河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5480号上诉人（原审被告、反诉原告）：李振芹，女，汉族，1968年10月25日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：贾鹏，河南润之林律师事务所律师。委托诉讼代理人：严双艳，河南润之林律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭红霞，女，汉族，1981年12月8日出生，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：许呈祥，河南明治律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯会敏，河南明治律师事务所律师。上诉人李振芹因与被上诉人郭红霞租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初6330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。李振芹上诉请求：1、请求撤销原判、发回重审或者依法改判；2、本案一、二审诉讼费、一审鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实与实际情况不符，事实认定错误。被上诉人无权要求上诉人返还剩余租金4839元、履约保证金25000元及装修残值106349元。（一）上诉人在与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的租赁期限内一直享有承租权及转租权，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。（二）被上诉人违反合同约定，擅自解除租赁合同，自动放弃其对涉案房屋合法有效的承租权，而上诉人并无违约行为，不应承担违约责任。因此，被上诉人无权要求上诉人返还租金、履约保证金及赔偿涉案房屋装修残值损失。1、一审法院认为“郭红霞已经找到新的租赁房屋，涉案合同已无法继续履行。故李振芹显属违约，应承担相应的违约的责任”，显然认定事实错误。郭红霞在租赁合同有效期内，在能够继续经营的情况下，擅自解除合同，构成根本违约，其无权要求李振芹退还租金及履约保证金。郭红霞本人违约造成的所有损失应当由其自行承担，与李振芹无关；2、李振芹一直享有涉案房屋的转租权，且郭红霞基于双方签订的合法有效的《房屋租赁合同》，持续经营至2020年10月底。因此，郭红霞在能够继续经营的情况下，自动放弃对涉案房屋合法有效的承租权，导致涉案房屋装修残值损失，该部分损失应当由其自行承担，与李振芹无关。综上所述，一审法院把郭红霞的损失归结为是由李振芹的违约行为造成的，显然属于认定事实及因果关系错误。二、一审法院认定“反诉原告李振芹要求反诉被告郭红霞赔偿其损失的诉讼请求，因未提供郭红霞违约的有效证据，本院不予支持”，显然属于认定事实的重大错误。被上诉人擅自解除合同属于根本违约。如前所述，在郭红霞构成根本违约的情况下，李振芹为及时止损，被迫于2020年11月25日与晨钟辅导中心签订《租赁终止协议书》，导致实际损失50667元，该诉求应予支持。同时，一审鉴定报告不能客观的反映租赁残值装修残值。郭红霞辩称，一、被答辩人李振芹未能及时续租房屋导致郭红霞无法正常经营，才不得已另租商铺，一审判决认定事实正确。2020年8月26日，陈中公司在涉案商铺门外张贴通知，要求答辩人在3日内搬离并清空涉案商铺。随后，在2020年9月6日、9日、11日，对涉案商铺锁门断电，并又于11日再次张贴通知，要求答辩人搬离涉案商铺，期间，答辩人为减轻损失，多次报警。另据被答辩人与答辩人2020年9月3日9时微信聊天记录显示，被答辩人向答辩人发文字信息通知：“你好陈中通知今天务必撤场完毕你通知店员抓紧时间撤离吧费用这边给你清算”，被答辩人于9月3日明确通知答辩人搬离涉案商铺，却又主张于8月25日与陈中公司续签了《租赁协议》明显是对事实的歪曲，其一审提交的《租赁协议》也明显是为应对诉讼而伪造。二、答辩人另租商铺系形势所迫而做的无奈选择，对于因合同解除而不能继续使用涉案商铺，答辩人是受害者，对此没有过错，不应承担违约或赔偿责任。一审判决虽支持了答辩人部分贬值损失，但在此次纠纷中答辩人仍然是亏损的。因此，答辩人没有违约，租赁合同不能履行系被答辩人过错所致，至于被答辩人与陈中公司之间有何纠纷，及其是否因违约赔偿过陈中公司，与答辩人无关，不应由答辩人担责。因被答辩人的过错导致商铺未能续租，给答辩人造成极大损失，被答辩人应对承担赔偿责任。郭红霞向一审法院起诉请求：1、判决郭红霞、李振芹之间的房屋租赁合同解除；2、判决李振芹退还剩余租金、履约保证金共计81667元；3、判决李振芹赔偿郭红霞停业损失1万元；4、判决李振芹赔偿郭红霞装修残值损失141895元；5、本案的诉讼费由李振芹承担。李振芹向一审法院反诉请求：1、请求解除郭红霞、李振芹签订的房屋租赁合同；2、郭红霞赔偿50667元；3、案件受理费由郭红霞承担。一审法院认定事实：2014年10月25日，李振芹与案外人昝长勤签订了《房屋租赁合同》，李振芹将其承租的位于郑州市三全路裕华第九城市9号楼1层出租给昝长勤使用，租赁期限自2014年10月25日至2020年10月24日止，租金为每年300000元整。2019年11月1日，经李振芹同意郭红霞从昝长勤处受让取得了上述商铺的承租权。