河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1263号上诉人（原审被告）：赵小根，男，1967年8月9日出生，汉族，住河南省焦作市中站区。委托诉讼代理人：赵伟，系赵小根之子。委托诉讼代理人：孙丽，河南华云律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵伟，男，1990年1月6日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：孙丽，河南华云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏保喜，男，1958年10月7日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：成群星，河南星歌律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，河南星歌律师事务所实习律师。上诉人赵小根、赵伟因与被上诉人苏保喜房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院于2021年1月28日作出的（2020）豫0802民初2610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵小根、赵伟上诉请求：1、撤销解放区人民法院（2020）豫0802民初2610号民事判决书，发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律不当，从而作出错误判决，具体理由如下：关于诉讼主体方面。本案签订合同的相对方分别是焦作市上白作社区师涧村示范小区和上诉人赵伟。根据合同相对性的原则，一审的原告即本案被上诉人苏保喜不具备适格诉讼主体的地位。而且苏保喜也不存在相应的表见代理行为，其本人不能作为原告对该案提起诉讼。二、关于添附的补偿方面。根据我国《民法典》322条的规定，因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。本案中，一审判决只判决涉案房屋的返还，却对上诉人赵伟对该房屋进行装修的添附行为不做任何处理，这违背了该条法律的立法精神，一审判决只确认了涉案房屋的归属权,但对造成另一方当事人的损害，即上诉人赵伟对该房屋进行装修的这部分损失没有一并处理。三、关于本案谁是涉案房屋房主的问题。从被上诉人提交的合同可以看出，该房屋系上诉人赵伟和焦作市上白作社区师涧村师范小区签订的购房合同，出卖方是焦作市上白作社区师涧村师范小区，买受方是赵伟本人。那么一审判决由苏保喜向赵小根返还100000元的购房款没有事实依据。即便判决返还也应当全部返还给房屋的买受人赵伟。四、本案所涉房屋可能存在一房多卖的情况。上诉人赵伟在2018年买房入住后，发现该房屋户名下缴纳水、电、煤等生活缴费票据仍是其他业主的名字，在上诉人居住期间还存在有户名变更的情况。据此，上诉人有理由认为涉案房屋存在一房多卖的情况，之所以被上诉人现在要撕毁合约起诉要求上诉人赵伟搬出房屋，其隐瞒的事实应当是因该房子无法兑现给多个买家。五、关于本案证据问题。一审中，被上诉人苏保喜提供的相关证据均是和他有利益关系的组织或个人来证明其本人系实际房屋占有人或实际控制人。其中，师涧村村委出具的证明无法证明涉案房屋的实际控制人是谁，作为村委会只能是知悉是谁在村中拿地开发，至于开发后的房屋卖给了谁，卖给了几个人，其作为外部组织是不可能具体知悉的。另外关于证人何某的证言就更不能直接采信，原因有二。其一，何某本人就是被上诉人苏保喜的在职员工，作为销售人员如果他清楚苏保喜才是房屋的所有人当时签合同时就不能私用焦作市上白作社区师涧村师范小区的公章来对外签订购房合同。其二，何某本人和被上诉人苏保喜存在管理与被管理的利益关系，其一个人的证人证言是不能被采信的。苏保喜辩称，一、一审法院认定事实正确。1、被上诉人苏保喜诉讼主体适格。被上诉人为销售狮涧小区房产，刻制了购房合同上甲方处的印章，故销售房产时在购房合同上盖章即代表被上诉人苏保喜。故苏保喜是适格的诉讼主体。2、上诉人赵小根、赵伟系涉案房屋的买受人。购房合同的乙方虽然是上诉人赵伟，但在签订合同之前的房屋位置、价款等主要条款均由上诉人赵小根与被上诉人协商完成，并且上诉人赵小根于2018年11月2日向被上诉人支付了10万元房款，上诉人赵小根对三张交款人为赵小根的房款收据也无异议。并且在一审法院第二次开庭笔录中第四页，赵小根也认可了自己在购房合同上签的名。故上诉人赵小根、赵伟是涉案房屋的买受人。