辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初4622号原告：范红石，男，1991年11月23日出生，汉族，住所吉林省长岭县。委托诉讼代理人：张运凤，系辽宁亿信律师事务所专职律师。被告：张凌美，女，1984年4月9日出生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。原告范红石（以下简称“原告”）与被告张凌美（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，适用简易程序，由审判员马雯菁独任审理，于2020年5月21日第一次开庭进行了审理。因原告申请鉴定，本院准许后，委托大连永通房地产土地评估有限公司进行鉴定，但因现场评估范围无法确定被退鉴。因原、被告争议较大，故本案裁定变更适用普通程序，由审判员马雯菁担任审判长，与人民陪审员姚波、张晓青依法组成合议庭，于2021年1月27日第二次开庭进行了审理。两次庭审，原告及其委托诉讼代理人张运凤律师，被告及其委托诉讼代理人李玉芬律师（被告于2021年2月2日撤销委托）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年8月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其名下位于大连市房屋出租给原告，用途为经营美发店，租赁期自2017年8月22日起至2022年8月21日止，年租金为100000元，支付方式为年付。同时被告及其丈夫向原告保证其出租的房屋不可能被拆迁。原告依约支付租金后，原告先后投入约160000元对承租房屋进行装饰装修，添附了设施设备，并一直正常进行美发店经营。2018年1月份，因大连地铁5号线项目建设，承建方围挡租赁房屋，导致原告客流量减少，同时租赁房屋的商业使用价值降低，遂原告找被告协商解决此事，要么解决围挡问题要么降低租金，被告均不同意且之后不予理睬原告。2018年4月13日，廿井子区房屋征收办公室对关于《大连地铁5号线项目（甘井子段）甘井子站房屋征收补偿安置方案》征求意见的通知，原告承租的房屋属于征收范围，随时面临拆迁。但双方签订合同时，被告及其丈夫向原告保证房屋不会被拆迁，于是原告多次与被告及其丈夫联系要求协商调整房租及房租支付方式并解决因房屋征收对出租人的补偿事宜，被告均拒绝与原告沟通上述事宜。2019年11月22日，东山社区发布通知：自2019年11月26日起，办理在下动迁手续，原告又多次联系被告及其丈夫，二人均不接听原告电话。根据《房屋租赁合同》第六条约定及征收补偿安置方案第九条第一项第六款之规定，原告要求因动迁受到的损失有合同依据及政策依据。综上，原告作为房屋承租人，租赁案涉房屋从事美发店经营，在案涉房屋被征收拆迁时，因承租人不是被征收人，被告作为被征收人理应作为承租人的代表为承租人争取应该得到的利益，但是被告均未履行上述义务。故原告起诉时诉请判令：1、被告赔偿因房屋征收给原告造成的损失暂计60000元（具体以评估结论作为依据计算）；2、被告双倍返还保证金20000元给原告。对于第一项损失，原告称包括2018年1月至8月的租金30%的损失17500元及暂估装修损失48000元。因本案对于装修损失等评估未果，第二次庭审时，原告明确第一项诉请中赔偿装修损失为51950.4元。被告第一次庭审中辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述，不仅与事实不符，而且其主张缺少事实和法律依据，应依法驳回起诉。事实与理由如下：1、原告没有交纳2018年7月1日以后的房租，房屋租赁合同早已解除。（1）原、被告签订合同时，被告没有向原告保证过不能拆迁。这不是被告所能保证的事情，即使保证了也对抗不了政府征用。况且，合同对政府征用双方损失处理做出约定的情况下，原告单方说对自己有利的话时，应当以合同约定为准。（2）事实是，原告向被告只交纳了一年的房租。双方口头约定从第二年起房租是120000元，原告也已经答应。但第二年房租，原告不仅没有交纳，而且从2018年8月24日搬走物品，又到别处经营。在原告未交房租的情况下，原告已经不再享有承租方的权利。政府虽于2018年张贴房屋征收补偿的征求意见稿，但并没有作出房屋征收决定。因此，原告所诉房屋征收的事实不成立。2、即使原告主张赔偿因房屋征收给原告造成损失，也不属于民事诉讼受案范围，况且原告自动放弃履行合同，已经不再是房屋经营权利人，也没有资格向房屋征收部门主张被征收人的合法权益。因此，从房屋征收的行政法律关系而言，本案不是法院民事案件受案范围。从被征收人角度而言，原告无权主张被征收人的权益。3、原告称经营期间，因地铁五号线围挡造成商业价值降低和客流减少，不属于被告的违约行为所致，而是第三方侵权所致，原告应向第三方主张，与被告无关。4、原告请求返还保证金20000元与事实不符，应驳回其诉讼请求。被告收取的保证金是10000元，而不是20000元。因原告已于2018年8月24日单方解除合同，且没有交纳此后的房租，原告违约的情况下，保证金不应返还。5、原告应明确自己的主张是房屋租赁合同纠纷还是侵权纠纷。