河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6129号上诉人（原审被告）：郑州中闰盈物业管理有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路16号7层702号。法定代表人：钱加运，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：史凯贤，北京市（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段雨涵，北京市（郑州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：张怀明，男，1969年6月10日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：史凯贤，北京市（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段雨涵，北京市（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：河南中信物业管理有限公司，住所地郑州市郑州东新区商都路2号商务楼三层318-319室。法定代表人：宋相文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：尹淑红，河南裕达律师事务所律师。上诉人郑州中闰盈物业管理有限公司（以下简称中闰盈公司）、张怀明因与被上诉人河南中信物业管理有限公司（以下简称中信公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初2904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中闰盈公司、张怀明上诉请求：1.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初2904号民事判决书（上诉金额：860000元）；2.改判驳回中信公司的全部诉讼请求；3.本案诉讼费等相关费用由中信公司承担。事实和理由：一、中闰盈公司不存在违约行为，一审法院认定中闰盈公司违约属于明显的事实认定错误。因中信公司未按照合同约定向中闰盈公司交付整个万鼎商业广场的物业管理权，双方已经通过实际履行行为变更了关于物业代管费金额及支付方式的约定。在双方未进行据实结算的情况下，中信公司无权要求中闰盈公司支付物业代管费。且在2020年8月6日后，因中信公司存在《民法典》第五百二十七条规定的情形，中闰盈公司有权行使不安抗辩权而不构成违约。2011年1月，河南省有色地质矿产集团有限公司（以下简称地矿公司）委托其下属公司河南鑫都实业有限公司（以下简称鑫都公司）与中信公司签订《房屋租赁合同书》，将万鼎商业广场整个大楼共五万余平方米的场地出租给中信公司，中信公司将其中19200平方米的场地出租给中闰盈公司，并由中闰盈公司进行转租；其余的场地由中信物业公司直接出租给中信银行（1100平方米）、绿水青山酒店（20000平方米）、昌隆百货及维景商店（40平方米）、写字楼5楼（726.8平方米）、11楼（930平方米）、19-20楼（1237平方米）（以下简称中信公司招租商户）。2019年1月2日，中信公司与中闰盈公司签订《物业管理代管协议书》（以下简称《物业代管协议》），其中第二条约定：中信公司向中闰盈公司交付整个万鼎商业广场的物业管理权，中闰盈公司有权向商户收取物业费、水费、电费、暖费、空调费、消防费用。第四条约定：在商户足额支付中闰盈公司物业管理费前提下，中闰盈公司足额交给中信公司上游单位的电费、水费、暖气费用。第六条约定：中信公司全力配合中闰盈公司管理，双方若遇特殊情况则协商解决。但在《物业代管协议》实际履行过程中，因中信公司并未按照约定向中闰盈公司交付整个万鼎商业广场的物业管理权，故双方对物业代管费金额及支付方式的约定均通过实际履行行为予以变更。在《物业代管协议》签订后，中信公司并未向中闰盈公司交付中信公司招直接租商户的物业管理权，而是直接向上述商户收取物业费、水电费等费用。