河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终1503号 上诉人（原审原告）：河北钢神设备制造安装工程有限公司，住所地石家庄市高新技术产业开发区燕山大街1号。 法定代表人：赵海英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨志朝，该公司职工。 委托诉讼代理人：聂立宁，河北决策律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：邬桂彪，男，1967年4月15日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 上诉人河北钢神设备制造安装工程有限公司（以下简称钢神公司）因与上诉人邬桂彪租赁合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钢神公司的委托诉讼代理人杨志朝、聂立宁、上诉人邬桂彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钢神公司上诉请求：1、维持石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初299号民事判决第一、二项；2、撤销石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初299号民事判决第三项，支持上诉人主张的实际经济损失，即上诉人与石家庄高新区汇达物资贸易有限公司（下文称“汇达公司”）之间11个月的房租共计165万元（从2019年1月15日—2019年12月15日）；3、撤销石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初299号民事判决第四项，支持上诉人主张的水费、电费（81120元）、以及两间房屋、一间小房的租金；4、一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实与理由：一、一审判决被上诉人给付上诉人违约损失为欠付租金的30%法律依据错误，应当依法予以改判。第一，上诉人已经明确通知与被上诉人解除租赁合同，并告知会对门脸、厂房等整体打包招标出租，并且已经给其合理时间让其搬离。第二，被上诉人在明知上诉人已经将打包出租的房屋出租给汇达公司的情况下，仍然强制占用上诉人的出租门脸等房屋，其是有明显的过错行为的。第三，打包出租的房屋中由被上诉人强制占用的沿街门脸具有核心价值，汇达公司也是看中此部分的商业价值才向上诉人整体承租的。被上诉人的强制占用行为直接导致汇达公司无法利用出租房屋，不得已与我公司解除租赁合同，直接造成上诉人租金损失165万元，有上诉人与汇达公司的租赁合同、合同解除协议以及汇达出具的情况说明为证。二、一审判决驳回上诉人主张的其他两间房屋、一间小房的租金，认定事实错误，应当依法予以撤销。对于两间房屋，上诉人与被上诉人之间是有明确合同约定的，即在2012年10月29日签订的《房租租赁合同》中已经明确约定上诉人与被上诉人租赁房屋的地点、时间以及租金（1800元/月，2015年开始调整为1980元/月）。被上诉人实际占用的小房在其多次的缴费记录以及上诉人对其发出的缴费通知可以印证其是一直承租使用的，月租金是440元，并且目前被上诉人仍然在占用使用过程中。三、一审判决驳回上诉人主张的水电费认定事实错误，应当依法予以撤销。第一，在2011年签订的《土地、库房租赁合同》以及2012年10月29日签订的《房租租赁合同》中都明确约定，被上诉人需要承担水电费。第二，在上诉人与被上诉人2014年1月20日签订的《土地、库房租赁补充合同》中明确约定水费从2014年1月25日起由5.25元/吨调整为10元/吨，说明水价是明确的。第三，根据其多次的缴费记录、上诉人对其发出的缴费通知以及《关于钢神公司北院门脸自来水表更换说明》、以及最终的表底数可以认定用水量以及用电量，从而确定此部分费用。基于以上事实与理由，上诉人依法提起上诉，敬请二审法院支持上诉人的上诉请求。 邬桂彪辩称，不应支持钢神公司的上诉请求，他们和高新区贸易公司签订的合同和我没有关系，我不清楚他们签订的合同。