吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终830号上诉人（原审原告）：蛟河市吉垄宇物业服务有限公司，住所地吉林省蛟河市。法定代表人：李博，经理。委托诉讼代理人：李金龙，男，该公司职员。被上诉人（原审被告）：吉林润辉房地产开发有限公司，住所地吉林省蛟河市。法定代表人：吴明超，总经理。委托诉讼代理人：贲春学，吉林江城律师事务所律师。上诉人蛟河市吉垄宇物业服务有限公司（以下简称吉垄宇物业公司）因与被上诉人蛟河市润辉房地产开发有限公司（以下简称润辉公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2020）吉0281民初2900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吉垄宇物业公司委托诉讼代理人李金龙，被上诉人润辉公司的委托诉讼代理人贲春学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉垄宇物业公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，支持吉垄宇物业公司一审诉讼请求。2.判令润辉公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误。一审法院认为，本案涉及的88栋房屋均未登记在润辉公司名下，吉垄宇物业公司向润辉公司主张物业费无法律依据，并因此驳回吉垄宇物业公司的诉讼请求，属于认定事实错误。这些房屋虽然未登记在润辉公司名下，但是实际所有人却是润辉公司。蛟河市国有资产经营公司代表蛟河市政府，分批次和润辉公司签订了几个协议书，把这些房屋的所有权，以资产退税和地方留成以及以资抵债等方式，都抵顶给了润辉公司，润辉公司是这些房屋的实际所有人以及使用人。润辉公司享受到了吉垄宇物业公司的物业服务，应该按照法律的规定以及合同的约定，向吉垄宇物业公司支付物业费。但是，这些协议书，吉垄宇物业公司作为物业公司，手里没有。吉垄宇物业公司到蛟河市国有资产经营公司去调取这些协议书，不给调取。为了更好的查明事实真相，吉垄宇物业公司向一审法院提出调取这些证据，一审法院没收申请书，也没给调取。直到吉垄宇物业公司拿到败诉的判决书，又找到蛟河市国有资产经营公司，告知起诉到法院已经败诉了，重新申请调取这些证据，不然的话，只能起诉蛟河市国有资产经营公司了。在这种情况下，蛟河市国有资产经营公司才把这些协议书给吉垄宇物业公司复印并加盖公章。因此，这些证据属于新证据。综上所述，一审法院认定事实错误，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，请求二审法院查明事实，依法纠正一审法院错误的判决，依法改判，重新作出公正裁决。润辉公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，吉垄宇物业公司的上诉理由不成立，请求二审法院驳回其的上诉请求，维持原判。1.关于本案证据和事实，吉垄宇物业公司在一审提交的证据均不具有真实性、合法性，物业服务合同虚假，签订合同时物业公司还未成立，业主委员会的证明虚假，根据交接书物业还未移交给物业，仍在建设单位手中时，不具备成立业主委员会的条件，这一点街道已经说明，所以业主委员会的证明也是虚假的，从河北街道出具的各份证明以及协议书能够证明吉垄宇物业公司是按照河北街道的指派对社区提供的相关服务，其应向街道主张服务费。吉垄宇物业公司在一审中凭借出具的虚假证据提起诉讼，实际上涉嫌虚假诉讼，提供的所有证据均是虚假的，吉垄宇物业公司是2012年6月12日才成立的，2014年才取得物业服务资质，从本案证据可以认定的事实是实际上是河北街道委托个人提供的服务，物业服务合同均是公司成立后签订的虚假合同，街道为了不承担给付物业费的义务，所以出具了相关的虚假证据。2.国资公司抵顶给润辉公司的房屋，58套和44套房屋均是2014年9月份以后才签订的，而吉垄宇物业公司一审的诉讼请求要求的是从2011年4月到2015年8月期间的物业费，明显是告诉错误，并且抵债的房屋由于不能办理产权和过户，这些房屋的所有权人仍是国资公司，因为产权不能过户，所以润辉公司和国资公司发生多起诉讼并导致信访，至今没有解决问题，按照物权法的规定，物权经登记产生效力，吉垄宇物业公司主张的88套房屋有13套均登记在他人或公司名下，另75套房屋登记在国资公司名下，房屋的产权人就是国资公司，按照法律规定法定缴纳物业费的人是房屋所有权人，吉垄宇物业公司一审的诉讼请求没有法定依据。3.抵账协议导致的是债权结果，并不导致物权结果，确认88套房屋所有权人只能根据登记来确认，所以吉垄宇物业公司的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，驳回吉垄宇物业公司的上诉请求，维持原判。吉垄宇物业公司向一审法院起诉请求：1.要求润辉公司支付给所欠物业费471,615.444元及利息（自2015年9月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院认定事实：2012年6月12日，吉垄宇物业公司成立。