吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终940号上诉人（原审原告）：蛟河市润辉房地产开发有限公司，住所地吉林省蛟河市西长安路84号。法定代表人：吴明超，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔吉弘，吉林创一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王熔岩，吉林创一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蛟河市国有资产经营公司，住所地吉林省蛟河市民主街11-5号。法定代表人：刘建国，该公司经理。委托诉讼代理人：南海燕，女，该公司职员。委托诉讼代理人：林红波，吉林齐略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蛟河市住房和城乡建设局，住所地吉林省蛟河市建设路51-24号。负责人：崔子臣，该局局长。委托诉讼代理人：刘青武，男，该单位工作人员。上诉人蛟河市润辉房地产开发有限公司因与被上诉人蛟河市国有资产经营公司、蛟河市住房和城乡建设局合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2020）吉0281民初2415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蛟河市润辉房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判或发回原审法院重新审理。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律不当。一审判决认定了蛟河市润辉房地产开发有限公司与蛟河市住房和城乡建设局、蛟河市国有资产经营公司三方签订的《关于市住建局历年拖欠润辉地产工程款经审计认定后的拖欠余额进行部分以资抵债协议书》依法成立并生效。协议书签订后蛟河市润辉房地产开发有限公司得到了房屋，蛟河市润辉房地产开发有限公司主张以新区永祥小区65栋8号门市商网应按照2011年10月12日由蛟河市国有资产经营管理委员会印发的关于变更润辉地产和江城给排水公司以资抵债方式的决定（蛟国资委发［2011］4号文件）下浮10％出售，价格应为763,390元，但蛟河市国有资产经营公司并未按此执行，导致蛟河市润辉房地产开发有限公司损失828,421.10元。蛟河市润辉房地产开发有限公司主张蛟河市国有资产经营公司赔偿合法有据，相关证据能够证明蛟河市润辉房地产开发有限公司诉讼请求的事实，并充分证明了蛟河市国有资产经营公司存在严重的违约事实。二、蛟河市润辉房地产开发有限公司要求蛟河市住房和城乡建设局共同承担赔偿责任，并有“资抵债协议书”为凭，蛟河市润辉房地产开发有限公司与其形成合同关系，是合法的合同相对人，形成合同的相对性。其作为被上诉人主体适格。三、一审判决适用法律不当。一审法院应当引用合同法有关规定，只引用民诉法的规定，应属适用法律不当，一审判决缺乏事实与法律依据。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。蛟河市国有资产经营公司辩称，原审法院判决依据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条、第65条规定判决驳回蛟河市润辉房地产开发有限公司请求符合法律规定，并无任何不当。蛟河市润辉房地产开发有限公司作为原审原告有义务针对自己的主张提出相关证据，并达到民事诉讼法规定的证明标准。1.关于蛟河市润辉房地产开发有限公司主张的事实，是依据2014年9月19日签署的三方协议，即《关于市住建局历年拖欠市润辉房地产工程款经审计认定后的拖欠余额进行部分以资抵债协议书》，在该份以资抵债协议书中共计58套房产，总价值为32,413,572元。其中涉案房产抵账金额为848,211元，单价为3854元，面积220.086平方米。蛟河市润辉房地产开发有限公司认为应当按照（2011）4号文件规定执行。而（2011）4号文件出具的时间是2011年10月12日，同蛟河市润辉房地产开发有限公司所主张的2014年9月19日涉案房产价款848,211元并不是同一内容。故蛟河市润辉房地产开发有限公司应当对自己主张的事实提供证据，并达到民事诉讼法要求的高度盖然性标准。2.本案系合同纠纷案件，蛟河市润辉房地产开发有限公司主张的具体合同条款都应当是确定的，特别是对于涉及违约条款的处理的相关规定更应当明确具体。事实上不论是蛟河市润辉房地产开发有限公司主张的2014年9月19日以资抵账协议还是引用的（2011）4号文件，都没有办法直接解读出蛟河市润辉房地产开发有限公司的主张。3.涉案房产由蛟河市润辉房地产开发有限公司出售给案外人的价款不能等同于以资抵账价款。