四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0402民初2084号 原告：攀枝花市金泰物业管理有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区炳草岗大街137号，统一社会信用代码91510400555750964E。 法定代表人：蔡炜，总经理。 委托诉讼代理人：刘德玉，四川三才律师事务所律师，执业证号××。 被告：陈艺文，女，1986年11月8日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 原告攀枝花市金泰物业管理有限公司（以下简称金泰物业公司）与被告陈艺文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告金泰物业公司的委托诉讼代理人刘德玉，被告陈艺文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费103.79㎡×1.5元／㎡×21个月＝3269元；2.判令被告向原告支付为其垫付的生活垃圾处理费6元／月×21个月＝126元；3.判令被告向原告支付违约金（3269元＋126元）×30%＝1018元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了位于攀枝花市东区××路××号××栋××单元××号房屋（建筑面积103.79㎡），2019年3月，原告与攀枝花市东区公园大地业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告为公园大地业主提供物业服务，服务期限为2019年3月9日至2022年3月8日，业主按住宅1.5元／平方米／月标准支付物业服务费，同时约定了业主未足额按时交纳物业服务费、代收代缴费用，业主承担违约期间的未交纳金额的0.07%／日的违约金。但被告未依照《物业服务合同》约定，按155.69元／月向原告交纳2019年4月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费3269元。 同时，依据《攀枝花市物价局关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知》[攀价费（2007）115号]和《生活垃圾清运处置委托合同》的规定，被告应交纳自2019年4月1日至2020年12月31日期间的生活垃圾处理费126元。 综上，被告自2019年4月1日起至今，一直拒交物业服务费和生活垃圾处理费共计21个月，合计欠付物业服务费3269元，生活垃圾处理费126元，原告多次催收无果。原告认为，双方签订的《前期物业服务协议》、原告与公园大地业主委员会签订的《物业服务合同》，均合法有效，对双方具有约束力。原告享有的合同权利依法应当受保护，被告依法应当履行支付物业服务费的义务。被告拒交物业服务费、生活垃圾处理费的行为已违反了合同约定，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。 被告陈艺文承认其没有交纳2019年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费及垃圾处理费，庭审中，被告表示愿意交纳垃圾处理费126元。辩称，其在2019年3月以前向原告提交了一份缓交纳物业服务费告知书，因原告物业服务不到位，要求原告整改，但原告没有回复整改情况，且物业服务情况越来越糟，故其不交纳物业服务费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告围绕其诉讼请求，提交了如下证据： 1.营业执照，拟证明原告具有从事物业服务的资质。 经质证，被告对该证据没有异议。 2.不动产登记中心房屋信息摘要2份，拟证明陈艺文系案涉房屋的所有权人。 经质证，被告对该证据没有异议。 3.物业服务合同，拟证明自2019年3月9日起原告按照业主委员会与原告签订的该物业服务合同的约定履行了物业服务，该合同约定了物业服务费的收取标准为1.5元/㎡/月，同时约定了逾期交纳违约金应当承担的违约责任为业主按逾期交纳物业费的期间每日按0.07%交纳违约金。 经质证，被告对该证据的三性不予认可，认为该证据也不能证明原告的物业服务做到位了。 4.攀价费（2007）115号文件、生活垃圾清运处置委托合同，拟证明攀枝花市住户应按每月6元交纳城市生活垃圾处理费，该费用由相关部门委托了原告收取。 经质证，被告对该证据没有异议，并表示愿意交纳垃圾清运费，但是原告没有提交2017年和2019年的生活垃圾清运处置委托合同。 5.（2021）川04民终162号民事判决书，拟证明与被告同属一个物业小区的业主郑继波与原告之间的物业费欠费纠纷已经攀枝花市中级人民法院做出二审判决，并已生效。 经质证，被告认为该证据与其没有关系。 被告提交了如下证据： 1.关于暂缓交纳物业费用告知书，是由小区业主写给物业公司的，拟证明被告及其他小区业主在告知书中写明了物业应当整改的问题，在物业合同中双方有约定业主或使用人对物业工作提出的意见、建议投诉在七个工作日内回复，物业公司并没有履行在七个工作日内回复。 2.七张照片打印件，拟证明物业在公共秩序维护方面约定出入口24小时有人值守，可是值守的人都在睡觉，并没有尽职履责。 3.四张照片打印件，拟证明物业在合同中约定的环境卫生维护物业共有部分清洁，物业没有尽到卫生清扫的职责。 4.二张照片打印件，拟证明物业没有公开小区的公共收入。 经质证，原告对被告提交的四组证据三性均不予认可，均不能证明其拒交或拖欠物业费的理由是正当的。 本院经审理认定事实如下：首先，（2021）川04民终162号判决系已发生法律效力的判决，对该判决所确认的事实，当事人无需举证证明，本院予以认定，即1.