江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1765号上诉人（原审被告）：孙剑，男，1982年5月7日生，汉族，住江苏省睢宁县。被上诉人（原审原告）：肖云，女，1964年8月22日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：田方，江苏双汇律师事务所律师。上诉人孙剑因与被上诉人肖云房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初5711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙剑上诉请求：一、撤销原判，裁定发回重审，或依法改判肖云返还孙剑10000元，赔偿违约金161186元、律师费57200元；二、本案的一、二审全部诉讼费用由肖云承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院在开庭期间，以没有播放设备为由，未播放孙剑提交的视频证据，导致对认定事实错误。在视频中，肖云已与买房者达成购房意向，明确表示不要房租，确定卖房，提前终止合同，并要求孙剑搬离。买房者要求孙剑搬离后接手。孙剑同意搬离，要求肖云赔偿搬离造成的相关费用和损失，但肖云不愿承担；二、孙剑从2020年8月开始就没有继续经营，不应承担后面的房屋使用费；三、受疫情影响，在2020年2、3、4月，店铺无法正常营业。因疫情为不可抗力因素，依照《民典法》第五百九十条，《合同法》第一百一十七条的规定，孙剑没有违约，是肖云存在违约行为，应赔偿孙剑相应的损失。肖云辩称：根据其调取的电费使用明细，孙剑一直在占用房屋并且进行使用，在疫情期间，涉案房屋的电费也显示是正常使用，所以孙剑并未受到疫情影响，且其在2020年8月之后继续占有使用房屋。因此，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，孙剑的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。肖云向一审法院起诉请求：一、解除双方于2019年9月25日签订的《房屋租赁合同》，并由孙剑承担违约金8400元（28000元×30%）；二、孙剑立即搬离涉案房屋并承担相应房屋使用费（从2020年10月22日起至实际搬离之日止）；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：肖云系天河小区188-13号房屋的共同共有权人。2019年9月25日，肖云（甲方）与孙剑（乙方）签订房屋租赁合同一份。合同约定肖云将位于天河小区188-13号的商铺出租给肖剑使用。租赁期限自2019年7月28日起至2024年7月27日止。第一年自2019年7月28日至2020年7月27日，年租金为38000元。合同注明：2019年7月28日至2019年9月27日为郭靓玉租用，2019年9月25日转租给孙剑，合同与原来一致。郭靓玉支付租金到2020年1月27日，孙剑将在2019年12月27日前支付下半年租金19000元。第二年自2020年7月28日至2021年7月27日，年租金为38000元；第三年自2021年7月28日至2022年7月27日，年租金为38500元；第四年自2022年7月28日至2023年7月27日，年租金为39000元；第五年自2023年7月28日止2024年7月27日，年租金为39500元。付款方式为一年结算一次，乙方应提前一个月支付下一次房租，由甲方出具收条。如乙方逾期支付租金，甲方将按120元/天计算违约金，并有权终止本合同，无偿收回该商铺使用权及附属设施、设备及装修材料，因此造成的全部损失由乙方承担。乙方交给甲方水电费等其他押金5000元。待租赁期满乙方结算完所有费用后，由甲方退还乙方。为证明孙剑存在拖欠支付租金的情况，肖云向一审法院提交了其与孙剑的微信聊天记录。关于2019年12月27日应支付的19000元，肖云仅收到9000元。微信记录显示肖云分别于2019年12月31日、2020年1月1日微信催促孙剑支付剩余租金。后，孙剑支付剩余10000元租金。关于2020年6月28日前应支付的第二年租金，孙剑于2020年7月1日转账10000元，并称剩下的过几天再支付。肖云于2020年7月1日微信回复同意再等几天。之后，肖云分别于2020年7月7日、7月9日、7月14日、7月16日、7月19日在微信上多次催促孙剑支付剩余9965元租金。肖云另提交了其电话通讯记录，通讯记录显示肖云分别于2020年6月26日、7月8日、7月15日、7月20日与孙剑通过电话。肖云称其通过电话联系孙剑要求尽快支付剩余租金，其亦多次至店铺找向孙剑讨要租金，但孙剑于2020年7月1日支付10000元后未再支付任何款项。2020年7月27日，江苏双汇（南京）律师事务所受肖云委托向孙剑邮寄律师函。律师函载明：“经肖云多次催促，孙剑仍未支付剩余租金的行为已经侵害了肖云的合法权益，系严重违约行为。根据双方签订《房屋租赁合同》第三条的约定，肖云女士依约有权要求终止合同并要求孙剑承担相应违约金。请孙剑在收到本函7个工作日内联系肖云协商处理此事。逾期未联系肖云也未给出明确答复的视为同意终止本合同，届时肖云将自行处理该房屋及其内部设备、物品等。”该律师函于2020年7月28日被签收。肖云称孙剑收到律师函后并未付款也未找其协商。经质证，孙剑认可收到律师函，在收到律师函之前双方就协商过房子的问题，但协商未果。为证明自己并非故意违约，孙剑向一审法院提交了微信聊天记录、录像光盘。孙剑表示肖云确实向其催讨了租金，但是双方口头协商2020年6月28日前应支付的为半年租金19000元，且肖云在微信上向其催缴的金额也为19000元。其于2020年7月1日支付10000元租金后，与肖云协商晚几天交房租，肖云口头同意至2020年7月底再缴纳剩余房租。对此肖云表示按照合同约定应为一年一付，其在微信催缴时搞错了，之后向孙剑发送的律师函也注明应缴一年的租金。即使按照其催缴的金额19000元，孙剑至今还有9000元未付。另外，其并未同意至7月底再缴纳剩余房租，期间其一直在向孙剑催缴租金。孙剑提交的录像光盘系在案涉租赁店铺内拍摄，内容主要为肖云至店铺找孙剑，说到催讨租金太麻烦了，家里开销大，考虑出售商铺，询问孙剑是否要买下商品。