云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2021）云2328民初513号原告：杨风，男，1991年11月3日出生，汉族，大专文化，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：孙明扬，云南春霖律师事务所执业律师，特别授权代理。被告：元谋太阳城房地产开发有限公司。住所地：元谋县元马镇元达路中段。统一社会信用代码915323280615841261。法定代表人：吴海斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毕艳芬，云南馨雅律师事务所执业律师，特别授权代理。第三人：杨鹏飞，男，1987年2月2日出生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。原告杨风与被告元谋太阳城房地产开发有限公司（以下简称太阳城公司）合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告杨风及其委托诉讼代理人孙明扬，被告太阳城公司的委托诉讼代理人毕艳芬到庭参加诉讼，第三人杨鹏飞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨风向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令解除原、被告双方签订的《商品房认购协议书》；2.判令被告双倍返还原告购房定金210600元；3.请求人民法院判令被告返还原告其余购房款421200元（计算方式为：购房款526500元-法定的20%的定金）。合计631800元。事实与理由：2016年10月，原告承包了被告的太阳城售楼部及样板房装修工程。施工完毕后，因被告一直拖欠工程款未予支付，经原告多次催要后，被告提出以太阳城商品房抵扣原告及第三人的工程款。经三方协商一致后，2019年11月20日，被告与原告、第三人分别作为甲乙丙三方，共同签订了《工程款抵房协议书》，该协议约定：1.经甲（被告）乙（原告）双方核定元谋太阳城售楼部及样板房装修工程总价为330800元含开发票，己支付100000元，剩余230800元，甲方同意将元谋太阳城19栋1单元601号房给乙方以此来冲抵债务。房产总面积为1951112米，抵房单价为2700元/平方米；该房总价值为526500元，装修工程款抵230800元，剩余295700元，差额部分由杨瑞在元谋太阳城润园小区做道路工程款内扣除。2019年11月20日，原告与被告签订了《商品房认购协议书》，对上述事实进一步确认。协议书还约定：乙方向甲方交付认购定金526500元，付款方式为一次性付款。同时，因抵扣的房款差额部分为第三人所做工程项目，为避免争议，第三人与原告就太阳城19栋1单元601号房屋的权利归属进行了确认。但协议签订后，被告一直找各种借口拖延与原告签订正式的《商品房购销合同》，并拒绝将房屋交付给原告。其后，原告才得知，被告早已将房屋出售给了案外人且已经办理了备案手续。被告的“一房二卖”行为，违背了最起码的诚信原则，且其行为已经造成根本违约，并且已给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。太阳城公司辩称，第一点，原、被告和第三人双方在同一天签订的以房抵款协议和商品房认购协议书当中都已经进行了明确的记载，原告杨风必须将装修的三套样品房漏水问题维修好才可以交房。至今为止，原告都没有针对样品房的漏水问题进行处理。就是因为这个问题，所以至今案涉的房产没有备案登记在原告的名下。第二点，由于原告的违约行为，所以导致以房抵款协议没有得到履行，所以违约是在原告方。第三点，被告太阳城公司有很多执行案子，涉及到逾期交房的执行案件，当时被告考虑到涉案的房产就是601的住房抵给了杨风，所以这一套房子现在是备案登记在了太阳城公司法定代表人吴海斌亲戚的名下。为什么要登记在吴海斌亲戚的名下，是为了确保能够顺利地将该套房子登记给原告杨风，因此只要原告方将三套样品房的漏水问题处理清楚，该套房子就可以立即登记到原告名下。第四点，双方虽然在认购协议书当中显示认购的定金金额，但是该金额并不是定金的性质，实际上就是还款，而且该款项当中有295700元是属于杨瑞的工程款。综合以上几点，被告方认为原告的诉请没有事实及法律依据，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。只要原告方将漏水问题处理清楚，修复的费用进行一个商量，可以在法定的期限内将案涉房产变更登记到原告名下。对原告第一项要求解除商品房认购协议书，我们不同意解除，同时也不具备约定或者法定的合同解除的条件。第三人杨鹏飞未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据。