北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5205号上诉人（原审被告、反诉原告）：温鹏波，男，1975年9月27日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刘悦，北京钧鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋文婷，北京钧鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京天房物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区天竺地区府前一街38号（天竺花园天泰1号楼）。法定代表人：刘峰，总经理。委托诉讼代理人：张楠，北京市玖典律师事务所律师。上诉人温鹏波因与被上诉人北京天房物业管理有限责任公司（以下简称天房物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初16071号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由法官杜丽霞独任审判进行了审理，本案现已审理终结。温鹏波上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判温鹏波无需支付天房物业物业费19615．08元，天房物业将xx车位返还温鹏波并办理停车证，天房物业支付取消免费班车卡补偿金20000元，天房物业赔偿温鹏波实际损失19200元。主要事实与理由为：一、一审法院认定事实不清。一审法院未对《北京天竺花园（一期）物业管理委托合同》中天房物业的服务内容和义务以及履行情况进行审查，其支持天房物业的请求依据不足。根据合同第三条及第七条的约定，车辆停泊管理和档案资料的归集管理是天房物业的主要服务内容和义务。在天房物业未能按照合同履行上述义务的前提下，温鹏波有权拒绝缴纳物业费。二、（一）一审法院未对天房物业剥夺温鹏波享有的停车位免费使用权的合法性进行审查，而且未对举证责任予以正确分配，故一审法院驳回温鹏波的反诉请求缺乏依据。温鹏波取得涉案停车位的免费使用权，该使用权具有物权性质，是温鹏波的合法民事权利，应得到法律的保护。2005年1月温鹏波在天竺花园销售部通过天房物业提供的租售代理服务与案外人签订了《房屋买卖协议书》，购得涉案房屋并合法取得涉案停车位的免费使用权。购买涉案房屋前，涉案停车位就是该房屋产权之下附带的免费使用权，由该房屋前业主享有。温鹏波购买涉案房屋时，天房物业工作人员告知温鹏波该房产附带免费停车位，温鹏波支付的房屋对价中包含了该停车位的免费使用权，免费停车证也是一直由天房物业每年免费续办。（二）涉案停车位的使用权一直由温鹏波合法拥有和使用，是一种合法状态，天房物业要消灭或改变这种合法的法律关系，应当有具体且合法的理由，温鹏波自2005年1月起至2009年12月30日，一直合法享有并实际使用涉案停车位的免费使用权。天房物业并未提交任何证据证明所谓的停车政策变更，一审法院直接采信天房物业的陈述属于认定事实有误。三、天房物业无故取消停车位免费使用权和免费班车乘坐权，应当承担赔偿责任。2008年底，天房物业取消了班车，取消时给予了有免费乘车卡的业主每人两万元补偿，直接折抵物业费，温鹏波作为有免费乘车卡的业主之一，也应当获得该笔补偿。2009年底，天房物业拒绝为温鹏波办理新年度的停车证换新，并将该车位以150元每月的租金转租他人，天房物业因此获得的收益应当作为对温鹏波的赔偿金额。天房物业辩称，同意一审判决，不同意温鹏波的上诉请求。天房物业起诉请求：1．判令温鹏波支付天房物业物业管理费人民币19615．08元；2．判令温鹏波承担本案诉讼费。温鹏波反诉请求：1．判令天房物业将天竺花园xx号车位返还温鹏波并按时办理停车证；2．判令天房物业赔偿温鹏波的实际损失（自2010年1月1日起至实际履行之日止，暂计至提起反诉之日为10年零8个月，为19200元）；3．判令天房物业支付取消温鹏波免费班车卡的补偿金20000元；4．反诉费由天房物业承担。一审法院认定事实为：温鹏波系北京市顺义区x室的所有权人，该房屋登记于温鹏波名下，房屋建筑面积为108．97平方米。2001年10月13日，北京市天竺房地产开发公司与天房物业签订《北京某园（一期）物业管理委托合同》，约定由天房物业为北京市天竺房地产开发公司开发的某家园项目提供前期物业服务，以及住宅物业管理服务费的标准为按建筑面积每月每平方米1．