海城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0381民初3999号原告：李永业，男，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：李洪涛，辽宁明岳律师事务所律师。被告：杨德成，男，汉族，住鞍山市岫岩满族自治县。被告：宋海漫，女，汉族，住河南省禹州市。第三人：海城市益德房屋开发有限公司，住所地，海城市海州管理区东关街新东委，统一社会信用代码91210381097419034F。法定代表人：王彬，该公司经理。第三人：盛开斌，女，汉族，住海城市。第三人：盛德振，男，汉族，住海城市。第三人：白兴坤，女，汉族，住海城市。原告李永业诉被告杨德成、宋海漫、第三人海城市益德房屋开发有限公司、盛开斌、盛德振、白兴坤申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2021年4月21日受理后，依法组成合议庭，于2021年5月20日公开开庭进行了审理。原告李永业的诉讼代理人李洪涛、被告杨德成、宋海漫到庭参加诉讼，第三人海城市益德房屋开发有限公司、盛开斌、盛德振、白兴坤经本院法院送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永业诉称：2017年6月、7月第三人向原告借款。为保证还款，第三人海城市益德房屋开发有限公司以其开发的海城市海州管理区太府御花园小区19处房屋向原告提供抵押，双方就19处房屋分别签订了《商品房买卖合同》，办理了备案登记，原告支付了住宅专项维修基金，第三人为原告幵具了购房发票。因第三人未按期偿还借款，原告向海城市人民法院申请诉前财产保全，并在法定期间提起诉讼。2020年8月6日。海城市人民法院作出（2020)辽0381财保195号民事裁定书，依法查封了备案在原告名下位于海城市海州管理区太府御花园小区19处房屋，被查封的房屋中包括案涉的3号楼1单元3层1032号房屋（产籍号：C01-38-TF3-1032)。被告对（2020)辽0381财保195号民事裁定书提出书面异议，主张案涉3号楼1单元3层1032号房屋为其所有，请求解除对该房屋的查封。2021年2月3日，海城市人民法院作出（2021)辽0381执异33号执行裁定书，裁定解除查封。原告于2021年4月9日收到该裁定书。综合上述事实，依据相关法律规定，第三人为保证还款，与原告就案涉房屋签订《商品房买卖合同》、开具购房发票、办理备案登记并交纳住宅专项维修基金，符合法律规定，原告有权对案涉房屋申请查封拍卖。被告不享有足以排除执行的民事权益，（2021)辽0381执异33号执行裁定确有错误，应予纠正。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1、判令继续查封位于海城市海州管理区太府御花园小区3号楼1单元3层1032号房屋（产籍号：C01-38-TF3-1032);2、本案诉讼费用由被告承担。被告杨德成、宋海漫答辩：一、被答辩人起诉继续查封答辩人房屋错误，理由如下：2019年6月25日，答辩人与海城市益德房屋开发有限公司签定房屋买卖协议，楼房坐落在海城市海州区，建筑面积81.73平方米，房屋总价款255000元整，已付清全部楼款，并双方签定房屋买卖协议。答辩人对此房屋进行装修，并占有、使用、居住至今。二、海城市人民法院执行裁定书一份，证明被答辩人查封答辩人所有的楼房错误，答辩人提出的查封异议成立，答辩人从海城市益德房屋开发有限公司购买的房屋合格有效。2018年8月4日，被答辩人因与海城市益德房屋开发有限公司借款合同纠纷一案，被答辩人将答辩人所有海城市海州管理区东关街新东委城东路太府御花园小区3号楼一单元302室房屋查封，经答辩人向海城市法院提出异议后，法院认为答辩人提出的查封异议理由成立，于2021年2月3日海城市人民法院执行裁定书结束对答辩人房屋的查封。综上，答辩人认为被答辩人继续查封答辩人房屋，实属无理，侵犯了答辩人的合法权益，故请求法院依法驳回被答辩人的无理请求。第三人海城市益德房屋开发有限公司、盛开斌、盛德振、白兴坤未答辩。经审查明，第三人海城市益德房屋开发有限公司将其开发坐落于海城市海州管理区东关街新东委城东路太府御花园小区3号楼一单元302号（产籍号：C01-38-TF3-1032)房屋以总价25.5万元价款出售给被告杨德成、宋海漫。被告杨德成、宋海漫于2018年12月5日向第三人海城市益德房屋开发有限公司交付1万元定金，于2019年3月13日交付7万元房款，于2019年4月4日交付15万房款，于2019年6月25日与第三人海城市益德房屋开发有限公司签订房屋买卖协议并交付剩余2.5万房款，以上合计25.5万元购房款被告全部付清。被告杨德成、宋海漫于2020年7月开始在涉案房屋居住至今。