北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5220号上诉人（原审被告）：涂勇，男，1971年11月5日出生。委托诉讼代理人：吕德宝，北京升维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹，北京升维律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京金盛顺鑫置业投资有限公司，住所地北京市顺义区安平街3号。法定代表人：孙荣岗，董事长。委托诉讼代理人：舒畅，女，1977年1月15日出生。原审被告：邓彩云，女，1980年5月20日出生。上诉人涂勇因与被上诉人北京金盛顺鑫置业投资有限公司（以下简称金盛顺鑫公司）及原审被告邓彩云租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初17854号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。涂勇上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审，改判驳回金盛顺鑫公司的所有诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由金盛顺鑫公司承担。事实与理由：一、一审法院违反法定程序：1.遗漏必要共同诉讼参加人张某1；2.本案证人张某系金盛顺鑫公司委托诉讼代理人；3.一审法院认定的合同终止时间未经法庭举证质证和辩论；4.一审判决超出诉讼请求范围。二、一审判决事实认定不清：1.租赁合同合同目的未查清；2.我的身份未查清；3.我只承担了义务，却未享受与之相对应的权利；4.混淆了合同一方当事人张某1与证人张某的身份。金盛顺鑫公司辩称，同意一审判决。金盛顺鑫公司向一审法院起诉请求：1.请求确认我公司与邓彩云的租赁合同及补充协议于2020年4月27日终止；2.请求依法判令涂勇与邓彩云共同支付欠付的摊位使用费106932元；3.请求依法判令涂勇与邓彩云共同支付因自2020年4月28日合同终止后，拒不交还场地产生的摊位占用费77910.3元（自2020年4月28日计算暂至2020年9月5日，共130日）；4.请求判令涂勇与邓彩云承担违约金149170.14元（自2019年5月29日至2020年9月4日）；5.诉讼费由涂勇和邓彩云负担。一审法院认定事实：2017年9月25日，张某1（乙方）与金盛顺鑫公司（甲方）签订租赁合同，约定：甲方将位于北京市顺义区后沙峪镇安平街3号三楼FC区19、21号284.4平方米摊位出租给乙方开展约定的经营活动，经营行业为建材，产品类别为木门，品牌为梦天；本合同租赁期限为两年，自2017年10月28日起至2020年3月27日止；摊位及设施使用费共计284400元，综合服务费284400元；乙方违反本条付款义务的、逾期付费的，应按欠费总额向甲方支付每日3%的违约金；乙方应于合同签订之日向甲方交纳15000元的保证金；本合同解除或终止时，经甲方确认下列条件全部满足之日起一年后，保证金无息返还乙方：（1）乙方已付清一切应付款项，包括但不限于该摊位使用费、物业服务费、各类违约金、赔偿金及其他依法或依约应当支付的费用；……乙方存在提前解除合同、逃场或发生本合同与合同附件中约定甲方有权解除合同的乙方违约情形时，乙方所交保证金不予返还；乙方于合同签订之日，每个电表向甲方支付1100元电表押金，2000元的营业员押金；合同终止时，乙方如不能将摊位、设施及时归还，则从合同终止日次日起直至场地归还为止，乙方仍需向甲方支付场地使用费（按本合同摊位及设施使用费标准予以计算）及其他相关费用，并按双倍摊位及设施使用费的标准向甲方支付违约金，发生其他损失，乙方应一并予以赔偿；因本合同提前解除或者期限届满的，乙方应及时清理场地内所有的物品，逾期未清理的甲方有权将其物品撤出场地并通知乙方领取，所产生的仓储费及其他费用由乙方支付，若乙方自合同解除之日或者期届满后30日内仍未领取的，甲方视为乙方自愿放弃其所有权，甲方可自行处理，乙方不得以任何理由要求甲方赔偿；合同还约定了其他权利义务。