北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终3213号上诉人（原审被告）：丁某，女，1929年12月16日出生，汉族，中央人民广播电台退休员工，住北京市石景山区。上诉人（原审被告）：钟某1（兼丁某之法定代理人），男，1958年7月10日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。上诉人（原审被告）：钟某2（兼丁某之法定代理人），男，1955年11月19日出生，汉族，住北京市石景山区。三上诉人之共同委托诉讼代理人：吕笑微，北京美辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中央人民广播电台，住所地北京市西城区复兴门外大街2号。法定代表人：阎晓明，台长。委托诉讼代理人：刘理，北京德恒律师事务所律师。上诉人丁某、钟某1、钟某2因与被上诉人中央人民广播电台（以下简称中央台）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初16587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁某、钟某1、钟某2上诉请求：依法改判驳回中央台的诉讼请求。事实和理由：中央台向钟某3交付的北京市西城区805号房屋（以下简称805号房屋）和407号房屋（以下简称407号）两套房屋因未取得验收合格证而无法办理房屋权属证书，中央台已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互付债务的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行。中央台辩称，同意一审法院判决。中央台向一审法院起诉请求：1．在生效判决确认期限内，腾退丁某、钟某1、钟某2非法占有的北京市石景山区403号房屋（以下简称403号房屋）；2．诉讼费由丁某、钟某1、钟某2承担。一审法院认定事实：中央台系原国家广播电影电视总局（以下简称广电总局）下属单位，钟某3系中央台离休干部。钟某3与丁某系夫妻关系，钟某1、钟某2系二人之子。钟某3于2013年死亡。403号房屋、北京市西城区1-4号和，4号系钟某3自单位分配所得房屋。2005年2月23日，广电总局发布广发办字（2005）238号《广电总局关于印发〈广电总局真武庙二条住宅建设拆迁补偿及配售住房实施办法〉的通知》。《广电总局真武庙二条住宅建设拆迁补偿及配售住房实施办法》（以下简称《实施办法》）规定：第二条总局真武庙二条住宅建设项目是广电总局根据国家有关政策，利用自用土地建设住宅，以经济适用住房价格向住房未达标的被拆迁户及内部其他职工配售的建设工程。第三条真武庙二条住宅建设工程的拆迁补偿，采用货币补偿和以经济适用住房等面积置换补偿（以下简称置换补偿）两种方式：（二）被拆迁人选择置换补偿的，由拆迁人按“拆一平方米还一平方米”的原则，用新建住房对被拆迁房予以等面积置换补偿，被拆迁人按规定交付原房的成新差价款。第九条被拆迁人在拆迁范围内有两处以上住房的，合并计算被拆迁面积，按一户拆迁。第十二条被拆迁人在拆迁范围内不论有几处住房都应该合并面积置换（含配售）一套单元楼房。第十三条广电总局系统被拆迁人应该将拆迁范围以外的现住房交给所在单位纳入经济适用住房配售，腾出本人购房标准指标，在拆迁置换面积之上扩大购买一套不超过本人购房标准的单元楼房。第三十三条本办法中所称拆迁人是广电总局真武庙二条住宅建设项目管理办公室。根据上述《实施办法》制定的《广电总局真武庙二条住宅建设拆迁置换和配售住房交付购房款及办理产权证的实施细则》（以下简称《实施细则》）第三条规定：真武庙二条住宅建设项目的拆迁人向被拆迁人回迁置换（含配售）住房的同时，也向其他职工配售被拆迁人腾退的旧房。置购新房人与购旧房人交叉交付购房款和办理产权证。第四条真武庙二条新建住宅房和被拆迁人腾退的旧房都是按经济适用住房价格置换和配售的，取得的产权证都属于经济适用住房产权证（按房改房退房出售的除外）。第二十条被拆迁人腾退的旧房由各单位组织分配，由拆迁人统一委托评估公司和测量公司，对售房面积测量和售房价格评估。钟某3向单位提交的《被拆迁人置换和配售新房个人意向表》（以下简称《意向表》）载明：被拆迁人钟某3，单位中央台，职务及职称国际部副主任、高级编辑，标准105㎡，配偶丁某，单位中央台，职务及职称馆员，标准70㎡。