河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6236号上诉人（原审原告）：郑州未奇物业管理有限公司。法定代表人：王军，该公司总经理。委托诉讼代理人：何超，河南并智律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘稚鹤，河南并智律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州乾笛企业管理咨询有限公司。法定代表人：魏子琪，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙首备，河南紫泉律师事务所律师。上诉人郑州未奇物业管理有限公司（以下简称未奇公司）、郑州乾笛企业管理咨询有限公司（以下简称乾笛公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初1748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月25日公开开庭审理了本案。上诉人未奇公司的委托诉讼代理人何超、刘稚鹤，上诉人乾笛公司的委托诉讼代理人孙首备到庭参加诉讼。本案现已审理终结。未奇公司上诉请求：一、请求依法撤销郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初1748号民事判决，改判支持未奇公司的诉讼请求；二、本案一审、二审案件受理费由乾笛公司承担。主要事实和理由：一、一审法院对于未奇公司提交的未奇公司与河南华健置业有限公司于2019年1月1日签订的《物业服务协议》第四条理解有误，致使认定事实错误。未奇公司2007年6月1日与河南华健置业有限公司签订《物业管理委托合同》，约定其中物业管理服务费的标准为一、二、三楼每月每平方米3.8元，其他按照每月每平方米2.9元向业主或物业使用人收取。之后随着物价上涨、人员工资上涨等多重因素，未奇公司经与华健商务大厦的全体业主及租户协商一致，同意调整物业费的收费标准。2019年1月1日起，未奇公司陆续与华健商务大厦的全体业主或租户重新签订《物业服务协议》，其中关于物业服务费用的收费标准约定商户4.8元每月每平方米，商铺6.3元每月每平方米，具体《物业服务协议》有两个版本：第一个版本的合同中关于物业服务费用的表述为“物业服务费用标准按建筑面积收取，大厦写字间：3.5元/月/平方米，商铺：5元/月/平方米，公摊区域费用按照1.3元/月/平方米收取，随市场经济变化进行相应调整”；第二个版本的合同中关于物业服务费用的表述为“物业管理服务费商户4.8月/m2，商铺6.3月/m2”。第一个版本的合同较第二个版本的合同而言，内容表述较为详细，这也是基于华健商务大厦业主的要求，根据不同需求提供不一样的合同版本，物业服务费用标准表述虽不一致，但是合同表达的意思均为：物业管理服务费商户4.8元/月/m2，商铺6.3元/月/m2。未奇公司是对华健商务大厦整体提供物业服务，并不是分别对专有建筑面积和分摊建筑面积分别提供物业服务的，对物业服务费用的计算，应当按照房屋建筑面积计算的，而不是根据专有建筑面积和分摊建筑面积适用不同的物业服务费用标准计算。未奇公司与河南华健置业有限公司签订的《物业服务协议》为第一个版本的合同，其中“公摊区域费用”并不是把公摊面积单列出来对公摊区域部分收费，关于物业服务费用标准的理解，应为：3.5元/月/平方米的收费标准包含的是物业管理人员工资和福利，税费，日常办公费用，物业管理企业固定资产折旧，保险费用等；公摊区域费用按照1.3元/月/平方米标准包含的是物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用，秩序维护费用，照明费用、水费，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等。因此物业服务费应按照4.8元/月/m2计算。二、如果按照一审法院对2019年1月1日的《物业服务协议》第四条的理解，物业服务费只达到了2.82元/月/平方米，远低于2007年6月1日的《物业管理委托合同》约定的物业服务费收费标准，违背了未奇公司与华健商务大厦全体业主及租户协商一致的物业服务费标准的合同目的。且按照一审法院的计算方式，得出的每月每平方米的物业费收费标准为2.82元，低于2007年时的物业服务费用标准，违背了未奇公司与华健商务大厦业主及租户协商一致调整物业服务费用标准的合同目的。三、水箱维修分摊费用应为4064元，而非4046元。未奇公司在一审庭审中明确了诉讼请求，其中水箱维修分摊费用为4064元，一审法院判决的水箱维修分摊费用为4046元，应予以纠正。