盐城经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0991民初3237号 原告：崔兆旺，男，1969年12月22日生，汉族，住盐城市盐南高新区。 委托诉讼代理人：王亚莉，江苏瑞信律师事务所律师。 被告：盐城珀特汽车零部件有限公司，统一社会信用代码91320991071050603Y，住盐城经济技术开发区黄山路69号7号厂房。 法定代表人：王慧兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张皆翠、朱一鸣（实习），北京市盈科（盐城）律师事务所律师。 原告崔兆旺与被告盐城珀特汽车零部件有限公司（以下简称“珀特公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月22日公开开庭进行审理。原告崔兆旺及其委托诉讼代理人王亚莉，被告珀特公司的委托诉讼代理人张皆翠、朱一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔兆旺向本院提出诉讼请求：1、判令双方租赁合同关系解除，被告立即从位于盐城经济技术开发区厂房搬离；2、被告向原告支付2020年5月30日至实际搬离之日止的租金（扣除被告已支付的8万元）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月10日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，合同载明，原告将位于盐城经济技术开发区厂房租赁给被告使用，租金为26万元/年（物业管理费23300元），被告至今仅仅支付了2020年的8万元租金，原告多次催要无果。2020年9月10日，原告在被告租赁使用的厂房上张贴《限期搬离通知书》，被告接到通知书后既未缴纳租金亦未搬离。合同中约定提前三个月通知解除合同，乙方无条件搬离该厂房。综上，被告逾期支付租金的行为已构成根本性违约，为保障原告的合法权益，请求贵院依法判决。 被告珀特公司辩称，第一，根据原、被告双方于2019年2月20日签订的租赁合同，原告将案涉厂房出租给被告承租，租赁期限为3年，即从2019年5月30日至2022年5月29日，目前合同期限未届满，合同应当继续履行，被告不同意原告解除合同的诉请。第二，原告要求被告搬离承租厂房无事实及法律依据。首先，原告无证据证明被告存在违约行为，根据双方签订的租赁合同约定，租金虽然实行先付后租，但是在合同履行过程中原告已经认可了被告分期交付租金的行为，根据被告提供的交付租金的部分明细看，被告于2019年4月2日至2019年7月18日曾多次向原告支付租金，原告从未提出被告逾期缴纳租金的问题，被告分期缴纳租金的行为说明了原告是认可被告分期缴纳租金的。据委托人庭前述称，其只要在每年度的合同期限届满前付清租金即可，原告也认可了被告支付租金的情况。以实际情况来看，被告已经缴纳了2019年4月份至2020年5月份的租金25万元。从被告支付租金的情况看，只要被告在2021年5月29日之前支付剩余租金就不算违约，因此被告不存在违约行为。第三，原告称在被告租赁厂房上张贴了限期搬离通知，据庭前委托人陈述，被告从未看到原告张贴的限期搬离通知，根据合同法的规定，原告要求解除合同应当符合合同法第94、96条的规定，现原告无证据证明被告违反了上述法律规定，所以原告要求解除合同无事实及法律依据，原告也无权要求被告搬离厂房。第四，根据盐城市中级人民法院作出的（2020）苏09执复742号执行裁定书可见，盐城市中院依法驳回了亭湖区法院作出的（2019）苏0902执异182号裁定，从该裁定内容显示本案原告具有讼争厂房的合法承租权，我方作为次承租人依法有权要求原告继续履行租赁合同。第五，双方签订的租赁合同系3年，被告承租厂房的目的是为了生产经营，承租户对该厂房进行了隔断、购买了生产设备、进行了厂房的地基建设、浇筑地坪，目前用于改造及投入的资金已经达到50万元以上，如果设备搬迁还将产生相应的费用，该费用不包含在上述50万元损失内，如果原告坚持要求解除合同，被告的损失依法应当由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，将在裁判说理中予以详细阐述。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实： 2019年2月10日，原告崔兆旺（出租方，甲方）与被告珀特公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》一份，双方约定（摘要）：一、租赁物位置、面积、用途。