河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5282号上诉人（原审原告）：李国钦，男，1943年6月5日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：刘军，河南译达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵臻，河南译达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴秀，女，1972年9月16日生，汉族，住河南省荥阳市。上诉人（原审被告）：李宝军，男，1963年3月29日生，汉族，住郑州市中原区。二上诉人共同委托诉讼代理人：马文彬，河南言东方律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋园园，河南言东方律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州市稻田物业管理有限公司，住所地河南省郑州市市辖区郑东新区。法定代表人：范利军，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙宝军，系公司员工。原审第三人：程少华，男，1951年9月1日生，汉族，住郑州市中原区。上诉人李国钦、上诉人吴秀、李宝军因与被上诉人郑州市稻田物业管理有限公司（以下简称稻田公司）、原审第三人程少华排除妨害纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初7065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。李国钦上诉请求：1、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初7065号民事判决第二项；2、判决稻田公司对原审判决的第一项承担连带责任。事实和理由：一、案涉房屋为李国钦单位的团购房，根据单位开具的证明以及相关团购名册确认房屋属于李国钦所有，原审法院据此作出了第一项判决。二、原审已经查明李国钦首付15万元，此后交付的款项是向程少华借的，李国钦与李宝军、吴秀并不认识，不应该还钱给李宝军和吴秀。而程少华与李宝军之间存在借款关系，李宝军只是应程少华的要求去代交房款。原审第二项判决错误，依法应予撤销。三、稻田公司在没有向李国钦进行核实的情况下，擅自将李国钦的房屋交给李宝军、吴秀并收取物业费，协助开通水电气，对本案纠纷的形成负有不可推卸的责任，应承担连带归还房屋的责任。李宝军、吴秀对李国钦的上诉答辩称：吴秀、李宝军与李国钦之间存在借名买房的口头协议。吴秀、李宝军对涉案房屋系合法占有，吴秀、李宝军已经支付了包括15万首付款在内的全部购房款和有关费用。李国钦否认借名买房的事实，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》“对合同案件的处理规定”，在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还责任或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人，因合同不成立、无效或者被撤销而获益。根据《合同法》的相关规定，如果李国钦不继续履行配合过户，不仅应当支付李宝军、吴秀的购房款、车位费、物业费、房屋装修费等全部价款，还应当弥补给李宝军、吴秀造成的房屋差价损失。稻田公司针对李国钦的上诉答辩称：我公司于2019年5月27日入住军安小区，之前的事情我司不清楚，上一个物业公司是XX物业和XX房地产。去年上半年我公司催缴涉案房屋物业费，涉案房屋联系电话的名字叫李国钦，我公司打了五次电话，有三次打通了，接电话的人说知道了，就安排人去交物业费，但是没有一次说存在房屋纠纷。不久李宝军过来交了物业费。我公司认为李宝军、李国钦应该是一家人。我公司管不了天然气公司的事，社区办事处和中原区物业科三令五申，不允许停水停电，要求保障居民的正常生活。程少华对李国钦的上诉答辩称：对李国钦的上诉意见及事实理由没有异议。一、李国钦与本人系同事关系。单位团购房时，老同事李国钦向我借钱，我就让李宝军将应当还给我的借款直接代缴了李国钦的购房款。