文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1533号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠春喜，男，1963年1月5日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：薛静，江苏漫修律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵荷珍，女，1966年12月7日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：薛静，江苏漫修律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱晓霖，男，1988年5月1日出生，汉族，住无锡市锡山区。上诉人惠春喜、赵荷珍因与被上诉人朱晓霖房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初7329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。惠春喜、赵荷珍上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定案涉房屋价值718352元没有依据，该价格明显高于案涉房屋所在小区2019年12月左右的成交价，属于认定事实不清，且违反了公平原则。一审法院向不动产登记中心询价的两套高价房屋，按照718352元认定案涉房屋价值实属草率。其在接到一审判决书后，通过各种途径与43-X02室(成交价75万)的业主取得了联系，并征得业主同意参观了该房屋。根据实地了解的情况，该房屋装修精致，装修成色特别新，硬装、软装、家电等一应俱全，很多东西都是进口的。而从案涉房屋在一审中的评估报告可以看出，案涉房屋的内部装修粗糙不堪，与75万的房屋根本无从比较。根据交易习惯，房屋过户时，还将产生一定的税费等，该税费一般也会通过合同方式，约定由买受方承担。但其与朱晓霖的房屋目前属于交易不成功，也谈不上承担任何的税费。二、在认定过错问题上，一审法院属于认定事实不清，违反公平原则。案涉房屋买卖合同解除的根本原因是由于朱晓霖与惠春喜没有征得产权共有人赵荷珍的同意，单方面签订。朱晓霖明知案涉房屋归惠春喜、赵荷珍共有，拆迁协议上也是惠春喜及赵荷珍的名字。一审法院却全然不顾朱晓霖的上述过错，判决要求惠春喜承担合同解除的全部责任，而朱晓霖不承担责任，没有依据，违反了公平原则，所做的判决也是极不公正的。三、一审判决书中确定合同于2019年12月24日解除，根据《合同法》的有关规定：合同解除的，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。朱晓霖应当在合同解除后合理期限内腾还房屋，朱晓霖继续占有使用房屋至今已经一年，超过合理期限的，其有权向朱晓霖主张房屋占有使用费。朱晓霖辩称，一审对于涉案房屋价值的认定事实清楚，证据充分，一审依据询价结果认定房屋均价合理合法。签订合同是双方真实意思的表示，其按约履行了自己的义务，并没有任何过错。惠春喜、赵荷珍主张房屋使用费于法无据。朱晓霖向一审法院起诉请求：1、判令解除其与惠春喜、赵荷珍签订的《房屋买卖协议》并要求惠春喜、赵荷珍返还其已支付的购房款250000元；2、判令惠春喜、赵荷珍赔偿其所购房屋升值部分损失450000元，装修损失25459元；3、判令惠春喜、赵荷珍承担本案诉讼费用、评估费用及保全费用。告惠春喜、赵荷珍向一审法院反诉诉讼请求：1、判令朱晓霖立即将无锡市锡山区锡北镇丰田苑69号XXX室的房屋返还给其，并恢复原状；2、判令朱晓霖支付自2019年8月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费，按照同类地段的租金标准，由法院询价确认；3、反诉费用由朱晓霖承担。