江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终780号上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏威汀喜庆百货有限公司，住所地泰州市铁塔广场人防工程。法定代表人：赵斯明，该公司总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：泰州市住房和城乡建设局，住所地泰州市海陵区海陵南路308号。法定代表人：许向前，该局局长。委托诉讼代理人：严小莉，江苏钟山明镜（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏宇，江苏钟山明镜（泰州）律师事务所实习律师。上诉人江苏威汀喜庆百货有限公司（以下简称威汀公司）与被上诉人泰州市住房和城乡建设局（以下简称住建局）房屋租赁合同纠纷一案，前由泰州市海陵区人民法院于2019年9月5日作出（2019）苏1202民初2931号民事判决，因威汀公司不服该判决上诉至本院，本院于2020年3月20日作出（2019）苏12民终3490号民事裁定，撤销（2019）苏1202民初2931号民事判决，将本案发回泰州市海陵区人民法院重审。重审后，该院于2020年11月16日作出(2020)苏1202民初1207号民事判决。宣判后，威汀公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，传票传唤当事人于2021年4月8日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人威汀公司法定代表人赵斯明，被上诉人住建局委托诉讼代理人严小莉、张宏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人威汀公司上诉请求：撤销一审判决，判令住建局承担反诉案件受理费26900元，并承担本次上诉案中全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人在一审中主张不了解“上诉人承租区域经营用途发生变更”和否认“双方达成口头协议变更租赁用途”，是不符合事实的。上诉人自2015年起就在承租项目上形成了教育培训为主题的商场并持续经营了四年时间，在此期间被上诉人并未主张上诉人违约变更经营范围，并与被上诉人形成了新的交易习惯，应视为双方以事实行为变更了原租赁合同中关于租赁用途的约定。二、判决上诉人将租赁房屋腾空返还给被上诉人是与民法典相违背的。上诉人经被上诉人同意将商铺分租给次承租人，目前有10家左右的商户在合同有效期内，即便上诉人败诉，上诉人也无需腾空商铺返还给被上诉人。三、被上诉人拒绝上诉人降低租金的提议是违约行为。四、被上诉人在一审中的主张没有依据。依据租赁合同15.2条“本合同第二个5年租金……甲乙双方协商一致后签订补充协议，并得到财政、机关事务管理等公有资产出租管理部门以及纪检监察部门的认可，同时对外公示后方可生效。否则，本合同在第一个5年租期满后自动终止。”双方并未就第二个5年租金协商一致、也未签订补充协议，更未得到相关部门认可及对外公示，因此双方租赁合同在第一个5年租期满后已经自动终止。故被上诉人依据已经自动终止的租赁合同反诉上诉人要求判决支付租金、赔偿违约金及腾空房屋返还给被上诉人的主张是不成立且无效的。综上，请求依法支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人住建局辩称：一、一审已查明威汀公司擅自改变租赁房屋用途、欠缴租金的事实，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、上诉人主张的事实和理由没有根据。1.双方约定的用途是“婚庆相关”，上诉人擅自变更房屋用途不影响上诉人正常交租的责任。案涉租赁合同及补充协议是双方公平自愿签署的，具有法律效力，被上诉人不对上诉人的经营盈亏负责，上诉人主张被上诉人减免其交租责任没有法定依据和约定依据。2.上诉人主张“电商崛起造成全国性实体经济不景气”属于合同约定的“国家性经济性不景气、金融危机等因素”的理由不成立。新兴行业的出现，落后企业的淘汰是正常的商业现象，并不属于合同约定的的情形；上诉人作为商业机构，应当明白商业风险的客观存在是普遍的现象，不属于不可预见的不可抗力。三、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。四、上诉人主张被上诉人承担本案的所有诉讼费用没有事实和法律依据。五、上诉人提到的第二个五年期的租金没有另签协议，根据协议第3条和第15-2的约定，第二个五年期的租金年租金不少于120万元，被上诉人是按照年租金120万元计收的第二个五年期的租金，没有违反合同约定。六、即便法院认定合同自动终止并形成了不定期租赁关系，按照其解除合同的诉讼请求仍应判决解除双方之间的不定期房屋租赁关系，并支付相应租金及违约金。