河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终472号 上诉人（原审原告）：牛燕荣，女，1979年1月2日出生，汉族，住邢台市南和区。 委托诉讼代理人：王小平，男，住邢台市南和区，系邢台市南和区村民委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：高鹏，男，1991年8月10日出生，汉族，住邢台市南和区。 委托诉讼代理人：姜建良，男，住邢台市南和区，系邢台市南和区村民委员会推荐。 上诉人牛燕荣因与被上诉人高鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市南和区人民法院（2020）冀0527民初620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牛燕荣及其委托诉讼代理人王小平，被上诉人高鹏的委托诉讼代理人姜建良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牛燕荣上诉请求：1、请求依法原审判决；2、请求依法解除上诉人与被上诉人签订的二手房买卖合同；3、由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一审判决严重偏离了上诉人一审的诉讼请求，本案一审上诉人请求依法解除上诉人与被上诉人签订的二手房买卖合同，但一审判决在没有上诉人诉讼请求的情况下进行了三项判决，该判决严重违反民事诉讼法的有关法律规定，为此，该判决应予撤销。本案很清楚，一审第一次开庭时，上诉人提交的证据证明，上诉人和被上诉人签订了二手房买卖合同，房产价格定为480,000元，被上诉人在给付上诉人260,217元房款后，剩下的219,783元房款至今未给付上诉人。上诉人提交的缴纳房产贷款证明，证明上诉人从2017年10月份至现在，该房产一直由上诉人缴纳该房产贷款，本案中被上诉人未给付剩下219,783元房款和数年未缴纳该房产贷款的行为，严重违约，本案一审法院传票订的第一次开庭时间是2020年6月17日，被上诉人在领取开庭传票后没有到庭参与本案的诉讼，被上诉人未到庭参与诉讼就是放弃了自己的诉讼权利，但不知道什么原因在上诉人等待一审法院判决6个月后的一天，上诉人又领到了2020年11月4日重新开庭的传票，本案二次开庭时被上诉人对上诉人提交的证据均无异议，被上诉人不给付上诉人剩下的219,783元房款和数年未缴纳该房产贷款的行为，严重违反了合同法第九十四条规定。为此，请求依法撤销原判决，并解除上诉人与被上诉人签订的二手房买卖合同。 高鹏答辩称，牛燕荣不应解除同答辩人签订的二手房买卖合同。1、答辩人与牛燕荣在平等、自愿且协商一致的情况下，签订了房屋买卖合同。不存在欺诈、胁迫手段或违背法律法规订立合同的无效情形，也不具备法定解除合同的要件，因此合法的买卖合同是不应被解除的。2、双方签订买卖合同后，答辩人按照合同的约定给付了牛燕荣260,217元购房款，这是牛燕荣在起诉状上认可的事实，并且答辩人经装修房产后居住至今。以上充分说明双方实际履行了买卖合同，既然实际履行了该合同，哪有随意解除的道理？3、牛燕荣在诉状提到的答辩人未还房贷不是事实。答辩人在完成首付房款给付牛燕荣以后，便开始偿还房贷，还贷的方式是由答辩人将规定的数额汇至牛燕荣指定的账户完成还贷。答辩人持续这种操作达一年有余，在此期间，经答辩人多次督促牛燕荣，却未办理账户变更事宜。令人万万想不到的事情发生了，牛燕荣因故更换了银行预留的卡号和联系方式，致使答辩人无法按时还贷，也没有办法联系到牛燕荣进行相应变更。答辩人无奈，也只能维持现状。另外，为了方便本案的解决，答辩人愿意承担期间牛燕荣替答辩人还贷的款项，请求法院予以协调。综上，请求法院依法予以驳回牛燕荣的上诉请求。 牛燕荣向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原告与被告签订的二手房买卖合同；2.由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：经中间人刁彦虎介绍，原告与被告于2016年7月13日签订《二手房买卖合同》，约定原告将位于南和县房屋出卖给被告，约定总价款为48万元。合同签订后，被告支付原告260217元，含1万元押金，押金待牛燕荣配合过户后退还。原告将《商品房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》、《收款收据》、用于偿还房贷的账号为62×××13的工商银行卡等购房相关凭证原件交付被告。被告自2016年8月起开始偿还房贷至2017年9月共计27021.4元，牛燕荣自2017年10月偿还房贷至2020年11月共计73343.8元。被告称其未再偿还贷款，是因为原告将还贷银行卡信息变更，但未提交证据证实。 另，牛燕荣于2012年从河北襄政房地产开发有限公司购买案涉房产，约定总价款为360584元，约定原告支付首付款110584元，剩余房款250000元办理银行按揭贷款。原告于2012年12月给付首付款110584元，于2013年2月1日给付剩余房款250000元。