湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘08民终278号 上诉人（原审被告）：龚伦尧，男，1946年8月2日出生，汉族，户籍所在地湖南省张家界市永定区，现住永定区。 被上诉人（原审原告）：张家界天龙飞城市建设开发有限公司，住所地张家界南正街24号。 法定代表人：胡大林，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡绍刚，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。 原审被告：张家界市永定区鸿翔手机销售中心，住所地湖南省张家界市永定区永定办事处龙城街0038、0048号门面。 原审被告：尚龙仁，男，1968年8月7日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。 原审第三人：张家界市永定区派克汉堡店，经营地址张家界市永定区永定办事处龙城街11号楼1层门面。 经营者：谭晓凤。 上诉人龚伦尧与被上诉人张家界天龙飞城市建设开发有限公司（以下简称天龙飞公司）、原审被告张家界市永定区鸿翔手机销售中心、尚龙仁及原审第三人张家界市永定区派克汉堡店排除妨害纠纷一案，已由湖南省张家界市永定区人民法院于2020年12月28日作出（2020）湘0802民初2640号民事判决。上诉人龚伦尧不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员周洁、刘华、徐姣艳组成合议庭，进行了开庭前的询问工作，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 龚伦尧上诉请求：1.请求撤销（2020）湘0802民初2640号民事判决书；2.一、二审案件受理费由被上诉人张家界天龙飞城市建设开发有限公司负担；事实和理由：一、一审判决审理程序严重违法，上诉人龚伦尧在答辩期间与庭审时，都提出将张家界好人建筑安装有限责任公司追加为被告，但一审法院却未将其追加；二、一审判决认定事实与处理错误，天龙飞公司在拖欠上诉人工程款的情况下，根据双方签订的《房屋抵押协议书》与涉案商铺使用管理状况，上诉人对涉案商铺享有合法的占有权、使用权和出租权。 被上诉人天龙飞公司辩称：1、一审法院判决的审理程序合法，天龙飞公司在本案中与涉案门面的租赁和租金收取没有任何法律关系，程序合法；2、涉案门面系天龙飞公司名下，上诉人不享有占有权、使用权和收益权，龚伦尧作为11号门面的施工人，只享有优先受偿权。请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 天龙飞公司向一审法院起诉请求：1.判决龚伦尧、张家界市永定区鸿翔手机销售中心、尚龙仁及张家界市永定区派克汉堡店立即腾让位于永定区××街××号楼××层××号××商铺；2.本案诉讼费用由龚伦尧、张家界市永定区鸿翔手机销售中心、尚龙仁承担。事实与理由：位于张家界市永定区××路××街××号楼，由天龙飞公司投资开发建设。龚伦尧是该楼盘的实际施工人，因天龙飞公司欠付其工程款，2012年5月，龚伦尧占用11号楼一层部分商铺（临街一面）后，将该商铺中的0028号、0038号、0048号商铺出租给张家界市永定区鸿翔手机销售中心经营，2020年张家界市永定区鸿翔手机销售中心将其中0028号门面转租给尚龙仁经营餐饮。经天龙飞公司多次催告，要求龚伦尧、张家界市永定区鸿翔手机销售中心、尚龙仁腾让该房屋，但其一直拒绝给天龙飞公司腾让房屋。 一审法院认定如下事实： 1、2011年1月16日，天龙飞公司取得“龙城街”二期项目11栋商品房预售许可证，证号为张房售许可字（2011）第0004号。 2、2018年11月6日，湖南省张家界市中级人民法院贴出公告，公告载明：本院在执行以天龙飞公司为被执行人的系列案中，依法查封了天龙飞公司开发建设的“龙城街”项目的相关商铺、住宅等资产，未经本院许可，任何单位和个人不得查封资产进行转让、出租、抵押和设立其他担保等权利负担妨碍执行。本院的查封是对被查封财产处置行为上的限制，并不改变被查封资产仍然系天龙飞公司财产的性质，天龙飞公司除未经本院许可，不得转让、出租、抵押和设立其他担保等权利妨碍执行外，有权独立行使其他财产权和管理权，包括对被他人非法侵占、占用、强租、强抵等资产的收回，及对非法侵占、占用、强租、强抵、损坏天龙飞公司“龙城街”资产行为的依法追诉。 