河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫01民终6060号上诉人（原审原告）：曹长新，男，1959年3月29日出生，汉族，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：周志超，河南轨道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州富港置业有限公司，住所地河南省郑州航空港区新港路西侧鑫港花园****。诉讼代表人：郑州富港置业有限公司管理人。管理人负责人：肖道灵，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：李中超，河南仟问律师事务所律师，系管理人成员。上诉人曹长新因与被上诉人郑州富港置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2020）豫0192民初4576号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月25日公开开庭审理了本案。上诉人曹长新的委托诉讼代理人周志超，被上诉人郑州富港置业有限公司的委托诉讼代理人李中超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹长新上诉请求：一、撤销一审裁定，发回重审；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对涉案房屋享有物权。上诉人于2018年8月8日与被上诉人签订了四份《港城793商铺认购合同》，且在合同约定的期限内缴纳了购房款。2020年7月15日，双方签订了《退房退款协议书》，约定于2020年8月10日前由被上诉人将房款及利息退给上诉人，在未收到房款前，双方签订的《港城793商铺认购合同》仍有效，上诉人仍拥有房屋所有权，被上诉人一直未向上诉人退还购房款。上述文件明确了房屋的所有权为上诉人所有。二、一审法院事实认定错误。政府在《关于港城793公共租赁住房相关问题的复函》明确说明：中央、省、市公租房建设资金转贷政策，从2010年开始到2013年12月后已经结束，期间实验区管委会按照“政府引导、市场化运作”的方式按照自愿原则，从建设的公租房项目单位中收购了部分公租房作为国有平台公司进行资本运作和经营。即涉案房屋是依法建设的合法建筑，在郑州航空港经济综合实验区财政局无法收购的前提下，作为开发商的被上诉人处理自己开发建设的房屋给了上诉人。三、一审法院适用法律错误。一审法院认为：本案的权利应当在破产程序中进行，故驳回起诉。但根据《民事诉讼法》第一百二十四条的规定，只有符合七项条件的，法院才能驳回起诉。本案不符合上述的任何一点，故本案驳回起诉违法。本案的关键在于业主对涉案房屋是否享有物权，若享有物权，那么理所当然享有从破产财产中的取回权，法院不应将涉案房屋列为破产财产。综上所述，本案程序违法，关键证据未能调取，实体权利的认定也存在重大错误。故请求撤销原裁定，对本案作出公平公正的判决。二审庭审中，曹长新补充上诉意见称：原审法院以涉案房屋没有商品房预售许可证为由驳回起诉，法律运用错误。商品房预售许可是针对正在建设的房屋，而涉案房屋早已建成，上诉人购买的是现成的房屋，不存在取得商品房预售许可证的要求。郑州富港置业有限公司辩称：一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，裁定结果正确。上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，应予驳回。事实与理由：一、根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释【2020】15号）的有关规定，本案二审程序仍应当适用原《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》等有关法律法规。二、截止本案答辩之时，双方签订的《港城793商铺认购合同》项下标的房屋没有完成过户登记，根据原《物权法》第九条第一款规定，不发生物权变动的法律效果。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，《商铺认购合同》为无效合同。截止目前，上诉人仅取得了《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》，尚未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售许可证》三项许可证，根据上述法律规定，上诉人与被上诉人签订的有关商铺买卖合同无效。四、因《商铺认购合同》为无效合同，《退房退款协议书》等基于《商铺认购合同》而签订的合同均无效。五、被上诉人名下的土地使用权已经于2013年被郑州市中级人民法院采取司法查封措施，根据有关法律规定，已被查封的房地产不能对外出售，上诉人与被上诉人之间的商铺认购合同等一系列合同是在2018年8月份签订的，属于法院查封之后签订的合同，根据法律规定，商铺认购合同等一系列合同为无效合同。曹长新向一审法院起诉请求：1.判令原告对案涉房屋（港城793项目公寓之1号楼2层210、211、212、213房产）享有物权，是涉案房屋的真实权利人；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院经审查认为：原、被告于2018年8月8日签订四份《港城793商铺认购合同》，约定：原告购买被告开发的港城793项目1号楼2层210、211、212、213号房产，建筑面积分别为39.55平方米、33.42平方米、96.39平方米、96.39平方米，房屋用途为商业用房，单价均为5000元/平方米，总房价款分别为197750元、167100元、481950元、481950元，合同签订当日支付总房款的50%，2019年8月7日前支付总房款的20%，2020年8月7日前支付总房款的20%，余款在被告发出签订《商品房买卖合同》通知后15日内支付。2018年8月8日，被告向原告分别出具收到房款98875元、83550元、240975元、240975元的收据各一份。2020年7月15日，原告与被告签订《退房退款协议书》，约定：被告于2020年8月10日前向原告退还其支付的《港城793商铺认购合同》所涉及的210、211、212、213号房款总计664375元，并支付按照月利率2%自交款之日至实际收到退款之日的利息损失，在原告未收到退房款及利息损失前，双方签订的《港城793商铺认购合同》仍有效，原告拥有房屋所有权。被告一直未向原告退还购房款。2020年7月16日，该院作出（2020）豫0192破申2号民事裁定书，裁定受理郑州建安科技开发有限公司申请被告破产清算一案，并指定河南仟问律师事务所担任被告管理人，管理人负有接管被告的财产、印章和账簿、文书等资料，负责管理和处分被告的财产，代表被告参加诉讼等职责。另查明，港城793公寓性质为公共租赁用房，被告至今仍未办理涉案房屋的预售许可证明。一审法院认为，《港城793商铺认购合同》的名称虽为认购合同，但合同对买卖双方当事人名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确的约定，内容已具备了商品房预售合同的主要条款，认购合同实质上是商品房预售合同，原、被告之间形成了商品房预售合同法律关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，被告一直未取得案涉房屋的预售许可证明，故原、被告签订的四份《港城793商铺认购合同》，该院认定为无效合同，《退房退款协议书》作为从合同，也应属无效。原告基于无效合同只享有对被告要求返还购房款或者承担相应赔偿责任的债权，其主张确认对案涉房屋享有物权于法无据。在原告提起本案诉讼前，该院已于2020年7月16日裁定受理关于被告的破产申请，原告应当作为债权人向破产管理人申报债权，通过破产程序维护其合法权益，对原告的起诉应予以驳回。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告曹长新的起诉。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。双方当事人签订的《港城793商铺认购合同》，内容已具备了商品房预售合同的主要条款，一审法院认定双方当事人之间形成商品房预售合同法律关系，并无不当。截止目前被上诉人尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明，故一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，认定双方当事人签订的《港城793商铺认购合同》及《退房退款协议书》为无效合同、曹长新基于无效合同只享有对郑州富港置业有限公司要求返还购房款或者承担相应赔偿责任的债权，并无不当。曹长新主张其对案涉房屋享有物权于法无据。河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院于2020年7月16日作出（2020）豫0192破申2号民事裁定书，裁定受理郑州建安科技开发有限公司对郑州富港置业有限公司的破产清算申请。在该院受理被上诉人的破产清算申请后，曹长新提起本案诉讼。曹长新应向破产管理人申报债权，通过破产程序维护其合法权益。一审法院驳回曹长新的起诉并无不当。曹长新的上诉请求不能成立。综上，一审法院裁定驳回曹长新的起诉，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下:驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员  李传炜二〇二一年五月二十七日书记员  李志琳