河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6044号上诉人（原审被告、反诉原告）：周振海，男，汉族，1970年5月8日出生，住河南省开封县。委托诉讼代理人：李大风，河南国赢律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新，河南国赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州市大加和贸易有限公司，住所郑州市金水区政六街18号哆来咪生活广场1层14号，统一社会信用代码：91410105698710118H。法定代表人：卢书玲，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李泽煜，北京市京师（郑州）律师事务所律师。上诉人周振海与被上诉人郑州市大加和贸易有限公司（以下简称大加和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省金水区人民法院（2021）豫0105民初3605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月20日公开开庭审理了本案。周振海的委托诉讼代理人李新，郑州市大加和贸易有限公司的委托诉讼代理人李泽煜到庭参加诉讼，本案现己审理终结。周振海上诉请求：撤销原判，改判双方继续履行合同至2023年8月31日，被上诉人排除妨害，停止侵害，恢复商铺的正常使用，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，双方租赁合同应当履行至2023年8月31日。双方租赁合同期满后，上诉人继续支付租金，双方合同继续履行，牛平安与郑州华夏龙置业公司续签了新的合同至2023年8月31日，依照约定，上诉人和被上诉人之间的租赁合同应当履行至该期限。二、请求法院判令被上诉人排除妨害，停止侵害，恢复商铺的正常使用，牛平安采取断水断电形式逼迫上诉人退租，给上诉人的商户造成严重的经济损失，侵害了上诉人的合法权益。大加和公司辩称，一、周振海违约在先，大加和公司有权依据租赁合同的规定单方解除合同。经大加和公司催收，周振海未按合同约定的期间交纳房屋租赁费用，大加和公司于2021年1月16日出具解除合同，周振海无权要求继续履行合同。二、大加和公司保证周振海续签租赁合同，但需要以周振海要求继续履行合同为前提，如果周振海没有续租的意思表示，不论大加和公司做出何种保证，也无法实现续租的结果。大加和公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告周振海将坐落于郑州市政××街××生活广场××楼900平方的房屋交还给原告大加和公司；2、被告周振海按照月租57,000元的标准向原告大加和公司支付自2021年1月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费；3、被告周振海支付2021年1月1日至1月21日所使用水电费共计4,970.5元（实际应计算至被告周振海腾房之日止）；4、被告周振海以57,000元为基数按照日1%的标准向原告大加和公司支付自2021年1月1日至1月21日的违约金11,970元（实际应计算至被告周振海腾房之日止）；5本案诉讼费用全部由被告周振海承担。一审法院认定事实：2018年12月21日，原告大加和公司出具《收据》一份，主要载明：今收到周振海63,200元，系付保证金。2019年1月1日，原告大加和公司（甲方）与被告周振海（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，主要载明：甲方同意将坐落于郑州市政六街18号哆来咪生活广场18号租赁给乙方使用。租赁期限为2019年1月1日起至2020年8月31日。合同到期，甲方保证乙方续签2-3年合同（具体续签年限根据甲方与郑州华夏龙置业有限公司续签合同日期一致，不低于2-3年）。每月租赁费63,330元，租赁费缴费方式为一季度。本合同签字生效当天，乙方须向甲方交纳190,000元的租赁费，保证金63,330元，合同到期乙方不欠甲方费用，保证金如数退还。以后乙方按季度须提前10天向甲方交纳下一季度租赁费190,000元。乙方若逾期交纳租赁费，每逾期一天，除应付清所欠费用外，乙方每天按欠费金额1%向甲方支付逾期违约金。乙方每月按实际使用表数交纳水电费，水电费标准为政府规定的价格加上损耗和维护费用。乙方若逾期交纳租赁费、水电费，甲方对乙方实行停水、停电造成的后果，由乙方全部承担。若乙方逾期交费达15日以上，甲方有权解除合同，乙方除应向甲方清欠费用外，甲方有权限乙方3日内腾空房屋撤出，否则，甲方有权强制执行。2020年9月1日，郑州华夏龙置业有限公司（甲方）与原告大加和公司（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，主要载明：甲方同意将坐落于郑州市政六街18号哆来咪生活广场一楼部分面积、负一楼租赁给乙方使用，租赁期限为2020年9月1日起至2023年8月31日。2021年1月16日，原告大加和公司出具《通告》一份，载明：我司与周振海所签租赁合同于2020年12月31日已到期，根据合同规定，承租人逾期15天不支付租金，出租方有权行使解除合同。