湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1349号上诉人（原审被告、反诉原告）：何树芳，男，1963年1月5日出生，汉族，住岳阳市云溪区。委托诉讼代理人：纪岳森，湖南惠风律师事务所律师。委托诉讼代理人：周旺，湖南惠风律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：岳阳城陵矶港务有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区城陵矶长江路2号港务楼。法定代表人：尹显东，董事长。委托诉讼代理人：苏军，男，公司行政中心经理。委托诉讼代理人：刘小方，湖南理威律师事务所律师。上诉人何树芳因与被上诉人岳阳城陵矶港务有限责任公司（以下简称城港公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初4214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人何树芳及其委托诉讼代理人纪岳森、周旺，被上诉人城港公司的委托诉讼代理人刘小方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何树芳上诉请求：撤销原审判决，依法改判城港公司赔偿何树芳52141元；一审诉讼费、反诉费以及二审的诉讼费均由城港公司负担。事实和理由：1、一审法院认定承租门面无产权证，城港公司也未提供充分的证据证实门面系城港公司合法所有，一审法院判决何树芳返还门面没有事实和法律依据；2、承租的门面在1999年左右就完成了改扩建，在此期间被上诉人从未停止收取租金及水电费，改扩建至今已有20多年。虽然何树芳未提供充分的证据，但结合其他七个案件的事实，应认定改扩建得到了城港公司的同意；3、承租的门面完全达不到租赁的标准，承租人承租后，在城港公司的允许下进行了改扩建和装饰装修。何树芳也支付了巨额转让费。城港公司将违章建造的门面进行出租，存在重大过错，是导致不定期租赁合同无效的过错方，而承租的门面是何树芳赖以生存的空间和生活基本保障的来源。租赁合同无效后，城港公司应赔偿何树芳因此受到的损失；4、承租门面系岳阳市市政建设需要收回，即政府征收拆迁。何树芳作为承租门面的实际经营者，应获得包括但不限于停产停业损失、装饰装修补偿、搬迁费等。城港公司辩称，1、何树芳实际占用城港公司的门面，城港公司已通知何树芳返还门面并给予了其18天的准备期，何树芳应腾空、返还租赁门面并支付占用费；2、租赁合同无效，过错方赔偿无过错方的是信赖利益的损失。何树芳主张的损失是其擅自扩建部分的造价损失，而非信赖利益损失。因双方签订的合同约定的是“不得私自改变房屋结构”而未约定承租人可以扩建，所以何树芳主张的扩建的损失不是基于合同的信赖利益产生，不应由城港公司赔偿；3、装饰装修部分，合同中已明确约定不予赔偿，且何树芳已使用20多年，该部分已无价值；4、城港公司虽知道承租人改扩建，但知情不等于同意。同意需要明示，默示同意则需有法律的规定或合同的约定；5、本案不涉及征收补偿关系，城港公司也不是征收补偿关系的对象，何树芳提出按政府征收拆迁主张停业补偿、搬迁费等没有事实和法律依据，且何树芳在一审反诉时也未提出该请求。一审认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院维持原判。城港公司向一审法院起诉请求：1、判令何树芳交还所租桂园路1号楼5号、6号门面；2、判令何树芳支付截止2019年7月的租金680元，2019年8月至2020年6月的门面占用费7480元；3、判令何树芳拆除私自搭建的建筑物；4、判令何树芳腾空租赁门面，移除租赁门面内可移动的装饰装修设施；5、判令何树芳按每天50元的标准支付自2020年7月起至腾空并移交租赁门面之日止的门面占用费。何树芳向一审法院反诉请求：1、判令城港公司支付改扩建和装修改造补偿费，根据鉴定评估结论确认为52141元。2、判令城港公司返还租房押金4000元。一审法院认定事实:何树芳于2010年自前任承租人处转租获取城港公司位于桂园路门面1号楼5号、6号门面的承租权，并向原告交纳押金4000元，此后一直按680元/月的标准向城港公司交纳租金。城港公司提供了两份岳阳市城陵矶港务有限责任公司房产物业公司（系城港公司下设专门对门面进行管理的机构，且未在工商部门进行注册登记，以下简称城港房产物业公司）与何树芳于2019年1月1日签订的《门面租赁合同》。该合同约定，租赁期从2019年1月1日至2019年12月31日。门面租金680元/月。合同期内，何树芳拖欠门面租金，城港公司有权提前终止合同，且不负任何责任。如遇港口、市政建设，合同自行终止。无论何种方式终止合同，城港公司对门面的装修概不负责，不补偿。门面移交城港公司时，何树芳应将装饰装修恢复原状，不影响门面正常交接和继续出租。如有违者，按每天50元收取租金，或从押金中扣除。2019年12月31日合同到期后，双方未再续签合同。经原、被告共同确认该门面的租金按680元/月的标准交纳至2019年6月30日，此后，何树芳未再交纳租金。2019年7月12日，城港公司向何树芳等租赁户发出通知一份。内容为：因何树芳所承租的门面存在重大安全隐患，现市政要求需要进行拆除。通知何树芳于2019年7月30日前将所承租门面无条件退回。2020年1月20日，城港公司又发出通知一份，要求何树芳在2020年2月20日前退还门面。2020年4月3日，城港公司与何树芳等承租户就退回租赁门面一事进行协商。各租赁户要求城港公司进行补偿，城港公司认为承租户要求的补偿和搬迁费没有依据。双方协商未果。2020年4月28日、2020年5月8日，城港公司再次向何树芳等承租户下发通知，要求2020年5月10日前归还门面。另查明，何树芳陈述，自己于2010年承租城港公司位于桂园路门面时，向上一任承租户交纳了转让费。上一任承租户已经对门面进行了改扩建。转让费中就包含了改扩建的门面价值。何树芳在本案审理过程中，申请对租赁门面改扩建部分现在的造价及现值进行评估。结论为：改扩建部分现在的造价28996元，现值为52141元。城港公司出租的门面未办理产权证，也未提交合法的报建手续。何树芳承租门面的改建部分，既无合法报建手续，也未办理产权证。城港房产物业公司系城港公司下设机构，并未办理工商注册登记。