河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终2345号上诉人（原审原告）：韦顺天，男，1997年7月14日出生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：韦宏豹，男，系韦顺天父亲。委托诉讼代理人：王斯达，河南广文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳百纺商贸有限责任公司，住所地：洛阳市西工区春都路190号。法定代表人：王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：冀雅娇，河南大鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：周科甫，河南大鑫律师事务所实习律师。上诉人韦顺天因与被上诉人洛阳百纺商贸有限责任公司（以下简称百纺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2021）豫0302民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月7日公开开庭审理了本案。上诉人韦顺天及其委托诉讼代理人韦宏豹、王斯达，被上诉人百纺公司的委托诉讼代理人冀雅娇、周科甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦顺天上诉请求：1、依法对本案进行改判或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费由百纺公司承担。事实与理由：1、根据我国《城乡规划法》第44条、第66条规定，案涉门面房系临时建筑，使用期限为2003年9月30日前，且百纺公司没有证据证明其向有关部门申请延期并得到批准，案涉门面房应认定为违法建筑。老城区负责案涉门面房拆迁的征迁部门不是法定的城市违章建筑认定机关。依据我国《合同法》第五十二条规定，案涉《场地租赁合同》依法应当认定为无效合同；2、根据我国《合同法》第四十二条规定，百纺公司在明知案涉门面房系临时建筑并且已经超期，且政府部门已经通知限期拆除的情况下，隐瞒事实，将门面房租赁给韦顺天，导致其支付租赁费、管理费、转让费、加盟费等共计26.9万余元。百纺公司应当承担缔约过失责任。百纺公司辩称，1、案涉租赁房屋不属于违法建筑，场地租赁合同合法有效。根据洛阳市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿的意见第四项第四条、老城区国有土地上房屋征收项目补偿安置补偿意见第三项第四条之规定，拆迁部门与百纺公司及其他同时租赁房屋的商户就拆迁引起的损失签订房屋征收补偿协议书，说明案涉租赁房屋属于合法建筑，故案涉租赁合同并不存在无效的事由。场地租赁合同合法有效。2019年5月的拆除通知系2019年政府批量所发，拆除通知针对的是铁路防洪区的私搭乱建行为的通知，而本案所涉门面房具有合法的建房及批复手续，不属于私搭乱建建筑；2、韦顺天与百纺公司之间的场地租赁合同签订日期是2020年9月6日，而百纺公司收到征收通知时间是2020年10月21日，百纺公司在与韦顺天签订场地租赁合同时对政府征收所涉店面并不知情，不存在隐瞒与订立合同有关的重大事实。韦顺天提交的2019年5月的拆除通知与本次政府拆迁并非一回事，本次房屋被拆迁系因实施洛阳市老城区合同制三区联动治理方案被拆迁所致；3、韦顺天主张的装饰装修费用、卷帘门费用损失，如若客观存在该项损失，应当以政府拆迁部门进行清算并协商补偿事宜。双方所签合同约定，韦顺天若装修应征得百纺公司同意，否则韦顺天装饰装修所产生的费用应由其自行负担。韦顺天请求百纺公司赔偿因政府拆迁而造成的各种损失，既无合同依据，也没有法律依据，其上诉理由不能成立。韦顺天向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《场地租赁合同》；2、判令百纺公司返还已付租金9400元；3、判令百纺公司赔偿装修费损失126000元、卷帘门损失1800元；4、判令百纺公司赔偿合作费损失5000元、品牌使用费损失5000元、推广费（管理费）损失2000元、设计费损失2000元，共计14000元；5、判令百纺公司赔偿转让费损失118000元；6、本案诉讼费由百纺公司承担。一审法院认定事实：2020年9月6日，百纺公司与韦顺天签订《场地租赁合同》，该合同约定：韦顺天承租百纺公司位于春都路××号院7号、8号门面房．．．．．．租赁期限自2020年9月1日至2021年8月30日；月租金为2300元，按月交纳，先交后用，每月25日前交纳下月租金．．．．．．租赁物转让费出租人不予认可．．．．．．合同签订时韦顺天交纳保证金9400元．．．．．．未经出租方同意，承租人不得对租赁房屋进行装修或改善增设他物，不得擅自改变房屋结构．．．．．．本合同终止或者解除时，承租方在租赁区增加的临时设施、房屋建筑物、构筑物及对租赁物的添附、装修等形式的资产或收益归出租方所有（承租人购买租赁物的特定情况除外）．．．．．．若遇不可抗力或政府拆迁，租赁合同无法履行，双方互不承担违约责任等内容。合同签订后，韦顺天于2020年9月6日交纳同年9月、10月的房租4600元、管理费4800元，百纺公司出具了9400元的收据（该收据载明收到9月、10月租金9400元，但租赁双方均认可其中4800元是2020年9月、10月的管理费）。2020年9月7日，韦顺天依约交纳了9400元的保证金，百纺商贸广公司已于2020年11月退还韦顺天。2020年9月9日百纺公司交付了门面房。