山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初1809号 原告：山东宝世达电缆科技有限公司，住所地山东省德州（禹城）国家高新技术产业开发区。统一社会信用代码：9137148258715178XD。 法定代表人：赵春强，执行董事。 诉讼代表人：宝世达国际控股集团有限公司破产管理人。 负责人：孙家磊，管理人负责人。 委托诉讼代理人：吴永杰，男，汉族，该公司员工。 委托诉讼代理人：宰淑媛，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被告：山东中仓智能装备有限公司，住所地山东省禹城市国家高新技术产业开发区。统一社会信用代码：91371482MA3PY7P68U。 法定代表人：李义熙，总经理。 委托诉讼代理人：赵永国、牛丽英，均系山东淼睿律师事务所律师。 第三人：济南宝世达电缆有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：91370100MA3MTTB42K。 法定代表人：尚同亮，总经理。 原告山东宝世达电缆科技有限公司（简称宝世达科技公司）与被告山东中仓智能装备有限公司（简称中仓公司）、第三人济南宝世达电缆有限公司（简称济南宝世达电缆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，并于同年3月25日公开开庭进行了审理。原告宝世达科技公司的委托诉讼代理人吴永杰、宰淑媛，被告中仓公司的委托诉讼代理人赵永国、牛丽英，第三人济南宝世达电缆公司的法定代表人尚同亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝世达科技公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除第三人宝世达电缆公司与中仓公司签订的房屋租赁合同书；2.请求判令中仓公司支付房屋及设备租金（自2020年8月1日起计算至实际腾房交付房屋及交付租赁设备之日止，按月租金90609.67元计算）；3.请求判令中仓公司支付水资源费用（自2020年5月1日起计算至实际腾房之日止，每月按照540元计算）；4.请求判令中仓公司支付未按时搬出违约金10873.16元；5.请求判令中仓公司支付逾期付款违约金（以1087316元为基数，自2020年8月1日起计算至实际给付之日或者实际腾房交付房屋及交付租赁设备之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）；6.请求判令中仓公司立即交付所有租赁房屋、附属设施及租赁生产设备；7.诉讼费用、保全费由中仓公司承担。事实和理由：2011年10月18日，根据禹城高新管委会招商引资政策，宝世达集团公司与禹城高新管委会签订宝世达电缆工业园项目合同书。同日，宝世达集团公司、禹城高新管委会、禹城十里望镇政府签订补充协议，各方约定在办结国有土地使用证及相关手续前，宝世达集团可在涉案房屋所在地先行施工建设车间、厂房等。2011年11月23日，就宝世达电缆工业园项目注册成立新公司即本案原告，负责项目的开展和运营。宝世达集团公司按照上述合同、协议约定，于2012年开工建设了涉案建筑物并于2013年2014年陆续建成并投产使用至今。 宝世达集团公司委托第三人济南宝世达电缆公司代为管理、出租上述厂房车间。2019年8月1日，宝世达电缆公司（合同出租方）与中仓公司于2019年6月25日签订了《房屋租赁合同书》，宝世达公司将位于山东宝世达电缆科技有限公司园区内的车间12200平方米、办公楼200平方米、员工公寓5间出租给中仓公司，租期三年，自2019年8月1日至2022年8月1日，双方约定年租金927600元，每半年支付一次。此后，双方遂于2020年5月8日签订补充协议，约定中仓公司追加租赁车间726平方米、办公楼262平方米、户外区域107.5平方米、租赁设备8台及电缆线1批，租期均截至2020年7月30日，追加租赁房屋及设备年租金159716元，同时补充协议中约定中仓公司每月应支付水资源费用540元。宝世达公司已于2019年10月11日被法院裁定进入破产重整程序。宝世达公司与第三人签订的委托代理协议已解除，由破产管理人履行职责管理财产。破产管理人向中仓公司告知涉案房屋实际权属情况，并协商重新签订租赁协议事宜，中仓公司对管理人书面函件置之不理。并且2020年8月1日起，中仓公司未按合同约定支付任何租金和费用。中仓公司已逾期支付租金6个月以上，宝世达公司及第三人宝世达电缆公司多次要求中仓公司返还房屋设备、缴纳拖欠的租金，中仓公司均未交还房屋设备。为维护自身以及债权人的合法权益，特诉至法院。 