河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫12民终646号上诉人（原审被告）：郭惠波，男，1972年12月5日出生，汉族。住三门峡市。被上诉人（原审原告）：三门峡鑫瑞物业服务有限公司，住所地三门峡市崤山路南九街坊3号院（天盛御景1号楼3单元507号）。法定代表人：韩秋莲，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕洁华，该公司员工。委托诉讼代理人：赵丽，该公司员工。上诉人郭惠波与被上诉人三门峡鑫瑞物业服务有限公司（以下简称鑫瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省湖滨区人民法院（2020）豫1202民初5170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。郭惠波上诉请求：撤销一审判决,依法改判。事实和理由：1.2019年上半年，物业公司工作人员说我家漏水到楼下，让我维修，我找到维修工进行维修，最后确定不是我家的问题，花费3200元，物业公司拒绝赔偿处理这件事，直到2020年3月，开发商才给我解决这个事情；2.物业公司没按照开发商和我们签订的协议维持和赔偿，我家的问题一拖再拖，管道漏水也越来越严重，导致室内墙体、沙发、门腐烂，我不交物业费是有原因的；3.2020年11月我交了供暖费，但家里不热，后来确认是物业公司带人截断我家的暖气管，直至今天也没有修复；4.2021年3月13日，我发现我的判决书和欠物业费100多户业主的名单被贴到小区公告栏，严重侵犯了我的隐私权。物业管理公司没有尽到约定义务时，业主有拒交物业费的权利;5.小区的广告、充电桩、饮水机等各项收益，物业公司从没向业主公开公布，物业公司的行为让我们业主忍无可忍，并没有为业主解决服务存在的各项问题。鑫瑞物业公司答辩称：1.上诉人所述的家中漏水已于2020年3月维修完毕，并且上诉人已经领取补偿金1000元；2.上诉人说的暖气管道被截断与家中漏水是同一事件，我公司接到报修后及时安排暖气施工人员对暖气管道加压排查是否漏水，且试压完毕后，已修复完毕；3.上诉人说公示物业费欠费名单及判决书侵犯其隐私权、名誉权我公司不认可，公示的判决书已将业主信息全部遮掩处理，且本意在维护法律权威，扩大判决影响力、督促欠费业主按约及时缴纳物业费；4.上诉人对园区环境、车辆管理不满，我公司已经尽到服务义务；5.业主应支付物业费，上诉人应支付物业费。鑫瑞物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令郭惠波支付2020年6月30日前的物业费1920.2元，违约金4656.4元并支付利息（自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；2.郭惠波承担本案诉讼费用。一审认定事实：2018年7月1日三门峡市天发房地产开发有限公司（甲方）与鑫瑞物业公司（乙方）签订三门峡市紫薇天枢小区前期物业服务合同一份，载明：“一、物业的基本情况：物业名称为三门峡市紫薇天枢小区；物业类型为高层回迁房住宅小区、商铺；坐落位置为三门峡市南北四路西、上阳佳苑北；建筑面积约11.6万㎡，其中住宅面积约9万平米……二、服务的内容与质量：第二条：……2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，化粪池的定期抽排；4.公共绿化的养护和管理（不包含养护期内的维护）；5.车辆停放管理（但不含车辆及车上财产的保险和保管）……第三条：在物业管理区域内，乙方提供的其他有偿服务包括以下事项：1.建筑及装修垃圾的收集和清运（甲方装修由甲方负责）；2.不影响业主居住环境的整合特许经营（广告、材料等）；3.特约服务（家政、维修/公共部位以外等）……三、服务费用：第六条：物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业管理服务费1.00元/㎡.月……；车位服务收费标准：地下已售车位：30元/位.月……本物业管理服务费收取起始日为合同签订之日起。本物业管理费应按物业公司规定的时间交纳。逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按每天应交款的百分之一支付违约金。……七、违约责任：第二十七条：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按月物业费金额1%的标准向乙方支付违约金。违约金由乙方依法向业主或物业使用人收取，与甲方无关。八、其他事项：第三十一条：本合同期限自2018年7月1日起至2020年6月30日止，合同期限2年……；第三十八条：本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可以选择以下四种方式处理：1、由第三方协调解决；2、向政府主管部门申诉；3、向三门峡市仲裁委员会申请仲裁；4、向当地人民法院提起诉讼。”该合同有三门峡市天发房地产开发有限公司（甲方）与鑫瑞物业公司（乙方）盖章，双方法定代表人签字予以确认。合同签订后，鑫瑞物业公司开始对三门峡市紫薇天枢小区进行管理。