北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4980号上诉人（原审被告）：北京东方京海投资有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇双裕南小街1号院3号楼1层3-3室。法定代表人：朱歌燕，董事长。委托诉讼代理人：张**平，女，北京东方京海投资有限公司人资行政部员工。被上诉人（原审原告）：辛淑霞，女，1957年7月15日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘刚，北京市尚荣信律师事务所律师。上诉人北京东方京海投资有限公司（以下简称东方京海公司）因与被上诉人辛淑霞房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初17000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张海洋独任审理，于2021年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人东方京海公司之委托诉讼代理人张**平、被上诉人辛淑霞之委托诉讼代理人刘刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方京海公司上诉请求：1．请求撤销一审判决第二项、第三项；2．依法改判辛淑霞将涉案房屋腾退给东方京海公司，东方京海公司向辛淑霞返还购房款169．6万元，按照双方过错比例分担利息损失，并酌情减少东方京海公司应支付的经济赔偿金数额。3．本案的一、二审费用由辛淑霞承担。事实与理由：1．在认定法律事实方面，一审法院犯有对事实认定不准的错误。原审法院在判决中判令双方的《蓝尚家园房屋使用权转让协议》无效，但是东方京海公司对此向判决内容持有异议，东方京海公司认为涉案协议为当事人双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属于有效法律。且涉案协议名称以及性质均为房屋使用权转让协议，并非商品房买卖协议，东方京海公司也并没有实施任何商品房销售的行为。至于辛淑霞在一审中提交的涉诉房屋的宣传海报等材料为当时公司内部的宣传资料，辛淑霞为东方京海公司员工杨伯钧的母亲（该项事实已经在一审中予以认定），故辛淑霞有合理渠道得到上述材料的机会与路径。虽辛淑霞在一审中否认其占用了杨伯钧的购房名额，却没有实际证据来证明。一审法院便据此来认定东方京海公司面向社会出售涉诉房屋，系事实认定错误。其次，即使一审法院判令涉案协议无效，也并未在审判的同时判令辛淑霞腾退涉案房屋给东方京海公司。原审法院应当在做出判令双方所签订的协议无效的同时一并处理腾退返还房屋的事宜。再次，购房款利息作为辛淑霞的资金占用损失，应由双方按照过错程度予以承担。在涉案协议签订时，当事人双方意思完全自治，该协议的无效，双方均有过错，并不应由东方京海公司一方来承担全部责任，一审法院判令结果对于辛淑霞畸轻，有失公允。最后，辛淑霞长期居住涉案房屋所产生的房屋占用费，也应在赔偿数额的酌定中予以充分考虑，从而酌减东方京海公司应支付给辛淑霞的经济赔偿数额。即使涉案协议被认定为无效，辛淑霞长期占用东方京海公司房屋的事实亦对东方京海公司的财产造成了一定程度的损失，辛淑霞理应对此期间的占用支付合理费用。综上所述，一审法院的判决在事实认定上有错误，明显有违公平，请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判，以维护东方京海公司的合法权益、维护社会公平正义为感。辛淑霞辩称，同意一审判决，不同意东方京海公司的上诉请求及理由，维持原判。辛淑霞向一审法院起诉请求：1．判令辛淑霞、东方京海公司签订的《蓝尚家园房屋使用权转让协议》无效；2．判令东方京海公司向辛淑霞返还购房款169．6万元；3．判令东方京海公司向辛淑霞给付购房款对应的利息，以40万元为基数自2014年9月22日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按同期全国间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算；以29．6万元为基数自2015年12月4日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按同期全国间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算；以100万元为基数自2016年7月4日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按同期全国间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算；4．判令东方京海公司赔偿辛淑霞房屋装修款22万元；5．判令东方京海公司赔偿辛淑霞房屋差价损失款50万元；6．本案诉讼费由东方京海公司承担。一审法院认定事实：2014年，东方京海公司（转让方）与辛淑霞（受让方）签订了《蓝尚家园房屋使用权转让协议》，双方约定：第一条房屋基本情况，房屋为蓝尚家园（推广名北京国兴城，该项目位于北京市顺义区后沙峪镇双裕大街东段）南区×××号房，用途为办公……土地使用年限自2011年11月3日至2061年11月2日止。该房屋协议约定的建筑面积共136．24平方米。第二条房屋使用权转让款，按建筑面积计算，该房屋使用权合每平方米（人民币）??17028．