北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13014号原告(反诉被告)：北京悦音博艺文化发展有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街18号1幢LG-C-边厅36、LG-C-边厅37号。法定代表人：王焕军。委托诉讼代理人：杨永辉，北京京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄姗，北京京师律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷1号楼201-68。法定代表人：朱灿。委托诉讼代理人：邓琦耀，1985年12月27日出生，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司员工。原告（反诉被告）北京悦音博艺文化发展有限公司（以下简称：悦音博艺公司）与被告（反诉原告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称：鸿坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告悦音博艺公司的委托诉讼代理人杨永辉、黄姗，被告鸿坤公司的共同委托诉讼代理人邓琦耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦音博艺公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告返还原告已经支付的租赁保证金84757.5元、公共事业保证金4520.4元、POS机保证金1000元；共计90277.9元。2.请求法院判令被告返还扣押的原告的相关乐器、设备等设施，并且赔偿原告因此遭受的全部营业损失共计503600元。上述两项共计593877.9元。3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月3日，被告与原告签订了《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》，双方约定，被告将坐落于北京市大兴区欣旺北大街8号1幢1层101四层F4-08号的房屋出租给原告，租赁期限为2019年12月1日2020年11月30日。双方还约定，原告汇款应于房屋交付日或之前向被告交付租赁保证金84757.5元、公共事业保证金4520.4元、POS机保证金1000元。原告已经按照合同的约定支付了全部的租赁保证金、公共事业保证金及POS保证金。后由于新冠肺炎疫情的影响，并且根据北京市教育委员会发布的通知、北京市大兴区市场监管局发布的通告及寄送的告知书，明确要求原告暂停线下培训，因此原告自2020年1月至今无法正常开展线下培训教育业务，无法正常营业。为了能减少损失，原告试图进行线上培训业务，但因被告扣押了原告的相关乐器、设备等设施，且拒不返还，导致原告无法及时将线下培训业务转为线上培训业务，学员对原告进行索赔，给其造成了巨大的损失。2020年5月6日，原告已发函通知被告终止双方签署的房屋租赁合同，并且原告于2020年5月22日向被告寄送了《律师函》，通知被告解除涉案房屋租赁合同已于2020年5月6日解除，催促被告及时返还原告已经支付的全部租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金，以及扣押的相关乐器、设备等设施。但是，被告至今仍未向原告返还全部的租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金和扣押的乐器与设备等设施，被告的行为给原告造成了巨大的损失，严重侵害了原告的权利。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。鸿坤公司辩称：不同意原告诉讼请求。鸿坤伟业关于悦音博艺案件的辩论意见：1、即使新冠疫情构成不可抗力，悦音博艺公司仍无单方解除合同的权利，新冠疫情对出租方和承租方的损害是同时的，商铺所在的鸿坤广场在2020年2月4日至3月15日因政府防控要求整体关闭，且至今仍受疫情影响，出租方面临巨大亏损和经营压力，公司也本着社会责任角度，愿意与租户共克时艰，根据租赁期限、欠费违约程度，对疫情期间鸿坤广场内的所有租户租金进行了2-3个月的减免措施，据此，我公司维持住了一部分租户，虽然双方都存在经营困难，合同现正常履行，然而，悦音博艺公司与我公司自2014年9月17日起签订租赁合同达6年之久，双方存在长期租赁关系，悦音博艺公司也积攒一定的经营收益，抵抗风险能力显然高于刚签订合同即遇上疫情的广场内的部分小商户，悦音博艺公司却选择拒绝接受我公司的减免政策，自2020年2月始拖欠租金，直至合同期限届满，此后仍恶意非法占有涉案房屋，拒绝腾退和恢复原状，致使我公司无法将房屋另行出租，扩大了双方损失，我公司认为，新冠疫情即使构成不可抗力，也不足以导致合同目的无法实现，悦音博艺公司既无约定的合同解除权，亦无法定的合同解除权，其于2020年5月6日向我方发函解除租赁合同系非法解除，构成严重违约，双方合同应于2020年11月30日到期解除。