江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终883号上诉人（原审被告、反诉原告）：顾丹丹，女，1993年8月25日生，住启东市。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈曦，男，1989年4月8日生，住启东市。上述两位上诉人的共同委托诉讼代理人：胡勇，上海福湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：启东市吕四港大酒店有限公司，住所地启东市吕四港镇水产路231号。法定代表人：袁双洪。委托诉讼代理人：张耀辉，江苏江海明珠律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢娜，江苏江海明珠律师事务所律师。上诉人顾丹丹、陈曦因与被上诉人启东市吕四港大酒店有限公司（以下简称吕四港大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院（2020）苏0681民初3558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾丹丹、陈曦上诉请求：撤销原判第二、三、四、五项，依法改判并由吕四港大酒店承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.陈曦与吕四港大酒店于2016年5月18日签订的房屋租赁合同与顾丹丹没有任何关联，且陈曦与吕四港大酒店于2019年8月4日一致确认该合同解除，故对于该合同约定的所有权利义务都已终止。但一审法院对该合同解除的事实不予认定，且以相关内容作为审理本案的依据，显然对顾丹丹极不公平，亦是对本案认定事实的重大错误。2.一审法院对2019年8月5日签订的房屋租赁合同的内容进行选择性认定，对于该合同第十九条第4、5项内容未在判决中披露及认定。3.一审法院未查明签约时案涉房屋装修及设施的价值。其为案涉房屋的装修及设施投入1500多万元，现合同解除后相应的装修及设施已无偿移交给吕四港大酒店。吕四港大酒店根本不存在装修损失，在接受其投入的1500多万元装修价值的情况下，一审法院还让其赔偿吕四港大酒店350万元损失没有事实依据。4.2021年年初发生的新冠疫情对本案合同的影响属于不可抗力。双方约定案涉房屋只能用于经营浴室，由于新冠疫情的原因，政府强制关闭浴场，致使其合同目的不能实现。一审法院对此重大事件不予认定，对本案的审理产生严重不良影响。5.一审法院对其早就让吕四港大酒店接收房屋，吕四港大酒店亦已实际接收的事实未予认定。6.一审法院未适用最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，导致本案结果与客观事实完全不符。7.一审法院第一项判决内容未明确合同解除的时间。8.吕四港大酒店一审请求的拖欠租金为70万元，一审法院把租金计算至2020年11月15日没有任何依据。9.一审法院认定其反诉案件受理费86600元没有法律依据，且对案件受理费的分担明显不合理。综上，一审认定事实不清，适用法律错误。吕四港大酒店辩称，1.双方在案涉合同中对承租人承租期间的装修投入有明确约定，即除可移动物品外，其余应全部归出租人所有。案涉合同的解除是顾丹丹、陈曦恶意解约而非其违约所致。且疫情也是阶段性的不可抗力，在顾丹丹、陈曦作出停止经营恶意违约的决定后，案涉房屋所在地的管理已基本正常化，故顾丹丹、陈曦所称合同目的无法实现，是以偏概全。2.其因顾丹丹、陈曦恶意解约，遭受重大损失，损失客观存在。3.一审适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。吕四港大酒店向一审法院起诉请求：1.依法判令顾丹丹、陈曦继续履行2019年8月5日签署的《房屋租赁合同》；2.依法判令顾丹丹、陈曦共同支付2019年8月8日-2020年7月31日期间的拖欠租金70万元及逾期违约金（以70万元为基数，自2020年1月1日起至2020年5月15日，以每年24%为标准计算；自2020年5月16日起至实际付款之日期间的逾期违约金按每年24%为标准计算）；3.