湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初2070号 原告：长沙湾田物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城区丁字湾街道商住南区D7栋。 法定代表人：张海波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：向冬妮，女，1989年8月22日出生，土家族，住湖南省龙山县，系公司职员。代理权限：特别授权。 被告:史庭雪，男，1983年11月5日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 被告:杨雄辉，男，1976年3月30日出生，汉族，住湖南省长沙县。 原告长沙湾田物业管理有限公司（以下简称：湾田公司）与被告史庭雪、杨雄辉租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。湾田公司的委托诉讼代理人向冬妮到庭参加诉讼。被告史庭雪、杨雄辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告湾田公司向本院提出诉讼请求：一、判令两被告向原告支付拖欠的租金、市场服务费、物业管理费56456.79元；二、判令两被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告湾田公司变更第一项诉讼请求为：判令两被告向原告支付拖欠的租金、市场服务费、物业管理费54129.18元。事实和理由：2015年1月24日，被告一与原告签订一份《湾田国际建材城商铺租赁合同》（以下简称：租赁合同），约定由被告一承租湾田国际建材城陶瓷区一期02栋2层253、254、266、267号商铺，租赁面积为323.28平米，租赁合同约定：1、租赁期限为自2015年1月24日起至2020年1月23日止；2、2015年1月24日至2016年1月23日租金标准为9.06元／平方米／月；2016年1月24日至2017年1月23日租金标准为10.06元／平方米／月；2017年1月24日至2018年1月23日租金标准为10.06元／平方米／月；2018年1月24日至2019年1月23日租金标准为11.06元／平方米／月；2019年1月24日至2020年1月23日租金标准为12.12元／平方米／月；3、市场服务费收费标准为8元／平方米／月、物业管理费收费标准为4元／平方米／月；4、在乙方（被告一）如约履行本合同的前提下，甲方（原告）给予乙方24个月的优惠期，在优惠期内，甲方免收乙方的租金及市场服务费，如果乙方实际租赁时间未达60个月，则乙方须向甲方全额补缴免租期相应的租金、市场服务费及物业管理费；5、租金、市场服务费及物业管理费按季度支付；6、若乙方未按期向甲方交纳定金、租金、市场服务费及物业管理费等费用，甲方有权解除本合同，无偿收回该商铺，不退履约保证金，同时追缴乙方实际发生的应缴纳费用。被告一与被告二系合伙经营关系，原告依约交付253、254、266、267号商铺后，被告一实际经营253、254号商铺，被告二实际经营266、267号商铺。被告一于2018年9月8日向原告返还253、254号商铺，此后，被告二继续使用266、267号商铺，并于2018年10月17日向原告提交《申请》，表明被告二是266、267号商铺的实际经营人，同时申请“将266、267合同原承租人史庭雪改为实际经营人杨雄辉”，被告二实际使用266、267号商铺至2019年1月23日。根据租赁合同第4.5条及9.2条的相关约定，因被告实际租赁时间未达60个月，且未按期向原告交纳租金等费用逾期超过60日，原告有权不退履约保证金，同时追缴被告实际发生的应缴纳费用（包括本合同约定被告享受的全部租金、市场服务费、物业管理费优惠、应缴纳的商铺租金、市场服务费、物业管理费及相关费用）。据此，原告秉承公平的原则，仅按时间进度折算免租期的方式计算被告一在租赁253、254、266、267号商铺期间产生的租金等费用，即：自2015年1月24日起至2018年9月8日止，253、254号商铺应交租金、市场服务费及物业管理费96315.78元；自2015年1月24日起至2019年1月23日止，266、267号商铺应交租金、市场服务费及物业管理费 106961.72元，被告在租赁期间应向原告交纳253、254、266、267号商铺的租金、市场服务费及物业管理费合计203277.5元，截至2019年1月15日，被告已向原告交纳149148.32元，被告尚欠原告租金、市场服务费及物业管理费54129.18元。因被告一系租赁合同的承租人，在租赁合同存续期间，被告一有义务按期足额向原告交纳租金、市场服务费及物业管理费等费用；而被告二系266、267号商铺的实际经营人，被告二与原告之间存在事实租赁关系。故此，被告一与被告二应对上述租金、市场服务费及物业管理费欠费54129.18元向原告承担连带责任。综上所述，被告严重违反租赁合同约定，不按期向原告支付租金、市场服务费等费用，损害了原告的合法权益。故此，原告依据我国相关法律规定，现起诉至贵院，请依法判决。 被告史庭雪、杨雄辉未予答辩。 经审理查明：2015年1月24日，原告湾田公司（甲方）与被告史庭雪（乙方）签订一份《租赁合同》，约定由被告史庭雪承租湾田国际建材城陶瓷区一期02栋2层253、254、266、267号商铺，租赁面积为323.28平米，租赁合同还约定：1.租赁期限为自2015年1月24日起至2020年1月23日止；2.