辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终557号上诉人（原审原告）：抚顺市兴人物业管理有限公司，住所地：抚顺县救兵镇小东村。法定代表人：任国全，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁延金，该公司员工。上诉人（原审被告）：刘东林，女，1967年8月15日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：苗兴福（刘东林丈夫），男，1967年2月25日出生，汉族，住抚顺市顺城区。上诉人抚顺市兴人物业管理有限公司（以下简称兴人物业公司）因与上诉人刘东林物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初3604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人兴人物业公司的委托诉讼代理人梁延金、上诉人刘东林及其委托诉讼代理人苗兴福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。兴人物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、我方对原判认定以“审查物业服务费用的标准、构成以及物业服务存在瑕疵，影响到被告对专有部位的使用，确实妨害到其日常生活等因素考量”为由，判决减免被上诉人应交物业费的15%不予认同。因被上诉人家中并不存在因我物业公司日常维修维护中存在过失，导致被上诉人房屋有影响居住的状况，又因我物业公司已对被上诉人居住的小区进行了物业服务的事实，履行了主要义务，己形成事实上的物业服务关系，依据权利义务对等原则，故我公司认为被上诉人应全额交纳物业服务费。二、阳光家园小区建园至今己近20年，在原有房屋存在设计缺陷及房屋工程质量问题外，随着时间的推移，房屋自然老化，维修维护成本增加，劳动力价格及物价不断上涨的情况下，物业费收费标准一直持续在0.65元/平方米，从未上调，此收费标准属全市最低。我们接管该小区时，是在沈阳春雨物业弃管小区近半年后接管的，我们是第四家物业服务公司。根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务费只负责日常维修维护工作，但凡涉及公共设施设备大修、中修更新和改造的费用，需启动住房维修资金予以列支，不得计入物业费中。阳光家园在建设初期，就开始出现下水堵冒现象，之后越来越严重，房屋外墙渗水、屋顶漏水现象也逐年增多，道路破损也逐年严重，但我公司接管后从未动用过房屋维修资金。为业主生活考虑，我公司想法设法筹集资金,协调相关部门，对园区下水管线进行了改造，从而解决了部分居民困扰多年的难题，我们长年与疏通下水公司、外墙防水公司进行合作，在每年当适季节抓紧时间为业主做防水处理解决渗漏问题，为保证园区电梯的正常运行，我公司长年与市专业电梯维保公司合作，为业主的安全出行提供保障，在园区面积固有，业主车辆逐年增多的情况下，保证车辆的正常出入，清洁园区卫生，清运垃圾，冬季除雪，对树木剪枝，在园区巡逻配合街道社区及政府相关部门对园区进行整治，在疫情期间额外抽调力量，在保障园区日常的运行工作中，对园区投入了人力、物力、财力、执行24小时值守，对园区进行消杀，以保障园区业主的安全，我们已尽最大努力维系园区正常生活秩序的运转。我物业公司在实际管理工作和处理突发事件时，都在大局出发、和谐为重的立场对待，尽力满足业主各种各样的条件，但被上诉人不应以种种“自以为理由”的理由拒交物业费，物业公司服务不到位，欢迎业主提出宝贵意见要求物业改进，使物业管理工作不断完善，也可以通过向市区住建局物业科等物业主管部门合理举报、投诉。被上诉人作为园区业主，在享受物业公司提供服务的同时，仍以各种理由拒缴物业费，被上诉人在我们接管前，就己经欠原物业公司物业费，从我方接管该园区时至今，我们也从未收到过其一分钱的物业服务费，我们多次催要，其仍然置之不理，这种以各种理由不交物业费的行为，直接影响园区整体的物业服务质量，只会产生恶性循环，更是损害了其他按时交纳物业费业主的切身利益。刘东林辩称，一、在非同一法律主体签订的期限失效的合同下，未经业主和业主代表授权的情况下，进行没有监督的服务其价值几何。原审法院据此判决与民法原则相悖，有失公平公正。1、原审认定的《物业服务合同》中，合同乙方为“抚顺市发达房产物业管理处”，与被答辩人在法律上是两个不同的法律实体。2、在国家企业信用公示系统查询，证实两个实体不同。