山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0102民再11号原告：戴某某，男，1953年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵萌萌，山东新亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：于铭帅，山东新亮律师事务所实习律师。被告：王某某，男，1965年出生，汉族,住青岛市。委托诉讼代理人：孙冠英，山东海利丰律师事务所律师。被告：李某某，女，1969年出生，汉族，住青岛市。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永卫，山东齐鲁律师事务所律师。被告：徐某某（原济南历下某信息咨询中心明湖店经营者），男，1988年出生，汉族，个体户，住济南市。委托诉讼代理人：王晓鹏，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓洁，山东瀛岱律师事务所律师。原告戴某某与被告王某某、被告李某某、被告济南历下某信息咨询中心明湖店（以下简称某咨询中心明湖店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月11日作出（2017）鲁0102民初号民事判决书，戴某某不服，提出上诉，济南市中级人民法院于2018年3月7日作出（2018）鲁01民终号民事判决书。二审判决生效后，王某某、李某某不服，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2019年10月21日作出（2019）鲁民再号民事裁定书，裁定撤销一、二审判决，发回本院重审。重审期间，因某咨询中心明湖店已于2019年1月16日注销，本院依法通知该店的经营者徐某某作为被告参加诉讼，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴某某及其委托诉讼代理人赵萌萌，被告王某某的委托诉讼代理人孙冠英，被告李某某的委托诉讼代理人王珊珊，被告徐某某的委托诉讼代理人王晓鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。戴某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的编号为0001333的《房屋买卖合同》;2.判令被告王某某与被告李某某返还原告支付的定金2万元；3.判令被告王某某与被告李某某共同向原告支付违约金348000元；4.判令被告王某某、被告李某某承担原告损失共计1071143元(其中取暖费2011元，一审、二审、再审及发回重审的律师费125000元，交通费532元及房屋溢价损失943600元)；5.判令被告徐某某返还原告中介服务费18000元，并自2015年11月28日起按银行同期贷款利率计算利息至还清本息之日止;6.判令被告徐某某对第3、4项承担连带责任；7.本案一审、二审、再审及发回重审后所有诉讼费用及诉讼保全费、保全担保费、鉴定费均由被告承担。事实与理由：原告于2015年11月份通过某咨询中心明湖店提供的房产信息了解到被告王某某有意出售其位于济南市某的房产。2015年11月28日，原、被告在中介的主持下签订了编号为0001333的《房屋买卖合同》，约定总房款为116万元，并约定了违约责任。合同签订后，原告依约向王某某支付了定金2万元，向中介支付了房屋佣金。2015年12月25日,原告与被告至济南市房产交易中心办理网签时，才得知该房产已被某某人民法院查封，王某某及中介在签订《房屋买卖合同》时对此并未提及。正当原告犹豫之际，王某某立即表示该查封存在问题，其本人并不知情，并承诺该房产一个月之内即能解封，后劝说原告先进行装修。因戴某某与王某某签订合同时，王某某隐瞒与李某某离婚事实，后李某某于2016年9月27日在合同中签字对合同效力进行追认。此后，原告多次以电话、短信方式或通过中介联系王某某询问、催促解封之事，王某某均以各种理由劝说原告装修入住，并保证房屋过户没有问题。但时至原告原审起诉之日，涉案房屋一直处于查封状态，原告的合同目的一直没有实现，以致错失购房时机，并造成原告多项实际损失。被告徐某某作为居间方，未对房屋真实权属状况进行核实，应当向原告返还中介费用。望判如所请。戴某某为支持自己的主张，提供下列证据：证据1：编号为0001333号《房屋买卖合同》一份、济南市历下区法院（2016）鲁0102民初号民事判决书复印件一份。证明：《房屋买卖合同》约定王某某自愿将涉案房产出售给原告，总房款116万元，定金2万元。因王某某恶意隐瞒与李某某离婚及房产归属于李某某的事实，后李某某对《房屋买卖合同》签字追认，同时合同约定了违约条款；证据2、2017年5月27日打印的房屋权属状况信息原件及房产证复印件各一份。