河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初3253号原告：郑州诚昂商贸有限公司，住所地河南省郑州市二七区淮河东路31号。统一社会信用代码：91410103MA9FQLTY9D法定代表人：刘沛鑫，总经理。委托诉讼代理人：张新亚，河南鼎荣律师事务所律师。被告：郑州市二七区吕氏太极堂足浴会所，住所地郑州市二七区淮河路31号。统一社会信用代码：92410103MA42QL005T经营者：董成伟，男，汉族，1986年12月29日出生，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：李纪瑶，北京康达（郑州）律师事务所律师。被告：刘付杰，男，汉族，1989年5月29日出生，住河南省南召县。委托诉讼代理人：李纪瑶，北京康达（郑州）律师事务所律师。原告郑州诚昂商贸有限公司（以下简称诚昂公司）诉被告郑州市二七区吕氏太极堂足浴会所（以下简称吕氏会所）、刘付杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诚昂公司的委托诉讼代理人张新亚，被告刘付杰及被告吕氏会所、刘付杰的共同委托诉讼代理人李纪瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚昂公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《租赁协议》、《补充协议》已于2021年2月1日解除；2.判令被告刘付杰赔偿原告违约金156000元，扣除履约保证金后为96000元；3.判令被告立即清空房屋内物品，将房屋交付给原告，并将营业执照登记的经营场所办理注销或变更为租赁地址以外的其他场所；4.判令被告参照《租赁协议》约定的租金标准（65000元每月）向原告支付自2021年2月1日起至第三项诉讼请求所列义务履行完毕之日止的房屋占有使用费用；5.被告吕氏会所的经营者董成伟对前述债务承担连带责任；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年10月1日，原告与二被告签订《租赁协议》、《补充协议》，二被告承租位于郑州市二七区淮河路与人和路交叉口南50米路东、淮河东路31号1450平方米房屋经营足浴会所，因被告未按合同约定支付租金，经原告催告后仍拒不支付，且明确表示不再承租房屋，原告据此解除双方的合同并要求其承担违约责任，具有事实和法律依据。以上，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告吕氏会所、刘付杰辩称：一，双方事实上已经于2021年2月1日解除《租赁协议》及《补充协议》。吕氏会所、刘付杰与新家园公司签订房屋租赁协议，之后诚昂公司接手案涉房屋并对外租赁，于2020年10月1日签订补充协议。协议中约定房屋月租金65000元，每月15日预交下个月房租。2021年1月15日应当缴纳2月份房租，但是鉴于郑州市大学路建造地铁6号线，大学路与淮河路交叉口200米范围内均用围挡围起，刘付杰所经营的吕氏会所因为围挡遮挡及无处停车造成实际上无法经营。因此吕氏会所经营人已经于1月15日通知诚昂公司于1月底终止合同，并且1月底吕氏会所员工已经放假。二、吕氏会所并未违约，诚昂公司要求赔偿违约金及支付房屋占用费的请求不能获得支持。1.房屋租赁合同约定因不可抗力终止合同双方免责。诚昂公司与吕氏会所2020年10月1日签订的租赁合同第七条违约责任项下第二项约定“如遇政府政策（如拆迁、修路等）或不可抗力原因导致不能正常经营，双方均可免责……”。而双方解除房屋租赁合同正是因为郑州市要修建地铁6号线无法正常开展经营活动，符合双方约定的免责条件。2.房屋租赁合同履行中终止合同，吕氏会所、刘付杰并无过错，吕氏会所在解除合同之前合理期间内通知了出租方诚昂公司。按照双方合同约定，每个月15日需要缴纳下个月的房租，但在今年1月15日应当交纳2月份房租时，刘付杰已经告知诚昂公司不再租赁房屋，也不再缴纳2月份房租，并且1月18日电费用完，其通过向诚昂公司负责房屋租赁人员转账电费款8000元购买用电量的行为也进一步印证了吕氏会所对于终止租赁合同履行了通知义务，诚昂公司明知2月1日解除合同之事实。吕氏会所在得知郑州市市政部门将要围挡道路进行地铁施工，如继续租赁房屋吕氏会所将因为无法停车、进出不便造成客源大幅减少，甚至出现严重亏损。因此吕氏会所提出解除合同及时止损，符合商业交易中追求营利的目的，本身并无过错。3.合同解除时间距离原合同约定的租赁期限仅剩两个月。