北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5684号上诉人(原审被告)：张玲，女，1964年3月18日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李丽，北京泽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何艳丽，北京泽达律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：北京珠江世纪物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号1号楼2602室。法定代表人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：吕晶华，女，北京珠江世纪物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：王前，男，北京珠江世纪物业管理有限公司员工。上诉人张玲因与被上诉人北京珠江世纪物业管理有限公司（以下简称珠江世纪公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初17057号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人张玲的委托诉讼代理人李丽、何艳丽，被上诉人珠江世纪公司的委托诉讼代理人吕晶华、王前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玲上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回珠江世纪公司一审全部诉讼请求或发回重审；二、本案诉讼费由珠江世纪公司承担。事实和理由：一、本案争议焦点为物业费起算时间，即开发商交付房屋时间，也即张玲收钥匙时间，一审法院认定起算时间是2005年12月31日，但实为2013年8月17日。2005年12月31日为《房屋买卖合同》约定的交房时间，案涉房屋为精修房屋，张玲收房时墙壁漏水导致地面积水，无法居住，不符合收房标准。于是珠江世纪公司接受开发商委托收回钥匙后返修，并向张玲出具《钥匙保管委托书》，后珠江世纪公司负责人几经更换，经张玲多次催促直至2013年8月17日才向张玲交付房屋及钥匙，但房屋仍未维修，墙面水痕明显，下雨后雨水渗入屋内，并且在维修期间屋内锅炉损坏、水泵及可视设备丢失，张玲自行维修花费6650元。2013年8月17日，张玲收房后，与珠江世纪公司正式签署《前期物业服务协议》。因此，张玲实际收房时间为2013年8月17日。二、珠江世纪公司一直未能履行维修义务，致使房屋无法居住，张玲2013年8月17日前交付的物业费应用于折抵2014年至今的物业费。根据《物业管理条例》第41条的规定，双方2013年8月17日签署《前期服务合同》，服务起始时间为2013年8月17日，此前房屋被物业公司及开发商控制占有中，并未交付张玲，房屋交付之前的物业费应由建设单位缴纳。因此，张玲已经缴纳的物业费29728.3元，应予冲抵2014年至今的物业费。三、珠江世纪公司至今未能完全履行合同义务，存在瑕疵履行的事实，应当予以减少物业费。珠江世纪公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。双方依法确立的合同受法律保护，对当事人有约束力，珠江世纪公司依据《前期物业服务协议》对张玲所在小区提供物业服务，张玲事实上接受了服务，应依法依约支付物业费。关于张玲上诉提出的收房时间，其主张是2013年8月17日，事实上张玲的收房时间应该是2006年1月1日，这个有合同证明。关于张玲提出的抵扣物业费的请求没有法律依据，没有证据支持。张玲提出珠江世纪公司至今未能履行合同义务应减少报酬的请求不成立。珠江世纪公司已经提供了物业服务，其应支付物业费。珠江世纪公司向一审法院起诉请求：1.张玲支付珠江世纪公司物业管理费30191.04元；2．诉讼费由张玲承担。一审法院认定事实：张玲自认系位于北京市通州区潞苑南里x号院珠江国际家园xx号楼x单元xxx房屋的业主，房屋建筑面积192.5平方米。2013年8月17日，张某代张玲（甲方）与珠江世纪公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，双方约定：乙方按建筑面积每月每平方米1.98元收取物业管理服务费。经核实，张玲未交纳2014年1月至2014年12月以及2016年1月至2020年12月的物业费。一审法院认为，依法成立的合同对当事人都有法律约束力，当事人均应依约履行。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。珠江世纪公司依据《前期物业服务协议》受托为张玲房屋所在小区提供物业服务，张玲实际接受了物业服务，理应交纳物业费，经查2014年1月至2014年12月以及2016年1月至2020年12月张玲确实未曾交纳物业费，故对珠江世纪公司要求张玲交纳该期间物业费的诉求，一审法院予以支持，但具体金额经一审法院核算应为27442.8元。