山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终781号上诉人(原审被告）:姜洪道，男，1964年11月21日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人(原审第三人）:文登市南庄保温材料厂，住所地威海市文登区环山办五里顶后村10号。负责人：姜洪道，经营者。二上诉人之共同委托诉讼代理人：鞠传胜，山东阔海大地律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：威海市文登区环山办事处五里顶后经济股份合作社，住所地威海市文登区环山办五里顶后社区居委会。法定代表人：刘向阳，理事长。委托诉讼代理人：王寿丽，山东联志律师事务所律师。上诉人姜洪道、文登市南庄保温材料厂（以下简称南庄保温材料厂）因与被上诉人威海市文登区环山办事处五里顶后经济股份合作社（以下简称五里顶后合作社）租赁合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2020）鲁1003民初5397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜洪道、南庄保温材料厂上诉请求：1.撤销原判决第二项，改判姜洪道、南庄保温材料厂支付五里顶后合作社租金36000元或发回重审；2.一、二审案件受理费由五里顶后合作社承担。事实和理由：一、一审判决认定租金金额有误。1.原合同约定期限十年，自1996年1月1日起至2006年12月31日止，前五年每年交提留款25000元，后五年每年交提留款3万元。合同到期后自2007年起姜洪道每年仍支付租金，最后一期支付时间为2014年8月30日。自1996年至2014年姜洪道每年均按双方口头协商数额支付租金，共支付租金242332.5元。1996年合同签订后，因五里顶后合作社违约未按约定接通用电线路，约定姜洪道可以取水的水库发包给案外人，导致姜洪道、南庄保温材料厂无法正常生产经营，在此情况下，姜洪道、南庄保温材料厂每年按照双方当年协商的金额支付租金，故租金从一开始未执行原合同约定。王秋华(姜洪道之妻)、刘向阳(五里顶后合作社之法定代表人，自2000年起任村书记兼村委主任)2020年12月10日通话录音可以证实；2.一审判决将2007年至2014年不定期租赁期间每年支付的租金均认定为支付原合同期间约定租金的差额，不合常理。姜洪道自1996年至2014年间除个别年度外，每年均支付一万左右的租金，在此期间五里顶后合作社并未提出异议，或要求按照原合同约定租金补足差额。姜洪道每年支付租金时，五里顶后合作社均未提示或说明本次支付的租金为原合同期间尚欠付的租金，也没有提示或说明本次支付后尚欠付多少租金，更没有在收据上注明每次支付的租金属于哪一年度的租金，18年间五里顶后合作社没有采取任何有效催收措施，不符合常理。二、本案部分诉请已超过诉讼时效。2014年年底五里顶后合作社要求姜洪道搬离，但无能力按照原合同第九条约定以实际价格收买姜洪道建设的房屋，后姜洪道不再主动支付租金，五里顶后合作社也未主动要求支付租金，因原合同约定租金需每年支付，诉讼时效亦不存在中止、中断等情形，故姜洪道只应参照2007年至2014年间平均年付租金数额支付五里顶后合作社起诉之前未超过诉讼时效部分的三年租金36000元(95650元/8年X3年)。五里顶后合作社辩称，1.合同书已明确约定租赁期内的租赁费标准，姜洪道主张双方曾就合同期内的租赁费标准进行过变更以及在合同到期后曾口头协议租赁费标准，均与事实不符，且无证据证实，不应采纳；合同到期后，五里顶后合作社仅参照原合同约定的标准计算场地占用费，而未考虑市场涨价因素，已经最大限度地作出了让步；2.关于诉讼时效，涉案合同到期后，双方未签订书面合同，姜洪道持续占用涉案场地至今，在五里顶后合作社的持续催缴下，姜洪道也一直断断续续支付部分租赁费至2014年8月，以上事实可知，五里顶后合作社一直在主张权利，且双方的营业场所相距仅几百米，姜洪道主张自2014年8月后五里顶后合作社从未向其催缴过租赁费明显不合情理。