北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5489号上诉人（原审原告）：张恩淇，女，1986年7月19日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：单文豪，北京市瑞得律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙连蔚，北京市瑞得律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：袁建辉，男，1965年3月22日出生，汉族，北京公交保修二厂职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王静（袁建辉之妻），1967年12月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：付林明，北京振邦（天津）律师事务所律师。上诉人张恩淇因与被上诉人袁建辉房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初1725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人张恩淇及其委托诉讼代理人单文豪，被上诉人袁建辉及其委托诉讼代理人王静、付林明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张恩淇上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张恩淇一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.袁建辉作为房屋的原房主，在出售房屋时应当尽到相关提示的义务，并应当将房屋的相关状态如实陈述。案涉房屋内大量的暖气管道均不能改造的原因是因为该管道为公用供暖管道，但这一情况在购房时张恩淇是不知情的。袁建辉也并未告知张恩淇室内暖气管道属于不能改造的公共设施。案涉房屋不能改造的管道遍布各个房间，这种存在大量入户管道为公共管道的情况在本栋楼中只此一户，具有特殊性，袁建辉应尽到更为严格的披露义务。如张恩淇在看房时袁建辉告知这些不是入户管道而是公共管道，则张恩淇绝不会购买案涉房屋。暖气不能改造对房屋的美观度、实用性均有大幅影响。袁建辉没有主动告知上述情况，违反民法的诚实信用原则，其行为不应当获得法律上的正面评价。2.从房屋漏水情况来看，张恩淇一审已经提交了案涉房屋的照片，从照片来看是有明显渗水后霉变发黑痕迹以及墙皮开裂的情况。从现有情况来看墙体渗水问题一定客观存在，不能说目前没漏就推断墙体内部就没有问题。只不过是交房后北京入秋天气渐干、雨水较少导致问题没有扩大。入冬后案涉房屋其他部位已经好几处出现雨雪后渗水发潮的情况，墙面已经变色，也能客观说明问题。涉案房屋存在顶部漏水的情况，并非一审认定的房屋不存在漏水，因为当时是秋季，没有降水降雪，只有下完雨雪才会漏。一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决显失公平。张恩淇的请求有相关事实和合同依据，应当依法予以支持。张恩淇从购房之日起至今因协商处理房屋事宜耽误了装修工期，袁建辉更是数次干扰装修进度，导致张恩淇既买到了有瑕疵的房子，又无法按进度使用上房屋，损失较大。3.一审之后张恩淇向中介公司进行了解，链家公司明确答复如果链家公司知道房屋中的管道是不能更改的公共管道，在买卖房屋时会一并向买家披露，管道情况对房屋价格也可能会产生影响，但袁建辉从未主动向张恩淇告知过30米长的裸露管道是公共管道的问题，导致张恩淇在装修后被物业告知上述管道不能包裹装饰，如果谁家管道坏了都要进行破拆，袁建辉存在隐瞒事实的情况，没有让张恩淇对房屋得到充分了解。而且因为中介已经知道房屋存在公共管道，一定会向下家披露，对房屋价值产生影响，损失的发生是必然的。袁建辉辩称，房屋是8月31日交付，9、10月份都是北京降水充沛的时间，并非张恩淇说的不会下雪下雨的季节。1月18日发生渗水的情况是张恩淇在已经对房屋进行装修的情况下发生的，房屋在袁建辉居住几十年间都没有发生过漏水渗水，也未进行过报修，卖房前没有漏水渗水现象，袁建辉也如实告知了。张恩淇没有提交漏水渗水的相应证据，而房屋是二手房，有几十年历史，屋顶顶层漏水渗水是房屋老化的现象，符合日常生活经验及常理。且也有可能是张恩淇装修后导致房屋发生变化而渗水漏水。