河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5353号上诉人(原审被告)：德美诊联医疗投资管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区蔡伦路308号2幢1106室，统一社会信用代码：913101153510077811。法定代表人:张伍新，临时总经理。委托诉讼代理人：黄晓魁，辽宁紫泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：河南君度房地产经纪有限公司，住所地郑州市管城区东大街108号新鑫大厦3楼302室，统一社会信用代码：91410104559639083M。法定代表人:刘德荣，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：申继鑫、贾忠洲（实习），河南荟智源策律师事务所律师。上诉人德美诊联医疗投资管理有限公司因与被上诉人河南君度房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初24710号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。现已审理终结。德美诊联医疗投资管理有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人在合同解除后曾多次向被上诉人要求腾空房屋，但均被被上诉人以要求立即支付房屋租金为由拒绝，由此产生的扩大损失不应当由上诉人承担；2、上诉人与林延峰之间存在债权、债务的利害关系，林延峰对上诉人怀恨在心，故意通过微信对上诉人做出不利的意思表示；3、房屋租金与房屋占用费系同一性质，一审判决上诉人承担于法无据；4、原判认定违约金过高，上诉人并未产生任何损失；5、一审判决遗漏被上诉人收取上诉人162500元押金应予扣除的事实未查明；6、2020年1月至11月，因疫情爆发属于不可抗力，应当减免相应房租；7、依据被上诉人与房屋所有权人的租赁合同，被上诉人无权转租，涉案租赁合同无效。河南君度房地产经纪有限公司辩称，上诉人逾期未支付租金，在收到被上诉人发出的《解除租赁合同及催缴租金函》后，仍拒不搬离涉案房屋，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。河南河南君度房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付租金、占用费（计算至2020年11月11日)及违约金共计1316972.15元；2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一、2016年4月18日，原告河南君度房地产经纪有限公司（乙方）与河南省省直物业管理有限责任公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：原告将坐落于郑州市金水区纬四路18号院6号楼，建筑面积1188.11平方米出租给被告，房屋租赁期限自2016年4月1日至2018年3月31日，月租金为126793元，其中2016年4月1日至2016年6月30日为免租期，从2016年7月1日其开始计租。租金支付时间，按季结算，由乙方在上季度末20日前支付下季度房屋租金给甲方，逾期每天加罚应交金额的5%的滞纳金。租金结算方式，合同期内租金不足半月按半月计算，超过半月不足全月按全月计算。甲方交房时，乙方需向甲方支付房屋保证金380379元。双方又续签合同的，乙方应在五日内向甲方补齐应交保证金的差额部分。租赁期满或租赁合同解除后，房屋租金保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任。租赁期内，甲方提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方，并按月租金的10%支付违约金。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方并按一个月租金支付违约金。乙方无故拖欠房租或未足额交纳者，每天加罚乙方应交金额的5%作为滞纳金，无故拖欠满一个月，甲方有权单方面解除合同。落款处，甲方盖章确认，乙方盖章确认。原告与被告签订的《合同书》，主要约定：原告将位于郑州市金水区××与××交叉口南100米路西纬四路18号元6号楼第二层商铺出租给被告，租赁面积700平方米，房屋用途为合法商业用房。