河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5653号上诉人（原审原告）：河南六合物业管理服务有限公司，住所地郑州市金水区岗杜北街**，统一社会信用代码：914101057662008079。法定代表人：陈建萍，该公司经理。委托诉讼代理人：岳伟刚，河南千益律师事务所律师。委托诉讼代理人：申梦鸽，河南千益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州航空港经济综合实验区新港办事处田王村村民委员会，住所地郑州航空港经济综合实验区新港办事处田王村。负责人：胡书军，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：宋新宇，河南颂邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘高阳，河南颂邦律师事务所律师。上诉人河南六合物业管理服务有限公司（以下简称“六合物业”）因与被上诉人郑州航空港经济综合实验区新港办事处田王村村民委员会（以下简称“田王村委”）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2021）豫0192民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。六合物业上诉请求：1.依法改判被上诉人向上诉人支付物业费在一审判决物业费的基础上增加447932.54元(争议金额447932.54元)；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定物业服务面积为141360平方米。该认定是错误的。上诉人依据双方签订的合同和补充协议确定面积，又依据该小区项目设计图纸计算面积，证据充分，事实清楚。一审依被上诉人出具的一份“证明”计算物业服务面积是错误的。1、该“证明”于2021年3月26日出具，显然纯粹是为了本次诉讼使用专门出具的；2、该“证明”的形式，证明人处加盖的是被上诉人村委印章，在左上角加盖了安置办公室印章。按通常解释，显然是被上诉人写好的内容让安置办公室加盖了印章(假如该章是真实的情形下）。因而，该“证明”不是安置办的真实意思；2、没有出具“证明”的人员的签名，不符合出具证明的形式要件。该证明为虚假证明，是不真实的：3、假如依据双方签订的补充协议：最终以新港办事处安置办核实面积下发为准。该证明也不是安置办核实下发的面积，因为核实下发面积作为政府部门应下发红头文件或正式文件，而不是本案中出现的“证明”；4、该证明上写明的面积没有出处，没有来源，不知道是如何计算出来的。没有计算依据的证明显然也是虚假的；5、“证明”上写炮里村120平方米户型90套，总计10800平方米，难道每套刚好120平方米，丝毫不差。显然证明上显示的安置面积为152160平方米也是没有来源，是随意写的数字，没有任何依据。综上，关于物业服务面积，应以上诉人计算为准，被上诉人提供虚假证据，上诉人保留追究相关人员责任的权利，同时请求二审法院调查核实该“证明”的真实性。二、一审认定上诉人违约并扣减5%物业费错误。一审庭审，上诉人出具了大量的证据证明提供的服务是符合合同的约定。被上诉人也没有提供证据证明上诉人的服务不符合约定，且在上诉人提供服务期间，被上诉人也没有因为对服务不满意对上诉人提出需要整改的意见。至于电梯问题，上诉人都定期进行了维护保养，出事故的两部电梯停运不是由上诉人的原因造成的，且在上诉人的积极协调下，都得到了维修和解决；公共区域的清洁上诉人是定期进行的，关于垃圾清运问题，建筑垃圾本身就不是上诉人的服务范围；对违规装修，因为业主是一个村的村民，本身就各自按各自的想法进行装修，很难管理，即使如此上诉人都进行了提醒、劝阻，并上报村委和办事处，已经完成了合同义务。因此，上诉人提供的服务不存在瑕疵。一审法院把超越上诉人服务范围的事项作为上诉人服务不到位的证明是错误的。双方签订补充协议书上约定的物业费收费标准，已经比双方签订的合同书减少了物业费收费标准，物业费为1元每平方米，这样低的收费在郑州地区新小区中是很难找到的，一审又随意降低物业收费标准没有事实及法律依据。三、被上诉人严重违约。根据双方签订的补充协议，被上诉人按期应先交物业费。但被上诉人没有依据合同的约定支付物业费，且数额巨大，拖欠时间特长，给上诉人造成重大损失，构成严重违约。该事实一审没有作出认定。四、一审随意扣减巨额物业费用没有法律依据，没有事实依据，没有证据证明。