辽宁省大连市中级人民法院行 政 判 决 书（2021）辽02行再15号上诉人（原审被告）：瓦房店市自然资源局（原瓦房店市国土资源局），住所地瓦房店市世纪广场一号负责人：荆友凯，该局局长。委托诉讼代理人：栾健，男，该局工作人员。委托诉讼代理人：刘传科，辽宁昌信律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：大连银行股份有限公司金普新区支行（原大连银行股份有限公司第四中心支行），住所地：大连经济技术开发区益海园1栋4号、5号、6号、7号。负责人：张晓东，该支行行长。委托诉讼代理人：刘志伟，辽宁壹品律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦子木，辽宁壹品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周喜媛，女，1968年3月27日生，汉族，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：谷文，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄哲，辽宁法大律师事务所律师。原审第三人：大连华晟房地产开发有限公司，住所地瓦房店市铁东办事处水果街18-20幢31号。法定代表人：单军，该公司总经理。上诉人瓦房店市自然资源局、上诉人大连银行股份有限公司金普新区支行（以下简称大连银行金普支行）与被上诉人周喜媛、原审第三人大连华晟房地产开发有限公司（以下简称华晟公司）撤销行政登记行政争议一案，辽宁省庄河市人民法院于2018年9月14日作出（2018）辽0283行初39号行政判决，瓦房店市自然资源局、大连银行金普支行不服，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日作出（2018）辽02行终674号行政裁定，已经发生法律效力。周喜媛不服，向辽宁省高级人民法院再审申请。辽宁省高级人民法院于2020年7月10日作出（2020）辽行再15号行政裁定，撤销辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02行终674号行政裁定，指令辽宁省大连市中级人民法院继续审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人瓦房店市自然资源局的委托诉讼代理人栾健、刘传科，上诉人大连银行金普支行的委托诉讼代理人刘志伟、焦子木，被上诉人周喜媛的委托诉讼代理人谷文、黄哲，第三人华晟公司法定代表人单军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄河市人民法院（2018）辽0283行初39号行政判决经审理查明，2015年12月8日，大连银行第四支行、华晟公司向瓦房店市国土资源局申请土地登记。申请登记的内容记载：大连华粮企业仓储有限公司于2015年12月8日与大连银行第四支行签订《流动资金借款合同》，由华晟公司提供位于瓦房店市××办事处××2宗国有土地使用权抵押担保，并与大连银行第四支行签订《抵押合同》，贷款金额为2000万元，期限为1年，现申请办理土地使用权抵押登记，申请依据如下：1．《国有土地使用证》瓦国用（2014）第228号，2．《流动资金借款合同》DLL四201512040051，3.《抵押合同》DLL四201512040051B01。并向瓦房店市国土资源局出具《土地使用权抵押具结书》。经审核，瓦房店市国土资源局于2015年12月8日为大连银行第四支行颁发瓦他项（2015）第0791号土地他项权利证书，记载义务人为华晟公司，座落于文兰办祝丰村，地号：03050240-2，权属性质：国有土地使用权，使用权面积9815㎡，地类（用途）住宅用地，使用权类型出让，他项权利种类及范围：土地抵押面积为9815平方米，抵押贷款金额1375万元。设定日期：2015年12月8日，存续期限：2016／12／7，记事：土地使用证号为瓦国用（2014）第228号。周喜媛所有的房屋位于文兰办事处××单元××号。周喜媛认为其作为案涉土地上的房屋所有权人，瓦房店市国土资源局的上述抵押登记行为违反法律规定及法定程序，于2018年3月20日诉至该院，请求撤销瓦房店市国土资源局的瓦他项（2015）第0791号他项权证。另查，2011年12月10日，瓦房店市国土资源局与华晟公司（单军）签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同项下的出让宗地坐落于文兰办祝丰村，宗地总面积30805平方米。