海城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0381民初2707号原告：北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司，统一社会信用代码91210112MA0P40MA3Y，住所地：沈阳市东陵区美园东路9-29号303室。法定代表人：杜爽，该公司总经理。委托代理人：顾佳，该公司员工。被告:黄金凤,女,1977年1月6日生，汉族，住所地：海城市。委托代理人：周伟，男，1973年9月20日生，汉族，住所地：海城市。原告北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称金地格林沈阳分公司）诉被告黄金凤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，由审判员杨春旭独任审判，于2021年5月10日和5月13日公开开庭进行审理，原告北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司的委托诉讼代理人顾佳、被告黄金凤的委托代理人周伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金地格林沈阳分公司诉称：原告与辽宁上海城置业房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》取得了上海城小区的前期物业服务经营权，原告按照《前期物业服务合同》的约定为上海城小区的全体业主提供物业服务。被告黄金凤于2016年购买了S3-3号房屋（面积：85.03㎡），并于2017年8月20日办理了入住手续，交纳物业费至2019年8月31日。按照《前期物业服务合同》的约定，物业费收费标准为2.5元/平米/月，截止2020年12月31日，被告已欠缴费用累计达3401.12元（欠费时间：2019年9月1日至2020年12月31日）计算方式为2.5元/平米/月×85.03㎡×16个月；违约金酌情收取0元，共计3401.12元。期间经原告多次书面和口头催缴，被告仍未交纳，被告的行为已严重损害了原告和全体业主的权益。为维护原告的合法权益，诉讼请求：1、被告支付拖欠物业费3401.12元，违约金酌情收取0元，共计3401.12元；2、诉讼费由被告承担。被告黄金凤辩称：原告起诉依据是辽宁上海城置业房地产开发有限公司与物业公司签订的《前期物业服务合同》，其中第二条合同期限约定物业公司物业服务从2017年7月1日起开始进行物业服务。我是于2017年8月31日办理了入住手续，物业费缴纳至2019年8月31日，至今未交纳物业费是因为与上海城二期业主委员会(以下简称业委会)询间并取得答复如下：1.上海城二期小区业主委员会于2019年7月2日经全体业主选举并经海城市海州管理区曙光社区居民委员会和海城市物业管理中心批准备案完毕，是属于合法有效代表上海城二期小区业主的合法自治组织。2.物业公司日常管理上没有达到物业服务要求，业委会成立后没有与上海城二期物业公司签订物业服务合同是因为业委员会根据《物业管理条例》第十一条第四款、第十二规定，已经取得当时二期业主过半数以上同意要求物业公司进行服务整改，整改不合格可以解聘，但仍未达到整改要求，业委会于2019年7月19日向物业公司送达《关于上海城二期重新招聘物业服务企业的告知函》。3.载止到原告起诉我时，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十六条规定业主共同决定解聘物业服务人，并提前六十日书面知物业服务人的情况下，原告仍在本小区迟迟不做工作交接，所以我没有交纳物业费。上所，原告在业委会告知交接后仍然在上海城二期进行物业服务，拒不进行交接，其起诉所述事实与实际情况不符，望贵院查清上述事实，依法判决，以维护答辩人的合法权益。经审理查明：经审理查明，被告为海城市上海城小区S3-3商铺业主，该商铺建筑面积84.03平方米。原告系该小区的物业服务单位。另查，辽宁上海城置业有限公司（甲方）与北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司（乙方）于2017年3月23日签订《海城市上海城项目前期物业管理服务合同》一份，主要内容为：“第一条：物业服务事项。（一）房屋建筑本体共用部位的维修、养护、管理，包括属楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；（二）房屋建筑本体共用设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、可视对讲、安防电子系统等；（三）本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理、以及本物业范围内的道路、化粪池、沟渠、池井、绿化、室外泵房、路灯、室外消防栓及管道等设施；（四）本物业规划红线内属全体业主共有的附属配套服务设施的维修、养护和管理。