山东省济南高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0191民初2037号 原告：济南高新区舜华路街道黄金时代社区居民委员会，住所地济南高新区舜华路街道黄金时代社区，统一社会信用代码55370102MEA1014762。 法定代表人：杨洁，主任。 委托诉讼代理人：张会丽，山东鲁舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘明娟，山东鲁舜律师事务所律师。 被告：刘胡昌，男，汉族，1950年9月4日出生，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：丁德美，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 原告济南高新区舜华路街道黄金时代社区居民委员会（以下简称黄金时代社区居委会）与被告刘胡昌物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告黄金时代社区居委会的委托诉讼代理人张会丽、刘明娟，被告刘胡昌及其委托诉讼代理人丁德美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄金时代社区居委会向本院提出诉讼请求：1.判令刘胡昌支付拖欠的物业管理费605.5元(183.49平方米×1.1元/平方米/月×3个月)及利息（以每月应缴物业管理费为基数自逾期之日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费用由刘胡昌承担。事实和理由：因黄金时代小区原物业服务公司离场，业主大会未及时选聘新的物业服务公司，经济南高新区舜华路街道办事处（以下简称舜华路街道办）研究决定，自2020年12月2日起，由黄金时代社区居委会临时代管黄金时代小区物业服务工作。黄金时代社区居委会聘请保洁及维修等人员为小区业主提供物业服务，刘胡昌为黄金时代小区业主，双方已形成了事实上的物业服务合同关系。虽经黄金时代社区居委会催要，刘胡昌一直未支付应缴的物业服务费用。 刘胡昌辩称：1.黄金时代社区居委会诉讼主体资格不适格，其没有物业服务企业资格，也没有行使物业管理的职权；2.黄金时代社区居委会陈述情况与事实不符，由于黄金时代社区居委会违反法律规定和程序，参与本小区的管理，解聘前期物业，招标物业公司服务管理不合格，致使本小区无物业企业管理服务，若要聘请相关专业人员为小区提供物业服务，所需费用须经居民讨论议定决定，收支账目应当及时公布接收监督；3.刘胡昌所在小区已经委托第三方机构管理电梯维修服务。请求法院依法驳回黄金时代社区居委会的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、业主房产的基本信息。刘胡昌系黄金时代小区三区8号楼2单元502号业主，房屋面积为183.49平方米。 二、2019年后黄金时代小区物业服务人变更情况。2019年1月黄金时代小区第三届业委会成立。此时为小区提供物业服务的是济南乐盈物业管理有限公司，因该公司在提供物业服务过程中存在问题，后经招标，山东怡威物业管理有限公司成为黄金时代小区新的物业服务人。2019年10月20日第三届业委会与山东怡威物业管理有限公司签订《物业服务合同》，服务期限为2019年10月28日至2022年10月27日。 自2019年9月开始，业委会多次要求济南乐盈物业管理有限公司离场，但该公司一直未离场，后业委会向本院提起诉讼。经本院审理，裁定业委会诉讼主体不适格，驳回起诉，济南中院维持该裁定（详见（2019）鲁0191民初5276号民事裁定书）。 鉴于第三届业委会未依法得到认可，部分业主对业委会与山东怡威物业管理有限公司签订的《物业服务合同》效力不予认可。此时黄金时代小区出现两家物业服务公司并存的混乱局面。2020年3月，舜华路街道办于2020年3月27日分别向济南乐盈物业管理有限公司和山东怡威物业管理有限公司发出《离场通知》，要求两家物业公司于2020年3月28日5:00前撤离黄金时代小区。同日，黄金时代社区居委会委托山东金致尊物业管理有限公司对黄金时代小区的物业进行管理，委托时间自2020年3月28日起至小区确定物业公司止。 山东金致尊物业管理有限公司在为黄金时代小区提供物业服务过程中，亏损严重，提前离场。2020年12月1日，黄金时代社区居委会与山东金致尊物业管理有限公司签订《关于终止黄金时代小区物业服务委托的协议》，黄金时代小区面临无物业服务的情况。舜华路街道办党工委研究决定，自2020年12月2日起，由黄金时代社区居委会临时代管黄金时代小区的物业服务工作。 三、居委会提供物业服务情况。