证明：原、被告签订《房屋买卖合同》时涉案房屋已被某某人民法院查封，被告隐瞒查封事实，致使双方签订的合同无法履行；证据3、原告妻子肖某某建设银行账户2015年11月28日交易明细及被告王某某出具的《购房定金收条》一张。证明：原告及其妻子分四次（每次5000元）取款，共计2万元，于次日支付给被告王某某，王某某向原告出具收条；证据4、原告妻子肖某某名下建设银行活期账户2015年11月29日交易明细及某咨询中心明湖店出具的《佣金确认书》复印件二张。证明：原告及其妻子以现金及POS机刷卡方式向被告支付居间佣金，被告于当日出具《佣金确认书》；证据5、原告及妻子肖某某与被告王某某、李某某的短信记录、通话录音（光盘）、原告妻子与某某法院吴某法官的通话录音打印件一宗。证明：原告得知房屋被查封后，被告王某某、李某某一直以法院“查封错误”、涉案房屋“很快就会解封”、李某某已委托律师联系某某人民法院要求解封等理由给予原告希望，并多次劝说原告夫妇“换锁”、“尽管拾掇房子”，王某某多次以厅级干部身份向原告保证尽快过户，并承诺“如因为我的原因无法把房子过户给您，我双倍赔偿您的损失”，增强原告对房屋很快过户的内心确信。直至2017年3、4月份，因房价上涨，被告王某某、李某某拒绝按照约定的价款继续履行合同。同时，原告妻子肖某某与吴某法官的通话录音证实原告为履行合同、协助被告解封，多次联系某某人民法院，而被告李某某并未按约定积极向法院提出执行异议申请；证据6、《收款通知书》复印件及原告妻子肖某某名下尾号6136的招商银行历史交易明细一份。证明：原告支付定金后，为履行合同凑齐首付款，2015年12月4日原告妻子将单位福利房房款退回，基于对被告的信任，放弃其他购房资格；证据7、济南市某家委会出具的证明及收据。证明：涉案房屋2016年冬季取暖费2011元，家委会经被告王某某、李某某同意后，由原告2016年12月12日代交；证据8、某某两地往返火车票复印件四张、与王某某的短信记录复印件一张。结合证据5中2017年4月4日原告与被告王某某的通话录音及短信记录，证明：原告及妻子应被告王某某、李某某的要求，在中介方员工罗某的陪同下携款前往某某，与被告商谈房屋解封及过户问题，由此产生差旅费532元；证据9、委托代理协议及发票各四份。证明：因被告违约，原告通过诉讼方式维权，共支出律师费125000元，根据合同约定，该损失应由被告承担；证据10、（2015）黄浦民一（民）初字第号、号民事判决书打印件两份。证明：被告因被案外人诉至某某人民法院，法院于2015年2月5日查封涉案房屋，被告的委托代理人参加诉讼，被告对涉诉案件及涉案房屋被查封是明知的；证据11、转账凭证两张。证明：原告为评估房屋溢价损失，向山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司支付评估费15000元；证据12、中国建设银行个人活期交易明细、客户交易详细信息、北京市盈科（济南）律师事务所出具的收据及情况说明、山东新亮律师事务所出具的情况说明各一份。证明原告支付一审律师费4万元、支付二审律师费4万元（均通过银行转账），以现金方式支付再审律师费3万元和发回重审后的律师费15000元。上述律师费均系原告维权支出的合理必要费用，根据合同约定应由被告承担；证据13、山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司出具的评估报告。证明涉案房屋2017年7月11日的评估价值为2103600元。王某某辩称，1、本案历经一审、二审、再审，原告诉讼请求第一项就是解除与被告签订的《房屋买卖合同》，且王某某与李某某也同意解除合同，本案的《房屋买卖合同》已经解除。2、原告主张返还定金、支付违约金、赔偿损失相互矛盾、相互重叠，同时主张上述三项请求，没有法律依据。3、中介作为专门从事房屋买卖的服务机构，应尽到必要的、谨慎的审核义务，在其明知房屋存在限制状态，却没有告知原、被告的情况下，应对合同无法履行承担主要责任。4、王某某、李某某与原告及中介于2015年12月25日前往济南市房产交易中心办理网签时，方得知房屋被查封，李某某经与王某某协商，当场向原告提出解除合同、返还定金等，原告在明知房屋已经被查封无法履行的情形下，根据合同约定，已经取得合同解除权，但原告并未同意被告解除合同的意见。从2015年12月25日知悉房屋被查封到2016年秋，济南二手房市场价格并无太大波动，原告一直掌握着解除合同的主动权，王某某也多次告知中介和原告可以解除合同、购买其他房屋，但原告均未主动提出解除合同，同时又不停地在市场上寻找选择其它房源，没有及时解除合同的责任完全在原告。王某某与李某某于2013年9月18日在民政局协议离婚，约定涉案房屋归李某某所有，济南市历下区法院（2016）鲁0102民初号民事判决亦确认涉案房屋归李某某所有。某某人民法院审理的案件与李某某无关，李某某也毫不知情。