整个租赁合同基本履行完毕，且在租赁合同履行中吕氏会所一直按照合同约定履行义务，按时足额缴纳房租及相关费用，双方配合良好，未出现任何违约行为。4.案涉租赁房屋内的有关物品诚昂公司可以依照合同约定行使处置权，未行使存在重大过错。自2021年2月1日双方终止案涉房屋租赁合同关系时，按照法律规定，作为承租人的吕氏会所应当向出租人诚昂公司交还房屋。但由于诚昂公司拒不退还履约保证金，双方反复协商，致使未能及时交还房屋。况且诚昂公司在吕氏会所未处置房屋内物品时，可以依照合同约定自行处置。租赁合同第六条第七项约定“本合同到期终止或提前终止，乙方应于终止的当日起三天内腾空房屋，将房屋恢复原状。若乙方未按约定履行此义务，仍有物品滞留在店铺的，视为乙方放弃该物品的所有权，甲方有权采取任何认为合适的方式处置”。但是诚昂公司在承租人协商履约保证金退还时延误搬动物品交还房屋的情况下，未行使权利进行自力救济，放任租赁房屋内物品的存在，自身存在重大过错。5.租赁合同终止，诚昂公司应当退还履约保证金，拒不退还构成违约。按照合同第四条第四项约定“诚昂公司应当在合同终止后30天内无息退还履约保证金60000元，但是诚昂公司拒不退还保证金，也是造成吕氏会所不交房的重要原因，其自身存在重大过错。三、诚昂公司请求判令吕氏会所登记经营者承担连带责任于法无据。连带责任承担必须有法律明确规定或当事人约定。民法典第五十六条仅规定个人经营和家庭经营及二者无法区分时的债务承担，并未规定实际经营者与登记经营者不一致时承担连带责任。民事诉讼法第五十九条第二款也只规定了诉讼主体的问题，属于程序问题。因此诚昂公司诉请吕氏会所、刘付杰承担连带责任缺乏法律依据。综上所述，案涉租赁合同实际上已经于2021年2月1日解除。双方对此没有异议，但是吕氏会所、刘付杰并未构成违约，相反诚昂公司由于拒不退还履约保证金和不行使合同约定的权利，放任租赁房屋处于闲置状态，存在重大过错。且在租赁合同履行中，吕氏会所未出现任何违约行为，因此应当驳回原告第2、3、4、5、6项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年10月1日，原告诚昂公司（出租方，甲方）与被告吕氏会所（承租方，乙方）就郑州市二七区××号部分房屋（租赁面积：1450平方米）签订《租赁协议》，载明：租赁物具体位置为淮河路与人和路交叉口南50米路东；租赁用途为商业经营（足疗、保健）；租赁期限自2020年10月1日起至2021年3月31日止，合同到期，若乙方不再租赁，应在本协议到期之日提前叁个月书面通知甲方；租金为每月65000元，每月15号缴纳，电费是商户充值使用用电，商户充多少用多少；本协议履行届满后，若乙方不再继续租赁且全面履行了本协议的约定，甲方应于合同终止后、乙方交付房屋后30天内无息退还全部履约保证金（凭履约保证金收据退还）；乙方未按照合同约定履行合同义务的，由甲方优先从履约保证金中扣除相关费用和违约金，不足部分由乙方及时补足；本合同到期终止或提前终止，乙方应于终止的当日起，三天内腾空房屋，将房屋恢复原状。若乙方未按约履行此义务，仍有物品滞留在商铺的，视为乙方放弃该物品的所有权，甲方有权采取任何认为合适的方式处置，因此产生的费用及损失由乙方完全负责；如遇政府政策（如：拆迁、修路等）或不可抗力原因导致不能正常经营，双方均可免责；本合同履行期间，除本合同约定情形外，未经双方协商一致，任何一方不得提前单方终止或解除本合同履行，否则将承担违约责任赔偿对方的经济损失。同日，双方就上述合同签订《补充协议》，载明“甲方默认乙方之前已向前出租方缴纳的履约保证金60000元并履行合同义务”。《租赁协议》及《补充协议》的落款处均有被告吕氏会所的公章及被告刘付杰的签字。2021年1月23日，原告向被告吕氏会所出具《催缴租金通知书》，要求被告吕氏会所在三日内缴纳2021年2月份房屋租金65000元，并要求其按照《租赁协议》的约定支付迟延履行金。2021年1月26日，原告再次就房屋事宜向被告吕氏会所出具《通知书》，载明：鉴于被告吕氏会所在原告书面催告的期限内未支付租金，原告将采取强制措施收回房屋，强制收房造成的损失和影响由被告吕氏会所自己承担，同时有权追究被告吕氏会所的违约责任。2021年2月1日，被告吕氏会所向原告出具《声明》一份，载明：“由于经营原因，自即日起我公司将不再续租贵公司位于淮河路31号部分商铺。租赁场所内所不可拆除部分以及可移动设施、设备，如有任何损坏或丢失，造成的所有经济损失由我公司自行承担。联系人：刘杰。”被告刘付杰自认该声明系其书写。被告吕氏会所辩称因履约保证金原告未退还，故未按合同约定的时间搬离房屋内物品。