吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终1091号上诉人（原审被告）：吉林省宏佳房地产开发有限公司，住所地长春市宽城区人民大街地下（南至铁北二路北至台北大街）。法定代表人：姜仁山，总经理。委托诉讼代理人：尚伟，吉林盛冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宇雷，男，1991年7月4日出生，汉族，现住长春市南关区。委托诉讼代理人：杨超，吉林良智律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾茹，吉林良智律师事务所律师。上诉人吉林省宏佳房地产开发有限公司（以下简称宏佳公司）因与被上诉人宇雷房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市宽城区人民法院（2020）吉0103民初3708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。宏佳公司上诉请求：1.请求依法撤销长春市宽城区人民法院（2020）吉0103民初3708号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，本案不存在解除的法定事由。案涉商铺被查封不是解除的法定事由，案涉商铺存在继续履行的可能性。案涉商铺最终未能签订《商品房买卖合同》及办理权属证书在于被上诉人一直未能将案涉商铺解除查封。其次，案外人查封上述商铺已属超标的查封，上诉人对此也提出了异议，如异议成立，案涉商铺即不存在履行不能的情况。同时长春市宽城区2019吉0103民初1700号生效的民事判决已认定双方签订的《认购书协议》合法有效，被上诉人应通过提起相关异议程序维护自己权利，而不是向上诉人再次提出解除合同的诉讼请求。综上分析可得出在案涉商铺被司法拍卖前，《认购书协议》仍有履行的可能，所以截至今日，暂不存在解除合同的法定事由，一审法院认定事实错误。二、一审法院判决承担责任主体错误。被上诉人自认案涉商铺是抵账房且是其从徐清义手中购买的，并将房款190万元支付给徐清义个人，徐清义也认可其收到了被上诉人的购房款，故被上诉人与徐清义之间构成房屋买卖合同关系，与上诉人无关。徐清义系上诉人电气工程的承包人，上诉人用案涉两套商铺抵顶工程款220万元给徐清义，上诉人是受徐清义的指示与被上诉人签订协议开具收据，否则案涉商铺无法办理产权证。故被上诉人要求解除的对象应为徐清义，返还的义务主体也应是徐清义，与上诉人无关。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。宇雷辩称，1.一审法院认定事实清楚，存在法定解除的事由。被上诉人于2019年12月2日向宏佳公司发出《律师函》，要求宇宏公司与宇雷签订《商品房买卖合同》并备案，多次与宇宏公司沟通，宇宏公司均未履行合同义务。案涉房屋已于2020年4月20日被案外人查封，因双方未签订正式的《商品房买卖合同》，即便宇雷提起执行异议，亦不能法院的强制执行。《认购协议书》已无继续履行的可能。2.根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，因上诉人迟延履行合同义务且合同目的不能实现，双方签订的《认购协议书》应予解除。3.应由上诉人返还购房款。宇雷向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除0000015、0000016号两份《认购书协议》；2.请求法院判令宏佳公司退还宇雷购房款220万元及利息30350.83元（自2020年4月20日至2020年8月27日），后续仍按照LPR标准向宇雷支付利息，直至全部还清为止；三、本案的诉讼费由宏佳公司承担。一审法院认定事实：2019年7月18日，案外人徐清义与宏佳公司签订商铺款抵工程款协议，宏佳公司将位于长春市宽城区北人民大街时代大道项目-1368和-1369等商铺顶账给案外人徐清义，2017年6月2日，宇雷通过银行转账的方式向案外人徐清义转款人民币135万元、给付现金550000元。同日，宇雷与宏佳公司签订协议编号分别为0000015及0000016的《认购书协议》，出售方为宏佳公司，买受人为宇雷。单价为26190.48元，两个商铺总价款为220万元，由洪家公司出具两张各110万元的收据，并加盖宏佳公司的财务专用章。以上事实，有宇雷提供的《认购书协议》、收据及个人凭证项下指定活期账户历史明细查询打印清单、商铺款抵工程款协议、徐清义笔录在卷佐证，足资认定属实。一审法院认为，一、双方签订的《认购书协议》的效力问题。