贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1783号上诉人（原审被告）：贵州广源沣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区中山东路中东大厦****。法定代表人：毛世锋，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张鸿，贵州恒格律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜思恩，贵州大谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘国民，男，1990年4月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：徐天洸，贵州好时律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雷，贵州好时律师事务所律师。上诉人贵州广源沣房地产开发有限公司（以下简称广源沣公司）因与被上诉人潘国民商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初13255号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。上诉人广源沣公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，并依法改判；2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人提供的证据足以证明案涉房屋所在楼栋于2017年7月18日竣工验收合格，其后未能如期交付被上诉人的原因系市政下水管网未接通而不满足交付条件，根据《商品房买卖合同》及补充协议第六条：“如项目周边市政配套设施非因出卖人原因未达到使用或接入条件，导致房屋在交付期限届满时未能达到合同约定的交付条件，出卖人不因此承担逾期交付的任何违约责任……”自2017年7月18日竣工后上诉人不承担逾期交付违约责任，上诉人仅承担2016年12月31日至2017年7月18日期间逾期交付的违约责任。2.被上诉人2018年5月18日实际收房，根据《商品房买卖合同》补充协议第十三条第2款约定，上诉人向被上诉人交付办理商品房权属转移登记的有关文书期限至2020年7月9日，因而一审法院认定自2018年12月31日起计算上诉人此项违约责任属事实认定错误。3.一审法院认为《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十三条第2款属于格式条款中排除被上诉人权利的内容而未适用该约定，属于法律适用错误；案涉《商品房买卖合同》及附件《补充协议》虽是格式条款，但该条款已经主管部门备案并按规定于销售场所进行公示，内容并不违反公平原则；在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》前言部分，上诉人已作了特别提示，该内容已符合格式条款关于提示和说明的要求；《补充协议》虽作为《商品房买卖合同》附件，但由被上诉人单独签字确认，被上诉人作为具备完全民事行为能力合同当事人，对此应当承担相应法律后果；逾期提供办理权属转移登记文件违约责任本身属于议定之责，《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十三条第2款仍然确定了上诉人逾期责任，因而并未加重被上诉人作为买受人的责任，未排除其权利。4.一审法院在未支持被上诉人办理权属转移登记文书请求的情况下，判决上诉人向被上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，属超被上诉人一审诉请，程序违法。被上诉人潘国民答辩称，1.上诉人实际交房时间是2020年5月22日，与合同约定交房时间是有差距的，一审法院按照约定交房时间至实际收房时间计算违约金是合理合法的；2.上诉人与被上诉人双方对案涉房屋办理房屋转移登记是有明确约定的，上诉人未按照约定时间完成合同约定义务，应当承担相应的违约金；3.在本案中，当事人双方所签订的合同及《补充协议》均由上诉人提供，合同主要条文与《补充协议》相冲突，且《补充协议》加重了被上诉人的义务，没有尽到对合同的解释和提示义务，在出现合同解释存在冲突的情况下，应当参照主合同予以履行；4.被上诉人在一审中的诉请要求支付办理转移登记违约金，实质是要求上诉人提供办理房屋登记文书，因此一审法院作出的判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。潘国民向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币28168元（总房款566237×每日万分之一×503天=28168元，2016年12月31日起至2018年5月18日）；2.判令被告向原告交付贵阳市南明区四季花园1-1-8-1号商品房权属转移登记文书；3.判令被告向原告支付转移登记违约金人民币30632.00元（总房款566237元×每日万分之一×547天=30632.00元，暂计算2018年12月31日起至2020年6月30日，直至计算至被告实际办理完成原告商品房转移登记之日止）；4.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2016年8月6日原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号20160806001），原告以566237元向被告购买被告开发的位于南明区房屋，房屋建筑面积为85.78平方米，套内面积为72.61平方米。