天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终2190号上诉人（原审被告）：王金亮，男，1962年11月29日出生，汉族，住天津市河西区。被上诉人（原审原告）：天津万科物业服务有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）环河南路88号2-2150室。法定代表人：白宏毅，总经理。委托诉讼代理人：齐姗姗，女，该公司职员。委托诉讼代理人：陈志彬，男，该公司职员。上诉人王金亮因与被上诉人天津万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初24810号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人王金亮、被上诉人万科物业公司的委托诉讼代理人齐姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金亮上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院将上诉人房屋的面积写错。万科物业公司诉请的物业费交纳期间已经超过了诉讼时效。天津滨海快速交通发展有限公司（以下简称滨海快速公司）与万科物业公司以及天津万科房地产有限公司（以下简称万科房地产公司）以恶意串通损害第三人利益即涉诉小区全体业主（包括业主王金亮）的利益为前提，签订的前期物业服务合同。上述三个公司以欺诈手段使涉诉小区全体业主在违背真实意思的情况下，被欺骗签订前期物业服务合同。该合同无效，应被撤销。后续新签署的任何物业服务合同均应判定无效，并由法院撤销。法院应当判决万科物业公司进驻涉诉小区是非法进驻，应驱离。万科物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。万科物业公司向一审法院起诉，请求判令王金亮：1.给付拖欠的2018年4月1日至2020年8月31日止物业费11100.04元；2.承担本案诉讼费。万科物业公司一审当庭放弃判令王金亮支付违约金2534.06元的诉讼请求。一审法院认定事实：万科物业公司系物业服务企业，其信用等级评定均为优秀。2016年8月1日，万科物业公司市民文化广场物业服务中心（乙方）与天津开发区市民文化广场住宅业主大会（甲方）签订《天津市住宅物业服务合同》，期限自2016年9月1日开始至2018年8月31日终止，约定甲方将天津开发区市民文化广场住宅（滨海新城）委托乙方进行物业管理服务，同时对物业基本情况、管理事项、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用等条款进行了约定。其中住宅物业费标准为每平方米2.48元/月。交纳费用时间为每季度首月5日前。2018年9月1日，万科物业公司（乙方）与天津开发区市民文化广场住宅业主大会（甲方）签订《天津市住宅物业服务合同》，期限自2018年9月1日开始至2020年8月31日终止，约定甲方将天津开发区市民文化广场住宅（滨海新城）委托乙方进行物业管理服务，同时对物业基本情况、管理事项、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用等条款进行了约定。其中住宅物业费标准为每平方米2.48元/月。交纳费用时间为每月15日前。上述合同均已备案。合同签订后，万科物业公司依约在该小区提供物业服务。王金亮系天津开发区新城西路6号X-X-XXX房屋所有权人，涉诉房屋建筑面积155.85平方米。王金亮未交纳涉诉期间物业费11100.04元，万科物业公司催收未果，起诉。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。万科物业公司具有物业管理资质，其接受天津开发区市民文化广场住宅业主大会的委托并与之签订的物业服务合同意思表示真实，不违反法律强制性规定，亦经行政管理部门备案，该物业服务合同合法有效。王金亮作为该小区的业主，应受合同的约束，因而双方之间存在着物业管理服务关系。现万科物业公司已提供相关服务，王金亮作为业主，应履行给付物业费的义务。万科物业公司诉请并无不当，且王金亮未到庭应诉答辩，应承担举证责任带来的不利后果，故万科物业公司的诉请，依据充分，予以支持。