安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终1142号 上诉人（原审被告）：陆云，女，1966年7月22日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区，现住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：秦飞，安徽云飞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梅建设，男，1964年11月11日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 被上诉人（原审原告）：欧书英，女，1965年11月19日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：王景懿，安徽君光律师事务所律师。 上诉人陆云因与被上诉人梅建设、欧书英所有权确认纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初10505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆云上诉请求：撤销一审判决，改判驳回梅建设、欧书英的诉讼请求;一、二审诉讼费由梅建设、欧书英负担。事实和理由：1.原审法院认定事实错误，陆云和梅建设、欧书英签订了《房地产买卖契约》，双方之间是抵付的买卖法律关系，不存在梅建设、欧书英所称的抵押，陆云在2002年4月27日已经通过抵付的方式取得了××村××路××号××的房屋所有权。梅建设、欧书英依据《房地产买卖契约》第二条价款的约定中存在“抵押”字样为理由，提出双方签订合同的意思表示是抵押担保而不是抵付买卖的主张不能成立。对协议中出现的“抵押”字样，《中华人民共和国合同法》第125条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。的规定确定。（1）从合同目的来看，应为买卖法律关系。本案中双方签订的协议名称就是“房地产买卖”，说明了双方订立合同的意思表示是买卖，如果是担保则协议名称应为“房地产抵押”，《房地产买卖契约》权利和义务的约定体现梅建设、欧书英履行出售案涉房屋、交付、移交和过户的义务，享有领取房款的权利，权利和义务最能体现合同目的，双方的权利和义务充分说明合同目的是买卖。另外，《房地产买卖契约》签订后，梅建设、欧书英还协助办理了房屋过户登记手续，将房屋的所有权人从梅建设、欧书英变更为陆云，缴销了自己的房产证。故，无论从合同订立和合同履行后果来看，双方订立合同的目的都是买和卖；（2）从合同所使用的词句、合同的订立背景来看，应为买卖法律关系。本案中《房地产买卖契约》代表买和卖的意思表示的词句，例如“买卖、买方、卖方、出售、过户”等共九处，而“抵押”字样仅在第二条出现一处，并且更换的是原协议中的“成交”字样，“成交”和抵付的意思更为接近，两者之间都具有给付的意思，无非一个是以物抵债另一个是现实给付，“买卖”是俗语，“抵押”是法律概念，二者相比较“买卖”更能够让人清楚目的性，“抵押”和“抵付”作为交易的方式更容易让没有法律知识的人混淆。结合本案的情况，梅建设、欧书英先从陆云处借款，后将房子交付给陆云更符合合同订立背景；（3）从有关条款的关系来看，应为买卖法律关系。《房地产买卖契约》“抵押”字样出现的位置是付款方式的表述，连价款都不涉及，该改变并不影响其他条款中买卖的权利和义务；（4）从交易习惯来看，应为买卖法律关系。本案中按照梅建设、欧书英所称订立房屋买卖契约是为了担保财产的履行，但担保的债务金额没有体现，却体现担保财产的价值。这一体现与担保合同订立习惯不符，恰与买卖交易习惯相符。另外，按照梅建设、欧书英的说法既然是还不起70800元，用房产作担保，担保的肯定是全部债务，约定房屋价值50000元毫无意义；其次，《收条》中出现“债务抵押”也不能认定为是担保意思表示。《收条》中除陆云的签名以外所有的字迹和《房地产买卖契约》中改动的“抵押”字样均不是陆云所书写。