河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终1330号 上诉人（原审原告）：李淑文，女，1939年10月3日出生，汉族，现住北京市崇文区。 上诉人（原审原告）：刚强，男，1962年12月23日出生，汉族，现住北京市崇文区。 上诉人（原审原告）：刚英，女，1960年10月29日出生，汉族，现住北京市东城区。 上诉人（原审原告）：刚建，男，1969年1月15日出生，汉族，现住北京市西城区。 四上诉人共同委托诉讼代理人：刘艳辉，河北甲信律师事务所律师。 四上诉人共同委托诉讼代理人：韩玉龙，河北甲信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王爱民，女，1958年8月22日出生，汉族，现住河北省邢台市襄都区。 被上诉人（原审被告）：逯书闯，男，1985年1月21日出生，汉族，现住河北省邢台市襄都区，系王爱民之子。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭江桥，河北洋溢律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王念，河北洋溢律师事务所律师。 上诉人李淑文、刚建、刚强、刚英因与被上诉人逯书闯、王爱民返还原物纠纷一案，不服河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初2561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刚建、刚强、刚英及其共同委托诉讼代理人刘艳辉、韩玉龙，被上诉人逯书闯、王爱民及其共同委托诉讼代理人郭江桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李淑文、刚建、刚强、刚英上诉请求：1.依法撤销河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初2561号民事判决书，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。房屋买卖环节应为签订房屋买卖合同、支付房款、办理产权转移登记等，而上诉人与被上诉人之间没有履行上述任何一个环节，双方之间不存在房屋买卖关系，被上诉人非法占有上诉人的案涉房产应予以返还。1.上诉人与被上诉人之间未签订过任何书面购房协议，更未办理过户登记，被上诉人主张的买卖合同关系没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人之间不但未签订过任何书面房屋买卖协议，且上诉人自始至终也无售房意思表示，双方更未对房屋买卖合同价款的支付时间、交付时间、办理过户等事项进行约定，而一审法院却在无任何证据证明的情形下，以猜测的方式，作出“不排除采取口头形式订立合同的情形”的认定，该认定不具有排他性和唯一性，是自由裁量权的不当适用。被上诉人应该承担举证不能的后果。2.上诉人未收到被上诉人所述的“28000元购房款”，被上诉人也无任何证据证明其向上诉人支付了“购房款”。一审判决在“28000元购房款”的认定上，没有事实及法律依据，直接认定被上诉人向上诉人支付了“28000元购房款”，属认定事实不清。且按照被上诉人所称的在2004年以28000元购买的案涉房产，也是极其不合理的（28000元÷60.12平方米≈465元／平方米），房屋单价远远低于当时房屋的市场价。因此，即便存在这笔资金，认定其性质为购房款也与事实严重不符。3.案涉房产登记在刚志钦名下，未进行过物权变更登记，上诉人对案涉房产享有所有权。（1）上诉人与被上诉人为亲戚关系，因被上诉人借住，为生活方便，在其要求下，上诉人亲属刚志钦才将案涉房屋登记证书交给被上诉人保管。根据《物权法》第九条规定，不动产以登记为准，而非以谁保管房产证就享有所有权。原审法院以“房产证由被上诉人保管”作为双方房屋买卖的依据，甚至作为所有权转移的依据，与事实不符，与法律相悖。（2）上诉人亲属刚志钦将案涉房产登记证交由被上诉人保管，恰恰证明上诉人对案涉房屋权利的行使，一审法院以此认定此行为是对权利的放弃，没有法律依据。