江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2091号上诉人（原审被告）：贾红伟，男，1992年2月1日生，汉族，户籍在江苏省滨海县，现住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：袁开恒，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆叶，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：俞一新，男，1962年11月10日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：郑碧征，无锡市惠山区金诚法律服务所法律工作者。原审被告：陈瑶，女，1991年6月25日生，汉族，户籍在四川省资中县，现住无锡市惠山区。上诉人贾红伟因与被上诉人俞一新、原审被告陈瑶返还原物纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贾红伟上诉称：请求撤销一审判决，驳回俞一新全部诉讼请求；本案上诉费用由俞一新承担。事实与理由：1、贾红伟认为张洪清实际代理人是谁不影响合同的成立与生效，一审法院以此认定合同无效，系法律适用不清。2、一审法院以张洪清实际代理人并非濮惠良、其假冒濮惠良名义与贾红伟签订买房协议为由认定合同无效，系法律规定适用错误。俞一新答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。陈瑶未作陈述。俞一新向一审法院提出诉讼请求：请求贾红伟、陈瑶立即迁出无锡市惠山区钱桥街道洋溪人家116号302室，将该房屋返还给俞一新，并恢复原状。事实和理由：涉案房屋为拆迁安置房，由俞一新向原安置所有人购买，2019年10月办理了产权转移登记至俞一新名下，后发现贾红伟、陈瑶居住于该房屋内，经协商未果，故诉至法院。一审法院经审理认定事实如下：2011年2月2日，濮惠良（甲方）与俞一新（乙方）签订《买房协议》，约定甲方将座落于钱桥镇洋溪人家三期（期房）一套81.7平方，卖给乙方；价格每平方2500元，合计204250元；双方签字生效一次性付清；该房由于政策因素，暂时产权人不能变更为乙方，如日后政策允许变更，甲方无条件帮助乙方办理相关手续，所产生的费用一切由乙方承担；本协议双方签字生效，不得违约，如谁违约，所造成的经济损失由违约方承担，该房的赔偿要按违约时房屋的市场差价进行计算；如该房政府征用土地的情况房屋变迁，在户主没有变动的情况下，该房补偿款项归乙方所有。后俞一新截止2013年6月28日付清了购房款。2019年政策允许安置房上市交易，濮惠良取得不动产权证后，于2019年10月25日将涉案房屋洋溪人家116-302室过户至俞一新名下。之后俞一新发现涉案房屋由贾红伟一家居住使用，即要求其搬出，双方发生纠纷，2019年11月21日曾报警处理，警察到场了解情况后，告知俞一新通过司法途径解决，俞一新于2020年3月4日以贾红伟为被告向法院提起本案诉讼，审理中，俞一新发现陈瑶与贾红伟系夫妻关系，其也居住在涉案房屋中，故申请追加陈瑶为本案共同被告。另查明：2014年7月18日，张洪清以濮惠良（甲方）的名义与贾红伟（乙方）签订《买房协议》，约定甲方将座落在钱桥镇洋溪人家116号302室88.44平方卖给乙方；价格每平方2500元，合计221100元；双方签字生效一次性付清；该房由于政策因素，暂时产权人不能变更为乙方，如日后政策允许变更，甲方无条件帮助乙方办理相关手续，产生的一切费用由乙方承担；本协议双方签字生效，不得违约，如谁违约，所造成的经济损失由违约方承担，该房的赔偿要按违约时房屋的市场差价进行计算；如该房政府征用土地的情况房屋变迁，在户主没有变动的情况下，该房补偿款项归乙方所有。之后张洪清将涉案房屋交付给贾红伟使用，贾红伟也陆续向张洪清付清了购房款。又查明：贾红伟于2020年3月23日以濮惠良为被告，以张洪清为第三人向法院提起诉讼，要求贾红伟与濮惠良签署的《买房协议》继续履行；要求濮惠良协助贾红伟办理坐落于洋溪人家116号302室房屋产权转移登记至贾红伟名下。该案中濮惠良辩称，涉案房产早就卖给俞一新了，至于后来贾红伟的涉案房产是问谁买的，整个过程其都不知道；其和贾红伟之间根本就不存在买卖合同，更谈不上履行。该案中，法院追加俞一新为第三人，俞一新在该案中述称，该房产是俞一新向濮惠良购买所得，现已登记在俞一新名下，俞一新是该房屋的所有权人，至于贾红伟与张洪清之间是什么关系，俞一新并不知情。