新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终780号 上诉人（原审原告）：伊犁润科房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县清水河镇北京北路。 法定代表人：许拥军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马继中，新疆任远律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：曹奕，女，1977年2月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。 委托诉讼代理人：任海涛，新疆伊力佳律师事务所律师。 上诉人伊犁润科房地产开发有限公司（以下简称润科房产公司）因与上诉人曹奕房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区霍城县人民法院（2020）新4023民初1771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人润科房产公司委托诉讼代理人马继中，上诉人曹奕及其委托诉讼代理人任海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润科房产公司上诉请求：在一审判决的基础上改判增加租赁费52,340.31元、违约金91,229.40元，合计143,569.71元。事实与理由：1.一审判决认定租金数额错误。根据双方签订的《伊犁润科·城市广场租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及查明的事实，曹奕承租其664.28㎡商铺，租赁价格为0.6元/㎡/日，每月按30.5天计算，其公司同意减免一个月的租金，租赁期限自2016年10月16日至2019年10月16日止，第三年租金上浮8%。据此，曹奕应付租金数额为：449,297元（664.28㎡×0.6元×30.5天×24月）+（664.28㎡×0.648元×30.5天×12月）；因曹奕在租赁期限届满后，继续占用商铺经营至2020年4月，起诉时为确定具体租金数额计止2020年1月3日，商铺占用费为34,006元（664.28㎡×0.648元×79天），以上合计483,303元。减免一个月租金12,156元，扣减已付租金5000元、保证金10,000元尚欠租金456,147元。故一审判决支付租金403,806.70元错误。2.一审判决未支持其公司违约金的诉讼请求错误。《租赁合同》第15.5条约定逾期支付租金的违约责任，曹奕承租案涉商铺仅支付租金5000元，构成违约，应向其支付违约金。因违约金约定过高，其公司主张按欠付租金456,147元的20%支付违约金即91,229.20元。 曹奕辩称，1.《租赁合同》约定装修期不收租金，租金自2017年1月1日计算，未附加条件，故润科房产公司主张装修期间的租金不符合约定，应当予以驳回。2.合同到期后，润科房产公司将其高戈健身房（以下简称健身房）大门上锁并张贴封条，导致其至今无法将物品搬出。故其不应支付合同期限届满后的商铺占用费。3.未支付租金的原因是润科房产公司提供的商铺存在漏烟、下水道堵塞等诸多问题，该公司也不积极履行维修义务，故其不应支付违约金。 曹奕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回润科房产公司一审诉讼请求。事实与理由：1.其承租案涉商铺用于经营健身房，但三年来所承租的商铺出现诸多问题。如：2017年1月29日润科广场下水道堵塞，造成其经营的健身房动感单车厅被淹没，致使其20多天未能营业；2017年3月开始，润科房产公司内部排烟系统出现问题，致其健身房烟雾弥漫，无法正常营业；2017年8月健身房不仅有烟，且餐饮区的油烟管道出现漏油，润科房产公司负责人常彬峰批示，将健身房内燃气间面积从承租商铺的面积中扣除，并减免一个月的租金。2017年12月13日双方对承租商铺面积进行测量，同年12月21日签订《补充协议》，其承租商铺面积变更为664.28㎡，2017年租金减免六个月，说明润科广场排烟有问题。