新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终864号 上诉人（原审原告）：奎屯市城投房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市北京路西路14号。 法定代表人：王峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈自力，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：奎屯小龙人时尚购物迈向卓越店，经营场所新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市金桥里-团结西街3幢9-1号。 经营者：王爱国，男，1966年5月11日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 委托诉讼代理人：苗园，新疆燎原律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王爱国，男，1966年5月11日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 委托诉讼代理人：苗园，新疆燎原律师事务所律师。 上诉人奎屯市城投房地产开发有限公司（以下简称城投公司）与上诉人奎屯小龙人时尚购物迈向卓越店（以下简称小龙人购物店）、王爱国租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2019）新4003民初1950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人城投公司委托诉讼代理人陈自力，上诉人小龙人购物店经营者王爱国及其委托诉讼代理人苗园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城投公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判小龙人购物店向其支付房屋租金3,125,000元、违约金100万元；2.判令小龙人购物店赔偿其30万元电梯损失费、律师代理费179,450元。事实和理由：首先，一审法院罔顾其公司提交的原始财务凭证，以其向小龙人发出的催告函及其不认可的情况说明认定小龙人购物店欠付的租金数额，与事实不符。其次，小龙人购物店逾期支付租金，已构成违约，应按《房屋租赁合同》约定承担违约金，一审判决违约金328,142元，与合同约定不符，明显过低。第三，合同明确约定小龙人购物店仅可用空调设备款抵偿租金一次，如小龙人购物店交还的电梯设备不能正常使用，需赔偿其公司30万元。一审法院不仅将60万元空调款折抵租金，还将另一笔539,125元的空调设备发票再次折抵租金，且在小龙人交还的6部电梯无法正常运行的情形下，未判令小龙人购物店赔偿其公司30万元，有违合同约定。第四，本案系小龙人购物店逾期支付租金违约导致的诉讼，其公司为此支付律师代理费179,450元，该笔费用属于其公司实际损失，依照合同约定，应由小龙人购物店全额承担。一审法院以诉讼标的支持的比例分担明显不当。其申请再次调取城投公司会计账簿并申请延期审理该案。 小龙人购物店、王爱国辩称，第一，一审法院并未认定城投公司向其购物店发出的催告函。城投公司发出的催告函和工作联系函内容一致，加盖有该公司印章，且与“小龙人地下街房租情况说明”互相印证，其也认为应当予以认定。第二，其购物店在租赁期间曾安装过两次空调，空调设备款第一次是539,125元，第二次是60万元，均应折抵租金。第三，据了解，案涉租赁场所的6部电梯已被城投公司切割拆除的原因为电梯使用时间过长，加之渗水、雨水侵蚀，电梯桁架已不能再使用，更换桁架所需费用占电梯总价值60%以上，客观上无更换桁架的意义。而电梯桁架毁损属于自然损耗，非其使用不当所致，且该电梯已使用15年，应当报废，城投公司要求其赔偿电梯款无事实依据。第四，其不承担违约金及律师代理费。 小龙人购物店、王爱国上诉请求：1.撤销一审判决，改判其购物店向城投公司支付租金1,735,875元并驳回城投公司的其他诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：第一，其购物店仅欠付租金1,735,875元，与一审判决认定的数额相差15万元。