江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终937号上诉人（原审原告）：宿迁建森置业有限公司，统一社会信用代码913213026459176XF，住所地江苏省宿迁市宿城区龙河镇桥庄村121省道西侧。法定代表人：李建，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈精炼，江苏岸东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宿迁市宿城区埠子镇人民政府,统一社会信用代码113213020143189687，住所地江苏省宿迁市宿城区埠子镇埠子街。法定代表人：朱芳芳，该镇镇长。委托诉讼代理人：仲冬梅，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶奇，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。上诉人宿迁建森置业有限公司（以下简称建森公司）因与被上诉人宿迁市宿城区埠子镇人民政府（以下简称埠子镇政府）合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初7854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人建森公司的法定代表人李建及其委托诉讼代理人陈精炼，被上诉人埠子镇政府的委托诉讼代理人叶奇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建森公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持建森公司的一审诉讼请求。理由如下：1.双方签订的土地保证金协议中对前、后期摘牌的违约责任分别做了约定。协议第二条约定：“缴纳保证金主要是保证后续用地摘牌，如不摘后续土地的牌，保证金不再返还”。而对建森公司前期摘牌后的违约行为没有作出约定且建森公司因为前期摘牌后没有开发土地已向国土部门承担了违约金。2.建森公司不存在违约行为，建森公司已经按照保证金协议约定进行了前期的摘牌。对于后期摘牌，只有在埠子镇政府挂牌后才存在是否摘牌。埠子镇政府辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。事实和理由：涉案《C地块的保证金协议》第一条第一项明确约定，每地块为一宗，按宗出让，即C地块包含了前期及后期的土地。建森公司在前期土地摘牌后，未履行前期土地开发义务，因而向国土部门承担违约责任。涉案前期土地闲置至今，建森公司以其实际行动表明不会再继续开发前期及后期土地，本案合同目的无法实现。综上，建森公司构成根本违约，埠子镇政府考虑多种因素仅扣除40万元保证金，也在合理范围内。建森公司向一审法院起诉请求：判令埠子镇返还建森公司保证金400000元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年2月16日，建森公司、埠子镇政府签订《埠子镇东部新区C地块土地利用合作协议》（以下简称“合作协议”），协议约定出让地块为宿迁市宿城区埠子镇东部新区中山路北侧C地块，该地块总面积为88.3亩，前期可供挂牌约14.76亩，余下土地作为后期土地待土地征用指标下放后另行挂牌。为保证后期土地摘牌，建森公司于次日向埠子镇政府缴纳了保证金400万元，对于保证金，协议第二条约定，如建森公司交保证金但没摘到前期土地牌的，埠子镇政府如数退还保证金另加利息，如建森公司对后期土地不摘牌、不参与竞价或不再建设的，保证金不予退还。在建森公司摘到前期土地牌后，后期土地埠子镇政府需争取在一年内协调挂牌，一年内不能保证土地挂牌的，在符合政策条件下，按农民集中居住区给予供地实施，土地价格按约定价格优惠25%，如上述条件不能实现的，埠子镇政府如数退还建森公司保证金，还应补偿建森公司承诺金150万元。2015年6月12日，建森公司与案外人宿迁市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》1份，约定建森公司受让前述“合作协议”载明的C地块前期土地的建设用地使用权，建森公司应在2016年4月12日之前开工建设。但建森公司未能实际开工建设案涉前期土地，为此，建森公司向案外人宿迁市国土资源局承担了违约责任。后埠子镇政府向建森公司退还了360万元保证金，余下40万元未予退还，双方协商不成，因而成诉。一审法院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则，应当承担相应的违约责任。本案中，建森公司在受让案涉C地块前期土地后未实际开发建设，致使双方之间的“合作协议”合同目的未能实现，已构成违约，应承担违约责任。况且埠子镇政府已自愿酌情返还建森公司保证金360万元，一审法院认为，埠子镇政府将剩余40万元保证金扣留未超出合理范畴，并无不妥，故建森公司要求埠子镇政府返还剩余400000元保证金之请求，于法无据，依法不予支持。现依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：驳回建森公司的诉讼请求。案件受理费减半收取3650元，由建森公司负担。二审中，上诉人建森公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。