1、甲方将位于盐城市江苏铃高电动车有限公司内的7#厂房，面积约2428平方米；2、场地每年租金为260000元；3、该厂房出租给乙方用于生产经营；4、该场地押金为壹万元整，合同到期后无息退款（原告提交的合同该条被划去）；5、本合同视为收款收据。二、租赁期限、租金以及支付方式。1、租赁期限叁年，即从2019年5月30日至2022年5月29日；2、年租金为260000元/年；3、租金支付实行先付租金，后用厂房的原则。签订本合同时，乙方应向甲方支付首年度租金，以后每年的租金提前3个月支付，甲方不承担房屋租赁税和生产经营所有的税费（包括水、电、物业等费用全部由乙方承担），物业费每平方每月0.8元，合计23308.8元/年。三、租赁物的转租、建设、使用及维修。4、乙方因正常生产需要，在租赁物内进行固定资产建设，由乙方自行解决，乙方投入部分与甲方无涉，合同期满或中止后无条件搬走。四、甲、乙双方权利义务。（一）甲方的权利及义务。1、甲方应及时将该场地交付乙方使用。（二）乙方的权利义务。1、乙方依照合同约定按时支付租金。五、违约责任。2、乙方逾期交付租金，则按年租金每日千分之三向甲方支付违约金。4、乙方无故终止合同，由此造成甲方的经济损失，应支付赔偿金1万元，如甲、乙双方因特殊原因需提前解除租赁合同，双方必须提前3个月书面向对方，则不承担任何赔偿责任。崔兆旺在甲方处签名，珀特公司在乙方处加盖公章，并由其法定代表人王慧兵签名。另外，被告亦向本院提交了一份双方签订的《租赁合同》，内容与上述合同相同，亦有原、被告双方的签名、盖章，但落款日期载明为2019年2月20日。 合同签订后，崔兆旺即将位于盐城市江苏铃高电动车有限公司7#厂房交付珀特公司使用。珀特公司分别于2019年4月2日、5月17日（两笔）、5月29日、7月18日通过其法定代表人王慧兵向崔兆旺支付租金50000元、40000元、30000元、30000元、20000元，于2020年5月15日、6月4日分别通过江苏澳尊机械有限公司、王慧兵向崔兆旺支付租金30000元、50000元。剩余租金未再支付，遂引发本案讼争。 2020年9月14日，崔兆旺在珀特公司所租赁的厂房张贴《限期搬离通知书》（落款日期为2020年9月15日），称：“因贵司未能按时按约缴纳7#厂房的租金，依据双方签订的《租赁合同》，贵司已构成根本性违约，根据合同约定条款，现通知贵司收到通知书三个月内与我联系办理交房手续。” 另查明，2012年12月12日，案外人江苏铃高电动车有限公司（甲方，以下简称“铃高公司”）与崔兆旺（乙方）签订《租房协议书》一份，载明：一、甲方同意将位于盐城市区厂房）、面积为2429.31平方，市区开黄山南路69号4幢（4#厂房）房产证号（0123346）、面积为2429.31平方，市区开黄山南路69号17幢（7#厂房）房产证号（0123343）、面积为2429.31平方，出租给乙方作为生产经营使用。二、房屋租期为20年，从2012年12月8日至2032年12月7日止。三、房屋年租金甲方实得人民币叁拾万元整每年，税金由甲方另行交纳。其后，崔兆旺与刘某、盐城市宏成房地产开发有限公司、宿迁市宏成房地产有限公司民间借贷纠纷一案，盐城中级人民法院（以下简称“盐城市中院”）于2013年6月28日作出（2013）盐民初字第0133号民事调解书，载明：一、崔兆旺与刘某确认截止2013年6月28日双方之间债权债务总额为3596万元整；二、崔兆旺对宿迁市宏成房地产有限公司享有的350万元抵押债权及从借款之日起至2013年6月28日止双方结算利息300万元，合计650万元。崔兆旺以650万元及从2013年6月29日起至借款还清之日止按350万元本金以2%月利率计算的利息，该债权于抵押房产拍卖或变卖时优先受偿；三、扣减第（二）项债务后，剩余债务刘某于2013年8月15日前归还崔兆旺500万元，2013年10月15日前归还500万元，2013年12月15日前归还500万元，2014年2月15日前归还500万元，2014年4月15日前归还500万元，剩余债务崔兆旺自愿放弃；四、刘某于2013年8月15日前如按约归还崔兆旺500万元，则崔兆旺自愿放弃其于2012年12月12日与铃高公司签订的两份租房协议书中约定的以20年房屋租金1400万元冲抵刘某所欠借款的权利；五、刘某如未按约履行上列第（三）项约定的义务，则上列第（四）项不生效，即崔兆旺不放弃房屋租金冲抵借款的权利，另第（三）项中约定的崔兆旺自愿放弃的债务则不予放弃，双方按总债务1546万元（3596万元减1400万元房租减650万抵押债权）履行，上列第（二）项继续履行，崔兆旺可就剩余全部债权申请法院执行，刘某还须承担1546万元从2013年6月29日起至债务履行完毕之日止按月利率2%计算的利息；六、盐城市宏成房地产有限公司、宿迁市宏成房地产有限公司对刘某所欠崔兆旺上列全部债务及利息承担连带偿还责任；七、案件受理费190632元，减半收取95316元，保全费5000元，合计100316元，由刘某承担，刘某在最后一期履行债务时支付。 