江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1872号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：淮安市我爱我家房产经纪有限公司，住所地淮安市清江浦区人民北路17-8号。法定代表人：卢丽平，该公司经理。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：吴玉婷，女，1989年6月15日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人淮安市我爱我家房产经纪有限公司（以下至判决主文前简称我爱我家公司）因与被上诉人吴玉婷居间合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初9064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。我爱我家公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴玉婷一审诉请，支持上诉请求及上诉人一审反诉请求；一、二审诉讼费用由吴玉婷承担。事实和理由：1.上诉人在案涉居间服务过程中没有任何过错，并且促成了双方签订正式的房屋买卖合同，居间服务已经完成；2.吴玉婷作为完全民事行为能力人，应当知晓个人所得税的相关政策，而且在合同签订时，上诉人也已经告知因案涉房屋产权证不足两年可能要承担个人所得税，但吴玉婷表示愿意承担；3.对于20%的差额个人所得税，应当根据合同约定确定承担主体，买卖双方恶意串通解除买卖合同的后果不应由上诉人承担。吴玉婷答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判决；上诉人没有履行居间义务，没有披露案涉房产是继承所得，也没有告知交易需支付差额20%的税收；买卖双方是经协商一致解除的合同，不存在恶意串通。吴玉婷向一审法院提出本诉请求：1.我爱我家公司返还居间服务费13800元；2.本案诉讼费用由我爱我家公司承担。我爱我家公司向一审法院提出反诉请求：1.吴玉婷支付41400元居间服务费；2.吴玉婷承担反诉费用。一审法院认定的事实：我爱我家公司系房地产中介服务、房产信息咨询等业务的自然人独资有限责任公司。2020年8月17日，吴玉婷（买方）与案外人王寿康（卖方）、我爱我家公司（居间方）签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》一份，约定：卖方拟转让房地产坐落于，转让总价款为1308000元；按照有关规定，卖方需付税费：（1）增值税；（2）印花税；（3）个人所得税……买方需付税费：（10）印花税；（11）契税；（12）产权登记费；（13）房地产交易服务费；（14）工本费；（15）抵押登记费；（16）借款（抵押）公证费；（17）授权委托公正费…。经双方协商，其中上述所有税费由买方支付。本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费，由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳，任何一方不按以上方式支付税费而导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款百分之十作为违约金，合同继续履行。居间方提供如下服务：1、接受卖方售房委托并为卖方联系合适的买方：接受买方购买委托并为买方提供房地产信息，陪同买方看房；2、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验，向买方准确传达或报告卖方的真实意图；向卖方准确传达或报告买方的真实意图；3、促成买卖双方进行交易，协助办理房地产产权过户，提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务；对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应交纳的费用等事项提供咨询服务。佣金收取标准以买卖双方分别与居间方签订的佣金确认书为准；因买方过错或违约，致买卖双方未能签订房地产权登记机关提供的《房屋买卖合同》，过错或违约方承担3%的居间服务费支付给中介方。合同签订后，吴玉婷支付卖方王寿康10万元定金。同日，吴玉婷（甲方）与我爱我家公司（乙方）签订《佣金确认书》，载明：房屋坐落淮安市清江浦区，居间服务费13800元，乙方居间服务的具体内容：1、提供房屋买卖信息；2、提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助甲方对房屋进行实地查验；4、协助并促成甲方签订房屋买卖合同；甲方确认乙方已提供上述1、2、3项服务，甲方签订房屋买卖合同，乙方即完成上述第4项服务。签订该确认书后，吴玉婷支付我爱我家公司13800元。2020年8月20日，卖方王寿康退还吴玉婷10万元定金。吴玉婷（乙方，买方）与案外人王寿康（甲方，卖方）签订《解除买卖合同协议》，载明：“……合同签订后，双方一同前往不动产登记中心询问得知，该房屋不符合“满五唯一”（取得不动产产权证满五年且是唯一一套住房）的条件。因中介公司淮安市我爱我家经纪有限公司在提供居间服务过程中未披露该信息，导致乙方在合同约定中对自身承担的税种及数额意思表示不真实，为此乙方需额外支付房屋差价20%的个人所得税。现经甲乙双方协商一致，解除房屋买卖合同，且甲方退还乙方已支付的定金十万元。现吴玉婷以房屋买卖合同已经解除为由，要求我爱我家公司退还中介费13800元，引发诉讼。一审法院庭审中，吴玉婷提供录音光盘一张及书面整理材料三份，旨在证明我爱我家公司在居间服务过程中，从未披露涉案房屋系案外人王寿康通过遗产继承所得，也并未披露需要支付额外的20%个人所得税，纠纷发生后我爱我家公司中介销售员同意全额退还全部涉案款项，且我爱我家公司员工徐经也同意退还全部涉案款项。我爱我家公司质证对录音真实性无法核实，录音不能反映吴玉婷证明目的，其没有同意退还中介费13800元，也没有承诺税费是总费用的3%，也没有承诺涉案房屋是遗产继承的。