辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终377号上诉人（原审原告）：沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司，住所地：辽宁省抚顺市顺城区将军二街**楼**门市。负责人：关杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓红，辽宁民威律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏飞，辽宁民威律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭秀淼，女，2000年4月1日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：李祥飓，辽宁华昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭大智，男，1962年5月19日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：崔立博，男，1976年5月5日出生，汉族，住辽宁省抚顺市抚顺县。上诉人沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称“远洋物业公司”）、郭秀淼因与被上诉人郭大智物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初1868号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人远洋物业公司的委托诉讼代理人刘晓红、张宏飞，上诉人郭秀淼的委托诉讼代理人李祥飓，被上诉人郭大智的委托诉讼代理人崔立博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远洋物业公司的上诉请求：一、请求人民法院撤销（2020)辽0411民初1868号民事判决，并依法改判郭秀淼支付远洋物业公司拖欠的物业管理费36307.08元；二、本案诉讼费用由郭秀淼承担。事实与理由：一审法院已认定：“远洋物业公司对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，案涉门市亦为该小区房屋，在远洋物业公司的管理服务范围内。”郭秀淼就应当按照《前期物业服务合同》中的约定交纳物业服务费。郭秀淼的房屋性质虽为商业用房，其所属位置却是园区的一部分。郭秀淼仅用近一个月的监控录像来证明远洋物业公司未对其房屋提供过物业服务是片面、不客观的。物业服务并非完全专门为某一业主所服务，物业的日常维护维修工作包括所有房屋的外观、机电设备、公共设施设备、急修、环境卫生、绿化维护、交通秩序、消防管理、电梯运行维护、装饰装修管理等等，更多的工作并不是能够在一个月内的监控中所能体现。如按郭秀淼理解，那么开发商已交付的、而业主并没有实际入住的房屋，都不应当交纳物业服务费或者予以相应的减免，但这显然是与《辽宁省物业管理条例》等相关法律规定相违背的。原审判决在没有任何事实依据与法律依据的情况下对物业服务费予以减免损害了远洋物业公司的合法利益，依法应当予以纠正。综上，郭秀淼从2018年5月1日一直拖欠物业服务费至今，严重影响远洋物业公司及其他业主的合法权益，一审法院判决判决郭秀淼拖欠的物业服务费予以减免是不符合事实与法律规定的，故请求二审法院依法改判支持远洋物业公司的上诉请求。郭秀淼辩称，一、郭秀淼多次说明，不是恶意欠费，并要求与远洋物业公司协商确定新的物业费收费标准，但远洋物业公司始终以自己是分公司，无决定权为由拒绝协商。二、物业公司没有按照《抚顺远洋城项目前期物业服务合同》中其承诺的9个项目共24项服务标准向郭秀淼提供物业服务，包括标准第3项“物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运垃圾、污水管道的疏通”，第4项“公共绿化的养护和管理”，第5项“车辆停放管理”，第6项“公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理”以及其他几个项目中的部分服务标准。郭秀淼一贯主张，并不是说物业公司提供了服务，郭秀淼没有享受到，而是物业公司没有提供服务。这与远洋物业公司在上诉状中陈述的“开发商已交付但业主没有入住都不应当缴纳物业费或减免”的情况有根本区别。郭秀淼在一审中已经提交了一个月的监控录像，证明在此期间物业公司没有提供任何物业服务，原判决也认定了物业公司存在物业服务不到位的事实。实际上物业公司已经构成违约，那么在这种情况下，如果仍然要求业主按照原1.8元/平方米的标准向物业公司支付物业费，相当于是默许甚至是鼓励了物业公司的违约行为。三、《抚顺远洋城项目前期物业服务合同》关于门市与住宅物业费采取同样的收费标准明显是不合理的。