北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3139号上诉人（原审被告、反诉原告）：方爱华，男，1978年11月3日出生，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：王光强，北京嘉维泰银律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐金明，北京嘉维泰银律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑玉红，女，1968年12月4日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：穆春明（郑玉红之夫），男，1966年3月25日出生，住北京市密云区。上诉人方爱华因与被上诉人郑玉红房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初7999号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。方爱华上诉请求：1.判令撤销一审判决第一、二、五项，改判支持方爱华一审反诉请求第一项；2.判令本案一审、二审诉讼费用由郑玉红承担。事实和理由：一审判决认定事实严重错误，适用法律不当，请求二审法院予以纠正。一、涉案《房屋转让合同》的合同目的为“3间房屋转让给乙方使用，乙方给予甲方相应的费用”，故其真实意思为使用权转让，双方之间成立有偿使用关系，并非买卖关系。一审法院断章取义、以偏概全、歪曲事实，未考虑当事人合同约定及合同目的，违背合同真实意思表示。1.合同首部已经明确合同目的，即解决乙方使用甲方房屋场地问题，郑玉红在合同签订之初成其已购买银河花园别墅，但其父母居住不方便，为就近照顾父母愿给付一定费用使用方爱华占有的涉案三间房屋，多次找方爱华协商，方爱华考虑房屋的实际情况愿意接受费用帮助郑玉红。故合同首句所述合同目的，双方的真实意思即使用权转让，均明知涉案三间房屋尚未办理产权登记，不具备所有权，仅有使用权。2.合同所含全部条款约定均为使用权转让的权利义务关系。第一条明显为方爱华愿意将涉案房屋及场地交郑玉红使用，郑玉红作为别墅的拥有者对于当地房屋市场价十分清楚，对卖方也有相当认知，但不看产权及量平米，就顺便索要场地使用权，其购买方式不合逻辑，其真实意思显然为有偿使用涉案房屋及场地。郑玉红要求加上“方爱华即丧失房屋所有权”，当时方爱华明确告知郑玉红涉案3间房屋无产权证，郑玉红并不介意，并自述自己亲友有可能会帮其办下产权证，但方爱华届时不能主张房屋所有权故加该句，说明郑玉红真实意思为占有使用房屋场地及以后拆迁或办下产权后的收益。从合同第二条可以看出双方明知房屋尚无权属登记且可能违建，并存在拆除可能，郑玉红为防止方爱华今后继续主张所有权再次增加相关约定，其对涉案房屋及场地的使用及办下产权证后的利益有所期待。结合第三条、第四条内容，涉案合同条款均围绕着房屋及场地使用过程中的权利义务进行约定，并无买卖关系约定。根据《中华人民共和国民法典》第595条之规定，本案双方对房屋及场地不具备所有权均明知，未约定所有权转移及二手房买卖合同中实质性问题，且在合同履行后，郑玉红从未要求方爱华办理过户手续，故双方之间真实意思应为有偿使用关系。3.涉案转让费用应为房屋及场地的使用费，不可能是买卖对价。根据房屋所在小区房屋市场价可知，方爱华不会以如此低价出售房屋及场地，转让费用数额与房屋场地市场租金完全相适应。结合郑玉红一审自认房屋租金标准及场地租金标准，双方计10年使用期，剩余使用期间不计费用，最终定价为40万元。二、方爱华主张涉案房屋场地的占有使用费符合法律规定。涉案房屋场地未取得建设规划许可证或未经主管部门批准建设，应由郑玉红承担举证责任但其一审未举证，一审法院在没有证据证明的情况下直接认定合同无效并对方爱华的反诉不予支持让人匪夷所思。即使涉案房屋及场地确系违章建筑，则双方签订的合同自始无效，方爱华有权请求法院判决郑玉红支付占有使用费。