2019年6月润科房产公司污水管道破裂，大面积漏水，润科房产公司维修时破坏了健身房吊顶，至今未予修复。2019年4月再次要求润科房产公司整改，其停业十几天仍挡不住油烟，整改基本没有效果。2019年12月13日，其向霍城县市场监督管理局投诉润科房产公司，经调解无果。2019年12月19日，因油烟问题其向霍城县公安局消防大队进行投诉，霍城县公安局消防大队对其作出《责令立即整改通知书》。2.对上述问题，其数次反映要求润科房产公司整改，但均未得到彻底解决，润科房产公司严重违约，给其造成巨大经济损失。3.案涉《租赁合同》租期届满后其已完全停业，投入250,000元健身设备、190,000元的装修仍在润科房产公司处，并拒绝其搬走设备、设施。故请求二审法院根据其承租商铺的实际情况，免去剩余租金，退还健身设施设备。 润科房产公司辩称，1.案涉商铺是经双方确认并交付曹奕；2.案涉商铺系大型商场的一部分，不可能存在长时间漏烟的问题；3.漏烟问题不能成为曹奕拒付租金的理由。 润科房产公司向一审法院起诉请求：1.曹奕支付其商铺租金552,906.22元；2.曹奕支付其违约金110,581.24元；3.曹奕承担本案的律师代理费53,078元。 一审法院认定事实：2016年10月16日，润科房产公司（甲方）与曹奕（乙方）签订《租赁合同》，约定租赁期为三年，自2016年10月16日至2019年10月15日止。自合同签订次日起算，乙方享有76日的装修免租期。并确保最迟不得晚于该装修期限届满之次日开始对外营业。自2017年1月1日起开始计算租金，租金起算日不等于对外营业日。若因乙方原因，导致合同提前终止或中止，则乙方无权享受免租期，甲方有权依据约定租金的额度补收免租期间的租金。合同第5.1.1条约定：按固定租金方式收取租金：租金以商铺使用面积计算，每平方米每日0.60元计付，月租金13,340.70元（租金按照每月30.5天计算，年租金按照月租金乘12个月计算），租金从第叁年起按上一年租金标准递增8％（见附件二“面积、固定租金确认表”）。第5.4.1条中约定：凡是涉及租金交纳的部分，乙方按照（□每十二个月／□每六个月／□每三个月／□每一个月）向甲方交纳租金一次，场地实行先交费后租赁的原则，乙方需提前30天支付下一期全部租金。乙方首次支付租金应于起租日前5个工作日内向甲方支付该商铺首期租金。乙方应于签订合同同时向甲方支付履约保证金10,000元。乙方进场装修前5个工作日内，应向甲方支付装修保证金1,000元。乙方承担租赁区域内所有照明及设施设备用电，按实际使用电量收取。第6.8条约定：乙方必须承担该商铺内产生的各项费用（包括但不限于水费、电话费、燃气费、排污费等公用事业费用）。合同附件一为商铺位置平面图，附件二载明乙方承租面积729㎡，2016年10月16日至2017年10月15日、2017年10月16日至2018年10月15日的年租金为160,088.40元，2018年10月16日至2019年10月15日的年租金为172,895.47元。附件三为费用确认表，载明装修保证金1000元，履约保证金10,000元；物业管理费包含在租金中，取暖费1000元（单独开关、关闭状态、定额收取），空调使用费1000元。 当日，双方签订《补充条款》，约定甲、乙双方合同签订同时缴纳合同履约金及一季度租金、管理费用。如在合同签订后不能及时缴纳所规定进场前的租金以及管理费，需要延期缴纳，需协商，最迟在开业后三十日内全部交清。乙方在经营期间所缴纳的费用，按所签订合同第五条第5.1.1、5.4.1款、第六条第6.4-6.6.1款执行。补充协议第七条约定：“因甲方只提供租赁经营场地，故乙方在店内使用预售、充值卡等运营销售方式（必须写明本卡售出后发生任何事宜与润科·城市广场无关），所产生合同纠纷、对第三方的损失等费用全部由乙方承担，甲方不承担任何责任，基于法律原因造成甲方损失或者需要赔偿的，乙方应赔偿由此给甲方造成损失的全部款项；同时承担甲方在涉及诉讼过程中的全部费用（包括诉讼费、保全费、律师代理费等）”。本协议与原合同具有同等的法律效力。 2017年10月18日，润科房产公司在曹奕出具的申请书中承诺“燃气间分割面积从合同面积中剔除，同意减免一个月租金，其余租金在11月底前必须交清，否则解除合同并按合同约定条款进行索赔。”双方在庭审中确认，燃气间需扣减的面积为64.8平方米，实际租赁面积为664.28平方米。 