蛟河市润辉房地产开发有限公司有权利对自己抵账房产进行处理，价格当然由其自行拟定。该行为是其对自己权利的合法处分，但与合同外的蛟河市国有资产经营公司、蛟河市住房和城乡建设局无关。4.蛟河市润辉房地产开发有限公司始终主张下浮10%计算房款，在以往涉及的诉讼中，有关抵账房屋10%的相关请求均被人民法院判决驳回。5.事实上，抵账房产价格是依据房产评估报告的结论确定，而涉案房产当时评估单价为每平方米4,284.45元，而相对于蛟河市润辉房地产开发有限公司主张的涉案房产单价是3854元而言，实际上等于在评估价格上下浮。综上，无论是基于蛟河市润辉房地产开发有限公司的法定举证义务，还是案件的客观事实，蛟河市润辉房地产开发有限公司主张的违约责任均无事实及法律依据。希望二审法院依法查明案件事实的基础上，维持原审判决。蛟河市住房和城乡建设局辩称，我方不是适格被告，不应承担责任。其余同蛟河市国有资产经营公司答辩意见。蛟河市润辉房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：蛟河市国有资产经营公司、蛟河市住房和城乡建设局共同赔偿蛟河市润辉房地产开发有限公司损失84,821.1元。一审法院认定事实：2014年9月19日，蛟河市国有资产经营公司（甲方）、蛟河市润辉房地产开发有限公司（乙方）、蛟河市住房和城乡建设局（丙方）签订《关于市住建局历年拖欠市润辉地产工程款经审计认定后的拖欠余额进行部分以资抵债协议书》，约定三方之前已完成抵顶金额21,456,636元，现甲方使用新区商网58个、建筑面积8,790.406㎡，总价值32,413,572元，一次性为丙方抵债给乙方。本协议生效后由乙方与丙方进行财务方面业务处理甲方不参与此项工作。丙方可依照本协议的实际抵债金额与乙方进行账务处理，甲方抵债给乙方新区商网的回购义务，遵照蛟国资委（2011）4号文件规定执行，甲乙双方在抵债商网的移交过户等方面业务中，各自承担应缴税费，乙方自行办理房屋产权、土地过户手续。该文件中永祥65栋8门商网的抵债金额为848,211元。2011年10月12日蛟河市国有资产管理委员会印发的《关于变更润辉地产和江城给排水公司以资抵债方式的决定》（蛟国资委发［2011］4号）文件中一、由协议中转账方式变更为现金结算，抵债商网由润辉地产和孟岩方面以现金回购，其商网单价在原协议基础上下浮10％。2010年11月10日蛟河市国有资产管理委员会印发的蛟国资委纪发［2010］1号文件中决定由蛟河市国有资产经营公司全面负责新区永祥、永泰小区和世纪新村新建商网的营销工作，销售方式一是一次性全额交款购房，按评估价格下浮10％计算房款；二是分期付款购房，按评估价格计算房款。案涉新区永祥小区65栋8门商网的评估价格为每平米4,284.45元。2013年9月23日，蛟河市国有资产经营公司与南海晶签订了《蛟河市新区永祥、永泰小区商网（车库）买卖合同书》，双方约定蛟河市国有资产经营公司按照市政府的指示，将坐落在新区永祥小区65栋8门商网进行市场营销，南海晶同意购买，经双方协商达成房屋买卖合同如下：双方成交商网建筑面积220.086平方米，销售单价为3854元，合计金额848,211元。2013年10月11日，蛟河市国有资产经营公司为南海晶出具新区永祥小区65栋8门商网不动产发票。现蛟河市新区永祥小区65栋8门商网的不动产权利人登记为南海晶。庭审中蛟河市润辉房地产开发有限公司与蛟河市国有资产经营公司均认可新区永祥小区65栋8门商网实际销售系由蛟河市润辉房地产开发有限公司出售给南海晶的。蛟河市润辉房地产开发有限公司主张其于2013年10月4日销售新区永祥小区65栋8门商网的实际价款763,390元，系按照2011年10月12日蛟河市国有资产管理委员会印发的《关于变更润辉地产和江城给排水公司以资抵债方式的决定》（蛟国资委发［2011］4号）下浮10％出售的。庭审中蛟河市润辉房地产开发有限公司对于2011年10月12日蛟河市国有资产管理委员会印发的《关于变更润辉地产和江城给排水公司以资抵债方式的决定》（蛟国资委发［2011］4号）文件中一、由协议中转账方式变更为现金结算，抵债商网由润辉地产和孟岩方面以现金回购，其商网单价在原协议基础上下浮10％，对于该文件中涉及的“原协议”认为系指2013年9月5日其与蛟河市国有资产经营公司、蛟河市住房和城乡建设局达成的《关于使用新区商网以资抵债协议书》，该协议书中永祥小区65栋8门商网的抵债金额为848,211元，该协议书中蛟河市住房和城乡建设局未签名及盖章。2019年11月5日，蛟河市润辉房地产开发有限公司对蛟河市国有资产经营公司、蛟河市住房和城乡建设局、吉林蛟河经济开发区管理委员会、第三人蛟河市华宇建筑工程有限公司提起诉讼，要求蛟河市国有资产经营公司、蛟河市住房和城乡建设局、吉林蛟河经济开发区管理委员会赔偿因违约给蛟河市润辉房地产开发有限公司造成的经济损失5,470,835元；要求国资公司、蛟河市住建局、新区管委会赔偿因违约给润辉房地产开发公司造成利息损失557,338.14元。