广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终597号上诉人（原审被告）：清远市清新区骏马粉体化工有限公司，住所地：广东省清远市清新区龙颈镇珠坑村委（清连公路珠坑路段）。法定代表人：曹思远。委托诉讼代理人：刘华杰，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘展龙，广东大观律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：清远市清新区龙颈镇珠坑村民委员会牛掩村民小组，住所地：广东省清远市清新区龙颈镇珠坑村民委员会牛掩村民小组。负责人：黄光照。委托诉讼代理人：何楚甄，广东平正信诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市清新区龙颈镇珠坑经济发展总公司，住所地：广东省清远市清新区龙颈镇珠坑圩。法定代表人：黄进球。委托诉讼代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：周杰，广东劲龙律师事务所律师。上诉人清远市清新区骏马粉体化工有限公司（以下简称骏马公司）与被上诉人清远市清新区龙颈镇珠坑村民委员会牛掩村民小组（以下简称牛掩村小组）、清远市清新区龙颈镇珠坑经济发展总公司（以下简称珠坑公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初3304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人骏马公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.撤销一审判决第三项；3.判令牛掩村小组、珠坑公司与骏马公司原签订的《场地承租合同书》继续有效并执行；4.判令牛掩村小组、珠坑公司共同承担本案一审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对违约责任原因未作正确判断。骏马公司系因牛掩村小组故意拒收租金造成，从而达到以此为由收回租用场地的目的。在牛掩村小组拒收租金期间，骏马公司多次主动要求缴纳租金，均被拒绝。因牛掩村小组不同意银行转账方式收取租金，一直以收取现金方式收取租金，故骏马公司无法以划账方式缴纳租金。骏马公司也未收到其一审出示的律师函。二、牛掩村小组已同意并重新收取租金，一审法院对此认定错误。牛掩村小组于2020年7月10日、7月11日重新收取租金15000元，后又拒收剩余14000元。其原意继续履行《场地承租合同书》。现又以骏马公司违约为由起诉至法院，有违诚信原则。综上所述，骏马公司作为企业经营者，出于经济损失角度，也不会迟交租金导致合同终止，请求法院维护骏马公司合法权益，依法纠正一审判决。2021年3月15日，骏马公司递交了《（补充）上诉状》，变更诉讼请求为：1.撤销一审判决，裁定发回重审或改判驳回牛掩村小组全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由牛掩村小组承担，并补充如下事实和理由：一、一审法院遗漏本案必要当事人孙辉忠、张小丽，违反法定程序。孙辉忠、张小丽是涉案土地及厂房的实际承租人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条的规定，一审法院应通知其二人参加诉讼。一审未予通知，违反法定程序，应撤销一审判决，发回重审。二、牛掩村小组未提供证据证明黄光照收取15000元租金是个人借款。三、牛掩村小组明知珠坑公司已将涉案合同的全部权利义务转让给骏马公司，也一直向骏马公司收取租金，但其仍将律师函寄送给珠坑公司，是其有意为之。骏马公司未收到律师函，其不应承受收到律师函的法律效果。被上诉人牛掩村小组辩称：一、骏马公司自2019年起因经营不善停工，并拒绝缴纳2019年以后的租金，经过催告后仍未缴纳，属于根本违约，一审判决解除合同，于法有据。其辩称系因疫情导致，疫情于2020年1月发生，该情况非拒缴2019年租金的理由，也不存在骏马公司所称牛掩村小组拒收租金的情况。二、牛掩村小组从未收取过骏马公司的租金，骏马公司提交的第三人转账凭证不能证明是牛掩村小组已收取了2019年以及2020年的租金。1.微信聊天记录的转账主体，非骏马公司负责人，该微信转账行为是案外第三人与牛掩村村长的其他行为。2.微信聊天记录中未提及转账款项是涉案租赁场地的租金。且微信转账形式的支付方式不符合牛掩村小组收取租金的形式。