辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7500号上诉人（原审原告）：焦斌，男，1983年12月14日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。上诉人（原审被告）：辽宁报业衡臻房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪松路52号。法定代表人：曲波，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙波，辽宁天润律师事务所律师。上诉人焦斌因与上诉人辽宁报业衡臻房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2021）辽0111民初216号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。焦斌上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判辽宁报业衡臻房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内给付上诉人焦斌按照已付购房款340652元为基数，自2016年9月10日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金48228.28元，自2019年8月20日起至2020年8月10日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金14350.54元，共计62578.82元，或发回重审；2.辽宁报业衡臻房地产开发有限公司承担诉讼费。事实和理由：一、《商品房买卖合同》和《补充协议》是辽宁报业衡臻房地产开发有限公司预先拟定的，从形式和内容上看，符合《民法典》第四百九十六条关于格式条款的规定，故应属于格式合同，这一点在原审法院作出的（2021）辽0111民初52号民事判决书已得到认定。《补充协议》第三条第2款未遵循公平原则确定双方权利和义务，也没有采取合理方式向上诉人进行提示及说明，且该条款内容明显减轻了被上诉人的责任，间接加重了上诉人的责任，根据《民法典》第四百九十七条的规定，该条款应视为无效。二、关于违约金问题，一审法院的认定是错误的。首先，在上诉人支付购房款并接收案涉房屋后，上诉人并未实际取得房屋所有权，其仅对案涉房屋享有物权期待权，并对辽宁报业衡臻房地产开发有限公司享有相应的债权。在辽宁报业衡臻房地产开发有限公司逾期办理房屋所有权证至房屋所有权证办理完毕这段时间，上诉人对案涉房屋的期待权及债权遭到侵害，导致上诉人遭受损失，该损失包括预期损失和实际损失，即上诉人如期取得房屋所有权而享有的房屋升值部分，以及已付购房款产生的相应利息。虽然预期损失难以证明和确定，但是实际损失即购房款的利息是实际存在并容易确定的，况且经计算该利息数额明显大于双方约定的违约金数额；其次，如前所述，《补充协议》关于因辽宁报业衡臻房地产开发有限公司原因导致上诉人未按时取得房屋权属证书时辽宁报业衡臻房地产开发有限公司应支付违约金标准的约定属于无效条款，且未支付违约金的行为一直在持续，那么本案完全可以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠分案件适用法律问题的解释》第十八条第4款规定计算违约金，即上诉请求中明确的计算方式及金额。同时，一审法院另案(2021)辽0111民初52号判决书也是按照该标准计算被上诉人应支付的违约金。再次，案外人焦斌与辽宁报业衡臻房地产开发有限公司的另案（2020）辽0111民初1973号，经历一审、二审并发回重审，最终双方达成调解，在该调解书中，案外人焦斌是分时段按照中国人民银行同期同类贷款利率和中国人民银行同期同类贷款利率标准向辽宁报业衡臻房地产开发有限公司支付违约金的，那么根据公平原则，辽宁报业衡臻房地产开发有限公司理应参照此标准向上诉人支付违约金。一审法院认定辽宁报业衡臻房地产开发有限公司应向上诉人支付自2016年9月10日起至2020年8月10日止的逾期办理房屋所有权证违约金，该时间段的认定具备事实和法律依据，结合上述违约金计算标准，经上诉人计算确定被上诉人应支付的违约金为62578.82元。辽宁报业衡臻房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费由焦斌承担。事实和理由：一审法院认定该案的事实不清，证据不足。逾期办理房产证的时间计算有误。上诉人认为从2016年9月10日计算逾期办理房产证的起始时间是没有问题，但是2018年5月15日上诉人已经将可以办理房产证手续的通知张贴于被上诉人居住的3号楼的公告栏处。因此截止该时间上诉人违约逾期办理房证的责任也全部完毕，至于焦斌因何种原因没有办理房证与上诉人无关。因此上诉人逾期办理房证的截止时间也应该是2018年5月15日。计算逾期办理房证违约金依据的逾期办理房证的违约时间也应是从2016年9月10日至2018年5月15日。焦斌向一审法院起诉请求：1.将被告违约赔偿日期确定为2016年9月10日；2.按中国人民银行规定金融机构计算逾期贷款利息的标准支付违约金36829.19元；3.起诉费由被告承担。一审法院认定事实，2015年9月10日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳市苏家屯区房屋，房屋价款387652元，原告交纳房款117652元，剩余购房款27万元办理银行按揭手续，被告于2015年9月10日将涉案房屋交付原告使用，同时，双方约定出卖人应当在商品房交付使用后柒佰贰拾个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按补充协议第三条第2条约定“由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书的，每逾一日，出卖人按买受人已付房款的十万分之一向买受人支付违约金，逾期超过一年的，买受人有权解除合同。”。