江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终863号上诉人（原审原告）：奚益华，男，1970年3月24日出生，住海安市高新区。委托诉讼代理人：施存官，江苏海陵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘广银，男，1953年8月25日出生，住海安市。委托诉讼代理人：徐宏林，海安市角斜法律服务所法律工作者。上诉人奚益华因与被上诉人刘广银租赁合同纠纷一案，不服江苏省海安市人民法院（2020）苏0621民初1329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奚益华上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由刘广银承担。事实和理由：1.海安市百家超市变更工商登记地址不代表其不续租，其在合同到期前多次与刘广银协商续租事项，其继续使用案涉房屋经营海安百豪购物中心，并已经办理营业执照。一审认为其续租案涉房屋经营海安百豪购物中心有悖正常商业习惯，作为驳回其优先承租权的理由太过牵强。2.一审认为合同到期后，其未缴纳租金，并已实际搬离，双方的租赁合同已经终止，故其不再享有优先租赁权，该认定明显错误。刘广银违约不续租给其，并非其不缴纳租金，合同到期前双方多次协商，合同到期当日其还与刘广银协商续租，刘广银称已经租给他人，且租赁价格低于与其协商续租的价格，是刘广银违约，不接受其续租缴纳费用；其欲通过司法途径解决，是刘广银报110未果，强行撬门，其不存在主动搬离。3.一审以刘广银侵犯其优先承租权证据不足，驳回其诉请，但对2020年3月1日其与刘广银通话录音及2020年3月5日短信记录避而不谈。2020年3月1日其与刘广银通话录音明确反映案件的客观事实，关于续租，刘广银找其谈过多次，还找到双方朋友做工作，其已同意续租涨到8.5万元，刘广银却以8万元租给他人；2020年3月5日短信记录中刘广银推翻之前案涉房屋已经租给他人的陈述称家庭会议决定房屋不对外出租，其也明确回复不对外租赁其给8万元租金，一旦租赁仍然要租给其，其享有优先租赁权。其明确续租涉案房屋，后刘广银报110未果并于2020年3月11日强行撬门，将涉案房屋收回，履行与案外人的租赁合同。4.一审中刘广银提交与案外人签订的租赁合同时间为2020年3月13日，与之前通话录音中所述的签订合同时间和数额不同，且谎称租金为现金支付，很明显看出是应诉而为之，刘广银与案外人签订租赁合同，是在其同意8.5万元续租后到2020年3月1日合同到期前这个时间段签订，且租金数额为8万元。刘广银辩称，1、一审法院认定奚益华以实际行动表明不再承租案涉房屋正确，奚益华不存在优先承租权的问题。2.一审判决对出租房是否是合法建筑的认定错误。案涉房屋实际通过产权改制受让的厂房，但是出租给奚益华后，奚益华在没有任何批准手续的情况下，将整个房子推倒重来。原来7.5米高的房子，现在变成了5米高，原来是工业用房，后来变成商业营业用房。其受让的工业车间已不复存在。3.一审法院认定出租房是原来受让的房屋，是对事实认定的错误，原来受让的房屋是50年代砌的，故一审认定合同部分有效错误，合同本身就是无效合同。综上，请求驳回上诉，维持原判。奚益华向一审法院起诉请求：1.请求依法判令刘广银继续履行2010年1月19日双方签订的租赁合同，刘广银立即与其继续签订位于海安市李堡镇丁所北街3号房屋租赁合同（在同等条件下其享有优先承租的权利）；2.支付违约金10万元；3.诉讼费由刘广银承担。诉讼过程中，奚益华放弃要求刘广银继续履行2010年1月19日双方签订的位于海安市李堡镇丁所北街3号房屋租赁合同。一审法院认定事实：1998年1月15日，刘广银（受让方）与海安县丁所乡乡镇企业集体资产管理站（转让方）签订资产转让协议书，其中约定：因企业产权制度改革的需要，转让方将海安县苏东锻压设备厂实物资产连同土地使用权让渡给受让方；经乡资产评估工作组评估认定，海安县苏东锻压设备厂所有资产（含土地使用权让渡）售价为柒拾万元（不包括北转盘资产），受让方以染拾万接受海安县苏东锻压设备厂出售的资产；转让方三个月以内，负责与受让方一起办好土地使用证。受让方在该厂原址上新建扩建不动产，必须符合乡统一规划，报城建、土管部门批准后实施；……协议还约定了其他条款。协议尾部海安县丁所乡镇企业集体资产管理站于转让方处盖章确认，刘广银于受让方处签字确认，并由海安县丁所乡人民政府司法办公室见证。