天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2076号上诉人（原审原告、反诉被告）：李春兰，女，1968年4月18日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：郝恺宁，北京京师（天津）律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：何捷，男，1968年7月3日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：郝恺宁，北京京师（天津）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴丹丹，女，1983年8月14日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：鞠潍，北京市雨仁（承德）律师事务所律师。原审第三人：天津市揽星房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区解放南路南段西侧水晶城皓石园19号楼。法定代表人：刘来，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾江伟，男，该公司员工。上诉人李春兰、何捷与上诉人吴丹丹、原审第三人天津市揽星房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，李春兰、何捷与吴丹丹均不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初12821号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李春兰、何捷上诉请求：1．依法撤销一审民事判决第二、三项判决内容，并发回重审或依法改判为吴丹丹支付李春兰、何捷违约金600,000元；2．一、二审诉讼费用由吴丹丹承担。事实和理由：1．原审法院认定吴丹丹被列为失信被执行人与本案无关，属于事实认定不清。吴丹丹明知李春兰、何捷身处国外，可能存在无法清贷过户的情况，遂哄骗李春兰、何捷签约。后经查询，合同签订之前，吴丹丹就涉及多起诉讼并拒不履行生效法律文书确定的给付义务，吴丹丹及其父、其母姚俊玲（涉案房屋实际落户人）负债达数百万，均被列为失信被执行人。鉴此，吴丹丹明知无支付能力却仍恶意签约，且在李春兰、何捷付出极大代价履行合同义务后，拒绝履约，不断放任李春兰、何捷损失扩大，此种种行为均属恶意签约，有骗取违约金的嫌疑。因此，原审法院在酌定违约金数额时，应当将上述事实作为本案裁判事实依据予以重点考量。2．吴丹丹违约给李春兰、何捷造成的损失有房屋差价损失、提前清贷利息损失、购房款可得利益损失，但原审判决仅认定提前清贷利息损失、房屋差价损失，且认定金额过低。3．根据相关法律规定，违约方提出违约金过高，其应当承担举证责任。本案中，吴丹丹主张违约金过高，但并未进行举证，原审法院举证责任分配存在错误。吴丹丹存在恶意违约，法院在确定违约金数额时，应充分体现惩罚作用，如此才符合合同订立时双方的真实意思表示，以维护公平交易、诚实信用的原则。吴丹丹辩称，不同意李春兰、何捷的上诉请求，请求支持吴丹丹上诉请求。吴丹丹上诉请求：1．撤销一审民事判决第二、四项判决内容，改判为李春兰、何捷支付吴丹丹违约金150,000元，并返还已付定金50,000元，或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费用由李春兰、何捷承担。事实和理由：吴丹丹购买房屋系为了子女入学。由于李春兰、何捷未能及时清偿房屋贷款，导致房屋最终办理注销抵押的时间较合同约定迟延了7日，吴丹丹子女入学的合同目的不能实现。因此，李春兰、何捷违约在先，应当由李春兰、何捷承担违约责任，并返还定金。李春兰、何捷辩称，不同意吴丹丹的上诉请求，请求支持李春兰、何捷的上诉请求。天津市揽星房地产经纪有限公司述称，服从人民法院判决，对李春兰、何捷、吴丹丹的上诉请求均不发表其他意见。李春兰、何捷向一审法院起诉请求：1．请求判令解除李春兰、何捷、吴丹丹及天津市揽星房地产经纪有限公司于2020年4月9日签订的《房屋买卖居间合同》；2．请求依法判令吴丹丹支付李春兰、何捷违约金1,260,000元；3．本案的诉讼费及其他费用由吴丹丹负担。吴丹丹向一审法院反诉请求：1．请求判令李春兰、何捷返还购房定金50,000元；2．请求判令李春兰、何捷支付违约金200,000元；3．诉讼费由李春兰、何捷承担。一审法院认定事实：涉诉房屋登记在李春兰名下，为李春兰、何捷夫妻共同财产。2020年4月9日，李春兰、何捷、吴丹丹约定由吴丹丹购买李春兰、何捷位于河西区××路××道××的房屋，总价款6300000元，因涉诉房屋存在抵押，双方约定“李春兰、何捷在签订本合同次工作日起30个工作日内自行还清贷款并注销该抵押权（注：实际办理时间与还款银行或天津市不动产登记中心规定的办理时间发生冲突，双方认可以银行规定的还款时间及天津市不动产登记中心预约的时间为准）”。关于违约责任合同第6.1条约定，“违约方逾期七日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，守约方有权解除合同并要求违约方赔付成交价20%的违约金”。合同签订当日，吴丹丹支付李春兰、何捷购房定金50000元。