对于两间房子和一间小房我一直都没有使用过，合同已经过期了，他要承认我使用，他19年11月份就给我断水断电，这个损失谁来赔偿，这个房屋是我们盖的，我们投资这么大，然说你们换了法人了，上来就不让我们占用了，是合同到期了，但是于情于理，你们公司这样做合适吗？水电费我不清楚是什么时间的，从11-16年底合同到期我就没有使用，就没有产生违约金，门脸现在没有人占用，从合同17年1份到期后，就没有续合同。 邬桂彪上诉请求：一、撤销石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初299号民事判决书，发回重审或依法改判。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人于2019年11月20日将上诉人承租处土地停水停电至今，合同目的不能实现，不应计算房租。原审事实认定载明：“原告提交的证据不足以证明被告实际发生用水量及用电量，票据的数额与其主张的数额不一致，亦没有证据证明双方对水费、电费价格有过约定”。且上诉人通过调取近两年内的水电费缴费凭证，以及相关证人的证言，证明案涉土地、房产于2019年11月20日开始一直处于停水停电的状态，据此可知，被上诉人属私自断水断电，属于合同违约。而原审法院判决第二条内容为：“按月租金22809元计算，自2018年11月1日暂计至2020年10月31日为547416元，并自2020年11月1日起付至被告邬桂彪实际搬离涉案土地之日止”，根据公平公正原则，如被上诉人索要租金，应保证上诉人租赁目的基本实现，按照上诉人与被上诉人之间签订的《土地、库房租赁合同》第四条第1项约定“甲方负责接通水源、电源，单独进行计量”，由此可见，保证上诉人正常使用水电是被上诉人应尽的义务，被上诉人私自将水源、电源切断属违约行为，导致上诉人不能进行日常生产、经营活动，甚至连搬离现场也不能做到（无法使用电力设备），故上诉人认为2019年11月20日后的房屋租金上诉人不应支付，且被上诉人应承担对上诉人停水停电造成的损失。二、被上诉人请求的违约金应以实际欠付租金为标准计算。本案中，原审判决第三条载明：“被告邬桂彪于本判决生效之日内给付原告河北钢神设备制造安装工程有限公司违约金（欠付租金的30%）”。根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案被上诉人存在一定的过错（私自停水停电、未与上诉人协商便将案涉土地、房产出租给案外人等），上诉人因停水停电不能正常生产经营造成了一定的损失，上诉人恳请贵院综合考虑多种因素，将违约金以实际应付租金为基准，将30%的比例下调。综上所述，被上诉人无故私自将上诉人租赁土地、房屋处停水停电，不仅使上诉人的租赁目的不能实现，并且造成了上诉人的经营损失，且上诉人认为违约金的比例过高，应酌情下调，上诉人恳请贵院基于公平公正的原则，充分考虑上诉人的请求，维护上诉人的合法权益。 上诉人钢神公司辩称，一、邬桂彪主张钢神公司于2019年11月20日将其承租的土地库房停水停电，至今合同目的不能实现，不应计算房租的主张违背客观事实，应当予以驳回。一是基于邬桂彪与钢神公司已经形成不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之内通知承租人。邬桂彪先后共租赁钢神公司三处土地库房。2011年12月31日，邬桂彪与钢神公司签订了《土地库房租赁合同》，邬桂彪租赁钢神公司土地房屋（即门卫室西侧东西长度94.12米，宽度分别为10.54米，14.5米，以下简称“第一处房屋”.）期限为6年，自2011年12月21日起至2017年12月20日止。2012年10月29日，邬桂彪与钢神公司签订了《房屋租赁合同》，邬桂彪租赁钢神公司门口西侧房屋（东西长11.1米，宽度为6.54米，房屋总面积72.6平方米，以下简称“第二处两间房屋”“）该合同期限为两年，自2012年10月29日至2014年11月31日终止。上述两份租赁合同到期后，邬桂彪与钢神公司没有终止合同，邬桂彪继续使用租赁物。2013年下半年，邬桂彪又租赁了钢神公司一处小屋（以下简称第三处新增小屋），没有约定租赁期限，且租赁期限超过6个月，未采用书面形式。