一审法院认定事实：2016年8月25日惠春喜与朱晓霖签订《房屋买卖协议》，约定惠春喜将丰田苑69号XXX室的房屋卖给朱晓霖，价格250000元，于2016年8月26日前一次性支付惠春喜指定银行账户，若政府允许可办理产权证并更改为朱晓霖姓名，惠春喜应无条件协助朱晓霖办理产权并变更姓名，若不能办理产权，朱晓霖拥有该房屋的使用权及一切权利，若惠春喜返回要求退房，房价按市场行情价格双倍赔偿给朱晓霖，若朱晓霖返回，房款不退。惠春喜、朱晓霖及见证人时某均在合同上签字确认。当日，朱晓霖按照合同约定的账户向惠春喜支付了购房款250000元，房屋交付朱晓霖装修使用至今，庭审中双方一致认可房屋交付时为未装修过的毛坯状态。赵荷珍陈述该房屋的面积为90.22平方米，与安置表载明的面积一致。无锡市锡山区人民法院于2019年5月27日立案受理了原告朱晓霖与被告惠春喜房屋买卖合同纠纷一案，并依法追加赵荷珍作为被告参加诉讼，朱晓霖在该案中请求确认朱晓霖与惠春喜签订的《房屋买卖协议》有效，并判令惠春喜立即办理锡北镇丰田苑69号XXX室房产登记手续并过户至朱晓霖名下、承担自起诉之日（2019年5月27日）起至过户手续办理完毕之日止增加的土地出让金损失。该案另查明如下事实：惠进兴（于2007年4月28日去世）与惠小妹（于2011年12月28日去世）夫妻共生育二子二女，二女为惠芝娟（于2012年4月30日去世）、惠永娟，二子为惠春喜、惠春贤。惠进兴分别于1983年12月20日、1985年2月17日、1990年8月4日通过审批，批准其建房，申请书中载明的家庭成员为惠进兴、惠小妹、惠春贤、惠春喜四人。1990年8月31日，惠春喜与赵荷珍登记结婚。2010年4月7日，泾西村委与惠春喜签订房屋拆迁补偿协议书，对位于××村××巷××号房屋进行拆迁，在乙方处惠春喜、赵荷珍均有签名。安置房屋位于丰田苑二期，分别为69梯X01室、X02室、XXX室。目前该拆迁安置房已经符合办理不动产登记的条件，但仍未办理。法院经审理后认为：惠春喜与朱晓霖于2016年8月25日签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的禁止性规定，虽然当时该房屋不符合上市交易的条件，但审理过程中，该房屋符合已办理不动产权证的条件，故该房屋拆迁补偿协议合法有效。对于农村房屋的权属认定，不能仅根据土地登记情况及拆迁补偿协议书的签订人来认定，而应当根据原始建造时的出资及共同生活的情况来认定，根据目前惠春喜、赵荷珍提供的证据，被拆迁房屋经历过三次建造，最后一次审批时间与惠春喜与赵荷珍的登记结婚时间非常接近，应当认定最后一次建造时赵荷珍系共同建房人，被拆迁房屋的共同共有人包括惠进兴、惠小妹、惠春喜、赵荷珍在内的多人，现惠进兴、惠小妹、惠芝娟均已死亡，相关份额应当进行继承，故相应取得的拆迁安置房也应当认定为多人共有，且未分割的状态。而朱晓霖仅与惠春喜签订有协议，共有人之一的赵荷珍明确表示对协议不知情，也不同意出卖，即使不考虑其他共有人，惠春喜出卖房屋系对大额共有财产的处置，超出了家事代理的权限，不能认为取得了赵荷珍的同意，现该房屋也未完成不动产的初始登记，房屋买卖协议无法继续履行。朱晓霖经法院释明可以变更请求，要求惠春喜进行赔偿，但坚持要求惠春喜继续履行合同，办理过户手续，支付土地出让金差额，故朱晓霖的上述请求因实际无法实现，不予支持。据此锡山区人民法院于2019年11月25日作出判决：一、朱晓霖与惠春喜于2016年8月25日签订的房屋买卖协议合法有效；二、驳回朱晓霖的其他诉讼请求。（2019）苏0205民初3053号民事判决书现已生效。本案于2019年12月23日立案受理后，法院以电子送达的方式于2019年12月24日向惠春喜、赵荷珍送达了诉状、传票等相关诉讼材料。