湖南省湘乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0381民初728号原告：彭进，男，1996年5月16日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：傅喆政，湖南法至律师事务所律师，一般代理。被告：湘乡市村镇银行股份有限公司，住所地湖南省湘乡市东山办事处滨河南路南岸水乡**中堂殿******。法定代表人：曹毅，董事长。委托诉讼代理人：邹宇钦，男，1994年12月8日出生，汉族，住湖南省湘乡市，系被告公司工作人员，特别授权。委托诉讼代理人：黄卡，湖南湘原律师事务所律师，一般代理。第三人：湖南省湘乡市华南房地产开发有限公司，住所地，住所地湖南省湘乡市昆仑桥办事处东山南路**iv>法定代表人：胡建平，董事长。原告彭进与被告湘乡市村镇银行股份有限公司（下文简称“湘乡村镇银行”）、第三人湖南省湘乡市华南房地产开发有限公司（下文简称“华南房地产公司”）执行异议之诉一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，于2020年12月10日作出（2020）湘0381民初2757号民事裁定书，裁定驳回原告彭进的起诉。原告彭进不服该裁定，上诉至湖南省湘潭市中级人民法院，湘潭市中级人民法院于2021年2月4日作出（2021）湘03民终294号民事裁定书，裁定撤销原判，指令湘乡市人民法院审理。本院于2021年3月5日立案后，依法另行组成合议庭，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告彭进及委托诉讼代理人傅喆政、被告湘乡村镇银行委托诉讼代理人邹宇钦到庭参加了诉讼，第三人华南建筑公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭进向本院提出如下诉讼请求：依法判决解除(2020)湘0381执845号执行裁定对湘乡市华南房地产开发有限公司名下风华水岸二期1栋201号房屋的查封措施，并排除对该房屋的执行。事实和理由：原告于2014年2月10日与第三人华南房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人华南房地产公司开发的湘乡市风华水岸二期1栋201号房，原告按约付清了全部购房款共计409608元，并于2015年年初接受了第三人华南房地产公司对房屋的交付，并取得了房屋使用权。2017年6月9日第三人华南房地产公司代原告缴纳了购房契税。然而湘乡市人民法院(2020)湘0381执845号执行裁定书以第三人华南房地产公司将原告所购风华水岸二期1栋201号房屋(下称案涉房屋)抵押给被告为由对房屋进行执行。原告依法提出执行异议，湘乡市人民法院(2020)湘0381执异31号执行裁定书以原告购房合同未办理备案登记和(2018)湘0381民初127号民事调解书确认被告对案涉房产享有优先受偿权，及原告对案涉房产至今未办理产权登记且未提供证据证明自己不存在过错为由，驳回了原告的异议请求。原告认为，原告在房屋取得预售许可后购买该房是合法的，未办理购房登记不影响购房合同的效力，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定可以在金钱债权执行中排除执行，且被告对案涉房屋的抵押登记是因开具承兑汇票而非贷款而实施。因此，案涉房屋所办在建工程抵押担保与被告申请执行的贷款债权无关，被告贷款对案涉房屋并未登记抵押权。被告湘乡村镇银行辩称，被告于2014年对案涉房屋依法合规办理了最高抵押额登记，原告在起诉状中宣读的事实与理由不符合最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件规定的27条、28条、29条相关规定，其权利不能对抗抵押权，不能排除被告对案涉房屋的强制执行。第三人华南房地产公司未进行答辩。原告彭进为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.（2020）湘0381执行31号执行裁定书及执行异议书复印件各1份，拟证明：（1）原告提出执行异议申请后，被法院驳回；（2）买卖双方对原告购买案涉房屋及房屋交付事实无异议。2.商品房预售许可证复印件一张，拟证明案涉房屋于2012年1月26日取得预售许可。