广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终8004号上诉人（原审被告、反诉原告）：姜伟，男，汉族，1975年9月4日出生，身份证住址：广州市海珠区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄玲，女，汉族，1978年8月24日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。上诉人姜伟因与被上诉人黄玲房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初24734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姜伟上诉请求：1、依法撤销原判，并依法改判支持姜伟反诉请求；2、本案诉讼费用由黄玲承担。上诉事实和理由：一、一审法院调整违约数额有失公允。二、一审法院未采信对姜伟有利的证据，姜伟在2020年3月进行了8次催收。三、黄玲违约情节严重，有主观恶意。被上诉人黄玲辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。黄玲向一审法院提出诉讼请求：1.判令姜伟返还押金54000元；2.判令姜伟支付逾期还款利息（以54000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月29日起，计算至姜伟清偿之日止）。3.判今姜伟承担本案诉讼费。姜伟向一审法院提出反诉请求：1.黄玲向姜伟支付月租金200%的违约金54000元，扣减姜伟已在房屋押金中扣留的43200元，黄玲仍应支付10800元；2.反诉费用由黄玲承担。一审法院经审理查明，2019年6月1日，姜伟（出租人，甲方）与黄玲（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定房屋坐落于深圳市南山区（以下简称案涉房屋），建筑面积230.68平方米，权属证书编号400319140。房屋租赁期自2019年6月6日至2020年4月28日，出租人应于2019年6月1日前将该房屋按约定条件交付给承租人。租赁期满或合同解除后，出租人有权收回房屋，承租人应按原状返还该房屋及其附属物品、设施设备。租金标准及支付方式为27000元每月，承租人应于本合同签署后1个工作日内向出租人支付首期租金，首期租金租赁期限为2019年6月6日至2019年7月5日，剩余各期租金应于每月6号前向出租人支付当月租金。押金54000元，承租人应于签订本合同1日内向出租人支付，出租人收取押金后应向承租人开具对应金额的押金收据。租赁期满或解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租人承担的费用、租金，以及承租人应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租人。承租人有下列情况之一的，出租人有权单方解除合同，收回房屋：（1）不按照约定支付租金或押金达10日的；（2）欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的；……。承租人有上述约定情形之一的，应按月租金的200%向出租人支付违约金，同时出租人可要求承租人将该房屋恢复原状并赔偿相应损失。同日，姜伟出具押金收据，确认收到黄玲案涉房屋押金两个月共54000元。案外人王薇2020年5月27日出具《证明》显示，其自2019年6月开始受黄玲委托每月向姜伟的银行账户转款租赁费27000元，作为向姜伟交纳的房租。个人账户交易明细清单显示，王薇2019年6月5日、7月7日，8月6日，9月6日，10月6日，11月6日，12月6日，2020年1月6日，2月6日，3月30日向姜伟转账支付27000元。微信聊天记录显示，姜伟员工2020年3月6日催黄玲交房租，黄玲说，“我跟姜先生之前有聊过，他一直没回复我，我跟他说给我们免一个月房租，他到现在也没回复，我们一直都没有人在那边……”“大家都有免租的，我和姜先生在2月份谈过的”；姜伟员工说，“姜总身体不适，在闭关中，我也很难找到他，我自己也在家办公”；黄玲说，“你联系到姜总让姜总和我沟通好吧”；姜伟员工说，“好的，我联系上姜总的话，我让他跟你联系。另外，你也有他的微信和电话，你也可以直接联系他”。3月7日，姜伟员工再次催缴房租。案涉房屋租客欠缴房租事宜群显示，3月30日姜伟员工再次催收，称如果4月2日前黄玲既不支付房租，也不搬离的话，会报警。3月31日，姜伟对黄玲说，再过几天又到了4月份的交租期，请提前备款，勿再拖延。4月16日，姜伟员工说，“放行条和物业讲好了，明天你们直接过去开就好了”。微信聊天记录显示，2020年3月29日姜伟向黄玲发出《关于解除案涉房屋租赁合同并限期腾退房屋的函》，该函内容主要为鉴于黄玲拖欠房租超过10天；黄玲应向姜伟支付41400元违约金，并赔偿相应损失；黄玲仍欠3月份租金27000元，该费用未包括物业、水电费等其他费用，因此，姜伟行使单方解除权，解除合同，并通知黄玲应于2020年4月2日14时前腾退房屋，腾退房屋前应交纳的电费、停车费等与物业结算，并与姜伟完成清点、腾退事宜，相关租金和违约金应于2020年4月2日12时前支付。