北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京02执复139号复议申请人（异议人）：孟璐，女，1967年2月20日出生，汉族。申请执行人：宋学锋，男，1963年6月25日出生，汉族。被执行人：北京市金恒生科技发展有限公司，住所地北京市大兴区工业开发区广茂大街9号。法定代表人：张曙光。被执行人：张曙光，男，1967年6月26日出生，汉族。复议申请人孟璐不服北京市丰台区人民法院（以下简称执行法院）作出的（2021）京0106执异3号执行裁定，向本院提出复议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。在执行法院执行宋学锋与北京市金恒生科技发展有限公司（以下简称金恒生公司）、张曙光借款、保证合同纠纷一案中，孟璐对执行法院整体拍卖北京市朝阳区×××室房屋（以下简称涉案房屋）不服，向该院提出书面异议。孟璐称，请求执行法院中止（2005）丰执字第06930号案件中对涉案房屋的整体拍卖，改为拍卖该房屋中张曙光的50%份额。事实和理由为：2017年8月18日（2016）京0102民初9767号及2017年12月13日（2017）京02民终12139号民事判决书判决孟璐对涉案房屋享有50%份额。第一，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。查封、扣押、冻结的效力及于分割后被执行人享有的份额内的财产；对于其他共有人享有的份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。执行法官未经孟璐的同意，把属于孟璐的房屋份额进行拍卖是违法行为。第二，根据《物权法》第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。按份共有人可以处分自己的份额财产，共有人在同等条件下有优先购买权。第九十七条规定，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。第三，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。第四，从2004年9月至今，涉案房屋的贷款一直是异议人在偿还。执行过程中，申请执行人方也同意对涉案房屋进行询价并执行属于张曙光的份额。但后来执行法官告知异议人，要对涉案房屋进行整体拍卖，不同意异议人提出的只卖张曙光50%份额的请求。异议人认为，执行法官未经异议人同意就拍卖属于异议人50%的份额系违法执行行为，侵犯了异议人的合法权益，依照《民事诉讼法》第二百二十五条规定，请求予以纠正。执行法院查明，宋学锋与金恒生公司、张曙光借款、保证合同纠纷一案，该院于2006年6月23日作出的（2005）丰民初字第02067号民事判决书，已经发生法律效力。该判决确定：一、被告北京市金恒生科技发展有限公司于本判决生效后十日内偿还原告宋学锋借款200万元；二、被告北京市金恒生科技发展有限公司于本判决生效后十日内偿还原告宋学锋上述款项利息，按年利率16%计算，其中100万元自2003年8月14日起计算，100万元自2003年10月21日起计算，至款付清之日止；三、被告张曙光对上述借款及利息承担连带责任。案件受理费20060元，由被告北京市金恒生科技发展有限公司负担（本判决生效后十日内交纳）。宋学锋于2005年9月8日向执行法院申请强制执行，该院依法受理，执行案号为（2005）丰执字第06930号。另查一，孟璐与张曙光离婚后财产纠纷一案，北京市西城区人民法院于2017年8月18日作出（2016）京0102民初9767号民事判决书，该判决确定：一、北京市朝阳区×××号房屋由孟璐与张曙光共有，每人各占房屋所有权份额的二分之一，房屋剩余贷款由孟璐与张曙光各负担一半（该条效力仅及于孟璐与张曙光，中国工商银行北京市东城支行仍保留就剩余贷款及利息向张曙光主张之权利）。二、北京市丰台区×××号房屋由孟璐与张曙光共有，每人各占房屋所有权份额的二分之一。三、自本判决生效之日起三十日内，张曙光给付孟璐人民币四十万元。四、驳回孟璐的其他诉讼请求。如果张曙光未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29150元，由孟璐负担14575元（已交纳），由张曙光负担14575元（自本判决生效之日起七日内交纳）。孟璐不服一审判决提起上诉，北京市第二中级人民法院于2017年12月13日作出（2017）京02民终12139号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29150元，由孟璐负担（已交纳）。另查二，执行中，执行法院查封了登记产权人为张曙光的位于北京市朝阳区×××号房屋。2018年11月，执行法院对涉案房屋进行拍卖，第一次拍卖流拍。2018年12月6日，宋学锋与张曙光、孟璐达成执行和解协议。该协议载明：关于宋学锋与张曙光、金恒生公司借款、保证合同纠纷一案，双方就（2005）丰民初字第02067号民事判决书内容的履行，自2005年至今，申请执行人宋学锋已经实现债权共计1017496元（含朝阳区×××号房屋2018年度租金156000元）。对于剩余案款的履行，双方达成如下和解协议：一、宋学锋确认张曙光、金恒生公司剩余的还款总额为700万元整，宋学锋放弃对剩余一般债务利息、迟延履行利息、案件诉讼费、评估费的执行请求。