湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初7425号原告：陈艳江，男，1963年3月2日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：刘一鸣，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马婷，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被告：谭振，男，1992年12月24日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：余荣登，湖南三湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈自豪，湖南三湘律师事务所实习律师。原告陈艳江诉被告谭振财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈艳江及其委托诉讼代理人刘一鸣、被告谭振及其委托诉讼代理人余荣登均到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告陈艳江向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告房屋因火灾事故造成的损失共计376688元；二、判令被告向原告支付因火灾事故造成的房屋空置期间的租金损失27000元（按月租金4500／月的标准，自2019年12月开始计数，暂计算至2020年5月，具体请求判令至房屋修复完好之日止）；三、请求法院判决被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告房屋因火灾事故造成的房屋装修及屋内家具家电损失313056.25元以及评估费用10000元。事实和理由：2016年12月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于长沙市山水英伦简爱区××栋××号房（现更名为长沙市岳麓区××路××号××庄园简爱区3栋102号房，以下简称“该房屋”）出租给被告，月租金为4500元／月，租赁期自2017年1月20日至2018年1月20日止。合同约定的租赁期满届满后，双方虽未续签书面的租赁合同，但被告仍一直继续租赁该房屋，并按期支付租金，原告对此亦无异议。2019年11月21日，该房屋在被告租赁期间，因被告使用不当发生火灾。后经长沙高新技术产业开发区消防救援大队出具《火灾事故简易调查认定书》，认定该房屋起火原因为不排除人为使用电吹风用电不当引发火灾。原告委托北京创宏建筑装饰设计有限公司对该房屋因火灾造成的损失进行了评定，确定各项损失总计为376688元。鉴于原、被告签订的《房屋租赁合同》第五条第三款已明确约定了“因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任”，现因被告在租赁期限内使用不当，致使原告房屋遭受火灾，给原告造成巨大的财产损失，被告应予赔偿。后原、被告多次协商未果，故原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告谭振辩称：一、房屋室内装修工程造价未进行现场勘查，仅依据委托方提供的资料进行分析计算且仅有一名造价师参与，严重缺乏客观性与公平性。首先，湖南天鉴造价咨询有限公司的装修预算编制报告明确声明根据委托方提供的资料进行分析计算所得，对所提供资料的准确性的其他因素造成的造价变化不承担责任，第2页编制依据第4点为房屋户主聘请其装修公司提供的关于工程的修复清单。与原告、被告双方就实际损失以现场勘查为准的意见不一致。按照鉴定机构的表述造价师未去现场勘查，直接以原告提供的装修方案造成预算，其预算费用明显不能反映火灾造成的损失情况，缺乏客观性与严谨性。其次，上述预算编制报告仅一名造价师参与，违反《建设工程造价鉴定规范》第3.4.3条应当指定两名以上鉴定人共同鉴定的规定。二、《鉴定报告》未考虑贬值，不符合《资产评估执行准则-资产评估方法》的要求，违背《火灾损失统计方法GA185-2014》标准。首先，《鉴定报告》第4页第2段中明确根据资产评估准则，采取重置成本法进行的评估。而《资产评估执行准则-资产评估方法》第4章第十五条对“成本法”的定义中明确提出需系“重置成本作为确定评估对象价值的基础，扣除相关贬值，以此确定评估对象价值的评估方法总称”，该章第二十条规定：资产评估专业人员应当综合评估对象的实际情况以及影响其价值变化的条件，充分考虑可能影响资产贬值的因素，合理确定各项贬值。