江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1320号上诉人（原审被告）：陈友祥，男，1970年10月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：周炳龙，淮安市清江浦区北京路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：江苏蓝天新材料有限公司，住所地淮安市清江浦区武墩工业园区蓝天路6号。法定代表人：王玉香，该公司董事长。委托诉讼代理人：王泓雁，该公司员工。委托诉讼代理人：孔善波，江苏吴非律师事务所律师。上诉人陈友祥因与被上诉人江苏蓝天新材料有限公司（以下简称蓝天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院(2021)苏0812民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈友祥上诉请求：撤销一审判决，裁定驳回蓝天公司的起诉。事实和理由：1.一审程序违法。陈友祥是个体工商户，应当以营业执照上的字号作为当事人，一审法院将陈友祥直接作为本案被告错误；民事案件谁主张，谁举证，一审法院为蓝天公司取证（2020）苏0812民初3952号民事裁定书，违反举证规则；一审未审查蓝天公司一审代理人陈运琰是否具有代理资格。2.一审判决结果错误。蓝天公司违反合同不供电，导致陈友祥不能正常经营，应当减少租金；根据国家防疫减租政策，应当减免三个月租金，一审减免2个月不当；双方在合同中并未约定租金利息，一审判决利息没有合同和法律依据。蓝天公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蓝天公司一审起诉请求：1.陈友祥支付2020年4月到2021年3月租金11万元并支付利息（45000元从2020年4月1日起算至实际付款日，另外的65000元从2020年10月1日起算利息，以全国银行业间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算从2020年4月起算至实际付款日）；2.陈友祥支付电费7700元、水费1400元；3.陈友祥承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年3月21日，蓝天公司（甲方、出租方）与“上海清浦区华新镇再生物资加工厂”（乙方、承租方、以下简称华新镇加工厂）签订《房屋租赁协议》，约定乙方租赁甲方内原化验室二楼东西方向二间（从东向西）、化验室对面平房一间（东侧第一间）、原化验室相邻北侧钢结构厂房一幢（含配套行车、配电柜）以及厂房东侧外地磅一台，租期五年，从2019年4月1日起至2024年3月31日止。前三年租金为13万元，后两年租金分别在前一年基础上上涨5%，即五年年租金分别为：第一年13万元、第二年13万元、第三年13万元、第四年13.65万元、第五年14.3325万元。水、电费按实际产生由乙方支付……乙方租赁后应将工商营业执照变更到所在租赁地，开票纳税也将变更过来，服从所在地主管部门的指导、协调等……租金每半年支付一次，在租赁协议签订后一周内付清第一年租金的一半，另一半于2019年9月底前付清，第二年的一半租金即65000元于2020年3月底前一次付清，另一半65000元，于2020年9月底前一次性付清。以后每年类推……甲方协调各租赁企业水、电使用及租赁过程中其他相关工作……乙方加强现场安全、环保、消防、治安及人员管理，对在生产经营过程中，可能发生的一切问题或意外事故等由乙方负全责，与甲方无关。蓝天公司在合同末尾的甲方处盖章，陈友祥在乙方处签名。租赁协议签订后，蓝天公司将上述房屋移交给陈友祥使用。2019年7月25日，陈友祥向蓝天公司缴纳2019年4月至2019年7月25日的电费共计2466元；2019年11月25日，陈友祥向蓝天公司缴纳2019年9月23日至11月25日的电费2211元；2020年3月27日，陈友祥向蓝天公司缴纳2019年11月26日至2020年3月26日电费1928元。