二、宋学锋同意现在撤回朝阳区×××号房屋的拍卖，由张曙光自行处置，张曙光保证购房人将购房款打入法院指定的账号中，该账号约定在购房协议里。在张曙光向法院提交购房协议时，宋学锋向法院申请解除以上房屋的查封。三、张曙光保证于2019年12月31日之前将案款700万元给付完毕。分两期给付。于2019年8月31日前将朝阳区×××号房屋的房款汇至法院账户。于2019年12月31日将700万元扣除房款后的剩余案款汇至法院账户。四、宋学锋于本协议签订当日向法院申请解除对张曙光、金恒生公司高消费限制，并剔除出失信被执行人名单。五、本协议签订后至2019年12月31日，宋学锋不再要求法院对丰台区×××号房屋进行处置，只要求法院进行查封。六、本协议签订后，孟璐不再主张朝阳区×××号房屋2016年至2018年度三年的租金。孟璐于协议签订后，向法院撤回于2018年12月4日提出的两个案外人异议申请。七、张曙光按期履行完毕后，法院将解除对丰台区×××号房屋的查封。八、如果张曙光未按期履行此和解协议，宋学锋要求法院立即恢复对原生效法律文书的内容。宋学锋要求法院将张曙光列入失信被执行人名单并限制高消费。并要求法院先对朝阳区×××号房屋进行查封、评估并整体拍卖，孟璐不再主张优先购买权，并不再要求以上房屋50%份额。剩余案款张曙光如仍拒不履行，宋学锋要求法院对丰台×××号房屋进行评估并对张曙光名下50%份额进行评估、拍卖。孟璐同意但要求法院保障孟璐的优先购买权。九、以上协议的达成，均为三方真实意思表示，任何一方都不得反悔。如果被执行人未按期履行，法院恢复对原生效法律文书的执行，并将采取强制执行措施。另查三，2020年9月7日，宋学锋向执行法院提交恢复执行申请书，因被执行人张曙光未按和解协议约定履行，申请恢复对该院（2005）丰民初字第02067号民事判决书的执行。执行法院予以受理，执行案号为（2020）京0106执恢1251号。执行过程中，执行法院对涉案房屋进行了续封，查封期限为三年，自2021年2月9日至2024年2月8日止。另查四，2020年11月9日，执行法院与宋学锋、张曙光、孟璐进行谈话，告知其因张曙光未按期履行各方于2018年12月6日达成的执行和解协议，该院将对张曙光名下的涉案房屋及丰台区×××号房屋进行司法拍卖。询问各方是否同意采取当事人议价的方式确定该标的参考价。各方均表示不同意议价，要求法院对以上两套房屋进行询价。孟璐要求执行法院在司法拍卖两套房屋时只拍卖张曙50%的份额，并且先拍卖涉案房屋中张曙光50%的份额，再拍卖丰台区×××号房屋中张曙光50%的份额。宋学锋对拍卖张曙光享有的份额没有意见，对于拍卖顺序要求法院按照规定进行处置。2020年11月16日，宋学锋向执行法院提出申请，要求法院对上述两套房屋整体拍卖，拍卖所得按份额分配。另查五，2020年12月15日，执行法院分别通过阿里拍卖大数据询价平台、京东大数据评估询价平台、中国工商银行融e购电商平台就涉案房屋进行网络询价，询价结果分别为：6178954元、7772645元、7386282元。该院据此确定涉案房屋网络询价的平均价为7112627元。另查六，涉案房屋上设有抵押权，抵押权人为中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行（以下简称建行朝阳支行）。2021年1月，建行朝阳支行向本院提交《优先受偿权参与分配申请》，载明：2003年6月6日，建行朝阳支行与借款人张曙光签订《个人住房（商业用房）借款合同》，我行向张曙光提供借款本金97万元用于购买涉案房屋，并办理了房屋抵押登记手续，他项权证编号为2005朝私28239号。借款期限为336个月，截至2021年1月19日欠付借款本金526926.82元、利息1057.81元，合计527984.63元。张曙光名下的涉案房屋近期将由丰台法院依法拍卖，建行朝阳支行对该房产拍卖所得价款享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于适用的解释》第508条之规定，现请求对涉案房屋拍卖款申请参与分配，优先受偿。另查七，执行法院于2021年2月5日在淘宝网阿里拍卖平台上发布涉案房屋的拍卖公告，起拍价为498万元。执行法院认为，该案的争议焦点为，该院对涉案房屋进行整体拍卖的执行行为是否合法。执行中，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。也即除当事人约定外，司法拍卖中应当首先对拍卖财产上的优先受偿权予以实现。该案中，涉案房屋上设有抵押权，在该院拟就涉案房屋进行司法拍卖时，抵押权人建行朝阳支行就涉案房屋的拍卖价款向该院主张优先受偿。虽然根据另案生效法律文书，被执行人张曙光和利害关系人孟璐各对涉案房屋享有50%的份额，但该份额系张曙光和孟璐作为所有权人对涉案房屋的共有情况，而建行朝阳支行作为抵押权人系对涉案房屋整体享有抵押权，需通过对涉案房屋整体处置后予以优先受偿。如若仅对张曙光在涉案房屋中享有的份额进行拍卖，将导致该院无法对抵押权人优先受偿的方式和数额予以确定，抵押权人建行朝阳支行难以实现其优先受偿权。因此，在抵押权尚未消灭、且抵押权人主张优先受偿的情况下，该院对涉案房屋进行整体拍卖的执行行为符合规定，并无不当。孟璐的异议请求于法无据，不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定驳回孟璐的异议请求。