孙剑表示正是因为肖云打算出售商铺，其才不继续缴纳租金。对此，肖云表示其因向孙剑讨要租金困难，才考虑出售房屋，但并未实际出售。为证明自己的损失，孙剑向一审法院提交了《天河小区188#-13转让明细》、装修费收据、购物订单。孙剑表示其系从之前承租案涉房屋的人手中转租，转让也是经过原告同意的，如要求其搬离，需要赔偿其转让费。另外，其转租后对店铺进行了装修并购置了货架、柜子等物品，还进购了约10万元货物，如合同解除，这些损失均应由肖云承担。经质证，肖云表示其与孙剑签订的系租赁合同，孙剑与案外人之间因转让产生的转让费与其无关。且转让费包括了超市里的货物及冰柜货架等，孙剑已经实际经营了一年左右，也实际使用、出售了转让的东西。关于装修费等，按照合同约定孙剑逾期支付房租，其有权解除合同，装修改造费用不予补偿，由孙剑自行承担。关于孙剑主张要求肖云赔偿的各项损失，其于2020年11月9日双方庭前证据交换时以及2020年12月15日开庭时均口头提出反诉。法庭明确告知孙剑反诉应提交反诉状，如限期不提交的，对其主张不予理涉。孙剑逾期未向一审法院提交反诉状。关于水电费、物业费等，肖云称其为孙剑缴纳了部分水电费，待其结算后自行在5000元押金中扣除，剩余押金其自行退还孙剑，不要求在本案中处理。以上事实有租赁合同、微信记录、律师函、录像及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，肖云与孙剑签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律强制性规定，合法有效。孙剑应按合同约定向肖云支付租金。依据合同约定，孙剑应于2020年6月28日前支付第二年租金38000元，但是孙剑仅于2020年7月1日支付10000元。孙剑辩称其与肖云口头协商第二年租金分两次支付，即使按照肖云在微信上的催款金额，在其多次催促后，孙剑仍未支付剩余款项。孙剑另称因疫情影响，肖云同意其可延期至7月底支付，未提供证据，不予采信。孙剑另抗辩其系因肖云欲出售商铺才不缴纳房租，但肖云并未将商铺实际出售并对孙剑的经营产生了影响，因此孙剑的抗辩不予采纳。根据合同约定，孙剑逾期支付租金的，肖云有权解除合同。关于解除合同的时间，肖云发送的律师函明确要求孙剑在收到函件7个工作日内联系肖云协商处理此事。逾期未联系肖云也未给出明确答复的视为同意终止本合同。孙剑于2020年7月28日收到函件后，未支付拖欠租金，也未与肖云就合同继续履行达成一致意见，因此孙剑及肖云签订的租赁合同于2020年8月7日解除。孙剑应腾空并迁出天河小区188-13号房屋。肖云主张的违约金按照合同约定自违约之日起计算至合同解除之日止应为4680元（120元/天×39天），超出部分不予以支持。关于房屋使用费，孙剑于2020年7月1日支付的10000元，按照合同约定的年租金标准抵扣租金及房屋使用费共计96天（取整），因此孙剑应支付自2020年11月1日起至实际搬离之日止，按照每年38000元计算的使用费。孙剑所主张的各项赔偿损失，因其未提出反诉，不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、肖云与孙剑于2019年9月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月7日解除。二、孙剑应于判决发生法律效力之日起十日内腾空并迁出天河小区188-13号房屋并支付自2020年11月1日起至实际搬离之日止，按照每年38000元计算的房屋使用费。三、孙剑应于判决发生法律效力之日起十日内支付肖云违约金4680元。四、驳回肖云的其他诉讼请求。一审案件受理费43元，由孙剑负担25元，肖云负担18元。二审中，肖云提供电费清单，用于证明2020年3月至5月，孙剑的电费使用情况是正常的，和其他月份相差不大的，疫情没有影响其营业。2020年8月之后，孙剑一直在使用涉案房屋。孙剑对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议。孙剑认为即使未正常营业，屋内的电器还是在运行的，会产生电费。对上述证据的真实性，本院予以确认。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。二审另查明，2020年3月至5月，孙剑承租涉案房产开办的超市的电费，与其他月份相差不大。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力。首先，涉案《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。依据该合同，孙剑应提前一个月足额支付下一年度的租金，但其未能依约履行此义务。即便按照其辩称，第二年租金可分两次支付，在肖云多次催促后，其也未能足额支付第一期应支付的金额。尽管受到新冠肺炎疫情影响，孙剑的经营可能会受到一定的影响，但其仍在继续营业，故其不符合《民典法》第五百九十条、《合同法》第一百一十七条所规定的因不可抗力不能履行合同的要求，其逾期未支付租金的行为，构成违约。其次，在一审法院查明的事实中，写明了孙剑提交视频的内容，且一审法院对肖云是否出售商铺、出售商铺是否对孙剑租赁房屋经营造成影响作出了认定，该认定并无不当。孙剑关于一审法院认定该事实错误的主张，没有事实依据，本院不予支持。第三，即便孙剑从2020年8月起就未继续营业，但其一直占有涉案房屋，应就此支付房屋占用期间的费用。同时，孙剑未在一审中提起反诉，其要求肖云赔偿其损失的主张不属于本案审理的范畴，本院不予理涉。据此，孙剑认为原审法院认定事实有误，其没有违约，不应承担房屋租金和使用费，并应由肖云赔偿其装修费、转让费等损失等上诉理由，均没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，孙剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43元，由孙剑负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  宁尚成审判员  杜伟建二〇二一年五月二十八日书记员  范 洁