河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初2188号原告：河南利达物业管理有限公司。住所地：驻马店市交通路中段。统一社会信用代码：91411700791936314K。法定代表人：刘书利，总经理。委托诉讼代理人：邓鑫，河南文苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴兆平，男，1975年4月26日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。该公司员工。被告：黄玉军，男，1962年6月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告河南利达物业管理有限公司（以下简称利达公司）与被告黄玉军物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员肖静适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告利达公司的委托诉讼代理人吴兆平、邓鑫，被告黄玉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利达公司诉称，被告系金桥社区1号楼2单元4层东户业主，住宅按建筑面积0.2元/月/平方米收取物业费。合同签订后，原告按照合同履行了自己应尽的义务，而被告拒不缴纳2016年7月20日至2020年7月19日期间的物业费。经原告催要，被告仍拒不支付。故请求依法判令被告支付拖欠的物业费1160元，并依约承担违约金（按照应付金额每日千分之二从应缴之日计算至实际缴纳之日）。诉讼中，原告自愿撤回对违约金的请求。被告黄玉军辩称，1.利达公司未给小区居民签订任何服务合同，从未有过任何协议。本小区居民从未认可过这个物业公司。2.涉案小区属安置小区，被告都是失地农民，没有固定工作，没有稳定收入，生活已经很困难，无力担负这项开支。3.搬迁安置时政府承诺不收取物业费，不给老百姓生活增加压力，这项支出由小区门面收入承担。从2011年分房入住到利达公司到来之前的近五年时间里，涉案小区一直享有很好的物业服务，从来没有提起过物业费，也从未对业主索要过。4.原告物业服务质量差，对于损坏的公用设施维护不力。5.利达公司将生活区内闲置车库出租给非本居民区人员，却存在监管不到位，部分租户利用车库存放货物，如发生灾害对小区居民人身安全和财产安全是严重的威胁，同时运送货物的车辆进出，装卸阻碍交通，损坏路面，对埋在底下的管网产生压力带来安全威胁，影响广大居民的日常生活。6.利达公司在未经业主同意，且业主不知情的情况下，允许移动运营商在居民楼楼顶安装信号装置。不仅侵犯了广大业主对共用部分的所有权和知情权，信号装置的辐射又会对居民健康带来影响。7.利达公司擅自将小区共用部位提供给第三方经营人进行盈利性活动、安装商业装置，未对业主说明和公示。8.物业公司擅自改造大门结构，造成出入人员逆向出行，不利安全，多次造成事故发生，有出警记录，一直没得到整改。9.小区一草一木应属业主共同财产，老百姓的便民设施晾衣架被利达公司私自割走，并没回复处理，存在安全隐患，小区环境绿化地内打井多处，造成绿化树木花草严重损坏。经审理查明，一、2011年9月3日，驻马店市产业集聚区管理委员会金桥办事处（甲方，以下简称金桥办事处）与被告黄玉军（乙方）签订《市产业集聚区安置小区一期安置房交房合同》一份，约定：“1、黄玉军所分配安置房为一期工程中的第1幢2单元4层东户，建筑面积120.91平方米；2、为维护小区安全和卫生等居住环境，安置房交付后，甲方负责择优选定物业管理公司对该小区进行物业管理。物业管理包括公共部位的维护管理、配套设施的维护管理、环境卫生、车辆停放、安全、消防、房屋装饰装修管理、水电及日常性物业管理事项等。乙方承担物业管理费用。乙方（各居住户）应服从物业公司管理。乙方应按时足额缴纳各项物业管理费用，逾期不交者，物业管理部门有权采取限制服务措施，并按每月缴费额的千分之五收取滞纳金等条款”。