江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终5266号上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋新华,男，1971年7月11日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：周列君，宜兴市南方法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告、反诉被告）：李敏，女，1976年7月21日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：周列君，宜兴市南方法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡远东置业有限公司，住所地宜兴市高塍镇远东路8号法定代表人：祝肖，该公司总经理。委托诉讼代理人：戎晓霞，江苏路漫律师事务所律师。委托诉讼代理人：高宇翾，江苏路修律师事务所律师。上诉人蒋新华、李敏因与上诉人无锡远东置业有限公司（以下简称远东公司）商品房销售合同纠纷一案，分别不服宜兴市人民法院（2019）苏0282民初13513号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋新华、李敏上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判支持蒋新华、李敏的诉讼请求；二、由远东公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院在未确定逾期交房起止期间的情况下即作出违约金是否过高的判断，于法无据。二、一审法院未明确违约金人民币705.6万元的由来，仅表述为“蒋新华、李敏主张的违约金过分高于其损失，法院将远东置业应承担的违约金调整为705.6万元”，确定的违约金过低。三、一审没有查明涉案房屋的交付时间，真正交房的时间是在2020年7月21日。远东公司辩称：一、关于交房时间，一审判决第八页明确写明了2020年7月21日双方办理了案涉房屋的收楼手续。也就是一审判决是确认案涉房屋交付的时间是2020年7月21日，并不是说没有查明认定。二、蒋新华、李敏提供的违约金的案例都是对其有利的，远东公司也能提供对蒋新华、李敏不利的违约金判例。远东公司上诉请求：撤销一审判决，驳回蒋新华、李敏的诉讼请求，并支持远东公司的诉讼请求。二、由蒋新华、李敏承担本案一、二审费用。事实和理由：一审判决认定远东公司放弃“逾期支付房款违约金”诉求且该诉求的诉讼时间届满，属于事实认定错误。首先，上百万的违约金属于当事人的重大权益，一审法院仅凭远东公司退款时未扣除逾期付款违约金，就推断远东公司放弃该权益，属于事实认定错误。放弃行为必须有当事人明确的、肯定的甚至是书面的意思表示方可。其次，违约金诉求的诉讼时间并未届满，该诉求诉讼时效的起算点应在房屋交付时。第三，《合同补充协议》第三条第3款明确规定，如存在逾期付款违约金未支付情形，房屋的交付日期是自动顺延的，远东公司无需另行通知。一审法院以未通知、未主张为由不予采纳该意见，属于事实认定错误。二、一审判决以合同相对性为由，认定中国建筑一局（集团）有限公司（以下简称中建一局）相关行为不能作为顺延交房的理由，属于事实认定错误。本案中，中建一局与远东公司之间的纠纷确系另案行为，但中建一局屡次恶意停工、多次组织民工围堵、冲击项目售楼处以及已完工的高层住宅区，并封锁施工现场大门、切断施工现场供电，在竣工验收条件已经成就时，作为竣工验收的主导方恶意不配合竣工推进工作等行为，已非远东公司所能控制，远东公司已经采取一切可能的措施推动项目案涉项目进度，如多次派员与中建一局各层领导沟通协调、多次发函要求中建一局进场恢复、委托宜兴市建设局邀请中建一局共同协商，直至起诉等。上述情形符合《合同补充协议》第三条第七款之规定，即中建一局的相关行为属于“任何其他非甲方所能控制的情形”之一，属于合同约定的可以顺延交房的情形。三、一审判决认定监理日志所述的，因中高考停工、恶劣雨雪天气等客观原因导致的停工322天的事实发生在合同签署之前，不能作为顺延交房的理由，属于事实认定错误。监理日志所述的，因中高考停工、恶劣雨雪天气等客观原因导致的停工事实虽发生在合同签署之前，但该事实蒋新华、李敏是明知并确认的。