建森公司所举的证据为：1.建森公司从互联网查询的2015年4月份宿迁市政府对三县两区的土地挂牌的信息，旨在证明：涉案土地的挂牌时间为2015年4月，而根据合同约定，埠子镇政府应当在2014年6月16日之前将涉案土地挂牌，埠子镇政府存在违约行为。2.2015年5月29日，建森公司与宿迁国土资源局签订的《国有建设用地使用权网上交易成交确认书》复印件一份，旨在证明：宿迁市国土资源局于2015年5月29日向建森公司交付涉案土地。3.埠子镇政府财政所朱会计写给证人陆某的往来账清单一份，旨在证明：陆某去埠子镇政府索要剩余保证金400万元时，财政所朱会计陈述建森公司与埠子镇政府有两笔往来账，一笔保证金，一笔铺路的账，对于400万元保证金，陆续退了360万元，余40万元未退回，是因为账目上没有钱。陆某拿这个往来账去找镇长，镇长说暂时没有钱。镇长说关于铺路的事情没有说清楚，所以剩余的40万元没有给。埠子镇政府质证认为，对证据一的真实性没有异议，首期挂牌土地的时间是2015年5月，但不能证明埠子镇政府存在违约行为。对证据二因是复印件，真实性由法院认定。虽然建森公司确认成交了涉案土地的使用权，但建森公司并未实际开发，建森公司构成根本违约。对于证据三因没有相关人员签字，对真实性不予认可。即使是真实的，会计对于上面的账目仅是统计的作用，不能证明该40万元保证金需要退还的事实。建森公司申请证人陆某出庭作证。证人陆某的证言主要内容为：“2019年李建生病，因为家里和公司经济压力，而埠子镇政府欠付保证金40万元，我年底的时候去镇政府要钱。当时镇政府的人很多，去办公室没有找到镇长。2020年疫情的时候我拿着保证金的单子找到朱会计，他说我们有两笔往来，一笔是退保证金，一笔是省道改造的钱，后来我就要这个财务的往来，当时没有给我，我就拍下来了，后来我找到了镇长，镇长说这个事情要跟财务核实，说核实后再电话联系。我后来第二次找到镇里的马主任，当时也在镇长办公室，当时我们三个人都在一起，当时镇长说财务比较紧张，等财政松一点的时候给我付。我多次去要都没有给我明确的答复。”建森公司质证认为，证人陈述的都是客观事实，能反映埠子镇政府对剩余保证金没有说不退还，而且应当退还。埠子镇政府质证认为，对证人证言的真实性、合法性和关联性均不认可。证人系建森公司法定代表人李建的配偶，虽然有股东身份，但是近亲属关系，证言不能作为定案依据。本案开庭前与埠子镇镇长及财政所沟通均未提及400000元保证金退还的事情。本院对建森公司提供的证据认定如下：建森公司提供的涉案土地的挂牌信息，埠子镇政府对其真实性没有异议，本院对该证据依法予以采信。建森公司提供的网上交易成交确认书，经本院核对与原件一致，对该证据予以采信。建森公司提供的往来账清单，系手机拍摄照片的打印件，本院无法确认该证据的来源及真实性，对该证据不予采信。证人陆某系建森公司法定代表人的配偶、建森公司的股东，与本案有利害关系，因建森公司未提供其他有效证据印证陆某证言的真实性，本院对证人证言不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本院另查明：涉案C地块前期14.82亩土地为商业用地，于2015年5月挂牌，后期土地为居住用地，上述土地目前仍处于未开发建设状态。根据诉辩双方的主张，本案二审的争议焦点为：建森公司能否请求埠子镇政府返还其缴纳的保证金。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，埠子镇政府（甲方）、建森公司（乙方）签订的《埠子镇东部新区C地块土地利用合作协议》第一条第一款约定“每地块为一宗，按宗出让，C地块总面积约88.3亩、现在可供挂牌土地约14.76亩，摘牌后先行实施，后续土地待放征用土地指标后摘牌完成实施”、第一条第三款约定“乙方建设应按江苏城市规划设计院宿迁分院规划设计方案和规划部门出具的规划要求实施，且基础设施和项目内道路、绿化、水景等配套一并承担开发完善义务”，但是建森公司在受让涉案C地块前期土地后并未实际开发建设，违反了合同的约定，建森公司的违约行为致使双方之间签订的上述合作协议无法继续履行，在涉案地块投资开发居住、商业用房的合同目的也无法实现，建森公司应当承担违约责任。埠子镇政府主张建森公司的违约行为对其造成了实际损失并要求扣留建森公司剩余的40万元保证金并无明显不当。建森公司主张埠子镇政府未按照合同约定的时间将涉案前期土地挂牌，也存在违约行为，其应当返还全部保证金。但双方并未明确约定埠子镇政府协调涉案前期土地的挂牌时间，且建森公司陈述其未实际开发涉案土地的原因系其资金链断裂、资金短缺，故建森公司的该主张没有事实和法律依据，本院依法不予支持。建森公司主张其缴纳的保证金主要是保证后期土地的摘牌，因埠子镇政府并未协调后期土地挂牌导致其无法摘牌后期土地，埠子镇政府应该退还保证金。但建森公司缴纳保证金的目的是为了涉案合同的履行，保证后期土地摘牌只是其中一项内容，而涉案合同因建森公司前期土地未开发建设的违约行为无法继续履行，其要求埠子镇政府退还剩余的保证金无法律依据，依法不予支持。综上所述，建森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由宿迁建森置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  朱 海审判员  赵迎娣二〇二一年五月二十四日书记员  袁 满