湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2949号上诉人（原审被告）：章海斌，男，1989年10月26日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。被上诉人（原审原告）：胡星，男，1988年11月11日出生，汉族，住湖南省湘乡市。原审第三人：湖南果凡商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路三段380号第9栋23层2307号。法定代表人：代久翔上诉人章海斌因与被上诉人胡星、原审第三人湖南果凡商业管理有限公司（以下简称果凡公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初7283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。章海斌上诉请求：1、撤销一审民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案案情复杂，合同涉及果凡公司、房东和融科智地房产公司等多方关联人，不应适用简易程序。二、章海斌承租胡星转租的房屋一部分，是为借用胡星饭店人气进行经营，章海斌已缴纳租金至2019年11月底，胡星却于2019年年底提前搬走，一审法院未考虑这点。三、胡星向法庭说明其房租缴纳至2020年5月底，却未拿出实际缴费证明，且果凡公司于2020年6月份起诉胡星未交房屋。四、胡星先行违约，早已搬离房屋，至今未交纳房租，故没有理由向章海斌主张租金，并且应当对章海斌承担违约造成的投资损失。五、租赁合同补充协议约定物业费由胡星代为缴纳，胡星缴纳物业费至2019年底，物业公司提供的电费缴纳清单显示胡星最后一次缴纳电费是2019年底，说明胡星于2019年底已实际搬离房屋。六、果凡公司未兑现其在对外招商时的相应承诺，章海斌在果凡公司的介绍下承租了胡星转租的房屋的一部分，果凡公司却拒不出庭进行任何说明。综上，胡星与果凡公司存在明显过错，极大损害了章海斌的合法权益，一审认定事实错误。胡星辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。胡星向一审法院提出诉讼请求：1、确认胡星与章海斌签订的《租赁合同》已于2020年6月16日解除；2、章海斌向胡星返还长沙市雨花区香樟路融科东南海楼盘6栋1层102商铺；3、胡星有权不予退还章海斌支付的押金11200元；4、章海斌立即向胡星支付欠付的租赁费用38631元（按每月5888元的标准，自2019年12月1日起计算至2020年6月16日）；5、章海斌向胡星支付商铺占用费（按每日206.43元的标准，自2020年6月19日起暂计算至2020年7月12日为4747.89元）6、章海斌支付胡星违约金5000元；7、章海斌承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：案外人余启茗系长沙市雨花区××路××号××小区××栋××层××号商铺的所有权人。2018年6月1日，案外人余启铭与果凡公司签订《商业运营管理委托协议》，约定将涉案102号商铺全权授权并委托果凡公司进行统一规划、推广和运营管理等，委托期限自2018年6月1日起至2024年5月30日止。2018年3月28日，果凡公司与胡星签订《租赁合同》，约定果凡公司将涉案102号以及103号商铺出租给胡星，经营餐饮，面积200.01平方米，租赁期限自2018年6月1日至2024年5月31日。2018年3月29日，经果凡公司同意，胡星将其租赁的涉案102号商铺的前半部分转租给章海斌用于经营烟酒专卖，租赁期限为2018年6月1日至2024年5月30日。之后，胡星、章海斌发生租赁纠纷，胡星于2019年6月17日起诉至一审法院，一审法院于2019年7月19日作出（2019）湘0111民初6046号《民事判决书》，判决胡星、章海斌之间的房屋租赁合同于2019年7月9日解除、章海斌腾退涉案102号商铺并支付截至2019年4月26日的未付租金16053.33元以及按照每月2800元的标准支付自2019年4月27日起至实际腾空搬离之日止的租金和占有使用费，违约金5000元。胡星、章海斌均未上诉，该判决已经生效。2019年8月21日，胡星、章海斌再次签订房屋租赁合同及《补充协议》，租赁合同内容为：胡星将涉案102号商铺前半部分转租给章海斌用于烟酒经营；转租面积为40平方米，租赁期限自2019年9月1日起至2024年5月30日止；2019年9月1日至2020年5月30日每月租金为5888元，2020年6月1日至2021年5月30日每月租金为6193元，2021年6月1日至2022年5月30日每月租金为6517元，2022年6月1日至2023年5月30日每月租金为6860元，2023年6月1日至2024年5月30日每月租金为7224元，支付押金11200元；租金按三个月为一期支付，每期租金于每期开始前提前15天缴纳，先付后用；如章海斌逾期支付租金超过7个工作日，胡星通过书面催缴仍未支付，胡星有权对章海斌商铺停水停电，并不承担任何损失；章海斌逾期缴纳租金超过30日，则构成违约、自动退租，胡星有权收回商铺，并追究章海斌违约金；双方约定违约金5000元。《补充协议》内容为：1、胡星、章海斌于2019年3月29日签署租赁合同，因争议诉讼至一审法院，被判决租赁合同解除，故此重新签署新协议供双方遵守。2、新租赁合同生效前提为章海斌把拖欠租金自2018年12月1日至2019年8月31日共计51264元支付给胡星，支付期限截止至2019年8月25日。3、胡星收到章海斌拖欠全部租金15日内将章海斌商铺厕所污水管改为110MM直径，后期污水管如堵塞由章海斌负责处理。4、租赁合同支付押金11200元由2018年3月29日转入支付，胡星不再另行收取。5、章海斌2019年9月1日至2019年11月30日第一期租金，可在2019年11月15日之前逾期支付，往后租金需按时在当期开始前15天支付。