山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0402民初1955号 原告：枣庄市市中区教育和体育局，住所地：枣庄市市中区兴华路。 法定代表人：宋钢，局长。 委托代理人：于昕晖，山东德衡律师事务所律师。 被告：枣庄市市中区梦琳达服装店,住所地：枣庄市市中区振兴路460号。 经营者：潘宁,女，1963年4月1日出生，汉族，住枣庄市市中区。 被告：潘宁，女，1963年4月1日出生，汉族，住枣庄市市中区。 原告枣庄市市中区教育和体育局与被告枣庄市市中区梦琳达服装店、潘宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枣庄市市中区教育和体育局的委托诉讼代理人于昕晖、被告潘宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾空并返还所占用的房产；2、判令被告支付拖欠租金(房产使用费含水费、卫生费)100260元及电费3160元及两者迟延履行违约金；3、本案诉讼费用判令由被告承担。事实与理由：被告租用原告房产用于经营。双方于2013年3月8日签订为期一年的房屋租赁《协议书》一份。根据协议约定：被告租用原告振兴北路沿街门市用于经营；租赁期限为2013年4月1日至2014年3月31日为期一年；租金为每月2420元，被告应当于每个月的前十日内将当月房租交付原告；被告拖延交付房租一日按本月房租的2%向原告支付违约金；若原告拖延交付房租达十天时，原告有权终止房屋租赁协议收回该租赁房产并追究原告的违约责任。以上事实由双方所签订的《协议书》为证。2021年2月28日因被告怠于依照上述协议的约定履行自己向原告支付租金的义务，累计拖欠原告房租(房产使用费含水费、卫生费)100260元及电费3160元。2020年7月16日原告向其送达《解除房屋租赁合同通知书》一份，通知被告因双方租赁合同期限届满未再续签新的租赁协议且被告严重违反双方约定经原告多次催告后仍然拖欠房租，原告依照我国《民法典》及双方协议的约定要求被告于同年7月23日前腾空并搬离该房屋且交清所拖欠的所有租金及水、电、卫生费。以上事实可由相关送达视频及照片为证。另查被告枣庄市市中区梦琳达服装店系由本案另一被告潘宁所设立的个体工商经营户。根据我国《民事诉讼法》相关规定，两被告应当对原告所负的债务承担连带责任。以上事实可由被告凯丽服装店的工商登记资料为证。综上所述，被告经原告通知后双方房屋关系已经解除，被告无权再继续占用上述房产。原告为维护其合法权益遂依据我国《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告枣庄市市中区梦琳达服装店、潘宁辩称，租金过高，同意腾空并返还房子给原告。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、协议书一份；2、租金收据一份；3、工商登记查询信息一份；4、电费收据一份；5、通知一份；6、门市房欠费统计表一份。被告对原告提交的证据质证如下：对证据1协议书背面是我签的字，真实性无异议；对证据2租金收据无异议；对证据3工商登记查询信息无异议；对证据4电费收据无异议；对证据5真实性无异议；对证据6欠费收据2019年8月就已经停电了，电费情况不清楚，我们也查不到。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，枣庄市市中区教育局（甲方）与孟琳达时装店（乙方）签订协议书一份，双方约定：一、出租时间：从2013年4月1日至2014年3月31日止；二、出租房屋数量、出租费及交费方法：甲方向乙方出租房屋一层2间、二层2间，共4间；月租金2420元（含水费、卫生费）；房租金于当月的10日前交清……；三、电费、水费、卫生费计费交费方法：每月电费按实用度数计费，卫生费、水费按月租金的3%计费，以上费用同房租一起付给甲方，如拖欠十天不交，甲方有权停电、停水、停止使用厕所，并终止协议，收回出赁房屋……。枣庄市市中区教育局在协议上盖章确认，被告潘宁在协议上签字确认。协议签订后，原告将房屋交付被告使用。 另查明，被告按照3100元/月已交纳租金（含水费、卫生费）至2018年5月，此后的租金至今未交纳。原告提交门市房欠费统计表，主张被告欠付电费3160元，被告对此不认可。 又查明，枣庄市市中区梦琳达服装店的经营者为被告潘宁，原告于2020年7月16日向被告送达腾房及清收欠费通知，被告潘宁在通知送达回执上签字确认。 再查明，2020年6月5日，《山东省人民政府办公厅印发关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施的通知》第二项，对承租国有资产类经营性房产的个体工商户和小微企业，在落实已经出台的减免或者减半征收房租的优惠政策基础上，再将减半征收房租期限延长至2020年12月31日。 本院认为，原告与被告枣庄市市中区梦琳达服装店签订的协议书，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方之间房屋租赁合同关系成立，原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自义务。