江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终598号上诉人（原审原告）：徐海皓，男，1958年7月18日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：淮安市土地储备中心，住所地淮安经济技术开发区厦门路6号。法定代表人：吴广儒，该中心主任。委托诉讼代理人：刘宪杰，该中心人武部部长。被上诉人（原审被告）：淮安市青河房屋拆迁安置有限公司，住所地淮安市清江浦区承德北路345号。法定代表人：杨风琴，该公司总经理。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：薛忠凯，江苏安淮律师事务所律师。上诉人徐海皓因与被上诉人淮安市土地储备中心（以下简称土地储备中心）、淮安市青河房屋拆迁安置有限公司（以下简称青河拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院(2020)苏0812民初4011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐海皓上诉请求：撤销一审判决，对涉案房屋市场价进行评估并依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．根据了解同位同类的市场价为12880元/平方，一审法院在未经评估的情况下，仅参照二手房网站标示的价格，酌情确定回迁安置房的价格为10000元/平方，明显偏袒被上诉人，且上诉人的回迁安置房系新房，一审按照二手房的价格确认，参照的标准错误；2．被上诉人“一房二卖”违约，依据法律规定应予以惩罚性的赔偿责任，2014年10月30日，被上诉人将上诉人的回迁房出售给他人，应从此时起算利息，一审判决利息从起诉开始起算，违背了司法精神；3．上诉人被拆迁房为商住房，回迁房的位置亦适宜经营，由于被上诉人违约，导致上诉人未能取得回迁房进行经营，给上诉人造成的经营损失，被上诉人应承担赔偿责任；4．由于被上诉人的过错，导致上诉人维权，所产生的律师费、诉讼费及印刷费应全部由被上诉人承担。土地储备中心辩称，上诉人主张赔偿标准偏低不属实，房屋单价10000元/平方系一审法院通过询价确定，符合2020年6月的市场行情。上诉人的房屋性质是住宅房，应该按照住宅房的标准给予补偿，其要求按照营业用房给予营业损失补偿没有依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。青河拆迁公司辩称，一审认定事实清楚，青河拆迁公司不应当承担责任。徐海皓向一审法院提出诉讼请求：1、两原审被告赔偿其回迁安置房价款1403379.2元，并支付2014年10月31日起至实际付款之日止的利息（2014年10月31日至2020年6月30日的利息为389671.63元）；2、赔偿自2014年10月31日起至实际付款之日止的营业损失（截止2020年6月30日，营业损失合计2333279.87元）；3、赔偿因违约造成的相关诉讼费、律师代理费、印刷费合计26680元；4、由两原审被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2011年5月25日，徐海皓（乙方，被拆迁人）与土地储备中心（甲方，拆迁人）、青河拆迁公司（丙方，拆迁实施单位）签订拆协议书，约定：“甲方因圩西小学项目建设需要，经批准拆除乙方位于北京北路168号房屋，性质为住宅，面积为91.54平方米；安置乙方：兴华花园3#-3A-6（306室）房屋、建筑面积60平方米，信达名府4#504室房屋（沿北京路）、建筑面积112.84平方米…超面积：单价3790元；甲方应补偿乙方费用合计415807.38元，乙方应付甲方安置房费用合计576563.6元；乙方必须在2011年6月1日前搬迁完毕…。”该协议签订后，徐海皓将待拆迁房屋交付于土地储备中心、青河拆迁公司。2019年10月，约定的兴华花园3#-3A-6（306室）房屋交付予徐海皓。约定的信达名府4#504室房屋（后登记为704室）于2014年10月30日已被开发商淮安信达房地产开发有限公司（以下简称信达公司）出售于他人，商品房买卖合同中载明建筑面积为116.45平方米、售价为577000元。该房屋所有权尚未变更登记至买受人名下。因诉争信达名府4#704室房屋未能交付徐海皓，双方产生纠纷。一审审理中，因信达名府4#704室房屋的实际建筑面积尚未最终确定，徐海皓表示在本案中仅按拆迁协议书中载明的112.84平方米主张价款，在该房屋建筑面积确定之后如有差额再另案处理，土地储备中心、青河拆迁公司对此不持异议。一审法院对徐海皓的该主张予以准许。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，徐海皓与土地储备中心、青河拆迁公司签订的拆迁协议书系三方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。拆迁协议书中约定由土地储备中心对徐海皓承担拆迁补偿安置的义务，故合同履行过程中产生纠纷，徐海皓应向土地储备中心主张权利，徐海皓主张青河拆迁公司承担责任，于法无据，不予支持。按照拆迁协议书约定，土地储备中心应当将信达名府4#704室房屋交付徐海皓，但该房屋已被信达公司出售他人，无法交付，土地储备中心已构成违约，应当承担支付赔偿款的责任。