关于房屋买卖的经过，朱晓霖称：协商及签订合同时惠春喜说案涉房屋是他的，当时提过要惠春喜全家签字，惠春喜称房子是其一个人的，不需要其他人签名，其要求惠春喜交付拆迁的房票，惠春喜称没事的，等能办房产证时会办的，当时也不知道赵荷珍不同意卖房，直至之前起诉要求过户时才知道赵荷珍不同意卖房的事情。惠春喜称：时某在签合同前一天通知其有人要买房，其就告知赵荷珍，赵荷珍不同意卖房并通知了时某，其与朱晓霖父子协商时曾告知二人赵荷珍已通知时某不同意卖房，朱晓霖提出合同要全家签字时其也说过赵荷珍不同意，朱晓霖父子对此没有表示，一直在其工作的地方协商，耽误其工作，合同是在时某及朱晓霖父子的误导下签字的，现不同意将房屋出售。赵荷珍称：2016年8月惠春喜称有人要买房子，其即告知中间人时某房屋是夫妻共同财产，不同意出售，时某称明天对方就要付房款，要求全家签字，其告知时某不要让对方付款，该房屋坚决不出售，但朱晓霖、惠春喜还是在第二天签订了合同，对此赵荷珍不知情，直至起诉才知房屋已由惠春喜出售给朱晓霖。证人时某称：2015年左右惠春喜将钥匙交给其委托其介绍出售丰田苑69号XXX室的房屋，后朱晓霖看中了该房屋，其就与惠春喜联系，在签合同前一天，赵荷珍致电时某称房屋涨价不要卖，因怕交易不成，时某未将该情况告知朱晓霖父子，合同签订当日，时某与朱晓霖父子至惠春喜处协商，惠春喜一开始称不卖房了，后协商了两个多小时后惠春喜同意卖房，就签了合同，协商时未有人提及赵荷珍不同意卖房，朱晓霖曾提出要全家签字，惠春喜称妻子赵荷珍身体不好，他一个人签吧，因时某及朱晓霖父子都认为惠春喜能当家作主，签字是一样的，就同意由惠春喜一人签字，协商及签订合同时不存在胁迫或威胁惠春喜的情形，房屋成交价为当时的市场价。2020年7月17日经法院委托，江苏佳事得房地产土地资产评估测绘造价咨询有限公司出具《房地产装修估价报告》，确定丰田苑69号XXX室房屋装修价值在2020年6月24日满足各项假设限制条件下的市场价值为25459元，共22项，其中拖把池、Leader燃气热水器（JSQ20-LZ）、成品地柜、不锈钢双眼池、双眼燃气灶、樱花油烟机（CXW-180）、成品洗手台、马桶、衣柜、浴霸、挂壁式淋浴头、吸顶灯等12个项目合计7107元，上述项目惠春喜、赵荷珍不认可，称为可移动项目，不应计入最终的评估价值中。朱晓霖支付了评估费1750元。关于房屋的增值部分损失，朱晓霖认可按照目前的房屋价值计算并提供：安居客网站发布于2019年12月2日的坐落于丰田苑49号低层面积为94平方米的简装房屋出售价网页截图，载明的房屋单价为7447元。惠春喜、赵荷珍认为房屋增值部分的损失以朱晓霖2019年3月第一次起诉时间为节点计算并提供：2020年4月27日丰田苑63-X01面积为88.78平方米的房屋买卖合同，价格为625000元；丰田苑84-X002房屋买卖合同，价格为604100元；2018年4月20日丰田苑42-X001面积为92.38平方米的房屋买卖合同，价格为470000元；2019年7月14日丰田苑7X-X01面积为88.87平方米的房屋买卖合同，价格为610000元；丰田苑72-602面积为92.53平方米的毛坯房评估报告，认定该房屋于2019年5月6日的价格为每平方米6209.12元；丰田苑7X-XX01面积为117.26平方米的房屋评估报告，认定该房屋于2019年5月6日的价格为每平方米6768元。庭审中，双方当事人均明确表示不要求对增值部分评估鉴定，由法院询价确定。法院前往无锡市不动产登记中心锡山分中心询价时该处档案及交易中心的工作人员均表示无法查询，后法院前往无锡市房屋交易管理中心，该处工作人员表示因丰田苑系二手安置房交易，登记的价格为当事人自行上报，差异较大，可能不具有参考价值。