江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终2042号上诉人（原审被告）：连云港佳富置业有限公司，住所地连云港市海州开发区郁洲南路**。法定代表人：高焰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢帅，江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉伟，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐敬雄，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：金菊，江苏苍梧律师事务所律师。上诉人连云港佳富置业有限公司（以下简称佳富置业公司）因与被上诉人徐敬雄房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初3552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佳富置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐敬雄的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由徐敬雄承担。事实与理由：一、一审法院认定佳富置业公司在宣传广告中明确表明案涉房屋带院子,认定事实错误。徐敬雄提供的证据不能证明佳富置业公司宣传“一楼带院子”.一审庭审中，徐敬雄提供了连云港市房产网、搜狐热点、新浪乐居等网站截图、涉案小区一楼带院子的照片及连云港市房政服务信息有限公司的情况说明，证明佳富置业公司的广告宣传中陈述“一楼带院子”。一审法院审查后，在一审判决第三页对徐敬雄提供的上述证据，认定网站截图网址不明，照片为打印件均不予确认。佳富置业公司也提供证据证明佳富置业公司自己的网站从未宣传过“一楼带院子”，故徐敬雄没有证据证明佳富置业公司宣传过“一楼带院子”，但一审判决在第七页又认定佳富置业公司在宣传广告中明确表明案涉房屋带院子，该认定前后矛盾。二、一审法院认定“一楼房屋带院子”的说法为合同内容，适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，一审法院在适用该规定时，仅是认为“该说明和允诺具体、明确，且直接对房屋价格产生重大影响，应当视为合同内容”，该认定并没有严格按照第三条规定的适用条件，并未审查该说明和允诺是否对商品房买卖合同的订立产生重大影响，明显适用法律错误。首先，如前所述，徐敬雄提供的证据一审法院均不予确认，不能证明佳富置业公司宣传过“一楼带院子”，佳富置业公司自己的网站并没有说明和允诺过“一楼带院子”，不存在销售广告和宣传资料中有“一楼带院子”的说明和允诺。其次，该说明和允诺并非具体、明确，仅是参考。“一楼带院子”的说法并没有说明该院子的面积，该院子的位置在哪，该院子的形态是封闭的还是开放的，如果是封闭的是用墙还是栅栏围起来的，该院子是否有门等均没有具体和明确。且发布广告的这些网站都有免责声明，在文章最后下方免责声明中明确写明“文章内容仅供参考，不构成投资建议。文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。”可见，文章内容仅是参考，“一楼带院子”说法非具体、明确，佳富置业公司自己的网站没有这种说法，文章是网站为获取点击量自行撰写的，并不是佳富置业公司委托这些网站发布的，与佳富置业公司无关。第三，该说明和允诺并未对商品房买卖合同的订立产生重大影响。商品房买卖合同的订立是一个循序渐进的过程，购房者从最初了解宣传资料，到签订认购协议再到签订商品房买卖合同，逐步明确了解所购买房屋的情况，最终才决定与佳富置业公司签订正式的《商品房买卖合同》，该合同是双方最终洽谈的成果，对双方具有约束力。且合同中明确约定了商品房的基本情况，合同附件四第10条中明确约定买受人已对房屋现状全部了解并认同，合同中没有约定或者承诺“一楼带院子”。如果徐敬雄在签合同之前看到网站信息，认为宣传资料的内容是要约，其在签订合同时应当要求进一步明确，比如宣传资料中所述的院子在哪里、面积多大、价款多少，如果出卖人不同意将这些内容写入合同，其可以拒绝签订合同。一审庭审时，同类案件中有些业主称在签订商品房买卖合同时向佳富置业公司提出要求将带院子的说法写入合同，佳富置业公司不同意，这即说明佳富置业公司明确拒绝承诺带院子的说法，该说法不构成要约、承诺，不构成合同条款，对佳富置业公司没有约束力。需要说明的是，徐敬雄作为完全民事行为能力人，对涉及家庭重大利益的房屋买卖事项应有理性判断和审慎选择。对所签订的《商品房买卖合同》条款应仔细阅读，确认无异议后签字确认，而非仅依据前期所看到或听到的广告宣传即草率作出最终决策。因此，广告宣传不是导致徐敬雄购买房屋的原因，并未对商品房买卖合同的订立产生重大影响。第四，该说法并未对房屋价格的确定产生重大影响。