贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终3534号上诉人（一审被告）：贵州黔贵房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区延安中路48-56号。法定代表人：吴昆，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴庆熙，贵州天筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：付紫兰，贵州天筑律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：何洁，女，1987年10月18日出生，汉族，住贵州省瓮安县。委托诉讼代理人：舒茴，贵州珉谦律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘庆荣，女，1971年9月1日出生，汉族，住贵州省瓮安县。委托诉讼代理人：舒茴，贵州珉谦律师事务所律师。一审被告：贵州黔贵投资股份有限公司。住所地：贵州省贵阳市观山湖区黔灵山路357号A7栋1单元22层1号、2号。法定代表人：罗洪波。一审被告：贵州世纪汇金商业管理有限公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区延安西路66号汇金国际广场一期（2）1单元10层1号。法定代表人：周章勇。一审被告：贵州世纪汇金投资发展有限公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区中华中路168号贵阳饭店28层5号。法定代表人：周伟，系该公司董事长。上诉人贵州黔贵房地产开发有限公司（以下简称黔贵房开）因与被上诉人何洁、刘庆荣，一审被告贵州黔贵投资股份有限公司（以下简称黔贵公司）、贵州世纪汇金商业管理有限公司（以下简称汇金商管公司）、贵州世纪汇金投资发展有限公司（以下简称汇金投资公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初6937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。黔贵房开上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项，依法改判；2．本案一审、二审诉讼费用由何洁、刘庆荣承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。（一）贵阳银行股份有限公司云岩区支行向一审法院提交的回函无单位负责人及制作证明材料人员的签名或盖章，不符合法律规定，不具有证明力。何洁、刘庆荣因存在多次逾期还款而未能获得贵阳银行发放的贷款。故何洁、刘庆荣无权解除合同。（二）黔贵房开与何洁、刘庆荣已在《补充协议》第二条第一款第五项明确约定，黔贵房开无需承担违约责任和支付存款利息。该约定属于双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。且黔贵房开对何洁、刘庆荣未取得贷款不存在任何过错，在收取何洁、刘庆荣支付的首付款后，仍将房屋交付给何洁、刘庆荣使用。故黔贵房开不应承担责任，亦无需支付银行同期存款利息。（三）黔贵房开与汇金投资公司签订的《贵阳市汇金国际广场部分房屋及地下车位购买框架协议》属于买卖合同。（四）维修基金6693元黔贵房开仅是代为收取，该费用由房管部门监管，即使案涉合同解除该费用不应由黔贵房开退还。何洁、刘庆荣辩称，（一）银行出具的书面证明、银行负责贷款的贷款专员的陈述足以证明贷款未办理的原因在于黔贵房开，其应当承担违约责任。（二）《商品房买卖合同》第8条明确约定，因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款，买受人有权解除合同，合同解除的30日内出卖人应当返还已付款以及银行同期贷款利息。（三）《贵阳市汇金国际广场部分房屋及地下车位购买框架协议》是黔贵房开与汇金投资公司签订，汇金投资公司的销售房屋行为得到黔贵房开追认，应当判决黔贵房开就所有的购房款承担连带返还责任。（四）黔贵房开向何洁、刘庆荣开具了维修基金收据，应予返还。何洁、刘庆荣向一审法院起诉请求：1．判令解除原告与被告黔贵房开签订《商品房买卖合同》；2．判令被告黔贵房开返还原告购房首付款、维修基金共342040元并支付银行同期贷款利息暂计85196.46元（首付款335347元、维修基金6693元，利息以342040元为基数，按中国人民银行同期贷款利率0.049从2015年5月6日起计算至该款项支付完毕止，现暂计算至2020年6月7日）；3．判令被告黔贵房开退还由被告汇金商管公司收取的购房诚意金、定金、登记费共计234550元并支付银行同期贷款利息暂计58422.49元（其中购房诚意金50000元、定金184000元，代收登记费550元，利息以234550元为基数，按中国人民银行年同期贷款利率0.049从2015年5月6日起计算至该款项支付完毕止，现暂计算至2020年6月7日）；4．