山东省济宁市任城区人民法院执 行 裁 定 书(2021)鲁0811执异335号异议人：崔某某，女，1970年6月3日出生，汉族，住济宁市嘉祥县。被执行人：常某某，女，1979年6月28日出生，住济宁市任城区。在本院执行申请执行人常某某刑事涉财产案件执行一案中，异议人崔某某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并公开进行了听证，现已审理终结。异议人崔某某称，请求解除对邹城市石墙世纪祥瑞小区2号楼西单元5层东户（115.75）及东户5号车库（33.29）的查封。事实与理由:一、1.异议人签房时间在前，捷新担保公司被立案在后，市中公安分局对“邹城市石墙世纪祥瑞小区”1-6#楼房产的查封在后。2014年6月3日至6月17日，山东新迪置业集团有限公司因生产经营、项目建设需要，向异议人借款共计人民币33.5万元，双方签订了《借款协议书》，新迪集团并出具借款合同及借据。2.2014年下半年，新迪集团发生不能偿还借款本息的情况。异议人为减少自己的损失，于2014年9月与新迪集团对其承建的邹城石墙世纪祥瑞小区房屋签订了《房屋抵顶借款协议书》及《房源预约意向书》。而市中公安分局于2014年10月对捷新担保公司立案。2015年7月3日，市中公安分局查封了异议人所签约的在邹城石墙世纪祥瑞1-6#楼的房产。3.从2014年7月至2014年10月17日，新迪公司让客户签订以房抵顶借款协议是公开、自愿进行的。二、异议人与新迪集团签订的《房屋抵顶借款协议书》及《房源预约意向书》是以抵账方式进行的房屋交易，可认定为买受人已经实际支付了购房款，是双方当事人在自愿基础上真实意愿表示，没有损害国家、集体、他人和社会利益。1.2014年9月，新迪集团对其建设用地已支付883万元，但未缴齐建设用地全款，因此无法办理网签及过户登记，只能以房屋抵债方式签订《房屋抵顶借款协议书》。经法院庭内外调查，签订的房屋未再次抵顶、抵押、出售，同其他人不存在财产纠葛。石墙世纪祥瑞小区1-6#楼房屋没有银行贷款，即抵顶的房屋没有债务纠纷。2.《房源预约意向书》第三条第一款“乙方自本协议签订之日自愿向甲方交纳预约金”（全款），第四款“待双方签订《商品房买卖合同》时，本协议自动终止，该预约金冲抵房款”。这表明异议人已经支付了该房屋的购房款，也完全符合最高院：“以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款”司法观点。3.《房屋抵顶借款协议书》第三条“经双方商定房屋抵顶按2380元/平方米均价计算”，因此房价是合理市场价，是善意取得。4.任城区人民法院（2015）任刑初字第545号刑事判决书已经确认王贞革、时贻东等114名客户与新迪集团签订《房屋抵顶借款协议书》及《房源预约意向书》的签房事实。判决书第6页“已查明，于案发前2014年9月份，济宁捷新担保公司的部分投资客户为了减少自己的投资损失与山东新迪置业集团有限公司签订了《房源预约意向书》及《房屋抵顶借款协议书》，其中王贞革、时贻东、韩延秋、赵孝兰、冯士强、郭卿媛等114人分别按照约定取得了山东新迪置业集团有限公司于邹城市在建的石墙世纪祥瑞小区1号楼至6号楼的部分楼房（按照约定折抵客户投资资金4039.96万元），挽回了部分客户的经济损失”。此证据已作为法庭对常某某从轻处罚的依据之一（见判决书第15页），异议人是签订协议的114个客户中的成员。三、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，符合以上四项条款“买受人即享有足以排除强制执行的民事权益”司法观点。1.异议人签订协议时间在市中公安分局查封之前。2.《房屋抵顶借款协议书》第四条“…….抵顶的房屋乙方可以随时出售，所售房款归乙方所有”。证明协议签订后，新迪集团对抵顶的房屋已无处分权，乙方对所签房屋的处置享有实际控制权、支配权。因此应当认定异议人在法院查封之前已合法占有该不动产。3.新迪集团向异议人借款在先、欠款在先，是以抵账方式进行的房屋交易，符合最高院“以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款”。