二、2016年10月25日，驻马店市产业集聚区管理委员会（甲方、委托方，以下简称产业集聚区管委会）与原告利达公司（乙方、受托方）签订《金桥社区和2012期公租房社区物业管理服务合同书》一份，约定：“1、根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《民法通则》、国务院《物业管理条例》等相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方参与甲方组织的【金桥社区】和【2012期公共租赁住房社区】物业服务招标活动中标后，甲方委托乙方对以上两个社区提供物业管理公共服务的相关事宜达成一致，签订本合同。2、2016年7月17日，市产业集聚区国有资产管理办公室组织相关单位人员和社区居民代表，按照管委会班子会研究同意的竞标方案，对报名参与物业竞标的5家公司采用实地考察、现场陈述和标的打分等方式进行了综合评分，最后驻马店市利达物业管理有限公司以综合得分90.05分中标，中标标的为普通多层住宅的物业管理费用0.43元/m2/月。3、社区名称：驻马店市产业集聚区金桥社区（以下简称金桥社区）、驻马店市产业集聚区2012期公共租赁住房社区（以下简称2012期公租房社区）。住宅类型为普通多层住宅。4、乙方提供服务的受益人为金桥社区和**公租房社区的全体物业所有权人（以下简称业主）和物业使用权人（××）。5、委托物业管理服务期限为贰年。自2016年7月20日起至2018年7月19日止。6、本合同约定的物业费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用（以下简称物业费用）的相关规定；本合同约定的物业管理区域的物业费采取包干制的形式，按照业主和使用人所居住的房屋的建筑面积交纳。物业费用从甲方自2016年7月20日通知乙方正式进驻两个社区开展物业服务之日起计收。甲方按照本合同约定向乙方支付的社区物业费用按照乙方中标的多层建筑0.43元人民币/m2/月的标准计算，分金桥社区和2012期公租房社区两个部分，其中：金桥社区的物业费用，一是甲乙双方约定按照0.20元人民币/m2/月的标准向金桥社区内居住的业主收取其所居住的房屋的建筑面积的物业费用；二是根据市产业集聚区主任办公会研究意见，甲方按照乙方中标价格扣除乙方向金桥社区业主收取的物业费用后，按照0.23元/m2/月的标准补贴给入住金桥社区的拆迁群众，直接支付给乙方。7、结合金桥社区内入住的都是市产业集聚区拆迁后搬迁至社区的农村拆迁居民，收入普遍较低的实际情况，经市产业集聚区管委会主任办公会研究决定，为切实减轻群众负担，支持乙方进驻社区开展物业服务，乙方入驻两个社区第一年度首月的物业费由甲方全额支付，乙方入驻后的第一年度只需向金桥社区居民收取11个月的物业费用，即第一年度只收取2016年8月20日至2017年7月19日。8、本合同约定期限内，由乙方自2016年8月20日起开始按照0.2元/m2/月的标准向金桥社区入住的业主收取物业服务费用，甲方不再承担且甲方不承担任何连带责任等条款”。三、2017年12月8日，产业集聚区管委会（甲方、委托方）与原告利达公司（乙方、受托方）签订《金桥社区、2012期和2013期公租房社区物业管理服务补充合同书》（补充合同一）一份，约定：2016年7月17日，市产业集聚区国有资产管理办公室组织相关单位人员和社区居民代表，按照管委会主任办公会研究同意的竞标方案，通过面向社会公开、公平、公正的招标，河南利达物业管理有限公司以多层住宅的物业管理费用0.43元/m2/月中标。近一年来，乙方严格按照双方签订的合同约定，尽职尽责为社区群众搞好物业服务，积极配合甲方开展“创文创卫”工作，受到了社区群众的好评。目前，随着拆迁群众陆续入住原合同未涉及的金桥社区24号楼、26号楼和34号楼；2012期公租房社区的10号楼、11号楼、2013期公租房社区的12-16号楼，现需对以上交付乙方开展物业管理服务的住宅按建筑面积签订物业管理服务补充合同等条款。四、2018年7月16日，产业集聚区管委会（甲方、委托方）与原告利达公司（乙方、受托方）签订《金桥社区、2012期和2013期公租房社区续签物业管理服务合同书》一份，约定：2018年7月1日按照管委会主任办公会的安排，组织相关处室和单位、社区居委会的工作人员对乙方两年来的履约情况和社区管理实际状况进行了综合考核，重点针对工作总结陈述、配合创文创卫工作开展、合同履约、基础服务、群众满意度等5个方面进行公开、公平、公正的综合考评打分，乙方获得98.9分，考核合格，可以续签金桥社区、2012期和2013期公租房社区物业管理服务合同。