一审扣减的费用为电梯维修费19100元、绿化养护费用132364.3元。首先、根据双方签订的补充协议：居民物业费应当从新港办事处发布入住公告之日起计收，实行半年度支付，由甲方划拨至乙方账户。根据该条约定，很显然被上诉人应先缴纳物业费，先履行缴纳物业费的义务。一审认定为上诉人应先履行，认定错误。其次、关于电梯维修费用19100元及绿化养护费用132364.3元，金额计算没有依据。再次、后履行抗辩权适用的条件是双方当事人因同一合同互负债务。就本案而言，如果上诉人存在违约，被上诉人请求上诉人支付违约金或罚款时可以主张后履行抗辩权。本案中，关于电梯维修费用、绿化养护费用，牵扯到第三方，该两部分费用不是双方签订合同约定的上诉人的履行义务，当然也不是约定的被上诉人的权利，已超越了当事人双方的同一合同关系。正如一审认定：且双方关于该部分费用的责任主体尚存在争议。既然承担该部分费用的责任主体存在重大争议，假如电梯公司、绿化公司凭合同和证据请求上诉人支付费用的可能，在此情形下，该两部分费用与被上诉人完全没有关系。后履行抗辩权法律条文规定的很清楚，当事人互负债务。也就是说法院裁决时要认定当事人双方互负的债务确定明了，才可以适用后履行抗辩权做出裁决。本案中一审认定：在上述费用支付责任尚未确定之前，被告有权拒绝向原告支付该部分费用。一审法院没有查明，无法认定责任主体事实的情形下，就赋予被上诉人拒绝履行的权利，该认定极其错误。4、一审还认定：被告作为最终受益主体，存在被追索的风险。一审仅仅认为被上诉人有被追索的风险，就可以拒绝履行。追索是法律赋予的权利，如果发生追索事件，就依法追索。没有听说过有追索风险就可以拒绝履行之说。5、假如被上诉人认为上诉人应承担违约责任，应依法提起反诉或直接起诉解决。但被上诉人没有提起反诉，也就是说没有诉请法院扣除该部分费用，也没有缴纳诉讼费用，一审就直接扣除费用，抵销上诉人的诉讼请求。没有法律依据，极其错误。后履行抗辩权在诉讼过程中属于对原告的诉讼请求进行的反驳，该反驳仅能防御原告要求其承担违约责任的诉讼请求，但不能抵消或吞并原告要求其履行债务的诉讼请求。此时的诉讼标的为原告主张的法律关系，审理的对象是原告的请求权能否成立。如果要抵消原告的诉讼请求，被告只能通过提起反诉解决。合同一方在诉讼前使用抗辩权可以依法拒绝履行，但在诉讼中，法院就不能直接适用抗辩权裁决一方可以拒绝履行。如此，裁决就不能起到息诉的作用，双方的法律关系仍然处于不稳定的状态，定纷止争的诉讼目的就没有实现。五、一审扣除装修押金错误。装修押金是业主与物业公司之间形成的合同法律关系，返还押金也是由物业公司返还给业主，不应该返还给村委会。如果返还给村委会，村委会不退还给业主，不是还要产生纠纷吗。事实上，返还给村委会没有事实和法律依据。本案中，上诉人没有返还部分业主押金的原因，是被上诉人违约拖欠巨额物业费，造成上诉人经营困难，也导致部分业主押金没有退还，但被上诉人支付物业费后上诉人是要退还业主押金的。截止到目前，由于被上诉人拖欠物业费，还有该项目部分员工工资没有发放，难道也可以扣除吗?按照一审裁决的思路，如果被上诉人答辩主张的话，一审法院也会裁决扣除的。六、一审适用法律错误。本案法律事实发生在《民法典》施行之前，应适用当时的法律。一审适用《民法典》相关条文错误。假如适用《民法典》，一审适用的第五百八十二条，约定的是违约责任的承担方式等，可以修理、重做、更换、退货、减少价款或报酬等违约责任。但是本案中除裁决物业费标准扣减5%属于违约责任适用该条，扣减其它巨额费用无法适用该条款；《民法典》第九百四十九条，规定了物业服务人的移交义务及法律责任。第二款明确规定：原物业服务人违反前款规定，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。很明确该条规定的是终止合同后的有关权利义务，业主有权不支付合同终止后的物业费。一审只引用了第一款作出判决，属于断章取义。《合同法》第六十六条规定的是同时履行抗辩权，而一审判决书第11页引用的是后履行抗辩权的法律条文。且本案中由于应由被上诉人先履行义务，适用的话也应适用不安抗辩权法律条文。显见一审关于抗辩权法律适用错误。综上，一审没有查明并认定被上诉人违约的事实，且在没有法律依据的情形下随意扣减物业服务费和其它不是同一法律关系的巨额费用，作出了错误的判决。从一审适用法律断章取义，前后矛盾，可以证明一审作出了一个极不负责任的判决！作为法院应当秉持公正，正确适用法律，作为法官应全面适用法律做出有理有据的判决，而不应草率裁判，极大损害当事人的利益！