辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3974号上诉人（原审被告）：赵玉成，男，1972年3月2日出生，满族，住沈阳市铁**。被上诉人（原审原告）：沈阳市宇豪物业管理有限公司，住所地沈阳市铁**飞翔路**。法定代表人：张军，该公司经理。委托诉讼代理人：苏世礼，男，1989年4月18日出生，满族，该公司员工，住沈阳市苏家屯区。原审第三人：沈阳兴戈物业管理有限公司，，住所地：沈阳市铁**兴工北街**法定代表人：刘戈，该公司总经理。委托诉讼代理人：王苗苗，女，1983年1月16日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市苏家屯区。上诉人赵玉成因与被上诉人沈阳市宇豪物业管理有限公司、原审第三人沈阳兴戈物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2020）辽0191民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵玉成上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审被上诉人提供了沈阳和谐红都住宅小区前期物业服务合同，有多处修改删减之处，合同期限处模糊不清。上诉人庭审前从未见过该合同。被上诉人及第三人从未与上诉人签订过该合同，没有铁西区翟家街道办事处小于村村委会签字盖章，未经村委会书面同意。村委会出具的情况说明写明村委会不了解转让事宜，亦未在转让协议中签字。上诉人小区尚未成立业委会情况下，小于村委会有权代表全体业主，被上诉人及第三人私下签订的小区管理权转让协议在未经村委会同意情况下应属无效。无效协议自然无效。被上诉人无权进驻小区提供物业服务，上诉人没有向被上诉人缴纳物业费的义务。一审认定上诉人与被上诉人之间形成事实物业服务关系错误。沈阳市宇豪物业管理有限公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。沈阳兴戈物业管理有限公司述称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。沈阳市宇豪物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告给付拖欠的2009年9月28日至2018年9月28日沈阳经济技术开发区沈辽西路100-3号A3#5-5-1号，面积54.52平方米的物业管理费2944元及利息；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2008年9月9日第三人沈阳兴戈物业管理有限公司与铁西区翟家街道办事处小于村村委会签订了《沈阳“和谐红都”住宅小区前期物业服务合同》，合同约定：一、物业基本情况：物业名称：和谐红都，物业类型：住宅，物业面积：143000㎡，物业服务区域四至：东至：开发区六号街、西至：青城住宅、南至：沈辽中路、北至：开发区14号路；二、在物业服务区内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务、8、物业档案资料管理；三、物业在管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、物业管理服务（24小时）；2、业主维修服务（24小时）；四、服务费用：物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：其中小于村回迁户共约980户，物业费0.5元/平方米/月；电梯使用费：按物价局规定。合同签订后兴戈物业入住到该小区，开始物业服务管理该小区。2014年1月1日第三人沈阳兴戈物业管理有限公司（甲方）与原告沈阳市宇豪物业管理有限公司（乙方）签订了一份《协议书》协议约定：“从2014年1月1日起甲方将和谐红都小区的管理权永久转让给乙方。园区所有费用的收缴、支出、一切经营收益及债权债务关系等园区的管理及相应事宜全权交由乙方负责，乙方自负盈亏，甲方无权在过问和谐红都任何事务。”。协议签订后，原告入住该小区，承接物业服务管理工作至今。另查明，2019年8月9日沈阳市铁西区翟家街道小于村村委会出具了《关于和谐红都小区物业服务有限公司变更情况说明》载明：该小区至今未仍由本案原告提供物业服务及管理工作，该小区所属的铁西区翟家街道办事处小于村虽表示不了解转让事宜，亦未在转让协议书中签字，但该村村委会成员及村民均在该小区居住，通过交纳物业费等事宜中均了解到该小区现系原告公司在提供物业服务及管理工作。本案在审理过程中，原告放弃主张被告按照同期银行利率支付利息的诉讼请求。一审法院认为，原告与被告系物业服务合同关系。作为物业公司的原告履行了服务义务；作为业主的被告在长达数年的时间里接受了原告提供的服务，且村民均在该小区居住，通过交纳物业费等事宜中均了解到该小区现系原告公司在提供物业服务及管理工作，只是在原告主张被告拖欠物业费的请求后，被告才对原告与第三人签订的转让协议提出异议，故原告与被告之间已形成事实物业服务关系，被告应履行交纳相应费用的义务。不按期交纳实属违约行为，应对本次纷争负全部责任，故原告主张被告交纳物业费的请求，理由正当，予以支持。一审法院判决：被告赵玉成自判决发生法律效力之日起10日内向原告沈阳市宇豪物业管理有限公司支付2009年9月28日至2018年9月28日的物业管理费2944元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告赵玉成承担。二审中，上诉人提交：1.光盘一张，证明沈阳兴戈物业管理有限公司和沈阳市宇豪物业管理有限公司转让协议无效，物业转让没有通知村委会，物业公司主体变更应当变更物业合同，如果合同没有变更，此合同无效，这是沈阳兴戈物业管理有限公司和沈阳市宇豪物业管理有限公司私自写的协议，没有小于村村委证明，小于村村委会书记李会东（音）不知情。2.另案复印的民事裁定书、合同、拆迁办答复意见，证明签合同的原审第三人，不知道谁提供服务，不知道宇豪物业怎么来的。被上诉人质证意见：1.对该证据真实性有没有异议，两个公司是商业行为，我公司服务事实存在。2.真实性没有异议，本案是和谐红都小区，证据是小于小区，与本案无关。原审第三人意见同被上诉人。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,被上诉人作为物业公司在上诉人所在园区提供服务多年，作为业主的上诉人在长达数年的时间里接受了被上诉人提供的服务，且村民均在该小区居住，通过交纳物业费等事宜中均了解到该小区现系被上诉人在提供物业服务及管理工作。故一审认定被上诉人与上诉人存在事实物业服务关系正确，上诉人应当交纳物业费，如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。物业公司亦应定时积极清理园区，为业主提供良好的居住环境。故本院对上诉人的的上诉请求不予支持。一审对被上诉人要求上诉人交纳物业费的诉讼请求予以支持并无不当。综上所述，上诉人赵玉成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵玉成负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月二十日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。