沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2021)辽0102执异449号案外人：张圆，女，1978年1月16日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托代理人：何立峰，系辽宁筑本律师事务所律师。申请执行人：王巨林，男，1959年5月22日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：魏强，系上海英恒律师事务所律师。被执行人：聂鑫，男，1972年5月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区。本院在执行申请执行人王巨林与被执行人聂鑫合同纠纷一案中，案外人张圆于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人张圆向本院提出执行异议，异议事项：请求法院停止对（2021）辽0102执18号执行案件中对位于沈阳市和平区十三纬路39号1-21-8房产和位于沈阳市东陵区××大街××号××／3-1房产的腾房及评估拍卖执行程序。异议理由：2015年8月2日，张圆与聂鑫在沈阳市和平区十三纬路39号A座2108签订抵押协议。双方明确约定了其中房屋使用租金部分总计4,200元的给付方法，即以租金形式由案外人使用房屋，租金以款项利息为基准。故此，案外人不仅与聂鑫形成抵押合同、完成抵押权登记。还形成了租赁合同，依照相关法律规定，买卖不破租赁。由于双方是以租金抵顶利息，故双方租赁关系的时间性为主债权偿还时间确定，在此期间内租赁合同有效，显见拍卖不能覆盖第一受偿人债权，会造成案外人权益损失。抵押权人进行了他项权利登记后享有优先受偿权。所以案外人申请终止该案执行，有充分的法律依据和事实作为基础。由于张圆在（2021）辽0102执18号案件中，案涉房产有他项权和租赁合同在，案外人认为腾房侵犯了案外人的租赁权，会造成案外人损失，请求法院终止公告所载明的腾房行为。结合证据可以说明双方的合同即张圆与聂鑫在本案所涉债务发生前完成了他项权利登记，在此之前双方的购房合同载明约定了以案涉房产租金作为欠款的利息，并且约定了聂鑫偿还主债务后，张圆配合其解除他项权利登记，并搬出案涉房产，这样形成了租赁期限不固定的租赁合同。租赁期限以聂鑫偿还主债务即他项权利证载明的主债务日期作为搬出日期，双方的租赁关系因聂鑫未偿还主债务没有结束，以上事实和理由有张圆提交的证据可以证明。在接到聂鑫和王巨林纠纷案件的腾房公告方得知，案外人租住的具有他项权利的两处房屋面临腾房腾退拍卖。张圆系他项权利人，对案涉房产具有他项权利。购画合同证明房屋已与聂鑫形成租赁关系，均由张圆实际占有并使用。买卖合同说明他项权利的产生，他项权利还有衍生的租赁关系。对利息是以占有使用租用案涉房屋的形式，没有具体数额约定，只约定了没有钱买画，用房屋租金作为利息。使用房屋期间不足以抵顶全部利息，使用房屋时间越久欠利息越多。因为案外人与聂鑫双方是卖画的合作关系，所以才几百万的借款用每月四千余元的房屋作为利息。聂鑫口头承诺过不仅会偿还本息，让我方解除他项权利，还会另支付利息。因聂鑫的房屋由案外人使用，就未起诉过聂鑫。如房屋进入拍卖程序则必然不够偿还案外人债权。由于藏品市场不佳，现金流不够，案外人未购买案涉房屋。因为有房屋及他项在，所以我方怠于行使其他主张。案外人与聂鑫签订的合同合法有效，不违反法律强制性规定。上述合同的真实性、合法性、关联性均已被认可，王巨林所述没有事实和法律依据。王巨林称聂鑫躲避一事，有聂鑫的委托人出庭应诉，不存在王巨林所说的事实。现基于房屋租赁合同关系，以案外人身份提出异议，请予以裁决。申请执行人王巨林答辩称，张圆和聂鑫签订的一系列合同和协议，均是聂鑫为逃避偿还王巨林的债务而与张圆虚构的交易。2015年5月23日聂鑫与张圆签订的购画合同、购画明细，2015年6月签订的房屋使用权抵押协议，2015年6月20日签订的房屋使用权抵押协议及2015年8月2日签订的房屋租赁协议，明显是在聂鑫对申请执行人出具欠条之后，为了防止房屋被执行还债，共谋恶意捏造交易、虚构合同、逃避债务的行为。2018年10月5日聂鑫与张圆签订的购画合同和2018年10月15日签订的买卖合同及购画明细，明显是在王巨林起诉聂鑫后，聂鑫与张圆为防止房屋被执行而捏造的交易，为了逃避未来执行，虚构事实故意侵害申请执行人的利益。聂鑫与张圆提供的证据材料虚假严重违背一般交易规则。其所提供证据明显违背一般人的生活常识，聂鑫一分钱不出，仅拿出房屋就能抵顶巨额的购画款，同时以无限期抵押房屋来偿还所谓的购画款，违背正常人的生活常识。张圆提供的购画等合同与备案登记的基础合同相矛盾。