贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1071号上诉人（原审原告）：田志鹏，男，1979年3月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市。上诉人（原审原告）：程太菊，女，1981年8月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：田志鹏，男，1979年3月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市。被上诉人（原审被告）：郑复华，男，1976年10月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市开阳县。上诉人田志鹏、程太菊因与被上诉人郑复华排除妨害纠纷一案，不服贵州省息烽县人民法院（2020）黔0122民初1348号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田志鹏、程太菊上诉请求：1.依法对（2020）黔0122民初1348号判决进行改判并支持上诉人的一审诉讼请求。2.本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院法律适用错误，法律关系认定错误。针对小区业主私搭乱建、违规装修等侵害其他业主合法权益的纠纷，最高人民法院已有明确的案由以及司法解释，此类案件的案由为建筑物区分所有权纠纷，此类纠纷在《中华人民共和国民法典》第六章“业主的建筑物区分所有权”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》已有规定，不应适用《中华人民共和国民法典》第七章“相邻关系”中的规定。综上，本案属于建筑物区分所有权纠纷，不属于相邻权纠纷。二、一审法院案件事实认定错误，认定侵权事实不客观。1.针对郑复华在通道入口处安装防盗门的行为认定。首先，上诉人书房后面一楼通向二楼平台入口处，开发商并未设计防盗门，上诉人提交测绘公司的证明也证实郑复华安装防盗门通道以内的楼梯属广大业主共有。此楼梯作为公摊部分，上诉人购房时已付款，上诉人作为该楼梯的相关权利人之一，根据法律规定有权使用该楼梯，郑复华为了拓展自己个人的使用空间，私自安装防盗门侵占属于广大业主共有的楼梯，侵犯了上诉人的自由通行权。其次，被告在通道入口安装防盗门也阻碍了上诉人通过该通道进入厨房外空地，该区域设计有原告空调外机放置平台，上诉人如安装维修空调外机只能通过该通道进入，其他地方根本无法进入，郑复华在通道入口安装防盗门的行为侵犯了包含上诉人在内的其他业主的合法权益，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款第（四）项、《中华人民共和国民法典》第二百一十七条的规定，一审法院认为上诉人入户不需要通过郑复华安装防盗门的通道，并以此认定郑复华安装防盗门的行为未侵害上诉人的合法权益观点错误，未考虑郑复华安装防盗门侵占业主共有楼梯以及上诉人安装空调、维修外机需使用此通道的实际，故一审法院驳回上诉人要求拆除前述防盗门请求的判决错误，应予以改判。2.针对郑复华私自搭建防腐木亭子、砌墙将一楼采光通风巷道口封死的行为认定。首先，郑复华私自搭建防腐木亭子、用砖墙将一楼采光通风巷道口封死甚至包括在通道入口安装防盗门，并不符合小区的原始规划设计，郑复华搭建防腐木亭子时也未到相关行政部门办理行政许可手续。郑复华行为的合法性、合理性属于本案定案的核心依据，属于人民法院依职权应当审查的范畴，一审法院既然对本案作实体判决，就必须对郑复华实施行为的合法性、合理性进行评价，但一审却认为该行为是否合法属上诉人举证的范围，甚至认为郑复华行为的合法性、合理性不属于民事案件审查的范畴，此观点错误。其次，上诉人购买的房屋具有许多独特设计，一审法院在审理本案时并未综合考虑这些设计，一审法院简单认为郑复华砌墙封死上诉人一楼采光通风巷道未对上诉人通风采光造成影响，并驳回上诉人要求拆除郑复华所砌砖墙和私自搭建防腐木亭子的请求，实属主观臆断，损害了上诉人的合法权益。