天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2173号上诉人（一审被告、反诉原告）：席晓龙，男，1977年4月16日出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（一审原告、反诉被告）：张园，女，1973年2月26日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨毅，天津安邦律师事务所律师。上诉人席晓龙因与被上诉人张园房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2020）津0111民初2105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。席晓龙上诉请求：1撤销一审判决，发回重审或改判继续履行合同，并按长期合同（十年租期）履行，装修费用88625元由被上诉人承担；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人口头约定涉案房屋的租期为10年，但签订合同时，被上诉人希望租金每年上涨，因此两年一签合同，因此不同意解除合同。被上诉人应赔偿上诉人装修损失。上诉人承租涉案房屋之前，并未接通暖气，且上诉人告知被上诉人不需要暖气，因此上诉人不应支付热能补偿费。张园辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人认可一审法院的判决结果。张园向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告2019年2月28日签订的《房屋租赁合同》，被告将房屋交还原告；2.判令被告给付原告2019年12月至2020年2月欠缴的租金17600元及利息（以欠缴租金为基数，以年利率6%计算）；3.判令被告给付原告2017年12月至2020年2月止欠缴的物业费17286.29元（以欠缴租金为基数，以年利率6%计算）；4.判令被告给付原告热能补偿费2631.15元（2017-2018年度、2018-2019年度、2019-2020年度）；5.判令被告给付原告自2019年3月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费、物业费等合同约定的费用；6.判令被告承担违约责任（被告支付所欠租金的一倍作为违约金）；7.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉请变更为判令解除原、被告于2019年2月28日签订的《房屋租赁合同》，被告将房屋恢复原状后腾空并交还原告；将第二项诉请变更为判令被告给付原告自2019年12月1日至2020年4月30日欠付的租金29000元及利息；第三项诉请变更为判令被告给付原告2017年12月至2020年4月的物业费18566.79元；第五项诉请变更为判令被告给付原告自2020年5月1日至实际腾房之日的房屋占用费、物业费等合同约定的费用；第六项诉请变更为判令被告支付原告违约金29000元；第七项诉请变更为本案诉讼费用、保全费由及保全保险费1500元全部由被告承担。在庭审过程中，原告自愿撤回第二项诉讼中要求被告给付利息的诉讼请求。席晓龙向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告继续履行合同，并按长期合同（十年租约）履行；2.若被告不能继续履行合同，请求判令反诉被告对反诉原告在承租房屋进行装修添附进行折价补偿；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，被告（反诉原告）将第二项诉请明确为，要求反诉被告对反诉原告在承租房屋进行装修添附进行赔偿，金额为88625元。一审法院认定事实：坐落于天津市西青区外环线与楚雄××道××号（以下简称碧珺园房屋）的房屋登记的权利人为本案原告张园。2017年1月9日原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称2017年合同），原告为甲方（出租房）、被告为乙方（承租方）。合同约定，原告将其名下坐落在天津市西青区外环线与楚雄××道××的房屋出租给被告使用，房屋面积为175.41平方米。房屋为简易装修。租赁期限为2年，自2017年3月1日至2019年2月28日。每月租金为5800元，租金按季交付，合同签订后乙方应向甲方支付第一季度的租金，以后每季房租应提前10日支付。押金5800元，合同期满如乙方没有损害房屋内的设备，甲方在合同期满日如数退还。乙方在使用过程中，不得擅自改变房屋的结构和装修情况，否则视为违约，应向甲方支付违约金，如果人为的破坏由承租方负责维修。合同第七条约定，租赁期间如甲方出卖房屋，乙方又不愿意购买，则甲方应保证乙方可以继续租赁，直至租赁期间届满。该房屋租赁合同和协议规定如果甲方紧急需要出卖房屋，具体解决办法可以与乙方进行协商。合同签订后，原告将涉诉房屋交付被告使用。被告向原告交纳押金5800元，此款原告至今未退还给被告。上述合同履行期限届满后，双方于2019年2月28日另行签订《房屋租赁合同》（以下简称2019年合同），原告为甲方（出租方）、被告为乙方（承租方）。合同约定，租赁房屋位于天津市西青区外环线与楚雄××道××，房屋面积为175.41平方米。租赁期限为壹年，自2019年3月1日至2020年2月28日。