依照《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：“一、自本判决生效之日起十日内，王金亮给付天津万科物业服务有限公司天津开发区新城西路6号4-2-902房屋2018年4月1日至2020年8月31日物业服务费11100.04元；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为36.5元，由被告负担。”二审中，上诉人向本院提交证据：第一部分：1.王金亮于2006年10月19日与滨海快速公司签订的天津市商品房买卖合同、前期物业确认书；2.天津滨海新城的转卖协议书；3.天津滨海新城项目相关协议执行情况说明；4.股东会议决议（滨海快速公司与万科房地产公司于2007年7月25日签订）；5.2019年1月9日上诉人与一审法院曹XX法官谈话录音、上诉人与滨海快速公司原工程部部长兼人事部部长刘X的谈话录音；6.滨海快速公司与万科房地产公司于2008年3月1日签署的《天津市前期物业服务合同》；7.内资公司基本情况户卡；8.万科房地产公司的市场主体基本信息；9.外商投资企业基本户卡变更情况；10.外商投资企业户卡；11.天津万滨房地产有限公司（以下简称万滨公司）企业信息；12.股东会决议（滨海快速公司和万科房地产公司于2017年7月25日签订）；13.内资公司基本情况；14.内资分公司基本情况（户卡）变更、企业名称；15.中华人民共和国外商投资企业批准证书、批准号书：商外资津外商字（2010）02045号；16.万滨公司的营业执照；17.企业营业执照副本；18.外商投资企业注销核准通知书；19.天津市建设工程桩基验收通知书；20.2019年12月11日上诉人与一审法院曹XX法官谈话录音、上诉人与滨海快速公司原工程部部长兼人事部部长刘X的谈话录音。第二部分：1.一审法院（2012）滨功民初字第2698号民事判决书；2.滨海新城项目框架备忘录；3.关于滨海新城项目交接事宜的补充协议；4.关于6亿元交易总价款支付方式和期限的补充说明；5.建设工程竣工验收备案通知书；6.物业管理招标备案申请书；7.深圳开元管理有限公司天津分公司的备案书。另，上诉人提交调取证据申请书，申请法院调取：1.从万科房地产公司调取项目经理张X、工程师王XX、工程师王XX在该公司就职的全部资料；2.万科房地产公司项目经理张X、工程师王XX、工程师王XX在天津市社会保险基金管理中心缴费证明；3.从滨海快速公司调取项目经理张X、工程师王XX、工程师王XX在该公司就职的全部资料；4.滨海快速公司项目经理张X、工程师王XX、工程师王XX在天津市社会保险基金管理中心缴费证明；5.滨海快速公司、万科房地产公司2007年7月25日作出的股东会决议；6.中华人民共和国外商投资企业批准证书、批准号：商外资津外商字（2010）02045号；7.万滨公司企业法人营业执照；8.万滨公司企业法人营业执照（副本）；9.外商投资企业注销登记核准通知书：工商企销字（2018）第4602号；10.从万科房地产公司调取有关滨海新城住宅项目的建设管理资料。被上诉人未提交证据。对上诉人提交的证据，本院认证意见如下：王金亮提交的证据，不能证明其证明目的，不予采信。其申请本院调取的证据，因与本案争议焦点不具关联性，故不予调取。本院另查明：涉诉房屋建筑面积为154.34平方米，一审法院对此事实书写有误，本院予以纠正。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点是：王金亮是否应向万科物业公司交纳2018年4月1日至2020年8月31日期间的物业费。围绕争议焦点阐述如下：万科物业公司具有物业管理资质，其与天津开发区市民文化广场住宅业主大会签订的物业服务合同意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性规定，且经行政管理部门备案，该物业服务合同合法有效。万科物业公司依照合同约定，为该小区提供了物业服务，王金亮作为业主，应当支付相应物业管理服务费。结合王金亮在本案诉请的物业费交纳期间之前，曾向该公司交纳过物业费的事实，本院认定一审法院判决王金亮向万科物业公司交纳涉诉期间的物业费，该处理意见并无不当。经核实涉诉期间物业费金额无误，对一审法院的判决结果予以维持。综上，王金亮的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77.5元，由上诉人王金亮负担。本判决为终审判决。审判长  王福群审判员  李冬梅审判员  刘继永二〇二一年五月十七日法官助理魏雅莹书记员杨学彤