江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1707号上诉人（原审原告）：刘爱林，男，1978年5月25日出生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：吴文贵，江苏拓力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗启汉，男，1978年10月6日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：蒋海燕，江苏淮海潮律师事务所律师。原审第三人：淮安亿信房地产经纪有限公司，住所地淮安经济技术开发区威海路23号160幢M111室。法定代表人：马元松，该公司董事长。上诉人刘爱林因与被上诉人罗启汉、原审第三人淮安亿信房地产经纪有限公司（以下至判决主文前简称亿信房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初1393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘爱林上诉请求：1.判令罗启汉双倍返还购房定金6万元；2.一、二审诉讼费用由罗启汉负担。事实与理由：刘爱林与罗启汉的通话录音，可以证明罗启汉因个人原因不愿意继续出售案涉房屋，且同意返还上诉人购房定金；根据亿信房产公司的陈述，因罗启汉不积极配合办理房屋解押手续，上诉人才没有向其支付房款，上诉人的行为符合情理；根据民法典的规定，行使解除权应在合同约定期限内通知，而罗启汉是在已经将案涉房屋另行出售后才告知的上诉人，该行为已经构成违约。罗启汉答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘爱林向一审法院提出诉讼请求：判令罗启汉双倍返还购房定金6万元。一审法院认定的事实：诉争房屋位于淮安市清江浦区，该房屋所有权证书上登记原所有权人为罗启汉。案外人陈某欲购买该房屋，但因无购房资格，故借用刘爱林的名义购买。2020年9月8日，刘爱林、案外人陈某（乙方、买房）、罗启汉（甲方、出卖方）在亿信房产公司（丙方，居间方）的居间下签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，约定甲方自愿出售位于亿力未来城的房屋。该房屋用途为住宅，建筑面积为142.16平方米（以该房屋产权证标注面积为准）……乙方对该房屋已做充分了解，并愿意购买。甲、乙双方确认该房屋交易价格为163万元整……经甲乙双方确认，甲方具体支付的服务费为6500元，乙方具体支付的服务费为16000元。丙方将承担甲方银行贷款约110万元垫资的费用和利息……在签订本合同当日，乙方需向甲方支付购房定金3万元……乙方于2020年9月28日付首付款60万元给甲方，向银行申请个人二手房商业按揭贷款（或者公积金贷款），预计100万元支付尾款，贷款具体金额以银行或者公积金中心审批为准，如审批额度低于申请贷款额度，不足部分由买方以现金或者银行转账方式补齐支付给卖方……甲方应在2020年12月20日内将该房屋交付给乙方……甲乙双方约定此价格163万元包含此房屋内所有的家电家具，并且甲方将收到的首付款中的2万元交于丙方作为物业交付保证金。刘爱林在乙方处签名，罗启汉在甲方处签名，亿信房产公司在丙方处盖章。合同签订后，为配合刘爱林办理贷款审批，应亿信房产公司要求，罗启汉于2020年9月18日至兴业银行股份有限公司淮安淮阴支行办理借记卡一张，并将涉案房屋的房产证交与亿信房产公司。后罗启汉多次向案外人陈某及亿信房产公司催要首付款及尾款未果，因罗启汉急用钱，2020年国庆节后，罗启汉拿回涉案房屋的房产证后告知刘爱林、陈某和亿信房产公司房屋将另行出售。2020年10月21日，罗启汉通过案外人淮安得乐房地产经济有限公司居间介绍，将涉案房屋出卖给他人。一审庭审中，刘爱林提供2020年9月7日的微信收款截图，证明其向罗启汉支付了购房定金。经质证，罗启汉对此予以否认，罗启汉表示并未收取过刘爱林任何款项，其仅在合同签订后的两三日左右收到亿信房产公司法定代表人马元松转来的3万元。对于房屋买卖情况，双方一致认可本案为借名买房，实际买房人为案外人陈某，也是陈某与罗启汉商谈买房细节的。