文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1531号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴汉杰，男，1976年1月22日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：郝瑞强，江苏行德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏迎步，女，1987年7月9日出生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：鲍远成，朱文辉，北京市京师（无锡）律师事务所律师。原审第三人：无锡觅家地产经纪有限公司，住所地无锡市锡山区长大厦春笋中路157号。法定代表人：郭满，该公司总经理。上诉人吴汉杰因与被上诉人魏迎步、原审第三人无锡觅家地产经纪有限公司（以下简称觅家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初3443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴汉杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回魏迎步对其的全部诉讼请求，并支持其一审反诉请求；一、二审诉讼费用由魏迎步承担。事实与理由：2018年其通过原审第三人与案外人季建清签订了案涉房屋的《房屋买卖合同》，约定其购买安置在季建清名下的坐落于无锡市锡山区云林××室房屋，当时案涉房屋并未办理初始登记，须待季建清办理完毕后再行过户，故并未约定房屋具体过户时间，其依据房屋买卖合同约定支付定金2万元，且季建清书面同意其可直接向第三人出售，后其又委托第三人对外出售案涉房屋，第三人居间介绍了魏迎步，魏迎步与其于2019年5月6日签订了《房屋购买合同》一份，合同中也并未明确约定具体的过户时间，后魏迎步通过第三人于2019年10月17日通知其案涉合同解除。无锡房友博家房产郭满介绍其与魏迎步的签订房屋买卖合同系经觅家公司居间介绍。事实是，根据其与魏迎步提供的证据以及第三人陈述可以表明，案涉房屋两次居间均系同一公司、同一房产经纪人郭满。魏迎步提供的定金收据、按揭贷款费用收据，真实性其均未认可，且两份收据本身存在重大的瑕疵，魏迎步也未提供具体的支付凭证。一审法院认定魏迎步通过第三人于2019年9月28日向其发出《催告函》没有事实依据，其并未收到上述催告材料。魏迎步需要办理高评高贷，但是银行拒绝了她的要求，客观上这份合同也无法履行了。1、魏迎步的2万元定金及按揭贷款费用并未实际支付，魏迎步未履行合同的相关义务；魏迎步向法庭提供的两份收据，本身存在的重大瑕疵，其中2019年5月6日支付定金的收据编号为ＮＯ.55205XX，载明第三人收到魏迎步2万元定金系转账支付，2019年5月13日支付按揭贷款费用的收据编号为ＮＯ.55206XX，载明第三人收到魏迎步按揭贷款费用16666元系转账支付。两份收据时间间隔为7天，但是收据的编号却相差99张收据，第三人不可能也没有合理理由在7天之内对外开出99张收据，因此，应当提供具体的转账记录与收据的存根联，以说明合理性。2019年5月6日双方合同签订后，魏迎步并未当场向其支付定金，也未告知其要向第三人支付定金，即使魏迎步所述转账系事实，也是其与第三人的约定，在其不知情也未同意的情况，不得视为案涉合同的实际履行。为了防止“跳单”，中介行业的通行规则就是买卖双方不得有相互的联系方式，因此其与魏迎步双方并没有联系方式，且其曾经就定金事宜询问过第三人，但当时第三人表示，因房屋未登记在其名下，魏迎步不敢支付，第三人当时还表示自己正在想办法维护，其还表示，希望第三人帮忙维护，表示自己会事后感谢。后第三人通知其，经过自己的努力，魏迎步还是愿意继续购买，并带领其、魏迎步前往银行确认魏迎步是否可以成功贷款，以确认合同的后续履行，到达银行后，因魏迎步需要高评高贷，银行拒绝审批该额度贷款，第三人告知其，并询问其是否有人脉关系解决，通过魏迎步积极前往银行的行为，其认为魏迎步是有履行合同的诚心的，其也想促成交易，因此答应帮忙，后第三人转账5000元，实际意义就是给其找关系的公关费用，但是最终因涉及到银行放款审批管理，没有银行可以操作，其又将此款退还给了第三人。