由此可见，邬桂彪与钢神公司已经形成不定期租赁关系，钢神公司可以随时与邬桂彪解除租赁关系。二是钢神公司已于2018年10月31日与邬桂彪解除了上述三处房屋的不定期租赁关系。并且，钢神公司已在合理期限内通知了邬桂彪。邬桂彪主张钢神公司在2019年11月20日采取停水停电，致使合同目的无法实现的主张根本不能成立。钢神公司于2018年10月8日，向邬桂彪发出《关于钢神公司北厂区重新招标的通知》，通知邬桂彪于2018年10月31日前腾清房屋。由此可见，钢神公司已于2018年10月31日与邬桂彪解除了上述所有土地库房的不定期租赁关系。也就是说，2019年11月20日邬桂彪对其断水停电，也根本不存在合同目的无法实现的情形。三是邬桂彪应当于2018年10月31日腾清并向钢神公司归还上述“第一处房屋”，“第二处两间小屋”以及“第三处新增房屋”。但邬桂彪依然非法占用上述土地房屋，不向钢神公司归还上述土地房屋。应当向钢神公司支付占用使用费。四是钢神公司于2019年11月20日对上述土地房屋采取断水停电措施是无奈之举，钢神公司没有任何过错。钢神公司与邬桂彪解除不定期租赁关系之后，经公开招标于2018年12月28日与石家庄高新区汇达物资贸易有限公司（“以下简称“汇达公司”）签订了租赁合同，将石家庄市长安区南侧房屋及厂房、办公用房租赁给了汇达公司。由于邬桂彪自2018年11月1日起，不仅一直不向钢神公司腾清上述土地库房，而且也一直未向钢神公司支付任何占用使用土地费，同时还拖欠钢神公司2018年10月10日至2019年4月4日水费共计18890元，2018年9月26日至2019年11月20日电费81120元，经钢神公司多次催促置之不理，钢神公司无奈于2019年11月20日对邬桂彪采取了断水停电措施。但邬桂彪依然自行从其他单位接水接电，继续经营。由此可见，邬桂彪主张钢神公司于2019年11月20日将其承租的土地库房停水停电致使合同目的不能实现，不应计算房租的主张违背客观事实，应当予以驳回。五是邬桂彪主张因为断水停电导致无法搬离涉案土地也根本不能成立。从2018年10月31日直2019年11月20日，邬桂彪从未向钢神公司提出要搬离并向钢神公司归还上述土地房屋，甚至在2019年11月20日钢神公司对其停水停电后，其从其他单位继续接水接电经营，也没有搬离涉案土地。因此停水停电与邬桂彪搬离涉案土地没有任何关联性，钢神公司也不应向邬桂彪赔偿任何损失。二、邬桂彪主张其向钢神公司赔偿的损失应以实际应付租金为基准，将一审判决确定的30%比例下调，没有任何事实以及法律依据，根本不能成立。一是如上所述，邬桂彪因为断水停电，其从其他单位接水接电后，依然继续经营，不存在任何损失。况且钢神公司与邬桂彪的不定期租赁关系已经于2018年10月31日解除，且已经对停水停电前的水电费构成拖欠，钢神公司对其停水停电合情合理合法。因此，邬桂彪因为停水停电主张其向钢神公司赔偿的损失应以实际应付租金为基准，将一审判决确定的30%比例下调，不能成立。二是因为邬桂彪在2018年10月31日拒绝向钢神公司腾清归还上述涉案土地，直接造成钢神公司租金损失165万元。一审判决确定的以实际应付租金为基准按30%的比例赔偿损失，非但不过分高于钢神公司的实际损失，反而是根本不足以弥补钢神公司的实际损失，邬桂彪应当赔偿钢神公司实际损失165万元。如前所述，钢神公司通过公开招标程序，于2018年12月28日与汇达公司签订了租赁合同。2019年4月2日汇达公司向钢神公司出具情况说明，说明其公司经与邬桂彪交涉，邬桂彪称拒绝搬离腾清涉案土地房屋。也正因此，钢神公司与汇达公司经公开招标签订的租赁合同根本无法履行。由于汇达公司于2019年1月26日与钢神公司解除了租赁合同，直接造成钢神公司租金损失165万元（年租金180万÷12个月×11个月＝165万）。该损失不仅是邬桂彪的原因造成的直接的实际的损失，而且由于公开招标已事先通知了邬桂彪参加竞标，邬桂彪拒绝搬离涉案房屋土地，对于其给钢神公司造成的上述实际损失，不仅是已经预见的，而且是明知的。因此，邬桂彪应当向钢神公司赔偿损失165万元。 