江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终2234号上诉人（原审被告）：汤春龙，男，1969年8月6日生，汉族，户籍地江苏省无锡市滨湖区。被上诉人（原审原告）：李安千，男，1966年8月24日生，汉族，住浙江省乐清市。被上诉人（原审原告）：朱慧林，男，1985年6月8日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：王磊（受李安千、朱慧林共同授权委托），上海市汇业（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文浩（受李安千、朱慧林共同授权委托），上海市汇业（无锡）律师事务所实习人员。上诉人汤春龙因与被上诉人李安千、朱慧林房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初6924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤春龙上诉请求：撤销原判，依法改判驳回李安千、朱慧林的诉讼请求。事实及理由：1.商铺的电8月份就已经被房东拉掉，9月份不可能正常用电；2.我方已于8月底搬空，使用费计算到11月份没有依据；3.楼梯和小卫生间是房东让其建造的，让其拆除没有依据，相反房东应支付相应的建造装修费用。李安千、朱慧林辩称，1.一审法院在查明事实后将使用费计算至其实际交房之日并无不当。2.撤回请求判令汤春龙拆除楼梯和卫生间的请求，但汤春龙要求支付相应费用没有依据。3.关于用电、房屋占有使用等情况一审已经查明，请求二审予以维持有关判项。李安千、朱慧林向一审法院起诉:1、确认双方于2020年9月22日解除租赁合同；2、判令立汤春龙立即拆除无锡市惠山区XXX邸7-391、7-392商铺内的装修，恢复原状；3、判令汤春龙支付租金20000元（2019年9月1日至2020年8月30日）及逾期违约金（以20000元为基数，自2020年7月31日起计算至实际清偿日止，按照每日万分之三计算）；4、判令汤春龙支付租金8558元（2020年8月31日至2020年9月22日，140000元÷12个月÷30天×22天）及占有使用费17116元（自2020年9月23日起至2020年11月6日止，140000元÷12个月÷30天×44天）；5、判令汤春龙支付物业费13883元（2019年9月1日至2020年11月6日的物业费）；6、判令汤春龙支付水费195.52元、电费70元（截止至2020年8月30日止）；7、本案诉讼费由汤春龙承担。一审法院经认定事实：朱慧林系无锡市XXX邸XXX号房屋的共同共有权人，李安千系无锡市××邸××号邸392号房屋的共同共有权人。一、2018年8月1日，朱慧林、李安千（甲方）与潘向莹（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定甲方将位于无锡市惠山区××镇××号商铺××方开干洗店。租赁期限自2018年9月1日起至2021年8月30日止。前两年租金为140000元／年，第三年租金为155000元／年。首期租金在甲方将涉及本合同及乙方注册所需资料、应盖公章完成后的五个工作日内支付给甲方。本租赁物以后的租金，以先付后租为原则，乙方按年租金提前一个月支付给甲方。租赁与水电押金为10000元，合同期满乙方无任何应付费用后甲方无息返还乙方。2020年7月17日，李安千、朱慧林（甲方）与汤春龙（乙方）签订补充协议，协议约定：经甲乙双方再次协商，就乙方租赁的XXX邸7-391号商铺63.44平，7-392号商铺166.11平，合计面积为229.55平。因乙方资金周转困难，自2019年度租金改为二次付清，第一次租金已在2019年8月15日前付清半年租金即柒万元整，第二次租金本应在2020年2月1日前付清后半年租金即柒万元整。现乙方已经拖欠租金近6个月，已经严重违反租赁合同规定条款，乙方再次承诺在2020年7月30日前付清拖欠的全部租金即柒万元整。如乙方2020年7月30日前再次违约，甲方有权终止合同，收回商铺，并追究法律责任，赔偿甲方的滞纳金（滞纳金按照年租金总价每日万分之三收取）。乙方同时清空店内所有物品，否则视垃圾处理，后果自负。如继续履约，按照原合同期限2020年9月1日至2021年8月30日止，乙方必须在2020年9月1日前一次性付清年度租金。协议另注明：因前承租人变更为汤春龙，现由汤春龙负责履行租赁合同全部约定。水电物业费由乙方支付。汤春龙在庭审时表示潘向莹系其儿媳，之前是儿子儿媳租赁商铺用于开洗衣店的，后来店开不下去了就由其出面处理，其签订了上述补充协议，将商铺用于网吧经营。原被告双方确认汤春龙于2020年7月仅支付了租金50000元。