因信达名府4#704室房屋被出售他人后，徐海皓与土地储备中心多次协商未果，考虑在双方协商的数年时间中，本市房价大幅升高，故在确定土地储备中心的赔偿款时，已不宜按照双方签订拆迁协议书时的价款确定赔偿款的金额。按徐海皓起诉的时点即2020年6月30日确定该房屋的价格，结合走访询价的相关情况，对该房屋价款酌情确定为每平方米10000元/平方，由此，计算出土地储备中心应当支付徐海皓赔偿款为112.84平方米×10000元-50000元=1078400元。土地储备中心未将赔偿款支付徐海皓，徐海皓主张土地储备中心支付利息，于法有据，但利息应从起诉之日即确定价款的时点开始计算，利率按一年期同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。徐海皓主张的赔偿款及利息的超出部分，不予支持。徐海皓主张土地储备中心支付其营业损失，因被拆迁房屋为住宅用房，故该主张无法律依据，不予支持。徐海皓主张土地储备中心支付其他案件中产生的诉讼费、律师费以及印刷费，于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、土地储备中心于判决生效后三日内支付徐海皓赔偿款1078400元，并以1078400元为基数，自2020年6月30日开始按一年期同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息直至全部款项清偿为止；二、驳回徐海皓的其他诉讼请求。案件受理费40024元，由徐海皓负担25518元，土地储备中心负担14506元。本院审理中，徐海皓坚持认为一审认定的涉案房屋单价与市场行情不符，申请对涉案房屋市场价格进行鉴定。本院依法委托江苏先河房地产资产评估测绘咨询有限公司对涉案房屋以2020年6月30日为时点进行鉴定。该鉴定单位以建筑面积116.54平方米鉴定涉案房屋市场价值为130.16万元。徐海皓缴纳鉴定费11500元。土地储备中心、青河拆迁公司质证认为，根据土地储备中心与徐海皓签订的拆迁安置协议书载明的安置面积是112.84平方米，但评估单位将房屋产权证面积116.54平方米作为评估面积计算房屋价格不当，实际涉案房屋总价应为1260276元（130.16万元÷116.54平方米×1212.84平方米），扣减协议约定倒付款项5万元，房屋赔偿款为1210276元。徐海皓质证称，对按照112.84平方米计算房屋总价没有意见，但认为评估价格没有综合考虑房屋平台院子的使用价值、沿街环境价值等情况，评估价格较低，请求法院根据房屋的位置现状予以确认价格。本院审查认为，鉴定部门经现场勘验，对涉案房屋现状及地理位置已经予以考量，徐海皓主张评估价格偏低未提供证据证明，其主张不予采纳。双方一致同意以安置面积计算房屋价格，本院予以采纳，经核算被上诉人质证主张的房屋价格1210276元正确，本院予以认定。本院经审理除一审判决认定的房屋价格外，其余事实本院予以确认。本院认为，上诉人徐海皓应享有的信达名府4#704室拆迁安置房，因土地储备中心未与开发商信达公司协调好，导致徐海皓的上述安置房被信达公司另行出售他人，致使上诉人的合同目的不能实现，土地储备中心作为拆迁安置义务方，应承担赔偿责任，因上诉人并无过错，故土地储备中心应承担房屋市场价值的赔偿费用，经本院委托鉴定，信达名府4#704室房屋以徐海皓起诉时点，即2020年6月30日按拆迁安置面积112.84平方米的市场价值为房屋总价应为1260276元，一审判决以询价方式酌定112.84万元，与鉴定意见存在价差，应以鉴定意见作为赔偿标准。因徐海皓的拆迁安置房性质为住宅房，其主张营业损失，没有事实和法律依据，其主张房屋赔偿款利息从安置房被另行出售他人的时间起算，因2020年6月30日之前设立在涉案房屋的所有损失已经通过以房屋的现值体现，徐海皓再要求2020年6月30日之前的利息，属于重复计算的损失，本院不予支持。综上，因二审出现新证据致一审判决认定房屋赔偿标准有误，应予纠正，徐海皓上诉理由部分成立，本院予以采纳。房屋总价应为1260276元，扣减徐海皓欠付土地储备中心5万元，土地储备中心赔偿徐海皓1210276元。关于徐海皓主张的律师费、印刷费，因非诉讼必然产生的费用，其主张赔偿，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销淮安市清江浦区人民法院(2020)苏0812民初4011号民事判决；二、淮安市土地储备中心于本判决生效后三日内支付徐海皓赔偿款1210276元，并以1210276元为基数，自2020年6月30日开始按一年期同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息直至全部款项清偿为止；三、驳回徐海皓的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40024元，二审案件受理费40024元，合计80048元（徐海皓已预交），由徐海皓负担48028元，淮安市土地储备中心负担32020元。鉴定费11500元由淮安市土地储备中心负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  马玉宝审判员  陶 锐二〇二一年五月二十七日书记员  余宛蓉