江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终977号上诉人（原审被告）：邓鹏，男，1994年12月28日出生，汉族，住安徽省含山县。上诉人（原审被告）：王巨荣，男，1983年1月7日出生，汉族，住南京市浦口区。上诉人（原审被告）：乐庆华，男，1986年10月5日出生，汉族，住安徽省含山县。三上诉人共同委托诉讼代理人：汪小剑，江苏朗华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨义礼，男，1967年4月8日出生，汉族，住南京市六合区。被上诉人（原审原告）：李正中，男，1964年11月4日出生，汉族，住南京市六合区。被上诉人（原审原告）：曾加文，男，1989年6月2日出生，汉族，住南京市六合区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：张浩森，江苏新高的律师事务所律师。上诉人邓鹏、王巨荣、乐庆华与被上诉人杨义礼、李正中、曾加文租赁合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2020）苏0830民初2203号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年3月1日受理后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。邓鹏、王巨荣、乐庆华上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：涉案酒店一直由原经营者经营，涉案房屋从未向上诉人交付，合同根本没有实际履行且因被上诉人违约而解除。上诉人支付租金的前提是取得并占有使用涉案房屋，在被上诉人未向上诉人交付房屋、未向上诉人交付不动产权证书办证的情况下，上诉人无需缴纳房租。杨义礼、李正中、曾加文答辩认为：1、《房屋租赁合同》已实际履行。被上诉人为交付租赁场地，与原租赁人胡洪解除租赁合同，上诉人自2020年1月1日起派人或自己进入租赁场地实际开展经营，虽然上诉人与胡洪酒店营业执照和许可证没有完全办理变更，但已经办理了营业执照、消防许可证等一系列证照的交付（有监控视频显示交付），且上诉人通过拿到租赁场地钥匙、安排相应人员进入租赁场地接手酒店经营、召开员工大会安排人员管理、变更租赁房屋内公用电话和宽带、结算外包洗衣房费用、解雇原店长等行为，已实际进场经营。2、胡洪酒店经营权转让不成功不直接导致租赁关系不成立。被上诉人以实际行动交付房屋，胡洪以实际行动交付房屋内物品和许可证变更，不存在相互影响性，不影响上诉人进入租赁场地并实际开展经营行为取得租赁权。因此，一审判决正确，建议二审法院维持原判。杨义礼、李正中、曾加文向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋租赁合同》；2、判令三被告支付原告租金180000元；3、判令三被告支付违约金150000元（以200000为基数，每日按照千分之五,自2020年1月1日计算至起诉之日）；4、判令三被告承担本案所有诉讼费用。一审法院审理查明：原告杨义礼以及共有人杨波和卢桂红、原告曾加文的父母曾永伦和徐秀华、原告李正中以及共有人庞久英分别购买盱眙县华夏国际中心3栋第4、5、6层房屋，各层面积计882.81平方米，并于2012年4月28日、2012年5月24日、2020年6月9日分别办理不动产权证书。2016年4月24日，原告杨义礼、李正中、曾加文将上述房屋租赁给胡洪，并签订《房屋租赁合同》。李正中、杨义礼、曾加文、胡洪均在合同上签名。胡洪经营盱眙凯旋商务酒店，该合同实际经营到2019年12月30日。2019年12月30日，原告杨义礼、曾加文与胡洪签订《合同解除协议》，约定杨义礼、李正中、曾加文自愿与原承租方胡洪解除租赁协议。杨义礼、曾加文、胡洪均在协议上签名，李正中认可该解除协议。2020年1月1日，被告邓鹏、王巨荣、乐庆华与原告杨义礼、李正中、曾加文协商、确定租赁酒店经营事宜。