江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终1745号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨汝梅，女，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：金同灿,男，汉族，住连云港市连云区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张国昇，男，汉族，住连云港经济技术开发区。上诉人杨汝梅因与被上诉人张国昇房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院(2020)苏0791民初1471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨汝梅上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，驳回张国昇的反诉请求。事实与理由：1.张国昇对恢复原状并未积极配合，一审法院对此认定错误。2.卷帘门的4个遥控器至今未还，一个卷帘门还坏了处于半关状态。3.用电线路大部分损毁且没有接通，大部分开关插座没装或损坏，无法正常使用，两扇门没有装，水管损坏，部分墙体没有拆除装潢材料等。4.上诉人必须花费一大笔钱才能收拾好，否则无法租出好价钱。5.占有使用费应当计算至张国昇交还钥匙为止。6.张国昇违约不应当退还押金。被上诉人张国昇答辩称：同意一审的判决结果，请求予以维持。杨汝梅向一审法院起诉，请求判令：1.张国昇将租赁杨汝梅的位于连云港经济技术开发区××路×号××××××号楼××室×××室恢复原状；2.张国昇将03室和02室之间的墙壁隔断恢复原状；3.张国昇给付房屋租金暂计5000元(按照30000元/年从2020年7月1日暂计至2020年9月1日，实际应计算至张国昇交付房屋之日)；4.张国昇承担本案的诉讼费用。张国昇向一审法院提起反诉，请求判令：1.杨汝梅退还张国昇押金1000元；2.杨汝梅退还2020年2月3日至2020年4月5日疫情管控期间因不可抗力导致合同目的无法履行的2个月租金5000元；3.反诉费由杨汝梅承担。一审法院查明事实：自2014年起，杨汝梅将其所有的位于连云港经济技术开发区××路×号××××市场××××××号门面房（两层）出租给张国昇使用。两房屋相邻，杨汝梅已打通改造为一处门面房，张国昇承租用于经营瓷砖建材，合同每年一签。2015年6月，张国昇为扩大经营，又租赁案外人吴阿停、许明珠共同共有的xx、xx号门面房，并经杨汝梅及案外人吴阿停的同意，将02号、03号房屋一楼之间隔墙拆除，对租赁的房屋进行装修改造。杨汝梅于2015年6月30日收取张国昇1000元隔墙拆除押金，并出具收条交由张国昇收执。2019年6月30日，杨汝梅（甲方）与张国昇（乙方）就案涉xx、xx号房屋再次续签《门面房租赁合同》，约定租赁期自2019年6月30日起至2020年6月30日止，租赁用途仅作为经营瓷砖使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租则必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。门面房年租金总额为人民币30000元。第六条约定：承租期内乙方不改变甲方原有房屋一切和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修修饰。期满不续租，其装修材料由乙方自行处理。若拆除，其费用由乙方自理并恢复原来一切。合同签订后，张国昇向杨汝梅缴纳了租金30000元。合同期满前，张国昇因未能与杨汝梅对后续租金达成一致意见，张国昇表示不再续租房屋，于2020年7月初向杨汝梅退还房屋，但杨汝梅以张国昇未将房屋隔墙恢复原状、装饰装修物未拆除完毕、房屋未清理等理由拒收房屋。双方发生纠纷后报警处理未果，杨汝梅诉至一审法院。2020年10月17日，一审法院组织双方当事人诉前调解，杨汝梅提出恢复原状的要求为：门头广告牌拆除、卷帘门修复、隔墙恢复、吊顶拆除、二楼展示柜拆除恢复原状、恢复电路。张国昇于2020年12月16日将隔墙恢复原状、吊顶拆除、二楼展示柜拆除及恢复原状，但杨汝梅仍称房屋有诸多问题没有修复。2021年1月14日，一审法院组织双方一同现场勘验，经查，房屋仍在空置中，除了门头广告牌未拆除及玻璃门有损坏以外，其他的装饰装修物已拆除清理干净，卷帘门及室内电路均能正常使用。后张国昇继续拆除广告牌、修复玻璃门，至2021年1月20日整改完毕。一审庭审中，张国昇对欠付杨汝梅水费312.33元认可并当庭支付。杨汝梅至今未将1000元押金退还张国昇。一审法院另查，2020年1月下旬全国爆发新型冠状病毒公共卫生事件，2020年1月24日24时起,江苏省人民政府为加强新型冠状病毒感染的疫情防控工作,决定启动突发公共卫生事件一级响应。连云港市人民政府于2月6日印发《关于做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间企业复工工作的通知》，暂缓企业复工复产，并采取居家隔离、限制营业等疫情防控措施。直至3月中下旬，居民生产、生活基本恢复正常。张国昇经营场所位于连云港市经济技术开发区××××市场，在疫情防控期间经营受到影响。一审法院认为，杨汝梅、张国昇双方签订的房屋租赁合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行己方义务。