山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终853号 上诉人(一审被告、反诉原告)：淄博鑫悦汽车销售服务有限公司，住所地淄博市高新区中心路东侧、华鸿路以南，盛凯汽车配件有限公司办公楼4楼4西区。 法定代表人：宋道红，经理。 委托诉讼代理人：贾茂远，山东众成清泰(淄博)律师事务所律师。 被上诉人(一审原告、反诉被告)：赵洪胜，男，1959年9月5日出生，汉族，无业，现住淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：刘业军，淄博淄川鼎昊法律服务所法律工作者。 上诉人淄博鑫悦汽车销售服务有限公司（以下简称鑫悦公司）因与被上诉人赵洪胜土地租赁合同纠纷一案，不服淄博市淄川区人民法院（2020）鲁0302民初2164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鑫悦公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决；2.依法改判驳回被上诉人赵洪胜的原审诉讼请求；3.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决关于被上诉人未向上诉人交付土地的事实未予认定，明显错误。1、原审判决没有对被上诉人仅向上诉人交付一半租赁土地而未全部交付的事实予以认定，并“偷换概念”认定“鑫悦公司虽主张涉案土地并未全部交付，但未向本院举证证明在赵洪胜未完全交付土地时其主张权利的情况”进而认为“鑫悦公司不能以其现在实际经营使用的面积为依据主张赵洪胜未完全交付土地”，认定事实严重错误。2、事实上，迄今为止，被上诉人一直未将租赁土地全部交付给上诉人，其仅交付了一半面积的土地，另一半面积的土地及该土地上的车间被上诉人一直占有使用至今。3、被上诉人负有向上诉人交付租赁物的合同义务，根据相关司法解释规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，被上诉人应当承担举证证明是否将全部土地交付给上诉人的责任，原审判决诿责于上诉人，实属不当。二、原审法院委托进行的司法鉴定程序错误。鉴定材料明显存在明显伪造嫌疑。上诉人申请对存在明显伪造嫌疑的鉴定材料即施工合同进行鉴定而原审法院不予准许，程序违法。鉴定价格严重背离双方订立合同的初衷，亦背离常理和公众认知，严重错误。1、鉴定机构青岛新业价格评估有限公司无不动产价格评估资质，该机构所指派参与本次评估的相关人员亦不具有该鉴定资格，并且该机构作出的青岛新业价评字[2020]第（233）号价格评估结论书仅为一人出具，违反了相关的价格评估程序规定以及相关法律规定。原审判决采信该鉴定意见，不符合法律规定。2、原审中，上诉人发现被上诉人提交的鉴定材料即2000年1月6日的施工合同具有明显伪造迹象，申请对该合同的形成时间进行鉴定，但原审法院不予准许，从而使鉴定机构依据该虚假证据作出错误的鉴定意见。原审法院只准许被上诉人的鉴定申请不准许上诉人的鉴定申请的行为，显失公正。3、该鉴定意见即青岛新业价评字[2020]第（233）号价格评估结论书作出的“鑫悦公司租赁涉案土地上的车间在2013年4月28日的价值及因拆除造成的损失为5931588元”的评估意见与该资产实际状况严重不符。首先，双方租赁合同约定租金包含购买出租土地上车间及所有建筑附着物款项的真实意思是当时双方均同意所出租土地上的车间等不计价格；其次，假设对于该车间作价，因该车间均属简易大棚式构造，实际造价和至2013年时的评估价均大大低于该鉴定意见所评估的593万余元，该鉴定价格严重背离双方初衷、背离公平价格和公众认知。4、因被上诉人一直没有履行向上诉人交付全部租赁土地的合同义务，该一半土地上的车间并没有拆除，且仍由被上诉人控制使用至今。但遗憾的是，对于并没有实际交付亦未实际拆除的该部分车间，该鉴定机构却作出了“在2013年4月28日的价值及因拆除造成的损失为5931588元”的鉴定结论意见，严重不公。