田田××委称：一、一审依据田田××委一审中提交的郑州航空港经济综合实验区新港办事处安置办公室（以下简称新港办事处安置办)出具的《证明》，认定物业服务面积为141360平方米系事实认定清楚。首先，因田园新城小区为拆迁安置小区，田田××委六合物业签订物业服务协议时拆迁安置工作尚未完成，物业服务面积尚处于无法确定的状态，且设计图纸必然会与实际面积存在差异，故在《补充协议》第1条明确约定：“收费面积154184.77平方米，最终以新港办事处安置办核实面积下发为准”，六合物业主张按照田园新城项目设计图纸计算面积无事实和法律依据，显属不当。其次，新港办事处安置办出具的《证明》系公文书证，本身具有极强的证明效力，双方无合同约定或法律规定要求新港办事处安置办核实下发面积必须为红头文件，六合物业并不能以不符合“形式要件”为由否认《证明》的证据效力。再次，《证明》中的安置面积数据是新港办事处安置办为期2周的安置面积核实后所得出的，新港办事处安置办存有安置人员名单及每户的安置面积统计表，且《证明》中将田园新城安置小区的户型、面积、套数写得清清楚楚，六合物业曾作为田园新城小区的物业服务者对小区的户型及面积尤为清楚，仅仅需要简单的加减乘除即可核实数据的准确性，却罔顾事实在上诉状中强词夺理，甚失诚信。法庭可就《证明》的真实性、安置面积的数据来源及数据准确性向新港办事处安置办调查核实。综上，新港办事处安置办出具的《证明》即为核实下发的面积，一审法院据此认定物业服务面积为141360平方米系事实认定正确。二、一审法院认定六合物业在物业服务合同履行期间存在未履行、瑕疵履行的情形，其所提供的服务并未达到合同约定及业主对物业服务的合理预期，系事实认定正确，酌定在约定的物业费标准扣减5%作为减少的报酬并无不当。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生相关秩序的管理维护等物业服务”之规定，以及《前期物业合同服务》、《补充协议》之约定，六合物业作为物业服务人提供的物业管理服务包括人的管理和物的管理，前者在于规范物业管理区域内的秩序，对业主和相关人员的行为进行管理，防止对建筑物不当装修、妨碍业主生活秩序等，后者系对建筑物及附属物的维修养护、环境卫生的管理维护以及对物业档案资料管理。对于上述两个方面，六合物业均未按照合同约定及法律规定履行义务，其履行合同存在严重瑕疵，未达到合同约定的服务标准，已严重违约。（1)自2019年11月六合物业入驻至今，六合物业从未履行公共绿地养护义务。根据《前期物业服务合同》第三条：“业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：·····4、公共绿地、景观的养护”和附件五第（四）“园林绿化养护与管理”之规定，六合物业有对物业范围内的花木、绿地及景观进行管理、养护的义务，但六合物业从未履行此项义务。2020年1月15日承建单位河南五建对小区的绿化质保期到期，河南五建多次和六合物业沟通移交绿化事宜，但六合物业拒绝接收，小区内所有绿地养护项目均仍由该小区的河南五建负责，共产生费用132364.3元。公共绿地养护义务作为合同履行的重要部分，六合物业未履行此项义务，已经严重违约。(2)六合物业瑕疵履行公共区域的清洁义务，未按照《前期物业服务合同》约定及附件四第（三)清洁管理的要求履行清洁义务。首先，清洁人员少清洁周期长，六合物业安排的保洁人员日常仅有6-7个人，远远低于小区保洁定额，其中一个是保洁班长不用干活，1人负责小区道路，4-5个人负责田园新城小区共有20栋楼的卫生，平时只需打扫一楼大厅和电梯轿厢即可，对合同附件中规定楼道、走廊、窗户等区域根本无足够人手打扫；其次，未建立健全卫生清洁管理机制，在物业区域内长期存在道路中间堆放垃圾、生活垃圾和建筑垃圾混放的情形；再次，六合物业上诉主张对建筑垃圾不负有义务系避重就轻，仅就生活垃圾而言，六合物业2019年11月20日进驻小区，但却长达半年以后在2020年4月底才摆放生活垃圾垃圾桶，对生活垃圾进行管理，卫生管理严重不当；最后，六合物业一审提交的《楼道作业记录表》《清洁工作日常检查表》《周期性保洁记录表》涉嫌伪造，均由保洁班长一人在物业经理的指导下完成表格，并非如实记录。（3）六合物业瑕疵履行电梯、路灯、地下室通风管等公用设备设施的维修、养护和管理义务。六合物业依据《前期物业服务合同》第十五条“乙方的权利义务”第3项：“可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目”，六合物业将电梯维修保养事项委托沈阳远大智能工业集团股份有限公司负责。