四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川18民初111号 原告（案外人）：杜娟，女，1959年12月17日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：张毅，四川和法律师事务所律师。 被告（申请执行人）熊刚，男，1969年7月15日出生，汉族，住四川省开江县。 第三人（被执行人）涂志猛，男，1962年6月28日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 第三人（被执行人）四川惠信融通实业发展有限公司，住所地：四川省成都市武侯区。 法定代理人：邓俊如，该公司经理。 第三人（被执行人）：成都花都置业发展有限公司，住所地：四川省彭州工业开发区。 法定代理人：艾继长，该公司经理。 第三人（被执行人）：四川一通融资担保有限公司，住所地：四川省成都市高新区。 法定代理人：涂磊，该公司经理。 第三人（被执行人）：席蓉，女，1966年9月17日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 原告杜娟与被告熊刚、第三人涂志猛、四川惠信融通实业发展有限公司（以下简称惠信融通公司）、成都花都置业发展有限公司（以下简称花都置业公司）、四川一通融资担保有限公司（以下简称一通融资公司）、席蓉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年12月3日立案受理后，依法组成合议庭于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告杜娟及委托诉讼代理人张毅，被告熊刚到庭参加了诉讼。第三人惠信融通公司、花都置业公司、一通融资公司、席蓉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第三人涂志猛因其在服刑，其向本院明确表示既不委托诉讼代理人，也不到庭参与诉讼，均以花都置业公司所提事实和庭审意见为准。本案现以审理终结。 原告杜娟向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2014）雅执字第42—40号民事裁定。2、请求解除对四川省彭州市××镇××道××号××栋××层××号房屋的查封。事实和理由：因被告熊刚与第三人之间的借款合同纠纷一案，雅安市中级人民法院在执行过程中对登记在第三人花都置业公司名下位于四川省彭州市××镇××道××号××广场商住楼××栋进行了查封。杜娟获悉上述情况后，对执行标的提出书面异议，该院于2020年11月2日作出（2020）川18执异30号执行异议裁定书，裁定驳回原告杜娟的异议请求。原告杜娟认为，该裁定认定事实错误，理由如下：一、诉争房屋属于最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第28条可以排除执行的情形。杜娟提供的证据足以证明以下事实：杜娟与花都置业公司签订《商品房买卖合同》的时间是在2007年3月4日，取得诉争房屋时间是在2007年3月4日，2009年8月20日，杜娟向花都置业公司支付了全部购房款，而贵院查封诉争房屋的时间是在2014年9月17日，故诉争房屋属于《规定》28条中规定的可以排除执行的情形。二、花都置业公司于2009年9月5日起在杜娟处租赁了诉争房屋，并向杜娟支付租金。诉争房屋为商业用房，为投资经营需要，杜娟就办理房屋产权过户一事多次找到花都置业公司协商，但花都置业公司均以种种理由推诿办理，导致房屋至今依然登记在花都置业公司名下，同时杜娟也无法查询诉争房屋的登记情况，当然也无法知晓诉争房屋的抵押情况，故杜娟在本案中不存在（2020）川18执异30号执行异议裁定书载明的“没有履行合理注意义务”的情形。三、被告熊刚并未提供证据证明诉争房屋具有《规定》第28条中可以排除执行的例外情形，应当承担举证不能的不利法律后果。（2020）川18执异30号执行异议裁定书缺乏事实及法律依据。请求法院支持杜娟的全部诉讼请求。 被告熊刚辩称：熊刚与杜娟不认识。在法院查封财产的时候，在之前长达几年的时间，也没有办理房屋产权证，也不知什么原因。法院查封财产已经7、8年了，为什么现在才来起诉？作为自然人，从交房款之日起，或者交房屋尾款之日起，什么时候办理房产证，是一个基本的常识，希望法院依法判决。 第三人涂志猛、惠信融通公司、花都置业公司、一通融资公司、席蓉未作答辩。 原告杜娟为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：一、杜娟的身份证，拟证明其主体资格。二、雅安市中级法院（2020）川18执异30号执行异议裁定，四川省彭州市住房保障服务中兴出具的房屋信息摘要，拟证明诉争房屋查封的主要内容，杜娟具有本案案外人异议之诉的主体资格，熊刚具有被告的主体资格。三、《商品房买卖合同》及收据，拟证明杜娟与花都置业公司于2007年3月4日签订合同并付清全部房款995625元。四、《确权协议》，拟证明杜娟与花都置业公司对确认的房号作了变更，但未变更房屋的位置。五、租房协议四份，拟证明花都置业公司从2009年9月15日起在杜娟处租赁了诉争房屋，并向杜娟支付租金的事实。六、《情况说明》两份，一份是花都置业公司于2020年11月26日出具，证明杜娟在签订房屋买卖合同后，已经缴纳了全部购房款，交付了办理产权证所需要的全部资料，是因花都置业公司原因未办理案涉房屋的备案和产权证的相关事实。