山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁14民终1272号上诉人(原审被告)：李延红，女，1969年10月22日出生，汉族，住山东省德州经济技术开发区。委托诉讼代理人：武俊亮，山东阳光桥律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：德州怡庭物业管理有限公司，住所地山东省德州市德城区天衢中路工商银行接待处二楼。法定代表人：王富林，公司经理。委托诉讼代理人：杜海生，山东蓝泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李真，山东蓝泉律师事务所律师。上诉人李延红因与被上诉人德州怡庭物业管理有限公司（以下简称怡庭公司）物业服务合同纠纷一案，不服德州经济技术开发区人民法院(2020)鲁1491民初1030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李延红委托诉讼代理人武俊亮、被上诉人怡庭公司委托诉讼代理人杜海生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李延红上诉请求：1.请求撤销(2020)鲁1491民初1030号民事判决第一项，依法改判驳回怡庭公司的诉讼请求；2、本案诉讼费用全部由怡庭公司承担。事实和理由：一、怡庭公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予以驳回。怡庭公司要求李延红支付自2015年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费，怡庭公司应在每年收取物业费之日起就向李延红催要物业费，主张其权利；但是，怡庭公司一直未向李延红主张权利，其中某些年份的物业费已经超过诉讼时效，不应得到保护。二、一审认定李延红应支付的4301.81元物业费数额存在错误。1.怡庭公司违规向李延红收取了7000余元的开口费，根据2012年1月1日《德州市中心城区城市基础设施配套费征收使用管理办法(试行)》(德政发[2011]22号)规定，开发商、物业公司无权向购房者收取暖气开户费、天然气开户费等基础设施配套费用。怡庭公司违规收取，应当将已经收取的开口费予以退回或者折抵。2.怡庭公司前期收取的李延红保证金200元、垃圾清运费200元应在计算物业费时予以扣除。3.李延红的房屋因漏水问题，致使长期无法正常居住，房屋长期空置。计算物业费时，应考虑房屋空置的情况，计算物业费时予以降低收费标准。综上，一审判决违背事实和法律，请求二审法院能够依法查明事实，进行改判。怡庭公司辩称，原审事实清楚，证据确实充分，李延红的上诉理由依法不能成立，请求驳回上诉，维持原判。1.怡庭公司对涉案小区管理一直处于延续状态，本案未过诉讼时效。2.关于开口费，系李延红与开发商约定由其承担，怡庭公司是受开发商委托代收该费用，该费用已经由怡庭公司交付开发商。3.关于保证金怡庭公司愿意退回。4.上诉人所称的房屋漏水问题与本案无关，且已经他案处理。怡庭公司向一审法院起诉请求：判令被告偿付拖欠的物业服务管理费9922.68元(其中:物业费9622.68元，垃圾清运费:300元)，并按照协议支付违约金。一审法院认定事实：李延红系德州经济技术开发区龙元世纪广场住宅小区6号楼2单元1202号房产业主，房屋建筑面积共计141.51平方米。2014年10月29日，李延红从房产开发商德州龙元投资有限公司取得涉案房产，同日，怡庭公司作为甲方与李延红作为乙方签订了《前期物业管理服务协议》，其中第二条约定：“乙方房屋基本情况：房屋位置6号楼2单元1202户。”第三条“合同期限：1.本合同期限自合同签订日至业主委员成立之日止。合同期限期满，甲方继续为本小区内的业主提供物业服务，业主接受的，本合同继续履行，乙方应继续按照本合同约定的数额向甲方缴纳物业管理费。”第四条第1款“物业管理费用：乙方应缴纳的物业管理费收取标准为：（1）住宅用房按建筑面积每月每平方米0.5元……（3）电梯运行费：按建筑面积每月每平米收取0.5元。”第六条第2项“依据本协议向乙方收取物业管理费用和其他有关费用。”第七条第4项“依据本协议向甲方交纳物业管理费用和各项相关费用。”第八条第4项“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权依法要求乙方补交所欠费用，赔偿因此造成的损失并从逾期之日起按所欠费用的日千分之三支付违约金。”