根据《中华人民共和国民法典》第157条规定，郑玉红应返还的因无效合同取得财产包括占有的租赁房屋及占有期间获得的利益，占有利益作为无形财产应通过支付房屋占有使用费的形式折价补偿返还。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第5条第1款规定，结合郑玉红一审自认租金标准及场地使用情况，每月租金应为3500元标准。郑玉红如不使用涉案房屋其为两位老人另行租赁房屋花费的租金即其取得的财产性利益，应作为房屋占有使用费对方爱华进行补偿。三、即使《房屋转让合同》为房屋买卖法律关系，鉴于双方缔约过程中均存在过错及郑玉红长期占有使用涉案房屋的情况，郑玉红理应向方爱华支付房屋使用费用。合同无效并不影响涉案房屋使用价值，郑玉红已经获得占有的财产性权益。涉案房屋在转让给郑玉红使用前由银河花园小区物业公司作为食堂使用，方爱华从物业公司收取使用费目的落空，根据《中华人民共和国民法典》第157条规定及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第23条规定，郑玉红应支付相应费用。四、一审法院确定的案件受理费承担显失公平，诉讼费及反诉费承担比例不一致。郑玉红答辩称：不同意方爱华的上诉请求，对一审判决部分认可。郑玉红向一审法院起诉请求：1.判令郑玉红与方爱华签订的《房屋转让合同》无效；2.判令方爱华返还郑玉红购房款350000元。方爱华向一审法院反诉请求：1.判令郑玉红支付方爱华房屋使用费406000元（2011年3月29日至今，每月3500元，共计116个月）；2.判令郑玉红腾退涉案房屋，将其所有私人物品清空；3.判令郑玉红拆除私自搭建的红色铁门，恢复原状；4.反诉费由郑玉红承担。一审法院认定事实：郑玉红为北京市密云区银河花园小区业主，方爱华为该小区北京卓信中达物业服务集团有限公司（曾用名称：北京卓信中达物业管理有限公司）法定代表人。郑玉红（乙方）与方爱华（甲方）签订《房屋转让合同》，合同约定：经甲乙双方友好协商，甲方同意将银河花小区内的3间房屋转让给乙方使用，乙方给予甲方相应的费用，双方就相关事宜达成以下协议：第一条、甲方自愿放弃将位于银河花园小区东北角3间平房交给乙方使用，房屋建筑面积约60平方米，场地约150平方米；甲方即丧失房屋所有权；第二条、在此期间因政府及小区管理等有关部门要求拆除与甲方无关，甲方不承担任何责任，但甲方有义务对此事进行协调解决，有偿转让给乙方后，甲方不得就房屋所有权问题向乙方提出异议，双方立此为证；第三条、费用：房屋在乙方使用期内，暖气、水电费用由乙方自行承担。双方商定。水、电费交费采用以下第①种方式：(1)甲方为乙方单独安装水表电表并单独开户，由乙方直接向供电供水部门缴纳费用。（安装水表及电表费用由乙方承担）；(2)甲方为乙方单独安装水表、电表但不单独开户，乙方按水表电表读数将费用交付给甲方，甲方开具等额收据并附水电发票复印件(按发票单价收取费用)；第四条、其他：1、房屋如因不可抗力的自然灾害导致毁损，与甲方无关，甲方不承担责任，本合同未尽事宜，由双方协商作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力；2、本合同经双方签字盖章生效。本合同一式贰份，双方各执壹份，甲方：方爱华签字；乙方：郑玉红签字。落款日期：2011年3月29日。郑玉红称双方约定购房款为400000元，因涉案房屋为物业房屋，方爱华是为了防止其他物业人员反对其卖房款归其个人所有，才故意将合同签订时间及收据时间写成2011年，双方实际签约时间为2014年3月29日，其于当日向方爱华个人账户转账312000元，支付现金38000元。方爱华为郑玉红出具350000元收据一份，余款50000元待方爱华为其办理房屋产权证时给付。方爱华称转让时间与合同签订时间一致。合同签订后，方爱华将涉案房屋交付郑玉红，郑玉红对房屋进行了装修维护，郑玉红称因涉案房屋及场地使用问题经常与其他业主产生纠纷，郑玉红在院门口安装了铁门。因涉案房屋未能办理产权证书，且其在2020年初得知涉案房屋为违章建筑，相关部门准备拆除，为此诉于一审法院。