77元，合计总金额2320000元……第四条付款，一、该房屋总金额按两个阶段进行支付，（一）第一阶段转让款为协议总金额的80%，共计??1696000元整，……受让方已交首付款人民币??696000元，……交齐首付款后签订本房屋使用权转让协议。受让方需在约定时间内补齐总金额的80%第一阶段转让款、针对该部分款项，受让方选择以下第一种付款方式付款：1．一次性付款。受让方在签订本协议当天起30日内通过一次性付款补齐第一期转让款（总金额的80%），即还需一次性补齐??1000000元整……第二阶段转让款（合同总金额的20%）：转让方通知受让方办理产权登记手续，受让方应当在接到转让方通知之日起30日内支付第二期转让款人民币??424000元整……第六条交接使用权期限，转让方应当在2015年12月31日前，将该房屋使用权交接受让方使用……第八条交接房屋使用权，……双方进行验收交接后，签署房屋使用权交接单。转让方还需提供《质量保证书》和《使用说明书》……第九条关于产权登记的约定，转让方建造了标的房屋，但是暂时尚未取得相关分户产权证，受让方与转让方对此均知悉。转让方自该房屋使用权实际交接之日起3年内，为受让方落实办理该房屋的《房屋所有权证》手续，使其满足网签条件。转让方应当在房屋使用权实际交接之日起每年为受让方发送《房屋所有权证办理情况》的书面告知函。(一)出让方落实分户产权分割，转让方在房屋使用权交接之日起3年内落实办理该房屋的《房屋所有权证》手续时，买受人应当在接到出卖人书面告知函之日起30日内按本约定，向出卖人支付第二阶段转让款，并按要求向出卖人提供办理《房屋所有权证》所必需的资料，预缴办理《房屋所有权证》所需缴纳的相关费用。如买受人原因，未能在指定时间内支付第二期转让款，出卖人有权将该房屋使用权收回，将受让方已支付款项无息退还至受让方原付款账户。受让方与转让方在签署该房屋的北京市商品房买卖合同时，本协议自动作废，受让方所交转让款将自动转为该房屋购房款。(二)出让方未落实分户产权分割，如因转让方的责任，转让方未能在该房屋使用权交接之日起3年内落实《房屋所有权证》办理，转让方应当将办理结果书面通知受让方。双方约定后按照以下方式处理：1．受让方在通知送达之日起90日内提出回购的书面申请，转让方在收到书面申请后30日内，将全额退还受让方所交转让款并给予8%的补偿。2．受让方在通知送达之日起90日内未做出回购的书面申请的，即视为受让方放弃回购权。转让方将免去本合同第四条规定的第二阶段转让款，同时受让方将继续拥有该房屋使用权、处置权、收益权等其他一切权益。协议还对违约责任、保修责任、物业管理等内容进行了约定。附件三对公寓设备标准进行了约定。辛淑霞于2016年7月4日支付首付款1696000元，后东方京海公司将涉诉房屋交付给辛淑霞使用。辛淑霞提交银行流水及收据，银行流水显示辛淑霞于2014年9月22日向东方京海公司支付40万元，于2015年12月4日向东方京海公司支付29．6万元，于2016年7月4日向东方京海公司支付100万元。收据显示：“2016年7月4日，今收到辛淑霞交来北京国兴城公寓xxx诚意金，人民币（大写）壹佰陆拾玖万陆仟元整，收款人：辛淑霞”。辛淑霞提交东方京海公司关于涉诉房屋的宣传海报等材料及售楼处照片，海报内容为：“地铁旁，全现房，纯精装，顺义后沙峪，94-136平米精装公寓，25000元/平米起，清盘出售，HOTLINE010-80479888”。东方京海公司提交涉诉房屋水电缴费人为杨伯钧的明细查询报表，并提交劳动合同书证明杨伯钧为北京海航基础投资有限公司员工，称该公司属于海航集团，即杨伯钧系海航公司的员工。辛淑霞向一审法院口头说明杨伯钧是辛淑霞的儿子，但是辛淑霞购买房屋并非占用杨伯钧的购房名额，涉诉房屋是对外公开销售的商品房，辛淑霞可能听杨伯钧说过但也有其他渠道了解售房信息。辛淑霞提交《关于禁止违规销售房屋的告知书》及京建法罚（顺建）字【2018】第660130号《行政处罚决定书》，顺义区住建委市场科发布的《关于禁止违规销售房屋的告知书》内容为：“北京东方京海投资有限公司：近日，我科收到关于你公司无证销售位于顺义区后沙峪镇海航国兴城小区3号楼、5号楼的信访举报，经我科核实，信访人所举报的情况属实。依据《商品房销售管理办法》（建设部第88号令）要求，现正式通知你公司立即停止销售行为”，京建法罚（顺建）字【2018】第660130号《行政处罚决定书》中经北京市顺义区住房和城乡建设委员会核实内容如下：“‘蓝尚家园’（规划名称为‘海航北京后沙峪综合配套基地（顺义新城第20街区20-72、20-80地块住宅混合公建用地配建公共租赁住房）项目’）由北京东方京海投资有限公司开发建设，‘蓝尚家园’5号楼的性质为办公，属于综合类性质。在该项目《土地出让合同》中明确标明该宗土地商业类、综合类等部分必须由受让人持有，不可分割出售。‘蓝尚家园’为不可销售的房屋。……自2018年11月份至今，已经有40余人就北京东方京海投资有限公司销售不符合销售条件的商品房并收取预定性质价款一事，通过便民电话等方式到北京市顺义区住房和城乡建设委员会上访，已经造成了一定影响。本案无其他从轻从重情节。当事人北京东方京海投资有限公司对其销售不符合销售条件的商品房，并收取预定性质价款的事实没有异议。”辛淑霞提交受让人为：北京海航顺投置业有限公司、海航置业控股（集团）有限公司、北京首都航空有限公司、天津市大通建设发展集团有限公司联合体的《国有建设用地使用权出让合同》的补充协议，第二十四条约定：“本次出让宗地中的商业、综合等部分必须由受让人持有，不可分割出售。”