四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川03民终183号 上诉人（一审被告、反诉原告）：自贡市英祥房地产开发有限公司，住所地四川省自贡市汇东丹桂大街英祥商厦。 法定代表人：冯培祥，董事长。 委托诉讼代理人：兰志强，四川拓宇律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：自贡市君阳物业有限公司，住所地四川省自贡市自流井区南苑街学府丽景3幢5-6/7-20号。 法定代表人：林淑君，执行董事。 委托诉讼代理人：杨若辉，男，1967年12月19日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。系该公司员工。 委托诉讼代理人：李刚，四川新大律师事务所律师。 上诉人自贡市英祥房地产开发有限公司（简称英祥房产公司）因与被上诉人自贡市君阳物业有限公司（简称君阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院(2020)川0302民初2089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 英祥房产公司的上诉请求为：1.请求撤销一审判决第二项、第三项、第五项，依法改判君阳物业公司赔偿上诉人占用地下车库2个停车位损失16,280.00元及违约损失187,702.11元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其上诉理由为：1.一审认定被上诉人未尽到英祥丽都新居小区管理和维护义务，致使小区环境脏乱差现象严重，被上诉人在履行物业服务合同上存在根本违约行为。由于被上诉人的违约行为，影响上诉人28套房屋无法销售，上诉人要求被上诉人承担28套房屋销售均价5%的损失是合情合理的；2.被上诉人占用上诉人地下车库2个车位应当赔偿损失。车位损失按每车位每月220.00元，自2016年8月1日至2019年9月1日共计37个月，应为16,280.00元。一审判决酌定10,000.00元缺乏依据。 君阳物业公司的答辩意见为：一审判决被上诉人承担车位损失10,000.00元是不合理的。上诉人未出售的28套房屋与被上诉人的物业服务没有直接关系，被上诉人不承担责任。请求驳回上诉，维持原判。 君阳物业公司一审诉讼请求为：1.被告给付原告欠缴的物业服务费138,068.78元；2.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：英祥·丽都新居系被告英祥房产公司2010年开发建设的小区。截至2020年12月，被告在该小区内尚有28套建筑面积共计4085.09平方米的存量房未予销售，现处于空置状态，分别为1号楼5-6/7-19号、5-6/7-20号、5-6/7-21号；2号楼1-6/7-14号、2-6/7-10号、3-6/7-9号、6-6/7-14号、6-6/7-15号；3号楼3-6/7-21号、3-6/7-22号、3-6/7-23号、3-6/7-24号、4-6/7-17号、4-6/7-19号、4-6/7-20号、5-6/7-13号、5-6/7-14号；4号楼1-6/7-21号、1-6/7-22号、1-6/7-23号、1-6/7-24号、2-6/7-21号、2-6/7-22号、2-6/7-23号、2-6/7-24号、3-6/7-22号、3-6/7-23号、3-6/7-24号。 英祥·丽都新居交房后，被告及小区业主委员会先后聘请多个物业服务公司提供物业服务。2016年6月1日，小区业主委员会（自贡市丽都新居小区业主委员会）与原告签订了《丽都新居小区物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务；服务事项包括道路、楼道、绿地，房屋公共部位的清洁卫生、垃圾收集、清运等；住宅用房物业服务费按建筑面积0.60元/平方米/月收取，物业服务费收取日期为每季度第一个月前10日收取；服务期限为三年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止；业主或物业使用人逾期三个月未能按时足额交纳物业服务费的，原告有权按有关规定收取5‰日的滞纳金。原告自2016年4月1日入住该小区进行物业管理，合同约定期限到期后，继续为小区提供物业服务至今。 英祥·丽都新居地下车库的产权人现为被告英祥房产公司，至今未予销售，自交房后未移交给历任物业服务公司，一直由被告自行经营管理，对小区业主出租及临停，被告提供的证据反映固定车位2018年、2019年的月租金为220.00元。原告入住该小区后，以无垃圾堆放位置为由将清洁用具、垃圾桶等堆放在进地下车库左手边第一二个车位上。被告于2019年7月11日短信通知原告因停车场临停车位不够，欲将入库左侧的一排调整为临停车位，要求原告尽快清理出占用的车位。经双方多次磋商，原告于2019年9月将清洁用具等搬移至小区后门，未再占用该车位。 自原告2016年4月1日入住该小区以来，被告即未向原告缴纳过物业服务费，截止2020年11月30日，共计56个月。 另，根据被告提交的现场照片结合一审法院现场走访，发现被告未销售的28套房屋均系6跃7楼即顶楼，未销售房屋所在楼道内因长期未做清洁卫生，导致灰尘较多、废弃杂物堆积严重。尤其是3号楼3单元6楼及4号楼1单元6楼，因所有房屋均未销售，5楼以上的楼梯、通道内堆放较多废弃纸箱、多个废弃食用油桶、婴幼儿推车、业主装修换下的防盗门、装修残料等杂物。 一审法院认为：本案的争议焦点：（一）本诉部分。1.被告抗辩空置房按50%缴纳物业费是否成立；2.物业费是否应当酌减。（二）反诉部分。1.被告所有的28套空置房屋未销售是否与原告有关；2.被告主张的原告占用停车位损失是否成立。 第一，关于被告抗辩空置房按50%缴纳物业费是否成立问题。一审认为，原告与丽都新居业主委员会签订的《丽都新居小区物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”及《四川省物业管理条例》第五十二条第一款“已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担”的规定。