以实体形式存在的评估对象的主要贬值形式有实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。故《资产评估执行准则一资产评估方法》明确要求资产评估应该计算贬值，而鉴定机构未考虑贬值，明显违反其行业资产评估准则。其次，就本案起火事故造成的损失鉴定有专门关于火灾损失统计的标准《火灾损失统计方法GA185-2014》。其第2页第3.7款定义成新率为“反映灾前建筑、设备等财产的新旧程度，即灾前财产的现行价值与其全新状态重置价值的比率”。第6页第7.5款规定重置价值法对房屋装修、家电家具等物品损失需计算成新率。第6页第7.6款规定修复费用大于受损前财产价值的，损失按受损前财产价值计算。原告陈艳江的修复费用大于受损前财产价值，损失按受损前财产价值计算，即需计算成新率。三、家具电器损失评估系按照原告单方面制作的清单且完全照搬原告单方装修公司预算书，故电器家具损失应当以消防部门的统计为准。首先，本案中原告并未提供证据证明其家具电器，鉴定机构也仅依据原告提供的清单进行的评估，并非按现场实际情况进行的评估，故原告应当承担举证不能的不利责任。其次，就本案物品损失问题，消防部门专业的中立的火灾处理机关，第一个进入案发现场对原告家中物品损失进行了登记，损失情况为空调5台、1台电视机、l台洗衣机、1台冰箱，具有较高可信度。再次，虽然现场勘查的时原告家中有抽烟机、燃气灶、热水器等设备，但上述未见明显损坏且上述设备原本就在高温或明火的条件下使用，故消防部门将其未计入损失范围符合常理。四、原告主张的房屋空置损失过高，恳请法院酌情应当认定为1个月至3个月的空置损失。首先，原、被告协商解除租赁合同并于2019年11月22日交房，而在前一日发生了事故，事故发生后谭振清扫了火灾现场并将钥匙移交给了原告陈艳江，故双方的租赁合同关系已于2019年11月30日解除。其次，本案系因原告陈艳江与被告谭振之间《房屋租赁合同》而产生的财产损害赔偿纠纷，根据《民法典》第五百九十一条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。就本案而言，原告陈艳江房屋受损其合理的修复时间在1个月至3个月之间，而超出部分不应当计算损失。经审理查明：2016年12月20日，原告陈艳江（甲方／出租方）与被告谭振（乙方／承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定甲方将其拥有的位于长沙市山水英伦简爱区××栋××＃房屋出租给乙方用于居住，租赁期从2017年1月20日至2018年1月20日止，租金为4500元／月。该合同第五条第三款约定“因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。”合同附件《出租方家电物品清单》载明：客厅：沙发一组、电视机一台、柜机空调一台；厨房：冰箱一套、抽烟机一台、燃气灶一台、热水器一台；一楼主卧：空调一台；二楼主卧：空调一台、电视机一台；二楼次卧：空调一台；二楼书房：空调一台、沙发床一张；负一楼：冰箱一台、抽湿机一台；一楼阳台：洗衣机一台。前述合同到期后，谭振继续承租涉案房屋并支付租金。2019年11月21日，被告谭振聘请的案外人林艳在涉案房屋中使用电吹风时不慎导致起火，造成房屋装修及家电损失。当日，长沙高新技术产业开发区公安消防大队出具《火灾事故简易调查认定书》，该认定书载明的直接财产损失为36000元，火灾事故事实一栏载明：“……2.经调查，起火单位位于高新区雷锋镇山水英伦3栋1单元102室陈艳江住宅，起火部位为该住宅客厅，起火点为客厅茶几附近，起火原因不排除人为使用电吹风用电不当引发火灾。3.火灾主要烧毁空调5台、1台电视机、1台洗衣机、1台冰箱、1台音响，鞋子鞋盒若干，过火面积超60平方米”。后因双方就涉案房屋赔偿事宜未达成一致，陈艳江诉至本院。本案审理中，经陈艳江申请，本院依法委托鉴定机构对涉案房屋因火灾导致房屋及家具电器的损失进行评估。湖南天鉴房地产土地评估与资产评估咨询有限公司作出湘天鉴资评字［2020］第1002号《陈艳江因火灾导致房屋装修及屋内家具电器财产损失评估鉴定报告》以及《鉴定报告情况说明》、湖南天鉴造价咨询有限公司出具天鉴咨字［2019］第1013号《关于长沙市岳麓区××路××号××庄园简爱区3栋102号房屋室内装修预算编制的报告》，认定2019年11月21日火灾造成涉案房屋及屋内家具电器财产损失合计313056.25元，其中房屋装修修复为288206.25元，电器损失为24850元（详见《电器家具清查评估明细表》）。