河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5958号上诉人（原审被告）：宋军威，男，1974年1月13日出生，汉族。上诉人（原审被告）：贾少龙，男，1989年12月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：李晓歌，女，1991年2月20日出生，汉族，系贾少龙妻子。被上诉人（原审原告）：郑州尚锦房地产开发有限公司。法定代表人：任中明，该公司经理。委托诉讼代理人：李智，河南荟智源策律师事务所律师。原审被告：郑州乐辰房地产营销策划有限公司。法定代表人：魏喜冬。委托诉讼代理人：刘涵，男，该公司员工。委托诉讼代理人：安怡，男，该公司员工。上诉人宋军威、贾少龙因与被上诉人郑州尚锦房地产开发有限公司（以下简称尚锦公司）及原审被告郑州乐辰房地产营销策划有限公司（以下简称乐辰公司）物权保护纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初1000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人宋军威，上诉人贾少龙及其委托诉讼代理人李晓歌，被上诉人尚锦公司的委托诉讼代理人李智，原审被告乐辰公司的委托诉讼代理人刘涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋军威上诉请求：1.改判一审判决第一项为：宋军威不应支付尚锦公司租金96495元。查清事实重新审核相关依据。2.诉讼费由尚锦公司承担。事实和理由：1.尚锦公司与步彦广在2013年就涉案房产签订了《商品房买卖合同》，步彦广在交付房款后按照合同对房产实际占有和适用。步彦广与2014年10月1日将该房产出租给宋军威和贾少龙，租赁期限十年。宋军威作为善意承租人，对于尚锦公司和步彦广之间的纠纷无处知晓，也无占用房产给尚锦公司造成任何经济损失的恶意，同样也是受害方，不应承担因步彦广合同纠纷造成房屋占用费责任。2.宋军威在正常租赁房屋过程中，郑州市二七区人民法院执行局于2020年5月27日才通知宋军威房产存在合同纠纷，房产归尚锦公司所有，要求腾房。宋军威知道纠纷后的占用期间仅一个月，且房租早已预支给了步彦广，宋军威收取商户租金应归属宋军威所有。一审对此认定错误。3.尚锦公司收取步彦广购房款在合同解除后退还时间为2020年5月28日，一审判决退回占用费期间无依据。4.宋军威接到执行局的通知后，积极与尚锦公司联系，双方已基本形成仅退房的意见，后因乐辰公司未及时付房租，导致尚锦公司起诉向宋军威索取占用费，无法律依据。5.尚锦公司起诉主体混乱，应该起诉主体应该为商户或者步彦广。6.涉案房屋的占用费标准无法律依据，一审按照乐辰公司支付给宋军威的租金为占用费标准，将宋军威付出的相应管理费用也包含在占用费中，无法律依据。贾少龙上诉请求：1.改判一审判决第一项为：贾少龙不应支付尚锦公司45333元。查清事实重新审核相关依据。2.诉讼费由尚锦公司承担。事实和理由同宋军威上诉事实和理由。尚锦公司对宋军威和贾少龙的上诉辩称，一审判决适用法律正确，认定事实清楚。一、步彦广根据生效判决退换房屋后，不享有对该房屋的任何收益，该房屋产生收益属于尚锦公司所有；二、宋军威和贾少龙依据虚假的事实和陈述提起上诉时由于步彦广在归还房屋后已对案涉房屋不享有任何权益和收益。二人在2020年5月27日执行局对其所做的询问笔录中称，与步彦广场地房屋租金的依据是（2016）年郑惠执字第173、174号公证书所确认的债权进行冲抵，即二人系在2016年以后才收取房租，而非在2014年签订，并且一次性支付了十年租金。二人依据虚假事实提起的上诉不应当被支持。乐辰公司述称，对宋军威及贾少龙的上诉不发表意见。尚锦公司向一审法院起诉请求：1．依法判令乐辰公司、宋军威、贾少龙连带支付2020年5月1日至2020年6月30日郑州市××区××院××楼××1-24房屋的占用费141828元；2．依法判令乐辰公司支付2020年7月1日至2021年1月30日郑州市××区××院××楼××1-24房屋的占用费496400元；3．判令乐辰公司、宋军威、贾少龙于2021年1月30日停止占用尚锦公司上述房屋，并以房屋价款15365266元为基数按年6％的利率标准，赔付自2021年1月30日起至停止侵权、排除妨害之日止的尚锦公司损失；4．请求判令宋军威、贾少龙、乐辰公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：1．坐落于郑州市××区××院××楼××共××套房屋均登记在尚锦公司名下。2013年，步彦广作为买受人与尚锦公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》共24份，约定买受人购买尚锦公司位于郑州市××区××院××楼××共××套房屋。尚锦公司于2017年以步彦广未按时向银行偿还贷款本息，致其向银行代偿为由，起诉至该院。该院于2017年9月27日作出（2017）豫0103民初3284号等民事判决，判令对该24套房屋所涉买卖合同予以解除，并由步彦广向尚锦公司支付相应的违约金。