2020年1月18日，原告杨义礼、李正中、曾加文（出租方、甲方）与被告邓鹏、王巨荣、乐庆华（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同主要内容包括：“1、邓鹏、王巨荣、乐庆华（乙方）承租杨义礼、李正中、曾加文（甲方）华夏国际中心3栋4、5、6层房屋作为酒店使用，每层使用面积为882.81平方米；2、甲方于2020年1月1日前向乙方交付该房屋；3、房屋租赁期为15年，自2020年1月1日起至2034年12月31日止，共计180个月。2020年3月1日至2020年5月31日共计3个月期间为装修期,甲方给予乙方装潢酒店房屋，此期间甲方不收租赁费；4、该房屋每一楼层的年租金为人民币壹拾贰万元整,该房屋年租金前叁年不变；4、乙方每六个月支付一次租赁费用。5、甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议协商解决不成的，依法向人民法院起诉”。杨义礼、李正中、曾加文、邓鹏、王巨荣、乐庆华均在合同上签名、捺手印。2020年1月18日，胡洪、王锴与被告邓鹏、王巨荣签订《酒店转让合同》。该合同主要内容约定：“酒店转让合同/甲方（转让方）胡洪、王锴，乙方（受让方）邓鹏、王巨荣，1、甲方转让给乙方的盱眙凯旋商务酒店，酒店客房坐落于淮安市盱眙县盱城华夏国际中心3幢4、5、6层，酒店大厅位于一楼03-1010-1室；2、该酒店现有装修、装饰、工具、设备等所有设施全部归乙方所有。酒店经营所需证件：营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、食品经营许可证、消防安全检查合格证等经营正件都必须全部移交给乙方经营使用。3、酒店转让总费用为人民币（大写）贰拾万元整。…。合同签订之日即生效，甲方将酒店于2020年1月1日正式交由乙方经营管理，所得收益全部归乙方所有。甲方：胡洪、王锴，乙方：邓鹏、王巨荣。日期：2020年1月18日”。胡洪、王锴、邓鹏、王巨荣均在合同上签名、捺手印。2020年3月5日，被告邓鹏、王巨荣、乐庆华向李正中发出“关于提前解除租赁合同的通知函”，要求解除2020年1月18日的《房屋租赁合同》。2020年4月13日和21日，原告方（张浩森）向三被告邮寄律师函：“致：邓鹏、王巨荣、乐庆华江苏新高的律师事务所接受杨义礼、李正中、曾加文（出租人）的委托，就您（承租人）欠付租金有关事宜，特指派本所张浩森律师函告如下：2020年1月18日，杨义礼、李正中、曾加文与您签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”)，约定您承租江苏省盱眙县盱城华夏国际中心3栋4、5、6层房屋（以下简称“房屋”)，用于酒店经营，并由原租赁人胡洪转让经营权（含营业执照、许可证等）及装饰装修设施。2019年12月30日，出租人杨义礼、李正中、曾加文已与原租赁人胡洪解除租赁关系。即自2020年1月1日起，您已取得房屋租赁权，并交付您使用。根据合同约定，您应当自取得租赁房屋后一次支付6个月租金即18万元（1万元/层/月），并支付押金3万元，但截止本《律师函》出具日您仍未支付上述款项。合同第11-7条约定，您方拖欠租金达半个月的，从半个月后起您方每天按年租金总额的1%支付违约金。拖欠租金达到一个月，我方有权终止本合同，造成所有损失由您方承担。2020年3月5日，您函告我方提前解除租赁合同，所述理由与我方无关，我方不予认可。您方属擅自退租，根据合同11-4条规定，应当承担违约责任。基于以上事实，请您自收到本《律师函》之日起3个工作日内确认上述欠款数额等事宜并：1.继续履行《房屋租赁合同》；2.自接到本《律师函》之日起3日内向杨义礼、李正中、曾加文支付第一期租金18万元，并支付押金3万元；3.如您未按上述要求履行义务，杨义礼、李正中、曾加文将采取一切法律手段向您追索未支付租金款项及要求您承担违约责任，由此产生的一切费用由您承担（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公告费等）。如对本函存有任何疑义，请与本律师联系：189××××9630，江苏高的律师事务所（印章）张浩森律师，2020年4月13日”。2020年5月6日，原告杨义礼、李正中、曾加文在店面门上张贴公告：“邓鹏、王巨荣，乐庆华：杨义礼、李正中、曾加文于2020年1月1日出租给你们的江苏省盱眙县盱城华夏国际中心3栋4、5、6层房屋，因你们未支付租金，且擅自退租，构成根本违约，杨义礼、李正中、曾加文现将上述房屋收回。