辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2872号上诉人（原审被告）：迟国辉，男，1975年8月5日生，汉族，住大连市沙河口区。上诉人（原审被告）：迟永德，男，1947年3月18日生，汉族，住大连市沙河口区。上诉人（原审被告）：张淑梅，女，1952年12月3日生，汉族，住大连市沙河口区。三上诉人共同委托诉讼代理人：董磊，辽宁双德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王洪朋，男，1980年7月1日生，汉族，住辽宁省鞍山市台安县。委托诉讼代理人：王焕东（系被上诉人父亲），男，1956年2月10日生，汉族，住辽宁省鞍山市台安县。委托诉讼代理人：赵基起，辽宁渡环律师事务所律师。上诉人迟国辉、迟永德、张淑梅因与被上诉人王洪朋返还原物纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初3522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。迟国辉、迟永德、张淑梅上诉请求：撤销一审判决，判决驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：上诉人现系房屋承租人，于2011年1月26日与房屋所有权人张巍签订房屋租赁合同，租赁期限自2011年1月26日起至2031年1月25日。上诉人已于合同签订当日搬入该房屋已实际占有该房屋。上诉人的《租赁合同》成立早于执行行为，有权继续租赁房屋且可以拒绝腾退房屋。该房屋已经被拍卖且经过法院裁定确定有新所有权人，对该房屋的执行行为已经结束，法院的工作亦已经结束，无权再要求上诉人进行腾退，该房屋新所有权人应当接受上诉人合法承租且占有房屋之事实。王洪朋辩称,不同意上诉人的上诉请求。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本案经过大连中山区法院、大连甘井子区法院多次审理，均驳回其诉讼请求。上诉人提供了租赁合同，租期为20年，双方未约定租金，不符合交易习惯，上诉人亦无法提供其实际支付租金的证明，法院应对租赁合同真实性不予认可，上诉人所称其实际占有房屋早于执行行为没有事实依据，不能构成对被上诉人要求其返还房屋抗辩，被上诉人通过司法拍卖取得案涉房屋，依法取得房屋所有权，应当保护其物权的完整性，判决上诉人依法返还案涉房屋。王洪朋向一审法院起诉请求：1、判令被告立即停止侵权，返还原告位大连市甘井子区号的房屋及房屋钥匙；2、判令被告赔偿原告侵占房屋所产生的经济损失每月32，450元（自2020年2月28日起至实际返还房屋之日）；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：案涉房屋因平安银行股份有限公司大连分行与张巍、史玉杰、大连银信丰行投资发展有限公司金融借款合同纠纷一案，大连市中山区人民法院做出了（2018）辽0202民初426号民事判决。该案件进入人民法院执行程序后，2020年2月21日大连市中山区人民法院依法拍卖被执行人张巍所有的位于大连市甘井子区房屋。2020年2月22日，王洪朋以人民币3,399,000元的价格竞得该房屋并办理了案涉房屋的不动产产权登记。2020年3月17日，大连市中山区人民法院下发（2019）辽0202执4044号公告，要求案涉房屋使用人腾空房屋迁出，逾期不迁出的，将依法强制执行。本案迟国辉作为案涉房屋的使用人，向大连市中山区人民法院提出执行异议，要求继续承租案涉房屋，不同意腾退。2020年4月15日，大连市中山区人民法院做出（2020）辽0202执异42号执行裁定书，驳回了迟国辉的异议请求。随后迟国辉提起执行异议之诉，要求确认其承租权合法有效，无需从大连市甘井子区圣林南园73号1单元1号房屋迁出。2020年12月2日大连市中山区人民法院做出（2020）辽0202民初3355号民事判决，驳回了迟国辉的诉讼请求。另查，2011年1月26日，迟国辉与张巍签订《房屋租赁合同》，双方约定将张巍所有的大连市甘井子区圣林南园73号1单元1号房屋即本案诉争房屋出租给迟国辉，租赁期限自2011年1月26日起至2031年1月25日止。