山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初3609号 原告：北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码91370112697480293E。 代表人：崔立新，总经理。 委托诉讼代理人：刘灵，女，北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司职工。 被告：寇延霞，女，1977年1月1日出生，汉族，现住济南市历城区。 委托诉讼代理人：刘风铭（系寇延霞之夫），住济南市历城区。 原告北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司（以下简称天鸿物业公司）与被告寇延霞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天鸿物业公司的委托诉讼代理人刘灵，被告寇延霞及其委托诉讼代理人刘风铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天鸿物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令寇延霞立即向天鸿物业公司支付2014年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费15919.8元及违约金(以15919.8元为基数，自2014年7月1日起至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算，截至2020年12月31日暂计为9444.7元)；2.判令寇延霞承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年12月18日，天鸿物业公司与寇延霞就济南市某房屋物业服务相关事宜签署了《前期物业管理服务协议》。根据该协议约定，寇延霞应按期足额支付物业服务费。但是，经天鸿物业公司多次催缴，寇延霞始终拖延不付2014年7月1日至2020年12月31日期间物业服务费合计15919.8元。为维护天鸿物业公司的合法权益，故诉至法院。 寇延霞辩称，其不应全额缴纳物业费，应按照低于50%的比例缴纳物业费，因天鸿物业公司违约在先，寇延霞不应当支付违约金，且应赔偿寇延霞损失，并解决寇延霞反映的相关问题。主要理由为：1.双方签订的物业服务合同约定，小区实施全封闭管理，但天鸿物业公司未实行封闭式管理。2016年4月份之前，小区未安装小区大门行人门禁系统，非小区人员自由出入，无车位业主车辆随意出入小区，乱停乱放，占用消防通道和绿地。2016年4月，虽安装小区大门行人门禁系统，但损坏严重，形同虚设，没有起到封闭作用。曾有外来人员进入小区跳楼自杀，造成了不好的影响。2018年8月，天鸿物业公司更换小区大门门禁系统，但停用频繁，没有起到封闭作用。小区单元门损坏，常年处于开启状态，允许陌生人员随意进出，推销广告随意散发，2019年，小区曾发生窃贼撬门行窃事件。2.天鸿物业公司维修、维护服务差，公共区域卫生脏乱差、管理不到位。车辆随意停放，多处区域被业主长期占用。共享单车随意进入小区，监管缺失。公共绿地被私人长期占用，种植树木花草、蔬菜。质保期内，外墙大面积脱落，单元门口地面塌陷，地上花砖车位无绿化，天鸿物业公司未组织开发商与建筑方维修。3.天鸿物业公司未经业主同意，在公共绿地违规修建车棚。4.天鸿物业公司安全及应急管理不善，2016年3月1日，小区多名业主曾遭受大量不明身份人员殴打恐吓，寇延霞的丈夫也在劝架时被踹倒在地，导致腰部受伤。5.广告收入、地上车位收入账目公示不清。天鸿物业公司并未按照法律规定就地上车位租赁及电梯广告经营征求业主意见，所得收入也未在明显位置进行公示。6.天鸿物业公司在未取得相关资质下违规烧锅炉供暖，造成安全隐患。7.天鸿物业公司供暖不达标且不退费。8.天鸿物业公司监控故障率高，维修不及时。9.天鸿物业公司限制业主权利，规定不缴纳物业费的业主不允许参加地上车位摇号报名。10.根据合同约定，业主满意度应达到90%，但物业对业主满意度从未公示，业主普遍反映物业服务差，对90%满意度真实性存在质疑。除以上几点，寇延霞的车辆在私人车位被刮蹭2次，车位附近没有监控，其他监控不清晰，该部分损失应由天鸿物业公司承担。家中厨房地板瓷砖存在空心现象，多次报修也未解决，客厅、卧室存在多处裂缝，天鸿物业公司在维修过一次后再次开裂，主卧飘窗漏水，天鸿物业公司应协助寇延霞联系地产商彻底解决以上问题。 本院经审理认定事实如下： 天鸿物业公司为案涉小区的物业服务企业，寇延霞系该小区业主。2012年12月18日，寇延霞（甲方）与天鸿物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定天鸿物业公司对寇延霞所在小区提供前期物业管理服务，建筑面积为116.62平方米。该协议第四条约定：物业服务费的交纳采取预付制，前期物业管理期间，物业服务费收费价格为【1.75元】/月•平方米（实测建筑面积为准）；甲方办理入住手续时预付6个月的物业服务费，此后的物业服务费按季度缴纳，甲方或物业使用人应在每年第一季度第一个月内履行缴纳义务。该协议第八条约定了违约责任：1.乙方违反协议，未按本协议约定提供本协议服务内容，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；2.甲方违反协议，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；3.甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并有权从逾期之日起按日向甲方收取逾期应付未付款【万分之五】的违约金，直至实际支付完毕日止。另查明，寇延霞欠缴自2014年7月1日至2020年12月31日的物业费，天鸿物业公司曾向寇延霞发出催交通知，但寇延霞至今未交纳。