但李国钦始终没有说过要把房子卖给李国钦，也没有说过让我把他的房子卖给李宝军。他们二人之间根本不认识，不存在什么房屋买卖的口头关系。二、李国钦与我之间的借款关系，我们约定以房产公司办理完房产后，以公司存底的收据显示的数额确定还款金额。但因开发公司和原来的物业公司出现了问题，办理房产证的事情一直没有进行。李宝军2020年6月底强行占房的行为发生后，李国钦就陆续将借款还给了我。李宝军与我之间的经济纠纷不是他强占李国钦房产的理由。原审判决第一项是正确的，原审判决第二项是错误的，因为李国钦根本就不认识李宝军和吴秀。李宝军、吴秀上诉请求：一、撤销郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初7065号民事判决。二、将本案发回重审或者依法改判驳回李国钦一审诉讼请求。三、本案的一、二审诉讼费由李国钦承担。事实与理由：一、根据民法典第469条的规定：“当事人订立合同，可以采用书面、口头或者其他形式。”李宝军、吴秀与李国钦以口头方式订立房屋买卖合同，存在事实上的买卖关系，李宝军、吴秀对房屋系合法占有，享有居住权。二、涉案房屋的价款和车位费、物业费、水电燃气费等费用均由李宝军、吴秀缴纳完毕。且房屋已经实际交付给李宝军、吴秀。三、李国钦和程少华二人之间存在债权债务关系，二人所称让李宝军替李国钦代缴购房款的事实不能成立，没有证据予以支撑。程少华因与吴秀存在矛盾，与李国钦一起虚构事实行为恶劣，对李宝军、吴秀造成了巨大的损失和伤害。李国钦针对李宝军、吴秀的上诉答辩称：一、李宝军、吴秀与李国钦之间不存在房屋买卖关系，双方根本不认识，李国钦没有将房屋卖给李宝军的想法和行为，这是原审中已经查明的事实，并且本人在原审陈述了没有委托本人将房屋卖给李宝军。二、案涉房屋为机关单位的团购房，房屋的选房、登记、交付由团购单位统一办理。本案房屋的归属以团购房单位开具的证明以及团购房购房名册登记的原始信息为准。原审提交的郑州市人力资源和社会保障局提供的房款统计表、分房证明、收据等原始证据，均显示XX小区9号楼301室登记在李国钦名下。稻田公司也承认在他们的物业资料中业主是李国钦，李宝军代付的部分款项是基于我们之间的债权债务关系产生的，与本案无关。三、李宝军对涉案房屋系非法占有和无权占有，现有的收据均是登记在李国钦的名下，物业公司登记的业主也是李国钦。如果房子是李宝军的，他在2020年5月份去物业公司时，为什么还要冒充李国钦的侄子？四、李宝军、吴秀基于非法占有而主张的所谓居住权也不受法律保护。民法典第366条的规定，居住权是指居住权人有权按照合同约定对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。李宝军、吴秀一面强调房子是自己的一面又强调居住权，自相矛盾。五、现有证据完全可以证明李宝军、吴秀与第三人之间存在经济往来。李宝军、吴秀的上诉因无法律依据和事实依据，请法庭依法驳回其上诉，请求支持李国钦的诉讼请求。程少华对李国钦、李宝军、吴秀的上诉答辩称：一、李宝军、吴秀上诉状中称其与李国钦有口头房屋买卖约定是诡辩，中原区法院组织三次庭审质证，已查明涉案房屋系李国钦单位的团购房，李国钦和吴秀、李宝军根本不认识，也没有见过面，向李宝军转让涉案房产没有任何事实根据。二、李宝军和第三人程少华之间存在借款关系。我在一审提供了相应的证据，证明了自2007年起我就借款给李宝军做生意。2012年李国钦向我借钱买房，每次交款都是我通知李宝军去办理的，XX公司的办公地址、交房账户和交给谁都是我告诉李宝军的。因为这钱都是他做生意期间借我的，所以我让他去交钱，他是我外甥，以前经常会让他去办一些跑腿的事，他也一直没有对让他代交房款这件事提出过什么问题。2016年8月他的生意遇到了麻烦，又让我帮助他筹集150万。我要求李宝军夫妇计算一下共欠我多少钱，李宝军夫妇因此与我反目成仇，以各种无赖流氓的手段逼迫我为他们筹钱。在各种行为不能奏效以后，竟然于2020年6月谎称是李国钦的侄子，骗取物业公司的信任，强行霸占了人家的房子。三、李宝军夫妇辩称，因房子涨价和本人产生矛盾，这种说法荒谬。本人向一审法庭提供了账目往来证据，李宝军夫妇在本次上诉时并无回应。那么李宝军夫妇就是在刻意回避欠第三人钱的事，从而也证明了李宝军交到李国钦名下的钱并不是他自己的欠款，更不能证明他交的是自己的房钱。如果真是像他说的那样，XX公司的老总给他送房子的钥匙，那么为什么不把收据直接开成李宝军的名字呢？