江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终764号上诉人（原审被告）：穆儒荣，女，汉族，住江苏省连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：连云港新电实业集团有限公司，住所地江苏省连云港市海州区新海路**。法定代表人：黄亚玮，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭中方、王广凤，江苏田湾律师事务所律师。上诉人穆儒荣因与被上诉人连云港新电实业集团有限公司（以下简称新电集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初8537号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人穆儒荣上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，并由新电集团公司承担本案诉讼费用。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。一审对于涉案摊位名下的房屋建筑物来源未查清，将摊位证的发放主体与涉案房屋建筑物所有人错误认定为新电集团公司，双方争议并非租赁关系，而是门面房所有权归属问题，大约在1998年10月，穆儒荣交14300元买了连云港市发酵厂一间门面房，发票写的是购房款，一审仅凭一份情况说明就认定连云港市海州综合批发市场与新电集团公司是统一单位主体没有信服力，所谓的摊位管理人不是摊位房屋的所有权人。2.一审判决认定摊位为租赁协议属于适用法律错误。穆儒荣作为承租人，依据法律规定可以转让从新电集团公司承租来的摊位，而判决书将没有任何租赁合同条款的“摊位证”认定为“租赁协议”，属于严重适用法律错误。3.一审判决适用法律错误。案涉摊位1998年10月建成，穆儒荣从购买以后一直使用到2018年3月15日，在此房屋内办理了营业执照，合法经营了20年。原审判决不可以违反“法无溯及力”的原则，依据2007年物权法认为违法建筑，更不能依据1999年合同法、2009关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用的相关法律条文，判决己经在1994年就存在的法律关系为租赁关系或者确定租赁关系无效。4.如果按照判决认定的案涉摊位因为没有建设施工许可证是违法建筑，不能认定为2007年物权法中的租赁物“不能合法出租”，那么新电集团公司就不是合法的原告主体，即使案涉摊位房屋不是合法建筑，但是它总归是财产，都应该有实际拥有人，新电集团公司不是实际拥有人，没有权利出让，也没有权利出租或者收回，无权申请认定租赁合同无效。被上诉人新电集团公司二审辩称：1.新电集团公司一审诉讼主体适格。新电集团公司通过竞拍取得白虎山批发市场所在土地的使用权及市场管理权，后授权子公司连云港市新电建筑安装工程公司对白虎山市场进行管理，新电安装公司又设立新电美林公司负责具体事宜，新电集团公司为涉案摊位的权利人，作为一审原告主体适格。2.穆儒荣与新电集团公司之间是租赁法律关系，一审判决认定事实清楚。1998年，连云港市发酵厂与新电集团公司签订的《连云港市白虎山批发市场发酵厂厂区营业房使用协议书》可以看出，穆儒荣与连云港市发酵厂之间是租赁法律关系，新电集团公司取得了使用权和管理权后，2007年向穆儒荣发放市场摊位使用证，该证进一步明确了双方是租赁法律关系，在遵守事项栏载明“经营者凭此证使用市场摊位，违反上述规定由辖区工商所依据有关法律规定处罚，直至收回摊位使用权”等，明确穆儒荣占用摊位的性质为使用，穆儒荣享有的只是使用权，且在其违约的情况下发证部门有权收回摊位使用权，如果穆儒荣享有所有权，发证部门是无权收回的，穆儒荣主张对涉案摊位享有所有权没有事实和法律依据。3.新电集团公司与穆儒荣之间的租赁合同关系无效，一审适用法律正确。涉案摊位没有取得建设工程规划许可证，没有任何规划等审批、准建手续，租赁合同应为无效。请求驳回上诉，维持原判。新电集团公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认新电集团公司、穆儒荣之间的关于海州白虎山批发市场13区16排x号摊位租赁关系无效；2.