山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终5672号 上诉人（原审原告）：青岛金轩置业有限公司（原青岛远拓置业有限公司），住所地山东省胶州市。统一社会信用代码：91xxX7。 法定代表人：郭仁刚，总经理。 委托诉讼代理人：巩涛，山东诚功（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王斌，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周xx，女，1972年3月21日出生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：随亮田，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈凯文，国浩律师（青岛）事务所实习律师。 上诉人青岛金轩置业有限公司（以下简称金轩公司）因与被上诉人周xx商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初2721号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金轩公司的委托诉讼代理人巩涛、王斌，被上诉人周xx的委托诉讼代理人随亮田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金轩公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判解除金轩公司与周xx签订的《青岛市商品房预售合同》，判令周xx支付违约金50000元；2.一、二审诉讼费用由周xx负担。事实和理由：一、一审在周xx认可备案买卖合同真实性的情况下，仅根据周xx单方陈述即认定双方之间未形成商品房买卖合同关系，事实认定错误。周xx对经过备案的《青岛市商品房预售合同》的真实性并无异议，该证据足以证明双方之间形成商品房买卖合同关系。该买卖合同系借款担保，仅有周xx单方陈述，无其他证据，且明显不合常理：商品房预售合同订立时间为2015年5月22日，而周xx与李记常转款时间为2015年1月9日，约定担保时间晚于借款出借时间，明显与民间借贷常理不符。而对于周xx主张2015年1月19日银行交易明细所载明的向李记常转入的130万元系李记常之借款，应根据“民间借贷”成立之要件及民间借贷司法解释之规定，审查双方是否有借贷之“合意”的证据，但在庭审过程中周xx自始至终都未提供。同时，在一审过程中，周xx也未提供金轩公司同意为该笔所谓“借款”做担保的相关证据。在无任何证据表明金轩公司为担保人的情况下，就认定金轩公司网签涉案房屋系担保，属于主观臆断。二、一审驳回金轩公司的诉讼请求，法律适用错误。周xx自述涉案房屋买卖合同为借款担保，其自认未支付涉案房屋买卖合同项下任何房款，在双方买卖合同成立的情况下，其未支付房款的行为构成根本违约，金轩公司诉求解除合同并支付违约金，应予支持。一审判令驳回金轩公司的诉讼请求，法律适用错误。即使根据一审法院认定，金轩公司与周xx之间无并没有房屋买卖的真实意思表述，则金轩公司诉求解除备案的预售合同所体现的房屋买卖为虚假意思表示，隐藏的民事法律行为借款提供担保。根据《民法总则》第一百四十六条的规定，涉案房屋买卖合同无效。合同效力是合同纠纷必然审查事项，不以当事人诉求是否包含确认合同效力为限；同时根据最高院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条关于“合同无效时的释明问题”之规定，要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。因此，本案即使以一审法院认定金轩公司与周xx双方并没有涉案商品房买卖的真实意思表示为基础，在金轩公司代理人明确要求一审审理合同效力的情况下，也应直接判决双方签订的《青岛市商品房预售合同》无效而非驳回金轩公司的诉讼请求。一审判令直接驳回金轩公司的诉讼请求，与最高院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条规定之精神相违背，实际上回避了诉讼纷争，并没有解决纠纷，亦适用法律错误。综上所述，如金轩公司与周xx商品房买卖合同意思表示真实，则应支持金轩公司诉讼请求；即使以一审法院认定双方间并没有涉案商品房买卖的真实意思为基础，则涉案房屋买卖合同无效，也应当判决确认合同无效而非驳回诉讼请求。一审认定事实不清，法律适用错误，请求二审法院依法改判。 周xx辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 金轩公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除金轩公司、周xx于2015年5月22日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号为：xxxx）；2.判令周xx支付金轩公司违约金50000元；3.由周xx承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：金轩公司提交的从胶州市房产服务中心调取的青岛市商品房预售合同显示，2015年5月22日青岛远拓置业有限公司（以下简称远拓公司）与周xx签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定周xx向远拓公司购买位于胶州市户住宅一处，房屋建筑面积269.6平方米，单价为10988元，该房屋的总房款为2962364元，远拓公司定于2016年5月31日前将涉案房屋交付给周xx，除不可抗力之外。