广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终22539号上诉人（原审原告）：蔡朝蔼，男，1981年9月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人:李斌泉，广东国霖律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘琪,广东国霖律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：梁爽，男，1972年4月30日出生，汉族，身份证住址广东省惠州市。委托诉讼代理人:周艳军，广东瀛尊律师事务所律师。上诉人蔡朝蔼因与上诉人梁爽租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初26297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蔡朝蔼上诉请求：1.依法撤销（2019）粤0305民初26297号民事判决第三、四、五项；二、改判撤销《深圳市南山区XXX商务公寓转让协议书》；三、改判梁爽返还转让款人民币178万元；四、改判梁爽赔偿蔡朝蔼装修损失43万元；五、改判梁爽赔偿蔡朝蔼消防改造损失66121.21元；六、改判梁爽赔偿蔡朝蔼家具购置损失、家电购置损失及衣柜、衣橱定作损失人民币263588.62元；七、由梁爽承担一审、二审的全部诉讼、保全费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，根据双方提交的证据，可以看出梁爽存在欺诈行为，而蔡朝蔼在签订合同时已尽了合理的注意义务。二、由于梁爽恶意欺诈致使蔡朝蔼作出错误的意思表示签订了《深圳市南山区XXX商务公寓转让协议书》，该协议书应予以撤销，梁爽应返还转让款178万元并赔偿蔡朝蔼的全部损失。三、一审法院适用法律错误，即使一审法院不认为梁爽存在欺诈行为，梁爽亦已经违反了转让协议的约定，应当承担相应的违约责任，返还转让款178万元并赔偿蔡朝蔼的全部损失。梁爽上诉请求：l.依法撇销（2019）粤0305民初26297号民事判决书第三项，改判梁爽无需赔偿蔡朝蔼装修损失20万元；2.依法撤销（2019)粤0305民初26297号民事判决书第四项，改判上诉人无需退还转让款50万元；3.本案的案件受理费由蔡朝蔼承担。事实与理由：一、蔡朝蔼对涉案房屋装修，未经过梁爽同意，且该装修完全无必要，一审法院判决梁爽承担蔡朝蔼的装修损失无法律依据，且一审判决梁爽承担的比例过高。二、一审法院在认定《转让协议书》合法有效且已实际履行完毕的情形下，以蔡朝蔼不能按《公寓租赁协议》约定经营为由，判决梁爽应退还经营权转让款50万元于法无据，且退还金额过高。梁爽答辩称，一、梁爽无任何欺诈行为。一审时蔡朝蔼本人明确承认其在签订涉案协议前已查阅过梁爽与刘仕明之间的租赁合同。如果梁爽未如实告知，蔡朝蔼完全可以拒绝签订涉案协议。二、涉案《转让协议书》双方已履行完毕，无可撤销或解除事由。三、梁爽在涉案转让协议书中无任何违约行为。蔡朝蔼答辩称，根据刘仕明和梁爽之间的所签订的房屋承包合同，约定承包的期限是3年，从2016年10月1日到2019年止。合同的期限是梁爽和蔡朝蔼所签订的《公寓租赁协议》不一致，《公寓租赁协议》期限是2017年6月16日至2020年6月15日。梁爽在转租涉案物业给蔡朝蔼时，已经超出了原来与刘仕明所签订的房屋承包的期限。根据两份合同的推测，就可以证明梁爽是超出了原租赁期限，没有经过刘仕明的同意。其后，刘仕明向蔡朝蔼、梁爽发函时，已经声明租赁期是到2019年9月30日止。梁爽并没有向法庭提供过任何的证据证明蔡朝蔼在签订《公寓租赁协议》时，是知道原合同的租赁期限是到2019年9月30日。所以，梁爽所主张的蔡朝蔼对前面合同的期限是知情的，应当承担举证责任。