湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘01民终4393号上诉人（原审原告）：长沙龙颜餐饮管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区殷家冲**。法定代表人：陈旭，总经理。委托诉讼代理人：吴擎，湖南琨霖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省旋子家就知道吃餐饮文化管理有限公司，，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉北路街道金泰路**湘江世纪城富湾国际****法定代表人：周旋，董事。委托诉讼代理人：罗异瑺，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭若男，湖南崇民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周旋，女，1988年3月11日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被上诉人（原审被告）：谭宏，男，1974年6月5日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：罗异瑺，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭若男，湖南崇民律师事务所律师。原审第三人：长沙锦达煤炭有限公司，住所地湖，住所地湖南省长沙市天心区黑石铺****v>法定代表人：蒋崇献，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓筱，湖南云桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈剑，湖南云桥律师事务所律师。上诉人长沙龙颜餐饮管理有限公司（以下简称龙颜公司）因与被上诉人湖南省旋子家就知道吃餐饮文化管理有限公司（以下简称旋子家公司）、周旋、谭宏及原审第三人长沙锦达煤炭有限公司（以下简称锦达公司）侵权责任纠纷一案,不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初10355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。龙颜公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持龙颜公司一审全部诉讼请求，二审诉讼费用由旋子家公司、周旋、谭宏承担。事实和理由：1、龙颜公司与锦达公司的《房屋租赁合同》第一条与第四条应该结合起来理解，第四条约定的“装修、道路、绿化等不动产”，特指第一条中的市政修路征收的1300平方米道路范围内的装修，其他的装饰、物品应由龙颜公司所有。2、龙颜公司与旋子家公司签订的合同并没有转让30吨钢架和700平方米木质楼板的约定，故依法应认定涉案钢架和木质楼板归龙颜公司所有。现旋子家公司擅自拆除、变卖钢架和木质楼板，造成龙颜公司损失，应予赔偿。3、龙颜公司主张的15万元赔偿具有合理性，符合二手钢材、木质楼板的市场价值。4、因为旋子家公司的逾期腾房行为，锦达公司至今尚未退还龙颜公司10万元押金，2019年7月份时租金已为每月2.541万元，故龙颜公司要求参照每月2.5万元占有使用费有事实依据。5、旋子家公司、周旋、谭宏对龙颜公司的损失和房屋占用费应承担连带责任。旋子家公司、周旋、谭宏辩称，1、一审法院已对钢架楼梯及木质楼板的归属作出认定，即认定为锦达公司所有，而旋子家公司、周旋、谭宏在租期到期后已与锦达公司就钢材问题达成一致意见且处理完毕，未对龙颜公司造成任何损失。一审法院在庭审期间依法告知龙颜公司可以对钢材的价格进行评估，龙颜公司未在法定期间内提起评估，系对自己权利的放弃。龙颜公司未对钢材价格提供相应证据，龙颜公司在一审期间提交的银行流水，无法证明是购买钢材的款项及用于何处。龙颜公司承租了锦达公司6200平方米的房屋，龙颜公司只转租1000平方米给旋子家公司，其无法证明具体转租部分钢材的数量及价格。旋子家公司卖了1万元，与锦达公司对该款项进行了平分，故钢材价值仅为1万元，并非15万元。2、租赁合同到期后，龙颜公司已不是房屋使用权人，无权向旋子家公司主张占用费。龙颜公司所称锦达公司未退还其10万元押金，属于龙颜公司与锦达公司之间的纠纷，与旋子家公司无关。如龙颜公司认为锦达公司因旋子家公司的原因扣了10元押金，则应由龙颜公司举证证明为何扣押金，扣了多少，且一审法院也保留了龙颜公司的诉权，故龙颜公司上诉请求不能成立。锦达公司述称，1、案涉合同条款第一条所约定的内容，是针对双方当事人在合同签订时就可能预见到的拆迁时的装修问题锦达公司所作的提示。