北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2838号上诉人（原审原告）：邓梦敏，女，1954年3月23日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人（原审原告）：李九松，男，1980年5月17日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人（原审原告）：李久利，男，1990年2月27日出生，汉族，住北京市通州区。三上诉人共同委托诉讼代理人：魏敏华，北京恒略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戚玉琦，男，1942年7月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李洪云，北京云政律师事务所律师。上诉人邓梦敏、李九松、李久利因与被上诉人戚玉琦农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初15542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法适用普通程序，由法官蒋巍采用独任制公开开庭进行了审理。上诉人邓梦敏、李九松、李久利的共同委托诉讼代理人魏敏华以及上诉人李九松，被上诉人戚玉琦的委托诉讼代理人李洪云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓梦敏、李九松、李久利上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或依法改判支持我方诉讼请求；2．一、二审诉讼费由戚玉琦承担。事实和理由：1．邓梦敏是农村户口，李九松、李久利在北京没有其他房屋居住，戚玉琦的生活条件较好，有其他房屋居住，且戚玉琦多年来从未在涉案房屋居住，从居住角度来讲，我方要求戚玉琦腾退是因为生活需要，并不是炒作。2．根据法律规定，买卖行为各方都有过错。一审判决对于无效的法律后果未处理，处理不当。3．一审法院以双方对赔偿无法达成一致为理由是不客观的。一审法院未询问双方的意见，也未给双方进行调解。4．李九松、李久利出卖宅基地造成了生活困难。戚玉琦辩称，三上诉人均已不是涉案村村民。戚玉琦在1994、1995年对房屋已经重新建设。合同无效后，无效后果应当一并处理，而现在农村的房屋因为不能上市交易，又没有涉及到拆迁，所以无法进行市场评估，不能确定交易价格。三上诉人违背了诚实信用原则，腾退房屋对戚玉琦是不公平的。邓梦敏、李九松、李久利向一审法院起诉请求：1、判令确认邓梦敏、李九松、李久利与戚玉琦于1993年签订的房屋买卖合同无效；2、判令戚玉琦腾出通州区某处208号房屋；3、本案诉讼费由戚玉琦承担。一审法院认定事实如下：位于北京市通州区某处208号有院落一处，院落内建有房屋。1993年，李某（已故）与戚玉琦达成协议，李某将位于通州区某处208号的北房五间出售给戚玉琦，房款为20000元。双方达成协议后，双方依约履行了协议，戚玉琦给付了协议款2万元，李某及其家人即邓梦敏、李九松、李久利迁出上述院落房屋，并于1994年9月27日将户口迁入北京市通州区永顺地区（现永顺镇）某村。该院落一直由戚玉琦占有使用。戚玉琦取得房屋院落后，对于院落内部分房屋进行了加盖，并对原有北房五间进行了修缮。另查，李某与邓梦敏于1979年登记结婚。李某于2013年4月24日去世。戚玉琦不是涉案房屋所在某村的集体经济组织成员。邓梦敏为农业户口，现户口所在地为北京市通州区永顺地区某村606号。李九松、李久利为非农业户口。庭审中，戚玉琦称已将涉案房屋院落户主姓名变更为其子戚洋，但涉案院落的宅基地证书及涉案合同已于2010年10月21日不慎丢失。戚玉琦出示由北京市公安局朝阳分局高碑店派出所于2010年10月22日出具的“证明”一份，邓梦敏、李九松、李久利对此不予认可。戚玉琦申请证人刘某出庭作证，刘某称其受戚玉琦委托对涉案院落厢房施工建设，并建设门楼及部分墙面，并对院落北房进行过补漏水工作。戚玉琦申请证人蒲某出庭作证，蒲某称戚玉琦将宅基地户名变更为戚洋名下时自己和他人在场。一审法院认为：本案中，双方纠纷涉及农村房屋及宅基地转让使用，有别于其他类型房屋买卖合同纠纷，故将本案案由变更为农村房屋买卖合同纠纷。农村房屋买卖合同纠纷是指农民将农村自有居住性房屋转让他人，他人支付价款的合同产生的纠纷。农村房屋买卖合同涉及农村宅基地的问题，对合同效力需严格按法律规定进行确认。本案中，双方当事人虽均未提交书面合同，但一致认可1993年戚玉琦与李某签订房屋买卖合同的事实，并实际履行了各自的义务，且实际上戚玉琦一直占有使用涉案房屋院落至今，故可以确认戚玉琦与李某已于1993年建立了关于农村房屋买卖合同的法律关系。违反国家法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。