陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终8280号上诉人（原审被告）：陕西华顺房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市高新区丈八一路。法定代表人：李忠英，系该公司总经理。委托诉讼代理人：崔善佳，陕西菲格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝帅，男，汉族，住陕西省延安市延川县。被上诉人（原审原告）：杨艳芳，女，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：朱小军，陕西众致律师事务所律师。上诉人陕西华顺房地产开发有限公司（以下简称华顺公司）因与被上诉人郝帅、杨艳芳商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初22595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华顺公司的委托诉讼代理人崔善佳、被上诉人郝帅、杨艳芳的委托诉讼代理人朱小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华顺公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回郝帅、杨艳芳的一审全部诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由郝帅、杨艳芳承担。事实及理由：一、一审判决内容事实不清，证据不足。1．根据双方《商品房买卖合同》约定，因买受人原因导致无法办理房产证的，出卖人不承担违约责任。华顺公司无法协助买受人办理房屋转移登记原因是，买受人未缴纳相关税费。因此华顺房地产不应承担违约责任。2．一审判决华顺公司协助买受人办理商品房房屋产权证，并载明办理转移登记需要买受人完成各项税费缴纳及相关材料后，与出卖人共同办理转移登记，即买受人缴纳各项税费及相关资料为办理房屋产权证的前提条件，若买受人拒绝缴纳税费，拒绝提交资料，会造成华顺公司无法履行一审判决。二、一审法院程序违法。买受人的诉讼请求是要求华顺公司立即办理房产证，而一审法院判决的是华顺公司协助买受人办理房屋产权证书。若买受人变更诉讼请求，则一审法院未向华顺公司释明，也未给予答辩期，程序违法。且根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定，办理房屋不动产权证应当由华顺公司与郝帅、杨艳芳同时申请，华顺公司无办理房产证的能力和义务。一审法院应当判决驳回买受人的诉讼请求，一审法院所作出的判决第一项，即判决华顺公司协助买受人办理房屋产权证书，超出诉讼请求范围。综上，一审判决事实认定及法定程序均存在严重错误，请求二审法院支持华顺公司的上诉请求。郝帅、杨艳芳辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持原判。郝帅、杨艳芳向一审法院起诉请求判令：1.华顺公司立即办理房产证；2.华顺公司向郝帅、杨艳芳支付违约金1144元；3.本案诉讼费由华顺公司承担。一审法院认定事实：2016年5月28日，郝帅、杨艳芳与华顺公司签订了《商品房买卖合同》（合同登记号：Y16077104），约定郝帅、杨艳芳购买华顺公司开发的位于西安市高新区科技八路以南罗马心家苑（罗马西西里）小区第2幢1单元23层12304号商品房一套，合同总价款为592478元。依照双方《商品房买卖合同》第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、详见附件十二。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。附件十二中关于办理房产证的补充约定：因出卖人原因造成逾期办理房产证超过90日的，出卖人按照合同第二十条第二款第二项承担违约责任，未超过90日的出卖人不承担责任。逾期超过90日的，出卖人每逾期一年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，买受人不得解除合同。如因政府相关部门或银行或买受人等非出卖人原因造成的延误，该期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。合同签订后，郝帅、杨艳芳依约向华顺公司缴纳了购房款572478元，根据郝帅、杨艳芳提交的物业费票据，其于2016年12月12日缴纳物业费，华顺公司认可其该日向郝帅、杨艳芳交付房屋，截止至2019年2月11日，已满郝帅、杨艳芳与华顺公司约定的540个工作日的办理房产证期限。但涉案房屋初始登记实际完成于2019年12月26日，距合同约定的达到配合郝帅、杨艳芳办理房屋所有权证书的条件时，已逾期318天。庭审中，郝帅、杨艳芳明确其要求办理产权登记的房屋坐落于西安市高新区科技八路以南罗马心家苑（罗马西西里）小区第2幢1单元23层12304号，并主张其诉讼请求中的违约金计算截止日期为2019年12月26日。一审法院认为，郝帅、杨艳芳与华顺公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。双方合同约定，华顺公司应于交房后540个工作日内为郝帅、杨艳芳办理涉案房屋的房屋所有权证书。逾期90日内的，华顺公司不承担责任，超过90日内的，每逾期一年应向郝帅、杨艳芳支付房价款0.1%的违约金。根据法庭调查，截止至华顺公司办理完涉案房屋的初始登记，达到配合郝帅、杨艳芳办理房屋所有权证书的条件时，已逾期318日，其违约事实清楚，应当根据合同约定，按每逾期一年，以房价款0.1%的违约金标准向向郝帅、杨艳芳承担违约责任，计算为572.48元。对于郝帅、杨艳芳主张要求华顺公司立即为其办理房产证的诉请，涉案房屋现已办理初始登记，但取得房屋所有权证书，郝帅、杨艳芳亦应履行缴纳契税、大修基金等义务，在郝帅、杨艳芳提交相关材料后，华顺公司应按照合同约定，履行配合义务，协助郝帅、杨艳芳取得涉案房屋的房屋所有权证书。判决如下：一、被告陕西华顺房地产开发有限公司应于原告郝帅、杨艳芳提交办理房屋所有权证书所需的全部材料后三十日内，协助原告郝帅、杨艳芳办理位于西安市高新区科技八路以南罗马心家苑（罗马西西里）小区第2幢1单元23层12304号商品房的房屋产权证书；二、被告陕西华顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郝帅、杨艳芳支付违约金572.48元；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告郝帅、杨艳芳其余诉讼请求。本案案件受理费50元，减半后25元由华顺公司承担，因郝帅、杨艳芳已预交，故华顺公司应在支付上述款项时一并向郝帅、杨艳芳支付。二审中，双方均未提供新证据，且双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审审理中，华顺公司表示对于一审法院计算的违约金数额无异议，但其不应承担违约金。本院认为，郝帅、杨艳芳与华顺公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规效力性、强制性规定,应属有效合同，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条（二）约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方按照下列第2种方式处理：2、详见附件十二。附件十二中关于办理房产证的补充约定为“因出卖人原因造成逾期办理房产证超过90日的……出卖人每逾期一年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，买受人不得解除合同”。本案中，华顺公司已于2016年12月12日向郝帅、杨艳芳交付房屋，自当日至2019年2月11日540个工作日届满时，郝帅、杨艳芳未能取得该商品房的房屋所有权证书。对此，华顺公司认为房屋产权证书未能按期办理系买受人原因所致，其对原审法院计算的违约金的数额无异议，但主张其不应承担违约金赔付义务。根据查明的事实，在合同约定的办理商品房房屋所有权证书的时间届满时，华顺公司还尚未取得房屋初始登记，致使买受人办理商品房房屋所有权证书前提条件不能成就，已构成违约，应当承担违约责任，其该项上诉理由，缺乏依据，不能成立。原审法院判令华顺公司给付郝帅、杨艳芳违约金572.48元正确。另外，郝帅、杨艳芳在本案中要求华顺公司立即办理房产证，考虑到办证的义务并非华顺公司单方义务，郝帅、杨艳芳作为买受人，在办理房屋所有权证书时亦应提交符合规定的资料、交纳办理产权登记所需款项，原审法院由此认为华顺公司具有协助郝帅、杨艳芳办理房产证之义务，郝帅、杨艳芳提交相应手续后，华顺公司仍需协助郝帅、杨艳芳办理产权登记并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，陕西华顺房地产开发有限公司已预交，由上诉人陕西华顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王吉利审判员  任 蕾审判员  蒋 瑜二〇二一年五月十四日书记员  张 茜