贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终3748号上诉人（原审原告）：马梅，女，1973年5月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：吴俊杰，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张毅婧，贵州贵达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张志雄，男，1964年11月22日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：王静，贵州明涅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建朝，贵州明涅律师事务所律师。上诉人马梅因与上诉人张志雄房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初15552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马梅向本院上诉请求：1、维持原判决关于违约金的判项，撤销其他判项，依法改判支持马梅的租金损失、租赁保证金、物业管理费、装修剩余价值、律师费等诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费全部由被马梅承担。事实及理由：第一、本案租金损失应当按照866平方米的标准计算，原审判决按照不动产权证面积支付租金损失于法无据。第二、租金损失应当从合同签订之日即2018年4月25日计算，原审判决计算租金损失的计算标准及时间均不正确，严重损害了上诉人的合法权益。第三、原判决以租赁保证金的实质是张志雄提前终止协议的违约金，与《物业租赁合同》10.4条约定的违约金重复为由不予支持马梅提出关于租赁保证金的请求明显偏袒张志雄。虽然该保证金确实具有违约金性质，但考虑案涉物业属于大型物业，仅仅按照月租金及物管费的2倍向马梅支付违约金，不足以弥补实际损失，应当依法予以调高。第四、拆除租赁物业原有全部装饰装潢是张志雄提出的，胡丽明、曾筱竹已经按照约定履行义务，原审判决对物业装修剩余价值不予支持、驳回上诉人要求只支付拆除费用的诉讼请求损害了上诉人的合法权益。即使合同中“清场”标准约定不明，也应当充分考虑胡丽明、曾筱竹为合同履行付出的成本和代价。第五、本案因被张志雄违约产生，马梅聘请律师主张权利所花费的律师费为实际损失，应当由张志雄承担。至于出庭履行职务的律师属于总所还是分所，均不影响委托人已实际产生律师费损失这一事实。原判决仅以马梅未提交证据证明贵州贵达律师事务所与贵州贵达（北京）律师事务所之间的关系为由，不支律师费用，没有任何事实依据。马梅向保险公司支付诉讼保全责任险的目的是为了采取财产保全措施，保障胜诉后可及时实现权利。因此，马梅购买诉讼保全责任险所支付的费用均属于必要诉讼成本，应当依法予以支持。张志雄对马梅的上诉答辩意见如下：第一、《物业租赁合同》约定租赁期限自2018年11月15日起算，因此原审原告在2018年11月15日之前不享有要求张志雄支付租金的权利。第二、财产保全责任保险费8800元，不属于诉讼中必然发生的费用，马梅无权要求张志雄支付。第三、本案代理律师执业的律所并非与马梅签订代理合同的律师，其无权要求张志雄支付律师费。第四、双方未实际交接房屋，且合同在约定的租赁期开始前已解除，不符合租期内中途退租的约定，不应当适用违约金条款。第六、《物业租赁合同》5.2.2条约定物管费应当自交付租赁物业之日起计算。本案中，上诉人未实际接收过房屋，不符合合同约定的缴纳物业费的约定。原审判决判令上诉人支付2018年5月15日至2018年10月27日的物业费与当事人的约定不符。综上，出租人胡丽明、曾筱竹对《物业租赁合同》未实际履行及损失的扩大存在过错，应当承担相应损失。张志雄上诉请求：1、撤销贵阳市云岩区法院作出的（2020）黔0103民初15552号民事判决，依法改判驳回马梅对张志雄的诉请；2、本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人马梅承担。