山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0911民初3413号原告：张健，男，1991年8月6日出生，汉族，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：张照玉，泰安岱岳希望法律服务所法律工作者。被告：泰安新兴保达置业有限公司，住所地泰安市岱岳区泰安旅游经济开发区环湖西路商业泰山美墅E1楼108室。法定代表人：周国森，董事长。委托诉讼代理人：李铭柱、陈海涛，均系山东盈和盈律师事务所律师。原告张健与被告泰安新兴保达置业有限公司（以下简称新兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用速裁程序，公开开庭进行了审理。原告张健的委托诉讼代理人张照玉，被告新兴公司的委托诉讼代理人李铭柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张健向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期办证违约金34509.34元；2、判令被告协助原告办理涉案房产的不动产转移登记手续；3.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原被告于2014年12月26日签订《商品房预售合同》，购买被告开发的新兴·悦蓝山7号楼1单元2201室房产，并支付全部房款，被告在2016年7月31日交付房屋，根据《商品房预售合同》第二十条约定商品房交付后720日内，将房屋所有权转移登记在原告名下，由于被告原因，至2019年8月23日才办出本案涉案商品房所属楼房的不动产大证，始具备商品房所有权转移登记条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定被告已构成违约，应承担违约责任，被告应当继续为原告办理所有权转移登记并支付违约金，原告多次找被告协商无果。为维护原告合法权益，依法诉至贵院，请支持原告诉讼请求。被告新兴公司辩称，一、2010年，答辩人经泰安市政府招商引资，在泰安市高铁新区开发建设了“灵山大街新兴悦蓝山项目”；项目开工后，答辩人严格按照国家法律的规定和合同的约定进行了开工建设，目前已完成项目一期、二期的开发建设。自2015年一期项目完成交付业主房产后，主要由于政府政策规定发生变化及因环保停工等原因，致使涉案房产办证发生延误；对此答辩人恳请法院在查明事实的基础上，依法作出合理的判决。自项目竣工交付后，答辩人及时通知了被答辩人办理房产证的程序及所需准备的材料，尤其是在答辩人已经具备且被答辩人也已明知涉案房产符合办证条件的情况下，被答辩人为获取额外补偿，怠于履行自己的办证义务，同样违反了合同的约定，侵犯了答辩人的合法权益，为此答辩人将会另行诉讼。二、答辩人对被答辩人诉讼主张的迟延办理房产证违约金主要有如下免责事由：.1、至涉案房产的初始登记之日，答辩人已具备且被答辩人也已明知涉案房产符合办证条件的情况下，被答辩人怠于履行自己的办证义务，应自行承担相应责任；2、涉案项目在完成工程消防备案后，2015年3月1日山东省政府根居《消防法》、《山东省消防条例》出台了新的政策性规定，导致答辩人必须重新按照新的国家标准进行组织设备采购、及施工，因此拖延了整体竣工验收报备案的时间；3、答辩人完成涉案项目的整体验收，取得了山东省建设工程档案的合格证书后，从形式上完全具备了办理房产登记的所有材料；但是在此过程中，答辩人被告知由于部分业主因个人债务纠纷问题，其已登记网签销售的房产被法院司法查封，致使答辩人办理产权登记受阻：4、在施工程中，因环保问题，导致现场停工期间；综上，答辩人认为：（一）根据《商品房预售合同》第二十条的规定，双方对于迟延办证的违约责任已经进行明确的约定“非因出卖人的原因导致办证迟延，出卖人不承担责任……”，“如因出卖人的责任未办理产权登记的，依据附件八第三条规定执行”即：答辩人需要在具备办理转移登记条件时，答辩人将采用公告、通知等形式及时通知买受人即可；同时约定了，如因买受人原因、国家政策调整、或其他原因导致迟延办证等情形，由买受人承担责任。（二）根据该补充协议第一条第4条的规定，被答辩人负有先行提供资料和缴纳税费及物业管理费的合同义务；否则，答辩人有权主张先履行抗辩权。三、未及时办理房产证并未给被答辩人造成实质上的损失，被答辩人主张的违约金标准过高应予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月26日，原告与被告签订商品房预售合同，合同约定原告购买被告所开发的新兴时代国际7号楼1单元2201室房屋一套。合同第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，总金额664604元。第十条约定出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，由买受人承担责任。第二十三条约定，因不可抗力不能按照约定履行的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束60日内向另一方当事人提供证明。《补充协议》第三条产权登记约定，该商品房具备办理房屋产权转移登记手续的条件时，出卖人将以小区公告或专项通知的方式或电话邮寄（含特快专递）的方式通知买受人，买受人应按通知时间和地点及时办理相关手续，因买受人原因导致相关转移登记手续延误的，出卖人不承担责任。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订后，原告按约支付被告全部购房款664604元。被告于2016年7月31日向原告交付房屋。被告于2019年8月23日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证。上述事实有商品房预售合同、房屋移交结算书、当事人陈述等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，主体适格，真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。关于延期办证违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。本案中，合同签订后，原告履行了支付房款义务，被告于2016年7月31日将房屋交付原告。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，即2018年7月21日前为原告办理商品房所有权转移登记。由于被告原因，致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，至2019年8月23日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产证，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件，故被告应当自2018年7月21日起承担延期办证的违约责任。被告辩称，延期办理不动产登记证系由于消防、环保等原因造成。本院认为，首先，被告没有证据证实上述环保、消防等问题与延期办证之间存在着直接的、必然的因果关系，且自身对延期办证没有任何过错；其次，根据双方签订的商品房预售合同的约定，在交付房屋近三年后才为取得整栋楼的不动产登记，被告作为专业的房地产开发企业，对办理产权证书中遇到的问题应有足够的预见、足够的能力和足够的时间处理，因系其自身未能预见等原因造成延期办证，故其辩称免责不能成立，本院不予采信。关于违约金的计算期间及计算标准。原告主张违约金自2018年7月21日起计算至2019年8月23日，共计398天，被告对此期间予以认可，对此本院予以支持。双方签订的商品房预售合同及补充协议对逾期办证被告的违约责任没有约定明确的计算方式。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”,参照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%（一至五年），本院依法将违约金酌定为按照年利率4.75%计算。按照上述天数及利率计算，原告主张延期办证违约金为34422.85元，本院予以支持。关于原告主张的办理不动产转移登记的诉求。涉案房产已经取得整栋楼体的不动产权证书，已经具备办证条件，故原告主张被告协助办理涉案房屋不动产权登记手续，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下，判决如下：一、被告泰安新兴保达置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告张健违约金34422.85元。二、被告泰安新兴保达置业有限公司自本判决生效之日起十日内协助原告张健办理新兴时代国际7号楼1单元2201室房产的产权转移登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费332元，由被告泰安新兴保达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  张娅娟二〇二一年五月二十六日法官助理刘乘廷法官助理孟琪书记员姜丽