因双方多次沟通无效。我方为维护合法权益无奈选择解除合同。请各位商户三天之内退还商铺，如未在规定时间内退场，造成的损失自行承担。2021年1月18日，郑州华夏龙置业有限公司出具《收据》一份，主要载明：花园量贩交来2020年12月1日至2021年1月18日水电费7,704元。庭审中，原、被告均认可被告周振海租赁费用缴纳至2020年12月31日，涉案商铺于2021年1月21日由原告大加和公司锁门。原告大加和公司称保证金63,200元尚未退还给被告周振海。被告周振海称水电费交到2020年12月31日，交给了牛平安。一审法院认为，原、被告系租赁合同关系，虽然合同中约定“合同到期，甲方保证乙方续签2-3年合同”，但被告周振海未提交证据证明其在“本合同期满前30天以书面形式向甲方提出申请”。原、被告在租赁期届满后未签订书面合同，根据相关法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。因此原、被告之间形成了不定期租赁合同。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。原告大加和公司书面通知被告周振海解除租赁合同，合同自通知到达对方时解除。被告周振海反诉要求继续履行2019年1月1日签订的《商铺租赁合同》至2023年8月31日，依据不足，该院不予支持。原告大加和公司已于2021年1月21日锁门，其要求被告周振海交还坐落于郑州市政××街××生活广场××楼900平方房屋的诉讼请求，该院不予支持，但被告周振海应及时将其个人物品从租赁房屋内腾空，原告大加和公司应积极配合。涉案租金标准为每月57,000元，被告周振海的租金已交纳至2020年12月31日，但2021年1月1日至1月21日期间的租金38,613元未付，被告周振海应支付给原告大加和公司。原告大加和公司主张被告周振海支付至腾房之日止的租金，因原告大加和公司已锁门实际控制了涉案房屋，该期间的占用使用费，该院不予支持。被告周振海延迟交纳租金有一定的违约情形，原告大加和公司主张被告周振海承担的违约责任，该院予以支持。因存在次承租人，原告大加和公司通知被告周振海解除租赁合同到其锁门时间较短，亦存在不合理之处，故该院酌定被告周振海支付违约金3,861.3元（38,613元＊10%）。原告大加和公司提交的证据能够证明其代被告周振海交纳了2021年1月1日至21日水电费4,970.5元，被告周振海应支付给原告大加和公司。对于被告周振海交纳的保证金63,200元，为减少当事人的诉累，在本案中一并解决，现租赁合同已经解除，原告大加和公司应将其收取的保证金63,200元退还被告周振海。判决：一、原告（反诉被告）郑州市大加和贸易有限公司于本判决生效后十五日内协助被告（反诉原告）周振海腾空其个人物品；二、被告（反诉原告）周振海于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）郑州市大加和贸易有限公司2021年1月1日至1月21日期间的租金38,613元、违约金3,861.3元和水电费4,970.5元，共计47,444.8元；三、原告（反诉被告）郑州市大加和贸易有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）周振海保证金63,200元；四、驳回原告（反诉被告）郑州市大加和贸易有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周振海的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2,202元，由原告（反诉被告）郑州市大加和贸易有限公司负担1,656元，由被告（反诉原告）周振海负担546元；反诉费690元，由被告（反诉原告）周振海负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院认定如下：上诉人提交了民事判决书一份，对其真实性，本院予以采信，对其证明目的，本院结合全案其他证据材料及当事人陈述综合予以考量。一审认定的案件事实清楚，本院经审理，查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己的主张，应当提供证据支持，否则应当承担举证不力的法律后果。大加和公司与周振海签订的房屋租赁合同合法有效，合同期满后，双方未另行签订新的租赁合同，周振海续交了一个季度的租金，大加和公司未提出异议，原审法院认为双方之间形成不定期租赁合同关系，本院予以支持。双方并未签订新的租赁合同，同时结合涉案房屋的在租现状，原审法院认定双方租赁合同自通知之日起解除，本院亦予以支持，考虑到周振海未按时交纳租金确与合同约定不符，大加和公司通知解除合同并对房屋上锁也与周振海对续租合同的合理预期相冲突，亦存在不合理之处，原审法院判令周振海支付拖欠的部分租金，并对违约金进行调整，以及大加和公司退还预交的保证金，本院认为处理适当予以支持，周振海要求继续履行租赁合同的上诉理由，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由周振海负担。本判决为终审判决。审判员  姚振勇二〇二一年五月二十八日书记员  李 妍