河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5659号上诉人(原审被告)：高勇涛，男，1991年9月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：王占民，河南扬善律师事务所律师。委托诉讼代理人：何纪春，河南扬善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔涛，男，1987年10月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：宋志强，北京市京师（郑州）律师事务所律师。上诉人高勇涛因与被上诉人崔涛房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初18901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高勇涛及其委托诉讼代理人王占民，被上诉人崔涛的委托诉讼代理人宋志强到庭接受了询问。本案现已审理终结。高勇涛上诉请求：撤销原判，依法改判为驳回崔涛要求支付购房款的请求。事实与理由：一、一审判决查明事实部分明显错误。本案没有任何有效证据能够认定陈瑞华与吕成元的交易真实，更没有证据证明崔涛与陈瑞华也存在二手房交易的事实，确认崔涛是否具有权利主体和诉讼资格的前提条件是争议焦点。高勇涛提交了陈瑞华没有出入境记录的关键证据，在此情况下一审法院采信了崔涛的谎言。崔涛在2020年7月7日诉讼庭审中自己陈述:“2017年7月16日与陈瑞华签订了房屋买卖合同没有经过中介，签合同当天向陈瑞华支付了5万定金。剩余房款于2017年8月20日以现金方式向陈瑞华支付27.5万元。2017年8月20日陈瑞华出具了85.5万元的收据”。特别在回答“向陈瑞华支付购房款是直接交付给陈瑞华本人吗”这一问题时，崔涛当庭回答:“是的”。但是通过调取陈瑞华2010年至2021年期间的出入境记录证明陈瑞华没有往来台湾和大陆的记录后，本案庭审中崔涛及其代理人又明确没见过陈瑞华，不确定陈瑞华是谁，不但其陈述自相矛盾，也印证了证人鲁某作伪证的事实。二、本案不存在崔涛以吕成元的名义与高勇涛买卖房屋的事实，崔涛是以吕成元代理人的身份与高勇涛进行的交易，同样崔涛的同事鲁某也以吕成元代理人身份与高勇涛签署过涉案房屋的补充协议，由此一审确认崔涛是涉案房屋的权利人和出卖人完全是不顾客观事实。三、本案争议的焦点是出卖方吕成元与购买方高勇涛，于2017年9月8日、2017年11月16日的两份合同中卖方和买方主体资格确认问题，即出卖方到底是吕成元还是崔涛，崔涛是否享有基于房屋所有权产生的诉权；在实际履行房屋买卖过程中何方违约。根据合同相对性基本原则，目前能够确认高勇涛是基于购买吕成元名下的涉案房产而与吕成元产生的权利义务关系，其支付购房款的相对主体是吕成元。崔涛仅是吕成元的代理人。崔涛对涉案房产不享有任何权利，更无法依权利人身份获得购房款。1.2017年9月8日，高勇涛通过中介公司购买涉案房屋时，获得的所有信息均是吕成元为业主，签订买卖合同时，崔涛是以中介公司负责人身份作为吕成元的代理人签订的合同。2017年11月16日，中介公司经理鲁某又作为吕成元的代理人和高勇涛签订了补充协议。2017年12月23日，鲁某又作为吕成元的代理人收取了高勇涛支付给吕成元的部分购房款，上述三个事实足以证明截止2019年1月15日之前，没有任何人告知高勇涛，崔涛是涉案房屋的产权人，崔涛本人也未向高勇涛告知。直至2019年4月12日崔涛突然电话告知高勇涛自己是涉案房屋业主，且是购买案外人陈瑞华的。因高勇涛购买房屋自产生纠纷迟迟不能占有使用房屋造成了巨大的损失，要求崔涛出示证据证明自己是涉案房屋的产权人，并解决造成的损失，在崔涛无法证明的情况下，才出现了崔涛和中介公司特别是自称其同学的鲁某恶意串通，对高勇涛提起了诉讼。