辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2478号上诉人（原审被告、反诉原告)：鞍山佳宁旅游度假山庄有限公司，住所地鞍山市千山区大屯镇于家沟村。法定代表人：吴杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏丽锋，女，1979年11月11日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：白海昇，辽宁晟通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：王丽君，女，1964年3月1日出生，汉族，住海城市。委托诉讼代理人：杨凯，辽宁弘扬律师事务所律师。上诉人鞍山佳宁旅游度假山庄有限公司（以下简称佳宁公司）因与被上诉人王丽君房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市千山区法院(2019)辽0311民初897号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人佳宁公司的委托诉讼代理人苏丽锋、白海昇与被上诉人王丽君的委托诉讼代理人杨凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳宁公司上诉请求：1.请求二审法院依法认定双方签订的《房屋租赁合同》有效，并且认定被上诉人违约；2.请求判令因为被上诉人违约给上诉人造成的全部经济损失240万元；3.依法判决被上诉人承担两审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.房屋租赁合同的效力。原审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》无效是错误的，因为案涉房屋坐落地址并不是城镇，而是坐落在农村荒废的土地上，并且上诉人已经办理了集体土地建设用地手续，在其土地上建筑房屋出租符合相关的政策要求，应该认定租赁合同有效，并受法律的保护；2.被上诉人违约的事实。被上诉人没有按照合同约定的用途使用案涉房屋，而是利用案涉房屋进行封建迷信活动，进行亡灵超度大肆敛财，违反了相关法律和法规的强制性要求是严重的违约行为，应该承担违约的法律后果。二、原审判决对上诉人的实际损失未予认定是错误的。1.上诉人被迫处理黑毛猪和鱼塘的实际损失。由于被上诉人借用办养老院的名义，实施非法的封建迷信活动，强行让上诉人将公司饲养的黑毛猪提前卖掉，将对外承包的养鱼塘提前终止合同，给上诉人造成巨大的经济损失，应该被原审法院认定；2.被上诉人改造案涉房屋的损失。被上诉人接收案涉房屋后，对餐厅包厢、客房等进行拆扒改造，又单方不履行合同，给上诉人造成一定的经济损失，应该予以认定；3.被上诉人的用餐消费和用车费用损失。在被上诉人租赁房屋期间，发生的用餐费用、用车费用，应该由被上诉人承担，原审未子认定是错误的。三、原审判决适用法律错误。原审法院在审理及认定案涉房屋租赁合同效力时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》，没有考虑案涉房屋的实际坐落地点和实际现状，套用该司法解释，适用法律错误。综上所述，原审判决存在事实不清及错误，审判程序违法，适用法律错误等问题，依据民事诉讼法的规定，请求二审法院依法改判或发回原审法院重审，以维护当事人的合法权益。王丽君辩称，服从原审判决。王丽君向一审法院起诉请求:1.请求依法确认原、被告之间签署的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告返还租金30万元及利息；3.判令被告赔偿原告损失84万元；4.判令本案诉讼费及其他费用由被告承担。佳宁公司向一审法院提出反诉请求：1.依法解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，依法判决被反诉人交纳的30万租金不退还，且全部归反诉人所有。依法判决被反诉人赔偿反诉人经济损失536万元；2.判决被反诉人在相关新闻媒介上发表声明以恢复反诉人的商业信誉；3.依法判决被反诉人承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月18日，佳宁公司(甲方)与王丽君(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方房屋（以下简称该房屋）位于鞍山市千山区大屯镇于家沟村。承租范围及用途:佳宁旅游度假山庄客房一部、二部、三部(待二部、三部住满后，一部再交于乙方使用)用于养老；游客中心四楼用于办公，一楼、三楼甲乙双方共用：火炕餐厅一部分用于食堂；洗浴部、露天游泳池用于老人及员工洗浴；动物放生园、果园、菜地、绿化。该房屋用途为养老，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途，租赁期限九年，租赁合同第三年重新签订，租赁期限第一个三年，自2019年6月1日至2022年5月31日止。租赁期满，甲乙双方根据市场实际行情重新续签下个三年租赁合同。第一年，该房屋每月租金为壹拾万元整，房屋租金支付方式为按季度付，在每个支付周期开始前十日内支付。第二年、第三年租金上涨30%即150万元，按年付，上打租。甲方应于本合同生效之日起三日内，将该房屋交付给乙方。双方另有约定的除外。在房屋租赁期间，以下费用由甲方支付：房屋租赁税金；乙方应当按时交纳以下费用：水、电、采暖费、房产税、土地使用税。