河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4956号上诉人（原审原告）：河南振兴房地产（集团）有限公司，住所地郑州市经济技术开发区航海东路南107辅道振兴工业园5号楼，统一社会信用代码：914101007112000849（1-1）。法定代表人：刘华，该公司经理。委托诉讼代理人：高中，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：史秋萍，女，1973年9月7日出生，汉族，住郑州市中原区。原审第三人：中国银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行，住所地郑州高新开发区瑞达路87号，统一社会信用代码：91410100X14707314Y（1-1）。负责人：李红杰。上诉人河南振兴房地产（集团）有限公司（以下简称振兴公司）因与被上诉人史秋萍以及原审第三人中国银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行（以下简称中国银行高新区支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初4106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。上诉人振兴公司的委托诉讼代理人高中到庭参加诉讼。被上诉人史秋萍、原审第三人中国银行高新区支行未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。振兴公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由史秋萍承担。事实和理由：1.史秋萍严重违约，振兴公司起诉解除合同符合合同约定和法律规定。史秋萍购买振兴公司房屋后长期拖欠中国银行高新区支行按揭贷款，导致中国银行高新区支行要求振兴公司为史秋萍一次性代偿了全部剩余贷款，合计金额为235603.69元，史秋萍购买房屋总计贷款金额才242000元，振兴公司仅代偿就高达235603.69元。此种严重违约的行为，按照合同约定，已经达到了合同解除的条件；2.一审法院将法律关系相互混同，裁判错误。史秋萍涉诉涉执案件众多，根本没有任何履行能力，一审法院判决要求振兴公司行使追偿权，无疑将是一无所获，振兴公司的利益根本无法得到保障。振兴公司一次性代偿了全部贷款，依据合同约定申请解除合同，完全合法有据。至于，解除合同后，涉及史秋萍其他利益诉求问题，一审法院也可以一并处理，也可以作为另一层法律关系，由振兴公司与史秋萍协商另案处理。振兴公司向一审法院起诉请求：1.判令解除振兴公司、史秋萍双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：J11824214）；2.判令史秋萍协助振兴公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续；3.判令史秋萍向振兴公司偿还垫付的银行贷款本息共计253066.85元；4.本案诉讼费由史秋萍承担。一审法院认定事实：2011年4月26日，振兴公司与史秋萍签订《商品房买卖合同》（合同编号：J11824214），合同主要约定：史秋萍购买振兴公司开发的位于郑州经济技术开发区航海东路××房；房屋总金额为484277元整；首付款242277元，余款242000元以银行贷款的方式支付；该合同的附件四合同补充协议第八条约定，若因买受人逾期归还银行贷款造成银行解除按揭借款合同并要求出卖人承担担保责任或回购该商品房的，以及由于买受人逾期归还银行贷款致使出卖人承担连带责任的，出卖人有权解除合同。合同还对其他事项进行了约定。振兴公司提交的保证金扣划回单显示，2015年8月13日至2020年5月22日期间，因史秋萍逾期还款，振兴公司被中国银行高新区支行扣划共计279216.85元。2021年1月13日，振兴公司通过邮寄方式向史秋萍发出《解除合同通知书》，通知史秋萍因其因未按时履行偿还贷款责任，致使振兴公司承担保证责任，史秋萍已构成严重违约，依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，振兴公司解除与史秋萍签订的《商品房买卖合同》，收回房屋。邮递记录显示该文件未妥投被退回。一审庭审中，中国银行高新区支行通过银行系统核实，确认振兴公司为史秋萍代偿235603.69元。一审法院认为，振兴公司与史秋萍签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效。振兴公司、史秋萍均应按照该合同的约定履行自己的义务。本案中，涉案房屋买卖合同已签订多年，双方大部分义务已履行完毕，且从买卖合同签订至今房价波动较大，此时解除合同，对双方有失公平。振兴公司代史秋萍承担保证责任，数额具体明确，行使追偿权即可解决双方的纠纷，且在本案中其行使了追偿权，要求史秋萍偿还垫付本息，故对于振兴公司要求解除涉案《商品房买卖合同》及办理相关注销手续的请求，一审法院不予支持。振兴公司可基于涉案合同及代偿事实，向史秋萍主张相应的担保责任。保证人承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，故对于振兴公司要求史秋萍偿还代偿款项的请求，结合庭审情况，一审法院对其中的235603.69元予以支持。史秋萍经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、史秋萍于判决生效后十日内向河南振兴房地产（集团）有限公司支付代偿款235603.69元；二、驳回河南振兴房地产（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5096元，减半收取2548元，由河南振兴房地产（集团）有限公司负担131元，史秋萍负担2417元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。振兴公司提交下列证据：《贷款还款（已结清凭证）》一份、《贷款还款回单》两份，证明：振兴公司已经替史秋萍将银行贷款本息结清。本院经审理查明：1.2021年3月26日，振兴公司代偿史秋萍借款本息分别为762.64元、9.61元。同日，中国银行高新区支行出具《贷款还款（已结清）凭证》，载明：客户名称为史秋萍、结清金额为人民币0.00元;2.《商品房买卖合同》中载明的史秋萍地址为郑州市中原区朱屯大街25号，合同附件四《合同补充协议》第一条载明：“合同一方当事人向对方送达与本合同或本补充条款有关的书面文件，采用信函的方式送达至本合同记载的地址……”。本院二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系缔约双方的真实意思表示，不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，一审法院对此认定准确，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案《合同补充协议》第八条约定：“若因买受人逾期归还银行贷款造成银行解除按揭借款合同并要求出卖人承担担保责任或回购该商品房的，以及由于买受人逾期归还银行贷款致使出卖人承担连带责任的，出卖人有权解除合同……”，从振兴公司举示的证据及中国银行高新区支行在一审期间的陈述可知，就案涉房屋振兴公司已支付代偿款235603.69元，在史秋萍向中国银行高新区支行贷款数额为24.2万元的情况下，依照当事人的约定，从公平原则的角度出发，应当判令解除振兴公司与史秋萍签订的《商品房买卖合同》（合同编号：J11824214），并由史秋萍返还振兴公司代偿的款项。至于合同解除后所产生的其他财产损失，双方可另行通过合法途径解决。振兴公司另诉请判令史秋萍协助振兴公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续，但振兴公司已向法庭明确回复未办理预告登记，也未提交证据证明已办理商品房抵押权预告登记，因此上述两部分诉请，本院不予支持。案涉房屋已办理备案登记，在合同解除的情形下，史秋萍应协助振兴公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：J11824214）备案登记注销手续。综上所述，河南振兴房地产（集团）有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初4106号民事判决第一项，即：史秋萍于本判决生效后十日内向河南振兴房地产（集团）有限公司支付代偿款235603.69元；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初4106号民事判决第二项；三、确认河南振兴房地产（集团）有限公司与史秋萍签订的《商品房买卖合同》（合同编号：J11824214）解除；四、史秋萍于本判决生效后三十日内日协助河南振兴房地产（集团）有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：J11824214）备案登记注销手续；五、驳回河南振兴房地产（集团）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行交付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费5096元，减半收取2548元,由河南振兴房地产（集团）有限公司负担178元，由史秋萍负担2370元；二审案件受理费5096元，由河南振兴房地产（集团）有限公司负担356元，由史秋萍负担4740元。本判决为终审判决。审判员 刘 皓二〇二一年五月七日书记员 刘少楠