吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终1244号上诉人（原审原告）：吉林市裕达物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：钟宪臣，董事长。委托诉讼代理人：李杨，女，该公司员工。委托诉讼代理人：栾弼涵，吉林雪柳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘明，男，1966年4月1日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：曹诗，吉林崇唐律师事务所律师。上诉人吉林市裕达物业服务有限公司（以下简称裕达物业公司）因与上诉人刘明物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2021）吉0202民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人裕达物业公司的委托诉讼代理人李杨、栾弼涵，上诉人刘明及其委托诉讼代理人曹诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕达物业公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判刘明给付物业费服务费13,549.6元及违约金2,709.9元，合计16,259.5元。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定裕达物业公司存在管理及服务瑕疵，刘明无需交纳违约金没有事实及法律依据。一审时，裕达物业公司已经向法庭提供了证据，足以证明裕达物业公司为吉林市沈铁幸福里小区进行物业服务，包括：绿化、清雪、门禁、监控、垃圾清运、化粪池蓄水池的维修养护、消防设施检修等等。裕达物业公司并无管理及服务瑕疵。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，刘明作为业主，在接受服务的同时就应当交纳物业服务费。自2016年3月1日至今，刘明从未交纳过任何物业服务费，此行为已经构成违约。刘明拖欠物业费、必然会使物业企业实时需要投入的物业管理资金减少，导致小区物业管理服务质量一定程度的下降。同时，因物业服务质量的下降，也必然对已经按时足额交纳物业费的业主享受物业服务的权益遭到损害。据此《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。即便没有在合同中明确约定违约金，裕达物业公司亦有权向刘明要求违约金。根据裕达物业公司与刘明签订的《前期物业服务合同》中已经明确约定了违约金的计算方式，裕达物业公司有权要求刘明承担迟延交付物业服务费的违约金。二、一审法院认定刘明应当按照0.9元／月／平方米的标准交纳物业服务费6,218.22元，属认定事实错误。吉林市沈铁幸福里小区业主委员会与吉林市寓龙房产物业服务有限公司（以下简称寓龙物业公司）签订了三期《前期物业服务合同》，2019年依国资委公企与私企分开的要求，经吉林市沈铁幸福里小区业主委员会的同意，由新成立的“吉林市裕达物业服务有限公司”也就是裕达物业公司继续履行上述服务委托合同，向吉林市沈铁幸福里小区全体业主提供物业服务。自前寓龙物业公司为吉林市沈铁幸福里小区服务以来，商业网点房一直是按照1.9元／月／平方米的标准进行收费，在一审时，裕达物业公司已经提供了相应的证据足以证明这一点。也就是说，在寓龙物业公司与业主之间已经形成了交易习惯。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等內容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定”之规定，吉林市沈铁幸福里小区业主委员会与寓龙物业公司签订的《物业服务委托合同》符合法律规定，此份合同中对商业网点房物业服务费的收费标准约定不明，应当按照双方已经形成的交易习惯加以确认，双方之间已经用实际履行确认了商业网点房的物业服务费标准：1.9元/月/平方米。裕达物业公司接替寓龙物业公司继续为沈铁幸福里小区提供物业服务时，沿用寓龙物业公司的收费标准。一审法院仅因合同中没有明确约定而判定商业网点房的物业服务费标准为0.9元/月/平方米是毫无根据。综上，恳请贵院查清事实，依法改判。刘明辩称：一、一审认定裕达物业公司存在管理及服务瑕疵，刘明无需交纳物业服务违约金正确。通常物业服务企业在起诉索要物业费前期，均会将平时服务不到位之处进行弥补。但裕达物业至今对案涉网点门前停车堵塞消防通道的问题置之不理，直接导致网点门前无法规范停车，影响了案涉网点的商业价值。二、裕达物业公司主张物业服务费为1.9元/月/平方米没有事实和法律依据。依据《招投标法》第四十六条第一款“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”的规定，经招投标案涉物业前期物业服务中商业网点为1.05元/月/平方米，另因寓龙物业公司和裕达物业公司均未提供合同约定的相应服务，应以1.05元/月/平方米的基础上做相应扣减。刘明上诉请求：撤销一审民事判决第一项，将案件发回重审或改判驳回裕达物业公司全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院遗漏案件主体。