服务期限五年，自2018年7月20日起至2023年7月19日止；物业费用标准同2016年合同等内容。原告利达公司进入该小区提供物业服务后，被告未向原告交纳物业费。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，一、庭审中，原告向本院提交：1、公告一份，载明“金桥社区各位住户：为提高社区群众生活水平，完善社区配套功能，优化社区居住环境，根据国务院和河南省《物业管理条例》及建设部《物业管理招投标办法》本着“政府主导、属地管理、业主参与、社会支持、企业介入、市场运作”的方针，产业集聚区管委会于2016年7月15日对金桥社区的物业管理进行了公开、公正的招标，最终河南利达物业管理有限公司以综合优势中标，该公司于2016年7月20日正式进驻金桥社区。开展服务工作两年以来，该公司执行物业服务标准，遵守双方签订的合同约定，根据物业服务范围开展了保洁、保安、绿化养护、档案管理、设施维护等具体工作。当初社区脏乱差的现象得到管控，社区居住环境水平有了提高。为了保证小区物业服务正常开展，希望各位住户（业主）按照《物业管理条例》及《物业收费管理办法》履行好自己的义务，及时向物业公司交纳所欠物业费用。产业集聚区管委会。2018年11月15日”。被告称该份公告没有张贴过。2、催缴物业费通知书5张，原告用以证明其多次向被告催缴物业费，被告至今未缴纳。被告称其没有见过上述催交通知书。二、庭审中，被告向本院提交了：1.业主签字单5页。证明业主联合证明驻马店市产业集聚区承诺该安置小区业主不再缴纳物业费。原告质证意见为：真实性无法核实，并且对其证明目的有异议。据原告之前的案件了解，是向相关部门投诉时提交的，与本案无关。对于被告所称的管委会承诺其不缴纳物业费，没有任何政府文件印证。因此对于被告主张没有事实和法律依据。2.小区业主出具的证明9页。证明该小区的业主证明其房屋存在质量问题，自行维修及小区物业管理存在问题。原告质证意见为：房屋质量问题与物业公司无关。3.业主签字单5页，证明小区内房屋存在质量问题，没有巡逻保安。原告质证意见为：真实性不予认可。房屋质量问题与物业公司无关。不能通过业主的签字就认可其没有保安值守。保安是定时巡逻的。4.照片8张及拍摄照片32张。证明小区内道路、绿化存在脏、乱、差的问题。消防车辆在小区内无法正常进入。小区保安打牌，没有人值守。且小区栅栏损坏。原告质证意见为：消防车的问题不是被告所述的。当时小区外的加油站失火，消防车是在小区外部停放。小区保安打牌的问题，照片中不能显示是原告公司的保安，且不能证明其人员是在上班值班期间，与管理处人员核实过，小区内有穿保安制服的业主，不是我公司在岗人员。关于绿化问题，原告是2016年入住该小区时就已经存在的。并不是原告公司管理不善造成的。对于其他照片不予认可。照片不能显示是在原告管理的小区内，及具体的拍摄地点，也不能证明原告在发现问题后未及时处理。因为物业管理是动态管理，如果发现问题不处理，是物业公司的责任。5.金桥社区车库租赁合同书一份及金桥社区车库续租通知。证明小区内车库由原告对外进行出租。原告质证意见为：原告对外出租是受管委会的委托进行租赁管理的，相关收益均属于管委会，与原告无关。6.照片10张。证明2021年3月10日、3月13日、3月15日，原告将7号楼的绿化植物移至2号楼绿化带，造成7号楼旁边的绿化带损坏。原告质证意见为：原告根据现有的小区内的平行，根据统筹规划，将绿植物密集的地方进行移栽，更能说明原告进行了小区内的管理。对于原告接管该小区时绿植已经损坏的部分，载种责任不在原告，相关费用要么由业主承担、要么由管委会进行划拨资金。其他照片不能显示是原告管理的小区。不能证明原告物业管理不到位。7.2018年4月27日利达公司在小区其他业主家门口张贴的缴费通知书。证明原告张贴的缴费通知书上的漫画存在污蔑行为。真实性没有异议。但是对被告提出的证明目的有异议。原告质证意见为：原告并没有对业主有污蔑情形。图片是原告从相关法律文书相关图片，记载的是限制高消费等行为法律规定。不存在污蔑行为。被告提供的缴费通知也同时印证原告公司对被告等业主不断催收物业费，被告及其他业主均知晓催收情形。上述事实，有原告提交的《市产业集聚区安置小区第二批安置房交房合同》、《金桥社区和2012期公租房社区物业管理服务合同书》、公告、照片等证据、被告提交的照片、等证据及原、被告陈述在卷，并经庭审质证，据以认定。