黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0603民初665号原告：廉庆龙，男，1989年9月10日出生，汉族，无职业，现住大庆市龙凤区。被告：大庆嘉达房地产开发有限公司，住所地：黑龙江省大庆市龙凤区万峰路北侧香槟小镇商业服务中心（现香槟小镇售楼处），统一社会信用代码：91230607578666677J。法定代表人：邓智峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨飚，四川成竞律师事务所律师。原告廉庆龙与被告大庆嘉达房地产开发有限公司（以下简称“嘉达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案受理后，依法组成合议庭于2021年4月28日公开开庭进行了审理，原告廉庆龙、被告嘉达公司的委托诉讼代理人杨飚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廉庆龙向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即按照合同约定无条件将香槟小镇2#楼3单元501室房屋交给原告使用；2、请求被告赔偿原告违约金87097.35元（2016年8月1日-2017年8月31日共计396天，按照日0.0075%利率计算为17074.53元；2、2017年9月1日-2020年12月31日共计1218天，按照日0.01%利率计算为70022.82元）；3、被告承担案件受理费。原告当庭变更诉讼请求，要求违约金给付到交房时止。事实与理由：原告于2016年6月28日以每平方米4750.74元的价格购得嘉达公司所建的香槟小镇2号楼3单元501室住房一套，总面积为120.6平方米。首付款174900元、商贷40万元，总价为574900元，房款按合同约定已全部交清，并签署《商品房买卖合同》。由于某种原因工程停建，又于2019年初续建，并于2020年9月26日取得《建设工程竣工验收备案证书》，达到了交房条件。但是嘉达公司提出了以不给或少给违约金的霸王条款（1、以全部违约金顶三年物业费8000元左右；2、以全部违约金顶地下车位租金约1.5万元；3、买下地下车位产权，车位定价10万元，违约金折半抵价，三项任选其一）捆绑交房，不同意该条款就不给钥匙，公然违背法律与合同的规定。2016年11月23日双方签订买卖合同补充协议，并约定不按期交房补偿金，为了保护原告的合法权益，请求法院判决被告立即交付房屋并支付违约金，自2016年8月1日至2017年8月31日共396日，即574900元乘以日0.075‰乘以396日=17074.53元；2017年9月1日至2020年12月31日（暂定，实际以法院判决为准）共1218日，即574900元乘以日0.1‰乘以1218日=70022.82元，上述两项合计为87097.35元。被告嘉达公司辩称，一、答辩人已经履行交房义务，答辩人请求人民法院驳回被答辩人判令被告立即向原告交付房屋此项诉讼请求，被答辩人在起诉状中写明2020年11月19日答辩人已电话告知的方式，通知被答辩人房屋已经验收备案可以交房，依据双方签订商品房买卖合同补充协议第三条第四项，买受人接到出卖人交接房屋通知5日内，到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交接手续，包括签署房屋交接单，领取房屋钥匙支付未付房款和房屋各类费用，如物业维修基金、契税、印花税、手续费、工本费、当年物业费、供热费及有线电视部门收取的相应费用等，如买受人未付清前述款项，视为买受人未付清房款，出卖人有权拒绝交房。被答辩人自收到答辩人交房通知后，没有按期到答辩人处办理交接手续，也没有支付未付房款和该房屋各类费用。由此，依据双方签订商品房买卖合同第11条，由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，见合同附件四。合同补充协议第九条，商品房买卖合同补充协议第九条，关于交接的补充约定，买受人未按通知时间接收房屋的，自出卖人以短信或电话或售楼处公告通知之日起7日内，后视为房屋已由买受人验收合格，并交付完毕，房屋所发生物业费、取暖费等等一切费用及房屋毁损灭失的风险，自实际交付或视为交付之日起，由买受人承担。依据合同约定，答辩人已经于2020年11月26日将被答辩人购买房屋交付完毕，答辩人已经履行交房义务，答辩人请求人民法院驳回被答辩人此项诉讼请求。