关于暖气管的问题，张恩淇买房之前已经看了房，并且根据链家公司的视频可以清楚看到管道，袁建辉居住的三十年间从未因为供暖原因修理过管道，袁建辉不知道是否是公共管道，热力公司也没有说过是公共管道。房屋是1987年建设的老房子，张恩淇自己的房屋和袁建辉是同一小区，房屋结构一样，其对房屋结构是清楚的，袁建辉没有对张恩淇隐瞒管道是不是公共管道问题。同意一审判决，请求驳回张恩淇的上诉请求。张恩淇向一审法院起诉请求：判令袁建辉就位于北京市朝阳区××××602号房屋（以下称诉争房屋）漏水、墙体开裂、暖气管道问题等瑕疵赔偿张恩淇共计100000元，上述赔偿由物业交割保证金抵扣。一审法院认定事实：2020年6月13日，张恩淇（买受人）与袁建辉（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定袁建辉将诉争房屋出售给张恩淇，总价款370万元，2020年9月30日之前袁建辉将诉争房屋交付给张恩淇，双方均同意自合同签订之日起60日内共同申请办理不动产转移登记手续。双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，并一致同意张恩淇从成交总价款中留存10万元作为物业交割保证金，该保证金可以抵扣物业交割日前袁建辉所需负担的欠费及袁建辉未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，具体抵扣金额以双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准。张恩淇应于过户前3个工作日以理房通支付的方式支付袁建辉。经询，双方均认可袁建辉已经实际收到房款360万元，张恩淇已将10万元物业交割保证金支付至理房通账户。张恩淇称2020年7月9日诉争房屋不动产变更至张恩淇名下，2020年8月30日袁建辉将诉争房屋钥匙交给张恩淇，2020年8月31日诉争房屋完全交付给张恩淇。张恩淇表示看房时有看到屋顶的黑迹，屋内未漏水，墙体开裂未注意，有看到屋内的管道但不知道系公用供暖管道，2020年9月23日开始其对诉争房屋进行装修，包括对墙面进行粉刷等，其接收房屋后诉争房屋内并未出现过滴水、漏水、渗水情况。张恩淇提交照片打印件，证明诉争房屋内存在无法进行装修改动的公用管道。袁建辉认可真实性，但表示该管道为供暖管道，并无人告知系张恩淇所称的公用管道。袁建辉提交视频光盘，证明中介公司发布诉争房屋房源信息时上传的VR视频中都能看到屋顶的霉点和屋内的管道。张恩淇认可真实性。张恩淇提交录音光盘及书面整理资料，证明袁建辉未告知房屋内存在公用管道。袁建辉认为书面整理资料与实际谈话内容出入大，张恩淇与他人谈话录音不认可，均不认可证明目的。一审法院认为，张恩淇与袁建辉之间就诉争房屋签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。张恩淇称其买房之前看房时及接收房屋后屋内并未存在过漏水、渗水等问题，一审法院不持异议。张恩淇提交的照片显示管道附近的墙皮有些脱落，但诉争房屋系旧房，张恩淇购房之前看房时应知晓诉争房屋的状况并应看到墙皮的情况。若张恩淇认为墙皮开裂的严重程度已经影响到张恩淇对房屋的实际使用，应在收房时提出异议，并由双方共同确认开裂的范围和修复方案之后再进行装修。且张恩淇无证据证明其所称的墙皮开裂系因袁建辉在房屋买卖合同签订之后未妥善保管房屋造成的，故张恩淇据此要求赔偿没有依据。张恩淇表示看房时有看到屋中的暖气管道，但认为其没有能力和义务去识别该管道为公用供暖管道，但诉争房屋的供暖方式是楼房建设时由专业人士同一规划设计的，供暖方式为集中供暖，以集中热源所产生的热水作为热媒，通过管道向用户供暖。诉争房屋内的供暖管道是集中供暖时输送热水的一部分，与其他楼层的管道串联以实现供暖。因此，该管道的设计及性质亦非袁建辉可控制和改变的，张恩淇以袁建辉未尽告知义务为由要求袁建辉赔偿没有依据。综上，张恩淇要求袁建辉赔偿损失均没有依据，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：驳回张恩淇的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张恩淇提交：证据1.诉争房屋漏水照片，证明诉争房屋在2021年1月因雨雪天气发生阳台漏水，房屋屋顶存在漏水问题。证据2.四段录音及对应文字版，证明袁建辉在卖房时并没有向张恩淇披露房屋屋顶大量管道均是不能改造的公共热力管道，属于公共设施。物业告知如小区管道出现问题，则需要将屋内公共管道的外包装拆开，会给张恩淇造成再装修的经济损失。