北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终3374号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京万道禾餐饮管理有限责任公司，住所地北京市昌平区北七家镇宏福水城广场四层4F-C-08号。法定代表人：姜海涛，总经理。委托诉讼代理人：刘军林，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中盛乐年餐饮文化管理有限公司，住所地北京市海淀区西小口路66号中关村东升科技园C-8号楼208室。法定代表人：达栓栓，经理。委托诉讼代理人：王玉梅，北京京鸿律师事务所律师。上诉人北京万道禾餐饮管理有限责任公司（以下简称万道禾公司）因与被上诉人北京中盛乐年餐饮文化管理有限公司（以下简称中盛公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初9298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万道禾公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项及第七项，依法改判万道禾公司给付中盛公司押金412500元，改判中盛公司支付万道禾公司房租55500元、餐饮IC卡押金7690元。事实和理由：1.万道禾公司认可双方签订的《租赁合同》和《补充协议》无效，但房租应从2019年8月2日起计算至2020年1月7日，一审法院计算错误；2.双方确定的餐饮IC卡余款中未包括IC卡押金。中盛公司辩称，同意一审法院判决，不同意万道禾公司的上诉请求，依据法律规定合同是无效的，应参照租金的标准支付占有使用费，合同约定租期是从2019年10月15日至2023年10月14日，一审判决没有问题。万道禾公司未在一审反诉中提出IC卡押金，一审没有认定正确。中盛公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的《租赁合同》及《补充协议》于2020年1月8日解除，合同效力同意由法院认定；2．判令万道禾公司返还中盛公司剩余租金166500元及利息（以166500元为基数按照年利率6％计算利息，自2020年1月8日起计算至实际给付之日止）；3．判令万道禾公司返还中盛公司保证金412500元及利息（以412500元为基数按照年利率6％计算利息，自2020年1月8日起计算至实际给付之日止）；4．判令万道禾公司支付中盛公司两个档口（稻田捞鱼、阿甘锅盔）应承担的管理费、公摊照明费、收银系统费共计17493元；5．判决万道禾公司支付中盛公司两个档口（回味烧烤、京味大面筋）应承担的保洁费和公摊照明费16400元；6．判令万道禾公司赔偿中盛公司各项损失（详见附件）共计676358.32元；以上共计：1289251.32元；7．本案的诉讼费由万道禾公司承担。万道禾公司向一审法院反诉请求：1.判令解除双方之间签订的《租赁合同》及《补充协议》；2.判令中盛公司支付拖欠的租金375000元；3.判令中盛公司支付违约金360000元；4.判令中盛公司给付餐饮IC卡中剩余款150000元。以上共计885000元；5.本案的诉讼费由中盛公司承担。一审法院认定事实：万道禾公司（甲方，出租方）与中盛公司（乙方，承租方）于2019年签订《租赁合同》一份，载明：甲方出租给乙方的物业标地位置位于北京市昌平区水城广场四层美食广场（以下简称涉案场地），实际使用面积为1000平方米，其中包含15个档口，乙方办公室，库房。租赁期限为4年，2019年8月15日至2023年8月14日，年度租金1650000元，押三付三即押三个月保证金付三个月租金。第十五条，甲方保证租金金额在每个月13000元金额以上乙方无条件接受原有商户六家商户以内，保证原商户合同2年起不收取进场费。合同还约定了其他权利义务。中盛公司已向万道禾公司支付3个月房租和押金共计825000元。后双方签订了《补偿协议》，约定：美食城租赁期为2019年10月15日起至2023年10月14日止。3.对原合同中约定归甲方招租的6个档口，甲方应将其中3个档口在美食城开业之际将其一并开业。同时，网红街开业后，甲方应将已签约完毕的6个档口统一交给乙方进行管理并进行后续款项收取。合同期第一年度：在甲方网红街开业前，乙方按12个档口向甲方交纳租金，即12万元/月。所有档口统一归乙方后，乙方按15个档口向甲方缴纳租金15万元/月。经法庭询问，双方当庭确认美食城于2019年10月12日开业，网红街于2019年12月21日开业。后双方因档口管理产生争议，2019年12月23日，中盛公司向万道禾公司出具《函告》，陈述：根据贵司与我司签订的租赁合同及补充协议，约束甲方在网红街开业后，甲方应将已签约的6个档口统一交由乙方进行管理并进行后续款项的收取。现贵司（甲方）已于2019年12月21日网红街正式开业，但尚未按照合同约定将6个档口交于我方管理以及款项收取，故发此函，望贵司按照合同履约交付。后其通过微信方式将该《函告》发给了万道禾公司的姜海涛。2020年1月6日，中盛公司向万道禾公司出具《解除合同通知书》，陈述：我方与贵公司于2019年7月2日签订《租赁合同》约定，贵公司将位于北京市昌平区北七家镇郑各庄村水城广场四层美食广场(实际使用面积1000平方米，其中包含15个档口、办公室、库房)出租给我方使用，并约定在我方交齐租赁和押金的三个工作日内贵公司将标的(房屋)交付给我方使用。若贵公司未能在规定日期内将标的交付给我方，逾期两个工作日，我方有权书面通知贵公司终止合同。贵公司应退还我方已经支付的保证金，后于2019年10月15日签订《补充协议》约定：对于贵公司招租的6个档口，贵公司应将其中3个档口在美食城开业之际将其一并开业。在网红街开业后，贵公司应将已签约完毕的6个档口统一交由我方进行管理并进行后续款项的收取。美食城和网红街均已开业，贵公司仍末将6个档口交付给我方使用。现我方依照合同约定特向贵公司通知以下事项：1.我方解除与贵公司签订的《租赁合同》及《补充协议》；2.贵方应在收到本函3日内退还我方剩余租金163500元；3.