吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉06民终174号   上诉人（原审原告）：乔善权，男，1982年9月9日生，汉族，无职业，住白山市浑江区。   委托诉讼代理人：张晓晨，吉林万秋律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：陈静茹，女，1981年12月14日生，汉族，无职业,住白山市浑江区。   委托诉讼代理人：曲慧刚，吉林审航律师事务所律师。   上诉人乔善权因与被上诉人陈静茹房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2020）吉0602民初1261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   乔善权上诉请求:1.撤销白山市浑江区人民法院作出的（2020）吉0602民初1261号民事判决，并改判支持乔善权在一审时的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由陈静茹承担。事实与理由：一审法院认定“乔善权与陈静茹签订的《房屋买卖协议》成立并有效，对双方均有约束力，双方均应当按照协议约定履行义务”，从而判决未支持乔善权要求解除《房屋买卖协议》的诉讼请求，既没有事实根据，也没有法律依据。1.2019年9月25日，乔善权与陈静茹签订《房屋买卖协议》，该协议第四条“甲方义务”中明确写明“甲方（陈静茹）承诺出卖给乙方（乔善权）的房屋系甲方（陈静茹）唯一所有，无权利瑕疵，没有抵押给第三人也不会被第三方追索”，一审中陈静茹在庭审中明确承认在签订《房屋买卖协议》前，陈静茹出售给乔善权的房屋（以下简称“交易房屋”)就已经被浑江区人民法院查封，《房屋买卖协议》签订前陈静茹已经收到浑江区人民法院送达的查封保全裁定，但陈静茹却在与乔善权签订《房屋买卖协议》时故意隐瞒这一事实情况，并采取欺骗的手段与乔善权签订了《房屋买卖协议》。2.《房屋买卖协议》中同时约定乔善权于2019年12月31日前偿还“交易房屋”的未还贷款，陈静茹于偿还贷款后1个月内办理“交易房屋”的更名过户手续，并承担过户税费。《房屋买卖协议》签订后,“交易房屋”的银行贷款一直是由乔善权偿还，直到2019年12月乔善权按照协议约定偿还“交易房屋”的全部未还贷款前，乔善权到产权处了解“交易房屋”更名手续如何办理时，产权处的工作人员告知乔善权“交易房屋”已被查封，办理不了过户手续。之后乔善权便找到陈静茹询问此事原委，陈静茹便以各种理由解释推脱，没有及时为乔善权办理“交易房屋”的更名过户手续。3.本案中《房屋买卖协议》对乔善权和陈静茹均有明确履行期限的约定，乔善权已经准备好偿还“交易房屋”全部未还贷款的款项，但因当时“交易房屋”被查封，陈静茹不可能在乔善权偿还剩余贷款后一个月内办理“交易房屋”的过户手续至乔善权名下。乔善权准备的用于偿还“交易房屋”未还贷款的款项系乔善权从邮储银行贷款及个人民间借贷而来，每拖延一天便会增加利息损失，在此期间乔善权曾多次催告要求陈静茹限期内履行其应尽义务，但陈静茹并没有履行义务，而是一拖再拖，致使乔善权损失巨大，因此，乔善权依据《房屋买卖协议》中的约定要求陈静茹承担总房款30%即64.5万元的违约金的诉讼请求理应依法得到支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;”的规定，乔善权在一审时请求解除《房屋买卖协议》及向乔善权支付违约金的诉讼请求是有事实和法律依据的，请二审法院依法判决予以支持。二、一审法院判决陈静茹向乔善权支付资金占用使用期间的利息（1.白山市浑江区广厦安居小区74万元的房屋；2.顶账的6万元；3.乔善权支付的现金29万元）共计26,121.42元，一审法院以乔善权已经向陈静茹支付的购房款来计算的资金占用使用期间的利息明显是错误的。首先，一审法院认定“由于财产保全，导致合同履行的时间推迟，乔善权必然产生时间成本，存在损失”，一审法院如此认定明显与事实不符，一审法院针对本案事实是在撵轻避重，对陈静茹签订《房屋买卖协议》前明知“交易房屋”已被查封却故意隐瞒、欺骗乔善权签订《房屋买卖协议》的事实避而不予认定，对陈静茹的严重违约行为视而不见，却认定“由于财产保全，导致合同履行的时间推迟，乔善权必然产生时间成本，存在损失”，不仅逻辑错误，而且荒唐可笑。