五里顶后合作社向一审法院起诉请求：1.判令姜洪道从租赁场地搬离；2.判令姜洪道支付租金及场地占用费约488167.5元及滞纳金直至姜洪道及南庄保温材料厂实际返还租赁场地之日止（暂计算至2020年4月30日）。一审法院认定事实：2006年12月13日经文登市人民政府批复，文登市文城镇五里顶后村民委员会名称变更为文登市五里顶后社区居民委员会，2019年8月28日经威海市文登区人民政府批复文登区五里顶后社区居民委员会名称变更为威海市文登区环山办事处五里顶后经济股份合作社。1996年7月1日五里顶后村委会与姜洪道签订一份合同，合同约定，村委会向姜洪道提供场地3000平方米，提供电量40千瓦，将电线送到车间山头；村委会水库有水的情况下，提供姜洪道用水。合同期限十年，自1996年1月1日起至2006年12月31日止。前五年每年交提留款25000元，后五年每年交提留款30000元。合同期满，土地使用权归村委，其余资产归姜洪道所有，正规房屋合同终止时，村委会按照终止时的实际价格购买。合同签订后，姜洪道陆续支付租金，截止到2014年8月30日交付租金数额共计242332.5元。针对姜洪道的时效抗辩，五里顶后合作社认为涉案合同虽然约定了合同履行期限，但合同到期后双方没有签订书面合同，姜洪道仍租赁使用涉案场地，其租赁行为一直持续到现在，五里顶后合作社有权随时向姜洪道主张权利；姜洪道租赁的场地在五里顶后合作社辖区内，距村委办公场所仅几百米的距离，姜洪道称自2014年之后五里顶后合作社从未向其主张过租金显然不符合情理，在五里顶后合作社持续的催缴下，姜洪道一直不间断的支付少部分租金，双方的租金催缴处在持续的状态，姜洪道主张2014年后五里顶后合作社没有向其催缴过租金亦与事实不符。关于租金，五里顶后合作社陈述计算依据为：合同约定的期内租金截止到2006年12月31日，按照前五年为25000元/年，后五年为30000元/年，合计数额为275000元；合同到期后即2007年1月1日至2020年12月31日，共计14年，占地使用费参照合同约定的租金30000元/年计算，合计420000元。姜洪道应交租金及占地费总计为695000元，扣除已付租金242332.5元，尚欠应付期内租金32677.5元，与占用费420000元合计数额为452667.5元。另，滞纳金计算依据明确为合同内的欠付租金32667.5元(275000-242332.50)，自2007年1月1日起按同期银行贷款利率计算至付款之日止。姜洪道认为，合同履行期间每年支付的租金由双方协商，八年共支付租金95650元是协商的结果，每年租金平均数额为11956.25元。合同到期后，自2007年起属于不定期租赁合同，应按每年12000元来计算之后的占用费，对未超过三年法定诉讼时效期间的租金同意支付三年，超过时效部分的租金不应支付。五里顶后合作社认可合同到期后，自2007年双方为不定期租赁，但姜洪道在2007年之前合同期内没有按照合同约定足额缴纳租金，并不代表双方对合同租金的数额进行变更。此后，姜洪道陆续缴纳的租金当中，也没有明确注明缴纳租金的年份，合同到期后双方未签订书面的租赁合同，租金数额应当按照原合同约定计算。另，姜洪道反诉要求五里顶后合作社以56万元的价格收购其自建正规房屋，但未提供证据证实其自建房屋属于合同约定的正规房屋及价值。一审法院认为，五里顶后合作社与姜洪道签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。五里顶后合作社依照约定将租赁物交付给姜洪道使用，姜洪道理应按照合同约定交付租金。涉案租赁合同已明确约定租金标准、租赁期限。按照合同约定姜洪道应交付的合同期限内的租金数额为275000元，合同履行中，双方在诉讼中确认姜洪道已经交付的租金数额为242332.5元，姜洪道尚欠合同内租金数额为32667.5元，事实清楚。合同履行期至2016年12月31日届满后，姜洪道应当按照合同约定返还租赁物，搬离租赁场地，但姜洪道没有返还，五里顶后合作社也没有要求其返还，双方形成不定期租赁合同。五里顶后合作社有权随时解除不定期租赁合同，并要求姜洪道返还租赁物及支付欠付的租金。