重庆市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)渝03民终545号 上诉人（原审原告）：祝启珍，女，1949年3月15日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。 上诉人（原审原告）：张文英，女，1974年5月12日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。 上诉人（原审原告）：张文刚，男，1971年8月13日出生，汉族，汉族，住重庆市涪陵区。 三上诉人共同的委托诉讼代理人：郑文剑，重庆元同律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆市武隆区中小企业融资担保有限责任公司，住所地重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉中路3号，统一社会信用代码915002320577904618。 法定代表人：王菊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黎毅，重庆星空律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王云龙，男，1964年4月3日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。 上诉人祝启珍、张文英、张文刚因与被告重庆市武隆区中小企业融资担保有限责任公司（以下简称“武隆区中小企业融资担保公司”）、王云龙案外人执行异议之诉一案，不服重庆市武隆区人民法院(2020)渝0156民初3041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张文刚及其与祝启珍、张文英的共同委托诉讼代理人郑文剑、被上诉人武隆区中小企业融资担保公司的委托诉讼代理人黎毅到庭参加诉讼，被上诉人王云龙经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祝启珍、张文英、张文刚上诉请求：撤销一审判决，改判解除对位于涪陵区望州路18号顺江花园听江苑X栋X号房屋的查封及抵押权。事实和理由：1.一审判决认为张伦作为案涉房屋的买受人，未提交证据证明其在近7年时间内曾向出卖人王云龙提出办理过户登记请求等积极行为，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，属于事实认定和举证责任分配错误。张伦在签订买卖合同时，案涉房屋未办证，2014年9月5日办证后，出卖人王云龙不仅未按合同的约定通知买受人张伦办理过户登记，而且恶意将该房抵押给他人，其次，由于王云龙因犯罪被拘押，张伦在2018年8月6日去世前无法与之取得联系，况且武隆区中小企业融资担保公司在办理抵押登记前已多次对案涉房屋现场勘查，在明知该房已经出售的情形下仍办理抵押登记，足以证明其非善意，因此，案涉房屋未办理过户登记，不是上诉人的过错所致。2.案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定的全部条件，上诉人享有对抗担保物权的优先受偿权。 武隆区中小企业融资担保公司辩称，本案中没有证据证明张伦和三上诉人曾经有向王云龙提出过办理过户手续或者向房屋登记机构递交过申请办理过户登记资料等积极行为，故案涉房屋未办理过户登记是因买受人自身原因造成。请二审法院驳回上诉。 祝启珍、张文英、张文刚向一审法院起诉请求：撤销（2020）渝0156执异106号《执行裁定书》，解除对位于涪陵区望州路18号顺江花园听江苑X栋X号房屋的查封及抵押权。 一审法院认定事实：祝启珍系张伦之妻，张文英系张伦之女，张文刚系张伦之子，2018年8月6日，张伦因病死亡。2012年8月21日，王云龙（甲方）与张伦（乙方）签订《房产买卖合同》约定：甲方将位于涪陵区望州路18号顺江花园听江苑X栋X号房屋出售给乙方；房屋出售价款为123975元，乙方向甲方支付80%购房款105000元，待房产分户产权办下后甲方通知乙方缴清余款18975元；甲方在乙方支付80%购房款105000元后三个工作日内，甲方将出售房屋交付给乙方使用等。2012年8月21日，案外人张光仕代张伦支付购房款60000元，2012年9月3日，张文英支付购房款45000元。2012年9月，王云龙将案涉房屋交张伦占有。此后，案涉房屋作为仓库租赁给案外人使用。