再查明，盐城市亭湖区人民法院（以下简称“亭湖区法院”）在执行江苏盐城农村商业银行股份有限公司（原江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司，以下简称“盐城农商行”）与铃高公司、徐某1、陈某、刘某借款合同纠纷一案过程中，依法查封了铃高公司所有的位于市区开黄山路69号3-10幢、13幢房地产，2018年11月14日依法在淘宝网司法拍卖网络平台上对该房地产进行公开拍卖。2019年5月19日，买受人江苏一华电力工程有限公司以40317840元的最高价竞得，亭湖区法院遂发公告，要求崔兆旺迁让出坐落于市区房屋。崔兆旺不服，向亭湖区法院提起执行异议，请求依法撤销该院作出的（2018）苏0902执恢474-1号执行公告，该院经审查后认为，盐城市中院所作出的调解书已确认案涉房屋的租金冲抵借款，证明崔兆旺有租赁权，根据房地一体化原则，形成带租拍卖。而带租拍卖本质即为在租赁期内阻止向受让人移交占有的被执行人的不动产，故该院作出的（2018）苏0902执恢474-1号要求崔兆旺迁出房屋公告，不符合法律规定，该院予以撤销。亭湖区法院遂于2020年3月18日作出（2019）苏0902执异182号执行裁定：撤销(2018)苏0902执恢474-1号公告。盐城农商行不服，向盐城市中院申请复议，该院经审查后认为，人民法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后再拍卖。在占有人书面承诺参与竞买，如未竞买成功，主动腾空标的物并搬离、书面承诺成交后腾空标的物，配合法院执行，或提供担保金作为拒不腾空妨害执行罚款预交款等情形下，也可以在成交后腾空。本案中，亭湖区法院如须腾空案涉房屋，应当在拍卖前进行。而亭湖区法院在拍卖前并未腾空案涉房产，在拍卖公告中也注明“存在长期租赁”，崔兆旺也未作出相应承诺，并一直要求亭湖区法院在执行过程中考虑其租赁的情况。因此，亭湖区法院以“存在长期租赁”的房屋进行公告拍卖，在拍卖成交后又要求崔兆旺从案涉房屋中迁让，没有依据。盐城市中院遂于2020年7月13日作出（2020）苏09执复72号执行裁定：驳回盐城农商行的复议申请，维持亭湖区法院(2019)苏0902执异182号执行裁定。 本案的争议焦点为：原、被告双方签订的关于盐城市原铃高公司内7#厂房《租赁合同》应否解除？ 本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁关系中，出租人主要义务是按照合同约定将房屋交付承租人并在租赁期间保持房屋符合约定的用途，承租人主要义务是按照约定支付租金并按照约定的方法或房屋的性质使用房屋。出租人、承租人的义务相辅相成、互为条件。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，原、被告双方均应按照合同约定全面、适当地履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百二十七条之规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原告崔兆旺已将合同约定的租赁标的交付被告珀特公司使用，珀特公司应当依约足额支付租金。根据双方签订的关于盐城市原铃高公司内7#厂房《租赁合同》第二条第三项之约定：“租金支付实行先付租金，后用厂房的原则。签订本合同时，乙方应向甲方支付首年度租金，以后每年的租金提前3个月支付，甲方不承担房屋租赁税和生产经营所有的税费（包括水、电、物业等费用全部由乙方承担），物业费每平方每月0.8元，合计23308.8元/年。”根据原、被告的陈述，截止目前，珀特公司本应于2020年2月底支付的2020年5月30日至2021年5月29日的26万元租金，珀特公司仅支付8万元，余款一直未支付，且在原告提起本案诉讼后亦表示若被告能够及时补齐应缴纳的租金，其仍愿意继续履行涉案《租赁合同》，本院在本案审理过程中亦给予珀特公司充裕的时间与原告协商补缴租金、继续履行合同事宜，但珀特公司仍未能及时支付租金。在涉案《租赁合同》中，支付租金系珀特公司的主要合同义务，获取租金亦系原告崔兆旺订立涉案《租赁合同》的目的。本院认为，根据珀特公司拖欠租金数额大、期限长的实际情况以及该公司在本案审理过程中仍拖延支付租金的一贯表现，可认定其该拖欠租金的行为已构成根本违约。因此，原告主张解除双方签订的关于盐城市原铃高公司内7#厂房《租赁合同》的请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。 