江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3079号上诉人（原审原告）：马晶，女，1992年7月28日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：胡存昂，江苏永伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沛县雨润房地产开发有限公司，住所地江苏省沛县汉城北路西侧158号。法定代表人：祝义财，总经理。上诉人马晶因与被上诉人沛县雨润房地产开发有限公司（以下简称雨润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2020)苏0322民初3384号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。马晶上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人按照中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行同业拆借中心公布的同类贷款利率计算逾期办证违约金或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为上诉人未提供证据证明因逾期办证造成的实际损失，因此不予支持上诉人诉请，属于事实认定不清，法律适用错误。一、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释(2020)17号)第十四条规定，由于出卖人原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限未能取得不动产权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第45条关于商品房买卖合同逾期办证违约金如何调整问题中规定：对于逾期办证，开发商往往约定较低的违约金，有的逾期办证时间较长，买受人主张调高违约金的，此时应由买受人举证其损失，买受人能够证明损失大于合同约定的违约金的，可予支持。但实践中对于逾期办证的损失往往很难举证证明，而逾期办证客观上确实对买受人造成损害，如果逾期付款违约金与逾期办证违约金约定明显不对等的，买受人请求参照《商品房买卖司法解释》第18条第2款(现为法释(2020)17号第14条第2款)规定，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金的，一般可予支持。根据上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》第七条关于“买受人逾期付款的违约责任”的约定，上诉人每日按照逾期应付款金额的万分之三支付违约金，第十五条“关于产权登记的约定”，如被上诉人逾期办理不动产权属登记仅按照已付购房款的1%支付违约金，可见，逾期付款违约金与逾期办证违约金约定明显不对等，上诉人有权按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金，上诉人主张按照中国人民银行同期同类贷款利率、全国银行同业拆借中心公布的同类贷款利率调整违约金，未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，应当予以支持。一审庭审中，上诉人已提交一审法院(2019)苏0322民初2836号生效判决书一份，该判决书中房屋与上诉人房屋属于同一栋楼，而且同时交付，房屋价款为365824元，截至2019年12月31日逾期办证违约金已达44448.52元，上诉人已付房款为531973元，远高于(2019)苏0322民初2836号生效判决中房屋房价款，而且上诉人房屋交付日期为2017年5月1日，被上诉人应于2017年9月8日完成不动产权属登记，迄今被上诉人已违约1234天，近四年时间。因此上诉人损失应当比照(2019)苏0322民初2836号生效判决中房屋相同违约期间的违约金确定，且对照上诉人房屋价款金额，上诉人逾期办理不动产权属证书损失应当远高于(2019)苏0322民初2836号生效判决中房屋同期违约金数额。根据沛县便民网2021年1月24日显示，涉案雨润广场(雨润城)二手房价格为6702.32元，与雨润广场(雨润城)相隔数百米且开盘时间相近的九龙城二手房价格为8659.35元，可见因为上诉人房屋不能办理不动产权属证书，造成上诉人房屋价值严重贬损，上诉人房屋面积为123.3平方米，造成上诉人财产损失24万余元。因此，被上诉人逾期办理不动产权属证书给上诉人造成的损失能够结合举证同栋楼、同时交付房屋判决支持违约金计算标准予以确认，而且根据周边同时开盘楼盘二手房价格也能确认上诉人损失。即使上诉人损失数额难以确定，根据司法解释和江苏高院意见同样应当支持上诉人违约金诉请。所以一审法院以上诉人未提供证据证明因逾期办证造成的实际损失，判决不予支持上诉人请求，属于事实认定不清，法律适用错误。二、一审判决存在同案不同判的情况，请求二审法院予以纠正。最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》规定，本意见所称类案，是指与待决案件在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性，且已经人民法院裁判生效的案件。(2019)苏0322民初2836号生效民事判决所涉案件，与本案同属因被上诉人逾期办理不动产权属证书引起的违约金纠纷。该民事判决所涉《商品房买卖合同》约定，逾期办理不动产权属证书违约金按照已付购房款日万分之三计算，被上诉人主张违约金约定过高，在被上诉人未提供任何证据证实违约金过高的情况下，一审判决按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。因此，上诉人认为在两案基本事实、争议焦点、法律适用均存在一致性的情况，应当支持上诉人主张违约金过低，要求按照中国人民银行同期同类贷款利率、按同期全国银行同业拆借中心公布的同类贷款利率计算逾期办理不动产权属证书违约金的诉请。