该15万元被城投公司记载为电梯维修费，其在一审法院协调下经过两次查阅城投公司的会计账簿，可能由于其查阅不够细致或城投公司未提供全部会计凭证，致其未能查找到该15万元交费凭证。即使其在2013年之前确实欠付城投公司15万元租金，至城投公司起诉时，也已超过诉讼时效。第二，其不承担违约金及律师费。首先，城投公司随意列支小龙人购物店交纳的租金并否认双方于2015年5月19日确认的“小龙人地下街房租情况说明”，致使其已交租金数额处于不确定状态，是本案诉讼发生的根本原因。其次，城投公司于2019年5月擅自提高租金，加剧双方矛盾。再次，城投公司拒绝按照双方于2012年8月9日签订的《补充协议二》约定，将小龙人购物店更换消防设备款10万元冲抵租金，违约在先。第四，一审法院认定的律师费与违约金之和超过民间借贷最高年利率15.3%的规定。第五，王爱国不是本案租赁合同主体，不应承担责任，一审判决关于小龙人购物店与王爱国具有同一性的认定错误，请求改判驳回城投公司对王爱国的诉讼请求。 城投公司辩称，小龙人购物店和王爱国的上诉请求不能成立，应予驳回。 城投公司向一审法院起诉请求：1．判令小龙人购物店和王爱国向其支付欠付租金352.5万元；2．判令小龙人购物店和王爱国向其支付违约金207万元；3．判令小龙人购物店和王爱国向其支付设备赔偿款30万元；4．小龙人购物店和王爱国承担律师费179,450元、保全费10,000元。 一审法院认定事实：2005年5月25日，甲方城投公司（原奎屯市房地产综合开发公司）与乙方王爱国签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于奎屯市乌鲁木齐中路地下区域（商业地下街）出租给乙方，租赁面积约为5668平方米。租赁期限自本合同生效之日起至2013年9月30日止，2005年10月1日为起租日。租金标准、支付方式及违约责任：1.将租赁时间划分为两个阶段，第一阶段：（1）自合同签订之日起至2006年9月30日止，年租金标准为80万元／年，甲乙双方在签订本合同后七日内，乙方即支付年度租金40万元；余款于2006年4月1日前全部付清。（2）2006年10月1日至2007年9月30日止，年租金标准为80万元／年。乙方于2006年10月1日前付40万元，余款于2007年4月1日前全部付清。（3）自2007年10月1日至2008年9月30日止，年租金标准为120万元／年。乙方于2007年10月1日前付60万元，余款于2008年4月1日前全部付清。第二阶段：自2008年度至2013年度，以当年奎屯市GDP增长率及市场物价涨幅指数（不超过10％）为依据并以前三年合同租金平均价格为基础经双方协商再作具体定价。乙方按照本合同约定的租金标准，每年于当年4月1日前，将当年标准剩余部分租金一次性交纳完毕。2．乙方拖欠房租2个月以内的，乙方应按照拖欠租金额日3‰的标准向甲方承担违约金，超出2个月仍未能如数交纳租金的，视为乙方根本违约，甲方可单方面终止本合同而不向乙方承担任何违约责任。甲方另可追究乙方违约责任。3．租赁期间，乙方应按时向相关部门交纳水费、电费、卫生费等发生的费用，房屋的修缮、公用设施、设备等的日常维修保养和更换费用，在甲方与第三方（房屋建筑和装饰装修单位，设施、设备提供方等）签订合同约定的保修期内，由甲方负责。超出保修期间，房屋修缮、公用设施、设备等的日常维修保养和更换费用均由乙方承担。其他有关费用的支付不在双方约定的租金范围内。4．设施的变更。乙方保证在商场内装修、改动或增减重大任何设施，均需于开展装修、改动或增减任何设施前至少15日内事先报甲方管理部门，经甲方书面审核同意后方可开展工作。房屋及公共设施、设备的日常管理和使用：1．租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任均由甲方负责……。 2012年8月9日，甲方城投公司（原奎屯市房地产综合开发公司）与乙方小龙人购物店、王爱国就上述房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期限为五年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止。甲方给乙方四个月的免租期，即2013年10月1日至2014年1月30日。甲乙双方商定将租金计算时间划分两个阶段：第一阶段租金计算时间为2013年10月1日至2016年9月30日，年租金标准为180万元，租金实行按月支付，乙方于每月3号之前向甲方支付当月租金。