吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终1041号上诉人（原审原告）：赵利君，男，1963年4月7日出生，汉族，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：李佩良，桦甸市桦郊乡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张乃民，男，1970年2月6日出生，汉族，住吉林省桦甸市。上诉人赵利君因与被上诉人张乃民房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省桦甸市人民法院（2020）吉0282民初2657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵利君上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.改判张乃民自2020年11月1日起至将租赁库房恢复原状（空筒房，20厘米厚混凝土水泥地面）之日止，每日按日租金178.08元的标准向赵利君支付房屋费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。1.一审判决认定“因受新冠疫情的影响，张乃民经营的歌厅于2020年1月24日至2020年6月28日期间暂停营业”的事实是完全错误的。在新冠疫情防控期间，张乃民所经营的歌厅停业过是事实，但停业时间并不是从2020年1月24日至2020年6月28日，一审认定该事实没有依据。事实上，通过张乃民租赁房屋期间的电费的发生的金额就能得知张乃民实际停业的时间。虽然地方政府在疫情期间对歌厅等营业场所进行管控，但张乃民在疫情防控期间还是在利用租赁房屋经营歌厅进行盈利活动。2.在《库房租赁合同书》中约定：张乃民承租赵利君的650平方米库房，租期五年六个月，从2014年10月1日起至2020年3月31日止，租期内租金不变，年租金6.5万元，租期届满必须按库房租赁前原样交付给赵利君。租期届满之后，张乃民还继续占用承租的库房，而且至今也没有将库房恢复至租赁前的原样交付给赵利君，虽然张乃民在2020年10月31日邮寄给赵利君钥匙（是不是库房钥匙赵利君不知道，因为库房门上并没有锁，人人都可以随便出入），但由于张乃民没有将库房恢复至租赁前的原样状态，赵利君无法实际收回库房使用，在此情况下，一审法院没有判决张乃民给付2020年11月1日起至将租赁的库房恢复原状（空筒房，20厘米厚混凝土水泥地面）之日止的房屋使用费是完全错误的。张乃民承租库房后，在库房内地下挖的消防水池、地上搭建的房间至今没有拆除，赵利君无法使用库房。张乃民辩称：1.一审判决认定受新冠疫情影响暂定营业属实。一审判决根据事实情况和不可抗力规定对此酌定每月4,000元的占用费，为正常月租金的73.8%，支付的比例已经很高了。在此期间张乃民不能正常经营，如支付过高租金，不符合公平原则。2.租赁的库房是临时建筑，使用期限到2007年7月1日止，到期需要自行拆除。一审判决认定租赁合同无效，恢复原状无合同依据。且因为租赁物属于违章建筑，张乃民已经交还钥匙。赵利君不能再将该临时建筑出租他人或继续使用，而是应当依法拆除临时建筑。在法律上，赵利君无损失。赵利君向一审法院起诉请求：1．解除赵利君与张乃民之间的不定期租赁关系；2．判令张乃民将承租赵利君的房屋恢复至原状（空筒房，20厘米厚混凝土水泥地面）并返还给赵利君；3．判令张乃民按年租金6.5万元标准向赵利君支付自2020年4月1日起至房屋恢复原状时止的房屋使用费。一审法院认定事实：2014年8月26日，赵利君（甲方）与张乃民（乙方）签订库房租赁合同书，合同主要约定以下内容：乙方承租甲方位于桦甸市明华街金华路西侧原米其林轮胎院内库房，建筑面积约为650平方米。租赁期限自2014年10月1日起至2020年3月31日止，乙方于2014年8月26日至2014年9月30日期间无偿使用该库房，本合同签订之日，该库房交由乙方管理和使用。