湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1021民初600号 原告：邱小娥，女，汉族，1977年7月11日生，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：梁树敏，广东木坤律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：卓赴会，广东金鹏律师事务所律师，特别授权。 原告：王衍光，男，汉族，2001年9月28日生，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：卓赴会，广东金鹏律师事务所律师，特别授权。 被告：欧阳庆德，男，汉族，1962年1月16日生，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：徐雄斌，桂阳县东升法律服务所法律工作者，一般代理。 被告：桂阳县聚宝房地产开发有限公司，住所:湖南省郴州市桂阳县鹿峰街道培才路渠道西。 法定代表人:栗海军，该公司执行董事。 被告:栗海军，男，汉族，1979年9月7日生，住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：李小龙，桂阳县泰安法律服务所法律工作者，特别授权。 原告邱小娥、王衍光与被告欧阳庆德、桂阳县聚宝房地产开发有限公司、栗海军委托合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告邱小娥及其委托诉讼代理人梁树敏、卓赴会、原告王衍光委托诉讼代理人卓赴会，被告欧阳庆德、被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司及被告栗海军委托诉讼代理人李小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱小娥、王衍光向本院提出诉讼请求：1.判令被告欧阳庆德立即交付桂阳县鹿峰街道环城西路培才路段培才名苑第一栋东南面至西北面3单元住房3层302房屋;2.判令三被告向原告支付未交付房屋期间违约利息，以已付购房款345000元为本金，按月利息3%自2019年7月1日期计算至实际交房之日:截止至2021年1月1日暂计为186300元；3.判令三被告协助原告办理不动产权证等相关登记手续；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：案涉房屋前身为被告欧阳庆德私产，登记在被告欧阳庆德名下，此后，被告应桂阳县规划局要求，将登记在其名下的房屋交由谭凤初建设开发，补偿物为建设后房屋的其中三套楼房，其中一套即为案涉房屋。房屋建设完成后，2019年1月29日，被告欧阳庆德与被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司、被告栗海军签署《委托代理销售房屋协议书》(下称:委托销售协议)，约定由被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司、被告栗海军代理销售被告欧阳庆德通过以旧换新获得的安置房，即位于培才名苑1栋3单元102、202、302号住房。 2019年3月4日，被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司及被告栗海军与原告签署《商品住宅房预定合同》(下称:购房合同)，向原告出售涉案房屋即培才名苑1栋3单元302号房，建筑面积为119.98平方米，约定每平方3538元，总价款424489元，同时约定于2019年6月底前交付原告，原告再同时支付总房款至95%，交房后，原告提供相关资料，被告应在原告提供信息和资料后48个月内给原告办理好房屋土地使用证。原告在购房时签署的表格中以及被告三提供的委托销售协议中已清楚知悉实际房主为被告欧阳庆德，被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司、被告栗海军仅为代理中介。原告在签署协议后，支付给被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司、被告栗海军购房款345000元，水电落户费用6000元。由于2019年6月底，被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司、被告栗海军未能按时交付房屋，双方引发争议。2020年3月5日，被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司、被告栗海军向原告承诺2020年5月31日前交付房屋，否则向原告双倍返还已付购房款。时至今日，三被告即被告欧阳庆德、被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司、被告栗海军仍未向原告交付房屋，原告多次催促，但三被告均无理拒绝，被告欧阳庆德甚至将房屋大门的钥匙孔堵住，使得原告无法实际使用该房屋。2020年12月2日，原告委托广州金鹏律师事务所向三被告致送律师函，函告三被告尽快交付房屋，原告同时将支付购房尾款至95%，但三被告均不予理会，现依据相关法律，特此起诉，愿判如所请。 被告欧阳庆德辩称：1.答辩人与两原告没有签订过商品房买卖合同，双方之间无任何法律关系，原告诉答辩人的主体资格错误，请依法驳回原告诉请；2.