湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终810号上诉人（原审被告）：杜培，男，1979年3月20日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。被上诉人（原审原告）：付成勇，男，1964年9月20日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。被上诉人（原审原告）：付一玲，女，1993年11月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人杜培与被上诉人付成勇、付一玲租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市石峰区人民法院（2021）湘0204民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。杜培上诉请求：（一）撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；（二）被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：本人于2013年租赁五金机电大市场综合楼，该楼作为一个整体交付给本人租赁经营使用。由于经营不善，2016年5月李巧珍等业主强行进行锁门，经营被迫终止。本人于2017年5月签下门面交付书，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。本人整层商铺已无权亦无法使用，应认定已解除全部租赁合同。付成勇辩称，（一）上诉人系与所有业主分别签订租赁合同，其提交的《门面交付确认书》系交付给申请执行的42名业主，未包含被上诉人。（二）上诉人明知无法经营，应及时通知被上诉人，解除合同。（三）因上诉人未及时与被上诉人解除合同，导致门面不能另租获得收益。（四）被上诉人主动放弃了3年前的租金和违约金，其余租金，上诉人应予支付。付一玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加询问，未提交答辩意见。付成勇、付一玲向一审法院起诉请求：（一）判令杜培向付成勇、付一玲支付逾期租金70930.7元及其自2015年1月1日至实际支付日之违约金，暂计至2021年3月31日为14186.1元，以上合计85116.8元；（二）杜培承担本案的诉讼费用。庭审中，付成勇、付一玲将诉讼请求第一项变更为判令杜培向付成勇、付一玲支付逾期租金36694.8元。一审法院认定事实：付成勇、付一玲与杜培于2013年3月16日签订了一份《商铺租赁合同》，约定付成勇、付一玲将位于株洲××路××商场××楼××楼××号商铺××.05平方米（按房产证上的建筑面积计算租金）的经营场地出租给杜培使用，租赁期限为2013年4月1日起至2021年3月31日止。月租金为每平方米24元。以后每年在前年的基础上租金上涨4%。合同签订后，付成勇、付一玲将商铺交付给杜培经营，但是杜培的租金仅支付至2014年12月，后2016年3月支付了一个月的租金，之后再未支付租金，也未交还商铺，故酿成本案纠纷。另查明：付成勇、付一玲系父女关系，石峰区建设北路杉木塘五金机电灯饰大市场综合楼二楼248号商铺的所有权人系付一玲，该商铺的建筑面积为33.96平方米。再查明：付成勇、付一玲在庭审中变更诉讼请求，要求杜培支付其2018年3月至2021年2月的租金。根据合同约定，其租金计算方式如下：1、2018年3月至7月，月租金标准953.5元，合计4767.5元；2、2018年8月至2019年7月，月租金标准991.6元，合计11899.2元；3、2019年8月至2020年7月，月租金标准1031.3元，合计12375.6元；4、2020年8月至2021年2月，月租金标准1072.6元，合计7508.2元。1+2+3+4=36550.5元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。杜培未按照合同的约定支付租金，应承担本案的违约责任。付成勇、付一玲诉称要求判决被告杜培支付租金36694.8元的请求，因付一玲系涉案商铺的所有权人，故支持杜培向其支付租金36550.5元，对于其他请求，不予支持。杜培辩称已经于2017年5月完成了二楼整层商铺的交付，与付成勇、付一玲之间已经不存在租赁关系的请求，因杜培向法院交付的商铺系部分已经通过诉讼程序、申请执行业主的商铺，没有包含案涉商铺，故一审法院对该请求不予支持；杜培辩称付成勇、付一玲的主张已经超过诉讼时效的请求，因付成勇、付一玲变更了诉讼请求，只要求支付2018年3月至2021年2月期间的租金，该请求没有超过诉讼时效，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第七百二十一条的规定，判决：一、杜培在本判决生效后十日内支付付一玲租金36550.5元；二、驳回付成勇、付一玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1928元，减半收取964元，由付一玲负担549元，由杜培负担415元。本案二审期间，上诉人杜培围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜培提交的证据一为收条一张，拟证明上诉人租赁商铺时，对方要求是统一租赁；证据二为照片一张，拟证明二楼商铺只有一个出入口，被上诉人并未交付案涉商铺给我，到现在被上诉人也不清楚商铺的位置在哪里；证据三：照片一张，拟证明商铺楼下钥匙已根据法院要求交给法官。被上诉人付成勇质证认为：证据一不予认可，案涉商铺的租赁合同系由被上诉人与上诉人签订，被上诉人并未授权业主代表刘翔收取任何费用；证据二不予认可，门面虽然没有做隔墙，但是画了格子，被上诉人是248号，门面可以单独出租；证据三不予认可，该案系42位业主申请执行，《门面交付确认书》上只有42位业主的确认签字，其他还有20多位业主包括被上诉人的商铺，上诉人并未交付。被上诉人付一玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加询问，未提交质证意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对证据一、二、三的真实性、合法性予以确认，三份证据可以证明因法院执行包括案涉商铺在内的整层商铺，杜培已不能实际使用经营，但三份证据并不能证明杜培已向被上诉人交付案涉商铺，不能达到其全部证明目的，故予以部分采信。对一审采信的证据和查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案二审的争议焦点为：上诉人杜培是否应当向被上诉人付一玲支付租金。具体分析如下：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案所诉请的租金支付系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，故本案应适用民法典之规定。《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。该规定与案涉租赁合同签订当时有效的《中华人民共和国合同法》相关规定一致。付成勇、付一玲在一审庭审中变更诉讼请求，放弃了已经超过诉讼时效的租金请求，仅要求杜培支付案涉商铺2018年3月至2021年2月的租金。根据合同约定，此期间的租金共计36550.5元。杜培上诉称已经于2017年5月完成了二楼整层商铺的交付，并认为非因承租人原因致使租赁物无法使用，承租人可以解除合同。本院认为，根据杜培提交的证据，因同层商铺其他42名业主的另案起诉，杜培于2017年5月21将起诉业主的商铺予以交付。其中虽未包括案涉商铺的交付，但因整层商铺楼下出入口已经落锁，杜培实际已无法经营使用案涉商铺。杜培可根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条，因事实上不能履行致使不能实现合同目的的，可以终止合同权利义务关系之规定精神，与被上诉人协商解除案涉租赁合同，或者提请人民法院终止案涉租赁合同关系。但杜培既未与被上诉人协商解除，也未提请人民法院解除，案涉租赁合同并未解除。杜培亦未提供证据证明被上诉人对因另案执行导致案涉商铺无法使用的事实已经知情，被上诉人在不知情的情况下无法采取适当措施防止损失的扩大，故一审判决杜培向付一玲支付欠付的2018年3月至2021年2月的全部租金36550.5元，有事实根据和法律依据，本院予以认可。综上所述，杜培的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费714元，由杜培负担。本判决为终审判决。审判长  刘焦平审判员  邓画文审判员  王 虹二〇二一年五月七日法官助理黄慧娟书记员王琪