黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终1128号上诉人(原审原告)：哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区南直路386-19号昆仑小区4栋1层11号门市。负责人：康国信，该分公司经理。委托诉讼代理人：杨泽宇，黑龙江龙广律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：张耀，男，1983年8月31日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：张宇虹，女，1990年5月14日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道外区。上诉人哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司（以下简称吉祥物业昆仑分公司）因与被上诉人张耀物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2020）黑0104民初660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，并采取阅卷、调查和询问当事人的方式对案件进行了审理。上诉人吉祥物业昆仑分公司的委托诉讼代理人杨泽宇与被上诉人张耀的委托诉讼代理人张宇虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉祥物业上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其一审诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由张耀承担。事实和理由：一审认定事实存在多项错误，属于事实认定不清。1、吉祥物业公司昆仑分公司2004年入驻昆仑小区后一直为昆仑小区提供物业服务至今，物业费收费标准是0.5元每平米/月，如此低廉的物业费价格从未改变过,因此吉祥物业昆仑分公司只能提供基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清掏等最基础物业服务，昆仑小区内所有业主在此期间内一直享受以上服务从未间断。由于部分业主未按时缴纳物业费，故吉祥物业昆仑分公司每年均在被告单元门上粘贴催费通知,通知其缴纳所欠费用，且物业工作人员自张耀欠缴费用开始,一直打电话催缴费用、按时上门催缴费用，吉祥物业昆仑分公司并在一审中予以举证，一审法院以无张耀签收确认为由未予采信,认定吉祥物业昆仑分公司未向张耀主张物业费系认定事实不清，应当依法予以撤销。张耀辩称，并未看到物业公司张贴的催缴公告，也没有人员上门催缴并且没有接到电话通知。张耀对物业公司的服务一直不满意，供暖不达标、家中被盗物业一直不管，张耀所有的请求物业公司一直没有回应，所以才没有缴纳物业费。吉祥物业向一审法院起诉请求：1.判令张耀支付2007年至2018年的物业费3552.48元；2.判令张耀支付从2008年1月1日至2019年6月30日拖欠物业费产生的违约金暂计1296.48元；3．判令张耀支付2011年至2016年供热费11744.90元；4．判令张耀支付自2012年1月1日至2019年6月30日拖欠供热费产生的违约金暂计3595．87元。一审法院认定事实：张耀系道外区南直路372号昆仑小区5号楼7单元302室的业主，房屋使用面积为49.34平方米。昆仑小区业主自2004年开始进户,提供物业服务及供热服务的单位是哈尔滨吉祥物业管理有限公司，2006年黑龙江省物价局向哈尔滨吉祥物业管理有限公司颁发了城市供热收费项目的收费许可证。2009年11月26日,吉祥物业公司昆仓分公司成立并进入昆仑小区进行物业服务,经营范围为接受隶属公司委托从事物业管理、家政服务等。张耀交纳了2004年-2007年度、2011年度的物业费，2004年-2010年度供热费。吉祥物业公司昆仑分公司主张按0.5元/平方米使用面积基础标准收取物业费。哈办发(2006）2号文件规定,供热收费标准按每平方米使用面积计算,自2005年10月20日至2006年4月20日供热期起居民用户上调至34.55元，哈政综〔2008）54号文件规定，自2008年10月20日至2009年4月20日供热期起，居民供热价格由34.55元上调至40.35元，哈政发（2015）9号规定，自2015—2016年度供热期起，居民供热价格由40.35元调整至38.32元。吉祥物业公司昆仑分公司虽称逐年向张耀索要物业费、供暖费所提供《通知》，不能证明已送达张耀。另查明，吉祥物业公司昆仑分公司是哈尔滨吉祥物业管理有限公司的分公司,成立日期是2009年11月26日，经营范围为接受隶属公司委托从事物业管理、家政服务等一审法院认为，关于吉祥物业公司昆仑分公司诉讼主体是否适格的问题，哈尔滨吉祥物业管理有限公司作为昆仑小区的物业服务单位，将昆仑小区的物业服务交给具有接受隶属公司委托从事物业管理资格的分公司吉祥物业公司昆仑公司，不违反法律规定，因吉祥物业公司昆仑分公司成立于2009年，故吉祥物业公司昆仑分公司自2009年起具有对昆仑小区提供物业服务的资格，虽昆仑小区业主没有与吉祥物业公司昆仑分公司签订书面的物业服务合同，但双方形成了事实上的物业服务合同关系，吉祥物业公司昆仑分公司具有向小区业主主张支付2009年以来拖欠物业费、热费的资格。