山西省清徐县人民法院   执行裁定书   （2021）晋0121执异24号   案外人：王太生，1960年10月14日出生，山西省太原市杏花岭区居民，住山西省太原市杏花岭区典膳所12号3单元9号。   申请执行人：孙某，男，汉族，住山西省清徐县。   被执行人：山西智伟基业房地产开发有限公司。   法定代表人：李某。   被执行人：冯某，住山西省太原市。   本院在执行孙某与山西智伟基业房地产开发有限公司、冯某民间借贷纠纷一案过程中，案外人王太生对本院查封太原市五龙口街115号欣中富丽城小区第二幢2单元1122号、13B22号、1622号房产提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查。现已审查终结。   案外人王太生称，异议人于2021年2月26日知晓名下位于太原市××街第二幢2单元1122号、13B22号、1622号房产被清徐县人民法院查封。该房屋于2015年9月2日异议人与山西智伟基业房地产开发有限公司已签订房屋买卖合同，并支付购房款。异议人已于2017年9月实际占有、使用该房屋。这三套房没有办理产权，购房合同和各种交款收据可以证明房屋是我的，1122号房现在房号是1103号，13B22号房现在房号是1403号，1622号房现在房号是1603号。请求终止对太原市五龙口街115号欣中富丽城小区第二幢2单元1122号、13B22号、1622号房屋的查封。   另外需要说明的是，1622号房屋已经转让他人。   案外人王太生提供的证据有：证据一、购房合同三份，分别为：1、王太生购买山西智伟基业房地产开发有限公司位于太原市××街第2幢（座）2单元11层（名义层）11层（实际层）1122号房合同，房屋总金额300000元，签约时间为2015年9月2日；2、王太生购买山西智伟基业房地产开发有限公司位于太原市××街第2幢（座）2单元14层（名义层）14（实际层）13B22号房合同，房屋总金额300000元，签约时间为2015年9月2日；3、王太生购买山西智伟基业房地产开发有限公司位于太原市××街第2幢（座）2单元16层（名义层）16层（实际层）1622号房合同，房屋总金额300000元，签约时间为2015年9月2日。证据二、收条（购房款、白纸条）三份，分别为于2015年9月2日收王太生购房款700000元、于2016年3月23日收王太生购房款200000元、于2016年5月3日收王太生购房款100000元。证据三、关于1122号、13B22号、1622号房的交房收费明细三份及其物业费、电梯费、暖气费、配套费收据六份。证据四、山西智伟基业房地产开发有限公司与郝廷贺签订购房合同一份，郝廷贺购买山西智伟基业房地产开发有限公司位于太原市××街位于太原市××街第16层1622号房屋，房款共计525900元，山西智伟基业房地产开发有限公司签约时间为2020年6月30日，郝廷贺签约时间为2020年7月1日，合同增加第二十一条，载明“本合同由王太生过户给郝廷贺”。   申请执行人孙某称，一、王太生在其异议申请书中事实部分的陈述系故意歪曲事实，与客观事实真相严重不符。被答辩人在异议申请书中称其于2015年9月2日与山西智伟基业房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同并支付房款，其于2017年9月实际占有使用该房屋。上述事实与客观实际情况严重相悖。首先，被答辩人向清徐县人民法院提交的山西诚瑞物业管理有限公司出具的收据显示，被答辩人交纳2017年-2019年两年的物业费、电梯费、暖气费、配套费等均是在2019年3月14日，该证据恰恰证明并非被答辩人在2017年就占有了涉案房屋，而是答辩人在2019年向法院起诉后被答辩人故意为之。加之冯某及其控制的山西智伟基业房地产开发有限公司在外大肆举债，因此其双方所签合同存在名为房屋买卖，实为借贷的情况。其次，即便被答辩人与山西智伟基业房地产开发有限公司真实存在涉案房屋交易，根据被答辩人提供的证据显示，涉案房屋当时的市值为人民币1577700元，而山西智伟基业房地产开发有限公司出具的收款凭证显示，被答辩人交付的购房款并不足1577700元，尚未付清房款。根据正常的交易习惯，在被答辩人未全额交付购房款的情况下，山西智伟基业房地产开发有限公司根本不可能向被答辩人交付涉案房屋。且被答辩人也没有提供其他相关能够充分证明其已实际占有涉案房产的证据。清徐县人民法院执行人员于2021年年初到现场实际勘察，涉案房产处于空置状态，并无人占有、使用。管理该房产的物业公司也证实从未有人占有、使用过涉案房产。故被答辩人所述情况与客观事实真相严重不符。现在我和异议人手中均有涉案房屋的买卖合同（有两份房屋买卖合同及收据为证），但均未向买受人交付，存在一房两卖或多卖，异议人并不能证明已取得了房屋所有权。二、被答辩人的诉请所依据的法律规定属于错误适用法律。被答辩人在其异议申请中适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，适用该规定买受人必须同时具有该规定所列四种情形才能适用该条款，而不是符合其中一项或几项就可以适用该规定。