江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终163号上诉人（原审被告）：姬金富，男，1953年9月13日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被上诉人（原审原告）：黄全凤，女，1970年1月20日生，苗族，湖南省邵阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：陆文龙，男，1964年12月25日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。上诉人姬金富因与被上诉人黄全凤房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省溧阳市人民法院（2018)苏0481民初8016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。姬金富上诉请求:1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与江南银行再审案件的审理结果对本案审理具有直接关系，影响本案的审理结果，本案应中止审理。本案系因房屋买卖合同纠纷，被上诉人以上诉人无法协助办理案涉房屋过户为由要求解除合同，但案涉房屋无法过户的原因系因登记业主孙继龙在领取房产证后未经上诉人同意，擅自办理抵押登记所致。上诉人在得知案涉房屋上非法设立的抵押登记后，已立即向执行法院提起执行异议，并根据执行裁定书的要求，向常州市中级人民法院就孙继龙向江南银行办理抵押登记的行为效力申请再审。如再审案件结果撤销了孙继龙在案涉房屋出售后向江南银行办理抵押的行为，那本案中被上诉人所陈述的阻却过户的行为已不存在，上诉人完全可以履行协助办理案涉房屋过户登记的义务。故案涉房屋上是否存在抵押登记与本案的审理结果之间存在法律上的利害关系，一审法院认为本案不应中止审理，缺乏相应的事实及法律依据。二、一审法院以上诉人暂无法协助被上诉人办理案涉房屋过户登记而认定上诉人构成根本违约，与事实及法律规定不符。1.上诉人已履行了合同的主要义务，即交付房屋的义务，协助办理案涉房屋过户登记仅是案涉房屋买卖合同下的附随义务，而附随义务的履行与否并不影响合同目的的实现。故一审法院以上诉人暂不具备案涉房屋物权变更条件来认定上诉人无法实现买卖合同下的主要目的，依据不足。2.被上诉人在购买案涉房屋后立即将案涉房屋转让，由此可见其从上诉人处购买案涉房屋的目的并非用于占有或者居住，其与上诉人签订案涉合同的目的系为转售房屋进而获取差价，故其合同目的已实现。虽其后手交易方潘奕豪向法院起诉要求解除合同的判决已生效，但该判决形成的原因系被上诉人自愿同意解除其与潘奕豪之间房屋买卖合同，相应的后果应由其自身承担。三、再退一步讲，对案涉房屋无法办理过户的风险被上诉人在购买案涉房屋时系明知的，故对于案涉房屋无法过户所造成的损失，其应承担相应的责任。1.被上诉人并未对案涉房屋进行装修，故其并不存在装修损失，因此，一审法院要求上诉人承担装修损失，缺乏事实依据。2.被上诉人在向上诉人购买案涉房屋时，已明知案涉房屋没有办理产权证，且也和孙继龙就房屋转让问题有过沟通，并转卖给他人。后孙继龙在领取案涉房屋产权证后，又在未通知上诉人的情况下，将案涉房屋抵押给银行，并办理抵押登记。现一审法院以案涉房屋无法办理过户登记而判令解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同，但从案涉房屋的交易及抵押情况来看，上诉人对案涉房屋无法办理过户登记并不存在过错。且对于案涉房屋所存在的无法过户的风险，被上诉人也是明知或可预知的。故即使案涉房屋买卖合同应被判令解除，相应的损失也不应完全由上诉人承担。上诉人已履行了案涉房屋买卖合同下的主要义务，案涉房屋暂无法过户并非上诉人所造成，且上诉人也在积极的通过诉讼方式来使得案涉房屋满足过户条件。故一审法院在上诉人再审案件未审结之前，以案涉房屋买卖合同目的无法实现判令解除双方之间的合同并要求上诉人承担损失，与事实及法律规定不符。被上诉人黄全凤辩称，一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。黄全凤向一审法院起诉请求：1.判令解除姬金富、黄全凤之间的房屋买卖协议；2.判令姬金富退回购房款318000元及赔偿损失724746.5元【（2018）苏0481民初164号民事判决第二项确认的黄全凤应付潘奕豪的履行款1033197元+黄全凤承担的诉讼费9549.5元-购房款318000元】；3、诉讼费用由姬金富承担。一审法院认定事实：案外人孙继龙通过拆迁安置取得位于溧阳市××村××幢××室的房屋。2006年3月26日，孙继龙将前述房屋出卖给姬金富。姬金富交付房款并取得房屋钥匙。2010年10月31日，姬金富与黄全凤签订了《房屋买卖合同》，约定由姬金富将其从孙继龙处购买的上述房屋出售给黄全凤，总价为318000元，于合同签订当日支付购房定金5万元，房屋交付时间为在付清交房余款268000元后，交付房屋钥匙，姬金富拿到房产证后，应及时交与黄全凤，产权证过户费用由黄全凤自理，姬金富提供必要的手续。