江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终739号上诉人（原审被告、反诉原告）：海安祥鸿可再生能源有限公司，住所地江苏省海安市孙庄街道通学桥村25组。法定代表人：韩强，该公司总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：韩强，男，1988年4月24日出生，住江苏省盐城市滨海县。两上诉人的共同委托诉讼代理人：周婷婷，江苏紫石律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：海安市恒安建材有限公司，住所地江苏省海安市孙庄街道通学桥村27组。法定代表人：韩良稳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钱仁艳，江苏慧眼律师事务所律师。委托诉讼代理人：周围围，江苏慧眼律师事务所律师。上诉人海安祥鸿可再生能源有限公司（以下简称祥鸿公司）、韩强因与被上诉人海安市恒安建材有限公司（以下简称恒安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省海安市人民法院（2020）苏0621民初1222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。祥鸿公司、韩强上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.2018年4月11日，双方签订《房屋租赁合同》，双方还另签订了《厂房租赁安全、环保责任协议书》。但在环评审批过程中，因被上诉人消极不作为、从未履行《厂房租赁安全、环保责任协议书》中约定的协助解决有关安全环保问题等义务，致使上诉人未能办理环评手续，无法继续生产经营，订立《房屋租赁合同》的根本目的无法实现。自2019年11月2日后，被上诉人实际占据该厂房，该行为足以表明解除双方签订的《房屋租赁合同》。2019年11月7日，上诉人向被上诉人发函，通知其解除双方签订的《房屋租赁合同》，系上诉人止损的补救措施，也是依法维护自身合法权益的法律行为，故该租赁合同应认定为于2019年11月7日解除，上诉人不应继续支付租金。2.2019年11月2日，上诉人在无法继续生产经营后，欲将厂房中设备物资移作他用以减轻损失，被上诉人以上诉人未支付房租为由，自行扣留上诉人该批设备物资。被上诉人未能及时减损，因不可归责于上诉人的原因导致租赁合同无法继续履行，一审法院认定该合同解除后的法律责任由上诉人承担，判决上诉人向被上诉人给付2个月的房屋占用费缺乏相关事实与法律依据。恒安公司辩称，1.《房屋租赁合同》和《厂房租赁安全、环保责任协议书》中约定被上诉人对于环评手续的办理仅负有沟通和协助义务。在环评审批时，上诉人从未向被上诉人提及需要协助办理相关手续的需求，同时无证据证明其相关的环评设施符合国家法律法规的规定。2019年11月2日，因上诉人已逾期缴纳租金，被上诉人仅是阻止上诉人将涉案厂房内的设备拖走，且未在此之后实际占据该厂房，因此双方的租赁合同并未解除。2.案涉租赁合同合法有效，双方均不享有合同的约定解除权。在该项目选址时，上诉人就应当实地考察，综合考虑涉案房屋是否符合经营的相关条件，且2018年5月3日上诉人与海安维创环保科技有限公司（以下简称维创公司）签订《环境技术服务合同书》，因此环评验收的风险应当由上诉人自行承担。上诉人不能以环评未通过验收，致使合同目的无法实现为由解除合同。3.从合同解除之日至今已有六个多月，被上诉人的损失远远不止2个月的房屋占用费，再结合上诉人未将房屋腾空并恢复原状的事实，一审法院仅支持了2个月的房屋占用费用用于恢复原状，应当是综合整个案件的情况来酌定考量的。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。恒安公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年4月11日签订的《房屋租赁合同》，并要求祥鸿公司、韩强腾空案涉房屋并交还给恒安公司。2.判令祥鸿公司、韩强支付自2019年9月26日起至实际交房之日止的租金（占有使用费）合计290400元（以26400元/月暂算至2020年8月25日）。