山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初3613号 原告：北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码91370112697480293E。 代表人：崔立新，总经理。 委托诉讼代理人：刘灵，女，北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司职工。 被告：宋子海，男，1974年2月25日出生，汉族，住济南市历城区。 原告北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司（以下简称天鸿物业公司）与被告宋子海物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天鸿物业公司的委托诉讼代理人刘灵，被告宋子海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天鸿物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令宋子海立即向天鸿物业公司支付2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费14846.4元及违约金(以14846.4元为基数，自2015年1月1日起至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算，截至2020年12月31日暂计为8129.6元)；2.判令宋子海承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年12月27日，天鸿物业公司与宋子海就济南市某房屋物业服务相关事宜签署了《前期物业管理服务协议》。根据该协议约定，宋子海应按期足额支付物业服务费。但是，经天鸿物业公司多次催缴，宋子海始终拖延不付2015年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费合计14846.4元。为维护天鸿物业公司的合法权益，故诉至法院。 宋子海辩称，其未缴纳物业费的主要原因为：1.双方签订的物业服务合同约定，小区实施全封闭管理，但实际并未实现全封闭。2012年12月18日至2016年3月1日，小区处于开放式管理，未安装行人门禁系统，非小区业主可自由出入。天鸿物业公司为学生方便设置转门，但经常被学生挤坏无人修理，非小区人员可随意进入，推销广告随意散发，影响业主生活品质。2.根据合同约定，业主满意度应达到90%，但物业对业主满意度从未公示，业主普遍反映物业服务差，对90%满意度真实性存在质疑。3.广告收入、地上车位收入账目公示不清。根据法律规定，地上车位租赁收入及电梯广告位收入应该在去除合理成本后归业主共有。且物业利用共用部分、共用设施设备进行经营，应征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理相关手续。这部分经营，物业从未征求业主意见，所得收入也未公示。4.物业存在私改车位问题。2015年末，物业私自拆掉电动车、自行车的车棚，改为地上停车位，且称此举有一半业主同意，但并未公示。5.供暖不达标也未退费。2013年、2014年度，物业使用锅炉供暖，温度达不到最低标准，2015年度改为市政府供暖，温度不达标，拒不退费。6.限制业主的合法权利。天鸿物业公司规定拖欠物业费的业主不允许使用地上车位，致使宋子海无法使用小区车位，自家车辆因停放在外被刮擦、贴罚单多次；另，2013年底，物业张贴通知，称有房屋质量问题的业主需及时上报，在承建方未出质保期内及时修理。宋子海在发现自家窗户存在漏风、墙体裂缝等问题后及时上报物业，但一直未解决。 本院经审理认定事实如下： 天鸿物业公司为案涉小区的物业服务企业，宋子海系该小区业主。2012年12月27日，宋子海（甲方）与天鸿物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定天鸿物业公司对宋子海所在小区提供前期物业管理服务，甲方住宅建筑面积为117.82平方米。该协议第四条约定：物业服务费的交纳采取预付制，前期物业管理期间，物业服务费收费价格为【1.75元】/月·平方米（实测建筑面积为准）；甲方办理入住手续时预付6个月的物业服务费，此后的物业服务费按半年缴纳，甲方或物业使用人应在每年一月和七月履行缴纳义务。该协议第八条约定了违约责任：1.乙方违反协议，未按本协议约定提供本协议服务内容，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；2.甲方违反协议，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；3.甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并有权从逾期之日起按日向甲方收取逾期应付未付款【万分之五】的违约金，直至实际支付完毕日止。另查明，宋子海欠缴自2015年1月1日至2020年12月31日的物业费，天鸿物业公司曾向宋子海发出催交通知，但宋子海至今未交纳。天鸿物业公司原名称为上海天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司，后于2013年9月9日变更名称为北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司。 本院认为，天鸿物业公司系案涉小区的物业服务企业，其与宋子海签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行合同义务。天鸿物业公司提供了物业服务，宋子海作为业主享受了天鸿物业公司提供的服务，应依照《前期物业管理服务协议》的约定向天鸿物业公司交纳物业费。关于宋子海陈述的天鸿物业公司存在未真正封闭管理、未公示物业满意度调查、未公示广告以及地上车位收入账目、私改停车位、供暖不达标也不退费、限制业主合法权利、洗手间窗户存在漏风、家中墙体存在裂缝等问题，天鸿物业公司述称，对宋子海提出的问题均不认可，关于小区安全问题，天鸿物业公司执行小区封闭管理，对进出人员有相应的进出管控；关于散发广告问题，天鸿物业公司正常巡查，并对园区业主自行经商乱发广告进行严格劝告制止；关于满意度问题，天鸿物业公司由第三方进行抽样调查，满意度达到92%-93%，双方并未约定满意度调查必须公示；关于绿化恢复车位问题，此车位恢复改造工作是经过济南市相关政府部门审批后，按原规划进行恢复，合理合法；关于小区服务问题，天鸿物业公司系按照前期物业服务合同履行小区物业服务的职责；关于供暖不热问题，在未移交前，供暖属于地产公司供暖，是否达到供暖相关标准，需要提供相关证据，天鸿物业公司再予协调；关于广告等收入公示问题，按照相关规定，天鸿物业公司每季度进行了公示，若宋子海需要查阅，可联系查阅；关于房屋质量问题，天鸿物业公司多次协调，并入户进行查看，确定维修方案，双方未达成共识，天鸿物业公司已尽到协调义务。本院认为，关于宋子海所称洗手间窗户漏风、家中墙体存在裂缝等问题，涉及房屋质量问题，宋子海可另案主张权利。关于宋子海就天鸿物业公司服务不到位问题提交的相应证据及陈述，无法反映其欠缴费用期间天鸿物业公司整体的、一贯的物业服务水平，其主张天鸿物业公司存在的问题，存在规划设计、管理维护、个别业主不文明行为等多种原因。综合宋子海提供的证据及相应陈述可以证实天鸿物业公司在提供物业服务中确实存在相应瑕疵，但并未导致业主在《前期物业管理服务协议》中的主要权利无法实现。对于物业服务质量中的一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，如仅以不满物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。物业服务企业对于业主的投诉、建议，亦应认真对待，积极整改，努力提升物业服务质量。综上所述，天鸿物业公司要求宋子海支付2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，于法有据，本院结合双方约定的物业费收费标准据实调整物业费为14845.32元（1.75元/平方米/月×117.82平方米×72个月=14845.32元）。根据宋子海提交的相关证据以及本院在其他案件中审理查明的情况，天鸿物业公司在提供物业服务时确实存在一定瑕疵，故本院对天鸿物业公司主张的违约金不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、宋子海于本判决生效之日起十日内支付北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业费14845.32元； 二、驳回北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费171元，减半收取计85.5元，由宋子海负担。 本判决为终审判决。 审判员  刘克峰 二〇二一年五月八日 书记员  康与莹