广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1928号上诉人（原审被告）：郑诗慧，女，汉族，1989年11月8日出生，住福建省三明市三元区××××××××××××，公民身份证号码350×××××××********。委托诉讼代理人：潘良钗，亲属关系。被上诉人（原审原告）：深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司，住所地惠阳区淡水东华大坑水库星河丹堤花园****A1会所**房****。负责人:李晓梅。委托诉讼代理人：唐晖，广东漫道律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊东，广东漫道律师事务所律师。上诉人郑诗慧因与被上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司物业服务合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初5420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭，进行审理。本案现已审理终结。郑诗慧上诉请求：l.请求依法撤销(2020)粤1303民初5420号《民事判决书》所有的判项。并判决驳回深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。本案上诉人在一审法院审理过程中提交的证据如下。l.1份现场查证申请书及2份2018年现场拍照该房屋质量问题开发商及星河智善物业管理处之前维修过的痕迹图片，一审法院没有根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定到该房屋内对证上诉人提交质量问题拍照的照片及查看该房屋仍然存在着之前维修不到位的质量问题末收理收缮好未交付，上诉人与被上诉人不存在前期的物业管理费8137.98元。2.《协议书》经惠州市惠阳区建筑工程质量监督站工作人员到达现场一起和《惠州阳光新都房地产开发有限公司》及《深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司》两公司的员工主任陈勇彬.及.主管胡俊贤和上诉人四方共同解决协商定的，质监站工作人员杨文智并签名证明协议书约定属实、一审法院2020年12月9日开庭审理，法官马慧强现场陈述说惠州阳光新都房地产开发有限公司与深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司不是同一的主体，该协议书也没有深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司参议写入在内，叫上诉人依据协议书另行起诉惠州阳光新都房地产开发有限公司赔偿损失。3.2份录音光碟，1份录音2020年11月6日.及.12日录音星河丹堤负责人卢凯伦与上诉人通话是说维修方案、1份2020年11月18日、23日、24日、录音星河丹堤的主任陈勇彬叫上诉人过去落实该房屋维修方案.及.签协议书维修费5000元，此2份录音请求二审法院审理放出来详细听一下。4.2份商品房买卖合同，合同内的第四章的第十一条的第（三）查验房屋。1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。该房屋出现质量问题也经过惠州市惠阳区建筑工程质量监督站工作人员2次到达现场核查看过末修理修缮好末交付并叫被上诉人维修好交给上诉人，（请求二审法院详细查看上诉人提交给一审的答辩状内的经过事实），一审法院却认可上诉人与被上诉人签订《前期物业管理服务协议》，既然一审法院认可该份协议就应该更要认可出卖人《商品房买卖合同》内的第四章的第十一条的第（三）的第1及第2的约定及2份协议书内的约定。二、被上诉人自己随便填写一份清单的公摊电费704.3元.及.公摊水费63.73元，没有法律的依据、一审法院却来认可是错误的，在庭审中上诉人也提出不予认可。而且该房屋出现质量问题是之前维修不够位未修理修缮好末交付也未装修入住，那来的公摊电费及公摊水费，属于敲诈行为。三、违约金2163.61元，一审法院却来自行转判为全国的银行贷款利率四倍实在不合常规，而且该房屋出现质量问题是开发商和星河智善物业管理处之前维修不够位造成未修理修缮好未交付，也通过惠阳住建局质监站工作人员到达现场查看证明证实此事。四、2020年12月9日一审法院开庭时被上诉人提交一份《惠州阳光新都房地产开发有限公司》与《深圳市星河物业管理有限公司》签定《前期物业服务合同》，该份合同没有签定日期，也没有通过星河丹堤G区业主共同认可的，上诉人也没有与深圳市星河物业管理有限公司签定合同的任何约定，而且上诉人也不是与深圳市星河物业管理有限公司物业费纠纷，在庭审质证该份合同上诉人也提出不予认可，一审法院却来认为该份合同内约定用在上诉人与被上诉人物业费纠纷写在民事判决书内是不合法的。五、被上诉人提交的《律师函》快递单是伪造的，上诉人在2020年12月9日一审法院开庭当场用手机查阅并与快递公司的人员通话查阅快递单号并用免提键语音播放出来给法官.及.书记员，及，被上诉人听，根本没有运程记录是空白单，一审法院陈述查明却来认可写在民事判决书，上诉人是不予认可的。深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司提交答辩意见称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人于2016年10月8日与惠州阳光新都地产开发有限公司（以下简称开发商）签订了《商品房买卖合同》，约定选聘答辩人前期物业服务企业。同日，上诉人与答辩人签订《前期物业管理服务协议》(以下简称《协议》)，约定由答辩人提供前期物业服务，上诉人应于每月15日前，按建筑面积2元/平方米的标准缴纳物业管理费，如逾期则按每天不超过3%缴纳违约金，连续六个月未缴纳，答辩人有权通过法院强制追缴。上诉人与开发商签订的《商品房买卖合同》不存在《民法典》规定的合同无效或可撤销情形，系合法有效的合同。案涉房产己完成交付，上诉人称房产可能存在质量问题，也应向《商品房买卖合同》相对人主张。本案为物业服务合同纠纷，答辩人与上诉人签订的《协议》系双方真实意思表示，《协议》内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效的合同。