河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初4607号原告：胡建宏，男，汉族，1967年2月12日出生，住河南省郑州市管城回族区。被告：陈鹏利，女，汉族，1970年9月24日出生，住河南省郑州市金水区。被告：陈九利，女，汉族，1972年8月6日出生，住河南省洛阳市吉利区。二被告共同委托诉讼代理人：李腾飞，河南兴言律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：耿秋生，河南兴言律师事务所律师。原告胡建宏与被告陈鹏利、陈九利合同纠纷一案，本案立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡建宏，被告陈鹏利、陈九利的共同委托诉讼代理人李腾飞、耿秋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡建宏向本院提出诉讼请求：1.请求法院撤销陈鹏利和陈九利转让郑州市郑东新区九如东路6号15号楼2单元6层24号房产的行为；2、确认上述房产归陈鹏利所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、1、金水区法院判决书1423号、管城区法院判决书1279号、管城区法院判决书2322号等判决鑫银盛公司欠原告债务。金水区法院一审判决25854号、郑州中院二审判决2059号、郑州中原再审233号均判决陈鹏利对鑫银盛公司所欠原告的债务承担连带责任。2、在郑州中院二审判决后，2019年4月19日金水区法院受理了原告申请执行陈鹏利借款合同纠纷一案（执8214）。2019年4月22日金水区法院已向被执行人陈鹏利送达《执行通知书》、《报告财产令》。2020年11月5日金水区法院受理了原告申请执行陈鹏利等其他案由一案（执14404）。2020年11月6日金水区法院已向被执行人陈鹏利送达《执行通知书》、《报告财产令》。但是陈鹏利一致不履行法院生效判决，法院也没有查到陈鹏利可供执行的财产。二、2020年11月12日，原告到郑州市房管局查询调取了陈鹏利的无房证明及陈鹏利与陈九利的房屋买卖合同后才知道，陈鹏利已把其郑州市郑东新区九如东路6号15号楼2单元6层24号的房子转卖给陈九利，其名下已无房产。2017年10月13日金水区法院受理了原告对陈鹏利等被告的合同纠纷一案的起诉，债务人陈鹏利得知被起诉后，明知自己将承担损害赔偿责任的情况下，仍故意实施了危害债权的卖房行为，于2017年12月26日把其所有的郑东新区房子转卖给其亲戚陈九利。导致其财产不当减少且没有可供执行的财产。根据合同法第七十四条、合同法解释二第十九条等法律规定，债权人提起撤销权诉讼。1、卖方陈鹏利与其签订房屋买卖合同的买方陈九利是亲戚关系。2、房屋买卖合同简单，许多条款约定不明。交房时间、办理房屋所有权转移登记时间、违约责任等都没有约定，明显不符合正常的房屋交易习惯。3、房屋买卖合同约定的2017年12月26日前，陈九利应向陈鹏利支付280万元购房款，但是陈九利并没有向陈鹏利支付280万元购房款。陈鹏利无偿转让房产财产给陈九利，不属于正常的买卖行为，被告实际是以房屋买卖之名行转移财产、逃避债务之实，损害了债权人的债权。4、涉案房产（196.81平方米）属于永威翰林居小区，2017年12月该小区房屋均价是33840元/平方米，及对应市场交易价是666万元，35058元/平方米（安居客评估）对应市场交易价是689万元。而2017年12月26日陈鹏利的房价是280万元（折合单价14226元每平方米），低于市场价57%，陈鹏利以远远低于市场交易价30%的明显不合理低价转让房产财产，对债权人造成损害。陈九利作为完全民事行为能力人，对涉案房产的市场价值，房产的状况应有一个大致的了解，应当知晓280万元的转让价格明显低于涉案房产的价值，仍以明显不合理的低价受让房产。二被告在签订二手房买卖合同时具有恶意，损害了债权人的利益。5、虽然涉案房产已经过户到陈九利名下，但是2020年8月11日郑州中院再审判决书中显示，一审被告陈鹏利在涉案房产处居住，陈鹏利并没有真正出卖此房，也没有把此房移交给陈九利。2020年11月30日法院查询，陈鹏利户口仍在该房居住。被告陈鹏利答辩称：一、答辩人一直在积极协助化解债务纠纷且愿意在自己力所能及的范围内支付原告19.8万元的额本金。答辩人既不是债务人也不是保证人，陈鹏利在该案中也是一个受害者，所以陈鹏利愿意和胡建宏和解。愿意立即支付胡建宏10万元，剩余9.8万元五月底支付完毕。二、陈鹏利与陈九利之间的房屋买卖合同是双方的真实意思表示。