湖南省芷江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1228民初394号原告：曹继海，男，1965年10月10日出生，汉族，居民，住湖南省芷江侗族自治县。原告：杨兴兰，女，1979年9月4日出生，侗族，农民，住湖南省芷江侗族自治县。以上二原告委托诉讼代理人：胡群宏，芷江县凯旋法律服务所法律工作者。被告：王春，男，1964年1月20日出生，汉族，居民，住湖南省芷江侗族自治县。被告：杨爱林，女，1974年8月12日出生，侗族，居民，住湖南省芷江侗族自治县。第三人：张冬友，男，1973年12月13日出生，汉族，农民，住湖南省芷江侗族自治县。第三人：湖南祥福房地产开发有限公司，住所地湖南省芷江侗族自治县芷江镇三里坪凯旋花园。法定代表人：张波，该公司总经理。诉讼代表人（破产管理人）：湖南宏峰律师事务所。委托诉讼代理人：陈正兴，湖南宏峰律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：蒋炎霖，湖南宏峰律师事务所实习律师。第三人：李先跃，男，1969年2月3日出生，汉族，居民，住湖南省怀化市鹤城区。原告曹继海、杨兴兰与被告王春、杨爱林、第三人张冬友、湖南祥福房地产开发有限公司、李先跃确认合同效力纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹继海、杨兴兰及其委托诉讼代理人胡群宏、被告王春、第三人张冬友、湖南祥福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈正兴、蒋炎霖到庭参加诉讼，被告杨爱林、第三人李先跃经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹继海、杨兴兰向本院提出诉讼请求：1.请求确认曹继海、杨兴兰与王春、杨爱林于2019年4月1日签订的《二手房屋买卖合同》有效；2.请求确认曹继海、杨兴兰为善意取得该房屋并依法享有占有居住权；3.判令由王春、杨爱林承担本案的诉讼费。事实和理由：曹继海、杨兴兰通过中介公司于2019年4月1日与王春、杨爱林签订了《二手房屋买卖合同》。合同中约定曹继海、杨兴兰以260800元的价格，购买王春、杨爱林的位于芷江镇长河湾6栋307房。合同中明确约定该处房屋没有任何产权纠纷与债务纠纷。王春、杨爱林向曹继海、杨兴兰提供了其与祥福房地产开发有限公司（以下简称祥福公司），2017年8月30日经芷江法院所判的（2017）湘1228民初492号案件民事判决书，及杨爱林与李先跃在2014年8月20日签订的一份《抵债协议书》，以证明王春、杨爱林所处分的房屋无任何产权及债务纠纷。截至双方签定《二手房屋买卖合同》之日止，曹继海、杨兴兰向王春、杨爱林共支付了240800元的购房款，曹继海向购房中介商支付了3000元的中介费，到2019年6月21日及同年12月3日将剩余房款20000元支付给了王春，至此，房款全部付清。曹继海、杨兴兰于2019年9月对该房屋装修完毕并入住，装修费用花费280914元，该房屋总计花费近600000元。曹继海、杨兴兰装修完房屋入住时，张冬友找到曹继海，称其已于2015年12月3日就已经从祥福公司购买了该房屋，并出示了《商品房买卖合同》及付款票据。曹继海、杨兴兰当即向王春核实情况，后经王春与曹继海、张冬友协商，达成《房子互换协议》，由王春将其位于长河湾3栋406房置换给张冬友。现该协议已生效并且三方已按约履行各自的义务。2020年12月31日，祥福公司去函要求曹继海、杨兴兰腾空6栋307房，认为该房屋仍应归祥福公司所有。综上，曹继海、杨兴兰认为与王春、杨爱林在2019年4月1日签订的《二手房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违背公序良俗，不违反法律法规的强制性规定。且王春、杨爱林所提供的相关资料足以使曹继海、杨兴兰相信其有处分该房屋的权利外观。根据《民法典》第143条、第215条、第311条规定，应依法确认双方所签订的《二手房屋买卖合同》有效。曹继海、杨兴兰以合理的价格支付了房屋对价，系善意取得该房屋，可以享有合法的占有权。故曹继海、杨兴兰为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼。王春辩称，湖南祥福房地产开发有限公司与其签订了一份抵债协议书，祥福公司已将长河湾6栋307住房抵债给了王春的妻子杨爱林。当时有祥福公司的法定代表人在场，抵债协议书有公司的盖章和法定代表人签字，且有欠条予以证明。杨爱林未作答辩。张冬友辩称，长河湾6栋307住房是其向湖南祥福房地产开发有限公司购买的，且签订了商品房买卖合同。当时购房款已经付清，祥福公司将钥匙给了张冬友。