其次，在乔善权得知“交易房屋”被查封后已经催告陈静茹，并给予其合理的履行期限，但陈静茹并未及时将“交易房屋”过户给乔善权，给乔善权造成巨大经济损失，该经济损失并不是一审法院认定的占用使用乔善权已付房款期间的损失。最后，一审法院是以乔善权已付房款占用使用期间利息来计算乔善权的损失，此一认定更让乔善权难以理解，乔善权已付房款是乔善权严格按协议约定的履行，只有在依法解除《房屋买卖协议》的前提下才存在向乔善权支付资金占用使用期间的利息，一审法院不认定陈静茹存在违约却判决陈静茹给付乔善权占用使用已付房款期间的利息，乔善权不知一审法院是如何认定这一事实和适用法律作出判决的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，所作判决严重损害乔善权合法权益，乔善权请求二审法院查明事实，依法判决支持乔善权的上诉请求，以维护乔善权的合法权益。   陈静茹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。   乔善权向一审法院起诉请求：1.陈静茹向乔善权返还已支付的购房款人民币1,090,000.00元；2.陈静茹按购房总价款2,150,000.00元的30%的标准向乔善权给付违约金，即645,000.00元；3.案件受理费、保全费等相关费用由陈静茹承担。乔善权后又增加诉讼请求为：解除乔善权、陈静茹于2019年9月25日签订的房屋买卖协议。事实与理由：2019年9月25日，乔善权、陈静茹签订《房屋买卖协议》，协议约定陈静茹将位于白山市盘古公馆（白山市浑江区江山御景小区）6号楼000105门市房（以下简称转让房屋）转让给乔善权，双方约定转让房屋价款为人民币215万元，支付方式为1.因陈静茹欠付乔善权人民币6万元，双方同意抵顶房款；2.乔善权以白山市浑江区新建街广厦安居小区5号楼3单元1801室房屋作价人民币74万元转让给陈静茹，抵顶房款；3.乔善权向陈静茹支付房款20万元和偿还以该房屋为抵押物在农商银行办理的贷款，陈静茹负责将转让房屋更名过户至乔善权名下。现乔善权已经将广厦安居小区5号楼3单元1801室房屋交付给陈静茹并完成更名过户手续，并通过银行转账方式向陈静茹支付购房款29万元，已完成应尽义务。但陈静茹收到房屋和购房款后明确告知乔善权不能为乔善权办理转让房屋更名过户手续，为此乔善权多次找陈静茹要求陈静茹返还已支付的款项并向乔善权承担违约责任，但陈静茹拒不履行，故乔善权诉至法院。   一审法院认定事实：乔善权（乙方）与陈静茹（甲方）于2019年9月25日签订《房屋买卖协议》，主要约定：甲方同意将位于白山市盘古公馆（白山市浑江区江山御景小区）6号楼000105门市，面积230.40平方米出售给乙方，该房现租赁给济恩堂大药房，租赁期限于2021年6月份到期，2021年6月份前房租已经由甲方收取；甲乙双方协商一致认定上述门市出售总价款为2,150,000.00元；因本协议签订之前，甲方欠付乙方60,000.00元，甲乙双方协商一致，此款抵顶房屋价款，剩余房款为2,090,000.00元。甲乙双方协商一致，乙方用证号为白山房权证白BQ字第XXXX号位于白山市浑江区新建街广厦安居小区5号楼3单元1801室房屋作价740,000.00元抵顶部分房款，乙方争取在本协议签订之日起10个工作日内将该房屋过户至甲方指定人员名下，过户费用由乙方承担，抵顶后剩余房款为1,350,000.00元，扣除上述两部分款项剩余房款为1,350,000.00元乙方按如下方式支付：1.乙方向甲方支付房款200,000.00元，2.因本协议约定的房屋在浑江农商银行有按揭贷款，甲乙双方协商一致，自本协议签订之日起，该房屋贷款由乙方负责偿还，乙方于2019年12月31日前将本协议约定的房屋贷款全部偿还完毕，自房屋贷款偿还完毕之日起一个月之内甲方负责将房屋更名、过户至乙方名下，所需费用由甲方负责承担；3.