新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新43民终135号 上诉人（原审原告）：郁金华，男，1958年10月25日出生，住新疆维吾尔自治区布尔津县。 委托诉讼代理人：李杰江，新疆新北律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：新疆天筑华鑫投资（集团）房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿勒泰地区布尔津县神湖东路。 法定代表人：蔡燕辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王东继，新疆新津律师事务所律师。 上诉人郁金华与上诉人新疆天筑华鑫投资（集团）房地产开发有限公司（以下简称天筑华鑫公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区布尔津县人民法院（2020）新4321民初905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郁金华及其委托诉讼代理人李杰江，上诉人天筑华鑫公司的委托诉讼代理人王东继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郁金华上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：一、郁金华没有违反补充协议约定，天筑华鑫公司应承担在协助郁金华办理房屋产权证中所增加的费用。2002年11月2日，郁金华因装修房屋，天筑华鑫公司要求与郁金华签订补充协议，补充协议第五条约定：如因乙方（郁金华）改造影响验收，乙方必须交够购房余款，办理房屋手续甲方（天筑华鑫公司）不负责任。2003年6月10日，经阿勒泰地区勘察设计院、地区设计院、地区建业建筑公司、科正监理公司、建设单位对综合楼（南、北单元）竣工验收合格，郁金华装修的综合楼南单元也经过了竣工验收。郁金华装修房屋时间在竣工验收之前，郁金华没有因装修房屋而影响综合楼竣工验收合格。因此，补充协议第五条约定不能免除天筑华鑫公司履行协助郁金华办理房屋转移物权登记的法定义务。在天筑华鑫公司协助郁金华办理房屋转移物权登记中，房产管理部门增加的费用不应由郁金华承担，应由天筑华鑫公司承担。二、一审判决天筑华鑫公司不承担100,000元损失的理由不充分、事实不成立。2002年11月2日，郁金华与布尔津县华鑫房地产开发有限责任公司签订补充协议，布尔津县华鑫房地产开发有限责任公司于2001年12月3日成立，2007年11月15日年检后，由天筑华鑫公司兼并吸收。2004年9月1日，布尔津县华鑫房地产开发有限责任公司在布尔津县房产管理局领取综合楼大证，2009年7月29日，天筑华鑫公司协助王某办理综合楼北单元202室物权登记，2015年6月16日、12月2日，天筑华鑫公司协助赵某、姜某办理综合楼北单元501室、201室物权登记后，赵某、姜某转让过户给张某、姚某。自2013年6月10日综合楼（南、北单元）竣工验收合格后，郁金华多次要求天筑华鑫公司提供办理综合楼南单元不动产权证必要文件，天筑华鑫公司却以补充协议为由，拒绝向郁金华提供，导致郁金华长达16年都不能正常办理综合楼南单元房屋产权证，造成损失。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项、第二款规定，天筑华鑫公司自商品房买卖合同标的物综合楼于2003年6月10日竣工验收后，自合同订立之日起90日内，郁金华未能取得房屋权属证书，天筑华鑫公司应当承担违约责任。鉴于涉案房屋在协议书、补充协议中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，郁金华主张天筑华鑫公司承担100,000元［726,000元×10.8%（7.2＋7.2×12.25年）2005年6月至2017年9月］损失费，合法合理。 天筑华鑫公司辩称，一、郁金华的上诉请求不能成立，郁金华所主张的其房屋改建已经过合法验收缺乏事实依据，本案所涉房屋的建筑工程验收，是在郁金华装修改建之前完成的，因此郁金华认为建筑工程的验收在其装修改建后缺乏事实证据，其理由不能够成立。二、郁金华主张天筑华鑫公司承担100,000元损失，缺乏事实和法律依据，2002年11月2日的补充协议，已明确约定办理房屋手续天筑华鑫公司不负责，这一约定就是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款中的但书内容。