辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4724号上诉人（原审被告）：杨劭劼，男，1994年2月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：施振盈，辽宁共襄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳苏宁易购商贸有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区黄河北大街100号B酒店。法定代表人：张生起，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈帅，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田雪，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人杨劭劼因与被上诉人沈阳苏宁易购商贸有限公司（以下简称“苏宁易购”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初10182号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨劭劼上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定合同解除错误。原审法院并未核实被上诉人的原审代理人是否享有解除合同的授权，被上诉人代理人并无交付钥匙即视为解除双方租赁合同的意思表示；在一审庭审中，上诉人明确表示不同意解除合同，双方就此并未形成合意；被上诉人未按照合同约定提起三十日书面通知我方解除合同，解除合同的程序不符合法律规定。二、一审法院认定上诉人应返还租金有误。一审法院认定合同解除的时间为2020年7月21日，被上诉人解除的合同应为2020年12月22日至2023年12月21日的租赁期限，不应解除已经履行的期限，故已付租金不应予以返还。按照合同约定，2020年8月22日应为合同解除日，故返还租金的期限应为2020年8月22日至2020年12月21日的四个月租金。苏宁易购辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。苏宁易购向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方之间的《租赁合同》;2.判令被告向原告退还剩余租金182,630.25元（税后）及押金10,000元，合计192,630.25元;3.判令本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月6日，原告苏宁易购（乙方，承租方）与被告杨劭劼（甲方，出租方）就案涉房产签订《租赁合同》，内容载明：“甲方向乙方出租的房屋位于沈阳市和平区浑南西路354-22号，计租面积186.05平方米；租赁期限为五年零十五天，自2018年12月7日至2023年12月21日，首个租赁年度为2018年12月7日至2019年12月21日，此后每12个月为一个租赁年度；房租费用以不含税金额为准，含税金额为暂定，暂定金额与实际不符或后期因税率变化而不符，双方另签补充协议对租赁费用含税金额作相应调整并多退少补，从而保持不含税金额不变。2018年12月7日至2019年12月21日，租赁费用（不含税）225,000元，2019年12月22日至2020年12月21日，租赁费用（不含税）222,000元。押金1万元，待双方合作终止或合同解除之日起5个工作日内，由甲方无息退还乙方。租赁费用采取“先付后租”的方式按年度支付。乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后第二个工作日之前，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。对无法搬出、或搬出后将丧失大部分价值的设施设备，甲方不予补偿。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。供暖费由甲方负担。”2019年11月7日，原告苏宁易购（乙方，承租方）与被告杨劭劼（甲方，出租方）就案涉房产签订《补充协议》，内容载明：“2018年12月7日至2019年12月21日，租赁费用（不含税）225,000元，租赁费用（含税）306,235.8元；2019年12月22日至2020年12月21日，租赁费用（不含税）202,000元，租赁费用（含税）255,860.66元。本协议是原合同的组成部分，本协议条款与原合同发生冲突，以本协议内容为准。原合同中原有其他条款，本协议未涉及的并不影响其效力。合同履行过程中，原告苏宁易购向被告杨劭劼支付押金10,000元，又分别于2019年11月19日、2019年11月27日向被告杨劭劼支付2019年12月22日至2020年12月21日期间房屋租赁费110,000元、145,860.66元（含税，共计255,860.66元）。2019年12月24日，原告苏宁易购向“杨先生”邮寄邮件一份，邮件号码114××××6525，收件人地址辽宁省沈阳市沈河区北文萃路61号333，联系电话130××××1170。2019年12月27日07:57:55退回妥投。邮件中体现的联系电话与原、被告签订《租赁合同》时留存的联系电话相同。关于邮件接收问题，庭审中被告陈述“我方从未收到过，也未接到电话通知”。2020年1月19日，原告苏宁易购向被告杨劭劼邮寄邮件一份，邮件号码114××××4525，收件人地址辽宁省沈阳市沈河区北文萃路61号333，联系电话130××××1170。2020年1月22日09:37:33退回妥投。邮件中体现的联系电话号码与原、被告签订《租赁合同》时留存的联系电话相同。关于邮件接收问题，庭审中被告陈述“我从来没有收到，也没人打电话通知我，快递单显示地址也与我实际居住地址及身份证登记地址不符。而且快递显示时间为2020年1月22日，过年期间应该不会有快递配送且当时还是疫情期间。”