广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终848号上诉人（原审原告）：古励，女，1977年7月7日出生，住广东省广州市越秀区×××××××××××××××,公民身份号码440××××××××××××327。委托诉讼代理人：梁永志，系古励的丈夫。上诉人（原审被告）：台山颐和温泉城地产开发有限公司，住所地广东省台山市×××××××××××××××。法定代表人：吕翼，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨敏丽，该公司员工。原审第三人：中国农业银行股份有限公司台山市支行，住所地广东省台山市×××××××××全部。法定代表人：李红方，该支行行长。上诉人古励与上诉人台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称台山颐和公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司台山市支行（以下简称农行台山支行）商品房预售合同纠纷一案，两上诉人均不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初2859号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。古励上诉请求：1.撤销一审判决的第二项第2-4句中的“并支付合同解除后的利息（以尚欠购房款为基数，从2020年6月27日起至购房款还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”，依法改判为“并支付利息，利息计算方式如下：2015年5月2日至2018年6月28日期间的利息以193174元为基数，2018年6月29日至台山颐和公司付清款项之日止的利息以383174元为基数，2015年5月2日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%计算”；2.评估涉案房屋退房时的市场价格，台山颐和公司赔偿古励因退房而遭受到房屋自然升值部分的损失；3.本案的全部诉讼费和评估费由台山颐和公司负担。事实和理由：第一，根据“一事不再理”原则以及在一审庭审时台山颐和公司明确对给付古励的收益款97958.31元和消费卡24990元不提出反诉，台山颐和公司有关收益款归属问题已于（2019）粤0781民初4454号判决进行处理，本案仍判决该收益款与法官认定应当判给古励的损失冲抵是不合适的、错误的。退一步讲，一审法官在庭审中反复向台山颐和公司进行询问、释明，若该公司不提出收益款反诉请求就是放弃权利，台山颐和公司在庭上明确表示不反诉。台山颐和公司此前的收益款（即相当于资金占用利息）承诺是本金的10%/年，承诺三年共计30%，与一审判决所列的5.11%年利率相差4.99%/年，即使现在依据（2003）251号《中国人民银行关于人民币贷款利率中有关问题的通知》规定的贷款逾期利率标准判决利率上浮50%也是不能足额补偿古励这五年多的经济、精神及维权损失。再者，“2015年台山颐和公司的宣传资料”中显示了台山颐和公司承诺给古励“无条件退房和3年内收益抵首付”，该宣传资料应认定为合同内容。前三年的收益款承诺其实就是占用了古励本金10%的年利息，不可模糊地把10%变成5.11%，从而减轻台山颐和公司的责任与担当。至于3年后没有承诺的利息损失，则可依从一审法院判断。第二，古励请求二审法院按照司法程序委托本辖区符合资质条件的评估机构，对涉案房屋进行指定评估单位评估其于退房时的市场价格。古励出生于广州，早于2012年已投资颐和公司系列房产自住，因看到台山颐和公司台山项目高额收益回报增值保值广告而购买涉案房屋，故台山颐和公司应赔偿古励因退房而遭受到房屋自然升值部分的损失要求。台山颐和公司辩称，答辩意见与上诉状一致。台山颐和公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.驳回古励的全部诉讼请求；3.本案一审和二审的全部诉讼费用由古励承担。事实和理由：一、台山颐和公司与古励已明确约定不解除《商品房买卖合同》，一审法院违背当事人意思自治原则判决合同解除，属于认定事实错误。本案属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“但当事人另有约定的除外”的情节。二、一审法院认定“台山颐和公司支付的现金收益和消费卡大致可以补偿古励的购房款被占用的损失”属于事实认定错误。1.古励获得的收益款及消费卡总额严重高于古励主张的占用购房款利息数额，收益总额甚至为古励主张的占用购房款利息的两倍。若存在需要支付占用购房款利息，古励购房款被占用的时间也应从2015年5月13日起算。