辽宁省黑山县人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0726执异76号案外人：李素杰，女，1969年10月15日出生，汉族，现住黑山县。申请执行人：黑山县住宅建筑工程公司辉腾工程处（简称辉腾工程处）。住所地黑山县黑山镇八街南湖公园辽西家俱城**营业房东门市北数第**。统一社会信用代码91210726MA0QFR4F4B。负责人：潘辉。被执行人：黑山县恒德房地产开发有限责任公司（简称恒德开发公司），住所地黑山县黑山镇一街北外环中段南侧龙城御景园**楼东二单无**东侧。统一社会信用代码：912107263190379132。法定代表人：钮振忠。本院在执行申请执行人辉腾工程处与被执行人恒德开发公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人李素杰向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，书面进行了审查，现已审查终结。案外人李素杰称，请求黑山县人民法院停止对案外人购买的位于黑山县××镇金鼎状元城小区3号楼2单元101、201室的查封、拍卖行为。事实与理由如下：案外人于2018年7月24日与被执行人恒德房开发公司签订《商品房买卖合同》，由案外人以532410元价格购买位于黑山县××状元城小区××楼××单元××、××室，面积为177.47平方米住宅楼一户。案外人于2018年9月实际入住，有相关缴费票据为证。2021年4月25日案外人看到黑山县人民法院在住宅张贴的拍卖公告，才得知自己的房产被查封。案外人认为，人民法院查封、拍卖的房产系本人购买与被执行人无关，人民法院不应查封、拍卖。案外人李素杰为了证明自己的主张向本院提供了《商品房销售协议》、收款收据、交纳水、电、物业费收据、入住通知书。申请执行人辉腾工程处答辩意见:我工程处不同意案外人提出的异议请求，理由如下：一、案涉房屋于2018年诉讼期间被法院裁定查封，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，被司法机关裁定查封的房屋一律不得转让，显然被执行人对于被查封房屋无权再予以出售。案外人声称于2020年6月签署购房协议，显然也不能对抗申请执行人。二、辉腾工程处于2018年11月查封恒德公司房产590套，后恒德公司收到查封裁定后声称部分房屋已出售，法院据实解除了其中189套房屋的查封措施。此后因恒德公司出售房屋履行付款义务又陆续解除其中303套房屋的查封手续，最终查封房屋数量为98套，恒德公司从未对该98套房屋的查封措施提出异议。三、该98套房屋被依法查封后，恒德公司依法无权出售，案外人依法也不得购买，而且恒德公司银行账户已被查封，该账户中并未收到案外人声称的购房价款。案外人提交的制式收据有与恒德公司恶意串通损害本公司利益嫌疑。四、如恒德公司确曾在房屋被查封后存在出售行为，并已经收取了购房款，则对买房人构成合同诈骗犯罪。依据《城市房地产管理法》第三十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，在房屋被查封后购买该查封房屋的购房者依法不能对抗申请执行人。购房者如果存在损失的，应当通过民事及刑事程序向恒德公司及其实际控制人主张权利和追究其法律责任，辉腾工程处的权利不应受到任何侵犯。被执行人恒德开发公司答辩意见：被执行人同意所有案外人要求人民法院停止对楼房查封、拍卖的异议请求。对于人民法院查封前已售出的楼房66户，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，人民法院应予解封。对于人民法院于2018年11月13日查封后出售的楼房32户，黑山县人民法院下发的（2018）辽0726民初3004号、3006号民事裁定书，均注明“查封期间，查封财产由被申请人管理，如需变卖，须通知法院并将售楼款提存黑山县人民法院”。依据上述规定，案外人与被执行人之间达成的买卖协议符合法律规定，被执行人已于2020年4月29日、7月31日、12月1日及2021年2月4日分四次将楼房售出款7877000元交到了法院。本院经审查查明：原告辉腾工程处诉被告恒德开发公司建设施工合同纠纷一案，本院作出（2018）辽0726民初3004号、3006号民事判决书。本院判决确认被告恒德开发公司对原告辉腾工程处负有给付工程款义务。本院在审理过程中于2018年11月13日制作（2018）辽0726民初3004号、3006号民事裁定书，查封了被告恒德开发公司开发的位于黑山县××镇金鼎状元城小区部分楼房（含案外人购买的住宅），裁定书注明：“查封期间，查封财产由被申请人（恒德开发公司）管理，如需变卖，须通知法院并将售楼款提存黑山县人民法院。”后因被告恒德开发公司未能按人民法院生效判决履行自己的给付义务，原告辉腾工程处向本院申请强制执行。执行案号为：（2019）辽0726执1152号、（2020）辽0726执152号。在案件审理、执行过程中本院对查封的部分房产进行了解封。2020年12月14日本院制作（2020）辽0726执152号执行裁定书，确认查封被执行人恒德公司开发的位于黑山县××镇金鼎状元城小区的112处房产（含案外人住宅）。同时查明，案外人李素杰于2018年7月24日与被执行人黑山县恒德房地产开发有限责任公司签订《商品房销售协议》，由案外人李素杰以532410元价格购买被执行人恒德开发公司出售的位于黑山县××状元城小区××楼××单元××、××室面积为177.47平方米住宅楼一户。现案外人已支付全款并于2018年9月开始实际入住。2021年4月25日本院在案外人李素杰住宅张贴了评估、拍卖公告，案外人李素杰因此向本院提出异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本院的民事裁定书明确注明：“恒德开发公司系查封期间的财产管理人，其在保留价款的前提下可以出售房产”。所以，本案案外人李素杰无论是在查封前还是查封后与被执行人恒德房开发公司签订书面《商品房销售协议》均合法有效。案外人已支付全部价款并实际占有，且对未办理过户无过错。关于被执行人主张案外人提交的制式收据有与恒德公司恶意串通损害其公司利益嫌疑，因未能向本院提供证据证明其主张，对此本院不予支持。同时，对于本案争议的被执行人恒德开发公司是否将查封后的售楼款已实际交付法院，非本案所应审查内容。综上，案外人李素杰提出的异议请求，于法有据，本院予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对案外人李素杰购买的位于黑山县黑山镇金鼎状元城小区3号楼2单元101、201室楼房的拍卖行为，解除对该房产的查封。当事人、案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  纪冬梅审判员  刘学良审判员  郑孝锋二〇二一年五月十四日书记员  任 爽