北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4208号上诉人（原审原告）：田萍，女，1957年9月1日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘蕾，北京轩至律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京文华盛达房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇沟自头村村北112号1层108号。法定代表人：穆青，执行董事。委托诉讼代理人：田文虎，男，北京文华盛达房地产开发有限公司法务经理。上诉人田萍、上诉人北京文华盛达房地产开发有限公司（以下简称文华盛达公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初9980号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。田萍上诉请求：撤销北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初9980号民事判决第三项，改判文华盛达公司以7585344元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付田萍利息（其中200万元自2017年9月27日起，另外5585344元自2017年11月30日起，均至实际返还之日止）。事实及理由：1.一审判决认定事实错误。文华盛达公司在2018年2月全面停工，至2018年5月31日田萍应支付下一期房款时仍看不出任何复工的迹象，与田萍联系的销售人员也已经离职，文华盛达公司一审中认可2018年初停工且不清楚具体复工时间。文华盛达公司从未通知田萍延迟交房时间及预计交房时间。田萍发现房屋买卖合同存在履行不能的问题，所以田萍不再向文华盛达公司支付剩余房款系文华盛达公司违约造成的。2.2020年文华盛达公司通知田萍交房款，此时距合同约定的交房时间2018年12月30日已经过去了两年多，根据合同约定文华盛达公司逾期交房60日的田萍有权解除合同，田萍系因文华盛达公司违约而行使合同解除权，文华盛达公司应当依约支付已付房款利息。3.田萍所购房屋的地库至今未验收，已经收房的购房者发现房屋存在质量问题。4.一审判决适用法律错误。一审中文华盛达公司当庭承认2018年初整体停工、未通知田萍复工时间及交房时间，一审判决却以田萍“未提交证据予以证明”为由对停工事实不予认定，导致最终错误认定田萍存在违约，而对文华盛达公司违约在先的事实未予认定。文华盛达公司辩称，1.田萍未依《北京市商品房预售合同》约定支付房款，田萍不享有约定或法定合同解除权，一审中文华盛达公司同意解除合同，文华盛达公司不存在逾期交房的违约责任。文华盛达公司合法占有田萍已付的房款，不应向田萍支付利息。2.根据《北京市商品房预售合同》及补充协议约定，在买受人未付清全部购房款和违约金的情况下，文华盛达公司有权不交付房屋，且没有通知义务。3.田萍在本案中提出的解除原因与其在2020年5月向文华盛达公司发送的解除通知中表明的解除原因不一致。文华盛达公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判田萍向文华盛达公司支付合同解除损失赔偿金289153.87元，赔偿金在文华盛达公司退还田萍的房款中予以扣除，扣除后文华盛达公司退还田萍的金额为4694190.13元。庭审中，文华盛达公司自愿向本院申请撤回上诉。田萍向一审法院提出诉讼请求：1.解除合同编号为Y2065029号《北京市商品房预售合同》；2.判令文华盛达公司返还田萍已付款7585344元；3.判令文华盛达公司以7585344元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付田萍利息（其中200万元自2017年9月27日起，另外5585344元自2017年11月30日起，均至实际返还之日止）。一审法院认定事实如下：2017年11月7日，文华盛达公司（出卖人）与田萍（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定文华盛达公司将国瑞熙墅家园项目中的某号房屋出售给田萍；该商品房总价款为18963360元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金2000000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人采取一次性方式付款，买受人应当于2017年11月30日前支付该商品房全部价款；买受人未按照合同约定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率不低于第1项中的比率）的违约金；本条所称逾期应付款是指依据第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；出卖人应当于2018年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；出卖人应当自本合同签订之日起7日内办理商品房预售合同联机备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。