河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终2480号上诉人(原审被告)：刘德艳，男，汉族，1981年4月5日生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：葛武霖，河南经源律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心（原洛阳市房产管理局涧西分局）。住所地河南省洛阳市涧西区太原路396号。法定代表人：王晶，该中心主任。委托诉讼代理人：郑晓玲，该中心员工。委托诉讼代理人：王根立，河南荣信律师事务所律师。上诉人刘德艳因与被上诉人洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2021）豫0305民初305号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法使用第二审程序，由审判员杨献民独任公开审理了本案。上诉人刘德艳及其委托诉讼代理人葛武霖，被上诉人涧西物业中心的委托诉讼代理人郑晓玲、王根立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘德艳上诉请求：1.撤销原审判决，并依法改判，刘德艳因不可抗力因素不应承担违约金5000元和搬离房屋后的房屋占用费65833元。2.二审上诉费由涧西物业中心承担，一审诉讼费合理分摊。事实与理由:1.刘德艳于2020年11月份搬离涉案租赁房屋，不存在“刘德艳自本判决生效之日起十五日内向涧西物业中心交还占用位于洛阳市××西区××路××楼××楼(面积383平方米)的房产”的情形，故原审判决刘德艳支付房屋占用费65833元(自2020年11月1日起至2021年1月19日止，按原租金标准计算)是错误的。根据涧西物业中心于2020年9月1日向刘德艳送达有关《关于解除租赁协议的通知》，并于11月初停水停电，刘德艳作为餐饮服务业，自然已无法经营，由于时间紧迫，不得已于2020年10月15日即与洛阳市广州市场步行街投资管理有限公司签署了C区005号《商铺租赁合同》和《商业物业管理服务合同》，予以重新装修和继续经营“王婆大虾”。此后，刘德艳和其他租户等多人多次找涧西物业中心，请求因此次不可抗力的疫情和该路段市政地铁项目全封闭24小时施工等因素，致使无法保持和实现租赁合同约定的用途和目的。刘德艳请求出租人减免房租和冲减因刚刚装修而造成的重大经济损失。涧西物业中心单位负责人一直以不敢擅自做主为由拖延。刘德艳作为一名商人，如果这边不再经营还占着房屋，这样造成两面都要缴纳巨额房租(占经营额的40%-60%)的亏损账，是不可能不明白的。2.2020年上半年的疫情和刘德艳所租赁经营路边餐饮门店因该路段市政地铁工程建设24小时全封闭施工的事实符合《民法典》第一百八十条第二款，“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”的情形，刘德艳不应当承担违约金5000元和房屋占用费65833元。请求二审法院保障刘德艳合法权益。涧西物业中心辩称，刘德艳在2021年2月26日一审庭审时自己承认房子还占着，刘德艳经营与否与交房问题无关。刘德艳在诉状中称的停水停电事宜，在一审中涧西物业中心就已答复，涧西物业中心没有进行过停水停电。刘德艳在一审庭审时表示不交房就是为了在与涧西物业中心交涉要求减免租金时作为筹码。双方租赁已到期，涧西物业中心已向刘德艳送达《关于解除租赁协议的通知》，刘德艳拖欠租金是事实，一审认定事实及适用法律并无不当。在刘德艳签收《关于解除租赁协议的通知》后，双方的不定期租赁关系即已解除，刘德艳继续占有房子则应当支付房屋占有使用费。刘德艳在上诉状中称的不可抗力、不承担民事责任等属于理解错误。涧西物业中心向一审法院起诉请求：1.判令刘德艳立即交还占用原告位于洛阳市××西区××路××楼（面积383平方米）的房产。2.判令刘德艳立即支付拖欠涧西物业中心（租金10万元（计算自2020年7月1日至10月31日止，每月租金25000元），并承担违约金1万元（按拖欠租金总额10%计算）。3.判令刘德艳立即支付占用涧西物业中心（房屋占用费5万元（暂计算自2020年11月1日起至2020年12月31日止，按原租金标准计算），余后按实际交房之日止计付。4.刘德艳承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年12月5日，中共洛阳市涧西区区委机构编制委员会通知撤销洛阳市房产管理局涧西分局，并于2019年12月16日通知洛阳市房产管理局涧西分局被组建成涧西物业中心，涉案房屋位于洛阳市××西区××路××楼（面积383平方米）。2017年12月25日，洛阳市房产管理局涧西分局（现原告涧西物业中心）与刘德艳续签订《租赁协议》一份，协议约定：洛阳市房产管理局涧西分局将其所有的位于洛阳市××西区××路××楼383平方米房产出租给刘德艳。租赁期限为两年（2018年1月1日至2019年12月31日），按季度缴纳租金，每月租金25000元，每季度前5日交付下季度租金（75000元），每逾期一天，每日按月租金5％加收违约金。