北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终3611号上诉人(原审原告、反诉被告)：董鹏，男，1988年5月3日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：沈宏罡，上海海华永泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：绍恒宇，上海海华永泰（北京）律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：张杨，女，1980年2月20日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区，住北京市朝阳区。上诉人董鹏、张杨因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初26715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张杨上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项，将本案发回重审或依法改判。2、请求判令董鹏承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、张扬已尽到告知义务，涉案房屋发生污水漏水事件系因董鹏使用不当，张杨不存在过错，一审法院认定事实错误。二、董鹏违约行为明显，其无权请求解除合同，一审法院判令董鹏有权解除，属适用法律错误。三、一审法院认定2019年7月19日为租赁合同的解除时间，属于认定事实错误。四、因董鹏的原因导致房屋漏水，涉案房屋为此受到浸泡，遭受损坏，董鹏应当承担赔偿责任。五、董鹏未经张杨的同意擅自翻建花园，未按照约定修建房屋大门，董鹏负有将房屋恢复原状的义务。六、一审法院认定事实前后矛盾，认定张杨向董鹏退还的燃气、冷水、中水款项金额错误。七、一审法院判决严重不公平，侵犯了张杨的合法权益。董鹏答辩称，不同意张杨的上诉请求，具体理由同其上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项、第四项、第五项、第六项的判决，改判支持董鹏的诉讼请求。2、本案诉讼费由张杨承担。事实和理由：一、一审判决对于张杨应当向董鹏退还已支付的房屋租金部分认定错误。未考虑到涉案房屋于2019年7月1日已经无法居住这个事实。二、一审法院对于张杨是否应当支付违约金的问题认定错误。三、关于松柏树损失赔偿费用问题，一审法院认定有误。张杨答辩称，不同意董鹏的上诉请求，具体理由同其上诉请求。董鹏向一审法院起诉请求：1、判令双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年7月18日解除；2、判令张杨返还董鹏已支付的房屋租金66000元；3、判令张杨返还董鹏已支付的租赁押金22000元；4、判令张杨支付董鹏违约金22000元；5、判令张杨退还董鹏水、电、燃气费用807.9元；6、判令张杨向董鹏赔偿经济损失110000元；7、本案全部诉讼费用由张杨承担。张杨向一审法院提出反诉请求：1、判令解除张杨与董鹏于2019年3月18日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判令董鹏向张杨支付违约金22000元，董鹏向张杨已支付的22000元押金抵扣上述违约金；3、判令董鹏每日按733.33元向张杨支付自2019年3月18日至2019年3月29日期间房屋占有使用费8066.63元；4、判令董鹏向张杨支付自2019年10月1日2019年10月24日的租金，每日按733.33元计算,共计17599.92元；5、判令董鹏赔偿反诉人居间服务费20000元；6、判令董鹏将北京市顺义区05号房屋恢复原状后返还给张杨，房屋由张杨代为恢复原状，由此发生的费用由董鹏承担，返修费用暂计15000元(包含花园拆门、垃圾清运费用1300元，铁门折旧500元，松柏60棵*220元，共计13200元)，由董鹏先予支付，最终数额以实际发生为准；7、判令张杨因清理北京市顺义区05号房屋及其院落所支出的费用380元由被反诉人承担；8、判令张杨赔偿董鹏因房屋遭受损害而遭受的损失30000元；9、要求董鹏支付电费237.3元，赔偿房屋维修费用4576元，以及房屋空置损失11万元；10、诉讼费用由董鹏承担。一审法院认定事实：2019年3月18日，张杨（出租方、甲方）与董鹏（承租方、乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同），约定董鹏租赁张杨位于北京市顺义区05室房屋。