湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初344号 原告（反诉被告）：李江，男，1973年12月28日出生，汉族，现住湖南省郴州市苏仙区。 委托代理人：倪楷，湖南金州律师事务所律师。 委托代理人：傅晓，湖南金州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王军得，男，1974年8月18日出生，汉族，住湖南省永兴县。 委托诉讼代理人：王清光，系广东泰旭律师事务所律师。 原告（反诉被告）李江与被告（反诉原告）王军得房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李江的委托代理人倪楷、傅晓，被告（反诉原告）王军得的委托代理人王清光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李江向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决确认原告双反签订的《商铺租赁合同》解除。2、请求贵院依法判决被告立即向原告支付欠交的商铺租金113900元（计算至2020年11月14日止）。3、请求贵院依法判决被告立即向原告支付六个月租金等额的违约金138600元。二、三项合计贰拾伍万贰仟五百元整。（252500元）。3、请求判决被告承担本案的全部诉讼费用。 原告（反诉被告）李江增加诉讼请求为：请求贵院依法判决被告王军得支付物业管理费224元，电费429元，水费1478.46元，三项共计2131.46元。 被告（反诉原告）王军得辩称：一、判决双方签订的《商铺租赁合同》于2020年10月14日解除。二、判决驳回被答辩人的第二、三、四项诉讼请求。事实和理由：李江诉称的事由与客观事实不符，其诉请没有法律依据。事情的本原是：2016年1月1日，双方签订《商铺租赁合同》约定，李江给王军得一个半月的装修期免收租金，合同正式履行的起始时间是2016年2月14日。合同期间，一直到2020年春节前，答辩人都是依约按时足额交付租金。 后来，答辩人承租的标的商铺经常漏水给正常营业造成很大影响，具体表现在：厨房漏水，一到下雨天就要打伞才能炒菜；厕所漏水，不但致答辩人的工作人员和前来就医的患者无法正常使用，还致隔壁银饰店的地面渗水，银饰店的老板经常到物管处投诉；输液室、B超室漏水，致插座漏电，多台仪器被烧坏，正常的看病检测根本无法进行，门诊工作人员被弄的焦头烂额。答辩人为此曾多次找李江协商(含电话、微信等)，要求把漏水问题修复好。李江开始置之不理，经答辩人强烈要求，李江才找人来修过几次，但都没有从根本上解决漏水问题。不得已，答辩人要求解除合同、退回押金、按比例赔偿装修损失，李江则要求答辩人先将就着用，他再想办法。 因李江的再想办法没有下文，漏水问题给答辩人的正常经营造成的影响越来越大，前来就诊的病人怨声载道。从2020年2月14日始，答辩人只能通过边协商边交租金的方式促使李江尽快把漏水问题修复好。由于李江总是不履行本应承担的修复义务，导致漏水波及面无限扩大，到2020年10月初，整个商铺已根本不能使用。为此，答辩要求李江现场查看，李江也把漏水场景拍照后发到答辩人的微信上，但对修复问题不理不睬，却总是催答辩人交租金。 之前，答辩人与李江聊天时告知自己手上的《商铺租赁合同》遗失，李江因此明知答辩人无法直接向法院起诉，于是故意拖延时间，制造答辩人违约的假象，然后再向法院起诉恶意索赔。答辩人认为依法成立的合同利益应当受到法律的保护，李江提供的租赁标的物因严重漏水致答辩人的合同目的无法实现，且经多次协商未果，答辩人只能行使不安抗辩权要求解除合同。答辩人承租商铺后投入巨资装修，花费用60余万元，因时间久远，大部分票据遗失，现经过近两个月时间的寻找，共找到各式装修票据约25万元。李江的违约行为给答辩人造成的损失应据实赔偿，答辩人对此将另行反诉。 被告（反诉原告）王军得向本院提出反诉请求：1、判决双方签订的《商铺租赁合同》于2020年10月14日解除；2、判决李江退还反诉人交纳的押金60000元、赔偿因其违约给反诉人造成的装修损失60000元，与反诉人至2020年10月14日止欠李江的租金102000元进行相应抵扣；3、判决李江支付反诉人损失18000元。（原告（反诉被告）要求的水电费物业管理费承担一半，从这里抵扣）。3、本诉和反诉的诉讼费用全部由李江承担。 原告（反诉被告）李江辩称：一、反诉人诉称“李江不履行本应承担的修复义务”、“李江提供的租赁标的物因严重漏水致反诉人的合同目的无法实现”等与事实不符。本案中所涉商铺局部出现漏水甚至出现渗水至相邻商铺的根本原因是反诉人违反合同约定，在未得到被反诉人允许的情况下，为了自身经营需要擅自改动商铺原始结构，擅自改造商铺室内水管、加装洗手池所导致。 首先，被反诉人不存在反诉人诉称的不承担修复义务的情形，被反诉人于2019年4月就指派专业防水施工人员对商铺进行修缮以保障反诉人更好地使用商铺。 其次，经被反诉人现场查看，结合物业公司情况说明及证人邓某所述，被反诉人认为：该商铺内确实存在局部极少部分面积漏水、渗水情况，但是主要原因系反诉人违反双方《商铺租赁合同》第八条“乙方权利和义务”第1款：“按照房屋的使用用途，使用租赁房屋开展正常经营活动”,以及本条第4款：“不擅自改房屋构造……”的约定，在未经被反诉人允许的情况下违规使用商铺以及擅自改造商铺室内结构所致。