钢神公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付2018年11月1日-2019年11月20日近13个月土地、库房占用费、水电费41.937万元；2、被告向原告支付2018年10月17日-2019年11月20日共计400天违约金80万元；3、依法判令被告撤离占用原告的土地、库房；4、请求判令本案的全部诉讼费用由被告承担。后原告将诉讼请求第一项变更为要求被告支付租金至实际搬离之日止，每天按829.45元；将第二项变更为要求被告支付给原告造成的经济损失54万元。 一审法院认定事实：2011年12月21日，原告钢神公司与被告邬桂彪签订《土地、库房租赁合同》，约定“一、出租土地情况原告租赁给被告的土地、库房坐落在石家庄市长安区，门卫室西侧，东西长度94.12米，宽度分别为10.54米，14.5米，（详见附图）土地、库房总面积为1136.17平方米。二、土地、库房起付日期和租赁期限1、土地、库房租赁自2011年12月21日起，至2017年12月20日止。租赁期72个月，租金计算日期为71个月零11天，即2012年1月10日-2017年12月20日。2、租赁期满，原告有权收回出租土地、库房，被告应如期归还，被告需继续承租的，应于租赁期满前3个月，向原告提出书面要求，经原告同意后重新签订租赁合同。三、租金及保证金支付方式1、原、被告双方约定，该土地、库房租赁月租金：2012年1月10日-2015年1月9日为20735元；2015年1月10日-2017年12月20日的月租金为22809元；2、原、被告双方自签订合同之日三个工作日内，被告向原告支付土地、库房租赁保证金1万元（不计息），并预付三个月租金6.2205万元（2012年1月10日-2012年4月9日），2012年3月25日前缴纳后三个月租金6.2205万元（2012年4月10日-2012年7月9日），以此类推，即提前15天预缴后三个月租金。每延期缴纳1日，罚金2000元，原告可从被告交付的保证金中直接扣除，被告应当在原告扣除保证金10日内将保证金数额补足。连续15日不交租金或者10日内不缴足保证金，视为被告违约，原告有权终止租赁合同。3、被告应以现金方式向原告支付租金、保证金、水电费等。原告给被告开具收据。四、其他费用1、租赁期间，使用该土地、库房的经营场所发生的水、电、汽费用由被告承担，被告负责在该租赁区域安装水表、电表，原告负责接通水源、电源，单独进行计量。被告需向原告预交水、电费0.5万元。每三月结算一次，被告接到原告水、电费计算明细单据5日内，到原告财务部缴费。当结余水电费低于0.5万元时，被告应及时补足0.5万元。被告拖欠水、电费超过5日，每延期1日，向原告支付违约金500元，拖延15日，原告有权单方解除本租赁合同。” 2018年10月8日，原告向被告发出《关于钢神公司北厂区重新招标的通知》，载明“邬桂彪：钢神公司与你签订的北厂区土地、厂房租赁合同已于2017年到期，双方未续签租赁合同。钢神公司准备在2018年11月对北厂区整体打包招标出租，欢迎你参加投标，需你预缴2018年10月10日-2018年10月31日租赁费及2018年7-9月水电费，希望接到书面通知后，尽快缴纳，另外，2018年10月31日前，需你腾清现有租赁的厂房门脸，在钢神公司招标时，同等条件、同等中标价格的前提下，优先你继续租赁。特此通知河北钢神设备制造安装工程有限公司2018年10月8日”，邬桂彪在该通知上签字。 2018年10月19日，原告发出《招标公示表》，标的名称河北钢神公司跃进路厂区租赁项目，租赁期限为5年，位于石家庄市角。 原告主张：2018年12月28日，原告与案外人石家庄高新区汇达物资贸易有限公司签订《河北钢神公司跃进路厂区租赁合同》，案外人租赁原告位于石家庄市的商业门脸及厂房、办公用房；租赁期限自2019年1月15日至2024年1月14日止；租金为180万元／年，从第三年开始租金每年上涨5%。提交《厂区租赁合同解约协议》、石家庄高新区汇达物资贸易有限公司出具《情况说明》，《厂区租赁合同解约协议》约定：双方自愿解除租赁位于石家庄市长安区南侧房屋及厂房、办公用房；《情况说明》载明“钢神公司各领导：我单位于2018年12月底与贵单位签订了关于跃进路厂区租赁的合同，合同有效期为2019年1月15日起至2024年1月14日止，租赁期为5年。