2、合同继续履行期间租金、管理服务费、POS机使用费，同意由法院根据防控政策时间段、行业耐受性差异、双方过错等因素进行适度减免，我公司认为，因2020年11月30日合同到期后，悦音博艺公司继续占有涉案房屋，已构成无权的非法占有，严重侵害了我公司对涉案房屋的物权，且对多次沟通和要求腾退均予以拒绝，已造成我公司无法签约新租户，致使损失扩大，本案应对2020年11月30日前后悦音博艺公司的恶意程度和过错进行区分，来考量费用减免幅度，体现判决指引、警示和惩罚作用。另，我公司根据租赁合同第17.2条约定，没收全部保证金，同时要求支付相当于六个月租金和管理服务费的中途退租违约金，具有合同依据。3、悦音博艺公司无法转线上教学的原因，完全归责于其自身，我公司无过错，2020年3月15日商场正常营业后，悦音博艺公司的职员，可自由进出商场开展经营活动，根据其提交的《疫情期间网课方案》能够证明其公司已于2020年2月10日开展线上教学，悦音博艺公司完全可派驻老师至涉案店面组织线上教学，减少双方损失，悦音博艺公司却当庭陈述须将大型音乐器材（钢琴）搬离其他地方开展教学，显然与客观事实、成本支出和常理不符。而我公司在双方租赁合同存续期间，既未对其教学活动进行阻扰，也未锁闭店铺影响经营，即使采取拒绝搬离音乐器材的措施，也属于保全合同得以继续履行的合理合法行为，未超出合理限度，无任何过错。二、调解意见：1.关于是否同意配合悦音博艺公司办理涉案房屋的腾退和恢复原状事宜，2月22日开庭审理后，我公司商场运营部门进行了风险评判，在悦音博艺公司没有善意态度，拒绝给付合理赔偿的前提下，不同意其将店铺内的音乐器材腾退，理由两方面：1、悦音博艺公司在本市多家法院，以同样的诉求提起诉讼，均败诉，反而需赔偿出租方损失（见我方提交的2020京02民终9446号民事判决书）。悦音博艺公司现不具备履行判决的能力，导致生效判决未实际履行，如我公司现允许其搬出音乐器械，将导致本案判决生效后，因无可供执行财产无法执行（拒绝腾退至少能保证现有音乐器材进入评估、拍卖程序）；2、悦音博艺公司未对鸿坤广场店铺办理会员的学员进行培训费退费（其补充提交的证据3民事判决书，也能证明存在学员退费纠纷），如我公司同意其搬离音乐器械和撤场，相关学员将追究我公司的管理责任，引发不必要的赔偿诉讼。2、具体解决调解方案，以纠纷彻底解决为导向，将全部诉讼请求一并调解，而非仅就腾退问题调解。鉴于悦音博艺公司补充提交的证据2《扣留物品损失清单》已对涉案房屋内留存的物品、数量和价值进行了汇总统计，所有音乐器材和物品共计27.86万元，我公司同意以此为基础，在没收履约保证金的前提下，如对方有善意和调解的姿态，另行给付相当数额的违约赔偿金（具体数额都可商量，只要同意给），双方纠纷可协商解决，请求法院与悦音博艺公司进行沟通，尽量促成双方达成调解。如悦音博艺公司态度蛮横，不同意另行给付任何违约赔偿金，我公司则不同意其将涉案房屋内的物品搬离，请求法院依法尽快判决，我公司将视情况向法院提起财产保全申请，将涉案房屋内的财产予以查封，封存和扣留，以确保本案生效判决得以履行。鸿坤公司一并提起反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》于2020年11月30日到期解除。2、判令反诉被告将房屋恢复原状，立即腾退，交付反诉原告，并按照941.75元／日的标准支付2020年12月1至实际腾退交付之日止的房屋占有使用费。3、判令反诉原告没收履约保证金90277.9元（其中包括租赁保证金84757.5元、公共事业保证金4520.4元、POS机保证金1000元）。4、判令反诉被告支付中途退租的违约金169515元（21471.9元／月＊6个月＋管理服务费6780.6元／月＊6个月）。5、判令反诉被告支付2020年2月1日至2020年11月30日租金214719元（21471.9元／月＊10个月）、管理费服务费67806元（6780.6元／月＊10个月）、POS机租用费2000元（200元／月＊10个月），并按照每日逾期款项0.1%的标准支付至实际给付之日止的迟延付租的违约金。6、判令反诉被告于合同解除之日起30日内办理以标的房屋为注册地址的工商注销或变更手续，逾期未办理的，每日按照190平米＊24.66元／平米支付逾期迁出违约金。