湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘1021民初305号 原告：桂阳县锦相百货有限责任公司，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道东正街39号。 法定代表人:张雪琼，女，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何昌亮，湖南星河（桂阳）律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：王慧，湖南星河（桂阳）律师事务所实习律师，一般代理。 被告：张爱花，女，汉族，1959年2月10日生，住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：杜莹芝，女，1982年10月27日生，住湖南省桂阳县，系被告张爱花之女。 被告：杜为善，男，汉族，1984年10月7日生，住湖南省郴州市北湖区。 原告桂阳县锦相百货有限责任公司（反诉被告）与被告张爱花、杜为善（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理,审理过程中，本院依职权追加杜为善为被告，并于2021年3月29日第二次开庭审理本案。原告桂阳县锦相百货有限责任公司及其诉讼代理人何昌亮、王慧到庭参加诉讼，被告张爱花、杜为善到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告桂阳县锦相百货有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告2016年9月1日签订的《桂阳锦相百货专柜租赁协议书》，并判令被告在解除合同后立即向原告返还其租赁的位于桂阳县锦相百货有限责任公司步行街店二楼的专柜;2.判令被告向原告支付自2019年10月10日至2020年10月9日的租金欠款计92610元;3、请求依法判令被告向原告支付违约金36580元;4.请求判令被告向原告支付自2018年9月至今水费2750元;5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年9月1日签订《桂阳锦相百货专柜租赁协议书》，约定原告将位于步行街店二楼约165平方米的专柜出租给被告。租赁期间为5年，自2016年10月10日起至2021年10月9日止。第一年租金为80000元，之后租金按照年递增5%计算，并对交付租金的时间进行明确约定。其中2019年10月10日至2020年10月9日止的租金92610元(第四年租金)应于2019年9月10日之前付清。租赁期间，被告应按照协议约定及时支付水电费。协议第六条约定被告逾期支付租金视为被告违约，被告每天应按租金的1%支付滞纳金。合同签订后，被告未按照合同约定及时支付第四年的租金92610元以及自2018年9月以来的水费2750元。原告于2020年5月24日向被告发出缴费通知，经原告再三催讨，被告仍不愿支付。原告长期拖欠租金的行为，已构成严重违约。为维护原告的合法权利，依据法律规定特向贵院提起诉讼，以实现原告的诉请，特此起诉，愿判如所请。 被告杜为善、张爱花辩称：1.2020年春节因新冠肺炎疫情影响，导致被告租赁店面倒闭；2.双方签订合同时，原告口头承诺给被告租赁的店面在外搭建楼梯用于夜场经营，承诺安装卷闸门但没有安装，导致被告无法经营夜场生意。 被告杜为善向本院提出反诉请求：1.请求确认反诉人与被反诉人签订的《桂阳县锦相百货专柜租赁协议书》已经于2020年2月8日已经解除；2.判令被反诉人赔偿反诉人经营损失144000元；3.判令被反诉人返还反诉人1万元保证金；4.判由被反诉人支付反诉费用。事实及理由：2016年9月反诉人租赁了被反诉人的场地从事餐饮经营，反诉人向被反诉人交了1万元保证金。反诉人与被反诉人口头约定了反诉人可以在被反诉人闭店后独立经营，双方在合同中特别约定了“为了便于乙方经营，甲方同意乙方共用甲方商场入口和楼梯，甲方安装转帘门隔开乙方区域，便于甲方闭店后乙方的经营”。以及在商场外场左边人行过道处安装通往本餐厅2楼所在处的专用楼梯。