其主张的违约金60万元包括对方逾期支付租金的违约金及其不按120万元签订协议导致合同提前终止的违约金。住建局向一审法院提出反诉请求：1.依法判决威汀公司给付住建局从2018年11月28日至2020年5月27日期间的商铺租金人民币1700000元；2.依法判令威汀公司承担违约金120000元；3.诉讼费用由威汀公司承担。后于2020年5月20日后变更诉讼请求为：1.依法判令解除双方签订的《泰州市市级行政事业单位公有房屋租赁合同》；2.依法判令威汀公司腾空案涉房屋后交还给住建局；3.依法判令威汀公司支付自2018年11月28日至实际返还之日期间的商铺租金（2018年11月28日至2019年5月27日按年租金100万元，2019年5月28日至实际返还之日按年租金120万元）；4.依法判令威汀公司承担0.5倍年租金的违约金60万元（按第二个五年年度年租金标准120万元），同时没收履约保证金；5.本案诉讼费用由威汀公司承担。一审认定事实：2013年12月13日，原泰州市民防局（甲方，出租方）与威汀公司（乙方，承租方）签订《泰州市市级行政事业单位公有房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于泰州市的房屋（建筑面积11560平方米，包括营业用房面积7574平方米及下沉广场3986平方米）出租给威汀公司使用，租赁期限10年，自2014年元月1日起至2023年12月31日止；租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约，但因本合同约定、一方违约致合同目的不能实现以及因国家、省市政策文件规定需要解除合同的除外；租金以5年为一个周期，第一个5年租金每年人民币1000000元，第二个5年的年租金由甲、乙双方综合考虑物价指数、经营状况及周边租金情况协商确定，但不得低于1200000元，如遇到国家性的经济不景气、金融危机等因素，乙方提出请求，甲方应酌情予以调整；乙方向甲方交纳保证金人民币贰拾伍万元，于合同正式签订前交纳，甲方在租赁期满且乙方无违约并结清所有费用、办清一切移交手续后15个工作日内，将履约保证金无息退给乙方，如乙方违约，履约保证金归甲方所有；租金按年度（以12个自然月为一个年度）缴纳，先付租金后用房屋，每个缴费周期提前30天，即于每年12月1日前交付下个年度的租金，第1个年度为免租期，租金免付；第2-5个年度，缴纳1000000元的年租金，第6-10个年度，按调整后的租金缴纳；乙方若逾期支付租金，除应如数补缴外，每逾期一天，乙方须向甲方按天支付相当于日租金0.2倍的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿；拖欠租金超过30天或甲方不能根据乙方提供的联系方式催促乙方缴租，甲方有权收回出租房屋；租赁房屋用途为经营以婚庆为主题的商场（禁止附带经营餐饮、娱乐等与婚庆主体不符的产业）；乙方保证不利用租赁的房屋从事违法经营或违法活动,如不违反要约条件变更租赁房屋用途，应提前2个月商得甲方书面同意，签订补充协议，并自行办理相关手续；租赁期内，若非甲方过失乙方擅自解除本合同或因乙方原因造成本合同提前终止的或乙方违约的，甲方有权解除本合同并没收履约保证金，同时乙方须向甲方支付0.5倍年租金的违约金。若违约金不足弥补甲方损失的，乙方应另行赔偿，同时，甲方不对乙方装饰装修、改造增加的固定设施等费用作任何补偿；未经甲方书面同意，乙方不得擅自拆改结构或改变租赁用途，如乙方擅自改变房屋结构和用途，视为乙方违约；由于政府政策等原因导致合同不能全面履行的，甲、乙双方互不承担责任，租金按实际使用时间计算，多退少补。合同签订后，威汀公司于2013年12月18日向原泰州市民防局交纳履约保证金25万元，原泰州市民防局于2014年5月28日将涉案房屋交付给威汀公司，双方同意相应的租金从该日起往后顺延。威汀公司按合同约定的标准交纳租金至2018年11月27日。2014年9月30日，原泰州市民防局（甲方）与威汀公司（乙方）签订《补充协议》一份，就双方签订的《泰州市市级行政事业单位公有房屋租赁合同》补充约定：租赁房屋的用途，以结婚为主题的相关产业（包括相亲交友、婚房装修、婚纱摄影、婚纱礼服、婚庆策划、家纺家居、珠宝首饰、烟酒糖茶、母婴用品及服务等）……。由于机构调整，原泰州市民防局不再保留，其整体职能划入住建局。一审法院认为，双方争议的事实为：1.案涉租赁合同的租赁用途是否已变更为以教育培训为主题；2.案涉租赁合同的租金给付方式是否已变更为季付、先用后付。关于争议事实一，威汀公司主张涉案合同签订后，原泰州市民防局无法按合同约定于2014年1月1日前向其交付房屋，导致其错失以婚庆为主题的招商引资，之前所投入的大量人力、物力和财力均付诸东流，损失惨痛。在此情况下，原泰州市民防局与威汀公司口头约定将涉案房屋的租期顺延，租赁用途变更为以教育培训为主题。住建局否认与威汀公司口头约定变更租赁用途。