贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终2540号上诉人（原审原告）：王后喜，男，1974年9月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：邓峰，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴育铨，男，1987年4月25日出生，侗族，住贵州省天柱县。被上诉人（原审被告）：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安安井温泉旅游城未来方舟A组团（接待中心）。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴秀莲（公司员工），女，1990年8月7日出生，汉族，住贵州省黎平县。上诉人王后喜因与被上诉人吴育铨、中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称：中天贵阳房开）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初8868号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王后喜上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原判适用法律错误，原判认为案涉房屋因涉及其他诉讼仍被四案查封，故根据《合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行......”之规定，认定涉案房屋不具备过户条件，故对上诉人的诉请不予支持，这明显属于适用法律错误，严重损害上诉人合法权益。由于其它四案的查封属于轮候查封，根据法律规定，轮候查封并未生效。而上诉人已对首轮查封提起执行异议之诉，并最终以（2020）黔01民终2255号民事判决认定不得执行案涉房屋，该生效判决的内容不仅对首轮查封具有对抗力，对其他轮候查封亦具有对抗力。如果按照原判的逻辑，上诉人不仅要对首轮查封提起异议之诉，还要对后面四次轮候查封提起异议之诉，而上诉人针对首轮查封向一审法院提起异议之诉时，也对其中一个轮候查封同时提起了异议之诉，当时一审法院认为轮候查封并未生效，只需对首轮查封提起即可，上诉人才撤回了对另一个轮候查封的起诉。现在一审法院的判决又与先前的意见相反；2、上诉人请求被上诉人吴育铨办理案涉房屋过户手续具有充足的事实和法律依据。王后喜与被上诉人吴育铨签订的《房屋买卖合同》经云岩区人民法院（2019）黔0103民初1005号生效民事判决书判决确认合法有效，吴育铨应当按合同继续履行义务。现王后喜已经依法支付所有购房款，履行了己方合同义务，根据合同约定，被上诉人吴育铨负有依法将案涉房屋产权过户给上诉人的义务；案涉房屋尽管被几次查封了，但上诉人王后喜对首封提起执行异议之诉后，贵阳市中级人民法院作出（2020）黔01民终2255号民事判决书，认定上诉人对案涉房屋享有足以阻却执行的实体权利，并判决不得执行该房屋。故现在该案涉房屋上的所有查封均因该判决而失效。3、根据《中华人民共和国合同法》第七十三条：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外”的规定，对于不具有人身专属性的房屋所有权首次登记请求权，由于吴育铨作为购房者怠于行使其到期的请求房屋所有权首次登记的债权，则上诉人可向法院请求行使代位权，请求作为开发商的中天贵阳房开协助办理房屋所有权登记。吴育铨辩称：对上诉人的上诉没有意见。中天贵阳房开辩称：一审判决认定事实清楚，上诉人的上诉请求不应得到支持，涉案房屋只是预告登记在吴育铨名下，我方才是涉案房屋实际权利人，我方将涉案房屋为吴育铨办理产权登记的前提是吴育铨没有任何违约行为，但至今我方代吴育铨偿还贷款7万余元，吴育铨请求我方办理产权登记的权利，已经因为其自身行为而丧失。正如上诉人所称，从可以办理产权登记之后三个月内没有办理的，预告登记失效，目前涉案房屋的预告登记已经失效，吴育铨无权利要求办理产权登记；我公司与上诉人之间不存在任何合同关系，自然没有配合其办理产权登记的义务。