江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终746号上诉人（原审原告）：石高明，男，1963年8月20日生，住江苏省如皋市，现住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：仇建平，男，1950年5月22日生，住江苏省如皋市。被上诉人（原审被告）：江苏凌云置业有限公司，住所地江苏省如皋市如城街道惠政路269号。法定代表人：郭小兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马亚林，江苏敏政律师事务所律师。委托诉讼代理人：冒宇，江苏敏政律师事务所律师。上诉人石高明因与被上诉人江苏凌云置业有限公司（以下简称凌云公司）商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2020）苏0682民初4999号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石高明上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判凌云公司支付本人逾期交房违约金1万元，并提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。2.判令凌云公司未能在合同约定的期限内办理房地产权属证书，赔偿违约金109286元。3.因商品房出现严重质量问题，请求判令赔付本人已支付的维修及待维修损失10万元。4.凌云公司未能在案涉合同约定期限内办理房屋产权证，造成本人直接经济损失20余万元，请求法院判令其赔偿10万元。5.本案所有诉讼费用均由凌云公司负担。事实和理由：1.本人交清房款及一切费用后才拿钥匙，凌云公司不可能仅凭一张付款凭据就想推卸其违约应当承担的赔偿责任。2.凌云公司在案涉商品房开发经营中，无视国家法律、法规，故意隐瞒所售商品房未取得销售许可证的事实，且拒不履行合同约定的关键条款，存在严重欺诈行为和缔约过失，故意坑害消费者。3.相同的案件，一审有的判决有效，有的判决无效。4.诉讼时效最长为20年。诉讼时效届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩。凌云公司直至2018年11月28日才能履行自己的义务，一审判决本人起诉已超过诉讼时效没有依据。凌云公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。石高明向一审法院起诉请求：1.判令凌云公司支付逾期交房及交房时没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》违约金10000元；2.判令凌云公司未能在合同约定期限内办理房地产权属证书，承担违约责任，支付赔偿金100000元；3.判令凌云公司因交接的商品房存在严重的质量问题，造成本人多次维修及待维修损失费100000元；4.判令凌云公司因本人未能按时拿到房屋产权证，造成本人可预期收益及间接损失赔偿100000元；5.判令凌云公司支付商品房面积差20000元；6.判决凌云公司承担本案所发生的一切费用。一审法院认定事实：2006年4月18日，如皋市公证处作出一份（2006）皋证民内字第2××5号公证书，对如皋市土地资产储备开发中心与石高明于2006年4月18日签订的《如皋市房屋拆迁货币安置补偿协议》进行公证。2007年6月10日，如皋市勘测院对如城城南集中居住105#作出《商品房销售面积勘测报告》，载明：22车库的建筑面积为27.72平方米；508室的建筑面积为156.90平方米；508附的建筑面积为108.07平方米。2007年8月9日，凌云公司作为出卖人与石高明作为买受人签订一份《商品房买卖合同》，约定：石高明向凌云公司购买位于地块上暂定名为如皋市××片区集中居住区××幢××号房、存车房××号，该商品房约定建筑面积约159.90平方米，阁楼建筑面积约108.07平方米，存车房建筑面积约27.72平方米；第三条、计价方式与价款：2.买受人为拆迁户的。①产权置换面积为100平方米，单价800元，金额80000元；②超过产权置换面积30平方米以内的为30平方米，按政府指导价下浮10%，单价为1377元，金额41310元；③其余尚有26.90平方米，按单价1530元计算，金额41157元；④阁楼面积108.07平方米，单价为400元，金额43228元；⑤存车库为27.72平方米，单价为700元，金额为19404元。以上合计购房价款225099元。第五条、付款方式及期限：买受人应当在订立本协议之当日结清全部房款。第七条、交付期限：出卖人应当在2007年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过有权部门验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第八条、出卖人逾期交房的违约责任：1.逾期不超过30日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付造价款万分之三的违约金，合同继续履行。2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款部分的银行贷款利率向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按买受人已付款部分的银行贷款利率支付违约金。第十条、交接：商品房符合交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续。双方进行交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十三条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后十个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按逾期日数，以已付房款的万分之一向买受人支付违约金。同日，双方签订一份补充协议，载明：双方约定买卖之房屋，现据有权部门的测绘结果，实际建筑面积为商品房156.90平方米，阁楼108.07平方米，存车房为27.72平方米，总价款应为225099元，现双方以此作为计价结算依据。