陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕10民终225号 上诉人（原审被告，反诉原告）：刘某某，女，1965年9月10日出生，汉族，退休职工，住陕西省镇安县XX镇XX村XX街。 委托诉讼代理人：张焓，女，1993年4月16日出生，汉族，居民，住陕西省西安市雁塔区XX街道XX小区XX号楼。系刘某某之女。 上诉人（原审被告，反诉原告）：张某某（刘某某之夫），男，1952年5月18日出生，汉族，退休职工，住陕西省镇安县XX镇XX村XX街。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：镇安县XX社，住所地：陕西省镇安县XX镇XX村XX街。 法定代表人：余大亮，该合作社副主任。 上诉人刘某某、张某某因与被上诉人镇安县XX社（以下简称东川供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇安县人民法院(2020)陕1025民初313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘某某、张某某上诉请求：撤销原审判决，改判或发回重审，被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一审认定事实错误，上诉人对被上诉人债权的利息可抵租金，被上诉人2004年到2016年从未主张过房租，双方已达成新的合意；房屋已成危房，出租违法；房屋修缮费用应全额支持；保管费应支持。租赁合同纠纷与债权债务纠纷基于同一事实，应合并审理。本案有特殊背景，司法机关应善待自力救济维权行为。 东川供销社辩称，供销社有3万多元的货物在上诉人处，上诉人一直占用着涉案房屋。 东川供销社向一审法院起诉请求：1.判令二被告立即腾空侵占原告所有的位于镇安县XX镇XX村XX街的门面房、库房、住房等房屋共计13间，并予返还；2.判令二被告支付2004年至2018年房屋租金57,960元；3.判令二被告支付2019年1月1日至2019年12月31日租金3864元，并以同等价格标准计付租金至返还房屋之日止；4.案件受理费由被告负担。刘某某、张某某反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告房屋修缮费用11,221.20元；2.判令反诉被告支付反诉原告财产保管费5000元；3.反诉案件受理费由反诉被告负担。 一审法院认定事实：2004年张某某与妻子刘某某从所属单位东川供销社租用门面房、住房等用于经营门市部和居住。2005年3月，东川供销社下发东供发（2005）第3号文件，其内容之一为单位将房屋交由职工租用经营，并根据房屋类别分别制定了面向职工和面向社会的不同租金价格，面向职工的价格显著低于面向社会的价格。张某某与刘某某遂持续租用东川供销社房屋经营、居住，其间所租房屋数量由少增多，张某某以单位东川供销社欠其股金、工资等未得偿付和解决为由，拒绝向东川供销社支付房屋租金。2016年双方协商核算包括房屋租金在内的债权债务时，双方向对方提供的账务明细中房租一项数额一致，即2004年至2008年9600元、2009年至2015年22,260元，但因双方就其他账务项目未协商一致，导致债权债务纠纷依然存续，镇安县供销合作社多次调解无果。2016年至2018年，张某某租用房屋数量未减少，欠付租金9540元。2019年1月1日，东川供销社与户主刘某某签订《房屋租用及安全协议》，约定刘某某租用东川供销社门面房3间（40元/月）、库房7间（20元/月）、住房1间（20元/月）、水泥灶房1间（20元/月）、打包机房1间（20元/月），加上卫生费2元/月，月租金为322元，租期一年，至2019年12月31日止。同年7月，东川供销社以张某某长期拖欠房租为由，向本院起诉要求其腾房并支付租金，后因租期未满撤回起诉。同年，张某某增加使用一间住房，与之前所租房屋一起使用至今。张某某与刘某某对起租至今的房租从未支付。东川供销社位于镇安县XX镇XX村XX街的房屋为土木结构瓦房，因年久失修已渐成危房。张某某在租用过程中，未征求东川供销社意见，自行于2018年10月、2019年2月前后对所租房屋进行了局部修缮，其自记花费11,221元。东川供销社因与张某某、刘某某就腾退房屋、支付租金协商未果，遂提起诉讼，张某某继而就垫付房屋修缮费用及保管库存商品费用提出反诉。 