广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终23559号上诉人（原审被告）：深圳平南铁路有限公司，住所地深圳市南山区内环中路南山村兴**。法定代表人：徐涛，董事长。委托诉讼代理人：马光勇，男，汉族，1975年10月24日出生，系公司员工。被上诉人（原审原告）：深圳市南山区浪琴屿花园第六届业主委员会。负责人：张晓红，主任。委托诉讼代理人：弋仙荣，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市燕兴投资有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福安社区福华一路**国际商会大厦**705-706（**）。法定代表人：王淑芝，董事长。委托诉讼代理人：王露阳，北京市中通策成律师事务所律师。上诉人深圳平南铁路有限公司（以下简称平南铁路公司）因与被上诉人深圳市南山区浪琴屿花园第六届业主委员会（以下简称浪琴屿花园业主委员会）、深圳市燕兴投资有限公司（以下简称燕兴投资公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初27103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。平南铁路公司上诉请求：1.撤销深圳市南山区人民法院（2019）粵0305民初27103号判决，依法改判上诉人不承担任何民事责任；2.令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：上诉人不是本案的适格被告，不应承担开发建设单位的义务。一、原审判决认定事实错误，上诉人只是变相出让土地，并非涉案小区实际开发建设单位。二、一审判决将上诉人与燕兴投资公司之间的《合作建房合同书》视为内部约定未在本案中查明及认定，而判令平南铁路公司、燕兴投资公司另循途径解决是不妥当的。燕兴投资公司答辩称，对于上诉人的上诉请求不予认可，事实及理由也不认可。1.双方的规划许可证及房产证、建设工程规划验收合同合格证等证据可以佐证平南铁路公司与燕兴投资公司为合作建房，双方的比例是固定的，所以双方的责任比例也应当是按照三七分。2.燕兴投资公司并没有对双方所谓的专项维修基金的事情予以约定，应当按比例来承担，故不认可平南铁路公司的事实与理由。浪琴屿花园业主委员会答辩称，一、平南铁路公司的上诉理由没有证据予以证明，而根据浪琴屿花园的《深圳市土地使用出让合同书》、《建设用地规划许可证》、平南铁路公司与燕兴投资公司签订的《合作建房合同书》、《建设工程规划验收合格证》、《房地产证》等证据，足以证明平南铁路公司和燕兴投资公司均为浪琴屿花园的开发建设单位，其内部分工依法不影响改变双方的合作开发关系。二、首期专项维修金是为保障小区的建筑安全而设立，关系到全体业主的人身安危，涉及的利益和影响重大，也事关社会的和谐稳定。如果依据两个开发建设单位私下约定来判定，既不合法，也会给开发建设单位提供一个逃避交纳义务的途径，从而导致无法保障小区建筑安全和业主的人身安危。一审法院判定平南铁路公司只承担30%的比例责任，已经对平南铁路公司非常有利，其上诉请求没有证据与法律依据，依法应当予以驳回。浪琴屿花园业主委员会向一审法院起诉请求：1.平南铁路公司、燕兴投资公司支付浪琴屿花园业主委员会首期归集的专项维修资金2413185.31元；2.平南铁路公司、燕兴投资公司支付浪琴屿花园业主委员会至付清日的利息，暂计至2019年6月20日为2718694.57元（利息按照银行同期贷款利率计算）；3.平南铁路公司、燕兴投资公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，浪琴屿花园业主委员会明确其诉讼请求为要求平南铁路公司、燕兴投资公司将首期归集的专项维修资金及利息支付至住建局的专项资金账户。一审法院查明，1999年8月25日，深圳市规划国土局（出让方、甲方）与平南铁路公司、燕兴投资公司（受让方、乙方）签订《深圳市土地使用权出让合同书》［深地合字（1999）0053号］，合同约定：甲方将地块编号为Ｔ106-××9，土地面积约为25706平方米的土地出让给乙方，并移交给乙方使用；土地用途为住宅、商业；及其他内容。浪琴屿花园业主委员会提交的《投资许可证》显示浪琴屿花园原名弘轩海景花园；浪琴屿花园业主委员会提交的《深圳市建设用地规划许可证》（深规土规许字04-1998-0061号）、《深圳市建设工程规划验收合格证》［深规土设验字（2001）Ｎ018号］载明，宗地号为Ｔ106-××9，位于南山区燕兴投资公司。浪琴屿花园业主委员会提交的深圳市人民政府于2001年12月12日颁发的深房地字第**《房地产证》显示，位于深圳市南山区，宗地号为Ｔ106-××9土地的权利人为平南铁路公司、燕兴投资公司，登记份额分别为30%、70%。