华晟公司称原有2份土地使用权证，后换发拆分。现华晟公司持有的土地使用权证书分别为瓦国用（2014）第226、227、228、229号，使用权面积分别为9136．00㎡、2938．00㎡、9815.00㎡、8916.00㎡。又查，瓦房店市国土资源局于2018年7月2日出具的情况说明记载：华晟公司于2012年通过摘牌方式取得瓦房店市文兰办事处五一路西段南侧地块国有建设用地使用权，2012年1月20日取得该地块的《国有土地使用证》，证号为瓦国用（2012）第013号、瓦国用（2012）第014号，土地总面积30805平方米，但目前为止，华晟公司开发了该地块南侧无建筑物部分，即华晟春天一期。面积为12615平方米，经查看土地调查数据库和实地勘察，地块北侧还剩余18190平方米土地仍为原居民住宅用地，未进行开发建设。再查，2018年，瓦房店市国土资源局为文兰办事处五一路一段88号1单元3层1号房屋办理房屋所有权证书，记载权利类型为国有建设用地使用权／房屋所有权，权利性质为出让／其他，用途为城镇住宅用地／住宅，面积为共有宗地面积21669．00㎡／房屋建筑面积58．30㎡，使用期限为国有建设用地使用权2011年12月10日起2081年12月10日止。庄河市人民法院（2018）辽0283行初39号行政判决认为，《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。《辽宁省不动产登记办法》第四条第一款规定，省、市、县（含县级市、区，下同）国土资源主管部门为本行政区域内不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导、监督。故瓦房店市国土资源局具有对其行政区域内不动产登记的法定职权。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，周喜媛享有所有权的房屋位于抵押土地上，瓦房店市国土资源局的抵押登记行为对其权利义务产生实际影响，应为适格原告。《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未按照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。《中华人民共和国担保法》（以下简称“《担保法》”）第三十六条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称“《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》”）第三十三条规定，土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。本案中，瓦房店市国土资源局对案涉土地进行抵押登记时未查验地上附着物及其权属情况，单纯抵押土地，有违上述规定，属认定事实不清，违反法定程序，应当予以撤销。瓦房店市国土资源局关于仅进行书面审查的辩解无法律依据，不予采纳。故对周喜媛的诉讼请求该院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决：撤销被告瓦房店市国土资源局于2015年12月8日为第三人大连银行股份有限公司第四中心支行颁发瓦他项（2015）第0791号他项权利证书的行政行为。上诉人瓦房店市自然资源局上诉请求，1、撤销庄河市人民法院（2018）辽0283民初39号行政判决，依法发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足。一审法院认定瓦房店市自然资源局对案涉土地进行抵押登记时，未审查验证地上附着物及权属情况单纯抵押土地有违上述规定属于认定事实不清，违法法律程序，应当予以撤销。首先，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第66条规定，自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设立抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料共同申请办理抵押登记。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中抵押条款。两方第三人办理抵押登记时主体是适格的且只需提供不动产权属证书，抵押合同与主债权合同等书面合同即可。其次，上诉人对不动产产权证书、抵押合同与主债权合同等书面材料是进行的书面审查，而不是进行实地查验。