3、2015年10月18日，天龙飞公司向龙城街7B栋8号楼11号楼门面经营户发出腾房通知；2018年1月30日，向11号楼一楼中国电信送达腾让商铺通知书；2020年7月13日，给张家界市永定区鸿翔手机销售中心（含中国电信）送达《腾让商铺以重新确立租赁关系的通知书》。 4、2009年9月13日，张家界好人建筑安装有限责任公司承建了天龙飞公司开发的张家界市永定区龙城街7B号、8号、11号楼建设工程项目，并于2010年7月1日将该工程的11号楼承包给龚伦尧，龚伦尧是11号楼的实际施工人。 5、2010年7月10日，天龙飞公司与龚伦尧签订《补充协议》，约定由龚伦尧垫资至主体封顶，及在原有图纸上加盖壹层4套房子，今后一切违规及罚款都由天龙飞公司负责，还约定了付款办法及违约责任等。2010年8月2号，天龙飞公司与龚伦尧签订《关于龙城街8#楼11#楼加层的补充协议》。2010年8月8日，天龙飞公司与龚伦尧签订《龙城街十一号加层的补损协议》，天龙飞公司决定补给施工方龚伦尧损失费伍万元整，并约定该款在十一号楼销售时一次性兑现。 6、因天龙飞公司无法支付工程款，2012年1月11日，天龙飞公司、张家界好人建筑安装建筑有限公司（项目经理龚伦尧）、张家界天煌建筑安装有限责任公司（项目经理田开锋）签订房屋抵押协议书，将天龙飞公司开发的11号楼的一层临街门面抵给张家界好人建筑安装建筑有限公司和张家界天煌建筑安装有限责任公司。其中龚伦尧抵偿18000000元，田开锋抵偿7800000元，并约定了其他事项。 7、2009年10月28日，湖南省张家界市中级人民法院依据已经发生法律效力的（2009）张中民一初字第4号民事调解书作出（2009）张中执字第25号执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人张家界天龙飞城市建设开发有限公司位于张家界市永定区××路××街××期项目中的地上一、二层所有商铺予以查封，待完工后并由被执行人张家界天龙飞城市建设开发有限公司将其产权过户给广州国际租赁公司名下；二、将被执行人张家界天龙飞城市建设开发有限公司位于张家界市永定区××路××街××期××号楼所有的商品房予以查封。三、以上查封的资产在查封期未经本院允许不得办理转让变更手续。 8、天龙飞公司不服（2009）张中民一初字第4号民事调解书，向湖南省张家界市中级人民法院申请再审。2014年9月3日，湖南省张家界市中级人民法院作出（2014）张中民一监字第20号民事裁定书，裁定驳回申请再审人天龙飞公司的再审申请。天龙飞公司还是不服，再次向湖南省张家界市中级人民法院申请再审，湖南省张家界市中级人民法院于2019年1月2日作出（2019）湘08民监1号民事裁定书，裁定内容为：一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原调解书的执行。 9、龚伦尧于2016年6月2日以龙城街11号楼项目部的名义，向张家界市人民政府维稳办和张家界市中级人民法院呈送关于请求办理“龙城街”十一号楼工程结算并及时付清工程款的再次报告。 10、龚伦尧占有涉案0028号、0038号、0048号门面后，将0028号门面交由其侄女租给尚龙仁，由尚龙仁转租给张家界市永定区派克汉堡店；0038号门面，因龚伦尧欠姓林的钢筋款，由其出租收取租金，租给张家界市永定区鸿翔手机销售中心，0048号门面由龚伦尧本人租给张家界市永定区鸿翔手机销售中心，即张家界市永定区鸿翔手机销售中心占有涉案门面0038号和0048号门面。 一审法院认为，双方争议的焦点是：一、是否应将张家界好人安装有限责任公司追加为本案的被告或第三人；二、是龚伦尧作为实际施工人，在天龙飞公司未付清工程款之前，龚伦尧是否有权对案涉门面享有留置权及对案涉门面享有占有权、出租权、收益权。 一、是否应将张家界好人安装有限责任公司追加为本案的被告或第三人。 龚伦尧认为，由于2012年1月11日《房屋抵押协议书》是龚伦尧与天龙飞公司、张家界好人安装有限责任公司等签订并履行的，由于该公司是涉案11号楼的工程承包方与天龙飞公司一直没有进行工程结算、决算，故与本案涉案商铺有利害关系，应当将该公司追加为被告或第三人。