四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川3401民初921号 原告：西昌市东城街道办事处尤家屯村第三村民小组。住所地：四川省西昌市建昌路尤家屯安置小区尤家屯村第三村民小组。 负责人：杨发志，系该村民小组组长。 委托代理人：曹元荣，系四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托代理人：田杨，系四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：陈永喜，男，1954年8月26日出生，汉族，重庆市涪陵区人，居民，住四川省西昌市。 原告西昌市东城街道办事处尤家屯村第三村民小组（以下简称：尤家屯村三组）与被告陈永喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告尤家屯村三组的委托诉讼代理人田杨及被告陈永喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告尤家屯村三组向本院提出诉讼，请求判令：1.被告向原告支付租金450000.00元，并按照中国人民银行同期贷款利率200%的标准向原告支付逾期支付租金产生的违约金；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2009年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于西昌市三岔口南路59号综合楼的底楼全部门市××楼××市场门口青瓦房一间租赁给被告使用。租赁期限为12年，即自2009年1月1日起至2020年12月31日止。同时，合同第三条明确约定了租金标准及支付方式。2010年11月14日，原、被告双方协商一致签订《综合楼门市租赁合同补充协议》，约定“租金的交付改为每年元月15日前付清当年上半年租金，7月15日前付清当年下半年租金，否则按违约处理。”但自2015年起，被告未按照原合同及补充协议的约定按时、足额向原告支付租金，截止原告起诉之日合计欠付租金450000.00元。综上所述，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，双方均应按照合同内容履行各自义务，但是被告拖欠租金的行为已违反了《房屋租赁合同》及《综合楼门市租赁合同补充协议》的约定，严重侵犯了原告的合法权益，同时原告有权就被告未按期支付租金的行为主张其违约责任。据此，请求人民法院依法公正裁决。 被告陈永喜辩称，一、被告与原告于2009年1月1日签订了《房屋租赁合同》，租赁范围为：西昌市三岔口南路95号（原为59号）综合楼底楼全部门市和东侧副楼的全部房屋及三岔口农贸市场门口青瓦房一间，期限从2009年1月1日至2020年12月31日止，门市租金支付方式为每半年交付一次。二、该合同签订后，原告于2010年与“现代妇产医院”签订了《房屋租赁合同》，该合同的租赁范围除了该综合楼二楼以上的房屋以外还包含了原告已经租赁给被告的房屋中的两间房屋，该行为属于严重违约。之后，被告表示强烈抗议，并起诉至西昌市人民法院，在人民法院还未做出判决之前，原告自知理亏，主动找到被告协调此事，被告为顾全大局，也不给原告造成影响和损失，便作出让步撤诉，将原告已经租赁给“现代妇产医院”的两间房屋交由原告使用，原、被告双方于2010年11月14日签订了《综合楼补充协议》，合同约定“现代妇产医院大厅左下侧两间门市由原告安排使用，该两间门市的租金按原合同每年租金总额分摊，在结算时扣除。”因被告配合了原告的工作并作出了让步，避免了因原告的违约行为给自身带来的麻烦和损失；双方还口头约定以后每年的租金就按照现交付的金额计算，不再递增，即租金每半年交付一次，交付金额为185176.00元；自此以后的十年中，被告严格按时足额交付租金，从未出现过逾期的情况，原告也从未提出过异议。租赁房屋过程中，本应由原告负责的税费、变压器等事宜，在原告的要求下被告积极协调处理并承担费用，为原告减轻了负担，双方关系融洽，合作良好。三、2019年原告以综合楼整体出租的名义，以只能开设医院为限，明知被告为自然人，不具备开设医院的资质，故意设限将被告排挤在外，置被告的优先承租权于不顾，在被告合同期限还未满之前就将整栋综合楼（包括被告租赁范围以内）的房屋再次重复租赁给了现代妇产医院，严重侵害了被告的合法权益；2020年12月被告已将该案起诉至西昌市人民法院。