浪琴屿花园业主委员会成立时间为2019年7月22日，任期三年，任职时间从2019年8月2日起至2022年8月1日止。浪琴屿花园业主委员会提交的《召开深圳市浪琴屿花园第五届（第一次）业主大会公告》、《召开深圳市浪琴屿花园第五届（第一次）业主大会补充公告》以及《浪琴屿花园第五届（第一次）业主大会表决结果公示》显示，浪琴屿花园第五届（第一次）业主大会对于议题“授权业主委员会对开发商追讨未付的首期归集的专项维修资金，以及未提供给全体业主所有的商业用房等……”的投票结果为：同意91.6%，不同意0.9%，弃权7.5%。浪琴屿花园业主委员会提交的《工程三算审查表》、《工程造价三算审定表》显示：浪琴屿花园南区审定工程造价为73003617.67元（审定日期为2001年9月18日），北区审定工程造价为47655647.8元（审定日期为2001年11月16日）；建设单位名称为燕兴投资公司。深圳市南山区住房和建设局分别于2018年9月12日、2018年10月24日向燕兴投资公司、平南铁路公司发出(2018)深南住建限缴0134-l号《首期归集的专项维修资金限期缴存决定书》、(2018)深南住建限缴0134-2号《首期归集的专项维修资金限期缴存决定书》，写明平南铁路公司、燕兴投资公司共同开发建设浪琴屿花园项目，按规定应缴存首期归集的专项维修资金2413185.31元。深圳市南山区住房和建设局分别于2019年1月15日、2019年1月25日向平南铁路公司、燕兴投资公司发出深南住建撤[2019]01号《撤销[(2018)深南住建限缴0134-2号]》、深南住建撤[2019]02号《撤销[(2018)深南住建限缴0134-l号]》,内容写明根据两单位申请，结合浪琴屿花园小区实际情况，经研究决定撤销其作出的(2018)深南住建限缴0134-l号《首期归集的专项维修资金限期缴存决定书》和(2018)深南住建限缴0134-2号《首期归集的专项维修资金限期缴存决定书》。2019年6月25日，深圳市南山区住宅发展事务中心向深圳市南山区浪琴屿花园第五届业主委员会发出《关于浪琴屿花园首期归集的专项维修资金缴交情况说明的函》，载明截至该日，深圳市南山区浪琴屿花园首期归集的专项维修资金实交金额为0。2019年9月30日，深圳市南山区住房和建设局向燕兴投资公司发出《申报缴交物业专项维修资金（首期归集）通知书》（深南住建申通[2019]04-1号），要求其自接到通知书之日起15个工作日内前来办理申报缴交物业专项维修资金（首期归集）手续。浪琴屿花园业主委员会主张，《深圳市土地使用权出让合同书》以及《深圳市建设用地规划许可证》载明的主体均为平南铁路公司、燕兴投资公司，其要求平南铁路公司、燕兴投资公司对于缴交首期归集的专项维修资金承担连带责任；利息从2001年6月1日起开始计算，因其查询发现最早的预售合同签订时间为该时间。平南铁路公司表示，涉案土地是铁路用地性质，其将土地出售给燕兴投资公司之后，由燕兴投资公司独立开发，之后的建设工程施工、竣工验收备案、项目初始登记以及物业移交后续实际管理等事宜，其均未参与，故其认为应由燕兴投资公司承担缴交义务，即使确认平南铁路公司需要缴交，其缴交比例也应当只有30%。燕兴投资公司表示，土地开发和房屋实际买卖过程中其股东发生过变更，对于缴交金额其不明确。2020年5月15日，深圳市南山区住房和建设局针对一审法院的《协助调查函》出具《关于协助调查函的回函》，内容载明：在浪琴屿花园首期专项维修资金的追缴工作过程中，经调查发现南山区工程造价管理站出具的《工程三算审查表》显示浪琴屿花园开发建设单位为燕兴投资公司，其根据以上材料向燕兴投资公司送达《申报缴交物业专项维修资金（首期归集）通知书》。燕兴投资公司在收到通知书后向我局提交《合作建房合同书》显示浪琴屿花园系燕兴投资公司与平南铁路公司合作建设，首期归集的专项维修资金缴纳主体应为燕兴投资公司与平南铁路公司。由于根据《合作建房合同书》仅可确定缴交主体以及总金额，无法确定燕兴投资公司与平南铁路公司各自缴交份额，故我局于2018年9月同时向燕兴投资公司与平南铁路公司送达编号为（2018）深南住建限缴0134-1号、(2018)深南住建限缴0134-2号《首期归集的专项维修资金限期缴存决定书》，要求以上两家建设单位共同缴纳浪琴屿花园全部首期专项维修资金，由燕兴投资公司、平南铁路公司自行对份额进行确定。2019年1月7日，依据深圳市不动产登记中心出具的《不动产资料电脑查询结果表》显示，深圳市南山区浪琴屿花园产权原始登记比例份额燕兴投资公司为70%，平南铁路公司为30%，故我局在出现新证据的情况下于2019年1月25日撤销上述两份决定书，重新对浪琴屿花园首期专项维修资金追缴相关事宜进行界定。首期归集的专项维修资金应缴金额为工程造价的2%，根据南山区工程造价管理站出具的《工程三算审查表》计算，浪琴屿花园应缴金额为2413185.31元，由于现行法律未明确规定开发商之间应承担按份或连带责任，故我局暂未对各自承担的缴交比例进行确认。