安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初13869号 原告：安徽安兴华安物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区长江中路******，统一社会信用代码913400007790871960。 法定代表人：张观华，总经理。 委托诉讼代理人：夏海东，浙江京衡（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽国金商业运营发展有限公司，住，住所地安徽省合肥市蜀山区梅山路**一社会信用代码91340100050151042J。 诉讼代表人：安徽承义律师事务所和大华会计师事务所（特殊普通合伙）安徽分所联合机构，安徽国金商业运营发展有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：周余栋，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘君，安徽百师律师事务所律师。 原告安徽安兴华安物业管理有限责任公司（以下简称华安公司）与被告安徽国金商业运营发展有限公司（以下简称国金公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，于2020年4月22日作出（2019）皖0104民初5797号民事判决,宣判后，被告国金公司不服，提起上诉。安徽省合肥市中级人民法院于2020年8月20日作出（2020）皖01民终6297号民事裁定，裁定撤销原判，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华安公司的委托诉讼代理人夏海东，被告国金公司的委托诉讼代理人周余栋、刘君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华安公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告国金公司支付原告物业服务费3436626元（2014年12月26日至2018年12月25日期间）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年6月原告与安徽饭店签订关于“安徽国际金融贸易中心”《前期物业服务委托合同》，就安徽国际金融贸易中心的前期物业服务进行了约定。依据《前期物业服务委托合同》第11.2条约定，商业按房屋产权证的建筑面积计算为2.5元/平米/月，仅对外部公共区域管理。被告于2012年11月与安徽饭店签订商品房买卖合同，购买位于安徽国际金融贸易中心商业裙房28638.55平方米商品房。经被告装修改造后于2014年12月26日开业。原告为“安徽国际金融贸易中心”的物业服务企业，为整个物业提供了物业服务。但被告一直未支付原告物业费，原告多次与被告协商物业费的支付，一直不能达成一致，故依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告国金公司辩称：2019年9月19日，国金公司经合肥市中级人民法院裁定进入破产重整程序，并以决定书指定破产管理人，目前尚在破产重组中。一、国金公司认为，国金公司并非本案的适格被告。1.2012年11月13日，国金公司与安徽饭店签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定：“……商品房内部及南广场、北商业街位置，由乙方自行管理……”。《商品房买卖合同》及补充协议，是在《前期物业服务委托合同》（2010年6月份签订）之后、项目房屋综合验收之前签订的（即在开发公司将项目房屋交付给物业公司管理之前）。因此，《商品房买卖合同》及补充协议已经对《前期物业服务委托合同》的内容进行了实质性变更。安徽饭店与华安公司是关联企业，均系安徽省旅游集团有限责任公司实际控制。国金公司与安徽饭店就有关排除华安公司对房屋进行物业管理的合同约定，对华安公司有约束力。2.国金公司与安徽饭店签订的《商品房买卖合同》中，已经就专有物业（商业裙房）、南广场、北广场、东西通道等毗连区域的物业公司排他管理进行了约定，均由国金公司自行管理，华安公司不得干涉。事实上华安公司也是一直执行由国金公司自行管理，并未提供任何物业服务。3.鉴于国金公司作为安徽饭店项目的两家最大的业主之一（另一家是国元证券），同时由于商业综合体的客户群体综合性强、内部环境舒适性、设施设备养护要求严格、服务人性化要求以及营销推广的配合等特点，其物业管理的任务不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”。为了满足商业综合体物业管理服务的个性化需求，国金公司的商业裙房及南北广场、公共区域、公共设施设备等内外部区域，一直是由国金公司自行统一管理；华安公司一直未向国金公司房屋提供过物业管理服务，也没有就国金公司的商业个性化需要进行沟通或者签订物业服务合同。