江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2983号上诉人（原审被告）：李敬国，男，1954年3月14日出生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：胡元伟，邳州市胜阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：汤先果，男，1969年11月15日出生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：刘猛，江苏汇英才律师事务所律师。上诉人李敬国因与被上诉人汤先果房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2020）苏0382民初6020号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李敬国上诉请求：撤销一审判决，上诉人不应承担房屋价格上涨损失，被上诉人应向上诉人支付房屋租金；涉案合同是否继续履行由法院判决。事实与理由：合同签订后上诉人已经完成了案涉房屋的交付，被上诉人在签订合同时已经知道涉案房屋所有权抵押在银行，仍然坚持购买，明显知道风险的存在，属于自陷风险的行为，应当自行承担风险。被上诉人仅支付部分房款就入住至今，现在还有余款2万元未付。涉案房屋现因另案被法院查封，根据合同法有关规定以及最高人民法院司法解释，购房人要求解除买卖合同的，房屋涨价收益归原房主，可以按房贷利息赔付购房人作损失，购房人实际居住该房屋的，应支付原房主房屋使用费，金额参考当地房屋租金支付卖房人。被上诉人汤先果针对上诉人李敬国的上诉，答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。1、涉案房屋买卖合同明确约定上诉人应当配合办理房屋产权过户手续，合同签订后，被上诉人多次向上诉人提出要求，但上诉人一直以各种理由拒绝配合。直至涉案房产被查封，无法办理过户手续，上诉人的行为导致合同目的无法实现，合同依法应当解除。2、关于上诉人主张的租金损失，其在一审时并没有提出反诉，依据不告不理的原则，租金损失不属于本案受理范围，且本案是因上诉人的过错导致合同目的不能实现，上诉人无权主张租金损失。汤先果向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除双方在2013年8月15日签订的房屋买卖合同。2、依法判令汤先果返还购房款23万元及利息（利息以23万元为本金，自2013年8月15日起按照中国人民银行贷款基准利率计算至2019年8月19日，余下利息，以23万元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际给付之日止）。3、依法判令汤先果支付违约金3万元。4、依法判令汤先果赔偿因房价上涨造成的损失7万元。5、由汤先果承担本案诉讼费用、保全费用。原审法院查明：2013年8月15日，汤先果（乙方）与李敬国（甲方）签订房屋买卖合同一份，约定李敬国将其所有的位于邳州市官湖镇邳苍路东侧科技木业城C8-4-202室商品房（以下简称涉案房产）以总价23万元出售给汤先果，合同约定“第三条付款方式：乙方于本合同签订之日向甲方支付贰十万元整，余款叁万元作为甲方相关产权证书的押金，在土地和房产证件办完过户后一次付清，……，如甲方不积极履行义务，视为违约，须承担违约责任。备：首付金多付壹万元，总计首付款贰拾壹万元整。第四条甲方必须在签订合同当日交房给乙方，乙方入住该房屋。”，合同签订后的当日，汤先果通过中国邮政储蓄银行的账（卡）号6221883000074262419汇给李敬国在中国邮政储蓄银行账号60×××47（卡号62×××39）人民币20万元，并给付人民币1万元，合计21万元，李敬国于同日给汤先果出具收条；交付款项当日，李敬国把钥匙、房产证、土地使用证和购房发票、维修费发票一并交付给汤先果。汤先果于2013年8月16日即搬入涉案房产居住至今。另汤先果扣留李敬国押金2万元，待房屋于两年后办理过户登记手续后给付。另查明，因袁泉与李钦、李敬国民间借贷纠纷一案，法院于2016年3月7日作出(2016)苏0382民初2280号民事裁定，查封登记为李敬国所有的涉案房产（所有权证号：商－106184号，保全价值范围10万元）。在执行过程中，汤先果作为案外人以涉案房产归其所有为由提出异议，请求排除执行。