江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1318号上诉人（原审被告）：王国海，男，1978年11月1日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：李瑞，江苏巨浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜诗敏，江苏巨浩律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：淮安浦西建设有限公司，住所地涟水县红日大道北侧、旺旺一路东侧（开发区管委会大楼六楼）。法定代表人：王秀夫，该公司总经理。委托诉讼代理人：程伟伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：彭勇，江苏今世缘律师事务所律师。上诉人王国海因与被上诉人淮安浦西建设有限公司（以下简称浦西公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2020）苏0826民初6063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王国海上诉请求：撤销一审判决，重新认定上诉人的损失后依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，根据租赁协议第六条约定，“上诉人逾期缴付租金，每逾期一天，按应付租金的总额1‰加付滞纳金，逾期三个月协议自动终止。”因上诉人逾期未支付2014年12月1日至2015年11月31日的租金，故租赁协议已于2015年3月1日自动终止。2.因上水公司未能按照约定提供安全可靠的厂房供上诉人使用，致使上诉人签订租赁协议的合同目的无法实现，产生了极大经济损失，应由被上诉人承担。3.被上诉人的请求权已过诉讼时效期间，一审程序违法。4.一审判决计算租金错误，根据一年一付的约定，被上诉人不得重复向上诉人主张2015年9月15日至2015年11月31日的租金。浦西公司辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：1.本案租赁合同解除时间为2020年11月28日，期间涉案房屋一直由上诉人占有、使用，上诉人应当支付租金，退一步讲，即使协议约定租金逾期三个月不交，协议终止，但上诉人与被上诉人均没有自动终止的意思表示，就算自动终止，终止后上诉人既没有与被上诉人办理合同解除手续，又不退还房屋，依然在占有、使用，而被上诉人也不作反对表示，已构成不定期的租赁合同。上诉人也应参照原租赁合同约定的租赁标准支付相应的租金。2.本案起诉并未超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。租赁合同在持续履行的前提下，上诉人一审庭审中自认于2017年9月份搬离厂房，但双方并没有解除合同，而房屋也是由上诉人持续占有，一审法院认定诉讼时效起算点符合法律规定。浦西公司向一审法院起诉请求：1.依法判决解除房屋租赁合同。2.判令王国海向浦西公司支付租金129372元、物业管理费8625元、电费14653元。3.本案诉讼费用由王国海负担。一审庭审中变更诉讼请求：将租金金额变更为123471元，物业管理费用8231.4元，电费没有变化。一审法院认定事实：2009年9月8日，涟水县台北莎罗婚纱摄影店（以下简称莎罗摄影店，作为乙方）与江苏上水创业园有限公司（以下简称上水公司，作为甲方）签订了一份《标准化厂房租赁协议》，约定上水公司将其所有的位于建筑面积1552平方米、施工编号为39#标准厂房在未正式销售前暂租给莎罗摄影店使用，租赁期为10年，自2009年12月1日起至2020年11月30日止。该协议第四条约定：2014年12月1日至2015年11月31日合计年租金为55872元；2015年12月1日至2016年11月31日合计年租金为55872元；2016年12月1日至2017年11月31日合计年租金为55872元……2019年12月1日至2020年11月31日合计年租金为55872元。第五条约定：租金支付按先付后用的原则，第一年租金为半年付，于签订之日起十日内支付；其余租金于每年度11月至12月1日内一年一付。第七条约定：乙方按0.2元/月/平方米交纳物业管理费；第八条约定：乙方向甲方支付承租押金10000元。莎罗摄影店承租后至2017年搬离涉房屋。第十五条约定：甲方在乙方出现延迟三个月不交纳租金及物业管理费用情况时，可以不经协商解除本协议。2015年9月2日，浦西公司在执行程序中购得包括本案诉争房屋在内的上水创业园区所有不动产，2015年9月15日，镇江市中级人民法院向浦西公司送达执行裁定书确定上述不动产所有权及相应的其他权利归浦西公司所有，财产权利自裁定书送达浦西公司时转移。一审另查明，莎罗摄影店成立于2009年3月6日，2019年8月9日被注销，系个人独资企业，投资人为王国海。一审审理中，王国海提出承租涉案房屋后于2014年装修时发现房屋漏水，与上水公司及浦西公司交涉未果后而撤离房屋。王国海还向法庭提供了图片、与冯国卿的聊天记录等证据，浦西公司方对上述证据真实性不予认可，且认为与本案关联性。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上水公司与莎罗摄影店签订租赁协议，是双方真实意思表示，合法有效。