三、原审法院判决确认双方的租赁合同解除，违反双方合同的明确约定，适用法律错误，案涉租赁合同应当依法依约继续履行。1、租赁合同是一方交付租赁物另一方支付租金的双务合同。出租人不交付租赁物，承租人有权拒付租金。本案中，出租人不交付一半土地租赁物，出租人有权行使与之相应的一半租金的先履行抗辩权，即有权拒付相应的一半租金。据此计算，迄今为止，上诉人仍然超付租金而不是欠付租金。故被上诉人解除合同的理由并不成立。原审判决对其予以支持，显属错误。本案租赁合同应当继续履行。2、双方租赁合同明确约定，租赁期限内，双方均不得以任何理由提前解除租赁协议。这一约定是双方的共同真实意思，唯有不得解除合同作保障，上诉人方才可以在租赁土地上放心投资。事实上，上诉人在租赁土地的投资已达2300余万元。3、对于双方当事人约定“不得反悔、不得提前解除”的合同，包括最高人民法院在内的各地法院判例均尊重当事人的约定。本案租赁合同如被上诉人认为欠租金，仅可追索租金，而按照合同不得解除的约定，不能解除租赁合同。4、根据双务合同的法理规则，鉴于被上诉人仅向上诉人履行了交付一半租赁土地的义务，上诉人的对等履行义务亦应限于对等支付一半的租金。被上诉人何时将未交付的一半土地交付给上诉人，上诉人何时开始向其对等履行支付该部分的租金。唯有这样，方公平公正，合理合法。四、原审判决由上诉人向被上诉人返还土地17040平方米，在法律上与事实上均履行不能。其中，上诉人建设的上海大众汽车“4S”店房屋等投资巨大，达2000余万元。在未就该“4S”店的作价与补偿事宜一并处理之前，案涉租赁土地无法返还。1、被上诉人仅向上诉人交付了一半土地，原审判决竟判决要求上诉人全部返还，对于被上诉人未向上诉人交付的那一半土地，上诉人在事实上无法履行。2、本案被上诉人向上诉人已经交付的一半土地，现已不是空地，上诉人已经按照双方约定，在该一半土地上建设了投资达2000余万元的上海大众汽车“4S”店展厅、办公楼、仓库、车间及相关专用配套设施。3、在租赁土地上建设该“4S”店项目不仅是双方订立租赁合同的目的，也是昆仑镇人民政府的立项项目和淄川区发展与改革局的备案项目，办理了规划等相关手续。五、被上诉人存在严重的违法违约行为，造成本案合同不能顺利履行，被上诉人应承担相应责任，本案合同应当继续履行。2019年以来，被上诉人多次制造事端，妨害上诉人经营，造成上诉人“4S”店的客源和收入减少。被上诉人多次用大量耐火材料及废弃物堆积堵塞上诉人的“4S”店停车区和院落通道，并伤及上诉人工作人员。对于当时的情况，上诉人申请公证处进行了公证证据保全，制作了《公证书》。期间，上诉人还多次报警，公安机关亦进行过处警。但为了尽可能保持和谐，和气生财，上诉人一直忍辱负重，委曲求全，向公安机关表达了不要求对被上诉人及相关肇事人员进行处理的意见。上诉人的善意行为是为了本案合同的正常履行。故对于本案合同履行中出现的问题，被上诉人亦负有重要责任。因此，本案合同不能解除，应当继续履行。六、假设不考虑被上诉人仅交付上诉人一半土地而全额计算租金的话，原审判决未予考虑因疫情应予减免租金的因素，全额要求上诉人支付租金，亦违反国家和地方政府以及最高人民法院的涉疫政策规定和司法解释规定，且人民法院不应以欠付租金为由支持解除租赁合同。2020年初，新冠××疫情发生以来，国家和地方政府以及最高人民法院先后出台了一系列政策，其中包括由出租人减免租金的政策。各地法院普遍支持由出租人免收三个月租金，其余租金亦支持出租人适当减收。总之，在疫情情况下，人民法院均不支持出租人以欠付租金为由解除租赁合同的诉讼请求。本案原审判决支持被上诉人解除本案租赁合同，确属错误。综上，原审判决认定事实与适用法律均存在严重错误。 请二审明察并依法纠正，支持上诉人的上诉请求。 赵洪胜辩称：一、上诉人认为被上诉人只向其交付一半土地而没有将全部土地进行交付，没有任何事实依据。1、在原审庭审中，被上诉人明确陈述，在土地租赁协议签订后，被上诉人于2013年4月29日即对上诉人租赁的场地以及场地上的车间全部进行了交付，上诉人开始陆续买进施工原材料，进行施工清理、挖填土方等工程建设，被上诉人开始陆续处理车间内的设备，在五月上旬除一台压力机和大碾外，其余设备被上诉人已全部处理清理完毕。