7、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年9月17日签订了《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》（第一次合同）租赁F3层，F3-19/20A号房屋，租赁期限为3年，2015年1月1日至2017年12月31日。后由于租赁位置调整原因，双方于2017年9月18日签订《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》（第二次合同），租赁F4层，F4-08号房屋，租赁期限为2年，2017年12月1日至2019年11月30日。同时，双方于2017年11月30日达成解除协议书，约定第一次合同于2017年11月30日解除。2019年9月3日，双方就第二次合同到期后的续签事宜达成了《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》（第三次合同），租赁F4层，F4-08号房屋，租赁期限为1年，2019年12月1日至2020年11月30日。在租赁合同履行中，原告拖欠自2020年2月1日起的租金、管理服务费和POS租用费。2020年5月6日，原告以疫情为由，向我公司发函要求解除合同。2020年5月18日，我方回函明确要求继续履行合同，擅自中途退租的，应当承担违约责任。后原告提起本案诉讼。由于原告非法解除合同构成违约。双方合同已到期解除，按照租赁合同约定，反诉被告应于合同解除日将房屋恢复原状、办理腾退，逾期应当支付房屋占有使用费。原告中途退租的，已付租赁保证金作为违约金，不予退还。需另行支付相当于6个月租金和6个月管理服务费的违约金。原告欠缴2020年2月至合同解除日的租金，逾期支付的，应当按照日0.1%的标准支付滞纳金。原告在经营期间将其分支机构，即“北京悦音博艺文化发展有限公司第一分公司”的工商注册地址登记于涉案租赁房屋，将导致新签约的租户无法办理营业执照的严重后果，故根据合同约定，原告应当在合同到期解除日（2020年11月30日）起30日内办理工商迁出或注销手续，否则应当按日支付违约金。悦音博艺公司针对鸿坤公司的反诉请求辩称：一、依据案涉房屋租赁合同的约定以及不可抗力的原因，答辩人行使相应的解除权，案涉房屋租赁合同已经于被答辩人收到2020年5月6日寄送的《终止租赁合同的函》之日起解除，答辩人并未擅自中途退租。第一，新冠肺炎疫情以及防控措施已经构成了不可抗力，且属于影响社会公共利益的重大事件，答辩人有权依据案涉房屋租赁合同的约定以及不可抗力的法定解除权解除案涉合同。根据《民法典》第一百八十条第二款的规定：“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”根据案涉房屋租赁合同第17.1.2条的约定：“甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：标的房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的。”本案中，受新冠肺炎疫情的影响，又鉴于答辩人所涉教育行业的特殊性，北京市教育委员会、北京市大兴区市场监督管理局分别发布或送达的公告，明确要求答辩人暂停线下培训活动，否则答辩人将受到市场监管部门的处罚，吊销营业执照，涉嫌犯罪的，将被移送公安机关。由此可以看出，答辩人对于上述疫情以及疫情防控措施在合同订立后均无法预见，且无法通过采取其他措施去避免以及克服，因此，疫情以及疫情防控措施已经构成了不可抗力，且上述不可抗力的情形与答辩人不能履行合同之间已经形成了直接因果关系，答辩人有权依据案涉房屋租赁合同第17.1.2条的约定解除权以及不可抗力的法定解除权解除案涉合同。第二，答辩人根据不可抗力的法定解除权的规定向被答辩人寄送了解除通知，案涉房屋租赁合同应于被答辩人收到解除通知之日起解除。根据《民法典》第五百六十三条关于不可抗力的法定解除权的规定，以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》关于“在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定，本案中，答辩人分别于2020年5月6日以及2020年5月22日向被答辩人寄送了《终止租赁合同的函》以及《律师函》。根据《民法典》第五百六十五条的规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。”因此，自被答辩人收到答辩人于2020年5月6日寄送的解除通知之日起，案涉房屋租赁合同已经解除。二、案涉房屋一直处于被答辩人的控制之下，被答辩人无权要求答辩人承担房屋占有使用费，根据庭审过程中，答辩人提交的与被答辩人员工之间的微信聊天记录，答辩人询问：“楼管您好，公司这边需要拉出2-3台钢琴，看什么时间在，我过去办理出门条。”