2020年7月7日，正是因为六合物业疏于管理，未及时发现17号楼2单元存在水管漏水的情况，未采取关水闸等合理措施，导致电梯间因长时间严重进水而损坏停运。又因六合物业拖欠电梯公司之前的维修费用，且六合物业不愿先垫付维修再向责任人追偿，导致17号楼2单元的电梯停止运行两个月之久，在田田××委新港办事处的协调下电梯公司才愿意先维修，但电梯公司可随时拆除电梯设备更换的零件。此次电梯事件，完全反映出六合物业毫无责任担当、毫无服务意识、置业主感受于不顾的态度，是业主强烈要求更换物业公司的爆发点，同时也是双方无法续约的导火索，故田田××委2020年8月12日向六合物业送达了《解除合同告知函》。此外，六合物业对地下室疏于管理，长期关闭地下室北区的卷闸门，地下室长期不通风、潮湿，导致地下室的金属设备生锈、破损(如风管)，地下室的木门也受潮变形。（4）六合物业未履行对业主及相关人员行为的管理义务，导致田园新城小区内出现一百多户业主存在大量威胁消防、建筑物安全的违规装修行为。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第二款：“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理”之规定，和《前期物业服务合同》第三条第11项：“发现物业区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告”之约定，六合物业有对装修违规行为采取有效措施制止的义务和向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门的报告义务，但六合物业未采取适当、有效的方式制止违法装修行为，仅张贴告知书草草了事，没有履行制止义务，亦未履行向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门报告的义务。综上，六合物业在物业服务期间在履行对公共绿地的养护义务、公共区域的清洁义务、对电梯等设备的维护管理义务以及违规装修行为的劝阻、报告义务中存在未履行、瑕疵履行的情形，六合物业不能以小区都是拆迁安置人员难以管理、物业费太低为由降低物业服务质量。此外，在郑州市中级人民法院微信公众号2021年4月22日发布的文章中的案例与本案案情相似，该案例的审理法院对物业服务企业没有很好地履行物业管理及维护等职责的情形，酌情减少50%物业费，且驳回物业服务企业要求业主支付违约金的诉请。因此，一审法院仅酌情减少5%的报酬，远远低于该案例中的50%，并无不当。三、如前所述，六合物业提供物业服务存在瑕疵，六合物业违约在先，六合物业主张的滞纳金(违约金）缺乏法律依据，一审法院对此主张不予支持并无不当。按照《补充协议》第8条约定：“居民物业费……实行半年度支付，由甲方划拨至乙方账户”，物业费为每半年支付一次，田田××委2020年7月8日按照约定向六合物业支付第一期物业费用80万元。在田田××委约支付第一期物业费，且六合物业收取业主装修押金的情况下，却拒不履行电梯维修义务，拒不接管绿化养护工作，卫生保洁人员数量仍长期不达标，拖欠员工工资，拒不移交或退还已收取的装修押金，系典型的“只进不出”。在六合物业这种“只进不出”且违约在先的情况下，六合物业还主张滞纳金(违约金）的诉求完全违背了基本的公平，也绝不符合社会主义法律公平正义的要求！四、一审法院扣减电梯维修费用、绿化养护费用、未退还的装修押金并无不当。（1）一审法院扣减电梯维修费用并无不当。根据《前期物业服务合同》第十五条“乙方的权利义务”第3项：“可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目”之规定，六合物业与沈阳远大智能工业集团股份有限公司签订《电梯日常维修保养合同》，将电梯维修保养事项委托该电梯公司完成，但六合物业无论将电梯维修保养工作委托给谁，或自行完成维保工作，对于田田××委言六合物业均有电梯维修和保养义务。电梯维修费用包含在田田××委付的物业费中，无论致使电梯损坏的责任主体是谁，六合物业均应履行及时维修、恢复运行的义务。在2020年7月7日17号楼2单元的电梯事件发生后，正是因六合物业拖欠电梯公司之前的维修费用，也不愿支付本次的维修费用，导致电梯停运长达2个月之久，最终在田王村和办事处的担保下电梯公司才答应先垫资更换零件，但电梯公司声明“如未收到相关费用，将会对该电梯的更换部件予以拆除”。现六合物业作为《电梯日常维护保养合同》的合同相对方，一直未按照该合同约定向电梯公司支付电梯维修的相关费用共计19100元，导致田田××委了向六合物业支付了物业费外，还需额外再次支付电梯维修费用(即应由六合物业完成的义务却由第三方履行，田田××委向第三方支付维修费用)，对田田××委言是极为不公平的，因此无论是基于法律背后的基本原理还是日常的生活常识角度考虑，均应当扣除该部分费用。