陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 （2021）陕01民终6302号 上诉人（原审被告）：陕西华顺房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：李忠英，系该公司总经理。委托诉讼代理人：崔善佳，陕西菲格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周后军，男，1971年9月23日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。被上诉人（原审原告）：沈美英，女，1973年5月21日出生，汉族，住山东省XX城县。共同委托诉讼代理人：朱小军，陕西众致律师事务所律师。上诉人陕西华顺房地产开发有限公司（以下简称华顺公司）因与被上诉人周后军、沈美英商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初20544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华顺公司的委托诉讼代理人崔善佳，被上诉人周后军、沈美英的共同委托诉讼代理人朱小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华顺公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回周后军、沈美英的一审全部诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由周后军、沈美英承担。事实及理由：一、一审判决内容事实不清，证据不足。1.根据双方《商品房买卖合同》约定，因买受人原因导致无法办理房产证的，出卖人不承担违约责任。华顺公司无法协助买受人办理房屋转移登记原因是，买受人未缴纳相关税费。因此华顺公司不应承担违约责任。2．一审判决华顺公司协助买受人办理商品房房屋产权证，并载明办理转移登记需要买受人完成各项税费缴纳及相关材料后，与出卖人共同办理转移登记，即买受人缴纳各项税费及相关资料为办理房屋产权证的前提条件，若买受人拒绝缴纳税费，拒绝提交资料，会造成华顺公司无法履行一审判决。二、一审法院程序违法。买受人的诉讼请求是要求华顺公司立即办理房产证，而一审法院判决的是华顺公司协助买受人办理房屋产权证书。若买受人变更诉讼请求，则一审法院未向华顺公司释明，也未给予答辩期，程序违法。且根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定，办理房屋不动产权证应当由华顺公司与周后军、沈美英同时申请，华顺公司无办理房产证的能力和义务。一审法院应当判决驳回买受人的诉讼请求，一审法院所作出的判决第一项，即判决华顺公司协助买受人办理房屋产权证书，超出诉讼请求范围。综上，一审判决事实认定及法定程序均存在严重错误，请求二审法院支持华顺公司的上诉请求。周后军、沈美英辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持原判。周后军、沈美英向一审法院起诉请求判令：1.华顺公司立即办理房产证；2.华顺公司向周后军、沈美英支付违约金799元；3.本案诉讼费由华顺公司承担。一审法院认定事实：周后军、沈美英与华顺房地产公司签订了《商品房买卖合同》，周后军、沈美英购买华顺房地产公司开发的位于西安市高新区XX路XX苑（罗马西西里）小区第1幢1单元15层11501号商品房一套，建筑面积134.63平方米，合同总价款为799702元。依照双方《商品房买卖合同》第二十条规定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、详见附件十二。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。附件十二中关于办理房产证的补充约定1、关于产权登记，若因为（1）买受人未及时提交符合规定的资料（2）买受人未按出卖人通知要求及时配合办理产权登记手续（3）买受人未交纳办理产权登记所需全部款项（4）政府部门延迟等原因，导致不能或延期办理产权证。非出卖人原因的出卖人不承担任何违约责任。2、买受人应在出卖人通知之日起15日内递交办理产权登记所需资料及缴纳相关款项。因买受人自身原因不办理产权证，而导致出卖人在按揭银行的保证金无法按时返还或者出卖人资金、信誉受损的，出卖人有权解除合同。买受人承担总房款10%的违约金，买受人交纳的已付房款扣除违约金后无息发还。3、因出卖人原因造成逾期办理房产证超过90日的，出卖人按照合同第二十条第二款第二项承担违约责任，未超过90日的出卖人不承担责任。逾期超过90日的，出卖人每逾期一年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，买受人不得解除合同。如因政府相关部门或银行或买受人等非出卖人原因造成的延误，该期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。另查，2017年3月16日，华顺公司向周后军、沈美英出具购房发票，购房款为799702.20元，现房屋一直由周后军、沈美英使用至今。华顺房地产公司于2017年3月19日将商品房交付周后军、沈美英使用，双方办理了房屋交接手续。截止2019年5月16日，已满周后军、沈美英与华顺公司约定的540个工作日的办理房产证期限。华顺公司于2019年10月21日将周后军、沈美英购买的位于西安市高新区XX路XX苑（罗马西西里）小区第1幢1单元15层11501号商品房办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，现已于2019年12月26日取得初始登记。周后军、沈美英主张违约金计算至2019年9月30日，此时距离2019年5月16日已逾期137日。