江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1435号上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡兴想房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320211797401935W，住所地无锡市高浪东路999号。法定代表人：林振兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：李**展，北京德和衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘家奇，北京德和衡（南京）律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李鹰，女，1986年9月10日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：袁学春，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚文，江苏神阙律师事务所律师。上诉人无锡兴想房地产开发有限公司（以下简称兴想公司）因与被上诉人李鹰商品房买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。兴想公司上诉称：撤销一审判决第一项、第二、第三项、第五项，改判驳回李鹰的全部诉讼请求，并支持兴想公司的反诉请求；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定兴想公司构成逾期交房存在错误，兴想公司不构成逾期交房。一是兴想公司发放的《交房通知书》载明的交房时间为2019年9月30日，二是李鹰直至2020年9月2日才缴纳公共维修基金。2、一审判决认定李鹰不构成逾期收房存在错误，李鹰应当按每日100元的标准向兴想公司支付逾期收房违约金。案涉商品房已具备交付使用条件，一审判决认定兴想公司通知交房时并不具备使用条件，李鹰有权拒绝收房，没有事实依据。3、一审判决认定涉案车库属于附赠存在错误，涉案车库应归属于兴想公司，兴想公司不应赔偿车库损失。双方没有关于车库的买卖、租赁或赠与的协议。虽然兴想公司一审诉讼代理人自认涉案车库系增送，但与事实严重不符，一审法院应不予认定。二、一审判决适用法律错误。涉案车库归属于兴想公司，兴想公司也并未以出售、附赠或者出租等方式处分给李鹰。三、一审判决逾期付款违约金以1840000元为基数自2018年11月15日起至2019年2月22日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算裁判错误，应以1840000元为基数自2018年10月16日起至2019年2月22日按照月利率2%计算。1、李鹰应当于2018年10月16日前将剩余购房款1840000元支付至兴想公司账户，而李鹰于2019年2月22日才支付，逾期付款违约金应自2019年10月16日起算，一审判决李鹰自2019年11月15日起算逾期付款违约金缺乏法律依据。2、按约定，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金。该款约定系双方真实意思表示合意，且兴想公司已考虑到约定的违约金过高，调整为月利率2%，应受法律保护，一审判决按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算缺乏事实与法律依据。李鹰答辩称：1、兴想公司通知交付的房屋并不符合法定及合同约定的交付条件，一审法院据此判决其承担逾期交房的违约责任并无不当。兴想公司预交付的跃层房屋内未建造楼梯，该房屋实质上属于未完工的建设工程。2、一审法院认定车库属于附赠于法有据，不存在错误。一审中兴想公司多次陈述车库是向购买房屋的业主增送的，并且该陈述与销售宣传页中包含车库，合同附件一房屋平面图中附有-1层汽车库的平面图的约定是一致的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。李鹰向一审法院提出诉讼请求：1、请求兴想公司支付逾期交房的损失129165元(以已交付房款3075355元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年1月26日开始计算至2020年9月7日止)；2、请求兴想公司承担汽车库损失12万元。