湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1290号上诉人（原审原告）：柳旭辉，男，1983年3月18日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：汤宁华，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万娟，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳阳东辉房地产开发有限公司。住所地：岳阳市岳阳楼区冷水铺路知青场洛王工区4幢402室。法定代表人：林家新，总经理。委托诉讼代理人：李斌，男，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：吴威，湖南君煌律师事务所律师。上诉人柳旭辉因与被上诉人岳阳东辉房地产开发有限公司（以下简称东辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初4693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。柳旭辉上诉请求：撤销原审判决第三项，改判东辉公司赔偿柳旭辉损失119257.10元，由东辉公司承担一、二审的诉讼费。事实和理由：一、因东辉公司恶意涨价及拖延原因导致案涉房屋被查封，柳旭辉的权利无法实现，东辉公司已构成根本违约，柳旭辉要求东辉公司赔偿因无法继续履行合同产生的房屋差价损失符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定；二、柳旭辉在一审中已提交了（2019）湘0602民初5793号民事判决书，该判决书明确认定湘岳兰庭7栋房屋市场价为7200元/平方米，上诉人请求按照该市场价进行赔偿合法合理。三、柳旭辉并未要求东辉公司赔偿其全款的损失，而是按照首付款支付比例赔偿，符合法律的规定。东辉公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，请求二审法院维持原判。柳旭辉向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告东辉公司之间签订的房屋认购协议；2、判令被告返还购房款166960元，并从2016年12月16日起支付利息至实际清偿之日止；3、判令被告赔偿原告损失119257.10元；4、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2016年10月23日，柳旭辉向东辉公司交纳房屋认购金10000元。柳旭辉与东辉公司均认可双方于2016年11月14日签订了《东升华苑认购协议》，协议约定：柳旭辉购买东辉公司位于东升华苑7栋的2505号房，房屋建筑面积129.21平方米，房屋原单价5030元每平方米，优惠后的单价为4200元每平方米，房屋总价款542682元；柳旭辉于2017年3月22日前付清首付款202841元（不含定金），剩余购房款应在商品房买卖合同签订三十日内以银行按揭或住房公积金按揭贷款方式一次性付清；如柳旭辉在认购7天内未按照本协议履行款项交付及商品房买卖合同的签订，则柳旭辉不享有按期签约的优惠，柳旭辉的总房价款应为457416元。同日，柳旭辉向东辉公司交纳购房定金100000元。2016年12月16日，柳旭辉向东辉公司交纳剩余首付款52682元，房屋维修基金、办证费用14278元。东辉公司2016年11月14日、2016年12月16日出具的收款收据上载明了7栋2506号。柳旭辉、东辉公司均认可7栋2506号即2505号房。2018年12月10日，岳阳市中级人民法院向岳阳市不动产登记中心发出（2018）湘06执保28号协助执行通知书，冻结了本案诉争房屋，冻结期限三年。一审法院认为，柳旭辉与东辉公司于2016年11月14日签订的《东升华苑认购协议》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，柳旭辉、东辉公司在该认购协议中明确约定了房屋所在位置、建筑面积、单价、付款方式等内容，且柳旭辉支付了约定的首付款，因此，《东升华苑认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。本案诉争房屋已被人民法院冻结，柳旭辉要求解除《东升华苑认购协议》，东辉公司表示同意，法院予以准许。柳旭辉要求东辉公司退还购房款及其他购房费用166960元，并按照全国银行贷款市场报价利率标准支付自2016年12月16日至债务实际清偿之日止的利息，柳旭辉的此诉予以支持。柳旭辉要求东辉公司赔偿因无法继续履行合同产生的房屋差价损失119257.10元，因柳旭辉未交清全部购房款，也未提供相关证据予以证明，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，判决：一、解除柳旭辉和岳阳东辉房地产开发有限公司于2016年11月14日签订的《东升华苑认购协议》；二、岳阳东辉房地产开发有限公司退还柳旭辉购房款及其他购房费用166960元，并按照全国银行贷款市场报价利率标准支付自2016年12月16日至债务实际清偿之日止的利息；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回柳旭辉的其他诉讼请求。本案诉讼费减半收取2797元，财产保全费1951元,由柳旭辉承担1165元，由岳阳东辉房地产开发有限公司承担3583元。二审中，上诉人和被上诉人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，岳阳楼区人民法院执行（2018）湘0602执718号执行案件中，将东辉公司“东升华苑”7栋1603号房屋（建筑面积131.5平方米）进行淘宝网司法拍卖，流拍后岳阳楼区人民法院于2019年12月18日裁定以物抵债651780元，折合每平方米单价为4956元。本院认为，因双方当事人对一审法院判决解除其签订的《东升华苑认购协议》，由东辉公司退还柳旭辉购房款及其购房费用，并支付相应利息的事实无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：东辉公司应否赔偿柳旭辉房屋差价损失。因东辉公司的原因，导致诉争的房屋被法院冻结，柳旭辉要求东辉公司赔偿合同解除后的房屋差价损失，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条之规定，本院予以支持。因柳旭辉未提供证据证实诉争房屋的现值，本院参照岳阳楼区人民法院最近流拍确定东辉公司“东升华苑”7栋1603号房屋每平方米单价为4956元，本案诉争房屋“东升华苑”7栋的2505号房房屋的总价估算为640364.76元（4956元/平方米×129.21平方米），故房屋的差价总额为97682.76元（640364.76元-542682元）。再根据柳旭辉已支付首付款152682元占合同约定房屋总价款542682元的比例，可确定诉争房屋差价的损失为27482.76元（152682元÷542682元×97682.76元）。一审法院以柳旭辉未交清全部购房款，也未提供相关证据为由，驳回柳旭辉房屋差价损失的请求不当，本院予以纠正。至于柳旭辉认为应以诉争房屋现在的价格为7200元/平方米计算房屋差价的损失，因东辉公司对该价格不予认可，且柳旭辉未提供充足的证据予以证实，故本院对其意见不予采纳。综上所述，上诉人柳旭辉的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十三条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初4693号民事判决第一项、第二项；二、撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初4693号民事判决第三项；三、由岳阳东辉房地产开发有限公司赔偿柳旭辉房屋差价损失损失27482.76元；四、驳回柳旭辉其他诉讼请求。上述款项限岳阳东辉房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内履行，如未按本判决指定的期间履行上述义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2797元，保全费1951元,由柳旭辉负担1000元，由岳阳东辉房地产开发有限公司负担3748元。二审案件受理费2685元，由柳旭辉负担1685元，由岳阳东辉房地产开发有限公司负担1000元。本判决为终审判决。审判长  袁学良审判员  李江明审判员  姚孟君二〇二一年五月三十一日法官助理曹维书记员杨维