后因梦天木门总代变更，2018年1月8日，邓彩云、张某1、金盛顺鑫公司签订业主变更申请表，内容为：我（原承租人）张某1拟将3FC-19、21摊位（面积237平方米）转让给新承租人邓彩云，并进行法人变更手续，转让后经营商品及品牌拟为梦天，我（原承租人）与新承租人在此保证：1.原经营中所发生的债权债务、经济纠纷、售后服务、客户投诉以及由此产生的经济责任等事项均由新承租人承担；2.严格按照市场部的有关规定办理相关手续及交纳相关费用；3.严格按照国家法律法规及贵公司市场管理规定进行守法经营。同日，邓彩云（乙方）与金盛顺鑫公司（甲方）签订补充协议，约定：甲乙双方于2017年9月25日签订的租赁合同，确认租赁三层FC区19、21号摊位，含公摊面积284.4平米，品牌为梦天，租金单价100元每月每平米；合同起止时间2017年10月28日至2020年3月27日，扣除所有优惠期后摊位设施使用费在合同期内共计539379元，第一次付款时间，2017年10月28日前交112779元，第二次付款时间，2018年4月28日前交142200元，第三次付款时间，2018年10月28日前交142200元，第四次付款时间，2019年5月28日前交142200元……。涂勇表示自承租之日起涉诉摊位即为其实际经营并交纳租金，是因为梦天公司要求加盟店的租赁合同要登记在代理商的名下，所以最开始由张某1签订租赁合同，后因梦天公司北京代理商更换，涂勇又协调将承租人改为了邓彩云。涂勇表示涉诉摊位实际承租人为其而非张某1或邓彩云。金盛顺鑫公司认可摊位租金交纳和经营由涂勇负责但认为邓彩云与涂勇之间系合作关系，应共同承担责任。涂勇交纳租金共计432447元，并向金盛顺鑫公司支付质保押金15000元，营业员押金2000元，电表押金1100元。涉诉合同于2020年4月27日到期，租金尚有106932元未付。2019年12月26日，金盛顺鑫公司员工通过微信通知涂勇，涉诉摊位要采取停电措施。涂勇表示2020年1月初就涉诉摊位金盛顺鑫公司不再卖电给涂勇。2020年年初，金盛顺鑫公司员工通过微信多次催促涂勇交纳租金，同时告知涂勇涉诉场地不会续租。4月5日，通知涂勇“清明节过了，梦天该封了”。涂勇提交的证据能够证明金盛顺鑫公司在2020年4月7日对涉诉摊位采取了封闭措施。金盛顺鑫公司开始表示封闭后留门上锁，之后又表示封闭后留门未上锁。2020年10月26日，金盛顺鑫公司将涉诉摊位内物品移到别处，并将摊位装修拆除。2020年4月8日至16日，金盛顺鑫公司员工张某与邓彩云微信联系，主要内容为：张某：邓总您好，梦天店截止4月27日已欠租金106932元，市场要通过诉讼收回店面并且追缴欠款，因为合同签约人是您，所以请邓总来市场做个情况说明书，今后的诉讼就会直接找涂老板，这样也就撇清和涂老板的关系了，对您没有任何损失。邓彩云：房租和实际经营都是涂勇，租金也一直是他交，他有拖欠租金你们早应该采取相关措施，现在这样找我们不合适吧？之前的合同租期去年就到期了，没有必要再做什么情况说明啊！张某：邓总，你过来做一下说明有这么难吗？这个是让您撇清关系，是让您从这个事件中摘出来，这个又没有什么损失。邓彩云：之前说一下就可以，不明白你们为啥要用催房租的形式催我写说明！张某：他当年是一年送了三个月，两年应该是送了六个月，他的合约期是到4月27日。邓彩云：情况说明签了，房租和相关事项就和我没关系了？顾虑你们找我要房租，不想卷入老涂着一堆事里，他和我们没有半毛钱关系！说好了交质保金做分销，一直拖着没交质保金订单从哪里下的都不知道！张某：你要不签市场才会不遗余力地追着你要，追着这个涂勇要，市场知道他是直接经营人，但是责任签约人是你，你把情况做一个说明书，一毛钱损失没有，这个事就从此与你没有任何关系了。张某：邓总，就因为现在市场要追究这个涂总这边欠租的违约责任，才让你过来做一个情况说明，否则的话，它起诉的主体一定是你呀……张某：尽快过来做个说明，这个店的任何事情就都与您没有任何关系了。邓彩云：好的。