天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1912号上诉人（一审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：索颢，经理助理。委托诉讼代理人：王妤予，女，该公司员工。被上诉人（一审原告）：王红梅，女，1978年10月25日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：任刚，天津仁合律师事务所律师。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）因与被上诉人王红梅商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初4157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉华公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求支付逾期交房期间已付款利息的诉讼请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决上诉人因违约产生的违约金额，极大超出了被上诉人的实际损失。一审法院未查明被上诉人实际损失的情况，不符合合同法的相关规定，且一审法院认为双方签订的补充协议中约定的逾期违约条款系格式条款，应做对上诉人不利的解释，而又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了合同法关于认定违约金与实际损失的相关规定。一审判决在认定补充协议无效的情况下单独认定承诺书有效，与事实严重不符。王红梅辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的商品房销售合同对交房时间和逾期交房违约责任有明确的约定，上诉人应就其违约行为承担相应的责任。承诺书系上诉人自愿承诺在支付已付款利息的同时给付相应补偿费用，属于其真实意思表示，合法有效。一审法院判决上诉人支付的违约金未超过法律规定的违约金上限，符合法律规定和合同约定。王红梅向一审法院起诉请求：1．依法判令嘉华公司向王红梅交付房屋钥匙并办理入住手续。2．判令嘉华公司按银行同期贷款利率支付王红梅2018年11月15日至2020年5月15日的已付房款利息41450.02元。3．判令嘉华公司支付王红梅2017年10月1日至2017年10月31日的补偿费用2588.79元。4．判令嘉华公司支付王红梅2017年11月1日至2020年5月15日的补偿费用103106.21元。5．案件受理费由嘉华公司承担。在诉讼过程中，王红梅变更诉讼请求，将第二、四项诉讼请求变更为请求计算至嘉华公司实际交房之日止，不再主张具体的赔偿数额；将第五项诉讼请求更变为诉讼费用由嘉华公司承担，诉讼费用包括案件受理费、保全费、保全责任保险费。一审法院认定事实：嘉华公司系从事房地产开发与经营的企业。2015年11月19日，以王红梅为乙方、嘉华公司为甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方开发的坐落于蓟县××镇××花园村××路××花园××房屋，房屋总价款为556729元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；甲方于2016年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或者无法交付的，甲方不承担违约责任；除遇不可抗力外，甲方逾期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任，即3．见补充协议第四条：双方同意本合同第五条变更如下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%；商品房交接时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙；合同补充协议第九条：1．如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，自商品房交付或者视为交付之日起，该商品房产生物业费、供热费、收视费、水电费等各种费用全部由买受人承担；2．该商品房的风险责任自实际交付之日或视为实际交付之日起由出卖人转移给买受人；3．由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按下列方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。合同签订后，王红梅依约支付了购房款。因嘉华公司未能按约定交付商品房，王红梅所购买本案诉争房屋小区的买受人向有关部门进行信访，经协调，嘉华公司于2017年7月25日向该开发小区44号-49号楼的买受人作出如下书面承诺：嘉华公司公司承诺帕醍欧花园44-49＃楼将于2017年9月30日交付，若嘉华公司于2017年9月30日前（包括当天）交房，逾期交房违约金按照签订的《天津市商品房买卖合同》相应条款计算，若在2017年9月30日后交房，除按照《天津市商品房买卖合同》约定支付违约金外，承诺按以下标准支付补偿费用：1．若嘉华公司在2017年10月1日至2017年10月31日期间交房，该期间的补偿费用按照已付房款的万分之一点五／日计算，补偿费用自2017年10月1日起算；2．若嘉华公司在2017年10月31日之后交房，自2017年11月1日起至实际交房之日，该期间的补偿费用按已付房款的万分之二／日计算；逾期交房违约金、补偿费用以现金方式在交房之日兑付；从签订承诺起至2017年9月30日因国家政策等不可抗力导致停工，以上承诺交房的时间按照停工时长顺延，补偿费用的计算时间点和计算标准也做相应顺延（若2017年9月30日因施工原因不能如期交易，之后因国家政策导致的停工不做顺延），此承诺具备法律效力。