王某某及李某某均是2015年12月25日依约办理网签时方知该房屋被查封，李某某做了包括向某某人民法院提出保全异议和执行异议等大量工作，足以说明李某某在履行合同方面是认真、积极的，并无主观故意，只是由于黄埔区法院拒不纠正错误，致使李某某暂时无法继续履行合同义务。反观原告，则完全无视和拒不履行合同义务，应于2015年12月25日前将首付房款70万元存入被告指定的账户但未支付，也没有因李某某在2015年12月25日后积极办理解封事宜而支付任何房款，这充分说明原告对于合同短时间内无法继续履行的风险是非常清楚的，其认知并没有因为李某某积极争取解封而发生主观认识上的变化，因此不能将损失扩大的过错责任归咎于王某某及李某某。综上所述，王某某认为，原告在已取得合同解除权并对该合同可能无法继续履行以及可能出现的风险有充分认知的情形下，既不同意王某某及李某某提出的解除合同、返还定金等意见，也一直不主动提出解除合同，更没有履行其合同义务，因此合同没有及时解除导致房屋溢价损失的法律后果应由原告自行承担。王某某为支持其主张，向本院提供下列证据：证据1、《房屋买卖合同》。证明:1、《房屋买卖合同》并未约定在合同签订之前房屋存在查封的违约责任。2、被告仅收取原告定金2万元。3、原、被告在2015年12月25日办理网签时发现涉案房屋被查封；4、原告知悉房屋被查封后，既未支付首付款继续履行合同，也未及时提出解除合同，涉案房屋溢价损失不应由被告承担；证据2、济南市历下区人民法院于2016年8月10作出的(2016)鲁0102民初号民事判决书。证明:2013年9月18日，王某某与李某某离婚时，约定涉案房产归属李某某所有，但是房屋登记在王某某名下，没有办理过户手续。王某某在《房屋买卖合同》上签字，只是协助李某某办理，不应当承担因房屋买卖发生的法律后果；证据3、原告与王某某的手机短信(2016年11月4日至2016年11月18日)、原告与李某某的手机短信。证明:1、原告提交的与王某某手机短信中，将不利于己的短信内容或有利于查明案件事实的短信内容故意隐瞒、删减；王某某2016年11月4日告知原告“没有过户之前什么费用也不要交”，说的就是暖气费。同时网签得知房屋被查封后，被告就提出退还定金、解除合同，但原告看中了被告的房子，坚持要等待解封。原告一方面不解除合同，但又不断的看房、选房，等待或不等待、解除或不解除合同的决定权均在原告手里；证据4、王某某与某咨询中心明湖店工作人员罗某的通话录音一份。证明:2016年1月20日，王某某告知中介，其已通知原告可以去购买其他房产，届时合同解除，中介罗某亦表示原告也将双方沟通的情况告知了罗某；证据5、山东省高级人民法院(2019)鲁民再号案件的庭审笔录。证明:中介在签订合同前，就已得知涉案房屋存在权利限制情形，其未履行如实报告义务，存在主要过错。根据《合同法》规定，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。现该店已注销，应由其承继者徐某某承担赔偿责任；证据6、某某人民法院开庭传票、保全异议材料截屏、协助执行通知书。证明:某某人民法院开庭时间是2016年2月29日，此前法院并未告知王某某房产被查封的情况。2016年3月23日和2016年9月18日，被告向某某人民法院提出保全异议并委托律师极力争取解封，2019年4月3日法院将涉案房产解封。同时在质证过程中，发现原告提交的与王某某的短信记录不完整，希望法庭责令其提交，并责令原告提交2015年11月25日以后以原告或其配偶、儿子的名义购房的相关信息。李某某辩称，1、本人与王某某于2013年9月在济南市历下区民政局办理了离婚手续，约定涉案房屋归李某某所有。涉案房屋出售时，因李某某并非房屋查封所涉案件的当事人，且与王某某离婚多年，并不知晓房屋已被查封的事实，因此不应由本人承担相关责任。2、根据合同约定，原告除支付2万元定金外，其余房款支付义务均在办理网签之后，涉案房屋存在查封必然无法进行交易，李某某对于合同不能履行不存在主观恶意和任何过错。3、某咨询中心明湖店作为居间人，在合同签订之前应详细、全面审核涉案房产信息，因其在合同签订前未将房屋存在査封的情形向买卖双方如实报告，按照《民法典》962条规定，不得要求支付报酬并应当向原告承担损害赔偿责任。现该中介已注销，应当由承继人徐某某承担责任。4、《房屋买卖合同》中并未约定合同签订之前，涉案房屋存在查封的违约责任，原告向李某某主张违约责任无合同依据。5、退一步讲，假设法院认为李某某存在违约责任，且应适用合同中的违约条款，买卖双方发现涉案房屋存在查封的时间距离合同签订仅一个月，此时房屋价格并未上涨，按照合同法的相关规定，违约责任建立在实际损失之上，原告的实际损失仅为支付的定金2万元，故李某某最多应在定金范围内承担责任。6、根据合同法减损规则，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告于2015年12月25日得知房屋存在查封后，既未主张继续履行合同，也没有及时主张解除合同，故原告于2017年7月份起诉要求解除合同，并主张自2015年11月份至2017年7月期间的房屋涨价损失及其他损失无任何法律依据。