由于只是单纯的场地车间，没有杂乱物品，所以双方在29日没有签订交付清单。因此，双方实际在4月29日已全部进行交付，合同已经开始实际履行。2、对于上诉人拖欠被上诉人租赁费的具体月份、数额，在一审庭审过程中，根据双方提供的证据进行过核对，在租赁合同履行前期，上诉人全额依约履行了支付租赁费的义务，如果被上诉人只给其交付一半的租赁土地，上诉人能给被上诉人支付全额租赁费吗？显然是不可能的。3、在上诉人与被上诉人履行租赁合同过程中，上诉人对土地进行了转租，在转租合同中明确约定，转租的是17040平方米的土地，充分证明了被上诉人已经将出租的土地全部进行了交付，如果没有交付，上诉人怎么进行全部转租？何况承租人也是按照17040平方米的土地交付的租赁费。4、在一审庭审过程中，被上诉人提供的现场照片充分证明了上诉人建的大门、花坛、放置大型车辆挂斗、自来水管道、拆除的车间、消防水池、配电室等建筑物及设施，都在其陈述的所谓的未交付的土地上，其又怎么说场地没有交付。5、从租赁合同的签订到被上诉人提起诉讼，七年多的时间，上诉人已经交付了五年的租赁费用，五年的租赁费都是按照全部租赁土地的租金全额支付，如果被上诉人只交付了一半的土地，其完全可以用交付一半租赁费的方式来对抗只交付一半土地所谓事实，或者向法院起诉要求交付未交付的土地。至于上诉人对租赁的土地具体如何使用，是上诉人的问题，与被上诉人无关。二、原审法院依法委托进行的司法鉴定，程序合法，鉴定结果合法有效，上诉人在上诉状中提出的上诉理由，没有任何事实和法律依据。一审法院是根据被上诉人的申请和案情需要依法进行的委托，在选择鉴定机构时，上诉人缺席，法院司法技术部门从法院备案的鉴定机构中以抽签方式确定了青岛新业价格评估有限公司，在鉴定过程中对鉴定的相关证据材料包括施工合同一审法院依法进行了开庭质证，同时对鉴定车间的相关具体问题也进行了相应调查，上诉人在庭审过程中虽然对施工合同的真实性提出异议，但其既没有提供相应的反驳证据，也没有对合同的形成时间提出具体异议，更没有申请对形成时间进行司法鉴定，后在鉴定勘查现场的过程中，上诉人未到场，也未提出任何异议，鉴定机构在依法鉴定并出具鉴定结论后，法庭在组织对鉴定报告进行质证的过程中，其提出对施工合同的形成时间进行鉴定，被上诉人当场提出了异议，不予同意。无论从申请鉴定的时间和提出程序来看，如果上诉人有异议，其应当在对该证据进行质证时提出，而不是鉴定结论作出后提出，况且该施工合同也不是鉴定机构进行鉴定的唯一根据。鉴定结论作出后，其对鉴定结论有异议，又申请鉴定机构人员出庭，后来其又不交费用放弃鉴定人员出庭。因此无论从鉴定程序、鉴定资质、还是鉴定结果来看，上诉人的上诉理由都没有任何事实和法律依据。三、上诉人认为原审适用法律错误，应当继续履行，答辩人认为其上诉理由没有法律依据。1、合同中约定的“不得反悔，不得提前解除”，该条款违反《合同法》法定解除权的相关法律规定，系无效约定。在合同履行过程中，上诉人已两年多的时间没有缴纳租赁费，已构成根本违约，被上诉人要求与其解除合同，合法有据。2、在一审审理过程中，上诉人要求返还多支付的租赁费330万元，一审驳回其反诉请求，其对该内容没有提出上诉，实际其也认可了支付的是五年的全部租赁费用，其仍然在上诉状中提出土地未全部交付，没有依据。对于上诉人要求继续履行合同，在一审本诉和反诉审理过程中，上诉人既没有针对被上诉人的起诉答辩要求继续履行，也未提出反诉要求继续履行，因此上诉人在二审过程中提出新的事实和观点，不属于本案二审的审理范围。四、对于上诉人提出的汽车4S店问题，系另一法律关系，与本案无关，返还土地也具备履行条件；对于上诉人认为被上诉人存在违约行为，与事实不符，被上诉人对上诉人违约行为的抗辩，有理有据。对于上诉人提出的疫情问题，更是与本案无关，被上诉人拖欠上诉人的租赁费难道只是疫情期间的吗？在本案一审时疫情还没有发生吗，二审审理过程中又提出疫情问题？如果上诉人不想解除合同，那请上诉人把拖欠至今天开庭之日的租赁费全部交纳，被上诉人可以考虑继续履行合同。