天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1724号上诉人（原审被告）：李金燕，女，1984年10月28日出生,汉族，无职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：郑洪鹏，天津云舜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许魁，女,1947年10月11日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李志明，天津滨海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王艳，女，1983年3月20日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。上诉人李金燕因与被上诉人许魁，王艳确认合同无效纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初35313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李金燕上诉请求:1.依法撤销一审民事判决或依法改判驳回许魁一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由许魁、王艳承担。事实和理由:一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定“2017年1月12日,张相泰向李金燕出具声明,不认可王艳代理出售房屋的行为”系错误。一审开庭中，许魁出具的声明仅是复印件,李金燕并未认可。而且张相泰并未向李金燕声明,并不产生声明的效力。事实是2016年8月正是天津及全国房价疯涨之际,是众多卖方人违约之际,当李金燕与王艳签订合同后,房价迅速上涨,卖方王艳及张相泰均要求涨价，李金燕不同意,张相泰多次到李金燕家中商议涨价事宜,并书写:“我是搞土木工程的;联系电话131××××2528张相泰,并注明各让一步”,张相泰喉癌无法说话，只能用书写来沟通涨价事宜,喉癌也是委托儿媳王艳代理销售房屋的原因。张相泰并未写王艳无权代理销售,这就证明张相泰对其儿媳代理出售房屋签订买卖合同无异议,只是想涨价、违约。这也可视为张相泰对委托买卖房屋代理行为的追认。2、一审法院认定支付购房款100000元错误,没有认定李金燕交付110000元定金，属遗漏认定事实。购房合同约定定金110000元,李金燕确实支付定金110000元,王艳亦认可收到定金100000元,只是认为10000元是收到后转交了中介费,而不应认为是定金而已。3、一审法院把王艳开庭时陈述“其未征得张相泰同意委托中介售卖”作为认定案件的事实错误。许魁和王艳系婆媳关系,分明是串通好恶意诉讼、虚假陈述,一审法院没有明辨这一重要环节,而错误认定为案件事实。二、一审判决适用法律错误，适用《中华人民共和国民法总则》第196条错误。本案是确认合同无效纠纷,在没有判决合同无效的情况下不能适用侵权条款判决。适用合同法第42条、第48条认定无权代理错误。应适用《中华人民共和国合同法》第49条规定，认定表见代理有效,也可适用第48条追认效力。总之,王艳在其公公张相泰患喉癌期间,接受张相泰委托，持张相泰交付房屋钥匙（房屋权利证明和视为实物委托证明）、拆迁协议与王艳签订房屋买卖合同，构成表见代理,代理行为有效。其次张相泰亲自赴合同争议标的房屋内与李金燕商议，并没有说王艳无权代理,应视为对代理的追认。这也是张相泰生前没有主张合同无效,和起诉合同无效的根本原因,现许魁和王艳恶意诉讼，属利欲熏心，违背死者张相泰的意志，于理于法不通。所以一审法院判决认为合同无效,判决腾房错误,请求判决合同有效,判决继续履行合同。许魁的一审诉讼超过了诉讼时效。合同是2016年8月签订，对方是2019年提起诉讼，李金燕认为超过了诉讼时效。许魁辩称，一审判决事实清楚，程序符合法律规定，适用法律正确。请求依法驳回李金燕的上诉请求，维持一审判决。王艳辩称，请求维持一审判决。许魁向一审法院起诉请求：1.确认李金燕和王艳于2016年8月24日签订的房屋买卖合同无效；2.判令李金燕腾空坐落于天津市滨海新区房屋并交给许魁；3.由李金燕、王艳承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：坐落于天津市滨海新区房屋原系案外人张相泰所有，张相泰与许魁系夫妻关系，王艳系二人儿媳，张相泰于2017年3月9日死亡，天津市塘沽公证处于2018年9月28日出具公证书，证明该房屋由许魁继承，许魁于2018年10月17日取得不动产权证。