（2)一审法院扣减绿化养护费用合法有据。2018年1月15日郑州市园林局向郑州航空港区航程置业有限公司出具《郑州航空港经济综合实验区建设项目配套绿化达标审核证明》，因此田园新城的绿化质保期从2018年1月15日开始计算，于2020年1月5日届满。绿化质保期届满后，五建公司多次与六合物业沟通移交绿化事宜，但六合物业均拒绝接收，一直由河南五建完成此项工作，产生费用132364.3元。六合物业未按照合同约定完成绿化养护工作，此项费用应当予以扣除。（3）一审法院扣减六合物业未退还的装修押金合法有据。根据《民法典》第九百四十九条第一款“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”之规定，在物业服务合同的权利义务终止后，六合物业的法定义务有三：①退出物业服务区域；②移交物业服务所必须的相关材料及费用；③做好交接工作。在本案中，六合物业在物业服务合同的权利义务终止后未将业主身份信息、业主装修押金缴纳退还情况以及装修押金移交给田田××委定的新物业公司，系违反法定义务。在六合物业未将装修押金退还给业主或移交给新物业公司的情况下，田田××委权拒绝向六合物业支付该部分费用。五、一审适用法律正确，并无不当。首先，一审法院在本院认为部分对判决结果进行了详细地说理，对物业面积认定的部分有合同依据，对酌定扣减5%物业费、扣减电梯维修费、绿化养护费用、未退还的装修押金的部分均有对应的法条依据及详细说理，亦在判决依据中将对应法条列明，并无不当。其次，一审法院完全可以依据《民法典》第九百四十九条第一款“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”之规定作出判决，六合物业上诉状中“一审只引用了第一款作出判决，属于断章取义”的说法实属贻笑大方。一审法院在本院认为部分（判决书第11页中间部分）依据《合同法》第六十七条先履行抗辩权的规定对扣减电梯维修费、绿化养护费用部分充分说理，在判决书第12页“依据《合同法》第六十六条之规定”作出判决纯属笔误，依据法条虽有瑕疵，但判决结果正确，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依据民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”，和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，一审法院适用法律正确，应当驳回六合物业上诉，维持原判。六合物业向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业费920617.24元，滞纳金82855元（滞纳金从2020年5月21日计算至2020年11月20日，以后滞纳金继续计算至被告实际支付物业费止）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月10日，原告中标郑州航空港区合村并城（南区）项目（15号安置区）前期物业管理项目。2017年8月10日，被告及翟庄村村民委员会（前期业主单位、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）签订《郑州航空港经济综合实验区新港办事处15号安置区前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），约定被告选聘原告提供前期物业服务，物业项目为合村并城15号安置区。合同第三条约定，业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括：2、物业公用部位的日常维修、养护和管理；3、物业公用设施设备的日常维修养护、运行和管理；4、公共绿地、景观的养护、5、清洁服务，包括物业公用部位，公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；11、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。合同第五条约定前期物业服务期限为3年，自交付之日起2017年8月30日至2020年8月30日。