综上，请求贵院查明事实，驳回原告对李某某的第2、3、4、5、6、7项诉讼请求，以维护李某某的合法权益。李某某的证据同王某某提交的证据。徐某某辩称，我已经向原告返还了中介费18000元，并承担了二审判决的诉讼费2000元左右。对于连带责任，我方不认可，但愿承担较小比例的赔偿责任。徐某某为支持其主张，向本院提交了山东高院的开庭笔录，证明已就房产交易过程作了陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王某某和李某某原系夫妻关系，二人婚姻关系存续期间参加房改购买了济南市房屋，并于2001年11月3日取得房屋所有权证（证号为：），房屋所有权人为王某某，共有人为李某某。2013年9月18日，王某某和李某某因感情破裂在济南市历下区民政局协议离婚，约定涉案房屋归李某某所有，但双方并未办理产权过户登记手续。2015年11月，戴某某通过某咨询中心明湖店得知王某某出售涉案房屋信息，2015年11月28日王某某（出卖人、甲方）与戴某某（买受人、乙方）在某咨询中心明湖店（居间人、丙方）签订了编号为0001333的《房屋买卖合同》，约定甲方自愿出售济南市房屋，建筑面积87.11平方米，地下室面积6平方米……该房屋无抵押、无租赁，甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷……，乙方对甲方转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买上述房产。双方约定成交价格为116万元，其中乙方在合同签订时向甲方支付定金2万元，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。关于付款方式，双方约定：乙方于2015年12月25日前，将首付房款70万元（含定金）存入甲方指定账户；剩余房款46万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付……,甲方承担营业税，乙方承担个税、契税、中介费及过户产生的费用……。合同十一条约定，甲方收到全款通知乙方进行房屋验收交接……；十二条关于违约责任，双方约定：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况）由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准的损失，乙方也有权解除合同；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同……；5、签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的2%）；若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。合同十三条关于其他事项，双方约定：……二、甲方保证产权人同意出售此房屋，无产权纠纷，债务纠纷……；四、甲乙双方协商于2015年12月25日前办理网签面签手续，于银行贷款审批通过5日内办理房屋过户手续……（其余内容略）。合同签订后，戴某某依约向王某某支付了定金2万元，王某某于2015年11月29日出具了《购房定金收条》；与此同时，戴某某向某咨询中心明湖店交纳了房屋佣金（含评估费、过户服务费）共计28000元，中介出具了佣金确认书。2015年12月25日,戴某某与王某某、李某某及某咨询中心明湖店工作人员依约到济南市房产交易中心办理网签时，得知该房产已被某某人民法院查封，网签手续未能办理，戴某某应付的68万元（除定金外）首付款未再支付。庭审期间，戴某某自认王某某在2016年2、3月份将涉案房屋钥匙交付本人，后因涉案房屋未能解封，戴某某于2017年3、4月份将钥匙退还王某某，并另行购买了其他房屋；另，戴某某自认2017年3月份中介退回服务费和评估费共计1万元。此后买卖双方就涉案房屋的溢价损失协商不成，戴某某于2017年7月11日诉至本院，要求：1.判令解除原、被告签订的编号为0001333的《房屋买卖合同》;2.判令王某某与李某某共同向戴某某支付违约金348000元;3.判令王某某、李某某承担戴某某损失共计837853元(取暖费2011元、律师费4万元、交通费532元、房屋溢价795310元)；4.判令某咨询中心明湖店返还原告中介服务费18000元，并自2015年11月28日起按银行同期贷款利率计算利息至还清本息之日止;5.判令某咨询中心明湖店及经营者徐某某对第3、4项诉讼请求承担连带责任；6.诉讼费用由王某某、李某某、某咨询中心明湖店承担。一审期间，本院根据戴某某的申请，轮候查封了涉案房屋（期限自2017年8月2日起至2020年8月1日止）,戴某某支付保全费5000元。