新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终2121号   上诉人（原审被告）：徐巧云，女，1948年8月12日出生，汉族，武汉宝立能源实业有限责任公司职工，住湖北省武汉市东西湖区。   委托诉讼代理人：杜远洋，男，住湖北省武汉市东西湖区，由武汉宝立能源实业有限责任公司推荐。   委托诉讼代理人：李颖，女，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区，由武汉宝立能源实业有限责任公司推荐。   被上诉人（原审原告）：上海深长城物业管理有限公司乌鲁木齐分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区玄武湖路555号万达中心14号楼912室。   主要负责人：郎福硕，上海深长城物业管理有限公司乌鲁木齐分公司经理。   委托诉讼代理人：李婕，新疆万巨源律师事务所律师。   委托诉讼代理人：满建泰，新疆万巨源律师事务所律师。   上诉人徐巧云因与被上诉人上海深长城物业管理有限公司乌鲁木齐分公司（以下简称深长城物业乌分公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初2333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   徐巧云上诉请求：撤销一审判决，改判徐巧云不向深长城物业乌分公司支付物业费以及违约金。事实和理由：徐巧云在购买乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）玄武湖路555号乌鲁木齐经开万达广场XX号商业楼XXX号写字楼办公XXXX室后，2018年1月1日至2019年10月31日期间一直未入住该房屋，徐巧云未曾享受到深长城物业乌分公司的物业服务，深长城物业乌分公司也不能证明依约提供了诸如公共区域打扫、设施设备维护等物业工作，深长城物业乌分公司无权主张物业费以及违约金。请求二审法院依法改判。   深长城物业乌分公司辩称，徐巧云的房屋是整体交付后才办理的入住，此前房地产公司已经与深长城物业乌分公司签订物业服务合同，深长城物业乌分公司提供的是完整物业服务，不存在没有交接的事实，深长城物业乌分公司提交的房屋交接单可以证实徐巧云已经接收房屋，徐巧云因物业费与深长城物业乌分公司之间还有十多起案件，其上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。   深长城物业乌分公司向一审法院起诉请求：1．判令徐巧云向深长城物业乌分公司支付物业费39,856.48元；2．判令徐巧云向深长城物业乌分公司支付违约金1,670.71元，按照月利率4.875‰分段计算至给付完毕之日止，暂计至2019年10月31日，以上合计41,527.19元。庭审过程中，深长城物业乌分公司变更诉讼请求为：1．判令徐巧云向深长城物业乌分公司支付物业费32,282.8元（127.6平方米×11.5元／每月×22个月，2018年1月1日至2019年10月31日）；2．判令徐巧云向深长城物业乌分公司支付违约金1,974.39元（17,608.8元×4.875‰月利率×23个月，2019年1月1日至2020年10月31日）。   一审法院认定事实：2017年7月1日，案涉商铺建设单位乌鲁木齐万达广场投资有限公司（甲方）与深长城物业乌分公司（乙方）签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》1份，约定由乙方对万达广场四个住宅组团、三栋甲级写字楼、步行街与底商提供物业服务管理，物业管理区域四至：东至玄武湖路；南至凤凰山街；西至澎湖路；北至阿里山街；服务费用：甲级写字楼11.5元／月·平方米（其中包含物业服务费人民币5.5元／平方米，中央空调制冷、制热费人民币6元／平方米／月），乙级写字楼物业费4.5元／月·平方米；违约责任为：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按期足额缴纳物业服务费的，每日按未交数额1‰向乙方支付违约金；同时，该合同还对服务内容和质量、物业的经营与管理等内容进行了约定。合同签订后，深长城物业乌分公司向上述房屋提供物业管理服务。徐巧云购买了乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）玄武湖路555号乌鲁木齐经开万达广场XX号商业楼XXX号写字楼办公XXXX室的房屋（建筑面积127.6平方米）。2017年8月11日，乌鲁木齐万达广场投资有限公司向徐巧云交付了案涉房屋。但徐巧云未向深长城物业乌分公司缴纳2018年1月1日至2019年10月31日期间的物业费，故深长城物业乌分公司诉至法院。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。深长城物业乌分公司与乌鲁木齐万达广场投资有限公司签订的《乌鲁木齐市前期物业服务合同》对徐巧云具有约束力，徐巧云应当按照合同约定的物业费收取标准向深长城物业乌分公司缴纳拖欠的物业费。故深长城物业乌分公司要求徐巧云支付2018年1月1日至2019年10月31日期间的物业费32,282.8元（127.6平方米×11.5元／每月×22个月）的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。徐巧云关于案涉房屋出现质量问题深长城物业乌分公司未及时维修，故拒交物业费的辩解意见，因未提供相应证据，且深长城物业乌分公司亦不认可，故不予采信。徐巧云未按约缴纳2018年1月1日至2019年10月31日期间的物业费，已构成违约，应按约承担向深长城物业乌分公司支付违约金的违约责任。现深长城物业乌分公司仅对徐巧云欠付的2018年度物业费17,608.8元（127.6平方米×11.5元／每月×12个月）按照月利率4.875‰主张违约金，低于双方约定，符合法律规定，应予支持，但深长城物业乌分公司计算违约金的金额有误，2019年1月1日至2020年10月31日系22个月，故徐巧云应向深长城物业乌分公司支付违约金1,888.54元［17,608.8元×4.875‰月息×22个月（自2019年1月1日计算至2020年10月31日止）］。徐巧云无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证等相关权利。综上，一审判决：一、徐巧云于判决生效后十日内向上海深长城物业管理有限公司乌鲁木齐分公司支付2018年1月1日至2019年10月31日期间物业费32,282.8元；二、徐巧云于判决生效后十日内向上海深长城物业管理有限公司乌鲁木齐分公司支付违约金1,888.55元［17,608.8元×4.875‰月息×22个月（自2019年1月1日计算至2020年10月31日止）］。   二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，本案争议焦点为徐巧云是否应当向深长城物业乌分公司支付物业费及违约金。徐巧云上诉称其一直未入住案涉房屋，故不应支付物业费。依照法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，徐巧云作为业主，从建设单位处交接受让了案涉房屋，即应受此前深长城物业乌分公司与乌鲁木齐万达广场投资有限公司所签物业服务合同的约束，依约向深长城物业乌分公司支付物业费。物业服务是针对居民小区或写字楼提供的整体服务，徐巧云是否实际居住和使用房屋，并不影响深长城物业乌分公司向其房屋所在写字楼提供物业服务，一审法院根据乌鲁木齐万达广场投资有限公司向徐巧云交付房屋时间，按照徐巧云房屋面积认定徐巧云欠付物业费金额及违约金，并无不当，徐巧云称其没有实际入住案涉房屋故不应支付物业费的上诉理由，没有法律依据，本院不予采信。   综上所述，徐巧云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费654.28元（徐巧云已预交），由徐巧云负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   蒋 欣   审  判  员   张 昊   审  判  员   王朋坤   二 〇 二 一 年 五 月 二 十 四 日   书  记  员   王亚宇