宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2021）宁02民终347号上诉人（原审原告）：宁夏石嘴山市泰丰物业服务有限公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：胡某，宁夏致和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李某1，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：石嘴山市大武口区朋聚健身俱乐部。经营者：李某2，石嘴山市大武口区朋聚健身俱乐部经营者。被上诉人（原审被告）：李某2，石嘴山市大武口区朋聚健身俱乐部经营者，住宁夏回族自治区石嘴山市。上诉人宁夏石嘴山市泰丰物业服务有限公司（以下简称泰丰物业公司）、李某1，被上诉人石嘴山市大武口区朋聚健身俱乐部（以下简称朋聚健身俱乐部）、李某2房屋租赁合同纠纷一案，因泰丰物业公司、李某1均不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初3457号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人泰丰物业公司的委托诉讼代理人胡某，上诉人李某1，被上诉人李某2并作为被上诉人朋聚健身俱乐部的经营者到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰丰物业公司上诉请求：一、撤销一审民事判决第四项，改判李某1、朋聚健身俱乐部、李某2增加支付一审诉讼请求中未支持的空调制冷费、物业服务费、空调采暖费共计47162.04元；二、改判李某1、朋聚健身俱乐部、李某2增加支付一审诉讼请求中未支持的房屋租金18500.16元；三、改判朋聚健身俱乐部、李某2对房屋租金、物业卫生费、空调费承担连带责任；四、一、二审诉讼费用、保全费用由李某1、朋聚健身俱乐部、李某2负担。事实和理由：1.一审法院认定李某2是代理行为无证据予以证实，且李某2的行为也不应当视为代理行为。李某2是朋聚健身俱乐部的经营者，该健身俱乐部使用的房屋为泰丰物业公司与李某1签订合同的涉案房屋，李某2系个体工商户，与李某1共同参与相关管理，应当对其产生的债务共同承担责任，且朋聚健身俱乐部所产生的民事责任，李某2作为经营者应当承担。泰丰物业公司与李某1签订合同时，李某1在涉案房屋登记个体工商户，双方在履行合同过程中，李某1未告知泰丰物业公司涉案房屋注册的个体工商户变更的相关情况，根据调取的个体工商户的注册信息，能够知道李某2及朋聚健身俱乐部实际使用涉案房屋，同时从李某2缴纳涉案房屋2018年的相关费用也可以看出其与李某1共同使用涉案房屋进行经营，因此李某2及朋聚健身俱乐部应当与李某1共同对涉案合同产生的权利义务承担责任。2.一审法院因新冠疫情酌情扣减了三个月的房租。泰丰物业公司是一家私营企业，涉案房屋是由泰丰物业公司进行统一托管，由泰丰物业公司收回租赁费后再向房屋所有权人支付，且房屋的所有权人并没有减免租金，故在房屋所有权人没有同意减免租金的前提下，一审法院判决减免三个月的资金，明显损害了泰丰物业公司的权益。在新冠疫情期间及后期的防控中，泰丰物业公司没有中断物业，相反根据国家疫情防控的要求，投入了更多的人力、物力、财力，且在泰丰物业公司所发的《催收通知》中已经考虑到新冠疫情的情况酌情减免了两个月的物业费。3.一审法院参照本市商业房采暖每月每平方米5.8元的标准计算空调采暖费并扣除三个月的空调采暖费不符合本案的客观事实。涉案房屋系大型营业商场，均由泰丰物业公司的中央空调系统统一供热，不可能采取热力公司集中供暖的形式，中央空调的供热设施与集中供暖的设施存在区别，中央空调系统供热需要投入更大的成本，如果按照集中供暖的标准缴纳采暖费不符合实际情况，且商场内的其他商户均按照每月每平方米6.2元缴纳采暖费，泰丰物业公司不可能就相同的供热收费采取不同的收费标准。诉讼中泰丰物业公司已经为其减免了采暖费，在此情况下，再按照热力公司集中供暖的标准收取采暖费明显损害了泰丰物业公司的合法权益。在2018年4月之前李某1、朋聚健身俱乐部、李某2已经租赁该商场内面积较小的房屋用于经营，一直按照每月每平方米6.2元缴纳空调采暖费，其对收费标准也是明知的、认可的，否则，也不会按照《催收通知》的数额缴纳相应费用。4.涉案房屋系大型商场，大型商场均由中央空调进行集中制冷，这是众所周知的事实。涉案房屋用于经营健身俱乐部，不可能不使用空调制冷。