山东省沂水县人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)鲁1323执监4号 申诉人（被执行人）：魏法高，男，汉族，出生于1967年10月28日，住沂水县。 委托代理人：高玉栋，山东华正义律师事务所律师。 被申诉人（申请执行人）：王胜军，男，汉族，出生于1979年8月26日，住沂水县。 委托代理人：朱年英，山东沂蒙山律师事务所律师。 第三人：于向海，男，汉族，居民，住沂水县。 委托代理人：高荣合，山东成全律师事务所律师。 本院在执行申请人王胜军被执行人魏法高民间借贷一案中，应申请人王胜军的申请本院于2019年1月16日依法拍卖了被执行人魏法高所有的位于沂水县二层楼房十六间、平房五间、院落一处及地上附属物（房产证号：沂字第××号；土地证号：沂集用（1999）字第990187号），由竞买人于向海以664829元拍卖成交。2019年8月7日申诉人魏法高以买受人于向海为被告，以本院在执行时遗漏评估项目，拍卖后又将未评估的土地及其他地上附着物一并交付买受人为由向本院提起民事诉讼，2020年3月31日本院作出（2019）鲁1323民初4207号民事判决，判令于向海支付给魏法高涉案土地使用证上的土地占用费8857元及院墙、大门、水井款6649.20元，共计15506.20元。魏法高不服提起上诉，临沂市中级人民法院于2020年7月15日作出（2020）鲁13民终3399号民事裁定书，二审以“主张的执行程序中漏评或交付不当，均是执行程序中的问题，应通过执行程序解决，不属于民事案件审查范围”为由，驳回了魏法高的起诉。2021年2月1日被执行人魏法高提起执行监督申诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2021年2月25日组织了听证，本案经本院审判委员会研究现已审查终结。 申诉人魏法高称，1、2018年11月贵院将申诉人所有的沿街楼房16间、平房5间、院落一处及地上附着物进行拍卖，通过贵院拍卖时出具的评估报告可以看出，该评估报告未对涉案土地使用权、院落、院墙、大门、水井进行评估。但贵院交付时却将未评估土地及地上附属物一并交付买受人使用，按照房地一体的原则，该交付行为严重侵犯了申诉人的合法权益。2、集体土地使用权归集体组织内部成员享有，非集体组织成员属于限制竞买人，不能参与竞买，贵院未对竞买人的资格进行限制，导致非集体组织成员的买受人参与竞买，拍卖程序违法。3、贵院在2019年3月29日所作的执行交付谈话笔录中，明确告知买受人要与申诉人协商好土地租赁费问题。后买受人并未与申诉人协商，申诉人无奈起诉至贵院要求买受人支付土地使用费等费用（2019）鲁1323民初4207号，该案中经贵院委托评估机构评估涉案土地现巿场价值为386216.7元。贵院判决后申诉人不服提起上诉，二审法院（2020鲁13民终3399号）认为：上诉人（即申诉人）主张的执行程序中漏评或交付不当，均是执行程序中的问题，应通过执行程序解决，不属于民事案件审查范围，因而撤销了贵院一审判决并驳回了魏法高（即申诉人）的起诉。由此可知，本案执行程序中存在漏评或交付不当行为，应依法予以纠正。综上，申诉人依法提出此申请，请求一、依法撤销贵院2019年1月16日的拍卖行为；二、依法撤销贵院（2018）鲁1323执恢1335号关于“将被执行人魏法高所有的位于沂水县二层楼房十六间、平房五间、院落一处及地上附着物交付给买受人于向海”等的裁定书。三、依法重新拍卖或依法裁判第三人支付申诉人土地、院墙、水井及铁皮大门等占用使用费用共计386216.7元。 申诉人魏法高为证明其异议主张，提交了以下证据材料（以下材料原件当事人已取回）：1、临沂市中级人民法院（2020）鲁13民终3399号民事裁定书复印件一份，证明前期执行中存在漏评及交付不当的行为；2，山东大普土地房地产评估咨询有限公司出具的评估报告书一份，证明涉案土地、院墙、水井、铁皮大门经评估，市场价值为386216.7元；合同价为15506.20元。3、（2018）鲁1323执恢1335号执行裁定书，证明执行情况。 本院查明，被申诉人王胜军与申诉人魏法高民间借贷纠纷一案，本院于2009年7月9日作出（2008）沂民初字第891号民事判决，判决结果：1、被告魏法高于本判决生效之日起五日内返还原告借款本金142000元及利息。