2020年5月7日，陈友祥向蓝天公司缴纳水、电费3800元；根据陈友祥的要求，蓝天公司以江苏蓝天化工有限公司的名义向“永成再生物资加工厂”出具电费收据3张。2019年8月6日，“清江浦区永成再生资源加工厂”（以下简称永成再生厂）登记成立，经营者为陈友祥。2020年7月3日，陈友祥因下雨漫水报警求助，淮安市公安局清江浦分局武墩派出所的民警出警后发现陈友祥租用的涉案厂房内确实有水，告知陈友祥保留监控和厂房负责人协商解决。因水位过高，为防止发生事故，蓝天公司对涉案厂房停水、停电。2020年10月31日，陈友祥因未支付租金欲搬走存货未果报警求助，淮安市公安局清江浦分局武墩派出所的民警出警后调解未果。2020年12月4日，经派出所协调，双方签订《承诺书》，载明“陈友祥与蓝天公司因租赁仓库被水淹而导致的租金纠纷，现今双方协商、一致同意，陈友祥先行交付租金两万元，蓝天公司准许其将仓库物资清仓，蓝天公司因担心陈友祥不给后续租金而扣压的设备，双方同意无条件根据法院的判决对租金再行确认执行”。签订当天，陈友祥依约支付租金2万元。2020年12月29日，陈友祥因涉案房屋内水、电被关报警求助，淮安市公安局清江浦分局武墩派出所的民警出警后现场了解得知，陈友祥因所租赁的仓库被水淹导致租金未付，蓝天公司便不让其搬离并不时断电、断水，后经派出所协调在交付两个月房租后才允许搬走部分，民警现场要求蓝天公司送电，按在派出所所达成的协议办事，并告知陈友祥此系经济纠纷，寻求司法途径解决。一审另查明，2020年6月28日，永成再生厂起诉蓝天公司至法院，一审法院经审查认为，永成再生厂起诉所依据的涉案租赁合同签订人为本案双方，并非永成再生厂，同时永成再生厂在2019年8月6日才登记成立，蓝天新材料公司亦不认可与永成再生厂发生租赁合同关系。后一审法院以永成再生厂主体不适格，驳回永成再生厂的起诉。一审庭审中，双方一致认可租赁协议的出租方为蓝天公司，承租方为陈友祥本人，2020年3月份之前的房租和水、电费陈友祥已支付完毕，2020年4月至2021年3月房租共计13万元，陈友祥已支付2万元。2021年2月22日下午，双方经过共同实际测算，截至2021年2月22日车间和生活区电费合计1935元、水费合计200元。一审法院认为：关于陈友祥主体问题。陈友祥虽辩称主体不适格，但其在签订合同时落款为“陈友祥”而非永成再生厂，陈友祥亦表示华新镇加工厂并不存在，实际协议签订人为陈友祥本人，亦是陈友祥本人承租，永成再生厂登记成立时间迟于合同签订时间，且蓝天公司并不认可与永成再生厂发生租赁关系，故法院确认合同相对方为本案双方，对陈友祥该抗辩不予支持。双方于2019年3月21日签订的《房屋租赁协议》不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。合法的租赁关系受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，陈友祥应向蓝天公司支付2020年4月1日至2021年3月31日之间的房屋租金13万元，现陈友祥仅支付2万元，尚余11万元未支付。考虑到2020年上半年的疫情影响导致陈友祥无法正常使用涉案房屋，故酌情对陈友祥的租金进行减免，扣除陈友祥已支付的2万元，陈友祥还需向蓝天公司支付2020年4月1日至2021年3月31日之间的房屋租金88333元。考虑到蓝天公司因催要租金在2020年下半年曾对涉案厂房断水、断电并阻碍陈友祥搬离货物，给陈友祥的经营造成不便，直至2020年12月29日陈友祥还因断水、断电报警处理，故法院对蓝天公司主张的利息损失酌情确认为以88333元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2021年1月12日起计算至陈友祥实际支付之日止，对蓝天公司主张超出部分不予支持。