山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终690号上诉人（原审被告）：张洪春，男，1964年11月18日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：王丹丹，山东荣威律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛蓉日，山东荣威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王韶辛，男，1965年1月25日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：邢亚娜，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。原审第三人：威海市环翠区温泉镇雅家庄村村民委员会，住所地威海市环翠区温泉镇雅家庄村。法定代表人：张文，书记。上诉人张洪春因与被上诉人王韶辛、原审第三人威海市环翠区温泉镇雅家庄村村民委员会（以下简称雅家庄村委）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初6550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张洪春上诉请求：撤销原判并依法改判，本案诉讼费用由王韶辛承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1.王韶辛未付清购房款39万元，张洪春并未将房屋实际交付给王韶辛。首先，实际上由于案涉网点房一共四套，数量较少，加之王韶辛不具备购房资格，王韶辛才通过张洪春的资源购买案涉网点房并同意额外支付14万元作为借名费给张洪春。证据就是张洪春与签订的合同购房款为25万元，张洪春与王韶辛签订的借名买房合同价款为39万元，一审判决忽视了两份协议的差额14万元为王韶辛应付给张洪春费用的事实，直接将诉争房屋价格定为25万元属于认定事实不清；2.一审判决认定房屋2009年已由交付王韶辛，证据不足，与事实不符。根据张洪春与的协议，其中约定张洪春一次性将房屋款付给，同时交钥匙给张洪春而不是交给王韶辛。因王韶辛欠付张洪春14万元购房款，故在将案涉房屋钥匙交付给张洪春后，张洪春并未交付给王韶辛，张洪春对案涉房屋进行了出租并收益，实际使用人一直是张洪春。一审判决认定房屋2009年由交付王韶辛，证据不足，与事实不符；3.案涉网点房所在土地性质目前仍系集体用地，并未转化为国有土地，诉争房屋虽已拆除，但土地性质并未发生改变，即案涉房屋本不属于拆迁补偿范围。一审法院无视案涉房屋所在的土地使用权性质，将张洪春与王韶辛之间的借名买房合同视为有效合同，于法无据。故在案涉借名买卖合同无效的情况下，一审法院将案涉房屋的拆迁利益全部判决给王韶辛，实属错误。二、一审判决适用法律错误，张洪春与王韶辛签订的借名买房合同无效。1.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，《中华人民共和国物权法》第五十八条、第五十九条、第六十、六十一、六十二、六十三、六十四条的规定、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第九条、第十条、第十一条、第四十四条之规定，案涉房屋具有专属性，本案中王韶辛不属于雅家庄村村民集体组织成员，不具有买卖案涉网点房的主体资格，张洪春与王韶辛采用借名买房的形式串通，损害雅家庄村集体利益，违反法律强制性规定，双方签订的借名买房合同应属无效。一审判决认定王韶辛实际享有房屋权益，是在认定双方的借名买房合同有效的前提下认定，与现行法律的强制性规定相违背；2.根据与张洪春签订的房屋拆迁产权调换补偿协议，相对方是张洪春。而张洪春与王韶辛签订的借名买房协议，因违反法律的强制性规定应为无效，加之王韶辛并未按照协议约定付清购房款，张洪春只需将已收取的购房款返还王韶辛即可；3.拆迁利益不仅仅具备债权属性，还具有人身性，该部分利益的产生与房屋使用人的使用行为密切相关，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋的权属关系不大，案涉房屋拆迁前的房屋使用人始终是张洪春，拆迁利益应属于张洪春。4.