山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁16民终1322号 上诉人（原审原告）：刘玉田，男，1987年2月12日出生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。 上诉人（原审原告）：唐婷婷，女，1987年3月21日出生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。 以上两上诉人委托诉讼代理人：屈岩磊，山东法途律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马文文，女，1987年9月8日出生，汉族，居民，住山东省济南市槐荫区。 原审第三人：滨州市滨城区益德二手房服务中心，住所地滨州市滨城区黄河八路渤海九路。 经营者：王霞，女，1979年12月1日出生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。 上诉人刘玉田、唐婷婷因与被上诉人马文文及原审第三人滨州市滨城区益德二手房服务中心（以下简称益德二手房）房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2××0）鲁1602民初6633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘玉田、唐婷婷上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判被上诉人向上诉人支付违约金92000元；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误。理由如下：上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》对违约事项及违约金的数额有明确的约定。一审判决已经认定了被上诉人违约的事实，应当依据双方之间的违约金约定数额确认违约金数额。《合同法》第一百一十四条第一款约定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。被上诉人存在多次违约的情形，应当支付违约金：一、被上诉人没有按照双方之间的口头约定在约定的时间交付购房首付款。2××0年4月8日，在签订房屋买卖合同时，上诉人明确告知被上诉人出卖涉案房屋的原因是为了购买新房，首付款在签订合同后下一周的时间内支付（2××0年4月8日的下一个星期是2××0年4月13日-2××0年4月17日），即支付首付款的最后期限为2××0年4月17日。被上诉人姐姐马小芬也明确告知同意。但在上诉人出具的与马小芬的聊天记录中显示马小芬自认因办理离婚及家属生病住院的原因，无法在约定的时间筹得首付款，违约事实清楚。因此，马文文在一审庭审中称马小芬系疫情医生抗疫的辩解不能成立，也没有证据证实。被上诉人实际支付首付款的时间是2××0年5月15日，同时，上诉人与被上诉人办理的网签手续，这是上诉人履行办理不动产手续的第一步，符合合同约定的在交付首付款的同时办理不动产过户程序，因为办理网签是第一步程序。二、被上诉人违反合同约定逾期到银行办理房屋抵押手续，应支付违约金。1.被上诉人为了节约纳税，为将房屋过户登记的时间拖延至五年，至2××0年7月10日才配合到滨州市不动产登记中心办理过户登记，因上诉人购买其他房屋需要支付款，因被上诉人迟迟拖延时间不予办理过户让上诉人的尾款迟迟不能接收。后，因网签合同签订的时间在五年之内导致税收无法减免，因被上诉人与第三人因税费问题产生矛盾，导致被上诉人拒绝办理过户手续，上诉人出具的刘玉田与马文文的聊天记录中，证明当天2××0年7月10日，上诉人刘玉田向被上诉人发出微信告知，通知马文文继续办理不动产过户，但是截至下午4点，被上诉人没有回复信息，也没有办理不动产过户。被上诉人违约行为具有主观故意，此后，上诉人催促中介第三人在每个周的周四或周五都以短信或微信的形式联系被上诉人是否安排时间去不动产中心办理过户手续，被上诉人以各种理由拒绝办理，直至2××0年8月7日，上诉人向被上诉人发出正式办理过户手续的通知。