而中闰盈公司却仍需按照合同约定，在上述商户未向其支付物业管理费及水电费的情况下，向中信公司的上游单位（地矿公司、水、电部门）支付整个万鼎商业广场的水电费。亦即：中闰盈公司不仅无法收取中信公司招租商户的物业费，而且还垫付了上述商户的水电费。基于此，中信公司与中闰盈公司在合同履行过程中，并未按照合同约定的每年100万元物业代管费、每月支付一次的方式进行，而是根据双方每一次核定的金额据实结算。具体流程是：先由中信公司与中闰盈公司进行核算，在合同约定的物业代管费基础上扣减中信公司招租商户实际产生的水电费，最终得出中闰盈公司实际应当向中信公司支付的物业代管费。在双方核算后，中闰盈公司再按照实际金额向中信公司支付。根据双方变更后的物业代管费金额及支付方式，2019年中闰盈公司在每次双方进行核对后向中信公司支付物业代管费，全年共计支付86.17982万元，且双方对此均无任何异议。2020年1-8月，中信公司因受疫情影响未营业等原因，始终未与中闰盈公司据实核算物业代管费金额，在核算之前中信公司无权要求中闰盈公司直接按照原合同约定金额及期限支付物业代管费。此外，因疫情期间严格的管控措施，万鼎广场商户的营业时间及客流量均受到严重影响，2020年上半年万鼎广场的物业及水电费收入远低于正常水平，双方应在协商后根据最终的核算金额确定物业代管费。但即便双方尚未核算并确定物业代管费金额，中闰盈公司仍然先行向中信物业公司支付了共计30万元物业代管费，积极履行合同义务。2020年8月6日，鑫都公司作为出租人向中信公司发送《解除合同通知书》，载明因中信公司已欠付鑫都公司租金、违约金等共计93639033.2元，鑫都公司解除了其与中信公司签订的《房屋租赁合同》。同日，鑫都公司与万鼎广场房屋所有权人地矿公司联合发布公告，告知中闰盈公司及各商户其与中信公司的租赁合同已经解除，并要求中闰盈公司及商户停止向中信公司支付租金、物业费等各项费用。2020年8月27日，鑫都公司对中信物业公司提起合同解除之诉。后鑫都公司又召集中闰盈公司及各商户进行会谈，再三明确不得向中信公司支付租金及物业费，否则由此造成的一切国有资产损失由中闰盈公司承担。在此情形下，中闰盈公司有理由相信中信公司已经丧失履行合同的能力，并有权根据《中华人民共和国民法典》以下简称“《民法典》”第五百二十七条的规定，行使不安抗辩权，中止向中信公司支付物业代管费且不构成违约。综上，中闰盈公司并不存在违约行为，一审法院在未查明物业代管费支付金额、方式以及中闰盈公司暂停支付物业代管费原因的情况下，直接认定中闰盈公司构成违约存在严重的事实认定错误。二、中信公司自身亦存在严重违约行为，其不具备法定及约定的合同解除权。中信公司向中闰盈公司发送《解除合同通知书》不发生解除合同的效力。一审法院判定《物业代管协议》于2020年8月27日解除存在严重的事实认定和法律适用错误。（一）中闰盈公司并不构成违约，中信公司于2020年8月26日向中闰盈公司发送的《解除合同通知书》内容本身与事实不符，且不发生解除合同的效力。如前所述，中信公司与中闰盈公司已经以实际履行行为变更了关于物业代管费支付金额及支付方式的约定。按照中信公司与中闰盈公司之间一直以来的交易习惯，双方应首先对物业代管费的金额进行据实核算，中闰盈公司再按照核算后的金额支付。然而2020年1-8月，双方并未进行核算，故在应支付的物业代管费金额未确定的情况下，中闰盈公司支付费用的条件尚未成就，中信公司无权主张中闰盈公司拖欠代管费，并在未经协商的情况下径自解除双方履行期限长达13年的《物业代管协议》。且中闰盈公司亦于2020年9月13日回函，对中信公司发出的《解除合同通知书》提出异议，一审法院认定双方合同于2020年8月27日解除缺乏依据。（二）中信公司未按照合同约定向中闰盈公司交付万鼎商业广场的全部物业代管权，更未按照合同约定全力配合中闰盈公司的管理，其自身存在严重违约行为，无权主张解除合同。第一，根据《物业代管协议》第二条、第六条之约定，中信公司应当将万鼎商业广场整个大楼的物业管理权交给中闰盈公司，且应当全力配合中闰盈公司的管理。然而在合同签订后，中信公司不仅未按照约定向中闰盈公司交付万鼎商业广场的全部物业代管权，而且还擅自向其招商租户直接收取物业费及水电费，严重侵害中闰盈的物业管理权。