在租赁期内，房屋维修、改造费用由乙承担。对房屋结构进行大型改动需经甲方同意后方可实施。乙方应当合理使用其所承租的房屋及附属设施。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。合同到期后，经甲方同意的对租赁物使用和修建部分不需要恢复原状。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。承租期满，乙方在承租期间投入的不可移动附属设施无偿归甲方所有。甲乙双方不得中途无故终止合同，因一方无故提前终止合同给对方造成损失的应当按不低于合同金额的20%赔偿给对方。租赁期间，如国家政策允许需要甲完善土地、房屋手续，乙方需无条件配合。同时，双方对各自需承担的其他合同义务进行约定。合同签订前，2019年5月初，王丽君对上述租赁房屋已进行试用，合同签订后，王丽君向佳宁公司支付一个季度(2019年6月1日至2019年9月1日)的租金30万元，佳宁公司将上述房屋正式交付给王丽君使用。另查，2019年7月5日，王丽君撤离上述租赁房屋，但未与佳宁公司进行交接。2019年7月10日，王丽君向佳宁公司送达一份律师函，内容为:1.承租方王丽君要求继续履行房屋租赁合同，请贵司于接到本函之日将山庄客房一部、二部、三部交付承租方王丽君使用。2.承租方王丽君已经按照约定履行支付租金的义务，要求贵司严格履行租赁合同，并对因其不能交付租赁物承担违约责任。3.要求贵司立即办理出租房屋的产权手续，以便承租人使用。再查，佳宁公司出租的上述房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，该案争议焦点有二：1.《房屋租赁合同》的效力问题；2.合同无效后的财产返还及赔偿问题。关于焦点1，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，2019年5月18日，佳宁公司与王丽君签订《房屋租赁合同》，佳宁公司在该合同中向王丽君出租的房屋未取得建设工程规划许可证，在该案法庭辩论终结前该房屋亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故该院依法认定佳宁公司与王丽君于2019年5月18日签订的《房屋租赁合同》无效；关于焦点2，本案中涉及财产返还及支付房屋占有使用费的部分，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，其一，关于王丽君要求返还租金30万元及利息的主张，王丽君在2019年7月5日撤离前，已占有使用上述租赁房屋两个月，且撇离时未办理交接，王丽君于2019年7月10日仍通过律师函要求佳宁公司继续履行合同，王丽君于2019年7月24日才诉至该院，故王丽君已支付的租金30万元不应全额返还，占有使用时间应计算至2019年7月24日，佳宁公司应返还租金数额酌定为2万元。该租金利息因涉案《房屋租赁合同》无效不予支持。其二、关于佳宁公司要求支付水电费合计47,252元的主张，但佳宁公司仅提供电表照片2张、电费收据8张和购买电表等票据1张，且王丽君不予认可，因佳宁公司提供的是整个园区及安泰养殖厂的电费票据，包含该案未涉及的区域，且新装电表照片无法证明拍摄时间，其亦未提供水费的证据，故佳宁公司要求支付水电费的47,252元的诉讼请求，该院不予支持，但考虑到王丽君在使用涉案租赁房屋期间应当发生相应的水电费，且庭后经该院向王丽君的委托代理人询问，王丽君方认可水电费的数额为2万元，故王丽君应给付的水电费数额酌定为2万元。关于佳宁公司要求支付餐费17,464元的主张，因仅提供有案外人刘洪义签字的餐费小票，且王丽君不予认可，佳宁公司亦未提供刘洪义是王丽君雇佣人员的相应证据，故该院不予支持。关于佳宁公司要求给付使用佳宁汽车费9400元的主张，因仅提供其单方制作的《养老院用车台班费明细表》、内部签署的《承租协议》、行驶证复印件、驾驶证复印件、油价、工资表，且王丽君不予认可，其亦未使用佳宁公司的车辆，故该院不予支持。该案中涉及赔偿损失的部分，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第五条:“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”第九条:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，佳宁公司作为涉案租赁房屋的建设方负有办理建设工程规划许可证的义务，在未办理的情况下即与王丽君签订《房屋租赁合同》，且至庭审终结仍未办理。王丽君以开办养老机构为目的进行租房，该行业对准入标准有严格的限制，但王丽君忽视了对租赁标的物的合法性进行必要审查，该院认为，佳宁公司和王丽君对涉案《房屋租赁合同》的无效后果负有同等过错。其一，关于王丽君要求佳宁公司赔偿损失84万元的主张，王丽君未提供充分证据证明其损失，且因涉案《房屋租赁合同》无效，其该项主张没有事实及法律依据，该院不予支持。其二，佳宁公司将案外人谭凤涛列为被反诉人，但谭凤涛并非涉案《房屋租赁合同》的相对人，故佳宁公司将谭凤涛列为被反诉人该院不予准许；其三，关于佳宁公司要求赔偿黑毛猪损失1,093,600元的主张，因仅提供其单方制作的《佳宁黑毛猪损失统计表》一份，且王丽君辩称该损失与该案无关，其亦不知情，故该院不予支持。关于佳宁公司要求谭凤涛给付鱼塘垂钓园改放生池所受损失尚欠的4万元的主张，因仅提供与案外人赵正国签订的《垂钓承包经营合同书》及《协议书》，且王丽君辩称该损失与该案无关，谭凤涛亦为该案案外人，故该院不予支持。