河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1962号上诉人（原审被告）：刘举元，男，汉族，1965年8月8日生，住河南省桐柏县。被上诉人（原审原告）：闫晓荧，女，汉族，1980年9月5日生，住河南省镇平县。上诉人刘举元因与被上诉人闫晓荧房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省桐柏县人民法院（2021）豫1330民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘举元上诉请求：1、请求撤销一审法院民事判决第一项判令上诉人赔偿被上诉人利息损失的判决内容。2、判令被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1、经一审法院查明2019年10月8日,上诉人已将《房屋买卖合同》约定的房屋所有钥匙、用电客户缴费册、房屋后院菜地出让协议及收据一并交给被上诉人。随后,上诉人、被上诉人一同到不动产人测量确权处把上诉人的资料直接换成被上诉人的资料。上诉认已将约定的房屋交付被上诉人,被上诉人已实际占有该房屋。即使认定该《房屋买卖合同》系属无效,被上诉人实际占有该房屋也应向上诉人支付相应费用。2、双方诉争的房屋系建造在集体土地上的不动产,登记的土地使用权人为王荣花,案涉房屋无建设规划许可证和准建证，未颁发不动产产权证书,对此被上诉人是明知的,所以被上诉人对合同无效也具有过错。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定,被上诉人也应承担相应的责任,对自己的损失自身应当承担相应责任，并对上诉人的损失予以赔偿。3、被上诉人交付上诉人500000元房款,是其依据双方签订的《房屋买卖合同》约定而为,而并非上诉人向被上诉人进行借贷行为,故一审法院判令上诉人按照中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算是不准确的。综上所述,即使该《房屋买卖合同》为无效合同,但双方均有过错且被上诉人占有上诉人房屋、上诉人占用被上诉人资金,双方均有损失，故损失应当互相冲抵或互相赔偿对方,一审判决仅判令上诉人单方赔偿明显不公平。且本案属于合同无效后的返还,不是民间借贷,判令上诉人按照贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率支付被上诉人利息无法律依据且与事实不符。闫晓荧辩称，签合同的时候是把钥匙给我了，2020年1月份上诉人又把钥匙要走了，我通过快递的方式把钥匙邮寄给上诉人了，我没有实际占用房产，我们微信中都有聊天记录。上诉人接着又把出售房屋的电话又贴门上了，准备再次销售。一审时上诉人都承认了房子不给我，钱也不给我。上诉人拿着我的钱还贷款了，一审法院只是按照同期贷款利率支持，已经很对上诉人有利了。闫晓荧向一审法院起诉请求：1．判决确认闫晓荧与刘举元于2019年10月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并判令刘举元履行合同，并协助配合闫晓荧办理位于桐柏县大桐路南头叶家大庄路边房屋的不动产权证登记到闫晓荧名下（如果合同无效刘举元应当返还500000元并按银行同期贷款的3倍利率计付利息）；2．本案诉讼费用由刘举元承担。一审法院认定事实：2019年10月8日，双方签订了《房屋买卖合同》，约定将刘举元位于桐柏县大桐路南头叶家大庄路边的房产作价750000元卖给闫晓荧为业。闫晓荧在合同生效时支付500000元，在顺利将不动产手续变更为闫晓荧名下后一次性支付剩余房款250000元。合同签订后，闫晓荧于2019年10月8日将450000元房款通过手机银行转账给刘举元，刘举元写了收条。2019年10月11日再次向刘举元转款50000元，刘举元写了收条。2019年10月8日，刘举元将房屋所有钥匙、用电客户缴费册、房屋后院菜地出让协议及收据一并交给闫晓荧。随后，双方一同到不动产测量确权处把刘举元的资料直接换成闫晓荧的资料。双方诉争的房屋系建造在农村集体土地上的不动产，登记的土地使用权人为王荣花，案涉房屋无建设规划许可证和准建许可证、未颁发不动产产权证书。一审法院认为，农村集体土地归本农村集体经济组织集体所有，农村居民宅基地只能在本集体经济组织成员之间流转。本案双方诉争的房屋系建造在农村集体土地上的不动产，无建设规划许可证和准建许可证，双方签订的《房屋买卖合同》违反了法律的强制性规定，应为无效合同。双方签订合同后一同到不动产测量确权处变更登记资料的事实足以说明双方对涉案房地产的性质是明知的，双方对合同无效均有过错。