二、国金公司商业裙房交房、开业以来，一直自行对商业裙房专有区域及南北广场、东西通道等毗连区域、锅炉房、空调房、排污设备、化粪池等进行自主管理，华安公司未提供物业服务。华安公司与安徽饭店签订的前期物业服务合同，根据该合同的第4条及其附件约定，华安公司应提供的物业管理服务内容包括：“物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；物业管理区域内的绿化养护和管理；物业管理区域内车辆行驶（机动车和非机动车）、停放及场所管理；供水、供热、供电、供气、电信、广电等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；物业管理区域的日常安全巡查服务；物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理；物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务等物业管理服务”，虽然存在此约定，但并不能证明华安公司已经向国金公司提供了事实上的物业服务。且此合同已被《商品房买卖合同》及补充协议进行了实质性变更。实际上，2014年商品房交房、开业后，商品房及内外部公共区域的保安、保洁、消防维保、电梯维保、空调维保、垃圾清运、下水道疏通、屋面防水维修等物业服务内容，均由国金公司自行联系第三方直接向国金公司提供服务；而华安公司自始至终未提供过专有区域及南北广场等公共区域的清洁、巡查、维修、养护和其他物业管理服务，其针对国金公司裙房部分的所谓《前期物业服务合同》服务内容，并未实际履行。三、经国金公司与华安公司双方协商，针对华安公司提供个别、局部的服务，国金公司已经按照约定支付了服务费。国金公司的商户、顾客停车时，也是由国金公司向华安公司另行集中购买停车券，按市场价支付停车费（停车券：前期按5元/2小时，后期按10元/2小时计费）；国金公司的客户在使用停车券时，超过2小时的，客户还要现场另行缴费。四、商业物业的收费标准与服务项目，系双方自主协商达成一致的结果，华安公司现主张的服务费标准缺乏事实与法律依据。根据《物业管理条例》第40条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”规定、《安徽省物业服务收费管理办法》第6条“物业服务收费根据物业的性质和服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区物业公共服务费、小区车辆停放费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价；非普通住宅小区物业服务收费，以及满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务等收费实行市场调节价。普通住宅小区与非普通住宅小区界定由各市确定。”以及国金公司与安徽饭店签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条约定，国金公司并未就物业服务的具体内容和收费标准进行过协商，其按照前期物业服务合同所主张物业服务费标准与服务水平不符合相适应的原则。五、因华安公司与国金公司已达成“不服务不交费”的共识，自国金公司商业裙房交房、开业后，华安公司也从未向国金公司主张过物业服务费；退一万步来说，其主张2016年4月8日之前的物业服务费更是超过了诉讼时效的规定。如上述，国金公司与华安公司未签订物业服务合同，双方之间不存在实质性的物业服务合同关系；华安公司亦未向国金公司提供过事实上的物业管理服务，根据权利与义务对等原则，华安公司无权要求国金公司支付未提供服务的物业服务费。正因为华安公司知道，自始至终未向国金公司提供过物业服务，华安公司也从未向国金公司主张过诉请中的物业服务费。华安公司在2019年4月8日才向贵院提起诉讼，2016年4月8日之前的诉讼主张已超过法律规定的3年诉讼时效。六、华安公司不但未向商业裙房及南北广场、东西通道等区域提供物业服务，反而对国金公司的商户及业主权益作了诸多的限制和设置障碍，一直以来，国金公司本着与安徽饭店友好合作的态度并未深究。1.国金公司商业裙房区域1号通道、负一层、负二层、负三层停车场西侧全部封堵隔离，由国元证券公司独家使用，该隔离和封堵不仅给国金公司日常管理造成不便，并极大地带来相关消防安全隐患。2.国金公司商业裙房所处位置本身已受人流、停车等各方面的局限，华安公司又在南广场正门口、下坡道等位置设置人为隔离带，影响国金公司及商场的日常经营。3.国金公司商业裙房屋面更是被相关业主占用，有国元证券公司违章私自搭建和占用的卫星接收器、食堂、空调设备、以及安徽饭店的游泳池和健身房在屋面的场地管理及安全问题等等，国金公司曾多次向华安公司提出，华安公司均置之不理；即便如此，前述设施及屋面人员进出安全防护、卫生等工作，亦是国金公司在日常进行管理。