另一份是花都置业公司于2021年1月27日出具，证明杜娟已按合同的要求交付全部购房款，花都置业公司出具相关收据的事实。七、成都铁路运输法院作出（2020）川7101民325号民事判决书，拟证明该判决认定本案买卖合同成立，房屋已交付，房款已支付，未办理产权证的原因并非杜娟所致，符合规定28条排除执行的情形而作出的生效判决。经熊刚质证认为，对杜娟出具的证据与熊刚没有任何关系，长达十几年的时间没有办理房产证也不知道是什么原因，对杜娟提交的证据无法判断其真假。 本院认为，对杜娟提交的证据，熊刚未提交相反的证据予以反驳，案涉的第三人未到庭质证，视为其放弃质证权利，故对其真实性，本院予以确认，但是否与本案有关联性，本院将结合全案证据综合予以认定。 被告熊刚、第三人涂志猛、惠信融通公司、花都置业公司、一通融资公司、席蓉未提交证据。 经审理查明：2007年3月4日，杜娟与花都置业公司签订《商品房买卖合同》（未明确合同编号），该合同主要约定：出卖人花都置业公司以出让方式取得案涉地块的土地使用权，商品房预售许可证为彭房预售字第5××1号。买受人杜娟购买的商品房为第1幢1层37号房（由51号改为37号），用途为商铺，建筑面积共31.27平方米（从29.27平方米改为31.27平方米），单价为每平方米3267元，总金额95625元，面积误差在3%以内的，据实结算房价款，超出3%部分的房价款由出卖人承担。采用分期付款，首付48625元，余款47000元，每6个月付一次，金额11750元。出卖人应当在2007年3月10日前将该商品房经验收合格交付买受人。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理（出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。在合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按第1种方式解决（提交彭州仲裁委仲裁）。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向彭州市房管局申请登记备案等内容。签订该合同的当日，花都置业公司向杜娟出具发票，载明收到杜娟房款48625元。花都置业公司分别于2007年8月30日、2008年3月17日、2008年9月10日、2009年8月20日向杜娟出具收据，分别收到11750元，共计47000元。2016年8月4日杜娟向花都置业公司交纳房屋补差款3374元，2017年1月杜娟向花都置业公司交纳房屋补差款3061元，共计6435元，花都置业公司是用出租房屋租赁费作的抵扣购房款。 在2009年9月5日，杜娟与花都置业公司签订了《房屋租赁合同》，但未加盖花都置业公司印章也未签名，该合同主要约定：杜娟将案涉房屋1幢51号店面面积29.27平方米出租给花都置业公司使用，期限从2009年9月5日起至2012年7月3日止，于2009年7月5日将商铺交付使用。2009年9月5日起至2010年7月4日每月租金12元。2010年7月4日开始在原租金的基础上每年以百分之十递增。2013年3月4日，杜娟与花都置业公司又签订了《房屋租赁合同》，该合同主要约定：杜娟将案涉上述房屋出租给花都置业公司，租赁期限暂定为60个月，自2012年7月4日起至2017年7月3日止。2012年7月4日至2013年7月3日每月租金每平方米16元，之后在每平方米租金16元的基础上每年以百分之十递增。2016年3月29日，杜娟与花都置业公司签订了《房屋租赁合同》（卢以福代表花都置业公司签），该合同主要约定：杜娟将案涉花都时代广场一号楼一层37号店面面积31.24平方米出租给花都置业公司，租赁期限暂定为24个月，自2016年1月1日起至2017年12月30日止，每平方米租金每月18元，每半年付一次。2018年1月1日，杜娟与花都置业公司又签订了《房屋返租合同》，该合同主要约定：杜娟将案涉花都时代广场一号楼一层37号房，建筑面积31.24平方米出租给花都置业公司，租赁期限暂定为24个月，自2018年1月1日起至2019年12月30日止，每平方米租金每月18元，每半年付一次。 2016年3月9日，杜娟与花都置业公司签订《确权协议》（花都置业公司未加盖印章和签名），该协议主要约定：原签订的合同，房号为一栋一层51号，面积29.27平方米，现确定为37号，面积31.24平方米。杜娟应补差1.97平方米，单价每平方米3267元，应补差金额6435元。首付金额48625元，已付分期款47000元，配套费已付金额5805元，继续执行购房合同，花都置业公司按协议支付返租费。 花都置业公司分别于2020年11月26日，2021年1月27日出具《情况说明》，载明：2006年9月至2007年11月，购房者杜娟等人与公司签订合同，并按要求上交了办理房屋产权证所需的全部办证资料，后因公司原因至今未办理备案和房屋产权等相关证照。按公司要求，一次性或分期分批以现金的方式交纳购房款，公司已出具相关收据证明，最终核算以财务专用章的收据为准。 2014年8月，熊刚与涂志猛、惠信融通公司、花都置业公司、一通融资公司、席蓉因民间借贷纠纷一案，熊刚以涂志猛向其借款5000万元，惠信融通公司、花都置业公司、一通融资公司、席蓉为涂志猛借款提供连带担保，尚欠借款本金3800万元以及相应的借款利息、违约金、涉诉讼费用共计4980万元，要求涂志猛、惠信融通公司、花都置业公司、一通融资公司、席蓉共同偿还为由诉至本院。