山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终1323号上诉人（原审被告）：乳山松海房地产开发有限公司，住所地山东省乳山市白沙滩镇白沙滩村。法定代表人：张永福，总经理。委托诉讼代理人：杨经华，女，该公司员工。委托诉讼代理人：于爱国，泰和泰（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王**，女，1983年11月21日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：周思佳，陕西明同律师事务所律师。委托诉讼代理人：李向明，陕西明同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乳山欣业联建设开发有限公司，住所地山东省乳山市白沙滩镇金海湾工业园。诉讼代表人：乳山欣业联建设开发有限公司管理人。负责人：王传生。委托诉讼代理人：杜祥国，山东东方未来律师事务所律师。上诉人乳山松海房地产开发有限公司（以下简称松海公司）因与被上诉人王**、乳山欣业联建设开发有限公司（以下简称欣业联公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院(2021)鲁1083民初856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。松海公司上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用由王**负担。事实和理由：一、王**未在法定期限内进行催告，未履行催告的必经程序，不得单方解除合同，其所谓2020年11月19日通过律师函提出解除合同时已超过法律规定的一年期限，其诉请解除涉案合同没有法律根据。涉案《新建商品房买卖合同》第十二条二款约定“买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。”双方未约定解除权，涉案合同不能解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但是当事人另有约定的除外。”王**不能违背契约精神和自治原则，以松海公司逾期交房为由解除合同。根据合同法第九十三条、第九十四条的规定，在无法定或约定解除情形下，一方当事人未与对方协商一致的，不得单方解除合同并要求对方承担解除合同的全部损失，双方当事人均应继续履行合同约定的义务，违反约定一方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，在双方未对是否解除合同达成一致意见时，要求对方承担解除合同的全部损失，同时放弃履行合同，致使自身利益遭受损害的，应自行负责。根据合同法第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条二款规定“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。在松海公司与王**均没有催告的情况下，王**应当在一年内行使解除权，如怠于行使，合同解除权消灭。王**提供的证据可以证实，其起草律师函的时间为2020年11月19日(合同约定的交房时间为2019年6月30日，相差17个月)，明显超出司法解释规定的期限，故丧失解除权。松海公司认为：(1)只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果；(2)王**在行使权利时，应当审查是否享有约定或者法定的解除权，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限内未向人民法院起诉的事实，就认定合同已经解除；(3)解除权应当在法律规定或者当事人约定的解除权行使期限内行使，如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，解除权人应当基于诚实信用原则在合理期限内行使，未在合理期限内行使，解除权消灭。二、不能交付房屋是不可抗力因素导致，松海公司不承担延期交房的责任。虽然本案当事人约定交房日期为2018年12月31日，但在2020年1月份发生了众所周知的大规模传染疾病，导致合同的履行期限延迟，至今尚未解除疫情，松海公司当然应免除责任。《新建商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条约定，法定××或其他重大流行病导致工程拖期或逾期交房的，乙方不能解除合同，也不能拒收该商品房，甲方无需承担任何责任；如遇上述情况，甲方可据实予以交付房屋和办理产权证而不承担延期交付和延期办证的违约责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》(二)的规定，疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。王**辩称，一、王**已实施催告行为，且在三个月内行使解除权。松海公司与王**间就买卖涉案房屋采用的是“先付款、后签约”的交易模式，在涉案合同签订前，王**的合同义务已经履行完毕，足以表明其购买涉案房屋的诚意和迫切需要。王**购买涉案房屋的目的是给父亲疗养身体，因此，王**及其父母十分关注房屋的交付时间，曾通过微信、电话等方式多次联系销售人员，但其推拖至今。虽然我国法律对催告没有明确定义，但通说认为，催告是债权人请求债务人履行债务的意思通知，准用关于意思表示的有关规定，即只要王**催促交房的通知到达松海公司即可，不需要特殊催告程序。2020年7月，王**联系松海公司销售人员，其回复于次月底交付，但至今仍未竣工验收，交付入住更无从谈起。根据最高院司法解释，2020年7月王**催告松海公司履行交房义务，三个月内（2020年10月中旬前）松海公司仍未交房，王**取得解除权，同年11月，王**根据合同法第九十六条第一款规定发律师函，行使法定解除权，符合事实和法律规定，合同自2020年11月19日解除。二、松海公司关于一年解除权行使期限的主张无事实和法律依据。一年解除权行使期限来源于最高院司法解释。一方面，王**已经实施了催告，不具备适用该条款的大前提；另一方面，合同解除权的基础是约定或法律规定，松海公司根据上诉司法解释的规定，主张自合同约定的交房日计算合同解除权缺乏依据。三、关于不可抗力导致延期交房的问题。合同约定的交房时间是2019年6月30日前，只要在该日期之后交房都构成违约。退一步讲，即使疫情影响交房，松海公司未按照商品房销售管理办法第三十条第二款规定告知王**，不能免责。欣业联公司辩称，一审关于欣业联公司的部分认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。王**向一审法院起诉请求：1.请求确认《商品房买卖合同（预售）》于2020年11月22日解除；2.要求松海公司、欣业联公司退还已付房款395000元及违约金21607.05元；3.诉讼费用由松海公司、欣业联公司负担。一审法院认定事实：2018年8月20日，王**与松海公司签订《新建商品房买卖合同（预售）》(合同编号：W201808912)，约定：由王**购买公司开发的商品房，房屋总价款395000元，松海公司应当于2019年6月30日前交房。