事实及理由:2018年9月，李鹰与兴想公司签署《商品房买卖合同（预售）》一份（合同备案号：201809060725），约定兴想公司将坐落于无锡市滨湖区华庄街道里桥社区观山名筑52幢147单元3-4层302室以总价3075355元出售给李鹰，建筑面积157.01平方米。李鹰按约支付了购房款，但兴想公司未按约在2019年1月25日前交付合格房屋，存在如下质量问题：1、涉案房屋系跃层房屋，但3、4层，4层到阁楼之间并未修筑楼梯无法满足正常居住使用；2、涉案房屋墙面及顶面渗漏、开裂、墙面空鼓、窗户无法关闭、防水层高度不足、1楼卧室灯的开关面板未安装、墙面及地面不平整等。另外，地下车库无法停放车辆，故诉至法院。兴想公司一审辩称，1、涉案房屋是因政府相关规划等原因的调整导致延迟交房，但没有超过合同约定的宽展期，所以无需承担逾期交房损失。2、因规划总图变更导致绿化率调整影响竣工验收，客观上影响交房时间。3、即便存在逾期交房，按照涉案合同第12条，逾期交付买受人有权解除合同，出卖人在15日内退还购房款，并没有约定李鹰所主张的逾期交房损失，故该诉求没有合同依据。4、合同补充协议第7条第10款明确约定除地基基础结构外的和主体结构外的其他质量问题，包括屋面、墙面、地面，渗漏、开裂、空鼓等不能正常使用等情况而导致的修复时间，不得作为李鹰延期收房或提供任何费用和时间索赔依据，因此在李鹰收到交房通知时，李鹰以其所述的房屋所在质量瑕疵而拒绝收房已经构成违约，况且李鹰所称的上述几点所谓质量问题并不完全属实，其中楼梯是因为施工单位擅自甩项在公司发现后考虑到原设计的是水泥楼梯，通常业主在二次装修都要雇人敲掉等原因，所以申请设计院变更设计，改为木头楼梯，以便于业主二次装修减少损失。且根据图纸楼梯只有3到4层有，其他楼层都没有的。另李鹰诉称质量问题大部分是不存在的，其中墙面及顶面渗漏、开裂都没有，墙面确实有少量空鼓，不存在无法关闭的窗户，防水层的高度符合规范要求。1楼卧室灯的开关面板我公司可以补装。墙面以及地面的平整度如果存在问题可以进行修复。5、车库完全符合要求。中华人民共和国行业标准汽车库规范（JGJ100-98）坡道式汽车库4.1.1规定小型汽车的车库总长是4.8米，总宽是1.8米，汽车与汽车、墙、柱、护栏之间最小间距0.6米。涉案车库有两个车位，开发商为隔离两个车位故在中间添砌隔墙，在拆除两车位间的隔墙后车库的长、宽完全符合上述规范规定，故李鹰主张车库损失没有合同及事实依据。而且涉案车库本身是赠送的，从公平角度来讲，李鹰主张赔偿车库损失也没有任何依据。综上，请求法院依法驳回李鹰的诉讼请求。兴想公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1、判令李鹰支付逾期付款违约金为170500元（计算方式详见申请书）；2、判令李鹰支付逾期收房违约金（从2019年9月30日至2020年9月7日止每天按100元计算）；3、判令李鹰支付律师费用10000元。事实及理由：李鹰与兴想公司于2018年9月6日签订了《商品房买卖合同（预售）》，2018年9月16日双方又签订了补充协议，按照补充协议第6条“关于逾期付款的补充约定”，李鹰应在合同签订后30日内即应在2018年10月16日前将首付款外的房屋贷款184万支付给兴想公司，但贷款实际的放款时间为2019年2月22日，逾期139天。因补充协议约定的违约金计算利率过高，故其将利率调整为月利率2%，经计算，违约金为170500元。另外，兴想公司2019年10月1日通知李鹰收房，但其拒绝收房，根据补充协议第7条第4款的约定，李鹰应自逾期之日起按照每日100元支付逾期收房违约金。针对兴想公司一审提出的反诉，李鹰辩称，其不存在逾期付款和逾期收房，无需承担违约金和律师费用。关于逾期付款，首先，贷款银行由兴想公司指定为农业银行，后因李鹰离婚时间不符合农业银行要求故无法放贷，李鹰接到兴想公司通知后即至江苏银行办理贷款手续，提供全部的贷款资料，更换贷款银行本身就会耽误贷款办理时间。其次，在办理贷款过程中，出售方有协助义务，如及时在合同上敲章、出具同意阶段性担保的材料等，但本案中，兴想公司并未举证证明协助义务的履行情况，从关联案件中可以明确涉案合同在业主签名后要半个月左右兴想公司才能完成公司盖章流程。最后，买房人在办理按揭贷款中应尽到的义务是提供办理贷款所需资料，李鹰在收到兴想公司的通知后及时签订了贷款协议并提供了贷款所需材料，所以并未逾期付款。关于逾期收房，因为涉案房屋存在质量问题，买房人有权拒绝收房，不存在应收拒收的情况，当然不构成逾期收房。