辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6634号上诉人（原审原告）：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。法定代表人：魏东红，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：崔德顺，男，1953年3月9日出生，住址沈阳市沈河区。上诉人辽宁建和物业管理有限公司（以下简称“建和公司”）因与被上诉人崔德顺物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初14151号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。建和公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.判令被上诉人原额缴纳2011年1月1日至2013年12月31日及2016年1月1日起至2017年4月15日期间物业费总计欠缴费9064元及滞纳金；3.判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：关于被上诉人在法庭上提交的2016年1月22日物业费收据上注明“15年的物业费之前无陈欠”，上诉人对此内容不认可。上诉人由充分证据证明被上诉人欠付2011年1月1日至2013年12月31日物业费的事实。上诉人没有授权任何工作人员在物业管理服务中超出本职权限的任意承诺及随意签字等。上诉人各项涉及费用减免事宜都由公司单独的、内容明确的书面盖章。其次，上诉人与原物业签订债权转让协议时，2005年至2014年9月30日的债权转让及胜诉权完全是在物业服务合同期内。被上诉人于2011年1月1日至2013年12月31日及2016年1月1日起至2017年4月15日期间欠缴物业费。崔德顺辩称，第一，被上诉人有收据上有物业工作人员写的2015年物业费前无陈欠的字样，说明本人2015年前不欠物业费。上诉人是2014年开始管理园区的，本人未收到原物业公司的债权转让通知，上诉人无权向被上诉人主张权利，上诉人应向2014年前管理园区的物业公司追缴债务。2011年1月1日起至2013年12月31日物业费已超过诉讼时效。第二，关于2016年1月1日至2017年4月15日物业费。房屋严重漏水物业费没有对房屋进行维修，多次找到物业，双方达成协议，物业公司为了补偿本人的损失提出减免2016年、2017年物业费，在减免两年度的物业费的情况下，本人立即缴纳了下一年度的物业费。2016年1月1日至2017年4月15日物业费已超过诉讼时效。建和公司向一审法院起诉请求：1、请求判决被告立即支付拖欠物业管理费9064.00元及其滞纳金。2、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告崔德顺是沈河区东滨河路32号121房屋的业主，房屋建筑面积176.14平方米。原告建和公司于2015年3月31日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为1元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。2014年9月27日，沈阳现代物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，约定截至本协议签署日前，沈阳现代家园小区所有业主拖欠甲方2005年至今的物业管理费的债权由沈阳现代物业管理有限公司转让给原告。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求建和公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；建和公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。建和公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告建和公司于2017年4月16日与现代家园业主委员会签订现代家园物业管理服务交接明确书，双方确认物业费结算点为2017年4月15日。原、被告双方因物业费交纳问题发生纠纷，原告起诉至法院。庭审中被告崔德顺提供原告于2016年1月22日出具的物业管理服务费专用收据一张，原告的工作人员周晓飞在交款人留存联中注明“15年物业费之前无陈欠。”一审法院认为，原告建和公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，故对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。原告与业主委员会约定物业费结算点为2017年4月15日不违反法律规定，故原告有权向被告主张2016年1月1日起至2017年4月15日期间的物业费。根据一审法院掌握情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但被告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为公平，故被告应交物业费2184.13元（1元×176.14平方米×15.5个月×80%）。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，不予支持。关于原告主张物业管理费（2011年1月1日至2013年12月31日）的问题，被告提供的物业费收款收据中原告的工作人员在收取物业费时为被告已注明2015年之前的物业费无陈欠，故对该部分诉讼请求不予支持。关于被告主张其房屋漏水的问题，首先商品房存在质量问题业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业费的缴纳属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。其次，被告主张原告的法定代表人承诺因未修缮房屋答应减免物业费，原告委托代理人对该主张不予认可，被告亦未提供相应证据，故不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决：一、被告崔德顺于本判决生效后十日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司物业服务费2184.13元（2016年1月1日至2017年4月15日）；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告崔德顺负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人建和公司提交证据如下：证据1.被上诉人物业费交费台账记录，证明被上诉人欠付2011年1月1日至2013年12月31日及2016年1月1日至2017年4月15日物业费；证据2.物业公司出具的被上诉人2016年1月22日物业管理服务费专用收据一份，证明被上诉人不存在前期不欠费说明；证据3.2016年1月物业费交款明细表，收费人记录2011、2012、2013年没交纳物业费。被上诉人崔德顺质证意见：对证据1、证据3，不是本人的名字，被上诉人从不欠任何费用，上诉人是2014年入园，被上诉人直接交纳了两年的物业费，上诉人把漏水管掐断，被上诉人房屋的墙体破烂不堪，上诉人答应维修的同时给我补偿，被上诉人就直接一次性交纳了两年物业费，该证据是上诉人让周经理签的字。本院对上述证据所要证明的问题结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人建和公司提出被上诉人崔德顺原额缴纳2011年1月1日至2013年12月31日物业费及滞纳金的上诉请求，经查，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被上诉人崔德顺提供的物业费收款收据中载有手写“15年物业费前无陈欠。周晓飞”字样，上诉人确认周晓飞系该公司工作人员，上诉人虽对上述证据不予认可，但上诉人提交的台账系单方制作，且不能证明沈阳现代物业管理有限公司曾在上诉人主张的时间段进行过催缴，上诉人未能提供足以反驳的相关证据，应当承担对其不利的法律后果，故对于上诉人提出判令被上诉人支付2011年1月1日至2013年12月31日物业费的请求，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人原额缴纳2016年1月1日起至2017年4月15日期间物业费的上诉请求，一审法院根据上诉人履行物业服务义务的实际情况，根据收取费用与服务质量相适应原则，认定被上诉人按欠费金额80%向上诉人交纳物业费，并无不当。综上所述，建和物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人辽宁建和物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月二十五日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。