吉林省白山市中级人民法院   民事裁定书   （2021）吉06民再2号   抗诉机关：吉林省人民检察院   申诉人（一审原告、二审被上诉人）：张勇军，男，1970年5月18日生，汉族，无职业，住吉林省柳河县。   委托诉讼代理人：高冰，吉林法公律师事务所律师。   被申诉人（一审第三人、二审上诉人）：王**，女，1979年2月1日生，汉族，白山市看守所职员，住吉林省白山市浑江区。   委托诉讼代理人：王嵘柏，吉林理对理律师事务所律师。   被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：白山市福泰房地产开发有限公司。住所地：吉林省白山市浑江区靖宇路福泰花园小区（原铁中院内**）   法定代表人：李菊香，该公司董事长。   委托诉讼代理人：于建才，男，1956年3月15日生，汉族，该公司副经理，住吉林省白山市八道江区。   委托诉讼代理人：解文亮，吉林万秋律师事务所律师。   申诉人张勇军因与被申诉人王**、白山市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）吉06民终873号民事判决，向检察机关申诉。吉林省人民检察院作出吉检民（行）监[2020]22000000048号民事抗诉书，向吉林省高级人民法院提出抗诉。吉林省高级人民法院作出（2020）吉民抗26号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，吉林省人民检察院指派吉林省白山市人民检察院检察员宗绪发、姜永泉出庭。申诉人张勇军及其委托诉讼代理人高冰，被申诉人王**及其委托诉讼代理人王嵘柏，被申诉人福泰公司的委托诉讼代理人于建才、解文亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   吉林省人民检察院抗诉认为，本院（2018）吉06民终873号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，应依法提出抗诉。理由如下：（一）福泰公司于2017年1月12日取得了案涉房屋的商品房预售许可证明。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。张勇军于2018年向白山市浑江区人民法院提起诉讼，故张勇军与福泰公司于2014年10月8日签订的《房屋认购书》应认定为有效。（二）在张勇军与福泰公司签订的《房屋认购书》和王**与福泰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》均为有效合同的前提下，应按已经办理房屋所有权变更登记、合法占有以及合同履行的情况、买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。张勇军与福泰公司签订的《房屋认购书》成立时间为2014年10月8日，先于王**与福泰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的时间，且王**不具有办理房屋所有权登记、合法占有房屋的情形。   张勇军称，同意检察机关的意见，申诉理由如下：（一）二审法院认定赵玉礼未将房屋认购书和收据交付张勇军，又与王**签订房屋买卖，视为赵玉礼对房屋进行了重新处分是错误的。1.涉案房屋是福泰公司给赵玉礼的顶账房，赵玉礼有权处分该房屋。赵玉礼去福泰公司以张勇军的名义签订房屋认购合同和开具收据，抵顶张勇军为赵玉礼偿还的欠款，表示赵玉礼与张勇军以物抵债的意思表示已经成立，买卖合同成立并生效，未将合同和收据交付买受人的行为并不影响合同的成立和生效。2.根据上文所述，赵玉礼并未委托白山市至诚房产经纪有限公司（以下简称至诚公司）出售涉案房屋，也未与王**达成房屋买卖协议。退一步讲，假设赵玉礼与王**达成了房屋买卖协议，王**的合同也在张勇军之后，在未交付房屋的情况下，应当优先履行张勇军的合同。（二）二审法院认定张勇军与福泰公司签订的房屋认购书并不是双方当事人的真实意思表示是错误的。福泰公司出具了以“张勇军（赵玉礼）”名义的房屋认购书和收据，就表示福泰公司认可了赵玉礼与张勇军之间的买卖事实，也是在自愿的基础上出具了该合同。这就表示张勇军、赵玉礼和福泰公司三方已经达成合意。