中仓公司辩称，一、其公司是禹城市政府招商引资项目，应禹城市政府发改委要求，建设项目备案总投资5000万，项目建成后达到年产10000套仓储货架的规模，禹城市政府为协调其公司项目落地，2019年5月份引荐其公司与第三人宝世达电缆公司签订了《房屋租赁合同》，禹城市经济合作局作为引荐方在合同中签章。之后，其公司向宝世达公司支付2019年8月1日至2020年7月31日租金，其公司前期投入1000多万进行厂房建设，现已全面投产，员工100多人，2020年创收3000多万。2020年5月7日，宝世达科技公司的破产管理人突然通知其公司，案涉厂房归宝世达科技公司所有，济南宝世达电缆有限公司无权出租，要其公司重新向其支付自2019年8月1日起的房屋占用费并与其重新签订租赁合同。其公司要求宝世达科技公司和济南宝世达电缆有限公司协商一致后告知其公司如何履行，但两公司协商未果。2020年6月18日，禹城市十里望回族镇人民政府突然向其公司发送《通知函》，告知其公司所租赁房屋因涉嫌违建已被禹城市综合执法局予以没收，要求其公司将以后租赁费交给其指定账户，其公司通知济南宝世达电缆有限公司处理，其未给答复，其公司找禹城市政府询问情况，禹城市政府告知其公司该宗土地是三个村集体的农用地，政府租赁过来转租给宝世达公司，宝世达公司长期拖欠农民土地租金，导致农民集体上访，政府已多次垫租，而且宝世达公司在无任何审批手续情况下违法建设，现在土地和房屋已被政府没收，其公司如果想继续使用须给政府交使用费，不交就强制清退，其公司无所适从，之后，政府安排人员将厂房道路强制封闭。2020年7月5日，禹城市十里望回族镇人民政府向其公司发送了强制清退的《通知函》，通告其公司于2020年7月15日前搬离，否则将依法强制清退。其公司万般无奈，发函通知济南宝世达电缆有限公司尽快与政府协商处理，如取消合同，请其公司在政府指定搬迁之前派专人与其公司协商搬迁事宜，但济南宝世达电缆有限公司不予回复，2020年7月15日，其公司无奈之下发函通知济南宝世达电缆有限公司因政府人员多次到厂催促搬离，已严重影响公司正常生产，其公司通知取消已无效的租赁合同，退还租赁定金10万元，并要求其承担一切搬迁费用，其公司同时通知了宝世达科技公司管理人，但两公司均不予理会。其公司迫于无奈，请求禹城市政府协调解决。其公司毕竟是政府招商引资项目，已经落地并全面投产，强制清退会导致公司破产，经政府协调，禹城市十里望回族镇人民政府作为租赁土地及地上附着物的代管单位，将厂房重新租赁给其公司使用，双方于2020年8月1日签订了《租赁合同》，其公司现已按该合同履行，向政府交纳租金并正常生产经营。2020年9月4日，宝世达科技公司管理人又通知支付自2019年8月1日以来的房屋占用费并限其公司10日内搬离。禹城市十里望回族镇人民政府明确告知其公司，案涉场地现仍由镇政府代管，要求其公司须严格按照双方签订的《租赁合同》履行，其他任何单位无权干涉。二、请求法院依法驳回宝世达公司的诉讼请求或驳回起诉。1.原告主体不适格。其公司是在禹城市经济合作局引荐下，与济南宝世达电缆有限公司签订的《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》第一条明确写明房屋产权归甲方（济南宝世达电缆有限公司）所有，即使是宝世达科技公司委托济南宝世达电缆有限公司出租，根据《民法典》第九百二十五条规定，《房屋租赁合同》签约背景、主体、内容足以证明该合同只约束其公司和济南宝世达电缆有限公司，宝世达公司无权向其公司主张合同权利。2.其公司认可与济南宝世达电缆有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已终止，但终止的原因是济南宝世达电缆有限公司构成根本性违约，合同无法继续履行，案涉房屋被禹城市政府没收后，禹城市政府封闭了进厂道路并强制清退其公司，其公司多次通知济南宝世达电缆有限公司但不予答复，因合同无法继续履行，其公司已于2020年7月17日通知终止合同，其并未提出任何异议。之后，其公司为免遭破产，通过与政府协商，禹城市十里望回族镇人民政府作为租赁土地及地上附着物的代管单位，将厂房重新租赁给其公司使用，双方于2020年8月1日签订了《租赁合同》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉租赁合同本属无效合同，而2020年8月1日以后，其公司履行的是和禹城市十里望回族镇人民政府签订的《租赁合同》，根据合同相对性，宝世达科技公司无权向其公司主张权利，宝世达科技公司与禹城市十里望回族镇人民政府对案涉房屋存在产权争议或者出租权争议，应另行途径解决。且即使后来禹城市政府撤销没收厂房决定，但禹城市十里望回族镇人民政府是在撤销没收决定之前与其公司签订的《租赁合同》，其公司并无过错，且至今禹城市十里望回族镇人民政府仍然坚持是案涉厂房的代管主体，并未收到上级政府通知将案涉场地交付宝世达科技公司，所以宝世达科技公司应与禹城市政府解决案涉厂房的归属问题和出租权归属问题，法院应依法驳回宝世达科技公司对其公司提起的诉讼。