2017年9月30日，嘉华公司通知王红梅办理房屋交付手续，王红梅以嘉华公司没有提供商品房质量验收手续和入住许可证，不能居住使用为由拒绝办理接收手续。2018年王红梅向一审法院提起诉讼，请求嘉华公司给付逾期交房的已付房款利息及承诺书承诺的补偿费，一审法院于2018年12月29日作出（2018）津0119民初13050号民事判决书，判令嘉华公司给付已付房款的利息54578.77元（以556729元为基数，自2016年11月1日至2018年11月14日，按同期贷款利率计算），并认定王红梅依据嘉华公司承诺书要求给付补偿费用，现依据不足，一审法院不予支持。后嘉华公司不服提起上诉，本院作出终审判决，判决驳回嘉华公司上诉，维持原判。嘉华公司于2020年2月20日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，并通知王红梅可以办理涉案房屋入住手续，但嘉华公司提出王红梅应补缴纳2017年10月1日至交房时的物业费、取暖费，王红梅、嘉华公司协商不能达成一致。2020年7月8日，嘉华公司以邮寄书面通知的形式通知王红梅于2020年7月15日前办理收房手续，王红梅不能接受嘉华公司所提交房条件而未办理入住手续。一审法院认为，王红梅、嘉华公司对双方之间的商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房条件、合同约定的交房日期、嘉华公司取得商品房准许交付使用证的时间、房屋尚未交付等事实均无异议，本案的争议焦点包括：（一）嘉华公司应否承担违约责任；（二）违约责任如何承担。（一）关于嘉华公司应否承担违约责任。王红梅、嘉华公司双方签订的天津市商品房买卖合同约定，除遇不可抗力外嘉华公司应于2016年10月31日将经竣工验收合格并取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证的商品房交付王红梅使用。嘉华公司主张因王红梅未交纳物业费、取暖费故不同意交付房屋，没有事实和法律上的依据，一审法院不予认可。嘉华公司应立即向王红梅交付涉案房屋。2017年9月30日嘉华公司通知王红梅办理房屋交付手续，因嘉华公司没有提供商品房质量验收手续和入住许可证，王红梅拒绝办理接收手续，嘉华公司主张王红梅自行承担2017年9月30日之后的损失，于理于法无据，一审法院依法不予以支持。嘉华公司未在合同约定的交房日期将取得商品房准许交付使用证的房屋交付王红梅，而且至今嘉华公司未交付涉案房屋，构成违约，应该承担违约责任。（二）关于违约责任如何承担。1．关于王红梅损失如何确定。首先，王红梅主张嘉华公司应根据合同第五条的约定支付已付款利息，嘉华公司则认为《补充协议》第四条已对主合同第五条进行了整体变更，应按照《补充协议》第四条确定违约责任。一审法院认为，补充协议是嘉华公司采用格式条款订立的合同，嘉华公司作为补充协议的提供一方，在订立协议时应提请王红梅注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起王红梅注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，嘉华公司亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了王红梅在嘉华公司持续违约情况下要求嘉华公司承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”该补充协议第四条的约定无效，嘉华公司应当按照主合同第五条的约定承担违约责任。根据2019年8月17日中国人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，自2019年8月20日起应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。因此，2019年8月19日之前按同期贷款利率计算已付房款利息，2019年8月20日以后的已付房款利息应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。2．关于承诺书效力。王红梅依据承诺书要求嘉华公司支付补偿费用，嘉华公司主张原生效判决已经驳回王红梅关于补偿费用的诉讼请求，且承诺书并非其真实意思表示，故不同意支付。一审法院认为王红梅、嘉华公司双方均认可承诺书真实性，嘉华公司亦无证据证明承诺书不是其真实意思表示，承诺书合法有效；一审法院作出的生效判决认定王红梅要求给付补偿费用，现依据不足，理由是按承诺书约定补偿费未到兑付期限，且不能确定嘉华公司交付符合约定交付条件商品房的时间，即不能确定违约金是否超过相关规定的上线。现涉案房屋已经符合约定交付条件，王红梅主张交付房屋，嘉华公司仍不交付涉案房屋，嘉华公司违约责任明确具体，王红梅依据承诺书要求嘉华公司承担违约责任，理据充分，一审法院依法予以支持。3．关于嘉华公司逾期交房时间计算问题。王红梅要求嘉华公司支付已付房款利息及补偿费用至嘉华公司实际交房之日止，嘉华公司抗辩称2020年7月8日已给王红梅邮寄书面收房通知，通知书主要内容是“涉案房屋于2020年2月20日取得准入证，并具备使用条件，嘉华公司于2020年2月21日在帕醍欧小区张贴过入住通知，通知书中已经载明涉讼房屋已经取得准入证，但未明确具体入住办理时间，现再次通知业主按本通知书及帕醍欧入住须知（相关物业公司出具），要求在2020年7月15日之前办理交付使用手续”。王红梅主张本人未收到书面入住通知书，但与嘉华公司工作人员联系过，嘉华公司提出交付房屋时，王红梅应同意三个交房条件之一，1．要求业主补交2017年9月30日至2020年7月15日的物业费、取暖费；2．已经诉讼并判决的业主，必须要与开发商达成和解协议，放弃判决中判决金额，按照原判决金额40%与开发商达成和解协议；3．放弃第二次诉嘉华公司延期交房的诉讼权利。因王红梅不同意嘉华公司提出的交房条件，没有办理房屋交付手续。