关于涉案合同解除的时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，崔兆旺曾于2020年9月14日至被告公司的经营场所张贴《限期搬离通知书》，指出被告公司未能按时按约缴纳租金系构成根本违约，并要求被告公司在收到通知书三个月内与其联系办理交房事宜。该《限期搬离通知书》虽表达了崔兆旺与被告珀特公司解除合同的意思表示，但被告在庭审中辩称未曾看到过崔兆旺张贴的《限期搬离通知书》，且即便张贴也不能代替书面通知。本院认为，通知即行为人将自己的意思表示通过一定的方式告知相对人的行为，通知应当以易于相对人知晓的方式作出。本案中，原告在未能举证证明其采取其他通知方式而不达的情形下，直接通过在被告公司经营场所张贴《限期搬离通知书》的方式行使合同解除权，不符合诚实信用原则，亦不应予以提倡，故本案合同解除时间不能以该《限期搬离通知书》张贴的时间（2020年9月14日）作为合同解除时间。本院认为，原告在张贴上述《限期搬离通知书》不久即向本院起诉，主张解除与珀特公司之间的《租赁合同》，本院对该案进行了先行调解，案号为（2020）苏0991诉前调1478号，在诉前调解过程中，人民调解员于2020年10月14日通过EMS（单号为1045099454994）向珀特公司寄送了原告向本院提交的起诉状，珀特公司的工作人员徐某2于2020年10月15日签收。因此，可认定原告解除合同的意思表示于2020年10月15日送达被告珀特公司，故涉案《租赁合同》的解除时间应认定为于2020年10月15日解除为宜。 关于原告崔兆旺主张被告珀特公司支付自2020年5月30日至实际搬离之日止的租金（扣除被告已支付的8万元）。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，在《租赁合同》约定的租期内，珀特公司应当依约向崔兆旺支付租金。在崔兆旺行使合同解除权后，珀特公司理应返还租赁房屋，但其仍然占有并使用，故应当向原告支付占有使用费至实际返还涉案租赁厂房之日止，原告仍按照原租金标准主张该费用，并未违反法律规定及双方当事人的合同约定，本院亦依法予以支持。另需说明的是，本案审理过程中，经本院释明，原告虽将第二项诉请中的租金分别表述为合同租期内为租金、合同解除后为占有使用费，但相关费用的计算标准并未发生变化，亦未加重被告的责任。 另外，关于被告珀特公司辩称的，如原告坚持要求解除合同，被告在涉案厂房投入的损失应由原告承担的意见。首先，珀特公司在本案中并未就上述赔偿损失的意见提出明确诉请，故本院在本案中不予理涉。申言之，原、被告双方签订的《租赁合同》第三条第4小点约定：“乙方（珀特公司）因正常生产需要，在租赁物内进行的固定资产建设，由乙方自行解决。乙方投入部分与甲方（崔兆旺）无涉，合同期满或中止后无条件搬走。”如上文所述，本案合同解除系因珀特公司未依约缴纳租金所导致，故其若主张上述损失，亦难以得到法院支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告崔兆旺与被告盐城珀特汽车零部件有限公司签订的关于盐城市原江苏铃高电动车有限公司内7#厂房《租赁合同》于2020年10月15日解除； 二、被告盐城珀特汽车零部件有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于盐城市原江苏铃高电动车有限公司内的7#厂房腾空并返还给原告崔兆旺； 三、被告盐城珀特汽车零部件有限公司于本判决生效之日起十日内向原告崔兆旺支付2020年5月30日起至2020年10月14日期间的房屋租金（扣除被告盐城珀特汽车零部件有限公司已经支付的8万元）以及自2020年10月15日起至实际腾房之日止按照合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费。 如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7980元，减半收取3990元，由被告盐城珀特汽车零部件有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  徐冬冬 二〇二一年五月十二日 书记员  袁龙巧 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 3、《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号） 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。