辽宁省沈阳市沈河区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0103执异220号案外人：左素芹，女，1938年1月16日出生，汉族，住址辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：刘艳红，辽宁盛恒律师事务所律师。申请执行人：沈阳棋福房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南区三义街28-4号622室。法定代表人：黎福波，该公司总经理。委托诉讼代理人：柳阳，辽宁成功金盟律师事务所律师。被执行人：沈阳康隆科技有限公司，住所地沈阳市大东区合作街101号607室。法定代表人：刘平，该公司总经理。被执行人：沈阳市开元房地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区草仓路70-1号。法定代表人：姜锡林，该公司总经理。被执行人：刘平，男，1955年4月5日出生，汉族，住址沈阳市大东区。被执行人：庞淑兰，女，1956年8月13日出生，汉族，住址沈阳市大东区。被执行人：杨红兵，男，1967年7月16日出生，汉族，住址沈阳市大东区。本院在执行申请执行人沈阳棋福房地产开发有限公司与被执行人沈阳康隆科技有限公司、沈阳市开元房地产开发有限公司、刘平、庞淑兰、杨红兵（2020）辽0103执恢603号金融借款合同纠纷一案，案外人左素芹向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人左素芹称，沈阳市沈河区人民法院在执行沈阳棋福房地产开发有限公司与被执行人阳康隆科技有限公司、沈阳开元房地产开发有限公司、刘平、庞淑兰、杨红兵借款合同纠纷一案过程中，于2020年9月16日查封了沈阳市棋盘山开发区满堂街道上木村权证号为棋盘山国用证号(2010)第19号，土地证号为07××30的7957平方米土地使用权，及沈阳市东陵区上木村345号(1门、2门、3门)、346号(1门、2门、3门、4门、5、6门)、347号(3门、4门、5]、6门、7门、8i门)15套房产，及两处415.74平方米的房产，并交付评估拍卖。上述查封并交付评估拍卖的房产中，包括异议人所有的位于沈阳市东陵区××洋房××栋1门、2门的两套房产。根据法院执行巻宗材料显示，该房产的首封法院为沈阳市大东区人民法院，案件申请执行人为唐洋，被执行人为沈阳开元房地产开发有限公司等，该案现已移送至沈阳市沈河区人民法院与本案并案执行。案外人认为，法院对位于阳市东陵区上木村一品洋房二期第栋1门、2门的两套房产进行查封、拍卖是错误的。因为早在2005年10月29日，沈阳开元房地产开发有限公司就与异议人签订了《商品房买卖合同》，将两套房产出售给异议人。案外人在2007年4月17日前支付了全部购房款，沈阳开元房地产开发有限公司于2007年向异议人交付了房屋，异议人收房后对房屋进行了部分装修改造。由于开发商的原因，该房产一直未办理产权登记手续。案外人近日接到沈阳市河区人民法院、沈阳市大东区人民法院电话通知，才知道此房屋于2016年首次被法院查封，近日将进行拍卖。案外人在2005年10月29日与开发商签订了商品房买卖合同;开发商在2007年向案外人交付房屋，案外人合法占有、管控案涉房屋并已部分装修，法院首次对房产查封的时间为2016年5月6日，是在案外人收房、占有、管控八年之后;案外人在2007年4月17日前已支付全部价款，且开发商还欠案外人4万元楼梯修理改造费用;案涉房产没有办理产权登记手续，系开发商手续不全所导致，非因案外人自身原因，案外人全程无任何过错。案外人的情況完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，法院应当依法排除对案外人所购买的位于沈阳市东陵区××洋房××栋1门、2门的两套房产的执行，维护案外人的合法权益。综上所述，案外人是对位于沈阳市东陵区上木村一品洋房二期第栋1门、2门的两套房产拥有合法权利，法院对房产的查封、拍卖明显错误，案外人依据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定向贵院提出异议，请贵院查明事实，依法立即终止对前述房产的拍卖执行，并解除查封冻结，切实维护案外人的合法权益。请求事项：请求沈阳市沈河区人民法院立即终止对沈阳市棋盘山满堂乡上木村一品洋房二期第一栋1门房屋的拍卖执行，并解除对阳市棋盘山满堂乡上木村一品洋房二期第一栋1门房屋的查封冻结，同时确认这套房屋归案外人左素芹所有。申请执行人沈阳棋福房地产开发有限公司认为，因本案案涉房产房屋登记在被执行人沈阳开元房地产公司名下，所以案外人依据的《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误，本案因适用该规定第二十九条，即买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，应符合三个条件：一、人民法院年查封前已经签订合法有效的书面合同；二、所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已经支付价款超过合同价款总价的50%。