吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民初64号原告（申请执行人）：潘晶坤，女，1978年3月11日出生，汉族，中国一汽吉林汽车有限公司质保部监察员，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：张硕，吉林保民律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾弼涵，吉林保民律师事务所律师。被告（执行案外人）：王驰，男，1976年5月5日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。第三人（被执行人）：吉林市荣腾房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：姚闯，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘敏，女，该公司员工。原告潘晶坤与被告王驰、第三人吉林市荣腾房地产开发有限责任公司（以下简称荣腾公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告潘晶坤及其委托诉讼代理人张硕与栾弼涵，被告王驰，第三人荣腾公司的委托诉讼代理人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘晶坤向本院提出诉讼请求：1.恢复执行坐落于吉林省吉林高新技术产业开发区；2.诉讼费用由王驰负担。事实和理由：潘晶坤因与荣腾公司合同纠纷一案诉至吉林仲裁委员会，在案件审理过程中，潘晶坤向吉林高新技术产业开发区人民法院申请财产保全。2019年8月28日，吉林高新技术产业开发区人民法院作出（2019）吉0291执保99号执行裁定，查封了荣腾公司所有的坐落于吉林高新技术产业开发区长江街XX号臣山雅苑XX号住宅XX幢XX单元XX室房屋。吉林仲裁委员会于2020年3月17日做出（2017）吉仲裁字第0174号裁决书，裁决荣腾公司应当支付潘晶坤赔偿款650,000元并承担15,764元仲裁费和3,120元财产保全费。因荣腾公司未能按期履行裁决书所确定的义务，2020年4月15日潘晶坤向吉林市中级人民法院申请执行，执行案号为（2020）吉02执95号。2021年1月4日，王驰提出了书面异议，吉林市中级人民法院以王驰在法院查封之前签订了购房协议，支付了房屋价款并占有使用了涉案房屋为由进行裁判，终止了对涉案房屋的执行。潘晶坤认为该裁定认定的事实不清，遂提起执行异议之诉。一、王驰在人民法院查封前并没有合法有效的书面买卖合同。王驰为提出执行异议提供了一份臣山雅苑内部认购协议书，此份认购协议的签订时间为2014年11月26日，加盖的荣腾公司公章尾号为5470。荣腾公司在异议庭审时自述：在2014年时期公章的尾数为3793，后由于2018年姚闯担任法人才更改公章尾数为5470的公章。由此可见，该份认购协议书不具有真实性。另根据此协议书的内容（第三条第1、6、7款）可知该内部认购协议书并非正式的合法有效的商品房买卖合同，协议书明确约定双方还需签订商品房买卖合同。另根据协议书第三条第2款约定该内部协议不能办理更名手续，那么王驰就当然的不享有消费者物权期待权了，仅仅是债权而已。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条在理解与适用的记载可知，该条保护的是消费者的物权期待权，那么针对一手房屋的买卖该法条的立法背景则要求买卖双方签订规范的商品房销售合同。因此，王驰在人民法院查封前并没有合法有效的书面买卖合同。二、王驰并未支付购房款。王驰陈述案涉房屋系现金购买，且为此提供了中国农业银行交易明细的取款记录和荣腾公司出具的房款收据。王驰在庭审中陈述，购买房屋时分两次交付的房款。根据取款记录显示，王驰2014年10月24日取款9万元、2014年11月25日取款15万元，但王驰提供的房款收据显示是“一次性现金付清”。对于购买房屋这种大额支付，一般均为转账支付，现金支付明显不符合常理。又因王驰的陈述与提供的的证据自相矛盾，荣腾公司也没有为其出具正规的购房发票，仅仅是收款收据，真实性存疑。故而，无法认定王驰已经支付了购房款。三、王驰在人民法院查封前并没有合法占有案涉房屋。案涉房屋自2017年起先后经历了三次查封，2020年5月11日吉林市中级人民法院执行局对该房屋进行了贴封条、换门锁等保全措施，至此该房屋钥匙一直在潘晶坤处。王驰不可能对案涉房屋进行占有使用，案涉房屋多年一直处于无人管理的情况。王驰在庭审中提交法庭的水电费票据均显示交费时间为2020年8月6日，恰恰可以说明王驰交付水电费的时间在法院查封之后，且始终并未占有使用房屋，其缴纳水电费的时间法院早已经对房屋进行换锁，也不可能产生水电费。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》弟二十八条规定，王驰不符合排除执行的条件。应当恢复对案涉房屋的执行。王驰辩称，执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。