北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5270号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京锦恒投资管理有限公司，住所地北京市丰台区左安门外于家坟157.158号楼230室。法定代表人：李瑞国，执行董事。委托诉讼代理人：杨春玉，北京市中盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵腾，男，1987年2月20日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马光燕，北京高众律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志勇，北京高众律师事务所律师。上诉人北京锦恒投资管理有限公司因与被上诉人赵腾房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京锦恒投资管理有限公司上诉请求：同意一审判决第一、二、四、五项，请求撤销一审判决第三项，依法改判驳回对方要求我方赔偿经济损失204万元的诉讼请求或发回重审。事实和理由：合同所约定的相关证照仅指营业执照，不能扩大解释加重出租方义务，我方已协助对方办理营业执照，此外，对方在催告我方协助办理教育许可资质时亦未给出合理期限，此前其仅要求我方协助办理营业执照，并未提出办理教育许可资质的事。最后，按照合同约定，即便未能办理相关证照，我方也仅负返还收取所有费用的责任，一审判决我方承担204万元装修损失既不尊重合同约定，也没有考虑证据的充分性，装修损失中有56万元缺乏实际支出的证据，其余装修损失也缺乏充分证据支持；违约责任与损失赔偿责任不应并用，且损害赔偿的数额不应超过签订合同时可预见的损失，一审判决我方承担的责任超出了可预见原则。赵腾辩称，同意一审判决。我方承租房屋的目的是进行教育培训，合同中也明确了对方应协助我方办理教育培训的相关证照以及赋予了我方相关的合同解除权，合同中也明确了办理教育培训所需要的相关证照。我方在合同期间多次向对方要求配合办理相关证照，而对方一直未履行相关合同义务，我方因此取得合同解除权，一审对于合同解除以及相关后果的认定均无问题，请求法院维持原判。赵腾向一审法院起诉请求：1．判令赵腾与锦恒投资公司于2018年4月9日签订的《承包经营合同》于2018年9月27日解除；2．判令锦恒投资公司退还赵腾已支付的租金850000元、保证金425000元；3．判令锦恒投资公司赔偿赵腾装修损失1978892元、经营损失654323元、加盟损失1197779元、中介费损失140000元。一审法院认定事实：2006年2月16日，案外人北京天择顺成广告有限公司作为乙方、案外人北京市朝阳区双龙南里小学作为甲方，签订《合作建房协议》，约定双方合作建设北京市朝阳区双龙南里226号北京市双龙南里小学校园内建设教学综合楼，建成后，房屋产权全部归甲方，甲、乙双方对于教学楼综合楼面积各拥有50％的使用权、收益权，合作期限为20年。后上述教学楼产权人变更为北京市朝阳区教育国有资产管理中心，地址确定为北京市朝阳区南新园小区14号楼。2018年3月26日，北京天择顺成广告有限公司与锦恒投资公司签订房屋租赁合同，约定锦恒投资公司承租北京市朝阳区南新园小区14号楼。2018年4月2日，北京天择顺成广告有限公司出具证明，同意锦恒投资管理有限公司将北京市朝阳区南新园小区14号楼房屋用于承包。2018年4月9日，赵腾作为乙方（承租方），锦恒投资公司作为甲方（出租方），签订《承包经营合同》（以下简称涉案合同），主要约定：乙方承租北京市朝阳区南新园小区14号楼一层部分和整个二层建筑面积900平方米左右（以下简称涉案房屋）用于经营“芝麻街英语教育”，租赁期限自2018年6月10日（2018年4月10日至2018年6月9日期间为装修期）至2025年10月30日止，租金标准为每年1700000元，租金交付日期为每年11月25日和5月25日。