事实和理由：一、关于租金损失。当事人已约定违约金标准为2个月租金及物管费，足以弥补出租人的损失，一审判决同时支持违约金及损失费属于适用法律错误。双方当事人已对违约损害赔偿数额进行了预先约定，相对违约损害赔偿具有适用上的优先性。本案违约金与损害赔偿均针对同一利益，且违约金已高于出租人举证证明的损失。一审法院酌情支持2个月租金损失没有事实及法律依据，双方《物业租赁合同》第8.1条约定“乙方应在本合同租期届满或提前终止后的30日内返还租赁物业…”、第10.5条约定“合同解除后，乙方在收到解除通知之日起30天内清理搬离…”，上述约定表明一个月的租金损失已足以弥补出租人寻找新的承租方的损失，一审判决支持2个月租金损失没有事实及法律依据。二、一审判决判令上诉人支付2018年5月15日至2018年10月27日的物管费损失没有事实及法律依据，属于适用法律错误。《物业租赁合同》5.2.2条约定物管费应当自交付租赁物业之日起计算。本案中，上诉人未实际接收过房屋，不符合合同约定的缴纳物业费的约定。原审判决判令上诉人支付2018年5月15日至2018年10月27日的物业费于法无据。马梅对张志雄的答辩意见如下：一、上诉人的物业在出租前系装修完备的办公场所，拆除租赁物业原有的全部装饰装潢的要求系被上诉人提出，胡丽明、曾筱竹已充分全面地履行了合同约定的全部义务，被上诉人的上诉理由没有任何事实依据；二、上诉人的租金损失应当按照合同约定的866平方米的面积，自2018年4月25日合同签订之日起开始计算，免租期租金损失亦应当计算在损失范围之内；三、上诉人在签订租赁合同后，按照合同约定的条件付了物业，已积极履行了全部合同义务；四、上诉人在二审庭审提交的新证据针对被上诉人提出的律师费问题，与本案基本事实有关，应当依法予以采纳。马梅向一审法院起诉请求：1、判决被告立即赔偿原告经济损失人民币530万元；2、依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实，位于贵阳市云岩区房屋（建筑面积664.09平方米）的权利是案外人胡丽明、曾筱竹，有《商品房买卖合同》为证。2018年4月25日，胡丽明、曾筱竹（甲方）与张志雄（乙方）签订了《物业租赁合同》，主要约定：甲方将位于贵阳市云岩区（以下简称租赁物业），建筑面积为666平方米，租赁物业不在产权证登记范围扩展部分的200平方米计入计租面积，合计租赁面积866平方米出租给乙方经营餐饮；租赁期限自2018年11月15日起至2038年11月14日止；租赁物业交付日为2018年5月15日，交付标准为：清场并落实水、电、烟道、排污等满足乙方装修及营业需要的必备条件；租金标准为100元／平方米，每月租金86600元；物业管理费按租赁建筑面积每平方米每月2.8元计算，每月物业管理费共计1865元。同时，合同对其他权利义务进行了约定。《物业租赁合同》3.3条约定，装修免租期为甲方交付租赁物业给乙方之日起6个月；5.1条约定，乙方向甲方交纳租赁保证金173200元；5.2.2条约定，物业管理费从甲方交付租赁物业给乙方之日起计算，乙方应当于每月15日之前支付下个月的物业管理费；10.3条约定，乙方若提前终止协议，则需自行承担所有经济损失，并将租赁保证金赔偿给甲方；10.4条约定，租赁期间，非本合同约定的情形，乙方中途退租，乙方应按月租金及物管费的2倍向甲方支付违约金。原告提交2015年9月28日胡丽明与贵州华农集团生态畜牧科技发展有限公司（以下简称“华农科技公司”）签订的《个人房屋租赁合同》复印件、2018年4月24日胡丽明与华农科技公司签订的《＜个人房屋租赁合同＞解除协议》，拟证明胡丽明、曾筱竹为被告腾空案涉房屋，与之前的承租人华农科技公司提前解除租赁合同，赔偿了该公司损失36万元，被告对此不予认可，原告未提交银行凭证等证据证明款项支付情况。原告提交2018年4月26日胡丽明与雷某某签订的《劳务合同》，拟证明胡丽明、曾筱竹为满足被告装修需要，将案涉房屋装饰装潢的拆除腾空工作包干给雷某某，花费劳务费用28万元，被告对此不予认可，原告未提交银行凭证等证据证明款项支付情况。