空调制冷与制暖同理，均由中央空调统一开启，同为商场的承租方，其他承租方都缴纳制冷费用，唯独朋聚健身俱乐部以没有享受空调制冷为由拒绝缴纳费用，不符合客观实际，且其已缴纳了2018年6月15日至8月15日期间的空调制冷费用，不仅对收费标准是明知的，也认可其享受了空调制冷的事实。李某1辩称，因合同没有约定空调制冷费，且夏季也未使用空调，故空调制冷费不存在，也不应当承担。物业服务费泰丰物业公司在起诉时减免了两个月，一审法院因疫情原因减免三个月正确。租赁合同中明确约定了供暖时间，但泰丰物业公司未按协议约定的时间供暖，故采暖费最多承担一半。房屋租金一审法院认定正确。李某2、朋聚健身俱乐部辩称，李某2与朋聚健身俱乐部没有与泰丰物业公司签订合同，不应当承担连带责任。对于各项费用与李某1的答辩意见一致。李某1上诉请求:一、撤销一审判决第三项，改判驳回泰丰物业公司要求支付物业卫生费的诉讼请求；改判李某1承担一半的空调采暖费；二、本案一、二审诉讼费用由泰丰物业公司承担。事实和理由：1.泰丰物业公司并未提交相关证据证实为李某1提供保洁服务，李某1对于该事实不予认可，故泰丰物业公司应当承担举证不能的不利后果。李某1与泰丰物业公司签订的《房屋租赁合同》中并没有对物业卫生费用进行过约定。李某1向泰丰物业公司缴纳了费用，但该费用并非卫生服务费，对于另一承租房屋的物业卫生费标准并不能成为本案涉案合同项下的物业卫生费标准。2.李某1与泰丰物业公司签订的合同中明确约定了供暖时间为每天9：00-21：00，但泰丰物业公司每天下午5点左右工作人员即关闭了空调。泰丰物业公司辩称，李某1的上诉请求不符合本案的事实，泰丰物业公司已提供了物业卫生服务，李某1应当缴纳相关的费用。采暖费因泰丰物业公司已按合同约定的时间提供了中央空调的集中采暖服务，只是正常营业时间温度高，夜间只是维持一定的温度，采暖费李某1应当予以支付。李某2、朋聚健身俱乐部辩称，对李某1的上诉请求及事实和理由无异议。泰丰物业公司向一审法院起诉请求：1.解除泰丰物公司与李某1签订的《房屋租赁合同》；2.李某1、李某2、朋聚健身俱乐部支付拖欠的租赁费100969元，从2020年12月起每月支付租赁费9247元，至实际腾房之日止；3.李某1、李某2、朋聚健身俱乐部支付物业卫生费、空调费131526.3元；4.诉讼费用由李某1、李某2、朋聚健身俱乐部承担。一审法院认定的事实：2018年4月24日，泰丰物业公司与李某1签订一份《房屋租赁合同》，约定泰丰物业公司将某某区购物广场三楼北侧，包括使用通往三楼的观光电梯和自动扶梯各一部和三楼厕所及公用照明租赁给李某1使用，费用由李某1承担；李某1承租用途为商业经营；租赁期限为7年，自2018年6月1日至2025年5月30日；租金每平方米7元/月，年租金110969元，租金半年一付；李某1向泰丰物业公司缴纳租赁期间的水、电、供暖、供冷气、物业费、电梯检测费、消防维修（包括但不限于电费、维修费和检测费）；供热时间从2018年11月-3月共5个月，为早九点-晚九点，该时间每年以此顺延有效。此外，合同中还对双方其他权利义务进行了约定。同时查明，2019年6月1日至2020年11月30日李某1应向泰丰物业公司支付租金166454.82元（7元×1321.07平方米×18个月），这期间李某1仅支付了65484元，剩余租金100970.82元至今未付；2020年6月22日，李某1向泰丰物业公司支付2018年1月1日-6月15日物业卫生费6901元（1061.64平方米×1元×6.5个月），该笔物业卫生费系2018年4月24日之前李某1承租泰丰物业公司另外1061.64平方米房屋的费用；2020年6月22日，李某1向泰丰物业公司支付2018年6月15日-8月15日空调制冷费10000元（1321.07平方米×6.2元×2个月）；2020年9月8日，李某1向泰丰物业公司支付2018年6月15日-8月15日空调制冷费6381元，2018年11月1日-2019年3月31日空调采暖费3619元。2020年6月4日，泰丰物业公司向李某1送达了催款通知，但李某1至今没有付清房屋租金及相关费用。一审法院认为，泰丰物业公司与李某1签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自的义务。朋聚健身俱乐部、李某2不是合同相对人，虽然本案中大部分费用是李某2向泰丰物业公司支付的，但应认定为代理李某1所为，故对泰丰物业公司要求朋聚健身俱乐部、李某2与李某1共同承担合同约定民事责任的诉讼请求不予支持；泰丰物业公司的诉讼请求中的各项费用确认如下：1.