付款方式为押三付六，自签订合同之日，乙方付给甲方半年租金850000元，押金425000元。乙方在装修期间不得损坏房屋主体结构，装修前必须报备装修方案给甲方。甲方应积极配合乙方办理相关证照，并且提供给乙方办照所需的所有手续，因甲方手续原因，导致乙方不能正常办理相关证照的，甲方应返还之前收取乙方的所有费用，并解除合同。合同尾部“甲方（签字盖章）”处有黄钰峰签名、锦恒投资公司盖章，“乙方（签字盖章）”处有赵腾签名、捺印。2018年4月11日，赵腾向锦恒投资公司支付租金850000元、保证金425000元。涉案房屋交付后，赵腾即开始装修。2018年5月9日，锦恒投资公司员工沈军自锦恒投资公司领款8000元，领款用途为“办理芝麻街英语营业执照中介加急代办费”。2018年5月28日，锦恒投资公司员工沈军再次自锦恒投资公司领款50000元，领款用途为“办理芝麻街英语朝阳教委国资中心经营场所证明用”。2018年7月9日，赵腾与锦恒投资公司签署承诺书，承诺北京春晨教育咨询有限公司在取得教育部门颁发的教育培训许可资质前，不得进行户外广告宣传、对外招生及任何营利性培训。同日，北京市朝阳区教育委员会出具住所证明，载明：公司名称为北京春晨教育咨询有限公司，住所为北京市朝阳区南新园14号楼2层201室，产权人同意将上述地址提供给该公司使用。2018年7月20日，以涉案房屋地址为注册地址注册的北京春晨教育咨询有限公司设立。2018年9月4日，赵腾拨打锦恒投资公司负责人沈军电话，询问沈军就办理教育培训许可证是否已与产权单位沟通，沈军表示“回头问问”。2018年9月10日，赵腾再次拨打锦恒投资公司负责人沈军电话，询问产权证明办理进度，沈军回复称过两天由“黄总”负责推进。2018年9月17日，赵腾委托山西晋商律师事务所向锦恒投资公司发送“律师函”，大意为：因锦恒投资公司无故拒不向赵腾提供经营“芝麻街英语教育”所需相关手续的行为已经严重违反了相关法律规定和合同约定，故通知锦恒投资公司在收到该“律师函”后2个工作日内向赵腾提供手续、解决房屋电网功率过低问题，否则将解除涉案合同。锦恒投资公司未签收该“律师函”。2018年9月18日，赵腾再次拨打锦恒投资公司负责人沈军电话，询问产权证明办理进度，沈军回复称“黄总”尚未回京，这两天打电话告知“黄总”。2018年9月19日，赵腾与锦恒投资公司员工黄钰峰、沈军见面沟通房屋租赁事宜。赵腾询问黄钰峰、沈军，北京市朝阳区教育国有资产管理中心是否知晓双方签约事宜，否则为何不能及时协助办理相关手续。黄钰峰称，双方签订的为承包合作协议，而非租赁合同，因此北京市朝阳区教育国有资产管理中心“找不出毛病来”。2018年9月26日，赵腾通过短信向黄钰峰发送了上述“律师函”的退件及“律师函”的相关内容。当日，赵腾拨打黄钰峰电话，告知其解除合同意向，黄钰峰不同意，表示“你需要的东西我该给你提供的提供”。赵腾称“这周之内提供”“不可能无休止的这么再继续拖下去，我的经营等不起”。黄钰峰最后表示“尽可能这周办”。2018年9月29日，赵腾通过短信告知黄钰峰，因锦恒投资公司、黄钰峰未按照“律师函”履行义务，导致涉案合同目的无法实现，构成根本违约，故涉案合同于2018年9月27日正式解除，并要求锦恒投资公司退还费用、赔偿损失。当日，12：14，黄钰峰回复信息称“王辉已协调好去产权方，现请你带好需要盖章的资料去盖章”。13：08，赵腾回复称“双方已经没有信任基础，节后处理解约后续事宜”。15：09，黄钰峰拨打赵腾电话，询问为何没有时间找沈军办理资质。赵腾表示“我今不在，他只是说找我没说什么事，而且今天下午过了12点以后才跟我说的”。黄钰峰称“过了十一之后再跟你联系”。此后，锦恒投资公司未向赵腾提供相应产权证明。2018年12月6日，赵腾搬离涉案房屋，锦恒投资公司收回涉案房屋。当日，锦恒投资公司委托北京市国信公证处对涉案房屋状况进行公证，并出具公证书。锦恒投资公司为此支付公证费5000元。锦恒投资公司表示其收回涉案房屋后，因其违约，北京天择顺成有限公司于2019年2月收回涉案房屋。经询，赵腾表示，其因锦恒投资公司违约，产生下述损失：一、装修损失1978892元，为此提交，1．