北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5949号上诉人(原审原告)：毛金明，男，1965年5月19日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人(原审被告)：郭晨，男，1996年6月16日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人毛金明因与被上诉人郭晨租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初7354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人毛金明，被上诉人郭晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛金明上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判支持毛金明的诉讼请求。2、本案诉讼费由郭晨承担。事实和理由：一、该租赁合同主题是房屋租赁，居住为主题，地址注册是附加条件。二、该合同的双方当事人是毛金明与郭晨，就注册公司事宜郭晨至签完该房屋租赁合同后从未联系过毛金明。三、该租赁合同中第12条第二附加项并没有约定地址注册的具体时间点。四、对于注册地址事宜我积极配合。五、郭晨于2019年9月5日微信通知我不再租赁该房屋，郭晨应在2019年9月5日近期尽快搬离该房屋，但实际情况是郭晨始终没有搬出该房屋并交出房屋钥匙的实际行动。我多次索要房租。六、对于郭晨所说的2019年12月28日搬离房屋一事，毛金明持怀疑态度。七、2019年12月19日开庭时，郭晨从未提出搬家和交出钥匙等事宜。郭晨辩称，同意一审判决，不同意毛金明的上诉请求。毛金明向一审法院起诉请求：1、判令毛金明与郭晨签订的租赁合同于2020年3月21日解除；2、请求法院依法判令郭晨给付毛金明违约金4200元；3、请求法院判令郭晨给付毛金明供暖费4467.36元；4、判令郭晨给付毛金明自2019年10月22日至2020年3月21日期间的租赁费21000元；5、判令郭晨给付毛金明自2020年3月22日至2020年8月25日期间的房屋占用使用费，按照每月4200元的标准计算；6、诉讼费由郭晨承担。郭晨向一审法院提出反诉请求：1、依法确认双方签订的《北京市房屋租赁居间合同》已解除；2、判令毛金明退还郭晨押金4200元；3、判令毛金明退还郭晨租金12600元；4、反诉费全部由毛金明负担。一审法院认定事实：2019年6月21日，毛金明（甲方）与郭晨（乙方）签订《北京市房屋租赁居间合同》并约定：甲方将坐落于北京通州区3528室出租给乙方用于办公，房屋租赁期限自2019年6月22日至2020年6月21日，共计12个月，甲方应于2019年6月22日前将房屋按约定条件交付给乙方，租金标准为4200元／月，押金为人民币4200元，合同中其他事项一栏载明：注册地址如中途不可注册，房租如数退还，合同还就其他事项作出约定。合同签订后，郭晨支付毛金明租金12600元，押金4200元。郭晨搬入租赁涉案房屋以后，因办公需要，需使用涉案房屋的登记地址作为注册地址注册公司，但因涉案房屋的登记地址已被北京金玉昌盛商贸有限公司注册使用，无法再注册新的公司。通过郭晨与毛金明的微信聊天记录显示，自2019年7月18日至2019年9月5日期间，双方一直在沟通公司地址注册的问题，但问题一直未能解决。2019年9月5日，郭晨通过微信告知毛金明：“行，既然你们不配合，也不说什么，我们材料已经准备完了，等着法院给你们通知吧，我们也不租了。”另查，经一审法院核实，北京金玉昌盛商贸有限公司于2019年11月5日注销，并未查到北京金玉昌盛商贸有限公司有注册地址变更情形，毛金明亦未向法庭提供相应证据证明北京金玉昌盛商贸有限公司注册地址变更。再查，郭晨提供的其与毛金明的通话录音，已明确告知毛金明搬离承租的场地，并向法庭提供显示时间为2019年12月28日的线下付款凭证，证明其通过搬家公司从承租的场地搬离。郭晨搬离场地时并未将钥匙交付给毛金明，毛金明于2020年8月25日收到郭晨邮寄给他的钥匙。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，郭晨与毛金明签订书面租赁协议，双方明确约定各自的权利义务，在合同履行过程中，双方因公司注册问题发生分歧，截止至2019年9月5日，郭晨未能将承租场地作为注册地址注册公司，后郭晨通过微信明确告知毛金明不再承租场地。