北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3991号上诉人（原审原告）：大连锋牌有限公司北京咨询分公司，营业场所北京市顺义区南彩镇彩祥东路16号11幢1层105室。负责人：张磊，经理。上诉人（原审被告）：孙雅微，女，1972年12月8日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人大连锋牌有限公司北京咨询分公司（以下简称大连锋牌北京分公司）、上诉人孙雅微因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初17147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连锋牌北京分公司上诉请求：判令孙雅微减半收取大连锋牌北京分公司2020年4月20日至7月20日的租金35287.67元；孙雅微为大连锋牌北京分公司办理出入证；一、二审诉讼费由孙雅微承担。事实与理由：大连锋牌北京分公司、孙雅微、社区物业、中介及邻居都清楚知道涉案房屋常驻人是伍敏，房屋钥匙及设施都在伍敏手中。伍敏不回京，出差人员没办法进入房屋。2020年1月31日至4月5日期间，外埠人士不能来京、进入小区，在这一期间，涉案房屋大连锋牌北京分公司没法进入和使用是客观事实。一审判决认定伍敏虽然不能进入房屋，但其他人可以进入，所以只免除伍敏不能居住部分房租，不免除其他部分，是不顾事实的。根据相关政策，虽然一审判决有出入，但我们也认可，不想继续追究。但关于出入证的判决认定，一审存在错误。根据疫情管理公告，街道社区是办理出入证的单位，我们和街道交涉了十余次，甚至向北京市丰台区人民政府反映，向12345反映，街道社区多次和我们强调，是房主要求不给我们办证。一审认定我们没有找房主办证，所以才没办成出入证，房主并非办证单位，且有明确的证据显示房主不同意给我们办证。疫情期间没有出入证根本无法正常居住、生活，这是人尽皆知的事实。孙雅微明知是在法庭等待裁决期间，还恶意阻挠办理出入证、将人打伤，给大连锋牌北京分公司造成困难。房屋租赁合同明确约定，出租人对承租人有义务提供必要帮助，而这种出租人对承租人的刁难明显违约，我们只是提出减半支付房屋并无不当。若按照违约、恶意等行为的处罚来讲，这期间的房租全部扣除也是应当的。孙雅微上诉请求：撤销一审判决，驳回大连锋牌北京分公司的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由大连锋牌北京分公司承担。一审法院认为，本案所涉房屋租赁合同属于部分履行困难，因此大连锋牌北京分公司有权要求变更合同约定，减少此期间的房租属于事实认定错误。大连锋牌北京分公司以伍敏不能回京为由要求减免租金，既无合同依据，也无法律依据。涉案房屋作为公司承租的房屋，并非为伍敏一人租用，疫情期间伍敏个人不能回京并不影响公司其他人员的居住使用，也并不必然导致租赁合同部分履行困难。疫情期间，大连锋牌北京分公司一直占有使用房屋。孙雅微贷款购买房屋，银行也并未因疫情影响减免孙雅微的贷款本息，一审判决要求孙雅微减免租金，缺乏依据。关于大连锋牌北京分公司的上诉，孙雅微辩称，根据《房屋租赁合同》约定，大连锋牌北京分公司应付租金的时间为2020年3月5日；合同第九条第三款约定，不按照约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同收回房屋。大连锋牌北京分公司一直未交纳租金，孙雅微诉至法院要求解除租赁合同之日，双方的租赁合同已经解除。大连锋牌北京分公司无任何理由占有使用房屋，孙雅微更无协助办理出入证的义务。大连锋牌北京分公司向一审法院起诉请求：1.孙雅微免除大连锋牌北京分公司2020年1月31日至4月5日的租金50530.46元；2.孙雅微减半收取大连锋牌北京分公司2020年4月20日至7月20日的租金35287.67元；3.孙雅微为大连锋牌北京分公司办理出入证；4.诉讼费由孙雅微承担。一审法院认定事实：2019年2月21日，孙雅微（出租方、甲方）与大连锋牌北京分公司（承租人、乙方）及北京联众恒业房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市丰台区角门18号枫竹苑一区32-02，建筑面积268.44平方米，甲方持有房屋所有权证，房屋所有权证书编号京房权证市丰私字第XXXX号，房屋所有权人孙雅微。租赁用途为居住，居住人数为3人，最多5人。房屋租赁期限自2019年3月20日至2022年3月19日，共计叁年。甲方应于2019年3月10日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金为每年280000元，支付方式为押1付12，各期租金支付日期为2019年2月28日、2020年3月5日、2021年3月5日。押金为23000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第九条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达10日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金且影响乙方居住使用的。5.签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日的。