北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终3715号上诉人(原审被告、反诉原告)：张倩，女，1978年7月19日出生。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈秀红，女，1977年10月30日出生。委托诉讼代理人：孙琳，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：屠兴左，北京市时代九和律师事务所实习律师。上诉人张倩因与被上诉人陈秀红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初25385号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员薛妍独任审理，于2021年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人张倩，被上诉人陈秀红之委托诉讼代理人孙琳、屠兴左到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张倩上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，支持张倩的反诉请求。事实和理由：1．一审法院认定张倩应退还陈秀红房租计算错误。陈秀红于2020年1月13日交回涉案房屋钥匙，应退还租金期间为2020年1月14日至2月28日，金额为21516元，押金14500元。涉案房屋于2019年12月15日管道漏水后，是陈秀红自行通知物业公司关闭水阀，并非张倩指令。陈秀红丈夫在漏水次日未通知张倩，即砸坏涉案房屋主卧厕所墙壁、吊顶，后续再三拒绝张倩安排的专业维修人员上门修理，导致未能在五日内修理完毕。2019年12月1日至15日期间，陈秀红及家人正常使用房屋，应正常交纳房租，后其拒绝张倩安排专业人员上门维修，也拒绝交纳相应押金导致物业公司无法按其要求开通入户水。因此，该期间房租也应由陈秀红承担；2．关于张倩是否存在事实违约的问题。张倩张贴解约通知函后，当即被陈秀红拒绝。后陈秀红由于不想承担涉案房屋厕所修复费用，改口执行告知函内容，所延误的维修时间成本及修复费用应由陈秀红承担。所以张倩并未造成事实违约，不应承担违约金。而根据合同约定，陈秀红已违约，应赔偿张倩违约金14500元。另，陈秀红再三拒绝搬离的三件旧家具均已破损不堪，陈秀红没有证明其价值，一审判决张倩赔偿2000元损失错误。张倩在交接涉案房屋给陈秀红前，处理了屋内五人沙发及双人床，售价800元。上述家具品质远远高于陈秀红之旧家具。最后，2020年1月13日在中介公司及物业公司见证下，张倩同意放行三件旧家具，陈秀红律师以打电话为由，未曾回到涉案房屋，没有搬离家具。后张倩两次通知陈秀红搬家具，均遭拒绝，应视为其放弃权利；3．在我多次催促下，陈秀红仍拒绝搬离旧家具，长期占用房屋，其应该赔偿我房屋占用费，法院应支持我的反诉请求；4．因陈秀红丈夫蓄意破坏厕所墙壁和吊顶，陈秀红应赔偿主卧厕所墙壁和吊顶修复费用。双方对次卧壁纸更换有特别约定，其应在交房前恢复原状，陈秀红未恢复，应赔偿次卧壁纸修复费用。陈秀红辩称，不同意张倩的上诉请求，一审判决认定事实正确，应予维持。事实与理由：一审法院认定张倩房屋租金事实清楚，经我方计算，张倩应退还的为2020年1月14日至2月29日未使用房屋的租金22716．67元，2019年12月16日至2020年1月13日的断水期间租金14016．67元；张倩提前收回房屋构成根本性违约，陈秀红享有合同解除权，一审判决张倩承担14500元违约金正确；张倩三次阻拦陈秀红搬家，陈秀红已对张倩彻底失去信任，决定通过法律途径解决，张倩明知双方纠纷已进入诉讼程序，仍将陈秀红家具丢弃，其应赔偿损失；关于张倩墙壁、吊顶、壁纸的赔偿，原判认定事实清楚，使用法律正确，张倩上诉没有事实依据。陈秀红向一审法院起诉请求：1．判令张倩给付陈秀红违约金14500元；2．判令张倩退还陈秀红押金14500元、剩余房屋租金22716．