诉讼费由穆儒荣承担。一审法院认定事实如下：一、涉案摊位来源问题1998年，连云港市发酵厂与穆儒荣签订《连云港市海州白虎山批发市场发酵厂厂区营业房使用协议书》，约定穆儒荣使用连云港市发酵厂452号房壹间，穆儒荣缴纳改造金后，该营业房长期使用权归其所有，产权归连云港市发酵厂所有，合同还对连云港市发酵厂收回房屋使用权的条件、营业房租金（包含设施费、水电费）等事项进行了约定。1998年10月，穆儒荣向连云港市发酵厂交纳14300元，连云港市发酵厂提供收据一份，收款事由为购房款。2003年11月7日，连云港市发酵厂破产清算组出具《关于发酵厂海州批发市场情况说明及处理建议》，主要内容为：1998年5月，市发酵厂提供土地，与江苏吴县公路货运配载中心联合开发了海州批发市场600余间营业房，由配载中心以发酵古物名义对外签约转让营业房的永久使用权，取得永久使用权的人有权转让、出租，营业房的所有权归发酵厂所有，但发酵厂无权无偿收回营业房的使用权。2006年11月8日，连云港市发酵厂破产清算组与新电集团公司、连云港市某资产管理公司签订《发酵厂海州市场移交协议书》，主要内容为：2004年12月，新电集团公司经拍卖取得原连云港市发酵厂所有的海州市场所有权，三方已签订《关于海州小商品市场资产拍卖协议书》，新电集团公司已取得发酵厂海州市场所占土地的使用权，原发酵厂与各商户签订的购买营业房长期使用权的协议书在新电集团接管后仍然有效，发酵厂将市场管理权交于新电集团公司。2007年10月18日，连云港市新电建筑安装工程公司美林市场管理分公司（简称新电安装美林分公司）向穆儒荣发放《市场摊位使用证》，使用证上载明摊位地址为13区16排x号，使用者姓名为穆儒荣。《市场摊位使用证》遵守事项一栏中载明：1.经营者凭此使用证使用市场摊位，自觉遵守市场管理规定，按时交纳各项税费；2.出租、转让或者改变摊位用途必须事前到辖区工商所办理变更手续；3.每年12月份使用者凭此证到辖区工商所年检盖章；4.此证不得涂改，如有遗失或损毁，应及时申请补发；5.违反上述规定，由辖区工商所依据有关法律法规予以处罚，直至收回摊位使用权。2015年8月20日，新电安装美林分公司为穆儒荣换发《市场摊位使用证》，遵守事项中的“辖区工商所”变更为公司”，删除原第3点，变更为每年12月份使用者凭此证到公司换发新证方能有效，其他内容与2007年10月18日发放的使用证基本相同。另查明，连云港市新电建筑安装工程公司（简称新电安装公司）系新电集团公司的全资子公司，新电安装美林分公司系新电安装公司设立的分公司。2020年10月30日，新电安装公司出具《情况说明》，主要内容为：新电集团授权新电安装公司管理涉案小商品市场，新电安装公司又将具体事宜交由新电安装美林公司负责，新电安装公司对新电集团的诉讼主体资格不持异议。二、消防安全隐患整治问题2018年1月8日，连云港市公安局海州分局、连云港市公安消防支队海州区大队、朐阳街道办事处等多部门联合发布《关于海州白虎山批发市场消防安全隐患整治的通告》，该通告载明：根据连云港市安全生产委员会办公室下发的《连云港市安全生产事故隐患整改公示》、连云港市公安局消防支队海州区大队责令限期整改通知书以及其他规定，有关部门将于2018年2月15日整体关停海州白虎山批发市场，同时参照市场消防安全整治方案，在市场原址范围内妥善安置，从而彻底消除消防安全隐患。2018年1月18日，连云港日报在要闻县区一栏中刊发上述通告。三、涉案摊位现状2018年5月28日，海州区人民政府作出《海州区人民政府海州白虎山小商品市场及周边地块（消防安全隐患整治部分）房屋征收决定书》，决定对海州白虎山小商品市场及周边地块（消防安全隐患整治部分）房屋征收红线范围内的房屋及构筑物等实施征收。该决定书后附的征收补偿方案中载明合法产权房屋以及摊位证房屋的征收标准。之后，包括涉案摊位在内的白虎山批发市场被整体拆迁完毕。四、其他事实1.海州白虎山批发市场无建设工程规划许可证以及相应的准建审批手续。2.连云港市白虎山市场管理有限公司诉郭某某房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2018年3月12日立案受理，连云港市白虎山市场管理有限公司诉求确认其与郭某某之间的关于海州白虎山批发市场6区1排10号摊位的租赁关系无效。