湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初2746号原告:黄建新,男,1959年11月20日出生,汉族,住湖南省常德市武陵区。原告:周菊香,女,1961年10月21日出生,汉族,住湖南省常德市武陵区。共同委托诉讼代理人:何小翠,湖南湘天律师事务所律师。共同委托诉讼代理人:罗杰,湖南湘天律师事务所实习律师。被告:朱文昭,男,1986年3月9日出生,汉族,湖南省。被告:湖南泓源鼎盛酒业有限公司,住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道杜鸭路**天骄福邸综合楼**。法定代表人:朱文昭，系公司执行董事兼总经理。共同委托诉讼代理人:黄云峰,上海市海华永泰(长沙)律师事务所律师。原告黄建新、周菊香诉被告朱文昭、湖南泓源鼎盛酒业有限公司（以下简称“泓源酒业公司”）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄建新、周菊香的委托诉讼代理人何小翠、罗杰，被告朱文昭、泓源酒业公司的委托诉讼代理人黄云峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄建新、周菊香提出如下诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告签订的《湖南佳兴世尊酒店裙楼酒店大堂7号铺租赁合同书》,被告将租赁物腾空交给原告;2、请求法院依法判令被告向原告支付欠付租金160368.77元;3、请求法院依法判令被告交付的45000元履约保证金为违约金;4、请求法院依法判令被告承担本案所有诉讼费用。审理过程中，原告变更第2项诉讼请求，将租金变更为212997.86元。事实和理由:2019年5月10日,原告(甲方)与被告(乙方)签订了《湖南佳兴世尊酒店裙楼酒店大堂7号铺租赁合同书》。合同约定:乙方承租甲方位于湖南省长沙市岳麓区金星中路247号湖南佳兴世尊酒店裙楼第一层酒店大堂7号商铺,现108号商铺的物业,乙方承诺经营范围为烟、酒、茶、烟具、酒具商业经营使用;租赁期限为2019年1月21日起至2027年12月17日止,租金以312元/平方米/月作为月基准租金,从第二年起逐年递增5%,2019年3月18日至2019年12月17日租金为143210.9元,2019年12月18日至2020年12月17日租金为200491.77元……;合同第5条约定,合同签订时乙方支付45000元作为履约保证金;合同第4.1条约定乙方按照先交后租使用原则按季度向甲方交付租金,下季度费用乙方在上一季度期限届满前,提前30天交纳,逾期属迟延交纳。合同第9.3条约定乙方迟延交纳合同约定费用超过30日的,甲方有权解除合同:甲方解除合同的,已收租金不予退还,履约保证金作为违约金不予退还。合同签署后,原告按照合同约定积极履行自身义务,但被告却自2019年12月18日起至今一直未付2020年的房屋租金,在原告的多次催促下,被告才于2020年4月30日向原告微信转账40123元,至此,被告尚欠原告160368.77元租金未付,经原告多次催缴,被告仍拒不支付,遂形成本案诉讼。综上所述,原告根据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律规定。向贵院提起起诉,恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告朱文昭、泓源酒业公司辩称：因案设合同被告泓源酒业公司未签章,合同的权利义务对被告泓源酒业公司不发生效力,请求驳回对被告泓源酒业公司的诉请。被告朱文昭,本案合同与法院审理的李平诉朱文昭的租赁合同纠纷属于同一商铺,案情一致,请求法院参照适用上述案件的基本事实与法律依据。就被告与原告的合同纠纷进行以下答辩:一、因疫情原因,被告朱文昭营收账款受到重失损失,经营出现困难,而迟延支付租金,并未主观恶意违约,被告朱文昭2、3月处于停工停业状态,案设商铺所在的佳兴世尊酒店已减免所有商铺一个月的房租与物业,原被告在协商减免房租的事实上,曾经达成过一致,原告同意减免。被告朱文昭已于2020.4.30支付房租40123元,因此,被告朱文昭并非恶意拖欠租金。二、涉案合同已于2020.8.17解除,被告朱文昭已经腾退。被告朱文昭和原告达成退租合议,并已告知原告2020.8.17搬离商铺。因此,案涉合同应当于2020.8.17解除。计算租金的截止日期也应当计算到2020.8.17。按照减免一个月的租金的计算,被告应当支付的租金金额为31831元(已经扣减了保证金的)。三、原告请求将履约保证金扣除的诉求,明显过高,如前所述,被告朱文昭并非恶意违约,若给原告造成了一定的损失,也只是房租的资金占用损失。因此请求法院核减该项诉请。