江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2288号上诉人（原审被告）：张开伟(张伟)，男，1961年9月6日生，汉族，住沛县。上诉人（原审被告）：蒋立峰(蒋波)，女，1964年10月7日生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：王培峰，江苏金朝阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁守俭，男，1962年12月12日生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：唐孟可，江苏竞自由律师事务所律师。上诉人张开伟、蒋立峰因与被上诉人袁守俭房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2020)苏0322民初5956号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人张开伟的委托诉讼代理人暨上诉人蒋立峰，被上诉人袁守俭的委托诉讼代理人唐孟可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张开伟、蒋立峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回袁守俭的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定双方租赁合同有效不对。袁守俭虽然提供了涉案的房屋产权证，但袁守俭实际取得产权证的时间是2015年底或2016年初，并非2014年6月。双方租赁合同是2015年5月18日签订的，租期是2013年5月18日至2017年5月18日，而非袁守俭主张的2016年12月底补签。也即双方签订合同时，袁守俭尚未取得产权证，故一审法院认定合同有效不对。二、一审法院认定双方解除合同时间是2019年5月26日也不对。一审法院认定是2019年5月26日解除合同，是依据2019年5月24日袁守俭与张开伟的电话通话录音，但张开伟早在2017年2月份就已出现精神分裂，2017年3月就诊断为精神分裂症，所以在2019年5月24日袁守俭与张开伟通话时，张开伟已无民事行为能力，故张开伟说话不能作为认定解除合同的依据。实际上，早在2016年11月份袁守俭就对涉案房屋锁门，上诉人没办法经营，也即在2016年11月份双方已经实际解除了租赁合同，袁守俭后来将房屋出租给赵阳经营凉皮（小武凉皮）。也即从2016年11月起，涉案房屋是袁守俭控制和管理，所以一审法院认定双方解除合同的时间是2019年5月26日不对。再说，案涉房屋被袁守俭锁着控制，上诉人无法也没有使用，但却仍然给上诉人算作租赁计算租金不合情理，也不符合关于租赁的相关法律规定。三、一审法院认定袁守俭起诉没超过诉讼时效也不对。袁守俭在2016年11月就将涉案房屋锁着，上诉人从此也没有使用该房，双方租赁已实际解除。四、一审法院认定的租金数额不对。一审法院认定上诉人给袁守俭出具的20万元租金欠条中实际租金为191667元，上诉人对此没有异议。对于一审法院认定“截止2016年10月18日，被告欠付原告租金本金共计20万元”有异议。因为先交租金后用房，一年一付，这191667元是到2017年5月18日的租期应付而未付的租金，上诉人承诺2016年10月18日付清，并不是到2016年10月18日这个时间段内上诉人欠袁守俭的租金。租金是一年一付，不可能截止到2016年10月18日，出具的这个20万元（本息）欠条是到2017年5月18日租金满一年时应付而未付的租金。从2016年11月袁守俭锁门前一天（锁门具体日期记不清了，大约在11月中旬），就算到2016年11月底锁门，租期也只能算到2016年11月底，而上诉人给袁守俭立的欠条是到2017年5月18日的租金，到2016年11月底的租金应是191667元－5.5÷12×10万元=15833.67元。而实际上诉人已付15万元（1万元＋14万元），故上诉人还欠袁守俭4167元租金，基本不欠袁守俭的租金。一审法院把袁守俭收取小武凉皮的租金冲抵上诉人的租金没有道理，这是袁守俭将房屋出租给赵阳，他们是租赁关系，并非上诉人将房屋出租给赵阳。袁守俭辩称，认可一审法院判决结果。上诉人的上诉不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。袁守俭向一审法院起诉请求：1.判令张开伟、蒋立峰支付欠袁守俭的房屋租金483332元（截止至2016年10月18日的租金为20万元，从2016年10月18日至2019年8月的租金），并支付逾期利息75874.95元（利息暂计算至2019年8月，之后的利息以483332元为基数，按照年利率6%计算至实际给付之日止）；2.本案保全费、诉讼费由张开伟、蒋立峰承担。一审法院认定的事实：袁守俭与张开伟签订房屋租赁协议，协议约定袁守俭自愿将其位于沛县约500平方米房屋租赁给张开伟，租赁期限自2013年5月18日至2017年5月18日止，租金每年10万元，每三年为一个价期，三年后价格双方商定。