天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1586号上诉人（原审被告）：崔永起，男，1963年6月22日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：张一弛，天津津博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李静，女，1964年2月6日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：张一弛，天津津博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚锡俊，女，1945年6月10日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：高慧（姚锡俊女儿），女，无职业，住天津市西青区。委托诉讼代理人：高洁（姚锡俊女儿），女，无职业，住天津市西青区。被上诉人（原审原告）：高淑琴，女，1962年8月6日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：高慧（高淑琴妹妹），女，无职业，住天津市西青区。委托诉讼代理人：高洁（高淑琴妹妹），女，无职业，住天津市西青区。被上诉人（原审原告）：高影，女，1965年11月25日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：高慧（高影姐姐），女，无职业，住天津市西青区。委托诉讼代理人：高洁（高影妹妹），女，无职业，住天津市西青区。被上诉人（原审原告）：高慧，女，1963年12月26日出生，汉族，住天津市西青区。被上诉人（原审原告）：高洁，女，1969年8月11日出生，汉族，住天津市西青区。被上诉人（原审原告）：高凤集，男，1967年9月25日出生，汉族，住天津市西青区。上诉人崔永起、李静因与被上诉人姚锡俊、高淑琴、高影、高慧、高洁、高凤集房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2020）津0111民初12176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。崔永起、李静上诉请求：1.依法撤销一审判决,改判驳回一审原告的诉讼请求或发回重审。2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由:1.一审判决对于重要事实未予确认。涉案房屋系崔永起、李静拆迁宅基地所得的安置房屋,宅基地拆迁不同于普通的拆迁,拆除宅基地而产生的补偿,是为了保障村民全家的利益与生活。宅基地具有专属性质,依法不得转让,作为安置房同样也应不得随意转让,转让行为会打破“保障村民利益”这种设计规划,与政府政策初衷背道而驰。被上诉人并非炒米店村集体经济组织的成员,应依法不得受让案涉房屋，故《购房协议书》因违反法律规定而无效。根据我国法律的规定,安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行,否则存在可能的偷税漏税行为。而被上诉人之父与上诉人在签订《购房协议书》时,上诉人并未取得房产证,属于违反法律规定的二次交易,应认定为交易无效。2.一审判决适用法律错误。宅基地的分配方式是按户分配,由全家共享宅基地及地上房屋。那么通过《安置补偿协议》可知,涉案房屋也同样是补偿给上诉人全家人,即应为上诉人和其女崔悦共同共有，而并非仅仅补偿给上诉人二人。共同共有的房屋处分应经全体共有人同意。而本案的《购房协议书》中仅有上诉人二人签字,缺少一位共有人签字,且至今亦未得到该共有人追认。虽然在《购房协议书》中约定“甲方独立产权房屋”,但合同尾部甲方签字签的是上诉人二人的名字,可见被上诉人对于上诉人房屋系共有是知晓的,且其知晓上诉人之女崔悦的存在,不应适用善意取得的规定，《购房协议书》应认定为无效。3.《购房协议书》中无关于办理过户的相关约定。《购房协议书》中并未如被上诉人在起诉书中所述约定“待满足过户条件后办理过户手续”。从主观意愿来分析,房屋交易时双方均认为涉案房屋系“小产权房”,且事实上不论是房屋价格还是交易流程,均按照小产权房交易进行。《购房协议书》中并无任何关于“办理过户手续”的约定。如果判决协助过户,则视为将小产权房(无产权证)的交易行为变为有产权房的交易行为,以这种远远低于市场价的价格进行交易,对上诉人是不公平的。被上诉人姚锡俊、高淑琴、高影、高慧、高洁、高凤集共同辩称，二上诉人的上诉请求应当依法予以驳回，请求二审法院维持原判。姚锡俊、高淑琴、高影、高慧、高洁、高凤集向一审法院起诉请求：1.确认诸原告系天津市西青区张家窝镇民盛里4-1-101号（原9-1-101号）房屋的产权人；2.崔永起、李静履行《购房协议书》，协助诸原告办理涉案房屋的过户手续；3.诉讼费由崔永起、李静承担。一审法院认定事实：2015年1月16日，甲方（卖方）崔永起与乙方（买方）高永生签订一份《购房协议书》，双方约定：甲方将其拥有独立产权的位于××镇××号房屋，建筑面积120平方米，以600000元出售给乙方。