江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1349号上诉人（原审被告）：董自法，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：金菊，江苏苍梧律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱银平，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：季长华，女，汉族，住连云港市海州区。上诉人董自法因与被上诉人季长华房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初3710号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。董自法上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定上诉人董自法迟延支付租金、擅自将房屋转租构成违约，据此判决解除上诉人与被上诉人的租赁合同，明显违背事实。首先，上诉人与被上诉人在签订合同之前，历经数次协商，双方最终签订合同的时间为2020年4月30日。合同签订后，被上诉人于2020年5月中旬才将房屋交付给上诉人，鉴于被上诉人的违约情形，双方在介绍人庄传良的见证下，于2020年5月26日针对第一年租金的付款方式重新进行协商，双方对第一年的租金支付方式进行了变更，最终确认上诉人分三期给付，第一期22000元已经支付，2020年6月12日支付22000元，剩余款项于2020年6月30日前付清。其次，从上诉人的交款时间来看，第一期和第三期租金已经按时足额交付，第二期租金仅比约定日期延迟了两日，并未构成根本违约，不能成为解除合同的理由。最后，被上诉人一直声称，上诉人是接到一审法院的传票后才向其支付了最后一期租金，与事实不符。根据一审判决认定，上诉人在被上诉人起诉之前已经足额支付了第一年的租金，据此判决解除双方的租赁关系，没有事实依据。2.一审法院认定上诉人擅自将房屋转租，与事实严重不符。上诉人与案外人邹某不存在转租关系，一审庭审中上诉人已经向法庭提供了与案外人邹某签订的代理销售协议，证明双方是合作关系。一审庭审后，一审法院也针对转租事宜向邹某进行审核确认。一审法院仅凭被上诉人提供的录音，直接认定案外人邹某认可了与上诉人之间系转租关系，不具有客观公正性。3.被上诉人季长华为达到其解除涉案租赁合同的目的，编造了多种借口，一审法院仍然支持上诉人的无理诉求，明显是对被上诉人违约行为的纵容。尤其是在当下疫情防控的特殊时期，擅自以莫须有的借口解除双方的租赁合同，必然会导致上诉人从此次租赁关系中产生严重的经济损失，不利于维护正常的经济秩序。4.即使一审法院判决解除双方的租赁关系符合法律规定，却未对上诉人交付的押金进行处理，明显于法无据。被上诉人季长华辩称，按照合同的约定，上诉人已经违约。合同是在2020年3月30日签订的，合同约定签订合同时交定金和押金，但是签订合同当日董自法并没有交定金和押金，而是将他家的猫放在里面占着。5月13日董自法交了10000元押金。季长华一直向董自法要钱，并于5月20号之后发信息给董自法要求解除合同，但董自法说要给钱，于5月26日交付22000元，季长华要求一次性付清，董自法承诺6月12日再给付22000元，但是到了6月12日季长华一直找不到董自法，一直到15号还是找不到董自法，然后季长华就提起诉讼。6月26日季长华再发微信告知董自法解除合同，之后董自法再给付22000元。董自法还在未经出租人同意转租的情况下将房子转让给他人使用。房子里面的装修是新的，现在董自法使用的都是季长华原来使用的，没有进行装修，他只是用了地毯和粉刷了一下。季长华坚决要求解除合同。季长华向一审法院提出诉讼请求：1、解除租赁合同将所出租房屋恢复原状；2、判令被告董自法给付2020年4月至6月份租金16500元；3、并承担诉讼费。在一审诉讼过程中，原告季长华对诉讼请求进行部分变更，变更后的诉讼请求为：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、赔偿损失（恢复原状所需费用，按实际计算）；3、被告董自法承担诉讼费。一审法院认定事实：2020年4月3日，原告季长华（甲方）与被告董自法（乙方）签订《房屋租用合同》。合同约定，甲方将位于海州区××××市场×楼××号门面房（原使用开饭店）租给乙方使用；承租期2020年5月28日起至2026年5月28日；年租金6.6万元；乙方每年在4月28日，提前一个月以现金方式支付第二年房屋租金；如有拖欠，甲方有权中止合同收回房屋，造成一切损失乙方承担；以此租金为每三年递增10%；乙方承租期内所产生水电、管理等所有费用，由乙方支付；乙方对外发生的所有债务及其他纠纷与甲方无关；乙方如要对原房屋从新改造装修，需要和甲方协商，在甲方同意后进行，甲方不承担任何费用；乙方任何时候无权转让转租，期满室内一切装潢均属甲方，保证房屋、门窗完好；租期内如遇拆迁，室内一切装潢乙方不能拆走，装潢均属甲方所有，甲方不赔偿乙方任何经济损失。