山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3846号 上诉人（原审被告）：青岛高新区博格思加州外语培训学校，住所地青岛高新区。 法定代表人：左有虎，校长。 委托诉讼代理人：王文求，山东诚功（即墨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李景峰，山东诚功（即墨）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中航物业管理有限公司青岛分公司，住所地青岛市即墨区。 主要负责人：徐杏东，经理。 委托诉讼代理人：王俊嵋，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马春晓，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛高新区博格思加州外语培训学校（以下简称博格思学校）因与被上诉人中航物业管理有限公司青岛分公司（以下简称中航物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初4561号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 青岛高新区博格思加州外语培训学校上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判为由上诉人向被上诉人支付物业服务费500000元，且上诉人无需向被上诉人支付利息或者将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人之间并无成立物业服务合同法律关系的意思表示，双方不存在物业服务合同关系；基于物业服务合同的特殊性，根据一般的交易习惯，在被上诉人入场提供服务之前，就应当与上诉人签订书面的物业服务合同，最新颁布生效的《民法典》将物业服务合同定义为要式合同也是对此交易习惯的认可，而在本案中，案涉争议发生之初，被上诉人并未与上诉人进行磋商，直接入场提供服务，双方对服务的项目、标准、价格并未约定，明显违背常理，被上诉人亦是想通过前期提供的免费服务表现诚意，进而与上诉人再签订书面合同，但是由于被上诉人提供服务无法满足上诉人的要求，上诉人无意与被上诉人合作，而被上诉人却迟迟不退场，进而导致案涉争议产生，从事实来看，双方并未成立物业服务法律关系，被上诉人未经上诉人同意而提供的各项服务对上诉人而言仅构成不当得利，并且是强迫得利，因此，被上诉人无权向上诉人主张各项费用；二、根据证据规则，被上诉人应当举证证明其主张，否则依法应当承担举证不能的法律后果；在双方无任何约定的情况下，被上诉人应当举证证明其服务面积、服务内容、服务标准等，具体到本案而言，被上诉人未提供任何证据证明上述事项，而上诉人已经将测量后的实际服务面积与被上诉人进行了核对，且已当庭提交证据予以佐证，因此，就上诉人的应付款金额，应以上诉人的主张为准，不应当支持被上诉人的主张；三、本案争议的应付款金额并未确定，具体付款时间亦未约定，因此关于被上诉人的利息主张，不应得到支持；在本案中，双方的法律关系并未明确，上诉人是否应当付款、应当何时付款、具体付款金额多少均不清楚，此情况下要求上诉人向被上诉人支付利息不符合法律规定，亦违背的基本的公平原则，因此，关于被上诉人要求支付利息的主张，应当依法驳回；四、原审判决适用法律错误，上诉人与被上诉人之间并未成立物业服务合同关系，不受《中华人民共和国合同法》及《物业管理条例》的调整；上诉人与被上诉人从未建立物业服务关系，被上诉人入场提供服务亦未征得上诉人的同意，双方并不存在成立物业服务关系的意思表示，案涉争议系在物业服务合同成立前的磋商阶段产生的争议，合同尚未成立，不应由合同法调整，可按照《民法总则》中不当得利的相关规定裁判，在此情况下，被上诉人更应当举证证明上诉人的收益范围后，结合其实际损失情况确定上诉人的应付款项，不应直接判由上诉人向被上诉人支付物业服务费及利息。 中航物业管理有限公司青岛分公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人与被上诉人之间服务达成了口头的物业服务合同，约定的价4.9元/平/月，上诉人与被上诉人之间提供了9个月的服务，上诉人未提出任何异议，双方争议发生在民法典实施前，不适用要事合同的规定。2.一审中被上诉人提交了对物业服务价格的进行鉴定，因不符合鉴定条件未完成鉴定。