赵腾与案外人北京川田装饰有限公司（法定代表人：吕建川）签订的《工程合同》，载明工程地址为涉案房屋，价款为1210000元；中国银行交易流水明细清单，显示赵腾分别于2018年5月13日、6月7日、8月1日、11月2日向吕建川转账合计600000元，于2020年1月22日、1月23日向吕建川转账合计50000元；2020年11月17日北京川田装饰有限公司向赵腾出具的欠款说明，载明赵腾（北京春晨教育咨询有限公司）尚有装修尾款560000元未向其结清。2．赵腾与案外人北京弘森科元设备安装工程有限公司（法定代表人：卢建伟）签订的《北京市建设工程施工合同（小型工程本）》，载明工程地点为涉案房屋二层全部，承包范围为按照发包方提供的空调及新风系统图纸的所有施工内容完成设备及管道安装调试工作并达到设计指标和使用要求，承包方式为包工包料，工程承包造价为260000元；银行交易流水明细清单，显示赵腾分别于2018年5月18日、6月2日、9月6日、10月16日向卢建伟转款合计260000元；发票，显示北京弘森科元设备安装工程有限公司分别于2018年5月19日、6月2日、9月6日、10月16日向赵腾开具价格分别为60000元、60000元、50000元、90000元的发票；3．北京春晨教育咨询有限公司与京宏兴达（北京）建筑劳务有限公司（法定代表人：吴振广）于2018年5月22日签订的《北京市消防工程施工合同》，载明承包内容为装修施工图纸、消防报审图纸、消防报警、消火栓、消防排烟改造、消防手续，合同价款为140000元；银行账户明细，显示侯杰（赵腾之合伙人）、赵腾分别于2018年5月22日、5月23日、7月12日、8月22日分别向京宏兴达（北京）建筑劳务有限公司员工李颖转账40000元、25000元、35000元、35000元。4．赵腾与案外人北京蓝天思创图文设计有限公司于2018年6月4日签订的《设计制作合同》，载明项目名称为室内宣传物料，总费用为250000元，及北京蓝天思创图文设计有限公司分别于2018年3月2日、2018年6月10日、2018年7月14日、2018年10月12日向赵腾开具的价格分别为20000元（首付款）、7173元、20000元、202327元（尾款）的收据2张；5．赵腾与案外人北京国标筑图建筑设计咨询有限公司签订的《北京市房屋建筑工程施工图设计文件综合审查合同（内部改造）》，载明赵腾委托北京国标筑图建筑设计咨询有限公司对施工图纸设计文件进行审查，费用为5000元，及北京国标筑图建筑设计咨询有限公司于2018年6月6日向赵腾开具的价格为5000元的发票1张；6．赵腾与北京飞龙富祥商贸有限公司签订的《监控安装协议》，载明承揽内容为监控工程的安装调试，费用共计60140元；微信转账记录，显示赵腾于2018年8月19日、10月14日向黄元好分别微信转账30000元、30140元；收据，显示北京飞龙富祥商贸有限公司分别于2018年8月19日、2018年10月14日向赵腾开具的价格分别为30000元、30140元的收据；7．北京春晨教育咨询有限公司与案外人北京众沁科技有限公司签订的《室内环境净化治理服务合同》，载明服务事项为室内环境净化治理，价款为10000元，及北京众沁科技有限公司于2018年8月28日向北京春晨教育咨询有限公司开具的价格为10000元的发票1张；8．北京凯瑞联盟教育科技有限公司于2017年11月28日向赵腾开具的金额为38000元设计费发票1张；9．小米通讯技术有限公司于2018年8月11日开具的价格为5596元的发票1张。二、经营损失654323元，为此提交采购办公用品发票若干及劳务费情况说明；审理中，赵腾表示其搬离涉案房屋时将部分办公用品搬走，部分遗留在涉案房屋，现已遗失。三、加盟损失1197779元，为此提交，1．