一审法院认为，根据双方租赁合同的约定，变更租赁用途需提前2个月商得原泰州市民防局书面同意，签订补充协议，威汀公司并未提供经原泰州市民防局同意的书面材料及相应补充协议；且双方在2014年9月30日签订补充协议时进一步明确租赁用途为以结婚为主题的相关产业，与威汀公司的陈述不符；另，威汀公司提供了商铺租赁合同、照片及其他证据均只能证明威汀公司实际使用涉案房屋的用途，亦不能证明双方达成合意变更涉案房屋用途为教育培训。综上，依据威汀公司所举证据，一审法院无法确认租赁用途已变更为以教育培训为主题的事实存在。关于争议事实二，威汀公司主张租金给付方式已由合同约定的年付、先付后用变更为季付、先用后付，其提供自2015年9月至2018年11月缴纳租金的缴款书予以佐证。住建局对证据真实性没有异议，但认为该证据证明威汀公司已违反合同约定逾期缴纳租金，应承担相关合同责任。一审法院认为，根据威汀公司所举证据可以看出，其缴纳租金的时间均在季度租金期满当月或次月，原泰州市民防局对威汀公司缴纳的租金予以接收，并出具缴款书，该缴款书备注一栏载明的亦为季度租金，双方按该给付方式履行三年，已形成新的交易习惯，应视为双方以事实行为变更了原租赁合同关于租金给付方式的约定，故认定租金给付方式已变更为季付、先用后付。一审法院认为，双方间租赁合同及补充协议依法成立并生效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。威汀公司应按合同约定向住建局支付租金，现其缴纳租金至2018年11月27日，按变更后的租金给付方式，威汀公司在诉讼时已欠缴租金，且在威汀公司起诉要求变更租金标准尚未最终得到确认前，威汀公司仍应按租赁合同约定的标准予以缴纳，故其欠缴的行为已构成违约，且已超过合同约定的30日，住建局据此主张解除租赁关系、收回房屋，符合合同约定，一审法院予以支持。关于住建局主张的租金、占有使用费，符合合同约定，予以认定。关于住建局主张的违约责任，其要求没收履约保证金并支付6个月租金作为违约金，因没收履约保证金视为违约金范畴，其所主张违约金明显过高，结合因合同解除造成租赁房屋闲置等损失，一审法院酌定由威汀公司承担6个月租金损失，住建局主张按120万元/年计算不超过合同约定的标准，故威汀公司应承担违约金计60万元。鉴于威汀公司已缴纳履约保证金25万元，可予以抵冲，则威汀公司尚需向住建局支付违约金35万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、解除双方于2013年12月13日签订的《泰州市市级行政事业单位公有房屋租赁合同》；二、江苏威汀喜庆百货有限公司在判决生效之日起十日内将位于泰州市的房屋（建筑面积11560平方米，包括营业用房面积7574平方米及下沉广场3986平方米）腾空后返还泰州市住房和城乡建设局；三、江苏威汀喜庆百货有限公司在判决生效之日起十日内给付泰州市住房和城乡建设局自2018年11月28日起至实际交房之日止的租金、房屋占有使用费（其中自2018年11月28日起至2019年5月27日止按年租金100万元计算；自2019年5月28日起至实际返还之日止按年租金120万元计算），并支付违约金35万元。四、驳回泰州市住房和城乡建设局的其他反诉请求。本案反诉受理费人民币26900元，由威汀公司负担（住建局已预交，威汀公司于判决生效之日起十日内迳交住建局）。二审中，上诉人威汀公司提供一般缴款书复印件一份，证明其于一审判决前的2020年10月12日向被上诉人住建局支付了2018年11月28日至2019年2月27日及2019年2月28日至5月27日的租金各25万元。被上诉人住建局质证认为，对票据的真实性没有异议，但只付了2018年11月28日至2019年5月27日的租金，而且是在其一再催交的情况下补交的。上诉人威汀公司提供租赁合同复印件一份，证明根据合同补充条款第二条，因双方在第一个5年租期到期前未能对第二个5年租期的租金标准协商一致签订补充协议，故该合同在第一个五年租期满后即2019年5月27日自动终止。被上诉人住建局质证认为，第二个5年租金未签订补充协议的原因是对方提出要求不符合法律规定，从2019年对方提起诉讼至今一直在协商，对方也一直未提出合同终止问题，双方一直争议的是合同履行问题，且对方一直向次承租人收取租金，故双方在第1个五年期满后没有适用合同终止的条款。本院认证认为，因被上诉人对上诉人提供的上述证据真实性无异议，故予以采信并结合全案事实综合分析认定。二审查明，2020年10月12日，上诉人威汀公司向被上诉人住建局支付了2018年11月28日至2019年2月27日及2019年2月28日至5月27日的租金各25万元。双方签订的案涉合同第十五条补充条款第2条载明“本合同第二个5年租金，甲乙双方应在第一个5年结束前6个月之前，本着诚信、公平、公正，综合考虑物价指数、经营状况及周边租金情况进行协商，并在第一个5年结束前3个月之前达成一致，正常情况下年租金不低于壹佰贰拾万元。甲乙双方协商一致后签订补充协议，并得到财政、机关事务管理等公有资产出租管理部门以及纪检监察部门的认可，同时对外公示后方可生效。