经审理查明：2019年5月10日，原告黄建新（出租方，甲方）与被告朱文昭（承租方，乙方）订立了《湖南佳兴世尊酒店裙楼酒店大堂7号铺租赁合同书》，内容载明，甲方将位于湖南省长沙市岳麓区××路××号××楼的第一层酒店大堂7号铺，现108号铺的物业租赁给乙方作为商业经营使用，乙方承诺租赁物业的经营范围为烟、酒、茶、烟具、酒具，本租赁合同期限从2019年1月21日起至2027年12月17日止；租金以312元／平方米／月作为月基准租金，从第二年起逐年递增5%,2019年3月18日至2019年12月17日租金为143210.9元，2019年12月18日至2020年12月17日租金为200491.77元，2020年12月18日至2021年12月17日租金为210516.36元……；合同第5条约定,合同签订时乙方支付45000元作为履约保证金;合同期满如无续约且无其他扣款事由甲方不计利息返还乙方。合同第4.1条约定乙方按照先交后租使用原则按季度向甲方交付租金,下季度费用乙方在上一季度期限届满前,提前30天交纳,逾期属迟延交纳。合同第9.3条约定乙方迟延交纳合同约定费用超过30日的,甲方有权解除合同:甲方解除合同的,已收租金不予退还,履约保证金作为违约金不予退还。合同履行过程中，因被告未及时向原告支付租金且经原告催讨后未果，原告诉至本院。另查，1、原告黄建新、周菊香为夫妻关系。金星中路247号佳兴国际汇广场酒店108号商铺登记于原告周菊香名下。2、原告在庭审中认可被告已经向其付清2019年12月18日前的租金。被告于2020年4月30日向原告支付了租金40123元。上述事实，有当事人当庭陈述，原告黄建新、周菊香提交并经庭审质证的商铺租赁合同、不动产权登记证、结婚证、微信聊天记录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原告黄建新与被告朱文昭订立商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点在于：涉案合同是否予以解除。关于合同解除问题。被告抗辩认为其已于2020年8月17日搬离涉案房屋。合同应于该日解除。因被告并未能举证证明其已向原告发出了解除合同的意思表示，也未提交证据证明其已将涉案商铺腾退交还给了原告。被告的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采信。因被告拖欠原告租金，原告主张解除租赁合同，合理合法，本院已于2021年2月8日向被告送达了诉状副本等法律文书，故本院认定租赁合同应于2021年2月8日解除。合同解除后，被告应当向原告返还租赁物。对于租金问题。如前所述，原、被告之间的商铺租赁合同已于2021年2月8日解除，故被告应向原告支付2019年12月18日至2021年2月8日的租金。被告于2020年4月30日支付的40123元应在租金中予以扣除。按照合同约定，2019年12月18日至2020年12月17日租金标准为200491.77元，2020年12月18日至2021年12月17日租金标准为210516.36元。经核算，被告还需向原告支付租金以及房屋占有使用费共计190936.90元（200491.77元+210516.36元×53天/365天-40123元）。原告主张被告支付租金至2021年3月18日。因合同已于2021年2月8日解除，合同解除之后，被告无需再向原告支付租金，故对原告主张的合同解除之后至2021年3月18日期间的租金，本院不予支持。对于原告主张交付的履约保证金转为违约金。虽合同第9.3条约定乙方迟延交纳合同约定费用超过30日的,甲方有权解除合同:甲方解除合同的,已收租金不予退还,履约保证金作为违约金不予退还。但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。原、被告之间在疫情期间通过微信聊天记录协商减少房租，双方就减少房租并未达成一致意见。另，本院已依照合同约定计算租金，原告未能举证其存在其他损失。故本院依法认定被告支付的履约保证金45000元不作为违约金，应在被告应付租金中予以扣除。被告还需向原告支付租金145936.90元（190936.90元-45000元）。被告朱文昭虽系被告泓源酒业公司的法定代表人，但涉案合同为被告朱文昭与原告黄建新签订，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。故原告主张被告泓源酒业公司承担合同义务，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告黄建新与被告朱文昭于2019年5月10日订立的《湖南佳兴世尊酒店裙楼酒店大堂7号铺租赁合同书》于2021年2月8日解除。二、限被告朱文昭于本判决生效之日起十日内向原告黄建新腾退长沙市岳麓区金星中路247号佳兴国际汇广场酒店108号商铺。三、限被告朱文昭于本判决生效之日起十日内向原告黄建新支付租金145936.90元。四、驳回原告黄建新、周菊香的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如被告未按本判决指定的期间履行给付非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应向原告支付迟延履行金（标准为120元／日）。本案案件受理费减半收取2190元，由原告黄建新、周菊香承担950元，被告朱文昭承担1240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二一年五月六日法官助理龚雪娟书记员谭佳