河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5722号上诉人（原审被告）：李蕾蕾，女，1991年5月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱习豪，男，1994年10月19日出生，汉族，系李蕾蕾丈夫。被上诉人（原审原告）：郭彦升，男，1987年10月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：王翠荣，河南润之林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢妍，女，1986年3月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：王翠荣，河南润之林律师事务所律师。上诉人李蕾蕾因与被上诉人郭彦升、谢妍房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人李蕾蕾的委托诉讼代理人朱习豪，被上诉人郭彦升、谢妍的共同委托诉讼代理人王翠荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李蕾蕾上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回郭彦升、谢妍的诉讼请求（不服金额25万元）；2.本案一、二审诉讼费用由郭彦升、谢妍承担。事实和理由：一、郭彦升、谢妍自始至终没有让李蕾蕾看房，亦未依约交房，违约责任在于郭彦升、谢妍，李蕾蕾并无违约行为，一审法院认为李蕾蕾违约错误。1、李蕾蕾已按约定支付定金5万元，剩余款项未到付款节点，李蕾蕾有权拒绝支付剩余房款，不存在违约；2、郭彦升、谢妍自始至终未让李蕾蕾看房，却不断催促李蕾蕾交付房款，有悖交易习惯及公平原则，合同无法履行的原因在郭彦升、谢妍；3、郭彦升、谢妍未按照合同约定的期限交房，违约责任在其自身。二、假设李蕾蕾违约，郭彦升、谢妍主张的违约金没有事实和法律依据，依法不应支持，一审法院仅以约定认定违约金数额错误。1、违约金应以损失为计算依据。涉案房屋仍为郭彦升、谢妍所有，其并无损失；2、郭彦升、谢妍是否在深圳买房，与本案无关，其称有10万元定金损失，也没有证据能够证明。作为成年人，其在深圳买房应当准备好资金，亦应预料到可能存在的商业风险，故其应当自行承担责任。郭彦升、谢妍辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。双方于2019年12月29日签订的《郑州市存量房屋买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。在商谈买卖房屋过程中，李蕾蕾明确知晓郭彦升、谢妍要用案涉房屋首付款支付其在深圳买房的首付款。因郭彦升、谢妍在履行合同的过程中筹集不到涉案房屋的首付款拒绝履行合同，构成根本违约。李蕾蕾应当按照合同的约定并结合郭彦升、谢妍的损失承担违约责任。二、李蕾蕾上诉状中称郭彦升、谢妍未依约按时让李蕾蕾看房和交房，与事实相悖。众所周知，2020年2月份，为防控疫情实施小区封闭，2月份看房交房都无法实现，属于不可抗力，对此郭彦升、谢妍不应承担责任。郭彦升、谢妍也通过房产中介与李蕾蕾沟通，提出李蕾蕾可以延期并减少支付首付款，首付款由40万元减少至20万元，可延期15日交付，届时可交房。此时，李蕾蕾明确表示不再购买涉案房屋，至此，李蕾蕾构成根本违约，致房屋买卖合同解除。三、李蕾蕾上诉状中关于郭彦升、谢妍不应主张违约金的说法没有法律依据。基于对李蕾蕾交易诚意和履约能力的信任，在与李蕾蕾签订合同后，郭彦升、谢妍与深圳房地产公司签订了《深圳市房地产认购书》并交纳定金10万元和部分首付款，最终因李蕾蕾的违约行为致使郭彦升、谢妍无力履行合同，所交定金被深圳房地产公司扣留。除实际损失外，还给郭彦升、谢妍造成了巨大的可得利益损失。一审法院基于李蕾蕾的违约事实和郭彦升、谢妍的损失情况以及合同约定，判决李蕾蕾支付25万元违约金符合法律规定。郭彦升、谢妍向一审法院起诉请求：1．判令李蕾蕾支付违约金314000元；2．本案诉讼费、保全费等由李蕾蕾承担。一审法院认定事实：2019年12月29日，谢妍、郭彦升（甲方、出卖人）与李蕾蕾（乙方、买受人）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，约定：甲方所售房屋位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××楼××单元××1808。甲方与乙方通过郑州心暖房地产营销策划有限公司居间介绍成交。成交总价格为182万元，定金为10万元，乙方于签约当日自行支付5万元，乙方于租户配合看房当日自行支付5万元。