押金10000元，房屋到期，水电清了，押金一次退还等内容。合同签订后，被告董自法支付给原告季长华押金10000元。原告季长华于2020年5月12日通过微信向被告董自法催要租金，被告董自法要求原告腾空房屋并对水电数据等进行交接，后季长华将腾空的房屋交付给被告董自法，被告董自法亦未支付租金。经原告季长华催要，被告董自法于2020年5月26日支付给原告季长华租金22000元，同时向原告季长华证明，内容为：已付房屋定金10000元，房屋租金全年66000元，已付22000元，还有44000元，6月12日付22000元，月底付清，以后每年租金提前一个月全款付清。后，被告董自法分别于2020年6月16日付款22000元、6月30日付款22000元。被告董自法接收房屋并经原告季长华同意后对房屋进行装修。2020年4月30日，原告季长华与被告董自法签订与上述《房屋租用合同》基本一致的《房屋租用合同》。2020年6月中旬，原告季长华前往其出租的涉案房屋处，询问案外人邹某经营某烧鸡房屋承租情况，案外人邹某答复是承租的，年租金一万多元。2020年7月20日本院向被告董自法邮寄应诉通知书、起诉状、举证通知书以及传票，被告董自法于2020年7月22日签收。一审法院认为，原告季长华与被告董自法签订的《房屋租用合同》内容，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原告季长华、被告董自法的诉辩称，一审法院归纳本案的争议焦点为：一、原告季长华主张的解除其与被告董自法签订的《房屋租用合同》是否支持；二、原告季长华向被告董自法主张赔偿损失（恢复原状所需费用，按实际计算）是否支持。一、关于原告季长华主张的解除其与被告董自法签订的《房屋租用合同》是否支持问题。根据合同约定以及双方当事人的陈述，可以确定被告董自法交纳租金的时间为每年4月28日前，但被告董自法认为第一年交纳租金经协商变更为2020年5月26日支付22000元，6月12日支付22000元，6月底付清。原告季长华对此不予认可，认为其没有同意。一审法院认为，被告董自法向原告季长华变更租金支付时间没有得到原告季长华的确认，不产生法律效力。假使被告季长华确认被告董自法提出变更租金支付时间，被告董自法仍存在未按约定时间支付租金的情形，根据合同约定，原告季长华有权终止合同收回房屋。被告董自法接受原告季长华交付的房屋后，没有经过原告季长华的同意擅自将承租的部分房屋转租给案外人邹某，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，原告季长华有权解除合同。被告董自法抗辩称，被告并不存在原告所述的擅自将房屋转租事宜，后门卤货店也是被告方以代理的方式与他人合伙经营，被告方并不存在违约，原告无权以该理由解除双方租赁关系，对此提供其与案外人邹某签订的代理销售协议。一审法院认为，原告季长华在诉讼前前往其出租的涉案房屋处，询问案外人邹某经营某烧鸡房屋承租情况，案外人邹某答复是承租的，而在庭审中被告董自法提供其与案外人邹某签订的代理销售协议证明与案外人系合作关系，显然相互矛盾，故对董自法的抗辩理由，不予采纳。综上，对于原告季长华主张解除其与被告董自法签订的《房屋租用合同》，一审法院予以支持。二、关于原告季长华向被告董自法主张赔偿损失（恢复原状所需费用，按实际计算）是否支持问题。本案中，原告季长华在出租给被告董自法使用之前，已经出租给他人开饭店使用，被告董自法接收房屋时，该房屋陈旧，经原告季长华同意，被告董自法对涉案房屋重新装修，原告季长华再要求赔偿损失（恢复原状按实际计算费用），明显不公。鉴于被告董自法违约，被告董自法对房屋重新装修的费用能够弥补因恢复原状而造成原告季长华的损失，故对原告季长华向被告董自法主张赔偿损失的请求，一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条第一款第（五）项、第五百六十六条、第七百一十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告季长华与被告董自法之间签订的《房屋租用合同》；二、被告董自法于判决生效后十日内将房屋腾空交付给原告季长华；三、驳回原告季长华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元，由董自法负担（季长华已预交，董自法于判决生效之日起十日内支付给季长华）。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审查对一审判决认定的事实依法予以确认。另查明，本案所涉房屋一直由上诉人董自法使用至今。双方确认董自法于2020年5月13日交付10000元押金。上诉人董自法明确表示不同意本案二审期间将押金一并处理，将另行诉讼。本院认为，双方当事人之间的《房屋租用合同》签订于2020年4月3日，合同约定房屋租赁期限自2020年5月28日起至2026年5月28日止。