山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终640号上诉人（原审原告、反诉被告）：晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会，住所：晋城市城区凤台西街景西路266号碧春园小区，统一社会信用代码：×××。法定代表人：路某，该居委主任。委托诉讼代理人：张某，山西昌世律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐某，山西昌世律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李某1，男，1958年5月23日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。上诉人（原审被告、反诉原告）：王某1，男，1946年1月3日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。二上诉人共同委托代理人：李某2，山西泽州律师事务所律师。上诉人晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会（以下简称“凤西居委”）与上诉人李某1、王某1房地产开发经营合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初2759号判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日受理本案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凤西居委的委托诉讼代理人张某、唐某，上诉人李某1及李某1、王某1的共同委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。凤西居委的上诉请求：1、请求将一审判决书中第二条判令上诉人向被上诉人支付1060787.64元回迁面积房款差价依法改判为驳回被上诉人的该项诉讼请求；2、请求将一审判决书中第10页认定酌情判令上诉人扣除25万元保证金依法改判为上诉人扣除全部50万元保证金；3、请求将一审判决书第11页认定被上诉人代上诉人交纳的182980.3元罚款可折抵土地款依法改判为不予折抵；4、一审法院未支持上诉人的利息请求，请求二审法院依法改判为支持上诉人的利息请求；5、一审、二审的诉讼费及其他因实现诉请产生的费用由被上诉人承担。事实与理由：一、法院在（2020）晋05民终552号判决书中第20页已判决上诉人向被上诉人支付回迁面积房款2121498元，已足额支付;《委托开发协议》第三条第4款应属无效条款，因此回迁面积房款不存在差价问题。1、法院在（2020）晋05民终552号判决书中第20页已判决上诉人向被上诉人支付回迁面积房款，已足额支付，不存在差价问题。在被上诉人诉上诉人房地产开发经营合同纠纷一案【案号为（2019）晋0502民初596号】中，被上诉人提供上诉人2005年7月24日会议记录一份，该会议记录最后一行显示“每套房只享受10平方米优惠价，超过平方米按1413/㎡结算”，被上诉人提供该证据可以证明被上诉人对回迁户的回迁面积和优惠面积价格按900元计算，超出面积价格按1413元计算这一约定知晓并且同意。此次回迁共涉及19户居民，被上诉人向19户回迁户出具的《凤西社区回迁户结算单》中，对回迁面积及优惠面积单价，超过部分面积单价及其他价款均予以了约定，回迁户也是按照该约定综合计算后将房款缴纳给被上诉人。回迁户实交款为回迁面积、优惠面积、居民价面积总房款+暖气管道入网费等配套设施费用-拆迁补偿款，即回迁户已按约定向被被上诉人缴纳了回迁面积、优惠面积、居民价面积房款，被上诉人实际未收到的款项为晋城市建设局支付给回迁户的拆迁补偿款。上诉人与晋城市建设局签订的《晋城市红星西街西段回迁房修建协议书》第二条第2款约定回迁安置房价格不超过每平方米900元，当时周围的锦华社区、西巷社区也修建了回迁楼，回迁面积房款均是按政府规定每平米900元收取。上诉人实际回迁面积（含优惠面积）为2242.68平方米，上诉人只需向被上诉人支付回迁面积房款2242.68×900=2018412元，（2020）晋05民终552号判决书中第20页已判决上诉人向被上诉人支付2121498元，已足额支付，不存在差价。2、两栋住宅楼的建筑成本为961.741186万元，建筑面积为12600平方米，每平米折合成本763元；而政府按每平米900元予以补偿，回迁户按每平米940元实际支付，均超其建筑成本。（2020）晋05民终552号判决书第11页中一审法院查明河南广厦公司当庭提交的结算书显示两栋住宅楼的工程款为961.741186万元，而《晋城市城区南街街道办事处凤西社区居委回迁楼竣工测量图》中记载实际修建面积为12600平方米，每平米的建筑成本折合763元，无论是政府的每平米900元拆迁补偿，还是回迁户实际缴纳的每平米940元，均超其建筑成本。3、《委托开发协议》第三条第4款约定内容并未经居委两委员审议，应属无效条款。《委托开发协议》第三条第4款约定“房价暂定为每平方米1300元，如上诉人需回迁或关系用房差价部分从土地款中扣除，不足部分由在凤西广场西侧开发的商铺作为补偿，由被上诉人自行处理”，该条款约定的内容涉及处分社区居委的集体财产，按照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、第二十五条规定，应当经村民会议或村民代表会议审议通过，可是约定内容并未经居委两委会议审议，应属无效条款。4、《委托开发协议》第三条第4款约定内容存在诸多不符合常理的地方，应当认定为无效条款。该条款约定了被上诉人利润不足时由凤西广场西侧开发的商铺作为补偿，由被上诉人自行处理，回迁楼还未修建就约定了利润不足时如何处置商铺，何为利润不足？从《红星街西段拆迁安置住宅楼规划平面图》中可以看出协议签订时，当时并未提出修建商铺，商铺是在2005年决定修建的。2003年签订的《委托开发协议》中就出现了涉及2005年才决定修建的商铺条款，明显有悖于常理。该协议仅由当时居委主任古某个人签字，并未加盖居委公章，协议记载的签订时间并不一定是实际签订时间，且被上诉人在庭审中多次申请证人古某出庭，古某作为居委前主任，却多次在被上诉人引导下作出有利于被上诉人的证言，有悖于常理。回迁楼本是民生工程，应当按照政府指导价每平米不超过900元出售，如果按照市场价格每平米1413元出售，与回迁实际情况不符。无论是该条款的审议程序，还是客观实际情况，均存在程序违法或不符合常理情况，应属无效条款，且另案中已判决上诉人按照政府规定足额向被上诉人支付回迁面积房款，因此不存在差价问题。