湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘13民终610号 上诉人（原审被告）：娄底市天龙房地产开发有限公司。住所地：娄底市娄星区湘阳街姑苏大厦1120室。 法定代表人：刘楚安，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：程湘辉，湖南湘融律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李时林，女，汉族，1947年4月26日出生，户籍所在地：湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：廖文生，湖南星奥律师事务所律师。 上诉人娄底市天龙房地产开发有限公司（以下简称：天龙公司）因与被上诉人李时林房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初1245号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人天龙公司的上诉请求:1、撤销原判决第二项，并改判上诉人只应返还被上诉人购房款14万元，且无需向被上诉人赔偿其他经济损失。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人与被上诉人“双方均存在违约行为”错误。被上诉人没有事实和法律依据向上诉人主张赔偿涉案房屋原合同价款与目前评估价之间的差额265847.75元，而且上诉人有权按照被上诉人承诺没收其购房款中的5万元，即上诉人只应返还被上诉人14万元。二、一审认定“天龙公司于2019年1月28日明确作出了继续履行合同的意思表示，并在电话中单方指定三天期限，未给予李时林合理履约期限，在合同未解除的情况下，上诉人随即于2019年2月2日与案外人童某某签订《商品房买卖合同》，致使双方之间的合同已无履行可能，天龙公司明显违反诚实信用原则并构成根本违约”属于认定事实错误。三、退一步讲，即使一审法院认定上诉人与被上诉人均存在违约正确，但却判决上诉人承担全部责任显失公平，属于适用法律明显错误。综上，延期交房系由于政府原因导致，上诉人不应承担责任，而被上诉人未履行按时支付房款及签订《商品房买卖合同》的义务，存在严重违约，因此造成的损失应由其自行承担，且应按照承诺书约定向上诉人支付违约金。一审法院认定事实错误，适用法律不当，判决结果显失公平。请求二审法院查明事实，正确适用法律，并依法改判，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人李时林答辩称：一、上诉人的上诉没有事实和法律依据。二、一审判决没有支持其支付利息的诉讼请求不妥。请求依法驳回上诉，维持原判。 李时林向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原、被告于2014年3月31日签订的《住房团购协议》；2、判令被告返还原告购房款19万元，并自缴款之日起按年利率24%计付利息至返还之日止；3、判令被告赔偿原告损失265848元；4、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2014年3月31日，李时林（甲方）与天龙公司（乙方）签订《住房团购协议》，就甲方团体购买乙方开发的“御景花园”小区并参与团购项目开发建设的监督事宜达成协议：乙方本项目按规划建设四栋住宅，地下停车位定向向甲方出售使用权；本项目建设工期自甲、乙双方签订本协议之日起第28个月前完成住宅建设，第32个月前完成院内全部配套工程建设，第36个月前分户办理《房屋产权证》和《国土使用证》；建设过程中，无论建筑材料价格、设备价格与人工费用涨跌及其他因素造成的涨跌，双方议定的价格不做调整；乙方取得预售许可证后，乙方收回此协议，双方正式签订《商品房买卖合同》及附件；参与团购的所有业主采取抽签方式选取楼层和位置，具体办法另行制定；本项目住宅房屋团购价格见附件，团购户从5-32层间抽签选房。