天鸿物业公司原名称为上海天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司，后于2013年9月9日变更名称为北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司。 关于天鸿物业公司是否按照前期物业服务合同的约定提供了相应物业服务的问题。寇延霞述称，天鸿物业公司提供的物业服务不达标，并向本院提交照片、视频资料各1组、微信公众号文章2份、新闻报道1份、关于与天鸿物业解除物业管理合同调查表1宗、小区4区绿地改车位调查表1宗等证据，拟证明天鸿物业公司未遵守物业服务合同约定实施全封闭管理，维修、维护服务差，公共区域卫生脏乱差，车辆乱停乱放阻塞消防通道，公共空间被私人长期占用，安全及应急管理不善，出现业主被打及行窃事件，另有外墙大面积脱落，单元门口地面塌陷，单元门关不上，公共绿地违规改建车位，公共收益不公开，业主满意度未达到合同标准等。经质证，天鸿物业公司对寇延霞提出的问题不予认可，并认为：关于小区安全问题，天鸿物业公司执行小区封闭管理，对进出人员有相应的进出管控，因天气原因及上下班高峰期，小区各个出入口会分时间段进行开放，并有专人在现场进行管理；关于小区业主被打问题，当时有派出所介入，并非物业人员斗殴，天鸿物业公司没有相关责任；关于小区业主被盗问题，天鸿物业公司配合派出所进行了立案取证，将小偷的路线及监控提供给了派出所，配合警方进行破案；关于物业服务问题，天鸿物业公司按照前期物业服务合同履行了物业服务的职责；关于小区公共区域的维修问题，天鸿物业公司履行了正常的巡查和维修的义务，因该区域交付时间较长，硬件设备老化，部分已无法正常恢复，目前天鸿物业公司针对小区监控在2016年进行了主要路段的全部更换，按照济南市住房公共基金维修管理办法，监控及单元门老化等大部件维修应启用公共维修基金进行处理；关于长期违停现象，因该小区最早于2011年交付，非机动车没有明确规划车位，后期天鸿物业公司增加了非机动车车棚的建设，并对非机动车辆进行定期清理，案涉小区机动车、车位并非是一比一配备，部分车辆因特殊情况，进入园区临停，对此有专人进行清理；关于绿化恢复车位问题，此车位恢复改造工作是经过济南市相关政府部门审批后，按原规划进行恢复，合理合法；关于电梯广告收益问题，按照相关规定，每期都在公示栏进行公示，业主需要查看，可通过社区进行查阅；关于摇号报名选车位问题，依据大多数业主的诉求，针对已缴费业主优先报名，未交费业主根据小区车位租赁情况另行报名；关于服务满意度问题，天鸿物业公司每年聘请第三方调查单位进行满意度调查，此调查是进行抽样调查，并非所有人都能调查到位，满意度能达到92%-93%，天鸿物业公司收费率能达到95%；关于卫生打扫不到位的问题，天鸿物业公司会进行核实，严格按照卫生管理标准进行处理，另，市政清理车辆每天会清运垃圾，针对垃圾桶较满的情况，天鸿物业公司会进行更换，并不会存在长期爆满现象；关于业主长期占用公区的问题，天鸿物业公司会张贴温馨提示，禁止占用公共区域，并不定期进行清理；关于飘窗漏雨问题，业主于2015年8月报修时，已超出质保期，业主需自行维修；关于步梯下陷、单元门无法关闭的问题，需要启动维修基金，并非天鸿物业公司不作为；关于墙皮脱落问题，属于建设单位的责任，且已经进行了部分墙体维修；关于户内房屋质量问题，属建设单位维修，而非物业公司维修。 本院认为，天鸿物业公司系案涉小区的物业服务企业，其与寇延霞签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行合同义务。天鸿物业公司提供了物业服务，寇延霞作为业主享受了天鸿物业公司提供的服务，应依照《前期物业管理服务协议》的约定向天鸿物业公司交纳物业费。寇延霞主张的飘窗漏雨、家中墙体裂缝等问题，涉及房屋质量问题，寇延霞可另案主张权利。关于寇延霞主张天鸿物业公司提供的物业服务不达标，应当减少物业费的问题，本院认为，因小区内的物业管理服务是一个动态过程，寇延霞提供的证据无法反映其欠缴费用期间天鸿物业公司整体的、一贯的物业服务水平，其主张天鸿物业公司存在的问题，存在房屋质量、规划设计、管理维护、个别业主不文明行为等多种可能产生原因，综合寇延霞提供的证据及相应陈述可以证实天鸿物业公司在提供物业服务中确实存在多方面瑕疵，但不足以证实该瑕疵已经造成整个管理区域的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，致使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。对于物业服务质量中的一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，如仅以不满物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。物业服务企业对于业主的投诉、建议，亦应认真对待，积极整改，努力提升物业服务质量。综上所述，寇延霞要求减少物业费，理据不足，本院不予支持。天鸿物业公司要求寇延霞支付2014年7月1日至2020年12月31日期间的物业费，于法有据，本院结合双方约定的物业费收费标准据实调整物业费为15918.63元（1.75元/平方米/月×116.62平方米×78个月）。因天鸿物业公司在履行物业服务合同中确实存在一定瑕疵，故对天鸿物业公司主张的违约金，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、寇延霞于本判决生效之日起十日内支付北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司2014年7月1日至2020年12月31日期间的物业费15918.63元； 二、驳回北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费198元，减半收取计99元，由寇延霞负担。 本判决为终审判决。 审判员  刘克峰 二〇二一年五月十一日 书记员  康与莹