苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0506民初2478号原告：广东省华侨物业发展有限公司苏州分公司，住所地苏州吴中经济开发区郭巷街道双银国际金融城8幢718号。负责人：徐柏秀，董事。委托诉讼代理人：王家森、孟安湖，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。被告：查春兰，女，1983年3月10日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：嵇健锋，江苏寒山律师事务所律师。原告广东省华侨物业发展有限公司苏州分公司（以下简称为华侨物业苏州分公司）诉被告查春兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华侨物业苏州分公司委托诉讼代理人王家森，被告查春兰委托诉讼代理人嵇健锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华侨物业苏州分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2018年7月25日至2019年7月24日物业费3615元、能耗费500元及相应违约金。事实和理由：苏州中富房地产开发有限公司（以下简称为中富公司）与其签订前期物业服务管理合同，委托其向怡品湖景花园小区提供物业服务，并收取相关费用。被告系怡品湖景花园小区业主，接受服务后，未能按时支付物业费等。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告支付2018年7月25日至2020年7月24日物业费7230元、公共能耗费818.75元，并预交公共能耗费500元；违约金计算方式为以3615元、7230元为基数，分别自2019年7月25日、2020年7月25日起，均按年利率18%各计算至2020年7月24日、实际付款之日。被告查春兰辩称，原告无权向其收取物业费。根据前期物业管理合同，合同有效期为房屋交付后两年。现管理合同已到期，原告与业主的权利义务终止，不再受合同约束。虽然业主委员会成立前，由前期物业服务企业提供服务的，业主仍应按约支付物业费。原告并未提供证据，证明向其提供物业服务。对于公共能耗费，原告要求其支付该项费用，并无依据。前期物业管理服务协议约定，住宅的物业费为2.36元/月/㎡，代收代交的公共能耗费按每户500元预收。故即便收取公共能耗费，也是一次性收取，并且按实结算。原告主张的违约金标准过高，物业管理服务协议已到期，无权收取违约金。经审理查明，2013年4月，原告与中富公司签订《苏州市御湖湾前期物业管理委托合同》，载明中富公司通过招投标方式委托原告对御湖湾项目实行前期物业管理服务，期限2年，自2015年5月1日至2017年4月30日；前期物业管理阶段，物业服务费按月计收，由原告根据建筑面积向业主收取，其中住宅：2.57元/月/㎡；物业管理区域内由全体或部分业主承担且收费计量不能直接到单个业主的电梯、水泵等设备运行电费及电梯年检、维保、公共照明、公共用水等费用纳入代收代交费用，按实合理分摊；物业服务企业应当每两个月向业主公示一次代收代交费用及分摊情况，每半年结算一次，按实际发生的费用以建筑物专用部分面积向业主分摊；合同期满，业主委员会未选聘新的物业管理企业，由原告继续管理的，视为合同自动延续。2015年7月31日，原告与被告丈夫袁利民签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定原告向被告与袁利民购买的怡品湖景花园提供物业服务，被告所购房屋为住宅，具体坐落为5幢1101室，建筑面积127.66㎡；业主委员会成立前，由中富公司选聘原告负责前期物业管理工作，期限为房屋交付使用后2年，住宅的物业管理费标准为2.36元/月/㎡，另预收代收代交公共能耗费每户500元，到期按实际使用产生的费用结算；购房人未按协议约定交纳费用，物业管理企业有权要求补交，并从逾期之日起，每天收取万分之五的滞纳金。2017年4月30日，原告与中富公司签订补充协议，明确怡品湖景花园小区业主委员会尚未成立，原合同期限延续至业主委员会与物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。合同履行过程中，被告已付清2018年7月24日前的物业费，之后未再交纳。原告提供向被告催缴物业费的照片，显示1101室房屋大门张贴催缴单，催缴物业费3615元及预交的公共能耗费500元，物业费对应期限2018年7月25日至2019年7月24日。