成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0116民初989号 原告：杨俊，男，1966年8月14日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：何万涛，四川上行律师事务所律师。 被告：谭淑军，男，1994年7月15日出生，汉族，住四川省渠县。 原告杨俊与被告谭淑军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨俊的委托诉讼代理人何万涛、被告谭淑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨俊向本院提出诉讼请求：1.判令解除杨俊、谭淑军于2019年3月1日签订《写字楼租赁合同》；2.判令谭淑军向杨俊立即腾退并归还位于成都市蛟龙港双流园区海港广场15号楼10室，建筑面积为1560平方米的写字楼；3.判令谭淑军向杨俊支付拖欠的房屋租金，暂计算为252663元（租金以28078元/月标准计算，暂计算至2020年12月31日，最终金额计算至实际腾退搬离之日止）；4.判令谭淑军立即支付所欠交的水电、物业管理费，暂计算为18720元（具体以实际欠费金额为准，最终金额计算至实际腾退搬离之日止）；5.判令谭淑军向杨俊支付违约金168468元。事实与理由：2019年3月1日，杨俊之妻沈静萍代杨俊与谭淑军签订了《写字楼租赁合同》，约定由谭淑军承租杨俊位于成都市蛟龙港双流园区海港广场15号楼10室，建筑面积为1560平方米的写字楼；租赁期限自2019年3月1日起至2029年3月1日止，租期为10年；租金每月为28078元，交租方式为每季度支付一次，应在租期到期前10天支付下一季度租金。合同同时还对租金价格调整、违约责任、续租条件、保证金交纳等相关事宜进行了约定。根据合同约定“合同期内，乙方若提前终止合同退出写字楼使用，应承担违约责任，即乙方应向甲方支付六个月租金作为补偿，乙方所交保证金一并作为违约金，乙方将写字楼退还甲方”。合同成立后，杨俊依约将上述写字楼交付给谭淑军使用，履行了合同义务，但谭淑军并未按照合同约定按期足额向杨俊支付租金，并于2020年6月2日至今，再无支付租金的行为，且也未将写字楼退还给杨俊，谭淑军的行为已经构成根本违约。杨俊为维护自身权益，故诉至法院，望判如所请。 谭淑军辩称，双方在2020年11月15日已经短信确认解除租赁关系，杨俊当时让谭淑军写承诺书，承诺如果租金没有支付完毕就用房屋内的东西抵扣，就不涉及腾退，里面部分东西也系杨俊想保留，谭淑军的确未支付2020年7月1日至2020年11月15日期间的租金，水电费、物业管理费当时由店长与杨俊协商和房租算到一起用东西抵扣，谭淑军不存在违约的问题，当时是由于疫情的不可抗力因素才导致无法继续经营。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月1日，杨俊之妻沈静萍代杨俊（甲方、出租方）与谭淑军（承租方、乙方）签订一份《写字楼租赁合同》，约定：甲方现有建筑面积1560平方米的写字楼，地址：成都蛟龙港双流园区海港广场**楼**，甲方将该写字楼出租给乙方使用；租期为10年，从2019年3月1日起至2029年3月1日止，写字楼租金从2019年3月1日起算，每月租金为28078元；该房出租的使用性质为写字楼，使用性质为酒店；写字楼租金按每月每平方18元计算，合同期内，前三年价格不变，从2022年3月1日在原有租金基础上递增5%，每三年递增一次；写字楼租金支付方式为季付，以后应在租金到期前10天支付下一季度的租金，税费、电费及物管费由承租方支付；签订本合同时，乙方应向甲方交纳保证金28000元，乙方退房时，甲方应全额免息退还乙方保证金；合同期内，该写字楼物管费由乙方支付给蛟龙港管委会；乙方水费、电费、综合服务费的缴费地点在蛟龙港管委会收费大厅；合同期内，乙方若提前终止合同退出写字楼使用，应承担违约责任，即乙方应向甲方支付六个月租金作为补偿，乙方所交保证金一并作为违约金，乙方将写字楼退还甲方，该补偿已包含乙方提供的解约退还写字楼对甲方造成的直接和间接等所有损失的赔偿。甲方若提前终止合同收回写字楼，应承担违约责任，即甲方应向乙方支付六个月写字楼使用费作为补偿，并免息全额退还乙方所交保证金，甲方将写字楼收回，该补偿已包含因甲方提前解约收回写字楼对乙方造成酒店装修的直接和间接等所有损失的赔偿；本合同履行过程中，任何一方由不可抗力事件使该方不能全部或部分履行其在本合同各项条约下的义务时，根据不可抗力的影响，该方可全部或部分免除在本合同条款下的相应义务；不可抗力是指在签订和履行本合同时不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于下述情形：重大流行疾病、饥荒或者瘟疫。 