2016年8月24日，张相泰（卖方）、王艳以张相泰委托代理人的名义与李金燕（买方）及案外人天津金诺居房地产经纪有限公司（居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：买卖双方通过居间方购买或出售位于天津市滨海新区房屋，建筑面积66.38平方米，房屋成交价格为530000元；买方于2016年8月24日交付110000元给卖方作为定金，并作为第一部分房款；第二部分房款420000元以贷款方式支付；以房本下来时间为准启动过户手续，房主返还首付款100000元；卖方承诺于2016年9月1日将该房屋及钥匙交付买方使用；如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予买方，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方、居间方履行此合同；如买卖双方任何一方违约，居间方不退所收取费用。李金燕于2016年8月24日将10000元现金交付王艳，王艳书写定金收条；于当月30日向王艳支付购房款100000元，并按照王艳的要求转账给案外人邢承泽；当日王艳将该房屋钥匙交付李金燕。2017年1月12日，张相泰向李金燕出具声明，不认可王艳代理出售房屋的行为。2017年11月1日，李金燕向一审法院提起诉讼，请求将该房屋过户，后撤诉。据李金燕陈述，王艳签订合同时携带拆迁协议，使其足以相信有代理权，合同签订后，张相泰曾与其协商该房屋涨钱事宜，其接收该房屋后装修入住至今。据王艳陈述，其出售该房屋未征得张相泰的同意，委托中介售卖时，表明系自己公公名下的房屋，其有房证、有钥匙。一审法院认为，行为人没有代理权却以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，涉案房屋原所有人张相泰在涉案合同签订后出具声明，未对王艳出售房屋的行为予以追认，且房屋买卖系社会生活中的重大事项，买受人应对房屋权属及授权委托书等情况予以核实，故一审法院确认涉案《房屋买卖居间合同》未成立，王艳没有代理权而签订合同，应承担缔约过失责任。许魁通过合法继承取得该房屋所有权，对于其主张李金燕腾交房屋的请求，一审法院予以支持。对于合同不成立后各方之间的债权债务纠纷，与本案并非同一法律关系，各方可据证另行解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项,《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、被告李金燕于本判决生效之日起三十日内将坐落于天津市滨海新区的房屋腾空，返还原告许魁；二、驳回原告许魁的其他诉讼请求。案件受理费40元（减半收取），由被告李金燕、王艳共同负担（原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。”二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。本案争议焦点为王艳与李金燕签订的房屋买卖居间合同的效力认定问题。许魁以王艳无权处分案涉房屋签订合同为由主张案涉合同无效，而李金燕两审中均主张案涉合同有效应予继续履行。对此，本院分析如下：首先，李金燕上诉主张张相泰对案涉房屋出售情况进行了追认，但未能提交充分证据证实张相泰已进行追认，李金燕应承担举证不能的法律后果，对其该项上诉主张，本院不予支持。其次，李金燕上诉主张王艳作为家庭成员有家事代理权或构成表见代理，但经两审查明的事实看，案涉房屋登记于张相泰名下，李金燕对此知情，案涉合同从签订到部分履行，李金燕均未见到张相泰关于案涉房屋出售的授权委托书，李金燕仅凭王艳持有钥匙、还迁协议等手续即签订了案涉合同，与常理不符。作为完全民事行为能力人，购置房屋应承担谨慎注意义务，且案涉房屋买卖合同并未完全履行完毕，购房款仅支付110,000元。综合上述情况，本院难以认定其构成表见代理或善意取得。李金燕的该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。李金燕另上诉主张许魁一审起诉超出诉讼时效，对此经本院审查，就案涉房屋争议，张相泰、许魁曾多次找过李金燕协商解决未果，本案系确认合同无效纠纷，并未超出诉讼时效，李金燕该项上诉主张，本院不予支持。另，案涉房屋买卖居间合同无效之后各方之间的债权债务纠纷，各方可据证另行解决。综上所述，李金燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40元，由上诉人李金燕负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年五月十一日法官助理武冬馨书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……