辛淑霞向一审法院提交涉诉房屋周边小区房屋价格的相关材料，以证明涉诉房屋周边小区的相似房屋自2014年后的价格大幅上涨，辛淑霞因而遭受损失。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审法院多份生效判决已经认定双方达成的转让协议属无效协议。关于东方京海公司辩称转让协议有效并称辛淑霞占用内部员工购房资格购买涉诉房屋的意见，鉴于其未提交充分证据，且结合现有证据显示东方京海公司面向社会出售涉诉房屋系既定事实，且《蓝尚家园房屋使用权转让协议》签订方为辛淑霞，收据交款人亦为辛淑霞，故一审法院对东方京海公司的辩解意见不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故本案中东方京海公司应退还辛淑霞已交纳的房款及利息，一审法院对辛淑霞该请求予以支持。关于辛淑霞主张赔偿房屋装修款的请求，鉴于辛淑霞在庭审结束前未能提交房屋装修款项具体费用的明确证据，一审法院对此数额难以确定，在本案中不予支持，辛淑霞待证据明确后可另案处理。关于辛淑霞主张的房屋经济损失，一审法院根据双方过错程度、涉诉房屋市场价值、辛淑霞居住使用情况、参照生效判决认定原则等酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、确认辛淑霞与北京东方京海投资有限公司签订的《蓝尚家园房屋使用权转让协议》（涉诉房屋位于蓝尚家园南区×××号）无效；二、北京东方京海投资有限公司于判决生效之日起七日内退还辛淑霞购房款一百六十九万六千元并支付利息（以四十万元为基数，自二〇一四年九月二十二日至二〇一九年八月十九日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以二十九万六千元为基数，自二〇一五年十二月四日至二〇一九年八月十九日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以一百万元为基数，自二〇一六年七月四日至二〇一九年八月十九日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以一百六十九万六千元为基数，自二〇一九年八月二十日起至实际退清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、北京东方京海投资有限公司于判决生效之日起七日内给付辛淑霞经济损失十四万元；四、驳回辛淑霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，多份生效判决已经认定《蓝尚家园房屋使用权转让协议》属无效协议，本案中东方京海公司与辛淑霞签订的《蓝尚家园房屋使用权转让协议》亦因违反行政法规的强制性规定应属无效，东方京海公司上诉主张该转让协议有效并称辛淑霞占用内部员工购房资格购买涉诉房屋的意见，并未提交充分有效证据予以证明，故本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案东方京海公司与辛淑霞签订的《蓝尚家园房屋使用权转让协议》已经被认定为无效，故东方京海公司应当返还辛淑霞房款，辛淑霞亦应当腾退涉案房屋。一审法院对于返还房屋未向东方京海公司释明存在不当，且东方京海公司在二审中明确提出腾退房屋请求，本院对此予以纠正。关于双方因协议无效产生的损失，一审法院根据双方的过错程度，认定东方京海公司应支付辛淑霞房款利息及损失，并无不当，本院予以支持。综上所述，东方京海公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初17000号民事判决；二、确认辛淑霞与北京东方京海投资有限公司签订的《蓝尚家园房屋使用权转让协议》（涉诉房屋位于蓝尚家园南区第x栋xxx号）无效；三、北京东方京海投资有限公司于本判决生效之日起七日内退还辛淑霞购房款一百六十九万六千元并支付利息（以四十万元为基数，自二〇一四年九月二十二日至二〇一九年八月十九日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以二十九万六千元为基数，自二〇一五年十二月四日至二〇一九年八月十九日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以一百万元为基数，自二〇一六年七月四日至二〇一九年八月十九日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以一百六十九万六千元为基数，自二〇一九年八月二十日起至实际退清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、北京东方京海投资有限公司于本判决生效之日起七日内给付辛淑霞经济损失十四万元；五、辛淑霞在收到北京东方京海投资有限公司上述第三、四项判决款项之日起七日内将北京市顺义区后沙峪镇双裕大街东段蓝尚家园南区×××号房屋腾退返还给北京东方京海投资有限公司；六、驳回辛淑霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13064元，由辛淑霞负担3160元（已交纳），由北京东方京海投资有限公司负担9904元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费19808元，由北京东方京海投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张海洋二〇二一年五月十日法官助理 张 清书 记 员 屈赛男-12--1-