北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5894号上诉人（原审原告、反诉被告）：宜昌市鹏飞汽车有限公司，住所地宜昌市体育场路21号。法定代表人：李**飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田智华，北京华馥律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京周庄子投资管理中心，住所地北京市丰台区丰台镇后泥洼251号。法定代表人：杨永胜，董事长。委托诉讼代理人：杨旭，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**，北京市尚公律师事务所实习律师。上诉人宜昌市鹏飞汽车有限公司（以下简称宜昌鹏飞公司）因与被上诉人北京周庄子投资管理中心（以下简称周庄子中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初15642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜昌鹏飞公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审诉讼请求，诉讼费用由周庄子中心承担。事实与理由：宜昌鹏飞公司主张一审判决未将《合作协议》中涉及供热锅炉房办公用房超出规划许可证内容的增建部分747.79平米认定为无效合同，属于认定事实不清；宜昌鹏飞公司认为双方约定的本意是只有在宜昌鹏飞公司到期主动提出不再经营的前提下涉案房屋才无偿转让给周庄子中心，宜昌鹏飞公司建设房屋的扩建造价费用，周庄子中心应予负担；一审判决中关于认定协议到期后周庄子中心主张的占用使用费的数额计算未考虑新冠疫情对宜昌鹏飞公司经营活动的影响。周庄子中心同意一审判决。宜昌鹏飞公司向一审法院起诉请求判决：1.周庄子中心支付房屋建设价值及装修补偿款7393097.19元（参照宜昌鹏飞公司自行委托评估报告结果，该金额包括房屋整体、房屋构筑物及机器设备的价值）；2.周庄子中心赔偿经营损失230万元（按照2019年的经营平均值计算的，利润为230万）；3.周庄子中心承担本案诉讼费。周庄子中心向一审法院提出反诉请求判决：1.宜昌鹏飞公司将位于北京市丰台区周庄子村东大街23号院内的房屋腾退交还；2.宜昌鹏飞公司按年租金30万元的标准支付自2020年1月1日至实际腾退日的房屋占用费及欠付的水费101374.5元、电费52366元、供暖费12000元；3.判令宜昌鹏飞公司按合同约定支付违约金10万元；4.宜昌鹏飞公司支付本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2004年2月18日，甲方北京市丰台区丰源设备安装公司（以下简称丰源公司）与乙方宜昌鹏飞汽车装饰材料销售有限公司（该公司于2006年1月5日更名为宜昌市鹏飞汽车有限公司）就合作经营“北京鹏飞宝迪汽车装饰服务”项目签订了《合作协议》，协议约定如下：第二条项目地点：北京市丰台区周庄子村东大街23号院内（丰源公司七里庄锅炉房土地1300平方米，其中含旧锅炉房300平方米）；第三条合作方式：甲方提供项目用地和部分房屋，乙方负责提供建设装修及经营项目相关配套资金；第五条利益分配：项目合作合作中的第一个伍年，乙方第一年付给甲方壹拾伍万元整的租金，余下四年每年按贰拾万元交付，第二个伍年乙方每年给付甲方贰拾伍万元整的租金，第三个伍年，乙方每年付给甲方叁拾万元整的租金；第六条权利和义务：建设期间3.乙方投资新建三层共计1200平方米生产经营用房及300平方米旧锅炉房改造。根据施工图纸预计投资300万元，所需资金由乙方承担（见附件）。经营期间5.乙方在甲方土地上所建房屋和设施，在合作期间，经营使用权归乙方所有。6.合作期满后，如乙方需继续经营，享有优先承租权，乙方如不再继续经营，乙方所有房产必须无偿转让给甲方（估算：叁佰万元）；第七条违约责任：2.本合同双方应认真履行，不能违约，如任何一方违约，应赔偿对方经济损失，并付违约金壹拾万元。该合作协议有甲方上级单位北京市丰台区周庄子农工商联合公司盖章确认。附件投资预算载明：1.主体工程24米＊16米＊3层＊1000元／每平方米＝1,152,000元，2.内外装饰工程24米＊16米＊3层＊950元／每平方米＝1,094,400元，3.锅炉房改造工程300平方米＊950元／每平方米＝285,000元，4.院内场地改造及污水处理等500,000元，合计3,031,400元。上述协议签订后，丰源公司将北京市丰台区周庄子村东大街23号院内空地及西侧旧锅炉房交付宜昌鹏飞公司。宜昌鹏飞公司于2004年4月起在该地址东侧投资新建三层楼房。