文书内容河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0183民初2003号            原告：中国工商银行股份有限公司新密支行，营业场所河南省新密市西大街27号。统一社会信用代码：9141018387056036XL。      负责人：姚舜卿，系该行行长。      委托诉讼代理人：赵龙飞，河南睿辰律师事务所律师。      委托诉讼代理人：郑瑞俊，女，1984年5月2日出生，汉族，住河南省新密市。系该行职工。      被告：周超军，男，1975年3月21日出生，汉族，住河南省新密市。      被告：河南中强房地产有限公司，住所地新密市政通路与溱水路交叉口西北角中强大厦14层，统一社会信用代码：91410183773694956C。      法定代表人：吕俊涛，系公司执行董事。      原告中国工商银行股份有限公司新密支行（以下简称工行新密支行）与被告周超军、河南中强房地产有限公司（以下简称中强公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行新密支行委托的诉讼代理人赵龙飞、被告周超军到庭参加诉讼，被告中强公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告周超军偿还原告贷款本金余额228 814.8元、积欠利息824.98元（暂计算至2021年1月23日）及自2021年1月24日起至贷款本息还清之日止的利息（按照合同约定计算，包括复利和罚息）；2、依法判令被告周超军承担本案原告为实现债权产生的律师费9 186元，以上共计238 825.78元；3、判令被告中强公司对上述债务承担连带保证责任；4、判令原告对被告周超军名下位于新密市城区溱水路北侧、金凤路东侧金凤花园号楼5层507房屋拍卖、变卖所得价款有权优先受偿；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月22日，被告周超军、中强公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额264 000元，期限20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定。合同约定，借款人未按期足额偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，借款人不按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定利率基础上加收50%确定。另外，被告周超军将其名下位于新密市城区溱水路北侧、金凤路东侧金凤花园号楼5层507的房屋抵押给原告，并办理了不动产抵押预告登记证明。被告中强公司对上述债务承担连带保证责任。2017年1月3日，原告依照合同约定履行了放款义务，但自贷款发放之日起至2021年1月23日，被告周超军累计13期未能按时足额归还原告贷款，原告有权要求其提前偿还全部贷款以及所产生的利息、罚息以及律师费等各项费用。为维护合法权益，原告诉至法院。      被告周超军辩称，原告的起诉是事实，但是，没有偿还能力，经过与被告中强公司协商，中强公司通过其账户代还，我妹妹替我向中强公司还了5 800元。      被告周超军在法定期限内未向本院提交证据材料。      被告中强公司在法定期限内既未向本院提交书面答辩意见也未提交证据材料。      本院根据双方当事人的陈述、举证及质证，确认本案事实如下：2016年11月14日，被告周超军向原告申请贷款并填写《中国工商银行个人贷款申请表》，贷款用途一手个人住房贷款，申请贷款金额264 000元，被告中强公司作为保证人声明为该借款承担连带保证责任，并在申请表上加盖公章。2016年11月22日，原告工行新密支行作为贷款人与被告周超军作为借款人、被告中强公司作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》，载明：贷款金额264 000元，贷款用于购买城区溱水路北侧、金凤路东侧金凤花园号楼5层507房屋，贷款期限240个月，自2016年11月22日起至2036年11月22日，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定。借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告中强公司1702025119200128745账户。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的基础上加收50%确定。保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。……14.1发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……14.2发生14.1条约定的情形，贷款人可以采取下列一项或多项措施……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用……贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。2016年12月7日，被告周超军就案涉房产为原告办理预购商品房抵押权预告登记，证明号为豫（2016）新密市不动产证明第0004818号。2017年1月3日，原告向被告周超军指定的被告中强公司1702025119200128745账户发放贷款264 000元，被告周超军在借款凭证上签字捺印。截止2021年2月24日，被告周超军累计逾期15次，被告周超军欠原告贷款本金   227 161.67元。      2021年1月29日，原告与河南睿辰律师事务所签订《委托代理协议》，约定河南睿辰律师事务所接受原告中国工商银行股份有限公司新密支行委托，指派赵龙飞律师参加本案诉讼。      另查明，案涉房产已办理建筑物所有权首次登记,预告登记有效。      本院认为，原告与被告周超军、中强公司签订的《个人购房借款/担保合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。原告按照约定将贷款发放后，被告周超军未能按照约定偿还贷款本息，已构成违约，原告有权依照合同约定宣布贷款提前到期，并要求被告周超军偿还剩余借款本息。经查，截止2021年2月24日，被告周超军欠原告本金227 161.67元，之后本息未还，故原告应以被告周超军实际所欠本息数额进行主张，被告周超军应当向原告偿还贷款本金227 161.67元并自2021年2月25日起按照合同约定向原告支付利罚息，对原告主张超出部分本院不予支持。被告周超军辩称的与被告中强公司协商，由中强公司代还的意见，其未提供证据予以证明，本院不予采信。关于律师费问题。原告与被告周超军在《个人购房借款/担保合同》约定原告为实现债权的律师费由被告承担，但原告并未提供证据证明律师费的发生及实际数额，故对原告要求被告周超军支付律师费9 186元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告中强公司的保证责任问题。原告以与被告中强公司签订的《个人购房借款/担保合同》为依据，要求被告中强公司承担连带保证责任。本院认为，原告与被告中强公司在合同中明确约定在案涉房屋正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书前被告中强公司为原告提供阶段性连带责任保证，保证范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。现案涉房屋尚未办理抵押登记手续，被告中强公司的担保责任还未免除，故原告要求被告中强公司对被告周超军上述债务承担连带保证责任的诉讼请求不违反法律规定和双方合同约定，本院予以支持。关于优先受偿权问题。原告要求对案涉房产拍卖、变卖价款优先受偿。本院认为，双方合同中明确约定被告周超军以案涉房屋作为抵押物向原告提供抵押担保，该约定不违反法律规定，双方已办理了抵押权预告登记，涉案房屋已办理建筑物所有权首次登记且预告登记有效，故原告要求对案涉房屋所得价款优先受偿的诉讼请求，不违反法律规定和双方约定，本院予以支持。被告中强公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利，本案依法缺席审理。综上,依照《中华人民共和国民法典》第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定之规定，判决如下：       一、被告周超军于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司新密支行借款本金227 161.67元，以后利罚息从2021年2月25日起按照《个人购房借款/担保合同》的约定计至债务清偿完毕之日止；      二、被告河南中强房地产有限公司对被告周超军的上述债务承担连带清偿责任；      三、原告中国工商银行股份有限公司新密支行对被告周超军名下位于新密市城区溱水路北侧、金凤路东侧金凤花园号楼5层507房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；      四、驳回原告中国工商银行股份有限公司新密支行的其他诉讼请求。      本案受理费4882元，减半收取为2441元，原告中国工商银行股份有限公司负担87元，被告周超军、河南中强房地产有限公司负担2354元。      如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于郑州市中级人民法院。            审  判  员    冯俊敏                                                              二〇二一年五月八日                                                                         法 官 助 理   李贝贝                             书  记   员   郭海燕