但案外人签订的合同因无商品房预售许可证，所以根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定，该合同违法无效，案涉房屋被查封时，是被用于开轰趴馆，处于商业经营使用，不满足用于居住且买受人名下无其他居住房屋也未提供相应证据，同时案外人证明其交纳房款证据的真实性均存疑，故案外人的申请没有法律依据。同时申请执行人保留对本案当事人虚假诉讼的权利。本院查明，大连银行股份有限公司沈阳分行与沈阳康隆科技有限公司、沈阳市开元房地产开发有限公司、刘平、庞淑兰、杨红兵金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月16日作出[2015]沈河民四初字第516号民事调解书，内容为：“一、被告沈阳康隆科技有限公司于2015年9月20日前一次性偿还原告大连银行股份有限公司沈阳分行贷款本金14,932,649.95元。二、被告沈阳康隆科技有限公司于2015年9月20日前一次性偿还原告大连银行股份有限公司沈阳分行贷款本金14,932,649.95元逾期利息（逾期利息自2014年8月14日起至付清之日止，在贷款利率年利率9%的基础上上浮50%计收）。三、被告刘平、庞淑兰、杨红兵对沈阳康隆科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任。四、若被告沈阳康隆科技有限公司不履行前述第一、二项约定，则原告大连银行股份有限公司沈阳分行享有被告沈阳市开元房地产开发有限公司拥有的坐落于沈阳棋盘山开发区满堂街道××村权证号为棋盘山国用（2010）第019号的5316.782㎡土地（土地他项证:棋盘山他项（2013）第013号）及前述土地上坐落于沈阳棋盘山开发区满堂街道××（××—××）、××棋盘××开发区满堂街道××（××—××）、××棋盘××开发区满堂街道××（××—××）的在建房产（他项证：沈房建中心字第××号）的优先受偿权；原告大连银行股份有限公司沈阳分行实现抵押权后，被告沈阳市开元房地产开发有限公司有权向被告沈阳康隆科技有限公司追偿。五、被告刘平、庞淑兰、杨红兵承担担保责任后有权向沈阳康隆科技有限公司追偿。六、案件受理费116675元，减半收取58337.5元，被告由沈阳康隆科技有限公司负担。七、各方当事人再无其他争议。”上述民事调解书生效后，沈阳康隆科技有限公司、沈阳市开元房地产开发有限公司、刘平、庞淑兰、杨红兵未按调解书确定期限履行给付义务，大连银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2020年10月19日作出（2020）辽0103执异298号执行裁定。裁定变更沈阳棋福房地产开发有限公司为本案申请执行人。本院于2020年9月16日作出（2020）辽0103执恢603号查封公告，查封被执行人沈阳开元房地产开发有限公司位于沈阳棋盘山开发区满堂街道××村7957平方米土地使用权及地上345号（1门、2门、3门）、346号（1门、2门、3门、4门、5门、6门）、347号（3门、4门、5门、6门、7门、8门）十五处房产及两处415.74平方米房产，交付评估拍卖。案外人左素芹对本院查封的两处415.74平方米房产中的一处房屋提出上述异议。另查明，案外人左素芹向本院提交2005年10月29日签订的《商品房买卖合同》一份，出卖人为沈阳开元房地产开发有限公司，买受人为左素芹，约定出卖人将位于棋盘山满堂乡××洋房××单元××房，层高为三层，建筑面积260平方米的商品房的以总价肆拾万元整出售给案外人。约定付款方式为首付叁拾伍万元整，余款于2006年6月30日一次性付清。在上述合同附件四，合同补充协议中标注“此合同签订生效之日起，原2005年10月13日签订的合同废止。今收到人民币伍拾伍万元整，加原合同收款壹拾伍万元整，共计收到人民币柒拾万元整。”案外人又提交同日签订的另一份《商品房买卖合同》，以其肆拾万元总价购买位于棋盘山满堂乡××洋房××单元××房，层高为三层，建筑面积260平方米的商品房，付款方式同前述合同。该合同附件四，合同补充协议中标注“此合同签订生效之日起，原2005年10月13日签订的合同废止。”案外人向本院提供姜锡林出具的五张收据及邓芳菲出具的一张收条，金额总计为10万元。再查明，案外人主张权利的案涉房产在房地产管理部门无产籍登记信息。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行案外和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行案外，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的案外，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”本案案涉房产未取得登记，其坐落土地使用权人为被执行人沈阳开元房地产开发有限公司。案外人虽向本院提交了《商品房买卖合同》，但其未能提供开发商出具的购房发票或收款收据，不能证明其实际支付购房款，故不能证明案外人为案涉房产的权利人。故对案外人主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人左素芹的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 邹红黎审 判 员 高 红审 判 员 黄耀宇二〇二一年五月二十四日法官助理 张家乐书 记 员 刘佳佳本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。