因此，梁爽所实施的欺诈行为导致蔡朝蔼的所有经济损失应当承担赔偿义务。蔡朝蔼向一审法院起诉请求：1.撤销蔡朝蔼、梁爽签订的《公寓租赁协议》、《补充协议》、《深圳市南山区XXX商务公寓转让协议书》；2.梁爽返还蔡朝蔼转让款178万元；3.梁爽返还蔡朝蔼租赁保证金356000元；4.梁爽支付蔡朝蔼装修损失43万元；5.梁爽支付蔡朝蔼消防改造损失66121.21元；6.梁爽支付蔡朝蔼家具购置损失、家电购置损失及衣柜、衣橱定作损失共计263588.62元(131078.62元+32510元+100000元)；7.本案诉讼费由梁爽承担。一审法院查明，2017年6月7日，蔡朝蔼（承租方、乙方）与梁爽（出租方、甲方）签订《公寓租赁协议》，协议约定：甲方同意将位于深圳市南山区（涉案房屋）出租给乙方作住宅公寓经营使用；租赁期限从2017年6月16日起至2022年6月15日止共计5年，租约到期后只要物业没有受到政府拆迁通知，租约自动顺延；前三年（2017年6月16日-2019年6月15日）每月房屋租金总额为178000元，从第四年起每三年递增5%；乙方须在起租日前向甲方一次性支付2个月租金数额的租赁保证金356000元，乙方如提前退租或违约，保证金不予退还，待租赁期满，乙方将房屋完好退还甲方并交清各项费用后，甲方将上述押金不计利息一次性返还乙方；签订合同后每月18日前支付下个月租金、上月的水电费，逾期甲方按乙方欠款总额每天收取千分之五的滞纳金，滞纳金计收10天即乙方逾期超过10天后，甲方有权终止合同并没收全部押金，收回房屋及处理该房内物品；及其他内容。2017年6月7日，蔡朝蔼（乙方）与梁爽（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方与该物业的业主方有合法有效租赁合同，并享有转租权;乙方对甲方物业情况清楚了解，租赁合同期限为5年，第4年开始递增，之后每3年递增5%，具体2017年6月16日至2017年8月15日每月128000元,2017年8月16日至2020年6月15日每月178000元,2020年6月16日至2022年6月15日每月186900元;甲方承诺乙方在该租约2022年6月15日到期后只要该物业不拆迁将租约自动延续,递增方式及租金在原合同的基础上继续,租约按照原合同继续直至政府不可抗力因素的拆迁为止;位于该物业6楼天台公寓顶楼的2个活动板房在乙方经营过程中无偿给乙方;合同有效期内，如有城市更新改造及拆迁补偿，租赁合同自动终止，该物业室乙方装修部分及经营损失按规定由拆迁人补偿给乙方，其他物业拆迁补偿款项归甲方所有;甲乙双方租赁关系结束之时，乙方将房屋及内部装修物自然状态移交甲方，动产（含空调，床等各类物品）由乙方自行处理,并结清相关费用;乙方受让XXX商务公寓的目标公司成立之前，以乙方个人名义承租,目标公司成立之后，变更由目标公司承租本合同的物业，双方及时办理变更手续;如以上补充协议与本合同相关条款不一致的,则以本补充协议为准。蔡朝蔼于同日向梁爽转账支付租赁押金356000元。2017年6月7日，蔡朝蔼（乙方）与梁爽（甲方）签订《深圳市南山区XXX商务公寓转让协议书》（《转让协议书》），协议写明，甲方为深圳市南山区XXX商务公寓的投资者与经营者，现双方就甲方转让位于深圳市南山区共计120个房间、1层公寓大堂股权、经营权及公寓正常营业所附带的所有固定资产给乙方的事宜，达成如下协议：甲方承诺对XXX商务公寓的股权、经营权享有完整的处置权，在符合本协议之条款和条件的前提下，甲方将股权及基于该股权附带的所有权益和义务转移至乙方；此次股权转让中，甲方应向乙方提交XXX商务公寓有关的资产清单，该清单应包括公寓内现有的可以保障公寓正常运营的设施设备及各种用具、物料及库存，XXX商务公寓的资产将在2017年6月16日由甲方移交给乙方；经甲乙双方议定，此次股权转让总价款为178万元，该转让价格包括XXX商务公寓现状正常营业的所有家私家电