河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5484号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨程林，男，1991年2月1日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：陈卫星，河南胜威律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南吉楷实业有限公司，住所地郑州经济技术开发区南三环与龙飞北街交叉口向北300米路西兰博尔6栋204。法定代表人：李军亮，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王战魁，河南良承律师事务所律师。原审被告：郑州鼎名轩餐饮管理有限公司，住所地郑州经济技术开发区南三环与龙飞北街交叉口向北300米路西兰博尔公司9号楼西段一至二层。法定代表人：杨程林，总经理。委托诉讼代理人：陈卫星，河南胜威律师事务所律师。原审被告：白雪，女，1988年1月12日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：涂玉坤，河南鲲之鹏律师事务所律师。上诉人杨程林因与被上诉人河南吉楷实业有限公司（以下简称吉楷公司）、原审被告郑州鼎名轩餐饮管理有限公司（以下简称鼎铭轩公司）、白雪房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2021）豫0104民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月7日公开开庭审理了本案。杨程林、鼎铭轩公司的委托诉讼代理人陈卫星，吉楷公司的委托诉讼代理人王战魁，白雪的委托诉讼代理人涂玉坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨程林上诉请求：撤销原判，确认双方合同无效，改判支持上诉人装修损失的请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：双方签订的宿舍租赁合同无效，涉案房屋未通过竣工验收且消防手续不完善，不具备出租资格，且在签订合同时被上诉人故意隐瞒该缺陷，存在严重过错，应当确认双方签订的合同无效。被上诉人发出的解除合同通知书并未生效，该通知书在争议期间邮寄并无实质意义。涉案房屋的装修损失应当由被上诉人承担，过错在被上诉人。吉楷公司辩称，案涉租赁合同有效，在被消防部分查封后，被上诉人和上诉人分别协调处理，已经符合要求并被允许经营，即使未经消防验收，合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。合同解除通知书已经发生效力，上诉人收到通知书后并未提出异议。涉案房屋装修损失应当由上诉人自行负担，其对房屋进行装修，属于商业投资行为，其应当承担相应地经营风险，同时因其违约行为导致合同解除，依法应当由其承担装修装饰残值的损失。鼎名轩公司辩称，同上诉意见。白雪辩称，对于第一项上诉请求请法院依法查明本案的事实，公平公正判决。对于第二项上诉请求，根据现有证据显示，被上诉人出租涉案房产时，该房产存在未通过竣工验收，且消防手续不完善等情况，影响了承租人的正常使用，被上诉人应当承担相应的责任。对于第三项上诉请求，答辩人的意见是被上诉人提供的房产存在瑕疵，影响了上诉人的正常使用给承租人造成了巨大损失，被上诉人应承担一定的责任。吉楷公司向一审法院起诉请求：1．确认原、被告之间签订的《吉楷实业宿舍租赁合同》于2020年9月20日解除；2．被告郑州鼎名轩餐饮管理有限公司支付租赁期间拖欠的水费、电费、物业费、中央空调使用费、中央空调水费、中央空调电费以及房屋租金总计：338,001.44元；3．被告杨程林、白雪在未出资范围内对上述费用承担补充责任；4．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求，即请求判令：被告郑州鼎名轩餐饮管理有限公司向原告支付2019年度房屋租金1,404,345.6元、2020年房屋租金887,468.4元、物业费66,316.32元（1950.48平方米×2元/月×17个月）、空调使用费142,800元、电费264,996元、水费20,462.1元、中央空调电费194,073元、中央空调水费32,927元，以上共计3,013,388.42元。杨程林向一审法院反诉请求：1．判令反诉人与被反诉人双方2018年8月16日签署的《吉楷实业宿舍租赁合同》无效；2．