嘉华公司对王红梅所述的三个条件予以否认，嘉华公司称公司可以给未收房业主办理入住手续，但涉案房屋钥匙已由物业公司保管，业主应交付物业费，物业公司才将钥匙交给业主，嘉华公司只负责办理交房手续，是否交钥匙由物业公司负责。一审法院认为，2020年7月15日嘉华公司曾书面通知王红梅交付符合约定交付条件的房屋，王红梅也亦同意收房，只是因交房条件，导致双方及物业公司再次因交房事宜发生纠纷，未能协商一致，根据本案的实际情况，王红梅要求嘉华公司支付已付房款利息及补偿费日期，一审法院酌定至2020年7月15日止，2020年7月16日之后相关权利由王红梅另行主张，本案不予以涉及。4．关于违约金应否调整问题。依据合同约定，嘉华公司因逾期交付房屋，应给付王红梅已付房款利息，已付房款利息即为嘉华公司违约应承担的违约金，补偿费也是嘉华公司因逾期交房承诺的违约费用。王红梅同时请求嘉华公司给付已付房款利息及补偿费用，嘉华公司以不构成违约为由不同意支付，一审法院认为，嘉华公司逾期交房构成违约，应在相关规定上线范围内承担违约责任。本案中因嘉华公司逾期交房，给王红梅造成的实际损失为已付房款利息，承诺书的约定明显过分高于王红梅实际损失，违约金的数额应根据违约情况确定，综合考虑案件的实际情况，根据公平原则及平衡当事人之间的利益，一审法院认为应对违约金予以调整。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因此，综合本案的具体情况及合同约定，王红梅主张利息及补偿费数额高于嘉华公司逾期交房造成的王红梅损失的130%，一审法院依法予以调整。嘉华公司逾期交房造成王红梅的损失计算方法：以556729元为基数，自2017年10月1日至2018年11月14日，按中国人民银行同期贷款利率之30%计算，计9013.21元；以556729元为基数，自2018年11月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，计24224.43元。以556729元为基数，自2019年8月20日起至2020年7月15日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，计27016.9元。综上，嘉华公司逾期交房造成王红梅的损失为60254.54元。王红梅诉求案件受理费、保全费、诉讼保全责任保险费由嘉华公司承担，因案件受理费、保全费是向法院交付的费用，属诉讼费用范畴，根据《诉讼费缴纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担”的规定，受理费、保全费应由嘉华公司承担；诉讼保全责任保险费，非民事诉讼必须花费的费用，请求嘉华公司承担于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十条规定，判决：“一、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向王红梅交付位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋；二、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付王红梅逾期交房损失60254.54元，款项直接汇入王红梅中国农业银行6228××××6078账户；三、驳回王红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费5419元（已减半，原告已预交），保全费1270元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担（款项由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司直接汇入王红梅上述账户）”。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为嘉华公司应否为王红梅办理交房手续并承担逾期交房违约责任及如何承担。双方当事人曾因逾期交房引发的商品房销售合同纠纷进行诉讼，生效判决对涉案《天津市商品房买卖合同》的效力予以肯定，同时认定《合同补充协议》第四条的约定无效，判决支持了王红梅自2016年11月1日至2018年11月14日期间的利息损失。本次诉讼中，王红梅起诉要求嘉华公司办理交房手续，并主张2018年11月15日至实际交房之日止的已付房款利息损失及承诺书承诺的补偿费，因嘉华公司于2020年2月20日取得涉诉楼房的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，即符合合同约定房屋交付条件的时间是2020年2月20日，又因嘉华公司曾书面通知王红梅2020年7月15日前收房，但双方因交房条件存在分歧导致目前仍未办理交房手续，故一审法院判令嘉华公司向王红梅交付涉案房屋，并结合生效判决的认定和裁判结果，按照《天津市商品房买卖合同》第五条的约定，酌情确定本案中嘉华公司承担截至2020年7月15日的逾期交房违约责任，并无不当，本院予以维持。有关承诺书的效力问题，双方当事人均认可承诺书的真实性，嘉华公司就承诺书非其真实意思表示的主张，未能提交充分证据予以证明，一审判决认定该承诺书的效力，并无不当，本院予以确认。一审判决基于公平原则考虑，结合本案实际情况，认定承诺书的约定高于王红梅的实际损失，酌情对违约金予以调整减少，于法有据，本院予以维持。经本院核算，一审判决计算的各项费用金额无误。本院对嘉华公司的上诉请求不予支持。综上所述，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10838元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李国忠审判员  白俊勇审判员  刘慧韬二〇二一年五月十七日法官助理周航书记员张楠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……