天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1809号上诉人（原审被告）：天津佑道广告传播有限公司，住所地天津市河西区大沽南路与利民道交口东北侧龙云商厦-3210。法定代表人：王冬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马静，天津滨法律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭燕，天津滨法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢勇，男，1958年12月1日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：郑雨晴，天津金诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马丁青，女，1958年8月20日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：郑雨晴，天津金诺律师事务所律师。上诉人天津佑道广告传播有限公司（以下简称佑道公司）因与被上诉人卢勇、马丁青租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院作出的(2020)津0103民初13627号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。佑道公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回卢勇、马丁青的全部诉讼请求或将本案发回重审。二、本案一审、二审诉讼费用均由卢勇、马丁青承担。事实与理由：一、佑道公司并未欠付卢勇、马丁青租金，不存在违约的情况，原审法院认定事实不清。佑道公司是依据双方之间签订的《租赁合同》、《补充协议》以及疫情之后双方对租金达成的一致调解意见，向卢勇、马丁青给付租金，卢勇、马丁青同意就2020年2-4月的租金予以减免一半，且在收取租金时并未对佑道公司前期支付的租金提出异议，佑道公司后期再支付租金时，均按照双方协商的日期进行支付，在双方已经达成新协议的情况下，不再按照原《补充协议》履行。佑道公司并不欠付租金，亦不存在违约，原审法院认为佑道公司未按补充协议全面履行，系认定事实错误。二、本案涉诉房屋并未交付佑道公司使用，原审法院认为卢勇、马丁青无需履行交付义务，系适用法律错误。依据《合同法》第十三章关于租赁合同的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，原审法院认为佑道公司与卢勇、马丁青签订房屋租赁合同时，已知涉案房屋由案外人使用，无需向佑道公司履行交付义务，系适用法律错误。交付租赁物系出租人的法定义务，而告知租赁物由第三方占有系出租人应履行的告知义务，卢勇、马丁青履行告知义务后并不能免除其履行交付涉案房屋的法定义务，原审法院适用法律错误。卢勇、马丁青辩称，驳回上诉，维持原判。卢勇、马丁青向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除卢勇、马丁青与佑道公司签署的租赁合同；2、请求法院判令佑道公司向卢勇、马丁青支付至合同解除之日（暂计算至2020年9月10日）前欠付的租金人民币151500元；3、请求法院判令佑道公司向卢勇、马丁青支付合同解除违约金30000元；4、请求法院判令佑道公司拆除安装广告牌、按照交付的状态向卢勇、马丁青交还房屋，具体为龙云商厦4-001、002、003、037、039、041、043、045、047、049、050、051、052、053、054、055号；5、诉讼费用由佑道公司承担。一审法院认定事实：坐落于天津市河西区××路××道××商铺，权利人为卢勇；坐落于天津市河西区××路××道××商铺，权利人为马丁青。2018年2月23日，卢勇、马丁青（甲方）与佑道公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于天津市河西区大沽南路与利民道交口东北侧龙云商厦XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX号共计16套房产出租给乙方使用，建筑面积合计265.36平方米；期限为2018年1月1日至2020年12月31日；年租金为180000元；乙方按季度支付租金，支付时间为每季度前一个月30日之前。每季度租金45000元；租赁保证金为15000元；租赁期间，该房屋所发生的费用均由乙方承担。违约责任：6-2租赁期间,若乙方未按约定支付约定租金,超过30日的甲方有权解除租赁合同,且乙方应向甲方支付相当于两个月房租的违约金,且乙方所交租赁保证金不予退还等主要内容。签订合同时，卢勇、马丁青已知其所有的商铺有他人在使用。合同签订后，佑道公司交付首期租金45000元及保证金15000元。2019年8月26日，卢勇、马丁青与佑道公司签订补充协议，约定：1、佑道公司确认欠付卢勇、马丁青房屋租金255000元，经协商同意佑道公司按照如下方式支付，2019年8月26日支付50000元；2019年9月20日支付50000元；2019年10月20日支付50000元；2、如果佑道公司按期足额向卢勇、马丁青支付上述150000元租金，则卢勇、马丁青同意不再向佑道公司追究2019年8月前欠付的剩余租金，且同意自2019年9月1日起，按照每月13000元支付租金，应于每月起始前的5日内支付；3、如佑道公司未按照任意一笔时间足额支付或未按时支付2019年9月后的任一笔租金，则卢勇、马丁青有权立即终止／解除合同，双方签署的原租赁合同及本补充协议，甲方于本协议给予乙方的优惠全部作废等内容。