山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0911民初3360号原告：中铁十局集团物业发展有限公司，住所地中国（山东）自由贸试验区济南片区工业南路59号中铁财智中心7号楼19、20层。法定代表人：董晓飞，董事长。委托诉讼代理人：郑昌荣，山东公孚律师事务所律师。被告：史岩，男，1963年11月25日出生，汉族，住泰安市岱岳区。原告中铁十局集团物业发展有限公司（以下简称中铁物业）与被告史岩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中铁物业的委托诉讼代理人郑昌荣、被告史岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费2491.1元及违约金1595.56元；2、判令被告赔偿原告利息损失（以4086.66元为基数，自起诉之日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告为泰和家苑小区3号楼1单元2001室的业主，原告受被告的委托对该区域进行物业管理。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，被告应按期向原告支付物业管理费，但被告自2018年10月1日至2020年9月30日欠缴物业管理费及违约金共计4086.66元，原告多次催促被告履行缴费义务，被告至今仍未缴纳。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，望判如所请。被告史岩辩称，一、答辩人从未与被答辩人签订任何物业服务合同，答辩人不认可被答辩人为新的物业公司。答辩人仅与济南铁路局签订了前期物业服务合同，合同约定的物业公司为济南铁箭物业公司，答辩人从未被告知过小区更换物业公司为中铁十局集团物业发展有限公司，更从未与被答辩人签订任何物业服务合同。济南铁箭物业公司在未经业主委员会及全体业主大会同意的情况下，将全部物业服务转委托给被答辩人，该行为严重违法，且对答辩人不具有法律约束力，答辩人未与被答辩人建立合法的物业服务合同，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十一条及《济南铁箭物业公司前期物业管理服务协议》第三条约定，答辩人有权依法拒绝向被答辩人缴纳物业费。二、被答辩人未按收费标准收取物业费，答辩人有权拒绝缴纳物业费。根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第四十条，物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝交纳。根据《济南铁箭物业公司前期物业管理服务协议》第七条，物业服务费按照房屋建筑面积每月每平方米1.10元（含电梯运行费）向业主收取。但被答辩人实际收取物业费时，其计算的应收物业费金额明显高于依据物业费收费标准计算所得金额，(证据)答辩人有权依法拒绝向被答辩人缴纳物业费。三、被答辩人物业管理信息不公开、不透明，未尽到管理义务，提供的物业服务与约定严重不符，答辩人拒绝缴纳物业服务费用。1.被答辩人未履行物业服务信息公开义务，脱离小区业主监督，且被答辩人存在擅自占有和处分业主共有部分利益的不当行为、安保工作存在重大失职。自济南铁箭物业公司不再承担物业服务后，被答辩人未曾对其所提供的物业服务进行过公告（2018.10~2020.10），物业管理信息一直处于不公开、不透明状态，小区公共区域、无主车位对外的租赁和使用收益情况被答辩人从未向业主及答辩人公开（小区业主缴纳的停车服务费在转账时显示为私人银行账号（证据），并非被答辩人公司银行账号，答辩人对此有疑问，被答辩人无法对该项收费及去向进行合理解释），答辩人有合理理由认为被答辩人私自占有和处分小区业主共有利益。小区内部业主曾发生堵锁眼案件（证据），被答辩人以未安装摄像头及摄像头损坏为由无法协助公安机关侦破案件；小区大门处至今未安排专人值守，任何人都可随意进出小区（证据），被答辩人也未在小区安装摄像头。因被答辩人未尽到安全管理义务，小区业主们的家庭财产安全存在极大的隐患。2.被答辩人未及时履行协助业主解决房屋维修维护的组织、报告、协调沟通义务，导致房屋部分设施已过保修期。经答辩人多次向其反映建筑物外墙漏水，被答辩人至今未组织进行维修、维护，也未向济南铁路局及时反映处理，导致小区内存在大量建筑物外墙漏水现象，导致业主室内墙壁、家具发霉损坏等现象（证据），严重影响小区内业主生活。对于业主专有部分因房屋质量产生的问题，答辩人多次要求被答辩人配合维修，被答辩人也一直无视答辩人需求，违反了双方《临时管理规约承诺书》第六条及《济南铁箭物业前期物业管理服务协议》第三条的约定。综上，答辩人作为业主并未与其签订物业服务合同，被答辩人提供的物业服务严重不符合要求，且存在物业费多收，物业管理信息不公开、不透明的情况。答辩人依法有权拒绝缴纳物业费，恳请法院驳回被答辩人的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告史岩系泰和家苑3号楼1单元2001号房屋业主，涉案房屋面积为94.36平方米。购买涉案房屋后，史岩（乙方）与涉案小区前期物业服务单位济南铁箭物业有限公司（甲方）签订《济南铁箭物业公司前期物业管理服务协议》，约定物业服务费按照房屋建筑面积每月每方米1.10元向业主收取，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方自逾期之日起按每天3‰的交纳违约金。该协议还对双方的权利义务、物业服务内容、违约责任等事项进行了约定。