辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4115号上诉人（原审原告）：沈阳尚盈澜华物业管理有限公司，住所地中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区全运路109-1号2层247-12075室。法定代表人：李勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：齐微微，辽宁遵正律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘卓亚，辽宁遵正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：殷爱学，女，1985年12月10日出生，蒙古族，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：李家和，辽宁法源律师事务所律师。上诉人沈阳尚盈澜华物业管理有限公司（以下简称“尚盈公司”）因与被上诉人殷爱学房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初12680号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。尚盈公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。《房屋出租出借协议书》明确约定，上诉人将B9#27门面积800平方米的房屋租、借给被上诉人，一审法院仅凭证人陈某的证言就认定上诉人将B10#21门也出租给被上诉人没有道理。B9#27门和B10#21门分属不同的楼宇，签订合同时不能不写清出租房屋的门牌号。被上诉人述称不清楚房屋面积、估堆租赁，明显有违常理。案涉房屋签订过三份协议书，租借方均为被上诉人。在签订第三份合同时，仍然明确约定是将B9#27门房屋出租给被上诉人，被上诉人对此未提出任何异议，已说明被上诉人明知其非法占用B10#21门房屋。B9#27门和B10#21门房屋是两套独立的房屋，分别有独立的入户门。被上诉人在装修房屋时，将二房屋之间的墙壁砸毁，将B10#21门入户门封堵，现在还能看到封堵的痕迹。一审法院认定被上诉人向上诉人交纳租金而上诉人拒收的录音证据，未经上诉人质证，严重侵害上诉人的合法权益。二、一审法院适用法律错误。被上诉人将二房屋之间的墙壁砸毁，给楼内其他居民造成安全隐患，故应判令解除合同。殷爱学辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。尚盈公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除原被告签订的《房屋出租出借协议书》，合同剩余未履行标的金额689,933元；2.请求法院判令被告给付浑南新区文源街B-9#27门844.97平方米，自2020年4月1日起至实际退房之日的租金41,666.66元（暂计至2020年8月31日）及物业费用2000元（暂计至2020年8月31日）；3.请求判令被告返还其占用的浑南新区文源街B-10#21门房屋，并给付占用期间自2017年4月1日至实际退房之日的房屋租金54,389.69元（暂计至2020年8月31日）及物业费2610.88元（暂计至2020年8月31日）；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月10日，原告与沈阳尚盈物业服务有限公司签订《房屋出租出借协议书》，约定原告将位于浑南新区物业用房，面积800平方米的房屋租借给被告，租借期限自2017年2月1日至2027年1月31日，押金5000元，租金每年10万元，每年1月15日前缴纳下一年租金，物业管理服务费每月400元，年物业费用4800元。合同签订完毕后，原告对该房屋进行装修后使用。2019年4月1日原、被告针对上述房产又签订了一份《房屋出租出借协议书》，该合同将租借期限确定为2017年4月1日至2027年3月31日，每年4月1日前缴纳下一年租金，物业管理服务费每月400元，年物业费用4800元。上述房产于2020年8月13日取得二个房产证，房产证登记为浑南新区27门、建筑面积为844.97平方米及B-10号21门、建筑面积127.34平方米。庭审中，被告提供证人陈某证实2017年1月10日原告与沈阳尚盈物业服务有限公司签订《房屋出租出借协议书》，其是参与了签订该合同，并证明签订合同系原、被告真实意思表示。被告提供的录音资料，能证明被告缴纳房屋租金及物业费用，原告拒收的事实。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原、被告签订的《房屋出租出借协议书》，系双方当事人真实意思表示，且已实际履行，该合同合法有效。原告作为出租房屋的管理者，其应当对于房屋的整体结构及面积等实际情况应当比较了解，现原告认为出租房屋面积差额大及被告拒绝交付租金与事实不符，并以此要求解除之间签订的《房屋出租出借协议书》不符合法律规定，故原告的诉讼请求不予支持。原告其他诉讼请求证据不足，亦不予支持。一审法院判决：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告沈阳尚盈澜华物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费17,315元，由原告沈阳尚盈澜华物业管理有限公司自行负担。二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉三份《房屋出租出借协议书》中均统一约定出租方将“园区B9楼号物业用房”出租给被上诉人殷爱学使用，均未载明具体的门牌号信息。案涉房屋整体于2020年8月13日才取得（两个）房产证，分别为浑南新区27门和B-10号21门。签订合同时因案涉房屋未有实测面积信息，亦未取得房屋权属证书，故被上诉人主张出租人将房屋整体估算面积800平方米并交付给其使用的辩解具有合理性，且有陈某的证言予以佐证，《房屋出租出借协议书》上亦有陈某签字确认。上诉人尚盈公司并未提交证据以证实此前的出租方曾向被上诉人主张腾退B-10号21门房屋，故本院认定《房屋出租出借协议书》中约定的园区B9楼号物业用房应为包括两个房产证载明的面积在内的房屋整体。上诉人在继受并签订《房屋出租出借协议书》时未对房屋的具体门牌号信息作出特别约定，即应视为其对此前的约定和交付行为的认可，故应按照合同约定的房屋面积整体和租金、物业费标准履行。被上诉人殷爱学交纳了2017年至2019年期间的租金及物业费，上诉人对此中部分也予以认可。二审期间，经询问殷爱学得知其可随时交纳租金，但上诉人尚盈公司却当庭表示拒收，另结合被上诉人一审期间提交的录音证据可知，现因上诉人拒收而导致被上诉人无法交纳租金及物业费，被上诉人并不存在恶意违约行为，故对上诉人尚盈公司主张因被上诉人拖欠租金及物业费而请求解除合同的诉请不予支持。上诉人尚盈公司一审期间提交的其与被上诉人于2019年4月1日签订的《房屋出租出借协议书》中虽没有上诉人的公章按印，但上诉人尚盈公司提交该证据并诉请解除该协议书，可认定上诉人尚盈公司自认该《房屋出租出借协议书》合法有效。因该协议书中未载明租赁房屋的具体门牌号，故应按照该协议书约定的租金和物业费标准来判令被上诉人承担相应的给付责任。因被上诉人承诺随时给付租金及物业费，又结合上诉人尚盈公司一审所提的起诉请求，被上诉人拖欠的2020年4月1日至2020年8月31日的租金为41666.66元（100000元/12个月×5个月），物业费为2000元（400元×5个月），本院对一审判决中的不当之处依法予以纠正，但对上诉人主张被上诉人腾空B-10号21门房屋并单独给付租金及物业费的诉请不予支持。综上所述，上诉人尚盈公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初12680号民事判决；二、殷爱学于本判决发生法律效力后三十日内给付沈阳尚盈澜华物业管理有限公司2020年4月1日至2020年8月31日的租金为41666.66元、物业费为2000元；三、驳回沈阳尚盈澜华物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费17,315元，由沈阳尚盈澜华物业管理有限公司负担16,351元，由殷爱学负担964元；二审案件受理费17,315元，由沈阳尚盈澜华物业管理有限公司负担16,351元，由殷爱学负担964元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年五月二十四日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。