综上，上诉人的上诉理由没有任何事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 赵洪胜向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告及案外人淄博市淄川区村民委员会于2013年4月28日签订的租赁协议书，判令被告限期搬出，将租赁的原告场地和原属于原告的未拆除的车间返还原告；2.判令被告支付拖欠的租金1253643元、拆迁补偿款80000元，按年租金640000元支付自2020年6月12日起至搬离期间的土地占用费；3.判令被告赔偿原告车间拆除的经济损失4525582元。 鑫悦公司向一审法院反诉请求：判令赵洪胜返还已付租金 3300000元。 一审法院认定事实：2013年4月28日，赵洪胜（作为甲方、出租方）与鑫悦公司（作为乙方、承租方）及案外人淄博市淄川区村民委员会（土地所有权人）签订协议书一份，约定：甲方将位于淄博市淄川区的土地一处租赁给乙方使用，该土地南北120米，东西约142米，约计17040平方米；甲方向乙方出租的土地属于建设用地，甲方保证对该土地享有合法的使用权，完全享有对外出租的权利，土地权属清楚，不存在争议，在租赁期限内，甲方出租土地范围内的地块使用权期限届满，由甲方负责向土地管理机关办理土地使用权期限的延续，相应税金及费用由甲方承担，甲方确保所出租土地的集体或国有土地使用权证的正常存续，不得因土地使用权期限的延续而影响乙方对土地的正常使用，否则甲方应当赔偿因此给乙方造成的损失；乙方使用租赁的土地建设汽车4S店并作为乙方的经营场所；租赁期限30年，自2013年5月1日起至2043年4月30日止；在租赁期限内，租金标准分档计取，第1-10年为每年64万元，第11-20年为每年66万元，第21-30年为每年68万元，租金每年分两次平均支付，支付日期为每年的5月15日之前和11月15日之前；乙方向甲方支付的租金已经包含购买甲方所出租土地上车间及所有建筑附着物的款项，自签订协议之日起，乙方已经完全取得该处车间及建筑附着物的所有权，乙方有权拆除或改建他用，该处车间及建筑附着物的收益归乙方，拆除废料归甲方；自协议签订之日起30日内，甲方应当将出租给乙方的土地及乙方已购买的车间交付乙方，车间及其他建筑物应当保持完整，车间内的机械设备由甲方在前述期限内自行拆除并运离，甲方如逾期未拆除车间内的设备，乙方有权拆除并处分甲方的设备，如因此造成甲方损失的，乙方不承担赔偿责任。协议还对其他事项进行了约定。2014年9月1日，赵洪胜（作为甲方）与鑫悦公司（作为乙方）签订土地租赁合同补充说明一份，约定：甲方于9月30日前将双方租赁合同约定的土地上属于甲方的设施、物品完全移除后，乙方给予甲方额外拆迁补偿款80000元，甲方积极配合乙方将后续工程完成。补充说明还对其他事项进行了约定。 协议签订后，2014年4月30日，淄博市淄川区人民政府向淄博市淄川区发展和改革局报请鑫悦公司新上上海大众4S店项目立项，请示主要内容：鑫悦公司拟在淄博市淄川区新上上海大众4S店项目，项目总投资5000万元，分两期建设，一期投资3000万元，新建上海大众4S店，二期投资2000万元，新建汽车超市。自2014年5月开工建设，计划2014年10月竣工投入运营。项目计划占地1.5905公顷，项目符合国家产业政策。2014年6月9日，淄博市淄川区发展和改革局做出关于鑫悦公司新上上海大众4S店项目备案的通知，同意鑫悦公司建设上海大众4S店项目。此外，淄博市规划局淄川分局于2014年5月7日出具情况说明：鑫悦公司上海大众4S店宗地，位于张博路以东，昆仑镇苏王村，依据昆仑镇政府意见，该地块用地性质符合全镇整体规划。 2014年5月至2014年10月，鑫悦公司在租赁涉案土地上拆除了部分车间后建成上海大众4S店投入使用。2016年4月23日，鑫悦公司与案外人淄博昆仑汽车销售服务有限公司签订场地租赁合同，约定鑫悦公司将上海大众4S店及周边场地约17040平方米出租给淄博昆仑汽车销售服务有限公司用于与汽车相关行业的商业经营。自2013年6月18日至2019年3月18日，鑫悦公司及淄博昆仑汽车销售服务有限公司先后向赵洪胜支付租金330万元。 另查明，涉案土地共分为三块，分别是：1.