广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初1026号原告：文创业，男，汉族，1987年5月22日出生，住湖南省沅江市××××××××××××××××，公民身份号码：430××××××××××××014。原告：邓志艳，女，汉族，1986年12月27日出生，住广东省深圳市南山区××××××××××××××××××××××，公民身份号码：430××××××××××××542。两原告委托诉讼代理人：谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：王钦盛，广东鹏乾律师事务所律师。被告：陕西省工银房地产开发公司，住所地：陕西省西安市新城区××××××。法定代表人：杨某1。被告：陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司，住所地：惠州大亚湾澳头大涌路8号长安苑4栋108。法定代表人：王某1。原告文创业、邓志艳与被告陕西省工银房地产开发公司（以下简称工银公司）、陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司（以下简称工银大亚湾分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人谢新志、王钦盛到庭参加诉讼，两被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判定被告工银大亚湾分公司向原告支付因未履行办理延长剩余年限导致原告损失76740元（暂以每一平方米楼面面积补交1000元地价款为计算标准，损失为76.74×1000=76740元，实际损失以评估为准）；2.判令被告向原告支付5年的物业管理费9208.8元；3.请求判令被告工银公司对被告工银大亚湾分公司的债务承担连带责任；4.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年1月12日，被告告知“长安苑”5-9栋的剩余年限：住宅48年，商用18年，并承诺在房屋不动产证办理下来之前完成剩余年限延长办理事宜。2017年3月2日，在知晓被告所作出的上述承诺后，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于惠州大亚湾澳头大涌路8号长安苑5栋11层06号房，房屋面积为76.74平方米。2017年3月31日，被告向业主出具了《关于大亚湾长安苑项目延长土地使用年限的承诺函》，承诺：业主所购置的不动产权证办理下来之前将剩余年限延长至不少于65年。2020年4月27日，相关业主向大亚湾信访局举报，得到的反馈为：“来信所述“长安苑”住宅小区房屋的开发企业为工银大亚湾分公司（下称该公司），土地使用权终止日期为2064年7月25日。该公司于2016年申请将土地使用年限延长至最高年限并补缴地价款，延长土地使用年限补缴地价款方案经区管委会审批同意，我局已向用地单位发出《关于陕西省工银房地产开发公司土地延长使用年限补缴地价款的函》，和《关于督促缴交土地延长使用年限地价款的函》，但该公司因自身原因一直未按要求缴交地价款，无法办理延长土地使用年限业务。因地价评估报告已过有效期，我局于2019年1月已对该项业务作退件处理，对开发商未依照购房合同的约定延长土地使用年限属于开发商与购房业主的合同纠纷问题，建议购房业主通过法律途径处理。区国土分局责任领导：陈仕观,经办人：梁家磊,联系方式：5574361”。被告在出售商品房时保证土地剩余使用年限不少于65年，但不履行办理延长剩余年限相关手续的义务，已构成违约，应当向原告赔偿损失。同时，被告在收取原告购房首付款时，未取得商品房预售许可证，因此承诺在原告收房之日起向原告支付5年物业管理费作为补偿。工银公司作为被告工银大亚湾分公司的唯一股东，应当对被告工银大亚湾分公司的债务承担连带责任。现原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八、十九、六十、一百零七、一百零八条及《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。被告工银公司未答辩未提交证据。被告工银大亚湾分公司未答辩未提交证据。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告工银大亚湾分公司开发的位于惠州大亚湾澳头大涌路8号长安苑5栋11层06号房，该商品房的房产测绘机构为大亚湾房屋测绘所，其预测建筑面积为76.74平方米，总价款为611311元。项目建设依据：被告工银大亚湾分公司以出让方式取得坐落于惠州大亚湾澳头大涌路8号地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为【惠湾国用（2013）第132×××××698号】，土地使用权面积为6976平方米。原告购买的商品房所占用的土地用途为住宅、商业，土地使用权终止日期为2064年7月25日。合同还约定了其他事宜。另查明一，2016年8月8日，被告工银大亚湾分公司向原告出具《长安苑项目（海恋家）业主告知书》，承诺给5年的物业管理费用作为补偿。另查明二，被告工银大亚湾分公司向长安苑项目业主出具《关于大亚湾长安苑项目延长土地使用年限的承诺函》，主要内容为：一、土地使用年限说明：长安苑项目下的3宗土地，《国有土地使用证》证号分别为惠湾国用[2013]第132×××××699号，地块归属于8栋地块之上：土地面积6956.4平方米，惠湾国用[2013]第132×××××698号，地块归属于5栋、9栋地块之上：土地面积6976平方米，惠湾国用[2011]第132×××××007号，地块归属于6栋、7栋地块之上：土地面积6938.6平方米。以上3宗土地使用年限终止日期，住宅70年，商业40年，起始日期由1994年7月25日起算，现剩余年限住宅48年，商业18年。二、土地使用年限延长手续办理情况：该3宗土地已向大亚湾国土资源局提交了延长土地使用年限的申请，目前大亚湾国土资源局已委托中介进行地价评估。详情请看惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局在2016年12月9日出具的惠湾国土资函[2016]1917号《关于长安苑项目用地使用年限的复函》。三、被告工银大亚湾分公司承诺：在业主所认购的物业不动产权证办理下来之前完成上述土地使用年限延长的办理手续，并确保土地使用年限不少于65年。若未能实现该承诺，被告工银大亚湾分公司同意按照不低于已签订的《商品房买卖合同》所约定的价款的150%回购该商品房。另查明三，本院（2019）粤1391民初3062号生效民事判决书中查明，陕西省高级人民法院（2018）陕执复43号执行裁定书认定，被告工银公司出资在广东省惠州设立被告工银大亚湾分公司，工商登记信息也显示被告工银公司是被告工银大亚湾分公司的唯一股东。同时，被告工银大亚湾分公司的营业执照上登记的企业类型是内资企业法人，具有独立的企业法人资格，并且被告工银公司工商登记中其名下的分公司信息中没有被告工银大亚湾分公司，据此，被告工银大亚湾分公司应是被告工银公司出资设立的全资子公司而非分公司。本院认为，原告与被告工银大亚湾分公司签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。对本案的处理分析评判如下：关于被告工银大亚湾分公司未履行办理延长剩余年限导致原告损失的问题。本案中原告诉请的因被告工银大亚湾分公司未履行办理延长剩余年限导致原告损失尚未实际发生，数额无法确定，且在未申请延长情形下，该数额会发生变化，因此，原告可在延长产生实际损失后，再行主张。关于被告向原告支付5年物业管理费的问题。在原告向案涉小区物业公司要求抵扣被拒后，要求被告支付补偿费用，有事实和法律依据，应予支持，具体金额为9208.8元（2元×76.74平方米×60个月）。关于被告工银公司对被告工银大亚湾分公司的债务是否承担连带责任的问题。根据生效裁判所查明的事实，被告工银大亚湾分公司是被告工银公司设立的全资子公司而非分公司，被告工银大亚湾分公司具有独立法人资格，可独立承担民事责任。故原告要求被告工银公司承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告文创业、邓志艳支付9208.8元;二、驳回原告文创业、邓志艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费974.36元，由原告文创业、邓志艳负担949.36元，由被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二一年四月二十九日法官助理 曾俊恒书 记 员 宋煜珍