关于姜洪道占用租赁物期间产生的费用，合同对租金数额约定明确，姜洪道在租赁合同到期继续使用原来的租赁物，且未与五里顶后合作社就占有使用期间的租金数额进行重新约定，五里顶后合作社主张比照合同期限内约定的租金标准计算占用租赁物期间的占用费，符合合同持续履行的客观实际。五里顶后合作社据此自2007年1月1日至2020年12月31日，按照租金3万元/年计算占地使用费42万元，证据充分，予以支持。关于诉讼时效，姜洪道租赁的场地在五里顶后合作社驻地，涉案租赁物作为五里顶后合作社集体财产出租后获取的收益，是五里顶后合作社收入来源，作为该财产的管理者，收取并持续主张尚欠租金是五里顶后合作社管理者应履行的职责。合同双方当事人在同一地域，五里顶后合作社陈述多次向姜洪道主张权利，符合常理。姜洪道最后一次交付租金的时间是2014年8月20日，其以2015年后五里顶后合作社未向其索要租金为由，所提出的时效抗辩，理由不当，不予采纳。关于滞纳金，租赁合同已约定租金的交付时间，对五里顶后合作社主张的合同期内尚欠租金32667.5元，自2007年1月1日起按同期银行贷款利率计算至付款之日止的诉讼请求，予以支持。南庄保温材料厂同意从租赁场地搬离，并自愿与姜洪道一起承担应支付的租金，予以照准。姜洪道反诉五里顶后合作社购买其自建房屋，经审查与本案不属同一法律关系，不予一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、姜洪道、文登市南庄保温材料厂于判决生效后十日内从租赁威海市文登区环山办事处五里顶后经济股份合作社的场地内搬出；二、姜洪道、文登市南庄保温材料厂于判决生效后十日内支付威海市文登区环山办事处五里顶后经济股份合作社租金及场地占用费452667.5元，并承担以32667.5元为本金基数自2007年1月1日起至实际付款之日止按一年期市场报价利率计算的利息；三、驳回威海市文登区环山办事处五里顶后经济股份合作社的其他诉讼请求。如果未按决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4311元，由威海市文登区环山办事处五里顶后经济股份合作社负担314元，由姜洪道负担3997元。二审期间，当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。姜洪道、南庄保温材料厂提交2020年12月10日姜洪道之妻王秋华与五里顶后合作社法定代表人刘向阳之间的通话录音一份，拟证实当事人之间口头约定每年租赁费万八千，实际上姜洪道每年也是按照1万元左右交的租赁费，双方事实上口头变更了约定的租金标准。经质证，五里顶后合作社认为：1.录音的书面记录只是节选了一部分，从该部分可看出双方是在陈述要求五里顶后合作社向上级领导反映给予姜洪道相应照顾，在姜洪道称双方有口头协议，一年给个万八千的，五里顶后合作社法定代表人刘向阳回应时并未明确承认，只是陈述了姜洪道缴纳租金的过程，系对姜洪道缴纳租金过程的客观陈述，并非对姜洪道主张的双方曾口头协议一年支付万八千的认可，如果双方曾就租赁费明确协商一致并达成协议，即使系口头协议，租金标准也不可能是一个不确定的数字，双方并未就占用期间的租赁费达成一致意见；2.录音中在陈述后期未交租金的过程中，五里顶后合作社派员前去催缴的过程中，姜洪道明确陈述五里顶后合作社的法定代表人去是去过，且曾经与姜洪道发生过争执，也可证实五里顶后合作社在姜洪道未缴纳租金的期间一直处于正常的持续催缴的状态。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于租金标准问题。依据法律规定，租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限变更为不定期租赁。本案中，涉案租赁合同租赁期限期至2006年12月31日届满后，姜洪道继续使用租赁场地，五里顶后合作社也未提出异议，原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁合同关系。