北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6447号上诉人（原审被告）：北京世萱堂生物医药科技有限公司，住所地北京市西城区德胜门外大街11号B座307号（德胜园区）。法定代表人：刘子平，董事长。委托诉讼代理人：汪至贺，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京联东物业管理股份有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园通州园金桥科技产业基地景盛南四街15号。法定代表人：刘荣辉，董事长。委托诉讼代理人：刘若冰，女，1979年11月20日出生，汉族，北京联东物业管理股份有限公司员工。上诉人北京世萱堂生物医药科技有限公司（以下简称世萱堂公司）因与被上诉人北京联东物业管理股份有限公司（以下简称联东物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2019)京0112民初25738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法由审判员胡新华独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人世萱堂公司的委托诉讼代理人汪至贺，被上诉人联东物业公司的委托诉讼代理人刘若冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世萱堂公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项。2.上诉费用由联东物业公司承担。事实和理由：世萱堂公司不同意支付自2018年12月18日起至实际腾退之日止的房屋占用费。第一，世萱堂公司欠缴租金，构成违约。世萱堂公司存在欠缴租金事实，联东物业公司发出解除合同通知，双方之间合同于2018年12月17日解除。第二，合同解除后，联东物业公司以断电、停水、锁楼门的方式，造成租赁标的物脱离世萱堂公司占有，由联东物业公司完全掌控的事实。联东物业公司的行为系侵权行为。联东物业公司逾期清退导致的占有费理应由其自己承担。联东物业公司的侵权行为自2018年12月19日之日起成立。一审法院违反本案客观事实，违反《中华人民共和国民法典》关于侵权责任的法律规定，即行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。一审法院判定由世萱堂公司支付自2018年12月18日起至实际腾退之日的60%物业费，违背本案客观事实，违反了法律规定，理应予以撤销。联东物业公司辩称：同意一审判决，不同意世萱堂公司的上诉请求。联东物业公司向一审法院起诉请求：1.判令世萱堂公司给付物业费219582.3元（欠费期间2018年1月1日至2019年4月30日，暂计算至2019年4月30日，实际计算至世萱堂公司腾退房屋之日）；2.判令世萱堂公司支付物业费逾期缴费的违约金198769.06元（按应缴未缴物业费等费用的3‰每日计算，暂计至2019年4月30日，实际计算至付款之日）；3.本案诉讼费由世萱堂公司承担。一审法院认定事实：2015年12月1日，北京联东金桥置业有限责任公司（以下简称联东金桥公司）（出租方、甲方）与世萱堂公司（承租方、乙方）签订《联东楼宇租赁合同》（编号：联东-U谷-租赁-20【15-58】），约定甲方将SA301#、302#、303#、304#物业租赁给乙方用于生产、办公使用，建筑面积为1052.9平方米，计租面积以租赁物业的建筑面积为准。甲方已经依法选聘的物业管理企业为北京联东国际物业管理有限公司，乙方同意在本合同租期内由甲方依法选聘的物业管理企业为园区提供物业管理服务，并遵守《临时管理规约》，按时交纳物业相关费用（详见附件二《物业收费一览表》）。本合同租赁期限共计36个月，自2016年1月6日起至2019年1月5日止；自2016年1月6日开始计算租金。上述租金不包括乙方在租赁物业期间发生的水、电、通讯等各种能源通讯费及物业费、维修费；水、电、通讯等各种能源通讯费用及物业费、维修费自合同生效之日起由乙方承担。本合同由双方签字、盖章之日后生效。此外，该合同还约定了其他内容。附件二《联东U谷U客广场物业收费标准》约定，物业费收费标准为0.43元/平方米/天，按季度交纳、物业费包含物业管理、公共能源、电梯使用。