河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5854号上诉人（原审被告）：张东红，女，1969年4月13日出生，汉族，委托诉讼代理人：魏成斌，男，1966年6月5日出生，汉族，住系张东红丈夫。被上诉人（原审原告）：任明慧，女，1997年6月8日出生，汉族，住委托诉讼代理人：任畅杰，男，系所在单位推荐的人。被上诉人（原审被告）：郑州美巢房地产营销策划有限公司，住所地河南省荥阳市索河路东段京城花园12幢10法定代表人：张红霞，总经理。上诉人张东红因与被上诉人任明慧、郑州美巢房地产营销策划有限公司（以下简称美巢公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月14日公开开庭进行了审理。上诉人张东红及其委托诉讼代理人魏成斌，被上诉人任明慧委托诉讼代理人任畅杰，被上诉人美巢公司的法定代表人张红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张东红上诉请求：张东红没有违背诚信；不服一审法院超诉求“酌定张东红赔偿任明慧5000元”判决，请依法改判。事实和理由：（一）张东红没有违背诚信。庭审记录可以证明：协议签订后张东红主动配合核查主动解押，之所以“无钱解押、丈夫不同意此价格为由拒收定金、拒绝签订买卖合同”未能成交，根本原因是房屋共有人（张东红丈夫）魏成斌不提供解押款、不同意此价出售。协议签订前美巢公司两次与魏成斌通电话，魏成斌不提供身份证、并告知时间太晚改天再签。协议签订时魏成斌的权利没有得到尊重，三方都明确知道该标的为夫妻共有财产，三方都明确知道共有人魏成斌未表态、是否同意出售，如属不诚信，三方都不诚信而不是两方。（二）经济赔偿并非任明慧诉求。赔偿是过错方对相对方损失的恢复与补救，从2021年1月27日凌晨签订协议，到2021年1月30日魏成斌告知任明慧暂缓履行协议，再到2021年2月3日任明慧起诉，总计七天任明慧没有损失，1万元与任明慧损失不符。即使有损失需赔偿由过错方承担，美巢公司承担主要责任，任明慧也要承担责任。任明慧辩称，（一）房子之所以没有成交，原因在于张东红、魏成斌夫妇。魏成斌多次表示房子卖亏了，与上诉状中所说没有钱解押是相悖的。房子原来在贝壳网挂价87.5万元，定金协议毁约后，他们重新在网上对房子挂价92万元。一审录音与二审上诉状中所说前后不符。（二）房产证上只显示张东红一人，作为法律意义上的所有人，完全有权利且有能力对房屋的价格作出独立决定。夫妻双方对价格有异议属于张东红自身原因，与签订定金协议、我方得到应有赔偿没有任何关系。（三）张东红是一名初中教师，对于定金协议条款的理解是没有问题的。定金协议经张东红签字，在法律层面是完全真实有效的，协议生效，其必须承担定金责任。张东红应该按照定金协议进行两倍赔偿。（四）张东红在上诉状中提到的“任明慧损失了什么”，1万元与任明慧的损失不符。房子原来在贝壳网上挂87.5万元且商议成交价是85.5万元，没有成交后其又将房子挂到网上标价92万元。我们要想再买这套房子，就需要92万元，多出的4.5万元即是损失。美巢公司辩称，（一）造成本案的根本原因在于张东红不讲诚信的违约行为。首先，民法典第五百八十六条第一款规定：“……定金合同自实际交付定金时成立。”本案的定金实际已经完成交付，美巢公司的工作人员已经将定金通过微信的形式转到张东红的账户，此时张东红已经可以享有该笔定金完整的支配权，其不按时收取导致钱被退回是收到定金后行使支配权的表现方式。其次，在定金协议签订的当晚，任明慧将2万元交付美巢公司工作人员时，张东红亲自在收据上签名，这可以视为对任明慧交付行为的认可。再次，根据协议第五条第2项，本案三方签订的买卖定金协议书在三方之间是有效的。在任明慧已经支付定金的情况下，张东红有继续履行后续房屋买卖合同的义务。张东红用各种理由不收取定金，并以没收定金为由不履行后续义务就是不诚信行为。最后，张东红作为一名教师，可以对协议的内容做到基本的理解，如果她认为房屋是夫妻共同财产，其无权单独处理，在2021年1月26日晚上其丈夫不同意的情况下就不应该擅自签订协议。但其当晚签订协议，第二天又配合查验了房屋，之后再以其丈夫不同意出售房屋为由拒收定金，这些说词和行为明显自相矛盾。（二）美巢公司始终恪守诚信，判决与张东红承担同等赔偿责任有违公平原则。首先，在整个中介服务过程中，美巢公司未收取双方任何费用，无论是看房，还是中间磋商，以及协议签订后的验房及纠纷之后的协商处理，工作人员来回奔波洽谈十几趟几十个小时，为促成协议履行，美巢公司也付出了不少的时间、精力及金钱。