2、被告魏清海对上述款项中的本金71000元及利息承担连带清偿责任。被告张明玉对上述款项中的另71000元本金及利息承担连带清偿责任。案件受理费用4900元，由被告魏法高、魏清海、张明玉负担3140元，由原告负担1760元；财产保全费1820元，由被告魏法高、魏清海、张明玉负担1230，由原告负担590元。判决后魏法高不服提出上诉，2009年10月9日临沂市中级人民法院作出（2009）临民一终字第1725号民事判决，驳回上诉，维持原判。后王胜军申请执行，本院在执行过程中委托山东立德信房地产土地评估有限公司对被执行人魏法高位于沂水县房产及院落一处（沂集用【1999】字第990187号）进行评估，2017年12月5日该公司作出评估报告，评估明细为：二层沿街595234元，瓦房五间58157元，斜坡瓦房6390元，瓦顶厕所2808元，果树1500元，松树300元，梧桐树440元，共计664829元。该报告特别说明因魏法高取得的沂集用【1999】字第990187号为集体土地使用证，因此未对该宗土地进行评估。本院于2018年11月在阿里巴巴司法拍卖网平台上进行公开拍卖被执行人魏法高所有的位于沂水县二层楼房十六间、平房五间、院落一处及地上附属物（房产证号：沂字第××号；土地证号：沂集用【1999】字第990187号），2019年1月16日由竞买人于向海以664829元拍卖成交。2019年3月1日本院作出（2018）鲁1323执恢1335号执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人魏法高所有的位于沂水县二层楼房十六间、平房五间、院落一处及地上附属物（房产证号：沂字第××号；土地证号：沂集用（1999）字第990187号）交付买受人于向海。以上财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。二、买受人于向海可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。 2019年8月7日申诉人魏法高以买受人于向海为被告向本院提起民事诉讼，起诉理由为：2019年3月1日，沂水县人民法院（2018）鲁1323执恢1335号执行裁定书裁定将原告所有的沿街楼房16间、平房5间、院落一处（未评估）及地上附着物交付给被告于向海，但评估时漏落的院落一处、院墙55米、大门和水井。同时，法院明确告知于向海必须与村委协商好土地使用问题，于向海占用评估报告中漏落的院落一处、院墙55米、大门和水井没有合法依据，应当按照市场价格补偿原告。法院将拍卖财产交付给于向海后，于向海一直未与原告协商，原告多次与被告协商未果。请求法院请求法院依法判令，1、买受人于向海立即支付2019年3月1日—2048年12月10日期间的土地使用证之上的土地占用费750000元及院墙、大门、水井的补偿款65000元；2、诉讼费由被告承担。 2020年3月31日本院作出（2019）鲁1323民初4207号民事判决，该判决书认定如下事实：1998年12月10日，原沂水县沂水镇石良店子村民委员会作为甲方，魏法高作为乙方，签订了二份面积各为一亩的《项目用地承包合同》，承包期为50年，自1998年12月10日至2048年12月10日，承包费一次性交清，各为15000元。1999年10月20日，魏法高将承包地中的850平方米办理了《集体土地使用证》，证号为：沂集用【1999】字第990187号，用途为商服。2017年12月5日，经本院委托，山东立德信房地产评估有限公司作出鲁立德信房评报字【2017】第ＬＹ-19号《房地产估价报告书》，估价项目名称：沂水县沂城街道石良店子村沂博路以西房产及院落一处【沂集用（1999）字第990187号】上的房地产价值评估，评估价为664829元【因沂集用（1999）字第990187号为集体土地使用证，未对该宗土地进行估价】。评估价项目为：二层沿街、瓦房5间、斜坡瓦房、瓦顶厕所、果树、松树20、梧桐树。2019年3月1日，因魏法高拖欠申请执行人王胜军款，本院通过网上拍卖，竞买人于向海以664829元拍卖成交。