贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终3311号上诉人（原审被告）:贵州裕美房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华中路8号17楼A、B座。法定代表人：杨明，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗浩，贵州中孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘青，女，汉族，1986年2月15日生，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：陈泰松，男，汉族，1982年2月25日生，住贵州省贵阳市南明区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：孟欣，贵州铭和律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王楠，贵州铭和律师事务所实习律师。上诉人贵州裕美房地产开发有限公司（以下简称裕美房开）因与被上诉人刘青、陈泰松商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2020)黔0103民初13062号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。裕美房开上诉请求：1、撤销原判关于办证违约金的判项内容，依法改判决上诉人从逾期办证之日起365日内按已付房价款1‰支付逾期办证违约金；超过365日部分按已付房价款的日万分之一支付逾期办证违约金（该付款天数需对被上诉人逾期付款的天数进行扣减）；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、逾期办证违约金标准应严格按照合同第22条第3款第2项的约定计算，即上诉人不能在合同约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，逾期365日内按已付房价款的1‰承担违约责任、超过365日部分按已付房价款的日万分之一承担违约责任，原判全部按照日万分之一标准计算违反合同约定。另，合同第22条约定的“超过90日”系笔误，应为“超过365日”。2、逾期办证违约金的天数应当扣减被上诉人逾期付款的天数，因为补充协议第三条第二款约定采用商业贷款方式购买房屋的，应于《商品房买卖合同》签订之日起30日内将贷款付至上诉人指定账户、公积金贷款方式购买房屋的，应于《商品房买卖合同》签订之日起60日内将贷款付至上诉人指定账户。而被上诉人已超过上述期限支付贷款，存在违约。同时贵州省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同涉逾期办证违约金纠纷案件的会议纪要（征求意见稿）》第七条明确规定“买受人付款义务先于或者与出卖人办证义务同时履行的，买受人逾期支付全部或部分购房款的，出卖人可以行使后履行抗辩权或者同时履行抗辩权，其办证的期限可予以相应顺延。买受人请求出卖人支付此期间的逾期办证违约金的，不予支持”，则本案中被上诉人逾期付款的情况下，应扣减逾期付款的期间。刘青、陈泰松答辩称：1、合同第22条第3款第2项分别约定了逾期办证365日内的违约金标准（1‰）和逾期办证超过90日的违约金标准（日万分之一），本案中逾期办证已符合第二种情况，原判按日万分之一标准计算正确。2、上诉人主张扣除逾期付款天数没有事实和法律依据，因为补充协议第三条第二款仅是对付款方式和期限约定，不涉及办证内容。而且被上诉人按照合同约定支付首付款，并在接到上诉人和银行通知后，提交了办理按揭贷款所需资料，银行按揭贷款迟延到账是因为上诉人与银行的原因导致，责任不在被上诉人。本案情况并不适用贵州省高级人民法院的会议纪要，因为该纪要第七条针对的系付款义务与办证义务同时履行情况，而本案中被上诉人的付款时间均早于合同约定的办证时间，被上诉人未能在合同约定期限内办证，客观上是被上诉人消防规划等原因导致，与被上诉人是否付款没有因果关系。刘青、陈泰松向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金36529.37元；2、判令被告为原告办理萃山国际9栋1单元15层5号房屋的房屋产权登记手续，并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；3、依法判令被告向原告支付2019年12月31日至2020年7月15日期间的逾期办证违约金19473.54元（计算标准177日×110.02元/日=19473.54元）；4、判令被告从2020年7月16日起以购房款575719元为基数按照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利率的标准参照中国人民银行同业拆借利率的标准上浮50%向原告支付逾期办证违约金直至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；5、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年6月23日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告所开发的位于贵阳市云岩区亨特“萃山国际”项目的9栋1单元15楼5号房屋，购房金额为575719元。该合同第八条第一款第3项约定买受人于合同签订之日交纳首期房款115719元，剩余房款460000元以公积金贷款的方式支付；买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，并在接到出卖人或贷款人书面通知之日后3日内前往指定地点办理贷款手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行义务的，按合同第十条办理。合同第十条约定买受人未按时付款的，双方同意按照下列第1种方式处理1、按照逾期，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期不超过90日之内，自约定的付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金，并于实际支付之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项是的日期相同），出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起90日内按照累计的逾期应付款的1%向出买人支付违约金，并由出买人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.2（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。