在沈阳市不动产登记中心张圆和聂鑫所作抵押登记时出具了借款合同，现为掩盖借款合同的虚假事实，改变成为买卖字画的抵顶债务行为，明显造假。如以房屋抵顶买卖字画款真实，在房产登记部门为办理抵押登记而做的借款合同即为虚假，该抵押登记就不成立。抵押证书是为了逃避债务和执行骗取的，不合法。如借款合同真实，那么该以房抵顶购画款行为就是虚假的。聂鑫为了逃避执行而躲避起来，请法院与其当面核实以上事实。抵押行为或者租赁行为，不影响对被执行房屋的拍卖、变卖，故无论张圆提供的材料真假，都不得终止或停止房屋的执行行为。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条，我方申请执行聂鑫名下房产、法院予以强制执行，并无不妥完全合法，张圆提出的理由无事实和法律依据。在本案执行期间，被执行人聂鑫拒不履行还款义务。经查，聂鑫居住房屋面积已远超过其生活必须的范畴。聂鑫系辽宁省收藏协会的法定代表人和秘书长，是中国收藏家协会的理事，名下有大量的书画作品和不动产，在辽宁鑫宝轩文化艺术有限公司工作，有稳定的收入和大量资产。经申请执行人多次登门拜访及调查，以上两处房屋不是被执行人名下的唯一房屋。综上，为维护申请执行人的合法权益，打击被执行人聂鑫逃避法律责任的侥幸心理和维护判决的严肃性，请求法院驳回异议申请，继续执行聂鑫房屋。本院查明，2020年4月14日，本院作出(2019)辽0102民初412号民事判决书，判决内容为：“一、本判决生效之日起十日内，被告聂鑫向原告王巨林返还投资款4,500,000元；二、本判决生效之日起十日内，被告聂鑫向原告王巨林给付投资款利息，以4,500,000元为本金，从2015年8月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算。以4,500,000元为本金，从2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求”；判决送达后，聂鑫不服提起上诉，2020年11月18日，沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01民终7351号民事判决书，驳回上诉，维持原判；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2021年1月4日，王巨林向本院申请强制执行，执行案号：（2021）辽0102执18号；执行过程中，本院于2021年4月13日作出（2021）辽0102执18号公告，责令被执行人聂鑫及实际占用人在本公告张贴十五日内迁出位于沈阳市和平区十三纬路39号1-21-8（建筑面积67.38平方米）的房屋。另查明，位于沈阳市和平区十三纬路39号1-21-8，建筑面积67.38平方米房屋的所有权人为聂鑫，房屋他项权人为张圆，他项权利种类：抵押权，债权数额150万元，登记时间：2015年6月16日；位于沈阳市东陵区××大街××号××／3-1，建筑面积191.29平方米房屋的所有权人为聂鑫，房屋他项权人为张圆，他项权利种类：抵押权，主债权数额500万元，登记时间：2018年10月13日。异议审查过程中，案外人张圆为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1.（2021）辽0102执18号公告；2.不动产电子登记（簿）查询证明；3.他项权利证、不动产登记证明；4.不动产抵押合同、借款合同、抵押合同；5.购画明细、购画合同、买卖合同、房屋租赁协议、房屋使用权抵押协议；6.手机交费截屏、电费通知单、建设银行个人消费明细。本院认为，案外人对于自己提出的异议事项和异议请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由其承担不利的法律后果。关于本案，首先，本院查封案涉两处房产的前提是依据已生效的(2019)辽0102民初412号民事判决书，执行行为并无不当，有权对案涉房屋采取腾空及拍卖措施；其次，租赁款支付方面，案外人仅提供《房屋租赁协议》及相关合同，以租金抵偿所欠债务的部分利息，上述情形无法证明案外人于法院查封前实际签订了房屋租赁协议并以款项抵顶支付租房对价款。因此，案外人提出的停止房屋腾空、停止评估拍卖的异议请求不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，不具有阻却、排除强制执行的法律效力，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人张圆的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 姚 宏二〇二一年五月二十一日书记员 尹子明