因此客观上也魏迎步也无法履行了。经过这一番折腾，其认为即使魏迎步愿意履行，但是魏迎步客观上也没有了履行能力，也就不指望魏迎步会继续购买这套房屋了，至此，其也不知道定金已经支付给第三人。后其也开始催促季建清办理产权证，打算将案涉房屋过户自身名下，但季建清提出涨价要求，不肯予以配合，事情就一直搁置，直至魏迎步通知解除，但是这一份解除通知内容驴头不对马嘴，其未予理涉。2、第三人从未催促过其，反而是前期其积极想促成合同履行。其多次询问进展，第三人均表示自己会努力周旋，并暗示其给予一定的奖励，在其表示事后一定会感谢后，第三人告知其经过努力周旋，魏迎步还是愿意买这套房子的，并一同前往银行办理贷款预审批，为了让其放心，提出其可以一同前往，以见证周旋的成果。其并没有违约行为，存量房买卖中办理商业贷款的，首付比例最低不低于30%的行业规定是2017年后，因为魏迎步2019年5月16日贷款未获批准导致合同无法继续履行。被上诉人魏迎步辩称，其与吴汉杰签订的案涉房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也无其他无效情形，应为有效合同。签约时，其并不知道吴汉杰对案涉房屋无所有权，其要求查看房产证，吴汉杰表示房产证忘了带，所以双方才同意将定金暂放在中介处。其已尽到了合理的注意义务。合同本身并不因无权处分而无效，但如果合同相对人无法完成物权变动，就应该承担违约责任。即使其在签订合同时知道吴汉杰对房屋不享有所有权，但根据相关法律规定，认为无权处分合同的效力，并不以合同相对人是否知情为前提。合同约定双方方应该办理网签备案，办理贷款手续，这都是吴汉杰的合同义务，但吴汉杰均无法完成，违约情形明显。吴汉杰称如果提供办理资料的话，就是骗贷，完全是托词。其作为购房者，合同义务就是按照合同约定付款，如果吴汉杰认为其无履行合同能力，如欲行使不安抗辩权也应该先通知其。吴汉杰对中介的催告置之不理，也没有提出其增加首付款的要求，也未表达其有任何违约之处。吴汉杰先否认其缴纳定金的事实，又否认中介代收定金的事实，对于贷款办理过程的表述反反复复，现在又将不能办理贷款责任推到其身上，如此狡辩抵赖不合逻辑，不合常理。也根本无法掩盖其违约行为。因此，其认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。原审第三人觅家公司未作陈述。魏迎步向一审法院提起本诉请求：1、请求确认双方签订的《房屋购买合同》于2019年10月17日解除；2、请求判令吴汉杰支付违约金146000元、律师费12000元。吴汉杰向一审法院提起反诉请求：1、请求判令魏迎步赔偿违约金146000元；2、请求判令魏迎步赔偿律师费59100元。一审法院认定事实：觅家公司陈述，2018年吴汉杰通过觅家公司购买了案涉房屋，但因吴汉杰未履行与季建清的合同，导致案涉房屋至今未过户至吴汉杰名下，故吴汉杰无法配合魏迎步过户。魏迎步已经按约履行支付定金的义务，定金由觅家公司保管，当时三方都是口头同意的，定金已于2020年4月份归还给魏迎步。2018年3月24日，季建清与吴汉杰经“无锡房友博家房产”郭满介绍签订《房屋买卖合同》，约定季建清以66万元的价格将无锡市锡山区云林××室房屋出售给吴汉杰。2019年5月6日，吴汉杰与魏迎步在觅家公司居间介绍下签订《房屋买卖合同》，约定：吴汉杰将无锡市锡山区云林××室房屋（面积为101.04平方米）以73万元的价格出售给魏迎步；该房屋产权过户时产生的契税、个人所得税、增值税、其他过户相关费用由魏迎步承担魏迎步需向觅家公司交纳居间服务费5200元；付款方式：魏迎步于2019年5月6日交付定金2万元，2019年6月5日前交付房款10万元，房款60万元办理28年商业贷款；吴汉杰保证此房屋共有权人（含近亲属）无异议，如果发生该房屋共有权人（含近亲属）有异议或发生吴汉杰及共有权人有关的房屋产权纠纷，债权债务纠纷，则全部由吴汉杰负责，由此给魏迎步造成的经济损失，则由吴汉杰负责全额赔偿。