贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔26民终1569号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦，统一社会信用代码：915200007143075654。负责人：张旭东，该公司总经理。委托诉讼代理人：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁枝霞，女，1977年1月20日出生，侗族，户籍地贵州省从江县，现住贵州省凯里市。被上诉人（原审原告）：王昌福，男，1970年10月5日出生，侗族，户籍地贵州省从江县，现住贵州省凯里市。系梁枝霞丈夫。委托诉讼代理人：王邦华、王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市北京东路17号,现办公地址：凯里经济开发区香山别苑17栋2号，统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司因与被上诉人梁枝霞、王昌福及原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初17144号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭。2021年4月27日上诉人华融贵州分公司的委托诉讼代理人周真恩、被上诉人梁枝霞、王昌福的委托诉讼代理人王邦华到庭接受本院询问。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求，即准许继续执行凯里市房屋；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，被上诉人未证明其享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应当尊重并保护上诉人的抵押权。二、被上诉人不符合《执行异议复议规定》）第二十九条规定，一审判决适用法律错误。涉案房屋属于申请人拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，《执行异议复议规定》第二十七条规定的但书条款，仅适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定。《全国法院民商事审判工作会议纪要》126条“支付全部或者大部分购房款项的商品房消费者的权利优于抵押权人的抵押权”。因此，在涉案房屋已经办理抵押登记的情况下，依法应当审查《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者。对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，购房人财产的审查范围包括其家庭成员。由于商品房消费者权是一种身份权，认定购房者是否属于商品房消费者应当坚持一户一房，故也要考察其家庭成员的财产情况，未成年人应当延伸至其父母及未成年兄弟姐妹，成年人应当延伸至其配偶与未成年子女，部分还以延及赡养、抚养、扶养人员，否则会导致抵押权和商品房消费者权的失衡。一审判决认定被上诉人符合《执行异议复议规定》）第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形，没有证据证明。被上诉人在一审过程中未查询其个人配偶及其未成年子女的住房情况，对于是否需要保障其家庭成员居住需要，未提交有效证据证实。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”被上诉人所举证据并不能证明符合名下无其他用于居住的房屋的情形。一审判决在被上诉人仅仅支付首付款，未达到合同约定总价款的50%情形下，认定被上诉人符合《执行异议复议规定》）第二十九条的规定错误。按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号125条，对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。本案中，被上诉人支付的价款未到达合同总价款的50%，也未接近50%，被上诉人也没有将合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行，被上诉人并不符合《执行异议复议规定》）第二十九条第三项规定“已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，未依法保护上诉人的在建工程抵押权，依法应当驳回被上诉人一审诉讼请求，望贵院依法保护上诉人的合法权益。梁枝霞、王昌福未作出答辩，但在本院庭询时辩称被上诉人对涉案房屋符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，被上诉人已将剩余购房款全部交予人民法院执行，被上诉人权利已经能够排除执行，请求依法判决驳回上诉人的诉讼请求。大地联创房产公司未作出陈述意见。梁枝霞、王昌福向一审法院起诉请求：1、依法中止（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的执行；2、解除对于凯里市房屋的查封措施，不得执行处置；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月30日，第三人大地房开公司以在建工程抵押方式，将“大地春城”1-4幢-1层、9-12幢1层、5-8幢4-27层、5-8幢-2-3层抵押给被告华融资产贵州公司，并办理了在建工程抵押登记证明（抵押登记编号：凯房建州字第2013002072）。2016年7月26日，原告梁枝霞、王昌福向第三人交纳“大地春城”6-1505号房购房定金15000.00元后，于2016年8月14日与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告以首付206269.00元、按揭450000.00元的方式，向第三人购买位于贵州省凯里市。《商品房买卖合同》成立后，原告于2016年8月14日通过银行转账方式，向第三人交纳购房款191269.00元。至此，含定金在内，原告已足额向第三人交纳了购房首付款。后因原告购买的商品房属于在建工程抵押登记房屋之列，不能办理银行按揭贷款，原告至今没有足额支付购房全款，第三人也没有要求原告足额交纳购房款。2016年，第三人将原告购买的6幢1505号商品房交付给原告。原告接房后搬进该房屋居住至今。后因第三人及其股东杨光跃、杨昌荣、杨先奎、曾维柏、邢普照、乐辉球、张宪平不履行贵州省高级人民法院（2017）黔民初50号民事调解书确定的义务，申请人即本案被告申请强制执行，法院于2017年12月13日作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，查封被执行人即本案第三人及股东杨光跃、杨昌荣、杨先奎、曾维柏、邢普照、乐辉球、张宪平在凯里市“大地春城”项目96489.73ｍ房产、“永乐家园”项目10509.46ｍ房产、“香山别苑”项目32898.51ｍ房产，查封期限三年。原告向第三人购买的6幢15层1505号商品房属于“大地春城”项目被查封房产之列，原告于2020年10月15日书面向法院提出执行异议。法院于2020年10月28日作出（2020）黔2601执异311号执行裁定书，认定原告交纳的购房款不足总价款的50％，不足以排除执行，裁定驳回原告的异议请求。原告不服，遂于2020年11月16日具状向法院提起案外人执行异议之诉，请求法院支持其前述诉讼请求。另查明，原告购买的涉案房产是其在凯里市唯一居住的房屋。一审法院认为：原告梁枝霞、王昌福与第三人大地房开公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，约定内容不违反法律法规的禁止性规定，不损害第三人的利益，其有效性应予确认。合同成立后，原告虽然只按约定向第三人交纳了购房首付款，但造成原告不能按约定按揭贷款9的过错不在原告，而是第三人在出卖涉案房屋时没有向原告释明所购买的房屋已抵押给被告的事实，导致原告支付购房价款的能力因不能办理按揭而受到限制。基于原告与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，且该合同成立时间早已查封措施实施时间，原告在查封措施实施之前已实际占有该房产，且该房产是原告唯一住房的事实，从维护消费者居住权这一角度考量，可以认定原告对涉案房屋享有的权利足以排除强制执行的民事权益。故，原告诉讼请求成立。至于原告尚未交纳的购房款450000.00元，原告应在执行过程中按照执行要求将购房款足额交至法院，再由法院按执行程序支付给申请执行人即本案被告。综上，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项的规定，判决如下：不得执行原告梁枝霞、王昌福位于贵州省凯里市“大地春城”第6幢15层1505号房屋。案件受理费60.00元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审中，被上诉人梁枝霞、王昌福提交了一份中国农业银行的转账凭证打印件，证明被上诉人已经将剩余购房款450000元全部交执行法院（贵州省凯里市人民法院）。经质证，上诉人对该份证据无异议。故，本院予以采信。本院查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”即，申请执行人对执行标的依法享有优先受偿权的，有权对执行标的优先于普通债权受偿，但法律、司法解释作出特别规定的例外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“无过错不动产买受人物权期待权”即为该种例外。本案中，梁枝霞、王昌福作为案涉房产买受人提出的异议只要符合规定情形即可排除执行。一审查明的事实能够证明梁枝霞、王昌福与第三人大地联创房产公司的购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，且被上诉人梁枝霞、王昌福于2021年4月26日将本案购房款450000元足额缴纳至贵州省凯里市人民法院银行账户，故应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，华融贵州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  冉定飞审判员  陈生燕审判员  罗安松二〇二一年五月十四日法官助理方漫书记员李佳学