天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1366号上诉人（原审原告）:孙杨，女，1986年10月22日出生，汉族，现住天津市和平区。被上诉人（原审被告）：义乌北方（天津）国际商贸城有限公司，地址天津市静海区静海镇北华路北侧。法定代表人：赵伟卿，职务总经理。委托诉讼代理人：朱喆，公司员工。委托诉讼代理人：闫建霞，天津观潮律师事务所律师。上诉人孙杨因与被上诉人义乌北方（天津）国际商贸城有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院作出的（2020）津0118民初3005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙杨上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审全部诉讼请求。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，一审法院认为该房屋是无房屋架构的商铺，不具备独立使用的功能，且无法确认其鉴定范围，属认定事实错误。双方签订的商品房买卖合同是独立存在的，不动产权证也是独立的。商品房买卖合同及不动产权证书均确定该商铺是有房屋架构的，具备独立使用功能。2、一审认定双方订立的天津市商品房买卖合同合法有效。合同中第三条明确约定交付日期为2018年4月1日以前。第五条，对被上诉人逾期交付商品房的处理明确约定了违约责任。第11条对商品房交接明确约定，商品房交付时，被上诉人应书面通知上诉人办理商品房交接手续，交接房屋钥匙。一审法院认定房屋无法实现交房交钥匙的情况，属重大认定事实错误，适用法律错误。3、无论是被上诉人还是上诉人与案外人新湖乡都公司签订的委托经营协议，都不能否定天津市商品房买卖合同的法律效力，不能否定合同里对房屋交付的约定，上诉人也从未将房屋交付手续的办理权委托给任何人，被上诉人从未将房屋按照约定交付给上诉人，也不能提供任何房屋交付手续的证据，即被上诉人未按买卖合同约定履行房屋交付，一审法院对此认定错误。4、一审法院未能证实房屋已办理交付手续，即驳回上诉人全部诉讼请求错误。综上，一审判决损害了上诉人的利益，请求依法改判。被上诉人辩称，请求驳回上诉，维持一审判决。孙杨向一审法院起诉请求：1、判令义乌商贸城因逾期交房向孙杨支付违约金15966元（违约金请求计算至实际交付房屋之日止）；2、判令义乌商贸城因逾期交房向孙杨支付利息21434元（利息请求计算至实际交付房屋之日止）3、诉讼费由义乌商贸承担。一审法院查明，2017年4月3日，孙杨与义乌商贸城签订《天津国际进口商品城认购协议书》，在协议中明确认购商铺面积20.33平方米，单价16264元，优惠单价10114.07元，优惠签约总价206229元。同时在协议中约定认购方知晓该项目由新湖香都公司统一实行五年运营管理（进行市场培育），并自愿放弃五年的收益权，在签订正式买卖合同时一并签署委托经营管理协议。2017年4月19日，孙杨与义乌商贸城签订《天津市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告所开发的坐落于天津市静海区北环工业区园区主干路三北侧义乌××号商品房（设计用途为商用，位于Ｄ六区二层），建筑面积20.33平方米，合同总价款为202104元，付款形式为全款。商品房交付及交付时间约定为被告于2018年4月1日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，交接房屋钥匙。合同第五条约定，除不可抗力外，甲方未按合同第三条交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定追究甲方违约责任。其中第1种约定内容为：合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。第2种约定为解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付房款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。同时，双方所签订的补充合同2.2条还约定了不可抗力免责事项。在当事人双方签订买卖合同同时，孙杨与新湖香都公司签订商场物业委托经营管理协议一份，将其所购商铺自2017年10月1日起至2022年9月30日止的所有使用权、收益权、出租权以及经营权唯一授权给新湖香都公司。该管理协议第三条第2项约定，商品房买卖合同中约定的交房日期和本协议的委托日期不一致的，不影响本协议的履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本协议约定的权利并履行约定的义务。