被拆迁房地址房号1．老30215门4号，建筑面积59.16㎡，2．老30223门1号（户主钟某2），建筑面积28.21㎡；拆迁以外住房地址石景山403，建筑面积56.70㎡。“选择置换回购房的意向”项下，是否交拆迁外住房中交房意向为交房；是否合并被拆迁房为不合并，仍保持两户。中央台于2005年9月17日在《被拆迁人置换和配售住房方案审核表》（以下简称《审核表》）中对钟某3的职务及职称、标准、被拆迁房地址房号和拆迁以外住房地址及建筑面积、交出外房、不合并被拆迁房等内容予以确认。2005年9月30日，拆迁人广电总局真武庙二条住宅建设项目管理办公室与被拆迁人钟某3依据《实施办法》和配套政策，签订《广电总局真武庙二条住宅建设项目回迁售房择房搬迁认定书》（以下简称：《认定书》）：一、被拆迁人基本情况和现住房状况。姓名钟某3，单位中央台，职务职称正高，享受标准105。现住房情况：被拆迁房1．某号院23门1-4号，建筑面积28.21。2．某号院15门4号，建筑面积59.16。拆迁以外房石景山区403号，建筑面积56.70。二、双方商定被拆迁人拆迁安置补偿和配售住房的具体方案为：同意被拆迁房①②不合并，分别置换贰套房，合计拆迁面积87.37㎡，应配售（含置换）新住房面积105㎡。同意在55㎡-69㎡2类房源中选择壹套房；在72㎡-79㎡3类房源中选择壹套房。（交出拆迁外住房）。被拆迁人处丁某代钟某3签字。2005年10月10日，广电总局真武庙二条住宅建设项目管理办公室（拆迁人、甲方）与钟某3（被拆迁人、乙方）依据《实施办法》和配套文件规定，签订《北京市西城区真武庙二条拆迁配售住房安置协议书》（以下简称：《安置协议书》）：一、根据《房屋拆迁许可证》西拆许字［2005］第170号，甲方因广电总局真武庙二条住宅建设项目，需拆除乙方钟某3拆迁范围内的：某号院15门4号；某号院23门1-4号。成套正式住宅私产房屋，建筑面积87.37平方米。被拆迁人（含配偶）职务职称正高级，享受住房面积标准105平方米。二、甲方配售（含拆迁置换）给乙方805号，配售住房建筑面积为78.73平方米和407号，配售住房建筑面积为59.71平方米。三、乙方购住房建筑面积共计138.44平方米，应交纳购房款340400.29元、公共设施维修基金8629.63元，共计应付349029.92元。八、甲方应支付乙方拆迁补助费共计31819元。十、甲方按国家规定组织施工，确保工期和工程质量，配售安置新楼将于2008年9月30日前竣工交付乙方使用。2008年，中央台将北京市西城区805号和407号房屋交付给钟某3。钟某3于交房后装修并入住。两套房屋尚未办理不动产权证书。广电总局住房制度改革办公室、总局真武庙二条住宅建设项目管理办公室联合发布项管办字（2005）9号《关于被拆迁人交出外房的处理及搬迁周转困难补助费发放办法的通知》（以下简称《通知》）明确：“总局各拆迁单位、各被拆迁人：根据《总局真武庙二条住宅建设拆迁补偿及配售住房实施办法》规定，在工程拆迁配售住房中，一部分被拆迁人交出了拆迁以外住房，合并面积回购新房，涉及到交出外房的处理和领取搬迁周转困难补助费问题。为妥善处理拆迁周转，……通知如下：一、被拆迁人交出拆迁以外住房有两种情况：一种是按房改房退回；一种是按经济适用住房转卖。两种情况都必须将外房腾退交给单位，由单位按房改房或经济适用住房分配给其他职工购买。各单位要根据本单位配售住房的实际情况和退房人、购房人的具体问题，对被拆迁人腾退的住房尽快作出妥善的、有利拆迁周转的配售处置。二、凡交外房合并购买新房的被拆迁人，所交外房在工程建设期间不能腾空交出的，视同单位为其提供了搬迁周转用房。四、被拆迁人所交外房一旦由单位按现房分配给其他职工购买，被拆迁人就应当将外房腾空交给购房人。2007年，《真武庙拆迁户交外房房号确认函》（以下简称《确认函》）载明，原住房产权人钟某3的石景山区403号房屋由中央台收回。2011年1月24日，中央台向钟某3发出《催缴房屋的通知》，称总局老302住宅回迁至今已3年，回迁的新房已经入住，但应该交回的中央台另行配售的原住房石景山区403室至今仍未交回。已经多次以书信、笔谈等各种方式交流解释相关政策，并将工作人员在拆迁工作中使用的文件汇编本（拆迁工作中已经发过）留给了您，以便重新核查研究。遗憾的是至今您没有明确的答复。为此，再次请您立即交回403室，这套房屋已于半年前评估、分配给我台无房的同志，正等待入住。