吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终1254号上诉人（原审原告）：管伟，女，1981年8月13日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：李慧（系管伟丈夫），男，1985年8月21日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。上诉人（原审被告）：吉林市瀚星房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市高新区。法定代表人：柴永生，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾伟，吉林松花江律师事务所律师。上诉人管伟、吉林市瀚星房地产开发有限公司（以下简称瀚星公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2021）吉0291民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人（原审原告）管伟的委托诉讼代理人李慧，上诉人（原审被告）瀚星公司的委托诉讼代理人贾伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瀚星公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回管伟的一审诉讼请求。2.本案全部诉讼费用由管伟承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）本案并非瀚星公司向管伟直接销售商品房而形成的商品房买卖合同关系。而是因案外人吉林安装集团盛安建筑安装有限公司（简称盛安公司）承建森邻里小区廉租房工程并自愿用案涉房屋抵账的方式结算工程款，后盛安公司又转卖给管伟形成的多方法律关系。基于前述抵账及转售的基础事实，瀚星公司与管伟及盛安公司于2018年9月18日签署了《协议书》，约定瀚星公司将案涉房屋以7800元／平方米的单价抵付给盛安公司，盛安公司转让给管伟；同时约定盛安公司须开具等额工程款发票，且“待乙方（盛安公司）承建的工程竣工验收合格后，丙方（管伟）方可办理签署购房认购书、转让更名、商品房买卖合同网签及入住手续……”等内容。该协议约定的内容是瀚星公司、盛安公司、管伟三方经过协商，自愿达成的协议，经三方签字盖章确认，对三方均有法律约束力，三方均应当严格遵照执行。（二）《协议书》签订后，瀚星公司基于管伟提出办理签署购房认购书的申请与其签订了《认购书》，属于履行三方《协议书》的部分内容。因此，瀚星公司并没有否认《认购书》的法律效力，而是认为《认购书》属于三方《协议书》具体履行内容，三方仍应严格遵守三方《协议书》的约定全面履行。（三）本案中三方签署的《协议书》是附有条件的协议，瀚星公司同意以案涉房屋抵付盛安公司的工程款，但是要求盛安公司开具等额的工程款发票，同时要求在盛安公司施工的工程经竣工验收合格后才可以办理案涉房屋的认购书、转让更名、商品房买卖合同网签等手续，这是双方对工程款支付的基本约定，管伟自愿购买抵付给盛安公司的房屋，并对前述约定明知且自愿签署协议，就应该遵守相关约定，在盛安公司履行前述合同义务时，管伟无权要求瀚星公司履行后续的义务。（四）根据盛安公司与实际施工人之间的诉讼事实，盛安公司至今未能提交其施工的廉租房施工资料，导致工程未能办理竣工验收手续，责任在于盛安公司。因此，三方签署的《协议书》约定的办理商品房买卖合同的网签等相关手续的条件，因盛安公司未履行合同义务而导致尚未成就，故管伟的诉请没有法律依据。综上，一审法院判决错误认定事实、适用法律错误，请二审法院依法改判。管伟辩称，一、盛安公司承建的森邻里小区廉租房工程已竣工验收合格，且盛安公司已经为瀚星公司开具了200万的等额发票，依据三方签订的协议约定，瀚星公司为管伟办理更名过户手续的条件已经成就。二、瀚星公司应当在抵押权涤除后第一时间为管伟办理案涉房产的更名过户手续，实现双方签订的《内部协议书》的合同目的。管伟上诉请求：1.撤销一审民事判决第三项判决，依法支持管伟关于迟延办证违约金的诉请。2.二审上诉费由瀚星公司承担。事实和理由：一、“因双方在《紫光绅苑内部认购协议书》中没有约定办理房屋产权证的时间及期限”，故得出“对于该请求不予支持”的结论，是一审法院认定事实的错误。