（3）上诉人对案涉房产享有的法定的所有权，这种权利与是否管理房屋不存在必然的关系，一审法院认定“不管理房屋而丧失其所有权或变更所有权”没有法律依据。（4）案涉房屋为上诉人李淑文和其丈夫刚志钦的共同财产，依据法律规定，房产的处置需要双方共同作出表示，被上诉人主张“张某证言能证实刚志钦同意出售房屋”，但该证言不符合证据三性，不能作为证据使用。被上诉人主张“小军与李淑文的通话记录能够证实李淑文认可出售房屋”，但该内容中，上诉人李淑文曾明确表示不出售房屋，表明其自始至终没有出售房屋的意思表示，而一审判决却错误地认定其有出售房屋的意思表示支持被上诉人的主张，没有事实依据和法律依据。因此，一审法院在案涉房产既无买卖合同，又无支付房款，且未办理产权转移登记的情况下，认定上诉人与被上诉人之间存在买卖关系，且已实际交付是错误的，属于认定事实错误。二、被上诉人提交的证据未能证明其主张，应承担举证不能的不利后果。一审法院很明显对当庭被上诉人王爱民的“激动反映”表示怜悯，支持了被上诉人的主张，却不曾想上诉人刚强等子女担心上诉人李淑文出现不良状况，主动采取不出庭的情形，却成就了被上诉人的有利判决。1.被上诉人提交的“小军”与“李淑文”通话录音不能证明被告主张，其真实性、合法性、关联性均存疑。首先，该录音证据不显示通话双方人员信息情况，亦不显示通话时间、地点，不能证明在什么情况下录取的记录；其次，从该通话录音中显示“李淑文”所述其并未将案涉房产出售给被上诉人，而是念其亲戚关系租借给被上诉人使用；再次，从通话整体内容可知，“小军”一方一直在诱导询问，且系其单方意愿买卖案涉房屋，而上诉人并无出售案涉房屋意愿，被上诉人不能将一方意愿强加至另一方。2.被上诉人提交的张某谈话记录亦不能证明其主张。首先，该证据属于证人证言范畴，应该接受质询，其证据形式不合法，证据内容不能作为认定事实的依据；其次，从谈话笔录中显示，证人张某身份证号为1305021940××××××××，即张某于1940年出生，现年已80岁高龄，其意识是否清楚，是否被蛊惑无从得知；再次，如证人意识清楚，也不能排除被上诉人与其串通损害上诉人利益的情形。三、一审法院适用法律错误。《物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；案涉房屋房产证登记在刚志钦名下，现已去世，上诉人作为其第一顺位继承人，对案涉房产享有完全的所有权，为合法的所有权人。根据《最高人民法院关于适用的解释》第90条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；被上诉人的主张没有证据支持，应承担举证不能的不利后果。一审判决在有明确的权属证书的前提下，适用《最高人民法院关于适用的解释》第108条之规定来推断认定案件事实，显然是错误的。综上，一审法院认定的事实不清，证据不足，作出错误的一审判决，尤其是上诉人李淑文在得知被录音，并且被被上诉人曲解录音内容的情况下，身体健康急转直下，这对80岁的老人来说极不公正的，也不免产生一审判决保护本地人的猜想，无论如何，上诉人请求二审法院依法公正的查明事实，撤销一审法院判决，责令被上诉人返还占有上诉人的房产，维护上诉人的合法权益。 王爱民、逯书闯答辩称，王爱民与李淑文及其配偶刚志钦之间采用口头形式订立买卖合同，已经履行完毕交付房款的义务，李淑文及刚志钦已经接受。刚志钦与李淑文系夫妻，与王爱民是舅舅与外甥女的关系，与另外三上诉人是父子（女）关系，二答辩人之间为母子关系。刚志钦原在邢台地区二轻局经理部（后更名为邢台市轻工物资供销公司）工作，任经理职务，分配有案涉房产并居住至1990年前后离休时，于2000年前后案涉房屋经房改后由原房主邢台市轻工业局卖给了刚志钦，并办理了房屋所有权证，登记到案外人刚志钦个人名下，享有100%产权。刚志钦离休后，因四上诉人均在北京生活，便也到北京同四上诉人一直生活。案涉房产就长期处于空置状态。2004年春天左右，刚志钦打电话询问王爱民是否有意愿购买案涉房屋。王爱民考虑到儿子逯书闯也到了结婚的年纪，需要为其置办房屋，便同意出资为儿子逯书闯买下案涉房屋。