江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终451号上诉人（原审被告）：连云港市荣晟房地产开发有限公司，住所地连云港市东海县房山镇达宁路西侧。法定代表人：张某，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵敬柱，江苏尚扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伏开波，男，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：李乃久，陈占婷，江苏瀛之志律师事务所律师。原审第三人：戚建兰，女，汉族，住连云港市海州区。上诉人连云港市荣晟房地产开发有限公司（以下简称荣晟公司）因与被上诉人伏开波、原审第三人戚建兰商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2020）苏0722民初2487号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣晟公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，并由伏开波承担本案诉讼费用。事实与理由：1.一审判决认定事实部分错误。一审判决认定伏开波交纳了购房款明显错误，上诉人账上没有这笔款项，戚建兰出庭作证证明没有以房抵款的事情。上诉人和伏开波签订《房屋买卖合同》，伏开波没有履行约定的交款义务，伏开波称购房款是以戚建兰欠其粮食款抵充购房款，而戚建兰从未承认欠其粮食款，伏开波提出的证据是2015年戚建兰借据复印件，戚建兰当庭否认出具过借据给伏开波，并否定以房抵债，且戚建兰已于2014年转让了全部股权，同时变更了法定代表人，2015年签订合同时戚建兰和上诉人是两个不同的独立主体，戚建兰并无权利以房抵款。一审判决上诉人返还购房款906211元及利息是错误的。2.上诉人与伏开波签订的《房屋买卖合同》实际上仅是订购合同，根本不符合《商品房销售管理办法》的规定，如果伏开波缴纳了购房款，双方就签定《商品房买卖合同》，并出据购房发票给伏开波，故一审判决支付赔偿金296707元明显错误。3.一审判决违反法定程序。伏开波二审辩称：1.涉案《房屋买卖合同》合法有效，伏开波要求解除合同、退还钱款及利息的诉求事实清楚，于法有据。2015年5月15日，涉案吉祥小区取得房屋预售许可证，系在本案合同签订前获得房屋预售许可，合同合法有效。2.上诉人出具收条的行为应认为公司收到购房款项。一审庭审中伏开波提供了上诉人出具的收条，虽然收条未注明款项支付方式，但明确写明收到购房款，在上诉人未能举证的情况下应认定收到款项；本案以房抵债发生于2015年，在一审期间上诉人的股东与法定代表人均已变更，说明其对于当时双方的交易是不了解的，其上诉理由没有事实基础。如果上诉人未收到购房款，通常情况下会发出催款函或者提出解除合同，但上诉人直至诉讼才提出未付款，在长达五年时间未催款，不合常理，只能说明伏开波已经支付了款项。2015年10月9日，原上诉人签订了《房屋买卖合同》，时任法人周某系公司实际控制人戚建兰的儿子，据戚建兰陈述当时只有23岁，且在任股东和法定代表人期间并未管理公司，在此情况下只有戚建兰在管理公司，所以伏开波陈述用戚建兰的欠款冲抵房款符合交易习惯。从伏开波提供的于萍《借款协议》可以看出，戚建兰也约定了以房抵债，微信聊天记录中戚建兰也陈述将三套房屋抵给张某某，虽然上诉人对于抵房的事实不认可，但是戚建兰在管理公司期间多次发生以房抵债的事实。戚建兰欠伏开波粮食款系事实，以房抵债是戚建兰无力还款时的通常做法，符合交易习惯，通过聊天记录、相关借款合同可以佐证，因此《房屋买卖合同》合法有效，上诉人亦向伏开波出具了加盖公章的购房款收条，因此本案属于以物抵债行为，上诉人与伏开波虽无债权债务关系，但因《房屋买卖合同》的签订，上诉人属于债务加入行为，股权转让系上诉人内部行为，在没有债务承担协议的情况下不具有对外对抗效力，上诉人应承担还款责任。3.伏开波要求上诉人赔偿购房款30%于法有据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，上诉人自认涉案房屋已出场给案外人，在未告知伏开波的情况下，属于一房二卖行为，因此伏开波酌定要求上诉人支付购房款30%赔偿款于法有据。上诉人的上诉请求应予驳回。戚建兰二审辩称：其只是帮助张其亮担保两车水稻，当时其和律师微信聊天时间是2019年，如果那时其有房子抵账的情况下就不欠伏开波的钱了。