山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1402民初2146号原告：霍瑞明。委托诉讼代理人：张书栋，北京市京师（德州）律师事务所律师。被告：德州立天唐人置业有限公司，住所地:山东省德州市德城区天衢路与东地大街交汇处。统一社会信用代码：913714000534368528。法定代表人：郑廷坚，总经理。委托诉讼代理人：张美美，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琼，山东众成清泰（德州）律师事务所律师（未到庭）。原告霍瑞明与被告德州立天唐人置业有限公司（以下简称唐人公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍瑞明委托诉讼代理人张书栋、被告唐人公司的委托诉讼代理人张美美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霍瑞明向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付自2015年5月9日起至2017年9月12日止交房违约金共计75232.1元；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月10日，原告霍瑞明（买受方）与被告唐人公司（出卖人）签订《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》，原告购买被告开发的位于德州市德州唐人中心X号楼X单元X层XX号的不动产一套，合同约定的价款为892433元，根据合同约定被告应当在2015年1月31日前向原告交付不动产，同时要具备《补充协议》附件四中第四条第2款约定的房屋交付条件，该条件为被告取得《建设工程竣工验收备案表》。然而被告直到2017年9月13日才取得《建设工程竣工验收备案表》，在2017年9月13日前被告向原告交付的不动产没有达到合同约定的交付条件，被告已构成违约，根据补充协议附件四第四条第8款约定，被告应当向原告支付违约金并继续履行合同。唐人公司辩称，1.原告的起诉已过三年诉讼时效，原告主张交房违约金计算至2017年9月12日，因此，原告自2020年9月13日向法院起诉，已过诉讼时效；2.涉案房屋2015年5月份交付时，被告并未取得备案表，原告接收房屋的行为应当认定为双方已经以实际行为变更了交房条件为验收合格，因此，被告不应支付违约金；3.退一步讲，即便法院支持原告交房违约金，因原告已于2015年收房并实际居住，被告请求交房违约金按70%支付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月10日，原、被告签订《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的位于德州市德城区德州唐人中心X号楼X单元X层XX号的不动产一套，合同约定的价款为892433元，交付期限为2015年1月31日。该合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2015年1月31日前将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、双方按照补充协议的相关约定执行”。第九条“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。2、双方按照补充协议的相关约定执行”。《德州市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条：关于房屋交付的补充约定：“1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2015年1月31日之前。2、该房屋的交付条件为甲方（被告）取得《建设工程竣工验收备案表》。8、甲方（被告）自身原因造成未在合同约定的期限内将房屋交付乙方（原告），则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。原告按照合同约定全额支付了房屋价款。另查明，被告于2017年9月13日取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》。2020年9月13日，原告向本院提起诉讼，要求被告唐人公司支付逾期交房违约金，本院于2020年9月15日受理，案件进入诉前调阶段，后调解未果，于2021年4月25日立案。本院认为,本案主要争议焦点为：1.本案是否超过诉讼时效；2.被告应否向原告支付自2015年5月9日起至2017年9月12日止的交房违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案系因民法典施行前原、被告之间因履行《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》而引起的民事纠纷案件，依据上述司法解释规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。关于焦点1，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，第二百零一条规定：“按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算”，第二百零二条规定：“按照年、月计算期间的，到期月的对应日为期间的最后一日，没有对应日的，月末为期间的最后一日”，第二百零三条规定：“期间的最后一日是法定休假日的，以法定休假日结束的次日为期间的最后一日”。本案被告唐人公司于2017年9月13日取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》，而2020年9月13日为星期日，诉讼时效期间顺延至2020年9月14日，原告于2020年9月13日向本院提起诉讼，未超三年诉讼时效。关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案原、被告2014年1月10日签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定全面履行合同义务。原告按照合同履行了付款义务，被告应该按照合同约定的期限和条件向原告交付房屋。原、被告双方在《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》中约定涉案房屋交付时间为2015年1月31日前，交付条件为被告唐人公司应取得《建设工程竣工验收备案表》，而唐人公司向原告交付涉案房屋时并未取得《建设工程竣工验收备案表》，唐人公司未严格按照合同的约定全面履行合同义务构成违约，应按约定向原告支付违约金。现原告要求被告自2015年5月9日起至2017年9月12日止，按照合同约定支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但鉴于原告已接收房屋并实际入住至今，可以适当减轻唐人公司的违约责任。综上，唐人公司应支付原告逾期交房违约金为：858天（2015年5月9日至2017年9月12日）×房款892433元×万分之一/日×70%＝53599.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，判决如下：一、被告德州立天唐人置业有限公司支付原告霍瑞明逾期交房违约金53599.5元，于判决生效之日起三日内付清；二、驳回原告霍瑞明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1680元，减半收取计840元，由霍瑞明负担242元，德州立天唐人置业有限公司负担598元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  杨爱华二〇二一年五月六日法官助理吴亚宁书记员曲会会