江苏省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）苏民再154号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人、案外人）：孙德华，男，汉族，1952年8月9日生，住江苏省连云港市海州区。 再审申请人（一审原告、二审被上诉人、案外人）：李同霞，女，汉族，1955年12月26日生，住江苏省连云港市海州区。 两再审申请人的委托诉讼代理人：郁翔，江苏维尔利律师事务所律师。 两再审申请人的委托诉讼代理人：卢增宽，江苏增宽律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人、申请执行人）：王琴，女，汉族，1973年10月27日生，住江苏省连云港市海州区。 第三人（被执行人）：孙德平，男，汉族，1955年6月26日生，住广东省深圳市南山区。 第三人：连云港列奇达房地产开发有限公司，住所地江苏省连云港市海州区市化路59号列奇达花园广场三层5号门面。 法定代表人：孙德平，该公司董事长。 再审申请人孙德华、李同霞因与被申请人王琴、第三人孙德平、连云港列奇达房地产开发有限公司(以下简称列奇达公司)案外人执行异议之诉一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）（2019）苏07民终2254号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年3月8日作出（2019）苏民申7352号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 孙德华、李同霞申请再审称，请求撤销连云港中院（2019）苏07民终2254号民事判决，维持连云港市海州区人民法院（以下简称海州法院）(2018)苏0706民初8589号民事判决。事实与理由：一、再审申请人系位于连云港市海州区房屋的买受人，具有排除执行的法定权利。1.再审申请人在法院查封之前已签订了合法有效的房屋买卖合同。孙德平及列奇达公司均不持异议。2.再审申请人提交的证据足以证实在查封之前其已合法占有案涉房产。3.再审申请人提交的证据足以证实其已支付全部购房款。4.案涉房产非因再审申请人原因未办理过户。在诉讼前，再审申请人多次要求列奇达公司办理过户手续，2013年的和解协议中有清楚记载。孙德平先是以按揭贷款未还清，2017年以后又以其前妻不签名等理由拖延至今。案涉房产的按揭贷款抵押手续在查封之前已注销，并非因抵押原因不能办理过户，而是孙德平及列奇达公司拒不协助所致。二、孙德平并非案涉房产的真实所有人。没有证据证实孙德平交纳了首付款，列奇达公司收到银行贷款后，记账凭证记载为其他应付款，列奇达公司实际偿还了贷款，孙德平、列奇达公司未开具购房发票，孙德平始终未实际占有案涉房产。三、再审申请人对案涉房产享有物权，具有排除执行的法定权利，二审判决适用法律错误。 孙德华、李同霞向一审法院起诉请求：停止对位于连云港市海州区房屋的执行。一审法院判决：不得执行（2018）苏0706执2678号执行裁定书中所查封的坐落于连云港市海州区房屋。案件受理费15240元，由孙德平负担。 王琴上诉请求：撤销（2018）苏0706民初8589号民事判决并依法改判，被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、孙 德华、李同霞的诉讼请求所依据的事实并不符合《最高人民法院 关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十 八条所规定的情形。首先，孙德华、李同霞与列奇达公司之间没 有签订合法有效的书面买卖房屋合同，孙德华、李同霞与孙德平 之间也没有签订合法有效的书面买卖房屋合同；其次，孙德华除 案涉房屋外，其名下还有其他可以居住的房屋；第三，案涉房屋 系孙德平通过按揭贷款方式购买，现案涉房屋抵押贷款已经还清，孙德平是案涉房屋法律上的实际所有人。孙德华不是善意取得第三人，其对案涉房屋的状态明知，其不能排除本案的执行。上述规定主要是对买受人物权期待权的保护，本案即使孙德华所述的以房抵债的事实客观存在，其性质属于金钱债权范畴，而不是物权期待权，其没有权利对抗上诉人的执行行为。