牛燕荣于2013年1月21日与中国工商银行股份有限公司邢台邢州支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告以案涉房产向该银行贷款250000元，还款账号为62×××13，户名为牛燕荣，开户行为工商银行邢州支行，贷款期限为180个月，每月偿还贷款本息共计1930.1元。 再，原告主张房屋总价款48万元不含未还房贷部分，被告称48万元包含未还房贷部分。经我院向中间人刁彦虎调查核实，刁彦虎称房屋总价款48万元包括未还房贷部分。以上事实有原告提交的汇款凭证、《二手房买卖合同》、《借记卡账户历史明细清单》、被告提交的《二手房买卖合同》、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《收款收据》、银行卡，我院调取的案涉房屋还贷明细、《询问笔录》及原被告陈述等证据予以证实。 一审法院认为，一、关于本案中案涉房产总价款48万元是否包含未还房贷部分的问题。经一审法院向中间人刁彦虎调查核实，结合2016年至今南和二手房市场价及二手房交易习惯，一审认定原被告《二手房买卖合同》中约定的房屋总价款48万元包含未还房贷部分，对原告称总价款48万元不包含未还贷款部分的主张，依法不予支持。二、关于原被告签订的《二手房买卖合同》是否应当解除的问题。原被告签订的《二手房买卖合同》并未约定合同解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，原被告签订《二手房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。被告依约将房屋首付款支付给原告，履行了合同约定的主要义务，被告偿还14个月房贷后，未再偿还房贷，因房贷未办理更名，被告不偿还房贷的行为确实会给原告的信用造成影响，如原告后续没有代被告偿还房贷，可能会造成案涉房屋被银行拍卖，被告会受到巨大损失，但原告偿还贷款的行为并不足以使其享有法定解除权，其要求解除合同不符合法律规定，故对其要求解除《二手房买卖合同》的诉请依法不予支持。三、关于原告为被告偿还房贷如何处理问题。本案中，原告诉讼请求虽仅为要求解除合同，但在法院未支持其诉讼请求后，往往会引发当事人另行提起其他诉讼。为减轻当事人诉累，本案中一并解决。原告自2017年10月份至今共偿还房贷本息73,343.8元，被告作为房屋的买受人是实际受益人，其取得该利益没有法律依据，依法应当返还上述款项，并偿还银行后续房贷。另考虑到原告垫资偿还贷款及房价上涨情况，一审酌定被告额外给付原告补偿金6万元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告高鹏于本判决生效后三十日内返还原告牛燕荣所垫付的房贷本息73,343.8元；二、被告高鹏于本判决生效后三十日内支付原告牛燕荣补偿金60,000元；三、被告高鹏偿还银行2020年11月份之后南和区星城国际小区7号楼2单元1102室房屋的房贷本息；四、驳回原告牛燕荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由原被告均担。 二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，第二审法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理。因当事人之间签订的《二手房买卖合同》和交易行为均发生在民法典施行之前，根据法不溯及既往的原则，本案应当适用合同签订时的法律规定。本案中，当事人之间签订的《二手房买卖合同》是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。虽然《二手房买卖合同》没有约定具体给付剩余款项的方式，但从实际履行《二手房买卖合同》目的审查，高鹏是以每月向银行交纳贷款的方式，代为履行牛燕荣每月应当向银行交纳贷款的义务。自2017年10月至2020年11月（一审判决前）共计73,343.8元，高鹏并未每月向银行交纳贷款，且一审判决后至本院二审辩论终结，高鹏同样没有每月向银行交纳贷款。订立合同目的是为了履行合同内容，合同价值的实现在于合同的履行，就《二手房买卖合同》实际履行而言，高鹏累计每月未能按时足额偿还银行贷款本息的行为，已构成对牛燕荣的实际履行违约，该违约行为并不构成违约程度显著轻微，明显导致牛燕荣出卖房屋后，不再偿还银行贷款目的不能实现。据此，在《二手房买卖合同》未约定解除条件的情形下，高鹏的违约行为符合法定解除合同的条件。原审超出牛燕荣诉讼请求进行审理、判决明显不当，且适用法律错误，本院应予纠正。 综上所述，牛燕荣的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省邢台市南和区人民法院（2020）冀0527民初620号民事判决； 二、解除牛燕荣与高鹏于2016年7月13日签订的《二手房买卖合同》。 一审案件受理费80元，由高鹏负担；二审案件受理费80元，由高鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  毕建军 审判员  郑延铎 二〇二一年五月十日 书记员  张姿魏