再查，2017年8月1日，曹奕交纳2017年空调费1000元，交纳2017年1月租金5,000元。2017年2月9日至2019年9月11日，交纳水电费合计20,117.40元；交纳履约保证金10,000元。合同到期后，曹奕未再续租，润科房产公司因曹奕未交租金，阻止其搬离健身设备，导致未交付商铺。庭审中，曹奕申请对其承租商铺所在楼层的排烟、排风系统不能有效排烟、通风进行鉴定，一审法院未予准许。 一审法院认为，本案争议焦点：一、欠付租金数额。二、曹奕应否支付违约金。三、曹奕应否承担律师代理费。关于争议焦点一，润科房产公司与曹奕签订的《租赁合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，受法律保护。双方应当按照合同的约定履行各自的义务。润科房产公司向曹奕交付了商铺，曹奕应当按照约定支付租金。（一）关于计算租金的起止时间。依据合同第4.3条：自合同签订次日起算，乙方享有76天免租期……租金起算日2017年1月1日起开始计租……若因乙方原因，导致合同提前终止或中止，则乙方无权享受免租期……本案合同已履行完毕，没有因曹奕原因导致合同提前终止或中止，故应从2017年1月1日开始计租，一审法院予以确认。润科房产公司主张因曹奕未按约定支付租金，无权享受免租期，不符合约定，不予确认。双方约定租期为三年，自2016年10月16日起至2019年10月15日止，合同到期后，曹奕未续租，润科房产公司因曹奕未交租金，阻止其将健身设备搬离，非曹奕原因未交付商铺，租金应计算至2019年10月15日。润科房产公司主张计算2019年10月16日至2020年1月3日期间租金，缺少依据，不予确认。故本案计算租金的期间为自2017年1月1日起至2019年10月15日止。（二）关于租赁面积，庭审中，双方对租赁面积664.28㎡没有异议，予以确认。（三）欠付租金。根据合同约定，2017年1月1日至2018年10月15日（22个月零15天）期间，按每日每平方米0.6元计算租金，每月按30.5天计算。2017年10月18日，润科房产公司同意减免一个月租金，应予扣减。故该期间的租金为261,261.30元。根据约定2018年10月16日至2019年10月16日期间租金较上一年递增8％，即按0.648元/㎡/日计算，此期间租金为157,545.90元（664.28㎡×0.64元×30.5天×12月）。曹奕应付租金总额为418,807.20元（261,261.30元＋157,545.90元）。润科房产公司认可曹奕已付租金5000元，同意在未付租金部分抵扣已付的合同履约保证金10,000元，故曹奕实际欠付租金403,807.20元。现合同已到期，曹奕应当支付欠付的租金，润科房产公司主张超出部分，不予确认。关于曹奕的各项辩称，（一）已付租金25,117.40元。根据曹奕提供的票据，除2017年8月1日的5000元系支付的租金，其余票据均为支付的水费、电费及空调费，根据合同约定，该部分费用应当由曹奕负担，不应在租金中扣减，故该辩称没有依据，不予采信。（二）扣除六个月的免租费72,937.92元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，当事人向法院提供证据，应当提供原件或者原物。本案曹奕辩称扣除六个月的租金依据为《补充协议》，但该协议非原件，润科房产公司不认可，无法确认其真实性，不予采纳。（三）曹奕提出对健身房所在楼层油烟管道不能有效排烟进行鉴定。因合同已到期一年半之久，不具备鉴定条件，故不予准许。关于争议焦点二，根据本案查明的事实，2017年10月，双方因需扣减的燃气间面积问题产生争议，润科房产公司承诺要将燃气间面积扣除，但润科房产公司未确定需扣减面积的具体数额，曹奕未付租金，润科房产公司负有一定责任，故润科房产公司请求支付违约金，缺少事实和法律依据，不予支持。关于争议焦点三，根据补充条款第七条的文义，因曹奕运营销售原因导致润科房产公司与案外人之间产生诉讼时，双方对与案外人之间的诉讼责任承担（包括律师费）作出了约定。但对涉案租赁合同违约产生的诉讼相应律师费负担问题未作约定，故润科房产公司请求支付律师费，缺少依据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、曹奕于判决生效后十日内向润科房产公司支付租金403,806.70元；二、驳回润科房产公司的其他诉讼请求。