新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院执 行 裁 定 书(2021)新0106执异28号 案外人：麦麦提克里木·麦麦提吐尔逊，男，1978年4月25日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河。委托诉讼代理人：阿不都艾孜·买买提，新疆世源律师事务所律师。申请执行人：严为正，男，1963年3月14日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。被执行人：努尔买买提·乌布力，男，1979年8月2日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河。本院在执行申请执行人严为正与被执行人努尔买买提·乌布力民间借贷纠纷一案中，案外人麦麦提克里木·麦麦提吐尔逊向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年5月24日举行了听证，案外人及委托诉讼代理人阿不都艾孜·买买提，申请执行人严为正参加听证，被执行人努尔买买提·乌布力经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审查终结。案外人麦麦提克里木·麦麦提吐尔逊称，请求中止对位于XXXX号，建设面积52.76平方米的房屋一套的执行并解除查封措施。事实和理由：案外人与被执行人于2012年8月14日签订《房屋买卖合同》，约定案外人以13万元价格购买被执行人名下位于XXXX号房屋（本院以下简称案涉房屋），案外人按照约定将房款13万元支付给被执行人，被执行人也将案涉房屋交付给了案外人，案外人至今占有案涉房屋。因签订合同时房屋产权证没有办下来，未能办理产权过户等手续，被执行人承诺房产证下来后立即办理过户手续，但被执行人违反约定在房产证办下来后却擅自将房屋进行抵押贷款，后案外人才得知自己的房子被法院执行，并与被执行人联系，但无果。案外人在法院查封前就签订了房屋买卖合同并支付了全部房款，且已占用案涉房屋至今，未能办理过户不是案外人自身原因所致，现案外人名下无其他不动产，有5个未成年人子女抚养，案涉房屋是唯一的生活用房，希望法院依法查明事实，支持案外人的诉请。申请执行人严为正辩称，不认可案外人的请求事项。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，我作为案涉房屋的抵押权人对抵押物享有优先受偿权，而法院对案外人提出的排除执行异议应不予支持。案外人提出异议的依据是上述司法解释第28条，而28条不是27条的除外情形，案外人即使符合28条规定的条件，也不能排除抵押权的执行。另外，案外人对案涉房屋享有的是物权期待权，物权期代权是介于物权和债权之间的一种权利，其本质是债权，而抵押权是物权，根据物权优先于债权的基本法理，案外人的物权期待权不应当优先于申请执行人的抵押权。另外，本案，案外人和被执行人可能存在恶意串通购买抵押财产，以损害抵押权的利益，应根据《民法总则》第154条以及《合同法》第52条第二项规定，认定案涉房屋买卖合同无效。被执行人努尔买买提·乌布力未作答辩。经审理查明，2015年10月15日，邹鸽与努尔买买提·乌布力签订《借款协议》、《还款及自愿接受强制执行协议书》。《借款协议》约定邹鸽以现金方式向努尔买买提·乌布力出借款项60000元，借款期限自2015年10月15日至12月14日，借款利息按2%计算。努尔买买提·乌布力于当日向邹鸽出具收到借款60000元本金的《收据》。《还款及自愿接受强制执行协议书》约定，努尔买买提·乌布力在2015年12月14日前应归还本金60000元，利息2400元，双方均确认《借款协议》、《收据》、《还款及自愿接受强制执行协议书》具有强制执行效力。同日，乌鲁木齐亚心公证处作出（2015）新亚证内字第7304号《赋予债权文书具有强制执行效力公证书》。2016年5月13日，乌鲁木齐亚心公证处作出（2016）新亚证内字第2881号执行证书，2016年6月3日邹鸽依据该执行证书向本院申请强制执行，本院于6月6日以（2016）新0106执701号案件立案执行，执行中，邹鸽以其与被执行人协商本案的履行方案为由撤回执行申请，本院于2017年7月31日将案件终结执行。2018年1月22日邹鸽申请恢复执行，本院于4月3日以（2018）新0106执恢86号案件立案执行，执行标的68002元，2018年10月29日本院将案涉房屋查封，查封期限2018年10月29日至2021年10月28日。2018年10月31日本院委托新疆英合拍卖有限公司以评估价155642元进行拍卖，因无人竞买而流拍。2019年1月30日因邹鸽撤回执行申请，本院于2019年1月31日将案件终结执行。因邹鸽申请恢复执行，本院于2020年7月6日以（2020）新0106执恢196号案件立案执行，执行标的68002元。执行中严为正以邹鸽于2016年6月2日将68002元债权转让为由，请求变更其为案件申请执行人，本院于2020年9月27日作出（2020）新0106执异40号执行裁定书，裁定变更为严为正为本案申请执行人。因案涉房屋存在抵押权，被执行人无其他可供执行的财产，本院2021年2月23日将案件终结本次执行程序。另查明，2012年5月24日，被执行人与宝钢集团新疆八一钢铁有限公司就案涉房屋签订售房协议，被执行人一次性支付30536.04元购买，售房协议显示案涉房屋于1992年12月竣工。另查，案涉房屋于2015年7月11日办理产权证，房产证号：乌房权证经开字第XXXX号，房屋所有人为努尔买买提·乌布力（单独所有）。被执行人于2015年8月28日将案涉房屋抵押给毛鑫，抵押期限：2015年8月28日至2035年8月28日，债券金额6000元，房屋他项权证号：乌房他证经开字第XXXX号。2016年5月18日案外人向乌鲁木齐市天山区人民法院提起诉讼。要求被执行人办理案涉房屋的过户手续，因被执行人下落不明，案外人于2017年9月13日申请撤诉，同日乌鲁木齐市天山区人民法院作出（2017）新0106民初5679号民事裁定书，裁定准许撤诉。另，案外人与被执行人于2012年8月14日就案涉房屋签订买卖合同，案外人以13万元购买房屋，合同签订当日案外人向被执行人支付房款3万元，同日被执行人将房屋及房屋内相关物品交付给案外人占有使用至今。2012年8月24日案外人向被执行人支付房款9万元，2013年3月将剩余房款1万元支付完毕。2020年12月30日XXXX社区、XXXX社区分别出具证明各一份，证明案外人于2012年8月购买案涉房屋并居住至今。本院认为，根据庭审查明，案涉房屋的抵押权人系毛鑫并非本案申请执行人严为正，申请执行人严为正称其为案涉房屋抵押权人的辩解意见本院不予采信。本案争议焦点为案外人所享有的民事权利能否排除强制执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”本案中，案外人于2012年8月14日与被执行人签订的涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，且是在法院查封之前。从前述事实看，案外人合法占有案涉房屋的亦是在法院查封之前，且案外人在案涉房屋买卖合同签订后就已全额支付了房款。而案涉房屋办理产权证的时间为2015年7月11日，被执行人在一个半月后即2015年8月28日就将案涉房屋抵押给毛鑫，故未办理过户登记并非案外人自身原因所致。因此，案外人主张被查封房屋所有权的权利能够排除执行，其执行异议的理由及请求能够成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款（二）项的规定，裁定如下：一、中止对登记在被执行人努尔买买提·乌布力名下位于XXXX号房屋一套（产权证号：乌房权证经开字第XXXX号）的执行；二、解除对登记在被执行人努尔买买提·乌布力名下位于XXXX号房屋一套（产权证号：乌房权证经开字第XXXX号）的查封措施。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  长   王  在  江人民 陪 审员   杨  明  兰人民 陪 审员   吐尔逊·斯拉木二 〇 二 一 年 五 月 二 十 六 日书  记  员   巴     燕