同日，双方签订《补充协议》，约定因张巍购买诉争房屋资金不足向迟国辉借款500,000元，没有还款以前，该房屋租赁给迟国辉使用，租赁期内该房屋不可出售，租赁期自2011年至2031年。但庭审中迟国辉未出具借款转账记录。第二次庭审中迟国辉提交了名为张巍2017年10月25日、2018年3月12日、2018年8月17日、2019年12月2日、2019年1月17日、2019年6月13日的电费缴纳收据和名为73-1-101的2017年12月1日到2019年12月、2019年1月1日到2019年12月31日的物业费缴费收据及车位管理费、车库费收据。又查，案涉房屋评估时，中山区法院已于2020年3月17日通过公告方式通知房屋使用人于2020年3月22日前迁出并将房屋腾空，在公告期内无人主张案涉房屋的权利。再查，根据2016年10月26日张巍与大连广泰房屋开发有限公司签订的《“美树日记”商品房辅房（功能房、车库）买卖协议》约定，案涉房屋还存在辅房（功能房、车库），面积为119.13㎡，辅房款已计入商品房买卖合同总价款中，属于案涉房屋的附属面积。一审法院认为，本案争议的焦点是迟国辉、迟永德、张淑梅对诉争房屋是否享有排他的租赁权。迟国辉、迟永德、张淑梅提供的房屋租赁合同约定租赁期限为20年，是法律规定的最长租赁期限，且双方没有约定租金，该约定不符合自然人之间对于租用住宅房屋的交易习惯。虽双方签订补充协议，约定因张巍向迟国辉借款500,000元，故张巍将诉争房屋租赁给迟国辉使用，但双方没有签订借款协议或由张巍向迟国辉出具借条，迟国辉也未能提供转账记录或取款凭证，张巍至今仍未还款，迟国辉亦未向其主张权利。迟国辉陈述的借贷行为明显不符常理，一审法院对迟国辉、张巍之间的借贷关系不予确认。迟国辉、张巍之间租赁关系所依据的法律基础，一审法院不予确认，故双方签订的《房屋租赁合同》的真实性，一审法院不予认可；迟国辉、迟永德、张淑梅虽提供了部分物业费发票，但仅为2017-2019年度，其余年份均未能提供，提供的各种收据不能直接证明系迟国辉、迟永德、张淑梅本人缴纳，上述证明均不足以证实迟国辉、迟永德、张淑梅自2011年开始实际居住在诉争房屋内；迟国辉、迟永德、张淑梅明知诉争房屋处于评估、拍卖阶段，却未能在执行法院规定的期限内提交房屋租赁合同，其怠于主张自己权利的行为，有违房屋实际使用人的合理性。依据上述理由，迟国辉、迟永德、张淑梅的反驳，无事实和法律依据，一审法院不予支持。故对于王洪朋的第一项诉请，一审法院予以支持。关于迟国辉、迟永德、张淑梅赔偿王洪朋因侵权产生的损失一节。王洪朋主张的经济损失有：1.王洪朋为竞买案涉房屋向李红娟借款1,500,000元产生的利息；2.王洪朋为竞买案涉房屋自己所有的1,890,000元产生的银行利息；3.迟国辉、迟永德、张淑梅占有案涉房屋期间欠付的物业费每月500元。一审法院认为，王洪朋为竞买案涉房屋所发生的资金系其独立、自愿的情形下作出的，与迟国辉、迟永德、张淑梅无关。同理，因竞买案涉房屋之款项所产生的利息亦与迟国辉、迟永德、张淑梅无关。并且，王洪朋借款所产生的利息系与李红娟约定，与迟国辉、迟永德、张淑梅无关，同时，该利息的支付与迟国辉、迟永德、张淑梅占有案涉房屋无关，即无论迟国辉、迟永德、张淑梅是否占有案涉房屋，该利息均应由王洪朋自行承担，故不应视为其经济损失。因此，对于王洪朋主张的第一项和第二项的经济损失，一审法院不予支持。关于第三项经济损失，因王洪朋并未提供迟国辉、迟永德、张淑梅非法占有案涉房屋期间欠付物业费的证据，故对于其该项请求应承担举证不能的不利后果。关于辅房（功能房、车库）一节，系原房主在购买案涉房屋时开发商赠送的面积（注：根据辅房买卖协议约定，价款已计入合同总价款中），与案涉房屋相连一体，无独立入口可供进入，属案涉房屋不可分割的一部分，应随案涉房屋的权属变更而变更。王洪朋告已通过司法拍卖途径取得案涉房屋的所有权，进而一并获得辅房部分的所有权，迟国辉、迟永德、张淑梅在返还案涉房屋时应一并返还。被告迟永德、张淑梅经一审法院依法传唤，未到庭参加诉讼。在一审法院规定的举证期限内，亦未提交证据，应视为对自己举证、抗辩权利的放弃。