辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终555号上诉人（原审原告）：抚顺市兴人物业管理有限公司，住所地：抚顺县救兵镇小东村。法定代表人：任国全，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁延金，该公司员工。上诉人（原审被告）：王敏升，男，1986年6月13日出生，汉族，住抚顺市顺城区。上诉人抚顺市兴人物业管理有限公司（以下简称兴人物业公司）因与上诉人王敏升物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人兴人物业公司的委托诉讼代理人梁延金到庭参加了诉讼，上诉人王敏升经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。兴人物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、我方对原判认定以“物业服务存在瑕疵，影响到被告对专有部位的使用，确实妨害到被告生活等因素考量”为由，判决减免被上诉人应交物业费的20%不予认同。我物业公司已对被上诉人居住的小区进行了物业服务的事实，履行了主要义务，已形成事实上的物业服务关系，依据权利义务对等原则，故我公司认为被上诉人应全额交纳物业服务费。二、原审时，被上诉人所提到的一些现象既非事实，也无依据。众所周知，新湖国际二期开发商是丛某某，房屋在建造时就存在工程质量问题，特别是下水管道、电梯、对讲设备楼体防水系统等，电梯部件都是拼凑的“杂牌子”，我公司进驻后，为保证电梯日常使用功能正常，业主出行不受影响为目的，与抚顺市知名电梯维保公司达成了长期电梯维保工作，每次出现电梯停运故障，均第一时间上报至电梯专业公司，指派专业维保工作人员予以维修、购置和解困工作，即使电梯存在质量问题，我物业公司也保证园区内电梯的正常使用，否则的话，早就无人在此居住了。三、我物业公司在实际管理工作和处理突发事件时，尽力满足业主各种各样的要求。新湖国际二期小区物业服务公司在职员工一直都维系在32-33人间，其中保洁人员过半，各岗位员工均分工明确各负其责，为业主提供了日常的服务，涵盖了园区设施设备维修养护、车辆管理、监控服务、房屋防水、疏通下水、电力排查与维修、公共区域楼内楼外的日常清洁服务、日常垃圾做到日产日清、冬季除雪、绿植修剪、树木养护和绿化带清理杂草等等工作，在园区巡逻配合街道社区及政府相关部门对园区进行整治，在疫情期间额外抽调力量，在保障园区日常的运行工作时，对园区投入了人力、物力、财力，执行24小时值守，对园区共用部位进行消杀，以保障园区业主的安全，我们己尽最大努力维系园区正常生活秩序的运转。自2014年以来，物业费一直维系在1元-1.2元/平方米，在劳动力价格及物价不断上涨的情况下，物业收费标准从未上调，接管后我公司从未动用过房屋维修资金，且该园区也基本上没有维修资金存额，即便如此，应业主的建议，我公司自筹资金在园区内投资建了“业主活动中心”，园区绝大多数业主对我们服务予以认可。但被上诉人不应以“自以为理由”的理由拒交物业费，如业主认为物业公司服务有瑕疵，可以向我们提出意见或建议，我们会采纳合理意见，使物业管理工作不断完善。被上诉人作为园区业主，在享受物业公司提供服务的同时，且没有存在因我物业公司日常维修维护中存在过失，导致被上诉人房屋有影响其居住的状况下，仍以各种理由拒缴物业费。被上诉人从我方接管该园区时至今，从未交过一分钱的物业服务费，我们多次催要，其仍然置之不理，这种不妥当的处理方式只会产生恶性循环，直接影响园区整体的物业服务质量，更是损害了其他按时交纳物业费业主的切身利益，如果我们物业没有做到服务基本到位，相信政府监管部门也会督促改进，园区业主也将无法在此居住了。故此，我公司于无奈之下，才提起诉讼，在此恳请贵院予以公正裁决王敏升未答辩。王敏升二审期间经本院传票传唤未出庭应诉，应视为其自动撤回上诉，本院对王敏升上诉主张不再表述。兴人物业公司向一审法院起诉请求：1、要求被告依法交纳拖欠的物业费及滞纳金：物业费从2014年1月1日起至2019年12月31日止，合计7706元；滞纳金按每天3‰计算；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：抚顺市兴人物业管理处成立于2011年4月26日，2014年8月申请注销，并于2014年9月15日重新申请登记，更名为抚顺市兴人物业管理有限公司。