我在过去几十年间，尽心尽力对李宝军的工作生活给予帮助，没有提过任何回报。李宝军在去年发给我的短信中也没有否认过去的情分和欠我钱的事实。但是，他目前的做法不符合基本的道德水准，甚至逾越了法律的底线，是不可原谅和不能容忍的。李国钦已于此案发生后向本人履行了大部分还款义务，涉案房屋和李宝军、吴秀无任何关系。李宝军与本人之间的债权债务关系应当在我们之间解决，与李国钦无关也与本案无关，更不能成为李宝军、吴秀强占李国钦房产要求所谓居住权的理由。稻田公司称其对李宝军、吴秀的上诉请求不发表答辩意见。李国钦向一审法院起诉请求：1、请求判令三被告停止侵害、排除妨碍退出原告所有的位于郑州市中原区××北秦岭××小区××楼301房屋，并拆除室内非法装修，恢复原状；2、本案的诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：1、2008年11月，郑州市人社局组织单位职工团购房，原告李国钦作为单位职工参与购房。原告提供了2008年11月7日的购房款收据，显示：今收到李国钦15万元预付款，郑州市XX房地产开发有限公司。原告提供的郑州市人社局购房《动态图》、《购房人员交款名单》显示：李国钦所购房屋为九号楼三层A户型东北户301号，合计交款437,990.70元。该房屋现未网签合同办理房屋权属登记手续。2、2012年11月7日，被告李宝军通过工行银行卡转账支付13万元至郑州市XX房地产开发有限公司；2013年11月4日，被告吴秀通过现金存款方式支付12万元至郑州市XX房地产开发有限公司交通银行账户，该凭证附言显示（李宝军房款）；2014年9月10日，李宝军、吴秀方通过刷卡方式支付给郑州市XX房地产开发有限公司购房费用18,417.90元；支付给郑州市XX物业管理有限公司4,880.72元，共计273,298.62元。3、李国钦陈述：2012年6月14日，由程少华向开发商支付现金15万元；程少华与李国钦2020年12月30日的《协议》及程少华当庭陈述显示：除首笔购房款15万元由原告支付外，其余款项由程少华协调李宝军支付；李宝军、吴秀陈述：吴秀另行直接支付开发商现金15万元。4、2014年，案涉房屋交付并签订了《前期物业服务协议》，物业公司登记的业主为李国钦。2018年许，物业公司将房屋钥匙交付给被告李宝军，被告稻田物业公司陈述：登记的业主为李国钦，因催收物业费等事宜通过预留电话联系李国钦，其未来物业；因被告李宝军称系业主侄子，且缴纳物业费，故将钥匙交付李宝军，未与业主李国钦见面确认。2020年5月，被告李宝军、吴秀对案涉房屋即郑州市中原区××北秦岭××小区××楼301房屋进行装修并入住。2020年8月13日，原告李国钦向公安机关报警称房子被侵占要求处理，公安机关调解未果，原告起诉来院。5、原告李国钦陈述：未委托第三人程少华出售房屋，其因缺乏购房资金，向第三人程少华借款购房；第三人程少华陈述：案涉房屋的购买人为原告李国钦，李国钦未委托自己出售房屋，也未承诺将案涉房屋出售给被告李宝军、吴秀，自己也无权出售。因李宝军欠付第三人程少华借款，故在向李国钦出借款项时让李宝军偿还借款并直接支付给开发商。李宝军、吴秀陈述：程少华承诺将案涉房屋由李宝军购买，基于与程少华存在亲属关系，且程少华是原告的单位领导，基于信任关系没有签订书面协议，故才同意支付购房款。案涉房屋款项全部为李宝军、吴秀支付，因有部分为现金支付，现无保存相应证据提供。一审法院认为，房屋作为重大财产，其交易应遵循书面证据优先和公示登记的原则予以处理。从团购房购买单位郑州市人社局的登记资料、开发商出具的收据、物业公司登记的业主资料等证据，应认定案涉房屋的购买人和权利人为原告李国钦。被告李宝军、吴秀关于案涉房屋出售给自己的意见，未提供权属转移方面的充分证据，其意见原审法院不予采信，其占有、使用案涉房屋缺乏权利依据，故对原告李国钦要求被告李宝军、吴秀停止侵权，退出案涉房屋（位于郑州市中原区××北秦岭××小区××楼301房屋）的诉讼请求，原审法院予以支持。但被告李宝军、吴秀支付的房款，应一并处理，由原告李国钦予以退回并支付相应利息。原告提供的现有证据显示其支付购房费用为130,000元＋150000＋120,000元＋23,298.62元=423,298.62元，原审法院予以认定。被告李宝军、吴秀关于其他房款均由己方支付的意见，未提供相应证据，可另行处理。