陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕04民终1031号 上诉人(原审被告)：咸阳市渭城区同一城市宾馆（个体工商户），住所地陕西省咸阳市渭城区XX路**。统一社会信用代码:92610404MA6XRDKN63。 经营者:董某某，男，1973年XX月XX日出生，汉族，陕西省礼泉县人，住陕西省咸阳市渭城区XX路**，公民身份号码:61042XXXX3********。 委托诉讼代理人：司晓诚，陕西省宇斌诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐波，咸阳市“148”法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：李伟，男，汉族，1984年1月21日出生，住咸阳市渭城区法院街**旭鹏**，公民身份号码：61040XXXX4********。 委托诉讼代理人：刘钰，陕西丰瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周耀东，陕西丰瑞律师事务所实习律师。 上诉人咸阳市渭城区同一城市宾馆（简称同一宾馆）因与被上诉人李伟返还原物纠纷一案，不服陕西省咸阳市渭城区人民法院(2020)陕0404民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年03月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人同一宾馆委托诉讼代理人司晓诚、徐波，被上诉人李伟的委托诉讼代理人刘钰、周耀东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 同一宾馆上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决程序错误，应当予以撤销。1、一审中原告已于2020年9月22日变更诉讼请求为723865元，一审仍按原告起诉时的926548元进行判决，程序违法。2、一审中，长武县农业银行拒绝向上诉人代理人提供尚某某、尚双庆向原房屋所有权人缴纳租金的银行流水，而该流水系本案的关键证据。一审法院对此未作任何处置，导致上诉人关键证据缺失，部分败诉。二、原审判决实体判处有误，应当予以撤销。一审法院按上诉人提供的证据认定上诉人缴纳了120万租金，并以此按租赁合同约定的价格折算了缴纳租金的日期，但在判决结果中又以每平方米35元的市场价格认定上诉人拖欠的房租，显失公平。在双方签订的合同中约定租金为每平米18元，即使计算拖欠租金也应以每平米18元合同价格计算，不应以市场价计算。三、一审判决事实认定不清，证据采纳有误，应当予以撤销。1、尚某某和董某某之间是合伙关系，当初二人与韩某某之间是先达成购房合意，但是由于新兴剧院、兴信房地产、韩某某三方之间对一、二层房屋产权无法达成一致意见，将购房款转换为租金。2、原产权人韩某某收到的6711040元租金里包括：尚某某向韩某某缴纳的承包金、尚某某向韩某某保证金、由尚某某替韩某某向第三人邓某某还款的金额，尚某某之弟尚双庆向韩某某缴纳的租金以及尚某某通过银行向韩某某直接转账的租金几部分组成。3、上述9笔款项在当时结算时都有单独的条据及流水，最后于2014年11月4日汇总成了总收条。该收条中的日期有银行流水转账的日期、有双方达成结算合意的日期，有款项确认的日期，而并非都是银行流水的日期。一审法院将以上日期均机械认定为银行流水日期与事实不符。 李伟辩称，一、上诉人所述一审程序错误，无事实基础，无法律依据。1、答辩人以926548元租金损失提起诉讼，并按此金额缴纳诉讼费。变更诉讼请求时法庭辩论已经结束，法庭以辩论终结为由不予准许。故请求金额并未变更。2、关于上诉人律师申请律师调查令一节，2020年9月14日一审对调查情况组织双方谈话。上诉人代理律师没有调查成功，也没有要求法庭作处理。法庭还询问双方有无补充？上诉人代理律师明确回答没有。后来在2020年11月18日，举证期限届满之后，对上诉人提交的证据，法庭还组织过一次质证。原审判决充分保障了上诉人的举证权利，不存在损害其权利的问题。二、一审判决对李伟租金损失的计算合法合理。李伟有充分证据证明《房屋租赁合同》系双方伪造的假证据，《收条》系韩某某与尚某某以虚假的意思表示实施的无效民事法律行为，上诉人系非法占有李伟房屋。