上诉人提交的证据能够证明2××0年8月7日，上诉人刘玉田向马文文发出通知，告知及时办理不动产登记过户手续，否则解除合同。被上诉人马文文这才回复信息，于2××0年8月21日到滨州市不动产登记部门再次办理不动产过户口手续。上述事实证明被上诉人故意拖延合同的履行，违约事实清楚。2.在办理过户手续的同时，被上诉人可以向银行和公积金部门申请办理不动产抵押登记手续，但办理不动产登记的当天2××0年8月21日马文文故意不予申请办理，以种种理由拖延办理，因为在她看来不动产过户登记已经办理完毕，可以拖延或拒绝履行合同义务了。3.上诉人提交的第三人中介与马文文的微信聊天记录经马文文质证对真实性无异议，该聊天记录证明中介工作人员催促被上诉人及时办理不动产抵押手续，因为只有办理了不动产的抵押手续，银行才能及时发放贷款到上诉人的银行账号，被上诉人故意拖延时间办理，理由是担心上诉人不缴纳交付房屋之间的物业费。但上诉人将物业费早就交给物业部门。被上诉人拖延和拒绝履行合同义务的主观恶意非常明显，应当承担违约责任。4.被上诉人庭审自认安排家属于2××0年8月31日到公积金和建行提交资料。该日期也违反了合同约定的下达房产证后两个工作日内必须到银行办理房屋抵押手续的约定。根据上诉人提交的不动产办证进度查询结果证明不动产证是2××0年8月25日进行了变更，根据上诉人提供的录音证据可以证明，不动产登记部门在8月25日向马文文邮寄了证书，马文文在26日签收了证书，按照约定，马文文必须在27日或28日这两个工作日办理不动产抵押手续，但马文文故意拖延办理时间，导致贷款迟迟不能下方到上诉人手中，导致上诉人逾期支付新房屋的房款以及耽误了上诉人孩子的学区房上学的时间。被上诉人可以在当天即可申请办理不动产抵押手续，但被上诉人故意拖延时间迟迟不予办理，违约主观动机明显。6.公积金部门和建行均在2××0年9月2日和2××0年9月3日将办理不动产抵押的合同准备就绪，同时电话通知被上诉人办理抵押手续，也通过第三人中介向被上诉人马文文通知及时办理，被上诉人以有事不能办理、后期不接电话等各种形式不予配合办理，因此被上诉人拖延至2××0年9月14日才到公积金领取申请表，到建行签字，公积金申请表取走后没有现场填写，而是拖延至2××0年9月16日在上诉人的一再催促下，由中介第三人将贷款申请表交回公积金中心。被上诉人违约事实清楚，应承担违约金。7.被上诉人马文文于2××0年9月22日无端向银行提出异议，叫停银行放款，主观上故意拖延贷款发放，违约事实清楚，在2××0年11月15日收到开庭传票后，因为担心，又给银行拨打电话，要求银行继续放款。被上诉人违约事实清楚，应承担违约金。7.滨州二手房买卖交易的正常办理完成时间约30天至45天，因被上诉人在房屋买卖的各个环节的故意拖延、违约行为，造成上诉人自2××0年4月8日与被上诉人签订房屋买卖合同后，直到2××0年10月22日上诉人才收到银行的最后放款，这个过程持续了198天，半年多之久，被上诉人的违约事实清楚，应承担违约金。因被上诉人的违约行为导致不能按计划收取购房款，无法用该购房款及时购买学区房屋，耽误子女的学校报名，给上诉人造成了严重的损失。被上诉人的行为违反了房屋买卖合同的约定，根据违约金条款，被上诉人应当支付上诉人违约金92000元。综上，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。 马文文辩称：一、被上诉人在履行与二上诉人的房屋买卖合同过程中，完全按照合同规定履行完所有义务。一审中认定我方违约是因为我方不愿浪费时间、公共资源与法律资源。向法院说明是因为公积金工作人员考虑被上诉人在外地不方便所以主动告知可以不用第一时间到场签合同，可以等商贷一起。双方买卖合同中规定因国家政策导致的时间延迟不算任何一方违约，工作人员代表国家，这属于国家政策，而且这并不影响整个放款流程。被上诉人按合同规定交付首付款且做出让步。房屋买卖合同第三条中规定“因甲方房屋有贷款，甲方自行解决，待银行解押完毕，甲乙双方办理网签合同，同时甲方携带证件配合乙方办理贷款审批手续，待银行审批通过后，乙方支付甲方购房首付款人民币320000元，同时甲乙双方到滨州市不动产登记中心办理房屋过户手续”。