3、原审认定的《物业服务合同》中，服务期限有瑕疵。此合同中约定“委托期限2012年1月1日起至2017年12月31日止，合同期满后自然终止”。4、被答辩人进入园区服务未经全体业主大会半数以上同意或全体业主代表大会同意，未与业主委员会签订合法合同。5、被答辩人在小区服务中就小区的资产使用和经营情况没有向小区业主公示，也没有接受业主委员会的监督。二、因被答辩人从事的是物业服务合同，具有服务地点独有性，被答辩人在没有签订合法合同下，没有业主委员会监督下的物业服务，不仅导致业主生活不便，更使更好的物业公司进不来，对园区资产的经营维护不好，直接导致业主的经济损失。1、小区管理混乱，园区保安形同虚设，进出人员不加管理，小区安全没有保障，和弃管小区比较没有什么不同。2、小区保洁严重不达标，楼道一个月只清扫两次，冬天下雪道路没人清理，结冰时人员多有滑倒摔伤，解冻时道路泥泞不堪，出行多有不便（弃管小区社区组织环卫每星期清扫一次，下雪天还有政府组织环卫及社区清理积雪），与政府管理的弃管小区比较保洁水平都有差距。3、小区内设施不投入，不维修，不管理。单元进户门损坏五年至今不维修。楼梯房顶墙皮脱落，导致人员行走车辆停靠活动必须避开楼边，生活小心翼翼、战战兢兢，生活全无安全感可言。路灯损坏不维修，晚上能亮的也不给电。园区绿化也从未管理，园区道路损坏无人修理，更甚者，导致路下面电缆裸露也不进行包裹绝缘处理，诸多生活不便利，都是因为业主有了个这样的物业公司，弃管小区都有物业的相关部门来处理，因为有了物业和产权所属问题，政府也不能解决这些问题。4、因为物业公司是对经营场所的独有性，小区设施维护需要持久进行资产才有价值。因为被答辩人的不善经营，导致小区内设施未达正常使用年限损坏，是对业主经济利益的严重损害。物业公司对经营场所占有且无作为的行为，直接导致其他政府对设施抢救式维护无法进行，使原本很好的小区变成无人维护的小区，且政府无法做兜底服务的小区。小区物业管理不善导致的小区人民生活困难，及小区房产价值因其环境导致跌价预期并未计入在内。5、因被答辩人对设施怠于管理导致设施损坏，对被答辩人造成直接经济损失。9号楼四单元答辩人的单元主水管堵塞反水，导致被答辩人地板被泡，直接经济损失达五千余元。答辩人找被答辩人多次协商赔偿问题未果，答辩人同单元居民均可为证。后答辩人找被答辩人疏通下水并维修下水设施，被答辩人拒绝履行义务，无奈之下，本单元业主为了生活，只好另雇工疏通下水，维修管道并承担相应费用。被答辩人对小区疏于管理，导致答辩人单元前一井盖丢失，导致答辩人车辆陷入其中，答辩人为此修理车辆花费四千多元，有修理厂收据为证。答辩人找被答辩人，要求其赔偿并修理好井盖消除小区隐患，被答辩人拒绝赔偿并拒绝履行修缮义务。6、被答辩人对答辩人居住的小区资产占有经营后没有接受小区业主委员会的监督，没有将小区资产的经营情况对小区全体居民公示。小区车位收入、广告费收入、小区物业房屋资产租金收入系全体业主的资产，物业公司应就其收入支出情况接受业主监督，征得业主同意后使用，并对使用情况对业主公示。被答辩人对此项收入的使用从未征询业主意见，接受业主监督，也未向业主公示，完全漠视业主的物权，完完全全的侵占行为。刘东林上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人向上诉人提供物业服务、收取物业服务费没有法定或约定的依据。依据原审认定的《物业服务合同》可见，合同乙方为“抚顺市发达房产物业管理处”，经查询国家企业信用信息公示系统并未发现被上诉人与该合同乙方存在任何关系，被上诉人在与上诉人及上诉人所在园区业委会建立物业服务合同的前提下向上诉人收取物业服务费没有法律依据。另外，依据该合同约定“委托期限2012年1月1日起至2017年12月31日止。”“合同期满后自然终止”，该合同已经终止。二、被上诉人主张收取物业服务费，但其并未履行应当履行的服务义务，且存在如下问题：园区路灯损坏长期未修导致夜间没有照明；保洁不到位每月仅能清扫2次；下雪后无人清扫园区内的积雪；应当属于全体业主共有的公共区域的广告费以及收取的停车费未予公示；上诉人居住单元门前的井盖损坏长期无人修理，导致上诉人的车辆损坏，产生的损失至今未予赔偿；上诉人屋内下水主管线堵塞给上诉人造成经济损失，被上诉人既未给修理也未赔偿等等。且被上诉人在原审中未提供任何向阳光家园园区及上诉人提供物业服务的证据。