由于一个在北京，一个在威县，于是刚志钦和王爱民约好时间，从北京回到邢台，王爱民也从威县赶到邢台，都到刚志钦的同事加好友张某家里商谈房屋买卖事宜。在张某的撮合下，双方达成了口头协议：约定刚志钦将案涉房产以3万元的高价卖给逯书闯，但是基于双方的亲戚关系，仅达成了口头协议，并未签订书面合同。商谈好房屋买卖事宜之后，王爱民及其母亲和逯书闯三人一起去了刚志钦当时在北京的住处，以现金方式将3万元购房款交刚志钦和李淑文，刚志钦和李淑文念及双方之间的亲戚关系，便只收取了28000元，放弃了2000元，同时将案涉房屋房产证、房屋钥匙、电卡等都一并交付给答辩人，当时李淑文也在场并清楚地知道双方的买卖交易。并自此时开始，逯书闯就实际占有使用案涉房屋至今。双方完成交易后，王爱民、逯书闯曾向刚志钦和李淑文提出过户的要求，但刚志钦和李淑文称“办理过户的话还需要过户费用，双方这么近的亲戚关系，没必要浪费钱办理过户，肯定不会坑答辩人一家的”。故此，当时就没有去办理房产的过户手续。到了2006年前后，王爱民和逯书闯又向刚志钦和李淑文提出过户的想法。因逯书闯当时在北京工作，便在休息时赶到刚志钦和李淑文的住处。因刚志钦觉得双方系亲戚关系，答辩人作为农民挣钱不容易，不用过户浪费钱。但是答辩人心里总觉不妥，因此逯书闯便想为该房屋的买卖办理公证，以防日后发生纠纷。逯书闯、刚志钦、李淑文便一起到了北京市朝阳区的公证处办理该房屋的买卖公证，但因为公证处要求刚志钦与李淑文提供他们的结婚证，该二人没有结婚证，年龄也大了，就没有补办结婚证，所以，无法办理公证。之后，此事便被搁置下来了，刚志钦和李淑文对此也没有提出任何异议。后来，刚志钦由于年岁大了，得了老年病，意识不清，再后来就卧床不起，几近植物人。2017年前后，李淑文给王爱民打电话，称现在大儿子刚强不同意卖房子了，要收回来，承认当时确实收了答辩人一家的房款28000元，但不会让答辩人一家吃亏，要给我们补偿，但答辩人不同意，所以一直没有说补偿数额，后来又称案涉房屋不是卖给答辩人的，并要求我们一家腾空且返还房屋。答辩人一家坚决不同意。后经答辩人多方打听，才了解到，上诉人刚强在北京生活上出现了困难所以才想方设法将案涉房屋要回去。本来双方是亲戚关系，答辩人根本没有想到李淑文会在刚志钦去世后就要通过案涉房屋没有办理过户，从而罔顾事实将案涉房屋要回去。答辩人一家念及亲戚关系，多次和李淑文协商此事，但上诉人均表示“不卖了、孩子说不卖了”、“孩子需要房子、必须要回来”等意思，沟通无果。诚信是我国世代流传的光荣传统，讲诚信也是我们中华儿女的美德。双方的房屋买卖已经完成，当信守刚志钦与李淑文之前卖房的本意，而不应为了一己私利而违背刚志钦和李淑文的初衷。望二审法院在查明事实后，依法作出驳回上诉人诉请的裁判。 刚建、李淑文、刚强、刚英向一审法院起诉请求：1.判令被告停止侵权，并腾出占用的房产。2.判令被告自起诉之日至实际腾出房产期间按照500元/月向原告支付房屋使用费。3.由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：刚志钦于2000年7月12日与邢台市轻工业局签订《房改售房协议书》，以4994.88元购买了邢台市襄都区北长街六巷某号房屋（房权证邢市字第××号）。原告称，刚志钦到北京居住后，将空置的案涉房屋借给被告居住；被告主张，2004年刚志钦打电话询问被告王爱民是否有意愿购买案涉房屋，王爱民同意出资购买，被告与刚志钦到张某（刚志钦的同事兼好友）家里商谈房屋买卖事宜，双方达成口头协议，协议达成后，王爱民及其母亲和逯书闯3人到刚志钦在北京的住所，将28000元现金交付刚志钦和原告李淑文，同时刚志钦和原告李淑文将案涉房屋房产证、房屋钥匙、电卡等交付给被告。被告王爱民、逯书闯自2004年占有使用该房屋至今。期间原告未曾管理处分过案涉房产。另查明，刚志钦已去世，原告李淑文系刚志钦之妻，原告刚强、刚英、刚建系刚志钦儿女；被告王爱民系刚志钦外甥女，王爱民与逯书闯系母子关系。