江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1714号上诉人（原审原告）：徐伟玮，男，1990年2月13日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：孙志国，江苏岸庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王浩，男，1979年8月16日出生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：陈琼，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁孔建，江苏引航律师事务所律师。原审第三人：丁云云，女，1985年7月3日出生，汉族，住江苏省淮安市。上诉人徐伟玮因与被上诉人王浩及原审第三人丁云云房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初1526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐伟玮上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查明事实后依法改判支持徐伟玮一审诉讼请求。事实和理由：1.一审认定基本事实不清。涉案房屋买卖合同签订之前，王浩电话询问了丁云云，丁云云对出售房屋表示同意，一审法院没有调查王浩与丁云云之间的通话记录。此外，丁云云与中介之间就涉案房屋转让事宜有微信聊天记录，只是徐伟玮无法取得该记录。2.一审确定的差价损失时点错误。2020年5月10日，王浩提出解除合同，但并无任何事实依据和理由，后徐伟玮起诉，王浩收到应诉手续的时间为2020年7月15日，但一审法院并未就2020年7月份的房价进行询价，而以2020年5月作为房屋差价损失的认定时点，显然错误。3.一审认定过错责任错误。王浩与丁云云就家庭共有房屋出售的重大事项做过沟通与交流，丁云云不同意出售房屋的主张违背生活常识，即使丁云云确实不同意，因王浩违约造成的损失应当由王浩全额赔偿，徐伟玮不存在任何过错。4.一审程序违法。一审法院释明如果合同不能继续履行，是否要求赔偿损失，徐伟玮主张赔偿损失的金额需要法院通过询价确定，一审法院按照合同总标的额收取诉讼费不当。王浩辩称：一审法院认定徐伟玮对合同解除存在过错正确，王浩于2020年5月10日通知徐伟玮解除合同，徐伟玮对合同解除认可并接受，一审法院以此时间点计算房屋差价损失正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人丁云云未作陈述，亦未提交书面陈述意见。徐伟玮一审起诉请求：判令王浩将涉案房屋变更至徐伟玮名下，徐伟玮按照合同约定支付相应的房屋款项。一审法院认定事实：涉案中南世纪城二期18幢1806室房屋为王浩及其配偶第三人丁云云共同签署合同购买。2020年1月4日，徐伟玮、王浩通过案外人鼎越公司签订了《房屋买卖三方合同》一份，约定房屋面积97.98㎡，王浩将涉案房屋以82.6万元的价格出售给徐伟玮，徐伟玮于2020年2月15日付首付款43万元（包含定金2万元），余款39.6万元向银行贷款，王浩应在2020年5月25日内将该房屋交付给徐伟玮。合同签订当日，徐伟玮向王浩支付定金2万元。合同还约定了违约责任：徐伟玮支付定金后，若王浩违约，不将涉案房屋出售给徐伟玮，王浩同意按约定双倍定金赔偿徐伟玮。合同签订后，中介多次催促王浩办理更名未果，王浩曾询问中介，房屋是否涨价，考虑违约。2020年5月10日，王浩发微信给中介：“截止2020年5月10日未收到房屋首付款43万元，依据合同徐伟玮已违约，本合同终止，2万元按合同约定不退”。一审审理中，王浩陈述房屋买卖合同签订时并未办理房产证，是以变更商某,4买卖合同买受人的方式来履行《房屋买卖三方合同》。徐伟玮陈述多次催促王浩办理更名，王浩未办妥，故徐伟玮未在合同约定时间支付首付款。王浩陈述合同签订后，王浩将相关事宜告知第三人丁云云，丁云云不认可付款方式，故不同意出卖房屋，但并未告知徐伟玮及中介。徐伟玮申请中介韩云成到庭作证，韩云成陈述，涉案房屋没办理房产证，王浩说要办理更名。法院询问证人商某,4买卖合同中买房人是王浩和丁云云，为什么在《房屋买卖三方合同》上只有王浩一人签名，证人陈述有一个人签名就够了。