（一）管伟购买房产的最终目的是将房产更名过户至自己名下，故一旦条件具备，管伟务必会第一时间要求瀚星公司办理房产更名过户的手续以实现合同目的。那么在2018年9月19日，即《紫光绅苑内部认购协议书》签订并生效的时点，在瀚星公司告知管伟涉案房产处于抵押状态时，管伟才放弃立即办理房产更名过户的权利，但并不等于当抵押权涤除时仍然放弃办理更名过户手续的权利。（二）及时为购房人办理房产更名过户是开发商的法定义务，除非购房人明确不要求办理房产的更名过户手续，本案中在2019年3月后多次找瀚星公司要求办理房产手续，瀚星公司一直以各种理由推脱，后在管伟不知情的情况下，于2019年11月18日再次将案涉房屋抵押，瀚星公司的上述行为严重侵害管伟的利益，已构成严重违约。（三）如办理更名过户条件已经具备，仅仅因为没有约定具体办理更名过户的期限或者时间，是否开发商就有权利一直拖延办理房证并将本属于他人的财产用于抵押套现从而获利？如若支持此种观点，那么将最大程度降低开发商的违约成本，助长开发商违约的气焰，破坏了市场的公平交易环境并违背了合同的诚实信用原则。综上所述，一审法院认定事实不清，刻意回避客观事实，机械适用法律规定，没有保护弱势群体的合法权益，让管伟利益遭受巨大损失，故请求二审法院依法纠正其错误判决。瀚星公司辩称，管伟上诉请求没有事实和法律依据，早在2018年9月18日，管伟购买盛安公司的抵账房屋，与瀚星公司及盛安公司签署协议，就已经以约定的方式表明同意在盛安公司承建的廉租房工程竣工验收合格后，其才办理房屋认购转让更名及商品房网签入住手续，且管伟在提前申请办理入住时，对房屋抵押状态是明知的，并签署了同意书，现盛安公司承建的廉租房工程因其与分包单位存在纠纷，因此施工资料迟迟不能提供导致至今不能办理竣工验收。所以案涉房屋办理产权手续的条件尚未成就，且管伟陈述的抵押状态在一审起诉前瀚星公司就已经解除了。故管伟的上诉请求没有事实及法律依据，应予以驳回。管伟向一审法院起诉请求：1.确认管伟与瀚星公司签订的《紫光绅苑内部认购协议书》有效；2.判令瀚星公司与管伟签订正式的《商品房买卖合同》，办理案涉房产的商品房买卖合同网签及更名过户手续；3.判令瀚星公司支付迟延办理房产证期间的违约金182,186.01元（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，自2019年3月12日暂计算至2020年11月26日，支付违约金至实际办理房产更名过户日止）；4.诉讼费、保全费、保函费及律师费由瀚星公司承担。一审法院认定事实：2018年9月18日，瀚星公司、盛安公司、管伟签订《协议书》一份，约定：瀚星公司欠盛安公司森邻里小区廉租房项目工程款，经三方友好协商，一致同意将案涉房屋面积219.66平方米、单价7800元／平方米、价值1,713,348元的房屋支付给盛安公司，盛安公司再以同等价格转让给管伟。协议签订后，盛安公司即收到瀚星公司支付的工程款，并为瀚星公司开具同等金额的工程款发票，待盛安公司承建的工程竣工验收合格后，管伟方可办理房屋认购、转让更名及商品房买卖合同网签入住手续。2018年9月19日，盛安公司与管伟、赵伟签订《协议书》，约定盛安公司同意赵伟自定转让房屋价款予管伟，赵伟自定价款为100万元，转让房屋为紫光绅苑XXX号，面积219.66平方米。2018年9月19日，管伟与瀚星公司签订《紫光绅苑内部认购协议书》，约定紫光绅苑XXX号面积219.66平方米房屋总房款1,713,348元。2018年9月20日，赵伟为管伟出具收条，载明收到房款100万元。2018年8月24日，盛安公司为瀚星公司出具增值税发票2张，总金额200万元。合同签订后，管伟办理入住并在案涉房屋居住至今。一审法院认为，瀚星公司应当协助管伟办理案涉房屋的更名过户手续。就案涉房屋的买卖事宜，管伟已与瀚星公司签订了《紫光绅苑内部认购协议书》，该协议书是双方当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条：“依法成立的合同，自成立成生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定，该协议书依法成立并生效。办理网签及更名过户手续系商品房买卖合同的附随义务。对于瀚星公司辩称，因三方协议约定在盛安公司承建的工程竣工验收合格后，管伟方可办理房屋认购、转让更名及商品房买卖合同网签手续，现条件尚未成就，故管伟的请求不应支持。