房屋租赁期限自2019年3月30日至2022年3月29日，甲方应于2019年3月18日前将房屋按照约定条件交付给乙方。租金每月22000元，按季支付，支付方式为押一付三。押金为22000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。第六条居间服务约定：丙方应认真负责地为甲乙双方订立合同提供机会或媒介服务，如实报告有关订立合同的事项。本合同签订时，甲方应向丙方支付20000元作为居间服务报酬。本合同签订后，如租赁双方解除，中止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的居间服务报酬。第九条合同解除约定：（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权要求甲方按照第十条约定支付违约金并单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不履行约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按照第十条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用2000元；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、转租未经甲方同意的；7、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他正常工作、生活的。第十条违约责任约定：（一）甲方有第九条第二款约定情形之一的，应按月租金的100％向乙方支付违约金；乙方有第九条第三款约定情形之一的，应按月租金的100％向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；守约方可要求违约方赔偿损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100％支付违约金；甲方还应退还未发生的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100％标准支付违约金。2019年3月18日，董鹏向张杨支付房租及押金共计88000元。2019年6月28日，邹某某向张杨支付房租66000元。2019年3月18日，张杨向北京中亿佳房地产经纪有限公司（以下简称：中亿佳公司）支付中介费20000元。2019年10月24日，经一审法院现场勘验：涉诉房屋位于顺义区05号，地下室设备室有积水。双方同意以现状进行交房，董鹏称东西都搬走了，张杨称其负责清理，产生费用向董鹏主张。张杨收到房门钥匙、水、电、燃气卡。2019年3月27日，张杨出具说明，内容如下：我是誉天下一期30-5业主，现同意租户对南边入户花园大门进行修缮改造。庭审中，董鹏、张杨双方对以下事实存有争议：董鹏提交双方和实际居住人以及中介方的微信聊天记录，拟证明开始租赁时，张杨未通知我方地下室曾经发生过阀门泡水的问题。张杨认为微信聊天记录第一页关于我方发的消息说明物业反馈的意见是董鹏没有将地下室阀门关闭导致阀门漏水。雨季的时候把阀门关闭，董鹏方没有关闭，是其使用不当导致漏水。郭某某已经告知了董鹏，我方和中介的聊天记录只是调解的过程，不是中介认定事实的过程。董鹏提交照片一组，拟证明被泡物品的情况。张杨对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，照片中物品的所有权人不能确定，对漏水的原因、东西损坏的程度以及存放地点不认可。董鹏提交光盘一张，拟证明涉诉房屋2019年7月8日返水的情况。张杨认为当时阀门是否关闭我不清楚，只看到地面上局部地方有水。张杨提交与中亿佳公司的微信聊天记录以及光盘，拟证明张杨已告知董鹏将设备间的阀门关闭，在雨季时期不要将阀门打开，并且最好不要使用设备间以及设备间旁的卫生间，董鹏当日已将设备间的阀门关闭。张杨提交与物业公司的微信聊天记录以及与安装师傅的录音通话、现场录音，拟证明2019年7月1日，因董鹏擅自将设备间的阀门打开导致房屋返水，从而导致房屋浸泡，房屋因此受到损坏。如果设备间安装的水阀是控制下水的开关，如该阀门正常使用则不会出现污水返水的现象。张杨提交房屋照片一组，拟证明董鹏方一直占用、使用涉案房屋，董鹏的物品一直留在房屋内。张杨提交客户服务单、照片、与维修人员的现场录音，拟证明因房屋设备间的暖气供水管漏水，导致设备间中有积水，该积水系清水，非污水。因董鹏方使用不当导致污水管返水，并不是因为暖气供水管漏水。该水管漏水发生在董鹏方控制房屋期间，董鹏未及时告知张杨对此进行维修，也未自行维修，导致水管长期漏水，设备间产生积水，因此董鹏方应对设备间产生积水承担责任。