新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新02民终255号 上诉人（原审原告）：克拉玛依市永安物业服务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 法定代表人：李国彬，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王葛世捷，克拉玛依区天山路街道法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：郑规军，男，1958年3月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 被上诉人（原审被告）：郑霞，女，1961年3月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 二被上诉人委托诉讼代理人：郑超（郑规军和郑霞之子），住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 上诉人克拉玛依市永安物业服务有限责任公司（以下简称永安物业公司）因与被上诉人郑规军、郑霞物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2021）新0203民初1322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月22日立案后，依法组成合议庭，因无新证据和新事实不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 永安物业公司上诉请求：撤销一审判决，并改判支持永安物业公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院判决郑规军、郑霞仅缴纳2016年4月至2020年10月15日的物业费9,804.69元【（141.1m平方×1.5元/月×54.5个月）×85%】，认定永安物业公司在提供服务的过程中存在服务不到位现象。事实上郑规军、郑霞未出庭参加诉讼，也未提供证据证实永安物业公司在提供服务过程中存在服务不到位的情形，故一审法院判决郑规军、郑霞仅按物业费总额的85%交纳物业费无事实和法律依据。 郑规军、郑霞辩称，永安物业公司提供物业服务存在不到位的情形，具体表现为：1．永安物业公司自承接小区物业之始，未对公共设施及时维修更换，损坏后不设置安全提示；2．小区绿化方面水压不够，个别区块树木死亡率超过50%，草地常年失于维护，杂草丛生，多处枯死；3．随意处置社区办公用房；4．没有明显的道路交通指示，小区内交通混乱；5．楼内外多处照明损坏，单元门顶玻璃破损，未及时进行维修维护；6．楼内墙面广告很多，未及时清理；7．从未开展巡逻巡视工作，仅有社区组织的红细胞党员义务巡逻巡视工作；8．保安措施只限于南北门门岗，社会人员车辆随意进出，夜晚随意敞开，形同虚设；9．社区监控覆盖率过低，不符合相关要求；10．小区多处高层未按要求安装应急灯，对居民楼外栏杆松动、墙皮脱落等现象视若无睹；11．从未按照相关规定开展物业服务年度满意度书面调查，从未向业主通报过物业服务情况、实施效果及问题整改情况；12．从未设置信息公示栏，从未将物业服务的标准价格向广大业主公示，除正常班以外，无物业人员进行值班；13.2020年8月8日自治区督导组在城南小区检查时发现城南小区物业公司存在防疫造假问题；14．对小区居民非法限购水电量迫使业主缴纳物业费，以致居民不得不频繁购买水电才能保证正常生活。一审判决正确，请求维持原判。 永安物业公司向一审法院起诉请求：判令郑规军、郑霞支付拖欠的永安物业公司物业费11，534.93元、违约金346.04元，总计11，880.97元。 一审法院认定事实：2015年12月30日，永安物业公司与开发商签订《前期物业管理服务合同》，约定自2015年12月30日起至2020年10月15日止，永安物业公司为郑规军、郑霞居住的克拉玛依区城南小区乐业苑提供物业管理服务工作，住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业费。因郑规军、郑霞以永安物业公司未提供符合约定的物业服务，拒绝支付2016年4月1日至2020年10月15日物业费11，534.93元（计算公式：141.10㎡×1.5元／月×54.5个月），双方发生争议，协商未果，故永安物业公司诉至法院。永安物业公司当庭变更放弃利息，属于自行处分权利的行为，不违反法律规定，予以准许。在前期调解过程中，经查涉案房屋由郑规军、郑霞的儿子郑超长期居住，郑超对永安物业公司提供的物业服务不满意，认为永安物业公司未达到相关标准。一审法院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，依法成立的合同受法律保护。