因此，郑复华搭建防腐木亭子、砌墙封死采光通风巷道口的行为不符合小区原始设计规划，也未办理相关行政许可，且改变了楼栋外观，严重影响了小区美观，也影响了上诉人房屋的通风采光。其行为符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定。三、本案在一审时上诉人依据的法律关系以及法律依据建筑物区分所有权纠纷起诉，但一审法院以排除妨害或以相邻权纠纷来进行处理错误。一审法院在处理本案中，并未对上诉人用防盗门将属于广大业主共有部分的楼梯占为己有进行评价，也未对郑复华搭建防腐木亭子改变楼栋外观的事实进行评价。郑复华辩称，一、上诉人主张一审法院法律适用错误，法律关系认定错误的上诉主张不能成立。《中华人民共和国民法典》第二百七十一条对“建筑物区分所有权”作出明确规定。由于业主的建筑物区分所有权是集合性的权利，因而业主对专有部分的单独使用权应当受到相邻关系，不得擅自改变住宅用途等的限制。在建筑物区分所有的情况下，业主共同居住在同一栋建筑和同一建筑区划内，任何业主在行使其对专有部分所有权时都应当遵循《中华人民共和国民法典》关于相邻关系的规定。一审法院认定上诉人将厨房窗户外的通风采光井用混凝土进行打顶封闭等行为，已危及包括郑复华内的邻居的财产安全，同时，其将公共共用的通风采光井据为己有，其行为属于典型的违法事实行为，一审法院在认定该事实的前提下，适用法律作出裁判并无不当。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十八条的规定，一审法院认定法律关系完全正确。二、上诉人关于一审法院案件事实认定错误，认定侵权事实不客观的上诉主张不能成立。1.郑复华在通道入口处安装防盗门是合情合理的，根据该栋楼的构造，上诉人入户不通过郑复华安装的防盗门处，对上诉人不构成影响，不应拆除。2.郑复华搭建防腐木亭子、砌墙将一楼采光通风巷道口封死是合情合理的行为。在商品房买卖实践中，房开商“买房送花园、送阳台”等行为，并不是单纯的“送”。因为房屋买卖执行的是“一房一价”的销售政策，所谓“送”的部分，该房屋业主通常所购单价要高于其他户型或楼层，购房者之所以出高于其他户型或楼层的价格，也是因为对“送”的部分（花园、阳台等）有合理使用期待才达成交易行为。这种房地产交易习惯，既不违法，也不违背公序良俗，是客观存在的事实。且郑复华在装修时经过了小区物业的同意。上诉人通过向行政机关举报郑复华采用木质结构搭建的阳光雨棚，开阳县综合行政执法工作人员现场勘查后，并未对此提出任何整改意见。上诉人通过行政救济、司法救济途径来主张自己的权利，但都没有支持其诉求。为切实维护个人合法权益不受侵害，只好在上诉人修砌砖墙的基础上将此处封死并无不当之处。被上述人砌墙将一楼采光通风巷道口封死是自我保护的无奈之举。综上，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。田志鹏、程太菊向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止对原告位于开阳县房屋的侵害，立即拆除被告修建在原告房屋厨房外空地与公共通道相邻位置的砖墙和被告违规搭建在该公共通道上方的防腐木亭子以及安装在该共同通道入口位置的防盗门；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月1日，被告郑复华以其子郑皓文（生于2007年9月29日）的名义与兖矿东华建设有限公司贵州分公司签订了《商品房买卖合同》，房号为2-2-2号；2017年3月5日，原告田志鹏、程太菊与兖矿东华建设有限公司贵州分公司签订了《商品房买卖合同》，房号为2-1-2号，在2-2-2的楼下。原告购买的户型仅在单元入口处有一道入户门，被告购买的房屋户型除在单元入口处有一道入户门外，在房屋的背面还有一个转角混凝土楼梯直达二楼露台，露台位置有一道门进入被告房屋，二楼露台下面即为一楼书房。一楼房屋的书房与厨房在该房屋布局的同一纵向水平线上，二楼房屋的露台与厨房也在该房屋布局的同一纵向水平线上，一楼、二楼厨房在房屋布局的同一位置。一楼书房为一面墙开窗、另一面无墙的半开放设计。一楼厨房窗户外有一向上直通楼顶上空的通风采光井，通风采光井的长度与厨房长度一致，宽度直抵相邻业主厨房外墙，相邻单元的户型设计一致，一楼、二楼四户业主共用该通风采光井。