本案存在债权转让法律关系，现上诉人对该笔债务存在异议，故为查明案件事实，寓龙物业公司应出庭参与诉讼，本案一审中寓龙物业公司并未参加诉讼，依据民事诉讼法的规定，原判决遗漏当事人，本案应发回重审。二、一审法院认定事实错误。1.一审认定：“物业费为每月每平方米0.9元”错误。一审裕达物业公司提交的证据2016年的《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》第十五条载明：“非住宅房屋物业费暂按前期物业服务合同服务价格执行”；2017年的《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》第十八条第1款载明：“商业物业费及地下车位费标准按上一年度标准执行”；2018年的《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》第十八条第1款载明：“商业物业费及地下车位费标准按上一年度标准执行”。上述三份证据均未体现商业网点物业费的金额，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，裕达物业公司承担举证不能的法律后果，其诉讼请求应当予以驳回。2.一审认定：“沈铁幸福里全体业主拖欠的物业费债权转让给裕达物业公司。……由裕达物业公司沿用原物业服务合同内容继续提供物业服务”错误。如裕达物业公司所述真实，那么本案客观上是变更了物业服务企业，依据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”、第十二条第3项“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意”的规定，将物业服务公司由寓龙物业公司变更为裕达物业公司并未经过业主大会同意，不符合法定程序，对刘明不发生法律效力，即本案裕达物业公司无权向刘明主张物业费。3.寓龙物业公司与裕达物业公司转让债务没有支付对价，该债权转让为虚假转让，且寓龙物业公司是否按照物业服务合同的约定履行了物业服务义务，是否有权向业主收取物业服务费，一审并没有任何证据予以证明。三、一审仅凭债权转让协议即认定寓龙物业公司将债权转让给裕达物业公司证据不足，该份协议是否真实，是否支付对价，是否实际履行均无其他证据予以佐证，且无证据证明寓龙物业公司对刘明所谓的债权包含在该1,425,333.8元之中，在寓龙物业公司未参与庭审的情况下，相关事实无法查明。四、寓龙物业公司和裕达物业公司均存在未按照合同约定提供物业服务的情况。1.依据2018年《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》第十六条“物业管理服务人员应配备不少于90人，如购置机械设备，可核减人员，但人员总数不得少于80人，要求人员定岗定编，不得虚设，特殊工种应具备资格证”的约定，裕达物业公司并未按照约定配备相应人员，违反合同约定，其主张支付合同对价应当做相应扣减。2.裕达物业公司一审提交的照片仅能证明其提供了卫生保洁服务中的个别项目，无法证明提供了其他合同约定的物业服务项目，裕达物业公司应当对其全面履行了合同义务提供相应证据予以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。综上，一审认定事实不清，证据不足，程序违法，请求二审依法支持刘明的上诉请求。裕达物业公司辩称，一审认定事实不清，适用法律错误。应改判支持裕达物业公司的诉讼请求。一、刘明上诉提出一审法院遗漏案件主体，程序错误的主张不符合法律规定。寓龙物业公司早已经将诉讼资格委托给裕达物业公司，裕达物业公司有作为单独诉讼主体进行起诉的权利。具体情况，将在举证时具体说明。一审法院并未遗漏诉讼主体，无程序违法。二、一审认定事实不清，裕达物业公司有权以每月每平方米1.9元的标准向刘明收取物业服务费。1.裕达物业公司接替寓龙物业公司为刘明所在小区进行物业服务，沿用了沈铁幸福里小区业主委员会与寓龙公司签订的《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》，也沿用了寓龙物业对沈铁幸福小区全体业主的物业费收费标准，即商业网点1.9元/㎡/月。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民法典》第五百四十三条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，当寓龙公司改变物业收费标准，而沈铁幸福里小区业主未提出异议并且交费时，物业服务合同就已经产生变更，双方当事人用实际履行改变了原有的物业服务合同约定。自2016年至今，沈铁幸福里小区的商业网点收费标准一直是1.9元/㎡/月，已经形成交易习惯。又根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容约定不明确的，可协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯履行”之规定。双方在已经形成交易习惯的情况下，应当按照交易习惯继续履行合同。2.业主委员会同意由新成立的裕达物业公司继续履行服务合同是事实。