付款方式为每一年为一个租期的方式支付，并在每期到期前30天支付下一年租金。租赁期间内水费、电费、煤气费、物业费、暖气费、宽带使用费等由袁守俭支付。租期结束时，门窗、地面、楼梯等应保持完好，并无偿转给袁守俭，在袁守俭履行完义务，配合袁守俭将原营业执照等手续案按袁守俭要求妥善办好过户等手续前提下，电梯、空调、电视、电脑等家电归袁守俭所有。合同还对其他事项作了约定。袁守俭在出租方（甲方）处签字按印。张开伟在承租方（乙方）处签字按印。2016年10月1日，张开伟、蒋立峰向袁守俭出具欠条一张，写明欠房租费本加息贰拾万元（小写200000）截止到2016年10月18日止。张开伟、蒋立峰书写张伟、蒋波的名字。在欠条的下方写有2016年10月1日起以前的欠条全部作废。袁守俭自认该20万元中租赁费为191667元，其余为利息。2016年10月14日，袁守俭向被告出具收据一份，主要内容为：今收到房租计壹万元整（10000）袁守俭2016.10.14。2016年12月11日，袁守俭向被告出具收据一份，主要内容为：今收到房租计壹拾肆万元整（140000）袁守俭2016.12.11。2017年9月29日，袁守俭收取小武凉皮租金30000元，并出具收条，主要内容为：今收到小武凉皮房租金计叁万元（30000.00）收款人：袁守俭2017.9.29。2018年11月13日，袁守俭收取小武凉皮租金10000元，并出具收据一份，主要内容为：今收到赵阳房屋租金壹万元整收款人：袁守俭2018.11.13。小武凉皮租赁的房屋位于涉案房屋一楼南部，袁守俭同意收取小武凉皮的租金抵扣张开伟、蒋立峰应付的租金。2017年6月28日，袁守俭与张开伟通电话，袁守俭说：双方租赁到期了，下一步到底用不用？张开伟回答：我用我用，你放心吧。能不用吗？你想想。袁守俭又说：你这样我就不准备往外贴告示了。张开伟回答：我无论如何都赶紧先把你的钱给你。知道不？袁守俭说：那行。你要用我就不租给别人。2019年5月24日，袁守俭与张开伟通电话，袁守俭说：我打扫卫生的都说好了，张开伟回答：你先打扫吧，能要的要，不要的就扔。袁守俭说：我肯定不用，俺又不开宾馆那么多东西俺都得清理，连床都得扔了。张开伟答：你先扔一间屋，行不？袁守俭说：你说哪一间屋？你这些东西一间屋也装不下也，你这样吧，你这些东西我到时候都说不清了。再说那些东西我也没用，我给你留一天时间，你安排人叫他把东西都给收拾走，再给你留明天一天，后天一天。这两天你把里面的东西所有都清走，如果不清走，咱是君子协定哈，如果不清走，我让打扫卫生的都拉走了。张开伟答：行行。张开伟未在约定的期限将自己的物品拉回。袁守俭也未按照双方约定将物品清出，2019年8月5日，袁守俭将被告的物品清出。双方一致认可，双方在签订租赁合同之前已经形成租赁事实。本案中的租赁协议系袁守俭为了在银行办理贷款而补签的，但双方对补签租赁协议的时间有异议，袁守俭认为是2016年12月底，张开伟、蒋立峰认为是2013年5月8日即租赁协议所载明的时间。在二审中，袁守俭提供的证人郭某,4（银行办理贷款工作人员）陈述，袁守俭于2016年11月或者12月在银行办理房屋抵押贷款，双方在银行签了租赁协议，贷款不需要提供租赁收入证明，双方是否提供租金收据记不清了。张开伟与蒋立峰与1984年5月登记结婚，双方因结婚证丢失，于2011年1月26日申请补发了结婚登记证。张开伟平时曾用张伟名字签字，蒋立峰平时曾用蒋波名字签字。袁守俭与尚玉美系夫妻关系。位于沛县综合楼登记所有权人为尚玉美，该房产于2014年6月17日沛县房产管理局登记，建筑面积为505.68平方米。张开伟于2017年3月6日因行为异常在中煤五公司一处医院门诊治疗，诊断为精神分裂证，处理为服用药物。一审法院认为，一、关于租赁合同是否有效的问题。袁守俭与张开伟签订的租赁协议中所涉房屋，已取得房屋所有权证，张开伟、蒋立峰亦未提供证据证明涉案房屋为违法建筑，故该房屋租赁合同合法有效。蒋立峰主张双方之间合同无效，一审法院不予支持。二、关于租赁合同何时解除的问题。张开伟、蒋立峰辩称租赁合同已解除，但是主张的解除时间分别为2016年10月18日、2016年11月底和2017年5月18日。双方当事人之间的租赁合同于2017年5月18日到期，但是根据2017年6月28日袁守俭与张开伟的录音，张开伟明确表示要继续租赁，袁守俭亦表示同意。即双方已协商一致在租赁合同到期后，由被告继续租赁。结合2019年5月24日袁守俭与张开伟的录音，双方就合同解除达成合议，即被告于2019年5月26日前将房屋清空返还袁守俭，否则袁守俭自行处理被告遗留物品。故一审法院认定双方解除租赁合同的时间为2019年5月26日。对被告的抗辩意见不予采纳。对袁守俭主张租金计算至2019年8月亦不予支持。张开伟、蒋立峰辩称，张开伟在2017年时已生病，不能准确表达意见，根据其提供的张开伟的病案材料，未体现出张开伟不具有完全民事能力的诊断，一审法院对该抗辩意见不予采纳。