虽我方对一审认定的服务价格不予认可，但我方也未上诉。关于利息，双方之间于2019年10月至11月30日，双方已终止服务，按照合同约定合同终止之日应当支付相应的服务费用。2019年10月25日被上诉人向上诉人发出了书面的催要物业服务费的催款函，其应当支付相应的利息。 中航物业管理有限公司青岛分公司向原审法院提出诉讼请求，请求判令：1.青岛高新区博格思加州外语培训学校支付物业费用1174332.34元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算至物业费实际支付之日止，计算至2020年2月29日为27923.37元）；2.青岛高新区博格思加州外语培训学校承担本案诉讼费用。案件审理过程中，中航物业管理有限公司青岛分公司增加一项诉讼请求，请求判令青岛高新区博格思加州外语培训学校支付财产保险费2404.51元。 原审法院审理查明，2019年3月5日至2019年11月30日，中航物业管理有限公司青岛分公司为青岛高新区博格思加州外语培训学校位于即墨区的校区提供物业服务，但双方未签订书面物业服务合同。该学校系青岛高新区博格思加州外语培训学校从山东省鑫程恒业集团有限公司处承租，承租建筑面积为31320平方米。 2019年12月，青岛高新区博格思加州外语培训学校向中航物业管理有限公司青岛分公司出具了《青岛高新区博格思加州外语培训学校物业实际服务面积》一份，主要载明：校区物业实际服务面积为24838.8616㎡，2.8元/㎡/月×24838.8616㎡×8月零26天=616666.14元。 庭审中，中航物业管理有限公司青岛分公司提交了盖有山东省鑫诚恒业开发建设有限公司印章的《物业服务进场确认书》，载明：“中航物业管理有限公司：即墨省级经济开发区博格思加州学校即将启用，请贵公司2019年3月5日起安排物业人员进场，同时开展相关物业服务工作。按照博格思加州学校现场实际情况，物业收费面积为27016.18㎡（总建筑面积31899.92㎡，扣减餐厅4303.82㎡、废置区域579.92㎡），单价为4.9元/月/㎡（包含中航物业应向鑫诚恒业支付管理咨询费0.735元/月/㎡）；服务内容主要包括：公共秩序维护、公共区域保洁服务、设备维护、客户管理等工作；物业服务费用自2019年3月5日起开始计算，按季度支付。”青岛高新区博格思加州外语培训学校质证称真实性无法确认，与青岛高新区博格思加州外语培训学校无关，青岛高新区博格思加州外语培训学校与山东省鑫诚恒业开发建设有限公司系房屋租赁关系，中航物业管理有限公司青岛分公司与青岛高新区博格思加州外语培训学校之间系物业服务关系，山东省鑫诚恒业开发建设有限公司出具的确认书包含了对双方之间物业服务关系的相关约定，该约定不能对青岛高新区博格思加州外语培训学校产生效力，就确认书中约定的收费面积而言，山东省鑫诚恒业开发建设有限公司将涉案房屋出租给青岛高新区博格思加州外语培训学校，但该区域的实际使用情况及物业收费面积山东省鑫诚恒业开发建设有限公司并不知晓，事实情况是除扣减餐厅及其他废置区域外还应扣减美术馆报告厅、外教宿舍及学生宿舍私人区，经扣除了的物业服务面积应为24838.8616平方米。 案件审理过程中，中航物业管理有限公司青岛分公司申请对中航物业管理有限公司青岛分公司为青岛高新区博格思加州外语培训学校提供物业服务单价进行鉴定，原审法院依法委托山东华信价格评估有限公司进行鉴定。2020年11月10日，山东华信价格评估有限公司向原审法院出具了《退案说明》，因双方当事人对本次评估的物业服务具体服务项目内容及服务质量是否达标存有争议，现有材料不足达不到本次评估条件，导致本次司法鉴定委托评估工作无法继续进行，将案件退回。 原审法院认为，根据本案查明的事实，中航物业管理有限公司青岛分公司自2019年3月5日至11月30日为青岛高新区博格思加州外语培训学校提供物业服务，中航物业管理有限公司青岛分公司称双方口头约定物业服务费标准为4.9元/月/平方米，青岛高新区博格思加州外语培训学校不予认可，其认可物业服务费标准为2.8元/月/平方米。中航物业管理有限公司青岛分公司申请对物业服务费标准进行鉴定，因达不到鉴定条件被退案。中航物业管理有限公司青岛分公司未提交有效证据证明其主张，因此，对中航物业管理有限公司青岛分公司的该主张，原审法院不予采信。