商铺租金：2015年1月24日至2016年1月23日租金标准为9.06元／平方米／月、2016年1月24日至2017年1月23日租金标准为10.06元／平方米／月、2017年1月24日至2018年1月23日租金标准为10.06元／平方米／月、2018年1月24日至2019年1月23日租金标准为11.06元／平方米／月、2019年1月24日至2020年1月23日租金标准为12.12元／平方米／月；3.市场服务费标准为8元／平方米／月、物业管理费收费标准为4元／平方米／月；4.在乙方如约履行本合同的前提下，甲方给予乙方24个月的优惠期，在优惠期内，甲方免收乙方的租金及市场服务费，如果乙方实际租赁时间未达60个月，则乙方须向甲方全额补缴免租期相应的租金、市场服务费及物业管理费；5.租金、市场服务费及物业管理费按季度支付；6.若乙方未按期向甲方交纳定金、租金、市场服务费及物业管理费等费用，甲方有权解除本合同，无偿收回该商铺，不退履约保证金，同时追缴乙方实际发生的应缴纳费用；7.未经甲方书面同意，乙方将商铺转租给第三方的，属于乙方违约。合同签订后，被告史庭雪向原告湾田公司支付了定金15000元，原告湾田公司按约将上述门面交付给了被告史庭雪。2018年9月8日，被告史庭雪向原告返还253、254号商铺，266、267号商铺系被告史庭雪交给被告杨雄辉经营使用。2018年10月17日，被告杨雄辉向原告湾田公司提交《申请》，申请载明：陶瓷A区253、254、266、267号四个铺面原承租人均为史庭雪，但253、254实际经营者为史庭雪，266、267实际经营者为杨雄辉，现253、254铺面已退铺，因四个铺面合同均为2019年1月23日到期，现申请将266、267合同原承租人史庭雪改为实际经营人杨雄辉，申请人：杨雄辉日期2018.10.17。此后，被告杨雄辉实际使用266、267号商铺至2019年1月23日。原告湾田公司提出：根据租赁合同第4.5条及9.2条的相关约定，因被告实际租赁时间未达60个月，且未按期向原告交纳租金等费用逾期超过60日，原告有权不退履约保证金，同时追缴被告实际发生的应缴纳费用（包括本合同约定被告享受的全部租金、市场服务费、物业管理费优惠、应缴纳的商铺租金、市场服务费、物业管理费及相关费用），原告秉承公平的原则，仅按时间进度折算免租期的方式计算（租率60%），被告史庭雪在租赁253、254、266、267号商铺期间产生的租金等费用为：自2015年1月24日起至2018年9月8日止，253、254号商铺应交租金、市场服务费及物业管理费96315.78元；自2015年1月24日起至2019年1月23日止，266、267号商铺应交租金、市场服务费及物业管理费106961.72元，被告在租赁期间应向原告交纳253、254、266、267号商铺的租金、市场服务费及物业管理费合计203277.5元。截至2019年1月15日，被告已向原告交纳149148.32元，尚欠原告租金、市场服务费及物业管理费54129.18元。 以上事实，有租赁合同等证据以及原告的当庭陈述予以证实。 本院认为，原告湾田公司与被告史庭雪签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当全面地履行该合同约定的义务。案涉合同约定乙方如约履行该合同的前提下，甲方给予乙方24个月的优惠期，在优惠期内，甲方免收乙方的租金及市场服务费，如果乙方实际租赁时间未达60个月，则乙方须向甲方全额补缴免租期相应的租金、市场服务费及物业管理费，现因被告未史庭雪履行上述合同约定的义务，原告湾田公司主张被告史庭雪不能享受免租优惠，具有合同依据，本院予以采信。原告湾田公司依据合同约定并兼顾公平原则，核算253、254、266、267号商铺租赁期间产生的租金等费用为：1.253、254号商铺2015年1月24日至2018年9月8日期间，应交的租金、市场服务费及物业管理费合计96315.78元；2.266、267号商铺2015年1月24日至2019年1月23日期间，应交租金、市场服务费及物业管理费106961.72元，以上费用共计 203277.5元，本院予以认可。扣减被告已经支付的租金、市场服务费及物业管理费149148.32元，被告史庭雪还需支付原告租金、市场服务费及物业管理费54129.18元，原告湾田公司主张被告史庭雪支付拖欠的租金、市场服务费、物业管理费 54129.18元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告湾田公司与被告杨雄辉之间未签订有租赁合同，亦未就租赁商铺达成一致意思表示，至于被告杨雄辉实际经营266、267号商铺，因该经营源于被告史庭雪的授权，其与原告湾田公司之间无相关合意，原告湾田公司以被告杨雄辉为266、267号商铺实际使用者为由，主张被告杨雄辉承担连带责任，无合同与法律依据，本院不予支持。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应诉讼风险应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告史庭雪于本判决生效之日起五日内向原告长沙湾田物业管理有限公司支付租金、市场服务费、物业管理费共计 54129.18元； 二、驳回原告长沙湾田物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1212元，因适用简易程序减半收取606元，由被告史庭雪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。 审 判 员  李基强 二〇二一年五月七日 代理书记员  胡莎莎 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。