如你方拒绝搬出或拒绝支付违约金及租金，黄玲将采取限制出入，停水停电等措施以维护合法权益。微信聊天记录显示，2020年5月4日，黄玲员工说请姜总按约定退回押金至王薇账户。姜伟说，“水电费、房租200%的罚金等，这是我们核对的结果，如果正确，我们将转发7259.77元到你方账户”。姜伟说“我再次声明，扣除你方的违约金，与4月份的电费，余额7259.77我方愿意马上退回给你方，当然这必须得到你方同意才可执行”。为证明向飞燕（Jenny）自己陈述拖欠租金的原因是公司在年前已经解散，且公司没有现金，后续租金都是由她个人垫资以及黄玲确实没钱支付房租，姜伟提供了微信聊天记录和个人账户交易明细清单为证。为证明黄玲拖欠房租、物业费用，姜伟员工明确表示不能免租，以及24天内前后8次向黄玲催交房租、物业费用，但黄玲员工以种种理由推托，甚至将出租人移出微信群，姜伟提供了聊天记录为证。为证明上一任租客因多次、长期拖欠租金，已被姜伟起诉，故案涉房屋在本案租赁时，提高违约罚金，同时也将涉案房产的租金从43200元/每月，下调至27000元/每月，姜伟提供了（2019）粤0305民初1459号立案缴费通知书为证。黄玲对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。4月份电费催缴单显示，案涉房屋2020年4月份产生了电费3540.23元。个人账户交易明细清单显示，姜伟将押金54000元中的7259.77元退还黄玲。一审庭审中，黄玲、姜伟双方确认黄玲交租交至2020年4月底，黄玲已于2020年4月底搬离案涉房屋。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。黄玲与姜伟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。关于案涉房屋《房屋租赁合同》的解除，姜伟主张因黄玲拖欠租金超过十日而通知解除，黄玲主张合同因期满而终止，一审法院认为，黄玲确实存在拖欠租金超过十日的情况，姜伟亦发出解除通知，解除权作为形成权一经行使即已生效，根据合同法的规定，合同自通知到达对方时解除，因此案涉合同于2020年3月29日解除。姜伟主张按合同约定的月租金200%的违约金，黄玲以疫情期间姜伟口头同意免除一个月租金及经营受影响等作为抗辩但未提供证据予以证明，且未提供证据证明疫情对其产生的影响，一审法院不予采信。综合全案来看，除了2020年3月外，黄玲在合同期限内基本按期支付租金，并3月底支付了2020年3月的租金，因此考虑到双方在合同解除后黄玲又以租金标准支付占有使用费至原合同期限届满，结合黄玲轻微的违约情节及姜伟的损失情况，一审法院对违约金进行调整，黄玲应当支付20000元作为违约金。此外，黄玲已认可的4月份电费3540.23元及已收到7259.77元的押金余额退款，应在押金54000元中予以扣除，姜伟应当返还黄玲押金23200元。至于黄玲主张的逾期返还押金的利息，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，黄玲的主张部分成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、姜伟自本判决生效之日起向黄玲返还押金23200元；二、驳回黄玲的其他诉讼请求；三、驳回姜伟的其他反诉请求。本诉案件受理费575元，由黄玲负担328.54元，姜伟负担246.46元；反诉案件受理费575元，姜伟负担367.79元，由黄玲负担207.21元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方应履行该合同约定。首先，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。黄玲在一审庭审中表示，黄玲的违约情形显著轻微并没有影响到姜伟合同目的的实现，并以请求支持其诉讼请求。该陈述可以视为其要求对违约金过高的进行调整申请，因此，原审法院适当调整违约金符合法律规定。其次，从双方履行合同情况来看，黄玲在2020年3月前均严格履约，2020年3月租金虽有延迟，但在3月底也已支付，违约情节轻微，且考虑到2020年疫情严重影响社会经济生活，黄玲延迟支付亦存在客观因素，一审法院综合上述情况对违约金调整为20000元并无不当。综上，姜伟提出原审判决对违约金的调整不妥，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，姜伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1730元（姜伟已预交），由姜伟负担。本判决为终审判决。审判长 彭 安 明审判员 许 莹 姣审判员 黄 玮 娜二〇二一年五月十三日书记员 戴斌（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。