第十一条约定（一）出卖人应当在2017年12月31日前向原告交付房屋；（二）交付房屋应当符合以下1、2、3、4项所列条件1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。第十三条逾期交房责任约定按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.2违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金；合同第二十二条第二项初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。（若晚于上述期限办妥初始登记的，不应影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此迟延承担违约责任，若因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按照本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者违约责任不作累加。”第三款转移登记约定“（一）出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”。第二十九条约定合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定的应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利义务的，仍以本合同为准。此外，《商品房买卖合同》附《补充协议》（附件十二），《补充协议》第1.2条约定，本合同出卖人所指“书面通知”是指出卖人在《贵阳晚报》或《贵州都市报》上刊登交房通知。第3.2条约定，买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行或者公积金机构及其代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因（包括不限于政策调整、法律法规变化、国家行政机关、金融机构、买受人资信或自身条件不符合贷款要求等原因）导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户的（商业贷款为合同签订之日起30日，公积金贷款为合同签订之日起60日）,买受人必须于前述付款期限届满之日起三十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期则视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。3.3条第三款约定的“非归责于双方的原因”具体指自然灾害、暴乱、战争，国家政策调整不属此列。7.1条出卖人在本合同约定的房屋交付时间之前，应按照本合同约定方式通知买受人房屋交付事宜，买受人自身亦负有注意义务。本合同约定的通知方式为出卖人在《贵阳晚报》或《贵州都市报》刊登交房通知。出卖人依照本合同约定方式履行后，即视为已将交付通知送达买受人。交付时间即为通知截至时间，房屋所在地即为交付所在地。2016年12月18日，原告向被告支付定金3万元，2017年6月23日，支付首付款85719元，2019年2月27日被告向原告出具了公积金收据，但被告认可获得原告公积金贷款的实际时间为2018年1月30日。针对萃山国际一期业主，被告于2017年5月26日发布公告，公告载明关于延期交房，确系本小区供水、供电外线至今未接通，造成验收推后，不能按时交房，我司承诺1、本项目住宅于2017年9月30日交付使用；2、未按购房合同期限2016年12月31日交房，违约金我司将从2017年1月1日起直至交房之日按合同已付房款日万分之一计算；……4、若2017年9月30日无法按时交房的，从2017年1月1日至2017年9月30日违约金按日万分之一计算，2017年10月1日起直至交房之日以万分之一点五计算。2017年7月1日，被告再次张贴公告，公告载明萃山国际8号楼业主，因8号楼延期交房至2017年9月30日，……关于延期交房的违约责任，我司将按照一期业主的赔付标准（即从2017年7月1日起至实际交房之日止按日万分之一的违约金）统一执行。2017年9月26日，被告在贵阳晚报刊登交房通知，通知该项目2、4、5、6、8栋已经具备交房条件，于2017年9月30日正式交房。2017年12月29日，被告又刊登交房通知，通知该项目1、7、9、10栋已经具备交房条件，于2017年12月31日交房。此后，原告于2019年2月27日办理了收房手续。2018年1月4日，被告取得涉案房屋的竣工验收合格证明。2017年12月萃山国际2、3、4、5、6、7、8、9、10栋土建部分通过消防验收，2019年11月萃山国际1号楼及地下室土建部分消防验收合格。又查明2018年11月28日一审法院就原告（反诉被告）赵辉诉被告（反诉原告）裕美房开商品房销售合同纠纷作出（2018）黔0103民初2237号民事判决，本案中裕美房开就原告逾期付款提出反诉，要求反诉被告支付逾期付款违约金，经法院审理认为双方《补充协议》（附件十二）第三条第3.2款约定不合理地减轻或者免除本合同约定的应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除受让人主要权利，驳回了裕美房开的该项诉请。审理中，被告认可目前尚未取得商品房面积实测技术报告书和商品住房交付使用备案书，项目仍不具备办证条件。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，以及原告提交的《商品房买卖合同》、《收据》、《公告》、《物业服务协议》、《交房验收单》；被告提交的《建筑工程竣工验收报告》、《消防验收意见书》、《商品房住宅使用说明书》、《商品房质量保证书》、交房通知、付款凭证、网络图片和新闻报导截图，文件等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，对本案事实足以确认。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按约定履行合同义务。本案的争议焦点为：一、关于逾期交房违约金应如何认定；二、关于逾期办证违约金应如何认定。针对焦点一：关于逾期交房违约金，双方合同约定，被告应于2017年12月31日前向原告交房，无论逾期是否超过90日，出卖人均按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2违约金。现原告主张按照2017年5月26日被告张贴的公告标准（每日万分之1.5）支付，但该标准系针对合同约定为2016年12月31日交房的萃山国际一期的业主，本案并不适用。