2012年9月起，张文英向案涉物业服务公司交纳案涉房屋的物业服务费至今。2014年9月5日，案涉房屋登记在王云龙名下至今，建筑面积为49.59平方米，权证号为XXX房地证2014字第XXX号。2019年12月25日，重庆市涪陵区人民法院作出（2019）渝0102民初3418号民事判决，判决王云龙与张伦于2012年8月21日签订的《房产买卖合同》有效。 另查明，2016年5月31日，王云龙、案外人傅伟与武隆县中小企业融资担保有限责任公司签订《反担保抵押合同》，根据武隆县中小企业融资担保有限责任公司与刘金星签订的《委托保证合同》，案外人刘金星与重庆银行股份有限公司武隆支行的《个人经营性借款合同》和武隆县中小企业融资担保有限责任公司与重庆银行股份有限公司武隆支行的《保证合同》，王云龙以抵押人的身份向武隆县中小企业融资担保有限责任公司提供反担保，王云龙将位于涪陵区望州路顺江花园听江苑H幢，建筑面积1182.39平方米的仓储做为抵押物之一。2016年6月30日，案涉房屋办理土地房屋抵押权（地房）不动产登记证明。2017年6月15日，王云龙与武隆县中小企业融资担保有限责任公司签订《反担保抵押合同》，根据武隆县中小企业融资担保有限责任公司与刘金星签订的《委托保证合同》，案外人刘金星与重庆银行股份有限公司武隆支行的《个人经营性借款合同》和武隆县中小企业融资担保有限责任公司与重庆银行股份有限公司武隆支行的《保证合同》，王云龙以抵押人的身份向武隆县中小企业融资担保有限责任公司提供反担保，王云龙将位于涪陵区望州路顺江花园听江苑H幢，建筑面积1182.39平方米的仓储做为抵押物之一。2017年6月19日，案涉房屋办理土地房屋抵押权（地房）不动产登记证明。 2019年12月26日，武隆区人民法院作出（2019）渝0156民初4128号民事调解书，武隆区中小企业融资担保公司与王云龙达成调解协议：“一、被告王云龙自愿在2020年1月1日前支付原告重庆市武隆区中小企业融资担保有限责任公司2946128.41元；二、若被告王云龙到期未履行上述债务，则原告重庆市武隆区中小企业融资担保有限责任公司有权申请执行，对被告王云龙所有的位于重庆市涪陵区望州路18号顺江花园听江苑H幢的20处房产，采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告重庆市武隆区中小企业融资担保有限责任公司对变价后所得价款在2946128.41元范围内优先受偿；三、若变价后所得价款不足2946128.41元，原告重庆市武隆区中小企业融资担保有限责任公司自愿放弃对不足部分的追偿，若变价后所得价款超过了2946128.41元，由原告重庆市武隆区中小企业融资担保有限责任公司将超出部分返还给被告王云龙；四、原告重庆市武隆区中小企业融资担保有限责任公司自愿放弃对被告刘金星的诉讼请求；五、本案案件受理费减半收取15184元（原告已预交），被告王云龙自愿负担。”该调解协议生效后，王云龙未按协议内容履行，武隆区中小企业融资担保公司申请强制执行。2020年6月22日，该院作出（2020）渝0156执632号之四执行裁定，裁定查封王云龙在重庆市涪陵区望州路18号顺江花园听江苑H幢的20处房产。祝启珍、张文英、张文刚不服该执行裁定，提出执行异议。该院于2020年8月27日作出（2020）渝0156执异106号执行裁定，裁定驳回执行异议申请人祝启珍、张文英、张文刚的异议申请。祝启珍、张文英、张文刚不服该执行异议申请，于2020年9月11日向该院提出执行异议之诉。 还查明，2018年5月11日，武隆县中小企业融资担保有限责任公司名称变更为重庆市武隆区中小企业融资担保有限责任公司。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故本案中，应就原告祝启珍、张文英、张文刚对案涉房产是否享有受法律保护的实体权利，以及该权利是否能够排除强制执行进行审查。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，应从以下四个方面进行分析：第一，王云龙与张伦在抵押、查封案涉房屋之前，已经签订书面的房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第二，三原告提供的物业服务公司证明、租赁合同等证据能够证明其对于案涉房屋已经合法占有多年。第三，按照《房产买卖合同》约定，张伦在合同签订后支付了80%的购房款。