江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2557号上诉人（原审被告）：邬雅忠，男，1955年3月6日生，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：曹伟慧，上海建浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邬金华，男，1976年11月16日生，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：黄健华，江苏禾东律师事务所律师。上诉人邬雅忠因与被上诉人邬金华建设用地使用权纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院（2019）苏0681民初7021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邬雅忠上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：其向启东市和合镇政府交纳每套6万元合计48万元，款项用途为项目配套费用，并不包括国有土地使用权费。2005年8月，其在办理国有土地使用权时交纳的41万元是该项目的国有土地使用权费（含税15570元）。2007年1月10日当地镇政府退还的费用190737元是启东市政府对开发土地投资人的奖励和支持，而且不是全额退费，该退费行为不影响国有土地使用权费性质的认定。案外人高品连2007年4月13日向其另行出资购买其房屋相应的国有土地使用权。一审认定结算时邬卫平承让7万元作为土地过户费用缺乏事实依据。一审认定112万元造价中不包括土地使用权费、配套设施费与当时物价不符，在没有经过造价鉴定或没有同时期政府职能部门公布的信息价的情况下，亦缺乏事实依据。同时，邬金华并未取代其父亲邬卫平的合伙人的地位，主体不适格。邬金华辩称，1.房地一致是房地产交易的基本法律原则，其于1999年就案涉房屋取得权属登记，当时就应当取得案涉房屋所对应的土地使用权。2.2012年邬雅忠和邬卫平及案外人高品连3人在合伙清算的时候已经列清整个别墅区的建造成本为112万元，当时所有费用已经全部已经支出，土地成本包含在其中。邬金华向一审法院起诉请求：判令邬雅忠协助将启东市和合镇××别墅区××号房屋相应范围内的土地使用权变更登记至邬金华名下。一审法院认定事实如下：邬金华为启东市和合镇××别墅区××号的房屋所有权人。1996年9月26日，启东市和合镇城建办作为建设单位（甲方）与上海市顺贤建筑工程有限公司（邬雅忠）作为施工单位（乙方）签订一份委托开发协议，协议约定：为了开发建设好和合镇别墅区，确保其施工进展和质量，由甲方提供土地，乙方开发经营的别墅区商品房，本着风险共担，责任共享、互惠互利的原则，双方订立如下协议：一、甲方责任：1.甲方积极为乙方做好前期准备工作，1996年10月15日前为乙方征好地，并且做到三通一平。2.施工图纸由甲方提供。3.别墅区商品房以甲方名义对外销售，房款收入入甲方账户，同时甲方竭力协助乙方销售商品房。4.建筑施工中所有管理费和税费由甲方负责。5.每销售一套别墅，甲方从中提取6万元的配套设施费。二、乙方责任：1.乙方必须按甲方提供的施工图纸定位、施工，如有变更须经甲方同意。2.乙方在建好别墅的同时，完成有关配套设施：（1）铺好100米长，4米宽、10厘米厚砖屑、10厘米厚的混凝土的水泥路；（2）铺好2公尺宽的六角形路块；（3）做好5公尺宽绿化带及有关灯光设施；（4）完成相应下水道建设，甲方予以补贴4万元，于清标时结清。3.乙方在96年10月15号前先付5万元定金，到97年5月1日前付清余下3万元定金，如乙方无违约，定金作为每套别墅的预收款。4.建筑中所有开发成本（包括材料费、人工费等）均有乙方负责。5.乙方除向甲方上交管理费、配套设施费外所有经营作为乙方建筑承包收入。……合同还对其他事项进行了约定。1999年2月26日，邬金华取得启东市和合镇××别墅区××号房屋产权登记证。2005年4月27日，启东市国土资源局下发启土建出【2005】第106号关于同意邬雅忠先生受让土地的通知，内容如下：邬雅忠先生，你根据启东市计划委员会启计基（1996）132号和启土建征【1996】185号文件以及和合镇政府的情况说明，申请办理土地受让手续的报告悉。