天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2349号上诉人（一审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇xxx花园配建二104。法定代表人：索颢，经理助理。委托诉讼代理人：王妤予，女，公司员工。被上诉人（一审原告）：张磊，男，1985年2月5日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：任刚，天津仁合律师事务所律师。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司因与被上诉人张磊商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初4155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审，或者改判驳回被上诉人关于逾期交房期间已付款利息的诉讼请求；2．诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决支持的违约金超过被上诉人实际损失，认定事实不清。2．一审判决判令上诉人支付被上诉人入住后的违约金缺乏法律依据和合同依据。3．本案违约责任应适用《合同补充协议》约定执行，违约金不超过总房款的2%。4．《承诺书》的前提是《合同补充协议》，二者在条款计算上存在相似性，如果《合同补充协议》无效，《承诺书》不能单独适用。5．入住业主阻挠上诉人施工，应当免除上诉人2017年10月至2018年12月期间应承担的逾期交房责任。张磊提交书面意见辩称，不同意天津市嘉华兴业房地产开发有限公司的上诉请求。其主要答辩意见是：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司自愿承诺如有违约在支付已付房款利息的同时给付相应补偿费用，其真实意思表示合法有效。违约责任并未超过违约金的上限，符合《中华人民共和国民法典》规定。被上诉人同意一审判决。张磊向一审法院起诉请求：1．判令天津市嘉华兴业房地产开发有限公司按银行同期贷款利率支付张磊2017年4月30日至2020年4月8日的已付房款利息151,809.49元；2．判令天津市嘉华兴业房地产开发有限公司支付张磊2017年10月1日至2017年10月31日的补偿费用4,828.96元；3．判令天津市嘉华兴业房地产开发有限公司支付张磊2017年11月1日至2020年4月8日的补偿费用184,642.99元；4．案件受理费由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。在一审诉讼过程中，张磊变更诉讼请求，将第4项诉讼请求更变为：诉讼费用由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司承担，诉讼费用包括案件受理费、保全费、保全责任保险费。一审法院认定事实：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司系从事房地产开发与经营的企业。2015年5月18日，以张磊为乙方、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司为甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方开发的坐落于天津市蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋，房屋总价款为1038487元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；甲方于2016年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或者无法交付的，甲方不承担违约责任；除遇不可抗力外，甲方逾期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任，即3．见补充协议第四条：双方同意本合同第五条变更如下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%；商品房交接时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙；《合同补充协议》第九条：1．如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，自商品房交付或者视为交付之日起，该商品房产生物业费、供热费、收视费、水电费等各种费用全部由买受人承担；2．该商品房的风险责任自实际交付之日或视为实际交付之日起由出卖人转移给买受人；3．由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按下列方式处理：自《天津市商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。合同签订后，张磊依约支付了购房款。此后因天津市嘉华兴业房地产开发有限公司未能按约定交付商品房，张磊所购买本案诉争房屋小区的买受人向有关部门进行信访，经协调，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于2017年7月25日向该开发小区44号-49号楼的买受人作出如下书面承诺：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司承诺xxx花园44-49＃楼将于2017年9月30日交付，若天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于2017年9月30日前（包括当天）交房，逾期交房违约金按照签订的《天津市商品房买卖合同》相应条款计算，若在2017年9月30日后交房，除按照《天津市商品房买卖合同》约定支付违约金外，承诺按以下标准支付补偿费用：1．若天津市嘉华兴业房地产开发有限公司在2017年10月1日至2017年10月31日期间交房，该期间的补偿费用按照已付房款的万分之一点五／日计算，补偿费用自2017年10月1日起算；2．若天津市嘉华兴业房地产开发有限公司在2017年10月31日之后交房，自2017年11月1日起至实际交房之日，该期间的补偿费用按已付房款的万分之二／日计算；逾期交房违约金、补偿费用以现金方式在交房之日兑付；从签订承诺起至2017年9月30日因国家政策等不可抗力导致停工，以上承诺交房的时间按照停工时长顺延，补偿费用的计算时间点和计算标准也做相应顺延（若2017年9月30日因施工原因不能如期交房，之后因国家政策导致的停工不做顺延），此承诺具备法律效力。