上述两项损失总额度为6,028,173.14元。造成经济损失5,470,835元的理由亦为按照蛟河市政府研究决定，蛟河市国有资产委员会（2010）1号文件决定：抵债房按照评估价下浮10％计算房款，及蛟河市国有资产委员会（2011）4号文件规定以现金回购在原协议基础上下浮10％，按照此两项文件的规定给润辉公司造成了5,470,835元的损失。按照蛟河市国有资产委员会（2011）4号文件规定，在现金回购的商网中，购房人主体可直接变更为直接购房人，即可以办理房屋产权手续，进行变现。但一直以来抵债资产的房屋，无法办理房屋产权手续，致使润辉公司资产无法变现为资金，造成润辉公司一年利息（按照年利率4.35％）损失557,338.14元。2019年12月27日蛟河市人民法院作出（2020）吉0281民初3086号民事判决书，认为蛟河市润辉房地产开发有限公司主张赔偿的理由不成立，驳回蛟河市润辉房地产开发有限公司的诉讼请求。蛟河市润辉房地产开发有限公司不服该判决，提起上诉，吉林市中级人民法院于2020年6月24日作出民事判决书，驳回蛟河市润辉房地产开发有限公司上诉，维持原判。一审法院认为，蛟河市国有资产经营公司、蛟河市润辉房地产开发有限公司与蛟河市住房和城乡建设局签订的《关于市住建局历年拖欠市润辉地产工程款经审计认定后的拖欠余额进行部分以资抵债协议书》，该协议书是双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，故应当认定该协议依法成立并生效。该协议书签订后，蛟河市国有资产经营公司依据协议书的约定向蛟河市润辉房地产开发有限公司交付了案涉房屋，履行了合同约定的义务。至于蛟河市国有资产经营公司交付房屋后，蛟河市国有资产经营公司与蛟河市润辉房地产开发有限公司对外应当如何交易涉案房屋并非协议约定的蛟河市国有资产经营公司的义务，现蛟河市润辉房地产开发有限公司以新区永祥小区65栋8门商网按照2011年10月12日蛟河市国有资产管理委员会印发的《关于变更润辉地产和江城给排水公司以资抵债方式的决定》（蛟国资委发［2011］4号）下浮10％出售的价格为763,390元为由主张赔偿经济损失84,821.1元，蛟河市润辉房地产开发有限公司未能提供充分的证据证明蛟河市国有资产经营公司存在违约的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，故法院对蛟河市润辉房地产开发有限公司的诉讼请求不予支持。至于蛟河市润辉房地产开发有限公司要求蛟河市住房和城乡建设局共同承担赔偿责任一节，法院认为，因蛟河市润辉房地产开发有限公司并未与蛟河市住房和城乡建设局形成合同关系，其未提供证据证明蛟河市住房和城乡建设局为案涉合同的相对人，蛟河市润辉房地产开发有限公司要求蛟河市住建局承担赔偿责任，于法无据，法院不予支持。一审法院判决：驳回蛟河市润辉房地产开发有限公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蛟河市润辉房地产开发有限公司为证明其上诉主张提交2010年12月22日签订的《使用新区商网以资抵债协议书》、蛟国资委（2013）7号《关于使用新区商网以资抵债的决定》、蛟国资委（2013）14号《关于使用世纪新村商网预抵债给市润辉地产的决定》、2010年12月2日《蛟河市国有资产经营公司拟出售商业用房项目资产评估报告》，因上述证据形成时间均为本案一审审理之前，不属于二审新的证据，本院不予评判。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。蛟河市润辉房地产开发有限公司虽然主张案涉房屋应按照2011年10月12日蛟河市国有资产管理委员会印发的《关于变更润辉地产和江城给排水公司以资抵债方式的决定》（蛟国资委发［2011］4号）下浮10％出售，价格应为763,390元。但蛟河市国有资产经营公司（甲方）、蛟河市润辉房地产开发有限公司（乙方）、蛟河市住房和城乡建设局（丙方）于2014年9月19日签订的《关于市住建局历年拖欠市润辉地产工程款经审计认定后的拖欠余额进行部分以资抵债协议书》中已经对案涉房屋抵债价值进行了明确约定，即为848,211元。现蛟河市润辉房地产开发有限公司没有证据能够证明其上诉主张，故应承担举证不能的不利后果，对蛟河市润辉房地产开发有限公司上诉请求，本院不予支持。综上所述，蛟河市润辉房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1921元，由蛟河市润辉房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 英审判员 刘 卓审判员 郭立坤二〇二一年五月二十五日书记员 赵 鹏（此件10页，印15份）