该合同成立于民法典2021年1月1日施行之前，当事人约定该合同的履行期限持续至民法典施行之后，但在民法典施行之前已经因履行合同发生争议，应当适用当时的法律、司法解释的规定，即应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，以及根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》可以溯及适用的《中华人民共和国民法典》的相关条文。一审法院不加区别地适用《中华人民共和国民法典》的相关规定，属适用法律不当，本院予以纠正。双方签订的《房屋租用合同》约定年租金66000元，乙方董自法每年在4月28日，提前一个月以现金方式支付第二年房屋租金，如有拖欠，甲方季长华有权中止合同收回房屋，造成一切损失由乙方董自法承担，乙方董自法任何时候无权转让转租。而在合同的履行过程中，上诉人董自法并没有依照合同约定按期支付第一年的租金，而是在被上诉人季长华的催要下，其才于2020年5月26日至6月30日分三期支付了第一年的租金66000元。对于第一年租金的支付时间和分期支付方式，董自法称是与季长华进行的协商变更，季长华不予认可，董自法也未能提供充分的证据予以证明。因此，一审法院认定董自法存在迟延支付租金的情形，并无不当。董自法上诉所提出的其与案外人邹某之间的“代理销售协议”，已经在一审诉讼期间经庭审出示、质证，一审法院根据双方当事人的举证质证和当庭陈述等情况，进行综合分析审核，认定董自法没有经过季长华同意擅自将承租的部分房屋转租给案外人邹某，亦并无不当。一审法院根据合同约定内容和当事人履行合同的实际情况，判决解除双方的房屋租赁合同，于法有据。但一审法院未明确解除合同的具体时间，属于判决不当，本院依法予以纠正。对于合同解除的具体时间，因季长华未提供充分的证据证明其在提起本案诉讼之前已经通知董自法解除合同的意思表示和解除时间，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定，即合同自起诉状副本送达对方时解除。而一审法院已经查明的事实表明，季长华提起本案诉讼的起诉状副本已于2020年7月22日送达董自法。因此，季长华与董自法之间的《房屋租用合同》应于2020年7月22日解除。依据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于双方在租赁合同中已经对租赁期满后返还房屋的状况进行了约定，且由于系上诉人董自法的违约行为导致合同解除，一审法院判决认定董自法违约，其对房屋重新装修的费用能够弥补季长华所要求的恢复原状而造成的损失，故而对季长华向董自法主张赔偿损失的请求，未予支持，但董自法应按照合同约定的交还房屋的状况将房屋腾空后交付季长华。鉴于上诉人董自法已实际占有使用房屋至今，董自法应承担2020年7月22日合同解除之前的房屋租金和合同解除之后的房屋占有使用费，房屋占有使用费应按照双方合同约定的租金标准据实计算，计算至董自法将房屋返还给季长华之日。如果董自法已经交付的租金不足以支付上述费用，应继续据实支付，如果董自法已经交付的租金多于上述费用，多出部分季长华应予退还。关于董自法提出的一审法院对其已经交付的押金未作处理的上诉意见，因其在二审期间明确表示将另行诉讼解决，本院在本案中不作处理。综上，上诉人董自法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不够恰当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初3710号民事判决第一项为：上诉人董自法与被上诉人季长华之间签订的《房屋租用合同》自2020年7月22日解除；二、维持连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初3710号民事判决第二项，即上诉人董自法于本判决生效后十日内将房屋腾空交付给被上诉人季长华；三、上诉人董自法承担自2020年5月28日至2020年7月22日房屋租赁期间的租金，承担自2020年7月23日至房屋腾空交付给季长华之日的房屋占用使用费，费用标准按照双方《房屋租用合同》约定的租金标准计算。董自法已经交付给季长华的66000元与上述费用相冲抵，不足部分由董自法承担，于履行本判决上述第二项时一并交付给季长华；多出部分，由季长华在董自法履行本判决上述第二项后当日退还给董自法。四、维持连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初3710号民事判决第三项,即驳回季长华的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计426元（其中季长华已预交213元、董自法已预交213元），由上诉人董自法负担。季长华已预交的213元由董自法于本判决生效后十日内给付季长华。本判决为终审判决。审 判 长 王秀叶审 判 员 严伟晏审 判 员 乔永礼二〇二一年五月十二日法官助理 任永达书 记 员 张 丹法律条文及司法解释一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。三、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。