河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0322民初1165号原告：郭真真，女，1992年6月25日出生，汉族，住孟津县。被告：王琳琳，女，1975年3月21日出生，汉族，住孟津县。委托诉讼代理人：邓玉中，河南中冶律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：许秀娥，系被告王琳琳母亲，特别授权。被告：洛阳市纳千祥置业有限公司，住所：孟津县城关镇牛步河村。法定代表人：李秋菊，经理。委托诉讼代理人：邓玉中，河南中冶律师事务所律师，特别授权。原告郭真真与被告王琳琳、洛阳市纳千祥置业有限公司（以下简称纳千祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郭真真，被告王琳琳的委托诉讼代理人许秀娥，被告王琳琳与纳千祥公司的共同委托诉讼代理人邓玉中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭真真向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令两被告返还原告支付的购房款共计人民币241644元。2、判令两被告支付原告自2018年4月起诉至法院判决生效期间购房款同期银行拆借利率的利息。3、依法判令两被告支付原告补偿金241644元人民币。4、判令被告承担诉讼费用。被告王琳琳辩称，原告郭真真并未按照协议的约定如期支付购房款，已经构成了违约，应该承担违约责任。郭真真对于房屋的状态是知情的，其对于暂时不能办理房产证也是同意的，被告不应该返还原告的购房款。被告纳千祥公司辩称，纳千祥公司没有收到原告郭真真支付的购房款，不应该承担还款责任。审理查明：2018年4月26日原告郭真真与被告纳千祥公司签订《商品房认购协议书》，约定原告认购被告纳千祥公司开发的项目X号楼X单元XXX号商品房，原告选择商贷付款房方式，成交单价为2600元/㎡；成交总价暂为人民币252000元，首付款77000元，贷款175000元。原告于签订本协议书当日缴纳首付款50000元。双方未在合同中约定购房款付清期限、房屋交付期限、办理房屋权属证书的时间及违约责任。合同签订后，原告郭真真于2018年4月26日、2019年4月14日向被告王琳琳支付了50000元、49800元，于2020年7月7日分三笔共向被告王琳琳支付了144600元。被告王琳琳于2018年4月26日、被告王琳琳及案外人许秀娥于2020年7月7日给原告出具了收款收据，两张收据上均加盖了洛阳市纳千祥置业有限公司民福安置楼项目部印章。综上，本院认定原告支付给被告王琳琳的款项总计为244400元。庭审中，经本院询问，原被告均认可被告王琳琳系涉案房产项目开发负责人许秀娥的女儿，王琳琳收款行为是受许秀娥委托的。另查明，原告郭真真与被告纳千祥公司又签订了一份《商品房认购协议书》，落款时间为2018年5月18日，除此之外内容与2018年4月26日的《商品房认购协议书》基本一致。庭审中原告当庭播放了2020年11月12日原告及其丈夫以及被告王琳琳和许秀娥的对话录音，该录音可确认因涉案房屋当时登记在案外人赵落辉名下，在赵落辉未签退房协议的情况下，为避免日后引起纠纷，被告王琳琳和许秀娥与原告重新签订了《商品房认购协议书》，仅将合同签订日期变更为2018年5月18日。庭审中，被告提交了一份2018年5月2日被告纳千祥公司与案外人赵落辉签订《退房协议》，约定解除赵落辉就涉案房产与被告纳千祥公司签订的购房合同，并向房管局办理退房手续。但因其他原因涉案房产目前仍备案在案外人赵落辉名下，原告当庭表示不再要涉案房屋，要求解除与被告纳千祥公司签订的涉案《商品房认购协议书》，被告纳千祥公司也同意解除，本院对此予以确认。双方对于返还购房款241644元无异议，但对被告应赔偿损失的标准未能达成一致，导致本案无法调解结案。另查明，本院在审理王琳琳起诉赵落辉商品房买卖合同纠纷一案中，王琳琳自认涉案房屋系其家人挂靠在纳千祥公司并以该公司民富安置楼项目部的名义建设与对外销售，本案的审理与上述案件具有关联性。本院认为，原告与被告纳千祥公司民富安置楼项目部就涉案房产签订了两份《商品房认购协议书》，因原被告存在纠纷提起诉讼，审理中，原被告均同意解除涉案《商品房认购协议书》，本院予以确认。涉案合同的签订主体为原告和被告纳千祥公司民富安置楼项目部，因纳千祥公司民富安置楼项目部不是独立承担民事责任的主体，故依法认定涉案合同的权利义务人为原告和被告纳千祥公司。涉案房款的收款人为被告王琳琳，原告提交的收据虽加盖了被告纳千祥公司民富安置楼项目部的印章，但原被告没有证据显示原告所缴纳的房款，王琳琳已转付给纳千祥公司。故本院依法认定原告所缴纳的房款系被告王琳琳收取并控制，在涉案《商品房认购协议书》解除的情况下，退款义务及承担违约责任的主体首先为王琳琳。被告纳千祥公司违规借用其资质给没有开发房地产资格的王琳琳及其家人使用并对外销售，产生的法律后果，纳千祥公司不能免除，纳千祥公司对王琳琳退款及违约责任应依法承担连带责任。关于返还房款的数额，依据本院查明的事实，原告共缴纳购房款244400元，现原告仅主张返还241644元，本院尊重其意愿。因双方在合同中没有约定违约金及违约金的计算方法，依据本案查明的事实，原告既主张利息又主张违约金损失于法无据。原告损失应当依据双方过错责任，本着公平、公正的民事处理原则据实依法裁判。原告的损失可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，按已付购房款241644元为基数，自原告主张权利之日（本案受理日期2021年4月13日）起的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%加收50%即按年利率5.78%算至被告实际清偿之日止。原告要求被告赔偿因房价上涨给其造成的经济损失赔偿241644元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第八条、第一百二十条、第五百六十二条、第五百六十六条第一款、第二款，第一千一百六十五条、第一千一百六十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告郭真真与被告洛阳市纳千祥置业有限公司民富安置楼项目部2018年4月26日及2018年5月18日签订的《商品房认购协议书》。二、被告王琳琳于本判决生效后十日内返还原告郭真真购房款241644元。三、被告王琳琳于本判决生效后十日内支付原告郭真真违约金（违约金以241644元为基数，自2021年4月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%加收50%即按年利率5.78%算至被告实际清偿之日止）。四、被告洛阳市纳千祥置业有限公司对上述判决内容的第二条、第三条确定的内容承担连带清偿责任。五、驳回原告郭真真的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4270元，由原告郭真真负担2135元，被告王琳琳、洛阳市纳千祥置业有限公司负担2135元。被告负担的部分，限其于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期不缴纳，本院移交强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  臧梦华二〇二一年五月六日书记员  盛晓静附：本案裁判的相关条文：《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第一千一百六十八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。