67元（2020年1月13日至2020年2月29日）；3．判令张倩赔偿陈秀红中介费9500元；4．判令张倩退还陈秀红房屋断水期间租金14500元；5．判令张倩赔偿陈秀红因阻拦搬家造成的损失7168元（双人床3869元、沙发2299元、家具拆装费400元、搬家费600元）。张倩向一审法院提出反诉请求：1．判令陈秀红赔偿张倩墙壁、吊顶损失27433．4元、壁纸损失2858．5元；2．判令陈秀红赔偿张倩违约金14500元；3．判令陈秀红赔偿张倩房屋保洁费300元；判令陈秀红给付张倩房屋占有使用费75883．33元（以14500元为标准，计算自2020年1月13日至2020年6月18日）。一审法院认定事实：北京市朝阳区广渠路602号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人为张倩。2019年8月6日，陈秀红作为乙方（承租方）、张倩作为甲方（出租方）、北京麦田房产经纪有限公司作为丙方（居间方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定张倩将涉案房屋出租给陈秀红，租赁期限自2019年9月1日至2020年8月31日止，每月租金14500元。押金14500元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全状态。房屋及附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后5日内予以维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前30日通知乙方，扣除乙方应承担的各项费用后，将剩余租金及押金退还乙方，并按月租金的100％向乙方支付违约金。2019年8月7日，陈秀红向张倩支付押金14500元。同日，陈秀红向中介公司支付居间费14500元。2019年8月31日，张倩向陈秀红交付了涉案房屋。2019年9月5日、2019年11月24日，陈秀红分别向张倩支付第一期、第二期租金各43500元。2019年12月13日，张倩在涉案房屋张贴《告知函（发送件）》，载明：因个人原因需要收回涉案房屋，基于张倩通过电话、微信及中介协调等方式，多次与陈秀红沟通解除租赁合同未果，现向陈秀红发出本告知函，提醒陈秀红于一个月后（2020年1月13日12：00）前解除该租赁合同相关的事宜及房屋交接。2019年12月15日，涉案房屋主卧厕所管道破裂，发生漏水。张倩当日通知物业公司将水阀关闭，并经中介公司告知陈秀红等保险人员到场勘察后再行处理。2019年12月16日，陈秀红丈夫将主卧厕所管道漏水处墙体砸坏，对管道进行了简单维修。2019年12月26日，陈秀红之代理人王秋雅律师向张倩发送短信表示，陈秀红同意于2020年1月13日搬离涉案房屋，并同意按《告知函》的通知解除租赁合同；张倩需退还陈秀红押金、剩余租金及断水期间租金，并赔偿陈秀红违约金。张倩回复称，现在人在外面，晚上到家后回复。2019年12月26日，陈秀红与案外人签订《房屋租赁合同》，约定陈秀红承租案外人名下房屋，租期自2020年1月1日至2020年12月31日。陈秀红为此支付中介费9500元。自2019年12月29日起，陈秀红陆续开始搬离涉案房屋内的家具及其他物品。2020年1月6日，张倩委托中介公司员工向陈秀红发送通知，表示将于2020年1月8日或2020年1月11日办理交接手续。2020年1月13日，王秋雅与张倩通过短信确认将于当日下午3：00交接房屋。当日下午3：00，因张倩之夫与王秋雅就涉案房屋壁纸、墙砖赔偿事宜未能达成一致意见，张倩之夫未允许王秋雅将剩余的双人床一个、沙发一件、小黑桌一个搬离涉案房屋。2020年1月14日，张倩短信通知陈秀红，要求其至涉案房屋处搬离上述遗留物品。陈秀红表示因其失去对张倩的信任，担心再次遭拒，故未前去。2020年1月16日，陈秀红以房屋租赁合同纠纷为由，向法院提起本次诉讼。2020年3月16日，张倩收到本案诉讼材料。受疫情影响，法院分别于2020年7月7日、9月15日组织双方开庭审理本案。