辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1488号上诉人（原审被告）：郑大勇，男，汉族，1976年11月26日出生，住鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司，住所地鞍山市铁东区南胜利路21号。法定代理人：刘德，经理。委托诉讼代理人：葛诗武，辽宁嘉言律师事务所律师。上诉人郑大勇因与被上诉人佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司（以下简称佳兆业鞍山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2021）辽0304民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑大勇的上诉请求：1、不同意支付2015年7月01日至2018年12月31日的物业服务费9835元。依法撤销鞍山市立山区人民法院（2021)辽0304民初678号民事判决。2、依法要求佳兆业鞍山分公司提供相关证据，证明其自2015年7月1日-2018年12月31日期间提供了符合合同约定的连续性物业管理及服务，且法院依法予以采信之后，方可依法认定其诉讼时效的起算日期。3、依法要求佳兆业鞍山分公司提供相关证据，证明其自2015年7月1日-2018年12月31日提供了符合合同约定的连续性物业管理及服务，且法院依法予以采信之后，上诉人方可依法履行合同义务，交纳与佳兆业鞍山分公司提供的服务相对应的物业费。4、因佳兆业鞍山分公司在一审时确认其所提供的物业服务范围中未包含景观水池，与合同规定的物业服务范围不相符，因此要求佳兆业鞍山分公司赔偿物业费中所包含的景观水池维护保养费用，因景观水池占小区规划红线范围内公共区域面积的25%，故要求佳兆业鞍山分公司赔偿额的单价为物业合同价格的25%，总赔偿额=赔偿单价X履行合同月份数。事实和理由：郑大勇认为一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决错误。一、本案的一审判决中，一审法院认定，佳兆业鞍山分公司已实际提供物业服务。但在一审过程中，佳兆业鞍山分公司未提供任何有效证据，证明其自2015年7月1日-2018年12月31日期间提供了符合合同约定的连续性物业管理及服务。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，一审法院对于佳兆业鞍山分公司已实际提供物业服务的认定没有证据支持，属于错误认定。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条“物业服务人的报告义务”之规定，物业公司应当向业主公开下列资料，来证明其在所提供资料的报告期内，为业主提供了符合合同约定的连续性物业管理及服务，包括但不限于：⑴小区公共区域的绿化部位养护记录，⑵小区公共区域的保洁作业记录，⑶小区公共区域设备设施养护记录，⑷小区公共区域设备设施收益明细账目，（5)小区公共区域设备设施的年检手续，（6)小区配套设施及地下管网工程竣工图和竣工验收资料，(7)小区内楼体外墙及楼顶防水的养护记录，⑶物业用房使用许可及使用记录，⑶物业费价格项目组成及价格审批文件，（1Q)物业公司的安全生产应急预案，（11)物业公司每年进行的服务满意率调查清单。郑大勇在一审期间向法庭提出了要求佳兆业鞍山分公司提供这些证明资料的抗辩，但一审法院没有要求佳兆业鞍山分公司提供，也没有在一审民事判决书中给与相应解释。基于以上理由，郑大勇要求佳兆业鞍山分公司提供相关证据，证明其自2015年7月1日-2018年12月31日期间提供了符合合同约定的连续性物业管理及服务，且法院依法予以采信之后，上诉人方可依法履行合同义务，交纳与佳兆业鞍山分公司提供的服务相对应的物业费。二、本案的一审判决中，一审法院认定，佳兆业鞍山分公司提供的物业服务行为是一种连续性行为，诉讼时效应从最后一期服务费履行期限届满之日起计算。一审法院认定的前提是佳兆业鞍山分公司提供的物业服务行为需是连续行为，但佳兆业鞍山分公司未提供任何有效证据，证明其自2015年7月1日-2018年12月31日期间提供了符合合同约定的连续性物业管理及服务。基于以上理由，郑大勇要求佳兆业鞍山分公司提供相关证据，证明其自2015年7月1日-2018年12月31日期间提供了符合合同约定的连续性物业管理及服务，且法院依法予以釆信之后，方可依法认定其诉讼时效的起算日期。三、本案的一审判决中，一审法院认定，物业服务管理具有多面性、连续性的服务特点，郑大勇提供的证据无法记录佳兆业鞍山分公司自2015年7月1日-2018年12月31日整体服务的全貌，不能证明佳兆业鞍山分公司在履行服务过程中存在根本性违约，故一审法院对郑大勇的证据不予采信。但是，在一审过程中，佳兆业鞍山分公司当庭陈述中已经明确提出，因景观水系存在质量问题且手续不全，故该水池一直没有交给物业公司，不属于物业公司的物业维修范围之内，水池维修要动用业主公共维修基金。