2021年3月8日，被告吕氏会所向原告交付案涉房屋的钥匙，但其物品仍未搬离。另查明，根据郑州市城市管理局占道施工信息公示牌显示，“郑州市政控制节点工程土建07标”项目开工时间2021年1月1日，完工时间2021年6月30日，对大学中路与淮河东路交叉路向南110米范围进行占道施工，被告吕氏会所在其围挡范围内。被告吕氏会所称因占道围挡，会所经营受到影响，故向原告提出提前解除合同。被告刘付杰称2021年1月15日应当交纳2月份房租时，其已经告知原告不再租赁房屋，也不再缴纳2月份房租，并于2021月1月18日向原告负责房屋租赁人员转账电费款8000元购买用电量，也以该行为表明不再租赁房屋。再查明：被告吕氏会所为个体工商户，其登记经营者为董成伟，实际经营者为被告刘付杰。被告刘付杰称案涉房屋的履约保证金由董成伟缴纳，房租以吕氏会所的经营收入缴纳，该会所的经营收益由其享有。本院认为，当事人应当按照约定全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告吕氏会所于2020年10月1日签订租赁协议，该协议内容不违反法律、行政法规的规定，并已实际履行。在履行过程中，因修建地铁占道施工，被告吕氏会所经营受到影响。被告吕氏会所于2021年2月1日向原告出具《声明》，表明不再续租，现原告要求确认《租赁协议》及《补充协议》于2021年2月1日解除，原被告均无异议，本院予以支持。合同明确约定了修路等原因导致不能正常经营的免责事由，且被告提出的解除合同已得到原告认可，故原告要求被告赔偿违约金156000元，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因案涉租赁协议已解除，被告应当及时交付房屋并按合同约定清空房屋内物品。鉴于房屋钥匙已于2021年3月8日交付原告的情况，故原告主张被告交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告称因原告未退还履约保证金，故未按合同约定时间搬离房屋内物品，不符合租赁协议关于交付房屋后退还保证金及终止合同后3日内腾空房屋的约定，对其辩称，本院不予采信。故原告主张被告清空房屋内物品的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告将营业执照登记的经营场所办理注销或变更为租赁地址以外的其他场所的诉讼请求，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。原告主张被告参照《租赁协议》约定的65000元/月租金标准向原告支付自2021年2月1日起至原告要求被告清空房屋内物品等诉请履行完毕之日的房屋占有使用费，原被告在协议中约定修路等免责事由及原告在房屋交付后对房屋内物品有处置权，被告因修路经营受到影响但确实存在逾期交付房屋及未腾空物品的情况，被告已构成违约。原告在被告出具声明及房屋交付后未及时进行处置，也未举证在目前修路情况下其租赁收益情况。鉴于上述情况，本院认定原告所主张的占用费用以被告所交保证金60000元为限，原告对被告已交纳的保证金不再退还，对原告主张超出的房屋占用费诉请，本院不予支持。被告吕氏会所的登记经营者为董成伟，并非本案被告，故原告主张董成伟对前述债务承担连带责任的诉讼请求，本案不予处理。被告刘付杰认可其为实际经营者，原告要求刘付杰承担上述责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告郑州诚昂商贸有限公司与被告郑州市二七区吕氏太极堂足浴会所于2020年10月1日签订的租赁协议、补充协议于2021年2月1日解除；二、被告郑州市二七区吕氏太极堂足浴会所、刘付杰于判决生效之日起十日内清空位于二七区淮河东路31号租赁房屋内物品；三、被告郑州市二七区吕氏太极堂足浴会所、刘付杰支付原告郑州诚昂商贸有限公司房屋占有使用费60000元（在扣除被告郑州市二七区吕氏太极堂足浴会所已交纳保证金60000元后，不再支付）；四、驳回原告郑州诚昂商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1100元，原告郑州诚昂商贸有限公司负担550元，被告郑州市二七区吕氏太极堂足浴会所、刘付杰负担550元；余款1440元，退回原告郑州诚昂商贸有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于郑州市中级人民法院。审判员 李 娇二〇二一年五月二十日书记员 张晓楠