经询问，董鹏称：涉诉房屋租赁以后实际居住人是邹某某，邹某某跟其是亲戚关系，租金也由邹某某付。庭审后经询问，邹某某称：7月1日发生漏水。签订房屋合同以后问过张杨方房屋是否漏水，其称没有漏水。签完合同后去验收房屋，张杨也未曾提起红色阀门的事情，我方根本不知道红色阀门在哪。屋内的物品是原版的书和磁碟，还有一些字画，书被污水泡以后发黑，不能看了，磁碟也不能用了，我都扔了，无法向法院提交清单。关于何时搬离涉诉房屋以及未收房的原因，经询问，邹某某称：7月17日下午微信通知张杨我方已经将房屋搬完，7月19日张杨到现场，当时中介、管家都在场，查看后确认退还我水、电、燃气费807.94元。因双方就赔偿事宜没有协商一致，7月19日验收房屋后我方再也没有进过房屋，后期通知张杨取钥匙，一直没有取。2019年10月17日，郭某某（中介人员）出具《证明》，证明与管家杨丹对涉诉房屋进行验收并把水、电、燃气查明后做此核算，提交电表、燃气表、水表的照片。庭审中，经过双方当事人核算，剩余电费为0，燃气剩余425.16元，冷水是303元，中水为323.4元，扣除最初余数张杨应当给董鹏退的上述款项为469.16元。关于诉争的柏树与门，经询问，邹某某称：院内当时是柏树，张杨同意我砍伐。铁门也是我换的，之前是坏的铁栅栏。张杨称：柏树与门当时说租够三年就可以改树和门，董鹏没有住满三年，所以我要求对方进行赔偿。董鹏表示我方可以把柏树种上。另经询问，张杨称：我方反诉请求中三万元的主张包括修理漏水房间的费用、修复卫生间墙皮的费用、电路检修以及房屋的空置损失，我方预估为三万元。一审法院认为，通过庭审，一审法院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：案件争议焦点一是涉诉租赁合同解除的确定问题。根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。具体在本案中，2019年3月18日，张杨（出租方、甲方）与董鹏（承租方、乙方）签订了租赁合同，该合同系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的相关规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。按照我国合同法的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体本案中，租赁合同签订后，涉诉房屋发生了严重的污水漏水事故。根据董鹏、张杨提供证据以及查明的相关事实，张杨方在签订租赁合同前未提示董鹏方房屋会发生污水漏水的情况。签订租赁合同后，第一次大雨前，张杨方告知董鹏方关闭红色阀门尽量不要打开，但是仍未明确告知红色阀门的作用。在不了解红色阀门的前提下，董鹏方在大雨停后因味道难闻而打开阀门符合常理。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，现因涉诉房屋污水漏水而无法居住，租赁合同的根本目的无法实现，根据租赁合同第九条第二款约定的情形，交付的房屋严重不符合合同约定或影响董鹏方安全、健康的，其有权解除合同。因此董鹏主张解除租赁合同的请求一审法院予以支持。关于合同的解除时间，双方于2019年7月19日进行了交接，因此一审法院认定合同解除的时间为2019年7月19日。案件争议焦点二是涉诉租赁合同解除后，后续事项的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。租赁合同解除后，张杨应向董鹏退还已支付的房屋租金，2019年6月28日，董鹏向张杨支付房租66000元，为6月30日至9月30日的房租，租赁合同于7月19日解除，因此张杨应向董鹏退还剩余租金51333元及支付的房屋押金22000元。由于该涉诉房屋污水漏水给董鹏方造成了损失，给其居住造成了很大影响，不符合租赁合同签订的目的。董鹏主张根据合同约定要求张杨按月租金的100％向其支付违约金。考虑到，此次漏水主要系天气原因，且张杨也告知过房屋的居住人不要打开涉诉阀门，漏水非完全系张杨的原因导致，因此对董鹏违约金的请求，一审法院不予支持。关于董鹏主张退还水、电、燃气费807.9元，根据提交的相关证据以及双方核算数额，张杨应当给董鹏退还的燃气、冷水、中水的余款为469.16元，对于该部分款项张杨应当退还给董鹏。对于张杨主张的电费237.3元，董鹏表示可以支付对此一审法院不持异议。关于董鹏主张赔偿光碟、字画经济损失110000元。根据庭审查明的事实，涉诉的光碟、字画并非董鹏的财产，故其无权主张该项损失，相关主体可另行解决。关于张杨主张支付2019年3月18日至2019年3月29日的占有使用费8066.63元。