辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1822号上诉人（原审被告）：张卫，男，1959年7月31日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：滕玲，辽宁新世纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙湖物业服务集团有限公司大连分公司，营业场所：大连市中山区港浦路111号301室。负责人：王小丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静丽，辽宁顾阳律师事务所律师。上诉人张卫因与被上诉人龙湖物业服务集团有限公司大连分公司（以下简称龙湖物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初7811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张卫上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回龙湖物业的诉讼请求。事实和理由：一、根据《辽宁省物业管理条例》第四十一条的规定，更换前期物业服务企业应经双过半业主同意，而案涉项目原前期物业公司是北京仲量联行物业管理服务有限公司，前期物业公司变更为龙湖物业时未依法履行相关程序，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的依法签订合同，故案涉前期物业服务合同对业主没有约束力，龙湖物业无权向张卫收取物业费。二、张卫与龙湖物业之间从未签订过任何形式的物业服务合同，双方之间不存在物业服务合同关系，龙湖物业起诉主体不适格。三、龙湖物业进驻后高收费，提供劣质物业管理服务，质价不符。1.疫情期间，凯丹天地A1座疫情防护措施简陋，前台经常无人站岗，外来人员无登记、无测量体温、无出示健康二维码，无人要求佩戴口罩随意出入，外卖员随意进出等等。2.公共区域的供暖情况很差，反映后没有任何改善。3.物业基础设施维护不到位。凯丹天地A1座3层增层经营民宿、小旅馆等属于居住性质的业态，造成F2整层多处出现楼上严重渗水现象，龙湖物业对此未采取任何有效措施，既未清退，也未对设施进行维护。4.龙湖物业自身管理不规范，存在挂靠或服务外包情形。龙湖物业辩称，不同意张卫的上诉请求，同意一审判决。龙湖物业向一审法院起诉请求：1.要求被告交纳欠缴的凯丹天地A1座1-1312房屋的物业费（2019年6月1日至2020年9月30日）10871.04元、滞纳金9887.89元，合计20758.93元；2.被告承担本案的诉讼费。一审认定事实：2019年5月30日，凯丹置地（大连）有限公司与原告签订《大连凯丹广场项目前期物业服务协议》，约定凯丹置地（大连）有限公司委托原告对大连凯丹广场项目提供前期物业服务，服务期限为2019年6月1日起至2021年5月31日止，物业服务费标准为写字楼项目6元/月/平方米，物业服务费按季度缴纳，业主应在每季度末月25日之前将下期物业服务费用缴清，逾期将按日向业主加收应缴纳费用3‰的协议违约金。被告系中山区长江东路96号1单元13层3号房屋的业主，房屋建筑面积为113.24平方米，每月应缴纳物业服务费679.44元。被告自2019年6月1日起开始拖欠物业费，至2020年9月30日，共拖欠物业费10871.04元。虽经原告催要，被告至今未予缴纳。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告即应依约向原告缴纳物业费。截至2020年9月30日，被告共拖欠原告物业费10871.04元，故原告要求被告支付上述物业费的诉求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金一节，本院认为，原告现仍是该写字楼的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主办公、生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个写字楼的和谐发展和被告每天的办公、生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故对原告此节诉请，本院不予支持。关于被告辩称建设单位未经过半数的业主同意，擅自更换前期物业服务企业，原告与建设单位签订的前期物业服务合同对其并不具有约束力一节，本院认为，《辽宁省物业管理条例》第四十一条规定的建设单位更换前期物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的条款并不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定，建设单位未依照本条款规定的程序更换前期物业服务企业，并不导致案涉物业服务合同无效的法律后果。且该合同亦未提高此前的物业费收费标准，被告也事实上接受了原告提供的物业服务，故此合同对被告产生约束力，被告应按照此合同约定的标准向原告支付物业费，对被告的此节辩论意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张卫于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告龙湖物业服务集团有限公司大连分公司物业费10871.04元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告龙湖物业服务集团有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费160元，由被告张卫负担。本院二审期间，上诉人提交了两组新证据：第一组，凯丹天地A1座业主联名写给大连市住建局的反应被上诉人物业服务存在问题的投诉信，拟证明被上诉人违法进驻小区、高收费却提供劣质服务，质价不符，小区存在很多安全隐患，侵害了业主的合法权益，引起广大业主不满；第二组，六张照片和六段视频，拟证明被上诉人提供了劣质物业服务的情况，包括：1.凯丹天地A1座疫情期间疫情防护措施简陋、上诉人自营的公司只能自行防疫，2.二楼因三楼经营民宿等造成严重漏水、被上诉人管理及维修、维护不到位，3.小区一层外场地维修长达半年，导致一层停车场出口无法使用而给业主造成极大不便。被上诉人管理失职，怠于履行其维修义务。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对前述两组证据的真实性、证明事项均不予认可。经审理，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，案涉《大连凯丹广场项目前期物业服务协议》系案涉小区开发商与被上诉人签订，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……，对业主具有约束力”之规定，该前期物业服务协议对包含被上诉人在内的案涉小区业主具有约束务。上诉人所述《辽宁省物业管理条例》第四十一条之规定并非能够适用《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的可认定合同无效的强制性、效力性规范，上诉人以此主张案涉前期物业服务协议对其没有约束力于法无据，本院不予支持。被上诉人既向案涉小区提供了物业服务，则上诉人作为业主应按前述前期物业服务协议的约定向被上诉人按时、足额缴纳物业费。经本院审查，一审判决认定的案涉房屋面积及欠费期间均正确，上诉人亦对此无异议，故本院对一审判决认定的上诉人应缴物业费金额予以确认。关于上诉人所述被上诉人提供的物业服务存在瑕疵一节，上诉人并未在案涉期间内依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。综上所述，张卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72元，由张卫负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王慧莹审判员 毕春燕二〇二一年五月二十五日书记员 程添莹