土地使用者淄川区村民委员会（耐火材料厂）、土地所有者淄川区村民委员会、用途工业、使用权面积3890.32平方米的集体土地；2.土地使用者淄川区村民委员会（耐火材料厂）、土地所有者淄川区村民委员会、用途工业、使用权面积2375.80平方米的集体土地；3.土地使用者淄川区赵洪胜、用途工业、使用权面积11075.46平方米、终止日期2012年9月1日的国有出让土地。 根据赵洪胜申请，一审法院委托青岛新业价格评估有限公司对鑫悦公司租赁涉案土地上的车间在2013年4月28日的价值及因拆除造成的损失进行评估，青岛新业价格评估有限公司做出青岛新业价评字[2020]第（233）号价格评估结论书，评估结论为：鑫悦公司租赁涉案土地上的车间在2013年4月28日的价值及因拆除造成的损失为5931588元。经庭审质证，赵洪胜无异议，鑫悦公司提出异议，认为该份评估报告的评估机构没有相应的资质，相关人员不具有评估资格，仅由一人出具报告，无论从形式还是内容上均不具有合法性。但鑫悦公司不申请鉴定人出庭作证。青岛新业价格评估有限公司针对鑫悦公司的异议，做出书面回复。 一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷，本案争议的最主要、最核心的焦点问题是，赵洪胜对涉案租赁土地有无合法使用权，赵洪胜与鑫悦公司之间的土地租赁合同是否有效的问题。本案争议的第二个焦点问题是，赵洪胜是否将土地租赁合同约定的17040平方米土地全部交付鑫悦公司使用，如果已经全部交付，租金如何交纳。 关于第一个焦点问题，鑫悦公司主张，涉案租赁土地其中一部分为国有出让土地，赵洪胜虽对该国有出让土地曾经享有使用权，但双方签订土地租赁合同时，该国有出让土地的使用年限已经届满，赵洪胜未办理续期手续，该国有出让土地应由国家无偿收回；另一部分为集体建设用地，土地使用者为淄川区昆仑镇苏王村村民委员会（耐火材料厂）、于荣波、于荣仓、于景华，赵洪胜对涉案租赁土地并无合法使用权，赵洪胜无权将国家土地和他人土地出租，涉案土地租赁违反了法律禁止性规定，应为无效。 一审法院认为，本案中，赵洪胜对于租赁土地中的国有出让土地曾经办理了土地使用权登记，虽然土地使用权使用年限已经到期，但国土管理部门并未收回赵洪胜的该处国有土地，规划部门亦认可鑫悦公司在该地块上建设上海大众4S店。非归责于赵洪胜的原因未办理国有土地使用权续期手续，在国土管理部门决定收回赵洪胜的该处国有土地前，赵洪胜将该国有出让土地出租给鑫悦公司并未违反法律、行政法规的强制性规定。对于租赁土地中的集体土地部分，赵洪胜与淄川区昆仑镇苏王村村民委员会签订了出让合同，该部分集体土地均办理了集体土地建设用地使用权登记，且淄川区昆仑镇苏王村村民委员会在租赁合同上盖章认可了双方的土地租赁行为，故赵洪胜有权将集体土地出租给鑫悦公司。至于鑫悦公司主张赵洪胜将于荣波、于荣仓、于景华享有土地使用权的土地出租给其使用，鑫悦公司对此未提供证据证明于荣波、于荣仓、于景华向赵洪胜或鑫悦公司主张权利，故鑫悦公司的该项主张不予支持。赵洪胜与鑫悦公司之间的土地租赁合同是各方当事人的真实意思表示，土地租赁合同约定租赁期限30年，租赁期已经超过20年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，超过20年的部分无效。 关于第二个焦点问题，涉案土地上有赵洪胜建设的车间，双方在土地租赁合同中约定：上述车间由鑫悦公司购买，鑫悦公司向赵洪胜支付的租金已经包含购买赵洪胜所出租土地上车间及所有建筑附着物的款项，自签订协议之日起，鑫悦公司即已经完全取得该处车间及建筑附着物的所有权，因此涉案土地租赁合同不单单是双方对于鑫悦公司租赁赵洪胜土地达成的协议，而且包含对地上车间及建筑附着物如何处分的协议内容。土地租赁合同签订后，鑫悦公司已经按照规划将上海大众4S店建成并投入使用，鑫悦公司虽主张涉案土地并未全部交付，但未向一审法院举证证明在赵洪胜未完全交付土地时其主张权利的情况。鑫悦公司不能以其现在实际经营使用的面积为依据主张赵洪胜未完全交付土地。双方虽约定出租土地上车间及所有建筑附着物由鑫悦公司购买，但在双方订立合同时对车间及所有建筑附着物的价款未明确约定。