贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初7291号 原告：遵义中建物业管理有限公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区合兴大道中建幸福城C区46栋，统一社会信用代码：91520390072018779F。 法定代表人：陈晓虎，经理。 委托诉讼代理人：熊薛飞，贵州佳信律师事务所律师。 被告：黄东，男，1980年1月16日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 被告：魏帮芬，女，1980年8月15日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 原告遵义中建物业管理有限公司（以下简称中建公司）与被告黄东、魏帮芬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭审理了本案。原告中建公司的委托诉讼代理人熊薛飞、被告黄东到庭参加诉讼。被告魏帮芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告中建公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付自2017年6月至2020年12月的物业管理费11,946元，并支付滞纳金7,412元（前述款项共计19,358元）；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告黄东辩称，一、基本情况：本人于2013年底在遵义中建地产有限公司（以下简称中建地产公司）通过摇号选定期房一套，房屋座落在贵州省遵义市红花岗区中建幸福城一期Ｃ-39栋3单元3-5-1。二、关于交接房屋的陈述2014年12月6日，按照中建地产公司的要求，与中建公司及其代表人殷挚一并签定《中建幸福城前期物业服务协议》。2016年2月18日，我与中建公司签定收楼确认书（接房屋），然而，在接房屋时，中建公司强行按照中建地产公司的要求，要收取2015年11月-2016年4月的半年物业管理费1692元才准接房，我迫于急需接房装修入住，不得不缴纳这笔不合理的物业费，时至今日，此笔款也未退我，天理何在。三、关于从2017年6月以来未缴物业费的陈述。2014年12月6日，本人与中建地产公司及法人代表殷挚签定该商品房买卖合同。合同约定：出卖人承诺于2016年1月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书，交付给买受人。然而，出卖人是在2017年7月底才通知本人可以办理商品房转移登记，其间，出卖人违约时间1年零7个月28天，共计603天，按合同相关约定，违约一天按已付房价款的万分之一承担违约责任，我的总房价为464888元，每天46.4888元，共计603×46.4888元＝28032.74元。从2017年8月至2020年底，本人为此事不少于20次与中建公司沟通，中建公司叫我到中建地产公司和赖经理沟通，一直等回复，至今未见到领导给我答复和任何书面回复。其间，我也给中建地产公司和中建公司相关工作人员阐明，如果不给我答复或书面的回复，我将不交物业费，用违约金抵扣物业费，抵扣清楚了我才交物业费。另外，关于我的物业费，就按目前公司强行规定的每月2.2元／平米（业主基本都不接受这个价格）计算，128.34×2.2×12＝3388.176（元／年），用违约金抵扣28032.74÷3388.176＝8.27（年），我的物业费已交到2017年6月，用2017.6＋8.27＝2025.87（年），也就是说，我要到2025年9月才开始交物业费。同时，按照与中建公司签定的协议，本小区物业服务费采取酬金制方式，物业管理服务费用标准以本物业管理服务费上一年度实际收支情况确定，收支情况以会计师事务所审计后的审计报告确定，上一年度物业管理盈利额或亏损额达到年度物业服务收入总额的5%时，甲方将对物业管理服务费收取标准作出调整。时至今日，未见物业管理公司公示盈利额或亏损的情况以及调整相关物业管理服务费收到标准。四、关于中建地产公司更改小区公共设施设备设计的陈述。1.本人于2013年底在中建地产公司通过摇号选定期房一套，按最初中建幸福城一期房号分布明细图（Ｃ区）及公司相关人员介绍（具体见当时给我的宣传图），我购买房屋的区域有环形跑道、园区水景带区域等公共设施，然而2016年2月交房时根本无这些设施（现实情况我录制有视频），向中建公司反映后无果。2.中建地产公司改变设计后，对我们整个小区进出人车混乱，尤其是推小孩进出的老年人极不方便，存在很大的安全隐患（详见我录制的视频）。3.按照与中建地产公司签定的商品房买卖合同约定：电梯载重量：1050千克，然而，目前我们使用的电梯空间比较狭小，载重量只有825千克。（详见我提供的资料）按照与中建地产公司商品房买卖合同约定：规划设计变更，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：由出卖人按买受人已支付房款的万分之一给付买受人赔偿款。时至今日，中建地产公司也未履行合同相关约定。综上所述，请求查明事实依法判决。 被告魏帮芬未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。 本院经要素式庭审,到庭被告黄东对相关要素事实进行了确认，未全部确认，但结合原告提交的证据，本院认定如下要素事实： 1、涉诉房屋位于遵义市新蒲新区,房屋建筑面积128.34平方米,房屋产权人为被告黄东、魏帮芬。 2、被告黄东和原告于2014年12月6日签订了《中建幸福城前期物业服务协议》，物业费标准为2.2元/月/建筑平方米，并约定了两个月的管理费合缴交一次，物业管理费到期的前15日内（即奇数月15日前）缴纳当月和下个月的物业管理费用，如逾期缴交，每逾期一日甲方将按所欠交费用总金额的1‰收取滞纳金； 3、被告黄东、魏帮芬于2016年2月18日交了物业管理费3,000元，但备注显示地产赠送（2016年8月-2017年6月）；自2017年7月-2020年12月未交的缴纳物业费11,858.61元。 本院认为:2014年12月6日,中建公司与黄东签订《中建幸福城前期物业服务协议》,约定由中建公司为被告黄东所在的中建幸福城物业提供物业服务，并对物业服务事项进行了细化约定。该合同合法有效,对原被告（包括魏帮芬）均有约束力。中建公司作为保障小区安全、清洁,维护小区秩序的服务公司,其运行依赖于小区业主缴纳的物业费,如果因资金问题导致物业公司运行不畅,损害的是全体业主的利益。由原告中建公司起诉的同类型案件等而言，其所提供的物业服务并不能令全体业主满意（存在一定瑕疵），但并不影响其向业主收取物业费，其诉求被告向其支付物业费，该金额经本院核定为11,858.61元。值得指出的是，由原告提交的收款收据显示内容为被告所交的物业管理费应属于预存性质，故不存在被告所谓要退还问题。另由备注内容而言，被告所交的3,000元物业费系延续至2016年6月，那么被告未交的服务费应从年7月开始起算。鉴于原被告之间仍然存在物业服务合同关系，且原告在提供物业服务中存在一定瑕疵，故对原告主张的违约金诉求，本院不予支持。至于被告黄东辩称的所谓逾期交房、更改小区公共设施设备设计等问题，均应属于其与案外人中建地产公司在履行商品房买卖合同过程中产生，上述问题的解决以及所谓逾期交房违约金、更改设计的违约责任等的追究的相对方主体应系中建地产公司，而非原告中建公司，其应找中建地产公司进行解决处理，其在本案中以此为由而拒交物业费，理由不成立，本院不予采信。综上,依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定,判决如下: 一、被告黄东、魏帮芬于本判决生效后七日内给付原告遵义中建物业管理有限公司2017年7月至2020年12月期间的物业费11,858.61元; 二、驳回原告遵义中建物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取140元，由被告黄东、魏帮芬负担。 本判决为终审判决。 审判员 游 红 二〇二一年五月二十八日 书记员 尚国俊