2.欠缴各项费用相当于一个月房屋租金的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的。甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金百分之百标准支付违约金。甲乙双方协商租期总共三年，其中第一年租金是280000元一年，第二年租金是280000元一年，第三年是290000元一年。附件一房屋交割清单载明交房日期为2019年3月4日。上述合同签订后，大连锋牌北京分公司支付孙雅微租金280000元及押金23000元。庭审中，大连锋牌北京分公司提供伍敏的运输电子客票行程单、火车票、返京服务状态查询，显示：2020年1月22日伍敏从北京乘坐飞机至宜昌，2020年3月30日伍敏返京申请通过审核，2020年4月5日伍敏从宜昌东站返京。大连锋牌北京分公司还提交伍敏与孙雅微的微信聊天记录，显示2020年4月5日伍敏返京后于4月中旬开始与孙雅微协商减免房租事宜未果。关于租赁涉案房屋的用途，大连锋牌北京分公司陈述：伍敏常住在涉案房屋，其他房屋为公司来京出差人员的临时住所，新冠肺炎疫情期间，伍敏在武汉无法回京，公司员工也因疫情影响未到京出差，涉案房屋一直处于空置状态直至2020年4月5日伍敏回京。就办理出入证问题，大连锋牌北京分公司提交微信聊天记录，称该聊天记录系伍敏与社区工作人员之间的微信聊天记录，拟证明因孙雅微向社区表示未经过其本人同意不能办理出入证，故社区未给伍敏办理出入证。孙雅微对该微信聊天记录的真实性不予认可，并表示大连锋牌北京分公司未向孙雅微提出办理出入证的请求。大连锋牌北京分公司对此予以认可。经一审法院询问，大连锋牌北京分公司表示4月5日之后，其一直居住使用涉案房屋。另查，孙雅微已另案起诉大连锋牌北京分公司要求解除合同、腾退房屋并支付房屋租金和违约金。一审法院认为，大连锋牌北京分公司与孙雅微所签《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，《北京市房屋租赁合同》明确约定居住人数为3人，最多不超过5人，结合孙雅微与伍敏的微信聊天记录可认定伍敏系涉案房屋的常住人员，大连锋牌北京分公司主张涉案房屋其他房间系公司员工到北京出差的住所，除伍敏外没有其他常住人员，但未提供证据佐证，且综合考虑涉案房屋的实际情况，大连锋牌北京分公司的主张亦不符合常理，故一审法院对此不予采信。新型冠状肺炎疫情属于不可抗力，伍敏因疫情防控措施影响2020年1月31日至4月4日期间无法在涉案房屋居住，本案《北京市房屋租赁合同》部分履行困难，并非履行不能，大连锋牌北京分公司仅有权要求变更合同约定、减少此期间的房租，无权要求免除此期间的租金，一审法院结合涉案房屋的使用情况变更涉案房屋2020年1月31日至4月4日期间租金标准为《北京市房屋租赁合同》约定的60%。关于大连锋牌北京分公司主张的减半收取4月20日至7月20日期间的租金一节，庭审中，大连锋牌北京分公司陈述4月5日后其一直居住使用涉案房屋，且其认可并未向孙雅微提出过办理出入证事宜，故其主张因未办理出入证影响其正常出行、生活、工作，要求减半支付房租，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于办理出入证一节，大连锋牌北京分公司未按约定支付租金，构成根本违约，孙雅微已另案起诉要求解除《北京市房屋租赁合同》，大连锋牌北京分公司要求办理出入证已无合同依据，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、免除大连锋牌有限公司北京咨询分公司应向孙雅微支付的二〇二〇年一月三十一日至四月四日期间的房屋租金19890元；二、驳回大连锋牌有限公司北京咨询分公司的其他诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。关于大连锋牌北京分公司要求减半收取2020年4月20日至7月20日租金，但根据一审法院查明的事实，大连锋牌北京分公司陈述4月5日后其一直居住使用涉案房屋。因疫情防控措施给大连锋牌北京分公司造成的影响已于伍敏返京后消失，且大连锋牌北京分公司于上述期间一直在使用涉案房屋，故对于大连锋牌北京分公司的该项上诉主张，本院不予支持。关于办理出入证的上诉请求，因大连锋牌北京分公司未按约定支付租金，孙雅微已另案起诉要求解除《北京市房屋租赁合同》。大连锋牌北京分公司要求孙雅微办理出入证，亦缺乏依据，对大连锋牌北京分公司的该项上诉主张，本院亦不予支持。孙雅微上诉称疫情期间伍敏不能回京，不影响公司其他人员对涉案房屋的居住使用，但因疫情防控期间，外埠人员进京及进入小区均受到严格限制，大连锋牌北京分公司在没有小区出入证的情况下，客观上在使用房屋方面存在一定苦难。一审法院综合本案情况，变更涉案房屋2020年1月31日至4月4日期间租金标准为《北京市房屋租赁合同》约定的60%，并无不当。对于孙雅微的上诉主张，本院不予支持。综上所述，大连锋牌北京分公司、孙雅微的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2628元，由大连锋牌有限公司北京咨询分公司负担682元（已交纳），由孙雅微负担1946元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二一年五月二十六日法官助理 祁哲洋书 记 员 沈佳盟