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第15条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）、申请人、委托代理人身份证明材料及授权委托书与申请主体是否一致；（二）、权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）、不动产界址、空间、界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界质是否清晰、面积是否准确；（四）、法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。第16条规定，不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：（一）、房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；（二）、在建建筑物抵押登记、查看抵押在建建筑物坐落及其建造等情况；（三）、因不动产灭失导致的注销登记、查看不动产灭失等情况。从以上法律条款可以看出，除房屋首次登记、在建工程抵押、不动产灭失注销登记三种需要实地查看情况，其他的登记，包括抵押登记不需要实际查验，仅进行书面审查即可。上诉人单纯就抵押土地进行登记行为合法。第三，虽然物权法、担保法等众多法律规定，土地和房屋及附属物要一起抵押，但这些规定只是针对一般情况，若在抵押登记前土地和房屋及附属物已经分割单独出让，针对分割单独出让的土地和房屋及附属物，只要抵押人、抵押权人同意并进行共同申请，进行土地和房屋单独抵押登记是符合相关法律规定，是合法的。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条第2款规定，土地使用权和土地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户。由此可见，土地使用权和房屋可以分割单独出让。本案即是针对分割单独出让的土地使用权进行了抵押登记。至于案涉土地上的房屋也没有抵押人、抵押权人共同申请，根本没有进行抵押，更没有侵害权利人的合法权益。因此，针对土地使用权单独抵押登记行为完全合法，不违反法律程序。第四，抵押登记的期限是一年，即2015年12月31日止，抵押登记期满。被上诉人周喜媛是在2018年3月20日因为其他民事案件才起诉撤销抵押登记行为，起诉时，抵押登记行为已经过期。因抵押行为所引起的法律不利后果与上诉人的抵押登记行为无关。同时，本次抵押登记行为是上一次抵押登记行为的延续，撤销已过期的延续行为没有实际意义，法律不保护躺在权利上睡觉的人。被上诉人在两次抵押登记期间不诉讼，在抵押登记期已过，并且是因为其他民事纠纷所引起的不利后果后才提起诉讼，有以合法手段掩盖非法目的之嫌。另外，被上诉人主体不适格，被上诉人仅是案涉房屋的使用权人，并不是该房屋的所有权人，被上诉人仅取得房屋的使用权证，并没有所有权证。大连银行金普支行答辩称，同意上诉人自然资源局的上诉请求及事实理由。周喜媛答辩称，不同意自然资源的上诉请求。《不动产登记暂行条例》第18条明确规定，登记机关受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验，其中就包括不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。《不动产登记暂行条例实施细则》第三章第15条也有同样规定。同时，该实施细则第九节抵押权登记当中，也明确规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物、构筑物一并抵押。本案中，上诉人自然资源局一再主张仅进行形式审查，但即使其进行形式审查，在其登记前要求申请人办理的土地登记审批表以及土地登记前用地情况核查表当中均有关于地上附着物填写的一栏，若本案仅是形式审查的话，自然资源局也没有尽到法定审查的义务。对于地上附着物的情况，相关资料并没有进行审查，更是没有进行实地查看。故，我们认为自然资源局的行政登记行为既认定事实不清，又违反法定程序，应该予以撤销。华晟房地产述称，同意被上诉人周喜媛的原审诉讼请求。华晟公司仅是案涉土地的使用权人，而非地上建筑物的房屋所有权人。按照法律规定，案涉土地使用权不应办理抵押。华晟公司是在空白的抵押合同上签的字，与实际办理抵押时提交的抵押合同不一致，抵押合同上抵押土地为净地的陈述系大连银行金普支行所为。办理抵押时提交的土地使用权评估报告也不是设定抵押时的评估报告。请求驳回上诉，维持原审判决。