广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初1081号原告：中国农业银行股份有限公司佛山高明支行，经营场所××××××××××，统一社会信用代码×××××××××××。负责人：李学东，该行行长。委托诉讼代理人：严敏杰、邓晴雯，均系广东共明律师事务所律师。被告：郑达选，男，1987年8月9日出生，汉族，住××××××××委，公民身份号码××××××××××××。被告：佛山市鸿晟房地产开发有限公司，经营场所××××××××××××××××××××，统一社会信用代码××××××××××××。法定代表人：朱××。原告中国农业银行股份有限公司佛山高明支行（以下简称“农业银行”）与被告郑达选、佛山市鸿晟房地产开发有限公司（以下简称“鸿晟公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人严敏杰到庭参加诉讼。被告郑达选、鸿晟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行向本院提出诉讼请求：1.被告郑达选立即向原告清偿贷款本金326485.23元及至实际清偿之日的利息（暂计至2021年4月8日正常利息为0元、罚息0元、复利0元，此后至实际清偿之日按《个人购房担保借款合同》的规定计付利息、罚息、复利）；2.被告郑达选承担原告为实现债权支出的律师费6800元；3.确认原告对被告郑达选提供抵押的位于×××××××××××××××房的房产经折价、拍卖、变卖后的所得款项在上述债权及为实现债权支出的费用（受理费、保全费、律师费）等范围内享有优先受偿权；4.被告鸿晟公司对被告郑达选所负案涉债务承担连带清偿责任；5.本案案件受理费由被告承担；6.本案案件保全费由被告承担。事实和理由：被告郑达选为购买个人住房向原告申请购房贷款，双方于2018年5月3日签订《个人购房担保借款合同》，合同约定如下：借款期限为360个月，还款方式为等额本息还款法。借款金额为340000元，此款已于2018年6月12日由原告发放给了被告郑达选指定的账户。截止至起诉之日，被告郑达选已经严重逾期还款，已经构成违约并对原告造成经济损失。被告鸿晟公司与原告签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，约定被告鸿晟公司为购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用提供担保，担保期限为自原告向购房人发放借款之日起，至购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。现被告郑达选在尚未办妥抵押登记手续的期间逾期还款，被告鸿晟公司应对被告郑达选案涉所负债务承担连带清偿责任。被告郑达选、鸿晟公司均未向本院提交书面答辩状及书面证据。本院经审理认定事实如下：2018年5月3日，原告农业银行与被告郑达选签订一份《个人购房担保借款合同》。该合同约定：被告郑达选为借款人、抵押人。借款人向贷款人借款340000元用于购买位于×××××××××××××××房，借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮10%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整则于次年1月1日调整。本合同执行利率以人民银行基准利率为基础下浮的，在借款期限内，如借款人出现连续90天（含）以上或累计180天（含）以上逾期记录，贷款人有权取消利率下浮。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告鸿晟公司的账户。还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月。抵押人与抵押物共有人同意以位于×××××××××××××××房担保合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。借款人未按约定按期足额偿还借款；借款人、担保人违反本合同其他约定；法律规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形等等，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。原告与被告鸿晟公司于2015年5月5日签订一份《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，约定:被告鸿晟公司为合作项目（××××××××××）的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证责任；担保范围为购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用提供担保；保证期限为自原告向购房人发放借款之日起，至购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。签订前述合同后，原告于2018年6月12日发放借款340000元，《借款凭证》载明还款日为每月12日，执行利率为5.39000%，逾期利率为8.08500%。上述房产于2018年6月6日办理了预购商品房抵押权预告登记，至今未办理抵押权登记。截至2021年4月6日，被告郑达选已经逾期260天，逾期期数为9期。截至2021年4月8日，被告郑达选已经支付了之前逾期的利息、罚息、复利。原告委托广东共明律师事务所代理本案诉讼，产生律师费6800元。本院认为，原告作为合法金融机构，依法可以从事金融借贷业务。原告与被告郑达选签订的《个人购房担保借款合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。被告郑达选已有数期本息逾期未支付，已经构成违约，原告有权解除合同并宣布全部借款到期。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告现以起诉方式作出宣告，即涉案合同在被告郑达选收到起诉状副本之日即2021年3月15日已经解除，涉案全部借款亦于当日届满还款期限。被告郑达选应当清偿剩余借款本金326485.23元，自2021年4月9日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率上浮10%再上浮50%以326485.23元为本金计算罚息，对原告主张过高的利息诉求不予支持。关于律师费的问题。根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》（粤价[2006]298号）规定的广东省律师服务政府指导价，涉及财产的民事诉讼收费标准为在收取基础费用1000-8000元的基础上再按其争议标的额分段按比例累加计算收取。原告委托的律师事务所在基础费用幅度计收律师费6800元，未超出收费规定；借款合同已经明确约定贷款人为实现债权而实际发生的律师费由借款人承担，涉案律师费为被告能够预见的因违反合同可能造成的损失，故被告应当承担律师费6800元。关于原告对案涉房产主张优先受偿权的问题。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”。该预告登记制度旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，原告作为房产抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房产的处分，但并非对房产已享有抵押权。依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故涉案房产抵押权并未设立。原告要求实现抵押权没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告鸿晟公司承担连带清偿责任的问题。本案案涉房产尚未办理抵押权登记，被告鸿晟公司作为保证人尚在保证期限内，应当对被告郑达选的前述债务承担连带清偿责任，承担保证责任后有权向被告郑达选追偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百零二条、第五百六十五条第一款、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告郑达选应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司佛山高明支行偿还借款本金326485.23元；自2021年4月9日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率上浮10%再上浮50%，以326485.23元为本金计算罚息给原告中国农业银行股份有限公司佛山高明支行；二、被告郑达选应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司佛山高明支行支付律师费6800元；三、被告佛山市鸿晟房地产开发有限公司对被告郑达选的前述债务承担连带清偿责任，承担保证责任后有权向被告郑达选追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司佛山高明支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6516元，减半收取3258元，财产保全费2220元，合共5478元（原告中国农业银行股份有限公司佛山高明支行已预交），由被告郑达选、佛山市鸿晟房地产开发有限公司负担。被告郑达选、佛山市鸿晟房地产开发有限公司负担的5478元，由被告郑达选、佛山市鸿晟房地产开发有限公司于支付判项确认的款项时一并支付给原告中国农业银行股份有限公司佛山高明支行，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 黄永军二〇二一年五月八日法官助理 梁 涛书 记 员 赵颖妍