乙方于甲方交房当日将第一笔购房款40万元（不包含前期支付全部定金）自行支付，乙方于甲方解抵押扣款前3日将第二笔购房款29.5万元支付甲方，乙方拟贷款金额102万元。甲乙双方应于甲方申请银行解押的同时共同前往贷款机构办理贷款申请手续。2020年2月份（租户退租当日）将该房屋交付给乙方。甲方与乙方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五违约金。乙方拒绝购买房屋的，构成根本违约，甲方有权没收乙方支付定金或要求乙方支付房屋总成交价20％的违约金。2020年1月20日，郭彦升向李蕾蕾出具收据一份，载明：房屋出售人郭彦升至今收到房屋买受人李蕾蕾交来的定金共计5万元。郭彦升（甲方）与李蕾蕾（乙方）及郑州心暖房地产营销策划有限公司（居间方）签订居间服务合同。2021年1月4日，郭彦升、谢妍诉至该院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方签订《郑州市存量房买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用原则，按约全面履行各自的义务。依据双方签订合同、聊天记录、录音、当事人陈述及庭审笔录等可以认定，李蕾蕾明确表示不再购买案涉房屋，现郭彦升、谢妍依双方合同中“李蕾蕾拒绝购买房屋的，构成根本违约，郭彦升、谢妍有权没收李蕾蕾支付定金或要求李蕾蕾支付房屋总成交价20％的违约金”约定选择使用违约金条款，不违反上述法律规定，综合考虑双方约定过高，该院酌定支持30万元，扣除已缴纳定金5万元后，李蕾蕾仍应向郭彦升、谢妍支付违约金25万元，超出部分请求，不予支持。关于主张保全费，因郭彦升、谢妍未提交相应证据，该院不予支持。关于李蕾蕾辩称意见，与该院查明事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题〉的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，该院判决：一、李蕾蕾于判决生效后十日内支付谢妍、郭彦升违约金25万元；二、驳回谢妍、郭彦升其他诉讼请求。案件受理费6010元减半收取3005元，由李蕾蕾负担。本院二审期间，李蕾蕾提交证据1、河南中贵房地产营销策划有限公司出具的证明一份；2、顾鹏举出具的证明一份；3、郭彦升、谢妍向李蕾蕾发出的解除合同通知书一份。证明郭彦升、谢妍没有让李蕾蕾看房，是郭彦升、谢妍提出解除合同，而非李蕾蕾提出的解除合同。郭彦升、谢妍经质证，对证据1、2的真实性有异议。2月份因为疫情看不了房也交不了房，故郭彦升、谢妍愿意延期，少支付首付款。到3月份能够看房的时候，李蕾蕾却说男朋友老家的房子卖不出去，没有钱购房，决定不买涉案房屋了，5万元定金也不要了，故2020年3月13日郭彦升、谢妍向李蕾蕾提出解除合同。对证据3解除合同通知书的真实性没有异议。本院审查认为，顾鹏举出具的证明系证人证言，顾鹏举未到庭接受法庭的调查以及各方当事人的质询，且其证言与法院查明事实不符，郭彦升、谢妍对其真实性持有异议，故本院对顾鹏举的证言不予认定。李蕾蕾出示的证据1，系用以证明顾鹏举现就职于河南中贵房地产营销策划有限公司，证据3，系郭彦升、谢妍向李蕾蕾发出的解除合同通知书，均不能证明李蕾蕾关于系因郭彦升、谢妍不让其看房终致合同无法继续履行的证明目的，故本院亦不予认定。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。李蕾蕾与郭彦升、谢妍签订的《郑州市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应遵循诚实信用原则，按约全面履行各自的义务。本案中，依据郭彦升、谢妍提交的聊天记录、录音和当事人陈述及庭审笔录足以认定，李蕾蕾因无法在短期内筹集案涉合同的首付款项明确表示不再履行合同亦不再要求退还定金5万元的事实，一审法院认定李蕾蕾已构成根本违约并无不当。双方于合同中约定，“……乙方拒绝购买房屋的，构成根本违约，甲方有权没收乙方支付定金或要求乙方支付房屋总成交价20%的违约金。”当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院根据郭彦升、谢妍的诉求，结合李蕾蕾的违约行为及郭彦升、谢妍的损失情况，综合分析全案各种因素酌定由李蕾蕾向郭彦升、谢妍支付违约金30万元于法有据。李蕾蕾关于郭彦升、谢妍未让其看房、亦未交房，违约在先的上诉理由与法院查明事实不符，本院不予采纳。综上所述，李蕾蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人李蕾蕾负担。本判决为终审判决。审判员  谢颂琳二〇二一年五月十七日书记员  王 研