天龙飞公司认为，张家界好人安装有限责任公司在本案中与诉争房屋租赁没有任何法律关系，故不应将张家界好人安装有限责任公司追加被告或第三人。本院认为，张家界好人安装有限责任公司虽然在2012年1月11日《房屋抵押协议书》上盖章，但其协议内容是将门面抵押给龚伦尧且确认龚伦尧为实际施工人，直接与天龙飞公司进行工程结算、决算，且涉案门面由龚伦尧实际占有并享有收益。故张家界好人安装有限责任公司不是本案的当事人，不应将张家界好人安装有限责任公司追加为被告或第三人。 二、龚伦尧作为实际施工人，在天龙飞公司未付清工程款之前，龚伦尧是否有权对案涉门面享有留置权及对案涉门面享有占有权、出租权、收益权。 根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条的规定，债务人不履行到期债务的，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。留置的标的是动产，而案涉门面是不动产，作为实际施工人，建设工程价款只就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，故龚伦尧辩称理由不成立，一审法院不予支持。 综上所述，案涉门面的所有权归天龙飞公司所有，天龙飞公司对案涉门面享有占有、使用、收益、处分的权利，故天龙飞公司要求张家界市永定区鸿翔手机销售中心、龚伦尧、张家界市永定区派克汉堡店立即腾让位于永定区××街××号楼××层××号××商铺诉讼请求，理由正当，符合法律规定，一审法院予以支持。张家界市永定区鸿翔手机销售中心、尚龙仁以及张家界市永定区派克汉堡店未到庭参加诉讼，一审法院视其放弃诉讼权利，应当承担不答辩、不举证、不质证、不辩论的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张家界市永定区鸿翔手机销售中心、龚伦尧于一审判决书生效之日起七日内将位于永定区××街××号楼××层××号××商铺腾让给张家界天龙飞城市建设开发有限公司；二、龚伦尧、张家界市永定区派克汉堡店于一审判决书生效之日起七日内将位于永定区××街××号楼××层××号商铺腾让给张家界天龙飞城市建设开发有限公司；三、驳回张家界天龙飞城市建设开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由张家界市永定区鸿翔手机销售中心、龚伦尧、张家界市永定区派克汉堡店共同负担。 二审中，各方当事人均未向法庭提交新证据。本院为查明事实，依法调取湖南省张家界市中级人民法院（2019）湘08民再4号民事判决书一份，该判决书已生效，可以作为认定本案事实的证据予以采信。 经审查，本院确认如下法律事实： 1.2006年7月，广州国际租赁公司与天龙飞公司签订《短期贷款协议》，约定广州国际租赁公司向天龙飞公司提供人民币2400万元的短期借款，使用期限为一年，即从2006年7月31日至2007年7月31日。到期后，天龙飞公司应在2007年7月31日前一次性还清全部借款。上述借款到期后，天龙飞公司仅还款250万元，尚欠借款2150万元。《短期贷款协议》既未约定借期内的利息，也未约定逾期利息。为追索借款，2009年4月2日广州国际租赁公司向本院提起诉讼。案件审理过程中，广州国际租赁公司与天龙飞公司、张家界市房地产管理局于2009年6月26日在本院主持下达成调解协议，本院依据各方达成的调解协议制作了（2009）张中民一初字第4号民事调解书。调解书的内容为：一、被告天龙飞公司确认，截至2009年6月1日，仍欠原告广州国际租赁公司本息余额及本案全部诉讼费合计人民币2800万元。二、原告广州国际租赁公司与被告天龙飞公司双方约定：天龙飞公司将其开发的“龙城街”二期项目，位于张家界市永定区解放路边的11号楼（见附件一）的地上一、二层所有商铺作价人民币2200万元抵给原告广州国际租赁公司；天龙飞公司承诺于领取“龙城街”二期项目11号楼预售许可证当日即与原告广州国际租赁公司签订以该楼地上一、二层商铺为合同标的物的制式《商品房买卖合同》，并至被告张家界市房地产管理局的办公室办理预售合同备案登记。三、被告天龙飞公司同意，从“龙城街”二期项目11号楼地上第三层（含地上第三层）以上，7B号楼、8号楼的所有商品楼的预售款以及银行按揭款中，除依约按工程合同支付工程款等必须的款项外，余额部分优先划拨回原告广州国际租赁公司制定账户，以偿还对原告广州国际租赁公司的欠款600万元（2800万元-2200万元）。