通过裕达物业公司提供的证据可以看出，业主委员会已经同意由“新成立”的裕达物业公司接替寓龙公司履行物业服务。在公示的第一句话就明确表示“新成立”的字样，表示业主委员会已经充分了解公司的变化，至于刘明所说“法人不变、公司主体不变”只是业主委员会的表述性问题，业主委员会的真实意思是：物业公司的服务不会发生变化。业主委员会本身就为业主大会的代言人，是得到业主大会授权，代替业主大会行使权利的机构，对外签署的一切合同均代表业主大会的行为。但我们也知道，业主委员会的人员是选举产生，不能要求业主委员会所有人员有专业的法律思维、法律用词。他们签署《补充协议》、发布《公示》时，已经明确“新成立”裕达物业公司，只是在文字表述上不是很准确，不能以此说明裕达物业公司未经业主大会同意，未经法律程序。刘明如此陈述是对事实扭曲。3.裕达物业公司有权向刘明追索2016年起至2019年的物业服务费。寓龙物业公司于2019年3月31日与裕达物业公司签订《债权转让协议》，将吉林市昌邑区沈铁幸福里小区全体业主自2016年3月1日至2019年3月31日拖欠寓龙物业公司的物业服务费共计1,425,333.80元的债权转让裕达物业公司，并发出通知。裕达物业公司作为受让人，成为沈铁幸福里小区拖欠物业服务费的业主的债权人。当然有权利要求刘明支付拖欠的物业费。三、无论是寓龙物业公司还是裕达物业公司均没有违约行为。刘明在上诉状中阐述，裕达物业公司未按照约定配备相应人员，并且只提供了卫生保洁服务中的个别项目并不是事实。四、刘明的行为已经构成违约。在一审庭审中已经详细阐述过，沈铁幸福里小区业主委员会与寓龙物业公司签订了三期《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》，2019年依国资委公企与私企分开的要求，经吉林市昌邑区沈铁幸福里小区业主委员会同意，由新成立的“吉林市裕达物业服务有限公司”继续履行上述服务委托合同，为沈铁幸福里小区全体业主提供物业服务。刘明为沈铁幸福里小区1号楼6号网点的业主，从2016年3月至今，从未交纳过任何物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业前的那个的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服企业签订的物业服务合同对业主具有约束力”之规定，吉林市沈铁幸福里小区业主委员会与寓龙物业公司签订的《物业服务委托合同》符合法律规定，对包括刘明在内的全体业主均具有约束力。综上，二审应依法驳回刘明的上诉请求。裕达物业公司向一审法院起诉请求：判令刘明立即给付物业服务费13,549.60元及违约金2,709.90元，合计16,259.50元。一审法院认定事实：2016年2月24日，吉林市昌邑区沈铁幸福里小区业主委员会（以下简称幸福里小区业主委员会）与寓龙物业公司签订了《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》（以下简称《物业服务合同》）。合同约定：寓龙物业公司对沈铁幸福里小区提供物业服务，委托服务期限自2016年2月24日至2017年2月23日。双方约定物业管理服务费按建筑面积1.40元／平方米／月，其中物业费0.90元／平方米／月、电梯费0.50元／平方米／月；住宅一楼免收电梯费，二楼（含二楼以上）全额交费。双方分别于2017年1月9日、2018年12月31日续签《物业服务合同》，服务期限延续至2021年12月31日。2019年3月31日，寓龙物业公司将2016年3月1日至2019年3月31日，沈铁幸福里全体业主拖欠的物业费债权转让给裕达物业公司。2019年4月6日，幸福里小区业主委员会与裕达物业公司签订《补充协议》，约定由裕达物业公司沿用原物业服务合同内容继续提供物业服务。刘明是沈铁幸福里小区1号楼6号网点业主，房屋建筑面积148.37平方米。刘明自2016年3月1日至今未交纳物业费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”幸福里小区业主委员会与寓龙物业公司签订的《物业服务合同》、与裕达物业公司签订的《补充协议》，均是合同双方真实意思表示，内容也未违反法律及行政法规的强制性规定，故合同、协议均合法有效，该合同的效力对全体业主均具有约束力，物业公司与业主刘明均应按照合同约定履行合同义务。刘明辩解其与物业公司没有签订物业服务合同的辩解不予采纳。《中华人民共和国合同法》第七十九条、《中华人民共和国民法典》第五百四十五条均规定债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人。2019年3月31日，寓龙物业公司与裕达物业公司签订《债权转让协议》，将2016年3月1日至2019年3月31日，沈铁幸福里全体业主拖欠的物业费债权转让给裕达物业公司。该协议不违反法律规定，应认定有效。上列两部法律均规定，债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。法院认为债是特定的权利义务关系，债权人转让债权，应当将转让债权的数额等信息通知特定的债务人，通知到达债务人时，该转让方对债务人发生效力。寓龙物业公司仅在沈铁幸福里小区内张贴对不特定小区业主的《债权转让通知书》，不能视为已经通知债务人刘明。故转让尚未对刘明发生效力。