第二阶段租金计算时间为2016年10月1日至2018年9月30日，以当年奎屯市GDP增长率及市场物价涨幅指数（不超过10％）为依据并以前三年合同租金平均价格为基础经双方协商再作具体定价。乙方以现金或转账方式向甲方交纳租金，甲方给乙方出具相应的财务收据。乙方拖欠房租1个月以内的，乙方应按照拖欠租金额日3‰的标准向甲方承担违约金……。各方均需要全面履行本合同条款，一方不履行合同或履行合同不符合约定条件的，另一方可要求违约方支付违约金、继续履行并赔偿损失。违约金为合同总价款的20％。因违约导致的损失范围包括（但不限于）：为签署或履行本合同已经发生的费用支出、因实现本合同预期收益、其他损失、支付的前期费用、审计费、评估费、律师费等……。当日，双方又签订《补充协议二》，约定：一、甲方给乙方在租赁期间提供的空调设备因使用原因已无法使用，乙方可根据商业用途需要自行选购空调设备，空调设备性能要符合国家生产标准，安全生产许可、生产厂商、空调型号及价格目录需乙方报甲方审核通过后才可进行安装及更换，空调设备更换不超过60万元由甲方承担，设备价格不能高于同类产品的市场价格，该项费用从乙方交纳的房租中抵扣，安装费用及其他附属材料由乙方自行承担。二、甲方给乙方在租赁期间提供的消防设备因使用原因已无法使用，乙方根据消防部门的要求自行购买及安装消防设备，消防设备要求符合国家标准规定，安全生产许可、生产厂商、型号及价格单需先报甲方审核通过后才可进行安装及更换，消防设备更换不超过10万元由甲方承担，设备价格不能高于同类产品的市场价格，该项费用从乙方交纳的房租中抵扣，安装费用及其他附属材料由乙方自行承担。三、乙方应建立一套切实可行的消防安全保卫工作的制定和管理办法及加强房屋、公共设施和设备的使用管理制度，并上报甲方备案。乙方必须进行日常维修保养及清洗，必须与质保单位签订日常维修保养协议，日常保养维修费用由乙方支付，设备使用期间造成损坏由乙方负责维修。乙方必须在租赁期满向甲方移交时保证设备设施正常运转，如房屋及设施设备与原先不一致，乙方需恢复原状。如乙方不能保证设备的正常运转，则乙方赔付甲方设施设备损失30万元。四、乙方更换的原先设施设备由甲方进行处置。五、乙方每年给甲方提供3万元职工服装购物券……。 2015年5月19日，城投公司向小龙人地下街发情况说明一份，注明：一、根据合同规定，小龙人地下街自2005年6月至2015年5月31日止，总计应缴纳租金1120万元。二、根据公司财务清理小龙人地下街自2005年6月至2015年5月30日，总计实际收到租金1002.9125万元。2007年空调设备抵房租539,125元。三、根据应收1120万元－实收1002.9125万元＝117.0875万元。 2016年9月30日，城投公司向王爱国发出工作联系函，要求王爱国于2016年10月8日前履行第一阶段所拖欠的租金67.0875万元，同时双方签订第二阶段租金支付及相关事项的补充协议。2017年3月6日，城投公司向王爱国发出催告函，要求王爱国于2017年3月17日前支付累计拖欠租金的107.0875万元及违约金36万元，合计应支付143.0875万元。2018年1月25日，城投公司向王爱国发出催告函，要求王爱国于2018年2月5日前支付拖欠的租金139.0875万元及违约金36万元，合计175.0875万元。2018年12月19日，城投公司向王爱国发出一封催告函，要求王爱国于2018年12月29日前支付累计拖欠的租金164.0875万元。上述四份催告函中均载明：如逾期未偿还，城投公司将会诉之法律，并要求王爱国承担逾期付款之利息、诉讼费、律师代理费等违约责任。 2018年3月12日，小龙人购物店以地下街生意太差，客流较少为由，申请将6组自动扶梯停用3年。 2019年7月10日，城投公司向王爱国发出通知一份，要求王爱国按照《成交确认书》于2019年7月14日前移交资产，同时移交水、暖、电、电梯、消防等相关手续，移交前缴清水、电、暖等相关费用并办理好电梯使用年检、消防安全检查验收等手续。逾期未交付将依据双方签订的合同依法办理。 2019年7月15日，王爱国与城投公司签订乌鲁木齐中路地下商业街出租交接书，将所租赁房屋及配置的设施设备交付给城投公司，交接书中电梯栏记载：4﹟（红旗西）能运行；3﹟（红旗）西侧能运行，东侧不能运行，玻璃损坏；1﹟（百花）梳齿板脱落，传送带不能转动；2﹟、5﹟未运行。交接书备注栏中注明：由小龙人时尚购物自费安装的两道防火门、九台空调移交城投公司。