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，被上诉人即无权提供物业服务也无权向上诉人收取物业服务费，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益兴人物业公司辩称，一、抚顺市发达物业管理处是抚顺市兴人物业管理有限公司的前身，这些事实已在抚顺市中级人民法院2016年1月26日作出的（2015）抚中民终字第01781号判决中得以证实。被抚顺市顺城区人民法院在2017年12月1日作出的（2014）辽0411民初3100号生效判决中，进一步查实确认了：“抚顺市发达房产物业管理处最后变更为抚顺市兴人物业管理有限公司”的事实，故原审被告以发达物业与兴人物业不存在任何关系为由来否定《物业服务合同》，以此拒交物业费是没有任何法律依据的。二、关于原审被告上诉时提出的《物业服务合同》委托期限已终止问题，现根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“若物业服务合同期满，在业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，且没有明确要求原物业公司退出，物业公司仍继续提供服务的，可以认定双方之间形成事实上的物业服务合同关系”。另根据《民法典》第948条“物业服务期限届满后，业主没有依法作出另聘其他物业服务企业的决定，原物业服务人继续提供物业服务的，原服务合同继续有效”等法律法规，我物业公司在日常物业服务过程中已经履行了合同约定的主要事项及义务。物业公司与原审被告之间形成了物业服务合同的事实合同关系。根据权利义务对等原则，物业公司有权收取物业费。原审判决要求业主支付物业费，判定并无不妥。三、阳光家园小区的前物业公司“沈阳春雨物业公司”，在2011年5月对该小区实施了弃管，是在没有任何新物业服务公司或其他单位接管的前提下实施的，直接造成小区无人管理，业主日常生活垃圾清运、公共照明设施无法启用、高层电梯停运、二次加压水泵欠费、机动车肆意停放等等混乱不堪的景象，又因阳光家园小区收费标准偏低且不能上调，致使大多物业服务企业不愿意接管该小区。同年11月，在区住建局和新华街道两级政府职能部门的积极邀约下，兴人物业公司与阳光家园业主委员会形成物业接管意向。同年12月签订了《物业服务合同》，约定2012年1月起由兴人物业公司接管该小区，提供物业服务。我公司接管的九年间，在人工和物价飞涨的今天，仍以2003年建园时的收费标准收取物业费，即每平方米0.65元，其中包含了园区日常运转的所有费用（如公共设施维修养护费、公共设备的电费、水费、电梯的维保费、年检费、秩序维护费、绿化清洁费、卫生清扫费、服务员的工资、公众责任保险费及法定税费等等），我公司在日常的物业管理服务时均提供了：公共设施设备日常运行维护及保养服务（其中包括园区一、二次高压变电设施维护养护费用、电梯日常运行的维修保养费用、房屋屋顶外墙及其他构筑物的日常维修费用、监控服务费用及园区照明设施、园区行车人行道路、园区围栏等公共设施的维修、维护费用等等）、秩序维护费用、公共区域日常清扫服务、绿化服务、冬季除雪及其他服务等等。原审被告业主上诉时称的“园区没有照明，保洁不到位、积雪无人清理、井盖损坏”等均不是真实情况，是不属实的表述。综上，被告业主提出物业公司服务标准存在瑕疵，因物业服务行业受众群体广泛，管理事项较多，可能会发生服务质量与个别业主所要求期望的标准无法完全一致。物业公司在实际管理过程中和处理突发性事件时，都以大局出发，保持和谐为重的立场对待，尽力满足业主各种各样的要求和条件，但业主不应因此成为拒交物业费的理由。物业公司服务不到位，业主可以要求物业整改或通过其他合理合法途径向物业主张诉求，不宜以拒交物业费的方式处理，这种不妥当的处理方式，只会产生恶性循环，直接影响园区整体的物业服务质量，对广大业主的切身利益有害无利。请法院作出公正裁决。在判决驳回原告判决的上诉请求时，依法改判其全额给付物业服务费。兴人物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告刘东林支付拖欠自2012年1月1日至2019年12月31日物业费计7082元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月31日，原告兴人物业公司（原抚顺市发达房产物业管理处）与抚顺市阳光家园业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定抚顺市阳光家园业主委员会将阳光家园小区项目委托给原告兴人物业公司管理，由原告兴人物业公司按多层住宅每月0.65元/平方米按周期半年收取物业管理费。协议签订后，原告兴人物业公司向被告刘东林居住的顺城区“阳光家园”小区提供物业管理服务。