辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终546号上诉人（原审被告）：多宝财，男，1952年2月3日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：马晶，辽宁金朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐颖，辽宁金朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：抚顺市金马地物业管理处，住所地：抚顺市顺城区城东新区11方块3号楼。投资人：李守库，该单位经理。委托诉讼代理人：刘玉颖，该单位员工。委托诉讼代理人：于文忠，该单位员工。上诉人多宝财因与被上诉人抚顺市金马地物业管理处（以下简称金马地物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初2351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。多宝财上诉请求：撤销一审判决，改判多宝财不支付物业费；金马地物业承担一审、二审诉讼费。事实与理由：多宝财是万达4号楼5单元2802室业主，因为金马地物业没有给多宝财服务，所以多宝财没交物业费。多宝财于2019年7月去的大连，2019年8月回家发现家门上贴着“4号楼5单元2802室业主：您的物业费己到期，根据《省物业管理条例》第五十八条规定，请按时缴纳物业服务费用，逾期不缴纳的，视为放弃服务。落款：金马地物业管理处，时间2019年8月28日。”多宝财将该条拿回家。多宝财步行到28楼，后多宝财多次找物业公司要求对电梯卡进行升级，物业公司不管，并且说金马地物业己经终止对多宝财服务。多宝财认为物业公司物业费收费过高，理由是多宝财小区没有园区，没有绿化，没有保安，没有二十四小时值班人员，没有停车位，没有健身器材，园区社会人员随意出入，楼下有跳舞的，放音乐的，汽车鸣笛，噪音声大等等。金马地物业主动贴条到多宝财家门上表示与多宝财放弃服务，这说明物业公司己经与多宝财解除了服务关系，所以多宝财也不用交物业费。金马地物业辩称，一审判决正确，请求维持原判。多宝财称金马地物业给他发催款函后不给他服务，事实是金马地物业不可能因一户、二户不交物业费就停止服务，物业服务每天都在进行，保洁服务从顶层至一层，拖地、擦拭公共区域，疫情期间喷洒药物进行消毒。电梯卡升级一事，金马地物业并没有因多宝财拖欠物业费而不给他升级，其来物业升级金马地物业就给他办理，并没有影响他出行。物业费的确定应当以物业服务合同为依据。多宝财称物业公司贴条表明物业公司与其解除服务关系没有根据。金马地物业自进驻该小区以来，一直按照双方签订的物业服务合同约定履行服务义务，多宝财应当履行缴费义务。金马地物业向一审法院起诉请求：一、判令多宝财给付拖欠物业费人民币2654元及以2654元作为基数日千分之三的违约金；二、诉讼费由多宝财承担。事实及理由：双方当事人曾于2014年11月份签订了《前期物业管理服务协议》，金马地物业已按协议履行服务义务，而多宝财自2018年10月28日至2020年10月28日止，欠物业费2654元及违约金。金马地物业曾多次向多宝财催要，至今未果。一审法院认定事实：多宝财系抚顺市新抚区万达广场4号楼5单元2802室业主（建筑面积65.09㎡），金马地物业系多宝财小区的物业服务公司。多宝财作为甲方与金马地物业作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：本物业的物业服务收费标准为住宅房屋由乙方按建筑面积1.7元/月·平方米的标准向甲方收取；乙方规定物业费按年收取，并定每年的10月份为物业管理收费月，收取下一年度的物业费；甲方应按时交纳物业费，如逾期交纳，除补交所欠费用外，还应按每日3‰的比例交纳违约金。多宝财收房后交付了至2018年10月27日前的物业费，此后未再交纳物业费。另查明，金马地物业企业类型为个人独资企业，成立日期为2003年12月2日。一审法院认为，金马地物业为小区业主提供物业服务，多宝财作为业主有义务交纳物业服务费。该物业费收费标准已在《前期物业管理服务协议》中明确约定，该服务协议内容不违反法律规定，法院予以确认。业主支付物业费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。本案中，金马地物业为小区提供了物业服务，多宝财作为该小区业主，事实上也享受了金马地物业提供的物业服务，理应支付物业费用。关于金马地物业要求多宝财支付违约金的诉讼请求，多宝财没有按时交纳物业费是因为与金马地物业在服务义务履行上存在争议，双方未进行及时有效的沟通，多宝财并非恶意欠费，故对金马地物业该项诉讼请求，不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改进意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改进意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，金马地物业作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、多宝财于本判决生效后三日内给付抚顺市金马地物业管理处自2018年10月28日起至2020年10月27日止的物业费2654元。二、驳回抚顺市金马地物业管理处的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由多宝财负担。二审中，多宝财向本院提交照片三张，拟证明其房屋漏水，物业没有及时履行维修义务。庭后，金马地物业前往多宝财家中查看，认可了漏水事实存在并进行了一定的修复。本院对一审查明的其他事实给予确认。本院认为，2014年11月11日，多宝财与金马地物业签订《前期物业管理服务协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。提供物业服务是物业服务企业的主要合同义务，物业费的交纳是业主应当履行的义务，也是其接受物业服务企业所提供的服务的基础。本案中，自2018年10月28日起，多宝财因其认为金马地物业服务不到位未交纳物业费，而物业公司自2019年春节后采取限制电梯卡升级的方式向多宝财催缴物业费，导致双方矛盾激化。根据双方签订的协议，在多宝财逾期交纳物业费的情况下，物业公司可以采取合法有效的途径和方式向其催讨拖欠的物业服务费，直至提起诉讼，但不能以限制业主出行的方式进行。物业服务企业进行园区管理、绿化、卫生、及时对电梯卡进行升级等物业服务是其应当履行的主要合同义务。本案，多宝财的房屋位于28层，出行对于电梯的依赖较高，物业公司确实存在限制电梯卡升级导致业主出行不便的情形，导致多宝财未享有完整充分的物业服务。而多宝财认为物业服务存在不到位的情况即不交纳物业费，也未履行自己的合同义务，双方在产生矛盾后均未能采取正确的方式解决问题，对于矛盾的产生、激化均有一定的过错，应承担相应责任。物业费的交纳标准在服务协议中有明确规定，结合本案实际情况，对于尚未交纳的自2018年10月28日起至2020年10月27日止的物业费2654元，多宝财应以70%的比例即即1857.8元进行交纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初2351号民事判决第一项；二、维持辽宁省抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初2351号民事判决第二项；三、多宝财于本判决生效之日起三日内给付抚顺市金马地物业管理处自2018年10月28日起至2020年10月27日止的物业费1857.8元。如果多宝财未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由多宝财负担；二审案件受理费50元，由多宝财负担35元，由抚顺市金马地物业管理处负担15元。本判决为终审判决。审判长 王 昱审判员 李雪慧审判员 韩 雪二〇二一年五月二十日法官助理陈凤书记员刘娟