第六、七条约定本物业区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由甲方承担，按其村民拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.04元/平方米/月，商业物业2.76元/平方米/月；实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担，乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。第九条约定，物业服务费应当从新港办事处发布入住公告之日起计收，物业服务费前两个季度暂时由乙方垫付，在此时间届满之前由甲方一次性拨付，此后按月度交纳，在当月底前转账支付至乙方账户。第十条约定，业主或物业使用人申请装饰装修时，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议；如收取装饰装修押金的，未造成公用部位、共用设施设备和承重结构损坏，乙方应当在完工后7日内将押金（不含息）如数退还。第十五条约定，乙方的权利义务：2、根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费；3、可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方。第二十一条约定，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。第二十六条约定，乙方有确切证据证明属于以下情况的，可以不承担违约责任：1、由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同约定的；3、非乙方责任出现供水、供电、暖气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。合同附件四物业公用设施设备明细包括：电梯、楼间、集中绿地、地下机动车库等。2019年11月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《15号安置区前期物业合同补充协议》，约定在2017年签订的关于15号安置区前期物业服务合同的基础上，双方签订该补充协议，内容如下：1、居民物业费按照1元/平方米，收费面积154184.77平方米（最终以新港办事处安置办核实面积下发为准），物业服务合同自乙方入驻之日起三年；2、地下停车场收费标准每车位使用费20元/每月，由租用人按照年度预付；3、商业收费面积为23135.28平方米（最终以新港办事处安置办核实面积下发为准），物业费由租赁户承担，物业费价格标准不高于周边安置地块（目前调研周边商铺为1.4-2元/平方米），商店开业之日为乙方物业计费日期；5、为加强装修期的现场管理，业主在领取钥匙时需按照每套房500元缴纳装修押金，装修结束后报请物业管理处经查验无违规装修的，30个工作日后将装修押金无息退还业主。未装修的业主，自发放钥匙之日起，3个月后装修押金无息退还业主；8、居民物业费应当从新港办事处发布入驻公告之日起计收，实行半年度支付，由甲方划拨至乙方账户；该补充协议作为15号安置区前期物业服务合同补充协议，具有同等法律效力。2019年11月20日，原告进驻15号安置区开展服务工作，2020年11月19日，原告退场。原、被告均认可，被告已向原告支付80万元物业费。一审法院另查明，**安置区共安置田王村和炮李村两村村民。被告提供郑州航空港经济综合实验区新港办事处安置办公室于2021年3月26日出具的《证明》，载明：15号安置区总安置面积为152160平方米，田王村已分配面积为140400平方米（120平方共计605套，90平方共计696套，60平方共计86套）。未分配面积为960平方。炮李村总计10800平方。2020年4月，原告（使用单位、甲方）与沈阳远大智能工业集团股份有限公司（以下简称沈阳远大公司）（维保单位、乙方）签订《电梯日常维护保养合同》，约定沈阳远大公司对案涉小区的电梯提供维保服务。服务期限自2020年4月1日至2022年11月20日，2020年4月1日到2020年11月30日乙方免费为甲方提供服务，2020年12月1日起开始计算费用。合同另约定保养方式为半包干形式，即乙方提供劳务和技术服务，每台电梯每月300元维保费用标准，并免费承担单品价格2000元及以下的电梯零部件费用，2000元以上的配件超出2000元部分由甲方承担，乙方只承担2000元的费用。被告提供沈阳远大公司于2020年9月1日出具的《关于田园新城项目电梯的情况说明》，拟证明由于案涉小区17号楼2单元及19号楼2单元电梯损坏，原告未支付相应的维修费用19100元，应从物业费中扣减。