案件受理费10,966元，减半收取计5483元，由润科房产公司负担2413元，曹奕负担3070元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹奕向本院提交如下证据：证据一，证人李新红证言，拟证实商铺漏烟给其健身房的经营造成很大的影响。润科房产公司质证认为，对李新红证言内容基本认可，对漏烟的事实认可，但同时证实证人办理的健身卡到期后续卡的事实，说明漏烟对健身房的经营没有实质性的影响。本院认证认为，因润科房产公司对该证人证言内容基本认可，故本院对该证言真实性予以确认。 证据二，证人王进山证言，拟证实案涉商铺油烟管道漏烟导致其健身房不能正常使用，会员大量流失，经营收入受到极大影响，不能实现合同目的。 润科房产公司质证认为，对该证人证言有异议，其认可偶尔发生漏烟的情况，不存在证人陈述的每天都有漏烟的现象，否则曹奕不可能经营三年。 本院认证认为，该证言与证人李新红证言关于商铺漏烟的事实相互印证，故本院对商铺存在漏烟的事实予以采信，但不能证实因商铺漏烟导致《租赁合同》目的不能实现。 证据三，曹奕与商场运营经理杨强的通话录音（光碟一张），拟证实润科房产公司工作人员杨强承诺给曹奕减免六个月的租金；2019年4月7日曹奕与润科房产公司商场经理常彬峰的电话录音，拟证实常彬峰答应减免2017年度半年的租金以及双方达成补充协议。 润科房产公司质证认为，对曹奕与杨强通话记录的真实性需要进一步核实，关联性、合法性不认可，杨强无权代表其公司减免曹奕租金，而且不能反映杨强答应减免曹奕半年租金事实。对曹奕与常彬峰通话记录的真实性没有异议，但对证明目的不认可，不能作为减免2017年半年租金的依据，常彬峰陈述减免半年租金的条件是把剩余半年租金交清，因曹奕未交，所以减半年租金的前提条件不成就。 本院认证认为，对曹奕与杨强通话记录的真实性，本院予以确认。因润科房产公司对曹奕与常彬峰通话记录的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院另查明，润科房产公司认可健身房偶尔有漏烟的情况。曹奕在承租案涉商铺时知晓案涉商铺位于四楼，四楼其余商铺均经营餐饮。常彬峰系润科房产公司商场经理，杨强系润科房产公司商场运营经理。2019年3月23日曹奕和杨强通话时，杨强表示就漏烟问题已向上级反映。同年4月9日润科房产公司商场经理常彬峰仍表示愿意减免2017年度半年的租金。2019年12月13日霍城县市场监督管理局曾主持曹奕和杨强就案涉健身房漏烟所产生的纠纷进行调解。 本院认为，本案的争议焦点为：1．曹奕应否支付租金及租金数额认定问题。2．润科房产公司要求曹奕按照欠付租金的20%支付违约金应否支持问题。 关于争议焦点一，对于曹奕应否支付租金问题。首先，润科房产公司已按《租赁合同》约定将案涉商铺交付曹奕，曹奕亦接收并装修、使用，且经营收益，故曹奕应按约向润科房产公司支付租金。其次，曹奕以案涉商铺存在内部排烟系统出现问题、餐饮区跑烟，下水道堵塞、污水管道破裂漏水，油烟管道漏油等问题对其经营造成影响，导致其经营亏损为由主张不支付租金。润科房产公司认可偶尔有漏烟现象，其他均不认可。本院认为，曹奕上述不支付租金的抗辩系主张租赁物的瑕疵担保责任。承租人以租赁物的瑕疵主张减少或不支付租金的条件有以下三点：1.租赁物确实存在物的瑕疵；2.租赁物的瑕疵导致承租人不能对租赁物使用和收益；3.承租人主观上应当是处于善意，即在订立合同时不知有物的瑕疵。本案中，第一，曹奕在承租案涉商铺时即知晓案涉商铺位于四楼，四楼其余商铺均经营餐饮，存在油烟的事实。在此情形下，曹奕仍然与润科房产公司订立《租赁合同》，应视为曹奕已经默认承担租赁物瑕疵的风险，其不能作为善意相对人而要求润科房产公司承担案涉商铺存在油烟的瑕疵担保责任。但是鉴于润科房产公司认可案涉商铺偶尔有漏烟现象，曹奕提供的其与润科房产公司商场经理常彬峰的电话录音，证实润科房产公司就油烟瑕疵同意减免曹奕六个月租金。第二，曹奕主张在使用案涉商铺的过程中出现下水道堵塞、污水管道破裂漏水，油烟管道漏油等问题，导致其无法正常营业。其应当承担举证责任，证实案涉商铺存在上述问题，亦因上述问题导致其不能正常使用。但至本院作出判决前，其并未提供确实充分的证据证实承租的商铺因上述原因不能正常使用，应当承担举证不能的不利后果。