江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0324民初1817号原告：睢宁县新天地物业服务有限公司，统一社会信用代码91320324579476242Q，住所地江苏省睢宁县青年东路新天地******。法定代表人：孙治，该公司经理。委托诉讼代理人：谭廷林，江苏仁台律师事务所律师。被告：巩伟，男，1988年2月10日生，汉族，住安徽省泗县。委托诉讼代理人：卓海雷，江苏晋陵律师事务所律师。原告睢宁县新天地物业服务有限公司（以下简称：新天地物业公司）与被告巩伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法由审判员刘宝玉适用简易程序独任审判，并于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告新天地物业公司的法定代表人孙治及其委托诉讼代理人谭廷林，被告巩伟及其委托诉讼代理人卓海雷，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新天地物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告给付租金180000元及房屋退还前租金83200元（自2020年8月10日起，按每月20800元，计算至2021年1月19日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月10日，原、被告签定租赁合同一份，约定被告承租睢宁县徐沙河新天地2-1号楼101号、102号、103号、123号、124号、125号、126号门面房，用于经营餐饮服务，面积为400平方米，租期为三年。租金第一年240000元，第二年租金250000元，第三年租金260000元，每半年结算一次，遵循先付后用原则。合同签定后，原告按约定将房屋交付被告使用，但被告不讲诚信，第一年度仅支付60000元租金，下欠180000元租金，虽经原告多次催要，被告置之不理，拒不支付所欠租金。被告的行为已严重违反合同约定，为避免损失扩大及维护原告合法权益，依法提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告巩伟辩称：双方于2019年10月9日签订了房屋租赁合同。合同签订后，被告依据合同约定交纳了一季度租金60000元（2019年10月9日至2020年1月9日)。但原告违反合同约定，要求被告必须按照半年度支付租金，被告拒绝后原告擅自停电，致使被告无法正常使用承租房屋。争议发生以后，双方协商一致，同意于2020年1月9日解除合同，根本不存在被告拖欠被被告租金的事实。恳请法庭在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，本院组织双方当事人进行了质证，对于双方当事人无争议的事实和证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据双方的庭审陈述和审查认定的证据，本院查明如下案件事实：2019年8月10日，原告新天地物业公司（甲方）与被告巩伟（乙方）签订门面租赁合同一份，约定原告将位于睢宁县徐沙河新天地2-1号楼101号、102号、103号、123号、124号、125号、126号的门面房出租给被告用于经营餐饮业务使用。其中合同第三条约定，租赁期限自2019年8月10日至2022年8月9日止。第四条第1项约定，甲方给予乙方0天装修期，物业费正常交纳；租金第一年240000元，按季平均支付；第二年租金250000元，2020年7月15日支付；第三年租金260000元，2021年7月15日支付。第3项约定，租金每半年结算一次，遵循先付后用原则，于每期首月15日前无条件一次性交清。合同第九条第一款第6项约定，乙方逾期交付租金或其他费用超过15日的，甲方有权理解解除合同，没收保证金，所收租金及费用不予退还。第二款第2项约定，在合同有效期内，因甲方原因致使乙方不能正常使用物业水电设施超过30日的，乙方有权解除合同。第十条第2项约定，若租赁关系提前终止或租赁期届满，乙方应将该物业及时归还甲方，不能及时归还的视为非法占用，乙方需以双倍于原租金单价向甲方支付占用费。合同第十一条违约责任约定，（一）有下列行为之一的，即构成乙方在本合同项下的违约：1.利用房屋进行违法活动的；2.擅自将房屋转让、转租、分租或调换使用的；3.擅自改变房屋结构或约定用途的；4.逾期未交租金、水电费、物业费、合同保证金等其它各项费用的；5.未经甲方书面同意，擅自停业(闲置房屋)15日以上的6.严重破坏甲方管理秩序；7.租赁期内违反本合同规定，未征得甲方书面同意提前解除合同；8.