案涉房屋所在土地仍为集体性质的农用地，没有被征为国有，也没有被出让给任何开发商，更不属于开发商威海瑞德房地产开发有限公司与就雅家庄村旧村改造项目所进行的环翠区温泉雅家庄村B地块、环翠区温泉镇雅家庄村旧村回迁区地块的土地使用权范围。一审法院无视案涉房屋所在的土地使用权性质，将王韶辛与张洪春之间的借名买房合同视为有效合同，于法无据。故在案涉借名买卖合同无效的情况下，一审法院将案涉房屋的拆迁利益全部判决给王韶辛，实属错误，请求二审法院予以纠正。三、退一步讲，即使借名买房协议有效，在王韶辛至今没有支付全部购房款已构成根本违约的情况下，也不能获得全部的拆迁利益。即便因张洪春明知王韶辛不具备购房资格而签订借名合同，双方均有过错，应在考虑王韶辛根本违约的前提下，适用公平原则对拆迁利益予以分配。综上所述，一审判决结果直接导致王韶辛作为非雅家庄村集体组织成员，在未付清全部购房款的前提下通过借名买房协议成功规避了借名买房协议的全部风险；间接导致不具备村集体组织成员资格的人员通过借名买房协议的形式就可以变相享有本村村民同等待遇，不仅直接损害了张洪春个人合法利益、村集体组织的利益，也不利于定纷止争，违背现行法律规定的判决也会给群众造成误导，影响司法在人民群众中的公信力。王韶辛辩称，一、一审判决认定事实清楚。1.案涉网点房的实际购房款为25万元，王韶辛已足额支付，且收款收据原件保存于王韶辛处。王韶辛与张洪春所签订的案涉协议书第二条第二项明确约定：款项由王韶辛实际支付给，所以无论协议书上载明的是39万元还是25万元，最终以王韶辛实际向支付的数额为准。张洪春所主张的14万元系借名买房的好处费，与当时的经济水平不符。且将另三处网点房均出售给外村人，其中两户购房款也是25万元，实际上，王韶辛已经向张洪春支付2万元好处费；2.王韶辛与张洪春之间形成借名买房法律关系，王韶辛系案涉网点房的实际所有权人。案涉网点房由王韶辛实际出资购买，且于2009年进行了装修并出租。一审期间张洪春所提交的房屋租赁合同，系因张洪春原系王韶辛的妹夫，且在村里居住，王韶辛委托张洪春对外出租案涉网点房。且案涉协议书中明确约定案涉网点房于2009年交付给王韶辛。3.案涉网点房拆迁利益应归王韶辛所有。王韶辛以25万元的价格购得案涉网点房，实际享有房屋所有权益。现房屋拆迁，双方协议书约定，如遇政府或村委会拆迁，所有拆迁补偿款归王韶辛所有，即便该协议归于无效，也不影响王韶辛对商铺的拆迁利益补偿，故案涉房屋拆迁所得拆迁利益应归王韶辛所有。二、一审判决适用法律正确。1.借名买房协议并不存在无效情形。案涉网点房系自己开发建设，外村人与本村人在购房及拆迁补偿时并不存在差别待遇，王韶辛也并未因该借名行为获益，且其与三套同类型房屋已出售给外村人并进行了拆迁安置。借名买房协议系双方真实意思表示，张洪春不能因其不诚信行为而从中获利；2.张洪春存在严重不诚信行为，一审期间王韶辛提交的录音证据可以看出房款系由王韶辛实际交付，且房屋属于王韶辛所有，张洪春现为了拆迁利益违背道德。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。未予述辩。王韶辛向一审法院起诉请求：1.依法确认位于威海市环翠区温泉镇雅家庄村北登记在张洪春名下的网点房的拆迁安置补偿利益归王韶辛所有；2.张洪春返还从处领取的躲迁费、搬迁费、其他补助等约100000元(以发放的实际数额为准)；3.判令协助王韶辛确认拆迁补偿安置房以及办理房屋转移登记手续。一审法院认定事实：2009年8月29日，张洪春（乙方）与（甲方）签订《协议书》，该协议约定：乙方购买甲方网点房坐落于甲方村威荣公路北，张青与张福永两栋房屋之间，共四栋，自东向西第一栋，建筑面积130平方米，该网点房暂不能办理土地使用权证和房屋产权证什么时间可以办理，甲方通知乙方后，由甲方协助进行办理，其费用由乙方承担。如遇该村整体规划乙方应积极给予配合和支持拆迁，享受该村村民网点房改造的同等待遇，该网点房共计250000元（每平米按300元被划去）。甲方与乙方签订合同时乙方一次性将房屋款付给甲方，甲方同时交钥匙给乙方，该房屋为毛坯房，有铝合金门窗、天窗、外墙皮由甲方完工；屋内水泥墙面和地面；水电表已装好，水、电通至屋内；污水排放到公路主管道内，该项房屋为一层，并约定违约责任等。2009年8月24日、9月15日、10月31日，原告交纳房款50000元、150000元、50000元，出具三份收据，该收据载明交款单位为张洪春、事由购房款。