《催缴房屋的通知》上另写明经济之声，高某（主任编辑），副高，46岁，1987年入台，无房产。庭审中，丁某、钟某1、钟某2陈述若不交出石景山区403号房屋，按照钟某3的级别，就不能获得真武家园两套房屋，即交出该房屋是获得两套房屋的前提。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，拆迁人广电总局真武庙二条住宅建设项目管理办公室与被拆迁人钟某3依据《实施办法》和相关配套办法签订的《认定书》和《安置协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行各自义务。中央台虽非《认定书》和《安置协议书》的合同相对方，但根据《通知》和《确认函》的相关内容可知，广电总局已将接收被拆迁人应交付的拆迁以外住房的权利交由被拆迁人所属单位行使，即钟某3应向其所属单位中央台腾退应交出的403号房屋。依据《实施办法》的相关规定，被拆迁人选择置换补偿的，由拆迁人按“拆一平方米还一平方米”的原则，用新建住房对被拆迁房予以等面积置换补偿；被拆迁人在拆迁范围内不论有几处住房都应该合并面积置换（含配售）一套单元楼房；被拆迁人应将拆迁范围以外的现住房交给所在单位纳入经济适用住房配售，腾出本人购房标准指标，在拆迁置换面积之上扩大购买一套不超过本人购房标准的单元楼房。钟某3在《意向表》和《认定书》中均同意交出拆迁外住房即403号房屋，并依据《实施办法》的规定和《安置协议书》的约定获得真武家园两套配售房屋的资格。丁某、钟某1、钟某2庭审中亦陈述交出403号房屋是获得真武家园两套配售房屋的前提。另外，根据《实施细则》和《通知》的相关规定，拆迁人向被拆迁人回迁置换（含配售）住房的同时，也向其他职工配售被拆迁人腾退的旧房。被拆迁人腾退的旧房由各单位组织分配。被拆迁人所交外房一旦由单位按现房分配给其他职工购买，被拆迁人就应当将外房腾空交给购房人。依据查明的事实，钟某3已于2008年占有使用中央台配售的真武家园两套房屋，并于2011年得知中央台已将403号房屋分配给单位的其他职工，故403号房屋的腾退条件已成就，钟某3应及时将该房屋腾退给中央台。钟某3未履行腾退房屋义务的行为构成违约，应承担继续履行的违约责任。在钟某3死亡后，其继承人丁某、钟某1、钟某2应履行上述腾退房屋的义务。法院对于丁某、钟某1、钟某2所持的因真武家园两套配售房屋缺少相关证明故不应腾退403号房屋的意见不予采信，对于中央台主张腾退该房屋的诉求予以支持。丁某、钟某1、钟某2若认为对真武家园两套配售房屋存在权利争议，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：丁某、钟某1、钟某2于本判决生效后三十日内将北京市石景山区403号房屋腾退给中央人民广播电台。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审查一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。一审法院对于《认定书》及《安置协议书》效力认定正确，上述协议约定钟某3应将两套被拆迁房屋及403号房屋交还置换805号房屋和407号房屋。钟某3已居住使用805号房屋和407号房屋，但未交还403号房屋。中央台虽不是上述两份协议的相对人，但根据本案查明的事实，中央台原系广电总局的下属单位，广电总局已将接受被拆迁人交付拆迁以外住房的权利交由被拆迁人所属单位行使，中央台为钟某3原所在单位，根据上述两份协议约定，中央台有权请求钟某3腾退403号房屋。钟某3于2013年去世，丁某、钟某1、钟某2作为其继承人在未放弃继承的情况下，应继续履行上述协议内容。现丁某、钟某1、钟某2以805号房屋和407号房屋未获得验收合格证而未取得房屋权属证书为由拒绝腾退403号房屋，缺乏合同及法律依据，本院不予采信。丁某、钟某1、钟某2主张享有后履行抗辩权亦缺乏事实依据，本院亦不予采信。综上所述，丁某、钟某1、钟某2的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由丁某、钟某1、钟某2负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  刘秋燕审 判 员  赵 蕾二〇二一年五月十九日法官助理  李昊婷书 记 员  杨 帆