安徽省广德市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1822民初1232号 原告：广德三多物业服务有限公司，住所地安徽省广德市桃园名都小区5幢1单元502房，统一社会信用代码913418225757346977（1-1）。 法定代表人：周运来，该公司总经理。 被告：龚国欣，女，汉族，1988年4月30日生，农民，户籍所在地安徽省广德市，现住安徽省广德市。 原告广德三多物业服务有限公司（以下简称三多物业公司）与被告龚国欣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三多物业公司法定代表人周运来、被告龚国欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三多物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付拖欠的物业服务费用和公共能耗费以及这两项费用的滞纳金共计11,654元（详见附表）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系春江**城小区的物业管理企业，被告系春江**城小区的业主。前期物业根据《物业服务合同》约定，业主（被告）按住宅面积（98.92平方米）向原告交纳每月每平方米0.41元的物业管理费和每月每平方米0.11元的公共能耗费，如业主（被告）不按约定的时间交纳费用，原告有权要求业主（被告）补交并从逾期之日起每天按欠费总额的千分之二交纳违约金。2018年11月1日春江**城业主委员会代表业主和原告签订了《物业服务合同》，根据该合同的约定，业主（被告）按住宅面积（98.92平方米）向原告交纳每月每平方米0.69元的物业管理费，如业主（被告）不按约定的时间交纳费用，原告有权要求业主（被告）补交并从逾期之日起每天按欠费总额的千分之二交纳违约金。2018年1月1日至2020年12月31日，被告一直拖欠物业费计11,654元。期间原告屡次向被告通过书面或电话通知其履行给付义务，被告却置若罔闻。为维护原告合法权益，特书起诉，请贵院依法支持原告诉请。 被告龚国欣辩称，拖欠物业费事实存在，但是有原因的，车库漏水未解决好，2017年我向物业反映后，物业安排人来修过，但没有告诉我们这个管子应该属于谁来修，修了之后漏电漏水更严重了。后来本人花了一千元进行修理，但现在还是没有解决好。楼上空调外机漏水已向物业反馈未解决，所以未交物业费。去年12月份，物业找到我说水管问题不属于我们管的。此后再也没有联系过我。 经审理查明，原告三多物业公司系物业管理服务企业，2011年12月28日，原告三多物业公司与广德县广源房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，取得“春江**城”小区物业服务管理权，管理期限从物业统一交付日至小区首届业主委员会成立之日时止；该合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅按0.42元/月/㎡交纳，并约定了公共能耗费等其他费用的交纳方法。2014年4月13日，广德县广源房地产开发有限公司向“春江**城”小区业主龚国欣移交了30幢2单元201室住房（建筑面积98.92㎡）及车库一套，该房属于多层住宅。同日，被告龚国欣与原告三多物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定住宅物业费多层住宅按0.42元/㎡/月、公共能耗费多层按0.20元/㎡/月计算，车位使用费不得高于物价部门规定的现行标准等；交房时预付一年物业费和能耗费，预付期满后每半年支付一次，支付日期为上期届满后次月首日，若被告不按约定交纳物业管理服务费，原告可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，每逾期一日加收应缴额的2‰滞纳金。2018年9月4日经广德县桃州镇民政所批复，同意成立广德县春江**城业主委员会，2018年10月25日广德县春江**城业主委员会与原告三多物业公司签订《物业服务合同》，合同履行期限从2018年11月1日起至2021年10月30日止，该合同约定物业服务费用多层住宅按0.69元/月．平方米由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，独立车库车储费按80元/年/个标准支付物业综合服务费，支付方式为合同生效之日起预收一年物业服务费，业主逾期不缴纳物业费、公共能耗费的，按日加收应缴纳费用万分之三的违约金。被告龚国欣未交纳2015年4月1日之后的物业费等费用。2018年12月5日，原告三多物业公司委托律师向被告龚国欣发出《律师催告函》，催促被告龚国欣交纳2015年4月12日至2018年12月31日期间的物业服务费2,327元。