黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终39号上诉人（一审被告）：王好荣，男，1936年8月1日出生，汉族，哈尔滨市人力车厂退休职工，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：杨君，黑龙江日晟律师事务所律师。上诉人（一审被告）：王洋，男，1967年11月26日出生，汉族，哈尔滨农商银行鞍山支行客户经理，住哈尔滨市道外区。被上诉人（一审原告）：王银香，女，1958年12月2日出生，汉族，农民，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：陈江，黑龙江仁则律师事务所律师。委托诉讼代理人：关显松，黑龙江仁则律师事务所律师。一审第三人：黑龙江省青年农场，住所地哈尔滨市道外区哈东路88号。法定代表人：韩玉勇，场长。委托诉讼代理人：徐宁，女，1986年8月13日出生，汉族，该农场合规风控部部长，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：杜晓宇，女，1989年8月23日出生，汉族，该农场项目建设管理中心负责人，住哈尔滨市道外区。上诉人王好荣、王洋因与被上诉人王银香、一审第三人黑龙江省青年农场（以下简称青年农场）物权确认纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初10352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王好荣的委托诉讼代理人杨君、上诉人王洋、被上诉人王银香及其委托诉讼代理人陈江、一审被告青年农场到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王好荣、王洋上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回王银香诉讼请求；王银香承担本案诉讼费用。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以撤销。王好荣与王银香系朋友关系。2001年8月14日，王好荣从案外人郭广祥、刘淑娴处购买位于哈尔滨市××道口××街××楼××单元××室房屋，[产权证号：黑（2019）哈尔滨市不动产权第0314512号]，产权人：王洋，王好荣出资购买并办理了《公有房产租赁证》。2012年3月27日，王好荣与王洋签订协议，将案涉房屋的承租人更名至王洋名下，后王洋出资将案涉房屋的产权买断并办理了不动产权属证书。一审法院认定购房款系王银香出资，依据是案涉房产原房主刘淑娴出具的《卖房证明》。依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，该证明应属于证人证言。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，证人应当出庭作证，接受当事人的询问。无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。另外，王好荣填写的《青年农场房屋住户更名申请登记表》，因王好荣、王银香当时有结婚登记的意向，王好荣想把房屋赠送给王银香，但未向房屋主管部门办理登记，赠与事实不成立。一审法院认定案涉房屋归王银香所有缺乏事实和法律依据。一审法院未查清案涉房屋性质即案件事实未查清楚。案涉房屋第一次变更承租人是2001年8月14日，第二次是2012年3月27日。第二次变更后，王银香即不再交纳房屋的任何费用，即其已经知道房屋承租人的变更，其有权行使撤销权。本案王银香没有行使撤销权，该撤销权已消灭。2001年的5万元，折抵现在的现金价值也在20万元以上，对普通家庭来说也是笔较大的支出。王银香主张是其交付的房款，并没有说明其资金来源，也未出示其收入证明。当时其是外地来哈尔滨的务工人员，按当时的收入情况是攒不了这么大笔的资金的。一审法院没有查清该事实就错误认定房屋的归属是错误的。另外，王好荣填写的《青年农场房屋住户更名申请登记表》因当时双方有结婚登记的意向，王好荣想把案涉房屋赠与王银香，但未向房屋主管部门办理登记，赠与事实不成立。一审法院认定案涉房屋归王银香所有，缺乏事实及法律依据。王银香辩称：本案属于物权保护纠纷，不涉及诉讼时效。原房主给王银香出具的《卖房证明》已经能够证明其收到王银香购房款，王银香没有义务向王好荣、王洋解释资金来源。原房主刘淑娴出具的《卖房证明》，因为刘淑娴是本案的利害关系人，不属于证人身份，因此其提供的《卖房证明》属于书证，而不是证人证言。王好荣、王洋所谓的双方有结婚登记意向，王好荣想把房屋赠与给王银香，没有事实依据和证据支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请贵院维持一审判决。青年农场辩称：青年农场只是提交当时案涉房屋更名的材料，是真实的，无其他意见。王银香向一审法院起诉请求：1.