吉林省长岭县人民法院执 行 裁 定 书(2021)吉0722执异6号异议人（案外人）：吴佳琦，男，1996年10月22日生，汉族，住长春市经开区。委托代理人：梁志强，吉林盛钰律师事务所律师。委托代理人：曲跃，吉林策仪律师事务所律师。申请执行人：邵淑侠，女，1959年10月10日生，汉族，住松原市长岭县。委托代理人：卢亚东，吉林秉润律师事务所律师。委托代理人：那文娟（系邵淑侠女儿），女，1983年8月21日生，满族，住吉林省长岭县。被执行人：张福利，男，1979年5月6日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。被执行人：季平，女，1979年9月17日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。在本院执行申请执行人邵淑侠与被执行人张福利、季平民间借贷纠纷执行一案中，案外人吴佳琦对查封长春市经济开发区北海丽景一期9栋2单元504号房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人吴佳琦称，在本案执行过程中查封了网签备案在季平名下坐落于长春市经济开发区北海丽景一期9栋2单元504号104.91平方米的房屋。事实上，吴佳琦已于2017年9月27日全款购买了该房屋，并实际占有，该房屋的所有权人应为吴佳琦，并非季平。吴佳琦未变更登记是因为涉案房屋不具备办理产权条件。故请求解除对长春市经济开发区北海丽景一期9栋2单元504号房屋的查封。申请执行人邵淑侠辩称：房屋所有权转让行为，包括房屋交付和登记，只有房屋交付，没有进行变更登记，房屋所有权转让不发生效力，本案异议人提供房屋买卖合同没有协商谈判内容，从合同内容看不符合商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖应当约定的合同内容。2016年、2017年长春市房价正是上升期，从合同价款来看明显偏低，故对合同真实性有异议，应当认定房屋买卖合同无效。本案房屋采取保全措施之日涉案房屋登记在被执行人季平名下，故法院查封符合法律规定，假如说吴佳琦和季平具有合同关系和其他债务关系，也不涉及涉案房屋物权变动，请认定法院查封符合法律规定，吴佳琦签订合同时，明知该房屋季平未取得产权证，在合同中也写明无法办理更名手续，吴佳琦明知无法办理过户手续而签订合同，从合同记载时间到现在已多年，仍未办理产权过户，以常理任何一个房屋购买人，最关心的就是办理产权登记，吴佳琦多年未对办理登记进行过任何行为，存在怠于行使权力的过错。假如本案合同属实，未能变更过户，吴佳琦主观存在过错。房屋买卖协议应该认定为虚假协议，本案应该同所有权归属来处理，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条，异议人申请异议事实与理由不符合该条款四项中的任何一条。本合同双方当事人系近亲属关系，吴佳琦是张福利亲姐姐的儿子，不排除订立虚假合同对抗执行，该合同虽然写明房款一次付清，从其提供的证据看系张福利的亲姐姐张秋华账户转给季平，张福利与张秋华之间因邵淑侠诉讼民间借贷案件，证明张秋华一直参与季平、张福利经济往来事宜，不排除张秋华与其二人借款、还款等情况。该合同签订的日期看，与张秋华给季平的汇款时间一致，因其是近亲属关系，完全可按汇款时间后补合同，所以请认定该合同无效。本案涉嫌虚假诉讼，从合同内容看，该合同签订时吴佳琦明知季平尚未取得产权证，到本案发生时季平仍然没有取得产权证，故签订合同时，明知过户存在障碍，自身存在过错。本案张福利、季平、吴佳琦关系非常，不排除虚假签订合同。吴佳琦订立合同行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题》第二十八条规定，请求驳回异议人申请。被执行人张福利、季平称，支持对该房屋的解除查封，张福利表示其没有必要转移财产，因为在张福利的名下，可执行资产房屋就有上百套，而且在邵淑侠与张福利、季平民间借贷纠纷执行一案解决过程中，张福利一直主动用长春市的房屋解决债务，2015年的时候曾经用北海丽景的房屋给邵淑侠抵债55万，但是邵淑侠不同意，后来又用可以直接落户的恒大门市给邵淑侠，她也不同意。现在张福利除了已经卖的房产之外，在吉林省有多处房产可供执行。经审查查明，邵淑侠与张福利、季平民间借贷纠纷一案，邵淑侠于2020年6月11日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，于2020年6月22日作出（2020）吉0722民初1344号民事裁定书，裁定：对被申请人季平名下位于长春市经济开发区北海路以南北海丽景一期9号楼2单元504号房屋、净月区梧桐街益田·瓦萨小镇三期B区工程D3号楼1101号（房屋权利证号：吉（2020）长春不动产权第1067166号；丘地号：3-76/780-62（1101）；建筑面积141.52平方米）予以保全。期限三年，即自2020年6月22日起至2023年6月21日止。后于2020年9月3日作出（2020）吉0722民初1344号民事判决书，判决：一、被告张福利、季平返还原告邵淑侠借款1350000元及利息，利息自2020年6月11日起按照年利6%执行。此款限判决生效后立即给付。二、驳回原告邵淑侠其他诉讼请求。因季平、张福利不服一审判决，上诉至松原市中级人民法院，松原市中级人民法院于2020年12月28日作出（2020）吉07民终1946号民事判决书，内容为：驳回上诉，维持原判。法律文书生效后，因张福利、季平未履行生效法律文书中确定的给付义务，邵淑侠于2021年1月9日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行，执行案号为（2021）吉0722执82号。另查明，季平与吉林省日辉房地产开发有限公司于2016年11月28日签订了关于北海丽景一期第9幢2单元504号房屋的商品房买卖合同，吴佳琦于2018年1月20日向吉林悦家物业服务有限公司缴纳物业费、垃圾处理费等共计2602元、于2019年6月5日向吉林悦家物业服务有限公司缴纳物业费、垃圾处理费等共计5204元，吴佳琦与张秋华系母子关系，张秋华为张福利的姐姐。2017年9月27日，张秋华转账给张福利、季平83万元，张秋华与张福利、季平之间多年均存在经济往来。本院认为，关于案外人吴佳琦提出的排除执行异议的请求，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人吴佳琦与被执行人张福利、季平之间签订了房屋买卖合同，故吴佳琦系本案的权利人。关于案外人吴佳琦提出的异议是否能够排除执行的问题，本案中，吴佳琦虽然与季平、张福利签订了房屋买卖合同，由吴佳琦的母亲张秋华转账给张福利、季平83万元，但因张秋华与张福利系近亲属关系，多年来存在经济往来，案外人吴佳琦提供的现有证据不能充分证明其母亲张秋华转账给张福利、季平的83万元为案涉房屋的购房款，也无法证明吴佳琦与张福利、季平在本院查封之前即签订了书面房屋买卖合同并且实际占有该房屋。故案外人吴佳琦的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人吴佳琦的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  尹万新人民陪审员  张丽娟人民陪审员  单艳红二〇二一年五月二十日书 记 员  张振东