因此，郁金华对本案所涉房屋违法装修改建，要求天筑华鑫公司承担后果的法律责任，缺乏事实和法律依据。 天筑华鑫公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回郁金华一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对本案基本事实认定错误。基于郁金华违法对一层4套门面房的主体承重墙进行了改建，2-5层8套住宅楼房的卫生间、隔墙及承重墙进行了改建，已影响了原设计结构，本案涉诉房屋产权证书的办理事项，不属于正常的房地产交易所形成的房屋产权证书办理事项，依法取得设计变更后的建设施工图纸，并在当地城建部门依法办理建筑工程规划变更许可和施工变更许可的行政审批后，方可对建筑物进行改建，但郁金华对本案涉诉门面房和住宅楼房的改建，均没有履行变更手续，属于非法改建，一审判决天筑华鑫公司对本案非法改建房屋的产权证书办理事项予以协助，不符合法律规定。二、郁金华将其购买的房屋擅自进行改建，其行为已严重违反《住宅室内装饰装修管理办法》第五条和《建设工程质量管理条例》第十五条的规定，依据《建设工程质量管理条例》第六十九条的规定，郁金华没有设计方案擅自施工的应当予以改正，而不是给其办理产权证书。一审判决天筑华鑫公司协助郁金华办理产权证书，缺乏事实和法律依据。综上所述，郁金华未能取得涉诉房屋的产权证书，不是天筑华鑫公司的因素导致，而是郁金华自己的过错导致，天筑华鑫公司和郁金华在2002年11月2日签订的补充协议明确约定，一切后果由郁金华承担，因此，一审判决第一项是错误的，应当予以撤销。 郁金华辩称，一、2002年9月16日与11月2日，郁金华与天筑华鑫公司分别签订了房屋买卖协议书和补充协议，双方约定房屋价款726,000元，房款郁金华已付清。在补充协议中可以明确看出郁金华在2002年11月2日之前就已经在装修房屋，所以天筑华鑫公司才在补充协议第五条约定，如果郁金华装修房屋影响了验收，天筑华鑫公司就不承担办理手续的责任。郁金华为了将2-5层八套住宅房装修改变为宾馆使用，在2003年3月13日之前将装修图纸上报阿勒泰地区公安局消防局申请核准，2003年6月2日，天筑华鑫公司组织建设单位验收组对本案涉案房屋进行勘察设计、施工、监理、竣工验收，2003年6月10日在验收报告中天筑华鑫公司（房屋建设单位）明确对该工程进行验收，对工程勘察、设计、施工质量进行了评价验收，各方达成一致意见，同意竣工验收，工程质量等级为合格。2003年6月26日，阿勒泰地区公安局消防局对郁金华住宅房屋装修工程验收合格。2004年1月5日，天筑华鑫公司将房屋验收报告意见上报布尔津县建设工程质量安全监督站备案。2004年9月1日，天筑华鑫公司在布尔津县房产管理局领取本案涉案房屋大证，房产管理局证明可以正常办理分割后的房屋产权证。依据建设部第88号令《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款的规定，天筑华鑫公司在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房产行政主管部门，天筑华鑫公司应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，由于天筑华鑫公司不协助郁金华办理房屋手续的过错行为，导致郁金华长达17年不能正常办理房屋产权证。二、天筑华鑫公司引用《住宅室内装饰装修管理办法》第五条和《建设工程质量管理条例》第十五条、六十九条建筑主体和承重结构的规定，混淆了郁金华装修住宅房与改变建筑主体和承重结构含义。所谓建筑主体和承重结构是指屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接点和基础等，郁金华装修住宅房屋用苯板做隔墙增加卫生间，未改变房屋主体结构和影响主体结构设计。如果郁金华装修房屋改变了房屋主体结构设计，那么在楼房验收中，设计单位、建设单位等就不会在验收报告意见上确定房屋工程质量等级为合格。因此，天筑华鑫公司曲解了建筑主体和承重结构之含义，其认为郁金华装修房屋影响房屋设计结构的事实和理由没有证据支撑，且与2003年6月10日房屋验收报告意见相悖。三、本案是正常的房屋买卖合同关系，天筑华鑫公司应承担履行协助转移标的物所有权的买卖合同附随义务。四、（2008）新民监字第577号民事裁定书与本案不是同一关系，没有关联性。