在此情况下，五里顶后合作社基于原有效的租赁合同约定，有权要求姜洪道继续按照原租赁合同约定的租金标准缴纳不定期租赁期限内的房屋占用费用，也有权随时解除该不定期租赁合同并要求姜洪道返还租赁物及支付尚欠付的合同期内的租金。姜洪道主张原租赁合同期限内的租金标准及合同期满后的租金标准，双方已经协商变更，即自1996年1月1日始姜洪道每年均按双方口头协商的不确定数额支付租金，共计支付租金242332.5元，2014年8月30日之后因双方就解除合同后的地上建筑物购买问题未能协商一致而未能缴纳租金，五里顶后合作社对此予以否认，姜洪道应对该主张提供证据证实，否则应承担举证不能的法律后果。首先，姜洪道主张原租赁合同签订后，五里顶后合作社违约未按约定接通用电线路并将姜洪道可以取水的水库发包给案外人，导致姜洪道开办的南庄保温材料厂无法正常生产经营，继而同意协商变更租金标准，五里顶后合作社对此予以否认，姜洪道未提供有效证据证实，且租赁合同中仅约定村委水库有水的情况下提供用水，未约定五里顶后合作社持续保证水库内的水源供应，姜洪道开办的南庄保温材料厂持续经营多年的事实也可推定合同约定的水、电供应正常，姜洪道该事实主张证据不足，不予采纳。其次，姜洪道主张曾在合同期限内向五里顶后合作社提出解除合同，系五里顶后合作社要求继续履行并同意协商变更租赁标准，未提供证据证实，与涉案租赁合同的履行事实不符；姜洪道主张2014年8月30日之后因双方就解除合同后的地上建筑物购买问题未能协商一致故而未能缴纳租金，未能提供证据予以证实，且协商合同解除未果情况下亦不能当然免除姜洪道应支付占用费的法定义务。故姜洪道该部分主张理据不足，不予采纳。再次，姜洪道提交的据以支持其主张的唯一证据即录音资料中，五里顶后合作社之法定代表人刘向阳仅系客观陈述姜洪道缴纳租金的过程，并未明示认可同意变更原合同租赁标准，不足以证实双方就变更租赁费用达成合意。最后，姜洪道主张其每年根据经营情况与五里顶后合作社协商缴费具体数额，但其每年缴纳租金金额并不一致，数额差距较大，其主张的每年缴纳租金标准万八千元无从考证，对此五里顶后合作社主张在合同期内，姜洪道系一直未按照合同的约定按时足额缴纳租金，而是在其催缴下，有钱就付一部分，没钱就拖一段时间，付款的多少不由五里顶后合作社决定，该解释更具有合理性。综上，依据本案现有事实和证据，姜洪道关于租金标准及计算方式的上诉主张，证据不足，与事实和法、理不符，不予采纳。一审判决按照双方合同约定计算合同期内姜洪道欠付的租金数额，参照合同约定计算合同期外姜洪道的占用费用，并无不当，本院予以维持。关于诉讼时效问题，姜洪道缴纳租金时间持续到合同期满后的2014年8月30日，表明姜洪道认可欠付租赁费，并以不定期且不定金额方式持续履行支付欠付租金的合同义务，2014年8月30日之后姜洪道亦表示系因合同解除后续事宜协商未果才未继续缴纳租金，而非拒绝缴纳租金，上述事实表明，姜洪道同意并事实上继续履行给付租金或占用费的合同义务，诉讼时效多次发生中断；姜洪道租赁的场地在五里顶后合作社驻地，双方的营业场所相距仅几百米，涉案租赁物作为五里顶后合作社集体财产出租后获取的收益，系五里顶后合作社收入来源，作为一级组织的五里顶后合作社收取并持续主张尚欠租金既系其必须履行的管理职责，也符合财务要求和习俗常理，应认定五里顶后合作社主张在租赁物占用期内已多次主张权利，诉讼时效亦发生多次中断；姜洪道提供的录音资料中，当双方谈及因后期未交租金五里顶后合作社派员前去催缴时，姜洪道明确陈述五里顶后合作社的法定代表人确曾向其主张过租金，且曾经与其发生过争执，也可证实五里顶后合作社在姜洪道未缴纳租金的期间一直处于正常的持续催缴的状态。据上，一审判决认定五里顶后合作社已多次向姜洪道主张权利，姜洪道亦持续履行给付租金的义务，本案未超过诉讼时效，并无不妥，本院予以维持。至于合同解除后的租赁场地内的建筑物处置或补偿问题，双方可另行解决。综上，姜洪道、南庄保温材料厂之上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8623元，由姜洪道、文登市南庄保温材料厂负担。本判决为终审判决。审判长  于大海审判员  金永祥审判员  许 萍二〇二一年五月二十六日书记员  刘双双