依法判令本案诉讼费由顾丹丹、陈曦承担。顾丹丹、陈曦向一审法院反诉请求：1.判令双方之间于2019年8月签订的房屋租赁合同从2020年3月31日起解除；2.诉讼费用由吕四港大酒店承担。一审法院认定事实：顾丹丹、陈曦为夫妻关系。2016年5月18日，吕四港大酒店作为出租方（甲方）与陈曦作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由吕四港大酒店将位于启东市吕四港镇水产路231号房屋及相应经营所需场地、通道出租给陈曦用于经营浴场,租赁面积为3580平方米，租赁期限为2016年10月1日至2026年9月30日，自实际移交之日起至2016年10月1日前为乙方履行合同免费装修期，自2016年10月1日起计算租赁期限至届满。如果乙方按约履行本合同约定的十年租赁期限，则前述履行合同免费装修由乙方享有，如乙方违约致使合同解除或终止，则前述履行合同免费装修期乙方不得享有，应按双方约定第一年度租金标准向甲方支付租金；前三年度租金每年租金180万元，六年度租金年租金上浮10%租金为198万元，七、八、九、十年度年租金上浮15%每年计207万元。在乙方按约履行各项义务的情况下，甲方不得单方终止或解除本合同，如甲方违约应全额赔偿乙方装修费1500万元，并承担当年租金的二倍作为甲方的违约金。甲方在遵守合同各项义务的情况下，乙方不得单方面终止或解除本合同，如乙方违反本合同约定，注明（甲方原出租前，一至二层为皇宫水疗，三至五层为客房），乙方应全额赔偿甲方前期装修费用净值500万元，并承担当年租金的二倍作为乙方违约金。2019年3月18日，吕四港大酒店以陈曦及陈曦经营的启东清溪川休闲养生会所为被告提起房屋租赁合同纠纷，要求陈曦、启东清溪川休闲养生会所给付2018年10月1日至2019年9月30日期间的欠付租金115万元。2019年8月4日，吕四港大酒店向陈曦发出《解除合同通知书》，通知与其解除合同。2019年8月5日，吕四港大酒店作为出租方（甲方）与顾丹丹作为承租方（乙方）签署《房屋租赁合同》一份，约定由吕四港大酒店将位于启东市吕四港镇水产路231号房屋及相应经营所需场地、通道出租给顾丹丹用于经营浴场,租赁面积为3580平方米，租赁期限7年，自2019年8月8日至2026年7月31日；年租金180万元；租金先付后用，第一年度（2019年8月8日-2020年7月31日）租金于2019年8月5日前支付90万元，于2020年1月1日前支付90万元，第二年度（2020年8月1日-2021年7月31日）租金于2020年7月1日前支付90万元，于2021年1月1日前支付90万元，以后每年度租金支付日期、金额以此类推，不得逾期；因不可抗力或承租房屋涉及拆迁等因素，致使双方不能继续履行，则双方自愿解除或终止合同，互不承担违约责任；在乙方按约履行各项义务的情况下，甲方不得单方终止或解除本合同，如甲方违约，应承担违约责任即装修、租金、可得利益等各项违约金、赔偿损失计伍佰万元。甲方在遵守合同各项义务的情况下，乙方不得单方面终止或解除本合同，如乙方违约，应承担违约责任即装修、租金、可得利益等各项违约金、赔偿损失计伍佰万元；乙方应按约支付房租，如逾期甲方有权解除本合同，并乙方按未付金额每天千分之五的标准支付逾期付款违约金。合同签订当日，陈曦向吕四港大酒店出具《担保书》，主要内容为：“贵司于2019年8月5日与顾丹丹签订的房屋租赁合同，本人愿意作为顾丹丹履行该合同的担保人，愿意为顾丹丹在履行该合同中的一切义务包括但不限于租金、各项费用、违约责任等均承担连带保证责任，直至顾丹丹付清全款项止。”同日，吕四港大酒店就（2019）苏0681民初2998号案件申请撤诉。2019年8月5日的《房屋租赁合同》签订之后，顾丹丹、陈曦共计支付租金110万元整。2020年1月25日，启东市防控工作指挥部办公室发布《启东市新型冠状病毒××疫情防控工作指挥部通告》（第1号），通知自2020年1月25日起，暂时关闭影剧院、体育馆、足浴、公共浴场等公众聚集场所。