中信公司自身的行为已违反合同约定，构成不完全履行，其无权以中闰盈公司未足额支付物业代管费为由直接解除合同。此外，中信公司亦欠缴地矿公司高额电费，在地矿公司多次催缴，并表示如中信公司仍不支付电费将对万鼎商业广场整体停电的情况下，中信公司仍然拒绝支付。鉴于整体停电将对中闰盈公司的物业代管权造成严重影响，中闰盈公司只得代中信公司向地矿公司补缴电费，并由此产生额外垫付费用，该费用亦应与中信公司应收取的物业代管费进行抵扣。综上，中信公司并未按照合同约定向中闰盈公司交付全部物业代管权，且因其对地矿公司的违约而造成中闰盈公司的额外支出，双方应对物业代管费进行结算。中信公司无权仅以中闰盈公司未按照书面合同约定金额支付物业代管为由直接解除合同。第二，根据《物业代管协议》第三条约定，中闰盈公司向中信公司支付的物业代管费包含中信公司委派工程人员工资、福利等待遇，该人员须正常接受中闰盈公司的管理。其中，“工程人员”是指中信公司控制的高压电室的工作人员。然而，中信公司从未按照合同约定向中闰盈公司移交高压电室及其工作人员的管理权。高压电室工作人员不但从未接受中闰盈公司管理、拒绝配合中闰盈公司工作，而且多次对中闰盈公司的下游商户停电，致使下游商户多次向中闰盈公司主张权利并要求赔偿，由此造成中闰盈公司的损失。第三，因中信公司对鑫都公司造成违约，导致鑫都公司介入并屡次干扰中闰盈公司的经营、破坏中闰盈公司设施设备，严重影响了中闰盈公司的物业代管权及停车场收费权。2020年9月，鑫都公司派人破坏中闰盈公司安置的停车收费二维码，强行占用停车场并委派河南鑫科物业服务有限公司全面代管停车场收费至今。因中信公司与鑫都公司的纠纷，中闰盈公司亦蒙受巨大损失。综上，中信公司在履行合同过程中存在严重违约行为，并由此造成中闰盈公司的严重损失。中信公司作为违约一方无权单方解除合同，其向中闰盈公司发送的《解除合同通知书》不发生合同解除的效力。（三）参照最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，中信公司也不能解除合同。最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”上述规定的目的在于保护受疫情影响严重的商业主体的权益，调整因疫情影响而失衡的合同关系。本案中，中闰盈公司的下游商户多为聚集性经营场所，根据疫情防控政策规定于2020年年中才开始陆续复工复产，各下游商户因受疫情影响严重而未能按期足额向中闰盈公司支付租金及物业费，且要求中闰盈公司根据相关政策减免租金及物业费。此外，因政府全面实施疫情防控政策，万鼎广场上半年几乎无客流量，停车场亦收入寥寥。面对疫情这一不可抗力因素造成的重大不利影响，仅由中闰盈公司承担全部损失明显不符合公平原则，中信公司趁机要求解除合同更是违反诚实信用原则。本案应参照最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定，不予支持中信物业公司因疫情期间物业费支付问题而解除《物业代管协议》的诉讼请求。三、目前鑫都公司已经撤回对中信公司的起诉并与中信公司达成和解，双方的租赁合同继续履行，中闰盈公司与中信公司的《物业代管协议》存在继续履行的客观基础。且中闰盈公司愿意在与中信公司核算物业代管费之后继续履行物业代管费支付义务，合同目的完全能够实现。此外，中闰盈公司与下游商户也均存在长期物业合同关系，基于保护交易安全和维护交易秩序的原则，不应解除中信公司和中闰盈公司的《物业代管协议》。首先，中闰盈公司与中信公司的《物业代管协议》存在继续履行的主客观基础。从客观层面，鑫都公司已于2021年1月28日撤回对中信公司的起诉并与中信公司达成和解，双方的租赁合同继续履行，故中闰盈公司和中信公司的《物业代管协议》亦不再存在客观履行障碍，能够继续履行。从主观层面，中闰盈公司始终愿意支付物业代管费，仅因双方未及时核算以及鑫都公司的介入而暂缓支付部分费用。现中闰盈公司仍有履行《物业代管协议》的强烈意愿，且愿意在与中信公司核算物业代管费之后继续履行物业代管费支付义务，《物业代管协议》具备继续履行的主客观条件，合同目的能够实现，依法不应当被解除。其次，从本案可能产生的影响来看，《物业代管协议》牵涉到众多主体的利益，合同解除将使万鼎广场经营秩序出现严重混乱。