北京联东国际物业管理有限公司2016年10月25日名称变更为现联东物业公司名称。租赁期间，世萱堂公司共支付联东物业公司物业费350624.05元，物业费已支付至2018年1月1日之前。2018年12月12日，联东金桥公司通过邮政快递向世萱堂公司发出《租赁合同解除通知》，内容载明：“鉴于我司与贵司于2015年12月1日签订的编号：联东-U谷-租赁-2015-58的租赁合同，租赁期限：2016年1月6日至2019年1月5日。贵司自2018年1月1日至今一直未支付相关租金，现我司根据合同第十二条约定，解除上述合同，并通知如下内容：1、请贵司按照合同约定支付欠付租金等相关费用。2、请贵司自本合同解除之日起两日内将租赁物及附属设施移交我司。”世萱堂公司于2018年12月17日签收该《租赁合同解除通知》。联东金桥公司与世萱堂公司均认可《联东楼宇租赁合同》已于2018年12月17日解除。世萱堂公司主张，联东金桥公司自2018年12月19日之后，对其断水断电，楼道门和电梯门也锁住了，致使其无法进入涉案租赁标的物，不同意支付之后的物业费。世萱堂公司向一审法院提交了其法定代表人刘子平与涉案厂房物业经理朱海涛的聊天记录、证人证言、视频予以证明。与朱海涛的微信聊天记录显示，2019年5月18日刘子平微信询问朱海涛，联东金桥公司是否最后决定不再租房给世萱堂公司，要走法律程序和腾退，并表示无论什么结果，希望告知，并称2019年5月20日要去厂房拿药物样品，希望予以协助。朱海涛2019年5月21日回复：“问过了，领导只问我一句话就是钱交上了吗”，刘子平回复询问是否能2019年5月底支付30万元，余款在2019年6月底付清。朱海涛要求这周把款项付清才有协商余地，并表示以前刘子平也承诺过付款，但一直未兑现。刘子平表示5月底有资金进项，现在无法支付，如果5月底不能支付，其就自行腾退了，刘子平称5月22日想去租赁厂房拿一桶药出来，因为现在租赁厂房门被锁了，电梯也被锁了，要求朱海涛能否帮忙开门。2019年5月24日朱海涛回复称公司还未有回复，他尽量拖拖看能不能拖到5月底缴费。刘子平回复称要去厂房拿个药，是否能帮忙开门。2019年6月4日，朱海涛微信催问是否支付费用了，答应的缴费日期已经过了，如果再不付清，将进行清退。刘子平回复称本周新的投资签约了就能解决房租问题了。2019年6月20日，朱海涛又询问租赁费用如何解决，表示下周要走清退了。刘子平询问欠付的租赁费是一次性结清还是可以分二次结清，如果续租，租金是不是可以按季度交纳。朱海涛回复必须一次性结清，付清欠费后才可以谈续约的事。2019年6月22日，刘子平微信朱海涛称6月24日过去洽谈并付款。但后并未过去。刘子平2019年6月25日微信朱海涛，称投资方要去成都，今天过不去了，本周内如果同意就把费用给结清了，也先不去法院领诉讼通知书了。朱海涛回复让其与公司诉讼律师联系。2019年7月26日，朱海涛微信刘子平让其派人过来开一下租赁厂房的玻璃门，因为需要进去清理一下屋顶平台垃圾。刘子平回复称明天上午去。2019年7月27日刘子平微信朱海涛，称待会过去需要拿一些东西，需要开一下电梯，能不能把电梯给恢复一下，因为开庭的时候律师不承认把电梯给锁了。朱海涛当天下午1:55分询问刘子平是否已经去了，刘子平回复称已经在这边，电梯现在是开着的，内门已经打开了。2019年8月9日，刘子平微信询问三楼的电梯和楼梯门是否开了，楼里是否有电，想过去库房取中药。朱海涛未回复。2019年12月16日，朱海涛询问刘子平费用哪天结清，刘子平未回复。联东物业公司认可朱海涛确原系其物业公司经理，但称朱海涛已经离职，无法核实微信聊天记录的真实性。世萱堂公司提交了2019年6月28日拍摄的视频，显示当天其去涉案厂房，楼道门处于锁住的状态。联东物业公司对视频的真实性认可，称该楼道门系公共楼道门，不能证明系物业将门进行封锁，在当天是否发生了故障导致打不开也不清楚，而且只能反映楼道门当天的状态。世萱堂公司另申请三位证人出庭作证。证人李某1称其系世萱堂公司职工，2018年12月19日其去涉案厂房取药时，发现电梯和楼道门被锁住，无法进入。证人李某2称其系世萱堂公司法定代表人刘子平的朋友，2019年元旦、春节、3月份左右三次开车带刘子平去涉案厂房取材料，但楼道门和电梯门都被锁住了，无法进去。