因天筑华鑫公司不履行协助的法定义务，导致郁金华长达17年不能正常办理房屋产权证，天筑华鑫公司存在重大过错，所造成的违约损失应当赔偿。一审判决天筑华鑫公司协助郁金华将本案涉案房屋产权办理至郁金华名下，事实清楚、证据确凿，未判决天筑华鑫公司承担赔偿损失100,000元的责任，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，请二审法院作出判决。 郁金华向一审法院起诉请求：一、依法判令天筑华鑫公司协助郁金华办理不动产权证；二、判令天筑华鑫公司承担因延迟导致郁金华正常办理不动产权证所增加的所有费用；三、判令天筑华鑫公司赔偿郁金华损失100,000元；四、由天筑华鑫公司承担原一审二审诉讼费4,600元。 一审法院认定事实：2002年9月16日，郁金华与天筑华鑫公司签订协议书，主要约定：天筑华鑫公司在原幸福西南路、环西南路东交叉口（加油站对面）修建综合楼一幢，郁金华购买综合楼房南头一个单元，总价为726,000元，分期付款，郁金华于2003年7月底将购房款全部付清。综合楼于2003年5月30日竣工，经县质监部门组织验收合格后，将房屋交付郁金华。如在保修期内，因不可抗力因素或乙方装修擅自改变房屋结构和用途，非天筑华鑫公司工程质量原因造成的损坏，天筑华鑫公司无须承担责任。办理土地使用证及产权证书的一切费用均由郁金华承担，天筑华鑫公司不承担任何费用。2002年11月2日，郁金华与天筑华鑫公司签订补充协议，约定对2002年9月16日签订的购买综合楼协议书未尽事宜进行补充协议，协议主要约定：郁金华对购买的整个单元的房屋在进行内部结构改装，已基本完工，主体工程已由有关部门验收认证，为合格工程；郁金华对所购买的整个单元的房屋在进行内部结构改装，即增加修建卫生间和隔墙；因天筑华鑫公司不同意，郁金华对房屋进行的卫生间和隔墙的改建，此改建属单方行为，因进行增加改建卫生间和隔墙已影响了原设计结构，因此，郁金华对此增加的改建卫生间和隔墙所引起发生的一切责任事故，郁金华应承担全部的责任；天筑华鑫公司对郁金华改建卫生间和隔墙所引起的一切事故责任不承担法律责任；如因郁金华改造影响验收，郁金华必须交够购房余款。办理房屋手续天筑华鑫公司不负责任。2003年3月郁金华对涉案房屋进行装修改造。2003年5月30日，涉案争议楼房经竣工验收合格交付郁金华使用，房屋交付后郁金华将房屋改建。2003年6月26日，郁金华宾馆装修工程经阿勒泰地区公安局消防局验收，该宾馆符合国家消防技术标准规定，具备消防安全条件，同意交付使用。郁金华已全部履行协议涉案房屋给付价款726,000元的义务。另查明，布尔津县华鑫房地产开发有限责任公司将全部股权转让给案外人顾成林，顾成林又将股权转让给蔡燕辉，期间布尔津县华鑫房地产开发有限责任公司变更登记为天筑华鑫公司。又查明：综合住宅楼南单元（含一层门面房4套，2-5层8套住宅）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案郁金华与天筑华鑫公司在2002年9月16日签订房屋买卖协议，双方签订的协议未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方成立房屋买卖合同法律关系。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，房屋为不动产，要取得所有权必须办理产权过户的变更登记手续。在房屋的买卖、拍卖等有偿转让过程中，出让方协助受让方办理过户手续是一项基本的义务，该协助过户义务既是权益转让协议下的合同附随义务，也是不动产买卖等有偿转让行为中售卖方及转让方的法定义务。本案中，郁金华已依约履行了支付房屋价款的义务，布尔津县华鑫房地产开发有限责任公司，亦应履行协助转移标的物所有权的合同附随义务。因布尔津县华鑫房地产开发有限责任公司的全部权利义务已转让给天筑华鑫公司，故天筑华鑫公司应当履行协助转移标的物所有权的合同附随义务。郁金华、天筑华鑫公司在补充协议中的约定并不能免除其协助过户义务，故对郁金华要求天筑华鑫协助办理房屋（原幸福西南路、环西南路东交叉口综合楼）南单元（含一层门面房4套，2-5层8套住宅）不动产权证的诉讼请求予以支持。郁金华、天筑华鑫公司在协议书中已明确约定办理土地使用证及房屋证书的一切费用由郁金华负担，故对郁金华主张天筑华鑫公司承担办理不动产权证所增加的费用，不予支持。