北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4858号上诉人（原审被告）：郑星伟，男，1980年10月26日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京中天富通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区潞苑南里3号17号楼7单元商14。法定代表人：黄榜，董事长。委托诉讼代理人：王晓娜，北京市京师律师事务所律师。上诉人郑星伟因与被上诉人北京中天富通房地产开发有限公司（以下简称中天富通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初22203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月10日、2021年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人郑星伟，被上诉人中天富通公司的委托诉讼代理人王晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑星伟上诉请求：撤销一审判决第二项，一、二审诉讼费由中天富通公司承担。事实和理由：郑星伟与中天富通公司2014年5月12日签订《北京市商品房预售合同》（限价商品住房，合同编号：Y×××××××），该房屋的性质为拆迁安置房。《北京市商品房预售合同》附件五明确约定付款方式为贷款，郑星伟按照合同要求将办理贷款的手续交付给中天富通公司，但中天富通公司迟迟办理不了贷款，一直让郑星伟等消息。期间郑星伟一直找中天富通公司要购房合同，自己办理贷款，中天富通公司的工作人员也是一直推脱。在双方协商办理贷款的过程中，中天富通公司起诉到法院，且合同一直在中天富通公司处。即使办理不了贷款，中天富通公司应当及时通知郑星伟办理不了贷款的理由及后果，至今中天富通公司未告知办理不了按揭贷款的理由。中天富通公司一直办理不了贷款，应为其提供的房屋问题导致。一审法院按照中天富通公司提供的合同让郑星伟交纳违约金，中天富通公司未将贷款给郑星伟办理下来，同时未通知如果贷款办理不了，购房款应当一次性支付。通过2020年5月8日与中天富通公司工作人员沟通，中天富通公司还在跟郑星伟协商办理贷款事宜。根据房屋性质、中天富通公司的过错程度，郑星伟可以将购房款一次性支付给中天富通公司，但不应当支付任何违约金，因逾期是中天富通公司办理不了贷款、不通知郑星伟导致。中天富通公司辩称，同意一审判决，不同意郑星伟的上诉请求。中天富通向一审法院起诉请求：1．判令郑星伟支付购房款34万元；2．判令郑星伟以76457元为基数，支付逾期付款违约金33226元（自2011年6月13日起至2014年4月8日）；3．判令郑星伟以34万元为基数，自2011年6月13日起算，支付逾期付款违约金至实际履行之日止（按年利率15．4％标准，暂计算至2020年8月28日为482573元）；4．诉讼费由郑星伟负担。一审法院认定事实：2011年6月8日，中天富通公司、郑星伟双方签订选房确认单，约定郑星伟认购中天富通公司开发建设的位于北京市通州区×号房屋，建筑面积78．37平方米，套内建筑面积61．96平方米，总房价为486991元，郑星伟选择贷款方式付款；郑星伟需承担综合费用中的产权代办费用800元；付款计划约定，郑星伟于2011年6月12日前付清第一笔首期房款／元及综合费用，并于开发商电话或书面通知网签之日起3个工作日内办理商品房买卖合同书网签手续；该房屋在郑星伟履行本选房确认单、签署并全面履行商品房买卖合同约定义务的前提下，于2012年6月30日前交付郑星伟使用。此外，选房确认单还约定了其他内容。2014年5月12日，中天富通公司为出卖人、郑星伟为买受人签订《北京市商品房预售合同》（限价商品住房，合同编号：Y×××××××），约定郑星伟购买房屋坐落于通州区×＃住宅楼×，预测建筑面积78．37平方米，其中套内建筑面积61．96平方米，总价款为486991元；合同第十一条关于逾期付款责任的约定为，逾期超过180日，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；附件五第一条关于付款方式的约定为贷款，买受人应按双方约定的时间支付首期房款146991元，并提交办理贷款所需的全部费用和手续，其余34万元房款由买受人以向贷款机构申请担保贷款的方式支付，合同签订之日起四十五日内，买受人申请的商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人逾期支付贷款部分款项，买受人应自逾期之日起至贷款实际到达出卖人账户之日止，按日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金，逾期超过十日，视为买受人不能取得商品房担保贷款，买受人同意于出卖人发出通知之日起十日内一次性将未付房款付清；附件五第三条约定，买受人应于选房确认单约定的时间履行支付房款等义务，应买受人要求并经政府协调，买受人选择在该限价商品房所在楼栋主体封顶时履行上述义务，如买受人未按时履行，除买受人应按合同约定承担违约责任外，合同第十二条、第十三条约定的限价商品住房和基础设施等的交付时间出卖人也相应顺延（顺延交付天数与买受人延期付款天数一致）。此外，合同还约定了其他内容。2014年4月8日，在郑星伟支付首付款72231元及价格补差金额4226元，共计76457元后，中天富通公司向郑星伟交付涉案房屋。双方均认可，涉案房屋建筑面积79．05平方米，单价6214元，房屋总款491217元，其中由北京新城基业投资发展有限公司代付74760元，郑星伟支付76457元，剩余34万元应由郑星伟支付，但郑星伟尚未支付上述款项。在一审审理过程中，郑星伟主张涉案房屋现门牌号为×号。在一审审理过程中，中天富通公司主张，按照《北京市商品房预售合同》的约定，郑星伟应于选房确认单确定的时间即2011年6月11日即应一次性支付房款。郑星伟对此不予认可，主张郑星伟多次向中天富通公司索要合同原件，但直至今日中天富通公司仍拒绝交付，且至今仍没有人通知郑星伟办理贷款，郑星伟不持有合同原件也无法办理贷款。此外，涉案房屋为拆迁定向安置房，2011年6月11日系拆迁方的付款时间，且选房确认单系政府组织的先拆迁先选房的福利，并非中天富通公司要求的交款日期。