同时，由于原告已于2019年2月27日办理了收房手续,但于2018年1月30日才付完房款，根据合同约定，在原告付清房屋款项前，被告有权拒绝交付房屋，并且不承担逾期交房的责任，因此，在此期间被告不应承担逾期交房违约金，故本案的逾期交房违约金为4514元【计算标准575719×每日万分之0.2×392天（2018年31月1日-2019年2月27日）≈4514元】，对原告主张超出部分，一审法院不予支持。针对焦点二：关于逾期办证违约金，合同第二十二条第三项约定“出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。本案在审理中，被告已当庭认可目前房屋尚不具备办证条件，且是否符合办证系相关部门行政管理事务，法院不能予以强制执行，故对原告要求被告交付办理商品房转移登记的有关文书，并为原告办理产权登记的诉请，一审法院不予支持。但因逾期办证，被告应当按照约定向原告支付逾期办证违约金。关于违约金标准，合同约定：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，该两条标准并不一致，但鉴于该合同系被告提供的格式合同，应当作出有利于原告的解释，因此应当采用每日万分之一的标准。至于原告认为合同约定的违约金标准过低，请求按照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利率的标准参照中国人民银行同业拆借利率的标准上浮50%予以调整。对此，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……第二款：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，该条解释仅是对当事人无特殊约定的情况下确定违约金的方法进行了规定，而在当事人有约定时应按约定处理。本案在双方对违约金标准已有约定的情况下，原告申请调高违约金的主张缺乏法律依据，一审法院不予支持。针对被告主张的扣减事由：1、关于规划调整，被告在本案当中并未提交相关证据，且即使存在规划调整，也并不属于逾期办证的免责事由；2、关于疫情影响，贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月23日将一级响应调整为三级响应，此期间符合双方合同约定的不可抗力，共计30日，应予以扣除；3、关于原告逾期付款，一审法院此前的生效判决已将双方《补充协议》（附件十二）第3.2条认定为不合理地减轻或者免除本合同约定的应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除受让人主要权利，根据合同第二十九条的规定，仍应按合同第八条第3款的约定进行处理，而该款并未就获得贷款的时间进行约定，故被告主张逾期付款违约责任已无事实依据，对被告要求顺延逾期办证的主张，一审法院不予支持；4、关于逾期交房和逾期办证双重责任的问题，因双方合同均约定了逾期交房和逾期办证违约责任，被告亦未举证证明该二项违约总金额严重高于违约行为造成的实际损失，故一审法院对被告的该项辩称主张，不予采信。综上，被告应从逾期办证之日（即2020年1月1日）起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，具体至原告主张的2020年7月15日期间的逾期办证违约金为9557元（计算标准575719×每日万分之一×（196-30）≈9557元），对于2020年7月16日后的违约金，应按每日万分之一的标准支付至被告取得该商品房的初始登记，并通知买受人领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告贵州裕美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告陈泰松、刘青逾期交房违约金人民币4514元；二、被告贵州裕美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告陈泰松、刘青从2020年1月1日至2020年7月15日的逾期办证违约金人民币9557元，此后的违约金以575719元为基数，按每日万分之一的标准支付至被告取得该商品房的初始登记，并通知买受人领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。三、驳回原告陈泰松、刘青的其余诉讼请求。案件受理费600元（已减半收取，原告已预交），由原告承担449元，被告承担151元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，关于逾期办证违约金标准问题，合同第二十二条第三款针对上诉人逾期办证“365日内”和“超过90日”两种情形，分别约定了逾期办证违约金标准，虽然上诉人称上述约定存在笔误，即第二种情形的“超过90日”应为“超过365日”，但上诉人对此系笔误的说法没有相应证据佐证，且涉及该楼盘起诉逾期办证违约金的业主多达七八十户，涉诉业主的合同均载明为“365日内”和“超过90日”两种情形，如若像上诉人所说系笔误，那么上诉人应及时通知买受人协商纠正，但上诉人直至被上诉人向法院提起诉讼时才辩称为笔误明显不符合常理。如果按照上诉人系笔误的说法，本案也可辩称“365日内”系笔误，应为“90日内”，故本院对上诉人主张笔误的说法不予采信。同时在商品房销售市场惯例上，大多由出卖人提供格式合同，被上诉人作为买受人在拟定合同条款内容上本就处于弱势地位，被上诉人签订合同时，基于认可合同载明的内容签订《商品房买卖合同》，现上诉人以存在笔误为由要求法院采信对其有利的说法，对被上诉人来说明显不公。原判以格式合同为由作出有利于被上诉人的解释，而采信日万分之一的标准并无不当，本院予以维持。关于是否在逾期办证天数中扣除逾期付款天数的问题，本院认为该主张不应支持，理由如下：首先，买受人的付款义务和出卖人办证义务系不同的义务，合同中并未明确约定逾期付款时买受人要承担逾期办证的责任；其次，银行按揭贷款的发放既取决于买受人的还款担保能力，也取决于银行对贷款合同保证人（一般是出卖人）的资信状况和保证。具体到本案中，被上诉人称其在接到通知后已按要求提交贷款所需资料，银行何时发放贷款其不能够掌控，而上诉人并未举证证明逾期付款的责任系由被上诉人单方原因导致；第三，上诉人庭审中认可至今为止都未取得案涉房屋的初始登记，而被上诉人早已支付按揭贷款，也即是否逾期办证与买受人是否足额交纳购房款没有因果关系。基于上述三点，本院认为上诉人要求在逾期办证天数中扣除逾期付款天数的主张不能成立，对该主张本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由贵州裕美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二一年五月十七日书记员  曹 然