《鉴定报告情况说明》载明“1.装修、电器成新率。本次损失评估鉴定报告以恢复原状为原则，装修是房屋的一部分，直接损失为修复的价值。电器根据本次评估鉴定目的，考虑电器成新率为50%。2.房屋修复面积。现勘情况：一层基本全部烧毁，二层墙面、木楼梯、地板、衣柜、浴室等虽未完全烧毁，但受火灾产生高温浓烟熏烤，出现变形、开裂、污浊等。房屋原装修已基本毁损，需全部修复”。此次鉴定鉴定费用10000元由陈艳江垫付。另查明：1.涉案房屋产权证载明的地址为岳麓区××路××号××庄园简爱区3栋102号。2.涉案房屋出租前系于2006年进行装修。涉案火灾发生后，原告于2020年11月开始对涉案房屋进行重新装修。被告主张其在火灾发生后对房屋进行清理，并在2020年3月、4月期间将房屋钥匙交还给原告，原告不予认可。3.原告当庭认可对《电器家具清查评估明细表》包含的负一楼的冰箱一台及抽湿机一台评估价共计1850元同意从损失总价中扣除。上述事实，有当事人的当庭陈述，当事人提交的并经庭审举证质证的《房屋租赁合同》、房产证、租金支付截图、微信聊天记录截图、《陈艳江因火灾导致房屋装修及屋内家具电器财产损失评估鉴定报告》、《关于长沙市岳麓区××路××号××庄园简爱区3栋102号房屋室内装修预算编制的报告》、照片、鉴定费发票等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。被告谭振承租涉案房屋，且谭振雇请的人员在涉案房屋中使用电器时导致发生火灾，谭振应对涉案房屋造成的火灾损害承担赔偿责任。关于原告因火灾遭受损失的认定问题。湖南天鉴房地产土地评估与资产评估咨询有限公司作出湘天鉴资评字［2020］第1002号《陈艳江因火灾导致房屋装修及屋内家具电器财产损失评估鉴定报告》、湖南天鉴造价咨询有限公司出具天鉴咨字［2019］第1013号《关于长沙市岳麓区××路××号××庄园简爱区3栋102号房屋室内装修预算编制的报告》，认定2019年11月21日火灾造成涉案房屋及屋内家具电器财产损失合计313056.25元，其中房屋装修修复为288206.25元，电器损失为24850元。被告辩称“房屋室内装修工程造价未进行现场勘查，不符合现场勘查进行造价的委托要求，严重缺乏客观性与公平性”，因鉴定机构已进行现场勘查，对被告该抗辩意见本院不予采纳。关于家具电器损失，结合涉案房屋租赁合同附件所列家具清单、《陈艳江因火灾导致房屋装修及屋内家具电器财产损失评估鉴定报告》所附的《电器家具清查评估明细表》，负一楼的冰箱一台（评估值1500元）、抽湿机一台（350元）计入了损失范围，因涉案房屋负一楼前述家具未受损，故对前述1850元应从电器家具损失中予以扣除，扣除后，本院认定家具电器损失为23000元（24850元-1500元-350元）。关于房屋装修修复损失，被告辩称“装修损失未考虑贬值，修复费用大于受损前财产价值，需计算成新率”，因涉案鉴定报告系对房屋受损后修复所需费用的评估，对被告该抗辩意见本院不予采纳。但涉案房屋装修系2006年完成，在火灾发生前确已使用一定年限，基于公平原则，综合考虑鉴定报告认定的装修损失金额以及原告房屋装修使用的情况，本院酌情认定被告对涉案房屋装修修复费用应承担201744.38元（288206.25元×70%）。以上合计损失为224744.38元（23000元＋201744.38元）。另因原告为确定房屋因火灾产生的损失用去鉴定费10000元,该费用应由被告承担。关于原告主张的房屋租金损失。涉案房屋确因火灾影响无法继续出租,综合考虑火灾发生后涉案房屋修复的合理时间，参考原租金标准，本院酌情认定被告谭振应赔偿原告陈艳江房屋租金损失9000元(4500元/月×2月),对超过部分,本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告谭振在本判决生效之日起十日内向原告陈艳江赔偿房屋火灾损失224744.38元、鉴定费10000元；二、被告谭振在本判决生效之日起十日内向原告陈艳江支付租金损失9000元；三、驳回原告陈艳江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取3678元，由原告陈艳江负担1457元，被告谭振负担2221元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  颜宇二〇二一年五月六日法官助理孙颖书记员柳遇珍