可是王春将该套住房占了，并出卖给曹继海、杨兴兰，后王春提出用3栋406房与张冬友互换。但是，现在的情况是祥福公司要求张冬友不能占有3栋406房。导致张冬友两套住房都占有不了。湖南祥福房地产开发有限公司辩称：一、曹继海、杨兴兰与王春、杨爱林于2019年4月1日签订的《二手房屋买卖合同》无效。因为双方签订合同所交易的房屋为芷江镇长河湾6栋307房，该房屋为祥福公司所有，王春、杨爱林对该房屋不享有所有权，其出让该房屋是无权处分。祥福公司未对该行为进行过追认，故曹继海、杨兴兰与王春、杨爱林签订《二手房屋买卖合同》的行为应属无效法律行为。二、曹继海、杨兴兰未善意取得争议房屋，不享有居住权。因为曹继海、杨兴兰购买该房屋后未至不动产登记机关进行登记，故未善意取得该争议房屋。另外，根据法律规定，居住权自登记时设立。本案中，曹继海、杨兴兰未就居住权设立进行过登记，故不享有居住权。请求人民法院驳回曹继海、杨兴兰的诉讼请求。李先跃未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：对于曹继海、杨兴兰提交的《二手房屋买卖合同》，王春没有异议。张冬友认为房屋归张冬友所有，祥福公司与杨爱林签订的抵债协议是无效的。湖南祥福房地产开发有限公司对该证据的真实性没有异议，但认为王春、杨爱林系无权处分，祥福公司未追认，该合同无效。本院经审查认为，曹继海、杨兴兰与王春、杨爱林均具备相应的民事权利能力和民事行为能力，缔约主体适格，且双方意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，本院对该证据予以采信。对于曹继海、杨兴兰提交的收款收据，王春没有异议。张冬友认为房屋归张冬友所有，王春、杨爱林无权出卖。湖南祥福房地产开发有限公司认为，其中有一份微信转账截图作为证据使用不合法，有一张转账凭证户名为贾海艳，户名身份不明。本院经审查认为，该证据能与当事人陈述及其他证据相佐证，具备证据的客观性、合法性及关联性，本院予以采信。对于曹继海、杨兴兰提交的民事判决书及抵债协议书，王春提出异议，认为该判决书中所确认的金额没有包含抵债协议书中的债务金额。张冬友质证意见为其不知情。湖南祥福房地产开发有限公司质证意见为：对于民事判决书的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为判决书仅能证明债务纠纷的情况，不能证明原、被告对该房屋享有所有权；对于抵债协议书，不能证明系李先跃真实意思表示，该抵债协议明显显失公平，且房屋未登记，不发生物权效力。本院经审查认为，曹继海、杨兴兰提交的民事判决书具备证据的客观性、合法性及关联性要求，本院予以采信。对于《抵债协议书》，杨爱林曾向人民法院起诉请求确认该《抵债协议书》有效，一审判决驳回杨爱林的诉讼请求，二审终审维持原判，认定该《抵债协议书》缺乏借贷基础证据证实其有效，故本院对该《抵债协议书》依法不予采信。对于曹继海、杨兴兰提交的装修账单及视频资料，王春、张冬友认为曹继海、杨兴兰装修入住是事实，但对装修花费的数额不知情。湖南祥福房地产开发有限公司认为，该证据的证明目的是曹继海、杨兴兰已装修入住，与本案的法律关系无关。本院经审查认为，对证据中证明曹继海、杨兴兰已将长河湾6栋307房屋进行装修并入住的情况予以采信。对于曹继海、杨兴兰提交的湖南祥福房地产开发有限公司与张冬友所签订的《房屋买卖合同》，王春及张冬友对该合同没有异议。湖南祥福房地产开发有限公司对该证据的关联性及证明目的提出异议。本院经审查认为，当事人对该证据的真实性均没有异议，故本院对该证据的真实性予以采信，并将其作为认定本案相关事实的参考依据。对于曹继海、杨兴兰提交的房子互换协议，王春质证认为，当时是为了化解矛盾，所以王春用其3栋406房与该6栋307房进行了互换。张冬友认为，签订该协议是事实，但是现在其没有得到3栋406房，祥福公司通知张冬友不是房屋所有权人。湖南祥福房地产开发有限公司认为，不动产权变更需要办理登记，所以该协议不能产生物权效力。本院经审查认为，该证据对查明本案相关事实有帮助，故将其作为认定相关事实的参考。对于王春提供的借条及说明，曹继海、杨兴兰没有异议，张冬友认为不知情，湖南祥福房地产开发有限公司认为该证据与本案无关。本院经审查认为，从该借条及说明可以看出，15万元借款系李先跃个人所借，且其提供的15万元的借条形成时间为2016年，远在《抵债协议书》之后，既然抵债协议已经签订，李先跃再于二年后给杨爱林补写借条不符合交易习惯，该证据与本案亦不具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王春与杨爱林系夫妻关系。2014年8月20日，杨爱林与湖南祥福房地产开发有限公司签订了一份《抵债协议书》，协议书中约定以芷江长河湾项目6栋307房的使用权及所有权抵扣李先跃所欠杨爱林的280000元欠款。