攀枝花市公园大地小区业主委员会（甲方）与金泰物业公司（乙方）于2019年3月签订了《物业服务合同》，合同中约定合同履行期限为3年，自2019年3月9日起至2022年3月8日止，物业服务费为包干制计费方式，由每户业主（物业使用人）向乙方交纳物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；住宅的物业服务收费标准为1.5元／月·平方米，业主的物业服务费从合同生效之日起按季度交纳；业主未按时、足额交纳物业服务费、物业代收代缴的水费、电费，经乙方书面催告限期交纳而仍未交纳的，该业主承担违约期间未交纳金额0.07%／日的违约金。2.攀枝花居民住户生活垃圾的收费标准为6元／户·月。2015年至2020年，金泰物业公司分别与攀枝花市东区炳草岗环境卫生管理所、攀枝花市东区综合行政执法局签订了《生活垃圾清运处置委托合同》，约定由金泰物业公司委托攀枝花市东区炳草岗环境卫生管理所、攀枝花市东区综合行政执法局清运“金泰·公园大地”小区的生活垃圾，金泰物业公司代缴“金泰·公园大地”小区的生活垃圾清运费，付款时间为半年一次。自2015年起至今，金泰物业公司一直在为“金泰·公园大地”小区提供物业服务。 其次，对当事人双方没有异议的事实本院予以确认，即被告陈艺文系攀枝花市东区××路××号××栋××单元××号房屋（建筑面积103.79㎡）所有权人，系攀枝花市公园大地小区业主，其未向原告交纳2019年4月1日至2020年12月31日的物业服务费3269元和垃圾清运费126元。 对当事人双方没有异议的原告提交的证据1、2、4本院予以采信。原告提交的证据3所证明的内容已为生效判决所确认，本院予以采信。原告对被告提交的证据，不予认可，且本案系金泰物业公司就陈艺文拖欠物业费提起诉讼，主张权利，而非陈艺文向金泰物业公司就合同履行瑕疵提起诉讼主张权利，如果原告的物业服务未达到合同约定或者法律规定的标准，被告作为业主，可以提交上述证据另案主张权利，但在本案中以此作为拒交物业服务费的理由，不符合法律的规定，因此，被告提交的证据与本案不具关联性，本院不予采信。 本院认为，金泰物业公司与攀枝花市公园大地小区业主委员会签订的物业服务合同是民法典施行前成立的合同，虽双方约定的合同期限至2022年3月8日，但金泰物业公司于本案中所主张的物业服务费截至2020年12月31日，根据《最高人民法院关于适用时间若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；……”之规定，本案应适用合同签订和争议发生时的法律和司法解释。 对金泰物业公司关于物业服务费及垃圾清运费的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，金泰物业公司系具有独立法人资格的从事物业管理活动的企业，其与攀枝花市公园大地小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，同时对攀枝花市公园大地小区全体业主具有约束力，当事人各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。金泰物业公司自2015年起为包括陈艺文在内的“公园大地”小区业主提供了物业管理服务，并委托第三人对小区垃圾进行清运，代缴了垃圾清运费，小区业主理应按合同的约定向金泰物业公司交纳相应的物业服务费和垃圾清运费。据此，金泰物业公司主张陈艺文交纳2019年4月1日至2020年12月31日的物业服务费3269元（103.79㎡×1.5元/㎡×21个月）的主张合法有据，本院予以支持。陈艺文承认金泰物业公司主张的垃圾清运费126元，不违反法律的规定，本院予以确认，对金泰物业公司主张陈艺文支付2019年4月1日至2020年12月31日期间的垃圾清运费6元/月×21月=126元，本院予以支持。 对金泰物业公司主张陈艺文支付违约金1018元的诉讼请求，本院认为，攀枝花市公园大地小区业主委员会与金泰物业公司签订的《物业服务合同》中约定的违约金为每日0.07%，金泰物业公司在本案诉讼中调整为物业服务费及垃圾清运费总金额的30%，仍然过高，根据公平原则和诚实信用原则，本院对金泰物业公司主张的违约金酌情调整为按应交物业服务费和垃圾处理费总金额的10%交纳，即339.5元，超出部分，本院不予支持。 对陈艺文以金泰物业公司在物业服务工作中存在不作为、服务不到位为由拒绝交纳物业服务费的抗辩理由问题，本院认为，因物业服务系针对广大业主，具有公共性，如各业主均拒绝交纳物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损失大多数业主的利益。因此，即使金泰物业公司作为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，陈艺文作为业主有权另行主张，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此作为抗辩理由拒不交纳物业费于法无据，因此，陈艺文的该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、陈艺文于本判决生效后十日内一次性向攀枝花市金泰物业管理有限公司支付2019年4月1日起至2020年12月31日的物业服务费3269元、垃圾处理费126元、违约金339.5元，合计3734.5元； 二、驳回攀枝花市金泰物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由陈艺文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  冯元 二〇二一年五月二十一日 书记员  严媛