湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0203民初1677号原告：汪红，女，1967年6月2日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。被告：株洲万众房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市天元区长江广场亚都花园****。法定代表人：张慧常，执行董事。被告：湖南伟大营销策划有限公司，住，住所地：湖南省株洲市芦淞区建设中路**神农家具大市场**工程**/div>法定代表人：邓天骥，董事长。原告汪红与被告株洲万众房地产开发有限公司（以下简称“万众房地产公司”）、湖南伟大营销策划有限公司（以下简称“伟大营销公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告汪红到庭参加诉讼。被告万众房地产公司、伟大营销公司，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告汪红向本院提出诉讼请求：1.判决被告万众房地产公司退还原告诚意金人民币20万元，并支付资金占用费（从2019年12月22日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计至还清之日止）；2.判决被告伟大营销公司对第一项请求承担连带支付责任；3.两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年3月31日，原告通过侄子王建新得知伟大公司内部消息，可以享受内部折扣团购价。之后联系伟大营销公司销售人员张鑫，与被告伟大营销公司签订了伟大营销电商团购服务协议，并当日交纳了1.5万元团购费。2019年6月10日，签订了商品房定向开发协议书，张鑫要原告向指定账户汇款诚意金20万元，告知签订协议后不久就签订商品房买卖合同，并向原告出具了收据。随后双方商定由原告认购万众枫溪港湾3栋903号房，建筑面积127㎡，房屋总价款708406元。但被告违反合同约定义务，至今尚未取得相应楼盘预售许可证，致使双方无法签订《商品房预售合同》，合同目的无法实现。之后原告要求被告伟大营销公司退还诚意金及团购费，此时被告伟大营销公司才告知原告签订合同盖章的是万众房地产公司，原告一直认为楼盘是伟大开发的，全程与伟大营销公司员工交谈、签订合同、交款都在伟大公司进行。被告伟大营销公司只退还原告1.5万元团购费，原告多次要求两被告退还诚意金，并投诉到房管局等部门，但未果。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告万众房地产公司、伟大营销公司未进行答辩，亦未向本院提交证据材料。经庭审，对原告提交的原告身份证复印件、两被告的工商登记资料、《万众·枫溪港湾商品房定向开发协议书》、收据、工商银行借记卡明细单、银行查询信息截图、中国建行银行客户交易详单、微信支付交易明细、借记卡账户历史明细清单、交易截图等证据，本院予以采信。据此，结合原告的庭审陈述，本院认定事实如下：被告万众房地产公司开发了万众·枫溪港湾楼盘，委托被告伟大营销公司销售。2019年3月31日，原告通过案外人包亭账户向被告伟大营销公司账户转入1.5万元房屋团购费。2019年6月10日，原告汪红和余煜哲（乙方）与被告万众房地产公司（甲方）签订《万众·枫溪港湾商品房定向开发协议书》，约定乙方认购万众枫溪港湾3栋903号房，建筑面积127㎡，单价5578元，房屋总价款708406元，缴纳人民币20万元作为定房诚意金，后期正式签订《商品房买卖合同》时，诚意金将转为首付款。协议签订当天，原告向被告万众房地产公司账户转款20万元，万众房地产公司向原告出具了收款收据。后因被告万众房地产公司未能取得涉案楼盘的房屋预售许可证，不能与原告签订《商品房买卖合同》，原告于2019年12月22日申请退款。被告伟大营销公司于2020年1月10日向原告退还了团购费1.5万元，定房诚意金一直未退，为此酿成本案纠纷。本院认为，本案系买卖合同纠纷。本案应重点审查，原告的诉讼请求应否支持。现分析如下：《人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，商品房预售，应当符合下列条件：“……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《城市商品房预售管理办法》第十三条“开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚”。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”。本案中，被告万众房地产公司在没有取得预售许可证的情形下，而对外销售，收取业主的购房款的行为违法。故，本院确认，原告汪红与被告万众房地产公司签订的《“万众.枫溪港湾”商品房定向开发协议书》无效，原告汪红要求被告万众房地产公司返还诚意金20万元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张从2019年12月22日起支付资金占用期间利息，因双方对诚意金退还时间没有约定，应从原告主张之日2019年12月22日起计算，并酌定按年利率3.85%，算至实际付清之日止。另被告湖南伟大营销策划有限公司明知该预售行为违法，仍然进行代理销售，依法应承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，《中华人民共和国民法通则》【1987/1/1-2021/1/1】第六十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年12月29日修正）第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告株洲万众房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪红退还诚意金20万元，并从2019年12月22日起按年利率3.85%支付计至款项付清之日止的资金占用期间利息；二、被告湖南伟大营销策划有限公司对上述第一项的款项承担连带支付责任。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告株洲万众房地产开发有限公司、湖南伟大营销策划有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。案件受理费向湖南省财政厅非税收入专户直接缴纳，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  舒家良二〇二一年五月十一日法官助理王秋艳书记员易文峰附本判决书适用法律条文：《人民共和国城市房地产管理法》第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《中华人民共和国民法通则》【1987/1/1-2021/1/1】第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》【2020年12月29日修正】第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30%-50%计算逾期付款损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。