河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终594号 上诉人（原审原告）：窦净坡，男，1982年12月2日出生，汉族，沙河新城阳光通讯经营者，住沙河市。 委托诉讼代理人：裴亚飞，河北文谦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北万颐房地产开发有限公司，住所地沙河市京广路东685号。 法定代表人：张美芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭建钊，河北宣威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈赛男，河北宣威律师事务所律师。 上诉人窦净坡因与被上诉人河北万颐房地产开发有限公司（以下简称万颐房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沙河市人民法院（2020）冀0582民初1817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人窦净坡及其委托诉讼代理人裴亚飞，被上诉人万颐房地产的委托诉讼代理人郭建钊、陈赛男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 窦净坡上诉请求：一、撤销沙河市人民法院作出的（2020）冀0582民初1817号民事判决书，查清事实后改判被上诉人承担逾期交房的违约金186,000元；依法判令被上诉人承担逾期办理房屋权属证书的违约金181,398元（暂由2016年4月1日起计算至2020年4月30日共计49个月，每月违约金3702元），剩余的违约金自2020年5月1日起计算至实际办理完成房屋权属证书登记之日止；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定部分事实错误、适用法律错误。1、一审认定上诉人收房时间是2015年12月31日是错误的，双方签订的商品房买卖合同第十一条对交房条件进行了明确约定。因房屋未达到交付条件，因此上诉人未接收房屋。直到起诉之日上诉人仍未接收该房屋。该房屋交付时与合同图纸约定明显不符，双方买卖合同的图纸中该商铺是平面没有任何柱子，但交付时该门市中间多出一个一平方左右的承重墙柱子，不仅面积减少了，且严重影响了该门市今后的使用。因此双方于2017年12月20日达成协议，由于迟延交付和该柱子问题，被上诉人赠与上诉人车位一个，但是被上诉人背信弃义一直未履行。虽然上诉人与另一物业公司签订了租赁合同，但是该物业公司和被上诉人是明显的两个法人，没有任何关系，且租赁协议马上到期，到期后该商铺由于多出一个柱子，因此无法对外出租。由于该商铺暂时对外出租，因此上诉人没有向被上诉人主张商铺的租金损失。由于交付的商铺与合同约定不符是客观存在，且将一直影响使用。一审法院对此不予认定直接驳回上诉人的一审请求，明显是错误的。2、一审法院对逾期办理房屋权属证书不予认定是错误的，对逾期办证的原因及责任认定是错误。双方合同约定被上诉人应于2016年3月30日前将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记部门备案。这是上诉人办理个人房屋权属证书的前置条件。因此，该举证责任在上诉人，一审法院忽略举证责任。将该举证责任由上诉人承担，明显是错误的。且庭审中被上诉人已向法院提交被上诉人在2019年10月25日才将上诉人购买的该幢楼的初始登记完成，即取得该幢楼的大证。但是一审法院对如此关键的事实没有认定，明显是错误的。开发商办理房产证主要分为两个环节，第一个是办“大证”即初始登记，第二个就是办“小证”，即转移登记。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理商品房买卖登记。办理初始登记须由开发商单方面提出申请。当商品房竣工后，开发商需将登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料准备好，并提交给权属登记部门，之后取得房屋权属登记部门的收件单，这时初始登记办证的义务视为完成。办理完初始登记后，开发商和业主需共同提出转移登记申请，并提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料，为业主办理转移登记是在开发商办理初始登记后的登记环节。本案被上诉人并未向法院提交任何证据证明其已履行了其将办理权属证书所需要的资料报产权登记机关备案。一审法院却认定双方买卖合同对此没有约定，对逾期办证不予认定。明显是错误的。3、由于双方没有在《商品房买卖合同》中约定违约金计算方法且上诉人的损失难以确定，因此理应适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条规定计算违约金。上诉人在一审已提交了中国人民银行贷款基准利率表和中国人民银行关于催收逾期贷款利率的通知等计算违约金的计算依据。且向一审法院提交了本案被上诉人应当承担的违约金计算表。