裕达物业公司起诉后，法院于2021年1月13日向刘明送达了起诉状副本，可以视为转让的通知到达了刘明，债权的转让方对刘明发生效力。刘明应当向裕达物业公司交纳拖欠的物业费。2019年4月6日吉林市昌邑区沈铁幸福里小区业主委员会与裕达物业公司签订了《补充协议》，由裕达物业公司按照幸福里小区业主委员会与寓龙物业公司签订的《物业服务合同》执行。虽然裕达物业公司没有提供证据证明此《补充协议》已经过全体业主或者业主代表同意，但该公司已经实际对幸福里小区提供了物业服务，可以收取2019年4月之后的物业费。物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，服务内容包含了小区内共用设施设备的维修养护、公共环境卫生的清洁、绿化养护、车辆停放管理、安全防范、公共秩序维护等项目。物业费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的成本和利润，还包含了物业服务企业提供上述服务项目所需的一系列支出。物业服务企业在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付全部物业费的方式扩大矛盾，若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。遇到问题，物业服务企业与业主应注意及时沟通，物业服务企业应积极改进服务质量，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，业主也应按期足额交纳物业费。故刘明主张其网点系与住宅区隔离的营业用房，不在物业服务范围内的辩解不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”刘明辩解其网点二层屋顶严重漏水，多年向物业反映，至今不予处理和维修，其只好于2020年自行重做防水。刘明可以另案解决。裕达物业公司于2019年3月31日通过与寓龙物业公司的债权转让协议，取得了向沈铁幸福里全体业主收取自2016年3月1日至2019年3月31日物业费的权利。而且裕达物业公司自2019年4月开始一直为该小区提供物业服务，故裕达物业公司请求刘明交纳2016年3月1日至2020年2月28日期间的物业费，法院予以支持。《物业服务合同》约定物业管理服务费按建筑面积1.40元／平方米／月，其中物业费0.90元／平方米／月、电梯费0.50元／平方米／月；住宅一楼免收电梯费，二楼（含二楼以上）全额交费。没有对营业用房收费标准单独约定，刘明应当按照物业费0.90元／平方米／月交纳6,418.22元（148.57平方米×0.9元／月／平方米×48个月），刘明存在迟延交纳物业服务费的行为，但裕达物业公司也存在一定的管理及服务瑕疵，基于公平原则，法院不予支持裕达物业公司的违约金主张。综上所述，裕达物业的部分诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百四十五条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、刘明于判决生效之日起五日内向吉林市裕达物业服务有限公司支付2016年3月1日至2020年2月28日的物业费6,418.22元；二、驳回裕达物业公司的其他诉讼请求。案件受理费103元，由裕达物业公司负担78元，由刘明负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。裕达物业公司提交证据：证据1.授权委托书一份，证明2019年5月1日寓龙物业公司将吉林市昌邑区沈铁幸福里小区全体业主自2016年3月1日至2019年3月31日拖欠的物业服务费的债权转让给了裕达物业公司。并且授权裕达物业公司单独作为诉讼主体处理与沈铁幸福里小区全体业主因物业服务合同所产生的一切纠纷。裕达物业公司有单独诉讼的权利一审法院并未遗漏主体。证据2.寓龙物业公司及裕达物业公司工资表一份，证明寓龙公司自接受昌邑区幸福里小区业主委员会委托，履行物业合同起配备人员均未低于90人，寓龙公司已经配备了相应的人员，裕达公司沿用了寓龙公司的相应管理政策也没有违约的行为。证据3.吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初2976号民事判决，证明同一位置相邻网点按照物业费服务标准1.9元每月每平米的标准收取物业费。刘明应当按照此标准向物业公司交费。刘明质证称：对授权委托书有异议，因寓龙物业公司是所谓债权转让的主体，须寓龙物业公司当庭对债权转让的细节予以陈述，现没有证据能够证明债权转让包含了网点的物业费，也没有证据证明双方对该笔债权转让支付的对价。对工资表有异议，上述表格中并没有相应的流水予以佐证，亦没有相应人员名单的社保交费证明，不能证明表格中人员均为案涉物业提供了物业服务。对判决书的真实性没有异议，对证明问题有异议。刘明提交证据：证据1.照片一组。证明案涉网点门前为小区消防通道，存在因物业疏于管理违规停车的情况，物业并未对该通道卫生进行及时清理，物业公司对案涉通道属于弃管状态。刘明房屋因房屋漏水多次与物业沟通，物业不但不提供服务，还拒绝为维修提供方便。证据2.收据，证明2014年4月14日，案涉小区之前的物业公司吉林市吉铁物业服务有限责任公司按照1.2元每平米收取的案涉网点物业费。