房屋租赁期限为2016年4月1日至2026年3月31日。第一阶段为三年期（2016年4月1日—2019年3月31日）租金标准为每月每平方米78元，每年租金合计为65万元。第二阶段为五年期（2019年4月1日—2024年3月31日）租金标准为每月每平方米84元，每年租金合计为70万元。第三阶段为两年期（2024年4月1日—2026年3月31日），租金标准为每月每平方米102元，每件租金合计85万元。房屋租金每三个月支付一次，且须在前一个付款期到期15天前支付下期租金。租金结算方式，合同期内租金不足半月按半月计算，超过半月不足全月按全月计算。保证金为三个月租金为162500元，在合同到期后被告不再续租且未违约，原告原数退还被告。租赁期内，原告提前收回该房屋的，应提前60日通知被告，将已收取的租金余额和房屋保证金退还被告，并按一个月租金支付违约金。租赁期内，被告需提前退租的，应提前30日通知原告，并按一个月租金支付违约金。被告无故拖欠房租或未足额交纳者，每天加罚被告应交金额的5%作为滞纳金，无故拖欠满一个月，原告有权单方面解除合同，同时收回房屋，且不再退还乙方的租赁保证金。落款处，原告盖章确认，被告盖章确认。二、2019年8月5日，原告向被告发函，并催告被告支付2019年2月1日至2019年8月31日期间的房屋租金，租金为403200元及违约金4233600元。被告于2019年10月16日，被告支付了2019年2月、3月的房屋租金108333.33元。2019年12月16日，原告向被告送达《解除租赁合同及催缴租金函》，载明：被告与原告2016年3月28日签订租赁《合同书》，截止2019年12月16日被告拖欠近十一个月房屋租金，严重违反了双方的合同约定，期间原告多次电话催要，并向被告发送催促履行函，但被告仍未按照合同约定支付房屋租金及违约金。根据合同约定，原告行使单方解除权并收回房屋，自2019年12月20日起解除双方签订的书面租赁合同，限你方于2019年12月27日支付所欠租金及违约金，并腾空租赁房屋、恢复原状。被告于2019年12月20日了支付2019年4月、5月的房屋租金116666.66元。被告并未支付2019年6月之后的房屋租金。三、原告提交的聊天记录显示，2020年2月25日，被告公司工作人员向原告发送信息：“苏总，您好，总部让我与您沟通下，疫情期间房屋是否可以减免部分，谢谢。”原告：“你好，林总。你们已经严重违约，致使合同没法有效履行。按合同约定和我方给你方的函，你们没有如约进行和有效配合办理，且给我方造成很大的损失和困难，现在还提这个要求有实际意义吗？原来所欠的费用和违约金你们何时支付过来？希望抓紧办理。”四、2020年11月8日，原告委托律师向被告送达《律师函》，主要载明：被告在支付了2019年2月至2019年5月的房屋租金之后便不再支付，要求被告支付拖欠的房屋租金、房屋占用费（计算2020年10月31日）及违约金共计1289166.59元。在收到律师函后10日内腾退租赁房屋。庭审中查明，被告实际于2020年11月11日搬离租赁房屋。一审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。上述合同系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。在房屋租赁合同履行过程中，被告向原告支付房屋租金至2019年5月份。自2019年6月份始，被告未在支付原告房屋租金，其行为构成根本违约，经原告多次催告后被告仍未支付房屋租金，其应当承担违约责任。原告根据合同约定行使单方解除权并向被告送达解除合同的《解除租赁合同及催缴租金函》，符合法律规定，故被告自收到该《解除租赁合同及催缴租金函》时合同解除。被告收到解除房屋租赁合同的通知函后，并未搬离租赁房屋。被告辩称在合同解除后其多次要求将租赁房屋内的物品搬离均被原告拒绝，但根据聊天记录显示，被告的工作人员于2020年2月份仍与原告的工作人员就租赁房屋的租金问题进行商谈，且无搬离租赁房屋的意思表示，故原告该辩称本院不予采信。原告与被告解除房屋租赁合同后，被告占用租赁房屋，侵犯了原告的民事权益，致使原告不能行使对租赁房屋取得房屋租金收益的权利，被告应当承担赔偿责任，故本院认为被告应当向原告支付自2019年6月始自2020年11月11日止期间的房屋租金及占用费用，占用费用的计算标准应当按照合同约定的房屋租金标准计算，故该期间的房屋租金及占用费用为1014521元（700000元/年÷365天×529天），原告主张房租及房屋占用费1013055.5元，本院予以支持。