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，而且存在同案不同判的情况，请求二审法院依法支持上诉人上诉请求。雨润公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。马晶向一审法院提出诉讼请求：1、判令雨润公司履行涉案房屋不动产权证书办理义务；2、判令雨润公司支付违约金69579.85元(自2017年9月8日起以总房款531973元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起以总房款531973元为基数按同期全国银行同业拆借中心公布的同类贷款利率计算至2020年7月13日，之后违约金实际计算至马晶取得涉案房屋不动产权证书之日)；3、诉讼费由雨润公司承担。一审法院认定事实：2014年10月8日，马晶与雨润公司签订商品房买卖合同，约定马晶购买雨润公司开发的沛县雨润城小区3幢1单元1701号房，总价531973元；该商品房交付时应取得商品住宅交付使用批准文件，出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后90工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等。马晶已付清房款，并于2017年5月1日交纳物业费上房入住。沛县雨润国际广场1-4#楼、12#楼于2018年11月15日办理竣工验收备案手续，备案证明书中载明该工程于2017年6月9日由建设单位组织竣工验收合格。涉案房屋项下国有土地使用权被抵押，目前无法办理转移登记。一审法院认为，马晶与雨润公司之间签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应按约履行各自义务。涉案房屋项下国有土地使用权被抵押，事实上无法办理房屋转移登记，故对马晶要求雨润公司办理履行涉案房屋不动产权证书办理义务的诉讼请求，法院不予支持。马晶可待涉案房屋具备办理转移登记条件时另行主张。关于违约金的计算标准，根据合同约定，雨润公司应按已付价款的1%向马晶支付违约金。马晶认为该约定过低，但马晶未提供证据证明因逾期办证造成的实际损失，故法院对于马晶要求按照中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行同业拆借中心公布的同类贷款利率计算逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。雨润公司应支付马晶的违约金，经计算为5319.73元(531973元*1%)。雨润公司抗辩马晶已经因逾期交房获得赔偿，马晶再主张逾期办证违约金，属于重复获得赔偿。法院认为，交房与办证是雨润公司作为房地产开发商两项相互独立的义务，雨润公司未履行其义务，应当承担相应的违约责任。故对雨润公司的抗辩意见，法院不予采纳。遂判决：一、雨润公司于判决生效后十日内支付马晶逾期办理房屋不动产权证书违约金5319.73元；二、驳回马晶其他诉讼请求。二审中，马晶提交如下证据：1、房屋买卖合同书原件一份，证明与涉案房产同一区位相隔仅数百米的沛县德信九龙城小区22-2-1002室，在办理不动产权属证书以后，于2020年6月14日以828000元的价格交易，交易单价为8017.04元。2、2021年1月24日沛县便民网二手房价格网页打印件一份（两页），证明：1、2021年1月24日涉案雨润城小区二手房单价为6702.32元每平方米，九龙城小区二手房单价为8659.35元每平方米，结合证据一九龙城二手房实际成交单价可以知道该网站公示的二手房交易价格是真实合理的，并且符合市场行情的。2、不能办理不动产权属证书的涉案小区与已经办理不动产权属证书的同区位九龙城小区二手房交易单价相差1957.03元每平方米，上诉人马晶所购房产建筑面积为123.3平方米，证明因被上诉人无法为上诉人办理不动产权属证书，给上诉人马晶造成实际损失24万余元。3、2021年4月18日沛县便民网二手房价格网页打印件一份（两页），证明截至2021年4月18日涉案雨润城小区二手房单价为6938.76元，九龙城小区二手房单价为8867.89元，两者单价相差1929.13元每平方米，结合证据二，进一步证明因被上诉人无法为上诉人办理不动产权属证书，给上诉人造成的损失数额是真实合理的，而且符合市场行情的。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人马晶与被上诉人雨润公司之间签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。本案中，雨润公司逾期办理房屋权属登记，根据合同约定，雨润公司应按已付价款的1%向马晶支付违约金。上诉人马晶现主张违约金过低，要求调高违约金，并提交同地段房地产交易价格来佐证自己的主张，但上述房屋交易价值不同产生在交易环节，不属于当事人可预见的逾期办理权属转移登记产生的损失，故上诉人在二审中提交的证据不足以证明其上诉主张的损失。在此情况下，一审法院依据合同约定认定逾期办证违约金，并不违反法律，本院予以支持。关于上诉人主张的相关规定及生效判决是否可以作为本案定案依据的问题。本案中，上诉人所主张的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释［2020］17号)第十四条第二款规定、江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第四十五条规定并非强制性规定，未要求本案必须参照执行。且上诉人诉称的相关生效判决依据的事实基础不同于本案事实，本案并不能按照该生效判决进行定案。综上，马晶的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马晶负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 张 洁二〇二一年五月二十四日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