二、被上诉人逾期交付回迁住宅楼，构成根本违约，上诉人有权按协议约定将50万元保证金全部扣除，上诉人土地手续不完善属情势变更，不存在违约责任。《委托开发协议》第三条第2款约定被上诉人在2004年9月底交付房屋，第四条违约责任中仅约定了被上诉人若不能按期交付房屋并完善相关手续，上诉人有权将保证金全部扣除，并未约定上诉人的违约责任，且被上诉人只有同时满足按期交付房屋和完善房屋手续两个条件时，上诉人才将保证金予以折抵土地款，暂不论上诉人土地手续是否完善，被上诉人2005年5月10日逾期交付住宅楼已经构成根本违约，上诉人有权将保证金全部扣除。一审法院认定在房产手续办理中因上诉人负责的土地手续不完善所以需承担一定责任，而另案中（（2019）晋0502民初596号民事判决书第8页）法院已查明当时因非典原因导致暂未取得规划手续，上诉人在2008年给晋城市规划局、计委、城区发展和改革局出具申请，积极补办相关手续且该工程由市政府组织牵头，经市长办公室会议、晋城市建设局批准，特事特办。该工程因非典原因未取得规划手续，非典属情势变更，并不属于商业风险，因此上诉人不应当承担违约责任。三、协议约定李某1、王某1负责工程的全部费用，罚款是在工程施工过程中产生的，按协议约定应计入工程成本，由被上诉人承担，不应当折抵土地款。《委托开发协议》第二条“被上诉人的责任和义务”中第2款约定被上诉人负责开发建设的所有资金筹措，第3款约定被上诉人负责所有房地产开发工作，第5款约定被上诉人承担工程建筑的所有费用，第6款约定被上诉人负责房屋销售工作，以上条款应当综合理解，不应当局限于某一条款。综合协议所有条款，该协议目的为：被上诉人向上诉人支付300万元土地款及50万元保证金，并承担修建回迁楼的所有费用（包括但不限于工程款、用水用电、材料费、设计费、罚款等），出售回迁楼的所有利益也由被上诉人获取。协议实际履行中，房屋所售价款及附属配套设施费用均由被上诉人收取，因此房屋的建造成本也全部应当由被上诉人承担，182980.3元罚款是基于修建回迁楼而产生的，应当计入建造成本，由被上诉人承担，不应当折抵土地款。四、被上诉人支付土地款的条件早已达成，应当承担因逾期支付土地款而产生的利息损失。《委托开发协议》第二条第三款约定被上诉人负责竣工验收等房地产开发所有工作，第三条第1款约定被上诉人支付凤西居委土地款300万元，分两次付清，完成主体工程后支付200万元，待全部竣工结算后再支付100万元。住宅楼于2005年5月10日竣工，主体工程于竣工前已完成，被上诉人应当按照协议约定支付200万元土地款，该部分土地款的支付条件与是否竣工结算无关，扣除50万元保证金后被上诉人仅向上诉人支付了131.657501万元，剩余68.342499万元土地款此时已具备支付条件，上诉人主张该部分逾期付款产生的利息损失应得到法院的支持。剩余100万元土地款理应在竣工结算后支付，而协议约定被上诉人负责竣工结算工作，被上诉人应当承担因此带来的利息损失。即使双方一直未办理竣工结算，对于工程主体完工后就应当支付的剩余68.342499万元土地款的逾期利息应当得到法院支持，因为该部分土地款的支付条件与是否办理竣工结算无关，与另案（（2020）晋05民终552号判决书）判决不支持被上诉人的利息请求情况不同。五、上诉人的合同利益即获得300万元土地款及被上诉人因逾期交付住宅楼而被扣除的50万元保证金，共计350万元，该350万元应当为上诉人净收益，现被上诉人仅支付181.651501万元（8万监理费已核增），剩余168.342499万元未支付。综合《委托开发协议》全文，上诉人应当收取300万元土地款及50万元保证金，协议签订后因被上诉人逾期交付住宅楼，50万元保证金按协议约定被全部扣除。上诉人的合同利益为获得350万元，被上诉人的合同利益为收取房屋销售价款。上诉人的350万元合同利益为上诉人净收益，其他一切支出均应当由被上诉人承担，基于房屋销售获得的收益也全部由被上诉人获取。现被上诉人收取了全部房屋价款及附属设施费用，晋城市建设局支付给上诉人的回迁房拆迁款也在另案中判决给了被上诉人，被上诉人已经获得全部合同利益，但其仅向上诉人支付了181.651501万元，上诉人尚有168.342499万元合同利益未实现。一审法院仅支持了其中125.074869万元，剩余43.26763万元未支持，另一审法院依据《委托开发协议》第三条第4款认定上诉人向被上诉人支付106.078764万元回迁房差价，该依据条款应属无效条款，有悖于协议整体目的，应当依法改判。李某1、王某1辩称，1、凤西社区的上诉不尊重事实，对于回迁户的回迁面积和优惠面积多出的部分是从我们支付社区的土地款里扣除的；2、上诉人所说的关于每平米763没有任何依据；3、委托开发协议是经过两委会讨论的，部分条款是有效的；4、关于商铺问题超过了本案的审理范围；5、关于逾期交付楼和保证金全部扣除的问题，从来没有收取过保证金，就不涉及到扣除。造成逾期交付是因为凤西社区没有办理任何手续，没有办法验收，不是我们的责任；6、关于罚款凤西社区是断章取义，罚款是因为凤西社区自己的原因造成的，应该他们自己承担；7、关于利息，在我们起诉对方的案子里请求要利息没有支持，因为双方没有结算，这个案子是根据那个案子审理的，所以利息损失我们不应当支付；8、上诉人主张350万元是收益，应该说明请求权基础和计算依据。李某1、王某1上诉请求：依法撤销晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初2759号民事判决第一项、第三项、第五项，并依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审判决认定事实不清、证据不足。（一）原审原告凤西社区应当明确其请求权基础，人民法院也应查明其双方的法律关系到底是什么？是合作经营房地产开发？还是土地使用权转让？原审判决对于基本法律关系的认定，事实不清，前后矛盾。首先，风西社区作为原审原告，应当明确其请求权基础，是给予土地使用权的转让主张的土地款，还是基于合作开发合同的利润分配款。如果是基于合作开发合同的利润分配款，凤西社区应提供其出资情况的证据，双方应以投资比例进行分配利润,而不是索要固定的分配款300万元。如果是基于给予提供土地使用权主张权利，因涉案土地为划拨土地，原告作为划拨土地使用权人，无权主张土地款。在市区范围内，未经政府部门批准，根本不能随意改变土地用途。并且，本案中双方约定，凤西社区收取土地款300万元，并不承担经营风险，根据《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”的规定，本案的土地款的请求权基础为土地使用权转让合同。（二）涉案土地为划拨土地，凤西社区对于划拨土地没有处分权。根据《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”的规定，本案中的土地为划拨土地，凤西社区对于土地没有处分权。