3.本案的诉讼费、保全费、保全保险费由祥鸿公司、韩强承担。祥鸿公司、韩强向一审法院提出反诉请求：1.判令确认双方于2019年11月7日解除签订的《房屋租赁合同》。2.判令恒安公司向祥鸿公司、韩强返还价值168200元的设备（变压器130000元、电缆38200元），无法返还部分，责令恒安公司向祥鸿公司、韩强等价赔偿。3.判令恒安公司赔偿祥鸿公司、韩强消防损失25400元、环评损失10000元。4.判令恒安公司赔偿祥鸿公司、韩强租金468000元。5.判令恒安公司自2019年11月2日起按照3000元/月支付实际使用祥鸿公司、韩强变压器期间的使用费，暂计10个月为30000元。6.判令恒安公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月11日，恒安公司的法定代表人韩良稳（甲方）与韩强（乙方）签订房屋租赁合同一份，协议主要内容为：1.甲方将位于海安镇通学桥村27组，建筑面积2600平方米的厂房出租给乙方生产、加工使用，租赁期限共5年（自2018年4月26日起至2023年4月25日止），年租金为312000元（折算月租金26000元），交纳方式为半年付，提前一个月付。双方约定租金系税前收入，如产生税费由乙方负担。租金实行先给付，后使用租赁物的方法。乙方逾期缴纳租金，甲方以每天年租金的1%的额度向乙方征滞纳金。2.甲方协助乙方办理营业执照、消防、环评等手续。3.甲方将办公大楼一楼的60平方租给乙方使用，租金400元/月。4.年租金两年递增一次，递增年租金的10%。协议还对于双方的其他权利义务进行了约定。韩良稳和韩强分别在甲方和乙方处签字盖章。海安艾尚房产中介服务部在见证方处签字。韩良稳（甲方）与韩强（乙方）还签订厂房租赁安全、环保责任协议书一份。双方就安全生产、环保等进行了约定。其中甲方的责任第四项约定甲方在乙方正常的生产经营活动需要时，乙方提出安全生产、环保、消防等方面的业务咨询和其他需求时，甲方有义务在符合国家有关法律法规的前提下，与主管部门沟通给予乙方提供业务咨询或指导，以及协助解决有关安全环保问题。协议签订后，恒安公司将案涉房屋交由韩强使用。2018年4月17日，韩强作为法定代表人设立了祥鸿公司，祥鸿公司为有限责任公司（自然人独资），公司住所地为海安高新区（原海安镇）通学桥村25组。2018年5月3日，祥鸿公司与维创公司签订环境影响评价合同一份，约定由维创公司负责生物质颗粒环境技术服务工作，祥鸿公司为维创公司完成上述任务提供一切可能的便利，并提供相应的资料。祥鸿公司在维创公司完成规定工作后支付18000元，具体付款方式为合同签订三日内支付10000元作为前期费用，交付成果时支付8000元。当日，韩强通过微信转账支付了10000元。房屋租赁合同签订后，韩强缴纳了2018年4月26日至2019年10月25日的房屋租金共计468000元。2019年9月23日，南通市海安生态环境局对于祥鸿公司进行现场勘查，制作勘查笔录，执法意见为：未经环评审批的项目不得建设、不得组织生产。2019年11月2日，祥鸿公司欲将在案涉承租厂房内的设备拖走，恒安公司因祥鸿公司未结清房租不予放行。双方为此发生纠纷，祥鸿公司的工作人员报警后，海安市公安局城南派出所处警。2019年11月7日，韩强委托阜宁县新城法律服务所向韩良稳发送法律服务函一份，主要内容是：1.韩强与韩良稳在2019年11月3日协商解除双方于2018年4月11日签订的《房屋租赁合同》，主要原因是合同第六条约定：“甲方协助乙方办理营业执照、消防、环评等手续。”现消防证、环评证都未办理下来，导致韩强经营的祥鸿公司无法经营，海安市环保局已经通知韩强不得再进行生产与经营。2.韩强在祥鸿公司内装有变压器一台价值80000元、电柜一台价值50000元、电缆价值25000元、破碎机180000元、输送带三条价值28000元、废木材90吨价值50000元，合计413000元。在2019年11月1日因韩良稳未让韩强将以上物品搬出。后韩强公司员工王红于2019年11月1日拨打110报警求助，也未能将上述物品搬出来。现请你在七日内将韩强公司内的物品搬出来，并排除妨碍。否则韩强将以上物品价值起诉至法院要求你返还上述物品价值，并承担由你方造成韩强方所有经济损失。3.限韩良稳在七日内与韩强联系协商解决问题。