本院审理认为，戴某某和王某某、李某某以及某咨询中心明湖店三方签订的房屋买卖合同系当事人真实的意思表示，内容亦不违反国家强制性法律规定，为有效合同，对各方当事人均具有法律约束力。由于案涉房屋被某某人民法院查封无法进行网签，合同无法继续履行，戴某某主张解除房屋买卖合同，符合法律规定，本院应予支持，戴某某支付的2万元定金应予返还。同时法院认为，戴某某作为购买人应尽到谨慎注意的义务，购房前应对房屋的各种情况进行全面了解，其未能及时了解到涉案房屋被查封的情形，对由此产生的后果应自行承担相应的责任。戴某某签订合同后一个月内即2015年12月25日已经了解到案涉房屋被查封的事实，自该日起戴某某对于房屋买卖合同可能无法继续履行以及可能出现的问题应当有一定的预期。考虑合同签订之日至戴某某明知查封事实之日时间间隔较短，以及戴某某仅支付2万元定金的事实，且王某某、李某某对于合同无法继续履行并无主观上的恶意，酌定王某某、李某某向戴某某支付违约金2万元，对于超出部分的违约金以及房屋溢价损失，本院不予支持；对于戴某某主张的取暖费2011元，并无事实和法律依据，不予支持；对于戴某某主张的交通费损失532元，因未能说明火车票的发生与本案之间的关联性，本院不予支持；对戴某某主张的律师费4万元，戴某某与王某某、李某某虽在合同中有相关约定，但根据相关收费标准并结合本案的具体情况，酌定王某某、李某某支付戴某某律师费5000元。此外法院认为，某咨询中心明湖店作为专门从事居间活动的单位，应尽到必要的、谨慎的审核义务，其未能核查案涉房屋已被查封的事实，导致房屋买卖合同无法继续履行，应承担相应的责任，故对戴某某主张某咨询中心明湖店返还18000元中介服务费的诉讼请求，予以支持；对戴某某主张的利息，因没有事实和法律依据，不予支持。关于戴某某要求某咨询中心明湖店及其经营者对违约金和损失承担连带责任，无事实和法律依据，不予支持。据此，本院于2017年10月11日作出（2017）鲁0102民初号民事判决书，判决：一、原告戴某某与被告王某某、李某某、济南历下某信息咨询中心明湖店2015年11月28日签订的房屋买卖合同予以解除；二、被告王某某、李某某于本判决生效之日起十日内向原告戴某某返还定金2万元；三、被告王某某、李某某于本判决生效之日起十日内向原告戴某某支付违约金2万元；四、被告王某某、李某某于本判决生效之日起十日内向原告戴某某支付律师费5000元；五、被告某咨询中心明湖店于本判决生效之日起十日内向原告戴某某返还中介服务费18000元；六、驳回原告戴某某的其他诉讼请求。案件受理费15990元，由原告戴某某负担1万元，被告王某某、李某某、某咨询中心明湖店共同负担5990元；财产保全费5000元，由原告戴某某负担。戴某某不服一审判决，提出上诉。济南市中级人民法院审理认为，根据合同约定，违约金为涉案房屋款的30%，即戴某某主张的348000元，戴某某主张的房屋溢价款795310元，实质上是戴某某认为违约金不足以弥补损失而增加的违约金。王某某、李某某将存在查封的涉案房屋售予戴某某，导致合同不能继续履行存在过错。网签时，双方均已知道房屋存在查封，合同无法继续履行，虽然戴某某对损失扩大存在过错，但王某某知道房屋被查封后，仍承诺自己能够解决房屋查封事宜，致使戴某某没有及时解除合同，故王某某对损失的扩大存在主要过错。二审法院综合双方存在的过错、房款的交付及房屋升值情况，酌定王某某、李某某向戴某某支付违约金70万元；对于戴某某主张王某某、李某某返还暖气费2011元，二审法院认为并无不当，予以支持；对于一审法院判决某咨询中心明湖店返还18000元的中介费，并无不当，予以支持。据此，济南市中级人民法院于2018年3月7日作出（2018）鲁01民终号民事判决书，判决：一、维持济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初号民事判决第一、二、四、五、六项；二、变更济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初号民事判决第三项为：被告王某某、李某某于本判决生效之日起10日内向原告戴某某支付违约金70万元；三、被告王某某、李某某于本判决生效之日起10日内向原告戴某某支付暖气费2011元。一审案件受理费15990元，由戴某某负担1万元，王某某、李某某、某咨询中心明湖店共同负担5990元；财产保全费5000元，由王某某、李某某负担。二审案件受理费15990元，由上诉人戴某某负担1万元，王某某、李某某负担5990元。王某某、李某某不服二审判决，向山东省高级人民法院申请再审。2019年5月31日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁民申号民事裁定书，提审该案。后经审理认为：戴某某原审期间没有主动要求增加违约金，二审法院将其主张的房屋溢价款列入违约金综合考量，且在未对房屋溢价损失给予明确认定的情况下，即将其作为违约金数额进行酌定，缺少依据，一、二审判决认定基本事实不清。