扣除乙方支付的200,000.00元现金和偿还的按揭贷款，剩余的房款乙方承诺自甲方将本协议约定的房屋更名、过户至乙方名下之日起六个月内陆续支付，直至支付完毕；甲方承诺出卖给乙方的房屋系甲方唯一所有，无权利瑕疵，没有抵押给第三人也不会被第三方追索；如因甲方行为或上述房产存在权利瑕疵或其他情况导致乙方不能正常所有及经营、使用，则甲方需按本协议约定的总价款2,150,000.00元的30%向乙方承担违约责任；本协议约定的出卖房屋不能过户至乙方或乙方指定的人名下，则甲方除将乙方支付的全部购房款退回外，还需按本协议约定的总价款2,150,000.00元的30%向乙方承担违约责任；甲乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，则视为违约，造成损失的，除上述违约条款外，违约方需赔偿守约方的实际经济损失。乔善权按照陈静茹的要求，于2019年9月27日与李婷婷签订《购房合同》，主要约定：乔善权出售房屋位于白山市浑江区广厦安居（05-0012-0319-0164-031801）房屋，房屋所有权证号为2XXXX号和2XXXX号；房屋建筑面积为235.51平方米（以产权证面积为准）；此房付款系陈静茹与李婷婷有债务关系，房款为陈静茹付给乔善权（乔善权确定并同意此房款陈静茹已经付款或与其债权债务的处理完毕，乔善权和李婷婷合法取得此房屋的所有权）。该房屋的不动产权证登记的产权人现已更名为李婷婷。乔善权向陈静茹吉林省农村信用社联合社尾号为7668的银行账户中汇入如下款项：2019年9月25日汇款200,000.00元、2019年9月30日汇款30,000.00元、2019年10月30日汇款15,000.00元、2019年11月30日汇款15,000.00元、2019年12月28日汇款30,000.00元。   一审法院依据郭金凤申请，于2019年9月9日作出（2019）吉0602财保105号《民事裁定书》，裁定：对陈静茹位于白山市浑江区盘古公馆6号楼3单元000105室（产籍号：08-0033-0623-0120-000105）予以查封，查封期限为三年。针对郭金凤与陈静茹民间借贷纠纷一案，该院于2019年11月14日作出（2019）吉0602民初2574号《民事判决书》，其中第5页有如下表述：“被告（陈静茹）已将约定价款为437,386.20元的房屋过户至原告名下作为担保，至原告起诉时止，基本满足冲抵欠付本息数额的需要，原告（郭金凤）又申请查封被告的其他房产，远超欠款本息数，缺乏保全的必要性、紧迫性和合理性，故其为办理保全支出的费用，不予支持。”，并判决：一、陈静茹于本判决发生法律效力后立即还清所欠郭金凤借款本金417,880.00元，并承担前述款项中的294,000.00元从2019年9月12日起、25,880.00元从2019年9月30日起、98,000.00元从2019年9月19日起至款付清之日止按照年利率24%计算的利息；二、驳回郭金凤的其他诉讼请求。该判决已于2019年12月6日发生法律效力。该院于2020年4月21日作出（2020）吉0602执76号之二《执行裁定书》，裁定：解除对陈静茹位于白山市浑江区盘古公馆6号楼3单元000105室（产籍号08-0033-0623-0120-000105）房屋的查封。   一审法院依据乔善权的申请，于2020年5月7日作出（2020）吉0602财保49号《民事裁定书》，裁定：查封陈静茹所有的丘地号为08-0033-0623-0120-000105房屋的房籍，查封期限为三年。乔善权交纳诉前保全费5000元，花费保险费1308元。   一审法院认为，乔善权与陈静茹之间的《房屋买卖协议》成立并有效，对双方均有约束力，双方均应当按照该协议的约定履行义务。根据上述《房屋买卖协议》的约定，乔善权应当于2019年12月31日前将案涉房屋的贷款全部偿还完毕，陈静茹在贷款偿还完毕之日起一个月内办理房屋更名手续。因案涉房屋在上述期限内是处于查封状态，乔善权认为陈静茹丧失履行能力，无法办理产权更名手续，因此，并未将案涉房屋的贷款还清，导致上述《房屋买卖协议》中止履行。但财产保全所涉及的民事案件已经明确，该保全并无必要，因此，当时出现案涉房屋暂时无法办理产权更名手续并非陈静茹过错造成的，且案涉房屋的查封于2020年4月21日被解除，陈静茹恢复了交付房屋的能力，因此，上述《房屋买卖协议》能够被继续履行。