即使上诉人认为房产存在质量问题，也不将排除《协议》约定的权利义务，上诉人应按《协议》约定向答辩人缴纳物业管理费及违约金等。二、公摊电费、公摊水费的收取具有事实依据和符合法律规定。根据《协议》第四条第六款约定，物业管理费不含小区公共区域用水、用电等费用支出。《物业管理条例》第四十四条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”答辩人管理的公共区域内的水电能耗（路灯、景观喷泉等）也属于物业管理区域内，为了保证小区公共设施正常运转，该部分费用由小区业主均摊，上诉人应缴纳公摊水费及公摊电费。三、答辩人同意原审法院对违约金的调整。《协议》第九条第四款约定，如上诉人逾期缴纳物业费，答辩人有权从逾期之日按每天不超过3％收取违约金。原审法院认为违约金约定过高，违约金标准调整至以同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率4倍，未超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的司法保护上限。调整后的违约金远低于原《协议》每日3％违约金的约定，且不违反法律法规强制性规定，符合公平和诚实信用原则。四、《前期物业服务合同》合法有效，上诉人与答辩人系本案物业服务合同纠纷的适格主体。答辩人与开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效，且答辩人事实上也就约定的物业管理区域提供了公共设施设备维护、保安、卫生清洁、监控、车辆秩序管理等物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”。《前期物业服务合同》合法有效，且答辩人己对约定的管理区域进行了实际管理，上诉人应按约定交纳物业管理费。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请法院驳回上诉人全部上诉请求，维持原判。深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司向原审法院起诉请求：1、请求判令被告支付物业管理费、水电费、违约金等费用合计11069.62元。2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。原审法院认定事实：2016年10月8日，被告与惠州阳光新都房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订了《商品房买卖合同》，购买开发商开发建设的星河丹堤花园G区，建筑面积为140.31平方米；《商品房买卖合同》约定：出卖人依法选聘的前期物业服务企业为深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司，物业服务时间从2015年8月1日到2021年7月31日。同期，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，《前期物业管理服务协议》约定：原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积2元/平方米的标准缴纳物业管理费，于每月15日前支付，如逾期则每天需交纳不超过3%的违约金；小区需二次供水，产生的水电费由业主分摊。另，根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人交付通知中的交付期限届满之日。《前期物业管理服务协议》生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，原告经催缴未果，向本院提起诉讼。庭审时，原告对其诉讼请求做出详细说明：2018年2月-2020年6月，每平方米是2元，建筑面积是140.31平方米，一共29个月，物业管理费金额为8137.98元；电费为704.3元，也是2018年2月-2020年6月的，单价是0.67元每平方米、按照分摊的电费度数计算，缴费是有票据的；水费为63.73元，也是2018年2月-2020年6月的，4.65元每吨；违约金为2163.61元，是被告欠缴的物业费按照双方约定的违约标准即每日3%计算。被告则以房屋存在质量问题与开发商协商未达成协议为由，拒绝支付物业管理费。另查明，2017年12月8日，开发商惠州阳光新都房地产开发有限公司向被告寄送入伙通知书，通知于2018年1月12日办理入伙手续。入伙后，被告未缴纳过物业管理费。原告为向被告催收物业管理费于2019年3月28日委托广东漫道律师事务所、9月3日委托广东仁人律师事务所，分别向被告发出了《律师函》。综上所述，原审法院依照《物业管理条例》第二条、第四十一条、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：郑诗慧应于本判决发生法律效力之日起十五日内向深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司支付自2018年2月至2020年6月共29个月，物业管理费为8137.98元、电费为704.3元、分摊的水费为63.73元，合计为8906.01元及违约金（以每月应支付物业服务费280.62元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍分别自2018年2月16日起、3月16日起……2019年1月16日起、2月16日起……2020年1月16日起……6月16日起分段计算至付清之日止）。本案受理费38元，由郑诗慧负担。二审中，郑诗慧提交了以下证据：《协议书》、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、转账记录截图、微信聊天记录截图、2021年1月12日、13日星河丹堤的主任陈勇彬与上诉人郑诗慧的通话录音。深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司提交质证意见称，证据一协议书：三性不予认可，该协议书并非合同，且协议书为上诉人单方制作，无被上诉人盖章确认，对被上诉人无约束力。