北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7484号上诉人（原审原告）：北京华耀轩商贸有限公司，住所地北京市西城区白广路4、6号19幢514室。法定代表人：赛巧云，经理。委托诉讼代理人：张超，男，北京华耀轩商贸有限公司员工。被上诉人（原审被告）：赵永华，男，1960年8月14日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵娟（赵永华之女），1987年9月30日出生，住北京市大兴区。上诉人北京华耀轩商贸有限公司（以下简称华耀轩公司）因与被上诉人赵永华租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初20503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审独任制，开庭对本案进行了审理。上诉人华耀轩公司之法定代表人赛巧云及委托诉讼代理人张超，被上诉人赵永华之委托诉讼代理人赵娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华耀轩公司上诉请求：撤销一审判决，改判赵永华支付我公司拆迁补助费59303元和一次性停产停业综合补助费462380元；由赵永华承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：我公司与赵永华于2015年3月16日签订《出租合同》，赵永华将位于北京市大兴区西红门镇志远庄工业区的厂房（以下简称涉案房屋）出租给我公司使用，合同期限自2015年3月16日至2018年3月15日。在租赁期间内，涉案房屋遇到政府拆迁，赵永华提交了1家未在此处经营的公司的执照，拆迁公司据此给其拆迁补助费59303元和一次性停产停业综合补助费462380元。我公司一直在此处经营，上述2笔款项是给实际经营者的，故均应归我公司所有。一审法院仅判令赵永华向我公司支付该两笔款项的50%，显然不当。赵永华辩称，不同意华耀轩公司的上诉请求，我对一审判决并不认可。一审判决作出后我去一审法院上诉，被告知法官因疫情被隔离，且我及家人所在的天宫院地区也因疫情被隔离，因此错过了上诉期。我不应支付华耀轩公司停产停业综合补助费。1.我出租房屋本身也是经营行为。停产停业综合补助费不仅仅针对华耀轩公司的生产经营行为，也包括我的出租经营行为。2.我才是法律规定的停产停业综合补助费的补助对象。根据相关法律规定，因房屋拆迁造成的搬迁费、停产停业损失、室内装饰费等补偿费用的归属为所有权人，涉案房屋的所有权人是我，因此华耀轩公司无权主张。3.华耀轩公司无权获得停产停业综合补助费。本次拆迁的相关文件明确规定，获得停产停业综合补助费的资格是需要从事生产经营活动1年以上且能够出具连续1年以上的纳税凭证。拆迁档案中未见华耀轩公司的营业执照及1年以上纳税凭证，而是有一家北京亿海鑫兴商贸有限公司的营业执照。另外，华耀轩公司曾经被吊销营业执照，处罚理由是6个月未开业或停业。因此华耀轩公司无权获得停产停业综合补助费。4.我在与华耀轩公司的另案中已经就租金作出了让步。5.我对华耀轩公司的经营状况存在质疑，华耀轩公司经营小服装加工，是北京市大兴区疏解整治的高危安全隐患行业，但华耀轩公司在整治的环境中却能实现逆增长。6.一审判决显失公平。我是盲残，合同都是华耀轩公司写的，我是在不了解合同条款的情况下与其签订合同，华耀轩公司制作的合同有失公平。华耀轩公司向一审法院起诉请求：1.判令赵永华向我公司支付拆迁补偿款，包括拆迁补助费59303元、一次性停产停业综合补助费462380元及提前搬家奖237212元，共计758895元；2.由赵永华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：赵永华、华耀轩公司曾因涉案房屋的占用费支付问题诉至法院。法院在该案中认定以下事实，2015年3月16日，赵永华（甲方、出租方）与赛巧云（乙方、承租方、华耀轩公司法定代表人）签订《出租合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁面积1000平方米；租赁期自2015年3月16日至2018年3月15日止；年租金160000元；租赁期内，乙方应及时支付房租及其他应付的一切费用，如拖欠不付满1个月，甲方有权收取5%的滞纳金。赵永华、赛巧云在《出租合同》上签字。2015年3月15日，赵永华（甲方、出租方）与华耀轩公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁用途为服装加工生产；租赁期限3年，自2015年3月16日至2018年3月15日；租金每年160000元，乙方应于每月15日前向甲方支付租金；乙方逾期支付厂房租金，应向甲方支付违约金，违约金按乙方拖欠天数乘以欠交租金总额的1‰计算。