中信公司与中闰盈公司的《物业代管协议》履行期限长达13年，中闰盈公司与其下游各商户的物业合同履行期限也均长达十余年，上述合同均仍剩余约十年的履行期限。一审法院在未查明事实及本案纠纷产生背景的基础上，直接判决解除《物业代管协议》，其结果不仅使《物业代管协议》动辄解除，而且使中闰盈公司与下游商户的物业合同也无法履行，将使更多纠纷随之爆发，造成万鼎广场更大的不稳定。综观全案事实，中闰盈公司在履行《物业代管协议》过程中不存在违约行为，中信公司也不享有法定及约定的解除权。现中信公司未经与中闰盈公司核算及协商便径行解除合同，实则是因其觊觎中闰盈公司的利益，企图通过诉讼手段排除中闰盈公司对万鼎商业广场的经营权，从而抢夺中闰盈公司的下游商户。一审法院判决解除《物业代管协议》存在事实认定及法律适用错误，该结果变相鼓励了中信公司的不诚信行为，不利于保护交易安全和维护交易秩序，并将引发更大的纠纷和混乱。综上，请求依法纠正一审判决，支持上诉人的全部上诉请求。中信公司辩称：一、一审认定事实清楚，中信公司与中闰盈公司之间的物业服务合同于2020年8月27日解除，合同解除后中闰盈公司应当将涉案物业的物业代管权交还给中信公司，理由如下：1.2019年1月2日，中信公司与中闰盈公司签订《物业管理代管协议书》。协议签订后，中信公司已将涉案物业管理权全部交付给中闰盈公司，合同约定：物业代管费、停车费共计124万元，每月10号前支付首月费用，每月支付一次。合同第三条约定，如未按约定足额支付上述费用，最多延期一个月，如还未支付上述费用，中信物业有权终止协议。2020年度，中闰盈公司应付物业代管费、停车费124万元，实际支付30万元。2.因中闰盈公司欠付上述费用，中信公司于2020年8月26日，向中闰盈公司发出解除合同通知书。中闰盈公司在法定期限内既未提出异议，也未向人民法院、仲裁机构就解除合同效力提出异议，故中信公司提起诉讼，请求人民法院确认合同解除并要求中闰盈支付上述费用，既符合双方合同约定，也符合法律规定。3.根据法律规定当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。中信公司于2020年8月26日依照法律规定，向中闰盈公司送达解除合同通知书。中闰盈公司在法定的3个月期限内，未向人民法院请求确认解除合同的效力，合同应于2020年8月27日解除。据此，一审法院判令合同于2020年8月27日解除，完全符合法律规定。二、一审法院认定数额正确。1.至2020年12月31日，应付物业代管费、停车费124万元；2.已付30万元；3.停车费计算至8月份，扣除4个月8万元；尚欠：124-（30+8）=86万元。一审法院认定事实清楚，判决金额正确。三、中闰盈公司的上诉理由不成立。1.中闰盈公司以中信公司和鑫都公司存在纠纷为由，否认解除合同效力，这一说法无法律依据。因为：（1）中信公司和鑫都公司的纠纷发生在2020年8月6日。在此之前，至2020年8月10日前，中闰盈公司应付物业代管费、停车费82.6664万元，实际支付30万元（3月17日4万元、6月2日20万元、6月19日6万元），已严重违约。显然中闰盈公司的违约行为与中信公司和第三方鑫都公司的纠纷毫无关系。（2）中闰盈公司于2020年9月13日复函称：中闰盈公司与中信公司的租赁合同于2020年8月6日终止，由此可见解除合同符合其意思。（3）2020年8月26日，中信公司向中闰盈公司发出《解除合同通知》，如中闰盈公司不同意解除合同，其唯一合法的救济途径是在3个月内向人民法院请求确认解除合同的效力。未向人民法院请求确认解除合同效力，合同即告解除，这是法律硬性规定。2.中信公司已将整个万鼎商业广场的物业管理权交付给中闰盈公司。双方签订的《物业管理代管协议书》中第一条约定：中信公司向中闰盈公司交付万鼎商业广场物业管理权，中信公司也是按合同约定执行。中闰盈公司上诉称中信公司并未向中闰盈公司交付中信公司直接招租商户的物业管理权，一审中中闰盈公司提交其起诉河南绿水青山酒店管理有限公司的民事起诉状中，诉讼请求是要求支付物业费、水、电等费用，该案一审已判决，案号是（2021）豫0191民初2597号，原告就是中闰盈公司，足以证明绿水青山酒店物业管理权已交付给中闰盈公司，中闰盈公司所述不属实。