《委托开发协议书》第三条中“乙方付给甲方土地款300万元，分两次付清”的约定属于无效条款，自始不具有法律效力。原审判决关于本案不涉及土地使用权转让的问题的认定错误。第一、凤西社区在整个房地产开发过程中的义务就是提供土地，但是，凤西社区提供的土地为划拨土地，至今土地手续也没有理顺。并导致之后的各种手续，均无法办理。第二、凤西社区也未提供合同约定的11亩土地，其实际提供的土地只有8亩。1、涉案的两栋住宅楼中的北楼是占用晋城钢铁公司的约1.8亩土地修建的，这部分款项是由原华润公司出面与晋钢公司协商解决的。2、在实际施工过程中，因规划住宅楼距离西边的居民区太近，两者之间有高度落差，为了保障居民住宅的安全，在修建住宅楼时往东退了约4米，住宅楼小区南北长约80米。因此，少占了约320平米土地。3、凤西社区在同步修建菜市场时往南占了住宅楼3米，小区东西长约100米。因此，又少占土地约300平米。本案中房屋销售对象为风西社区的居民，并不改变双方是合作开发房地产这一事实基础。（三）原审判决关于土地款300万元为利润款的认定事实的错误；第一、本案中，《委托开发协议书》第三条第1款明确约定“乙方付给甲方土地款300万元，分两次付清。乙方在完成主体工程汇给甲方200万元，待全部完工决算后再付给甲方100万元。”第二、本案中的住宅楼是按照成本价出售的，根本就没有利润。要取得利润，首先得证明项目有利润。第三、凤西社区除了提供土地没有任何出资，其不出钱凭什么取得固定利润300万元？其取得利润款的事实基础是什么？2、原审判决关于延期交房，华润公司应承担责任，上诉人应支付被上诉人凤西社区保证金25万元的理由不能成立。第一、本案中的住宅楼工程是经过招投标程序确定的河南广厦公司为施工方，发包方为凤西社区，这并不是上诉人找的施工方，延期交房的责任不在于华润公司。原审判决第10页关于“《建设工程施工合同》中竣工日期的拟定与华润公司有关，对于延期交房，华润公司应承担一定责任。”的认定事实错误。第二、造成延期交房的主要责任在于凤西社区的手续不全。本案中，负责该工程土地等手续办理的是凤西社区，《委托开发协议书》第一条中明确约定“甲方负责办理土地、规划、建设等手续。”，第四条第2款约定“甲方如不能按时完成三通一平，协调好施工周边的环境，造成工期延误，乙方不承担责任。”在施工过程中因凤西社区的手续不全，被政府部门多次处罚，并因此多次停工，相关处罚单据对此可以佐证。第三、晋城市中级人民法院（2020）晋05民终522号民事判决书中“华润公司收取住户的维修基金既未上交有关部门，也未退还给原告（指凤西社区）”行为，与本案无关。首先，维修基金未能上交有关部门的原因在于凤西社区负责办理土地手续不全，无法上交。其次，维修基金31.5万元已经在晋城市中级人民法院（2020）晋05民终522号民事判决书中扣还给了凤西社区，责令由凤西社区缴纳至房地产管理部门统一监督设立的专门账户。第四、保证金凤西社区从来就没有收取过，华润公司也没有上交过？如何扣除？合同双方当事人，事实上变更了缴纳保证金的书面约定。凤西社区关于保证金已经实际缴纳的主张与事实不符。本案中，凤西社区给华润公司出具的收据为往来款收据，并非保证金收据。原告关于保证金已经实际缴纳，应当扣除的主张与事实不符，应当驳回。二、反诉部分中，上诉人的变压器款项179190元，应予认定。原审判决未予认定的做法错误。本案中，负责施工现场三通一平的是凤西社区。但是，凤西社区并未做到三通一平，施工现场没有变压器，无法提供稳定电力。为此，华润公司出资购买了变压器，接通了电路。对于变压器，凤西社区并未出资。难道天上能掉下一个变压器？原审判决以无法证明款项实际支出为由，不予支持的理由不能成立。三、对于反诉部分，对于差价补偿款部分中的实际回迁面积2032.68平米是按照每平米900元计算的，并非是每平米940元，原审判决少计算了81307.2元。对于回迁户的回迁安置、回迁款的结算也是由凤西社区负责的。政府部门和凤西社区居民讲的是回迁部分按照每平米900元进行，老百姓不可能也不会同意按照每平米940元进行安置。回迁结算表中的940元仅为价格基数，并不是实际的回迁价格。原审判决对此认定错误。四、原审判决适用法律错误。本案应当适用《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，原审判决未予适用的做法错误。五、原审判决程序严重违法，侵犯当事人诉讼权利。1、对于凤西社区主张的垫付款504725.8元的审理，超出了原告的诉讼请求，属于超范围审理。本案中，凤西社区作为原告，其诉讼请求是支付土地款177万元（其计算方式是土地款300万元+保证金50万元-上诉人已交的173万元），凤西社区并未起诉要求上诉人支付垫付款504725.8元，原审法院对此进行审理，超过了原告的诉讼请求，程序违法。2、原审法院未对当事人进行释明，直接将关键事实“土地款”认定为“利润款”，当事人未对此进行质证、辩论，严重侵犯了当事人诉讼权利，属于程序违法。综上所述，原审判决确又不当之处，请求二审法院依法改判或发还重审。凤西居委辩称，一、涉案土地的拆迁、开发经过市长办公室会议批准，由晋城市建设局牵头组织完成，答辩人具备请求权主体资格。被答辩人依据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》十六条规定规定，以划拨土地作为投资合作开发房地产需经由批准权的人民政府批准，答辩人并未得到政府批准，因此《委托开发协议》第三条第1款系无效条款，答辩人无权要求被答辩人支付土地款。而最高人民法院在审判实践中【（2014）民提字第187号判决书裁判要旨】认为基于合作双方自用，在划拨土地上合作建房的行为不是为了售房获益，不是房地产开发行为，且未违反土地用途，因此合作建房合同条款并不违反土地管理相关的法律、法规强制性规定，合同条款合法有效。本案中，涉案土地的拆迁、开发经市长办公室会议批准，由建设局牵头组织，因非典问题特事特办，未及时办理相关手续，且在在涉案土地上建房是为了解决本社区回迁户的安置问题，是民生工程。答辩人之所以收取土地款，时任主任古栓珠在另案中【（2019）晋0502民初596号判决书第10页】陈述是为了让其他居民受益，给居民搞公益事业，不是为了售房获益，因此该条款应为有效，被答辩人应当足额支付土地款。二、被答辩人获得的实际利益要远超《委托开发协议》约定的利益，被答辩人应当足额支付土地款。双方签订的《委托开发协议》中约定修建10050平方米，而竣工图中记载实际修建面积为12600平方米，超出的2550平方米由被答辩人自行销售，此部分至少多获得360万元利益，且在实际销售中，售卖价格要远高于每平米1413元。《委托开发协议》中约定回迁楼要主要面向本居委居民，价格要低于市场价。