四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川34民终290号 上诉人（原审被告）：童周，男，生于1980年9月，藏族，四川省松潘县人，村民，现住四川省西昌市。 被上诉人（原审原告）：西昌市邛海泸山风景名胜区管理局。住所地：四川省西昌市海滨中路。 法定代表人：曾怀阳，该局局长。 委托诉讼代理人：罗伟军，四川明炬（凉山）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李龙，四川明炬（凉山）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 上诉人童周与被上诉人西昌市邛海泸山风景名胜区管理局（以下简称“西昌邛管局”）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服四川省西昌市人民法院(2020)川3401民初3534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人童周，被上诉人的委托代理人李龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人童周上诉请求：撤销四川省西昌市人民法院（2020）川3401民初3534号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。理由：一、一审法院以上诉人违反合同约定，判决解除《商用房承租合同》不符合法律规定。因商铺被打砸，被上诉人当时的负责人承诺免除4年租金用于抵扣损失，以及因政府修建湿地导致承租房屋关停，当时的负责人黄建群承诺给商户顺延租赁期限三年，2019年疫情期间，上诉人又被迫关停商铺，故属于上诉人正常营业的时间只有接近两年，被上诉人从未向上诉人催要租金，且双方在减免租金、顺延租期的事项上达成了合意，一审法院在上诉人愿意履行诉讼时效内租金的前提下，判决解除合同，不符合法律规定；二、因被上诉人原因导致租赁合同不能正常履行的期限，被上诉人起诉状中主张减免两年租金实际是单方面缩短了租赁期限，在合同不应解除的情况下，上诉人请求顺延两年租期。综上，案涉租赁合同为十年，但因被上诉人原因，上诉人实际经营仅为两年，出于对政府的信任，上诉人投入了三十万元的装修和经营成本，现在解除合同，上诉人损失惨重，故请二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。 被上诉人西昌邛管局未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称，本案上诉人多年未缴纳房租，其行为已经构成根本违约，导致双方租赁合同目的无法实现，故一审判决双方解除合同认定事实清楚，适用法律正确。同时，判决上诉人支付租金及利息正确。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人西昌邛管局一审起诉请求：1、判令解除原、被告2011年6月1日签订的《西昌小渔村商用房承租合同》，并判令被告移交租赁房屋；2、被告支付原告租金80，144.00元（暂计至2020年3月），后续占用费以交付时间按合同约定租金另行计算；3、被告支付原告违约金24，043.20元；4、本案所有诉讼费等费用由被告承担。 一审法院查明事实，2011年6月1日，原告邛管局（甲方）与被告童周（乙方）签订了关于西昌市小渔村《商用房承租合同》，该合同主要约定：1、甲方将小渔村商用房游船服务中心标的物出租给乙方经营使用，租赁期限为10年，从2011年6月1日起至2021年6月1日止；2、该房屋建筑面积96.80平方米，房屋外观已按设计装饰、装修完善，屋内为清水房，乙方自行装修（以现状作为交房标准）；3、合同期内按中标价每月每平方米12.00元计算租金，每年共计13，939.00元；乙方按年度支付租金，除签订合同七天内支付第一年度租金外，以后每年的租金支付时间为上一年度满前七天内；租金的计算以房屋建筑面积为依据，房屋建筑面积以市房管局测绘队测量为准；4、甲方未按约定时间向乙方交付中标标的实物，每推迟一天甲方向乙方支付月租总金额2%的违约金；在合同期内甲方无正当理由单方面终止合同给乙方造成装修等方面的损失，将视乙方的损失情况由甲方赔偿，但最高赔偿额不超过租金总额，赔偿后其已装饰装修的工程内容归甲方所有；5、乙方未按合同约定向甲方支付年租金，每推迟一天乙方向甲方支付月租总金额2%的违约金；在合同期内乙方单方面终止合同造成甲方租金等方面的损失，乙方除向甲方支付违约金（违约金为一年的租金）外，其装饰装修工程内容不得拆卸并无偿交给甲方使用；乙方在经营过程中有违纪、违规行为，除按相关法律法规处理外，甲方有权终止合同，且不承担违约责任；6、合同签订后三天内，甲乙双方到现场查看核实无误后双方在移交清单上签字认可，甲方向乙方正式移交该标的，自房屋移交之日起，合同期内的水、电等费用按实际用量由乙方承担，并按自来水公司和电力公司核定的水电收费标准自行承担；7、租赁期满后，甲方根据届时的最佳资产经营状况，确定经营方案，无论租售，如乙方有意竞标，在同等条件下给予优惠；若乙方不能续签，其设备设施由乙方自行处理，因拆卸而影响美观和安全的装饰装修工程部分，乙方不得拆卸而贵甲方所有；8、本合同发生争议，双方协商解决，协商不成的，由合同签订、履约地仲裁机关予以仲裁或人民法院予以裁决。合同签订后，原告依约向被告提供了案涉租赁房屋。案涉房屋交付以后，因案涉房屋被打砸以及西昌市政府对湿地五期进行封闭施工导致被告无法正常营业，双方对房租租金的支付产生争议，被告一直未向原告支付房屋租金。2019年8月23日，原告邛管局针对案涉房屋的使用及租金的缴纳召开了专题会议，并作出了《会议纪要》，会议议定如下：1、承担方按照租房合同约定一次性付清欠缴房屋租金；2、房屋租金一次性缴清后，由邛管局与承租方对湿地五期封闭施工（二年）及租赁期未满时限的相关问题进行协商解决；3、承租方承诺2019年9月10日前搬离租赁房，并将房屋完好地归还邛管局，过期则转入司法程序解决，并承担违约责任；4、鉴于承租方合同期未满、积极配合工作及承租方实际情况等因素，如果承租方需要，可优先选择市属对外招租的经营性用房，市国资局、市国资公司要依法依规给予支持。至今，被告未按《会议纪要》载明的内容履行义务。 一审法院审理认为，原告邛管局与被告童周签订的《商用房承租合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，应当依法受到法律保护。