目前情况是我单位已接手近三个月的时间了，三个月来我公司经理多次联系商业门脸的总负责人，但该负责人拒不与我单位经理接洽，并称只与钢神对接，其中的原因我们不得而知，但就此事已严重影响了我公司规划，致使无法正常运营，并造成经济等各个方面的损失。时间就是金钱，希望贵单位领导尽快协调与商业门脸间的纠纷。” 原告称，除了合同中约定的土地、库房，被告又租赁了两间房屋，一间小房。但原告没有提供证据证明该事实。 原告称，双方之间约定水费为10元1吨，被告用水量为1889吨，水费共计18890元；电费为1元1度，被告用电量为81120度，总电费为81120元。 被告称，其已于2018年底搬离涉案土地，但其没有提交相关证据，故对被告该项主张不予采信。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订的《土地、库房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行该合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案《土地、库房租赁合同》租赁期限至2017年12月20日，之后原、被告继续按合同履行，应当认定为不定期租赁合同。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2017年12月21日之后，本案租赁合同为不定期租赁合同，原告于2018年10月8日向被告发出《关于钢神公司北厂区重新招标的通知》，通知被告于2018年10月31日前腾清房屋，可以视为原告要求于2018年10月31日解除本案租赁合同，原告已在合理期限之前通知被告，故认定本案租赁合同于2018年10月31日解除。关于租赁费，原告要求被告自2018年11月1日起支付至实际搬离之日止，符合法律规定，予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，关于增加的两间房屋、一间小房的租金、水费、电费，原告提交的证据不足以证明被告实际发生的用水量及用电量，票据的数额与其主张的数额不一致，亦没有证据证明双方对水费、电费价格有过约定；没有证据证明增加两间房屋、一间小房；故对该部分主张，不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，关于违约金，原告主张，在案外人石家庄高新区汇达物资贸易有限公司中标后，原告与案外人签订《河北钢神公司跃进路厂区租赁合同》，约定年租金180万元，因被告始终未搬离涉案土地，造成其与案外人的合同无法履行，造成经济损失54万元，要求被告支付。被告称其不该承担违约金，对违约金有异议。认为，该费用远超过双方当事人订立合同时可以预见到或应当预见到的损失，故该项费用应当以欠付租金的30%为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告邬桂彪于本判决生效之日起十日内搬离涉案土地库房，并交付原告使用；二、被告邬桂彪于本判决生效后十日内给付原告河北钢神设备制造安装工程有限公司租金（按月租金22809元计算，自2018年11月1日暂计至2020年10月31日为547416元，并自2020年11月1日起付至被告邬桂彪实际搬离涉案土地之日止）；三、被告邬桂彪于本判决生效之日起十日内给付原告河北钢神设备制造安装工程有限公司违约金（欠付租金的30%）；四、驳回原告河北钢神设备制造安装工程有限公司其他诉讼请求。案件受理费15774元，被告邬桂彪负担9205.9元，原告河北钢神设备制造安装工程有限公司负担6568.1元，保全费5000元，被告邬桂彪负担2918元，原告河北钢神设备制造安装工程有限公司负担2082元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人河北钢神设备制造安装工程有限公司提交以下证据：第一组证据：第二处两间房屋、第三处小房占用使用费。证据1：2012年10月29日签订的第二处两间房屋租赁合同。证明目的：证明邬桂彪与钢神公司第二处房屋的租赁关系，同时证明邬桂彪应当向钢神公司支付2018年10月31日之后的房屋占用使用费。