而在实际销售中，被答辩人为了获得更大利益，假借本居委居民身份信息，将大量回迁房出售给外来居民，售价高达每平米2000-3000元。另外《委托开发协议》中仅约定被答辩人负责销售房屋，而被答辩人将车库也一并出售，所售价款由被答辩人获取。根据《委托开发协议》第二条第4款约定，被答辩人负责附属配套设施费用，保证住宅楼供热、供气等按时完成，并交纳有关费用。而被答辩人却另向每户居民收取16800元的煤气安装费、暖气安装费、防盗门等附属设施配套费用，该费用应当由被答辩人承担，却将成本转嫁到居民身上，至少获得105×16800=176.4万元收益。答辩人交付的是8亩土地还是11亩土地不是本案的争议焦点，（2019）晋0502民初596号判决书第16页法院认为《委托开发协议》并未明确约定获得300万元土地款及50万元保证金是基于11亩土地而确定的款项，被答辩人所建住宅楼的建筑面积并非减少，反而增加，并未影响售房收入，因此双方应当按《委托开发协议》中约定的300万元履行协议内容，该款项是综合考虑被答辩人的整体收益情况确定的。三、按照《委托开发协议》约定，被答辩人向答辩人交纳的往来款应当优先认定为保证金，施工方是由被答辩人找的，被答辩人应当承担延期交房的违约责任，答辩人有权扣除保证金。《委托开发协议》第三条第1款约定被答辩人向答辩人交付300万元土地款，工程主体完工后交付200万元，全部完工结算后交付100万元；第四条第1款约定合同签订后被答辩人向答辩人支付50万元保证金。合同签订后，被答辩人向答辩人交纳的往来款按照协议约定应当优先认定为保证金，超出保证金部分才是土地款。（2020）晋05民终552号判决书中第16页记载，被答辩人陈述河南广厦公司是被答辩人作为开发商找的工程施工方，答辩人与河南广厦公司的招投标程序是虚假的，工程是签订施工合同前就开始修建了。施工人实际上是由被答辩人委托施工的，被答辩人应当承担延期交房的违约责任，答辩人有权扣除保证金。四、被答辩人仅提供了变压器款项预算书，无法证明款项实际支出。被答辩人主张的179190元变压器款项，因其仅提供了预算书，未提供真实收款收据，无法确定款项实际支出。五、答辩人代被答辩人垫付504725.8元属于一审查明事实，并未超出答辩人诉请，程序正当。答辩人向一审法院起诉要求被答辩人支付177万元土地款，被答辩人认为其共计支付给答辩人2320996.81元，一审法院查明双方主张款项的差额是答辩人代被答辩人垫付504275.8元，据此从被答辩人向答辩人支付的2320996.81元予以核减，被答辩人在一审中对这一事实也予以确认。凤西居委向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付土地款177万元；2、本案诉讼费、保全费及因实现诉请产生的其他费用由被告承担。李某1、王某1向一审法院提出反诉请求：1、请求判令原告支付被告回迁楼2567平方米差价共计131.6871万元；2、请求判令原告支付被告商铺小二楼工程款暂估180万元（以实际评估价）为准；3、本案诉讼费及因实现诉请产生的其他费用由原告承担。审理过程中，二被告撤回了第二项要求支付商铺小二楼工程款的诉讼请求。一审法院认定事实：2003年9月9日，晋城市建设局与原告凤西居委签订了《晋城市红星街西段回迁房修建协议书》，内容：经市长办公会议确定，凤西居委拆迁户安置地定为凤西广场西侧，由凤西居委负责回迁安置房建设，按各户回迁面积进行安置，安置房价格经有关部门审核后确定应不超过每平方米900元，经双方认定拆迁面积共计2357.22平方米。2003年11月3日，原告凤西居委作为甲方、被告李某1、王某1成立的华润公司作为乙方，双方签订了《委托开发协议》，内容为：因红星街西段开通，被拆迁户回迁安置，市政府批准甲方在凤西广场附近修建住宅楼两栋，占地11亩，建筑面积10050㎡，甲方委托乙方进行开发建设，经双方协商订立以下协议：一、甲方提供工程建设用地，负责施工现场的三通一平，办理土地、规划、建设等手续，委托监理单位等。二、乙方负责开发建设的所有资金筹措，负责勘探、设计、施工、竣工验收、物业管理等所有房地产开发工作，负责附属配套建设，保证住宅楼供热、供电、供气、供水，通讯按时完成，并交纳有关费用，乙方承担全部工程建筑的费用，乙方负责房屋销售工作。三、乙方付给甲方土地款300万元，分两次付清，在完成主体工程汇给甲方200万元，待全部完工决算后再付给甲方100万元。四、乙方在2004年9月底交住户房屋。五、房价暂定为每平方米1300元，如甲方需回迁或关系用房差价部分在甲方的土地款中扣除。六、出售房屋对象以本社区居民为主，价格要低于商品房价。七、合约签订后，乙方支付甲方保证金50万元，如不能按期交付房屋并完善相关手续，甲方全部扣除保证金。如按期完成，保证金抵作乙方支付甲方款项。甲方如不能按时完成三通一平，协调好施工周边的环境，造成工期延误，乙方不承担责任。后凤西居委又召开居民代表会议，考虑到修建成本，将《委托开发协议》中约定的房价每平方米1300元修改为每平米1413元，同时确定回迁房每套房享有10平米的优惠价，超出部分按每平米1413元结算。即回迁户的回迁面积加优惠的10平方米享受安置房价格，超出部分按每平米1413元结算。合同履行过程中，华润公司共计支付过原告2320996.81元。原、被告经过对账后确认，原告代华润公司垫付过水费等各项费用504725.8元。此外，原、被告对各自垫付的一些其他费用应由谁负担存有争议。后原告与河南省广厦建设工程有限公司（现改名为沈丘华一建设工程有限公司，以下简称“河南广厦公司”）签订了《建设工程施工合同》，河南广厦公司作为案涉工程的施工方修建了两栋住宅楼，合同约定竣工日期为2005年5月10日。但河南广厦公司的工程款实际由华润公司支付。根据原、被告均认可的案涉工程的规划平面图和竣工测量地形图，涉案工程实际总占地面积为0.7341h㎡（即11.01亩），实际总建筑面积是12600平方米，占地面积与规划一致，实际建筑面积比规划面积多2000余平方米。但对于占地面积，被告提出实际只占用了原告8亩土地，有占用了晋钢部分土地。工程完工后，案涉工程安置了19户、21套回迁房，其余房屋由华润公司进行了销售。另查明：2019年1月30日，华润公司曾向本院提起诉讼，要求原告支付两栋回迁楼售房款、商铺工程款、返还垫付资金等，该案经本院一审、晋城市中级人民法院二审后，判令原告支付华润公司回迁房售房款1806498元及垫付资金，驳回华润公司其他诉讼请求。同时判决确认回迁楼差价部分应在原告主张土地款时予以处理。华润公司于2003年3月10日成立，2020年11月11日注销，股东自始都是李某1、王某1。华润公司注销时出具的清算报告载明：公司债权债务已清理完毕，如有其他经济纠纷及责任，均由原公司股东承担。一审法院围绕以下焦点问题进行了论证：（一）关于被告王某1是否需承担公司债务一审法院认为，华润公司注销时的清算报告已载明：如有其他经济纠纷及责任，均由原公司股东承担。