北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7736号上诉人（原审原告）：邱香英，男，1971年6月23日出生，汉族，住北京市密云区。被上诉人（原审被告）：北京市密云区冯家峪镇石洞子村民委员会，住所地北京市密云区冯家峪镇石洞子村。法定代表人：刘录明，主任。上诉人邱香英因与被上诉人北京市密云区冯家峪镇石洞子村民委员会（以下简称石洞子村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2021）京0118民初722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月26日公开开庭审理了本案。上诉人邱香英，被上诉人石洞子村委会的法定代表人刘录明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱香英上诉请求：1.撤销一审判决，改判石洞子村委会支付邱香英购房款10000元并支付逾期付款利息（自2017年12月31日起至实际清偿之日止，以10000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.石洞子村委会给付邱香英房屋占有使用费38000元；3.本案一、二审诉讼费由石洞子村委会负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，所做判决缺乏事实和法律依据。邱香英在北京市密云区冯家峪镇石洞子村有老宅一处，内有民房五间。石洞子村委会自2017年8月20日开始占用邱香英宅院内五间北正房放置粮食加工设备，实际占有使用涉案房屋，涉案房屋已经完成交付。2017年11月2日，邱香英与石洞子村委会签订了《买卖房协议》，约定石洞子村委会以10000元价格购买邱香英老宅内五间房屋，并约定于2017年12月31日前付清房款。现石洞子村委会持续占用涉案房屋，却未向邱香英支付过任何费用。石洞子村委会与邱香英签订《买卖房协议》时，拆除政策尚不明确，故双方签订的《买卖房协议》有效，邱香英已经完成主要合同义务，石洞子村委会应按协议约定向邱香英支付对价。至于涉案房屋是否拆除因双方买卖交易已达成而与邱香英无关。另，虽然该房屋被列入拆除范围，但石洞子村委会自2017年8月20日便占用涉案房屋，影响了邱香英对房屋的相关权益，故石洞子村委会应对邱香英作出补偿，自2017年12月31日起计算至2021年3月1日共计38000元。石洞子村委会辩称，同意一审判决，石洞子村委会不能赔偿邱香英。邱香英搬入新房时，旧房就应当拆除。邱香英向一审法院起诉请求：1．请求人民法院判令石洞子村委会立即返还购买邱香英房屋欠款10000元；2．请求人民法院判令石洞子村委会支付利息，自2017年12月31日起至实际清偿之日止，以10000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3．本案诉讼费、律师费、交通费、误工费等费用由石洞子村委会承担。一审法院认定事实：2017年11月2日，邱香英（乙方）与石洞子村委会（甲方）签订《买卖房协议》，约定：“甲方购买乙方房屋一处（民房）五间，建筑面积100平米，东至山墙、西至山墙、南至院墙地基，经甲乙双方协商达成共识，甲方付给乙方购买房屋款10000元，乙方房产产权归甲方所有。此房房产证丢失，所以该房产证作废。购房款甲方在2017年12月31日前一次性付清。注：（此房房后有一棵核桃树由乙方无条件除掉，院墙地基以外的各种树木归乙方所有）此协议双方签字生效，协议共两份，甲乙双方各执一份”。一审庭审中，邱香英主张石洞子村委会实际于2016年开始使用涉案房屋存放杂物，后于2017年签订上述协议。石洞子村委会对邱香英陈述的实际使用事实不予认可，认可签署协议的事实，但主张当时本意欲购买涉案房屋，但后续未通过镇政府审批，且按照密云区政策，涉案房屋属于应当拆除范围，故双方之间的协议应属无效。石洞子村委会提交如下证据：1.密云县人民政府2012年12月24日发布的《密云县新一轮山区地质灾害易发区及生存条件恶劣地区农民搬迁工程实施方案》，内容载有：“……（十）农民搬迁入住。各相关镇在扎实做好宣传动员的基础上，有序完成农民入住新民居工作，及时组织拆除农民原有住房，腾退原有土地……”。2.《石洞子村旧村改造实施方案》，落款日期为2015年3月24日，内容载有：“……5.村民搬入新居后，拆除原有旧房，恢复耕地。6.个人出资的建房款在以户主签订协议时全部交齐……”。3.北京市密云区农业农村局2020年1月17日发布的《北京市密云区农业农村局关于进一步加强山区农民搬迁村（户）原址旧宅拆除工作的通知》，内容载明：“石城、冯家峪、不老屯、太师屯、巨各庄、新城子、北庄、大城子、古北口镇人民政府：2004年起我区已完成三轮搬迁工程，截止目前，农民入住后部分镇村搬迁后旧宅未及时拆除，出现一户多宅、安全隐患等问题。按照京政农函〔2019〕128号《关于进一步加强山区农民搬迁村（户）原址旧宅拆除工作》通知精神，为进一步加大我区搬迁旧宅拆迁工作力度，现将有关通知要求如下：……相关镇政府要组织力量对搬迁村（户）原址旧宅情况进行全面摸排并建立台账，对未拆除的旧宅分类研究整改方案。对于2004-2017年列入搬迁计划并已完成搬迁的村庄，未拆除的旧宅要进行分类处置。对搬迁旧宅原址的土地性质为非建设用地和分布在地质灾害隐患点的，除文物保护建筑以外，所有原址旧宅必须全部拆除；对于2018年以后列入搬迁计划和正在施工的搬迁村，待农民搬迁新宅后，除需保留的文物建筑外，其余旧宅必须在一个月内完成拆除工作。