原告与被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司及被告栗海军所签订的商品房住宅房屋预定合同是一份无效合同，对答辩人不具有法律效力，原告诉请无法律依据。 被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司、栗海军辩称：请求法院驳回原告诉讼请求：1.原告的损失是自己扩大导致；2.原告计算违约金过高，应予核减；3.被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司与被告栗海军仅系受委托人，代为出售房屋，交房应由被告欧阳庆德决定 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人双方无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，对于双方有异议的证据，本院认定如下：原告所提交商品住宅房预定合同，收据收条及银行对账单、国有建设用地使用权出让合同具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。原告所提交的以旧换新开发建设合同，被告欧阳庆德对该证据予以认可，符合真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告所提交委托代理销售房屋协议书，已经几方当事人签名，本院予以采信；原告所提交的协议书及受损户安置房分配表能够反应涉案房屋来源及本案纠纷产生原因，本院予以采信；原告所提交的照片及手机短信、视频、律师函能证明案涉房屋状态，本院予以采信。 被告欧阳庆德所提交的“购房须知”，与本案无关，本院不予采信，提交的和解协议无当事人签名，本院不予采信；提交的房屋钥匙，并不能作为权利凭证，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告欧阳庆德与案外人唐凰初签订《以旧换新开发建房合同》，约定由案外人唐凰初对被告欧阳庆德原有私宅进行拆迁建房，由案外人唐凰初补偿被告欧阳庆德总面积为叁佰伍拾平方米，楼层分别为二、二、三层，三楼壹佰贰拾平方米，二个二楼分别为壹佰贰拾平方米，壹佰壹拾平方米。后该开发项目转由被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司开发建设。 2017年10月3日，被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司与被告欧阳庆德签订《受损户安置换房协议》，协议约定乙方（被告欧阳庆德）与培才名苑原负责人或股东签订的《拆迁补偿协议》和2016年9月3日全体拆迁户认可的《培才名苑项目买断协议书》，就拆迁户房屋补偿一事达成协议，甲方同意按原《拆迁补偿协议》的约定给乙方兑换房屋，乙方同意甲方在2018年10月31日之前将所兑的房屋交付给乙方使用。房屋竣工后，被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司将培才名苑1幢3单元102、202、302号住房以及钥匙交付给被告欧阳庆德。2019年1月29日，被告欧阳庆德与被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司签订《委托代理销售房屋协议书》，委托由被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司将属于被告欧阳庆德安置房培才名苑1幢3单元102、202、302号住房予以出售，总价为1225000元，过户手续由乙方办理。 2019年3月4日，被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司与原告邱小娥、王衍光签订《商品房住宅房预定合同》约定，住宅房建筑面积共约119.98平方米，第1栋东南面至西北面3单元住房3层302号住宅（该房屋系被告欧阳庆德委托销售的安置房），双方作价方式为按每平方米建筑面积计价，该住宅房按每平方米3538元出售，所购房款为肆拾贰万肆仟肆佰捌拾玖元人民币，签订订房合同时预交订金计人民币壹拾肆万元，在所购该栋楼房建成后售房款交至总房价80%；甲方在房屋竣工并经验收合格后，交付给乙方时，乙方应向甲方交付总房款95%，否则，甲方有权拒绝交房，在房屋土地使用证和不动产权证交付给乙方时，乙方必须交清全部房款，否则，甲方有权扣留二证，住宅房交付使用日期：2019年6月底之前，如未交付使用，则按月利息3%支付乙方。 2019年2月25日，原告邱小娥、王衍光向被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司、被告栗海军交付购房款订金5000元，2019年3月4日，原告邱小娥、王衍光向被告栗海军交付购房款340000元、水电落户费6000元。同日，被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司向原告邱小娥、王衍光分别出具收据，载明邱小娥、王衍光预定1栋3单元住房3楼302号房款及水电落户费，两张收据均加盖财务专用章及被告栗海军签名。 原告邱小娥、王衍光向被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司、栗海军交付上述购房款后，因桂阳县聚宝房地产开发有限公司、栗海军未按其与被告欧阳庆德所签订《委托代理销售房屋协议书》的约定将上述购房款交付给被告欧阳庆德发生纠纷，被告欧阳庆德未将案涉房屋交付原告邱小娥、王衍光，由此发生纠纷，原告遂诉至本院。 