而且，被告李某1、王某1作为公司的股东、清算组成员，明知原告已将华润公司诉讼在案，审理过程中仍将公司注销，也应向原告承担赔偿责任。故被告王某1应承担华润公司的债务。至于王某1提出的其与李某1在股东会上约定由李某1负责公司全部债权债务，因该约定系内部约定，不能对抗债权人，对该辩解，不予支持。（二）原告是否有权收取土地款被告提出，《委托开发协议书》第三条约定的“乙方付给甲方土地款300万元，分两次付清”属于无效条款，原告要求土地款需以有权处分划拨土地为前提，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44、45、46条，划拨土地未经批准不得转让。《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。故被告认为据此要求土地款的合同约定无效，被告不应支付土地款。一审法院认为，案涉工程是经政府部门同意，主要是为了解决回迁户安置而修建的，出售对象也主要是回迁户和本社区居民，这与面向社会不特定对象进行销售的房地产开发行为不同。而且，原告与华润公司签订的是委托开发合同，政府部门为解决原告辖区内有关居民的回迁安置问题，批准原告开发建设两栋住宅楼，后原告委托华润公司进行开发建设，不涉及土地使用权转让的问题。《委托开发协议书》约定的华润公司要向原告支付土地款300万元，实质是因房屋建成后，因华润公司负责房屋销售，华润公司要获取一定的利润，原告因而要求华润公司支付300万元。综上，一审法院认为，被告提出的相关法律规定不适用本案，《委托开发协议书》是双方真实意思的表示，合法有效，原告有权要求被告支付土地款。（三）土地款问题对于土地款数额，被告提出，原告未按照合同约定向华润公司提供11亩土地，案涉工程占用原告土地只有8亩，相应土地款不应是300万元，应按比例核减。一审法院认为，原、被告虽对原告实际提供土地面积存有争议，但案涉工程已按照协议完工，且实际建筑面积比委托开发协议约定面积、规划面积均要多，被告也完成了房屋出售，原、被告约定的土地款300万元实质更多的是基于房屋售卖的利润分配，故被告仍应向原告支付土地款300万元。对于保证金，原告提出，被告逾期交付住宅楼、未按协议约定交纳供热、供气等配套设施费用，且至今住宅楼的土地证、房产证等手续仍未完善，被告构成违约，原告有权扣除保证金。对此，被告辩称，按照原告与施工方河南广厦公司签订的《建设工程施工合同》，竣工日期是2005年5月10日，本案不能以《委托开发协议书》约定的2004年9月底作为交房日期；每平米1413元仅指土建等基本费用，并不包含暖气、煤气等入网费，这部分管网费是政府定价，应当额外收取，华润公司不存在多收；原告负责办理土地手续，因土地手续不全，导致房屋的其他手续无法办理，这一点过错不在被告；扣除保证金的请求已过诉讼时效。一审法院认为，《委托开发协议书》约定，如华润公司不能按期交付房屋并完善相关手续，原告有权全部扣除保证金。关于诉讼时效，因双方完工后一直未结算，故原告的主张不超诉讼时效。本案中原告与华润公司约定的交房日期为2004年9月，原告与河南广厦公司签订的《建设工程施工合同》中约定的竣工日期为2005年5月10日，但根据《委托开发协议书》约定负责施工是华润公司的义务，原告也陈述河南广厦公司是华润公司找的施工方，故本院认定《建设工程施工合同》中竣工日期的拟定与华润公司有关，对于延期交房，华润公司应承担一定责任。同时，根据晋城市中级人民法院（2020）晋05民终522号民事判决书，华润公司也存在一些违约行为，如收取住户的维修基金既未上交有关部门，也未退还给原告。同时，被告在履行完善相关手续义务中，如房产手续办理中也存在因原告负责的土地手续不完善而导致的障碍。综上，一审法院认定原、被告均应承担一定责任，酌情判令原告扣除25万元保证金。对于被告尚欠原告多少土地款。原、被告均认可华润公司共计支付过原告2320996.81元以及原告代华润公司垫付过水费等各项费用504725.8元无异议。原、被告有争议的证据在以下两点：1、原告主张其代华润公司支付过8万元监理费，并提供了会计记账凭证及监理费票据。对此，被告不予认可，认为监理费应由原告承担。2、被告提供了变压器预算书一份，金额179190元，提出该费用应由原告负担。被告还主张其代替原告缴纳过部分罚款共计182980.3元，并提供了相应票据4支，票据上交款单位均为原告。对此，原告提出上述证据与本案无关，不是土地款。一审法院认为，华润公司应向原告支付土地款300万元，但合同履行过程中，双方存在相互垫付款项的行为，应予折抵。对于监理费，按照《委托开发协议书》原告负责委托监理单位，故该8万元监理费应由原告负担。对于变压器款项，因被告仅提供了预算书，无法证明款项实际支出，不予支持。对于被告主张的代缴罚款，因相应票据上交款单位都显示为原告，故可以认定被告代原告缴纳过罚款182980.3元，此款项可折抵土地款。结合已付款、原告代被告垫付款项以及原告可扣除保证金25万元的情况，一审法院认定被告仍需向原告支付土地款1250748.69元。（四）回迁楼差价问题原告提出，合同约定“甲方如需回迁或关系用房差价部分在甲方土地款中扣除”，该回迁用房是指其他居委的回迁户回迁到本居委，并非指本居委回迁居民，因而不存在原告向被告支付差价问题，而且原告已支付被告回迁面积房款2121498元，被告所获利益已经远超合同约定利益，故原告不应支付回迁差价。一审法院认为，考虑到案涉工程住宅包含19户、21套回迁房安置以及其他社区居民的购买等，因回迁房安置政府定的价格低于房屋销售价格，故本院认定原、被告约定的“甲方如需回迁或关系用房差价部分在甲方土地款中扣除”并非原告辩称情形，包括回迁房差价原告应向被告补足，从土地款中扣除。对于差价部分，原告提供了回迁结算单，根据回迁结算单可以看出存在未回迁面积情形，被告对此予以认可，所以差价部分的回迁面积不能按照拆迁面积2357平方米计算，应按照实际回迁面积加实际优惠面积之和进行计算，该部分面积为2242.68平方米，且回迁户实际是以每平米940元支付的价款，差额为每平米473元（1413元减去940元），差价部分总额为1060787.64元，原告应向被告支付。对于原告主张的保全费及因实现诉请产生的其他费用，以及被告反诉主张的因实现诉请产生的其他费用，因双方均未提供相应证据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第一百八十九条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）李某1、王某1于本判决生效后一个月内支付原告（反诉被告）晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会土地款1250748.69元。