2020年3月20日，顾丹丹、陈曦向吕四港大酒店邮寄书面《解除租赁合同通知书》一份，主要内容为：“由于疫情原因，浴室强制停业，故浴室无法经营，亏损严重。现决定浴室停止经营，不再继续经营。特向贵单位及袁双洪致函，从2020年3月31日起解除双方之间的租赁合同。”2020年5月3日，顾丹丹、陈曦向吕四港大酒店发出《接收房屋通知书》，通知吕四港大酒店接收租赁房屋，吕四港大酒店不予同意，故成讼。一审庭审中，法院向吕四港大酒店释明如果合同解除，吕四港大酒店是否在本案中主张损失，吕四港大酒店表示如果合同解除，顾丹丹、陈曦应按合同约定赔偿其损失500万元并支付占用房屋期间的租金。一审法院认为，吕四港大酒店与顾丹丹、陈曦之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案争议焦点为案涉合同能否解除？根据相关规定，违约方不享有单方解除合同的权利，但在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，对双方都不利。符合违约方不存在恶意违约的情形、违约方继续履行合同对其显示公平、守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则的，违约方起诉请求解除合同的，应予以支持。本案中，吕四港大酒店与顾丹丹、陈曦之间签订的房屋租赁合同租期七年，租期较长且租金数额较大，现顾丹丹、陈曦已明确不再经营并要求解除合同，如果继续维持合同关系，势必形成合同僵局，对双方均不利，且顾丹丹、陈曦并不存在恶意违约，确系因疫情影响造成经营困难而违约，如果继续履行合同对其显示公平，故对顾丹丹、陈曦要求解除租赁合同的反诉请求予以支持，对吕四港大酒店要求继续履行合同的诉请不予支持。合同解除后，顾丹丹、陈曦应返还案涉租赁房屋并给付合同解除前的租金。关于应付租金，截至2020年11月15日止，顾丹丹、陈曦共计应向吕四港大酒店给付租金232.5万元（15万元×15.5月），顾丹丹、陈曦已给付2020年度租金110万元，考虑到疫情影响，法院酌情扣减两个半月租金，顾丹丹、陈曦尚需给付吕四港大酒店租金85万元（232.5万元-110万元-37.5万元）。对于逾期付款所导致的利息损失，吕四港大酒店主张按照年息24%标准过高，法院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中以32.5万元为基数自2020年1月1日起计算至实际给付之日止，以52.5万元为基数自2020年8月1日起计算至实际给付之日止。此外，顾丹丹、陈曦作为违约方应当承担相应的违约责任。根据《房屋租赁合同》约定，任何一方不得无故单方终止或解除合同，如违约，应承担违约责任即装修、租金、可得利益等各项违约金计500万元。一审法院考虑到吕四港大酒店并非恶意违约而是因受疫情影响导致停止经营，以及判决作出后吕四港大酒店的租金损失等综合考量，酌情支持顾丹丹、陈曦赔偿吕四港大酒店违约金350万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除吕四港大酒店与顾丹丹、陈曦于2019年8月5日签订的《房屋租赁合同》；二、顾丹丹、陈曦于判决生效之日起十日内将位于启东市吕四港镇水产路231号房屋及相应经营所需场地、通道返还给吕四港大酒店；三、顾丹丹、陈曦于判决生效之日起十日内给付吕四港大酒店租金85万元及利息损失（其中以32.5万元为基数自2020年1月1日起计算至实际给付之日止，以52.5万元为基数自2020年8月1日起计算至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、顾丹丹、陈曦于判决生效之日起十日内给付吕四港大酒店违约金350万元；五、驳回吕四港大酒店的其他诉讼请求；六、驳回顾丹丹、陈曦的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10800元、保全费5000元，合计15800元，由吕四港大酒店负担；反诉受理费86600元，由顾丹丹、陈曦负担。