江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3369号上诉人(原审被告)：徐州德客城置业有限公司，住所地徐州市贾汪区政府大门北侧。法定代表人：吕祥兆，该公司总经理。委托诉讼代理人：严健强，该公司员工。被上诉人(原审原告)：刘宝存，女，1975年11月9日生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：尹月宾，徐州市贾汪区先锋法律服务所法律工作者。上诉人徐州德客城置业有限公司（以下简称德客城公司）因与被上诉人刘宝存商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院（2020）苏0305民初3870号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。德客城公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人、被上诉人双方于2015年11月4日签订《商品房买卖合同》，上诉人于2017年8月13日向被上诉人寄送《上房通知书》，庭审过程中被上诉人也当庭确认收到上诉人寄送的通知书，且涉案房屋也于2017年8月10日通过竣工备案验收具备了办理产权证的条件，可以办理涉案房屋的产权登记。而造成涉案房屋迟迟未能办理房屋验收交接及产权登记的责任是在被上诉人自身。二、一审法院缺乏法律依据。上诉人、被上诉人对《上房通知书》一项均予认可，故上诉人认为，上诉人已经履行相关义务，被上诉人的权利义务至2017年8月13日止，同时被上诉人也应该知悉其相应的权利被侵害。而一审法院却以上诉人未告知被上诉人房屋竣工备案状况为由，判定未超出诉讼时效，显然是没有法律依据的。上诉人有理由认为，被上诉人明知可以办理上房手续，却迟迟未办理，是刻意为之，所以至2017年8月13日起被上诉人已知悉自身利益受到侵害，但至2020年11月5日期间并未向上诉人主张其相应权益，被上诉人提起本案诉讼超出诉讼时效，人民法院应依法不予支持。请求二审法院依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。刘宝存辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审法院判决认定事实清楚，判决正确。被上诉人与上诉人之间签订的商品房买卖合同合法有效，被上诉人严格按照合同的约定履行了付款义务。涉案房屋是由上诉人所承建，具体的上房时间，相关的上房手续都是由上诉人进行办理，因上诉人违约导致逾期上房，上诉人应按合同约定支付违约金。刘宝存向一审法院提出诉讼请求:1.判令德客城公司立即为刘宝存办理房屋所有权证；2.判决德客城公司支付刘宝存延迟办理涉案房屋房地产权属证书的违约金5055元；3.判决德客城公司支付刘宝存逾期交房的违约金84840元；4.德客城公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月4日，刘宝存（买受人）与德客城公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的德客城小区02栋2单元301号房，建筑面积123.39平方米，总金额为505560元；买受人于2015年11月4日前付房款155560元并签订合同，剩余房款350000元办理银行按揭；出卖人应当在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。合同签订后，刘宝存于2015年11月10日向德客城公司交付预收购房款155560元，余款350000元在中国建设银行办理贷款，该款于2015年11月18日通过中国建设银行股份有限公司徐州贾汪支行将35万元转入德客城公司建设银行账户。但德客城公司仅向刘宝存开具了首付款发票。德客城小区于2017年8月10日取得了房管部门的竣工验收备案。同年8月13日，德客城公司向刘宝存寄送交房通知书。一审法院认为，刘宝存与德客城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格按照合同约定履行。德客城公司向刘宝存开具了首付款发票并收到了剩余房款的按揭贷款，故刘宝存交纳房款的义务已完成。关于逾期交房的问题。德客城公司未按照合同约定的时间交房，应按合同约定按日向刘宝存支付房款的万分之一即每日50.556元作为违约金。德客城公司于2017年8月10日经竣工验收备案，同年8月13日通知上房，故其诉请逾期上房时间从2016年1月1日计算至2017年8月13日。经核算，德客城公司应向刘宝存支付逾期上房违约金为50.556元/天×590天=29828.04元。刘宝存向德客城公司主张逾期上房违约金超出部分不予支持。关于逾期办证的问题。德客城公司未能举证证明其在具备向刘宝存交付房屋条件后180日，将权属登记资料报登记机关备案，故德客城公司应依据合同约定向刘宝存支付逾期办证违约金50.56元。关于刘宝存要求办理房屋所有权证的问题。刘宝存于2015年11月18日通过中国建设银行将35万元转入德客城公司建设银行账户，故德客城公司应当为刘宝存开具按揭贷款35万元的发票，并将发票交付刘宝存，以方便刘宝存办理权属证书。关于本案的诉讼时效问题。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利损害以之日计算。本案中，德客城公司未按照合同约定日期交付房屋，侵害了刘宝存的民事权益，计算诉讼时效应从侵害行为终止之日起计算。本案中，刘宝存尚未办理上房手续，虽德客城公司在延期上房期间寄送了上房通知，但并未出示或告知房屋竣工验收备案状况，故本案刘宝存主张权利并未超出诉讼时效规定。综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、德客城公司于判决生效之日起十日内给付刘宝存逾期交房违约金29828.04元、逾期办证违约金50.56元，合计29878.6元；二、德客城公司于判决生效之日起十日内为刘宝存开具505560元的购房发票并交付刘宝存；三、驳回刘宝存的其他诉讼请求。二审中，上诉人德客城公司提交住房质量保证书及住宅使用说明书各一份，取得时间与竣工备案时间一致，均是2017年8月10日，用于证明涉案房屋具备交房条件，并具备办理房屋产权登记条件。经质证，被上诉人刘宝存对上述证据真实性无异议，但该证据在通知被上诉人上房时并没有向被上诉人出示，被上诉人并不知道该房屋是否验收合格具备上房条件。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于本案是否超过诉讼时效问题。刘宝存与德客城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格按照合同约定履行合同义务。刘宝存按照合同约定履行了支付房款义务，德客城公司应按合同履行期限将符合双方约定条件的房屋交付刘宝存。刘宝存与德客城公司在《商品房买卖合同》中约定的交付时间和条件为：德客城公司在2015年12月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付刘宝存。德客城公司没有按照合同约定期限交付商品房。德客城公司在2017年8月13日向刘宝存邮寄《上房交付通知书》，载明“商品房已验收合格，并于2017年8月10日办理了竣工备案”，通知刘宝存上房。刘宝存陈述其在接到通知后，到上诉人处询问如何办理上房手续并要求上诉人出示相关验收合格手续，但上诉人拒绝出示，之后又多次要求上诉人按照合同的约定出示相关的证明文件进行上房，但上诉人仍不愿意出示。结合刘宝存在2019年夏天实际上房的事实，可以认定刘宝存在此期间积极行使权利，产生诉讼时效中断的效力，故其提起本案诉讼并未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金问题。刘宝存支付了全部购房款，德客城公司未将购房款全额发票交付刘宝存，亦不能提供证据证明其将办理权属登记所需资料按合同约定期间报产权登记机关备案。故一审判决德客城公司承担逾期办证违约金，并不违反法律规定。综上，德客城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人徐州德客城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 张 洁二〇二一年五月二十六日法官助理 张 静书 记 员 倪 蒙