安徽省合肥市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖01执复32号 复议申请人:王傅宝，男，汉族，1971年11月29日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托代理人：韩卫星，安徽天联天律师事务所律师。 申请执行人：合肥宏天庆启商贸有限公司，住所地：安徽省合肥市蜀山区怀宁路和休宁路交口合肥市总商会大厦801。 法定代表人：杨维凤。 被执行人：安徽广顺模塑科技股份有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县桃花镇长安工业聚集区泰山路东。组织机构代码66624102-X。 法定代表人：何强，董事长。 被告：安徽广霖模塑科技有限公司，住所地合肥市经开区桃花工业园拓展区汤口路与泰山路交口以南。组织机构代码57850419-2。 法定代表人：何强，董事长。 被执行人：何强，男，1970年11月11日生，汉族，住江苏省江阴市。 被执行人：杜雪芬，女，1970年12月14日生，汉族，住江苏省江阴市。 复议申请人王傅宝不服安徽省肥西县人民法院（以下简称“肥西法院”）（2021）皖0123执异5号裁定，向本院申请复议，本院依法组成合议庭审查了本案，现已审查终结。 复议申请人王傅宝不服安徽省肥西县人民法院作出的（2021）皖0123执异5号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 肥西法院在执行申请执行人合肥宏天庆启商贸有限公司（以下简称“宏天庆启公司”）与被执行人安徽广顺模塑科技股份有限公司（以下简称“广顺公司”）、安徽广霖模塑科技有限公司（以下简称“广霖公司”）、何强、杜雪芬金融借款合同纠纷一案中，2020年9月25日，申请执行人宏天庆启公司以最高价34523300元网拍成功竞得广霖公司名下位于合肥市肥西县××工业园××路××路交口厂房及土地，2020年10月12日,肥西县法院作出拍卖成交裁定。2020年10月29日，肥西法院张贴公告要求被执行人迁出案涉土地。2020年12月24日，肥西法院清场交付。 2021年1月4日，案外人王傅宝提出执行异议，认为：一、我系广霖公司厂房工程的承包人，根据相关法律规定，应当在上述拍卖标的物处置后享有优先受偿权；二、广霖公司厂房的评估价格过低，应当重新进行评估；三、我作为广陵厂房的承租人，根据“买卖不批租赁原则”，无需搬出广霖厂房。 肥西法院查明，（2016）皖0123民初947号判决被执行人广霖公司等应支付中国工商银行股份有限公司肥西支行（以下简称工行肥西支行）本息3033039.86元及利息，在广霖公司厂房拍卖、变卖、折价后享有430万元优先受偿权、（2016）皖0123民初945号判决被执行人广霖公司等应支付工行肥西支行本息5062056.77元及利息，在广霖公司厂房拍卖、变卖、折价后享有1480万元优先受偿权、（2016）皖0123民初946号判决被执行人广霖公司等应支付工行肥西支行本息5761221.12元及利息，在广霖公司厂房拍卖、变卖、折价后享有1000万元优先受偿权、（2016）皖0123民初944号判决被执行人广霖公司等应支付工行肥西支行本息5074608.39元及利息，在广霖公司厂房拍卖、变卖、折价后享有1480万元优先受偿权、（2016）皖0123民初943号判决被执行人广霖公司等应支付工行肥西支行本息63778487.36元及利息，在广霖公司厂房拍卖、变卖、折价后享有1000万元优先受偿权，上述五份判决书共确定被执行人广霖公司等应支付工行肥西支行本息2530.87745万元及利息，确定工行肥西支行享有广霖公司厂房拍卖、变卖、折价后优先受偿权5390万元。该院作出的（2017）皖0123民初1513号民事判决书中并未确定异议人王傅宝享有优先受偿权。 2014年6月30日，广霖公司与王傅宝之间签订房屋租赁合同，合同第三项第一款双方约定，该厂房租赁年租金共计9元。2017年5月27日，工行肥西支行与中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司签订《资产转让协议》约定，将工行肥西支行对广顺公司等享有的债权全部转让给中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司，并于2017年7月12日在《安徽日报》中刊登。2019年5月10日杨维凤通过拍卖形式从中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司购买了广霖公司等债权，并于2019年5月10日在《安徽法制报》中刊登，后杨维凤又将广霖公司等债权转让至宏天庆启公司并于2020年1月16日在《安徽法制报》中刊登。2016年5月27日肥西法院对广霖公司厂房进行了查封。2020年7月23日安徽国华房地产土地评估有限公司出具了《皖国华评（估）字第202006050-1号》评估报告，该报告对广霖厂房的评估价格为36373300元。2020年6月9日在《安徽法制报》中刊登了广霖公司厂房评估拍卖信息。2020年8月19日在广霖公司厂房宿舍楼处张贴并向被执行人广霖公司送达了告知评估结果通知书、拍卖裁定。