2018年8月22日，被告张志雄向马梅、胡丽明、曾筱竹出具告知函，以出资方王某女士未能如期资金到位，导致不能按正常程序完成租赁有效执行为由，特通知出租方，原2018年4月25日签订的物业租赁合同无法继续履行。2018年8月27日，马梅、胡丽明、曾筱竹给被告出具回函，明确解除双方2018年4月25日签订的《物业租赁合同》。现原、被告认可《物业租赁合同》的解除时间为2018年8月27日。另，《物业租赁合同》签订后，被告没有支付任何费用给胡丽明、曾筱竹或者原告马梅。2020年5月21日，胡丽明、曾筱竹（甲方）与马梅（乙方）签订《债权转让协议》，主要约定：“一、甲方将其与张志雄签订的《物业租赁合同》中所有的权利转让给乙方，包括但不限于违约责任请求权、损失赔偿请求权；乙方可依照本协议向债务人张志雄主张债权。二、乙方同意受让本协议第一条所述债权……四、乙方在实现本协议第一条所述债权的过程中所产生的费用，包括但不限于诉讼费、保全费等由甲、乙双方各承担50%。五、乙方承诺自实现对张志雄全部债权之日起，在三日内将收到的全部债权相关款项（包括但不限于租金损失、清场费用、违约金等等）的50%支付给甲方……”。同时，胡丽明、曾筱竹向被告邮寄了《债权转让通知书》，被告承认收到该通知书。胡丽明、曾筱竹到庭陈述：其将因《物业租赁合同》而取得的权利义务全部转让给马梅，由马梅在本案中主张权利，其不参加本案诉讼，也不在本案中主张权利；至于对马梅通过本案诉讼取得的相应款项，其和马梅如何分享的问题，由其三人自行协商，不要求法院处理。诉讼中，原告申请财产保全，一审法院依法作出保全裁定，冻结被告张志雄名下银行存款人民币530万元或查封其同等价值的其他财产。原告就该财产保全购买了诉讼财产保全责任保险，支付保险费8800元，同时交纳保全诉讼费5000元。另，原告为进行本案诉讼，聘请律师，花费律师费20000元。现原告起诉到本院，诉请如前。原告诉请中要求被告赔偿的经济损失具体为：租金损失2223603.29元、违约金176930元、租赁保证金173200元、物业管理费47948.38元、装修剩余价值200万元、提前解约赔偿36万元、腾空费用28万元、诉讼费（保全费5000元、保函费8800元、律师费2万元），合计5295481.67元。一审法院认为，胡丽明、曾筱竹与被告张志雄于2018年4月25日签订的《物业租赁合同》，系双方的真实意思表示，且未违反国家法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同未实际履行，双方认可合同于2018年8月27日已解除。合同解除，必然引起相应债权债务。2020年5月21日，胡丽明、曾筱竹与原告马梅签订《债权转让协议》，胡丽明、曾筱竹实质上是将其在《物业租赁合同》中预期取得的权利转让给了原告。《债权转让协议》系胡丽明、曾筱竹与原告的真实意思表示，不违反国家法律行政法规的强制性规定，并已通知被告，故该协议合法有效。被告张志雄称不能履行2018年4月25日签订的《物业租赁合同》，原因是出资方王某女士未能如期资金到位，但王某并非租赁合同的当事人，其是否履行与被告的协议，与被告是否履行《物业租赁合同》无关，因此，被告未按《物业租赁合同》的约定履行义务，导致合同解除，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第97条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同的解除系因被告违约造成，故其应赔偿因违约而导致合同解除给胡丽明、曾筱竹造成的损失，并将相关赔偿费用支付给原告。原告主张的损失主要为：1．租金损失；2．违约金；3、租赁保证金；4．物业管理费；5．装修剩余价值；6．提前解约赔偿；7．腾空费用；8．律师费；9．诉讼费用。关于租金损失，按照合同约定，若被告张志雄依约履行合同，应按照月租金86600元（100元/平方米/月）的标准，从2018年11月15日起支付租金，但2018年8月27日合同已解除，尚未到合同约定的被告应支付租金时间，德故原告要求被告赔偿2018年8月27日之前的租金损失，没有法律依据，不予支持。