房租，2019年6月1日至2020年11月30日李某1应向泰丰物业公司支付租金166454.82元，已交65484元，剩余租金100970.82元，但考虑到我国去年末今年初发生的新冠疫情，酌情扣减三个月的房租，即27742.47元（7元×1321.07平方米×3个月），李某1实际应向泰丰物业公司支付租金73228.35元（100970.82元-27742.47元），2020年11月30日之后的租金，李某1按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付至将案涉房屋交付给泰丰物业公司之日止；2.物业卫生费，2018年6月1日至2020年10月30日李某1未向泰丰物业公司缴纳物业卫生费，泰丰物业公司主张李某1缴纳物业卫生费的标准应以2020年6月22日李某1向泰丰物业公司支付案涉房屋承租之前另一1061.64平方米房屋每平方米1元的标准缴纳，中间扣掉2020年2月、3月两个月新冠疫情减免。一审法院认为双方在《房屋租赁合同》中虽然没有约定案涉房屋的物业卫生费缴纳标准，但物业卫生费应属李某1应当缴纳的合理费用，泰丰物业公司主张按照之前的标准缴纳比较适当，予以支持，但应与新冠疫情租金的减免时间一致，应减免三个月，则李某1应当缴纳这期间的物业卫生费为34347.82元（1321.07平方米×1元×26个月），李某1抗辩泰丰物业公司并未提供相应的物业卫生服务，公共区域及楼道均有李某1安排专人负责，不应缴纳物业卫生费，但不能提供相关证据佐证，不予采纳；3.空调采暖费，2018年11月1日至2019年3月31日，2019年11月1日至2020年3月31日，李某1仅在2020年9月8日向泰丰物业公司交付空调采暖费3619元。泰丰物业公司主张李某1应按每月每平方米6.2元的标准缴纳空调采暖费，中间扣掉约一个半月新冠疫情减免。一审法院认为双方在《房屋租赁合同》中仅对空调采暖时间进行了约定，没有约定缴纳标准，故参照本市商业房采暖费每月每平方米5.8元的标准计算李某1应缴纳的空调采暖费，同上仍应扣减三个月的新冠疫情减免。则李某1应当缴纳这期间的空调采暖费为50016.44元（1321.07平方米×5.8元×7个月-3619元）；4.空调制冷费，泰丰物业公司主张2019年6月15日至2019年8月15日空调制冷费16381元，2020年7月16日至2020年8月31日空调制冷费12285.95元，标准是每月每平方米6.2元。一审法院认为双方在《房屋租赁合同》中对空调制冷既没有约定时间，也没有约定缴纳标准，虽然李某1缴纳了2018年两个月的空调制冷费16381元，但不能必然得出2019年和2020年李某1仍需按此标准缴纳空调制冷费，且泰丰物业公司作为出租人，在签订《房屋租赁合同》时对此重要事项疏于明确约定，应承担由此给自己带来的不利后果，对泰丰物业公司的该项主张，不予支持。另，李某1长期拖欠泰丰物业公司房屋租金及相关费用，虽经泰丰物业公司催要，但至今未付清，泰丰物业公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：1.解除泰丰物业公司与李某1签订的《房屋租赁合同》；2.李某1于本判决生效后十日内支付泰丰物业公司房屋租金73228.35元，2020年11月30日之后的租金，李某1按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付至案涉房屋交付给泰丰物业公司之日止；3.李某1于本判决生效后十日内支付泰丰物业公司物业卫生费34347.82元，空调采暖费50016.44元，合计84364.26元；4.驳回泰丰物业公司的其他诉讼请求。案件受理费4788元，减半收取2394元，由泰丰物业公司负担771元，李某1负担1623元。诉讼保全费1682元，由李某1负担。泰丰物业公司在二审中提交收据12份、发改委指导意见1份，证明泰丰物业公司的空调制冷费、暖气费的收费标准为6.2元/平方米。指导意见中对非国有房屋的租户双方进行协商减免或延期收取房屋租金，并非一审法院扣除三个月的疫情期间的租金。李某1、李某2、朋聚健身俱乐部对该组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性及证明目的均不认可，认为泰丰物业公司提供的供暖和制冷是可以单独管控的，而涉案房屋的营业时间与其他商户截然相反。李某1在二审中提交视频资料1份，证明泰丰物业公司并未按照合同约定提供卫生服务及按合同约定的时间提供采暖。