贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1158号上诉人（原审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住3号楼2楼，统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：罗舸真，男，汉族，1991年11月19日出生。被上诉人（原审原告）：顾玲瑕，女，1988年9月17日出生，汉族，住所地贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师，执业证号：15205201911107125。委托诉讼代理人（一般授权）：王丽，贵州神兽律师事务所律师，执业证号：15205202011252360。上诉人毕节万晟置业有限公司（以下简称：万晟公司）因与被上诉人顾玲瑕商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14697号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人万晟公司向本院上诉请求：撤销原判并依法改判；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，应以各方签订的合同为准，不应退还电视入户费、燃气入户费、水开户费。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，而且在后面也注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”，这里约定得十分清楚，“自行办理开通手续”就意味着需要客户自己交纳相关费用才能开通使用。《商品房买卖合同补充协议》约定房价款不包括《房屋所有权证》《国用土地使用权证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。补充协议已经对相关约定进行了确认，合同已经约定得很清楚，房价是不包括上述费用的；二、一审法院适用法律错误。毕节市住建局于2017年2月7日下发的《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建设商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》，该通知要求商品房价应包含水、电等配套设施安装费，上诉人于2017年2月7日前所制定的房价中并未包含水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装的成本，该部分费用应由被上诉人自行承担。三、一审判决认定上诉人承担逾期办证的违约责任，系认定事实不清。1.不动产统一登记系国家政策调整，事实上已无法单独办理房屋产权证，该变动导致不能按合同约定转移证件不能归责于上诉人，上诉人不应对此承责。双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。因政策原因，上诉人在事实上和法律上都已不可能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书，该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。2.因被上诉人未缴纳契税导致延迟办证系被上诉人过错，由于被上诉人原因导致不能办证的，上诉人不应对此承担责任。根据商品房买卖合同补充协议第九条约定，上诉人代被上诉人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被上诉人过错不能办理房屋产权证书，上诉人不应该承担违约责任。3.即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，减少违约金。四、一审判决认定上诉人承担逾期交房的违约责任系认定事实不清。万晟各楼均为同一交付，极个别未准时交房的业主，系未按合同预定时间准时接房，其逾期交房的责任不能归责于万晟公司。被上诉人顾玲瑕二审未作书面答辨。顾玲瑕向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金7414.51元，违约金以总房款402963元为基数从2018年1月20日起，按日万分之一计算至2018年7月22日止；2、判令被告支付原告逾期办证违约金8139.85元，违约金以总房款402963元为基数从2019年1月20日起，按日万分之一计算至2019年8月9日止；3、判令被告退还原告燃气开户费2500元、电视开户费380元，水开户费200元，共计3080元；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2016年11月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，房屋总价款为402963元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2018年1月20日前，逾期交房责任：逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。转移登记：被告承诺于2019年1月20日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。同日，原、被告还签订《商品房买卖合同补充协议》，约定房价款不包括《房屋所有权证》、《国有土地使用证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等由第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由被告进行代收代缴。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款402963元。之后，被告向原告收取燃气开户费2500元、有线电视开户费380元、水开户费200元。2016年11月27日被告收取原告登记费、维修基金。2019年5月10日，原告向税务机关缴纳了契税、印花税。2019年7月15日，被告取得涉案房屋初始登记，2019年8月7日，被告向不动产登记机关提交相关材料申请转移登记，2019年8月9日，毕节市七星关区自然资源局向原告颁发了不动产权证书。以上事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《购房发票》、《完税证明》、《交款明细表》、《不动产权证书》、《不动产登记申请表》、《个人贷款支付凭证》、《不动产权证书》、原、被告的陈述等在卷佐证。原、被告争议的焦点为：1.原告的诉请是否超过诉讼时效；2.被告是否存在违约行为，如被告违约，违约金应如何计算；3.被告应否返还原告燃气开户费、有线电视开户、水开户费。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告已依约支付了购房款402963元，被告就应当向原告履行相应的交房等义务，逾期应承担相应的违约责任。逾期交房违约金，《商品房买卖合同》约定：“第十一条：出卖人应当在2018年1月20日前向买受人交付该商品房。”