山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民再26号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：胡腾文（曾用名：胡彬），男，1980年5月20日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：臧德泰，威海高新海泰法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张林，威海高新海泰法律服务所法律工作者。被申请人（一审原告、二审上诉人）：孙明忠，男，1979年7月10日出生，汉族，捕前住威海火炬高技术产业开发区，现羁押于威海市看守所。再审申请人胡腾文因与被申请人孙明忠房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2016）鲁10民终413号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月11日作出(2020)鲁10民申177号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人胡腾文及其委托诉讼代理人臧德泰、张林，被申请人孙明忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡腾文申请再审称，2015年1月19日，孙明忠在接受威海火炬高技术产业开发区公安分局卧龙派出所讯问时陈述：胡腾文给付其款项40万元，包括房租10万元、转让费30万元。故孙明忠已认可收到房租10万元，原一二审认定事实错误。综上，请求撤销原一二审判决，依法改判。孙明忠辩称，其不能记清楚胡腾文给付了多少租金，请求法院依法判决。孙明忠向一审法院起诉请求：1、确认胡腾文于2015年4月17日发出的解除租房合同的通知无效；2、判令胡腾文支付2014年10月20日的应付租金13万元及逾期利息31200元（按银行同期贷款利息的四倍支付逾期利息至履行之日止，暂计算至2015年10月20日）；3、判令胡腾文支付2015年7月19日的应付租金11万元及逾期利息5500元（按银行同期贷款利息的四倍支付逾期利息至履行之日止，暂计算至2015年10月20日）；4、判令胡腾文支付2015年1月至4月的水电费22532元；5、判令胡腾文支付10月20日应付租金11万元，并按银行贷款利率的4倍计算利息至实际履行之日。一审法院认定事实：2014年10月12日，孙明忠与胡腾文签订《租房合同》，该合同载明的签订日期为“2014年10月13日”，但各方当事人一致认可合同签订日期为2014年10月12日晚。该合同约定，胡腾文租用钦村路117、118号楼1-4层加5层的508、509室，面积1100平方米，租用时间10年；租用费用每年35万元（抵顶消费卡3万元，按照6折消费）；付款方式为在合同签订7日内付10万元，余款22万元在每年租期的后两个季度分两次付清（每个季度季度末支付）；如果胡腾文不能按期付清租金，逾期一日付给孙明忠直接损失费、间接损失费、违约金5000元，并且按照人民银行同期贷款利率的四倍利息及本金付给孙明忠；如胡腾文中途不租赁该房屋应提前一个月通知孙明忠，则不算违约；任意一方违约赔偿对方损失30万元。合同还载明：“甲方（孙明忠）特别说明：乙方（胡腾文）必须将租金转入以下账号内，视同乙方付清当年房租”，并对开户行、户名、卡号特别进行明确；胡腾文租期内水电费及税费由其自行负责，如果不能按时交纳租金及水电费，孙明忠有权收回房屋。该合同还约定，东方酒都所租赁的房屋（每年35万元）由孙明忠继续和房主签订合同，其中的租金差额由孙明忠承担，与胡腾文无关；孙明忠将原租房合同复印件、房主收取孙明忠租金的单据复印件、给付租金的单据复印件交付胡腾文，并且应当保证胡腾文可以租赁使用到2015年，除非胡腾文明确表示不再继续使用；如果孙明忠违反约定，应当给付胡腾文违约金10万元，并赔偿胡腾文的所有直接和间接损失，包括但不限于装修费、诉讼费、预期可得利益、鉴定费、律师费等；装修费无法提供单据计算时，双方确认装修费按100万元无折旧计算。