张某：邓总今天碰到总裁，跟我说请您尽快过来办撤场手续，写个情况说明，因为涂老板不仅欠租，还有十几万顾客退款没有退，早办早撇清关系。……张某：他那边涂总那边有四个店这块呢，应该是入不敷出吧，其他的投资在外边也很大，所以这一块呢，出现这些困境，市场也不希望看到，所以说呢，您在里面既是前期只是新旧总代这个交接，是名义上的这个转让，实际经营人你做一个说明，他因为不仅拖欠我们的租金，我们把店封了，因为他还有十几万块钱的顾客退货的货款，你明白吗？我们是不希望您掺在这件事件中，是希望您做一个说明，我们就是进入诉讼，与您无关，你明白吗？……张某：催款函和滞纳金，不可能不给你发，同时也给涂总发了，为什么呀？我们知道他是实际经营者，但是从法律的角度上，您是承租方，您明白了吗？这得撇清您与这个涂总和这个店面的这个关系，我一直很质疑，就您为什么这么抵触，是在帮您解脱和这种事情的关联。一审法院认为，本案争议焦点之一为涉诉合同主体问题。金盛顺鑫公司与张某1签订涉诉摊位租赁合同，金盛顺鑫公司亦认可涂勇参与了合同的签订与磋商，且涂勇实际使用涉诉摊位并支付租金，后因梦天木门代理商变更，张某1、邓彩云与金盛顺鑫公司签订变更申请表及邓彩云与金盛顺鑫公司签订补充协议，涂勇亦全程参与并予以协调，具体费用、条款的磋商由涂勇负责。金盛顺鑫公司员工与邓彩云及涂勇的微信上均能够确认金盛顺鑫公司自始至终均认可实际承租人为涂勇，涂勇与梦天木门之间的关系及问题，金盛顺鑫公司也是知晓的，金盛顺鑫公司并要求邓彩云就此做出说明，结合以上事实，法院认为，张某1、邓彩云签订该份合同的行为能够确认为受涂勇委托而为的行为，且金盛顺鑫公司在签订合同时即知晓该关系，故涉诉合同直接约束金盛顺鑫公司与涂勇，故涉诉合同主体为金盛顺鑫公司与涂勇。金盛顺鑫公司要求邓彩云承担合同责任的请求，法院不予支持。金盛顺鑫公司与涂勇之间的合同，已于2020年4月27日到期终止，金盛顺鑫公司要求对此予以确认，法院不持异议。涂勇应当按照合同约定支付租金，其主张金盛顺鑫公司自2019年12月底开始停电，故不同意支付之后的租金，法院认为，涂勇存在拖欠租金的行为，且经金盛顺鑫公司多次催告仍未付租金，金盛顺鑫公司采取停电措施提前通知了涂勇，金盛顺鑫公司采取上述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，承租人应当支付断电期间的租金。金盛顺鑫公司在4月7日对涉诉摊位采取了封闭措施，对涂勇使用涉诉摊位造成了一定影响，故法院对4月7日至4月27日期间涂勇应支付的租金予以调整，故对金盛顺鑫公司要求涂勇支付2020年4月27日前未付租金的合理部分，法院予以支持。涂勇未按合同约定支付租金属于违约行为，应当按合同约定支付违约金，金盛顺鑫公司对违约金进行了调整，调整之后的违约金并不过高，法院按照法院确定的未付租金金额对违约金进行核算。双方合同终止后，涂勇应当将上述摊位返还金盛顺鑫公司，涂勇未予返还，应当向金盛顺鑫公司支付占有使用费，但因金盛顺鑫公司采取封闭措施后，对涂勇使用涉诉摊位造成一定影响，故对占有使用费标准法院予以调整。涂勇已付的保证金一万五千元按照合同约定应在扣除相关项目且满足一定条件后一年后退还，上述条件尚未满足，故该笔保证金法院不予抵扣。金盛顺鑫公司收取的电表押金及营业员押金应当予以退还，法院在租金中予以扣除。一审法院判决：一、邓彩云（实际承租人为涂勇）与北京金盛顺鑫置业投资有限公司于二〇一七年九月二十五日签订的租赁合同及二〇一八年一月八日签订的补充协议于二〇二〇年四月二十七日终止；二、涂勇给付北京金盛顺鑫置业投资有限公司租金九万七千六百二十六元五角（已扣除电表及营业员押金共计三千一百元），于判决生效后七日内支付；三、涂勇给付北京金盛顺鑫置业投资有限公司自二〇二〇年四月二十八日起至二〇二〇年九月五日止的占有使用费三万八千七百一十元五角，于判决生效后七日内支付；四、涂勇给付北京金盛顺鑫置业投资有限公司违约金十四万零八百一十五元六角五分，于判决生效后七日内支付；五、驳回北京金盛顺鑫置业投资有限公司的其他诉讼请求。