2019年10月21日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁民再号民事裁定书，裁定：撤销济南市中级人民法院（2018）鲁01民终号民事判决及本院（2017）鲁0102民初号民事判决，发回本院重审。本院重审期间，戴某某于2020年7月6日提交评估申请书，请求以2017年7月11日为基准日评估涉案房屋的市场价值。本院予以准许，并依法委托山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司进行价值评估。2020年9月2日该公司作出估价报告，认定涉案房屋2017年7月11日的市场评估总价为2103600元，评估费15000元由戴某某先行支付。评估报告送达各方当事人，均未在指定的期限内提出异议。现王某某、李某某对于戴某某要求解除房屋买卖合同的诉讼请求无异议，且同意退还定金2万元及暖气费2011元；此外，戴某某认可二审判决生效后，徐某某已经退还佣金18000元，并当庭表示放弃第5项诉讼请求。对于违约金348000元。戴某某要求依合同约定，按照购房款116万元的30%计算；王某某、李某某认为戴某某没有交纳首付款，也存在违约行为，且认为约定的违约金过高，申请调整并主张以戴某某交纳的2万元定金为限；徐某某对戴某某的主张没有异议。关于经济损失。其中1、房屋溢价损失943600元，戴某某要求以法院委托评估价2103600元（起诉日），减去合同价款116万元计算；王某某、李某某认为戴某某以起诉日确定房产价值不合理，同时认为戴某某在取得合同解除权并对合同可能无法继续履行及风险有充分认知的情况下，既不提出解除合同，更没有履行其合同义务，房屋溢价损失应由戴某某自行承担；徐某某对戴某某的主张没有异议。2、戴某某主张律师费125000元，系戴某某为诉讼先后支付一审、二审、再审及发回重审的律师费4万元、4万元、3万元、15000元；王某某、李某某认为戴某某由于自身原因造成诉累，该损失应由其自行承担；徐某某对戴某某的主张没有异议。3、对于交通费532元，戴某某称为解决上海法院解封事宜，和中介人员一起到青岛找王某某时的花费；王某某、李某某认为相关票据不能证明与涉案合同有关，不予认可；徐某某对戴某某的主张没有异议。4、戴某某再审时主张保全保险费5000元，但其在一、二审期间均未主张，且未提供相关证据；现王某某、李某某认为该费用为非必要支出，不予认可；徐某某对戴某某的主张没有异议。关于某某人民法院对涉案房产的查封问题，戴某某主张王某某故意隐瞒了相关事实；而王某某和李某某称在办理网签时才得知此事。为进一步查明事实，本院依法调取了某某人民法院审理的（2015）黄浦民一（民）初字第号、号案卷中的相关材料。查明，王某某因涉诉，黄浦区人民法院于2015年1月23日作出（2015）黄浦民一（民）初字第号、号民事裁定书，分别裁定冻结王某某和另一被告名下的银行存款228万元、75万元或者查封、扣押相应价值的财产。法院于2015年2月5日查封了涉案房产，王某某于2015年2月15日签收了法院邮寄的民事裁定书及应诉通知书等诉讼文书。现王某某认可收到了法院送达的民事裁定书，但称对于具体保全了什么财产，本人并不知晓；戴某某对此不予认可。另，再审期间，徐某某认可《房屋买卖合同》签订前，其工作人员曾查询到涉案房屋存在限制交易的情况，但无法知晓具体原因，并认可未向戴某某提及此事；对于中介是否向王某某、李某某提及房屋被限制交易情况，徐某某称已向王某某说明相关情况，但并未提供证据，王某某也不认可。2015年12月25日未能网签后，王某某、李某某向某某人民法院提出异议并申请解封，未果；2016年6月6日李某某向济南市历下区人民法院起诉【案号为（2016）鲁0102民初号】，要求确认涉案房屋归李某某所有。2016年7月12日，黄浦区人民法院分别作出（2015）黄浦民一（民）初字第号、号民事判决书，判决王某某对号、号案件债务人所欠本息承担连带保证责任。2016年8月10日，本院作出（2016）鲁0102民初号民事判决书，确认涉案房屋归李某某所有。2019年4月3日，黄浦区人民法院将涉案房屋解封。关于涉案合同是否继续履行问题。戴某某主张得知房屋被查封后，王某某曾承诺一个月内解封，基于对王某某的信任和其后期的多次承诺才选择等待解封、继续履行合同。对此，戴某某提交了2016年3月22日至2017年3月28日期间与王某某的短信记录，主要内容为戴某某向王某某询问黄浦区人民法院案件进展情况并催促王某某尽快解决房屋解封事宜，王某某回复戴某某：“再等等，很快就解决了”、“可以换锁，其实您开始收拾就可以，房子过户给您肯定没问题”……。现王某某认为戴某某提供的短信不完整、内容存在删减。经查阅比对双方提交的短信记录，戴某某并未提供双方2017年3月29日以后的短信记录，且已提供的短信中，有部分内容上下不连贯，但是否有删减，王某某并未举证证明。