辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4705号上诉人（原审被告）：田立新，男，1966年9月7日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：张庶瑜，辽宁大伦天谕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市和平区商业网点房产管理所，住所地沈阳市和平区广州街72号。法定代表人：刘建新，该单位所长。委托诉讼代理人：成方兴，辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨欢，辽宁大宸律师事务所律师。上诉人田立新因与被上诉人沈阳市和平区商业网点房产管理所（以下简称“和平房管所”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初8186号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。田立新上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，对于上诉人提出的租赁房屋供水断流的事实，被上诉人明知而长时间不予解决，在判决中并没有予以认定，严重影响上诉人的经营，不能视为上诉人违约。二、一审法院混淆了上诉人本案的抗辩理由与另案的事实、理由，且未对抗辩是否成立进行论证。三、因被上诉人未履行维护义务，导致案涉房屋无法正常使用长达16个月，上诉人有权拒绝支付租金。和平房管所辩称，一、一审法院认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，应予维持。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》均出于真实意思表示，合法有效，应当遵照执行，上诉人逾期支付房租并拒绝腾房事实已得到上诉人承认，上诉人应当承担违约责任。另外，上诉人与被上诉人的另案诉讼已经过审理，且两案的主审法官为同一法官。同时，在另案的判决中，因双方的合同中对供水管理问题有所约定，对上诉人提供的证据得出了不能认为供水问题系被上诉人的不作为导致的结论，被上诉人只有配合的义务，同一法官对同一事实已有了确定性结论。二、上诉人以案涉房屋供水断流为由拒绝支付租金等费用，没有任何依据。上诉人与被上诉人于2018年3月17日签订《房屋租赁合同》，第八条中约定：“乙方（上诉人）为经营所办理的有关水、用电增容、排水及设施、排污及设施、环保、煤气、采暖、消防、网络等事项，由乙方自行与相关部门办理，一切费用由乙方负责。”第十条：“乙方（上诉人）应履行房屋的日常维修及有关的消防、防火、安全保卫、门前三包、综合治理等责任和义务”。根据《民法典》第七百一十二条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。因此合同中明确约定由上诉人承担维修责任，上诉人以此为由拒绝支付租金等费用没有依据。和平房管所向一审法院起诉请求：1、判令被告田立新支付拖欠的房租13万元（2018年11月1日至2019年10月31日）；2、判令被告田立新支付从2018年11月1日起至实际给付房租之日止的逾期给付房租违约金，暂计47,206元【截至起诉之日2020年5月6日，13万元/年×24%（自行主张的标准）+13万元/年÷360天×24%（自行主张的标准）×187天（2019年11月1日至2020年5月6日）】；3、判令被告田立新支付从2019年11月1日起至归还房屋之日止的网点占用费，暂计193,397.26元【费用按原租金标准暂计算到2020年4月30日，13万元/年÷365日×181日（2019年11月1日至2020年4月30日）×3倍】；4、判令被告田立新腾空并归还其所占用的原告所管理的沈阳市和平区砂阳路218号商业网点（房屋价值190万）;5、判令由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定“原告将位于沈阳市和平区砂阳路218号房屋（建筑面积192.5平方米）租赁给被告使用，房屋租赁期自2017年11月1日至2019年10月31日，租金标准为每年13万元；乙方应交纳的费用：乙方在租用房屋期间发生的水费、电费、煤气费、采暖费、物业管理费等，由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。乙方为经营所需办理的有关水、用电增容、排水及设施、排污及设施、环保、煤气、采暖、消防、网络等事项，由乙方自行与相关部门联系办理，一切费用由乙方负责。在租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。当乙方拖欠上述任意一项费用达一个月时，甲方有权随时解除合同，一切损失由乙方自行承担；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，否则，自乙方应腾房之日起甲方有权强行收回该租赁房屋，由此造成的损失由乙方承担，乙方决定将该房屋内的自有物品带走的，应在租赁期满或合同解除时即刻完成，否则，视为乙方抛弃该物品，甲方有权自行处置，由此造成的后果由乙方承担；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，包括房屋整体、排水设施、排污设施、采暖设施、用电设施等。