吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终1081号上诉人（原审被告）：王乙晴，女，1989年6月27日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：吕建国，吉林万璋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘立波，女，1963年1月16日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：张井茹，吉林齐略律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳佳，吉林齐略律师事务所律师。上诉人王乙晴因与被上诉人刘立波房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王乙晴及其委托诉讼代理人吕建国，被上诉人刘立波的委托诉讼代理人张井茹、刘佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王乙晴上诉请求：一、撤销一审判决主文第一项判决内容，双方解除合同之日应从王乙晴通知刘立波解除合同之日起计算；二、对一审判决主文第二项判决内容予以改判，判决王乙晴应承担的违约金数额过分高于刘立波的实际损失，按合同总价的15%判令王乙晴承担违约金显失公平。事实和理由：本案一审立案之前，即2020年11月，王乙晴已经向刘立波发出解除合同通知，刘立波在本案一审起诉时，也要求解除双方的租赁合同。王乙晴认为，一审判决双方解除租赁合同的时间违背合同双方的意志，至少双方合同解除的日期应从刘立波原审起诉之日起计算，不应从判决生效之日起计算。一审判决存在部分事实认定不清的现象。一审判决引用吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初2351号民事判决认定刘立波房屋漏水不构成根本违约是错误的。因为该案判决之后，刘立波的房屋继续多处漏水，导致王乙晴根本无法正常经营，再加天花板脱落，对店员和顾客的人身安全造成巨大威胁，王乙晴不得已终止合同另行寻找经营场所。一审法院的二份判决均没有对房屋质量是否存在威胁到人身安全的质量问题进行调查，在该事实不清楚的情况下，判令王乙晴承担巨额的违约金有违事实和法律，对王乙晴明显不公平。基于以上事实，请求人民法院在查清事实的基础上依法改判。刘立波辩称，一、一审判决合同解除时间正确。本案王乙晴不享有法定解除权，王乙晴提出解除合同因理由不成立已被一审法院驳回。但刘立波因王乙晴未履行支付租赁费享有法定的解除权，通过诉请法院解除合同的方式解除合同，法院判决生效之日解除合同正确。二、一审法院判令王乙晴承担违约责任认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回王乙晴诉请。刘立波交付的房屋并不存在质量问题，王乙晴主张房屋漏水一事已被生效法律文书(2020)吉0204民初2351号民事判决书认定非刘立波交付房屋自身所致。该文书生效后王乙晴并未拿出有效的证据证明房屋再次漏水。王乙晴一再拿漏水说事就是为不履行租赁合同、不承担违约责任寻找借口，王乙晴根本目的就是因其自身经营战略失误、行业竞争激烈等原因不想继续租赁。一审法院判决王乙晴根本违约应承担法律责任正确。综上所述，一审认定事实、适用法律正确，二审应驳回王乙晴上诉。刘立波向一审法院起诉请求：一、判令解除双方签订的租赁合同；二、判令王乙晴支付违约金57万元；三、由王乙晴承担诉讼费用。一审法院认定事实：2020年12月20日，刘立波与王乙晴签订《租赁合同》，约定：出租方（以下简称甲方）刘立波、承租方（以下简称乙方）王乙晴根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。第一条，甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条，房屋的坐落、面积、装修、设施情况：1.甲方出租给乙方的房屋位于（吉林市）船营（区、县）北京路78-1。2.出租房屋面积共690平方米（建筑面积／使用面积／套内面积）。3.该房屋租赁期共60个月。自2020年1月3日起至2025年1月3日止。4.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第五条，租金及支付方式：1.该房屋每年租金为38万元（大写叁拾捌万元整）。另收取乙方5万元押金。第六条，房屋的转让与转租：1.未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。2.租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满3个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。3.租赁期满合同自然终止。4.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第七条，房屋交付及收回的验收：1.甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。2.验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于3日内向对方主张。3.乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。4.乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。