我院于2017年5月19日作出（2017）苏0382执异字5号执行裁定书，驳回汤先果的异议。汤先果不服，提起执行异议之诉。法院判决支持了汤先果的诉讼请求。上述案件被告袁泉不服判决，向徐州中院提出上诉，徐州中院经审理认为，汤先果在购买涉案房产时已知晓涉案房产上存在他人的抵押权登记，其未履行合理的注意义务，导致无法办理涉案房产的变更登记，不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。故其要求停止执行涉案房产并确认其对涉案房产享有所有权的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，不应得到支持。遂判决撤销了原审判决并驳回汤先果的执行异议。一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，自合同签订之日起，依法产生效力。依法成立的合同对双方均有约束力，双方均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。涉案房屋因李敬国的债务纠纷被债权人查封，且已经被债权人申请执行，致使汤先果购买房屋的合同目的无法实现，汤先果诉求解除合同，符合法律规定，依法予以支持。合同被解除后，未履行的不再履行，已经履行的予以返还，造成损失的，按照过错责任赔偿。庭审中查明汤先果已经给付房款21万元，李敬国应当予以返还。汤先果主张给付的两个月房贷2600元，李敬国不予认可，李敬国认可借汤先果2000元用于还贷，系借款，汤先果没有提供证据证明，法院不予理涉。汤先果主张李敬国给付违约金3万元，李敬国不予认可。双方在合同中约定的违约金给付条件和数额均不明确，依照法律规定应当参照汤先果的损失确定。汤先果损失除已付房款外还应当依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损失包含合同履行后可以获得的利益。汤先果主张涉案房屋现在价值已经为30万元，李敬国虽然不予认可，但购买房屋至今已经7年有余，房屋价值上涨系客观事实，经本庭进行询价，汤先果主张房屋现在价值30万元符合实际，依法予以确认。汤先果诉求李敬国补偿房屋差价7万元与事实不符，根据汤先果实际给付房款为21万元的事实，法院予以支持汤先果主张房屋上涨造成的损失7万元×21/23为64000元（取整数）。汤先果主张返还房款利息与诉求房价上涨损失系重复主张，不再予以支持。李敬国辩称汤先果应当给付房租，没有法律依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除汤先果与李敬国于2013年8月15日签订的房屋买卖合同。二、李敬国于判决生效之日起十日内返还汤先果购房款210000元。三、李敬国于判决生效之日起赔偿汤先果因房屋价格上涨造成的损失64000元。四、驳回汤先果的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，汤先果与李敬国之间订立的房屋买卖合同，依法成立，双方均应全面履行自己的义务。汤先果已依约履行支付房款的义务，李敬国应及时交付房屋并协助汤先果办理房产变更登记。而涉案房屋因李敬国与他人债务纠纷已被查封、申请执行，导致汤先果购买房屋的合同目的无法实现，汤先果请求解除合同，符合法律规定。合同被解除后，未履行的不再履行，已经履行的予以返还，造成损失的，按照过错责任赔偿。原审法院经过询价，综合考虑房屋交付时间、双方过错程度等因素，确定汤先果损失应为已付房款及房屋差价64000元，应由李敬国赔偿，并无不当。李敬国抗辩，经省检察院认定，汤先果明知涉案房产存在抵押而购买存在过错，其经济损失应自行承担。本院认为，在执行异议之诉中，对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的认定较合同法律关系中的买受人的注意义务更为严格，汤先果购买存在抵押权登记的房屋，其未履行合理的注意义务并不能当然认定其在房屋买卖合同关系中购买存在抵押登记的房屋存在过错，法律对此行为亦未禁止。故，李敬国关于汤先果存在过错不应向其赔偿损失的抗辩，不能成立，本院不予支持。李敬国主张汤先果应给付房租，因其未在本案中提起反诉，本院不予理涉。综上，上诉人李敬国的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人李敬国负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年五月二十四日书记员  侯梦池