该函责令韩良稳在收到该函七日内向该法律服务所说明情况并提供相关证据。否则视同认可该所发函内容并自行承担一切不利法律后果，同时韩强依据相关法律规定向人民法院提起诉讼要求支付413000元及经济损失，由此产生的诉讼费、律师费、代理费等费用由韩良稳方承担。恒安公司收到法律服务函后委托江苏慧眼律师事务所进行了回函。回函内容为：1.限韩强在收到该函件之日立即向恒安公司给付自2019年9月26日起至2020年4月25日止的租金158400元。如逾期未足额给付，恒安公司将通过诉讼途径维护合法权益，由此产生的一切损失均由韩强承担。2.韩强要求解除双方之间的《房屋租赁合同》理由不成立。根据合同约定，恒安公司仅是协助义务，韩强方从未要求恒安公司协助办理相关手续。据了解，是因为韩强不积极购置相关环保、消防设置导致环评手续无法办理。故韩强无法正常经营系自身原因导致，韩强无权要求主动解除《房屋租赁合同》。韩强方函告所称相关设备，有部分设备已由你方自行搬离，未搬离设备仍在承租厂房内。为生产经营需要，祥鸿公司购买了破碎机、装载机、变压器（购买价格为130000元，有江苏临海电气有限公司出具的证明以及微信转账记录予以佐证）、电缆（购买价格为38200元，有太仓市通宇电线电缆有限公司送货单2份及微信转账记录予以佐证）等设备以及原料。2020年3月21日，恒安公司的法务钱仁艳与韩强电话联系，电话中两人就恒安公司与祥鸿公司产生矛盾的原因、合同是否不能继续履行及原因、双方协商的经过等进行了交流。交谈的最后双方基本达成合意即围绕解除合同，祥鸿公司支付恒安公司部分钱款，祥鸿公司取回相应的设备，一次性处理终结，并约定后续就具体数额再进行沟通联系。在一审审理过程中，恒安公司与祥鸿公司一致确认祥鸿公司已于2020年8月23日将生产经营所需设备及原料搬走，目前尚在恒安公司内的有变压器、电缆以及所作消防措施。2020年9月3日，一审法院向祥鸿公司、韩强发送了书面限期举证通知书，要求祥鸿公司、韩强向一审法院提供承租房屋后已经办理了哪些手续、为此支出多少费用以及为什么没有能够继续办理、因何导致没有能够获得相应的环保、消防审批许可。祥鸿公司、韩强在第三次庭审中提供南通市海安生态环境局的政府信息公开申请答复书，认为韩强申请的栟茶河环境保护要求的全部文件及相关政府信息，表述不明确，不予提供。海安市行政审批局回复政府信息公开申请补正告知书，要求补正申请公开的内容，及补充提供身份证明。一审庭审中，韩强提供光盘证明纠纷发生时恒安公司用汽车堵住祥鸿公司车间的大门，以及祥鸿公司离开后恒安公司已经使用了案涉租房屋物用于汽车停放、维修以及堆放杂物。一审另查明，变压器并不安装在案涉厂房内，系单独安装在配电房中。本案在一审审理过程中，恒安公司向一审法院申请保全，请求冻结韩强、祥鸿公司的银行存款200000元或查封、扣押其相应价值的财产，并提供了担保。一审法院已依法采取了相应的保全措施。一审法院认为，为祥鸿公司生产、加工需要，恒安公司与韩强签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效，双方应恪守合同约定，自觉履行各自的义务。恒安公司将房屋交给祥鸿公司使用，祥鸿公司应及时给付租金。本案中，恒安公司主张要求判令解除双方于2018年4月11日签订的《房屋租赁合同》，祥鸿公司、韩强提起反诉要求确认案涉合同已于2019年11月7日解除。一审法院认为案涉房屋租赁合同已于2020年8月23日解除，且导致合同解除的过错在于祥鸿公司，具体理由如下：首先，恒安公司以及祥鸿公司均不享有约定解除权。案涉房屋租赁合同的期限为5年（自2018年4月26日起至2023年4月25日止），双方签订的房屋租赁合同以及厂房租赁安全、环保责任协议书均没有对合同一方在何种情况下可以行使解除权进行约定。其次，祥鸿公司不具备法定解除权。租赁案涉厂房的目的是用于祥鸿公司的生产经营。祥鸿公司称由于案涉房屋距离栟茶河太近，不符合相关法律法规，导致无法通过环评，致使合同无法继续履行。且不论目前祥鸿公司未能提供相应的证据，即便确实是因为距离原因导致无法实现合同目的，该过错也在于祥鸿公司。祥鸿公司作为从事可再生能源生产的企业，对于通过环评、消防等相关验收需要具备的条件是知道或者是应当知道的。在经营场所的选址时祥鸿公司就应当进行实地考察、综合考量是否符合企业经营需要的特殊条件。