其次，即使出现笔误也不必然导致协议无法继续履行。协议无法继续履行的根本原因在于张东红。美巢公司即使存在过错，该过错程度也无法与张东红的过错相提并论。因此，判决与张东红承担同等责任，明显对美巢公司不公。（三）一审判决事实认定不清，法律适用错误。判决书称“美巢公司作为专业房产中介公司，其促成签订《买卖定金协议书》中还存在首付款金额错误……应承担相应赔偿责任。”这种叙述及逻辑显然不能成立，收付款金额结合协议上下文及社会常识完全可以得出系笔误；协议第二条第1、2款均显示税费由乙方承担，并没有前后不一致；房产证上显示该房屋为张东红单独所有，其完全有权独立签署房屋买卖定金协议。因此在协议签订过程中，美巢公司并无重大过错，以上几点也不能构成重大瑕疵，更不能因为笔误就推出美巢公司违反诚信原则。虽然美巢公司认为一审判决对其不公，但一审判决后，基于善良诚信原则，已经向任明慧履行了一审判决。任明慧向一审法院起诉请求：1.解除任明慧与张东红、美巢公司之间的《买卖定金协议书》；2.张东红与美巢公司向任明慧连带返还定金20000元；3.本案诉讼费用由张东红与美巢公司承担。一审法院认定事实：张东红方将其名下房屋在美巢公司挂牌销售，该房屋具体坐落为荥阳市棋源路与国泰路交叉口东北角海龙湾五期工程98号楼1单元24层2403号，建筑面积117.18平方米，已取得不动产权证书。2021年1月26日晚，张东红下课后由美巢公司工作人员接送至门店处与任明慧等人协商购房、签约事宜。三方经协商于当晚签订《买卖定金协议书》。该协议约定，张东红（甲方、出售人）、任明慧（乙方、购买人）、美巢公司（居间人），经各方协商一致，就甲方出售房屋给乙方而收取定金事宜达成如下协议。房屋设定有抵押，抵押金额39.2万元，任明慧以85.5万元的总价购买该房屋，此价款包含应由甲方承担的税费，双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担，乙方的房款支付方式为贷款，且乙方首付款不低于245万元。协议第三条定金金额及支付约定1、乙方应按照以下哪种方式向甲方支付定金：勾选乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金2万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据（附后）。（1）甲乙双方共同确认，乙方将本条所述全部定金存入丙方指定的资金托管账户时，即为乙方已经实际完成定金支付义务。（2）丙方应当在乙方完成定金支付后一个工作日内协助或代甲方核验房屋，如核验结果与本协议第一条一致，托管定金在核验结果出具后一个工作日内划转至甲方收款账户；如核验结果与本协议第一条不一致或符合托管协议退回条件的，托管定金将在结果出具后一个工作日内退回至乙方回款账户。2、此定金在签署《郑州市存量房买卖合同》前为缔约定金，之后为履约定金。甲乙双方应于签署本协议后3个工作日内签署《郑州市存量房买卖合同》等法律文件。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《郑州市存量房买卖合同》时由甲乙方向丙方支付居间代理费1.454万元。其他约定为甲方承担差额税、乙方承担契税。上述协议签订后，任明慧通过微信转账方式于2021年1月27日0时41分将2万元定金支付给美巢公司工作人员李银萍。张东红在协议内附的定金收付收据上签字捺印。当日16时，张东红到荥阳市行政审批服务中心进行查询，取得不动产登记资料查询结果证明。1月29日下午，李银萍将2万元定金通过微信转账给张东红，张东红回复“我没有发、我没钱解压，不卖了”“老公好骂我，说没给他商量，他不认可这价格”，未收取该2万元。2月1日，李银萍将2万元定金通过微信退还给任明慧，任明慧回复“这个定金等事情处理完我再一块儿收吧”，未收取定金。2月4日，李银萍按任明慧要求退回2万元定金。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”美巢公司作为格式合同提供方，《买卖定金协议书》中定金金额及支付条款第一项约定为“乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金”，并采取打印、勾选的方式确定该条款内容，又在间隔三行的合同第一页末尾处约定“甲乙双方共同确认，乙方将本条所述全部定金存入丙方指定的资金托管账户时，即为乙方已经实际完成定金支付义务。”