根据一审法院查明的事实，一审法院认定郭晨属于合同守约方，毛金明提供的场地，因已有其他公司在此注册，造成郭晨无法在该场地注册新的公司，毛金明的行为属于明显违约行为，造成合同目的无法实现，郭晨作为守约方有权要求解除合同，现郭晨要求解除合同的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持，合同解除时间为郭晨有明确意思表示不在继续承租为准即2019年9月5日。根据郭晨与毛金明签订的租赁协议明确约定：“注册地址如中途不可注册房租如数退还”，现合同约定的情形已经出现，双方合同已经解除，故毛金明理应退还郭晨已付房租和押金。另毛金明主张违约金的诉讼请求，因其属于违约方，无权主张郭晨支付违约金，故一审法院不予支持；毛金明主张郭晨支付供暖费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持；毛金明主张郭晨支付2019年10月22日至2020年3月21日期间房屋租赁费的诉讼请求，因双方的租赁合同已经解除，毛金明主张租金的表述欠妥，一审法院予以调整为房屋占有使用费，根据毛金明的主张，房屋占有使用费的期间自2019年9月22月至2019年12月28日，因毛金明在起诉时已经将郭晨支付的押金4200元作为2019年9月22日至2019年10月21日期间的租金进行折抵，一审法院不持异议，郭晨理应支付2019年10月22日至2019年12月28日的房屋占有使用费，支付标准一审法院参照每月4200元的标准计算。毛金明主张郭晨支付2020年3月22日至2020年8月25日期间租金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于毛金明所指郭晨延期退还钥匙的问题，一审法院认为郭晨因场地无法注册公司地址，造成合同目的无法实现，其已经明确表示不再租赁场地，并电话告知毛金明搬离场地的时间，毛金明应及时将钥匙收回，但毛金明在之后长达近九个月的时间内，未向郭晨主张租金、索要钥匙，亦未采取有效手段将房屋收回，毛金明明显存在怠于行使权力的情形，郭晨未退还钥匙的行为欠妥，但毛金明作为房屋产权人，在已知郭晨不在租赁的情况下，可以采取换锁等方式将房屋收回，不能以此认定郭晨系房屋的实际占有人，并以此要求郭晨支付相应费用。判决：一、确认毛金明与郭晨签订的《北京市房屋租赁居间合同》于2019年9月5日解除；二、郭晨支付毛金明房屋占有使用费9520元，于判决生效之日起七日内执行清；三、毛金明退还郭晨租金12600元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回毛金明的其他诉讼请求；五、驳回郭晨其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费271元，由郭晨负担，于判决生效之日起七日内交纳。反诉费110元，由毛金明负担，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，毛金明提交民事裁定书一份，证明一直联系不上郭晨，法院发出传票郭晨亦未到庭，郭晨对此不予认可，表示其当天是因为出差未到法院应诉。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为涉案合同的解除时间、占有使用费的具体数额。双方合同中明确约定了涉案房屋的用途为办公，同时还特别注明：注册地址如中途不可注册，房租如数退还。根据查明的事实，郭晨在承租涉案房屋后，在该处注册公司并未成功，其合同目的不能得以实现，其于2019年12月28日搬离承租房屋，并将搬离事实进行了电话告知了毛金明。基于上述事实和合同约定，一审法院认为毛金明应当承担违约责任，认定正确，以此为基础确认的合同解除时间和占有使用费的数额，合理公平。对于毛金明所指的延期交还钥匙的问题。需要指出的是，是毛金明违约在先，郭晨是在与毛金明数次沟通未果的基础上，才通知对方解除合同，并自行搬离涉案承租房屋的，同时亦及时电话通知了毛金明，已经尽到了一个承租人应尽的通知义务。鉴于毛金明违约在先，涉案房屋钥匙是否实际返还，并不影响本案合同的解除；同时，在毛金明明知郭晨已经搬离房屋的情况下、郭晨延迟归还钥匙行为也并不必然导致毛金明无法收回房屋，但毛金明的在先违约行为却足以导致郭晨的合同目的无法实现。此种情形下，毛金明仅以对方未及时返还钥匙为由而怠于收回己方房屋，属于其自行扩大损失的行为，此种情况下无权再要求对方支付房屋占有使用费，一审法院的处理，是合理适当的。二审中，毛金明提交的民事裁定书对于本案的事实认定和实体处理并无影响。综上所述，毛金明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费353元，由毛金明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 林存义二〇二一年五月二十日法官助理 眭 立法官助理 刘艳辉书 记 员 任 宇