天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终790号上诉人（原审被告）：孙家林，男，1964年5月26日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：韩俊丽，天津朗杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津玖丰重工机械有限公司，住所地天津市津**咸水沽镇南环路**。法定代表人：史伯虎，总经理。委托诉讼代理人：赵玉强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：高玉武，天津助道律师事务所律师。上诉人孙家林因与被上诉人天津玖丰重工机械有限公司（以下简称玖丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初8454号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙家林上诉请求：1．撤销一审法院判决，将本案发回重审，或改判驳回玖丰公司一审全部诉讼请求；2．一、二审案件诉讼费用由玖丰公司承担。事实和理由：天津市津南区人民法院（2017）津0112民初208号已对租赁到期后孙家林的腾空义务作出了判决，且对拆除简易房在该案中不予涉及。现一审法院再次就是否腾空问题等进行审理，并判决孙家林给付租赁物占用费，有违“一事不再理”原则。天津市津南区人民法院（2017）津0112民初208号案件判决后，涉案厂房已经交还玖丰公司，孙家林并未使用过。涉案厂房在2017年国家已拆迁规划，在此日前后任何人无权再出租、转让、买卖变更。玖丰公司无权收取任何费用。2017年玖丰公司诉讼后，玖丰公司从未提过任何租赁费问题，诉讼时效已经经过。另，一审法院严重违反程序，离开庭时间还有三天时才通知孙家林。孙家林申请调取证据，一审法院也未准许。玖丰公司辩称，孙家林的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回孙家林的上诉请求。另，玖丰公司自愿放弃向孙家林主张2018年10月1日至2021年10月31日的租赁物占用费。玖丰公司向一审法院起诉请求：1．请求依法判令孙家林立即补偿玖丰公司2016至2017年，2017年至2018年厂房租金或占用费52,000元。2．本案诉讼费、保全费由孙家林承担。一审法院认定事实：2009年10月20日，玖丰公司与四里沽村委会签订租房协议，约定玖丰公司租赁四里沽村委会村办企业天津市津南铸钢件厂的1340平米车间及116平米办公用房（以下简称涉案厂房），租期1年，自2009年11月1日至2010年10月31日，租金每年110,000元，后玖丰公司一直续租涉案厂房。2016年11月1日，玖丰公司与四里沽村委会签订租房协议，约定玖丰公司自2015年11月1日租赁涉案厂房起，租赁物计租面积1175平方米，租金每年65,000元，租期1年，自2016年11月1日至2017年10月31日。2010年10月30日，玖丰公司、孙家林签订租房协议，约定玖丰公司将该厂房中的220平米转租给孙家林，租金每年26,000元，每年10月30日支付下一年度的租金，孙家林应保持租用房屋现状，不可拆改新建，到期现状交房给玖丰公司。后双方一直续租，玖丰公司在涉案厂房中间建筑隔离墙1面，将玖丰公司、孙家林各自承租的部分予以隔离，隔离墙无门通行。2015年7月22日，玖丰公司、孙家林签订租房协议补充协议，约定双方租赁期限至2016年10月31日。签订本协议时，孙家林支付玖丰公司2014年11月1日至2015年10月31日的租金26,000元。2015年11月1日，孙家林支付玖丰公司2015年11月1日至2016年10月31日的租金26,000元。另约定如遇拆迁整合村委会认可的孙家林自建部分和所有补偿归孙家林所有，孙家林应在玖丰公司要求的期限内无条件搬出。租赁期限届满后，孙家林未按期腾房，玖丰公司于2017年1月4日向一审法院起诉要求恢复原状、拆除违建，腾房并交付。一审法院于2017年6月23日作出（2017）津0112民初208号民事判决书，判令孙家林腾房并交付，孙家林在租赁期间自建部分的拆除问题不属于法院受案范围。该判决书发生法律效力后，玖丰公司未申请强制执行。2018年9月涉案厂房开始拆迁，玖丰公司通知孙家林将其锅炉搬走。2019年8月30日孙家林向一审法院起诉要求玖丰公司支付孙家林自建部分的拆迁补偿款，一审法院作出（2019）津0112民初9241号民事判决书，判令玖丰公司给付孙家林自建部分的拆迁补偿款。玖丰公司不服提起上诉，天津市第二中级人民法院作出（2020）津02民终551号民事判决书。上述判决书均已发生法律效力。2018年12月20日孙家林报警称涉案厂房被盗。玖丰公司于2020年9月22日向一审法院起诉要求孙家林给付2016年至2017年、2017年至2018年的租金或使用费。另查明，玖丰公司于2016年11月7日给付四里沽村委会涉案厂房2016年11月1日至2017年10月31日的租金65,000元。2017年12月12日支付了2017年11月1日至2018年10月31日的租金65,000元。玖丰公司、孙家林之间签订的租赁合同期限已经届满，2016年（含）以前的租金孙家林均已付清。一审法院认为，对于孙家林关于其仅承租厂房未承租厂房范围内土地的主张，考虑到本案厂房这一租赁物的使用特性，承租厂房用于生产经营过程中必然需要使用到承载厂房以及厂房周围的土地，故厂房本身与承载厂房以及厂房周围的土地应作为一个租赁物的整体。本案孙家林承租的厂房因玖丰公司建筑的隔离墙而与玖丰公司承租部分完全隔离，玖丰公司、孙家林使用各自承租厂房及各自院落内的土地来达到租赁物的使用目的，故孙家林承租租赁物范围应当包含了其承租的厂房及周围土地，对孙家林该项主张不予支持。对于孙家林关于其已完全履行返还租赁物义务的主张，在（2017）津0112民初208号案件中，孙家林认可其在厂房周围土地上建设了简易房，且不同意拆除该简易房。因该简易房未经行政机关许可，其拆除问题不属于民事案件受案范围，故该案未予涉及。