1998年4月8日，海安县丁所乡人民政府出具关于苏东锻压设备厂土地使用权让渡年限的意见，主要内容为：鉴于苏东锻压设备厂严重资不抵债，根据海委发[98]1号文件精神，经党委、政府研究，企业改制时同意将该厂土地使用权一并出售，年限为45年，希遵照执行。此件一式三份，乡政府、资产管理者、产权受让人各执一份。1998年4月29日，刘广银作为海安县丁所机械厂的法定代表人，与海安县国土规划管理局签订国有土地使用权出让合同。同年4月30日海安县丁所机械厂取得案涉房屋土地使用权证[苏海国用（1998）字第105118号]。2010年1月19日，刘广银作为出租方（甲方）与奚益华作为承租方（乙方）签订租赁协议一份，主要约定：一、甲方将位于海安县李堡镇丁所北街3号原丁所机械厂转让给甲方的北段厂房及店面房租赁给乙方兴办大型超市，包括大车间一套、北仓库一排、底层6间店面房及二楼由北向南3间，占地面积2.17亩。有关土地使用费有甲方负责，与乙方无关。二、租赁期限10年，自2010年3月1日起至2020年3月1日止。三、租金每年肆万元整，乙方于每年的3月1日缴给甲方当年度租金。因乙方改造租赁房屋占用时间，甲方在向乙方收取首年租金时减免两个月的租金陆仟陆佰陆拾陆元。四、乙方于签订本协议时向甲方缴纳定金叁万元整，到期抵算首年租金。五、甲方于2010年3月1日前将上述租赁物全部交付给乙方进行改造、装修，确保乙方无施工障碍，否则视为甲方违约。六、甲方确保上述租赁物及土地产权明晰。七、乙方自行对上述租赁房屋进行改造、装修，费用乙方自负。八、乙方自行办理超市营业执照及其他有关手续，因经营有关的债权、债务由乙方享受、承担，与甲方无关。一切安全责任亦由乙方负责，与甲方无关。九、甲方保证水、电、路三通，水、电费由乙方负担。十、租赁期满后，乙方按到期现状将上述租赁物交付给甲方，与房屋有关的固定资产均归甲方所有，其他资产均归乙方所有。在同等条件下乙方享有优先承租权。十一、双方约定违约金壹拾万元整，如单方违约除向对方支付违约金外，并赔偿对方造成的损失。十二、本协议经甲、乙双方签字后生效。协议尾部刘广银在甲方处签字确认，奚益华在乙方处签字确认。奚益华租得涉案房屋后，2010年5月由奚益华亲属朱会军登记经营海安市丁所百佳购物中心,经营场所为案涉房屋所在地海安市李堡镇丁所北街3号，后经营过程中经营者变更为刘月华；2019年12月11日，该超市经营场所变更为海安市李堡镇南郊南街1号（涉案地址与该地址分别为丁所桥北首、南首），经营场所面积为2400平方；2019年12月11日，奚益华在涉案房屋住所地注册登记海安百豪购物中心，该购物中心与海安市丁所百佳购物中心经营范围基本一致。2020年2月中下旬，奚益华清空涉案房屋所办超市室内商品，拆除招牌并在店外张贴迁址告示，主要内容为：通知本超市即将闭店，迁至大桥河南，百佳购物中心丁所南店真诚为您用心服务！百佳购物中心丁所北店。刘广银曾于2020年2月底在涉案房屋外张贴招租广告。双方就房屋续租事宜产生争议，数次通过短信及电话等沟通均未果。2020年3月11日，因奚益华在合同到期后未向刘广银交还钥匙，刘广银向公安部门报警处理。同年3月15日，刘广银与案外人吴庆签订租房合同一份，将涉案房屋底层6间店面出租给吴庆用于经营百货超市。现奚益华认为刘广银侵犯其对案涉房屋的优先承租权，诉来一审法院。一审审理过程中，奚益华变更诉讼请求为要求刘广银支付违约金10万元。一审审理中，奚益华陈述，2010年承租涉案房屋因旧厂房地基比较低，奚益华全部拆除原有破旧房屋重新建筑框架结构房屋，面积约1300平方米，花费80多万元，所以租赁合同中才约定了优先承租权。从2019年开始到2020年3月，多次与刘广银谈续租的事宜，但因为房租没有达成一致意见，刘广银想涨房租，奚益华不同意。刘广银2月份说要给他兄弟刘广生，因为营业执照没办下来，刘广生转给了吴庆。奚益华并没有搬离，奚益华为了装修清除了部分物品。百佳超市迁至丁所大桥南，但奚益华仍要承租涉案房屋用作超市的后勤仓库等用途。丁所大桥南的超市不是奚益华所开，是第三人刘月华所开。刘广银陈述，该房屋原是框架结构，奚益华租赁后根据自己需要改建装修，房屋租赁合同改变了土地用途，奚益华对门面和房屋进行拆改未取得相关批准手续，合同应属无效。2020年1月奚益华曾因续租问题找过刘广银，但双方因为房租及租赁期限等问题未能谈妥。2月底，奚益华派人拆除广告牌，其搬迁行为表明不再续租。我方今年2月27日在门口张贴广告招租，奚益华也没有找我，吴庆是自己看见广告过来的。