江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1095号上诉人（原审被告）：孟少新，男，1964年7月3日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：章玲洁，江苏开炫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京弘阳物业管理有限公司无锡分公司，住所地无锡市滨湖区五湖大道11号蠡湖科创中心南楼1301室。负责人：邹玉辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张春虹。委托诉讼代理人：蒋凤华。上诉人孟少新因与被上诉人南京弘阳物业管理有限公司无锡分公司（以下简称弘阳无锡公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孟少新上诉请求：撤销一审判决，改判1.驳回弘阳无锡公司的一审诉讼请求，或将本案发回重审；2.撤销（2020）苏0211民初542号之一民事裁定，指令一审法院受理其反诉。事实和理由：一、根据《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，其与弘阳无锡公司于2016年3月8日单独签订过一份《弘阳三万顷前期物业服务协议》，约定弘阳无锡公司对物业共有部位、绿化有维护管理的职责。弘阳无锡公司所负的管理职责，主要是通知相关业主、向行政执法部门举报违法行为。但是弘阳无锡公司在2016年履行过一次后，再没有履行相关职责。其因此拒绝交纳物业费用，也有权要求弘扬无锡公司履行合同义务。二、由于弘阳无锡公司的违约行为是从双方签署前期物业服务协议开始一直持续至今，因此也无权收取其已经交纳的物业管理费43879.25元，应当予以退还。其据此提起的反诉系履行前期物业服务协议过程中产生的，与本诉系基于相同法律关系，诉讼请求之间具有因果关系，基于相同的事实，且当事人范围相同，因此反诉与本诉应当合并审理。三、弘阳物业公司起诉时提交的是物业公司和开发商签的前期物业服务协议，实际上小区业主在入住之后均与和物业公司签署另一份前期物业服务协议，内容有不一致之处。被上诉人弘阳无锡公司辩称：一、其已经在合同期内完全履行了物业管理的服务，因此孟少新的上诉请求没有依据，请求法院驳回。二、孟少新第二项上诉请求撤销裁定亦无事实以及法律依据。三、孟少新上诉请求的法律关系实际为相邻关系侵权之诉，与本案的物业服务合同关系不具有关联性。弘阳无锡公司向一审法院起诉请求：判令孟少新立即支付自2019年1月1日起至2019年10月31日止的物业费20894.88元。孟少新一审辩称：弘阳无锡公司违反前期物业服务协议，未履行服务协议中规定的义务，对于小区公共用地没有界定清楚及管理好，将物业与业主的矛盾转嫁至业主之间的矛盾。其家环山东路8吟香庭XX号与隔壁吟香庭X号相隔交界处应从下方的土地界桩往山上直线延伸，而现在是从下方往山上延伸一段后折向其家XX号一侧2米多再向山上延伸。其家与X号交界处的分界线，应当是直线，现在形成向其家弯过来的曲线，X号业主沿弯曲分界线建造了铁栅栏。弘阳无锡公司对于其家与X号之间的公共区域应进行管理将铁栅栏拆除。但至今铁栅栏并没有拆除，剥夺了其使用公共区域的权利，所以要求弘阳无锡公司进行整改。因为弘阳无锡公司没有提供管理公共区域、拆除其家与X号之间铁栅栏的管理服务，所以其不交纳物业服务费。请求法院驳回弘阳无锡公司的全部诉讼请求。鉴于弘阳无锡公司未履行物业服务协议，要求弘阳无锡公司退还其已交物业管理费43879.25元。针对孟少新的抗辩，弘阳无锡公司提出反驳称，环山东路8吟香庭X号和XX号分界区域是公共区域，中间的铁栅栏为X号业主所建，孟少新是因为其认为铁栅栏的界定划分不清而不缴纳物业费。其公司找过X号业主谈过，X号业主表示是XX号有违建遮挡住其X号的采光，如XX号将违建拆除，其家即将所建铁栅栏拉直。对于业主侵占公共区域构造违章建筑，X号业主所建铁栅栏，其公司已要求该业主整改并向城管执法部门进行汇报，其公司已经履行了物业公司应尽的义务。且其公司没有执法权，无法主动将违章违建物拆除。因其公司在提供物业服务过程中已经按照合同约定履行了义务，所以请求法院支持其公司诉讼请求。孟少新向一审法院反诉请求：判令弘阳无锡公司履行对本物业共用部位、绿化的维护管理职责。具体为针对其与弘阳无锡公司签订的前期物业服务协议第2页（一）乙方的权利义务第一款部分对小区公共部位、绿化部分进行管理，包括通知业主予以纠正，在不纠正的情况下报城管部门等有效措施。一审法院查明以下事实：无锡苏源檀溪湾置业有限公司（以下简称檀溪湾公司）与南京弘阳物业管理有限公司（以下简称南京弘阳公司）签订《前期物业服务合同》一份，该合同于2011年7月15日经无锡市房产管理局物业管理处备案，约定由檀溪湾公司选聘弘阳无锡公司为无锡市马山环山东路X号檀溪湾别墅提供前期物业服务，物业服务费收费标准为别墅4.8元/月/平方米，服务期限自2011年7月1日起至业主大会成立为止。南京弘阳公司授权其下属分支机构弘阳无锡公司进行物业服务及向业主主张物业服务费。