一审参照同地段商业经营用房每月租金标准赔偿合理合法。三、《上诉状》承认合同双方先达成的是购房合意，后转为租房合意；《上诉状》承认《收条》载明的支付时间与事实不符。上诉人的上诉事由前后矛盾，不能成立。四、上诉人一直误解、误用“买卖不破租赁”原则。法律赋予租赁合同继续有效，但没有规定合同权利继续由原来的物权人享有。物权已经变更，韩某某没有继续收取租金的法律根据，承租人应当向李伟支付租金。 李伟向一审法院起诉请求：1.判令被告立即从渭城区XX路XX号XX号楼XX层XX房(建筑面积为:467.1平方米，房屋评估价值:142.44万元)搬出并将该房返还给原告；2.判令被告向原告赔偿自2015年2月13日到2020年4月13日占用期间的租金损失926548元;3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年3月7日，韩某某向渭城区市场和质量监督管理局申请设立了咸阳市渭城区同一城市客栈，经营范围为：：住宿预包装及食品零售，地址位于XX路**。2013年1月3日，韩某某与尚某某签订了房屋租赁合同，合同约定韩某某将位于咸阳市渭城区XX路XX号XX号楼3、4、5、6房屋总建筑面积3250平方米（以房产证实际面积为准）出租给尚某某作为宾馆使用,租赁期为20年，自2013年1月3日起至2033年1月2日止。每年租金为671000元整，合同签订后，尚某某应于2014年11月5日前向韩某某付清前十年租金计人民币陆佰柒拾壹万元整（6710000元）。双方还约定了房屋修缮、违约责任等条款。2014年4月1日韩某某向尚某某出具收取93万元承包款的收条；2014年6月2日邓某某出具借据证明尚某某向韩某某支付购房款120万元；2014年6月23日韩某某出具借据借用尚某某60万元转为购房款；2014年7月7日韩某某向尚某某出具76万元收据；2014年8月15日韩某某出具收取尚某某85万元购房款的收条；2014年8月25日韩某某出具收取尚某某30万元购房款的收条；2014年10月1日韩某某出具收取尚某某购房款80万元的收条。庭审中，董某某称尚某某原打算购买韩某某的房屋，后又变更为租赁韩某某的房屋。2014年11月4日，韩某某向尚某某出具收条一张：“今收到尚某某交来的咸阳市渭城区XX路XX号3号楼3层1号、3层2号、4层1号、4层2号、5层1号及6层1号（10年）6711040元（房屋租金收到陆佰柒拾壹万壹仟零肆拾元整），特立此据”。2014年7月7日尚某某向韩某某银行转款10万元，2014年8月14日，尚某某向韩某某银行转款80万元，2014年8月20日尚某某向韩某某银行转款30万元。2015年1月8日，董某某与尚某某签订经营权转让协议，称由于尚某某于2015年1月8日向董某某的借款到期，无力偿还，将咸阳市XX路如意城市客栈经营权转让给董某某。转让范围是整体转让，期限为20年。2015年1月10日，韩某某和董某某签订经营权转让协议，约定韩某某同意咸阳渭城区同一城市客栈的经营年限按照原与尚某某签订的房屋租赁合同执行，原客栈的设备设施由董某某经营使用，变更客栈法定负责人为董某某，由董某某承担客栈的经营的水电及各种费用，承担相关民事责任和法律责任。另查明，2015年1月26日，韩某某、田云霞夫妇与李某某（原告李伟之父）达成“房屋抵债协议书”。协议内容为：2013年1月8日韩某某、田云霞因承揽工程需用资金向李某某借款，借款期限到期后无法归还借款，为解决双方债权债务问题，韩某某、田云霞以自己名下位于咸阳市渭城区XX路XX号XX号楼XX层XX号的非住宅，面积为467.01平方米，房屋产权证号S06XXXX，抵还欠李某某的欠款200万元，并承诺该抵债房产不涉及第三方的权利。同日，双方就房屋抵债协议书在咸阳市公证处办理了公证。2015年2月13日，双方变更了该房屋产权登记，李某某将该房屋登记在儿子李伟名下。2019年4月8日，原告李伟向本院提出起诉，请求判令被告咸阳市渭城区同一城市宾馆搬出将该房返还给原告。又查明，咸阳市渭城区同一城市宾馆在最初由韩某某设立时，名称为咸阳市渭城区同一城市客栈，曾改名如意城市客栈、如意宾馆等名称。2016年2月1日，董某某向渭城区市场监督管理局申请在XX路XX号设立咸阳市渭城区同一城市宾馆，组成形式是个人经营。2016年2月18日，韩某某之妻田云霞向渭城区市场和监督管理局申请注销咸阳市渭城区同一城市客栈，注销原因是转让。