原告在起诉状中，称因地铁五号线项目建设，导致客流量减少，商业使用价值降低，但却向被告主张营业损失和返还保证金，这不仅是相互矛盾的，而且起诉被告主体不适格。原、被告间是房屋租赁合同关系，而原告主张因地铁五号线影响经营收益，应是侵权之诉。所以，本案房屋租赁合同纠纷与侵权之诉，不能并存，且主体不适格，除非原告申请追加被告，以便查明事实。从法律关系讲，原告主张侵权之诉，应另案向第三方起诉。6、按合同约定如遇政府性征用，造成甲乙双方损失，现在是被告方受损失，原告应赔偿被告遭受的经济损失。原告提供的证据中，没有政府的征收决定。政府征收决定前，地铁五号线的施工，无论是否合法，原告应向第三方主张合同履行期间的损失，2018年7月31日以后则无权主张。2018年7月31日之后，截至本案庭审时，原告拒绝交纳租金，被告不仅损失了租金收益，而且原告单方解除合同后被告的经营损失，被告有权向建设单位索赔。综上，原告所述与事实不符，且其主张缺少事实和法律依据，应依法驳回诉讼请求。被告于第二次庭审辩称，原告就装修损失没有提供相应单据，且鉴定机构予以退鉴，退鉴理由在现场勘察时鉴定机构和法院都明确向原告告知，损失鉴定的前提条件是需要先对面积进行核实，原告应该启动对于面积进行鉴定的司法鉴定程序，事后原告没有向法院申请此项法鉴定申请，举证责任不能责任在原告。被告亦向大连市自然资源局申请政府信息公开，大连市自然资源局明确告知案涉房屋没有地铁口的施工，这与大连市自然资源局于2019年5月所公示的地铁5号线甘井子站系地下部分施工而非地上部分施工是一致的，所以地铁公司以5号线的名义设立围挡是不合法的行为，需要原告在合同期内向围挡的施工单位主张相邻权。原告在合同有效期内没有向围挡的施工单位主张其民事权益，系自我放弃，应该责任自负。由于原告擅自离开案涉房屋，没有正式通知解除合同，2019年被告与房产局签订了房屋租赁合同，该房屋无法另行出租，被告也是有经济损失的，原告对此应该给予赔偿。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（合同中为承租方、乙方）与被告（合同中为出租方、甲方）于2017年8月4日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方故将大连市房屋、面积90平租赁给乙方为美发店场地经营。每年租金为100000元，支付方式为年付，在上一期租金到期前一个月预付下一期租金。租赁期限从2017年8月22日至2022年8月21日止，共计五年。租赁保证金10000元，在租赁期满或合同正常终止后十五日，若乙方无违反本合同约定或拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金退还给乙方。第五条约定：乙方有擅自将房屋转租、分租、转让；非法活动；无正当理由未按本合同约定支付租金等情形，甲方有权单方终止合同，收回房屋，保证金不予退还。第六条约定：“免责条款如有不可抗力原因导致房屋无法继续租赁（政府性征用，拆迁动迁），造成甲、乙双方损失，甲方应与乙方协商赔偿。”第九条约定：“补充条款1、甲方帮助乙方接收所有原大连市甘井子区美飞色舞美发店的会员，（会员卡金8-12万），协助会员缴纳同等值现金转乙方店内。……”签约后，原、被告按约履行交付租金及房屋的义务，原告亦于2017年8月10日以该房屋住所登记成立个人工商户经营美发店。案涉房屋系公有房屋，原、被告另与产权单位于2017年7月25日签订《公有房屋租赁协议书》，约定产权单位同意被告将承租的案涉房屋在2017年8月1日至2018年7月31日间转让给原告开办经营使用，每月租金350元，由原告承担。被告另提供其于2018年10月10日与产权单位签订的《公有房屋租赁协议书》，租赁期自2018年8月1日至2019年7月31日。被告称因原告放弃并擅自搬出，并且没有明确告知解除本合同，故被告无法将房屋另租别人，只能由被告与产权单位继续签订协议。关于原、被告间的《房屋租赁合同》是否继续履行，原告称“8月开始就不交房租了，房屋在被告的控制下，因为围挡，合同已经解除了”；被告则称“原告没有交纳2018年7月1日以后的房租，房屋租赁合同早已解除”。被告同时称原告在2018年9月7日在红旗街道另择址经营美发店。关于案涉房屋在租赁期内是否出现无法使用的情况，原告提交照片拟证明因地铁建设，自2018年1月起案涉房屋前搭设围挡。原告另提交征收补偿安置方案等拟证明案涉房屋因地铁建设在征收范围内。在本案审理过程中，原告亦申请调查令调取案涉房屋资产评估报告及拆迁补偿协议书，但至本案辩论终结，原告并未提交、调取到案涉房屋的拆迁安置补偿协议书。原告另提交与被告丈夫的谈话录音（2017年9月25日）拟证明在开店经营不久便有案涉房屋动迁的消息，原告及其合伙人找到被告丈夫沟通，被告丈夫当时承诺如果动迁，会为原告争取装修赔偿损失，如果动迁部门不给赔偿，被告丈夫会赔偿。关于原告所主张的装修损失，原告申请评估，但因评估范围无法确定，鉴定机关予以退鉴。第二次庭审，原告提交一组装修费用清单及票据、支付凭证等拟证明其支出装修费用为51950.4元。被告则认为原告所提交的单据大多不是正规发票及增值税发票；票据形成时间超过装修期2017年8月24日；且单据金额与原告主张不符等，故对于原告此组证据所拟证的装修费用不予认可。