地下车位定价8万元／个，优先向甲方购房人出售使用权；住宅价格和车位价格包含本项目开发建设的各种费用，及涵括土地费用，勘测、报建、规划、设计费用，土建、主体工程、附属工程等施工费用，本项目设计所需的各种材料、设备费用，消防设施费用，水、电、煤气、有线电视、宽带网管道入户线路建设费用，施工管理、安全生产等各项成本费用，小区交付前发生的其他不可预见费用，房地产开发的税金和利用；团购户住房交款方式：甲方按每户5万元作为定金打入公司建设专用账户，双方签订住房团购协议。乙方取得规划许可证、施工许可证、项目正式启动时，购房户再交5万元打入建设专用账户，并在7日内完成付款。乙方取得预售许可证5天内，剩余后续款项由甲方购房户选择以现金或银行按揭贷款方式支付，凡符合相关条件并同意以银行按揭贷款方式支付购房款的，乙方应无条件为其办理银行按揭贷款，按揭费用由甲方购房户负担。甲方购房户因故无力续交房款的，可向乙方提出退购申请，经乙方书面确认后，应无条件退换甲方购房户已交房款，退房业主应付乙方手续费10000元；甲方应当及时交纳购房款，签订商品房预售、销售合同；乙方有权按本协议约定的时间获得相应的房款，有权要求甲方按时签订本项目商品房预售、销售合同；乙方应按本合同约定建设质量合格、数量相符的住宅，按时交房，并办理分户权证，提交相关档案资料；甲方如未按本协议约定的时间和比例预付房款，则每逾期一天按欠付金额的千分之三向乙方赔偿违约金；乙方收款后如不进行住宅建设、乙方原因造成不能向甲方交房或者乙方建好后便不销售给甲方的，乙方须向甲方每户赔偿违约金10万元。双方在协议中还就其他事项作了约定。李时林签署该协议时留的联系电话号码为×××48。该协议签订当日，李时林向天龙公司缴纳了10万元。作为该协议的附件的《御景花园小区团购价格表》明确了5-32层房屋的每平米的价格，其中14层的房屋的价格为2428元／㎡。 2013年4月1日，天龙公司取得涉案“御景花园商住小区”项目的建设用地规划许可，2014年4月28日取得该项目建筑工程施工许可。2014年8月19日，天龙公司就其“御景花园”项目取得商品房预售许可证。2015年3月12日李时林又向天龙公司交纳了4万元，并于当日向天龙公司出具了一份《承诺书》：“本人李时林，身份证号码432503194704××××，购买御景花园3栋1402号住房的房款承诺于2015年6月30日以前付清拾万元整，其余尾款于交房时全部付清，如未按上述时间交款，则按公司规定没收购房定金伍万元整。”之后，李时林2015年6月29日向天龙公司交纳了5万元房款。 天龙公司在2018年10月2日的《娄底日报》刊发《公告》，以李时林等四位御景花园购房业主“逾期未缴纳房款长达两年之久，已严重违反双方协议约定，给本公司造成了重大影响和损失”为由，催告李时林等四位购房业主“务必在2018年10月10日之前到本公司进行协调处理，若届满不到，一切法律后果自负”。该公告中刊登的购房业主李时林的信息为“李时林，3号栋1402号房，电话号码：×××48、155××××1008”。2018年10月17日（星期三），天龙公司的工作人员拨通×××48，李时林的丈夫接听了电话，天龙公司在电话中通知“这个星期五之前把钱交清楚”，李时林的丈夫在电话中询问“什么时候交房子”，天龙公司的工作人员回答称“就是今年吧”，李时林的丈夫即回答称“好的”，天龙公司的工作人员最后强调“你在这个星期五之前把钱尾款落实一下，如果没落实的话就不好说了”，李时林的丈夫回应称“好”。2019年1月28日，天龙公司的法定代表人刘楚安拨通×××48，李时林的丈夫接听了电话，刘楚安在电话中说:“要辛苦你从今天起三天内到我们这里把尾欠款交清楚，把手续办理完善，否则造成的后果你自己负责。我们已经反反复复打了多次电话，沟通了几次了，好不好？”李时林的丈夫回应称“我现在在广东，回来不得”，刘楚安即回应称“你这个不是理由，我们已经在十月份就给你打了电话已经多次跟你沟通，你如果自己来不了，你就委托人三天之内到我们公司来办理，好不好，否则一切后果你负责，我已经正式通知你，从今天开始算”，李时林的丈夫随即询问“你的房子搞好没有”，刘楚安回应称“我们该搞的都搞好了，辛苦你这三天内来办，我就不跟你多讲了，你自己也可以到现场来看”。 