天津市河东区人民法院执 行 裁 定 书（2021）津0102执异141号案外人：肖晓青，女，1986年11月3日出生，汉族，住北京市平谷区。申请执行人：天津荣尧智慧科技股份有限公司，注册地天津市河东区新开路与华龙道交口城市星座大厦5-2405，统一社会信用代码91120102668832878E。法定代表人：高峰，董事长。委托诉讼代理人：武文英，职员。被执行人：北京弘轩鼎成房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街83号，统一社会信用代码91110000067294955M。法定代表人：何礼萍，总经理。在本院执行天津荣尧智慧科技股份有限公司（以下简称荣尧智慧公司）与北京弘轩鼎成房地产开发有限公司（以下简称弘轩鼎成公司）招标投标合同纠纷一案中，案外人肖晓青于2021年4月12日对本院查封坐落于北京市平谷区××镇××庄××路××号××号楼××单元××号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。肖晓青称，肖晓青与弘轩鼎成公司于2015年6月26日签订《北京市商品房预售合同》（自住型商品住房）,合同编号Ｙ1734182,购得北京市平谷区××镇××庄××路××号××号楼××层××单元××房屋一套，房屋已网签，已缴纳契税，已缴纳房款，并与中国工商银行股份有限公司北京平谷支行签订《个人购房借款／担保合同》，合同编号Ａ:［住］字［北京分］行［平谷］支行［2015］年［0118］号，并按时还贷至今。后肖晓青对该房屋进行装修并居住使用至今。由于弘轩鼎成公司破产，导致至今未能办下房本。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，肖晓青在法院查封房产之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部房款并合法占有房屋至今长达五年以上，法院在查封弘轩鼎成公司房产时将肖晓青的财产查封予以执行，明显错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提出异议，请求：中止对肖晓青坐落于北京市平谷区××镇××庄××路××号××号楼××层××单元××房屋的执行，包括查封等，并予以立即解除查封。肖晓青提交了如下证据：1.2015年7月15日肖晓青、丛占章与中国工商银行股份有限公司北京平谷支行《个人购房借款/担保合同》；2.2015年6月26日肖晓青与弘轩鼎成公司签订的坐落北京市平谷区××镇××＃××楼××层××单元××房屋《北京市商品房预售合同》（合同编号：Ｙ1734182）；3.中国工商银行股份有限公司北京平谷支行出具的户名肖晓青、卡号6222××××5822、起始日期2015年7月1日-截止日期2021年4月7日的借记卡账户历史明细清单；4.2015年弘轩鼎成公司出具（5-03地块4-1-202）房款《发票》；5.2015年7月15日中国工商银行股份有限公司北京平谷支行出具的肖晓青《个人借款凭证》；6.工商银行凭证；7.国家税务总局出具坐落于北京市平谷区××镇××庄××路××号××号楼××层××单元××房屋《税收完税证明》；8.2021年3月20日中国工商银行股份有限公司北京新平东路支行出具的肖晓青《电子缴税付款凭证》；9.2015年8月14日北京宝煌房地产咨询有限公司出具收到肖晓青交来的产权代办费、登记费、印花税的《收据》，弘轩鼎成公司出具收到肖晓青交来的契税、公共维修基金、物业服务费的《收据》；10.北京市平谷区夏各庄镇知义园社区居民委员会出具《居住证明》，用以证实肖晓青居住的北京市平谷区××镇××庄××路××号××号楼××层××单元××庄镇5-03地块03-04＃住宅楼2层1单元-202房屋属于同一个地址；11.2015年8月14日北京宝煌房地产咨询有限公司与肖晓青签订的《房屋权属交易过户、产权登记代办合同》。弘轩鼎成公司称：1.肖晓青所提供的《北京市商品房预售合同》中房屋坐落地址与法院查封的不动产地址并不一致,《北京市商品房预售合同》中房屋坐落地址系北京市平谷区××镇××＃××楼××层××单元××庄××路××号××号楼××层××单元××号，与本案不具有关联性；2.