北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4668号上诉人(原审原告，反诉被告)：北京金相屹洋投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区十里河大洋路8号菩提大厦五层-001。法定代表人：张玉军，总经理。委托诉讼代理人：荣梅，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文学，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人(原审被告，反诉原告)：兢龙美创（北京）物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：王美娟，执行董事。委托诉讼代理人：张丽君，北京义晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晶，北京义晨律师事务所实习律师。上诉人北京金相屹洋投资管理有限公司（以下简称金相屹洋公司）因与被上诉人兢龙美创（北京）物业管理有限公司（以下简称兢龙美创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初53818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金相屹洋公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．撤销一审判决第二项、第三项，依法改判支持金相屹洋公司一审的全部诉讼请求，改判驳回一审兢龙美创公司要求金相屹洋公司给付租金、押金共计4086000元的诉讼请求。3．一、二审诉讼费由兢龙美创公司承担。事实与理由：一审法院认定的事实不清，适用法律错误。一审法院认为：“兢龙美创公司已经占有房屋，而没有经营，不应该给付房屋占用费”。兢龙美创公司占有案涉标的房屋并使用，而且也从事了招商活动，收取了多家案外人5至10年不等的租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，房屋租赁合同无效，当事人应请求参照合同约定的租金标准，支持房屋占有使用费，而不是从事经营才给付房屋占有费。兢龙美创公司上报给金相屹洋公司及村委会、镇政府的装修设计图纸，因其不断地招纳（招租）新客户，而因客户又有自己的装修风格，导致兢龙美创公司的装修设计方案改变，金相屹洋公司要求兢龙美创公司重新上报设计方案，一次性做到完整，兢龙美创公司却置之不理，延误装修设计的审批，责任完全由兢龙美创公司承担。从2018年8月20日（房屋租赁合同起租日）至2019年8月30日（金相屹洋公司收回房屋日）止期间，共有12个月零10天，即使按一审法院认定的房屋租赁合同中有3个月的免租期，而兢龙美创公司仍然应给付9个月零10天的房屋占用费，共计5448000元（1021500*9+34050*10-4086000）。兢龙美创公司与金相屹洋公司房屋租赁合同签订后一周，兢龙美创公司在大兴区经济开发区（亦庄）的租房项目涉嫌非法集资，被北京市公安局大兴公安分局立案侦查，金相屹洋公司也接受了公安调查，此时兢龙美创公司所涉（亦庄）项目，上百个案外人蜂拥至金相屹洋公司处（本案涉案标的处）闹事，同时很多人也去朝阳区政府，十八里店乡政府信访，要求处理兢龙美创公司承租的金相屹洋公司的标的物，镇政府及相关单位为了维稳工作需要，在偏僻处张贴了：“违法建设，禁止使用”以及“此楼不得买卖，慎防诈骗”的字样，两天后均已撤除。该标语的张贴系由兢龙美创公司涉嫌犯罪行为所引发，而并没有中断兢龙美创公司占有使用房屋，并且兢龙美创公司在租赁物内也装修了样板间用于招商，并派驻了工作人员，因其拒绝提供招纳商户后的变更装修设计方案而私自进行装修，被十里河村委会叫停。兢龙美创公司辩称，同意一审判决，不同意金相屹洋公司的上诉请求。