泰丰物业公司对视频资料内容的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为视频中人员不是李某1陈述的关闭中央空调，而是关闭其中的一个出风口，不存在其陈述的未按时供应暖气的事实，也不能证实泰丰物业公司没有提供物业服务的事实。李某2、朋聚健身俱乐部对该视频内容的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。本院认证意见：上述证据来源合法、内容真实，且泰丰物业公司与李某1对对方提交证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认，其证明目的应结合待证事实综合予以认定。李某2、朋聚健身俱乐部二审中未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案房屋租赁合同系泰丰物业公司与李某1所签，根据合同相对性，涉案房屋的承租人系李某1，至于租赁物的实际用途并不能产生合同相对方发生变化的法律后果，故泰丰物业公司要求李某2、朋聚健身俱乐部承担责任的上诉理由不能成立。关于泰丰物业公司主张的空调采暖费、制冷费及物业卫生费，因涉案的房屋租赁合同约定了李某1应当向泰丰物业公司缴纳空调采暖费、制冷费及物业卫生费，故李某1关于其不应缴纳空调制冷费及物业卫生费的上诉理由不能成立。关于空调采暖费、制冷费的标准问题，因合同中对费用标准未作约定，而泰丰物业公司存在未按合同约定的时间持续供暖、提供冷气的事实，按泰丰物业公司向某某购物广场其他商户收取费用的标准来确认涉案租赁房屋的空调采暖费、制冷费，对李某1显失公平，一审法院按5.8元/每平米计算较为妥当，但其驳回泰丰物公司关于空调制冷费的诉讼请求与合同不符，应当予以纠正。李某1应缴纳的2019年6月15日至2019年8月15日、2020年7月16日至2020年8月31日期间的空调制冷费为26817.72元（1321.07平方米×5.8元×3个月+1321.07平方米×5.8元÷30天×15天）。关于疫情期间租金扣减的问题，涉案租赁房屋因疫情影响经营的事实存在，结合租赁房屋的经营性质，一审法院扣减三个月的租金并无不当，泰丰物业公司的此项上诉理由不能成立。综上，李某1的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持；泰丰物业公司的部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但对空调制冷费的认定欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初3457号民事判决第一项“解除原告宁夏石嘴山市泰丰物业服务有限公司与被告李某1签订的《房屋租赁合同》”；第二项“被告李某1于本判决生效后十日内支付原告宁夏石嘴山市泰丰物业服务有限公司房屋租金73228.35元，2020年11月30日之后的租金，被告李某1按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付至案涉房屋交付给原告宁夏石嘴山市泰丰物业服务有限公司之日止”。二、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初3457号民事判决第三项“被告李某1于本判决生效后十日内支付原告宁夏石嘴山市泰丰物业服务有限公司物业卫生费34347.82元，空调采暖费50016.44元，合计84364.26元”；第四项“驳回原告宁夏石嘴山市泰丰物业服务有限公司的其他诉讼请求”。三、上诉人李某1于本判决生效后十日内支付上诉人宁夏石嘴山市泰丰物业服务有限公司物业卫生费34347.82元、空调采暖费50016.44元、空调制冷费26817.72元，合计111181.98元。四、驳回上诉人宁夏石嘴山市泰丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2394元；上诉人宁夏石嘴山市泰丰物业服务有限公司缴纳的二审案件受理费1442元；上诉人李某1缴纳的二审案件受理费1909元，共计5745元，由上诉人宁夏石嘴山市泰丰物业服务有限公司负担1188元；上诉人李某1负担4557元。诉讼保全费1682元，由上诉人李某1负担。本判决为终审判决。审判长 韩少华审判员 蔡 璞审判员 马少英二Ｏ二一年五月十七日书记员 龚 双附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。