四、一审判决在对蒋新华、李敏实际损失并未进行任何审查的情况下，将逾期交付违约金调整为705.6万，没有事实依据，属于法律适用错误。即便违约金计算标准需要调整，调整违约金亦应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按照同地段同类房屋租金标准予以调整。蒋新华、李敏辩称：远东公司的上诉理由均不能成立，请求法院予以驳回。蒋新华、李敏向一审法院起诉请求,要求远东公司：一、支付其逾期交房违约金1924.23万元（自2016年6月1日起按日息万分之五计算至2019年12月31日，最终按实际逾期天数计算、主张）；二、承担其为主张上述违约金而支出的诉讼代理费37.83万元；三、承担本案全部诉讼费。审理中，蒋新华、李敏变更诉讼请求为：一、远东公司支付其逾期交房违约金（以2940万元为基数，自2016年6月1日起按日息万分之五计算到2020年7月20日止）；二、远东公司承担本案诉讼费用。远东公司的反诉请求为：一、蒋新华、李敏向远东公司支付逾期付款违约金961698.89元（316320.476元+536550元+108828.414元）；二、本案反诉费用由蒋新华、李敏承担。一审法院认定事实：2015年1月6日，远东公司与江苏亚利建设有限公司（以下简称亚利公司）签订《抵房协议书》一份，约定鉴于亚利公司承接远东公司溪隐府沿河别墅石材幕墙工程、溪隐府花园别墅石材幕墙工程，远东公司同意工程款抵溪隐府沿河别墅1套。同日，远东公司、亚利公司、蒋新华签订《补充协议》一份，内容包括：蒋新华购买远东公司开发的远东洑溪府别墅C19栋房产，房产总金额为29431636元；亚利公司同意将承接远东公司的溪隐府沿河别墅石材幕墙工程、溪隐府花园别墅石材幕墙合同中应付给亚利公司的到期工程款21431636元抵扣蒋新华的房款；亚利公司同意于2015年5月31日前结算工程时一次性扣除工程款，用于支付蒋新华购买房产的房款等。2015年9月7日，远东公司与蒋新华、李敏签订《商品房买卖合同》一份，约定蒋新华、李敏购买远东公司预售的洑溪府C19幢1-2层C19房，建筑面积768.14平方米，房屋价款2940万元。蒋新华、李敏应于合同签订同时向远东公司支付50%的房价款计1470万元，剩余购房款1470万元由蒋新华、李敏向银行申请按揭贷款；蒋新华、李敏逾期付款时间在60日之内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，蒋新华、李敏按日向远东公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。该合同第八条约定远东公司应在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房取得《宜兴市新建住宅小区交付使用备案证书》，并符合本合同约定的商品房交付蒋新华、李敏使用。但如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，远东公司可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且远东公司在发生之日起30日内告知蒋新华、李敏的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况以外，远东公司如未按照本合同规定的期限将该商品房交付蒋新华、李敏使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，远东公司按日向蒋新华、李敏支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，蒋新华、李敏有权解除合同。蒋新华、李敏解除合同的，远东公司应当自蒋新华、李敏解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按蒋新华、李敏累计已付款的1%向蒋新华、李敏支付违约金。蒋新华、李敏要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，远东公司按日向蒋新华、李敏支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，远东公司应当书面通知蒋新华、李敏办理交付手续，双方进行验收交接时，远东公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，远东公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，远东公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，蒋新华、李敏有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由远东公司承担。