天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初2653号原告：武呈成，男，1986年3月16日出生，汉族，居民，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刘泽宇（武呈成之妻），1988年12月7日出生，汉族，居民，住北京市顺义区。被告：天津景秀置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇水岸城春华园40-9。法定代表人：冯胜巍，公司经理。委托诉讼代理人：只蕊，公司员工。原告武呈成与被告天津景秀置业投资有限公司（以下简称景秀置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武呈成及其委托诉讼代理人刘泽宇、被告景秀置业公司的委托诉讼代理人只蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武呈成向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2020年8月22日签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》；2.景秀置业公司返还武呈成已付购房款546912元；3.景秀置业公司双倍返还武呈成定金40000元；4.景秀置业公司向武呈成支付自2020年9月22日至2021年3月23日的利息10523.75元（以546912元为基数，按照中国人民银行公布的以行业间同业拆借利率计算）；5.判令景秀置业公司向武呈成支付自2021年3月24日至实际履行之日止的利息（以546912元为基数，按照中国人民银行公布的以行业间同业拆借利率计算）；6.诉讼费由景秀置业公司负担。事实和理由：2020年8月22日，双方签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》（以下简称认购书），武呈成认购恒大花溪小镇楼盘35幢402室，于认购书签订当日，武呈成支付景秀置业公司定金20000元，于2020年8月26日支付首付款164762元，并签订《商品房买卖合同》，2020年9月22日之前支付购房款164762元，余款219681元于2020年10月22日前付清。认购书签订后，武呈成如约支付全部购房款，但景秀置业公司一直拖延配合签订正式购房合同，经武呈成再三催促仍不配合，故此呈讼。景秀置业公司辩称，因武呈成不具备在津购房资格，合同目的无法实现，故同意解除认购书，但合同目的无法实现是由于武呈成自身原因造成的，应由武呈成承担合同不能履行的违约责任，故要求扣除定金20000元后返还剩余购房款。本院经审理认定事实如下：2020年8月22日，景秀置业公司（甲方）与武呈成（乙方）签订编号为2007965的认购书，约定：“乙方认购天津恒大花溪小镇楼盘35幢402单元，商品房建筑面积共88.54平方米，按建筑面积计算单价每平方米6203元，房屋总价款549205元。一、乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。二、乙方选择第1种方式付款：1.一次性付款：乙方须于2020年8月26日前支付首期房款144762元（不含定金），并签署商品房买卖合同；余款384443元于2020年10月22日前付清（其中于2020年9月22日前付清164762元，于2020年10月22日前支付219681元）。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。……。四、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金5492元，……。五、乙方支付首期款的同时预缴税费16476.15元，……”。2020年8月22日、8月26日及9月21日，武呈成分别向景秀置业公司支付定金20000元、购房款144762元、购房款382150元，合计546912元。2020年8月26日，景秀公司为武呈成出具支付房款（含定金）164762元的收据。另查明，涉诉房屋所在的花溪小镇35号楼于2017年8月9日取得商品房销售许可证。认购书签订时，武呈成具有天津市集体户口，2021年4月22日因人才引进将户籍迁入海南省海口市。现武呈成不具备在津购房资格。诉争房屋于认购书签订时负载抵押登记，于2021年4月28日注销登记。双方未签订《天津市商品房买卖合同》。双方对以下事实和证据存在较大争议：1.认购书签订前，武呈成是否知晓诉争房屋负载抵押权问题。景秀置业公司主张其公司在双方签订认购书前已口头告知武呈成诉争房屋存在抵押的情形，武呈成明知该房屋存在抵押仍同意签署认购书；对此，武呈成予以否认，主张其是在签订认购书之后催促签订合同时才知晓诉争房屋存在抵押登记，并提供其与景秀置业公司员工付超的微信聊天记录、其妻刘泽宇与付超的通话录音加以佐证。经庭审质证，景秀置业公司认可微信聊天记录的真实性，但不认可证明目的，认为聊天记录的起始时间是2020年8月25日，且聊天记录不完整，不能真实反映案件事实；对录音证据的真实性、证明目的均不予认可。2.双方未能签订《商品房买卖合同》的原因及各自损失。武呈成主张因诉争房屋负载抵押权，双方无法签订《商品房买卖合同》、办理网签备案等，景秀置业公司隐瞒了抵押事项，导致合同不能履行，应承担违约责任，包括双倍返还定金，并以房屋总价款（含定金）为基数，赔偿武呈成付清房款之日起至景秀置业公司实际退还购房款之日止的利息损失；因工作需要其急需办理落户手续，所以才购买诉争房屋，但景秀置业公司一直未与其签订《商品房买卖合同》、办理备案等手续，其不得不将户籍落在其他省市。