广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0303民初1034号 原告：朱丽莎，女，1976年9月28日出生，瑶族，住广西桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：陈德良,桂林市叠彩区佳诚法律服务所法律工作者。 被告：桂林华城房地产开发有限公司，住所地：桂林市叠彩区北辰路68号。 法定代表人：朱名学，董事长。 委托诉讼代理人：尹柄力，系该公司职工。 原告朱丽莎与被告桂林华城房地产开发有限公司(以下简称华城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告朱丽莎的委托诉讼代理人陈德良、被告华城公司的委托诉讼代理人尹柄力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱丽莎向本院提出诉讼请求：1.判决被告交房至今12年不能办证，是逾期办证，是违约，承担8700元违约赔偿责任；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2008年4月14日将开发的位于叠彩区北辰路43号华城商贸城小区X号房，以145000元卖给原告，被告将没竣工验收的房屋交付使用后，至今因缺资料，不能验收备案办证。被告应承担违约责任。原告同意(2020)桂03民终3245案判决以房价款6%比例赔偿，按此计算被告应赔偿原告8700元损失。 被告辩称，1、本案商品房交付使用后，没有经房产局综合验收（后来改为备案验收），合同约定提供资料的条件没有具备，原告诉求无事实依据。2、被告不应当承担代办房产证的违约责任。3、原告要求被告承担逾期办证的违约金或赔偿金的诉讼主张已过诉讼时效，请求法院驳回原告诉请。4、根据谁主张谁举证原则，原告应当提供证据支持其损失赔偿的诉求，本案原告没有提供证据证明其受到实际损失的依据，不足以支持其损失赔偿的诉求。5、关于原告要求按（2019）桂03民终1155号桂林市中级人民法院民事判决书进行判决，有几个观点：1.这判决为一般的判例，我国为制定成文法的国家，判例不为法的正式渊源，不具有普遍约束力，而且该判例也不属于最高院指导性判例，不具有指导作用，故对其他案件没有约束力；2.该案的事实与本案的事实有不足之处，不能做相同认定；3.对于与本案相似的判决也有2015桂民四终字141到166号桂林市中级人民法院25个民事判决，还有2015桂民申字第1823号民事裁定书，应该沿用这25个判决不应仅仅沿用原告所主张的判决书。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实如下：原告与被告于2008年4月14日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市北辰路43号华城商贸城小区X号房屋，建筑面积为41.73平方米，房屋总价格为145000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2008年12月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房经监理公司质量验收合格。”合同第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后并经房产局综合验收合格后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告交清了购房款。双方履行了交房手续后，由于被告与建设施工单位发生纠纷，该楼盘一直未办理产权证书。2021年1月22日，被告向桂林市城市建设档案馆移交了华城商贸城1-3,2-1楼工程档案共计25卷（其中：图样材料46页，文字材料2175页，照片25张）。原告因未取得房屋权属证书，故起诉到法院，提出上述诉讼请求。 另查明，因未能办理房产证，该小区业主从2017年至今，通过拉横幅、网上发帖、向政府反映等方式进行维权。 本院认为，本案争议焦点为：1.本案原告起诉是否已过诉讼时效？2.被告是否应当承担违约责任？3.原告要求被告按房价款的6%的比例承担违约赔偿金是否合法有据？ 关于争议焦点1，涉案合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后并经房产局综合验收合格后180日内，将……”，因行政管理部门已经取消房屋综合验收，双方约定由被告报产权登记备案的条件已不存在，则被告提交办证资料的履行时间无法明确，且原、被告事后对何时提交办证资料未达成补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”、法释〔2008〕11号《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条：“未约定履行期限的合同，依照合同法第 六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算……”的规定，本案证据显示，涉案小区的业主于2017开始主张权利，诉讼时效应从2017年起算，业主从2017年至今一直在进行维权主张权利，每次主张按权利均属于诉讼时效中断的情形。原告于2021年2月25日向本院起诉，诉讼时效应从此时开始重新计算，因此本案未超过诉讼时效。被告辩解本案已过诉讼时效，理由不能成立，本院不予采信。 关于争议焦点2，桂林市中级人民法院2015年对该小区系列案件作出判决后，被告理应明知其仍需履行提交办证资料的义务，但被告多年来一直未与原告协商提交办证资料的时间，原告至今未取得相关的产权证书。因此原告认为被告逾期办证，构成违约，本院予以采信。 关于争议焦点3，被告交付房屋后一直未能提交办证材料到房管部门备案，导致原告至今未取得产权证书，被告应承担民事责任。原告主张被告应承担违约责任和赔偿责任。关于违约金，合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中,原告与被告在合同第十五条约定:“如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。然原告并未按照合同约定主张违约金,而是要求被告承担房价款6%的赔偿责任,本院认为,原告该诉讼请求可视为其向人民法院提出调整违约金的主张。考虑到被告交付涉案房屋给原告后,原告至今仍未办理房屋权属证书,故按照合同约定按每房已付房款的0.5%计算违约金明显过低,对此,本院认为原告主张按已付房款的6%计算违约金较为合理。经计算，被告应向原告支付的逾期办证违约金为8700元（145000元×6%）,故对原告的诉讼请求,本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条,法释〔2008〕11号《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 被告桂林华城房地产开发有限公司支付原告朱丽莎逾期办证违约金8700元。 本案案件受理费50元（原告朱丽莎已预交），简易程序减半收取25元，由被告桂林华城房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判员  陆颖贞 二〇二一年五月二十一日 书记员  赵依艳 附法律条文： 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动 -7- 产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 法释〔2008〕11号《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。