江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1088号上诉人（原审被告）：胡喜，男，1977年1月19日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王磊，江苏宗泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，江苏宗泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲁凯，男，1968年2月5日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原审第三人：淮安利佳房地产开发有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海南路**。法定代表人：曹卫娟，该公司执行董事。原审第三人：淮安美力富齐商业经营管理有限公司，住，住所地淮安市清江浦区河南东路**/div>法定代表人：林文忠，该公司董事长。上诉人胡喜因与被上诉人鲁凯及原审第三人淮安利佳房地产开发有限公司（以下简称利佳公司）、淮安美力富齐商业经营管理有限公司（以下简称美力富齐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡喜上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回鲁凯一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由鲁凯承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。利佳公司在美力富齐公司和鲁凯的补充协议上盖章，只能证明利佳公司同意美力富齐公司转租，不能证明利佳公司直接与鲁凯形成租赁合同关系。利佳公司与美力富齐公司的租赁合同经江苏省高级人民法院判决解除后，鲁凯对涉案房屋已不具备转租和收取租金的权利。2.鲁凯并未按照法院协助执行通知书的要求向法院交纳租金，不能仅以协助通知书认定鲁凯为涉案房屋的实际承租人。胡喜为涉案房屋的实际占有使用人，相应的协助执行义务应由胡喜承担。3.胡喜已与案外人恒嘉公司及杨玉前签订了新的租赁合同，胡喜以实际行为终止了与鲁凯之间的租赁合同关系，不应再向鲁凯支付租金。4.淮安经济技术开发区人民法院作出（2019）苏0891民初4213号民事判决，要求胡喜配合腾房，胡喜与杨玉前就本案房屋中属于杨玉前所有的五间房屋已达成新的租赁合同关系，一审判决胡喜向鲁凯支付租金，与上述生效判决相矛盾。5.鲁凯一审在法庭辩论终结后增加诉讼请求，一审法院未再组织双方辩论，程序违法。鲁凯答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，请求二审驳回上诉，维持原判。鲁凯一审起诉请求：1.判令解除鲁凯与胡喜于2017年11月26日签订的《协议书》，胡喜于判决书生效后十日内向鲁凯交付运河明珠-文化宫一层J区；2.判令胡喜立即支付房屋租金暂计72200元（租金按照每月12000元，从2019年11月21日起计算至胡喜实际搬离之日）；3.胡喜承担本案诉讼费用。一审审理过程中,鲁凯撤回要求解除合同、返还房屋的诉讼请求，仅要求胡喜支付2019年11月21日至2020年11月20日的房屋租金14.44万元。一审法院认定事实：2012年2月29日，第三人利佳公司（甲方，出租方）与第三人美力富齐公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁及物业管理协议》，约定甲方将坐落于淮安市河南东路28号房屋一层、二层、五层、顶层（球形）全部及三层、四层部分出租给乙方作商业使用，乙方拥有租赁经营权和转租权，租赁期限自2012年3月1日起至2021年12月31日止（含免租期9个月），租赁面积一层、二层、五层的建筑面积以产权证记载面积为准，球形顶层房屋以实测面积为准。2012年3月1日，利佳公司依据合同约定向美力富齐公司交付了租赁房屋，美力富齐公司接收房屋并实际经营使用。