本院作出（2018）鲁1323执恢1335号执行裁定书，裁定：将被执行人魏法高所有的位于沂水县二层楼房16间、平房5间、院落一处及地上附属物（房产证号：沂字第01-01-10027；土地证号：沂集用【1999】字第990187号）交付于向海，以上财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移；买受人于向海可持本裁定书到有关机关办理相关过户登记手续。2019年3月29日，法院执行人员就涉案房产、土地等与于向海进行执行谈话，其主要内容为：拍卖房产等接受后，涉及土地问题，因是集体土地，必须与村委或魏法高协商好租赁费问题，于向海签字确认。因对魏法高取得的沂集用【1999】字第990187号的土地使用权、院墙55米、大门和水井未进行评估。魏法高于2019年9月23日申请评估，经本院委托，2019年10月8日，山东大普土地房地产评估咨询有限公司作出鲁大普（2019）字第3238号《报告书》：涉案土地使用费（自2019年3月1日-2048年12月10日，剩余使用年限为29.77年）及院落一处、院墙55米、大门和水井，合同价为15506.20元，市场价为386216.7元（其中院墙122.75Ｍ2、水井120Ｍ、铁皮大门9.24Ｍ2，合同价及市场价均为4910元、1000元、739.20元；土地850Ｍ2，合同价为8857元，市场价为379567.50元）。 本院判决如下：被告于向海支付给原告魏法高涉案土地使用证上的土地占用费8857元及院墙、大门、水井款6649.20元，共计15506.20元。案件受理费11950元，原告魏法高负担11500元，被告于向海负担450元。评估费4000元，原告魏法高负担3000元，被告于向海负担1000元。本院判决后魏法高不服提起上诉，临沂市中级人民法院于2020年7月15日作出（2020）鲁13民终3399号民事裁定书，临沂市中级人民法院二审查明事实与一审查明事实一致。临沂市中院认为：上诉人魏法高主张沂水县人民法院作出的（2018）鲁1323执恢1335号执行裁定书裁定：将被执行人魏法高所有的位于沂水县二层楼房16间、平房5间、院落一处及地上附属物（房产证号：沂字第01-01-10027；土地证号：沂集用（1999）字第990187号）交付于向海，而该执行裁定书所依据的鲁立德信房评报字【2017】第ＬＹ-19号《房地产估价报告书》评估价项目为：二层沿街、瓦房5间、斜坡瓦房、瓦顶厕所、果树、松树20、梧桐树。执行程序中对院落一处、院墙55米、大门和水井未进行评估而作了交付。上诉人要求被上诉人于向海支付土地占用费用及占用上诉人的院落、大门、水井等的费用。对此，二审法院认为，魏法高主张的执行程序中漏评或交付不当，均是执行程序中的问题，应通过执行程序解决，不属于民事案件审查范围。依照《最髙人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销沂水县人民法院（2019）鲁1323民初4207号民事判决；二、驳回魏法高的起诉。一审案件受理费11950元，退还魏法高；魏法高预交的二审案件受理费11950元予以退回。中院裁定后被执行人魏法高于2021年2月1日向本院提出执行监督申诉，请求依法撤销本院2019年1月16日的拍卖行为，请求撤销本院（2018）鲁1323执恢1335号关于“将被执行人魏法高所有的位于沂水县二层楼房十六间、平房五间、院落一处及地上附着物交付给买受人于向海”等的裁定书，依法重新拍卖或依法裁判第三人于向海支付给申诉人土地使用权、院墙、水井及铁皮大门等占用使用费共计386216.7。 另查明，2019年3月29日，法院执行人员就涉案房产、土地等与于向海进行执行谈话，其主要内容为：法院告知了于向海拍卖房产等接受后，涉及土地问题，因是集体土地，必须与村委或魏法高协商好租赁费问题，于向海表示积极协调并表示知道过不了户，于向海签字确认。2019年5月8日法院执行人员就该案拍卖、及拍卖款分配等与魏法高进行了执行谈话，其主要内容为：魏法高对拍卖及拍卖款分配方案无异议，同时告诉魏法高，魏法高作为被执行人的八案子都结案了；同时同时告知他土地租赁费法院与买受人说了，让买受人支付给魏法高。 