天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终2045号上诉人（原审原告）：张国柱，男，1964年3月13日出生，汉族，无职业，住天津市塘沽区。委托诉讼代理人：王志军，天津泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯文婧，天津泰达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市裕川置业集团有限公司，住所地天津滨海高新区塘沽海洋科技园新北公路4668号21栋4层南区。法定代表人：刘成林，总经理。委托诉讼代理人：李媛，女，该公司职员。被上诉人（原审被告）：天津市鸿正大物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区崇安里10号。法定代表人：孔凡亮，总经理。委托诉讼代理人：高晓禹，天津金华达律师事务所律师。上诉人张国柱因与被上诉人天津市裕川置业集团有限公司（以下简称裕川公司）、天津市鸿正大物业管理有限公司（以下简称鸿正大物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初32268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张国柱上诉请求：1．依法撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求或将本案发回重审；2．判令裕川公司、鸿正大物业公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：本案一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判或发回重审。一、一审判决认定事实不清。1．当地街道办事处及物业管理办公室多次召开协调会议与事实不符。根据鸿正大物业公司调取的相关材料，就本案诉争车库当地街道办事处并未组织会议，物业管理办公室、居委会分别组织了一次会议。但上述会议存在以下问题：（1）上述会议并不存在会议纪要、会议记录等相关材料，相关单位出具证明的真实性存疑。一审法院依据上述虚假证明作出的判决，显然属于认定事实不清，应当依法支持张国柱的上诉请求。（2）2020年6月9日物业办召开的会议严重违法。作为“裕川家园地下车库所有权纠纷问题，维护整体小区稳定协调会议”，并未邀请该车库的产权人裕川公司，也未让承租人张国柱参加，只有物业办与鸿正大物业公司相关人员参加，在没有产权人在场的情况下，是如何解决“裕川家园地下车库所有权纠纷问题”的，张国柱认为该会议本身就不具备法律效力，其出具的证明，不能作为定案依据。（3）2020年6月2日居委会召开的会议与事实不符。2．业主请愿书不具备合法效力。在本案一审庭审中，虽然鸿正大物业公司提交了所谓“业主请愿书”，但并未证明相关人员为裕川家园的业主，且是否为业主本人签字。同时，裕川家园的住户约为八百多人，该“业主请愿书”仅为二三十人，不能代表裕川家园全体业主，亦不能作为本案的定案依据。3．无法行使物业服务职能。本案为“租赁合同纠纷”，并非物业服务纠纷，张国柱是否具备物业服务职能，并不能影响其是否有权承租涉案车库。张国柱是否具有物业服务职能，与本案无直接必然的联系，不能作为涉案车库无法交付的理由。二、一审判决适用法律错误。1．一审判决适用《物权法》第七十四条规定有误，张国柱承租涉案车库并不会影响业主使用。2．一审判决并未认定张国柱与裕川公司签订租赁合同无效，但却认定不能向张国柱交付车库，于法无据。本案一审判决并未对张国柱与裕川公司签订租赁合同的效力进行论述，却直接按照合同无效的法律后果，认定不能向张国柱交付车库，属于适用法律错误。根据张国柱与裕川公司签订的租赁合同、裕川公司出具的《移交地下车库通知》以及裕川公司在一审庭审中的陈述，裕川公司并不仅是将车库出租给张国柱，而是将车库的管理权一并交给张国柱，包括在裕川公司与鸿正大物业公司租赁合同期满后，要求鸿正大物业公司按照法律规定、租赁合同约定返还租赁物的权利。因此，张国柱与裕川公司签订的租赁合同合法有效，裕川公司理应向张国柱交付车库。三、一审判决纵容鸿正大物业公司非法侵占涉案车库。若按照一审判决，涉案车库裕川公司只能出租给鸿正大物业公司，但根据一审期间裕川公司的陈述，在2019年8、9月份的时候，曾经找到过鸿正大物业公司，要求续签租赁合同，是鸿正大物业公司拒绝续签，且在一审法院审理过程中，也曾要求几方调解，但鸿正大物业公司也一直拒绝续签租赁合同。裕川公司二审辩称，同意张国柱的上诉请求，毕竟这项事情裕川公司已经委托给张国柱了，把地下车位和地下车库都已经给张国柱，是在裕川公司与鸿大物业公司合同不履行的情况下，已经交付给张国柱了，而且在合同期内鸿正大物业公司还欠裕川公司三个月的租金，至此以后鸿正大物业公司就自动放弃了承租权，裕川公司与鸿正大物业公司就没有合同了。鸿正大物业公司二审辩称，一审判决是正确的，张国柱的上诉，事实与理由都不充分，没有法律根据，请求驳回张国柱的上诉请求。事实与理由：1、张国柱的这次诉讼属于重复诉讼。2、张国柱诉讼要求将地下车库交给其，其缺乏主体资格。3、张国柱与裕川公司的租赁合同，还是在鸿正大物业公司与裕川公司的合同期内，所以张国柱与裕川公司的约定不符合法律规定，是无效的。4、目前鸿正大物业公司与裕川公司的合同还实际继续履行。目前鸿正大物业公司每年的50000元租赁费款项被法院查扣了，鸿正大物业公司每年都通知法院，把车库租赁费预留出来，所以目前鸿正大物业公司还是小区的物业公司，区政府很重视维稳，张国柱的上诉请求不能得到支持是正确的。