江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1156号上诉人（原审被告）：沈海兵，男，1961年5月28日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：沈潇，江苏漫修（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范星慧，江苏漫修（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安市淮阴区长江路街道果林村村民委员会，住所地淮安市淮阴区香港路果林村村民委员会。法定代表人：李大闯，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：谢清波，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凡，江苏天哲（淮安）律师事务所实习律师。原审被告：汤霞，女，1965年5月18日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：阮伟华，淮安市淮阴区东方法律服务所法律工作者。上诉人沈海兵因与被上诉人淮安市淮阴区长江路街道果林村村民委员会（以下简称果林村）、原审被告汤霞土地租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初4128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈海兵上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.诉争土地使用权存在争议，应当先行确权。一审中被上诉人提供《情况说明》证明诉争土地使用权在1998年二轮土地承包时未发包给果林村四组村民，但被上诉人历年收取的土地租金均发放给四组村民而非全体村民，且四组村民均认为诉争土地使用权为其所有，并在涉案租赁合同到期后将土地出租给案外人沈海军、包玉莲使用，故涉案土地使用权存在争议，应由人民政府先行确权。在争议解决前应由沈海军、包玉莲继续使用。2.一审未通知必要共同诉讼人参加诉讼，遗漏诉讼主体。涉案土地现承租人为沈海军、包玉莲，本案审理结果与二人有直接利害关系，一审未通知二人参加诉讼属于遗漏诉讼主体。汤霞被告主体不适格，汤霞已经退伙，与本案无直接利害关系。3.即使涉案土地使用权属于被上诉人，涉案租赁合同亦为无效合同。被上诉人将集体土地出租给淮阴市大发木业有限公司，后转租给沈海兵、汤霞，均未报请村民会议讨论、表决。涉案土地即使为集体建设用地，使用权也不能仅依当事人合意而自由出租，在未依法办理相应审批手续的情况下，被上诉人对涉案土地并无处分权。故涉案土地租赁合同、转租合同亦违反法律强制性规定。被上诉人对合同无效存在重大过错，其应当赔偿承租人为此所受到的包括建筑设施在内的各项损失。4.被上诉人一审提交的“关于村民代表的核查登记表”属于书面证人证言，不能作为认定案件事实的依据。5.上诉人在租赁合同到期后并未占有使用涉案土地，被上诉人无权要求上诉人支付土地占有使用费。被上诉人果林村辩称，1.上诉人所提土地使用权存在争议无事实与法律依据。土地租金发放与土地使用权归属属于不同法律关系，现行法律并未规定村集体所有土地的租金只能发放给全体村民；四组村民认为土地使用权为其所有，不代表土地使用权实际上就归其所有；一审已查明并非四组全体村民将土地出租给沈海军、包玉莲，签订合同的仅是几位村民，而十几年来向上诉人收取土地租金的一直是被上诉人。2.上诉人所提一审未通知必要共同诉讼人参加诉讼，遗漏诉讼主体不当。即使上诉人关于转租的陈述属实，其未经出租方同意另行与第三人签订转租合同，法律并未规定该第三人属于必要共同诉讼人。3.被上诉人对案涉土地具有处分权，即使无处分权也不是认定土地租赁合同无效的法定理由，即使案涉土地租赁合同无效，合同无效后当事人应当互相返还财产，仍不影响判决结果。4.即便汤霞与上诉人协商一致退出合伙，但未经被上诉人同意，被上诉人仍有权将上诉人、汤霞一同列为被告。5.法律并未规定书面证人证言绝对不具有证据资格，《村民代表核查登记表》并非为证明本案核心事实而收集，仅是为核实上诉人一审所提“村民代表出租土地”这一事实。6.根据合同相对性，被上诉人在上诉人未依约返还土地的情况下，依法有权提出土地占有使用费的主张，所谓的四组村民代表无权签署案涉土地租赁合同，案外人的行为依法不能约束本案上诉人与被上诉人。原审被告汤霞述称，一审事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。果林村向一审法院提出诉讼请求：1.判令沈海兵、汤霞立即将租用果林村的土地恢复原状后归还给果林村。（租用土地：面积17亩。范围：东至淮高路西边，北至宁连路南边，东西140米，南北120米）。2.判令沈海兵、汤霞立即支付逾期归还土地占有使用费25000元（自2020年1月1日起按照每年5万元的标准，暂计算至2020年6月30日，最终计算至实际归还土地之日）。