二、房屋装修损失应当由上诉人自行承担。本案因上诉人未按照购房合同约定足额按时支付房屋价款，并且上诉人向被上诉人作出承诺，在2020年6月1日无法结清房款自愿腾退房屋。故上诉人违约的同时也作出了腾退房屋的承诺，故该装修损失应当由上诉人自行承担。三、上诉人所称一房多卖的情况没有依据。被上诉人将涉案房屋实际交付给上诉人，上诉人已经实际居住。上诉人已经按照合同占有了涉案房屋。上诉人没有证据证明涉案房屋存在一房多卖的情况，被上诉人更没有侵害上诉人的权益。反而上诉人购房至今已居住近三年，仅缴纳15万元房款和3.2万元房屋钢架结构款。现被上诉人为维护自身合法权益不得已才向法院提起诉讼。四、被上诉人在一审法院审理时，提交了足够的证据，完全能够证明被上诉人的诉求合理合法，一审法院经过审理，认定被上诉人与上诉人的购房合同无效，应当退还款项。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。故本案应当维持一审法律裁判结果，驳回上诉。苏保喜向一审法院起诉请求：1、判令被告赵伟与赵小根共同从焦作市解放区狮涧花都美苑8003号房屋搬离；2、判令被告赵伟与赵小根向原告赔偿损失40000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定，原告苏保喜系焦作市解放区上白作街道狮涧狮涧小区的实际出资人和实际控制人。2018年年初，被告赵小根因给其子购买住房，经人介绍与原告苏保喜商定购买狮涧小区92号房屋后，由其子赵伟于同年1月25日按原告苏保喜要求向原告指定的苏贞彬（苏保喜之子）银行卡转付房款定金50000元，原告于2018年1月25日给被告赵小根开具定金50000元收据。同年3月19日，原告及其销售代表何某与被告赵小根、赵伟在狮涧小区门岗处协商签订购房合同书一份，合同约定：一、乙方自愿购买甲方位于狮涧小区的92号住宅房一套，面积约238平米，总价款：大写陆拾叁万元整(￥630000.00元)。二、付款方式：1、乙方于2018年1月25日一次付清房款大写五万元整(￥50000.00元），订金同时冲抵首期房款。2、乙方2018年9月30日前付二期大写伍拾捌万元整(￥580000.00元)。如到期不清，按从第一次交款日期起计算利息，利息按月息1.5分计算。三、甲方保证上述房产权属清晰，协助乙方办理土地证(费用由乙方承担)。若发生与甲方有关的产权纠纷，概由甲方负责。四、甲方应按时交付房产，乙方应按时交纳房款，不得延误，如有延误应各自承担相应责任。五、违约责任：1、乙方中途悔约，180天以内乙方不得向甲方索还已付房款。2、乙方不能按约定期限向甲方缴纳房款，从约定缴纳房款的次日起支付违约金，每逾期一日按所应缴金额的0.01%支付违约金。逾期30天，仍未缴纳购房款，甲方有权解除合同。3、甲方不能按时向乙方交付房产，从合同签订交房日期起向乙方支付违约金，每逾期一日按所付房款的0.01%支付。甲方逾期超过30天仍未交付房屋，乙方有权解除合同。合同落款处甲方加盖有“焦作市上白作社区狮涧示范小区合同专用章”的印文，并由原告苏保喜的销售代表何某签字，乙方落款处由赵伟签名。合同签订一两个月后，被告因想要装修房屋找原告，原告的销售人员将房屋钥匙交给了被告赵伟。被告赵伟于同年5月20日向原告方银行卡转涉案房屋三楼屋顶窗户钢架结构费用32000元。2018年9月，被告赵小根因案外人毋二狗向原告借款需由其担保，故当场将自己携带的涉案购房合同书最后乙方落款处赵伟的签名拉掉并签上自己的名字及身份证号、手机号，连同房款定金收据交给原告保管。后因被告未按合同约定付款，经原告方催要，被告赵小根于2018年11月2日向原告苏贞彬银行卡转付房款100000元。对于被告在合同签订后的两次付款，原告分别于同年5月19日和11月2日给被告赵小根开具了钢屋架32000元、房款10万元的收据。后因被告未按期付房款，经原告多次催要，被告赵小根于2019年1月27日向原告出具证明一份，内容为：今有赵小根承诺欠房款如下：一、到阳历3月15号还清以前所欠利息。二、到阳历9月15号还清房款所有本息。三、如失约按小区领导的方案执行(利息翻番）。后被告仍未付款，又经原告多次催要，二被告又于2019年11月13日向原告出具承诺书一份，内容为：由于2019年1月27日所承诺付房款未能兑现，现承诺如下：一、到2020年6月1日前结清以上房款和利息。二、押房钥匙一把。三、如果到期结不清，自愿赔付4万元（肆万元)利息。四、如果到期无法结清，退房走人，家俱搬走，其他室内保持清洁无损伤。此后二被告仍未向原告支付剩余款项，故引起诉讼。另查明，本案诉争房屋所在的焦作市解放区上白作街道狮涧狮涧小区，曾用名“万泰豪园”，现为花都美苑小区，位于狮涧地震台以北。