山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0402民初1957号 原告：枣庄市市中区教育和体育局，住所地：枣庄市市中区兴华路。 法定代表人：宋钢，局长。 委托代理人：于昕晖，山东德衡律师事务所律师。 被告：宋佩城，男，汉族，1990年10月7日出生，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：宋照坤（系被告宋佩城父亲），男，汉族，1965年12月12日出生，住枣庄市市中区。 被告：刘广红，男，汉族，1968年6月5日出生，住枣庄市市中区。 原告枣庄市市中区教育和体育局与被告宋佩城、刘广红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枣庄市市中区教育和体育局的委托诉讼代理人于昕晖、被告宋佩城的委托诉讼代理人宋照坤、被告刘广红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾空并返还所占用的房产；2、判令被告支付拖欠租金(房产使用费含水费、卫生费)150480元、电费13755元及迟延履行违约金；3、本案诉讼费用判令由被告承担。事实与理由：本案被告宋佩城租用原告房产用于经营，双方于2013年3月8日签订为期一年的房屋租赁协议书一份。根据协议约定：被告租用原告振兴北路沿街门市用于经营；租赁期限为2013年4月1日至2014年3月31日为期一年；租金为每月3630元，被告应当于每个月的前十日内将当月房租交付原告；被告拖延交付房租一日按本月房租的2%向原告支付违约金；若原告拖延交付房租达十天时，原告有权终止房屋租赁协议收回该租赁房产并追究原告的违约责任。以上事实由双方所签订的《协议书》为证。2021年2月28日，因被告宋佩城怠于依照上述协议的约定履行自己向原告支付租金的义务，累计拖欠原告房租150480元及电费13755元。2020年7月16日原告向其送达《解除房屋租赁合同通知书》时发现本案被告宋佩城已经将其所租赁的房屋转租给了本案的被告刘广红。因本案被告宋佩城与原告双方租赁合同期限届满未再续签新的租赁协议且其擅自转租他人。本案被告宋佩城严重违反双方约定。原告依照我国《民法典》及双方协议的约定要求本案被告宋佩城及被告刘广红于同年7月23日前腾空并搬离该房屋且交清所拖欠的所有租金及水、电、卫生费。以上事实可由相关送达视频及照片为证。综上所述，原告为维护其合法权益遂依据我国《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告宋佩城辩称，原告第2项诉讼请求不合理，被告从原告处租赁的房子现在给被告刘广红使用，被告刘广红是使用者，应承担连带责任。 被告刘广红辩称，教育局2018年10月份下发的告知书，告知房屋收回解除合同，自此腾空不再来。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、协议书一份；2、租金收据一份；3、电费收据一份；4、通知一份；5、门市房欠费统计表一份。被告宋佩城对原告提交的证据质证如下：对证据1协议书无异议；对证据2租金收据无异议；对证据3电费收据无异议；对证据4通知书不知道；对证据5门市房欠费统计表无异议，是欠电费13755元。被告刘广红对原告提交的证据质证如下：对证据1协议书我没见过；对证据2租金收据我没见过；对证据3电费收据我没见过；对证据4通知书我没收到；对证据5门市房欠费统计表不清楚。被告宋佩城提交合作协议书复印件一份，原告质证认为他们签订协议原告不清楚，与本案租赁纠纷无关联性。被告刘广红对合作协议书无异议，是其与被告宋佩城签订的。被告刘广红提交告知书一份，原告对告知书真实性认可，被告宋佩城对告知书真实性无异议。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，枣庄市市中区教育局与被告宋佩城签订协议书一份，双方约定：一、出租时间：从2013年4月1日至2014年3月31日止；二、出租房屋数量、出租费及交费方法：甲方向乙方出租房屋一层3间、二层3间，共6间；月租金3630元（含水费、卫生费）；房租金于当月的10日前交清……；三、电费、水费、卫生费计费交费方法：每月电费按实用度数计费，卫生费、水费按月租金的3%计费，以上费用同房租一起付给甲方，如拖欠十天不交，甲方有权停电、停水、停止使用厕所，并终止协议，收回出赁房屋……；五、不经甲方同意，乙方不得转租、转让或改变房屋用途或随意装修。终止协议时，乙方负责将房屋恢复原貌或装修物不动无偿交给甲方。……枣庄市市中区教育局在协议上盖章确认，被告宋佩城在协议上签字确认。协议签订后，原告将房屋交付被告宋佩城使用。 另查明，2018年10月26日，原告向被告出具告知书载明：当前房屋安全隐患极大，为确保区教育局机关生命和财产安全，经局党委研究，本单位近期将对租赁房进行清理并收回，以保障局机关日常办公需要。……2、请各出租户按照之前的约定，积极配合，于11月6日前从租赁门面房屋搬离，将房屋交予区教育局统一整修使用……。 又查明，被告宋佩城按照4710元/月已交纳租金（含水费、卫生费）至2018年5月，2018年5月4日至2019年6月3日产生的电费13755元至今未予交纳。 