2.引起本案纠纷的责任方和过错方是崔涛恶意隐瞒事实真相，伪造证据，虚假诉讼，目的是为了获得不法利益，一审法院仍认定崔涛为业主，并支持剩余购房款产生的利息，支持纵容了崔涛违法行为。按照吕成元和高勇涛的买卖合同，高勇涛履行了全部义务，在履行合同过程中，鲁某先以业主吕成元提出其他苛刻条件为由，拒不交房，后又推出了吕成元的代理人崔涛作为房屋产权人进行恶意诉讼，导致高勇涛在长达近三年的时间内无法入住所购买的房屋，反而被鲁某、崔涛恶意诉讼。3.崔涛按照鲁某安排陈述其是从陈瑞华处购买的房产，而陈瑞华又是从吕成元处购买的房产，为此提供了2017年8月20日陈瑞华向崔涛出具的收条一份和陈瑞华和崔涛的买卖合同，同时提供了陈瑞华和吕成元买卖收据。2020年12月8日庭审中鲁某出庭证明“崔涛和陈瑞华的买卖合同是在其见证下签订的。”但在2019年1月15日另案诉讼庭审笔录中鲁某陈述“吕成元的买卖合同、收据等都在崔涛处存放，是签合同时崔涛带过去的，吕成元和陈瑞华之前是否有合同以及陈瑞华与崔涛之间是否有合同需要核实。”2021年1月26日庭审中，崔涛的代理人对合同签订的过程避而不谈，足以说明无论是崔涛还是鲁某均向法庭作了虚假陈述。4.一审法院采信了崔涛提供的虚假证据，特别是虚假的证人证言。崔涛在原一、二审中一直不承认自己在与高勇涛签订合同时是中介公司员工的身份，自己提供的证人鲁某、张某同样陈述崔涛当时不是其公司员工，在本次庭审中崔涛面对高勇涛提供的有力证据不得不改口承认，其当时是中介公司员工，充分证明了崔涛为了达到诉讼目的随意编造谎言，其同事为了配合其虚假诉讼，作出虚假证明的事实。四、高勇涛实际占有、使用房屋的时间在2020年4月3日，早已超过了合同约定的崔涛（如果认定其是业主）应当履行的交房时间，一审认定高勇涛在支付首付款后就居住使用该房屋，明显错误，并以此时间点做出高勇涛承担购房款利息的判决更为不当，以抵押登记时间作为计算利息的时间点同样是主观臆断的结果。崔涛辩称，一、崔涛提交的证据足以证明涉案房屋买卖的整个过程。该房屋是吕成元2010年从开发商手中购买，当时的合同是吕成元所签，在2014年时吕成元将该房屋卖给陈瑞华，在2017年陈瑞华将该房屋卖给崔涛，目前这个房屋与吕成元和陈瑞华方已没有任何关系了，崔涛有权利将该房屋再次出售给高勇涛。因当时该房屋是以吕成元的名义在开发商处签合同，因为变更名字需要支付2万元的更名费用，为节省更名费用，当时房屋名字没有变更，当时高勇涛对这中间的整个过程都非常清楚，到最后办理网签时，再将房屋权属证书直接办理到最后买房人名下。高勇涛还对吕成元、陈瑞华姑姑陈莉莉一一进行了核实，已明确知道该房屋已经卖给崔涛。目前该房屋权属证书已办理至高勇涛名下，高勇涛也以该房屋抵押贷款，但剩余的415000元一直未支付给崔涛。2017年通过调取陈瑞华父亲陈彩章的出入境记录，可以清楚显示陈彩章等人数次来高新区间断、不间断的居住逗留五六个月时间，专门处理卖房事宜的，与崔涛交涉卖房细节正是在那个时间段发生的。因崔涛已经购买过该房屋，崔涛有权出售该房屋，所以高勇涛应将该房屋剩余的415000元购房款支付给崔涛。通过证人出庭作证均已将上述事实阐述的非常清楚了，且也明确证明了高勇涛将后来双方签署的《补充协议》和借条抢走，意图逃避支付剩余购房款的义务。高勇涛不支付剩余的415000元的行为已给崔涛带来了巨大的损失。二、高勇涛的上诉理由无根无据，不能成立。1.因前两次卖房，高勇涛是明知的。2017年陈瑞华方将房屋卖给崔涛，崔涛与陈瑞华签订的《二手房屋买卖合同》，约定房屋成交价为855000元。崔涛分别以现金和转账的方式向陈瑞华姑姑陈莉莉、父亲陈彩章共支付了房款共计665000元（因拖欠开发商的190000元的购房款，陈瑞华方未向开发商交纳)，后来陈莉莉2017年8月20日为崔涛出具了收到855000元的收条一份，落款为陈瑞华。这中间的过程，通过一审中提交的陈彩章的出入境记录及向陈莉莉的通话录音、转账凭证，收条等完全可以证实。