2020年12月2日，黄金时代社区居委会以公告形式告知全体业主物业费收取标准，暂按原物业收费标准进行收取。并告知全体业主黄金时代社区居委会系临时代管，待黄金时代小区新物业选聘成功进驻后，统一进行核算交接，且黄金时代社区居委会代管期间，不以营利为目的。自2020年12月2日至今，黄金时代社区居委会一直为黄金时代小区提供物业服务。 四、涉案区域业主自行委托物业服务人情况。黄金时代小区三区5/6/7/8/10/15/16号楼（共330套房）系团购区，团购区业主单独委托第三方物业服务公司对其提供部分物业服务。另外，2020年9月24日，团购房业主代表办公室与济南中业电梯工程有限公司签订电梯日常维护保养合同，双方约定，由济南中业电梯工程有限公司为黄金时代小区三区团购房业主代表办公室使用、管理的电梯提供日常的维护、保养和抢修服务，合同期限为2020年9月25日至2021年9月24日。合同签订后双方当事人均按约履行各自义务。 另查明，在济南乐盈物业管理有限公司提供物业服务期间，团购区业主与非团购区业主均按统一标准缴纳物业费，此时，团购区业主未委托第三方提供电梯维护服务。 本院认为，黄金时代小区自2019年开始频繁更换物业服务人，黄金时代社区居委会是在黄金时代小区无物业服务人提供物业服务的情况下临时代管黄金时代小区物业服务工作，聘请保洁、维修等人员为小区业主提供物业服务，刘胡昌系黄金时代小区业主，双方之间已形成事实上的物业服务合同关系。黄金时代社区居委会提供了物业服务，刘胡昌未支付物业服务费，应当履行支付物业服务费的义务。黄金时代社区居委会不以盈利为目的，待黄金时代小区新物业选聘成功后，统一进行核算交接，且在服务之初即对收费标准进行公示，本院结合现实情况，对黄金时代社区居委会公告的标准（带电梯住宅按1.1元/平方米/月，不带电梯住宅按0.6元/平方米/月，对带电梯住宅中的一楼，如可通往地下按0.8元/平方米/月，如不可通往地下按0.6元/平方米/月）予以确认。 刘胡昌主张，三区团购房业主代表办公室已代表自己委托第三方机构进行电梯维护并交费。本院认为，根据《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，团购区并非独立于黄金时代小区物业管理区域，团购区业主单独自行委托物业服务公司、电梯维保公司对团购区业主进行部分物业服务、电梯维护等行为，违反法律规定，不利于涉案小区物业的统一管理，应予以改进。 经本院审查确认刘胡昌的房产为带电梯住宅，收费标准应为1.1元/平方米/月，黄金时代社区居委会未对刘胡昌所居住的住宅提供电梯维护服务，应扣减相应的电梯维护费用，结合现实情况（电梯电费、保洁服务均由居委会负责等），本院酌定扣减0.2元每平方米每月，故刘胡昌应按0.9元每平方米每月缴纳物业管理费。刘胡昌拖欠2020年12月2日至2021年3月1日的物业费，依据收费标准及房产的面积，刘胡昌拖欠的物业服务费为459.42元（183.49平方米×0.9元/平方米/月×3个月），本院对黄金时代社区居委会的诉讼请求中物业服务费的主张依法予以部分支持。黄金时代社区居委会诉讼请求中的利息部分，因无法律依据，本院不予支持。 在物业服务质量方面，黄金时代社区居委会应当针对业主反应的问题，及时进行整改，以满足业主的合理需求。同时，居委会并非专业性的物业服务人，在提供物业服务过程中，可能存在不足。业主大会、业主委员会作为业主自治组织，在业主自治方面起到关键作用，在涉案小区设立业主大会、选举业主委员会，并选聘专业物业服务人，能够有效解决以上问题。当前，黄金时代小区未能及时设立业主大会、选举成立业主委员会，严重影响了小区的正常管理秩序。根据《中华人民共和国民法典》规定，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。为促进黄金时代小区物业服务水平的提高，规范物业服务行为，黄金时代社区居委会应加强对黄金时代小区设立业主大会、选举业主委员会工作的指导和协助，尽力帮助黄金时代小区设立业主大会，选举产生业主委员会，并指导业主委员会完成备案工作。同时，在黄金时代小区新物业服务企业选聘成功并进驻后，及时进行核算交接工作。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告刘胡昌于本判决生效之日起十日内支付原告济南高新区舜华路街道黄金时代社区居民委员会2020年12月2日至2021年3月1日的物业管理费459.42元； 二、驳回原告济南高新区舜华路街道黄金时代社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘胡昌负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 郭鹏鲁 二〇二一年五月十四日 法官助理 孙熙明 书 记 员 袁巍巍