2017年11月22日，赵腾作为乙方与案外人北京凯瑞联盟教育科技有限公司作为甲方签订的《芝麻街英语特许经营协议》一份，载明北京凯瑞联盟教育科技有限公司许可赵腾向适龄儿童提供“芝麻街英语”课程内容及教学服务，特许授权期限自2017年11月22日起到2023年2月21日止，许可使用费为1280000元，保证金128000元，装修设计费38000元，同时约定乙方保证将在本协议签订后90日内成立培训中心并取得合法运营所需全部证照，乙方违反前述保证的，甲方有权在前述期限届满时或其后任何时间内书面通知乙方单方解除该协议，且不予退还乙方根据该协议已缴纳的许可使用费、履约保证金和管理费等全部费用；刷卡单8张及发票7张，显示赵腾向北京凯瑞联盟教育科技有限公司支付各项费用共计1336000元；2．赵腾与案外人北京凯瑞联盟教育科技有限公司签订的《解约协议》一份，载明因涉案房屋无法取得从事儿童教育的资格或相关证照，致使赵腾无法履行《芝麻街英语特许经营协议》，双方一致同意解除，北京凯瑞联盟教育科技有限公司退还赵腾780000元；3．北京凯瑞联盟教育科技有限公司开具的管理费发票3张，金额共计224640元；4．北京凯瑞联盟教育科技有限公司开具的芝麻街英语教材教辅会员服务包发票52张，金额共计449280元；5．北京凯瑞联盟教育科技有限公司开具的课件、教案发票1张，金额共计5859元。四、中介损失140000元，为此提交，1．赵腾与案外人北京宝隆房地产经纪有限公司签订的《服务确认书》，载明成交物业为涉案房屋，成交金额为140000元，应收佣金140000元；2．北京宝隆房地产经纪有限公司于2018年4月10日开具的收据1张，载明赵腾向其付款140000元。本案审理中，赵腾向法院提出鉴定申请，要求对涉案房屋内的装修价值进行评估。法院依法委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对赵腾的上述申请进行鉴定，但鉴定机构因无法进入现场勘测、无法获得装修材料标准及工程量，缺少评估必备材料，故予以退案。本案审理中，法院电话咨询北京市朝阳区教育委员会赵腾申请办理教学许可证事宜。该委工作人员答复法院称，如当事人提交的材料不齐全，该委将不接受申请人之申请，申请材料包括产权证明等文件，因此无法查询赵腾的申请材料。该委工作人员另称，其颁发教学许可证系依当事人申请，只要材料齐全，并不多作限制。经查，设立民办非学历培训机构（许可类）需向相关主管部门提交房屋租赁合同及房屋产权证原件和复印件1份。另查，黄钰峰原为锦恒投资公司的法定代表人。锦恒投资公司为此次诉讼支付律师费20000元。一审法院认为，赵腾与锦恒投资公司签订的《承包经营合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定各自履行相关义务。双方争议焦点在于对于合同中约定的“相关证照”的范围。一审法院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方在合同中明确约定承租涉案房屋系用于经营“芝麻街英语教育”，按照双方订立合同的目的及生活常理，开展民办教育培训需要获得相关教育主管机构的行政许可，故而相关证照不仅包括一般营业活动必需的营业执照，也应包括民办非学历教育许可证等与开展符合涉案房屋租赁用途的所有相关证照。锦恒投资公司辩称涉案合同所约“相关证照”仅为营业执照之辩称意见，一审法院不予采信。根据本案查明的事实，赵腾于2018年4月在接收涉案房屋后即开始装修涉案房屋，在此过程中一并办理营业执照。现有证据虽仅能证明赵腾自2018年9月4日才开始催促锦恒投资公司提供产权证明办理教育许可证，但综合涉案合同的履行情况、赵腾与沈军的电话沟通情况，赵腾于2018年5月初先后给付沈军营业执照中介加急代办费、办理芝麻街英语朝阳教委国资中心经营场所证明费用，以及赵腾于2018年7月9日向锦恒投资公司承诺在教育部门颁发教育培训许可资质前，不得进行户外广告宣传、对外招生及任何营利性培训等事项来看，一审法院有充足理由相信，锦恒投资公司对于赵腾开办芝麻街英语教育机构需要产权证明办理教育许可证是知情的，且赵腾已于2018年9月份之前多次催促锦恒投资公司开具产权使用证明。此后，赵腾又多次通过电话、短信、律师函等方式通知锦恒投资公司及时为其办理，但锦恒投资公司仍然消极应对，致使赵腾无法办理教育许可资质，无法实现合同目的，构成根本违约。