双方《商品房买卖合同》第十一条约定：“买受人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”。第十二条约定：“（一）城市基础设施：1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件......（3）在交房后90天内由出卖人督促、协调相关部门以达交条件，90天后每日按所购房屋总价款万分之一向买受人支付违约金，直到达到交付条件为止”。第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金......并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行”。双方《商品房买卖合同》第二十二条第三点转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同第二十九约定：“......双方可以根据具体情况对本合同中约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准......”。双方附件十二《补充协议》第十三条第2点约定：“2、双方同意以交房日之次日为办理所有权初始登记期限的起算日。出卖人承诺于房屋交付后540个工作日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”合同签订后，原告按约定支付了相应购房款，被告未按合同约定交付房屋，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。审理中，被告提交如下证据：《建筑工程竣工验收报告》证明案涉房屋所在楼栋已于2017年7月18日竣工验收合同，可以交付使用。《交房确认书》证明具备交房条件后，被告于2017年7月30日通知购买该栋房屋的业主贵州警官职业学院收房，收房的套数为313套。两份时间分别为2019年5月31日、2020年5月19日的《市政中心关于贵州广源沣房地产开发有限公司污水接入市政管网申请的回复》。证明未能及时交付的原因是市政管道施工导致小区下水道未接通。《前期物业服务协议》、《承诺书》、《交房验收交接表》证明原告是2018年5月18日收房。以上事实有当事人陈述和身份信息、《商品房买卖合同》、付款收据、《建筑工程竣工验收报告》、《交房确认书》、《市政中心关于贵州广源沣房地产开发有限公司污水接入市政管网申请的回复》、《前期物业服务协议》、《承诺书》、《交房验收交接表》等相关证据在卷佐证，一审法院依法予以确认。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告诉请的第一项，原被告双方《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月30日前。且从2018年5月18日的《前期物业服务协议》和《交房验收交接表》可知，原告的收房时间应为2018年5月18日。对于被告以提交的证据来证明未能及时交付的原因是市政管道施工导致小区下水道未接通。1、《建筑工程竣工验收报告》佐证了房屋于2017年7月18日竣工验收，但并未体现尽到了房开通知业主收房的义务。2、《交房确认书》中显示的内容并未与案涉房屋及业主有直接的关联性，仅单方体现了被告与贵州警官职业学院之间对于交房事宜所达成的确认书。3、结合原被告双方《商品房买卖合同》第十一条约定的交房时间为2016年12月30日及原告实际收房时间2018年5月18日。从时间阶段来看，被告两份时间分别为2019年5月31日、2020年5月19日的《市政中心关于贵州广源沣房地产开发有限公司污水接入市政管网申请的回复》，未指向是在2016年12月30日（约定交房时间）至2018年5月18日（实际收房时间）期间所发生的下水设施问题，且无证据是在2016年12月30日（约定交房时间）至2018年5月18日（实际收房时间）时间段内出现了双方合同第十二条的情形。故被告的抗辩一审法院不予采信，而原告的该项诉请符合双方合同约定，一审法院应予支持。原告诉请的第二项“判令被告向原告交付贵阳市南明区四季花园1-1-8-1号商品房权属转移登记文书”在原被告双方《商品房买卖合同》中对于“商品房权属转移登记”并未有约定。双方《商品房买卖合同》第二十二条第三点关于转移登记的约定是：“出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”。办理商品房转移登记的有关文书非商品房权属转移登记文书，故原告的该项诉请，一审法院实难支持。原告诉请的第三项，原、被告签订《商品房买卖合同》时明确约定了办理商品房所有权初始登记及转移登记的时间期限，现该期限明显经过，被告应按照合同约定承担相应的违约责任。对于被告所诉辩的：“在《补充协议》当中对转移登记时间的起算日进行了变更”。对于双方签订的附件十二《补充协议》第十三条第2点变更《商品房买卖合同》第二十二条关于办理商品房转移登记的约定。根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故为敦促违约方积极履行合同约定义务，一审法院对《补充协议》第十三条第2点的约定，属于不合理的减轻了被告责任的条款，应当排除适用，对被告提出的该辩解意见不予采信。