协议书约定的租赁期间为2013年4月1日至2014年3月31日止，合同到期后，双方未再签订书面的租赁合同，但被告枣庄市市中区梦琳达服装店仍然继续使用涉案房屋，原告未提出异议且收取了被告的租金，原、被告双方形成事实上的房屋租赁合同关系，且为不定期租赁合同关系。 关于原告主张的被告腾空并返还所占用房产的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”第五百六十三条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告与被告枣庄市市中区梦琳达服装店之间系不定期租赁合同关系，双方均可以随时解除合同。被告枣庄市市中区梦琳达服装店未足额支付租金，致使合同目的无法实现，原告可单方面行使解除权。原告于2020年7月16日向被告送达了腾房及清收欠费通知，被告潘宁在通知送达回执上签字确认，故本院认定原告与被告的房屋租赁合同解除日期为2020年7月16日。房屋租赁合同关系解除后，被告枣庄市市中区梦琳达服装店应将占有使用的案涉房屋返还给原告，被告至今未将案涉房屋交付给原告，侵害了原告的合法权益，故本院对原告诉请被告枣庄市市中区梦琳达服装店腾空并返还所占用房产的主张予以支持。 关于原告主张被告拖欠租金(含水费、卫生费)、电费的认定问题，本案中，原、被告均认可被告按照3100元/月交纳租金至2018年5月，结合本案认定原、被告租赁合同的解除时间，对原告主张被告按照3100元/月支付自2018年6月至2020年7月租金的请求，本院予以支持。原告与被告的租赁合同关系解除后，被告继续占有使用涉案房屋，应是一种无权占有行为，侵害了原告的合法权益，应当向原告支付自解除租赁合同之次日起至2021年3月的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，本院参照月租金3100元/月的标准计算。 关于金额的认定，2020年新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。本案中，结合2020年疫情期间对公房租金的减免政策，本院对2020年的租金及占有使用费减免7.5个月，故本院认定被告应向原告支付的租金及占有使用费为79050元（3100元/月×25.5月）。对原告诉请被告支付拖欠的电费的主张，原告提交的证据不足以证明其主张且被告对此不认可，本院不予支持。 关于原告主张违约金的认定问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，被告未按照约定向原告支付租金，构成违约，应承担违约责任。原、被告在协议书中关于“每拖欠一天按月租金的2%交纳滞纳金”的约定过高，结合本院认定的原告与被告房屋租赁合同的解除时间，违约金的计算应以被告欠付的租金62000元（3100元/月×20月）为基数，自2018年6月1日起计算至2020年7月16日止，自2018年6月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，自2019年8月20日起至2020年7月16止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算。 关于二被告的责任承担问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条的规定:“在诉讼中,个体工商户以营业执照上的经营者为当事人。有字号的,以营业执照上登记的字号为当事人,但应当同时注明该字号经营者的基本信息。”本案中，被告枣庄市市中区梦琳达服装店系被告潘宁登记注册的个体工商户，被告潘宁系枣庄市市中区梦琳达服装店的经营者，故对原告的主张，应由被告枣庄市市中区梦琳达服装店承担。原告诉请被告潘宁承担责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百三十四条之规定，判决如下： 一、被告枣庄市市中区梦琳达服装店于本判决生效之日起十日内将位于市中区振兴北路市中区教育局大门往南沿街门市房一层两间和二层两间的房屋腾空并返还给原告枣庄市市中区教育和体育局； 二、被告枣庄市市中区梦琳达服装店于本判决生效之日起十日内支付原告枣庄市市中区教育和体育局租金及占有使用费79050元及违约金（以62000元为基数，自2018年6月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算；自2019年8月20日起至2020年7月16止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算）； 三、驳回原告枣庄市市中区教育和体育局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2368元，减半收取计1184元，由被告枣庄市市中区梦琳达服装店承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  朱永辉 二〇二一年五月三十一日 书记员  牛 敏