在此情况下，赵腾于2018年9月29日向黄钰峰发送短信，通知锦恒投资公司解除涉案合同，并无不当。根据一审法院向相关机构查询的情况来看，北京春晨教育咨询有限公司的经营范围及教育行业监管政策等，并非赵腾办理相关证照的实质障碍。再者，《律师函》所载“2日办理期限”系赵腾多次催办后确定的时间，如前所述，赵腾催告时间已达数月，考虑到赵腾租赁涉案房屋的用途及教育培训机构秋季招生时间，该催告时间业已形成合理时限。另外，从双方沟通过程来看，锦恒投资公司对于赵腾装修涉案房屋事宜明确知晓，赵腾虽未提交书面申请，但在对方未明确提出异议的情况下，应视为锦恒投资公司同意赵腾之装修行为。因此，对于锦恒投资公司之赵腾构成违约的辩称／诉称意见，一审法院均不采信。基于上述事实，对于双方所主张的各项诉求，一审法院分项论述如下：关于合同解除时间一节。本案审理中，双方均认可涉案合同于2018年9月27日解除，一审法院对此不持异议，故确定涉案合同于该日解除。关于租金、保证金一节。涉案合同约定，锦恒投资公司未能协助赵腾办理相关证照，应返还之前收取赵腾的所有费用。故锦恒投资公司应退还其向赵腾收取的房屋租金及保证金。关于赵腾主张的各项损失一节。现锦恒投资公司构成根本违约，故赵腾有权要求锦恒投资公司赔偿因其违约行为给赵腾造成的实际损失。具而言之，针对赵腾所主张的装修损失，根据赵腾提供的房屋装修合同及转账记录等证据，可以看出赵腾为装修涉案房屋支出1400000余元，另有560000元尚未结清。现因涉案房屋不具备装修残值鉴定条件，故一审法院依据涉案合同所约年限、赵腾的实际投入及涉案房屋使用时间等因素，酌情确定该部分损失为1800000元。针对赵腾所主张的经营损失，因该项损失所指向的为可移动的物品或劳务，审理中赵腾亦认可其已将大部分物品搬离涉案房屋，而相关劳务并非赵腾不能租赁涉案房屋之直接损失，故一审法院对其该项主张不予支持。针对赵腾所主张的加盟损失，赵腾与案外人北京凯瑞联盟教育科技有限公司签订的《解约协议》虽载明因涉案房屋无法取得从事儿童教育的资格或相关证照，致使赵腾无法履行《芝麻街英语特许经营协议》，双方一致同意解除，北京凯瑞联盟教育科技有限公司退还赵腾780000元。但是根据本案查明的事实，赵腾与锦恒投资公司签订涉案合同时，《芝麻街英语特许经营协议》约定的“协议签订后90日内成立培训中心并取得合法运营所需全部证照，乙方违反前述保证的，甲方有权在前述期限届满时或其后任何时间内书面通知乙方单方解除该协议，且不予退还乙方根据该协议已缴纳的许可使用费、履约保证金和管理费等全部费用”解除条件已经成就，故锦恒投资公司违约行为并非赵腾与相关人员解约的唯一原因，因此赵腾主张锦恒投资公司赔偿全部损失，一审法院不予支持。但涉案合同签订时，锦恒投资公司已知晓赵腾承租涉案房屋系用于开办“芝麻街英语”培训机构，锦恒投资公司的违约行为导致赵腾在一定期限内未能有效使用该特许经营许可，应当赔偿该期限内的相应的损失。一审法院综合考虑涉案合同持续时间、特许经营许可期限和对价等因素，根据公平原则和诚信原则，酌情确定该部分损失为100000元。针对赵腾所主张的中介费损失，确为锦恒投资公司违约所致，故赵腾该项诉请于法有据，一审法院予以支持。关于律师费和公证费一节。因锦恒投资公司为违约方，故其无权要求赵腾赔偿上述费用。判决：一、确认赵腾与北京锦恒投资管理有限公司于二〇一八年四月九日签订的《承包经营合同》于二〇一八年九月二十七日解除；二、北京锦恒投资管理有限公司于判决生效之日起七日内退还赵腾房屋租金八十五万元、保证金四十二万五千元；三、北京锦恒投资管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿赵腾各项经济损失共计二百零四万元；四、驳回赵腾的其他诉讼请求；五、驳回北京锦恒投资管理有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费48552元，由赵腾负担17964元（已交纳），由北京锦恒投资管理有限公司负担30588元（赵腾已预交20604元，北京锦恒投资管理有限公司于判决生效之日起七日内给付赵腾；余9984元于判决生效之日起七日内交至一审法院）。