辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4181号上诉人（原审被告，反诉原告）：王川，男，1969年5月10日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：寇嘉文，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：大连万科物业服务有限公司,住所地辽宁省大连市沙河口区万客园150号，统一社会信用代码：91210200242395981T。法定代表人：张会，系该公司经理。委托诉讼代理人：孟楠，女，系该公司员工，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人王川因与被上诉人大连万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初7756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王川上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或者依法改判不支持万科物业一审诉讼请求，支持我方的一审反诉请求。主要事实与理由：一审法院适用法律错误。一审法院认定《前期物业服务协议》是依法签订没有法律依据。万科物业并没有依法经过物业服务招投标，更没有依法对《前期物业服务协议》进行备案，已经违法。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》第五条、《价格法》、《合同法》、《国家定价目录》、《辽宁省定价目录》等均为效力性强制性法律和规定，以上法律和规定早已明确了保障性住宅的物业费的定价在国家授权的价格主管部门。案涉《前期物业服务协议》是万科物业私自、非法制订的物业费收费额度，没有法律依据。一审法院没有任何事实依据和理由认定《大连市物业服务费管理实施细则》已经废止。该《细则》在2018年大价字（2018）51号出台之前一直合法有效。万科物业严重违反前述规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准，法院应当支持我的合法诉求。被上诉人万科物业辩称，不同意王川的上诉请求及事实理由，同意一审判决。万科物业向一审法院起诉请求：一、王川向我公司支付欠交的2018年12月1日至2020年9月30日期间的物业费18581.5元；二、王川按应付款项的日万分之五的标准向我公司支付自物业费欠交之日起即2018年12月1日至2020年8月31日的违约金，暂为3235.34元。以上合计21816.79元；三、王川承担本案诉讼费用。王川向一审法院提出反诉请求：万科物业返还我物业费3125.02元并按照同期银行贷款利率支付利息至实际返还之日。（从2018年7月1日至2018年11月30日前，按3.7元/平方米/月计算返还超收的物业费及利息）。一审法院认定事实，2016年11月1日，大连万科中山置业有限公司与万科物业签订《大连万科中南府前期物业服务合同》，约定大连万科中山置业有限公司委托万科物业对大连万科中南府提供前期物业服务，物业费标准为住宅5元/平方米/月，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向万科物业交纳下期的物业服务费，在所交季度首月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业支付违约金。王川系万科中南府5号楼3单元502室的业主，房屋建筑面积为168.91平方米。王川于2018年8月6日接收案涉房屋，并于2018年9月27日向万科物业交纳物业费4222.75元。此后，虽经万科物业书面催要，王川再未向万科物业交纳物业费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。本案中,大连万科中山置业有限公司与万科物业签订的《前期物业服务协议》依法成立且有效，该合同对万科物业具有约束力，万科物业有权依据该合同约定的物业费收费标准5元/平方米/月向王川收取物业费。关于王川辩称前期物业服务合同约定的“住宅物业费5元/平方米/月”的收费标准超过了政府指导价，应为无效的意见，一审法院认为，《大连市物业服务收费管理实施细则》已经被废止,王川提出的1.3元/平方米/月的收取标准于法无据。《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》以及大价字[2018]51号《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》中关于物业费指导价的相关条款亦不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定的效力性强制性规定，并不能导致案涉合同相关条款无效的法律后果。故对王川此节抗辩意见，一审法院不予采信。关于王川的具体欠费期间，现双方均认可王川交纳了五个月的物业费4222.75元，万科物业主张从商品房交付使用通知书中载明的最后交房时间开始起算物业费，但万科物业并未向一审法院举证该商品房交付使用通知书已实际向王川送达，王川实际于2018年8月6日接收案涉房屋，应从该时间节点起算物业费，故王川已交付了2019年1月6日前的物业费，王川应向万科物业交付2019年1月7日至2020年9月30日的物业费17538元。关于万科物业要求王川支付违约金一节，一审法院认为，万科物业现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到万科物业在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现万科物业与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和王川每天的生活均与万科物业相关，双方矛盾须及时化解，故对万科物业此节诉请，一审法院不予支持。关于王川反诉万科物业返还物业费及支付利息的反诉请求，如上所述，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王川于判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连万科物业服务有限公司物业费17538元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告王川的反诉请求。本诉案件受理费170元，由原告大连万科物业服务有限公司负担51元，由被告王川负担119元，反诉案件受理费25元，由被告王川负担。本院二审期间，王川提供大连市中山区住房和城市建设局政府信息不存在告知书，拟证明万科物业没有经过招投标程序，前期物业服务合同违反法律规定而无效。万科物业认为与本案无关，不予认可。由于万科物业是否经过招投标程序入驻案涉小区，并不影响案涉《前期物业服务协议》的效力以及其已经提供物业服务的事实，因此，王川以该告知书主张合同无效依据不足，本院不予采信。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉小区的建设单位大连万科中山置业有限公司与万科物业签订了《大连万科中南府前期物业服务合同》，合同内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未违反公序良俗，一审法院认定该合同合法有效正确，本院予以确认。王川以万科物业未经过招投标以及合同未备案主张合同无效依据不足，本院不予采纳。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条的规定，该合同对业主王川具有约束力。依据已查明的事实，万科物业已经在2019年1月7日至2020年9月30日期间提供了物业服务，王川应按照合同约定支付物业费。由于案涉合同约定物业费标准为5元/平方米/月，万科物业按照该标准计算并未擅自扩大收费范围、提高收费标准，一审法院判决王川承担物业费17538元并无不当，本院不予调整。王川要求按照1.3元/平方米/月计算不符合合同约定，且其已经按照5元/平方米/月交纳了五个月的物业费，因此，一审法院未采纳该意见并驳回王川关于按照3.7元/平方米/月计算返还物业费的反诉请求依据充分，本院亦予以维持。综上，王川的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费288元（王川已预交），由上诉人王川负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年五月二十七日书记员  葛美玲