另外，补充协议系由兴想公司提供，是兴想公司为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与合同相对方协商的条款，因此补充协议中的条款为格式条款，就房屋交付、支付房款、违约责任对买卖双方设置了不对等约定。对于免除或限制其责任的内容并未用足以引起注意的文字、符号、字体等特别标识，更未对格式条款予以说明，根据法律规定，补充协议中关于房屋交付、付款及逾期付款违约责任的约定应属无效。兴想公司主张的律师费也没有合同和法律依据，综上，请求法院驳回兴想公司的反诉诉讼请求。一审法院经审理认定事实如下：一、涉案房屋买卖合同签订情况。2018年，兴想公司与李鹰签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称房屋买卖合同）（备案号：201809060725），合同落款时间为2018年9月6日，约定兴想公司将滨湖区华庄街道里桥社区观山名筑52幢147单元302室出售给李鹰，建筑面积157.01平方米，总价款为3075355元，签订合同前，买房人已经交付10000元定金，于2018年9月6日前支付首付款1235355元，余款1840000元向农业银行申请贷款支付，逾期付款按照补充协议的约定执行。合同第9、10条约定了房屋交付的条件，第11条约定出卖人应在2019年1月25日前向买受人交付涉案房屋，涉案房屋达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，商品房以具备交付使用条件，以现场实际交付为准。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第9条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第9条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第12条处理。买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的（1、屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；2、管道堵塞；3、门窗翘裂、五金件损坏；4、灯具、电器等电气设备不能正常使用），由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致商品房未能按期交付的，双方按照补充协议相关约定执行。逾期交房按补充协议约定执行。第14条规划变更，双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。第16条，商品房发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方应及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担赔偿责任，经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，双方按照补充协议的相关约定执行。规划的车位、车库为出卖人依法所有且出卖人有权处置。附件一房屋平面图上显示车库长6.25米、宽2.85米，两车库分割线为实线。附件四关于房款的支付约定买受人在合同签订时向出卖人支付40%购房款计1235355元，如买受人已经支付认购定金，则该定金转为房款，其余房款1840000元由买受人向经出卖人认可的贷款银行申请按揭贷款支付，且买受人保证该按揭贷款于本合同签订后30日内支付至出卖人银行账户。同日，双方另签订《预售合同补充协议》（以下简称补充协议），该补充协议的落款时间为2018年9月16日。关于付款，双方补充约定，买方应于合同签订之日付清首付款，剩余购房款由买方向卖方认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且买方保证剩余购房款于本合同签订后30日内全部付至卖方的银行账户。买方应及时向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》，买方自行办理按揭贷款手续，卖方提供协助，但相关责任及费用由买方自行承担，卖方不因协助买方或按揭银行而承担责任。买方承诺签订本合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件，无论何种原因（含国家调整按揭政策等）导致买方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，买方应在本补充协议约定的期限内向卖方付清全部剩余购房款。