北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民再41号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：刘继恩，男，住北京市西城区。委托诉讼代理人：魏广霞（刘继恩之岳母），女，1951年11月18日出生，住北京市西城区。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：北京鸿达伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：苏世军，总经理。再审申请人刘继恩因与被申请人北京鸿达伟业房地产经纪有限公司（以下简称鸿达伟业公司）委托合同纠纷一案,不服北京市第二中级人民法院（2019）京02民终13873号民事判决，向本院申请再审，本院于2020年12月18日作出（2020）京民申2111号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘继恩及委托诉讼代理人魏广霞，被申请人鸿达伟业公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘继恩申请再审称，请求：1．撤销二审判决；2．支持一审全部反诉请求。理由如下：1．有新证据证明鸿达伟业公司在实际租房过程中，发生了群租行为，将房屋租给五个人而不是一家人，违反了合同约定，也违反了国家和北京市相关的法律法规和政策方针，属于违约行为。2．由于漏水等原因，鸿达伟业公司已与我达成约定终止合同，其实际交房比约定时间晚了40多天。双方约定2018年11月4日解除合同，属于协商解决，我不应支付违约金。3．因租户使用不当发生漏水渗水造成我经济损失4万多元，一、二审法院支持2000元赔偿与实际发生的损失不符。4．关于水费，被申请人应按实际发生的水费退给我们500元。5．鸿达伟业公司向法院提交假合同,合同内容被法院采纳。鸿达伟业公司辩称，同意原审判决。1．我们不是群租，是按照合同约定出租，没有对房屋进行分割,原审法院的法官已进行现场勘验。2．申请人主张双方约定2018年11月4日终止合同，这个时间是在原审诉讼时确定的。3．关于水电费和燃气的费用我们已经结清，没有其他的费用。4．关于维修的问题，合同中约定，房屋中设施老化是房东维修，漏水是由于卫生间的防水老化所致。5．我们没有提供假合同，是原本合同，两份合同内容一致。鸿达伟业公司向一审法院起诉请求：1．刘继恩返还鸿达伟业公司剩余租金11573元；2．刘继恩支付鸿达伟业公司两个月违约金12400元；3．刘继恩支付鸿达伟业公司财产损失费9300元；4．诉讼费由刘继恩承担。刘继恩向一审法院提出反诉请求：1．鸿达伟业公司向我支付违约金12400元；2．鸿达伟业公司赔偿损失14660元；3．鸿达伟业公司赔偿租金损失6000元；4．鸿达伟业公司赔偿漏水导致的楼下损失5000元；5．鸿达伟业公司赔偿有线电视费198元；6．鸿达伟业公司赔偿燃气卡补办费20元；7．鸿达伟业公司退还水费500元；8．鸿达伟业公司赔偿精神损失费5000元；9．鸿达伟业公司支付房屋差价1800元。一审法院认定事实：2018年5月19日，刘继恩（委托人、甲方）与鸿达伟业公司（代理人、乙方）签订《房屋委托代理合同》，约定：甲方将位于北京市丰台区益辰欣园3号楼4单元602号（以下简称602号）房屋，建筑面积93平方米，委托乙方对外出租。委托期限自2018年7月1日至2019年6月30日止，共计12个月。甲方同意每年预留出60个工作日，作为乙方接洽承租、寻找合适客户的工作期，期满后从2018年9月1日起开始计算租金，工作期内若产生租金收入归乙方所有。甲方委托乙方代理的房屋租金为6200元/月，租金的支付方式为每半年支付一次，乙方提前三个工作日向甲方支付应付款项。为方便出租，如乙方对房屋进行改善维修或添置设备，甲方允许乙方适当浮动出租价格，超出约定价格部分归属乙方。提供的房屋及室内设备设施应完好无损，如遇自然损坏且已影响承租人正常使用的，甲方应在五日内修缮并交付承租人使用，超过上述规定期限免租期自动顺延。甲方负责担负该房屋的物业管理费与供暖费，其他如水、电、煤气、卫生费、电话费、有线收视费等，自本合同生效后须处于结清状态。乙方定期对房屋进行维修保养，做好房屋的安全管理工作，保证房屋内基础设施的正常使用。乙方负责监督承租人妥善管理并安全使用房屋内所留家具、电器及其他设施，如属人为损坏乙方负责监督承租人修理或赔偿。