合同解除后，出租方应积极出租物业以减轻损失，因此，对于原告主张的2018年8月27日之后租金损失，一审法院按房屋合法产权面积664.09平方米支持两个月（即2018年8月28日-2018年10月27日），故租金损失为100元/平方米/月×664.09平方米×2月=132818元。对无产权面积部分的租金损失依法不予支持。违约金，双方在《物业租赁合同》10.4条约定，租赁期间，非本合同约定的情形，乙方中途退租，乙方应按月租金及物管费的2倍向甲方支付违约金。因此张志雄应支付的违约金为86600元×2＋1865元×2=176930元。因合同10.4条是双方约定的违约金计算方法，不是租金计算方法，故可从其自愿，无须将无产权面积部分予以扣除。租赁保证金，《物业租赁合同》5.1条约定，乙方向甲方交纳租赁保证金173200元，《物业租赁合同》10.3条约定乙方若提前终止协议，则需自行承担所有经济损失，并将租赁保证金赔偿给甲方。从上述约定可以看出，租赁保证金的实质是乙方提前终止协议的违约金，与10.4条约定的违约金重复，因此，对此不予支持。物业管理费，因《物业租赁合同》5.2.2条约定，物业管理费从甲方交付租赁物业给乙方之日起计算，3.2条约定，租赁物业交付日为2018年5月15日，3.3条约定，装修免租期为甲方交付租赁物业给乙方之日起6个月。从上述约定可以看出，合同中约定的6个月的免租期，只是针对租金，对6个月的物业管理费是否免除没有约定。但从合同的整体约定及交易习惯可以推定，出租人对装修免租期期间的物业管理费一般并未予以免除。因此，出租方物业管理费的损失应从2018年5月15日开始计算。同时，2018年8月27日合同已解除，合同解除之后，出租方应积极的出租物业，减轻损失，因此，对于原告主张的物业管理费的损失，2018年8月27日之后的，再予以支持两个月。故物业管理费的损失，支持2018年5月15日至2018年10月27日的部分，共计10133元（1865元/月×5月+1865元/月÷30日×13日=10133元）。装修剩余价值，原告称胡丽明、曾筱竹按照张志雄的要求对租赁物业进行了腾空，全部装潢进行了拆除。《物业租赁合同》3.2条中，约定的交付标准为清场并落实水、电、烟道、排污等满足乙方装修及营业需要的必备条件。双方对“清场”的标准约定不明，依照《中华人民共和国合同法》第61条、第62条的规定，合同约定不明的，按照交易习惯进行判断。按照一般的交付租赁物的交易习惯，出租人只需要将房屋腾空即可，房屋需要如何装修，如何拆除房屋的装修设施属于承租人的决定范围，与出租人无关。因此，因原告提供的证据不足以说明合同中约定的“清场”是要求将所有的装潢、装修设施全部拆除，无法证明胡丽明、曾筱竹拆除租赁物业的装潢装修系按照张志雄的要求进行，故对于原告主张的装修剩余价值，不予支持。提前解约赔偿金，原告主张胡丽明、曾筱竹因与张志雄签订《物业租赁合同》，提前终止了与华农科技公司的租赁关系并赔偿该公司损失36万元，但原告仅提供了胡丽明与华农科技公司签订的《个人房屋租赁合同》复印件、《解除协议》，没有提交双方在履行合同过程中的资金往来凭证予以证明租赁关系真实存在，原告亦未提供胡丽明、曾筱竹支付36万元给华农科技公司的付款凭证，故对原告的该项主张，不予采信。对原告要求被告赔偿提前解约赔偿金36万元之诉请，不予支持。腾空费用，原告提交2018年4月26日胡丽明与雷某某签订的《劳务合同》，拟证明胡丽明、曾筱竹为满足被告装修需要，将房屋装饰装潢的拆除腾空工作包干给雷某某，花费28万元，被告对此不予认可，原告未提交银行凭证等证据证明款项支付情况，故对其主张不予采信，对其要求被告赔偿腾空费28万元之诉请，不予支持。诉讼费用，《物业租赁合同》10.3条约定，乙方若提前终止协议，则需自行承担所有的经济损失。本案中发生的保全费5000元中败诉部分应由张志雄承担。关于诉讼财产保全责任保险保险费8800元，因并非必要费用，故不予支持。关于律师费2万元，原告只提交了律师费发票，没有提交律师事务所执业许可证、授权委托合同书等证据予以认证，故对原告诉请的律师费，不予支持。