该小区所涉用地实为狮涧集体用地，施工建设至今，未在土地建设规划管理部门办理有建设规划用地审批手续。诉争房屋原为狮涧小区92号，后在物业服务过程中确定为花都美苑小区8003号。一审法院认为，首先，关于本案原、被告签订的购房合同书，原告苏保喜所举证据能够形成证据链，充分证明其为涉案狮涧小区现为花都美苑小区8003号房屋的实际控制人，并作为甲方负责出售，被告赵伟虽在合同乙方落款处签名，并在之前向原告交付了购房定金50000元，但该购房合同书从合同签订前的房屋位置、价款等主要条款的协商，均由被告赵小根与原告协商完成，合同签订后被告赵小根又于2018年11月2日向原告方转付房款100000元，且二被告在购房过程中对原告先后开具的交款人为赵小根的三张购房款收据始终未提出异议，故本案诉争房屋的买受人应为被告赵伟、赵小根二人，为此二被告辩解签订购房合同的甲方不是原告苏保喜而是焦作市上白作社区、原告主体不符及买受人主体为赵伟一人的意见不能成立，该院不予采信。其次，涉案购房合同书虽系双方当事人的真实意思表示，但因诉争房屋所在小区在施工建设过程中未取得建设规划用地审批许可手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。故本案诉争房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，合同应属无效。因购房合同无效,依照《中华人民共和国合同法》五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,原告虽为诉争房屋所在小区的实际出资人和实际控制人，但因未依法取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等建设规划许可手续,对合同无效应当承担相应的责任。二被告作为买受人在购买房屋时,对该所购房屋的手续是否齐全负有一定的审查及注意责任,且在购买诉争房屋之前几个月就已与原告进行了充分协商，并向原告交付房屋定金，其对所购原告房屋手续是否齐全的情况应为清楚知晓，故也应承担自身损失的相应责任。为此原告要求被告赵伟与赵小根共同从涉案房屋搬离的诉讼请求该院予以支持，但应当在二被告从涉案房屋搬离时返还其已付的购房款，而原告要求二被告赔偿损失40000元的诉讼请求，因合同无效，该项请求不符合法律规定，该院不予支持。一审法院判决：被告赵小根、赵伟须在判决生效后三十日内从焦作市解放区狮涧花都美苑8003号房屋搬离，原告苏保喜在被告赵小根、赵伟从花都美苑8003号房屋搬离后十日内返还被告赵小根购房款100000元，返还被告赵伟购房款50000元、房屋钢架结构款32000元；驳回原告苏保喜的其他诉讼请求。本案受理费900元，由原告苏保喜负担450元，被告赵小根和赵伟共同负担450元。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，赵小根、赵伟与苏保喜约定，购买其位于狮涧小区的92号住宅房一套，虽然购房合同上加盖了“焦作市上白作社区狮涧示范小区合同专用章”，但该购房合同的履行主体分别为苏保喜及赵小根、赵伟双方。赵伟将购房定金50000元支付至苏保喜指定的账户，赵小根向苏保喜指定的账户支付购房款100000元，苏保喜将涉案房屋交付赵小根、赵伟使用。根据合同相对性原则，赵小根、赵伟认为其合同相对方为焦作市上白作社区狮涧示范小区的理由不能成立。因双方所交易的房屋占用土地为狮涧集体用地，施工建设至今，未取得建设规划许可手续，双方签订的房屋买卖合同因违反了法律的强制性规定，应属无效。双方所签订合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。赵小根、赵伟应当从涉案房屋搬离，并将涉案房屋返还给苏保喜，苏保喜应向赵小根、赵伟返还其收取的购房款及房屋钢架结构款。赵小根、赵伟上诉称其为居住使用对涉案房屋进行了装修，请求苏保喜对其装修损失进行补偿，但未在一审中提出反诉请求，亦未提供相应的证据，本院二审对该问题不予审理。至于100000元购房款是赵伟还是赵小根实际所有系其二人内部问题，均与苏保喜无关，苏保喜收取赵小根100000元购房款并向赵小根出具了收据，一审认定苏保喜向赵小根返还购房款100000元并无不当。综上所述，赵小根、赵伟的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人赵小根、赵伟负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二一年五月十八日书记员 张艳娇