辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7434号上诉人（原审第三人）：陈浩，男，1969年2月17日出生，汉族，住沈阳市铁**。被上诉人（原审第三人）：沈阳宝峰物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区榆树屯路**（5-6-1）。法定代表人：吴宝风，公司总经理。委托诉讼代理人：刘宏国，男，1962年1月5日出生，汉族，公司工作人员，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：曹宝洁，女，1965年12月29日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：侯滢，辽宁显法律师事务所律师。原审被告：张成凤，女，1957年5月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人陈浩因与被上诉人沈阳宝峰物业管理有限公司（以下简称“宝峰物业公司”）、曹宝洁、原审被告张成凤占有物返还纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初6169号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈浩上诉请求：1.请求法院查清事实，撤销一审民事判决或依法改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院超诉讼范围审理本案。一审法院受理曹宝洁诉张成凤、宝峰物业公司租赁合同纠纷案，非占有物返还纠纷案。张成凤申请追加上诉人为第三人，法院未同意。开庭后因法官个人原因将案件移交，重新组成合议庭后通知上诉人参加诉讼，庭审中上诉人提出案由为租赁合同纠纷，原告诉讼主体错误，原告、被告之间不存在租赁关系，即使原告需要变更诉讼请求为返还原物或占有回复，因实际占有人为上诉人，原告诉讼对象也不对，一审法院应终止审理，让原告另行起诉。一审法院对此置之不理，直接询问原告是否变更诉讼请求，原告表示变更成占有侵权后，一审法院继续审理。上诉人认为，一审法院明知案涉标的为上诉人实际占有，原告、被告之间不存在占有物回复关系，一审法院系超诉讼范围审理本案。二、上诉人租赁程序合法，租赁合同应受法律保护。小区2017年10月成立业主委员会，业主委员会成立登记程序合法。根据《物权法》，业主对小区的共有部分、共用部位的治理权系通过业委会的授权来行使。业委会的决定对全体业主具有约束力。小区业主委员会成立仅2个月后将其有治理权的案涉车库租赁给上诉人，程序合法，租赁合同应受保护。这与一审法院查明张成凤2019年搬离小区没有任何关系。三、曹宝洁与宝峰物业公司签订的租赁合同无效。签订租赁合同时宝峰物业公司不享有涉案标的物权，也没有实际占有涉案标的情况下，在2019年3月15日将涉案标的租赁给曹宝洁，并与曹宝洁签订租房合同的行为无效。四、宝峰物业公司没有在法律规定期限内行使占有回复权，曹宝洁主张占有回复没有法律依据。不论社区在2017年11月1日在业委会已经成立的情况下，还将包括涉案标在内的六处房屋使用权交给宝峰物业公司使用是否合法，宝峰物业公司在法定除斥期限内也没有就上诉人占有涉案标的行使其相应的权利。曹宝洁在2019年3月15日与宝峰物业公司签订所谓的协议后，直接起诉原审被告腾房不符合法律规定。五、一审法院颠倒黑白，主观认为毫无根据。一审法院认为张成凤已搬离小区，并非业主……，但上诉人与业委会签订租赁协议时间是2017年底，当时业委会刚刚成立，不存在社区委员会代为行使业委会权利这一情况。另，根据住房城乡建设部业主大会业主委员会指导规则第六条(解读)规定，设立业主大会和选举产生业主委员会时，由物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对其给予指导和协助，负责对其日常活动进行指导和监督。由此可见，社区委员会既不是业委会的管理机关也不是业委会的业务指导机关。被上诉人宝峰公司辩称，同意一审判决，对于上诉人承租真实性持怀疑，上诉人藐视法律，编造事实，从未见过上诉人承租，上诉人从未在小区出现过。被上诉人曹宝洁辩称，一审判决正确，适用法律正确，请求维持。原审被告张成凤辩称，同意上诉人意见。曹宝洁向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令被告腾空位于沈阳市沈河区自行车库并交付给原告1.5万元；2.请求人民法院判令被告赔偿原告损失1.2万元。3、本案的诉讼费由被告承担一审法院查明事实：2019年3月15日，原告与第三人沈阳宝峰物业管理有限公司签订《兴丰社区城中小区113号车库租赁协议》一份，约定：第三人沈阳宝峰物业管理有限公司将其管理的位于兴丰社区城中小区113号车库，出租给原告方；租赁期限：自2019年3月15日至2024年3月15日；房屋租金为12,000元/年。签订合同当日，原告向第三人沈阳宝峰物业管理有限公司支付了租金12,000元。另查明，2016年10月27日，被告与案外人沈阳市沈河区大西街道兴丰社区委员会签订《房屋租赁协议》，兴丰社区将其代物业管理的沈河区太清宫街113号自行车库出租给被告。月租金300元，租赁期限为2016年5月1日至2016年12月31日。2017年5月16日，被告与案外人沈阳市沈河区大西街道兴丰社区委员会签订《房屋租赁协议》，兴丰社区将其代物业管理的沈河区太清宫街113号自行车库出租给被告。月租金300元，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日。