孟少新系无锡市马山环山东路8吟香庭XX号业主，该房屋建筑面积435.31平方米。孟少新吟香庭XX号户对于自2019年1月1日至2019年10月31日期间的物业服务费未向弘阳无锡公司缴纳，按照4.8元/月/平方米计算为20894.88元。一审法院作出（2020）苏0211民初542号之一民事裁定，对孟少新的反诉不予受理，告知另行起诉。一审法院认为，根据有关法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，檀溪湾公司作为建设单位选聘南京弘阳公司为无锡市滨湖区马山环山东路X号檀溪湾别墅的物业服务企业，且双方签订了书面的前期物业服务合同，并经无锡市房产管理局物业管理处备案，对孟少新具有约束力。南京弘阳公司授权其下属分支机构弘阳无锡公司进行物业服务及向业主主张物业服务费。自2011年7月1日起，弘阳无锡公司履行了檀溪湾别墅的物业管理服务职责，故孟少新负有按时交纳物业服务费的义务。审理中孟少新抗辩其家吟香庭XX号与相邻X号之间的区域，因X号业主所建铁栅栏未自两户相隔交界处下方的土地界桩往山上直线延伸，而是从下方往山上延伸一段后折向其家XX号一侧2米多再向山上延伸，剥夺了其使用公共区域的权利，其认为弘阳无锡公司未提供管理公共区域拆除其家与X号之间铁栅栏的管理服务，故拒缴物业服务费。经审查，法院认为，根据弘阳无锡公司提供的证据，该公司对于孟少新家吟香庭XX号与相邻X号之间公共区域产生的纠纷，已经在其职责范围内依法履行管理义务，孟少新以此为由拒付物业服务费，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。另孟少新主张要求弘阳无锡公司退还其已交物业管理费43879.25元，亦无事实和法律依据，法院不予支持。为此，对于弘阳无锡公司要求孟少新按照收费标准立即支付拖欠的自2019年1月1日起至2019年10月31日止的物业费20894.88元的诉讼请求，法院予以支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国国务院物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：孟少新于判决发生法律效力后立即向弘阳无锡公司支付物业费20894.88元。如果孟少新未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费322元，由孟少新负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，上诉人孟少新称，其在购买吟香庭XX号房屋之后发现所购房屋的专有部分即土地证上的面积以及相邻的属于小区的公共面积都被邻居吟香庭X号业主侵占，所以拒绝收房；后来开发商就一份情况说明上面盖章；目前X号业主占用的公共区域仍然与其收房的时候一致，弘扬无锡公司在2016年上报后没有效果，应当继续上报；弘扬无锡公司并没有按照物业服务协议的约定履行其管理职责。弘阳无锡公司称，其并非行政执法机构，仅仅有上报的义务，不能最终决定该违法建筑能否最终拆除；其其已经在合同期内向X号业主发出整改通知的书面通知，并且已上报城管部门；孟少新单独签订的前期物业服务协议中并没有约定如果上报行政机关之后无效果的情况之下，其再及时上报。二审中，弘阳物业公司称，吟香庭X号业主搭建了棚栏，吟香庭XX号业主即孟少新侵占公共区域构造违章建筑；在2015～2016年间，其多次找过两家要求不得侵占公共区域，其已要求X号业主整改；2019年，2021年3月，其先后向城管部门邮寄装修违章行为报告单，但两家均未整改。2021年3月26日，无锡市滨湖区住房和城乡建设局向孟少新妻子殷琴娣作出信访事项处理意见书，载明：小区确实存在装饰装修管理不到位、违章搭建等现象；已约谈该小区物业负责人，要求严格履行物业服务企业相关职责；该局于2021年2月20日对南京弘阳公司下发责令整改通知书，该公司未在整改期内完成整改。以上事实，装修违章行为报告单、邮寄凭证以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：上诉人孟少新主张被上诉人弘阳无锡公司未履行对物业共有部位、绿化所负的维护管理的职责，包括通知相关业主、向行政执法部门举报违法行为。从本案查明的事实看，弘阳无锡公司于2016年向行政执法部门举报有关情况后，在2019年、2021年又对相关业主出具了装修违章行为报告单并上报行政执法部门，其履行了相应的物业管理职责。至于孟少新不满意弘阳无锡公司对相关业主的督促力度、向行政执法部门上报的频率，以及管理的效果，主张弘阳无锡公司违约，但双方并没有就上述争议事项有精确的约定，孟少新主张弘阳无锡公司违约的依据不足。至于孟少新不服（2020）苏0211民初542号之一民事裁定，因其反诉请求可另行起诉，一审不予受理亦无不当。综上，孟少新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费322元，由上诉人孟少新负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年五月十七日书记员  陆焱琳