另查明，2012年10月30日广德县物价局、房管局联合发布广价（2012）57号《关于印发广德县城区住宅物业服务收费标准和物业综合服务等级标准的通知》，确定多层住宅物业综合服务收费标准具体由物业服务企业和业主委员会按服务内容、服务质量和服务范围参照基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，车库收费标准最高为15元/月/辆。此外，被告龚国欣反映其家的车库水管漏水问题，原告三多物业公司已提供证据证明其到现场处理，被告龚国欣反映的楼上空调外机漏水问题，原告三多物业公司已协调解决，但楼上空调外机未移走。另被告龚国欣反映小区公共设施未维护好，有人私自开门，原告三多物业公司称城管已在执法。 上述事实有当事人的陈述、原告营业执照复印件、被告身份证复印件、业主资料、物品签收单、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《物业服务合同》、广德县物价局、房管局广价［2012］57号文件、民事起诉状详单、律师催告函、照片等证据在卷佐证。 本院认为，原告三多物业公司是依合法程序获得“春江**城”小区物业管理服务权限的企业，被告龚国欣是“春江**城”小区的业主，其与原告三多物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按约履行；广德县春江**城业主委员会成立后，其与原告三多物业公司签订的《物业服务合同》应当适用于全体业主，该《物业服务合同》对原被告双方均具有约束力，被告龚国欣作为该小区业主，应当按照上述协议和合同的约定支付物业服务费用，被告龚国欣未按约支付物业服务费用及公共能耗费，原告三多物业公司诉请被告龚国欣支付2015年4月1日至2020年12月31日期间的已拖欠的物业费及公共能耗费，有事实和法律依据，本院予以支持。对于2015年4月1日至2018年10月30日期间的已拖欠的前期物业费，原告三多物业公司对“春江**城”小区多层住宅按0.42元/㎡/月、公共能耗费多层按0.20元/㎡/月、车位按15元/月．辆标准收取服务费用，均未超出合同约定的标准且不违反相关文件规定，原告三多物业公司自愿按低于上述标准计收物业费、公共能耗费及车储物业费，系原告三多物业公司对自己权利的处分，本院予以准许；经核算，被告龚国欣实际拖欠的2015年4月1日至2018年10月30日期间的住宅及车储物业费共计2,498.52元（98.92㎡×0.52元/㎡×43个月＋286.67元）。对于2018年11月1日至2020年12月31日期间的物业费，因2018年10月25日广德县春江**城业主委员会与原告三多物业公司签订《物业服务合同》后，《前期物业服务协议》自然终止，原被告双方均应当按照广德县春江**城业主委员会与原告三多物业公司签订《物业服务合同》行使权利并履行义务，根据该合同的约定，多层住宅按0.69元/㎡/月标准计收住宅综合物业服务费，独立车库车储费按80元/年/个标准支付物业综合服务费，按照该约定，被告龚国欣在2018年11月1日至2020年12月31日期间实际拖欠原告三多物业公司的住宅综合物业服务费及车储物业费为1,947.95元（98.92㎡×0.69元/㎡×26个月＋173.33元）。原告三多物业公司诉请的物业综合服务费金额与上述物业等费用数额有部分误差，本院依法予以调整。被告龚国欣在庭审中提出车库水管漏水及空调外机安装不符合要求的问题，因被告龚国欣未向法庭提举证据证明该车库水管漏水问题及空调外机安装是否合理与本案的物业费交纳方面具有关联性，被告龚国欣以此抗辩理由拒交纳物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于车库水管漏水及空调外机安装的合理性问题，被告龚国欣可依法另行主张权利。关于逾期付款违约金，《前期物业服务协议》和《物业服务合同》对违约金进行了约定，故被告龚国欣理应按照约定支付逾期支付物业费的违约金，但从本案查明的事实来看，被告龚国欣拖欠物业费虽然存在违约，但事出有因，且原告三多物业公司在物业服务工作中，在服务设施的改善、与业主的沟通等尚有提高完善之处，为促进原告三多物业公司积极履行职责，加强物业管理，提高服务质量，共同构建和谐小区，故对上述逾期付款违约金，本院酌情不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告龚国欣于本判决生效之日起十日内一次性向原告广德三多物业服务有限公司支付物业费及公共能耗费4,446.47元。 二、驳回原告广德三多物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取50元，由被告龚国欣承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  张教民 二〇二一年五月十七日 书记员  王 琪 附：相关法律条文 1、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 3、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。