经本局审核，报市政府批准，现通知如下：一、同意将位于和合镇和合镇村4423.4平方米国有土地（地号08-××-××5-1）出让给你使用，用途为住宅，具体事项在《国有土地使用权出让合同》中明确。二、接本通知后十五日内，持本通知书到本局签订国有土地使用权出让合同，并办理土地登记手续。同日，启东市国土资源局作为出让人，邬雅忠作为受让人，签订一份国有土地使用权出让合同，合同约定出让人出让给受让人宗地位于和合镇和合镇村，宗地编号08-××-××5-1，宗地面积肆仟肆佰贰拾叁点肆平方米（4423.4平方米）土地，出让宗地用途为住宅。出让人同意在2005年4月28日前将出让宗地交付给受让人，交付土地时按现状土地条件交付。土地使用权出让年期为七十年，自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米88元，总额为人民币389259元。合同还对其他事项进行了约定。2005年8月8日，启东市和合镇和合镇村使用面积4423.4平方米的土地使用权登记至邬雅忠邬雅忠名下，用途为城镇单一住宅用地。上述费用全部缴纳，启东市国土资源局于2005年8月8日向邬雅忠开具收据及完税证（税金15570元）。2007年4月13日，邬雅忠作为转让方（甲方），高品连作为受让方（乙方），签订一份国有土地使用权转让合同，合同约定甲方转让上述宗地面积中372平方米给乙方，甲方同意将转让土地上建筑物及其附着物的所有权也随之转让给乙方（房产转让合同另订），并按规定向房屋产权管理部门办理过户登记手续。乙方受让的宗地使用年限至2075年4月27日，合同项下宗地使用权转让金为每平方米450元，总金额为167490元。邬雅忠的上述土地使用权证记事栏记载：2007年4月13日，转让给高品连372.2平方米。2012年6月1日，邬雅忠、邬卫（惠）平、高品连就和合镇东首别墅结标情况进行了结算。主要内容为：邬金华父亲邬卫（惠）平总投资40万元、邬雅忠投资约55万元、案外人高品连投资15.5万元，总共造八套房子，总造价112万，总作价227万。邬卫（惠）平应进80.8万元，已拿房产一套作23万元，已付现金15万，总计38万，再进42万，经本人同意，再进35万。高品连应进31万元，已付21.5万元，再进9.5万元。现经本人同意21.5万元结清。邬卫（惠）平办2套房产证（其中一套即为邬金华名下案涉房产），高品连办1套房产证，邬雅忠办4套房产证，张建荣1套。本案邬金华曾于2018年8月30日向一审法院提起诉讼，案号为2018苏0681民初7173号。该案庭审中，邬金华申请高品连作为证人出庭作证，证人称2012年结账时候房屋总造价112万元包括土地出让金及配套费。分给其名下的别墅当时出售给德国人，售价35万元，因房屋对应土地在邬雅忠名下，邬雅忠告知其承让14万元，高品连拿到21.5万元，现分给高品连房屋及房屋对应土地已全部过户至德国人。该案邬金华撤回起诉。本案审理中，一审法院向启东市寅阳镇财政所调取了案涉土地部分退费的手续材料，2006年12月14日，启东市财政局向和合镇财政所转账190737元。该费用退还给邬雅忠。退费材料中附有和合镇党委会议记录，其中提及：96年时该人（邬雅忠）相应镇政府号召，在和合镇上占用土地6亩，砌了6套房子。时过以后，未办土地使用证。按原镇政府讨论，逾期以后出让金处置：当时他付41万左右交市政府，其中返还19万多一点。2007年1月10日，镇财政所返还邬雅忠190737元。返还材料中附有落款时间为2007年1月10日的邬雅忠建住宅小区的情况回忆、原政府人员的情况说明，其中邬雅忠在回忆中称其签订了在和合镇建住宅小区，当时交付18万元有发票，但车子遭到几次偷盗，有关票据被盗。政府人员情况说明称“……邬雅忠一次性给政府18万元（当时一次性付清）。政府给邬雅忠做好三通一平及办好土地增（征）用等手续，一切费用由政府负担。由于当时工作比较繁忙，一拖再拖直至拖到现在。后2006年4月在办理了土地增（征）用手续邬雅忠又拿出了39万元左右交给了市财政局，邬雅忠想不通……”。本案争议焦点为：一、邬金华主体是否适格？二、邬雅忠出具给邬金华父亲邬卫（惠）平的结标情况中所载明的112万元造价是否包含土地出让金？一审法院认为：一、邬金华主体适格。邬金华行使权利系基于其父亲与邬雅忠的合伙拆分，案涉房屋所有权及其他相应权利邬金华父亲拆分合伙时即同意直接过户至邬金华名下，现邬金华作为房屋所有权人有权向邬雅忠主张其父亲应当享有的土地权利。二、根据一审多次庭审双方当事人陈述及现有证据，能够推定112万元造价中包含土地出让金。