证人王某称其原系世萱堂公司职工，在2019年年初离职，2018年冬天涉案厂房突然停水停电，并提供微信聊天视频打印件，内容显示2018年12月20日当天其与女朋友聊天，表示涉案厂房因为欠房租已被拉闸停电。联东物业公司对三位证人证言均不予认可，称该三人系世萱堂公司的职工及法定代表人的朋友，证言效力不足采信，涉案厂房并非世萱堂公司的经常办公地点，员工偶尔来一天不足以证明涉案厂房电梯门和楼道门一直被关闭，真实性不予认可。截止2020年12月31日，世萱堂公司仍占有使用涉案租赁厂房，世萱堂公司同意在2021年1月12日之前将涉案租赁厂房进行腾退，并表示如逾期未腾退，同意联东金桥公司自行将涉案租赁厂房腾退，联东金桥公司表示同意，并配合腾退事宜。一审法院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。联东物业公司与世萱堂公司虽未签订书面的物业服务合同，但联东物业公司为世萱堂公司租赁的厂房提供物业服务，世萱堂公司实际接受了联东物业公司提供的物业服务，双方成立事实上的物业服务合同关系，该合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照约定履行自己的义务。现联东物业公司为世萱堂公司承租的房屋提供了物业服务，世萱堂公司应当依法履行交纳物业管理费的义务，鉴于世萱堂公司与联东金桥公司的租赁合同关系已于2018年12月17日解除，故世萱堂公司应支付2018年12月17日之前的物业费，经核算，世萱堂公司尚欠2018年12月17日之前的物业费数额为156905.38元。对于联东物业公司主张世萱堂公司支付2018年12月18日至实际腾退之日止的物业费，一审法院认为世萱堂公司确一直实际占有使用涉案租赁物，联东物业公司主张其支付占有使用期间的物业费，具有事实和法律依据，但世萱堂公司提供的证据能证明在解除合同之后，联东金桥公司确存在封锁电梯和楼道门的行为，虽无法确认具体时间及持续时间，但能看出联东物业公司在解除合同之后并未提供完全的物业服务，故对2018年12月18日至实际腾退之日止的物业费，一审法院依法予以适当酌减。对联东物业公司要求世萱堂公司支付逾期违约金，依据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决：一、北京世萱堂生物医药科技有限公司于判决生效之日起七日内给付北京联东物业管理股份有限公司欠付的2018年1月1日至2018年12月17日期间的物业费156905.38元；二、北京世萱堂生物医药科技有限公司于判决生效之日起七日内给付北京联东物业管理股份有限公司物业费（自2018年12月18日起至实际腾退之日止，按照面积1052.9平方米，0.43元/平方米/天，乘以60%标准计算）；三、驳回北京联东物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审庭审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：双方当事人对一审法院认定世萱堂公司向联东物业公司支付2018年12月17日前的物业费156905.38元均未提出异议，本院亦不持异议，依法予以确认。对于2018年12月18日后至涉案房屋实际腾退之日止的物业费，世萱堂公司上诉主张联东物业公司采取断水电、锁楼门等方式排除世萱堂公司占用涉案房屋，因此无需支付该期间物业费。对此本院认为，世萱堂公司欠付较大金额物业费，存在根本违约情形，截至2020年12月31日世萱堂公司仍占有涉案房屋，联东物业公司要求世萱堂公司支付实际占用期间物业费，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。一审法院根据涉案房屋占有状态及联东物业公司提供物业服务情况，酌定世萱堂公司按60%的标准支付物业费，较好平衡了双方的利益，本院不再调整。世萱堂公司主张联东物业公司存在侵权行为应承担侵权责任的意见，与本案非同一法律关系，本院不予处理，双方可另行依法解决。综上，世萱堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3438元，由北京世萱堂生物医药科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 胡新华二〇二一年五月二十一日法官助理 乔文鑫法官助理 张好好书 记 员 陈 萌