经一审法院与陈某电话联系，其表示自己身在外地，签订合同时因没有购房资格，故借用刘爱林的名义购买罗启汉的房屋，因涉案房屋当时存在110万元的抵押，其担心罗启汉拿到购房款后不去解押，故未按照合同约定的时间支付首付款，且其之后又不想办理贷款，想在过户时候一次性全款支付，但要求罗启汉先去解押才会付钱。一审庭后组织质证时，亿信房产公司到庭并提供2020年12月18日三方的通话录音及其与罗启汉的微信聊天记录，表示系罗启汉不配合办理涉案房屋解押并将房产证抢走。经质证，刘爱林对上述证据均无异议。罗启汉对证据的真实性无异议，但表示通话时间为12月份，刘爱林早已违约，且其当时虽同意退还刘爱林1万元，但刘爱林在录音结束后各种威胁辱骂，现其不同意退还定金，罗启汉表示其一直配合解押，房产证系与刘爱林及陈某电话沟通后亿信房产公司主动退回的，不存在抢夺行为，微信记录亦表明其积极拍摄涉案房屋照片用于刘爱林办理银行贷款。一审法院认为：双方签订的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。关于涉案合同未能继续履行的原因，刘爱林主张系罗启汉不同意卖房且已另卖他人，导致合同无法履行。罗启汉则抗辩系刘爱林迟迟未支付首付款，其在与刘爱林沟通后，双方一致同意不再履行合同，其才另卖他人。关于刘爱林主张系罗启汉因房价过低而不同意卖房，其在一审法院限定的举证期限内，并未提供证据证明。虽然罗启汉于2020年10月21日将涉案房屋出卖给他人，但双方签订的合同中明确约定刘爱林应于2020年9月28日支付60万首付款，支付首付款系刘爱林的先履行义务，刘爱林至今未支付首付款存在违约行为，刘爱林的违约行为在先，罗启汉另卖房屋在后。庭审中关于首付款未支付原因，刘爱林先是解释不知道存在两次抵押，因担心罗启汉不去解押，故未支付首付款，罗启汉予以否认，并称因两次抵押共计110万，故在合同上注明“丙方将承担甲方银行贷款约110万元垫资的费用和利息”，刘爱林该解释与事实不符，一审法院不予采信。后刘爱林又陈述与罗启汉协商希望不支付首付款而过户时全款购房，罗启汉予以否认，刘爱林亦未提供证据证明。一审法院认为，刘爱林作为给付定金的一方，其不履行约定的支付首付款的先履行义务构成违约，无权要求返还定金，更无权要求双倍返还定金，故对刘爱林的诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回刘爱林的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由刘爱林负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人主张，在罗启汉将案涉房屋另行出售构成违约的情况下，双方达成了由罗启汉退还3万元定金的纠纷解决方案。但在上诉人一审提交的与罗启汉、马元松的通话录音中，罗启汉只是表述“马上把这笔钱转给你”，至于要转的这笔钱是上诉人主张的3万元，还是罗启汉解释的1万元，无从反映。因此，上诉人的该项上诉理由缺乏证据证明，本院不予采信。另需指出的是，当事人在纠纷发生后达成的口头解决方案，在一方反悔的情况下，仍应通过审查纠纷确定责任，不能直接根据口头解决方案作出认定。双方在房屋买卖合同中明确约定，刘爱林支付首付款的时间是2020年9月28日，并且约定对案涉房屋当时存在的110万元抵押贷款，由亿信房产公司垫资，相关费用和利息由罗启汉承担。由此可见，签订合同时刘爱林对案涉房屋存在抵押贷款是明知的，但并未约定支付首付款要以罗启汉解除抵押为前提。因此，刘爱林未在合同约定时间内支付首付款构成违约，其以罗启汉未解除房屋抵押作为未付首付款的辩解理由不能成立。再结合一审审理期间，上诉人方就如何支付购房款作出的前后不一陈述来看，上诉人事实上已经拒绝继续履行合同，在此情况下，罗启汉将案涉房屋另行出售并无不当。鉴于刘爱林系违约方，故其无权要求双倍返还定金。综上所述，刘爱林的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人刘爱林负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  蒋其举二〇二一年五月十三日法官助理  张 登书 记 员  赵晓文