3.中信公司诉讼请求是物业代管费、停车费，不包括水、电费。物业代理费、水、电费是两个不同的概念，双方签订的合同物业代管费、停车费一年共计124万元，水电费是实际产生的费用，如果中闰盈公司认为中信公司欠其水、电费可以另行起诉。双方从未对物业代管费、停车费支付方式及金额进行过变更。4.本案是物业管理代管协议，“代管”实际是“委托”之意，根据委托合同规定，中信公司可以随时解除委托合同。5.本案是物业服务合同纠纷，不是房屋租赁合同纠纷，中闰盈公司引用最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，属于引用法律错误。6.中闰盈公司在管理下游商户的过程中，管理混乱，商户很是不满，合同解除后，由中信公司直接管理，按照与中闰盈公司签订的合同执行，减少中间环节，降低商户成本，有利于稳定性。综上所述，一审认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回中闰盈公司、张怀明的上诉请求。中信公司向一审法院起诉请求：1.确认原被告于2019年1月2日签订的《物业管理代管协议书》在2020年8月26日解除；2.判令被告支付拖欠原告物业代管费、停车费共计94万元，并向原告交还物业代管权；3.判令被告张怀明对第二项诉讼请求承担连带保证责任；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：鑫都公司全称为河南鑫都实业有限公司，系河南省有色金属地质矿产局辖属的具有法人资格的单位。地矿公司将位于郑州市郑东新区××与××路交叉口东北角的河南鑫地科技广场二期科研与矿产品展销中心房屋，全权委托鑫都公司开发建设及房屋出租。2011年1月18日，鑫都公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将其拥有的坐落于郑州市金水东路与黄河东路交叉口东北隅的河南鑫地科技广场矿产品展销中心副二层至二十层房屋出租给乙方从事商业经营，建筑面积共54653.27平方米，租赁期限20年。在租赁期限内，乙方有权将租赁房屋全部或部分转租，但不得超出合同约定的权利范围。转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金、物业费用等。2019年1月2日，原告（甲方）与被告中闰盈公司（乙方）签订《物业管理代管协议书》，约定甲方向乙方交付万鼎商业广场的物业管理权。期限随双方签订房屋租赁合同为准。乙方有权向商户收取物业费、水费、电费、暖费、空调费、消防费用。乙方从2018年12月1日起，每年向甲方交纳100万元物业代管费、停车费24万元，共计124万元。协议签订后10个工作日内支付首月费用（以后均在当月10号前支付），每月支付一次。如果未按约定足额支付上述费用，最多延期一个月，如还未支付上述费用，甲方有权终止协议，关于酒店物业费每月按75000元收取，停车小票每张3元，免费提供停车位，中信银行8个，酒店10个、中信物业30个。乙方在管理经营期间必须确保各租户的水、电、暖、空调等设备的正常使用，乙方有权在商户欠租金费用的情况下停水、电暖、空调的供应。在商户足额支付乙方物业管理费前提下，乙方足额交给甲方上游单位的电费、水费、暖气费用，乙方保证整个大楼的水、电、暖、空调、停车场等正常使用及设备正常使用，维修费用由乙方负责。任何人在此确认其保证行为已经配偶同意，保证债务为夫妻共同债务。被告张怀明在丙方（保证人）处签名。2019年2月26日，被告中闰盈公司向原告支付物业费40130元，3月7日支付物业费40000元，5月10日支付物业管理费、停车费用284836.2元、6月18日支付物业费76310.4元、6月28日支付物业费103333元，8月2日支付物业费30000元、8月8日支付物业费30000元、9月3日支付物业费36187.4元、9月25日支付物业费79044.2元，10月29日转款83908.2元，备注为“往来”，11月15支付物业费89461.8元、12月2日支付物业费88862.6元。2020年3月17日支付物业费40000元，2020年6月2日支付物业费20万元，2020年6月19日支付物业费60000元。