具、地板、墙体、灯具等财产损失，经原告报修，被告组织人员于2018年9月中旬对原告所住房屋楼顶外部防水层进行维修。原告因屋顶漏水造成损失为由向本院提起诉讼。2019年6月17日，本院作出（2019）辽0411民初493号民事判决书，判决被告赔偿原告财产损失2087元，鉴定费2000元，合计4087元。被告兴人物业公司现已履行上述判决义务。此后，原告杨俊波、孟祥凤居住的涉案房屋房顶仍有漏水。2020年4月15日，被告兴人物业公司对原告杨俊波、孟祥凤的涉案房屋房顶进行修缮后，涉案房屋房顶漏点仍未消除，仍发生漏水现象。2020年5月3日，原告杨俊波、孟祥凤与抚顺今日装饰城为民防水经销处签订《防水工程施工协议》，由防水经销处组织施工人员进行防水维修后，涉案房屋房顶未发生漏水现象，发生材料费、工时费共计9000元，该费用发票由沈阳市大东区通达顺五金建材经销处出具。庭审中，被告对该发票及原告自行修复费用数额提出质疑。经双方同意，本院通过抚顺市中级人民法院委托辽宁森奕房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋房顶防水处理费用进场评估。2020年11月11日，作出辽森奕评字（2020）第81号资产评估报告书，经评估，原告房屋房顶防水处理费用为8970元，其中被告对评估报告参考同行业价格认为过高，被告未提供相反证据予以证明。鉴定评估费2000元，由原告方预付。一审法院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务造成财产损坏的，业主可以请求物业服务企业赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告杨俊波、孟祥凤与被告兴人物业公司虽未签订书面物业服务合同，被告一直履行物业服务义务，故二者之间的物业服务关系成立，因新湖国际一期小区与原告所在小区均由被告提供物业服务，故本院参照被告与新湖国际一期业主委员会签订的《物业管理服务合同》确定原被告之间的权利及义务。本案房屋漏水位置为楼顶，属于房屋建筑共用部位，根据《物业管理服务合同》原告房产屋顶属共用部位，在被告维修范围内，被告对涉案房屋未尽到修复义务，违反物业管理服业合同的约定，原告主张自行修复漏点发生的经济损失，请求被告赔偿，予以支持。关于修复损失数额，因被告对原告修复漏点数额有争议，本院以评估报告数额予以确定。被告提出涉案房屋屋顶属大修基金范围，不应由被告承担之辩解，被告作为原告所在小区的物业服务部门，应承担小区物业服务工作，包括不限于小区房屋建筑共用部位，对其辩解，与法无据，不予采信。被告提出诉讼主体错误之辩解，与法无据，不予采信。被告提出物业公司已尽到维修义务，原告仍拖欠物业费，不应承担责任之辩解，被告虽采取过维修措施，但未能消除屋顶漏点，原告自行修复屋顶漏点，发生的经济损失经第三方评估确认，理应由被告承担，对其辩解，与法无据，故不予支持。原告的诉讼请求，合理部分，应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告兴人物业公司赔偿原告杨俊波、孟祥凤屋顶防水处理费用8970元、鉴定费2000元，共计10970元；如上述给付款项，在本判决生效后立即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担25元。此款，原告已交纳，被告在履行判决义务时一并返还原告。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：兴人物业公司是否应赔偿杨俊波、孟祥凤屋顶防水处理费。兴人物业公司与新湖国际一期业主委员会签订《物业管理服务合同》，由于新湖国际二期业主委员会未成立，兴人物业公司接手该小区后沿用一期《物业管理服务合同》，对此双方均未提出异议，双方已经实际形成物业服务关系。依照合同约定兴人物业公司应当对案涉房屋共用部位尽到日常维修、养护和管理的义务。案涉房屋系顶层，房屋漏水位置为楼顶，属于房屋建筑共用部位，兴人物业公司虽主张其已经进行的维修，但未能彻底解决漏水的问题，兴人物业公司未尽到对公共部位的维修义务，应承担相应的违约责任。兴人物业公司主张案涉屋顶的维修应启用维修基金，是否启动维修基金均不能免除上诉人作为物业服务企业应尽的维修义务。依照相关法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。关于屋顶防水处理费的数额，被上诉人提供《防水工程施工协议》欲证明其对案涉房屋屋顶维修花费9000元，对此兴人物业公司不予认可，经双方同意委托辽宁森奕房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋房顶防水处理费用进行评估，一审法院依据评估的价格判决兴人物业公司赔偿杨俊杰、孟祥凤屋顶防水处理费8970元，以及鉴定评估费2000元并无不当，本院予以确认。关于兴人物业公司主张其对案涉房屋房顶进行修缮后直至本案诉讼前，被上诉人未再次报修，物业公司多年间数次进行防水维修工作，其已经履行日常维修养护义务的上诉理由，经查，案涉房屋自2014年至本案诉讼前数次发生漏水，兴人物业公司在二审庭审中认可经其维修后，案涉房屋漏水程度较此前有所减少，可见经过数年由物业公司进行数次维修，案涉房屋漏水的问题仍未彻底解决，本院无法认定兴人物业公司已就案涉房屋房顶漏水问题尽到维修养护的义务。关于兴人物业公司主张案涉房屋漏水与房屋建筑质量存在瑕疵有关一节，因其未能提供证据证明其主张，故对该上诉理由，本院无法支持。综上所述，上诉人的上诉请求无事实依据和法律依据，应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人抚顺市兴人物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宫 颖审 判 员  李 艳审 判 员  李依桐二〇二一年五月十八日法官助理李耀南代书记员  刘鑫明