河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5477号上诉人（原审原告）：无锡佳润地产顾问有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区中南家园****，统一社会信用代码913202110727278748。法定代表人：张爱菊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玲玲，该公司员工。委托诉讼代理人：黄继科，河北日星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州华南城有限公司，住所，住所地河南省新郑市华南城三路南侧路东侧，统一社会信用代码91410184596284760U。法定代表人：梁丽仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯真真，该公司员工。委托诉讼代理人：罗楠，该公司员工。上诉人无锡佳润地产顾问有限公司（以下简称佳润公司）与被上诉人郑州华南城有限公司（以下简称华南城公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2021）豫0184民初1725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佳润公司上诉请求：一、请求依法撤销新郑市人民法院于2021年4月6日做出的（2021)豫0184民初1725号民事判决书，依法改判或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费、保全费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一审判决错误事实认定为：1、“56套团购客户”退房原因是因为被上诉人没有兑现承诺给客户额外优惠政策，买卖双方对于优惠价格未能达成一致意见导致客户退房。且与被上诉人华南城作为销售最终受益主体从事交易获利的本质和目的相悖。2、一审法院不予支持上诉人主张被上诉人应当支付其违规扣除的56套房屋已付的560000元无责任佣金和122500元罚款问题的依据为：《委托代理服务标准协议》及其《补充协议》中明确约定“甲方拥有对客户归属最终判定及确认的权利，对于判定标准及结果乙方不持异议”；“如后期发生未网签或退房等情形的，则扣减乙方当月对应完成的任务额，以扣减后完成的任务额为奖罚标准，并从后续发放的佣金中一并扣减。前期乙方收取的佣金也一并扣减，不足扣减的从保证金中扣减。”其为合同条款引用不正确，事实认定错误。3、《委托代理服务标准协议》及其《补充协议》中并未约定华南城逾期付款责任，故佳润公司主张华南城公司向其支付违约金112184元，无合同依据，本院不予支持。一审法院对上述3点事实认定存在错误。（第1点）由于客户为团购客户，被上诉人和客户是事先协商一致；被上诉人明确表示可以给予客户82折购房优惠，其向总部申请报备，然后客户缴纳认筹金人民币1万元整，比一般客户多5%的优惠，优惠总部审批下来直接转为定金，开发商和客户的约定有客户本人签字按手印及无锡佳润地产顾问有限公司员工田梦云，郑州华南城有限公司员工（置业顾问郭文俊、案场经理吴一、案场经理牛春阳、财务魏艳霞、曹小瑞）本人亲笔签字确认。所以客户是在交完定金1万元已认购的情况下被上诉人郑州华南城有限公司告知原先协商一致的价格不能成交，需将价格上调5%，该情形属于被上诉人单方面违约，客户无法接受、没有网签，导致的退房。客户缴纳定金且认购成功的依据：（1）认筹金有郑州华南城有限公司财务魏艳霞本人签字盖财务收讫章，认购书有郑州华南城有限公司财务曹小瑞本人签字盖财务收讫章；（2）认筹审核确认日期为2019年11月12日，认购审核确认的日期则为2019年11月20日（认筹书和认购书均是一式两份，郑州华南城有限公司和无锡佳润地产顾问有限公司双方各持有一份件）；（3）后来郑州华南城有限公司关于56套团购房源认购对无锡佳润地产顾问有限公司的前置佣金56万予以发放；以上三点足以证明客户缴纳定金且认购成功。被上诉人郑州华南城有限公司单方面违约，上调5%价格导致客户网签未成功的依据为：被上诉人内部OA流程内容明确载明56套团购房屋退房的原因。一审法院认定：客户交了定金再额外优惠5%未兑现导致退房，和实际是客户交了定金被上诉人单方违约上调价格5%导致退房本质上有很区别。