2020年8月26日，原告向被告中闰盈公司出具解除合同通知书，载明根据双方签订的《物业管理代管协议书》相关条款约定，中闰盈公司没有认真履行承诺，拖欠应交的代管费用，产生严重后果，现通知如下：根据签订的《物业管理代管协议书》相关条款约定，原告依法解除2019年1月2日签订的《物业管理代管协议书》。中闰盈公司接到该通知7日内，移交相关手续及设施设备，由此产生的一切后果将由中闰盈公司全部承担。7日内交清所有拖欠费用。该通知通过京东快递于2020年8月27日邮寄给被告中闰盈公司，当日该快递被签收。2020年9月12日，原告向郑州绿水青山酒店管理有限公司发出通知，载明，鉴于郑州东方维景酒店管理有限公司2018年8月31日前长期拖欠原告租金1900余万元，郑州希翼商业管理有限公司、中闰盈公司拖欠租金。现因中闰盈公司长期对收取商户的租金占用私用，导致原告没能及时给付鑫都公司租金，致使鑫都公司发函解除合同通知书。为切实维护广大商户利益，原告已全部解除与中闰盈公司签订的一切合同，原告要求该公司配合以下工作：1、万鼎商业广场商户的停车费、电费、水费及物业费由原告收取，所有物业服务由原告提供。2、降低房屋租金，将按照原告签约中闰盈公司租金价格，签订新的房屋租赁合同，减少中间环节费用，杜绝租金挪用，切实做到收取租金的专款专用，维护该公司的利益不收侵害。3、本通知送达日前，贵公司将上述费用已经交给中闰盈公司的，请将已付的银行转账凭证等文件复印件交原告，本通知送达日后，仍将上述费用交给中闰盈公司的，原告将采取停电、停水、停止物业服务，并强制收回租赁场所等一切必要措施，由此产生的一切后果均由该公司承担。庭审中，原告称2019年的物业费用原、被告双方已经协商确认结清。原告另称据原告了解，被告已将停车场部分的物业服务及管理权交给了鑫都公司指定的河南鑫科物业服务有限公司，其余部分的物业服务及费用的收取、相关管理权均由被告行使。被告称合同项下的整体物业均由被告中闰盈公司提供，对于停车场，2020年9月11日，原告派保安公司强行占用并开始收费，双方因此发生纠纷，后鑫都公司出面称代管停车场收费，9月30日由鑫都公司委派河南鑫科物业服务有限公司收取停车场费用至今。另查明，2019年1月2日，原告与被告中闰盈公司签订《房屋租赁合同》，就约定原告将其具有经营和出租权、位于河南省郑州市金水东路与黄河南路交叉口鑫地广场负一层部分、一层部分、二整层、三整层、四整层（以下简称“租赁场所”）出租给被告中闰盈公司用于商业经营。租赁期限为12年。2019年1月1日起为租赁起始日，并从该日开始计算租期租金及物业管理费。后双方签订补充协议，将租赁期限变更为13年，即从2019年1月1日起至2031年12月31日。2020年8月6日，鑫都公司向原告发出解除合同通知书，以原告拖欠租金、违约金为由，要求解除与原告的租赁合同关系。同日，鑫都公司与地矿公司共同发布关于河南鑫地科技广场（万鼎广场）各位租户及时申报租赁合同、租金交纳等情况的公告，称因原告长期拖欠该公司租金，双方已解除租赁合同，为保障各租户合法权益，该公司同意各位租户继续承租，望各租户在公告通知时间内携相关资料申报租赁情况。2020年8月27日，郑州市中级人民法院受理鑫都公司、地矿公司诉中信物业公司房屋租赁合同纠纷一案。2021年1月28日，郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民初1013号民事裁定书，裁定准许鑫都公司、地矿公司撤回起诉。本案诉讼中，中信物业公司称因其与鑫都公司、地矿公司对于租赁案件已达成和解，鑫都公司与地矿公司同意继续履行合同，故撤回对中信物业公司的起诉。一审法院认为，本案中原告与被告中闰盈公司签订的《物业管理代管协议书》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面、适当的履行各自义务。签订协议后，原告已将涉案物业管理权交付给被告中闰盈公司，被告中闰盈公司应按协议约定每月10号前支付物业代管费、停车费。原告自认2019年度的物业代管费用及停车费用已结清，根据被告中闰盈公司的付款记录可以看出，对于2020年度的应付费用，截至2020年8月26日，被告中闰盈公司仅支付三次，共计30万元。