经询，张倩表示其于2020年6月17日再次短信通知陈秀红将遗留在涉案房屋内的物品搬走，陈秀红表示通过法律途径解决纠纷。2020年6月18日，张倩将上述物品搬至楼道，后遗失。陈秀红表示上述物品价值为6168元。张倩对此不予认可，表示上述物品已无价值，沙发看不出来品牌及购买时间，不能反映与其实际价格相符，且照片上显示沙发、床垫本来就是塌陷的情况，本身就存在问题。审理中，张倩提交修复报价单一张，载明卫生间修复需花费27433．4元，次卧单面墙壁纸更换需花费2858．5元。其中，卫生间修复清单中包含拆改水电、更换地砖、全屋抹灰等事项。陈秀红提交维修明细一张，载明墙纸维修需花费1600元，卫生间墙壁维修需花费1700元。经释明，双方均不就上述破损部分维修价值申请鉴定。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈秀红与张倩订立的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。本案中，张倩在涉案合同履行期间，即先后两次向陈秀红发送函件要求解除合同，违反了涉案合同中关于租赁年限的约定，构成根本违约，应承担相应的违约责任。陈秀红未经张倩同意，即采取不当方式对涉案房屋进行维修，构成一般违约，亦应承担相应的违约责任。在此情况下，就双方各诉诉讼请求，法院分项论述如下：关于违约金一节。如前所述，因张倩要求提前收回房屋，导致涉案合同无法继续履行，构成根本违约，故其应按照合同约定赔偿陈秀红违约金。陈秀红虽然不当维修涉案房屋，违反了承租人妥善使用涉案房屋的义务，但该项违约为一般违约，不足以导致合同无法继续履行，故不应适用合同约定的解约违约金条款。因此，对于陈秀红要求张倩赔偿违约金之诉讼请求，法院予以支持；对于张倩要求陈秀红赔偿违约金之诉讼请求，法院不予支持。关于租金一节。张倩虽主张涉案合同于2020年1月13日解除，但因其无法定或约定解除权，故该主张并不发生解除合同的效力。陈秀红于2019年12月26日经由代理人告知张倩同意涉案合同于2020年1月13日解除，应视为其行使法定解除权，涉案合同应于2020年1月13日解除，张倩应退还陈秀红2020年1月14日至2020年2月29日期间的房屋租金。另外，张倩擅自将涉案房屋断水，致使陈秀红无法正常使用涉案房屋，故其无权向陈秀红主张断水期间的房屋租金，亦应退还陈秀红。但陈秀红主张的上述数额均有误，法院调整后予以支持。关于经济损失、搬家损失、中介费、保洁费一节。因陈秀红未妥善使用涉案房屋，致使涉案房屋卫生间墙壁、卧室壁纸受损，故其应赔偿张倩相关损失。因双方均未就上述损失申请鉴定，故法院根据涉案房屋受损情况，综合全案案情，酌情确定陈秀红应赔偿张倩的经济损失为4500元。因中介费、家具拆装费、搬家费、保洁费并非张倩违约造成的直接损失，陈秀红诉请张倩赔偿上述费用，无事实和法律依据，法院不予支持。就陈秀红诉请之家具损失，张倩在明知双方纠纷已经进入诉讼程序，仍将上述物品丢弃，故其应承担相应的赔偿责任。考虑到上述家具业已遗失，双方亦无法就此项损失达成一致意见，故法院根据本案实际，酌情确定具体赔偿数额为2000元。关于占有使用费。陈秀红虽有物品遗留在涉案房屋，但不是因自身原因所致。双方未能就房屋壁纸、墙砖赔偿事宜达成一致意见，并非张倩拒绝陈秀红搬离涉案物品的合理理由；张倩虽于涉案合同解除次日短信通知陈秀红至涉案房屋搬离上述物品，但基于纠纷产生原因及解决过程，陈秀红亦有充分理由相信张倩不会轻易放行，故其未去搬离物品而是通过起诉解决纠纷，亦属人之常情。因此，上述物品滞留涉案房屋，系因张倩拒绝陈秀红搬离，故其无权向陈秀红主张占有使用费。关于押金，涉案合同约定，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。故法院根据上述约定，判令该笔押金先行抵扣陈秀红应赔偿张倩的经济损失4500元。判决书主文中不再载明支持张倩关于陈秀红赔偿其墙壁、吊顶、壁纸损失之反诉请求的判项内容，亦仅载明支持陈秀红关于张倩返还剩余押金之诉讼请求的判项内容。