2018年8月19日中国铁路济南局集团有限公司建筑段作为移交方（甲方），中铁十局集团物业管理有限公司作为接收方（乙方），双方签订《中国铁路济南局集团公司有限公司铁路家属区“三供一业”物业分离移交实施协议》，主要约定：按照《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》(国办发﹝2016﹞45号)、《国务院国资委、财政部办公厅》（国资厅发改革﹝2018﹞7号）、《中国铁路总公司关于做好“三供一业”分离移交工作的通知》（铁总运﹝2016﹞180号）、《山东省人民政府办公厅转发省国资委省财政厅山东省国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作方案的通知》（鲁政办发﹝2016﹞76号）等文件，甲方作为铁路职工家属区“三供一业”分离移交工作的责任主体，将包括涉案小区在内的泰安市辖区职工家属区物业管理服务职能、相应公共设施设备及配套用房等移交乙方；根据山东省人民政府﹝2018﹞77号会议纪要有关“2018年9月底前完成交接”的工作要求，约定2018年9月30日为管理服务职能及资产移交基准日，基准日后甲方不再承担以上移交区域物业相关管理服务职能和资产管理等相关责任；甲方在以上移交物业区域预收取的物业等相关费用，以双方确定的交接日为界，凡交接日以后的费用应交付乙方。移交协议签订后，中铁十局集团物业管理有限公司自2018年9月30日实际为涉案房屋所在小区提供物业服务。2019年3月28日，中铁十局集团物业管理有限公司，变更为中铁十局集团物业发展有限公司即本案原告。原告为涉案小区提供物业服务至今。2019年3月31日，被告史岩之妻刘燕作为业主方（乙方）与原告（甲方）签订《中铁十局集团物业管理有限公司前期物业管理服务协议》，约定：物业服务费按照房屋建筑面积每月每平方米1.1元（含电梯运行费）向业主收取；如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补齐并从逾期之日起按每天3‰的比例交纳违约金。自2018年10月1日起至2020年9月30日的物业费2491.1元，史岩以物业主体不认可、提供物业服务不符合合同约定等事由未交纳，为此原告诉至本院。上述事实有前期物业管理服务协议、“三供一业”物业分离移交实施协议、业主登记表、交费收据、当事人陈述等证据在案证实。本院认为，被告与涉案小区前期物业服务单位济南铁箭物业有限公司签订的前期物业管理服务协议意思表示真实，不违反法律规定，双方均应自觉遵守。涉案小区系中国铁路济南局集团有限公司建筑段辖区内职工家属区，其物业服务等事项由中国铁路济南局集团有限公司建筑段统一管理，因按照政府关于国有企业职工家属区“三供一业”分离工作的要求，中国铁路济南局集团有限公司建筑段与原告签订《“三供一业”物业分离移交实施协议》，以2018年9月30日为移交基准日，将涉案小区物业服务职能移交给原告，由原告对涉案小区物业进行管理，继续履行前期物业服务单位的义务，该物业分离移交实施协议合法有效，对涉案小区所有业主发生法律效力。原告作为“三供一业”物业分离移交后的物业服务单位，向被告主张权利主体适格。此外，2019年3月31日，被告之妻作为业主方与原告签订《中铁十局集团物业管理有限公司前期物业管理服务协议》，因其与被告系夫妻关系，就物业管理服务事项有家事代理权，故该协议对被告发生法律效力，被告辩称其妻签订该协议并非真实意思表示，但未提交证据予以证实，对其抗辩理由本院不予采信。综上，在原告已经提供物业服务的前提下，被告作为接受服务的一方理应支付对价。被告辩称以不认可原告的物业主体资格为由拒不交纳物业服务费，本院不予采信。综合本案证据，能够证实原告履行了对涉案小区的物业管理服务，被告作为小区业主，应按照前期物业管理服务协议及《中铁十局集团物业管理有限公司前期物业管理服务协议》的约定履行支付物业费的义务。被告辩称原告物业管理存在信息不公开、不透明，未尽到管理义务，提供物业服务与约定严重不符等问题，故其有权拒绝交纳物业服务费。本院认为，物业服务具有整体性、长期性、综合性、广泛性的特点，被告提供的小区内某一时间、某一地点、某一方面的照片，无法全面反应原告对小区的物业管理状况，结合原告陈述的该小区已经入住业主大部分已经交纳物业费的事实，被告关于原告物业服务不符合合同约定的抗辩理由本院不予采信。此外，如原告物业服务质量存在一般瑕疵，应允许物业服务企业采取补救整改措施予以弥补，或被告可以要求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，而不能成为被告长期拒交物业费的正当理由，如个别业主可以物业服务企业的一般瑕疵拒交物业费，系对已交纳物业费业主权利的损害，最终将会损及全体业主的利益。综上，原告主张被告交纳自2018年10月1日起至2020年9月30日的物业费2491.1元本院予以支持。关于违约金。虽然前期物业管理服务协议中约定了违约金，但该违约金过高，应依法予以调整，违约金应以2491.1元为基数，自2020年10月1日起至实际付清款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍即年利率5%计算。因上述违约金已足以弥补原告利息损失，故对其主张利息损失的诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告史岩支付原告中铁十局集团物业发展有限公司物业管理费2491.1元及违约金（违约金以2491.1元为基数，自2020年10月1日起至实际付清之日止，按照年利率5%计算），限自本判生效之日起十日内付清。二、驳回原告中铁十局集团物业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告史岩负担。本判决为终审判决。审判员  张娅娟二〇二一年五月二十五日法官助理刘乘廷法官助理孟琪书记员姜丽