辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5354号上诉人（原审原告）：方铁磊，男，1982年4月10日出生，满族，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：张炜，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海波，北京市炜衡（沈阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：田甜，女，1982年1月1日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：韩雪，辽宁登科律师事务所律师。上诉人方铁磊因与被上诉人田甜房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初7061号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。方铁磊上诉请求：1.依法改判，判令被上诉人承担违约金6700元、装修费28,000元；2.判令被上诉人承担上诉诉讼费等费用。事实和理由：一、一审法院未有效认定证据、遗漏诉讼请求，对本案事实认定错误，造成判决错误2020年4月3日，双方签订商铺租赁合同。第六条第一款约定被上诉人须为上诉人提供合格的房屋，保证水、电、网三通，否则上诉人有权解除合同，被上诉人赔偿上诉人装修费、搬迁费损失；第二款约定被上诉人须保证房屋的合法性，并无条件提供给上诉人所办营业手续的一切相关材料。目前为止，被上诉人已经恶意掐断网络，违反合同第六条第一款水、电、网三通约定内容，致使被上诉人无法正常开展工作；更为严重的是，上诉人一直未提供办理工商营业手续所需材料，造成上诉人处于不能营业状态。上诉人一审诉状虽载明超期转租，但上诉人始终强调被上诉人存在两点极为重要的违约事实，构成根本违约。第一，被上诉人需无条件配合上诉人完成办理工商营业执照，否则被上诉人需返还上诉人全部租金，押金及全部费用。本案被上诉人2020年4月份与上诉人签订商铺租赁合同，此时世界范围内疫情已很严重，被上诉人作为完全民事行为人理应预判到可能发生的情形，仍然保证为上诉人提供所需办理营业执照所需的一切材料，应依法承担责任。然而，至今被上诉人仍未配合上诉人完成办理工商营业执照，构成根本违约，理应承担违约赔偿责任；第二，被上诉人需保证水、电、网三通，否则承担赔偿装修费、搬迁费用损失，被上诉人恶意掐断线路，造成被上诉人网络、空调不能使用，亦构成根本违约。一审法院主观认为被上诉人非恶意违约，属于事实认定错误。上诉人租用商铺开展房屋租赁业务，因被上诉人未提供办理营业执照所需材料，上诉人目前无法开展业务，一审法院仅凭几张拍摄商铺外观照片，认定上诉人正常经营，一直使用该房屋属于事实认定错误。同时，一审判决未记录关于水电网三通是否构成违约的事实，进而对三通事实未予认定，主观判断被上诉人履行了合同义务，不承担违约责任，属于事实认定错误。更为严重的是，被上诉人系转租，租期仅剩4个月，利用仅剩4个月时间，不予评估世界范围内疫情严重程度，与上诉人签订5年合同，并保证可以提供办理营业执照所需各项材料，至今仍不提供，并在租期到达之际主动破坏网线，恶意驱赶上诉人离开，本身就是欺诈、恶意违约。一审法院认定其非恶意违约，不承担违约责任，属于事实认定错误。一审法院对上诉人提供的装修费、搬家费、房产软件系统等费用支出票据未能认真核对，并进行有效质证，径直认定系上诉人单方制作，与本案无关，属于事实认定错误。有关上述票据是否与本案有关，上诉人二审可提供证人证言予以证实。并且，一审法院认定房产软件系统合同及费用发票都是上诉人单方制作，与事实不符。一审法院在认定被上诉人是否违约，能否承担责任时，应秉持客观立场，而非主观认定被上诉人违约是非恶意的，无需承担赔偿责任。法律规定违约责任是无过错责任，无需区分善意或是恶意。被上诉人自合同签订之日今日未配合上诉人办理完毕工商营业登记执照，致使上诉人违法无法正常营业，构成法律规定的根本违约，一审法院认定其违约是非恶意，认定事实错误。一审法院认定上诉人一直正常使用房屋并正常营业缺乏证据支撑，无异于鼓励当事人违反法律规定，无需办理工商登记既可以正常营业使用。被上诉人根本违约，应赔偿上诉人经营损失。上诉人要求被上诉人赔偿经营损失4万元，一审法院未对该经营损失进行有效质证，亦未在判决载明对损失的认定情况，属于遗漏当事人的诉讼请求，对案件事实认定错误。一审法院以上诉人可以正常使用房屋为由不支持上诉人诉讼请求，忽略被上诉人构成根本违约事实，符合民事诉讼法规定的事实认定错误，应在查清事实后改判、撤销或变更。二、一审法院适用法律错误，滥用自由裁量权，造成判决错误双方订立商铺租赁合同时，沈阳疫情颇为严重，世界范围内疫情也甚为严重。被上诉人在充分评估疫情风险后与上诉人签订合同，不符合适用不可抗力情形。作为合同主体在充分考虑签订合同后，应全面履行合同。一审法院适用合同法第五条、第一百一十七条第一款属于法律适用错误，应充分遵循当事人意思自治原则，按照合同第八条依法履行合同原则、第一百零七条、第一百一十三条承担违约赔偿责任。