另外，戴某某提供了其妻子肖某某给王某某打电话时的通话录音，其中2016年9月19日的录音证明：肖某某催促王某某抓紧解决房子解封事宜，同时要求李某某在房屋买卖合同上签字追认；王某某回答：“现在不是钥匙都给你了，锁都换了，该怎么干就怎么干，如果这中间出现别的问题，有损失我给你负责”……解封是“早一天晚一天的事……所以你放心，你该设计设计，该装修装修，你干的这个区间可能就解了，把手续办好了，什么都不耽误……”。2016年9月27日，李某某在房屋买卖合同上签字追认，但房屋的解封问题一直未解决。现王某某辩称未承诺过一个月内解封房屋，并称当时已向戴某某提出可以解除合同并退还定金，戴某某没有同意。对此，王某某提供了2016年1月20日与中介工作人员罗某的通话录音，其中王某某说：“我给那个戴老师说了，这期间他如果是着急的话，别的房子他该看看”；罗某说：“我知道，这个情况他和我说了”……王某某：“他如果有别的房子看好了他该买买，他看好了，咱就把合同作废了，如果是没看见好的，咱们这个合同，我这个可能二月份就能解开了，解开了以后他该买买，这个都好说”……；此外，王某某、李某某还提供了2016年11月4日至2017年5月期间与戴某某的短信记录，其中2016年11月4日戴某某给王某某发短信：“王老师您好，房子我们再等等，也许是好事多磨……我们既然等了这么久的时间，孩子还是感觉房子位置比较合适，坚持要再等待解封……请您们再想想办法抓紧解封……”；2017年5月4日王某某发短信：“戴老师你好，……年前咱们去办理网签手续，得知房子被查封，就给你们说过，如果你们看好别的房子随时可以买，然后咱们解除合同，如果没有看好的房子，就等解封了再履行合同，既然你们不想再等了，就抓紧买别的房子吧！……”，戴某某：“王老师你好，在这期间我们也确实看房子了，但没想到房价这个时期长得这么快，同时也感觉你的房子也快解封了，但没想到到这个局面……你们房子可以解封后继续卖，我们现在就要买房子，差价怎么办？……毕竟房子查封引起合同不能成交……”；2017年5月5日戴某某：“王老师你们好，现在济南的二手房太贵了，我们无法买了，还是想按我们的协议合同执行，想法购买你们这套房子……”；2017年5月6日李某某短信：“戴老师您好！……年前办理网签发现房子被查封时就告诉您，赶紧看别的房子有合适的您就买，您不要再举棋不定了，你还是赶紧买别的房子吧……”。现戴某某对王某某、李某某所称不能办理网签时就提出解除合同、返还定金及本人没有同意的主张不予认可。双方就各自主张未再进一步提供证据。本院认为，依法成立的合同，对各方当事人均具有法律约束力，均应严格履行合同义务，否则应承担相应的民事责任。本案中，戴某某与王某某、李某某（已追认）协商一致签订房屋买卖合同后，依约交纳了购房定金，合同已经成立并履行。得知涉案房屋被查封后，戴某某基于对王某某的信任，未及时行使解除权，系当事人对自己权利的处分。后双方就房屋溢价损失协商不成，戴某某于2017年7月11日起诉要求解除合同，一、二审及再审、发回重审期间，王某某、李某某对于解除合同没有异议，本院予以确认；对于合同解除后，戴某某要求返还2万元定金及暖气费2011元的主张，王某某、李某某也没有异议，本院应予支持。另，原二审判决后，徐某某已经退还了中介费18000元，本院再审期间，戴某某予以认可并放弃返还中介费及相应利息的诉讼请求，并无不当，本院予以准许。本院认为，本案争议的焦点问题是：违约责任的确定及房屋溢价和其他损失的承担。1、关于王某某的责任认定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，王某某2015年2月15日签收了某某人民法院送达的保全裁定，知道或者应当知道其财产已被查封或冻结，即使裁定书中未写明保全财产明细，王某某也可查询到保全情况但怠于查询和落实；同时王某某在出售涉案房屋前，其所涉案件尚未审结，法院的保全措施尚未解除，王某某应对房屋可否正常交易有所预见但未预见，以致因房屋被查封阻却了合同的履行，构成违约，应承担相应的违约责任。由于双方约定了违约金的计算方式，现戴某某选择按照总房款116万元的30%主张违约金348000元，并无不当，本院予以支持。对于合同未及时解除而扩大的损失，本院认为，虽然王某某曾在2016年1月份作出了戴某某可以另行购买其他房屋的意思表示，但同时也表明如果戴某某没有看中其他房屋，则可待涉案房屋解封后继续履行合同，且王某某多次承诺能够尽快解决查封事宜，并在戴某某尚未支付约定首付款的情况下就交付房屋钥匙、让戴某某收拾（装修）房屋以示卖房诚意，戴某某选择相信和等待以致没有及时解除合同，王某某应对损失的扩大承担主要责任。关于李某某的责任认定。本院认为，李某某与王某某离婚时，约定涉案房屋归李某某所有，但双方并未及时办理过户手续。二人离婚后，王某某因其他案件被某某人民法院采取保全措施，李某某不知晓该房产已被查封，符合常理。李某某得知涉案房屋被查封后，一方面向法院提出异议，另一方面在涉案合同上签字追认，并无不当。