且古励要求支付占用购房款利息“按照中国人民银行同期同类贷款利率/全国间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算”没有法律及事实依据。因此，若法院支持古励的第二项诉讼请求，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.35%计算，台山颐和公司需支付违约金（暂计至2020年9月28日）为：193174×4.35%×[5+（4×30+15）÷365]=45040元；190000×4.35%×[2+（2×30+27）÷365]=18513.6元；上述两项合计应为：45040+18513.6=63553.6元。而一审法院认定台山颐和公司向古励支付现金收益款为97958.31元，发放消费卡金额为24990元，合共收益为122948.31元。因此，古励获得的收益款及消费卡总额严重高于古励主张的占用购房款利息数额。2.收益款可以抵扣解除合同后相应款项的资金占用费和应退回的房款。三、涉案房屋的收益款总额占总房款的32.1%，一审法院认定收益总额抵扣占用购房款的利息，属于违约金过高。四、一审法院认定“台山颐和公司无权主张古励返还现金收益和消费卡”属于剥夺了台山颐和公司维护自身合法权益的诉讼权利。投资运营收益是基于《商品房买卖合同》等合同、协议的成立才存在，若法院认为需解除合同、退还购房款，古励已获得的全部收益应予以返还。《商品房买卖合同》解除，台山颐和公司无法对房屋进行运营，不可能形成运营收益，也不存在古励获得运营收益的情况。因此，若解除《商品房买卖合同》，古励应予退还全部的收益。古励辩称，台山颐和公司的上诉状未变更前提出了一审法院严重违反当事人不告不理的原则，一审中法官已释明台山颐和公司不提出收益款反诉请求就是放弃权利，而台山颐和公司明确表示不反诉，充分证明了有关收益款争议已在（2019）粤0781民初4454号案及2020粤07民终1922号案中判决完毕。关于解除合同中当事人另有约定除外情形的问题，合同解除是有法律依据的。计息日起计时间应为2015年5月2日而不是2020年6月20日。关于利息上浮50%的问题和赔偿古励应退还而遭受的房屋自然升值部分的损失97620元的问题，意见与上诉状一致。604房网签合同表明2020年同类房屋成交价为每平米7365元，比其在2015年购买的每平米6034元，增值了每平米1331元，当时古励的初衷就是被台山颐和公司广告引导及收益。二审中，农行台山支行未作陈述。古励向一审法院起诉请求：1.判令解除古励与台山颐和公司于2015年5月2日订立的《台山颐和温泉城认购书》（编号：000056）和2015年6月14日订立的《商品房买卖合同》（编号：2015-002823）；2.判令台山颐和公司返还古励购房款383174元以及资金占用期间的利息（从2015年5月2日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至款项还清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令台山颐和公司向古励赔偿房屋贷款利息15798.29元；4.判令台山颐和公司赔偿古励契税损失11495.22元；5.判令台山颐和公司向古励赔付首期8%现金收益33319元及其资金占用期间的利息，利息暂计10元（从2015年5月2日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至款项还清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6.判令台山颐和公司赔偿古励因退房而遭受到房屋自然升值部分的损失97826元；7.判令台山颐和公司赔偿古励因解除合同在2019年10月1日起至今投资本金被占用及所购房屋烂尾应有收益期间而遭受的租金损失1万元；8.判令台山颐和公司向古励支付评估费用2405元、公证费用180元；9.本案的全部诉讼费用由台山颐和公司负担。诉讼过程中，古励变更上述第二项诉讼请求为：判令台山颐和公司返还古励购房款383174元以及利息（利息以古励实际支付给台山颐和公司的房款193174元为基数从2015年5月2日起计至实际还清之日止，以古励已还清农行台山支行的贷款本金19万元为基数从2018年7月1日起计至实际还清之日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率/全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，暂计至2020年9月28日为101589元）；并放弃上述第五项诉讼请求。一审法院认定事实：2015年5月2日，古励与台山颐和公司订立《台山颐和温泉城认购书》（编号:×××××），约定：古励向台山颐和公司认购台山市××××××××××××××××××住宅，该房地产建筑面积约63.5平方米；总房价为416493元，古励选择银行按揭付款方式，获一口价（第一年8%收益楼价体现）优惠，优惠后总房价为383174元；该房地产在古励履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2019年9月30日前交付古励使用；等等。