综上，由于胡丽明、曾筱竹已将其对《物业租赁合同》中所有的权利转让给原告，故被告应将上述费用直接支付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第61条、第62条、第79条、第80条、第97条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第90条之规定，判决如下：一、被告张志雄于本判决生效之日起十日内，支付原告马梅租金损失132818元、违约金176930元、物业管理费损失10133元，合计人民币319881元。二、驳回原告马梅的其余诉讼请求。案件受理费48900元，减半收取24450元，由原告马梅负担22975元，被告张志雄负担1475元；保全费5000元，由原告马梅负担4700元，被告张志雄负担300元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马梅为了证明其诉讼请求，向本院提交了如下证据：第一组：贵州省司法厅《关于同意贵州贵达律师事务所毕健等三名职业律师派驻到贵州贵达律师事务所北京分所职业的函》、北京市司法厅《北京市司法厅关于批准成立贵州贵达（北京）律师事务所的决定》、马梅与贵州贵达律师事务所签订的委托代理合同及律师费发票，证明：1、贵州贵达（北京）律师事务所系贵州贵达律师事务所的分支机构。2、马梅为主张权利，实际支付20000元律师费的事实。张志雄的质证意见为：不属于新证据，20000元的律师费时支付给贵州贵达（北京）律师事务所的，到庭参加诉讼的律师为贵州贵达律师事务所。第二组：马梅与张志雄雇员郭庆辉的微信聊天记录，证明出租人在2018年5月15日已经清场完毕，因张志雄的原因导致未办理案涉物业的交接手续。张志雄对证据的真实性无异议，不认可证明目的。本院对二审审理过程中提交的证据评议如下：张志雄对证据的真实性无异议，本院对其真实性依法予以确认。经本院二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院依法仅对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审理。综合双方的诉辩情况，本案的争议焦点有以下二个：第一、《物业租赁合同》解除的过错责任如何确认；第二、马梅的损失如何确定。关于第一个争议焦点：张志雄称不能履行2018年4月25日签订的《物业租赁合同》，原因是马梅介绍的案外人王波的资金一直无法到位，故《物业租赁合同》无法履行的过错责任不应当由张志雄承担。本院认为，王波并非租赁合同的当事人，王波是否履行与张志雄的协议，与张志雄是否履行《物业租赁合同》无关。原审判决认定张志雄《物业租赁合同》系张志雄的过错，并判令张志雄承担违约责任符合本案实情，本院予以维持。关于第二个争议焦点：马梅的损失如何确定的问题。关于租金损失。《物业租赁合同》约定租赁期限自2018年11月15日起到2038年11月14日止。租金标准为100元/平方米，每月租金95000元。装修免租期为甲方交付租赁物业给乙方之日起6个月。《物业租赁合同》没有约定合同提前解除的情况下，免租期租金损失的承担方式及比例，现行法律制度对免租期的租金损失亦无明文规定。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利、义务。《物业租赁合同》约定的免租期是以租赁期限为20年为前提的，现免租期尚未届满，张志雄致函马梅要求解除合同，马梅亦在2018年8月27日回函同意解除《物业租赁合同》。若免除免租期租金有失公平，综合考虑当事人的过错程度，张志雄应当按照《物业租赁合同》约定的租金支付标准86600元／月向马梅支付合同签订之日（2018年4月25日）至合同解除之日（2018年8月27日）的租金：即86600元／月×4月+86600元／月÷30天×2天=352173.33元。一审判决判令确定的租金损失的计算标准及起算时间不当，本院予以纠正。关于物业管理费的损失如何确定的问题。《物业租赁合同》第5条约定张志雄应于交付物业之日起支付租赁期内物业管理费，物业管理费每月1865元。