具体表现为： 1、反诉人在未经被反诉人允许的情况下将商铺一楼卫生间旁水管擅自改造，在一楼大厅内加装四个洗手池，但是未做好水管沿线墙壁及地面的防水，其员工及患者就诊时用水时导致水沿墙面渗漏至相邻商铺，造成相邻商铺财物损坏，引发物业投诉纠纷。 2、反诉人为了将商铺二楼卫生间分隔出一间用于经营的房屋同时为了留出方便员工使用的卫生间，将原卫生间进门处的地面进行抬高，对原有的下水管道进行改造处理，但反诉人未进行任何的防水施工，导致二楼卫生间内出现漏水情况 3、反诉人诉称的“厨房漏水”恰好证明了反诉人违规使用商铺的情形。被反诉人租赁给反诉人的商铺为经营性用途，本身不带有“厨房”，反诉人所称的“厨房”实际上不属于商铺的室内结构，而是一个与商铺相邻的带顶棚的室外天台，反诉人为了其私人便利在未经被反诉人允许的情况下，在该天台上违规搭建了做饭用的灶台、洗碗水池等设备，并在玻璃外立面违规开凿放置抽油烟机的方形孔，因此一旦出现下大雨的情况，会导致雨水飘进室内引起反诉人所称的漏水现象。 4、反诉人诉称的“输液室、B超室”等室内漏水的原因系反诉人在商铺外墙打孔安装外立面户外广告牌时未做好雨水导流及防水施工所致。 第三，通过询问证人邓某以及物业公司所了解，商铺内的漏水情况根本不影响反诉人对房屋的正常使用，2016年1月至2020年10月期间，反诉人一直在正常经营、使用该商铺，即使是在被反诉人对商铺进行防水施工的过程中，反诉人所经营的“德康门诊部”都从未因漏水问题导致停业，不存在反诉人所述“合同目的无法实现”的情况。 综上所述，商铺内出现漏水情况的根本原因系反诉人违规使用房屋及擅自改造房屋室内构造等违约行为所致，并非商铺本身主体结构或房屋质量存在问题。因此，反诉人以此为由单方面解除合同、拒绝按时足额缴纳租金的抗辩理由没有事实基础，更于法无据。 二、反诉人要求“退还押金60000元，赔偿损失60000元用于抵扣截止至2020年10月14日止的欠付租金102000元”的诉讼请求依法应当予以驳回。 首先，从租赁合同双方的权利义务看，被反诉人(出租人)的主合同义务系交付完整、面积足额的商铺给反诉人(承租人)使用，而反诉人则应当依照合同约定规范、合理地使用商铺，不得擅自改动房屋构造并按时、足额向被反诉人缴纳租金。 其次，从双方履约情况来看，系反诉人违规使用商铺，擅自改动商铺构造，严重破坏了房屋结构，导致被反诉人商铺商业价值受损。反观被反诉人，即便知道是反诉人原因导致漏水的情况下，仍积极主动指派专业人员对商铺内防水工程进行施工，尽量保障反诉人的使用权益，已经全面的履行了主合同义务及相关随附义务，被反诉人在履行合同的过程中不存在过错和瑕疵。 第三，反诉人承租该商铺后，根据自身经营的行业特点及客户群体消费力的定位对商铺装修的费用属于其个人的运营成本，而导致双方合同解除的根本原因系反诉人自身经营不善，随后无故拒绝缴纳应付租金，单方面解除租赁合同所致过错完全在于反诉人一方，现反诉人将其运营成本按年折算后要求被反诉人承担，明显于法无据。 综上所述，被反诉人请求法庭依法查明事实，驳回反诉人的全部诉讼请求。 查明的事实 本院依据当事人的举证、质证及本院认证，结合庭审情况及当事人的陈述，认定如下案件事实： （一）双方当事人无争议的事实 李江系位于郴州市××路××号××层商铺的所有权人。2016年1月1日，李江作为出租人（甲方），王军得作为承租人（乙方）签订《商铺租赁合同》，商铺坐落地址为郴州市民生路1号，商铺共2层房产证面积413.68平方米，实际使用面积约500平方米。租赁用途为商业。租赁期限为2016年2月15日至2022年2月14日。履约保证金及租金约定为：合同签订时支付履约保证金6万元，租赁关系终止时，甲方收取的履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。租金标准2016年2月15日（公历）到2018年2月14日（公历）每月税后22000元，每年264000元。2018年2月15日起每贰年递增5%到合同期满。从2016年2月15日起，每三个月为一个房租支付周期，在每一个支付周期前10天支付房租。乙方必须按约定支付租金，延期一个月内按应交三个月租金金额每日1%收取滞纳金。超过一个月视同违约，违约金陆万元整。承租区域内设施的使用乙方向第三方物业管理者或者有关部门支付水、电费、物业管理费等所有费用。租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责。出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。合同还就其他事项进行了约定。 合同签订后，王军得将承租的房屋用来开设门诊诊所，并支付履约保证金6万元给李江。王军得依约支付李江租金至2020年2月14日。经协商，双方认可2020年2月15日之后的租金按23100元/月标准执行。2020年2月25日至2020年10月10日期间，王军得支付李江租金94000元。 李江对王军得诉请的物业管理费224元，电费429元，水费1478.46元，三项共计2131.46元金额无异议，但认为其只承担一半。 （二）双方当事人有争议的事实 《商铺租赁合同》解除的原因分析及合同解除具体时间的确定，在下文的判决的理由与结果中阐述。 