另查，2020年8月4日，因李永业与被告益德公司、盛开斌、盛德振、白兴坤借款合同纠纷一案，本院依李永业诉前保全申请，于2020年8月6日对被告海城市益德房屋开发有限公司开发的现备案在申请人李永业名下的坐落于海城市海州管理区太府御花园小区3号楼1单元1032号（产籍号：C01-38-TF3-1032))、建筑面积81.73平方米房屋予以查封。再查，李永业与益德公司就本案诉争房屋于2018年11月30日签订了《商品房买卖合同》一份，并进行了网签备案。又查，李永业诉盛开斌、盛德振、白兴坤、海城市益德房屋开发有限公司、借款合同纠纷一案，本院于2020年9月21日作出（2020）辽0381民初6083号、6084号两份民事调解书，6083号调解书内容如下：一、原、被告双方共同确认借款本金200万元、利息（年利率24%）、诉讼费11400元、保全费5000元、保全担保费（保险费）13750元。被告提供备案在原告名下坐落于海城市太府御花园小区2号、3号、4号楼19处房产作为抵押〔详见（2020）辽0381财保195号民事裁定书〕；二、四被告于2020年10月18日前给付原告李永业本金200万元，并自2020年1月22日起至2020年10月18日止按年利率24%支付借款利息，诉讼费11400元、保全费5000元、保全担保费（保险费）13750元，在此期间一并付清。三、如四被告未按上述约定履行还款义务，原告有权对全部借款本息（利息计算期间为自2020年1月22日起至借款还清之日止）、诉讼费、保全费、保全担保费申请强制执行并对被告提供的抵押房产拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。四、其他无争执。6084号调解书内容基本与6083号调解书内容一致。本院于2021年2月3日作出（2021）辽0381执异33号执行裁定书，裁定：案外人杨德成、宋海漫的异议请求成立。原告向本院提供的证据有：1、海城市人民法院（2021）辽0381执异33号执行裁定书、海城市人民法院（2020）辽0381财保195号民事裁定书，证明因案涉房屋被解除查封，原告提起执行异议之诉；2、商品房买卖合同、增值税发票、专用收款收据、住宅专项维修资金专用收款收据，证明第三人与原告以订立买卖合同作为民间借贷的担保，并完成了财产权利变动的公示方式；3、海城市人民法院（2020）辽0381民初6083号民事调解书、海城市人民法院（2020）辽0381民初6084号民事调解书，证明原告与第三人间民间借贷的真实性，第三人与原告以订立买卖合同作为民间借贷的担保以及原告对担保房产（包括：案涉房产）享有优先受偿权，在生效法律文书中予以确认。被告杨德成、宋海漫对原告提供的证据的质证意见：对原告的证据均不清楚。被告杨德成、宋海漫本院提供的证据有：房屋买卖协议一份、付款收据三张、银行流水一份、收条一份，海城市人民法院（2021）辽0381执异33号执行裁定书一份，证明购买案涉房屋并已付清总价款的事实。原告对被告提供的证据的质证意见：对执行裁定书无异议；对房屋买卖协议有异议，因第三人未到庭，对其真实性有异议，从协议签订时间看是2019年6月25日，而我方与第三人签订的已备案的房屋买卖合同为2018年11月30日，早于被告合同时间，说明第三人是在与我方签订合同后，又将案涉房屋卖给被告，该房屋买卖协议应认定无效；对于收款收据及收条真实性、合法性有异议，这组证据时间都发生在我方与第三人合同备案之后，我方对该组证据合法性不认可，请法庭不予采信。第三人海城市益德房屋开发有限公司、盛开斌、盛德振、白兴坤未向本院提供证据。经本院审查，原、被告提供的证据，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，被告杨德成、宋海漫与第三人城市益得房屋开发有限公司在法院查封涉案房屋前签订了房屋买卖协议并付清了全部购房款，被告杨德成、宋海漫已于查封前在案涉房屋中居住至今，且未办理过户登记并非被告原因，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，被告提供的证据能够证明其对案涉房屋具有排除执行的权利，故对原告要求继续查封位于海城市海州管理区太府御花园小区3号楼1单元3层1032号房屋（产籍号：C01-38-TF3-1032)的主张，本院不以支持。关于原告主张其对案涉房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权一节，因其提供的（2020）辽0381民初6084号民事调解书系李永业与海城市益德房屋开发有限公司之间的约定，对他人不具有约束力，不能证明其主张，故本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李永业的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李永业承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  汤 威人民陪审员  王慧岚人民陪审员  李 丹二〇二一年五月二十一日书 记 员  吴舒楠