吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终922号上诉人（原审原告、执行案外人）：吉林市天业铝塑门窗有限责任公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：秦沣，该公司总经理。委托诉讼代理人：张立天，该公司职员。委托诉讼代理人：杜文革，吉林常春律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：杨春义，男，1967年6月1日出生，满族，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：栾流星，吉林市鑫星法律服务所法律工作者。原审第三人（被执行人）：吉林省昌晟房地产开发有限公司，住所地吉林省永吉经济技术开发区。法定代表人：张永纯，该公司董事长。原审第三人（被执行人）：张永纯，男，1954年10月2日出生，汉族，吉林省昌晟房地产开发有限公司董事长，住吉林省吉林市昌邑区。原审第三人（被执行人）：张成，男，1982年4月14日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。上诉人吉林市天业铝塑门窗有限责任公司（以下简称天业公司）因与被上诉人杨春义、原审第三人吉林省昌晟房地产开发有限公司（以下简称昌晟公司）、张永纯、张成案外人执行异议之诉一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初3631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天业公司的委托诉讼代理人张立天、杜文革，被上诉人杨春义的委托诉讼代理人栾流星到庭参加诉讼。原审第三人昌晟公司、张永纯、张成经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。天业公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初3631号民事判决，改判支持天业公司在原审的诉讼请求；二、诉讼费用由杨春义负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决没有认定天业公司已经实际占有并对房屋进行了装修的事实。二、天业公司与昌晟公司之间的房屋买卖协议有效。天业公司与昌晟公司于2013年12月29日签订的两份抵塑钢窗款的《预订购房协议书》是双方真实意思表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，法律也没有规定用材料款顶购房款是违法的，昌晟公司、张永纯、张成均对购房事宜无异议，该协议合法有效。原审法院认为不是房屋买卖，而是债务人履行债务的变通方式，这种错误的认识影响到正确适用法律。三、天业公司已经在2013年12月29日实际占有了该房屋，并对房屋进行了装修。天业公司以门窗材料款购买涉案的二套房屋后，虽然没有办理产权登记，但天业公司依合同占有房屋至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条中“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案中，天业公司已经实际占有并对购买房屋没有过错。四、天业公司的房屋买卖合同时间优先于杨春义的债权。天业公司与杨春义都是债权人，杨春义的债权是高利息的民间借贷，天业公司签订房屋买卖合同日期是2013年，而杨春义的债权发生在2018年。从债权的性质和日期上看，天业公司都优于杨春义。原审法院对债权类别进行划分没有依据，没有考虑债权形成的时间顺序，一审判决有失公正。如按此判决执行，将大大损害天业公司的合法权益，已经占有并装修的房屋被强制执行，抵购房款的材料款无法追回，影响天业公司切身利益，请求二审法院依法纠正。杨春义辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。天业公司陈述与事实不符，在一审庭审中天业公司没有向法庭提供关于支付房屋价款、工程结算以及工程款抵账的相应证据，没有提供其合法占有相应证据。案涉11号楼整栋楼被吉林市昌邑区人民法院查封时无水无电，且都贴了封条，无法进入楼内，根本不具备占有的条件。天业公司与昌晟公司、张永纯、张成均没有提供购房款的证据。昌晟公司未到庭，提交书面陈述意见：针对天业公司购买案涉二套房屋的问题，是昌晟公司与天业公司用房屋抵顶全部永吉县口前镇西典雅苑塑钢施工款项。由于昌晟公司法定代表人2014年涉及刑事犯罪，影响了这两套房屋产权办理，并由其他案件将其查封。为维护施工方权益，请求二审法院支持天业公司的诉讼请求。张永纯、张成未到庭，亦未提交书面陈述意见。天业公司向一审法院起诉请求：1．立即停止对天业公司购买的案涉两套建筑面积为78平方米的房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2．确认天业公司与昌晟公司于2013年12月29日签订的两份抵塑钢窗款《预订购房协议书》合法有效，并确认坐落于永吉县西典雅苑X号楼X单元X层东门、西门两套建筑面积为78.07平方米的房屋归天业公司所有；3．判决昌晟公司立即协助和配合天业公司办理案涉两套建筑面积为78.07平方米房屋的产权过户登记。一审法院认定事实：杨春义与昌晟公司、张永纯、张成借款合同纠纷一案，一审法院于2018年11月14日作出（2018）吉0202民初3103号民事判决书，判决：一、昌晟公司、张永纯、张成于判决生效之日起七日内一次性共同给付杨春义借款本金1,520,000元、利息1,422,885元（按人民银行同期贷款利率四倍计算），合计2,942,885元；二、驳回杨春义其他诉讼请求。该判决于2018年12月4日生效。2018年12月12日，一审法院依杨春义申请，对该案立案执行，案号为（2018）吉0202执1751号。2019年1月24日，一审法院作出（2018）吉0202执1751号之七执行裁定书，裁定查封昌晟公司开发的案涉房屋房籍，查封期限三年。