6、章海斌店铺物业费由胡星代缴，章海斌应及时把物业费交给胡星，胡星收到物业费后2天内向章海斌出示物业收款凭证。7、章海斌可转让门面，需果凡公司认可。合同签订后，章海斌支付租金至2019年11月30日，之后未再支付租金。2020年6月16日，胡星向章海斌送达《关于解除的告知函》，内容为：因章海斌未按照合同约定的期限及时缴纳租金，胡星多次催缴未果。章海斌的行为已经违反合同约定，构成严重违约，故胡星依据合同规定函告章海斌，自章海斌收到告知函之日起，胡星、章海斌签订的租赁合同正式解除，同时限令章海斌收到告知函之日起两日内迁出标的商铺，并一次性结清欠付的租赁费、违约金、滞纳金等相关费用，如章海斌拒不执行，则标的商铺内遗留物品将视为弃物处理。随后，胡星于2020年7月23日起诉至一审法院。另查明，胡星提供（2020）湘0111民初6188号《民事调解书》，该调解书载明胡星于2020年7月28日前将涉案103号商铺腾退给果凡公司，并就胡星欠付的涉案102、103号商铺的租金给付进行了明确约定。2020年8月26日庭审时，章海斌主张于2020年7月底已经搬离了部分物品，尚余留烟柜、酒柜、空调等物品未搬离，章海斌承诺将在庭审后一周内搬离。一审法院认为：胡星将涉案102号商铺部分转租章海斌，已经果凡公司同意，因此，胡星、章海斌之间于2019年8月21日再次建立的租赁关系合法有效，双方应当严格履约。章海斌主张胡星主体不适格的意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。现因章海斌仅支付租金至2019年11月，之后的租金至今未付，胡星依据合同约定，并于2020年6月16日向章海斌送达了解除告知函。因此，根据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，胡星请求确认双方租赁关系于2020年6月16日解除，并无不当，一审法院予以支持。因合同已解除，胡星要求章海斌腾空并搬离涉案102号商铺，并将商铺交还胡星，一审法院予以支持。关于租金。胡星、章海斌租赁合同约定2019年9月1日至2020年5月30日每月租金为5888元，2020年6月1日至2021年5月30日每月租金为6193元，胡星主张按照每月5888元计算自2019年12月1日起至2020年6月16日止的租金，合计38468.27元（6个月×5888元／月＋5888元／月÷30天×16天），一审法院予以支持。胡星主张章海斌按每日206.43元的标准支付自2020年6月19日起至章海斌实际腾空搬离之日止的商铺占有使用费，鉴于章海斌实际占有使用涉案门面之实际情况，兼考虑疫情因素，一审法院酌情确定2020年6月16日以后的商铺占有使用费按每月4000元计算。考虑疫情因素，结合本案情况，胡星主张的违约金5000元，一审法院不予支持。同时，章海斌支付的押金11200元应予以抵扣章海斌欠付租金。因此，章海斌还需支付胡星截至2020年6月16日止的租金27268.27元（38468.27元-11200元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认胡星与章海斌于2019年8月21日就位于长沙市雨花区××路××号××小区××栋××层××号商铺前半部分签订的租赁合同于2020年6月16日解除；二、章海斌于判决生效之日起7日内腾空并搬离长沙市雨花区××路××号××小区××栋××层××号商铺，并将该商铺交还胡星；三、章海斌于判决生效之日起15日内支付胡星截止至2020年6月16日的租金27268.27元，并按照每月4000元的标准支付胡星自2020年6月19日起至实际腾空搬离之日止的商铺占有使用费；四、驳回胡星的其他诉讼请求。本案一审受理费因适用简易程序减半收取645元，由章海斌负担。本院二审期间,章海斌提交电费缴费记录、物业费缴费记录、物业费收据，拟证明胡星于2019年12月底已经撤出涉案房屋，该证据与本案诉争无关，本院不予认定。胡星提交微信聊天记录，拟证明章海斌已于2020年9月20日实际搬离房屋，章海斌对该证据无异议，本院予以认定。本院二审查明：1、章海斌已于2020年9月20日实际搬离房屋。2、根据（2020）湘0111民初6188号《民事调解书》内容，胡星应于2020年9月28日前向果凡公司支付涉案6栋1层102号商铺2020年2月1日至2020年6月30日的租赁费，并自2020年7月1日起向果凡公司支付涉案6栋1层102号商铺的租赁费直至该商铺腾空并返还给果凡之日止。另，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案事实清楚、权利义务关系明确、争议不大，且不具有《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条规定的情形，一审法院可以适用简易程序审理本案。章海斌关于胡星于2019年年底提前搬走构成违约并应赔偿其损失的主张无合同依据，本院不予支持。章海斌关于胡星没有支付果凡公司房租，故其没有理由向章海斌主张租金的主张与（2020）湘0111民初6188号《民事调解书》反映的事实相左，本院亦不予支持。因此，章海斌应依照租赁合同承担支付租金、腾退房屋、支付占有使用费的义务，一审法院根据租赁合同约定内容，结合胡星的诉讼请求以及酌情考量疫情的影响，认定章海斌应支付胡星租金27268.27元，并以4000元每月的标准支付胡星自2020年6月19日起至实际腾空搬离之日止的商铺占有使用费并无不当，本院予以确认。另，章海斌已于2020年9月20日实际搬离房屋，故本院明确章海斌应支付的占有使用费为12000元。综上所述，章海斌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费782元，由上诉人章海斌负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 龙 峰二〇二一年五月十二日法官助理田露书记员谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。