在审理中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院作出（2014）雅民初字第50号民事调解书：一、减免涂志猛280万元，涂志猛应归还熊刚4700万元：涂志猛于2014年8月30日前归还100万元，于2014年9月30前归还500万元，于2014年10月3日前归还500万元，于2014年11月30前归还1000万元，于2014年12月30日前归还1000万元，于2015年1月30日前结清全部欠款；二、自2014年8月11日起，涂志猛在每次还款时，按欠款金额每日万分之八向熊刚结清利息。涂志猛归还熊刚欠款及利息的账户为：开户行农行成都北站支行，户名谢嘉，账号6228××××5860；三、如涂志猛未按上述第一、二条的约定履行还款义务，由惠信融通公司、花都置业公司、一通融资公司、席蓉对涂志猛的欠款本息承担连带清偿责任；四、熊刚自愿放弃其他诉讼请求。五、本案诉讼费290800元，由涂志猛承担。该调解书发生法律效力后，因涂志猛未履行该调解书确定的义务，熊刚向本院申请强制执行，本院以（2014）雅执字42号立案进入执行程序。在执行中，本院于2014年9月17日作出（2014）雅执字第42—5号裁定书，查封被执行人花都置业公司所有的位于彭州市××镇××道××号××市场××期新建4栋1—3楼（房屋唯一号：429611—429643、508788、508789）的房产，查封被执行人花都置业公司所有的位于彭州市××道××号××广场商住楼××栋××—2楼（房屋唯一号：4789—4797、4799；4800—4802；4819—4827；4829—4833；4866—4873；4874—4877；4882；4892—4899；4900—4902；4908；6605—6607）的房产，查封效力及于上述房屋所土地使用权范围。查封期限为两年，自2014年9月17日至2016年9月16日止。 2019年9月3日，本院作出（2014）雅执字第42—40号裁定书，续行查封花都置业公司所有的位于彭州市××镇××道××号××市场××期新建4栋1—3楼（房屋唯一号：429611—429643、508788、508789）的房产，续行查封被执行人花都置业公司所有的位于彭州市××道××号××广场商住楼××栋××—2楼（房屋唯一号：4789—4797、4799；4800—4802；4819—4827；4829—4833；4866—4873；4874—4877；4882；4892—4899；4900—4902；4908；6605—6607）的房产，查封效力及于上述房屋所涉土地使用权范围。续行查封期限为三年，自2019年9月15日至2022年9月14日止。 2020年12月4日，彭州市住房保障中心出具的房屋信息摘要载明：位于彭州市××镇××道××号××栋××层××号的房屋登记的权利人为花都置业公司（合同约定是51号，确权利协议变更为37号），限止登记的信息为本院（2014）雅执字第42—5，限止登记时间2014年9月17日，解除限止时间2016年9月16日。之后，成都市公安局高新技术产业开发区分局，成都铁路运输法院，成都市公安局锦江分局相继进行了查封。本院（2014）雅执字42—40裁定续查封的限止登记时间为2019年9月15日，解除限止时间为2022年9月14日，成都铁路运输法院第一次是以（2014）成铁执保字第44号裁定查封，限止时间为2014年11月14日，解除限止时间为2016年11月14日，第二次是以（2015）成铁执保字第14—2号裁定查封，限止时间为2016年11月11日，解除限止时间为2022年11月10日。登记的抵押权人为大连银行股份有限公司成都分行。故本案诉争的房屋在本院查封的案涉房屋范围内。 杜娟对查封的本案案涉房屋向本院提出执行异议，本院于2020年11月2日作出（2020）川18执异30号执行异议裁定书，认定本院（2014）雅执字第42号属于涉及金钱债权执行，位于彭州市××镇××道××号××栋××层××号的房屋系花都置业公司所有，本院查封案涉房屋合法，杜娟与花都置业公司签订的《商品房买卖合同》后未办理合同备案登记或过户登记，2016年3月9，杜娟与花都置业公司签订的《确权协议》前该房屋抵押给大连银行股份有限公司成都分行并办理抵押登记，杜娟没有履行合理的注意义务，导致该房屋至今未办理过户登记，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，杜娟提起执行异议的理由不足以排除执行，故裁定驳回杜娟的异议请求。之后，杜娟向本院提起诉讼，请求撤销（2014）雅执字第42—40号民事裁定。解除对四川省彭州市××镇××道××号××栋××层××号房屋的查封。 另查明：2020年11月，厦门资产管理公司作为原告（申请执行人）向成都铁路运输法院提起执行异议之诉。成都铁路运输法院于2020年12月3日作出（2020）川7101民325号民事判决书（原告（申请执行人）：厦门资产管理公司，被告（案外人）：杜娟、第三人（被执行人）花都置业公司、成都华蜀鼎峰贸易有限公司、卢顺福、席文、胡蓉申请执行人执行异议之诉案，大连银行股份有限公司成都分行将享有的抵押债权转让给厦门资产管理公司而申请强制执行），该判决书认定杜娟与花都置业公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，受法律保护。在法院查封前，双方签订了租赁合同，证明案外人杜娟已合法占有该房屋。杜娟出具的收据足以证明其已按合同约定支付大部分价款，剩余价款通过房租抵扣的方式支付未违反法律的禁止性规定。杜娟并非因自身原因不能办理过户登记，杜娟就诉争的房屋的民事权益能够阻却享有抵押权的债权人厦门资产管理公司的强制执行，故驳回厦门资产管理公司的诉讼请求。 