北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终3929号上诉人（原审被告）：邹勇，男，1972年5月13日出生，汉族，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：王南侠，女，1985年7月1日出生，汉族，北京卡尼教育科技有限公司教师，住北京市海淀区。上诉人邹勇因与被上诉人王南侠房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邹勇，被上诉人王南侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹勇上诉请求：撤销一审判决第一、二项，发回重审或依法改判驳回王南侠的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决依据公平原则，酌定在北京市一级疫情防控期间，由出租人邹勇酌情退还部分房屋租金。但邹勇同样在疫情期间租赁房屋从事教培行业，未获得房租减免，也遭受了损失。2.双方合同约定“租赁期满或合同解除后，乙方公司注册地址迁出后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。”2020年3月22日合同期满后，邹勇同意因疫情给出更多时间以便王南侠完成注册地址迁出，但2020年4月2日，王南侠在微信中明确表示，除非当日邹勇先退还全部押金，否则终止注册地址的迁出。王南侠拒不执行合同约定的条款，构成单方违约，按约定押金不应返还。王南侠在诉讼中启动并完成注册地址迁出，不能改变已经发生的单方违约事实。3.因墙面有涂鸦痕迹，邹勇要求王南侠履行墙面修复义务，王南侠在租期届满后用一周时间进行了修复，构成违约，上述期间邹勇无法将房屋出租，存在租金损失，应在押金中予以抵扣。王南侠辩称，不同意邹勇的上诉请求和理由，同意一审判决。王南侠向一审法院起诉请求：1.2020年1月22日王南侠与邹勇的租赁合同解除。2.邹勇返还王南侠房屋租金29000元（每月14500元/月×2月=29000元）。3.邹勇返还王南侠房屋押金14500元。4.诉讼费用由邹勇承担。一审法院认定事实：案外人胡某与邹勇系北京市昌平区黄平路19号院2号11层1122号房屋所有权人。2017年3月15日，出租方邹勇与承租方王南侠经居间人北京泓利房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁居间合同》（以下简称《租赁合同》），出租房屋位于北京市昌平区黄平路19号院2号11层1122，建筑面积79.69平米，租赁用途办公使用。合同主要约定：出租期限2017年3月23日至2019年3月22日；月租金为14000，支付方式押一付三；押金14000元，租赁期满或合同解除后，乙方公司注册地址迁出后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。2018年12月17日，出租人邹勇与承租人王南侠签订《房屋续租协议》，协议主要约定：续租期限为2019年3月23日至2020年3月22日，续租月租金为14500元；续租押金为14500元，此次需补交500元；本续租协议其他条款，仍按原《租赁合同》执行并保持不变，本续租协议是原《租赁合同》不可分割部分，与原《租赁合同》具有同等法律效力。《租赁合同》及《房屋续租协议》签订后，王南侠按照合同约定支付了押金及房屋租金。2020年3月22日合同履行期限届满后，王南侠将房屋交还于邹勇。2020年4月10日，王南侠将原登记于案涉房屋的北京优加美地教育科技有限公司营业执照地址变更到北京市海淀区上地东路1号院1号楼6层601-034。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，邹勇与王南侠签订的《房屋续租协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。王南侠要求确认合同于2020年1月22日解除，但发生新冠疫情但并不导致合同目的根本不能实现。且王南侠从未发送过书面的解除通知，亦未将房屋向出租人交接，王南侠的该项诉讼请求无法律依据，法院不予支持。关于王南侠要求返还房屋租金29000元，考虑到王南侠承租房屋系为经营教育行业，疫情期间确对其营业收益产生减损，根据本案实际情况，依据公平原则，法院酌定在北京市一级疫情防控期间，由出租人酌情退还部分房屋租金。现双方的房屋租赁合同至2020年3月22日履行期限届满，双方对房屋已进行交接，王南侠亦于2020年4月10日将原登记于案涉房屋的北京优加美地教育科技有限公司营业执照地址迁出，故邹勇应将收取的押金14500元退还于王南侠。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、邹勇于判决生效之日起七日内退还王南侠房屋租金8410元；二、邹勇于判决生效之日起七日内退还王南侠房屋押金14500元；三、驳回王南侠的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理所查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明以下事实：1.2020年1月31日回龙观街道办事处发布《回龙观街道关于加强文化、娱乐、教育系统防控新型冠状病毒感染肺炎工作的通知》，有如下内容：“各中小学、幼儿园、职业学校，各在回高校，各办学和培训机构、文化娱乐场所：……四、暂停校外培训机构线下培训活动、禁止文化娱乐场所开门营业1.从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，同时禁止辖区内所有文化娱乐场所（KTV、网吧等）开门营业，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。”邹勇二审期间认可上述通知的真实性。2.双方协商一致于租期届满后由王南侠进行墙面修复，但未约定修复期间支付租金或占有使用费；邹勇认可真实性的其与王南侠微信聊天记录显示2020年3月25日王南侠将墙面修复完毕，邹勇对修复效果表示认可。上述事实，还有《回龙观街道关于加强文化、娱乐、教育系统防控新型冠状病毒感染肺炎工作的通知》、微信聊天记录、二审期间当事人陈述等在案佐证。本院认为，邹勇与王南侠签订的《租赁合同》及《房屋续租协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于邹勇应否向王南侠退还部分房屋租金，王南侠承租案涉房屋开展线下教育培训，因受疫情影响，2020年1月31日案涉房屋所在回龙观街道办事处发布通知要求暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，故疫情期间王南侠无法进行经营，其营业收益产生重大减损，一审法院依据公平原则酌定由邹勇在北京市一级疫情防控期间酌情向王南侠退还8410元，并无不当，邹勇以其向案外人承租的房屋未享受租金减免为由主张对王南侠不予退还部分租金的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予采信。关于退还押金，双方《租赁合同》约定“押金14000元，租赁期满或合同解除后，乙方公司注册地址迁出后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”。押金返还系附条件法律行为，注册地址迁出为押金返还的条件之一，双方未约定注册地址迁出期限及逾期迁出的违约责任，邹勇上诉主张王南侠迟延迁出注册地址构成违约，缺乏事实依据，本院不予采信。邹勇另主张王南侠修复墙面给其造成损失，但双方就墙面修复期限未进行约定，且未约定王南侠向邹勇支付该期间租金或占有使用费，王南侠亦在合理期限完成了墙面修复，本院对邹勇所持存在损失的主张亦不予采信。现王南侠已将公司注册地址迁出，且王南侠无应承担的费用、租金以及违约赔偿责任，返还押金的条件已成就，一审法院认定邹勇全额退还王南侠押金，并无不当，本院予以确认。综上所述，邹勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费373元，由邹勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 王丽蕊审 判 员 朱 华审 判 员 吴博文二〇二一年五月二十日法官助理 李 湉书 记 员 余志燕