二、原告（反诉被告）晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会于本判决生效后一个月内支付被告（反诉原告）李某1、王某1回迁楼差价1060787.64元。三、上述第一、二项互相折抵后，被告（反诉原告）李某1、王某1于本判决生效后一个月内支付原告（反诉被告）晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会189961.05元。四、驳回原告（反诉被告）晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）李某1、王某1的其他诉讼请求。本诉案件受理费20730元，由原告（反诉被告）晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会负担6090元、被告（反诉原告）李某1、王某1负担14640元；反诉案件受理费8325元，由原告（反诉被告）晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会负担6735元、被告（反诉原告）李某1、王某1负担1590元。二审中，上诉人凤西居委对一审查明的事实提出如下异议：1、对“2003年11月3日，原告凤西居委作为甲方”有异议，认为表述不准确，凤西居委未盖章。本院经查，凤西居委作为甲方与华润公司作为乙方签订的《委托开发协议》中，甲方由当时任凤西居委的主任古某签名，未加盖凤西居委的印章。对凤西居委所提该异议本院予以采纳。2、对“凤西居委又召开居民代表会议，考虑到修建成本，将《委托开发协议》中约定的房价每平方米1300元修改为每平米1413元，”有异议，认为表述不准确，会议上说的是：调价是针对回迁户以外的，回迁的2242.68平米是不调价的，这个面积以外的需要调价。本院经查，一审判决在查明前述事实的同时又载明：“同时确定回迁房每套房享有10平米的优惠价，超出部分按每平米1413元结算。即回迁户的回迁面积加优惠的10平方米享受安置房价格，超出部分按每平米1413元结算。”本院认为，对于一审查明的事实应整体来看，不应从某一句表述中来确定其所表达的意思，一审判决在随后的表述中已经说明每平米1413元的结算范围，对凤西居委所提该异议不予以采纳。3、对“工程完工后，案涉工程安置了19户、21套回迁房，其余房屋由华润公司进行了销售”有异议，19户也是华润公司销售的。本院经查，案涉安置的拆迁户对于超出回迁面积的房款交于华润公司，华润公司出具收据，对凤西居委提该异议予以采纳。凤西居委对一审查明的其他事实无异议。上诉人李某1、王某1对一审查明的事实中“工程完工后，案涉工程安置了19户、21套回迁房，其余房屋由华润公司进行了销售”有异议，认为除了这19户，凤西居委也安置了其他社区的居民，大概有5、6户。但李某1、王某1并未提交证据证明凤西居委除拆迁户外亦安置其他居民，且庭审中，李某1明确表示除了19户拆迁户外，没有其他外来户也按照优惠价购房。故对李某1、王某1所提该异议不予采纳。李某1、王某1对一审查明的其他事实无异议。二审中，凤西居委申请证人出庭作证。证人李某3当庭证明：其于1992年至2011年担任凤西居委的党支部书记。2003年红星街拆迁，凤西社区的居民大概拆迁了十八九户，凤西居委召开会议决定在凤西广场西侧以回迁户名义修建回迁楼，当时两委开会决定由李某1开发，居委会古栓珠协助办理一切手续，费用由李某1全部承担，对于回迁户的回迁是拆一还一，但是有10平米的优惠，当时居委定价是1413元每平米，超过回迁面积除了10平米以外，全部按照1413元每平米计算，想不起来是怎么确定这个价格，可能是按照市场价格算的。关于居委和李某1的协议，我是当时不知道，古栓珠没有和我提过，居委从来没有研究决定回迁户超出回迁面积的钱从居委的土地款中扣除。今年元月份开居委会看到其他案判决书的时候才知道的。修回迁楼占的有晋钢的地，具体占了多少不知道。证人王某2当庭证明，其于1992年至2011年是凤西居委的办公室主任，回迁户的结算单都是其制作的，按照回迁政策每户享受优惠10平米，其他超出部分按照1415元每平米计算。领导安排其按照这个价格做的，具体怎么确定的这个价格的其不知道，940元的价格是参照拆迁公司的价格。证人宋某当庭证明，其于1993年至2014年是凤西居委的会计，也是凤西居委的回迁户，当时回迁政策是拆一还一，超出回迁面积的每平米按1415元。开发商把钱都收了，现在还有好多后续工作留给了凤西居委，居民现在还一直找凤西居委。凤西居委和开发商那个协议其以前就不知道，到了2018年李某1找凤西居委协商房款的事情才见到复印件。凤西居委的质证意见：三位证人证言客观真实的证明了当时的回迁政策，以及针对回迁户不需要另行补差价。李某1、王某1的质证意见：对证人所陈述的拆一还一没有意见，但是由谁补差价不能证明。李某3证明回迁房占用了晋钢的土地，价格是成本价，不是市场价。房地产开发协议已经履行了，是古栓珠代表居委签订的，和其他人知不知道无关。本院认证意见：三位证人在凤西居委回迁时均在凤西居委担任职务，对回迁政策相对了解，三人陈述基本一致，且双方对证人所证明的回迁政策均无异议，本院对证人证明的回迁政策予以采信。但三人证言并不能证明对于回迁户是否需另行补差价以及由谁补差价的问题。关于该问题，本院在说理部分将根据双方协议的约定并综合考虑全案情况予以评判。李某1、王某1二审提交如下证据:1、晋城市钢铁有限公司关于修建红星街西段安置楼申请报告复印件；2、2004年晋钢职工住宅楼选址意见书复印件；3、晋钢住宅楼用地地里位置图和规划平面图；4、原晋钢负责人赵守义出具的证人证言复印件；5、凤西社区原主任古栓珠的证言复印件（在552号案子出具的证明），以上证据欲证明凤西社区提供的涉案回迁楼的土地不足11亩，其中住宅楼的一个单元、小二楼均是占用了晋钢公司的1.8亩土地，凤西居委要求全部支付土地费300万元没有事实依据。凤西居委的质证意见：1、对于证据1真实性不认可，其是复印件。该申请报告没有提起凤西社区的占地面积，无法证明本案的占地面积，与本案无关；2、对于证据2真实性不认可，其是复印件，该证据是晋钢公司的住宅楼规划平面图，时间是2004年，而我们提交的竣工测量地形图是凤西社区居民楼修建好后测量的，时间是2005年，所以该意见书与本案无关，无法证明本案凤西居委占地事实；3、证据3与本案凤西居委住宅楼实际占地没有关联性，不能证明本案占地8亩的事实；4、该证据是证人证言，按照民诉法规定，证人必须出庭作证，该证据不符合证据的证明内容，无法证明本案的事实，不予认可；5、该证据是复印件，552号案件我是代理人，古栓珠没有出庭作证，所以对其真实性不予认可。古栓珠的证言没有阐述凤西社区的占地情况，无法证明对方的主张。