买方选择按揭贷款付款的，如买方不符合按揭银行的按揭贷款要求，或未能按照按揭银行要求提供完整资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，或因其他任何原因（含银行额度不足无法放款）导致未能按照本合同及补充协议约定期限付清全部购房款的，均视为买方违约，卖方有权要求买方按本补充协议约定承担违约责任。买方应在接到卖方办理按揭贷款手续的通知之日起7日内，根据通知的要求完整提供办理按揭贷款所需材料并与共有权人共同到场，由卖方协助办理按揭贷款的相关手续。按揭贷款到位时间以卖方实际收到贷款银行发放按揭贷款日为准。若买方逾期付款的，逾期不超过7日（含）的，买方按日向卖方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；逾期超过7日、不超过15日（含）的，买方按日向卖方支付应付未付购房款总额千分之三的违约金；逾期超过15日、不超过30日（含）的，买方按日向卖方支付应付未付购房款总额千分之五的违约金；逾期超过30日的，卖方有权解除合同，卖方未行使合同解除权的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至买方实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在买方支付所延迟支付的购房款和违约金前，卖方随时可以行使合同解除权。关于房屋交付，双方补充约定房屋的具体交付时间以卖方发放《交房通知书》载明的交房时间为准，按本合同第十条中该房屋的交付条件，该房屋已取得政府部门验收文件，具备交付使用条件，买方已现场查验过该商品房，按照住宅质量保修书，买方发现房屋需要整改的，并不影响交付手续的办理，买方不得以此为理由拒绝办理交接手续，否则因买方原因造成该房屋未能按期交付办理，卖方就此不承担延期交付责任。买方应在卖方《交房通知书》载明的交房时间到房屋所在地或卖方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修资金、契税、印花税、手续费、工本费等）。在买方付清全部购房款及前述各类费用前，卖方有权拒绝交房，且不视为卖方违约。买方逾期办理房屋交付手续，或因其他原因造成该房屋未能按期交付的，买方应向卖方支付违约金100元/天，且视为卖方在《交房通知书》送达之日将该房屋交付给乙方。该房屋一经交付，即视为买方验收合格，买方要求整修的，整修期间不视为卖方逾期交房。因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付，卖方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任。卖方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付给买方，则买方给予卖方90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，卖方无需向买方承担违约责任，如宽展期届满后，卖方仍未将该房屋交付买方，卖方应按买方已交房款日万分之一向买方支付违约金，合同继续履行。在地基基础和主体结构外的其他质量为而导致的修复时间不得作为买方延期收房或提供任何费用及时间索赔的依据，也不得作为卖方逾期交房的依据。关于车库车位，双方补充约定，该房屋所在项目中规划的所有的地上路面车位（库）、地下室车位（库）等，均没有列入房屋共用部位和共用房屋的分摊面积范围内，也不影响该房屋价格的重要因素，所有规划的地上路面车位（库）、地下室车位（库）等全部归卖方所有，由卖方享有收益、处分等全部权利，不因该房屋买卖而受到任何影响。如买方需使用归卖方所有的地上路面车位（库）、地下室车位（库），则买方应与卖方协商一致，以有偿方式取得相应使用权，并支付相应费用。但如因卖方将车位（库）已提供给他人使用，导致无法提供给买方的，卖方不承担任何责任。关于房屋质量及保修，双方补充约定，严重影响正常使用的房屋问题仅指该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题。如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经卖方复核确认的，卖方应当按照本合同约定承担保修责任，但买方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则按买方原因造成房屋未能按期交付执行。