佳兆业鞍山分公司的一审当庭陈述已经充分证明了该景观水池存在质量问题，从未投入使用及维护的基本事实。郑大勇在一审辩论中指出，物业合同第二条第一款，“物业服务范围：小区规划红线范围以内、业主户门以外。”以及合同第二条，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理条款，“共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”之约定，条款中的“沟渠、池、井”即指小区规划红线范围的所有公共区域的水池，包括本案提出的景观水池。且根据佳兆业鞍山分公司的一审当庭陈述内容，可以证明该景观水池在自2015年7月1日-2018年12月31日期间，佳兆业鞍山分公司未针对该景观水池提供连续性的服务，与合同中约定的物业服务范围不相符。所以一审法院认定佳兆业鞍山分公司自2015年7月1日-2018年12月31日期间按合同约定提供了完整的物业管理及服务，属于错误认定。另外，在本案的一审判决中，针对郑大勇抗辩佳兆业鞍山分公司未按合同条款提供相应的服务，不应按照物业服务合同约定的价格全额交纳物业费一节，一审法院认定，物业公司提供的服务面向全体小区业主，具有公共服务品性质，关系到全体小区业主的切身利益，个别业主如想降低物业收费标准，需通过召开业主大会等程序予以解决，否则势必侵害小区已缴费业主的权利。一审法院的这种认定，势必导致物业服务公司无论将合同义务履行至何种程度，针对单个的业主，都必须缴纳全额的物业费，造成合同双方的履约责任不对等，违反《民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，属于错误认定。基于以上理由，郑大勇要求佳兆业鞍山分公司赔偿物业费中所包含的景观水池维护保养费用，因景观水池占小区规划红线范围内公共区域面积的25%，故要求佳兆业鞍山分公司赔偿额的单价为物业合同价格的25%，总赔偿额=赔偿单价×履行合同月份数。该案件的一审判决结果，造成的事实是合同双方的履约责任不对等，物业服务公司未按合同全面履行义务，业主却需要缴纳全额的物业费。这样的判决明显违背公平原则，不利于维护司法的公平与正义，恳请二审法院给与公正的判决。被上诉人佳兆业鞍山分公司辩称，服从一审判决。佳兆业鞍山分公司向一审法院起诉请求：判令郑大勇支付2015年7月01日至2018年12月31日的物业服务费9835元，并从2015年7月1日至2015年10月31日止按合同千分之一追加滞纳金1181元，合计11016元。一审法院认定事实：佳兆业鞍山分公司系鞍山市立山区水岸华府小区的物业服务公司，郑大勇系该小区业主，房屋建筑面积146.36平方米。2011年10月21日，佳兆业鞍山分公司与郑大勇签订《前期物业管理服务协议》一份，合同主要约定：物业服务费标准为洋房每平方米1.6元/月；业主未按时交纳物业服务费，处以每日1‰的滞纳金。合同签订后，佳兆业鞍山分公司对小区实施了相应的物业管理及服务，郑大勇自2015年7月1日起至2018年12月31日止共拖欠佳兆业鞍山分公司42个月物业服务费。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案佳兆业鞍山分公司与郑大勇签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。佳兆业鞍山分公司自业主入住起按合同约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，郑大勇应按合同约定履行交纳物业服务费的义务。物业合同中明确约定洋房住宅物业服务费为每平方米1.6元/月，郑大勇欠缴物业费时间为2015年7月1日起至2018年12月31日，郑大勇应缴纳物业费为1.6元/月/平×146.36平×42月=9835元。本院对佳兆业鞍山分公司要求郑大勇缴纳自2015年7月1日起至2018年12月31日拖欠的9835元物业费的主张予以支持。关于佳兆业鞍山分公司主张郑大勇从2015年7月1日至2015年10月31日止按合同千分之一追加滞纳金1181元一节，本院认为，合同中约定的违约金系对违约行为的惩罚，目的在于督促合同双方依约履行合同义务。而本案郑大勇怠于交纳物业费系因为佳兆业鞍山分公司在提供物业服务过程中确实尚有需要改进的问题，并非恶意拖欠。同时为督促佳兆业鞍山分公司提高物业服务水平，及时改进物业服务中的不足，故本院对佳兆业鞍山分公司该项主张不予支持。关于郑大勇辩称本佳兆业鞍山分公司主张郑大勇缴纳物业费的诉请已部分超过诉讼时效一节，本院认为，佳兆业鞍山分公司提供的物业服务行为是一种连续性行为，诉讼时效应从最后一期服务费履行期限届满之日起计算，故本院对郑大勇该项辩称不予支持。关于郑大勇辩称佳兆业鞍山分公司物业服务不到位而拒交物业费一节，本院认为，佳兆业鞍山分公司已实际提供物业服务，郑大勇的抗辩及举证不能充分证明佳兆业鞍山分公司在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。