审理中，鑫瑞物业公司提交2020年6月9日向郭惠波下发的缴费通知书，载明：尊敬的紫薇天枢小区7-1-1504号业主，截止2020年6月，您累计欠缴物业服务费24个月（2018年7月1日至2020年6月30日），其中本金1920.2元，违约金3504.4元（2018年7月1日至2019年6月30日），根据物业管理条例及前期物业服务协议约定，您已经侵犯了物业公司及广大业主的共同权益，请您于6月30日之前尽快补交所欠费用（按规定日期缴纳可免收违约金）。”欲证明郭惠波未按时交纳物业费，其进行催收的事实；提交物业管理照片一份，欲证明起尽到了物业的管理职责与义务；提交《关于不予受理三门峡鑫瑞物业服务有限公司仲裁申请的通知》一份，欲证明仲裁对该类案件不予受理；提交其出具的紫薇天枢小区业主纠纷事件材料一份，欲证明7-1-1404房屋漏水处理的经过。郭惠波提交3号楼303房屋缴费凭证一份，欲证明其已缴纳其他房产的物业费，本案的物业费因漏水问题未缴纳；提交关于紫薇天枢小区7号楼1单元1504室工程遗留问题协商的结果一份，载明：自2018-2019年度供暖期开始，7-1-1504室厨房漏水至楼下1404、1304、1204、1104室，且1504室客厅墙体渗漏，经与业主郭惠波、河南天发房地产开发有限公司和物业管理处，三方协商一致达成共识，1.由物业管理处协助天发公司寻找准也水暖施工人员，排查漏水原因并维修，2.1504室和1404室维修完毕后，产生的土建破损原样回填，装饰、吊顶破损原样恢复，3.维修所产生的一切材料费、人工费等费用均由天发公司承担支付，4.维修项目于2020年3月15日前完成，三方均签字确认；提交照片10张，欲证明其房屋漏水的事实。另查明，涉案7-1-1504房屋为郭惠波所有，房屋面积为80.01㎡。一审法院认为：三门峡市天发房地产开发有限公司与鑫瑞物业公司签订三门峡市紫薇天枢小区前期物业服务合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，予以确认。鑫瑞物业公司为涉案小区提供物业服务，郭惠波作为业主，应当按照合同约定支付相应的物业费，涉案房屋的面积为80.01㎡，郭惠波自认其未缴纳物业费，故其应当支付鑫瑞物业公司自2018年7月1日至2020年6月30日物业费80.01㎡×1.00元/㎡.月×24月=1920.2元。关于鑫瑞物业公司主张的违约金，合同约定的逾期计算标准第六条和第二十七条不一致，鉴于第六条标准较高，一审法院酌定按拖欠金额每月1%标准向鑫瑞物业公司支付违约金。违约金的计算起点，合同中约定物业费应按物业公司规定的时间交纳，因鑫瑞物业公司向郭惠波发送缴费通知书显示的交费时间为2020年6月30日之前，故违约金起算点为2020年7月1日。违约金的计算方式为按1920.2元×1%/月，从2020年7月1日起计算至本判决确定的给付之日止。关于鑫瑞物业公司主张的利息，合同没有约定，无事实和法律依据，不予支持。关于郭惠波辩称的房屋漏水的问题，因房屋漏水与本案的物业服务合同不是同一法律关系，其可另行主张，故郭慧波的辩解意见，不予采纳。本案是物业服务合同纠纷，业主积极缴纳物业费是物业服务企业经营发展的有力保障，能够促进物业服务企业为涉案小区提供优良居住环境，同时物业服务企业为业主提供高质量服务可以促进业主积极缴纳物业费，两者是相辅相成的关系，希望业主和鑫瑞物业公司都积极履行合同义务，妥善沟通问题，在物业管理过程中，物业公司要不断提高服务质量和标准，为业主创造一个良好的生活环境。综上所述，鑫瑞物业公司的部分诉讼请求，于法有据，予以支持。因该案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条之规定，判决：一、郭惠波支付鑫瑞物业公司物业费1920.2元及违约金（违约金的计算方式为1920.2元×1%/月，从2020年7月1日起计算至本判决确定的给付之日止）。限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、驳回鑫瑞物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半），由鑫瑞物业公司负担15元，由郭惠波负担10元。二审查明的事实与一审相同。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，上诉人郭惠波作为业主，没有按照合同约定向物业服务人鑫瑞物业公司支付物业费，一审判决郭惠波向鑫瑞物业公司支付物业费及违约金，结果正确。郭惠波称其房屋漏水，鑫瑞物业公司不解决，没有履行合同义务，因郭惠波已另案起诉，故本案不予审理。被上诉人鑫瑞物业公司将其与上诉人郭惠波物业服务合同纠纷案判决书张贴在小区公示栏的行为欠妥当，但不足以成为郭惠波不支付物业费的理由，郭惠波可以要求鑫瑞物业公司就上述行为道歉。物业服务区域内的建筑物及附属设施的公用部分系全体业主的共有财产，物业服务公司利用上述财产进行广告等经营收益应当如实向业主公开。本案业主郭惠波虽有权要求物业服务人鑫瑞物业公司如实公开广告等经营收入，但因该主张与本案并非同一法律关系，且郭惠波未提交证据证明鑫瑞物业公司向其催缴物业费时，其要求鑫瑞物业公司如实公开广告等经营收益，故该主张不属于本案审理范围，其可另行主张。综上，本案一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭惠波负担。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  郭丽莎审判员  赵 曜二〇二一年五月二十四日法官助理刘艳红书记员张润博