二、购房款支付情况2018年4月8日，李鹰支付10000元房款，4月15日支付390000元房款，6月23日支付835355元房款。2018年6月23日，兴想公司向李鹰开具1235355元购房款发票。2019年2月21日，贷款银行发放1840000元贷款，兴想公司于2月22日收到上述贷款。关于涉案房屋买卖合同签订及贷款办理情况，涉案房屋销售张波到庭陈述，涉案房屋买卖合同及补充协议都是9月16日签订的，涉案房屋买卖合同李鹰签完字其就给公司助理林丽炫了，具体什么时候公司盖章其不清楚，什么时候把合同给李鹰其也不记得了。贷款银行农业银行是由兴想公司指定的，在网签备案合同签订后，其就涉案房屋贷款情况向农业银行咨询，因李鹰离婚未满半年故不能办理贷款，其便将该情况告知了李鹰，李鹰告知其在江苏银行有认识的人，决定至江苏银行办理贷款，至于具体告知李鹰农业银行无法办理贷款的时间，其不记得了。三、房屋交付情况2019年1月15日，兴想公司向涉案小区业主出具《延期交房通知书》，告知业主根据《商品房买卖合同》约定，涉案房屋原定于2019年1月25日前交付使用，现场已全部施工完成，目前正在验收阶段，客观上已经导致工期延误，现通知延期交房，具体交房时间将另行告知，对延期交房所应当承担的责任，将按照《商品房买卖合同》中的有关约定执行。2019年9月30日，无锡市住房和城乡建设局出具《关于观山名筑C地块50#-60#楼通过交付使用竣工验收的通知》，载明观山名筑C地块50#-60#楼已具备交付使用条件。同日，兴想公司出具《观山名筑三期50#-60#楼交房通知书》，告知观山名筑三期50#-60#楼业主于2019年9月30日办理房屋交付手续。为避免现场拥挤，建议业主可分批办理手续，可选择10月2日办理交付手续。2018年8月3日，无锡市太湖新城建设指挥部办公室出具《关于“观山名筑”项目大悲庵河建设及绿地率协调的会议纪要》，主要内容为兴想公司开发建设的观山名筑C地块根据《C地块总平图》、《落霞地区控制性详细规划》，在观山名筑项目沿观山路绿化控制线范围内新建河道（即大悲庵河），河道属于水利用地，因此观山名筑c地块计算绿地率时，总用地面积应扣除水域面积6450平方米，河道两侧硬质护坡以上的土坡种植水生植物，计入绿地面积。另外因市政瑞景道建设占用C块土地面积，观山名筑C块在计算绿地率时总用地面积应扣除瑞景道占用面积，C地块应建绿地面积为87274.44平方米。2018年10月17日，无锡市市政和园林局出具《附属绿化工程设计方案会审意见书》，就C地块观山路道路拓宽和绿线内设置河道提出具体指导意见，同年10月19日，兴想公司向业主公示前述意见书。2018年11月14日，无锡市市政和园林局出具《附属绿化设计方案审查意见书（变更）》，载明C地块因规划总图变更，对原绿化方案进行调整，现调整方案经公示审核，同意变更，并提出具体指导意见。2020年4月14日，无锡市市政和园林局又出具一份《附属绿化设计方案审查意见（变更）》，载明建设单位申请对C1地块部分绿化方案进行变更，已按要求进行公示，提出了相应的具体绿化指导意见。2019年10月22日，兴想公司与业主在无锡市滨湖区质监站（以下简称质监站）达成《会议纪要》，内容主要为业主就观山名筑三期提出了相应的问题，1、室内楼梯问题；2、车库设计尺寸；3、卫生间、厨房、屋面、外墙渗漏等；4、车库积水；5、车库防火木门边角掉漆；6、室内空鼓、开裂。兴想公司提出了相应的整改措施。就前述问题，法院至质监站调查，质监站向法院出具一份《图纸会审、设计变更、洽商记录》及兴想公司2020年5月20日出具给质监站的回函。质监站告知法院就楼梯问题，根据开发商、设计单位、监理单位、施工单位共同出具的《图纸会审、设计变更、洽商记录》，原图纸中户内混凝土楼梯，考虑到业主二次装修不利于改造，因此开发商建议改成钢结构楼梯，由业主找钢结构厂家二次设计施工，涉案房屋没有浇筑混凝土楼梯符合竣工验收标准。另外，关于《会议纪要》上载明的问题，兴想公司在回函中答复：1、室内未设置楼梯问题，由公司项目部与业主协商解决；2、房间内墙面空鼓、裂缝、屋面渗水，车库积水已由公司项目部安排工人整改完成，厨房、卫生间防水层设置按施工图和《江苏省建筑住宅工程质量通病控制规范》第4条不低于30公分，满足验收要求；3、半地下车库两车位之间只是虚拟分隔，为了方便业主使用，现场施工时用实墙分隔，如地下室车位宽度确实不能满足业主停放，建设方可以协助将隔墙拆除，拆除后即满足规范要求。