江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2682号上诉人（原审原告）：徐琴，女，1976年9月19日生，住海门市。委托诉讼代理人：丁连冲，江苏洲际英杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜荧荧，江苏洲际英杰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：崔福兴，男，1958年8月19日生，住海门市。委托诉讼代理人：黄**雷，江苏联佑律师事务所律师。上诉人徐琴因与上诉人崔福兴房屋买卖合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2020）苏0684民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人徐琴上诉请求：撤销原判，依法改判支持徐琴的一审诉讼请求或者发回重审。理由如下：一、一审法院未查明本案关键事实。2019年8月20日，崔福兴以案涉房地产设立抵押，与中国农业银行股份有限公司海门市支行（以下简称农行海门支行）签订《最高额抵押合同》，担保最高金额16419000元，期限自2019年8月19日至2022年8月18日。但一审法院未查明双方是否形成债权债务关系，担保金额，债权到期日。因为根据上诉人了解，该房地产担保的债权1000万元已偿还，因房屋被查封，也无法继续提供抵押担保。目前房屋具备过户条件。一审法院也未查明海门市余东镇人民政府发出通知禁止房屋过户的真实性。二、一审法院适用法律错误。法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。一审法院未征求抵押权人的意见，直接判决驳回徐琴的诉讼请求，适用法律错误。三、一审法院的判决违反诚信原则。徐琴已支付了全部房款。按照合同约定，应于2019年12月底过户，但崔福兴于2018年12月设立期限至2022年八月的最高额抵押，显然违背诚信。被上诉人崔福兴答辩称，一、本案即使已经解押，案涉房地产是夫妻共同财产，崔福兴无权单独处分。二、因案涉房地产涉及拆迁，房屋过户被冻结，不能进行转让。请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐琴向一审法院起诉请求：判令崔福兴将登记证号为苏（2016）海门市不动产权第00×××23号的房屋过户给徐琴（宗地面积7227平方米，房屋建筑面积2710.91平方米）。一审法院查明事实如下：2018年3月28日，徐琴作为乙方、崔福兴作为甲方，双方签订《房屋买卖协议》一份，主要约定甲、乙双方就余东镇××路××号甲方名下的不动产权，宗地面积7227平方米，房屋建筑面积2710.91平方米及地面资产，具体条款：1、上述资产总价款650万元；2、付款方式为协议签订次日付450万元，余款在10日内付清；3、甲方于2018年6月份将上述资产交付给乙方使用，过户手续在2019年12月底前办理完毕，过户过程中所产生的所有税、费由乙方承担……协议签订后，徐琴于2018年3月29日、4月16日、5月28日分别支付450万元、100万元、100万元。2016年12月7日，江苏福兴锌业实业有限公司、崔福兴、陈兰英作为抵押人，农行海门支行作为抵押权人，双方签订《最高额抵押合同》一份，主要内容：抵押人自愿为抵押权人与债务人形成的下列债务提供担保，担保的最高金额为16520200元；抵押权人自2016年12月7日至2018年12月6日，与债务人办理约定的各类业务所形成的债权；抵押人同意以房地产设定抵押，上述抵押物详见本合同所附房地产抵押清单……抵押清单中包含（2016）海门市不动产权第00×××23号案涉房产。2019年8月20日，崔福兴、陈兰英作为抵押人，农行海门支行作为抵押权人，双方签订《最高额抵押合同》一份，主要内容：抵押人自愿为抵押权人与债务人形成的下列债务提供担保，担保的最高金额为16419000元；抵押权人自2019年8月19日至2022年8月18日，与债务人办理约定的各类业务所形成的债权；抵押人同意以房地产设定抵押，上述抵押物详见本合同所附房地产抵押清单……抵押清单中包含（2016）海门市不动产权第00×××23号案涉房产，后双方办理了抵押登记。2019年10月20日，海门市余东镇人民政府以政府文件的形式向崔福兴、陈兰英发送通知一份，载明：为了做好古镇开发和改造不断提升海门市级中心镇形象，余东镇政府决定对季长路北侧、大新河东侧、人民南路西侧地块进行综合改造。我镇对该区域地块中的相关房屋已启动拆迁工作。根据市政府相关文件规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：1、新建、扩建、改建房屋；2、改变房屋和土地用途，办理工商营业执照；3、租赁房屋。对列入搬迁范围的被搬迁企业，市相关责任部门停止办理土地及房屋变更登记、改（扩）建等一切影响搬迁工作的手续。一审法院另查明，案涉房屋在上述拆迁范围之内。一审法院认为，本案的争议焦点在于徐琴要求案涉房屋过户的请求能否成立。崔福兴作为抵押人，其所有的案涉房屋已经抵押给农行海门支行并办理了抵押登记，现未有证据证明双方签订房屋买卖合同时经得抵押权人同意。故徐琴要求房屋过户，势必与《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于抵押财产不能转让的规定相违背，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上不能履行”的情形，故对该诉请应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决驳回徐琴的诉讼请求。案件受理费28650元、保全费5000元，均由徐琴负担。二审中，双方当事人均提供了新证据。徐琴提供农行海门支行的电脑打印件，证明案涉房地产提供担保的最高额抵押合同已履约完毕，抵押权消灭；电话录音，证明银行行长同意过户；《南通市海门区不动产登记信息查询结果》，证明抵押权已注销。崔福兴提供了：1.当地村委会和镇政府出具的婚姻关系证明，证明陈兰英与崔福兴系夫妻关系；2.农行海门支行的《告知函》，证明银行不同意解除抵押；3.不动产信息查询结果，证明案涉房地产仍处于抵押状态。本院组织当事人质证并审查证据认为，《南通市海门区不动产登记信息查询结果》能够证明案涉房地产已无抵押，经双方当事人质证无异议，应予以认定。其余关于抵押权的证据已无须审查。当地村委会及镇政府出具的崔福兴夫妻关系证明，应予以认定。经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。另查明，二审期间案涉房地产上的抵押权已注销。案涉地产于2018年7月交付徐琴。陈兰英与崔福兴系夫妻关系。本院认为，崔福兴与徐琴签订的《房屋买卖协议》是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效。徐琴已将购房款全额支付给崔福兴，崔福兴依约应当将房地产过户给徐琴。案涉房地产上原有的抵押权已被注销，登记过户不存在法律上的障碍。陈兰英与崔福兴是夫妻关系，但将案涉房地产登记于崔福兴一人名下，法律规定不动产登记簿是物权的内容和根据，案涉房地产的登记状态表明陈兰英同意崔福兴享有所有权并有权处置。崔福兴在本案中主张案涉房地产是与陈兰英的夫妻共同财产，无权一人单独处置，不符事实和法律，本院难以支持。海门市余东镇人民政以拆迁为由向海门市行政审批局发文要求停止为案涉房地产办理过户手续，非不能办理过户登记的法定理由。崔福兴以此主张案涉房地产不能办理变更登记，本院不予支持。据此，徐琴的上诉理由成立。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销海门市人民法院（2020）苏684民初830号民事判决。二、崔福兴于本判决生效后立即将证书号苏（2016）海门市不动产权第00×××23号的房屋所有权和土地使用权的权利人变更登记为徐琴。一审案件受理费28650元、保全费5000元，合计33650元；二审案件受理费57300元，均由被上诉人崔福兴负担。本判决为终审判决。审判长  季建波审判员  吕 敏审判员  胡 皓二〇二一年五月十九日书记员  汤婷婷