一审审理过程中，一审法院与刘广银谈话，其陈述：我原是丁所机械厂职工，1998年之前办的病退，企业改制时，政府工作人员说退休的人员也可买，我们几个人就以我个人名义出资买了厂。买的时候本来是52万，为了土地续15年使用期限，加了18万，最后共付了70万，但土地使用证上登记的使用者是丁所机械厂，我不清楚是怎么回事。案涉房屋并没有房产证，当时其他企业都没有办。这个厂房是50年代建的，最初是乡政府砌的铁木社，后来铁木社加公私合营，变成丁所农具厂，名称变为农具机械厂，后来发展成了丁所机械厂，建这个厂房并没审批手续。这个厂房当时有6间朝马路的，是营业性用房，大概200多个平方。另，一审法院审理中通过法院综合信息系统关联案件查询，得知奚益华曾以其经营的海安仁桥百佳购物中心、海安仇湖百佳购物中心等数次涉诉。在一审法院审理的（2019）苏0621民初749号刘月华（诉讼代理人同为张连春律师）诉朱会军追偿权纠纷一案中，刘月华曾陈述：我与刘广银的姐夫（奚益华）合开了一个小超市（海安市丁所百佳购物中心）……；朱会军陈述：刘月华现在经营的百佳购物广场大型连锁超市共有5个连锁商场……。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，奚益华诉求是基于刘广银违反了合同约定的优先租赁权而要求其承担违约金。关于租赁协议效力的问题。根据刘广银陈述，案涉房屋形成于上世纪五十年代，在我国相关法律规定出台之前，当时房屋并不需要经过行政审批。刘广银系企业改制中取得相关房屋，来源合法，尽管部分房屋进行修缮甚至不排除部分扩张，但不能排斥刘广银对房产整体性的合法权属，房产形成于上世纪五十年代，进行修缮符合自然规律。奚益华租得涉案房屋后对该房屋进行部分拆旧建新的改建行为未经主管部门批准建设，后建房屋并不具有合法性，故双方之间的房屋租赁合同部分无效，但租赁合同部分无效不影响合同整体性效力。关于刘广银是否侵犯了奚益华的优先承租权。首先，奚益华及利益相关者在租赁期限届满前已先行变更海安市丁所百佳购物中心的工商登记地址，在租赁期限届满前双方对续租事宜因租金、租赁期限等原因未能谈妥的情况下清空店铺、拆除招牌并张贴迁址闭店的告示，其行为明示了百佳超市不再使用涉案房屋继续经营。合同到期后，奚益华并未再交纳租金，并已实际搬离，双方的租赁合同已终止，故奚益华不再享有优先承租权。其次，虽然奚益华在合同到期前办理海安百豪购物中心的营业执照（登记地址为涉案房屋），但并未实际经营，且其先后陈述续租涉案房屋为了做超市后勤仓库、为了超市更新升级等前后矛盾，而尚未谈妥续租事宜即着手落实超市更新升级，显然与常情不符。再者，奚益华作为海安市丁所百佳购物中心利益相关者已在丁所桥南首新设两千多平方米的生活超市，仍主张意欲续租丁所桥北首的涉案房屋新设经营范围高度重合的生活超市，两店经营地址为仅间隔数百米的乡村，亦有悖于正常商业习惯。故奚益华主张刘广银侵犯了其优先承租权，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回奚益华的诉讼请求。案件受理费2300元，由奚益华负担。二审中，双方均未提交新的证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据双方签订的租赁协议，租赁期限自2010年3月1日起至2020年3月1日止，合同到期前奚益华清空店铺、拆除招牌、张贴迁址闭店告示，变更案涉购物中心经营场所，合同到期后奚益华亦未再交纳租金，可以看出奚益华经营的案涉超市已实际迁址，双方租赁合同已经终止履行，奚益华不再享有优先承租权。一审法院据此驳回奚益华诉讼请求，并无不当。合同终止后，刘广银与案外人签订新的租赁协议，奚益华主张刘广银与案外人签订的租赁合同日期及租金虚假，但未能提供证据证明，本院不予采信。奚益华虽主张其与刘广银2020年3月1日通话记录、3月5日微信聊天记录表明其愿意支付8.5万元租金续租，但根据双方签订的租赁协议，案涉合同于2020年3月1日已到期，且合同到期前奚益华以其行为表明案涉超市迁址、不再续租，故对其该项上诉理由，本院不予采信。综上所述，奚益华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人奚益华负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾晓威审 判 员 谭松平审 判 员 王建勋二〇二一年五月八日法官助理 苏 露书 记 员 翟羽佳