反诉案件受理费425元，由北京锦恒投资管理有限公司负担（已交纳）。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，二审期间双方对于涉案合同于2018年9月27日解除均无异议，本院予以确认。锦恒投资公司同意退还赵腾房屋租金八十五万元、保证金四十二万五千元，本院不持异议，予以维持。结合双方二审期间的诉辩主张及事实查明情况，本案二审期间的争议焦点为锦恒投资公司是否违约以及如构成违约应承担的责任。就此，本院认为，根据合同约定，锦恒投资公司应积极配合赵腾办理相关证照，并且提供给赵腾办照所需的所有手续，因锦恒投资公司手续原因，导致赵腾不能正常办理相关证照的，锦恒投资公司应返还之前收取赵腾的所有费用，并解除合同。根据在案证据材料，可以确认锦恒投资公司存在未能及时配合赵腾办理教育许可证的情况，根据前述合同约定，锦恒投资公司已经构成违约，就此，锦恒投资公司辩称合同约定的相关证照仅指营业执照并不包括教育许可证，本院认为，双方在合同中明确约定承租涉案房屋系用于经营“芝麻街英语教育”，而双方于2018年7月9日签署的承诺书亦表明，双方均知悉使用涉案房屋开展经营活动即对外宣传及招生、培训等均应以取得教育培训许可证为前提条件，按照双方订立合同的目的及生活常理，开展民办教育培训需要获得相关教育主管机构的行政许可，故而相关证照不仅包括一般营业活动必需的营业执照，也应包括民办非学历教育许可证等与开展符合涉案房屋租赁用途的所有相关证照，故本院对锦恒投资公司的相应主张不予采纳，经赵腾多次、以多种方式进行催告，锦恒投资公司在合理期限内未能配合赵腾办理教育许可证，导致涉案合同因赵腾订立合同的目的无法实现而解除，已经构成违约。因锦恒投资公司违约，根据合同约定其自应退还赵腾已收取的押金及租金，并赔偿给赵腾造成包括装修、装饰损失在内的损失,同时，根据法律规定，违约方亦应承担相应的赔偿守约方损失的违约责任。就本案而言，赵腾的损失包括装修损失、特许经营损失以及中介费损失。针对装修损失，赵腾已经申请就涉案房屋的装修价值进行司法鉴定，但因鉴定机构无法进入现场勘测，不具备鉴定条件而退案处理，在赵腾已将涉案房屋腾退的情况下，锦恒投资公司作为涉案房屋出租人应对于因上述原因无法通过鉴定方式确定装修损失承担不利后果。在此情形下，一审法院结合赵腾提交的相关合同及支付凭证、票据材料、经公证的实际装修情况以及合同年限等案件实际情况所酌情确定的损失数额180万元，属合理裁量范围，本院不予调整。关于特许经营损失，一审法院根据相关特许经营协议及本案实际情况所酌情确定的损失金额10万元亦无明显不当之处，本院亦不做调整。关于中介费损失14万元，属于赵腾因违约所受实际损失，一审法院予以支持正确。综上所述，一审法院所确定的损失数额204万元并无明显不当之处，本院予以维持。锦恒投资公司另提出一审判决重复要求锦恒投资公司承担了违约责任及赔偿责任，且赔偿责任的范围超出其签订合同时的合理预期。对此，首先，一审判决基于涉案合同中关于违约责任的约定，判令锦恒投资公司退还租金，并赔偿因锦恒投资公司导致合同解除的装修损失、加盟损失及中介费损失，上述租金与装修等各项损失分属不同损失，相互之间并不存在冲突及重复情形；其次，基于涉案合同约定的租赁用途以及赵腾可以进行装修的内容，锦恒投资公司在签订合同时理应知悉赵腾租赁涉案房屋系用于开办教育培训机构，且需按使用用途对涉案房屋进行装修，进而对其违约可能造成赵腾无法利用租赁物正常经营导致的租金损失，以及因合同提前解除导致的装修损失、加盟损失及中介费损失均应具有合理预期。故而锦恒投资公司的上述上诉主张均缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，北京锦恒投资管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23120元，由北京锦恒投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 薛 妍二〇二一年五月二十日法官助理 杨俊逸书 记 员 王 艳