牛掩村小组在收取租金后，均会开具清新县农村集体经济组织统一收款收据，作为已缴纳租金的凭证，上述款项并无相应收据。3.村小组分工明确，村长仅负责行政事务，收入支出由村小组的财务负责。三、孙辉忠、张小丽等人均不是本案当事人，与本案无任何法律关系，不应作为本案的第三人。被上诉人珠坑公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。牛掩村小组向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《场地承租合同书》，支付2019年、2020年租金共14000元，并判令骏马公司、珠坑公司立即向牛掩村小组返还位于珠坑镇中心村委会牛掩村大岭仔土地一块约20亩的土地及厂房，并向牛掩村小组支付30万元违约金；2.判决本案受理费、保全费等诉讼费用由骏马公司、珠坑公司承担。庭审中，牛掩村小组变更要求解除牛掩村小组与清远市清新区骏马粉体化工有限公司间的场地租赁合同。一审法院认定事实：牛掩村小组诉状所写属实。（诉状内容如下：2002年5月28日，牛掩村小组与珠坑公司签订《场地承租合同书》，以下简称《租赁合同》，合同约定牛掩村小组将位于珠坑镇中心村委会牛掩村大岭仔土地一块约20亩（以实际占地面积为准，13340平方米）出租给珠坑公司作招商引资骏马公司使用。此外，《租赁合同》约定租赁期限为30年，自2002年6月1日至2032年5月30日，其中前十五年年租金为每亩300元/年，第二个十五年年租金为350元，珠坑公司应当每年的1月1日前缴纳当年的租金，逾期缴纳的牛掩村小组每天收取0.3%的滞纳金，逾期超过一个月的，按违约处理。违约责任作如下处理：甲方（牛掩村小组）违约的，甲方（牛掩村小组）一次性退还乙方（珠坑公司）所有租金及赔偿因甲方（牛掩村小组）违约而造成的一切经济损失；如乙方（珠坑公司）违约，甲方（牛掩村小组）有权终止场地租用合同，所建的厂房归甲方所有及赔偿甲方（牛掩村小组）30万元（大写：参拾万元正）。《租赁合同》签订后，珠坑公司在2019年前均有按时向牛掩村小组缴纳每年租金，但直至2019年，珠坑公司便开始无依照《租赁合同》的约定向牛掩村小组缴纳2019年的租金，直至2019年4月，距离《租赁合同》约定支付租金的期限已过四个月，珠坑公司仍未向牛掩村小组缴纳2019年的租金。牛掩村小组认为珠坑公司无故拖欠租金的行为已经违反了双方签订的《租赁合同》，已经构成根本违约，牛掩村小组有权要求解除合同并要求珠坑公司承担相应违约责任。2019年4月15日，牛掩村小组委托广东平正信诚律师事务所律师向珠坑公司发送《律师函》，告知珠坑公司解除双方签订的《租赁合同》，且要求珠坑公司与牛掩村小组洽谈有关违约责任的承担以及场地的返还事宜。）另查明，由于国家行政区域的设并，原清新县珠坑镇中心村委会牛掩村变更为清远市清新区龙颈镇珠坑村民委员会牛掩村民小组，原清新县珠坑镇经济发展总公司变更为清远市清新区龙颈镇珠坑经济发展总公司，原清新县骏马粉体化工有限公司变更为清远市清新区骏马粉体化工有限公司。珠坑公司与牛掩村小组签订《场地承租合同书》，租赁牛掩村大岭仔土地一块约20亩（以实际占地面积为准，13340平方米），作招商引资建设清远市清新区骏马粉体化工有限公司使用。因此，珠坑公司同时与骏马公司签订合同，把其与牛掩村小组合同的全部权利义务同时转移给骏马公司。合同签订后，由骏马公司按合同的约定在该土地上经营，并实际履行合同的义务，交付租金至2018年。2019年2月至庭审终结前，骏马公司由于经营不善而停工，也因此2019年、2020年两年的租金，经牛掩村小组发律师函催收并提出解除合同后，骏马公司仍未依约交纳。一审法院认为，结合牛掩村小组的诉讼请求、证据及骏马公司、珠坑公司的答辩和陈述，本案的争议焦点是：合同是否符合解除条件和骏马公司、珠坑公司承担责任的问题。合同签订后，牛掩村小组按合同约定把土地交给骏马公司经营。骏马公司实际使用了牛掩村小组的土地，应按合同约定支付相应租金。骏马公司一直按约定交纳租金，但是从2019年2月之后由于经营不善停工而欠交两年的租金，经牛掩村小组催告，仍没有按合同的约定交纳。骏马公司以其自身的行为不履行合同。因此，牛掩村小组请求解除合同的条件成立，其解除合同的诉讼请求，一审法院应予支持。骏马公司的违约行为导致合同解除，应按合同的约定承担支付租金、违约金、退还土地及地上附着的厂房等的合同责任。但是，牛掩村小组主张的违约金过高，本案骏马公司的违约行为只是造成牛掩村小组的利息损失，因此，违约金应以银行贷款利率的四倍计算为宜。珠坑公司应承担责任问题。