并且双方签订的主合同《委托代理标准协议》第四条甲方（被上诉人）权利义务第二款明确约定上诉人与被上诉人双方的权利义务：“若因甲方所提供的房源信息不合法或甲方违规操作而产生的纠纷或受到有关机构处罚的，甲方自行承担相应的损失和法律责任，若乙方因此受牵连或遭到信誉损或经济损失甲方应积极协助乙方处理，并承担相应的赔偿责任。”并且《委托代理标准协议》第七条违约责任第四款也明确约定：“因一方不履行或履行不当而直接或间接引起的任何责任、起诉、投诉、裁决、罚金，由该违约方负责处理和承担责任，因此而给另一方造成损失的，应当予以赔偿。”综上，合同约定及上述证据足以证明：被上诉人郑州华南城有限公司属于单方面违约，需上调5%价格导致客户网签未成功退房，其应当赔偿给上诉人造成的所有经济损失。被上诉人违规操作给上诉人带来很大的经济损失，具体金额和套数，56套房源产生的佣金按照合同约定最低每套20000元加总房款的2.1%计算，共计1717514元整。（第2点）“甲方拥有对客户归属最终判定及确认的权力，对于判定标准及结果乙方不持异议。”该条款是用来判定客户的归属，不是扣除佣金及罚款的依据，该条款不适用于本案。释：与被上诉人华南城公司有合作关系的公司中类似于（无锡佳润地产顾问有限公司）这样的公司有几百家，在同一个日期内推荐和带访同一组客户且在同一个项目也是时有发生，原因是同一组客户存在与多家类似于（无锡佳润地产顾问有限公司）这样的公司工作人员联系，在客户归属权发生争议的时候，由华南城公司根据合同的约定来进行判断客户来源的渠道（也就是归属权）。这属于行业内的合作习惯和合作规则。郑州华南城有限公司关于56套团购房源的前置佣金已经发放给无锡佳润地产顾问有限公司，说明：已经认定本案中购买这56套房源的客户归属于无锡佳润地产顾问有限公司，归属权已经确定，不存在争议，因此该条款不适用于本案。“如后期发生未网签或退房等情形的，则扣减乙方当月对应完成的任务额，以扣减后完成的任务额为奖罚标准，并从后续发放的佣金中一并扣减。前期乙方收取的佣金也一并扣减，不足扣减的从保证金中扣减。”该条款产生效力的前提是：因乙方原因造成客户未网签或退房等情形，而本案发生未网签或退房等情形完全在于被上诉人单方违约，上调5%价格导致客户网签未成功，且被上诉人通过其内部OA流程强行退房。被上诉人违规操作退房导致网签未成功，其已发放的56套房源的前置佣金56万整，其无权强行从无锡佳润地产顾问有限公司保证金账户及后续佣金中予以扣减。关于违规罚款问题。根据无锡佳润地产顾问有限公司和郑州华南城有限公司签署的《委托代理标准协议》及补充协议的约定，主要内容：（1）保证金的退还、（2）考核指标、（3）每月考核指标和奖罚、（4）整体考核奖罚等约定。根据2019年9月份签订补充协议第2条约定：每月指标9月份60套认购总指标，10月份100套认购总指标，11月份140套认购总指标。单月指标大于总指标70%视为完成任务，100%完成奖励每套3000元整，如当月任务小于70%，每套罚款1000元整。这里的每套罚款1000元整，按照行业内的合作习惯和2019年9月份签订补充协议第4条的约定，应该按照任务70%差额罚款。以网签考核罚款：无锡佳润地产顾问有限公司9月份任务43套，完成网签71套，100%完成任务。10月份任务71套，完成网签70套，差1套未完成任务。11月份任务99套，完成网签36套，其中包含56套团购客户因开发商违规操作未能完成网签，因此应该算在网签任务额里面，共计92套，差7套未完成任务。按照每套1000元罚款，共计罚款8000元整。以认购考核罚款：按照2019年9月份签订补充协议第4条总认购指标考核，无锡佳润地产顾问有限公司超额完成认购指标（9月份完成71套，10月份完成71套，11月份完成100套，共计242套）本条约定的9-11整体认购指标大于70%(既210套）完成任务，因此无锡佳润地产顾问有限公司已经完成任务，不产生罚款。综上，即使按照网签来认定罚款，也仅仅产生8000元罚款，郑州华南城有限公司对无锡佳润地产顾问有限公司9-11月份的罚款额122500元没有依据，所以应当认定为违规罚款。（第3点）《委托代理服务标准协议》及其《补充协议》均为格式合同其内容均为被上诉人的权利，约定了上诉人各种情形下违约需承担各种违约责任：支付罚款、支付10万元违约金或者支付所涉合同金额20%的违约金，以两者中较高者为准。对被上诉人逾期付款没有任何约定，但根据《中华人民共和国合同法》立法精神及权利义务相统一原则，以及《委托代理标准协议》第七条违约责任第4款约定：“因一方不履行或履行不当而直接或间接引起的任何责任、起诉、投诉、裁决、罚金，由该违约方负责处理和承担责任，因此而给另一方造成损失的，应当予以赔偿。”