案涉厂房占用土地所有权人为禹城市东城街道办事处北赵村民委员会、吴东安村民委员会、崔庄村委员会，土地行性质为集体农用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，在该土地上进行厂房建设本身就违法，而且案涉厂房等也无建设规划手续，禹城市政府认定违法并没收后已另行出租给中仓公司使用，其公司与禹城市十里望回族镇人民政府之间存在合同关系，与宝世达科技公司之间并无实际合同关系，宝世达科技公司若主张物权权益，应向禹城市政府主张。禹城市政府虽已撤销没收决定，但关于后期如何处理以及案涉厂房土地由谁管理，与作为土地所有人的村集体之间如何解决等问题，尚须政府进一步处理，涉及利益主体较多，而且还涉及国家对农用地的保护问题。现在宝世达科技公司诉其公司合同纠纷中，若法院支持其请求，将一揽子解决了违法利用土地合法化、违法建筑合法化等问题，将给以后政府行政处理造成法律障碍，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院民事案件的受理范围，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定起诉必须符合下列条件：（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。综上，本案不属于法院受理范围，法院应裁定驳回起诉。 第三人济南宝世达电缆公司述称：其公司认可宝世达科技公司提起诉讼，同意宝世达科技公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：宝世达控股集团有限公司与禹城高新技术产业开发区管委会、禹城市十里望镇政府于2011年10月18日签订宝世达电缆工业园项目合同书，由宝世达控股集团有限公司在禹城高新区投资建设电缆工业园项目。宝世达控股集团有限公司设立宝世达科技公司负责该项目。宝世达科技公司于2013年7月16日、9月12日与山东省旗舰建设集团有限公司分别签订宝世达科技公司的电力电缆车间办公楼工程、电力电缆车间27-52轴地面工程承包合同，宝世达科技公司委托山东省旗舰建设集团有限公司承建位于禹城高新区富华街16号包括本案涉案厂房、办公楼等在内的宝世达科技公司工业园区电力电缆车间相关工程。 2019年4月1日，宝世达科技公司委托第三人济南宝世达电缆公司代为出租园区内的闲置厂房、配套设施及机器设备。2019年8月1日，第三人宝世达公司（合同出租方、甲方）与中仓公司（合同承租人、乙方）签订房屋租赁合同1份，该合同约定的相关内容为：房屋坐落于山东宝世达电缆科技有限公司园区内，租赁区域：电缆车间西侧、电缆车间西侧办公楼二楼、员工公寓，租用建筑总面积车间西侧：12200㎡、二楼办公楼200㎡、员工公寓5间；房屋产权归甲方所有；房屋租赁期限及租金：自2019年8月1日至2022年8月1日，租赁期限共计3年；甲方车间租金按照每月每平方米6元（不含税租金）折合年总租金总额为878400元整，员工公寓租金每月每间300元（不含税租金）、折合年租金总额18000元，办公楼租金每月每平方米13元（不含税租金）、折合年总租金总额为31200元整、以上三项共计租金927600元；双方同意房屋租赁费用为每半年一缴纳，半年租金463800元，按照先付租金后使用的原则，乙方应将房屋半年租金463800元于2019年5月日前全额付清，以后下半年的租金应提前一个月付清；房屋租赁押金为人民币10万元整；违约责任：承租方逾期交付租金的，逾期未搬出的及未办理书面交接的，除应及时如数补交外，应一次性支付租金的1%未搬出违约金，若逾期交付租金超过5个工作日，甲方不再供水、供电，逾期交付租金、未搬出、未办理书面交接超过10个工作日以上，甲方认为乙方已放弃继续合同履行，每延期一天乙方支付给甲方总租金的1%违约金；乙方应当在收到甲方解除合同或限期搬出通知后（包括但不限于书面、微信、短信、传真等通知方式），立即搬出，并承担相应的违约责任。2020年5月8日，双方又签订租赁合同补充协议，该补充协议约定中仓公司追加租赁设备（包括16吨行车1台、空气压缩机1台、配电控制柜6台、电线电缆1批）、租赁车间726平米（租金4356元/月）、办公楼262平米（租金3406元/月）、增加户外区域[天燃气平台基础15.5平方米（租金93元/月）、环保处理设施基础92平米（租金552元/月）]，租期均至2020年7月30日），四项租金共计62040元，水资源费收取9个月，每月水费540元。