赵洪胜提起诉讼后，经一审法院释明，双方对车间及所有建筑附着物的价款仍不能达成一致意见。经一审法院委托，青岛新业价格评估有限公司做出“鑫悦公司租赁涉案土地上的车间在2013年4月28日的价值及因拆除造成的损失为5931588元”的评估结论。鑫悦公司对一审法院委托青岛新业价格评估有限公司做出的青岛新业价评字[2020]第（233）号价格评估结论书有异议，并申请对赵洪胜提交的签署时间2000年1月6日的施工合同的形成时间进行鉴定，但不申请青岛新业价格评估有限公司出庭作证。青岛新业价格评估有限公司针对鑫悦公司的异议，做出书面回复。一审法院认为，涉案租赁土地上的车间客观存在，现在已经部分拆除。签署时间2000年1月6日的施工合同的主要内容为赵洪胜与案外人对车间的长、宽、高尺寸、单价及竣工时间的约定，涉案施工合同只是青岛新业价评字[2020]第（233）号价格评估结论书的鉴定材料之一，并不是唯一依据。青岛新业价格评估有限公司对涉案车间进行评估时，进行了现场勘验，结合现场情况确认了涉案车间长、宽、高尺寸，结合现场情况和施工合同确认了竣工时间为2004年8月8日。鑫悦公司如认为竣工时间早于2004年8月8日或者涉案车间面积少于9750平方米，应当提供反证，且在一审法院组织双方当事人对施工合同进行质证时，鑫悦公司未对施工合同的形成时间提出质疑，也未申请鉴定，故一审法院对施工合同的形成时间不予委托鉴定。青岛新业价格评估有限公司的涉案价格评估结论书，委托鉴定材料及鉴定依据充分、使用的科学技术手段合理、鉴定程序合法、鉴定人具备相关鉴定资格，可作为认定事实的根据。双方在合同中对车间及所有建筑附着物的价款支付方式未作约定，根据租赁期限30年的约定，应当视为双方将5931588元的建筑物款摊到每年鑫悦公司向赵洪胜交纳的土地租金中，即每年鑫悦公司向赵洪胜支付建筑物款197719.60元。 鑫悦公司租赁赵洪胜的土地，应当按照合同约定支付租金，截至2020年6月11日，鑫悦公司应支付赵洪胜租金4553643元，鑫悦公司已支付租金3300000元，尚欠1253643元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，鑫悦公司自2015年5月至2016年4月期间及2019年5月至赵洪胜起诉之日的租金未按时足额交纳，鑫悦公司的行为已构成根本违约，赵洪胜有权要求解除合同并要求支付截至2020年6月11日拖欠的租金1253643元，赵洪胜诉讼请求成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条的规定，赵洪胜解除合同应当通知鑫悦公司，合同自通知到达对方时解除，因此涉案土地租赁合同自本案起诉状副本送达鑫悦公司之日即2020年6月24日即已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，涉案土地租赁合同解除后，鑫悦公司一直实际占用使用涉案土地，应当向赵洪胜支付租金损失，因此，赵洪胜要求支付至涉案土地实际返还之日的租金损失具有法律依据，予以支持。本案土地租赁合同不超过20年的部分有效，鑫悦公司应当支付租金，鑫悦公司要求判令赵洪胜返还其已经支付的租金3300000元，不予支持。 关于拆迁补偿款问题。双方约定赵洪胜将其地上设施、物品完全移除后，鑫悦公司支付赵洪胜额外拆迁补偿款80000元，赵洪胜积极配合鑫悦公司将后续工程完成。现鑫悦公司已将后续工程完成，应当视为赵洪胜已将其地上设施、物品完全移除，赵洪胜要求鑫悦公司支付额外拆迁补偿款80000元，予以支持。 关于车间拆除损失问题。双方约定涉案土地上原有车间由鑫悦公司购买。赵洪胜要求鑫悦公司赔偿车间拆除损失，具有合同根据，予以支持。车间拆除损失经评估为5931588元，扣除鑫悦公司支付租金时已经支付的1406788.50元，鑫悦公司应再支付赵洪胜4524799.50元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决： 一、确认赵洪胜与淄博鑫悦汽车销售服务有限公司、淄博市淄川区村民委员会在2013年4月28日签订的土地租赁合同于2020年6月24日解除。