双方均不得以任何理由单方修改或解除合同，如确有特殊原因，需提前60天书面通知对方，并赔偿对方本合同约定的两个月房租作为违约金，如乙方出资对房屋装修及配置物品的甲方还应赔付乙方支出费用。合同附表一《房屋设备设施清单》中电器包含冰箱1个；表二《基础设施数据统计》中“水”项下标注“30150元”。2018年11月5日，刘继恩（房屋出租方、甲方）与付学伟（房屋承租方、乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将602号房屋出租给乙方，租赁用途为居住，居住人数为5人，最多不超过6人。房屋租赁期自2018年11月8日至2019年11月7日，月租金为6500元，交房日期为2018年11月5日。庭审中，鸿达伟业公司主张其已支付租金至2018年12月31日，刘继恩表示不清楚支付租金至何时，但是最后一笔收款是30500元。双方当事人均认可《房屋委托代理合同》于2018年11月4日解除，鸿达伟业公司尚未退还燃气卡，刘继恩补办燃气卡花费20元。关于漏水一节，刘继恩提交照片，拟证明因租户使用水不当，导致洗脸池下方的墙面被冲出一个坑，卫生间外壁纸损坏、楼下住户家天花板和墙面受损。刘继恩还提交以下4份证据，拟证明其修复房屋设施及漏水后做地面防水支出的费用：1．收条1份，载明：收到益辰欣园三号楼四单元602卫生间清油垢，刷防漏灵工钱260元。王伯康2018．9．21。2．字据1份，载明：我家丰台区益辰欣园3号楼四单元602卫生间渗水，由集美“立邦油漆”介绍由郭普查做防水（材料用好的，保修五年，收费3500元）。一开工付1500元，卫生间全部做好后再付1500元。剩下的500元如春节前还不漏水，全部付清。代买3个地漏100元。收款人：郭普查2018．10．6。3．证明1份，载明：益辰欣园3号楼4单元的马桶漏水。零件是主家买的，我帮着换配件，八字阀还有窗把手、门把手，是9月21日，有保修单。益辰欣园物业王忠2018．12．30。4．收到刘继恩协助修地面、洗窗帘等服务费2800元。魏广敏2018．10．12。鸿达伟业公司认可漏水事实，但表示不清楚漏水点在何处，刘继恩主张的租户未关水龙头的情况经与租户核实不存在。本案诉讼过程中，法院至602号房屋进行现场勘验，卫生间洗漱池下方墙面有被水腐蚀的痕迹，洗漱池柜体损坏未修复，卫生间外墙壁纸底部有卷翘。另，经现场勘验，双方当事人认可东侧卧室中的一组对开门衣柜、一组三开门衣柜，西侧卧室中的一张单人床，厨房中的一台小天鹅洗衣机系鸿达伟业公司购置，双方对厨房中的一台西门子冰箱购买情况存在异议。庭审中，刘继恩还提交照片，显示东侧卧室放置有两张床、客厅放置有一张床，并提交对门601任顺香的证明1份，拟证明主卧有两张床、次卧有一张床、客厅有两张床，客厅住人系群租，违反合同及法律规定。鸿达伟业公司认可主卧有两张床、次卧有一张床、客厅有一张床，实际居住了3个人，只要人均居住面积不低于5平方米就符合法律规定，不是群租。另查，鸿达伟业公司承租期间未缴纳过有线电视费，每月18元的有线电视费系刘继恩支付。另，《北京市住房和城乡建设委员会北京市公安局北京市规划委员会关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》第一条规定：本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。法律法规另有规定的，从其规定。本通知所指居住面积，是指规划设计为居住空间的房间的使用面积。一审法院判决：一、刘继恩于判决生效后起七日内向鸿达伟业公司退还剩余租金11573元；二、刘继恩于判决生效后七日内向鸿达伟业公司支付违约金12400元；三、刘继恩于判决生效后七日内向鸿达伟业公司返还对开门衣柜一组、三开门衣柜一组、单人床一张、小天鹅洗衣机一台；四、鸿达伟业公司于判决生效后七日内赔偿刘继恩财产损失2000元；五、鸿达伟业公司于判决生效后七日内向刘继恩支付有线电视费198元；六、鸿达伟业公司于判决生效后七日内向刘继恩支付补办燃气卡费20元；七、鸿达伟业公司于判决生效后七日内向刘继恩支付水费30元；八、驳回鸿达伟业公司的其他诉讼请求；九、驳回刘继恩的其他反诉请求。刘继恩不服一审判决，上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第九项，改判刘继恩向鸿达伟业公司退还剩余租金4723元，并改判鸿达伟业公司向刘继恩支付违约金12400元、赔偿金8000元，驳回鸿达伟业公司一审其他诉讼请求；2．