江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终713号上诉人（原审被告）：王翔，男，1965年7月14日出生，住南通市通州区。被上诉人（原审原告）：南通市通州区姜灶供销社有限责任公司，住所地南通市通州区川姜镇姜灶社区居委八组。法定代表人：陈新元，董事长。委托诉讼代理人：王鑫，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。原审被告：沈亚生，男，1964年10月17日出生，住南通市通州区。上诉人王翔因与被上诉人南通市通州区姜灶供销社有限责任公司（以下简称姜灶供销社）及原审被告沈亚生房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2020）苏0612民初5153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王翔上诉请求：1.请求二审法院判令被上诉人承担上诉人在承包姜灶供销社租用二楼四间、底楼五间、小房屋六间(其中三间是顾晓黎自建房)，维修总费用8万元；4号门面房所浇筑的场地费用3万元；二楼阳台扩建20平方米费用计人民币7000元，以上三项合计11.7万元。2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：2013年其与被上诉人签订的房屋租赁合同(租用二楼四间、底楼五间、小房屋六间)，是由姜灶供销社法人代表陈新元委托沈亚生、陈新元的内弟顾晓黎与其签订的，租期为5年。其到现场以后发现该房屋已经是废弃破旧的房屋，不避风雨，其通过陈新元、沈亚生对上述房屋进行了彻底维修，用去维修费8万元。4号门面房门前场地为泥地，杂草丛生，其请人用水泥浇筑的场地费用计3万元；二楼阳台扩建20平方米费用计7000元。根据有关法律规定要求被上诉人支付其对该房屋维修、改建及装潢的所有费用11.7万元。被上诉人姜灶供销社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人如果要求被上诉人支付房屋维修改建及装潢的费用，应当采取正确的诉讼程序来主张，而不是通过上诉的方式，请求驳回上诉，维持原判。原审被告沈亚生述称，其租给王翔五年租金1万元，其与王翔签订合同时已说明了产生什么费用与其无关。姜灶供销社向一审法院起诉请求：1.判令王翔、沈亚生立即交还其生产资料部4号门面房二楼西边四间员工宿舍（92.4平方）；2.判令王翔立即交还其4号门面房二楼西边阳台（23.66平方）、4号门面房内部楼梯（27.56平方）；3.判令王翔、沈亚生支付其房屋占用费（自2020年5月1日起，按照18.24元/天，计算至实际返还第一项诉请房屋之日止）；4.判令王翔支付其4号门面房一楼租金损失（自2020年5月1日起，按照70.2元/天，计算至实际返还第二项诉请房屋之日止）；5.诉讼费由王翔、沈亚生负担。2020年11月4日庭审中，姜灶供销社增加诉讼请求：要求解除其与沈亚生不定期租赁关系。一审法院认定事实：2013年4月20日，王翔、沈亚生签订租房协议，约定将姜灶供销社生产资料部二楼西侧房屋四间出租，租期五年，租金10000元。租赁期间王翔可根据需要对房屋进行修缮，费用与沈亚生无关。2020年3月9日，沈亚生委托殷祖平与王翔订立合约，约定依照原有合约房租已付至2022年5月1日。2020年3月9日，王翔向殷祖平微信转账5000元。2020年4月25日，姜灶供销社向王翔发出限期搬离、拆除告知函，责令王翔限期搬离并恢复原状。2020年5月6日，殷祖平向王翔微信转账5000元，王翔未收取。另查明，2006年12月31日，姜灶供销社与沈亚生签订房屋使用承包合同，由沈亚生承租位于原生产资料部二楼宿舍四间，承包费用480元/年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。2018年7月1日，姜灶供销社法定代表人陈新元向沈亚生出具通知，载明沈亚生租赁生产资料部二楼宿舍四间，自2018年7月1日以新订合同为准，价格250元/年/间，以前的房价按原合同计算。