2019年8月26日，佑道公司交付卢勇、马丁青租金50000元；2019年9月16日，佑道公司交付卢勇、马丁青租金13000元；2019年9月26日，佑道公司交付卢勇、马丁青租金50000元；2019年10月18日，佑道公司交付卢勇、马丁青租金13000元；2019年11月5日，佑道公司交付卢勇、马丁青租金13000元；2019年11月20日，佑道公司交付卢勇、马丁青租金20000元；2019年11月20日，佑道公司交付卢勇、马丁青租金30000元；2019年12月31日，佑道公司交付卢勇、马丁青租金13000元；2020年1月16日，佑道公司交付卢勇、马丁青租金13000元；2020年6月16日，佑道公司交付卢勇、马丁青租金19500元；2020年7月20日，佑道公司交付卢勇、马丁青租金13000元；2020年8月7日，佑道公司交付卢勇、马丁青租金13000元；2020年8月25日，佑道公司交付卢勇、马丁青租金13000元；2020年9月21日，佑道公司交付卢勇、马丁青租金13000元。2020年4月，卢勇、马丁青委托案外人高玉芳向佑道公司收取房屋租金。2020年4月17日，佑道公司员工通过微信聊天方式向高玉芳提出减免疫情期间租金问题。2020年5月26日，佑道公司再次提出减免租金问题。2020年5月26日，卢勇、马丁青委托人高玉芳同意减免2020年2月至8月期间一个半月的租金19500元。2020年11月3日，一审法院组织卢勇、马丁青、佑道公司对坐落于天津市河西区××路××道××层的涉诉商铺进行了现场勘查。从现场来看，涉诉房屋的具体位置不能完全确定。房屋实际使用人现为案外人天津市河西区唱嗨娱乐中心。一审法院认为，卢勇、马丁青、佑道公司签订的房屋租赁合同、补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。合同签订后，双方均应按合同约定履行各自的义务，即卢勇、马丁青履行交付房屋的义务；佑道公司履行给付房屋租金的义务。关于交付房屋的问题。卢勇、马丁青、佑道公司签订房屋租赁合同时，卢勇、马丁青、佑道公司均已知道卢勇、马丁青所有的商铺由案外人在使用，无需向佑道公司再次履行交付商铺的义务。关于解除合同的问题。合同签订后，佑道公司逾期支付租金，已构成违约。后双方签订补充协议，达成新的协议。而佑道公司仍未按补充协议全面履行。按照双方补充合同的约定，佑道公司逾期交付租金，卢勇、马丁青有权解除合同并要求佑道公司承担违约责任，租金的给付按原合同履行。但是，经现场勘察，卢勇、马丁青所有的商铺现由案外人天津市河西区唱嗨娱乐中心使用，涉诉房屋的具体位置不能完全确定，无法与其他商铺予以明确区分，尚不具备腾房条件。故卢勇、马丁青要求解除与佑道公司签订的租赁合同并将房屋交付卢勇、马丁青、要求佑道公司支付合同解除违约金30000元、要求佑道公司拆除安装广告牌的诉讼请求，不予支持。关于佑道公司称的疫情期间租金的减免问题。案外人高玉芳作为卢勇、马丁青的代理人，同意给佑道公司减免疫情期间一个半月租金，且佑道公司也同意该意见，双方已达成减免的合议。故此，减免的19500元应在租金中扣除。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、天津佑道广告传播有限公司于本判决生效后15日内，给付卢勇、马丁青房屋租金119000元（截至2020年9月21日）；二、驳回卢勇、马丁青其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3930元，减半收取1965元，由天津佑道广告传播有限公司负担。二审期间，卢勇、马丁青提供证据一、佑道公司出具的说明，证实转账支票号10540941，金额为五万元的支票未能支付，佑道公司屡次不按照合同约定支付租金，应当承担违约责任。证据二、2019年8月26日三方（佑道公司法定代表人王冬、卢勇、麦田KTV老板刘总）在麦田KTV的对话录音，证实在签订合同时佑道公司法定代表人王冬就知道房屋的实际情况，并实际交付了。经质证，佑道公司对上述证据的真实性没有异议，但不同意卢勇、马丁青的证明目的。本院经审查认为，卢勇、马丁青在二审提供的上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对此予以确认。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，卢勇、马丁青与佑道公司签订的房屋租赁合同、补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法确认有效。上述房屋租赁合同签订后，佑道公司逾期支付租金，双方签订补充协议后，佑道公司仍存在逾期支付租金的违约行为，按照补充协议约定，卢勇、马丁青有权立即终止/解除双方签署的原租赁合同及本补充协议，卢勇、马丁青于本协议给予佑道公司的优惠/折让全部作废，卢勇、马丁青有权按照原租赁合同的租金标准及违约金向佑道公司追偿，故一审判决佑道公司给付卢勇、马丁青房屋租金119000元，并无不当，本院予以维持。佑道公司主张其不欠卢勇、马丁青租金，不存在违约行为，依据不足，不予支持。关于佑道公司主张涉诉房屋并未交付其使用一节，根据卢勇、马丁青提供的证据可以证实双方在签订房屋租赁合同时，佑道公司知道卢勇、马丁青所有的商铺由案外人在使用，故无需向佑道公司再次履行交付商铺的义务，佑道公司该主张依据不足，不予支持。综上所述，佑道公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2680元，由天津佑道广告传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年五月二十六日书记员  刘 悦