山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初107号 原告：济南荣丰房地产开发有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：91370112MA3CHFF45K。 法定代表人：王晓辉，总经理。 委托诉讼代理人：许芝境，山东德衡（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓庆，山东德衡（济南）律师事务所律师。 被告：孟瑾慧，女，1987年5月15日出生，汉族，住济南市历城区。 原告济南荣丰房地产开发有限公司（简称荣丰公司）与被告孟瑾慧商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理。本院无法直接向被告孟瑾慧送达，故于同年1月25日向其公告送达起诉状副本、应诉通知、举证通知、开庭传票等诉讼文书。公告期满后，本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告荣丰公司的委托诉讼代理人许芝镜到庭参加诉讼，孟瑾慧经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣丰公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原被告双方于2019年5月9日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.请求人民法院依法判令被告向原告支付代偿费34123.19元及代偿利息（利息以代偿金额为基数，按照每日万分之五计算至实际支付之日止）；3.请求人民法院依法判令被告向原告支付房屋总金额10%的违约金179141.9元；4.请求人民法院依法判令上述第二、三项诉讼请求所涉款项从原告应返还购房款中抵扣；如不足以抵扣的，被告向原告进行支付；5.本案诉讼费、保全费、律师费、诉讼保全保险费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年5月9日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告商品房一套（荣盛华府X号楼X单元XXXX号），总房款1791419元。合同签订后，被告在中国建设银行股份有限公司济南历城支行办理了银行按揭贷款手续，贷款人民币1200000元，但被告并未按时偿还银行的按揭款。虽经多次催告，被告至今仍未偿还按揭款。为此，原告为其代为偿还按揭款34123.19元。综上，根据原被告双方签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告有权提出上述诉讼请求。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特诉至贵院，望判如所请。 孟瑾慧缺席未答辩。 本院经审理认定事实如下：2019年5月9日，荣丰公司（出卖人）与孟瑾慧（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同编号：销售（字）2019XXXX，该合同约定的相关内容为：孟瑾慧购买荣丰公司开发的济南市历城区荣盛华府X号楼X单元XXXX号房屋，房屋建筑面积共141.94平方米，每平方米单价为12620.96元，总价款1791419元，付款方式为买受人签约当日支付首付款591419元，其余房款120万元，由买受人办理银行按揭贷款支付；交房期限为2020年4月30日前，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，荣丰公司与孟瑾慧签订补充协议，该补充协议约定的相关内容为：第九条第3款第（2）项买受人因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计二次以上（含二次）或因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，出卖人有权选择解除本合同及补充协议，将房屋收回另行出售，并要求买受人按补充协议约定承担违约责任，且买受人同意出卖人将应退房款优先并直接支付给贷款银行以偿还买受人的银行贷款、滞纳金、违约金等费用；第四款因买受人办理贷款，出卖人就买受人贷款向贷款机构提供担保的，在担保期内，买卖合同项下房屋所有权不发生转移，仍由出卖人享有。如因买受人违约，出卖人行使合同解除权的，买受人须向出卖人支付房屋总金额10%的违约金及出卖人代为偿还的款项及该垫付费用总额每日万分之五的利息和因此所产生的费用（包括但不限于向银行承担的代偿违约责任、律师费、诉讼费、合同解除导致权属变更需要支付的所有税、费等）……”；第八款本合同及补充协议项下的买受人因为违约产生的任何违约金，出卖人均有权在买受人已付购房款中优先扣除。合同签订后，孟瑾慧按照合同约定支付荣丰公司房屋首付款591419元，并向中国建设银行股份有限公司济南历城支行（以下简称建行历城支行）办理按揭贷款120万元，用于支付所购房屋剩余购房款。 2020年8月21日，荣丰公司向孟瑾慧邮寄通知书，告知孟瑾慧逾期还贷86天并要求其偿还建行历城支行贷款20330.51元；荣丰公司提供邮寄单、邮件查询回执证实该主张。同年9月27日，建行历城支行通知荣丰公司因孟瑾慧应于每月16日偿还贷款本息6730.88元，载止通知发出日，孟瑾慧连续拖欠5期，累计欠4期，2020年9月27日需要荣丰公司代偿应付款34123.19元，其中本金7106.75元、利息26547.65元、罚息468.79元。同日，建行历城支行从荣丰公司银行账户中扣款34123.19元用于孟瑾慧银行欠款逾期款项代偿。建行历城支行于2021年3月31日向荣丰公司发出催款通知并从荣丰公司银行账户扣款25500元用于代偿孟瑾慧拖欠按揭贷款。建行历城支行从荣丰公司账户扣款25500元。涉案房屋未交付。 荣丰公司委托诉讼代理人提起诉讼并支付律师代理费35800元，进行诉讼财产保全购买财产保全保险支付保险费1800元。荣丰公司提供其与山东德衡（济南）律师事务所诉讼代理委托合同及责任保险发票予以证实，本院予以确认。 本院认为，荣丰公司与孟瑾慧签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该合同为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。因孟瑾慧不按时偿银行按揭贷款，逾期还贷款10期，导致建行历城支行要求荣丰公司承担孟瑾慧贷款的连带还款责任，并于2020年9月27日、2021年3月31日从荣丰公司扣款34123.19元、25500元用于代偿孟瑾慧银行欠款逾期款项；孟瑾慧的该违约情形，已符合双方所签订《补充协议》所约定的合同解除条件，故对于荣丰公司要求解除双方所签订《商品房买卖合同》和《补充协议》并要求孟瑾慧承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。因双方在起诉之前没有通过协商或通知等方式解除合同，根据法律规定，本院认定合同解除时间为向孟瑾慧公告送达诉状副本公告期限届满之日即2021年3月26日。合同解除后，荣丰公司要求孟瑾慧支付代偿款34123.19元，系荣丰公司承担代偿责任后行使对于债务人的追偿权，于法有据，本院予以支持。荣丰公司要求孟瑾慧支付违约金179141.90元，该违约金数额符合双方所签订《补充协议》中第九条第四款违约金按照房屋总价款10%计算的约定，本院予以支持。对于荣丰公司要求孟瑾慧支付代偿利息的诉讼请求，因双方已约定了违约金，荣丰公司未举证其实际损失，且未证明违约金不足以补偿其损失，故本院不予支持。荣丰公司要求孟瑾慧支付诉讼保全保险费1800元、律师代理费35800元，该两项费用系孟瑾慧不偿还按揭贷款违约造成荣丰公司在主张权利过程中产生的损失，应由孟瑾慧予以赔偿，对该项诉讼请求本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、济南荣丰房地产开发有限公司与孟瑾慧2019年5月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019XXXX）及《补充协议》于2021年3月26日解除； 二、孟瑾慧于本判决生效之日起十日内支付济南荣丰房地产开发有限公司代偿款34123.19元； 三、孟瑾慧于本判决生效之日起十日内支付济南荣丰房地产开发有限公司违约金179141.90元； 四、孟瑾慧于本判决生效之日起十日内赔偿济南荣丰房地产开发有限公司诉讼保全保险费1800元、律师代理费35800元； 五、驳回济南荣丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20922元，减半收取10461元，由孟瑾慧负担。财产保全费5000元，由孟瑾慧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 钱虎 二〇二一年五月十日 法官助理 马艳 书 记 员 李雪