本案审理过程中，兴想公司对涉案房屋质量问题进行了维修，并就未建造三、四层楼梯与李鹰达成和解方案，兴想公司向李鹰赔偿3500元。四、车库情况《车库建筑设计规范》（JGJ100-1998）规定小型车的情况下，机动车与墙、护栏及其他构筑物间净距横向为0.6米，净距指最近距离，当墙、柱外有突出物时，从其凸出部分外缘算起。涉案房屋施工图（出具时间：2010年11月）显示车库宽为2.85米（中轴线距离）。经现场勘验，涉案房屋车库在地下层，一幢楼房地下共两个车库，车库内墙至隔墙中线的距离为2.65米，隔墙厚度0.28米，两车库打通后西内墙至东内墙距离为5.46米。法院于2020年10月10日至涉案项目设计单位江苏博森设计有限公司（原无锡市民用建筑设计院有限公司）咨询，该单位告知法院2.85米系两墙中轴线距离，应去掉粉刷层厚度，一般单边0.015米-0.02米，墙厚度，一般单边0.1米，去掉这些厚度后，涉案车库的宽度是符合设计要求的，本案中内墙的凸出物并非规范中所指的突出物，规范的突出物不包含局部凸出柱，规范中所称的机动车与墙、护栏及其他构筑物件净距横向0.6米是指机动车单边与构筑物的距离，如果两边都是墙，则需要机动车与两边墙均有0.6米的净距。涉案施工图中两车库中间是虚线，可以不设置隔墙，而且在实际施工中，适当的误差也是允许的，误差的推荐指标是室内方正与垂直线偏差小于0.3%且小于15毫米。该规范不是强制性规范，而且是大地库设计规范，但因为民用洋房车库没有专门的规范，所以在通常情况下，设计民用洋房车库时也会套用此规范。2020年10月28日，法院又至无锡市建筑设计研究院有限责任公司咨询，该单位告知法院涉案施工图隔墙位置处确实为虚线，也就是说可以有隔墙，也可以没有隔墙。涉案车库隔墙由兴想公司在诉讼过程中拆除。另查明，涉案房屋的宣传册上显示地下车库有隔墙。2020年4月9日，兴想公司与福建智君律师事务所签订《委托代理合同》，载明因李鹰诉兴想公司一案，委托杨建华律师作为代理人，代理权限为一般代理，代理费1万元整。同日，福建智君律师事务所开具了1万元代理费发票。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、兴想公司是否构成逾期交房？2、车库是否符合规范？3、李鹰是否构成逾期付款？关于第一个争议焦点，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋应于2019年1月25日前交付，但直至2019年9月30日，兴想公司才通知业主收房，且通知收房时涉案房屋三、四层之间没有安装楼梯，车库亦不符合规范要求，还存在房屋质量问题。根据合同，买受人查验该商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，出卖人应自查验日之日起60日内维修，修复后再行交付，故涉案房屋在兴想公司通知交房时并不具备使用条件，业主有权拒绝收房，直至本案诉讼中，兴想公司才对涉案房屋质量问题进行维修、楼梯问题与业主达成和解，后李鹰于2020年9月7日收房，兴想公司已经构成逾期交房，相反，业主并不存在逾期收房的违约行为，故李鹰主张兴想公司于2020年9月7日交房，法院予以支持。补充协议约定卖方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付给买方，则买方给予卖方90日的宽展期，该宽展期属于对房屋买卖合同交房时间的变更，并未免除兴想公司的交房义务，兴想公司仍需要交房，故该宽展期条款并不属于格式条款，应当给予兴想公司90天宽展期，也就是说兴想公司应在2019年4月26日前交房。关于兴想公司辩称楼梯是因为甩项验收，故设计变更，由业主找钢结构厂家二次设计施工，虽然质监站亦认可楼梯设计的变更，但该楼梯造价已经包含在房屋总价中，兴想公司应该向业主交付有楼梯的房屋，通过竣工验收并未免除开发商交付符合合同约定房屋的义务，故该意见法院不予采纳。关于兴想公司还辩称，补充协议对于交房时间约定以卖方发放《交房通知书》载明的交房时间为准，且约定买方不得以存在地基基础和主体结构工程以外的质量问题拒绝或拖延收房，但该补充协议系兴想公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款，上述条款免除开发商逾期交房的责任，应属无效。