河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5796号上诉人（原审被告）：郑州玖智房地产开发有限公司。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马雪菲，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王亚鸽，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）张连生，男，1959年10月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：杜成功，海南阅盛泉律师事务所律师。上诉人郑州玖智房地产开发有限公司（以下简称玖智公司）因与被上诉人张连生房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初4742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于5月18日公开开庭审理了本案。上诉人玖智公司的委托诉讼代理人王亚鸽，被上诉人张连生的委托诉讼代理人杜成功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玖智公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判玖智公司无需返还定金2万元、无需支付购房款利息，或将本案发回重审；2.一审、二审上诉费由张连生承担。事实和理由：一、玖智公司已提醒张连生购房需具备购房资格，张连生不享有解除权，一审法院认定事实错误，适用法律错误。第一、玖智公司在2020年2月18日签订《郑州?恒大城商品房认购书》（以下简称《认购书》）之前已经提醒张连生购房人需符合购房资格，后张连生仍要求以自己名义签订《认购书》，玖智公司在签订《认购书》的过程中并无过错。第二、在《认购书》签订之前，郑州市限购政策已由政府相关部门向社会公众公示，张连生作为购房者应当明确知晓该政策，在签订《认购书》之前应尽到审慎义务。由于张连生在订立合同过程中故意隐瞒重要事实，导致《商品房买卖合同》无法订立，张连生实为违约方，其《认购书》的解除权并未成就。一审法院认定玖智公司未尽到注意和告知义务为认定事实错误，以无法继续履行认定张连生享有解除权为适用法律错误。二、张连生存在缔约过失责任，玖智公司有权扣除张连生支付的定金，一审法院认定事实错误，适用法律错误。《认购书》合同目的无法实现在于张连生存在缔约过失，张连生作为支付定金的一方，应承担定金被扣除的违约责任，否则其作为违约一方无权要求解除认购书。同时，玖智公司为张连生保留房屋长时间未出售，张连生应当承担定金被扣除的违约责任赔偿玖智公司的损失。三、玖智公司并非违约占有张连生的资金，一审法院判决玖智公司支付资金占用利息为适用法律错误。一审判决已经明确双方互相均不承担违约及赔偿责任，却判决玖智公司支付张连生的利息损失，免除张连生的违约责任，前后矛盾。第二，玖智公司依据《认购书》的约定收取购房款，在法院确定双方合同解除之前，玖智公司对张连生房款的占有应属合法占有，依法不应当承担占有期间的利息。第三，本案《认购书》解除并非玖智公司违约造成，张连生应当自行承担认购书解除之前的利息部分损失，一审法院判决自付款之日起支付利息加重玖智公司的责任。张连生辩称，一、玖智公司认为张连生不享有合同解除权错误，一审认识事实清楚，适用法律正确。本案中，张连生看到广告后在网上购买房屋，并不知其有限购政策，知道限购政策不能签订商品房买卖合同后，张连生就和玖智公司协商退款事宜。政府的限购政策导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，故张连生享有合同解除权。二、玖智公司无权直接扣除定金，张连生所交的20000元定金应予退还。玖智公司作为一家大型的房地产开发与经营企业，应当知道限购政策对合同履行产生的影响，并应尽到适当的注意和告知义务。因限购政策的规定属于国家房产调控下的禁止性规范，具有强制性，张连生在签约时因不具备购房资格而无法继续履行合同，合同目的无法实现，故双方均不应承担违约与赔偿责任，定金应当予以返还。三、一审认定玖智公司应当支付资金占用利息认定事实清楚，适用法律正确。玖智公司在明知因限购合同不能履行的情况下，张连生多次与玖智公司沟通、要求退还房款，玖智公司以种种理由拒绝退还房款，故玖智公司应当向张连生支付其期间的资金占用利息。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回玖智公司的上诉请求。张连生向一审法院起诉请求：1.解除张连生、玖智公司于2020年2月18日签订的《认购书》；2.玖智公司退还张连生缴纳房款966016元及利息（以966016为基数按照年息6%计算自交款之日至所有款项退还完毕之日止）；3.本案诉讼费由玖智公司承担。一审法院认定事实：2020年2月18日，张连生、玖智公司签订《认购书》，第一条约定，张连生同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（20000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），玖智公司在《认购书》第三联加盖财务收款专用章作为收款凭据。