租赁合同约定的房屋租赁期限为2019年3月30日至2022年3月29日，张杨应于2019年3月18日前将房屋按照约定条件交付给董鹏，并未约定3月18日至29日为免租期的相关事宜，且张杨未提交证据证明关于免租期的具体约定，一审法院无法认定，因此对其请求一审法院不以支持。关于张杨主张支付2019年10月1日至2019年10月24日的租金17599.92元。因租赁合同已于2019年7月19日解除，因此对张杨主张支付租金的请求一审法院不予支持。关于张杨主张董鹏赔偿居间服务费20000元。租赁合同约定，本合同签订时，张杨应向中亿佳公司支付20000元作为居间服务报酬。因此按照租赁合同约定，该费用由张杨承担且合同未约定解除后该费用的分担问题，因此对其主张一审法院不予支持。关于张杨主张由其代为将房屋恢复原状，相关费用包括花园拆门、垃圾清运费用1300元，铁门折旧500元，松柏60棵＊220元。关于铁门折旧的费用，根据法律的相关规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。根据相关证据，改善铁门时张杨方出具了说明，同意董鹏方进行改善，因此关于其主张的铁门折旧费用一审法院不予支持。关于松柏树的费用，董鹏方表示愿意将柏树种上，一审法院不持异议，考虑到案件情况和后续执行问题，一审法院酌情考虑补栽柏树的相关费用。关于垃圾清运费用无事实依据，一审法院不予支持。关于张杨主张房屋遭受的损失30000元、房屋修理费4576元以及房屋空置损失11万元。根据客户服务单中记载的日期为2019年10月24日，由于租赁合同于2019年7月19日解除，此时房屋已处于张杨的控制范围，且张杨作为业主，在7月19日明知已交接房屋，董鹏方将东西都搬走，其负有防止损失扩大的义务。因此对张杨上述主张一审法院不予支持。关于张杨主张涉诉房屋的清洁费380元，董鹏表示愿意支付，一审法院不持异议。根据租赁合同约定，此费用从押金中予以扣除。判决：一、确认董鹏与张杨所签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一九年七月十九日解除；二、张杨于判决生效之日起七日内向董鹏退还剩余房租五万一千三百三十三元；三、张杨于判决生效之日起七日内向董鹏退还已支付的押金二万一千六百二十元；四、张杨于判决生效之日起七日内向董鹏退还剩余的燃气、冷水、中水款项共计四百六十九元一角六分；五、董鹏于判决生效之日起七日日向张杨支付补栽柏树的费用一万二千元；六、驳回董鹏的其他诉讼请求；七、驳回张杨的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费四千六百一十二元，由董鹏负担二千三百零六元（已交纳），由张杨负担二千三百零六元，于判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费二千三百五十六元，由张杨负担（已交纳）。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审判决一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为造成涉案租赁合同解除的原因及违约的损害后果的承担。根据庭审查明的事实可以看出，张杨与董鹏签订了租赁合同，合同约定张杨提供可供董鹏居住使用的房屋。现涉案房屋雨后反味导致承租人打开阀门，因事先未知误打开红色阀门使得房屋损害无法居住。对于是否告知承租人红色阀门系污水阀门，双方各执一词，双方均提交证据予以佐证。对此本院认为，红色阀门与普通的阀门不同，其一旦打开将导致房屋受到严重损失，进而使得房屋无法居住合同目的无法实现。对于此情况，张杨应当采取明示的方式进行告知，并且进行强调。对此张杨虽提供证据表示其进行了告知，但并不能显示承租人已充分知晓打开该红色阀门的后果。对此一审法院判令解除租赁合同处理正确。对于违约金的处理，根据本案的情况可以看出，张杨虽然是涉案房屋的出租人，其明知红色阀门的作用，但在其使用该房屋期间并未出现打开红色阀门的情形，故其也无法预判会造成本案的损害后果，一审法院根据本案的实际情况进行了违约金的认定及相关损失后果的承担并无不当，本院予以确认。对于房屋的各项费用的结算，因涉案房屋于2019年7月19日进行交接，一审法院将2019年7月19日定为合同解除的日期并将该日期认定为费用的结算时间点并无不当。综上所述，董鹏、张杨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6248元，由董鹏负担4612元（已交纳），由张杨负担1636元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年五月六日法官助理 眭 立法官助理 刘艳辉书 记 员 王 艳