又查明，案涉房屋系姜灶供销社农业生产资料经理部所有，姜灶供销社农业生产资料经理部改制为通州市姜灶供销社有限责任公司生产资料经理部。通州市姜灶供销社有限责任公司生产资料经理部系南通市通州区姜灶供销社有限责任公司分公司，目前企业状态为吊销。2020年4月20日，姜灶供销社与案外人郁春华签订房屋租赁合同，将生产资料部二楼1.5间房屋，以三年5000元价格出租。审理中，王翔表示2013年承租案涉房屋时，沈亚生曾与其说过，如姜灶供销社要房需要其腾房，其说可以的。沈亚生认可2020年3月姜灶供销社向其要求收房。一审法院认为，姜灶供销社法定代表人陈新元于2018年7月1日出具通知，可以视为双方对生产资料部4号门面房二楼西边四间员工宿舍订立了新的租赁协议，该协议合法有效。因该协议未订立租赁期限，应视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。庭审中，沈亚生认可姜灶供销社已于2020年3月向其收房，应视为已在合理期限通知承租人。故以2020年11月4日姜灶供销社当庭主张解除双方不定期租赁关系时间，为姜灶供销社与沈亚生租赁关系解除时间。因姜灶供销社与沈亚生之间的租赁关系已于2020年11月4日解除，故王翔、沈亚生之间的转租协议自2020年11月5日起无效。案涉四间宿舍现由王翔占有使用，故王翔应负有腾房义务，并承担逾期腾房占有使用费。沈亚生并非房屋实际占有人，且姜灶供销社应当明知案涉房屋由王翔承租使用，但未在法定期限内提出异议，故沈亚生不应承担腾房及支付占有使用费的义务。王翔虽仅承租二楼四间房屋，但其认可通往四间房屋需经过阳台、楼梯，且阳台、楼梯中仍有废弃物品没有清理，故王翔对阳台、楼梯应承担腾空交还的附随义务。对于4号门面房一楼租金损失，姜灶供销社未能举证证明王翔停放车辆、摆放丧事用品与其一楼门面房无法出租存在因果关系，故对其要求王翔支付4号门面房一楼租金损失的诉讼请求，不予支持。对于四间宿舍占有使用费标准，沈亚生应按照250元/年/间的标准，承担2020年5月1日起至2020年11月4日止房屋租金512元（250元/年/间×187天×4间）；王翔应参照案外人郁春华承租的相邻二楼房屋租金标准12.18元/天（5000元÷3年÷1.5间×4间），承担2020年11月5日起至实际交还之日止的房屋占用使用费。至于2020年11月4日前房屋租金，可由沈亚生另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审判决：一、确认姜灶供销社与沈亚生不定期租赁关系于2020年11月4日解除；二、王翔返还姜灶供销社生产资料部4号门面房二楼西边四间宿舍；三、沈亚生支付姜灶供销社房屋租金514元（计算至2020年11月4日）；四、王翔返还姜灶供销社生产资料部4号门面房二楼西边阳台、楼梯；五、王翔支付姜灶供销社生产资料部4号门面房二楼西边四间宿舍占有使用费（按照12.18元/天的标准，自2020年11月5日起计算至实际返还之日止）；上述第二、三、四、五项义务于判决生效之日起十五日内履行。六、驳回姜灶供销社的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（姜灶供销社已垫付），由王翔负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据一审查明的事实，王翔系与沈亚生签订的租房协议，王翔主张租房协议由姜灶供销社法人代表陈新元委托沈亚生、陈新元的内弟顾晓黎与其签订，但并未就此提供相应证据予以证实，姜灶供销社亦对此不予认可，故王翔该主张不能成立。根据合同相对性原理，王翔主张姜灶供销社赔偿相关费用无合同和法律依据，其一审亦未提起反诉，本院就其二审提出的相关诉讼请求不予理涉。王翔与沈亚生签订的租房协议亦约定修缮费用与沈亚生无关，约定的五年租赁期限也已届满，且王翔亦无充分证据证明其主张的相关费用数额。综上，王翔的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王翔负担。本判决为终审判决。审判长 钱 锋审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二一年五月六日书记员 何梦玲