四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川16民终616号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邹小英，女，汉族，1974年12月27日出生，住四川省岳池县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨森林，男，汉族，1975年6月17日出生，住四川省岳池县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：史敬堂，四川爱众律师事务所律师，系特别授权。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王思玉，女，汉族，1976年2月22日出生，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人:邱吉文,四川上甲律师事务所律师，系特别授权。 原审第三人：广安市焦点房地产经纪有限公司，住所地四川省广安市广安区万盛中路9号。 法定代表人：雷斌。 委托诉讼代理人：周小刚，男，汉族，1981年12月3日出生，住四川省广安市广安区，系公司员工。 原审第三人：徐达芬，女，汉族，1965年2月4日出生，住四川省广安市广安区。 原审第三人：谌光辉，男，汉族，1973年9月17日出生，住四川省广安市广安区。 上诉人邹小英、杨森林因与被上诉人王思玉、原审第三人广安市焦点房地产经纪有限公司（以下简称焦点公司）、徐达芬、谌光辉房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 邹小英、杨森林上诉请求：1.撤销一审判决，改判撤销上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，由被上诉人赔偿上诉人经济损失11万元；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。本案中被上诉人与焦点公司相互串通，恶意欺诈，严重妨碍上诉人作出真实意思表示，导致上诉人无法对交易对象、交易价格和条件，以及交易是否公平合理作出正确的判断，失去了选择合适交易对象和交易价格的机会。被上诉人欺诈表现为：1.王思玉隐瞒了其是焦点公司员工的真实身份;2.王思玉隐瞒了买房的真实意图，其实为了炒卖房屋;3.本案王思玉的购房款实际上是来源于焦点公司，因而实际上是焦点公司在进行交易，王思玉并不是实际买房人。焦点公司存在严重过错，对上诉人的损失应与王思玉一起承担连带赔偿责任。二、一审认定上诉人没有受到损害与事实不符。上诉人与被上诉人签订合同的价格为55万元，而被上诉人与第三人谌光辉签订的合同价格为77万元，相差22万元，足以证明上诉人遭受了损失。上诉人主张损失11万元，是参照房屋买卖合同中的违约条款的约定，按房屋交易总价55万元的20%确定的。并且根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的规定，受欺诈方主张撤销合同不以受欺诈人是否受到实际损害为构成要件。故上诉人主张撤销与被上诉人签订的房屋买卖合同的理由是成立的。 王思玉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，证据分析得当，上诉人称在订立房屋买卖合同中存在欺诈，无事实和法律依据。王思玉是否是焦点公司的员工，并不影响上诉人出卖房屋的目的实现，上诉人的实际权利也未因此受到影响，请求驳回上诉，维持原判。 焦点公司述称，焦点公司与买卖双方是经过充分协商，自愿平等签订的房屋买卖合同。在沟通过程中，买卖双方均有充分的时间了解房屋的市场行情，2017年的时候，118平米的清水房，卖出55万元价格并不低。焦点公司也完全是根据合同的约定办理相关买卖房屋的手续，按合同履行义务。上诉人以配合办理过户为要挟，意图在合同之外再索要16,500元，没有得到满足后，便拒绝办理过户手续。事实证明是上诉人违反合同约定，不讲诚信，一审判决合理合法。 王思玉向一审法院起诉请求：1.判决邹小英、杨森林将位于广安市广安区××路××号恒大中天国际4-1-2705号房产办理至徐达芬名下；2.本案代理费由邹小英、杨森林承担；3.本案诉讼费由邹小英、杨森林承担。庭审中，王思玉变更第一项诉讼请求为请求法院判决邹小英、杨森林将位于广安市广安区××路××号恒大中天国际4-1-2705号房产办理到王思玉名下。 邹小英、杨森林向一审法院反诉请求：1.判令撤销王思玉与邹小英、杨森林签订的房屋买卖合同；2.判令邹小英、杨森林共同支付违约金11万元；3.邹小英、杨森林承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年10月23日，王思玉（乙方、买受方）与邹小英、杨森林（甲方、出卖方），在第三人焦点公司（丙方、居间方）居间下签订了《房屋买卖合同》，主要约定，甲方将所有的位于广安区××路××号××号房屋出售给乙方，成交价格55万元；合同签订时支付定金2万元，尾款3万元在办理产权过户手续当日内乙方一次性支付给甲方；过户税费按国家政策全部由乙方承担。同日，杨森林出具收到王思玉购房定金2万元、首付款50万元的收条。同日，邹小英、杨森林给王思玉出具了代为申办、领取房屋不动产权证书等委托，并办理了公证。 王思玉陈述，定金2万元是交给焦点公司的工作人员陶红梅委托代交给邹小英、杨森林的，她向焦点公司的周小刚借款46.7万元用于支付邹小英、杨森林的购房款；她把房屋卖给谌光辉后，周小刚指示她将借他的钱转给案外人熊小斌，说因他借了熊小斌的钱，于是，他便通知谌光辉把房价款直接转给了熊小斌。 