远东公司与蒋新华、李敏另签订《补充协议》一份，协议中约定：蒋新华、李敏选择按揭付款方式的，蒋新华、李敏向银行申请按揭贷款，且蒋新华、李敏保证该按揭贷款于本合同签订后45日内支付至远东公司银行账户，否则视为蒋新华、李敏逾期付款，蒋新华、李敏应承担相应的违约责任，蒋新华、李敏没有按照补充协议约定的期限支付全部房款的，视为蒋新华、李敏付款违约，远东公司有权解除本合同，并要求蒋新华、李敏承担合同约定的违约责任。房屋交付时间为2016年5月31日之前，具体时间以远东公司签发的入伙通知书载明的交房时间为准，在商品房达到交付条件后，远东公司可以通过电话、邮寄等任一方式向蒋新华、李敏发出入伙通知书，蒋新华、李敏应在远东公司入伙通知书送达之日起5日内到远东公司售楼中心所在地或远东公司通知指定的地点办理房屋交接手续，包括房屋交接单、支付应付未付房款和房屋各类费用等；如在买卖合同约定的交房期限届满之日，蒋新华、李敏尚有应付款或违约金未付清的，则房屋交付日期相应顺延，远东公司不在另行通知办理交付手续。如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，远东公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；（5）蒋新华、李敏在房屋交付前仍有到期应付房款、违约金或其他费用尚未付清；（6）任何其他非远东公司所能控制或不可抗力因素导致的情形。2019年11月4日，蒋新华、李敏与宜兴市南方法律服务所签订委托代理协议一份，约定蒋新华、李敏因与远东公司商品房买卖合同纠纷一案，委托该法律服务所派员出庭代理，并约定案件代理费37.83万元。2019年12月30日，宜兴市住房和城乡建设局对远东公司开发的洑溪府项目中包括C11-13幢房屋在内的64幢不动产签发了宜兴市商品房开发项目竣工交付使用验收备案证书。2020年2月2日，宜兴市居家乐物业服务有限公司向蒋新华、李敏邮寄《收楼通知书》一份，告知蒋新华、李敏溪隐府19幢房屋已验收合格，并通知蒋新华、李敏携带相关资料办理收楼手续，蒋新华、李敏于次日收到该通知书。2020年4月30日，远东公司向蒋新华、李敏发出敦促收楼通知书，敦促蒋新华、李敏于2020年5月1日至2020年5月2日办理收楼手续。2020年7月21日，蒋新华、李敏至远东公司办理了案涉房屋的收楼手续，收楼流程单“交房手续办理完毕”栏手写备注“中央空调、地暖、进口钓鱼船未交付以及150万元园林绿化，待我公司与远东集团沟通后再交付”字样。另查明：2016年9月19日，一审法院立案受理远东公司诉中建一局建设工程施工合同纠纷一案（案号为（2016）苏0282民初6679号），远东公司诉称与中建一局于2011年3月16日签订《远东溪隐府住宅小区施工合同》，约定中建一局应于2014年10月完成全部施工义务，但至远东公司起诉时，案涉工程仍未完工，中建一局延误工期长达20个月。2016年春节后，远东公司多次要求中建一局复工，但中建一局以不具备复工条件为由予以拒绝。中建一局拒绝复工的行为构成恶意违约，该行为已表明不履行合同的主要义务，为此远东公司通过律师发函解除了双方之间的合同，远东公司诉请为：一、确认双方签订的《远东溪隐府住宅小区施工合同》解除；二、中建一局赔偿因停工、延误工期给远东公司造成的经济损失4500万元；三、中建一局赔偿因违反合同约定给远东公司造成的其他损失497万元；四、本案诉讼费由中建一局承担。2017年1月17日，江苏省高级人民法院作出（2017）苏民辖10号民事裁定书，将（2016）苏0282民初6679号案件提级由江苏省高级人民法院审理。目前该案尚在审理中。审理中，蒋新华、李敏主张以下列方式支付了案涉房屋房款：一、2013年9月24日支付定金100万元；二、2014年9月27日至2016年1月26日期间以亚利公司的工程款抵房款25400942元；三、2016年1月4日，蒋新华、李敏办理的按揭贷款转入远东公司1200万元。