违反本合同关于乙方义务的任何其他规定。（二）乙方违反本合同相关约定的，甲方有权分别或同时采取以下措施：1.责成书面检查，并予以公示，并要求乙方限期纠正；2.没收合同保证金，并要求赔偿损失；3.不按时缴纳租金、物业费、水费、电费等费用，甲方停止供水、供电，山此造成的损失，由乙方自行承担；4.单方解除合同，清退出场，收回出租房屋；5.乙方逾期交付租金、水电费、物业费等，除仍应补交所欠款项外，每逾期一日，按所欠款项金额的万分之五向甲方支付违约金。第十四条其它约定：乙方认可此房屋签订协议时之现状，涉及前期装修、设备转让等问题与甲方无关；乙方自行与原商户办理交接事项；双方签订此合同即视同双方已经办理房屋交接，乙方收到房屋。双方另约定了其他权利义务。合同签订后，被告开始经营朋克烧烤，并于2019年10月7日交纳了2019年8月10日至2020年8月9日的部分物业费（第一季度）1800元；于2019年10月9日交纳了2019年8月10日至2020年8月9日的部分租金20000元；于2019年11月8日交纳了2019年8月10日至2020年8月9日第一季度的部分租金40000元；被告分别为原告出具了收据。2019年12月11日，原告向被告发出催款通知，要求其及时交纳2019年11月10日至2020年2月9日所欠的租金61800元。并声明如被告未在规定时间内交清租金，原告将采取断电措施维权，因此造成的损失由被告承担，保留按合同约定计算违约金的权利。被告巩伟于2019年12月25日签收该通知。2020年4月13日，原告通过EMS向被告邮寄送达催收函，EMS快递查询单显示被告已于2020年4月6日签收。另外，原告公司的法定代表人孙治，还多次通过短信等形式向被告催要租金、要求被告前来办理相关手续等，但被告均未回复，也未与原告办理解除合同等相关手续。原告认可2021年1月19日被告同意由原告处理店内物品时合同解除，故主张租金至2021年1月19日。同日，原告将涉案商铺出租给案外人樊野，租赁期限自2021年2月1日至2024年12月31日止。租金第一年150000元，签订合同当日一次性支付；第二年租金157500元，2022年1月15日支付；第三年租金165000元，2023年1月15日支付；第四年租金158000元，20234年1月15日支付。第3项约定，租金每年度结算一次，遵循先付后用原则，于每期首月15日前无条件一次性交清。合同其他条款与本案原、被告签订的合同基本一致。2021年2月1日，原告与徐州丹俏商贸有限公司签订易货合同一份，认定被告租赁商铺内物品价值为18000元。原告同意将该款从租金中予以扣减，被告亦同意扣减，但对物品价值不予认可。后双方因为租金的支付问题产生争议，原告诉至本院，请求判如前请。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。被告租用原告的房产进行经营，双方签订了书面租赁合同，内容不违反法律规定，租赁合同依法成立并生效，双方均应按照租赁合同约定，全面履行各自义务。本案主要争议焦点为：1.第一年租金的支付方式是按季度交纳还是每半年交纳？2.涉案租赁合同的实际签订时间应当如何认定？3.合同解除的时间应当如何认定？4.租金及损失数额应当如何计算？本院对于以上争议焦点分别论述如下：关于第一个争议焦点。双方签订的合同第四条第1项约定：租金第一年240000元，按季平均支付；而第3项又约定，租金每半年结算一次，遵循先付后用原则，于每期首月15日前无条件一次性交清；以上两项约定存在冲突。根据原告提供的其与案外人樊野签订的租赁合同能够看出，涉案合同应当系由原告制作并提供，且原告为出租方，在合同条款出现矛盾时，一般应当根据有利于承租方的原则进行解释。并且，合同第四条第1项系专门针对租金的标准及支付方式进行的约定，应当视为特别约定；而第四条第3项应当视为一般约定；根据特别约定优先的原则，也应当采用第四条第1项中约定的支付方式。另外，被告在履行合同的过程中，实际上也是按照季度支付的租金，原告出具的租金收据也载明第一季度租金。故本院认定本案第一年度的租金支付方式应为按照季度平均支付。关于第二个争议焦点。庭审过程中，被告对合同的实际签订时间提出异议。本院认为，涉案合同的签订时间应当认定为合同落款时间2019年8月10日。具体理由如下：1.涉案合同虽系由原告制作并提供，但是合同上明确注明了租赁期限及租金的计算时间，作为租赁合同的主要条款，被告不可能没有阅读或者注意到该条款，但其未有提出异议仍然签订，应当视为其对该时间予以认可。2.虽然落款处原告未有注明签约时间，但是被告明确手写签名捺印，并注明签约时间为2019年8月10日。3.合同签订后，被告先后交纳两次租金及一次物业费，原告分别为其出具了收据，三份收据上均载明收款事由为2019年8月10日至2020年8月9日的部分租金及物业费，被告均未提出异议，也能侧面印证租赁期限应当按照2019年8月10日起算。