、设施设备、固定装修及所有可移动物品的所有权，但不限于甲方已租用或缴纳设施设备的所有押金（如有）；本协议签署当天，乙方向甲方支付首期款90万元（含之前已支付的定金10万元），甲方自收取乙方支付的定金之日起着手准备转让XXX商务公寓的相关工作,同时接受乙方派驻人员了解公寓运营机制及管理模式,乙方在2017年6月16日向甲方支付第二期款68万元,当日甲方将深圳市XXX商务公寓有限公司的公章、财务章等会计凭证交给乙方，同时公寓正式交付乙方，乙方自负盈亏，余款20万元在股权转让后30天内（最晚不超过30天）付清；甲方有义务协助乙方办理现有所有证件的过户变更手续，同时尽力协助乙方办理后续所有证件，后续办理证件的费用由乙方承担；2017年6月16日前XXX商务公寓产生的所有费用由甲方承担，2017年6月16日起XXX商务公寓产生的所有费用及财产安全、第三方客户安全、员工上班期间内安全都由乙方承担与负责；非因乙方原因，甲方如果不能依照本协议配合乙方完成交割经营管理权手续的，或甲方怠于行使本协议中的义务致使本协议无法继续履行的，乙方有权解除本合同并终止此次收购活动，甲方应将乙方已支付的所有款项全部予以返还；及其他内容。蔡朝蔼于2017年6月7日、6月15日向梁爽转账支付转让款共计178万元。蔡朝蔼与梁爽于2017年6月15日就XXX商务公寓内各租户已支付的押金、租金等进行交接。蔡朝蔼向梁爽支付涉案房屋租金至2019年8月15日。2019年9月5日，蔡朝蔼委托律师向梁爽发出《关于撤销、的律师函》，以梁爽签订合同时恶意隐瞒真实的租赁期限超期转租给蔡朝蔼构成欺诈为由，要求撤销相关协议。蔡朝蔼主张，在蔡朝蔼与梁爽租赁合同期限内，房东刘仕明要求蔡朝蔼提前搬离，梁爽签订合同时隐瞒了梁爽与刘仕明的真实租期并超期转租，蔡朝蔼因此作出了错误的表示及进行了错误的投资，梁爽构成欺诈。蔡朝蔼提交了《房屋承包合同》、《不再续租通知函》、《通知函》、《通告》以及《情况说明》等予以证明。《房屋承包合同》由梁爽（乙方）与案外人刘仕明（甲方）2016年9月2日签订，合同约定，甲方将西丽官龙村官龙路D栋宿舍楼承包给乙方作为出租用途，首签暂定租期三年，从2016年10月1日起至2019年9月31日止，期满后乙方需继续承包时，在双方协商一致同等条件下乙方享有优先承租权；《不再续租通知函》、《通知函》显示为刘仕明分别于2019年8月29日、2019年9月20日向梁爽发出，内容写明其以梁爽屡次拖欠租金且双方的合同将于2019年9月30日期满为由，决定不再与梁爽续约及收回出租房屋；《通告》两份为刘仕明分别于2019年8月29日、2019年9月20日向“深圳市南山区西丽官龙村官龙路D栋宿舍楼各租户”发出，内容写明其与梁爽之间的租赁期限即将届满，其将于2019年9月30日收回物业，其现通知各租户妥善处理好与梁爽之间的租赁合同关系；《情况说明》显示为刘仕明于2019年11月29日出具，内容写明其与梁爽的租赁合同期限截至2019年9月31日，其并未书面或口头答应梁爽确保(合同)续签的情况。除《房屋承包合同》外，梁爽对其余证据的真实性、关联性均不予认可。梁爽表示，梁爽并未收到蔡朝蔼提交的上述《通知函》等，梁爽知道刘仕明提出解除合同，但梁爽认为刘仕明要求解除合同违约并对此提出异议，蔡朝蔼签订合同时对梁爽与刘仕明的租赁合同的情况及期限是知情的。梁爽提交了梁爽员工张娟出具的《情况说明》、《工程移交表》等用于证明蔡朝蔼对梁爽与刘仕明的租赁合同的情况及期限知情，另梁爽与刘仕明的租赁合同期限实际从2017年1月开始计算。蔡朝蔼对《情况说明》的真实性不予认可，对《工程移交表》等的真实性认可，关联性不予认可，表示张娟是梁爽的助理，其证言的证明力较低；《工程移交表》显示涉案房屋整体装饰工程的建设单位为刘仕明，与梁爽无关，梁爽收取蔡朝蔼高额转让费构成欺诈。庭审中，蔡朝蔼表示其已于2019年10月底搬离涉案房屋。梁爽表示其不清楚蔡朝蔼有无搬离，蔡朝蔼并未与梁爽交接。