该案中，永安物业公司为郑规军、郑霞居住的小区提供物业服务，郑规军、郑霞应当向永安物业公司支付相应的物业费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，郑规军、郑霞未履行支付义务的行为，应当承担相应的法律责任。但根据庭审查明的永安物业公司在提供服务过程中确实存在服务不到位的客观事实，因此，永安物业公司在收取物业服务费时应当酌减一定费用。据此，酌定按85%收取物业费。遂判决：郑规军、郑霞于判决生效之日起三日内向永安物业公司支付物业服务费9，804.69元。 本院二审期间，郑规军、郑霞以下证据：1．证明永安物业公司限水限电的发票4张；2．证明单元门损坏的照片3张；3．证明房屋漏水、绿化渗水的照片3张；4．证明永安物业公司未及时打扫卫生的照片1张；5．证明小区地面塌陷的照片2张；6．证明交通混乱的照片1张；7．证明树木、草坪大面积死亡的照片2张；8．证明井盖损害的照片1张。以上照片均附有文字说明。9．克拉玛依区住房和城乡建设局于2018年11月15日下发的《关于对克拉玛依市永安物业服务有限责任公司限制业主买水买电行为的通报》文件；10．《城南小区物业承接存在问题汇总》一册。拟证实永安物业公司提供服务不达标及永安物业公司将物业服务交接给案外人安某某物业公司后，安某某物业公司整理的资料也可以证明永安物业公司提供服务不达标的事实。永安物业公司质证认为，《关于对克拉玛依市永安物业服务有限责任公司限制业主买水买电行为的通报》不是原件，未加盖公章，故对其真实性不认可；郑规军、郑霞提供的照片中存在的服务不到位的情形，有些系开发商造成，比如城南小区地理位置较偏，有些地方可能无法供水，与永安物业公司无关；案外人安某某物业公司整理的资料系其个人行为，未得到永安物业公司认可。故对上述证据的真实性、关联性、合法性不予认可。对此，本院认为，《城南小区物业承接存在问题汇总》从形式上装订成册，记载了案外人安某某物业公司与永安物业公司交接物业服务时永安物业公司在管理中存在的问题，该证据与郑规军、郑霞提供的照片相印证，能够证明郑规军、郑霞的主张；《关于对克拉玛依市永安物业服务有限责任公司限制业主买水买电行为的通报》文件系打印件，与郑规军、郑霞提供的永安物业公司限水限电的发票相印证，能够证实永安物业公司曾经存在限水限电的行为。永安物业公司对上述证据予以否认，但未提供相反证据予以反驳，故本院对郑规军、郑霞提供证据的真实性、关联性、合法性予以采信。 除上述事实外，本院查明的事实与一审法院查明的一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。另查，案外人崔某某、杨某某系克拉玛依市克拉玛依区城南小区乐业苑*栋*单元*室所有权人，其因交纳物业费原因与永安物业公司产生纠纷，永安物业公司遂诉至法院，一审法院所立案号为（2021）新0203民初1400号，并将该案与郑规军、郑霞与永安物业公司物业合同纠纷案合并审理。 本院认为，物业服务合同是物业服务企业向业主提供物业管理服务，业主支付物业管理费用的合同。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，永安物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》约定由永安物业公司对克拉玛依区城南小区乐业苑提供物业管理服务工作，合同真实合法有效，本院予以确认。郑规军、郑霞理应按照合同内容向永安物业公司支付物业管理费用。本案的争议焦点是：一审法院判决郑规军、郑霞按照物业费总额11,534.93元的85%交纳物业费是否正确。根据一、二审查明的事实及郑规军、郑霞提供的证据，可以证实永安物业公司对城南小区乐业苑公共设施损坏未及时更换、维修，对树木、草坪疏于管理，对小区居民限水限电等行为，永安物业公司提供物业服务的标准下降，未完全履行合同义务。一审法院由此酌定郑规军、郑霞按照物业费总额11,534.93元的85%交纳物业费并无不当，本院予以确认。关于永安物业公司上诉认为郑规军、郑霞未出庭参加诉讼、未提供证据，一审判决无事实依据的问题。经查，一审法院将案外人崔某某、杨某某与永安物业公司物业合同纠纷案与郑规军、郑霞与永安物业公司物业合同纠纷案合并审理，虽然郑规军、郑霞未出庭参加诉讼，但案外人崔某某、杨某某与郑规军、郑霞均为城南小区乐业苑业主，崔某某、杨某某在庭审中提供的证据亦适用于郑规军、郑霞，故永安物业公司上诉称郑规军、郑霞未提供证据，一审判决无事实依据的主张不成立，本院不予支持。 综上所述，永安物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人克拉玛依市永安物业服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈远志 审判员  唐 杰 审判员  叶 楠 二〇二一年五月二十九日 书记员  胡 蝶