本案在一审审理过程中，方爱华称涉案房屋为开发商开发涉案小区时建造的，小区建成后，开发商将房屋交给方爱华使用，后交由物业公司当食堂用。为证明上述事实，郑玉红向一审法院提交证据如下：1、房屋转让合同，证明双方存在房屋买卖关系的事实；2、北京卓信中达物业管理有限公司银河花园管理处与郑玉红签订的关于使用花园的备忘录；3、转账记录；4、收条。经质证，方爱华对证据1真实性予以认可，证明目的不予认可；对证据2的关联性不予认可；对证据3的关联性不认可，同时对郑玉红称现金支付的3.8万元不认可；对证据4的关联性不予认可。方爱华向一审法院提交证据如下：1、房屋转让合同，证明根据合同内容，该合同是有偿使用协议，涉案房屋可能具有的风险，郑玉红在签约时是明确知晓的；2、备忘录；3、涉案房屋位置示意图；4、涉案房屋相关照片；5、涉案房屋现状视频。证据3-5证明郑玉红一直占有使用涉案房屋，郑玉红违反备忘录约定私自搭建铁门。经质证，郑玉红对证据1真实性认可，证明目的不认可；对于证据2真实性认可，但认为方爱华所述前后矛盾；对于证据3、4真实性认可；对证据5表示以房屋实际现状为准。一审法院认为，本案的争议焦点为涉案房屋转让合同的性质。郑玉红称涉案合同为房屋买卖合同，方爱华称涉案合同为有偿使用合同，一审法院认为合同性质的认定取决于当事人在合同中约定的权利义务关系，同时应结合合同目的予以考虑，根据双方约定，方爱华将涉案房屋场地有偿转让给郑玉红后即丧失房屋所有权，结合郑玉红提交的收条、转账记录等证据，如涉案合同是方爱华主张的有偿使用合同，那么郑玉红一次性给付方爱华大笔使用费的情况，与常理不符。且涉案房屋系三间平房，郑玉红主张的40万元符合购买平房的市场价格。故一审法院认为双方签订房屋转让合同的目的是方爱华将涉案房屋场地出售给郑玉红，双方之间为房屋买卖关系。方爱华虽对转账记录的关联性不认可，但未提供双方存在其他交易关系的证据，故一审法院结合郑玉红的陈述，认定郑玉红提交的转账记录所载款项为涉案房屋购房款的一部分。本案中，涉案房屋未取得建房审批手续，故方爱华与郑玉红签订的涉案合同应为无效合同。导致该合同无效的原因在于，买卖涉案房屋场地的行为违反法律、行政法规的强制性规定，故双方当事人的过错均应当依此进行判断。卖方方爱华在明确知晓房屋状况、性质，且不具备所有权的情况下仍签订涉案合同，其对于涉案合同的无效无疑存在主观过错。而根据双方签订的协议，协议中已明确了“因政府及小区管理等有关部门要求拆除与甲方无关”，且根据郑玉红陈述，涉案房屋未办理房屋产权证，在此情况下，郑玉红在签订涉案合同时未对标的物的权属、性质等问题进行审查，未要求方爱华就房屋产权状况出具证明材料，对于可能存在的风险未尽到审慎的注意义务，郑玉红对于合同无效亦存在主观过错。因此，一审法院依据双方当事人的过错程度，认定双方当事人对于合同无效各承担50%的责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故郑玉红要求方爱华返还购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。关于方爱华要求郑玉红腾退涉案房屋的诉讼请求，因双方均认可郑玉红已于2020年9月份将涉案房屋钥匙交付给该小区物业公司员工，应视为涉案房屋已于2020年9月返还，但房屋内仍留存郑玉红私人物品，郑玉红理应予以清空。关于方爱华要求郑玉红拆除铁门的反诉请求，一审法院予以支持。关于方爱华要求郑玉红支付房屋使用费的反诉请求，因涉案房屋系开发商开发小区时遗留的临时用房，未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，在此情况下，方爱华未取得房屋所有权，故其要求郑玉红支付房屋使用费的反诉请求，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认郑玉红与方爱华签订的日期为二〇一一年三月二十九日的《房屋转让合同》无效。二、方爱华于判决生效之日起七日内返还郑玉红房款三十五万元。