上诉人对被上诉人逾期付款的情形可以引用被上诉人对上诉人违约情形的罚则约定，要求其承担所涉应付金额20%的违约金的违约责任。另补充：对一审诉讼请求第一项中的违规罚款122500元、违规扣除保证金56万元、直接经济损失1157514元，以及一审诉讼请求中的第二项、第三项提出上诉。对一审确认的438420元予以认可，立案时主张利息计算至2021年2月20日，立案庭要求这样写，后来在法庭上提出变更至清偿完毕之日止。华南城公司辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正。答辩人已按双方委托代理服务标准协议及其补充协议约定支付了相应的佣金，不存在欠付佣金的事实。佳润公司向一审法院起诉请求（变更后）：1、依法判令被告支付各项佣金合计2278434元（其中正常未结佣金438420元，违规罚款122500元，违规扣除保证金560000元，直接经济损失1157514元），并自2020年7月1日起按银行同期贷款逾期罚息利率支付逾期利息至2021年2月20日止；2、依法判令被告向原告支付违约金112184元；3、本案的诉讼费用、律师费、保全费均由被告承担。一审法院认定事实：2019年9月17日，华南城公司（甲方，委托方）和佳润公司（乙方，受托方）签订《委托代理服务标准协议》约定，一、委托事项甲方委托乙方为郑州华南城T-Park公寓项目（下称“项目”）进行客户引入达成销售的专业服务，乙方为甲方提供客户资源的渠道拓展服务支持，以促进项目销售，且须按甲方确定的价格及房源进行销售。二、合作内容及期限合作期限自2019年8月1日起至2020年3月31日止。三、服务费计算及支付1、服务费计算经甲方确认，确属乙方自行或通过其合作第三方服务商导入的客户，佣金标准分无责任佣金和业绩考核佣金两部分，无责任佣金：每套20000元，业绩考核佣金：按该房屋所对应预售合同总房款的3%计算（最终结算比例根据乙方销售目标完成情况按本条第2款约定执行）；2、佣金结算（1）一次性付款房源结算：全款到账并完成正式《商品房买卖合同》签订；（2）、非一次性付款房源结算：足额首付款到账并完成正式《商品房买卖合同》签订（分期付款的以约定首付款比例到账，以完成网签为准）；（3）无责任佣金每套20000元正常结算；以正式《商品房买卖合同》签订为准，按月计算；（4）业绩考核佣金，乙方根据甲方签字下发月度指标的完成情况按实结算：月销售目标完成≤70%，每套按总房款的2.1%计提佣金；月销售目标完成＞70%，每套按总房款的3%计提佣金；（5）客户当月签约且满足结算条件，甲方于次月向乙方支付该套房源的佣金。3、甲方已支付分销服务费的分销房源发生退房或更名为非乙方推介客户（推介客户系直系亲属除外）的，则甲方有权从后续应付服务费中扣除已支付给乙方的对应房源的分销服务费。乙方应在甲方每次付款前开具合法足额税率为6%的增值税专用发票，否则甲方有权顺延付款，且不承担责任。四、双方的权利义务甲方拥有对客户归属最终判定及确认的权利，对于判定标准及结果乙方不持异议；合同还详细约定了双方的其他权利义务、保密条款、禁止商业贿赂、争议解决等内容。2019年9月30日，双方又签订《补充协议》约定，1、《委托代理服务标准协议》签订后10个工作日内，乙方支付甲方800000元作为履约保证金，作为2019年9月到11月的业绩考核。如乙方在规定时间内完成任务并全部签约完成后，全额无息退还保证金；2、考核指标如下：9月60套认购，10月100套认购，11月140套认购；3、每月考核奖罚：在9-11月期间，如当月完成指标套数＞100%，则甲方额外奖励乙方3000元/套；如70%＜当月完成指标≤100%，则不奖不罚；如当月完成指标套数≤70%，则乙方给予甲方1000元/套罚款；4、整体9-11月额外考核：如整体认购指标完成率大于70%（即210套），则甲方在12月15日前将800000元保证金全额退还；如整体认购指标完成率小于70%，则实际完成数与210套的差额部分按照500元/套进行罚没，剩余保证金在12月15日前退还；5、在9月-11月考核期内，甲方在乙方客户成功认购后5个工作日内提前结算当套部分无责任佣金10000元给予乙方，剩余部分佣金按《委托代理服务标准协议》中约定的执行；6、如后期发生未网签或退房等情形的，则扣减乙方当月对应完成的任务额，以扣减后完成的任务额为奖罚标准，并从后续发放的佣金中一并扣减。前期乙方收取的佣金也一并扣减，不足扣减的从保证金中扣减，还不足扣减的由乙方负责继续返还。