孟璐不服上述裁定，向本院提出复议申请，请求撤销执行法院（2021）京0106执异3号执行裁定，确认执行法院对涉案房屋整体拍卖违法。事实及理由为：1.2017年8月18日（2016）京0102民初9767号及2017年12月13日（2017）京02民终12139号民事判决书判申请人对位于北京市丰台区×××室房屋、涉案房屋各享有50％份额。从2004年开始至今个人还贷摩码为（本金45万元，本息合计108.81万元），方庄为（本金97万元，本息合计144.38万元），因此合计还贷本金142万元，本息合计253.19万元。对两套房的房屋贷款张曙光应付50％的本息，同时张曙光还应支付申请人40万元的补偿共计166.6万元。《中华人民共和国民法通则》第七十八条按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，查封、扣押、冻结的效力及于分割后被执行人享有的份额内的财产；对于其他共有人享有的份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。《物权法》第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十七条处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。《民法典》第三百零五条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。据上，执行法院未经申请人也是按份共有人同意强行对涉案房屋整体评估或询价然后折扣拍卖。首先未经同意，评估询价也未注明是共有被执行人只有50％份额，未经同意打折拍卖严重损害了申请人的权益。2.申请人提出按份额拍卖，价格合理可以购买份额，为了保证银行的优先受偿权，申请人提出可以先交付涉案房屋剩余贷款的50％或者先垫付100％剩余贷款，等拍卖被执行人的50％房屋份额后从扣除50％的贷款金额返还申请人，同时保障我的优先购买权。执行法院只同意先交付剩余贷款，但不同意返还被执行人应付的50％剩余贷款，如果申请人不同意就不能拍卖份额，只能整体拍卖，应用法律错误，人民法院无权处理按份共有人也是案外人的权益。3.执行法院作出（2021）京0106执异3号执行裁定书中表述“导致本院无法对抵押权人优先受偿的方式和数额予以确定”，申请人已经表示可以先交付50％或者先垫付100％剩余贷款，等拍卖被执行人的50％房屋份额后从中扣除50％的贷款金额返还申请人。这样完全可以保证银行优先受偿权的实现，可执行法院只同意我交付100％剩余贷款，拍卖完不同意返还被执行人应付的50％贷款余额，执行法院不能为了保护申请执行人的权利和银行优先受偿权就损害案外人的权利，申请人不是被执行人，申请执行人及被执行人无权处置案外人的财产份额，所以未经申请人同意强行整体拍卖是错误的，适用法律错误，不能按共同共有处置按份共有人的权益，申请人依法可以购买被执行人的份额，人民法院执行效力及于被执行人享有的份额内的财产，申请执行法院作出按份额执行裁定是依法请求，这样维护申请人利益，也依然可以依法实现申请执行人及银行的优先受偿权不受到损害。根据以上事实，执行法院驳回申请人的申请适用法律错误，恳请北京市第二中级人民法院依法审查复议的事实和理由，纠正执行法院的错误裁定，作出改为按份额执行的裁定，以示公正。本院查明，2021年4月7日阿里拍卖—拍品详情显示，涉案房屋已成交，成交价5234000元。其他事实与执行法院查明的事实相一致。本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百九十八条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。按份共有的份额为抽象份额，并非是对标的物作物理上的分割所确定的份额。因此，按份共有人对物的支配权利及于标的物全部。按份共有人对标的物的具体支配，需要按照民法典的相关规定，对共有物进行分割之后才能实现，未进行分割之前，按份共有人的份额为抽象份额。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020年修正）》第十二条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行”。本案中，涉案房屋为被执行人张曙光与复议申请人孟璐按份共有，二人各享有50%共有份额。在共有物即涉案房屋依法分割之前，执行法院可以对涉案房屋整体采取查封、扣押、冻结以及所延伸出的强制拍卖等执行措施。但在强制执行过程中，应当依法保障共有人即本案复议申请人孟璐依法所享有的程序权利和实体权利。因此，复议申请人孟璐所提撤销执行法院（2021）京0106执异3号执行裁定，确认执行法院对涉案房屋整体拍卖违法的复议请求，缺乏相应法律依据，本院不予支持。执行法院（2021）京0106执异3号执行裁定，结果正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条规定，裁定如下：驳回孟璐的复议申请，维持北京市丰台区人民法院（2021）京0106执异3号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 姜高华审 判 员 张 浩审 判 员 曾小华二〇二一年五月二十日法官助理 申艺丹书 记 员 王 皓