证据2：2018年1月9日、2018年4月9日，2018年7月9日以及2018年10月8日的租赁费用明细、缴费通知以及邬桂彪爱人胡献珍、儿子邬疆的缴费转账。证明目的：证明在2018年，第一处土地月租金是22809元，第二处土地，月租金是1980元，第三处土地月租金是440元。同时证明水费每吨10元，2018年10月9日，水表数是9400吨，电费是每千瓦时1元。第二组证据：水费。证据3：土地库房租赁补充合同；证据4：钢神北院门脸自来水表更换说明；证据5：2019年11月21日新水表数据。证明目的：证明水费自2014年1月25日起，每吨十元，旧水表最后的数据是10030吨，新水表是从0吨计数最后为1259吨。同时根据证据2显示，2018年10月9日，水表数是9400吨。因此，邬桂彪应当向钢神公司支付2018年10月10日至2019年11月21日拖欠的水费18890元（10030-9400+1259）×10元=18890元。第三组证据：电费。证据6：电表抄表记录冀电表截图。证明目的：该电表抄表记录不仅能与最终的电表截图相一致，并且与证据二费用明细缴费通知记载的相应月份的电量电费相一致。证明电费为每千瓦时是1元，邬桂彪应向钢神支付2018年9月26日至2019年11月20日电费8112元。第四组证据：证据7：2021年3月25日拍摄的涉案土地经营照片。证明目的：邬桂彪从其他单位接水接电，继续经营，拒不搬离。应向钢神公司支付占地使用费，其不存在任何损失。 上诉人邬桂彪质证意见为：两个小房和一间屋子的小房没有签过合同，房屋没有进行交接，上诉人出具的两个合同我认可，说我媳妇和孩子的钱我不认可，三处三个合同其中有两个我是认同的，有一个门脸是我建的，履行到18年1月份，合同到了之后就没有履行了，按公司的意思说是无限期的合同，我没有使用，你就给我断水断电这怎么说。房子没有交接，按公司说到18年10月份，这租金我交了，19年11月20日后，我就没有使用，我没有接水电，房子现在闲着呢，有几间房子修车的使用着，但水电费是他们自己解决的，断水断电之前我都交了，我认为一审判决的租金过多，我不应该给这么多。对方说的如何缴费我认为不应该交，对方给我停水停电这个费用我不应该交。对于水电费这怎么能证明是我接的，这不是我接的，这确实经营着的。庭后核实水费电费的情况。 本院对双方争议的事实认定如下：2012年10月29日钢神公司与邬桂彪签订了《房屋租赁合同》，能够认定邬桂彪承租了钢神公司座落在石家庄市长安区门口西侧，东西长度11.1米，宽度为6.54米，房屋建筑面积为72.6平方米的房屋，自2012年11月1日起至2014年10月31日止，租赁期2年，该房屋租赁月租金1800元。钢神公司提交由其单位于2018年1月9日、2018年4月9日、2018年7月9日出具的“北厂区土地、库房租赁费用明细”以及2018年10月8日“缴费通知”和2020年1月15日的3张业务凭证／客户回单、2018年10月11日的中国建设银行网上银行电子回执，结合2012年10月29日双方签订的《房屋租赁合同》，能够证实邬桂彪继续租赁钢神公司的两间房屋，并按照月租金1980元，支付租金至2018年10月31日，并从2018年1月1日开始交纳新增小房租金每月440元，支付租金至2018年10月31日。2014年1月20日钢神公司与邬桂彪签订《土地、库房租赁补充合同》，能够认定经双方协商一致，自2014年1月25日起，邬桂彪使用钢神公司的水费由5,25元／吨调增为10元／吨。结合钢神公司提供的“北厂区土地、库房租赁费用明细”“缴费通知”和业务凭证／客户回单、中国建设银行网上银行电子回执，能够认定截止2018年10月9日邬桂彪交纳水费时水表指数为9400吨。 钢神公司提交于2019年4月4日签订的《关于钢神公司北院门脸自来水表更换的说明》以及水表照片显示1259吨，不能证明邬桂彪共计用水1889吨，欠付水费18890元，对此不予认定。钢神公司提交电表抄表记录冀电表截图，主张自2018年9月26日至2018年11月20日电费为81120元，没有其他证据予以佐证，对此，不予认定。 