2010年4月2日，王韶辛（甲方）与张洪春（乙方）签订协议书一份，该协议书载明：双方就甲方通过乙方购买温泉镇雅家庄村的商铺一事，一、甲方借用乙方名义购买温泉镇雅家庄村开发的商铺，该商铺的所有权归甲方所有，与乙方无关；二、商铺位置和成交情况：1、商铺位置：环翠区温泉镇雅家庄村；2、商铺价格：39万元；该款已由甲方实际支付给雅家庄村民委员会，但收款收据上的名称为乙方；3、商铺交付时间：该商铺已于2009年由雅家庄村民委员会交付给甲方。三、该商铺暂时不能办理房屋所有权证和土地使用权证；待将来可以办理两证时，乙方应积极协助甲方办理两证，所有手续费用由甲方自行承担。四、该商铺由甲方自行管理和使用。如遇政府或者村委会拆迁，所有拆迁补偿款（包括但不限于建筑物、土地的补偿款）归甲方所有。即便该协议归于无效，也不影响甲方对该商铺的拆迁补偿利益。因诉争房屋的拆迁问题，张洪春（乙方）与签订房屋拆迁产权调换补偿协议书（合同备案号为122号），该协议书约定：因城市建设需要，甲方须拆迁乙方的房屋，根据城市房屋拆迁管理的有关法律、法规规定，甲、乙双方就房屋拆迁补偿安置事宜自愿达成如下协议：被拆迁房屋坐落雅家庄村，土地证上登记的占地面积130平方米，房产证上登记的建筑面积130平方米，用途住宅。补偿标准及价款约定：1、被拆迁房屋补偿面积130平方米，被拆迁人选择产权调换的，按一换一互找楼层差价的原则实行，如所选安置房面积大于拆迁补偿面积，超出面积在30平方米（含30平方米）以内的，按3180元/平方米计算；超出面积大于30平方米的部分，按楼盘的开盘价格计算；如所选安置房面积小于拆迁房屋补偿面积，剩余面积按3180元/平方米结算产权调换差价。2、安置房交付期限预计约为18个月，由乙方自行解决住所，躲迁时间自2012年8月1日开始计算，甲方应付给乙方临时安置补助费，2014年1月31日前，按每月6元/平方米计算，临时安置补助费（躲迁费）14040元。2014年2月1日以后，临时安置补助费按每月10元/平方米计算，不足一个月的，按一个月计算。3、搬迁费：甲方应支付乙方搬迁费1200元。4、其他补助：拆除旧房补助1000元；奖金20000元。由甲方共计支付给乙方各项补助款总额为36240元，并约定安置房屋状况、差价款支付方式、交房约定、争议解决等事项。一审诉讼过程中，张洪春认可诉争房屋拆迁临时安置补助费、搬迁费、其他补助和奖金等共计129840元，诉争房屋虽现已拆迁，张洪春已经选择一套100平和一套94平的房屋，但没有签订协议也未实际交付置换房屋。一审法院认为，本案的诉争房产为自己建设开发，在拆迁之前并不能办理土地使用权证和房屋产权证。根据王韶辛与张洪春之间的协议书，房屋也已经于2009年由交付王韶辛，虽该协议中载明价格为390000元，该款项由王韶辛实际交付给，但根据张洪春和签订的协议书，诉争房产的价格为250000元。上述250000元为王韶辛支付，则诉争房屋的实际价格为250000元。王韶辛与张洪春之间的协议书明确载明王韶辛为借用张洪春的名义购买房屋，故作为借名人的王韶辛实际享有房屋的权益。诉争房屋现已经拆迁并已签订房屋拆迁产权调换补偿协议书，房屋的物权属性已经不存在，取而代之的为该拆迁安置协议书项下的债权属性，根据王韶辛与张洪春之间的协议约定拆迁利益归王韶辛所有，故王韶辛享有因诉争房产拆迁而获得的拆迁利益，而张洪春已经获得拆迁临时安置补助费、搬迁费、其他补助和奖金等共计129840元也应返还王韶辛。关于王韶辛主张的协助王韶辛确认拆迁补偿安置房以及办理房屋转移登记手续的问题。张洪春与的拆迁安置协议中并未约定具体的房屋选择，现在也未签订明确的选房合同，置换房屋也没有实际交付，故现无法确认拆迁补助安置房，房屋的产权现也不能进行登记，故对于该项诉讼请求不予支持。综上所述，王韶辛诉讼请求合理部分，依法予以支持。经法院合法传唤无正当理由未到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、位于威海市环翠区温泉镇雅家庄村威荣公路北，张青与张福永两栋房屋之间，自东向西第一栋的拆迁利益归王韶辛所有；二、张洪春于判决生效后十日内给付王韶辛款项129840元；三、驳回王韶辛其他诉讼请求。