韦顺天承租门面房后，在未征得百纺公司同意的情况下，于2020年9月开始装修，与洛阳广隶装饰工程有限公司签订《装修施工合同》一份（该合同未载明签订时间），约定工程总造价115966元；于2020年9月7日与河南书亦餐饮有限公司签订《合作合同》一份，约定合作费29800元、2年的品牌使用费30000元、保证金10000元．．．．．．合同期限自2020年9月7日至2022年9月6日。庭审中，韦顺天提交了案外人韦宏豹向案外人彭高飞支付110000元的转账交易单据、向AA永顺们业转款1800元的账单、韦顺天向河南书亦餐饮有限公司转账79800元的汇款回单、书亦烧仙草的加盟条件说明和首次合作费用宣传单、2020年9月6日韦顺天与案涉门面房的前承租人肖玉莹和谢威锋签订的《房屋装让》协议各一份，拟证明其承受的损失为：装修费126000元、购置卷帘门1800元，加盟河南书亦餐饮有限公司的设计费2000元、4个月的合作费5000元及品牌使用费5000元和推广费（指管理费）2000元，共计14000元，向案涉门面房前承租人交纳的转让费118000元。百纺公司对韦顺天主张的上述各项损失均不予认可。百纺公司持有洛阳市土地规划管理局下发的、位于洛阳市××××号临街（院内）的临时建设工程的准建通知书（批准文号为临建01-008号）。2020年10月3日，铁路防洪渠改造办公室下发通知，告知沿线铁路防洪渠涉及单位及门店：根据洛阳市老城区河渠治理实施方案的精神，要求本段涉及到的防洪渠红线内的沿街各门面店、单位及个人从即日起尽快搬迁。2020年10月至11月，政府部门对案涉门面房在内的、位于洛阳市××××号门面进行了房屋征收登记、商户装饰装修补偿计算、签订《老城区铁路沿线防洪渠项目补偿协议》等工作。目前，案涉门面房在内的沿线铁路防洪渠涉及单位及门店房屋已被拆除。韦顺天因对政府部门关于装饰装修部分的补偿方案不满，拒绝签订《老城区铁路沿线防洪渠项目补偿协议》，未接受补偿，诉至法院，要求百纺公司承担缔约过失责任，并赔偿损失。关于洛阳市老城区人民政府道北路办事处2019年5月9日向百纺公司下发《拆除通知书》的问题。该通知书主要内容是：要求百纺公司在3日内对位于铁路防洪渠的建筑物提供相关建房手续及批复手续，如不能提供，属私搭乱建，需按有关规定要求自行拆除并恢复原状。百纺公司已向相关部门提交了洛阳市土地规划管理局下发的临建01-008号准建通知书。2020年12月11日，洛阳市老城区房屋征收服务中心与百纺公司就位于春都路××号的无证房屋签订了《老城区房屋征收补偿安置（货币补偿）协议书》。一审法院认为，本案争执焦点为案涉《场地租赁合同》是否有效。根据查明的事实，百纺公司已提供证据证实案涉门面房为临时建筑，且已与政府征迁实施部门签订了《老城区房屋征收补偿安置（货币补偿）协议书》，而韦顺天举证的洛阳市老城区人民政府道北路办事处2019年5月9日下发《拆除通知书》，不足以证明案涉租赁物的违法性，在尚无司法或行政机关确认定性的前提下，不具备认定《场地租赁合同》无效的条件。基于此，韦顺天主张百纺公司承担缔约过失的主张，不予支持。现双方确因政府征迁无法继续履行合同义务，双方均同意解除合同，确认双方签订的《场地租赁合同》已经解除。关于韦顺天提出的赔偿请求：1、因《场地租赁合同》在履行过程中，韦顺天未实际经营使用承租的门面房，而百纺公司2020年9月6日收取韦顺天的9400元中含管理费4800元，其占有该4800元没有依据，应予返还。2、租赁双方明确约定：未经出租方同意，承租方不得对租赁房屋进行装修或改善增设他物；若遇不可抗力或政府拆迁，租赁合同无法履行，双方互不承担违约责任。韦顺天无证据证实其装修案涉门面房征得了出租方同意，且其不能使用租赁物系政府征迁所致，故其要求赔偿装修损失、购置卷帘门损失的理由，不予支持。3、韦顺天要求赔偿的合作费、品牌使用费、推广费（管理费）、设计费、转让费均为间接损失，且百纺公司对此无过错，不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》规定，本案法律事实引发的纠纷发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除双方签订的《场地租赁合同》；二、百纺公司于本判决生效之日起十日内返还韦顺天4800元；三、驳回韦顺天的其他诉讼请求?案件受理费2669元（已减半收取），韦顺天负担2621元，百纺任公司负担48元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《场地租赁合同》第五条第（二）款第5项约定：“未经甲方书面同意，不得对租赁房屋进行装修或改善”；第六条第5项约定：“若遇不可抗力或政府拆迁，租赁合同无法履行，双方互不承担违约责任”。透过第六条第5项约定可证明百纺商贸公司已告诉其房屋被拆迁的可能性。韦顺天作为承租人在签订合同之前应当对房屋状况进行了解，在签订合同时没有尽到审慎义务。一方面，案涉房屋虽为临时建筑，但超期后政府部门不但长期未责令拆除，而且在此次征迁时还与业主签订了补偿安置协议，其违法性尚需相关部门认定，一审判决没有认定租赁合同无效并无不当；另一方面，即使租赁合同被认定无效，在没有证据证明百纺公司故意隐瞒真相的情况下，韦顺天所受损失也是其没有尽到审慎义务、盲目签订租赁合同所致。加之，不但其对房屋装修没有经得百纺公司书面同意，而且还与百纺商贸公司明确约定，遇到政府拆迁，租赁合同无法履行，双方互不承担违约责任。韦顺天的该一系列行为和意思表示证明其对合同无效所致损失的自甘风险心态。故，韦顺天要求百纺商贸公司赔偿损失的理由不能成立。综上所述，韦顺天的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5263元，由韦顺天负担。本判决为终审判决。审判员  张海舟二〇二一年五月十七日书记员  周 青