被答辩人回复：“您好，因贵司租金欠缴，没有领导特殊批复无法开具出门条。”答辩人询问：“门店物品属于公司财产，另是为了解决门店学员学习需求问题。”被答辩人回复：“我们也不愿压着您公司财产，对于我们来说没多大用，暂时扣押是因为租金还没交付。”后2021年2月23日，答辩人再次就取回设备的事宜与被答辩人微信聊天沟通如下，答辩人询问：“搬出店内物品需要什么手续，搬运时间。”被答辩人回复：“因贵司跟鸿坤有法律纠纷还没解决，我没权利给您办理出门条······需要您跟我们领导沟通。”后答辩人又与被答辩人电话沟通，但被答辩人仍拒绝答辩人取回设备。由此可以看出，案涉房屋一直处于被答辩人的控制之下，且答辩人多次与被答辩人联系要求拉出钢琴设备，被答辩人均予以拒绝以及推诿，导致答辩人无法顺利将线下课程转为线上课程，给答辩人造成了巨大的损失，房屋占用使用费系被答辩人自身原因扩大的损失，与答辩人无关。三、答辩人不存在任何违约行为，答辩人未支付2020年2月以来的租金等费用系不可抗力原因导致，且案涉房屋租赁合同解除后，答辩人无须再向被答辩人支付租金等费用，被答辩人应返还答辩人支付的履约保证金。第一，答辩人未支付2020年2月以来的租金、管理服务费、POS机租用费系不可抗力的原因导致，答辩人不存在违约行为。根据《民法典》第五百九十条的规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。”本案中，自双方签订案涉房屋租赁合同以来，答辩人一直按照合同约定履行义务，包括但不限于缴纳全部的租赁保证金84757.5元、公共事业保证金4520.4元、POS机保证金1000元、支付租金、管理服务费、POS机租用费等相关费用，答辩人从未出现过任何违约行为。直至新冠肺炎疫情的发生，才致使答辩人因不可抗力不能履行涉案租赁合同，答辩人在此期问无法正常营业，也没有使用POS机，因此，2020年2月以来的租金等费用应根据不可抗力的免责条款予以免除。退一步讲，即便答辩人需要支付2020年2月以来的租金等费用，根据答辩人提交的与被答辩人员工之间的微信聊天记录、被答辩人暂停营业以及恢复营业的通知可知，被答辩人于2020年2月4日至2020年3月15日期间一直暂停营业，因此答辩人无须支付2020年2月4日至2020年3月15日期间的租金等费用。第二，答辩人解除案涉房屋租赁合同系不可抗力致使合同目的无法实现的原因导致，答辩人不存在违约行为，被答辩人应于合同解除之日返还答辩人已经支付的全部履约保证金。依据前文所述，新冠肺炎疫情已经构成了不可抗力，并且属于影响社会公共利益的事件，答辩人解除案涉房屋租赁合同不属于擅自中途退租，而为答辩人行使约定及法定解除权，案涉房屋租赁合同已经于被答辩人收到2020年5月6日寄送的解除通知之日起解除。根据《民法典》第五百六十六条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”因此答辩人无须支付合同解除之后的租金等费用，被答辩人应于合同解除之日返还答辩人已经支付的全部履约保证金。四、答辩人无须承担延期办理标的房屋注册地址工商注销或变更的违约责任。如前文所述，案涉房屋一直处于被答辩人的控制之下，答辩人无法及时取回案涉房屋的设备设施，也无法取回房屋内涉及工商变更的相关材料，因此被答辩人无权要求答辩人承担延期办理标的房屋注册地址工商注销或变更的违约责任。退一步讲，即便答辩人需要承担上述违约责任，根据案涉房屋租赁合同第4.11条约定：“乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的四十五日内办妥以标的房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米人民币24.66元的违约金。”因此被答辩人提出的违约金起算时间有误。五、涉案房屋租赁合同长达二十七页，诸多条款是被答辩人免除其自身责任、加重答辩人责任、排除答辩人主要权利的条款，该类条款系格式条款，应属无效条款。涉案房屋租赁合同共计二十七页，其中关于“乙方的违约责任”、“合同的变更和解除”、“房屋的交还”均是为了重复使用而预先拟定，且并未采用合理方式引起答辩人的注意，为答辩人不能协商的条款，故涉案租赁合同的诸多条款均为被答辩人一方提供的格式条款。根据我国《民法典》第四百九十六条、第四百九十七条的规定，案涉房屋租赁合同中存在诸多免除被答辩人责任、加重答辩人责任、排除答辩人主要权利的格式条款，例如案涉房屋租赁合同第17.2条约定，若答辩人违反合同约定，被答辩人有权将履约保证金抵扣答辩人应付款项，并且有权不予退还，但该约定为因答辩人原因导致合同解除的违约金约定，即以已交纳保证金抵作违约金，但合同中又对违约金进行了明确约定，即六个月租金和管理服务费。由此不难看出，案涉房屋租赁合同对于违约金标准明显过高，加重了答辩人的责任，类似上述的格式条款应属于无效条款。