湖南省株洲市荷塘区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0202执异23号案外人：谢建义，男，1970年9月1日出生，汉族，住长沙市天心区。异议人：么晓丽，女，1976年8月7日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。申请执行人：株洲市自然资源和规划局，住所地：湖南省株洲市天元区长江北路369号。统一社会信用代码：11430200MB1978924H。法定代表人：蒋开建，系该局局长。被执行人：株洲华龙房地产开发有限公司，住所地：株洲市荷塘区天鹅路366号。统一社会信用代码：914302007968921034。法定代表人：罗辉，系该公司董事长。本院在执行申请执行人株洲市自然资源和规划局与被执行人株洲华龙房地产开发有限公司（以下简称“华龙公司”）建设用地使用权合同纠纷一案中，异议人谢建义、么晓丽向本院提出执行异议，请求贵院解除对株洲市荷塘区××号××栋××号房屋的查封，停止对该房屋执行处置。本院受理后依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查终结。异议人谢建义、么晓丽共同称：株洲市国土局与华龙公司建设用地使用权合同纠纷一案，贵院于2018年10月25日以（2018）湘0202执保281号《民事裁定书》查封株洲市荷塘区××号××栋××号房屋，现案件进入执行程序，贵院拟对该房屋进行处置。申请人认为：该房屋是申请人的合法资产，贵院不能对该房屋进行处置，应当解除查封，理由有：一、在贵院查封案涉房屋前，申请人与华龙公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同，并已支付全部房款。申请人谢建义是“天鹅湖壹号”小区承建人长沙市建设工程集团有限公司委派的具体项目负责人,当时想购买华龙公司开发的房屋,于2009年11月21日分三次向华龙公司缴纳了6000元购房诚意金。2011年8月31日申请人谢建义与华龙公司签订了《认购协议书》，认购“天鹅湖壹号”3栋2603号房屋,同日由申请人么晓丽（当时与申请人谢建义系夫妻关系）向华龙公司缴纳了房屋定金100000元（票据开具的是房款），2012年8月31日申请人谢建义向华龙公司提出换房申请，2012年9月2日华龙公司同意将定购的2603号房屋换为涉案房屋603号。鉴于申请人谢建义为项目建设提供了优良方案、加快了施工进度，对项目作出了较大的贡献，2014年12月8日华龙公司与申请人谢建义签订《奖励协议书》，将“天鹅湖壹号”3栋603号房屋自愿奖励给申请人谢建义（面积约171平方米,具体以房产部门办证实测为准）。并约定：（1）申请人谢建义前期已经预交的购房款106000元不予退还;（2）签订协议后,双方签订《商品房预售合同》，并办理房屋、土地权属证书；（3）该房屋于2013年11月9日已实际交付居住使用；（4）协议自房屋交付时生效,本协议对以前交付行为加以肯定。因此,两申请人对涉案房屋支付了全部房款，且房屋于2013年11月9日已交付给两申请人。二、在贵院查封案涉房屋前，两申请人已合法占有涉案房屋。两申请人2013年11月9日收房后，2013年12月30日与东易日盛家居装饰集团股份有限公司长沙分公司签订《装饰装修工程施工合同》，对案涉房屋进行了装修,2015年10月1日起一直居住在涉案房屋。因此，两申请人已合法占有涉案房屋。三、未办理案涉房屋的产权过户登记,非因两申请人自身原因。据两申请人了解,案涉房屋未办理产权过户登记，是因华龙公司当时资金出现问题,没有缴纳土地出让金等费用，导致无法办理房屋、土地权属证书。综上，为维护申请人合法权益，特向贵院提出异议，停止对案涉房屋执行处置。申请执行人株洲市国土局答辩：一、案涉房屋未办理转移登记手续,物权并未发生转移,其所有权仍属于被申请人株洲华龙房地产开发有限公司所有。经查询该不动产登记情况,该案涉房屋在答辩人申请人民法院查封直至目前既未办理不动产的转移登记手续,也未办理商品房买卖合同的备案手续,即案涉房屋目前仍登记于其开发建设主体株洲华龙房地产开发有限公司名下。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条：“不动物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。”