其中包含案涉两套房屋（建筑面积均为78.07平方米）。2019年8月28日，一审法院作出（2018）吉0202执1751号之八执行裁定书，拍卖上述36处房屋。2019年11月27日，一审法院作出（2018）吉0202执1751号执行裁定书，终结本次执行程序。2013年9月7日，天业公司与昌晟公司签订《塑钢窗制作安装合同》，约定：案涉楼；工期2013年9月20日到11月1日；塑钢窗数量900平方米（门窗按设计洞口尺寸计算，暂估），单价360元／平方米，总造价324,000元；付款方式为窗框安装结束后，7个工作日内甲方向乙方支付60平方米现房一套，每平方米3100元（具体小区及房号双方协商），余下工程款现金支付。2013年12月29日，张立天、天业公司与昌晟公司签订《预订购房协议书》两份，约定：张立天、天业公司订购西典雅苑11号楼2单元1层东门、西门房屋两套，均为78平方米，单价每平方米3100元，房款均为241,800元，抵塑钢窗款。同日，昌晟公司出具认定金收据两张。再查明，案涉房屋于2017年8月取得商品房预售许可证，现尚未办理初始登记。一审法院认为，案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《预订购房协议书》的订立系基于天业公司与昌晟公司之间的塑钢窗安装款的抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭天业公司对昌晟公司的债权而非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中以物抵债行为客观存在，达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满，以物抵债协议签订于人民法院查封前，但天业公司作为以物抵债受让人未提供充分证据证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，应承担举证不能的后果。本案中天业公司寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与昌晟公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，天业公司对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回吉林市天业铝塑门窗有限责任公司的诉讼请求。案件受理费8554元，由吉林市天业铝塑门窗有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。天业公司提请证人出庭作证：1.证人宋秀华出庭证明：在2013或2014年在西典雅苑小区给张立天干刮大白的活。2.证人宋庆凤出庭证明：在七八年前，张立天雇佣宋庆凤在西典雅苑小区一楼刮大白，大约80多平方米，干了四五天。3.证人洪作军出庭证明：七八年前在西典雅苑小区一楼和另一个电工干改水改电的活。天业公司质证认为证人证言真实，能够证明天业公司对房屋实际占有并进行了装修。杨春义质证认为，证人证言不真实，证人均不清楚房屋所在的具体位置，不知道是几套房屋。改水改电按照面积计价违背常理，水电一下午就整改完毕是虚假的。证人在一审时就应该出庭作证，二审作证不属于新证据。本院经审核后认证如下：上述三位证人所证内容并不具体，无法证明天业公司所要证明的问题，本院不予采信。杨春义未提交证据。昌晟公司、张永纯、张成未到庭，视为放弃举证、质证的权利。天业公司、杨春义对一审判决认定的事实均无异议。通过当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的主要焦点问题为天业公司对本案案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。天业公司主张昌晟公司已经将案涉房屋以房抵债，用以清偿昌晟公司欠付天业公司的债务，就应向本院提供证据证明其在人民法院查封之前已经签订合法有效的以物抵债协议书并合法占有该不动产，债权债务数额确定，价格合理对应，以及非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，天业公司自认购房款系以塑钢窗款抵充，且张立天、天业公司与昌晟公司签订的《预定购房协议书》中注明付款方式为抵塑钢窗款。据此，可以判定天业公司并未直接向昌晟公司交纳购房款，而是以塑钢窗款抵顶购房款。天业公司与昌晟公司签订的《塑钢窗制作安装合同》约定工程总造价为324,000元（暂估，最终结算价以门窗实际发生洞口尺寸总量计算），付款方式为昌晟公司向天业公司支付60平方米的现房一套，每平方米3100元，余下工程现金支付。但昌晟公司与张立天、天业公司签订的两份《预定购房协议书》及昌晟公司出具的《认定金收据》注明，塑钢窗总款为483,600元，抵债房屋总面积为156平方米，与《塑钢窗制作安装合同》约定的工程总造价以及抵债房屋面积60平方米一套、余下工程现金支付均不符。虽天业公司主张实际施工面积比《塑钢窗制作安装合同》约定的面积大，并由当时的工人与工地管理人员进行了核算，结算的单据交给昌晟公司了，但同时称不知道工地负责人的姓名，也无法提供结算的证据，故天业公司作为以物抵债的受让人，不能提供充分有效的证据证明用以抵债的案涉房屋与案涉塑钢窗款数额合理对应，且经清算债务数额已经确定，故应承担举证不能的不利后果。故天业公司并不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决驳回其诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，天业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8554元，由吉林市天业铝塑门窗有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  高忠华审判员  李亚妮审判员  王 东二〇二一年五月十四日书记员  李晓楠