请求维持原判。金相屹洋公司向一审法院起诉请求：解除双方签订的《房屋租赁合同》；兢龙美创公司给付金相屹洋公司拖欠租金8172000元；兢龙美创公司支付金相屹洋公司违约金612900元。兢龙美创公司向一审法院反诉请求：要求金相屹洋公司返还兢龙美创公司房租及押金4086000元，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向兢龙美创公司支付利息（自2018年8月23日至实际付清之日止），兢龙美创公司赔偿金相屹洋公司经济损失100万元。一审法院认定事实：2018年8月21日，金相屹洋公司作为出租方（甲方）与兢龙美创公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉诉房屋出租给乙方，租赁办公楼房共计地上3-5层，建筑面积为12160．6平方米。租期自2018年9月1日至2037年1月31日（甲方负责满足乙方顺延合同至20年），乙方从起租日起，享有免租期共计三个月。房屋租金半年一期支付，半年租金为6128946元。首批租金先支付两个月押金（押金数额按两个月租金计算）及两个月租金，即租金为4086000元，于签完合同三日内支付。首批租金剩余尾款四个月租金为4086000元，付款日为本合同免租期满前10日内。第二期租金付款日为2019年5月1日，第三期租金付款日为2019年11月1日，以此类推。为保证合同的履行，乙方须向甲方支付两个月租金作为押金（首期款已含），即为履约保证金。若发生乙方不能按时足额缴纳租金及其他费用时，甲方视情形可直接在押金中扣除有关欠缴费用（包括违约金），并通知乙方，乙方须在收到甲方通知的14天内补足押金。承租期满或提前终止时，甲方应在乙方将承租办公楼如约归还甲方，并付清租金及其他费用、提供押金收据原件、并办妥所有证件注销手续后30日内，将押金退还乙方。甲方同意乙方可按其租赁约定用途对承租的房屋进行装饰装修，无需另行告知甲方；乙方的装修工作，甲方不能干涉，但乙方装修不得改变所租房屋主体结构，如有需要，需与甲方协商。乙方装修承租办公楼，不得破坏物业的外观和内部结构、配套设施。若乙方逾期未能缴纳租金，乙方应按所欠缴租金向甲方支付每日万分之五％的违约金。乙方逾期30天仍未能付清根据本合同约定应付的租金，则甲方有权书面通知乙方解除合同，乙方须根据本合同约定承担违约责任，同时，甲方有权将承租办公楼收回，并另行租予第三方。甲方同意乙方有权在签订本合同后通过对外招商、租赁和分割转租等方式开展各类经营活动。乙方分租的租户需要在该房屋内办理营业执照的，甲方应无条件为乙方提供办理工商登记所需的所有手续。若在合同有效期内，如因乙方违约导致本合同提前终止或乙方擅自提前退租的，乙方除应向甲方支付拖欠款项外包括但不限于租金、其他费用等，并应向甲方支付相当于违约发生前两个月租金标准的违约金。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。2018年8月22日，双方又签订补充协议，约定：房屋租赁有效期为2018年9月1日至2037年1月31日。甲方续约成功后，满足乙方合同顺延至20年租赁期。乙方不得用甲方提供的注册手续及场地从事非法活动。写字楼专用电梯自一层到五层的电梯厅部分，甲方确认乙方的装修方案后，由乙方负责装修。乙方一次性分租或转租面积超过1000平米的，租赁合同签订后10个工作日内需向甲方备案，甲方不得泄露乙方客户信息。乙方与乙方的租户发生的一切纠纷与甲方无关。上述合同签订后，兢龙美创公司向金相屹洋公司交付了押金和两个月的租金共计4086000元，并入驻涉诉房屋装修了样板间、进行转租招商。2018年10月3日，北京市朝阳区十八里店乡人民政府（以下简称十八里店乡政府）在涉诉房屋所在建筑的门上张贴了“违法建设，禁止使用”字样的封条。该建筑内还被悬挂了“此楼不能买卖，谨防诈骗”字样的横幅。2018年10月15日，兢龙美创公司向金相屹洋公司发出《通知函》，要求金相屹洋公司将查封的封条去掉，并给兢龙美创公司一个合理解释，同时将悬挂的横幅去掉，以免影响兢龙美创公司的招商。