《收条》的目的说明陆云收到了买卖标的物房屋，是整个房地产交易完成和办理房屋过户手续的组成部分，不应当单独割裂来理解，而且该收条中的“抵值为人民币伍万元整”更带有房屋买卖抵付的意思。最后，梅建设、欧书英对于《房地产买卖契约》签订后产生的法律后果是买卖而不是抵押是明知的，梅建设、欧书英在此后没有提出任何登记异议，证明其签订的协议时的意思表示是买卖。梅建设、欧书英在订完协议后将原来自己的房产证交给房屋管理部门作废，房管部门基于交易向陆云发了新证。因此梅建设、欧书英对于交易产生的后果是明知的，特别是梅建设、欧书英在庭审笔录中一再强调交易过户手续费是其支付的(双方签订契约时间是在2002年4月27日、缴纳过户交易手续费时间是2002年5月13日)更说明了梅建设、欧书英在订立《买卖契约》后还积极将房子卖给陆云。既然梅建设、欧书英明知交易后果是发生了房屋产权转移，其所谓抵押担保的主张当然不攻自破。2.梅建设、欧书英举证的12张收条计71000元与《房地产买卖契约》中的抵付价款50000元没有关联性。首先，关于签订《房地产买卖契约》的背景是否与71000元有关系，梅建设、欧书英的自述前后矛盾，其陈述不具有真实性。梅建设、欧书英先是在诉状和原庭审笔录中均陈述签订《房地产买卖契约》的背景是自己从2001年开始到2002年结束，共计向陆云借款70800元，为了保证还款，其签订《房地产买卖契约》后给付陆云71000元，该款包含了《房地产买卖契约》中的50000元。(但这一陈述除了梅建设、欧书英的自述外，没有任何证据予以证明。)然后本次一审庭审和(2020)皖13民终1412号案件的庭审笔录中又陈述签订《房地产买卖契约》的背景是陆云欺骗梅建设、欧书英让其将涉案房产过户给陆云，陆云帮其贷款能够多贷，房子过户给陆云后贷款没有办下来。梅建设、欧书英该自述矛盾重重。梅建设、欧书英没有举证任何证据证明陆云曾以该房屋从事过贷款行为以及贷款未办下来的原因。梅建设、欧书英作为完全民事行为能力人，在房子过了户却没有见到贷款，还能够十几年不去找陆云要房产，显然不符合常理。梅建设、欧书英该陈述也足以说明案涉房屋的取得与71000元无关。第二，梅建设、欧书英欠陆云的借款远不止70000多元，一审法院认定陆云和梅建设、欧书英之间的债务是70000多元错误。梅建设、欧书英多次向陆云借钱，梅建设、欧书英在诉状和庭审笔录对和陆云之间借款时间(从2001年开始到2002年结束)、借款金额(共计借款金额为70800元)的内容构成自认，但该自认与事实真相明显不符，梅建设、欧书英向所借款项远不止《房地产买卖契约》中的50000元和已经偿还的部分，梅建设、欧书英至今都没有偿还完毕陆云借款。一审中陆云分别举证了梅建设、欧书英至今没有偿还的2000年2月22日10000元和2000年11月22日10000元的借条两张，该两张借条与梅建设、欧书英自认的已经给付陆云的70800元和《房地产买卖契约》中的抵付借款的50000元均没有任何联系，证明陆云和梅建设、欧书英之间的借贷关系中的借款金额不是梅建设、欧书英所称的70800元，双方之间的债权债务至今没有清偿完毕。既然借款金额不止70800元，所以梅建设、欧书英称只欠陆云70800元，因此抵付的50000元应该包括在70800元的结论，显然无法成立。3.梅建设、欧书英的证据不能证明自己是真实权利人。首先，不能因为梅建设、欧书英现在该房居住，就认为其是实际权利人，梅建设、欧书英居住在该房是因为陆云善意将房屋交给其租住。一审卷宗中的《收条》、《登记申请表》均载明房屋和所有装潢、设施已经交付给了陆云，陆云于当日办理了房屋登记手续，从法律规定和事实履行都已经取得了涉案房屋。后期的出租行为不能构成梅建设、欧书英主张实际权利人的证据。其次，陆云所出具的是收条，收条并没有注明是偿还借款。收条中的71000元与借款无关，是收取的房租，并且直到现在梅建设、欧书英也没有偿还完毕借款。请求二审法院依法改判。 梅建设、欧书英辩称，1.陆云上诉状中提到从当时在房产部门签订的《房地产买卖契约》的内容看，其一再强调买卖和抵付，显然违背客观事实，该协议形式系格式合同，是对原来的买卖协议进行了修改，将“成交”修改为“抵押”，该“抵押”字样也系陆云书写并按印，不能只看协议的形式，要其实质。