三、关于袁守俭的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据袁守俭与张开伟在2017年6月28日和2019年5月24日的录音，袁守俭均向张开伟主张了权利，故对被告辩称的袁守俭的诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院不予采纳。四、关于袁守俭主张的租金数额问题。根据2016年10月1日张开伟、蒋立峰出具的欠条，截至2016年10月18日，张开伟、蒋立峰欠付袁守俭租金本息共计20万元，袁守俭主张其中租赁费为191667元，而张开伟、蒋立峰陈述具体数额记不清了。2016年10月14日，袁守俭收取被告租金10000元，故一审法院认定截至2016年10月18日欠付租金数额为181667元（191667元-10000元）。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，双方租赁期间于2017年5月18日届满后，袁守俭租赁合同继续有效，即租金仍为每年100000元。故2016年10月19日至2019年5月26日期间的租金为260274元（200000元+100000元/365天*220天）。2016年12月11日，袁守俭向被告出具收据，载明收到房租140000元。袁守俭主张并未实际收到该租金，是为了办理银行抵押贷款而出具的。但是，结合二审中袁守俭方证人郭某,4的证言，办理银行贷款并不需要提供租金收入证明，且收据中载明的金额为140000元，与双方租赁合同中每年100000元租金及租金一年一付的约定亦不相符。故一审法院对袁守俭的该主张不予采信。该收据中载明的租金140000元应从被告欠付的租金中扣除。袁守俭收取小武凉皮租金共计40000元（30000元+10000元），亦同意从案涉欠付的租金中扣除，一审法院予以确认。综上，被告欠付袁守俭的租金数额为：261941元（181667元+260274元-140000元-40000元），对袁守俭主张的超过部分，一审法院不予支持。五、关于袁守俭主张的利息问题。被告未按约定期限支付袁守俭租赁费，已构成违约，应承担违约责任。双方未约定逾期付款违约金的计算方法或数额，袁守俭要求按照年利率6%计算没有法律依据，一审法院不予支持。袁守俭主张的逾期利息，应按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率或者同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算。袁守俭主张2016年10月19日-2017年5月18的租金于2017年5月18日支付，不违反双方约定，一审法院予以支持。根据双方租赁协议的约定，2017年度、2018年度的租金应分别于2017年4月19日、2018年4月19日支付。2019年5月19日至2019年5月26日期间的租金，一审法院酌定被告应于2019年5月26日支付。袁守俭主张的逾期利息具体计算为：2016年10月18日至2016年12月10日，应付租金为181667元，逾期利息为1185元（181667元*4.35%/360天*54天）；2016年12月11日，被告支付租金140000元，2016年12月11日至2017年4月18日期间应付租金为41667元（181667元-140000元），逾期利息为649元（41667元*4.35%/360天*129天）。2017年4月19日应付2017年度租金100000元，2017年5月18日应付2016年10月19日至2017年5月18日期间的租金58082元（100000元/365天*212天）。2017年4月19日至2017年5月17日期间欠付租金141667元（41667元+100000元）。逾期利息496元（141667元*4.35%/360天*29天）；2017年5月18日至2017年9月28日期间欠付租金199749元（141667元+58082元），逾期利息3234元（199749元*4.35%/360天*134天）；被告于2017年9月29日支付租金30000元（小武凉皮），2017年9月29日至2018年4月18日期间欠付租金169749元（199749元-30000元），逾期利息4143元（169749元*4.35%/360天*202天）。2018年4月19日，被告应付2018年度租金100000元，2018年4月19日至2018年11月12日，欠付租金269749元（169749元+100000元），逾期利息6780元（269749元*4.35%/360天*208天）；被告于2018年11月13日支付租金10000元（小武凉皮），2018年11月13日至2019年5月25日期间欠付租金259749元（269749元-10000元），逾期利息6089元（259749元*4.35%/360天*194天）。2019年5月26日应付2019年5月19日至5月26日期间的租金2192元（100000元/365天*8天），2019年5月26日至2019年8月19日期间欠付租金261941元，逾期利息为2722元（261941元*4.35%/360天*86天）。