3.判令沈海兵、汤霞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1999年10月25日，案外人淮安市大发木业有限公司（乙方）与原淮阴县果林场果林村村民委员会（甲方）签订土地租赁协议一份，其主要内容为：1、甲方租给乙方土地17亩（东至淮高路，北至宁连路南边，东西140米，南北120米），从2000年元月1日至2019年12月31日。2、年租金1.2万元整。土地使用，乙方除交租金外其他费用均由甲方负责。3、甲方负责在合同签订后十日内将足额三相电、单相电电源接至乙方厂区，费用由甲方负责，确保提供乙方办理建筑设施的一切手续，合理费用由乙方负责。在合同期内甲方负责提供良好的治安环境。不得向企业乱收费。4、乙方在开工建设时预付第一年租金。以后每年租金于当年的元月15日前一次性付清……。7、合同期满后，甲方如继续出租，同等价格乙方可优先续订。若解除合同，乙方在甲方场地内所有建筑设施，由甲方按当时当地价格回购。8、合同期内，双方如有违约，违约方付给未违约方因违约造成的所有经济损失。上述协议经甲方同意，自2003年7月1日起此协议转为由沈海兵、汤霞履行权利义务。2011年6月11日果林村与汤霞、沈海兵签订补充协议一份，其主要内容为：1、在原来租金12000元的基础上，调整为年租金50000元。2、租金必须在每年6月30日前付清。3、时间从2011年1月1日至2019年12月31日。4、其他条款仍按原协议执行。5、调整后，在合同期内，甲方不得以任何理由借口，变更合同内容和干扰乙方正常合法经营。6、此协议一式四份，由甲乙双方及村民代表（四组）签字生效。在《补充协议》尾部，除合同双方签章外，还有李士华等12名村民代表签字。在上述合同的履行期间，均由承租人将租金交至果林村，然后由果林村依程序向相关村民进行发放。原淮阴县果林场果林村村民委员会历经数次行政区划调整，现为淮安市淮阴区长江路街道果林村委会。在一审诉讼中，沈海兵的委托代理人提交了一份落款时间为2020年元月1日甲方为果林村三组村民代表，乙方为沈海军、包玉莲的《长江路街道办事处果林村三组租地协议》，其主要内容为：从2011年1月到2019年12月31号止，果林村三组村民代表与乙方沈海军、包玉莲协商租地17亩，共计伍万元基础上，双方协商调整为年租金捌万伍仟元整。1、每年租金必须在5月30日前付清，如超过时间每天按10%收取滞纳金；2、租期时间从2020年1月1日至2022年12月31日止。3、调整后的合同期内，甲乙双方不得以任何理由借口变更合同内容和干扰乙方正常合法经营。4、此协议一式三份，甲乙双方签字后生效。在该协议的尾部，有李士桂等九人签名。对此，果林村不予认可，并提供了情况说明和核查登记表。情况说明的主要内容为：沈海兵、汤霞租赁的17亩土地，在第一轮承包期间由果林村四组村民承包，在1998年二轮土地承包时，再也没有发包给果林村四组，果林村四组村民不再享有上述17亩土地的承包经营权。沈海兵向法庭提交的李士青等几户村民的承包经营权证书，其土地承包的范围并不包括涉案的17亩土地。因此，该几户所谓的村民代表无权与沈海军等人签订任何有关17亩土地的协议。核查登记表显示有62户村民对是否推荐代表在沈海兵提交的《租地协议》上签名，其中2户表示“不清楚”，1户未标明态度，注明“其中5人被选过”，其余均在“未推选过”一栏画“√”，在画“√”户中，包括在《租地协议》上签名的于权书。对于《租地协议》的签订，沈海兵的代理人在庭审中明确表示“就这份合同，没有经过民主选举程序，这些代表沿用了原合同当中的代表。”一审法院认为，本案争议焦点为沈海兵、汤霞占有案涉土地是否具有合法的理由。（一）、关于本案的法律适用本案双方之间关于案涉土地租赁合同的签订、履行、纠纷的发生及果林村提起本案诉讼均发生在《中华人民共和国民法典》生效实施之前，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案应适用《中华人民共和国物权法》等相关规定。（二）、关于本案的责任承担《物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案所涉土地为集体所有的土地，果林村与沈海兵、汤霞签订土地租赁合同，该合同已经履行完毕。作为代表集体行使所有权的果林村，有权主张要求沈海兵、汤霞退还土地，至于沈海兵所主张的其与村民代表重新签订了土地租赁合同，因签订该合同的村民代表产生程序不符合相关法律规定，故该合同并不足以对抗果林村对集体土地主张权利。在超过租赁期限后，沈海兵、汤霞继续占用案涉土地，构成对果林村侵权，应承担相应的侵权责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定：承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。果林村主张沈海兵、汤霞返还财产的诉讼请求符合法律规定，应依法予以支持。因果林村未能举证证明案涉土地原状，故对其恢复原状的请求不予支持。