一审法院认定被上诉人违约，但裁定被上诉人不予承担违约赔偿责任，适用公平责任给予补偿，违反法律规定。田甜辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。上诉人使用案涉房屋至今，证明上诉理由不成立，案涉房屋情况不影响上诉人正常使用。另，上诉人至今没有结清水电等费用。方铁磊向一审法院起诉请求：1.判令被告立即返还房屋租赁费欠款80,000元、押金6700元、违约金6700元；2.判令被告赔偿房屋装修费28,000元、搬家费1000元、定制家具费用3300元、经营损失40,000元、房产软件系统使用费5600元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：2020年4月3日，原告方铁磊与被告纽莱茵门诊部签订《商铺租赁合同》，约定被告纽莱茵门诊部作为甲方将位于沈阳市浑南区浑南三路新华国际公寓B座8-3门左侧的商铺出租给原告方铁磊（乙方）使用；租用期限为五年，租期自2020年4月20日至2025年4月19日；租金每年80,000元；押金6700元，租期到期后结清各项费用押金无息返还；甲方责任：甲方保证房屋内的水、电、网三通；甲方保证房屋的产权合法性，并无条件提供乙方所办营业手续的一切相关材料，如甲方未能提供给乙方合法齐全办理营业手续的材料，乙方有权单方面解除合同，甲方应退还乙方全部租金，押金及全部费用；违约责任约定，如甲方违约，押金需退还乙方，如乙方违约押金不退还；因违约造成的连带经济损失由违约方承担（如装修费用、搬迁费用）。被告田甜作为纽莱茵门诊部的投资人在《商铺租赁合同》上签字。合同签订当日，原告向被告支付了一年房屋租金80,000元及押金6700元。房屋交付后，原告对房屋进行了装修，并以沈阳雨岩房地产经纪有限公司的名义对外经营，但因被告未提供房产证原件及房东身份证原件，导致原告尚未取得营业执照，故原告诉至法院，要求被告返还房屋租金及押金。另查明，原营业执照办理只需提供房产证及房主身份证复印件，因新冠疫情原因，办理营业执照需上传房产证及房主身份证原件。一审法院认为，原告与被告纽莱茵门诊部签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。依照合同约定，被告纽莱茵门诊部应为原告提供办理营业执照所需手续，至原告起诉之日被告仍未提供，存在违约，故其应承担一定的违约责任，虽合同约定被告未提供材料时，应退还原告全部租金，但考虑到被告并非恶意违约，亦非故意拒不提供相关材料，而是因疫情原因，办理营业执照所需材料发生变化，导致被告不能如期提供，且原告一直在使用涉案房屋进行营业，判令被告全额返还房屋租金有失公允，故对原告要求返还房租80,000元的诉讼请求，部分支持，原告应按合同标准支付被告实际使用期间的租金。因被告未能提供房产证及房东身份证原件，导致原告尚未取得营业执照，故被告应全额返还原告押金6700元，并酌情支付原告4000元经济补偿。关于原告主张的房屋装修费，搬家费，定制家具费，经营损失，房产软件系统使用费，因原告为证明上述主张向法庭提交的支出凭证系其单方制作，微信支付凭证无法证明与本案的关联性，故该主张证据不足，不予支持。关于被告超期转租问题，虽被告确存在超期转租问题，但该行为并未导致原告不能使用涉案房屋，故原告以此为依据要求被告全额返还房屋租金无法律依据，不予支持。原、被告因房屋租赁问题产生纠纷，原告要求被告返还房租，其已无继续履行商铺租赁合同的意思表示，故其应自判决生效之日从涉案房屋搬离。因被告田甜系被告纽莱茵门诊部的投资人，故其应对纽莱茵门诊部的债务承担无限责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、原告方铁磊自判决生效之日起十日内将沈阳市浑南区浑南三路新华国际公寓B座8-3门左侧的商铺腾退给被告沈阳浑南纽莱茵医疗美容门诊部、田甜；二、被告沈阳浑南纽莱茵医疗美容门诊部、田甜于判决生效之日起十日内返还原告方铁磊剩余租金（剩余租金=80,000元-实际使用期间租金，实际使用期间租金=日租金219.18元×实际使用天数，实际使用天数为2020年4月20日起至判决生效之日止的实际天数，日租金=80,000元+365天）；三、被告沈阳浑南纽莱茵医疗美容门诊部、田甜于判决生效之日起十日内返还原告方铁磊租房押金6700元；四、被告沈阳浑南纽莱茵医疗美容门诊部、田甜于判决生效之日起十日内支付原告方铁磊经济补偿金4000元；五、驳回原告方铁磊其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3726元，保全费1377元，由被告沈阳浑南纽莱茵医疗美容门诊部、田甜负担。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。被上诉人提交证据一、《续租房屋协议》，用以证明：案涉房屋我方承租至2025年9月14日，不存在超期转租情况。证据二、微信内容截屏，用以证明：被上诉人多次向房主尹春宪、蒋淑云的管家李月索要房产证照片原件，并将与上诉人签订的租赁合同发给房主方，告知其房屋转租给上诉人的事宜。