江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏02执监24号申诉人：孙志旗，女，1967年10月1日生，汉族，住江苏省无锡市北塘区。委托诉讼代理人：张华明，江苏英特东华律师事务所律师。申请执行人：冯焕明，男，1950年9月13日生，汉族，户籍地无锡市梁溪区，现住无锡市惠山区。被执行人：陈敏强，男，1965年6月15日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：冯龙兴，无锡市梁溪区慧龙法律服务所法律工作者。被执行人：蔡晓红，女，1968年5月22日生，汉族，住无锡市惠山区。被执行人：陈荔琳，女，1990年11月12日生，汉族，住无锡市惠山区。被执行人：陈敏珠，女，1967年11月9日生，汉族，住无锡市惠山区。被执行人：薛伟，男，1971年11月28日生，汉族，住无锡市惠山区。被执行人：无锡市新宏达电机有限公司，注册号×××8Ｊ，住所地无锡市惠山区玉祁街道民主村。法定代表人：薛伟。申诉人孙志旗不服无锡市惠山区人民法院（以下简称惠山法院）（2019）苏0206执监1号执行裁定，向本院提出申诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2017年8月23日，原告冯焕明与被告陈敏强、蔡晓红、陈荔琳、陈敏珠、薛伟、无锡市新宏达电机有限公司民间借贷纠纷一案，惠山法院作出了（2017）苏0206民初2914号民事调解书：一、陈敏强、蔡晓红确认结欠冯焕明本金1000000元，2015年7月18日前的利息360000元，2015年7月19日至双方商定本金的还款日期2018年2月15日利息463000元，律师费81000元，合计1904000元。陈敏强、蔡晓红同意于2017年9月15日前支付冯焕明律师费和利息100000元，于2017年10月31日前支付冯焕明利息100000元，于2018年2月15日前支付冯焕明本金1000000元，余款704000元由陈敏强、蔡晓红分别于2018年3月30日前、4月30日前、5月30日前、6月30日前各归还冯焕明176000元。二、若陈敏强、蔡晓红于2018年2月15日提前归还本金，则双方约定的2015年7月19日至2018年2月15日的利息463000元，按照月利率1.5%的标准扣减。三、若陈敏强、蔡晓红未按上述期限付款，须另行向冯焕明支付违约金100000元，并按照结欠的借款本金按照月利率1.5%计算利息，冯焕明就欠款余额及违约金申请强制执行。四、陈敏强、蔡晓红有45800元的港币质押在冯焕明处，该款在陈敏强、蔡晓红于2017年9月15日前支付冯焕明100000元利息后，由冯焕明返还给陈敏强、蔡晓红。五、陈荔琳、陈敏珠、薛伟、无锡市新宏达电机有限公司对于上述债务承担连带清偿责任。六、案件受理费减半收取10970元，保全费5000元，合计15970元，由陈敏强、蔡晓红负担，该款已由冯焕明预付，陈敏强、蔡晓红于2017年10月30日前直接支付给冯焕明，不再由法院退还。2017年6月12日，根据冯焕明的申请，惠山法院作出（2017）苏0206民初2914号民事裁定和协助执行通知书：查封陈敏强所有的无锡市梁溪区××花园××号房产。根据冯焕明的申请，惠山法院于2018年3月13日立案强制执行，案号为（2018）苏0206执679号。同年5月31日，在涉案房产上张贴了拟评估、拍卖的公告，同年8月13日，无锡市公信土地房地产评估咨询有限公司出具了对无锡市梁溪区××花园××号房产进行评估的报告。同月20日，向陈敏强电子送达了该报告。同年9月20日，作出了（2018）苏0206执679号执行裁定：拍卖奕盛花园71-7、71-8、71-9号房产。同年11月14日，对奕盛花园71-7、71-8、71-9号房产（第一次拍卖）拍卖进行了网上公告：拍卖时间为2018年12月17日10时至2018年12月18日10时，此次拍卖流拍，同年12月20日，进行第二次拍卖网上公告：拍卖时间为2019年1月8日10时至2019年1月9日10时，2019年1月9日10时27秒拍卖成交，成交价为111.6万元，成交人代影，2019年3月26日，代影签了拍卖成交确认书，2019年3月18日，惠山法院作出了（2018）苏0206执679号执行裁定：奕盛花园71-7、71-8、71-9号房产所有权转移给代影。孙志旗申诉认为，奕盛花园71-7、71-8号房产陈敏强已抵押给其，在执行中，评估报告、拍卖事项等均未告知其，该拍卖过程违反了有关程序，拍卖成交价低，造成其抵押权无法全额实现，为此，请求撤销对奕盛花园71-7、71-8号房产的拍卖。