四、被告天龙飞公司承诺，在2009年9月1日前完成上述第二条的约定事宜；2009年10月1日前完成上述第三条的约定事宜。 2.2009年10月28日，本院依据已经发生法律效力的（2009）张中民一初字第4号民事调解书作出（2009）张中执字第25号执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人张家界天龙飞城市建设开发有限公司位于张家界市永定区××路××街××期项目中的地上一、二层所有商铺予以查封，待完工后并由被执行人张家界天龙飞城市建设开发有限公司将其产权过户给广州国际租赁公司名下；二、将被执行人张家界天龙飞城市建设开发有限公司位于张家界市永定区××路××街××期××号楼所有的商品房予以查封。三、以上查封的资产在查封期未经本院允许不得办理转让变更手续。 3.天龙飞公司不服（2009）张中民一初字第4号民事调解书，向本院申请再审。2014年9月3日，本院作出（2014）张中民一监字第20号民事裁定书，裁定驳回天龙飞公司的再审申请。天龙飞公司还是不服，再次向本院申请再审，本院于2019年1月2日作出（2019）湘08民监1号民事裁定书，裁定内容为：一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原调解书的执行。2019年5月22日，本院作出（2019）湘08民再4号民事判决书，判决内容为：一、撤销本院（2009）张中民一初字第4号民事调解书；二、原审被告张家界天龙飞城市建设开发有限公司于本判决生效后次日起十日内偿付原审原告广州国际租赁公司借款本金人民币2150万元；三、原审被告张家界天龙飞城市建设开发有限公司赔偿原审原告广州国际租赁公司资金占用损失（从2007年8月1日起按银行同类同期存款利率计算至2150万元清偿之日止）；四、驳回原审原告广州国际租赁公司的其它诉讼请求。 4.2009年9月13日，好人建筑公司承建了天龙飞公司开发的张家界市永定区龙城街7B号、8号、11号楼建设工程项目，并于2010年7月1日将该工程的11号楼承包给龚伦尧，龚伦尧是11号楼的实际施工人。 5.2010年7月10日，天龙飞公司与龚伦尧签订《补充协议》，约定由龚伦尧垫资至主体封顶，及在原有图纸上加盖壹层4套房子，今后一切违规及罚款都由天龙飞公司负责，还约定了付款办法及违约责任等。2010年8月2号，天龙飞公司与龚伦尧签订《关于龙城街8#楼11#楼加层的补充协议》。2010年8月8日，天龙飞公司与龚伦尧签订《龙城街十一号加层的补损协议》，天龙飞公司决定补给施工方龚伦尧损失费伍万元整，并约定该款在十一号楼销售时一次性兑现。 6.2011年1月16日，天龙飞公司取得“龙城街”二期项目11栋商品房预售许可证，证号为张房售许可字（2011）第0004号。 7.因天龙飞公司无法支付工程款，2012年1月11日，天龙飞公司作为甲方、好人建筑公司（项目经理龚伦尧）作为乙方、张家界天煌建筑安装有限责任公司（项目经理田开锋）作为丙方，签订了《房屋抵押协议书》，协议书内容为：因甲方欠乙方工程款未付，2012年1月11日在永定区建设局彭局长主持下就工程款有关问题，经甲、乙、丙三方协商，达成如下协议：一、甲方欠乙方施工的11号楼工程款约22000000元，欠丙方7A号楼工程款约16000000元，具体数额以甲乙方、甲丙方双方工程结算为准。现按此数额，由甲方以11号楼第一层门面抵偿25800000元，其中龚伦尧抵偿18000000元，田开锋抵偿7800000元。二、甲方抵偿的房屋11号楼的一层临街门面：0018号、0028号、0038号、0048号、0058号、0068号、0078号、0088号、0178号、0098号、0108号、0118号、0128号、0138号、0148号建筑面积999.27平方米，抵偿数额为25800000元抵断。三、抵偿房屋的建筑面积以房管局部门的测绘面积为准，双方在工程款结算扣除工程质保金等国家规定的税费以后，据实结算，多退少补。四、如甲方在2012年5月1日前付清本协议中所欠乙方的工程款，则乙方必须将房屋退还给甲方，即甲方在2012年5月1日前，按协议约定的价格原价赎回。