一、二审诉讼费由鸿达伟业公司承担。二审法院对当事人二审争议的事实认定：刘继恩提供涉案房屋的照片两张，拟证明鸿达伟业公司在租房过程中，在主卧架设两张床、客卧架设一张床、客厅架设一张双人床及连在一起的沙发、餐厅架设了一张床（其中餐厅和客厅是同一空间），鸿达伟业公司存在群租行为。鸿达伟业公司对该证据真实性、合法性、关联性不予认可，主张客厅的大床因租户不用而闲置；餐厅的床是在2018年11月4日交房时拉回来的。考虑到刘继恩所提交的以上证据并未显示拍摄时间，无法证明系鸿达伟业公司对外出租期间所形成；即使客厅、餐厅放置有床，亦不足以证明鸿达伟业公司将客厅、餐厅出租给他人居住，故对刘继恩的此项证明目的不予认可。二审法院查明事实与一审法院一致。二审法院认为，刘继恩与鸿达伟业公司签订的《房屋委托代理合同》有效。在该合同履行过程中，刘继恩以鸿达伟业公司涉及群租为由要求解除合同。双方当事人均确认就退还租金、支付违约金、修缮房屋等事宜进行过协商，但未能达成一致。在诉讼过程中，刘继恩与鸿达伟业公司均确认双方所签合同于2018年11月4日解除。故一审法院根据双方当事人提供的证据材料及现场勘验情况对双方主张做出认定，并依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定对刘继恩、鸿达伟业公司的各项诉讼请求进行判决，具有相关事实和法律依据。刘继恩上诉提出鸿达伟业公司将房屋客厅、餐厅出租住人，且从房屋中摆放的床数可知共有六、七人租住，系群租，属违约，应给付违约金12400元。对此法院认为，《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》规定“应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。”《国家质量技术监督局、建设部联合发布住宅设计规范》第2．0．3条指明“居住空间系指卧室、起居室（厅）的使用空间”，“起居室”即“客厅”，故客厅不属于禁止出租供人员居住的空间。此外，刘继恩仅以房屋摆放的床数推测涉案房屋有六、七人租住，此主张缺乏充分证据支撑。故刘继恩的此项上诉主张法院不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本院再审期间，再审申请人刘继恩提交以下新证据：证据1、刘继恩与鸿达伟业公司2016年6月27日签订的《房屋委托代理合同》。证明该合同写明鸿达伟业公司承诺整租，不打隔断。鸿达伟业公司认可证据的真实性及证明目的。证据2、2018年5月17日鸿达伟业公司与租户签订的《房屋出租代理合同》。证明鸿达伟业公司违背了我们出租的意愿，不是居住一家人，实际出租给5个人，违反了北京市出租房屋管理条例不能群租的规定。添加出租人刘继恩名字，让法官误以为刘继恩同意群租。鸿达伟业公司认为是其与租户签订的合同，跟申请人没有关系。合同是真实的，对证明目的不认可。证据3、2018年7月28日《授权委托书》一份。证明我们按照合同约定提前100多天向鸿达伟业公司提出解约，鸿达伟业公司答应9月底解除合同，实际11月4日交房，比约定晚40多天，鸿达伟业公司构成违约。鸿达伟业公司认可证据的真实性，不认可证明目的，认为对合同解除日期没有确定，双方是口头协商，尽快把房屋腾出来。证据4、原租户王振硕于2019年12月5日、张振涛于2019年12月9日二审后各自书写的证明。证明鸿达伟业公司出租给5个人居住，放了5张床。鸿达伟业公司对证据的真实性及证明目的均不认可，认为其向租户进行过核实，租户说只是签字收到皮鞋，没写过其他内容，该证明是申请人伪造的。证据5、录音光盘1张（附两段录音）第一段录音证明两居室只允许住4人。第二段录音证明实际居住5个人，放了5张床。佐证证据4王振硕证明的真实性。鸿达伟业公司对证据的真实性及证明目的均不认可，称租户说没有录过音，是申请人伪造的证据。证据6、2020年6月拍摄的照片1张。证明卫生间洗手池下面柜子损坏，按照合同约定应该由鸿达伟业公司进行维修。鸿达伟业公司认为是合同解除之后拍摄的照片，对证明目的不认可。证据7、网上租房信息照片1张。证明信息上写明是2018年11月10日之后可以入住，不是一房多租。鸿达伟业公司对证据的真实性及证明目的均不认可，称双方在协商时没有约定交房日期。证据8、2018年11月5日水费交割单1张。