证据三、微信内容截屏，用以证明：2021年2月22日上诉人工作人员王成与我方微信沟通续租事宜。上诉人质证称：对证据一，真实性不认可，没有原件无法核对，与本案没有关联性。对证据二，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不能证明被上诉人因疫情造成不可抗力免责，房主未在国外，在杭州。被上诉人知晓不能办理手续，造成上诉人不能营业的事实。被上诉人违约是因客观不能提供办理工商手续，被上诉人应当承担违约责任。对证据三，王成是我公司业务员，王成和被上诉人沟通的事情我方并不清楚。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。除二审争议事实外，本院对一审查明的事实予以确认。本院二审查明：沈阳浑南纽莱茵医疗美容门诊部已于2020年8月14日注销，投资人田甜。二审期间，本院组织双方于2021年4月9日交接案涉房屋钥匙。本院认为：上诉人仅对一审法院未支持其诉请违约金和房屋装修费提起上诉，故本案二审焦点是被上诉人是否应当支付违约金6700元和房屋装修费2.8万元。上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》合法有效。合同第五条第2款约定，被上诉人须无条件提供上诉人所办营业手续的相关材料，如被上诉人未能提供给上诉人合法齐全办理营业手续的材料，上诉人有权单方解除合同，被上诉人须退还上诉人全部租金、押金及全部费用。结合双方之间的微信内容，能够证明疫情期间办理营业执照需要提交房产证原件和房主身份证原件的照片，上诉人多次要求被上诉人配合提供，被上诉人一直未能提供，导致上诉人无法办理营业执照。据此，一审法院认定被上诉人违约并无不当。被上诉人二审提交证据，虽然证明其积极与房主沟通提供照片事宜，并非恶意不向上诉人提供手续，但其行为仍然违反合同约定，应当承担违约责任。对于上诉人诉请要求被上诉人支付违约金6700元，合同约定违约责任为被上诉人退还全部租金，但考虑到疫情期间办理营业执照要求提交手续有变化，被上诉人并非恶意不配合提交，上诉人也并未因未办理营业执照停止经营等因素，不宜判决退还全部租金，但一审法院酌情支付4000元经济补偿，与8万元租金数额比较，亦明显过低。考虑到上诉人一直无法办理营业执照，以及网络有线宽带多次出现故障进行维修给上诉人经营造成的不利影响，本院改判被上诉人支付上诉人违约金6700元。对于房屋装修费的赔偿问题，上诉人对租赁房屋装修投入，合同约定租期为五年，合同提前解除必然造成上诉人损失，被上诉人应当承担部分赔偿责任。上诉人主张赔偿房屋装修费2.8万元，根据其一审提交的证据《装修协议》、《安装牌匾协议》及票据，考虑到上诉人实际租用房屋近一年，本案未申请对装修投入进行评估鉴定，故本院酌情判决被上诉人赔偿上诉人房屋装修费1万元。二审期间双方于2021年4月9日交接房屋，上诉人自述2021年3月31日停止经营，2020年4月20日至2021年3月31日房屋租金为75,616元（80,000元÷365日×345日），扣除上诉人已付租金8万元，被上诉人应当返还上诉人剩余房屋租金4384元（80,000元—75,616元）。房屋交接时欠水电费共计2290.36元，上诉人认可并同意本案一并处理，本案予以扣减。据此，被上诉应当返还上诉人房屋租金2093.64元（4384元-2290.36元）。另，沈阳浑南纽莱茵医疗美容门诊部于2020年8月14日注销，本案应当判决其投资人田甜承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初7061号民事判决第一项、第五项；二、变更沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初7061号民事判决第二项为“田甜于本判决生效之日起五日内一次性返还方铁磊房屋租金2093.64元”；三、变更沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初7061号民事判决第三项为“田甜于本判决生效之日起五日内一次性返还方铁磊租房押金6700元”；四、变更沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初7061号民事判决第四项为“田甜于本判决生效之日起五日内一次性给付方铁磊违约金6700元”；五、田甜于本判决生效之日起五日内一次性赔偿方铁磊房屋装修损失10,000元；六、驳回方铁磊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3726元，方铁磊承担3232元，田甜承担494元；财产保全费1377元，方铁磊承担1154元，田甜承担223元。二审案件受理费667.50元，方铁磊承担450.50元，田甜承担217元。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  赵钺审判员  金鑫二〇二一年五月六日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；