如导致合同无法履行或魏迎步无法取得房产证，吴汉杰应于十日内退还魏迎步已支付吴汉杰的全部购房款并承担一切后果及违约责任；如双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生以上条款的违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金，如实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，违约方需承担守约方为此主张所花费的律师费、评估费、鉴定费等。在合同尾部的约定其他事宜部分，双方以手写字体约定：1、吴汉杰承诺产权清楚且共有人知晓，且无资产纠纷；2、双方须积极配合觅家公司办理手续，如不配合则视为违约；3、此房房价73万元魏迎步委托觅家公司为此房所有手续，费用28万元为此房的交易所有费用（包含首付）；4、因吴汉杰存在一年租约，过户后吴汉杰将租约及租金转交于魏迎步；5、魏迎步于网签合同成立后付于吴汉杰首付款。觅家公司总经理郭满经办了上述交易事项。上述合同签订后，魏迎步当日即向觅家公司支付定金2万元，觅家公司出具相应收据。2019年5月13日，魏迎步又向觅家公司支付16666元用于办理按揭贷款费用。2019年5月16日，因吴汉杰称其认识银行的人，吴汉杰带领魏迎步一同至兴业银行东亭支行办理房屋贷款手续，当日，吴汉杰要求郭满向其转账5000元用于做贷款，郭满遂向吴汉杰转账5000元。2019年9月28日，觅家公司向吴汉杰发出《催告函》，催促其于2019年10月15日前提供相关过户资料至觅家公司，并告知其如逾期仍未提供贷款资料，将构成根本违约，魏迎步有权解除本合同并向其追究法律责任。2019年10月17日，魏迎步以手机短信方式向吴汉杰发送《解除合同通知书》，表明：因吴汉杰未按期提供资料，故其提出解除双方之间签订的《房屋买卖合同》。截至本案法庭辩论终结前，吴汉杰未解决其与季建清之间的房屋买卖合同纠纷。魏迎步为提起本案诉讼，与北京市京师（无锡）律师事务所签订《委托合同》，委托该律师事务所指派律师参与本案诉讼。一审法院认为：魏迎步与吴汉杰签订于2019年5月6日的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。本案双方的争议焦点为：本案中何方存在违约行为。吴汉杰与魏迎步签订《房屋买卖合同》后的第一项义务是合同签订当天由魏迎步支付定金2万元。本案中魏迎步将定金交给觅家公司，虽然未直接交付至吴汉杰手中，但不应认为其未履行支付定金的义务，理由如下：1、由中介代收费用在房屋交易领域是常见现象，双方口头约定由中介代收定金是有可能的；2、2019年5月6日后吴汉杰从未向魏迎步主张要求其支付定金2万元，反而是魏迎步要求吴汉杰提供资料以继续履行合同，如果魏迎步在合同签订当天即违约，不符合常理；3、在支付定金的履行期限已经经过的情况下，2019年5月16日吴汉杰还带领魏迎步一同去银行办理贷款手续，继续履行此后的合同义务，可见双方对此前履行的支付定金的义务并无争议。以上，根据本案双方的行为可以推断，由中介代收定金应当是双方在合同订立时即口头达成的协议。至于吴汉杰提出的支付首付款的义务，因为双方已经以手写字体约定网签合同成立后支付首付款，双方至今未能签订网签合同，故首付款的付款时间未到，吴汉杰主张魏迎步未按约支付首付款不成立。以上，吴汉杰主张魏迎步违约，法院不予支持。至于吴汉杰一方，虽然双方在合同中未约定办理网签合同、过户的具体时间，但是吴汉杰在魏迎步催告后仍未履行，并且实际上，吴汉杰至今仍然不能履行合同，因为其至今尚未取得案涉房屋的处分权。故法院认定吴汉杰存在违约。因吴汉杰违约，魏迎步主张合同于2019年10月17日解除，法院予以支持。因合同中约定此种情况下的违约金为房屋价款的20%，即146000元，吴汉杰应当按此标准向魏迎步支付违约金。而魏迎步主张的律师费符合双方合同约定，也符合本地律师收费标准。