本院认为，李某某虽然主观上没有过错，但客观上因房屋被查封导致合同无法继续履行，李某某作为房屋共同出卖人，应与王某某对外共同承担相应的民事责任。关于戴某某的责任认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据交易惯例，买卖双方在办理网签后，买受人应按照合同约定支付首付款。因涉案房屋被查封，无法办理网签，戴某某对于合同可能无法继续履行应有一定的预期，但戴某某既未在合理期限内行使解除权，也未按照约定支付首付款以明示要求继续履行合同，以致合同是否继续履行长期处于不确定状态，戴某某对损失的扩大及纠纷的发生也存在过错，并应承担次要责任。关于徐某某的责任认定。某咨询中心明湖店作为房屋中介，在合同签订前，已经查询到涉案房屋存在限制交易情形，但未告知戴某某，以致虽然促成了合同的签订，但发生了履行不能的后果并使买卖双方产生纠纷，某咨询中心明湖店存在过错，也应承担一定的民事责任。因某咨询中心明湖店已注销，相应的法律后果应由其经营者徐某某承担。2、关于房屋溢价损失的确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，虽然双方约定了违约金的计算方式，但戴某某以约定的违约金不足以弥补实际损失为由，要求以起诉日作为评估时间节点确定房屋价格及损失，并无不当。评估报告送达后，各方当事人均未在指定的期限内提出异议，且鉴定程序合法，估价结论有依据，本院予以确认。故本院认定合同解除时，涉案房屋溢价为943600元（即2103600元-116万元）。对于溢价损失的承担。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因王某某、李某某不能提供可正常交易的房屋使戴某某利益受损，除应支付约定的违约金外，还应承担违约金不足以弥补实际损失的部分。综合各方在合同签订、履行中的违约及过错程度，结合房款交付及房屋升值情况，本院酌定王某某、李某某共同承担55%的责任，戴某某承担40%的责任，徐某某承担5%的责任。据此，因王某某、李某某支付的违约金348000元不足以弥补其应承担的损失，还应补足差额170980元；对戴某某主张超出部分，本院不予支持。此外，徐某某应赔偿戴某某房屋溢价损失47180元；戴某某主张超出部分及要求徐某某对王某某、李某某的违约金及损失承担连带责任的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于戴某某主张的一审、二审、再审及发回重审的律师费共计125000元及评估费15000元，系戴某某为诉讼的合理支出，本院予以确认，各方当事人应当按照本院确定的责任比例分别承担。对于戴某某主张的交通费532元，戴某某仅提供了火车票，未能证明与本案之间的关联性，本院不予支持；对于戴某某主张的保全保险费5000元，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告戴某某与被告王某某、被告李某某及被告徐某某（原济南历下某信息咨询中心明湖店经营者）签订的编号为0001333的《房屋买卖合同》于2017年7月11日解除；二、被告王某某、被告李某某于本判决生效之日起十日内向原告戴某某返还定金2万元；三、被告王某某、被告李某某于本判决生效之日起十日内向原告戴某某返还暖气费2011元；四、被告王某某、被告李某某于本判决生效之日起十日内共同向原告戴某某支付违约金348000元；五、被告王某某、被告李某某于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告戴某某房屋损失170980元；六、被告王某某、被告李某某于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告戴某某律师费损失68750元；七、被告徐某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告戴某某房屋损失47180元；八、被告徐某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告戴某某律师费损失6250元；九、评估费15000元，由原告戴某某负担6000元，被告王某某、被告李某某共同负担8250元，被告徐某某负担750元；十、驳回原告戴某某的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15990元，由原告戴某某负担6500元，被告王某某、被告李某某共同负担8690元,被告徐某某负担800元；财产保全费5000元，由原告戴某某负担2000元，被告王某某、李某某负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  戚文波人民陪审员  李 杰人民陪审员  卢衍秀二〇二一年五月十三日法官 助理  杜姗姗书 记 员  李 岩