判令被反诉人赔偿反诉人因《吉楷实业宿舍租赁合同》装修装饰损失共计人民币2,145,437元；3．判令被反诉人承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年5月14日，郑州兰博尔新能源科技有限公司（甲方）与吉楷公司（乙方）签订《办公楼宿舍租赁合同》一份，主要约定：甲方同意将位于本公司院内9号楼办公楼（宿舍部分）及办公楼部分房间租给乙方使用；租赁期自2018年6月1日至2028年5月31日止；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋、场地等。2018年8月16日，吉楷公司（出租方、甲方）与杨程林（承租方、乙方）签订《吉楷实业宿舍租赁合同》一份，主要约定：1．甲方同意将位于兰博尔公司院内9号楼办公楼西段一至二楼（宿舍部分）租给乙方使用，面积总计1950.48㎡；2．租赁期自2018年9月1日至2024年8月30日止；3．乙方向甲方承诺，租赁该房屋、场地用于餐饮服务；4．租赁费采用阶梯价格，即：第一年第一年60元/月/㎡，第二年70元/月/㎡，第三年80元/月/㎡，第四年至第六年的租赁费用参照周边房屋租赁市场行情收取但不高于周边。乙方每3个月支付一次房屋服务费，需提前一个月预交（每月10日前）。装修期限为3个月，自2018年9月1日延续三个月为租金收取日；5．乙方应向甲方交付保证金50万元整；6．租赁期间，乙方应按照甲方物业管理规定认真执行，并按时交纳有关物业管理费，收费标准为2元/月/㎡，以实际建筑面积交纳物业费，付款方式同上；7．房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：逾期15日未缴纳约定应当由乙方交付的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；拖欠租赁费累计一个月的等。合同签订后，被告杨程林向原告支付房屋保证金50万元、水费3万元。2020年9月19日，吉楷公司以邮寄的方式向鼎铭轩公司、杨程林发出《解除合同通知书》，载明：贵公司发起人杨程林2018年8月16日与我公司签订了《吉楷实业宿舍租赁合同》，并于当年9月1日开始使用租赁房产。自贵公司承租以来未支付租赁费及使用期间发生的其他费用，虽经多次催收仍未支付。鉴于贵司的行为已经严重违反租赁合同之约定，致使我方合同目的无法实现，为此通知如下：1．自贵方收到本通知之日，解除双方于2018年8月16日与我公司签订了《吉楷实业宿舍租赁合同》；2．限贵方在合同解除后七日内，搬离承租房屋内的全部设施．．．．．．我司将以诉讼方式追究贵方的欠费和违约责任。另查明，郑州经济技术开发区公安消防救援大队于2019年11月20日查封涉案房屋，并于2019年12月11日向河南吉楷物业服务有限公司出具经开公（消）行罚决字﹝2019﹞0073号处罚，河南吉楷物业服务有限公司于2019年12月20日缴纳该罚款。一审法院认为，关于涉案合同效力问题。虽然涉案房屋系原告自案外人郑州兰博尔新能源科技有限公司处租赁而来，诉讼中原告亦提供了其与郑州兰博尔新能源科技有限公司之间签订的租赁合同，该合同中约定不得转租，但系案外人与原告之间的合同关系，原告占有及使用涉案房屋具有合法依据，该不得转租约定仅在原告与案外人之间具有合同约束力，不能由此否定涉案原、被告之间租赁合同的有效性。涉案房屋虽未通过竣工验收，即通过初次消防验收，但并非不能通过后续完善措施取得以上手续。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第四条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”故被告称涉案房屋未经竣工验收，不能成为涉案合同无效的理由，原、被告双方签订的《吉楷实业宿舍租赁合同》为有效合同。关于原告主张原、被告双方签订的《吉楷实业宿舍租赁合同》于2020年9月20日解除的诉讼请求，因双方签订的租赁合同明确约定了解除条件，被告违约未向原告支付房租等相应约定的费用，原告于2020年9月19日以邮寄方式向被告送达《解除合同通知书》，被告并未提出异议，故本院认为涉案合同于2020年9月20日已经解除。关于原告主张被告支付房屋租金、物业费、水费、电费等及支付主体问题。被告承租并使用涉案房屋经营餐饮业务至2020年8月底，应当依约向原告支付房租及约定的水电费、物业费等费用。