2015年5月12日，古励与台山颐和公司订立《协议书》，约定：台山颐和公司对古励所认购的物业实行三年期每年10%保底收益（一年共计收益41649元，其中8%计33319元为现金收益，2%计8330元为颐和温泉城旅游配套消费金）；收益期限为2016年9月30日-2019年9月30日；台山颐和公司承诺将第一年8%现金收益用于直接抵扣总房款，余下的二年收益在每年的9月30日前支付给古励；等等。2015年5月26日，古励作为借款人、抵押人与农行台山支行作为贷款人、台山颐和公司作为保证人订立《个人购房担保借款合同》[编号：××××××]，约定：古励借款金额为19万元，用途为购买坐落于台山市××××××××××××××××××的房屋，借款期限为2015年6月29日至2018年6月28日，由台山颐和公司提供阶段性保证担保，由古励以其所购房屋提供抵押担保，等等。其后，合同各方当事人办理了案涉房屋的抵押预登记手续，农行台山支行于2015年6月29日将贷款19万元发放至台山颐和公司的账户。古励借款后一直依约向农行台山支行还本付息，现已结清上述贷款本息，先后共支付利息15798.29元，并办理了案涉房屋的注销抵押登记手续。2015年6月14日，台山颐和公司作为出卖人（甲方）与古励作为买受人（乙方）订立《商品房买卖合同》（合同编号：××××××），约定：买受人购买的商品房为预售商品房，位于台山市××××××××××××××××××；建筑面积共63.5平方米，其中，套内建筑面积52.36平方米；该商品房单价为每平方米7318元，总金额383174元；出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（4.该商品房经甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式（2.见附件四《商品房买卖合同》补充协议第七条的约定）处理；等等。上述附件四为《商品房买卖合同》补充协议，其中第七条“甲方逾期交房的违约责任”第一款约定：双方不解除合同的履行，甲方应自本合同第八条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之一的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。古励向台山颐和公司支付购房款的情况如下：2015年5月2日刷卡支付2万元、同年5月12日刷卡支付173174元、同年6月29日通过银行贷款支付19万元，共383174元。台山颐和公司于同年11月24日向古励开具金额为383174元的购房发票。同年12月3日，古励向台山市地方税务局广海税务分局缴纳案涉房屋买卖的契税11495.22元。因台山颐和公司未依约向古励支付第二年、第三年的现金收益和将案涉房屋交付古励使用，古励于2019年10月29日诉至一审法院，请求台山颐和公司支付拖欠的现金收益、后续收益及违约金等。2020年1月22日，一审法院作出（2019）粤0781民初4454号《民事判决书》，判决如下：“一、被告台山颐和温泉城地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告古励支付现金收益66638元及资金占用期间的利息1010元（该利息分别以33319元为基数从2018年10月1日起、以33319元为基数从2019年10月1日起均暂计至2019年10月28日止。从2019年10月29日起以66638元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）继续计算利息至款项还清之日止）；二、被告台山颐和温泉城地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告古励支付逾期交房违约金3486.88元（该违约金以383174元为基数，按日万分之一从2019年10月1日起计至2019年12月30日止）；三、驳回原告古励的其他诉讼请求。”上述判决已发生法律效力并执行完毕。台山颐和公司向古励支付保底收益的情况如下：第一年的现金收益33319元直接抵扣总房款；第二年、第三年的现金收益每年33319元，两年共66638元，在（2019）粤0781民初4454号《民事判决书》生效后通过一审法院执行完毕；2020年5月20日台山颐和公司主动通过银行转账向古励支付收益款31320.31元；另，台山颐和公司向古励发放了三年的颐和温泉城消费卡，金额共24990元。以上台山颐和公司向古励支付的收益款共97958.31元，加上消费卡金额共122948.31元。