综上所述，被答辩人的各项反诉请求均不应得到法律支持。望贵院查清本案事实，依法驳回被答辩人的反诉请求，支持答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。本院经审理查明：2019年9月3日，被告与原告签订了《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》，双方约定，被告将坐落于北京市大兴区欣旺北大街8号1幢1层101四层F4-08号的房屋出租给原告，租赁期限为2019年12月1日2020年11月30日，租赁面积为113.01平米，月租金21471.9元，房屋管理服务费每月6780.6元。双方还约定，原告汇款应于房屋交付日或之前向被告交付租赁保证金84757.5元、公共事业保证金4520.4元、POS机保证金1000元。原告已经按照合同的约定支付了全部的租赁保证金、公共事业保证金及POS保证金。双方在违约责任一节约定，约定如原告违约，除了交付的各项保证金不予退还以外，还要交纳六个月租金和管理费之和作为违约金等违约责任，双方签订的POS专用收银系统租用协议书约定POS专用收银系统每月租金200元。2020年2月10日，原告作出疫情期网课方案：在防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情蔓延的特殊时期，为切实保障师生生命安全和身体健康，根据上级指示精神，门店做出了推迟门店授课的决定。尽管门店营业可能推迟，但学习一刻也不能放松，鉴于此，经公司研究决定为在职钢琴教师配备所属门店钢琴一台，以维护现有学员继续学习现有钢琴课程，保证学习的持续性，各门店自行与各门店所在的商场协商沟通钢琴出货事宜，并做详细记录！请各门店安排钢琴教师按照要求利用网络PC端或移动APP平台完成教学计划，请相关授课教师通过网络平台开展教学活动。原告一并提供了租房合同一份，证实为了进行网上授课在外租赁了场地，但由于被告拒绝搬离乐器而无法开展。被告对原告的上述证据不予认可，被告主张涉案场地所在商场已经在3月15日就恢复了正常，原告没有理由也没有必要外出租房，完全可以在租赁场所进行线上教学，不同意赔偿相关损失。庭审中，原告提交了三份政府文件，证实由于新冠肺炎疫情的影响，相关主管部门下发文件要求禁止进行线下教育培训活动。分别是2020年1月26日北京市教育委员会发布的《关于北京市校外培训机构暂停线下培训的通知》，2020年2月26日北京市大兴区市场监督管理局发布的《北京市非学科类、非技能类市场化培训机构落实疫情防控措施的通告》，2020年2月26日北京市大兴区市场监督管理局向原告送达的《培训机构落实疫情防控措施告知书》，主要内容均为在疫情防控期间严禁举办线下培训，提倡各种形式的远程办公。2020年5月6日，原告向被告发送终止租赁合同、退返押金及清场的函：我公司北京悦音博艺文化发展有限公司自2019年以“钢琴梦想家”品牌，与贵公司签订租赁协议，开展线下成人乐器培训中心项目。合同存续期间，我公司始终严格遵守合同约定，积极履行义务，服从购物中心安排，认真为广大顾客提供优质服务，为鸿坤广场购物中心的发展贡献自己的力量。自2020年1月新冠疫情发生以来，作为线下培训行业，我公司积极响应北京市委市政府、市场监督管理局及相关政府机关通知要求，服从大局，毅然决定停止营业活动，并安排专门人员，负责与广大学员进行沟通维稳工作，以保证鸿坤广场购物中心新冠疫情的防治工作以及整体经营活动的顺利进行。自我公司根据政府相关规定停业以来，已3个月有余，从目前国家新冠疫情整体防治情况看来，一段时间内，我公司仍将处于防疫重点、特殊行业管控范围，复工无望。现就店辅租赁合同相关事宜，与贵公司致函商榷如下：根据最高人民法院相关指导意见解释，因新冠疫情防控措施的影响，已经导致双方合同目的无法实现，现我方要求因不可抗力原因，实际解除该租赁合同，人民法院应予支持。一、我公司因政府新冠疫情防疫工作要求，造成无法履约属于在可抗力，贵处收回对我公司单方作出的所谓“违约责任”。二、自2020年1月25日起，双方合同自动无条件终止。三、贵处根据合同终止的约定，全额退还我处押金。四、我处于2020年5月25日前，将所有经营用品、设备搬离。五、请贵处安排相关工作人员，与我处对接进行场地交接工作。新冠疫情乃国之大灾，鉴于我公司与贵公司多年友好合作基础，我公司希望能与贵公司携手圆满解决因此次疫情造成的不利影响，并衷心希望司给予理解与支持！2020年05月18日，鸿坤公司向原告回函：首先，贵司于2020年05月06日给到我司的函件已收到，就贵司的诉求贵我双方也于2020年05月13日进行了会面沟通，疫情的出现是贵我双方无法遇见的，但不影响贵我双方友好合作以及合同的履行。1、贵司诉求于2020年05月25日前将所有经营用品、设备搬离，提前撤场。