2007年8月25日，石高明签署房屋交接单，领取案涉房屋。2007年9月18日，石高明向凌云公司出具一份付款凭证，载明付到凌云公司50000元，用途为暂借房款。2020年6月29日，石高明诉至一审法院，请求判如诉请。一审审理中，石高明确认其在本案中要求凌云公司赔偿违约金，在本案中不主张退房。石高明明确其诉讼请求一的计算方式为：根据商品房买卖合同第八条，延期交房违约金22.5099×60天×3=4051.60元；未交付两书违约金22.5099×60天×1=1350.54元；加上两个月的租金每月500元共1000元。一审庭审中，双方一致确认案涉房屋在2019年时可以办理产权登记。石高明陈述：其原被拆迁的房屋为大产权房，由政府安置至案涉房屋所在的小区，安置时不清楚案涉房屋为小产权房，其于2007年年底搬到案涉房屋居住后知道是小产权房；诉讼请求三中的58000元是2012年、2013年间维修的房屋顶棚、室内墙壁裂缝、阳台漏水、楼梯顶漏水所产生，另42000元尚未实际发生；2019年12月底可以办理产权登记时，因凌云公司称石高明欠50000元，所以没有办理产权登记。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋在石高明起诉前已具备办理产权登记的条件，故双方所签订的商品房买卖合同不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，属合法有效合同。关于石高明的第一项诉讼请求中的延期交房违约金，案涉房屋已于2007年8月25日交付给石高明，即使存在延期交付的事实，其于2020年6月29日主张延期交房违约金，已超过法律规定的诉讼时效，不予支持；关于未交付两证的违约金，合同约定凌云公司应当于交房时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，即使存在石高明因凌云公司未提交该两证而拒绝接受案涉房屋，但石高明已于2007年8月25日接受房屋，其于2020年6月29日主张延期交房违约金，已超过法律规定的诉讼时效，不予支持。关于石高明的第二项诉讼请求，合同约定了石高明应于案涉合同签订当日结清购房款，但其至今尚欠购房款50000元，因支付房款系石高明的先履行合同义务，凌云公司辩称因石高明尚欠购房款50000元而未配合办理产权登记，符合先履行抗辩权的法律规定，故石高明主张凌云公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金，依据不足，不予支持。石高明的第三项诉讼请求维修费用及待维修费用100000元，石高明主张包括2012年、2013年间已产生的维修费用58000元和待维修费用42000元。其中石高明主张的已产生的维修费用，根据其陈述系2012年、2013年间产生，但其并未举证证实案涉房屋确实存在其所主张的质量问题和实际已产生的费用即为58000元，此外，石高明于2020年6月29日起诉主张，也已超过法律规定的诉讼时效，难以支持；其中待维修费用，尚未实际产生，且石高明也未说明该主张所涉及的具体质量问题，亦难以支持。石高明主张的可预期收益及间接损失赔偿100000元，事实依据是其在武汉经营的企业因资金周转困难而被迫倒闭，造成了直接经济损失和间接损失。对此，一审法院认为，石高明在武汉经营企业系其自主经营行为，与双方之间的商品房买卖合同的履行不具有必然的关联性，故石高明以此主张凌云公司承担可预期收益及间接损失，依据不足，不予支持。根据如皋市勘测院出具的案涉房屋的面积勘测报告，案涉房屋的实际勘测面积与双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定的建筑面积一致，故石高明主张凌云公司支付商品房面积差20000元，没有事实依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条规定，判决驳回石高明的诉讼请求。案件受理费6250元，由石高明负担。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。二审中，石高明提交一份（2019）苏民申2978号裁定书复印件，证明在该裁定中凌云公司认为将工程承包给没有施工资质的人员施工，由此可见房屋质量有问题。凌云公司质证认为：该裁定书与本案没有关联性，也没有说明案涉房屋存在质量问题。本院对该证据的真实性予以确认，但不能证明案涉房屋即存在质量问题。本院认为,诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权，即在法定的诉讼时效期间届满后，权利人行使请求权的，人民法院不再予以保护。案涉房屋已于2007年8月25日交付给石高明，其自述于2019年向凌云公司主张权利，即便交房存在逾期，石高明已超过法律规定的诉讼时效；未交付两证的违约金同样如此。关于石高明二审中要求凌云公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，凌云公司表示可以提供，其应及时提供，但不影响案件裁判结果。先履行抗辩权，本质上是对先期违约的抗辩。双方的合同中约定石高明应于合同签订当日结清购房款，但石高明于2007年9月从凌云公司暂借房款50000元，此后一直未予归还，至今尚欠购房款。凌云公司辩称因石高明尚欠购房款而未配合办理产权登记符合法律规定，石高明主张逾期办理产权证的违约金不予支持。关于石高明主张的房屋维修费用及待维修费用，其中石高明主张的已产生的维修费用其自述是2012年、2013年间发生，但其并未举证证明案涉房屋确实存在质量问题和实际产生的费用，其二审提交的裁定书中表述如城镇城南集中居住一期工程存在违法分包，但这并不必然证明案涉工程存在质量问题。此外，石高明于2020年主张维修费用也已超过法律规定的诉讼时效。待维修费用尚未发生，石高明也未举证证明具体存在何种质量问题。对于石高明主张的房屋维修费用及待维修费用均不予支持。关于石高明主张其在武汉经营的企业因资金周转困难而被迫倒闭的经济损失，该损失与本案商品房买卖不具有必然关联，对此项损失不予支持。综上，石高明的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人石高明负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 胡 皓二〇二一年五月十三日书记员 陈 宁