二、淄博鑫悦汽车销售服务有限公司于判决生效后十五日内返还赵洪胜位于淄博市淄川区张博公路苏王村段东侧的面积为17040平方米的租赁土地。三、淄博鑫悦汽车销售服务有限公司于判决生效后十五日内支付赵洪胜土地租金1253643元以及自2020年6月12日起至淄博鑫悦汽车销售服务有限公司返还涉案土地之日止的租赁费损失（自2020年6月12日起至2023年4月30日止按每年442280.40元计算，自2023年5月1日起至2033年4月30日止按每年462280.40元计算）。四、淄博鑫悦汽车销售服务有限公司于判决生效后十五日内支付赵洪胜拆迁补偿款80000元。五、淄博鑫悦汽车销售服务有限公司于判决生效后十五日内赔偿赵洪胜车间拆除损失4524799.50元。六、驳回赵洪胜的其他诉讼请求。七、驳回淄博鑫悦汽车销售服务有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费52814元，减半收取计26407元，财产保全费5000元，由淄博鑫悦汽车销售服务有限公司负担。反诉费16600元，由淄博鑫悦汽车销售服务有限公司负担。评估费79000元，由淄博鑫悦汽车销售服务有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一，2019年8月5日公证书一份及光盘，拟证明被上诉人在该时间只向上诉人交付了一半的场地，另一半场地仍然由被上诉人占有使用；同时该公证书和视频还证实上诉人在被上诉人所交付的一半场地上投资2300多万元建设了4S店、车间、办公设施和修理设施。证据二，淄川区公安司法鉴定中心所作的法医学人体损伤程度鉴定报告一份，拟证明2019年12月17日在汽车4S店内，被上诉人强行用叉车将上诉人法定代表人的轿车推倒，同时造成上诉人法定代表人右腿右脚受伤，并载明是因为合同纠纷，从而印证被上诉人仅向上诉人交付了一半场地，其叉车等设备仍占用另一半场地的事实。为查明本案事实，上诉人向法庭提交两份申请书，一份是司法勘验申请，请求法庭对案涉场地的现状和被上诉人至今仍占有使用的情况进行实地现场勘验，另一份申请是申请调取2019年12月17日淄川区公安分局城南派出所出警处理上诉人与被上诉人因为交付场地等事由发生的打架事件的卷宗材料。被上诉人质证称，对证据一的真实性无异议，但该证据不能证明上诉人的主张即被上诉人没有将相应的场地交付给上诉人，该份公证书上诉人一审时已经提交，被上诉人也进行了质证，该公证书系上诉人在被上诉人完全不知情的情况下，单方面聘请公证人员根据上诉人的单方面陈述对现场进行了拍摄和所谓的测量，但公证人员并不知道场地的具体使用和交付情况，因此该证据不能作为有效证据采用。证据一附带的89号光盘显示的大门和门卫、配电室等均是在上诉人陈述的所谓的未交付的场地上由上诉人建设，如果该场地没有交付，上诉人如何在场地上建设上述设施；对于光盘中体现的耐火砖是由于上诉人拖欠被上诉人的租赁费，被上诉人将相应的耐火砖给上诉人堵过门，后来由于发生租赁费纠纷，双方也惊动了派出所，经过派出所调解，上述耐火材料被上诉人已经运走，现场只有一点点，并不是被上诉人无故占用该场地用来放耐火材料。92号光盘显示的耐火砖放的区域并不在被上诉人租赁给上诉人的场地内，照片中的耐火材料是放在上诉人自己所盖的大楼内，该大楼和耐火材料仍然存在，从光盘内容看五分之四的车间已经被拆除，而且车间大部分占据在上诉人陈述的没有交付的场地之内，如果被上诉人没有将场地和车间交付，上诉人如何将五分之四的车间进行拆除，上诉人陈述的被上诉人所谓的占用经营，实际光盘中大部分体现的是废弃垃圾，被上诉人不存在占用该场地进行经营的问题，而且上诉人建了配电室、消防水池，都是在上诉人陈述的被上诉人没有交付的土地上。93号光盘体现的不锈钢大门一处确实是被上诉人安装，由于双方发生租赁费纠纷，上诉人拒不交付租赁费用，被上诉人才安装了该门，但是该门的安装位置并不在上诉人陈述的所谓未交付的场地之内，是在4S店南侧，实际早已经交付，只是为了索要租赁费对上诉人采取的对抗措施，因此，从光盘内容来看，不能证明被上诉人没有将所谓的部分场地交付给上诉人。