吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终978号上诉人（原审原告）：于浩，女，1968年2月17日出生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：王冬梅，吉林明达伟业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：裴静娟，女，1953年7月31日出生,汉族，住吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：杨志山，吉林市昌邑区双圣法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：米泽林，男，1951年12月1日出生，汉族，住吉林市丰满区。上诉人于浩因与被上诉人裴静娟、米泽林房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初3746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于浩的委托诉讼代理人王冬梅，被上诉人裴静娟的委托诉讼代理人杨志山，被上诉人米泽林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于浩上诉请求：撤销原审判决，改判免除2020年9月8日至2021年房屋租金8万元，确认于浩与裴静娟签订的房屋租赁协议于本案起诉状副本送达之日终止（解除），裴静娟返还押金1万元。事实和理由：一、于浩因出现新冠疫情要求减免租金及解除合同具有事实根据和法律依据，一审判决驳回于浩诉请错误。1.一审判决漏认于浩已经交纳2019年至2020年租金的事实。2.双方约定上打一年房租，于浩应于2020年9月8日交纳截至2021年9月的租金。因出现新冠疫情，于浩在2020年9月1日通知裴静娟、米泽林要求减免租金，向后解除，即终止合同。于浩租赁房屋用于经营土特产品，市区两级政府在疫情期间采取的疫情防控措施导致无法正常营业，于浩作为承租人有权依据公平原则、情势变更原则及不可抗力规则要求减免租金及解除合同。二、虽然米泽林与裴静娟离婚，但米泽林是房屋所有权人米冠锦的父亲，有权代为处理房屋出租事宜。于浩在一审中提供的证据可以证明米泽林于2020年10月21日到案涉房屋与于浩协商收房事宜，说明双方之间已经达成了终止合同的合意，一审判决对该事实未予认定明显错误。三、一审判决适用法律错误。合同的解除分为法定解除和合意解除，按照我国法律规定，合同终止适用于继续性合同，而合同解除适用于非继续性合同。合同终止仅使合同关系发生将来消灭的效力，不具有溯及既往的效力，因此不能产生恢复原状的法律后果。而合同解除使合同关系发生既往消灭的效力，具有溯及既往的效力，因而对已经履行的合同产生恢复原状的后果。按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同终止包含了合同解除，合同终止是上位概念，合同解除是下位概念。裴静娟辩称，一、于浩主张已经交纳了2019年至2020年的租金与事实不符。案涉房屋租赁合同签订于2016年8月8日，约定租期五年，自2016年9月8日至2021年9月8日。裴静娟在一审中提交的银行流水显示于浩分别于2016年8月9日转账14.5万元、2017年8月10日转账12万元及2019年1月14日转账15万元，房租交至2019年9月8日，此后一直未交纳租金，已经构成违约。因签订租赁合同以及收取租金主要由裴静娟处理，故米泽林在收取15万元租金时将所收租金的期限错写为2019年8月至2020年8月。于浩应于2019年8月8日交纳下一年度租金，此时尚未出现疫情，但其并未交纳，可见其存在恶意违约。二、于浩主张于2020年9月1日通知裴静娟解除合同，以及与米泽林达成终止合同的合意不属实。于浩并未直接向裴静娟发送解除合同通知，但裴静娟知道后，及时回复于浩，告知其继续履行合同，否则视为违约，需要赔偿损失，故裴静娟知道解除合同通知的内容并不代表同意解除合同。关于于浩所述米泽林收房问题。因裴静娟在外地，故委托米泽林向于浩催要房租。米泽林催要房租时发现于浩利用案涉房屋进行网络销售，对于其正常经营却拖欠房租的行为非常生气，故与其发生口角。米泽林表示先将房屋恢复原状，是否解除以后再说。时至今日，于浩一直占用案涉房屋从事经营活动，根本没有恢复原状，故双方并未达成解除合同的合意。三、于浩要求确认案涉租赁合同于起诉状副本送达之日解除没有事实根据和法律依据。