文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1549号上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡市天御房地产开发有限公司，住所地无锡市惠山区钱桥街道藕塘职教园文良路50号。法定代表人：王竟丞，该公司总经理。委托诉讼代理人：严林，江苏欣林律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱敏洁，江苏欣林律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：惠山区钱桥派玛特百货超市，住所地无锡市惠山区钱桥街道青春商业中心D区综合楼。经营者：陆晓东。委托诉讼代理人：董金良，该超市经理。委托诉讼代理人：承颖，江苏品川律师事务所律师。上诉人无锡市天御房地产开发有限公司（以下简称天御公司）因与被上诉人惠山区钱桥派玛特百货超市（以下简称派玛特超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初1106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后,依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。天御公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审反诉请求，驳回派玛特超市一审本诉请求，一、二审诉讼费用由派玛特超市负担。事实和理由：一、其开发的青春商业中心系新建商业街区，其将案涉房屋租赁给派玛特超市的目的在于共同培育市场，度过最艰难的前三年，并给予了派玛特超市除装修期之外再免租三年，免租期内同意派玛特超市可有偿转让一楼商铺等优惠，派玛特超市擅自将承租的第三层停业、空置的行为，违反了双方协议约定，应认定构成根本违约，并致使其培育市场的合同目的落空，其有权行使合同解除权。一审法院错误认定派玛特超市的行为是在合理区域进行合理调整，应予纠正。二、即便其系违法解除合同，在双方合同解除后，派玛特超市亦应当支付占有期间的实际使用费。三、一审判决同时适用判令其支付违约金，并赔偿损失，属适用法律错误。一审中派玛特超市举证的损失远低于约定的违约金，一审法院另行判令其支付违约金500万元，无事实和法律依据。派玛特超市辩称：一、双方签订的合同中并未禁止其在合理时间内进行适当的区域调整与品牌调整，天御公司主张其改变经营业态、停止三楼的经营构成根本违约，应提供证据予以证明，自天御公司向其发送第一封函件后,其即回函告知三楼仅是在进行品牌调改,并要求给定品牌调整时间,天御公司对该回函置若周闻,强词夺理,要求立即开放三楼,其目的在于达到违约解除合同的目的。二、双方签订的合同明确约定违约方除赔偿对方投资损失外，还需另行赔偿惩罚性违约金500万元，该违约金的确定包含了其长达15年租约的可预期利益，属于合同法保护范围，一审判决予以支持，符合法律规定。三、根据合同约定，2020年8月27日尚处免租期，其不负有租金交纳义务。因天御公司违约造成的损失必须通过评估加以确定，评估期间产生房屋空置损失，应由天御公司自行承担，其不应承担场地占用费。请求驳回上诉，维持原判。派玛特超市向一审法院提出本诉请求：一、判令解除双方于2017年7月1日签订的《派玛特进驻无锡天御青春假日租赁合同》；二、判令天御公司返还履约保证金35万元；三、判令天御公司赔偿各项损失3245309.49元，其中装修投入损失2177890.49元、物品投入损失622845元、支付员工经济补偿金162342元、转租商铺损失282232元；四、判令天御公司立即退还预充值未使用的电费13616元；五、判令天御公司承担违约金500万元；六、本案诉讼费用由天御公司负担。天御公司向一审法院提出反诉请求：一、判令派玛特超市承担2019年11月1日起至2020年8月27日共计214天场地占用费1014751元；二、本案反诉诉讼费用由派玛特超市负担。一审法院认定事实：一、合同签订情况2017年7月1日，甲方天御公司与乙方派玛特超市签订《派玛特进驻无锡天御青春假日租赁合同》。合同约定：1、乙方向甲方承租位于无锡市惠山区××楼的房屋（以下简称租赁物业）用于经营超市卖场及超市卖场有关的配套服务，乙方承诺仅以钱桥派玛特百货超市的名称在该租赁物业进行经营活动。