理由如下：首先，根据法律规定，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。案涉事实发生时间距离诉讼时间较长，双方对举证都有较大的难度，一审法院只能综合现有证据依证明力大小作出判断，并按待证事实的可能性大小认定争议事实。一审法院调取的启东市寅阳镇财政所对于案涉土地部分退费材料，其形成于双方纠纷发生之前，能够较为客观反映当时的真实情况。结合其中的书面陈述材料、党委会议记录，能够证明案涉土地费用在1996年住宅项目开发时就已交付给当时的和合镇人民政府，且费用较低。2005年与国土资源局办理的手续仅是完善手续。其次，根据1996年和合镇城建办（建设单位、甲方）与上海市顺贤建筑工程有限公司（邬雅忠）（施工单位、乙方）签订的委托开发协议，该协议明确由和合镇城建办提供土地，在甲方责任约定第一条即为在1996年10月15日前为乙方征好地及做到三通一平，最后一条为甲方提取费用6万元，再结合甲方其他责任成本及协议约定逻辑，该6万元中应当包括土地使用权费用，该金额亦符合当时市场物价。最后，邬金华父亲与邬雅忠的结算清单上，结算时由邬金华父亲邬卫（慧）平承让7万元，作为土地过户费用，能够反映在结算时，双方考虑到土地使用权过户情况，对土地使用权进行了分割。邬金华对总造价112万元组成从多次庭审陈述及法院调取的证据看均能前后相互印证，而邬雅忠对该112万元组成陈述前后矛盾，亦未向法庭提交相应证据佐证其总投资使用金额情况，且根据邬雅忠陈述投资情况，112万元造价不包含土地使用权费、配套设施费显然与当时物价不符。综上，邬金华父亲与邬雅忠结算情况单中总造价112万元包括了土地出让金，邬金华作为其父亲权利承接人，有权要求邬雅忠协助变更登记其房屋所对应的土地使用权。故邬金华诉请依法有据，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百三十八条、第一百四十一条规定，判决：邬雅忠应于判决发生法律效力之日起十五日内协助邬金华将启东市和合镇××别墅区××号房屋对应的土地使用权变更登记至邬金华名下。本案案件受理费100元（邬金华已预交），由邬雅忠承担。二审中，邬金华向本院提交张玉飞、陆志先出具的书面说明，证明一审中两人出具的说明不是两人起草书写。邬雅忠质证认为，证人无正当理由未到庭接受质问咨询，对其真实性不予认可。本院经审查认为，该书面说明性质上属于证人证言，证人无正当理由未到庭接受质询，真实性无法确认，对该份证据本院不予采信。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本案二审中的主要争议焦点为：双方结算时的总造价112万元是否包含土地使用权费。本院认为，根据启东市和合镇城建办与上海市顺贤建筑工程有限公司（邬雅忠）于1996年签订的委托开发协议的约定，启东市和合镇城建办的主要合同义务是征好地、做到三通一平，主要合同权利是提取费用6万元，一审法院根据双方权利义务约定认定该6万元中包括土地使用权费用，并无不当。双方结算时的总造价112万元应当包含土地使用权费。首先，根据一审法院调取的启东市寅阳镇财政所关于案涉土地的相关退费材料，邬雅忠在案涉项目开发时即已缴纳土地使用权费，当地政府于2007年1月10日将190737元返还给邬雅忠，印证了会议记录的内容，一审法院据此认定，2005年邬雅忠与当地国土资源局办理国有土地使用权转让手续仅是完善相关手续，具有事实依据。其次，案涉项目三方投资人于2012年6月1日结算，此时土地的相关费用已经实际发生。邬金华认为结算时的总造价112万元包含了土地使用权的费用，其陈述的费用组成与其他证据能够相互印证，达到高度盖然的标准。邬雅忠认为土地使用权的成本不包含在112万元中，但其作为投资款的管理和支配者，对于112万元的组成，其一审中陈述“不清楚”，对于112万元投资款如何使用的，亦陈述“具体明细说不出”，对其该项上诉理由，本院碍难支持。综上，邬金华的父亲与邬雅忠结算时已经将土地使用权的费用计入总造价112万元，邬金华的父亲已经支付了土地使用权的相应对价，邬金华作为其父亲权利的承接人，有权向邬雅忠主张相应权利。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人邬雅忠负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 吕 敏二〇二一年五月十三日书记员 陈 宁