被告是英祥·丽都新居的建设单位，同时也是该小区案涉28套未出售空置房的业主，故上述《丽都新居小区物业服务合同》对包括被告在内的该小区所有业主均具有约束力。原告提供了物业服务，被告作为房屋所有人应当按约定交纳物业服务费。被告抗辩空置房应按50%收取物业费的主张没有合同依据及法律依据，其理由不成立，一审不予采纳。 第二，关于物业费是否应当酌减问题。一审认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，拒绝缴纳物业费的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的前提之下。《丽都新居小区物业服务合同》载明原告作为物业服务公司服务事项包括楼道、房屋公共部位的清洁卫生、垃圾收集、清运等，但根据查明的事实，在被告未销售的空置房楼道内明显存在因长期未做清洁卫生导致灰尘较多、废弃杂物堆积严重的现象，属于履行物业服务合同有重大瑕疵。对被告抗辩原告违反合同约定，请求酌减30%的主张，一审予以采纳。综上，被告应支付原告物业服务费96,081.00元（4085.09平方米×0.60元／平方米／月×56个月×70%）。 第三，关于28套空置房屋未销售是否与原告有关的问题。一审认为，被告作为英祥·丽都新居小区的开发建设单位，其开发建设的房屋是否销售有多方面的原因，自被告开盘销售至原告入住该小区间隔几年时间内均未将上述房屋销售，足可见与原告并无直接的因果关系。且被告亦未举证证明房屋未能销售系原告服务不达标导致，应承担举证不能的法律后果。故对被告主张原告赔偿其房屋未能销售的资金占用利息的反诉请求，一审不予支持。 第四，被告主张的原告占用停车位损失。一审认为，根据《中华人民共和国物权法》第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的规定。被告作为英祥·丽都新居小区地下车库的所有人，依法享有对车库占有、使用、收益和处分的权利。原告以被告未提供物业用房为由占用被告地下车库的理由不能成立，其占用车库堆放清洁工具的行为侵害了原告的物权，导致被告不能对其占用的2个停车位租赁进而获得收益，依法应当承担民事责任。对被告反诉主张的停车费损失，结合被原告占用的2个车位的位置及后期规划用于临停车位的实际情况，一审酌情确定为10,000.00元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《四川省物业管理条例》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决，1.被告自贡市英祥房地产开发有限公司支付原告自贡市君阳物业有限公司自2016年4月1日至2020年11月30日的物业服务费96,081.00元；2.原告自贡市君阳物业有限公司赔偿被告自贡市英祥房地产开发有限公司因占用地下车库2个停车位截止2019年9月的损失10,000.00元；3.品迭上述第一、二项，被告自贡市英祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告自贡市君阳物业有限公司86,081.00元；4.驳回原告自贡市君阳物业有限公司的其他诉讼请求；5.驳回被告自贡市英祥房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费3,061.00元，反诉案件受理费2,865.00元，由被告自贡市英祥房地产开发有限公司负担4,904.00元，原告自贡市君阳物业有限公司承担1,022.00元。 二审中,双方当事人均无证据提交。 二审查明的案件事实与一审相同，对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点主要为：1.被上诉人君阳物业公司提供的物业服务是否与上诉人英祥房产公司未出售房屋存在直接关系，君阳物业公司是否应承担责任；2.地下车库2个车位的损失计算问题。一，关于君阳物业公司提供的物业服务是否与英祥房产公司未出售房屋存在直接关系，君阳物业公司是否应承担责任的问题。一审已查明，英祥房产公司未销售的28套房屋均系6跃7楼即顶楼，所在楼道内因长期未做清洁卫生，导致灰尘较多、废弃杂物堆积严重，这应属被上诉人君阳物业公司提供的物业服务不到位不符合合同约定的行为。上诉人英祥房产公司的28套房屋未能出售，应是多种因素所致，但不可否认的是君阳物业公司提供的物业服务对房屋的销售产生了负面影响，故君阳物业公司提供的物业服务与英祥房产公司未出售房屋存在一定的关系，应承担相应责任，本院酌定支持英祥房产公司未出售房屋损失10,000.00元。二、关于地下车库2个车位的损失计算问题。君阳物业公司长期占用英祥房产公司所有的地下车库2个车位，侵犯了其物权，应当承担相应责任。一审判决根据车位的具体位置及后期规划等实际情况，酌情确定了损失10,000.00元，本院认为并无不妥，应予维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决基本适当，唯有在处理上诉人英祥房产公司反诉请求上判决不当，本院予以纠正。上诉人英祥房产公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省自贡市自流井区人民法院(2020)川0302民初2089号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、撤销四川省自贡市自流井区人民法院(2020)川0302民初2089号民事判决第三项、第五项； 三、被上诉人自贡市君阳物业有限公司赔偿上诉人自贡市英祥房地产开发有限公司违约损失10,000.00元； 四、品迭所有款项后，上诉人自贡市英祥房地产开发有限公司支付被上诉人自贡市君阳物业有限公司自2016年4月1日至2020年11月30日的物业服务费76,081.00元 本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费4,179.60元，由上诉人英祥房产公司负担3,657.10元，由君阳物业公司负担522.50元。 本判决为终审判决。 审判长 邓 伟 审判员 王家玉 审判员 马 超 二〇二一年五月十三日 书记员 黄 毅