江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0321民初4716号原告：许坤，男，1987年4月6日出生，汉族，个体户，住丰县。委托诉讼代理人：佟辉，丰县凤城中阳法律服务所法律工作者。被告：杨承先，男，1963年3月26日出生，汉族，公务员，住丰县。委托诉讼代理人：董平伟，丰县宋楼法律服务所法律工作者。第三人：许若德，男，1964年3月20日出生，汉族，无业，住丰县。原告许坤诉被告杨承先确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告许坤及其委托诉讼代理人佟辉，被告杨承先及其委托诉讼代理人董平伟，第三人许若德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告与第三人签订的房屋买卖协议无效(价值6万元)，并判决责令被告限期搬出；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告父母于1996年7月份在丰县人民法院离婚，1996年11月4日作出判决准许离婚。该判决确定了共同房屋一套，楼下房屋归原告母亲所有，楼上归第三人即原告父亲所有。1999年原告父母的房屋因丰县政府对城河重新恢复修建需要拆除原房屋，并由原丰县凤城镇人民政府与第三人及母亲卜桂芹在1999年3月18日签订了一份拆迁补偿协议书一份，约定给原告父母安置宅基地面积216平方米(东西14.4米、南北15米)，后在安置涉案地点建设房屋一处，同时原告父母于1999年5月12日重新对涉案房屋8间进行分配约定：东上下四间给原告父亲许若德所有、西堂楼归卜桂芹所有并赠送给原告所有。后原告于2001年4月10日办理了村镇房屋所有权证(15一32一04字第17号)，房屋登记状况：1、堂楼4间2层，136.8平方米，2、2间1层25.2平方米。后2020年7月份原告准备结婚需要对涉案房屋装修，才得知在2003年原告父亲向被告借款5万元，由于原告父亲没有钱偿还给被告，第三人许若德承诺用涉案房屋抵押给被告，并签订了房屋买卖协议，该协议系名为买卖，实际为民间借贷关系(丰县人民法院2014丰民初字第0170号房屋买卖合同案件庭审笔录证实)。何况当时原告父亲签字时系案外人在丰县果品公司工作的许若华带着一张带有江苏省丰县果品公司抬头的空白信签纸，让许若德签字后有事情走了，内容为他人代书。依据法律规定涉案房屋系原告所有，被告和第三人在不知情和未成年的情况下，擅自达成房屋买卖协议处理或抵押原告的房屋等行为，显然侵害了原告的合法权益。其次，依据法律规定，被告并非我村居民，其与第三人签订的房屋买卖协议无论是否真实，依据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发1999第39号)第二条及《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发2007第71号规定)均明确了该类房屋禁止对本村外的居民和城镇居民出售等，应为无效协议。故诉至法院，请求依法裁决。被告杨承先辩称：原告主体不适格，2004年1月18日被告与第三人许若德签订了房屋买卖协议，明确约定了房屋东临许坤，并且从签订协议后，被告一直居住在这里至今，居住期间原告及第三人从未对该房屋提出任何异议，也未主张过任何权利，被告在居住17年时间内，原告及第三人是知情的，被告居住期间对该房屋进行了装修，对被告居住的房屋的地点，第三人都是认可的。假如是原告的房屋，原告早应该提出异议，被告根本不可能居住到现在，所以该房屋的所有权属于被告所有。原告的主体不能成立，通过签订协议是第三人和被告杨承先签订的，根据合同相对性，许坤无原告主体资格。请求法庭驳回原告对被告的诉讼请求。第三人发表意见为：2003年11月7日我借了杨承先5万元，一开始给我说一年，过了两个月，他就要，当时他找到许若华协调，说我给杨承先说好了，你的房子让他住，他的钱不要利息，也不要房租费。在2004年，许若华让我去了，拿着一张白纸让我签字，我就走了，后来他们怎么打的买卖协议，我一概不知道，最后我找到许若华也找到杨承先，杨承先只说这是个手续，你给我钱，我给你房子。经审理查明：一、2003年度，第三人许若德（甲方）因个人所需，向被告杨承先（乙方）借款50000元，后第三人许若德未能偿还。