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更其租赁区域的用途、类别和模式。对该条款的违反将构成根本违约，甲方有权要求乙方立即停止不符合本条款约定的任何行为直至单方解除本合同，乙方应承担相应违约责任，并赔偿因此给甲方造成的损失。2、租赁面积：一楼部分800平方米，用于超市卖场外租区域；二楼至四楼4788平方米，用于卖场经营及仓库办公；具体面积及功能以图纸和实地测量为准。10、开业时间：乙方应在交付日或视为交付日的次日起进场装修，通过国家政府相关部门的验收并正式对外营业，正式营业暂定在2017年9月10日（最终以双方书面确认之日为准）。12、租金起算时间：2017年9月10日（最终以双方书面确认之日为准），甲方承诺乙方自租金起算日起项目一期开业率达到80%（含肯德基同期开业），否则乙方租金起算时间相应顺延至达到上述条件之日。租金计算方式：超市卖场自接收租赁区域进行二次装修后水电、人工、经营费用乙方自理；双方约定，为有利于超市卖场成长，度过最艰难的前三年，租金（含物业管理费）支付如下：第一年至第三年2017年9月10日至2020年9月9日：租金免租；第四年2020年9月10日至2020年12月9日：租金免租；2020年12月10日至2021年9月9日九个月：租金1298075元；第五年至第六年2021年9月10日至2023年9月9日：租金每年1730767元；第七年至第九年2023年9月10日至2026年9月9日：租金每年1817305元；第十年至第十二年2026年9月10日至2029年9月9日，租金每年1908170元；第十三年至第十五年2029年9月10日至2032年9月9日，租金每年2003570元。13、保证金：签订租赁合同后，乙方在10工作日内向甲方支付合同保证金35万元；17、在租赁期内，甲乙双方各自承担经营风险和合作风险，除本合同另有约定外，双方均不得以任何理由提前终止合同，否则须向对方赔偿投资损失外的额外惩罚违约金500万元整。22、1）乙方在对租赁区域装修前，应向甲方提交内部装修、设备安装及陈设的设计图纸和详细说明，在未获得甲方的书面批准及办理完相关手续之前，乙方不得在租赁区域内进行任何内部装修、设备安装及陈设，但甲方不得无理拒绝乙方的合理装修要求；26、双方其他权利义务：5）乙方可根据其营业需要，自行确定营业时间，甲方确保乙方在由甲方书面认可的其营业时间内可根据需要正常使用相关的通道、电梯、空调、盥洗室、停车场等公共设施；27、违约责任：1）甲、乙双方同意：任何一方需提前解除合同的，必须经双方协商一致并签署书面协议，否则按照本合同17条之规定执行；5）如因甲方原因造成租赁物业停水停电的，甲方应承担全部责任，赔偿乙方由此产生的一切营业损失、商品财产损失；6）如因甲方违约原因而提前解除或终止本合同的，甲方应返还乙方已支付但未发生的租金、保证金、押金等其他费用，并承担乙方因此遭受的所有损失及费用；28、合同解除：2）如果出现下列任一情形时，甲方有权选择提前终止本合同，乙方并赔偿甲方不少于六个月租金的租金损失，及甲方由此造成的一切损失：ｂ）未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁物业用途，经甲方书面通知后未在15日内改正的；等内容。二、履行情况派玛特超市向天御公司缴纳了合同保证金35万元。派玛特超市进场进行装修并实际进行了使用。派玛特超市用电采用预充值方式，截止搬离尚余13616元电费。2019年10月12日，天御公司向派玛特超市发送《通知函》，告知：经我司物业检查发现租赁给贵司的三楼目前已空置停运，造成二、三楼之间通道堵塞，严重形成消防隐患。根据租赁合同条款约定，租赁给贵司的物业都必须对外营业，不得成空置停运状态。希望贵司能遵守契约精神，根据我司提出的要求在2019年10月20日前将三楼恢复营业，同时使二、三楼之间的楼道恢复畅通消除消防隐患。2019年10月14日，派玛特超市回函，表示“自2017年9月15日开业以来经营惨淡，现进行局部小调改，调整超市内场经营的位置与独立经营品牌的位置，来增加收益减少亏损，根本不存在空置停运的情形；也不存在消防疏散隐患的说法”等内容。