附件十二补充协议约定，买受人应当按合同约定的期限支付房屋价款，买受人分期付款的，按每次付款计算逾期责任；买受人逾期付款、出卖人选择不解除合同的，买受人应承担的违约金计算时间为：自约定付款期限届满之次日起，至实际付清之日止；出卖人依据主合同第七条、第八条解除合同的，合同自解除通知送达（含视为送达）之日起解除，买受人应当按商品房总价款5%的标准向出卖人支付违约金，若按此标准计算的违约金低于不解除情况下按日计算的违约金，则按日计算的违约金为出卖人的实际损失，买受人按此承担赔偿责任。补充协议二约定，根据原合同约定，乙方采取一次性付款方式向甲方支付房款，现经乙方申请，甲方同意乙方按照如下付款进度支付购房款：1）乙方应于2017年9月27日前支付200万元；2）乙方应于2017年11月30日前支付5585344元；3）乙方应于2018年5月31日前支付11378016元；乙方承诺未按上述约定支付购房首付款，任何一期付款逾期的，乙方同意按逾期金额每日万分之三的标准向甲方支付违约金；本协议是原合同不可分割的一部分，与原合同具有同等法律效力，本协议未作约定的，仍以原合同约定为准。该合同还对其他内容进行了约定。同日，案涉房屋完成联机备案。合同签订后，田萍于2017年9月27日向文华盛达公司支付200万元，于2017年11月26日支付5585344元。文华盛达公司向田萍开具《收款收据》二份。后，田萍未再支付购房款。田萍陈述，因案涉房屋工程停止了，所以未继续缴纳购房款，但未提交证据予以证明。文华盛达公司向法院提交二份《逾期付款通知书》，田萍对此不予认可。田萍陈述其于2020年向文华盛达公司送达《解除合同通知书》，并提交文华盛达公司向田萍送达的《关于继续履行＜北京市商品房预售合同＞项下付款责任的函》，该函中文华盛达公司要求田萍继续履行案涉合同。庭审中，经法院释明，田萍坚持要求解除商品房预售合同。经询问，文华盛达公司亦同意解除，并当庭提起反诉。后文华盛达公司未按期缴纳反诉费，故法院按其撤回反诉处理。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，文华盛达公司与田萍签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于合同解除，田萍要求解除案涉房屋预售合同，现有证据不足以证明田萍享有合同解除权，庭审中，经询问，文华盛达公司亦同意解除合同，故法院认为双方之间的预售合同于2020年9月24日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现商品房预售合同已经解除，文华盛达公司应当退还购房款，故田萍要求退还购房款的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于利息损失，合同附件明确约定了田萍的付款时间，现田萍怠于履行付款义务，构成违约，故其主张利息损失，于法无据，法院不予支持。文华盛达公司可就违约事宜另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、确认田萍与北京文华盛达房地产开发有限公司2017年11月7日签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（编号：Y2065029）于2020年9月24日解除；二、北京文华盛达房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还田萍购房款7585344元；三、驳回田萍的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。田萍向本院提交二组证据：1.网页新闻（打印），用以证明2018年初涉案房屋施工停工原因为两限房的业主因其房屋质量不合格维权；2.2020年5月和9月小区其他房屋业主讨论房屋质量问题的微信记录和现场照片一张，微信记录用以证明房屋存在质量问题，照片用以证明两限房和田萍购买的房屋之间的围墙至今未建成，其所购房屋一直未完工。文华盛达公司对上述二组证据发表如下质证意见：1.对第一组证据的真实性认可，但对其关联性和证明目的不予认可，被通报的公司和项目与文华盛达公司均无关，亦不认可2018年存在停工或停工与两限房有关；2.对第二组证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可。文华盛达公司向本院提交解除合同通知书的照片，用于证明田萍诉讼前发出解除通知所主张的解除事由与本案主张不同，田萍本案不享有单方解除权，文华盛达公司合法占有田萍已付房款。