被告称，其并未参与前期物业委托管理合同及补充协议的签订过程，相应内容不知情，对其无约束力；物业服务企业应由业主大会决定，开发商直接指定，侵害全体业主的权利；前期物业管理服务协议的真实性无异议，但相应内容为原告提供的格式条款，合同期限是房屋交付使用后两年；催缴照片不认可，其从未见到催缴单。关于代收代交费用，原告提供5幢的公共能耗分摊明细，对应期限为2018年7月到12月、2019年1月到12月、2020年1月到6月，明细表标注公共用电、景观用水、照明用电、消防用水、电梯年检、电梯维护等各项费用，其中1101室上述三个阶段的公共能耗分摊费用分别为205.77元、411.62元、201.36元。被告表示，该部分材料由原告自行制作，不予认可，并提供以下证据：1、收款收据，交款人均为被告，其中2016年7月31日有两份收据，对应期限均为2016年7月25日至2017年7月24日，一份写为物业费，单价1.8元，10个月费用为2298元，另一份写为代收代缴费用，单价0.56元，10个月费用为715元；第三份为物业费收据，对应期限为2017年7月25日至2018年7月24日。2、收款收据，交款人为其他业主，显示有业主于2015年12月支付500元公共能耗费，对应期限写为一次性。被告认为，公共能耗费应一次性收取500元。3、投诉信息，被告向政府部门投诉原告强制要求业主一同支付公共能耗费，并委托律师电话催缴，影响业主正常生活，以往所交物业费、车位租赁费未提供发票。政府部门向被告作出回复，明确按物业公司反馈，按时交纳物业费、公共能耗费是业主应尽的合同义务，其委托律师合法催缴，业主对公共能耗费持有异议，可至物业服务中心查看费用分摊明细，物业费发票已开具，未取得发票的，可到物业服务中心置换。经质证，原告表示，被告的缴款收据无异议，2016年7月31日的两份收据合并一起，即为2.36元物业费标准，实际并非代收代交费用；其他业主的收据真实性无异议，公共能耗费属于代收代交费用，要按实际情况收取，预收500元，2016年下半年至2018年上半年，其都进行垫付，未向业主收取公共能耗费，具体从2018年7月开始收取公共能耗费；投诉信息的真实性无异议，公共能耗费并非公司利润，其无法开具发票，物业费发票均已开具。庭审中，被告表示，其与袁利民为夫妻，涉案房屋由两人共同共有，小区未业主委员会，从未更换物业公司，其同意支付物业费，但原告坚持要求同时支付公共能耗费，物业费才没有付给原告。原告称，公共能耗费为每幢楼房公共区域产生的费用，主要是水费、电费等，每半年其都会进行公示，张贴1个月，收费情况是预交500元，扣除产生的能耗费，由业主再补足，保持500元不变，被告的房屋在2020年7月之前的公共能耗费共计818.75元；被告前来缴纳物业费时，拒不支付公共能耗费，如被告能在审理过程中支付物业费，其不再主张违约金。之后，原告提供2018年1月至2020年6月电费、水费、电梯维护费等票据、合同，并确认被告于2021年3月27日已支付物业费7230元，公共能耗费尚未支付，其同意被告查看相应凭证，但被告以看不懂为由拒绝沟通；95%以上的住户均已交纳公共能耗费，被告在公示期间对相应费用没有提出过异议。被告称，电梯维护的供应商未进行招投标流程，相应费用不予认可，各类费用表格与发票金额不符，无法看出5幢产生的实际费用，物业费7230元已支付给原告。以上事实，由原告提供的委托合同、服务协议、能耗分摊明细、照片、能耗费各类发票，被告提供的收款收据、投诉信息及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，被告作为怡品湖景花园业主，已接受原告提供的物业服务，应当支付物业服务费用。按双方陈述，被告已向原告支付物业费7230元，该项诉讼请求不再理涉。原告明确，被告付款后放弃主张违约金，故对违约金的诉讼请求无需处理。公共能耗费属于公共区域内产生的费用，原告代收代交后，有权要求业主进行合理分摊。原告提供2018年7月至2020年6月公共能耗费分摊明细及相应证据，可以确定被告应承担公共能耗费818.75元。被告未能提供证据证明该项费用金额并不合理，应按此向被告支付该笔款项。前期物业管理服务协议明确，公共能耗费预收500元，到期按实际产生的费用结算，可以确定该500元并非一次性公共能耗费，仅是前期物业服务阶段预收的费用，后期仍要据实结算。原告已按实际产生的费用向被告主张公共能耗费，再要求被告预交500元，并无依据，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告查春兰于本判决生效之日起十日内支付原告广东省华侨物业发展有限公司苏州分公司公共能耗费人民币818.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元，由被告查春兰负担。本判决为终审判决。审判员  王辉二〇二一年五月八日书记员  孔宇