2016年2月19日，咸阳市渭城区同一城市宾馆登记成立，经营者是董某某。 一审法院认为，本案争议的焦点为：1、李伟能否要求同一宾馆搬出占用房屋并返还；2、李伟能否要求同一宾馆支付占有使用费。焦点1：韩某某、田云霞因借款到期无法归还,与债权人李某某签订房屋抵债协议书，韩某某、田云霞将其所有的渭城区XX路XX号XX号楼XX层XX号非住宅房屋抵给李某某，偿还欠款，并进行了公证，是双方的真实意思表示，符合法律规定，属于有效协议。双方于2015年2月13日变更了房屋产权登记，李某某将该房屋登记在其子李伟名下，李伟成为渭城区XX路****楼****非住宅房屋的所有权人。韩某某从2011年起在上述房屋开办同一城市客栈，和李某某签订房屋抵债协议书时，客栈仍在经营中，李某某对此知情，但双方在房屋抵债协议书中却没有约定房屋抵给李某某后，韩某某是否停止开办客栈或者开办客栈的期限，也没有约定韩某某将房屋交付李某某的其他方式。本院认为，李某某在签订协议时，明知抵债的房屋处于商业经营中，却没有和韩某某约定房屋处置交付的方式，应当认定李某某接受韩某某继续经营客栈的意思表示。李某某将房屋登记在李伟名下，李伟应当承受李某某和韩某某、田云霞签订的房屋抵债协议，韩某某可以继续经营客栈。至于韩某某在经营的过程中将客栈转给他人经营，与李伟无关。且同一宾馆现在正常营业中，为了维护社会经济秩序，有利生产，李伟亦不能要求正在经营的同一宾馆停止营业，返还房屋。本案审理中，韩某某和董某某均自认同一宾馆从2013年1月3日起算，经营权租赁期限二十年，据此，到期后李伟有权要求同一宾馆和董某某返还房屋。焦点2。焦点2：李伟是渭城区XX路****楼****非住宅房屋的所有权人，华人民共和国物权法》第三十九条的规定，李伟享有收益的权利，同一宾馆占有李伟的房屋，应当支付占有期间的使用费。同一宾馆董某某称，韩某某作为原房屋所有人，已收取尚某某自2013年1月3日起的十年租金6711040元，李伟不能再收取租金。本院认为，韩某某虽向尚某某出具6711040元的收条，但尚某某向韩某某银行转账只有120万元，双方之间的大额交易没有银行转账，不符合交易习惯，且没有其他证据证明尚某某已支付韩某某其余租金，本院不能认定尚某某已付清涉案房屋十年租金，尚某某向韩某某银行转账的120万元，只能抵顶2013年1月3日至2015年2月13日之间的部分租金。2015年2月13日以后，涉案房屋归李伟所有，李伟可以请求房屋占有使用人支付使用费。同一宾馆董某某又称，董某某借款给尚某某300万元，尚某某将客栈的经营权转让给董某某，董某某占有涉案房屋经营宾馆已经支付了对价，不应当再承担房屋租金。本院认为，董某某出借尚某某大额款项，不能提供银行转账，同样不符合交易习惯，也没有其他证据证明借贷事实，本院不能认定董某某占有李伟的房屋经营同一宾馆，支付了对价。李伟请求同一宾馆董某某支付占有期间的使用费，本院应予支持。李伟提供本院已生效判决书证明XX路同地段租金为每月每平米35元，符合该地段的通常标准，本院应予酌情采信，故李伟请求同一宾馆董某某赔偿自2015年2月13日到2020年4月13日占用期间的租金损失926548元，本院应予支持。本案庭审后李伟提出其后的租金损失，可根据租金市场变化因素另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、咸阳市渭城区同一城市宾馆和董某某于本判决生效之日起十日内给付李伟房屋占用使用费926548元。二、驳回原告李伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8810元原审已减半收取，由咸阳市渭城区同一城市宾馆和董某某承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人同一宾馆申请证人邓某某、韩某某出庭，证明韩某某书写的总收条中相关款项的支付方式。因韩某某在一审中已就相关问题进行了陈述，故法庭未予准许其在二审出庭作证。邓某某出庭陈述自己与韩某某系朋友关系，与尚某某系同学关系。2013年左右经其介绍，促成了双方之间关于如意宾馆购买、租赁事宜。因韩某某曾借邓某某256万元，其中包括其岳父母季某甲、战某某的一部分资金。故在尚某某给韩某某支付款项时，将其中256万元分别转给了邓某某、季某甲、战某某。对韩某某书写的总收条中涉及自己这部分转账均认可。