合同第七条约定，周xx未按合同约定的时间付款，应向远拓公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，远拓公司有权按照补充协议第五条追究周xx的责任。补充条款第五条约定，逾期付款在90日以内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，周xx按日向远拓公司支付该笔逾期款项万分之五的违约金，合同继续履行；逾期付款超过90日的，远拓公司有权单方面解除本合同，远拓公司解除合同的，周xx按该房地产总价的百分之二十向远拓公司支付违约金，此款由远拓公司在周xx已交购房款中扣除，多余的购房款退还给周xx。合同附件一约定，合同总价款2962364元，周xx应于2015年5月31日前存入合同指定的账户，贷款148万元，周xx应当以商业贷款方式于2015年5月31日前或收到远拓公司书面催告函之日起7日内，将办理按揭贷款所需文件全部提交，远拓公司将尽力督促放贷机构发放贷款。该商品房预售合同均无远拓公司、周xx双方当事人的签字或盖章。周xx对该证据的真实性无异议，但称该合同是对远拓公司的原股东李记常与周xx之间民间借贷合同所做的担保。 金轩公司提交（2019）鲁0281民初13310号案件庭审笔录，欲证明其已向周xx进行催告并书面通知周xx解除合同。周xx对该证据无异议，但称金轩公司在2019年诉请解除合同已经超过了法定的除斥期间。 周xx提交中信银行交易明细，其中载明2015年1月19日发生额为1300000元，摘要为借款，对方户名为李记常。周xx提交该证据欲证明周xx向金轩公司原大股东李记常支付借款130万元。金轩公司认为无法证实周xx与李记常之间存在借贷关系，即使存在，也是李记常的个人行为。 另查明，金轩公司注册资本5000万元，原股东李记常出资3500万元，持股比例为70%。2017年8月16日，李记常持有的股份变更为青岛贵府置业有限公司。金轩公司的名称于2020年5月13日由青岛远拓置业有限公司变更为青岛金轩置业有限公司。 经一审法院依法释明，金轩公司在庭审中坚持不变更诉讼请求。 一审法院认为，本案中，虽然涉案位于胶州市xx号xx小区xx号楼xx层xx户住宅一处网签登记在周xx名下，但从金轩公司提交的胶州市房产服务中心调取的青岛市商品房预售合同可以看出，合同上均无金轩公司、周xx双方当事人签字盖章，金轩公司、周xx均认可该涉案房屋周xx没有交纳任何购房款项给金轩公司，金轩公司即将涉案房屋网签至周xx名下，而且庭审中周xx抗辩主张该涉案房屋的网签登记实际是对金轩公司原大股东李记常与周xx之间借贷关系的抵押担保行为，因此，金轩公司、周xx并没有涉案商品房买卖的真实意思表示，金轩公司、周xx之间并未形成商品房买卖合同关系，故对金轩公司要求解除金轩公司、周xx双方于2015年5月22日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号为：xxxx）的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 因金轩公司要求解除合同的诉讼请求不能得到支持，故其主张按照商品房预售合同中约定的基于解除合同要求周xx支付违约金的诉讼请求亦不能得到支持。金轩公司经一审法院依法释明，坚持不变更诉讼请求，是对自己诉讼权利的合法处分。 综上，依照《民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第二条之规定，一审判决：驳回青岛金轩置业有限公司的诉讼请求。案件受理费1050元，由青岛金轩置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，从胶州市房产服务中心调取的涉案青岛市商品房预售合同上并无金轩公司、周xx签字盖章，亦无证据显示双方曾就涉案房屋实际签订过商品房预售合同，周xx亦未向金轩公司支付过任何购房款，在此情形下，金轩公司即与周xx办理了涉案房屋网签备案手续，且此后四年间金轩公司从未向周xx发出催告、要求周xx履行支付购房款的义务，直至2019年底金轩公司才向周xx发出解除涉案合同的通知。综合上述分析，结合周xx主张的金轩公司原大股东李记常与其存在借贷关系、涉案房屋的网签登记实际是对双方之间借贷关系的抵押担保等情况，本院认为，金轩公司与周xx之间并无买卖涉案房屋的真实意思表示，一审对此认定并无不当，双方签订的涉案合同并不成立。金轩公司主张其与周xx就涉案房屋买卖合同意思表示真实，但未能对上述事实作出合理解释，其主张双方已形成商品房买卖合同关系，证据不足，其据此要求解除双方于2015年5月22日签订的《青岛市商品房预售合同》并由周xx支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。金轩公司经一审依法释明坚持不变更诉讼请求，其要求确认涉案合同无效，依据不足，本院不予支持。一审驳回金轩公司的诉讼请求并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人金轩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人青岛金轩置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马 喆 审判员  孙向东 审判员  齐 新 二〇二一年五月十三日 法官助理 于遨洋 书记员  贾 立 书记员 于国英