玖丰公司、孙家林之间租赁合同明确约定孙家林不可拆改新建，孙家林未提供证据证明其新建行为得到了玖丰公司及四里沽村委会的许可。孙家林主张其2016年10月31日通知玖丰公司解除租赁合同并已腾房，但其未提供证据证实其向玖丰公司履行了腾房交付手续。结合本案证据，至少截至到2018年12月22日孙家林报警时，孙家林承租厂房院落内该简易房尚未拆除。故对孙家林该项主张不予支持。对于孙家林关于玖丰公司起诉已经超过诉讼时效的主张，一审法院认为，孙家林在双方租赁合同期限届满后一直占用租赁物至2018年拆迁，诉讼时效应当持续计算，本案玖丰公司起诉时并未超过诉讼时效。对孙家林该项主张，不予支持。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因此，在本案双方之间租赁合同于2016年10月30日届满时，孙家林负有法定的返还租赁物的义务。另根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。本案玖丰公司、孙家林租赁合同约定履行期限届满后孙家林应现状交房，孙家林违反租赁物返还义务，在合同届满后未完全履行返还租赁物的义务，其持续占用租赁物的行为，应当承担支付占用费的义务。关于占用费的数额，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者后者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案孙家林自2016年10月30日合同履行期限届满后持续占用租赁物至拆迁。如果合同继续履行，则按照双方合同约定，孙家林应当向玖丰公司支付2016年至2017年、2017年至2018年2年的租金52,000元。此款应为玖丰公司在合同履行后可以获得的利益，综上，对玖丰公司要求孙家林支付租金52,000元的主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：孙家林于本判决书生效后五日内给付天津玖丰重工机械有限公司租赁物占用费52,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,100元，减半收取为550元，保全费540元，由孙家林负担。二审期间，当事人均未提交证据。二审经审理查明，2018年9月30日天津市津南区康健房屋拆迁中心出具《农业拆迁结算单》，上面显示“交被拆迁房日期”为“2018年9月30日”。二审期间玖丰公司自愿放弃向孙家林主张2018年10月1日至2018年10月31日的占用费2,167元（26,000元÷12月）。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案的争议焦点为：1．一审判决是否违反“一事不再理”原则；2．租期届满后，孙家林是否已从双方租赁标的物中腾空；3．玖丰公司的起诉是否超过诉讼时效。本院认为，关于争议焦点一，本案系玖丰公司因孙家林占用厂房及土地而主张租赁物占有使用费的诉讼，天津市津南区人民法院（2017）津0112民初208号案件系合同到期后玖丰公司要求孙家林返还租赁物的诉讼。（2017）津0112民初208号案件仅对腾空厂房进行了裁决，但当事人亦可能因继续占用租赁物产生占有使用费争议，且孙家林自建房是否应腾空与孙家林就自建房是否仍视为占用租赁物并支付占有使用费，亦不属于同一法律关系。因此，一审判决并未违反“一事不再理”原则。关于争议焦点二，天津市津南区人民法院（2017）津0112民初208号案件虽判令孙家林腾房并交付，但并不等同于孙家林已经实际履行腾空返还义务。玖丰公司主张孙家林仍将其设备放置于涉案厂房内，孙家林未能提供足够证据予以反驳，只是抗辩已将自有物品置于涉案厂房旁边搭建的自建房内。从玖丰公司与四里沽村委会的《租房协议》、四里沽村委会拆迁补偿情况看，包括孙家林自建房在内的厂房、设施等，四里沽村委会均视为在玖丰公司租赁的厂房及场地范围之内。而玖丰公司向孙家林转租时所签的《租房协议》、《租房协议补充协议》虽未明确提及租赁标的物包括土地，但双方对孙家林自建房作了约定，即双方均认可玖丰公司对孙家林是否自建房享有协商的权利。因此，涉诉厂房及承载涉诉厂房和厂房周围的土地均应属于孙家林与玖丰公司租赁范围。鉴于直至拆迁时，孙家林继续占用租赁物，故租赁期限届满后，孙家林应向玖丰公司支付该期间的租赁物占有使用费。关于具体占有使用费的金额，二审期间玖丰公司自愿放弃向孙家林主张2018年10月的占有使用费，系对自身权利的自由处分，于法不悖，本院予以照准。即，孙家林还应向玖丰公司支付占有使用费49,833元（26,000元÷12月×23个月）。关于争议焦点三，从双方《租房协议补充协议》上看，租金为一年一交，对于租赁期限届满后占有使用费的交付未进行约定。租赁届满后，孙家林继续占用租赁用，且处于持续状态，玖丰公司就占有使用费的债权请求权在计算诉讼时效时应从占用事实终止之日起算。即便对照租金一年一交付的处理方式，2016年11月-2017年10月占有使用费最迟应于2017年10月31日支付，2017年11月-2018年9月占有使用费最迟应于2018年9月30日支付。玖丰公司起诉时间为2020年9月22日，也并未超过三年诉讼时效，故本院对孙家林该上诉理由不予采信。综上所述，孙家林的上诉请求不能成立，应予驳回；对玖丰公司二审期间自愿降低租金金额，本院予以照准。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销天津市津南区人民法院（2020）津0112民初8454号民事判决；二、孙家林于本判决书生效后十日内给付天津玖丰重工机械有限公司租赁物占有使用费49,833元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,100元，减半收取为550元，保全费540元，共计1,090元，由孙家林负担1,067元，天津玖丰重工机械有限公司负担23元。二审案件受理费1,100元，由孙家林负担1,054元，天津玖丰重工机械有限公司负担46元。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  常 静审判员  郭 矗二〇二一年五月十九日书记员  唐 啸