贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1351号上诉人（原审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路102号。负责人：张旭东，系该分公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：何大党，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴秀国，男，1984年7月1日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。原审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，系该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）因与被上诉人吴秀国、原审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初15001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2021年4月9日进行了庭询。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护，涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，被上诉人未证明其享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应当尊重并保护上诉人的抵押权。二、适用法律错误。(一）被上诉人仅是一般买受人。我国的物权变动为“债权合意加登记”的方式，房屋买卖合同成立并且有效后，买房人才能取得物权期待权，执行异议复议规定第二十八条才规定一般买受人的物权期待权，防止人民法院强制执行时侵害一般买受人的正当权利。但一般买受人的物权期待权仅能对抗普通债权的执行，并不能对抗具有物上优先权优的受偿权，也不能排除人民法院执行优先债权，上诉人对涉案房屋具有在建工程抵押权，因此一审判决参考执行异议复议规定第二十八条支持被上诉人是错误的。(二）本案需适用执行异议和复议规定第二十九条来判断被上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。(三）被上诉人未证明其享有商品房消费者权。被上诉人在一审过程中未查询其个人配偶及其未成年子女的住房情况，对于是否需要保障其家庭成员居住需要，未提交有效证据证实。吴秀国答辩称：1、在法院查封前已签订合法有效的《商品房买卖合同》并经抵押权人农行金泉支行同意。2、答辩人支付了全部购房款并占有该房屋，没有过户在答辩人的名下不是答辩人的原因。3、一审适用法律正确。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：请求准予执行原告拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：2013年12月30日，原告华融资产管理公司贵州分公司与被告大地联创房开公司到黔东南州住房和城乡建设局办理抵押登记（编号：凯房建州字第××号），被告大地联创房开公司将在建工程凯里市环城西路127号大地春城商住楼抵押给原告华融资产管理公司贵州分公司，抵押债权为318000000元。原告华融资产管理公司贵州分公司因被告大地联创房开公司未有履行债务，诉至贵州省高级人民法院，贵州省高级人民法院立案受理后，经调解，作出（2017）黔民初51号民事调解书，调解主要约定被告大地联创房开公司于2017年8月31日前归还原告华融资产管理公司贵州分公司债务重组本金485000000元及利息（其中2014年12月20日至2016年9月20日期间的利息按照年利率19.5%计算，2016年9月21日起至款项全部还清之日止的利息按照年利率24%计算）。如被告大地联创房开公司未按期限履行还款义务，则应按照编号为贵州Ｙ25130051-5号的《抵押协议》承担抵押担保责任。因被告大地联创房开公司未按贵州省高级人民法院生效的（2017）黔民初51号民事调解书履行义务，原告华融资产管理公司贵州分公司申请凯里市人民法院执行，在执行过程中，凯里市人民法院于2017年12月13日作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，查封被告大地联创房开公司凯里市“大地春城”项目90689.73平方米的房产，其中包括涉案房屋即位于凯里市房屋。凯里市人民法院查封后，被告吴秀国提出执行异议，2020年8月12日凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异209号执行裁定书，撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。原告不服，诉至一审法院，要求判如所请。另查明，被告吴秀国于2015年8月20日与被告大地联创房开公司就凯里市迎宾大道207号大地春城6栋6层601号房屋签订了商品房买卖合同（合同编号6-601），同日吴秀国一次性交清了购房款561068元。此前，吴秀国已于2015年7月27日办理了接房手续。2019年1月18日吴秀国曾以贵州大地联创房地产开发有限公司为被告提起商品房预售合同纠纷，要求法院确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，将出售并由的商品房报送房产部门备案，并由贵州大地联创房地产开发有限公司支付逾期办证违约金。我院于2019年5月28日以（2019）黔2601民初684号民事判决书判决双方于2015年8月20日签订的《商品房买卖合同》有效。一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，吴秀国作为涉案房屋的买受人在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，在查封之前占有涉案房屋，并交纳全部购房款。吴秀国对执行标的有足以排除强制执行的民事权益，因此，原告诉请理由不成立，一审法院对于原告的诉讼请求不予支持。被告大地联创房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案可以缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。本案受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，当事人未提交新的证据材料。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，已生效的（2019）黔2601民初684号民事判决书确认双方签订的《商品房买卖合同》有效。同时查明涉案房屋已支付完购房款并占有使用，没有办理过户不是吴秀国的过错，故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，一审判决并无不当，对上诉人的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 欧阳樟审判员 王大梅二〇二一年五月十三日法官助理游婷书记员赵艳萍