,案涉房屋的所有权应归属于被申请人株洲华龙房地产开发有限公司所有,答辩人基于人民法院的生效判决,申请执行其名下财产并采取相应保全措施，符合法律规定。二、申请人并未取得案涉房屋的所有权，其只能就其与被申请人株洲华龙房地产开发有限公司的合同关系主张损害赔偿。本案中，申请人主张其支付了106000元的购房款，并签订了商品房预售合同和实际占有该房屋。但截至目前,申请人既未办理商品房买卖合同备案,在异议过程中也未提供其所称的《商品房预售合同》。而申请人所支付的购房款即便参照2012年案涉房屋的市场价格,其支付的购房款也不足30%。申请人所称情形明显不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所列要求。而对于申请人所主张的赠与关系，该行为只在其与被申请人株洲华龙房地产开发有限公司之间产生约束,因其未办理案涉房屋的转移登记手续,该赠与合同对外并不产生物权转移的法律效力。另对于申请人提出其装修了案涉房屋的主张,该装修行为在客观上确系增加了房屋的市场价值，但该行为后果也仅是在房屋所有权上产生了添附后果,并不能改变不动产物权的归属。同时,根据申请人陈述其在2009年即支付了106000元的购房款,2013年实际占有了涉房屋，但在长达近十年的时间内，申请人并未申请办理房屋转移登记手续，也未采取任何有效途径主张权利，对于案涉房屋未办理转移登记负有明显过错。至于其所主张的因被申请人未缴纳土地出让金，故而无法办理转移登记手续更与事实明显不符,案涉天鹅国际住宅小区项目的房屋目前除申请人已查封的数套以外,其余房屋均早已办理了转移登记手续。综上,申请人的执行异议申请没有事实和法律依据,请求人民法院依法驳回其异议申请。本院查明：案外人谢建义、么晓丽原系夫妻关系，2016年6月22日离婚。2011年11月21日，案外人谢建义、么晓丽想购买华龙公司开发的房屋，向华龙公司缴纳了6000元购房诚意金。2011年8月31日，谢建义与华龙公司签订《认购协议书》，认购天鹅国际3栋2603号房，同日，么晓丽交纳房款10万元。2012年8月31日，谢建义向华龙公司提出换房申请，同年9月2日，华龙公司同意由3栋2603号换成603号房。2014年12月8日，华龙公司与谢建义签订《奖励协议书》，约定将天鹅国际住宅小区3栋603号住宅面积约171平方米奖励给谢建义，已交纳的购房款10.6万元不予退还，该房屋已于2013年11月9日交付给谢建义房住使用。2013年12月30日，谢建义与东易日盛家居装饰集团股份有限公司签订装饰装修工程施工合同，对该房屋进行了装修后居住该房屋。另查明，天鹅国际住宅小区3栋603号房未办理商品房买卖合同的备案手续，也未办理不动产权转移登记手续，其房屋所有权人是华龙公司。本院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的裁定驳回。我国不动产物权，公示方式就是不动产登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。本案中，天鹅国际住宅小区3栋603号房屋所有权登记在被执行人华龙公司名下，其所有权人是华龙公司，因此，我院对华龙公司名下的天鹅国际住宅小区3栋603号房屋查封行为及执行行为未无不当。综上，案外人谢建义、么晓丽提出的执行异议不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第十二条、第十七条第一款（一）项、第二十四条、第二十五条第一款（一）项、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人谢建义、么晓丽提出的异议。案外人、当事人不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 余 岚审判员 金自仿审判员 游 艳二〇二一年五月二十一日书记员 刘胜男附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条人民法院审查执行异议或者复议案件，应当依法组成合议庭。指令重新审查的执行异议案件，应当另行组成合议庭。办理执行实施案件的人员不得参与相关执行异议和复议案件的审查。第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。