江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1368号上诉人（原审被告）：张咏梅，女，1965年5月24日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）：江苏先河房地产经纪有限公司，住所地淮安经济技术开发区青岛路38号。法定代表人：朱明，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏禹，该公司法务。上诉人张咏梅因与被上诉人江苏先河房地产经纪有限公司（以下除判决主文外简称先河房产）中介合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张咏梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.二审诉讼费用被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人未违约，一审经审查未要求上诉人按照房屋总价1%缴纳违约金，但却判决上诉人依据房屋总价5%缴纳代理费；2.一审判决上诉人依据《独家代理委托书》支付16150元代理费无事实依据，被上诉人未在约定时间内成功出售房屋，房产证四个多月才过户成功，该协议已经作废，上诉人不应当缴纳代理费；2.因被上诉人不作为，应当赔偿上诉人损失15万元。先河房产辩称：一审判决上诉人承担佣金16150元符合合同约定及相关法律，上诉人称因为一审没有让其交纳1%的违约金从而认为其没有违约不符合事实及法律依据，一审对佣金的认定是基于上诉人与被上诉人签订的独家代理委托书，其中约定佣金数额为房屋总价的0.5%，一审认为淮安市存量房买卖及居间服务合同中对卖方1%的居间服务费约定系格式条款，因此，以独家代理委托书手写的0.5%作为佣金数额认定的依据。关于上诉人提出的先河房产没有在约定时间内成功出售物业，与事实不符，上诉人以过户时间认定房屋是否成功出售，不符合交易习惯，并且无论是之前的合同法还是现在的民法典，对中介费的收取都是以中介人促成合同订立为依据，被上诉人作为中介方，已经成功促成上诉人与购房方签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，销售总价也超出了独家代理委托书上上诉人预期价格，在独家代理委托书签订后很短时间内，被上诉人就已经促成买卖合同的签订，起到了优质的中介服务，上诉人要求被上诉人赔偿损失共计15万元无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。先河房产向一审法院起诉请求：1.请求张咏梅支付先河房产佣金32300元；2.本案的诉讼费用由张咏梅承担。一审法院认定事实：2019年11月8日清江浦区飞拓房产信息咨询服务中心（以下简称飞拓房产）与先河房产签订《加盟协议书》，约定飞拓房产在淮安市使用“先河地产”品牌即商标从事房产买卖、房租租聘、代办贷款等先河房产所经营的业务，加盟期限为2019年11月8日至2022年11月8日。2020年4月23日张咏梅与先河房产工作人员签订《独家代理委托书》，约定张咏梅委托先河房产独家代理出售张咏梅名下位于人民南路荷花池小区10幢108室房屋，建筑面积121.71平方米，售价3100000元，委托期限从2020年4月23日至2020年7月23日，若该物业成功出售，张咏梅愿意向先河房产支付买卖成交价的0.5%作为房地产咨询及代理费。张咏梅在委托人处签名，先河房产工作人员刘春雷在代理人处签名及捺印。2020年4月25日张咏梅（卖方）、居间方（飞拓房产）与案外人董育伟（买方）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，该合同约定：“卖方拟转让房地产坐落于人民南路荷花池小区10幢108室……建筑面积121.71平方米……转让总价款3230000元……居间方提供如下：1.接受卖方售房委托并为卖方联系合适的买方；接受买方购房委托并为买方提供房地产信息，陪同买方看房；2.对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验；向买方准确传达或报告卖方的真实意图；向卖方准确传达或报告买方的真实意图；3.促成买卖双方进行交易，协助办理房地产交接事宜；提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务；对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应交纳的费用等事项提供咨询服务……本合同签订时，买卖双方须向居间方支付服务佣金，佣金收取标准以买卖双方分别与居间方签订的佣金确认书为准，未经约定的，买方以该房地产总价款2%为标准向居间方支付佣金，卖方以该房地产总价款1%为标准向居间方支付佣金。”张咏梅在该合同卖方处签名及捺印，先河房产在居间方处盖章。合同签订后，先河房产依约提供了相关居间服务，参与了支付定金、首付款、办理公积金贷款和交付房屋的全过程，张咏梅也如愿出卖了涉案房屋。2020年11月19日飞拓房产出具《权利义务转让声明》，表明其对于张咏梅未支付的32300元佣金的追偿权利转让给先河房产。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。居间合同是双务合同，居间方提供居间服务，委托人支付报酬，是居间合同的核心内容。本案中，张咏梅与案外人董育伟在飞拓房产的居间下签订了《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，张咏梅通过签订合同的方式认可了该合同上列明的所有权利义务，也认可了飞拓房产的居间方地位，应当受到有关合同条款的约束。飞拓房产为张咏梅联系到了合适的买方、协助磋商促使张咏梅与案外人签订合同、协助办理房地产交接事宜，并提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务等，已经履行了居间方的主要义务，故张咏梅应当按照约定承担支付报酬的义务。张咏梅主张买卖房屋应由买方支付中介费，且先河房产工作人员曾承诺不收其中介费，其并未提供相关证据证明，故一审法院对其辩称不予采信。因飞拓房产已同意将该佣金追偿权转让给先河房产，现先河房产要求张咏梅支付佣金，一审法院予以支持。关于佣金的数额，《淮安市存量房买卖及居间服务合同》中虽约定“佣金收取标准以买卖双方分别与居间方签订的佣金确认书为准，未经约定的，买方以该房地产总价款2%为标准向居间方支付佣金，卖方以该房地产总价款1%为标准向居间方支付佣金”，该约定为机打的格式条款，但张咏梅与先河房产工作人员签订的《独家代理委托书》中明确约定为房屋总价款的0.5%，该约定为特别约定，且买卖合同亦发生在委托期限内，故双方关于佣金的数额应以《独家代理委托书》约定为准，一审法院确认张咏梅应支付的佣金数额为16150元（3230000元*0.5%）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、张咏梅于判决生效后五日内一次性支付江苏先河房地产经纪有限公司佣金16150元；二、驳回江苏先河房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费304元，由江苏先河房地产经纪有限公司负担152元，张咏梅负担152元。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理确认一审查明的事实。本案二审争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人缴纳佣金。本院认为，上诉人与案外人及被上诉人签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》、上诉人与被上诉人签订的《独家代理委托书》均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应恪守。现上诉人以被上诉人未在约定时间内出售房屋为由拒绝支付佣金，但各方当事人系在被上诉人的居间斡旋下签订了《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，该合同对涉案房屋的转让价款、付款方式、过户及交房时间等都进行了明确约定，买卖双方对于房屋交易的主要方面均已达成一致意见，应当认定被上诉人已在约定期限内促成买卖合同成立。《淮安市存量房买卖及居间服务合同》亦明确约定“本合同签订时，买卖双方须向居间方支付服务佣金”。涉案房屋是否在《独家代理委托书》约定的委托期限内过户并不影响上诉人支付服务佣金的义务。故被上诉人已经履行了居间服务的主要义务，其向上诉人主张居间报酬，有事实和法律依据，应予支持。因上诉人与被上诉人签订的《独家代理委托书》中对佣金计算标准作出特别约定，一审判决据此确定的佣金数额正确，本院予以确认。对上诉人要求被上诉人赔偿损失问题，因上诉人在一审中未主张，本院在二审中不予理涉，若上诉人有证据证明，可另行主张。综上所述，上诉人张咏梅上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费304元，由张咏梅负担（已付）。本判决为终审判决。审 判 长  张 勇审 判 员  朱 佩审 判 员  马作彪二〇二一年五月十八日法官助理  濮雪妍书 记 员  朱 旭