该通风采光井经二楼露台下巷道通向二楼楼梯起步的门口。二楼露台与相邻露台相连接，中间有墙隔断。通风采光井巷道和上二楼楼梯入口处有一门洞，通风采光井巷道入口处设置有一道铁艺栅栏，两端嵌入两面墙壁。该楼盘修建完工后，小区业主陆续进行装修。原告田志鹏在装修房屋时，曾与被告郑复华商量拟将厨房窗户外的通风采光井与一楼楼层水平用混凝土打顶封闭，使用该通风采光井的平方面积，被告郑复华未予同意。后原告田志鹏将厨房窗户外的通风采光井用混凝土进行了打顶封闭，将厨房靠窗户的墙面拆除并在通风采光井中线位置砌了一堵墙与一楼相邻业主隔开，将通风采光井巷道入口处的铁艺栅栏拆除后在同一位置砌了一堵左右封闭、高约1.4米的半开放式砖混墙，准备在上空位置安装开合式玻璃窗户。为此被告郑复华向小区物业举报，物业出面协调未果，原告田志鹏也未再继续进行装修。后被告郑复华装修房屋时，对左右封闭、高约1.4米的砖混墙上空位置竖向加砖，将原告田志鹏预留的窗框空间变窄，在上二楼楼梯的门洞处安装了防盗门，在楼梯挡墙上安装了玻璃墙，将露台改装成了一间书房，在楼梯上空位置用防腐木搭建了地面与露台相连的防腐木亭子。原告田志鹏反对被告郑复华将其预留在矮墙上的窗户空间变窄，双方为此发生争议，原告田志鹏向开阳县综合行政执法局举报被告郑复华搭建防腐木亭子是违章建筑未果。后郑复华因田志鹏举报自己，遂以上二楼的楼梯属自己专属使用、在矮墙上安装开合式窗户损害自己的利益为由，将矮墙上空部分进行了封砌，将楼梯间位置装修成了衣帽间。双方为此发生纠纷，原告提起诉讼。本案审理期间，一审法院经向贵阳龙辉物业管理有限公司开阳分公司了解到，在该小区，同样户型的二楼业主在上二楼的楼梯间搭建阳光雨蓬的情况非常普遍，对于这种情况物业公司向相关职能部门反映过，但都没有具体处理意见。其认为上二楼的楼梯确实属二楼住户单独使用，不搭建遮雨阳棚不方便使用。经向兖矿新城售楼部销售人员王可啟调查了解，其称不包含在建筑房屋面积内的部分（楼梯、露台、花园、空地），无法确定权属，只能根据图纸和现场确定谁使用。至于是否系违章建筑，房开公司无权认定。经向开阳县紫兴社区金湖湾居委会调查了解，兖矿新城小区业主在上二楼楼梯位置搭建凉亭或透明玻璃屋，物管公司都会上报到居委会，居委会的处理方式是告知城管或住建局，并层层上报。居委会没有执法权，不能强制其不建或进行拆除。也存在有些业主搭建了凉亭或透明玻璃屋物管公司没有报告到居委会的情况，这种情况居委会就不了解。经向开阳县住房和城乡建设局调查了解，称如果是违章建筑，应由综合执法局处理，对于小区业主搭建凉亭或透明玻璃屋的情况，要看是否符合规划要求而定。经向开阳县综合行政执法局调查了解，原、被告居住的小区属于兖矿新城二期建房，该局在2020年10月15日收到开阳县自然资源局移送的验收函，即该局在此时才接管兖矿新城有关监管的事项。对于在楼梯位置或转角空地修建楼梯或透明玻璃屋，其认为适当的延伸若不违反法律法规、不造成邻里纠纷，是可以的。但如果接到举报，造成邻里纠纷，又系违章建筑，是坚决予以拆除并恢复原状。一审法院认为，原、被告双方作为楼上楼下毗邻而居的不动产相邻权人，在日常生活中应本着方便生活、团结互助、睦邻相处的原则，妥善处理因使用不动产而生的相邻关系，互相协作实现不动产的效用，为实现不动产使用效益最大化互负适当的容忍义务。原告诉求的判令被告拆除被告修建在原告房屋厨房外空地与公共通道相邻位置砖墙的诉求，该砖墙系原告前期修建了部分，被告在原告修建的基础上进行了加高封砌，双方砌墙的目的均是为了最大限度实现自己房屋的使用利益，且该砖墙对原告房屋的正常使用造成的影响也甚微，故对原告的该诉求一审法院依法不予支持。原告提出判令被告拆除被告违规搭建在该公共通道上方的防腐木亭子以及安装在公共通道入口位置的防盗门的诉讼主张，因被告搭建防腐木亭子以及安装防盗门的行为是否违规，原告未举证予以证明，且不在人民法院民事案件审理的范围；同时原告厨房的原始通风、采光源受到影响，系原告自行打顶封闭通风采光井造成，加之原告厨房的原始通风、采光源并不在被告搭建的防腐木亭子处；根据该楼栋的构造，原告入户也不通过被告安装的防盗门处，因此被告搭建的防腐木亭子及安装的防盗门，并未对原告正常使用其房屋构成侵害。