关于佳宁公司要求赔偿恢复餐厅包厢费用315,808元的主张，因仅提供其单方制作的《餐厅恢复维修费用》表及照片5张，且王丽君辩称其并未对餐厅进行改建，佳宁公司在该院限期内未提供王丽君对餐厅改建的证据，故该院不予支持。关于佳宁公司要求赔偿客房三部墙体、物品受损等损失合计153,976元的主张，因仅提供其单方制作的《客房三部维修费用》表一份，且王丽君不予认可，佳宁公司在该院限期内未提供其他证据，故该院不予支持。关于佳宁公司要求赔偿客房直接损失及间接损失68,500元、游客下降60%，间接损失300万元及在相关媒体上发表声明恢复佳宁公司的商业信誉的主张，因涉案《房屋租赁合同》无效，其该项主张没有事实及法律依据，该院不予支持。综上，双方因涉案《房屋租赁合同》无效必然导致一定经济损失，为彻底解决纠纷，防止诉累，按照双方各自导致合同无效的过错，结合全案证据，该院认为，双方各自的经济损失应由双方自行承担。驳回王丽君要求佳宁公司赔偿损失84万元的诉讼请求，驳回佳宁公司要求赔偿损失534万元(除水电费)及在相关新闻媒介上发表声明以恢复反诉人的商业名誉的反诉请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、王丽君与鞍山佳宁旅游度假山庄有限公司于2019年5月18日签订的《房屋租赁合同》无效；二、鞍山佳宁旅游度假山庄有限公司于该判决生效之日起十日内向王丽君返还租金2万元；三、王丽君于该判决生效之日起十日内向鞍山佳宁旅游度假山庄有限公司给付水电费2万元；四、驳回王丽君其他诉讼请求；五、驳回鞍山佳宁旅游度假山庄有限公司的其他反诉请求。案件受理费15,060元，由王丽君负担14,880元，由鞍山佳宁旅游度假山庄有限公司负担180元，反诉费24,660元，由王丽君负担70元，由鞍山佳宁旅游度假山庄有限公司负担24,590元。二审期间，双方没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案双方当事人于2019年5月18日签订的《房屋租赁合同》因佳宁公司在该合同中向王丽君出租的房屋直至一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，故双方当事人签订的《房屋租赁合同》无效，无效合同导致的经济损失应由双方自行承担。对此，原审法院认定正确，本院予以维持。关于上诉人佳宁公司提出原审法院在审理及认定案涉房屋租赁合同效力时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》，没有考虑案涉房屋的实际坐落地点和实际现状，套用该司法解释，适用法律错误的主张因该司法解释第一条明确写明：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”故此，上诉人的以上主张无事实及法律依据，本院不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以维持。关于上诉人佳宁公司提出由于被上诉人王丽君借用办养老院的名义，实施非法的封建迷信活动，强行让佳宁公司将饲养的黑毛猪提前卖掉，将对外承包的养鱼塘提前终止合同，给佳宁公司造成巨大的经济损失240万元的问题。本案二审庭审中，佳宁公司提供了其单方制作的“佳宁黑毛猪损失统计表”一份，但经庭审质证黑毛猪系由佳宁公司自行销售，销售价款由其公司所得。证人出庭亦未能证明销售黑毛猪的具体数量及损失数额，且无相关检验检疫部门的证实材料。故上诉人的此项主张无事实依据，本院不予支持。关于上诉人佳宁公司提出由于其与被上诉人王丽君签订了《房屋租赁合同》，其将对外承包的养鱼塘提前终止合同，给其造成经济损失4万元的问题。经查，佳宁公司与案外人赵正国签订了《垂钓承包经营合同书》及《协议书》，该鱼塘非涉案合同租赁范围之内。且王丽君辩称该损失与本案无关，佳宁公司亦无相应证据加以证明。故上诉人的此项主张无事实依据，本院不予支持。关于上诉人佳宁公司提出被上诉人王丽君接收案涉房屋后，对餐厅包厢、客房等进行拆扒改造，又单方不履行合同，给上诉人造成经济损失315,808元的问题。二审庭审中上诉人佳宁公司提供了其单方制作的“餐厅恢复维修费用表及照片5张”。上诉人王丽君辩称其并未对餐厅进行改建，且佳宁公司未能提供王丽君对餐厅改建的证据，其申请出庭的证人亦未能对餐厅改建及损失数额进行明确说明。故上诉人的此项主张无事实依据，本院不予支持。关于上诉人佳宁公司提出被上诉人王丽君发生用餐费用17,464元的问题。因其仅提供了案外人刘洪义签字的餐费小票，且王丽君对此不予认可，佳宁公司亦未能提供充分的证据证明刘洪义系王丽君的雇员。故上诉人的此项主张无事实依据，本院不予支持。关于佳宁公司提出要求被上诉人王丽君给付其车辆使用费9400元的问题。因上诉人仅提供其单方制作的养老院用车台班费明细表及其内部签署的承租协议、行驶证复印件等相关证据，王丽君对此不予认可。且佳宁公司又无充分的证据予以证明。故上诉人佳宁公司的此项主张无事实依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人佳宁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26,000元，由上诉人鞍山佳宁旅游度假山庄有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 周 洁审判员 王珍付二〇二一年五月二十四日法官助理闫亚书记员薄李娜