一审判决：一、张倩于判决生效之日起七日内退还陈秀红房屋租金三万六千二百四十五元、押金一万元；二、张倩于判决生效之日起七日内赔偿陈秀红违约金一万四千五百元、经济损失二千元；三、驳回陈秀红的其他诉讼请求；四、驳回张倩的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费936元，由陈秀红负担215元（已交纳），由张倩负担721元（陈秀红已预交，张倩于判决生效之日起七日内退还给付陈秀红）。案件反诉受理费1360元，由陈秀红负担50元（张倩已预交，陈秀红于判决生效之日起七日内退还给付张倩），张倩负担1310元（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张倩提交网页截图一张，欲证明其出租房屋前将自己的家具出售，卖得800元，陈秀红的家具不可能价值几千元。陈秀红质证意见为：证据真实性无法核实，不予认可，关联性、证明目的均不认可。本院认证意见为：该证据仅系张倩出售自有家具的截图，与陈秀红主张的家具损失缺乏关联性，无法证明陈秀红未搬离家具价值，故对该证据证明力不予认可。陈秀红未提交新证据。本院经审理查明：2020年1月13日，张倩之夫要求陈秀红先签署交接单，而后才能将三件家具搬离。陈秀红予以拒绝，其家具未能搬出。二审庭审中，经本院询问，张倩表示涉案房屋水管一直未修复，房屋也未另行出租。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，陈秀红与张倩订立的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。本案中，张倩在涉案合同履行期间，向陈秀红发送函件要求解除合同，违反了涉案合同中关于租赁年限的约定，构成根本违约，应承担相应的违约责任，陈秀红要求其应按照合同约定支付违约金，于法有据，其诉讼请求应当予以支持。因张倩向陈秀红提出提前解除合同后，随即发生了管道漏水事实，双方争议扩大，张倩始终未撤回其解除合同通知，陈秀红在此情况下同意解除合同，要求张倩承担违约责任，系其合法行使权利的行为，张倩以不存在事实违约为由提出上诉，本院不予支持。陈秀红在发现租赁房屋管道漏水后未经张倩同意，即擅自对涉案房屋进行维修，对卫生间墙壁、吊顶造成损坏，退房时亦未对房屋壁纸进行修复，其应赔偿张倩因此遭受的损失。因其行为仅系一般违约，并不导致合同无法继续履行，故不应适用合同约定的解约违约金条款。关于赔偿数额，因双方均未就上述损失申请鉴定，原审法院根据涉案房屋受损情况，综合全案案情，酌定陈秀红赔偿张倩的经济损失，并无不当。有关应退还的租金数额，陈秀红于2019年12月26日经由代理人告知张倩同意涉案合同于2020年1月13日解除，应视为其行使法定解除权，涉案合同应于2020年1月13日解除，张倩应退还陈秀红2020年1月14日至2020年2月29日期间的房屋租金。另外，涉案房屋因管道破裂断水，致使陈秀红无法正常使用，张倩应将房屋断水期间的房屋租金退还陈秀红。张倩主张长期停水是因为陈秀红拒绝张倩安排专业人员上门维修所致，但就此未能提供有效证据，本院不予采信。就陈秀红诉请之家具损失。根据张倩的陈述，涉案房屋在陈秀红搬离后并未另行出租，张倩明知双方纠纷已经进入诉讼程序，仍将上述物品丢弃，其行为不当，应承担相应的赔偿责任。原审法院根据本案实际，酌情确定具体赔偿数额为2000元，做法妥当。关于张倩主张的占有使用费。陈秀红虽有物品遗留在涉案房屋，但综合考虑纠纷产生的原因及解决过程、张倩曾有拒绝陈秀红搬离的行为等案件情况，可以认定物品遗留问题并非陈秀红过错导致，故本院对张倩相应上诉请求不予支持。综上所述，张倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3974元，由张倩负担（已交纳3039元，余款935元于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  薛 妍二〇二一年五月十四日法官助理  孙亚男法官助理  李 越书 记 员  卢园园