四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1702民初1884号 原告：徐芹，女，1973年10月4日出生，汉族，住达州市通川区。 委托诉讼代理人：宦春霞,四川法之缘律师事务所律师。 被告：宋**，女，1970年9月4日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 原告徐芹与被告宋**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐芹及其委托诉讼代理人宦春霞（一般代理）、被告宋**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐芹向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的编号为0001122的《达州市鼎盛物业服务有限公司房地产经纪服务分公司买卖合同》；2.被告返还原告已支付购房款250000元；3.被告按照合同约定支付滞纳金（以255000元为基数，自2020年9月5日起按每日千分之十的标准计算，暂计至2021年3月22日）；4.被告按照合同约定支付违约金170000元；5.被告承担本案诉讼费及律师费、保全费等原告实现债权的一切费用。事实理由：原被告双方于2020年7月20日签订《达州市鼎盛物业服务有限公司房地产经纪服务分公司买卖合同》，约定被告将其名下位于达州市通川区××街××号××幢楼××单元××楼××号房屋出售给原告，房屋成交价255000元，合同签订时支付定金85000元，违约责任中约定若卖方不能办理产权变更登记手续应承担一切费用及佣金，双倍返还定金，不能按期交付房屋，每日按千分之五支付滞纳金。合同签订后，原告分次支付了购房款250000元。2020年7月30日，被告向原告出具承诺书：双方均不得无正当理由终止协议，违约责任方按房屋买卖合同条款，违约方双倍赔偿支付违约金给对方。2020年8月20日，被告再次出具承诺书，承诺于2020年9月15日交付房屋，未按期交房，必须承担违约金10000元，时间三日内。如超期三日，就按房屋总售价2%承担违约金。但原告支付房款后，被告迟迟不能交付房屋，且该房屋因被告个人债务已被申请执行，被通川区法院查封、拍卖，原告购房的合同目的已无法实现。因被告违约，给原告造成巨大的经济损失，按照双方合同及被告出具的承诺书被告应当承担支付违约金、滞纳金的违约责任，并返还原告支付的购房款。 被告宋**答辩称，原、被告于去年签订房屋买卖合同，被告陆续收到原告支付的250000元购房款，因多种原因未搬离该房屋，亦未办理产权变更登记，被告愿意承担徐芹的一定损失，若被告无法拿回房屋交付原告，被告愿意返还250000元房款、承担30000元损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2020年7月30日，原告徐芹为买方（合同乙方）与被告宋**为卖方（合同甲方）、案外人达州市鼎盛物业服务有限公司房地产经纪服务分公司（以下鼎盛房地产公司）签订编号为0001122的《达州市鼎盛物业服务有限公司房地产经纪服务分公司买卖合同》，约定：甲乙双方商定位于达州市通川区××街××号××幢楼××单元××楼××号房屋成交价为255000元，产权变更所发生的相关税、费由乙方承担；在合同签订时，乙方支付定金85000元，当甲方收到定金之日，不得将该房屋转售第三方。在2020年11月30日前办理该房屋的产权委托公证；若甲方有下列任何一种行为，视为甲方违约，甲方应承担办理产权变更相关手续所发生的一切费用及佣金，双倍返还定金。ａ.因甲方不能办理过户手续ｂ.甲方无故或无正当理由提出不出售此房；ｃ.甲方拒绝提供办理过户手续的相关资料、证明；或提供的相关资料不实；需到场时以各种理由推辞，拒不到场；乙方不按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交房，每逾期一日，由违约方向对方支付本次交易总金额千分之五的滞纳金；在约定的时间内，若合同一方逾期未办理相关手续，守约方有权解除本合同，解除合同后按本合同中各方义务和违约责任方式解决……同日，宋**向徐芹出具承诺书一份，载明“签订房屋合同时交付房屋定金85000元，承诺产权委托公证时间为11月30日，当天交接房屋和物管水电气费。甲乙双方任何一方无正当理由终止协议，违约责任方按房屋买卖签订合同条款，违约金双倍赔偿支付违约金给对方”。2020年8月20日，被告宋**再次出具承诺书一份，认可已收房款245000元，并承诺于2020年9月15日交付房屋，若未按约定时间交房，承担违约金10000元，时间三日内，如超期三日，就按房屋总售价2%承担违约金。原告徐芹自2020年7月30日至2020年9月13日期间分多次向被告宋**支付购房款250000元。但被告宋**既未向徐芹交付案涉房屋、亦未办理产权委托公证、办理产权变更登记手续。 另查明，本院（2019）川1702民初4329号陈媛与宋**、罗勇民间借贷案件于2019年12月6日调解结案，后陈媛向本院申请执行宋**、罗勇财产，本院于2020年10月23日查封了本案诉争房屋，并于2021年1月22日裁定拍卖诉争房屋。原告徐芹于2021年3月23日对该执行案件提出书面执行异议申请，本院于2021年4月19日裁定驳回其异议申请,于当月27日向徐芹送达了裁定书。在本案审理中，审判人员就原告提起本案诉讼的同时对本院执行案涉房屋提出异议申请的行为，要求其明确诉讼主张。原告当庭表明其诉讼主张为解除合同，返还购房款。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律实施引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案中双方签订的合同、被告的违约行为的法律事实均发生在民法典施行前，因此本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。 原告徐芹与被告宋**及案外人鼎盛房地产公司签订的编号为0001122的《达州市鼎盛物业服务有限公司房地产经纪服务分公司买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告应该按照约定履行合同义务。原告徐芹按照合同约定，包含定金85000元在内，共向被告宋**支付了购房款项250000元，但被告宋**未向原告交付房屋，更未办理相关产权登记，根据买卖合同约定，逾期未办理相关手续，守约方有权解除本合同之规定，现诉争房屋已被本院依法拍卖，且原告的异议申请亦被驳回，其购买房屋的合同目的已经无法实现。原、被告约定的解除合同条件已经成就，原告有权解除案涉买卖合同，被告于2019年3月28日收到本案起诉状，原告解除合同的意思表示于2019年3月28日到达被告，故本案买卖合同于2019年3月28日解除。合同解除后，被告应将已交纳的房款250000元退还给原告。 因被告原因导致案涉买卖合同解除，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张被告违约既应当按合同约定、被告承诺书的约定按每日千分之十的标准支付滞纳金、亦应按照定金罚则双倍支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，庭审中经本庭询问，原告徐芹选择主张按照定金条款主张双倍返还已交定金。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释〔2004〕44号）第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同的比例，适用定金罚则。”、第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”，本案可以适用定金罚则，但定金的数额超过主合同标的额的百分之二十的部分本院不予支持，被告应当按照主合同标的额255000元的20%承担违约责任。对于原告主张的律师费用，双方之间既无关于律师费由违约方承担的约定、原告亦未举证证实实际产生的律师费用，本院不予支持原告这一诉讼主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释〔2004〕44号）、第一百二十条、第一百二十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告徐芹与被告宋**签订的编号为0001122的《达州市鼎盛物业服务有限公司房地产经纪服务分公司买卖合同》于2019年3月28日解除； 二、被告宋**于本判决生效后十日内向原告徐芹返还购房款250000元； 三、被告宋**于本判决生效后十日内向原告徐芹返还定金51000元； 四、驳回原告徐芹其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7600元，减半收取3800元，保全费3070元，共计6870元，由被告宋**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  黄娟 二〇二一年五月十三日 书记员  周密