另查明，原告应交付的首付款系以与被告签订借款协议的方式分期交付，最后一笔款项原告未按照协议约定的时间交付，被告为此曾诉至一审法院，要求原告给付尚欠的首付款47000元及利息，一审法院作出的（2019）辽0111民初6188号判决书与认定借款协议无效，未支持其利息请求，本院作出的（2019）辽01民终16111号民事裁定书将该案发回重审，一审法院作出的（2020）辽0111民初1973号民事调解书，注明原告将尚欠的首付款及相应的利息于2020年8月7日前一次性交付了被告。原告交付上述款项后，于2020年8月11日办理了房屋所有权证书。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系在平等自愿的基础上协商一致的结果，且内容不违反国家法律和行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应严格履行。现被告未按约定履行义务，故应当承担违约责任。关于原告请求的违约金，自2016年9月10日至2020年8月10日，被告共逾期1430天，按照双方约定的违约金标准，被告应给付原告逾期交房违约金4871.3元（340652元×0.00001×1430天）。关于原告要求按照按中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准支付违约金的诉讼请求，因双方已就违约金进行了约定，则计算标准应以双方约定为准，且原告的房屋从交付后一直正常使用至今，其未提交证据证明逾期办理房屋所有权证，使其受到的损失大于双方约定的违约金数额，故对原告的此种违约金计算方法，一审法院不予支持。关于被告辩解的原告未全额交纳房屋首付款，不符合其与被告签订的借款协议中的办理房屋所有权证的条件，故未协助原告办理房屋所有权证及计算违约金的时间应从2018年9月开始的问题，因上述关于借款的法律问题与本案非同一法律关系，且借款协议也已被人民法院生效判决认定为无效协议，同时商品房买卖合同约定的时间与补充协议约定的时间不一致，则应优先适用补充协议，故对被告的辩解，一审法院不予采纳。一审法院判决：一、被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内给付原告焦斌自2016年9月10日起至2020年8月10日止的逾期办理房屋所有权证违约金4871.3元；二、驳回原告焦斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，已减半收取，由被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司负担50元，原告焦斌负担310元。二审中，上诉人焦斌提交了业主群聊天记录，证明开发商拟定的合同并未告知业主，相应的义务和违约责任，属于格式条款。上诉人辽宁报业衡臻房地产开发有限公司质证意见：对真实性有异议，不能代表签约业主的真实身份，没有原始载体，不能证明聊天人员是业主。上诉人焦斌提交了残疾证，证明其为弱势群体，辽宁报业衡臻房地产开发有限公司未明确告知违约金金额。上诉人辽宁报业衡臻房地产开发有限公司质证意见：对真实性没有异议，但与本案无关。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋于2018年5月4日取得沈阳市规划和国土资源局不动产登记部门下发的商品房屋首次登记证明。本院认为，上诉人焦斌与上诉人辽宁报业衡臻房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。辽宁报业衡臻房地产开发有限公司未在合同约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案构成违约，应承担违约责任，一审判令辽宁报业衡臻房地产开发有限公司按合同约定违约金标准给付焦斌违约金并无不当。关于违约时间，案涉房屋已于2018年5月4日取得沈阳市规划和国土资源局不动产登记部门下发的商品房屋首次登记证明，可以证明辽宁报业衡臻房地产开发有限公司已于当日完成了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，辽宁报业衡臻房地产开发有限公司主张应将违约时间计算至2018年5月15日即上诉人将可以办理房产证手续的通知张贴于被上诉人居住的3号楼的公告栏处，本院对该主张予以支持。故辽宁报业衡臻房地产开发有限公司应按照双方约定的违约金标准给付焦斌自2016年9月10日至2018年5月15日的逾期办证违约金2084.8元（340652元×0.00001×612天）。关于焦斌主张《商品房买卖合同》和《补充协议》属于格式合同，《补充协议》第三条第2款未遵循公平原则确定双方权利和义务，也没有采取合理方式向其进行提示及说明，应视为无效的主张，因上述合同明确约定了辽宁报业衡臻房地产开发有限公司存在逾期办证违约行为情况下应承担的违约责任计算方式，无法认定为格式条款，亦不符合法律规定无效的情形，故对焦斌该项主张不予支持。关于焦斌主张其遭受预期损失和实际损失，即焦斌如期取得房屋所有权而享有的房屋升值部分，以及已付购房款产生的相应利息，可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠分案件适用法律问题的解释》第十八条第4款规定计算违约金的问题，因合同对违约金计算标准已有明确约定，逾期办证违约金与已付购房款的利息并无直接关联，焦斌亦未丧失房屋升值部分，且不符合前述解释的适用条件，故对焦斌该项主张不予支持。综上，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2021）辽0111民初216号民事判决；二、辽宁报业衡臻房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内给付焦斌自2016年9月10日起至2018年5月15日止的逾期办理房屋所有权证违约金2084.8元元；三、驳回焦斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费360元，由辽宁报业衡臻房地产开发有限公司负担50元，焦斌负担310元。二审案件受理费720元，由辽宁报业衡臻房地产开发有限公司负担100元，焦斌负担620元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月二十日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。