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据一审法院查明的事实，郑星伟对于尚未支付剩余34万元购房款的事实予以认可，故本案的焦点问题是郑星伟是否逾期付款，是否应就此向中天富通公司承担违约责任。中天富通公司、郑星伟双方签订的选房确认单以及《北京市商品房预售合同》均未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。选房确认单虽约定郑星伟应于2011年6月12日前付清第一笔首期房款，但并未标明第一笔房款金额。故中天富通公司要求郑星伟支付以76457元为基数自2011年6月13日至2014年4月8日逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。后北京新城基业投资发展有限公司代付郑星伟支付房款74760元，郑星伟于2014年4月8日又支付了房款76457元，剩余34万元房款，中天富通公司、郑星伟双方约定通过贷款方式支付。《北京市商品房预售合同》附件五第一条第二款贷款部分约定，合同签订之日起四十五日内，郑星伟申请的商品房担保贷款仍然未能到达中天富通公司账户的，视为郑星伟逾期支付贷款部分款项，郑星伟应自逾期之日起至贷款实际到达中天富通公司账户之日止，按日向中天富通公司支付贷款额千分之二的违约金。根据上述约定，郑星伟应于双方签订《北京市商品房预售合同》之日（即2014年5月12日）起45日（即2014年6月26日）内办理贷款并向中天富通公司支付34万元购房款。但郑星伟至今仍未向中天富通公司支付剩余购房款，已违反了双方的约定，构成逾期付款。关于逾期付款的违约责任，《北京市商品房预售合同》约定的违约金计算标准为按日支付应付款的万分之一，但合同附件五约定的计算标准为按日支付应付款的千分之二，附件五约定的计算标准不合理地加重了郑星伟的责任，且郑星伟明确主张违约金标准过高要求调整，故一审法院依法予以调整，调整为：以34万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2014年6月27日起计算至2019年8月19日并继续以34万元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日起计算至实际付清之日止。中天富通公司主张违约金过高部分，一审法院不予支持。关于中天富通公司要求郑星伟支付34万元购房款的诉讼请求，证据充分，于法有据，一审法院予以支持。综上，一审法院判决：一、郑星伟于判决生效之日起七日内向中天富通公司支付剩余房款34万元；二、郑星伟于判决生效之日起七日内向中天富通公司支付逾期付款违约金（违约金计算方式为：以34万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2014年6月27日计算至2019年8月19日并继续以34万元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日计算至实际付清之日）；三、驳回中天富通公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，郑星伟围绕上诉请求提交了以下证据：1．2020年5月8日、10月23日与中天富通公司工作人员电话录音，用以证明就付款问题一直在与中天富通公司沟通，中天富通公司不配合其付贷款；2．中天富通公司于2020年3月23日出具的催款函，用以证明2020年3月对方才告知郑星伟无法贷款需要其一次性付清房款。中天富通公司提交了以下证据：1．北京市住房贷款担保中心《房屋所有权证》交接单；2．涉案小区×号楼不动产权证书，上述证据用以证明涉案小区可以办理贷款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中天富通公司针对郑星伟提交的证据的质证意见为：1．证据1不是新证据，不予质证；2．认可证据2的真实性。郑星伟针对中天富通公司提交的证据的质证意见为：证据1中房屋所有权证获得时间是2018年，证据2的发证时间是2016年3月7日，2016年没拿到产权证时是无法办贷款的。本院二审补充查明以下事实：中天富通公司称，涉案房屋所在项目上设的抵押于2012-2014年间解押，具体时间中天富通公司无法确定。涉案房屋所在的×号楼于2016年3月7日取得不动产权证，证号为京（2016）通州区不动产权第×××××××号。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，郑星伟与中天富通公司签订的选房确认单以及《北京市商品房预售合同》均为当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对当事人具有法律约束力。郑星伟作为房屋购买人，依约支付购房款项是其主要合同义务，其应积极履行。根据案涉合同及其附件五的约定，付款方式的约定为贷款，买受人应按双方约定的时间支付首期房款146991元，并提交办理贷款所需的全部费用和手续，其余34万元房款由买受人以向贷款机构申请担保贷款的方式支付，合同签订之日起四十五日内，买受人申请的商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人逾期支付贷款部分款项，买受人应自逾期之日起至贷款实际到达出卖人账户之日止，按日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金，逾期超过十日，视为买受人不能取得商品房担保贷款，买受人同意于出卖人发出通知之日起十日内一次性将未付房款付清。根据上述约定，郑星伟应当在签订《北京市商品房预售合同》之日起45日内办理剩余34万购房款的贷款并向中天富通公司支付，但郑星伟至今仍未向中天富通公司支付剩余购房款，构成违约，其应当承担违约责任。郑星伟上诉主张是因中天富通公司的原因导致无法办理贷款，但其作为购房人，积极办理贷款并依约支付房款是其合同义务，且郑星伟对其所主张的因中天富通公司存在过错致使无法办理贷款未能举证证明，故郑星伟的该项上诉理由，依据不足，本院不予采信。关于逾期付款违约金的计算标准，因郑星伟提出违约金过高要求调整，一审法院结合本案具体情况，对违约金的计算标准进行调整，并无不当，本院予以维持。综上所述，郑星伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1725元，由郑星伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  付 辉二〇二一年五月十九日法官助理  徐 晨书 记 员  何昕燏