2013年5月6日，鲁凯与第三人美力富齐公司签订租赁合同，约定美力富齐公司将淮安市环城东路西侧文化宫地块“台北CITY不夜城”内1层J号单元出租给鲁凯作为商业使用，建筑面积约为556平方米（根据图纸，具体位置平面图见合同附件），租赁期限自2013年5月10日起至2021年12月31日止，每月租金1万元。2013年5月10日，鲁凯与美力富齐公司签订补充协议，约定如鲁凯经营不善，可将房屋转租第三人经营。第三人利佳公司在该补充协议上盖章同意。2013年5月，案外人蒋永平因未能按期收到房屋租金，将其所有的美力富齐公司自利佳公司承租的部分房屋收回。2013年11月18日，淮安市文化宫起诉利佳公司要求解除双方签订的淮安市河南东路28号一、三、四、五层商铺（含利佳公司转租给美力富齐公司的租赁房屋）协议，返还房屋并给付租金。在该案诉讼中，淮安市文化宫陈述知道利佳公司将其诉讼标的房屋交付美力富齐公司经营的事实，未提出转租无效主张。2013年11月28日，原淮安市清浦区人民法院作出（2013）浦民初字第3930号民事判决，解除利佳公司与淮安市文化宫的房屋租赁合同，利佳公司给付相应租金，该判决已经发生法律效力。2013年10月31日，利佳公司将美力富齐公司诉至淮安市中级人民法院，该院作出（2013）淮中商外初字第0004号民事判决，美力富齐公司上诉至江苏省高级人民法院，该院于2015年4月13日作出（2014）苏商外终字第0033号民事判决，认定利佳公司关于美力富齐公司未按约足额支付房租导致合同目的无法实现，构成根本违约的主张不能成立。同时认为，2013年5月蒋永平强行将美力富齐公司自利佳公司承租的部分房屋收回，2013年11月28日，原淮安市清浦区人民法院作出（2013）浦民初字第3930号民事判决，解除利佳公司与淮安市文化宫的房屋租赁合同，由淮安市文化宫将部分房屋收回，美力富齐公司的部分下家商户于2014年陆续解约退租，利佳公司和美力富齐公司的房屋租赁合同客观上已难以继续履行，最终判决解除利佳公司和美力富齐公司之间的房屋租赁合同。2015年8月21日，淮安市中级人民法院向鲁凯经营的台北李记餐厅发出协助执行通知书，内容为因蒋永平与利佳公司的民间借贷纠纷，提取利佳公司在餐厅的租金300万元整（从2015年8月份开始每月提取1万元）。2018年5月17日，淮安市清江浦区人民法院向鲁凯发出协助执行通知书，内容为：关于杨玉前与利佳公司委托经营合同一案，扣留利佳公司租金收入146万元整。2017年11月26日，鲁凯（甲方）与胡喜（乙方）签订协议书，约定：甲方将运河明珠-文化宫一楼A107-108饭店由乙方负责经营，期限从2017年11月21日至2021年12月31日止，前两年每年租金12万元，第三年租金14.44万元，第四年租金16万元，租金半年一付，租金提前一个月缴纳下半年费用；乙方在经营期内，未经甲方书面同意不得将饭店转租他人或改变经营途径。一审庭审中，鲁凯与胡喜认可租赁房屋的实际范围为淮安市清江浦区运河明珠-文化宫一层J区整体，包括A101-A103、A105-A108、A110、A111、通道。另查明，涉案的淮安市河南东路28号A101室、A102室、A103室、A105室、A106室商铺系案外人杨玉前所有，于2013年5月23日委托给第三人利佳公司经营，期限为2013年5月24日至2021年12月31日24时止。本案胡喜与鲁凯签订租赁合同后，实际占用上述商铺经营淮安市清江浦区喜宅家宴酒店。2019年2月14日，淮安市清江浦区人民法院作出（2018）苏0812民再5号民事判决，最终判决解除杨玉前与利佳公司于2013年5月23日签订的关于淮安市河南东路28号A101室、A102室、A103室、A105室、A106室商铺委托经营合同。之后，杨玉前将利佳公司、喜宅家宴酒店诉至淮安市经济技术开发区人民法院，该院于2020年3月20日作出（2019）苏0891民初4213号民事判决，判决利佳公司将淮安市河南东路28号A101室、A102室、A103室、A105室、A106室商铺返还杨玉前，第三人喜宅家宴酒店予以协助；利佳公司向杨玉前支付占用费。