大连银行金普支行上诉称，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人周喜媛的诉讼请求，确认上诉人瓦房店市自然资源局作出的案涉抵押登记行为合法有效。主要理由是：一、原审判决认定事实不清。1.案涉土地使用权是原审第三人华晟公司通过土地出让协议取得的，则必然存在与相关地上建筑物的所有权分离的情形，原审判决错误认定被上诉人作为地上建筑物的占有人对案涉土地拥有使用权。2.案涉土地使用权进行了出让，则必然存在前置的政府土地征收行为。根据《物权法》第二十八条之规定，被上诉人的房屋所有权已经转化为主张补偿其房屋价值的动迁安置补偿款的请求权，案涉土地抵押登记未侵害被上诉人的权利。原审判决错误认定被上诉人具有本案诉权。二、原审判决适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十二条之规定，在房屋和土地分属不同权利人的情况下，不能适用房地一体化原则。2.上诉人瓦房店市国土资源局依照申请材料作出案涉抵押登记行为，程序合法。登记机关仅需进行书面审查，不需要再进行实地审查。《不动产登记暂行条例》第十八条表述的“查验”不等于“实地查看”，而第十九条规定的“实地查看”仅适用于房屋所有权的首次登记、在建工程抵押权登记等四种情形，且该规定为“可以”而非“应当”。此外，法律、法规没有规定非净地不得抵押。三、案涉抵押登记被撤销，只会使原审第三人华晟公司获得利益，被上诉人和原审第三人华晟公司存在恶意串通的情形。我国法律规定房地一体为原则，但在法律层面上也规定了房地分离的例外情况。在房地分离的情况下，法律也没有明确禁止单独针对房屋和土地分别进行抵押的情况。本案中，单独针对华晟房地产的土地使用权进行抵押，并没有损害被上诉人周喜媛的合法权益。目前阶段来看，周喜媛一直在无偿占有华晟公司的土地使用权；在上诉人大连银行金普支行实现抵押权，进行评估、拍卖后，该土地使用权即使转让给了其他买受人也不会对周喜媛权益造成损害。本案房地分离以及单独针对土地抵押的现状是由于历史原因造成的，周喜媛不应当对颁发抵押权证的行为提起诉讼。如果其认为权益受到损害，应当对当初的土地出让行为提起行政诉讼。上诉人瓦房店自然资源局于2015年12月8号作出本案行政行为，而物权登记具有公示力，被上诉人周喜媛直至2018年3月向人民法院提起行政诉讼，早已超过了诉讼时效。瓦房店市自然资源局对大连银行金普支行的上诉请求、事实及理由没有异议。周喜媛答辩称，不同意大连银行金普支行的上诉请求。经调查自然资源局档案可知，办理抵押登记时，上诉人大连银行金普支行向自然资源局提交的抵押合同当中，擅自增加相关条款，谎称案涉土地地上无建筑物为净地，造成自然资源局进行不动产抵押登记，上诉人大连银行金普支行对此存在主要过错。如果自然资源局查明案涉抵押土地上存在地上建筑物，就应该在办理一并抵押时征求地上建筑物所有权人的意见，如果地上建筑物所有权人不同意抵押，按照法律规定，该土地就不应办理抵押登记。本案为行政诉讼，行政诉讼撤销的法律依据，看是否违反法定程序以及办理登记的证据是否充足，不能以是否损害当事人的权益作为请求权基础。本案自然资源局违反相关法律规定，对地上建筑物并没有核查，已经严重违反法定程序。其次，办理抵押登记的主要依据抵押合同存在伪造的行为，主要依据也不足，应予以撤销。关于诉讼时效，办理该抵押登记时，自然资源局以及上诉人大连银行金普支行都没有向地上建筑物所有权人履行通知义务。诉讼时效的起算点应自房屋所有权人知道或应当知道时起算，行政机关没有提交任何证据证明房屋所有权人在办理抵押登记时已经知道该登记行为，所以本案不存在超过诉讼时效的问题。华晟房地产述称，对大连银行金普支行的答辩意见同对上诉人瓦房店市自然资源局的答辩意见。本院再审经审理查明的事实与庄河市人民法院（2018）辽0283行初39号行政判决认定的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案当事人争议的焦点在于：一、被上诉人周喜媛是否为本案适格原告；二、上诉人瓦房店市自然资源局所作出的抵押登记行为事实是否清楚、适用法律是否正确，程序是否合法。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定、“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未按照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。《中华人民共和国担保法》第三十六条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。