当日，金相屹洋公司向兢龙美创公司发出《回复函》表示，金相屹洋公司已经把封条去掉，保证兢龙美创公司经营不受影响，楼内其他横幅是应产权方要求张贴，条幅内容不影响兢龙美创公司与金相屹洋公司承诺的经营项目的要求。案件审理过程中，金相屹洋公司表示：乡政府张贴封条的大门是进入地下室的大门，不影响兢龙美创公司进入承租房屋，且张贴封条的当天，金相屹洋公司就找到村委会和乡政府协商揭掉了封条。兢龙美创公司则表示：该封条张贴在三楼电梯口的大门，直接影响了兢龙美创公司通过电梯进出租赁房屋，楼梯虽然还可以通过，但只能走人不能运货；兢龙美创公司是在2018年10月16日收到金相屹洋公司《回复函》的，大约过了两三天去核实，确认封条确实已经揭掉。2018年10月15日，金相屹洋公司与兢龙美创公司签订《补充协议》（2），约定了兢龙美创公司装修施工的内容和水、电、燃气费的标准。2018年10月29日，金相屹洋公司向兢龙美创公司发出《关于乡政府要求停工的情况说明》，表示：金相屹洋公司收到涉诉房屋业主北京天龙海国际投资集团有限公司（以下简称天龙海公司）通知，十八里店乡政府日前接到举报，天海商业中心项目涉嫌有人进行非法集资，故要求项目暂停一切施工行为，直到情况澄清后方可继续施工。2018年12月8日，兢龙美创公司向金相屹洋公司发出《十里河房屋租赁乙方催甲方工地开工及工商注册函》，要求金相屹洋公司早日办理开工装修手续和为兢龙美创公司及其租户办理工商注册手续。署名为招商部车某的人签收了该份函件。兢龙美创公司表示，车某是金相屹洋公司招商部的负责人，负责代表金相屹洋公司就合同签订事宜、合同履行事宜与兢龙美创公司进行交涉，金相屹洋公司自己提供的微信记录中就有车某代表金相屹洋公司催款的记录。金相屹洋公司则表示，车某是中介机构员工，不是金相屹洋公司的员工，涉诉合同是该中介机构为原、被告双方进行联系的，但车某并没有将该份函件转交给金相屹洋公司。2018年12月18日，金相屹洋公司向兢龙美创公司发出《告知书》，要求兢龙美创公司须将3-5层调整后的设计规划图及商业运营方案向金相屹洋公司报备，经政府和金相屹洋公司甲方审核后方可施工。2019年1月18日，兢龙美创公司向金相屹洋公司发出《履行合同催告函》，表示：因金相屹洋公司原因造成兢龙美创公司无法对房屋进行装修，且金相屹洋公司迟迟未按合同约定提供工商注册所需场地使用证明，给兢龙美创公司造成了严重经济损失，要求金相屹洋公司提供进行工商注册所需场地使用证明文件。2019年2月20日，兢龙美创公司向金相屹洋公司发出《天海商业中心催告函》，表示：金相屹洋公司保证为兢龙美创公司的租户办理工商注册，但至今未办理；兢龙美创公司自2018年8月底正式入住该办公楼至今，金相屹洋公司不让兢龙美创公司开工装修，希望金相屹洋公司早日办理开工装修和工商注册手续。2019年5月9日，金相屹洋公司通过车某以微信方式向兢龙美创公司发出催款函，要求兢龙美创公司给付租金。2019年5月10日，兢龙美创公司向金相屹洋公司发出《催告函》，表示：金相屹洋公司未给兢龙美创公司办理房屋装修施工手续并通知兢龙美创公司停止装修房屋，至今未通知兢龙美创公司继续进行装修，也未按合同约定将办理工商注册所需手续交付给兢龙美创公司，造成兢龙美创公司对外招商延误，经济损失严重。望金相屹洋公司收到此函后，及时办理房屋装修施工手续并书面通知兢龙美创公司对房屋进行装修施工，同时给兢龙美创公司追加3个月的免租期，并将兢龙美创公司客户所需工商注册所需手续交付给兢龙美创公司，否则兢龙美创公司无法继续履行合同约定的付款义务。2019年5月13日，金相屹洋公司再次通过车某以微信方式向兢龙美创公司发出催款函，要求兢龙美创公司给付租金。2019年8月，金相屹洋公司将租赁房屋收回，双方未办理交接手续。案件审理过程中金相屹洋公司表示，其是在2019年8月30日收回房屋的。兢龙美创公司则表示，金相屹洋公司是在2019年8月中旬收回房屋的，且从始至终金相屹洋公司也未向兢龙美创公司交付五层。