2013年12月19日，抚顺市秋实房地产开发有限公司与抚顺市兴人物业管理处签订《协议书》一份，约定抚顺市秋实房地产开发有限公司将其所属的抚顺市秋实物业管理有限公司管理的物业全部移交给抚顺市兴人物业管理处，正式移交时间为2014年1月1日，2013年12月15日起，抚顺市兴人物业管理处可以进入物业小区开始物业管理工作。对于物业费的收缴，2013年12月31日之前的物业费由抚顺市秋实房地产开发有限公司收缴归抚顺市秋实房地产开发有限公司所有，2014年1月1日起由抚顺市兴人物业管理处负责收取。被告系业主，房屋建筑面积89.19平方米，每月每平方米收取物业费1.2元。被告未交纳2014年1月1日起至2019年12月31日的物业费，累计拖欠物业费合计7706元。现原告来院主张被告交纳物业费，被告以辩称理由不同意给付，双方争议较大，调解未果。一审法院认为，抚顺市兴人物业管理处在2013年12月19与被告所在房屋的开发商就房屋物业管理已进行移交，并签订《协议书》，不违反法律法规，应认定有效，该《协议书》对业主具有约束力。此后经工商核准登记更名为现在的公司，故原告有权依据其前身所签订的物业服务协议对被告所住小区进行物业管理，并收取物业费。虽然原告没有和被告签订物业管理合同，但原告已对被告所在小区进行物业管理的事实存在，被告作为业主支付物业服务费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，其拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。被告以辩称等一系列问题为由拒交物业服务费，本院通过审查物业服务费用的标准、构成，以及物业服务存在瑕疵，影响到被告对专有部位的使用，确实妨害到被告生活等因素考量，酌情对被告应交纳的物业费数额予以减免，以减免20%为宜。被告尚欠原告2014年1月1日起至2019年12月31日的物业费，合计7706元，减免20%后，被告应交纳的物业费数额为6165元。关于原告要求被告支付滞纳金的请求，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司。原告作为物业服务者，应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。双方之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二条、第四十一条之规定，判决：一、被告王敏升于本判决生效后立即给付原告抚顺市兴人物业管理有限公司物业费（2014年1月1日至2019年12月31日）合计6165元；二、驳回原告抚顺市兴人物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王敏升负担。本院对一审查明的事实给予确认。二审期间，兴人物业公司围绕上诉请求提交照片13张，欲证明：对方上诉所称的拒绝缴纳物业费的理由不属实，没有任何事实依据。王敏升未到庭发表质证意见。本院认为，关于兴人物业公司主张王敏升全额支付物业费一节，兴人物业公司作为物业管理服务的企业，应当依约履行物业服务义务，通过不断提高服务质量，得到业主的理解和支持；被上诉人作为业主，应当依约及时缴纳物业服务费，以便物业公司为业主提供更好的物业管理服务。根据本案查明的事实，兴人物业公司在物业服务管理中，虽然已对王敏升的住宅物业事实上提供了服务，履行了主要义务，但其在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，其管理服务质量和水平达不到王敏升要求，一审法院单就本案实际情况调整缴纳物业服务费比例适当，本院依法予以确认。二审中，王敏升经本院传票传唤拒不到庭，应视为其自动撤诉，本院依法予以准许。综上，兴人物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人抚顺市兴人物业管理有限公司负担50元，由上诉人王敏升负担25元，退返上诉人王敏升25元。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  张庆敏审判员  李 艳二〇二一年五月二十五日书记员  田俊杰