天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2082号上诉人（原审被告）：天津纵横物业管理有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇舒馨家园小区10号楼11号楼之间物业楼。法定代表人：果宏明，总经理。委托诉讼代理人：赵爱颖，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：天津世纪铭禹物业服务有限责任公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇商贸东街8号（2楼201）。法定代表人：孟学维，经理。委托诉讼代理人：杨开，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘剑，天津惠予达律师事务所律师。上诉人天津纵横物业管理有限公司（以下简称纵横物业公司）因与被上诉人天津世纪铭禹物业服务有限责任公司（以下简称世纪铭禹物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初9973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纵横物业公司上诉请求：1．撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人并未将全部物业管理服务交由被上诉人负责。上诉人对涉案小区至少有如下完整的物业服务：1．为了保证电梯的正常运转，通过天津市奉佳楼宇设备有限公司对涉案小区电梯进行安全检测与维修，并支付了相关费用；2．为了维护小区治安，对涉案小区的监控系统进行安全检查并进行安装；3．对小区公共区域的水电包括小区路灯、电梯、楼道灯、设备房等进行管理并交纳相应费用；4．装修了业主活动中心、业委会办公室、业主信访接待室等；5．安排专业人员对小区进行管理，并设立了不定期巡查制度，及时发现问题并由自己进行整改或者向被上诉人发出整改通知书。通过以上内容可以看出，上诉人只是将部分物业服务交由被上诉人进行管理，本身并未脱离整个小区管理，毕竟上诉人与业委会签有物业服务合同，如果小区管理真的出现问题，上诉人必将会是第一责任人。原审人民法院以整体转包违反法律强制性认定上诉人与被上诉人的合同无效是错误的。二、一审判决适用法律错误。如果上诉人与被上诉人的合同确实无效，合同被确认无效后，物业管理企业已提供服务的，可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。涉案小区业主多达3000户，其中不乏已经交纳物业费的业主，如果物业服务合同认定无效，那么只能按照天津市最低物业服务价格收取物业管理费，而不能依据上诉人与业委会的物业价格收取费用，这样就会造成已交物业费的业主与未交物业费的业主交纳标准不一致，势必造成社会不稳定因素，也会带来很多不必要的诉讼。世纪铭禹物业公司辩称，一、案涉小区的物业管理服务全部是被上诉人实际履行完成，由于上诉人是在房管局备案的物业公司，启动维修基金的项目须以上诉人名义申请，但所有的物业服务活动均由被上诉人实际完成。二、上诉人和被上诉人签订有合同，如系上诉人委托被上诉人完成某个专项事务，理应由上诉人向被上诉人支付费用，但双方协议约定由被上诉人向上诉人支付合同保证金。三、上诉人和被上诉人同属物业服务公司，双方的资质、经营范围和能力并无差别，被上诉人并非提供专业服务的公司，上诉人的上诉理由不能成立。四、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，合同无效的后果不能成为不能确认合同无效的理由。被上诉人请求驳回上诉，维持原判。世纪铭禹物业公司向一审法院起诉请求：1．依法确认世纪铭禹物业公司与纵横物业公司签订的《山倾城小区物业服务外包合同》无效；2．诉讼费由纵横物业公司承担。一审法院认定事实：2019年4月1日，纵横物业公司与天津市蓟州区山倾城小区业主大会订立物业服务合同，合同约定，因山倾城小区原物业服务方“天津市隽丰物业管理有限公司”撤出该小区，为保证小区各类设施设备正常运转，保证全体业主正常生活，由山倾城业主大会委托“天津纵横物业管理有限公司”为该小区提供物业管理服务，服务内容和标准参照《天津市普通小区物业管理服务和指导价格标准》（一级）。一、委托物业的基本情况：物业类型：（多层住宅、别墅、商业）；坐落位置：天津市蓟州区渔阳镇光明路东侧；四至：东临嘉华帕醍欧小区，南至北环路，西临光明路，北至西井峪村／山澜雅韵／迟庄子；总建筑面积约：29.46万平方米。……四、合同期限：根据与天津纵横物业管理有限公司协商，由天津纵横物业管理有限公司暂时管理山倾城小区，服务期为一年（即2019年4月1日至2020年3月31日）（本合同生效日期以实际进驻小区为准）等内容。2019年4月1日，世纪铭禹物业公司作为乙方与纵横物业公司作为甲方签订《山倾城小区物业服务外包合同》。合同约定，根据《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》和《天津市物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则、经协商一致，甲方将天津市蓟州区山倾城小区（物业项目名称）委托乙方进行部分物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、委托物业的基本情况：物业类型（多层住宅、高层住宅、别墅）：多层、别墅、公寓、电梯洋房、商业街；坐落位置：天津市蓟州区光明路。四至：东：帕醍欧小区，南：北环路，西：光明路，北：西井峪村。第二条、物业服务内容及标准：1．