房屋的价格不是徐敬雄与佳富置业公司协商确定的，是由物价部门批准和公示的价格，并不包含所谓的“一楼带院子”的价格。一楼价格比楼上略高，这完全是市场价格行为，是由于一楼稀缺属性造成的，一楼楼层低，方便出行，贴近公共绿地，更受买受人青睐。因此，一审法院认定“一楼带院子”的说法为合同内容，明显适用法律错误。三、一审法院认定佳富置业公司承担违约责任没有依据。佳富置业公司在售楼广告、宣传资料中没有承诺过“一楼带院子”，该说法不应认定为合同内容，佳富置业公司交付的房屋符合合同约定的交付条件，不存在违约，一审法院认定佳富置业公司承担违约责任没有依据。本案中，徐敬雄对于购买的房屋并不带院子是知情和认可的。双方签订的《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况约定徐敬雄所购买的房屋户型并未约定涉案房屋是带院子的，合同附件四第10条中明确约定买受人已对房屋现状全部了解并认同。另，徐敬雄收房前也已对房屋进行验收查看，在业主入住验房表中，并未对房屋不带院子提出异议，说明徐敬雄对涉案房屋不带院子是清楚的，其认可交付的房屋符合交房条件。佳富置业公司交付的房屋符合《商品房买卖合同》的约定，不存在违约。一审判决的认为一楼房屋价格高于二楼以上系“带院子”所致，因而以此差价判决佳富置业公司承担违约赔偿责任没有法律依据。房屋的价格是物价部门批准的，不是双方协商的，经过前期调研，一楼的需求明显高于其他楼层，故一楼的价格在备案时就高，不存在一楼房屋因“带院子”而价格高的情况，一审法院以房屋差价作为赔偿依据要求佳富置业公司承担违约责任没有法律依据。被上诉人徐敬雄答辩称：一审认定事实清楚,适用法律正确,通过一审调查,被上诉人已经举证海州市场监督管理局的行政处罚决定书及相关销售人员的谈话录音及笔录,腾讯、新浪乐居等网站发布的虚假网络广告宣传,足以证实上诉人在销售时存在虚假宣传,其对外承诺一楼包含院子,在实际交付过程中,其用绿植围成的院子是公用绿化用地,被上诉人无法独立占有使用,且该院不具有合法有效地审批手续,一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,认定上诉人应当承担相应违约责任,一审仅判决上诉人承担2-7层的合同均价差额,该差额实际远远低于被上诉人实际损失数额,若一楼不含有院子,鉴于一楼户型和其他楼层不存在区别,且上诉人在该栋楼设置电梯,一楼噪音大蚊虫多隐私性差等问题,按照常规销售原则,一楼价格往往低于其他楼层,因此一审判决的合同差额不足以弥补被上诉人损失,但是被上诉人考虑到诉讼成本及诉讼时间没有提起上诉,请求维持原判。徐敬雄向一审法院起诉，请求判令：1.佳富置业公司赔偿徐敬雄房屋差价损失68472元（600元×114.12平方米）及利息（自2017年8月13日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至实际赔偿之日止）；2.佳富置业公司因其欺诈行为向徐敬雄支付惩罚性赔偿68472元；3.佳富置业公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：（一）案涉房屋相关情况2017年4月16日，徐敬雄（买受人）与佳富置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定内容如下：1.买受人购买出卖人开发的位于连云港市海州开发区××路××××路××××××号××＃楼×单元×××××室（以下简称案涉房屋），户型为二室二厅一卫，层高2.9米，建筑层数为地上8层，建筑面积114.12平方米，单价为每平方米9000元，总金额1027080元；2.买受人分期付款，于2017年4月15日前首期付款207080元，余款820000元通过办理按揭贷款方式支付。双方还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，徐敬雄按照合同约定支付了案涉房屋的全部购房款。2018年6月26日，佳富置业公司将涉案房屋交付徐敬雄。书香壹号5号楼一房一价价格表（备案价格表）显示：案涉X单元101室房屋，面积114.12平方米，备案单价9059元/平方米，总价1033813元；5号楼1单元201室-701室面积同为114.12平方米，备案单价均为8779元/平方米，总价1001859元。X号楼X单元201室-701室签订商品房买卖合同的时间及实际销售单价分别为：201室为2017年4月18日8778元/平方米；301室为2017年4月26日8778元/平方米；401室为2017年4月24日8728元/平方米；501室为2017年4月28日8778元/平方米；601室为2017年4月27日8778元/平方米；701室为2017年4月27日8778元/平方米。201室-701室单位销售均价为8769.67元。（二）佳富置业公司被处罚相关情况佳富置业公司开发的“书香壹号”小区位于海州区秦东门大街，共17幢，其中一楼有72户，已售68户。