天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1684号上诉人（一审原告）：天津市天泰置业发展有限公司，住所地天津市和平区浙江路1号。法定代表人：崔巍，董事长。委托诉讼代理人：李源泉，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兴，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天津爱恒通文化传播有限公司，住所地天津市和平区小白楼街泰安道22号1-101号。法定代表人：纪英才，总经理。委托诉讼代理人：赵磊，男，该公司员工。被上诉人（一审被告）：纪英才，男，1963年09月17日出生，汉族，住河北省石家庄市深泽县。被上诉人（一审被告）：赵磊，男，1982年09月24日出生，汉族，住天津市和平区。上诉人天津市天泰置业发展有限公司因与被上诉人天津爱恒通文化传播有限公司，纪英才，赵磊租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初8646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天津市天泰置业发展有限公司上诉请求：1.维持一审判决第一项至第五项；2.撤销一审判决第六、七项，将本案发回重审或依法改判：（1）被上诉人天津爱恒通文化传播有限公司向上诉人天津市天泰置业发展有限公司支付2015年10月1日至2018年9月30日的免租期租金437994元；（2）被上诉人天津爱恒通文化传播有限公司向上诉人天津市天泰置业发展有限公司赔偿经济损失36499.5元；（3）被上诉人纪英才、赵磊对天津爱恒通文化传播有限公司应承担的一审判决第二项至第五项以及免租期的租金437994元、赔偿经济损失36499.5元承担连带责任。3.本案一、二审全部诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：涉案租赁合同因天津爱恒通文化传播有限公司根本违约导致合同解除，依据合同约定，天津爱恒通文化传播有限公司应向上诉人支付免租期租金及赔偿经济损失。上诉人一并主张违约金及免租期租金，并不违反法律规定。纪英才应对免租期租金及损失承担连带责任。赵磊应就本案的全部责任承担连带责任。天津爱恒通文化传播有限公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。赵磊辩称，请求驳回上诉，维持原判。纪英才未答辩。天津市天泰置业发展有限公司向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告一签订的《泰安道商铺租赁合同》已于2020年11月18日解除；2.依法判令被告一向原告支付自2019年1月1日起至2020年11月18日的租金274962.90元；3.依法判令被告一向原告支付2015年10月1日至2018年9月30日的免租期租金437994元；4.依法判令被告一向原告支付自2018年12月17日起至实际付清之日止的迟延支付租金的违约金，截至2020年11月27日暂计为56773.76元；5.依法判令被告一向原告支付自2020年11月19日起至2020年12月25日实际腾空并返还房屋之日止的房屋占有使用费14599.8元；6.依法判令被告一向原告支付2015年至2020年共计五个年度的供暖费，共计15942.29元（4688.91*3+4688.91*20%后两年供热的热损）；7.依法判令被告一向原告赔偿经济损失36499.5元；8.依法判令被告二、被告三对上述第2项至第7项诉讼请求承担连带责任；9.本案受理费等诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：坐落本市××道××广场××道××号××号铺系原告名下所有房屋。2015年9月30日与天津富世恒通文化传播有限公司签订《泰安道商铺租赁合同》，约定原告将位于本市××道××广场××道××号××号铺租赁给案外人天津富世恒通文化传播有限公司使用，租赁面积为81.11平方米。租赁期限为5年，自2015年10月1日至2020年9月30日止，经营画廊。合同约定免租期三年，自2015年10月1日至2018年9月30日，免租期租金为437994元。自2018年10月1日起至2020年9月30日，每月租金12166.5元，季度租金为36499.5元，年租金为145998元。合同约定每三个月为一个计租期，承租人应当在每个计租期满15天前向出租人支付下一计租期租金。合同第4条约定承租人应当承担免租期及计租期内水电，供暖费，燃气费等费用。合同第6条约定承租人延期向出租人缴纳应付款项，出租人有权向承租人收取迟延履行违约金。该违约金以迟延应付款项或费用金额每日万分之五计算，从应付之日至实际付清全额之日。上述合同签订当日原告将诉争房屋交付给案外人天津富世恒通文化传播有限公司使用。后原告与天津富世恒通文化传播有限公司、天津市和平区爱恒通画廊于2015年11月13日签订了《合同转让通知书》，约定将《泰安道商铺租赁合同》的承租人变更为天津市和平区爱恒通画廊。2017年4月17日，被告赵磊向有关工商登记机关申请注销了天津市和平区爱恒通画廊。2018年11月29日原告作为甲方与被告赵磊（乙方）及被告天津爱恒通文化传播有限公司（丙方）签定《有关变更承租方的协议》，约定：“甲、乙、丙三方同意：自2016年3月18日起，《商铺租赁合同》项下的承租方由乙方变更为丙方，即将《商铺租赁合同》项下承租方的权利义务由乙方一并转让给丙方；对于乙方经营期间商铺所产生的能源费用、物业费等款项或未尽事宜，由乙，丙双方连带承担或负责；乙、丙双方自行办理租赁商铺交接等事宜，而与甲方无关。”根据相关工商登记显示，2019年4月12日天津爱恒通文化传播有限公司作出股东决定，同意公司的法定代表人即执行董事由赵磊变更为纪英才，同意股东赵磊将其持有公司100%股权转让给纪英才。自2019年1月1日起被告天津爱恒通文化传播有限公司拖欠原告房屋租金、使用费及取暖费至今。现原告起诉来院要求被告给付租金、房屋使用费、暖气费及相应的违约金等。另查，原告于2020年11月18日向被告天津爱恒通文化传播有限公司寄送《租赁合同解除通知书》，解除双方的租赁合同，2020年11月19日被告天津爱恒通文化传播有限公司拒收。