贵方应在收到本函3日内退还我方保证金412500元；4.贵方应在收到本函3日内支付我方2个档口应承担的管理费、公照明费、收银系统费共计12800元；5.贵方应在收到本函3日内支付我方2个档口（回味烧烤、京味大面筋）的保洁和公摊照明费用2个月12000元；以上共计600800元；6.合同解除时间为：2020年1月8日。万道禾公司陈述其已于1月6日收到《解除合同通知书》，但不同意合同解除。双方确认中盛公司已于2020年1月7日撤场。万道禾公司认可目前仍有中盛公司的沙发两个、打印机一台、摇椅一个、办公桌1个留在涉案房屋内，同意中盛公司拉走。万道禾公司和中盛公司确认餐饮消费者IC卡剩余款项金额为90997.14元，双方均同意上述款项由万道禾公司退还消费者，该款项由中盛公司的押金中进行扣除。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，中盛公司与万道禾公司签订的《租赁合同》和《补充协议》的涉案房屋没有相应建设审批手续，故双方签订的《租赁合同》和《补偿协议》应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于合同无效，中盛公司未尽到审慎审查的义务，万道禾公司未尽到交付适合租赁物的义务，双方存在同等的过错。基于公平原则，对于中盛公司已经利用租赁物的期间，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用。中盛公司主张退还押金的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。中盛公司主张退还多支付房租，中盛公司主张其仅占有使用9个档口，万道禾公司主张中盛公司占有使用12个档口，但未提交相关证据证明其已完成了移交手续，故中盛公司主张退还租赁费用的合理部分162823元，法院予以支持。中盛公司主张两个档口（稻田捞鱼、阿甘锅盔）应承担的管理费、公摊照明费、收银系统费的诉讼请求，因其陈述该两个档口应由万道禾公司交由中盛公司管理，但一直未予交付，法院认为中盛公司未实际占有使用该区域，未实际支付该区域的档口租赁费用，亦未提交证据证明因该两个档口未缴纳上述费用而多增加的实际支出，故证据不足，法院不予支持。中盛公司主张两个档口（回味烧烤、京味大面筋）应承担的保洁费和公照明费的诉讼请求，因其陈述该两个档口不在其租赁范围内，但借用其该区域的公共照明和保洁，法院认为中盛公司该项主张不足以证明因两个档口借用保洁和照明使其遭受了损失，故证据不足，法院不予支持。中盛公司主张的各项损失的诉讼请求，因万道禾公司确认部分设施设备仍在涉案房屋内且同意退还，法院对此不持异议，对中盛公司主张其他损失，证据不足，法院不予支持。中盛公司主张利息损失的诉讼请求，法院依法确认以押金和剩余租金共计575323元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年1月8日起至实际付清之日止的利息损失予以支持。万道禾公司主张退还餐饮IC卡剩余款项，因双方均同意上述款项由万道禾公司退还消费者，为保护消费者权益和双方后续经营的正常需要，法院对此不持异议，故该款项应由中盛公司退还万道禾公司。万道禾公司其他诉讼请求，证据不足，法院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认北京万道禾餐饮管理有限责任公司与北京中盛乐年餐饮文化管理有限公司签订的《租赁合同》和《补偿协议》无效。二、北京万道禾餐饮管理有限责任公司于本判决生效后7日内给付北京中盛乐年餐饮文化管理有限公司房租162823元和押金412500元，共计575323元。三、北京万道禾餐饮管理有限责任公司于本判决生效后7日内给付北京中盛乐年餐饮文化管理有限公司利息损失（以575323元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年1月8日起至实际付清之日止）。四、北京万道禾餐饮管理有限责任公司于本判决生效后7日内退还北京中盛乐年餐饮文化管理有限公司沙发两个、打印机一台、摇椅一个、办公桌1个。五、北京中盛乐年餐饮文化管理有限公司于本判决生效后7日内给付北京万道禾餐饮管理有限责任公司餐饮IC卡费用90997.14元。六、驳回北京中盛乐年餐饮文化管理有限公司的其他诉讼请求。七、驳回北京万道禾餐饮管理有限责任公司的其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因万道禾公司与中盛公司均未能提供涉案场地所在楼宇的建设工程规划许可证，双方亦对《租赁合同》和《补偿协议》无效予以认可。一审法院认定合同效力正确，本院予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方《租赁合同》和《补偿协议》无效，中盛公司已交纳押金和房屋占有使用费共计825000元，万道禾应当返还押金，因中盛公司实际使用了涉案场地部分档口，故应当支付相应的房屋占有使用费，未使用部分的房屋占有使用费万道禾公司应予退还。万道禾公司主张房屋使用费应从2019年8月2日实际交付之日起算，中盛公司应支付房屋占有使用费，但其未就该主张提供充分证据予以证明，本院不予支持，一审法院依据本案查明的事实参照《租赁合同》和《补偿协议》认定万道禾公司应退还的房屋占有使用费数额正确，本院予以确认。一审法院以应退还的押金和房屋占有使用费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失并无不当，本院予以维持。万道禾公司上诉亦主张中盛公司应支付餐饮IC卡押金，但其未在反诉中提出该请求，二审庭审中中盛公司表示不同意由二审法院就此一并审理，双方未达成调解，故本案中不予处理。综上所述，万道禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4690元，由北京万道禾餐饮管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  刘 磊审 判 员  赵 蕾二〇二一年五月十九日法官助理  李昊婷书 记 员  杨 帆