江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1717号上诉人（原审被告）：钱伟，女,1990年4月22日生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：管旭光，江苏鑫淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨华，女，1964年8月10日生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：阮基石，江苏群汇知缘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钱桂清，男，1968年6月24日生，汉族，住淮安市。被上诉人（原审被告）：班春云，女,1969年12月19日生，汉族，住淮安市。上诉人钱伟因与被上诉人杨华、钱桂清、班春云房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初3965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱伟上诉请求：撤销一审判决，改判认定涉案房屋买卖合同无效，一、二审诉讼费用由杨华、钱桂清、班春云承担。事实和理由：1.钱伟对涉案房屋买卖合同内容不知晓。钱桂清、班春云与杨华未经钱伟同意签订房屋买卖合同，恶意串通损害钱伟利益，系无效行为。2.钱伟对涉案房屋买卖合同内容不认可。根据日常商业活动交易习惯，合同的成立需要交易各方在合同的尾部签字盖章确认，一审法院仅凭钱伟在第一页抬头上的签字就推定钱伟对整个合同内容的认可，属于违法认定。钱伟在合同首部签字，仅说明钱伟系涉案房屋的共有产权人，对此杨华也是明知的，但几年来杨华从未找过钱伟在合同尾部进行签字确认。3.涉案房屋买卖合同第十一条明确约定“本合同在双方签字之日起生效”，在钱伟没有签字确认的情况下，该合同并不生效，杨华要求协助过户没有依据。4.钱伟没有接收过涉案房屋的购房款，从未同意出售涉案房屋，同时认为只要不在合同尾部签字，合同就没有法律效力。杨华答辩称：1.钱桂清、班春云在合同签订时出示过房屋拆迁安置协议，根据拆迁安置协议，钱桂清、班春云系涉案房屋的所有权人，有权处分涉案房屋。2.钱伟提交的与钱桂清、班春云之间的内部协议，存在伪造嫌疑；即使协议真实，杨华在签订房屋买卖合同后依约付款，并实际占有房屋至今，亦应当取得涉案房屋的所有权。钱伟如认为钱桂清、班春云侵害其利益，可另案追究钱桂清、班春云的责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。钱桂清、班春云未作答辩，亦未提交书面答辩意见。杨华一审起诉请求：1.判令钱桂清、班春云、钱伟继续履行2017年3月26日签订的房屋买卖合同；2.判令钱桂清、班春云、钱伟协助杨华办理位于淮安市房屋产权变更登记；3.判令钱桂清、班春云、钱伟承担违约金113600元；4.案件受理费由钱桂清、班春云、钱伟负担。一审法院认定事实：2017年3月26日杨华（乙方）与钱桂清、班春云（甲方）签订房屋买卖合同，约定乙方向甲方购买甲方位于淮安市山阳湾花园6栋2单元404室房屋（含地下车库），合同价为56.8万元，本次买卖房价为一口价，今后房屋无论涨还是跌，双方成交价格不得变化。在签订合同后3日内支付定金12万元，第二笔房款42.8万元于房屋见证方即村委会确认后付给甲方，第三笔房款2万元于甲乙双方过户成功时支付。合同并约定甲方为钱桂清、班春云、钱伟，钱伟在该合同首部房屋共有产权人处签字，合同尾部甲方处钱伟未签字。2017年3月29日，杨华生向钱桂清转账支付房款548000元，2017年3月28日，钱桂清、班春云向杨华出具收条一份，载明收到购房款548000元。一审另查明，涉案房屋系钱桂清作为被拆迁人取得的拆迁安置房，现已具备办理不动产登记证书条件。一审还查明，涉案合同第一页中关于买方的信息，房屋的基本情况，交易价格、付款时间与办法、房屋交付、户口迁出等事项有清晰的约定。