3.商品房买卖合同一份，拟证明原告于2014年2月10日与第三人华南房地产公司签订了商品房买卖合同，约定原告购买案涉房屋，由卖方负责办理商品房相关登记手续、交纳税费。4.购房款收据一张，拟证明原告按合同约定付清了全部购房款。5.房屋契税发票一张，拟证明案涉房屋契税已于2017年6月8日缴清。6.不动产登记信息一份，拟证明原告名下无其他可用于居住的房屋。7.房地产抵押权设立申请书及银行承兑协议复印件，拟证明案涉房屋的抵押系未办理承兑汇票而设立，与案涉借贷无关，即案涉借贷并未合法就案涉房屋设立有效担保。8.湖南省自然资源厅《关于做好房地产办证信访突出问题化解的指导意见》复印件，拟证明商品房买卖未能及时办理相关登记的情况较多，未办理登记的原因较多，但都不是购房者的过错造成。9.钥匙照片一张，拟证明案涉房屋已经交付原告使用。被告湘乡村镇银行、第三人华南建筑公司未提交证据。对原告提交证据1，被告对该证据的三性无异议，对证明目的有异议，认为原告购买房屋事实不清、证据不足；本院经审查认为，该证据可以证明原告提出执行异议申请被法院驳回的事实，对该部分证明效力予以认定。对原告提交的证据2，被告对该证据的三性均有异议，认为该证据为复印件，且复印较为模糊；本院经审查，对该证据的真实性予以认定。对原告提交的证据3，被告认为该合同无法确认签名是否为本人所签，故对真实性合法性有异议；本院经审查认为，被告有异议，但未提交证据进行佐证，对该证据的真实性予以认定。对原告提交的证据4，被告对告该证据的三性均有异议，认为该收据虽然有房地产公司的印章，但是无法确定其真伪，且收据上的核准会计记账出纳经手人等签字处均无相关人员的签字；本院经审查认为，该证据可以与原告提交的证据4相印证，依法予以认定。对原告提交的证据5，被告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为是上面记载的内容显示案涉房屋买卖合同签订时间为2017年6月1日，所以与前面原告提交的证据相冲突，更加可以认定原告的房屋买卖合同不是真实的；本院经审查认为，该证据可以证明案涉房屋于2017年6月8日缴纳契税的事实，依法予以认定。对原告提交的证据6，被告对该证据的三性无异议；本院经审查认为，该证据可以证明截止2020年7月7日原告在湘乡市无不动产权登记，无不动产预告登记，对该部分证明效力予以认定。对原告提交的证据7，被告对该证据三性有异议，认为该房地产抵押权设立申请书为复印件，被告对案涉房屋设立的是最高额抵押担保，在最高抵押的期限内为借款人连续多笔借款提供抵押担保，所以案涉借款的最高抵押担保事由合法，且依法办理了登记，为合法有效的抵押担保；本院经审查认为，被告对案涉房产设立了抵押担保已由湘乡市人民法院作出的（2018）湘0381民初127号民事调解书确认，该民事调解书已生效，该证据不能达到原告的证明目的，对该证据依法不予认定。对原告提交的证据8，被告对该证据的三性均有异议，认为该证据为复印件，且该证据所记载的内容是对普遍现象的一个指导意见，不能证明案涉的具体房屋未办理登记购房者没有过错；本院经审查认为，该证据是湖南省自然资源厅出台的一份指导性文件，与本案不具有关联性，对该证据依法不予认定。对原告提交的证据9，被告对该证据的关联性和证明目的有异议，认为该钥匙仅有照片一张，不能证明案涉房屋交付的具体时间，也无法证明该钥匙就是案涉房屋的钥匙；本院经审查认为，该证据系间接证据，亦无其他证据进行佐证，该证据不能达到原告的证明目的，依法不予认定。第三人华南建筑公司未进行质证。根据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年2月10日，原告彭进与第三人华南房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告彭进购买第三人华南房地产公司开发的湘乡市风华水岸2期的1栋201号房，总价款为409,608元。该购房合同未在房屋主管部门办理备案登记。2017年2月10日第三人华南房地产公司向原告彭进出具了一张409,608元的购房收据，第三人华南房地产公司于2017年6月9日向湘乡市税务局缴纳了该商品房的房产契税。该房屋至今未办理房屋过户登记。