本院认为，本案系委托合同纠纷，本案争议焦点如下：一、本案中的签订委托销售合同是否有效；二、原、被告三方当事人在履行合同义务中是否存在违约等问题。 关于争议焦点一。本案中，被告欧阳庆德与被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司签订《委托代理销售房屋协议书》约定由被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司代为出售被告欧阳庆德位于培才名苑1栋3单元102、202、302号房屋，该房屋系被告欧阳庆德原有私宅因拆迁补偿协议而得安置房，且上述房屋在建设完成后已交付被告欧阳庆德，并由被告欧阳庆德占有。因此，被告欧阳庆德对上述安置房屋已取得相关权利，拆迁补偿安置房屋交付后，被告欧阳庆德将该房屋委托被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司代其销售，该委托销售行为系被告欧阳庆德处分民事行为，系有权处分，且协议内容系双方真实的意思表示，且不违反相关法律规定，该委托代理合同应认定有效合同。 关于争议焦点二。被告栗海军根据与被告欧阳庆德所签订委托合同将案涉房屋以被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司的名义出售给原告邱小娥、王衍光，该出售行为虽系由被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司与原告邱小娥、王衍光所签订，但被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司的实际控制人及法定代表人系被告栗海军，该出售行为应认定系被告栗海军利用桂阳县聚宝房地产开发有限公司的法人资格履行了委托代理事项，被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司与原告邱小娥、王衍光签订《商品房住宅房预定合同》时，向原告出示了其与被告欧阳庆德的委托合同，已向原告邱小娥、王衍光披露了委托人的存在，根据《中华人民共和国民法典》第九百二十五条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，该合同应认定直接约束被告欧阳庆德，现虽因被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司及被告栗海军未依照委托合同向被告欧阳庆德交付因委托事项产生的购房款，根据双方约定“如未将还款付清给甲方，甲方有权收回房屋”，对该约定内容仅在签约双方具有约束力，本案原告将该款项交付于桂阳县聚宝房地产开发有限公司及被告栗海军系根据合同约定履行义务，该履行并无不当，被告欧阳庆德以此为由拒不交房无法律依据，但其与被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司及被告栗海军的纠纷属于另一法律关系，被告欧阳庆德可另行诉讼解决，而不能以此为由拒绝履行义务，被告欧阳庆德拒不交房的行为已构成违约，应承担交付该房屋违约责任。原告邱小娥、王衍光诉请要求被告支付违约金，原告未及时行使权利，对损失扩大亦存在责任，且该《商品房住宅预定合同》并非预定合同，系委托合同且标的物均已具在，双方仅对委托销售的房屋应否交付产生争议。因此，本院对此诉请不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第九百一十九条、第九百二十四条、第九百二十五条、第九百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下： 一、确认被告欧阳庆德与被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司及被告栗海军于2019年1月29日签订的《委托代理销售房屋协议书》有效；被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司与原告邱小娥、王衍光于2019年3月4日签订的《商品房住宅预定合同》有效； 二、限被告欧阳庆德于本判决生效之日起三日内向原告邱小娥、王衍光交付桂阳县鹿峰街道培才名苑1栋3单元302号房屋，并协助办理登记手续； 三、驳回原告邱小娥、王衍光的其他诉讼请求。 本案案件受理费2133元(已减半收取)，由原告邱小娥、王衍光负担800元，被告欧阳庆德、被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司承担1333元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  张金来 二〇二一年五月五日 法官助理鄢晨曦 书记员何凯龙 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第九百一十九条??委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第九百二十四条??受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。 第九百二十五条??受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 第九百二十七条??受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。