二审期间，各方均未向本院提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点主要有以下几点：涉案合同的实际承租人是谁，涉案合同不能继续履行的根本原因，违约责任承担问题，具体租金、使用费数额的确定。根据庭审查明的事实，本案中，金盛顺鑫公司虽然在形式上先后与张某1、邓彩云签订了租赁协议，但是实际占有使用摊位、实际向金盛顺鑫公司交纳租金的均为涂勇，张某1、邓彩云与涉案协议未发生任何关系。实质上，涉案协议的实际履行方就是涂勇和金盛顺鑫公司两方。在本案中，金盛顺鑫公司提出的其与邓彩云签订的租赁合同和补充协议终止的诉讼请求，鉴于邓彩云本人并未实际履行上述协议，故对于金盛顺鑫公司该项诉讼请求，本院不予支持。但是，对于作为实际承租人的涂勇与顺鑫公司之间的事实租赁关系，客观上是参照上述协议的起止时间进行的，按照约定，该协议于2020年3月27日已到期终止。在本案一审2020年11月19日的庭审笔录中，双方均认可租赁期为2017年10月28日至2020年3月27日；月租金18599.28元，涂勇已经支付的租金为432447元。在本院二审中，双方亦认可租金的起算时间为2017年10月28日，日租金为619.98元,涂勇已经交纳租金432447元。关于导致本案协议不能继续履行的根本原因。经查，涂勇认可确实拖欠了一个多月的租金，其理由是对方没有更改发票抬头等等，需要说明的是，在租赁合同法律关系中，出租方的主要义务就是交付摊位，承租人的主要义务就是缴纳租金；在这一点上，涂勇确实违反了合同约定，双方因发票抬头等问题引发的纠纷，不能构成涂勇拒交租金的理由，对此涂勇应承担主要责任；但是，还要注意到，金盛顺鑫公司所采取的停电、上锁、封门等极端措施直接导致涂勇不能正常经营，这亦有违作为出租人和经营者的诚实信用原则，金盛顺鑫公司亦应就此承担一定责任。一审法院将金盛顺鑫公司的此种行为性质认定为不安抗辩权，并不妥当。一审法院判令涂勇承担违约责任缺乏相应的事实和法律依据。在具体租金和使用费数额的核算上，自2020年1月初停电之日起至2020年3月27日合同到期之日，涂勇确实无法正常经营，相应期间的租金应予酌减，具体数额本院结合本案具体情况、参照合同约定等本案具体因素，酌定为7万元（扣除电表及营业员押金）；自2020年4月7日摊位被封门至2020年10月26日摊位被强制拆除，此时合同已经到期，涂勇实际上已经无法正常经营；上述自2020年3月27日合同到期至物品被强制搬出之日的占有使用费本院一并酌定为2万元。关于涂勇的违约责任承担问题。涂勇的拖欠交纳租金的行为是导致本案纠纷发生的主要原因，其应承担相应的违约责任，但是，一审法院按照金盛顺鑫公司的请求，判令的违约金的数额明显过高，本院结合涂勇的违约情节、金盛顺鑫公司在履行合同中存在不当行为之情形，酌予调减为6万元。对于涂勇提出的应将张某1作为本案当事人一并参加诉讼的问题，鉴于协议的实际履行者为涂勇，故张某1并非本案当事人，并不需要参加本案诉讼。综上，涂勇的上诉请求，部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百九十二条、第七百零三条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初17854号民事判决。二、涂勇于本判决生效之日起十日内给付北京金盛顺鑫置业投资有限公司租金七万元、占有使用费二万元、违约金六万元。三、驳回北京金盛顺鑫置业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3155元，由北京金盛顺鑫置业投资有限公司负担1739元（已交纳），由涂勇负担1416元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费5457元，由涂勇负担2504元（已交纳）；由北京金盛顺鑫置业投资有限公司负担2953元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年五月二十五日法官助理 刘艳辉法官助理 眭 立书 记 员 任 宇