4.国金公司投资装饰施工建设的西南侧停车场入口，华安公司一直授权由国元证券公司在独自使用，侵犯了国金公司的权利。5.项目西侧场地（原销售办位置），属于全体业主共有土地，然华安公司却授权给国元证券独家使用，导致国金公司的商户和供应商送货车辆经过西侧通道时必须逆行绕圈，严重侵犯同样是大业主之一的国金公司的合法权利。综上所述，国金公司认为，华安公司的诉讼请求及诉讼理由与事实不符，恳请法院查明事实，依法驳回华安公司的诉讼请求，以维护国金公司的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2010年6月，安徽饭店（甲方、委托方）和原告华安公司（乙方、受委托方）签订《“安徽国际金融贸易中心”前期物业服务委托合同》一份，约定：甲方在本物业业主委员会成立之前，代表本物业全体业主将“安徽国际金融贸易中心”委托于乙方实施前期物业服务工作。物业基本情况：物业类型：写字楼、商业综合物业；四至：东至安徽饭店，西至白鹭苑，南至梅山路，北至环城公园；项目总建筑面积21.952万平方米，其中地下总建筑面积3.65万平方米，地上，地上总建筑面积182万平方米（商业用房建筑面积2.77万平方米，办公用房建筑面积152820平方米，A塔建筑面积：38027平方米，B塔建筑面积：114793平方米）；本项目共计建筑物2幢，其中A塔26层，B塔57层。乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；物业管理区域内的绿化养护和管理；物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；供水、供热、供电、供气、电信、广电等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；物业管理区域的日常安全巡查服务；物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理；物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；为了保证工程竣工验收后交接管理顺利进行，乙方应制定详细前期介入计划；其他委托事项如代收水、电费等。业主缴纳前期物业管理服务费收费标准（不包括公共能耗费；房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用；私家财产及车辆保险和保管等特约有偿服务费用）：A塔办公（按房屋产权证的建筑面积）：2.5元/㎡·月；B塔办公（按房屋产权证的建筑面积）：5.5元/㎡·月；商业（按房屋产权证的建筑面积）：2.5元/㎡·月（外部公共区域的管理）…。物业管理服务费由乙方按6个月时间向业主预收…。协议同时对双方的权利义务等其他事项也作出相应的约定。 2012年11月5日，被告国金公司（买受人）与安徽饭店（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：国金公司购买安徽饭店建设的安徽国际金融贸易中心商业裙房1-5层商3-101～105、商3-201～205、商3-301、商3-401、商3-501、储藏3-106～109、储藏3-206号房，该商品房的用途为商业，建筑面积共28638.55平方米，交付期限为2012年12月31日。 2012年11月13日，被告国金公司（买受人、乙方）与安徽饭店（出卖人、甲方）签订《补充协议》一份，约定：商业裙房验收交付时间，以乙方进场装修改造完毕后，双方商定；乙方有权对商品房北商业街使用功能，进行自主的规划设计、施工、管理和商业运营活动…，乙方可以将商品房北侧商业街原非机动车的位置按商业街经营打造，不摆放非机动车，具体非机动车摆放位置，可由整体项目物业服务公司调整至负一层停车场或其他合适位置，乙方后期经营所需非机动车位，由乙方与物业公司自行协商解决。乙方充分享有裙房南门口广场（该广场东西与裙房外立面同宽，北至商场南墙，南至梅山路）的自主使用权和商业运营管理权…，甲方及其授权的物业服务公司不得在南门口广场设置停车位或辅助建筑物、临时设施等。乙方服从甲方整体项目的前期物业服务公司的统一管理工作，商品房内部及南广场、北商业街位置，由乙方自行管理。商品房移交给乙方后，根据物业公司的具体服务内容和项目，由乙方与物业服务公司按市场行情进行协商，缴纳相应物业管理费用。 2014年12月25日，案涉商业裙房开业，至原告在本案中诉请被告支付物业费的截止日2018年12月25日，被告未经原告许可，曾将商业裙房外部公共区域的部分物业服务如保安、保洁等委托第三方管理。 2018年3月30日，被告国金公司向原告华安公司出具《关于IFC商业裙房物业费事项的回复意见》，内容为：安徽安兴华安物业管理有限责任公司：首先十分感谢贵司一直以来对我司的支持与配合！