根据，珠坑公司与牛掩村小组签订合同目的只是招商引资。而且，合同的权利义务已全部转移给骏马公司。牛掩村小组已实际多年收取骏马公司的租金。因此，本案中，要求珠坑公司承担合同责任，没有事实依据。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，一审法院于2020年11月20日判决如下：一、解除牛掩村小组、珠坑公司、骏马公司签订的《场地承租合同书》；二、骏马公司应在判决生效之日起三十日内付清所欠牛掩村小组的租金14000及违约金（应以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期同期贷款市场报价利率的四倍为标准，从2020年8月26日起计至实际付清之日止）；三、骏马公司应在判决生效之日起三十日内返还《场地承租合同书》约定的牛掩村大岭仔约20亩的土地和地上的厂房给牛掩村小组；四、驳回牛掩村小组的其他诉讼请求。本案受理费2900元，由骏马公司负担。经二审审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。二审中，骏马公司提交了如下证据：1.骏马公司与孙辉忠、张小丽于2020年6月10日签订的《租赁合同》，拟证明孙辉忠、张小丽是本案必须参加诉讼的当事人；2.骏马公司财务与牛掩村村长黄光照的聊天录音，拟证明黄光照拒收租金，违约在先。另查明，骏马公司于2021年3月19日向本院申请律师调查令，拟前往清远市清新区龙颈镇司法所调取骏马公司与牛掩村小组就土地租金问题进行调解的笔录、会议记录等资料。又查明，牛掩村小组与珠坑公司签订的《场地承包合同书》第八条约定：“本合同履行期间，未经甲方同意，乙方不得转租”。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。综合上诉人与被上诉人在二审诉讼中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、牛掩村小组是否违约在先，涉案合同应否继续履行；二、一审程序是否遗漏当事人。关于第一个争议焦点问题。骏马公司主张其逾期缴纳租金系因牛掩村小组拒收导致，并为此提供了微信聊天记录及聊天录音等证据证明，但该两份证据难以证明其所称的牛掩村小组拒收租金的情形，因此对该两份证据，本院不予采信。骏马公司主张的牛掩村小组重新收取了骏马公司于2020年7月缴纳的租金，应认定牛掩村小组同意合同继续履行。但孙辉忠、张小丽与黄光照的微信转账记录未注明该交易往来系租金支付，骏马公司也未能提供证据证明黄光照系代表牛掩村小组收取涉案合同的租金。且微信转账支付租金的方式与骏马公司二审诉称的无法以划账方式缴纳租金的述称相矛盾，也无收款收据予以佐证，与双方交易习惯不一致。骏马公司与牛掩村小组一直以来均采用现金支付方式缴纳租金，同时由牛掩村小组开具清新县农村集体经济组织统一收款收据给骏马公司。因此，骏马公司关于牛掩村小组违约在先、收取租金同意继续履行合同的主张，理据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题。骏马公司与孙辉忠、张小丽签订《租赁合同》，将涉案土地及厂房仓库出租给其二人，但根据牛掩村小组与珠坑公司签订的《场地承包合同书》第八条之约定，未经牛掩村小组同意不得擅自转租。现牛掩村小组对骏马公司与孙辉忠、张小丽签订的《租赁合同》不予认可，骏马公司也不能提供证据证明其已取得牛掩村小组的同意。且骏马公司在一审时并未提出异议，也未告知过已将涉案土地及厂房仓库出租给案外人的情形，其二人是否参与诉讼也不影响对骏马公司、牛掩村小组权利义务的认定。因此，骏马公司的上诉事实和理由均不能成立，本院不予支持。另外，关于骏马公司向本院申请律师调查令的问题，因双方对曾就土地租金问题进行调解及未达成一致意见的情形并无异议，且骏马公司作为参与调解的当事人之一，其可自行向清远市清新区龙颈镇司法所申请阅览、复印调解笔录等材料。综上所述，上诉人清远市清新区骏马粉体化工有限公司上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人清远市清新区骏马粉体化工有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  房 晔审 判 员  王 凯审 判 员  林士嵛二〇二一年五月十日法官助理  郭璨叶书 记 员  古 蓉附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。