蔡朝蔼提交了《装修合同》、《待付款说明》及银行流水、发票、订单等用于证明蔡朝蔼因涉案房屋支付了43万元装修款（蔡朝蔼表示，装修主要是翻新，包括铺地毯、刷墙及大堂的改造）、66121.21元消防改造款、32510元家电款、131078.62元家具款(蔡朝蔼表示，家电家具系蔡朝蔼购买的洗衣机、冰箱、电视机等，搬离时蔡朝蔼与刘仕明协商10月的收益归蔡朝蔼，但前提是蔡朝蔼购买的电视、冰箱等物品留下)、10万元衣橱定作款（蔡朝蔼表示，定作的无法拆除）。梁爽对上述证据的真实性、关联性均不予认可，梁爽表示，上述证据均无法证明与涉案房屋相关，且家电等为动产，蔡朝蔼在深圳市还经营了其他公寓。另查,位于深圳市南山区厂房已进行了深圳市农村化历史遗留违法建筑普查申报。经一审法院释明,蔡朝蔼表示对于装修损失,其不申请评估鉴定，因案外人刘仕明收回房屋后已对房屋重新进了粉刷，其认为涉案房屋不具备评估的条件；另蔡朝蔼将其第一项诉讼请求变更为确认《公寓租赁协议》、《补充协议》无效，及撤销蔡朝蔼、梁爽签订的《转让协议书》。一审法院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉案房屋无房产证，亦无证据证明房屋取得建设规划许可或经批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，蔡朝蔼与梁爽之间的《公寓租赁协议》及《补充协议》无效。合同无效自始无效，蔡朝蔼要求梁爽向其返还租赁保证金356000元，一审法院予以支持。关于蔡朝蔼主张的装修损失、消防改造损失以及家具家电购置损失及衣橱、衣柜定作损失。蔡朝蔼与梁爽签订的《公寓租赁协议》及《补充协议》无效，对于涉案房屋中已形成附合的装饰装修物，应由蔡朝蔼与梁爽各自按照导致合同无效的过错分担现值损失；梁爽作为涉案房屋的出租方应承担合同无效的主要责任，蔡朝蔼作为涉案房屋的承租方在签订合同时未能对其将要承租房屋的合法性进行必要合理的核实、了解，蔡朝蔼对此应承担合同无效的次要责任。经一审法院释明，蔡朝蔼表示因涉案房屋不具备评估条件故不申请评估鉴定。蔡朝蔼提交了《装修合同》、《待付款说明》及银行流水、发票、订单等用于证明其对涉案房屋进行了装修，蔡朝蔼主张的家具家电并非形成附合的装饰装修物，一审法院对蔡朝蔼主张的此部分损失不予支持；考虑到蔡朝蔼确实存在装修投入，结合合同的履行程度、当事人的过错及蔡朝蔼方提交的相关证据，一审法院酌定梁爽应向蔡朝蔼赔偿已形成附合的装修损失共计20万元。关于蔡朝蔼要求撤销《转让协议书》及退还转让款。本案中，没有充分证据证明《转让协议书》签订过程中梁爽存在欺诈行为，而且各方已按照《转让协议书》实际履行，蔡朝蔼要求撤销蔡朝蔼与梁爽签订的《转让协议书》，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。《转让协议书》与《公寓租赁协议》同时签订，《转让协议书》约定转让款包括XXX商务公寓共计120个房间、1层公寓大堂股权、经营权及公寓正常营业所附带的所有固定资产，由此可见，XXX商务公寓的转让行为是建立在涉案房屋租赁权的转让基础之上。现因《公寓租赁协议》及《补充协议》无效，导致蔡朝蔼未能按照《公寓租赁协议》及《补充协议》约定的租赁期限完全经营，如前所述，梁爽作为涉案房屋的出租方负有主要过错，故结合双方合同的履行程度、当事人的过错，一审法院酌定梁爽向蔡朝蔼退还转让款50万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认蔡朝蔼与梁爽于2017年6月7日签订的《公寓租赁协议》、《补充协议》无效；二、梁爽应于判决生效之日起十日内向蔡朝蔼退还租赁保证金356000元；三、梁爽应于判决生效之日起十日内向蔡朝蔼赔偿已形成附合的装修损失共计20万元；四、梁爽应于判决生效之日起十日内向蔡朝蔼退还转让款50万元；五、驳回蔡朝蔼的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14982.84元，由蔡朝蔼负担9518.92元，梁爽负担5463.92元。