贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0525民初1318号 原告：周某，男，1983年6月28日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 被告：纳雍县天都房地产有限公司，住所地贵州省纳雍县文昌街道五眼桥天都商务宾馆（**）。统一社会信用代码91520525050802036H。 法定代表人：许光栋，该公司董事长。 委托诉代理人（特别授权）：王世聪，该公司副总经理。 被告：贵州大都汇房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区兴筑西路碧海花园**（D2）******。统一社会信用代码915201903227035937。 法定代表人：张黔顺，该公司总经理。 原告周某与被告纳雍天都房地产有限公司（以下至判决主文前简称“天都公司”）、贵州大都汇房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“大都汇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月9日以商品房销售合同纠纷为案由立案后，依法适用简易程序于同年4月29日、5月11日公开开庭进行了审理，原告周某、被告天都公司的委托诉代理人王世聪、被告大都汇公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告天都公司签订的商品房认购书；2、判令二被告共同返还原告购房首付款173260元；3、判决二被告共同赔偿原告因解除合同造成的损失，损失计算方式为自2019年3月11日起，以购房款173260元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算支付利息损失至购房款返还完毕之日止（暂计13341元）；4、本案案件受理费由二被告承担。事实和理由：2019年3月11日，我与被告天都公司签订商品房认购书，约定由我认购天都公司开发的天都龙城（一期）6栋6单元3楼4号商品房，面积为94.42平方米，我共计向二被告支付购房款173260元。商品房认购书还约定于2019年12月30日前办理尾款按揭和交房手续，我多次与二被告联系处理相关事宜，二被告相互推诿，天都公司至今未与我签订商品房买卖合同，天都公司以其行为表示不愿意继续与我签订商品房买卖合同，已经构成根本违约。 天都公司开发的天都龙城一期商品房系委托给大都汇公司进行代理销售，我办理签订商品房认购书和交纳购房款均是在大都汇公司设置于天都公司的房屋销售中心内进行的，首付款173260元也是在该地点交付给大都汇公司。因此，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律的规定诉至贵院，望判如所请。 被告天都公司辩称，第一，我公司与大都汇公司签订委托代理销售合同后由大都汇公司进入我公司对我公司开发的天都龙城一期的商品房进行销售，我公司于2018年12月17日已经与大都汇公司签订终止销售协议，在佣金结算方面，应支付给大都汇公司的佣金用我公司的三套房屋抵押给大都汇公司；第二，由于委托代理销售合同已经终止，大都汇公司于2019年3月11日与原告签订的商品房认购书仍然盖有我公司公章的原因是因为大都汇公司手里有我公司盖章的数份认购书未收回，这属于我公司管理上存在的漏洞；第三，大都汇公司与原告签订认购合同所收取的款项，并没有与我公司进行交接，属于大都汇公司的个人行为；第四，原告交给大都汇公司的任何资金均没有进入我公司账户，纯属于大都汇公司私自处理的，恳请法院核查原告交纳的款项究竟进入了哪家公司。 被告大都汇公司辩称，2017年年底，我公司与天都公司签订商品房销售代理合同，由我公司代理天都公司销售其开发的天都龙城一期房屋，随后我公司进入天都公司进行房屋销售相关工作。经天都公司同意，该公司指定我公司开展单价为2500元每平方米的房屋团购优惠活动，一名姓金的顾客按照团购价预定了案涉房屋，向天都公司交纳了定金1万元（登记姓名为王成芝）。2018年12月17日我公司与天都公司终止委托代理销售合同后，天都公司要求我公司继续派人配合其处理后续服务工作，其中，案涉房屋就属于后续服务工作的范畴。在此过程中，天都公司认为金某不符合团购条件，要求我公司解除与金某的认购合同，在我公司与金某和原告的协调下，金某同意将案涉房屋通过我公司转预定给原告，但提出需付给其每平方米500元的房屋差额款共计47210元。我公司随即将此情况告知天都公司，取得天都公司同意后，我公司将差额款支付给金某。由天都公司与原告签订商品房认购书，原告向我公司交纳分期付款106050元和差额款47210元。如果要向原告退款，我公司已经支付给金某的差额款47210元应由天都公司退还。 本院经审理认定事实如下：被告天都公司是依法成立的房地产开发企业，经批准在位于纳雍县文昌办事处的纳雍火车站对面开发天都龙城房地产工程。2018年1月4日，天都公司作为甲方（委托方）与大都汇公司作为乙方（受托方）签订纳雍天都龙城项目全程营销策划和销售代理合同，约定天都公司将其开发位于贵州省纳雍县火车站对面的天都龙城07地块商住楼委托给大都汇公司进行全程营销策划、销售代理等，合同还对其他事项及双方权利义务等进行了约定。合同签订后，大都汇公司按约定进入天都公司对委托代理事项开展工作。 2018年12月7日，原告通过大都汇公司认购天都龙城（一期）D1栋6-3-4号房（大都汇公司收取定金的收据书写成6-3、6-4号），向大都汇公司交纳定金2万元。2019年3月11日，原告与天都公司签订商品房认购书，约定认购房屋为6-6-3-4号，房屋建筑面积为94.42平方米，单价为2500元每平方米，房屋总价款为236050元。合同还约定原告应于2019年12月30日前支付完房款，同时办理按揭贷款手续，贷款金额为11万元。