2020年7月21日，原告苏宁易购向被告杨劭劼的委托诉讼代理人杨广舒（系被告父亲）返还案涉房屋钥匙。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》《补充协议》系双方当事人真实意思表示,内容并未违反法律行政法规的强制性规定,应为有效,当事人应按协议约定全面诚信履行各自的权利义务。关于合同解除问题。庭审中，原告虽陈述于2019年12月24日、2020年1月19日向被告发送解除合同通知函及返还涉案房屋钥匙的EMS邮件，但上述邮件均记载“退回妥投”。根据“主张解除合同的，应当通知对方”的法律规定，不能认定原告苏宁易购解除《租赁合同》的通知已到达被告杨劭劼，故原、被告间的合同仍然有效。现就合同解除问题，原告苏宁易购来院诉讼，庭审中被告杨劭劼虽辩称不同意解除合同，但却于2020年7月21日接收了原告返还的案涉房屋钥匙。以上可说明，被告已于当日收回涉案房屋，原、被告签订的《租赁合同》已无继续履行的客观条件，故结合案件实际，确认原告苏宁易购与被告杨劭劼间签订的《租赁合同》于2020年7月21日解除。关于房屋租金、押金问题。根据《租赁合同》约定，租赁费用采取“先付后租”的方式按年度支付。现原告已向被告支付2019年12月22日至2020年12月21日期间房屋税前租金255,860.66元（税后202,000元）。合同解除后，被告杨劭劼应向原告苏宁易购返还房屋租金及押金10,000元。同时，根据2020年新型冠状病毒感染的××疫情影响、疫情防控并结合商铺经营情况，酌定确定被告向原告返还房屋租金的金额为134,667元（税后）。一审法院判决:依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告沈阳苏宁易购商贸有限公司与被告杨劭劼就沈阳市和平区浑南西路354-22号房屋（计租面积186.05平方米）签订的《租赁合同》；二、被告杨劭劼于本判决生效之日起十日内返还原告沈阳苏宁易购商贸有限公司房屋租赁费134,667元（税后）；三、被告杨劭劼于本判决生效之日起十日内返还原告沈阳苏宁易购商贸有限公司房屋押金10,000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费12,786元，由原告沈阳苏宁易购商贸有限公司负担999元，被告杨劭劼负担11,787元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人杨劭劼提交新的证据如下：证据一，收款收据，用以证明案涉房屋的采暖费和物业费已由我方交纳，但应该由被上诉人负担；证据二，证人证言，用以证明被上诉人员工在与我方签订租赁合同时明确表示在租赁期限内不解除租赁合同，在签订补充协议时正因为承诺不解约才同意对租金下调的。被上诉人苏宁易购发表质证意见如下：对证据一，真实性无异议，但合同中明确约定该两笔费用由上诉人承担；对证据二，作出承诺的人是刘金生，但刘金生一审期间提交的证言证实，其从未作出该项承诺。被上诉人苏宁易购提交新的证据如下：证人证言，用以证明高邈与刘金生从未承诺过任何事情，一切以书面合同为准。上诉人杨劭劼发表质证意见如下：真实性有异议，证人无法证明其全程参与，无法证明该事实存在。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人杨劭劼与被上诉人苏宁易购之间签订的《租赁合同》及《补充协议》系基于当事双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事双方均应恪守履约。《租赁合同》第十三条就合同解除权的问题作出了明确约定，被上诉人苏宁易购于2020年5月22日提交的起诉状中明确诉请解除案涉租赁合同，其系以诉讼的方式书面通知上诉人解除合同，一审法院应在立案之日起五日内将起诉书副本发送给上诉人。结合上诉人杨劭劼就本案向案外人杨广舒出具授权委托书记载的日期为2020年6月2日，故上诉人杨劭劼至迟于该日已收到被上诉人苏宁易购向其发出的解除合同书面诉状，案涉《租赁合同》依约应于2020年7月3日解除。一审法院认定以上诉人的代理人接收案涉房屋钥匙的时间即2020年7月21日为合同解除日，被上诉人对此并未提起上诉，亦不能因杨劭劼上诉而致使其承担更加不利的后果，故本院对一审法院认定的合同解除时间依法予以确认。庭审中，双方对诉争的年租金为202,000元并无异议，故本院以该金额作为计算标准。因案涉房屋的租赁期间包含疫情爆发期间，被上诉人苏宁易购属于守约方，其已按照合同约定于本租赁年度前交纳了全年的租金。参照《沈阳市人民政府办公室关于印发沈阳市应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业经营发展若干政策措施的通知》第十一条规定：“引导降低中小企业房产和土地租金。疫情防控期间，国有房地产所有单位要带头减免承租中小企业房产和土地的租金，鼓励其他房地产所有者为租户减免租金，具体由双方协商解决。对承租市属直管公房的中小企业，可暂时免收3个月的房屋租金。”故因疫情爆发而酌定减免被上诉人苏宁易购3个月的房屋租金为宜。同时，因一审法院判令案涉租赁合同已于2020年7月21日解除，故从该日起至2020年12月21日的五个月租金亦应予以返还，故上诉人杨劭劼应向被上诉人苏宁易购返还租金的总额为134,667元（202,000元/12个月×8个月），一审法院考量各方面因素而酌定的返还租金金额客观、合理。又因被上诉人按照合同约定提出书面解除合同的通知，其依约不应承担任何责任，故预交的押金1万元亦应一并予以返还。案涉《租赁合同》第三条第5项明确约定，物业费、供暖费由甲方即上诉人杨劭劼承担，故对上诉人杨劭劼的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人杨劭劼的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,786元，由上诉人杨劭劼负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年五月二十四日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；