合同甲方落款处加盖有怡庭公司公章确认，乙方落款处有李延红签字及捺印确认。同日，李延红缴纳了物业费5518.89元，垃圾处理费195元，水费200元，怡庭公司向李延红出具《收据》，载明“2011年10月至2014年12月份止。”李延红未再向怡庭公司缴纳物业服务费。从李延红提交的证据来看，其于2016年还缴纳过垃圾清运费200元，怡庭公司向其出具了收款收据。另查明，德州市物价局出具的德价发[2016]94号文件《关于龙元世纪广场小区普通住宅前期物业服务费标准的批复》中第一条“该小区带电梯普通住宅前期物业服务费最高标准为每月每建筑平方米1.2元（按房屋产权面积计）。”第五条“此收费标准自2016年6月21日起执行……”。德州市物价局出具的德价发[2016]66号文件《德州市物价局关于中心城区城市环境卫生收费标准的批复》第一条“……（二）城镇居民生活垃圾处理费每户每月5元。”一审法院认为，怡庭公司为涉案龙元世纪广场住宅小区全体业主提供物业管理服务，李延红系该小区的业主，实际亦享受了物业服务。物业管理服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的物业服务，同时，亦需要业主的积极配合，并按合同约定交纳物业服务费，如此才能共同营造干净整洁舒适的生活环境。进而言之，物业服务费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，李延红拒不交纳物业服务费用，不仅构成违约，同时也损害了其他大多数正常交费业主的权利。关于拖欠物业费及垃圾处理费的数额。涉案房产实际交付给李延红的时间为2014年10月29日，李延红签署《前期物业管理服务协议》并实际享受怡庭公司的物业服务亦自2014年10月29日起，怡庭公司自2011年10月至2014年12月向李延红收取物业费及垃圾处理费，无事实及法律依据，怡庭公司称李延红接到交房通知后未办理交接，但未提交相关证据，且是否逾期交接房屋系李延红与德州龙元投资有限公司之间的房屋买卖合同履行问题，即使李延红存在逾期交接房屋的情形，怡庭公司在德州龙元投资有限公司实际向李延红交付房产前收取物业费及垃圾处理费，亦无法律依据。自2014年10月30日至2019年12月31日期间，涉案房产应缴纳物业费9905.7元、垃圾处理费310元，共计10215.7元，扣除李延红已缴纳的5913.89元，李延红共拖欠4301.81元。李延红辩称房屋漏水，未提交充分有效的证据，且如属房屋质量与本案非同一法律关系，其提出的车位偶有他人占用、鞋子被盗后怡庭公司未调取监控等均不构成拒缴物业费的正当理由。李延红还辩称要求将已缴纳的供暖开口费、有限电视开口费等费用在拖欠物业费中扣除，无法律依据，不予支持。怡庭公司为涉案住宅小区提供物业服务一直处于延续未间断状态，应当认定怡庭公司的诉讼请求未超过诉讼时效，对于李延红的诉讼时效抗辩，不予采纳。关于怡庭公司主张的违约金。《前期物业管理服务协议》中约定的关于日千分之三的标准显然过高，一审法院认为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算为宜，鉴于怡庭公司存在提前收取费用的实际情况，且未提供已进行催收的的相关证据，但自其起诉之日即可认定为已逾期，李延红的违约金应当以4301.81元为基数，自起诉之日即2020年5月26日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、规定，一审法院判决：一、李延红于本判决生效之日起十日内给付德州怡庭物业管理有限公司4301.81元及违约金（以4301.81元为基数，自起诉之日即2020年5月26日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。二、驳回德州怡庭物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由李延红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李延红向本院提交了一组证据：在中国政府网网站第9期国务院公报中的《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》网络打印件一份、在乐陵市人民政府网站的信息公开法规规章政府文件栏目中的《德州市人民政府关于印发〈德州市中心城区城市基础设施配套费征收使用管理办法（试行）〉的通知》（德政发〔2011〕22号）网络打印件一份、在德州市人民政府网网站中的《德州市人民政府关于印发德州市中心城区城市基础设施配套费征收使用管理办法的通知》网络打印件一份。