2019年3月6日，海州市场监管局接到书香壹号小区业主在市12345平台投诉举报转办单，多名业主投诉称，开发商佳富置业公司承诺购买一楼送院子，交房后却没有送院子，涉嫌虚假宣传，欺骗消费者。次日，海州市场监管局执法人员在涉案小区现场检查发现该小区一楼户型不存在院子。2019年3月25日，海州市场监管局决定对该案立案调查。经查，佳富置业公司销售人员朱蓓、魏倩等于2015年9月至2016年2月售房期间向消费者宣传一楼带院子，但房价比其他楼层要贵，一楼的房价比其他楼层高出500-1000元每平方米。佳富置业公司于2016年3月14日至2019年3月17日在腾讯网连云港站发布的标题为《书香壹号：一期持续热销二期加急开工》中带有“除一楼带院子的户型以外，其他房源没有楼层差，按户型统一价”字样。2016年3月10日至2019年3月，在新浪乐居网发布了标题为《书香壹号：一期持续热销二期加急开工》及《书香壹号高绿化率打造南部新城静氧人居》中宣传“除一楼带院子的户型以外，其他房源没有楼层差，按户型统一价”。2016年3月26日至2019年3月，在连云港房地产网发布了标题为《书香壹号好房提前购首付10万起》及《福港书香壹号1、3、4、5号楼申领预售许可证》中宣传“除一楼带院子的户型以外，其他房源没有楼层差，按户型统一价”。2019年5月17日，海州市场监管局执法人员在连云港城建档案馆调取了福港•书香壹号总平面图，证实该小区不存在院子，一楼所谓院子实际上是公用绿化用地。2019年11月26日，海州市场监管局依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条第一款、第二十四条第一款之规定，作出海市监字[2019]第190号行政处罚决定书，责令佳富置业公司立即停止违法行为，在相应范围内消除影响；罚款二十万元，上缴国库。佳富置业公司不服上述行政处罚，于2019年12月24日向海州区政府申请行政复议。海州区政府审理后，于2020年3月23日作出[2019]海行复第19号行政复议决定书，维持了上述处罚决定书。佳富置业公司不服，遂提起行政诉讼，要求撤销上述处罚决定书及复议决定书。连云港经济技术开发区人民法院经审理后，于2020年11月2日作出（2020）苏0791行初112号行政判决书，驳回了佳富置业公司的诉讼请求。佳富置业公司对上述行政判决不服，已提起上诉。一审法院认为，徐敬雄、佳富置业公司双方之间签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》系双方自愿达成，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、佳富置业公司在宣传广告中所作的案涉商品房带院子的说明属于要约邀请还是要约，是否应当承担违约责任，如果承担，该违约责任如何确定；二、佳富置业公司的行为是否构成欺诈，徐敬雄要求支付惩罚性赔偿68472元是否有法律依据。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，佳富置业公司在宣传广告中明确表明案涉房屋带院子，该内容具体、明确，徐敬雄基于该允诺以偏高于楼上未带院子房屋的价格购买案涉房屋，因此，该说明和允诺应当视为合同内容。“一楼房屋带院子”的约定本身不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，佳富置业公司应当依约履行。根据已查明案件事实，佳富置业公司交付给徐敬雄的案涉房屋没有用墙或者栅栏围起来的院子，房屋窗前实际为公共绿化用地，徐敬雄无法独占使用。因此，佳富置业公司应当承担相应的违约责任。关于违约责任的承担方式，徐敬雄要求佳富置业公司赔偿房屋差价损失68472元（按照其房屋比同一单元其他未带院子房屋每平方米多付600元，乘以房屋面积114.12平方米计算）。一审法院认为，案涉房屋与同单元其他楼层未带院子房屋相比，除了院子以外，，地理位置相同面积一致，并无证据表明还有其他因素显著影响房屋价格。因此，佳富置业公司承诺送院子并因此以高于同单元其他楼层的价格向徐敬雄销售案涉房屋，但实际未向徐敬雄交付院子，违反双方合同约定，亦悖于诚实信用原则，应当赔偿徐敬雄房屋差价损失。参照案涉房屋合同价与同单元201室-701室房屋的合同均价差额，一审法院酌定佳富置业公司赔偿徐敬雄26285.26元【（9000元-8769.67元）×114.12平方米】；徐敬雄多主张的42186.74元，缺乏相应事实根据，一审法院不予支持。徐敬雄还要求佳富置业公司赔偿利息（以房屋差价68472元基数，自2017年8月13日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际赔偿之日止）。对此，一审法院认为，由于佳富置业公司允诺徐敬雄一楼带院子致使徐敬雄多支付购房款，多支付贷款利息，而佳富置业公司实际多占用相应资金，故徐敬雄要求赔偿利息，有事实根据。