河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初3925号原告：董梦媛，女，汉族，1987年8月12日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：刘瑞，河南郑韩大有律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯瑞芳，河南郑韩大有律师事务所律师。被告：郑州金兰置业有限公司，住所地新郑市郑新路与新村大道交叉口东南角，统一社会信用代码91410184MA3XJ58M0G。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈东北，该公司员工。原告董梦媛与被告郑州金兰置业有限公司（以下简称金兰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告董梦媛的委托诉讼代理人刘瑞，被告金兰公司的委托诉讼代理人陈东北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董梦媛向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《新郑恒大悦龙湾商品房认购书》，被告返还原告定金20000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年10月5日，原告与朋友一起在被告处缴纳房屋定金20000元，后双方因合同签订事宜，协商不成，原告要求被告退还购房定金，经多次协商均未达成一致意见，为维护原告的合法权益，特诉至法院。金兰公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。第一、认购书尚存在法律效力，原告未按照认购书约定履行签约付款义务，定金不应予以退还。原被告双方签订的认购书为双方真实意思表示，认购书为预约合同，意在担保双方最终订立本约合同，即《商品房买卖合同》。认购书第一条约定原告支付2万元作为定金，第二条约定原告应当于2020年10月9日支付首期房款、签署《商品房买卖合同》，第五条约定原告必须在约定的付款方式和期限内到被告处支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买房屋。但原告并未履行签约付款义务，违约在先，被告多次催促原告履行合同义务，但原告至今未能按照认购书约定履行义务，最终导致双方未能签署《商品房买卖合同》，依据定金罚则以及认购书第五条的约定，原告无权要求返还定金，其诉讼请求应当依法予以驳回。因此，原告主张退还定金的事由没有事实及基础，于法无据，不具备合同解除权，应当依法予以驳回。第二、认购书签订之前已向原告公示《商品房买卖合同》条款，原告主张无事实及法律依据。认购书第九条已经明确约定，原告已经阅读并理解、同意了被告在销售中心公示的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，并同意签署上述合同，不再变更、增加或减少任何条款。购买商品房为大宗商品交易，原告作为成年人在签订认购书时应当尽到更高的审慎义务，原告自愿签署认购书可以证明双方就签订合同条款的事宜达成一致意见，现原告双方协商不成无任何事实和法律依据，不符合诚实信用原则。第三、认购书中对于成交总价、付款方式、首付款金额和支付时间购买房屋的基本信息均进行了明确约定，原告无法举证证明其在2020年10月9日之前曾经到被告处协商签订正式的商品房买卖合同，也未按照约定支付首付款，属于违反认购书相关约定的行为，故商品房买卖合同系由原告一方的原因而无法订立，其诉请应当予以驳回。综上，认购书已经合法生效，原告作为违约一方无权要求退还定金，原告诉请解除的事由不具有事实和法律依据，应当依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2020年10月5日，董梦媛（乙方）通过“恒房通”网上购房平台与金兰公司（甲方）签订《商品房网上认购书》，约定乙方自愿依照本认购书约定认购新郑恒大悦龙湾楼盘高层-17号楼-1-1903单元；乙方通过“恒房通”平台支付认购定金2000元，同时在平台上签署本认购书；乙方在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》时，凭本认购书，可享受房屋总价再减20000元的权益优惠，同时认购定金2000元转为房款；乙方须在签署本认购书后7日内缴纳定金20000元，签署《商品房认购书》，在5日内缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》。董梦媛为此向金兰公司支付2000元。同日，董梦媛（乙方）与金兰公司（甲方）签订编号为0000271的《新郑恒大悦龙湾商品房认购书》，约定乙方自愿向甲方认购新郑恒大悦龙湾楼盘17幢1-2201住宅，该商品房建筑面积138.40㎡，按建筑面积计算，单价为7039/6681元/㎡，总金额为974231/924622元。一、乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。