如贵司无法继续履行合同，我司要求贵司需要补交拖欠的2月份、3月份、4月份及5月份相关各项应缴费用（具体明细见我司营运部每月已下发给贵司的账单），并于2020年05月30日前完成对租赁房屋的围挡搭建、上围挡画面及拆除工作，将该房屋以毛坯状交还给我司。2、因贵司在经营过程中存在办理储值卡／预付费会员情况，故贵司应自行妥善处理好会员的相关退费事宜，如因贵司会员及客户纠纷给甲方造成的损失，甲方有权按损失的双倍要求乙方赔偿。3、据贵我双方的签订的《租赁合同》约定：15.1乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同17.2条处理。17.2条款约定：贵司“逾期支付租金或其他任何应付款项超过十五天的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的管理服务费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。疫情无情，人有情，贵司履行完上述1、2条我司要求后，我司将不予追究六个月违约金，如贵司无法履行合同，也不履行我司给出的合理处理要求，我司将保留一切可追究的权利。望贵司本着契约精神，以及单方违约损失巨大，慎重考虑，继续履行合同。原告于2020年5月22日向被告寄送律师函：一、基本事实简要陈述:2019年9月3日，贵司与悦音博艺签订了《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》，双方约定，贵司将坐落于北京市大兴区欣旺北大街8号1幢1层101四层F4-08号的房屋出租给悦音博艺，租赁期限为2019年12月1日2020年11月30日。双方还约定，悦音博艺汇款应于房屋交付日或之前向贵司交付租赁保证金84757.5元、公共事业保证金4520.4元、POS机保证金1000元。悦音博艺已经按照合同的约定支付了全部的租赁保证金、公共事业保证金及POS保证金。后由于新冠肺炎疫情的影响，并且根据北京市教育委员会发布的公告，明确要求悦音博艺暂停线下培训，因此悦音博艺自2020年1月至今无法正常开展线下培训教育业务，无法正常营业。此外，贵司还扣押了悦音博艺的相关乐器、设备等设施，导致悦音博艺无法及时将线下培训业务转为线上培训业务，学员要求悦音博艺进行索赔，给其造成了巨大的损失。2020年5月6日，悦音博艺已发函通知贵司终止双方签署的房屋租赁合同，但是贵司仍未将上述保证金返还给悦音博艺。二、律师严正函告及声明基于上述原因，新冠肺炎疫情已经构成了不可抗力，且导致贵司与悦音博艺之间的房屋租赁合同的合同目的无法实现，符合《合同法》第九十四条第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定。根据《合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”因此本所律师特严正函告及声明如下：（一）悦音博艺已于2020年5月6日发函通知贵司终止双方签署的租赁合同，故自该悦音博艺的解除通知到达贵司之日起，贵司与悦音博艺之间的《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》已经自动解除。（二）自贵司收到本函之日起三日内，贵司应当主动与悦音博艺沟通并返还悦音博艺已经支付的全部租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金，否则贵司应赔偿悦音博艺的全部损失。（三）自贵司收到本函之日起三日内，贵司应当主动与悦音博艺沟通并返还租赁房屋内扣押悦音博艺的相关乐器、设备等设施，否则贵司应赔偿悦音博艺的全部损失。如贵司未能及时履行前述行为，悦音博艺有权采取包括司法程序在内的一切法律措施，追究贵司的法律责任，维护悦音博艺的合法权益。被告收到上述律师函的时间为2020年5月23日。2020年5月27日，鸿坤公司回函如下：1、2019年9月3日，委托人与贵司签署了《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同），双方就委托人将鸿坤广场购物中心四层F4-08号房屋出租给贵司达成一致，合同系双方真实意思表示，合法有效。2、租赁合同15.1条约定，乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同，并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同，并按本合同17.2条处理。3、租赁合同15.2条约定，乙方逾期支付租金和／或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过7天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。