上诉人同一宾馆对该证言认可。被上诉人李伟对邓某某的证言不予认可。认为：1、邓某某称2013年左右尚某某和韩某某相识不真实，尚某某在2013年之前已经借韩某某好几笔钱已经偿还。2、邓某某与尚某某、韩某某均有较大金额的经济往来，其说的收条相关内容不真实。3、无论是邓某某本人出具的收条还是韩某某出具的借条都载明是购房款，现随意就改成是租金。即便改为租金也应有2014年11月以后的房屋租赁合同，否则都是不真实的。经合议庭评议认为，对邓某某证言中关于在其及季某甲、战某某名下收到尚某某转账256万元系尚某某支付给韩某某一节事实予以认定。上诉人同一宾馆另外提交了四组新证据：1、尚某某2014年6月3日向邓某某岳母战某某、邓某某转账120万元的转账凭证复印件3张。证明韩某某书写的总收条中2014年6月2日120万元房租款的支付方式。并向法庭陈述因尚某某现在监狱，上诉人无法从银行取得原始凭证；2、尚某某2014年7月7日向邓某某岳父季某甲72万元的转账凭证及王国锋2014年7月9日向邓某某4万元的凭证、王国锋的情况说明及病案。证明韩某某书写的总收条中2014年7月7日76万元房租款的支付方式；3、季某甲与战某某的离婚证、季某甲的户口本、季某乙与邓某某的结婚证。证明季某甲与战某某曾经是夫妻关系，两人育有一女季某乙，与邓某某是夫妻关系；4、尚双庆的谈话笔录，证明韩某某书写的总收条中2014年11月4日100万元房租款是尚双庆受尚某某委托转入韩某某账户以支付房租；被上诉人李伟质证意见为：1、上诉人出示证据1因无原件，对真实性不予认可。对该证据的关联性及证明目的亦不予认可；2、对证据2的关联性及证明目的不予认可；3、对证据3的真实性、关联性及证明目的均不予认可；4、对证据4因尚双庆本人没有到庭，对真实性、关联性及证明目的均不予认可。经合议庭评议认为：1、上诉人同一宾馆出示的证据1虽为复印件，但该三张银行回单（凭证）形式要件规范，且证人邓某某对三笔转账的真实性认可。上诉人对不能提供银行原始凭证原因的陈述符合客观实际，故予以采信；2、对证据2中两张银行凭证的真实性予以认定；3、对季某甲、战某某、季某乙与邓某某之间的关系予以认定；4、尚双庆的谈话系上诉人同一宾馆代理律师与尚双庆的单方谈话，没有其他见证人，真实性无法核对，不予认定。被上诉人李伟提交咸阳兴信房地产开发有限公司与韩某某就XX路3号综合楼4、5、6层《商品房买卖合同》复印件一份，证明韩某某不是涉案商铺一、二层的产权人。上诉人对该证据真实性无异议，但认为该《商品房买卖合同》只能说明韩某某是四、五、六层的产权人，而不能证明韩某某不是一、二层的产权人。经合议庭评议认为，该份证据不能证明韩某某不是涉案商铺一、二层的产权人。经二审查明：1、2014年4月1日，韩某某给尚某某出具收条一张，载明“收到尚某某承包咸阳如意城市客栈费用共计柒拾捌万元整。保证金壹拾伍万元整。合计：玖拾叁万元整。”并加盖咸阳如意酒店管理有限公司公章。2、2014年6月2日，邓某某向尚某某出具借据一张，载明“今暂收到尚某某人民币壹佰贰拾万元整。此款为韩某某2013年6月1日借邓某某周转款项。现转为尚某某预付韩某某购新兴路如意客栈1-2层购房款。此款项最终由韩某某负责清还。”韩某某在该借据上签名予以确认，并加盖咸阳如意酒店管理有限公司公章。3、2014年6月23日，韩某某向尚某某出具借据一张，载明“因偿还他人借款临时借用尚某某人民币陆拾万元整。借款期限两个月，转为韩某某把如意客栈一、二楼房产权转户给尚某某的购房款。”并指示将这笔借款汇给邓某某指定账户。4、2014年7月7日韩某某向尚某某出具收据一张，载明“今收到长武尚某某购咸阳如意酒店一、二楼门面房款柒拾陆万元整。注：2014年7月7日汇至季某甲账户72万、邓某某账户4万。”并加盖咸阳如意酒店管理有限公司公章。5、2014年8月15日韩某某向尚某某出具收条一张，载明“今收到尚某某转汇韩某某卡上购房款捌拾万元整。￥850000元。”并加盖咸阳如意酒店管理有限公司公章。6、2014年8月25日韩某某向尚某某出具收条一张，载明“今收到尚某某转汇韩某某银行卡账户购房款叁拾万元整。”7、2014年10月1日韩某某向尚某某出具收条一张，载明“今收到尚某某汇来购房款捌拾万元整（两笔）2014年9月18—9月25号”。上述收条项下，除一审认定2014年7月7日尚某某向韩某某银行转款10万元，2014年8月14日，尚某某向韩某某银行转款80万元，2014年8月20日尚某某向韩某某银行转款30万元三笔转账外。