该合同约定“期满不续租，装修材料由乙方自行处理。若拆除，费用由乙方自理并恢复原来一切”，故张国昇对房屋装饰装修改造虽经杨汝梅同意，因双方有特殊约定，合同终止后，杨汝梅有权要求张国昇拆除装饰装修物、恢复原状。由于杨汝梅、张国昇双方对恢复原状标准未达成一致意见而诉争至一审法院，在审理过程中，张国昇积极配合整改，将杨汝梅与案外人吴阿停的房屋隔墙重新砌筑，并按照杨汝梅的要求将装修添附物拆除、房屋基本恢复原状。尽管杨汝梅认为张国昇整改后仍没有达到房屋租赁前状态，一审法院认为，杨汝梅既然同意张国昇装修改造，理应接受装修改造给房屋带来不可逆的改变，且装饰装修造成的房屋潜在损失已通过获得租金补偿完毕，杨汝梅不应对恢复原状的标准过于苛求，能达到不减损租金的适租状态即可。张国昇现已履行完毕恢复原状义务，杨汝梅收取张国昇房屋改造押金1000元，应予以退还。关于杨汝梅主张张国昇继续缴纳2020年7月1日至实际交房之日租金的诉讼请求。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。张国昇虽于租赁期满后腾空房屋，但未及时将杨汝梅与案外人吴阿停房屋之间的隔墙恢复，杨汝梅的房屋未能形成封闭空间，不能满足独立使用功能，直至2020年12月16日张国昇将隔墙恢复、装饰装修物大部分拆除完毕，此时租赁房屋才符合应予返还的状态。因此，杨汝梅无法使用房屋产生的租金损失从2020年7月1日计算至2020年12月16日，共计5个月16天，按照30000元/年标准计算，租金损失合计13833元，应由张国昇承担。关于张国昇主张杨汝梅退还2020年2月至4月疫情管控期间2个月租金5000元。一审法院认为，江苏省自2020年1月24日24时起启动突发新型冠状病毒公共卫生事件一级响应。连云港市也因疫情防控需要采取居家隔离、限制营业等非常规行政措施，直至3月中下旬解除大部分防控措施。餐饮、建材等行业受疫情冲击较大已属客观事实，承租人张国昇在疫情防控期间经营受限，根据公平原则,受疫情影响所发生的租金损失应由双方共担，一审法院综合新冠疫情影响程度，酌减一个月租金2500元，由杨汝梅退还给张国昇。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，一审法院判决：一、张国昇于判决生效之日起十日内支付杨汝梅租金损失人民币13833元；二、杨汝梅于判决生效之日起十日内退还张国昇租金2500元、押金1000元；三、驳回杨汝梅其他诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取338元，杨汝梅已预交，由张国昇负担；一审反诉案件受理费减半收取25元，张国昇已预交，由杨汝梅负担。二审期间，上诉人杨汝梅提交照片两张，证明2021年3月19日经询问本案一审承办法官后，才于3月20日拿到卷帘门遥控器。被上诉人张国昇经质证后认为，对给钥匙的时间没有异议。2020年7月，我给杨汝梅钥匙，但被她打坏了。一审调解的时候，杨汝梅同意我给他钱他自己配，但多次沟通因为嫌给少，就没有协商好。一审法官建议我帮他配，一直到2021年3月，杨汝梅才告诉我说他自己没有配，所以我才配了4把钥匙，给了杨汝梅的邻居。但即使没有给钥匙也不影响杨汝梅使用门，因为门里面有手动开关。而且这个卷帘门我租赁期间基本没有用过，我交房的时候是把卷帘门里面的玻璃门锁上的，卷帘门是没有关上的。本院对上诉人杨汝梅举证证据的认证意见为，对证据的真实性、合法性及关联性予以确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.被上诉人张国昇恢复原状是否符合要求；2.上诉人杨汝梅是否应当退还押金1000元；3.占有使用费应当如何计算。关于张国昇恢复原状是否符合要求的问题，本院经审查后认为，杨汝梅上诉认为恢复原状不符合要求之处在2021年1月14日双方在一审法院勘验现场时已经提及并且基本解决，即便有小部分问题没有解决也不影响其再次对外出租，且双方均未提供充分证据证明涉案房屋在交付给张国昇时的原有状况，故对涉案房屋在交接时的原状已无法查清。据此，本院对杨汝梅上诉要求对方按其要求恢复原状的上诉请求不予支持。关于杨汝梅是否应当退还押金1000元的问题，本院经审查后认为，杨汝梅收取张国昇押金1000元的目的在于保证张国昇对房屋改造后恢复原状，现张国昇已经基本履行完毕恢复原状的义务，杨汝梅理应退还1000元押金，杨汝梅认为因恢复原状不符合要求、不应当退还的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于涉案房屋占有使用费应当如何计算的问题，本院经审查后认为，张国昇已于2020年12月16日将房屋基本恢复原状，且杨汝梅在二审庭审中也确认在此之后曾进去涉案房屋检查过，至此在2020年12月16日之后涉案房屋已处于杨汝梅的控制之下，杨汝梅有权对外出租以获取收益，现杨汝梅仅以至2021年3月才取得卷帘门钥匙为由，要求张国昇继续承担至2021年3月的占有使用费，实质是向张国昇转嫁房屋不能出租而产生的租金损失，该主张没有法律依据也不符合公平原则，本院对此不予支持。综上，上诉人杨汝梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费234元（杨汝梅已预交），由杨汝梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年五月二十一日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。