被告刘东林系顺城区房屋（建筑面积113.12平方米）的业主。自2012年1月1日至2019年12月31日，被告刘东林欠付住宅物业管理费，共计7059元（113.12㎡*0.65元/月*96个月）。现原告兴人物业公司以诉称理由来院告诉。被告刘东林以辩称理由不同意给付，双方争议较大，调解未果。一审法院认为，业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。本案原告兴人物业公司向被告刘东林居住小区提供物业管理，根据权利义务对等原则，被告刘东林实际接受服务后应按法律规定缴纳物业费。经原告兴人物业公司催交，被告刘东林仍未如约交纳，现原告兴人物业公司请求被告刘东林支付物业费，本院予以支持。关于被告刘东林以上述辩称理由为由拒交物业服务费，本院通过审查物业服务费用的标准、构成以及物业服务存在瑕疵，影响到被告刘东林对专有部位的使用，确实妨害到其日常生活等因素考量，酌情对被告应交纳的物业费数额予以减免，以减免15%为宜。被告刘东林尚欠原告2012年1月1日起至2019年12月31日的物业费，合计7059元，减免15%后，被告刘东林应交纳的物业费数额为6000元。因物业服务范围具有广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司。原告作为物业服务者，应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。双方之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告刘东林于本判决生效后立即支付原告抚顺市兴人物业管理有限公司物业费6000元（2012年1月1日至2019年12月31日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘东林负担。二审期间，双方当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实给予确认。本院认为，本案的争议焦点，一是上诉人兴人物业公司主张支持其全额的物业费、滞纳金的诉讼请求是否具有事实及法律依据；二是刘东林主张双方当事人之间没有形成物业服务合同法律关系是否成立；三是刘东林列举的问题是否成为其拒绝缴纳物业费的理由。关于焦点一，兴人物业公司作为物业管理服务的企业，应当依约履行物业服务义务，通过不断提高服务质量，得到业主的理解和支持；被上诉人作为业主，应当依约及时缴纳物业服务费，以便物业公司为业主提供更好的物业管理服务。根据本案查明的事实，兴人物业公司在物业服务管理中，虽然已对被上诉人的住宅物业事实上提供了服务，履行了主要义务，但其在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，且在业主反映物业服务瑕疵后，仍未妥善处理，一审法院据此调整物业服务费金额并驳回兴人物业公司关于滞纳金的诉请适当，本院依法予以确认。关于焦点二，抚顺市发达房产物业管理处于2013年变更为抚顺市兴人物业管理处，2014年9月又变更为抚顺市兴人物业管理有限责任公司，此事实抚顺市阳光家园业主委员会曾出具情况说明予以认可，因此抚顺市阳光家园业主委员会与抚顺市发达物业管理处签订的物业合同对于本案双方当事人具有约束力，即便该合同到期，由于物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，故兴人物业公司主张刘东林给付物业费具有合同依据，一审给予支持正确。本院认定双方当事人形成了事实上的物业服务合同关系，对刘东林的该项上诉理由不予支持。关于焦点三，刘东林上诉提出物业公司在管理服务中服务质量和水平达不到业主要求的意见，兴人物业公司应当加强管理并及时加强与相关行政部门的联系，并不断完善服务质量以满足业主对物业公司提出的各项合理要求，但这些问题不属于物业公司根本违约的行为，尚未达到刘东林可以拒交物业费的情节和理由，且一审已单就本案实际情况减免了刘东林15%的物业费，经本院审查是适当的，刘东林上诉主张拒绝缴纳物业费的理由不能成立，本院不予支持。综上，双方当事人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人抚顺市兴人物业管理有限公司负担50元，由上诉人刘东林负担50元。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  张庆敏审判员  李 艳二〇二一年五月二十五日书记员  田俊杰