关于物业服务面积的问题，中航物业管理有限公司青岛分公司主张物业服务面积应为27016.18㎡，青岛高新区博格思加州外语培训学校承租的涉案房屋建筑面积为31320平方米，根据中航物业管理有限公司青岛分公司提交的物业服务进场确认书，中航物业管理有限公司青岛分公司认可应扣除扣减餐厅4303.82㎡、废置区域579.92㎡，但该确认书载明建筑面积与租赁合同载明的承租建筑面积不一致，应以租赁合同中载明承租建筑面积为准，因此，物业服务面积应为26436.26平方米（31320平方米-扣减餐厅4303.82㎡-废置区域579.92㎡）。关于青岛高新区博格思加州外语培训学校主张美术馆报告厅、外教宿舍及学生宿舍私人区应予扣减，依据不足，原审法院不予采信。青岛高新区博格思加州外语培训学校应支付中航物业管理有限公司青岛分公司物业服务费656324.21元（2.8元/月/平方米×26436.26平方米×8个月+2.8元/月/平方米÷30天×26436.26平方米×26天）。 关于中航物业管理有限公司青岛分公司要求青岛高新区博格思加州外语培训学校支付利息的诉讼请求，青岛高新区博格思加州外语培训学校享受中航物业管理有限公司青岛分公司提供的物业服务，但未及时履行交费义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”青岛高新区博格思加州外语培训学校应支付中航物业管理有限公司青岛分公司以656324.21元为基数自2019年12月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息至实际支付之日（其中截至2020年2月29日，以中航物业管理有限公司青岛分公司主张的27923.37元为限），因此，关于中航物业管理有限公司青岛分公司的该诉讼请求，原审法院予以部分支持。 关于中航物业管理有限公司青岛分公司要求青岛高新区博格思加州外语培训学校支付财产保险费2401.51元的诉讼请求，该费用不是诉讼必要支出费用，因此，中航物业管理有限公司青岛分公司的该诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、青岛高新区博格思加州外语培训学校于判决生效之日起十日内支付中航物业管理有限公司青岛分公司物业服务费656324.21元；二、青岛高新区博格思加州外语培训学校于判决生效之日起十日内支付中航物业管理有限公司青岛分公司以656324.21元为基数自2019年12月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息至实际支付之日（其中截至2020年2月29日，以中航物业管理有限公司青岛分公司主张的27923.37元为限）；三、驳回中航物业管理有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15620元，由中航物业管理有限公司青岛分公司负担5257元，由青岛高新区博格思加州外语培训学校负担10363元，保全费5000元，由中航物业管理有限公司青岛分公司负担1198元，由青岛高新区博格思加州外语培训学校负担3802元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，青岛高新区博格思加州外语培训学校应否向中航物业管理有限公司青岛分公司缴纳物业费以及缴纳数额的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，中航物业管理有限公司青岛分公司为青岛高新区博格思加州外语培训学校提供物业服务，双方对于约定的物业服务费标准及起始时间及面积均达不成一致。对此，本院认为，中航物业管理有限公司青岛分公司称双方口头约定物业服务费标准为4.9元/月/平方米，但其未对此举证证明，故原审依据青岛高新区博格思加州外语培训学校认可物业服务费标准为2.8元/月/平方米计算并无不妥，本院予以确认。青岛高新区博格思加州外语培训学校租赁山东省鑫诚恒业开发建设有限公司房屋办学，山东省鑫诚恒业开发建设有限公司向中航物业管理有限公司青岛分公司出具《物业服务进场确认书》，载明入场服务时间及物业服务面积，原审依据《物业服务进场确认书》载明的内容确认物业服务起始时间及服务面积并无不当。 综上，上诉人青岛高新区博格思加州外语培训学校上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15642元，由上诉人青岛高新区博格思加州外语培训学校负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二一年五月六日 书记员  翟国媛