当日，城投公司委托乌鲁木齐君友机电设备有限公司对小龙人地下街6台自动扶梯进行全面检查并出具电梯检查报告，电梯检查情况为：6台自动扶梯，除红旗科技广场，红旗商场两台停用近2年，其余4部扶梯停用时间较长，6扶梯均存在雨雪水渗漏，造成自动扶梯下机舱积水。下机舱桁架严重锈蚀，电扶梯零部件损坏，无法启动运行。城投公司遂拆除并出资更换了6台自动扶梯。双方就未付租金及电梯赔偿事宜协商无果，遂成诉。城投公司为诉讼产生诉前保全费1万元、律师代理费179,450元。 庭审中，城投公司出示了2017年3月2日开具付款方为城投公司的中央空调设备材料发票并附发票附件、新疆玖鼎空调设备工程有限公司加盖财务专用章的出库单各一张，发票金额539,125元，发票右上角处有城投公司法定代表人张彦于2007年5月23日签署的“按合同请财务部处理”。小龙人购物店陈述：该发票及附件系其提交给城投公司财务部门，是2006年向奎屯天南冷气商场购买中央空调设备，安装在小龙人购物店地下街商场，奎屯天南冷气店在乌鲁木齐的一家公司订购了这批中央空调，并应要求让对方将发票开给城投公司。 再查明，2020年4月29日，小龙人购物店开具安装消防设施的发票10万元，要求按合同约定抵扣房租，城投公司当庭同意，抵扣欠付租金10万元。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。城投公司与小龙人购物店、王爱国之间达成的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。城投公司依约交付出租房屋，小龙人购物店和王爱国亦应按时支付租金，拖延不付，还应承担由此给城投公司造成的损失。对城投公司主张小龙人购物店和王爱国共同支付欠缴租金并承担违约责任的诉请。一审法院认为城投公司为出租奎屯市乌鲁木齐中路地下街房屋，先后与王爱国以及王爱国、小龙人购物店签订租赁合同。第一份合同所涉房屋由王爱国经营的奎屯小龙人时尚购物中心占有使用，第二份合同及补充协议二所涉房屋由王爱国经营的小龙人购物店占有使用，即与城投公司签订并履行房屋租赁合同的主体是王爱国及其经营的小龙人购物店，两者具有同一性，故王爱国提出不承担责任的抗辩理由不成立。城投公司主张王爱国承担租金给付责任及违约责任符合法律规定，予以支持。对城投公司主张的租金数额的诉请，小龙人购物店认为应以2015年5月19日员工宿立群签收的“小龙人地下街房租情况说明”及城投公司发出的催告函所催要的租金为准。城投公司认为从未与小龙人购物店就租金支付情况进行对账，该情况说明亦没有双方的签字确认，即便是城投公司出具的，也是单方行为，应以双方实际对账为准。城投公司虽向小龙人购物店、王爱国发出小龙人地下街情况说明及催告函，但小龙人购物店与王爱国收到情况说明、催告函后未及时表态是否认可城投公司的主张，亦未按催告函履行给付义务，而小龙人购物店和王爱国亦无证据证明双方对租金缴付情况进行了确认，故其该抗辩意见，不予采纳。城投公司自认小龙人购物店、王爱国已支付租金1470万元（含2006年3月6日漏计的20万元）、以空调款抵租金60万元、消防设备抵租金10万元，实际欠付租金322.5万元。依据城投公司出具的“小龙人租金应缴实缴明细”，小龙人购物店、王爱国于2005年5月25日至2019年7月15日实缴租金应为1510万元，城投公司漏算40万元。对小龙人购物店、王爱国于2007年11月13日缴付的40万元，城投公司认为是设备使用费，经法院释明城投公司未出示收取40万元设备使用费的依据，以及该40万元设备使用费的使用明细，故该40万元是小龙人购物店、王爱国缴付的租金。对2017年3月2日的中央空调设备材料款539,125元应否抵扣租金的问题。该中央空调设备材料发票右上角处有城投公司原法定代表人签署的“按合同请财务部处理”字样，经法院释明城投公司未出示其支付539,125元中央空调材料款或与他人有合同顶账事宜的相应证据。经一审法院询问城投公司工作人员，其陈述出租房屋交付时除安装电梯外，均是毛墙毛地，接手工作时见过“小龙人地下街房租情况说明”，但是谁出具的不清楚；催告函上的租金金额是在该情况说明的基础上向后推算的，当时奇怪王爱国交房租均是整数，为什么会有零头，向财务询问说是有一笔顶设备款的账，双方却未就租金对过账。小龙人地下街房租情况说明中亦注明2007年空调设备抵房租539,125元。根据小龙人购物店和王爱国出示的证据，结合上述查明的事实，足以印证小龙人购物店和王爱国承租房屋后安装价值539,125元中央空调，开具付款人为城投公司的发票交城投公司抵付租金的事实。