另查明：1、2019年2月1日，天龙公司（甲方）与案外人刘新爱（乙方）签订《住房抵工程款协议》，双方约定：甲方开发的“御景花园”商住小区的3栋1402房，104.05㎡，作价3088元/㎡，总房价321306元，车位1个8万元抵给乙方，共计401306元；乙方自行将房屋处置，所得房款用于“御景花园”的扫尾工程，不得挪作他用。双方还在协议中就其他事项进行了约定。随即于2019年2月2日，天龙公司与案外人童泽平签订《商品房买卖合同》（备案合同编号为201902200028），以3088元/平方米的价格将原告李时林选购的“御景花园商住小区”3栋1402号房屋出卖给了案外人童泽平，2019年2月20日，天龙公司收取童泽平房款321306元、水电气入户开通费18000元，同日，刘新爱出具领条在天龙公司领取401306元。上述涉案房屋现已实际交付童泽平占有使用。该房屋的合同面积为104.05平方米（含公摊面积）。 2、应原告李时林申请，经法院委托，涉案房屋（“御景花园商住小区”3栋1402号）于2020年6月16日经湖南东升房地产评估有限公司评估，该房产市场价值为518481元(单价4983元/㎡、建筑面积104.05㎡)。原告李时林支出评估费6000元。 3、截至2020年5月21日本案第一次开庭审理，天龙公司开发的上述“御景花园商住小区”项目尚未完成竣工验收。 一审法院审理认为，本案属商品房买卖合同纠纷。国家对商品房预售实行预售许可制度，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。本案中原、被告双方于2014年3月31日签订的《住房团购协议》名为“团购协议”，实为李时林个人与天龙公司签订的协议。基于该协议在内容上具备了商品房买卖合同的基本要素，该协议签订后本案起诉前天龙公司已于2014年8月19日依法取得《商品房预售许可证》，天龙公司取得《商品房预售许可证》后双方至今未按协议约定“收回此协议”、另行“正式签订《商品房买卖合同》及附件”，及后续选房、交纳房款、收取房款的履约行为，依法应认定双方于2014年3月31日签订的《住房团购协议》有效，并依照该协议确定双方的权利义务。 双方在上述协议中约定乙方天龙公司应在该协议签订之日起第28个月前完成住宅建设，第32个月前完成院内全部配套工程建设，第36个月前分户办理《房屋产权证》和《国土使用证》。但截至2020年5月21日本案第一次开庭审理，天龙公司开发的上述“御景花园商住小区”项目尚未完成竣工验收，表明天龙公司并没有按上述约定的期限完成该项目的建设，截止2020年5月21日尚未具备交房条件。双方在协议中约定乙方取得预售许可证5天内，剩余后续款项由甲方购房户选择以现金或银行按揭贷款方式支付。天龙公司于2014年8月19日依法取得《商品房预售许可证》后，原告李时林就所选购的房屋于2015年3月12日交纳了房款4万元、于2015年6月29日交纳房款5万元，但至本案诉诸本院时，尚未付清所选购的房款。故双方均存在违约行为。 在双方均存在违约行为的情况下，于2019年1月28日，天龙公司的法定代表人通过电话通知李时林“把尾欠款交清楚，把手续办理完善”，明确做出了继续履行合同的意思表示，并在电话中单方指定三天期限，逾期后果自负。在未给李时林合理履约时间、在合同未解除的情况下，天龙公司随即于2019年2月2日与案外人童某某签订《商品房买卖合同》，将李时林选购的御景花园商住小区3栋1402号房屋出卖给了童某某，致使原、被告之间的合同已无履行可能。被告天龙公司明显违反诚实信用原则并构成根本违约，依法应承担违约责任。故对原告要求被告退还已付房款19万元，并赔偿损失的诉讼请求，依法予以支持。原告的经济损失按涉案房屋的评估的市场价格与合同价格的差价计算，认定为265847.75元。对原告还要求被告支付已付房款的利息的诉讼请求不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告李时林与被告娄底市天龙房地产开发有限公司于2014年3月31日签订的《住房团购协议》自本判决生效之日起解除；二、被告娄底市天龙房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告李时林已付购房款19万元、赔偿原告经济损失265847.75元；三、驳回原告李时林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，评估费用6000元，合计8050元，由被告娄底市天龙房地产开发有限公司负担。 