根据本案已查明的事实及证据，足以认定由于被上诉人的责任，导致上诉人不能在合同规定期限内取得房地产权属证书这一基本事实。 河北万颐房地产开发有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 窦净坡向一审法院起诉请求：1、判令万颐房地产承担逾期交房的违约金186,000元；2、判令万颐房地产承担逾期办理房屋权属证书的违约金181,398元（暂由2016年4月1日起计算至2020年4月30日共计49个月，每月违约金3702元），剩余的违约金自2020年5月1日起计算至实际办理完成房屋权属证书登记之日止；3、判令万颐房地产承担自2020年5月1日起至办理完毕商品房权属登记证书期间的逾期违约金，每月按3702元计算；4、本案诉讼费用由万颐房地产承担。 一审法院认定事实：2014年6月，万颐房地产与窦净坡之间签订《商品房买卖合同》一份，合同约定窦净坡从万颐房地产处购买剑桥公馆书香门第1012商品房一套，价款共计600,000元整；合同第六条约定：“付款方式为银行按揭，买受人应于本认购书签订同时向出卖人支付30%的房款，计180,000元，其余房款420,000元以申请银行贷款方式支付”；合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期”；合同第九条约定：“除上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过三十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、双方协商处理”。合同签订后，2015年7月18日，窦净坡向万颐房地产支付了房屋首付款180,000元；2015年8月13日，窦净坡与中国银行股份有限公司沙河支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款420,000元用于支付万颐房地产的购房款。河北万颐物业服务有限公司受窦净坡委托自2016年1月起对外租赁、经营案涉商铺，河北万颐物业服务有限公司自2016年2月起按月向窦净坡支付租金。2017年12月20日，窦净坡、窦现本与万颐房地产签订协议一份，约定万颐房地产赠与窦净坡、窦现本非正式车位一个，窦净坡、窦现本不再追究其名下房产因延期交房所产生的违约金并不再追究其名下商铺现铺与购房合同平面图不符事宜。该协议签订后未实际履行。 一审法院认为，窦净坡与万颐房地产签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。万颐房地产主张窦净坡起诉逾期交房违约金超过诉讼时效，但根据双方就逾期交房违约金及商铺现铺与购房合同平面图不符事宜于2017年12月20日达成的协议，应认定诉讼时效中断，应重新起算，故窦净坡起诉逾期交房违约金未超过诉讼时效期间。河北万颐物业服务有限公司受窦净坡委托自2016年1月起租赁、经营案涉商铺，并按月向窦净坡支付租金，至今已达近五年之久，窦净坡收取租金的行为，应是对河北万颐物业服务有限公司代为收房并对外出租事实的追认，应认定案涉房产最晚已于2015年12月31日前完成交付，窦净坡主张逾期交房违约金，本院不予支持。窦净坡要求万颐房地产支付逾期办理房屋权属证书的违约金，双方在商品房买卖合同中对此没有明确约定，现有证据不能证实系出卖人原因造成，且窦净坡未提交证据证实因逾期办证而产生损失，故窦净坡的上述主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，原审判决：驳回窦净坡的诉讼请求。案件受理费6812元，由原告窦净坡负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，窦净坡与万颐房地产签订的商品房买卖合同中约定交付房屋的时间为2015年12月31日前。河北万颐物业服务有限公司受窦净坡委托自2016年1月起对外租赁、经营案涉商铺，并自2016年2月起按月向窦净坡支付租金。对于收取租金的事实，窦净坡并无异议。据此，一审认定万颐房地产向窦净坡交付房屋的时间为2015年12月31日前，并无不妥。且窦净坡、窦现本与万颐房地产于2017年12月20日签订协议一份，约定万颐房地产赠与窦净坡、窦现本非正式车位一个，窦净坡、窦现本不再追究其名下房产因延期交房所产生的违约金并不再追究其名下商铺现铺与购房合同平面图不符事宜。该协议已对房屋交付时间及房屋状况不符事宜的处理进行了约定，且该协议并未被依法予以撤销，现上诉人主张逾期违约金，无法得到支持。对于窦净坡要求万颐房地产支付逾期办理房屋权属证书的违约金，因双方在商品房买卖合同中对此没有明确约定，且窦净坡未提交证据证实因逾期办证而产生损失，故一审判决对窦净坡的该项主张不予支持，并无不妥。 综上所述，窦净坡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6812元，由上诉人窦净坡负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  毕建军 审判员  郑延铎 二〇二一年五月十七日 书记员  张伟沙