每月租金5800元，租金按季交付，合同签订后乙方应向甲方支付第一季度的租金，以后每季房租应提前10日支付。租赁期内，与该房屋有关各项费用由乙方承担（水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业费、宽带费等费用）。押金5800元，该押金用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。如合同期满，乙方没有损害房屋内设备，则甲方应在合同期满日如数退还。乙方在使用房屋过程中，不得擅自改变房屋的结构和装修情况，否则视为违约，应向甲方支付违约金，如果人为的破坏由承租方负责维修。合同第七条房屋出卖约定，租赁期间如甲方出卖房屋，乙方又不愿意购买，则甲方应保证乙方可以继续租赁，直至租赁期间届满。第八条违约责任：“1.……。2.租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任：……；（3）拖欠租金壹个月。3.乙方逾期交付租金，除仍应补齐租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为日租金的两倍，逾期超过十日的，甲方有权解除房屋租赁关系，并要求乙方支付月租金的一倍作为违约金。合同约定的5800元押金，被告并未交付。被告一直占用该房屋至今，自2019年12月1日至今未向原告交纳过租金，截至2020年4月30日欠付原告租金29000元。庭审中，被告表示2019年2月28日签订的合同，对2017年3月1日签订的合同进行过修改，原告存在欺诈行为，但并未提交证据予以证实。原告提交涉诉房屋的《前期物业服务协议（别墅）》、物业证明、律师函及收款收据，证实涉诉房屋的物业服务费按建筑面积每月每平方米3.65元计收，被告已交纳2017年4月1日至2017年11月31日的物业费，欠缴2017年12月1日至2020年3月31日的物业费17926.54元及违约金14585.04元。被告对《前期物业服务协议（别墅）》、律师函、收款收据的真实性没有异议，对欠缴2017年12月1日至2020年3月31日物业费17926.54元没有异议，对违约金不同意给付，同时对物业出具的证明的真实性有异议。庭审中，被告主张之所以欠缴物业费，是因被告报修后物业公司没有维修，物业公司安保不到位，并提供照片予以证实。原告对照片的真实性不予认可。庭审中，原告表示就上述欠缴的物业费及违约金，原告亦未垫付。原告提交采暖费专用收据及天津增值税专用发票，证明因涉诉房屋并未开通暖气，原告为此垫付的2017-2018年度、2018-2019年度、2019-2020年度的热能损失补偿费，共计2631.15元。被告对专用收据及发票的真实性没有异议，但被告主张在租房时就明确告知原告不用暖气，并提供时间为2017年9月22日、2019年2月20日的微信聊天记录予以证实，且合同对热能补偿费并未约定，故被告不同意给付。原告对微信聊天记录的真实性没有异议。原告另提交开票日期为2020年3月17日的增值税专用发票，证明原告已向华安财产保险股份有限公司天津分公司人缴纳保全保险费1500元，并投保诉讼财产保全责任保险。被告对证据的真实性没有异议，但不同意给付。被告提交天津市住宅装饰装修工程施工合同及装修款收据，证明在租赁期间被告就涉诉房屋进行装修，产生的装修费用为480680元。原告对该证据的真实性及关联性均不予认可。在案件审理过程中，被告申请对位于天津市西青区××道××房屋的装修现价值进行评估，一审法院依法委托天津神州亿隆工程管理咨询有限公司进行评估。天津神州亿隆工程管理咨询有限公司于2020年10月12日出具2020津0111司技委字第0070号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为涉案工程“西青区碧珺园15-2-302装修工程”，造价鉴定金额88625元，其中争议项9142元。被告为此垫付鉴定费3500元。被告对鉴定意见无异议，原告认为该鉴定与本案无关，不发表意见。庭审中，原告确认要求被告支付违约金的计算标准为按照拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为日租金的两倍。被告认为该计算标准偏高，并请求法庭进行调整。庭审中，被告主张原、被告口头协议涉诉房屋的租赁期限为10年，并未提交证据证实。原告表示双方并未口头协商租赁期限为10年。被告主张其在租赁期间对涉诉房屋进行装饰装修系经过原告同意，并未提交证据予以证实。原告表示被告对涉诉房屋进行装修系被告居住需求，并未经过原告同意，就被告对涉诉房屋装饰装修后已形成附和的装饰装修物，原告表示不同意利用。此外，原、被告确认涉诉房屋内现有的家具家电均系被告购买。一审法院认为，被告主张原、被告签订的2019年合同对2017年合同进行了更改，并据此主张2019年合同签订时存在欺诈并未提供证据予以证实，对被告的该项主张一审法院不予采信，故原、被告于2019年2月28日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2019年合同到期后，原、被告并未续签房屋租赁合同，原告主张其向被告主张过解除合同，被告不认可，原告亦未提交证据予以证实，故对原告的该项主张，一审法院不予采信，2019年租赁合同继续有效，并转为不定期租赁。根据法律规定，原告可随时解除合同，在解除通知达到对方时合同解除，故2019年合同在被告收到本案诉状之日，即2020年3月19日解除。合同解除后，被告应将房屋交还原告。