合同第四条对合同期限届满后装修问题也有明确约定，对不动产采取“来修去丢”原则，而案涉钢架和木质地板已与房屋形成附合，应归锦达公司所有。2、旋子家公司腾空房屋后产生了很多垃圾，锦达公司要求旋子家公司给付的5000元是垃圾清运费。龙颜公司向一审法院起诉请求：1、判令旋子家公司、周旋连带赔偿龙颜公司位于长沙市天心区××路××号龙颜一号餐厅内约30吨钢架和约700平方米木质楼板损失15万元；2、判令旋子家公司、周旋连带支付龙颜公司自2020年1月15日至2020年3月17日的租金（房屋占用费）5万元；3、判令谭宏对上述第1、2项诉讼请求承担连带担保（偿还）责任；4、判令旋子家公司、周旋、谭宏承担本案全部诉讼费用。一审判决认定事实：2015年1月12日，龙颜公司与锦达公司签订《房屋租赁合同》，约定锦达公司将坐落于长沙市天心区××路××号房屋出租给龙颜公司，土地使用面积为6200平方米，租赁期限为2015年1月15日至2020年1月14日；房屋为基本无装饰的厂房，所有的维修、装饰费用由龙颜公司自行承担；合同期满后龙颜公司有权将厂房内所有装饰、物品带走，但装修、道路、绿化等不动产实行“来修去丢”原则；龙颜公司有权对于厂房进行分租及合同转让，但须锦达公司书面同意等。龙颜公司收房后通过加装钢结构和木质楼板的方式将承租房屋装修为复式结构，并将其中1000平方米的部分用于经营龙颜一号餐厅。2017年3月21日，龙颜公司与旋子家公司签订《餐厅转让并租赁合同》，约定：龙颜公司将龙颜一号餐厅转让并出租给旋子家公司，建筑面积1000平方米，转让费及分租餐厅租金共计54万元，其中餐厅转让费45.6万元，转让标的包括该餐厅的经营权和原餐厅所有设施设备的所有权，另从合同签订日起至2017年7月15日，旋子家公司另应付餐厅房租8.4万元；旋子家公司分租龙颜公司转让的龙颜一号餐厅场地1000平方米，租金从2017年7月14日至2020年1月14日为2.1万元／月；租赁期满或租赁期内餐厅遇到拆迁，餐厅可拆除部分或手移动物件的变卖权归旋子家公司所有，变卖所得收益归旋子家公司所有，不能移动物品旋子家公司不得破坏强行拆除；对违约责任，双方的签约代表承担连带担保责任。谭宏作为旋子家公司的签约代表签字。2017年4月4日，龙颜公司与旋子家公司对餐厅内的灯具、桌子、电器、耗材、装饰品、钥匙进行了交接并签字确认《餐厅盘点交接表》。此后旋子家公司依约支付了转让费及租金。2020年1月15日，锦达公司通知龙颜公司合同期满不再续租，并要求龙颜公司于2020年2月14日前搬离。2020年2月9日，锦达公司再次通知龙颜公司，要求其于2020年2月14日前搬迁。2020年3月5日，周旋表示找不到人搬迁，龙颜公司表示2020年3月15日前必须搬离。此后旋子家公司搬离涉案房屋，其在搬离时将其承租部分的钢架及木质楼板拆除。2020年4月12日，旋子家公司按照1000元／吨的单价变卖处理废铁9.98吨，收款1万元。2020年4月20日，锦达公司与旋子家公司因腾房问题发生纠纷。经双方协商，锦达公司同意由旋子家公司将门店内设施在不破坏主体结构的情况下撤走，旋子家公司一次性支付5000元设施的物品折价费补偿锦达公司。审理过程中，经法院释明后，龙颜公司未对旋子家公司所拆除变卖钢架及楼板的价值申请评估。锦达公司表示因龙颜公司尚未与锦达公司就租赁期间产生的费用进行结算，目前尚未退还龙颜公司租赁合同押金。一审法院认为，锦达公司与龙颜公司签订的《房屋租赁合同》、龙颜公司与旋子家公司签订的《餐厅转让并租赁合同》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，锦达公司与龙颜公司的《房屋租赁合同》虽约定龙颜公司对租赁房屋进行分租或合同转让须经锦达公司书面同意，但锦达公司在龙颜公司将租赁房屋部分转租给旋子家公司后，直至租赁合同期满其均未提出异议，应视为同意转租，且龙颜公司与旋子家公司之间转租合同亦未超出锦达公司约定的租赁期限，《房屋租赁合同》与《餐厅转让并租赁合同》真实合法，系有效合同。现《房屋租赁合同》与《餐厅转让并租赁合同》均已届期。本案的争议焦点为租赁合同期满后装饰装修物的归属及逾期腾房占有使用费的承担如何认定。根据龙颜公司与旋子家公司签订的《餐厅转让并租赁合同》，旋子家公司受让了龙颜公司的餐厅经营权和餐厅所有设施设备的所有权。双方对于转让设施设备的范围虽在合同主文中未明确约定，但从餐厅盘点交接表的范围来看，仅包含灯具、桌椅、电器、耗材、装饰品、钥匙等明显未与房屋形成附合且拆除移动后亦不会明显贬损价值的物品，本案诉争的钢架楼梯及木质楼板并未列入表内。可见，依据该条款龙颜公司并未将案涉的钢架楼梯及木质楼板的所有权转让给旋子家公司。诉争的钢架楼梯及木质楼板系龙颜公司从锦达公司处承租房屋后进行装饰装修时添附，钢架楼梯和木质楼板将租赁房屋的单层结构变更为楼上楼下复式结构，分离后既会改变房屋装修结构，又会因根据租赁房屋结构而设计的楼梯和木板无法在他处发挥其原有效能而严重贬损其经济价值，实际已与租赁房屋形成附合。