姬金富与孙继龙签订的房屋买卖合同不变。姬金富违约则双倍返还定金，黄全凤违约则定金不退。余款定在2011年2月28日前付清。前述合同签订的当日，姬金富将案涉房屋钥匙交付给黄全凤。嗣后一个月内，黄全凤陆续付清了剩余房款。2011年2月18日，黄全凤将案涉房屋以391000元的价格出卖给了潘奕豪。2011年5月20日，潘奕豪又将案涉房屋以402000元的价格出卖给了唐金龙。因当时的房屋尚不能办理产权登记，故案涉房屋在多次买卖过程中均未办理相关产权变更登记手续。现房屋由唐金龙装修并实际居住至今。2015年4月3日，孙继龙将案涉房屋登记在自己的名下，领取了房产证及土地证。2015年9月18日，孙继龙将登记在其名下的包括案涉房屋在内的两套房产作抵押向江南银行贷款80万元。2017年3月23日，一审法院根据（2017）苏0481执585号裁定书对案涉房屋采取查封措施，首次查封期限自2017年3月23日至2020年3月23日。2018年1月4日和4月4日，潘奕豪起诉黄全凤，唐金龙起诉潘奕豪，案由均为房屋买卖合同纠纷，案号依次为（2018）苏0481民初164号、（2018）苏0481民初2474号。2018年5月31日，一审法院委托的江苏金房房地产评估事务有限公司对案涉房地产价值（包含装修费9万元）评估为1022900元，唐金龙支付评估费7680元。经一审法院审理，两案的各方当事人均同意解除双方之间签订的房屋买卖合同，且对诉讼请求无异议。2018年7月10日，一审法院作出（2018）苏0481民初2474号民事判决，判决内容如下：一、解除唐金龙与潘奕豪于2011年5月20日签订的房产买卖协议；二、潘奕豪自判决生效之日起十五日内退还唐金龙购房款397000元，赔偿房屋差价损失及装修费用损失625000元（房屋评估价1022900元-397000元-900元）、评估费7680元，合计1029680元；三、在潘奕豪支付了唐金龙上述第二项所有款项的同时，唐金龙迁让出位于溧阳市××村××幢××室房屋；案件受理费减半收取7034元，由唐金龙负担3517元，潘奕豪负担3517元。该判决现已生效，潘奕豪向唐金龙支付30万元后与唐金龙达成协议，约定将剩余款项733197元作为潘奕豪向唐金龙的借款，待（2018）苏0481民初164号一案结束后归还。2018年9月17日，一审法院作出（2018）苏0481民初164号民事判决，判决内容如下：一、解除潘奕豪与黄全凤于2011年2月18日签订的房产买卖协议；二、黄全凤自本判决生效之日起十五日内退还潘奕豪购房款391000元，赔偿房屋差价损失及装修费用损失642197元（房屋评估价1022900元＋评估费7680元＋诉讼费3517元-391000元），合计1033197元；三、在黄全凤支付了潘奕豪上述第二项所有款项的同时，潘奕豪迁让出位于溧阳市××村××幢××室房屋；案件受理费14099元，诉讼保全费5000元，合计19099元，由潘奕豪负担9549.5元，黄全凤负担9549.5元。一审法院另查明：2018年5月18日，一审法院就江南银行与孙继龙、黄娜金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏0481民初2751号民事判决书，判决如下：一、孙继龙向江南银行归还借款本金774992元，支付截止2018年2月20日借款利息53643．57元，支付律师代理费41045元，以上合计869680.57元，并支付自2018年2月21日起至贷款实际还清日止（按合同约定的利率）的利息、罚息和复利，黄娜对上述借款本息、罚息、复利、律师代理费负连带清偿责任；二、江南银行对孙继龙所有的位于江苏省溧阳市××村××幢××室××村××幢××室用以抵押的房屋所有权以及土地使用权估价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。前述判决生效后，江南银行向一审法院申请强制执行，该院于2018年11月9日立案，案号为（2018）苏0481执3716号。2018年10月16日，黄全凤提起本案诉讼。2018年11月20日，姬金富对（2018）苏0481执3716号执行案件提出执行异议，认为根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条有关“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，应中止执行并解除对位于溧阳市××村××幢××室房屋的查封。2019年2月12日，该院作出（2018）苏0481执异136号执行裁定书，认为姬金富的异议内容属于民事诉讼法第二百二十七条规定的关于案外人认为原判决、裁定错误的情形，应当依照审判监督程序办理，裁定驳回了姬金富的异议请求，并告知其若对该裁定不服，可在裁定送达之日起六个月内向作出原判决、裁定、调解的人民法院申请再审。2019年8月9日，姬金富向江苏省常州市中级人民法院提出再审申请。截至本案法庭调查终结时，该再审申请尚未立案。一审庭审中，姬金富称，案涉房屋不能过户的主要责任在黄全凤，黄全凤将案涉房屋出卖给后续的买受人，其他买受人也应当承担迟延请求过户的相应责任，而不应当将全部责任转至姬金富一个人，前面两个案件的诉讼费用不应该放在总损失中，对评估机构出具的有关案涉房屋价值的鉴定结论无异议；就案涉房屋的抵押权问题，姬金富已提起再审申请，相关法院尚在审查中，本案应当先中止审理，待再审案件审查有结果后再行恢复审理。