乾笛公司辩称：1.未奇公司在立案时没有提交2019年1月1日的物业服务协议，违背常理；2.未奇公司不提供完全的物业服务，不应当要求乾笛公司支付全部的物业费；3.未奇公司未经任何通知、未经任何协商单方宣布调整物业费应当是无效的；4.未奇公司以停水停电，电梯不停公司所在楼层以及不配合办理过户为条件，要求上涨物业费，该种诉求不应当以诉讼的方式被认可。乾笛公司上诉请求：1.请求依法撤销（2021）豫0103民初1748号民事判决第一项，依法改判为乾笛公司于本判决生效后十日内支付未奇公司2019年3月15日至2020年12月14日期间的物业服务费67735.92元或发回重审。2.一、二审诉讼费全部由未奇公司承担。事实和理由：一、未奇公司在一审时提交的2019年1月1日签订的《物业服务协议》极有可能是伪造的。该《物业服务协议》对未奇公司极其有利，未奇公司在本案立案时未将该协议作为证据提交，在第一次庭审时也未作为证据提交，违背常理。二、未奇公司未向乾笛公司提供与其他业主同等的物业服务，并且物业服务不到位，物业服务费远高于附近同等物业服务价格。乾笛公司未享有与其他业主或租户同等的物业服务，应当在每月2.9元/平方米的基础上打折收取物业费。乾笛公司的保洁、物品维修都是自行解决的，因此乾笛公司应当在原开发商与物业公司约定的物业费价格的基础上打折交纳物业费，即按照每月2元/㎡的价格交纳物业费。三、水箱维修费用应当使用维修基金，不应当由乾笛公司承担。未奇公司在未征得全体业主同意的情况下自行维修水箱，要求各业主承担相应的维修费，无事实法律依据。未奇公司辩称：1.乾笛公司拍卖取得涉案房产后，概括承受该房产所涉及的权利义务关系，包括按照拍卖取得前的物业费标准，向未奇公司交纳物业费；2.未奇公司按照约定提供了物业服务，乾笛公司应当向未奇公司支付物业费。未奇公司向一审法院起诉请求：1．依法判令乾笛公司向未奇公司支付物业服务费162570.24元，分摊水箱费4046元，违约金49990.27元，合计216624.51元；2．本案案件受理费由乾笛公司承担。一审庭审中，未奇公司又明确其诉状中所列分摊水箱费有误，应为4064元，诉讼请求总金额不变。一审法院认定事实：一、就二七区民主路6号华健商务大厦物业管理，未奇公司于2007年6月1日与开发建设方河南华健置业有限公司签订了“物业管理委托合同”，主要约定未奇公司对该商务大厦提供物业服务，物业费依建筑面积（19764.76平方米）计算，物业管理服务费一、二、三楼每月每平方米3.8元，其他按照每月每平方米2.9元向业主或物业使用人收取。2019年1月1日，未奇公司再次与河南华健置业有限公司签订物业服务协议一份，主要约定：未奇公司为河南华健置业有限公司名下华健商务大厦负1、AB．2.3.4.8.10.12．B．6.7.9房屋（共计13462平方米）提供物业服务，物业服务收费按照建筑面积收取，大厦写字间：3.5元／月／平方米，商铺：5元／月／平方米，公摊区域费用按照1.3元／月／平方米计算。之后，未奇公司又分别与租赁河南华健置业有限公司名下上述房产的租户签订物业服务协议，约定物业管理服务费商户4.8元／平方米；商铺6.3元／平方米。物业服务内容中包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（含水箱、加压水泵等）。二、乾迪公司通过法院司法拍卖程序，依据郑州市中级人民法院于2019年3月14日作出的（2018）豫01执恢263、264号之一执行裁定，取得华健商务大厦4层房产的所有权，房权登记豫（2019）郑州市不动权第0257825号，房屋建筑面积为1612.76平方米，其中登记专有建筑面积为1114.94平方米，分摊建筑面积497.82平方米。乾迪公司取得华健商务大厦四层上述房屋所有权后，因物业收费标准一直未能和未奇公司达成一致意见，未与未奇公司签订物业服务合同，也未交纳物业服务费。三、未奇公司提交2019年4月30日“通知”载明：大厦水箱已超过使用年限，目前箱体锈蚀出现多处露点，箱体内固体拉筋和箱体外固体外固体钢条出现多处锈断，失去加固作用，水箱随时可能崩裂，已无维修价值。经多方咨询，更换费用为36500元（含3％的税票），由于维修基金缴存不及时，无法使用维修基金更换水箱，需要各位业主分摊更换费用。未奇公司提交2019年5月26日郑州铭达供水设备有限公司出具更换水箱维修报价清单、发票显示总价为36500元。华建商务大厦每层建筑面积为1612.76平方米，4-12层共计9层。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。