从双方签订的房屋租赁合同以及厂房租赁安全、环保责任协议书内容看，恒安公司仅仅是“有义务在符合国家有关法律法规的前提下，与主管部门沟通给予提供业务咨询或指导，以及协助解决有关安全环保问题”。祥鸿公司不应将自己应尽的注意和谨慎义务转嫁给房屋出租方恒安公司，由于环评、消防等原因不能通过验收致使合同目的无法实现的根本原因在祥鸿公司，故祥鸿公司并不享有法定解除权。祥鸿公司所主张的2019年11月7日书面发函通知解除合同的辩称意见一审法院不予采信。第三，2020年8月23日，祥鸿公司与恒安公司达成解除合同的合意。2019年11月2日，祥鸿公司在没有通知恒安公司的情形下，擅自搬迁设备并被恒安公司阻止。2019年11月7日，祥鸿公司向恒安公司书面发函敦促恒安公司协商合同解除事宜，并要求恒安公司将祥鸿公司相关物品搬出。2019年11月8日，恒安公司回函要求祥鸿公司继续履行合同。一审诉讼过程中，双方虽然就解除合同有过协商，但未能达成一致意见。2020年8月23日，祥鸿公司将设备、机器及材料搬离案涉厂房，恒安公司没有进行阻止且对上述行为进行了确认，故应当认定祥鸿公司与恒安公司在2020年8月23日达成解除合同的合意。变压器系单独安装在厂房之外的配电房内，故变压器、电缆是否腾空不影响合同解除的效力。2.关于恒安公司主张的租金和占用费的计算问题。因祥鸿公司欠付恒安公司部分租金，且没有对恒安公司的损失进行赔偿，恒安公司有权就该部分费用以及是否继续履行合同等问题与祥鸿公司进行协商。2019年11月2日，祥鸿公司欲擅自搬离设备，恒安公司采取用汽车堵门等方式进行阻挠，系其行使自力救济的行为。祥鸿公司作为违约方，其负有腾空房屋并返还的义务，但其怠于履行义务，应当承担合同解除前租金给付的义务。尽管截止一审判决时，祥鸿公司并未将房屋腾空、恢复原状交给恒安公司，但合同解除后恒安公司负有减损义务，即应积极对外另行出租或合理使用，而非放任损害结果的扩大。考虑恒安公司与祥鸿公司矛盾较为激化，若祥鸿公司负责恢复原状，恢复到何种程度、何时恢复易引发新的争议。故由恒安公司自行恢复、祥鸿公司支付费用为宜。案涉厂房面积较大且空间很高，祥鸿公司所生产的木屑吸附在房屋屋面、墙壁等处，打扫难度较大，一审法院酌定由祥鸿公司支付恒安公司2个月的租金用于支付腾空、恢复原状期间的占用费及相应的人工费用。祥鸿公司陈述在双方产生争议期间恒安公司有使用部分厂房用于车辆停放、维修以及堆放木头的行为。一审法院认为案涉租赁厂房有2600平方，少量汽车临时停放、维修，占用面积并不是很大，且不足以成为祥鸿公司怠于履行腾房交付义务的理由。故对祥鸿公司辩称恒安公司已经实际占用案涉房屋不应支付占用费或租金的意见，不予采信。关于办公大楼的租赁，祥鸿公司称在2018年年底已经腾空交还给恒安公司，由恒安公司另行安排地方，置换的地方没有谈租金，但恒安公司并未明确不要租金，且双方就原有合同的租金也没有进行变更，祥鸿公司也实际占用并使用了相关办公用房，腾空期限与厂房一致。该部分房屋租赁的相应条款列在房屋租赁合同其他事项中，故亦应当按照上述厂房的租金承担的方式进行给付，即合同解除前祥鸿公司应当给付租金。考虑办公用房面积较小，所需的腾空、恢复费用较低，故合同解除后一审法院不支持占用费。祥鸿公司公司类型属于有限责任公司（自然人独资），韩强未能举证证明公司财产独立于其个人财产，依法应当对祥鸿公司的上述给付义务应当承担连带责任。3.对于祥鸿公司的反诉请求具体分析如下：关于返还变压器、电缆。上述设备、物品是祥鸿公司添置，不属于不能拆卸部分，祥鸿公司有权取回，恒安公司承认上述变压器、电缆在其公司，也同意祥鸿公司自行取回。故对于该项诉求一审法院予以支持。关于房屋租金及消防损失、环评损失。一审法院认为祥鸿公司租赁房屋后实际进行了生产经营，消防及环评的投入也是公司经营需要，导致无法继续经营的原因在于祥鸿公司，故祥鸿公司要求恒安公司对上述三项损失进行赔偿没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于变压器的租金。祥鸿公司主张之前恒安公司使用变压器计算了租金并从祥鸿公司应当支付的费用中予以了扣减，但未能提供任何证据予以证明，恒安公司也不予认可。关于双方产生争议期间恒安公司是否使用了变压器双方陈述不一。