新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终851号 上诉人（原审被告）：金鑫，男，1974年1月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市。 委托诉讼代理人：左兰玲（金鑫妻子），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市。 被上诉人（原审原告）：葸秀平，女，1962年7月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区阜康市。 原审被告：李建成，男，1974年1月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市。 上诉人金鑫因与被上诉人葸秀平、原审被告李建成房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2020）新2302民初1618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月1日立案后，依法组成合议庭，2021年5月11日公开开庭进行了审理。上诉人金鑫及其委托代理人左兰玲，被上诉人葸秀平到庭参加诉讼。原审被告李建成经本院传票传唤无正当理拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 金鑫上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并向上诉人退还租赁保证金5000元。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律不当，判决错误。金鑫在第一年租赁期届满前，与阜康市百润时代管理有限公司（以下简称“百润公司”）进行协商：从第二年开始租金从40000元降至35000元／年，双方达成降低租金的一致意见，上诉人支付了第二年租金35000元。后百润公司提出需要变更书面的租赁合同，因当时上诉人在外地，未变更书面合同。2018年11月份，百润公司将该商业用房出售给被上诉人，并按照年租金35000元的标准给被上诉人支付了租金。2019年6月1日，被上诉人葸秀平收到上诉人交付的2019年至2020年6月1日即第三年的租金35000元。根据以上事实，上诉人并不欠租金，被上诉人要求支付租金5000元的诉讼请求，无事实依据和法律依据。关于暖气费、物业费的问题，在本案所涉的商业用房租赁之前，上诉人就在附近的商业用房经营建材，后于2017年6月1日开始，租赁本案所涉商业用房继续经营。多年来，这一排商业用房因供暖温度不达标，只有14、15度，冬季经营者只能靠空调、电暖气取暖，因此供热单位就没有收取、经营者也没有缴纳暖气费。物业费也是因为一直都没有物业服务，商业用房门前乱停车堵门无法正常经营，门前垃圾、积雪经营者自己清扫，楼上乱扔垃圾，找物业没人管，经营者多次向阜康市滨河新居警务站报警。因此经营者不交物业费、物业公司也不收取物业费。且本案中，租赁合同也明确约定了，租赁期间产生的暖气费、物业费等费用应当由承租方缴纳。上诉人认为，被上诉人无权要求上诉人向其支付这些费用，其自行垫付后再要求上诉人支付，侵犯了上诉人的权益。且被上诉人提交的证据并不符合法律规定，其交费期限也超出了租赁期限。根据以上事实，上诉人在租赁期间履行合同过程中，并无违反合同的约定、也无违反法律规定的情形，不存在违约行为，依法不应当承担违约责任。一审法院未能全面查明事实，违反了我国《民事诉讼法》的规定，判决错误。请求依法撤销一审判决并依法改判。 葸秀平辩称，第二年的房租是百润公司收取的，合同约定租金40000元，当时生意不好百润公司给上诉人免了5000元租金。第三年的房租按照合同履行，房屋租金是40000元。当时物业公司找上诉人收物业费和暖气费，上诉人不交钱，房屋租期到了后，我让上诉人退房上诉人不退房，上诉人占用房屋27天，我把物业费和暖气费都缴了，还倒贴了1000元，这些费用应当由上诉人支付。请求驳回上诉，维持原判。 李建成未到庭，亦未提交书面答辩意见。 葸秀平向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告返还房屋（阜康市公园六号35号楼1单元108号商业用房）。2．判令被告向原告支付租金5000元。3．判令被告向原告支付垫付物业费1934元。4．判令被告向原告支付垫付暖气费3549.72元。5．判令被告向原告支付占用房屋期间经济损失（2020年5月31日至被告搬离之日，每天400元）。6．判令被告向原告支付违约金5000元。 一审法院认定事实：2017年4月18日，阜康市百润时代经营管理有限公司作为甲方就其所有及代管的阜康市公园六号35号楼1单元108号商业用房与被告金鑫、李建成（乙方）签订《商业租赁合同》，合同约定：租赁期限为三年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止；租金为每年40000元，保证金为5000元；租金一年一付，应在每年到期前一个月向甲方支付租金，乙方无故逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按年租金的5％支付违约金。乙方应及时向甲方支付租赁费用，缴纳水、电、暖气费、物业管理费等因使用房屋产生的费用；本合同终止，乙方应于终止日前结清租金水电费等各种费用，乙方搬离前有拖欠租金、水电费、物业管理费或有未尽其他义务的，甲方有权留置乙方于该房屋内的任何物品或从押金中扣除。2018年11月19日，原告因拆迁置换取得阜康市公园六号35号楼1单元108号商业用房的所有权。