冯焕明辩称，其申请拍卖涉案房产符合法律规定，法院拍卖程序合法，请求法院审查后，依法处理。陈敏强辩称，其没有收到评估报告，评估价也低于原购房价，因此，请求法院对涉案房产重新评估和拍卖。陈敏强提交了以下证据：2013年12月9日，无锡市奕盛新华置业有限公司开具给陈敏强奕盛花园71-7、71-8、71-9号房产的发票复印件二张。另查明，2015年5月28日，陈敏强将奕盛花园71-9号房产抵押给无锡市惠山区智慧农村小额贷款有限公司，抵押金额500000元，2016年10月21日，陈敏强将奕盛花园71-7、71-8号房产抵押给孙志旗，抵押金额分别为900000元、500000元，2017年6月12日，在(2017)苏0206民初2914号中首封了陈敏强所有的奕盛花园71-7、71-8、71-9号房产。惠山法院认为，争议焦点：1、房产评估报告及拍卖事项未告知孙志旗是否符合撤销拍卖的情形。惠山法院在(2018)苏0206执679号执行中，对奕盛花园71-7、71-8、71-9号房产是首封，因此启动了对涉案房产评估、拍卖程序。本案采用的是网络拍卖，按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的要求，无须将评估报告、拍卖事项等告知孙志旗，为此，孙志旗的申诉理由不符合本案撤销拍卖的情形。争议焦点：2、陈敏强称其没有收到评估报告，评估价也低于原购房价是否符合撤销拍卖的情形。涉案房产是按程序选择有评估资质的机构进行评估。2018年8月20日，惠山法院已用电子送达的方式向陈敏强送达了奕盛花园71-7、71-8、71-9号房产评估报告的情况，为此，陈敏强称没有收到评估报告情况不符合事实。涉案房产经过网络竞拍，最终拍卖成交，体现了房屋的实际价值。为此，陈敏强以评估价低于原购房价为理由要求撤销拍卖也不符合本案撤销拍卖的情形。综上所述，惠山法院(2018)苏0206执679号执行一案中对奕盛花园71-7、71-8、71-9号房产进行、评估拍卖符合相关法律及司法解释规定，应予维持。申诉人的请求没有事实及法律依据，法院不予支持。该院裁定：驳回孙志旗的申诉请求。孙志旗不服惠山法院裁定，向本院提出申诉称：1、撤销惠山法院作出的(2019)苏0206执监1号《执行裁定书》，发回重新审查、依法作出新裁定。事实和理由：一、惠山法院(2019)苏0206执监1号《执行裁定书》针对其提出的“带租拍卖”、“租赁优先权”、“整体拍卖”、“低价拍卖”等焦点异议事项没有回应和解释。1、本案中租赁关系为何不涤除?为何要带租拍卖?为何不通知租赁优先权人?我们知道有无租赁关系十分影响拍卖的成交价格，“带租拍卖”对抵押优先受偿权的实现有影响，影响拍卖成交结果，这也是导致本次拍卖价格严重偏低的重要原因。惠山法院对拍卖标的物未尽必要的尽职调查职责，对租赁情况没有仔细调查核实，在拍卖公告中描述为有租赁。那租赁协议在哪里?租期多长?既然惠山法院说存在租赁关系，为何又说没有优先权人?对租赁关系为何不涤除?现在惠山法院没有依法涤除租赁，现场未清空，带租拍卖，未按照司法解释规定进行公告，也未通知租赁优先权人，明显违反了《最高人民法院关于人民法院民事拍卖、变卖财产的规定》第三十一条和江苏省高级人民法院《关于正确适用若干问题的通知》第三条，人民法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后再拍卖。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。2、被拍卖的71-7号、71-8号、71-9号房产是三套完全独立的产权商铺，抵押权人也不同，为何要整体拍卖?这样整体合并拍卖必然导致竞买人参加竞买的代价比较高，抬高了参与门槛，限制了普通投资者参与竞买；如果分开拍卖，则每套房产起拍价比较低，适合广大普通投资者参与竞买，容易竞价成交。因此本案整体拍卖实质上等于限制了竞买人参加竞买。3、惠山法院明知一拍和二次拍卖价格如此低、连实现抵押权人的抵押权本金金额(190万元)都不够，根本轮不到申请执行人冯焕明的执行债权进行分配的情况下，特别是一拍流拍后按照二拍价格申请执行人冯焕明的执行债权根本没有任何实现希望，却依然继续启动二次拍卖究竟是出于什么不可告人的目的?二、复议申请人孙志旗是本案的利害关系人和已知的担保物权人，可是法院在本案委托评估和启动拍卖过程中始终没有通知复议申请人，司法拍卖程序违法，没有尽到通知职责，明显违反了《最高人民法院关于人民法院民事拍卖、变卖财产的规定》第六条、第十四条的规定。