祥鸿公司目前的举证无法达到其举证目的，其相应权利可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、恒安公司与祥鸿公司签订的房屋租赁合同于2020年8月23日解除。二、祥鸿公司于判决发生法律效力后10日内给付恒安公司2019年10月26日起至2020年8月23日的房屋租金257840元（以26400元/月为标准计算）。三、祥鸿公司于判决发生法律效力后10日内给付恒安公司2个月的房屋占用费计52000元，并由恒安公司自行恢复原状。四、韩强对祥鸿公司上述二、三项给付义务承担连带责任。如祥鸿公司、韩强未按照判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、祥鸿公司于判决发生法律效力后10日内取回尚在恒安公司处的变压器、电缆，恒安公司应予以协助。六、驳回恒安公司的其他诉讼请求。七、驳回祥鸿公司、韩强的其他反诉请求。案件受理费5736元，诉讼保全费1520元，合计7256元，由祥鸿公司、韩强负担；反诉案件受理费减半收取6585元，由恒安公司负担1832元，由祥鸿公司负担4753元。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审法院查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，除双方协商一致可以解除合同外，依合同解除权产生的条件不同，可将其分为约定解除权和法定解除权，分别规定在我国合同法第九十三条第二款和第九十四条。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》及《厂房租赁安全、环保责任协议书》中均未约定解除合同的条件，故双方当事人均不享有约定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，上诉人承租案涉厂房用于祥鸿公司的可再生能源生产经营，其于签订案涉租赁合同之前曾实地查看过案涉厂房，于2018年5月3日与维创公司签订《环境技术服务合同书》。由此可见，因上诉人经营项目的特殊性，其理应事先知晓相关的政策、法律法规，对经营场所需具备的环境、消防等条件应比作为出租人的恒安公司更为清楚。从《房屋租赁合同》及《厂房租赁安全、环保责任协议书》中约定看，恒安公司对于环评手续的办理仅负有沟通和协助义务，办理相关环评审批手续的责任主体仍然是上诉人，未能通过环评审批导致上诉人无法继续生产经营进而造成无法实现合同目的的根本原因在于上诉人，而非恒安公司未尽到沟通和协助义务所致，故上诉人亦不享有法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。由于上诉人并不享有约定解除权和法定解除权，其主张案涉租赁合同于2019年11月7日向恒安公司发函时解除，没有相应的事实和法律依据。对于上诉人称2019年11月2日恒安公司阻止其将涉案厂房内的设备拖走并已实际占用案涉厂房的上诉主张，本院认为，因案涉租赁合同尚未解除，祥鸿公司欠付租金且未对提前解除合同的有关事项达成一致，恒安公司的阻止行为属于自力救济行为，而恒安公司确有少部分、临时占用案涉厂房的行为，也不足以成为上诉人怠于履行腾房交付义务的理由。一审中，双方一致确认祥鸿公司于2020年8月23日将生产设备及原料搬离案涉厂房，可以视为双方对解除合同达成合意，故一审认定案涉租赁合同于2020年8月23日解除并支持相应的租金，并无不当。关于上诉人向恒安公司给付2个月的房屋占用费的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，恒安公司主张上诉人腾空案涉厂房并交还，一审法院考虑到案涉厂房面积大、空间高、打扫难度大以及双方矛盾容易激化等因素，酌定由祥鸿公司支付恒安公司2个月的租金用于支付腾空、恢复原状期间的占用费及相应的人工费用，未超出合理范围，亦无不当。综上所述，祥鸿公司、韩强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12321元，由上诉人海安祥鸿可再生能源有限公司、韩强负担。本判决为终审判决。审 判 长  钱 锋审 判 员  杜太光审 判 员  郭相领二〇二一年五月十二日法官助理  张慧娴书 记 员  周玮丹