通过双方在房屋登记部门调取的材料看，陆云书写的收条也明确了该协议系抵押性质，并非是抵付或者买卖。陆云在上诉状中提到种种的理由不符合当时的客观事实，从法律的角度看该协议以买卖形式进行抵押是不违背法律规定的，且相关司法解释也予以认可。2.陆云提到关于12张收条的问题以及是否存在债权债务未了的情况，陆云的习惯是以出具收条的方式接收还款，其不愿意返还梅建设、欧书英书写的借条，陆云提到的两张借条系70800元借款中的一部分，并不能因梅建设、欧书英由于时间久远记忆模糊而认定为双方存在未结清的债权债务。陆云书写的还款明细与梅建设、欧书英提交的陆云的出具收条形成一个相互印证的证据链，能证实双方的债权债务关系不是陆云所述的房租，所谓房屋租赁的事实系陆云虚构。3.关于房屋的交付问题，案涉房屋始终由梅建设、欧书英居住，并没有发生所谓房屋交付事实，无论陆云如何的辩解，都不能将该房屋归到其名下。4.至于双方的房地产买卖协议50000元的事实问题，一审判决予以明确阐述，应当按照一审认定的事实予以认定。请求二审法院维持原判。 梅建设、欧书英向一审法院起诉请求：1.依法确认位于××村××路××号××平方米，房产证号：2××7号）为梅建设、欧书英所有；2.判令陆云协助梅建设、欧书英办理过户手续，并归还借条；3.本案的诉讼费用由陆云承担。 一审法院认定事实：梅建设因跑车经营需要曾多次向陆云借款合计70000元。2002年4月27日，陆云为梅建设出具“收条”载明：“经双方协商，今收到梅建设房屋一套作为债务抵押，抵值为人民币伍万元整（50000）此据房屋地址：××村××路××号××房产证号：2××7号面积102.3㎡陆云2002年4月27日”。同日，梅建设、欧书英与陆云签订《房地产买卖契约》，约定梅建设、欧书英“自愿将坐落在××村××路××号××号房地产（即案涉房屋）出售给陆云（房屋建筑面积102.3平方米，房屋产权证书第2××7号）”，梅建设、欧书英与陆云“双方议定上述房地产抵押伍万元，（小写）￥50000元”，“抵押”二字系手写并按了手印；同时还约定签订协议当日交付房屋。当日双方申请对案涉房屋进行变更登记，陆云支付了768元契税，上述收条及《房屋买卖契约》现存于宿州市房××室，但上述房屋一直由梅建设、欧书英居住至今，陆云从未要求梅建设、欧书英搬离。自2005年11月至2017年6月陆云先后给梅建设出具收条，合计收到梅建设还款71000元。另査明，2018年2月2日梅建设、欧书英起诉陆云要求返还原物纠纷一案，梅建设、欧书英撤回起诉。一审法院作出（2018）皖1302民初1418号民事裁定书裁定准予梅建设撤诉。争议房产为梅建设、欧书英、梅淞、梅楠楠共同共有，在庭审过程中，梅淞、梅楠楠自愿放弃其房屋权属，由梅建设、欧书英主张权利，并进行诉讼。 一审法院认为，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，对于梅建设欠陆云款的70800元的事实双方无异议，且查明梅建设已经偿还71000元，虽然陆云辩称71000元为梅建设给付的房租费用，但该辩称无证据证明，且与其自书的还款清单上写明的“还款”相矛盾，因此一审法院确认梅建设已经偿还陆云借款71000元。2002年4月27日陆云为梅建设出具“收条”及同日签订的《房地产买卖契约》所载内容显示案涉房屋作为“债务抵押”，抵值50000元，是否存在该借款50000元及是否实际给付，梅建设、欧书英陈述该借款未有实际给付，因梅建设、欧书英拖欠陆云70000元款，陆云告诉梅建设用争议房产从银行贷款50000元用于偿还陆云的借款，但需要将房产过户到陆云名下，用陆云的名义从银行抵押贷款，陆云用欺骗的手段将上述房屋过户到陆云名下后，并未从银行贷款，也未有给付梅建设50000元款。陆云对梅建设的陈述不予认可，认为梅建设除欠陆云70000元款之外，尚欠其50000元借款，争议房产系梅建设抵付借款50000元的，双方均未有证据证明其陈述。