一审法院认为，建设单位应按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，将首期归集的专项维修资金在办理物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。依据深圳市南山区住房和建设局出具的《关于协助调查函的回函》及《工程三算审查表》，涉案浪琴屿花园小区首期归集的专项维修资金应缴金额为工程造价的2%，即2413185.31元，缴交主体为燕兴投资公司、平南铁路公司。关于平南铁路公司、燕兴投资公司的具体缴交金额。上述回函及浪琴屿花园业主委员会提交的《房地产证》显示，深圳市南山区浪琴屿花园产权原始登记比例份额燕兴投资公司为70%，平南铁路公司为30%，依据物权法的相关规定，平南铁路公司、燕兴投资公司应按照上述对外公示登记的比例享有相应的权利及承担相当的义务，故燕兴投资公司、平南铁路公司应向涉案小区物业专项维修资金专户支付的首期归集的专项维修资金分别为1689229.72元（2413185.31×70%）、723955.59元（2413185.31×30%）；如平南铁路公司、燕兴投资公司对于合作开发的南山区浪琴屿花园项目享有的权利、义务存在其他内部约定，平南铁路公司、燕兴投资公司对此可另循途径解决。关于浪琴屿花园业主委员会主张的利息。平南铁路公司、燕兴投资公司作为涉案小区的开发建设单位未按规定履行缴交义务，给浪琴屿花园业主委员会造成了损失，浪琴屿花园业主委员会据此要求平南铁路公司、燕兴投资公司向其支付利息，未违反法律规定，一审法院予以支持。浪琴屿花园业主委员会提交的的深房地字第**房地产证》显示平南铁路公司、燕兴投资公司产权初始登记的核发日期为2001年12月12日，故平南铁路公司、燕兴投资公司应自该日起，向浪琴屿花园业主委员会支付利息，2001年12月12日至2019年8月19日期间的利息应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计至平南铁路公司、燕兴投资公司实际付清之日止。综上，依照《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条、第八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、深圳平南铁路有限公司应于判决生效之日起十日内将浪琴屿花园小区首期归集的专项维修资金723955.59元及其利息(以723955.59元为基数,2001年12月12日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计至实际付清之日止)缴存至主管部门指定的物业专项维修资金专户；二、深圳市燕兴投资有限公司应于判决生效之日起十日内将浪琴屿花园小区首期归集的专项维修资金1689229.72元及其利息(以1689229.72元为基数,2001年12月12日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计至实际付清之日止)缴存至主管部门指定的物业专项维修资金专户；三、驳回深圳市南山区浪琴屿花园第六届业主委员会的其他诉讼请求。平南铁路公司、燕兴投资公司如未按判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费47723.15元，由浪琴屿花园业主委员会负担702元，由平南铁路公司负担14106.34元，燕兴投资公司负担32914.81元；保全费5000元，由浪琴屿花园业主委员会负担73.55元，由平南铁路公司负担3448.52元，燕兴投资公司负担1477.93元。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，燕兴投资公司与平南铁路公司均为深圳市南山区浪琴屿花园的建设单位，两单位产权原始登记比例份额为燕兴投资公司70%、平南铁路公司30%，一审法院依据上述对外公示登记的比例认定两单位应向涉案小区物业专项维修资金专户支付首期归集的专项维修资金分别为1689229.72元和723955.59元，无不当之处，本院予以认可。平南铁路公司与燕兴投资公司对于合作开发建房所享有的权利义务存在其他内部约定，可以另寻途径解决，而不能免除其作为建设单位应当承担支付首期归集的专项维修资金的义务。平南铁路公司以双方签订的《合作建房合同书》明确约定所有与涉案小区项目相关的政府税费均由燕兴投资公司负责为由，上诉请求不承担本案任何责任，理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11039.55元，由上诉人深圳平南铁路有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二一年五月十四日书记员  陈 娃附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。