2019年9月2日，案外人淮安市恒嘉商业管理有限公司（以下简称恒嘉公司）向胡喜发出催告函，主要内容为：“淮安利佳房地产有限公司（甲方1）与淮安美力富齐商业经营管理有限公司，于2012年2月29日所签订《租赁合同》，经江苏省高级人民法院（2014）苏商外终字第0033号民事判决，已解除双方租赁合同。2018年11月1日淮安利佳房地产开发有限公司（甲方2）与我司（淮安市恒嘉商业管理有限公司）（乙方2）签订《房屋租赁及物业管理协议》，约定甲方2将河南东路28号房屋的一层、二层、五层全部及六至九层未销售部分的房屋出租给乙方2作商业使用。现你无权占用我司承租的河南东路28号一层房屋，现我司要求你立即清空房屋及立即将房屋返还我司”。2019年11月30日，鲁凯向胡喜以及淮安市清江浦区喜宅家宴酒店发出函告，主要内容为：“根据鲁凯与胡喜签订的《协议书》，就胡喜拖欠鲁凯房屋租金事宜，专门致函如下：……胡喜应当于2019年11月20日前缴纳2019年11月21日至2020年11月20日年度上半年的租金72200元，目前胡喜已经逾期。现鲁凯郑重函告胡喜及淮安市清江浦区喜宅家宴酒店：限你们自收到本函之日起10日内，向鲁凯一次性支付2019年11月21日至2020年11月20日年度上半年的租金72200元。……”2019年12月13日，鲁凯再次函告胡喜催要租金。2020年1月4日，鲁凯与胡喜因房屋租金问题发生纠纷。之后，鲁凯诉至法院。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案租赁房屋系第三人利佳公司租给第三人美力富齐公司，美力富齐公司于2013年转租给鲁凯，依据2013年5月10日鲁凯与美力富齐公司签订的补充协议，美力富齐公司同意鲁凯将涉案房屋转租给他人，利佳公司在补充协议上盖章，说明其认可鲁凯和美力富齐公司之间的转租行为，也同意鲁凯将涉案租赁房屋转租他人。虽然利佳公司与美力富齐公司之间的租赁合同于2015年4月13日被法院最终判决解除，但对美力富齐公司租赁给鲁凯的涉案房屋，利佳公司并未收回，法院又向鲁凯发出协助执行通知书，扣留利佳公司针对租赁房屋的租金收入，利佳公司对此也未提出异议，应认定利佳公司与鲁凯针对涉案房屋形成了租赁关系。鲁凯将涉案房屋租赁给胡喜，利佳公司也未提出异议，该租赁行为应属有效，故鲁凯与胡喜签订的房屋租赁合同不违反法律规定，应受法律保护。鲁凯要求胡喜给付2019年11月21日至2020年11月20日的房屋租金14.44万元，胡喜则抗辩因案外人恒嘉公司和杨玉前要求其返还租赁房屋，其对鲁凯是否有权出租房屋产生怀疑，故行使不安抗辩权，并非拒付房租。根据合同约定，涉案租金半年一付，租金提前一个月缴纳下半年费用，那么本案涉及的房屋租金应分别于2019年10月21日前和2020年4月21日前给付鲁凯，但胡喜至今没有给付鲁凯，故鲁凯有权要求胡喜履行给付租金义务。关于胡喜提出的有关不安抗辩权的抗辩，由于不安抗辩权系由先履行债务的一方当事人行使，而胡喜已实际使用涉案房屋至今，针对鲁凯主张的2019年11月21日至2020年11月20日的房屋租金，已不具备不安抗辩权的行使条件，故对此项抗辩不予采纳。胡喜提出考虑到疫情，要求减免三个月的房租，法院认为,2020年1月份起，全国范围内爆发了新冠疫情，而涉案房屋系胡喜用来经营酒店，在合同履行期内，受新冠疫情影响势必无法开展经营活动，从公平原则出发，酌情扣除胡喜两个月房租24066元，故法院对鲁凯诉讼请求中的120334元予以支持，其余部分不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、胡喜于判决生效之日起五日内给付鲁凯自2019年11月21日起至2020年11月20日的房屋租金120334元。二、驳回鲁凯其他诉讼请求。案件受理费3188元，公告费600元，合计3788元，由鲁凯负担631元，胡喜负担3157元。本院二审期间，胡喜向本院提交：1、利佳公司与恒嘉公司于2018年11月1日签订的房屋租赁及物业管理协议原件（复印件一审已提交）及签订协议时的视频一份，证明目的：利佳公司将包含涉案房屋在内的淮安市河南东路28号房屋的一层、二层、五层全部出租给恒嘉公司，租期自2018年11月1日至2028年10月31日，恒嘉公司有权收取租金，鲁凯无权收取租金。