何树芳抗辩称，城港公司提供的2019年1月1日《门面租赁合同》上，乙方签名并非何树芳本人所签，但未向本院申请笔迹鉴定。《门面租赁合同》上何树芳的签名与此次起诉的反诉状签名及授权委托书签名差异明显。城港公司与何树芳均认可，城港公司在诉状中所主张返还的门面就是被告现在实际使用的门面。因何树芳至今未将租赁门面返还城港公司，遂酿成纠纷。一审法院认为，《门面租赁合同》上何树芳的签名与此次反诉状和授权委托书的签名明显不一致，并且城港公司也认可，城港公司将租赁合同送至门面要求签字时，有的承租户本人不在，就由门面上其他人所代签。对《门面租赁合同》的真实性本院不予认可，原、被告之间为不定期租赁合同。因承租的门面既无产权证，双方也未向本院提交合法的报建手续，不定期租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，何树芳应当返还租赁物，并支付自2019年7月1日起至腾空房屋并返还给原告期间的门面占有使用费。承租门面的改扩建部分系依附于承租门面而添附建造，何树芳返还承租门面时应将改扩建部分一并返还。改扩建部分未办理合法建造手续应否予以拆除，应由相关行政机关作出认定后予以处理，法院不予处理。租赁合同无效，城港公司要求按合同约定的违约标准50元/天支付占用费没有法律依据，本院酌定参照租金标准计算占用费。关于何树芳主张的装饰装修及改扩建损失，应否予以支持的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。第十四条规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按过错分担”。首先，何树芳未提供任何证据证明双方对改扩建费用有书面约定。其次，何树芳没有任何证据证明城港公司对于改扩建有积极、主动的作为。第三，城港公司在改扩建发生后未提出异议不等于同意改扩建的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”。而城港公司在装饰装修和改扩建发生后未提出异议，虽然是一种沉默的行为方式，但与法律规定的三种情形均不相符，故不能认定城港公司存在同意何树芳进行装饰装修和改扩建的意思表示。故城港公司没有向何树芳补偿装饰装修和改扩建损失的法定义务。综上，何树芳要求城港公司对装饰装修及改扩建损失进行赔偿的反诉主张，没有法律依据，本院不予支持。何树芳同时反诉主张城港公司返还押金4000元。根据本案查明的事实，何树芳确实向城港公司交纳了押金4000元，该款在何树芳返还承租门面时，可与何树芳应交纳的门面占有使用费相互抵扣。综上，城港公司的本诉诉求，部分符合法律规定，本院予以支持。何树芳的反诉请求部分合法，本院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:一、由被告（反诉原告）何树芳向原告（反诉被告）岳阳城陵矶港务有限责任公司返还所承租的桂花园路门面（含改扩建部分），并腾空租赁门面，移除门面内可移动的设施设备。二、由被告（反诉原告）何树芳按680元/月的标准，向原告（反诉被告）岳阳城陵矶港务有限责任公司支付自2019年7月1日起至门面实际返还之日止的占有使用费（被告何树芳所交纳的押金4000元可抵扣相应的占有使用费）。以上款项，限在判决生效后十日内履行完毕。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。三、驳回原告（反诉被告）岳阳城陵矶港务有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）何树芳的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费300元，合计350元，由被告何树芳负担。二审中，上诉人和被上诉人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因租赁的门面未办理产权证，也无合法的报建手续，故双方签订的租赁合同，在内容上违反了法律、行政法规的规定，应当认定合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，何树芳应向城港公司返还租赁的门面。因何树芳已实际使用了该门面，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，一审法院判令何树芳支付自2019年7月1日起至腾空房屋并返还门面之日止的占有使用费符合法律的规定，本院予以维持。本案双方争议的焦点为：城港公司应否赔偿何树芳改扩建和装修改造补偿费。何树芳上诉认为城港公司将违章建造的门面出租，城港公司对于合同无效存在过错，且改扩建已得到了城港公司的同意，城港公司应赔偿其损失。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第十三条、第十四条之规定，房屋租赁合同无效时，承租人请求出租人赔偿因合同无效时改扩建和装饰装修损失费用能否支持，关键在于审查出租人是否同意承租人改扩建和装饰装修。首先，从举证责任上看，根据“谁主张，谁举证”的原则，因何树芳未提供证据证实城港公司同意其改扩建的行为，其应承担举证不能的法律后果。其次，从法律规定上看，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”。虽然城港公司对于装饰装修和改扩建是知情的，但知情与同意在法律意义上是不同的，在没有法律的规定、当事人约定或符合双方之间的交易习惯时，城港公司同意改扩建、装饰装修的意思表示必须以明示的方式作出，故何树芳以城港公司知情且未提出异议，应视为同意的理由不成立。故一审认定城港公司不应赔偿何树芳改扩建和装修改造补偿费正确，本院予以维持。至于何树芳上诉认为案涉门面将征收拆迁，其作为实际经营者应获得停产停业损失、搬迁费等，因其未提供门面征拆的证据，也未在一审中主张停产停业损失、搬迁费，故本院不予支持。综上所述，上诉人何树芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1104元，由何树芳负担。本判决为终审判决。审判长  袁学良审判员  李江明审判员  曹 波二〇二一年五月三十一日法官助理曹维书记员刘轶夫