法院认为，即使没有约定上述条件，管伟与瀚星公司签订的《紫光绅苑内部认购协议书》都是合法有效的。并且，瀚星公司、盛安公司、管伟签订的《协议书》载明的“待盛安公司承建的工程竣工验收合格后，管伟方可办理房屋认购、转让更名及商品房买卖合同网签入住手续”中的“盛安公司承建的工程”系森邻里小区廉租房工程，对于该工程项目竣工验收工作，瀚星公司、盛安公司均负有互相配合、及时办理的义务，但竣工验收并非只需瀚星公司和盛安公司互相配合即可完成，还涉及到相关部门对有关事项的审查或批准的职责，而该职责源于法律和行政法规的规定，不属于当事人约定的范围。《中华人民共和国民法典》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”本案中，当事人将“待盛安公司承建的工程竣工验收合格”这一条件约定在合同条款中，不产生限制合同效力的法律后果。关于管伟要求瀚星公司给付因迟延办理房产证期间的违约金的请求，因双方在《紫光绅苑内部认购协议书》中没有约定办理房屋产权证的时间及期限，对于该请求不予支持。管伟请求的保函费及律师费因双方无约定故不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第一百五十八条之规定，判决如下：一、管伟与瀚星公司签订的《紫光绅苑内部认购协议书》有效；二、瀚星公司于判决生效之日立即协助管伟办理吉林市高新区吉林大街零公里西侧紫光绅苑XXX号面积为219.66平方米房屋的不动产所有权人登记手续。三、驳回管伟的其他诉讼请求。案件受理费10,885元，由管伟负担1971元，由瀚星公司负担8914元；保全费5000元，由瀚星公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院一审判决认定的相关事实予以确认。另查明，盛安公司承建的森邻里小区廉租房工程项目尚未竣工验收合格。本院认为：一、案涉三方协议是因瀚星公司欠付盛安公司工程款所达成的以房抵债协议。瀚星公司与管伟签订商品房买卖合同并转移案涉房屋所有权是履行该以物抵债协议的具体方式。该协议明确约定待盛安公司承建的工程竣工验收合格后，管伟方可办理房屋认购、转让更名及商品房买卖合同网签入住手续。因盛安公司承建瀚星公司的森邻里小区廉租房工程，瀚星公司作为开发企业，对其开发项目顺利通过竣工验收具有主动性，而盛安公司作为建设单位具有使其承建工程通过竣工验收的义务。故“盛安公司所承建的工程竣工验收合格”属于盛安公司对以房抵债协议的合同义务，而并非对以房抵债协议所附之条件。在盛安公司未履行合同义务前，根据三方合同约定，瀚星公司具有先履行抗辩权，管伟无权要求瀚星公司先行履行办理房屋更名过户的义务。一审法院认定瀚星公司应协助管伟办理不动产登记手续错误，本院予以纠正。二、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。建设工程项目的验收，应由政府相关主管部门进行，并在验收合格后进行备案。本案中，管伟主张盛安公司承建的森邻里小区廉租房工程已经竣工验收合格，其应当提供证据加以证明。目前，管伟未提供森邻里小区廉租房工程已经验收合格的相关证据，本院对其主张不予支持。三、本案并非瀚星公司与管伟之间形成的商品房买卖合同关系。双方未签订商品房买卖合同，未就办理房屋产权登记及相关违约责任进行约定。管伟要求瀚星公司支付迟延办理房证期间的违约金，缺少事实及法律依据，本院对其上诉主张不予支持。此外，瀚星公司与管伟之间所签订的内部认购协议，属于案涉三方签订的以物抵债协议的具体履行内容，瀚星公司及管伟均对其有效性予以认可，一审判决认定双方签订的内部认购协议书有效并无不妥。综上所述，瀚星公司的上诉请求部分成立。管伟的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林高新技术产业开发区人民法院（2021）吉0291民初58号民事判决第一项；二、撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2021）吉0291民初58号民事判决第二项、第三项；三、驳回管伟的其他诉讼请求。一审案件受理费10,885元，由管伟负担；保全费5000元由管伟负担。二审案件受理费24,164元，由管伟负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年五月二十七日书记员  周双媛