虽然马梅未提交证据证明案涉物业的实际交付时间，但是经一审、二审审理查明的事实证明本案物业未能交付的原因系张志雄的过错，张志雄应向马梅支付2018年5月15日至2018年8月27日的1865元/月×3月+1865元/月÷30天×13天=6403.17元。关于违约金金额如何确定的问题。违约金源自违约责任，是指合同当事人不履行或不适当履行合同约定应承担金钱给付义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，约定违约金属于当事人意思自治范围，受到一定条件的制约和限制。《物业租赁合同》5条约定乙方（张志雄）须于甲方交付租赁物业后7个工作日内，向甲方（马梅）支付首年2个月租金金额的租赁保证金173200元。上述保证金为保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任，该租赁保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行义务的保证。《物业租赁合同》签订后，张志雄并未按照约定支付租赁保证金。《物业租赁合同》10.3条约定：“租期内，未经对方同意条件下，任何一方提出终止协议，需承担赔偿责任。……乙方如提前终止协议，则需自行承担所有经济损失，并将租赁保证金赔偿给甲方，乙方离场时，设施设备及物品、物料均由乙方所有，甲方不得阻碍乙方清场，乙方清场签字交付甲方后，所留物品，甲方可以任意处置。……。租赁期间，非本合同约定的情形，甲方擅自提前收回租赁物业的，甲方除承担上述的经济赔偿内容外，甲方应按与租金及物管费的2倍向乙方支付违约金。”10.4条约定：“租赁期间，非本合同约定的情形，乙方中途退租，乙方应按月租金及物管费的2倍向甲方支付违约金。”本案租赁关系因张志雄的原因解除，原审判决以租赁保证金的是张志雄提前终止协议的违约金，与10.4条约定的违约金重复，判令张志雄按照月租金及物业费的2倍向马梅支付违约金因此张志雄应支付的违约金为176930元，并驳回马梅要求张志雄支付租赁保证金的诉请请求公平、合理，本院予以维持。此外，上诉人主张拆除租赁物业原有全部装饰装潢是张志雄提出的，但是并未提交证据佐证这一事实，依法应当承担举证不能的责任。原审判决以马梅提供的证据不足以说明合同中约定的“清场”是要求将所有的装潢、装修设施全部拆除，无法证明其拆除租赁物业的装潢装修系按照张志雄的要求进行，驳回马梅关于装修剩余价值及拆除装修的费用的诉讼请求并无不当。原告主张胡丽明、曾筱竹因与张志雄签订《物业租赁合同》，提前终止了与华农科技公司的租赁关系并赔偿该公司损失36万元，但是提交的证据不足以证明实际产生提前解约损失，原审判决驳回马梅要求张志雄支付提前解约损失的诉讼请求合法、有据。诉讼财产保全责任保险保险费不是诉讼必须产生的费用，原审判决驳回马梅要求张志雄支付诉讼财产保全责任保险保险费8800元的诉讼请求并无不当。最后，《物业租赁合同》并未约定张志雄提前解除合同需承担马梅聘请律师的律师费，且本案马梅的委托诉讼代理人均为贵州贵达律师事务所的律师，接受马梅委托的律师事务所及收取马梅支付代理费的律师事务所为贵州贵达（北京）律师事务所，原审判决驳回马梅要求张志雄支付律师费的诉讼请求并无不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初15552号民事判决。二、张志雄于本判决生效之日起十日内支付马梅租金损失352173.33元、违约金176930元、物业管理费损失6403.17元，合计人民币535506.17元。三、驳回原告马梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费48900元，减半收取24450元，由马梅负担21980.5元，张志雄负担2469.5元；保全费5000元，由马梅负担4495元，张志雄负担505元。马梅预交的二审案件受理费47661元，由马梅负担42847.2元，由张志雄负担4813.8元。张志雄预交的二审案件受理费6098元，由马梅负担5482.1元，由张志雄负担615.9元。本判决为终审判决。审判长  龙珑审判员  刘佳审判员  庞敏二〇二一年五月十三日法官助理王李文书记员杨学文