后反诉人入场经营，被反诉人迟迟没有安装转帘门隔开反诉人与被反诉人的其他经营区域，导致反诉人无法在被反诉人闭店后继续经营，反诉人多次要求被反诉人安装转帘门及楼梯隔开反诉人与被反诉人的其他经营区域，被反诉人以各种理由推脱，2019年9月是预交租金的时间，由于被反诉人没有依约安装转帘门，已经违约在先，给反诉人造成了严重的经济损失，反诉人要求被反诉人先安装转帘门再交租金，被反诉人继续以各种理由搪塞，2020年2月8日，被反诉人要求反诉人撤离，由于疫情的原因反诉人没有与被反诉人纠结，主动撤场把场地交还给被反诉人解除了《桂阳县锦相百货专柜租赁协议书》。被反诉人向贵院起诉，要求解除《桂阳县锦相百货专柜租赁协议书》要求反诉人支付租金、违约金及支付水电费。反诉人认为，由于被反诉人违约在先，没有依约履行合同，给反诉人造成了严重的经济损失，损失达144000元(每月损失4000元，共计36个月)，且合同的解除是由于被反诉人的原因造成的，被反诉人应当向反诉人退还1万元保证金。为维护自身的合法权益，反诉人根据我国《民事诉讼法》的规定，向贵院提起反诉，请求贵院将本诉与反诉合并审理，查明事实，维护反诉人的合法权益。 反诉被告桂阳县锦相百货有限责任公司辩称：被答辩人提出意见无事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，对于双方有异议的证据，本院认定如下：原告所提交的缴费通知，无其他证据不能证明其已向被告通知，本院不予采信，被告所提交的相片及经营流水单，不能证明其营业损失情况，本院不予采信，被告所提交的通话记录，因无法证明通话人的身份且未到庭参加诉讼，本院不予采信，证人证言（邓慧文、谭凤梅、谢柏英）存在相互陈述矛盾，且无其他证据予以佐证，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告张爱花与被告杜为善系母子关系。2016年9月1日，被告张爱花与原告桂阳县锦相百货有限责任公司签订专柜租赁协议书，协议约定主要内容为甲方（桂阳县锦相百货有限责任公司）为乙方（张爱花）提供步行街店二楼位置面积165平方米的场地，乙方经营类别为餐饮，餐饮品牌及类别说明：自助牛扒并约定乙方在签订合同时，必须当日向甲方支付壹万元人民币商品质量及正常经营保证金，保证金不计利息，甲方在确认保证金到账后，向乙方开出保证金收据，甲方在合同期满或乙方撤柜三个月后（第四条第四款除外），在未对甲方造成损失情况下，全额无息退还保证金，在合同期内由于乙方的原因需要解除合同，甲方与乙方未取得一致意见时，乙方保证金不予退还，但乙方对单方解除合同给甲方带来的损失按实际补偿后，甲方可免息退还保证金。原、被告所签订合同有效期为2016年10月10日至2021年10月9日止，共5年，第一年租金为80000元，此后每年租金上浮5%，除第一年租金支付为半年付，其余租金均为年付，合同期内，乙方逾期10天支付租金，则视为乙方自动放弃合同。乙方逾期支付租金视同乙方先行违约并按1‰/天收取滞纳金，甲方也可单方解除合同，乙方应承担所有经济损失，同时原、被告双方约定为了便于乙方经营，甲方同意乙方共用甲方商场入口和楼梯，甲方安装卷帘门隔开乙方区域，便于甲方闭店后乙方经营。原、被告在合同中约定违约责任为甲乙双方任何一方如违反本合同上述各项规定，守约一方有权终止本合同，违约一方应负责赔偿对方相应的损失（合同条款中以已有违约金内容的除外）。乙方擅自停业7天以上情况的，属于乙方违约。合同签订后，被告张爱花之子被告杜为善进场，并实际经营佰度自助牛排，期间租金与水电均由被告杜为善支付，其中被告杜为善于2018年10月8日、2019年2月2日分两次付款共计88200元租金已清偿至2019年10月9日止，后因新冠疫情影响，被告杜为善于2020年2月8日停止店面经营，2020年5月被告杜为善并将其所经营店面物品搬走后，原、被告因合同解除问题发生纠纷，原告遂诉至本院。 本院认为，本案属于租赁合同纠纷案件。本案的争议焦点系： 一、本案中原、被告所签订的租赁合同是否解除及解除时间；二、原、被告是否存在违约情形。 关于争议焦点一。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中被告张爱花与原告桂阳县锦相百货有限责任公司所签订租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，被告张爱花与原告桂阳县锦相百货有限责任公司签订租赁合同后，由其儿子即本案被告杜为善实际经营，且由被告杜为善向原告桂阳县锦相百货有限责任公司支付租金与水电，原告对此亦知情，因此，承租人为被告张爱花、杜为善。 在合同履行过程中，因2020年年初新冠疫情爆发，被告张爱花之子即实际经营者被告杜为善于2020年2月停止其店面的经营，被告杜为善在一次庭审中自行陈述其直至2020年5月，才将其店面所有物搬走清空并通知了原告桂阳县锦相百货有限责任公司的商场店长。