王后喜向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告一履行原被告双方签订的《房屋买卖合同》义务，即将云岩区渔安安井片区未来方舟E8组团E8-1栋1单元22层3号房屋[证号：黔（2016）云岩区不动产证明第0024850号]产权办理过处给原告，被告二对此负有配合义务；2、请求判令本案诉讼费用全部由两被告承担。一审法院认定事实，2016年3月19日，被告吴育铨（买受人）与被告中天贵阳房开（出卖人）就被告中天贵阳房开开发的位于云岩区房屋签订《商品房买卖合同》。2018年1月17日，原告（乙方、购买人）与被告吴育铨（甲方、出售方）及案外人贵州尚达居房地产经纪有限公司（丙方、居间方）就上述房屋签订《房屋买卖合同》，该合同主要约定，房屋成交价格为718000元。原告通过按揭付款，原告自签约当日向被告吴育铨支付首期款15万元，包含定金3万元，原告在2018年2月10日之前补原告首期款20万元，共补足首期款35万元，剩余尾款36.8万元通过银行贷款的方式支付给被告吴育铨。被告吴育铨收到购房全款后将房屋交付给原告，被告吴育铨于领取房屋产权证后7个工作日内与原告在房屋主管部门办理产权转移登记手续。同日，原告通过工商银行转账方式向被告吴育铨支付12万元。原告于2018年1月14日通过微信向被告吴育铨支付定金3万元，被告吴育铨收到款项后向原告出具收到15万元的《收条》一张。2018年1月24日，原告通过微信向被告吴育铨支付3万元，同月30日，原告通过微信向被告吴育铨支付2万元，同年2月9日，原告通过工商银行向被告吴育铨转款15万元，至此，原告共计向被告吴育铨支付首期购房款35万元。后原告发现被告吴育铨将房屋转让给他人，于2019年将被告吴育铨诉至一审法院。一审法院作出（2019）黔0103民初1005号民事判决书，该判决书判决：一、确认原告王后喜与被告吴育铨及贵州尚达居房地产经纪有限公司于2018年1月17日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告吴育铨按《房屋买卖合同》继续履行义务；三、驳回原告王后喜的其余诉讼请求。2019年9月23日，被告中天贵阳房开发布通知案涉房屋已具备办证条件。另，因潘成锦诉吴育铨民间借贷纠纷一案，法院依照潘成锦的申请，于2019年1月29日作出（2019）黔0103民初1962号民事裁定书，于2019年2月27日查封了本案涉房屋。原告就该案提出执行异议之诉，请求：1、判决不得对贵阳市云岩区房屋查封执行；2、确认贵阳市云岩区房屋归原告所有；3、诉讼费由被告承担。后贵阳市中级人民法院作出（2020）黔01民终2255号民事判决书，该判决中另查明王后喜于2020年6月2日将案涉房屋尾款36.8万元支付至贵阳市云岩区人民法院账户。该判决书判决：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初字第8799号民事判决书；二、不得执行位于贵阳市云岩区房屋；三、驳回王后喜的其余诉讼请求。庭审中，原告还提交案涉房屋不动产登记查询结果，该结果显示案涉房屋被预抵押，权利人为中信银行股份有限公司贵阳分行。因涉及其他四案诉讼，案涉房屋被我院及南明区人民法院查封。一审法院认为，原告与被告吴育铨及案外人签订的《房屋买卖合同》已经生效法律文书确认为有效协议。各方应按照合同约定履行义务，原告已履行了付款义务，被告吴育铨理应按照约定办理案涉房屋的一手产权后协助原告办理过户。虽然原告已就查封案涉房屋的其中一案提出执行异议之诉，该案生效判决支持了原告的部分诉请，即判决不得执行位于贵阳市云岩区房屋，但案涉房屋因涉其他诉讼仍被另四案查封，根据《中华人民共和国合同法》一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行……”之规定,涉案房屋不具备过户条件，故原告的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百一十条之规定，判决：驳回原告王后喜的诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由原告王后喜负担（原告已预交）。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。另查明：1、因吴育铨多次未按合同约定偿还中信银行股份有限公司贵阳分行的贷款本息，2019年中信银行股份有限公司贵阳分行以吴育铨和中天贵阳房开为被告，向贵阳市南明区人民法院提起诉讼，要求判令吴育铨偿还贷款本息等费用，中天贵阳房开承担连带保证责任。