尚锦公司于2019年再次起诉步彦广，要求退还上述24套房屋等，该院于2019年9月27日作出（2019）豫0103民初11307号等6份民事判决，判令步彦广退还房屋等，该判决经郑州市中级人民法院二审审理，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终24084号等6份民事判决予以维持原判。该院另于2020年4月2日作出（2020）豫0103民初1024号民事判决书，判令步彦广返还位于郑州市二七区政通路38号院8号楼27层07、10、11-24号房屋等，该判决已生效。2.2014年10月1日，步彦广作为出租方（甲方）、宋军威、贾少龙作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将其所有的位于郑州市××大学××通路北××层整层，建筑面积为2016.15平方米拥有产权的房产及附属建筑物租赁给乙方。租赁期限自2014年10月1日至2024年9月31日止。租金共计520万元整，协议生效后30日内宋军威交纳租金50万元，出租方将房屋交付乙方使用后18个月内，宋军威将剩余租金310万元、贾少龙将剩余租金160万元全部交纳给出租方。合同期内，乙方可根据实际需要进行转租第三方，甲方不得以任何借口进行干涉。同日，步彦广作为委托人向宋军威、贾少龙作为受托人出具委托书一份，约定步彦广自愿将上述房屋委托受托人办理对外出租并与承租方签房产租赁协议及收取租金手续。2016年1月1日，宋军威作为出租方（甲方）、贾少龙作为出租方（乙方）与乐辰公司作为承租方（丙方）签订《房屋托管委托合同》一份，内容为：房屋坐落于郑州市××大学××通路北××层整层，建筑面积2016.15平方米，房屋所有权人为步彦广，丙方代甲乙出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲乙向承租人收取房租，合同代理自2016年1月1日至2020年12月31日，共计60个月，三方约定免租期为150天，出租代理期限可延半年，租金支付标准按照每月30日为基数计算。甲乙应于2015年10月23日前将房屋交付给乙方，租金标准72581元／月，付款方式为季付，租金收取方式，丙方每季度向甲方支付租金147743元、向乙方支付租金7万元。上述合同签订后，各方依约履行合同义务。乐辰公司向宋军威、贾少龙支付了2020年4月1日至6月30涉案房屋的租金共计212743元，其中宋军威收取144743元，贾少龙收取68000元，宋军威、贾少龙自认未将该部分租金支付给步彦广。3．后因步彦广未履行退还涉案房屋义务，尚锦公司向该院申请原审法院强制执行，该院于2020年5月28日对尚锦公司作出询问笔录，笔录显示：“？：现在法院明确告知你单位，有关步彦广在27层一整层24间房屋，现退还你单位申请执行人尚锦公司，是否听清？尚锦公司称：好的，我们收到退还的房屋了”。2020年5月25日，该院对乐辰公司工作人员作出询问笔录，明确告知：关于步彦广的租金及房屋租赁情况，你公司如果续约及支付给步彦广租金，请不要和步彦广对接，因步彦广名下27楼一整层有法院相关的裁判文书变更退还本案的申请执行人尚锦公司。乐辰公司称：好的，我清楚，有租金和续约的话，我们和尚锦公司对接联系。该院另告知了乐辰公司已将政通路38号院8号楼27层一整层24间房屋退还给了尚锦公司。该院于2020年5月27日分别告知了宋军威、贾少龙现步彦广名下27层所有房屋经法院判决，已经注销步彦广名下27层房屋的合同编号和预告登记号，并有生效证明判决步彦广退还尚锦公司房屋。4.2020年8月27日，尚锦公司与乐辰公司签订《会议记录》一份，主要内容显示：尚锦公司称：政通路68号27层1-24房，经法院执行后，现由你公司占有出租，尚锦公司于2020年5月已向你公司发函通知，现就上述房屋占用费，你公司准备如何支付……为了避免你公司因对租户违约造成损失，我公司同意你公司继续使用房屋至2021年1月30日，到期后根据实际情况，我公司可以决定是否继续让你公司使用，但需重新签订协议，针对2021年1月30日前的占用费，则共同设立银行监管账户，你们也可让宋军威、贾少龙共同参与监管，上述占用费应归谁所有，由法院裁决，你公司是否同意？乐辰公司称：同意上述方案，我公司应向步彦广支付租金为每季度212743元（已扣分摊压金），可按原协议标准向监管账户支付占用费。后因乐辰公司、宋军威、贾少龙未向尚锦公司支付租金，亦未与尚锦公司重新签订租赁合同，尚锦公司诉至该院。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占用、使用、收益和处分的权利。本案，生效民事判决已判令步彦广向尚锦公司返还位于郑州市××区××院××楼××1-24房屋，在案件执行过程中，该院亦明确告知乐辰公司、宋军威、贾少龙，已将涉案房屋交付给尚锦公司，并由乐辰公司在房屋租金的事宜上与尚锦公司对接，因乐辰公司已将2020年5月1日至6月30日的房屋租金141828元支付给宋军威、贾少龙，而宋军威、贾少龙自认未将该费用支付给步彦广，故尚锦公司诉求宋军威、贾少龙向其支付2020年5月1日至6月30日的房屋租金141828元，合法有据，该院予以支持，并由宋军威向尚锦公司支付96495元，由贾少龙向尚锦公司支付45333元。