文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1185号上诉人（原审被告）：无锡爱欣餐饮有限公司，住所地无锡市新吴区硕放街道孙安路西侧、裕安一路南侧地块。法定代表人：李世民，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟来娣，该公司员工。被上诉人（原审原告）：无锡立来宝金属制品有限公司，统一社会信用代码91320214728706970G，住所地无锡市新吴区硕放街道工业集中区**。法定代表人：孟佳一，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆俊，江苏闳远律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴祝莉，江苏闳远律师事务所律师。上诉人无锡爱欣餐饮有限公司（以下简称爱欣公司）因与被上诉人无锡立来宝金属制品有限公司（以下简称立来宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初5885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。爱欣公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判经济损失补偿为50000元，立来宝公司赔偿其因厂房漏雨漏水造成的损失10000元；一、二审诉讼费由立来宝公司负担。事实和理由：经济损失补偿金的计算标准应结合合同履行情况、当事人的过错、实际损失、不可抗力等多项因素，立来宝公司允许其延后付款后仍起诉查封其银行账户，至其无法依约付款，诉讼中其也同意划扣相关款项，应适当减轻其违约责任。其受疫情影响近半年时间无法复工，公司资金出现严重问题，应适用公平原则，合理分担双方责任。本案经济补偿金系用于补偿而非赔偿，立来宝公司的实际损失仅限于租金及相应利息。由于案涉房屋漏雨漏水，导致其日常生产加工配送出现严重问题并导致其受客户处罚遭受经济损失10000元，立来宝公司应予以赔偿。立来宝公司辩称：经济补偿金315000元是根据合同约定参照当年度的半年租金，该约定未违反法律规定，也未过分高于实际损失；关于房屋漏水造成损失10000元，缺乏事实依据，且当时漏雨之后其与爱欣公司达成了处理的方案。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。立来宝公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2019年12月13日签订的厂房租赁合同，爱欣公司立即返还所租赁的房屋；2、判令爱欣公司支付拖欠的房租和物业费250095.89元（暂计算至2020年8月31日），并根据合同约定的租金和物业费标准（合计每年636500元）支付自2020年9月1日起至实际交房之日止的房屋占有使用费和物业费；3、判令爱欣公司支付2020年8月份的水电费和门卫费共计51019.6元，水电费滞纳金4591.76元，2020年9月份水电费和门卫费共计48106元；4、判令爱欣公司支付房租滞纳金75870元；5、判令爱欣公司支付经济损失补偿315000元；6、判令爱欣公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年12月13日，立来宝公司与爱欣公司签订厂房租赁合同，合同约定如下：1、爱欣公司向立来宝公司租赁厂房，具体为立来宝公司主楼南侧两栋标准厂房和三楼一层办公室，租赁面积2640平方米。2、因双方系续租，故租赁期限在原先租赁合同上续租三年，即自2019年8月7日至2022年8月6日。3、租金支付方式为先付后租，第一年不含税租金600000元（另加物业管理费6500元），鉴于爱欣公司签订合同时已缴纳租金400000元，剩余租金200000元于2019年12月30日前缴纳完毕；第二年不含税租金为630000元（另加物业管理费6500元），于2020年6月30日前支付完毕当年租金；第三年不含税租金为660000元（另加物业管理费6500元），于2021年6月30日前支付完毕当年租金；爱欣公司如未按照合同约定按期足额支付房屋租金及物业费，立来宝公司有权解除合同，且立来宝公司在催交租金无果情况下，有权停水停电，由此产生的经济损失由爱欣公司自行承担。4、爱欣公司自行负担租用厂房期间所发生的水电费，电费按1.2元/度、水费按4.5元/吨计算，水电费可根据市场变化调整。5、若租赁期不满3年，爱欣公司提出终止合同或因爱欣公司违约导致合同解除，则需向立来宝公司支付房屋复原补偿和经济损失补偿，两项补偿金额为当年度半年租赁费用。6、租赁期限，爱欣公司应及时支付房租、水、电等费用，如拖欠不付，在一个月内，立来宝公司有权增收每日0.3%滞纳金，拖欠满60日未支付的，立来宝公司有权解除合同并要求爱欣公司承担违约责任。7、大门门卫由立来宝公司安排人员，爱欣公司每月支付立来宝公司门卫费1000元。2020年8月21日，立来宝公司向爱欣公司邮寄律师函，律师函言明因爱欣公司未按约支付立来宝公司2019年及2020年年度租金、物业费、水电费，故爱欣公司与立来宝公司签订的厂房租赁合同自收到律师函之日起立即解除，爱欣公司应在收到律师函后7日内迁出厂房、恢复原状，并向立来宝公司支付拖欠的全部租金、物业管理费、水电费、门卫费、滞纳金等。爱欣公司于2020年8月22日收到该律师函。另查明，爱欣公司于2019年8月5日向立来宝公司支付400000元。上述事实有厂房租赁合同、律师函和邮寄凭证、银行转账明细及当事人陈述等证据在卷佐证。立来宝公司向法院陈述，因爱欣公司未按约支付租金、物业费用，故立来宝公司以律师函形式发出了合同解除通知，因爱欣公司拒绝解除合同和搬离厂房，故要求法院判决解除双方的租赁合同。