人民法院于2015年9月15日裁定本案所涉房屋归浦西公司所有，浦西公司同时取得该厂房所有权。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。王国海作为个人独资企业莎罗摄影店的投资人，在该企业已注销的情况下，应当按照合同约定支付占有租赁物期间的租金和物业管理费。根据合同约定，莎罗摄影店没有支付浦西公司2015年9月15日至2017年11月30日的期间的租金和物业管理费用，已构成违约。故对浦西公司主张判决解除房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。王国海于2020年11月28日收到浦西公司诉状副本等诉讼材料，庭审中已表示愿意解除涉案房屋租赁合同，法院依法确认莎罗摄影店与上水公司于2009年9月8日签订的《标准化厂房租赁协议》于2020年11月28日解除。对浦西公司主张的王国海应支付租金123471元和物业管理费用8231.4元，并未超过合同约定标准计算的数额，依法亦予以支持。浦西公司没有提供王国海实际使用电费的原始或有效记录凭证，故对浦西公司主张的王国海所欠水电费数额法院不予认可，对浦西公司要求王国海支付该项费用的请求依法不予支持。对王国海提出不承担浦西公司主张的租金和物业管理费，因王国海在涉案厂房使用过程中受到了严重利益损害，浦西公司起诉已过诉讼时效抗辩主张，法院认为，即便浦西公司在对涉案房屋装修过程中发现漏水，也应与对方协商处理办法，在没有腾出房屋的情况下，理应承担相应的租金和物业管理费。期间，若是浦西公司的原因造成其利益受损，可另行主张。本案属于分期缴纳租金的租赁合同，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效，即不能认为超过诉讼时效。本案所涉租赁期限至2020年11月底，浦西公司起诉并没有超过法律规定的诉讼时效。综上，对王国海的上述抗辩主张，不予采纳。综上，经调解未果，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十条、第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,判决:一、涟水县台北莎罗婚纱摄影店与江苏上水创业园有限公司签订的《标准化厂房租赁协议》于2020年11月28日解除。二、王国海于判决生效后十日内支付浦西公司租金、物业管理费计131702.4元。三、驳回浦西公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1677元，由王国海负担1467元，由浦西公司负担210元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案租赁协议约定，出租方在承租方出现延迟三个月不交纳租金及物业管理费用情况时，可以不经协商解除本协议。因此，在被上诉人未行使约定的合同解除权时，上诉人作为逾期支付租金的违约方，不享有合同解除权。同时，上诉人并未通知被上诉人解除租赁合同及办理房屋移交手续，亦不能证明其具体搬离租赁房屋的具体时间，故上诉人所提其逾期未支付2014年12月1日至2015年11月31日的租金，租赁协议已于2015年3月1日自动终止的上诉理由不能成立。此外，上诉人既陈述其因逾期未支付2014年12月1日至2015年11月31日的租金而导致合同已终止，又主张应扣除2015年9月15日至2015年11月31日期间已付的租金，该陈述前后矛盾，上诉人亦未提供其已经付清2015年租金的证据，故对其所提被上诉人存在重复追缴租金行为的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于被上诉人的诉讼请求是否超过法定诉讼时效的问题，本院认为，在同一租赁合同下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效，将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，不利于保护债权人，背离诉讼时效制度的价值目标。在租赁合同有效并继续履行的前提下，诉讼时效应自最后一期租金的履行期限届满之日起计算。案涉租赁合同约定的租赁期间为2009年12月1日至2020年11月30日，租金为按年分期支付，上诉人虽辩称已经搬离厂房，但上诉人并未与被上诉人解除合同，亦未与被上诉人办理厂房交接手续，上诉人亦陈述对于没有漏水的地方还能正常使用，只是陆续停止经营，无法确定具体的时间点。故上诉人所提被上诉人的起诉已超过诉讼时效的上诉理由不能成立。由于上诉人王国海未能提供证据证明其曾通知被上诉人维修房屋的相关事实，亦未能证明上诉人自行实施维修以及产生的维修费用，故对于上诉人所提被上诉人未履行房屋维修义务的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分。上诉人王国海的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2934元，由上诉人王国海负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 陶 锐审 判 员 马玉宝二〇二一年五月二十日法官助理 何 倩书 记 员 谈 晓