一审法院于2018年10月8日作出（2018）苏0706民初xx号民事判决书，判决确认双方之间的租赁关系无效。郭某某不服，上诉至江苏省连云港市中级人民法院，江苏省连云港市中级人民法院经审理后，于2019年2月21日作出（2018）苏07民终4163号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。郭某某对该判决书不服，向江苏省人民法院申请再审。在该案审理过程中，郭某某于2020年9月30日以其与连云港市白虎山市场管理有限公司达成和解为由，向该院申请撤回再审申请，江苏省人民法院于2020年10月14日作出（2019）苏民申7424号裁定书，裁定准许郭某某撤回再审申请。本案的争议焦点为：一、新电集团公司作为原告是否适格；二、新电集团公司与穆儒荣就涉案摊位是买卖关系还是租赁关系，以及双方之间形成的关系是否有效。关于争议焦点一，在案证据证实，新电集团通过竞拍取得了涉案海州白虎山批发市场所在土地的使用权及市场管理权，新电集团公司授权其子公司新电安装公司管理，新电安装公司又设立新电安装美林公司负责具体事宜，故新电集团公司是涉案摊位的权利人，与本案有直接利害关系，作为原告主体适格。关于争议焦点二，涉案的摊位没有规划等审批、准建手续。根据《中华人民共和国物权法》之规定，物权只有经过法律行为（登记）或事实行为（合法建造、继承等）才能设立，但涉案摊位没有登记，也没有合法建造等事实行为，故涉案的物（摊位）没有产生物权，所有权系物权之一，故涉案摊位没有设立所有权。本案如果定性买卖合同，则买受人不能取得物的所有权，达不到合同目的。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。根据此规定，租赁合同的标的是“物”，涉案摊位在法律上属于物权法意义中的物，故本案定性为租赁合同符合法律规定。《市场摊位使用证》视为双方签订的租赁协议。新电集团公司未取得摊位的建设工程规划许可证，故该租赁协议无效。因此，对于新电集团公司要求确认双方之间形成的租赁关系无效的诉讼请求，一审法院予以支持。穆儒荣辩称涉案摊位系其出资购买，取得原始产权。一审法院认为，穆儒荣虽然提供了购房款收据，但其提供的《关于发酵厂海州批发市场情况说明及处理建议》及《发酵厂海州市场移交协议书》及新电集团公司提供的《连云港市海州白虎山批发市场发酵厂厂区营业房使用协议书》等证据均证明穆儒荣取得的是涉案摊位的使用权；即使穆儒荣交纳了涉案摊位的购买款项，该摊位在之后也未办理所有权登记手续，而是办理了《摊位使用证》，《摊位使用证》上明确载明摊位的经营者对摊位享有的是摊位使用权而并非所有权。因此，一审法院对穆儒荣的上述答辩意见不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决：确认新电集团公司与穆儒荣之间关于海州白虎山批发市场13区16排x号摊位形成的租赁关系无效。案件受理费用100元，由新电集团公司负担50元，穆儒荣负担50元。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间当事人均未提供新的证据。关于穆儒荣提出的上诉理由，经查：新电集团公司依法已经取得白虎山批发市场所在土地的使用权及市场管理权，后授权其子公司新电安装公司管理，新电安装公司又设立新电安装美林公司负责具体事宜，故新电集团公司有权作为原告提起诉讼。穆儒荣系涉案摊位的经营者，对摊位享有使用权，但并无所有权，新电集团公司与穆儒荣之间系房屋租赁合同关系，但因新电集团公司并未取得涉案摊位的建设工程规划许可证，一审确认双方就涉案摊位形成的租赁协议无效，符合法律规定。故穆儒荣提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。本院认为，上诉人穆儒荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（穆儒荣已预交），由上诉人穆儒荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二一年五月十一日法官助理  汤馥宇书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。