关于补充协议还约定因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付，卖方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任，首先，关于变更绿化规划的《会议纪要》是2018年8月3日作出的，此时涉案房屋买卖合同还未签订，兴想公司在签订合同时应该是综合考虑该因素后与业主确定的交房时间，该绿化规划的变更并不能成为兴想公司延期交房的理由；其次，2019年1月15日兴想公司向业主出具的《延期收房通知书》已明确客观上已经导致延期交房，与绿化规划变更无关，故该意见法院亦不予采纳。另外，补充协议约定，逾期交房卖方应按买方已交房款日万分之一向买方支付违约金，买房逾期付款违约金则是分段计算、逾期收房则按照每天100元收取违约金，由此可见，补充协议对于买卖双方违约责任的约定明显有失公平，故法院酌定逾期交房、逾期付款违约金均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，即逾期交房违约金计算方式为以3075355元为基数，自2019年4月26日起至2020年9月7日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于第二个争议焦点，虽然涉案房屋施工图中显示隔墙为虚线，并非一定要设置隔墙，但涉案合同附件规划平面图显示车库有隔墙，且在宣传册上也显示有隔墙，后兴想公司实际向业主交付的也是有隔墙的车库，故根据双方合同，车库应该设置隔墙。根据规范要求，1.8米宽的小型机动车，与墙、护栏及其他构筑物间净距横向为0.6米，也就是说涉案车库在有隔墙的情况下，宽度应该是3米，扣除合理的墙厚度、粉刷层0.24米（0.1米*2+0.02米*2），至少内墙之间宽度应为2.76米，涉案车库内墙至隔墙中线的距离为2.65米，隔墙厚度0.28米，即内墙至隔墙内侧的宽度为2.51米（2.65米-0.28米/2），显然宽度不符合规范要求。事实上，兴想公司也认可车库宽度不符合规范，进而将隔墙拆除。根据涉案车库同地段市场价及兴想公司的违约情形，法院酌定兴想公司应赔偿李鹰20000元。关于兴想公司辩称，涉案车库系赠送，业主无权主张赔偿，赠与是指赠与人将自己的财产无偿给与受赠人，受赠人表示接受，本案中，兴想公司向业主赠送涉案车库系以业主购房兴想公司开发的房产为前提，不属于赠与，而是附赠，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，附赠的车位、车库也应当符合业主需要即应当满足停放车辆正常使用条件，故该意见法院不予采纳。关于第三个争议焦点，房屋买卖合同约定其余房款1840000元由买受人向经出卖人认可的贷款银行申请按揭贷款支付，且买受人保证该按揭贷款于本合同签订后30日内支付至出卖人银行账户，补充协议也约定合同签订后30日内全部付至卖方的银行账户。关于合同签订时间，房屋买卖合同与补充协议的落款时间不一致，涉案房屋销售到庭陈述，涉案房屋买卖合同及补充协议都是9月16日签订的，但李鹰签完字后，其交给公司盖章，具体何时盖章、何时将合同给李鹰的其记不清了，但房屋买卖合同是办理贷款必须具备的材料，所以房屋买卖合同交付给业主的时间也应作为考虑贷款办理时间的因素。另外，销售还陈述，贷款银行是由兴想公司指定的，该银行因李鹰离婚未满半年而无法办理贷款，李鹰遂选择其他贷款银行，故因兴想公司指定贷款银行导致李鹰无法及时办理贷款，应再给与李鹰适当时间（15天）选择其他银行重新办理贷款。鉴于前述情形，法院酌定贷款办理时间的起算点应在补充协议签订时间的基础上再顺延30天，再结合合同约定在签订合同后30天内贷款支付至卖方银行账户，故李鹰应在2018年11月15日前将贷款支付至卖方账户。1840000元贷款于2019年2月22日付至兴想公司账户，故李鹰已经逾期支付购房款，应当支付相应违约金（计算方式：以1840000元为基数自2018年11月15日起至2019年2月22日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。