三、郑玉红于判决生效之日起七日内将位于北京市密云区银河花园小区东北角三间平房内个人物品清空。四、郑玉红于判决生效之日起七日内将其在北京市密云区银河花园小区东北角三间平房及场地处搭建的红色铁门拆除。五、驳回方爱华的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，方爱华提交《买卖定金协议书》，用以证明郑玉红一次性支付35万元不可能是房屋和场地的买卖对价，仅是买断方爱华对房屋及场地的占有使用权益，而是公平合理的转让使用权的对价。郑玉红对该证据的真实性、证明目的均不认可，并主张该证据系针对别墅价格，水电暖齐全且有合法手续，而本案的三间房方爱华仅是承诺有物业用房的合法手续，但至今未能办理。二审中，郑玉红提交以下证据材料：1.房屋无偿转让协议，用以证明涉案房屋来源和非法性，不具转让和出卖最基本条件；2.邻居于卫东书面证言、王某证人证言，用以证明涉案房屋接收时间为2014年3月29日；3.物业保安潘红军的书面证言，用以证明涉案房屋的使用用途与其事实不符；4.北京卓新中达物业服务集团有限公司开具证明，用以证明物业公司承诺三间房是有合法的物业手续，但是实际上没有合法的物业手续。方爱华针对上述证据材料发表质证意见称，对以上证据的合法性均不认可，不能作为新证据提交，即使为二审新证据，对证据一房屋无偿转让协议的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，且该份协议恰巧可以证实方爱华一审陈述的事实，亦可以证实郑玉红在签订房屋买卖合同时了解涉案房屋的状况，自愿购买，具有很大过错；对证据二的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，证据内容可以显示方爱华从开发商处得到了三间房屋后由物业公司作为物业公司的食堂使用的事实；对证据三的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，证人身份均无法确认；对证据四的真实性认可，证明目的不认可，该份证明正好可以印证方爱华从开发商处得到三间平方为物业用房，在签订涉案房屋转让合同时已告知郑玉红，郑玉红对涉案房屋的性质、房屋情况均是清楚、明悉的。在二审庭审中，郑玉红申请证人王某出庭作证，王某陈述称：“我是2009年购买的银河花园小区35-7号房屋，2010年入住涉案小区的，我是银河花园小区业主，我在小区内溜弯时经常看到小区保安在小区内三间房处排队就餐打饭，小区内的三间房是食堂”。方爱华质证称，郑玉红申请王某出庭的程序违反法定程序，且王某出庭作证内容恰好可以印证，方爱华将涉案房屋交由物业公司作为食堂使用。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为：关于涉案《房屋转让合同》的性质及效力问题。方爱华在上诉意见中称该合同实为有偿使用房屋，并非房屋买卖，但其该项主张内容与合同约定内容及合同实际履行情况均不符，本院对方爱华的相应上诉意见不予采信。根据已经查明的事实，涉案房屋未取得建房审批手续，故方爱华与郑玉红签订的涉案合同应为无效合同。一审法院在此情形下认定涉案《房屋转让合同》无效并判决方爱华返还郑玉红购房款并无不当。关于方爱华向郑玉红主张的占有使用费，根据已经查明的情况，涉案房屋建在小区内，系开发商开发小区时遗留的临时用房，未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，方爱华无权据此享有收益，综合考虑方爱华亦占有使用郑玉红购房款资金、郑玉红对涉案房屋投入装修及取得房屋所有权的目的无法实现等情况，基于当事人之间的利益平衡，在此情形下本院对方爱华相应上诉请求不予支持。综上所述，方爱华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7390元，由方爱华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  石煜二〇二一年五月二十一日法官助理  常欣