2017年12月26日陈鹏利与陈九利签订房屋买卖合同时，没有任何一个生效的判决要求陈鹏利承担债务，所以胡建宏称陈鹏利是为了逃避债务而主观故意转移财产没有任何法律和事实根据。涉案房产买卖合同是陈鹏利与陈九利因债务问题协商一致的真实意思表示。三、陈九利已经向陈鹏利实际支付了房屋对价。截止2017年年底，陈鹏利陆续从陈九利处借款高达300余万元，陈鹏利到期无法立即偿还借款，因为当时国内的投资市场遭遇寒冬，有些投资无法如期收回，所以陈鹏利将自己名下的房产卖给陈九利并进行变更登记，以此偿还债务。四、房屋买卖价款完全符合市场价格。债务人转让财产时，转让价格是否为明显不合理的低价，应当视具体情形综合分析认定，转让价格达不到交易时交易地房管局的指导价或者市场交易价70%的，并不是明显不合理低价的唯一判断基准。2017年12月份该房屋房管局载明市场指导价是331.4983万元，而双方实际交易价是300万元，达到市场指导价的90%，是完全符合市场要求的。涉案房屋是陈鹏利于2009年以不足100万元的价格购买，房屋面积近200平方米，当时急需资金周转用于还款，当时的房地产市场大面积房产不好交易，所以涉案房产有价无市，故经双方协商一直以300万元左右的价格予以出售。综上，答辩人一致在积极主动的协商还款事宜，且愿意还款。涉案房屋买卖合同系陈鹏利与陈九利真实的意思表示，并没有损害原告的债权利益，原告主张没有事实和法律依据。被告陈九利答辩称，一、答辩人与陈鹏利之间属于真实交易，且双方交易已完成，被答辩人质疑陈鹏利为转移财产、逃避债务而办理虚假交易，答辩人与陈鹏利之间基于买卖合同所取得的债权在2017年12月份，早于被答辩人基于金水区法院执行局所确认的债权时间（2019年4月份），被答辩人的诉请属无稽之谈。陈鹏利对鑫银盛公司向胡建宏的债务承担连带责任即借款本金198000元及利息，而陈鹏利截至2016年年底已欠答辩人140余万元，2017年8月份双方就开始协商将涉案房屋转卖与答辩人，可见答辩人与陈九利之间为真实交易，如若答辩人与陈鹏利之间的房屋买卖合同无效，答辩人的债权将受到严重的侵害。二、房屋买卖合同是以登记为生效要件的双务、有偿、诺成合同，即便是双方买卖合同内容条款具有瑕疵也不影响买卖合同的效力。被答辩人声称“明显不属于正常的房产交易习惯”，答辩人数年来多次对陈鹏利施以援手，从经济上、生活上都予以援助，双方商定的价格综合考虑情理以及2017年市场交易的价格区间，对于答辩人与陈鹏利而言，相对于不动产，大量的现金流远远超过不动产本身的价值，交易价格商定为300万元并无不妥。2017年12月份该房屋房管局载明市场指导价是331.4983万元，而双方实际交易价是300万元，达到市场指导价的90%，是完全符合市场要求的。答辩人支付了相应的对价，已经取得了房屋的所有权，答辩人与陈鹏利之间基于买卖合同所取得的债权早于被答辩人基于金水区法院执行局所确认的债权，且答辩人已办理不动产登记。从权利属性上来讲，答辩人对涉案房产享有直接支配物权，而被答辩人与陈鹏利仅仅存在债权债务关系，该权利并非源于对涉案房产的直接交易关系。另外，现有证据也不能推定答辩人与陈鹏利存在利用交易逃避债务的情形，因此答辩人对涉案标的已享有的物权应当优先于被答辩人的普通债权予以保护。综上，被答辩人凭借对涉案房屋的猜测引发本次诉讼，在债务人陈鹏利愿意当场履行债务的情况下，答辩人的权利同样值得受法律保护，恳请法院查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：2015年11月16日，郑州市管城回族区人民法院作出(2015)管民初字第1279号民事判决书，判决如下：一、被告洛阳市天娇置业有限公司于判决生效后十日内向原告胡建宏偿还借款本金90000元、借款期间的利息1800元及逾期利息(逾期利息以本金90000元为基础，自2012年4月25日起至本判决确定还款之日止按中国人民银行规定的同期银行贷款利率标准的四倍计算，同时扣除被告洛阳市天娇置业有限公司已支付的9573.95元利息)；二、被告河南鑫银盛投资担保有限公司对被告洛阳市天娇置业有限公司的上述债务承担带清偿责任。2016年8月23日，郑州市管城回族区人民法院作出(2016)豫0104民初2322号民事判决书，判决如下：一、被告河南中乾置业有限公司于判决生效后十日内向原告胡建宏偿还借款本金10000元，并支付逾期利息(自2012年1月26日起至本判决确定还款之日止，按月利率2％计算);二、被告河南鑫银盛投资担保有限公司对被告河南中乾置业有限公司的上述债务承担连带清偿责任;三、驳回原告胡建宏的其他诉讼请求。