赵玉礼作为张勇军的委托代理人去福泰公司办理此事，并未违反法律规定，且即使法院不认定赵玉礼是作为张勇军的委托代理人去福泰公司办理房屋认购和出具收据事宜，那么张勇军也可以事后对赵玉礼的代理行为进行追认。（三）浑江区人民法院（2018）吉0602民初682号民事判决，已经认定张勇军与福泰公司签订的房屋认购书合法有效，并判决福泰公司于判决生效后30日内协助张勇军办理房屋入户手续。（四）二审判决认定事实不清。1.二审法院认定赵玉礼重新处分涉案房屋，委托至诚公司出售给王**没有依据。赵玉礼委托至诚公司出售案涉房屋的委托合同、至诚公司与王**之间签订的居间合同、中介费用的收取、票据的开具这些问题二审法院均未查清，仅凭王**与王伟的口头说辞，就认定王**通过至诚公司购买涉案房屋的事实。并且再审申请时，赵玉礼向吉林省高级人民法院出具的书面证言，也能证明王**与王伟是在说谎，再审阶段吉林省高级人民法院向赵玉礼打电话询问，赵玉礼也表示并未委托至诚公司出售案涉房屋，也不认识王**，并未将房屋卖给王**。2.福泰公司在庭审中均表示并未收到王**的购房款、赵玉礼也表示并未收到购房款。王**在庭审中称将购房款16.7万交付王伟的事实就没有证据。到底是王**从未支付购房款还是王**向至诚公司交付了购房款，至诚公司未将购房款交付给赵玉礼或者福泰公司，法院并未查清。3.王**办理网签系与她人恶意串通。一审法院2018年5月7日庭审中，福泰公司陈述与张勇军之间存在真实的房屋买卖和抵账事实，案涉房屋由张勇军的名字改为王**系福泰公司职员贾海玲私自行为，且福泰公司并不清楚贾海玲这样做的原因。那么这就说明贾海玲的行为并未征得公司同意，并不是在公司负责人授意之下的工作行为，那这就是贾海玲个人行为，与王**之间恶意串通，二审法院和吉林省高级人民法院称申请人张勇军没有证据证明王**与人恶意串通是错误的。综上所述，张勇军认为白山市中级人民法院（2018）吉06民终873号民事判决书认定事实不清、适用法律错误，严重损害了张勇军的合法权益。   王**辩称，白山市中级人民法院（2018）吉06民终873号判决书及吉林省高级人民法院（2019）吉民申2127号民事裁定认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求依法维持（2018）吉06民终873号民事判决书，并且在该判决书生效后，王**依据该判决书办理了该房屋的入户手续，交纳了入户的各项费用以及房屋维修基金，并在产权部门已经办理了备案登记。   福泰公司辩称，白山市中级人民法院（2018）吉06民终873号判决及吉林省高院（2019）吉民申2127号民事裁定认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求依法维持（2018）吉06民终873号判决书。另外，福泰公司与张勇军并未签订房屋买卖合同，这一点从2014年4月8日签订的房屋认购书，可以看出房屋的买售人张勇军并没有签名，案涉房屋张勇军并没有支付全部的购房款，因案外人赵玉礼承建福泰公司建设工程，福泰公司在结算工程款时，支付了一部分现金，另一部分用抵顶房屋的形式予以清偿赵玉礼的工程款，抵顶的房屋当中就包含了案涉房屋，赵玉礼在取得案涉房屋之后，又将房屋出售给王**，是真实合法有效的。王**在与福泰公司签订房屋买卖合同时，此时的案涉房屋已经取得了商品房的预售许可证明，并且实际占有房屋，在法律上应认定为占有权。依据《最高人民法院关于审理商品房适用法律问题的规定》其中第五条，商品房买卖合同如果要成立，必须要支付全部的购房款，否则不能认定为商品房买卖合同成立。本案二审及再审法院认定事实完全正确，请求法院驳回张勇军的申诉请求。   本院再审认为，原审一审、二审认定基本事实不清，遗漏必须参加诉讼的当事人，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第四项的规定，裁定如下：   一、撤销吉林省白山市浑江区人民法院(2018）吉0602民初682号民事判决及吉林省白山市中级人民法院（2018）吉06民终873号；   二、本案发回吉林省白山市浑江区人民法院重审。   审判长 王 辉   审判员 赵希海   审判员 历彦飞      二○二一年五月二十五日   法官助理 于 琦   书记员 孙晓娇