第十三条：“逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……(2)逾期超过180日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”原告提供的万晟阳光城业主收房交款明细表能证明被告于2018年7月22日才向原告交付房屋，被告未提供证据证明房屋达到交付条件后，已通知原告办理交接手续，故被告未按约定期限交房已构成违约，违约期间为2018年1月21日至2018年7月22日，共182天，违约金计算为402963元×0.01%×182=7333.93元。逾期办理涉案商品房转移登记的违约金，根据合同第二十二条“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2019年1月20日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内……；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……（四）……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……，被告应当于2019年1月20日前取得该商品房所有权初始登记，并提交相关材料到不动产登记部门，将涉案商品房登记在原告名下，但由于被告的原因，涉案商品房不能按时登记在原告名下，被告应承担该违约责任。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告无需再向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，只需具备将涉案商品房登记在原告名下的条件并通知原告，即履行了约定义务。因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。被告于2019年7月15日取得不动产权属证书，具备转移登记的条件，于2019年8月7日向不动产登记机关提交材料申请转移登记。被告虽无直接证据证实其通知原告已具备转移登记的条件，原告应提交相关资料办证，但不动产登记机关出具的《不动产登记申请表》能证实至少在2019年8月7日，原告已经知道被告具备转移登记的条件，并提供相关资料给被告申请转移登记。结合双方的约定，被告的该通知行为显然已经逾期，已构成违约，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，向原告支付违约金。关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。涉案合同约定被告应于2019年1月20日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告逾期交付，原告则应在2019年1月20日至2022年1月19日期间进行诉讼，原告于2020年8月31日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效。关于违约金应如何计算的问题，合同约定：约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，故违约金起始时间应认定为2019年1月20日。前述被告是否构成违约的分析，已分析认定被告至少在2019年8月7日即履行了通知义务，故被告承担逾期办理不动产权证违约金截止时间应认定为2019年8月7日。本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，该约定符合法律规定，在计算相应违约金时应予适用。故本案逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金为8018.96元（402963×0.0001×199天=8018.96元）。关于被告应否返还原告燃气开户费、有线电视开户费、水开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”涉案《商品房买卖合同补充协议》虽载明“合同约定房价款不包括……有线电视接入开通费、天然气初装费……”，但该条款系被告提供的免除被告责任，加重原告责任的格式条款，根据前述法律规定，该格式条款的内容应认定为无效。故被告另行收取原告有线电视开户费、燃气开户费、水开户费无事实及法律依据，应予退还。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，一审法院不予采纳。据此，一审法院判决如下：一、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告顾玲瑕支付逾期交付涉案商品房的违约金7333.93元；二、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告顾玲瑕支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金8018.96元；三、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告顾玲瑕返还燃气开户费2500元、有线电视开户费380元、水开户费200元，该项合计3080元；四、驳回原告顾玲瑕的其他诉讼请求。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、上诉人是否应当承担逾期交房的违约责任；二、上诉人是否应当承担逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约责任；三、上诉人是否应退还被上诉人的燃气开户费、有线电视开户费、水开户费。关于上诉人是否应当承担逾期交房的违约责任问题。根据《商品房销售管理办法》第三十条：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”。本案双方当事人在《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2018年1月20日前向买受人交付该商品房。”同时在第十三条也约定了逾期交房的违约责任。本案中，被上诉人已依约支付了购房款402，963.00元，上诉人应当根据合同约定向被上诉人履行相应的交房等义务，逾期应承担相应的违约责任，一审对此认定正确，本院予以确认。关于上诉人是否应当承担逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约责任问题。上诉人所举证据不能证明上诉人应履行交付办理转移登记有关文书的义务系因国家政策调整所致，存在不可抗力阻碍，其主张减免责任的事由不能成立。上诉人履行交付转移登记有关文书的义务，与被上诉人缴纳契税的情况无涉，上诉人主张因被上诉人未缴纳税费而减免责任的上诉理由也不能成立。故一审认定的违约期间及违约责任并无不当。另外，双方约定的违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，对其主张调减违约金的请求不予支持。关于上诉人是否应退还被上诉人的燃气开户费、有线电视开户费、水开户费问题。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费454.00元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖国勇审 判 员 李中付审 判 员 袁利萍二〇二一年五月十日法官助理 刘漫江书 记 员 周海洋