关于珠江世纪公司主张的滞纳金，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张玲给付北京珠江世纪物业管理有限公司2014年1月至2014年12月以及2016年1月至2020年12月的物业费共计27442.8元，于判决生效之日起7日内给付清；二、驳回北京珠江世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，张玲向本院提交以下新的证据：证据1,张某与珠江物业公司物业经理李某的录音，证明李某对于水泵丢失的事实是认可的，珠江世纪公司没有尽到职责；证据2，张某与开发商北京珠江房地产开发有限公司徐永的电话录音，证明徐永对于设备丢失是认可的，也承诺可以补偿；证据3，2张图片，证明由于墙壁漏水导致墙面有痕迹，小区外墙砖已经脱落，影响房屋使用。经庭审质证，珠江世纪公司对张玲提交的上述证据1的真实性不予认可；对于证据2，因徐永并非珠江世纪公司员工，因此无法核实其真实性，认为与本案无关；对于证据3的真实性认可，关联性不认可，认为与本案无关。珠江世纪公司二审期间向本院提交违建限期拆除的告知书及通知书，证明珠江世纪公司已经尽到物业管理的义务，张玲对上述证据的真实性认可，对其证明目的不予认可，认为该证据可以证明珠江世纪公司未尽到管理义务。二审期间，张玲向本院提交申请书，要求追加北京珠江房地产开发有限公司为本案第三人参加诉讼。本院经审查认为，因北京珠江房地产开发有限公司并非诉争物业服务合同关系主体，故本院对张玲要求追加该公司参加诉讼的申请不予准许。本院二审期间补充查明以下事实：一审期间，张玲向法院提交了一份落款时间为2005年12月31日的《钥匙保管委托书》，载明：“北京珠江国际家园xx号楼x-xxx室，业主委托‘珠江世纪公司’国际家园管理部，保管房屋钥匙总计33把。委托原因：维修。”委托人处有张玲的签字。二审期间，珠江世纪公司认可其确于2005年12月31日接受张玲的委托代为保管钥匙，其主张该公司于保管钥匙期间一直尽职履行保管义务，为其提供物业服务；但该钥匙保管委托的事实是在张玲完成收房手续后发生，张玲委托其公司保管钥匙前已经收房，理应交纳物业服务费。本院对一审法院已查明的其他事实予以确认。本院认为，张某代张玲与珠江世纪公司之间签订的《前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。合法有效的合同对双方均具有约束力，双方均应按照约定履行各自的合同义务。本案中，双方争议的焦点是：张玲是否应向珠江世纪公司支付诉争期间的物业服务费用。对此，本院认为，当事人应当对自己提出的主张提交充分证据佐证，未能提交或者提交的证据不足以证明其主张的，应承担举证不利的法律后果。本案中双方自2013年8月17日签订诉争《前期物业服务协议》，珠江世纪公司为涉案小区提供了物业服务，张玲作为业主应当依据合同约定交纳相应的物业费用。现张玲确未交纳2014年1月至2014年12月以及2016年1月至2020年12月的物业费用，故珠江世纪公司有权要求张玲交纳该期间的物业费。一审法院核算的上述期间的物业费，符合双方合同约定，本院予以确认。关于张玲上诉主张，其实际入住时间是2013年8月17日，并非2005年12月31日，因珠江世纪公司未能履行维修义务，给张玲造成了损失，张玲此前支付的物业费应当折抵本案诉争的物业费一节，因本案一审期间，张玲并未提出明确的反诉请求，珠江世纪公司亦不同意在本案中折抵计算，考虑到双方就此亦存在争议，故本院二审期间对张玲要求将此前缴纳的物业费予以折抵的上诉请求不予支持；关于张玲二审期间主张因为设备丢失，开发商北京珠江房地产开发有限公司承诺予以补偿一节，因本案系物业服务合同纠纷，北京珠江房地产开发有限公司并非本案物业服务合同的签订主体，故本院对张玲的该项主张亦不予采信。如张玲认为其权利受损，其均可另行主张。关于张玲上诉主张珠江物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故要求酌减费用一节，本院认为，张玲提交的现有证据并不能证明珠江世纪公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益；且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定。故本院对于张玲以物业服务存在瑕疵为由，要求酌减物业费的请求亦不予支持。需要特别指出的是，物业管理服务单位应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，以期在物业服务单位与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。物业公司应严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，并多与业主沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为和谐社区建设作出更多的努力。综上所述，张玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1271元，由张玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  田 璐二〇二一年五月十日法官助理  郭欣欣书 记 员  崔浩然-6--5-