兢龙美创公司接手三层和四层后只建了一个样板间就被金相屹洋公司要求停工，直至金相屹洋公司收回房屋，也未通知恢复施工。兢龙美创公司还提供了视频资料、录音资料等证据，证明涉诉房屋的五层一部分由金相屹洋公司自己办公使用，另一部分被金相屹洋公司出租给他人。金相屹洋公司认为视频中没有自己的工作人员，也无法证明视频拍摄地点在涉诉房屋，同时金相屹洋公司主张自己向兢龙美创公司交付了全部房屋。案件审理过程中双方未提交房屋交接手续。案件审理过程中，兢龙美创公司提供了发票、收据、支出凭单、银行对账单等证据，证明其在合同履行期间对装修样板间进行装修支出工程款100559元，为招商支出工资、招待费、水电费、治安服务费等管理费用226733．5元，为进行招商支出佣金404500元。由于金相屹洋公司的违约行为，导致兢龙美创公司上述资金损失。金相屹洋公司认为兢龙美创公司的租赁经营场所并不止涉诉房屋一处，上述证据与本案无关联关系。案件审理过程中金相屹洋公司表示：涉诉房屋是农村集体土地上所建房屋，该房屋属于历史建筑没有产权证也没有建设审批规划手续。房屋属于十里河村村民委员会，金相屹洋公司是从十里河村村民委员会附属企业北京天和兴盛投资管理有限公司处承租的该房屋。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，金相屹洋公司出租给兢龙美创公司的房屋没有取得建设工程规划许可手续，《房屋租赁合同》应认定无效。金相屹洋公司与兢龙美创公司对合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中虽然金相屹洋公司在《房屋租赁合同》签订后将涉诉房屋交付给了兢龙美创公司，但是合同签订仅一个月尚在免租期内，便被政府部门张贴了“违法建设，禁止使用”的封条。在封条被解封后，金相屹洋公司又马上以天海商业中心项目涉嫌有人进行非法集资，政府部门要求项目暂停施工行为，直到情况澄清后方可继续施工为由要求兢龙美创公司停止施工。此后直至金相屹洋公司收回涉诉房屋，期间虽然兢龙美创公司多次向金相屹洋公司要求继续进行装修施工，但金相屹洋公司均未同意。兢龙美创公司实际并未使用涉诉房屋经营。金相屹洋公司要求兢龙美创公司支付租金和违约金的诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。兢龙美创公司要求金相屹洋公司返还已付租金和押金的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。但兢龙美创公司要求支付利息的诉讼请求缺乏法律依据，法院不予支持。兢龙美创公司对合同无效亦有过错，其对样板间进行装修的损失和其他相关支出损失应由其自行承担。法院对兢龙美创公司要求金相屹洋公司赔偿100万元损失的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、北京金相屹洋投资管理有限公司与兢龙美创（北京）物业管理有限公司于二〇一八年八月二十一日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议无效；二、驳回北京金相屹洋投资管理有限公司的全部诉讼请求；三、北京金相屹洋投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还兢龙美创（北京）物业管理有限公司租金、押金共计四百零八万六千元；四、驳回兢龙美创（北京）物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，金相屹洋公司围绕上诉请求依法提交了证据。