本院认证意见：李某1、王某1所提交证据均系复印件，本院无法核实其真实性，且占地多少亩及支付多少土地款应结合协议约定来评判，对其证明目的不予认可。李某1、王某1的委托诉讼代理人李某2向本院申请三份律师调查令。1、申请到晋城市城区自然资源局调取有关晋城市城区自然资源局保存的晋城市城区南街街道办事处凤西社区居民委员、晋城钢铁有限公司地籍档案，该局回复：经核查，该局档案室未储存涉及该地籍档案的相关资料。2、申请到晋城市巨能电网工程有限公司泽州分公司调取有关晋城市城区南街街道办事处凤西社区居民委员居民楼变压器的提供、设计、安装材料，后其并未到该公司调取相关材料。3、申请到国网山西省电力公司泽州县供电公司调取有关晋城市城区南街街道办事处凤西社区居民委员居民楼变压器的提供、设计、安装材料，该公司回复：因用户报装时间为2005年，当时未要求留存相关资料。同时提供了四份材料：晋城市华润房地产开发有限公司申请书；新装、增容用电立项审批表；用电工作票；华润公司企业法人营业执照。李某1、王某1欲以该四份材料证明涉案小区的变压器是原华润公司安装，结合预算书证明相关费用已经由华润公司实际支付，凤西居委应支付李某1、王某1。凤西居委的质证意见：1、对方证据不能证明应由我们承担变压器的费用，委托协议的附属设施包括供热供电等，并要求对方承担一切费用，当时供电是为了完成配套设施，属于对方应承担的范围。施工前三通一平的完成应由对方承担，而不是我们承担；2、按照协议约定完工时间是2004年9月底，工程完工时间是2005年4月，该证据证明截止到2005年5月电力配套设施尚未完成，逾期长达一年时间。本院认证意见：对该四份材料的真实性予以认可，但该材料只能证明华润公司提出申请，并不能证明由华润公司实际支付相关费用且支付数额，至于该变压器的费用应由谁承担，还需根据双方的约定来确定。综上，对一审查明的双方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。本院另查明，2003年11月3日，凤西居委作为甲方与华润公司作为乙方签订的《委托开发协议》中，甲方由当时任凤西居委的主任古某签名，未加盖凤西居委的印章。工程完工后，案涉工程安置了19户、21套回迁房，其余房屋由华润公司进行了销售。该安置房除政府补偿款项外，超面积部分的房款亦由华润公司收取。除19户拆迁户外，未有其他居民也按该优惠价购房。回迁户的回迁政策是拆一还一，另有10平米的优惠。又查明，2005年4月12日晋城市华润房地产开发有限公司向城郊电业局提交申请：我华润公司因在凤西广场西新建居民住宅楼两栋，有居民约120户，因工程已完工，居民急需用电，需在835线路上安装壹台100KVA变压器，望贵局见信后，给予办理有关手续为盼。后该局同意新装。根据上诉人的诉请，本院评判如下：（一）关于土地款问题凤西居委认为，李某1、王某1应按双方签订的《委托开发协议书》第三条“乙方付给甲方土地款300万元，分两次付清”的约定支付凤西居委土地款300万元，并应支付利息。李某1、王某1认为，《委托开发协议书》第三条属于无效条款。根据《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。本案中的土地为划拨土地，凤西居委对涉案土地没有处分权。且凤西居委也未按协议约定提供11亩土地，实际提供只有8亩，修建的回迁楼有占用晋钢的部分土地，故不能按协议约定的300万元支付土地款。本院认为，涉案工程系经政府部门同意，为安置回迁户而修建，且双方签订的是委托开发合同，系凤西居委委托华润公司进行建设，并不涉及土地使用权转让的问题，不属于前述司法解释规定的情形。另外，双方虽约定为土地款，但从本案查明的事实看，实质更多的是基于房屋售卖的利润分配，该《委托开发协议书》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。关于李某1、王某1所提凤西居委未按约定的亩数提供土地的理由，本院认为，双方达成的《委托开发协议书》并未约定华润公司付给凤西居委300万元土地款是依“11亩地”而确定的款项，且协议中约定建筑面积为10050平方米，而根据（2020）晋05民终552号生效判决确认的事实，实际修建的两栋住宅楼的建筑面积是12600平方米，其所修建的住宅楼的建筑面积并未少于约定的面积，即并未影响其售房所得利益。另其二人主张占用晋钢部分土地，但并未提供证据证明其向晋钢支付过该部分土地款，对其该上诉理由不予采纳，李某1、王某1应按协议约定向凤西居委支付该土地款。关于利息，因双方当事人未约定利息，亦未进行结算，对凤西居委关于利息的主张不予采纳。（二）关于回迁楼差价问题凤西居委认为，《委托开发协议》第三条第4款约定“如甲方需回迁或关系用房差价部分在甲方土地款中扣除，”该条款内容涉及处分凤西居委的集体财产，按《村民组织法》规定应经村民会议或村民代表会议审议通过，但该内容并未经居委两委会议审议，应属无效条款。且该条款适用的是甲方如有其他居委居民回迁至本居委的外来回迁户，而非是指本居委19户回迁户，回迁面积房款不存在差价一说。李某1、王某1认为，凤西居委应按该条款约定将19户回迁户购房差价部分在土地款中扣除，且回迁结算表中的940元仅为价格基数，并非实际的回迁价格，对于差价补偿款中的实际回迁面积2032.68平方米应按照每平米900元计算，一审判决少计算了81307.2元。本院认为，（2020）晋05民终552号生效判决对《委托开发协议》的效力已认定为有效，并对凤西居委提出的该协议未上两委会、协议系无效协议的主张进行了回应。该生效判决认为凤西居委的法定代表人古某对外签约的行为，应认定为履行职务的代表行为，协议成立并生效，且2004年凤西居委两委会议记录中多次提到李某1，古某也讲到“回迁楼在凤西广场建两栋楼，大公司没人干，所以和小来联系，让小来建二栋楼”，对凤西居委的主张未予支持。故关于该《委托开发协议》的效力问题本院不再赘述。关于《委托开发协议》第三条第4款约定的“如甲方需回迁或关系用房差价部分在甲方土地款中扣除，”应如何理解的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句，合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，首先，该协议中的“甲方”是指凤西居委而非19户拆迁户，故不能将19户拆迁户视为“甲方”。其次，《委托开发协议》载明：因红星街西段开通，被拆迁户回迁安置，市政府批准甲方（凤西居委）在凤西广场附近修建住宅楼两栋…甲方特委托乙方（华润公司）进行开发建设…由该条款可见，凤西居委就是为了安置回迁居民才委托华润公司进行修建该住宅楼，回迁户理应不属于“需回迁”的范畴，“甲方需回迁”应是指除19户拆迁户以外的凤西居委其他居民。