拟与其一审提交的由怡庭公司出具的的供暖开口费4245.30元、天然气初装费3300元、有线开口费205元、共计7750.30元的收据一份，一并证明：根据国家、地方政府的规定，自2012年1月起项目建设单位不得以任何名义另行收取增容费、初装费、开口费等费用，但怡庭公司于2014年10月29日仍向李延红收取上述开口费用，这明显是违规收费行为，且怡庭公司无权直接向业主收取该费用，依法应当退回。怡庭公司质证认为，对证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议。李延红所提交上述的文件属于管理性强制规定，并不是效力性强制规定；李延红与龙元投资公司在购房合同中约定相关开口费由李延红承担，应认定为有效；怡庭公司受龙元投资公司委托收取该费用，且该费用的收费标准符合文件的规定，李延红主张开口费用应予以扣除，但在本案中其并未提出反诉，所以李延红的主张不能成立。经审核，本院认为，李延红所提交的该组证据系国务院部委部门及德州市政府在其官方网站所公开的行政管理性文件，且怡庭公司对该组证据的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以采纳，但本案系物业合同纠纷，李延红提交的该组证据与本案的待证事实无关，该证据对本案的事实无证明效力，本院不予采纳。李延红要求怡庭公司返还供暖开口费等费用，与本案本诉不构成反诉，经调解双方未达成一致意见。不宜在本案中处理，李延红可另案主张。对一审查明其他事实，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题是：一、被上诉人的诉讼请求是否超过了诉讼时效。二、一审认定拖欠的物业费及垃圾清理费4301.8元是否正确。关于焦点问题一。2014年10月29日，李延红与怡庭公司签订《前期物业管理服务协议》，双方形成物业管理服务合同关系，李延红于当日缴纳了物业费5518.89元、水费200元、垃圾清理费195元，共计5913.89元，怡庭公司为其出具收据。2020年5月26日怡庭公司向一审法院提起诉讼，请求判令李延红偿付自2015年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业管理服务费及垃圾清理费，李延红以超过诉讼时效为由提出抗辩。一审法院认为怡庭公司为涉案住宅小区提供物业服务一直处于延续未间断状态，认定怡庭公司的诉讼请求未超过诉讼时效，并无不当。退一步讲，即使按照李延红的说法，怡庭公司诉请追索之前的物业费超过诉讼时效，但未超过诉讼时效三年保护期间的部分（自2017年6月始至2019年底止，按照31个月计算，141.51平方，每平方每月1.2元，物业费5264.2元；垃圾清理费每月5元，31个月价款155元；共计价款5419.2元）也应当依法受到保护。一审判决李延红于判决生效之日起十日内给付怡庭公司4301.81元及违约金，应属诉讼时效保护期间之内。怡庭公司未提起上诉，本院不再予以调整。关于焦点问题二。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，怡庭公司提交了《前期物业管理服务协议》、德州市物价局[2016]94号文件、德州市物价局[2016]66号文件以及2014年10月29日开具的物业费垃圾处理费收据，能够证明李延红接受物业管理服务之后欠付物业服务费和垃圾清理费的事实。而李延红未能提交证据证明其已经足额缴纳期间物业费及垃圾清理费的事实，应当承担不利的后果，依约缴纳所欠物业费及垃圾清理费。关于李延红所缴纳的防损保证金200元及垃圾清运费200元应予以扣除的主张，李延红一审并未主张抵扣，二审怡庭公司同意日后退还防损保证金；垃圾清运费200元系业主因装修房屋产生的建筑垃圾清运费用，不宜再抵扣，本院予以支持。关于李延红因漏水导致房屋长期闲置应降低收费的主张，因其未能提供相关证据予以证实，其应承担不利的法律后果。综上所述，李延红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李延红负担。本判决为终审判决。审判长  张延军审判员  叶卫国审判员  赵瑞玲二〇二一年五月二十四日法官助理齐凤鸣书记员刘彤