位于哈尔滨市××道口××街××楼××单元××室的房产属于王银香所有；2.确认王好荣与王洋之间的无偿转让合同无效；3.王洋及黑龙江省青年农场为王银香办理房产权属更名；4.王好荣、王洋承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：王银香与王好荣系朋友关系，王好荣与王洋系父子关系。2001年8月14日，王银香从案外人郭广祥和刘淑娴处购买位于哈尔滨市××道口××街××楼××单元××室房屋[产权证号：黑（2019）哈尔滨市不动产权第0314512号]，房屋价值5.2万元，由王银香出资购买。王好荣代王银香到黑龙江省青年农场处办理房屋过户登记事宜，王好荣却将房屋登记在其本人名下。2006年10月18日，王好荣填写《青年农场房屋住户更名申请登记表》，载明涉案房屋已归王银香所有，但二人未到黑龙江省青年农场办理房屋过户登记。2012年3月27日，王好荣与王洋签订协议，约定王好荣将该涉案房屋转到王洋名下，协议签订后，在黑龙江省青年农场完成了房屋权属更名。2016年9月12日，郭广祥、刘淑娴为王银香出具《卖房证明》，载明：“卖房产权人为郭广祥和刘淑娴于2001年8月14日同意将道外区道口五道街23号楼3单元601室住宅楼一处出卖。王好荣、王银香一起来我家看房子，产权人刘淑娴和王银香双方确定房价值为伍万贰仟元，自愿卖给王银香所有。房款是王银香出资，现金伍万贰仟元直接交给楼房产权人刘淑娴手中。”王银香自2001年8月14日起在涉案房屋中居住至今，房屋水费、电费、燃气费及2012年之前的包烧费等各项生活缴费由其缴纳。2019年，王洋办理了不动产权登记，登记为房屋的所有权人。现黑龙江省青年农场对涉案房屋已无权办理房产权属更名事宜。一审法院认为：王银香从案外人郭广祥和刘淑娴处购买位于哈尔滨市××道口××街××楼××单元××室房屋，并支付了购房款，双方之间房屋买卖合同关系成立，合法有效。王银香自购房时起在该房屋居住至今，缴纳了水费、电费、燃气费等相关费用，对该房屋行使占有、使用的所有权功能。王好荣辩称购房时是其交纳的购房款，但并未提交证据予以证实，且王好荣于2006年10月18日在《青年农场房屋住户更名申请登记表》中已认可房屋已经归王银香所有，虽未配合王银香办理房屋更名过户，但不影响其对王银香享有房屋所有权的真实意思表示。后王好荣却将该房屋无偿转让给儿子王洋，其行为属恶意串通，损害了王银香的利益，其与王洋之间签订的协议应属无效，涉案房屋虽登记状态为王洋所有，但其已失去了所有权取得的法律基础。根据《中华人民共和国物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”的规定，不动产权属证书并不具有代表不动产物权的功能，仅能证明证书所载的法律事实和行为曾经发生，权利人有证据证明不动产实际权利状态与不动产权属证书记载不一致的情况下，应依法确认实际权利状态。本案王银香提交的证据能够相互印证，形成了完整的证据链条，证明力处于优势地位，应依法确认涉案房屋权属归王银香所有。判决：一、王好荣与王洋于2012年3月27日签订的协议无效；二、坐落于哈尔滨市××道口××街××楼××单元××室房屋[产权证号：黑（2019）哈尔滨市不动产权第0314512号]归原告王银香所有；三、王洋于判决生效之日立即协助王银香办理坐落于哈尔滨市××道口××街××楼××单元××室房屋[产权证号：黑（2019）哈尔滨市不动产权第0314512号]的所有权转移登记手续。案件受理费100元（王银香预交），由王洋、王好荣共同负担。本院二审期间，王洋围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.王洋举示案涉房屋在青年农场的全部房产手续。拟证明：王好荣和刘淑娴之间的房产交易在青年农场三方同意下是有效的。王银香质证意见：对真实性无异议，证明问题有异议。根据2016年9月12日刘淑娴给王银香出具的《卖房证明》能够看出，在2001年8月14日王银香把购房款给了刘淑娴和其丈夫。该份证据登记的时间是2001年8月14日，正好是王银香向刘淑娴夫妇交付购房款之后的时间，结合王好荣、王洋与王银香在一审庭审时的陈述，能够证实王好荣超越王银香代理权，将购买的房屋落在王好荣的名下，没有如实履行代理义务。青年农场对房屋过户、更名所进行的备案，只是一个形式上的审查，只要双方符合其规定的材料，就可以登记。青年农场不会去主动过问刘淑娴房子卖给谁，谁出的钱，这些具体的细节。所以，从该份申请登记表，仅能证明该房屋的承租权变更为王好荣，而证明不了本案房屋是由谁出资购买，应当归谁的问题。王好荣质证意见：对该组证据真实性及证明问题均无异议。该组证据同时证明了案涉房屋的性质是公有住房，房屋交易时属于承租权的变更，青年农场具有审核和管理义务，变更承租权时，是原房主、王好荣及青年农场三方认可的情况下，即办理了承租证。同时该证据显示，王好荣与王洋之间也是通过正规的变更流程办理的变更承租权，即案涉房产是王好荣合法取得的承租权，也是合法变更给王洋的。青年农场质证意见：无质证意见。