但涉案房屋在租赁过程中因消防问题被查封，按照封条及缴纳罚款时间计算2019年11月20日至2019年12月20日期间的房屋租金及物业费应于扣除，2020年疫情期间因被告既未经营亦未任何收益，根据相应的规定应免除两个月的房屋租金，故被告应支付原告2019年度房屋租金1,287,316.8元（60元/月/㎡×1950.48平方米×11个月）、2020年房屋租金319,201.6元（70元/月/㎡×1950.48平方米×6个月–500,000元保证金）、物业费62,415.36元（1950.48平方米×2元/月×16个月）、电费264,996元、水费20,462.1元（已扣除被告交纳的3万元水费）、中央空调电费194,073元、中央空调水费32,927元，共计2,181,391.86元。关于空调使用费142,800元，因原、被告双方并未明确约定该项费用，被告亦称双方从未约定该项费用，故该项费用该院不予支持。被告杨程林作为鼎铭轩公司的法定代表人与原告签订《吉楷实业宿舍租赁合同》，且鼎铭轩公司的注册地址亦为涉案房屋的地址，故鼎铭轩公司应当视为涉案房屋的承租方，鼎铭轩公司应当向原告支付上述费用。被告杨程林、白雪作为鼎铭公司的原始股东，约定的出资期限在2048年12月31日，不违反公司法的相关规定，现原告诉请被告杨程林、白雪在未出资范围内对被告已的承担补充责任的诉请，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。关于被告杨程林反诉原告赔偿装修损失的问题，虽然涉案房屋未经竣工验收及办理初次消防验收，但被告接收涉案房屋进行装修并开始营业长达15个月之久，期间消防大队因未办理消防验收对酒店进行查，被告对涉案房屋未经竣工验收及初次消防验收是清楚的，被告未及时止损亦存在过错，且对房屋进行装修系被告经营酒店的营业风险。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”故被告杨程林反诉原告赔偿其装饰装修损失，于法无据，该院不予支持。判决：一、原告河南吉楷实业有限公司与被告杨程林签订的《吉楷实业宿舍租赁合同》于2020年9月20日解除；二、被告郑州鼎名轩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南吉楷实业有限公司2019年度房屋租金1,287,316.8元、2020年房屋租金319,201.6元、物业费62,415.36元、电费264,996元、水费20,462.1元、中央空调电费194,073元、中央空调水费32,927元，共计2,181,391.86元；三、驳回原告河南吉楷实业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告杨程林的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33,840元，减半收取计16,920元，由原告河南吉楷实业有限公司负担4,795元，由被告郑州鼎名轩餐饮管理有限公司负担12,125元；反诉案件受理费11,982元，由被告（反诉原告）杨程林负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院认定如下：上诉人提交了涉案房屋的照片一组，但该照片不显示准确的形成时间，照片记载的内容也无法确定，被上诉人对此提出异议，对其真实性、关联性，本院不予采信。一审认定的案件事实清楚，本院经审理，查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己的主张，应当提供证据支持，否则应当承担举证不力的法律后果。杨程林与吉楷公司签订房屋租赁合同，合同签订时涉案房屋虽未经过竣工和消防验收，但这是影响合同是否能够适当履行的合同解除的情形，而不是影响合同效力的法律、行政法规的强制性规定的无效的情形，双方所签订的合同应当认定有效，且后续也可以对房屋进行验收，故杨程林称双方合同无效的上诉理由，本院不予采信。合同签订后，吉楷公司按约交付了房屋，杨程林却并未按约履行交付租金的义务，吉楷公司亦是从案外人处租赁的涉案房屋，杨程林逾期交付租金的行为对吉楷公司构成了较为严重的违约情形，吉楷公司通知解除双方租赁合同合法有据，原审判决自送达解除合同书面通知之日起双方合同解除，并判令支付拖欠的租金、物业费、水电费等的处理正确，杨程林该部分上诉理由不予采信。杨程林另反诉要求吉楷公司赔偿装修损失的上诉理由，本院审理后认为，如前所述杨程林未按时交付租金显属违约，对合同解除和及时止损存在过错，由此造成剩余租期内装修残值的损失，依法判令由其自行承担并无不当，该部分上诉理由亦不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,964元，由杨程林负担。本判决为终审判决。审判员  姚振勇二〇二一年五月十二日书记员  李 妍