贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1024号上诉人（一审被告）：朱丽，女，汉族，1984年5月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（一审被告）：邓涛，男，汉族，1983年9月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：胡义荣，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：熊雨婷，贵州威迪律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：陈文，女，汉族，1963年2月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：蔡明奎，男，汉族，1962年4月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：张競，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人朱丽、邓涛因与被上诉人陈文、蔡明奎房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7326号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人朱丽、邓涛上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：保租合同是上诉人与贵阳智和家置业咨询有限公司就涉案商铺签订的合法有效的返租合同，因被上诉人与智和家公司的委托关系，被上诉人应受该合同约束。被上诉人委托代理人张梦欣与智和家公司签订的销售代理合同和七星关区人民法院的民事判决书均证明了被上诉人将案涉房屋委托智和家公司销售的事实。张梦欣与上诉人签订的《万利商厦三层小铺认购书》第三条明确约定了如果上诉人不签订《万利商厦保租合同》应承担的不利法律后果。上诉人与智和家公司签订保租合同系履行与张梦欣签订的认购书所作约定。智和家公司采取返租形式销售上诉人明知，正是因为采取了返租形式才让销售价格明显高于同时期同路段同性质房屋价格。销售房屋所发放广告内容“三层收藏级金钻铺万利商厦首付1.8万起、坐享50万稳定收、10年保租、年投资回报7%、买铺就收五年租金……”的内容具体，根据司法解释的规定，应当构成合同内容。智和家公司与上诉人签订保租合同后，直接将租金支付给被上诉人，被上诉人也自认收到五年返租租金50860元，对以返租租金抵扣房款一事认可，剩余租金也应冲抵房款，上诉人实际应付被上诉人房款为21140元，而非72000元。智和家公司与本案处理有利害关系，一审未通知其参与诉讼，程序违法。根据上诉人提起上诉后到相关部门调取的委托书和公证书，陈潇翔、张梦欣才是涉案房屋的实际权利人，只是借用二被上诉人名义进行登记，两被告人并非实际权利人，与本案标的不具有法律上的利害关系，不是适格的原告。被上诉人陈文、蔡明奎二审答辩称：案涉商铺已由业主组成的自管小组对外经营并收取租金，上诉人主张将后五年租金抵扣房款无实现的基础，且保租合同并未约定后五年租金用于抵扣房款，上诉人的主张无事实和法律依据，请求二审维持原判。原审原告陈文、蔡明奎一审诉讼请求：1.判令被告立即支付购房款72000元;2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：受原告陈文、蔡明奎委托，案外人张梦欣代理原告出售位于毕节市七星关区。2012年10月20日，以原告陈文为出卖人，张梦欣、陈潇翔为其代理人，被告朱丽、邓涛为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号2012-213），约定原告将位于万利商厦1幢1座3层1号商铺出卖给被告，建筑面积9.08平方米，套内建筑面积6.7平方米，公摊面积2.38平方米，单价为16004元／平方米，总价款为145314元。合同主文未约定付款方式，被告未在合同落款处签字捺印。同日，双方还签订了《万利商厦小商铺合同计算纸》作为合同附件载明：“总价145314元，单价16004元／平方米，五年返租金额50860元（返租金额从首付款扣除），首付50%即73314元，银行按揭72000元，实际首付22454元。”案外人张梦欣在合同尾页出卖人处加盖私章，买受人朱丽、邓涛只在合同计算纸落款处签名捺印。合同签订后，二被告支付了购房首付款22454元及其他附属费用合计29039元，尚未支付购房尾款。原告向被告交付房屋，被告出租商铺收取租金并依约享受了以五年租金抵扣部分购房款的优惠。2013年4月17日，涉案商铺转移登记至二被告名下。另查明，被告与案外人贵阳智和家置业咨询有限公司签订《保租合同》，确认该商铺总金额145314元，前5年租金已一次性支付乙方，每年租金额为总房价的7%。再查明，涉案商铺在办理备案、过户等手续时，又产生了一份《商品房买卖合同》，该合同存放于房产登记机关档案，合同记载商铺总价为45400元，首付23400元，余额2.2万元贷款支付。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.购房款金额应如何认定？2.原告诉求是否超过诉讼时效？关于房款金额问题。涉案商铺出现了两份合同，一份经原告的委托代理人张梦欣签章及被告签名捺印并附有详细付款方式的计算纸，载明房款金额145314元，另一份存放于房产管理部门档案，载明房款金额45400元。两份合同房款金额悬殊较大，但是从后续被告出租商铺的事实来看，保租合同进一步明确购房款145314元，并约定前五年租金每年按购房款的7%计算并已一次性支付，该约定145314元×7%×5=50860元，与计算纸吻合，可见，被告也认可购房款为145314元的事实，故通过合同实际履行情况认定购房款145314元系原被告双方真实意思表示。载明金额为45400元的商品房买卖合同，只用于房屋办理过户手续，涉嫌以合法形式掩盖非法目的，不能认定为双方真实意思表示。因此，被告应按计算纸约定的方式履行支付购房款的义务，即在支付了首付款22454元及五年租金充抵50860元房款之后，继续履行支付145314元-22454元-50860元=72000元购房款的义务，因约定的该部分金额以按揭贷款支付的履行方式不能，故被告应继续以其他方式履行付款义务，原告要求被告支付余款72000元的诉讼请求，予以支持。关于诉讼时效问题。合同未约定按揭贷款不能的情况下被告以其他方式支付购房款的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”原告有权随时主张本案债权，故被告关于诉讼时效的抗辩，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，一审判决：被告朱丽、邓涛于判决生效之日起十日内支付向原告陈文、蔡明奎购买位于贵州省毕节市七星关区的购房尾款72000.00元。案件受理费人民币1510元，由原告陈文、蔡明奎负担711元，被告朱丽、邓涛负担799元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人签字确认的《万利商厦小商铺合同计算纸》明确：案涉商铺总价159808元，单价17600元/平方米，优惠后金额145314元，五年返租金额50860元(返租金额从首付款扣除)，返租后的总价94454元，首付50%73314元，银行按揭72000元，实际首付22454元。一审根据双方约定判决上诉人支付剩余房款72000元并无不当，本院予以确认。上诉人与智和家公司签订的《贵州毕节万利商厦3层收藏级金钻铺保租合同》仅约定前5年租金一次性支付用于抵扣房款，并对5年期满后的租金金额、支付方式、逾期支付违约责任进行明确约定，且约定上诉人可根据自身情况自行经营，但未对5年期满后的租金是否用于抵扣房款进行约定。上诉人主张根据《贵州毕节万利商厦3层收藏级金钻铺保租合同》的约定应继续用租金抵扣房款无事实及法律依据，不予采纳。另外，上诉人请求追加智和家公司参加诉讼的理由不成立，不予支持。如智和家公司未依据双方约定向上诉人支付租金，上诉人可依约向智和家公司主张权利。不动产的权属以登记为准，被上诉人与上诉人订立案涉房屋买卖合同时系案涉房屋的权属登记人，其与上诉人所签订房屋买卖合同合法有效，被上诉人据此向上诉人主张权利，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1598元，由上诉人朱丽、邓涛负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年五月八日书记员  秦 倩