2019年3月1日，谭淑军出具一份《关于写字楼租赁转款证明》，载明：兹证明：本人谭淑军于2019年3月1日委托赵震北通过账号：6217××××1933将成都蛟龙港双流园区海港广场15号楼10室写字楼租赁租金支付给甲方沈静萍账户上，其中包含了从2019年3月1日至2019年8月31日的租赁费用及一个月租赁押金。 因谭淑军存在拖欠租金的情况，2020年6月1日至2020年8月15日期间，杨俊的妻子沈静萍多次通过微信向谭淑军催收房租。2020年10月28日，案外人孙炀、赵震北代谭淑军向杨俊出具一份《承诺书》，载明：承诺在2020年11月15日前将成都市锦尚云天酒店（蛟龙港海港广场15座11楼、10楼）所欠房东房租及物业费一次性交清；若逾期未缴，酒店一切设备装修归房东所有。 2020年11月16日，杨俊之妻沈静萍通过短信向谭淑军发送一份《解除房屋租赁合同通知书》，载明：“通知人：杨俊（身份证号510121196608××××），被通知人：谭淑军（身份证号513030199407××××）：贵我双方于2019年3月1日签订了《写字楼租赁合同》，但贵方在合同履行过程中，存在如下违约行为：长期拖欠缴纳房屋租金。经我方多次催收后无果，且我方给予贵方承诺的最终宽限期已于2020年11月15日到期，现我方决定自即日起解除双方的租赁合同，如有异议，请于收到本通知起15日内向人民法院或者仲裁机构提出异议”。 2020年11月4日，成都市双流区人民法院对案外人康欢、杨婷、吴鑫钰、任阳申请执行案外人成都锦尚云天酒店管理有限公司关于（2020）川0116执4552/4547/4546/4545号劳动争议4案进行执行，成都锦尚云天酒店管理有限公司的法定代表人谭淑军陈述，申请执行人康欢等4人已出卖的电竞椅和电视共计26900元我予以认可，剩余的其他物品我已通知有意向的人前来询价。如等到明天上午，产生相关费用由我方承担（如申请执行人的住宿费、交通费等）。申请执行人康欢、杨婷、吴鑫钰、任阳陈述，我们同意等被执行人询价剩余物品，由我们双方共同处理剩下的衣柜、床、空调等。 2020年11月15日，成都锦尚云天酒店管理有限公司（甲方）与成都宝进来再生物资回收有限公司（乙方）签订一份《二手废旧回收合同》，约定甲方将旧货设备处理于乙方，包括：中央空调主机内机含连接铜管、电缆线灯线、卫生五金件、卫生间门、客房门、地、地毯水器、电视、家具、窗帘、玻璃门等，以上旧货设备总价90000元。2020年11月18日，成都宝进来再生物资回收有限公司（甲方）与沈静萍（乙方）签订《物品设备转让协议》，约定：甲方将回收的成都市双流区九江街道蛟龙大道384号1栋1单元（海港广场15座）10楼，原锦尚云天酒店的相关物品设备转让给乙方，包括：室内现有床、地、地毯浴房……监控等可移动物品及废品，以上物品及设备转让费总价为51000元。同日，沈静萍向成都宝进来再生物资回收有限公司支付了51000元。 2020年11月20日，成都市双流区人民法院出具（2020）川0116执4546号《结案通知书》，载明：关于任阳与成都锦尚云天酒店管理有限公司劳动争议一案，本院已于2020年11月20日全部执行完毕，现结案。 本案在审理过程中，本院2021年3月9日组织杨俊与谭淑军就案涉房屋现状进行现场确认，杨俊主张案涉房屋并未腾退，也未交付，谭淑军认可确实未履行任何交付手续，法院执行确有其事，《二手废旧回收合同》上的收款人孙炀系成都锦尚云天酒店管理有限公司管理人，认可《二手废旧回收合同》上已予以拆除的旧货设备。 2021年3月29日，本院再次组织杨俊与谭淑军就案涉房屋的腾退及交付问题进行询问，杨俊主张从2021年3月9日起视为收回案涉房屋，双方争议的案涉房屋的腾退交付时间由法院认定，谭淑军确认从2021年3月9日起已将案涉房屋交付杨俊，双方争议的案涉房屋的腾退交付时间由法院认定，谭淑军不再需要双方于2021年3月9日在《现场调查笔录》中确认的“房屋现场残留有的部分装饰装修附着物、部分设施设备”，杨俊将对该前述部分予以拆除，双方互不对对方就该拆除事宜承担任何金钱支付义务或者相关赔偿责任。 庭审中，谭淑军陈述其对此通知载明的解除合同之事项没有异议，双方确认谭淑军也并未按前述通知书载明的方式提出异议。