原告于签订认购书当天向大都汇公司交纳“分期付款”106050元、“差额”款47210元（由大都汇公司张黔进收取，未加盖公司印章，将房号书写为6-6-3-4）。之后，由于二被告未与原告签订商品房买卖合同，且二被告相互推诿，原告在多次催促无果的情况下诉至本院。 另查明，1、天都公司开发的天都龙城项目一期于2018年2月9日取得商品房预售许可并办理了商品房预售许可证，许可证号为（2018）商房预字第016号；2、经原告和二被告确认，三方均认可原告与天都公司签订商品房认购书认购的案涉房屋为现在的天都龙城一期D1栋6-3-4号；3、二被告于2018年12月17日终止委托销售代理合同；4、原告认购的案涉房屋与大都汇公司议定价格为3000元每平方米，在签订商品房认购书时将价格确定为2500元每平方米，多出部分47210元以差额款的形式交纳；5、从天都公司提交的“销售台账”显示，天都公司于2018年3月27日已将案涉房屋预定给王成芝，收取定金1万元，建筑面积书写为94.46平方米。 结合当事人的诉辩理由和本院查明认定的事实，本案的争议焦点是：1、原告与天都公司签订的商品房认购书应否解除；2、如解除，原告支付的购房款173260元应由谁承担返还责任；3、原告主张的利息损失应否支持。 本院认为，原告周某基于准备购买天都公司开发位于纳雍县而与天都公司签订的商品房认购书，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方在签订认购书时天都公司虽然不具备与原告签订商品房买卖合同销售商品房的条件，但天都公司已经取得案涉商品房的预售许可，该“商品房认购书”具备商品房预售合同的性质特征，应认定为商品房预售合同，故本案的案由应定为“商品房预售合同纠纷”。 关于原告与天都公司签订的商品房认购书应否解除的问题。原告与天都公司签订商品房认购书的目的是表明自己愿意购买该公司开发位于纳雍火车站对面的天都龙城一期商品房，按照我国房地产政策的相关规定，购买商品房应以双方签订商品房买卖合同的方式来实现。因为在原告向天都公司委托代理销售房屋的大都汇公司交纳定金、与天都公司签订商品房认购书并向大都汇公司交纳部分购房款后，由于迟迟未签订商品房买卖合同，经原告多次催促，天都公司明确表示没有与原告签订商品房买卖合同的意愿，此时大都汇公司已经终止了与天都公司的销售代理合同，不具备代理天都公司与原告签订商品房买卖合同的前提条件，显然原告签订商品房认购书的合同目的已经不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，该商品房认购书应该予以解除。 关于如果解除商品房认购书，原告支付的购房款应由谁承担返还责任的问题。本案中，天都公司是经国家相关部门批准依法登记成立的房地产开发企业，大都汇公司则因与天都公司存在委托代理销售合同关系进入天都公司对天都公司开发的天都龙城一期房屋进行代理销售，而且商品房认购书的合同相对方加盖天都公司印章。原告的购房款173260元（其中含定金2万元、分期付款106050元、差额款47210元）虽然没有直接交给天都公司，但大都汇公司因与天都公司存在委托代理销售合同关系对案涉房屋进行代理销售并以自己的名义收取购房款，而且销售场地就设在天都公司，这让原告有理由相信大都汇公司的收款行为能够代表天都公司。再者，虽然经审理查明大都汇公司在收取原告交纳的“分期付款”和“差额款”时二被告已经终止了委托销售代理合同，但作为消费者的原告并不知情，加之在销售代理合同已经终止的情况下，天都公司仍然让大都汇公司在其办公场所从事与房屋销售有关的活动，因此，天都公司也不能免除原告购房款的返还义务。所以，天都公司对原告交纳的购房款应予返还。由于购房款173260元均系大都汇公司直接收取未交给天都公司，故由二被告共同承担原告的购房款返还义务更符合本案实际。 关于原告主张的利息损失应否支持的问题。原告与天都公司在签订商品房认购书时虽然未约定因一方违约导致不能签订商品房买卖合同时应由违约方向守约方支付一定数额的违约金以及违约金的计算方法。但原告支付购房定金和预付款的目的是为了在将来通过与被告签订商品房买卖合同的方式购买案涉房屋。现在因被告原因使得原告订立合同的目的不能实现，被告一直占用原告的资金，客观上给原告造成了一定的经济损失，且造成该损失的原因完全不在原告。因此，对原告的该项请求应予支持。结合本案实际，从原告主张权利之日（2021年4月9日）起、以已付定金和购房款总额173260元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率向原告计算支付资金占用期间的利息损失至款项返还完毕之日止更符合民事诉讼的公平原则。 诉讼中，天都公司抗辩称原告交纳的款项系大都汇公司自行收取，未交给天都公司，应由该公司予以返还；大都汇公司辩称只认可返还定金和“分期付款”部分，收取的“差额”款已经支付给案涉房屋的原始购房人，应由天都公司负返还义务。经审查，二被告的上述抗辩理由因与法律规定不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告周某与被告纳雍县天都房地产有限公司于2019年3月11日签订的商品房认购书； 二、被告纳雍县天都房地产有限公司、贵州大都汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告周某交纳的购房定金、预付款、差额款等共计173260元，并以173260元为基数，按2021年4月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算支付资金占用期间的利息损失至款项返还完毕之日止； 三、驳回原告周某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4032元，适用简易程序审理减半收取计2016元，由被告纳雍县天都房地产有限公司和贵州大都汇房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 张 政 二〇二一年五月十一日 书记员 刘小荣