4、租赁合同17.2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的管理服务费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。5、租赁合同18.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合提前解除之日向甲方交还标的房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离标的房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使标的房屋恢复原状，律师函由此发生的费用由乙方承担。6、截止目前，贵司欠缴委托人2020年2月份、3月份、4月份及5月份的各项应缴费用共计108256.92元（大写人民币：壹拾万零捌仟贰佰伍拾陆元玖角贰分），且未经委托人同意擅自中途退租，已构成根本违约。根据以上认定事实，本律师代表委托人向贵司通知如下：1、请贵司于收到本律师函之日起3日内，向委托人支付欠缴的各项应缴费用共计108256.92元（大写人民币：壹拾万零捌仟贰佰伍拾陆元玖角贰分），以及按租赁合同15.2条计算的款违约金。2、请贵司于收到本律师函之日起3日内，将标的房屋恢复原状并交还委托人。3、请贵司于收到本律师函之日起3日内，妥善处理贵司在经营过程中存在的储值卡／预付费会员的退费事宜。如贵司在前述期限内未履行相关义务，委托人将采取如下措施，包括但不限于：（1)委托人将在贵司店面门口公告贵司单方撤店公示，便于储值卡（预付费）会员联系贵司处理退费问题，公示中将公布贵司马腾186XXXXXXXX、王滨滨138XXXXXXXX二位负责人的联系方式。（2)委托人将向法院提起诉讼，并将向贵司主张合同项下全部权利和要求。为此，本律师真诚希望贵司收到本律师函后，积极与委托人协商，请慎对之，以免讼累！涉案房屋尚未进行交接，房屋钥匙在原告手中。原告将其分支机构（悦音博艺公司第一分公司）的注册地址登记于涉案房屋，尚未迁出。根据双方合同约定，原告应当在合同解除日起45日内办理工商迁出或注销手续，否则应当按日支付每平米24.66元违约金。关于恢复原状,鸿坤公司主张租赁房屋为大开间,原告承租后加装了隔断,现因合同解除应予拆除并恢复原状,并提交了原告承租房屋后的装修图纸和现场照片，原告在卖场、琴房、接待区、储藏间等加装了隔断。原告认为,双方租赁关系因不可抗力所致,不同意恢复原状。经核实，双方租赁合同约定，原告装修前应提交装修图纸，经鸿坤公司同意后才可进行装修。关于鸿坤广场钢琴梦想家店铺物品明细，原告提交了具体的物品明细表，被告进行了核对，除了原告列举店内存放的物品以外，被告清点多出古筝一把，尤克里里一把，具体物品为：三角钢琴1台、立式钢琴10台、古筝11把、吉他3把、琴凳10个、尤克里里1把、前台电脑，关于教材和其他物品，原告未提供准确数量，被告认可存在相关物品。本院认为：依法成立并生效的合同对合同双方具有平等约束效力，任何一方均应该按照合同约定行使合同权利、履行合同义务，履行合同义务不符合约定的，依法应该承担相应的违约责任。本案关键在于确认哪一方构成违约,对此，本院有如下法律意见：首先，原告因疫情原因暂时无法营业无法认定为因不可抗力获得合同解除权，对于双方租赁关系而言，因疫情原因暂时无法营业，双方均有不同程度的损失，从保障正常的商业秩序而言，如赋予承租方的合同解除权，对于出租方而言无疑是不公平的，因此，在疫情期间，双方应该分担损失，而非解除合同，原告2020年5月6日发函要求解除合同，已经以书面形式明确表明不履行合同，构成违约。其次，关于原告主张被告拒绝搬离乐器设备进行线上培训的主张，本院认为，双方均认可因疫情封闭商场的时间为2020年2月4日至2020年3月15日，封闭时间仅一个月左右，在此期间，全国性的疫情处于大爆发期间，原告主张在2月10日做出线上培训方案，对于被告而言，一来处于尚处于商场停业期间，二来是在未交纳租金的条件下要求搬走设备，从客观条件存在履行困难，主观条件下没有给与被告适当的准备和考虑时间，而3月15日之后，商场已经能够正常进出，原告仍要求搬走设备进行线上教学已无必要，因此，本院对于原告主张因此造成的经济损失，本院不予支持。再次，关于合同解除的时间，如上所述，原告并无合同解除权，其5月6日发函终止合同并不当然产生合同解除的法律后果，此时原告尚处于和被告商榷协商解除的意思表示，鸿坤公司5月18日回函表示应视为原告违约解除合同，并提出双方合同解除的条件。