2019年10月23日，天御公司再次发出《联系函》，告知：关于贵超市长期闲置超市三楼不对外开放一事，我公司已多次与你方沟通，但是你方仍以各种理由拒不开放。我公司与贵方签订的合同中，免租期长达三年，同时同意贵超市将一楼部分区域转租，以各种形式给予了贵超市大量的优惠，就是寄希望于超市能够积极经营，吸引人流。在租赁合同中关于超市各楼层的使用情况是有明确约定的，拒不开放三楼直接导致我公司受到重大损失。现我公司再次向你发出通知，请在收到本函后十日内立即开放三楼，否则视为你方根本违约。届时我公司将解除与你方的合同并追究你方的违约责任。当日，派玛特超市回函，表示因超市经营状况长期处于亏损状态，现为了维持运营，增加客源，超市进行内部调整；贵司仅仅因为我超市内部调整重装，就解除租赁合同，没有任何法律依据。2019年10月31日，天御公司发出《告知书》，告知派玛特超市及一楼经营商户：派玛特超市与天御公司签订的租赁合同中关于本栋楼的使用面积及用途有明确的约定，现超市未能按照约定营业，在天御公司多次发函整改的情况下仍然没有按照约定履行，天御公司将于2019年11月1日正式与派玛特超市解除租赁合同。告知书发出三日内将对本栋物业整体断水断电处理，请派玛特超市及经营商户及时搬离本物业，一楼经营商户请自行与超市方解决合同事宜，特此告知！同日，派玛特超市回函，表示：其超市不存在任何违约行为，超市目前在做内部品牌调整，超市正常营业中，贵司认定我司违约没有任何依据；双方租赁真实有效，贵司无权解除租赁合同，也无权做出断水、断电的措施；如贵司实施任何断水、断电等措施造成我超市无法正常使用租赁房屋，我超市将追究贵司的违约责任，并要求贵司承担由此产生的全部经济损失。2019年11月11日，天御公司将案涉租赁区域电源切断。派玛特超市报警。随后，派玛特超市向天御公司发送告知函，告知天御公司：鉴于贵司曾多次以函件告知我超市欲提前解除与我超市的租赁合同，并拟对我超市实施断水、断电措施，以及本次断电仅仅涉及我超市一家，同一幢楼的酒店租户却未受影响，故我超市认为本次断电系贵司故意为之。我超市特此发函告知贵司，如贵司未能在12小时以内恢复我超市的用电，我超市将视为贵司系恶意断电，致使我超市租赁的房屋无法正常使用，贵司的断电行为系单方面违约擅自提前终止租赁合同的表示，我超市将依据《租赁合同》第17条、第27条第（5）款要求公司承担违约责任及赔偿责任。2019年11月12日10时18分许，藕塘派出所接到报警称因毛斌跃等商铺租赁店主未按合同使用房产发生纠纷，后天御公司以此为由将店面内电力拉停。三、派玛特超市主张损失情况1.装潢装修费用、物品损失经法院委托，无锡安瑞房地产土地资产评估有限公司出具《资产评估报告》，评估结论为：经实施清查核实、实地勘察、市场调查和评定估算等评估程序，采用成本法评估在评估基准日2017年9月10日评估对象的装潢装饰装修市场重置价值为2186757元整；其中装潢装饰装修（室内）2085252元，装潢装饰装修（收货区）101505元；收货区雨棚重置价值73530元、收货区彩钢板房（含铁梯、防盗门、窗、及基础）13440元、收货区斜坡平台（含基础）14535元。经实施清查核实、实地勘察、市场调查和评定估算等评估程序，采用成本法评估在评估基准日2020年7月16日评估对象的装潢装饰装修市场价值为1624044元整（其中装潢装饰装修（室内）1549095元，装潢装饰装修（收货区）74949元；收货区雨棚评估价值54331元、收货区彩钢板房（含铁梯、防盗门、窗、及基础）9878元、收货区斜坡平台（含基础）10740元）；现有物品市场价值为622845元整。派玛特超市支付鉴定评估费用34764元。消防工程部分，因涉及隐蔽工程需要破拆，鉴定过程中，双方明确该部分不再进行破拆后评估，由派玛特超市提供相应合同、发票后由法院综合认定。派玛特超市在庭审中向法院提供了其超市与苏州天宇消防科技有限公司常州分公司（以下简称天宇消防公司）的《消防施工合同》，合同约定工程价款为349000元，天宇消防公司盖章处由姜黎霞签字。后经结算，派玛特超市向姜黎霞账户支付了359500元。派玛特超市主张装潢装饰装修损失2186757元÷15×12.83＝1870408.15元；主张物品损失622845元；主张消防改造投入损失359500元÷15×12.83＝307492.33元。