该部分电梯维修费用未实际向沈阳远大公司支付。被告提供《港区田园新城交付期间绿化费用清单》一份、郑州市园林局出具的郑州航空港经济综合实验区建设项目配套绿化达标审核证明一份，拟证明案涉小区绿化于2020年1月5日已超过质保期，质保期后，原告拒绝接收案涉小区的绿化维护，致使建设单位继续对案涉小区进行维护，产生2019年11月至2020年11月绿化维护费用132364.3元，应从原告物业费中扣除。该部分养护费用未向建设单位实际支付。被告提供《田园新城未退装修押金台账》汇总表打印件一份，拟证明原告未退还案涉小区部分业主的装修押金，应从物业服务费中扣除，原告庭审中认可存在部分业主装修押金未退还的事实。被告另提供《田园新城顶层楼道开门窗》汇总表及照片、《田园新城走廊装门》汇总表及照片、《田园新城阳台装门》汇总表及照片、2020年4月8日拍摄的小区内卫生环境照片一组、2020年8月1日拍摄的小区夜晚照明情况照片一组、《田园新城瓷砖损坏汇总》及照片一组、《告知函》、《致河南六合物业管理服务有限公司》、《解除合同告知函》、《关于与河南六合物业管理服务有限公司解除物业服务合同的通知》、部分小区业主及原告原工作人员的证人证言，拟证明原告在提供物业服务时未全面履行合同义务，存在违约行为。一审法院认为，原、被告双方签订的《前期物业合同》和《15号安置区前期物业合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同履行义务。依据双方在上述合同及补充协议中的约定，物业收费面积按其村民拥有物业的建筑面积交纳，收费面积最终以新港办事处安置办核实面积下发为准。新港办事处安置办于2021年3月26日出具的《证明》中载明，被告已分配面积为140400平方米，未分配面积960平方米，应视为新港办事处安置办核实下发面积，依照双方在补充协议中的约定，收费面积应以此为准。未分配安置房仍属被告所有，且安置房是否向被告村民分配，不影响原告对该部分安置房提供相应的物业服务，未分配安置房的面积应计算入物业服务面积中，故一审法院认定物业服务面积为141360平方米（140400+960），依照合同约定，物业费收费金额为1696320元（1141××××1*12。履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。依照被告所提供的照片以及证人证言等证据，可以证明原告在履行对电梯日常养护维修、公共绿地的养护、公共区域的清洁义务时以及对违规装修行为的劝阻义务时存在未履行、瑕疵履行的情形，其所提供的物业服务并未达到业主对物业服务的合理的预期标准，鉴于原告已经履行了合同约定的主要义务，对被告关于拒付全部欠付物业费的主张不予采纳，但考虑到原告履行义务存在瑕疵的情况，可合理减少报酬，综合被告所提供的证据证明的履行情况，一审法院酌定应在约定的物业费标准扣减5%作为减少的报酬。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。双方在《前期物业合同》中约定，原告应当提供对电梯等共用设施设备的日常维修养护、运行和管理以及对公共绿地、景观的养护等物业服务。依据被告所提供的证据显示，对电梯的维修以及绿化的养护均是由第三方完成，因此所产生的维修费用19100元及绿化养护费用132364.3元尚未支付，且双方关于该部分费用的责任支付主体尚存在争议，被告作为最终受益主体，存在被追索的风险，在上述费用支付责任尚未确定之前，被告有权拒绝向原告支付该部分费用，对原告要求被告支付该部分费用的诉讼请求暂不予支持。物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原告在物业服务合同终止后，负有对业主装修押金的清点，并向新物业或者被告移交的义务，而原告自2020年11月19日终止物业服务，至今未对装修押金收取及返还情况向被告及新物业公司移交，在被告举证证明未退还押金的情况下，原告亦怠于对该部分装修押金进行清算移交并提供相应的证据，应承担举证不利的后果，故对原告提交的未退装修押金台账予以采信，未退押金为104500元（209*500），在上述押金未退还的情况下，被告有权拒绝向原告支付该部分的费用，对原告要求被告支付该部分费用的诉讼请求暂不予支持。综上，原告在本次诉讼中应获物业服务为555539.7元（1696320元*95%-19100元-132364.3元-104500元-800000元），因原告提供物业服务存在瑕疵，双方对物业费的支付存在争议，对原告主张被告支付物业费滞纳金的主张亦不予采纳。