邓某某认可2014年6月3日尚某某向邓某某及其岳母战某某账户转账120万元。2014年7月7日尚某某向邓某某岳父季某甲账户转账72万元。2014年7月9日王国锋向邓某某账户转入4万元（上诉人陈述王国锋为尚某某司机，并持有该转账凭证原件）。2014年11月4日尚某某之弟尚双庆向韩某某账户汇入100万元。对一审查明其他事实，予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：上诉人同一宾馆应否支付被上诉人李伟2015年2月13日至2020年4月13日期间占有使用费926548元？本案中，上诉人同一宾馆提交了2013年1月3日韩某某与尚某某签订的《房屋租赁合同》及韩某某出具的收到前十年租金6711040元的总收条、确认收到上述每一笔款项的收条、转账凭证等部分证据，证明上诉人同一宾馆系基于与原物权人韩某某之间的租赁合同合法占有案涉房产，不应再向现房屋所有人支付占有使用费。被上诉人李伟虽对《房屋租赁合同》及2014年11月4日的总收条真实性不认可，但未提出相反的证据证明该两份证据是虚假或后补的。2014年11月4日的总收条上除第十项利息外，对其余九项上诉人同一宾馆均提交了相应的收条、借据及转账凭证等予以印证真实性。其中，2014年8月15日85万元、2014年8月25日30万元的两笔，结合总、分收条的书写内容及转账凭证，能够完全对应，充分证明真实性。2014年11月4日的100万元，上诉人同一宾馆提交了尚双庆的转账凭证，与韩某某在总条中所写相对应。对邓某某及相关账户收到的共计256万元，上诉人同一宾馆提交了相应的转账凭证，邓某某也出庭进行了确认说明，与总、分收条中的记载内容吻合。据此，应当认定上诉人同一宾馆提供的证据在该节事实的证明上达到高度盖然性，可以证明案涉《房屋租赁合同》及2014年11月4日总收条的真实性。被上诉人李伟虽主张在韩某某出具的各分项收条中款项用途为承包费、如意客栈一、二层购房款，而非租金。结合韩某某并非涉案房屋一、二层的所有权人，印证了尚某某在刑事案件中关于在2014年因投资酒店被韩某某骗了681万元的陈述。应当认定尚某某给韩某某的转账即便得到确认，也是基于向韩某某购买如意客栈一、二层购房款的钱，而非收条中载明的租金。经合议庭评议认为，在韩某某给尚某某前期出具的各分项收条中确实载明款项用途为承包费及如意客栈一、二层购房款。在尚某某的刑事案件中，其自己也陈述在2014年被韩飞明（鸣）骗了。但在此后韩某某于2014年11月4日给尚某某出具的总收条中，载明前期所收到6711040元为尚某某交来的咸阳市渭城区XX路XX号3号楼3层1号、3层2号、4层1号、4层2号、5层1号及6层1号（10年）房屋租金。金钱为不特定物，经合同双方当事人确认，对于款项用途的转化并不违反法律规定，应以双方当事人最终确认的意思表示来认定款项的用途。据此，应当认定，尚某某与案涉房屋原所有权人韩某某签订的《房屋租赁合同》为有效合同，且已向案涉房屋原所有权人缴纳了十年的房屋租金。被上诉人李伟与韩某某夫妻签订的《房屋抵债协议》发生在该租赁关系形成之后。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故，上诉人同一宾馆基于与案涉房屋原物权所有人形成租赁关系，并已缴纳了十年租金的事实，合法占有、使用案涉房屋。被上诉人李伟关于请求上诉人同一宾馆交还房屋并支付2015年2月13日至2020年4月13日占用期间租金损失的主张无事实和法律依据，应予驳回。一审判决突破合同相对性原则，认定尚某某只向韩某某缴纳了120万元租金，判由上诉人同一宾馆按现在的市场价格向李伟支付2015年2月13日之后的租金不妥，应予纠正。 综上所述，咸阳市渭城区同一城市宾馆的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销陕西省咸阳市渭城区人民法院(2020)陕0404民初617号民事判决； 二、驳回被上诉人李伟的诉讼请求。 一审案件受理费8810元，二审案件受理费8810元，均由被上诉人李伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  李春丽 审判员  樊国强 审判员  张作儒 二〇二一年五月十九日 书记员  郑 洁