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，蔡朝蔼上诉主张梁爽构成欺诈，但蔡朝蔼知晓涉案房屋为梁爽从业主刘仕明处转租而来，其不能证明与梁爽签订《公寓租赁协议》《补充协议》以及《转让协议书》时梁爽隐瞒了房屋的真实情况诱使其作出了错误意思表示，故其主张梁爽欺诈的证据不足，本院不予采信。涉案房屋无房产证，亦未取得建设规划许可或经批准建设，一审认定蔡朝蔼与梁爽签订的《公寓租赁协议》及《补充协议》无效，本院予以认可。梁爽作为出租方，将未取得合法建设手续的房产租赁给蔡朝蔼，过错明显，应当承担合同无效的主要责任。蔡朝蔼作为承租方，在签订合同时未能对房屋的合法性进行核实审查，应该承担合同无效的次要责任。合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。蔡朝蔼要求梁爽向其返还租赁保证金356000元，一审予以支持正确。蔡朝蔼一审提交的装修合同、《代付款说明》及银行流水、发票、订单等足以证明其对涉案房屋进行了装修，对其装修投入，一审法院结合合同的履行程度、当事人的过错等酌定梁爽应向其赔偿已形成附合的装修损失20万元，并无不当之处，本院予以认可。蔡朝蔼上诉主张的其他装修损失、消防改造损失以及家具家电损失等，本院不予支持。双方签订的《转让协议书》建立于蔡朝蔼对涉案房屋享有租赁权的基础之上，《公寓租赁协议》及《补充协议》被认定无效后，《转让协议书》已无履行基础，蔡朝蔼向梁爽支付的股权转让款178万元，梁爽应酌情返还。双方约定上述178万元股权转让款包括梁爽出让XXX商务公寓的股权、经营权、公寓正常营业所附带的固定资产等，因固定资产数额双方均未提交证据证明且已随房屋返回出租方，蔡朝蔼作为承租方并未获得，故本院仅考虑蔡朝蔼实际经营两年有余的时间以及梁爽作为涉案房屋的出租方负有合同无法继续履行的主要过错责任等情形，酌情认定梁爽退还蔡朝蔼转让费90万元，一审酌定梁爽退还50万元转让费责任畸轻，本院予以变更。综上，梁爽的上诉理由不能成立，本院不予采纳。蔡朝蔼的部分上诉请求有理，本院予以支持。一审判决部分事实认定有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初26297号民事判决第一项、第二项和第三项；二、变更广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初26297号民事判决第四项为：上诉人梁爽应于本判决生效之日起十日内向上诉人蔡朝蔼退还转让款90万元；三、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初26297号民事判决第五项；四、驳回上诉人蔡朝蔼的其他诉讼请求。如上诉人梁爽未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14982.84元，由上诉人蔡朝蔼负担7491.42元，上诉人梁爽负担7491.42元；二审案件受理费37917.67元，由上诉人蔡朝蔼负担18959元，上诉人梁爽负担18958.67元。蔡朝蔼已预交27117.67元，本院退回8158.67元；梁爽已预交10800元，梁爽仍应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳二审案件受理费8158.67元，逾期不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二一年五月十日书记员  陈 娃附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。