王驰于2014年11月26日与荣腾公司签订臣山雅苑内部认购协议，约定以240,038元的价格购买案涉房屋。王驰分别于2014年10月24日取款9万元，11月25日取款15万元，用以支付房款，荣腾公司在2014年11月28日为王驰出具了240,038元的房款收据。2018年11月1日，荣腾公司为王驰出具了燃气费用收据。王驰符合排除执行的法律规定，应当驳回潘晶坤的诉讼请求。荣腾公司述称，同意王驰的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实认定如下：潘晶坤因与荣腾公司发生合同纠纷向吉林仲裁委员会申请仲裁。在仲裁过程中，依潘晶坤申请，吉林高新技术产业开发区人民法院于2019年8月28日作出（2019）吉0291执保99号执行裁定查封了案涉房屋。而后，该委于2020年3月17日作出（2017）吉仲裁字第0174号裁决书，裁决荣腾公司向潘晶坤支付赔偿款65万元并承担仲裁费与保全费。因荣腾公司未能按期履行仲裁裁决书确定的义务，潘晶坤向本院申请执行。执行过程中，王驰作为案外人向本院提出执行异议，本院于2021年1月13日作出（2021）吉02执异4号执行裁定支持了王驰的异议申请中止了对案涉房屋的执行，潘晶坤不服，提起本案诉讼。荣腾公司（出售方）与王驰（认购方）签订臣山雅苑内部认购协议书，落款时间倒签为2014年11月26日，落款处荣腾公司加盖公章，王驰签名，约定：王驰认购臣山雅苑XX栋XX单元XX层XX住宅，建筑面积52.64平方米，折后单价4,560元/平方米，折后总价240,038元；王驰认购该房屋采取一次性付款等内容。王驰向本院提交的中国农业银行XX银行卡交易明细清单记载：2014年10月24日现存9万元，同日王驰现支9万元；2014年11月25日转存15万元，同日王驰现支15万元。另有大额存取记载如下：2014年3月26日银证转账9.77万元，2014年3月26日现存0.15万元，2014年3月29日王驰现支10万元；2014年9月11日现存3万元，同日王驰现支3万元；2014年11月20日现存3万元，同日王驰现支3万元；2014年12月9日转存10万元，至2014年12月14日王驰分多笔共现支9万元。2014年11月28日荣腾公司向王驰出具收款收据一张，记载金额240,038元、一次现金付清等内容，加盖荣腾公司财务章。荣腾公司分别于2018年11月1日、2020年8月6日向王驰出具燃气费、水电费收款收据并加盖荣腾公司财务章。认定上述事实的证据有：（2021）吉02执异4号执行卷宗、臣山雅苑内部认购协议书、银行卡交易明细清单、收款收据等。本院认为，本案争议的焦点问题为王驰对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出执行异议时应如何进行审查，属于实质审查条款，可以作为本案审理的参照。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。前述规定设立的目的在于保护无过错的买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的买受人的优先保护。因该种保护属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的优先于其他债权的保护，故在适用时应当严格审查，即买受人需同时符合相应规定的情形，其权利方能够排除人民法院的强制执行。对第二十九条，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王驰自认除案涉房屋外其在本市辖区内仍有其他房屋用于居住，故不符合第二十九条第二项规定的条件，不能据此规定排除执行。对第二十八条，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”即买受人应当举证证明其同时符合该条规定的四项条件才能排除执行，缺一不可。本案中，王驰主张其分两次先后以9万元与15万元现金向荣腾公司交纳了购房款，该主张与协议中“一次性付款”及收款收据中“一次现金付清”的记载不符。24万元购房款金额较大，不采用转账方式付款，而以现金形式支付不符合日常交易习惯。而且，王驰提交的中国农业银行交易明细显示，该账户内存在大额款项的频繁支取，9万元与15万元的取款时间均与收款收据的出具时间不符，不能直接认定系用于支付购房款，故本案不符合第二十八条第三项规定的条件。基于以上原因，王驰对案涉房屋不享有排除人民法院强制执行的民事权益，应当准许执行。综上所述，潘晶坤的诉讼请求成立，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定，判决如下：准许对坐落于吉林省吉林高新技术产业开发区长江街XX号臣山雅苑XX号住宅XX幢XX单元XX号房屋的执行。案件受理费4,901元，由王驰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2021）吉02执异4号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  高忠华审判员  李亚妮审判员  王 东二〇二一年五月二十五日书记员  李元生