正因为被告起诉了原告，原告才推翻了之前的所有约定，以欠租金为由提起诉讼，带有明显的报复性。四、被告认为，2011年因原告重复租赁的违约行为而形成的补充条款中有书面亦有口头，原告在十年内未提出任何异议，双方都在履行共同订立的书面及口头约定，同时也证明双方已然认定了该事实，此时来追究被告的违约责任，且不说早已超过时效，实属无理之要求，依法无据。综上，请求人民法院查明事实后公正裁决，依法驳回原告的诉讼请求。 本案在审理过程中，原告尤家屯村三组为支持自己的诉讼请求提交了以下证据： 1、《房屋租赁合同》复印件1份，以证明原、被告双方建立租赁合同关系并对租金标准、支付时间进行了约定，根据合同约定，2015年-2017年租金为550000.00元，2018年-2020年租金为600000.00元； 2、《综合楼门市租赁合同补充协议》复印件1份，以证明原、被告双方通过该协议将原告出租给现代妇产医院的两间门市的租金，按原合同每年租金进行分摊后在结算时扣除，并且租金的交付改为每年1月15日前付清上半年租金，7月15日前付清下半年租金，否则按违约处理； 3、《西昌市东城街道办事处尤家屯村第三村民小组诉陈永喜租赁合同纠纷一案欠付租金及违约金计算表》打印件1份，以证明被告所欠租金的具体金额及违约金计算基数和计算的起始时间。 被告陈永喜对原告尤家屯村三组提交的上述证据提出以下质证意见： 对证据1、2的真实性及证明目的均无异议；对证据3有异议，被告认为被告不欠付原告任何租金，被告对2020年1月15日之后欠付的违约金金额有异议，被告为什么在2020年1月15日没有及时缴纳租金，是因为原告在2020年初给每家租赁商铺均发了通知，告知各租赁户交租金必须要原、被告都到场才能缴纳房租，所以被告要求各租赁户在不同的时间点直接将租金交付给原告，年底多退少补，故被告不存在违约。 被告陈永喜为支持自己的反驳主张提交了以下证据： 1、《房屋租赁合同》及《综合楼门市租赁合同补充协议》复印件各1份，以证明原、被告双方签订过租赁合同及补充协议，该租赁合同及补充协议是真实的，并且原、被告双方对合同做了详细的约定； 2、《中国银行交易流水明细清单》7页、《四川省农村信用社业务凭证》3张、《西郊乡合作经济组织收据》6张（以上证据均为复印件），以证明被告每一年都是按照约定的金额37.0352万元在交付租金； 3、2020年4月3日《凉山州商业银行个人业务凭证》1张、2020年7月23日《四川省农村信用社业务凭证》1张、2020年4月4日《四川省农村信用社业务凭证》1张、2020年11月2日《中国银行网上银行电子回单》1张、2020年4月1日《通知》2份、2020年6月29日《通知》1份、2020年7月1日《通知》1份、2020年1月9日《告知书》1份（以上证据均为复印件），以证明2020年的租金交付是根据原告的通知来分别向各租赁户收取,并由各租赁户将租金交付给原告的，而不是由被告统一交付原告的。 原告尤家屯村三组对被告陈永喜提交的上述证据提出以下质证意见： 对证据1无异议，对证据2中的《西郊乡合作经济组织收据》的三性无异议，原告在计算欠付租金时对《西郊乡合作经济组织收据》上的金额也进行了扣除，但对于未交足部分原告仍然有权利主张；对证据2中的《中国银行交易流水明细清单》及《四川省农村信用社业务凭证》原告均予以认可，原告的确收到了《中国银行交易流水明细清单》及《四川省农村信用社业务凭证》上的租金，但是这不能证明被告向原告足额缴纳了租金，因合同中约定2015年到2017年的租金金额为55万元，2018年到2020年的租金是60万元；对证据3中的《凉山州商业银行个人业务凭证》、《四川省农村信用社业务凭证》、《中国银行网上银行电子回单》的真实性及合法性无异议，原告确实收到了被告缴纳的2020年的部分租金，但是是否是被告指示第三方租赁户支付的，原告是不清楚的，原、被告双方并未达成结算；对证据3中《通知》的三性均不认可，是被告发给租户的，与原告之间没有关联性，被告向各位租赁户发出的通知及各租赁户交付的租金，只能证明被告与各租赁户之间约定的租金标准，但被告与原告之间的租金应根据合同标准约定支付，第三方租赁户将租金转入原告账户后不足部分租金应当由被告予以交足；对证据3中的《告知书》的真实性无异议，该通知是发给现代医院的与本案没有关系，被告也是予以认可的。 根据当事人的上述举证、质证意见，本院对当事人提交的证据材料认证如下： 原告尤家屯村三组提交的证据1、2，因被告陈永喜对其真实性及证明目的均无异议，本院对其自身的真实性和证明力予以确认；证据3，被告陈永喜有异议，本院认为该证据系原告单方面制作的，且无其他证据印证，故本院对该证据不予采信。 