否则，本合同在第一个5年租期满后自动终止。”双方当事人在第一个5年租期满前对第二个5年租金未协商一致并签订补充协议。另因威汀公司未依法预交本诉案件受理费，一审法院于2020年11月16日另行作出民事裁定书，裁定：本案按威汀公司撤回起诉处理。已经收取案件受理费2645元，由威汀公司负担。二审查明的其他案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：住建局请求解除案涉房屋租赁合同、威汀公司腾空房屋返还住建局并支付相应的租金、占有使用费、违约金应如何认定。现阐述如下：关于合同解除问题。根据双方签订的案涉合同约定，第二个5年的租金标准需经双方协商一致后签订补充协议，并得到财政、机关事务管理等公有资产出租管理部门以及纪检监察部门的认可，同时对外公示后方可生效，否则，本合同在第一个5年租期满后自动终止。而根据双方所举证据，双方并未能按照上述约定对第二个5年的租金标准协商一致签订补充协议，故该合同依约于第一个5年期满后即2019年5月27日自动终止。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据上述规定应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，合同终止后，上诉人威汀公司仍继续占有使用案涉房屋，被上诉人住建局未提出异议并反诉主张给付相应租金等，故双方之间依法形成不定期租赁合同关系。而根据合同法第二百三十二条规定，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同。虽然被上诉人住建局一审中的此项诉讼请求表述为“解除双方于2013年12月13日签订的《泰州市市级行政事业单位公有房屋租赁合同》”，但其该项请求的最终目的系为终止双方之间的租赁关系，而在前述已认定该合同于2019年5月27日自动终止及双方形成不定期租赁合同关系的前提下，该合同无解除的必要，且住建局二审中明确表示如认定上述合同已终止则应解除双方的租赁关系，并未超出其一审中提出的该项诉讼请求范围，故为避免当事人讼累，根据上述法律规定，对被上诉人住建局请求解除双方之间的房屋租赁合同关系，应予支持。同时因双方于2013年12月13日签订的《泰州市市级行政事业单位公有房屋租赁合同》已自动终止，一审仍判决解除该合同不当，应变更为“解除双方之间的房屋租赁合同关系”为妥。同时，住建局要求威汀公司将案涉租赁物腾空后返还住建局，符合法律规定，应予支持。关于租金、占有使用费问题。因二审中上诉人威汀公司提供证据证明其已于2020年10月12日支付了2018年11月28日至2019年5月27日的租金50万元，故其无须再支付。一审对此判决有误，应予纠正。从2019年5月28日起至实际返还房屋之日止，上诉人威汀公司一直占有使用案涉租赁物，应参照合同约定支付相应的租金、房屋占有使用费。虽然双方最终未能对第二个5年的租金标准达成一致，但合同中约定“正常情况下年租金不低于壹佰贰拾万元”，故一审以120万元/年计算上述期间的租金、占有使用费，并无不当。关于违约金问题。按照威汀公司主张的“季付、先用后付”的租金支付方式，其于2020年10月12日才支付2018年11月28日至2019年5月27日期间的租金，且未支付此后的租金、占有使用费，构成违约，应当支付相应违约金。虽然按照合同约定“每逾期一天须支付日租金0.2倍的违约金”方式测算的违约金已超过60万元，但按上述标准测算的逾期利率明显过高。而一审酌定由威汀公司承担6个月租金损失60万元作为其应承担的违约金缺乏依据，且过分高于造成的损失，应予调整。综合合同的履行情况、当事人过错程度等因素，以威汀公司逾期给付租金造成住建局的实际损失为基础，本院酌定威汀公司应承担违约金为25万元。鉴于威汀公司已缴纳履约保证金25万元，为避免当事人讼累，可以该款抵冲其应付违约金，威汀公司不再另行支付。综上，因二审出现新证据，致一审判决部分有误，应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持泰州市海陵区人民法院(2020)苏1202民初1207号民事判决主文第二、四项及诉讼费负担部分；二、变更泰州市海陵区人民法院(2020)苏1202民初1207号民事判决主文第一项为“解除双方之间的案涉房屋租赁合同关系”；三、变更泰州市海陵区人民法院(2020)苏1202民初1207号民事判决主文第三项为“江苏威汀喜庆百货有限公司在本判决生效之日起十日内给付泰州市住房和城乡建设局自2019年5月28日起至实际返还房屋之日止的租金、占有使用费（按年租金120万元计算）”。二审案件受理费26900元，由上诉人威汀公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  刘艳生审判员  潘贻杰审判员  鲁兵兵二〇二一年五月十七日书记员  季 萍