同日，胡腾文与案外人刘杰作为受让方，与孙明忠作为转让方签订《股权转让协议书》，约定孙明忠将东方酒都公司股权以70万元转让给胡腾文、刘杰，协议签订七日内孙明忠负责办理公司股权变更登记；合同签订起七日内胡腾文、刘杰付给孙明忠20万元，余款于2015年5月1日前付清（以奥迪车一辆抵顶45万元）。2014年10月12日，刘杰支付给孙明忠“入股金”20万元；2014年10月12日、10月15日、10月22日、11月20日，胡腾文先后支付给孙明忠5万元、5万元、5万元、5万元，总计20万元，收款事由注明“东方酒都转让款”。胡腾文主张其支付的20万元均为房租，孙明忠不认可。2014年11月，胡腾文开始接手经营东方酒都，至2014年12月底左右停止经营。胡腾文提供消费单据一宗，证明在其经营期间孙明忠在东方酒都消费27720.4元，该笔费用按照诉争租房合同的约定应当用来折抵房租；孙明忠主张上述单据均没有其签字，不能证明是其消费，且用此抵顶房租也与诉争租房合同中“抵顶消费卡3万元，按照6折消费”的约定不符。2015年4月16日，胡腾文向孙明忠发出《催告函》，认为在《股权转让协议书》和《租房合同》签订后，孙明忠至今未按合同约定履行股权变更登记的义务，已属根本违约。为此，催告孙明忠5日内按照《股权转让协议》的约定履行股权变更登记的义务，否则胡腾文依法解除《股权转让协议书》和《租房合同》，届时，该催告函也是解除合同通知函。该《催告函》当日通过EMS特快专递向孙明忠发出，邮件注明的收件人地址、电话与孙明忠在本案提交的《当事人送达地址确认书》中的内容一致，但邮件因收件人不在指定地址未妥投。2015年4月17日，该《催告函》刊发于《威海晚报》。另查，2010年10月19日，威海市环翠区鲸园房地产开发有限公司与孙明忠签订租房合同，租用钦村路117、118号楼（楼顶除外），面积2000平方米，租用时间15年，租金第一年30万元，此后每年递增5%。2012年9月24日，威海市环翠区鲸园房地产开发有限公司与孙明忠签订租房合同补充协议，约定孙明忠在合同期内可以转租。一审法院判决：一、驳回孙明忠要求确认胡腾文于2015年4月17日发出的解除租房合同的通知无效的诉讼请求；二、胡腾文于判决生效后十日内支付孙明忠2014年10月19日的应付租金10万元，并按银行同期贷款利息的四倍支付逾期利息至履行之日止；三、胡腾文于判决生效后十日内支付孙明忠截止2015年5月22日的剩余应付租金113835.6元，并按银行同期贷款利息的四倍支付逾期利息至履行之日止；四、驳回孙明忠的其他诉讼请求。案件受理费5739元，孙明忠负担2444.78元，胡腾文负担3294.22元。二审中，孙明忠为证实其主张，提供如下证据：1、2015年11月9日孙明忠通过《威海晚报》公告催促胡腾文及时履行撤出物资、交付房屋的义务，证实胡腾文在2015年4月17日刊登《催告函》后仍继续占有并使用租赁房屋，因此胡腾文应按照合同约定支付租金、水电费至2015年11月18日。2、孙明忠与威海市环翠区鲸园房地产开发公司的房屋水电费交接清单及单据，证实2015年12月16日孙明忠与威海市环翠区鲸园房地产开发公司解除房屋租赁合同，双方对水电进行核对，为此孙明忠补交2015年9月份、10月份水电费3765.3元，该水电费应由胡腾文交纳。经质证，胡腾文对证据1的真实性不认可，认为该证据为复印件，且应当在穷尽其他的通知方式后才应在公开的报刊上进行催告通知。胡腾文已按照租赁合同的约定行使合同解除权，因此不存在继续交纳水电费、租金问题；对证据2的真实性不认可，该交接清单是孙明忠与案外人进行交接的清单，未通知胡腾文确认水电费的数额，且胡腾文于2014年底已不再经营，根本不存在水电费用，对水电费收据亦不认可，在胡腾文没有继续经营的情况下，孙明忠与威海市环翠区鲸园房地产开发公司发生的水电费与胡腾文无关。本院经审查认为：证据1系复印件，亦对其真实性有异议，对其真实性不予认可；证据2交接清单系孙明忠与案外人进行交接，胡腾文未进行确认，孙明忠以该证据主张胡腾文应承担此部分水电费，证据不足，不予采纳。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的一致。本院二审认为，本案二审争议焦点为：胡腾文交付孙明忠20万元的款项性质如何认定；涉案房屋租赁合同解除的日期应如何认定；期间水电费应否由胡腾文承担。首先，关于胡腾文交付孙明忠20万元款项性质。该款项收据中明确注明收款事由为“东方酒都转让款”，现胡腾文主张根据股权转让合同约定，合同签订7日内向孙明忠付款20万，刘杰已于合同签订当日支付20万，因此胡腾文支付的该笔款项就不应为股权转让款。