被告陈永喜提交的证据1、2，因原告尤家屯村三组对真实性无异议，故本院对其自身的真实性及证明力予以确认；证据3中的《凉山州商业银行个人业务凭证》、《四川省农村信用社业务凭证》、《中国银行网上银行电子回单》、《告知书》，因原告尤家屯村三组的对其真实性及合法性无异议，故本院对其自身的真实性及证明力予以确认；证据3中的《通知》，原告尤家屯村三组虽然对其三性均不认可，但是原告尤家屯村三组认可其收到了第三方租赁户支付的租金，故本院对其自身的真实性及证明力予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 西郊乡尤家屯村第三村民小组，现更名为西昌市东城街道办事处尤家屯村第三村民小组。2009年元月1日，原告尤家屯村三组（出租方、甲方）与被告陈永喜（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同第二条租赁范围和期限约定：“租赁范围为：西昌市三岔口南路59号综合楼底楼全部门市和东侧副楼的全部房屋及三岔口农贸市场门口青瓦房一间。租赁期限为12年，即2009年元月1日起至2020年12月31日止。租赁期满后，乙方拥有对该房屋续租的优先权。乙方如需续租，需在租赁期满之前三个月内告知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。”该合同第三条租金及支付方式约定：“1、第一年为四十一万五千元、第二年为四十二万五千元、第三年为四十四万元、第四年为五十万元、第五年为五十万元、第六年为五十万元、第七年为五十五万元、第八年为五十五万元、第九年为五十五万元、第十年为六十万元、第十一年为六十万元、第十二年为六十万元（本合同签订后，原门市合同继续有效，由甲方提供给乙方，在现有门市租赁户的原合同期限未满之前乙方不得涨房租）；2、门市租金支付方式如下：租金为每半年交付一次，每年的元月15日前支付上半年的租金，7月15日前支付下半年的租金；3、租赁门市范围内的租金由甲乙双方配合按租赁户合同规定金额收取，最低不少于半年一次，在保证甲方的租金后结算，多退少补完善手续；4、门市租赁户的保证金由甲方收取，在门市租赁户不再承租此门市时，由甲方退还乙方后再退还给租赁户；5、租赁范围内的门市包括装修，不得作任何贷款和抵押，如要整体转让需要通过甲方认可；6、乙方从第三年（即2011年）开始向甲方每年交付壹万元押金，合同期满后在不违约的情况下由甲方退还给乙方。”该合同第四条第4项约定：“甲乙双方均须严格履行合同条款，不得单方违约。如果违约，由责任方负责赔偿对方的实际损失，并终止合同。”2010年11月14日，原、被告双方在2009年元月1日签订的《房屋租赁合同》基础上签订了《综合楼门市租赁合同补充协议》，该协议约定：“一、现在‘现代妇产医院’大厅左下侧两间门市由甲方安排使用；二、两间门市的租金，按原合同每年租金总额分摊，在结算时扣除；三、电梯占用面积，按实际计算扣除；四、租金的交付改为每年元月15日前付清当年上半年租金，每年7月15日前付清当年下半年租金，否则按违约处理，终止合同，责任自负；五、乙方在经营期间，负责门市的相关管理工作，及应承担的责任，负责搞好协调工作，如出现发生矛盾、纠纷、类似问题，应妥善处理，避免造成影响，否则，后果自负。以上协议，与原合同共同生效，双方认可共同执行。六、原红豆包门市，价格按相邻门市计收，由甲方与医院结算，从乙方交租金额内结算扣除。”上述合同签订后，原告尤家屯村三组按照合同约定将租赁房屋交付被告陈永喜使用。被告陈永喜自2013年起至2019年期间均是分两次向原告尤家屯村三组缴纳房屋租金的其中每年的1月15日缴纳当年上半年的租金，每年的7月15日缴纳当年下半年的租金，半年的租金金额为185176.00元。2020年1月9日，原告尤家屯村三组给现代妇产医院门市租赁户发出内容为：“现代妇产医院门市租赁户：尤家屯村三组与陈永喜的房屋租赁合同于2020年12月31日到期，请所有租户租金只能交至2020年12月31日。所有租户在交纳租金时必须由尤家屯村三组人员（夏洪文）和陈永喜共同收取。如多交造成纠纷，自行负责。”的告知书。被告陈永喜根据该告知书分别于2020年4月1日、6月29日、7月1日向第三方租赁户发出通知，要求第三方租赁户们在收到通知三日内将房租支付至以下账户，开户行：四川省农村信用联合社，户名：西昌市西郊乡尤家屯村第三村民小组，账号8834××××9488。