本物业配套会所、公建设施、学校的物业服务由甲、乙双方另行协商确定；（五）本物业公共环境的清洁卫生、垃圾的收集清运，包括公共场地、房屋建筑公用部位；（六）本物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；（七）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，但不含人身、财产保险相关责任；（八）组织开展社区文化娱乐活动；（九）物业档案、资料的挂你，包括工程建设竣工资料、住用户资料等；（十）物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）的维修、养护等事项由业主自行承担：业主、物业使用人要求乙方提供服务的，服务报酬由双方另行协商确定；（十一）对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及《临时管理规约》的行为进行处理；（十二）物业管理法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。第二条：合同期限。二期项目：自2017年7月1日期至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。……第八条：管理服务费用（二）1.上海城二期：……2）电梯费：40元/户。……商业物业：每平方米建筑面积人民币2.5元/月/平方米（其中北侧由西至东北角商铺，在甲方包租期限内约4000㎡，以1.2元/月/平方米计取）；……（四）本条第1、2款所涉及物业管理服务费、代收水电费用及其它应交费用，由业主/物业使用人在每月14日以前向乙方交纳；逾期交纳的，乙方有权自逾期之日起，按日加收应交费用的万分之五的滞纳金（物业使用人拖欠上述费用的）。又查，涉案小区实行封闭性管理，砌围墙使涉案商铺独立于住宅小区之外。再查，被告未交纳2019年9月1日至2020年12月31日期间的物业费3401.12元。上述事实，原告金地格林沈阳分公司除陈述外提供的证据有：1.前期物业服务合同，证明原告主体资格问题。2.绿化、保洁、电梯外包合同，证明有专业的机构为上海城小区提供绿化、保洁、电梯服务。3.上海城商铺服务汇总照片，证明物业服务公司为业主提供基础服务和增值服务。4.上海城违建管理照片，证明物业服务服务公司对园区违建有管理动作。5.业主资料，证明业主办理入住的时间。6。催缴照片，证明原告向被告催缴物业费。被告除陈述外提供的证据有：物业管理合同、业主委员会备案材料回复函（复印件）、限期整改函（复印件）、业主委员会备案表（复印件）、重现选聘的公告（复印件）、照片一组，证明物业收费不合理和物业服务未到位。以上证据，经庭审质证及本院审查，具有真实性、合法性与关联性，各证据间相互印证，所证事实足资认定，本院均予采信。至于原告提供的证据是否能够支持提出的诉讼主张或辩解意见，本院在论理部分详细阐释。综上，本院查明的案件事实有符合法律规定的证据证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方当事人在享有合同权利与利益的同时亦应按照合同约定或法律规定履行义务。本案中，原告提供的证据能够证明的事实有：1.辽宁上海城置业有限公司与原告的前期物业服务合同法律关系；2.自2017年7月1日由原告为该小区实际提供物业服务并收取物业费；3.自2019年9月1日起被告未交纳物业费。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，金地格林海城分公司系本案适格原告，其依法享有向被告主张物业费的权利。关于被告应交纳物业费的金额问题，被告对物业费的收费标准为2.5元/平方米/月有异议，认为该标准过高。经查明涉案商铺情况为：涉案小区实行封闭式管理，且砌围墙使该小区商铺独立于园区之外。本院认为，原告作为物业服务公司其向物业使用人提供的服务，收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则，因被告实际未享受物业服务合同中约定的全部物业管理服务，故其不应当要求被告交纳全额的物业管理服务费，故本院认为被告应支付的物业费金额应酌情按其全额物业管理服务费的80%收取，较为合理，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院依法确定被告当交纳2019年9月1日至2020年12月31日期间内的物业费2720.90元（2.5元/平方米/月×85.03平方米×16个月×80%）。关于被告辩称业主委员会已经决定重新选聘物业机构，故未交物业费一节，根据原告与辽宁上海城置业有限公司签订《海城市上海城项目前期物业管理服务合同》约定：“合同期限自2017年7月1日期至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”，被告未提供证据证明业主委员会已与相应物业管理企业签订物业服务合同，且未出具证据证明召开业主委员会有三分之二以上委员出席及作出的决定经过全体委员过半数同意等，故对其辩称本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二条、第十二条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：一、被告黄金凤于本判决生效后10日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司物业费2720.90元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告黄金凤承担，此款原告北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司已垫付，被告在履行本判决确定的给付义务时，加付25元给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  杨春旭二〇二一年五月十八日书记员  侯 旭