我爱我家公司为证明居间过程中其不存在违约，申请参与了涉案合同签订全过程的公司员工严万奎到庭作证。严万奎当庭陈述：对于涉案房屋是否存在赠与、析产税等问题，房东说他自己到政务中心去调档；吴玉婷怕房东不卖房给她，说即使有这个税她说认了，就签订了合同交了定金；签合同时没有核实，做贷款的时候才去核实，因为吴玉婷说即使有她也承担的；之前一直有这个税（额外支付20%个人所得税）但一直没有收，大约在8月10日左右开始收的，其不知道具体是什么时候收的。对此，吴玉婷质证称：真实性不予认可，该证人系我爱我家公司员工，与本案结果存在利害关系；严万奎在签订合同时才去现场，吴玉婷是与我爱我家公司中介人员汪某谈到涉案房屋税收问题，汪某明确表示所有税收指的是契税与1个点个税，确定没有其他税费。一审法院认为：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，经我爱我家公司提供居间服务，吴玉婷与案外人王寿康签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，我爱我家公司作为居间人促成合同成立，吴玉婷支付了居间费用，双方的居间事务已经基本完成。由于双方在办理产权过户时发现涉案房屋尚须缴纳20%的个人所得税，导致买卖双方解除了房屋买卖合同。本案争议焦点在于我爱我家公司对于房屋买卖合同的解除是否存在过错。根据《淮安市房屋买卖及居间服务合同》和佣金确认书载明，我爱我家作为居间方负有提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询，对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验，向买卖双方准确传达对方的意图等义务。据此，我爱我家公司作为专业从事房地产中介服务的公司，在从事居间时应该对涉案的房屋有充分的了解并及时提醒和告知房屋交易过程中可能出现的风险，并向双方详细说明相关税费政策，然后才能促成合同成立。根据证人的陈述，我爱我家公司在居间时并未了解房屋可能产生的税费情况并告知吴玉婷，吴玉婷是在房屋准备过户时才知道尚存在额外的20%个人所得税，吴玉婷购房成本大幅增加，从而导致房屋买卖合同解除，对此我爱我家的居间服务存在重大瑕疵，应该退还部分居间费用。吴玉婷作为购房人未尽到审慎义务，在未完全了解涉案房屋的状况及税收政策的情况下签订合同，对房屋买卖合同的解除亦负有过错。因双方当事人对涉案房屋买卖合同的解除均有过错，且我爱我家已经实际从事了居间事务，吴玉婷酌情支付居间费5000元。故我爱我家公司应当返还居间费8800元，吴玉婷主张超出的部分，一审法院不予支持。由于我爱我家公司的居间服务存在瑕疵导致房屋买卖合同解除，且未能提交证据证明吴玉婷与案外人王寿康终止履行房屋买卖合同后其有实际损失，故对其要求吴玉婷支付违约金的反诉诉请，一审法院不予支持。一审法院判决：一、淮安市我爱我家房产经纪有限公司于判决生效之日起五日内一次性退还吴玉婷居间服务费8800元。二、驳回吴玉婷其他诉讼请求以及反诉原告淮安市我爱我家房产经纪有限公司的反诉请求。案件受理费146元，减半收取73元，吴玉婷负担23元，我爱我家公司负担50元；反诉费418元，由反诉原告我爱我家公司负担。本院二审期间，我爱我家公司提交如下证据：1.两份录音及书面整理材料；2.吴玉婷与汪某的微信聊天记录；证明吴玉婷在购房时知道案涉房屋不满足“满五且唯一”条件，因涉及个人所得税，上诉人建议大家一起去审批中心了解清楚后再签约，但吴玉婷要求尽快签订合同并表示愿意承担一切税费。3.王寿康与第三人就案涉房屋签订的买卖合同，及中介费的转账记录，证明在本案合同解除两个月后，王寿康高出原价再次出售房屋，买方也承担了所有的税费。4.我爱我家公司回复吴玉婷律师的复函一份，证明上诉人已经履行了中介义务。吴玉婷的质证意见是，对证据的真实性均无异议。买房子时知道涉案房屋是继承取得，但上诉人经办人汪某明确表示没有遗产税，对于遗产税的存在上诉人没有核实清楚，事后也没有告知，是买卖双方自己去了解后才知道的；复函中只是提到房产不符合“满五且唯一”，但是没有提到遗产税。我爱我家公司申请其员工汪某出庭作证，证言主要内容是：在案涉合同签订之前吴玉婷就知道房屋是继承取得且有遗产税；合同签订之前，证人建议双方到相关部门进一步了解交易税费情况，但吴玉婷急于签订合同，并表示相关政策其都了解。我爱我家公司对证人证言予以认可。吴玉婷不认可证人证言，指出证人一方面称签订合同前其就提醒房屋交易会有20%的遗产税，另一方面又表示其当时要求双方去进一步核实，充分说明证人当时也不知道遗产税的情况。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，我爱我家公司作为提供房地产中介服务的专业机构，应履行的义务不仅限于提供交易信息促成买卖双方签订正式的合同，而且还包括提供与房产交易相关的信息，以确保买卖双方在充分掌握交易信息的前提下达成交易。现有证据表明，案涉房屋系出卖人继承取得，且不符合“满五且唯一”的条件，房屋买卖要交纳20%的差额个人所得税；吴玉婷与第三人王寿康虽签订了房屋买卖合同，但因在办理房产交易时被告知要交纳高额个人所得税，双方经协商一致解除了合同。在此情况下，判断我爱我家公司是否全面履行了中介义务，应主要审查其是否将20%差额个人所得税这一重大事项告知买卖双方，我爱我家公司对此负有举证责任。从我爱我家公司一、二审提交的证据来看，仅能表明在交易时吴玉婷知晓房屋是出卖人继承取得，不符合“满五且唯一”的条件。至于交易过程中要承担20%的差额个人所得税，证人汪某证言及我爱我家公司在一、二审陈述均相互矛盾，一方面称在交易时已经明确告知，另一方面又称签订合同前要求买卖双方到相关主管机关进一步核实。综上，现有证据不能证明我家我家公司在签订合同前向买卖双方明确告知了20%的差额个人所得税，其中介服务存在重大瑕疵，一审据此酌情判令我家我家公司返还部分中介费并无不当。综上所述，我爱我家公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费146元，由淮安市我爱我家房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  蒋其举二〇二一年五月二十五日法官助理  张 登书 记 员  赵晓文