一审案件审理过程中，钱伟陈述涉案房屋拆迁前的老房子系钱桂清、班春云所建，2009年左右拆迁，房子出售给杨华前已经装修，钱桂清、班春云、钱伟曾经在里面住了一段时间，合同是钱桂清打电话让钱伟回来签的，钱桂清拿两页纸让钱伟在上面签字，一开始没告诉钱伟签什么，签完后钱伟才看到下面的房屋成交价，并与父母大吵了一架。钱伟提交钱桂清、班春云、钱伟签订的协议书一份，用于证明涉案房屋钱伟占有40%的份额，钱桂清、班春云占有60%的份额。案件审理过程中，杨华将剩余购房款2万元汇至一审法院账户。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，钱伟虽抗辩在签完后才看到下面的房屋成交价，故没有在合同尾部签字，合同对双方不产生任何法律效力，但钱伟在合同第一页首部签字前理应对第一页中关于买方的信息，房屋的基本情况，交易价格、付款时间与办法、房屋交付、户口迁出等事项有清晰的了解，钱伟在合同首部签名的行为足以说明其对合同第一页内容的认可；即便如钱伟陈述只看了第一页，但在合同签订后，如果钱伟不同意转让房产，其完全可将前述签名销毁或作废，在房屋交付给杨华后，其也未提出异议，故法院认为涉案的合同尾部虽然没有钱伟签字，但钱桂清、班春云、钱伟均在该协议的首部签字确认，合同各方的签字是对协议内容知晓和认可的意思表示，并不因形式上在何处签字而影响合同的成立。对钱伟抗辩未在尾部签字，合同对其不发生法律效力的抗辩意见不予采纳，法院认定钱伟亦是合同的当事人之一。涉案合同依法成立，对各方均有约束力，各方均应按照合同约定履行义务，故对杨华要求钱桂清、班春云、钱伟继续履行2017年3月26日签订的房屋买卖合同的请求予以支持。涉案房屋现已具备办理不动产登记证书的条件，对杨华要求钱桂清、班春云、钱伟协助办理位于淮安市房屋产权变更登记的请求，法院予以支持。杨华要求钱桂清、班春云、钱伟支付违约金，举证不足，对杨华的该项请求不予支持。钱桂清、班春云经合法传唤未到庭，应承担由此带来的不利后果。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、杨华与钱伟、钱桂清、班春云于2017年3月26日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、钱伟、钱桂清、班春云于判决生效之日起十日内协助杨华办理淮安市房屋产权变更登记手续；三、驳回杨华的其他诉讼请求。案件受理费2572元，减半收取计1286元，由杨华负担1246元，由钱伟、钱桂清、班春云负担40元；保全费3360元，由钱伟、钱桂清、班春云负担。本院二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉房屋买卖合同系各方当事人真实、自愿的意思表示，合法有效，当事人均应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。钱伟主张不同意卖房故未在合同尾部签字确认，经查，杨华与钱桂清、班春云签订房屋买卖合同时，钱伟并不在场，之后钱伟在合同第一页首部补签字，但未在合同最后一页尾部签字。本院认为，合同第一页中载明了买方信息、房屋基本情况、交易价格、付款时间与办法、房屋交付、户口迁出等关键条款，钱伟作为完全民事行为能力人，在签字时应当知晓上述内容，其签字的行为应视为对上述条款无异议。如钱伟不同意出售涉案房屋，即应当拒绝签字或在签字后划掉签名、销毁合同，而非放任有自己签字的合同由房屋买受人杨华持有。此外，钱伟明知钱桂清、班春云已与杨华签订房屋买卖合同，如钱伟不同意出售房屋，理应对涉案房屋是否实际被钱桂清、班春云出售并交付杨华使用产生合理怀疑，但自房屋买卖合同签订后至本案一审诉讼前，三年多时间内，钱伟从未实地查看涉案房屋的使用状态和实际使用人，不符合常理，故本院对钱伟的主张不予采信。一审法院认定涉案合同依法成立，应当继续履行并无不当，钱伟主张合同无效于法无据，本院不予支持。综上，钱伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2572元，由上诉人钱伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  梁新星审 判 员  刘玉娟二〇二一年五月二十七日法官助理  钟 岩书 记 员  费婉燕