2017年9月30日，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司通知张磊办理房屋交付手续，张磊以天津市嘉华兴业房地产开发有限公司没有提供商品房质量验收手续和入住许可证，不能居住使用为由拒绝办理接收手续。2019年1月9日张磊到天津市嘉华兴业房地产开发有限公司办理了收房手续。因天津市嘉华兴业房地产开发有限公司未按期交房，2018年4月张磊向一审法院提起诉讼，请求判令天津市嘉华兴业房地产开发有限公司给付逾期交房的已付房款利息及承诺书承诺的补偿费，一审法院于2018年12月29日作出（2018）津0119民初5235号民事判决书，判决天津市嘉华兴业房地产开发有限公司支付2016年11月1日至2017年4月29日的已付款利息为22461.61元。后天津市嘉华兴业房地产开发有限公司不服提起上诉，本院作出终审判决，判决驳回天津市嘉华兴业房地产开发有限公司上诉，维持原判。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于2020年2月20日取得涉案房屋天津市新建住宅商品房准许交付使用证。张磊认为天津市嘉华兴业房地产开发有限公司逾期交房，要求天津市嘉华兴业房地产开发有限公司支付已付房款利息及补偿费用而成讼。一审法院认为，双方对商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房条件、合同约定的交房日期、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证的时间等事实均无异议，本案的争议焦点包括：（一）天津市嘉华兴业房地产开发有限公司应否承担违约责任；（二）如其违约，责任如何承担。（一）关于天津市嘉华兴业房地产开发有限公司应否承担违约责任。双方签订的天津市商品房买卖合同约定，除遇不可抗力外天津市嘉华兴业房地产开发有限公司应于2016年10月31日将经竣工验收合格并取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证的商品房交付张磊使用。2017年9月30日天津市嘉华兴业房地产开发有限公司通知张磊办理房屋交付手续，张磊于2019年1月9日在天津市嘉华兴业房地产开发有限公司办理了收房手续。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于2020年2月20日取得涉案房屋天津市新建住宅商品房准许交付使用证，即房屋符合合同约定交付条件的时间是2020年2月20日。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司未如期完成工程竣工验收备案并取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，未依约通知张磊办理商品房交接手续，亦未在约定的交房日期将房屋交付张磊，构成违约，应该承担违约责任。（二）关于违约责任如何承担。1．关于张磊损失如何确定。首先，张磊主张天津市嘉华兴业房地产开发有限公司应根据合同第五条的约定支付已付款利息，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司则认为《合同补充协议》第四条已对主合同第五条进行了整体变更，应按照《合同补充协议》第四条确定违约责任。一审法院认为，《合同补充协议》是天津市嘉华兴业房地产开发有限公司采用格式条款订立的合同，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司作为《合同补充协议》的提供一方，在订立协议时应提示张磊注意《合同补充协议》中免除或者限制其责任的条款。因《合同补充协议》第四条属于限制其责任并排除买方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起张磊注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了张磊在天津市嘉华兴业房地产开发有限公司持续违约情况下要求天津市嘉华兴业房地产开发有限公司承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”该《合同补充协议》第四条的约定无效，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司应当按照主合同第五条的约定承担违约责任。根据2019年8月17日中国人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，自2019年8月20日起应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。因此，2019年8月19日之前按同期贷款利率计算已付房款利息，2019年8月20日以后的已付房款利息应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。2．关于承诺书效力。张磊依据承诺书要求天津市嘉华兴业房地产开发有限公司支付补偿费用，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司主张原生效判决已经驳回张磊关于补偿费用的诉讼请求，且承诺书并非其真实意思表示，故不同意支付。一审法院认为双方均认可承诺书真实性，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司亦无证据证明承诺书不是其真实意思表示，承诺书合法有效；张磊起诉天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，一审法院作出的（2018）津0119民初5235号民事判决书“认定张磊要求给付补偿费用，现依据不足”，理由是按承诺书约定补偿费未到兑付期限，且不能确定天津市嘉华兴业房地产开发有限公司交付符合约定交付条件商品房的时间，即不能确定违约金是否超过相关规定的上限。涉案房屋已于2020年2月20日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》符合约定交付条件，现张磊依据承诺书要求天津市嘉华兴业房地产开发有限公司承担违约责任，理据充分，一审法院依法予以支持。3．关于天津市嘉华兴业房地产开发有限公司违约时间计算问题。张磊起诉请求判令天津市嘉华兴业房地产开发有限公司支付已付房款利息及补偿费用至2020年4月8日止。