2020年9月21日，上海市汇业（无锡）律师事务所受李安千、朱慧林的委托向汤春龙邮寄律师函。律师函载明：经过委托人多次催促，你方仍未按时履行支付租金的义务，严重损害了委托人的利益。为维护委托人权益，减少各方的损失，委托人授权本律师正式通知如下：一、立即解除双方的租赁合同关系，并在三日内将房屋归还给委托人；二、请于三日内向委托人支付剩余租金2万元（2019年9月1日至2020年8月30日），并支付2020年9月1日至实际腾房之日止的租金；三、请于三日内向物业管理公司缴纳拖欠的物业费7400元（2019年9月1日至2020年8月30日），并支付2020年9月1日至实际腾房之日止的物业费。汤春龙于2020年9月22日签收该份律师函。2020年11月18日，上海市汇业（无锡）律师事务所再次向汤春龙发函，要求处理房屋租赁后续事宜：一、李安千、朱慧林确认你方已经于2020年11月6日将案涉房屋腾空，并将钥匙交给物业保管。二、涉案房屋内由你方自行添置的楼梯等装饰装修目前仍未拆除，李安千、朱慧林明确表示不需要使用，请你方于收函后一周内拆除、恢复原样。若你方不拆除，李安千、朱慧林将代为拆除，所产生的人工费李安千、朱慧林有权向你方主张。汤春龙认可收到函件。二、一审中，汤春龙陈述其签署补充协议后已经支付了50000元，剩余20000元与出租方口头协商可于2020年8月底支付，但是2020年8月25日出租人就让物业把商铺的电拉掉了，之后其无法正常经营。现在双方解除合同的话，应该由出租人向其赔偿租金损失、装修损失等合计82500元，汤春龙于庭审中明确表示不提起反诉。为证明出租方拉电的事实，汤春龙提交了其妻子与商铺物业管家的微信聊天记录。微信名为：华润管家葡萄17766178130。微信内容：2020年8月26日晚上23:15分，汤春龙妻子微信询问“美女到现在都没电”，管家回复：“您家业主说欠物业费要求关水电了”。汤春龙妻子回复：“嗯，到凌晨才来个了，不知道哪里跳闸了，我本来没生意”。管家回复：“是您房主要求的，具体我不太清楚，你问房主吧。”2020年8月28日晚上，汤春龙妻子微信询问管家：“你帮我问下房东，是不是他叫人把电停了，我吧台一块又没电了”。经质证，出租人表示当时其在老家，并没有拉电。三、为核实汤春龙陈述的拉电情况，一审法院至华润XXX物业服务中心调查并制作笔录。汤春龙提供的微信聊天对象“华润管家葡萄”即为XXX负责商铺对接的工作人员许冬梅。许冬梅陈述物业并没有去拉掉案涉商铺的用电。其微信中的陈述仅是表示曾听业主说因为汤春龙欠付各项费用所以要去拉电，但是具体有无拉电其并不清楚，且拉电要去供电局处理，并非是物业可以操作的。其之后特意去查了案涉商铺用电情况，2020年8月、9月都在正常用电，直到10月份才没有用电度数。汤春龙是开网吧的，用电量大，所以有可能是跳闸。经质证，出租人对物业管家的陈述予以认可，并向法院提交了供电局APP查询的391号商铺用电情况，用电分布图显示7、8月份用电量基本一致，9月份用电量超过7、8月份。汤春龙对物业管家的陈述不予认可，其认为就是出租人将店铺的电拉掉导致其无法正常经营。汤春龙陈述出租人只在8月底拉了几天电，该情况在用电图上无法显示。四、关于腾空并交还案涉商铺的时间，出租人陈述系其将诉讼材料递交至法院后，在调解员的主持下汤春龙答应在一周内将房屋腾空。2020年11月6日出租人确认房屋腾空，汤春龙把钥匙交还物业。汤春龙陈述其于2020年9月16日便与出租人交接完毕，只是当时店铺内还剩余一台洗衣机和部分桌子未搬走。洗衣机其媳妇没多久就搬走了，而留在里面的桌子其本意是不需要了。后来案件到法院，调解员要求一个礼拜内将商铺内的桌子处理掉，其便让妻子赶紧处理掉了。经查，李安千、朱慧林诉汤春龙房屋租赁合同纠纷一案于2020年10月16日立诉前调解案件。关于出租人要求恢复原状的诉请，其明确拆除的装修为楼梯和卫生间。汤春龙确认楼梯及楼梯下方的卫生间系其搭建，因一楼由出租方出租给他人，室内的楼梯被改造了，其只能搭建楼梯后才能通往二楼。汤春龙认为出租人让其拆除楼梯没有道理，应将楼梯的费用算给他。五、关于物业费，出租方提交了两张2020年物业费票据的复印件，被告陈述确实还欠付部分物业费，但是其具体交到何时已经记不清楚了。后，出租方于庭审中表示，其自愿放弃关于物业费的诉讼请求。关于水电费，出租方明确表示没有相应票据。关于汤春龙缴纳的10000元押金，出租方同意在本案中抵扣汤春龙应支付的费用。一审法院认为，李安千、朱慧林与潘向莹签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律强制性规定，合法有效。后，汤春龙与李安千、朱慧林签订补充协议，约定承租人从潘向莹变更为汤春龙，相应权利由汤春龙享有，义务由汤春龙履行。因此，汤春龙应按照合同及协议履行相应义务。关于合同解除情况。