第八条，乙方违约责任：1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计2个月以上的。2.在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的押金不予退还，并承担总租金的30%的违约金。第九条，免责条件：1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2.因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3.因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。多退少补。4.不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。5.每年提前3个月打下个年房费。合同签订后，刘立波按照合同约定将房屋交付王乙晴经营水果超市。因王乙晴未按合同约定履行义务，刘立波诉至法院。一审法院认为，刘立波与王乙晴签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应遵照执行。关于刘立波诉请解除合同一节，因王乙晴在本案审理中明确表示同意解除合同，故一审法院对刘立波的该项请求予以支持。关于刘立波主张王乙晴支付违约金57万元一节，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案案涉房屋租赁期间，王乙晴未经刘立波同意单方解除合同，已构成根本违约，应当承担违约责任。双方在合同第三条中约定，合同租赁期限60个月，从2020年1月3日起至2025年1月3日止，每年租金38万元。合同第八条约定王乙晴如拖欠房租2个月以上的，或者未经刘立波同意擅自退租的押金不予退还并承担总租金的30%的违约金。一审法院对刘立波主张王乙晴支付违约金的诉请予以支持，但王乙晴主张支付违约金57万元数额过高，应当适当降低，综合双方《租赁合同》约定的房屋租赁期限及王乙晴实际租赁使用房屋时间，一审法院酌情按总房屋租金的15%即285,000元予以支持。关于王乙晴主张该房屋由于长期漏水，不论是春天开化，还是下雨都会漏，导致一楼天花板脱落，已经严重危及到店内工作人员的人身安全以及货物的财产安全，致使王乙晴已经无法继续在该房屋经营下去了，才不得已提前解除租赁。在这种情况下，王乙晴不应承担合同解除的违约责任，王乙晴已向刘立波发出了解除合同的通知，刘立波在收到解除合同的通知后，只是给王乙晴一份回复，并没有向人民法院提起诉讼要求撤销解除合同的通知，现该通知已经生效，双方的房屋租赁合同已经解除，一审法院认为，刘立波接到解除合同通知后，已回复表示不同意解除合同，并且王乙晴的该主张已经一审法院（2020）吉0204民初2351号民事判决确认不构成解除合同依据，刘立波并未构成根本违约，故一审法院对王乙晴的该项主张不予采纳。判决：一、自判决生效之日起解除刘立波与王乙晴签订的《租赁合同》；二、王乙晴于判决生效后五日内支付刘立波违约金285,000元。二审中，当事人均未提交新证据。经本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，王乙晴于2021年2月17日收到一审法院送达的起诉状副本。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”及《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”、第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，因王乙晴未按合同约定交纳租金且擅自退租，基此，双方约定的刘立波一方解除合同的事由已发生，故刘立波提起本案诉讼请求解除《租赁合同》既符合双方合同约定，又符合法律规定，应予支持。关于合同解除的时间应按照上述法律规定确认案涉《租赁合同》自起诉状副本送达王乙晴时即于2021年2月17日解除。故一审法院判决解除合同系适用法律有误，本院予以纠正。王乙晴上诉认为“至少双方合同解除的日期应从刘立波起诉之日起计算”亦缺乏根据，不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，关于王乙晴提出的《租赁合同》应自其于2020年10月25日向刘立波发出解除合同通知之日即已解除的这一主张能否成立须适用《中华人民共和国合同法》的有关规定加以判断。因王乙晴未能提供充分证据证明其享有法定解除权或约定解除权，其向刘立波发出解除合同通知并不发生合同解除的效果，故王乙晴对此所提上诉请求不能成立，本院不予支持。关于违约金问题。一审法院依据双方合同约定的违约金计算标准，结合案件的实际情况，对此已经酌情予以裁量，并无不当。现王乙晴上诉主张一审判决违约金过高，但对此未能提供充分证据加以证明，应当承担不利后果。虽然王乙晴上诉主张一审法院认定部分事实不清，但对此未能提供充分有效的证据加以证明，故应承担举证不能的不利后果。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初450号民事判决第二项；二、撤销吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初450号民事判决第一项；三、案涉《租赁合同》自起诉状副本送达王乙晴时即于2021年2月17日解除；四、驳回刘立波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4750元，由刘立波负担1962元，王乙晴负担2788元；二审案件受理费5575元，由王乙晴负担。本判决为终审判决。审判长  李春露审判员  郭立坤审判员  刘 卓二〇二一年五月十七日书记员  张 昊（此件共9页，印15份）