双方于2004年元月18日达成房屋买卖协议一份，其主要内容为：一、甲方自愿将自建住房一处出售给乙方，此房屋坐落在凤城，东邻许坤，北邻大陆，南邻路，西靠空地，房屋所有权证号是15-32-04字第16号（堂楼上下四间，南方两间，总计136.8+25.2=162M；二、房屋价格为陆万元整；三、甲方协助乙方办理房屋的过户等有关手续，其手续费用由乙方负担。房屋权属及其占地使用权属完全归乙方）。该协议由被告、第三人签字确认，案外人许若华、许若才、许若民、张德智、刘念信以担保人名义在上述房屋买卖协议上签字。二、原告在庭审中提供拆迁补偿协议书及协议书各一份，拆迁补偿协议书主要约定甲方原丰县凤城镇拆迁指挥部与乙方第三人及卜桂芹（第三人许若德前妻）达成协议：因城河治理需要，占用乙方坐落在沿建筑面积171.84平方米，宅基地安置面积为216平方米。协议书的主要内容为：一九九九年三月十八日，丰县凤城镇人民政府拆迁补偿住宅东西长14.40米，南北15米，许若德卜桂芹合资建堂楼8间，东上下四间归许若德所有，西堂楼四间卜桂芹送给儿子许坤所有。被告对其真实性不予认可。三、原告在庭审中还提供徐丰规民建2000-196号建设工程规划许可证及村镇房屋所有权证一份，规划许可证载明许可许若德在位置建设295.2平方米的房屋。村镇房屋所有权证载明：2001年4月10日，第三人许若德被丰县建设管理委员会颁发所有权证，所有权人为许若德，房屋坐落为凤城，共有人一栏为空白，房屋状况为：堂楼四间，砖混结构，2层136.8平方米；南房2间，砖混结构，1层25.2平方米。另查，第三人及卜桂芹于1996年11月经丰县人民法院判决离婚。以上事实，由原告提供的房屋买卖协议、拆迁补偿协议书、建设工程规划许可证及村镇房屋所有权证及各方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、许坤是否具备原告主体资格，2、涉案房屋买卖合同应否确认无效。本院认为：首先，许坤以其为争议房屋实际所有人，以第三人许若德无权处分为由要求确认争议房屋买卖协议无效，符合法律规定，其应具备原告主体资格。其次，关于涉案房屋买卖合同应否确认无效的问题，这是各方当事人争议的核心所在。结合原告提供的建设工程规划许可证及村镇房屋所有权证、拆迁补偿协议书所确认的涉案房屋的性质综合判断如下：《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，第六十三条规定:“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条同时规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。”本案中，因涉案房屋属于农村宅基地自建房屋,被告与第三人并非属于同一集体组织成员,第三人许若德将其名下的自建房屋及土地使用权通过书面协议的形式转让给被告杨承先,被告、第三人所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，被告不是西关村村民，不具有该区域内购房权利。第三人将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的被告，双方签订的《房屋买卖协议》违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。最后，关于房屋买卖合同无效的法律后果处理的问题，本案中，涉案房屋买卖合同虽然无效，但被告杨承先与第三人许若德存在以房抵债的法律关系，被告占有使用该房屋具有合法依据，第三人且无充分证据证明其在签订涉案房屋买卖协议时存在欺诈、胁迫等情形，亦无证据证明其在签订涉案房屋买卖协议时向被告披露过其与前妻卜桂芹存在房屋分割并赠予其子许坤的事实。同时，鉴于被告从2004年1月至今与其多名家庭成员实际居住使用涉案房屋长达17年之久，在面临较大的拆迁利益，原被告就涉案房屋的因合同无效产生的损失未彻底解决之前,原告诉请被告迁出涉案房屋,于法无据，亦违反公平原则，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条之规定，判决如下：一、确认第三人许若德与被告杨承先于2004年1月18日签订的房屋买卖协议无效。二、驳回原告许坤的其余诉讼请求。案件受理费1300元（原告许坤已预交），由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  丁国栋人民陪审员  孙海英人民陪审员  张 森二〇二一年五月十七日法官 助理  沙轩羽书 记 员  黄萌萌