根据《房屋租赁合同》约定，锦达公司与龙颜公司的租赁合同期满后对装修等不动产实行“来修去丢”原则。可见，双方对将已与不动产结合的装修物的所有权约定为租赁合同期满后归锦达公司所有。旋子家公司在租赁合同到期后返还其承租的房屋部分时擅自将已与租赁房屋形成附合的钢架楼梯及木质楼板拆除，虽有违与龙颜公司《餐厅转让并租赁合同》中关于“不能移动物品乙方不得破坏强行拆除”的约定，但合同中并未约定强行拆除时的违约责任，故旋子家公司仅在因此造成龙颜公司未能按照《房屋租赁合同》约定标准向锦达公司返还房屋所发生损失的范围内进行赔偿。根据旋子家公司与锦达公司分别提交的《治安纠纷调解情况登记表》，旋子家公司代表贺坚与锦达公司代表欧艳凯就腾房问题达成协议，锦达公司同意旋子家公司将门店内的设施在不破坏主体结构的情况下搬走，旋子家公司一次性支付5000元设施的物品折价费补偿锦达公司。可见，锦达公司已就租赁合同期满后租赁房屋的装饰装修情况作出了处理，且由旋子家公司直接对其予以赔偿，未造成龙颜公司的实际损失，龙颜公司要求旋子家公司按照自行估算的钢架和木质楼板结构的价值向其赔偿损失无事实和法律依据，应不予支持。旋子家公司在《餐厅转让并租赁合同》期满后逾期腾房期间应支付占有使用费，但龙颜公司与锦达公司的《房屋租赁合同》亦于同日到期，龙颜公司已非租赁房屋的合法占有权人，其直接主张逾期腾房占有使用费没有依据，其仅可就旋子家公司逾期腾房造成的损失主张赔偿。本案中，锦达公司尚未退还龙颜公司押金系因双方尚未就租赁合同期间内的事宜进行结算，而非直接扣除押金不予退还，龙颜公司是否因旋子家公司逾期腾房行为遭受损失及损失大小均无法确定，龙颜公司可在损失实际发生后再向旋子家公司追偿。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条、第十六条、第十八条之规定，判决：驳回龙颜公司的全部诉讼请求。该案因适用简易程序减半收取案件受理费650元,由龙颜公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据各方当事人的诉辩情况，本案的争议焦点为旋子家公司拆除钢架、木质楼板是否侵害龙颜公司的权利，龙颜公司现是否具有向旋子家公司主张逾期腾房占用费的权利。一、关于旋子家公司拆除钢架、木质楼板是否侵害龙颜公司权利的问题。案涉钢架、木质楼板在拆除后其利用价值将大打折扣，且一定程度上加大重新装修的成本，一般情况下可以认为钢架、木质楼板与房屋形成了附合。但考虑商用房屋的特殊性，各商户在实际经营中一般需要重新装修，且二手钢材、木质楼板具有一定价值，故应充分尊重当事人的约定。龙颜公司与锦达公司的《房屋租赁合同》第一条约定“……此区域1300平方米如在合同期内遇到拆迁龙颜公司投入的装修不予赔偿……”，第四条约定“……合同期满，龙颜公司有权将厂房装饰、物品带走，但装修、道路、绿化等不动产实行来修去丢原则”。从字义和一般逻辑来看，解读不出第四条的装修约定是特指第一条的1300平方米区域的装修，依第四条约定，龙颜公司主张案涉钢架、木质楼板归其所有的理由不能成立。龙颜公司与旋子家公司的《餐厅转让并租赁合同》中第六条约定“租赁期满或租赁期内餐厅遇到拆迁，餐厅可拆除部分或手移动物件的变卖权归旋子家公司所有，变卖所得收益归旋子家公司所有”，前文分析了商用房屋中的钢架、木质楼板属于特殊的附合，商业房屋经常性装修，钢架、木质楼板等材料拆除下来后具有一定价值，可以理解为《餐厅转让并租赁合同》中第六条约定的“餐厅可拆除部分”。故依该合同第六条约定，龙颜公司主张旋子家公司侵害其权利的理由不能成立。至于锦达公司与旋子家公司谁拥有钢架、木质楼板变卖权的问题，并非本案审理范围，且锦达公司与旋子家公司在公安机关主持下就案涉钢架和木质楼板已经进行和解，不影响本案处理结果。二、关于龙颜公司现是否具有向旋子家公司主张逾期腾房占用费权利的问题。因龙颜公司与锦达公司的《房屋租赁合同》，与龙颜公司与旋子家公司的《餐厅转让并租赁合同》同日到期，租赁期满后龙颜公司已不是案涉房屋的使用权人，其无权主张逾期腾房的占用费。至于锦达公司未退还龙颜公司10万元押金的问题，因锦达公司与龙颜公司未达成一致意见，应否退还、应退多少、为何不退等问题尚未明确，当事人可在解决该纠纷后，根据处理情况再依法主张权利。现龙颜公司直接向旋子家公司主张5万元房屋占用费的依据不足，本院不予支持。综上，龙颜公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人长沙龙颜餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄学里审判员  张文欢审判员  唐亚平二〇二一年五月二十日法官助理樊江山书记员樊江山附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。