本院认证认为，该组证据系由王洋申请调取、青年农场向法院邮寄提交，王银香对该组证据真实性无异议，本院对该组证据予以采信。该组证据能够证明2001年8月14日刘淑娴将案涉房屋出卖给王好荣，双方签订《协议》并填写《青年农场房屋住户更名申请登记表》的事实。亦能证明王好荣在购买案涉房屋后于2012年3月21日将该房屋更名至王洋名下的事实。故本院对王洋的举证意见予以采纳。2.王银香举示证人曹某证言，拟证明：刘淑娴夫妇给王银香出具《卖房证明》的经过，同时能够证明刘淑娴夫妇知道这个房子登记在王好荣名下，对王银香表示同情。王洋质证意见：对真实性及证明问题均有异议。无法证明郭广祥和刘淑娴写的这份证明是真实有效的，证人不识字，无法证明这个事的成立。王好荣质证意见：对曹某证言的真实性及证明问题均有异议。首先，曹某的证言逻辑混乱，语言表达明显有和王银香串通的嫌疑。王银香询问证人时，有故意提示嫌疑。另外，曹某所证实的事情并不能表示刘淑娴出具的《卖房证明》是刘淑娴的真实意思表示，也不能证实房屋的购房款是谁交付的。但是其证明了一点，该卖房证明是王银香提前准备好的，让刘淑娴签字，其真实性因刘淑娴未到庭，无法核实真伪。综上，证人曹某证言不能作为本案定案依据。青年农场质证意见：无质证意见。本院认证认为，证人曹某自称不识字，并且不能说出其想要证明事实发生的准确时间、具体位置、人员姓名，却当庭回答“老太太摁手印时我看了一眼，然后就记住了”，其证言明显有悖常理。因此，本院对证人曹某证言不予采信。二审中，王好荣、青年农场未举示证据。本院二审查明，2001年8月14日刘淑娴与王好荣签订一份《协议》，内容为：“经双方商议，将原房主刘淑娴一室半23栋601室转卖给新房主王好荣，以此作为依据，今后发生任何事情，双方互不干涉！房价为伍万贰千元整”。同日，刘淑娴、王好荣填写《青年农场房屋住户更名申请登记表》，王好荣出具《包烧费保证书》，上述两份材料存于青年农场案涉房屋房产档案中。2012年3月27日，王好荣与王洋签订一份《协议》，内容为：“本人王好荣在哈市道外区道口街23号有房产一处，现将这套房产转到儿子名下。父亲：王好荣儿子：王洋。”同日，王好荣、王洋填写《青年农场房屋住户更名申请登记表》，黑龙江省农垦区青年房地产管理科在该表上加盖公章，经办人杜晓宇签字。案涉房屋2012年之后的包烧费等各项生活缴费由王洋交纳。王洋于2019年11月交纳了买断房款将案涉房屋产权买断。除上述事实外，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，王银香要求确认案涉房屋归其所有，而王洋系案涉房屋现登记的权利人，故应认定王洋系案涉房产的所有权人。具体分析如下：首先，从案涉房屋取得物权登记的原因行为来看，王好荣与原房主刘淑娴签订《协议》并购买取得了案涉房屋，房屋由王好荣更名至王洋名下后，王洋对案涉房屋买断并办理了《房屋所有权证》。由案涉房产原所有权单位青年农场保管的案涉《协议》《青年农场房屋住户更名申请登记表》均体现卖方为刘淑娴、买方为王好荣，并未体现王银香的姓名或权利。王银香主张因为不识字所以委托王好荣与刘淑娴签订《协议》，王好荣对此予以否认，但王银香未举示证据予以证明，故应承担举证不能的法律后果。其次，王银香在本案中证明其诉讼主张的主要证据是《卖房证明》《青年农场房屋住户更名申请登记表》，王好荣与王银香对向原房主刘淑娴支付购房款均主张由自己实际交纳，王好荣虽未举示证据证明，但王银香举示的《卖房证明》亦无法核实是否真实，故仅依据无法核实真实性的《卖房证明》并不足以证明案涉房屋的买房款系由王银香交纳。并且，王银香对为什么2001年购买房屋而2016年由刘淑娴出具《卖房证明》未作出合理解释。因此，依据王好荣、王银香现有证据，不能证明房款由谁交纳。王银香主张2016年交纳包烧费时发现房屋更名至王洋名下，而自2012年后王银香就已不再交纳与房屋有关的生活缴费，其行为与所陈述的事实也并不一致且相互矛盾。第三、王银香持有的《青年农场房屋住户更名申请登记表》并未存入青年农场的房产档案，案涉房屋在办理《房屋所有权证》之前也从未更名至王银香名下，案涉房屋虽一直由王银香居住，但房屋买断款及自2012年以后的各项生活缴费均由王洋交纳。综合以上分析，因王银香没有举示充分证据证明其为实际权利人，故本院认定，案涉房屋系由王好荣购买，王好荣于2012年将案涉房屋更名至王洋名下，双方签订的《协议》系真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，现案涉房屋应属于王洋所有。一审法院认定王好荣与王洋签订的《协议》无效、案涉房屋属于王银香所有有误，本院予以纠正。综上所述，王洋、王好荣的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初10352号民事判决；二、驳回王银香诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由王银香负担。本判决为终审判决。审判长 孔 祥 群审判员 都关红叶审判员 徐 晓 娟（）二〇二一年五月八日书记员 胡 恬 田