`河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6368号上诉人（原审被告）：郑州新象城物业服务有限公司，住所地河南省郑州市二七区。法定代表人：段涛,总经理。上诉人（原审被告）：段涛，男，1969年1月7日出生，汉族，住河南省郑州市。二上诉人共同委托诉讼代理人：王斐斐，河南程功律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王新美，女，1959年6月10日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：姚梦，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白大镛，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。原审被告：郑州深信投商用置业有限公司，住所地河南省郑州市二七区。法定代表人：乔春生，总经理。上诉人段涛、郑州新象城物业服务有限公司（以下简称新象城公司）因与被上诉人王新美及原审被告郑州深信投商用置业有限公司（以下简称深信投公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初3407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员郑志军独任审理，于2021年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人段涛、新象城公司的委托诉讼代理人王斐斐，被上诉人王新美的委托诉讼代理人姚梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段涛、新象城公司上诉请求：1.请求依法撤销河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初3407号民事判决书第一、二、三项判决内容，依法改判上诉人新象城公司无需继续履行《委托经营管理协议》的义务及支付租金、滞纳金，上诉人段涛无需承担连带责任；并追加郑州新悦城物业管理有限公司为被告参与诉讼或将案件发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由王新美承担。事实与理由：一、一审法院审理案件程序违法，应当予以纠正。上诉人新象城公司、段涛在一审中提出书面的追加被告新悦城物业管理有限公司（以下简称新悦城公司）的申请，且涉案《委托经营管理协议》的履行系与新悦城公司之间签订，其应当作为被告参与诉讼。根据合同的相对性，新悦城公司作为合同缔结的相对一方，应当作为必要共同诉讼的当事人，参与本案的庭审。一审法院认定新象城公司与王新美建立新的委托关系，既然是新的委托关系，就应该重新签订委托合同，并非概括继承原来王新美与他人签订的合同条款。且一审法院认定的托管费用明显过高，不符合现在的市场价格，在一审中提出对现在的市价租赁价格提出书面的鉴定申请，应当予以准许。但是对于该申请，一审法院在未进行鉴定的情况下，擅自依据他人合同订立的标准来要求上诉人公司承担支付义务，明显不当。二、从合同的相对性来讲，上诉人新象城公司与王新美之间不存在任何合同关系。一审法院认定上诉人新象城公司与被上诉人王新美之间形成新的委托关系，并要求新象城公司继续履行新悦城与王新美之间签订并未解除的委托经营管理协议，明显查明的事实不清且无法律依据。三、关于一审法院认定新的委托关系的建立依据系深信投公司在2018年6月6日的《告知书》以及2018年11月9日的银行转款，但告知书与银行转款并不能证明新的委托合同的建立。四、段涛与新象城公司之间不存在财产混同，无需承担连带责任。王新美辩称，一、一审法院程序正当。1.段涛、新象城公司请求追加案外人为本案被告无事实和法律依据，一审法院依法不予准许符合法律规定。2.双方按照之前的合同约定，以实际行为履行合同义务，新的合同关系已经形成。合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方产生法律拘束力。二、一审法院认定事实清楚。一审法院认定新象城公司与王新美之间形成新的合同关系符合法律规定，事实认定清楚准确。三、新象城公司是自然人独资有限公司，一审中新象城公司、段涛没有证明股东段涛个人财产与公司财产不存在混同，股东依法应当对公司债务承担连带责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，望贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。深信投公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。王新美向一审法院起诉请求：1．判令新象城公司向王新美支付2019、2020年及2021年上半年租金共67590元，并承担延期支付租金的违约责任，暂计11501.1元（违约责任按照年利率15.4％，自每笔租金应付款日起，计算至实际付款日，暂计算至2021年1月11日），以上暂计79091.1元；2．判令新象城公司继续履行涉案房屋的《委托经营管理协议》；3．判令段涛、深信投公司对上述第1、2项承担连带责任；4．本案诉讼费、诉讼保全费、保全担保费等由新象城公司、段涛、深信投公司承担。一审法院认定事实：2013年4月19日，王新美（××）与深信投公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，购买二七区大学中路9号-1层116号商铺。2013年11月15日，王新美取得上述房产的房屋所有权证书[郑房权证字第××号]。2015年3月12日，王新美（甲方、委托方）与新悦城公司（乙方、受托方）签订《委托经营管理协议》及《补充协议》，主要约定：王新美将位于二七区大学中路9号-1层116号商铺（建筑面积37.55平方米）托管给深信投公司的全资子公司新悦城公司统一进行商业经营和推广；托管期限为2015年1月1日起至2022年12月31日止，租金按照每月每平方米60元的标准计算租金；租金支付方式为第一年至第三年租赁收益按季度支付，第四至第七年租赁收益按每半年支付，第八年按年度支付，托管期内无论商铺空置或停业，新悦城公司应按约于每季、每半年或每年提前20日将当季（半年、年）的租金汇入王新美指定账户；如迟延给付租金，每迟延一天，应按日支付当年季度租金的1％作为延期违约金；逾期支付租金超过两个月的，视为新悦城公司根本违约，王新美有权单方解除合同收回商铺，同时有权要求被告以商铺总价款的40％承担违约责任并支付协议期限内余下的全部租金。