肖晓青所提供的《购房借款／担保合同》真实性存疑，如已经成功办理抵押,则涉诉房产就应当已经登记在肖晓青名下或已经办理了预告登记,但法院在查封该房产时,该房产仍然登记在了被执行人名下,因此该合同真实性存疑或该贷款合同真对房屋并非涉诉房屋；3.肖晓青所提供的用来证明已经对房屋实际占有的各项收据与本案不具有关联性，肖晓青所提供票据真实性无法核实,且票据中所登记的地址也并非涉诉房屋地址。综上所述,现肖晓青并无有效证据可以证明已经购买了涉诉房屋并实际占有,因此,其主张缺乏事实和法律依据,请求人民法院依法驳回肖晓青的异议申请,继续执行上述涉诉房产。本院查明，讼争房屋坐落于北京市平谷区××镇××庄××路××号××号楼××层××单元××房屋。肖晓青、丛占章系夫妻关系。2015年6月26日肖晓青、丛占章与弘轩鼎成公司签订合同编号Ｙ1734182《北京市商品房预售合同》,购得北京市平谷区××镇××庄××路××号××号楼××层××单元××房屋一套，并缴纳契税、房款，同时其与中国工商银行股份有限公司北京平谷支行签订编号Ａ:［住］字［北京分］行［平谷］支行［2015］年［0118］号《个人购房借款／担保合同》，按时还贷至今。肖晓青、丛占章在讼争房屋内居住使用至今。荣尧智慧公司与弘轩鼎成公司招标投标合同纠纷一案，本院于2020年2月13日作出（2019）津0102民初9486号《民事判决书》，判决：一、本判决生效之日起十五日内，弘轩鼎成公司退还荣尧智慧公司投标保证金100000元；二、本判决生效之日起十五日内，弘轩鼎成公司给付荣尧智慧公司逾期付款利息，按100000元为基数自2017年5月18日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至其实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回荣尧智慧公司的其他诉讼请求。后荣尧智慧公司申请本院强制执行，本院以（2020）津0102执2344号执行案件立案。本院于2020年11月26日作出（2020）津0102执2344号《执行裁定书》，裁定：冻结、划拨被执行人北京弘轩鼎成房地产开发有限公司银行存款人民币102679元或等值财产。2020年9月14日本院委托北京市平谷区人民法院向北京市平谷区不动产登记事务中心送达（2020）津0102执2344号《协助执行通知书》、《执行裁定书》，查封被执行人北京弘轩鼎成房地产开发有限公司名下坐落于北京市平谷区××镇××庄××路××号××号楼××层××单元××号房屋。2020年11月26日本院作出（2020）津0102执2344号之一《执行裁定书》，终结本次执行程序。2021年4月12日案外人肖晓青对本院查封坐落于北京市平谷区××镇××庄××路××号××号楼××单元××号房屋不服，向本院提出书面异议。本院认为，案外人对涉案房产提出异议的请求，属于案外人对执行标的提出的异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本院查明的事实，本院查封讼争房屋的日期是2020年9月14日，肖晓青与弘轩鼎成公司签订房屋买卖合同时间是2015年6月26日，所以双方签订书面房屋买卖合同的时间早于本院查封讼争房屋的时间。根据肖晓青向本院提交的物业服务费《收据》、《居住证明》等证据，可以证明其在本院查封讼争房屋之前已占有使用了讼争房屋。根据肖晓青提供的证据，可以认定肖晓青已经支付了全部的房屋价款，并委托案外一公司代办讼争房屋权属交易过户事宜，由于弘轩鼎成公司的原因导致该房产不能过户至肖晓青名下亦符合非因买受人的原因导致未办理过户登记的要求。故肖晓青的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，为保护作为买受人肖晓青的物权期待权，本院认为应当解除对讼争房屋的查封并中止对讼争房屋的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：解除对坐落于北京市平谷区××镇××庄××路××号××号楼××单元××号房屋的查封，并中止对坐落于北京市平谷区××镇××庄××路××号××号楼××单元××号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张利鹏审判员  杨英杰审判员  万永革二〇二一年五月七日书记员  刘盛楠