所以高勇涛应将该房屋剩余的415000元购房款支付给崔涛。2.高勇涛认为出卖方是吕成元，崔涛仅是代理人身份，这种理解更是严重错误的，与事实严重相违背。因崔涛已经支付过购房款，按权利义务相平衡这一基本原则，崔涛已经是该房屋的所有权人，其完全可以出售房屋给高勇涛，并且现在房屋的名字已经变更至高勇涛名下，高勇涛早已入住，应当支付的415000元购房款给崔涛。3.通过前几次的庭审，提交的一切证据完全是真实可信的，且经过质证、法庭调查，已将事实查的清清楚楚。4.双方签订合同上明确约定，高勇涛自房产证办下来之后，做现房抵押，贷款支付给崔涛。而该房屋名字已经变更为高勇涛，且抵押登记日期为2018年6月4日，一审法院依此判决支付415000元并从2018年6月5日起要求高勇涛支付利息并无不当。综上，请求驳回上诉维持原判。崔涛向一审法院起诉请求：1、高勇涛向崔涛支付剩余购房款415000元及利息（利息以415000元本金为基数，按照年利率18%的标准，自2018年6月5日起计算至实际清偿之日止）；2、高勇涛向崔涛支付违约金50000元；3、诉讼费、保全费由高勇涛负担。一审法院认定事实：2010年2月24日，吕成元与河南新合鑫置业有限公司签订《“睿智楠园”认购合同》，约定：1.河南新合鑫置业有限公司同意吕成元认购“睿智楠园”项目位于雪松路与××交叉口××楼××单元××层××＃的房产（以下简称涉案房产），暂定面积89.36平方米（实际面积以房管局测绘面积为准，房款多退少补）。2.吕成元所享有的全部优惠行使后需支付的房款净价款为318214元（在2010年2月24日前支付首批房款128214元，在2011年1月31日前交付房款190000元）。3.吕成元在2011年元月31日前支付剩余房款时，河南新合鑫置业有限公司需出示《商品房预售许可证》等五证，如河南新合鑫置业有限公司不能提供，吕成元房款可延期至河南新合鑫置业有限公司提供证件时支付。后吕成元将涉案房产出卖给陈瑞华，但未向河南新合鑫置业有限公司交纳剩余190000元房款。2014年1月5日，吕成元向陈瑞华出具收条一份，载明：“今收到陈瑞华贰拾肆万伍仟元整（购睿智楠园10#楼1301购房款）。收款人：吕成元”。陈瑞华在购买涉案房产时也未向河南新合鑫置业有限公司补足剩余190000元房款。2017年7月16日，崔涛与陈瑞华签订《二手房屋买卖合同》，约定陈瑞华将涉案房产出卖给崔涛，房屋成交价格为855000元，买卖双方一致同意以一次性结清方式付款，卖方收到全款后将房屋协议原件、收据原件、钥匙等全部证件、资料等交给买方，房屋所有权及使用权归买方所有。崔涛称该合同系由陈瑞华亲属代签，其分别以现金或转账方式向陈瑞华姑姑陈莉莉及其父亲陈彩章支付房款共计665000元，因拖欠开发商的190000元购房款陈瑞华实际未向开发商缴纳，所以陈莉莉于2017年8月20日交给崔涛落款为陈瑞华的收条1份，载明收到崔涛购买涉案房屋购房款现金855000元。2017年9月8日，崔涛以吕成元名义作为卖方（甲方）、高勇涛作为买方（乙方）、郑州建岩房地产营销策划有限公司作为居间方（丙方），签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于雪松路梧桐街睿智楠园10号楼1单元1301号的房屋出售给乙方，双方均同意该房产总价款为855000元。乙方自本合同签订时向甲方和丙方支付定金和佣金共计50000元，双方均同意该定金在立契过户前暂由丙方代为保管。甲乙双方同意使用一次性付款方式。该合同第九条其他约定事项部分并手写记载有：乙方在2017年9月8日支付甲方50000元，丙方代收，丙方协助甲乙双方完成更名手续，更名完成签正式商品房买卖合同当日乙方需补齐开发商190000元，乙方支付甲方250000元，剩余房款415000元乙方以打借条方式给甲方，房本下来乙方自愿做现房抵押贷款支付甲方或以其他贷款方式支付。