5元。委托管理期限为三年，自2000年11月1日至2003年10月31日止，每年经审核合格后，合同自然续展。2004年10月31日，北京市顺义区天竺花园业主委员会、北京市天竺房地产开发公司与天房物业共同发布公告，载明：“某花园物业管理委托合同于2003年10月31日期满，但因北京市与《物业管理条例》相应的《物业管理实施办法》至今尚未出台，有关选、续、聘天竺花园物业管理公司事宜，待国家政策标准出台后，按国家政策标准，结合园区实际情况，即讨论签订新的合同。为此，在新合同未签订之前，暂时延用原天竺花园物业管理委托合同，待国家政策出台，此公告及原合同自行终止，将以新签订的合同为物业管理委托依据。”一审庭审中，天房物业陈述，温鹏波未支付2010年1月1日至2019年12月31日期间物业费共计19615．08元。一审庭审中，温鹏波陈述，涉诉房屋系其于2005年购买的二手房，购房时物业为其办理了免费乘车卡及停车证，但是到2008年底天房物业拒绝继续为其办理免费乘车卡，到2009年年底天房物业拒绝为其办理停车证，因天房物业拒绝为其提供免费乘车卡与停车证，故其拒绝交纳物业费。温鹏波另陈述，天房物业出租车位的标准是每月150元，天房物业将其车位出租给了别人，故其要求天房物业给付自2010年1月1日起的损失共计19200元；因为天房物业取消了免费乘车，天房物业补偿了持有免费乘车卡的业主20000元用来折抵物业费，但其没有收到天房物业给付的补偿金。温鹏波提交免费乘车卡及停车证，其中免费乘车卡显示有效日期为2008年12月31日，停车证显示有效期为2009年10月至2009年12月30日。天房物业陈述，开发商为了卖房所以提供天竺花园到三元桥的免费班车接送，但待房屋全部卖完后就不再提供免费乘车服务，也没有向业主发放补偿金；停车位现在采取租赁的形式，温鹏波并没有租用停车位，所以未继续给温鹏波办理停车证，现在只有期房业主享有免费停车位。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。2001年10月13日，北京市天竺房地产有限公司与天房物业签订《北京天竺花园（一期）物业管理委托合同》，约定由天房物业为天竺花园项目提供前期物业服务，物业费收费标准为每月每平方米1．5元，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。合同签订后，天房物业一直对该小区提供物业服务，温鹏波系x室业主，受前期物业服务合同约束，应按时交纳物业费，温鹏波亦自认未支付天房物业主张期间的物业费，现天房物业要求温鹏波支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。本案中，根据温鹏波提交的证据，免费乘车卡与停车证分别于2008年12月31日及2009年12月30日到期，天房物业未继续向温鹏波提供新的免费乘车卡与停车证，温鹏波据此提起反诉要求天房物业赔偿损失并给付补偿金并主张天房物业返还停车位并办理停车证。天房物业针对温鹏波反诉请求辩称免费乘车服务系开发商的促销政策，且早已经取消，另外温鹏波系二手房业主，在停车证到期后并未继续租用车位。关于免费乘车卡，因免费乘车政策系因房屋促销政策产生，并非长期存在，且并非物业服务的范围内，故针对温鹏波要求天房物业支付免费乘车补偿金的反诉请求，本院不予支持。关于停车位，因温鹏波在2009年12月30日前占用使用的车位并非产权车位，现因天房物业停车政策调整，温鹏波并未继续租用该车位，现温鹏波要求天房物业返还车位并赔偿损失的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。需要指出的是，物业服务是一个持续不断的过程，业主不应该以一时的状态来判断物业公司是否完成物业服务，而物业公司也应积极对待业主所反映的问题，及时进行修缮与维护。针对本案诉讼过程中所反映出的相关问题，本院建议天房物业应加大服务意识，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、温鹏波支付北京天房物业管理有限责任公司2010年1月1日至2019年12月31日期间的物业费19615．08元，于判决生效之日起7日内执行；二、驳回温鹏波的全部反讼请求。如果温鹏波未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，天房物业提交《情况说明》、《授权委托书》、《通知》等证据，用以证明停车位仅限一手房业主免费使用，班车停运补偿也仅限一手房业主。