一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条及《中华人民共和国民法典》第五百八十二条、第九百四十九条，1999年《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，判决：一、被告郑州航空港经济综合实验区新港办事处田王村村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告河南六合物业管理服务有限公司支付物业费555539.7元；二、驳回原告河南六合物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13831元，减半收取计6915元，由原告河南六合物业管理服务有限公司承担3087元，被告郑州航空港经济综合实验区新港办事处田王村村民委员会承担3828元。本院二审期间，田田××委请新港办事处安置办主任张勇出庭作证，拟证明新港办事处安置办出具的《证明》是经新港办事处安置办核实后出具。本院组织双方当事人对张勇证人证言进行了质证。本院经审查，对张勇证人证言的真实性予以确认。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条规定，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。村民委员会向村民会议、村民代表会议负责并报告工作。本案中，田田××委为基层群众自治性组织，其代表郑州航空港区合村并城（南区）项目（15号安置区）田王村村民和翟庄村村民委员会一起，与六合物业签订《前期物业服务合同》，并有郑州航空港经济综合实验区新港办事处加盖郑州航空港经济综合实验区新港办事处物业管理办公室印章予以确认，该《前期物业服务合同》，以及2019年11月13日各方又共同签订的《15号安置区前期物业合同补充协议》，均是各方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于田王村村民安置区的物业面积问题，根据郑州航空港经济综合实验区新港办事处安置办公室于2021年3月26日出具的《证明》，田王村已分配面积为140400平方米（120平方共计605套，90平方共计696套，60平方共计86套）；未分配面积为960平方。一审法院根据《前期物业服务合同》的相关约定以及郑州航空港经济综合实验区新港办事处安置办公室出具的上述《证明》，认定田王村村民物业面积为141360平方米，事实清楚，证据充分，并无不当；六合物业诉称应按其计算的面积为准，没有依据，本院不予支持。六合物业作为案涉安置区的物业服务单位，本应严格按照《前期物业服务合同》的约定履行相应的物业服务义务，但是根据田田××委交的相应的证据，可以证明六合物业并未尽到相应的物业服务义务，存在明显违约行为，一审法院根据本案查明的相应事实，依法酌定扣减5%的物业费适当，本院予以维持。《前期物业合同》约定，六合物业应当提供对电梯等共用设施设备的日常维修养护、运行和管理以及对公共绿地、景观的养护等物业服务，但是根据田田××委供的相应证据，六合物业并未对电梯的维修以及绿化养护尽到应尽的义务，电梯的维护及绿化养护均是由第三方完成，因此所产生维修费用19100元及绿化养护费用132364.3元，该两项费用本应由六合物业支付，而六合物业并未支付，且目前六合物业已经退出了案涉安置区，终止了相应的物业服务，一审法院将上述费用在田田××委向六合物业支付的物业费中予以扣减，并无不当。同理，六合物业在终止案涉安置区的物业服务后，本应对已经收取的村民的装修押金及时清算移交，但六合物业怠于对该部分装修押金进行清算移交并提供相应的证据，一审法院依据未退装修押金台账认定未退押金为104500元（209*500），并认定田田××委在应向六合物业交纳的物业费中予以扣减，并无不当。六合物业作为物业服务单位，依法依约履行物业服务义务，即是其约定义务，亦是法定义务；在六合物业未能依法依约履行相应的物业服务义务的情况下，一审法院依据相关法律规定及双方合同约定，对六合物业主张的违约金不予支持，事实清楚，并无不当。综上所述，上诉人六合物业的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8018元，由上诉人河南六合物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二一年五月二十一日书记员  白雪岩