景秀置业公司主张虽因诉争房屋存在抵押导致双方无法签订《商品房买卖合同》，但现在抵押权已注销，因武呈成将户籍迁出天津导致其丧失在津购房资格，所以认购书才无法继续履行，因此应由武呈成承担违约责任，其要求适用定金罚则，在扣除定金20000元后退还剩余购房款。关于各自损失问题，武呈成主张其损失主要为购房款的利息损失，景秀置业公司主张其损失主要为资金成本的损失。本院认为，武呈成与景秀置业公司签订的认购书，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。武呈成要求解除该认购书，景秀置业公司亦同意解除，故双方就解除认购书达成一致意见，且不违反法律规定，亦不侵害他人权益，本院准予。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。故此，认购书解除后的退款数额及违约责任承担成为本案的争议焦点。双方对武呈成实际支付定金及购房款共计546912元均无异议，且武呈成提交了相应证据，本院予以确认。景秀置业公司同意扣除定金后退还房款526912元，属于部分承认原告诉讼请求，本院予以支持。本案所涉违约责任包括两部分内容：1.定金罚则；2.利息损失。景秀置业公司主张因武呈成将自己的天津户籍外迁，导致认购书不能履行，构成违约，故应适用定金罚则，不予退还定金；武呈成则认为认购书不能履行的根本原因在于景秀置业公司为诉争房产设定了抵押登记，且在双方签订认购书前隐瞒了抵押事项，故应适用定金罚则，景秀置业公司双倍向其返还定金。对此，本院认为，武呈成依据认购书的约定，全额交纳购房款，履行了认购书约定的主要义务，其履约行为不存在过错；诉争房屋在认购书签订及履行过程中存在抵押登记，景秀置业公司的履约行为存在瑕疵，且该瑕疵直接导致认购书的目的不能实现。虽景秀置业公司主张在双方签订认购书之前已告知武呈成诉争房屋存在抵押，武呈成仍愿意购买，但未提供相应证据，且该陈述意见与武呈成提交的微信聊天记录内容相悖，故本院对此不予采信。在2021年4月28日诉争房屋注销抵押登记前，双方不能签订《商品房买卖合同》、不能办理备案手续，即认购书不能履行的根本原因在于景秀置业公司，虽武呈成在2021年4月12日将户籍迁离天津市，但此行为不能否定景秀置业公司违约的事实，且迁出户籍是武呈成在多次催促景秀置业公司注销抵押登记、继续履行认购书无果的情况下作出的选择，不可归责于武呈成。另外，双方均认可设立定金的目的是为了保障签署正式的《商品房买卖合同》，同时双方亦认可未能签订《商品房买卖合同》的原因在于诉争房屋存在抵押登记，故责在景秀置业公司。综上，景秀置业公司主张适用定金罚则于法无据，本院不予采信；武呈成主张双倍返还定金，理据充分，本院予以支持，景秀置业公司应双倍返还武呈成定金40000元。关于利息损失能否支持问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第二款规定：定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。据此，采用定金罚则不能弥补一方违约造成的损失的，守约方可同时主张实际损失，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失；如定金能够弥补一方违约造成的损失时，不再并处违约方承担损失赔偿责任。本案中，武呈成主张其实际损失为利息损失，但未提供证据证实定金罚则不足以弥补其实际损失，故本院对其利息损失不予支持。综上所述，认购书解除后，景秀置业公司应返还武呈成购房款526912元（不含定金），并双倍返还武呈成定金40000元。武呈成在要求景秀置业公司返还包含20000元定金在内的购房款546912元的情形下，又要求双倍返还定金40000元，系对定金罚则的误解，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、第五百八十六条第一款、第五百八十七条、第五百八十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除武呈成与天津景秀置业投资有限公司于2020年8月22日签订的编号为2007965号的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》；二、天津景秀置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还武呈成购房款（不含定金）526912元；三、天津景秀置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还武呈成定金40000元；四、驳回武呈成其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9774元，减半收取计4887元（武呈成已预交），由天津景秀置业投资有限公司负担，于本判决生效后十日内直接向武呈成支付。（案款及案件受理费可直接汇入武呈成账户，户名：武呈成，账号：6222********，开户行：交通银行北京顺义支行）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 辉二〇二一年五月二十四日书记员 周筱笛附相关法律条款：《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条第一款当事人协商一致，可以解除合同第五百六十六第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百八十六条第一款当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当底抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。