远东公司收到前述三类款项合计38400942元后，对超过案涉房屋总价2940万元的款项作如下处理：2016年2月4日退亚利公司工程款630万元，2016年4月12日退亚利公司工程款1700942元，2016年5月26日退亚利公司工程款100万元。另外，远东公司分别于2015年11月2日、2015年12月31日、2016年3月30日、2018年2月1日开具了金额分别为1500万元、240万元、257万元、943万元的发票。远东公司对蒋新华、李敏所述的付款时间、付款金额、付款方式及开具发票等事实没有异议，但认为蒋新华、李敏在2015年9月7日前支付的款项系蒋新华、李敏自愿交付的，不存在资金占用费，截至按揭贷款1200万元入账加此前的付款9338636元共计2100余万元，尚未达到案涉房屋的总价，是在2016年1月31日有大额承兑汇票入账后才存在超付部分。但远东公司未提供其在本案诉讼前以蒋新华、李敏未支付逾期付款违约金为由主张顺延交房或者拒绝交房的证据。以上事实，有蒋新华、李敏提供的《溪隐府花园别墅石材幕墙工程施工合同》复印件、《工程款抵房协议》及《补充协议》复印件《商品房买卖合同》及《补充协议》复印件、发票复印件、售楼流程办理单复印件，远东公司提供的工作联系函及民事起诉状复印件、监理日志复印件、收楼通知书及签收情况复印件、督促收楼通知书复印件、竣工交付使用验收备案证书复印件及一审法院庭审笔录、质证笔录等证据在卷佐证。一审审理中，双方对案涉房屋交付日期等存在争议，蒋新华、李敏对此提供：一、照片打印件，蒋新华、李敏举证称系亚利公司工作人员于2020年4月20日拍摄，照片中案涉房屋尚未完成外墙及内饰的施工。二、前述收楼流程单复印件，蒋新华、李敏举证称系远东公司在溪隐府设置的交房办公室中，远东公司销售负责人、财务负责人签字后向其交付复印件。三、照片打印件，蒋新华、李敏举证称其中2020年4月16日的照片系蒋新华去案涉房屋现场拍摄，发现不符合交付条件；另外，蒋新华、李敏于5月1日收到远东公司发出的收楼通知后，也曾去办理交楼事宜，但远东公司没有对接的人，因为找不到远东公司的人，所以5月30日亚利公司员工裴亚、李叶去案涉房屋现场看情况，并由李叶等人拍摄了5月30日的照片，蒋新华、李敏于5月31日给远东公司发函提出不符合交楼条件，经远东公司口头通知，蒋新华、李敏于7月21日去了现场，蒋新华、李敏与远东公司工程部、物业方人员一致认为不符合交付条件，故远东公司工作人员在收楼流程单上还备注了中央空调、地暖、进口钓鱼船还未交付，以及150万元园林绿化，待远东公司与远东集团沟通后再交付。远东公司的质证意见为：对证据一的三性均不予认可，认为既无法显示是案涉标的物的照片，也不能证明是何时拍摄的，无法证明2020年4月20日案涉房屋的状态。对证据二，正因蒋新华、李敏在远东公司两次发函告知收楼的情况下未能及时收楼，蒋新华、李敏于2020年7月21日前往远东公司交涉，远东公司要求蒋新华、李敏按照流程收楼，蒋新华、李敏也未走完收楼流程。证据三中4月16日的原始照片与蒋新华、李敏举证的打印件一致，但与蒋新华、李敏举证时所述的拍摄时间4月20日有出入，即使原始载体中的照片体现的是当时标的物的状态，也无法达到蒋新华、李敏的证明目的，是否能够具备收楼条件，应当以收楼通知书及三书备注的时间为准；5月30日的照片真实性依法认定，该组照片也无法达到蒋新华、李敏的证明目的，远东公司无法确定该组照片是否为案涉房屋在2020年5月30日的现状，应当以收楼通知书为准，涉案房屋已具备三书，符合法律规定的交付条件。远东公司对此提供：一、住宅质量保证书复印件、住宅使用说明书复印件，远东公司举证称住宅质量保证书和住宅使用说明书的原件在物业服务企业宜兴市居家乐物业服务有限公司，远东公司于2020年2月3日通知蒋新华、李敏收房时已经准备交付住宅质量保证书、住宅使用说明书，但因蒋新华、李敏拒绝收房，也未缴纳物业费、未办理收房手续，故涉案房屋的钥匙和住宅质量保证书、住宅使用说明书未能交付。二、监理日记复印件（时间均为2014年之前），证明监理单位对涉案房屋所在项目中建一局施工过程中的情况进行了记录，包含了下雨、高考、中考等各种客观情况导致的工期延误进而导致房屋延期交付，属于合同中约定的不可抗力因素导致的情形，监理单位还详细记载了整个施工过程中的各种因素导致的停工等，因此，监理日记结合补充协议，依法可以据实顺延322天。蒋新华、李敏的质证意见为：证据一的原件其至今未收到，该类证书应该是在最终确定接受案涉房屋时由远东公司向其交付，但实际情况是尚有许多合同中所载的内容远东公司不能同时交付。