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”、第八十五条“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”、《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条“建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；……”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”规定，判决：驳回原告田志鹏、程太菊的诉讼请求。本案受理费60元，减半收取30元，由原告田志鹏、程太菊承担。本院二审期间，郑复华向法庭提交如下证据：第一组，照片十二张，内容为案涉小区24户与郑复华家户型相同的住户的照片，拟证明其他住户适用赠送阳台、露台的情况。田志鹏、程太菊质证称，该组证据与本案不具有关联性，同时也不能证明郑复华的行为不属于侵权行为。第二组，微信截图一张，拟证明:1.田志鹏不是事实上的房主，不具备上诉资格。2.田志鹏以不偿还贷款来胁迫程太菊对本案提起上诉。田志鹏、程太菊质证称，对该证据的真实性、关联性有异议，无法证明是程太菊本人的意思，其次物权的变动以登记为准，田志鹏与程太菊之间的协议未改变物权的变动，同时协议涉及了很多内容，协议尚未履行完毕，房屋也未完全交付给程太菊。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，田志鹏、程太菊主张其在起诉时并非以相邻关系而是以建筑物区分所有权提出诉讼，原判以相邻关系处理本案属于适用法律错误。从田志鹏、程太菊的起诉状内容“被告通过此种方式将属于业主共有的空间占为己有，其违法行为导致原告一楼厨房无法获得正常的通风和采光……”来看，田志鹏、程太菊的诉讼主张中包含了对相邻权的主张，故原判在审理时就相邻关系进行审理并无不当。关于田志鹏主张郑复华搭建防腐木亭子、安装防盗门及在其厨房外封堵墙的行为侵害其享有的共有权部分，对此，本院认为，从一审向该小区物业公司以及兖矿新城售楼部调查了解的情况，以及田志鹏、程太菊提交的证据来看，尚不足以证明该地块的权属情况以及是否全部纳入公摊面积，故田志鹏、程太菊的该项主张不能成立，本院不予支持。针对田志鹏、程太菊提出拆除安装在通道入口位置的防盗门的诉讼主张，从一、二审查明情况来看，从该通道入口仅能进入郑复华家中，田志鹏、程太菊户并不通过该通道入口进入，郑复华基于安全和使用便利在该入口安装防盗门并未对田志鹏、程太菊正常使用房屋造成侵害，亦未影响其正常通行的权利。针对田志鹏、程太菊提出拆除在该通道上方的防腐木亭子的诉讼主张，因田志鹏、程太菊提交的证据尚不足以证明郑复华的行为侵害了业主共有权利，故对田志鹏、程太菊的该项主张，本院不予支持。针对田志鹏、程太菊提出拆除修建在其房屋厨房外空地与通道相邻位置砖墙的诉讼主张，本院认为，该处原并无砖墙，而系一铁栅栏，该栅栏内侧系田志鹏、程太菊的厨房位置，厨房位置的采光和通风可通过此处，现郑复华在该处砌墙并完全封闭，确实对田志鹏、程太菊家厨房位置的采光和通风造成一定影响，但鉴于田志鹏、程太菊之前已在此处自行修砌了一堵高约1.4米的半开放式砖混墙，郑复华仅是在田志鹏、程太菊已修砌墙体的上方继续修砌，故田志鹏、程太菊要求郑复华将整堵墙体拆除的主张，本院不予支持，但郑复华修建部分的墙体，应由郑复华予以拆除。综上所述，田志鹏、程太菊的上诉请求部分成立，应予部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省息烽县人民法院（2020）黔0122民初1348号民事判决；二、郑复华于本判决生效之日起十五日内拆除其修建在田志鹏、程太菊位于贵州省贵阳市开阳县城关镇兖矿新城18幢2单元1层2号房屋厨房外空地与通道相邻位置的天花板往下至距离地面1.4米的砖墙；三、驳回田志鹏、程太菊的其他诉讼请求。一审案件受理费60元，减半收取30元，由田志鹏、程太菊负担15元，由郑复华负担15元；二审案件受理费60元，由田志鹏、程太菊负担30元，由郑复华负担30元。本判决为终审判决。审判长 何 艳审判员 邱翠雪审判员 黄智静二〇二一年五月二十日法官助理陶海峰书记员冯宇寒