4.新迪集团欠缴建设用地全款，因房屋无法办理网签及过户登记，非因买受人自身原因造成。5.石墙世纪祥瑞小区1-6#的楼房没有银行贷款，即抵顶的房屋没有债务纠纷。本院查明，常某某非法吸收公众存款一案，本院于2016年2月23日作出（2015）任刑初字第545号刑事判决书，判决第二项：“被告人常燕尚未退赔的违法所得71603600元，责令其退赔后于判决生效后三十日内发还各被害人”。2016年3月18日，本院刑事审判庭将该判决书中涉财产部分的执行移送本院执行实施机构执行。执行案号为（2016）鲁0811执1223号。本案在侦查阶段，济宁市公安局市中区分局于2015年7月3日作出济公中（经）封字〔2015〕1020号查封决定书，查封了邹城市石墙镇世纪祥瑞小区1-6#楼住房208套及244套配房。查封逾期后，本院于2018年10月17日作出（2016）鲁0811执1223号执行裁定书，再次将上述房屋进行了查封。（2015）任刑初字第545号刑事判决书审理查明：“于案发前2014年9月份，济宁市捷新担保公司的部分投资客户为了减少自己的投资损失与山东新迪置业集团有限公司签订了《房源预约意向书》及《房屋抵顶借款协议书》，其中王贞革、时贻东、韩延秋、赵孝兰、冯士强、郭卿媛等114人分别按照约定取得了山东新迪置业集团有限公司于邹城市在建的石墙世纪祥瑞小区1号楼至6号楼的部分楼房（按照约定折抵客户投资资金4039.96万元），挽回了部分客户的经济损失”；“山东省新迪置业集团有限公司与投资客户王贞革、时贻东、高乐、李同水、韩延秋等114人签订的《房屋抵顶借款协议书》、《房源预约意向书》、山东省新迪置业集团有限公司石墙世纪祥瑞小区签房客户资料、抵顶房产签房业主统计、石墙世纪祥瑞小区1﹟-﹟6楼房产签房业主布置图，证实2014年9月28日、9月29日山东省新迪置业集团有限公司（作为甲方）与王贞革、时贻东、高乐等114人（分别作为乙方）签订房屋抵借款协议，因山东省新迪置业集团有限公司无现金偿还王贞革等投资客户，自愿以该公司承建的山东省邹城市石墙镇世纪祥瑞小区房屋抵顶甲方下欠乙方的借款，双方约定抵顶价款按2380元/米均价计算，山东省新迪置业集团有限公司共计折抵偿还客户借款资金4039.96万元”。在本院认为部分认定：“案发前，被告人常某某在担任济宁市捷新担保公司经理期间新增退款32214000元其中包括被告人常某某劝导部分客户要理性投资致使部分被害人取回部分投资资金及山东省新迪置业集团有限公司与部分客户签订房屋抵顶借款协议等在一定程度上均挽回投资客户部分经济损失，对其均可以酌情从轻处罚”。另查明，异议人向本院提交借款人为山东新迪置业集团有限公司，担保人为济宁市捷新担保有限公司的借据及收据各一份，证实出借33.5万元的事实。刑事案卷中《抵顶石墙世纪祥瑞小区房产签房业主统计》表中序号第14记载的签房业主姓名为：“崔某某”，资金：“33.5万元”，签房位置：“#2楼西单元5层东户（115.75）及东户5号车库（33.29）”。本院认为，本案的焦点问题是异议人对案涉房屋享有的权利能否阻却执行。首先，本案的执行依据事实认定部分认定异议人与新迪集团签订了抵顶协议，并按照约定取得案涉房屋，挽回了经济损失。其次，本案的执行依据在判决说理部分，对以房屋冲抵债务的情节作为酌情量刑情节予以了考虑。应当认定异议人以房抵债的真实性和合法性。异议人享有的债权，与其他受害人享有的债权相比较。异议人享有的债权与其他受害人的债权性质相同。异议人在刑事案件立案之前，积极的以以房抵债的方式行使了债权，为了消灭债权债务，与债务人达成了以房抵债协议。其对抵顶房屋享有的物权期待权应当优先于其他受害人因种类相同的债权对该标的物的查封。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条的规定，裁定如下：解除对邹城石墙世纪祥瑞小区2号楼西单元5层东户（115.75）及东户5号车库（33.29）的查封。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省济宁市中级人民法院申请复议。审判长  周新宇审判员  吕 芳审判员  王彦洁二〇二一年五月十二日法官助理宋黎明书记员李璇