第四，王云龙与张伦签订房屋买卖合同时因王云龙尚未取得该房屋的所有权，双方在合同中明确约定，待王云龙取得房屋所有权后办理房屋过户手续。但本案中，张伦作为一般的房屋买卖合同买受人，三原告也未提交证据证明其在近七年时间里向出卖人即王云龙提出办理过户登记的请求等积极行为，结合2019年全国法院民商事审判工作会议纪要第127条的精神，应当认定本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。 同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，本案买卖的房屋属不动产，因尚未依法办理登记，不能发生物权变动效力，即房屋所有权并未发生变动。王云龙2014年9月5日取得案涉房屋的房地证后，又将案涉房屋抵押给武隆区中小企业融资担保公司，并办理了抵押权登记。武隆区中小企业融资担保公司在取得案涉房屋抵押权时，系基于对房地证记载的房屋所有权人这一不动产登记的公示所产生的公信力的信赖，且武隆区中小企业融资担保公司在取得案涉房屋抵押权后已经按照其所担保的主合同如约进行了履行，故武隆区中小企业融资担保公司取得案涉房屋的抵押权合法有效。综上，武隆区中小企业融资担保公司对案涉房屋享有足以对抗祝启珍、张文应、张文刚的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，原告祝启珍、张文英、张文刚主张解除对涉案房屋查封、抵押的诉请，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告祝启珍、张文英、张文刚的诉讼请求。案件受理费2779.50元（原告已预交），由原告祝启珍、张文英、张文刚负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。 本院认为，二审中当事人双方争议的焦点为上诉人对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权利。现有证据显示，张伦于2012年8月21日与王云龙签订《房产买卖合同》，该合同第七条约定“甲乙双方同意，在乙方交付全部余款后开始申请办理公证或过户手续，所有费用由乙方承担”，第十条第3项约定“甲方分户产权证下来后，通知乙方交付购房余款”；合同签订后，张伦已支付购房总价款的80%即10.5万元，并实际占有房屋；2014年9月5日，王云龙取得案涉房屋产权证；2020年6月22日，武隆区人民法院对案涉房屋依法采取了查封措施。由此可见，自2012年8月21日签订买卖合同起至2020年6月22日案涉房屋被人民法院查封时止，时间长达近八年，案涉房屋的权利人或者利害关系人均有足够的时间交清购房余款、要求办理过户登记，然而权利人或者利害关系人却从未主动查询、过问案涉房屋过户的相关情况或者要求过户登记，明显具有怠于要求过户登记的情形，并且诉讼中上诉人祝启珍、张文英、张文刚均未提供相应的证据证明其曾经有过申请或要求王云龙办理过户登记的事实。因此，案涉房屋未办理过户登记，并非出卖人王云龙一方的原因所致。上诉人虽提出是出卖人王云龙一直未按合同约定履行通知义务，自己才未过户登记，但买受人对于出卖人长期不通知交款过户如此反常的情况却从未究问，其自身也存在明显过错。上诉人提出王云龙于2017年因涉嫌犯罪被刑事羁押，无法与之取得联系，但其一是未提供相应的证据证明王云龙确有被羁押的事实，二是即使王云龙2017年被羁押，从2014年9月5日王云龙取得房产证至2017年王云龙被羁押，相隔2-3年，买受人也有足够的时间查询、过问案涉房屋过户的相关情况或者要求过户登记，然而买受人却怠于主张，故上诉人的该部分上诉理由也不能成立。本案中，张伦作为一般房屋买受人，必须具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，才对案涉房屋享有足以排除执行的民事权利。因案涉房屋未办理过户登记，存在买受人自身的原因，故上诉人对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权利。 综上所述，祝启珍、张文英、张文刚的上诉理由不能成立，对其上诉请求，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2779.5元，由上诉人祝启珍、张文英、张文刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈中林 审判员  陈胜泉 审判员  张海瑞 二〇二一年五月十日 书记员  蔡世川