一审法院判决称其以房抵债不是事实，因为伏开波没有给荣晟公司钱。伏开波向一审法院提出诉讼请求：１.解除伏开波与荣晟公司于2015年10月9日签订的三份《房屋买卖合同》；2.荣晟公司返还伏开波购房款989025元及利息，暂计算至2020年4月4日，共计214117元；3.荣晟公司赔偿伏开波30%购房款的损失296707元；4.荣晟公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：荣晟公司成立于2013年7月23日，原法定代表人为戚建兰；2014年4月11日，戚建兰将其持有的荣晟公司的全部股权480万元（占公司注册资本的60%）转让给其儿子周某，同时法定代表人变更为周某；2018年2月22日，周某将其持有的荣晟公司的股权1200万元（占公司注册资本的60%）转让给案外人周某某，将其持有的荣晟公司的股权800万元（占公司注册资本的40%）转让给张某，同时法定代表人变更为现任法定代表人张某。2015年10月9日，伏开波（乙方）与荣晟公司（甲方）签订三份《房屋买卖合同》，约定甲方将其开发的位于东海县房×镇××路×××号××××的7-1-xxx（134.64平方米）、7-1-xxx（134.64平方米）、7-1-xxx（146.14平方米）房屋销售给乙方，以上三套房屋的购买价格为2500元/平方、2500元/平方、2161.11元/平方，总房款为336600元、336600元、315825元。7-1-xxx、7-1-xxx房屋的合同还约定，本协议签订后，乙方一次性支付上述购房款，甲方收到上述购房款后，不得另行销售；7-1-xxx房屋的合同约定本协议签订后，乙方已付房款233011元，余款82814元待乙方将此套房屋出售给他人后一次性支付给甲方，甲方收到上述购房款后，不得另行销售。三份合同同时约定，甲方保证房屋已经经过合法验收，具备交房条件；如乙方将上述房屋另行销售他人，则甲方应协助乙方办理相关产权登记手续。合同还约定了其他事项。荣晟公司公司员工陈某某在上述合同甲方处签名，并加盖荣晟公司印章。同日，荣晟公司向伏开波出具收条三份，载明收到伏开波吉祥家园7-1-xxx室购房款336600元、7-1-xxx室购房款336600元、7-1-xxx室购房款233011元，均由荣晟公司员工陈某某在收款人处签名，并加盖荣晟公司印章。伏开波为证明陈某某系作为荣晟公司代理人与其签订上述《房屋买卖合同》，向法院提交2016年7月8日（涂改前为2014年10月1日）的委托书一份，该委托书载明“我周某系荣晟房地产开发公司的法定代表人，现授权委托陈某某为我的代理人，以本公司的名义办理东海县房山镇吉祥家园小区，代理人所签署的一切文件和处理与之有关的一切事物，我均予以承认。代理人无转让权，特此委托。代理人：陈某某性别：男年龄：54法定代表人（盖章或签字）：周某”。另查明，2015年2月7日，戚建兰曾向伏开波出具借据一份，载明借伏开波款751251元，月利率2%；同日，戚建兰向伏开波出具欠条一份，载明欠伏开波截止到2015年2月7日共计利息148960元。伏开波举证了上述借据及欠条的复印件，称在签订上述房屋买卖合同时该借条已退还。诉讼过程中，荣晟公司认可案涉三套房屋均已经被其另行出售。现伏开波以荣晟公司未履行合同约定为由诉至法院，请求处理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，伏开波与荣晟公司之间就案涉三套房屋签订《房屋买卖合同》，荣晟公司向伏开波出具收据，双方之间就案涉三套房屋成立房屋买卖合同关系。现因三套房屋已经被荣晟公司另行出售，伏开波主张解除双方之间签订的合同，荣晟公司返还购房款及利息并赔偿相关损失，有法律依据，一审法院予以支持。但收据中载明伏开波实际付款906211元，其主张应当以此为限。荣晟公司辩称伏开波未履行付款义务，因此合同未成立，但荣晟公司已经向伏开波出具收据，收据内容指向明确，与合同内容相一致，伏开波也提交相应证据对款项来源进行了说明，荣晟公司该辩解无事实依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：1.解除伏开波、荣晟公司之间于2015年10月9日签订的关于东海县房×镇××路×××号××××7-1-xxx室、7-1-xxx室、7-1-xxx室的《房屋买卖合同》；2.荣晟公司应于判决发生法律效力之日起十日内向伏开波返还购房款906211元及利息（自2015年10月9日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.