现乔善权要求解除该协议，但从乔善权所举的通话录音和微信聊天记录可知，乔善权曾于2020年3月、4月和5月与陈静茹协商上述《房屋买卖协议》的履行事宜，但双方并未就是否继续履行该协议、如何履行等达成明确且一致的意见，因此，乔善权的证据不足以证明双方已经就解除该协议达成一致意见，同时，其证据也不足以证明本案有其他导致解除合同的法定情形，且陈静茹不同意解除合同，要求继续履行合同，因此，对于乔善权要求解除合同的诉讼请求不予支持。但由于财产保全，导致履行合同的时间推迟，乔善权必然产生时间成本，存在损失，因此，陈静茹应当在恢复履行能力前，即解除对案涉房屋的财产保全措施之日（2020年4月21日）按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付乔善权已付房款资金占用期间的利息，合计26,121.42元。对于乔善权增加解除合同的诉讼请求的时间问题，因第二次庭审也有法庭辩论阶段，且所增加的诉讼请求与案件有关，因此其增加诉讼请求的时间不违反法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和第二百三十二条之规定，一审法院判决：“一、陈静茹于本判决发生法律效力后立即向乔善权支付资金占用期间的利息26,121.42元。二、驳回乔善权的其他诉讼请求。案件受理费20,416.00元，减半收取计10,208.00元，由乔善权负担10.054.00元，由陈静茹负担154.00元。诉前财产保全费5,000.00元，由乔善权负担4,925.00元，陈静茹负担75.00元，保全保险费1,308.00元，由乔善权负担1,288.00元，陈静茹负担20.00元。”   本院二审期间，当事人没有提交新证据。经本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中乔善权与陈静茹之间就案涉房屋双方签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，该房屋买卖协议合法有效。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”依据上述法律规定，本案中乔善权与陈静茹之间就案涉房屋双方签订的房屋买卖协议中明确“因本协议约定的房屋在浑江农商银行有按揭贷款，甲乙双方协商一致，自本协议签订之日起，该房屋贷款由乙方负责偿还，乙方于2019年12月31日前将本协议约定的房屋贷款全部偿还完毕，自房屋贷款偿还完毕之日起一个月之内甲方负责将房屋更名、过户至乙方名下，所需费用由甲方负责承担。”由于乔善权尚未将案涉房屋贷款全部偿还完毕，同时虽然案涉房屋被一审法院依据郭金凤申请（郭金凤与陈静茹民间借贷纠纷一案）于2019年9月9日查封，但一审法院于2020年4月21日作出裁定对案涉房屋解除查封，现已不影响双方合同的履行且陈静茹主张继续履行合同；因此乔善权上诉主张其曾多次催告要求陈静茹限期内履行其应尽义务而仍未履行，依法应解除房屋买卖协议的理由不能成立，本院不予支持。关于乔善权主张陈静茹应按购房总价款2,150,000.00元的30%的标准向乔善权给付违约金问题。依照双方房屋买卖协议约定，乔善权应将案涉房屋贷款全部偿还完毕之日起一个月之内陈静茹负责将房屋更名、过户至乔善权名下，如陈静茹方行为或案涉存在权利瑕疵或其他情况致使乔善权不能对案涉房屋正常所有及经营、使用，陈静茹需按本协议约定的总价款2,150,000.00元的30%向乙方承担违约责任。因乔善权现并未将房屋贷款全部偿还完毕，故其主张陈静茹应按购房总价款2,150,000.00元的30%的标准向乔善权给付违约金的理由不能成立。   综上所述，上诉人乔善权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费20,416.00元，由上诉人乔善权负担。   本判决为终审判决。   审判长 赵希海   审判员 王立新   审判员 历彦飞      二○二一年五月三十一日   法官助理 于 琦   书记员 孙晓娇