辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1885号上诉人（原审被告）：鞍山城投房地产开发有限公司，住所地鞍山市铁东区一道街33甲。法定代表人：邢宝新，该公司总经理。委托诉讼代理人：李英，辽宁天博律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛浩然，辽宁天博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张焕涛，男，1978年4月6日出生，汉族，住鞍山市铁东区。上诉人鞍山城投房地产开发有限公司（以下简称“鞍山城投公司”）因与被上诉人张焕涛商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鞍山城投公司的上诉请求：请求改判上诉人不支付违约金1,836.8元或发回重审；请求由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人违反《商品房买卖合同》《物业服务文件》的约定私自扩建，导致案涉房屋不能办理产权证书，且被上诉人已签字确认违反约定造成损失的，由被上诉人自行承担。《商品房买卖合同》第三条约定：案涉房屋阳台为“非封闭式”阳台。第十八条约定：买受人使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。《物业服务文件》装修文件部分明确约定：禁止损坏房屋原有的门窗尺寸，禁止拆除阳台墙体，禁止搭建建筑物、构筑物，禁止私自封闭阳台，未经审批及违反规定、违反协议约定的上述装修活动造成的一切损失，由业主及装修人员负责。被上诉人违约在先，因不能办理产权证书产生的损失应由被上诉人承担，上诉人不应支付违约金。二、案涉房屋无法办理产权证书确因不可抗力所导致。2018年9月至2019年6月间，消防设计审查验收职责由公安部门转为住建部门，在此期间，消防验收工作无法进行。2019年底，上诉人为案涉房屋办理完毕消防验收。2020年1月，又发生新冠××疫情，导致小区封闭，相关验收部门无法出入小区，遂停止进行验收工作，新冠××疫情缓解后，验收部门才恢复办理相关手续。2020年12月，鞍山市人民政府又将原由鞍山市行政审批局负责的档案验收工作下放至各区行政审批局，档案验收工作又停止。所以，案涉房屋无法办理产权证书系因诸多不可抗力存在，被上诉人不应承担违约责任。被上诉人张焕涛辩称，同意原审法院判决。张焕涛向一审法院起诉请求：1、判令鞍山城投公司支付逾期办理房产证违约金1,836.8元；2、判令鞍山城投公司继续履行合同，在判决生效后90日办理产权证书；3、判令鞍山城投公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：张焕涛与鞍山城投公司于2018年1月12日签订一份《商品房买卖合同》，约定张焕涛在鞍山城投公司处购买商品房一套，坐落在鞍山市铁东区，产籍号42-78-10-2091，建筑面积89.6平，总价款为367,360元。该合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、若买受人退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。商品房买卖合同签订后，张焕涛付清购房款，鞍山城投公司向张焕涛出具了房款发票。2018年4月2日，鞍山城投公司向张焕涛交付房屋。截至张焕涛2021年2月22日立案前，鞍山城投公司没有提供张焕涛能够办理房产证的相关手续，张焕涛不能办理房屋产权登记。一审法院审理认为，依法订立的合同应当受到法律保护。双方签订的合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”规定，本案中，鞍山城投公司与张焕涛所签订的《商品房买卖合同》已经明确约定了鞍山城投公司协助办理房屋所有权登记的时间，即鞍山城投公司向买受人交付商品房后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但鞍山城投公司未在约定期限内配合张焕涛办理所有权证书，已构成违约，故对于张焕涛主张城投房地产公司支付违约金1,836.8元（367,360元×0.5%），符合法律规定，该院予以支持。关于张焕涛主张鞍山城投公司继续履行合同办理产权证书一节，经查，双方签订《商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。现双方约定办理产权手续已到期，城投房地产公司有义务配合张焕涛办理产权登记相关手续，故对张焕涛该主张予以支持。关于城投房地产公司辩称未办理初始登记系因不可抗力所导致，案涉房屋自身存在违建，导致无法办理初始登记一节，鞍山城投公司就其此节主张，虽提供了《住房和城乡建设部、应急管理部关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》、消防验收合格意见等相关证据，证明涉案工程的验收经历了很长的时间，但对于住宅小区验收是城投房地产公司作为商品房开发建设者的法定义务，相关部门验收时间的长短、进度的快慢，鞍山城投公司事先应当能够预见，且与购买商品房的张焕涛无关。对于鞍山城投公司的此节主张，该院不予支持。综上所述，一审法院据此判决：一、鞍山城投房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内给付张焕涛人民币1,836.8元；二、鞍山城投房地产开发有限公司于判决生效后90日内配合张焕涛办理坐落在鞍山市铁东区，产籍号42-78-10-2091房屋的产权登记手续。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由鞍山城投房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人未在约定期限内配合被上诉人张焕涛办理案涉房屋所有权证书是否构成违约。本案中，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。如遇不可抗力导致无法按期的，出卖人须在上述期限届满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间”。双方当事人均认可案涉房屋实际交付时间为2018年4月2日，在约定的期限内上诉人并未履行相关协助办理所有权登记的义务，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。上诉人主张被上诉人张焕涛存在先违约行为，但并未提供相应证据证明该行为与逾期办证存在因果关系，本院不予支持。上诉人主张无法按时完成案涉房屋所有权初始登记系因不可抗力所致，经查，上诉人一审审理期间提供的《中共中央办公厅、国务院办公厅关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知》等相应证据均未能体现上诉人未按时履行配合办证义务是政府原因所致。不符合上述合同约定的“如遇不可抗力导致无法按期”。且依据合同约定，即使遇不可抗力导致无法按期，上诉人应在期限届满前告知被上诉人，双方可协商解除或变更合同，但上诉人未提交相关证据证明其履行了告知义务，合同履行期限没有变更，上诉人故仍应承担未按合同约定期限履行义务的违约责任。本院对上诉该项主张不予支持。综上所述，上诉人鞍山城投房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人鞍山城投房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 盈审判员 廖晓艳审判员 宋 锦二〇二一年五月二十四日法官助理苑克伟书记员张艺潇