甲方承诺：向乙方提供符合要求的房屋资料及水、电、气设施使用权，保证对出售的房屋拥有独立产权，保证该出售房屋未予出租转让，自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。付款方式为乙方一次性通过银行划拨给甲方指定银行账户。该协议由崔永起、李静签字捺手印确认。姚锡俊、高淑琴、高影、高慧、高洁、高凤集陈述合同签订后，支付崔永起、李静10000元定金，并于2015年1月16日通过案外人王俊鸾转账支付崔欣欣（二被告之女）590000元。崔永起、李静认可已经收到60万元购房款，涉案房屋已于2015年1月18日交付使用。姚锡俊、高淑琴、高影、高慧、高洁、高凤集出具一份天津市西青区张家窝镇西琉城村股份经济合作社出具的《证明》，载明：我村村民高永生，男，身份证号码为120111193203××××，其于2019年4月19日死亡，高永生的父母均先于高永生死亡，高永生和姚锡俊（健在）是原配夫妻，高永生与姚锡俊一共生有5个子女，分别是高淑琴、高慧、高影、高凤集、高洁，子女中不存在过继和早亡的情况，高永生不存在养父母、继父母、养子女、继子女、非婚生子女等情况。姚锡俊、高淑琴、高影、高慧、高洁、高凤集出具一份天津市西青区张家窝镇炒米店村民委员会出具的《证明》，载明兹证明座落于天津市西青区××镇××小区，按照规划要求，天津市西青区张家窝镇炒米店村房屋办理产权时，原楼号发生变更，原民盛里9号楼9-1-101室变更为民盛里4-1-101室。崔永起、李静提交一份《炒米店村平方拆迁、安置补偿协议》复印件，载明甲方为炒米店村委员会，乙方为崔永起……乙方共有符合房改补偿标准的平房4间，共有享受全额人口分配待遇的人数3人，甲方共计向乙方补偿楼房210平方米；乙方所选楼型为90平米偏单1套，120平米三室1套。一审法院另查，本院依法调取涉案房屋的不动产登记薄查询证明，载明西青区张家窝镇祥和大道10号民盛里4-1-101房屋的权利人为崔永起，登记日期为2019年7月14日，该房屋无抵押和查封情况。一审法院认为，虽然崔永起与高永生在签订的《购房协议书》时，涉案房屋没有办理产权手续，但依据现有的不动产登记薄查询证明，可以确认该房屋具备合法手续，协议签署也是双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，故该协议应为合法有效，双方应依约全面履行各自合同义务。涉案房屋登记的权利人为崔永起，且崔永起与李静均在《购房协议书》上签字确认，虽然崔永起、李静辩称该份协议没有其女儿签字确认，但基于不动产的公示公信原则，在协议签订时有理由相信崔永起、李静系房屋的完全权利人，且没有证据证明买受人存在过错或与出卖人恶意串通，故对于崔永起、李静的抗辩意见，一审法院不予支持。本案中，双方约定的购房款已经全部支付完毕，涉案房屋也已经交付使用，现有证据能够证实姚锡俊、高淑琴、高影、高慧、高洁、高凤集系高永生的合法继承人，虽然协议书对于过户时间没有进行约定，但该房屋已经具备办理产权转移登记的条件，依据房屋买卖的交易习惯，姚锡俊、高淑琴、高影、高慧、高洁、高凤集可以要求崔永起、李静办理产权转移登记手续，故对于姚锡俊、高淑琴、高影、高慧、高洁、高凤集的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审法院判决：“崔永起、李静于本判决发生法律效力之日起三日内协助姚锡俊、高淑琴、高慧、高影、高凤集、高洁办理位于天津市西青区××镇××道××号××房屋的权属转移登记手续，将该房屋所有权变更登记于姚锡俊、高淑琴、高慧、高影、高凤集、高洁名下（过户相关费用由姚锡俊、高淑琴、高慧、高影、高凤集、高洁承担）。案件受理费40元，全部由崔永起、李静负担”。二审期间，双方当事人均未提交新证据，对于一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，崔永起、李静与高永生签订的《购房协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，缔约双方依据协议约定享有合同权利，同时应全面履行各自义务。高永生已经按照协议的约定向崔永起、李静支付了全部房屋价款，崔永起、李静亦应将案涉房屋所有权转移给高永生。因高永生死亡，姚锡俊、高淑琴、高慧、高影、高凤集、高洁作为其合法继承人有权继承《购房协议书》项下的合同权利，故一审法院支持姚锡俊、高淑琴、高慧、高影、高凤集、高洁提出的办理案涉房屋产权变更登记的诉讼请求并无不当。根据一审法院查明的事实，现案涉房屋登记在崔永起名下，登记权利类型为国有建设用地使用权及房屋所有权，因此并不存在崔永起、李静主张的履行障碍。而对于崔永起、李静上诉提出案涉房屋依法不得转让的主张，并未提供相应的证据予以证明，对此本院不予支持。综上，崔永起、李静的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人崔永起、李静负担。本判决为终审判决。审判长  苗佳审判员  刘艳审判员  刘洋二〇二一年五月十七日法官助理郭晨书记员刘勇附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……