原告于5月22日再次发函表示合同已经于5月6日解除，不承担违约解除的责任等，鸿坤公司5月27日发函要求交还房屋、承担违约责任等,以上双方函件的发生过程来看，原告第二次发函是在第一次商榷解除基础上，再次以书面形式表示不履行合同，鸿坤公司回函表达了与原告解除合同的意愿，因此，本院确定以鸿坤公司回函中确定的恢复原状时间即2020年5月30日为合同的解除时间。对于物品搬离的时间,双方均表示应在5月25日之前将店内物品搬走，而因为原告店内有装修，鸿坤公司主张应在5月30日之前将房屋恢复原状和腾空交付，该时间段为合理期限，故原告应该支付房屋租金和其他费用至2020年5月30日。关于鸿坤公司主张的具体费用，本院认定如下：首先，关于违约责任，鉴于原告单方解除合同构成违约，因此原告交纳的租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金共计90277.9元，应予扣除，不再退还。而对于鸿坤公司主张的其他违约责任，本院考虑双方签订的租赁合同时间较短，且是在发生疫情无法顺利营业的情况下，结合原告特殊的行业特点，不再予以支持。关于双方的公司注册变更事宜，不属于法院受案范围，但是，双方在合同中约定了逾期迁出的法律后果，本院确定以双方合同解除的期限即2020年5月30日起45日期满后即2020年7月15日开始计算逾期办理的违约金，鉴于双方约定的逾期违约金高达每月83604元，本院结合全案情况一并考虑督促执行等因素，确定按照每月2万元的标准计算逾期迁出费用。其次，关于欠付租金等费用。鉴于疫情的特殊影响，以及原告从事教育培训行业的特殊性，本院酌定原告欠付费用按照50%的标准予以交纳，2020年2月1日至2020年5月30日的租金、管理服务费、POS机租金合计56905元。此外，2020年5月30日之后的相关费用，因鸿坤公司扣押原告的物品导致房屋未能顺利腾退，故应该自行承担损失。但本院判决原告承担恢复原状期间及逾期腾退期间的房屋占用费等费用,系因原告违约行为导致的当然法律后果,原告负有恢复原状的后合同义务，恢复原状期间和逾期恢复原状的占用及管理服务费用，原告应予支付,直至交付之日，鸿坤公司主张的标准符合合同约定,本院不持异议。关于恢复原状，因双方合同中约定合同终止时应予恢复，本案中，原告违约解除合同，应将涉案房屋开间内的隔断进行拆除后恢复原状，按照装修图纸恢复至装修之前的状态。此外，鸿坤公司扣留原告的物品因合同已经终止，应予返还，具体返还物品以本院查明中认定的物品为准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认北京悦音博艺文化发展有限公司与北京鸿坤伟业房地产开发有限公司签署的《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》于2020年5月30日解除;二、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司于本判决生效后7日内返还北京悦音博艺文化发展有限公司三角钢琴1台、立式钢琴10台、古筝11把、吉他3把、琴凳10个、尤克里里1把、前台电脑、教材和其他物品（以实际物品为准）；三、北京悦音博艺文化发展有限公司于本判决生效后7日内支付北京鸿坤伟业房地产开发有限公司租金、管理费服务费、POS机租用费合计56905元；四、北京悦音博艺文化发展有限公司于本判决生效后7日内支付北京鸿坤伟业房地产开发有限公司违约金90277.9元（已折抵）；五、北京悦音博艺文化发展有限公司于2020年7月15日起，每月按照20000元标准支付营业执照逾期迁出违约金；六、北京悦音博艺文化发展有限公司于本判决生效后7日内将北京市大兴区欣旺北大街8号1幢1层101四层F4-08号房屋的隔断拆除（详见装修图纸）恢复原状并交付给北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，在恢复原状期间和逾期履行腾退及恢复原状义务期间，每日按照941.75元／日的标准支付房屋占有使用费至实际腾退交付之日；七、驳回北京悦音博艺文化发展有限公司的其他诉讼请求;八、驳回北京鸿坤伟业房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4869元，由北京悦音博艺文化发展有限公司负担2569元（已交纳）；由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担1300元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4500元，由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担960元（已交纳）；由北京悦音博艺文化发展有限公司负担3540元（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李新亮二〇二一年五月九日书记员  张静宜