根据工作人员在系统中的查询情况，法院随机摘录了丰田苑6套房屋的成交价格，分别为2019年11月25日面积为92.32平方米的60-X02为258000元，2019年11月19日面积为90.98平方米的57-X02为764000元，2019年11月19日面积为91.6平方米的42-X02为750000元，2019年12月23日面积为92.38平方米的45-X01为228000元，2019年12月26日面积为90.54平方米的8X-XX02为230000元，2020年1月8日面积为94.14平方米的3X-XX02为252000元。上述事实，有房屋买卖合同、银行流水明细、结婚证复印件、民事判决书、房地产装修估价报告、截图、买卖合同、评估报告、追记、证人证言、当事人陈述、证据交换笔录及庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为：惠春喜与朱晓霖于2016年8月25日签订的《房屋买卖协议》合法有效。法院（2019）苏0205民初3053号民事判决书已认定案涉拆迁安置房为惠春喜、赵荷珍等多人共有，且未分割，即使不考虑其他共有人，惠春喜出卖房屋系对大额共有财产的处置，超出了家事代理的权限，不能认为取得了赵荷珍的同意，案涉房屋也未完成不动产的初始登记，房屋买卖协议无法继续履行，判决驳回了朱晓霖要求过户的诉讼请求。现朱晓霖再诉至法院要求解除合同，法院于2019年12月24日以电子送达的形式通知惠春喜、赵荷珍，惠春喜、赵荷珍亦明确表示同意解除合同，法院认定案涉《房屋买卖协议》于2019年12月24日解除。本案的争议焦点是：1、案涉房屋的增值部分、装修部分损失；2、上述损失及购房款250000元应由谁承担付款义务；3、朱晓霖是否应将案涉房屋返还给惠春喜、赵荷珍，恢复原状并支付占有使用费。关于争议点1，房屋增值部分的损失，法院认为在（2019）苏0205民初3053号民事判决书生效前，尚无法明确案涉合同是否能够继续履行，惠春喜、赵荷珍认为应当以朱晓霖第一次起诉的时间为节点计算房屋增值部分的损失，于法无据，法院不予采纳。现案涉合同于2019年12月24日解除，法院认为按照合同解除的时间作为节点计算案涉房屋增值部分的损失较为合理，因惠春喜、赵荷珍提供的房屋买卖合同、评估报告等均发生于（2019）苏0205民初3053号民事判决书生效前且至少相隔四个月，惠春喜、赵荷珍主张参考其所提供的房屋买卖合同及评估报告反映的房屋价格计算案涉房屋增值部分的损失，证据尚不充分，现朱晓霖参照其提供的中介网站于2019年12月发布的与案涉房屋同一小区相近面积的房屋价格主张房屋增值部分损失450000元，经计算未超过法院在无锡市××小区相近面积房屋相近时段交易的最高单价，现双方当事人均明确表示不要求对增值部分损失进行评估鉴定，结合法院的调查情况，法院认为朱晓霖的主张尚属合理，予以支持。装修损失的评估报告中包含尚未与房屋形成附和的可移动项目计7107元，该部分惠春喜、赵荷珍不认可，法院予以扣除，认定案涉房屋的装修损失为18352元，上述可移动项目朱晓霖可自行处理。关于争议点2，惠春喜称签订合同时已明确告知朱晓霖赵荷珍不同意，但未提供证据证明，介绍人时某认可惠春喜与朱晓霖协商卖房时并未提及赵荷珍不同意卖房，惠春喜虽在一开始提出不想卖房，但经过协商后最终同意，签合同时也不存在胁迫等情形，在朱晓霖提出需要全家签字时惠春喜称赵荷珍身体不好，一个人签吧，当时时某与朱晓霖均认为惠春喜能当家作主，签字是一样的，法院认为现有证据尚不足以充分证明朱晓霖在签订合同时对于赵荷珍不同意出卖房产系知情，亦无法证明朱晓霖在履行合同过程中存在过错，合同不能履行的原因是惠春喜在未得到赵荷珍等共有人同意的情况下签订房屋买卖合同擅自处置共有财产，惠春喜应当对朱晓霖的损失包括房屋增值部分及装修损失合计468352元承担付款责任。现合同已解除，惠春喜应返还朱晓霖已收取的购房款250000元。赵荷珍对合同不知情，未在合同上签字，不是合同当事人，现有证据也不能证明惠春喜收取的购房款用于与赵荷珍的共同生活，故赵荷珍在本案中不承担付款义务。