辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1166号上诉人（原审原告）：孙旭哲，男，1967年11月2日出生，汉族，住大石桥市。被上诉人（原审被告）：营口万达广场投资有限公司，住所地营口市站前区渤海大街西12-661号，统一社会信用代码91210800055690205P。法定代表人：肖广瑞，执行董事。委托诉讼代理人：江昕芮，辽宁观策律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天一，辽宁观策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张圣龙，男，1978年11月1日出生，汉族，住营口市西市区。被上诉人（原审被告）：王艺锦，女，1978年4月21日出生，汉族，住营口市西市区。上诉人孙旭哲因与被上诉人营口万达广场投资有限公司、张圣龙、王艺锦申请执行人执行异议之诉一案，不服大石桥市人民法院（2020）辽0882民初3353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙旭哲，被上诉人营口万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人张天一、江昕芮，被上诉人张圣龙到庭参加诉讼。被上诉人王艺锦经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人孙旭哲上诉请求：1、请求撤销（2020)辽0882民初3353号民事判决书；2、请求继续执行位于营口市站前区的24处房产的查封；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院关于《商品房买卖合同》已解除的认定的事实不清，法律适用错误。被上诉人万达投资有限公司替被上诉人张圣龙、王艺锦的《商品房买卖合同》的解除有违民法中“公平原则”。《民法典》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，被上诉人张圣龙、王艺锦购买了被上诉人营口万达广场投资有限公司所开发的房屋，并作为担保人。但双方在签订完《商品房买卖合同》后，双方又签订了一份补充合同，约定了营口万达公司享有合同解除权即承担保证责任后，即可通知解除该合同。该份补充合同约定的解除条款，严重违反了《民法典》第六条所规定，严重限制和侵犯买受人（本案被上诉人张圣龙和王艺锦）的权利，合同仅约定了被上诉人万达公司的权利，并未有规定被上诉人张圣龙、王艺锦的权利，也未规定合同解除后，营口万达公司负有的相关义务，即因解除合同产生的该房屋的合理对价，包括但不限于支付的房款、贷款，已支付钱款的利息，以及解除合同房屋的溢价、装修等，因此即使解除，上诉人也应享有对上述财产的执行。但该条款只字未提，造成权利地位极其不平等，严重违反民法中最基本的原则，因此该条款不应成立。退一步讲，即使认定该条款成立，被上诉人亦不能解除合同。根据房地产销售的行业惯例和销售方式，当买受人购买房屋后向银行贷款时，在银行审批通过并放款时，被上诉人营口万达公司已经得到了全部的购房款，被上诉人并未有受到实际损失。因被上诉人辩称替被上诉人张圣龙、王艺锦代偿了所欠贷款。据此上诉人营口万达公司形成的仅仅是债权债务关系，与涉案不动产产权无关，且在营口市站前区人民法院作出的(2019)辽0802民初1249号判决中，第三判项已经清楚写明营口万达广场仅享有向被上诉人张圣龙、王艺锦追偿权，因此被上诉人无权解除《商品房买卖合同》。再次，被上诉人营口万达公司作为被上诉人张圣龙、王艺锦与案外人上海浦东发展银行股份有限公司营口分行借款合同的担保人，被上诉人声称替张圣龙、王艺锦偿还了案外人浦东发展银行的贷款,就可以行使案外人的权利，但在（2019)辽0802民初1249号民事判决书中明确写明张圣龙、王艺锦订立的关于营口市站前区市府路南1-1-481号至1-1-504号共24套房屋的抵押条款合法有效，办理抵押权预告登记，但未办理抵押权登记，该房屋抵押权未设立，浦东银行不享有优先受偿权，因此被上诉人营口万达公司替被上诉人张圣龙、王艺锦偿还了贷款，但不能对该案涉房屋取得优先受偿权。据此被上诉人营口万达公司也不能基于担保人身份解除《商品房买卖合同》。综上，上诉人认为，从民法基本原则，债权债务关系，担保人权利义务，原审法院认定营口万达与买受人张圣龙、王艺锦的《商品房买卖合同》的已解除，既不符合实际事实，也不符合法律规范。