江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初8977号 原告：吴开霞，女，1969年5月18日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：刘楼，江苏名典律师事务所律师。 被告:沭阳华希南岸房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322675493421T，住所地沭阳县沭城街道上海南路西侧苏州西路北侧。 法定代表人：谭强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马泽，江苏引航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛适之，江苏引航律师事务所律师。 原告吴开霞诉被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司（下简称华希南岸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘楼、被告委托诉讼代理人马泽到庭参加诉讼，后依法适用普通程序，于2021年4月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘楼、被告委托诉讼代理人毛适之到庭参加诉讼。 原告吴开霞向本院提出诉讼请求：请求判令被告给付原告租金29794.7元、解除合同违约金259843元，合计289637.7元。事实和理由：2013年3月8日，基于被告售后返租的广告宣传，原告与被告签订《华希，南岸丽景3号楼商铺认购书》，约定原告认购被告开发的1044号、1045号商铺，价格均为278519元，合计557038元；出售商铺前三年租金冲抵购房款；被告指定原告在签订《商品房买卖合同》时，原告须与其指定的案外人沭阳县理想之家商业管理有限公司（以下简称理想之家公司）签订《商铺委托经营管理合同》。2013年6月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（房号：1044、1045号，合同备案号：dec6220575d73c53、a89e4cf17ee0e816），合同第八条约定2014年12月31日交付商铺。2013年6月26日，基于对被告对外宣传的信任及《华希·南岸丽景3号楼商铺认购书》的约定，原告与理想之家公司签订《商铺委托经营管理合同》，合同约定：原告将所购二间商铺委托给理想之家公司统一经营管理，委托经营期限10年，自备案的商品房买卖合同约定的交房之日起计算10年；商铺购置总价折扣后的价格为519686元；前三年租金冲抵购房款，第四年、第五年的租金标准为519686元的8%，即41574元，在每年的1月和7月分两次给付；违约终止合同的，违约方按519686元的50%支付违约金。因被告开发的商铺未通过消防验收，被责令停业整改，而被告又长期怠于整改，导致商铺无法营用。2018年7月20日，沭阳法院裁定受理理想之家公司破产清算，依据破产法相关规定，《商铺委托经营管理合同》于2018年9月20日解除。2020年6月30日，沭阳县法院裁定理想之家公司的破产程序终结。本案中，被告在销售广告中宣称售后包租十年，并在《华希·南岸丽景3号楼商铺认购书》中指定原告须与理想之家签订《商铺委托经营管理合同》，实质上是被告指定第三人理想之家公司代其向原告履行售后返租义务，而理想之家公司未能履行售后返租义务，根据《合同法》第六十五条之规定，被告应向原告承担违约责任。根据沭阳法院同类案件的生效判决，被告应赔偿原告租金29794.7元（从2018年1月1日至2018年9月20日，按年租金41574元计算）。根据宿迁中院同类案件的生效判决，开发商和业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明的，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理依赖的，开发商对于经营管理公司的行为应承当连带责任。据此，被告应给付解除合同违约金259843元（按519686元的50%）。 被告辩称：1.原告向被告主张租金和违约金没有事实和法律依据，原告主张租金和违约金的诉求是基于其与沭阳县理想之家签订的商铺委托经营管理合同，被告非合同主体。根据合同相对性原则，其无权向被告起诉。2.卢雰案件在本案中不可作为同类型案件，该案件正在省高院申诉审查阶段，案号为（2020）苏民申7314号。3.原告主张解除合同违约金按照合同总价款50%，该标准过高，而且该违约金是基于原告与理想之家公司签订的商铺委托经营管理合同，与被告无关，被告与原告之间没有商铺委托经营管理合同关系。 原、被告确认一致的事实如下：2013年，原告向被告购买其开发的位于沭阳县交汇处的华希·南岸丽景第1#、2#、3#幢1044、1045号商铺，总价款为519686元，吴开霞购买涉案商铺建筑面积合计37.72平方米。