兢龙美创公司未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金相屹洋公司向本院提交如下证据：证据1关于兢龙美创公司的裁判文书打印件，证明是因兢龙美创公司涉嫌诈骗，很多受害人到涉案场地进行聚集闹事，引发信访事件，为了安抚受害人，金相屹洋公司按照政府要求在涉案场地悬挂横幅，是为了配合政府进行维稳工作；证据2案外公司的工商注册信息，证明涉案场地并非不能办理工商登记，而是兢龙美创公司未按照合同约定时间节点履行付款义务，金相屹洋公司行使先履行抗辩权，有权拒绝其协助办理工商注册的请求。证据3与本案同时期的（2021）京03民终3607号北京市第三中级人民法院民事判决书打印件，证明车某并非金相屹洋公司员工，而是中介员工。金相屹洋公司并没有签收相关的函件；证据4租赁合同和付款凭证，证明金相屹洋公司在兢龙美创公司占用期间仍然向产权方北京市天龙海科技有限公司支付租金950万。证据5租赁合同，证明金相屹洋公司于2019年11月15日才将三、四层8400平方米再次出租，空置86天，损失202．2万；2020年1月10日才将五层4300平米再次出租，空置142天，损失170．9万，仅空置费损失高达373．1万元。兢龙美创公司质证意见为，对证据1真实性认可，证明目的不认可，金相屹洋公司陈述的内容无证据证实，与事实不符。一审中兢龙美创公司向法庭提交的不起诉决定书可以证实对兢龙美创公司涉嫌诈骗的指控不成立。对证据2真实性认可，证明目的不认可，关联性无法确认。金相屹洋公司主张不配合办理工商登记的理由不成立，证据2工商登记的地址与本案不同，登记时间在收回涉案房屋之后。对证据3真实性认可，证明目的不认可，与本案无关。不能证明车某是中介员工，也不能否认车某为金相屹洋公司的员工。无论车某是否是金相屹洋公司的员工，已查明事实都可以认定车某代表金相屹洋公司查收相关函件的事实。对证据4的真实性、证明目的均不认可，与本案无关，在一审中兢龙美创公司陈述其从北京市天和兴盛投资管理有限公司承租房屋，二审提交的证据表示从北京市天龙海科技有限公司承租房屋，前后矛盾。付款凭证不能证明交付涉案房屋租金的事实，应该以发票为准。对证据5真实性无法确认，证明目的不认可，与本案无关。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实，金相屹洋公司与兢龙美创公司签订的《房屋租赁合同》所涉房屋未取得建设工程规划许可手续，该租赁合同应属无效。金相屹洋公司与兢龙美创公司对合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于本案双方所争议的签订《房屋租赁合同》后，是否因金相屹洋公司原因，兢龙美创公司无法正常履行合同一节。根据在案证据及查明的事实，涉案租赁合同签订仅一个月尚在免租期内，政府部门在涉案场地张贴了“违法建设，禁止使用”的封条。在封条被解封后，金相屹洋公司随后又发出《关于乡政府要求停工的情况说明》，以天海商业中心项目涉嫌有人进行非法集资，政府部门要求项目暂停施工行为，直到情况澄清后方可继续施工为由，明确要求兢龙美创公司停止施工。此后直至金相屹洋公司收回涉诉房屋，期间兢龙美创公司曾多次发函要求继续进行装修施工，但作为出租人的金相屹洋公司均未明确表示同意施工，亦未就不能继续装修施工的原因与兢龙美创公司进行具体沟通或积极协调解决，兢龙美创公司未正常使用涉案房屋并用于经营。金相屹洋公司主张不能装修施工系因兢龙美创公司造成，但其并未提供充分有效证据予以证明，本院不予采信。一审法院判决驳回金相屹洋公司要求兢龙美创公司支付租金和违约金的诉讼请求，并无不当。一审法院判决金相屹洋公司返还兢龙美创公司已付租金和押金，具有事实及法律依据，应予维持。鉴于兢龙美创公司对合同无效亦有过错，一审法院认定其对样板间进行装修的损失和其他相关支出损失应由其自行承担，亦无不当。综上所述，北京金相屹洋投资管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39488元，由北京金相屹洋投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年五月十八日法官助理 何 平法官助理 卫孚嘉书 记 员 王 艳