尚锦公司已同意由乐辰公司继续占用涉案房屋至2021年1月30日，故涉案房屋的实际占有使用人乐辰公司应向尚锦公司支付自2020年7月1日至2021年1月30日的房屋占有使用费496400元。因双方对于2021年1月30日之后的房屋占用问题未达成房屋租赁协议，故尚锦公司诉求乐辰公司自2021年1月30日起停止占用尚锦公司涉案房屋，该院予以支持。尚锦公司要求宋军威、贾少龙、乐辰公司支付以房屋价款15365266元为基数按年6％的利率标准，自2021年1月30日起至停止侵权、排除妨害之日止的尚锦公司损失，该赔偿标准过高，该院支持房屋的实际占有使用人乐辰公司向尚锦公司支付以每月70914元为标准自2021年1月31日起至实际停止侵权之日止的房屋占有使用费，尚锦公司请求过高部分，该院不予支持。尚锦公司要求宋军威、贾少龙停止侵权并对该费用承担连带责任，因宋军威、贾少龙未实际占用房屋，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十九条、第二百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、宋军威、贾少龙分别于判决生效之日起十日内支付郑州尚锦房地产开发有限公司名下位于郑州市二七区政通路38号院8号楼27层2701号至2724号房屋2020年5月1日至6月30日的房屋租金96495元、45333元；二、郑州乐辰房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内支付郑州尚锦房地产开发有限公司自2020年7月1日至2021年1月30日止的房屋占有使用费496400元；三、郑州乐辰房地产营销策划有限公司于判决生效之日起三十日内停止占用郑州尚锦房地产开发有限公司名下位于郑州市二七区政通路38号院8号楼27层2701号至2724号房屋，并向郑州尚锦房地产开发有限公司支付自2021年1月31日至实际停止占用房屋之日止，以每月70914元为标准计算的房屋占用使用费；四、驳回郑州尚锦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元减半收取5092元，由郑州乐辰房地产营销策划有限公司负担3960元，由宋军威负担770元、由贾少龙负担362元。本院二审期间，尚锦公司提交如下证据：郑州市二七区人民法院执行局2020年5月27日询问笔录八份，拟证明：宋军威、贾少龙一审提交虚假租赁合同，向法庭做虚假陈述，二人依据虚假的事实提起上诉。宋军威、贾少龙质证认为，执行局的询问笔录是自己在租赁期间，执行局要求腾房，自己才得知尚锦公司和步彦广之间的合同纠纷。并不存在虚假陈述和事实，宋军威、贾少龙已经实际收取房租很多年，而且跟托管公司签订的都有正式合同，每个季度也有收取租金的转账凭据。另外，公证债权与步彦广之间的债权债务关系与本次租赁没有关系，租赁合同真实有效，且一直在履行。乐辰公司对此不发表意见。本院认为，该证据系取之郑州市二七区人民法院档案室，其他各方对该证据真实性未提异议，本院对该证据真实性予以采信。本院经审理查明事实除与一审认定事实相一致外，另查明：在2020年郑州市二七区人民法院执行局对宋军威所做询问笔录中显示：1.因为借款，其与步彦广到郑州市××区公证处作执行公章，公证文书为（2016）郑惠证执字第173、174号。后经双方协商，步彦广愿意把名下27层的房产租赁给宋军威、贾少龙两人。收取租金用于偿还二人的本金和利息；2.乐辰公司每季度向其打款147743元，已经支付到2020年3月30日，以后的没有支付。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宋军威与贾少龙上诉要求对一审判决其返还租金部分予以改判。从查证事实显示：1.尚锦公司对案涉房屋的所有权已经生效判决确认；2.在执行局于2020年5月27日询问宋军威的笔录中显示，宋军威自述案涉房屋租金已经支付到2020年3月30日了，以后的没有支付；3.庭审中，宋军威、贾少龙认可收到了2020年5月至6月的租金，没有支付给步彦广。现尚锦公司作为案涉房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，其可依此要求宋军威、贾少龙及乐辰公司支付应收租金。现宋军威、贾少龙以其与案外人步彦广存在租赁合同关系为由作出抗辩。从二人与步彦广协商冲抵借款的沟通过程及仅是将案涉房屋交由托管公司对外出租等事实可知，二人与步彦广签订租赁合同的目的并非取得案涉房屋的租赁权，而是为冲抵借款。该事由与《中华人民共和国民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定不符，对其该辩称，本院不予采信。故一审综合宋军威、贾少龙收取了后续租金且未将该租金支付给步彦广的事实，支持尚锦公司该部分诉请，并无不当。综上所述，尚锦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。原宋军威预交二审案件受理费2213元，原贾少龙预交二审案件受理费934元，均由其各自负担。本判决为终审判决。审判员  赵俊丽二〇二一年五月二十四日书记员  佟欣玮