乙方应履行房屋的日常维修及有关消防、防火、安全保卫、门前三包、综合治理等责任和义务。如因乙方使用不当或管理不善造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿，一切费用由乙方负责；如遇政府对该房屋或房屋所属土地进行依法征用、征收或明令该房屋不应继续对外出租，本合同自公告或文件发布之日自行解除。乙方应按要求时间腾房，由此给乙方造成的装饰装修等损失由乙方自行承担，如有未到期租金，可予以无息返还，征用或征收的政府补偿款归甲方所有；乙方在使用房屋期间，以租赁房屋做为工商登记场所办理相关执照的，在房屋租赁期间届满返还甲方时应将其迁出或销户，如乙方未进行迁出或销户，应按年租金的百分之十承担违约责任；乙方欠房租超过5日后，甲方将按照欠费额日千分之六的比例收取滞纳金，超期一个月甲方有权强行收回房产；乙方未经甲方书面允许，乙方不得私自转兑、转租、转借房产，或从事非法活动的，一经发现甲方有权立刻单方解除《房屋租赁合同》收回房产，剩余租金及保证金不予退还，并保留追究权利；合同到期乙方未按时交回房屋，逾期占用房屋使用费为本合同租金标准的3倍支付，直至交回房屋为止。欠租逾期滞纳金日千分之六同时支付；乙方在租赁期间对于牌匾等悬挂物应尽到安全管理义务，一旦造成第三方损失等事宜，均于乙方承担赔偿责任；乙方在租赁期间一旦发现房屋主体存在安全隐患事宜，应及时书面通知甲方，不及时通知甲方，给造成第三方损失的，应由乙方承担相应赔偿责任”。被告使用该房屋经营沈阳市和平区众久锅烙馆，租金交至2018年10月31日。此后被告未向原告支付租金，并一直占用该房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应按约定履行相关义务。原告按合同约定将房屋交付被告使用后，被告应按合同约定支付租金。现租赁期限已届满，被告应按原告要求支付欠付租金并将房屋腾空后交付原告，故对于原告要求被告支付房屋租金13万元（2018年11月1日至2019年10月31日）及腾空房屋的请求，予以支持；关于原告主张的网点占用费及违约金，上述费用均系对被告违约行为的约定，但约定标准过高，一审法院酌情将网点占用费调整为被告自2019年11月1日起至实际向原告交付房屋之日止，按日356元（13万元/年÷365日）标准支付网点占用费用；将延期支付房租（2018年11月1日至2019年10月31日）的违约金调整为以欠付租金13万元为基数，自2018年11月1日起至实际给付之日止，按年利率10%支付。关于被告抗辩的供水问题，因被告另案诉讼，本案不再评述。一审法院判决：依据《《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告田立新于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所房屋租金13万元及违约金（以13万元为基数，自2018年11月1日起至实际给付之日止，按年利率10%标准支付）；二、被告田立新于本判决生效之日起三十日内将位于沈阳市和平区砂阳路218号（建筑面积192.5平方米）房屋腾空后交付给原告沈阳市和平区商业网点房产管理所，并保证该房屋完好；三、被告田立新于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所房屋网点占用费（按日356元为标准支付，自2019年11月1日起至实际向原告交付房屋之日止）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,965元，由被告田立新负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人田立新与被上诉人和平房管所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。被上诉人已按照合同约定将案涉房屋交付上诉人使用，上诉人应当按照合同约定按时足额交纳租金。关于上诉人提出因案涉房屋供水断流，被上诉人未履行维护义务，其有权拒绝支付租金的上诉主张，经查，案涉《房屋租赁合同》第八条第二款约定：“乙方为经营所需办理的有关水、用电增容、排水及设施、排污及设施、环保、煤气、采暖、消防、网络等事项，由乙方自行与相关部门联系办理，一切费用由乙方负责。”根据合同约定，就案涉房屋有关水的事项，上诉人应自行与相关部门联系，且上诉人并未提供证据证明案涉房屋供水问题系因被上诉人不作为直接导致，故对于上诉人提出被上诉人未履行维护义务其有权拒绝支付租金的主张，本院不予支持。至于上诉人提出一审法院混淆了本案同另案抗辩的事实和理由的问题，因上诉人已就其主张被上诉人应赔偿因供水问题导致其损失另案提起诉讼，且该损失赔偿问题不构成本案拒绝支付租金的抗辩事由，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，田立新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24,965元，由上诉人田立新负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年五月二十一日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。