原告依约向被告提供了案涉租赁房屋，被告应当依约向原告缴纳房屋租金。自2011年6月1日被告承租案涉房屋至今，被告一直未向原告支付案涉房屋租金。被告称取得案涉房屋后不久因原告的管理问题导致被告所租赁的房屋被打砸，原邛管局的负责人承诺免除被告4年的租金，随后2015年至2017年因政府修建湿地，邛管局的负责人向被告承诺顺延三年的租赁期，但被告均未提交证据予以证明。一审法院认为被告未向原告支付租金的行为已经构成违约，原告签订《商用房承租合同》的目的已经无法实现，故原告要求解除其与被告于2011年6月1日签订的《商用房承租合同》，并要求被告移交案涉租赁物的诉讼请求，本院予以支持。本案中，被告称原告主张的部分房屋租金超过诉讼时效，一审法院认为根据双方签订的《商用房承租合同》的约定，案涉房屋租金系一年一付，被告未付当年租金，原告就应当知晓自己的权利受到侵害，诉讼时效应当按年租金支付时间分段进行起算，因原告未提交证据证明其自2012年7月1日至原告向一审法院提起诉讼之日即2020年8月5日期间向原告主张过房屋租金，原告主张的2017年8月5日前的案涉房屋租金已过诉讼时效，一审法院予以支持2017年8月6起至被告实际向原告移交案涉租赁物期间按年租金13，939.00元的标准进行计算的房屋租金。同时，被告提出因2020年年初因新冠疫情影响，被告无法正常经营，本着共担风险、共度难关的原则，结合原告邛管局在处理其他商户受疫情影响的惯例，一审法院酌定在上述被告应当承担的租金范围内予以减免三个月的租金，故扣减三个月因疫情影响的房屋租金后被告最终应承担的案涉房屋租金应自2017年11月6日起按年租金13，939.00元的标准计算至被告实际移交案涉房屋之日止。关于原告主张的违约金问题，一审法院认为双方在《商用房承租合同》中约定的每推迟一天被告向原告支付月租总金额2%的违约金过高，因被告未按合同约定及时向原告支付租金给原告造成的损失仅为资金占用利息的损失，一审法院酌定调整为自2018年11月6日起以13，939.00元为基础按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止的利息，自2019年8月20日起以13，939.00元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年11月5日止的利息，自2019年11月6日起以27，878.00元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年11月5日止的利息，以及自2020年11月6日起以41，817.00元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告童周实际交付案涉房屋之日止的利息。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、解除原告西昌市邛海泸山风景名胜区管理局与被告童周于2011年6月1日签订的《商用房承租合同》；二、被告童周于本判决生效之日起10日内向原告西昌市邛海泸山风景名胜区管理局移交位于西昌市小渔村游船服务中心的案涉租赁房屋；三、被告童周于本判决生效之日起10日内向原告西昌市邛海泸山风景名胜区管理局支付自2017年11月6日起按年租金13，939.00元的标准计算至被告童周实际移交案涉租金房屋之日止的房屋租金；四、被告童周于本判决生效之日起10日内向原告西昌市邛海泸山风景名胜区管理局支付自2018年11月6日起以13，939.00元为基础按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止的利息，自2019年8月20日起以13，939.00元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年11月5日止的利息，自2019年11月6日起以27，878.00元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年11月5日止的利息，以及自2020年11月6日起以41，817.00元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告童周实际交付案涉房屋之日止的利息。案件受理费2，384.00元，减半收取计1，192.00元，由原告西昌市邛海泸山风景名胜区管理局负担792.00元，由被告童周负担400.00元。 二审审理过程中双方均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审判决查明的事实本院予以确认。 本院认为，2011年6月1日上诉人童周与被上诉人西昌邛管局签订的《商用房承租合同》系双方真实意思表示，合法有效。西昌邛管局按合同约定向童周交付了案涉租赁房屋，因童周未按合同约定向西昌邛管局支付租金，故西昌邛管局主张解除双方签订的《商用房承租合同》符合法律规定，予以支持。童周认为，西昌邛管局从未向其催要租金，但没有催要租金，并不代表西昌邛管局同意减免租金、顺延租期，更不是童周违反合同约定不交租金的理由，故该上诉理由不成立，不予支持。同时，童周还主张西昌邛管局当时的负责人承诺免除4年租金、顺延3年租期，但未提供证据证明，也不予支持。 童周租赁西昌邛管局房屋后一直未支付租金，西昌邛管局也一直未进行主张，因案涉租赁合同的租金系一年一交，故一审以2017年8月5日前的租金因超过诉讼时效而不予认定并无不当。因西昌市政府修建湿地造成童周停止营业的期限实际发生在2017年8月5日前，其产生的租金一审并未予以认定；同时，一审考虑到2020年受我国新冠疫情影响，给予扣减三个月租金符合客观事实。综上，一审将租金起算时间认定为2017年11月6日正确，予以维持。另外，上诉人童周认为，其投入30多万的装修和经营成本，因合同解除，损失惨重的问题。其主张的损失并未提供充分证据证明，并且根据查明事实，自2011年6月1日上诉人童周承租案涉房屋至今，一直未按合同约定向被上诉人西昌邛管局支付案涉房屋租金，其行为已经构成违约。其违约拖欠租金是造成合同解除的原因，故其损失应由其自行承担。 综上，上诉人的上诉主张均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2，384.00元，由上诉人童周负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 坚 审判员 刘 莉 审判员 刘志涛 二〇二一年五月四日 书记员 吴佳琦