本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案案涉签订的《商品房买卖合同》的事实发生于2007年3月，本院查封案涉房屋的时间发生在2014年9月，续行查封的时间发生在2019年9月，本院于2020年11月2日作出（2020）川18执异30号执行异议裁定书，2020年12月，杜娟向本院提起诉讼，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定审理本案。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。杜娟作为案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，杜娟与花都置业公司于2007年3月4日签订了书面的《商品房买卖合同》，将花都置业公司名下的彭州市致和镇牡丹大道中段420号1栋1层51号房屋出售给杜娟，后经双方通过确权协议确认将51号变更为37号，但房屋的实际位置未发生变化，故不构成对《商品房买卖合同》的实质改变。杜娟与花都置业公司在法院查封之前签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，该合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定致合同无效的情形，应为合法、有效的合同，应受法律的保护。在法院查封房屋之前，杜娟与花都置业公司签订《房屋租赁合同》，足以证明杜娟在法院查封前已合法占有该房屋，杜娟出具的购房收据也足以证实其已按合同约定支付部分价款，其中部分价款通过房租抵扣的方式支付也未违反法律的禁止性规定，故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）（二）（三）项规定的情形。关于杜娟是否因自身原因未办理过户登记问题。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出办理过户登记的请求等积极行为，可以认定为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，也可认定为符合该条件。在审判实践中应综合主观、客观两方面因素认定未办理过户登记的原因。就本案而言，是否存在归责于杜娟的原因，即是否存在杜娟怠于甚至故意不办理权属变更登记，或由于其自身没有尽到合理的注意义务而导致权属变更登记不能等情形，客观方面是否存在不归属于杜娟所能控制的原因而办理不能。杜娟在本案中不存在对他人权利障碍的忽视，对政策限止的忽视，消极不行使登记权利的情形。花都置业公司在本案中以各种理由推诿不为购房者办理登记，花都置业公司还出具说明也证实杜娟已经交齐办证所需资料的事实客观存在，杜娟未办理过户登记并非因其自身原因不能办理过户登记。故本案也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定的情形。杜娟就案涉的房屋享有的民事权益已经提供充分的证据证明，就其对执行标的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，能够阻却享有债权的本案被告熊刚对案涉房屋的强制执行。 杜娟在本案中的诉讼请求为请求撤销（2014）雅执字第42—40号民事裁定和请求解除对四川省彭州市××镇××道××号××栋××层××号房屋的查封。由于该民事裁定并非仅针对杜娟所购案涉房屋的查封，杜娟无权对其他房屋的查封提出异议；同时，杜娟请求解除对四川省彭州市××镇××道××号××栋××层××号房屋的查封，其实质目的是请求对该查封的案涉房屋不得执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条第一款第（一）项“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；”的规定，故本案应当判决不得执行本案案涉房屋。 综上所述，杜娟对案涉查封的房屋不得执行的请求，符合法律及司法解释的相关规定，依法应予支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、本院对查封的位于四川省彭州市××镇××道××号××栋××层××号的房屋不得执行。 二、驳回原告杜娟的其他诉讼请求。 案件受理费2191元（原告杜娟已预交），由被告熊刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 徐 剑 审判员 周玉蓉 审判员 陶明钢 二〇二一年五月二十九日 书记员 李佳乐 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条:法庭辩论终结，应当依法做出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条：无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条第一款第（一）项：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； 第三百一十四条第一款：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。” 《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。