山东省威海市环翠区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1002执异38号异议人董洪杰，女，1971年4月13日出生，蒙古族，住吉林省洮南市。委托诉讼代理人朱永浩，北京市盈科（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人顾皓杰，北京市盈科（威海）律师事务所律师。申请执行人杨军，男，1961年7月13日出生，汉族，住威海市环翠区。被执行人汪军，男，1966年6月5日出生，汉族，住威海火炬高技术开发区。被执行人岳淋，女，1967年7月29日出生，汉族，住威海市宫松岭路。本院在执行申请执行人杨军与被执行人汪军、岳淋民间借贷纠纷一案中，查封了被执行人岳淋名下的位于威海市***号**房屋，异议人董洪杰不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人董洪杰称，2017年5月2日，董洪杰与汪军签订购房协议，约定将涉案房屋出售给董洪杰，并约定转让价款以及合同自双方签订之日起生效。董洪杰于同日通过其侄女向汪军转款**元，余款**元待办理完房屋过户手续后支付。董洪杰自2017年取得涉案房屋，并交纳了水电费。购房协议签订后，董洪杰多次催促汪军办理房屋产权变更登记手续未果，后汪军在董洪杰不知情情况下将涉案房屋抵押给他人，导致一致未能办理房屋过户手续。董洪杰认为，其系涉案房屋实际所有人、控制人，故请求解除对涉案房屋的查封，中止执行。本院查明，2020年10月10日，本院作出（2020）鲁1002民初5884号民事调解书，确认：一、汪军于2021年6月30日前偿还杨军借款本金**元及截止至2020年9月24日的利息**元，并支付以16179280元为基数，自2020年9月25日起至2020年11月30日，按年利率15.4%计算的利息及以尚欠借款本金为基数，自2020年9月25日起至实际履行之日止，按年利率15.4%计算的利息。于2020年10月13日前支付杨军利息**元；于同年11月30日将截止至该日前所欠全部利息结清。自2020年12月起至2021年5月31日止，每月偿还本金**元及利息（以所欠借款本金为基数，按年利率15.4%计算的当月利息；优先偿还由威海福成房地产开发有限公司担保的于2018年10月18日的借款本金**元及自2020年12月1日起至实际履行之日止，按照年利率15.4%计算的利息）。最后一个月利息及剩余本金于2021年6月30日前付清。岳淋、山东富尔工程咨询管理有限公司、威海巴厘林海度假村股份有限公司对汪军的上述债务承担连带清偿责任；威海福成房地产开发有限公司对**借款本金及相应利息承担连带清偿责任。二、如未按时支付任何一笔款项，杨军有权对上述款项立即申请执行。三、如果汪军未按期偿还借款本金及利息，致使威海福成房地产开发有限公司为此承担保证责任，威海福成房地产开发有限公司有权向汪军、岳淋、山东富尔工程咨询管理有限公司、威海巴厘林海度假村股份有限公司追偿。因汪军、岳淋、山东富尔工程咨询管理有限公司、威海巴厘林海度假村股份有限公司、威海福成房地产开发有限公司未履行上述义务，杨军向本院申请执行。2020年10月15日，本院作出（2020）鲁1002执3710号执行裁定书，并据此查封了涉案房屋。在执行过程中，董洪杰向本院提出异议董洪杰为证实其请求，向本院提交如下证据：1、落款时间为2017年5月2日的购房协议1份，载明出卖人（甲方）：汪军（代岳淋），买受人（乙方）董洪杰。出卖人将涉案房屋出售给买受人，转让价款**元，买受人于2017年5月2日向出卖人首付购房款**元，余款**元于2018年1月1日前全部付清，出卖人于2018年1月1日之前将涉案房屋证实交付买受人使用，并在2018年1月1日之前，共同向威海市不动产登记中心申请办理转让过户手续并承担各自的相关费用。