北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2962号上诉人（原审被告）：王哲，男，1981年9月23日出生，汉族，北京上工建筑集团有限公司员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵一林，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市海淀区保障性住房发展有限公司，住所地北京市海淀区东北旺村南1幢三层308。法定代表人：王晓伟，董事长。委托诉讼代理人：郭肖健，北京人富律师事务所律师。上诉人王哲因与被上诉人北京市海淀区保障性住房发展有限公司（以下简称发展公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初34523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月6日公开开庭审理了本案。上诉人王哲及其委托诉讼代理人赵一林与被上诉人发展公司之委托诉讼代理人郭肖健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王哲上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回发展公司一审第一、三、四项诉讼请求；一、二审全部诉讼费由发展公司承担。事实和理由：1.王哲于2019年5月14日将位于海淀区柳浪家园小区南里9号楼2单元1004室（以下简称1004室）腾退交付给发展公司，现已无腾退的现实可能性；2.发展公司将王哲的804室调整成1004室，双方签订关于调换房屋协议，按照42元每平方米每月的标准支付房租，发展公司于2019年1月将房租标准提高到50元每平方米每月，王哲明确表示不同意，租金应当自2019年1月15日至同年5月14日按照42元每平方米每月计算；3.发展公司擅自涨房租，王哲于2019年5月14日合同到期后已经搬离、交付1004室，其不存在违约行为，不应承担违约金和房屋使用费。发展公司辩称，同意一审判决，不同意王哲的上诉请求和理由。1.王哲于租赁期限届满后，未办理房屋附属物品交接手续，未办理房屋现场交验，未结清房屋租金、违约金等费用，只是将钥匙放在物业，1004室目前尚未完成腾退，因王哲原因导致现在1004室不能正常出租，发展公司要求王哲腾退房屋、承担违约金和房屋使用费合理合法。2.根据海淀区出具的《关于执行金隅美和园等四个公租房项目配租租金价格的函》，柳浪家园小区新签合同时，应按照每月每平方米50元标准支付。804室房屋已到期，发展公司将王哲房屋换到1004室，应按照新的租赁合同履行。发展公司已经告知王哲租金调整事宜，王哲以租金高为由没有续签合同，调房到1004室后没有缴纳租金，且在合同到期后没有及时腾退，给发展公司造成了损失，应当承担违约金和房屋使用费。发展公司向一审法院起诉请求：1.判令王哲腾退位于海淀区柳浪家园小区南里9号楼2单元1004室并将房屋及其附属物品、家具家电、设备设施按原状返还我公司；2.判令王哲支付所拖欠的房租自2019年1月15日起至合同届满之日（2019年5月14日）的数额为15264元；3.判令王哲支付拖欠房租的违约金，自违约之日起至实际付清之日止，暂计至2020年10月14日的金额为2583.82元；4.判令王哲按每月7632元的标准，支付自2019年5月15日至实际腾退之日止的房屋使用费，暂计至2020年10月14日的金额为129744元；5.本案诉讼费由王哲承担。一审法院认定事实：2014年7月28日，发展公司与王哲签订《北京市公有住房租赁合同》，约定王哲承租发展公司提供的804室，建筑面积76.32平方米，租期自当年8月15日至2017年8月14日；租金标准为“42元/建筑平方米·月”，月租金3205.44元。王哲应在每个缴租月15日前，缴纳下一个月的租金，逾期发展公司有权要求其补交，并自逾期之日起每日按月租金万分之三的标准收取违约金。另，双方还约定公共租赁住房租金实行动态管理，租赁期内，发展公司可根据国家和北京市的相关政策调整一次租金。该合同中还约定，发展公司与产权人就该房屋租赁关系解除时，王哲应无条件配合发展公司完成房屋腾退并服从该公司安排。2017年3月3日，双方又签订补充协议，将合同终止日期变更为2019年5月14日。补充协议中还约定，租赁期内2018年11月5日，海淀区住房保障事务中心出具关于调整公租房租金的公函，其中包括将柳浪家园的租金调整为“50元/平方米·月”；该调整应在新签或续签合同时开始执行。王哲对804室交纳的最后一笔租金的时间是2018年11月15日，对应的租期是2018年11月15日—2018年12月14日。王哲在2014年7月21日，就入住804室向发展公司交纳3205.44元作为押金；诉讼中，发展公司同意用该笔款项抵扣王哲拖欠的租金。后因804室的产权人收回房屋，发展公司将王哲调整至同单元、同面积的1004室。庭审中，双方均认可王哲搬至1004室的时间是2019年1月。对于该室的合同签订情况，发展公司陈述为王哲拒绝签订合同；王哲陈述双方已签订合同，但发展公司拒绝提供。另，发展公司陈述王哲是于2019年9月14日之后，将1004室的钥匙、水电卡扔到物业公司就走了；王哲陈述发展公司并没有给其水电、煤气卡，并只给了一把钥匙，其是在2019年5、6月份，即合同到期后就不住了。