荣晟公司应于判决发生法律效力之日起十日内向付开波支付赔偿款296707元。案件受理费18299元，由荣晟公司负担。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，荣晟公司提供的证据有：1.工商登记资料，证明：2014年4月14日荣晟公司的股东是周某、赵某某，2017年5月23日赵某某退出，与戚建兰无关，不存在用戚建兰的债务抵房款，赵某某也是股东之一，如果是以房抵债赵某某不可能同意；2.2019年9月17日戚建兰与伏开波的代理人微信聊天记录，证明：戚建兰承认担保伏开波的粮食款，并未讲是欠款，从而可以证明2015年的以房抵债是不成立的。伏开波对上述证据的真实性无异议，认为在2014年至2017年期间荣晟公司都是戚建兰实际管理，即使戚建兰承认欠伏开波的钱，但不能推定认可荣晟公司与伏开波之间不存在房屋买卖合同关系，戚建兰在聊天记录明确说明其手上房子不够大家分取，间接说明以房抵债的事实。戚建兰认为，荣晟公司提供的证据可以说明退股给的几套房子是在别人名下，说明前面没有抵房的事，如果前面房子都抵出去了，就不可能有这样的聊天记录了，2019年9月17日才谈及如果要抵房的话现在可以选。伏开波提供的证据为2017年11月19日于萍与荣晟公司签订的借款抵押协议原件，证明：协议记载戚建兰欠付于萍182万元，荣晟公司将吉祥家园小区5套房产作为借款担保，承诺如果于2019年2月未能归还本金和利息，5套房产归于萍所有，并无条件协调办理房地产过户手续，协议有荣晟公司加盖的公章，戚建兰本人的签字以及周某的签章，说明在2017年期间戚建兰仍属于荣晟公司实际控制人，以房抵债是其不能偿还借款的通常做法，符合其交易习惯，戚建兰存在虚假陈述。荣晟公司对协议真实性有异议，上述5套房屋部分在2017年11月19日出售，可以印证该抵押协议是不真实的；借款抵押协议与本案无关联性，即便是真的也仅仅是借款抵押，该笔款项与公司无任何关系，不能证明戚建兰2017年11月19日是实际控制人，当时公司股东是周某和赵某某，赵某某不知道此事。戚建兰认为，借款抵押协议签名是其所签，承认欠于某的钱，如果还不上就把5套房子抵给于萍，叫其儿子周某帮担保，当时其没有控制公司，证据不是真实的。本院经审查认为，对于荣晟公司提供的证据，伏开波、戚建兰对真实性无异议，本院予以确认。对于伏开波提供的证据，因该证据涉及的案件尚在诉讼中，本院在此案中对该证据不予确认。荣晟公司还向本院申请对伏开波向一审法院提交的2015年10月9日的三份收条中加盖的荣晟公司的印章的真伪进行鉴定。本院认为，伏开波向一审法院提供的证据中有三份房屋买卖合同及三份收条，落款时间均为2019年10月9日，且均有陈某某的签字与荣晟公司加盖的印章，荣晟公司在一审庭审中对三份合同的真实性均予以认可，虽然对三份收条提出异议，认为公司并未收到收条中所载明的款项，但荣晟公司其后还当庭陈述对收条与合同上的签字和盖章“经我们和周某核实，说是签字了，然后在等他们打钱过来”。因此，上述三份合同与三份收条均为同时形成，荣晟公司对三份合同的真实性已经予以认可，三份收条与三份合同相对应，且均有陈某某的签字与荣晟公司的盖章，荣晟公司现申请对三份收条的印章真伪进行鉴定已经没有必要，本院对荣晟公司的申请不予准许。关于荣晟公司提出的上诉理由，经查：在案证据证明，荣晟公司与伏开波签订三份《房屋买卖合同》，并向伏开波出具了相应的收据，现三套房屋均已被荣晟公司另行出售，因此荣晟公司对于所出具的收条中所载明的购房款906211元及利息应当予以归还，并且依法赔偿伏开波的损失。荣晟公司虽然称没有收到伏开波交纳的购房款，但是伏开波对款项来源进行了合理说明，并且提供了相应的证据，一审判决并无不当。荣晟公司还上诉称一审违反法定程序，但是并未说明具体事实和理由，本院不予支持。故荣晟公司提出的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。本院认为，上诉人荣晟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18299元（荣晟公司已预交），由上诉人连云港市荣晟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二一年五月十四日法官助理  汤馥宇书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。