我方在上诉人未网签并在贷款还未下达情况下做出让步提前支付首付款，但银行贷款审批后上诉人拒绝过户，严重违约。三、上诉人要求我方支付违约金无事实和法律依据。我方不存在“违反合同约定逾期到银行办理房屋抵押手续”的事实，我方已按照房屋买卖合同的约定向银行申请了房屋抵押按揭贷款，贷款也已分别于9月21日、10月23日下放后全部支付给二上诉人。不存在为了节省纳税拖延或11月15日收到传票后再向银行申请放款。双方买卖合同中规定因银行政策等不可抗力因素导致时间延迟的不算违约，何时放款属于银行政策。反之，上诉人在银行贷款审批后拒绝过户并且额外增加无理要求导致过户延迟以至于后续手续延迟进而影响我方入住延迟。四、我工作地为济南，且经常济南深圳两地跑，因买房一事耽误太多时间也花费很多机票钱，但一直遵守合同规定行事，个别不需要本人必须到场的事项也积极委托家人及中介代为办理，家人也积极配合。不动产产权变更后我为加快进度将邮寄地址写为在滨州工作的家人单位地址，8月26号家人同事代为收到快递但并没有在第一时间知道是房产证，且家人也有工作要忙。28号约定中介去家人处拿资料但是中介没去，29-30日为非工作日，所以赶在31日一早去不动产办理抵押手续完全在时间允许范围内积极办理，故不存在违约。五、双方买卖合同中规定甲方将室内三台空调及热水器留给乙方，但实际交房时甲方私自带走属于违约，且将屋内玻璃打碎，破坏房屋。本次房屋交易给我及家人带来了很大的精神伤害，房子是买给父母住的，父母怕花钱本身就有精神压力，加之双方闹了各种纠纷导致父母生病甚至住院。我姐姐马小芬为呼吸内科大夫且是一名党员，肩负着抗疫使命，但上诉人多次恶语谩骂，给马小芬造成巨大精神压力存在妨碍抗疫工作嫌疑。我本人单身离异，对方多次以此为由对我进行人身攻击，给我生活工作带来很大伤害。上诉人多次以“滨化集团上班，法院有人”为由对我进行威胁谩骂。且其存在主观猜测，整个过程基本都是我方在让步，实际并没有给上诉人造成经济损失，请求法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则给与衡量，对上诉人主张的违约金不予支持。 刘玉田、唐婷婷向一审法院起诉请求：1.判令马文文继续履行房屋买卖合同，支付购房尾款60万元及利息收益(以60万元为基数，自判决生效之日起至被告实际付清之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.判令马文文支付违约金92000元；3.案件受理费由马文文承担。一审诉讼过程中，申请撤回其诉讼请求第一项，一审法院予以准许。 一审法院认定的事实：2××0年4月8日，刘玉田（甲方）、案外人马小芬（乙方）经第三人（丙方）居间介绍签订房屋买卖合同，约定乙方购买甲方所有的祥泰麒麟阁36号楼2-2503室，总房款92万元；4月8日乙方支付定金2万元；房屋买卖合同签订后，因甲方房屋有贷款，甲方自行解决，待银行解押完毕，甲乙双方办理网签合同，同时甲方携带证件配合乙方办理贷款审批手续，待银行审批通过后，乙方支付甲方购房首付款人民币32万元（含定金），由乙方转入甲方指定工商银行账户，同时甲乙双方到滨州市不动产登记中心办理房屋过户手续，待房产证下达两个工作日内乙方必须到银行办理房屋抵押手续，甲乙双方约定购房余款60万元，由银行一次性支付给甲方，如遇审批额度不足时由乙方一次性补足差额。任何一方超出期限视为违约，违约方需支付对方总房款的10%作为违约金。 同日，马小芬向刘玉田、唐婷婷支付定金2万元。 2××0年5月15日，马文文向原告支付首付款30万元。 5月28日，被告马文文的公积金贷款审批通过。 2××0年7月9日，马小芬、马文文及中介方签订商品房买卖合同补充说明，载明，2××0年4月8日马小芬通过中介方与刘玉田签订房屋买卖合同，房屋实际买受人为马文文，马小芬系马文文的姐姐，刘玉田按马文文及马小芬的要求，将涉案商品房过户至马文文名下。 2××0年7月10日，刘玉田与马文文签订补充协议，约定，1.因房屋首付支付及按揭审批等手续推进缓慢，影响出卖人开始另购房的过户及装修工作，导致卖方短期内无法腾房，首付协商房屋过户后，卖方最晚于2××0年10月31日17时给买受人腾房；2.腾房时卖方以电话或短信通知买方，以该时间作为房屋实际交付时间；3.卖方确保交清截至实际交付时间的物业费。 