该管理协议第五条孙杨的权利与义务内容如下：1、甲方届时自己与开发商交接房屋的（此处交房是指甲方与开发商在商品房买卖合同中约定的正式的房屋交付），则甲方应当按照其与开发商签订之商品房买卖合同约定的交房时间及时与开发商办理该物业的交付手续，并在办理该物业交付手续后2日内将该物业相关文件及材料完整的交给乙方。若甲方委托乙方按照交房标准办理房屋交接手续的，甲方须协助乙方办理交接手续，在办理房屋交接手续时，乙方代表甲方签收，此签收行为代表甲方认同，对甲方具有法律约束力，其签收后果由甲方承担。办理权证及相关费用由甲方承担。2、若甲方没有及时按照约定办理完房屋产权，则乙方有权不向甲方支付租金收益。另查，案涉商铺位于商贸城D六区，该层为一大开间式经营大厅，图纸上共有商铺500余个。商贸城D三区（在一层，亦为大开间式经营大厅）已经于2018年6月交付新湖香都公司实际经营使用，新湖香都公司也于2019年12月入驻D六区（在二层）。义乌商贸城在将委托经营管理的商铺区域建成后交新湖香都公司之时各个商铺之间并无墙体隔离，每个商铺空间内也未设置独立上下水及强弱电。新湖香都公司可依据合同约定，并根据实际需要在所受托运营的范围内自行安排布局、装饰装潢及改造，可以自己经营也可对外招租。新湖香都公司从义乌商贸城接手受托管理的商铺时双方并无具体交接的书面手续，而是根据新湖香都公司运营需要随时交接。再查，案涉商铺所在D区六标段已于2019年3月备案验收，孙杨所购商铺已于2019年8月接义乌商贸城通知后自行办理了产权证。诉讼中，一审法院依法对天津新湖香都市场管理有限公司（乙方、以下简称“新湖香都公司”）常务副总经理范尚全进行了调查询问，形成了询问笔录。笔录中范尚全认可D三区2018年3月已经移交给新湖香都公司，六月开始经营。D六区根据新湖香都公司经营计划随时移交，并且在2019年12月已经入驻，并表示接手商铺不再和业主沟通，只要商贸城建好，自己公司需要随时入驻。同时，调取了义乌商贸城和新湖香都公司签署的委托运营合同，合同在商铺出售前签订，约定委托范围包括国际商贸城D区一二层商铺，义乌商贸城提供的展示区商铺，新湖广场3号、9号楼部分商铺，及委托范围内的物业。新湖香都公司可以在受托管理期间使用“天津国际进口商品城”名称进行推广和运营。义乌商贸城将一二层商铺分阶段装修完成后移交新湖香都公司，委托运营期限从新湖香都公司与购房者签订的委托经营管理协议里规定的时间开始计算，运营周期5年。合同期内义乌商贸城对所委托运营的物业进行转让新湖香都公司没有优先购买权，但不得影响新湖香都公司对受托项目的运营管理权和正常运营管理。合同期内义乌商贸城对所委托运营的物业进行出让的，客户同时签署委托运营合同，免除五年租金，义乌商贸城和购房客户放弃前五年收益。五年后商铺使用权由新湖香都公司与商铺所有者约定合作方式，费用由新湖香都公司承担。双方还对其他权利义务做出了约定。一审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定履行。本案中当事人争议的焦点问题为孙杨所购买的商品房是否交付及如何交付。孙杨和义乌商贸城签订的是商品房买卖合同，但其购买的并非住宅，而是无房屋架构的商铺，与其他商品房相比，案涉商铺无独立的上下水、强弱电系统，并不具备独立使用功能。结合本案实际情况，案涉商铺如无专业部门或人员使用专业设备，甚至无法确认及界定范围，故无法实现原告所主张的交房交钥匙的情况。结合义乌商贸城、孙杨分别与新湖香都公司所签委托经营合同看，在商铺出售前义乌商贸城就将相关权利转让给新湖香都公司五年，签署合同时双方均知晓商贸城主体已经建好尚未验收。孙杨在签署委托经营合同之时亦明知合同起算的时间点并未到买卖合同约定的交付日期，即新湖香都公司的五年运营期包含了商贸城的部分在建期间及验收前的时间，可以认定案涉商铺系区别于一般意义上商品房的产权式商铺，基于孙杨在签订委托经营管理协议时自2017年10月1日即相关权利转让给新湖香都公司五年，应认定新湖公司同时取得了随时根据需要接受商贸城整体或部分商铺的权利，通过询问新湖香都相关负责人，其对被告已将案涉商铺所在区域交付，该公司已进行装修并投入运营的情况进行了确认。结合本案中三方签订的合同来看，被告向新湖香都公司交付商铺进行运营的行为，应视为已经交付。关于交付时间，委托经营合同中的时间与原、被告房屋买卖合同中约定的时间存在重合冲突的情况，结合本案实际及现有证据，对于原告所主张的违约交房的情况无法认定，且原告就此并未提交其他证据予以佐证，故对于原告孙杨主张被告承担违约交房所产生的违约责任的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孙杨的全部诉讼请求。案件受理费736元，由原告孙杨负担。二审期间，上诉人提供五份新证据：证据1、房产证、证明房产证上的平面图与合同中的平面图一致，均能证明位置、界限、门窗、供水、供电等；证据2、(2019)津02民终7488号民事裁定书,证明被上诉人逾期交房；证据3、天津市规划和资源局静海分局告知书一份，证明房屋的具体位置由开发商通过交付完成；证据4、（2020）津0118民初3005号民事裁定书，证明竣工验收在2019年3月28日完成，再次证明被上诉人逾期交房；证据5、潘增鹏反映问题的情况报告，证明被上诉人未经验收合格就使用开业该房屋。