前一条款确定定金应支付给甲方，后一条款则确定定金支付给丙方即视为支付完成，该条款系定金合同的核心内容，对出售人具有重大利害关系。这两个条款文意及法律后果存在重大差异，但两个条款字体相同，未作显著标示。加之三方签约时间为当日凌晨，定金由美巢公司业务人员个人以微信转账方式收取。现有证据不能证明美巢公司已就后一条款履行了提示或者说明义务，张东红主张其没有注意或者理解该条款的辩解理由，本院予以支持，依法该条款可以不成为合同内容。民法典第五百八十六条第一款规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。”因上述条款不能作为合同内容，任明慧支付的定金未直接支付给出售人张东红，而是直接支付给美巢公司，美巢公司未严格在核查结果出具后一个工作日内支付定金，后张东红拒绝收取定金。因任明慧支付的2万元定金并未实际交付给张东红，故该定金合同依法未成立，任明慧第一、二项诉讼请求该院不予支持。民法典第五百条第三项规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：……（三）有其他违背诚信原则的行为。”美巢公司作为专业房产中介公司，其促成签订的《买卖定金协议书》中还存在首付款金额错误，税费负担前后不一致，张东红丈夫是否同意出售房屋尚不明确等重大瑕疵；张东红在签订定金合同后又以无钱解押、丈夫不同意该价格为由拒收定金，拒绝签订买卖合同。张东红、美巢公司的行为均有违诚信原则，应承担相应赔偿责任。任明慧依据定金罚则主张张东红、美巢公司承担违约责任，该院不予支持。但任明慧因此纠纷造成的损失客观存在，该院酌定由美巢公司赔偿任明慧5000元，张东红赔偿任明慧5000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第五百条第三项、五百八十六条第一款规定，判决：一、张东红于本判决生效之日起十日内赔偿任明慧5000元；二、郑州美巢房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿任明慧5000元；三、驳回任明慧本案其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取150元，由张东红承担75元、郑州美巢房地产营销策划有限公司承担75元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。任明慧提交证据：2021年1月31日张东红丈夫魏成斌、美巢公司王海霞、任明慧及其朋友在美巢公司协商解决办法的录音。证明目的：签订协议那天，魏成斌喝了点酒来不了现场，魏成斌对张东红卖房子是同意的。张东红代理人魏成斌质证，认可说话的是魏成斌本人，但由于录音不清楚，不认可证明目的。美巢公司认可该份证据。本院认证：该证据真实性予以确认，与案件的关联性予以认定，可以作为认定本案事实的证据。本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国民法典》第五百条第三项规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：……（三）有其他违背诚信原则的行为。”本案中，各方在订立房屋买卖合同过程中，因美巢公司未尽到勤勉尽责义务，对其提供的格式合同未尽到提示说明义务，又未严格按照约定组织定金的交付，对合同未能订立存在缔约过失，依法应承担缔约过失责任。张东红作为完全民事行为能力人，在与其丈夫进行了电话沟通后方才签署了定金合同，在美巢公司工作人员收到任明慧支付的定金后签署了定金收据，次日又随同美巢公司工作人员到房管局核验了案涉房屋的产权登记信息，却最终拒绝签订房屋买卖合同，其上述行为明显违背诚实信用原则，亦应承担缔约过失责任。原审法院为减少当事人诉累以及结合本案实际情况，酌定张东红赔偿任明慧5000元财产损失并无不妥。张东红的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，张东红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张东红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  邢永亮二〇二一年五月二十五日书记员  宋佳倩