佳兆业鞍山分公司在服务过程中存在瑕疵，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，佳兆业鞍山分公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现郑大勇以不缴纳物业费来对抗佳兆业鞍山分公司提供的服务，显系不妥。故本院对郑大勇该项辩称不予采信。关于郑大勇辩称佳兆业鞍山分公司提供的服务不符合合同约定，不应按照物业服务合同约定的标准计算物业费一节，本院认为，物业公司提供的服务面向全体小区业主，具有公共服务品性质，关系到全体小区业主的切身利益，个别业主如想降低物业收费标准，需通过召开业主大会等程序予以解决，否则势必侵害小区已缴费业主的权利。如小区业主共同协商后取得一致意见，可与物业公司就物业费收费标准变更事项进行磋商。现郑大勇未提供证据证明案涉物业小区通过集体讨论降低物业服务费标准，并与佳兆业鞍山分公司就物业费收费标准进行了变更，故本案仍应按案涉物业服务合同约定的物业费服务标准进行核算。关于郑大勇辩称佳兆业鞍山分公司违反辽宁省物业管理条例的相关规定制定格式物业服务合同，违反规定部分应属无效一节，本院认为《辽宁省物业管理条例》系地方性法规，而本案中双方签订的《前期物业管理服务协议》并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。佳兆业鞍山分公司要求与郑大勇重新签订物业服务合同，涉及全体小区业主的共同利益，需通过召开业主大会等程序予以解决。如小区业主共同协商后取得一致意见，可与物业公司协商重新签订物业服务合同。关于郑大勇称佳兆业鞍山分公司存在欺诈行为，应当按照佳兆业鞍山分公司主张的物业费额度9835元的三倍赔偿给郑大勇29505元一节，本院认为郑大勇该项主张与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，不予审理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：一、郑大勇于该判决发生法律效力后十日内一次性给付佳兆业鞍山分公司自2015年7月1日起至2018年12月31日止的物业费9835元；二、驳回佳兆业鞍山分公司其他诉讼请求。案件受理费76元(原告已预缴)，减半收取38元，由郑大勇承担。二审经审查，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，佳兆业鞍山分公司与郑大勇签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议未约定服务期限，佳兆业鞍山分公司已实际提供物业服务，郑大勇的抗辩及举证不能充分证明佳兆业鞍山分公司在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。若佳兆业鞍山分公司在服务过程中存在瑕疵，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，佳兆业鞍山分公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。物业公司提供的服务面向全体小区业主，具有公共服务品性质，关系到全体小区业主的切身利益，业主如认为合同双方的履约责任不对等，物业服务公司未按合同全面履行义务，缴纳全额的物业费违背公平原则，想降低物业收费标准，减少缴纳数额，需通过召开业主大会等程序予以解决。现郑大勇以不缴纳物业费来对抗佳兆业鞍山分公司提供的服务，显系不妥，一审法院判决郑大勇缴纳拖欠的物业费正确，本院应予维持。对郑大勇要求佳兆业鞍山分公司赔偿物业费中所包含的景观水池维护保养费用，因景观水池占小区规划红线范围内公共区域面积的25%，故要求佳兆业鞍山分公司赔偿额的单价为物业合同价格的25%，总赔偿额=赔偿单价×履行合同月份数的请求，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，不予审理。关于郑大勇提出物业公司应提供2015年7月1日至2018年12月31日期间连续性物业服务的证据，方可认定诉讼时效起算日期的问题，经查，2011年10月21日郑大勇与佳兆业鞍山分公司签订了《前期物业管理服务协议》，佳兆业鞍山分公司按合同约定对小区实施了持续的物业管理及服务，佳兆业鞍山分公司提供了我院作出（2020）辽03民终第2959号民事判决，可以认定物业公司于2015年7月1日至2018年12月31日期间连续提供物业服务的事实，佳兆业鞍山分公司提起诉讼未过时效，故对郑大勇此项主张，本院不予支持。综上所述，郑大勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑大勇负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 张 雪审判员 许爱军二〇二一年五月二十四日法官助理杨俊福书记员赵婷婷