判决的理由与结果 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。现就本案的争议焦点评议如下： 一、《商铺租赁合同》解除的原因分析及合同解除具体时间的确定 李江主张，王军得系单方违约解除合同，后其发律师函并经王军得2020年11月14日确认正式解除合同。李江提供视频资料，双方的微信聊天记录，物业公司情况说明，《律师函》及快递签收记录等拟证实其观点。王军得则反诉主张系承租的商铺经常漏水给正常营业造成很大影响，到2020年10月初，整个商铺已根本不能使用，而李江未履行修缮义务致合同目的不能实现而解除合同。王军得提供聊天记录，照片，投诉短信等拟证实其观点。 本院认为，《商铺租赁合同》约定，出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。本院审查双方当事人提供的证据，微信聊天记录中能证实案涉商铺确实存在漏水及渗水问题，双方进行了沟通，李江派出了水电维修工进行了部分修缮。但是，王军得承租商铺至2020年2月已逾4年，从2020年2月开始存在未按合同约定支付租金的情况，而王军得反映商铺漏水问题则系2020年9月份之后的事。王军得系首租商户，其按照诊所需求自行对商铺内空间和水电进行了改造，因此导致的商铺漏水或渗水问题应按合同约定自行修缮。李江作为出租人，其履行合同约定外的商铺修缮义务不存在过错，亦不能通过李江履行了部分修缮义务而反推出王军得提前解除租赁合同的合理性。此外，商铺漏水问题王军得可自行维修，费用根据过错从租金中扣除即可，尚未达到合同目的不能实现的程度。故，本院对王军得反诉称因商铺漏水解除租赁合同不予采信。 诉讼中王军得主张租赁期限至2020年10月14日解除与聊天记录中王军得称“铺位都搬空了，十一月三号明确告诉你已经不租了”相矛盾，本院不予采信。案涉租赁合同至2022年2月14日到期，王军得违约提前解除租赁合同，李江通过给王军得发《律师函》形式并经王军得书面确认，本院确认双方租赁关系于王军得收到律师函正式回应起（即2020年11月14日）解除。故本院对原、被告本诉及反诉租赁合同解除予以支持，对王军得诉请租赁合同于2020年10月14日起解除不予支持。 二、合同解除后的租金、违约金等费用该如何处理问题 （一）欠付租金问题。2020年2月15日至2020年11月14日共9个月，此期间王军得共支付了李江94000元租金，尚欠租金金额为113900元（23100元/月×9个月－94000元）。 （二）违约金的确定问题。本案为王军得单方提前解除《商铺租赁合同》。合同中明确约定履约保证金为6万元，租赁合同中的履约保证金系约束承租方，如承租方单方违约需承担的违约责任就是履约保证金不再退还。故，本案租赁合同违约金应以合同约定的6万元履约保证金为限。李江诉请中未将已收取的6万元履约保证金予以抵扣的情况下另行诉请6个月租金损失为基础计算的违约金无合同依据，本院不予支持；李江在违约解除合同情况下反诉退还履约保证金本院亦不予支持。 （三）王军得对其应支付的物业管理费224元，电费429元，水费1478.46元，三项共计2131.46元金额无异议，根据合同约定系王军得需承担的费用，本院予以确认。 （四）王军得反诉要求李江赔偿装修损失60000元及抵扣后返还18000元的问题。本案为王军得违约致合同提前解除，故对该项反诉请求本院均不予支持。 综上，王军得还应支付李江各项费用116031.46元（租金113900元+水电费及物业费2131.46元）。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百七十七条、第五百八十四条、第七百零三条、第七百一十二条、第七百一十三条、第七百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李江与被告（反诉原告）王军得于2016年1月1日签订的《商铺租赁合同》于2020年11月14日解除； 二、被告（反诉原告）王军得于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李江租金、物业费、水电费共116031.46元； 三、驳回原告（反诉被告）李江的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）王军得的全部反诉请求。 如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5120元，由李江负担2767元，王军得负担2353元；反诉案件受理费1530元，由王军得负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  谢宇明 人民陪审员  陈泽华 人民陪审员  卢志勇 二〇二一年五月八日 书 记 员  何姗蔚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。 第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： …… （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； …… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。