田萍对该证据的真实性不予认可，称不记得见过该文件，不记得签过字。田萍另向本院提交调查取证申请，申请本院开具调查函协助其前往北京市昌平区住房和城乡建设委员会调取收集北京市昌平区国瑞颐墅家园项目一期的五方验收存档文件。本院经审查认为，田萍提交的第一组证据所指向的房屋与其所购房屋并非同一项目，无法证明其所称涉案房屋停工及原因的事实，本院不予认定；田萍提交的第二组证据所指向的房屋质量、小区现状等问题与本案所争议的文华盛达公司是否存在逾期交房的违约责任之间缺乏关联性，故本院对此不予认定；因文华盛达公司提交的证据无原件且田萍对其真实性不予认可，故本院对该证据的真实性无法认定，对该证据亦不予采信。关于田萍上诉提出的一审中文华盛达公司认可2018年初涉案房屋建设整体停工、未通知田萍复工时间及交房时间的事实争议问题，本院认定如下：文华盛达公司在2020年9月24日及2020年12月10日的审理中，均表示涉案工程在2018年不存在停工，只是因受到政策等因素影响而致使施工进度变慢。一审法院查明的事实及认定的证据属实，本院二审予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。文华盛达公司与田萍签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。现田萍主张文华盛达公司迟延交房构成违约，据此要求解除合同，并同时要求文华盛达公司承担支付房款利息的违约责任。故本案二审的争议焦点在于文华盛达公司未按照合同约定时间交付房屋，是否构成违约。对此本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。根据涉案合同关于房款支付时间和交房时间的约定，田萍应于2017年9月27日前支付200万元，于2017年11月30日前支付5585344元，于2018年5月31日前支付11378016元，文华盛达公司应于2018年12月30日前交付房屋。即田萍履行支付剩余房款的义务在先，文华盛达公司履行交付房屋的义务在后。田萍在支付前两期房款后未依约支付第三期房款，此时文华盛达公司有权行使先履行抗辩权，拒绝向田萍履行交付房屋的义务。故田萍所持文华盛达公司未按期交房构成违约的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。因田萍申请调取的证据不影响对文华盛达公司不存在逾期交房违约行为的认定，不影响本案处理结果，故本院对其该调查取证申请不予准许。田萍上诉主张文华盛达公司2018年初存在停工且在其应支付第三期房款时无复工迹象，其不再支付房款系因文华盛达公司违约行为导致。对此本院认为，首先，田萍未能充分举证证明文华盛达公司2018年存在停工且停工行为导致或者可能导致其在2018年12月30日前不能按期交房，亦未提供证据证明其就其所称中止履行的原因及时告知文华盛达公司，对于田萍所持事实主张，本院不予采信；其次，文华盛达公司依约应于2018年12月30日交付房屋，假设其在2018年初存在停工，文华盛达公司亦不因此构成违约；再次，文华盛达公司是否在2018年初停工的事实，仅可能使田萍取得对于2018年5月30日付款义务的履行抗辩，其效果仅及于对田萍逾期付款是否构成违约的认定，无法支持其所称文华盛达公司构成逾期交房、应当承担支付房款利息违约责任的上诉请求。因此，田萍该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。同理，田萍上诉提出其所房屋质量存在问题、围墙未完成建设等上诉理由，均不能改变其尚未履行在先付款义务、文华盛达公司未交付房屋不构成违约的事实，田萍以此为由要求文华盛达公司承担逾期交房违约责任缺乏依据，本院均不予采纳。因文华盛达公司并不存在迟延交房的违约行为，故田萍并不因此享有单方解除合同的权利。现双方均未对一审法院认定的合同解除方式及解除时间提出异议，故本院对于一审法院关于合同解除的处理结果予以维持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，文华盛达公司应将田萍已付的房款予以退还，但如上所述，田萍无权要求文华盛达公司支付相应利息。故一审法院判决文华盛达公司退还田萍已付房款、驳回田萍要求文华盛达公司向其支付相应利息的诉讼请求并无不当，本院予以维持。另，文华盛达公司在本案审理期间自愿申请撤回上诉，不违反法律规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条规定，本院准许文华盛达公司撤回上诉。综上所述，田萍的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30619.5元，由田萍负担15655元（已交纳）；由北京文华盛达房地产开发有限公司负担14964.5元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  金 莙审 判 员  刘 婷二〇二一年五月十九日法官助理  唐静静书 记 员  侯顺淼