如果张洪春未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4650元，王韶辛负担50元；张洪春负担4600元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张洪春提交六组证据：证据一，威海市自然资源和规划局网站上截取的2015年的6月份威国土经告字（2015）5号市区四宗国有建设用地使用权网上挂牌出让公告，公告里就记载雅家庄村旧村改造项目中的两宗地块在同一批次被挂牌出让，地块分别是温泉镇雅家庄旧村回迁区地块和温泉镇雅家庄旧村B地块；证据二，环翠区温泉镇雅家庄旧村回迁区地块的拍卖土地信息；证据三，环翠区温泉镇雅家庄旧村回迁区地块的拍卖信息；证据四，案外人威海瑞德房地产开发有限公司也就是雅家庄旧村改造项目开发商的企查查登记信息，该信息显示该公司名下到目前为止只有环翠区温泉镇雅家庄旧村B地块和环翠区温泉镇雅家庄旧村回迁区地块两宗地。以上四份证据证明王韶辛与张洪春之间所争议的案涉房屋根本就不在该两宗土地范围之内，不属于雅家庄村旧村改造项目的两宗地之内。证据五，威海市自然资源和规划局网站在2021年2月1日发布的温泉镇雅家庄村房屋所有权证注销公告，该注销公告中显示共注销了雅家庄村因旧村改造的133套房屋的土地使用权证，其中并不包括王韶辛与张洪春之间争议的涉房屋所在土地；证据六，案涉房屋所在地的地图截图和宗地图，该份地图上证明双方争议房屋所在的位置至今在同一条直线上的三栋楼还没有拆迁，该位置是在威海瑞得房地产开发有限公司地块的红线以外，所以说争议房屋的所在土地仍属于名下的集体土地，既没有被征为国有，也不属于开发商所有。王韶辛质证称，对证据一至四的真实性不清楚，因该四份证据均系网上打印的公告类信息，无法确认其真实性，该证据无法证实案涉房屋所在土地系集体土地，该土地也不属于宅基地，村委会将其出售给本村人还是外村人性质是一样的，其余三间网点房也均出售给外村人。无论案涉房屋土地性质如何，已将案涉房屋拆除，并全部出售给外村人，现已拆迁安置。王韶辛与张洪春诉争的是拆迁房屋的补偿利益，不是案涉房屋的土地性质问题，案涉房屋现在已被拆迁，物权属性已经不存在，其所在的土地性质已无意义，双方签订的协议书明确约定，房屋的所有拆迁补偿利益归王韶辛所有；对证据五的真实性不清楚，即使是真实的，也仅是部分宅基地房屋的情况，与本案缺乏关联性，也无法证实张洪春的主张；对证据六的真实性不清楚，该证据无法证实张洪春的主张，且案涉房屋已经拆除。本院经审查认为，张洪春提交的上述证据均不属于民事诉讼法及其司法解释所规定的新证据，王韶辛对上述证据的真实性及关联性亦不予认可，本院对其不予审查认证。本院二审查明，案涉网点房在2010年4月2日王韶辛与张洪春签订协议书时，所在土地性质属于雅家庄村集体土地。张洪春领取了诉争房屋拆迁临时安置补助费、搬迁费、其他补助和奖金等共计129840元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的诉争房产系在其集体土地上建设开发，其性质既不同于通常意义上的商品房，也有别于农村宅基地上所建农房,该房屋实际属于通常俗称的小产权房，与是否属于村集体组织成员身份并无关联。王韶辛作为非雅家庄村集体组织成员于2010年4月2日签订的案涉协议书，约定以雅家庄村集体组织成员张洪春的名义由王韶辛实际出资购买案涉房产，因该房屋没有相应的规划、建设手续，无法办理产权证，又非宅基地上的房屋，实际无法以商品房的名义对外销售，上述协议应属无效。案涉协议书虽无效，但根据张洪春与签订的协议书以及双方当事人的陈述，案涉房产的购房款250000元均由王韶辛实际支付，张洪春在案涉房产交易过程中及合同履行过程中并未付出对价，也不存在相应损失，故结合双方关于“即便该协议归于无效，也不影响甲方（王韶辛）对该商铺的拆迁补偿利益”的约定，本着民事活动应遵循诚实信用的基本原则，一审认为案涉房产的相关拆迁利益应归王韶辛享有，张洪春已经获得拆迁临时安置补助费、搬迁费、其他补助和奖金等共计129840元应返还王韶辛，并无不当，本院予以维持。张洪春以其与王韶辛所签订的案涉协议书无效且未实际履行为由主张案涉房产的相关拆迁利益与王韶辛无关，与在案证据相悖，亦与常理不符，本院不予支持。综上所述，张洪春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人张洪春负担。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  赵 芳审判员  潘 慧二〇二一年五月十七日法官助理安姣姣书记员刘珍琪