江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终927号上诉人(原审被告)：李志，男，1973年4月18日出生，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：徐友付，上海正源律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：海门市悦来供销合作社，住所地江苏省南通市海门区悦来镇人民中路30号。法定代表人：陆裕冲，经理。委托诉讼代理人：唐佩，海门市新城法律服务所法律工作者。上诉人李志因与被上诉人海门市悦来供销合作社（以下简称悦来供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市海门区人民法院（2020）苏0684民初4608号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李志上诉请求：撤销一审判决第二、三项。事实和理由：一审判决认定“酌情确定合理的准备期限至7月底，自8月起返还租赁物并搬离“的期限过短，不尽合理。被上诉人于2020年6月21日发出通知，通知确认案涉租赁合同租赁到期日顺延到2020年6月19日，希望接到通知后及时搬离。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，并设立了海门市贵萍水泥制品有限公司在案涉租赁场地及北仓库生产经营水泥砖至今，2020年因受新冠疫情影响，产品销售不畅，至今仍有大量的水泥砖积压在场地内，因水泥砖产品需要大面积的存放场地，而在案涉租赁场地附近暂无相应的场地可供租赁存放，在案涉租赁合同租赁期限届满后被上诉人不再续租的情况下，应给予上诉人合理的返还租赁物搬离期限。上诉人接到通知后，积极对外销售产品，并在四周寻找合适的场地以尽快返还租赁物并搬离，但鉴于上诉人面临的销售不畅及暂无相应的场地堆放等实际情况，上诉人认为需要较长的合理期限以腾空并返还租赁物，在此合理期间，上诉人愿意支付适当的占用费。上诉人不存在违约行为，一审判决认定上诉人违约并支付违约金有误，上诉人因实际经营情况未能腾空并搬离，系在合理的准备期限内，不构成违约，不应支付违约金。在租赁合同终止的情况下，被上诉人应在上诉人返还租赁物并搬离时将保证金返还给上诉人。被上诉人悦来供销社辩称，根据双方的合同，本来合同到期日是2020年4月19日，李志在这个期限内就是准备撤离，因为疫情的影响，悦来供销社已经给了李志两个月的无租金的期限，但是到期以后李志仍未腾房，至今没有交付房屋。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。悦来供销社向一审法院起诉请求：1.李志将悦来供销社租赁给其的悦来镇花部场地及北仓库腾空返还给悦来供销社；2.要求李志自2020年6月20日起至实际腾空之日止，按每年15000元的标准向悦来供销社支付房屋占用费；3.要求李志支付违约金10000元。一审法院认定事实：2017年4月12日，悦来供销社与李志订立房屋租赁合同一份，载明悦来供销社将其名下位于悦来镇匡南村17组100号内的花部场地及北仓库（建筑面积约265平方米，场地面积约1600平方米）出租给李志用于砌块砖，租赁期限自2017年4月20日至2020年4月19日止，三年租金为30000元；合同还约定李志交纳20000元作为履行合同及水电的保证金，在合同终止时退回；合同第九条装修约定部分载明，悦来供销社同意李志在不改变房屋结构前提下对房屋装饰装修，租赁期满后以现状交付房屋，悦来供销社不补偿装修费用，如李志拆除装修设备材料需恢复房屋原状；合同第十一条约定，合同终止后李志应按到期日返还房屋给悦来供销社，李志要求继续租赁须在期限满一个月前书面；合同第十四条违约责任约定计算标准为年租金的20%。合同还载明李志擅自拆改承租院屋结构或改变承租房屋用途的，悦来供销社可终止合同并要求赔偿。李志承租案涉场地及房屋后，将部分场地进行硬化，对北仓库大部分进行改建，并新建房屋两间，形成了新的进出通道。2017年8月4日，双方订立补充协议一份，载明因李志未经悦来供销社同意拆改房屋结构，李志新建朝东房屋两间归悦来供销社所有，李志期满不再租赁则由悦来供销社收回；李志对北仓库的改造为简易棚子，期满李志不再租赁的将没墙的部分补成墙并添置门窗交悦来供销社验收，李志不愿修复的则赔偿房屋价值5万元；李志擅自拆改的违章建筑被有关部门强拆的，则赔偿悦来供销社5万元。李志增加保证金3万元。2020年6月21日，悦来供销社向李志发出通知，载明租赁期限顺延至6月19日（该期间免除租金），之后及时撤离。因双方就补偿及场地事宜协商未果，李志至今未能将房屋及场地交还悦来供销社。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。承租人应当按照约定的期限支付租金，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案双方之间的租赁关系明确，双方书面合同载明了租赁期限，期限届满后，双方未就继续租赁订立合同或进行约定；因新型冠状病毒疫情影响，悦来供销社于6月21日发出通知表示顺延租期两个月，并免除该两月的租金，故双方之间的租赁期限应计算至2020年6月19日；悦来供销社同时提出要求李志及时撤离，已明确否认了继续出租给李志的可能，对于届期后终止合同的意思表示清楚明确，李志应在届期后腾空返租赁物，但应给予其一定的合理期限，一审法院根据案涉场地房屋实际情况、李志具体经营需求，酌情确定合理的准备期限至7月底，李志应自8月起返还租赁物并搬离，故对于悦来供销社要求李志返还案涉租赁的场地及房屋的诉请，予以支持；李志至今未能搬离，应当支付占用期间的使用费用，双方对该费用标准未作约定亦未能达成补充协议，一审法院酌情确定按照双方之前书面合同约定的租金标准即10000元/年，自合理期限届满后即2020年8月1日起计算。李志未能按照双方约定及合理期限内返还租赁物，悦来供销社据此主张违约金，符合约定，予以支持，但违约金标准应调整按照合同约定的年租金的20%即2000元予以计算。关于双方争议的保证金处理，李志已对租赁物进行了拆改，已改变了较为破损的原状，如恢复原状不利于租赁物的合理使用及价值保护，故案涉房屋及场地应以现状返还为宜；因双方对于李志未经悦来供销社同意拆改租赁物的处理进行了约定，对于拆改后的房屋归属、修补及违约或被相关部门拆除的处理情况予以明确，李志所交纳的保证金应待拆改部分处理情况确定后再行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百一十八条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，一审判决：一、李志于判决发生效力之日起三十日内将位于南通市海门区悦来镇匡南村17组100号内的花部场地及北仓库腾空后返还给悦来供销社；二、李志于判决发生法律效力之日起十日内给付悦来供销社占用费用（自2020年8月1日起按10000元/年标准计算至实际返还租赁物之日止）；三、李志于判决发生法律效力之日起十日内给付悦来供销社违约金2000元；四、驳回悦来供销社其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，减半收取计213元，由李志负担，钱款于判决发生法律效力之日起十日内履行。悦来供销社已经预交且应退还的诉讼费用213元，不再退还。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方合同约定，租赁期限至2020年4月19日届满，李志对此理当明知，在届满后双方并未就继续租赁事宜进行约定的情况下，李志理应及时返还租赁标的，且在悦来供销社于2020年6月21日发出通知表示顺延两个月，并要求李志及时撤离的情况下，李志仍未及时撤离，故李志已构成违约。一审法院根据案涉场地房屋实际情况、李志具体经营需求，酌情确定合理的准备期限至7月底，李志应自8月起返还租赁物并搬离并无不当。关于保证金，根据双方2017年8月4日签订的补充协议，因保证金涉及双方尚未处理完毕的拆改部分，故目前尚不能作出处理。综上，李志的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由上诉人李志负担。本判决为终审判决。审判长 钱 锋审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二一年五月十七日书记员 何梦玲