江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终1526号上诉人（原审被告）：扬州绿茵广场置业有限公司，住所地江苏省扬州市广陵区运河西路**（文昌府）****。法定代表人：周新春，执行董事。委托诉讼代理人：黄跃锋，系该公司股东君明实业集团有限公司法务经理。被上诉人（原审原告）：黄燕，女，1982年2月8日出生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：胡杰，江苏雅凯律师事务所律师。上诉人扬州绿茵广场置业有限公司（以下简称绿茵置业公司）因与被上诉人黄燕房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2020）苏1002民初4594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿茵置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回黄燕的全部诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由黄燕负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.黄燕称贷款合同无法履行的事实是否存在未经确认。首先，黄燕未能提供广发银行通知其拒贷的信息，仅凭未经证实真实性的聊天记录无法确认广发银行拒绝与其建立贷款合同；其次，黄燕未能提供充足证据证明广发银行拒贷及该拒贷决定与绿茵置业公司有关，绿茵置业公司已经提供建设银行为其他购房者向绿茵置业公司支付贷款的银行流水，足以证明广发银行审批贷款期间，黄燕购买绿茵置业公司的房产可获得银行贷款；再次，借贷合同系黄燕与广发银行直接洽谈，拒贷原因涉及黄燕隐私，绿茵置业公司无权得知也不负有举证责任。2.黄燕征信存在瑕疵是黄燕当庭确认的事实。二、一审法院适用法律错误。1.案涉买卖合同仍可履约，黄燕未在合理范围内寻求银行贷款。绿茵置业公司在收到黄燕口头告知广发银行拒贷后，立即为黄燕推荐了建设银行办理，但黄燕拒绝提供相关资料。同时，根据案涉买卖合同附件十一补充协议中第四条第（2）款约定，如贷款不成，黄燕应当用自有资金履行付款义务。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定适用的前提是房屋买卖仅约定使用贷款方式付款，而本案系双方约定的是贷款不成使用自有资金付款，故该规定不应适用于本案。黄燕辩称，一、一审判决认定事实清楚。1.黄燕在购买案涉房产时，绿茵置业公司在知晓黄燕有抵押贷款的情形下，承诺可以在广发银行办理贷款，黄燕在其建议下向广发银行提交资料申请办理，后被广发银行拒绝放贷。绿茵置业公司主张黄燕未提供广发银行拒贷的官方信息，因绿茵置业公司与广发银行存在长期合作关系，广发银行未出具书面拒贷原因。2.绿茵置业公司称黄燕征信存在瑕疵并非事实。黄燕在仪征市购置房产未果的原因是黄燕在银行尚有抵押贷款未结清，而非绿茵置业公司主张的征信问题。二、一审判决适用法律正确。1.黄燕按照绿茵置业公司的要求向广发银行申请贷款未果的情况下，黄燕对绿茵置业公司的基本信任已经丧失，存在不安心理。绿茵置业公司向黄燕推荐建设银行办理时，黄燕已无心再办。黄燕拒绝采用建设银行办理贷款未违反诚实信用原则。2.案涉买卖合同附件十一补充协议中第四条第（2）款是绿茵置业公司预先拟定的条款，为格式条款，该条款因排除了绿茵置业公司责任，加大了黄燕的责任而无效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。黄燕向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除黄燕、绿茵置业公司于2020年5月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令绿茵置业公司退还黄燕购房首付款26万元和维修基金2444元及利息（利息以262444元为基数，自2020年1月17日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.案件受理费由绿茵置业公司负担。诉讼中，黄燕撤回要求绿茵置业公司支付房款利息的诉请。一审法院认定事实：2020年5月13日，黄燕作为买受人与绿茵置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××号商业楼-×××-×××9）约定，黄燕购买绿茵置业公司开发的位于扬州市运河西路北侧、沙施河西侧的文昌府×××号商业楼×××层×××9号，房屋总价款52万元。合同第七条约定付款方式和期限，买受人应当于2020年1月16日前支付首期房价款人民币26万元，占全部房价款的50%。余款人民币26万元向银行申请贷款支付。黄燕于2020年1月16日向绿茵置业公司刷卡支付购房款26万元、公共维修基金2444元。黄燕根据绿茵置业公司提议向广发银行扬州分行提交资料并办理贷款，但该行未予放贷，后绿茵置业公司建议黄燕更换银行申请贷款，黄燕未予同意。另查明，绿茵置业公司于2020年10月26日收到一审法院邮寄的起诉状副本等材料。一审法院认为，黄燕、绿茵置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。案涉商品房买卖合同，约定了房款交付方式为首付款和贷款。黄燕根据绿茵置业公司提议向广发银行扬州分行申请贷款未果，双方均认为系对方原因，但双方均未能提供证据加以证明，且分别提供了征信报告及案外人购房合同、建设银行发放贷款回单予以抗辩，故黄燕不能取得广发银行扬州分行贷款致讼争商品房买卖合同无法继续履行不可归责于双方，黄燕有权请求解除合同，并要求绿茵置业公司返还收受的购房款。诉讼中，黄燕撤回对房款利息的诉请，系其对自身权益的处分，不违反法律、行政法规的规定，一审法院照准。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、黄燕、绿茵置业公司于2020年5月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××号商业楼-×××-×××9）终止履行；二、扬州绿茵广场置业有限公司于该判决生效之日起十五日内返还黄燕购房款26万元及公共维修基金2444元。案件受理费减半收取2618元，由黄燕、绿茵置业公司各半负担。二审中，双方未提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。二审争议焦点：黄燕行使合同解除权理由是否充分？本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，黄燕、绿茵置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定了房款交付方式为首付款和贷款。对贷款部分，黄燕根据绿茵置业公司的建议向广发银行扬州分行申请办理未果，故黄燕主张根据上述法律规定行使合同解除权。对黄燕该主张，本院认为，其一，黄燕未能举证证明其未能与广发银行扬州分行订立商品房担保贷款合同系因绿茵置业公司一方的原因导致；其二，在黄燕向广发银行扬州分行申请办理贷款未果后，绿茵置业公司建议其更换建设银行办理贷款，然黄燕以对绿茵置业公司失去信任为由拒绝更换。贷款是付款方式之一，而办理银行贷款系买受人黄燕的义务，绿茵置业公司亦提供证据证明同期购买同类型房屋的买受人可以在建设银行申请办理贷款并获得批准，故黄燕以对绿茵置业公司失去信任为由拒绝向其他银行申请办理银行贷款，缺乏依据。综上，本案目前尚不存在因绿茵置业公司一方的原因或不可归责于买卖双方的原因未能订立商品房担保贷款合同的情形，黄燕据此主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定行使合同解除权，依据不足。一审判决认定黄燕不能取得广发银行扬州分行贷款致讼争商品房买卖合同无法继续履行错误，二审予以纠正。综上所述，绿茵置业公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省扬州市广陵区人民法院（2020）苏1002民初4594号民事判决；二、驳回黄燕的全部诉讼请求。一审案件受理费2618元、二审案件受理费5237元，均由黄燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 莫俊秀审 判 员 孙建瑢审 判 员 陈少君二〇二一年五月二十一日法官助理 葛盈盈书 记 员 蔡瑾文