双方约定，涉案商铺返租，一次性返还三年租金，该三年租金冲抵购房款，原告还需向被告支付购房款总价为394962元。原、被告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定被告应于2014年12月31日前向原告交付经验收合格的涉案房屋。2013年6月26日，原告在载明乙方（受托方）公司名称：沭阳县理想之家家居购物中心的《商铺委托经营管理合同》上面签名。后原告付清了《商品房买卖合同》中约定的房价款。2013年11月，被告向沭阳县理想之家家居购物中心交付涉案商铺。2014年12月18日，理想之家公司成立。2015年3月31日，理想之家公司在该《商铺委托经营管理合同》乙方处加盖印章并由时任法定代表人周某签名确认。《商铺委托经营管理合同》第二条约定委托经营期限：（一）该商铺的委托经营期限共计10年，自甲方与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算。（三）在开发单位房屋符合交付条件或者符合其它条件能够使用房屋时，甲方委托乙方与开发单位直接办理房屋交接手续。第四条约定委托经营条款：（一）甲方购买该商铺时，前三年的商铺租金已经由开发单位在签订商品房买卖合同时一次性计算并冲抵甲方的购房款，故在委托经营期限前三年，乙方无须向甲方支付任何费用。（二）委托经营期内第四年、第五年，乙方每年应当向甲方支付的租金标准为：本合同第一条第二款约定的购房总价的8%，即人民币陆万零陆佰零肆元（￥60604.00）元（注：商铺实测面积与认购面积不一致，以实测面积产生的购铺总价为准计算返还租金）。《商铺委托经营管理合同》第七条约定违约责任：（二）委托经营期间，乙方需提前终止合同的，应提前90日通知甲方，乙方按照本合同确认的商铺总价的50%向甲方支付违约金，并赔偿由此造成的一切经济损失。…… 2016年8月24日，沭阳县公安消防大队向沭阳县理想之家商业管理有限公司出具《公告》，载明“……由于你场所不具备消防安全条件，现责令你单位在G20峰会期间停业整顿，及时消除火灾隐患，确保整改期间的消防安全，待所有隐患整改完毕取得合格的消防手续后，方可投入使用营业”。 2018年9月17日，吴开霞等451人以理想之家家居生活广场消防验收不合格给业主造成损失为由，向沭阳县人民法院起诉华希南岸公司，要求华希南岸公司支付违约金650000元（自2017年10月13日起，按照每日2000元标准计算至2018年9月3日）。2018年12月17日，沭阳县人民法院作出（2018）苏1322民初15938号民事判决书，判决华希南岸公司向451名原告支付违约金650000元。2019年2月27日，宿迁市公安消防支队作出宿公消验字[2019]第0061号建设工程消防验收意见书，综合评定沭阳县华希南岸丽景小区2#3#楼1-5层消防验收合格。华希南岸公司开发的商业小区已销售建筑面积27192.73平方米。 本案的争议焦点为：1.原告请求被告给付租金有无事实和法律依据？2.原告请求被告给付解除合同违约金有无事实和法律依据？ 关于第一个争议焦点。原告诉称涉案《商铺委托经营管理合同》的相对方为理想之家公司和华希南岸公司，被告予以否认。本院认为，首先，涉案《商铺委托经营管理合同》系原告与理想之家公司签订，华希南岸公司并未作为合同主体在该合同中出现。其次，理想之家公司和华希南岸公司无论从公司名称、法定代表人、股东均不相同，不会造成混同。综上，涉案《商铺委托经营管理合同》的相对方为理想之家公司，现原告以华希南岸公司为合同相对方为由要求华希南岸履行给付租金义务，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。原告诉称涉案《商铺委托经营管理合同》约定违约终止合同的，违约方按519686元的50%支付违约金。本院认为，2017年5月2日，涉案商铺尚未经建设工程消防验收合格，致使理想之家公司不能实现《商铺委托经营管理合同》的合同目的，原告构成根本违约，理想之家公司有权以此为由主张解除合同。（2019）苏13民终4876号民事判决查明的事实与本案查明的事实不一致，故该判决对本案不具有参考性。原告主张给付解除合同违约金的事实基础不存在，本院对原告的该主张不予支持。 综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告吴开霞的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5646元、保全费1970元，合计7616元，由原告吴开霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5646元。 审 判 长  仲 裁 人民陪审员  张怀忠 人民陪审员  王殿华 二〇二一年五月十四日 书 记 员  祁 磊 附录本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。