辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5408号上诉人（一审被告）：李明华，女，1961年1月3日出生，汉族，户籍地沈阳市大**，现住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：李秀春（系李明华姐姐），1954年10月3日出生，汉族，户籍地沈阳市大**，现住沈阳市浑**。被上诉人（一审原告）：陈晓东，男，1969年9月9日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：董明伟，沈阳市大东区南洋法律服务所法律工作者。上诉人李明华因与被上诉人陈晓东房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初17076号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李明华及其委托诉讼代理人李秀春，被上诉人陈晓东及其委托诉讼代理人董明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明华上诉请求：1、撤销沈阳市大东区人民法院(2019)辽0104民初17076号民事判决，依法改判；2、请求法院判决被上诉人赔偿上诉人租金损失12500元，装修损失费10200元，两次维修费2200元，物品损坏费用2500元，误工费2800元，交通费400元，名誉损失费3000元，精神抚慰金2000元，共计35600元；3、判决由被上诉人承担本案全部诉讼费用。其上诉理由是：1.收款收据是上诉人交给案外人刘成文的，付款人的位置是空白的，双方并未对协议的解除达成一致，上诉人认为此时双方并未解除租赁关系。2018年10月30日后，因上诉人与案外人刘成文解除了租赁合同，因此才更换了门锁。被上诉人因与上诉人协商解决解除租赁协议不成擅自打砸房屋，将房屋的门、窗全部砸坏，给上诉人造成了严重的经济损失，后续造成房屋无法正常出租、使用，且该房屋为有争议的涉诉房屋，并非是上诉人的侵权行为。2.上诉人为沈阳市浑南区明华家政服务中心的工作人员，该房屋在上诉人承租伊始就明确的告知了被上诉人该房屋就是家政服务中心租来作为出租盈利使用的，不是为了自己使用，被上诉人认可了上诉人的告知事项后，上诉人才对该房屋进行了装修，否则，上诉人不会对该房屋进行装修修缮。3.上诉人与被上诉人的租赁协议为长期租赁协议，租期至动迁为止，在上诉人没有违约行为的情况下被上诉人主张解除该租赁协议属于违约行为，且由于被上诉人的违约行为给上诉人造成了房租损失、装修损失等各项损失也应由被上诉人承担赔偿责任。陈晓东辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。陈晓东向一审法院起诉请求：1、解除与李明华之间的房屋租赁协议并将房屋腾空交付陈晓东；2、李明华支付违约金350元；3、李明华补偿陈晓东2018年10月31日至今的房租损失（房租每月500元）。沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初1526号民事判决查明，陈晓东、李明华于2016年4月30日签订《房屋租赁协议》，约定：陈晓东将位于沈阳市大东区房屋出租给李明华，租期自2016年4月30日至动迁为止，月租金350元，年租金4200元。李明华不得中途将房屋转租他人。在房屋租用期内如有一方违约，需向对方赔偿一个月房租。合同签订后，李明华于2018年3月16日将房屋转租给案外人刘成文，租期自2018年3月18日至2019年3月18日止。陈晓东不同意李明华将房屋转租，三方于2018年9月9日协商刘成文租赁期限至2018年10月30日，刘成文当日将租金支付给李明华。刘成文到期后搬走，李明华于2018年10月30日将门锁更换。李明华将2018年10月30日之前租金支付给陈晓东。沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初1526号民事判决认为，陈晓东、李明华于2016年4月30日签订《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，应认定合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。虽然双方签订的《房屋租赁协议》约定李明华不得中途将房屋转租他人，但陈晓东得知李明华将房屋转租案外人刘成文后，三方已达成和解协议，确定刘成文的租赁期限并将租金支付，对李明华转租行为，陈晓东、李明华双方已协商解决，但对解除《房屋租赁协议》，陈晓东、李明华双方未明确达成一致意见，且双方签订的《房屋租赁协议》中租期至动迁为止，故对陈晓东主张解除《房屋租赁协议》的诉请不予支持。对陈晓东主张违约金350元及2018年10月31日到2019年3月1日房租损失1400元，因缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，沈阳市大东区人民法院判决：驳回陈晓东的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由陈晓东承担。沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初17076号民事判决查明，2016年4月30日，陈晓东与李明华签订房屋租赁协议一份，约定陈晓东将位于沈阳市大东区房屋出租给李明华，租期自2016年4月30日至动迁为止，月租金350元，年租金4200元。李明华责任中第3条约定，李明华不得中途将房屋转租他人。在房屋租用期内如有一方违约，需向对方赔偿一个月房租。在李明华承租期间，其于2018年3月16日将房屋转租给案外人刘成文，租期自2018年3月18日至2019年3月18日止，月租金500元，李明华收取刘成文半年租金3000元（2018年3月18日至2018年9月18日）。