天御公司对收货区××房的价值不予认可，认为属于违建；对于物品部分认为不应当认定为损失；对于消防部分缺乏相应发票不予认可；对于装潢装饰装修损失部分认可按照市场价值进行计算。2.支付员工的经济补偿金派玛特超市提供了《关于超市暂停营业员工解约的通知》，明确告知员工劳动合同解除时间为2019年12月15日，12月10日统一办理相关离职手续并支付经济补偿金。通知书员工签名处共有20人签名。派玛特超市向董钰良等16人共计支付了162341.67元的经济补偿金，并同时提供了2019年1月至10月期间通过网银向上述16名员工支付工资的流水以及相应的社保记录、劳动合同。3.转租商铺赔偿金派玛特超市向一楼八间商铺支付共计135008元违约金以及退还147224元预付租金。派玛特超市向法院提供了分别与八位承租人的终止合同协议书，并提供了支付相应款项的银行转账凭证。天御公司表示其中退还的预付租金不应计入损失。从该组凭据可知，派玛特超市每年将一楼商铺对外转租可以获取将近百万元的收益。双方如果不在合同中对于经营业态进行明确，那么派玛特超市将不需要承担任何风险就能获取百万元的收益，明显与双方签订合同的目的不符。派玛特超市认为其公司转租一楼商铺符合双方约定，也不存在违约或者改变经营业态的行为。另外，双方确认案涉租赁房屋于2020年8月27日由派玛特超市返还天御公司。以上事实，有租赁合同、通知函、回复函、联系函、告知书、告知函、藕塘派出所证明、（2019）苏0206民初5387号民事判决书、保证金收据、个人活期明细信息、消防工程施工合同、消防工程报价清单、消防改造工程结算单、建设银行个人活期账户交易明细、派玛特超市员工赔偿金明细、无锡农村商业银行网银代发工资明细、收条、无锡农村商业银行客户存款对账单、无锡市社会保险缴费个人缴费明细、全日制劳动合同书、无锡派玛特商铺赔偿明细表、农商行转账凭证、商铺终止合同协议书、录音资料、资产评估报告（JS-039号）、资产评估报告（JS-040号）及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。天御公司与派玛特超市签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予恪守。天御公司以派玛特超市将超市三楼停止运营且经通知后拒不整改为由，解除双方之间租赁合同，缺乏合同和法律依据。天御公司发现问题向派玛特超市发函要求解决后，派玛特超市及时回函并对相关事宜进行了解释；租赁合同中约定了各楼层的使用面积及用途，但同时也允许派玛特超市根据经营需要自行确定营业时间，合同中也并未禁止超市方在合理时间进行适当的区域调整；目前也并无证据显示派玛特超市企图变更租赁区域的用途、类别或者模式；天御公司在双方沟通过程中，直接采取断电方式致使合同履行不能，构成根本违约。派玛特超市起诉主张双方之间签订的合同解除，应予支持。天御公司反诉要求派玛特超市支付场地使用费用1014751元，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，派玛特超市有权根据双方合同约定以及法律规定要求天御公司赔偿相应损失。关于派玛特超市预付的保证金350000元以及预充值电费13616元，天御公司应当进行返还；关于派玛特超市主张的装修装潢损失部分，派玛特超市经天御公司同意装饰装修，现因天御公司原因解除合同，天御公司应当向派玛特超市赔偿相应损失；采用成本法在2020年7月16日评估的市场价值为1624044元，该金额为评估时的相应装潢装饰装修市场价值，以该金额作为派玛特超市相应损失更为适宜；但收货区的雨棚及彩钢板房并不在合同约定的租赁范围内，且并无相应搭建手续，该部分金额应予扣除，故相应装潢装饰装修损失应计为1559835元。消防工程部分，现场勘查时双方明确无需破拆后进行评估，派玛特超市在庭审过程中提供了相应合同以及付款记录，虽未能提供相应发票，但合同落款以及银行转账记录收款人相符，本院对相应证据予以采信。派玛特超市主张消防改造投入损失按照307492.33元计算，法院予以确认。关于物品部分，派玛特超市可以自行搬离，派玛特超市主张作为其损失，法院不予支持。关于派玛特超市主张的支付员工的经济补偿金162342元，提供了相应凭据，社保记录、劳动合同以及相应的工资流水能够相互印证，金额也相对合理，法院予以采信。