因此，应当以判决认定的房屋差价损失26285.26元为基数，自徐敬雄实际支付全部购房款之日起计算利息，徐敬雄主张自第一期偿还贷款日（2017年8月13日）起算利息，一审法院予以支持。利息计算标准为2019年8月19日前中国人民银行同期同类贷款利率；2019年8月20日以后为按同期全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率计算。关于争议焦点二，《中华人民共和国消费者权益保护法》调整的是消费者为生活消费需要购买、使用商品或接受服务时权益受到侵害情形，针对的主要是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题。商品房作为不动产与作为动产的普通商品存在差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假事实，与普通商品交易中的欺诈行为也不能等量齐观。2016年12月12日印发的《江苏省高级人民法院关于消费者权益保护纠纷案件若干问题的讨论纪要》第一部分关于惩罚性赔偿的适用问题第7条规定：商品房买卖合同的买受人以出卖人实施欺诈行为为由，要求依照《消费者权益保护法》第五十五条规定请求三倍赔偿的，人民法院不予支持。相关争议应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定进行处理，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实。本案中，佳富置业公司虽然在销售房屋时存在虚假宣传带院子的情况，但该事实也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的三种情形。因此，徐敬雄要求判令佳富置业公司因其欺诈行为支付惩罚性赔偿68472元的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、佳富置业公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿徐敬雄房屋差价损失26285.26元及利息（以26285.26元为基数，自2017年8月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率计算）；二、驳回徐敬雄的其他诉讼请求。一审案件受理费1519元（徐敬雄已预交），由徐敬雄负担1227元，佳富置业公司负担292元，佳富置业公司负担部分于履行判决时一并给付徐敬雄。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，本院于2021年4月29日作出（2021）苏07行终5号行政判决，判决驳回佳富置业公司对（2020）苏0791行初112号行政判决提起的上诉，维持原判。本案二审争议焦点为：上诉人佳富置业公司是否在宣传中明确一楼带院子，若明确，该宣传内容是否构成合同内容，若构成，佳富是否应当为此承担违约责任，该违约责任的承担方式如何确定。关于佳富置业公司是否在宣传中明确一楼带院子，若明确，该宣传内容是否构成合同内容的问题，本院经审查后认为，海州区市场监督管理局海市监字[2019]第190号行政处罚决定书的相关档案材料显示，佳富置业公司在销售书香壹号小区时销售人员向消费者宣传、承诺一楼房屋带院子；佳富置业公司在腾讯网连云港站、新浪乐居网、连云港房地产网发布的宣传内容均称一楼带院子，佳富置业公司虽对行政处罚提起行政复议和行政诉讼，但均被驳回，维持上述行政处罚决定书。因此一审法院认定佳富置业公司向业主宣传、承诺一楼房屋带院子并无不当。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。如前所述，佳富置业公司在销售房屋时作出一楼房屋带院子的广告和宣传行为，买房人是基于可以拥有院子的考量以明显高于楼上房屋的价格购买一楼房屋，故佳富置业公司的该广告和宣传对买房人购买涉案房屋及房屋价格确定有重大影响，虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。现涉案房屋门前绿地规划为小区公共绿地，买房人无法独占使用，佳富置业公司未按约履行合同义务，应承担违约责任。关于违约责任的承担方式问题，本院经审查后认为，一审法院综合涉案房屋的地理位置、面积以及同单元同一时间段房屋的合同均价等因素，酌定佳富置业公司以购房单价与同单元同一时间段其他楼层房屋单价的差价乘以房屋面积计算买房人损失并无明显不当，故本院依法予以维持。综上，上诉人佳富置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1519元（连云港佳富置业有限公司已预交），由连云港佳富置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年五月二十五日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。