判令汇金商管公司、汇金投资公司对汇金商管公司向原告收取的购房诚意金、定金、登记费共计234550元及利息暂计58422.49元的返还承担连带责任（其中购房诚意金50000元，定金184000元，代收登记费550元，利息以234550元为基数，按中国人民银行同期贷款利率0.049从2015年6月7日起计算至该款项支付完毕止，现暂计算至2020年6月7日）；5．判令黔贵公司对上述全部款项暂计720208.95元的退还承担连带返还责任。一审法院认定事实：被告黔贵公司系黔贵房开股东，被告汇金投资公司系汇金商管公司股东。2015年5月5日，原告通过案外人何敏账户向被告汇金商管公司账户转账支付50000元。同日，被告汇金商管公司分别向原告出具两份《收据》，其中一份载明：交款单位何洁，人民币伍万元，收款事由：诚意金，以实际到账金额为准。备注内容为“已抵扣”。另一份载明：今收到何洁、刘庆荣交来定金5层229号184000元，以实际到账时间金额为准。被告汇金商管公司表示“已抵扣”系至抵扣装修款。2015年5月6日，原告何洁、刘庆荣因购买被告开发的位于“云岩区”房屋，与被告黔贵房开签订一份《商品房买卖合同》，其中主要约定：房屋总价款为669347元，第八条约定“买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款335347元，余款334000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理……因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（2）种方式：（2）买受人有权解除合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”第二十九条“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容的，仍以本合同为准……”合同附件十二《补充协议》第二条约定“对《商品房买卖合同》第八条付款方式及期限的补充：1、买受人向贷款银行提供资料，经贷款银行审查后认为不符合按揭要求，不能提供按揭贷款的，从出卖人书面通知买受人之日起30日内，将未支付的购房款一次性向出卖人支付完毕。逾期未支付购房款的，按照《商品房买卖合同》约定的购房总价，以每日万分之0.5计算违约金支付给出卖人。出卖人解除《商品房买卖合同》的，违约金支付到法律文书生效之日。3、买受人自愿选择按揭贷款方式支付房款的买受人应在《商品房买卖合同》签订三日内，向出卖人提供银行按揭所需要的全部真实有效的资料，并同意在收到出卖人通知后三日内亲自前往银行办理完毕银行按揭贷款的相关手续，买受人迟延向贷款银行提交申请贷款的相关资料或迟延办理贷款手续的，视为逾期付款，应承担逾期付款的违约责任；5、因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人退还买受人已付款，但不承担任何违约责任也不需要支付银行同期存款利息。”同日，二原告与被告汇金商管公司签订一份《商铺租赁合同》，主要约定由二原告将上述所购房屋出租给汇金商管公司使用。同日，被告黔贵房开分别向二原告出具《收款收据》两份，分别载明收到原告维修基金6693元、购房款335347元。次日，被告汇金公司向原告出具一份《收据》，载明“今收到何洁交来代收登记费（5Ｆ229号）550元，以实际到账时间、金额为准。”上述定金、诚意金，被告汇金商管公司表示已抵扣装修款，550元系代收预告登记费用。2016年7月28日，被告黔贵房开就上述《商品房买卖合同》办理房屋预告登记。因原告未能获得银行贷款以支付剩余购房款，原告经与被告协商未果，故诉至一审法院，提出如前诉请。另查，一审法院于2018年7月20日作出的（2018）黔0103民初3932号生效民事判决书中载明：2013年10月21日，黔贵房开与汇金投资公司签订《贵阳市汇金国际广场部分房屋及地下车位购买框架协议》一份，约定汇金投资公司（乙方）整体购买黔贵房开（甲方）开发建设的“汇金国际广场”项目一期地下一层、地上第一层至第八层的商场及地下二层的160个车位，总价为89000万元，按建筑面积计算，平均单价为14127元／㎡，汇金投资公司提供分割需求，甲乙双方相互配合完成上述房产各层平面分割为若干房屋基本单元的行政审批，且在房层登记机构完成符合原告要求的各层平面分割的备案更新后，甲方书面通知原告之日起四个月内，乙方应分批逐笔向甲方支付购房总价款的45%即40050万元，……乙方应按本协议约定将购房款直接支付给甲方，也可由乙方指定的第三人与甲方在本协议项下房产范围内签订具体房屋基本单元的买卖合同时，由第三人支付给甲方，第三人支付的款项视为对乙方付款义务的履行，计入乙方付款金额。