原告尤家屯村三组的会计夏洪文在通知上签名。原告尤家屯村三组分别于2020年4月3日、4月4日、7月23日、11月2日收到第三方租赁户及被告陈永喜所缴纳的房租共计370352.00元。2020年12月31日，原告尤家屯村三组与被告陈永喜签订的《房屋租赁合同》到期。庭审中，原告尤家屯村三组认可收到被告陈永喜缴纳的保证金40000.00元，且该保证金40000.00元已于2020年11月2日在被告陈永喜应缴纳的房屋租金中予以了扣减。 本院认为：本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，受理于2021年1月1日后，故应当适用当时的法律。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《综合楼门市租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。《房屋租赁合同》及《综合楼门市租赁合同补充协议》签订之后，原告尤家屯村三组按照合同约定履行了义务将租赁物交付被告陈永喜使用，被告陈永喜在租赁期间每年分两次将房屋租金交付原告，现原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《综合楼门市租赁合同补充协议》于2020年12月31日因租赁期限届满已终止。本案的争议焦点为被告陈永喜是否欠原告尤家屯村三组租金45万元及被告陈永喜是否应按中国人民银行同期贷款利率200%向原告尤家屯村三组支付逾期支付租金产生的违约金。虽然原告尤家屯村三组根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中：“房屋租金第一年为四十一万五千元、第二年为四十二万五千元、第三年为四十四万元、第四年为五十万元、第五年为五十万元、第六年为五十万元、第七年为五十五万元、第八年为五十五万元、第九年为五十五万元、第十年为六十万元、第十一年为六十万元、第十二年为六十万元。”的约定单方面制作出《西昌市东城街道办事处尤家屯村第三村民小组诉陈永喜租赁合同纠纷一案欠付租金及违约金计算表》拟证明被告陈永喜欠房屋租金45万元及逾期支付的违约金，但是被告陈永喜所提交的《房屋租赁合同》、《综合楼门市租赁合同补充协议》、《中国银行交易流水明细清单》、《四川省农村信用社业务凭证》、《西郊乡合作经济组织收据》《凉山州商业银行个人业务凭证》、《四川省农村信用社业务凭证》、《中国银行网上银行电子回单》、《告知书》及《通知》等证据形成完整的证据链，证实被告陈永喜在2013年至2020年长达八年期间内均是按照每年37.0352万元（18.5176万元/半年×2）的金额向原告尤家屯村三组缴纳的房屋租金，原告尤家屯村三组在这8年中并未提出异议，证明原、被告双方在履行合同的过程中，已于2013年1月起对租金金额进行了变更。原、被告双方在《房屋租赁合同》第三条第6条中约定：“乙方从第三年（即2011年）开始向甲方每年交付壹万元押金，合同期满后在不违约的情况下由甲方退还给乙方。”2020年11月2日，原、被告双方在被告陈永喜最后一次交付房租时对租赁期间的租金进行结算时，对被告陈永喜在租赁期间交付原告尤家屯村三组的保证金4万元从被告陈永喜应交的房屋租金中予以了扣减，这一事实进一步印证了被告陈永喜在履行合同过程中不存在违约行为。现原告尤家屯村三组仅凭其单方面制作的《西昌市东城街道办事处尤家屯村第三村民小组诉陈永喜租赁合同纠纷一案欠付租金及违约金计算表》不能证明被告陈永喜自2015年起就违约拖欠房租及原告尤家屯村三组向被告陈永喜催收过拖欠房租的事实，故本院对原告尤家屯村三组主张要求被告陈永喜支付租金450000.00元，并按照中国人民银行同期贷款利率200%的标准向原告尤家屯村三组支付逾期支付租金产生的违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 驳回原告西昌市东城街道办事处尤家屯村第三村民小组的全部诉讼请求。 案件受理费8050.00元，减半收取计4025.00元，由原告西昌市东城街道办事处尤家屯村第三村民小组负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  马英 二〇二一年五月二十一日 书记员  罗辑 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。