云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2021)云2601民初1478号原告：李汉忠，男，汉族，1984年12月2日生，云南省文山市人，住文山市。被告：文山和鑫房地产开发有限公司，住址：云南省文山市开化街道振华社区东风路光大广场光大中心23层。法定代表人：李涛，执行董事。委托诉讼代理人：杜文雯，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告李汉忠与被告文山和鑫房地产开发有限公司（以下简称和鑫公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后依法公开开庭进行了审理。原告李汉忠、被告和鑫公司委托诉讼代理人杜文雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李汉忠向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告继续履行2019年2月2日签订的《商品房认购协议》；2.判决原、被告就坐落于文山市的房屋签订《商品房购销合同》；3.判决被告就坐落于文山市房屋签订的《商品房购销合同》于签订之日进行登记备案；4.判决被告承担本案诉讼费。事实及理由：原、被告双方于2019年2月2日签订了《商品房认购协议》，协议第一条约定原告自愿认购被告开发的位于文山市老城区，建筑面积约133.48平方米，单价为3400元／平方米。协议第二条约定原告同意在签署本认购书时，向被告支付181533元。协议第六条约定签订《商品房购销合同》及相关补充协议的时间为2019年5月31日前。《商品房认购协议》签订后，原告在签订认购协议当日按约定支付被告和鑫公司181533元；但被告未按约定通知原告签订《商品房购销合同》。原告多次向被告主张签订合同，但被告均不予理会。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签订之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。《城市房地产开发经验管理条例》第二十七条规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。据此，被告作为开发商，在与买方签订房屋预售合同时，就应到行政主管部门办理备案登记。现原告主张与被告签订《商品房购销合同》，被告有义务办理房屋备案登记。为此，原告依法向人民法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。和鑫公司辩称，一、原告并未按照《商品房认购协议》约定的期限与被告签订正式的《商品房购销合同》，构成违约。原告与被告签订的《商品房认购协议》第六条第2小条明确约定，签订《商品房购销合同》及其补充协议的时间为2019年5月31日，在此期间，原告必须与被告完善《商品房购销合同》的相关手续，然而，原告并未在约定的时间内与被告完善签订合同手续，已构成违约，无权再要求被告与其继续签订《商品房购销合同》。二、双方签订的《商品房认购协议》仅仅系预约合同，在双方未对《商品房购销合同》内容达成一致的情况下，无法继续签订合同，原告的诉请应当予以驳回。双方签订的预约合同（《商品房认购协议》）仅仅只对面积、价格进行了约定，但签订正式的《商品房购销合同》中，法律明确规定的主要内容就达十三项之多，根据商品房销售管理办法第十六条明确规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”而原告对上述条款内容均未与被告进行协商，比如：双方对付款方式、时间、交房期限、面积差异处理方式、办理产权登记事宜等等均无法达成一致，双方之间则不具备签订正式《商品房购销合同》的基础。假如说原告没有违约，双方也必须达成签订正式《商品房购销合同》的合意，否则根本无法签订正式的《商品房购销合同》。双方之间签订预约合同（《商品房认购协议》）则由于不可归责于双方的原因无法履行，那么原告的诉请于法无据，依法应当予以驳回。综上所述，原告已经构成违约，并且其未与被告对签订正式的《商品房购销合同》进行协商，则双方根本无法继续签订该合同，因此，原告起诉于法无据，依法应当予以驳回。李汉忠针对其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.《商品房认购协议》复印件一份,证明原、被告于2019年2月2日签订《商品房认购协议》；2.《收据》复印件一份，证明原告于2019年2月2日按约定支付了181533元的房屋款项。经质证，和鑫公司对李汉忠提交的第1、2组证据的真实性、合法性、关联性无异议，且认为第1组证据认购协议只是预约合同，协议条款不包括商品房买卖合同的全部构成条款，在双方对付款方式及时间、交房期限、面积误差处理方式、产权证办理事宜等内容没有达成一致的情况下，不具备签订正式商品房购销合同的基础，无法继续履行该协议。本院认为，李汉忠提交的第1、2组证据客观、真实，与本案相关联，本院予以采信。和鑫公司未向本院提交证据。经审理，本院查明本案法律事实如下：李汉忠与和鑫公司于2019年2月2日签订《商品房认购协议》，协议约定李汉忠自愿认购被告和鑫公司开发的位于文山市老城区，建筑面积约133.48平方米，单价为3400元／平方米，总价453832元。李汉忠同意在签署本认购书时，向和鑫公司支付181533元作为首付款。签订《商品房购销合同》及相关补充协议的时间为2019年5月31日前。协议第七条第3项约定“甲乙双方的联络方式以本认购协议书所载明的电话、通讯地址为准。双方对所提供资料的真实性负责。如甲方按本认购协议书所载明的电话联络不到乙方，甲方通过快递的方式按本认购协议书所载明的通讯地址向乙方寄出信件3日后，则视为已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的相关全部责任。乙方地址或电话如有更改，应及时书面通知甲方，否则自行承担造成延误或违约责任。”李汉忠于2019年2月2日按约定向和鑫公司支付了房款181533元。另查明，和鑫公司就其开发的文山佛寿街文化商业街区壹期项目于2017年1月11日取得商品房预售许可证明[证号为：预许文州字（201703）号]。预售面积114155.95㎡，批准预售栋号1-9幢。文山佛寿街文化商业街区壹期项目第1栋1单元23层2306号房屋至今未另售他人。综合双方诉辩主张，争议焦点为：应否继续履行商品房认购协议；原告主张要求与被告签订《商品房购销合同》是否应予支持，是否应予办理备案登记。本院认为，双方当事人签订的《商品房认购协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律，行政法规等强制性法律规定，合法有效，《商品房认购协议》对于双方当事人姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款时间进行了明确约定，双方应当全面履行协议所约定的义务，根据《商品房认购协议》的约定，双方签订商品房购销合同及相关补充协议的时间为2019年5月31日前，且在和鑫公司通知时间内，根据上述约定可知，双方签订正式的商品房购销合同须由和鑫公司通知李汉忠，即和鑫公司负有先履行通知的义务。和鑫公司抗辩称其已经通知了李汉忠签订商品房购销合同及相关补充协议，但未举证予以证明。可以认定，和鑫公司未履行通知义务，存在违约行为，另外，和鑫公司也未举证证明，李汉忠存在其他违约行为，故对于李汉忠主张的继续履行《商品房认购协议》的诉讼求予以支持。对于李汉忠主张的签订商品房购销合同及备案登记的诉讼请求，涉及案涉协议的后续实际履行问题，且备案登记也并非案涉协议所约定的内容，不宜在本案中予以处理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、文山和鑫房地产开发有限公司与李汉忠继续履行2019年2月2日签订的《商品房认购协议》；二、驳回李汉忠的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告文山和鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  杨景景二〇二一年五月二十四日书记员  朱 敏