2××0年8月25日，双方当事人办理了产权转移登记，马文文于8月26日签收了不动产登记中心向其寄发的不动产权证书。 诉讼过程中，第三人益德二手房中心陈述，申请二手房抵押贷款，需过户后产权人向银行或公积金中心申请打印抵押合同，以启动抵押贷款程序，银行或公积金中心需五至七个工作日准备相关手续。 马文文自认，公积金中心是2××0年9月6日左右通知其去办理手续，其因个人原因于9月14日到滨州市住房公积金管理中心及建设银行签订了抵押借款合同办理了抵押登记。剩余房款60万元，已由贷款银行发放至刘玉田一方账户。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。本案法律事实发生于民法典施行之前，应适用当时的法律、司法解释。涉案房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。各方均应依约履行。合同约定，待房产证下达两个工作日内买受人必须到银行办理房屋抵押手续。即，马文文应在2××0年8月26日接收产权证书后两个工作日内，到公积金中心及建设银行启动抵押借款程序。根据益德二手房中心陈述的抵押借款流程及马文文自述的其于2××0年9月6日接到公积金中心的通知，双方陈述基本一致。刘玉田、唐婷婷主张公积金抵押借款合同于2××0年9月2日已准备完毕，未提交有效证据予以证实。综上，依据现有证据，无法确认马文文逾期启动抵押借款程序。但马文文在接到公积金中心通知后，未及时办理合同签订及抵押借款手续，构成违约，应支付违约金。该违约金，以剩余购房款60万元为基数，自2××0年9月6日起至2××0年9月13日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算为宜。刘玉田一方主张依据总房款的10%计算违约金，明显高于其因马文文不及时履行签订抵押借款合同所导致的实际损失，不予支持。马文文提出其不存在违约行为的辩解意见，经审查认为，合同责任系严格责任，履行义务不符合合同约定即为违约。马文文的辩解意见，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，判决：一、被告马文文于本判决生效后十日内向原告刘玉田、唐婷婷支付违约金（以60万元为基数，自2××0年9月6日起至2××0年9月13日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、驳回原告刘玉田、唐婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，减半收取1050元，由原告刘玉田、唐婷婷负担1025元，被告马文文负担25元。 二审期间，被上诉人马文文提交了新的证据。本院组织双方进行了证据交换与质证。经本院审理查明的事实与一审认定一致。 本院认为，刘玉田、唐婷婷与马文文签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应依约履行。双方在实际履约过程中，对合同已进行了一定的变更。现合同已履行完毕，对合同履行过程中，非因当事人无正当理由出现的延迟情况，不宜认定为违约。马文文自认其于2××0年9月6日接到公积金中心的通知，其在接到公积金中心通知后，未及时办理合同签订及抵押借款手续，一审认定其构成违约，并应向刘玉田、唐婷婷支付违约金。刘玉田、唐婷婷主张违约金应按合同约定的总房款10%计算，本院认为，双方房屋买卖合同目前已履行完毕，双方在履行合同中并不存在根本违约的情形，虽然合同约定任何一方超出期限视为违约，违约方需支付对方总房款的10%作为违约金，但根据当事人的违约情形，按总房款10%支付违约金明显过高，一审按照马文文实际违约的情况，判决其赔偿对方实际损失并无不当。上诉人刘玉田、唐婷婷的上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2100元，由上诉人刘玉田、唐婷婷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 张魁海 审 判 员 张 珊 二〇二一年五月二十六日 法官助理 徐丽萍 书 记 员 王 楠