被告杜为善搬离门面后，原告桂阳县锦相百货有限责任公司在庭审中陈述其遂将涉案店铺自行用于存放物品，根据一般交易习惯，被告杜为善停止经营并搬离租赁门面后，原告对涉案店面存放物品，并由原告实际控制、使用，应视为双方已于2020年5月解除了所签订的租赁合同。 关于争议焦点二。根据原告桂阳县锦相百货有限责任公司与被告张爱花所签订的专柜租赁协议所约定，被告张爱花应于2019年9月10日前交付第四年租金共计92610元，被告张爱花、杜为善未及时交付租金，应承担违约责任，现原告诉请要求被告依照合同支付租金及以1‰/天收取计算滞纳金，但原告因新冠疫情原因于2020年2月停止店面经营的情形，属于不可抗力且根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，原告桂阳县锦相百货有限责任公司诉请要求被告张爱花、杜为善支付合同所约定第四年全部租金及违约金有违公平原则，本院不予支持。上文所述，被告疫情原因于2020年2月停止经营，直至2020年5月合同解除，考虑实际情况，2019年10月9日至2020年5月9日间7个月租金中，本院酌情减免3个月租金，被告尚需支付原告租金30870元。 原告诉请被告自2019年9月10日起计付违约金，但根据原、被告交付上一年度即第三年租金的情况，合同虽约定租金一年付，但原、被告双方均未按合同约定，分两次交付和接受资金且原告也予以接受，可见原、被告未严守合同交付租金的义务，双方逾期违约金的约定履行较为任意且根据双方签订合同约定，被告逾期支付租金，则视为被告自动放弃合同，……甲方也可单方解除合同，原告怠于行使解除权，导致该损失扩大，因此，原告诉请被告支付违约金本院不予支持，原告诉请要求被告支付水费2750元，虽原告未提交相关证据予以证实，但被告并不持异议，且2018年7月18日被告缴纳水费1000元后，并再未缴纳水电，据此，可以认定被告此后产生水费2750元，且未向原告缴纳。 被告杜为善反诉原告要求其承担未按照合同约定在被告经营场所安装转帘门而导致的经营损失，本院认为，被告所诉请的损失，其不属于现实存在及确实可以获得的损失，而系期待利益，该利益的存在具有不确定及商业风险性且原、被告双方合同已实际履行三年余，因此，对于被告杜为善的反诉，本院不予支持。被告杜为善反诉原告退还保证金10000元，因原告对此保证金不持异议，且已实际收取，因此，该保证金可在所产生的租金中，予以冲抵。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第一百八十六条、第五百七十七条、第五百七十九条?、第五百九十条?、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）桂阳县锦相百货有限责任公司与被告（反诉原告）张爱花、杜为善所签订的《桂阳县锦湘百货专柜租赁协议书》自2021年5月已实际解除； 二、限被告（反诉原告）张爱花、杜为善于本判决生效之日起十日内支付原告桂阳县锦相百货有限责任公司租金20870元，水费2750元； 三、驳回原告（反诉被告）桂阳县锦相百货有限责任公司其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）张爱花、杜为善的其他诉讼请求。 案件受理费1509元（已减半收取），由原告桂阳县锦相百货有限责任公司负担1000元，被告张爱花、杜为善负担509元，反诉受理费1690元由被告张爱花、杜为善负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  张金来 二〇二一年五月十六日 法官助理鄢晨曦 书记员何凯龙 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 第一百八十六条??因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。 第五百七十七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条??当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 在债权人受领迟延期间，债务人无须支付利息。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。