2、恒嘉公司与胡喜于2019年9月20日签订的租赁合同及收据，证明目的：胡喜已与恒嘉公司就淮安市运河明珠-文化宫一楼J区整体签订租赁合同，租期自2019年9月20日至2024年9月20日，约定租金每年12万元，胡喜已向恒嘉公司交纳租金现金2万元以及以餐费抵扣租金15.3万元。3、杨玉前与胡喜于2020年9月1日签订的商铺租赁合同及收据，证明目的：（2019）苏0891民初4213号判决生效后，胡喜根据该判决内容，就本案房屋中属于杨玉前的五间房屋，与杨玉前重新达成了租赁合同，租期自2020年9月1日至2025年8月30日，胡喜已向杨玉前支付押金及租金合计18.5万元。鲁凯质证称：上述证据与我和胡喜签订的租赁合同无关，对上述证据的合法性、真实性、关联性均不认可。鲁凯向本院提交：1、利佳公司与淮安利祥商业管理有限公司（以下简称利祥公司）于2015年签订的房屋租赁及物业管理协议复印件一份，证明目的：该份协议约定的租赁期限自2015年5月1日至2023年4月30日，与胡喜提交的利佳公司与恒嘉公司签订的协议时间有重合，证明胡喜提交的证据系伪造。2、收据复印件一组及证明复印件一份，证明目的：鲁凯在2015年至2017年期间向利祥公司交纳水电费及物业费，证明利佳公司及利祥公司均认可美力富齐公司与鲁凯签订的租赁合同。胡喜质证称：上述证据的真实性无法确认，即使系真实，上述证据仅能证明鲁凯交纳水电费及物业费的情况，并不能证明鲁凯向利佳公司或者利祥公司交纳过租金。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷所涉法律事实发生于民法典实施前，故适用当时的法律。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，合同具有相对性，美力富齐公司将涉案房屋转租给鲁凯，利佳公司在美力富齐公司与鲁凯签订的补充协议上盖章表示同意转租，但利佳公司并不因此与鲁凯形成直接的租赁合同关系，鲁凯的合同相对方仍系美力富齐公司而非利佳公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2009﹞11号）第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。该司法解释第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期间届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据法律规定，出租人与承租人合同解除后，次承租人继续使用房屋的，出租人有权要求次承租人腾房，次承租人不腾房的，应当支付房屋占有使用费。本案中，利佳公司与美力富齐公司之间的租赁合同经江苏省高级人民法院判决解除后，鲁凯作为次承租人，负有腾房义务，未按期腾房的，应当支付房屋占用费，故法院向鲁凯发出了协助执行通知书。鲁凯在收到协助执行通知书后，既未直接向利佳公司交付房屋占用费，也未向法院提存相应款项，鲁凯主张与利佳公司的债权人蒋永平达成以餐费抵执行款的协议，亦未能提供证据予以证实。此外，鲁凯将房屋转租胡喜后，案外人恒嘉公司和杨玉前又向胡喜主张权利，胡喜已与恒嘉公司、杨玉前达成租赁案涉房屋的协议。因此，鲁凯已不再具有收取案涉房屋租金的权利基础，其要求胡喜支付租金于法无据，本院不予支持。综上，鉴于二审中出现新证据，胡喜的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实和裁判结果有误，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2009﹞11号）第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初688号民事判决；二、驳回鲁凯的诉讼请求。一审案件受理费3188元，公告费600元；二审案件受理费2707元，以上合计6495元，均由鲁凯负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  刘玉娟审 判 员  马玉宝二〇二一年五月二十四日法官助理  钟 岩书 记 员  孙 静