证据3.中标通知书、前期物业合同，证明案涉商业网点服务费为1.05元每平米。证人郑贵文证明：我与刘明签订的租赁合同，租赁3年我就不租了，我们这的商业网点没有安保服务，进出车辆堵塞我们的通道，无法在这进行医疗服务。裕达物业质证称：证据1在一审时刘明已经提交过，不能作为二审新证据使用，不能证明其拍摄的时间和地点，不能证明其想证明的问题。对证据2收据的真实性、合法性和证明问题均有异议。第一，该份证据书写的时间2014年4月14日，在一审开庭前就应当在刘明手中，但一审时刘明并未提供。第二，该份证据显示交款原因为物业服务费，列账科目148.57元，并未显示该份收据收取的物业费是具体月份、年度或者收费标准，无法证明刘明想要证明的问题。对证据3的真实性和合法性没有异议，但对证明问题有异议。2013年5月13日，中标的单位是吉林市吉铁物业服务有限公司，而我方主张的物业费是2016年起至今的物业费，随着物价的变动物业费有所提高是正常情况，且一审时候我方已经提交证据证明物业公司与业主委员会达成协议，同小区同位置商业网点的业主按照每月每平米1.9元的标准向本公司交纳了物业费，即双方已经达成交易习惯，该份证据无法证明刘明想要证明的问题。证人郑贵文为幸福里小区业主，并未交纳物业费，其证人证言不应被采纳。门口的位置属于交通管理部门和城管部门所负责的区域，不应当由物业公司进行管理。本院经审查认为，裕达物业公司所提供的证据1及证据2能够证明相关案件事实，本院予以采信。证据3的裁判结果已经被本院二审改判，对其证明的问题本院不予采信。刘明所提供的证据1及证据2无法证明其所要证明的问题，本院不予采信。证据3能够证明案涉小区前期物业合同中约定的物业费标准为每月每方米1.6元，本院对此部分事实予以确认。因证人与本案的处理结果有利害关系，故不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年吉林市吉铁房地产开发有限公司与吉林市吉铁物业有限公司就案涉小区签订《前期物业服务合同》。该合同第十条约定：物业管理服务费按1.6元标准收取。2016年2月24日、2017年1月9日和2018年12月31日，吉林市沈铁幸福里小区业主委员与寓龙公司签订三期《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》。2016年2月24日双方所签订的合同中约定商业物业费按前期物业服务合同服务价格执行。2017年1月9日和2018年12月31日签订的合同中均约定：商业物业费按上一年度标准执行。另查明：2019年3月1日，寓龙公司与裕达物业公司签订债权转让协议书，将吉林市昌邑区沈铁幸福里小区全体业主自2016年3月1日拖欠寓龙公司物业服务费共计人民币1,425,333.8元的债权转让给裕达物业公司，并就双方的转让协议进行了公告。2019年5月1日寓龙公司出具委托书，就沈铁幸福里小区业主拖欠物业问题，委托裕达物业公司进行单独诉讼。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。裕达物业公司为案涉小区提供物业服务，刘明为小区业主，双方之间形成了物业服务合同关系。物业服务具有整体性，不同的业主对物业服务的质量评价存在差异。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量。小区业主应依约交纳物业费，对于物业公司的物业服务质量，业主可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。刘明作为案涉小区业主应当按照合同约定交纳物业费。关于物业费收费标准问题。经查，案涉小区前期物业合同中，约定的物业费标准为1.6元。故本案物业费的收费标准应为每月每米1.6元。裕达物业公司虽然主张应按照每月每米1.9元收取物业费用，但未提供充分有效的证据予以证实，本院不予支持。关于违约金问题。本案中，刘明系因物业服务质量存在瑕疵未按约定交纳物业费。根据其提供的相关证据显示，案涉小区的物业服务，亦有需要进一步完善的部分。故刘明不应支付逾期交纳物业费的违约金，本院对刘明此部分上诉主张予以支持。关于本案是否遗漏主体问题。本案中，寓龙公司作为债权人，已经将其所拥有的债权转让给裕达物业公司，并对其转让行为进行了公告，双方之间的债权转让行为符合法律规定，应认定为有效。裕达物业公司有权向案涉小区的业主主张相关权利。裕达物业公司提起本案诉讼前，寓龙物业公司已对其出具委托手续，允许裕达物业公司作为单独诉讼主体针对拖欠的物业费用提起诉讼，故本案并未遗漏必要的诉讼主体。综上所述，裕达物业公司和刘明的部分上诉主张成立，应予支持。一审认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、刘明于判决生效之日起五日内向吉林市裕达物业服务有限公司支付2016年3月1日至2020年2月28日的物业费11,410.18元；二、驳回吉林市裕达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费103元，二审案件受理费100元，合计203元，由刘明负担143元，由吉林市裕达物业服务有限公司负担60元。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年五月二十四日书记员  王丽宁