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”据此规定，双方签订的《房屋买卖合同》被确认无效后，被告收取的500000元房款应当向原告返还，原告因此造成的利息损失被告应当予以赔偿。原告应当向被告返还房屋的所有钥匙、用电客户缴费册、房屋后院菜地出让协议及收据等材料。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、刘举元于判决生效之日起十日内向闫晓荧返还购房款500000元，并赔偿利息损失（利息以450000元为本金自2019年10月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年10月10日，自2019年10月11日起以500000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2020年8月19日，自2020年8月20日起以500000元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至款付清之日止）；二、驳回闫晓荧的其他诉讼请求；三、闫晓荧于判决生效之日起十日内向刘举元返还房屋的所有钥匙、用电客户缴费册、房屋后院菜地出让协议及收据等材料。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4500元，由刘举元负担2250元，闫晓荧负担2250元。本院二审期间，被上诉人提交了2020年1月份左右其与上诉人的微信聊天记录一份，拟证明我早就将房屋的钥匙寄给上诉人了。上诉人的质证意见为：真实性无异议，被上诉人确实给我邮寄钥匙了，但是邮寄给我的钥匙是假的，打不开门。本院认为，上诉人对该证据的真实性没有异议，故对该证据的真实性予以确认。经二审审理查明，2020年1月份，被上诉人闫晓荧将案涉房屋的钥匙邮寄给上诉人刘举元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点为：被上诉人在房屋买卖中是否存在过错？上诉人是否应当支付被上诉人按照同期贷款利率计付的利息？本案中，案涉房屋是建造在农村集体土地上的不动产，无建设规划许可证和准建许可证。被上诉人明知自己不是该集体的成员，不能购买案涉的房屋，上诉人亦明知该房屋不应出售给被上诉人，故对合同无效双方均有过错。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，本案的法律事实发生在民法典实施之前，应当适用当时的法律和司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，各方都有过错，应当各自承担相应的责任。原判依据的《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，与合同法的该条规定基本一致，虽法律适用不当但并不影响案件的实体处理。本案合同无效后，上诉人的损失是没有实际占有使用房屋的损失，被上诉人的损失是已付房款500000元的利息损失。考虑房款支付后上诉人立即将房屋交与被上诉人使用，至2020年1月钥匙被寄回，这期间上诉人占有房款，被上诉人占有房屋，应当认定双方不存在损失。对于之后被上诉人的利息损失，考虑双方均有过错，本院酌定起诉前的损失由被上诉人闫晓荧负担，起诉后的损失由上诉人刘举元负担。关于利息计算的标准问题，因双方的合同中对此未进行约定，原审法院参照民间借贷司法解释中资金占用费的标准予以支持，并无不当。综上所述，原判对双方的过错认定正确，但处理不当。刘举元的上诉请求部分成立，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持河南省桐柏县人民法院（2021）豫1330民初228号民事判决第三项，即：闫晓荧于判决生效之日起十日内向刘举元返还房屋的所有钥匙、用电客户缴费册、房屋后院菜地出让协议及收据等材料；二、撤销河南省桐柏县人民法院（2021）豫1330民初228号民事判决第一、二项；三、上诉人刘举元于本判决生效之日起十日内向被上诉人闫晓荧返还购房款500000元，并赔偿利息损失（利息以500000元为基数自2021年1月13日起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；四、驳回被上诉人闫晓荧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4500元，由刘举元负担2250元，闫晓荧负担2250元；二审案件受理费1050元，由刘举元负担525元，由闫晓荧负担525元。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员王彬审判员李晓伟二〇二一年五月十七日法官助理周罡书记员李壮壮