经本庭询问，周后军、沈美英称其要求华顺公司立即办证是按照双方合同，要求华顺公司协助周后军、沈美英办理涉案房屋权属证书的义务，华顺公司对合同约定其具有上述义务认可。一审法院认为，周后军、沈美英与华顺公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》第二十条约定有两项，第一项明确了双方共同申请办理转移登记，第二项及附件十二中确定了周后军、沈美英未能在约定时间内取得房地产权属登记证书华顺公司的违约责任。关于第二项中房地产权属证书应当如何取得，办理房屋的权属登记证书首先应当由出卖人进行初始登记，这个是出卖人的合同义务，不需要买受人配合。在完成初始登记后，再由买受人和出卖人共同申请转移登记，也即买受人获得房屋的所有权登记。该条第一项已经明确了周后军、沈美英与华顺公司双方共同申请办理转移登记，那么第二项的“房地产权属证书”应当是涉案房屋的不动产登记。故按照合同约定，买受人即本案周后军、沈美英应当在收房后的540个工作日内即2019年5月16日前取得涉案房屋的房地产权属证书。周后军、沈美英主张违约金计算至2019年9月30日，2019年9月30日前华顺公司却未按照合同约定履行办证义务，故其应当按照合同约定向周后军、沈美英支付自2019年5月16日至2019年9月30日的期间的违约金，违约期限即137天，根据合同约定“因出卖人原因造成逾期办证未超过90日的出卖人不承担责任。逾期超过90日的，出卖人每逾期一年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，故周后军、沈美英主张违约金799元的诉讼请求，予以支持。办理转移登记需要买受人完成各项税费缴纳及提交相关材料后，与出卖人共同办理转移登记。但按合同约定，华顺公司具有协助周后军、沈美英办理房产证之义务，周后军、沈美英提交相应手续后。华顺公司仍需协助周后军、沈美英办理。华顺公司的辩称，于法无据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陕西华顺房地产开发有限公司协助原告周后军、沈美英办理其购买的位于西安市高新区XX路XX苑（罗马西西里）小区第1幢1单元15层11501号商品房的房屋产权证书；二、被告陕西华顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周后军、沈美英违约金799元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由华顺公司减半承担，因周后军、沈美英已预交，故华顺公司在支付上述款项时一并支付周后军、沈美英。二审中，双方均未提供新证据，且双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审审理中，华顺公司表示对于一审法院计算的违约金数额无异议，但其不应承担违约金。本院认为，周后军、沈美英与华顺公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规效力性、强制性规定,应属有效合同，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条（二）约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方按照下列第2种方式处理：“第四条3.因出卖人原因造成逾期办理房产证超过90日的……出卖人每逾期一年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，买受人不得解除合同”。本案中，华顺公司已于2017年3月19日向周后军、沈美英交付房屋，自当日至2019年5月16日540个工作日届满时，周后军、沈美英未能取得该商品房的房屋所有权证书。对此，华顺公司认为房屋产权证书未能按期办理系买受人原因所致，其对原审法院计算的违约金的数额无异议，但主张其不应承担违约金赔付义务。根据查明的事实，在合同约定的办理商品房房屋所有权证书的时间届满时，华顺公司还尚未取得房屋初始登记，致使买受人办理商品房房屋所有权证书前提条件不能成就，已构成违约，应当承担违约责任，其该项上诉理由，缺乏依据，不能成立。原审法院判令华顺公司给付周后军、沈美英违约金799元正确。另外，周后军、沈美英在本案中要求华顺公司立即办理房产证，考虑到办证的义务并非华顺公司单方义务，周后军、沈美英作为买受人，在办理房屋所有权证书时亦应提交符合规定的资料、交纳办理产权登记所需款项，原审法院由此认为华顺公司具有协助周后军、沈美英办理房产证之义务，周后军、沈美英提交相应手续后，华顺公司仍需协助周后军、沈美英办理产权登记并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯原审判决第一项表述为“被告陕西华顺房地产开发有限公司协助原告周后军、沈美英办理其购买的位于西安市高新区XX路XX苑（罗马西西里）小区第1幢1单元15层11501号商品房的房屋产权证书”欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初20544号民事判决第二项；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初20544号民事判决第一项为“被告陕西华顺房地产开发有限公司应于原告周后军、沈美英提交办理房屋所有权证书所需的全部材料后三十日内，协助原告周后军、沈美英办理位于西安市高新区XX路XX苑（罗马西西里）小区第1幢1单元15层11501号商品房的房屋产权证书”。一审案件受理费的负担不变。二审案件受理费50元，陕西华顺房地产开发有限公司已预交，由上诉人陕西华顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长李雪晴审判员姬钊审判员蒋瑜 二○二一年五月十一日 书记员  张      茜书 记 员  潘  丽  娜  1