2018年2月1日起施行的《辽宁省物业管理条例》第五十六条明确规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，依法在物业服务合同中约定”。本案中，郭秀淼的房产属于独栋的临街门市，不在小区院内，与住宅完全不同，物业公司理应制定不同的服务标准或采取不同的收费方式，但是在本案《前期物业服务合同》中，物业公司将门市和住宅的收费标准统一确定为1.8元/平方米，且只有一套服务标准，没有区分住宅和商业部分，在9个项目的服务标准中，大部分都是针对小区院内住宅部分的服务，没有任何一项是专门针对商业部分提供的服务，比如住宅部分的服务是包含电梯费的，而商业房产没有电梯，又比如车辆停放，在住宅的小区院内，物业公司有划定车位并有保安人员管理车辆停放，而商业房产在小区院外，车辆随意停放无人管理，这些足以说明，商业和住宅的物业服务不应当适用同样的服务或收费标准。一审中郭秀淼提交了一份抚顺市内其他小区的物业收费标准作为参考，除远洋城外，其他小区如临近远洋城的香山美墅、高湾地区方大上上城、望花星河城、顺城区马德里皇家花园、李石德商国际花园，这些小区的商业物业服务费均远低于住宅。因此，本案中远洋物业公司制定的收费和服务标准严重违反《辽宁省物业管理条例》中关于“合理、费用与服务相适应”的原则，在合同约定违反相关法律法规且物业公司没有提供服务的情况下，远洋物业公司要求郭秀淼按原标准支付物业费显然没有事实和法律依据。四、远洋城小区有3000多户居民，远洋城居民及居民代表多次向将军堡街道办事处、抚顺市政府提出要求组建业主大会和业主委员会，但至今未能成立。在没有业主委员会和业主大会的情况下，业主有关物业服务的任何问题，都投诉无门，而通过正常途径想要就整个小区的物业服务收费与物业公司进行协商或重新选聘物业公司，都需要通过业主大会和业主委员会来完成，对于单户的业主来说，没有一个有效的渠道来维护自己的权益，对于物业公司来说，就是违法成本极低，即使没有提供服务或服务有瑕疵，也不影响其收取物业费。这对于广大业主来说，也是不公平的。综合以上情况，郭秀淼认为，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，但酌定郭秀淼按照原标准的70%缴纳物业费，郭秀淼认为不恰当，应予以纠正。即便物业公司承担着小区公共部分的维护，但郭秀淼认为其提供的服务最多只能达到《前期物业服务合同》中约定标准的40%。请求法院考虑本案中业主维权难的特殊情况和物业收费不合理等客观情况，驳回远洋物业公司的上诉请求，并支持郭秀淼的上诉请求。郭大智辩称，不同意远洋物业公司的上诉请求，同意郭秀淼的答辩意见。郭秀淼的上诉请求：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2020)辽0411民初1868号民事判决第一项，改判郭秀淼向远洋物业公司支付2018年5月1日至2019年12月31日的物业服务费不超过14522.83元（按照40%比例）。二、判令本案上诉费用由远洋物业公司承担。事实与理由：在远洋物业公司没有为郭秀淼提供服务、已构成根本违约的情况下，原审判决仍按照70%比例要求郭秀淼向远洋物业公司支付物业费，明显不当。第一，《前期物业服务合同》中列明了9项物业服务内容和相应的24项服务标准，具体的9项服务内容包括：1.物业共用部位的维修、养护和菅理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位的相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运垃圾、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.其他服务（电话24小时急修；公布紧急电话；社区文化活动）。但远洋物业公司根本没有按照合同约定的上述服务内容进行物业服务。郭秀淼经查阅所在门市近一个月内的监控录像，未发现远洋物业公司曾经有任何物业服务如公共绿化维护、车辆停放管理、公共部位清洁、保安巡视、防汛、除虫等的痕迹。也就是说，对于上述9项物业服务内容，郭秀淼至少没有享受到其中第3-7项的物业服务，至于物业共用部位的相关服务内容，郭秀淼亦没有看到，但考虑到远洋物业公司承担的共用部位的相关责任，郭秀淼愿意按照原物业收费标准的40%向远洋物业公司支付物业费用。第二，《前期物业服务合同》约定的门市物业费用为1.8元/平方米，与住宅完全一致，而郭秀淼的门市位于住宅小区院外，垃圾清运由环卫处理，房前清洁自行解决，门前车辆在公共区域随意停放，无保安巡逻，郭秀淼作为门市业主，与住宅业主所能享受到的物业服务有相当大的差距。鉴于物业服务现状，郭秀淼曾多次与远洋物业公司协商请求其参考其他小区商业物业费低于住宅物业费的情况，降低门市物业费标准，但远洋物业公司始终未予回应。同时，所在小区也一直未成立业主大会和业主委员会，郭秀淼投诉无门，完全无力解决。因此物业费并非郭秀淼恶意拖欠不愿意缴纳。第三，《物业管理条例》第四十条和《抚顺市物业服务收费管理规定》第六条中均规定了“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，现远洋物业公司提供的物业服务与其服务水平严重不相适应。