原告于2020年8月27日向被告中闰盈公司邮寄解除合同通知书，以被告中闰盈公司拖欠应交的代管费用为由，解除涉案的物业管理代管协议书，符合双方合同约定。故双方协议自2020年8月27日解除。协议解除后，被告中闰盈公司应当将物业代管权交还给原告，对原告要求被告中闰盈公司交还物业代管权的诉讼请求，该院予以支持。关于原告主张的物业代管费用、停车费费用，依照协议约定，每年物业代管费用为100万元、停车费24万元，在原告向被告中闰盈公司发送解除合同通知书后，被告中闰盈公司并未将物业代管权交还给原告，故2020年度的物业代管费用应按照100万元计算，对于停车费用，因被告中闰盈公司已于2020年9月丧失了对停车场收费权利，故停车费用应计算至2020年8月底。据此计算，2020年度被告中闰盈公司应付物业代管费用及停车费用共计116万元（100万+24万元÷12×8），被告中闰盈公司实际支付30万元，尚欠86万元，对原告诉请超出部分，该院不予支持。被告张怀明在《物业管理代管协议书》的保证人处签名确认，但未约定担保人的承担责任方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自债务履行期满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。本案中，原告在保证期间向被告张怀明主张权利符合法律规定，该院予以支持。综上，因本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告河南中信物业管理有限公司、被告郑州中闰盈物业管理有限公司于2019年1月2日签订的《物业管理代管协议书》自2020年8月27日解除；二、被告郑州中闰盈物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告河南中信物业管理有限公司支付截至2020年12月31日的物业代管费用及停车费用共计860000元，并将涉案物业的物业代管权交还给原告河南中信物业管理有限公司；三、被告张怀明对本判决第二项确认的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告河南中信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13200元，减半收取6600元，由原告河南中信物业管理有限公司负担562元，由被告郑州中闰盈物业管理有限公司、张怀明共同负担6038元。本院二审期间，上诉人中闰盈公司提交如下证据。证据一，中闰盈公司经理司盼盼与中信公司财务李娟微信聊天记录。证明目的：在《物业代管协议》实际履行过程中，中信公司与中闰盈公司均认可的物业代管费及停车费支付方式为：由中信公司与中闰盈公司先进行对账，扣减19、20楼及中信银行电费后再按照双方均认可的金额进行支付。双方已经以实际履行行为变更了《物业代管协议》关于物业代管费及停车费金额及支付方式的约定。证据二，2020年中闰盈公司向自来水公司、电力公司等支付整个万鼎广场水、电费用的凭证。证明目的：2020年中闰盈公司已经向中信物业公司的上游单位支付整个万鼎广场的水、电费用。证据三，2020年中信银行及19、20楼水电费明细表。证明目的：根据统计，2020年万鼎广场19、20楼及中信银行共产生水电费218754.6元，应从中闰盈公司的物业代管费和停车费中扣除该部分金额。证据四，中信公司收取其直接招租商户的物业费统计表。证明目的：中信公司并未向中闰盈公司移交整个万鼎广场的物业管理权，而是擅自保留了万鼎广场5楼、11楼、19楼、20楼、中信银行等商户的物业费收费权。该部分商户的物业服务虽由中闰盈公司提供，但是物业费由中信公司直接收取。按照每月5元/平方米的标准计算，自《物业代管协议》签订以来，中信物业公司收取了本应由中闰盈公司收取的物业费共计507877.2元，该部分费用应当与中闰盈公司的物业代管费及停车费进行抵扣。证据五，《中央空调主机维保合同》及付款凭证。证明目的：为维护本应由中信物业公司负责维护的万鼎广场高压电室中央空调，中闰盈公司共计支付了25800元维护费用，该部分费用应当与中闰盈公司的物业代管费及停车费进行抵扣。