本院认为，1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告黄玉军系驻马店市产业集聚区一期安置房（即金桥社区）第1幢2单元4层东户业主，2016年7月17日，原告利达公司中标金桥社区普通多层住宅的物业管理工作。同年10月25日，原告与产业集聚区管委会签订《金桥社区和2012期公租房社区物业管理服务合同书》一份，约定由原告利达公司对本案诉争的小区提供物业管理服务。合同到期后，原告又与产业集聚区管委会于2018年7月16日签订《金桥社区、2012期和2013期公租房社区续签物业管理服务合同书》，为金桥社区提供物业服务。被告黄玉军虽不是合同的一方当事人，但根据上述法律规定，该合同对被告具有约束力。故原、被告之间形成物业服务合同关系，双方当事人意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。2、金桥办事处与被告黄玉军签订的《市产业集聚区安置小区一期安置房交房合同》载明“……为维护小区安全和卫生等居住环境，安置房交付后，甲方负责择优选定物业管理公司对该小区进行物业管理……乙方承担物业管理费用。乙方（各居住户）应服从物业公司管理。乙方应按时足额缴纳各项物业管理费用……”；同时，从产业集聚区管委会与原告利达公司签订的合同中显示，考虑到金桥社区为安置小区，业主是失地农民，没有固定工作的情况，产业集聚区管委会与原告签订的合同中虽约定普通多层住宅的物业管理费为0.43元/m2/月，但原告仅按照0.2元/m2/月的标准向金桥社区业主收取物业管理费，产业集聚区管委会按照0.23/m2/月的标准补贴给入住金桥社区的拆迁群众，直接支付给原告，且原告入驻第一年度向金桥社区业主收取11个月的物业管理费。综上，被告黄玉军抗辩其未与原告签订物业合同，不应交纳物业费的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。3、本案中，原告履行了物业管理义务后，享有依照合同约定收取物业管理费的权利，被告负有按照房屋的建筑面积交纳物业管理费的义务，被告未按期交纳，虽经原告催要后仍未按期交纳，构成违约，现原告请求被告交纳2016年8月20日至2020年7月19日的物业管理费1136.55元（120.91平方米×0.2元/月×47个月），于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告交纳2016年7月20日至2016年8月19日的物业管理费，根据《金桥社区和2012期公租房社区物业管理服务合同书》约定，原告入驻社区第一年度首月的物业费由产业集聚区管委会全额支付，原告入驻后第一年度只收取11个月的物业费用，即第一年度只收取2016年8月20日至2017年7月19日的物业管理费，故对原告上述请求，不符合合同约定，本院不予支持。4、关于被告抗辩原告物业服务质量差问题。庭审中，虽然被告向本院提交数张照片。但从产业集聚区管委会与原告签订的合同及公布的公告中也能显示出，原告按照合同约定提供物业服务，受到社区群众好评，也认可原告为金桥社区提供的物业服务质量；原告为小区全体业主提供物业服务，是一个持续、不间断的长期过程，被告所提供的相关照片也仅能说明原告在提供物业服务中或许存在某些服务不到位的地方，但不能以此完全否认原告提供的物业服务质量。综上，对被告上述主张，本院依法不予采纳。另原告作为金桥社区的物业服务公司以后应当加强对该小区的房屋共同部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等维护和管理，消防通道的清理、疏通，消除安全隐患，争取为该广场的全体业主创造一个卫生、秩序、安全的居住环境。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告黄玉军于本判决生效后十日内向原告河南利达物业管理有限公司支付物业管理费1136.55元。二、驳回原告河南利达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告黄玉军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告黄玉军负担。本判决为终审判决。审判员 肖 静二〇二一年五月六日书记员 石正阳