吉祥物业公司昆仑分公司于2020年1月向原审法院提起诉讼，主张张耀给付2007年（不包括2011年）至2018年物业费、2011年至2016年供热费，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，除2018年度物业费以外的诉请均已经超过上述法律规定的人民法院保护民事权利的三年诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务、权利人提起诉讼或者申请仲裁等情形。本案中，吉祥物业公司昆仑分公司仅举示《通知》，用以证明曾向张耀主张权利，诉讼时效存在中断情形，但不能证明已送达张耀，故吉祥物业公司昆仑分公司主张诉讼时效存在中断的情形不成立，原审法院不予采纳。因张耀提出了诉讼时效抗辩，且吉祥物业公司昆仑分公司仅主张2018年之前的物业费，故原审法院仅能支持吉祥物业公司昆仑分公司请求张耀给付2018年度物业费物业的主张。张耀对吉祥物业公司昆仑分公司主张的物业费按照0．5元／平方米使用面积标准交纳未提出异议，故物业费应按该标准计算，经计算，张耀应给付的2018年物业费金额为296．04元（0．5元／平方米×49．34平方米×12个月）。关于吉祥物业公司昆仑分公司诉请张耀向其支付拖欠物业费及供热费的违约金，因无合同约定及法律规定，原审法院不予支持。张耀主张单元防盗门损坏、房屋漏雨物业公司不及时维修等问题，均与本案并非同一法律关系，故原审法院不予支持。故判决：一、待判决发生法律效力后，张耀立即给付哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司2018年物业服务费296．04元；二、驳回哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第189条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，物业服务所产生的债务具有持续性的特点。在物业服务合同项下，物业公司在约定期限内为业主提供持续性的服务，业主分期支付物业费并作为合同义务的一部分在合同履行期内始终存在。故物业服务企业主张拖欠物业费的诉讼时效期间应自物业服务合同终止日起算的理由成立。本案中，吉祥物业昆仑分公司于2020年6月终止案涉小区的物业服务，其于2019年8月向一审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效期间。为此，吉祥物业昆仑分公司请求判令张耀给付物业费及供热费应予支持，鉴于双方对计费标准无异议、对一审查明的其他事实无异议，因此张耀应缴纳的物业费按每平方米每月0.5元计算10年共计2960.40元，供热费自2011年至2014年按每平方米40.35元计算4年共计7963.48元、2015年至2016年按每平方米38.32元计算2年共计3781.42元共计11744.90元，本院依此改判。庭审中针对法庭询问，张耀的委托诉讼代理人也承认明知应按年缴纳物业费、供热费，只是因对物业服务不满意故而拖欠缴纳。据此，双方争议的关键是物业服务是否达标的问题，而一审判决未支持吉祥物业昆仑分公司请求业主给付物业费违约金的主张，一定程度上平衡了双方的利益关系，本院亦予认可。综上，吉祥物业公司昆仑分公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2020）黑0104民初660号民事判决；二、被上诉人张耀自本判决下发之日起十日内给付上诉人哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司拖欠的物业服务费2960.40元；三、被上诉人张耀自本判决下发之日起十日内给付上诉人哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司拖欠的供热费11744.90元；四、驳回哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司一审的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费304.73元、二审案件受理费305元（由哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司分别预缴），共计609.73元，由被上诉人张耀负担，与上述款项一并给付哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司。本判决为终审判决。审判长  蔡耘耕审判员  张天翼审判员  刘万福（）二〇二一年五月十日书记员  于凯华王旭