吉林省通榆县人民法院民事判决书（2021）吉0822民初1313号原告：陈振龙，男，1964年11月29日生，汉族，个体，现住吉林省通榆县。被告：贾桂红，女，1970年10月15日生，汉族，个体，现住吉林省通榆县。被告：张玉梅，女，1967年9月16日生，汉族，个体，现住吉林省通榆县。原告陈振龙与被告张玉梅、贾桂红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈振龙，被告贾桂红、张玉梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈振龙向本院提出诉讼请求：1．要求被告给付原告2020年度尚欠的房屋租金16万元及利息。2．要求解除与被告签订的房租租赁协议。3．二被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年5月经原告与二被告协商，原告将自己所有的位于开通镇繁荣北街博爱老年服务中心北侧一至二楼租赁给二被告，双方签订租赁协议。租赁期限2016年5月1日至2022年5月1日止。双方约定房屋租金每年20万元整，于每年4月1日前交付。2020年4月1日二被告仅交付当年房租4万元，尚欠房屋租金16万元未付，经原告多次索要二被告至今未付。2021年4月1日，应当交纳2021年度房屋租金20万元，但经通知后二被告仍未交纳，违反了双方房屋租赁约定的条款。故原告依法起诉，要求判令二被告给付原告2020年度租金16万元，并按照约定解除与原告签订的房屋租赁协议。张玉梅辩称我不应承担给付所欠房屋租金的义务，所欠的房屋租金应当由本案另一被告贾桂红承担。一、答辩人与被答辩人及贾桂红于2016年签订房屋租赁合同，双方约定租期、租金、责任及义务，在2016年至2017年期间，答辩人儿子与贾桂红合伙经营鹤香洗浴，并按照约定向陈振龙支付房屋租金，累计支付两年租金（2016年至2017年，2017至2018年）。2017年10月，答辩人儿子要求外出学习公考，答辩人与贾桂红协商，从双方共同投资经营的鹤香洗浴中撤出股份，该洗浴由贾桂红个人经营，该房屋由贾桂红经营洗浴使用，同时，房屋租金由实际占有、经营、使用者负担。双方虽未签订合同，但是贾桂红已实际支付答辩人相关的资金款项，所以答辩人撤出股份时将房屋装修、装饰、设备、硬件设施等全部留给了贾桂红；二、答辩人与贾桂红之间已经形成了转租关系，因答辩人已经不再继续使用涉案房屋，虽然贾桂红与答辩人之间未签订房屋转租合同，但是贾桂红与答辩人之间的转租事实存在，在2018年至2019年、2019年至2020年、2020年至2021年（部分）的租金均由贾桂红个人给付给被答辩人，且在2017年10月后，在被答辩人收取租金时均未能一次性收取租金，有时租金给付期限长达数月，被答辩人甚至多次找到贾桂红亲属并索要房租也未向答辩人索要房租，该事实也足以证明被答辩人认可现在房屋仅租赁给贾桂红，如此难以收租的情形，被答辩人也均未向答辩人索要过任何一笔房租，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”，可以认定为被答辩人已经知道答辩人将房屋转租给贾桂红个人使用，所以被答辩人的合理部分房租应当由贾桂红予以负担；三、被答辩人诉状中所称的无法联系答辩人的事实不存在，在双方签订的房屋租赁合同中有答辩人提供的手机号码，时至今日答辩人仍在使用，不存在联系不上答辩人的情形，答辩人与被答辩人近几年均为有过通话记录，足可以证明被答辩人从未向答辩人主张过房租，故答辩人不应当承担给付所欠租金的义务；四、因答辩人已经退出合伙经营，租户未在约定期间缴纳房租答辩人理应通知租户，租户可以选择缴纳房租继续使用，或者腾出房屋并承担违约责任。被答辩人如果在约定的交租日期向答辩人主张房租，答辩人会申请解除租赁合同，赔偿其受到的损失，但是被答辩人默许贾桂红继续占有使用，也未告知答辩人房屋所欠租金。因涉案房屋系商品房，如果该房屋的实际占有使用者的经营收入不用于支付房屋租金，而是由未使用者支付，这对被答辩人是极不公平的。