如甲方在2012年5月1日前未付清欠乙方的工程款，甲方必须与乙方签订本协议中抵房的买卖合同，并按规定办理房屋所有权证，土地使用证至乙方名下，如乙方将抵押的房屋出售给他人，甲方必须配合与第三人签订房屋买卖合同，并办理房屋所有权证，土地使用证。五、办理房屋所有权证、土地使用证的税费等由乙方（或买受人）承担，水、电等上户费用由乙方（或买受人）承担。六、工程未竣工的，乙方必须在2012年5月1日前竣工并验收合格，否则，甲方有权拒绝支付工程款，直至工程验收合格止。七、本协议签订后，甲方协助乙方到市房管局办理备案登记。八、本协议一式叁份，甲、乙双方各执一份，永定区建设局留一份。 8.龚伦尧占有位于永定区××路××街××号楼××层××号商铺后，将0028号门面交由其侄女租给尚龙仁，由尚龙仁转租给张家界市永定区派克汉堡店；0038号门面因龚伦尧欠姓林的钢筋款，由其出租收取租金，租给张家界市永定区鸿翔手机销售中心；0048号门面由龚伦尧本人租给张家界市永定区鸿翔手机销售中心。 9.2015年10月18日，天龙飞公司向龙城街7B栋8号楼11号楼门面经营户发出腾房通知；2018年1月30日，天龙飞公司向11号楼二楼向军商行送达腾让商铺通知书；2020年7月13日，天龙飞公司给向军商行送达《腾让商铺以重新确立租赁关系的通知书》。 10.龚伦尧于2016年6月2日以龙城街11号楼项目部的名义，向张家界市人民政府维稳办和张家界市中级人民法院呈送关于请求办理“龙城街”十一号楼工程结算并及时付清工程款的再次报告。 11.2018年11月6日，本院贴出公告，公告载明：本院在执行以天龙飞公司为被执行人的系列案中，依法查封了天龙飞公司开发建设的“龙城街”项目的相关商铺、住宅等资产，未经本院许可，任何单位和个人不得查封资产进行转让、出租、抵押和设立其他担保等权利负担妨碍执行。一审法院的查封是对被查封财产处置行为上的限制，并不改变被查封资产仍然系天龙飞公司财产的性质，天龙飞公司除未经本院许可，不得转让、出租、抵押和设立其他担保等权利妨碍执行外，有权独立行使其他财产权和管理权，包括对被他人非法侵占、占用、强租、强抵等资产的收回，及对非法侵占、占用、强租、强抵、损坏天龙飞公司“龙城街”资产行为的依法追诉。 本院认为，本案的争议焦点是：1.本案是否应将张家界好人建筑安装有限责任公司（以下简称好人建筑公司）追加为被告；2.根据双方签订的《房屋抵押协议书》，上诉人是否享有对涉案商铺合法的占有权、使用权及出租权。 针对焦点1，本院认可一审意见，好人建筑公司虽然在《房屋抵押协议书》上进行了盖章，但是好人建筑公司与协议书上的权利义务没有实际关联，不是本案适格的被告，一审未将好人建筑公司追加为本案被告并无不当，龚伦尧关于应将好人建筑公司追加为本案被告的上诉理由不能成立，本院不予支持。 针对焦点2，经查明，被上诉人天龙飞公司因欠付上诉人龚伦尧工程款，于2012年1月11日签订《房屋抵押协议书》将案涉11号楼一层0028号、0038号和0048号商铺抵偿给了上诉人龚伦尧，但双方并未按照协议约定签订房屋买卖合同并办理相关物权登记手续，目前案涉三个商铺的所有权仍归天龙飞公司所有，上诉人龚伦尧主张根据该协议基于抵押权对案涉商铺享有合法的占有权、使用权和出租权。因龚伦尧占有案涉门面的时间一直持续到了现在，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，故本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定，依据《中华人民共和国民法典》第二百四十条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，本案上诉人龚伦尧不能基于该协议对抗天龙飞公司的所有权。 综上所述，上诉人龚伦尧的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人龚伦尧负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 洁 审判员 刘 华 审判员 徐姣艳 二〇二一年五月十七日 法官助理彭娜 书记员谷成才 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民法典》 第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。