在李振芹与昝长勤于2014年10月25日签订的《房屋租赁合同》的承租方上添加了郭红霞的名字，且李振芹在该合同尾部对合同补充备注：自2019年11月1号起，该合同项下房屋交于郭红霞经营使用，以上合同期满，如继续使用甲方同意，每年租金按叁拾肆万元整再续两年，截止于2022年10月31号止，该房屋允许转租。2019年10月31日，郭红霞向李振芹支付履约保证金25000元整，郭红霞向李振芹支付房租至2020年10月31日。2020年8月26日，郑州陈中教育科技有限公司发通知函，载明：“李振芹：你好！你与我司于2014年9月10日签订的位于裕华第九城市9号楼7＃、8#、9#、10#商铺1层《房屋租房合同》已经于2020年8月25日到期，现我单位通知如下：请你方在2020年8月29日前到我单位办理清费退房搬离事宜。一、如你逾期未搬离或未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我司有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管你的任何剩余物品，所有物品将作废品处理。二、若你与我司因合同终止事宜发生纠纷，我司将通过法律途径解决，并要求你承担相应的损失。本通知函一式两份，一份贴于租赁房屋大门处，另一份我司留存。特此通知！”2020年9月初，涉案商铺被多次锁门、断电，致使郭红霞无法正常经营。2020年10月25日，郭红霞搬离涉案商铺。另查明，李振芹与郑州陈中教育科技有限公司于2014年9月10日签订《房屋转租协议》，租期为2014年9月10日至2020年8月25日止。李振芹提交2020年8月25日牛爱国与郑州市惠济区晨钟数理化辅导中心就涉案商铺签订的《租赁协议》一份。2020年9月23日牛爱国向郑州市惠济区晨钟数理化辅导中心交纳押金25300元，6个月房租152000元。2020年11月25日，李振芹、牛爱国与郑州市惠济区晨钟数理化辅导中心签订《租赁终止协议书》，载明：双方租赁期确定于2020年11月1日提前终止，扣除李振芹、牛爱国2个月租金作为违约金，其余租金退还。审理中，郭红霞向本院提出评估申请，要求对涉案商铺在未履行期间的装修残值进行评估。本院委托河南省豫华价格事务所有限公司进行评估。河南省豫华价格事务所有限公司于2021年1月22日作出评估结论：根据价格评估依据和价格评估方法，确定该标的装修残值为106349元。一审法院认为，郭红霞于2019年11月1日承接案外人昝长勤与李振芹之间的《房屋租赁合同》，郭红霞与李振芹均在该合同上签名予以认可，故郭红霞、李振芹之间的租赁关系成立，双方均应按照合同约定履行自己的义务。郭红霞向李振芹交纳了履约保证金25000元及至2020年10月31日的房租，已经履行了合同约定的义务。李振芹与郭红霞签订的协议期限超出其于2014年与郑州陈中教育科技有限公司签订的承租期限，且在其与郑州陈中教育科技有限公司租赁合同到期后未及时续租，致使涉案商铺被锁门、断电，郭红霞无法正常经营。在涉案商铺被锁门、断电后郭红霞与李振芹多次联系希望得到解决，李振芹未能及时解决。后李振芹虽于2020年9月23日重新取得了涉案商铺的承租权，但郭红霞已经找到新的租赁房屋，涉案合同已无法继续履行。故李振芹显属违约，应承担相应的违约责任。综上，郭红霞、李振芹之间的房屋租赁合同应予解除。履约保证金25000元应予退还郭红霞。郭红霞于2020年10月25日搬离涉案商铺，交纳房租至2020年10月31日，李振芹应退还房租4839元。经评估确定涉案标的装修残值为106349元，对此损失李振芹应予赔偿。郭红霞要求赔偿其停业损失的诉讼请求未提供有效证据予以证实，原审法院不予支持。李振芹要求郭红霞赔偿其损失的诉讼请求，因未提供郭红霞违约的有效证据，原审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干问题》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除郭红霞与李振芹于2019年11月1日订立的《房屋租赁协议》；二、李振芹于判决生效之日起十日内退还郭红霞租金4839元、履约保证金25000元，以上共计29839元；三、李振芹于判决生效之日起十日内赔偿郭红霞装修残值106349元；四、驳回郭红霞的其他诉讼请求；五、驳回李振芹的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2402元、反诉案件受理费2402元、鉴定费6900元，由郭红霞负担1780元，李振芹负担9924元。本院经审理查明的事实与原审法院一致。本院认为，李振芹与郭红霞签订的协议截止于2022年10月31号，而李振芹与郑州陈中教育科技有限公司签订《房屋转租协议》，租期为2014年9月10日至2020年8月25日止，则2020年8月25日后李振芹对案涉房屋已无承租权，结合2020年8月26日，郑州陈中教育科技有限公司发出的通知函、涉案商铺被多次锁门、断电、报警记录、郭红霞与李振芹的微信聊天记录等情况，均表明李振芹未能就案涉房屋及时续租，且能否续租未知，其转租行为未得到郑州陈中教育科技有限公司同意，在此情况下，郭红霞另寻房屋租赁并无不当，李振芹与郭红霞的协议无法继续履行，系李振芹违约行为所致，其应承担违约责任。综上所述，李振芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4804元，由李振芹负担。本判决为终审判决。审判员 王 怡二〇二一年五月十一日书记员 李锋磊