海城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0381民初587号原告：商荣军，男，1975年9月22日出生，汉族，住海城市。被告：海城市南台房屋开发有限责任公司，统一社会信用代码证号91210381723732635H。住所地海城市南台镇新昌大街12号。法定代表人：郑万喜。被告：海城市中正物业管理有限公司，统一社会信用代码证号912103813190436947。住所地海城市西柳镇怡景湾花园商住小区7号楼。法定代表人：徐永刚。委托诉讼代理人：徐洪岩，系该公司员工。原告商荣军诉被告海城市南台房屋开发有限责任公司（以下简称南台开发有限公司）、海城市中正物业管理有限公司（以下简称中正物业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月3日公开开庭进行了审理，原告商荣军、被告海城市中正物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐洪岩到庭参加诉讼，被告海城市南台房屋开发有限责任公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告商荣军诉称：2016年11月24日，原告与南台开发有限公司签订《怡景湾花园商品房认购协议》于2016年11月29日签订《商品房买卖合同（预售）》。原告采取一次性付款的方式购买了南台开发有限公司开发的怡景湾花园小区1号楼1单元22层1号，102.2平方米商品房，南台开发有限公司让利最终确定房屋销售价格为268000元。原告足额支付了购房款。被告中正物业是南台开发有限公司指定的前期物业服务企业，于2017年3月2日代收了原告7206元公共维修基金，被告于2017年3月2日实际交付房屋。南台开发有限公司作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付了全部购房款，履行了付款义务后，并且已实际交付了房屋，商品房买卖合同即依法成立。南台开发有限公司应依据《商品房买卖合同（预售）》约定在合同签订之日起30日内，办理商品房预售合同登记备案手续。根据《城市房地产开发经营管理条例》法律规定，房屋交付使用之日起90日内办理不动产权属证书。被告已经于2017年3月2日正式交付房屋，且被告中正物业要求其原告办理商品房预售合同登记备案手续并办理不动产权属证书，但被告中正物业以种种理由搪塞，给原告造成经济损失和精神痛苦。原告诉至法院，请求判令：1.被告海城市南台房屋开发有限责任公司给原告出具正式商品房销售发票，并给原告办理商品房预售合同登记备案手续；被告海城市中正物业管理有限公司将代收原告的公共维修基金7206元交付到不动产权登记部门，被告海城市南台房屋开发有限责任公司给原告办理不动产权属证书；2.二被告支付逾期办理不动产权属证书的违约金44095.31元。（以总房款268000元为基数，从2017年6月2日-2020年10月31日，按照中国人民银行同期贷款利率标准。）；3.诉讼费由二被告承担。被告海城市南台房屋开发有限责任公司未答辩。被告海城市中正物业管理有限责任公司辩称：产权证与物业公司不发生关系，应予开发商联系，物业公司没有权利办理产权证，关于违约金，我公司并未收取购房款，不应由我公司支付违约金，关于公共维修基金，原告于2017年6月20日缴纳，我方于2018年接手，这笔钱接收后的公司并未收到。经审理查明：2016年11月24日，原告与被告南台开发公司签订《怡景湾花园商品房认购协议》，2016年11月29日签订《商品房买卖合同（预售）》，原告采取一次性付款的方式购买了南台开发公司开发的“怡景湾花园小区”1号楼1单元22层1号预测建筑面积102.2平方米商品房，房屋销售价格为268，000元，原告于2016年11月29日交付南台开发公司268，000元。2017年3月2日原告向被告中正物业公司交纳了水费、电费、垃圾费等、公共维修基金7,407元，且于当日办理了入住手续，现居住该房屋至今。被告南台开发公司未协助原告办理房屋所有权登记手续。上述事实，除原、被告的陈述外，原告提供的证据有：怡景湾商品房认购协议、专用收款收据2份、2017年3月2日专用收款收据4份。被告中正物业提供的证据有：变更登记核准通知书、物业管理合同。以上证据经庭审质证及本院审查所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，原告与被告南台开发公司签订的《怡景湾花园商品房认购协议》及《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告南台开发公司是否应为原告办理房屋所有权证书及承担给付逾期办证违约金的责任问题一节，因被告南台开发公司作为案涉房屋的出卖方，原告作为买受方，原告已按合同约定交付全部购房款，且已实际入住，被告南台房屋开发公司应当在具备办理房屋所有权证条件时依法履行协助购买人办理产权证等合同附随义务，但至起诉之日被告仍未能取得房屋权属证书，故对原告要求被告南台开发公司为其办理房屋所有权证书的项诉讼请求，本院予以支持。另依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告南台房屋开发公司亦应当承担违约责任，故原告要求被告南台房屋开发公司支付逾期办证违约金符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告要求中正物业公司承担给付逾期办证违约金的请求，因不符合法律规定，故本院对该项主张不予支持。关于违约金数额计算的问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出售人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”及最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。合同没有约定或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”而前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条均为参照性规定或意见，非应当性规定或意见。结合本案实际情况，其一、原告已经实际接收房屋，入住使用，逾期办证行为并未实际影响原告对房屋的占有使用，基于居住的主要合同目的能够实现；其二、原告并未对其实际损失提供证据予以证明，在此情况下，法律是对其可期待物权凭证的保护，是法律利益的保护，而非现实可见损失的赔偿，违约金数额量化依据并不明确；其三、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，即一方当事人因违约而付出的成本应有一定的限度；其四、被告在承担逾期办证违约金赔偿责任后，依然要履行协助原告办理房屋权属证书的合同附随义务。综上，本院认为，被告南台开发公司未按约定时间履行协助原告办理产权登记的义务，应承担相应违约金给付责任，但违约金数额的确认应综合考虑该违约行为造成的后果、损失的实际情况、违约成本的预见及该约定行为是否还有条件继续履行等情况予以考量，另外，依照2019年8月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的标准及2020年8月20日最高人民法院发布新修订的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，结合本案上述实际情况及原告的诉讼请求，本院酌定认为，本案违约金数额的计算以原告已付购房款总额为基数，按年3％标准计收为宜。关于原告要求被告支付自2017年6月2日至2020年10月31日的违约金，因原告于2017年3月2日入住，自交房屋交付之日起90日期限届满（即至2017年6月2日）原告未取得房屋产权证，则被告应当承担违约责任。而原告于2021年1月12日起诉，要求给付2017年6月2日至2020年10月31日的违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”从起诉之日即2021年1月12日倒推三年即2018年1月12日之后的违约金请求权未超过诉讼时效。但依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条之规定，因本案被告未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应当对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判，故本院对原告该主张予以支持。综上，被告南台开发公司应给付原告逾期办证违约金的数额为27，845.51元（268，000元×3%÷360天×1247天），故对原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下：一、被告海城市南台房屋开发有限责任公司于本判决生效后三十日协助原告商荣军办理房屋所有权登记手续；二、被告海城市南台房屋开发有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告商荣军违约金27，845.51元；三、驳回原告商荣军的其他诉讼请求。案件受理费542元，由原告承担200.54元，由被告海城市南台房屋开发有限责任公司承担341.46元。如果被告海城市南台房屋开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  侯晓梅二〇二一年五月二十八日书记员  吴舒楠