被告主张其对涉诉房屋进行装饰装修经过原告同意，原告不认可，被告亦未提供证据证实，对被告的该项主张一审法院不予采信，故原告要求被告将碧珺园房屋恢复原状腾空并交还原告的诉讼请求，一审法院予以支持。对2019年合同，被告已经交清2019年3月1日至2019年11月31日的租金，被告尚欠原告2019年12月1日至2020年3月19日的租金，此款被告应给付原告。合同解除后，被告继续使用租赁物，根据等价有偿原则，被告应给付原告房屋使用费，故被告应按照合同约定的租金标准给付原告自2020年3月20日至实际腾房之日的房屋使用费。2019年的合同作为2017年合同的延续，就2017年合同被告已经缴纳押金5800元，此押金应从被告欠付原告的租金、房屋使用费中予以扣减。2019年合同约定，涉诉房屋的暖气费及物业费均由被告负担。原告为被告垫付涉诉房屋2017-2018年度、2018-2019年度、2019-2020年度的热能损失补偿费，共计2631.15元，此款被告应给付原告，故对原告的该项诉讼请求一审法院予以支持。就2017年12月1日至2020年3月31日物业费17926.54元，及2020年4月1日至今的物业费，被告认可没有缴纳，就上述欠缴的物业费原告亦没有垫付，故原告要求被告支付自2017年12月1日至实际腾房之日止的物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。原告可在上述费用实际发生后，再行向被告主张。原告要求被告按照拖欠天数支付违约金，每天违约金为日租金的两倍，该计算标准偏高，被告长期拖欠租金构成违约，并承担相应的违约责任，一审法院酌定被告给付原告违约金5800元。原告要求被告给付保全保险费1500元的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。被告主张原、被告口头约定涉诉房屋的租期为十年，并据此提出反诉请求要求原告继续履行租赁合同，原告对此不认可，被告亦未提交证据予以证实，对被告的该项主张一审法院不予采信，故对被告反诉要求原告按照10年租期继续履行的反诉诉讼请求，一审法院不予支持。被告对涉诉房屋进行装修，并对装修现价值申请司法鉴定，经一审法院依法委托，天津神州亿隆工程管理咨询有限公司出具2020津0111司技委字第0070号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为涉案工程“西青区碧珺园15-2-302装修工程”，造价鉴定金额88625元，其中争议项9142元。被告据此提出反诉请求要求原告对装修添附进行赔偿，金额为88625元。庭审中，被告主张其对房屋进行装饰装修经过原告同意，原告对此不予认可，被告亦未提交证据予以证实，对被告的该项主张一审法院不予采信，故对被告提出反诉要求原告赔偿88625元的反诉请求，一审法院不予支持。被告垫付的鉴定费用3500元由被告自行承担。一审法院判决：一、原告（反诉被告）张园与被告（反诉原告）席晓龙在2019年2月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月19日解除；二、被告（反诉原告）席晓龙于本判决发生法律效力之日三十日内将坐落于天津市西青区外环线与楚雄××道××的房屋恢复原状、腾空并交还给原告（反诉被告）张园；三、被告（反诉原告）席晓龙于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）张园租金、房屋使用费（自2019年12月1日至实际腾房之日止，按每月5800元计收，并扣减押金5800元）；四、被告（反诉原告）席晓龙于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）张园热能损失补偿费2631.15元；五、被告（反诉原告）席晓龙于本判决发生法律效力之日起十日给付原告（反诉被告）张园违约金5800元；六、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取790元、保全费670元，反诉费1008元，共计2468元，全部由被告（反诉原告）席晓龙负担（被告已垫付1008元，剩余款项于本判决发生法律效力之日起十日内交付至一审法院）。鉴定费用3500元，由被告负担（此款已收讫）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人主张双方口头约定租赁期限为10年，被上诉人对此予以否认，上诉人亦未提供证据证实双方有此约定，据此，上诉人的主张没有依据，本院不予支持。关于装修损失，双方签订的租赁合同约定的租赁期限已经届满，并已转为不定期租赁，上诉人亦未提供证据证实系经被上诉人同意装修，上诉人主张被上诉人赔偿已形成附合的装修损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于热能损失费，涉案合同约定供热费由上诉人负担，上诉人主张不应承担热能损失费，没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人席晓龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2016元，由席晓龙负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  张莹审判员  姚琦二〇二一年五月二十五日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……