赵永华、赛巧云签字，华耀轩公司盖章。双方均认可合同履行期间，华耀轩公司共计交纳租金280000元。赵永华提交北京市大兴区西红门镇政府发布的《告知书》，该《告知书》显示：涉案房屋所在区域的非住宅房屋拆除腾退工作自2016年7月8日启动。另，华耀轩公司认为，双方于2015年3月15日签订的《厂房租赁合同》是双方真实履行的合同，且该份合同的真实签订日期为2015年3月17日；赵永华则认为该份合同签订时间早于2015年3月16日与赛巧云签订的《出租合同》，应以后签订的《出租合同》为准，请求法院确认2015年3月16日的《出租合同》无效。赵永华认可涉案房屋于2016年10月15日停水停电，但表示华耀轩公司使用发电机继续使用厂房，至2018年11月8日正式搬离。华耀轩公司则主张其于2018年2月搬离涉案房屋，停水停电时间为2016年10月20日。基于以上事实，法院作出（2018）京0115民初14471号民事判决，认定：虽然2015年3月16日签订的《出租合同》系双方当事人真实意思表示，但至本案审理时针对涉案房屋既未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，且已被拆除腾退，故该《出租合同》应属无效。华耀轩公司应交纳相应的房屋占用费。占用费计算期间，华耀轩公司未提交证据证明其具体搬离并办理交接手续的时间，法院认可赵永华的陈述，确认华耀轩公司应支付至赵永华主张的2018年9月1日。考虑到停水停电以及拆除腾退等因素必然导致房屋的使用价值降低，参考双方合同中的租金标准、同地段房屋租金价格、房屋情况等因素，法院酌情确定2016年10月15日后的占用费按照1年80000元的标准计算，2016年10月15日之前的占用费按照1年160000元计算，从合同租赁期开始2015年3月16日至2018年9月1日，法院酌定华耀轩公司总计应交纳房屋占用费403945元，减去华耀轩公司已交纳280000元，华耀轩公司还需交纳123945元。超过部分，于法无据，法院不予支持。据此，判决：一、确认赛巧云代表北京华耀轩商贸有限公司与赵永华于二〇一五年三月十六日签订的《出租合同》无效；二、北京华耀轩商贸有限公司于判决生效后十日内支付赵永华房屋占用费123945元；三、驳回赵永华的其他诉讼请求。上述判决作出后，华耀轩公司不服上诉至本院。本院二审期间，双方一致认为一审判决确认的2010年案外人与赵永华所签《厂房租赁合同书》与本案无关；本案中签订日期分别为2015年3月15日与同年3月16日的两份租赁合同的租赁标的物均为涉案房屋。华耀轩公司仍坚持认为双方于2015年3月15日所签《厂房租赁合同》为实际履行的合同，签订日期系笔误，2015年3月16日所签《出租合同》系草签的合同已被后签订的《厂房租赁合同》所替代，但未就此提供证据；华耀轩公司认可赵永华一审提供的涉案房屋现场照片的真实性，称照片反映的涉案房屋内遗留的生活用品、柜子等均系其不要的，同时认可其并未就涉案房屋与赵永华办理交接手续，也未告知赵永华遗留物品系废弃物。本院审理后认为，华耀轩公司针对双方分别于2015年3月15日、3月16日所签两份合同的意见，因其没有提供证据佐证，本院无法采信；且因两份合同的租赁标的物系同一的，即涉案房屋，故双方实际履行的是哪一个合同并不影响本案的实体处理。故本院对于一审判决认定的与本案有关的事实，即上述两份合同的相关内容及双方履行情况予以确认。基于以上事实，本院作出（2019）京02民终4835号民事判决书，认为：由于华耀轩公司在明知涉案房屋属于拆除腾退范围的情况下，不积极腾退，仍然占用涉案房屋，理应支付占用期间的房屋使用费。至于占用费的标准，因赵永华认可涉案房屋于2016年10月中旬就已停水停电，不能正常使用，一审法院综合考虑停水停电的时间、拆除腾退的情节、双方约定的租金标准等诸多因素，酌情确定了华耀轩公司应当支付的使用费的标准，是适当的。华耀轩公司坚持认为标准过高，缺乏依据，本院难以采信。关于占用费计算期间，因华耀轩公司并未提供涉案房屋交还赵永华的书面证据，又认可赵永华一审提供的照片的真实性及照片所显示的物品系其所有，且表示并未告知赵永华屋内遗留的物品系其遗弃不要的，现其坚持认为其自2018年2月搬离涉案房屋，因缺乏证据支持，本院无法确认。一审判决采信赵永华的相关陈述，确认华耀轩公司应支付房屋占用费至赵永华主张的2018年9月1日止，并无不当。综上所述，判决：驳回上诉，维持原判。本案一审中，赵永华提交北京市大兴区西红门镇大生庄村村民委员会《致全体被腾退人的一封信》，显示2016年10月8日启动拆除腾退签约工作，范围为本村域范围内的非住宅房屋，涉案房屋处于拆除腾退范围内；提交京兴政发【2011】16号文件，该文件明确规定：此次拆除腾退获得停产停业综合补助费的资格是需要有从事生产经营活动1年以上且能够出具连续1年以上的纳税凭证。