逾期超过十日，协议自行终止，涧西物业中心（有权收回房产，刘德艳在租期未满退出或合同期满退出，应将房屋交还给涧西物业中心（，并不得拆除装修的固定部分。如刘德艳拖欠租金达一个月以上，涧西物业中心（有权解除协议，刘德艳在涧西物业中心（通知10日内清空房屋内物品，逾期视为刘德艳放弃室内物品所有权，由涧西物业中心（自行处置。另查明，双方协议期满后，因涧西物业中心（单位涉及机构改革资产移交阶段，双方未续签租赁合同，刘德艳仍租赁使用该房产，双方仍按原租赁协议约定顺延。刘德艳向涧西物业中心（按协议约定缴纳房租至2020年6月底（原告单位已向刘德艳免收2个月房租），后刘德艳未能按时交付7-9月租金，经涧西物业中心（催交，刘德艳仍拖欠不交。2020年9月1日，涧西物业中心（向刘德艳送达《关于解除租赁协议的通知》，刘德艳在通知书上签字确认，内容为：10月底前还房并结清拖欠的房租，刘德艳。截止至2021年1月19日原审法院立案时，刘德艳尚未将涉案房屋交付至涧西物业中心（。以上事实，有《租赁协议》、《关于解除租赁协议的通知》、《撤离通知》、《中共洛阳市涧西区区委机构编制委员会通知》、收据、发票、照片及当事人陈述等相关证据予以证实。一审法院认为，洛阳市房产管理局涧西分局（现原告涧西物业中心）与刘德艳续签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应对其效力依法予以认可。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”本案中，洛阳市房产管理局涧西分局与刘德艳于2017年12月25日签订《租赁协议》一份，合同到期后未续签合同，因涧西物业中心（单位涉及机构改革资产移交阶段，刘德艳仍继续使用该房产，双方均未对合同内容提出异议，但租赁期限为不定期，双方当事人均应按照合同约定继续履行各自的义务，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。涧西物业中心（已于2020年9月1日提前向刘德艳送达解除租赁协议的通知，故涧西物业中心（要求刘德艳立即交还占用涧西物业中心（位于洛阳市××西区××路××楼（面积383平方米）房产的诉讼请求，原审法院予以支持；结合本案全案情况及刘德艳提交证据显示，洛阳市政府因市内轨道交通的建设，将太原路中段全段“封闭施工，封闭时间2020年5月15日至2021年1月31日，24小时连续作业”及疫情影响等客观因素，原审法院酌定在涧西物业中心（已向刘德艳减免两个月房租的基础上再向刘德艳减免两个月房租，根据合同中约定：“每月租金25000元，每季度前5日交付下季度租金（75000元），每逾期一天，每日按月租金5％加收违约金。”故刘德艳应向涧西物业中心支付拖欠租金50000元及违约金5000元；刘德艳在涧西物业中心（送达的解除通知上签字并确认10月底前还房，但直至2021年1月19日立案时，刘德艳尚未将涉案房屋交付给涧西物业中心（，故刘德艳应当向涧西物业中心（支付房屋占用费65833元（自2020年11月1日起至2021年1月19日止，按原租金标准计算）。依据《中华人民共和国民法典》第七百三十条、第七百三十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘德艳自本判决生效之日起十五日内向涧西物业中心交还占用位于洛阳市××西区××路××楼（面积383平方米）的房产；二、刘德艳自本判决生效之日起十五日内向涧西物业中心支付拖欠租金50000元及违约金5000元；三、刘德艳自本判决生效之日起十五日内向涧西物业中心支付房屋占用费65833元（自2020年11月1日起至2021年1月19日止，按原租金标准计算）；如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，即逾期履行则加倍执行迟延履行金的债务利息。四、驳回涧西物业中心的其他诉讼请求。本案受理费9969元，由刘德艳承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，刘德艳上诉其于2020年11月份搬离涉案租赁房屋，但其未提交证据加以证明，并且刘德艳在2021年2月26日一审庭审时自认还占着涉案租赁房产，一审判决刘德艳交还涉案租赁房产，并无不当。刘德艳主张涧西物业中心已于11月初已停水停电，对此涧西物业中心不予认可，刘德艳未提交证据加以证明，本院不予认可。刘德艳上诉主张2020年上半年的疫情和全封闭施工的事实符合《民法典》第一百八十条第二款的情形，其不应当承担违约金5000元和房屋占用费65833元。由于疫情和全封闭施工的影响，原审法院在已减免刘德艳两个月房租的基础上减免刘德艳两个月房租，已经充分考虑刘德艳所受到不利影响。刘德艳主张疫情和全封闭施工属于不可抗力，没有事实与法律依据，其减免违约金5000元和房屋占用费65833元的诉求，本院不予支持。综上所述，刘德艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1571元，由刘德艳负担。本判决为终审判决。审判员  杨献民二〇二一年五月二十一日书记员  刘 洋