一审法院认为，本案的争议焦点主要为：一、本案是否应继续中止审理；二、谁是违约方以及违约责任承担问题。关于争议焦点一。一审法院认为，姬金富在合理期限内一直都无法履行合同义务即协助办理案涉房屋过户手续，黄全凤有权提起本案诉讼行使解除合同等的法律权利。姬金富对另案提起再审申请的主要理由是江南银行并非善意抵押权人，案涉房屋所设立的抵押权应予以撤销。但案涉房屋的抵押权存在与否，与本案的审理结果之间不存在法律上的利害关系。因此，本案并非必须以姬金富另案提起的再审申请案件的审理结果为依据，故无需中止审理。关于争议焦点二。一审法院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人乙方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，黄全凤、姬金富之间订立的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据庭审查明的事实，本案讼争房屋系孙继龙拆迁取得，在未曾办理产权初始登记手续前就已经过多次买卖。姬金富从孙继龙处购买案涉房屋后，转卖给黄全凤，黄全凤又转卖给潘奕豪，潘奕豪又转卖给唐金龙，唐金龙即装修入住至今。现因案外人孙继龙在办理案涉房屋产权初始登记手续后直接到银行以该房产办理抵押贷款，导致案涉房屋的多次买卖均不能过户，无法实现案涉房屋所有权的转移。因此，虽然黄全凤已按约支付房款，但姬金富在合理期限内无法履行案涉房屋的产权交付义务，已构成根本违约，黄全凤有权解除合同，并要求姬金富退还房款、赔偿损失。黄全凤已向姬金富支付房款318000元，姬金富应予以返还。至于黄全凤主张的损失赔偿额，根据法律规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但应以不超过违约方在订立合同时预见或应当预见违反合同可能造成损失为限。根据该房屋现有市场价值1022900元与合同实际履行黄全凤支出318000元的差额，黄全凤的房屋价差损失应为704900元（1022900元-318000元），以及评估费为7680元，应由姬金富赔偿给黄全凤。黄全凤要求姬金富赔偿的其他损失如另案诉讼费等，依据不足，一审法院未予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十一条之规定作出如下判决：一、解除黄全凤与姬金富于2010年10月31日签订的《房屋买卖合同》；二、姬金富自判决生效之日起十五日内退还黄全凤购房款318000元、赔偿房屋差价损失及装修费用损失704900元、评估费7680元，合计1030580元；三、驳回黄全凤的其他诉讼请求。案件受理14185元，由黄全凤承担166元，姬金富承担14019元。本院对一审查明的双方无争议的事实依法予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。本院认为，一审判决结果不当，应予改判。理由如下：一、关于姬金富是否存在违约行为。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。案外人孙继龙在办理案涉房屋产权初始登记手续后以该房产办理抵押贷款，导致本案买受人黄全凤无法实现案涉房屋所有权的取得，姬金富不能履行案涉房屋的产权交付义务，应当对买受人黄全凤承担违约责任。二、关于姬金富承担的违约责任范围。根据我国《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据江苏省溧阳市人民法院作出的（2018）苏0481民初164号生效民事判决，黄全凤除退还潘奕豪购房款391000元外，应赔偿潘奕豪房屋差价损失及装修费用损失642197元，因此黄全凤的损失数额应当以该生效判决所认定的642197元为限，本案一审判决姬金富应赔偿黄全凤的损失超出该数额部分有误，本院予以纠正。案涉房屋买卖合同解除后，姬金富除退还黄全凤购房款318000元外，应支付黄全凤损失642197元，黄全凤应迁让出位于溧阳市××村××幢××室房屋。综上，姬金富的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省溧阳市人民法院（2018）苏0481民初8016号民事判决第一项、第三项；二、撤销江苏省溧阳市人民法院（2018）苏0481民初8016号民事判决第二项；三、姬金富自本判决生效之日起十五日内退还黄全凤购房款318000元、赔偿房屋差价损失及装修费用损失642197元，合计960197元。四、驳回姬金富的其他上诉请求。一审案件受理14185元（黄全凤已预交），由黄全凤负担166元，姬金富负担14019元；二审案件受理费14185元(姬金富已预交)，由姬金富负担12413元，由黄全凤负担1772元（黄全凤应负担二审案件受理费1772元于本判决生效之日起十五日内径付姬金富）。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年五月十二日法官助理  骆云辉书 记 员  巢 莺