一审法院认为，发展公司与王哲就804室所签订的合同应为有效合同。但对于1004室，因王哲就所述双方间签订过协议，但发展公司拒绝向其提供，没有向法庭提供充分证据，故法院对其该项陈述不予采信，并认定双方对1004室确实没有签订过合同。因发展公司就所述未签约的原因也没有向法庭提供相应证据，故法院对其所述合同是因王哲的拒绝而未签订，也不予认定。因王哲已实际入住1004室，故法院认定发展公司与王哲就该房屋的居住、使用存在事实上的合同关系，并可参照双方间关于804室所签订的合同确定双方间的权利义务。综上，因合同关系已到期，法院认定发展公司所提要求王哲腾退1004室，支付所拖欠的2019年1月15日至同年5月14日的租金15264元及相应违约金的诉请，均可得到支持。对于发展公司所主张的房屋占用费，法院认为，因王哲对其所述向物业公司交钥匙的时间未向法庭提供充分证据，且其至今未与发展公司办理房屋交接手续，故对发展公司的该项诉请应予支持。对于具体数额的确定应从以下几点考虑：首先，关于使用费起算时间的问题，应为804室补充协议所约定的合同到期日的次日，即2019年5月15日。其次，关于发展公司所提按约定租金的2倍收取房屋使用费的要求。在双方关于804室所签合同第八条中，确实有这样的约定。但对于1004室只是参照该合同确定双方的权利义务，对于这种加大一方责任的内容，在没有双方明确约定的情况下不宜直接采用。故法院认定按原租金标准计算房屋使用费。第三，发展公司是否存在扩大损失的问题。双方关于1004室的合同关系，应于2019年5月14日结束，在王哲未主动办理房屋交还手续的情况下，发展公司直到今年9月15日，才向法院起诉要求收回房屋，其没有及时采取措施收回房屋的行为，导致房屋使用费不断增加，对于增加的部分发展公司不应再主张权利。另，法院确认王哲支付使用费的期限为6个月。诉讼中，发展公司同意用王哲所交纳的押金折抵其应缴费用，法院对此不持异议。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：一、王哲将位于海淀区柳浪家园小区南里9号楼2单元1004室腾空后，交还北京市海淀区保障性住房发展有限公司，判决生效后7日内履行；二、王哲向北京市海淀区保障性住房发展有限公司支付，上述房屋所欠2019年1月15日至同年5月14日的房租15264元，折抵3205.44元的押金后，余款12058.56元，判决生效后7日内交纳；三、王哲向北京市海淀区保障性住房发展有限公司支付上述欠款的违约金，违约金按每日1.14元的标准，自2019年1月15日起计算至房屋交还之日止；四、王哲向北京市海淀区保障性住房发展有限公司支付房屋使用费22896元，判决生效后7日内履行。二审中，王哲提交其于2019年9月12日前往发展公司办公场所办理退房的录像光盘及文字整理稿，证明王哲主动要求退房，但发展公司以其没有签订租赁合同为由未为其办理退房手续。发展公司认可录像光盘中4份视频的真实性和合法性，但以视频可能存在剪辑为由对其证明目的和关联性不予认可。经审查，王哲所提交的录像视频发生时间在合同届满之日即2019年5月14日之后，时隔若干月，且未能体现出发展公司以王哲未签订合同为由拒绝办理退房手续，故本院对该证据的证明目的不予采纳。另，王哲申请证人石某出庭作证，石某到庭陈述：其与王哲同住在公租房，与发展公司签订了补充协议至2019年5月14日；因发展公司承诺换房会有一个月免租期，故其与王哲同一批于2018年12月统一换房，换房后签订了新的合同，签订后发现租金提高到50元每平方米每月，其找过发展公司，但不了了之；对于是否与王哲在同一时间同一地点签订新的合同，其表示记不清了。王哲认可证人证言的真实性、合法性和关联性；发展公司表示证人证言的真实性无法核实，对合法性和关联性均不予认可。经审查，本院认为，石某记不清王哲是否与发展公司签订新的租赁合同，但又表示其本人与发展公司签订过新的合同，故本院对王哲所持的其与发展公司签订过协议但发展公司拒绝向其提供的主张不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，王哲上诉主张其与发展公司就1004室签订过协议而发展公司拒绝向其提供，但其未能对此提交充足有效的证据，故本院对其该项主张不予采纳。鉴于双方对1004室没有签订过合同，但王哲已实际入住1004室，故双方就该房屋的居住、使用形成事实合同关系，可参照804室所签订的合同确定双方间的权利义务。因合同关系已到期，王哲应履行腾退义务。王哲上诉主张其已将房屋钥匙交还物业公司，但其未能就此提交充分证据，故一审法院判决其腾退1004室，并支付所拖欠的2019年1月15日至同年5月14日的租金及相应的违约金并无不当。因王哲至今尚未与发展公司办理房屋交接手续，故其应当支付发展公司自合同到期的次日即2019年5月15日起的房屋使用费和相应的违约金。关于房屋使用费和违约金的金额，一审法院所认定的按原租金标准计算房屋使用费并确认王哲支付使用费的期限为6个月并无不当，本院对此予以确认。王哲的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费373元，由王哲负担。本判决为终审判决。审 判 员 张建清二〇二一年五月二十六日法官助理 邾映映书 记 员 杨浩然