2020年8月21日对广霖公司厂房挂网拍卖。2020年9月25日正式开始拍卖后申请执行人宏天庆启公司以最高价34523300元取得对广霖公司厂房的所有权。 肥西法院认为，执行异议的争议焦点在于异议人王傅宝对广霖公司厂房是否享有优先受偿权、安徽国华房地产土地评估有限公司出具了《皖国华评（估）字第202006050-1号》评估报告是否存在评估价格过低、异议人王傅宝与广霖公司签订的《房屋租赁合同》是否适用“买卖不破租赁原则”。异议人在执行过程中主张优先受偿权问题，根据相关法律规定，法定优先受偿权需经过生效法律文书确认，但异议人的（2017）皖0123民初1513号民事判决书中未确定优先受偿权问题；该院于2020年6月9日在《安徽法制报》中刊登了广霖公司厂房评估拍卖信息，并在广霖公司厂房宿舍楼处张贴向被执行人广霖公司送达了告知评估结果通知书、拍卖裁定，根据公告内容，告知相关当事人享有的权利和应履行的义务，相关当事人应当在法定期限内向本院提起书面异议，但异议人逾限未提。且评估价格高低不属于重新评估必然条件；根据异议人提出的执行异议申请第三项，其于广霖公司签订的租赁合同，约定异议人支付被执行人广霖公司年租金9元每年，明显损害善意第三人的合法利益，根据相关法律规定，该租赁合同属无效合同。且根据异议人提出的执行异议申请第三项，因广霖公司无能力支付欠款，而使用房租抵偿所欠异议人款项。房租租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，而本案中异议人与被执行人广霖公司签订的租赁合同是以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用“买卖不破租赁原则”。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定驳回异议人王傅宝的异议请求。 王傅宝不服该异议裁定向本院申请复议称，请求撤销（2021）皖0123执异5号执行裁定书，支持复议申请人异议主张的工程款优先受偿并确认租赁权有效。理由如下：一、（2021）皖0123执异5号执行裁定书认为“优先受偿权需经过生效文书确认”错误，申请人依法享有优先受偿权。1、最高人民法院《关于对人民法院调解书中未写明建设工程款有优先受偿权应如何使用法律问题的请示》的复函中载明，建设工程价款优先受偿权是一种法定优先权，无需当事人另外予以明示。因此，人民法院在判决书、调解书中未明确建设工程款享有优先受偿权的，并不妨碍权利人申请行使其优先受偿的权利。2、申请人主张的工程款优先受偿权未超过法定期限。3、复议申请人已于广霖公司就工程款达成折价协议，依法享有优先受偿权，应当予以支持；二、案涉评估报告不仅评估价格过低，且存在漏评、少评、程序严重违法等情形，应当进行补充评估或重新评估，案涉评估程序因未向申请人送达案涉评估报告，程序违法，损害了复议申请人就评估报告提出异议的权利，应当重新评估；三、（2021）皖0123执异5号执行裁定书认定复议申请人与广霖公司签订的《租赁合同》无效，且不适用“买卖不破租赁原则”无事实及法律依据，应予以纠正。1、复议申请人与广霖公司签订的《租赁合同》合法有效，不存在损害第三人利益的情形。2、（2021）皖0123执异5号执行裁定书认定案涉租赁合同的年租金为9元无事实依据，约定9元系笔误造成，申请人与广霖公司不存在“恶意串通、损害第三人合法权益”的目的。3、肥西县人民法院认定本案不适用“买卖不破租赁原则”明显错误。 宏天庆启公司辩称，一、关于王傅宝提出的工程款优先受偿权问题，其未在诉讼过程中主张权利，执行法院无法进行直接确认，相关后果应当自行承担，即使优先受偿权客观存在也只能在工程竣工后6个月内行使，原判决生效是2017年，其权利早因过期灭失；二、关于涉案评估报告的合法性，答辩人在执行案件中因被执行人未能履行付款义务，对被执行人抵押房产进行评估拍卖，是正常执行措施，王傅宝并未提供相关证据证明该评估报告存在“不具备评估资质”、“评估程序严重违法”可重新评估的事由，且执行法院对评估报告已进行送达；三、关于买卖不破租赁的问题，答辩人对一审法院认定签署的房屋租赁合同系恶意串通损害善意第三人合法权益的判断完全合法合理。 对肥西法院查明执行依据及债权转让事实，本院予以确认。 本院认为：肥西法院异议裁定对复议申请人王傅宝所提租赁权事项，直接认定租赁合同明显损害第三人合法权益，属无效合同，系肥西法院否定王傅宝的租赁权，系实体权利争议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查处理，肥西法院适用第二百二十五条进行审理系适用法律错误。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条第（五）项规定： 撤销安徽省肥西县人民法院作出的（2021）皖0123执异5号裁定，发回肥西县人民法院重新作出裁定。 审 判 长 胡   明   艳 审 判 员 杨曙华审判员鄢隆伟 二〇二一年五月十七日 法官助理 程   佳   豪 书 记 员 章   申   鑫 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。