二审审理过程中，上诉人天龙公司与被上诉人李时林均未向本院提交新的证据。 经审理，二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为：一、合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利关系的协议，依法成立的合同，应当受到法律的保护。本案中，上诉人天龙公司与被上诉人李时林于2014年3月31日所签订的《住房团购协议》，名为“团购协议”，实为李时林个人与天龙公司签订的购房协议。该协议在内容上具备了商品房买卖合同的基本要素，且协议签订后天龙公司已于2014年8月19日依法取得《商品房预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，应当认定《住房团购协议》为商品房买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应当按照协议所确定的内容履行各自的义务。根据协议约定，天龙公司应在该协议签订之日起第28个月前完成住宅建设，第32个月前完成院内全部配套工程建设，第36个月前分户办理《房屋产权证》和《国土使用证》。但截至2020年5月21日本案第一次开庭审理，天龙公司开发的上述“御景花园商住小区”项目尚未完成竣工验收，表明天龙公司并没有按上述约定的期限完成该项目的建设，截止2020年5月21日尚未具备交房条件。同时，双方在协议中约定天龙公司取得预售许可证5天内，剩余后续款项由李时林购房户选择以现金或银行按揭贷款方式支付。天龙公司于2014年8月19日依法取得《商品房预售许可证》后，李时林就所选购的房屋于2015年3月12日交纳了房款4万元、于2015年6月29日交纳房款5万元，但至本案诉诸法院时，尚未付清所选购的房款。故一审认定双方在履行涉案的《住房团购协议》时均存在违约行为是正确的。 二、关于天龙公司是否应当返还李时林已付购房款及赔偿经济损失的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，虽然双方在履行上述《住房团购协议》的过程中均存在一定的违约行为。但在《住房团购协议》未解除的情况下，天龙公司于2019年2月2日与案外人签订《商品房买卖合同》，将李时林选购的房屋出卖给了案外人，致使双方之间的合同已无履行可能，该行为直接导致李时林无法取得诉争房屋，并且给李时林造成了相应的损失，天龙公司前述“一房两卖”的行为明显违反诚实信用原则并构成根本违约，应当返还李时林已付购房款，并承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案争议的房屋，一审法院根据李时林的申请组织对涉案房屋价格进行了评估，其评估的资质和程序合法，且天龙公司和李时林均未申请重新评估，该评估结论可以作为定案的依据。因此，一审认定李时林的经济损失按涉案房屋评估的市场价格与合同价格的差价计算是正确的，本院予以维持。同时，李时林的诉讼请求除判令天龙公司赔偿其涉案房屋差价的经济损失外，还请求判令天龙公司自其缴款之日起按年利率24%计付利息至返还之日止。本案中，一审只判决天龙公司返还李时林购房款并赔偿经济损失，而判决驳回了李时林要求计付利息的诉讼请求，实际上是由李时林自行承担了相应的损失。原审酌定双方的违约责任公平合理，符合有关法律规定。因此，对于天龙公司上诉称只应返还李时林购房款14万元且无需向李时林赔偿经济损失，一审判决显失公平的意见，本院不予采纳。 综上所述，上诉人天龙公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6037元，由上诉人娄底市天龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨文模 审判员  宁从越 审判员  万江国 二〇二一年五月七日        书记员  杨佳宜