贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初8023号 原告：吴传进，男，1987年4月19日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：王连发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋芳（特别授权），系贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玉琪（一般授权），系贵州创驰律师事务所实习律师。 原告吴传进诉被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳恒通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年4月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告吴传进，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人宋芳、陈玉琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：一、判决被告支付延期交房违约金2,409.85元，按合同交房日期2016年10月30日起至从2017年2月27日止共计119天，以总房款405,016.00元为基数乘以万分之0.5每天计算；二、判决被告向原告退还已收取的三通费3,763.00元（各项开户费）；三、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以申请人已付购房款405,016.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年2月22日起计算2019年10月24日暂计24,665.47元。四、本案诉讼费由被告承担。 本院查明如下案件要素：2015年5月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积131.11平方米，套内建筑面积为103.94平方米，房屋总价款为405016.00元的商品房出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年10月30日前。合同第十三条逾期交房责任中约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。”原、被告在合同中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定。同日双方签订《补充协议》中约定，第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。被告于合同签订当日向原告收取了各项开户费及交易费共计3763.00元，其中包含了电开户费520.00元，燃气开户费2500.00元，闭路电视开户费265.00元及交易费。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款。2017年2月27日被告向原告交付涉案房屋。2018年8月13日，涉案楼幢取得《商品房屋备案证明书》，涉案楼栋具备办理不动产权属转移登记条件。2018年11月18日，被告在涉案楼幢张贴通知，通知业主提交资料办理不动产权属证书。2019年10月8日原告签署委托书委托被告办理不动产权产权证。2019年10月24日，涉案商品房取得《不动产权证书》。 上述事实，有原、被告向本院提交的并经举证、质证、认证的各项证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于逾期交房违约金的问题，逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效，适用《中华人民共和国民法总则》关于3年的诉讼时效的规定。涉案合同约定被告应于2016年10月30日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从2016年10月31日起开始向原告计付逾期交房的违约金。被告虽并未在原告实际收房之前通知原告交房时间，但原告已经签署了交房申请，根据合同约定，涉案商品房已经实际交付，实际交房时间应认定为2017年2月27日。结合合同约定，被告应于实际交房之日2017年2月27日向原告支付逾期交房违约金，原告应于2017年2月27日至2020年2月27日三年的诉讼时效期间内向本院提起诉讼，现原告于2021年4月20日向本院立案，已超过诉讼时效，故其逾期交房违约金诉请，本院不予支持。 关于逾期办证违约金的问题。逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2017年2月27日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2018年2月22日前为原告办理商品房转移登记。截止2018年2月22日，被告仍未取得转移登记的条件为原告办理房屋产权证书，自2018年2月23日起，被告即构成违约。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院立案之日（即2021年4月20日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年4月20日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2018年4月20日开始，不再赘述。案涉商品房于2018年8月13日具备办证条件，2018年11月18日，被告在涉案楼幢张贴通知，通知业主提交资料办理不动产权属证书。因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，被告的该通知行为应认定为有效，故违约金应计算至2018年11月18日止。 对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持。违约金计算为：8,586.34元（405,016.00元×0.0001×212日）。 关于被告应否返还原告燃气、电、闭路电视开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，故被告另行收取原告各项开户费无事实及法律依据，应予退还。经庭审询问，被告收取的费用包含电开户费520.00元，闭路电视开户费265.00元，燃气开户费2,500.00元，及交易费，因交易费不属于上述建设安装费用，故被告应当退还原告各项开户费3,285.00元，对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴传进逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金8,586.34元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告吴传进开户费共计3,285.00元； 三、驳回原告吴传进的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费285.00元，由原告吴传进负担174.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担111.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年五月十四日 书记员  郑 丹