拍卖款664829元扣除支付给魏法高的租房屋的租赁费5万元及申请执行人王胜军支付的评估、公告费8700元后，余款已于2019年4、5月份分配到魏法高作为被执行人的8个案件中。 本院认为，本案争议焦点为：一、本案执行时拍卖申诉人房屋及地上其他附属物、连同土地使用权一并处理是否合法？二、拍卖时未将院子一处土地使用权、院墙、水井、铁皮大门价值评估，第三人应如何对申诉人补偿？ 关于争议焦点（一）：建设部《城市房地产转让管理规定》第五条规定：房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此本院于2018年11月在阿里巴巴司法拍卖网平台上进行公开拍卖被执行人魏法高所有的房屋院落及地上附属物、院子土地使用权并无的不当。2019年3月1日本院作出（2018）鲁1323执恢1335号执行裁定书，应予维持。 关于争议焦点（二）：本案第三人于向海通过竞拍取得了涉案土地上的房屋等所有权，同时亦取得了涉案范围内的土地使用权及涉案土地上其他附属物的所有权。申诉人魏法高与原沂水县沂水镇石良店子村民委员会签订的《项目用地承包合同》期限为50年，同时申诉人魏法高亦办理了《集体土地使用证》，且自2019年3月1日起原告魏法高就不再享有涉案土地使用权上的收益权，并且申诉人魏法高依据合同的约定一次性缴纳了土地承包费，故第三人于向海应当支付给原告魏法高涉案土地的占用费用。因在执行拍卖前，山东立德信房地产评估有限公司作出的鲁立德信房评报字【2017】第LY-19号《房地产估价报告书》，评估价项目为：二层沿街、瓦房5间、斜坡瓦房、瓦顶厕所、果树、松树、梧桐树作了评估；而对院落一处的土地使用权价值，院墙55米、大门和水井未进行评估，且现由第三人于向海使用，故第三人于向海应支付给申诉人魏法高院落一处的土地占用费以及院墙55米、大门和水井的价值。经本院委托，2019年10月8日，山东大普土地房地产评估咨询有限公司作出鲁大普（2019）字第3238号《报告书》：涉案土地使用费等土地850M²，合同价为8857元，市场价为379567.50元；院墙122.75M²、水井120M、铁皮大门9.24M²，合同价及市场价均为4910元、1000元、739.20元。因涉案土地系集体土地，故第三人于向海应当按照合同价支付给原告魏法高涉案土地剩余年限的占用、使用费8857元；对于涉案的院墙、水井、铁皮大门第三人于向海应以山东大普土地房地产评估咨询有限公司于2019年10月8日评估价值补偿给申诉人，对于申诉人魏法高要求第三人于向海按照市场价格支付土地占用费的诉讼请求，于法无据不予支持。第三人于向海对申诉人提交的山东大普土地房地产评估咨询有限公司作出的鲁大普（2019）字第3238号《报告书》提出异议，但未提交证据证明自己的主张，对第三人于向海的该主张，不予支持。于向海通过竞拍取得了涉案土地上的房屋等所有权，亦取得了涉案范围内的土地使用权，但执行拍卖过程中并未对涉案土地使用权价值、院墙、水井、铁皮大门价值一并打价处理，因此依法应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第130条的规定，裁定如下： 一、维持2019年3月1日本院作出（2018）鲁1323执恢1335号执行裁定书，即：1、将被执行人魏法高所有的位于沂水县二层楼房十六间、平房五间、院落一处及地上附属物（房产证号：沂字第××号；土地证号：沂集用（1999）字第990187号）交付买受人于向海。以上财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。2、买受人于向海可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。 二、第三人于向海支付给申诉人魏法高涉案土地使用证（土地证号：沂集用【1999】字第990187号)上的土地占用费8857元及院墙、大门、水井款6649.20元，共计15506.20元，于本裁定生效之日起十日内一次性付清。 三、驳回申诉人魏法高的其他申诉请求。 审判长  杜纪综          审判员赵金武          人民陪审员郑倩 二〇二一年五月十一日 法官助理罗兴强 书记员郭芳