案件审理过程中，宜昌鹏飞公司与周庄子中心共同确认旧锅炉房无规划审批手续，周庄子中心提交的农村集体经济组织登记证及土地证书记载涉案土地所有权人为北京市丰台区卢沟桥乡周庄子村经济合作社。经周庄子中心申请，一审法院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局（以下简称规自委丰台分局）调查关于丰台区周庄子东大街23号房屋规划手续等情况，规自委丰台分局回函并附：1.2003规丰建字0175号建设工程规划许可证附件、附图，载明：建设单位北京市丰台区周庄子农工商联合公司，建设项目名称供热锅炉房办公用房，审批建筑规模293.53平方米，层数地上1，地下0，高度4.9米，总造价300000元；2.2004规丰行决字《行政处罚决定书》，载明：“经查北京市丰台区周庄子农工商联合公司于2004年4月10日开工建设的供热锅炉房办公用房工程，在施工过程中超出规划许可证批准内容，擅自增建二层，扩大建筑面积747.79平方米。以上行为违反了《北京市城市规划条例》第四十三条之规定，已构成违法建设。根据《行政处罚法》第六条之规定，决定对你单位上述违法行为进行罚款处理，罚款金额523453元。”2004年9月28日，甲方丰源公司与乙方宜昌鹏飞公司签订了《补充协议》，载明第一条：乙方投资建设的东大街23号院内三层房屋（1200m2），因甲方规划手续不全，超过规划批准面积747.79m2，致使造成丰台区规划局罚款，每平方米700元，共计：523453元。经甲、乙双方协商，甲方要求此罚款由乙方支付50万元，甲方支付23453元。甲方同意乙方先期所支付的50万元罚款，抵扣乙方应付给甲方三年整的场地租金（自2008年1月1日起乙方付给甲方第四年租金20万）。第二条：为减少乙方经济损失，甲、乙双方约定，从2005年1月1日起租，合同期15年，自2005年1月1日起至2019年12月31日止。2016年11月7日，丰源公司（转让方）与周庄子中心（受让方）、宜昌鹏飞公司（原协议乙方）签订了《转让合同书》，约定：自2017年1月1日起，原《合作协议》的甲方权利义务由周庄子中心承接，既享有权利，又承担义务。宜昌鹏飞公司与周庄子中心均认可双方签订的合同名为《合作协议》实为租赁合同。《合作协议》履行期间，宜昌鹏飞公司对新建三层楼房及旧锅炉房进行了改造，并对外经营使用，且按照合同约定向周庄子中心交纳租金至2019年12月31日，宜昌鹏飞公司自述十五年期间平均年利润为七八十万元。《合作协议》届满前，宜昌鹏飞公司于2016年11月18日向周庄子中心提出《申请》，请求延长合同时间至2039年12月31日，将宜昌鹏飞公司新建装修价值1000多万元的建筑物无偿移交周庄子中心，建议第一个五年租金递增到每年50万元，第二个五年递增到每年60万元，第三个五年递增到每年80万元，第四个五年递增到每年100万元。2019年11月至12月，宜昌鹏飞公司法定代表人与周庄子中心法定代表人协商续租事宜未果。《合作协议》到期后，宜昌鹏飞公司正常使用涉案场地及房屋至2020年4月6日。宜昌鹏飞公司于2020年4月自行委托中立资产评估（北京）有限公司对土地租赁合同到期涉及到的部分资产在2020年3月31日的市场价值进行评估，评估结果：房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、机器设备、电子设备的原值为10341626.43元，净值为7393097.19元。2020年4月7日，周庄子中心在东大街23号院外设置围挡，宜昌鹏飞公司称周庄子中心以合同到期为由强行停水、停电、停气，导致无法正常经营，应赔偿经营损失。周庄子中心主张宜昌鹏飞公司欠付水电费及供暖费，其中水费为2018年3月至12月52687元、2019年7月至12月31492.5元、2020年1月至10月17195元，共计101374.5元，电费为2020年2月25000元、2020年3月13800元、2020年4月12000元、2020年5月1566元，共计52366元，2019-2020年度供暖费12000元。宜昌鹏飞公司认可欠付供暖费12000元、2020年2月及3月电费38800元，对其余费用不予认可。一审法院认为，本案争议焦点有三：一是《合作协议》的效力问题；二是宜昌鹏飞公司能否就涉案房屋的建造及装修获得相应赔偿；三是《合作协议》到期后的占有使用费问题。第一，关于《合作协议》的效力。从协议内容看，双方就租赁的土地及房屋、租金标准、租赁期间等进行了明确具体的约定，虽名为《合作协议》，实为租赁合同关系。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案土地为集体建设用地，协议就东大街23号院内集体建设用地的租赁不违反相关法律规定，应为合法有效，而东大街23号院内西侧旧锅炉房在协议签订前已存在并作为租赁物对外出租，但该旧锅炉房自始至终未办理相应规划审批手续，故应认定《合作协议》所涉旧锅炉房的部分为无效。