辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终1200号上诉人（原审被告）：辽宁省朝阳市喀左县利州街道东村村民委员会，住所地辽宁省朝阳市喀左县利州街道东村。法定代表人：付亚强，主任。委托诉讼代理人：王宗仁，辽宁正明律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖永先，辽宁正明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳新湖绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市铁西区北一东路31号。法定代表人：夏卫军，总经理。委托诉讼代理人：潘丽钧，女，沈阳新湖绿城物业服务有限公司经理。委托诉讼代理人：杨丽君，女，沈阳新湖绿城物业服务有限公司职员。上诉人辽宁省朝阳市喀左县利州街道东村村民委员会（以下简称“东村村委会”）与被上诉人沈阳新湖绿城物业服务有限公司（以下简称“绿城物业”）物业服务合同纠纷一案，东村村委会不服喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院（2021）辽1324民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。东村村委会上诉请求：请求二审法院依法撤销原审民事判决书，将本案依法改判或发回重审，并由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致判决结果错误。首先，关于被上诉人一审提交的《水木清华物业服务费收缴协议》中“甲方签字：鲍德武”，经上诉人多次与原任村委会主任鲍德武确认，确系不是其本人签字，更没有上诉人的盖章，故此协议为无效的协议。其次，根据《辽宁省物业管理条例》第35条、36条的规定，非住宅的物业服务收费应实行市场调节价，物业企业应与非住宅业主自主协商确定收费标准。上诉人作为非住宅业主，其物业费收费标准应依法实行市场调节价，由被上诉人与上诉人自主协商确定物业费收费标准，否则，上诉人有权拒绝按照被上诉人自行制定的物业费收费标准支付物业服务费，即上诉人不应给付被上诉人物业费。上诉人在本院二审庭审中补充上诉意见称，本案依据《朝阳市物业服务收费管理办法》第16条第三款规定，前期物业服务合同收费标准为每平方米0.6元，被上诉人的物业收费标准远远超出了这一数额。上诉人房屋系商铺，没有电梯，不存在电梯能耗，更涉及不到自来水加压，还有卫生保洁都是上诉人的工作人员进行清扫。被上诉人在庭审中提交的其已经履行物业服务完全是其为住宅业主服务，并没有提供为商铺业主服务的相关证据。小区系封闭管理，关于保安等服务，上诉人享受不到车辆管理等服务，上诉人的商铺前天天停放不知名的车辆，无人管理，安保方面连最起码的监控都没有设置。绿城物业向一审法院起诉请求：1．请求依法判决被告给付物业服务费9476.28元；2．被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：被告系喀左县水木清华小区商铺3幢010114、商铺4幢01015业主，房屋面积为526.45平方米。2017年6月13日，原告同该小区开发企业朝阳鑫国房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，服务期限为2017年8月1日至2022年7月31日。前期物业服务承包合同内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案管理服务。收费标准为1.5元/月/平方米。前期物业合同签订后，原告按物业合同约定为被告所在小区提供了物业服务。被告已缴纳了2018年6月29日至2019年12月31日物业服务费，2020年1月1日至2020年12月31日物业服务费9476.1元，被告以原告收费标准不合理为由至今未缴。另，1、原告与朝阳鑫国房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》已在喀左县物业管理办公室备案，且物业服务收费标准已经过喀左县价格监督检查局备案。2、被告时任负责人鲍德武于2018年7月2日在原告提供的物业服务费收缴协议中签字确认住宅收费标准为1.5元/月/平方米。一审法院认为，合法的物业合同关系受法律保护，本案原告依据合同为该小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，接受了原告为其提供的物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系，被告应履行缴纳物业服务费的义务。关于被告辽宁省朝阳市喀左县利州街道东村村民委员会主张物业收费标准不合理的抗辩意见，因《前期物业服务合同》系原告与开发商朝阳鑫国房地产开发有限公司为该小区能获得物业服务所签，收费标准为全小区统一定价，并已经过喀左县物业管理办公室及喀左县价格监督检查局备案，被告并未提交证据证明其就价格问题曾向有关部门进行反应，且被告于2018年7月2日在原告提供的《物业服务费收缴协议》中已签字确认，并已全额缴纳2019年12月31日前的物业费，加之原告已完成2020年度物业服务工作，现被告以收费标准不合理为由进行抗辩，该院不予采信。综上，被告的答辩意见不能成为拒交物业费的正当理由，故关于原告要求被告给付物业费的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，中华人民共和国国务院公布的《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，一审法院判决：被告辽宁省朝阳市喀左县利州街道东村村民委员会于该判决生效后五日内给付原告沈阳新湖绿城物业服务有限公司2020年1月1日至2020年12月31日欠缴的物业服务费9476.1元。被告如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告辽宁省朝阳市喀左县利州街道东村村民委员会负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：东村村委会向本院提交了鲍德武的证人证言，用以证明2018年7月2日物业服务费收缴协议中东村村委会时任负责人鲍德武签字并非本人所签。绿城物业对上述证人证言提出异议，质证认为被上诉人不能确认证人证言真实，上诉人不能以签字不是原工作人员签字而拒交物业费。本院经审查对上述证据不予采信，具体理由见本院认为部分。绿城物业向本院提交了应收费用收缴率统计表，用以证明被上诉人所在小区97%业主均在正常缴纳物业费。东村村委会对上述证人证言提出异议，质证认为上述证据系被上诉人自行制作，不能证明被上诉人欲证明的问题。本院经审查认为，应收费用收缴率统计表系绿城物业自行制作出具，本院无法判决其客观真实性，故不予采信。本院对一审查明认定的其他事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”合法的物业合同关系受法律保护，本案绿城物业依据合同为该小区提供了物业服务，东村村委会作为该小区业主，接受了绿城物业为其提供的物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系，东村村委会应履行缴纳物业服务费的义务。关于东村村委会主张物业收费标准不合理的抗辩意见，朝阳市根据辽宁省物价局《关于放开我省部分服务价格的通知》要求，已经于2015年放开物业服务价格，物业服务价格实行市场化。因本案《前期物业服务合同》系绿城物业与开发商朝阳鑫国房地产开发有限公司为该小区能获得物业服务所签，收费标准为全小区统一定价，并已经过喀左县物业管理办公室及喀左县价格监督检查局备案，东村村委会并未提交证据证明其就价格问题曾向有关部门进行反应，且东村村委会已全额缴纳2019年12月31日前的物业费，应视为对绿城物业为案涉小区提供服务以及物业服务标准的认可，加之绿城物业已完成2020年度物业服务工作，东村村委会亦未提供充分证据证明绿城物业提供的物业服务存在严重瑕疵，现东村村委会以收费标准不合理为由进行抗辩，本院不予采信。关于上诉人二审提交的鲍德武证人证言已超过举证期限，且该证人证言即使属实，亦不足以否定原审事实认定和判决结果，故本院不予采信。东村村委会的答辩意见不能成为拒交物业费的正当理由，故关于绿城物业要求东村村委会给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。综上，辽宁省朝阳市喀左县利州街道东村村民委员会的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由辽宁省朝阳市喀左县利州街道东村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年五月十七日书记员  张 多（法官助理代）