现限期你们在7日内将房屋内的装潢设施、工具及设备搬离及清场，如你们未按上述要求履行义务，怠于行使权利，杨义礼、李正中、曾加文有权自行拆除或搬离租赁房屋内一切装潢设施，工具及设备，恢复原状，由此产生的一切法律后果由你们自行负担。特此公告公告人：杨义礼、李正中、曾加文，2020年5月6日”。原、被告协商未果，产生讼争。另查明，2020年7月8日，胡洪、王锴起诉邓鹏、王巨荣、赵翠志买卖合同纠纷一案，2020年11月25日安徽省含山县人民法院作出（2020）皖0522民初1585号民事判决，认为：胡洪、王锴与邓鹏、王巨荣签订的《酒店转让合同》是双方多次协商的真实意思表示，合法有效。根据合同约定“签订之日即生效之日”，胡洪、王锴与邓鹏、王巨荣均于2020年1月18日在合同上签字，故此合同于当日生效。可《酒店转让合同》在履行过程中，双方虽通过与房东签订《合同解除协议》和《房屋租赁合同》，对酒店不动产承租人进行变更，但由于双方各自原因，对酒店不动产内的装修、装饰、工具、设备等所有设施，没有办理书面移交手续。从《酒店转让合同》内容看，并非单纯财产权转让，而是财产权和经营权同时转让，且财产权转让的目的是为酒店经营权的转让服务，否则无需约定胡洪、王锴将酒店永久性转让给邓鹏、王巨荣，酒店经营所需要各项证件都必须全部移交给邓鹏、王巨荣使用。《酒店转让合同》中涉及的盱眙凯旋商务酒店为个体工商户，经营者为胡洪。个体工商户的生产经营权是由行政许可取得，受特定主体权利能力的特殊限制，其经营权不能剥离而独立存在，是与登记的特定经营者具有身份上的依附关系，不能通过转让方式获得，不得随意变更，只能重新登记。对此我国《个体工商户条例》第十条第二款明确规定“个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记”。双方一直不能将酒店各项证件实质性移交，显属履行不能，目前酒店仍由胡洪、王锴经营管理，客观上已造成邓鹏、王巨荣无法实现合同目的，故案涉《酒店转让合同》应当予以解除。遂判决：1、解除2020年1月18日胡洪、王锴与邓鹏、王巨荣签订的《酒店转让合同》。2、驳回胡洪、王锴全部诉讼请求。3、驳回邓鹏、王巨荣其他反诉请求。一审法院认为，原告杨义礼、李正中、曾加文以自己或自己父母所购的房屋对外出租，均有不动产权证书予以证实，其作为或代为房屋所有权人对其房屋享有出租权，三原告出租的房屋真实有效，法院予以确认。原告杨义礼、李正中、曾加文与被告邓鹏、王巨荣、乐庆华于2020年1月18日签订的《房屋租赁合同》合法有效。该《房屋租赁合同》在履行前，原告虽与胡洪签订《合同解除协议》，又与被告签订《房屋租赁合同》，对酒店不动产承租人进行变更，但由于原、被告的各自原因，对酒店不动产内的装修、装饰、工具、设备等所有设施，没有办理书面移交手续。从《酒店转让合同》和《房屋租赁合同》内容看，并非单纯财产权转让，而是财产权和经营权同时转让，且财产权转让的目的是为酒店经营权的转让服务，否则无需约定胡洪、王锴将酒店永久性转让给邓鹏、王巨荣，酒店经营所需要各项证件都必须全部移交给邓鹏、王巨荣使用或更名使用。而在原、被告签订的《房屋租赁合同》中也约定：“被告拖欠租金达半个月的，从半个月后起被告每天按照当年租金总额的1%支付违约金。拖欠租金达一个月，原告有权终止合同，造成的所有损失由被告承担”。被告至目前一直没有交纳保证金和租金，且被告邓鹏、王巨荣、乐庆华于2020年3月5日向李正中发出“关于提前解除租赁合同的通知函”，要求解除2020年1月18日的《房屋租赁合同》，原告方（张浩森）于2020年4月13日和21日向三被告邮寄律师函:“1.继续履行《房屋租赁合同》；2.自接到本《律师函》之日起3日内向杨义礼、李正中、曾加文支付第一期租金18万元，并支付押金3万元；3.如您未按上述要求履行义务，杨义礼、李正中、曾加文将采取一切法律手段向您追索未支付租金款项及要求您承担违约责任，由此产生的一切费用由您承担（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公告费等）”。