汪军在甲方委托代理人落款处签字，刘建忠在乙方落款处签字，并注明代董洪杰。2、落款时间为2018年1月26日的补充协议1份，载明出卖人（甲方）岳淋，买受人（乙方）董洪杰，基于出卖人实际情况的原因，双方未实现购房合同约定的2018年1月1日前后办理产权过户事宜，经协商，双方约定2018年5月1日前办理产权过户手续并承担各自的相关费用。岳淋、汪军在甲方落款处签字，董洪杰在乙方落款处签字。3、借记卡账户历史明细清单1份，载明钟丹丹于2017年5月2日通过6212260805001448002账户向*军6226198*****8105账户转款80万元。4、落款时间为2017年5月2日的收条1份，载明收到董洪杰购买（云海山庄五区-2号-103）款捌拾万元整。汪军（代岳淋收）。5、客户抄表明细表、发票、预存款打印明细各1份，均载明地址为**区*#楼**，时间最早为2017年。6、涉案房屋产权证、土地使用权证、限制信息查询结果各1份，载明涉案房屋登记在岳淋名下，于2019年8月28日办理抵押登记，登记抵押权人为威海金玖典当有限公司。董洪杰称，刘建忠代其签署了购房协议，并领取了涉案房屋钥匙。因董洪杰丈夫钟一兵与其侄女钟丹丹当时同在东北做生意，就通过钟丹丹账户向汪军付款**元，后协商剩余房款**元在办理房屋过户手续后支付，董洪杰同意将该**元交付本院执行。董洪杰购买涉案房屋时，涉案房屋存在抵押，董洪杰不知情，要求办理过户登记时，汪军才告知需要待其偿还贷款解除抵押后方能办理，上述抵押何时解除董洪杰不清楚，后岳淋于2019年8月28日又将涉案房屋抵押给了威海金玖典当有限公司。另，岳淋于2021年4月7日在接受本院询问时称，其于2017年委托汪军签署了购房协议，后本人签署了补充协议，涉案房屋系出售给东北的钟总，董洪杰应是钟总妻子。收条是汪军出具的，汪军告知岳淋已付房款，但通过何种方式付款岳淋不清楚。是否对剩余房款**元支付方式重新进行约定，岳淋亦不清楚。在签订购房协议及补充协议时，涉案房屋均处于抵押状态，钟总对抵押知情，但希望汪军能尽快解决抵押。因涉案房屋一直处于抵押状态，故未能办理过户手续。涉案房屋于2018年夏天交付，交付后岳淋再未交过水电费，亦无办理过水电费更名手续，汪军是否办理，岳淋不知情。本院对涉案房屋的信息进行了查询，结果为该房屋于2013年7月22日登记在岳淋名下，于2019年8月28日办理抵押登记，登记抵押权人为威海金玖典当有限公司。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，岳淋认可汪军有权代其签署购房协议，故可以认定董洪杰与岳淋于2017年已就涉案房屋签订书面买卖合同。房款的交付虽然是通过钟丹丹账户，但汪军出具了收条，岳淋也承认汪军告知其房款已付**元。关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产的事实，异议人提交了客户抄表明细表、发票、预存款打印明细，结合岳淋的陈述，应当予以认定。但董洪杰和岳淋均主张签订购房协议时涉案房屋已设置抵押权无法过户，其未举证证实，但根据本院查询的不动产登记信息，岳淋于2019年8月28日将涉案房屋抵押给了威海金玖典当有限公司，在之前并无设置抵押等阻却过户的理由，即使按照2018年1月26日的补充协议的约定，买卖双方也应当在2018年5月1日前办理产权过户手续，到2019年8月，有一年零三个月的时间可供买卖双方办理过户，其未办理，异议人有过错。综上，董洪杰的异议请求，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回异议人董洪杰的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张燕春人民陪审员  李胜端人民陪审员  苗建永二〇二一年五月十七日书 记 员  宋 涛