经一审法院向徐伟玮释明，如合同不能履行，是否要求王浩承担违约责任或赔偿损失。徐伟玮陈述如果法院认定合同法律上或事实上不能履行，要求王浩双倍返还定金，支付违约金16520元，并要求赔偿房屋增值部分损失，徐伟玮主张以2020年12月21日为计算可得利益的时间节点。一审法院到对涉案房屋询价，两家中介的工作人员均称在2020年5月10日，该小区房屋价格约在1万元/㎡，2020年12月份价格在17000-18000元/㎡。一审法院认为：徐伟玮与王浩签订的《房屋买卖三方合同》合法有效，现因房屋共有权人丁云云不同意出售房屋，导致合同无法履行，符合合同解除的条件，应解除涉案《房屋买卖三方合同》。因房屋未办理产权登记，交易习惯为先更名，后付款，王浩经多次催促未办理过户，期间徐伟玮从未表示不再购买房屋，也未表示推迟支付房款，王浩主张徐伟玮违约没有事实依据。关于解除合同的损失，因王浩在2020年5月明确表示合同不再履行，故以此为时间节点计算房屋可得利益损失为宜，经询价，当时的价格为1万元/㎡，增值153800元，徐伟玮损失数额确定为153800元，双方在签订合同过程中均未注意到房屋共有权人是否同意卖房的问题，双方过错相当，王浩应赔偿76900元，损失数额已超定金、违约金，依法支持损失76900元，其主张双倍定金、违约金不再支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除徐伟玮、王浩签订的《房屋买卖三方合同》中房屋买卖部分；二、王浩于判决生效之日起十日内向徐伟玮返还定金2万元；三、王浩于判决生效之日起十日内向徐伟玮赔偿房屋增值部分损失76900元；四、驳回徐伟玮其他诉讼请求。案件受理费12762元，由徐伟玮负担11382元，王浩负担1380元。保全费1520元，由徐伟玮负担1356元，王浩负担164元。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，关于丁云云是否同意卖房的问题。经查，一审中丁云云到庭陈述其要求付款方式为全款，故不认可王浩与徐伟玮签订的房屋买卖合同。二审中，徐伟玮陈述，签合同之前，王浩给丁云云打电话沟通房款金额，但王浩与丁云云打电话时徐伟玮并不在场。本院认为，因丁云云未在案涉房屋买卖合同上签字确认，故即使调取到王浩在签订合同时与丁云云通话记录，也不能证明王浩将涉案房屋买卖合同的主要内容（交易价款、付款方式、履行期限等）告知丁云云并得到丁云云的同意，故一审认定丁云云不同意出售涉案房屋的事实并无不当。关于可得利益损失时点的确定问题。本院认为，根据法律规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。王浩于2020年5月提出不再履行合同，王浩作为违约方，能够预见到的房屋差价即为2020年5月时的房屋价格与本案房屋买卖合同约定价格之间的差额。此外，徐伟玮亦于2020年5月底在涉案房屋附近购买了其他房屋，及时减少了自身损失。因此，一审法院以2020年5月作为时间节点计算房屋可得利益损失符合法律规定，徐伟玮要求以2020年7月作为差价确定时点于法无据，本院不予支持。关于合同不能继续履行的过错问题。徐伟玮在明知涉案房屋存在共有权人丁云云的情况下，在签订案涉房屋买卖合同时未要求丁云云到场签字，也未要求王浩提供丁云云的书面授权手续。丁云云不同意出售房屋导致案涉房屋买卖合同不能继续履行，徐伟玮与王浩对此均应当有所预见，一审认定徐伟玮与王浩对于合同不能继续履行过错相当并无不当。关于一审诉讼费收取是否违法的问题。经查，徐伟玮一审诉讼请求为要求王浩将涉案房屋变更至徐伟玮名下，一审法院按照涉案房屋买卖合同的标的额收取了诉讼费用。经过一审法院释明，徐伟玮表示，如果法院认定合同不能履行，要求王浩双倍返还定金4万元、支付违约金16520元、赔偿可得利益损失（具体金额由法院询价确定）。因徐伟玮并未明确表示放弃要求房屋更名的诉讼请求，故一审法院未予办理退费并不构成程序违法。综上，徐伟玮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1723元，由上诉人徐伟玮负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  梁新星审 判 员  刘玉娟二〇二一年五月二十七日法官助理  钟 岩书 记 员  费婉燕