另外，关于兴想公司主张的律师费1万元，因涉案合同并未约定买方逾期付款需要承担卖方律师费，故兴想公司主张1万元律师费的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、兴想公司于判决生效之日立即向李鹰支付逾期交房违约金（以3075355元为基数，自2019年4月26日起至2020年9月7日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、兴想公司于判决生效之日立即向李鹰支付车库损失20000元；三、李鹰于判决生效之日立即向兴想公司支付逾期付款违约金（以1840000元为基数自2018年11月15日起至2019年2月22日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回李鹰的其他本诉诉讼请求；五、驳回兴想公司其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费5037元、保全费1770元，共6807元，由李鹰负担1840元，由兴想公司负担4967元，反诉案件受理费2283元，由兴想公司负担2081元，李鹰负担202元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案争议焦点为：1、兴想公司有无逾期交房，及如何认定兴想公司交房的时间；2、案涉车库是否属于附赠；3、一审法院计算李鹰逾期付款的违约金是否恰当。关于争议焦点一，本院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋应于2019年1月25日前交付，但直至2019年9月30日，兴想公司才通知业主收房，事实上，兴想公司已构成逾期交房。虽然兴想公司已经取得无锡市住房和城乡建设局出具的《关于观山名筑C地块50#-60#楼通过交付使用竣工验收的通知》，但是，由于涉案房屋三、四层之间没有安装楼梯，车库亦不符合规范要求，李鹰拒绝收房，合法有据。一审诉讼中，双方在楼梯补偿问题上达成了协议，且李鹰于2020年9月7日收房，法院据此认定兴想公司于2020年9月7日交房，并无不当。兴想公司上诉认为交房时间为2019年9月30日，无事实和法律依据，本院不予支持。兴想公司以李鹰于2020年9月2日缴纳公共维修基金为由，认为其没有逾期交房，也缺乏法律依据，本院不予支持。兴想公司上诉认为李鹰逾期收房，应承担相应的违约责任，更无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，李鹰起诉时诉称，根据合同约定，兴想公司应向李鹰交付合格的房屋及汽车库，兴想公司答辩称涉案车库是赠送的，仅认为从公平角度来讲，李鹰主张赔偿车库损失没有任何依据，一审法院据此认定兴想公司向业主赠送涉案车库系以业主购房兴想公司开发的房产为前提，属于附赠，并依法认定附赠的车位、车库也应当符合业主需要即应当满足停放车辆正常使用条件，合法有据，应予支持。兴想公司上诉认为涉案车库应归属于兴想公司，房款总价并不包含车库价款，且双方没有车库关于车库的买卖、租赁或赠与的协议，一审诉讼代理人自认涉案车库系赠送，与事实严重不符，法院不应采信等，兴想公司该上诉理由，与客观事实不符，也没有法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，本院认为，合同约定签订后30日内李鹰应保证按揭贷款全部付至兴想公司的银行账户，按照合同约定李鹰应于2018年10月16日前将剩余购房款支付至兴想公司的银行账户，考虑到贷款银行是由兴想公司指定的，该银行因李鹰离婚未满半年而无法办理贷款，李鹰遂选择其他贷款银行，一审法院酌定给与李鹰30天的宽限期选择其他银行重新办理贷款，即李鹰应于2018年11月15日前将剩余购房款支付至兴想公司的银行账户，也是合情合理的，本院予以支持。诚然，合同约定李鹰逾期超过30天付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至李鹰实际全额支付应付款之日止，李鹰按日向兴想公司支付应付未付购房款总额千分之八的违约金。但是，合同同时约定，兴想公司逾期交房，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。一审法院根据公平、合理原则，在计算兴想公司逾期交房违约金时，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，在计算李鹰逾期付款违约金时，按照同样的标准计算，完全正确。兴想公司要求逾期按照月利率2%计算，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，兴想公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5037元，由兴想公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 仓 勇审判员 潘晓峰二〇二一年五月二十四日书记员 陆奕匀