原告杨义礼、李正中、曾加文又于2020年5月6日在店面门上张贴公告：“邓鹏、王巨荣，乐庆华：杨义礼、李正中、曾加文于2020年1月1日出租给你们的盱眙县盱城华夏国际中心3栋4、5、6层房屋，因你们未支付租金，且擅自退租，构成根本违约，杨义礼、李正中、曾加文现将上述房屋收回。现限期你们在7日内将房屋内的装潢设施、工具及设备搬离及清场，如你们未按上述要求履行义务，怠于行使权利，杨义礼、李正中、曾加文有权自行拆除或搬离租赁房屋内一切装潢设施，工具及设备，恢复原状，由此产生的一切法律后果由你们自行负担”。均表明被告方以自己的行为表明不履行租金等以及解除合同的意思表示，客观上已造成原、被告无法实现合同目的，故案涉《房屋租赁合同》应当予以解除，一审法院对此请求予以支持。民法典规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定：“被告拖欠租金达半个月的，从半个月后起被告每天按照当年租金总额的1%支付违约金。拖欠租金达一个月，原告有权终止合同，造成的所有损失由被告承担。”从原、被告合同实际履行情况、提出解除函以及疫情影响等相关证据来看，酌情认定实际租期3个月，租金为90000元（360000元/12个月×3个月）。根据合同约定，原、被告双方均有未按期交纳租金和押金、也未提供不动产权证书办证等违约情形，故原告的违约金请求，一审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百一十四条、第五百六十六条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、被告邓鹏、王巨荣、乐庆华于判决生效之日起十日内给付原告杨义礼、李正中、曾加文租金计人民币90000元；2、驳回原告杨义礼、李正中、曾加文其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人向本院提交下列证据：1、中国建设银行开立单位银行结算账户申请书、对公活期存款交易明细报表，证实盱眙凯旋商务酒店32×××68银行账户2020年3月31日发生8068元货款交易。2、企业信用信息公示报告（生成时间2021年3月8日），证实盱眙凯旋商务酒店注册时间2016年6月22日，经营者胡洪，经营场所盱眙县盱城华夏国际中心3幢4、5、6层。3、安徽省马鞍山市中级人民法院（2021）皖05民终526号民事判决书，证实安徽省含山县人民法院（2020）皖0522民初1585号民事判决已经二审维持原判，发生法律效力。被上诉人对上述证据的质证意见为：证据1真实性认可，但不能看出是经营行为还是资金往来行为；证据2反映涉案酒店当时没有实际将经营许可证转让，因安徽省含山县法院一审判决后胡洪提出上诉，盱眙县法院一审判决上诉人与被上诉人解除租赁关系，故被上诉人可以对涉案房屋进行处理。证据3真实性无异议，但胡洪酒店经营权转让不成功不直接导致租赁关系不成立。被上诉人交付房屋与胡洪交付房屋内物品和许可证变更，不存在相互影响性，不影响上诉人进入租赁场地并实际开展经营行为取得租赁权。本院二审审理，确认一审判决认定杨义礼、李正中、曾加文与邓鹏、王巨荣、乐庆华2020年1月18日签订《房屋租赁合同》、邓鹏、王巨荣、乐庆华2020年1月18日与胡洪、王锴签订《酒店转让合同》的事实。但对一审判决认定“杨义礼、李正中、曾加文与邓鹏、王巨荣、乐庆华《房屋租赁合同》实际履行、酌情认定实际租期3个月”的事实不予确认。本院认为，上诉人邓鹏、王巨荣、乐庆华与被上诉人杨义礼、李正中、曾加文2020年1月18日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应依约履行。该《房屋租赁合同》以及2019年12月30日邓鹏、王巨荣与杨义礼、李正中、曾加文签订的《房屋租赁合同》均约定，房屋租赁期为15年，自2020年1月1日起至2034年12月31日止；被上诉人应于2020年1月1日前向上诉人交付该房屋；2020年3月1日至2020年5月31日共计3个月期间为装修期,被上诉人给予上诉人装潢酒店房屋，此期间被上诉人不收租赁费；该房屋每一楼层的年租金为人民币12万元整,年租金前3年不变，上诉人每6个月支付一次租赁费用。根据合同约定，被上诉人应当于2020年1月1日前向上诉人交付房屋并给予上诉人3个月免租期以装修房屋。可见，合同的履行顺序为被上诉人向上诉人交付租赁房屋后，上诉人每6个月支付一次租金。