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审理并结合相关事实，确信带证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审理并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”本案中，首先，原告主张案涉房屋系借给被告使用，但自2004年被告王爱民、逯书闯等人实际占有控制房屋持续至今，案涉房屋的房产证一直由被告持有，原告虽主张其交付房产证是为了使用方便，但根据日常生活经验判断，房产证作为房屋的重要权利凭证，一般由房屋所有人妥善保管，不轻易交付他人。原告在将房屋给他人借住的情况下，将该重要凭证交付于借住人，且其长期置于借住人控制之下，此行为风险极大，不符合生活常理，而更类似于买卖房屋时将房屋凭证交付于买受人的行为。其次，原告称被告给付的28000元为使用费并非买卖，房屋作为价值较高的交易标的物，惯常交易流程为签订房屋买卖合同、支付房款、办理产权转移登记等，但在现实生活中，并不排除采取口头形式订立合同的情形，考虑本案中的行为发生于2004年，且原、被告系亲属关系，双方在买卖房屋时未签订合同，亦未办理相关过户手续，存在一定的合理性。综上，在双方均无直接有力证据证明各自主张的情况下，被告等人主张其基于房屋买卖行为居住涉案房屋更具合理性，更符合日常生活经验法则。本院予以采信。原告诉请被告腾退房屋并支付房屋使用费，原告在被告占有房屋十几年间，并未对房屋进行过管理，亦未有收取租金等行为，原告主张无事实及法律依据，故对其诉请不予支持。判决：驳回原告李淑文、刚强、刚英、刚建的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告李淑文、刚强、刚英、刚建负担。 本院二审期间，被上诉人申请证人张某出庭作证，张某出庭作证称，刚志钦家在北京，有一套房子要卖，我和刚志钦是一栋楼，刚志钦与王爱民的母亲是唯一的同父同母关系，老刚为了落个好，在我家说卖房子的事，问我卖多少钱，我说楼下带个院卖了24000元，当初我想买人家不卖，老刚说我就这么一个亲外甥闺女，我问他卖多少钱，他说是3万元，王爱民、刚志钦都在场，我跟王爱民说你舅舅要3万元，就这样定了，具体哪天说的这个事我忘了。我到北京看过老领导，当时老领导跟我说，外甥女把钱给我送过来了，我又给外甥女退了2000元，老刚的媳妇清楚这个事，她在场。上诉人质证称，证人证言根据证据规则不属于新证据，证人当庭陈述与被上诉人一审时提交的谈话笔录第二页所卖的23000元不符，与当庭所述事实不符，对证人证言不予认可。据我母亲说，张某曾给我母亲打电话，王爱民曾拿着东西到他家并威胁他说，不做证明不走，后悔做了笔录。张某所言没有我父亲签字，不能证明三人曾经有买卖交易。 二审另查明，刚志钦于2000年7月12日与邢台市轻工业局签订《房改售房协议书》时，涉案房屋的评估价格为30517.16元，面积为60.12平方米。该房屋建成年份为1976年。 本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，刚志钦与被上诉人王爱民协商买卖涉案房屋，双方最终以30000元价格成交，刚志钦实际收取被上诉人王爱民28000元，上述事实有证人张某的出庭证言予以证实，上诉人也对实际收取被上诉人28000元的事实不持异议。上诉人主张该28000元是被上诉人借用住房的租金和使用费，但就房屋租赁期限、租金等并未提供相应证据予以证明，该主张也与房屋租赁市场有关租赁期限、租金支付等的日常交易习惯不相符。上诉人并未提供2004年同档次房屋的市场价格标准，其主张该28000元远远低于当时房屋的市场价格，缺乏依据。综合考虑涉案房屋的建成年份、建筑面积、评估价格、证人证言及实际履行情况，刚志钦与被上诉人王爱民之间虽未签订书面的《房屋买卖合同》，也未办理房屋产权转移登记手续，但双方之间就涉案房屋协商买卖并成交的事实客观存在，本院对上诉人主张将涉案房屋租借给被上诉人的理由无法采信。 综上所述，刚建、李淑文、刚强、刚英的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人刚建、李淑文、刚强、刚英负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭宏平 审判员  尚好勇 审判员  杨冬梅 二〇二一年五月十一日 书记员  李晓敏