若甲方违约需赔偿乙方双倍定金，并赔偿丙方中介服务费50000元，若乙方违约定金不退，并赔偿丙方中介服务费50000元。郑州建岩房地产营销策划有限公司在该合同丙方处加盖公章，高勇涛在该合同乙方处签名并捺压指印，该合同甲方处签名为“吕成元（崔涛代签）”。崔涛称其以吕成元名义签订《房屋买卖（居间）合同》的原因是为了与开发商处的备案信息保持一致，节省更名费用。2017年11月9日，经与开发商河南新合鑫置业有限公司协商，开发商同意将涉案房屋的购房人由吕成元变更为高勇涛。2017年11月16日，吕成元作为甲方，高勇涛作为乙方，签订《补充协议》一份，约定待乙方进行网签后，办理完契税手续并进行个人征信查询后，甲方将钥匙交付于乙方，交付后产生的费用由乙方全额承担。该协议甲方处签名为“吕成元（鲁某代）”。2017年12月20日，河南新合鑫置业有限公司作为出卖人，高勇涛作为买受人，签订合同号为GX17003750000的《商品房买卖合同》一份，约定由高勇涛购买位于高新技术产业开发区梧桐街33号10幢1单元13层91号的房屋，付款方式为一次性付款，于2017年12月20日支付316611元。2017年12月23日，鲁某作为收款人，向高勇涛出具收据一份，载明：今收到高勇涛购买睿智楠园10号楼1单元1301号购房款，现金共计440000元。2018年5月18日，高勇涛与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订《最高额抵押合同》一份，约定抵押房产为位于高新技术产业开发区××楼××单元××号的房屋，本合同项下被担保主债权为2018年5月18日至2023年5月18日期间与债务人各类融资业务所发生的债权，前述主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值人民币700000元为限。位于高新技术产业开发区梧桐街33号10幢1单元13层91号的房屋现登记在高勇涛名下，不动产证号为豫（2018）郑州市不动产权第0111473号，抵押信息为“该房产于2018年6月4日由高勇涛抵押给上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行”。高勇涛实际居住使用该房屋至今。因剩余购房款415000元应向谁交付的问题，崔涛、高勇涛产生争议，崔涛诉至法院，从而形成本案纠纷。另查明：1、根据出入境记录查询结果所示，未查询到陈瑞华出入境记录。陈彩章在2014年1月1至2021年1月13日期间，出入境情况如下：2014年1月16日出境、2014年3月13日入境、2015年3月7日出境、2015年4月28日入境、2016年10月27日出境、2017年2月12日入境、2017年7月5日出境、2017年7月22日入境、2017年8月1日出境。2、2020年8月14日，高勇涛将崔涛诉至该院，案号为（2021）豫0191民初103号，称双方于2017年签订《房屋买卖（居间）合同》及补充协议，约定了各自的权利义务，但崔涛并未履行向高勇涛交付房屋的义务，诉请崔涛支付双倍定金、房屋过渡租赁费用、物业费共计154410元，返还其占有的价值2万元的财产。在该案审理过程中，高勇涛申请撤诉。以上事实有下列证据在案佐证：《房屋买卖（居间）合同》、不动产登记资料查询结果证明、《最高额抵押合同》、（2018）豫0191民初17634号民事判决书及卷宗材料、更名申请单、交款明细、高勇涛与鲁某的银行转账明细、《“睿智楠园”认购合同》、收条、《二手房屋买卖合同》、陈瑞华及其家人台籍证件信息公证文书打印件、中国银行交易流水明细清单、高勇涛与吕成元的通话记录、张某与高勇涛的QQ、不动产权证书、微信聊天记录及通话录音、收据、证明、证人证言、鲁某与王婷通话录音、出入境记录查询结果、（2021）豫0191民初103号案件诉讼材料、崔涛注册房产经纪人截图、收款收据、补充协议、郑州市个人房屋权属信息表、高勇涛与鲁某的通话录音、律师函某记录、《商品房买卖合同》、税收缴款书、增值税发票、鲁某出具的收据、郑州市房屋专项维修资金交存凭证、郑州市个人房屋交易、产权信息表、短信记录、杨春亚与鲁某的通话录音、崔涛与高勇涛的通话录音、告知函、（2020）豫0191民初5565号案件开庭笔录、当事人陈述。