2020年6月1日李春兰、何捷结清房屋贷款342904.45元，2020年6月2日注销房屋抵押权登记。一审法院认为，李春兰、何捷、吴丹丹及天津市揽星房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据合同第1.4条的约定“李春兰、何捷应在签订合同之次日起30个工作日内即2020年5月26前，还清房屋贷款并办理注销抵押权手续（注：实际办理时间与还款银行或天津市不动产登记中心规定的办理时间发生冲突，双方认可以银行规定的还款时间及天津市不动产登记中心预约的时间为准）”，李春兰、何捷于2020年6月1日结清房屋贷款，2020年6月2日注销房屋抵押权登记，吴丹丹以李春兰、何捷办理涉诉房屋清贷和抵押注销手续的时间超过合同约定，导致吴丹丹的子女无法正常入学，故以合同目的无法实现为由，拒不履行合同。关于吴丹丹以上述理由拒绝履行合同是否妥当，对此一审法院评判如下：双方之间所签订的《房屋买卖居间合同》中对吴丹丹购房是为孩子入学并未明确约定，一审庭审期间，李春兰、何捷亦明确表示并不知情，虽然李春兰、何捷办理房屋清贷及抵押权注销手续的时间与合同约定的时间有所延迟，但迟延时间不足一周，该情形不足以影响吴丹丹合同目的的实现，故吴丹丹以上述理由拒不履行合同，依据明显不足，该行为应系违约行为。关于李春兰、何捷请求解除合同的诉讼请求，吴丹丹及天津市揽星房地产经纪有限公司一审庭审期间并无异议，对此予以照准。关于李春兰、何捷主张支付违约金1,260,000元的诉讼请求，合同对违约金的计算方式虽进行了明确约定，但在李春兰、何捷未提交充足证据证实吴丹丹的违约给李春兰、何捷造成实际损失数额的前提下，该计算方式明显过高，一审庭审期间吴丹丹亦主张调低违约金数额，一审法院参照李春兰、何捷提前清贷所产生的利息损失、房屋差价以及合同履行进度、双方履行合同过程中的过错程度，对违约金的数额酌定调整为200,000元，一审庭审期间，李春兰、何捷、吴丹丹均同意将吴丹丹支付的购房定金50,000元用于抵扣违约金，故吴丹丹应另行支付李春兰、何捷违约金150,000元。关于吴丹丹的反诉请求，如上所述，李春兰、何捷办理房屋清贷及抵押权注销手续的时间虽与合同约定的时间有所延迟，但该情形不足以影响吴丹丹合同目的的实现，故吴丹丹以此为由主张李春兰、何捷支付违约金200,000元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于吴丹丹反诉主张的定金50,000元已经用于抵扣违约金，故对吴丹丹的该项反诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除李春兰、何捷与吴丹丹、天津市揽星房地产经纪有限公司于2020年4月9日签订的《房屋买卖居间合同》；二、自本判决生效之日起十日内，吴丹丹支付李春兰、何捷违约金150,000元；三、驳回李春兰、何捷的其他诉讼请求；四、驳回吴丹丹的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,140元，减半收取8,070元，由吴丹丹负担961元，李春兰、何捷共同负担7,109元，反诉费5,050元，减半收取2,525元，由吴丹丹负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴丹丹提供了2021年4月8日在链家房地产官方网站、58同城网站查询的诉争房屋所在小区的房价情况，证明涉诉房屋并没有产生房屋降价损失，反而略有增加。李春兰、何捷不认可其真实性，且由于房屋位置、面积等多因素影响，该证据亦不具有参考性。天津市揽星房地产经纪有限公司质证认为，无法核实真实性，不发生具体质证意见。本院认为，前述证据仅反映房屋所在小区对外标价情况，无法真实反映成交价格，虽与本案具有关联性，但无法实现其证明目的。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的主要争议在于导致合同解除的违约方及违约方应当承担的违约责任。涉诉《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应依约履行合同义务。吴丹丹主张因李春兰、何捷逾期清贷并注销抵押权，导致其孩子上学的目的不能实现。但该《房屋买卖居间合同》并未体现前述合同目的，吴丹丹提供的证据亦不足以证明2020年6月2日办完约定手续必然导致其所述合同目的不能实现。且，从吴丹丹与中介人员的聊天记录看，吴丹丹在知道可能较合同约定的时间有所迟延时，并未明确提出异议，反而仍作出了愿意继续履行合同的意思表示。故吴丹丹以前述主张拒绝履行合同，依据不足，应属违约行为。一审法院未支持吴丹丹反诉请求，并无不当，本院予以维持。现各方均同意解除合同，按照相关法律规定，合同解除后依法尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院结合合同履行过程中的过错程度、提前清贷的利息损失、房屋价值变化等酌定200,000元违约金，基本兼顾了各方利益，并无不当，本院予以维持。综上所述，吴丹丹、李春兰、何捷的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,600元，由上诉人吴丹丹负担3,300元，由上诉人李春兰、何捷负担7,300元。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  常 静审判员  郭 矗二〇二一年五月十二日书记员  唐 啸