本案纠纷，乾迪公司依司法拍卖程序依法取得华健商务大厦四层（专有建筑面积为1114.94平方米，分摊建筑面积497.82平方米）所有权后，应当按照其取得所有权以前的物业收费标准向物业服务方（未奇公司）支付相应的物业服务费。依据未奇公司提交的其与该房产原所有人河南华健置业有限公司签订的物业服务协议，乾迪公司应当按照1114.94平方米×3.5元／月／平方米＋497.82平方米×1.3元／月／平方米=4549.46元／月标准向未奇公司缴纳物业服务费。未奇公司诉称本案标的房屋所在大厦的物业费进行了调整，即涨价，故主张按照每月每平方米4.8元标准缴纳，但未奇公司未提交其已经按照有关物业管理的法律规定依法予以调整物业费的相关证据，故原审法院对其该意见不予采信，乾笛公司应缴纳的物业费应为4549.46元／月×21个月=95538.66元。未奇公司诉请乾迪公司承担水箱更换分摊费4046元，因根据上述未奇公司与河南华健置业有限公司签订的物业服务协议，更换水箱是未奇公司的服务内容，且未奇公司该部分主张有事实依据，故对未奇公司该部分诉请，原审法院予以支持。未奇公司诉请乾迪公司支付违约金，因未奇公司未与乾笛公司达成一致意见，而未奇公司主张按照每平方米4.8元标准缴纳，与乾笛公司关于缴费标准方面产生争议，导致乾笛公司至今未缴纳物业服务费的结果，责任在未奇公司，故未奇公司该诉请，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十六条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑州乾笛企业管理咨询有限公司于判决生效后十日内支付郑州未奇物业管理有限公司2019年3月15日至2020年12月14日期间的物业服务费95538.66元、水箱维修分摊费用4046元，以上共计99584.66元；二、驳回郑州未奇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2275元，由郑州未奇物业管理有限公司负担1230元，郑州乾笛企业管理咨询有限公司负担1045元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。关于案涉物业费标准，2019年1月1日，未奇公司再次与河南华健置业有限公司签订物业服务协议一份约定：物业服务收费按照建筑面积收取，大厦写字间3.5元／月／平方米，商铺5元／月／平方米，公摊区域费用按照1.3元／月／平方米计算，对3.5元／月／平方米、1.3元／月／平方米系应分别按照专有面积、公摊区域面积计取，还是按照3.5元／月／平方米、1.3元／月／平方米之和乘以全部建筑面积计取，双方产生争议。在此情况下，即使未奇公司的主张亦符合通常理解，鉴于案涉物业服务协议系未奇公司提供的格式合同，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，原审判决采取不利于未奇公司一方的解释，并无不当。乾迪公司上诉称未奇公司与河南华健置业有限公司于2019年1月1日重新签订的物业服务协议系伪造，未提供相应证据证实。乾迪公司还上诉称其未享有充分的物业服务，未提交相应的证据，且即使未奇公司提供的物业服务存在瑕疵，也不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。此外，关于未奇公司诉请乾迪公司承担水箱更换分摊费4064元，因更换水箱是未奇公司根据物业服务协议实际履行的服务内容，故原审法院对未奇公司该部分诉请予以支持，但其支持的具体数额4046元有误，本院据实予以调整。综上所述，未奇公司的上诉请求部分成立，本院仅对其合理部分予以支持；乾迪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十八条、第五百五十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初1748号民事判决；二、郑州乾笛企业管理咨询有限公司于判决生效后十日内支付郑州未奇物业管理有限公司2019年3月15日至2020年12月14日期间的物业服务费95538.66元、水箱维修分摊费用4064元，以上共计99602.66元；三、驳回郑州未奇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2275元，由郑州未奇物业管理有限公司负担1230元，郑州乾笛企业管理咨询有限公司负担1045元；二审案件受理费4550元，由上诉人郑州未奇物业管理有限公司负担2275元，由上诉人郑州乾笛企业管理咨询有限公司负担2275元。本判决为终审判决。审判员  刘平安二〇二一年五月二十八日书记员  徐若莹