二、被答辩人请求支付逾期交付补偿款计算错误，答辩人请求人民法院部分驳回被答辩人此项诉讼请求。依据双方签订商品房买卖合同和补充协议约定，答辩人已经于2020年11月26日将被答辩人购买房屋交付完毕，答辩人已经履行交房义务，被答辩人要求逾期交房补偿款暂计算至2020年12月31日，或要求计算至实际交房止的请求没有事实依据，答辩人请求人民法院查清事实，认定逾期交房补偿款计算至2020年11月26日止，因此被答辩人请求支付逾期交付补偿款计算错误，请求人民法院部分驳回此项诉讼请求。第三，答辩人保留主张被答辩人承担赔偿违约金的法律责任的权利，因为被答辩人原因导致只能依据双方签订的商品房买卖合同和补充协议的约定，视为答辩人已经于2020年11月26日将被答辩人购买房屋交付完毕。依据商品房买卖合同补充协议第三条第七项，买受人逾期办理房屋交付手续，或由买受人原因造成房屋未能按期交付，每逾期一日买受人应向出卖人支付购房款总价的万分之一作为违约金，且视为通知之日或买卖合同约定房屋交付日期届满之日，适用于出卖人未发出交房通知书的情形，已经将该房屋交付买受人。第11项，在交接日后30日内，买受人不实际接收房屋，买受人承担总房款5%的违约金，被答辩人自2020年11月26日视为房屋交付之日，至今被答辩人一直没有实际接收房屋，依据事实以及合同约定和法律规定，答辩人有权利要求被答辩人承担支付违约金责任。四、答辩人与被答辩人签订的补充协议，约定违约金过高，被答辩人请求法院依据法律予以适当降低调整。原告廉庆龙为证实其主张向本院提交如下证据：证据一、商品房买卖合同一份（编号：GF-2000-0171）、补充协议一份（均出示原件核对，提交复印件），欲证明原、被告在2015年5月21日签订《商品房买卖合同》一份。约定原告贷款购买被告开发的香槟小镇2号楼3单元501室，建筑面积120.6平方米，房屋总价574900元。合同第八条交付期限约定，被告应在2016年7月30日前将房屋交付给原告，否则将承担逾期交房的违约责任。针对双方签订的买卖合同补充协议第三条关于房屋交付的补充约定，因双方后签署关于交付房屋时间及补偿款的补充协议，而导致该条款已经失效。另外该条款中约定的交付是明确要求被告履行交付义务，但合同履行中被告是以附条件的交付为条件，所以该条款的成立不能视为被告已经完成了交付义务。被告电话通知的行为只是履行了告知义务。在2016年11月29日，因被告逾期交房原被告双方经协商签订商品房买卖合同补充协议，约定被告交付房屋的时间变更为2017年8月31日前。同时协议第三条明确约定如被告不能再2017年8月31日前交房，应向原告支付相应的补偿款，即2016年8月1日至2017年8月31日，按总房款万分之零点七五的标准支付补偿款；2017年9月1日至实际交房之日止，按总房款万分之一的标准支付补偿款。被告逾期交房应按此约定承担逾期交房而应支付的补偿款。被告质证，真实性无异议，证明问题有异议，依据2016年11月29日双方签订的商品房买卖合同补充协议，第四条第一款约定，除本合同约定调整事项外，原商品房买卖合同其他条款不变，继续履行，本合同作为商品房买卖合同附件，与商品房买卖具有同等法律效力，依据该条款，原房屋买卖合同以及附件的补充合同，均具有法律效力，约定条款依然有效合法，依据双方签订的合同及补充协议，原告应当按期到被告处进行房屋交接办理手续，但是至今为止，原告依然未履行合同约定义务，被告依据合同视为被告是按照合同约定已经在2020年11月26日进行了房屋交付，是符合法律规定和合同约定，因此原告已经履行交房义务，自2020年11月26日，原告不存在违约情形，无需承担相应的违约责任。双方签订的此补充协议，约定的违约金过高，请求法院予以适当降低，原告依据合同约定，被告已经于2020年11月26日履行了交房义务，违约金只能计算至2020年11月26日止。证据二、孙北祥证人证言一份，欲证明原告去接房，被告提出三个条件，让原告接受其一，才给钥匙，导致原告没有接房。证人陈述，王经理接待我们办理接房的事宜，只有答应相关条款才能够接房。被告公司只有出示的商品房买卖合同补充协议，只有签了这个协议才能够接房。出示给法庭。该补充协议是已经办理接房的人传递给我们的，所以没法出示原件。