即便如上诉人胡腾文所述，但该笔款项分四次支付，后两笔付款的时间亦在股权转让合同签订7日后，股权转让合同亦约定剩余股权转让款于2015年5月1日前付清，因此除刘杰支付股权转让款20万外，胡腾文另行支付股权转让款亦与合同约定不冲突。且该笔款项分四次交付，收款收据亦分四次出具。若根据胡腾文的主张，该笔款项系房屋租金而非股权转让款，根据常理，胡腾文在收到第一笔款项的收据之后，即应发现收款事由注明错误，但胡腾文当时并未提出异议，因此胡腾文主张该款系房屋租金，依据不足，一审认定该笔款项系股权转让款，于法有据，予以支持。其次，关于租赁合同解除的时间。胡腾文向孙明忠发出催告函，告知其应于5日内办理股权变更登记，否则其将依法解除与孙明忠签订的股权转让协议及房屋租赁合同。双方在股权转让协议中约定股权变更义务在于孙明忠，且约定股权变更时间，孙明忠在合同约定的时间及催告函限期内均未履行股权变更义务，加之双方在房屋租赁合同中的约定，因此一审认定房屋租赁合同于2015年5月22日解除，并无不当，予以支持。孙明忠主张双方于2015年11月18日办理房屋交接手续，房屋租赁合同应于该日期解除，胡腾文亦应当支付该段期间内房屋占用费用，对此本院认为，因胡腾文先按孙明忠在原审法院《当事人送达地址确认书》中留存的地址及电话邮寄送达《催告函》，在未妥投后，又于2015年4月17日在《威海晚报》进行公告，因此该日房屋租赁合同解除通知已送达孙明忠，孙明忠在收到该通知后，无视解除合同通知未办理房屋交接导致产生的该段期间房屋占用费，过错责任不在胡腾文，因此上诉人孙明忠主张胡腾文支付房屋费用至2015年11月18日，没有事实及法律依据，不予支持。再次，关于水电费应由谁负担问题。孙明忠主张2015年9月份、10月份水电费3765.3元，应由胡腾文负担，并提交其与威海市环翠区鲸园房地产开发公司的水电费交接清单。该清单的交接主体为孙明忠与威海市环翠区鲸园房地产开发公司，胡腾文并非交接一方主体，且双方之间的房屋租赁合同已于2015年5月22日解除，孙明忠主张2015年9月、10月份水电费由胡腾文支付的请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，二上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7438元，孙明忠负担3552元，胡腾文负担3886元。本院再审查明，2015年1月21日，孙明忠因开走胡腾文的宝马牌汽车被威海火炬高技术产业开发区公安分局卧龙派出所传唤。其在公安机关陈述：胡腾文租赁其东方酒都歌厅约定是105万元，包括转让费70万元及第一年的房租35万元；胡腾文现给付其款项40万元，包括房租10万元、转让费30万元。本院再审查明的其他事实与原一二审查明事实一致。本院再审认为，本案原审中，胡腾文一直主张其支付给孙明忠的20万元款项系房屋租金，而孙明忠予以否认，孙明忠为胡腾文出具的收据中注明收款事由也为“东方酒都转让款”。但在本案原审诉讼前，孙明忠在接受公安机关的调查时自认已收到胡腾文支付的房租10万元，故应认定原审诉讼前胡腾文已支付给孙明忠房租10万元。原审认定胡腾文未支付孙明忠房租事实有误，本院再审予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2016）鲁10民终413号民事判决；二、撤销威海火炬高技术产业开发区人民法院（2015）威高民初字第710号民事判决第二项、第四项；三、维持威海火炬高技术产业开发区人民法院（2015）威高民初字第710号民事判决第一项、第三项，即（一）驳回孙明忠要求确认胡腾文于2015年4月17日发出的解除租房合同的通知无效的诉讼请求，（三）胡腾文于判决生效后十日内支付孙明忠截止2015年5月22日的剩余应付租金113835.6元，并按银行同期贷款利息的四倍支付逾期利息至履行之日止；四、驳回孙明忠的其他诉讼请求。原一审案件受理费5739元，孙明忠负担4182元，胡腾文负担1557元。原二审案件受理费7438元，孙明忠负担5612元，胡腾文负担1826元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  刘成军审判员  宋智慧审判员  王 慧二〇二一年五月二十日书记员  任桂玉