……该协议第四条第五、六项约定，乙方可指定其全资子公司或其他第三人与甲方签订《商品房买卖合同》，但应将载明第三人的名称、自然情况、房屋基本单元的具体物理位置、面积和单价等的明细表提前书面告知甲方，甲方以乙方出具的书面通知为准与第三人签订《商品房买卖合同》，乙方指定的第三人与被告签订《商品房买卖合同》的同时必须一次性付清合同价款，如需银行按揭贷款的，首付不得低于合同价款的50%。第四条第九、十项约定，甲方承诺，在收到乙方关于指定第三人的签约通知和关于房屋基本单元的具体物理位置、面积和单价等的明细表后，7日内与乙方的全资子公司及乙方指定的第三人签订《商品房买卖合同》，如因乙方指定的第三人的原因造成合同无法在7日内签订的，甲方应承担违约责任……同年11月8日，汇金投资公司、黔贵房开针对上述协议又签订《补充协议一》一份，约定自本补充协议签订之日起5个工作日内，汇金投资公司应向黔贵房开支付8000万元的履约保证金，剩余的保证金5350万元，应于2013年11月20日前支付给黔贵房开，双方所签订的《贵阳市汇金国际广场部分房屋及地下车位购买框架协议》自汇金投资公司按前述约定支付完履约保证金之日起生效。此后，汇金投资公司于2013年11月8日向黔贵房开支付履约保证金6000万元，于同月14日、18日分别支付被告1000万元，合计支付8000万元。2014年1月16日，双方再签订《补充协议二》一份，约定剩余履约保证金5350万元延期至2014年1月17日前支付，2014年12月31日前，汇金投资公司分批向黔贵房开支付第二期购房总价款的35%即31150万元。次日，汇金投资公司通过银行转账方式向黔贵房开支付5350万元。之后，汇金投资公司于2014年12月24日通过银行转账方式向黔贵房开支付8900万元，至此，汇金投资公司共计向黔贵房开支付22250万元（8000万＋5350万＋8900万）。本案审理过程中，一审法院依法向贵阳银行股份有限公司云岩区支行去函调查未能发放贷款原因，该支行于2020年11月9日向一审法院回函，称：……我行于2016年与黔贵房开签订了《商品房按揭业务担保合作协议》，于2017年5月受理何洁、刘庆荣的贷款申请，我行在后续贷款审批过程中，发现保证人黔贵房开因涉诉、账户存在被冻结的风险，为保障客户与我行利益，暂停与黔贵房开合作，我行与黔贵房开就合作事宜多次协商，但未达成一致，故未审批何洁、刘庆荣贷款，也未设置抵押登记，支行对原告主张无异议。庭审中，被告黔贵房开述称：我公司与汇金商管公司之间没有任何关系，因为业主与汇金商管公司签订租赁合同将涉案房屋出租给被告汇金商管公司使用，由汇金商管公司招商经营，我们之间是没有协议的。被告汇金商管公司述称：认可上述陈述，我方因与原告签订租赁合同，承租原告向被告黔贵房开所购房屋，而房屋系毛坯房，需要装修资金，故向原告收取上述费用用于装修。一审法院认为，黔贵房开与何洁、刘庆荣签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议。根据双方签订协议约定，二原告向被告黔贵房开所购买的涉案房屋价款669347元，原告已按约定向被告黔贵房开支付购房款335347元，余款334000元采取银行贷款方式支付。现二原告未能获得银行贷款，未能获得贷款原因，根据贵阳银行股份有限公司云岩支行回函称未发放贷款原因为“发现保证人黔贵房开因涉诉、账户存在被冻结的风险，为保障客户与我行利益，暂停与黔贵房开合作”导致，即系贷款银行主观原因导致，而非被告黔贵房开客观原因导致，应为非归责于双方原因导致，根据《商品房买卖合同》第八条第3款约定，该种情形原告与被告黔贵房开任何一方均可单方解除合同，故对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉请，一审法院予以支持。合同解除后，被告黔贵房开依据该合同所收取的购房款335347元、维修基金6693元应予退还原告。对于该款的资金占用费，《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第二条第5项虽约定出卖人不承担任何违约责任也不需要支付银行同期存款利息，但因该约定与主合同第八条的3项第4款约定冲突，根据主合同第二十九条约定，应以主合同第八条第3项第4款约定为准，故被告黔贵房开应自收款之日2015年5月6日起按中国人民银行同期存款利息标准向原告支付资金占用费至退款之日。对原告主张被告汇金商管公司退还234550元及资金占用费的诉请，经查，上述款项234550元均系被告汇金商管公司收取，其中184000元为购房定金，其中50000元为诚意金，其中550元为代收登记费。对于被告汇金商管公司以购房定金名义收取的184000元，庭审中，被告汇金商管公司表示同意退还，故一审法院予以支持。对诚意金50000元，原告主张系购房款，被告汇金商管公司主张系装修款，但双方均未举证证明，均应承担举证不能后果。若该款系购房款，现买受人与出卖人已经解除商品房买卖合同，被告汇金商管公司收取该费无事实基础；若该款系双方约定的装修款，现原告不再购买涉案商铺，也无支付装修款的必要，故该款无论系购房款还是装修款，均应退还。