山东省威海市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁10执异43号异议人（案外人）：周彬，男，1978年1月10日出生，汉族，住内蒙古乌兰察布市集宁区。委托诉讼代理人：周学勇，男，1955年8月11日出生，住址同上，系周彬之父。申请执行人：刘晓新，男，1965年12月30日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：李**，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小卉，北京市炜衡律师事务所律师。被执行人：威海国盛房地产开发有限责任公司，住所地：山东省威海火炬高技术产业开发区162号。法定代表人:邢占河，经理。被执行人：邓建国，男，1968年2月3日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。以上二被执行人之共同委托诉讼代理人：官士慧，女，1980年1月6日出生，汉族，住威海市环翠区，系公司员工。以上二被执行人之共同委托诉讼代理人：杜永峰，山东胶东律师事务所律师。本院在审理原告刘晓新与被告威海国盛房地产开发有限责任公司（以下简称国盛公司）、邓建国，第三人郭斌民间借贷纠纷一案中，于2019年5月7日作出（2019）鲁10民初76号民事裁定书及协助执行通知书，查封了国盛公司位于威海市金海滩花园不动产198处及项下土地使用权，其中包括金海滩花园-9-1号2009室房产（以下简称涉案房产）。后该案进入执行程序，案外人周彬提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人周彬请求：中止对威海市××海滩花园××号××室房产的执行并解除对该房产的查封。事实和理由：2017年11月21日，周彬从国盛公司购得涉案房产，并支付了全部购房款，国盛公司将涉案房产交付周彬，周彬对涉案房产进行装修，并入住至今，因国盛公司原因未办理房产证，故涉案房产系周彬所有，应解除查封。异议审查期间，异议人周彬提交了其与国盛公司于2017年11月21日签订的定房协议书、2018年7月10日签订的商品房买卖合同、2019年8月21日签订的房地产买卖补充协议，与青岛志凌尚博房地产营销策划有限公司（以下简称志凌公司）签订的委托团购合同；周学勇分别于2017年11月15日取款26000元、11月22日取款460000元的银行取款凭证，志凌公司于2017年11月21日向周彬出具的团购费35975元的收款收据、装修费60000元的收款收据。国盛公司于2017年11月21日向周彬出具的购房定金14025元的收款收据，国盛公司于2017年11月22日向周彬出具的购房款440000元的收款收据，周彬交纳收视费、水费、电费、物业费的收据等证据。申请执行人刘晓新及被执行人国盛公司对上述证据真实性、合法性和关联性均予以认可。国盛公司向本院提交其与志凌公司于2017年6月16日签订的金海滩花园销售代理合同一份，载明国盛公司全权委托志凌公司对金海滩花园项目进行独家销售代理，志凌公司指定林青为合同执行代表人；国盛公司于2017年11月21日收到林青转账14025元，2017年11月22日收到洪丽燕转账440000元。本院查明，原告刘晓新与被告国盛公司、邓建国，第三人郭斌民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月9日作出（2019）鲁10民初76号民事判决书，判令：一、国盛公司于判决生效之日起十日内偿还刘晓新借款本金3667.482万元，利息2296.532万元，本息共计5964.014万元，并支付刘晓新以该3667.482万元为基数，自2019年3月26日起按照月息2%利率计算至国盛公司实际履行付款义务之日止的利息；二、邓建国对上述第一项债务承担连带还款责任；三、上述债务刘晓新有权就与国盛公司2018年6月4日签订抵押合同、设定抵押登记的房产，在5000万元范围内享有优先受偿权；四、驳回刘晓新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费582800元，由刘晓新负担192324元，由国盛公司、邓建国负担390476元。该案上诉至山东省高级人民法院后，山东省高级人民法院于2020年4月16日作出（2020）鲁民终253号准予国盛公司、邓建国撤回上诉的民事裁定。在该案的审理过程中，本院于2019年5月7日作出（2019）鲁10民初76号民事裁定书及协助执行通知书，查封了国盛公司位于威海市金海滩花园不动产198处及项下土地使用权，查封期限为3年，其中包括金海滩花园-9-1号2009室房产。后本案执行依据（2019）鲁10民初76号民事判决书发生法律效力，被执行人国盛公司、邓建国未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人刘晓新申请执行，本院立（2020）鲁10执364号执行案执行。执行过程中，异议人提出上述异议。另查明，国盛公司与志凌公司于2017年6月16日签订的金海滩花园销售代理合同，国盛公司全权委托志凌公司对金海滩花园项目进行独家销售代理，志凌公司指定林青为合同执行代表人。国盛公司与周彬于2017年11月21日签订涉案房产定房协议书，约定涉案房产总价为454025元；志凌公司与周彬于同日签订涉案房产委托团购合同，约定本次团购服务费为35975元，房屋价款454025元及房屋装修费60000元（涉案房屋为已装修的样板间），随即周彬向志凌公司支付现金550000元。林青于2017年11月21日向国盛公司转账14025元，洪丽燕于2017年11月22日向国盛公司转账440000元。至此，志凌公司将周彬向其支付的购房款共计454025元转付国盛公司。志凌公司于2017年11月21日向周彬出具的团购费35975元的收款收据、装修费60000元的收款收据。国盛公司于2017年11月21日向周彬出具购房定金14025元的收款收据、于2017年11月22日向周彬出具购房款440000元的收款收据。周彬于2017年11月21日付清全部购房款后对涉案房产占有使用至今。再查明，涉案房产于2018年6月4日由国盛公司抵押给刘晓新。金海滩9号项目于2019年7月29日前未综合验收，2019年7月29日，威海市解决城市建设领域矛盾纠纷问题领导小组就金海滩9号项目作出威海市解决历史遗留商品房项目不动产登记问题审查意见，认为该项目符合办证条件，启动边办证、边追缴、边查处工作程序。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人周彬与国盛公司于本院查封之前已签订定房协议书，该协议书具有房屋买卖合同的性质，周彬向国盛公司支付了合理对价，在查封之前一直占有至今，且涉案房产未办理过户手续并非周彬自身原因造成，故而涉案房产符合上述排除执行的情形。异议人周彬之异议请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第二十八条、第十七条第二项的规定，裁定如下：中止对本院（2019）鲁10民初76号民事裁定书所查封的位于威海市金海滩花园-9-1号2009室房产的执行，并解除对该处房产的查封。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  郭庆文审判员  孙文强审判员  刘勇良二〇二一年五月二十八日法官助理张云梅书记员孙晓静