宝世达电缆公司按该租赁合同及补充协议约定为中仓公司提供合同项下租赁物，中仓公司按合同约定支付宝世达电缆公司租金至2020年7月30日，支付水资源费至2020年4月底。该合同期满后，中仓公司仍占用宝世达电缆公司涉案租赁合同项下的租赁物至今未返还。涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证。 2020年3月，本院裁定宝世达国际控股集团有限公司及宝世达科技公司等12家公司实质合并重整。同年5月7日，宝世达国际控股集团有限公司管理人向中仓公司发出告知函，告知中仓公司与第三人宝世达电缆公司签订的《房屋租赁合同》所涉标的物系宝世达科技公司名下财产，济南宝世达电缆有限公司无权出租，《房屋租赁合同》不能继续履行，要求中仓公司重新商定租赁事宜，并要求中仓公司暂按租赁合同约定租金价格支付自2019年8月1日起的租赁物占用费。中仓公司主张禹城市综合行政执法局于2020年1月19日作出禹综执罚字（2019）第1704002号行政处罚决定书，没收宝世达科技公司的包括涉案房屋内的车间、办公楼等地上物，禹城市十里望回族镇人民政府作为租赁土地及地上附着物的代管单位，于2020年8月1日将涉案房屋重新租赁给其公司使用，双方签订了租赁合同，其公司占有使用涉案房屋有合同依据，宝世达科技公司应与禹城市十里望镇政府协商解决房屋权属问题。宝世达科技公司对中仓公司主张的该事实不予认可，认为其公司向人民法院提起行政诉讼后禹城市行政执法局将该没收决定予以撤销，涉案房屋仍为其公司所有，涉案房屋的产权等问题并不能成为中仓公司不缴纳租金的理由，中仓公司知道禹城市行政执法局撤销没收决定，仍然与禹城市十里望镇政府签订租赁合同，侵犯宝世达科技公司的权益。 本院认为，宝世达科技公司委托第三人济南宝世达电缆公司代为出租涉案厂房、办公楼等房屋，第三人宝世达电缆公司与中仓公司就涉案房屋于2019年8月1日签订房屋租赁合同、2020年5月8日签订补充协议，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，第三人宝世达电缆公司与中仓公司上述租赁合同内容违反法律强制性规定，均为无效合同。合同无效，自始无效。涉案房屋及附属设备系宝世达科技公司所建，宝世达科技公司有权要求中仓公司返还涉案房屋及附属设备（包括16吨行车1台、空气压缩机1台、配电控制柜6台、电线电缆1批），故本院对宝世达科技公司要求中仓公司返还涉案租赁合同项下的房屋及附属设备的诉讼请求依法予以支持；对其请求解除第三人济南宝世达电缆公司与中仓公司签订的房屋租赁合同诉讼请求，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释（200）11号]第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的人民法院一般应予支持”。中仓公司支付房屋使用费至2020年7月30日，此后其占用涉案房屋未再支付使用费，宝世达科技公司要求中仓公司自2020年8月1日起参照涉案房屋租赁合同约定的租金标准即85707元/月支付房屋占用费至实际交付之日止的诉讼请求，本院依法予以支持；超出部分，不予支持。宝世达科技公司要求中仓公司按540元/月标准支付水资源费用，无法律依据，本院不予支持。中仓公司所辩涉案房屋由禹城市十里望回族镇人民政府代管，其与该镇政府于2020年8月1日签订租赁合同并支付该镇政府房屋租金，其属于合法占有使用并以此为由拒不返还涉案房屋及设备的意见，无事实根据和法律依据，本院不予采信。因涉案房屋租赁合同属无效协议，宝世达科技公司要求中仓公司支付违约金的依据不足，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》[法释（200）11号]第二条、第五条，《最高人民法关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、山东中仓智能装备有限公司于本判决生效之日起三十日内返还山东宝世达电缆科技有限公司涉案租赁合同项下的房屋及附属设施（包括16吨行车1台、空气压缩机1台、配电控制柜6台、电线电缆1批）； 二、山东中仓智能装备有限公司支付山东宝世达电缆科技有限公司涉案房屋占用费（计算方式：自2020年8月1日起至实际返还之日止，按每月85707元标准计算）； 三、驳回山东宝世达电缆科技有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10300元，减半收取5150元，由山东宝世达电缆科技有限公司负担2575元，山东中仓智能装备有限公司负担2575元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 钱虎 二〇二一年五月六日 法官助理 马艳 书 记 员 李雪