一审法院认为，是否存在50000元借款事实不清，无法查明，但结合“收条”及《房地产买卖契约》上案涉房屋作为债务抵押，抵值50000元的内容，以及案涉房屋并没有实际交付陆云，一直由梅建设、欧书英占有、使用至今，陆云既未要求梅建设、欧书英搬出，也未要求梅建设、欧书英支付租金，不符合常理。故，双方2002年4月27日的《房地产买卖契约》中表达的意思并不是陆云所说的房屋买卖关系，梅建设、欧书英主张签订房屋买卖协议目的是为借贷抵押担保的事实，予以认定。陆云抗辩称系房产买卖的主张，与其自身出具收条及《房地产买卖契约》所载内容不一致，不予支持。对梅建设、欧书英主张返还借条的请求，与本案不属于同一法律关系，可另行诉讼。综上所述，一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、坐落于宿州市埇桥区××村××路××号（房屋建筑面积102.3平方米，房屋产权证书第2××7号）房屋一处为梅建设、欧书英所有，陆云于判决生效后十日内协助梅建设、欧书英办理变更登记手续；二、驳回梅建设、欧书英的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由陆云负担。 二审中，当事人均未提交新的证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是梅建设、欧书英与陆云就案涉房屋存在何种法律关系；梅建设、欧书英是否系该房屋的真实权利人。对上述两事实，应从双方提供的与案涉房屋及借款相关的主要证据予以分析认定。首先，从案涉《房地产买卖契约》约定条款的文义来看，该协议第二条中的“成交价”被修改为“抵押价”，即使不能以法律人的标准要求当事人双方界定并区分抵押和抵付，仅从普通人最朴素的观念出发，也应知道抵付是以物抵债，目的是消灭债权债务；而抵押是债权的担保，目的是为了保证债权的实现，因此，双方在签订协议时通过修改主要条款的方式明确了交易行为的性质并非是以物抵债。易言之，如果订立合同的目的是买卖，即在打印协议载明的成交价与陆云主张的合同目的一致的情况下，陆云不可能同意将“成交价”修改为“抵押价”，上述修改行为直接反映合同目的并非房屋买卖。其次，陆云于2002年4月27日为梅建设出具的收条载明：“今收到梅建设房屋一套作为债务抵押”，该收据“债务抵押”字样与《房地产买卖契约》“抵押价”相互印证，共同佐证双方之间就案涉房屋真实的法律关系是债权担保，并非买卖。第三，从房屋占有、控制的现状来看，案涉买卖契约签订后，虽然陆云为梅建设出具的收条载明其收到梅建设房屋一套，但其并未实际控制该房屋，该房屋一直由梅建设占有使用。陆云称房屋交付后，其将该房屋出租给梅建设，其一方面称租金由梅建设看着给，另一方面又主张出具给梅建设的还款清单上载明的款项系梅建设支付的租金，而该清单上注明的“还”款字样表明款项系梅建设所还款项，并非租金。房屋买卖协议签订后房屋一直由出卖人无偿占有，不符合正常的交易习惯，因此，从房屋的占有的事实来看，案涉房屋并未实际交付，该事实亦能反映双方之间并非买卖关系。综合上述分析，双方之间存在以案涉房屋作为借款担保的法律关系，梅建设提供的证据能证明其向陆云所借款项已经偿还完毕，双方签订案涉合同的目的均已经实现，梅建设、欧书英提供的证据能证明其系案涉房屋真实权利人，一审判决确认该房屋属其所有，并判决陆云协助办理产权变更登记正确。虽然陆云仍持有梅建设出具的借条，但综合全案与借款有关的证据，即使梅建设偿还借款，陆云亦未将借条交还梅建设，而是以出具收条的方式体现还款，在陆云未提供所收到的每笔还款所对应的借条的情况下，不能以其仍持有梅建设出具的借条为由，主张除了案涉70000余元的款项外，梅建设尚欠其其他款项可供以房屋抵付。 综上所述，陆云的上诉请求及上诉理由均不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由陆云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴昊彧 审 判 员 杨俊举 审 判 员 李 震 二〇二一年五月十一日 法官助理 王珊珊 书 记 员 夏春秋 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。