抵押房屋的评估价值的高低和拍卖等情况将直接影响关系到复议申请人的抵押权能否实现，复议申请人当然有权知道也应当知道。正因为如此，《最高人民法院关于人民法院民事拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。第十四条规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》对此没有规定，就应当继续适用《最高人民法院关于人民法院民事拍卖、变卖财产的规定》，并不表示《最高人民法院关于人民法院民事拍卖、变卖财产的规定》不再适用执行。综上所述，复议申请人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定，特向法院提出上述复议，恳请法院支持，以维护担保物权人的合法权益。申请执行人冯焕明称：其申请执行是法律赋予其的权利，至于如何拍、怎么拍是与其无关，是法院作出的，申诉人对其的控诉其觉得毫无道理。被执行人陈敏强称：其同意孙志旗的意见，执行法院的拍卖价格损害了其利益，拍卖价格明显偏低，应当撤销。本院认定事实与惠山法院认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、本案的拍卖行为是否是“带租拍卖”。二、房产评估报告及拍卖事项未告知孙志旗是否符合撤销拍卖的情形。一、关于本案的拍卖是否是“带租拍卖”的问题。本院认为，所谓租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。租赁法律关系是按照合同的约定在出租人和承租人之间产生的出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的权利义务关系，属于当事人之间产生的特定的权利义务关系。在执行中对承租人的租赁物又分为查封、抵押之前的租赁物和查封、抵押之后的租赁物，根据“买卖不破租赁”的原则，查封、抵押之前的租赁物属于能够阻却执行的范围，而查封、抵押之后的租赁物不具备“买卖不破租赁”的属性，不能对抗法院的执行。本案中，首先，惠山法院在拍卖公告的标的物介绍-标的现状一栏注明，租赁情况：有租赁，但该租赁与孙志旗提出本案系“带租拍卖”不能等同，根据前述，只有查封、抵押之前的租赁物适用“带租拍卖”，而惠山法院所标注的“有租赁”，仅能反映当时标的物的实际状况，并非孙志旗理解的“带租拍卖”的一种情况。其次，根据无锡市公信土地房地产评估咨询有限公司于2018年8月13日出具的公信评估（2018）第S8-3-1号《房地产司法估价报告》中估价的假设和限制条件的背离事实假设明确：根据估价委托人提供的《无锡市房屋登记簿证明》复印件，估价对象已设立抵押且已被法院查封；根据估价委托人要求及估价目的，本报告以估价对象不存在抵押、租赁等任何他项权利及查封为假设前提，即假定其在完整权利状态下的房地产价值。故本案标的物的评估已排除孙志旗所称的租赁因素，孙志旗称涉案房屋为“带租拍卖”的主张不能成立。二、关于房产评估报告及拍卖事项未告知孙志旗是否符合撤销拍卖的情形的问题。本院认为，2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。和2017年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条，实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（五）通知当事人和优先购买权人。虽然都有通知当事人的法律规定，但前者规定评估报告应发送当事人及其他利害关系人，本案的孙志旗作为抵押权人应属于其他利害关系人，惠山法院未能将该报告在法定时间内送达孙志旗存在一定的瑕疵。而后者的通知不包含其他利害关系人，故惠山法院送达产生的瑕疵是否需要撤销本次网络司法拍卖呢？根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。显然，本案涉案房屋的拍卖并不违反上述法律的规定，孙志旗要求撤销本起网络司法拍卖的请求，无法律依据，本院不予支持。据此，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条之规定，裁定如下：驳回申诉人孙志旗的申诉请求。审判长 俞 彤审判员 刘永刚审判员 秦小兵二〇二一年五月二十五日书记员 王雪婷