另，双方确认谭淑军自2020年7月1日起未再向杨俊支付案涉房屋租金，杨俊于2020年9月21日、2020年10月19日、2020年11月19日分三次向成都蛟龙投资有限责任公司交纳了案涉房屋的物业费，2020年9月、10月、11月分别为5124元、4701.3元、4701.3元。 本院认为，杨俊与谭淑军于2019年3月1日签订的《写字楼租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。本案在审理过程中，双方已于2021年3月29日就案涉房屋已于2021年3月9日腾退并交付杨俊达成一致，但双方仍对案涉房屋的交付时间存在争议。本案的争议焦点在于：一、双方解除《写字楼租赁合同》的时间；二、谭淑军是否应当向杨俊支付租金及具体数额；三、谭淑军是否应当向杨俊支付物业管理费、水电费及具体数额；四、谭淑军是否应当向杨俊支付违约金及具体数额。针对以上争议焦点，本院分别做如下评述： 一、关于双方解除《写字楼租赁合同》时间的问题。杨俊要求解除《写字楼租赁合同》，谭淑军主张双方解除《写字楼租赁合同》的日期系杨俊发出的《解除房屋租赁合同通知书》载明的2020年11月15日。本院认为，杨俊（杨俊之妻沈静萍代）于2021年11月16日通过短信向谭淑军送达的《解除房屋租赁合同通知书》，明确表示因给予谭淑军承诺的宽限解决日期已于2020年11月15日到期，杨俊决定从即日起解除双方的租赁合同，如有异议，请于收到本通知起15日内向人民法院或者仲裁机构提出异议，而谭淑军对该解除合同的意思表示并未提出异议，亦于庭审中作相同陈述，故双方解除《写字楼租赁合同》的时间为2020年11月16日。 二、关于谭淑军欠付杨俊租金的具体数额的问题。据前述，双方之间的《写字楼租赁合同》已于2020年11月16日解除，谭淑军自2020年7月1日起未向杨俊支付租金，故谭淑军应向杨俊支付2020年7月1日至2020年11月16日期间的租金共计127286.93元（28078元/月×4个月+28078元/月÷30天×16天）。 三、关于谭淑军是否应当向杨俊支付物业管理费、水费、电费及具体数额的问题。1.物业管理费。本院认为，根据双方约定，谭淑军需向蛟龙港管委会支付案涉房屋的物业管理费自2019年3月1日开始计算，庭审中，双方确认杨俊于2020年9月21日、2020年10月19日、2020年11月19日分三次向成都蛟龙投资有限责任公司交纳了案涉房屋的物业费，2020年9月、10月、11月分别为5124元、4701.3元、4701.3元。本案双方之间的《写字楼租赁合同》已于2010年11月16日解除，故谭淑军应向杨俊支付物业管理费12332.66元（5124元+4701.30元+4701.30元÷30天×16天）。2.水费、电费。杨俊并未提供水费和电费缴纳的具体标准，也未举证证明其已经代替承租方谭淑军缴纳欠付的水费、电费，故对杨俊提出的要求谭淑军向杨俊支付其所欠交的水费、电费的诉讼请求，本院不予支持。 四、谭淑军是否应当向杨俊支付违约金及具体数额的问题。本案系因谭淑军拖延支付租金导致杨俊提前解除合同，但2020年新型冠状病毒疫情确对谭淑军租用案涉房屋经营酒店造成一定影响，疫情非因双方任何一方的过错，属不可抗力的事由，且谭淑军未履行租金支付义务并非发生在疫情发生之前，故对杨俊要求谭淑军支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 另外，关于本案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案杨俊主张各项费用产生时间为2021年1月1日前，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、确认杨俊与谭淑军于2019年3月1日签订的《写字楼租赁合同》于2020年11月16日解除； 二、谭淑军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨俊支付2020年7月1日至2020年11月16日期间的租金127286.93元； 三、谭淑军于本判决发生法律效力之日起十日内向杨俊支付2020年10月1日至2020年11月16日期间的物业管理费12332.66元； 四、驳回杨俊的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3949元，由原告杨俊负担2696元，被告谭淑军负担1253元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  夏 颜 二〇二一年五月十日 法官助理  吴如闻 书 记 员  万晋清