王新美要求支付2019年、2020年及2021年上半年租金共计67590元，被告未举证已支付该租金。2018年3月29日，深信投公司（甲方）与案外人刘江（乙方）签订《郑州新悦城物业管理有限公司股权转让协议》，载明：甲方同意将持有新悦城公司100％的股权共伍拾万元出资额，全部转让给乙方；甲方转让其股权后，其在新悦城公司享有的权利和应承担的义务，随股权转让由乙方享有与承担。同日，公司章程作出上述变更。2018年6月6日，深信投公司与新悦城公司签订《解除委托协议书》。同日，深信投公司向王新美送达《告知书》一份，主要内容为：由深信投公司开发的位于郑州市大学路政通路交汇处新象城商铺，建筑面积46891.51平方米。本公司在2015年1月1日委托新悦城公司提供物业服务并委托其对商铺代为管理进行商业推广。但在合作过程中，由于新悦城公司的经营问题，致使商场出现大面积空置，降低了商铺所在商圈的商业价值。现我公司决定解除对新悦城公司的委托，并授权新象城公司对商铺进行统一管理、统一代租、整体运营。2018年11月7日，新象城公司向王新美交通银行的账户以转账方式支付6759元，摘要备注为“还款”。新象城公司的账目记录显示2018年11月7日的款项为“代新悦城支付返租款”。新象城公司称因当时新悦城公司银行账户被查封无法支付，故由新象城公司直接向王新美进行转款，此笔款项为新悦城公司向新象城公司的借款。另查明，新象城公司是自然人独资企业。王新美称段涛于2020年11月24日以新象城公司全部股份为深信投公司提供质押担保，说明新象城公司与深信投公司存在关联关系，深信投公司能够控制新象城公司，其应当对本案债务承担连带责任。一审法院认为，2018年6月6日，深信投公司解除对新悦城公司的委托，并授权新象城公司对商铺进行统一管理、统一代租、整体运营，且新象城公司于2018年11月7日向王新美交通银行账户转账6759元，双方形成新的委托关系。新象城公司称因当时新悦城公司银行账户被查封无法支付，故由其直接向王新美进行转款，但汇款摘要中的“还款”字样及记账凭证的“代新悦城支付返租款”说明均为新象城公司单方所为，无法证明其代付租金的事实，故新象城公司未能按照合同约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。新象城公司、段涛、深信投公司要求追加新悦城公司为被告，一审法院不予支持。现王新美主张新象城公司继续履行合同并支付租金67590元的诉讼请求，该院予以支持。新象城公司要求对租赁价格进行鉴定，但《委托经营管理协议》已作出明确约定，该院不予支持。关于违约金，应以实际损失为基础，根据本案案情，并考虑疫情影响，一审法院支持以上述租金67590元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130％支持自王新美主张权利即2021年3月4日至实际支付之日止。本案段涛不能举证证明公司财产独立于自身财产，故应当承担举证不力的法律后果，对公司债务承担连带责任。深信投公司不是委托经营合同当事人，王新美未能举证深信投公司从中获利，王新美以深信投公司对新象城公司形成实际控制，要求深信投公司承担责任，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百零九条，第五百七十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、郑州新象城物业服务有限公司于判决生效之日起十日内支付王新美租金67590元及违约金（违约金以67590元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130％计算自2021年3月4日至实际偿还完毕之日止）；二、郑州新象城物业服务有限公司继续履行位于郑州市××大学中路××号商铺的《委托经营管理协议》；三、段涛对上述第一项判决内容承担连带清偿责任；四、驳回王新美的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取889元，由王新美负担129元，郑州新象城物业服务有限公司、段涛负担760元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案二审中双方争议的焦点是新象城公司是否应当继续履行委托经营管理协议中所约定的义务，段涛是否应当承担连带责任。本案中，王新美购买深信投公司开发的商铺，并与深信投公司的全资子公司新悦城公司签订《委托经营管理协议》，由新悦城公司统一进行商业经营和推广，新悦城公司按约定支付王新美租金。2018年6月6日，深信投公司向包括王新美在内的业主送达《告知书》一份，明确载明解除对新悦城公司的委托，并委托新象城公司对商铺进行统一管理、统一代租、整体运营。2018年11月7日，新象城公司向王新美支付了6759元，王新美予以接受，王新美有理由相信系新象城公司替代新悦城公司继续履行《委托经营管理协议》，故一审认定王新美与新象城公司之间形成了新的委托关系并无不当。新象城公司称其支付给王新美的款项系代新悦城公司进行付款，但其汇款摘要中显示的是“还款”，不能证明代付租金的事实，故一审法院未支持新象城公司上述主张并无不当。新象城公司自2019年未按照协议约定支付王新美租金，应按照约定支付租金，一审法院判令新象城公司继续履行委托经营管理协议并无不当，一审法院根据本案情况认定的租金及违约金适当，一审法院予以维持。新象城公司称应追加新悦城公司、对租金价格进行鉴定等，依据不足，一审法院未予支持并无不当。段涛作为新象城公司一人股东，其提交的证据不足以证明其个人财产独立于公司财产，一审法院判令段涛对新象城公司债务承担连带清偿责任并无不妥。故本院对段涛、郑州新象城物业服务有限公司的上诉理由均不予确认。综上所述，段涛、新象城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1778元，由段涛、郑州新象城物业服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  郑志军二〇二一年五月二十七日书记员  王一行