2014年7月21日，被告湘乡村镇银行与第三人华南房地产公司签订了《最高额抵押合同》，约定第三人华南房地产公司以其位于湘乡市风华水岸2期在建工程的Ｊ11号、Ｊ12号门面，101号、103、201号、205号、Ｊ35号房屋，5栋Ｊ08、Ｊ09、Ｊ20号房屋为案外人湖南省华南建筑工程有限公司自2014年7月21日起至2016年7月20日止的160万元额度内借款向被告湘乡村镇银行提供抵押担保，并办理了抵押登记。2015年1月23日，湖南省华南建筑工程有限公司与被告湘乡村镇银行签订了《流动资金借款合同》，约定借款150万元，期限一年。后因湖南省华南建筑工程有限公司逾期未履行还款义务，被告湘乡村镇银行诉至本院。2018年3月12日本院就湘乡市村镇银行股份有限公司与湖南省华南建筑工程有限公司、湖南省湘乡市华南房地产开发有限公司、胡建平、易国红、湖南省湘军王酒业有限公司、陈哲、王丽红金融借款合同纠纷一案作出（2018）湘0381民初127号民事调解书，调解书确认：“一、由湖南省华南建筑工程有限公司偿还湘乡市村镇银行股份有限公司贷款本金1500000元及利息（利息按合同约定的年利率14.69%计算自2017年3月22日至清偿之日止；偿还方式为：由湖南省华南建筑工程有限公司于2018年4月9日之前偿还湘乡市村镇银行股份有限公司100000元，2018年4月9日之后每个季度偿还200000元，2020年4月8日前还清本金1500000元及利息）；二、湘乡市村镇银行股份有限公司对湖南省湘乡市华南房地产开发有限公司所有的位于湘乡市××期××号××号门面，101号、103、201号、205号、Ｊ35号房屋，5栋Ｊ08、Ｊ09、Ｊ20号房屋享有优先受偿权；三、湖南省湘乡市华南房地产开发有限公司、胡建平、易国红、湖南省湘军王酒业有限公司、陈哲、王丽红对湖南省华南建筑工程有限公司的上述债务向湘乡市村镇银行股份有限公司承担连带清偿责任。”2020年6月3日，被告湘乡村镇银行作为申请执行人以上述调解书作为依据向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2020年7月20日作出（2020）湘0381执845号执行裁定书，裁定查封第三人华南房地产公司名下的上述房产。原告彭进向本院提出执行异议，本院于2020年9月24日作出（2020）湘0381执异31号执行裁定书，裁定驳回彭进的异议请求。原告彭进遂向本院提起执行异议之诉。原告彭进在湘乡市名下无其他房产。在庭审中原告彭进称，之前一直是原告的父亲与第三人华南房地产公司接洽购房事宜，现原告的父亲已经去世，原告不知道第三人华南房地产公司什么时候交付的房屋，原告一直未对该房屋进行管理和使用。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案原告彭进作为第三人华南房地产公司名下的风华水岸二期1栋201号商品房的买受人，对该房产的执行提出异议，原告彭进应举证证明其享有足以排除强制执行的民事权益。根据本案查明的事实，原告彭进虽在本院查封案涉房屋之前于2013年9月9日与第三人华南房地产公司签订了《商品房买卖合同》，并缴纳了全部购房款，但原告彭进并无充足证据证明该房屋已经交付给了原告，且自签订《商品房买卖合同》至今已近八年之久，原告在庭审中自认未对该房屋进行实际管理和使用，亦不足以认定原告所购该房屋系用于居住，同时该房屋至今未办理房屋过户登记，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》也未在房屋主管部门办理备案登记，原告亦未能举证证明未办理过户登记及合同备案登记原告自身均不存在过错，因此应认定原告彭进的购房权利不足以排除案涉房屋的强制执行，原告要求解除(2020)湘0381执845号执行裁定对湘乡市华南房地产开发有限公司名下风华水岸二期1栋201号房屋的查封措施，并排除对该房屋的执行，本院依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告彭进的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告彭进负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湘潭市中级人民法院。审 判 长  刘智毓人民陪审员  陈礼和人民陪审员  谭文海二〇二一年五月二十四日法官助理蒋莎书记员马力附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。