就有关IFC商业裙房物业管理及费用事宜，书面回复意见如下：一、鉴于商业裙房属于商业综合体，有着特殊的商业运营与管理标准，故我司在购买房屋时，曾与开发公司已有所约定，商业裙房由我司自行物业管理与经营。实践中，商业裙房也实际上有我司自行承担着运营、日常物业管理、维护维修、电梯维保、外围景观、保安保洁等工作；屋面与墙面多次渗水，连续四年来我司一直自行安排维修，防水维修费用已经花费300多万元，而且还在持续性的维修投入。故按建筑面积计算所谓“物业服务费”，既不合理，也不具备可操作性。二、我司虽有部分设施设备与其他用户共用存放的区域（诸如空调及锅炉、水泵、油脂分离设备），乃属于开发前期规划布局设计的配置区域，且设备的维修、维护、保养等工作，也均是我司独立完成。三、关于配电房（约136平方），因开发公司一直未能按照“商品房买卖合同”约定，将变压器以我司名义开户并移交，故理应由贵司与开发公司协调承担有关管理费用，更何况前几次配电房清洁维保的工作，我司也都独立完成了。四、地下、地下停车场由贵司统一管理与调度商户及顾客均是缴费进出。五、目前商业裙房的消防系统连接在贵司管理的消防总机上，为此，我司愿意承担一部分的消防总机连接管理费用。六、另外，商业裙房的2号消防通道、两部货梯，在地下负一、负二、负三等楼层时，均被A塔封闭、或放下消防卷帘阻拦，导致不能贯通和使用；商业裙房门口车库进出坡道，我司装饰完成后，一致被A塔占用，导致我司商户及顾客无法使用，严重影响客流。此类问题，究其原因，均是开发公司与物业公司前期避开我司、与A塔单独达成的使用意见，已经影响了我商场的正常使用。为此，还请贵司予以及时协调解决为盼。综上，本着双方友好、长期合作的原则，我司就消防总机连接愿意承担每月3000元的管理或者服务费用，有关房屋的物业管理工作继续由我司自行负责；有关A塔对地下室、及车库进出口占用等严重影响消防疏散、商业价值的行为，还请贵司予以及时的纠正，确保商业裙房得以正常使用……。 案件审理过程中，原告陈述A塔国元证券公司的写字楼也是内部自行管理，原告对被告提供的物业服务与对国元证券公司提供的物业服务基本一样，原告向国元证券公司收取物业费的标准是按双方协商的1元/平方米（建筑面积）/月；被告提供了案涉商业裙房一至四层的房产证，其中载明：房屋坐落均为：蜀山区梅山路18号安徽国际金融贸易中心，室号分别为：商3-101至商3-105、储藏3-106至储藏3-109；商3-201至商3-205、3-储藏2**；商3-301；商3-401，建筑面积分别为：6050.7平方米、5015.43平方米、6184.47平方米、5988.69平方米，合计23239.29平方米。原告提供了合肥市不动产登记信息查询结果，其中载明：房屋坐落为蜀山区梅山路18号安徽国际金融贸易中心商3-501，建筑面积5383.77平方米，不动产权于2015年4月2日由被告转移登记至孔炎、孔健名下。 原告于2019年6月4日向本院提起诉讼，诉讼请求为：1、判令被告国金公司支付原告物业服务费3436626元（2014年12月26日至2018年12月25日期间）；2、本案诉讼费用由被告承担。本院于2020年4月22日作出（2019）皖0104民初5797号民事判决,判决如下：一、被告安徽国金商业运营发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽安兴华安物业管理有限责任公司2014年12月26日至2018年12月25日期间的物业费1344000元；二、驳回原告安徽安兴华安物业管理有限责任公司其他诉讼请求。该案宣判后，被告国金公司不服，提起上诉。 安徽省合肥市中级人民法院于2020年8月20日作出（2020）皖01民终6297号民事裁定，裁定如下：一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初5797号民事判决；二、本案发回安徽省合肥市蜀山区人民法院重审。 上述事实，有当事人陈述及原告提供的被告企业信用信息公示报告、原告资质证书、协议方式选聘前期物业服务企业备案表、安徽国际金融贸易中心前期物业服务委托合同、《商品房买卖合同》补充协议、报销封面、进账单、缴费单、国内支付业务收款回单、发票、关于IFC商业裙楼物业费事项的回复意见、IFC大楼外立面自爆玻璃、开启扇维修更换合同，委托协议书、IFC金融中心屋面钢结构氟碳工程合同书、建设工程监理合同、高压配电房巡查记录表、低压配电系统运行记录，工程部水泵房巡检记录，消防及水泵房月保养记录表、消防维保月度季度记录、空调机组运行检查记录表、合肥市不动产登记信息查询结果，被告提供的安徽饭店企业信用信息公示报告、安徽安兴华安物业管理有限责任公司企业信用信息公示报告、安徽安兴发展有限责任公司企业信用信息公示报告、《前期物业服务委托合同》、《商品房买卖合同》及补充协议、房产证四份在卷证实，本院予以确认。 