成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0115民初483号 原告：成都合达联行物业服务有限公司，住所地：成都市温江区万春镇天乡路二段88号附7号158栋1层。 法定代表人：游江，总经理。 委托诉讼代理人：刘庆毅，四川炜烨律师事务所律师，一般授权代理。 被告：邓超，男，1961年8月22日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告成都合达联行物业服务有限公司（以下简称合达物业公司）与被告邓超物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。合达物业公司的委托诉讼代理人刘庆毅到庭参加诉讼，邓超经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 合达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付截止2020年7月31日的物业服务费97370.43元，违约金9737.04元，合计107107.47元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告邓超于2010年购买位于温江区万春镇香颐丽都·鹭湖宫XXX号住宅，实测面积为482.81平米。被告于同年9月15日与原小区物业成都合智物业管理有限公司订立了《前期物业服务协议》。按照前期物业服务协议，被告邓超购置的房屋物业服务费为每月每平米3元，并约定了逾期违约金为每日5‰。2012年5月起，因合智物业退出鹭湖宫小区的物业服务，通过征询全体业主方式，选聘成都和达物业服务有限责任公司接管小区物业服务，并与合智物业公司完成了相关交接进场开展服务。后成都和达物业服务有限责任公司更名为成都合达联行物业服务有限公司。但被告自2015年1月以来开始拖欠物业服务费，截止2020年7月31日，共计拖欠物业服务费97370.43元。为维护原告合法权益，特向人民法院起诉，望判如所请。 邓超既未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2009年1月15日，成都合智物业管理有限公司与“香颐丽都·鹭湖宫”C组团XXX号房屋业主邓超、王冬梅签订了《前期物业服务协议》。成都合智物业管理有限公司系协议甲方，邓超、王冬梅系协议乙方。协议第四条物业服务费约定：“……二、乙方所购房屋建筑面积482.81平方米，按建筑面积每月每平方米3.00元收取；……六、物业服务费按半年预收，此后每半年收取一次，乙方应在半年期限届满前15天缴纳。”第十二条违约责任第四款约定：“乙方违反协议，不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。”2012年5月4日，成都合智物业管理有限公司变更为成都合智商务服务有限公司。2012年7月5日，案涉项目对公告内容进行公示并进行了公证：“2012年5月25日-2012年6月19日通过征询全体业主意见，征得总人数超过半数业主的同意，选聘成都合达物业管理有限责任公司进行物业管理及服务。成都合智商务服务有限公司于2012年6月30日退出案涉项目的物业服务管理，成都合达物业管理有限责任公司自2012年7月1日起接管案涉项目，物业服务合同所涉的物业服务企业相关权利和义务由成都合达物业管理有限责任公司承继。”2013年3月5日，成都合达物业服务有限公司变更为成都合达联行物业服务有限公司。邓超已向合达物业公司交纳从2009年1月15日起至2014年12月31日期间的物业服务费，未交纳从2015年1月1日起至2020年7月31日期间的物业服务费。合达物业公司并分别于2014年8月30日、2018年12月28日、2020年5月30日向邓超邮寄信件进行催收，邓超仍未交纳所欠物业服务费。邓超应向合达物业公司支付自2015年1月1日起至2020年7月31日期间物业服务费97044.81元。 上述事实，有当事人的当庭陈述、当事人双方身份信息、《前期物业服务协议》、个人住房信息查询记录、企业名称变更核准通知书、更名说明、更名公告及其公证书、欠费明细表、催收函、EMS单及快递信息、物业费缴纳电子记载凭证等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，成都合智物业管理有限公司（后更名为成都合智商务服务有限公司）与邓超签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，《前期物业服务协议》真实、合法、有效。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”经征询全体业主意见，征得总人数超过半数业主的同意，成都合智商务服务有限公司于2012年6月30日退出案涉项目的物业服务管理，成都合达物业管理有限责任公司（后更名为成都合达联行物业服务有限公司）自2012年7月1日起接管案涉项目，《前期物业服务协议》所涉及的权利和义务一并转让给合达物业公司。《前期物业服务协议》对合达物业公司与邓超具有约束力，双方均应按照协议约定履行义务。 关于邓超是否应当向合达物业公司支付物业服务费97044.81元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”邓超系成都市温江区万春镇香颐丽都·鹭湖宫小区41栋1单元1层2号房屋的业主，合达物业公司从2009年1月15日起为该小区提供物业服务，履行了物业服务合同中的义务，邓超应当按照《前期物业服务协议》中的约定支付物业服务费，邓超已支付从2009年1月15日起至2014年12月31日期间的物业服务费。合达物业公司从2015年1月1日起至2020年7月31日仍然为邓超提供物业服务，邓超应当按照《前期物业服务协议》的约定支付物业服务费。截止法庭辩论终结前，邓超未提供证据证明其已经支付了从2015年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费，已构成违约，应当承担继续履行合同，支付物业服务费97044.81元的违约责任。合达物业公司主张邓超支付物业服务费97044.81元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。 关于邓超是否向合达物业服务公司支付违约金的问题。根据《前期物业服务协议》的约定，邓超应于半年期限届满15日前缴纳物业服务费，逾期未缴纳的，邓超应从逾期之日起按每天千分之五缴纳违约金。协议签订后，邓超未按约定缴纳物业服务费违反了协议约定，应当承担违约责任。但合达物业公司未提供证据证明邓超未缴纳物业费而产生的实际损失，本院对合达物业公司主张邓超支付逾期缴纳物业服务费的违约金的诉讼请求酌情按照7000元依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告邓超于本判决生效之日起十日内向原告成都合达联行物业服务有限公司支付2015年1月1日-2020年7月31日期间物业服务费97044.81元及违约金7000元，合计104044.81元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1221元，公告费560元，合计1781元，由被告邓超负担。 若不服本判决，可在本判决送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李** 二〇二一年五月二十一日 书记员  何 勃