1.工程款抵房协议书，欲证明原告方在被告太阳城房地产公司所做的装修工程款剩余未付的款项是230800元，第三人杨鹏飞在被告太阳城润园小区做道路工程未付的工程款是295700元，一起抵扣，被告方以太阳城19栋1单元601号房以工程款抵房的情况；2.商品房认购协议书，欲证明原告与被告公司于2019年11月21日签订的认购协议第三条，明确原告向被告应交纳认购定金为526500元，认购的商品房是太阳城润园19幢1单元601号房，房屋建筑面积为195平方米。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月，杨风承包了太阳城公司的售楼部及样板房装修工程。施工完毕后，因太阳城公司一直拖欠工程款未予支付，经杨风多次催要后，太阳城公司同意用其公司的商品房抵扣差欠杨风和杨鹏飞的工程款。2019年11月20日，经杨风（乙方）、太阳城公司（甲方）和杨鹏飞（丙方）协商一致，三方共同签订了《工程款抵房协议书》。该协议约定：1.经甲乙双方核定，元谋太阳城售楼部及样板房装修工程总价为330800元（含开发票），己支付100000元，剩余230800元；2.甲方同意将元谋太阳城19栋1单元601号房给乙方，以此来冲抵债务，房产总面积为195平方米，抵房单价为2700元/平方米，乙方必须将样品房漏水问题维护好才可交房；3.该房总价值为526500元，装修工程款抵230800元，剩余295700元差额部分由杨鹏飞在元谋太阳城润园小区做道路工程款内扣除。该协议签订后，杨风、太阳城公司和杨鹏飞并未履行该协议。2019年11月20日，杨风（乙方）与太阳城公司（甲方）签订了《商品房认购协议书》。协议书第一条约定：乙方向甲方认购的物业位于元谋县城永武高速联络线北面（源达路）（太阳城润园）项目19幢1单元601号房，该商品房面积为195平方米；第二条约定：乙方在签订本《商品房认购协议书》之日须向甲方交纳认购定金526500元，付款方式为一次性付款。第六条约定：乙方须在甲方通知的截止时间前，到甲方售楼中心与甲方签订《商品房购销合同》及其补充协议等相关法律文件，若乙方逾期未与甲方签订《商品房购销合同》等相关法律文件或拒绝签署或未按甲方要求签署《商品房购销合同》等相关法律文件的，甲方均可视为乙方单方违约解除本协议且放弃认购该商品房的权利。甲方有权没收乙方交纳的认购定金，并有权将该商品另出售等方式进行交易。第七条约定：甲方不能按本协议约定与乙方签订《商品房购销合同》及补充协议等相关法律文件，则甲方双倍返还定金，本协议终止。第十一条约定：本协议经双方签订之日起成立，自乙方交纳认购定金之日起生效。协议签订后，太阳城公司未通知杨风签订《商品房购销合同》，杨风也没有向太阳城公司交纳认购房屋的认购定金。太阳城公司已将杨风认购的房屋出售给他人并办理了备案登记手续。本院认为，合同的双方当事人应按照合同的约定履行义务，以便实现订立合同的目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。”本案中，太阳城公司因为差欠杨风和杨鹏飞的工程款，虽然三方签订了《工程款抵房协议书》，太阳城公司同意用其公司的房产抵扣给杨风和杨鹏飞，但因在履行该协议中，太阳城公司并没有实际将该抵扣的房屋交付给杨风和杨鹏飞，三方当事人并没有履行该协议，太阳城公司差欠杨风的230800元工程款并没有转化为购房款。尽管太阳城公司又与杨风签订了《商品房认购协议书》，但按照《商品房认购协议书》关于“乙方在签订本《商品房认购协议书》之日须向甲方交纳认购定金526500元，”和“本协议自乙方交纳认购定金之日起生效”的约定，杨风并没有支付认购定金526500元给太阳城公司，双方也没有履行《商品房认购协议书》，该协议书没有生效，故本院对杨风要求太阳城公司双倍返还其定金，还有返还购房款的诉讼请求不予支持。尽管杨风与太阳城公司签订的《商品房认购协议书》没有生效，但已依法成立，该协议书对双方具有约束力。经本院查明，由于杨风在协议书中认购的房屋已被太阳城公司另行出售给他人，双方实际已不可能再继续履行该协议，故杨风提出要求解除该协议书有事实和法律依据，本院予以支持。因杨风没有向本院提交财产保全费的相应证据，故本院对其要求太阳城公司承担财产保全费的诉讼请求不予支持。致以太阳城公司还差欠杨风的工程款，因该诉讼请求与本案不属于同一法律关系，故本院不予处理，杨风可另案起诉予以解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除杨风与元谋太阳城房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》；二、驳回杨风的其他诉讼请求。案件受理费10118元，减半收取5059元，由杨风负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员 宋 云二〇二一年五月十四日书记员 张凌山