被告提供的保安合同类、保洁合同类、垃圾清理（运）类、电梯维保类合同、中央空调维保类合同、消防维保类合同、锅炉维保类合同、“四害”消杀类合同、屋面防水类合同、2015年至今的保洁服务费、保安服务费、垃圾清运费发票、停车费、公共设施、设备、屋面防水维修保养服务费发票（节选）、现场照片一组、IFC国金汇项目消防及配电工程施工合同、IFC国金汇项目空调购安工程施工合同、国购IFC店商业（9家餐饮商户）燃气泄漏报警系统购安合同、非民用户燃气建设安装工程合同书、天然气供用气合同，能够证明被告对公共区域部分事项委托第三方管理，但不能达到公共区域全部系被告自行管理而原告未对外部公共区域提供过管理和服务的证明目的，且其中商业裙房内部物业管理的资料与本案无关。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应依约履行；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，建设单位安徽饭店与华安公司签订了《“安徽国际金融贸易中心”前期物业服务委托合同》，且明确约定商业按房屋产权证的建筑面积2.5元/㎡·月（外部公共区域的管理）收取物业费，双方理应依约履行。被告认可至2018年12月安徽国际金融贸易中心系由原告提供物业服务，且其于2018年3月30日给原告的《关于IFC商业裙房物业费事项的回复意见》中也曾表示愿意向原告支付一定的管理费用，但本案原告未能提供证据进一步证明在案涉期间即2014年12月26日至2018年12月25日其已全面依约履行了物业服务，且依据被告提供的证据，该期间被告对案涉商业裙房外部公共区域的安保、保洁等物业服务项目亦曾自行委托第三方提供，故应在前期物业服务委托合同约定的物业费标准基础上酌情予以核减。案件审理过程中，原、被告双方皆表示如认定被告需向原告支付物业费，具体金额可由法院酌定，鉴于被告未能举证证明其自行委托第三方提供服务得到原告同意，且商业裙房外部公共区域的物业管理与安徽国际金融贸易中心整个物业区域的物业管理存在一定程度的不可分割，被告必然会从原告对安徽国际金融贸易中心整个区域提供的物业服务中获益，综合考量认定本案被告应按建筑面积1元/平方米/月支付原告物业费为宜。关于被告应缴费的物业建筑面积基数，前期物业合同中约定是按房屋产权证的建筑面积计算，被告提供的一至四层房产证建筑面积是23239.29平方米，原告提供的不动产登记信息显示建筑面积是5383.77平方米，但产权已于2015年4月2日转移登记至孔炎孔健名下。关于被告辩称原告主张2016年4月8日之前的物业费超过诉讼时效。首先，从原告提供的2018年3月30日被告的《关于IFC商业裙房物业费事项的回复意见》可以看出，原告曾在此前向被告主张过物业费，其次，尽管各期物业费确因时间经过而逐渐产生，但由于其系在同一合同项下对一定期间内基于同一原因而产生的连续性债务，各期应履行的债务实际上具有整体性和关联性，故被告的该项辩称，本院不予采信。综上所述，被告应支付原告安徽国际金融贸易中心（商3-101至商3-105、储藏3-106至储藏3-109；商3-201至商3-205、3-储藏2**；商3-301；商3-401）房屋物业费1115485.92元（2014年12月26日至2018年12月25日期间，23239.29平方米×48个月×1元/平方米/月）及安徽国际金融贸易中心（商3-501）房屋的物业费16151.31元（2014年12月26日至2015年4月1日期间，5383.77平方米×3个月×1元/平方米/月），对于原告诉请中超出部分的金额，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告安徽国金商业运营发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽安兴华安物业管理有限责任公司2014年12月26日至2018年12月25日期间（商3-101至商3-105、储藏3-106至储藏3-109；商3-201至商3-205、3-储藏2**；商3-301；商3-401）物业费1115485.92元； 二、被告安徽国金商业运营发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽安兴华安物业管理有限责任公司2014年12月26日至2015年4月1日期间（商3-501）物业费16151.31元； 三、驳回原告安徽安兴华安物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34293元，由原告安徽安兴华安物业管理有限责任公司负担23000元，被告安徽国金商业运营发展有限公司负担11293元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  宁晓燕 人民陪审员  杨 莉 人民陪审员  黄元生 二〇二一年五月十一日 书 记 员  章 敏 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。