爱欣公司未按约在2019年12月30日支付第一年剩余租金和物业费206500元和2020年6月30日前支付第二年租金和物业费636500元，故爱欣公司应支付暂计算至2020年8月31日前的租金和物业费250095.89元（206500元+636500元/365天*25天），并根据合同约定的第二年租金标准继续支付实际的租金及占有使用费；另外根据合同约定的滞纳金标准和爱欣公司拖欠租金的期限计算，爱欣公司还应支付房租和物业费滞纳金75870元（206500元*30日*0.3%+636500元*30日*0.3%）。双方发生纠纷后，爱欣公司未支付2020年8月份的水电费及门卫费合计51019.60元，9月份的水电费及门卫费合计48106元，爱欣公司除支付上述费用外，还需支付8月份水电费滞纳金4591.76元（51019.6元*30日*0.3%），因爱欣公司违约导致合同解除，故根据合同月底还需赔偿立来宝公司第二年租金的一半即315000元（630000/2）作为经济补偿。爱欣公司认可结欠的租金、物业费、门卫费、水电费等费用，但表示立来宝公司曾同意爱欣公司延期支付租金，故对房租滞纳金、水电费滞纳金不予认可，而且案涉厂房漏雨漏水情况严重，立来宝公司未曾修复，上述问题还曾造成停电导致爱欣公司无法向客户按时提供餐饮并因此损失10000元。另外，合同中约定的半年租金的违约补偿已经涵盖了立来宝公司的经济损失，故请求法院依法处理滞纳金和违约金。对此，爱欣公司提供聊天记录、漏水照片、处罚通知单予以证明。立来宝公司认为聊天记录反映出爱欣公司长期拖欠租金；漏水系因排水不畅所致，园区内多家企业中均有类似问题，对被告未造成影响，处罚通知单不能反映与漏水有关，而且爱欣公司在2020年7月份正常支付了水电费。一审法院认为，合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据厂房租赁合同约定，立来宝公司有权在爱欣公司未按约足额支付租金的情况下解除租赁合同，爱欣公司已认可未按照合同约定的期限支付租金，故构成了合同的违约，达到了合同解除的条件。爱欣公司虽辩称迟延支付租金获得过立来宝公司许可，但微信聊天记录并不能反映立来宝公司同意延期支付，故爱欣公司的抗辩意见不能成立。立来宝公司已举证证明曾通知过解除合同，爱欣公司亦未否认收到解除通知，因爱欣公司拒绝解除合同，立来宝公司遂诉至法院，故立来宝公司要求判决解除双方租赁合同关系，爱欣公司返还租赁厂房的诉讼请求符合合同约定，法院依法予以支持。爱欣公司已认可至2020年8月31日前结欠的租金和物业管理费为250095.89元，亦认可立来宝公司主张的租金和占有使用费计算方式，故法院对立来宝公司主张爱欣公司按照1743.84元（636500元/365天）的标准支付自2020年9月1日起至合同判决解除之日前的租金和合同解除之后至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，法院依法予以支持。爱欣公司已认可结欠立来宝公司2020年8月份水电费和门卫费51019.6元，9月份水电费和门卫费48106元，故法院对立来宝公司主张爱欣公司支付上述款项的诉讼请求予以支持。立来宝公司虽主张爱欣公司应根据合同约定支付租金、水电费等费用的滞纳金，但滞纳金系合同履行过程中爱欣公司存在迟延付款行为时应承担的违约责任。现立来宝公司主张解除合同，双方又约定了合同解除情况下爱欣公司给予当年度半年租金作为经济损失补偿，立来宝公司未举证证明爱欣公司违约行为带来的损失已超过双方约定的经济补偿范围，爱欣公司亦就滞纳金和经济损失补偿数额进行抗辩，故根据合同违约损失的可预见性规则，不宜在此情况下额外要求爱欣公司以滞纳金方式承担违约责任，故法院对立来宝公司要求爱欣公司支付房租滞纳金75870元，水电费滞纳金4591.76元的诉讼请求不予支持，对立来宝公司要求爱欣公司支付合同解除后经济损失补偿315000元的诉讼请求依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决：一、解除立来宝公司与爱欣公司于2019年12月13日签订的厂房租赁合同；二、爱欣公司于判决发生法律效力之日起十日内将租赁厂房返还给立来宝公司；三、爱欣公司于判决发生法律效力之日起十日内支付立来宝公司2020年8月31日前的房屋租金和物业管理费250095.89元，并自2020年9月1日起至实际返还房屋之日止，按照每天1743.84元标准向立来宝公司支付厂房租金或占有使用费、物业管理费；四、爱欣公司于判决发生法律效力之日起十日内支付立来宝公司2020年8月份水电费和门卫费51019.6元，2020年9月份水电费和门卫费48106元、经济损失补偿315000元，上述款项合计414125.6元；五、驳回立来宝公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11246元减半收取5623元、财产保全费4020元，合计9643元，由立来宝公司负担608元，由爱欣公司负担9035元。二审中，双方对一审已查明的事实均无异议，法院依法予以确认。审理中，爱欣公司认可一审法院判项中除经济损失补偿金以外的其他金额。本院认为：爱欣公司与立来宝公司订立的厂房租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方在合同中明确约定，因爱欣公司违约导致合同解除，则需向立来宝公司支付房屋复原补偿和经济损失补偿，补偿金额为当年度半年租赁费用。爱欣公司未按约足额支付租金已构成违约，根据诚实信用原则，应向立来宝公司支付相应的经济补偿。爱欣公司主张经济损失补偿金远超出立来宝公司实际损失，但未能提供相应证据予以证明，故本院对其主张调低补偿金的请求不予支持。根据法律规定，被告在诉讼中主张对方当事人“应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的”，应当提起反诉。爱欣公司主张立来宝公司应赔偿其因漏水造成的10000元损失，但并未在一审中提起反诉，故本院对其上诉意见不予采纳。综上所述，爱欣公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5425元，由爱欣公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年五月二十日法官助理魏秀书记员蒋懿