文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终948号上诉人（原审被告）：常州钟楼投资建设有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区星港路88号613室。法定代表人：丁勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：成华，江苏博爱星（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：史智卓，江苏博爱星（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱加林，男，1984年5月28日生，汉族，住常州市天宁区。原审被告：常州产权交易所，住所地常州市关河东路38号1301室。法定代表人：黄栋，该所所长。委托诉讼代理人：周益萍，该所员工。原审第三人：夏伟忠，男，1964年1月18日生，汉族，住常州市。原审第三人：夏雁，女，1989年12月1日生，汉族，住常州市。委托诉讼代理人：夏伟忠，系夏雁父亲。上诉人常州钟楼投资建设有限公司（以下简称投资公司）因与被上诉人朱加林、原审被告常州产权交易所（以下简称产交所）、原审第三人夏伟忠、夏雁房屋买卖合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初2350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。投资公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。一、二审诉讼费由朱加林负担。事实和理由：预期利益损失的预见主体为违约方（即投资公司），损失系违约方于合同订立时可预见的损失，而非客观或现实的损失，不应以合同解除时守约方（即朱加林）可预见的损失为准。其不能也不可能预见一审认定的差价损失41.47万元，其在合同订立时（2019年6月13日）对案涉房产价值预见为296万元，2020年9月30日的评估报告结论不能作为认定预期利益损失的依据。可得利益损失不能包含其不可预见的损失及守约方必要的交易成本，即应扣除朱加林因获利支付的个人所得税。本案中，朱加林未支付全部购房款，仅支付了100万元，不应由投资公司承担全部利益损失。朱加林辩称：1、投资公司作为经营管理国有资产的公司法人主体，在订立合同时应当且完全能够预见房屋涨价，尤其城市学区房房价，案涉房屋差价损失完全在投资公司订立合同时可以且应当预见的范围；2、违约方给守约方造成损失的，损失赔偿金额应相当于因违约所造成的损失，包括直接和间接损失，其因投资公司的违约行为在该时间内如果另行购置相同房屋，就需要多支出41.47万元，投资公司应予全额赔偿；3、关于投资公司辩称应缴纳个人所得税，缺乏相应的法律依据，且该差价系朱加林的损失范围，属于经济或财产损失的补偿性收入，也不属于人民法院处理的范围；4、其在合同履行过程中无任何过错，后续房款未支付系投资公司根本违约而造成，其有能力且已经完全按照合同约定的时间节点准备好付款义务。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。产交所述称：一审判决合理合法，请求依法裁判。夏雁、夏伟忠述称：答辩意见同一审意见。朱加林向一审法院起诉请求：判令投资公司、产交所赔偿案涉不动产差价损失41.47万元并支付该款自2020年9月30日起至实际付清之日止按年利率6%计算的利息；赔偿占用资金期间以本金107.96万元为基数从2019年6月13日至2019年7月9日止按年利率8%计算的利息损失0.63万元；赔偿鉴定费22775元；确认产交所在合同履行过程中存在过错；本案诉讼费用由投资公司、产交所承担。一审法院认定事实：2013年时任常州市钟楼区人民法院院长的夏伟忠，受到强制被拆迁人的骚扰，夏伟忠提出由政府收购其住房常州市天宁区怡康花园19幢乙单元901室房屋（以下简称901室房屋）及4号车库01号、5号车库09号（以下简称2个车库），政府同意收购，2013年11月8日投资公司与夏伟忠签订《房屋收购协议书》，约定被收购的房屋用于征收安置储备、登记在夏伟忠名下901室房屋及登记在夏雁名下的2个车库按评估机构评估的价格1674200元进行交易、房屋交付后暂不办理所有权变更、待投资公司将该房屋用于安置或以其他方式处理后再行办理、夏伟忠予以配合。2018年4月16日投资公司向国资办申请对901室房屋及2个车库通过产交所采用公开电子竞价方式出售并获得同意，2019年4月4日江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司受投资公司的委托出具了苏新大陆房估字（2019）第1108号、1109号房地产评估报告，该报告确认901室房屋、2个车库在2019年4月2日时点的价值为280万元、16万元。2019年5月15日产交所就901室房屋及2个车库根据投资公司的委托在E交易平台上挂牌出售，公告中明确房产评估价296万元、由于历史原因未办理过户手续、转让方及原产权人承诺成交后配合办理房产过户手续。同年6月12日朱加林向产交所交纳保证金5万元，6月13日朱加林竞得案涉房屋，并与产交所签署了《电子竞价成交确认书》，明确成交价格296万元、服务费2.96万元，同日朱加林支付服务费2.96万元，6月17日朱加林支付房款100万元，余款未予支付。嗣后第三人在投资公司的要求下多次前往不动产登记交易中心配合办理过户手续，但因投资公司要求第三人出具全额房款收条，遭到第三人的拒绝，最终导致未能完成过户手续。