综上，被告未能按时办理商品房转移登记，应按照合同约定支付逾期违约金，计算标准应以合同约定的“按已付房价款的万分之一”进行计算，执行该标准违约金金额并不明显高于违约行为造成的实际损失，即原告的该项诉请符合双方合同约定，一审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告贵州广源沣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘国民支付2016年12月31日起算至2018年5月18日的逾期交房违约金28482元。二、判令被告贵州广源沣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘国民支付2018年12月31日起暂计至2020年6月30日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金30973元（2020年6月30日之后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金以已交付房价款566237元为基数按日万分之一的标准计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。三、驳回原告潘国民的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费635元由被告贵州广源沣房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案二审的争议焦点为：一、广源沣公司是否应当承担逾期交房违约金；二、广源沣公司应承担的逾期办证违约金是否应从购房人实际收房之日起540个工作日后开始计算。关于争议焦点一，广源沣公司上诉认为，其未能如期交付被上诉人的原因系市政下水管网未接通而不满足交付条件，根据双方《商品房买卖合同》补充协议第六条的约定：“如项目周边市政配套设施非因出卖人原因未达到使用或接入条件，导致房屋在交付期限届满时未能达到合同约定的交付条件，出卖人不因此承担逾期交付的任何违约责任……”故主张其逾期交房的责任应截止到案涉房屋竣工验收之日即2017年7月18日止。本院认为，首先，双方《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月30日，广源沣公司提交的两份《市政中心关于贵州广源沣房地产开发有限公司污水接入市政管网申请的回复》证据内容来看，仅可表明2020年5月19日至2019年5月31日之间案涉房屋污水不能排入市政管网，并不能证明从2016年起因市政下水管网出现不能接通的情况而导致案涉房屋不能按约交房的情况；其次，案涉房屋已于2018年5月18日实际交付被上诉人使用，可见，市政下水管网能否接通与房屋能否交付之间并不存在必然的因果关系，市政下水管网不能接通并非导致房屋不能按时交付的不可克服、不可避免的不可抗力，故广源沣公司以此为由主张其逾期交房责任应截止到案涉房屋竣工验收之日，不应支持。一审法院按照双方《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金的计算标准，从2016年12月31日至2018年5月18日计算逾期交房违约金，并无不当，应予维持。关于争议焦点二，广源沣公司上诉认为，双方《商品房买卖合同》补充协议第十三条第2款约定“……出卖人承诺于房屋交付后540个工作日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人。”故其向被上诉人交付办理商品房权属转移登记的有关文书期限为2020年7月9日，逾期办证违约金计算的起始时间应为2020年7月9日。本院认为，虽然双方合同补充协议将《商品房买卖合同》第二十二条约定的2018年12月30日前交付商品房转移登记有关文书，变更为商品房交付使用后540个工作日内交付商品房转移登记有关文书，但是，根据双方《商品房买卖合同》第二十九条对于补充协议内容所作的限制性约定，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍应以主合同约定为准。因此，双方补充协议关于商品房交付使用后540个工作日内交付商品房转移登记有关文书的约定，事实上规避了广源沣公司因延期交房进而导致延期交付办证文书的责任，属于不合理地减轻广源沣公司逾期交付转移登记有关文书责任的条款，应当排除适用，双方仍应以《商品房买卖合同》第二十二条约定的2018年12月30日作为广源沣公司交付商品房转移登记文书的时间，现因广源沣公司未按合同约定时间履行交付义务，故一审法院以2018年12月30日之次日作为广源沣公司承担的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金起算时间，并无不当，应予以维持。最后，经本院二审向被上诉人释明，被上诉人表示其一审起诉请求第2项“判令被告向原告交付贵阳市南明区四季花园1-1-8-1号商品房权属转移登记文书”实际上就是请求广源沣公司按照双方《商品房买卖合同》第二十二条约定向其“交付办理商品房转移登记的有关文书”。经查，广源沣公司至今未能取得完整的办理商品房转移登记的有关文书资料，事实上不能完成交付，被上诉人的该项诉请无法支持。但广源沣公司在取得完整的办理商品房转移登记的有关文书资料后，仍应当及时通知被上诉人领取办证资料以完成合同约定的交付义务。因此，广源沣公司逾期交付办证文书的违约责任应截止到其取得完整的办理商品房转移登记的有关文书并通知被上诉人领取之日止。综上所述，上诉人贵州广源沣房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1270元，由上诉人贵州广源沣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  陈跃霄二〇二一年五月十九日书记员  彭永耀