结合凤西居委2005年7月24日两委会议关于“回迁房研究，每套房只享受10平米优惠价，超出平方米按1413/㎡结算”的记录，说明回迁的每套房有享受优惠价的部分，超出的部分按1413元结算，并非回迁房所有的面积均按1413元来结算。据此《委托开发协议》第三条第4款的约定应是为了避免除回迁户以外的居民通过关系亦享受和回迁户同样的优惠政策而制定的条款。再者，如回迁户也按对外销售价格1413元结算，回迁户未获得任何回迁利益，不符合市场规则及拆迁常理。综上，上诉人凤西居委的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决凤西居委支付李某1、王某1回迁户购房差价不当，本院予以纠正。（三）关于保证金问题凤西居委认为，双方约定的交房时间为2004年9月，而李某1、王某1实际交房时间为2005年4月，按照双方委托开发协议中“逾期交付回迁住宅楼，凤西居委有权扣除全部保证金”的约定，凤西居委有权扣除全部保证金50万元。李某1、王某1认为逾期交房的主要原因系凤西居委的手续不全，被政府部门多次处罚，并因此多次停工，且李某1、王某1亦未向凤西居委交纳过保证金，不存在扣除的问题。本院认为，《委托开发协议》第四条第1款约定：“合同签订后乙方（华润公司）支付甲方（凤西居委）保证金50万元，如不能按期交付房屋并完善相关手续，甲方全部扣除保证金。如按期完成，保证金抵作乙方支付甲方款项。”双方在协议中约定的交房日期为2004年9月，凤西居委当庭陈述涉案工程系在2005年4月完工，完工时间虽然晚于协议约定的时间，但在凤西居委与河南广厦公司签订的《建设工程施工合同》中约定的竣工日期为2005年5月10日，河南广厦公司虽系李某1方找的施工方，但《建设工程施工合同》系与凤西居委签订，该竣工日期系凤西居委作为委托方对《委托开发协议》中竣工时间的变更，而涉案工程亦未超过该竣工日期，按照协议的约定，保证金应抵作李某1、王某1的支付凤西居委的款项。一审判决认定双方均应承担一定责任，酌情判令凤西居委扣除25万元保证金不当，本院予以纠正。（四）关于代缴罚款、变压器款项关于代缴罚款问题。凤西居委认为李某1、王某1缴纳的182980.3元罚款系基于修建回迁楼而产生的，应当计入建造成本，应由其二人承担。本院认为，李某1、王某1提交的相应票据均载明交款单位为凤西居委，并非施工单位，一审据此认定该款项系代凤西居委缴纳并无不当，对凤西居委该上诉理由不予采纳。关于变压器款项问题。李某1、王某1认为负责施工现场三通一平的是凤西居委，未安装变压器系凤西居委未做到三通一平，对于变压器凤西居委并未出资，其应承担该变压器款项。本院认为，协议约定凤西居委负责的是施工现场的三通一平，而根据国网山西省电力公司泽州县供电公司依据调查令提供的资料可知，华润公司向城郊电业局提交安装变压器申请的时间系2005年4月12日，而2005年4月系涉案工程完工时间，该变压器的安装应属协议约定的华润公司负责供电义务的范畴，对其二人该上诉理由不予采纳。（五）关于一审适用法律的问题李某1、王某1认为本案应适用《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，原审判决未予适用错误。本院认为，关于应否适用《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，本院在关于土地款问题的论理部分已经回应，不再赘述。关于应否适用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，本案系凤西居委因被拆迁户回迁安置而委托华润公司进行开发建设，并非国有土地使用权出让和转让，一审未适用该条例无误，对其二人该上诉请求不予采纳。（六）关于一审程序是否违法的问题。李某1、王某1认为对于凤西居委主张的垫付款504725.8元的审理，超出了原告的诉讼请求，属于超范围审理。本院认为，本案中凤西居委主张的土地款和李某1、王某1主张的房款差价均系双方在履行协议过程中发生的纠纷，而双方在履行协议过程中亦存在互相支付及垫付款项的情况，凤西居委主张其代华润公司垫付款项系其行使抵销抗辩权，且双方对凤西居委代华润公司垫付的504725.8的数额均无异议，一审法院予以审理既符合一次性解决纠纷的原则，又可减少当事人的诉累，对其二人该上诉理由不予采纳。李某1、王某1认为原审法院将土地款认定为利润款，当事人未对此质证、辩论，属程序违法。本院认为，一审法院在审理土地款过程中对土地款的性质进行认定，且系在双方质证、辩论的基础上进行认定，并未侵犯当事人的诉讼权利，对其二人该上诉理由不予采纳。综上，上诉人凤西居委的上诉请求部分成立；上诉人李某1、王某1的上诉请求部分成立。一审认定部分事实有误，本院予以纠正。依照依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《中华人民共和国公司法》第一百八十九条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下:一、撤销晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初2759号民事判决；二、李某1、王某1于本判决生效后一个月内支付晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会土地款1000748.69元；三、驳回晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会的其他诉讼请求；四、驳回李某1、王某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费20730元（晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会已预交），由晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会负担6923元，李某1、王某1负担13807元；一审反诉案件受理费8325元（李某1、王某1已预交），由李某1、王某1负担。二审案件受理费37278元（晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会预交18240元，李某1、王某1预交19038元），由晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会负担12845元，由李某1、王某1负担24433元。本判决为终审判决。审判长 周秋萍审判员 李海霞审判员 李 然二〇二一年五月二十一日书记员 刘艳妮本判决确定的诉讼费，由当事人于判决生效后7日内缴至本院专户，逾期将强制执行。收款单位：山西省晋城市中级人民法院收款银行：晋城市农行凤建支行收款账号：×××