湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初876号原告：余某某，女，汉族，1969年12月4日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：吕莎，湖南如金律师事务所律师。被告：曾某某，男，汉族，1970年11月12日出生，住长沙市岳麓区。第三人：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心中座F6层，统一社会信用代码91110000100006653M。法定代表人：杨林，董事长。原告余某某诉被告曾某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，原告申请追加中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称“对外经贸信托公司”）作为第三人参与诉讼，本院依法予以准许并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余某某及其委托诉讼代理人吕莎、被告曾某某到庭参加了诉讼，第三人对外经贸信托公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告余某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原告与被告于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令被告继续履行其与原告于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》，立即将房屋产权过户给原告；3.判令被告向原告支付延迟过户的违约金，自2020年1月1日起以房款总价380000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至过户手续完成之日止，暂计算至2020年9月7日为10319.64元；4.判令被告承担本案案件受理费、保全费等。事实与理由：2017年8月28日，原告与被告签订一份《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），约定被告将其坐落于长沙市岳麓区××街道××栋××号房屋出卖给原告，房产总价380000元整。合同第五条约定：被告在房屋产权证领取当日及时交付给原告，被告承诺积极配合原告办理相关手续；根据国家相关政策在可以办理产权过户手续时，自原告向被告提出办理房屋产权过户要求之日起30天内被告须无条件协助原告办理房屋产权证、土地使用证及过户手续。合同签订当日，被告签字确认：如往后被告要求原告退房或无理不执行此协议，按当时购买合同价的300%补偿原告。2017年8月29日，原告将380000元购房款一次性转账支付给被告，至此原告已经完全履行合同义务。2019年11月，被告领取涉案房屋的产权证，但被告并未依约将产权证交付给原告，原告多次索要并要求被告配合办理过户登记手续，被告均不予配合。现被告在将房屋卖给原告之后又将房屋抵押给中国对外经济贸易信托有限公司，并办理了抵押登记。被告的行为已经严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益，应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，依据相关规定向法院提起诉讼，望判如所请。被告曾某某辩称：对于原告的第一项、第二项诉讼请求我没有异议，但是对第三项诉讼请求不予认可，我不应承担违约金。关于这38万元，被告已经跟原告沟通过了，希望能妥善解决这个问题，被告尽量想办法将房产证拿回来，房子已交给原告了，原告也已经入住了。被告因为中途出现经济问题，才导致了今天的状况，现在房产证已经抵押出去了。被告对外经贸信托公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。经审理查明：被告曾某某因房屋被拆迁获得安置保障住房指标一套。2013年12月14日，被告曾某某与案外人长沙美林房地产开发有限公司签订《洋湖景园安置保障住房买卖合同》，约定由被告曾某某以96000元的总价购买长沙市岳麓区坪塘镇洋湖景园X栋X号房屋（建筑面积：80㎡）。2017年8月28日，原告余某某（甲方）与被告曾某某（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定被告曾某某将其上述安置保障住房及配套部分出售给原告。合同第二条约定：本合同中所述房屋为甲方拆迁安置房，是甲方家庭共同财产，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务纠纷及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担责任，乙方不负任何责任。合同第三条房屋出售价款约定：本合同所属房屋出售总金额（人民币）380000元整，包括甲方已装修及房间所有电器家具部分的价款。合同第四条付款方式及期限约定：甲乙双方签订合同并经甲方户口所在地山塘村见证后，甲方将房屋中自用铺盖衣服及小型用品搬离后，甲方带上房屋的现有手续与乙方一同到坪塘农业银行，乙方一次性将房屋款转账给甲方。由甲方开具收条给乙方并将所带的房屋相关资料交与乙方完成房屋买卖交接手续。合同第五条关于产权登记及过户手续办理的约定：因本房屋产权证仍在办理之中暂未发下来，产权证的相关证书登记的名字是甲方，现甲乙双方已完成房屋买卖的实际交易，针对该情况特作如下约定以方便甲乙双方遵照执行：1.