其中550元系由汇金公司收取的代收登记费，且已完成备案登记行为，该款不应属于不当得利范围，也因代办行为已完成，而不具备解除退款基础，故不应退还。被告汇金商管公司收取定金的行为构成不当得利，占用了原告的资金，对原告造成了一定的损失，对原告要求汇金商管公司按同期银行贷款利率支付利息损失的请求，支持起诉之后的部分；汇金商管公司以诚意金名义收取的5万元，一审法院酌情参照该标准支持资金占用损失，即汇金商管公司应以234550元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告从起诉之日即2020年5月27日起至该款实际返还之日止的利息。对原告主张被告黔贵房开退还由汇金商管公司收取的其余款项234550元及资金占用费的诉请，涉及双方之间是否存在委托关系的认定问题。经查，原告为证明其该主张，提交了《世纪汇金广场5楼保留房源价格表》复印件、《汇金广场置业预算表》复印件、置业顾问王世金电话录音各一份，该组证据中，《世纪汇金广场5楼保留房源价格表》、《汇金广场置业预算表》均为复印件，不能单独作为认定案件事实的依据，对于通话录音对象，原告也未举证证明其身份，故原告提交的该组证据，不能达到其该证据目的。其次，根据一审法院作出的（2018）黔0103民初3932号生效判决书认定事实，被告黔贵房开与被告汇金商管公司股东汇金投资公司签订一份《贵阳市汇金国际广场部分房屋及地下车位购买框架协议》，协议第四条第五、六项虽涉及汇金投资公司可指定其全资子公司或其他第三人与黔贵房开签订《商品房买卖合同》，但是本案中，原告并未举证证明其签订涉案《商品房买卖合同》与该份框架协议之间的关联，即使存在关联，根据该份框架协议内容及双方履行情况，该份框架协议性质应属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”所规定的包销合同，而非委托合同，出卖人不应对包销人的行为承担责任。第三，原告向被告汇金投资公司所支付不当得利款项，原告并未举证证明黔贵房开与汇金商管公司存在恶意串通行为导致其损失，故对原告该诉请，无事实法律无据，一审法院不予支持。对于原告主张被告黔贵公司、汇金投资公司承担责任的诉请，其主张系依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，与本案并非同一事实，也非同一法律关系，故本案中不作处理，原告可另案主张。一审法院判决：一、解除原告何洁、刘庆荣与被告黔贵房开于2015年5月6日签订的《商品房买卖合同》；二、被告黔贵房开于本判决生效之日起十日内一次性退还原告何洁、刘庆荣购房款、维修基金合计342040元及资金占用费（资金占用费以应退还款项金额为基数，自2015年5月6日起按中国人民银行同期存款利率标准计至该款退还之日止）；三、被告汇金商管公司于本判决生效之日起十日内退还何洁、刘庆荣定金、诚意金合计人民币234000元及资金占用费（资金占用费并以该款为基数，自2020年5月27起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至该款退还之日止）；四、驳回原告何洁、刘庆荣的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5919元（已减半收取），由被告黔贵房开承担3515元（原告已预交），由被告汇金商管公司承担2404元（原告已预交）。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，黔贵房开上诉主张因何洁、刘庆荣存在信用问题的原因导致贷款未能发放。但是贵阳银行股份有限公司云岩支行出具《函》载明，导致案涉贷款不能发放的原因在于黔贵房开存在账户被冻结的风险，黔贵房开提交的信用报告不足以证明系因何洁、刘庆荣信用问题导致贷款不能，何洁、刘庆荣依据《商品房买卖合同》第八条第三款第三项主张解除合同，符合双方约定，一审判决据此认定为非归因于双方原因所致，进而解除《商品房买卖合同》，并无不当，本院予以维持。《商品房买卖合同》第八条第三款第三项约定，合同解除后，黔贵房开应退还何洁、刘庆荣已付款及银行同期存款利息，一审判决据此支持同期存款利息，具有事实和法律依据，本院予以维持。维修基金6693元由黔贵房开收取并开具票据，现黔贵房开未提交证据证明该笔费用已交行政相关部门，一审判决由黔贵房开退还，并无不当。此外，黔贵房开二审中明确表示其与汇金投资公司之间的关系与上诉请求无关，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出上诉请求的，不予审理。”，因而，黔贵房开与汇金投资公司之间的关系，不属于二审审查范围，本院不予审理。综上所述，黔贵房开的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7030元，由上诉人贵州黔贵房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 程 奕二〇二一年五月二十一日书记员 曾凡青