证据二中最后一份监理日记的时间是2013年9月20日，即使监理日记所载都是事实，但不是不可抗因素，也间接说明本案远东公司履约的不积极性。一审法院审理后认为，本案争议焦点为：一、远东公司逾期交房是否构成违约。二、蒋新华、李敏主张的违约金是否过高，应如何调整。三、蒋新华、李敏应否承担远东公司主张的逾期付款违约金。对于争议焦点一，《合同法》规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”本案中，蒋新华、李敏与远东公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同约定的义务。蒋新华、李敏以工程款抵房款、按揭贷款等方式向远东公司交付了合同约定的总房款2940万元，远东公司也应按照合同约定于2016年5月31日前向蒋新华、李敏交付符合合同约定的房屋。远东公司主张根据合同约定可以顺延交房的理由不能成立，理由有三：一是法律规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，一般认为不可抗力是台风、洪水、冰雹等自然事件或者战争、暴乱、骚乱、特定的政府行为等社会事件，远东公司并未提供存在前述不可抗力的证据；二是民事纠纷有多种解决方式，远东公司采用诉讼的方式处理与中建一局之间的纠纷且该诉讼至今未决，根据合同关系的相对性，远东公司不能以中建一局的相关行为作为其顺延向蒋新华、李敏交房而不构成违约的理由。三是远东公司在本案中举证了若干监理日记复印件以证明施工过程中存在下雨、中高考等导致工期延误的客观情况，但前述监理日记落款日期均在2014年之前，而案涉《商品房买卖合同》签订于2015年，应视为远东公司在知道或者应当知道前述客观情况的情形下仍签订案涉《商品房买卖合同》并约定了交房日期和逾期交房违约金，现远东公司在本案中又以监理日记记载的情况作为延期交付房屋的理由，有违诚实信用原则。根据远东公司对监理日记的举证意见，远东公司可据实顺延322天，而远东公司的实际延期交付时间远远超过322天。故远东公司的逾期交房行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于争议焦点二，根据法律规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定了远东公司逾期交房应向蒋新华、李敏支付按已交付房价款日万分之五计算的违约金。对于远东公司的实际交房日期，远东公司主张根据蒋新华、李敏收到《收楼通知书》的日期确定为2020年2月3日，蒋新华、李敏则认为当时房屋尚不符合交付条件，故应根据《收楼流程单》确定为2020年7月21日。对于案涉房屋2020年2月3日至2020年7月20日是否符合双方约定的交付条件，根据目前蒋新华、李敏提供的照片等证据尚难以判断，但不论以2020年2月3日还是2020年7月21日作为实际交房日，蒋新华、李敏主张的违约金都过分高于其损失，故一审法院将远东公司应支付的逾期交房违约金调整为705.6万元。对于争议焦点三，本案中，蒋新华、李敏支付房款的构成主要包括工程款抵房款和银行贷款，从双方均无异议的付款过程看，蒋新华、李敏截至2016年1月4日支付的款项已远超总房款2940万元，远东公司此后将超过2940万元的部分分多笔退还，却未扣收逾期付款违约金，远东公司的该行为表明其接受蒋新华、李敏逾期付款的事实。另外，远东公司在本案诉讼前从未以蒋新华、李敏逾期支付房款为由提出顺延交房，在提出反诉前亦未主张蒋新华、李敏支付逾期付款违约金，蒋新华、李敏关于诉讼时效届满的抗辩意见应予采信。综上，远东公司应支付蒋新华、李敏逾期交房违约金705.6万元，蒋新华、李敏超出部分的诉请，法院不予支持。远东公司的反诉诉请，法院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，一审法院判决：一、远东公司于判决发生法律效力之日起十日内支付蒋新华、李敏违约金705.6万元。二、驳回蒋新华、李敏的其他诉讼请求。三、驳回远东公司的全部反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费149845元、财产保全费5000元，合计154845元，由蒋新华、李敏负担100916元，由远东公司负担53929元；一审反诉案件受理费6708.5元，由远东公司负担。