辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终1025号上诉人（原审被告）：张强，男，1967年4月22日出生，汉族，移动公司职员，住朝阳市双塔区。上诉人（原审被告）：谢普金，女，1968年6月24日出生，汉族，退休职工，住朝阳市双塔区。被上诉人（原审原告）：朝阳市鼎盛物业管理有限公司，住所地朝阳市双塔区永安街2号。法定代表人：张文君，经理。委托诉讼代理人：武中华，辽宁安途律师事务所律师。上诉人张强、谢普金因与被上诉人朝阳市鼎盛物业管理有限公司（以下简称“鼎盛物业”）物业服务合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2020）辽1302民初3126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人张强、谢普金，被上诉人鼎盛物业的委托诉讼代理人武中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张强、谢普金上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决，查明案件事实，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实错误，一审中“原、被告”就涉案小区“凤凰郡小区”是否通过验收，双方持不同意见，庭上被上诉人当庭拿不出已经通过验收的证据，上诉人坚持该小区未通过竣工验收。因为根据《物业管理条例》第四十四条之规定，新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。一审法院法官当庭责令原告庭后向法庭提交该小区竣工验收的相关证据，判决作出后，上诉人前去一审法院查看卷宗，发现被上诉人向法庭提交的并不是法律规定的由行政主管部门出具的竣工综合验收手续。由此，上诉人找到了相关行政主管部门，得到的答复是该小区尚未通过竣工验收。被上诉人向法庭提供的证据，不能达到其证明目的。综上所述，一审判决所依据的事实严重错误。恳请二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。鼎盛物业答辩称：上诉人的诉讼请求和事实没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。鼎盛物业向一审法院起诉请求：1．请求判令二被告给付2020年5月1日至2021年5月1日物业管理费2,869元；2．诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告张强、谢普金系夫妻关系。2016年6月22日，朝阳海洋房地产开发有限公司与被告张强、谢普金签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买朝阳海洋房地产开发有限公司开发的位于朝阳市双塔区房屋，建筑面积分别为102.17平方米、97.08平方米。该合同第二十一条约定出卖人依法选聘的前期物业服务企业为朝阳鼎盛物业管理公司，物业服务时间从2016年7月1日至2026年7月1日，物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为每平米每月1.2元。2016年7月1日，原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司与朝阳海洋房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，合同约定朝阳海洋房地产开发有限公司将凤凰郡小区的物业服务、管理和维护工作委托给原告，原告负责的物业服务内容包括：一、物业共用部位维修、养护和管理（物业共用部位包括：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共楼梯间、户外墙面、坡屋顶）。在维保期内，出现质量问题由建设单位或维保单位负责维修；在维保期外，出现质量问题可申请维修资金维修；二、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理；三、物业公用部位、住宅楼梯间的保洁，公共污水管理的疏通与维修，垃圾清运；四、公用绿地及园林景观、公用设施的养护管理；五、停车位的维修及车辆停放秩序的管理；六、公共秩序维护、安全防范等事项的管理与协助治安的管理；七、按照相关法律法规和有关约定对业主的装饰装修管理；八、物业档案资料的管理。上述物业服务合同中约定的物业费收费标准为住宅每平方米每月1.20元，物业服务费按年度一次性交纳，业主交纳物业管理服务费的时间为每年5月份。上述《前期物业服务合同》还约定了其他事项。2016年6月15日，原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司依法登记成立，并领取营业执照。现原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司以被告张强、谢普金未向其交纳2020年5月1日至2021年5月1日期间的物业费2869元为由诉至该院。一审法院认为，原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司与被告张强、谢普金所在凤凰郡小区的开发单位朝阳海洋房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该份物业管理服务合同对原、被告双方均具有约束力。