原审中郭秀淼已经提交证据证明远洋物业公司没有履行《前期物业服务合同》，没有为郭秀淼提供任何的物业服务，远洋物业公司不仅构成根本违约，且严重违反《物业管理条例》、《抚顺市物业管理收费规定》，在此情况下，原审法院判决郭秀淼承担诉争物业费的70%，郭秀淼认为该缴费标准仍然过高，显然没有考虑到案件事实和郭秀淼作为业主维权难的情况。综上，请求二审法院依法查明事实，支持郭秀淼的上诉请求。郭大智辩称，同意郭秀淼的上诉请求。远洋物业公司辩称，郭秀淼提出的按物业费40%的比例进行交费，是没有事实及法律依据的，二审法院不应予以支持。远洋物业公司与开发商即抚顺德创置业签订的远洋城前期物业服务合同中，已经约定了商业物业服务费用按照每月1.8元每平方米的价格进行收取，郭秀淼购买房屋后将房屋出租使用，应视为其认可该协议约定的价格，那么其就应当履行合同义务，支付相应款项，远洋物业所服务的业主对象不仅仅是郭秀淼一方，而是针对远洋小区全体业主提供的服务，所以其以接受服务不完整而拒绝交纳所有拖欠的物业费的行为，是明显故意拖欠的行为，综上，郭秀淼提出的上诉请求不应当得到人民法院支持。远洋物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠的物业管理费36307.08元；2.请求被告支付物业费违约金2214.73元；3.以上费用总计38521.81元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2012年6月22日，原告远洋物业公司与案外人抚顺德创置业有限公司签订了《抚顺“远洋城”项目前期物业服务合同》，约定由原告远洋物业公司负责案涉小区的管理，物业费标准为多层、洋房、小高层及商业物业服务费按建筑面积每月1.80元/㎡，电梯费按每户30元/月，物业服务期限至抚顺远洋城项目（1-1地块）业主委员会成立，业主委员会重新选聘物业服务公司并签订物业合同生效，且该物业服务公司实际接管该物业之日终止。上述协议签订后，双方按协议内容履行，原告远洋物业公司为该小区提供物业服务至今。另，被告郭大智与被告郭秀淼系父女关系。被告郭秀淼自认系顺城区“远洋城”小区D#-A4-01、02、03、04、05、06、07、08、09号门市（位于顺城区将军北街**楼）的业主，建筑面积合计1008.53平方米。2017年4月30日，被告郭大智代被告郭秀淼针对涉诉房屋交纳2017年4月30日至2018年4月30日期间的物业服务费合计21784.25元。自2018年5月1日至2019年12月31日期间，被告郭秀淼欠付涉诉门市物业服务费共计36307.08元。原告曾于2020年6月11日向被告郭秀淼发出《律师函》，催要前述物业费。庭审中，被告郭秀淼以原告远洋物业公司不具备收费主体资格、未尽到合同约定义务、收费标准过高等为由，不同意给付物业费用。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案原告远洋物业公司与案外人抚顺德创置业有限公司签订《前期物业服务合同》，且被告郭秀淼作为前述合同约定的服务区域内的业主已经交纳2017年4月30日至2018年4月30日期间的物业服务费用，故该份《前期物业服务合同》对该小区业主具有约束力，原、被告双方应按该合同约定内容履行义务。业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的基本保障，也是业主应尽的基本义务。业主拖欠物业服务费对其他已缴费用的业主有失公平，且物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响整个小区业主的利益。本案原告远洋物业公司向被告郭秀淼所有的门市所在的小区提供物业管理，并主张缴纳物业费，根据权利义务对等原则，被告郭秀淼实际接受服务后应按法律规定进行缴纳。关于收费标准，《前期物业服务合同》中关于物业服务费的收费标准已明确约定，即商业物业服务费按建筑面积每月1.80元/㎡，且被告已经按约交纳了一年期的物业服务费用，应视为双方对此约定予以认可。关于被告郭秀淼辩称原告根本没有按照合同约定的服务内容和标准进行物业服务一节，根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故属于原告服务范围内的，被告郭秀淼可以向原告提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司；被告郭秀淼所受损失可以通过协商、仲裁、诉讼等方式主张权利，要求承担责任；但这不能成为业主拒交物业费的理由和依据，而且原告也一直持续履行涉诉合同约定义务。同时，被告拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解，共同努力营造和谐的园区环境。鉴于被告郭秀淼所有的房屋的性质、所处位置、接受物业服务的范围和原告尽到服务义务的情况，对业主拖欠的物业服务费，应予以适当的减免。