河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终1634号 上诉人（原审原告）：窦现本，男，1957年3月26日生，汉族，个体，住沙河市。 委托诉讼代理人：窦净坡（系窦现本儿子），男，住沙河市。 委托诉讼代理人：裴亚飞，河北文谦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北万颐房地产开发有限公司，住所地沙河市京广路东。 法定代表人：张美芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭建钊，河北宣威律师事务所律师。 上诉人窦现本因与被上诉人河北万颐房地产开发有限公司（以下简称万颐房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沙河市人民法院（2020）冀0582民初1816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人窦现本的委托诉讼代理人窦净坡、裴亚飞，被上诉人万颐房地产的委托诉讼代理人郭建钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 窦现本上诉请求：一、撤销沙河市人民法院作出的（2020）冀0582民初1816号民事判决书，查清事实后改判被上诉人承担逾期交房的违约金51,554.3元；判令被上诉人承担逾期办理房屋权属证书的违约金108,238.6元（暂由2016年4月1日起计算至2020年4月30日共计49个月，每月违约金2208.95元），剩余的违约金自2020年5月1日起计算至实际办理完成房屋权属证书登记之日止；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定部分事实错误、适用法律错误。1、一审认定上诉人收房时间是2016年5月10日错误，双方签订的商品房买卖合同第十一条对交房条件进行了明确约定。因房屋未达到交付条件，因此上诉人未接收房屋。直到双方于2017年12月20日就逾期交房违约金达成协议，上诉人才接收了房屋。且双方约定被上诉人赠与上诉人车位一个也一直未履行，一审法院明显偏向被上诉人。2、一审法院对逾期办理房屋权属证书不予认定是错误的，对逾期办证的原因及责任认定是错误。双方合同约定被上诉人应于2016年3月30日前将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记部门备案。这是上诉人办理个人房屋权属证书的前置条件。因此，该举证责任在上诉人，一审法院忽略举证责任。将该举证责任由上诉人承担，明显是错误的。且庭审中被上诉人已向法院提交被上诉人在2019年10月25日才将上诉人购买的该幢楼的初始登记完成，即取得该幢楼的大证。开发商办理房产证主要分为两个环节，第一个是办“大证”即初始登记，第二个就是办“小证”，即转移登记。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理商品房买卖登记。办理初始登记须由开发商单方面提出申请。当商品房竣工后，开发商需将登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料准备好，并提交给权属登记部门，之后取得房屋权属登记部门的收件单，这时初始登记办证的义务视为完成。办理完初始登记后，开发商和业主需共同提出转移登记申请，并提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料，为业主办理转移登记是在开发商办理初始登记后的登记环节。本案被上诉人并未向法院提交任何证据证明其已履行了其将办理权属证书所需要的资料报产权登记机关备案。一审法院却认定双方买卖合同对此没有约定，对逾期办证不予认定。明显是错误的。3、由于双方没有在《商品房买卖合同》中约定违约金计算方法且上诉人的损失难以确定，因此理应适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条规定计算违约金。上诉人在一审已提交了中国人民银行贷款基准利率表和中国人民银行关于催收逾期贷款利率的通知等计算违约金的计算依据。且向一审法院提交了本案被上诉人应当承担的违约金计算表。根据本案已查明的事实及证据，足以认定由于被上诉人的责任，导致上诉人不能在合同规定期限内取得房地产权属证书这一基本事实。 万颐房地产答辩称，一审法院认定的事实和适用法律，均正确，被上诉人不应当承担逾期交房违约金，逾期交房违约金请求已经超过诉讼时效。二、上诉人逾期办理房屋权属证的违约金请求权还没有成立，不符合商品房买卖司法解释第18条规定的条件，被上诉人不应当支付逾期办证违约金。 窦现本向一审法院起诉请求：1、依法判令被告承担逾期交房的违约金51,554.3元；2、依法判令被告承担逾期办理房屋权属证书的违约金108,238.6元（暂由2016年4月1日起计算至2020年4月30日共计49个月，每月违约金2208.95元），剩余的违约金自2020年5月1日起计算至被告实际办理完成房屋权属证书登记之日止；3、判令被告承担自2020年5月1日起至办理完毕商品房权属登记证书期间的逾期违约金，每月按2208.95元计算；4、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发建设的书香门第（剑桥公馆）1幢1单元1273号商品房，单价每平方米3734元，总金额358,016元；合同第六条约定：“付款方式为银行按揭，买受人应于本认购书签订同时向出卖人支付52.51%的房款，计188,016元，其余房款170,000元以申请银行贷款方式支付”；合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期”；合同第九条约定：“除上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过三十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、双方协商处理”。2013年10月25日原告向被告支付了房屋首付款188,016元；2014年9月19日原告与中国银行股份有限公司沙河支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款170,000元，该贷款已于2019年11月25日全部结清。2016年5月10日,原告办理了入住手续，领取了房屋钥匙。2017年12月20日，原、被告签订协议一份，约定被告赠与原告非正式车位一个，原告不再追究其名下房产因延期交房所产生的违约金，该协议签订后未实际履行。2019年10月25日，被告就原告房屋所在的书香门第住宅小区1#楼办理了不动产权登记证书。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。被告没有在合同约定的期限交付房屋，应当承担违约责任，向原告支付违约金。被告主张原告起诉逾期交房违约金超过诉讼时效，但根据双方就逾期交房违约金问题于2017年12月20日达成的协议，可认为诉讼时效中断，重新起算，故原告起诉逾期交房违约金在诉讼时效期间内。被告2016年5月10日向原告交付了房屋，根据合同约定，应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，自2016年1月1日至2016年5月10日止共计131天，计算为9380元（358,016元*0.0002*131天）。原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，双方在商品房买卖合同中对此没有明确约定，现有证据不能证实系出卖人原因造成，且原告未提交证据证实因逾期办证而产生损失，故原告的上述主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，原审判决：一、被告河北万颐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告窦现本逾期交房违约金9380元。二、驳回原告窦现本其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3496元，由原告窦现本负担3291元，被告河北万颐房地产开发有限公司负担205元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，窦净坡、窦现本与万颐房地产于2017年12月20日签订协议一份，约定万颐房地产赠与窦净坡、窦现本非正式车位一个，窦净坡、窦现本不再追究其名下房产因延期交房所产生的违约金并不再追究其名下商铺现铺与购房合同平面图不符事宜。该协议已对房屋交付时间及房屋状况不符事宜的处理进行了约定，且该协议并未被依法予以撤销，现上诉人主张逾期违约金，无法得到支持。一审判决万颐房地产支付窦现本逾期交房违约金9380元，万颐房地产并未提出上诉，应视为其对自己权利的放弃，对此，本院予以维持。对于窦净坡要求万颐房地产支付逾期办理房屋权属证书的违约金，因双方在商品房买卖合同中对此没有明确约定，且窦净坡未提交证据证实因逾期办证而产生损失，故一审判决对窦净坡的该项主张不予支持，并无不妥。 综上所述，窦现本的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3496元，由上诉人窦现本负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  毕建军 审判员  郑延铎 二〇二一年五月十七日 书记员  张姿魏