证据六，《消防设施专项工程施工合同》及付款凭证。证明目的：为维护本应由中信公司负责维护的万鼎广场消防设施，中闰盈公司与郑州凌达消防工程有限公司安阳分公司签订《消防设施专项工程施工合同》，并支付了消防设施维修费用9万元，该部分费用应当与中闰盈公司的物业代管费及停车费进行抵扣。中信公司质证称：证据一，真实性、证明目的均有异议，是否是中信公司的会计无法核实。退一步讲，如果真是中信公司的会计，其所陈述的也不是变更合同的履行方式。双方约定的物业代管费、停车费124万元，从未变更过。19-20楼是中信公司自用，应该支付的电费。从微信聊天记录中所谓李娟所称一会儿扣掉，和抵销是两个不同的概念。扣掉应该是支付的意思，抵销是双方的合意，他不懂其中的法律意思，通过该微信聊天记录不能证明双方合同的变更金额及方式，双方没有书面的合同对双方金额的支付方式进行变更。证据二，中闰盈公司支付给自来水公司的票据、银行对账单真实性无异议，证明目的有异议。根据双方签订的物业管理代管协议书，中闰盈公司收取商户的水费、电费，然后由其直接支付给中信公司的上游单位，该项费用是中闰盈公司应该支付的费用。证据三，该表格是中闰盈公司单方制作，真实性有异议，如证明中闰盈公司实际支出是水费电费，应该提供抄表单、缴费凭证等，且双方签订的物业代管协议书约定的是物业代管费、停车费并未约定水、电费。中闰盈公司可以就该水费、电费向中信公司另行起诉。证据四，该表格是中闰盈公司单方制作，实际是中信公司已将所有商户的物业代管权交付给中闰盈公司。证据五、证据六的真实性无异议，证明目的有异议。根据双方签订的物业代管协议书第四条，乙方中闰盈公司保证整个大楼的水、电、暖空调、消防、电梯、防水、广场、停车场等正常使用以及设备的正常使用，维修费用由乙方承担，乙方是中闰盈公司，因此五、六项的费用应该由中闰盈公司实际支付的费用。根据当事人举证质证意见，本院经审查认为，中闰盈公司提交的证据不能达到其证明目的，对其提交的证据不予采信。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方签订的《物业管理代管协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行自己的合同义务。双方合同约定，中闰盈公司每年向中信公司支付物业代管费100万、停车费24万元，共计124万元，每月10号前支付，如果未按约定足额支付上述费用，最多延期一个月，如还未支付上述费用，中信公司有权终止协议。双方认可2019年的物业代管费和停车费已经结清，对于2020年1月至8月26日（中信公司通知中闰盈公司解除物业代管协议之日），中闰盈公司仅支付三次物业费共计30万元，中闰盈公司的行为已构成违约，中信公司有权依据合同约定解除双方签订的《物业管理代管协议》。一审法院确认双方签订的《物业管理代管协议》于2020年8月27日解除，有合同依据及法律依据，本院予以维持。中闰盈公司称中信公司未全部移交物业代管权以及双方之间已实际变更了合同履行方式，中信公司对此不予认可，中闰盈公司提交的证据亦不足以证明其事实主张，对其主张不予支持。合同解除后，中闰盈公司应向中信公司返还物业代管权，但中闰盈公司并未向中信公司返还物业代管权，一审判令中闰盈公司交还物业代管权并按照双方签订的《物业管理代管协议》支付中信公司物业代管费及停车费的数额并无不妥，本院予以维持。中闰盈公司称需在物业代管费中扣除水电费等费用，不符合双方合同约定，中闰盈公司可另行主张。一审法院对张怀明的责任认定正确，本院予以维持。中闰盈公司另称本案系租赁合同的从合同，应以双方租赁合同纠纷的审理结果作为参考依据。本院认为，本案系物业代管纠纷，与房屋租赁合同纠纷法律关系不同，两案的处理结果并无必然的联系，故中闰盈公司的上述理由不足，不予采纳。综上所述，中闰盈公司、张怀明的上诉理由不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12400元，由郑州中闰盈物业管理有限公司、张怀明负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 王燕燕审判员 谢宏勋二〇二一年五月三十一日书记员 赵凌杰