房屋共用部位和共同设施设备的维修、养护和管理，参照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》执行；2．电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；3．共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护管理；4．物业装饰装修的管理；5．车辆行驶和停放秩序的服务管理；6．物业管理区域内公共秩序的服务、管理；7．物业档案的建立、保管和使用；8．其他委托事项：乙方积极配合甲方工作属于共同部位的大、中、小修。第三条、物业服务期限：物业管理服务期限为壹年，自2019年4月2日起至2020年4月1日终止。……第五条、乙方权利义务：其中第十八款其他：物业服务费由乙方收取，并且乙方有权支配所收取的费用。乙方开始收取物业服务费的时间为乙方实际入驻山倾城小区为准（乙方保安员、保洁员、办公人员进入小区上岗为准）。第六条、物业管理服务费用：经协商，本物业管理区域内的物业管理服务费采取包干的形式收取。……第十九条、合同保证金及合同承包金额：1．本合同一经签订，乙方向甲方分两次付清合同保证金肆拾万元，交款方式：合同签订之日起三日内乙方向甲方支付第一笔合同保证金壹拾万元整，第二笔合同保证金于2019年5月30日前支付给甲方叁拾万元整，甲方为乙方开具收款凭证，乙方汇至甲方陈仕伟农业银行卡：6228××××2375即视为汇入天津纵横物业管理有限公司账户。2．本项目承包金额为人民币陆拾万元整（计：￥600000元整），该承包金额由乙方于2019年6月15日前支付甲方，乙方有权将已付给甲方的合同保证金肆拾万元（￥400000）转做承包费。所欠剩余保证金贰拾万元（￥200000元）汇入到纵横物业监事人王丹丹的中国建设银行卡6217××××9013中并于2019年6月15日前开始支付，至2020年3月15日前支付完毕，（即每个月￥20000元整），如乙方经营不善导致未正常履行合同至中途撤场，甲方有权不予退还合同保证金。合同签订后，世纪铭禹物业公司于2019年4月8日向陈仕伟的账户存款100000元。后世纪铭禹物业公司入驻山倾城小区进行物业服务，并收取业主的物业费。一审法院认为，本案争议焦点是2019年4月1日世纪铭禹物业公司与纵横物业公司签订的《山倾城小区物业服务外包合同》的效力问题。世纪铭禹物业公司认为诉争合同违反《中华人民共和国物业管理条例》第三十九条规定，应为无效合同。纵横物业公司认为仅将部分物业转包给世纪铭禹物业公司进行服务，双方签订的合同系双方真实意思表示，该合同合法有效。一审法院认为，双方签订的合同虽写明将部分物业委托世纪铭禹物业公司进行服务，但根据双方提交的证据，首先可以确定的是纵横物业公司并不是将物业管理区域内的专项服务业务委托给世纪铭禹物业公司，世纪铭禹物业公司也并非专业性的企业。其次，纵横物业公司虽否认将全部物业服务转包给世纪铭禹物业公司，但结合各方的陈述和提交的证据，可知在世纪铭禹物业公司入驻山倾城小区提供物业服务后，纵横物业公司已无法在山倾城小区提供有效的物业服务，也无法认定其仍能承担责任，且世纪铭禹物业公司实际收取业主的物业费，故应认定纵横物业公司将合同约定期限内的山倾城小区的全部物业转包给世纪铭禹物业公司，《山倾城小区物业服务外包合同》违反《中华人民共和国物业管理条例》第三十九条的强制性规定，应为无效。世纪铭禹物业公司与纵横物业公司签订的《山倾城小区物业服务外包合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。世纪铭禹物业公司要求确认诉争合同无效，应予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，《中华人民共和国物业管理条例》第三十九条规定，判决：天津世纪铭禹物业服务有限责任公司与天津纵横物业管理有限公司于2019年4月1日签订的《山倾城小区物业服务外包合同》无效。案件受理费80元，减半收取计40元，由天津纵横物业管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。二审审理过程中，纵横物业公司表示涉案合同签订之后，涉案小区还有纵横物业公司六七名工作人员，其工作内容为对世纪铭禹物业公司提供的物业服务进行监督。本院认为，根据《中华人民共和国物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。本案中，关于涉案《山倾城小区物业服务外包合同》的效力问题，从合同内容看，合同并非仅就物业管理区域内的专项服务业务的委托事宜进行约定，且合同约定由世纪铭禹物业公司收取物业服务费并有权支配所收取的费用，由世纪铭禹物业公司向纵横物业公司支付保证金和承包金，而并非由纵横物业公司向世纪铭禹物业公司支付委托事项的对价。从合同履行情况看，纵横物业公司认可其在涉案小区有六七名工作人员，其工作内容为对世纪铭禹物业公司提供的物业服务进行监督，且纵横物业公司未能提供证据证明由其实际提供物业服务。综合上述情况，可以认定纵横物业公司将物业服务区域内的全部物业管理一并委托给世纪铭禹物业公司，涉案合同违反了《中华人民共和国物业管理条例》第三十九条的强制性规定，应认定无效。综上所述，上诉人纵横物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津纵横物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 翔审判员 尹春海审判员 刘剑腾二〇二一年五月二十四日法官助理高山越书记员李佳霖附：本裁判文书所依照法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……