本案中，被上诉人周喜媛享有所有权的房屋位于抵押土地上，瓦房店市国土资源局作出案涉国有土地使用权抵押登记，对被上诉人的合法权益产生实际影响。被上诉人周喜媛具有对此提起行政诉讼的原告资格，应为适格原告。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条规定，土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。担保法、物权法以及行政法规均规定在将建筑物和建设用地设定抵押权时，应当将建筑物和建设用地视为一个整体，不允许将它们分别抵押。其立法原理在于：第一、土地是建筑物的基础，是土地之上建筑物组成部分，如果对土地没有使用的权利，则无权在该地上建房或者使用房屋，因此离开土地的建筑物不具备法律上的独立性，不能独自构成抵押标的，该原理构成“房随地走”的原则；第二，建筑物虽然不是土地的组成部分，若建设用地使用权单独抵押而土地上的建筑物不进行抵押，就可能出现建设用地使用权与地上建筑物所有权或使用权主体不一致的状况，从而发生权利上的冲突与摩擦，不利于建设用地使用权和地上建筑物的流通或转让，也不利于物得有序利用和社会秩序的稳定。该原理构成“地随房走”的原则。根据抵押制度的要求，抵押人对抵押物应当具有处分权及抵押物依法可以转让。本案中，上诉人瓦房店市自然资源局将案涉土地使用权设定抵押时，已将被上诉人周喜媛所属房屋一并抵押，因此，抵押权人实现抵押权时必将会涉及处分抵押的建设用地使用权及被上诉人周喜媛的房屋，这势必侵害被上诉人周喜媛的合法权益。按照上诉人瓦房店市自然资源局的诉讼主张，其是依据上诉人大连银行金普支行、原审第三人华晟公司的共同申请以“净地”方式设定抵押，但事实上，案涉建设用地使用权抵押是将被上诉人周喜媛所有的房屋一并抵押，并非“净地”抵押。上诉人瓦房店市自然资源局主张其于本案对当事人申请设定抵押权仅为书面审查，但即便进行书面审查，上诉人瓦房店市自然资源局的登记行为仍然缺乏事实依据，瓦房店市国土资源局瓦他项（2015）第0791号他项权证中土地登记审批表“附着物情况”一栏为空白，该证据表明上诉人瓦房店市自然资源局没有履行书面审查义务，致使“净地”抵押行政登记行为缺乏事实依据，同时，也违反行政登记审查程序。上诉人瓦房店市自然资源局作出案涉抵押登记行为证据不足，适用法律错误，程序违法，依法应予撤销。上诉人瓦房店市自然资源局引用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定，认为地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以“房地分离”单独转让。该规定是指土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让时的审批程序规定，该规定并没有突破“房地一体”的原则对土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权“房地分离”分割转让。上诉人瓦房店市自然资源局将土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权可以分割转让错误的理解为土地使用权和土地上建筑物、其他附着物所有权可以“房地分离”分割转让是对法律规定的错误理解，该行政法规并不对上诉人瓦房店市自然资源局的诉讼主张形成法律支持。如前所述，将建设用地使用权设定抵押，地上建筑物随之抵押。上诉人瓦房店市自然资源局所持“案涉土地上的房屋没有抵押人、抵押权人共同申请，没有进行抵押，更没有侵害权利人的合法权益，因此，针对土地使用权单独抵押登记行为完全合法，不违反法律程序的”观点，于法无据，本院对其此节上诉理由不予采纳。上诉人瓦房店市自然资源局所持抵押登记行为已经过期，抵押行为所引起的不利法律后果与上诉人的抵押登记行为无关的观点，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。因此，抵押登记部门所设定的抵押期间，对当事人不具有法律约束力，《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，故，案涉抵押权行使期间并不以案涉抵押登记确定的抵押期间为准；可诉的行政行为是行政机关针对特定、具体事项所作出的能够产生法律效果的行为，对行政行为相对人和利害关系人的权利义务必然会产生影响，抵押行为所引起的不利法律后果与上诉人的抵押登记行为无关的观点缺乏法律依据，本院对上诉人瓦房店市自然资源局此节上诉理由不予采纳。