张国柱向一审法院起诉请求：1、依法判令裕川公司继续履行与张国柱签订的租赁合同，将租赁物交付于张国柱使用；2、依法判令鸿正大物业公司将租赁物腾空，并将租赁物交付于张国柱使用；3、依法判令鸿正大物业公司向张国柱支付使用费41670元；4、本案诉讼费用由裕川公司、鸿正大物业公司承担。一审法院认定事实：2017年7月20日，甲方天津市滨海新区××业主大会与乙方鸿正大物业公司签订《天津市住宅物业服务合同》，约定甲方代表全体业主将裕川家园委托乙方进行物业管理服务事宜，期限为三年，自2017年7月20日起至2020年7月19日止。2017年11月29日，委托经营人（甲方）裕川公司与经营管理人（乙方）鸿正大物业公司签订《裕川家园地下车库租赁经营合同》，约定甲方将裕川家园地下存车场交付乙方租赁经营，乙方年支付甲方租金50000元，期限为两年，自2017年12月1日至2019年11月30日。合同到期乙方如要续约，应在到期前一个月以书面形式通知甲方。2019年4月29日，出租方（甲方）裕川公司，承租方（乙方）张国柱，签订《地下车库及地下室租赁合同》，约定：一、甲方将地下车库出租给乙方经营使用，乙方承租后可自用，也可转租他人。经甲方签字盖章后也可代甲方将地下车库使用权出售。二、租赁期限20年，生效期限自2019年5月1日至2039年4月30日止。到期如乙方继续承租租期自动延期20年，用租赁款抵甲方借款。三、租金：地下车库20年租金人民币1000000元，一次性已付清。四、甲方将裕川家园小区地下车库的全部经营管理权承包给乙方，由乙方统一经营管理。五、本协议自双方签字之日起生效。一审法院另查，因裕川家园小区地下车库问题，2020年6月2日、6月9日，新北街道办事处物业管理办公室、迎宾园社区居委会曾召开维护整体小区稳定协调会议、专项会议。一审法院认为，本案的争议焦点为：第一、本案是否属于重复诉讼。第二，张国柱要求裕川公司、鸿正大物业公司履行交付地下车库义务的事实以及法律依据。对于本案是否重复诉讼问题，因前一案件为排除妨碍纠纷，本案为房屋租赁合同纠纷，并非同一法律关系，且当事人地位亦不同，故本案不属于重复诉讼。对于第二个争议焦点，因物权法规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。本案中，张国柱与裕川公司虽签订地下车库的租赁合同，但该合同系裕川公司抵偿张国柱借款，张国柱系自然人，无法行使物业服务职能，且该合同并未充分考虑小区全体业主的实际需要，导致发生多次信访，甚至业主书写请愿书，当地街道办事处及物业管理办公室多次召开协调会议，故依照物权法的规定，从确保小区稳定有序，保护业主合理合法权益为原则考虑，对于张国柱要求裕川公司、鸿正大物业公司交付地下车库的诉讼请求，一审法院无法支持。对于张国柱主张鸿正大物业公司向其支付占有使用费，因张国柱与鸿正大物业公司并无合同关系，张国柱亦非产权人，故一审法院不予支持。张国柱与裕川公司因借款而签订的地下车库租赁合同的后续问题，双方可据证另行解决。裕川公司与鸿正大物业公司之间的地下车库租赁经营合同纠纷，亦非本案审理范围，双方可据证另行解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张国柱的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计421元（张国柱已预交），由张国柱负担。二审审理期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方当事人的争议焦点为：1、张国柱与裕川公司签订的《地下车库及地下室租赁合同》是否符合继续履行的条件；2、裕川公司与鸿正大物业公司是否应当将本案双方讼争租赁物腾空交付张国柱；3、鸿正大物业公司是否欠付张国柱租赁物使用费。关于焦点1，张国柱与裕川公司签订的《地下车库及地下室租赁合同》是否符合继续履行的条件。张国柱虽然与裕川公司签订了上述租赁合同，但在签订该租赁合同时，裕川公司与鸿正大物业公司签订的《裕川家园地下车库租赁经营合同》尚在合同有效期内，双方正在履行该合同。鸿正大物业公司亦是经过天津市滨海新区××业主大会正式选聘的物业公司，双方也签订了《天津市住宅物业服务合同》，该合同尚在实际履行期间。综合以上事实，本院认定张国柱与裕川公司签订的上述租赁合同不符合继续履行的条件，对张国柱上诉主张继续履行双方的租赁合同，本院不予支持。关于焦点2，裕川公司与鸿正大物业公司是否应当将本案双方讼争租赁物腾空交付张国柱。张国柱与裕川公司签订上述租赁合同，张国柱与鸿正大物业公司之间未有书面合同关系，张国柱上诉请求鸿正大物业公司交付租赁物，无事实及法律依据，对张国柱该项上诉主张，本院不予支持。二审期间，裕川公司同意张国柱的上诉请求，同意向其交付租赁物，但截至目前，该租赁物仍在鸿正大物业公司实际租赁期间，仍由鸿正大物业公司实际租赁使用，造成裕川公司对租赁物交付不能，张国柱可以向裕川公司另行主张合同违约，对张国柱上诉主张裕川公司交付租赁物，本院亦不予支持。关于焦点3，鸿正大物业公司是否欠付张国柱租赁物使用费。张国柱与鸿正大物业公司之间未有书面合同关系，其上诉主张鸿正大物业公司向其支付租赁物使用费，无事实及法律依据，对其该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，张国柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费842元，由上诉人张国柱负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年五月十四日法官助理周昊书记员吴宝玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……