本案中如前所述被答辩人的客观实际情况并不符合该条款规定的四个条件，答辩人套用该规定明显属于错误适用法律，其异议申请理由无法可依。三、本案所涉争议房屋的所有权人依法应当系山西智伟基业房地产开发有限公司，清徐县人民法院对该房屋采取查封执行措施完全符合法律规定，并无不当。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产所有权权属的确定依法应当以登记机构的记载为准。本案中，涉案房产就登记在山西智伟基业房地产开发有限公司名下，并未有转让、变更等所有权的记载，且山西智伟基业房地产开发有限公司也未向任何人交付过涉案房产。因此，山西智伟基业房地产开发有限公司依法系涉案房产的所有人，清徐县人民法院对登记在山西省智伟基业房地产开发有限公司名下的涉案房产采取执行措施，符合法律规定，并无不当。请求依法驳回被答辩人的异议申请。   申请执行人孙某提供的证据有：证据一、购房合同两份，1、孙某购买山西智伟基业房地产开发有限公司位于太原市××街第2幢（座）2单元11层（名义层）11层（实际层）1122号房合同，房屋总金额500000元，签约时间为2014年12月18日；2、孙某购买山西智伟基业房地产开发有限公司位于太原市××街第2幢（座）2单元13层13B22号房合同，房屋总金额500000元，签约时间为2014年12月18日。证据二、购房款收款收据两份，收款日期为2014年12月19日，总金额为1000000元。   被执行人山西智伟基业房地产开发有限公司、被执行人冯某未提供答辩意见。   本院查明，关于孙某与山西智伟基业房地产开发有限公司、冯某民间借贷纠纷一案。本院在审理过程中，以（2019）晋0121民初312号民事裁定书于2019年7月3日向太原诚瑞物业管理有限公司送达（2019）晋0121民初312号民事裁定书及协助执行通知书，要求其协助查封太原市五龙口街115号欣中富丽城小区第二幢二单元11层1122号、13层1322号、16层1622号房屋，查封期间为自2019年7月3日至2022年7月2日。（2019）晋0121民初312号民事判决书发生法律效力后，孙某向本院申请强制执行。本院于2021年3月2日在山西智伟基业房地产开发有限公司位于太原市××街、13层1322号、16层1622号房屋的显著位置分别张贴了查封公告，并对1122号房屋张贴封条。案外人王太生对本院查封该三套房屋不服，于2021年4月8日向本院提出执行异议，请求撤销对太原市五龙口街115号二幢二单元的合同房号1122号、13B22号、1622号房屋的查封。   另，在本案审查过程中，王太生陈述涉案1622号房屋已于2020年7月1日通过山西智伟基业房地产开发有限公司转让给郝廷贺，并提供关于1622号房屋的一份购房合同予以证明。   经本院查询，山西智伟基业房地产开发有限公司于2009年4月10日始通过受让取得太原市五龙口街115号国有土地使用权，并于同年6月8日领取建设用地规划许可证，分别于2010年8月2日、2014年9月19日领取建设项目名称为欣中富丽城2#楼、建设位置为太原市××街的并规民营建字【2010】第0003号建设工程规划许可证和并规民营建字【2014】第0050号建设工程规划许可证；对于涉案的三套房屋，本院未查询到其初始登记信息。   上述事实，有（2019）晋0121民初312号协助执行通知书及送达回证、查封公告、封条存根、本院调取的国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、并规民营建字【2010】第0003号建设工程规划许可证、并规民营建字【2014】第0050号建设工程规划许可证在案佐证，可以采信。   本院认为，本案争议的焦点问题是本院对太原市××街、1322号、1622号房屋的查封措施是否适当。因本案系执行异议审查案件，只对被查封不动产权属进行形式审查，并不进行实体审查；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。…”根据国有建设用地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等审批文件，可以认定本院对山西智伟基业房地产开发公司位于太原市××街位于太原市××街、1322号房屋的查封并无不当；案外人王太生陈述已将欣中富丽城小区二幢二单元1622号房屋转让他人。执行异议仅限于形式审查，故对1622号房屋的查封异议本案不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：   驳回王太生的异议请求。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审判长 史俊刚   审判员 段卫红   审判员 魏艳萍      二Ｏ二一年五月二十日   书记员 郭彦枝