二、一审判决以（2018）苏0706执2678号执行裁定违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条为由，判决不予执行案涉房产适用法律错误，案涉房屋已经登记在孙德平名下，且银行按揭贷款已经实际偿还完毕，孙德平对案涉房屋享有法定物权，可以采取强制执行措施。 二审法院认定事实：王琴与孙德平于2016年10月11日签订《借款合同》，合同约定：甲方（孙德平）向乙方（王琴）借款人民币（大写）：贰佰万元整，期限共12个月，自2016年10月11日起算，月利息2%，自借款发放之日计息等内容。2016年10月11日，江苏省连云港市连云港公证处根据孙德平、王琴申请出具（2016）连港证民内字第2132号具有强制执行效力的债权文书公证书，对上述《借款合同》进行公证并赋予强制执行效力。2018年7月2日，江苏省连云港市连云港公证处根据王琴申请，出具（2018）连港证执字第23号执行证书，该执行证书认定申请执行人为王琴，被执行人为孙德平，执行标的为：（一）本金：人民币贰佰万元整；（二）逾期利息：以人民币贰佰万元为基数，按月利率2%的标准计算；（三）申请出具执行证书的公证费人民币叁仟元；（四）律师费人民币伍万元整。 根据王琴的申请，海州法院于2018年7月4日立案受理，案号为（2018）苏0706执2678号。此案进入执行程序后，该院于2018年8月8日向连云港市房屋产权管理中心送达协助执行通知书，对备案登记在被执行人孙德平名下位于海州区通灌北路西青年路北地壹街区南-1401室（丘号01151003-21）和1501室（丘号01151003-23）房产予以查封，后该院于2018年8月16日出具（2018）苏0706执2678号执行公告，告知孙德平、其他案外人、租赁人、利害关系人，限孙德平履行义务，逾期将对上述两套房产予以询价、评估、拍卖、变卖、抵债。案外人孙德华、李同霞提出异议后，海州法院于2018年10月12日作出（2018）苏0706执异222号执行裁定，驳回孙德华、李同霞的异议请求。孙德华、李同霞不服上述裁定，向海州法院提起执行异议之诉。 另查明，2009年11月1日，列奇达公司与孙德华签订购房协议，约定孙德华购买列奇达公司开发的地壹街区南-1401室、1501室商品房，建筑面积301.92平方米，单价3867.51元每平方米，总房款1167680元，孙德华已付款1167680元。同日，列奇达公司向孙德华出具了上述两套房屋购房收据（金额为1167680元），孙德华、李同霞诉称系以物抵债，并提交证据进账单、记账凭证、和解协议证明：2007年2月12日，列奇达公司向孙德华借款270万元，其中现金70万元，通过孙德华任法定代表人的连云港市华德酒业有限公司存入列奇达公司账户200万元。2013年3月31日，列奇达公司、孙德平与连云港市尊华房地产开发有限公司、孙德华签订和解协议，其中第5条约定孙德平承诺于本协议签订后60日左右，将出售给孙德华的案涉房屋产权过户给孙德华。孙德华、李同霞另提交有线电视缴费前期物业管理服务协议及物业费收据、燃气费收据、有线电视开户及缴费发票、税费等证据，证明孙德华、李同霞占有使用上述两套房屋的时间早于海州法院对上述房屋的查封时间。 还查明，2007年8月5日，列奇达公司与孙德平签订商品房 买卖合同，约定孙德平购买列奇达公司开发的位于第壹街区第1 幢南楼1单元1401、1501号房。其中，1401号房建筑面积150.96 平方米，总金额784992元，首付244992元，余款540000元办理 银行按揭贷款；1501号房建筑面积150.96平方米，总金额792540 元，首付242540元，余款550000元办理银行按揭贷款。2007年 9月21日、24日，中国工商银行股份有限公司连云港分行分别将 贷款470000元、550000元发放至列奇达公司账户。本案审理中。 孙德华、李同霞称其名下尚有其他用于居住的房屋，孙德平并未 占有使用案涉房屋，购房贷款系列奇达公司为套取银行贷款办理 的虚假按揭，贷款实际由列奇达公司偿还，按月付至孙德平还款 账户，并提交了该公司2008年5月19日、2008年6月16日、2008 年8月10日、2008年10月20日、2009年10月30日部分记账 凭证予以证明；2017年10月31日，案涉房屋抵押登记注销，案 涉房屋至今尚未办理不动产权属过户登记。