二审法院查明其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，钢神公司与邬桂彪于2011年12月21日签订了《土地、库房租赁合同》，邬桂彪在2017年12月21号合同期满后一直占有使用涉案土地、库房，钢神公司并未提出异议，原租赁合同继续有效，但为不定期合同，钢神公司可随时解除合同，但需在合理期限之前通知邬桂彪。钢神公司于2018年10月8日向邬东彪发出《关于钢神公司北厂区重新招标的通知》通知被告于2018年10月31日前腾清房屋，可以视为钢神公司于2018年10月31日解除本案租赁合同。邬桂彪至今未腾清房屋，未履行合同义务，应承担赔偿损失的违约责任。钢神公司主张因邬桂彪强制占用行为直接导致汇达公司与其解除《河北钢神公司跃进路厂区租赁合同》，造成其实际损失165万元，应由邬桂彪支付。汇达公司与钢神公司签订的是整体承租协议，而邬桂彪占有使用的是部分土地库房，钢神公司与汇达公司租赁合同解除后未对剩余土地进行处置负有责任，且钢神公司主张的违约金远超过双方当事人订立合同时可以预见到或者应当预见到的损失，对于钢神公司的该项主张不予支持。上诉人邬桂彪主张一审判决确定的30%比例过高但并未提供相关证据证明，应承担举证不利的后果。邬桂彪上诉主张不应计算房租、将违约金以实际应付租金为基准，将30%的比例下调的上诉理由，不予采信。 2012年10月29日钢神公司与邬桂彪签订的《房屋租赁合同》于2014年10月31日到期后，邬桂彪继续占用案涉合同的两间房屋，并按照月租金1980元，支付租金至2018年10月31日。在2018年10月31日双方解除合同的情况下，邬桂彪至今未与钢神公司交还案涉合同的两间房屋，应当支付案涉合同的两间房屋的租赁费，并按照欠付租金的30%支付违约金。 邬桂彪从2018年1月1日开始交纳新增小房租金每月440元，支付租金至2018年10月31日。但双方之间并未签订书面合同，钢神公司没有提供相关证据证明邬桂彪自2018年10月31日之后仍然占用新增小房，钢神公司上诉主张邬桂彪支付2018年10月31日之后新增小房的租赁费以及违约金，不予采纳。钢神公司在二审期间提供的证据不足以证明邬桂彪用电用水量，其上诉主张邬桂彪应当给付水电费的上诉理由，不予支持。 综上所述，邬桂彪的上诉理由，不能成立，应予驳回。钢神公司的部分上诉理由成立，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 一、维持石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初299号民事判决第一项、第三项； 二、撤销石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初299号民事判决第四项； 三、变更石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初299号民事判决第二项为上诉人邬桂彪于本判决生效后十日内给付上诉人河北钢神设备制造安装工程有限公司租金（按月租金24789元计算，自2018年11月1日暂计至2020年10月31日为594936元，并自2020年11月1日起付至上诉人邬桂彪实际搬离涉案土地之日止）； 四、驳回上诉人河北钢神设备制造安装工程有限公司其他诉讼请求。 五、驳回上诉人邬桂彪的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15774元，由上诉人邬桂彪负担10000元，由上诉人河北钢神设备制造安装工程有限公司负担5774元；保全费5000元，由上诉人邬桂彪负担3171元，由上诉人河北钢神设备制造安装工程有限公司负担1829元；二审案件受理费15774元，由上诉人邬桂彪负担10000元，由上诉人河北钢神设备制造安装工程有限公司负担5774元。上诉人邬桂彪预交的二审案件受理费15774元，予以退还上诉人邬桂彪5774元，上诉人河北钢神设备制造安装工程有限公司预交的二审案件受理费15774元，予以退还上诉人河北钢神设备制造安装工程有限公司10000元。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  张 洁 审判员  陈爱民 二〇二一年五月十三日 书记员  王西西