二、原审法院驳回上诉人的诉讼请求事实认定不清、适用法律错误，被上诉人与营口国华新能源有限公司，张圣龙、王艺锦合同纠纷一案诉讼期间，原告通过营口市西市区法院申请了诉讼保全，依法查封了被上诉人张圣龙、王艺锦登记在不动产登记中心名下的案涉不动产。根据《民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此该房屋买受人（本案被上诉人）张圣龙、王艺锦取得房屋所有权，故被上诉人申请封该案涉房屋依法有据。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第八十八条第一款规定："多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行,各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。"据此，在有多个金钱债权并存的情况下，各债权人的受偿顺序依执行法院采取执行措施的先后而定，先对债务人的财产实施查封的债权人可以优先受偿，其后的债权人仅能就剩余部分的财产受偿。因此上诉人查封被上诉人张圣龙、王艺锦24套房产既符合事实又符合法律依据。原审法院认定《商品房买卖合同》已解除，不符合事实及法律规范，因此上诉人对案涉房屋的查封请求权基础仍然存在。因此原审法驳回上诉人的执行异议缺乏事实与法律依据。被上诉人营口万达广场投资有限公司辩称，一、答辩人与被上诉人张圣龙、王艺锦签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合同约定的解除条件已成就，答辩人有权行使合同解除权。被上诉人张圣龙、王艺锦与答辩人签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，补充协议第四条关于付款的补充约定第5项2款:乙方逾期清偿贷款导致甲方承担担保责任的，甲方有权解除合同。解除条件成就时，答辩人按约行使解除权，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已合法解除。被上诉人张圣龙、王艺锦逾期偿还按揭贷款导致答辩人承担阶段性保证责任，此时答辩人既可以依据担保法律关系选择行使追偿权，又可以依据合同法律关系选择行使合同解除权，两权利同时存在互不矛盾。答辩人的合同解除权基于双方约定而存在，并非因承担阶段性保证责任后由追偿权所衍生。二、案涉房屋仍登记在答辩人名下，被上诉人张圣龙、王艺锦仅办理预告登记，不享有案涉房屋物权所有权。上诉人作为被上诉人张圣龙、王艺锦的债权人无权强制执行答辩人所有的案涉房屋。对于案涉房屋被上诉人张圣龙、王艺锦仅办理备案登记，未办理物权登记，营口万达作为房屋开发建设单位，案涉房屋仍登记在营口万达名下，为案涉房屋的所有权人。商品房买卖合同登记备案制度仅是房地产行政主管部门对房地产市场监管的一种措施，其目的在于限制开发商处理已备案的商品房，避免一房二卖影响房产市场交易安全，该登记并不等同于物权登记，不动产登记簿是物权归属的根据，未登记不发生物权变动的效力。解除查封系因答辩人基于合同约定享有并行使解除权，解除与被上诉人张圣龙、王艺锦签订的《商品房买卖合同》，案涉房屋的预告登记因双方买卖合同的解除而失效，法院的查封基础已丧失，上诉人作为被上诉人张圣龙、王艺锦的债权人无权强制执行答辩人所有的案涉房屋，上诉人主张的《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行)》第八十八条规定并不适用于本案。被上诉人张圣龙辩称，同意营口万达广场投资有限公司的答辩意见。被上诉人王艺锦未作答辩。上诉人孙旭哲向一审法院起诉请求:请求继续对位于营口市站前区市府南路1-1-481号504号24处房产的执行。一审法院认定事实，2015年4月29日，营口万达公司与张圣龙、王艺锦签订商品房买卖合同及合同补充协议，将该公司开发的位于营口市站前区共计24处房屋以按揭贷款的付款方式卖给被告张圣龙、王艺锦，并在补充协议第四条第5款第2项约定乙方逾期清偿贷款导致甲方承担担保责任的，甲方有权解除合同。随后双方办理了商品房预售合同登记备案手续。2016年10月25日，营口市西市区人民法院在审理原告孙旭哲与被告营口国华新能源有限公司、张圣龙、王艺锦合同纠纷案件过程中，以（2016）辽0811民初1762号民事裁定书对张圣龙、王艺锦购买营口万达公司的24处房屋进行预查封。2018年1月24日，原告孙旭哲与被告营口国华新能源有限公司、张圣龙、王艺锦建设工程施工合同纠纷案件作出终审判决，被告张圣龙付原告孙旭哲工程款6，959，693.32元，被告营口国华新能源有限公司、王艺锦承担连带责任，逾期付款支付相应利息。