关于违约金的问题，在租金及房屋占用费均已支持的情况下，违约金应更为侧重惩罚性而非补偿性。故原告主张的违约金金额过高，本院酌情按照被告拖欠房租及使用费的10%予以支持，即101306元予以支持，对超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、被告德美诊联医疗投资管理有限公司自本判决生效后十日内向原告河南君度房地产经纪有限公司支付房屋租金及房屋占用费用共计1013055.5元；二、被告德美诊联医疗投资管理有限公司自本判决生效后十日内向原告河南君度房地产经纪有限公司支付违约金101306元；三、驳回原告河南君度房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理中，被上诉人河南君度房地产经纪有限公司向法庭陈述称收到上诉人德美诊联医疗投资管理有限公司的162500元保证金。二审经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，2016年4月18日，上诉人德美诊联医疗投资管理有限公司与被上诉人河南君度房地产经纪有限公司签订案涉《房屋租赁合同》，合同对双方权利义务进行了明确约定，系双方真实意思表示，内容不违返法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自义务。上诉人未按照合同约定支付租金，其行为已经构成违约，应当支付违约金。在上诉人未按约定支付租金的情况下，被上诉人依据合同约定行使单方解除权并向上诉人送达《解除租赁合同及催缴租金函》，对于合同解除前产生的租金及合同解除后至实际搬离前产生的房屋占用费用，上诉人应当予以支付，一审判决对此认定并无错误。上诉人称合同解除后曾多次要求腾空房屋被被上诉人拒绝，但并未提交充分证据予以证明。林延峰系郑州德美诊联臻美医疗美容有限公司法定代表人，也即案涉房屋的实际使用者，上诉人称因与林延峰存在债权债务纠纷，故林延峰故意做出对其不利的意思表示，首先没有证据予以证明，其次也与常理不符。被上诉人（乙方）与案涉房屋产权所有人河南省省直物业管理有限责任公司（甲方）之间的合同约定，“未经甲方书面许可，乙方不得将该门面房屋转包、转让、转租等等，……。”首先，该合同并未严格限定被上诉人不得将涉案房屋转租，其次，上诉人也未提交充分证据证明其在房屋租赁期间因房屋所有权人主张权利的行为导致其无法使用案涉房屋。因新冠疫情减免房屋租金是政府及司法实务中为减小疫情对正常社会经济秩序的影响、平衡双方权益的对策，本案中，拖欠租金及解除合同行为均发生在疫情产生之前，因被上诉人未及时腾空案涉房屋导致房屋占用费计算至疫情期间，该行为已经不属于正常的房屋租赁行为，故其要求减免相应房屋租金于法无据。二审审理中，被上诉人认可其收取上诉人三个月房屋租金162500元作为保证金。依据合同约定，上诉人无故拖欠房租或未足额缴纳者，被上诉人有权单方面解除合同，同时收回房屋，且不再退还租赁保证金。但一审判决认为，在租金及房屋占有使用费均已支持的情况下，违约金更为侧重惩罚性而非补偿性，故一审判决按照拖欠租金及房屋占用费的10%认定违约金金额，对此，被上诉人对此并未提出上诉。故在上诉人因其违约行为已经遭受惩罚且被上诉人损失得到弥补的情况下，如再将该162500元认定为保证金并依据合同约定不予退还，明显加重了对上诉人的违约惩罚，也违反了民法的公平原则。故该162500元，被上诉人应当予以返还，一审判决对此未予认定，本院予以纠正。综上所述，德美诊联医疗投资管理有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初24710号民事判决第一、二、三项；二、被上诉人河南君度房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人德美诊联医疗投资管理有限公司保证金162500元；三、驳回上诉人德美诊联医疗投资管理有限公司其它上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16652元，减半收取8326元，由德美诊联医疗投资管理有限公司负担6950元，由河南君度房地产经纪有限公司负担1376元。二审案件受理费13900元，由德美诊联医疗投资管理有限公司负担11873元，由河南君度房地产经纪有限公司负担2027元。本判决为终审判决。审判员 朱 凯二〇二一年五月十八日书记员 石梦媛