该案中第三人张洪清到庭陈述，涉案房屋一开始的房主是濮惠良，濮惠良把涉案房屋卖给了俞一新；张洪清与俞一新是同学兼朋友关系，俞一新向别人购买了3套房子（俞一新目前居住的房屋、涉案房屋、另一套60平米的房屋还没有交接），俞一新想把涉案房屋与另一套60平米的房屋并成一套大房子，因张洪清与村里拆迁办的领导关系比较好，就委托张洪清处理并房子的事宜；张洪清就把涉案房屋卖给了贾红伟，因房单上是濮惠良的名字，就以濮惠良名义与贾红伟签了合同，价格按照每平米2900元结算，实际收了25万多元，未交给濮惠良，也未交给俞一新；后并房子事情未办成，俞一新取得涉案房屋产权后要求收回涉案房屋，张洪清曾与贾红伟一家沟通，贾红伟要求张洪清按照目前的房价8000元每平米，加上装修的钱一起付给他们，张洪清只同意退还贾红伟支付的购房款，并折价赔偿装修费用，双方差距较大，未谈拢。后贾红伟于2020年6月22日向法院申请撤回该案的起诉，法院己裁定准许。审理中，俞一新陈述，其和张洪清系同学关系，因听说张洪清在拆迁办有关系，俞一新买了两套小面积的拆迁安置房，想换一套大面积的房子将来给儿子结婚用，张洪清主动说可以这么办，俞一新就委托张洪清将两套小面积房子去换大面积房子。涉案房屋俞一新向政府交清费用、选好房子后，将选房单交给张洪清，另一套小房子张洪清让俞一新不要选房，说这样好调剂，可是直到现在也未拿到该房子。张洪清将涉案房屋卖给贾红伟俞一新不知道，贾红伟何时住进涉案房屋的俞一新也不知道，只是后来听说有人住进了涉案房屋，俞一新也没去关心，以为是张洪清的处置方法，直到2019年下半年，俞一新儿子准备结婚需要房子，俞一新找张洪清，要求他如调不到大房子，就将两套小房子还回来，张洪清就带着俞一新到涉案房屋中，俞一新才第一次知道贾红伟这个名字，当时三方讲好，贾红伟把房子还给俞一新，张洪清把钱退给贾红伟，但后来贾红伟一直未把房子还给俞一新。在三方讲好之前，俞一新曾与张洪清讲好，如换不到大房子，俞一新就要把涉案房屋过户到自已名下了，张洪清同意并承诺会和贾红伟处理好这件事。一审法院认为，所有权人对自已的不动产或者动产，依法享有占有、使用、受益、处分的权利。本案中涉案房屋己登记在俞一新名下，所有权人为俞一新，故占有、使用、受益、处分的权利归俞一新。本案中的争议焦点在于张洪清与贾红伟签订的买房协议是否有效。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。张洪清在2014年与贾红伟签订买房协议时，其己非常清楚，涉案房产早在2011年就由濮惠良出卖给俞一新，而其在买房协议中仍将卖方写为濮惠良，其也没有明确告知贾红伟，涉案房屋实际己为俞一新所有，更未告知俞一新将涉案房屋出卖给贾红伟的事实，更有甚者，其也未将所得卖房款交给俞一新，因此，应该认定，张洪清与贾红伟签订买房协议时，并非是代理俞一新的行为，而是其自作主张的无权处分行为，该买房协议无效。综上，贾红伟、陈瑶占有、使用涉案房屋，属于侵犯了俞一新的财产权，俞一新要求贾红伟、陈瑶返还财产、恢复原状，理由正当，应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条第一款第（四）项、第（五）项之规定，判决如下：贾红伟、陈瑶于判决生效之日起十五日内迁出涉案的洋溪人家116-302室房产，将该房产返还给俞一新，并恢复原状。案件受理费4300元，由贾红伟、陈瑶负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2014年7月18日贾红伟在与张洪清签订买房协议时，张洪清并没有出具濮惠良的委托书，且买卖协议上甲方的签名并不是濮惠良。本案争议焦点：张洪清与贾红伟签订的买房协议是否有效。本院认为，张洪清与贾红伟签订的买房协议无效。理由如下：第一，2014年7月18日买房协议中，濮惠良并没有委托张洪清出卖房屋；第二，俞一新的确委托张洪清将两套小面积房子去换大面积房子，但不是单纯出卖房屋，张洪清的行为超越了代理权限；第三，贾红伟在购房时，存在重大过错，即对张洪清的代理资格、案涉房屋的权属等审查不严，张洪清的行为不构成表见代理。综上，贾红伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由贾红伟负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 仓 勇审判员 潘晓峰二〇二一年五月二十六日书记员 陆奕匀