综上，润科房产公司要求曹奕支付租金，于法有据，本院予以支持。曹奕主张不支付租金的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 对于租金数额认定的问题。首先，双方当事人对于一审法院认定案涉商铺租赁面积、计算标准及润科房产公司减免一个月租金的事实无异议，本院予以确认。其次，对于润科房产公司主张曹奕支付装修免租期76天租金及79天商铺占用费应否支持的问题。1.润科房产公司主张曹奕支付装修免租期76天的租金的问题。《租赁合同》第4.3条约定，自合同签订之日，曹奕享有76天的装修免租期。若因曹奕原因，导致合同提前终止或中止，则曹奕无权享受免租期。根据查明的事实，案涉《租赁合同》约定的租赁期限已届满，该合同不存在因曹奕原因导致提前终止或者中止的情形，曹奕依据上述约定享有76天的装修免租期。故润科房产公司主张曹奕支付装修免租期76天的租金的上诉请求，因不符合约定，本院不予支持。2.润科房产公司主张曹奕支付合同到期后79天商铺占用费的问题。案涉《租赁合同》第12.1条约定，曹奕应于本合同约定的租期结束或双方约定解除之日5个工作日内交还商铺。根据审理查明的事实，曹奕在租赁期间届满后即欲搬离健身设备返还案涉房屋，但润科房产公司以曹奕未交租金为由阻止其将健身设备搬离案涉房屋，并在案涉商铺入口粘贴封条，致使曹奕无法返还案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。润科房产公司主张曹奕支付79天商铺占用费属于该公司没有采取适当措施造成的扩大损失，其公司不能就该部分损失要求曹奕赔偿。故润科房产公司上诉主张曹奕支付79天商铺占用费的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。3.曹奕主张扣减案涉商铺2017年度6个月租金72,937.92元问题。《中华人民共和国合同法》第一百零五条规定，债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或全部终止。本案中，润科房产公司因漏烟问题同意减免曹奕2017年6个月租金，故曹奕主张扣减六个月租金72,937.92元，于法有据，本院予以支持。一审法院未予扣减有误，应予纠正。综上，结合一审法院认定的案涉商铺租赁面积、租金计算标准及润科房产公司承诺因“燃气间分割面积从合同面积中剔除，同意减免一个月租金”的事实，本院认定曹奕欠付的租金数额为330,869.28元（403,807.20元－72,937.92元）。 关于争议焦点二，根据本案查明的事实，2017年10月双方因扣减燃气间面积问题产生争议，润科房产公司承诺要将燃气间面积扣除，并减免曹奕一个月的租金，直至一审庭审双方才确定燃气间扣减的具体面积。另外，因案涉商铺漏烟问题，双方直到2019年仍在协商，且当年就此问题还经霍城县市场监督管理局主持过调解，以上事实说明双方因租赁商铺租金数额、漏烟问题一直在协商减免租金事宜，曹奕亦因此未交纳租金，对此润科房产公司负有一定责任，故润科房产公司要求支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，润科房产公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。因二审出现新证据，曹奕的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定部分事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区霍城县人民法院（2020）新4023民初1771号民事判决； 二、曹奕于判决生效后十日内向伊犁润科房地产开发有限公司支付租金330,869.28元； 三、驳回伊犁润科房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5483元（润科房产公司预交），二审案件受理费3171元（润科房产公司预交）、7357元（曹奕预交），合计16,011元，伊犁润科房地产开发有限公司负担6616元，曹奕负担9395元。 本判决为终审判决。 审判长  芦梦璇 审判员  张瑀歆 审判员  何学涛 二〇二一年五月二十五日 书记员  张晓蝉