7、本补充协议中的奖罚与《委托代理服务标准协议》并行，本协议中的佣金发放方式与《委托代理服务标准协议》不同处，按本协议约定执行。上述协议签订后，佳润公司向华南城公司缴纳了履约保证金800000元，并按照约定为华南城公司提供委托代理销售服务。2020年6月3日，双方又签订了一份《委托代理服务标准协议》，将合作期间延长至2020年6月30日，其他内容均同2019年9月17日的《委托代理服务标准协议》一致。同日，双方又签订《补充协议》约定，考核指标：乙方业绩指标以每月双方盖章确认的约定指标确认函为准，公寓产品线各项目销售数据可以累加；本协议与原协议不一致的，以本协议为准，本协议未约定事宜按原协议执行。之后，经双方一致盖章确认2020年5月销售指标为认购房源45套，本月销售指标完成小于等于70%（32套），本月所认购房源在签约时，每套按签约总房款的2.1%计提佣金；本月销售指标大于70%（33套），每套按总房款的3%计提佣金；无责任佣金每套20000元正常计算；以正式《商品房买卖合同》签订为准，按月计算。经双方一致盖章确认2020年6月销售指标为认购房源20套，每月销售指标完成小于等于70%（14套），本月所认购房源在签约时，每套按签约总房款的2.1%计提佣金；本月销售指标大于70%（15套），每套按总房款的3%计提佣金；无责任佣金每套20000元正常计算；以正式《商品房买卖合同》签订为准，按月计算。2019年9月，佳润公司认购并签约商品房71套；2019年10月，佳润公司认购商品房71套，之后客户退房一套，实际签约70套商品房；2019年11月，佳润公司认购商品房100套，但实际签约仅36套，其中56套团购房，系由于买卖双方对于优惠价格未能达成一致意见导致客户退房。之后，华南城公司按照双方签订协议约定的佣金结算方式和奖罚标准进行结佣时，从佳润公司保证金中扣除了已经提前支付的发生退房或未网签的无责任佣金（每套10000元），并按佳润公司的实际签约数据进行了奖罚计算，扣除了相应的罚款。2020年6月，佳润公司认购并签约商品房24套，但华南城公司仅向佳润公司支付了部分的佣金，对于其中的14套房源，华南城公司以无法确认系佳润公司带领的客户为由，至今未付该14套房源的佣金438420元。但佳润公司认为2019年11月团购的56套商品房的客户是由于华南城公司未能兑现承诺给客户的额外优惠政策而导致客户退房，佳润公司没有过错，华南城不应该扣除已付的560000元无责任佣金和122500元罚款。双方协商未果，佳润公司因此诉至该院，请求处理。一审法院另查明，佳润公司提交的双方争议的未结佣金的14套房源的《认购确认书》、《置业计划书》中华南城公司的财务人员审核确认并签名，华南城公司对此予以认可；华南城公司亦认可收到了佳润公司开具的其中6套房源的佣金结算增值税发票；佳润公司缴纳的800000元履约保证金已被全部扣减；2020年6月30日，《委托代理服务标准协议》约定的合作到期后，佳润公司和华南城公司未再继续合作。以上事实，有当事人陈述、《委托代理服务标准协议》、《补充协议》、《郑州分销渠道2020年5月销售指标确认函》、《郑州分销渠道2020年6月销售指标确认函》、《认购确认书》、《置业计划书》以及本案的庭审笔录等予以证实。一审法院认为：依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，因此应适用当时的法律、司法解释的规定。佳润公司和华南城公司签订的《委托代理服务标准协议》及其《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。佳润公司按照约定为华南城公司委托代理销售商品房，华南城公司应当按照约定向佳润公司支付相应佣金。根据双方陈述和查明的事实，佳润公司在2020年6月成功签约商品房24套，华南城公司应当按照约定及时、足额向佳润公司支付该24套房源相应的佣金。华南城公司仅向佳润公司支付了部分房源的佣金，下余14套房源的佣金438420元，华南城公司应当及时予以支付。华南城公司有关该14套房源无法确认系佳润公司带领的客户的辩解，与佳润公司提交的华南城公司财务人员审核确认并签名的该14套房源的《认购确认书》、《置业计划书》相矛盾，且与华南城公司收到佳润公司开具的未结佣的其中6套房源的佣金结算增值税发票后未提出异议的事实不符。故对华南城公司的该辩解理由，该院不予采纳。《委托代理服务标准协议》及其《补充协议》中并未约定华南城逾期付款责任，故佳润公司主张华南城公司向其支付违约金112184元，无合同依据，该院不予支持。但华南城公司怠于履行自己的合同义务，未按照约定及时支付佳润公司佣金，给佳润公司造成了资金占用利息损失，故应当承担不利后果。