沈海兵、汤霞超过合同约定的期限，占用果林村的土地，给果林村造成了租金等损失，果林村主张损失按合同约定的租金标准计算沈海兵、汤霞给付占用土地期间的占用费并无不当，依法应予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决：一、汤霞、沈海兵于判决生效之日起五日内将租用果林村的土地归还给淮安市淮阴区长江路街道果林村村民委员会。（租用土地：面积17亩。范围：东至淮高路西边，北至宁连路南边，东西140米，南北120米）；二、汤霞、沈海兵于判决生效之日起五日内支付逾期归还土地占有使用费50000元（已计算至2020年12月31日，往后按年50000元的标准计算至实际归还土地之日）；三、驳回果林村其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由汤霞、沈海兵负担。二审中，当事人提交了新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人沈海兵提交三组证据，证据1.问题说明一份，证明果林村三组村民联名书写材料对一审作出涉案土地使用权归村委会所有的认定不服，双方就土地使用权存在争议；证据2.2020年1月1日果林村三组村民代表与沈海军、包玉莲签订的租地协议、沈海军土地租金分发明细账、土地租赁合同协议书，证明涉案土地使用权存在争议，且上诉人不应当再行支付2020年1月1日起的土地占有使用费；证据3.2011年5月4日被上诉人出具的资产证明一份，证明被上诉人知晓上诉人在涉案土地上的相关建筑建设情况，并予以支持，涉案租赁合同无效，被上诉人亦存在过错。被上诉人果林村质证认为，对证据1真实性和关联性不予认可，其来源及形成的经过被上诉人均不知情，其中第六点与一审认定第二轮土地承包已经由村委会收回承包经营权之间并不矛盾，且十多年来，一直都是由村委会收取租金，村委会一直是土地租赁合同的履行主体。证据2不属于新证据，沈海军、包玉莲并非本案土地租赁合同履行主体，签订协议的原三组村民代表是否依照法定程序产生无证据证明，村委会并没有召开过村民代表以及类似的村民大会，其并不具有代表的资格，故不能证明涉案土地上已经存在合法的租赁权。证据3的真实性由法庭确认，即使真实，也不能据此来确定双方的过错。原审被告汤霞质证认为，对证据1、2的质证观点同果林村的质证意见。证据3的真实性没有异议，涉案土地上的建筑应该在2003年之前就已经存在，应是合法建筑，果林村应按照1999年所签订的土地租赁协议约定对于场地内的所有建筑设施按照当时当地价格予以回收。本院对上述证据与本案的关联性不予认可。本院经审查，确认一审法院查明的事实。本院认为，关于上诉人所提涉案土地存在权属争议，应先由政府确权的上诉理由，经查，1999年10月25日，果林村与淮阴市大发木业有限公司签订《租赁协议》，将案涉土地17亩出租给淮阴市大发木业，后于2011年6月10日，果林村与沈海兵、汤霞签订《土地租赁补充协议》，约定从2003年7月1日起，由沈海兵、汤霞按原协议租赁涉案土地，时间从2011年1月1日至2019年12月31日，该补充协议已经履行完毕。在合同长期的履行过程中，土地租金均是由承租人交给果林村，果林村系本案租赁合同的相对方，合同履行期满后，上诉人应将所租赁的土地交还出租人。诉讼中，上诉人并未提供有效证据证明果林村非涉案土地的权利主体，故对该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人提出一审认定诉讼主体不当的问题。2011年6月10日《土地租赁补充协议》的签订主体分别是果林村和沈海兵、汤霞，因此汤霞并非是与本案无直接利害关系的公民，其作为合同当事人应当参加诉讼。2019年4月30日，沈海兵未经村委会同意私自与沈海军签订《权益转让合同》，该合同对果林村不产生拘束力。依据合同相对性原则，在《土地租赁补充协议》履行期满后，果林村有权向沈海兵、汤霞主张权利，沈海军并非必要共同诉讼人，上诉人所提一审遗漏诉讼主体的上诉理由不能成立，本院不予采纳。对于返还涉案土地及支付逾期返还占用费问题，承租人沈海兵、汤霞应在合同期满后即2019年12月31日后及时将土地返回，其未及时返还且逾期占用，根据诚实信用原则和权利义务对等原则，应当向村委会支付相应的占用费。《土地租赁补充协议》履行期限现已届满，合同是否有效并不影响本案处理，而上诉人所提被上诉人应当赔偿其各项损失，由于其一审并未提起反诉，故不属于本案审查范围，上诉人可另案主张。关于上诉人所提书面证人证言不能作为认定案件事实依据的问题。《核查登记表》系被上诉人为核实上诉人一审所提“村民代表出租土地”这一事实而提交，一审综合其他案件事实对该份协议效力进行认定，而非仅依据证人证言，故该上诉理由不能成立。综上，沈海兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9700元，由上诉人沈海兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年五月三十一日法官助理 毛学梅书 记 员 费婉燕