二审中，顾丹丹、陈曦向本院提供工程装修合同、投资项目表，以证明其对吕四港原来的经营项目、经营场所、经营浴室进行升级改造，故吕四港大酒店所说的恢复原状显然不合理。其共投资1500万元装修，远甚于吕四港大酒店原有的装修投入。按照一审判决，若让其承担吕四港大酒店的装修损失，其应把属于其装修的部分全部拆除。吕四港大酒店经质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院经审查认为，上述证据无法否定案涉房屋租赁合同的相关约定，故对上述证据的关联性，本院不予认定。吕四港大酒店向本院提供以下证据：1.其在启东农商银行贷款利息支付记录，以证明在案涉房屋租赁期间，其承担巨额的贷款利息支出，此系其损失。2.其自行委托相关人员对案涉房屋接收后可能要投入费用（包括改造、恢复等）的测算资料，以证明其接收案涉房屋后，对相关管道、支架等拆除、安装，需要50多万元。将案涉房屋恢复到客房，预估近600万元。顾丹丹、陈曦经质证认为，对证据1，真实性无异议，但对关联性有异议，贷款与本案没有关联性。对证据2，真实性、关联性均有异议。本院经审查认为，证据1，与本案并无直接关联。证据2，系吕四港大酒店单方委托测算，且均为预估。故对该两组证据，本院亦不予认定。经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，吕四港大酒店在二审审理中陈述：其接收案涉房屋的真实时间应当界定为2021年3月7日或8日。本院认为，吕四港大酒店与顾丹丹2019年8月5日签订的《房屋租赁合同》及同日陈曦出具的《担保书》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。关于一审法院查明吕四港大酒店与陈曦签订《房屋租赁合同》相关事实是否适当的问题。一审法院根据双方当事人的诉辩主张及提供的相关证据，查明吕四港大酒店与陈曦就案涉房屋签订《房屋租赁合同》的时间、合同约定内容及双方在履行过程中产生的纠纷等相关事实，并无不当。一审法院亦查明吕四港大酒店于2019年8月4日向陈曦发出《解除合同通知书》，并于2019年8月5日与顾丹丹就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，陈曦于同日出具《担保书》等事实，具有事实依据。顾丹丹、陈曦虽称一审法院对上述事实认定存在重大错误，且对顾丹丹不公平，但未提供相应的证据予以佐证，故对其该项上诉理由，本院不予支持。关于顾丹丹、陈曦所称一审法院遗漏2019年8月5日《房屋租赁合同》第十九条第4、5项重要事实的问题。经审查，该合同第十九条第4项（本合同中，甲方即吕四港大酒店同意乙方即顾丹丹转租，但不影响乙方向甲方履行合同一切义务，如乙方逾期支付租金或各项费用，则甲方有权解除合同……），第5项（乙方保证，现有装修、设备具有完全所有权，能够合法处置不受任何第三方限制），一审法院虽在查明事实部分对此未予认定，但该两项内容，并不影响本案的定性及处理结果。关于一审法院认定解除2019年8月5日《房屋租赁合同》并判令顾丹丹、陈曦赔偿吕四港大酒店违约金350万元是否适当的问题。根据2019年8月5日《房屋租赁合同》第十五条约定：甲方在遵守合同各项义务的情况下，乙方不得单方终止或解除本合同。如乙方违约，应承担违约责任即装修、租金、可得利益等各项违约金、赔偿损失计人民币伍佰万元，故虽如顾丹丹、陈曦所称,疫情确实对其经营造成影响，但该影响尚未达到令其合同目的不能实现的程度，故其单方要求解除合同客观上已构成违约。结合上述合同约定，考虑到顾丹丹、陈曦因疫情影响造成经营困难而违约，继续履行合同对双方均不利，同时顾丹丹、陈曦存在尚应支付的租金损失等因素，一审法院因此认定解除2019年8月5日《房屋租赁合同》，并酌情认定顾丹丹、陈曦赔偿吕四港大酒店违约金350万元，并无不当。