故佳润公司主张华南城公司参照逾期罚息利率支付自2020年7月1日起至2021年2月20日止的逾期付款利息，该院予以支持。综合本案案情，该院酌定华南城公司应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.4倍支付佳润公司自2020年7月1日起至2021年2月20日止的逾期付款利息。关于佳润公司主张华南城公司支付扣除的56套已付的560000元无责任佣金和122500元罚款的问题。由于双方在《委托代理服务标准协议》及其《补充协议》中明确约定“甲方拥有对客户归属最终判定及确认的权利，对于判定标准及结果乙方不持异议”，“如后期发生未网签或退房等情形的，则扣减乙方当月对应完成的任务额，以扣减后完成的任务额为奖罚标准，并从后续发放的佣金中一并扣减。前期乙方收取的佣金也一并扣减，不足扣减的从保证金中扣减”，且双方在庭审中一致认可团购的56套房源客户退房，未最终签约，华南城公司按照上述约定扣除相应的已付佣金和罚款，符合合同约定，并无不当。佳润公司有关“客户退房的原因在于华南城公司未能兑现承诺给客户的额外优惠政策而导致，其没有过错，不应扣除佣金和罚款”的辩解，与约定不符，且与华南城作为销售最终受益主体从事交易获利的本质和目的相悖，对此，该院不予采纳。因此，佳润公司主张华南城公司支付扣除的56套已付的560000元无责任佣金和122500元罚款的诉讼请求，该院不予支持。相应地，佳润公司由此而主张华南城公司支付直接经济损失1157514元的诉讼请求，该院亦不予支持。佳润公司主张律师费的证据不足，该院不予支持。综上所述，佳润公司诉讼请求的合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十八条第四款及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决:一、被告郑州华南城有限公司应于本判决生效后十日内支付原告无锡佳润地产顾问有限公司佣金438420元和逾期付款利息（以438420元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.4倍，自2020年7月1日起计算至2021年2月20日止）。二、驳回原告无锡佳润地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25925元，减半收取12963元，由郑州华南城有限公司负担2377元，由无锡佳润地产顾问有限公司负担10586元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己的主张应当提供充分的证据予以证明。佳润公司、华南城公司签订的《委托代理服务标准协议》约定，在佣金结算中对于一次性付款房源结算、非一次性付款房源结算、无责任佣金结算的标准均以完成正式《商品房买卖合同》签订为准。《补充协议》约定，如后期发生未网签或退房等情形的，则扣减乙方当月对应完成的任务额，以扣减后完成的任务额为奖罚标准，并从后续发放的佣金中一并扣减，前期乙方收取的佣金也一并扣减，不足扣减的从保证金中扣减。双方在庭审中一致认可团购的56套房源客户退房，未最终签约，故华南城公司按照上述约定扣除相应的已付佣金和罚款，符合合同约定，佳润公司上诉主张华南城公司应支付违规扣除保证金560000元、违规罚款122500元、直接经济损失1157514元，依据不足，不予支持。佳润公司上诉主张华南城公司向其支付违约金112184元，利息应计算至实际清偿之日止。《委托代理服务标准协议》及《补充协议》并未约定华南城逾期付款责任，佳润公司主张华南城公司向其支付违约金112184元，无合同依据，不予支持。一审法院结合华南城公司未按照约定及时支付佳润公司佣金，给佳润公司造成了资金占用利息损失，酌定华南城公司按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.4倍支付佳润公司逾期付款利息，佳润公司在起诉状及变更诉讼请求书中写明利息计算至2021年2月20日止，故一审处理并无不当。综上所述，无锡佳润地产顾问有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22369.78元，由无锡佳润地产顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 黄智勇审判员 张晶晶二〇二一年五月二十日书记员 李明雪