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司提交《钥匙领取明细表》和《业主基本情况登记表》，证明张磊已于2019年1月9日办理了收房手续，故支付已付房款利息及补偿费的截止日期应为2019年1月9日。一审法院认为，依据合同约定交付房屋条件，涉案房屋应在取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证后交付。张磊虽于2019年1月9日办理了收房手续，但不符合约定交付条件，且天津市嘉华兴业房地产开发有限公司未能提交证据证明张磊收房是对交房条件的认可，故对天津市嘉华兴业房地产开发有限公司的该项抗辩意见一审法院不予采信；根据本案的实际情况，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司支付已付房款利息及补偿费的截止日期，一审法院确定为2020年2月20日。4．关于违约金调整问题。依据合同约定，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司因逾期交付房屋，应给付张磊已付房款利息，已付房款利息即为天津市嘉华兴业房地产开发有限公司违约应承担的违约金，补偿费也是天津市嘉华兴业房地产开发有限公司因逾期交房承诺的违约费用。张磊同时请求天津市嘉华兴业房地产开发有限公司给付已付房款利息及补偿费用，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司认为张磊此项诉讼请求过高要求调整，一审法院认为，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司逾期交房构成违约，应在相关规定上限范围内承担违约责任。本案中因天津市嘉华兴业房地产开发有限公司逾期交房，给张磊造成的实际损失为已付房款利息，承诺书的约定明显过分高于张磊实际损失，违约金的数额应根据违约情况确定，综合考虑案件的实际情况及平衡当事人之间的利益，一审法院认为应对违约金予以调整。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。因此，张磊同时主张补偿费，其数额远高于张磊实际损失的30%，综合本案的具体情况及合同约定，一审法院依法应予调整。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司逾期交房造成张磊损失的计算方法为：以1,038,487元为基数，自2017年4月30日至2017年9月30日，按中国人民银行同期贷款利率计算，计19,199.03元；以1,038,487元为基数，自2017年10月1日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，计122,374.88元；以1,038,487元为基数，自2019年8月20日起至2020年2月20日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价（LPR）利率上浮30%计算，计28,866.33元。综上，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司逾期交房造成张磊的损失为170,440.24元。张磊起诉请求判令案件受理费、保全费、诉讼保全责任保险费由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司承担，因案件受理费、保全费是向法院交付的费用，属诉讼费用费范畴，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担”的规定，受理费、保全费应由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司承担；诉讼保全责任保险费，非民事诉讼必须花费的费用，张磊请求天津市嘉华兴业房地产开发有限公司承担于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告张磊逾期交房损失170440.24元，款项直接汇入原告张磊在中国农业银行开立的6228××××8576账户；二、驳回原告张磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3210元（已减半，原告已预交），保全费2270元，由原告负担受理费1356元、保全费898元；被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担案件受理费1854元、保全费1372元，合计3226元（款项由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司直接汇入原告张磊上述账户）”。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人应否承担逾期交房违约责任及如何承担。双方签订《天津市商品房买卖合同》合法有效，出卖人未依约交付商品房，应当承担违约责任。双方当事人曾因逾期交房引发的商品房销售合同纠纷进行诉讼。生效判决支持了被上诉人自2016年11月1日起至2017年4月29日期间的已付房款利息，同时认定《合同补充协议》第四条对双方不发生法律效力。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司2020年2月20日取得涉诉房屋的天津市新建住宅商品房准许交付使用证。一审法院依据双方约定，并结合生效判决的认定和裁判结果，判令天津市嘉华兴业房地产开发有限公司承担至此日的逾期交房违约责任并无不当，本院予以维持。有关承诺书的效力问题，双方当事人均认可承诺书的真实性，上诉人就承诺书非其真实意思表示的主张，未能提交充分证据予以证明，一审判决认定该承诺书的效力，并无不当，本院予以确认。一审判决基于公平原则考虑，结合本案实际情况，认定承诺书的约定高于被上诉人的实际损失，酌情对违约金予以调整减少，于法有据，本院予以维持。本院对天津市嘉华兴业房地产开发有限公司的上诉请求不予支持。综上所述，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6420元，由上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  刘翠翠审判员  张玉洁二〇二一年五月十七日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……