于浩在一审中的诉请是要求确认案涉租赁合同于2020年9月8日终止，在一审法院向其释明是要求解除合同还是终止合同后，于浩明确表示终止合同，不要求解除合同故其在上诉状中标明终止就是解除以及终止包含解除的观点不能成立。于浩主张疫情属于不可抗力情形，以此为由主张2020年9月8日终止合同并免除此后的房租。众所周知，因疫情防控措施得当，吉林市在2020年9月8日已经对疫情进行了有效防控，即疫情并未导致停止经营，故于浩要求终止合同以及免除租金没有事实根据和法律依据。四、于浩要求确认租赁合同于2020年9月8日终止，终止意味着合同权利义务消灭，又要求免除此后一年的租金，免除意味着合同继续有效，可见于浩的两项诉请相互矛盾。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。于浩向一审法院起诉请求：1.判令裴静娟、米泽林免除2020年9月8日至2021年房屋租金12万元，确认双方签订的昌邑区保定路日化综合楼7号门市房屋租赁协议于2020年9月8日终止；2.判令裴静娟返还房屋改修及水、电、暖押金1万元。一审法院认定事实：2006年8月8日，于浩与裴静娟签订《房屋租赁合同》约定，裴静娟将位于日化综合楼7号网点门市房出租给于浩从事生产经营。租用期间自2006年9月8日至2011年9月8日。租金结算方式为上打租金一年，以后各年租金均提前一个月交纳。2011年9月8日，于浩与米泽林就案涉房屋续签《房屋租赁协议》，约定于浩继续租赁保定路日化综合楼7号门市,租赁期限自2011年9月8日起至2016年9月8日止。2016年8月8日，裴静娟与于浩签订《房屋租赁协议》，约定于浩续租案涉房屋，自2016年9月8日至2021年9月8日，租金按年计算，每年房租14.5万元，租金交付方式为每年提前一个月交付下一年的房租金，即在每年8月8日前交付下一年度的租金，如于浩发生违约拖延交付租金，则按每天200元的数额加付违约金。2020年9月1日于浩向米泽林发送短信，要求终止租赁合同。于浩自2006年租赁房屋后将案涉房屋与于浩所有的相邻房屋打通，该房屋至今仍未恢复原状。另查明，昌邑区太原街29号保定路商住楼7号网点的房屋所有权人是米冠锦。米冠锦是米泽林与裴静娟的婚生女，米泽林与裴静娟于1988年6月2日办理离婚手续。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。虽然案涉房屋的所有权人是米冠锦，但米冠锦授权其母亲裴静娟代为处理房屋租赁事宜，故裴静娟有权代米冠锦出租案涉房屋。于浩与裴静娟之间签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”于浩请求确认终止其与裴静娟于2016年8月8日签订的《房屋租赁协议》终止，终止的原因系疫情期间收入减少，无力承担租金，并不是法定终止合同的条件，故对于于浩主张终止租赁合同的诉讼请求不予支持。于浩在庭审中明确要求终止合同，不主张解除合同。于浩与裴静娟在《房屋租赁协议》中约定，于浩应在每年提前一个月交付下一年度的房屋租金。现双方的租赁合同未解除，于浩一直占用案涉房屋至今，庭审中于浩也自认该房屋已经与其所有的房屋打通使用，至今仍未恢复原状，故于浩主张免除租金的诉讼请求，没有事实与法律依据，不予支持。一审判决：驳回于浩的诉讼请求。双方当事人在二审中均未提交新的证据。经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，于浩在本案中以发生新冠疫情无力继续履行合同为由，请求确认案涉房屋租赁合同终止，实质是要求解除合同。因出租人裴静娟在履行合同中没有违约行为，故本案属于违约方起诉解除合同。于浩未将房屋恢复原状且一直占用房屋至今，其在上诉状中表示仅同意承担4个月的租金，说明其不同意补偿守约方因合同提前解除所遭受的损失，故裴静娟拒绝解除合同的行为并未违反诚实信用原则。另外，在于浩提起诉讼时以及要求免除租金的期间，我市并未发生疫情，政府也未采取限制市民出行及强制停产停业等疫情防控措施，即没有证据证明于浩因疫情或疫情防控措施导致不能实现合同目的，或继续履行合同对其明显不公平。因此，于浩起诉解除合同不符合法定条件，要求减免租金没有事实根据，其诉请无法得到支持。综上，于浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人于浩负担。本判决为终审判决。审判长 王 浩审判员 赵翠霞审判员 李 昂二〇二一年五月十二日书记员 邵美琦（本件共7页，印15份）