2013年7月10日，蛟河市煤矿棚户区改造工程建设办公室与吉垄宇物业公司签订交接书一份，约定甲方将世纪新村小区的B、C、E、F、G区及世纪新村小区二期五栋楼范围内的物业服务一次性整体移交给吉垄宇物业公司。2015年11月24日，蛟河市河北街道办事处出具证明一份，载明：“蛟河市吉垄宇物业服务有限公司于2011年4月至2015年8月，在河北街道煤棚区从事物业服务工作。”2016年8月29日，蛟河市河北街服务区业主委员会出具证明一份。载明：“2012年5月20日，甲方新区棚户区业主委员会与乙方吉垄宇物业公司签订的《蛟河市河北街棚户区业主委员会聘用蛟河市吉垄宇物业服务有限公司合同》，由于当时河北街棚户区刚进行完棚户区改造，居民陆续入住，很多东西不够完善，也没有制定出明确的收费标准因此，在合同中就没有体现物业费收费价格，但是甲乙双方通过协商，按照国家和吉林省物业费收费标准以及参考蛟河市其他小区物业收费标准，约定车库及门市房收费价格为0.8元／平方米、住宅0.35元／平方米，特此证明。”2016年8月31日，蛟河市河北街道办事处出具说明一份，载明：“2011年4月，河北街道成立后，由于世纪新村棚户区居民入住率低，不具备成立业主委员会的条件。经社区推荐，河北街道交由李金龙负责B区、C区、E区、F区92栋居民楼的物业服务工作。该公司在2011年4月至2015年8月在此区域内进行物业服务工作。”吉垄宇物业公司称其自2011年4月起至2015年8月期间在此范围内从事物业服务。现吉垄宇物业公司主张进行物业服务的88栋房屋均未登记于润辉公司名下。一审法院认为，吉垄宇物业公司自2012年6月12日起成立，吉垄宇物业公司应自2012年6月12日起以公司名义从事物业服务，其对于从事物业服务的业主，有权主张物业费。但依据《物业管理条例》第六条的规定，该88栋房屋均未登记在润辉公司名下，吉垄宇物业公司向润辉公司主张物业费无法律依据，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，吉垄宇物业公司提供的诉讼请求，法院不予支持，吉垄宇物业公司另待证据充分后，另行主张权利。综上，一审法院依据《物业管理条例》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定作出判决：驳回吉垄宇物业公司的诉讼请求。案件受理费4187元，由吉垄宇物业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。吉垄宇物业公司提供的证据如下：1.关于住建局历年拖欠市润辉地产工程款经审计认定后的拖欠余额进行部分以资抵债协议书；2.使用世纪新村商网、车库代市政府以资产退税和地方留成协议书；3.关于使用新区商网代新区管委会抵债给润辉地产协议书；4.关于动迁市润辉地产办公场所房屋置换协议书；5.关于使用新区商网以资抵债协议书；6.关于蛟河市润辉房地产开发有限公司办公场所动迁事宜的专题会议纪要。以上证据共同证明：吉垄宇物业公司案涉房屋产权确实是润辉地产公司的，物业费应该由润辉房地产承担。润辉公司质证称，不能证明案涉房屋产权属于润辉公司。该证据是因债权以资抵债的合同，不导致物权的变化，这些抵债房屋因为国资公司没有按照蛟国资委（2011）4号文件的规定办理产权过户手续，这些房屋至今不能办理产权过户。润辉公司与国资公司因这些抵账房屋不能过户问题，除了诉讼还多次上访，蛟河市政府和信访局多次协调，至今也没有处理抵账房屋的相关问题，所以这些房屋的产权仍然登记在国资公司名下。另外，这些房屋因不能办理产权都在蛟河新区闲置。根据法律规定，因未办理物权登记变更的不影响合同效力，但不导致物权效力，这些房屋所有权人和实际使用人均不是润辉公司，润辉公司不是房屋所有权人不能证明吉垄宇物业公司的主张。本院经审查认为，吉垄宇物业公司所提供的证据，仅能证明润辉公司与蛟河市国有资产经营公司曾经就部分案涉房屋达成了以资抵债协议，无法证实吉垄宇物业公司所主张的润辉公司为案涉房屋的所有权人的事实，本院不予采信。润辉公司在二审期间未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中，吉垄宇物业公司与润辉公司未签订物业服务合同，双方未形成物业服务合同关系。业主应为物业的所有权人。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。本案中，吉垄宇物业公司主张润辉公司已经通过以物抵债的方式取得了案涉房屋的所有权。经查，虽然润辉公司与蛟河市国有资产经营公司曾就案涉房屋签订过以资抵债协议，但双方就该协议的履行存在争议，目前案涉房屋尚未登记在润辉公司名下。以物抵债协议的签订并不直接产生不动产所有权变动的法律效果，因此润辉公司并非案涉房屋的所有权人。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。吉垄宇物业公司主张润辉公司为案涉房屋的所有权人，双方就案涉的房屋存在物业服务合同关系，但未提供充分、有效的证据予以证实，其上诉请求本院不予支持。综上所述，吉垄宇物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8374元，由蛟河市吉垄宇物业服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年五月二十七日书记员  周双媛