2020年3月17日，古励通过中国邮政快递向台山颐和公司寄送《催告函》，催告台山颐和公司在收到本函3个月内按合同约定交付房屋并支付违约金，另载明如逾期不交房古励将通过诉讼请求解除合同、退还全部房款、赔偿损失等。台山颐和公司于同年3月18日收到该邮件。同年5月18日、5月19日，古励通过中国邮政快递向台山颐和公司寄送《关于延期交楼的二次催告函》《关于延期交楼的三次催告函》，重申第一次《催告函》的要求。台山颐和公司分别于同年5月19日、5月20日收到上述邮件。广东省广州市荔湾公证处根据古励的申请对其向台山颐和公司邮寄送达二次催告函、三次催告函的过程进行保全证据，古励共支出公证费180元。由于台山颐和公司未按照催告函的要求于2020年6月18日前向古励交付案涉房屋，古励遂于同年6月19日诉至一审法院，提出上述诉讼请求。至一审法庭辩论终结，台山颐和公司仍未向古励交付案涉房屋。一审法院判决：一、古励与台山颐和温泉城地产开发有限公司于2015年5月2日订立的《台山颐和温泉城认购书》（编号：××××××）和2015年6月14日订立的《商品房买卖合同》（合同编号：××××××）于2020年6月26日解除；二、台山颐和温泉城地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向古励返还购房款383174元并支付合同解除后的利息（以尚欠购房款为基数，从2020年6月27日起至购房款还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、台山颐和温泉城地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向古励赔偿银行贷款利息15798.29元、契税11495.22元、公证费180元，共27473.51元；四、驳回古励的其他诉讼请求。案件受理费10024.67元，由古励负担3411.3元，台山颐和温泉城地产开发有限公司负担6613.37元；诉前保全申请费3228.11元，由古励负担654.88元，台山颐和温泉城地产开发有限公司负担2573.23元。二审中，台山颐和公司没有提交新证据。古励提交了如下证据：1.《台山颐和业主诉求》一份，结合（2020）粤07民终3943号民事判决书、（2019）粤0781民初4207号民事判决书可以证明类案的处理情况，一审法院把收益款归属争议在本案中重新作出判定，违反法律原则。2.台山市住房和城乡建设局《答复意见书》和微信聊天记录各一份；3.（2020）粤0781民初2174号案庭审直播截图；4.2020年12月30日群体维权抗议照片。证据2-4共同以证明台山颐和公司是不诚信的开发商，每次承诺都不能兑现。5.2020年1月8日颐和温泉城17号604房网签合同，以证明2020年同区域的同类房屋市场单价比古励2015年购买的房屋单价有明显的涨幅。对于古励提交的前述证据，台山颐和公司对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不同意古励的证明内容；对证据2-5的三性有异议，认为与本案无关。经审查，前述除证据4外的证据均不属于一审下判后新出现或因正当理由未能在一审举证期限内提交的证据，且前述5项证据均对本案二审争议焦点的处理和待证事实的查明没有实质性影响，故本院不将其作为二审程序新的证据予以采纳。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对古励、台山颐和公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.涉案商品房买卖合同关系是否应予解除；2.涉案购房款利息是否需按贷款基准利率进行上浮计付；3.一审将古励已付购房款的利息损失与其已收收益款作相互抵消的处理是否恰当；4.古励请求赔偿涉案房屋升值损失是否应予支持。关于第1个争议焦点。古励与台山颐和公司在遵循自愿、合法的原则下设立涉案的商品房买卖合同关系，依法应受法律保护，双方为此签订的《台山颐和温泉城认购书》、《商品房买卖合同》的有效条款，均应予遵照履行。古励已依约足额支付了涉案房屋购房款383174元，但台山颐和公司未能依约如期交付房屋，经催告后仍未能在合理期限内履行该合同主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，古励享有法定的合同解除权。因此，虽然《商品房买卖合同》的《补充协议》第七条约定了在台山颐和公司逾期交付房屋的情况下双方不解除合同的履行，但是该约定属于排除古励行使法定解除权的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，依法应认定为无效条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”中规定的“当事人另有约定”是指当事人之间合法有效的约定，而前述《补充协议》第七条关于在台山颐和公司逾期交付房屋的情况下双方不解除合同的履行的约定为无效条款，因此，台山颐和公司主张上述约定属于前述司法解释中规定的“当事人另有约定的除外”情形，并据此主张涉案《商品房买卖合同》不应解除，依据不足，本院不予采纳。