至于上诉人瓦房店市自然资源局认为被上诉人周喜媛存在以合法手段掩盖非法目的之嫌的上诉理由，本院认为，人民法院在行政诉讼中主要是对行政机关行政行为的合法性进行审查，即便被上诉人周喜媛存在以合法手段掩盖非法目的的行为，人民法院也不能对行政机关所作出的行政行为的合法性不加以评判，何况上诉人瓦房店市自然资源局并不能就其事实主张提供充分的证据予以证明。上诉人大连银行金普支行认为：“案涉土地使用权是原审第三人华晟公司通过土地出让协议取得的，则必然存在与相关地上建筑物所有权分离的情形，原审判决错误认定被上诉人作为地上建筑物的占有人对案涉土地拥有使用权”。对此，本院认为，原审第三华晟公司以“毛地”方式取得案涉土地使用权，但该获得土地使用权方式并不排除被上诉人周喜媛所属房屋具有土地使用权，根据前述有关“房地一体”原则的论述，案涉周喜媛所属房屋不可能脱离土地而存在，何况原审第三人华晟公司取得案涉土地使用权之前，被上诉人周喜媛案涉房屋已经存在。上诉人大连银行金普支行此节上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。上诉人大连银行金普支行主张，被上诉人周喜媛的房屋所有权已经转化为主张补偿其房屋价值的动迁安置补偿款的请求权，案涉土地抵押登记未侵害被上诉人的权利的上诉利益。因被上诉人周喜媛所属案涉房屋并未进行土地动迁安置，上诉人大连银行金普支行上述观点缺乏事实依据，而且，日后被上诉人周喜媛是否获得动迁补偿利益同已经发生的抵押登记行为的合法性之间并无直接的关联性。上诉人大连银行金普支行认为，法律、法规没有规定非“净地”不得抵押，但前述有关担保法、物权法及相关国有土地使用权转让和出让的行政法规以及抵押制度的设立均在立法本意上确定了建设用地使用权及地上物建筑、附着不得单独抵押的原则。由于历史的原因，存在土地使用权和地上建筑物、附着物所有权分离的情况，在此情况下，若进行土地使用权和地上建筑物分别抵押，则应当征得建设用地使用权人和地上建筑物、附着物所有权人或者使用权人的同意，但没有证据表明上诉人瓦房店市自然资源局作出本案抵押登记时征得案涉建设用地上建筑物所有权人周喜媛的同意，本案不存在建设用地使用权和地上建筑物所有权分别抵押的法律事实。关于上诉人大连银行金普支行所称，“本案系单独针对华晟房公司的土地使用权进行抵押，并没有损害被上诉人周喜媛的合法权益。在上诉人大连银行金普支行实现抵押权，进行评估、拍卖后，该土地使用权即使转让给其他买受人也不会对周喜媛权益造成损害。本案房地分离以及单独针对土地抵押的现状是由于历史原因造成的，周喜媛不应当对颁发抵押权证的行为提起诉讼。如果其认为权益受到损害，应当对当初的土地出让行为提起行政诉讼”一节，本院认为，人民法院对行政机关行政行为的合法性进行审查，不是以行政行为相对人和利害关系人合法权益日后是否得到补偿为前提；至于房地分离以及单独针对土地抵押的现状是由于历史原因造成的上诉理由，并不阻却被上诉人周喜媛就本案涉及行政登记行为提出行政诉讼。关于行起诉期限，办理该抵押登记时，上诉人瓦房店市自然资源局没有向地上建筑物所有权人履行通知义务，起诉期限的起算点应自房屋所有权人知道或应当知道时起算，行政机关没有提交任何证据证明房屋所有权人在办理抵押登记时已经知道该登记行为，故，被上诉人周喜媛提起本案行政诉讼未超过起诉期限。综上所述，上诉人瓦房店市自然资源局于2015年12月8日为大连银行金普支行颁发瓦他项（2015）第0791号他项权利证书的行为证据不足，适用法律错误，程序违法，依法应予以撤销；上诉人瓦房店市自然资源局的上诉请求、事实及理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持；上诉人大连银行金普支行的上诉请求、事实及理由缺乏事实及法律支持，本院不予支持；辽宁省庄河市人民法院（2018）辽0283行初39号行政判决，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（由上诉人瓦房店市自然资源局、上诉人大连银行股份有限公司金普新区支行分别预交50元），由上诉人瓦房店市自然资源局、上诉人大连银行股份有限公司金普新区支行分别负担50元。本判决为终审判决。审判长 宋 君审判员 祝 贺审判员 张真洪二〇二一年五月二十四日书记员 黄月妍附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第八十七条人民法院审理上诉案件，应当对原审人民法院的判决、裁定和被诉行政行为进行全面审查。第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。