再查明，2020年6月5日，《山东省人民政府办公厅印发关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施的通知》第二项，对承租国有资产类经营性房产的个体工商户和小微企业，在落实已经出台的减免或者减半征收房租的优惠政策基础上，再将减半征收房租期限延长至2020年12月31日。 本院认为，原告与被告宋佩城签订的协议书，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方之间房屋租赁合同关系成立，原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自义务。协议书约定的租赁期间为2013年4月1日至2014年3月31日止，合同到期后，双方未再签订书面的租赁合同，但被告宋佩城仍然继续使用涉案房屋，原告未提出异议且收取了被告的租金，原、被告双方形成事实上的房屋租赁合同关系，且为不定期租赁合同关系。 关于原告主张的被告腾空并返还所占用房产的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”第五百六十三条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告与被告宋佩城之间系不定期租赁合同关系，双方均可以随时解除合同。被告宋佩城未足额支付租金，致使合同目的无法实现，原告可单方面行使解除权。关于解除时间的认定问题，本案中，2018年10月26日，原告下发的告知书中明确要求出租户于11月6日前从租赁门面房屋搬离，将房屋交予区教育局统一整修使用，被告宋佩城亦知晓此事，故本院认定原告与被告宋佩城的房屋租赁合同解除日期为2018年11月6日。房屋租赁合同关系解除后，被告宋佩城应将占有使用的案涉房屋腾空并返还所占用的房产。 关于原告主张被告宋佩城支付拖欠租金（含水费、卫生费）、电费的认定问题，本案中，原告与被告宋佩城均认可被告宋佩城按照4710元/月交纳租金至2018年5月，结合本案认定原、被告租赁合同的解除时间，对原告主张被告宋佩城按照4710元/月支付自2018年6月至2018年11月租金的请求，本院予以支持。原告与被告宋佩城的租赁合同关系解除后，被告宋佩城继续占有使用涉案房屋，应是一种无权占有行为，侵害了原告的合法权益，应当向原告支付自解除租赁合同之次日起至2021年3月的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，本院参照月租金4710元/月的标准计算。 关于金额的认定，2020年新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。本案中，结合2020年疫情期间对公房租金的减免政策，本院对2020年的占有使用费减免7.5个月，故本院认定被告宋佩城应向原告支付的租金及占有使用费为120105元（4710元/月×25.5月）。关于电费的认定，被告宋佩城对2018年5月4日至2019年6月3日产生的电费13755元至今未交的事实予以认可，故本院对原告诉请被告支付电费13755元予以支持。 关于原告主张违约金的认定问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，被告宋佩城未按照约定向原告支付租金，构成违约，应承担违约责任。原、被告在协议书中关于“每拖欠一天按月租金的2%交纳滞纳金”的约定过高，结合本院认定的原告与被告宋佩城房屋租赁合同的解除时间，违约金的计算应以被告宋佩城欠付的租金28260元（4710元/月×6月）为基数，自2018年6月1日起计算至2018年11月6日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。 关于被告刘广红的责任承担问题，本案系原告与被告宋佩城签订的房屋租赁合同，且合同中明确约定禁止转租，被告宋佩城与被告刘广红之间的合作协议纠纷与本案不是同一法律关系，对原告要求被告刘广红承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百三十四条之规定，判决如下： 一、被告宋佩城于本判决生效之日起十日内将位于市中区振兴北路市中区教育局大门往北沿街门市房一层三间和二层三间的房屋腾空并返还给原告枣庄市市中区教育和体育局； 二、被告宋佩城于本判决生效之日起十日内支付原告枣庄市市中区教育和体育局电费13755元、租金120105元及违约金（以28260元为基数，自2018年6月1日起计算至2018年11月6日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 三、驳回原告枣庄市市中区教育和体育局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3585元，减半收取计1792.5元，由被告宋佩城承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  朱永辉 二〇二一年五月三十一日 书记员  牛 敏