小龙人购物店和王爱国实际缴纳租金应为16,739,125元（1510万元＋设备使用费40万元＋空调款抵租金60万元＋消防设备抵租金10万元＋空调款抵租金539,125元），还应给付城投公司租金1,885,875元（1,862.5万元－16,739,125元），超过部分，不予支持。对城投公司主张的违约金207万元。因双方未就租金支付情况进行过核对，对欠付租金数额争议较大，且小龙人购物店和王爱国主张违约金数额过高，请求予以调整。综合考虑合同履行情况，以及欠付租金的事实，酌定支持违约金328,142元。城投公司主张的设备赔偿款30万元。小龙人购物店和王爱国抗辩称车辆、机器和其他生产设备的折旧年限为10年，且地下街电梯，已经使用15年，早已过折旧报废年限。加之涉案电扶梯紧贴地下使用，且无排水设施，无防水处理，使用条件较之地上使用条件差，长期的雨水、渗水侵蚀电梯钢架已不能继续使用，另地下街上方地面种植的有绿化树木，树木灌溉用水使得渗水增加，以上原因加速电梯的自然损耗。小龙人购物店交付电梯时有3部无法运行，是电梯自然损耗，还是其他原因尚不清楚，城投公司已将6部电梯切割拆除，故3部电梯不能运行的原因无法查明。城投公司将电梯报废切割拆除使得修复行为成为不可能，故其要求设备赔偿款30万元无事实及法律依据。根据《新疆维吾尔自治区电梯安全监督管理办法》第二十二条的规定：有下列情形之一的，由电梯使用管理责任单位委托制造单位或者检验检测机构进行电梯安全评估，并根据评估结论对电梯进行改造、重大修理、更新：（一）使用年限超过十五年的；（二）故障频率高，影响正常使用的；（三）电梯遭受水浸、火灾、雷击、地震等灾害影响的；（四）维护保养单位认为需要对电梯进行改造、重大修理或者更新的；（五）其他需要进行安全评估的。城投公司委托乌鲁木齐君友机电设备有限公司作出的电梯检查报告显示6台自动扶梯均存在雨雪水渗漏，造成自动扶梯下机舱积水。下机舱桁架严重锈蚀，电扶梯零部件损坏，无法启动运行，建议对6台电扶梯进行安全评估，以确定扶梯是否应做报废更换。城投公司所安装的电梯已长达15年之久，其亦无证据证明造成6台电梯无法正常运行是小龙人购物店保管不善，还是电梯正常损耗或其他原因造成的，现其未通知小龙人购物店和王爱国对电梯进行修复就自行更换电梯，故其主张设备赔偿款的诉请，不予支持。城投公司主张的保全费1万元，系因本案诉讼产生的损失，予以支持。城投公司主张的律师费179,450元，因双方合同中明确约定由违约方承担，依据对城投公司诉请的支持比例，支持68,191元，超出部分，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、小龙人购物店、王爱国于判决生效之日起十五日内给付城投公司房屋租金1,885,875元；二、小龙人购物店、王爱国于判决生效之日起十五日内偿付城投公司违约金328,142元、律师代理费68,191元、保全费1万元；三、驳回城投公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63,465元（城投公司预付），由城投公司负担39,348元，小龙人购物店、王爱国负担24,117元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的除“城投公司出示了2017年3月2日开具，付款方为城投公司的中央空调设备材料发票并附发票附件和新疆玖鼎空调设备工程有限公司加盖财务专用章的出库单各一张，发票金额539,125元。”以外的事实予以确认。另查明，小龙人购物店、王爱国提交的上述539,125元发票开具时间为2007年3月2日。 本院认为，本案争议焦点为：一、王爱国在本案中应否承担责任；二、欠付租金数额问题；三、小龙人购物店和王爱国应否承担违约金、律师费及违约金、律师费数额认定问题；四、城投公司主张30万元电梯赔偿款应否支持。 关于争议焦点一。案涉两份《房屋租赁合同》中，王爱国均作为一方当事人签名捺印确认，王爱国未能提交证据证实签订第一份《房屋租赁合同》时，小龙人时尚购物中心已经注册成立，第二份《房屋租赁合同》系由小龙人购物店、王爱国与城投公司签订，两份房屋租赁合同所涉及的房屋系同一标的物，时间上具有延续性，因此，履行房屋租赁合同的主体是王爱国及其经营的小龙人购物店，二者具有同一性，故一审法院认定王爱国在本案中承担责任并无不当。王爱国提出其不承担责任的上诉理由，不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二。本案中，城投公司与小龙人购物店、王爱国均认可应付租金总额为18,625,000元。