一审法院判决解除涉案《商品房买卖合同》和《台山颐和温泉城认购书》，合法有据，本院予以维持。关于第2个争议焦点。古励主张涉案购房款利息应以中国人民银行同期同类贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%进行计算，但涉案商品房买卖合同经本案判决作出后才确定解除，由此引致的购房款返还义务也由本案判决确定其履行期限，而古励上诉提及《中国人民银行关于人民币贷款利率中有关问题的通知》规定的逾期贷款利率标准，司法实践中一般针对当事人就逾期履行的违约责任没有约定或者约定不明确时，参照逾期贷款利率确定逾期履行违约金的标准，因此，一审法院按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准判令台山颐和公司支付利息，并无不当，本院依法维持。古励主张按贷款基准利率上浮50%计付利息，理据不足，本院不予支持。关于第3个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”涉案《商品房买卖合同》解除，双方当事人负有互相返还和违约方负有赔偿损失的义务，即台山颐和公司负有向古励返还购房款及赔偿古励损失的义务，古励负有向台山颐和公司返还已收取收益款（以现金收益和消费卡形式交付）及其相应孳息的义务。虽然台山颐和公司在本案一审中并未提出反诉或冲抵抗辩，但是，人民法院在审理双务合同引起的合同解除纠纷时，应尽可能一次性解决纠纷，避免因判令单方返还而出现不公平的结果，且古励、台山颐和公司各自负有的前述义务在合同解除后属于同时履行的关系，台山颐和公司在二审阶段也已同意双方进行冲抵，故一审法院进行冲抵处理并无不妥。进而，因古励收取的现金收益按合同解除前五年来平均得出每年实际收益数额，在购房款中的占比略高于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，加之古励收取的面值24990元消费卡仅能用于指定商家，且台山颐和公司也未能证明消费卡的面值完全等同于其实际的货币价值，再结合本案纠纷引发的原因、当事人维权中可能存在的合理付出等实际情况，一审法院认定台山颐和公司应向古励支付的涉案合同解除前购房款被占用的利息损失与古励已收取的现金收益和消费卡权益相互抵消完毕，并无明显不妥，本院依法予以维持。至于古励主张台山颐和公司经一审法院释明后不提出反诉应视为其放弃收回收益款的权利，以及本案处理收益款归属问题违反一事不再理原则的问题。第一，根据一审庭审记录，台山颐和公司没有就返还收益款提出反诉是因其认为涉案合同应继续履行，而并非其在主张合同解除的前提下放弃收回收益款的权利，且台山颐和公司在二审中已同意对两者进行冲抵。第二，（2019）粤0781民初4454号案与本案在基础事实、诉讼事由、诉讼标的等方面均有不同，（2019）粤0781民初4454号案是在合同未解除的情况下法院判决台山颐和公司依约向古励支付现金收益，而本案因涉案合同解除，古励已丧失享有现金收益和消费卡的权利，故本案对收益款的处理不属于重复诉讼。因此，古励的前述主张理据不足，本院不予支持。关于第4个争议焦点。首先，房屋升值权益往往需通过转售才能得到体现和实现，且该权益的实现（即房屋转售）也往往伴随着相关必要费用的支出，故古励持单方委托得出的鉴定意见书主张赔偿房屋升值损失97826元，理据不足。其次，古励在本案中既主张房屋的升值损失，又主张已付款项的利息损失，而实际上涉案房屋升值损失就是以古励已付款项作为投资款计算出来的可得利益损失。因此，即使如古励所主张涉案房屋升值损失为97826元，但因台山颐和公司应赔偿给古励的已付款项利息已高于房屋升值损失，故一审法院仅支持赔偿古励已付款项的利息损失，并无不妥，本院予以维持。进而，古励在二审中提出对房屋的升值金额进行评估鉴定，对本案的审理不具实质意义，故本院不予准许。古励主张台山颐和公司承担评估费用，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，古励、台山颐和公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11748.01元（古励已预交4288.3元，台山颐和温泉城地产开发有限公司已预交7047.61元），由古励负担4288.3元，由台山颐和温泉城地产开发有限公司负担7459.71元。台山颐和温泉城地产开发有限公司应向本院补缴二审案件受理费412.1元。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二一年五月二十日法官助理 雷楚莹书 记 员 邓少洪