北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5035号上诉人（原审被告）：卞宜民，男，1957年3月27日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京嘉丰行物业管理有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇金宝花园酒店2116号。法定代表人：申冠，经理。委托诉讼代理人：张楠，北京市玖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵敬宇，男，1984年8月3日出生，汉族，北京嘉丰行物业管理有限公司职员。上诉人卞宜民因与被上诉人北京嘉丰行物业管理有限公司（以下简称嘉丰行物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初16235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卞宜民上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审。事实和理由：一、本案一审适用简易程序有误，本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条关于“事实清楚，双方权利义务关系明确，争议不大”的建议程序限定标准；二、一审判决仅适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条而未适用该司法解释第二、三、六条有误；三、一审认定事实与实际事实不符。1.一审误认卞宜民“提交的证据显示其未怠于行使权利并持续向卞宜民催收物业费”。在程序上，嘉丰行物业并未在指定举证期限内提交“邮单”；在补强举证期也仅提交邮单复印件和在2003年至2013年“管理公告栏”对“部分业主”而非对卞宜民“行使权利”。2.嘉丰行物业在2019年8月起诉时已过营业期限4个月，且无起诉时间年份，但原判匆匆过场，连受理形式审查、主体适格亦忽视，致误判。（2007）顺民初字第3250号缺席判决，误判嘉丰行物业服务主体适格，严重违反法定程序。尤其是卞宜民已查明该13年前的（2007）顺民初字第3250号“裁判”并无合法送达诉状的“邮单”及邮件存根等证据在案佐证。嘉丰行物业辩称，同意一审判决，不同意卞宜民的上诉请求及事实与理由。嘉丰行物业向一审法院起诉请求：1.卞宜民给付嘉丰行物业自2007年1月1日至2012年3月4日期间的物业费69347.11元（计算方式：3.9元／月／平米乘以建筑面积286.18平米乘以62个月等于69198.324元。每天物业费为286.18方米乘以3.9元／月／平米除以30天等于37.2元，4天物业费等于148.81元）及逾期利息1040.21元（按未交纳的物业费的存款利率标准计算）；2.案件受理费由卞宜民负担。一审法院认定事实：卞宜民系北京市顺义区196号楼业主，该房屋建筑面积为286.18平方米。2007年4月13日，嘉丰行物业诉卞宜民物业管理合同纠纷一案，案号为（2007）顺民初字第3250号，北京市顺义区人民法院经审理查明，卞宜民系金宝花园A302栋别墅的业主，该别墅面积为285.80平方米，嘉丰行物业系该小区的物业管理公司，2000年6月19日，该公司向北京市顺义区物价局提出备案申请，将其受托管理的金宝花园项目物业管理费用暂定为每月/每建筑平方米3.9元，不包括供暖费、热水费及其他代收的费用。2000年6月21日，北京市顺义区物价局做出同意备案的决定。2000年11月5日，卞宜民交纳了该月的物业管理费用1114.62元，此后未再交纳2001年1月至2006年12月31日间的物业管理费用。该案一审判决：“被告卞宜民于本判决生效之日起七日内给付原告北京嘉丰行物业管理有限公司二○○一年一月至二○○六年十二月三十一日的物业管理费八万○二百五十二元六角四分”。2008年12月19日，北京市第二中级人民法院作出（2008）二中民终字第19790号判决书，该案审理查明：卞宜民系金宝花园A302栋别墅的业主，该别墅面积为285.80平方米，嘉丰行物业系该小区的物业服务单位。2000年6月19日，嘉丰行物业向北京市顺义区物价局提出备案申请，将其受托管理的金宝花园项目物业管理费用暂定为每月每建筑平方米3.9元（不包括供暖费、热水费及其他代收的费用）。2000年6月21日，北京市顺义区物价局作出同意备案的决定。该案判决：“驳回上诉，维持原判。”一审庭审中，嘉丰行物业向一审法院提交催款通知、照片、收款通知单、快递详情单等证据用于证明其并未怠于行使权利，而是自2008年1月12日、2012年10月9日、2017年1月6日、2019年1月10日在小区公告栏张贴公告催缴物业费，同时自2009年至2013年期间多次通过快递方式向卞宜民发送催款通知。卞宜民对此不予认可，称小区公告栏的通知没有针对具体的业主及金额，同时称从未收到过快递催缴通知，可以看出来邮寄退回的理由是地址欠祥和已迁址，即便快递面单上注明拒收，也并非真实拒收，而是快递员拒绝改投地址自行填写的理由。一审庭审中，卞宜民主张嘉丰行物业不具有原告主体资格，理由为嘉丰行物业起诉时向法院递交的营业执照显示的营业期限为2000年5月25日至2020年5月24日，嘉丰行物业于2020年8月17日起诉时已经终止营业4个月。嘉丰行物业对此予以否认并向一审法院提交了2020年4月20日更新后的营业执照，显示其营业期限为2000年5月25日至长期。嘉丰行物业表示其公司一直持续经营并非注销或吊销，且已经按照相关规定将营业执照续期。