综上所述，原告要求被告郭秀淼交纳2018年5月1日至2019年12月31日的物业费，符合法律规定，本院对于原告诉求的合理部分予以支持。即被告郭秀淼应当给付原告物业服务费25414.96元（1.8元/㎡/月×1008.53㎡×20个月×70%）。对于原告主张的违约金，被告郭秀淼没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在瑕疵，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，考虑物业公司在提供物业服务过程中存在物业服务不到位的现象，且双方为平等民事主体，故对物业公司主张的滞纳金不予支持。关于被告辩称原告不具备收取物业服务费资格一节，因本院及抚顺市中级人民法院多份生效民事判决已认定原告取得了物业服务及收取物业服务费相关资质，故本院对此不予采信；关于被告郭秀淼辩称其所有的房屋为门市，其没有接受到原告提供的物业服务一节，因物业服务为物业公司对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，案涉门市亦为该小区房屋，在原告的管理服务范围内，故本院对此不予采信。关于原告主张被告郭秀淼系学生没有给付能力，要求其父亲即被告郭大智给付一节，被告郭秀淼已经年满18周岁，系完全民事行为能力人，故原告该项主张于法无据，本院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条之规定，判决：一、被告郭秀淼于本判决生效后立即支付原告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司拖欠的2018年5月1日至2019年12月31日物业服务费36307.08元的70%，即25414.96元；二、驳回原告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费763元，减半收取381.5元，由原告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司负担130元，被告郭秀淼负担251.5元。二审期间，远洋物业公司提交一组照片和微信聊天记录，欲证明：远洋物业公司在物业服务合同履行期间对门市进行了相应的服务，照片可以证明2020年6月18日远洋物业公司的工作人员为其他的住宅外的门市也进行了相应的服务。郭秀淼对远洋物业公司提交的证据发布质证意见如下：聊天记录真实性没有异议，对证明目的有异议。聊天记录不能证明物业公司提供了物业服务。对远洋物业公司提供的照片真实性不予认可，对照片的证明目的有异议，远洋物业公司没有提供该组照片的原始载体，请求法庭不予采信该组证据，就照片所显示的内容只能看出有一个人在远洋洗浴的门口铲雪，物业服务是一个需要量化的过程，不能以一个人一次铲雪就完全证明物业公司已经尽到了全部的物业服务义务，在前期物业服务合同中约定了9个服务项目和24项服务标准，物业公司提供的该组照片即便是真实的，也只能说明其曾经向郭秀淼提供过一次铲雪的物业服务，不能说明对于其他20多项的服务内容都已经尽到了服务的义务。郭大智对远洋物业公司发表质证意见如下：照片中铲雪的情况实际就是物业的人员去做样子撒点盐，雪并没有铲干净。其他同郭秀淼意见一致。郭秀淼提交人民网留言板投诉信息，欲证明：案涉的远洋城小区没有成立业主大会和业主委员会，与物业公司重新协商并签订物业服务合同或者重新选聘物业公司只能通过业主大会和业主委员会来完成，郭秀淼作为业主没有有效的维权途径。远洋物业公司对郭秀淼提交的证据发表质证意见如下：该证据是网页截图没有体现原始网页，证据真实性有待于核实，但是远洋物业公司想说的是不能成立业主委员会或召开业主大会不是远洋物业的过错和责任，所以不能因此而拖欠物业费。郭大智对郭秀淼提交的证据没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”具体到本案，远洋物业公司与本案所涉房屋的开发建设单位签订了前期物业服务合同，合同内容并未违反法律规定、行政法规的强制性规定，应为有效，对郭秀淼具有法律约束力。物业服务合同是双务有偿合同。物业公司应当按照合同约定对房屋共用部位、公共设施设备进行维护、修缮与管理，保持小区内设施完好，绿化环境优美。业主在享有物业服务权利的同时，亦应履行支付物业服务费的义务。鉴于远洋物业公司提供物业服务的情况、郭秀淼所有的房屋的性质、所处位置等情况，一审法院酌定郭秀淼支付物业服务费25414.96元并无不当，故对远洋物业公司、郭秀淼的上诉请求均不予支持。综上，上诉人远洋物业公司、郭秀淼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费870.68元，由上诉人郭秀淼负担163元。由上诉人沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司负担707.68元本判决为终审判决。审 判 长  宫 颖审 判 员  李 艳审 判 员  李依桐二〇二一年五月九日法官助理曲靖代书记员  刘鑫明