该案审理后以（2019）黔0102民初15095号民事判决认定吴育铨向中信银行股份有限公司贵阳分行支付贷款本息30余万元，中天贵阳公司承担连责任保证责任。同时，中信银行股份有限公司贵阳分行在上述案件中未对案涉房屋主张抵押优先受偿权利。2、上诉人向一审法院提交的案涉房屋不动产登记查询结果显示案涉房屋被南明法院查封一次，被云岩法院查封三次。南明法院查封系因为中信银行股份有限公司贵阳分行提起诉讼的（2019）黔0102民初15095号案件；云岩法院查封的三案中，吴育铨称均系自己与案外人的债权纠纷导致查封，三案中有一案为潘成锦案。四次查封中时间最早的为潘成锦案的查封，时间为2019年2月27日，其余三案查封均在此之后。3、二审中中天贵阳房开认可案涉房屋至今仍合同备案在吴育铨名下。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉房屋是否可以办理过户；二、中天贵阳房开是否有协助办理过户的义务。关于焦点一，案涉房屋出售给上诉人后，因吴育铨与案外债权人的纠纷导致先后四次被法院查封，因此上诉人对首轮查封，即潘成锦案的查封提出执行异议和执行异议之诉，该案经一、二审法院审理后，本院以（2020）黔01民终2255号民事判决认定“王后喜已在案涉房屋被法院查封前取得房屋钥匙，已合法占有案涉房屋。由于办理房屋产权过户需吴育铨协助配合，而现有证据亦不能证明王后喜对未办理房屋产权过户手续具有过错。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：‘金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记’之规定，王后喜对案涉房屋提出执行异议符合上述规定的条件，其享有足以阻却执行的实体权利，其主张不得执行案涉房屋的诉讼请求于法有据”，并最终判决不得执行案涉房屋。根据上述判决结果足以认定上诉人对案涉房屋享有的权利足以对抗首轮查封行为，那么查封在后的三次查封因首轮查封并未生效，同时上诉人对房屋的权利亦足以对抗后面的三次轮候查封。故本院认为在生效判决已经确认首轮查封不得执行，同时中天贵阳房开确认案涉房屋已具备办证条件的情况下，房屋达到办理过户条件，对上诉人要求吴育铨办理房屋过户手续的主张，本院予以支持。关于焦点二，吴育铨将房屋过户给上诉人的前提必须是中天贵阳房开已经为吴育铨办理了产权证，而本案中吴育铨还未向中天贵阳房开申请办理首次产权证，故需中天贵阳房开协助配合吴育铨办理房屋产权证后才能将房屋过户给上诉人。虽然中天贵阳房开认为吴育铨在归还银行贷款过程中存在逾期还款行为，导致其做为保证人，代吴育铨向银行承担了保证责任，从而吴育铨要求办理产权登记的权利因其逾期还款的违约行为而丧失。对此本院认为，首先，吴育铨与中天贵阳房开签订的《商品房销售合同》至今未被解除，而办证义务系中天贵阳房开应履行的合同义务；其次，即便吴育铨与中天贵阳房开签订的《商品房销售合同》中约定吴育铨断供情形下，中天贵阳房开享有解除合同的权利，但中信银行股份有限公司贵阳分行因吴育铨逾期还款起诉吴育铨、中天贵阳房开的金融借款合同的纠纷早于2019年12月26日做出（2020）黔01民终2255号判决，此后中天贵阳房开一直未对案涉房屋行使权利，即既未在判决之后积极向吴育铨提出解除买卖合同、返还房屋的要求，也未通过诉讼方式主张解除《商品房销售合同》。而上诉人对自己购买房屋后应该享有的房屋权利多次提起诉讼，积极通过法律途径寻求权利保护，同时在上诉人已支付完全部购房款的情况下，本院认为中天贵阳房开有义务配合办理案涉房屋的产权登记义务。同时王后喜在二审中明确向本院表示，办理案涉房屋首次产权登记及过户过程中产生的税费其自愿承担。而中天贵阳房开与吴育铨之间就代偿银行款项后的纠纷可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初8868号民事判决；二、中天城投集团贵阳房地产开发有限公司与吴育铨于本判决生效之日起十日内办理位于贵阳市云岩区房屋的产权登记，产权登记过程中产生的税费由王后喜承担。上述产权登记办理完毕并取得房屋所有权证书后十日内，吴育铨将位于贵阳市云岩区房屋过户给王后喜，过户过程中产生的税费由王后喜承担。一审案件受理费30元，二审案件受理费60元，共计90元，由吴育铨负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  程 奕审判员  田镇华二〇二一年五月十二日书记员  曹 然