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第二百六十六条、第二百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用》第九十条的规定，判决：一、被告迟国辉、迟永德、张淑梅自判决生效之日起十日内返还原告王洪朋位于大连市甘井子区，建筑面积为243.93㎡的房屋及钥匙；二、驳回原告王洪朋其他诉讼请求。案件受理费34,056元，由被告迟国辉、迟永德、张淑梅共同承担。本院二审期间，上诉人提交2017年6月28日张巍给迟国辉打的借条及迟国辉银行流水40万，拟证明迟国辉在2012年和案涉2010年借款时，迟国辉完全有能力借张巍50万，只不过在案涉借款当时没有银行转账的功能，只能拿现金借给张巍。被上诉人对银行流水的真实性没有异议，对借条真实性有异议，认为上述证据与本案无关联，银行流水无法对应，不能证明与张巍存在真实的借贷关系，且迟国辉和张巍本身就是亲属，存在恶意串通阻碍法院执行的可能性。被上诉人提交案涉房屋拍卖公告，记载房屋出现占用情形买受人需自行腾退，拟证明法院在拍卖时已经说明腾退房屋需要另诉，被上诉人起诉符合法律规定，法院应当判决上诉人返还房屋。上诉人对该公告的真实性没有异议，但认为不是说法院标明另诉就应当判决，应当经过审查。本院对上述证据认证如下：上诉人提交的案外人张巍2017年出具的借条所涉金额均未有相应银行转账或支取凭证予以佐证，银行流水显示的2012年6月8日转账40万无法直接体现系向张巍出借的款项，而案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》约定租赁期自2011年至2031年，故本院对上述证据与本案的关联性不予认可，对上诉人二审提交的证据不予采信。对被上诉人提交的拍卖公告予以采信。除一审查明的“2016年10月26日张巍与大连广泰房屋开发有限公司签订《“美树日记”商品房辅房（功能房、车库）买卖协议》”中签订时间应更正为“2010年10月26日”之外，本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”。本案中，上诉人提供的房屋租赁合同仅约定了20年的租赁期限但缺少支付租金的约定，虽补充协议约定因张巍借款50万元进而将案涉房屋租给上诉人，但上诉人未能提供双方就该50万元签订的借款协议、借条、转账记录或取款凭证，亦未能提供上诉人自2011年始即在案涉房屋居住的证据。在此情形下，一审认定上诉人所述借贷、租赁关系不符常理及交易习惯，对迟国辉、张巍之间的借贷关系及租赁关系不予确认并无不当。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权、出租人则是为了收取租金。退而言之，即使上诉人主张的借贷关系真实存在，而案涉《补充协议》约定没有还款以前案涉房屋租赁给迟国辉使用，租赁期内房屋不可出售，租赁期20年，可见案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》名为租赁实为房屋使用权抵债，迟国辉为了使自己的债权得到清偿，同意张巍以让渡案涉房屋20年的房屋使用权的方式抵顶借款或提供借款担保，案涉租赁合同及补充协议为签订双方的债权债务合同关系，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的买卖不破租赁原则。此外，根据合同的相对性原则，案涉租赁合同及补充协议仅对签约双方具有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人，而案涉房屋所有权已被本案被上诉人通过拍卖的方式取得，即被上诉人已依法取得对案涉房屋占有、使用、收益、处分的物权权利，排他性是物权的基本属性，即使如上诉人所述基于债权取得案涉房屋的使用权，由于其未提供进行他项权利登记的相关证据，亦不能对抗被上诉人对案涉房屋所享有的物权。据此，一审法院判令上诉人向被上诉人返还案涉房屋符合法律规定，本院予以维持。综上所述，迟国辉、迟永德、张淑梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34,056元，由迟国辉、迟永德、张淑梅负担。本判决为终审判决。审判长 杨 威审判员 孙利颖审判员 谢燕鹏二〇二一年五月二十四日书记员 王 亮