一审法院认为，被告（反诉原告）张某某、刘某某自2004年起使用所属单位原告（反诉被告）东川供销社所有的位于镇安县XX镇XX村XX街的房屋经营和居住，双方在本案中虽均未提供2004年至2018年期间的租赁合同，但双方均认可就上述房屋存在租赁关系的事实，且在中途对租金进行了核算。双方之间形成的房屋租赁合同关系，合法有效，应受法律保护。东川供销社系集体所有制企业，房租收入是其收入来源之一。张某某、刘某某租用房屋至今十余年，但一直以东川供销社拖欠其股金、工资等款项以及未解决社保待遇等问题为由拒付租金，而该拒付事由与租赁并非同一法律关系，依法不能对抗出租人东川供销社的租金债权请求权，如张某某提出的上述事由真实存在，其完全可依法律途径及时维护自己的权益，而不应以此拒付租金、贻误维权时机。依照法律规定，支付租金是承租人的基本合同义务，张某某与刘某某作为承租人，长期拖欠租金已构成根本违约，作为出租人的东川供销社在租赁期满后诉请张某某与刘某某从所租房屋中搬离并支付所欠租金，于法有据，予以支持，结合本案实际，应为张某某、刘某某预留合理搬离时间。根据查明事实，本案双方就张某某提出的东川供销社欠其股金、工资等款项未付以及东川供销社提出的库存商品折价、房租等问题自始存在争议、交涉多年未得解决，双方于2016年协商时分别出示了账目清单，其中就欠付房租数额双方达成一致，但因其他账目存在分歧而未达成和解，后县供销合作社多次调解、东川供销社也于2019年第一次起诉，由此可见，东川供销社一直在向张某某、刘某某主张房租债权，并未超过诉讼时效。因此，张某某、刘某某关于东川供销社主张债权超过诉讼时效的辩解意见，不予采纳。张某某作为承租人，在租赁房屋存在安全隐患需要修缮时，应与出租人东川供销社协商修缮事宜，只有在东川供销社在合理期限内不履行修缮义务时，张某某才可以自行修缮。同时，因案涉房屋年久失修、几成危房，于东川供销社而言，其一间门面房的月出租收益仅为40元、其他房屋的租金收益仅为门面房的二分之一，因此，在决定是否修缮时，修缮成本、修缮后的收益以及效果等也是必要考虑因素。张某某未经与东川供销社协商便径行修缮，现反诉主张花费11,221元并由东川供销社全额负担，于东川供销社有失公允。考虑到张某某对房屋进行修缮客观上确有一定花费，东川供销社一定程度上也能从中受益，酌定由东川供销社负担6000元修缮支出。张某某反诉要求东川供销社支付库存货物保管费5000元，因该事由与本案不属同一法律关系，不属本案审理范畴，张某某可据实另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告张某某、刘某某于本判决生效之日起六十日内从占用原告镇安县XX社位于镇安县XX镇XX村XX街的所有房屋中腾空搬离并返还房屋；二、被告张某某、刘某某于本判决生效之日起十五日内支付原告镇安县XX社2004年1月1日至2019年12月31日期间房屋租金45,264元，并按每月322元的标准支付2020年1月1日起至返还房屋之日止期间的房屋占用费；三、反诉被告镇安县XX社于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告张某某房屋修缮费6000元；四、驳回原告镇安县XX社、反诉原告张某某其他诉讼请求。本诉案件受理费1346元，由原告镇安县XX社负担361元、被告张某某负担985元。反诉案件受理费205元，由反诉原告张某某负担129元、反诉被告镇安县XX社负担76元。 二审期间，双方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，上诉人租赁使用被上诉人房屋多年，且曾对租金进行核算，双方之间的房屋租赁合同合法有效，双方应依约履行各自义务。上诉人称房屋已成危房故出租违法的观点不能成立；上诉人称双方就债权利息抵偿租金达成合意，但未提交双方就债权利息抵偿租金达成协议的证据，被上诉人亦否认有该约定，故该上诉理由亦不能成立；上诉人未经被上诉人同意自行修缮房屋，原审对修缮费用的处理并无不当；债权债务问题以及保管费用问题与本案不属同一法律关系，上诉人已就债权债务关系另行起诉，一审未处理该项诉求并无不妥。 综上所述，张某某、刘某某的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1346元，由上诉人张某某、刘某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年五月二十四日 法官助理 王 倩 书 记 员 赵 妮 1