第二，关于宜昌鹏飞公司能否获得相应赔偿。《合作协议》的有效部分，明确约定由宜昌鹏飞公司自行承担资金在涉案土地新建三层楼房，合同期满后，如不再继续经营，所有房产无偿转让。现《合作协议》履行期限已经届满，周庄子中心明确表示不再续租，宜昌鹏飞公司已无继续经营的可能。宜昌鹏飞公司出资建造房屋，并对涉案房屋进行装修改造，系其为对外经营使用而进行的必要投入，且在协议约定的十五年可预见期限内进行了使用。宜昌鹏飞公司在签订《合作协议》时，应明知其投入成本与可使用时限之间的关系并进行预判。即便该协议部分无效，其所投入的成本已在协议履行期内全面地得到了实现。现《合作协议》到期，宜昌鹏飞公司就涉案土地及房屋已无可期待利益及信赖利益，对其要求补偿款及经营损失的诉讼请求，法院难以支持；对周庄子中心要求宜昌鹏飞公司腾退交还房屋的反诉请求，法院予以支持。第三，关于协议到期后的占有使用费。本案中，宜昌鹏飞公司支付租金至2019年12月31日，其认可正常使用涉案场地及房屋至2020年4月6日，关于2020年1月1日至2020年4月6日期间的占有使用费，法院认为参照双方协议到期前年租金30万元的标准计算为宜；关于2020年4月7日至实际腾退之日的占有使用费，周庄子中心于2020年4月在东大街23号院外搭建围挡，表明了不再继续出租的意愿，也影响涉案房屋及场地的正常使用，其主张该期间的占有使用费，依据不足，法院不予支持。另外，双方因合同到期的续租问题产生争议，而在《合作协议》履行期间内，宜昌鹏飞公司并不存在违约行为，周庄子中心要求宜昌鹏飞公司支付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，法院不予支持。关于水费、电费、供暖费，宜昌鹏飞公司认可未支付2019年至2020年度供暖费12000元、2020年2月及3月电费38800元，法院对周庄子中心的此项请求，予以支持；周庄子中心未就宜昌鹏飞公司拖欠其余水费、电费的主张进行举证，故对其该项请求，法院不予支持。据此，一审法院于2021年2月判决：一、宜昌市鹏飞汽车有限公司于判决生效之日起三十日内将位于北京市丰台区周庄子村东大街23号院土地及房屋腾退交还北京周庄子投资管理中心；二、宜昌市鹏飞汽车有限公司于判决生效之日起十日内支付北京周庄子投资管理中心2020年1月1日至2020年4月6日占有使用费80000元；三、宜昌市鹏飞汽车有限公司于判决生效之日起十日内支付北京周庄子投资管理中心供暖费12000元、2020年2月及3月电费38800元；四、驳回宜昌市鹏飞汽车有限公司的诉讼请求；五、驳回北京周庄子投资管理中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审查认定的事实与一审查明事实无异。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方之间的《合作协议》就租赁的土地及房屋、租金标准、租赁期间等进行了明确具体的约定，一审法院据此认定周庄子中心与宜昌鹏飞公司实际成立租赁合同关系，与本案客观情况相符。现双方在租赁期满后未就续租事宜达成一致意见，一审法院判决宜昌鹏飞公司腾退租赁场地交换周庄子中心，并无不当。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《合作协议》就东大街23号院内集体建设用地的租赁关系未违反相关法律规定，应为合法有效；东大街23号院内西侧旧锅炉房在协议签订前已存在并作为租赁物对外出租，但该旧锅炉房自始至终未办理相应规划审批手续，故一审法院据此认定《合作协议》中所涉旧锅炉房的部分无效，正确合理。双方《合作协议》的有效部分明确约定由宜昌鹏飞公司自行承担资金在租赁土地上新建及改造用房，合同期满后如不再继续经营，所有房产无偿转让给周庄子中心，一审法院据此认定宜昌鹏飞公司对使用期限与成本投入应当具有合理预判，并考虑到其投入成本在协议履行期限内已经得到全面实现，故对宜昌鹏飞公司有关补偿款及经营损失的诉讼请求未予以支持，亦属合理。因双方约定的租赁期到2019年12月31日止，宜昌鹏飞公司支付租金至2019年12月31日但实际正常使用租赁场地至2020年4月6日，故一审法院判决宜昌鹏飞公司支付2019年12月31日至2020年4月6日期间的占有使用费，并参照双方约定的前一年度的租金计算占有使用费数额，均无不当。考虑到租赁期限至2019年12月31日已届满，宜昌鹏飞公司以受新冠疫情影响为由要求酌减其所负给付义务，缺乏事实依据。综上，宜昌鹏飞公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39826元，由宜昌市鹏飞汽车有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年五月十七日法官助理  方浩然书 记 员  王远征书 记 员  果满树