原告与第三人之间的借款纠纷、第三人与被告李宝军之间的借款纠纷，二被告李宝军、吴秀的装修损失负担问题，与本案不属于同一法律关系，本案不一并处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，郑州市中原区人民法院判决：一、被告李宝军、被告吴秀于判决生效之日起三十日内腾空、搬离位于郑州市中原区××北秦岭××小区××楼301房屋并将房屋交付给原告李国钦；二、原告李国钦于判决生效之日起三十日内退还被告李宝军、被告吴秀购房费用423,298.62元并支付利息（以423,298.62元为基数按同期银行贷款利率或同期贷款市场报价利率自2014年9月10日起计算至实际清偿完毕为止）；三、驳回原告李国钦其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李宝军、被告吴秀共同负担。本院二审期间，李国钦提交了四份证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人二审争议事实的认定与原审判决认定事实基本一致。另查明，从李宝军向稻田公司索要房屋钥匙时谎称他是李国钦的侄子等事实，可以认定李宝军夫妇明知该房系单位团购房、登记房主是李国钦，所以李宝军夫妇交费收据均写明是李国钦而非交款人李宝军或吴秀；李国钦在买房时向单位同事程少华所借款项现已大部分偿还；李宝军、吴秀和程少华之间的借款纠纷存在较大争议。李宝军、吴秀一、二审没有举证与李国钦认识并商议转让房产的证据，中间人程少华也不认可李宝军、吴秀所称程少华介绍购买涉案房产的说法。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。郑州市人力资源和社会保障局出具的《证明》、案涉房屋所在的九号楼的《销售动态图》、加盖“郑州市人力资源和社会保障局办公室”公章的《购房人员交款名单》、加盖“郑州市XX房地产开发有限公司财务专用章”的《收据》，互相佐证，达到了“高度盖然性”的证明标准，足以证明案涉房屋业主为李国钦。李宝军、吴秀主张其与李国钦之间存在买卖案涉房屋的口头协议，并申请证人李某1、李某2出庭作证。但证人李某1、李某2与李宝军系亲生姐弟关系，且李宝军在庭审中陈述其与李国钦并不认识。因此，本院对李宝军、吴秀关于口头买卖案涉房屋协议的主张不予认可。综合本案全部证据以及审理情况，足以认定案涉房屋仍属于李国钦所有。本院认为，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。无权占有不动产或者动产的，权利人可以要求返还原物。李宝军、吴秀对案涉房屋的占有，缺乏法律上的根据，属于无权占有。原审法院判令李宝军、吴秀停止侵害、排除妨碍，退出案涉房屋，于法有据，本院依法予以支持。本案属于物权纠纷，原审判决基于减少诉累的考虑试图将债权债务纠纷一并处理，但因李宝军、吴秀与程少华之间的债权债务尚存较大争议，并且程少华认可李国钦已偿还其绝大部分欠款。所以，对李国钦、李宝军、吴秀、程少华等人之间的债权债务关系不宜在本案中一并处理，相关权利人可寻求另案解决。综上所述，吴秀、李宝军的上诉请求不能成立，应予驳回；李国钦的上诉请求成立，本院予以采纳。一审判决适用法律正确，认定部分事实不清，判令李宝军、吴秀于判决生效之日起三十日内腾空、搬离位于郑州市中原区××北秦岭××小区××楼301房屋并将房屋交付给李国钦正确，依法予以维持；但判令李国钦退还吴秀、李宝军所出款项本息不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初7065号民事判决第一项，即“被告李宝军、被告吴秀于判决生效之日起三十日内腾空、搬离位于郑州市中原区XXXX路XXX路西XX小区9号楼301房屋并将房屋交付给原告李国钦”和第三项；二、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初7065号民事判决第二项，即“原告李国钦于判决生效之日起三十日内退还被告李宝军、被告吴秀购房费用423,298.62元并支付利息（以423,298.62元为基数按同期银行贷款利率或同期贷款市场报价利率自2014年9月10日起计算至实际清偿完毕为止）”；二审案件受理费50元，由吴秀、李宝军负担，李国钦预交的诉讼费50元退回。本判决为终审判决。审判长 袁 斌审判员 董忠智审判员 张建军二〇二一年五月二十日书记员 王一谦