依据补充协议约定，汤春龙承诺于2020年7月30日前支付拖欠的租金70000元，但其仅支付了50000元。汤春龙称出租人口头答应可以延期至8月底付款，但未提供相应依据，不予采信。汤春龙另抗辩其系因李安千、朱慧林拉掉商铺的用电才未支付剩余租金，但根据法院至XXX物业的调查显示，物业否认拉电的事实，出租人提交的案涉商铺用电图表也显示8月份商铺在正常用电，9月份的用电量甚至还超过了8月份，与汤春龙陈述因业主拉电导致其无法正常经营的描述不符。因此，对汤春龙的该项抗辩不予采信。根据协议约定，汤春龙逾期支付租金的，李安千、朱慧林有权终止合同。关于解除合同的时间，李安千、朱慧林发送的律师函明确立即解除合同关系，汤春龙于2020年9月22日收到函件，依法确认双方租赁合同于2020年9月22日解除。关于欠付租金情况。出租方要求汤春龙支付2019年度尚未支付的20000租金，予以支持。主张以欠付的20000元租金为基数，自2020年7月31日起计算至实际清偿日止，按照每日万分之三计算逾期付款违约金的主张，未超过双方于补充协议中的约定，予以支持。出租人要求汤春龙支付2020年8月31日至2020年9月22日期间的租金，租金支付标准仍按照140000元每年主张。虽合同约定第三年租金上涨，出租方按未涨价租金主张权利系其对自身权利的处分。根据合同约定租期为三年，第二年度应至2020年8月31日止，8月31日的租金已经包含在上述欠付的20000元内，汤春龙应支付2020年9月1日至2020年9月22日的租金8438元（140000元÷365天×22天，取整）。关于腾空商铺的时间及占有使用费的计算。出租方主张的汤春龙系于2020年11月6日搬空并交还案涉商铺，能与本案诉前调解的立案时间及双方陈述的情况相吻合，予以确认。汤春龙陈述其于2020年9月16日就腾空了案涉商铺，无事实依据，不予采信。现双方主张汤春龙按照年租金140000元的标准支付2020年9月23日至2020年11月6日共计44天的占有使用费，予以支持。经计算，汤春龙应支付占有使用费16877元（140000元÷365天×44天）。出租人同意汤春龙支付的10000元押金在汤春龙应支付的费用中予以扣除，因此汤春龙还需支付占有使用费6877元。关于楼梯及卫生间拆除问题。汤春龙认可楼梯及卫生间由其搭建，现出租人要求拆除，符合法律规定，予以支持。关于汤春龙欠付的物业费，出租人考虑到疫情等因素同意放弃主张。关于水电费未提供相应依据，不予支持。汤春龙所主张的各项赔偿损失，因其未提出反诉，不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李安千、朱慧林与汤春龙就XXX邸7-391、7-392号商铺的租赁合同关系于2020年9月22日解除。二、汤春龙于判决生效之日起十日内支付拖欠的租金28438元及滞纳金（以20000元为基数，自2020年7月31日起按每日万分之三计算至实际付清之日止）。三、汤春龙于判决生效之日起十日内拆除其于XXX邸7-391、7-392号商铺自行搭建的楼梯及卫生间。四、汤春龙于判决生效之日起十日内支付占有使用费6877元。五、驳回李安千、朱慧林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取353元，由汤春龙负担341元，李安千、朱慧林负担12元。诉讼费现由李安千、朱慧林垫付，汤春龙应于本判决发生法律效力后即将该款直接付给李安千、朱慧林。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，汤春龙上诉主张，自2020年8月商铺即已无法用电；8月底即已经搬空并交付房屋等意见，与一审法院调查查明的事实不符，且汤春龙未就其主张提供相应证据，应自行承担不利后果。经审查，一审法院对租金、商铺占有使用费的认定并无不当。鉴于二审诉讼中，李安千、朱慧林自愿放弃要求汤春龙“拆除其于XXX邸7-391、7-392号商铺自行搭建的楼梯及卫生间”的诉求，本院依法予以准许，汤春龙二审请求李安千、朱慧林对此予以付费的请求，本院不予理涉。综上，汤春龙的上诉请求不成立，本院不予支持，本院仅依据李安千、朱慧林放弃诉讼请求的事实，对一审判项作相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初6924号民事判决第一、二、四、五项及诉讼费用分担事项；二、撤销无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初6924号民事判决第三项。二审案件受理费706元，由上诉人汤春龙负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年五月二十四日书记员  华茜渝