关于争议点3，现案涉合同已解除，（2019）苏0205民初3053号民事判决书已认定案涉拆迁安置房为惠春喜、赵荷珍等多人共有，惠春喜、赵荷珍作为房屋所有权人主张朱晓霖返还房屋，于法不悖，法院予以支持。朱晓霖称案涉房屋尚未领取所有权证，属于锡北镇人民政府所有，惠春喜、赵荷珍无权要求其返还房屋的意见，法院不予采纳。朱晓霖对于合同不能履行及解除不存在过错，惠春喜、赵荷珍要求朱晓霖将房屋恢复原状并支付占有使用费的意见，于法无据，法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、朱晓霖与惠春喜于2016年8月25日签订的《房屋买卖协议》于2019年12月24日解除。二、惠春喜于判决生效之日起十日内支付朱晓霖购房款250000元、房屋增值损失450000元、装修损失18352元，合计718352元。三、朱晓霖于判决生效之日起十五日内将案涉无锡市锡山区锡北镇丰田苑69号XXX室的房屋返还惠春喜、赵荷珍。四、驳回朱晓霖的其他本诉诉讼请求。五、驳回惠春喜、赵荷珍的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9100元，保全费4420元，评估费1750元，反诉案件受理费2525元，合计17795元，由朱晓霖负担2680元，由惠春喜负担15115元（本诉案件受理费已由朱晓霖预交，反诉案件受理费已由惠春喜、赵荷珍预交，计算后惠春喜应于判决生效后十日内向朱晓霖支付12590元）。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，惠春喜、赵荷珍提交案涉小区丰田苑42号X02室的内部装修情况的视频光盘。证明该房屋装修精致，一审法院作为比对样本的房屋价格中仅有两套超过了70万元，另有四套都只有20多万元，法院直接按照高价确认涉案房屋的价值没有依据。朱晓霖未发表质证意见。二审中，惠春喜、赵荷珍申请以2019年7月2日为基准日，对锡北镇丰田苑69号XXX室房屋价值（不含装修）进行评估。本院认为：一审法院对丰田苑69号XXX室房屋的装修价值委托了江苏佳事得房地产土地资产评估测绘造价咨询有限公司进行评估《房地产装修估价报告》，惠春喜、赵荷珍未予认可。因惠春喜、赵荷珍和朱晓霖均表示不要求对案涉房屋增值部分评估鉴定，由法院询价确定。一审法院在无锡市房屋交易管理中心随机摘录了2019年底左右案涉小区6套房屋的二手房成交价格，对比对方当事人提交的证据，结合调查情况，扣除了未与房屋形成附合的可移动项目，认定案涉房屋增值部分损失45万元、房屋装修损失18352元，并无不当。二审中，惠春喜、赵荷珍以一审法院摘录的6套房屋中的一套装修精致、询价不合理为由，申请对案涉房屋评估鉴定，无事实依据和法定事由，本院不予准许。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。惠春喜与朱晓霖签订合同时，如未征得赵荷珍同意，惠春喜应当明确告知朱晓霖或停止转让行为，惠春喜、赵荷珍主张朱晓霖在履行合同过程中存在过错，相关的证人证言尚不能证明朱晓霖在签订合同时知晓了赵荷珍不同意出卖案涉房屋。且卖房对家庭而言是重大事项，惠春喜未得到共有人赵荷珍同意单方签订房屋买卖合同，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，故本案合同解除的全部责任应由惠春喜承担。鉴于惠春喜自身存在过错，双方同意合同解除后，惠春喜尚未返还朱晓霖购房款，朱晓霖也未归还案涉房屋，惠春喜、赵荷珍要求朱晓霖支付房屋使用费，于法无据，本院不予支持。综上所述，惠春喜、赵荷珍的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11625元，由惠春喜、赵荷珍负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年五月七日书记员  汪丽敏