在被告担任沈河区城中住宅小区业主委员会主任期间，被告已沈河区城中住宅小区业主委员会的名义与第三人陈浩签订关于太清宫街113号自行车库及小库房的房屋租赁合同，租赁期限10年，即2018年1月1日至2027年12月31日。每年租金3,000元。第三人陈浩自认一直占用适用本案所涉车库。又查明，2017年11月1日，沈阳市沈河区大西街道兴丰社区委员会将包括沈河区太清宫街113号自行车库在内的六处房屋使用权交接给第三人沈阳宝峰物业管理有限公司。再查明，被告张成凤已于2019年搬离兴丰社区城中小区。沈河区城中住宅小区业主委员会的公章至今仍由被告张成凤掌管。沈河区城中住宅小区业主委员会除张成凤外无其他业主委员会委员。2020年3月22日，原告曾因被告占用其承租的车库发生纠纷报警，但经调解无效。现原、被告就涉案车库腾退问题协商未果，原告起诉来一审法院。一审法院认为，被告张成凤已办理案涉兴丰社区城中小区，并非该小区的业主。而沈河区城中住宅小区业主委员会除张成凤外无其他业主对该业主委员会进行管理。沈阳市沈河区大西街道兴丰社区委员会代为行使管理该小区业主委员会的权利，将涉案车库沈河区太清宫街113号自行车库的使用权移交给了第三人沈阳宝峰物业管理有限公司，第三人沈阳宝峰物业管理有限公司享有该车库的使用权。原告与第三人沈阳宝峰物业管理有限公司签订的《兴丰社区城中小区113号车库租赁协议》合法有效，原告已支付相应的房租即享有涉案车库的使用权。而沈阳市沈河区大西街道兴丰社区委员会与被告张成凤签订的涉案车库的《房屋租赁协议》在2017年12月31日已到期。到期后被告张成凤在未与第三人沈阳宝峰物业管理有限公司或社区委员会签订租赁合同的情况下，将房屋以业主委员会的名义转租给第三人陈浩，属于无权处分该车库的使用权。现被告占有原告承租的涉案车库，侵犯了原告正常使用涉案车库的权利，原告主张被告张成凤腾退涉案车库，予以支持。由于第三人陈浩自认其实际占用涉案车库，故第三人陈浩具有协助腾退案涉车库的义务。关于被告抗辩其已将房屋转租给第三人陈浩的问题。虽被告提供了第三人陈浩与沈河区城中住宅小区业主委员会签订房屋租赁协议，但沈河区城中住宅小区业主委员会已无人管理，被告亦认可系其将房屋转租给第三人陈浩，根据合同的相对性，被告与第三人陈浩系租赁关系，与本案并非同一法律关系，并不影响被告腾退房屋。如因腾退被告给第三人陈浩造成损失，第三人陈浩可向被告追偿。关于原告主张被告赔偿原告损失12,000元的问题。虽原告已向第三人支付一年租金12,000元，但原告承租涉案车库时应当对车库的使用情况尽到审慎的了解，且在明知被告占用车库时，应当采取措施减少因被告占用车库造成的租金损失，故对原告的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、被告张成凤于判决生效后15日内，腾退位于沈阳市沈河区自行车库，将其返还给原告曹宝洁；二、第三人陈浩协助被告张成凤履行上述第一项判决义务；三、驳回原告曹宝洁的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，由被告张成凤承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案争议焦点为上诉人陈浩是否应当协助原审被告张成凤将案涉自行车库腾退给被上诉人曹宝洁。上诉人陈浩提出一审法院超诉讼范围审理的上诉主张。案由是法院根据当事人纠纷的性质确定，并不是当事人决定。被上诉人曹宝洁一审诉请腾空并交付案涉自行车库，一审法院查明事实后作出判决，并未超出诉请范围，上诉主张不成立。上诉人陈浩提出租赁程序合法，租赁合同应受法律保护，以及一审法院认为没有根据的上诉主张。原审被告张成凤作为业主委员会主任持有公章，并不代表其个人有权代表业主委员，也不代表其个人有权决定将业主权益任意处分。虽然上诉人陈浩持有的租赁合同加盖业主委员会公章，但原审被告张成凤自认并未经过业主大会或者业主委员会委员同意或者授权。原审被告张成凤作为承租方与社区委员会于2016年、2017年签订的租赁合同早已到期，2017年11月1日社区委员会将案涉自行车库权利交接给被上诉人宝峰物业公司，原审被告张成凤明知其对案涉自行车库不享有出租权的情况下，仍然与上诉人陈浩签订租期10年的租赁合同。上诉人陈浩自述其自2018年1月1日起实际承租占用案涉自行车库，被上诉人宝峰物业公司对承租的真实性提出质疑，经本院二审询问并结合现有证据，并不足以证明上诉人陈浩实际承租占用案涉自行车库。一审法院认定原审被告张成凤以业主委员会名义将案涉自行车库出租给上诉人陈浩属于无权处分正确，上诉人陈浩不享有对案涉自行车库的合法承租权利，其受到的损失可向原审被告张成凤主张赔偿。上诉人陈浩提出被上诉人宝峰物业公司和曹宝洁签订的租赁合同无效的上诉主张。2017年11月1日社区委员会将案涉自行车库的权利交接给被上诉人宝峰物业公司，故被上诉人宝峰物业公司有权与曹宝洁签订租赁合同，双方签订的租赁合同合法有效。签订租赁合同时被上诉人宝峰物业公司是否实际占有案涉自行车库，并不是认定其行为效力的法定事由，上诉主张不成立。上诉人陈浩提出被上诉人宝峰物业公司没有在法律规定期限内行使占有回复权，被上诉人曹宝洁主张占有回复没有法律依据的上诉主张。上诉人曹宝洁与被上诉人宝峰物业公司签订租赁合同合法有效，原审被告张成凤无权占用案涉自行车库，本案不符合法定除斥期间行使权利的情形，上诉主张缺乏依据，无法予以支持。综上所述，上诉人陈浩的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由上诉人陈浩承担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年五月十日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。