陕西省汉中市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕07民终629号 上诉人（一审被告）：汉中泽顺房地产开发有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区楼XX。统一社会信用代码：91610700776971939X。 法定代表人：张顺军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李泥，该公司员工。 被上诉人（一审原告）：权璐，女，1991年8月8日出生，汉族，住陕西省汉台区。 委托诉讼代理人：权勇，男，1973年3月25日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区，系被上诉人权璐的叔叔。 上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称泽顺房产公司）因与被上诉人权璐商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初4356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泽顺房产公司上诉请求：1、改判汉台区人民法院(2020)陕0702民初4356号民事判决第二项为支付三年期间的违约金。2、一审诉讼费由双方当事人各承担一半，二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案的逾期办证违约金应当适用诉讼时效的规定，故应当按照固定的三年期间来计算违约金数额。 权璐辩称，上诉人收取了权璐的大修基金以及办理产权证的各种费用，上诉人就负有为权璐办理房屋产权证的义务。上诉人一直未将产权证办理下来，也未将办证相关费用退还，这就不存在诉讼时效的问题。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 权璐向一审法院起诉请求：1、请求法院判令泽顺房产公司在30日内为其办理房屋所有权证；2、请求法院判令泽顺房产公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金64291元；3、请求泽顺房产公司对预收的契税与维修基金承担银行贷款利息，按贷款利率进行赔偿4131元；4、请求法院判令泽顺房产公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2012年3月19日，双方当事人签订《商品房预售合同》一份，合同约定：权璐购买泽顺房产公司开发的位于汉中市汉台区XX路与XX路XX楼XX室住房一套，房屋建筑面积为95.07平方米，单价为3050.38元/平方米，合同总价款为290000元（实际交付房款286888元）。权璐应于2012年3月19日交清首付款120000元，剩余170000元办理银行按揭贷款。关于权璐逾期付款的违约责任，合同第八条约定：“……（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出买人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”。关于房屋的交付期限，合同第九条约定，出卖人应当于2013年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，在具备以下两种条件的情况下向买受人交付房屋：1、该商品房经验收合格；2、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用。关于产权登记，合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。合同签订后，权璐向泽顺房产公司付清购房款286888元，泽顺房产公司于2014年6月26日出具了购房发票。2014年6月26日，泽顺房产公司向权璐交付了房屋，并在当日收取了契税、维修基金、测绘费、工本费等费用合计14053元，泽顺房产公司出具收款收据一份。泽顺房产公司至今仍未将权璐所购房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，亦未将办理产权登记所需要的费用交纳至相关机关，导致权璐至今未能取得房屋权属证书。为此，双方发生争执，协商未果后，权璐诉至法院。 一审法院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效；双方当事人应依据合同的约定，享有权利履行义务。合同签订后，权璐按照约定向泽顺房产公司支付了购房款，缴纳了契税、维修基金等费用，履行了合同义务，泽顺房产公司应当按照约定，向权璐交付房屋，并协助权璐办理房屋权属证书。泽顺房产公司虽然于2014年6月26日向权璐交付了房屋，但因其至今没有按照合同第十六条的约定将需由泽顺房产公司提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，并向相关部门移交权璐预交的大修基金、契税等费用，致使权璐无法办理房屋权属登记证书，泽顺房产公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。权璐起诉要求泽顺房产公司限期协助办理房屋权属证书，并要求其支付迟延办证违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，予以支持。但权璐要求泽顺房产公司在30日内协助办理好房屋权属证书，未能给予泽顺房产公司必要的准备时间以及办证过程中必要的流程时间，一审法院酌定由泽顺房产公司在判决书生效后三个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门），并协助权璐办理好房屋权属登记手续。关于迟延办证违约金，权璐提出合同约定“出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，该标准过低，显失公平，请求调整至每日按已付房价款的0.01%支付违约金，一审法院认为，首先，本案中涉案房屋的交房时间是2014年6月26日，合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，那泽顺房产公司至少应该在2015年6月26日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收权璐的大修基金、契税等费用移交相关部门）；其次，按照合同约定的迟延办证违约金标准，时至今日泽顺房产公司应支付违约金金额仅为28.68元，确实有失公平，也不能弥补权璐因未能及时取得房屋权属证书而导致其物权受限造成的损失，结合逾期支付购房款和逾期办证违约责任的大小及该小区同类案件的处理情况，酌情确定，按已付房款每日万分之0.5计算违约金，即泽顺房产公司应当自2015年6月26日起，以购房款286888元为基数，按照每日万分之0.5的标准向权璐支付逾期办证违约金至泽顺房产公司将办理权璐购买的位于汉中市汉台区XX路XX路XX小区XX号楼XX室的房屋权属登记资料报产权登记机关备案（包括将预收权璐的大修基金、契税等费用移交相关部门）之日止。权璐要求泽顺房产公司支付缴纳的契税、维修基金等费用的利息损失，无合同依据，不予支持。泽顺房产公司辩称，其不存在违约行为，不承担违约责任的理由，与案件查明的事实不符，不予支持；因泽顺房产公司逾期办证的侵权行为在持续中，同时，该小区业主连年向相关部门反映、投诉，主张权利，故泽顺房产公司对诉讼时效的抗辩意见，与案件查明的事实不符，不符合法律规定，依法不予支持。综上，对权璐的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十六条、第十八条的规定，判决如下:一、由泽顺房产公司于判决生效后三个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收权璐的大修基金、契税等费用移交相关部门），协助权璐办理“建昌·卡斯迪亚”小区18号楼2702室房屋权属证书。二、泽顺房产公司在判决书生效后二十日内，以购房款286888元为基数，自2015年6月26日起至泽顺房产公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收权璐的大修基金、契税等费用移交相关部门）之日止按照每日万分之0.5的标准，向权璐支付逾期办理房屋权属证书的违约金。三、驳回权璐其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1510元，由泽顺房产公司负担。 本院二审期间，当事人提交以下证据：上诉人提交了汉台区人民法院三份判决（（2019）陕0702民初4156号民事判决书、（2020）陕0702民初2252号民事判决书、（2020）陕0702民初2259号民事判决书），以证明其上诉请求合法。被上诉人提交了一份汉中市中级人民法院（2019）陕07民终1389号民事判决书，以证明上诉人的上诉请求不合法。本院认定如下：我国并非判例法国家，双方当事人提交的上述判例亦非最高人民法院发布的指导性案例，故本院对双方当事人提交的上述证据的证明目的不予采信。 经审理查明，本案一审受理时间为2020年8月14日。一审认定的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为逾期办证的违约金是否适用三年诉讼时效的规定。逾期办证的违约金请求权属于一般债权的请求权，应当适用诉讼时效的规定，即为三年。鉴于上诉人逾期办证的违约行为一直持续，其违约金的计算期间为自被上诉人一审起诉之日倒推三年，即2017年8月15日至2020年8月14日，共计1095天，故违约金为15707.12元（286888元×0.005%×1095天）。 综上所述，汉中泽顺房地产开发有限公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初4356号民事判决第一项、第三项； 二、变更汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初4356号民事判决第二项为：汉中泽顺房地产开发有限公司在本判决书生效后二十日内，向权璐支付逾期办理房屋权属证书的违约金15707.12元。 一审案件受理费1510元，由汉中泽顺房地产开发有限公司负担。二审案件受理费200元，由汉中泽顺房地产开发有限公司负担，多预交的受理费予以退还。 本判决为终审判决。 审 判 长 仵瑞梅 审 判 员 刘新星 审 判 员 李 涛 二〇二一年五月二十一日 法官助理 王雅泽 书 记 员 王 梦 1