综上所述，法院对魏迎步的全部诉讼请求依法予以支持，对吴汉杰的全部反诉诉讼请求全部不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款，第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、确认魏迎步与吴汉杰签订于2019年5月6日的《房屋买卖合同》于2019年10月17日解除；二、吴汉杰于判决生效后10日内向魏迎步支付违约金146000元、律师费12000元；三、驳回吴汉杰的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13046元，由吴汉杰负担（魏迎步同意其预交诉讼费由吴汉杰直接给付，法院不再退回。吴汉杰应于判决生效后10日内将应负担的案件受理费给付魏迎步），反诉案件受理费2188元，由吴汉杰负担（已交纳）。本院对一审查明的事实予以确认。本院于2021年4月20日组织双方质证，魏迎步提交证据如下：1.案涉房屋定金以及办理贷款的费用的转账记录，证明其在2019年5月6日买卖合同签订当天就将约定的2万元定金交付给了觅家公司员工；2.房屋买卖合同复印件，证明其在案涉房屋合同无法履行的情况下，于2020年4月9日在同小区购买了另外一套房屋，证明一方面其是具有购买能力的，另一方面因为吴汉杰违约，导致其在同小区购买同类型房屋多支付了7万元，且后购买的房屋比案涉房屋面积小了10平方米左右，户型也比案涉房屋差。吴汉杰质证意见，证据1、2真实性无法确认，上述证据反而可以证明魏迎步与案外人签订的房屋买卖合同成交价80万元，却办理房贷65万元，首付仅15万元。魏迎步在购房时只有这么多钱，存在向银行提供虚假贷款资料的情况。吴汉杰代理人于2021年4月20日向本院申请通知觅家公司工作人员郭满和兴业银行工作人员李倩等出庭，并申请对案涉房屋上涨价格进行司法评估鉴定。本院认为：当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当在举证期限届满前提交书面申请。本案二审于2021年3月9日立案后，听证前已将有关诉讼权利和义务告知各诉讼参加人，促使各方当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。2021年4月20日吴汉杰申请调查收集证据超过举证期限，且其所申请相关事项已经一审法院审查，故本院不予准许。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二审中，魏迎步提交转账记录以证明其按双方签订《房屋买卖合同》第一项履行了定金交付义务，期间吴汉杰也未对中介代收定金提出异议，魏迎步因资金不宽裕，几经周折去银行办理贷款手续，积极履行合同义务，从魏迎步向案外人所购买房屋来看，魏迎步并未出现贷款不能产生无法实现合同目的情况。案涉《房屋买卖合同》履行中，觅家公司曾向吴汉杰发出《催告函》，催促其提供相关过户资料、贷款资料，而吴汉杰从签订合同至今未取得案涉房屋产权，无法提供相应资料构成根本性违约。一审判决以魏迎步向吴汉杰发送《解除合同通知书》之日解除合同，并无不当。双方在签订的《房屋买卖合同》中约定，如导致合同无法履行或魏迎步无法取得房产证，吴汉杰应承担违约责任，由违约方向另一方支付本合同确定的房款73万元的20%作为违约金，该违约金条款是合同契约自由的体现，具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性，也体现了预先确定性和效率原则，使合同主体在订立合同时即知晓违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。二审中吴汉杰申请对案涉房屋增值进行司法评估重新确定经济损失，从吴汉杰的过错程度、魏迎步的预期利益以及违约带来的必然损失等因素考虑，一审判决吴汉杰向魏迎步支付违约金14.6万元，合情合理，故对吴汉杰申请案涉房屋价格评估调整违约金额的主张，本院不予支持。综上所述，吴汉杰的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15234元，由上诉人吴汉杰负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年五月二十日书记员  汪丽敏