本院认为，原、被告间的租赁合同经过产权单位同意，合法有效。原、被告现均认为案涉合同已解除，但均未提交明确证据证明合同解除及房屋收回的时间。本案中，原、被告对于合同是否继续履行、是否解除均采取消极的行为方式。案涉房屋因地铁建设先在距离屋外较近的人行道上搭设围挡，另有相关征收意见发出，故原告如认为案涉房屋因上述情形无法继续实现其经营美发店的合同目的应及时向被告发出解除合同，并按照合同约定就解除合同后的损失进行协商或诉讼解决。但原告未发出明确通知，反而采取不交纳房租也不向被告返还案涉房屋的方式。关于被告，其在原告未按期交纳下一年付租金时，按照合同约定也可及时解除合同，但被告也并未向原告发出明确解除合同通知，后通过自行撬锁收回房屋。故此，现原、被告虽对解除合同一节事实无争议，但因双方的消极行为，本院无法确认解除合同及房屋返回的具体时间。关于原告所述案涉房屋的征收事宜，本案辩论终结前，原告并未提交充分证据证明被告就案涉房屋签订拆迁安置补偿协议，且原、被告均认可双方合同已解除，那么如被告所辩，无论被告在此后是否与拆迁单位达成案涉房屋的拆迁安置补偿协议，均与原告无关联性。原告作为承租人，其可享有相应权利，但也应履行相应义务，原告主张其作为承租人对房屋装修享有相应的拆迁补偿利益，但首先应证明其在拆迁补偿发生时仍系合法承租人，其次应证明被告基于该部分装修确实获得相应补偿，故原告所述其对房屋装修部分应获得动迁补偿一节，无充分证据予以证明，本院不予采纳。本案中仅审查原、被告是否因合同解除而须承担损失赔偿责任。案涉房屋因地铁建设在屋前被搭设围挡，对于原告经营美发店来说，确实会造成影响，故符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项因不可抗力致使不能实现合同目的解除合同的情形，原告虽采取不积极交纳下一年度租金及返还房屋的方式解除合同，但考虑到被告后期已自行收回房屋，故原告不应承担解除合同的损失赔偿责任。关于被告，案涉房屋外的围挡并非其搭设，房屋是否会被征收也不属于被告可以预见的内容，故在合同履行过程中，被告并无违约行为致使合同解除。原告虽提交与被告丈夫的谈话录音证明其承诺会对因动迁所造成的损失承担赔偿责任，但谈话发生时，并无围挡及明确的动迁政策，故双方均是在讨论如出现动迁的可能性情形。且如上所述，案涉合同履行期间，并未成立案涉房屋的拆迁安置补偿协议，动迁事宜与合同解除并无关联性。综上，原、被告对于合同解除均无违约行为，被告应在合同解除后将原告交付的保证金10000元予以返还。原告现诉请双倍返还，并无合同及法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的房屋被围挡期间的部分租金及装修损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，对于房屋因地铁建设被围挡所产生的损失虽不可归责于被告，但要求原告按照合同原租金标准交付此期间的租金，明显不公，故结合租金标准及围挡时间等因素，本院酌定被告返还原告租金10000元。关于装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修订前）第十一条第（四）项之规定：因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。现因房屋装修残值未能通过鉴定程序确定，原告虽以票据及付款凭证主张51950.4元，但被告亦对原告所提交的装修费用证据逐一提出真实性、关联性的质证意见。本院认为，原告系经营美发店，故在前期的装修、经营期间不断添附装饰装修系属正常；原告提交的票据虽然不完全符合税收制度，但符合日常交易的方式；而在原告所提交的与被告丈夫的谈话录音中，被告丈夫也陈述过原告装修花费五、六万；且在现场勘查过程中，案涉房屋内确有已添附的装修残余，故本院参考原告所提供的装修费用票据并依据上述规定，对于被告应基于公平原则分担的装修残值损失酌定为10000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告张凌美返还原告范红石保证金10000元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告张凌美返还原告范红石租期内租金10000元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告张凌美赔偿原告范红石装修损失10000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费550元及保全费320元（均按照判决款项30000元计算），由被告张凌美承担并给付原告。其余案件受理费350元及保全费555元，由原告自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 长  马雯菁人民陪审员  姚 波人民陪审员  张晓青二〇二一年五月六日书 记 员  王 健附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。