甲方保证在房屋产权证领取当日及时交付给乙方，甲方承诺积极配合乙方办理相关手续；2.根据国家相关政策在可以办理产权过户手续时，自乙方向甲方提出办理房屋产权过户要求之日起30天内甲方须无条件协助乙方办理房屋产权证、土地使用证及过户手续，所需相关费用全部由乙方承担，甲方必须提供一切与之相关的手续及资料，不得以任何方式拒绝阻挠。合同第六条违约责任条款约定:3.乙方根据本合同第五条第二款约定向甲方提出办理产权过户手续，甲方超过30天不协助乙方办理手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同并有权要求甲方支付违约金人民币叁万元整。同日，被告曾某某向原告余某某出具承诺，载明：“如往后甲方要求乙方退房或无理不执行此协议，按当时购买合同价的300%补偿乙方”。次日，原告通过银行转账向被告支付了购房款380000元，被告向原告开具了收条并将房屋交付给原告。2019年10月28日，被告曾某某取得了涉案房屋的不动产权证书，产权类别为农民生活安置房，权证号码为201××××6246。其后，经双方协商于2019年12月15日前办理好房屋产权过户手续。现因被告至今未为原告办理房屋过户手续，故原告诉至本院。另查明：1.2019年11月25日，被告曾某某（甲方、借款人）与第三人对外经贸信托公司（乙方、贷款人）签订《贷款合同》（合同编号为ＷＭＦＨＣＳ190343ＤＫ），合同约定被告曾某某向第三人对外经贸信托公司贷款65万元，贷款期限为2019年11月25日至2020年11月25日止；同日，被告曾某某在未提前告知原告的情况下与第三人对外经贸信托公司（乙方）签订《抵押合同》（合同编号ＷＭＦＨＣＳ190343ＤＹ），合同约定为确保第三人前述的《贷款合同》所确定的债权实现，被告自愿将包含涉案房屋在内的两套房屋作为抵押担保，并明确约定未经第三人同意，被告不得将抵押物转让给他人；合同签订后，第三人对外经贸信托公司在涉案房屋上办理了抵押登记，房屋他项权证号码为201××××4525。上述事实有原、被告的当庭陈述，原告余某某提交并经庭审质证的洋湖景园安置保障住房买卖合同、房屋买卖合同、收条、银行转账凭证、不动产登记情况表、贷款合同、抵押合同、短信及微信聊天记录等证据予以证明，本院予以确认。第三人对外经贸信托公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系由民法典施行前的法律事实所引发，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本院认为，根据原《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告双方于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立并发生法律效力，故对原告要求确认与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉请，本院予以支持。关于原告要求判令被告立即将房屋产权过户给原告的诉请，本院认为，现因被告已将涉案房屋抵押给第三人并办理了抵押登记，抵押权合法设立，能够对抗原告所享有的债权，故原告要求被告立即办理房屋过户手续存在法律障碍。经本院释明后，原告仍坚持原诉讼请求并不愿代被告清偿债务消灭抵押权，故对原告诉请立即将房屋产权过户给原告的诉请，本院不予支持。对原告提出第三人恶意取得抵押权的主张，因其未向本院提供证据证明，故本院不予采纳。关于原告要求被告支付延迟过户违约金的诉请，根据原、被告双方《房屋买卖合同》第六条第三款的约定，乙方根据本合同第五条第二款约定向甲方提出办理产权过户手续，甲方超过30天不协助乙方办理手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同并有权要求甲方支付违约金人民币叁万元整，现被告无法为原告办理过户手续，确已违约，故其应当承担支付违约金的违约责任。结合涉案房屋房产证下证时间及原告向被告提出办理过户的时间，本院认为，原告要求被告自2020年1月1日起以房款总价380000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金并无不当，本院予以支持，违约金从2020年1月1日起计算至被告将涉案房屋过户至原告名下之日止，以合同约定的违约金总额30000元为限。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告余某某与被告曾某某于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、限被告曾某某于本判决生效之日起十日内向原告余某某支付逾期办理过户的违约金，从2020年1月1日起以房款总价380000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并以合同约定的违约金总额30000元为限；三、驳回原告余某某的其他诉讼请求。如果被告曾某某未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取29元（按简易程序收费），由被告曾某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐琼二〇二一年五月八日法官助理邓欣书记员史莉附相关法条：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。