第十二条逾期交付责任约定:除不可抗力外，松海公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付王**的，双方同意按照下列第2种方式处理:2.王**不解除合同，松海公司按日向王**支付已交房款的万分之零点五的违约金。合同签订后，王**于2018年7月14日将房款395000元全部付清。另查，涉案房屋至今尚未进行综合验收，松海公司未能按合同约定向王**交付约定商品房，王**于2020年11月19日通过EMS向松海公司邮寄解除合同的律师函一份。一审法院认为，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。该合同约定，涉案房屋交付条件为商品房已取得行政主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明文件、商品房已取得房产测绘单位出具的房产测绘报告，交付时间为2019年6月30日前。但涉案房屋至今未取得竣工验收备案证明，松海公司的确存在违约行为。王**已经付清购房款，将自己的主要义务履行完毕，并非合同的违约方。松海公司反对解除合同，主要理由有二：根据合同约定，出卖人未按约定时间将交付房屋的，买受人不解除合同，出卖人支付违约金；即使合同应解除，王**应先履行催告程序。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方可解除合同。虽然双方合同约定，在松海公司迟延履行交付房屋义务的情况下，王**不可解除合同，仅可主张违约金，但松海公司迟延交付房屋的行为同时触发了法定解除条款，王**有权据此享有法定解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据该规定，合同一方违约后，守约方可催告违约方履行合同，三个月不履行，则守约方有权解除合同；守约方在未催告行使解除权的情况下，其解除权行使期间为一年。对于催告的具体方式，法律及司法解释均未特别规定，故，只要当事人能够举证证实已经实施催告行为，且行为具有合理性和有效性，即应认定其催告行为成立。本案中，王**虽未通过催告函的方式催告松海公司履行交房义务，但在松海公司违约后向松海公司发出解除合同律师函并提起诉讼，松海公司至少在应诉后理应意识到自己违约的事实，如其有履约的能力和诚意，应在此之后积极办理竣工验收备案证明文件，以满足合同约定的交房条件，但松海公司至今仍不能交付符合约定条件的房产，合同的解除条件已经具备。即使王**在本案诉讼前进行催告，松海公司至今也无能力在合理期限内办妥验收手续，王**催告与否，松海公司均不可能交付符合合同约定的房屋。因此，松海公司该抗辩理由，缺乏依据，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经查，松海公司收取王**的房款为395000元，应予返还，并应当赔偿王**的利息损失。王**要求自2019年6月30日至2019年8月19日按人民银行同期贷款利率计息，自2019年8月20日至2020年11月17日按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息共计21607.05元，予以支持。欣业联公司既未与王**签订合同，也未收到王**的款项。因此，王**要求欣业联公司承担责任无事实与法律依据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决：一、解除乳山松海房地产开发有限公司与王**于2018年8月20日签订的《新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：W201808912）；二、乳山松海房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还王**购房款395000元；三、乳山松海房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿王**利息损失21607.05元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回王**要求乳山欣业联建设开发有限公司承担责任的诉讼请求。案件受理费3775元，由乳山松海房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，松海公司主张涉案合同不应解除、其不承担违约责任，理由主要有三：合同约定王**在松海公司未按约定交付房屋的情况下不享有解除权；王**未进行催告、行使解除权超过法定期间；松海公司基于新冠疫情不可抗力事由免责。对此，本院分述如下。一、关于王**是否享有解除权的问题虽涉案合同约定，在松海公司迟延交房的情况下，王**不可解除合同，仅可主张违约金，但松海公司迟延履行交房义务的行为同时触发了法定解除条件，故王**据此享有法定解除权。二、关于催告权和解除权行使的问题《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方可解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”据此，违约方迟延履行主要债务后，守约方有催告其履行的权利；违约方在受催告后合理期限内（如上述司法解释规定的三个月）仍未履行，则守约方始享有解除权；该解除权有三个月（违约方催告守约方行使该权利的）或一年（违约方未催告守约方行使该权利的）的除斥期间，逾期则解除权消灭。对于上述权利具体如何行使，双方当事人有争议，对此，本院详述如下。（一）对于履行催告权的行使时间，法律和司法解释并无限制，故守约方可在违约方迟延履行后的任意时间催告其履行合同义务。即，王**行使催告权无时间限制。（二）对于履行催告的具体方式，法律和司法解释亦未特别规定，故只要守约方实施的行为具有提醒、告知违约人履行债务的效果，即应认定催告行为成立。本案中，王**虽未通过催告函的方式催告松海公司履行义务，只是于其违约后向其寄送了解除通知书，但该通知兼备催告之效力，即松海公司在接到该通知后，理应意识到自己违约的事实，完全可以积极办理竣工验收备案证明等文件，以最大诚意补救合同义务之履行、减少违约给对方造成的损失。因此，综合本案的情况，可以认定，王**寄送解除合同书应视为催告的一种方式，其依法行使了催告权。（三）关于解除权行使期限，承前所述，视情况而定，守约方应在三个月或一年内行使解除权。王**在法定除斥期间内行使了解除权（由于松海公司未催告王**行使该权利，该权利的除斥期间为一年，起算点应为王**向松海公司发出解除通知后三个月，即2021年2月20日），因此，王**诉请解除合同合法有据。三、关于松海公司主张的不可抗力免责问题根据合同法第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，合同约定的交房时间为2019年6月30日，即使新冠××疫情在涉案房屋开发中属于不可抗力情形，因其发生时间（2020年初）在合同约定的房屋交付时间之后，松海公司的违约责任不能免除。因此，松海公司该抗辩不成立，本院不予支持。综上所述，乳山松海房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7549元，由乳山松海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑华章审判员  蒋 涛审判员  于 晶二〇二一年五月二十六日法官助理宋杨书记员安圆圆