再查，2020年12月25日被告天津爱恒通文化传播有限公司将诉争房屋腾空交还给原告收回。一审法院认为，原告与案外人天津富世恒通文化传播有限公司签订的《泰安道商铺租赁合同》、原告与案外人天津富世恒通文化传播有限公司、天津市和平区爱恒通画廊签订的《合同转让通知书》以及原告与被告赵磊、天津爱恒通文化传播有限公司签订的《有关变更承租方的协议》合法、有效，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以确认。被告天津爱恒通文化传播有限公司同意于2020年11月18日解除《泰安道商铺租赁合同》、给付原告自2019年1月1日起至2020年11月18日的租金274962.90元、给付原告支付自2018年12月17日至实际付清之日止的违约金，其中截至2020年11月27日的违约金56773.76元、给付原告自2020年11月19日起至2020年12月25日房屋使用费14599.8元及取暖费15942.29元，一审法院予以照准。关于原告主张被告天津爱恒通文化传播有限公司给付原告2015年10月1日至2018年9月30日的免租期租金437994元以及赔偿经济损失36499.5元一节，原告已经向被告天津爱恒通文化传播有限公司主张迟延履行违约金，再行向被告天津爱恒通文化传播有限公司主张免租期租金及赔偿经济损失，不符合相关法律规定，一审法院不予支持。关于原告主张被告纪英才对原告的诉讼请求承担连带责任一节，根据法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案在审理过程中，被告纪英才未能提供有效证据证明公司财产独立于其个人的财产，故原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告主张被告赵磊对原告的诉讼请求承担连带责任一节，不符合相关法律规定，一审法院不予支持。一审法院判决：一、原告天津市天泰置业发展有限公司与被告天津爱恒通文化传播有限公司之间的《泰安道商铺租赁合同》于2020年11月19日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告天津爱恒通文化传播有限公司给付原告天津市天泰置业发展有限公司2019年1月1日起至2020年11月18日的租金274962.90元；三、本判决生效之日起十日内，被告天津爱恒通文化传播有限公司给付原告天津市天泰置业发展有限公司违约金56773.76元并以274962.90元为基数，按照日万分之五的标准给付原告天津市天泰置业发展有限公司自2020年11月28日至实际付清之日的违约金；四、本判决生效之日起十日内，被告天津爱恒通文化传播有限公司给付原告天津市天泰置业发展有限公司自2020年11月19日起至2020年12月25日房屋使用费14599.8元；五、本判决生效之日起十日内，被告天津爱恒通文化传播有限公司给付原告天津市天泰置业发展有限公司供暖费15942.29元；六、本判决生效之日起十日内，被告纪英才对于被告天津爱恒通文化传播有限公司上述债务承担连带给付责任；七、驳回原告天津市天泰置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费6076.5元，由被告天津爱恒通文化传播有限公司负担。（本判决生效之日起十日内直接给付原告天津市天泰置业发展有限公司）二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案租赁合同及转让合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于免租期租金及损失问题，其一，涉案租赁合同约定的履行期限为自2015年10月1日至2020年9月30日，合同约定履行期限已经届满；其二、本案中上诉人已经主张了逾期支付租金的违约金。综上，上诉人再行主张免租期租金及损失，没有依据，本院不予支持。关于赵磊的责任问题，根据《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条的规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。对此应实行举证责任倒置，一人公司股东应对个人财产独立于公司财产承担相应的举证责任。本案中上诉人要求天津爱恒通文化传播有限公司唯一股东赵磊对公司的债务承担连带责任，并陈述赵磊持股期间欠付租金41366元，逾期支付租金违约金17030元，欠付供暖费15004.5元，共计73400.5元，而赵磊同意对其持股期间的债务承担连带责任，本院予以准许。上诉人要求赵磊对公司全部债务承担连带责任，没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人天津市天泰置业发展有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；依照《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市和平区人民法院（2020）津0101民初8646号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项及案件受理费部分；二、撤销天津市和平区人民法院（2020）津0101民初8646号民事判决第七项；三、本判决生效之日起十日内，赵磊对于天津爱恒通文化传播有限公司欠付租金、违约金、供暖费共计73400.5元范围内承担连带给付责任；四、驳回天津市天泰置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8417.4元，由天津爱恒通文化传播有限公司负担1302.4元；由天津市天泰置业发展有限公司负担7115元。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  张莹审判员  姚琦二〇二一年五月二十日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国公司法》第六十三条：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……3．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……