第三人孙德平、列奇 达公司均称孙德平未实际给付房款。 二审法院认为：围绕当事人上诉请求、事实理由与答辩意见。 该案争议焦点为，孙德华、李同霞对案涉房产是否具有足以阻却 执行的实体权利。第一，不动产物权变动一般应以登记为生效要 件。依照《中华人民共和国物权法》规定的物权法定原则，物权 的种类和内容，由法律规定，当事人之间不能创设。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据查明的事实，案涉房屋并未登记于孙德华、李同霞名下，其不能依据登记取得案涉房屋所有权以阻却执行。第二，孙德华、李同霞能否基于其他合法权利阻却案涉房屋的执行。二审期间，孙德华、李同霞称其阻却执行的法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条法律规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定的四项条件必须同时具备，缺一不可，否则不能排除执行。本案中，鉴于房屋抵押情况均在产权部门登记公示，作为购买方或抵债债权人的孙德华、李同霞对标的物存在抵押的权利限制应当知道，而房屋因存在抵押导致无法过户的系案外人自身原因；即使孙德华、李同霞未能知晓抵押情况，案涉房产抵押登记于2017年10月31日注销，2018年8月8日房产被法院查封。本案一审期间，孙德华解释未能及时办理产权过户登记时称孙德平没有将房产登记到本人名下导致无法办理，在解释未能及时办理网签时称孙德平说没钱以及有税收要其负担，第二次找孙德平，其家属不签字；二审期间，孙德华解释称房屋抵押注销后，孙德平要求再借数百万元才同意办理过户。首先，孙德华的陈述存在前后矛盾，应对其进行不利推定；其次，本案中与孙德华、李同霞签订书面合同的是列奇达公司，房屋是否登记到孙德平名下、孙德平的经济状况、税费负担以及孙德平以借款为条件均不属于法定的正当理由，故孙德华、李同霞以上述法律规定的无过错买受人物权期待权为由阻却执行，不符合法定要件，不予支持。综上所述，王琴的上诉请求成立，予以支持。原审判决认定基本事实清楚、但适用法律错误导致处理结果不当，应依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销海州法院（2018）苏0706民初8589号民事判决；二、驳回孙德华、李同霞的诉讼请求。一审案件受理费15240元，二审案件受理费15240元，合计30480元由孙德华、李同霞负担9144元，孙德平负担21336元。 本院另查明，2019年10月31日，海州法院以“王琴制造银行流水痕迹，刻意造成孙德平已经取得200万元款项的假象，孙德平实际取得188万元，王琴存在套路贷嫌疑”为由作出（2019）苏0706执恢556号执行裁定，不予执行连云港公证处（2016）连港证民内字第2132号公证债权文书。王琴在不予执行后对孙德平另行提起诉讼。 本院再审认为，本案系案外人执行异议之诉，审理的焦点问题是在王琴根据连云港公证处（2016）连港证民内字第2132号公证债权文书申请执行案件中，案外人孙德华、李同霞对案涉房产是否享有排除执行的合法权益。海州法院以王琴存在套路贷嫌疑为由已于2019年10月31日作出（2019）苏0706执恢556号执行裁定，不予执行上述公证债权文书。因本案的执行依据已被裁定不予执行，该执行案件终结执行，现已不具备审理案外人执行异议之诉的前提条件。因此，本案应撤销一、二审判决，驳回孙德华、李同霞的起诉。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百零八条规定，裁定如下： 一、撤销江苏省连云港市中级人民法院（2019）苏07民终2254号民事判决及连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初8589号民事判决。 二、驳回孙德华、李同霞的起诉。 一审案件受理费15240元，退还孙德华、李同霞；二审案件受理费15240元，退还王琴。如上述案件受理费已由孙德华、李同霞、孙德平实际负担，则退还孙德华、李同霞9144元，退还孙德平21336元。 本裁定为终审裁定。 审判长  唐志容 审判员  苏 峰 审判员  赵建华 二〇二一年五月八日 书记员  杨 浩