同年7月8日朱加林、投资公司、产交所三方共同签订《协议》，明确非因朱加林的原因不能配合办理不动产登记手续，无法按约继续履行合同，投资公司构成根本违约，双方同意解除不动产买卖关系，投资公司同意产交所在三日内退回朱加林交付的保证金及房款、交易费，朱加林收款后交还《电子竞价成交确认书》原件，协议生效后朱加林配合投资公司到常州不动产登记交易中心撤销与第三人等人签订的不动产买卖备案合同等文件，投资公司根本违约给朱加林造成的损失同意依照法律规定赔偿。同年7月23日901室房屋过户至投资公司名下、7月24日2个车库过户至投资公司名下，目前房屋仍由投资公司控制。因朱加林与投资公司未能就赔偿问题达成一致，引起本案诉讼。诉讼中朱加林强调应按房屋市场价格与成交价的差价赔偿，遂向法院申请对案涉房屋在2019年7月8日时点的市场价值鉴定，以确定其可得利益损失。法院根据朱加林的申请委托江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司对案涉房产的市场价值进行评估，该公司于2020年9月30日出具WX102904号房地产司法鉴定估价报告，报告载明：案涉房屋在2019年6月13日时的市场价值为334.57万元，在2019年7月8日时的市场价值为337.47万元，两个时间点之间的市场价值差额为2.9万元。投资公司对评估报告无异议，并认为评估报告体现的应当是因违约而产生的预期可得利益损失，作为违约一方在拍卖当时预见的市场价也就是成交价296万元，而房地产司法鉴定估价报告出具时间为2020年9月30日，其认定的市场价值远远超出了投资公司的可预见性，因此成交价与市场价之间的差价不属于可得利益损失。产交所对评估报告无异议，依据估价鉴定报告判定房产差价损失的依据不足。第三人未对评估报告提出异议。为评估房产价值，朱加林垫付评估费2.2775万元。上述事实，有各方当事人提供的证据、鉴定报告及法院质证笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中投资公司将从第三人处收购的案涉房产委托产交所在E交易平台上进行公开转让，朱加林参拍竞买成功，并与产交所签署了《电子竞价成交确认书》，但双方未能完成交权过户手续致交易无法完成，朱加林、投资公司、产交所遂共同签订了《协议》，该协议是各方真实意思的表示，且不违反法律规定，协议合法有效，各方当事人理应按约履行。协议签订后产交所按约履行了退款义务，综观整个拍卖交易过程，产交所提供的服务并无过错，三方签订的协议中也仅明确投资公司构成根本违约，因此朱加林要求产交所承担赔偿责任的诉请于法无据，法院不予支持。鉴于协议中已明确造成房屋买卖关系无法履行的原因不归责于朱加林，并且明确投资公司构成根本违约，而近年来房屋价格一直处于上涨之中，从二次评估报告的结论也可以看出房屋价格的上涨之势，朱加林基于买卖合同所获得的所有利益都是应当予以保护的合法信赖利益，根据房地产司法鉴定估价报告，案涉买卖合同于2019年7月8日解除时的房屋市场价值为337.47万元，与当时的成交价296万元存在41.47万元的价差，即作为买受人朱加林因投资公司的违约行为在该时间内如果另行购置相同房屋就需多支出41.47万元，故朱加林要求投资公司赔偿房屋差价41.47万元的诉请于法有据，法院予以支持，但对于朱加林主张的利息损失因赔偿金额一直未经司法确认且评估时点已确定为解除合同之时，如再计算占用资金期间的利息就属于重复赔偿，因此法院对朱加林的利息诉请不予支持。因朱加林在诉讼中明确表示不向第三人主张权利，也无足够证据证明第三人在交易中存在过错，故本案中第三人无需承担责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、投资公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿朱加林损失41.47万元；二、驳回朱加林的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为3624元，由朱加林负担124元，投资公司负担3500元。二审中，双方对一审已查明的事实均无异议，法院依法予以确认。本院认为：本案争议焦点为：一审法院认定的预期利益损失是否合理。可得利益损失，是指当事人订立合同时能够合理预见到的，合同在履行后可以实现和得到的利益。可得利益损失是纯利润损失，并不包括交易成本。本案中,因投资公司存在根本违约致双方未能完成产权过户手续，案涉买卖合同于2019年7月8日解除，投资公司应当赔偿朱加林预期利益损失。鉴于涉案房屋为学区房,且近年来房屋价格一直处于上涨中，房屋交房之后房价上涨差额系购房人最基本的经济利益。现因投资公司违约致使合同目的无法实现,一审法院根据房地产司法鉴定估价报告确定朱加林的预期利益损失数额并无不妥,本院予以维持。综上所述，投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审判程序和适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7248元，由常州钟楼投资建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘       志       江审 判 员 宁       尚       成审 判 员 杜       伟       建二〇二一年五月三十一日法官助理 魏秀书 记 员 李              睿