双方争议在于，城投公司主张两次空调设备款539,125元、60万元及消防设备款10万元不应折抵租金；小龙人购物店和王爱国主张欠付租金1,735,875元，一审判决少认定其已付租金15万元。对此争议，本院评述如下： 1.关于空调设备款及消防设备款应否抵扣租金问题。城投公司时任法定代表人张彦在539,125元的购买空调设备发票上签署“按合同请财务部处理”字样，该数额与“小龙人地下街房租情况说明”中备注的“2007年空调设备抵房租539,125元”数额一致，城投公司未举证证实其向他人支付该539,125元或与他人有顶账事实的相应证据，结合城投公司工作人员关于其向财务人员询问得知“有一笔顶设备款的账”的事实，可以认定2007年小龙人购物店购买价值539,125元的空调安装在案涉租赁场所，并应城投公司要求开具发票折抵租金的事实。鉴于小龙人购物店于2007年购买的空调设备已于当年折抵租金，且至2012年已使用多年，故双方于2012年签订《补充协议二》，约定城投公司给小龙人购物店在租赁期间提供的空调设备已无法使用，小龙人购物店可自行选购空调设备，空调设备更换不超过60万元由城投公司承担。因此，小龙人购物店两次购买的空调设备款项均应折抵租金。《补充协议二》第二条约定，城投公司给小龙人购物店在租赁期间提供的消防设备已无法使用，小龙人购物店根据消防部门的要求自行购买及安装消防设备，消防设备更换不超过10万元由城投公司负担。且城投公司在一审庭审中亦同意将该10万元消防设备款抵扣欠付租金。故一审法院认定上述539,125元、60万元空调设备款、10万元消防设备款折抵租金并无不当。城投公司不同意折抵租金的上诉请求，不能成立，本院不予支持。 2．关于一审判决是否少计算已付租金15万元的问题。因经王爱国两次查阅城投公司的会计账簿，均未查到其支付15万元租金的付款凭证，其也未提供证据证实城投公司未提供全部会计账册或有阻碍其查账的行为，故小龙人购物店、王爱国应承担举证不能的不利后果。故小龙人购物店和王爱国在二审中向本院申请再次调取城投公司会计账簿并申请延期审理该案，理由和依据不足，本院不予采纳。至于小龙人购物店、王爱国提出上述15万元发生在2013年前，即便未支付亦已过诉讼时效，不应支持。本院认为，小龙人购物店、王爱国租赁房屋系连续性行为，租赁费处于持续发生状态，且双方未经对账，因此，其上述已过诉讼时效的主张不能成立，本院不予采纳。 关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因小龙人购物店和王爱国未及时支付拖欠的租金款项，构成违约，故城投公司有权主张违约责任，并按合同约定主张律师代理费。小龙人购物店和王爱国主张城投公司随意列支其交纳的租赁费项目、擅自提高租金数额，违约在先，其不承担违约金和律师代理费的上诉理由与查明事实不符，本院不予支持。关于违约金数额，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方合同约定按照欠付租金数额的日3‰计算违约金，显属过高，小龙人购物店和王爱国也提出违约金约定过高，请求调减，本院认为，城投公司的损失主要系租金占用期间的利息，根据违约金兼具惩罚性和补偿性的原则和公平原则，一审法院酌定违约金为328,142元，并无不当。关于律师代理费数额，一审法院根据城投公司诉讼请求支持比例酌定支持68,191元，亦无不当。 关于争议焦点四。案涉6部电梯自交付王爱国使用起至小龙人购物店、王爱国交还城投公司止，已使用14年，必然会产生自然损耗，且《乌鲁木齐中路地下商业街出租交接书》载明，王爱国交回电梯时尚有两部电梯能运行，对于其余四部不能运行的电梯设备，城投公司自行拆除并更换，无法证明电梯设备损坏系小龙人购物店使用不当或者人为破坏所致。一审法院对其主张的30万元电梯损失不予支持，并无不当。因此，城投公司要求小龙人购物店、王爱国赔偿30万元电梯损失款的上诉请求，因缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，城投公司与小龙人购物店、王爱国的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34,561.00元，由上诉人奎屯市城投房地产开发有限公司负担25,298元，上诉人奎屯小龙人时尚购物迈向卓越店、王爱国负担9263元。 本判决为终审判决。 审判长 芦  梦  璇 审判员 张  瑀  歆 审判员 何  学  涛 二〇二一年五月十八日 书记员 努丽娅皮克来提