《情况说明》载明：“北京市天竺房地产开发有限公司曾向某花园小区部分业主提供的车位，仅限第一任业主使用，二手房业主不予提供。”北京市天竺房地产开发公司在《情况说明》尾部加盖公章。《授权委托书》载明：“委托单位：北京市天竺房地产开发公司受托单位：北京天房物业管理有限责任公司现北京市天竺房地产开发公司委托北京天房物业管理有限责任公司处理天竺花园班车停运事宜。”北京市天竺房地产开发公司在《授权委托书》尾部加盖公章。2013年9月4日《通知》载明“……经过一个月的登记调查，其结果：同意停运班车的业主户数已经超过了园区一期、一手并持免费乘车卡业主户数的2/3．天竺花园班车停止行驶的日期将由符合上述条件的业主与天房物业公司（详见开发商委托书）协商补偿确定后实施。”天房物业在《通知》尾部加盖了公章。2013年12月12日的《通知》载明：“北京天房物业管理有限责任公司受北京市天竺房地产开发公司的委托解决园区班车停运补偿事宜，我司已经于园区一期、一手、并持免费乘车卡的业主进行过协商沟通：我司于2013年6月份进行了为期一个月的公示，对前来进行登记的业主进行了核实工作；为了不遗漏符合补偿条件的业主，我们又在今年9月份进行了一个月的登记情况的公示。目前，我司已经和符合补偿条件的业主签订补偿协议，所签订补偿协议的业主户数超过负荷补偿条件户数的2/3．这2/3的业主户数都同意停止运行班车。我司特此通知园区业主，园区班车将在本通知公示期20天之后停止班车运行，停止班车运行的具体时间：2014年1月1日。”天房物业在《通知》尾部加盖了公章。温鹏波未提交新证据。本院组织双方进行了证据交换与质证，鹏波针对天房物业二审中提交的新证据发表质证意见如下：对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。天房物业庭审中陈述班车取消时间是2008年底，但其提交的《通知》载明解除时间与其陈述相矛盾。温鹏波并未见过上述通知，天房物业也没有提供对上述两份《通知》予以公示的证据。对于通知中提到的已经与园区一期、一手并持免费乘车卡的业主进行过协商沟通的情况，天房物业也没有提交证据证明，天房物业的证据链条不完整。对天房物业公司二审中提交的证据本院将结合其他在案证据予以综合认定。对双方二审中争议事实本院认定如下：一审庭审中，双方均认可涉案车位并非温鹏波的产权车位。本院对一审法院经审理查明的其他事实予以确认。本院认为，温鹏波、天房物业对于双方存在物业服务合同关系均无异议，本院对此予以确认。结合双方诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：一、温鹏波是否有权要求免费使用停车位及减免物业费；二、温鹏波是否有权要求天房物业支付取消免费班车补偿。关于争议焦点一，温鹏波认可天房物业计算的争议期间物业费金额，本院对此予以确认。温鹏波主张天房物业并未按照合同第三条、第七条规定提供免费停车位，故天房物业违反合同约定的主要义务，温鹏波有权拒交物业费，且天房物业应当返还停车位并赔偿损失。本院认为，首先，双方均认可涉案车位并非温鹏波的产权车位，温鹏波无权作为产权人要求天房物业返还停车位；其次，物业合同中虽然约定了天房物业提供停车管理服务，但并未约定天房物业有义务提供免费停车位；再次，诉讼中，天房物业、北京市天竺房地产开发公司均表示免费车位系开发商提供。本案中，并无证据证明该政策系天房物业制定并实施，现因停车政策调整，温鹏波并未继续租用该车位，故温鹏波要求天房物业返还停车位由其免费使用缺乏依据。综上，一审法院驳回温鹏波关于返还车位、赔偿损失的请求并无不当，本院对此予以确认。温鹏波以天房物业违约为由要求免交物业费亦缺乏依据，本院对其相应主张不予采信。关于争议焦点二，物业合同中并未约定天房物业有义务提供免费班车，温鹏波亦未举证证明免费班车服务系天房物业提供，其自称不清楚免费班车服务提供主体。天房物业主张免费班车系开发商针对一手房业主提供，且补偿也仅限于一手房业主，天房物业就其主张提交了情况说明、授权委托书、通知等证据，上述反证足以导致关于免费班车运营主体的事实陷入真伪不明状态，故在温鹏波未就其主张进一步举证的情况下，本院对其要求天房物业支付取消免费班车的请求不予支持。综上所述，温鹏波的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费290元，由温鹏波负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杜丽霞二〇二一年五月二十日法官助理 苗振跃书 记 员 刘 波