综上，截至2019年8月19日逾期利息为25298元（1185元+649元+496元+3234元+4143元+6780元+6089元+2722元），之后逾期利息，以261941元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。对袁守俭该项诉讼请求中超过部分，一审法院不予支持。综上，遂判决：一、张开伟、蒋立峰于判决生效后十日内偿付袁守俭房屋租赁费261941元并支付逾期利息（2019年8月19日之前的逾期利息为25298元，之后逾期利息以261941元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付）；二、驳回袁守俭的其余诉讼请求。二审中，蒋立峰以其已向一审法院申请认定张开伟为无民事行为能力为由，申请本案延期或者中止审理。二审查明，在2019年10月16日本案前一次一审庭审中，就袁守俭所举证的张开伟、蒋立峰于2016年10月1日所出具的20万元欠条，袁守俭陈述“…2016年10月1日，张开伟、蒋立峰向袁守俭出具欠条，确认截止至2016年10月18日尚欠袁守俭租金本息20万元，其中2016年5月至2016年10月的租金为41667元，2016年5月之前的租金尚欠本金15万元左右，利息约为1万多元，双方结算后张开伟、蒋立峰出具200000元的欠条，同时该欠条中也并未有所谓的解除合同以物抵债的约定…”,蒋立峰及张开伟委托诉讼代理人经质证对该欠条真实性不持异议，蒋立峰同时陈述“…一共是一年半的房租费，按2分的利息给我算的，连本加息算到10月18日。上一次的还有一个不到半年的几万元，接着这个利息又接着算下来的，到2016年10月18日…”袁守俭对此再补充到“…2016年5月份到2016年10月份这期间，到算账的时候是41667元，然后2016年5月份之前的有一年半的租金是15万的本金，有1万左右的利息，最后算数的时候打了个20万元的条子…”此外，上诉人在该次庭审中对袁守俭所举证的其与张开伟在2017年6月28日及2019年5月24日的通话录音，经质证认为录音真实性予以认可，是张开伟所说的话。二审另查明，在2019年11月7日本案前一次一审庭审中，上诉人申请张杰对象谢小菊出庭作证，谢小菊出庭就本案相关事实陈述称“…我租蒋波（蒋立峰）的房子，和原告（袁守俭）没有关系…是2016年4月租的蒋波的房子，我对象张杰和她签的合同，签了一年…我只知道我是从蒋波处租的房子…”二审还查明，蒋立峰在2020年8月27日本院上一次二审庭审中，明确陈述“…是我将上述房屋一部分，转租给小武凉皮，租金为一年3万元…”二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，袁守俭与张开伟签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法且不违反法律法规的强制性规定。为有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。涉案房屋租赁合同期满后，双方当事人未能续签书面租赁合同，张开伟亦未依法按照合同约定返还租赁物，袁守俭也未就此提出异议，故涉案租赁协议自租赁期限届满后视为不定期租赁。就不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。上诉人虽主张其在2016年10月18日之后即不再使用涉案租赁房屋，但未能举证证明其将涉案房屋通过明示或者主动的方式予以交还，且该主张与张开伟在2017年6月28日与袁守俭通话中明确表明的继续租赁涉案房屋的陈述相悖，亦与张开伟在2019年5月24日与袁守俭通话中方才就所租赁房屋内物品搬离清理问题相矛盾，更与上诉人物品直至2019年8月5日方被清出的实际情况相悖，故本院对上诉人主张的其2016年11月份没有使用案涉房屋，双方租赁已经解除的主张，不予支持。上诉人以张开伟2017年出现精神分裂的主张继而认为其无行为能力的主张，与现已查明的事实不符，结合张开伟与蒋立峰共同经营的实际情况，本院对上诉人中止及延期审理的申请，不予采纳。民事活动及民事诉讼应当遵循诚实信用原则。上诉人对于2016年10月1日所出具案涉欠条是计算到2017年5月18日的主张，与其一审陈述的事实显然矛盾，且缺乏充分证据予以证实，亦与该欠条上截止到2016年10月18日清晰明确具体的记载相悖，故本院对上诉人该项上诉主张及袁守俭超过诉讼时效的主张，不予采信。对于上诉人主张是袁守俭将房屋一部分出租给赵阳，并非是其出租给赵阳的主张缺乏充分证据予以证实，且与其之前清晰明确具体的陈述明显相悖，本院无法予以采纳。综上所述，张开伟、蒋立峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5609元，由上诉人张开伟、蒋立峰负担。本判决为终审判决。审判长  秦国渠审判员  汤孙宁审判员  汪佩建二〇二一年五月二十六日书记员  李 雯