经查，华耀轩公司注册地在西城区，拆迁档案中未见该公司的营业执照和1年以上纳税凭证，而是有一家北京亿海鑫兴商贸有限公司的营业执照。另查，华耀轩公司于2016年4月22日被北京市工商行政管理局西城分局吊销营业执照，处罚理由为连续6个月未开业或停业，该处罚决定于2016年12月15日因其整改后被撤销。赵永华主张华耀轩公司受处罚期间恰逢拆迁且其注册地不在大兴区，营业情况不符合拆迁补偿条件。华耀轩公司则主张因拆迁损失近800000元营业损失，支付搬家费100000余元。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方签订的两份合同基于同一地址、租金相同，生效判决已经对合同效力作出认定，不再赘述。就拆除腾退利益，鉴于合同无效，法院结合合同实际履行情况对具体项目予以认定：1.拆迁补助费59303元、一次性停产停业综合补助费462380元。虽然华耀轩公司注册地在西城区且在拆迁期间有营业执照被吊销的具体情况，此与大兴区关于拆除腾退的政策不完全相符，但其在合同被确认无效、被要求腾退的情况下，确实有一定的经营和搬家损失，从实际经营的角度来讲，该损失与营业执照的情况并非必然关联关系，因此，对于合同无效，双方均有一定的过错，赵永华应补偿华耀轩公司适当的损失，但毕竟该腾退行为系该区域的政策行为，营业状况亦为考虑补偿费分配的标准之一。基于此，法院综合酌定华耀轩公司获得50%的份额，即260841.5元。2.提前搬家奖237212元。提前搬家奖性质上属于拆除腾退的“奖励”、而非“补偿”，现合同无效，华耀轩公司仅能依据基础的租赁法律关系就其实际损失取得补偿，现其主张按照拆除腾退标准取得该部分奖励，不属于正常履行合同而必然取得的收益，不构成其损失，从拆迁的过程来看，华耀轩公司在停水停电的情况下仍拒不腾退，亦不构成提前搬家，其无权取得该部分奖励，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、赵永华于判决生效后十日内给付北京华耀轩商贸有限公司拆迁补助费、一次性停产停业综合补助费共计260841.5元；二、驳回北京华耀轩商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，赵永华对一审判决认定的事实表示认可。华耀轩公司除提出其未被吊销营业执照外，对一审判决认定的其他事实并无异议。就此，本院查阅一审卷宗，根据相关工商登记信息显示，一审判决相关认定并无不妥，故本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。双方一致确认，赵永华就涉案房屋与负责实施拆除腾退工作的北京欣业城镇建设投资管理有限公司签订了《拆除腾退补偿协议》，其中确定搬迁补助费为59303元，一次性停产停业综合补助费为462380元，该协议针对涉案房屋还确定了其他各项补偿费金额。华耀轩公司明确其主张，其认为拆迁补助费59303元和一次性停产停业综合补助费462380元应归其所有，涉案房屋的其他拆迁利益与其无关。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证。本案双方当事人对双方就涉案房屋所签租赁合同已为生效判决书认定为无效合同均无异议，本院对此不再进行赘述。因赵永华虽对一审判决持有异议，但其并未在法定期限内提出上诉，应视为其认可一审判决结果，本院就其答辩意见中提出的主张，不予支持。本案双方仅对涉案房屋拆除腾退补偿利益中的拆迁补助费59303元和一次性停产停业综合补助费462380元的归属问题存在争议。由于双方所签租赁合同被确认无效，双方之间就涉案房屋拆除腾退利益分配并无有效约定。在此情况下，一审法院考虑华耀轩公司注册地址在北京市西城区，且拆迁期间营业执照存在被吊销的情形，并不完全符合当地的拆除腾退政策，但其确实承租涉案房屋用于服装加工；同时华耀轩公司在租赁合同被确认无效，在被要求腾退的情况下，确实存在一定的经营和搬家损失，而拆除腾退补偿也将营业状况作为支付补偿费的标准之一，综合本案实际情况，酌情确定华耀轩公司享有拆迁补助费59303元和一次性停产停业综合补助费462380元的50%，并无不当之处。华耀轩公司坚持认为其应全部享有上述两笔款项，显然缺乏事实及法律依据，本院实难支持。综上所述，华耀轩公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5213元，由北京华耀轩商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  白松二〇二一年五月二十日书记员  刘荧书记员  韩铮