第二条第一款约定，一次性付款：张连生需于2020年2月20日前支付首期房款269805元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款289805元，2020年3月18日前付清，余款386406元，2020年4月18日付清。另查明张连生通过张文豪账户分别于2020年2月18日、2月20日、3月16日、4月14日向玖智公司支付定金20000元、首付款269805元、289805元、386406元。2020年2月20日玖智公司向张连生出具收据载明“兹收到张连生10-2-1603房款（含定）289805元、3月17日及4月16日分别再次出具收据，载明“收到张连生房款289805元”、“收到张连生房款386406元”。张连生户籍地河南省。根据郑州市购房限购政策规定，外市户口在郑州购房需满足：1.在郑州连续缴纳社保满24个月；2.在郑州连续缴纳个税24个月；3.在郑州工作的全日制本科或者以上学历的毕业生；4.在郑州工作的副高级（高级技师）职称或者以上职称的对象。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因不可归责于双方的因素导致合同无法继续履行的，相互之间不再承担违约或赔偿损失的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，张连生、玖智公司签订的《认购书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。庭审中双方均称张连生无购房资格，涉案《认购书》无法实际履行，故对于张连生诉请的解除该《认购书》，该院予以支持。《认购书》解除后，玖智公司应返还张连生交付的购房款946016元。关于定金20000元，玖智公司作为一家以房地产开发与经营的企业，应当知道限购的政策对合同履行产生的影响，并应尽到适当注意和告知义务。因限购、禁购的规定属于国家房产调控下的禁止性规范，具有强制性，张连生在签约时因不具备购房资格而无法继续履行合同，合同的目的无法实现，该事由不可归因于双方，故互相均不应承担违约与赔偿责任，故玖智公司收取的20000元定金应于返还。关于张连生诉请的利息，玖智公司在明知合同已无法实际履行的情况下，截止开庭也未向张连生退还其缴纳的房款，故玖智公司应向张连生支付其期间资金占用的利息，分别以20000元为基数自2020年2月18日、269805元为基数自2020年2月20日、289805元为基数自2020年3月16日、386406元为基数自2020年4月14日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决之日止即2021年3月21日为分别为935.16元、12581.53元、12658.84元、15592.13元，共计41767.66元，并以966016元为基数，自2021年3月22日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际返还之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除张连生与郑州玖智房地产开发有限公司于2020年2月18日签订的《郑州恒大城商品房认购书》。二、郑州玖智房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付返还张连生购房款、定金966016元，利息41767.66元，共计1007783.66元，并以966016元为基数，自2021年3月22日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际返还之日止。三、驳回张连生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13460元，减半收取6730元，由郑州玖智房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张连生签订《认购书》的目的是购买玖智公司出售的商品房，但根据目前郑州市购房限购政策规定，张连生签订《认购书》的目的已无法实现，故一审判决解除《认购书》符合实际。有关因张连生不具备购房资格而致使合同无法履行的责任问题。在案涉合同履行过程中，玖智公司作为专业的房地产开发和经营企业对限购政策的了解和对合同履行的影响预判均优于张连生。一审依此认为其在交易中对交易方应尽到适当的提醒和告知义务，并无不当，本院对玖智公司称张连生作为购房人未尽到注意义务的辩称，不予采信。另外，从查证事实显示：在双方签订的《认购书》中对于郑州市购房限购政策没有明确的表述、玖智公司提交的微信聊天记录中也仅显示“两人都得符合购房资格”，综上，玖智公司的举证不足以证明已向张连生告知郑州市购房限购政策，并就此作出足够引起张连生重视的提醒，一审据此判决玖智公司返还张连生定金20000元并资金占用期间的利息，亦无不当。综上所述，玖智公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1344元，由上诉人郑州玖智房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵俊丽二〇二一年五月二十一日书记员  佟欣玮