关于蓝天公司主张的水、电费，经双方实际测算，截至2021年2月22日涉案房屋水、电费共计2135元，故对该部分实际发生的水、电费法院予以支持，对于此后的水、电费，蓝天公司可待实际发生后再另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陈友祥于判决生效后十五日内向蓝天公司支付2020年4月1日至2021年3月31日期间的房屋租金88333元及利息（利息以88333元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2021年1月12日起计算至实际支付之日止）；二、陈友祥于判决生效后的十五日内向蓝天公司支付2020年5月30日至2020年2月22日期间的水、电费合计2135元；三、驳回蓝天公司的其他诉讼请求。案件受理费3082元，减半收取1541元，由蓝天公司负担539元，陈友祥负担1002元。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。二审中，陈友祥陈述其已于2021年5月11日将全部物品设备搬空撤场。蓝天公司向本院出具情况说明：“如果陈友祥在法院判决生效后十五日内一次性付清2020年4月到2021年3月房租水电，我公司将考虑其本人实际情况，同意免除其2021年4月到2021年5月陈友祥单方面解除租赁合同期间的房租。”本院认为，本案二审争议焦点：1.一审程序是否违法；2.一审判决陈友祥支付租金88333元及利息是否有事实和法律依据。关于一审程序是否违法。本案双方实际履行的是2019年3月21日签订的《房屋租赁协议》，在该协议首部记载承租方为上海清浦区华新镇再生物资加工厂，协议尾部陈友祥在承租人乙方处签字确认。由于“上海清浦区华新镇再生物资加工厂”并不存在，该协议实际约束的双方当事人应为蓝天公司和陈友祥。陈友祥虽于2019年8月注册成立“清江浦区永成再生资源加工厂”，但该厂注册时间在双方签订租赁协议之后，蓝天公司亦不同意由该厂继受陈友祥的合同权利义务，故陈友祥主张蓝天公司应以清江浦区永成再生资源加工厂作为一审被告不能成立，一审所列诉讼主体符合法律规定。关于蓝天公司一审代理人陈运琰的代理资格问题，经查，蓝天公司一审中提交了与陈运琰的劳动合同，故一审认定陈运琰具备代理资格并无不当。关于（2020）苏0812民初3952号民事裁定书的调取问题，因该案的审理情况影响到本案诉讼主体的确定，属于人民法院依职权应当调取的证据，故一审法院主动调取该裁定书并不违反法定程序。关于租金及利息的确定问题。双方租赁合同明确约定第二年租金13万元，前一半租金于2020年3月底前付清，另一半租金于2020年9月底前付清。一审法院考虑疫情影响适当减免了2个月租金，扣除陈友祥已支付的2万元租金，判决陈友祥支付第二年剩余租金88333元及自蓝天公司起诉之日起的利息并无不当。因案涉房屋并非国有房屋，不适用减免3个月租金的政策，陈友祥要求减免疫情期间3个月租金，本院不予支持。双方合同中明确了交纳租金的时间，陈友祥逾期支付租金构成违约，应承担违约责任，即赔偿蓝天公司利息损失，故一审法院酌定自蓝天公司起诉之日起计算利息亦无不当，陈友祥认为不应支付利息没有法律和事实依据，本院不予支持。陈友祥主张蓝天公司对涉案厂房断电致使其无法生产经营，经查，陈友祥一审提交了三份接处警工作登记表，其中仅有2020年12月29日的接处警工作登记表中显示蓝天公司有断电行为，民警现场即要求蓝天公司送电，故现有证据不足以证明蓝天公司断电行为一直处于持续状态。陈友祥主张2020年5月至2021年2月期间生产用电886元可以证明蓝天公司一直断电，蓝天公司辩称系陈友祥经营不善导致用电量减少，对此本院认为，用电量受生产规模、经营状态等多种因素影响，用电量减少不能直接证明蓝天公司存在持续断电行为。此外，如陈友祥认为蓝天公司自2020年6月份起一直阻碍其正常生产经营，陈友祥应当与蓝天公司积极协商提前解除合同，结清欠付租金搬离涉案房屋，而非继续占用涉案房屋，放任自身损失扩大，故本院对陈友祥的主张不予支持。综上，陈友祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2008元，由上诉人陈友祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年五月三十一日法官助理 钟 岩书 记 员 余宛蓉