湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0527民初271号原告：杨文，男，1980年12月9日出生，苗族，农民，户籍地湖南省洞口县，现住绥宁县。原告：陈相红，女，1979年4月9日出生，侗族，农民，户籍地湖南省洞口县，现住绥宁县。二原告的共同委托诉讼代理人：陆安伟，湖南三行律师事务所律师。二原告的共同委托诉讼代理人：刘任申，湖南三行律师事务所律师。被告：绥宁县佳和置业发展有限公司，统一社会信用代码91430527570258695G，住所地绥宁县川石开发区。法定代表人：匡喜荣，该公司执行董事。原告杨文、陈相红与被告绥宁县佳和置业发展有限公司(以下简称佳和公司)商品房销售合同纠纷一案,本院于2021年3月1日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月30日、5月18日两次公开开庭进行了审理。原告杨文、陈相红的共同特别授权委托诉讼代理人陆安伟到庭参加诉讼，被告佳和公司的法定代表人经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告杨文、陈相红向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被告佳和公司支付二原告逾期办证违约金3607元；2、本案诉讼费、财产保全费等开支由被告承担。事实和理由:被告在湖南省绥宁县城川石开发区开发了“东方明珠”楼盘。2016年6月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告以360709元的房价购买了东方明珠6栋1单元302号房屋一套。直到2019年4月30日，被告仍然没有给二原告办理好相关房屋产权证手续，已经构成违约。2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房放总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定被告应在该商品房验收合格时交付买受人使用。故被告最迟应当将房屋交付原告使用之日起90日内为原告办理好房屋产权证，否则应当向原告支付逾期办证违约金。因双方签订的合同没有约定违约金，故原告要求被告按照购房款1%的金额即3607元支付逾期办证违约金的诉讼请求，依法应予支持。综上所述，二原告未维护其合法权益，诉诸法院，请依法判处。被告佳和公司未予答辩。本院经审理认定：被告佳和公司开发建设了位于绥宁县川石开发区林海路东方××小区。2016年6月25日,杨文与佳和公司签订《商品房买卖合同》,约定杨文、陈相红以总价款360709元购买佳和公司绥宁县川石开发区东方明珠第6栋1单元302号房，房屋用途为住宅，建筑面积135.8平方米,其中套内建筑面积约123.72平方米、分摊建筑面积约12.08平方米。合同还载明：“第六条、付款方式及期限:1、买受人按下列第⑶种方式按期付款:⑶按揭贷款或公积金付款，买受人首付30%，首付款110709元，余下70%购房款，按揭款250000元，由银行按揭贷款或公积金贷款支付。……第八条、交付期限：出卖人应当在2016年12月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。……第十四条、关于产权登记和水、电开户的约定:买受人全权委托出卖人办理房屋所有权和土地使用权证及水、电到户的开户手续。……第二十三条、本合同自双方签订之日起生效。”签订合同当天,二原告向被告交纳契税7214元、维修基金7214元、预告登记费228元。被告按约定在交付期限截止日前即2016年12月30日前向二原告交付了案涉商品房。2019年1月8日,杨文、陈相红向绥宁县不动产登记中心申请查询其户成员不动产登记情况,该登记中心于当日出具了《不动产登记查询证明》,证实杨文、陈相红一家四口至查询之日止,在本地区没有房屋产权登记。2019年3月5日,包含案涉商品房在内的东方明珠小区6栋经竣工验收合格。2019年4月12日,佳和公司工作人员携带该公司房屋开发相关资料向绥宁县房产交易所申请实测。2019年5月8日,绥宁县房产交易所进驻实地勘测了东方明珠小区6栋。完成实测后,佳和公司于2019年7月15日向绥宁县不动产登记中心申请办理包含案涉商品房在内的6栋栋证,该中心于当日办结。2019年7月29日，该登记中心为案涉商品房颁发了编号为湘（2019）绥宁县不动产权第0××9号不动产权属证书。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、收据、不动产权属证书，本院依职权调取的楼盘实测、栋证办理、分证办理调查情况表、竣工验收备案表、不动产登记查询证明等证据证实。本院认为,本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为佳和公司是否应承担逾期办证的违约责任以及应如何承担违约责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为预售商品房的购买人”之规定，案涉房屋的办证主体为杨文、陈相红,佳和公司负有的仅是协助义务,即协助办理房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。本案中,二原告认可房屋是在合同约定的期限内即2016年12月30日前交付。双方当事人对办证期限和违约责任未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日”之规定，佳和公司与杨文、陈相红均认可房屋是在合同约定的期限内交付,因此,佳和公司至迟应在双方约定的交房时间之日起的90日内协助办好房屋权属证书。根据原告提交首套房证明的时间、被告对案涉楼盘申请实测、申办房屋栋证与分证的时间以及相关政府职能部门经办时间的各个时间节点反映,逾期办证既有原告自身的原因,也有政府相关职能部门的原因,但案涉工程于2019年3月5日才竣工验收,是逾期办证的主要原因,故佳和公司对逾期办证应负主要责任并承担相应的违约赔偿责任。双方未约定逾期办证的违约责任,原告方亦未举证证明其实际损失,而本案标的物即房屋的主要属性及功能是居住,故综合考虑双方履约情况、过错程度、逾期办证时间,以及房屋主要功能属性是居住等因素,二原告要求被告佳和公司按房屋总价款的1%支付逾期办证违约金的诉讼请求,即3607元（360709元×1%），本院予以支持。被告佳和公司的法定代表人匡喜荣经本院传票传唤，无正当理由未到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:被告绥宁县佳和置业发展有限公司于本判决生效后五日内支付原告杨文、陈相红逾期办证违约金3607元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元,减半收取25元，由被告绥宁县佳和置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  龙妍妃二〇二一年五月十八日法官助理袁光州书记员刘雅玲附相关法律规定:《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。