二审中，远东公司提供一份宜兴市气象局于2020年11月23日出具的《气象资料证明》，该证明显示，宜兴地区2012年-2018年6月、7月的降雨量和降雨天数。远东公司以此证明监理日志中所记载的恶劣天气，由于降雨量特别大，完全没办法施工，故其顺延逾期交房系正当的。蒋新华、李敏对上述证据的真实性无异议，但不认可证明目的。二审中，双方一致认可，本案所涉房屋的交房时间为2020年7月21日。二审中，本院确认：2020年7月29日，远东公司在反诉中陈述，2015年9月7日，蒋新华、李敏就应当支付1470万元的房款，剩余款项应当在2015年10月22日支付完毕，而蒋新华、李敏在2015年9月7日前才支付9338636元，余款至2016年1月31日才支付完毕，故蒋新华、李敏应支付逾期付款违约金。二审中，双方当事人对原审法院查明的其他事实，均表示没有异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、远东公司是否存在逾期交房的情形，如存在此情形，一审判决确定的违约金是否过高。二、蒋新华、李明是否应向远东公司支付逾期付款违约金。对于第一个争议焦点，本院认为，远东公司存在逾期交房的情形，一审法院确定远东公司应支付的逾期交房违约金正当合理。理由如下：首先，《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的合同义务。其次，依照合同的约定，远东公司应于2016年5月31日前向蒋新华、李敏交付涉案房产，但直至2020年7月21日，双方才进行交接。远东公司以降雨量大、与中建一局有纠纷为由，主张其逾期顺延交房系正当的。本院认为，无锡处于江南水乡，每年黄梅季节多雨系惯常现象，远东公司作为宜兴当地企业，对此应已了解，双方在确定交房日期时，其应已考虑了相关因素，此时再以降雨量大为由主张延迟交房系正当的，没有事实依据。至于远东公司与中建一局之间的纠纷，系双方合同纠纷，在未有证据证明蒋新华、李敏与该合同有涉的情况下，依据合同相对性原则，该纠纷不应涉及蒋新华、李敏，故远东公司的逾期交房行为已构成违约，应承担相应的违约责任。如远东公司认为中建一局的违约行为导致其逾期交房，其可在向蒋新华、李敏赔偿后另行向中建一局主张权利。远东公司认为天气恶劣导致其无法施工以及中建一局违约致使房屋未按期竣工导致其逾期交房，应属双方合同约定的“任何其他非远东公司所能控制或不可抗力因素导致的情形”，其不应承担逾期交房违约责任的上诉理由，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。第三，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，蒋新华、李敏并未证明其损失情况，故一审法院根据双方对违约金条款的约定、房屋总价款、远东公司违约情形等，酌情认定705.6万元作为远东公司应向蒋新华、李敏支付的逾期交房违约金，符合法律规定，并无不当。远东公司认为该违约金过高，蒋新华、李敏认为该违约金过低的上诉理由，均不能成立，本院都不予采纳。对于第二个争议焦点，本院认为，蒋新华、李敏不应向远东公司支付逾期付款违约金，理由如下：当事人应为自己的主张提供证据予以证明，否则应承担不利后果。本案中，远东公司主张蒋新华、李敏应支付逾期付款违约金，但依据远东公司在反诉时的陈述，2015年9月7日，蒋新华、李敏就应当支付1470万元，剩余房款应在2015年10月22日支付完毕，而蒋新华、李敏在2015年9月7日前才支付9338636元，余款至2016年1月31日才支付完毕，这说明至迟在2015年10月22日，远东公司应已知悉蒋新华、李敏存在逾期付款的行为，而在蒋新华、李敏超额支付购房款后，远东公司不仅没有扣除违约金，反而退回了多收的购房款，且至远东公司提起反诉前，亦未有证据显示其曾向蒋新华、李敏主张过逾期付款违约金，故一审法院据此认定远东公司返还多余购房款表明其接受蒋新华、李敏逾期付款的事实及远东公司关于逾期付款违约金的主张已过诉讼时效，并无不当。综上所述，蒋新华、李敏和远东公司的上诉请求，均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费306398.5元，由蒋新华、李敏负担149845元，由远东公司负担156553.5元。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  孙 宏二〇二一年五月二十日书记员  范 洁