派玛特超市主张的支付转租商户的款项，其中违约金135008元系因合同提前终止而额外支付，法院予以支持，另外退还商户预收租金部分并非其实际损失，法院不予支持。派玛特超市主张违约金500万元，符合双方合同约定，法院予以支持。据此，天御公司应向派玛特超市支付合同保证金350000元、装潢装饰装修损失1559835元、消防工程部分损失307492.33元、预充值电费13616元、员工经济补偿金162342元、转租商铺违约金135008元、违约金5000000元，以上共计7528293元（取整）。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、派玛特超市与天御公司于2017年7月1日签订的《派玛特进驻无锡天御青春假日租赁合同》解除。二、天御公司于判决发生法律效力之日起十日内向派玛特超市支付合同保证金350000元、装潢装饰装修损失1559835元、消防工程部分损失307492.33元、预充值电费13616元、员工经济补偿金162342元、转租商铺违约金135008元、违约金5000000元，以上共计7528293元。三、驳回派玛特超市的其他本诉诉讼请求。四、驳回天御公司的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费72063元、鉴定费34764元、保全费5000元，合计111827元，由天御公司负担93903元，由派玛特超市负担17924元。一审反诉案件受理费减半收取计6966元，由天御公司负担。本院对一审法院查明事实予以确认。二审中，天御公司为主张派玛特超市承租的三楼长期不对外开放，提供拍摄时间不明的预付费电能表照片打印件一张及自行制作派玛特超市用电清单一份，照片显示该电表剩余电量为133.4KWH，天御公司称派玛特超市在2019年6月21日预付1万元电费后，仅用掉2000元左右的电费，明显与该楼层此前用电量及一、二层用电量不符。派玛特超市质证认为，该电表属于天御公司掌控范围，电表显示数值可自行调整，对该照片中显示的电表数不予确认。因天御公司就三楼提供的空调故障，故暑假期间无法正常营业，该电表数不能证明其长期不对外开放事实。关于派玛特超市三楼停止营业期间给天御公司造成的实际影响，天御公司未能提供证据予以证明，但认为青春商业中心的其他街区在招商引资，派玛特超市三楼停业会影响到其他客户投资另一个街区。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，除合同有具体明确的约定外，出租人一般不得就承租人的自主经营行为主张构成违约。围绕派玛特超市停止第三层租赁区域营业的原因，派玛特超市已在双方协商过程中作出合理解释，天御公司主张派玛特超市行为属于双方合同第1条约定中的擅自变更租赁区域的用途、类别和模式，应当对此提供证据证明。现天御公司既不能举证证明派玛特超市停止营业的目的在于擅自变更租赁区域用途、类别和模式，也未能举证该停止营业行为导致其合同目的无法实现，其擅自对派玛特超市采取断电措施，致使合同履行不能，构成根本违约，一审法院认定派玛特超市有权解除案涉合同，符合事实及法律规定，并无不当。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。具体到本案，双方在合同中明确约定，一方违约解除合同，应向对方赔偿投资损失外的惩罚性违约金500万元，派玛特超市一审中主张的损失并不包含合同履行后可以获得的利益，现天御公司请求调整双方约定的违约金，但一、二审中均未就该违约金约定金额过分高于派玛特超市合同履行后的利益提供证据证明。据此，一审法院结合双方合同约定及案涉合同剩余租期近13年的实际，支持派玛特超市主张的合理损失及违约金，并无不当。关于天御公司一审中提出派玛特超市应承担场地占用费1014751元的主张，因派玛特超市不存在违约情节，且于评估损失后及时交还了案涉房屋，天御公司该部分主张，无合同及法律依据，一审法院不予支持，并无不当。综上，上诉人天御公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71601元（天御公司已预交85995元），由天御公司负担，天御公司多预交的二审案件受理费，由本院予以退回。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年五月十九日书记员  李宜洋