李明华并未将转租事实告知陈晓东。2018年9月2日，陈晓东发现李明华转租的事实，其通过微信向李明华表示不同意李明华将房屋转租，要收回房屋，告知李明华双方租期至2018年10月30日并提出了租金结算方案，李明华对此予以认可。2018年9月9日，陈晓东、李明华及案外人刘成文共同进行结算，陈晓东按500元/月的标准将2018年9月18日至2018年10月30日42天的租金700元退回李明华，李明华返还刘成文押金100元。陈晓东直接将房屋租赁给案外人刘成文，租金标准仍为500元/月。李明华不同意陈晓东将房屋出租给刘成文，刘成文于2018年10月30日搬走，李明华于同日将门锁更换，至今未将房屋交付陈晓东。沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初17076号民事判决认为，陈晓东与李明华于2016年4月30日签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按约严格履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，陈晓东、李明华及案外人刘成文按前期在微信中的约定，于2018年9月9日共同进行结算，陈晓东将2018年9月18日至2018年10月30日42天的租金700元退回李明华，李明华对此出具了收款收据。以上事实表明，陈晓东与李明华均已就解除房屋租赁协议达成了一致意思表示并以实际行为予以履行，符合协商一致解除合同的法律规定，故对陈晓东主张解除房屋租赁协议的诉讼请求予以支持。因双方系协商一致解除合同，而非因一方的违约行为而解除合同，故对陈晓东主张李明华支付违约金的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国物权法》第三十四条，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。由于上述陈晓东与李明华之间的房屋租赁协议已协商解除，即2018年10月30日后，李明华已不再是涉案房屋的承租人，其无权继续占有房屋。但李明华擅自更换门锁，至今仍占有涉案房屋，此系对陈晓东物权的侵犯，依照上述法律规定，陈晓东有权要求李明华返还涉案房屋并支付因李明华侵害其物权所造成的损失。对于损失，李明华无权占有涉案房屋对陈晓东造成的直接损失即是此期间陈晓东向外出租涉案房屋所应得的租金损失，故按陈晓东与案外人刘成文之间约定的租金数额500元/月确定损失标准，期间自2018年10月30日至今，共计25个月，金额为12500元（500元/月×25个月）。一审法院再审判决：一、撤销沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初1526号民事判决；二、解除陈晓东与李明华于2016年4月30日签订的房屋租赁协议；三、李明华于判决发生法律效力后三十日内将沈阳市大东区房屋返还陈晓东；四、李明华于判决发生法律效力后十日内赔偿陈晓东租金损失12500元；五、驳回陈晓东的其他诉讼请求。案件受理费50元，由李明华承担。本院二审查明的事实与沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初17076号民事判决查明的事实一致。本院认为，关于陈晓东与李明华是否协商解除案涉租赁协议的问题。陈晓东、李明华微信聊天记录中载明，双方约定房屋租赁协议至2018年10月30日终止，陈晓东向李明华退还42天房租，李明华出具收款收据。上述内容与陈晓东持有的李明华出具的收款收据载明的42天房费及2018年9月18日至10月30日止的内容能够相互印证。说明陈晓东与李明华双方已就解除案涉房屋租赁协议达成一致并已实际履行，故对李明华上诉认为双方未协商解除的主张，本院不予支持。关于陈晓东主张的租金损失数额如何认定的问题。如上所述，因双方于2018年10月30日协商解除案涉房屋租赁协议，故至2018年10月30日后李明华无权占有涉案房屋，李明华应承担赔偿占用案涉房屋期间给陈晓东造成的租金损失的责任，虽然陈晓东主张按照其与案外人刘成文约定的租金500元/月标准计算，但陈晓东未能提供证据证明其与刘成文约定的租金为500元/月，故一审法院按照500元/月的标准计算租金损失，依据不足，因陈晓东与李明华之间约定的租金数额为350元/月，应按该标准计算租金损失，本院调整租金损失为8750元（350元/月×25个月）。关于李明华上诉主张陈晓东赔偿其租金损失、装修损失费、两次维修费、物品损坏费用、误工费、交通费、名誉损失费、精神抚慰金的问题。因李明华在原审及再审审理期间对上述主张并未提起反诉，故对李明华的该项主张，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、维持沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初17076号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销维持沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初17076号民事判决第五项；三、变更维持沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初17076号民事判决第四项为“李明华于本判决发生法律效力后十日内赔偿陈晓东租金损失8750元”；四、驳回陈晓东其他诉讼请求；五、驳回李明华其他上诉请求。一审案件受理费50元，由李明华承担35元，陈晓东承担15元，二审案件受理费50元，由李明华承担35元，陈晓东承担15元。本判决为终审判决。审判长 韩 鹏审判员 孙晓娟审判员 石 兴二〇二一年五月二十六日法官助理陆政贤书记员胡志辰本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；