关于第三个争议焦点。自2019年8月10日起，按照本院认定的按季度支付租金，被告应于2019年11月15日前交纳下一期租金，但其并未交纳。2019年12月25日，原告即向被告发送书面催款通知，被告巩伟在该催款通知书上签字，但其并未实际交纳。被告抗辩系由于原告断其电力供应，才导致其停止经营，但其并未能提供充分证据予以证明，其申请出庭作证的证人对于停电的原因也不了解，不能起到证明作用，故其该项抗辩意见本院不予采信。根据本院认定的合同签订时间、租金支付方式，以及原告向被告发送的催款通知，能够认定被告此时已经存在违约行为。《中华人民共和国合同法》规定了三种合同解除的方式，但无论哪一种方式，行使解除权的一方均应依法享有解除权，否则达不到解除合同的效力。本案中，由于原告违约在先，故其作为违约方并不享有解除合同的权利，其消极应对的行为并不能达到解除合同的目的。虽然被告已经停止经营，但仍在租赁合同期内，且店内存有被告大量物品，在被告没有清理完毕并将涉案商铺返还原告前，不应认定涉案租赁合同已经解除。根据原告提供的通话录音，能够证明原、被告于2021年1月19日，对被告经营店铺内的物品处理达成一致意见，原告主张此时合同解除，符合法律规定，本院予以认定。被告抗辩涉案租赁合同已于2020年1月19日解除，证据不足，本院不予采信。故本院认定涉案租赁合同的解除时间为2021年1月19日。关于第四个争议焦点。合同约定第一年租金为240000元（2019年8月10日至2020年8月9日），被告已经交纳60000元，尚欠180000元未有交纳。合同约定第二年租金为250000元（2020年8月10日至2021年8月9日），按照该标准进行计算，截止2021年1月19日合同解除之日，被告应当支付租金数额为110958元。加上第一年欠付的租金180000元，被告应当支付租金数额为290958元。虽然涉案租赁合同的解除系由被告的原因引起，但原告在知道被告不再准备继续经营时，即应当积极采取另行寻租等措施以减少损失，而不应自持尚在被告租赁合同期内，放任损失的扩大。故其对于损失的扩大部分，亦应承担一定责任。另外，2020年春节后新冠××疫情爆发，各地均出台防控措施，禁止人员聚集、流动，很多餐饮、商场都被强制停止经营，睢宁县也不例外，故本院认为该段时间的租金损失双方也应合理分担。并且，根据原告与案外人另行签订的租赁合同也能看出，受疫情影响，经济普遍下滑，租金的数额也有大幅下降。综合考虑以上因素，本院酌定被告承担剩余租金的70%，剩余30%作为原告承担的扩大损失及新冠疫情分担的损失。故被告还应支付原告租金数额为203670.6元（290958元×70%）。原告经被告同意，对被告租赁商铺内的物品进行了处理，处理价格为18000元，双方均同意从被告应付租金数额中予以扣除，本院先按该数额予以扣除，如被告对该物品价值持有异议，双方可以通过其他途径另行解决。综上，被告巩伟应当支付原告新天地物业公司租金185670.6元（203670.6元-18000元）。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除2019年8月10日原告新天地物业公司与被告巩伟、签订的睢宁县徐沙河新天地2-1号楼101号、102号、103号、123号、124号、125号、126号门面房的租赁合同；二、被告巩伟应当于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告新天地物业公司租金185670.6元；三、驳回原告新天地物业公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费，减半收取2624元，均由被告巩伟负担。原告已预交，被告应于本判决发生法律效力之日起七日内交至本院，逾期未交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  刘宝玉二〇二一年五月十二日书记员  朱 倩附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百零七条判决生效后，胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院交纳，但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外。当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的时间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。