云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）云2504民初1134号 原告：红河华圳房地产开发经营有限公司。住所地：云南省弥勒市弥阳街道办事处仕金街168号。 法定代表人：杨国庆，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵东丽，云南颐高律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：胡雅莉，女，1982年1月6日出生，汉族，教师，住陕西省城固县。 委托诉讼代理人：景兰江、张哲（实习），陕西嘉门律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告红河华圳房地产开发经营有限公司（以下简称原告）与被告胡雅莉（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵东丽，被告及其委托诉讼代理人景兰江、张哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出本诉请求：1.判令解除原被告双方于2017年11月26日签订的《商品房购销合同》；2.判令被告协助原告至弥勒市房管处解除购房网签手续；3.本案诉讼费用判由被告承担。事实与理由，2017年11月26日，被告购买原告开发的位于弥勒市，并签订《商品房购销合同》，合同约定，1.商品房建筑面积为117.27平方米，单价3681.59元，总价款为431740元；2.付款方式及期限，被告于购房合同签订之日付房款91740元，剩余房款340000元由被告在本合同签订之日起七日内提供办理贷款的相关资料向银行（公积金中心）申请贷款支付给原告。合同签订后，被告于2017年11月26日支付首付款71740元，双方至弥勒市房管处办理了购房网签备案手续。付款期限届满后，被告既没有向银行贷款，也没有以其他方式付清剩余房款。原告包括原告的代理销售公司曾多次催促被告支付尾款，被告置若罔闻。2018年底，基于被告拒绝支付尾款的严重违约行为，原告正式告知被告解除《商品房购销合同》，不再将房屋出售给被告，并要求被告解除网签备案手续，双方一直僵持至今。被告违背诚实信用原告，构成严重违约行为，使得原告的权益受到重大影响，造成严重损失，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称，一、被答辩人的起诉不属实，答辩人不存在逾期付款违约行为。答辩人在弥勒市旅游期间，经售楼部人员介绍，觉得弥勒市气候宜人、冬暖夏凉适用度假及父母养老居住。于2017年10月6日与原告签订《弥勒市东南亚民族生态园B区（亚澜湾）一期项目物业认购书》，确认购买弥勒市东南亚民族生态园B区（亚澜湾）XX号商品房一套，并缴纳定金20000元。2017年11月26日答辩人再赴弥勒与被答辩人签订《商品房购销合同》缴纳首付款71740元，共计缴纳首付款91740元，同时缴纳该房专项维修基金2931.75元。 双方签订合同后，被答辩人未让答辩人详细阅读、知悉《商品房购销合同》具体内容，也并未向答辩人提供《商品房购销合同》文本以及首付款91740元购房发票。对于尾款支付，答辩人申明，因手续复杂，路途遥远，不用办理贷款，直接一次性缴纳尾款，但被答辩人的工作人员称将来交房时一并缴纳全部尾款。 2018年9月，答辩人与被告答辩人的置业顾问取得联系，经沟通，答辩人预备于2018年中秋去缴纳尾款并领取购房发票和购房合同。此后，答辩人因故于2018年10月13日携带340000元尾款到售楼部缴纳时，被答辩人财务总监认为，当时房价已经大涨，于是不接受答辩人缴纳的尾款，并称答辩人已经严重违约。此后答辩人多次与被答辩人沟通，甚至委曲求全愿意缴纳违约金，被答辩人仍不受领房屋尾款。2020年8月，答辩人向贵院提起诉讼，要求确认《商品房购销合同》有效。人民法院受理该案后，主审法官李继华释明确认合同有效，无法达到继续履行合同的目的，故劝导答辩人撤诉，答辩人遵照撤诉。 所以答辩人不存在任何违约行为，被答辩人请求解除合同的理由不能成立。答辩人要求被答辩人继续履行合同，受领房款，交付验收合格的房屋。 二、假定人民法院仅仅以书面合同约定而认定答辩人存在逾期付款违约行为，但被答辩人并未在知晓解除事由后一年内行使解除权，该解除权消灭。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2003第十五条规定、《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，被答辩人认为答辩人2018年9月接到催告后不付款，于2018年年底就已经违约了，2019年7月5日消协已经调解未果了，被答辩人于2021年4月1日才向人民法院提起诉讼，要求解除合同，显然超出1年有除斥期间，被答辩人的解除权消灭。 三、若贵院判决解除合同，则被答辩人应向答辩人退还前期付款94671.75元，并自2017年11月26日起到实际退还之日止以年利率5.78%向答辩人持续计付资金占用利息、违约金43174元、赔偿房屋溢价损失495659元。根据《商品房购销合同》第十三条第三款约定，及《民法典》第五百八十四条第一款规定，被答辩人单方毁约、解除合同的原因在于房价大涨，其拒绝向答辩人交付房屋，则可以获取房屋溢价所带来的超额利益，应由答辩人享有。 依据相关法律规定，被答辩人解除合同违反了双方的约定及法律规定，属于恶意毁约行为，应当予以惩罚。综上所述，被答辩人要求解除合同的理由不成立，恳请人民法院驳回被答辩人的诉讼请求，如果贵院判决解除合同，则被答辩人应向答辩人退还前期付款94671.75元、资金占用利息和违约金43174元、赔偿房屋溢价损失495659元，共计652351.73元。 