因此，本院认定被上诉人的交付租赁房屋义务与上诉人的支付租金义务存在合同履行上的先后顺序，即被上诉人向上诉人交付涉案租赁场地后，方可依合同约定主张租金。根据本案现有证据，本院认定被上诉人主张“房屋租赁合同已实际履行，上诉人已实际占用租赁房屋，应支付租金”的证据不足，具体理由评判如下：首先，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被上诉人与胡洪签订《合同解除协议》后，被上诉人不能提供己方或胡洪将涉案租赁房屋交付给上诉人占用、上诉人接受房屋的书面证据。其次，被上诉人提供的监控照片显示的时段是2020年1月19日部分时段、移动营业厅查询记录截图是2020年1月18日、转账记录时间是2020年1月18日，被上诉人据此主张“上诉人自2020年1月1日起派人或自己进入租赁场地实际开展经营，有监控视频显示上诉人与胡洪办理了营业执照、消防许可证等一系列证照的交付，上诉人通过拿到租赁场地钥匙、安排相应人员进入租赁场地管理接手酒店经营、召开员工大会安排人员管理、变更租赁房屋内公用电话和宽带、结算外包洗衣房费用、解雇原店长等行为，已实际进场经营”。针对上列证据，本院审查认为，上诉人与胡洪2020年1月18日签订的《酒店转让合同》约定“酒店现有装修、装饰、工具、设备等所有设施全部归邓鹏、王巨荣所有。酒店经营所需证件：营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、食品经营许可证、消防安全检查合格证等经营正件都必须全部移交给邓鹏、王巨荣经营使用。合同签订之日即生效，胡洪、王锴将酒店于2020年1月1日正式交由邓鹏、王巨荣经营管理，所得收益全部归邓鹏、王巨荣所有”，被上诉人提交的上列证据反映的时间段集中在2020年1月18日至19日，被上诉人未能提供2020年1月1日至1月18日以及2020年1月20日之后上诉人接受酒店、占用涉案房屋的证据。因此，就被上诉人提交证据反映的内容而言，上诉人一审期间所提“上述行为是1月18日签订《酒店转让合同》后与胡洪就酒店经营权转让进行交涉、为酒店交接作准备”的答辩意见更具有合理性。第三，安徽省含山县人民法院2020年11月25日作出（2020）皖0522民初1585号民事判决已经二审维持原判，发生法律效力。该判决书中“甲乙双方一直不能将酒店各项证件实质性移交，显属履行不能，目前酒店仍由甲方胡洪、王锴经营管理，客观上已造成乙方邓鹏、王巨荣无法实现合同目的”的认定，得到上诉人二审提交的对公活期存款交易明细报表、企业信用信息公示报告以及上诉人2020年3月5日发出的《关于提前解除租赁合同的通知函》中“李正中：。现由于客观原因，涉租房产的原赁人因政策性原因无法配合过户相关的经营资质证件并严重违约，并且阁下亦没有按合同约定于2020年1月1日前将房屋交付我方，涉案房产目前仍由原租赁人占有使用，造成我方无法实现租赁标的酒店使用的目的，租赁合同的合同目的已经无法实现”等证据的印证。综上，现有证据不能证实上诉人实际占用了涉案租赁房屋，上诉人有权拒绝履行支付租金义务。上诉人在《房屋租赁合同》目的不能实现的情况下，2020年3月5日发出解除合同通知，于法有据。一审法院判令上诉人支付被上诉人租金人民币9万元错误，应予纠正。上诉人所提依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求的上诉理由成立，本院予以支持。被上诉人答辩所提《房屋租赁合同》已实际履行的意见，无事实依据；所提被上诉人交付房屋与胡洪交付房屋内物品和许可证变更，不存在相互影响性，不影响上诉人进入租赁场地并实际开展经营行为取得租赁权的意见，无法律依据，本院均不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销盱眙县人民法院（2020）苏0830民初2203号民事判决；二、驳回原审原告杨义礼、李正中、曾加文的诉讼请求。一审案件受理费6250元，减半收取3125元，二审案件受理费6250元，合计9375元，由被上诉人杨义礼、李正中、曾加文负担。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 刘玉娟审判员 梁新星二〇二一年五月三十一日书记员 谈 晓