证据二系复印件，对真实性有异议，上诉人与被上诉人确实因为追索租赁费问题发生过纠纷，但公安机关早已处理完毕，该证据被上诉人没有见过，也不知情。本院经审查认为，上诉人提交的上述证据，被上诉人不予认可，上述证据仅能证明案涉场地的现状以及双方就租赁事宜发生纠纷，对本案待证事实不具有证明效力。上诉人申请调取的公安机关治安案件处警案卷材料，与本案待证事实不具有关联性，不予准许。 本院二审审理查明事实与一审判决认定事实一致，予以确认。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，上诉人主张其未按合同约定交纳租金系因被上诉人未按合同约定提供土地，但双方签订协议书后，上诉人即按照合同约定的租金标准支付租金，至被上诉人提起本案诉讼，未有相应证据证明上诉人因其主张的被上诉人未交付符合合同约定的土地向被上诉人主张过权利；2016年4月上诉人向案外人转租案涉场地时所签场地租赁合同约定的土地面积情况与其与被上诉人签订协议书中约定的情况一致，上诉人对此也未能作出合理解释说明；上诉人租赁案涉场地系用于经营，其作为承租方对所租赁土地面积应具有较高的审查义务，现其在双方合同已经实际履行多年、被上诉人起诉要求其支付拖欠租金时，以土地面积不符为由主张先履行抗辩权拒付部分租金无事实及法律依据，对上诉人的司法勘验申请亦不予准许。本案中，双方当事人协议书中“在租赁期限内，甲、乙双方不得以任何理由提前解除租赁协议，否则视为违约”的约定，按照合同签订目的、交易习惯及诚信原则，该条应理解为任何一方不得违约单方解除合同，并不能解读出在任何情况下均无合同解除权，不能排除法定解除权的行使，上诉人未按照协议书约定的履行期限支付租金，构成违约，该违约致使被上诉人订立合同所追求的履行利益即获取租金收入的合同目的不能实现，依照合同法的规定，被上诉人享有合同解除权。上诉人主张原审未予考虑因疫情应减免租金的因素，对此，上诉人一审中并未提出减免租金的抗辩，且根据查明事实，在疫情之前上诉人即已欠付租金，上诉人也未提供证据证明疫情或疫情防控措施导致其资金周转困难或者营业收入明显减少，故上诉人的该项上诉理由不能成立。上诉人一审中并未就其出资建设的汽车4S店的处理主张权利，二审不予审理，双方当事人可另行协商处理。综上，一审判令上诉人支付欠付租金并支持被上诉人起诉要求解除其与上诉人签订协议书的诉讼请求并无不当。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方协议书中约定了上诉人支付的租金包含购买被上诉人案涉土地上车间及所有建筑附着物的款项，但双方对于车间及建筑附着物的价值并未约定，在双方未能达成一致的情形下，一审法院委托鉴定机构进行评估并在此基础上对上诉人应支付给被上诉人的车间及建筑附着物的价款作出认定并无不当。一审质证时，上诉人并未对施工合同形成时间提出异议也未申请鉴定，而价格评估结论书是评估人员在现场勘验、市场调查的基础上，结合现场情况作出的评定，施工合同并非是价格评估结论书的唯一依据；青岛新业价格评估有限公司系一审法院依法委托的鉴定机构，该公司具有价格评估机构资质登记证书，其营业执照中记载的经营范围及资质证书中记载的资质范围均为：从事在生产经营、合同签订、……司法鉴定公证中所涉及的土地、房地产……等各类标的价格评估及各类损失、有偿服务价格评估的资质，两名价格评估人员亦具有相应资质证书，一审中青岛新业价格评估有限公司对上诉人的上述异议已进行了书面回复；上诉人未提供相应证据证明其关于车间及建筑附着物实际造价低于评估价的主张。综上，上诉人关于一审鉴定程序错误的上诉理由不能成立。 综上所述，上诉人淄博鑫悦汽车销售服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费52809元，由上诉人淄博鑫悦汽车销售服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 马士军 审 判 员 王 娜 二〇二一年五月二十四日 法官助理 陈 蒙 书 记 员 杨 柳