搬迁旧宅应拆未拆的，区财政不得全额拨付搬迁补助资金及旧宅拆除补助资金……各镇应于2020年11月30日前对不符合保留条件、应当拆除的旧宅全部完成拆除工作……”。4.北京市密云区农业农村局于2020年7月16日发布的《北京市密云区农业农村局关于山区农民搬迁村原址旧宅处置工作方案》，内容载明：“2004年以来，按照北京市山区搬迁相关政策规定，密云区先后实施四轮山区农民搬迁工程，解决地质灾害隐患地区居民的居住安全问题，生产生活条件得到显著改善。但因执行政策不到位及历史原因，部分村庄搬迁后原址旧宅未拆除。根据市区文件精神，为加强我区山区搬迁原址旧宅的管理工作，杜绝因地质灾害发生安全隐患，特制定本方案……要求在2020年年年底前，对不符合保留条件应当拆除的旧宅全部完成拆除工作……”。邱香英对石洞子村委会的举证及证明目的均不予认可。一审法院认为，本案双方当事人签订《买卖房协议》应属有效，但该协议因客观原因无法继续履行，故应当予以解除，对双方争议焦点问题，一审法院分析如下：一、《买卖房协议》是否有效2012年12月24日，密云县人民政府发布《密云县新一轮山区地质灾害易发区及生存条件恶劣地区农民搬迁工程实施方案》，确定搬迁工程中，农民入住新民居，应及时组织拆除农民原有住房，但该方案未明确确定旧房拆除具体方案及时限。在此情况下，依据石洞子村委会自述，其在取得镇政府同意后，自愿与邱香英签订《买卖房协议》。应说明，双方当事人签订《买卖房协议》时，涉案房屋拆除政策尚不明确，故不应认定双方签订的《买卖房协议》无效，一审法院对石洞子村委会主张合同无效的答辩意见不予采信。综上，本案所涉《买卖房协议》应系本案双方当事人真实意思表示，应属有效。二、对邱香英的诉讼请求能否支持在双方当事人签订《买卖房协议》后，石洞子村委会自述购房行为并未得到镇政府最终审核同意，且依据石洞子村委会举证，北京市密云区农业农村局先后出台文件，明确除因特殊情况，对搬迁所涉旧房应当限期予以拆除。故依据本案现有证据，本案《买卖房协议》是双方当事人真实意思表示，在双方签订时应属有效，但现因《北京市密云区农业农村局关于进一步加强山区农民搬迁村（户）原址旧宅拆除工作的通知》《北京市密云区农业农村局关于山区农民搬迁村原址旧宅处置工作方案》等文件的出台，涉案房屋属于应拆除范围，则本案双方当事人所签订的《买卖房协议》不具备实现合同目的之可能且违反搬迁政策，应当予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综上，一审法院对邱香英要求石洞子村委会给付购房款项的诉讼请求难以支持，至于邱香英主张的律师费、误工费、交通费等项费用，邱香英并未充分举证，其主张依据不足，一审法院亦难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决：驳回邱香英的全部诉讼请求。本院二审期间，邱香英向本院提交下列证据：证据一2021年2月28日郭克军的书面证言，证据二照片和视频，用以证明涉案房屋内有村里的东西。石洞子村委会认为郭克军是邱香英的姐夫，对郭克军的证人证言真实性不认可，石洞子村委会没有让生产队把东西放在涉案房屋；对证据二的真实性不清楚，没有去过涉案房屋，生产队放的什么东西不清楚。经询，邱香英认可郭克军系其姐夫，同时系生产队长。另，邱香英向本院申请调查石洞子村委会2017年8月20日正式同意由生产队使用其房屋，当作加工厂使用，当日工作人员劳动记工工资账本，工资由大队发给工作人员郭克军、祝自来、郭克才和邱香英，当日四人把邱香英个人杂物搬出邱香英正房，石洞子村委会同意生产队使用的机器等杂物搬进邱香英正房的用人依据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”邱香英上诉请求石洞子村委会给付其占有使用费38000元系二审中增加的诉讼请求，石洞子村委会对此不同意调解，亦不同意本院一并审理，故邱香英对此可另行起诉，本院不予一并审理。本案中，邱香英主张石洞子村委会应依据《买卖房协议》的约定于2017年12月31日前向其支付购房款，故上诉请求石洞子村委会支付10000元购房款及逾期付款利息。对此，本院认为，根据在案证据显示，2015年3月24日的《石洞子村旧村改造方案》明确载明村民搬入新居后，拆除原有旧房，恢复耕地；此后《北京市密云区农业农村局关于进一步加强山区农民搬迁村（户）原址旧宅拆除工作的通知》《北京市密云区农业农村局关于山区农民搬迁村原址旧宅处置工作方案》明确要求对不符合保留条件应当拆除的旧宅全部完成拆除工作。据此，一审法院认定涉案房屋属于应拆除范围，双方签订的《买卖房协议》不具备实现合同目的之可能且违反搬迁政策，并无不当。现邱香英要求石洞子村委会继续履行《买卖房协议》，向其支付10000元购房款及相应利息，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。另，关于邱香英申请法院调查石洞子村委会2017年8月20日正式同意由生产队使用其房屋的情况，因本案审理的是邱香英要求石洞子村委会支付购房款及逾期付款利息的上诉请求，故本案中无调查收集必要，本院对此不予准许。综上所述，邱香英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邱香英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 巴晶焱二〇二一年五月十日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然