被上诉人质证，对上诉人二审提供的五份证据的证明目的，均不予认可。本院审查后认为，上诉人二审提供的五份证据，既不属于二审程序中新的证据，也不能证明待证事实，本院对此不予采信。本院查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。另、二审中被上诉人自认于2017年3月与案外人天津市新湖香都市场管理有限公司签订了商铺委托经营管理协议。再、2021年4月22日，案外人天津新湖香都市场管理有限公司在一审法院审理的另案中出具说明，载明“我公司为天津国际进口商品城的运营方，委托经营管理期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止。若有委托经营管理起始时间，晚于2017年10月1日的截止时间仍为2022年9月30日，即无论委托经营管理起始时间为何日，截止时间均为2022年9月30日。根据我公司与业主签订的《商场物业委托经营管理协议》中第三条第3款中的约定，委托经营期满（2022年9月30日）后，与业主签订的《商场物业委托经营管理协议》终止。如天津国际进口商品城代表2/3以上产权面积的业主，同意继续委托我公司经营管理的，业主必须与我公司重新签订《商场物业委托经营管理协议》，利益分配按实际情况协商而定，特此说明。”本案双方争议的焦点为1、双方应如何办理房屋交接手续；2、被上诉人是否存在逾期交房的违约行为、是否应当承担违约责任。本院认为，公民合法的民事权益，依法应予保护。关于争议焦点1、本案中，根据2017年4月3日双方签订的《天津国际进口商品城认购协议书》能够证实，协议中明确认购商铺面积20.33平方米，单价16264元，销售总价330654元；优惠单价10114.07元，优惠签约总价206229元。同时在协议中约定，认购方知晓该项目由新湖香都公司统一实行五年运营管理（进行市场培育），并自愿放弃五年的收益权，在签订正式买卖合同时一并签署委托经营管理协议。2017年4月19日，上诉人与被上诉人签订《天津市商品房买卖合同》一份，同日，双方订立《商场物业委托经营管理协议》一份，该管理协议第三条第2项约定，商品房买卖合同中约定的交房日期和本协议的委托日期不一致的，不影响本协议的履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本协议约定的权利并履行约定的义务。该管理协议第五条上诉人的权利与义务内容如下：1、......若甲方委托乙方按照交房标准办理房屋交接手续的，甲方须协助乙方办理交接手续，在办理房屋交接手续时，乙方代表甲方签收，此签收行为代表甲方认同，对甲方具有法律约束力，其签收后果由甲方承担。办理权证及相关费用由甲方承担。.......该协议第四条第二款约定：经营所得收益，只租金收益由双方按以下约定方式分配。因前五年为市场培育期，为共同培育市场，甲方同意在乙方委托经营管理的前五年放弃所已认购物业的收益权。（2017年10月1日起至2022年9月30日止）。前述事实表明，被上诉人与案外人签订整体委托经营管理协议在先，与上诉人签订认购协议在后。双方订立《天津市商品房买卖合同》的前置条件为，上诉人同意将认购的物业交由案外人新湖香都市场管理有限公司进行统一运营管理，并自愿放弃在托管期内的所有收益权。基于此，被上诉人在购房总价上对上诉人给予了巨大优惠。由此可见，认购协议书是双方的真实意思表示，亦作为最终订立的《天津市商品房买卖合同》的组成部分，对双方均具有约束力。随后，上诉人将其所购商铺自2017年10月1日起至2022年9月30日止的所有使用权、收益权、出租权以及经营权授权给案外人新湖香都公司的行为，亦是对其权利的自行处分。因上诉人与案外人新湖香都公司约定交付已认购物业的时间为2017年10月1日，且被上诉人及案外人均认可该项目整体的交付时间为2017年10月1日，据此。该时间点应视为上诉人与被上诉人均以各自的方式，对案涉房屋交付时间所作的变更。现案外人新湖香都公司，对已在约定的时间点从被上诉人处收取案涉房屋并持续经营的事实不持异议，故上诉人主张的房屋已于2017年10月1日交付，早于《天津市商品房买卖合同》中约定的交付时间。至此，上诉人关于房屋逾期交付的主张不能成立。关于争议焦点2、因被上诉人不存在逾期交房的行为，上诉人关于违约金的主张亦不能成立。理由同上，不再赘述。当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费共计736元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 兰 岚审判员 王 晶二〇二一年五月六日书记员 张宇尘