2015年12月3日湖南祥福房地产开发有限公司与张冬友签订《商品房买卖合同》，合同约定湖南祥福房地产开发有限公司将长河湾6幢1单元307号房卖给张冬友。2019年4月1日，王春、杨爱林将该套房屋以260800元的价格转卖给了曹继海、杨兴兰，双方签订了一份《二手房屋买卖合同》，曹继海与杨兴兰遂装修并入住。张冬友知道此事后，王春与曹继海、张冬友达成三方置换协议，将长河湾3栋406房置换给张冬友。2020年3月13日，杨爱林向本院提出诉讼，诉讼请求为：1、依法确认杨爱林与湖南祥福房地产开发有限公司于2014年8月20日签订的《抵债协议书》有效；2、请求依法判令湖南祥福房地产开发有限公司继续履行协议。该案经一审后，二审终审维持原判，认定杨爱林主张《抵债协议书》有效的诉请缺乏借贷基础证据证实，判决驳回了杨爱林的诉讼请求。本院认为，围绕曹继海、杨兴兰的诉讼请求，本案争议焦点可归纳为：一、曹继海、杨兴兰与王春、杨爱林于2019年4月1日签订的《二手房屋买卖合同》是否有效的问题；二、曹继海、杨兴兰是否善意取得该房屋并依法享有占有居住权的问题。针对以上争议焦点，本院作如下评析：一、曹继海、杨兴兰与王春、杨爱林于2019年4月1日签订的《二手房屋买卖合同》是否有效的问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第四百九十条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立”、第五百零二条关于“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，曹继海、杨兴兰与王春、杨爱林均具备相应的民事权利能力和民事行为能力，缔约主体适格，且双方意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故该合同有效。对于湖南祥福房地产开发有限公司提出，王春、杨爱林系无权处分，权利人湖南祥福房地产开发有限公司未就该行为进行追认，该合同无效的答辩意见，本院不予采纳，因为：根据双方法律事实发生时适用的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”另外，根据现行《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中，即便王春、杨爱林在签订案涉买卖合同时对于涉案房屋无处分权，但无权处分他人之物属于负担行为，合同效力不以处分人对房屋享有所有权或处分权为要件，因此，本院对于曹继海、杨兴兰要求确认其与王春、杨爱林于2019年4月1日签订的《二手房屋买卖合同》有效的诉讼请求依法予以支持。二、曹继海、杨兴兰是否善意取得该房屋并依法享有占有居住权的问题。根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条的规定，善意取得的构成要件为：“（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”因此，不动产已经登记，动产已经交付，才能构成善意取得。本案中，曹继海、杨兴兰购买房屋（不动产），未在产权登记机关进行权属登记，故不构成善意取得。根据《中华人民共和国民法典》第三百六十七条规定“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同”、第三百六十八条规定“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”。本案中，曹继海、杨兴兰认为其享有占有居住权的诉讼请求，不符合法律规定，故本院不予支持。综上所述，曹继海、杨兴兰请求确认其与王春、杨爱林于2019年4月1日签订的《二手房屋买卖合同》有效的诉讼请求，本院依法予以支持；对曹继海、杨兴兰请求确认其善意取得该房屋并依法享有占有居住权的诉讼请求，本院依法不予支持。杨爱林、李先跃经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第三百一十一条、第三百六十七条、第三百六十八条、第四百九十条、第五百零二条、第五百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、曹继海、杨兴兰与王春、杨爱林于2019年4月1日签订的《二手房屋买卖合同》有效；二、驳回曹继海、杨兴兰的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由王春、杨爱林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  张敬华二〇二一年五月十日法官助理邓国金书记员邓国金（兼）