该案由营口市中级人民法院裁定由本院执行，2019年2月28日，本院以（2019）辽0882执1136号执行裁定书对涉案房屋续行预查封。因被告张圣龙、王艺锦未能按期偿还浦发银行营口分行房屋按揭贷款，致使为该贷款提供连带保证责任的营口万达公司于2019年11月12日向银行支付张圣龙、王艺锦尚未偿还的贷款本金、利息、罚息等共计人民币2，491，402.72元。同年11月19日营口万达公司向张圣龙邮寄送达解除商品房买卖合同及附件的函，张圣龙签收。营口万达公司书面提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封，停止对涉案房屋的执行，本院于2020年6月6日作出（2020）辽0882执异32号执行裁定书，裁定中止（2019）辽0882执1136号执行裁定中对位于营口市站前区共计24处房屋对执行。原告不服，向本院提起诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部》[法发（2004）5号]第十五条第（三）项的规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封；第十七条规定，预查封可以续封。故人民法院对涉案房屋进行预查封和续封符合上述规定。但商品房预售合同备案不能产生物权登记的法律效力，法院对经过商品房预售合同备案登记的房屋采取预查封及续封查封的是房屋买受人的预期权利，并非针对房产本身的查封，也并不限制商品房预售合同的合法解除。现被告营口万达公司已为买受人张圣龙、王艺锦代偿拖欠的房屋按揭贷款，并根据商品房买卖合同的补充协议约定函告买受人解除商品房买卖合同及附件，已送达买受人。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条规定当事一方依照本法第九十三条第二款规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。买受人张圣龙在收到万达公司邮寄送达的解除商品房买卖合同及附件的函后，虽对解除合同存在异议，但其未在法律规定的期限内起诉，故营口万达公司与买受人张圣龙、王艺锦的商品房买卖合同已实际解除。在商品房买卖合同解除后，买受人不再享有过户请求权，法院对备案房产继续查封的基础不再存在。故被告营口万达公司基于实体权利提出排除执行的异议成立，对涉案房屋应当中止执行。原告请求本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决：驳回原告孙旭哲的诉讼请求。案件受理费300元，由原告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议的焦点为营口万达广场投资有限公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”不动产登记簿是物权归属的根据，未经登记不发生物权变动的效力。现张圣龙、王艺锦并未办理所有权转移登记，营口万达广场投资有限公司是案涉房屋的开发建设单位，案涉房屋仍登记在营口万达广场投资有限公司名下，营口万达广场投资有限公司是案涉房屋的所有权人。在案涉房屋未办理产权转移登记的情况下，案涉房屋的所有权人营口万达广场投资有限公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得对案涉房屋的强制执行，有事实及法律依据。故对上诉人孙旭哲请求继续对位于营口市站前区市府南路1-1-481号504号24处房产的执行的上诉请求，本院不予支持。张圣龙、王艺锦虽与营口万达广场投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，交纳了首付款，但因其没有及时偿还银行贷款，导致其银行贷款由营口万达广场投资有限公司被动偿还，因此，张圣龙、王艺锦与营口万达广场投资有限公司的商品房买卖合同尚未履行完毕，故张圣龙、王艺锦对案涉房屋不能享有物权，只能享有物权期待权。至于案涉房屋的备案登记，本院认为，商品房买卖合同登记备案制度仅是房地产行政主管部门对房地产市场监管的一种措施，该备案登记与《物权法》第九条所指的登记不同，并不能产生物权效力。关于营口万达广场投资有限公司与张圣龙、王艺锦之间商品房买卖是否解除的问题，本院认为，该问题应在营口万达广场投资有限公司与张圣龙、王艺锦的商品房买卖合同纠纷程序中解决。综上所述，上诉人孙旭哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人孙旭哲负担。本判决为终审判决。审判长  张丽丽审判员  盖世非审判员  唐晓葵二〇二一年五月二十七日书记员  王 睿书记员  李佩益