广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0902民初2385号 原告：钟文好，男，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：黄骏，广西杜坤律师事务所律师。 被告：广西玉林田丰房地产有限公司，住所地：广西玉林市人民中路118号，统一社会信用代码：91450900619723843H。 法定代表人：杜朝信，总经理。 委托诉讼代理人：周国辉，广西桂南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周永聪，广西桂南律师事务所律师。 原告钟文好与被告广西玉林田丰房地产有限公司（以下简称：田丰房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟文好的委托诉讼代理人黄骏，被告田丰房地产公司的委托诉讼代理人周国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟文好向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告退还原告已交的预约诚意金105581元，并按协议约定价回购预约物业即支付资金占用费61412元给原告；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年2月15日签订《内部员工预约物业协议书》，约定原告购买由被告投资建设，位于玉林市玉东区的“东方绿城”5幢A1单元2201室（面积为118.1平方米），总价为351938元；同时约定，乙方付清预约款起算满十二个月以后可按3500元/平方米回购乙方预约物业。协议签订后，原告按照协议约定支付了105581元，而被告至今未按协议约定与原告签订《商品房买卖合同》，亦无法办理网签合同和《不动产权所有证》。原告向玉林市玉东新区规划建设局查询得知，“东方绿城”项目至今未办理预售许可手续，被告是在未取得《商品房预售许可证》的情况下对商品房进行销售，原告认为被告纯粹是欺诈，严重侵害了原告的财产权，即要求中止购买。按协议，被告应退还原告已交的预约诚意金105581元，并按协议约定价回购预约物业即支付资金占用费61412元【（3500-2980）×118.1=61412元】给原告，但被告拒绝回购，分文未退。原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉。 被告田丰房地产公司辩称，1、原告未请求解除双方签订的《内部员工预约物业协议书》，被告不同意退还预约诚意金，也不同意支付资金占用费；2、如果解除双方签订的协议书，被告愿意退还已收的诚意金105581元给原告，并从合同解除之日起 按银行同业拆借中心公布的市场报价利率支付资金占用费给原告；3、双方签订的协议书中第五条约定的回购条款是无效条款，原告要求被告支付资金占用费也无效；4、原告请求已经超过诉讼时效，协议书中约定的回购是满12个月，即2016年10月14日到期，但原告一直未主张回购，已经过了诉讼时效期间。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 综合全案证据及当事人的陈述分析，本院确认以下法律事实：2015年2月15日，原告钟文好与被告田丰房地产公司签订《内部员工预约物业协议书》，约定：原告（乙方）自愿预约位于玉林市玉东区（原外资开发区）由被告（甲方）投资建设的《东方绿城》相关物业；物业的情况为五栋A1单元22层2201房、面积118.1平方米、单价2980元、总价款351938元；在乙方签订本协议时，需向甲方交付预约物业总价的30%作为预约诚意金；甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》时，乙方必须在十五天内签订《商品房买卖合同》，并按约定的时间、方式付清款项给甲方；乙方订购上述物业如想中止购买，甲方在乙方付清预约款起算十二个月后，可按3500元/平方米回购乙方预约物业；本协议经双方签字，甲方收到乙方的预约诚意金105581元后生效。在签订本协议的前一天，原告向被告支付了预约诚意金105581元，并由被告开出单位内部收款票据编号为3712652的收据给原告收执。之后，被告投资的“东方绿城”一直未动工建设，也未取得商品房预售许可证，且因被告涉及其他债务纠纷，该项目的土地使 用权在2018年1月17日被法院拍卖处置。原告认为被告存在欺诈，严重侵害了其财产权，要求退还预约诚意金并按约定的回购条款支付资金占用费。 本院认为，原告钟文好与被告田丰房地产公司签订的《内部员工预约物业协议书》的内容包含了当事人的名称或者姓名和住所、商品房的基本情况、商品房的销售方式、商品房的单价和总价款、付款方式等商品房销售合同的主要内容，而且原告已按约定支付了购买5#A1单元2201号房屋的预约诚意金105581元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，原、被告所签订的《内部员工预约物业协议书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。截至目前，被告不但没有取得商品房预售许可证明，且预投资开发的土地使用权已被法院执行拍卖。因此，原、被告双方签订的《内部员工预约物业协议书》违反了法律规定，应认定无效，而且双方的合同目的也不可能实现。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者 被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，被告与原告签订的《内部员工预约物业协议书》因未取得预售许可证导致协议无效，被告应当将收取的105581元诚意金返还给原告，并从收款次日即2015年2月15日起，按法律规定支付相应的利息。原告主张按协议约定的回购价计算支付资金占用费无事实和法律依法，本院不予支持。虽然，本案的预约物业协议书签订于2015年2月15日，按约定被告应在商品房符合销售条件时通知原告签订买卖合同，但被告一直未通知，且原告也一直不知道用以建设“东方绿城”的国有土地使用权已被拍卖处置，本案的诉讼时效应当从原告知道自己的权利被侵害之日起开始计算，故本案并未超过诉讼时效，本院对被告诉讼时效的抗辩理由不予采信。由于合同无效，原告的损失实际相应于资金占用利息的损失，故本案的资金占用利息应当以105581元为基数，从2015年2月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用 中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西玉林田丰房地产有限公司返还购房预约诚意金105581元给原告钟文好； 二、被告广西玉林田丰房地产有限公司支付资金占用利息给原告钟文好（利息计算方法：以105581元为基数，从2015年2月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以105581元为基数，从2019年8月20日至全部返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如逾期，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费3640元，减半收取1820元，由被告广西玉林田丰房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  唐国富 二〇二一年五月二十四日 书记员  陈礼婷