被告质证，第一点、证人是贵法院立案案件的一个原告，案件与本案性质雷同，并且证人与原告同为被告小区楼盘购房业主，再由证人以群主身份建立了一个微信群，原告也在此微信群中，证人对本案庭审证据以及庭审内容基本上均已了解，因此证人已经不应该具有证人证明的身份，已经构成涉嫌串通作证的嫌疑，因此关于此证人证明内容建议法庭不予采信；第二点、证人当庭所出示的合同补充协议，关于该协议的来源不清楚，而且该协议为复印件，尽管加盖了被告公司公章，但是代理人无法核实该证据的真实性，并且本协议为其他业主与被告可能达成的合同补充协议，证据不能证明被告强迫附加合同条款，强迫接房，只能证明是业主与被告双方协商一致，达成了一致意见，履行合同办理了交房手续，该证人无法证实原告所要证明的内容，被告是2020年11月19日通知原告接房，原告当庭表示是2020年11月19日接到通知。因此原告不可能在证人表述的十月份去被告所在地办理接房手续，证人证言不具有真实性。被告嘉达公司为证实其主张向本院提交通知交房明细表1份，被告公司固定电话0459-88×****通话记录一份（经核对原件退回，留存复印件），欲证明被告公司销售部门依据职权于2020年11月19日通过电话通知方式通知原告到我公司办理交房手续，被告已经履行完通知义务，不存在任何违约责任。原告质证，我接到的电话是让我交物业费、取暖费，我说我房子都没住上，怎么交取暖费、物业费，他说交不交是你的事，我只是负责通知。对于原告所举证的证据一，被告对真实性无异议，本院予以采信，对于证据二，孙北祥证言，结合全案其他证据及本院受理的相同系列案件，本院予以采信。对于被告所举证的证据的真实性予以采信。经审理查明，原、被告于2015年5月29日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的香槟小镇2号楼3单元501室，建筑面积120.6平方米，房屋总价574900元。合同约定房屋于2016年7月30日前交付，否则将承担逾期交房的违约责任。由于被告未能按期交房，双方于2016年11月29日签订补充协议，约定交房日期为2017年8月31日。如2017年8月31日前不能交付则自2016年8月1日至2017年8月31日，按总房款日万分之零点七五的标准支付补偿款；自2017年9月1日至商品房实际交付之日止，按总房款日万分之一的标准支付补偿款。被告于2020年11月19日电话通知原告接房，但提出附加条件，以下三项可任选其一，分别是违约金抵一个车位三年使用权；逾期交房违约金抵顶三年物业费；违约金减半抵购买车位价款。由于原告不同意附加条件，故未接房。经询，该房屋手续齐全，已经能够交房。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，原、被告在平等自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，原告按合同约定已支付了购房款，被告未按约定交付房屋，依法应承担继续履行并赔偿损失的责任。双于在2016年11月29日签订《商品房买卖合同补充协议》，协议中对逾期交房违约金进行了约定，被告应按补充协议的约定履行义务，被告辩称，被告已在2020年11月19日电话通知交房，虽然被告通知交房，但交房不应附加合同约定之外的条件，被告附件交房条件，欲用逾期交房违约金抵物业费、车位价款等条件违背了平等自愿的原则，其辩称违约金计算至2020年11月26日的意见，本院不予采纳，但由于双方约定的违约金并不高于同期银行贷款利率（或报价利率）的130%，被告要求下调违约金的意见，本院不予以采纳，按补充协议约定，自2016年8月1日至2017年8月31日共369日，违约金为17075元（574900×0.075‰×396日），自2017年9月1日起至实际交房时止按日0.1‰给付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条规定，判决如下：一、被告大庆嘉达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告廉庆龙交付位于大庆市龙凤区香槟小镇2号楼3单元501室房屋；二、被告大庆嘉达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告廉庆龙逾期交房违约金（2017年8月31日前的违约金为17075元，2017年9月1日至交房之日止的违约金以574900元为基数，按日0.1‰给付）。案件受理费10400元，由被告大庆嘉达房地产开发有限公司负担。如被告大庆嘉达房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  王红凤人民陪审员  申红梅人民陪审员  孙 鹤二〇二一年五月十二日书 记 员  梁海瑞附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。