且落款日期为2020年11月25日、2020年12月10日，远超出商品房买卖合同约定的交付异议期，开发商于20117年12月8日向上诉人送达入伙通知书，上诉人未在异议期内提出异议，应视为房屋己交付。证据二中国工商银行借记卡账户历史明细清单、证据三转账记录查询截图、证据四微信聊天记录截图、证据五通话录音：三性均不予认可，陈勇彬、邹巧旭为开发商员工，上诉人与开发商问就房屋质量问题作出如何约定，与本案物业服务合同纠纷无关，涉诉房屋己交付，上诉人应当缴纳物业管理费。且证据二至五的生成时间均超出商品房买卖合同交付异议期，仅能证明上诉人与开发商就商品房质量问题的违约赔偿的协商，与被上诉人无关。涉案房屋已实际交付，上诉人应按前期物业服务协议支付物业管理费。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，上诉人郑诗慧与被上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司签订《前期物业管理服务协议》的时间为2016年10月8日。深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司提交的手机通话记录截图中，联系人名称为：G2-1-1403郑诗慧未入伙。深圳市星河物业管理有限公司与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中，第七条约定，业主应予建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），深圳市星河物业管理有限公司不得对业主的物业服务费（物业服务资金）作出减免的承诺。物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由深圳市星河物业管理有限公司按照该物业区域同类物业的标准全额缴纳。2016年10月8日，上诉人郑诗慧与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）第十一条约定，（一）出卖人应在2018年1月31日前向买受人交付该商品房；（三）买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程的产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复了再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等iv>2017年12月8日，案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司通过EMS，向上诉人郑诗慧邮寄了《入伙通知书》。2017年12月30日，四川保华建筑劳务有限公司向上诉人郑诗慧发出《“星河丹堤花园”G1区交付手续的温馨提示》，载明案涉房产装修改造工程已经完成，具备交付条件。请上诉人郑诗慧在2018年1月12日当日携带身份证明办理交接手续。上诉人郑诗慧提交的现场照片显示，案涉房产墙面多出存在开裂修补的情况。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，一审判决不违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外情形，当事人未上诉部分，本院二审不予审查，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人郑诗慧是否具有支付物业服务费的义务。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。深圳市星河物业管理有限公司与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中，在第七条同样约定，物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由深圳市星河物业管理有限公司按照该物业区域同类物业的标准全额缴纳。虽然，上诉人郑诗慧与被上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司签订《前期物业管理服务协议》的时间为2016年10月8日，但《商品房买卖合同》于同日签订，约定案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司的交房期限为2018年1月31日，即2016年10月8日时，上诉人郑诗慧并未收楼，自此开始实际享受被上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司提供的物业服务。从上诉人郑诗慧举证来看，其收到收楼通知后，在查验案涉商品房过程中，发现商品房存在买卖合同约定的不具备交付的情形，并进行了维修，后续仍在协商过程中。被上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司未进一步举证证明上诉人郑诗慧实际收楼，或是在商品房具备收楼条件后，上诉人郑诗慧未按照买卖合同的约定，履行收楼义务，视为已经收楼。因此，被上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司诉请主张上诉人郑诗慧支付物业服务费用，没有相应的事实基础，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初5420号民事判决；二、驳回被上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司的全部诉讼请求。一审案件受理费38元、二审案件受理费76元，均由被上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司负担。上诉人郑诗慧预交的二审案件受理费76元，本院予以退还。自本判决发生法律效力之日起十五日，被上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司向本院交纳二审案件受理费76元，如逾期不交，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二一年五月十日法官助理  李兵勤书 记 员  钟润美