2016年11月11日，郑州市金水区人民法院作出(2016)豫0105民初1432号民事判决书，判决如下：一、被告河南财鑫集团有限责任公司于判决生效之日起十日内偿还原告胡建宏借款本金98000元及借款期内利息1960元，逾期利息(以98000元为本金，自2012年2月1日至2012年2月29日起按月息2分计算，自2012年3月起按月息1分计算至实际清偿之日止，以上须扣除被告河南鑫银盛投资担保有限公司支付的逾期利息7605元)；二、被告洛阳市天娇置业有限公司、河南鑫银盛投资担保有限公司对判决第一项确定的数额承担连带责任;三、驳回原告其它的诉讼请求。上述三份判决均已发生法律效力后，2017年10月13日，胡建宏以陈鹏利、张慧敏等人为被告诉至郑州市金水区人民法院，2017年11月3日郑州市金水区人民法院作出（2017）豫0105财保1251号民事裁定书，裁定冻结张慧敏、陈鹏利银行存款21万元或者查封其相应价值的其他财产。2017年11月8日实际查封张慧敏名下位于郑东新区××院××楼××单元××号房××套（产权证号15××03）。该院于2018年12月20作出（2017）豫0105民初25852号民事判决，判决陈鹏利、张慧敏对上述鑫银盛公司对胡建宏连带偿还的借款本金承担连带清偿责任。张慧敏不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院，该院于2019年3月19日作出（2019）豫01民终2059号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后张慧敏向河南省高级人民法院申请再审，该院指令郑州市中级人民法院再审。2020年8月11日，郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民再233号民事判决书，判决撤销（2017）豫0105民初25852号民事判决、（2019）豫01民终2059号民事判决，判令陈鹏利对上述鑫银盛公司对胡建宏连带偿还的借款本金承担连带清偿责任。现该判决已发生法律效力。2017年12月26日，陈鹏利与陈九利签订《房屋买卖合同》，主要约定：陈鹏利将坐落于郑州市郑东新区九如东路6号15号楼2单元6层24号，房屋建筑面积196.81平方米，房屋成交价款为280万元，陈九利于2017年12月26日向陈鹏利支付房款280万元。庭审中，被告陈九利提交借条或收据共计七份，显示自2016年8月10日至2017年11月22日，陈鹏利共向陈九利借款196万元，并提交银行对账单证明“陈九利向陈鹏利出借了巨额借款，陈鹏利无力偿还，双方商议以涉案房产抵债，商定价格为280万元”。被告陈鹏利对此无异议。原告胡建宏称，陈九利支付给陈鹏利的资金远远小于280万元，如真实发生抵债，借条、收条等应当还给陈鹏利，但举证的是陈九利，不符合常理，对所有借条、收条等均不予认可，是私下补写的。再查明：因涉案房产的过户，被告陈九利缴纳契税49724.74元，计税金额为3314983元。以上事实有原告提交的（2020）豫01民再233号民事判决书、（2017）豫0105财保1251号民事裁定书、《房屋买卖合同》等证据，被告陈九利提交的借条、借据等证据及本案开庭笔录在案佐证。被告陈鹏利提交的出院证、《立案决定书》、《通知》等有关其病情及生活状况的证据材料，与本案不具有关联性，本院不予采纳。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。本案中，首先，被告陈鹏利并非原告胡建宏所享有债权的原始债务人，被告陈鹏利转让案涉房产时间早于生效法律文书确定其应承担责任时间，且涉案房产转让价格是原告所享有债权本息的6倍左右，因此不足以认定被告陈鹏利转让房产时具有逃避履行其可能需对原告胡建宏承担的债务的故意。其次，二被告就其之间存在债权债务关系亦有借据（收据）、部分转款凭证予以佐证，结合二被告关于转让房产是以房抵债的陈述，不足以认定二者之间系无偿转让房产。最后，根据案涉房产过户时税务机关作为计税基础所确定的房产价格3314983元，与二被告合同转让价格280万元相比，合同转让价格是计税基础房产价格的84%，不属于以明显不合理低价转让财产情形。综上，原告诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告胡建宏的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告胡建宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李俊辉二〇二一年五月十五日书记员  郭鹏飞