一审庭审中，卞宜民主张其家中曾发生3次供暖管道破裂时间，导致高级进口音响、音箱和红木地板等装修损失，金宝房地产实际控制人刘春畅口头承诺免除其2007年至2016年物业费，对此未提交相应的证据予以证明。嘉丰行物业称案涉小区自2010年后属于市政供暖，外管道属于业主专属部位，且爆裂原因不是物业原因也不属于物业服务范围。嘉丰行物业称刘春畅并非其公司实际控制人，无权代表嘉丰行物业减免物业费，且卞宜民对此并未举证证明。一审庭审中，卞宜民主张案涉小区存在堆放建筑垃圾无人清理的情况，对此嘉丰行物业称因业主装修暂时堆放建筑垃圾是允许的，物业也会及时清理。一审庭审中，卞宜民主张案涉小区存在大量私搭乱建情况，对此嘉丰行物业称案涉小区确实存在个别业主在专属区域私搭乱建，因物业公司没有执法权，只能采取口头通知、上报街道、城管等途径进行劝阻。一审庭审中，卞宜民主张金宝房地产开发商违反建筑规划、金宝房地产开发商欺诈、金宝房地产开发商未按照外销商品房合同约定聘请香港梁振英顾问管理公司。嘉丰行物业称该公司系合法合规的进驻案涉小区，并提交了《物业管理委托合同》及《物业委托管理补充协议》复印件予以证明。卞宜民亦向一审法院提交《物业管理委托合同》及《物业委托管理补充协议》复印件作为证据证明其主张。一审庭审中，卞宜民提交照片用于证明其家中因管道爆裂吊顶被泡及案涉小区供应的水质浑浊。嘉丰行物业不认可吊顶照片的真实性，同时称小区水质已经大有改善，且水系自来水公司供应与物业无关。一审庭审中，卞宜民主张广告收益应归全体业主所有，嘉丰行物业应当将物业收支情况予以公示。嘉丰行物业称其履行了公示义务，每年都会在小区公告栏进行张贴。一审法院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实当事人无须举证证明，嘉丰行物业为案涉小区提供物业服务，其作为本案嘉丰行物业提起诉讼，嘉丰行物业主体身份适格。案涉小区物业管理费用暂定为每月每建筑平方米3.9元（不包括供暖费、热水费及其他代收的费用），卞宜民理应按照该标准交纳物业服务费。本案中，依据嘉丰行提交的证据显示其未怠于行使权利并持续向卞宜民催收物业费，故其诉讼请求并未超过诉讼时效。卞宜民所述开发商欺诈、未履行承诺、违反规划等意见与本案并非同一法律关系。卞宜民所述关于园区存在私搭乱建、堆放建筑垃圾无人清理、物业未进行收支公示等问题均不足以构成减免物业费的理由，故对其相关辩解不予采信。卞宜民于2000年11月5日主动交纳了该月的物业管理费用，另于2009年10月10日依据判决书向嘉丰行物业交纳了2001年1月至2006年12月的物业费80252元，此后未再交纳物业费。故一审法院认为卞宜民长期持续未交纳物业费，嘉丰行物业有权要求其支付逾期利息。对于嘉丰行物业主张逾期利息的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：卞宜民支付嘉丰行物业自2007年1月1日至2012年3月4日的物业服务费69347.11元及逾期利息1040.21元，均于判决生效之日起七日内执行。如果卞宜民未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”（2008）二中民终字第19790号判决书已查明嘉丰行物业系案涉小区的物业服务单位。卞宜民主张嘉丰行物业不具有原告主体资格，理由为嘉丰行物业起诉时向法院递交的营业执照显示的营业期限为2000年5月25日至2020年5月24日，嘉丰行物业于2020年8月17日起诉时已经终止营业4个月。嘉丰行物业对此予以否认并向一审法院提交了2020年4月20日更新后的营业执照，显示其营业期限为2000年5月25日至长期。卞宜民未提交其他反证以推翻生效判决认定的嘉丰行物业系案涉小区的物业服务单位，故本院认为一审法院认定嘉丰行物业为本案适格原告并无不当，本院予以确认。根据在案证据，案涉小区物业管理费用暂定为每月每建筑平方米3.9元（不包括供暖费、热水费及其他代收的费用），卞宜民理应按照该标准交纳物业服务费。本案中，依据嘉丰行物业提交的证据显示其未怠于行使权利并持续向未按期缴纳物业费的业主催收物业费，故其诉讼请求并未超过诉讼时效。卞宜民主张嘉丰行物业的催收行为仅是对部分业主行使权利而非对卞宜民行使权利缺乏事实依据，本院不予采信。卞宜民所述开发商欺诈、未履行承诺、违反规划等意见与本案并非同一法律关系。卞宜民所述关于园区存在私搭乱建、堆放建筑垃圾无人清理、物业未进行收支公示等问题均不足以构成减免物业费的理由，故对其相关辩解不予采信。卞宜民于2000年11月5日主动交纳了该月的物业管理费用，另于2009年10月10日依据判决书向嘉丰行物业交纳了2001年1月至2006年12月的物业费80252元，此后未再交纳物业费。卞宜民长期持续未交纳物业费，嘉丰行物业有权要求其支付逾期利息。一审法院对于嘉丰行物业主张逾期利息的诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。关于卞宜民主张一审适用简易程序审理本案存在不当，对此本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。”一审法院据此适用简易程序审理本案并无不当，且并无证据显示卞宜民在一审中就适用简易程序审理提出异议，故本院对卞宜民的该项上诉主张不予采信。综上所述，卞宜民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1560元，由卞宜民负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 龚勇超审 判 员 杜丽霞审 判 员 孙承松二〇二一年五月十八日法官助理 郭妍子法官助理 李 冉书 记 员 刘 畅书 记 员 刘 鸽