经中介告知，如果中介知道上述管道属于公共管道，不能更改，一定会向买方披露，张恩淇通过中介卖房时中介会对房屋内管道的事实向下家进行披露，张恩淇卖房价格会受到影响。证据3.维修服务单，证明张恩淇在出现漏水后第一时间联系物业进行报修，物业对现场进行了查看。袁建辉发表质证意见称：对证据1真实性和证明目的均不认可，照片拍摄时间不详，也显示不出是诉争房屋阳台。对证据2中2021年2月2日录音真实性认可，证明目的不认可。张恩淇的男友在故意套取和误导中介工作人员，诉争房屋的管道全部裸露在外，不存在拆卸管道外包装及拆卸管道会对装修造成损失的问题。且对张恩淇不利的部分在录音文字版本里没有显示，不存在张恩淇再次出售房屋造成价值贬损的损失，链家公司工作人员明确表示张恩淇在看房过程中注意到了房屋管道情况，袁建辉猜测漏水是因为冷热水管导致的。热力公司并没有确认热力管道为共用管道。张恩淇已经认可房屋已经进行装修并向一审提出了鉴定的申请。对于2018年1月18日的录音真实性认可，证明目的不认可，从录音中听不出房屋存在漏水、漏水的原因和位置等，经查询当日天气情况，近期的降水量为0.1毫米，不会对房屋造成任何影响。对于2020年12月6日录音真实性认可，证明目的不认可，房屋管道没有外包，全部裸露在外，不存在拆卸的费用，根据二手房的交易习惯，卖方没有披露房屋内管道性质和用途的义务，买方在看房时均未对房屋管道进行询问，袁建辉在诉争房屋居住30年，从未对管道进行修改，热力公司、物业均说不清楚管道的性质和用途，并且张恩淇对于房屋内的管道已经进行改造。对于2021年3月11日录音，因为无原始载体，真实性无法确认，证明目的不认可，录音中张恩淇要求物业开具房屋漏水的证明，物业予以拒绝。物业回答老楼都这样，管道的设计就是这样，这与袁建辉没有关系。物业也不清楚什么是公共管道，并且物业说如果漏水物业负责维修，也不会给张恩淇造成任何影响。证据3真实性认可，证明目的不认可，张恩淇报修当日没有降水，距离报修日最近的一次降水降水量是0.1毫米，没有导致房屋漏水的可能性。袁建辉提交录音一份，证明袁建辉针对张恩淇提交的证据向物业进行了核实，袁建辉在房屋内居住三十余年未进行过漏水报修，张恩淇频繁报修但物业没有维修，说明不存在需要维修的东西，张恩淇主张的渗水不存在。张恩淇主张该录音与本案无关，谈话内容中向物业询问张恩淇向物业问过什么，张恩淇确实向物业询问过房屋漏水的处理方案和进行过报修，也向物业要过报修单，这些都是客观的。张恩淇在二审中表示其主张的损失10万元包括房屋漏水导致的房屋使用和装修损失及因袁建辉未披露管道情况造成张恩淇出售房屋时造成的房屋价值损失。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，袁建辉与张恩淇就诉争房屋签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应履行合同约定。合同签订后，张恩淇已向袁建辉支付除物业交割保证金外的其余房款（物业交割保证金已支付至第三方账户），袁建辉已将诉争房屋交付张恩淇，且已办理房屋所有权变更登记。现张恩淇以接收房屋后发现屋顶渗水、墙体开裂、暖气管道无法改动等问题为由主张袁建辉未按合同约定保持房屋良好状态且未向其告知暖气管道不能改动，应赔偿损失10万元。关于漏水问题，张恩淇一审中陈述其接收房屋后房屋内并未出现过滴水、漏水、渗水等情况，虽然张恩淇提交的照片显示管道附近的墙皮有些脱落，但诉争房屋为建成年限已久的二手房，张恩淇在签订房屋买卖合同前已进行过现场查看，对于房屋出售时的实际情况进行了了解，且于接收房屋时并未提出异议并开始进行装修。张恩淇提交的证据均不能证明诉争房屋在袁建辉出售并交付与其之前即已存在漏水问题。关于暖气管道问题，张恩淇在签订房屋买卖合同前已进行过现场查看，当时已注意到房屋内存在暖气管道，暖气管道系由专业单位设计建造，并非袁建辉设计建造，亦非袁建辉能够控制和改变。张恩淇在购买房屋前未就管道的设计及改动问题进行充分了解，系其自身过失，张恩淇主张袁建辉有告知其管道系不能改动的公共管道的义务缺乏依据，且管道问题是否会产生房屋价值损失并无证据证明，故张恩淇据此主张袁建辉赔偿房屋价值损失缺乏依据。综上所述，张恩淇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由张恩淇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  楚 静二〇二一年五月十八日法官助理  常佳敏书 记 员  李星月