庭审时，宏佳公司辩称宇雷是购买案外人徐清义的顶账房，并将购房款全部交给徐清义并未交给宏佳公司，其仅是配合徐清义与宇雷签订《认购书协议》，但宏佳公司对《认购书协议》上加盖的公司公章予以认可，且宏佳公司承认其将涉案房屋顶账给徐清义，且宏佳公司与宇雷签订《认购书协议》，并出具了收据，应认定为宏佳公司与宇雷签订《认购书协议》是其真实意思表示，该《认购书协议》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。二、关于宇雷与宏佳公司签订的《认购书协议》是否应当解除的问题。因案涉商铺已经被法院查封，宇雷欲签订商品房买卖合同取得案涉房屋的合同目的无法实现，故宇雷要求解除认购书协议的请求符合相关法律法规的规定，应予以支持。三、关于返还购房款主体的问题。尽管案涉房屋为顶账房，但是宏佳公司与宇雷签订了认购书协议，并出具了收据，故返还主体为宏佳公司，至于解除后宏佳公司与案外人徐清义之间的账务问题，可根据双方意愿，另行结算。四、关于返还宇雷购房款数额的问题。因宇雷实际支付的购房款为1900000元，故返还数额应为该数额，其提出返还2200000元的请求，根据公平原则，宇雷该请求不予支持。五、关于是否给付利息的问题。因系宏佳公司违约，导致无法签订商品房买卖合同，致使合同目的无法实现，故宏佳公司应支付相应利息，应自起诉之日起即2020年9月15日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除宇雷与宏佳公司于2017年6月2日签订的0000015、0000016《认购书协议》；二、宏佳公司于判决生效后十日内返还宇雷购房款1900000元；三、宏佳公司给付宇雷利息（1900000元为基数，自2020年9月15日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费24400元，减半收取计12200元，保全费1620元，由宏佳公司负担。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，1.关于双方签订的《认购书协议》应否解除问题。即便如上诉人所称，宇雷能够以提起执行异议或等待执行程序终结等方式实现合同目的，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”双方签订的《认购书协议》符合上述法律规定，具有商品房买卖合同的性质。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”、第九十四条第三款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”。本案中，因《认购书协议》并未约定办理更名过户的时间，经宇雷多次催告后，宏佳公司亦未能在合理期限内履行更名过户的主合同义务，虽宏佳公司辩称长春市宽城区人民法院于2019年12月18日作出（2019）吉0103执1640号民事裁定书，依职权解除对案涉房屋的查封后,并未及时到相关部门解除上述保全措施，在案涉房屋存在保全措施的情况下不能办理更名过户手续，因而未能履行合同务，但上述障碍并非宇雷造成且宏佳公司能够积极解决，上述理由并不妨碍宇雷合同解除权的成立，案涉《认购书协议》应予解除。另，在双方违约的情况下，我国法律并未禁止违约方享有合同解除权，故即便如宏佳公司所述，宇雷存在怠于行使权利等违约行为，亦不能使其丧失对《认购书协议》享有的合同解除权。综上，宏佳公司的该项上诉理由，无法律依据，本院不予支持。2.关于宏佳公司应否返还宇雷购房款问题。案外人徐清义系宏佳公司电气工程的承包人，宏佳公司与徐清义约定以案涉房屋抵顶徐清义对其享有的220万元债权，经徐清义指示，宏佳公司与宇雷签订《认购书协议》，并为宇雷出具购房款《收据》，宇雷向徐清义支付190万元房款。上述行为符合《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十一条关于债权转让的规定，债务人应向新债权人履行义务，宇雷亦可依据其与宏佳公司之间的商品房买卖合同法律关系向宇雷公司主张权利。综上，宏佳公司上诉称其不负购房款返还义务，宇雷应向案外人徐清义主张权利的上诉请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，宏佳公司的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21900元，由吉林省宏佳房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二一年五月十四日书记员  张维峰