辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽01执异212号案外人：陈秀剑，男，1947年11月13日出生，汉族，住址：辽宁省大连市金州区。案外人：姜玉花，女，1948年1月17日出生，汉族，住址：辽宁省大连经济技术开发区。申请执行人：吉林银行股份有限公司沈阳分行，住所地：辽宁省沈阳市沈河区友好街3-1号。负责人：陈东宇，该行行长。被执行人：辽宁宝林集团有限公司，住所地：沈阳市于洪区北李官村。法定代表人：王宝林，该公司董事长。被执行人：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号42-521-5号。法定代表人：王宝林，该公司董事长。被执行人：辽宁宝林集团大连金州电缆有限公司，住所地：辽宁省大连市金州区登沙河临港工业园区河滨北路59号。法定代表人：王宝林，该公司董事长。被执行人：王宝林，男，1960年9月11日出生，汉族，住址：辽宁省沈阳市沈河区。被执行人：丁傑，女，1962年9月15日出生，汉族，住址：辽宁省沈阳市沈河区。在本院执行申请执行人吉林银行股份有限公司沈阳分行与被执行人辽宁宝林集团有限公司、辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司、辽宁宝林集团大连金州电缆有限公司、王宝林、丁傑金融借款合同纠纷一案中，案外人陈秀剑、姜玉花向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。上列当事人金融借款合同纠纷一案，依据辽宁省高级人民法（2017）辽民终782号民事判决书，本院于2017年11月10日立案执行，执行案号为（2017）辽01执877号。在执行中，本院于2018年1月5日向大连金普新区不动产登记中心发出（2017）辽01执877号协助执行通知书，轮候查封辽宁宝林集团大连房地产开发有限有公司位于大连市××站前街道××路××单元××号房屋（以下简称案涉房屋）。案外人陈秀剑、姜玉花请求解除对案涉房屋的查封，主要理由为：沈阳市中级人民法院于2020年某月某日查封了大连市金州区站前街道金港路318号楼1-10-3号房屋。该房屋事实上已经于2013年8月15日就通过辽宁宝林集团大连房地产有限公司销售中心出售给异议人。并付清全部房款623,616元,并于2014年7月23日交付使用入住至今，买卖双方于2013年8月15日即签定了(商品房买卖合同)。异议(案外人)2020年12月21日拿着金州区人民法院判决证明书,(2020辽0213民初1584号民事判决书现已生效)到金州区房地产交易中心办理该房屋产权证时才得知此房已被多家法院轮候查封。异议人认为，本人在原被告诉讼之前就已经与宝林集团大连房地产开发有限公司完成了该房屋买卖交易，并已实际交付使用。现法院在没有通知异议人，没有调查清楚该房屋现状的情况下就查封该房屋，影响异议申请人对该房屋产权证办理权,应当立即解除。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该房产，但尚没办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有,但末办理过户登记手续的，如果第三人对此事没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。现异议申请人已通过合法渠道取得了对该房屋的所有权和使用权,没有过错,法院应当解除查封。综上所述，异议人是对该房屋拥有合法产权的案外人，贵院将异议人的前述房产予以查封执行，明显错误。故依据新民事诉讼法第227条之规定，向贵院提出前述房产的执行，并解除查封，切实维护异议人的合法权益。本院查明，本案的执行依据辽宁省高级人民法院（2017）辽民终782号民事判决书维持了本院（2016）辽01民初696号民事判决书。主要判决内容为：一、被告辽宁宝林集团有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告吉林银行股份有限公司沈阳分行借款本金人民币188,200,000.00元。二、被告辽宁宝林集团有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告吉林银行股份有限公司沈阳分行借款本金人民币188,200,000.00元的利息29,919,944.58元(以上利息截至2016年9月20日,之后利息计算至辽宁宝林集团有限公司实际付清所有款项时止,按双方合同约定的利率计息)。三、被告王宝林、丁傑、辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司、辽宁宝林集团大连金州电缆有限公司对本判决第一、二项的给付义务承担连带给付责任。被告王宝林、丁傑、辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司、辽宁宝林集团大连金州电缆有限公司承担连带责任后,享有向被告辽宁宝林集团有限公司追偿的权利；如果各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,132,400元、保全费5,000元,由被告辽宁宝林集团有限公司、王宝林、丁傑、辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司、辽宁宝林集团大连金州电缆有限公司承担。再查明，大连市金州区人民法院（2019）执异94号执行裁定书记载，大连市金州区人民法院于2017年12月5日作为首封法院对案涉房屋予以查封。该案的申请执行人为大连宜华建设集团有限公司，被执行人为辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司。案外人陈秀剑、姜玉花针对案涉房屋向该院提出案外人异议，该院审查后，于2019年9月12日作出（2019）执异94号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。大连宜华建设集团有限公司向大连市金州区人民法院提出执行异议之诉，案号为（2020）辽0213民初1584号。在该案中查明，2013年8月15日，陈秀剑、姜玉花与辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司位于金州区××单元××87.28平方米的房屋，约定同日付清房款；同日陈秀剑通过其工商银行卡向辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司支付房款423,616元，辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司为其出具623,616元的销售不动产统一发票(其中20万元陈秀剑、姜玉花主张是2013年7月15日现金交的预付款,收据已被辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司收回);案涉房屋是陈秀剑、姜玉花在大连地区唯一住房。大连市金州区人民法院认为，已经发生法律效力的判决确认宜华集团在辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复[(2005)执他字第16号]指出:“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，陈秀剑、姜玉花仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时,其排除执行异议请求方能获得支持。陈秀剑、姜玉花向作为房地产开发企业的辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司购买案涉商品房，系案涉商品房的消费者，在人民法院查封之前已与辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，所购商品房系用于居住且买受人在本地区名下无其他用于居住的房屋，陈秀剑、姜玉花提供的银联特约商户签购单、银行卡历史明细和辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司开具的购房发票能够证实其已支付百分之五十以上房屋价款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故陈秀剑、姜玉花对案涉房屋的权利享有足以排除执行的民事权益，故大连宜华建设集团有限公司的诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决:驳回大连宜华建设集团有限公司的诉讼请求。大连市金州区人民法院于2020年12月17日出具《证明书》，内容为：该院于2020年6月28日作出的（2020）辽0213民初1584号民事判决书现已生效。还查明，大连金普新区不动产登记中心于2021年4月21日向本院出具案涉房屋的查询情况，案涉房屋的抵押权人为盛京银行股份有限公司大连开发区支行，现本院（2021）辽01执877号执行案件为案涉房屋的首封。案外人向本院提交了落款日期为2013年8月15日的《商品房买卖合同》记载，案外人以623,616元购买了案涉房屋；开票日期为2013年8月15日的《销售不动产统一发票》记载，辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司向案外人出具了623,616元的发票；大连金普新区不动产登记中心于2021年2月2日出具的《查询结果》记载，案外人在大连市全域无其他住房；本院查封前缴纳的水电费、物业费、燃气费等证据材料。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行中的案外人异议程序属于异议之诉程序的前置程序，以形式审查为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定系关于不动产无过错买受人物权期待权的保护条件的规定。本案中，根据案外人提供的上述证据材料，在形式上可认定在人民法院查封之前案外人与被执行人存在房屋买卖关系，已支付约定价款且已交付占有，对于案涉房屋未办理登记手续案外人并无过错。因此，案外人的理由成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对位于大连市金州区站前街道金港路318号1单元10层3号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  郑竹玉审判员  关 兵审判员  钟 洁二〇二一年五月十二日书记员  李春蕊