综合原被告双方诉辩主张，本案的争议焦点是：原告的诉讼请求是否有事实以及和法律依据，其请求是否给以支持。 原告为证明其主张的事实支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据： 1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书原件、法定代表人身份证复印件各1份，欲证明原告的诉讼主体资格。 2.被告的身份证复印件1份，欲证明被告的主体资格。 3.《物业认购书》《商品房购销合同》各1份，欲证明2017年11月26日，被告购买原告开发的位于弥勒市，并签订《商品房购销合同》，被告于购房合同签订之日付房款71740元，剩余房款360000元没有付清，构成严重违约。 经质证，被告对证据1、2没有异议，对证据3的真实性无异议，但不认可原告欲证明的目的。 被告为反驳原告的诉讼主张及支持其抗辩理由，向本院提供了如下证据： 1.《物业认购书》1份，欲证明被告于2017年10月6日与原告签订认购书，并缴纳定金。 2.收据3张，欲证明被告向原告缴纳了定金、首付款、维修基金共计94671.75元。 3.增值税普通发票复印件1张，欲证明原告拒绝向被告交付有关文书。 4.微信聊天记录5页，欲证明职业顾问王聪和被告聊天情况，2018年9月14日被告联系原告，被告去交款，但最终没有成功。 5.建行卡尾号为871、183的银行交易明细清单2份，欲证明被告银行存款超过340000元，被告有能力交付房款的事实。 6.投诉终止调解书，欲证明被告在弥勒市消协投诉，被告曾维权过。 7.车票8张，欲证明被告到达弥勒交付房款往返的事实。 8.弥勒市人民法院（2020）云2504民初3056号民事裁定书1份，欲证明被告曾向贵院起诉，后撤诉，被告维权。 9.安居客网页下载二手房交易1份，欲证明房价大涨是原告拒绝履行合同的原因。 10.弥勒市人民法院（2020）云2504民初2821号民事判决书1份，欲证明贵院曾判决类案，支持了类似于被告情况的诉求。 经质证，原告对证据1无异议；对证据2中第一、二张单据没有异议，第三张没有公章，不能判定其真实性；证据3、6、8的三性认可，证明目的不认可；对证据4、9有异议，对三性及证明目的均不认可；对证据5、7认为与本院无关联性；对证据10真实性合法性认可，关联性不认可。 本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、2、3来源合法、内容真实，予以采信，但证据3不能证明被告构成严重违约，被告未按合同约定付款是属于双方因付款方式发生争议而没有履行付款义务，对原告提供证据3的证明目的不予采信。被告提交的证据1、2、4、5、6、7、8来源合法、内容真实，能证明被告欲证明的事实，予以采信；证据3来源合法、内容真实，但不能证明其欲证明的事实，对其证明目的不予采信；证据9、10与本案无关联性，不予认定。 本院经审理认定事实如下：原告系从事房地产开发业务的有限公司。2017年10月6日，原被告经协商自愿签订了《弥勒市东南亚民族生态园Ｂ区一期项目物业认购书》，约定,被告认购原告开发的位于弥勒市东南亚民族生态园Ｂ区，被告于同日向原告支付定金20000元。2017年11月26日，原被告双方自愿签订了《商品房购销合同》，合同约定，被告向原告购买原告开发的位于弥勒市东南亚民族生态园Ｂ区；建筑面积为117.27平方米；单价3681.59元，总价款为431740元；付款方式及期限为，被告于购房合同签订之日支付首付款91740元，剩余房款340000元由被告在本合同签订之日起七日内提供办理贷款的相关资料向银行（公积金中心）申请贷款支付给原告；合同同时还对其他权利义务作了相应约定。合同签订后，被告于同日向原告支付首付款71740元及住房专项维修基金2931.75元，双方到弥勒市房管所办理了购房网签备案手续。之后双方对付款方式重新约定由被告一次性支付尾款340000元，并对付款期限口头进行协商。在双方履行付款及交房义务过程中产生纠纷，被告曾于2019年6月20日向全国12315互联网平台投诉，后由弥勒市市场监督管理局受理，并于2019年7月5日组织双方进行协商，但未果；被告于2020年8月27日向本院起诉原告确认合同纠纷一案，本院以（2020）云2504民初3056号立案，被告于2020年9月4日向本院申请撤诉，本院以（2020）云2504民初3056号民事裁定准许被告撤诉。 本院认为，关于原告诉讼请求有何事实及法律依据，其请求是否应予支持的问题。原被告于2017年10月6日签订的《物业认购书》及2017年11月26日签订的《商品房购销合同》系双方当事人自愿，不违反法律及行政法规的规定，合同是合法有效的。合同签订后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方均应当依法全面履行自己的义务。原被告双方当事人在履行合同的过程中，对付款方式、期限和交房事宜进行了重新约定，其行为符合《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，但原被告在进行重新协商约定双方履行义务过程中产生纠纷，经协商未果双方均不存在违约行为。现原告提出要求解除双方签订合同及要求被告履行解除合同义务的主张，所提供的证据不足以证明其主张的事实，原告诉讼请求无事实及法律依据，其请求不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，规定，判决如下： 驳回原告红河华圳房地产开发经营有限公司的诉讼请求。 案件受理费7776元，减半收取计3888元，由原告红河华圳房地产开发经营有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 马 曦 二〇二一年五月八日 书记员 饶云翠