贾桂红辩称同意解除双方签订的房屋租赁合同，同意支付房租16万元。2016年5月1日，答辩人与被答辩人及张玉梅签订了房屋租赁合同，其中该房屋的西侧门市部分，因被答辩人将违法建筑的部分房屋租赁给答辩人使用，答辩人对其进行了装修，在政府拆除违建时，在未通知答辩人的前提下就予以拆除，该部分的拆除严重影响浴池的女浴区的使用及整个浴池排水、供热，所以拆除部分所造成的装修损失及租用损失部分应当由被答辩人承担，或从所欠租金中扣除。答辩人在租赁该房屋期间，因小区改造、修路、新冠肺炎疫情等影响，导致使用、经营受到了严重影响，其中因疫情原因，浴池从2020年1月30日至3月16日、2020年5月16日、2021年1月20日均因疫情造成停业，一年租房365天，但是因外界因素停业已达80天，答辩人与被答辩人私下协商希望减免部分房租，但是被答辩人却不同意。答辩人认为，这部分的损失应当双方共同承担，该承担部分应当从所欠租金中扣除。在房屋租赁前，答辩人给付被答辩人10,000元装修保证金，在装修过程中被答辩人也到场时差，装修结束后被答辩人也未提出因装修不当或损坏等异议，如何合同解除，该10,000元应从剩余欠付的租金中扣除。该房在2018年10月时，答辩人与张玉梅达成了一致意见，投资的浴池由答辩人独自经营，房屋使用、产生的收益、造成的损失及应付租金由答辩人个人承担，答辩人已经按照要求给付了张玉梅装修投资款项。因张玉梅退出经营后，房屋一直是由答辩人个人承租，被答辩人是答辩人经营浴池的“年票”，张玉梅已经两年多没出现在过浴池，被答辩人也知道此事。从张玉梅将房屋转给我一人租赁后，一直由我个人经营，收益也均是我个人的。被答辩人从张玉梅三年前退出租赁后只与答辩人索要过这三年的房租，且从未向答辩人说起要求二人共同负担房租事宜，答辩人只是带着人多次找到答辩人家属索要租金，又多次要求答辩人向张玉梅借钱支付被答辩人房租，以上足以证明被答辩人认可房屋现已组给我个人使用。如果现在还认定租房是两人共同承租，那么近几年的经营收益均应按照投资数额分给张玉梅，这对答辩人是不公平的。本院经审理认定事实如下：2016年5月1日贾桂红、张玉梅与陈振龙签订房屋租赁协议，协议约定租用期限为六年，自2016年5月1日至2022年5月1日，租金按年计算，每年二十万元于每年4月1日前交付租金，若不按约定时间交付房租，甲方陈振龙有权终止合同，将房屋收回。2020年度的租金贾桂红、张玉梅二人只给付了4万元，尚欠16万元未给付。以上事实有原告提交的房屋租赁协议、房屋租赁协议、赵悦还款计划表等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，陈振龙与张玉梅、贾桂红签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。现原告要求二被告给付2020年度尚欠房租本院予以支持，协议中未约定利息，故原告要求二被告承担利息本院不予支持，原告主张解除房屋租赁合同，被告同意解除，本院予以支持。贾桂红与张玉梅二人解除合作关系应及时变更租赁合同，因涉案房屋租赁合同未变更，不能对抗善意第三人，陈振龙作为善意第三人，有权主张二被告支付租金，二被告主张由贾桂红一人承担尚欠房屋租金的诉请本院依法不予支持。被告主张装修时交保险1万元，因原告否认，被告又提供不出证据加以证实，该事实本院不予确认。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百二十五条规定判决如下：一、解除原告陈振龙与被告贾桂红、张玉梅于2016年5月1日签订的房屋租赁协议。二、被告贾桂红、张玉梅于本判决生效后十日内给付原告陈振龙房屋租金16万元。三、驳回原告陈振龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由贾桂红、张玉梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。审判员 杜 伟二〇二一年五月十八日书记员 王婧雅