王思玉在与邹小英、杨森林签订房屋买卖合同时是焦点公司的工作人员，但焦点公司与王思玉均未向邹小英、杨森林进行告知。 杨森林于2019年6月11日取得上述房屋的不动产权证书，邹小英、杨森林系夫妻关系。2019年8月8日、9日邹小英、杨森林从福州返回广安，准备为王思玉办理过户手续。邹小英、杨森林称在这之后与周小刚联系过程中，王思玉和周小刚要求办理公证委托等，他们才发现交易存在问题，此时，房屋已经被出售给他人。 2018年1月9日，王思玉在没有邹小英、杨森林授权的情况下以杨森林的名义与第三人谌光辉签订了《房地产买卖契约》，成交价格77万元。此价格包含了王思玉对房屋的装修价值。 第三人徐达芬、谌光辉原系夫妻关系，双方于2019年6月19日登记离婚，并签订了《离婚协议书》，约定案涉房屋归徐达芬所有。 诉讼中，邹小英、杨森林申请对案涉房屋的装修价值进行司法鉴定，后撤回了鉴定申请。邹小英、杨森林未申请对案涉房屋签订房屋买卖合同时的市场价格进行司法鉴定。 邹小英、杨森林对第三人焦点公司也提出反诉，经一审法院释明后，变更为只对王思玉提起反诉。 一审法院认为，本诉的争议焦点为王思玉请求邹小英、杨森林将案涉房屋办理至王思玉名下是否应当得到支持。反诉的争议焦点：1.王思玉与邹小英、杨森林签订的房屋买卖合同是否具有可撤销的法定事由；2.邹小英、杨森林要求王思玉赔偿损失11万元是否具有事实和法律依据。 王思玉在与邹小英、杨森林签订《房屋买卖合同》时系居间人焦点公司的员工，焦点公司与王思玉均未向邹小英、杨森林进行告知，其行为对邹小英、杨森林的签约知情权存在一定隐瞒，对邹小英、杨森林选择交易对象存在一定影响。但邹小英、杨森林未举示王思玉和第三人上述未告知和隐瞒行为违反了合同约定或相关法律、法规、行业规范等的规定，且邹小英、杨森林未提供证据证明因上述行为使其房屋售价明显降低等受到损失方面的证据。故邹小英、杨森林要求撤销《房屋买卖合同》不构成撤销合同所需具备的受到损害的成立要件。故邹小英、杨森林请求撤销合同，一审法院依法不予支持。邹小英、杨森林也未提供其受到损失11万元的证据，故邹小英、杨森林请求判令王思玉赔偿其损失11万元没有事实依据，一审法院依法不予支持。 综上，王思玉与邹小英、杨森林签订的《房屋买卖合同》可撤销事由未成立，故该《房屋买卖合同》应认定为合法有效。邹小英、杨森林应按合同约定协助王思玉办理产权过户。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、邹小英、杨森林将位于广安市广安区××道××段××号××幢××单元××号房屋办理至王思玉名下（过户税费由王思玉承担）；二、驳回邹小英、杨森林的反诉诉讼请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由邹小英、杨森林负担，反诉案件受理费2500元，减半收取1250元，由邹小英、杨森林负担，向四川省广安市广安区人民法院交纳。上述债务，义务人应当于判决生效后十五日内履行完毕，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审查明、认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审当事人之间的争议焦点为：1.一审适用法律是否正确，本案是否应适用《民法典》的规定；2.邹小英、杨森林主张撤销案涉房屋买卖合同，并要求王思玉赔偿损失11万元是否具有事实和法律依据。 关于焦点一，一审适用法律的问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，邹小英、杨森林与王思玉签订案涉《房屋买卖合同》以及支付购房款等的事实行为时间均发生在《民法典》施行之前，因此，本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，一审适用法律正确，邹小英、杨森林关于一审适用法律错误，本案应适用《民法典》的规定的主张不能成立，本院不予采纳。 关于焦点二的问题。首先，案涉合同是否具备法定撤销情形的问题，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，邹小英、杨森林以欺诈为由要求撤销合同，故应对其因欺诈而遭受损害进行举证。邹小英、杨森林主张王思玉转手出售该房屋存在差价22万元，因案涉合同是邹小英、杨森林自愿订立，无证据证明在订立合同时存在因不知王思玉是焦点公司员工而致使邹小英、杨森林违背真实意思以及交易价格受到损失的情形，并且差价22万元中还包含了邹小英、杨森林出售房屋后，王思玉对案涉房屋进行装修的价值。因此，不能以两次交易之间存在价差就认定邹小英、杨森林存在损失。至于邹小英、杨森林交易过程中，来往产生的差旅费、律师费，亦不属于因欺诈造成的损失。故本案中，邹小英、杨森林所举示的证据不能证明其在不知交易对象王思玉是焦点公司员工的情况下违背真实意思而订立合同以致遭受到了损害，不具备《中华人民共和国合同法》规定的合同撤销事由，一审未支持邹小英、杨森林要求撤销案涉《房屋买卖合同》的主张是正确的，本院予以维持。 其次，关于邹小英、杨森林主张赔偿损失11万元的问题。如前文所述，邹小英、杨森林所举示的证据不能证明其存在损失，其主张按合同约定的违约金条款标准，按房屋交易总价55万元的20%计算其损失，无事实及法律依据，一审未予支持其主张是正确的，本院予以维持。 综上所述，邹小英、杨森林的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由邹小英、杨森林负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  谭 昀 审 判 员  王 敏 审 判 员  张 强 二〇二一年五月十七日 法官助理  刘超超 书 记 员  程斯莉