被告张强、谢普金作为凤凰郡小区的业主接受了原告提供的物业服务，其即应按物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。现被告张强、谢普金未将2020年至2021年期间的物业费给付原告，构成违约，应承担给付拖欠原告物业费2869元的民事责任。关于被告提出物业收取维修基金、装修保证金违反规定，并要求抵顶物业费的辩解意见，无事实与法律依据，该院不予采信。关于被告提出原告提供的物业服务不到位，物业公司重复收费、多收费、楼房外墙漏水、楼前积水而不同意交纳物业费等辩解意见，被告张强、谢普金对于自己的损失可以另行主张权利，但上述辩解意见并非拒绝交纳物业费的正当理由，该院不予采信。同时应当指出，原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上所述，原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司要求被告张强、谢普金给付2020年5月1日至2021年5月1日期间物业费2869元的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：被告张强、谢普金于该判决生效后10日内给付原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司2020年5月1日至2021年5月1日期间物业管理费2869元。如果未按该判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司预交，已减半收取），由被告张强、谢普金共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。上诉人张强、谢普金向本院提交了到市政监督站（录像显示为朝阳市住房和城乡建设局）录像视频，用以证明物业没有经过综合验收，物业费不应由业主承担。鼎盛物业对录像视频提出异议，认为一是该证据来源不符合录音录像相关取证的法律规定，没有具体的录制时间与人员，程序违法。二是该录像所反映的内容无法证明是国家机关履行法定职责的正式答复或结论。无法确定说话人员的具体身份，不能代表职能单位职能行为。第三该录像视频无法证明涉案楼房没有经过竣工验收。一审被上诉人已经向法庭提交楼房经过竣工验收的相关材料，而且凤凰郡小区居民都可以办理房证，并实际入住，充分表明上诉人作为业主在享受相关物业服务的同时，应该履行支付物业费的义务，上诉人提交的证据不能证明其主张。本院经审查对上述证据不予采信，具体理由见本判决本院认为部分。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：被上诉人鼎盛物业与上诉人张强、谢普金所在凤凰郡小区的开发单位朝阳海洋房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该份物业管理服务合同对上诉人及被上诉人双方均具有约束力。张强、谢普金作为凤凰郡小区的业主接受了鼎盛物业提供的物业服务，其即应按物业服务合同的约定向鼎盛物业交纳物业服务费。现张强、谢普金未将2020年至2021年期间的物业费给付鼎盛物业，构成违约，应承担给付拖欠鼎盛物业物业费2869元的民事责任。关于张强、谢普金提出物业收取装修保证金等违反规定，并要求抵顶物业费的辩解意见，因鼎盛物业收取装修保证金等与物业服务费无关费用属另外的法律关系，且张强、谢普金一审未提出反诉，本院不予审理，张强、谢普金可另行主张权利。关于张强、谢普金提出鼎盛物业提供的物业服务不到位，物业公司楼房外墙漏水、楼前积水而不同意交纳物业费等辩解意见，因张强、谢普金并未提出充分证据证明鼎盛物业提供的物业服务存在较为严重的瑕疵，本院不予支持。关于张强、谢普金提出的案涉小区未通过竣工综合验收，根据《辽宁省物业管理条例》第四十四条之规定，上诉人不应承担前期物业服务费用的上诉意见。《辽宁省物业管理条例》第四十四条的规定系2017年11月30日修订新增并自2018年2月1日起施行，而张强、谢普金办理入住手续早于2018年2月1日，对于民事关系相关法律规范，在无特别规定的情况下通常不具有溯及力。本案鼎盛物业事实上履行了提供物业服务的合同义务，张强、谢普金自2016年始亦已多年履行交纳物业服务费的对应义务，且张强、谢普金自认案涉小区已具备办理房屋权属证书的条件，张强、谢普金应履行给付2020年5月1日至2021年5月1日期间物业服务费的义务。张强、谢普金二审提交的录像视频并非相关职权部门依职权出具，无法充分证明上诉人欲证明的问题，且如上论述，上述证据是否采信亦不能影响本案判决结果，故本院不予采信。对张强、谢普金上述上诉意见，本院不予支持。鼎盛物业要求张强、谢普金给付2020年5月1日至2021年5月1日期间物业费2869元的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。同时应当指出，鼎盛物业作为物业服务企业，应努力提高自身的服务意识和服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上，上诉人张强、谢普金的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张强、谢普金负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年五月二十七日书记员  张 多（法官助理代）