租赁价格为每年陆万伍仟元整（65,000元），租赁期内租金不变，第一年租金于合同签订之日交付于甲方，以后每年租金必须于每年的7月1日之前交付给甲方；乙方在承租期内如国家和政府部门占有或拆除，或甲方在楼西侧新建房屋，乙方不得以任何理由向甲方提出条件，乙方无条件搬走，甲方不给予赔偿，租金按使用期计算，合同解除甲方收回库房；乙方在租赁期内不得对库房造成损坏，如有损坏须修复原样；在承租期内所产生的一切费用由乙方负责支付；租赁届满，若甲方继续出租该库房，乙方必须在租赁期届满前60天向甲方提出书面续租申请，到期后如乙方不在租用必须按库房租赁前原样交付给甲方。合同签订后，张乃民在库房内修建了歌厅消防水池和泵房及砌筑了隔间，歌厅消防水池和泵房一直使用。张乃民已付2020年3月31日前的全部租金。合同到期后，张乃民继续使用该库房，赵利君未提出异议，但双方经磋商后最终未继续签订租赁合同。张乃民于2020年10月30日通过快递方式向赵利君送达了库房钥匙和解除不定期租赁合同通知，上述钥匙及解除合同通知，赵利君于2020年10月31日接收。张乃民在未拆除库房内增添的装饰装潢情况下，撤离该房屋。因受新冠肺炎疫情的影响，张乃民经营的歌厅于2020年1月24日至2020年6月28日期间暂停营业，此期间，该库房亦未予使用。赵利君出租的案涉库房系临时建筑，临时建设用地使用期限至2007年7月1日止，到时须自行拆除。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”因所出租的库房属于超期临时建筑，就该库房签订的租赁合同，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，案涉租赁合同无效，按照无效合同的处理原则，一审法院对赵利君提出的要求张乃民返还房屋，并将租赁房屋恢复到签订合同之前的状态的请求，予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。”就本案房屋占用使用费，房屋租赁合同无效，不影响张乃民向赵利君支付房屋占用使用费，赵利君要求参照合同约定的租金标准给付，张乃民亦未提供证据证明合同中约定的租金明显高于市场价，一审法院对此请求予以支持。张乃民于2020年10月31日向赵利君送达解除合同通知及库房钥匙后未继续使用该库房，且张乃民已将2020年3月31日前的库房占用使用费支付完毕，现张乃民应支付以年租金6.5万元为标准，计算自2020年4月1日起至2020年10月31日止的库房占用使用费，因受新冠肺炎疫情的影响，双方在履行合同过程中，因突发新冠疫情导致营业场所临时停业，属于不可抗力，且该库房用来为开办歌厅提供消防水池，与张乃民承租赵利君的另一处用来开歌厅的房屋配套使用，结合桦甸市疫情防控情况，按照公平原则，适度减免租金，分担损失，一审法院酌定张乃民支付赵利君2020年10月31日之前的租金28,000元，对张乃民多主张的部分，一审法院不予支持。关于张乃民辩称其承租期间存在财产损失一节，因其在本案中对此主张不提起反诉，一审法院对此不予审理。一审判决：一、赵利君与张乃民于2014年8月26日签订的库房租赁合同无效；二、张乃民于判决生效后十日内将租赁库房恢复至原状后（空筒房，20厘米厚混凝土水泥地面）返还赵利君；三、张乃民于判决生效后十日内支付赵利君库房占用期间使用费28,000元；四、驳回赵利君的其他诉讼请求。案件受理费50元，由张乃民负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，一审判决根据张乃民提供的吉林省文化和旅游厅文件的回函、吉林省文化和旅游厅文件、微信记录、2020年4月22日桦甸市疫情防控小组发布的关于加强现阶段疫情防控工作的通告及一审法院调查核实情况，认定因受新冠肺炎疫情的影响，张乃民经营的歌厅于2020年1月24日至2020年6月28日期间暂停营业，证据充分，并无不当。关于电费明细的证明力问题，一审判决已进行了充分论述，在此不再赘述。关于房屋使用费问题。案涉房屋系临时建筑，案涉的租赁合同是在该房屋使用期限届满后签订，属无效合同。张乃民2020年10月31日将库房钥匙送达赵利君后，没有再占有使用案涉房屋，故赵利君主张2020年11月1日起至将案涉房屋恢复原状之日止的房屋使用费没有事实根据和法律依据，一审判决未予支持，并无不当。综上所述，赵利君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费334元，由上诉人赵利君负担。本判决为终审判决。审判长  李春露审判员  郭立坤审判员  刘 卓二〇二一年五月二十日书记员  张 昊（此件共7页，印15份）