辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7357号上诉人（原审被告）：辽宁利达行房地产顾问有限公司，住所地沈阳市皇姑区北陵大街**（3117）。法定代表人：邵玉林，该公司经理。委托诉讼代理人：崔兴，男，1987年6月24日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省盖州市。被上诉人（原审原告）：刘阿宁，女，1966年3月22日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：刘兵，辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人：张银珊，辽宁卓政律师事务所实习律师。原审被告：辽宁方达房产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区兴工北街95-3号法定代表人：伊双艳。上诉人辽宁利达行房地产顾问有限公司因与被上诉人刘阿宁、原审被告辽宁方达房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2020)辽0106民初3605号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁利达行房地产顾问有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人继续履行商品房买卖合同的相应责任；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人与辽宁方达房产开发有限公司签订商品房买卖合同真实有效，由于被上诉人自身因素不能继续履行合同，多次到售楼处要求退房。上诉人作为销售方，并不是实际开发方，故不承担共同返还义务。刘阿宁辩称，请求维持原判。辽宁方达房产开发有限公司未陈述。刘阿宁向一审法院起诉请求：1.解除原告同二被告签署的商品房买卖合同；2.二被告返还原告全款、团购费共计632721元;3.二被告赔偿原告损失18981.63元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告购买被告辽宁方达房产开发有限公司开发的利达行金誉项目10层5号房屋一套。2019年5月10日，原告签署《团购申请书》，约定，申请人刘阿宁，在签署申请书时本人自愿交纳团购服务费2万元。原告在该申请书上签字，被告辽宁利达行房地产顾问有限公司盖章。2019年7月24日，原告刘阿宁签订《商品房买卖合同》，约定由房屋单价12441元，总价款612721元，建筑面积49.25平方米。合同约定出卖人应当在2019年10月31日前在经验收合格的条件下将房屋交付买受人使用。出卖人未按约定期限交付的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。该合同带约定了其他权利义务，原告在合同上签字，被告辽宁利达行房地产顾问有限公司在合同上盖章。原告于2019年5月10日向沈阳风源吉房产销售有限公司支付团购费20000元，又于5月17日向被告辽宁利达行房地产顾问有限公司支付“首付尾款”181××6，后又于合同签订当日向被告辽宁利达行房地产顾问有限公司支付“补一次性房款”421245元。原告主张涉案房屋因被告逾期交房30日及原告得知被告未取得商品房预售许可证，故原告要求解除商品房销售合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告购买房屋系由被告辽宁利达行房地产顾问有限公司销售，由被告辽宁方达房产开发有限公司开发的房屋，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，该代理行为有效，本案中，被告辽宁利达行房地产顾问有限公司与原告以甲方名义签订《认购协议书》、《商品房买卖合同》，原告有理由相信涉案合同系被告辽宁方达房产开发有限公司与其签订，被告辽宁利达行房地产顾问有限公司的行为已构成表见代理，故被告辽宁方达房产开发有限公司应对违约行为承担相应责任。现因被告辽宁方达房产开发有限公司违约逾期交房，原告要求解除与辽宁方达房产开发有限公司的商品房买卖合同，符合法律规定，予以支持。关于原告主张的要求被告返还购房款、团购费共计632721元的诉讼请求，一审法院认为，合同解除后，被告辽宁方达房产开发有限公司有义务向原告返还其交纳的购房款。虽然原告主张全额购房款，但庭审中原告提交的交费凭证及庭后办案人与原告代理人电话核实原告实际交纳房款602721元（181××6+421245）,该款项由被告辽宁方达房产开发有限公司返还原告。因该款项实际由被告辽宁利达行房地产顾问有限公司收取，故被告辽宁利达行房地产顾问有限公司向原告负有共同返还义务。关于原告主张的被告返还团购费20000元的诉讼请求，该团购费20000元属于因被告辽宁方达房产开发有限公司违约给原告造成的实际损失，予以支持，由被告辽宁方达房产开发有限公司向原告赔偿。团购费，原告主张向被告辽宁利达行房地产顾问有限公司交纳，但其向法庭提供的收据为沈阳风源吉房产销售有限公司出具。该款项原告要求被告辽宁利达行房地产顾问有限公司共同返还，无事实及法律依据，不予支持。关于原告主张的损失18981.63元，根据合同约定，出卖人未按约定期限交付的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。按原告已付购房款金额为602721元的3%计算，违约金为18081.63元，予以支持，由被告辽宁方达房产开发有限公司向原告赔偿。一审法院判决：一、解除原告刘阿宁与被告辽宁方达房产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》关系；二、被告辽宁方达房产开发有限公司于判决生效之日起10日内返还原告刘阿宁购房款人民币602721元；三、被告辽宁利达行房地产顾问有限公司对判决第二项承担共同返还义务；四、被告辽宁方达房产开发有限公司于判决生效之日起10日内向原告刘阿宁支付违约金人民币18081.63元；五、被告辽宁方达房产开发有限公司于判决生效之日起10日内向原告刘阿宁赔偿团购费损失人民币20000元；六、驳回原告刘阿宁的其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10317元，由被告辽宁方达房产开发有限公司、辽宁利达行房地产顾问有限公司承担10208元，由原告承担109元。保全费3684元，由被告辽宁方达房产开发有限公司、辽宁利达行房地产顾问有限公司承担。公告费600元，由被告辽宁方达房产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《商品房买卖合同》出卖方辽宁方达房产开发有限公司未按合同约定向被上诉人交付房屋，构成违约，符合合同约定的解除条件，一审法院对被上诉人提出解除《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人提出其作为房款代收方，不承担共同返还首付款义务的问题，被上诉人一审提供了由上诉人出具并加盖上诉人公章的首付款收款收据，二审庭审中上诉人亦明确表示收到了被上诉人支付的首付款，鉴于上诉人实际收取了被上诉人支付的首付款，一审法院认定在《商品房买卖合同》解除后，上诉人负有共同返还首付款义务并无不当。故原审判决并无不当。综上所述，上诉人辽宁利达行房地产顾问有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10317元，由上诉人辽宁利达行房地产顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月二十日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。