证明厨房水是单独计算，产生500元水费，应该由鸿达伟业公司支付。鸿达伟业公司对证据的真实性及证明目的均不认可，称交接房子的时候相关费用都已结清。本院再审对于刘继恩提交的证据认证如下：关于证据1，鸿达伟业公司认可真实性和证明目的，本院再审对该证据予以采信。证据2系鸿达伟业公司与承租户之间签订的《房屋出租代理合同》，该证据内容未能反映出证明目的。证据3内容亦不能反映其证明目的。证据4中的王振硕和张振涛均未出庭作证，真实性无法核实，且刘继恩岳母魏广霞承认其在上面添加了内容。证据5第一段录音无其他相关证据予以佐证，第二段录音没有反映出证明内容。证据6是本案二审判决后新拍摄的照片，无法证明当时的损坏情况。证据7系一张租房信息，与本案双方争议事项无直接关联。证据8是刘继恩与新租户的水费交割单，不能反映出鸿达伟业公司应缴水费的情况，故本院再审对刘继恩提交的证据2至证据8均不予采信。本院再审查明的事实与一、二审法院查明的事实一致。本院再审认为，刘继恩与鸿达伟业公司签订的《房屋委托代理合同》合法有效，双方均应依约履行。本案合同履行过程中，刘继恩以鸿达伟业公司涉及群租等事项为由要求解除合同，鸿达伟业公司虽口头答应解除，但双方当事人就退还租金、支付违约金、修缮房屋等事宜进行协商，未能达成一致意见。刘继恩在合同尚未履行完毕时，即与他人另行签订房屋租赁合同，存在违约。涉案《房屋委托代理合同》中约定“双方均不得以任何理由单方修改或解除合同，如确有特殊原因，需提前60天书面通知对方，并赔偿对方本合同约定的两个月房租作为违约金”。在诉讼过程中，双方确认涉案《房屋委托代理合同》于2018年11月4日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原审法院认定合同解除后，刘继恩应将2018年11月4日之后的剩余房租退还给鸿达伟业公司并向其支付违约金，所做处理并无不当。刘继恩再审中主张涉案房屋存在群租情况，鸿达伟业公司构成违约，对此未能提交充分证据证明，且根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》规定及《国家质量技术监督局、建设部联合发布住宅设计规范》，客厅不属于禁止出租供人员居住的空间。故原审法院对刘继恩主张客厅住人属于群租不予支持亦无不当。关于刘继恩提出房屋有漏水，给其造成损失应予赔偿一节。因鸿达伟业公司在承租期间，涉案房屋出现漏水，鸿达伟业公司未提供证据证明漏水系房屋原有管道老化导致，故鸿达伟业公司应对漏水导致的602号房屋的损失承担赔偿责任，原审法院酌定2000元赔偿数额偏低。鉴于刘继恩因漏水在查找管道是否老化、进行维修、加强地面防水措施时产生相应费用，及因漏水渗至楼下，给楼下邻居造成损失，刘继恩对其进行相应赔偿，楼下邻居对此亦有相应证明，故基于公平原则，鸿达伟业公司亦应对上述费用的支出进行相应赔偿。本院再审对赔偿数额酌情予以增加。原审法院对刘继恩、鸿达伟业公司其他各项诉讼请求的处理均无不当，本院再审予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市第二中级人民法院（2019）京02民终13873号民事判决及北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初24857号民事判决第四项、第八项、第九项；二、维持北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初24857号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项；三、北京鸿达伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿刘继恩财产损失6000元；四、驳回北京鸿达伟业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；五、驳回刘继恩的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费632元，减半收取计316元，由刘继恩负担。反诉案件受理费470元，由北京鸿达伟业房地产经纪有限公司负担23元，由刘继恩负担447元。二审案件受理费399元，由北京鸿达伟业房地产经纪有限公司负担46元，由刘继恩负担353元。本判决为终审判决。审判长 张 然审判员 陶志蓉审判员 韩君贵二〇二一年五月二十一日书记员 陆芊雯