二、乙方选择按揭付款方式（商业贷款）：乙方须于2020年10月9日前支付首期房款274231元，同时签署《商品房买卖合同》，余款680000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年10月9日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到新郑恒大悦龙湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房……九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。认购书落款处甲方有经办人翟爱光、销售经理王飞、财务韩林签字。董梦媛依约向金兰公司支付20000元。董梦媛提交的其和刘瑞与翟爱光2020年10月8日录音资料显示，刘：咱这合同在哪签？翟：我给你打单子，打了单子交了首付让你签合同。刘：最终的认购书？等于我们今天再签？（认购书）翟：对，因为你这个你算的价格不一样，上面有很多优惠，需要我们公司领导批了以后才能给你，我去给你打一个新认购书。刘：合同你不得看一看，修改条款啥的。翟：合同修改不了。刘：那可不行吧？翟：我给你拿个合同模板你看看吧，你看别人的。刘：你看后边有画的杠杠，这不是有约定的嘛，特别约定，你画个杠杠写上去不完了么。翟：真改不了。刘：签补充协议啊，合同需要备案，翟：补充协议我们签的有，我给你拿过来，你看看，我们有补充解决。刘：这不是补充协议？翟：不不，我们有另外的补充协议，我可以拿来个你看看。董梦媛提交其2020年10月18日与“新郑恒大翟爱光”微信聊天记录显示，董：我跟刘瑞一样，也认为补充协议需要再增加些内容，精装房普遍反映不好，如果没给我们一个确定的保障条款，我们真不敢交钱；翟：条款改不了，您那天来我给您说了……。金兰公司向董梦媛发送短信，载明：您于2020年10月5号认购新郑恒大悦龙湾17-1-2201号房，为商业贷款，正常缴纳首付日期为2020年10月9号，过了这个日期您的房屋将会被挞定处理，定金不退，房屋另售，置业顾问翟爱光17320176528。另查明：1、金兰公司已退还董梦媛通过“恒房通”平台支付的2000元。2、金兰公司提交商品房买卖合同及补充协议等文件的公示照片，用于证明其已经对相关文件进行了公示，所有人都可以看到、充分了解其中内容。董梦媛对此不予认可，认为该组照片不显示拍摄时间，不能证明金兰公司已向原告提及合同模板的公示以及令其充分了解了合同内容。本院认为,董梦媛与金兰公司签订的《新郑恒大悦龙湾商品房认购书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，双方之间的商品房预约合同关系依法成立、合法有效。董梦媛以双方对《商品房买卖合同》签订事宜协商不成为由要求解除涉案商品房预约合同，并主张返还定金20000元，金兰公司则辩称董梦媛以签订事宜协商不成为由拒签《商品房买卖合同》，系董梦媛违约在先，依据合同约定定金不予退还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日通过）第四条规定，出卖人通过认购、定购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故判断定金是否应当退还的根本在于认定双方未能签订《商品房买卖合同》的原因是因当事人一方原因还是因不可归责于当事人双方的事由。本案中，董梦媛与金兰公司作为平等的民事主体，在从事民事活动中，均应遵循自愿原则。认购书作为预约合同，合同约定的定金只是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判的一种担保义务。根据本院查明的事实，董梦媛对购房合同中的内容提出异议，并与金兰公司员工进行了沟通。董梦媛提交的证据足以证明在签订认购书时，其对认购书第九条载明的《商品房买卖合同》等合同内容并不知悉，双方对房屋的最终价格尚未商定。直至2020年10月8日，董梦媛与金兰公司就《商品房买卖合同》签订事宜及合同内容进行协商时，金兰公司还要求更换新的认购书，最终双方因对合同内容未达成一致意见而未能签订《商品房买卖合同》。据此，认购书签订后，董梦媛积极与金兰公司就签订《商品房买卖合同》进行了诚信磋商，在双方对合同条款未达成一致的情况下，任何一方不能强迫另一方与之签订合同。最终未能签订商品房买卖合同的原因是双方当事人就合同部分内容磋商不成，而并非任何一方无故反悔造成。如简单依据董梦媛拒签合同而适用定金罚则，则有违公平原则及合同自由原则。因此，双方对未能签订《商品房买卖合同》均无过错，董梦媛要求解除涉案商品房预约合同并主张返还定金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第三十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日通过）第四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、解除原告董梦媛与被告郑州金兰置业有限公司于2020年10月5日签订的《新郑恒大悦龙湾商品房认购书》；二、被告郑州金兰置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告董梦媛定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告郑州金兰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  张俊娟二〇二一年五月十日代理书记员  李霖昱