一审法院认为，涉案房屋虽系吕成元与开发商签订认购合同所购买，但根据双方提供的证据，可以认定吕成元已将该房屋卖给了陈瑞华，由陈瑞华亲属经手又卖给了崔涛，崔涛又卖给了高勇涛。因产权登记手续需要进行商品房买卖合同的更名，为节约更名费用，崔涛、高勇涛及中介方签订了2017年9月8日的《房屋买卖（居间）合同》，将卖方写成“吕成元”，故在签订合同时，高勇涛对于房屋的权利主体是崔涛、房屋现状等情况是明知的。合同签订后，高勇涛支付了首付款（由中介代收），并居住使用涉案房屋，用房屋抵押贷款，且产权登记也办理完毕，登记的权利人是高勇涛，崔涛作为出卖人的合同义务已经履行完毕。秉持等价有偿原则，高勇涛应当向卖方即崔涛支付剩余房屋价款415000元。按照合同约定，高勇涛应当于房本下来后将剩余房款支付给崔涛，高勇涛至今未支付该款，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。高勇涛用涉案房屋从银行抵押贷款，抵押登记日期为2018年6月4日，其并未将剩余房款支付给崔涛，给崔涛造成了利息损失，故应自2018年6月5日起支付崔涛资金占用利息。关于崔涛请求的违约金，因合同中并未约定逾期付款违约金，而本案房产交易已经完成，并不适用定金罚则，且利息是承担违约责任的方式之一，故对于有关违约金50000元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、高勇涛于判决生效后10日内，支付崔涛购房款415000元及利息（以415000元为基数，自2018年6月5日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至债务实际清偿之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回崔涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9820元，由崔涛负担2570元，高勇涛负担7250元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据高勇涛的上诉请求及崔涛的答辩意见，归纳本案争议焦点为崔涛能否依据《房屋买卖（居间）合同》向高勇涛主张剩余购房款及逾期利息。根据高勇涛提交的《房屋买卖（居间）合同》，注明崔涛代吕成元签订合同。高勇涛陈述未见过吕成元，但崔涛出示过吕成元与开发商签订的《认购合同》。合同约定由郑州建岩房地产营销策划有限公司协助高勇涛完成更名手续。在履行过程中，高勇涛作为买方已于2017年12月20日与开发商签订《商品房买卖合同》，完成更名手续，并据此取得房屋产权证、办理银行抵押贷款手续。因此，高勇涛依据《房屋买卖（居间）合同》取得房屋所有权，亦应按约定在房本下来后做现房抵押贷款，支付剩余房款415000元。高勇涛二审中陈述吕成元未向其主张过权利，故崔涛作为合同的签订人有权向高勇涛主张支付剩余房款。高勇涛上诉称崔涛不是涉案房产的权利主体而拒绝支付房款的理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。高勇涛在取得贷款后未按约定支付剩余房款，应承担违约责任，故一审法院判决高勇涛支付相应违约金，并无不当。综上所述，高勇涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9820元，由上诉人高勇涛负担。本判决为终审判决。审判长  杨彦浩审判员  秦 宇审判员  赵俊丽二〇二一年五月二十七日书记员  曹芳宇