顾丹丹、陈曦虽称吕四港大酒店在接受其投入的1500多万元装修价值的情况下，一审法院还让其赔偿吕四港大酒店350万元损失没有事实依据，但根据2019年8月5日《房屋租赁合同》第七条约定：租赁合同届满或终止、解除等情形，则乙方须保持房屋原状，对于房屋中乙方拥有的装修、设施等不得破坏影响使用功能，包括涉及的消防等相关一切手续均应配合无偿移交并办理甲方。其中双方商定，可移动物品不在移交范围（详见附件财产明细）。现因顾丹丹、陈曦单方要求解除合同，其应将案涉房屋中拥有的装修、设施等不得破坏影响使用功能的情况下，无偿移交给吕四港大酒店，至于其装修投入的价值不影响上述合同约定的内容及效力。关于顾丹丹、陈曦所称一审法院未认定吕四港大酒店早已接收案涉房屋事实的问题。顾丹丹、陈曦虽于2020年3月20日向吕四港大酒店邮寄《解除租赁合同通知书》一份，并于2020年5月3日向吕四港大酒店发出《接收房屋通知书》，通知吕四港大酒店接收租赁房屋，但吕四港大酒店未予同意并于2020年5月22日诉至一审法院，提出要求继续履行合同、支付租金的相关诉讼请求。现顾丹丹、陈曦虽称吕四港大酒店早就接收案涉房屋，但未提供相应的证据予以佐证。鉴于吕四港大酒店在二审审理中表示其于2021年3月7日或8日接收案涉房屋，本院对此予以确认。关于顾丹丹、陈曦所称一审判决第一项未明确2019年8月5日《房屋租赁合同》解除时间的问题。一审判决虽未在判决主文明确该合同的解除时间，但在本院认为部分“合同解除后，被告应返还案涉租赁房屋并给付合同解除前的租金。关于应付租金，截至2020年11月15日止，被告共计应向原告给付租金232.5万元，……”，能够体现一审法院判令该合同的解除时间为2020年11月15日，也即为一审判决时间。关于顾丹丹、陈曦所称吕四港大酒店的诉讼请求为给付拖欠的70万元租金，一审法院却将租金计算至2020年11月15日的问题。如前所述，吕四港大酒店的诉讼请求虽为给付拖欠的70万元租金，但其该项诉讼请求的前提是要求继续履行合同。考虑到顾丹丹、陈曦的反诉请求为要求解除合同，一审法院在审理中因此向吕四港大酒店释明若合同解除，其是否在本案中主张损失，吕四港大酒店表示如果合同解除顾丹丹、陈曦应按合同约定赔偿其损失500万元并支付占用房屋期间的租金。故此，一审法院认定顾丹丹、陈曦应支付的租金计算至一审法院认定的合同解除之日即2020年11月15日，并无不当。关于反诉案件受理费的问题。《诉讼费用交纳办法》第十三条规定：财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳。第十八条规定：被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。顾丹丹、陈曦的反诉请求为要求解除案涉合同，但本案所涉合同性质是房屋租赁合同，一审法院根据案涉租赁合同约定的租金、租期确定反诉案件受理费虽无不当，但根据上述规定，反诉案件受理费应减半收取，即应为43300元，一审法院未减半收取不当，本院予以纠正。至于案件受理费的负担问题，一审法院根据本案的实际情况，认定本诉案件受理费、保全费由吕四港大酒店负担，反诉案件受理费由顾丹丹、陈曦负担，并无不妥。至于一审法院适用法律是否适当的问题。一审法院虽未直接引用最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，但在本案的审理中，特别是在合同是否解除，顾丹丹、陈曦应支付的租金及违约金等问题上，已实际引用上述指导意见的精神处理本案。故此，一审法院适用法律并无不当。综上所述，顾丹丹、陈曦的上诉请求中除反诉案件受理费未减半收取不当的理由成立外，其余的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件本诉受理费10800元、保全费5000元，合计15800元，由启东市吕四港大酒店有限公司负担；反诉受理费43300元，由顾丹丹、陈曦负担。二审案件受理费10800元，由顾丹丹、陈曦负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  谭松平审判员  王建勋二〇二一年五月二十一日书记员  翟羽佳