我国于1988年12月29日实施的《中华人民共和国土地管理法》规定“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的处分，根据我国土地管理法、物权法的规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，所以农村宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制，但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。本案中，戚玉琦不是涉案宅基地所在某村集体经济组织成员，不享有对涉案宅基地的使用权资格。虽然双方在建立农村房屋买卖合同的法律关系时达成了一致的意思表示并实际履行了各自义务，但这并不代表戚玉琦成为了某村集体经济组织成员，不能当然获得涉案宅基地的使用权资格。故李某与戚玉琦于1993年建立的农村房屋买卖合同的法律关系应属无效，且李某、戚玉琦对所建立的法律关系无效均有过错。邓梦敏、李九松、李久利作为李某的法定继承人，对于其要求确认李某与戚玉琦签订的农村房屋买卖合同无效的诉讼请求，因当事人均无法提交合同原件，证据不足，故一审法院对于该项请求不予支持，但李某与戚玉琦于1993年建立的农村房屋买卖合同的法律关系应属无效，一审法院予以确认。对于邓梦敏、李九松、李久利提出的要求戚玉琦腾退房屋的诉讼请求，一审法院不予支持，理由如下：第一、按照我国法律规定，合同无效后的法律效果需要一并处理，但在农村房屋买卖合同案件中，为保证公平公正，应将赔偿和腾退房屋一并处理。北京市通州区正在进行城市副中心建设，涉及大规模的占地拆迁，土地及农村房屋价值涨幅较大，目前由于无法评估涉案房屋的价值，无法确认合理的区位补偿价，同时不宜仅参考临近区域价格对涉案房屋进行估值，而戚玉琦已经对涉案房屋及院落进行过加改建，邓梦敏、李九松、李久利无法对戚玉琦进行合理赔偿，故对于邓梦敏、李九松、李久利要求戚玉琦腾退房屋的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。第二、涉案房屋买卖行为发生在1993年，钱物两清。1993年发生的行为虽在法律上无效，但系双方真实意思表示。该行为发生至今已27年，涉案房屋始终由戚玉琦居住使用。宅基地使用权作为一种用益物权，具有福利和社会保障功能，防止农民因出卖房屋失去土地及房屋致贫。本案中李某在出卖房屋后，将户口迁往他处，且李某和其家人在27年的时间里从未正式主张房屋相关权利，现因其他原因违背曾经自愿订立的契约，不认可1993年的房屋出售行为，虽目前法律上确认所建立的房屋买卖合同关系无效，但邓梦敏、李九松、李久利的行为不符合诚实守信、公平合理原则。综上，邓梦敏、李九松、李久利要求戚玉琦腾退涉案房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。特别需要指出的是，涉案房屋买卖合同的法律关系虽然无效，但由于无效后的法律后果尚未处理，且涉案房屋的腾退问题应与补偿问题同时解决为宜，涉案房屋并未实际腾退，应由戚玉琦继续占有使用。李某的继承人在所建立的合同法律关系无效，法律后果处理之前，无权仅依据合同无效或所建立的农村房屋买卖合同法律关系无效向戚玉琦或相关机关主张涉案房屋的有关权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认李某与戚玉琦于1993年建立的农村房屋买卖合同法律关系无效；二、驳回邓梦敏、李九松、李久利的其他诉讼请求。本院二审期间，邓梦敏、李九松、李久利向本院提交以下证据：1．2021年3月6日毕淑兰的证人证言，证明涉案房屋一直无人居住，造成房屋闲置、浪费。2．照片10张，证明涉案房屋是落荒草满地，一直无人居住，戚玉琦对房屋没有翻建过。本院经审查认为，上述证据不能证明三上诉人的上诉主张，且不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的新的证据，故本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，李某与戚玉琦于1993年建立的农村房屋买卖合同法律关系因违反国家法律、行政法规效力性强制性规定而无效。本案的争议焦点在于，合同无效后戚玉琦是否应腾退涉案房屋。对此本院认为：首先，虽然在本案中已确认所建立的房屋买卖合同关系无效，但邓梦敏、李九松、李久利的行为不符合诚实守信、公平合理原则。其次，三上诉人提出对涉案房屋进行评估的申请，经询，根据涉案房屋所在地的目前情况，无法确认合理的区位补偿价，因此评估涉案房屋价值仍不能够确定三上诉人对戚玉琦应进行的合理赔偿数额。腾退问题目前无法与赔偿问题同时解决，基于公平原则考虑，需待合理赔偿数额确定后，一并处理涉案房屋的腾退问题为宜。故本院对于邓梦敏、李九松、李久利要求戚玉琦腾退房屋的诉讼请求不予支持。因此，李某的继承人在所建立的合同法律关系无效，法律后果处理之前，无权仅依据合同无效或所建立的农村房屋买卖合同法律关系无效向戚玉琦或相关机关主张涉案房屋的有关权利。综上所述，邓梦敏、李九松、李久利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由邓梦敏、李九松、李久利负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  蒋 巍二〇二一年五月二十日法官助理  赵 霄书 记 员  刘怡然-8--1-