为此，原告（丙方）与被告（乙方）及阜康市百润时代经营管理有限公司（甲方）签订了《商业租赁合同补充协议》，协议约定：自2018年11月3日起，被告按《商业租赁合同》约定应支付的租金由其直接向原告交付，之前乙方已缴纳的履约保证金，尚余人民币5000元由甲方转移给丙方。本补充协议为《商业租赁合同》之组成部分，具有同等效力。2018年11月19日，原告收到阜康市百润时代经营管理有限公司移交的保证金5000元。2019年6月1日，原告收到被告金鑫交付的2019年至2020年6月份房屋租金35000元。2020年5月31日租赁期限届满，双方因房租、保证金及物业费、采暖费等事宜未能达成一致，被告金鑫于2020年6月26日向原告交付房屋钥匙。 被告李建成只是在《商业租赁合同》中签字，并未参与租赁房屋的其他事宜。另查明，原告已缴纳阜康市公园六号35号楼1单元108号商业用房2018年11月至2019年12月31日的物业费1934元及2020年1月至2020年12月的物业费1447元；缴纳2018-2019年度采暖费1774.86元（按80％缴纳）、2019-2020年度采暖费1774.86元（按80％缴纳）。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应依照约定全面履行。本案原告按照约定提供了房屋，被告应该按照约定支付房租及使用过程中产生的各项费用。故原告主张被告支付租金5000元及承担2018年至2019年的物业费1934元、2018年至2020年的采暖费3549.72元的诉讼请求合理，法院予以支持。原告未按期全额交付租金应承担相应的违约责任。根据合同约定：租金一年一付，应在每年到期前一个月向甲方支付租金，乙方无故逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按年租金的5％支付违约金，但原告自愿主张5000元违约金不违反法律规定及合同的约定，法院予以支持。被告金鑫提出2019年至2020年的租金已与原告协商同意变更为35000元，但未能提供证据证实，原告也不认可。故对被告金鑫的该辩解意见不予采纳；被告金鑫提出“租用房屋因温度不达标及物业服务不到位，众商户均未缴纳，且合同中已经约定由“承租方缴纳”，原告无权自行缴纳再向被告索要”的辩解理由不符合法律规定及客观实际，且原告只主张了2018年至2019年的物业费1934元，故法院对被告该辩解意见不予采纳；关于占用房屋期间的损失，因双方对租赁房屋未能按期交付均有责任，原告亦未提供证据证实延期交付确实给自己造成了损失，故对原告的该项诉讼请求不予支持；根据庭审查明，被告李建成并未实际参与房屋租赁事宜，故在本案中不承担责任。遂判决：一、被告金鑫于判决生效后十五日内向原告葸秀平支付剩余的房屋租赁费5000元、违约金5000元，合计10000元；二、被告金鑫于判决生效后十五日内向原告葸秀平支付租赁房屋期间的物业费、采暖费5483.72元（应扣除被告金鑫缴纳的保证金5000元）；三、被告李建成在本案中不承担责任。四、驳回原告葸秀平的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：1．房屋租金数额如何确定。2．被上诉人缴纳的物业费、暖气费是否应该由上诉人承担。 依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应依照约定全面履行。金鑫、葸秀平、阜康市百润时代经营管理有限公司签订的《商业租赁合同补充协议》明确约定该补充协议为2017年4月18日金鑫、李建成与阜康市百润时代经营管理有限公司签订的《商业租赁合同》之组成部分，具有同等效力。葸秀平概括承受了阜康市百润时代经营管理有限公司在合同中的权利和义务。对于2019年6月1日至2020年5月31日一年期间的租金如何确定的问题，金鑫主张按照35000元计算，理由为上一年度其与阜康市百润时代经营管理有限公司已达成协议，将房租变更为35000元，其也是按照35000元支付的房租。但金鑫与葸秀平并无此约定，葸秀平取得该房屋产权后，在双方所签补充协议中，对于租金的约定并未变更，第三年租金明确为40000元，在未达成协商一致时，双方仍应按合同约定履行。金鑫主张根据双方合同约定，是先付房租后使用房屋，在2019年6月1日被上诉人方出具的收条上载明“今收到108门面房房租35000元现金，2019年到2020年6月1日房租止”，说明房租已经付清。对于葸秀平先收取35000元的行为，不能得出葸秀平已放弃5000元租金的结论，双方并未达成变更租金的合意。对于收条内容，“止”字在收条中的一般释义为时间的截止，收条上并未表述为“……房租清”，故不能得出房租已交清的判断。金鑫对以上辩解意见未能提供其他证据证实，葸秀平也不认可，故本院不予采纳。 对于金鑫是否应承担葸秀平缴纳的物业费、暖气费的问题。由于物业费、暖气费均是金鑫在承租房屋期间发生，依照《商业租赁合同》第七条约定，承租人应缴纳水、电、暖气费、物业管理费等使用房屋产生的费用。金鑫虽抗辩租用房屋因温度不达标及物业服务不到位，众商户均未缴纳，且合同中已经约定由承租方缴纳，故葸秀平无权自行缴纳再向承租方索要。由于以上费用均是葸秀平收回房屋后热力公司、暖气公司向作为业主的葸秀平多次索要，物业费还经过人民调解委员会调解后支付，且葸秀平只主张了2018年至2019年的物业费1934元，暖气费也是按照80%收取，在葸秀平支付以上费用后向金鑫追索请求合理，金鑫不愿支付的辩解理由不符合法律规定及客观实际，本院不予采纳。 综上所述，金鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费187元，由上诉人金鑫负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  吴洁文 审判员  王雪梅 审判员  高 峰 二〇二一年五月二十六日 书记员  马丹妮