因郁金华与天筑华鑫公司在签订补充协议中有办理房屋手续天筑华鑫公司不负责的特殊约定，天筑华鑫公司误认为其已免除协助郁金华过户的义务，之所以补充协议出现此内容，郁金华也应承担责任，不能将原因全部归结于天筑华鑫公司，故对郁金华主张因天筑华鑫公司的原因造成其损失100,000元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告新疆天筑华鑫投资（集团）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告郁金华将位于原幸福西南路、环西南路东交叉口综合楼南单元（含一层门面房4套，2-5层8套住宅）的房屋产权办理至原告郁金华名下；二、驳回原告郁金华的其他诉讼请求。案件受理费2,300元，由原告郁金华负担2,230元（已交纳），由被告新疆天筑华鑫投资（集团）房地产开发有限公司负担70元（于本判决生效后交纳本院）。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。 一审法院查明的案件事实，与本院二审中查明的案件事实一致，予以确认。 另查明，2019年8月2日，布尔津县不动产登记中心出具证明，内容为：“华鑫房地产开发有限责任公司位于原幸福西路的自建综合楼2004年9月1日办理大证，可以正常办理分割后的房屋不动产权证”。 本案争议的焦点为：一、郁金华要求天筑华鑫公司协助办理不动产权证的诉讼请求应否得到支持。二、郁金华要求天筑华鑫公司支付延期办理不动产权证所增加的费用以及损失100,000元的诉讼请求，应否得到支持。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖行为发生在《中华人民共和国民法典》施行前，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，本案中，郁金华与天筑华鑫公司在2002年9月16日签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照房屋买卖合同履行各自的义务。郁金华已向天筑华鑫公司交清了房款，天筑华鑫公司亦按约向郁金华交付了房屋使用，但该房屋尚未办理不动产权证。 为保护交易安全和第三人利益，物权的变动必须公示。房地产是不动产，我国法律规定其公示方法是进行登记。登记虽然不作为物权变动合同生效的要件，但未经登记即不发生物权变动的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”和第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，房屋出卖人完整意义的交付房屋的主给付义务包括两方面内容：一是交付房屋给买受人占有和使用；二是将房屋所有权移转给买受人，即办理或协助房屋产权登记。故在房屋买卖关系中，卖房人虽然已将房屋交付买房人居住、使用，但协助买房人办理房屋产权过户手续是卖房人的法定附随义务。 天筑华鑫公司辩称因郁金华对所购房屋进行了改造，根据双方于2002年11月2日签订的补充协议约定，天筑华鑫公司不应再承担协助办证的义务。经本院审查，郁金华与天筑华鑫公司在补充协议中约定“．．．．．．现乙方进行增加改建卫生间和隔墙已影响了原设计结构。因此，乙方对此增加改建卫生间和隔墙可能引起发生的一切责任事故，乙方应承担全部的责任”，还约定“五、如因乙方改造影响验收，乙方必须交够购房余款。办理房屋手续甲方不负责任”，因本案中不存在改建发生责任事故的问题，且涉案楼房经竣工验收合格，天筑华鑫公司已于2004年办理了该楼房的大证，故郁金华的改造行为并未影响楼房的竣工验收，补充协议中约定的情形未发生，该约定不适用于本案，一审判决天筑华鑫公司协助郁金华办理不动产权证适当，天筑华鑫公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，郁金华主张天筑华鑫公司承担因延迟导致郁金华正常办理不动产权证所增加的所有费用及赔偿损失100,000元，但未出示任何证据证明所增加的费用及损失，应承担举证不能的责任，对其该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，郁金华和天筑华鑫公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,370元，由上诉人郁金华负担2,300元，由上诉人新疆天筑华鑫投资（集团）房地产开发有限公司负担70元。 本判决为终审判决。 审 判 长 马   维   红 审 判 员 李      磊 审 判 员 王      鹏 二〇二一年五月二十六日 法官助理 杨      乐 书 记 员 再尔蝶巴哈提别克 1