西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0112民初5362号 原告:陕西成信房地产开发有限公司。 法定代表人:康忠诚，董事长。 委托诉讼代理人:王永红，男，该公司职员。 被告：靳爱铃，女，汉族。 被告：陕西美嘉商业运营管理有限公司。 法定代表人：刘飞，总经理。 第三人：交通银行股份有限公司陕西省分行。 负责人：程清洁，行长。 委托诉讼代理人：李波，男，该行员工。 原告陕西成信房地产开发有限公司（以下简称成信公司）与被告靳爱铃、被告陕西美嘉商业运营管理有限公司（以下简称美嘉公司）、第三人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西省分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用简易程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告成信公司的委托诉讼代理人王永红，被告美嘉公司的法定代表人刘飞，第三人交行陕西省分行的委托诉讼代理人李波到庭参加诉讼。被告靳爱铃因被羁押无法到庭。本案现已审理终结。 原告成信公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与靳爱铃签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告靳爱铃配合原告办理注销该商品房的登记备案手续；3、判决被告靳爱铃配合第三人办理注销该商品房的抵押登记手续；4、判决被告美嘉公司支付原告代被告偿还银行的利息12962.32元、罚息602.52元、西安市新城区人民法院诉讼费4861元，合计18425.84元，并以此为基数按照年利率4.05%自2016年10月28日起至2020年12月31日止（共1526天）违约罚金3119.92元，共计21545.76元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月19日，原告与被告美嘉公司签署借贷购房协议书，约定被告美嘉公司以公司股东或亲朋好友名义签订网签合同办理按揭贷款的方式从原告处购买房屋。2014年11月26日，原告与被告美嘉公司授权指定人员之一即被告靳爱铃网签了合同登记号为X14131040的商品房买卖合同，约定靳爱铃通过银行按揭方式购买原告开发建设的位于西安市未央路169号“银池·品智天下”项目1-11308号房屋。后被告美嘉公司原法人及靳爱铃涉嫌非法吸收公众款案等原因，停止了按月向按揭银行还款，被告第三人诉至西安市新城区人民法院。西安市新城区人民法院（2016）陕0112民初1917号民事判决原告对被告靳爱铃拖欠第三人的债务承担连带担保责任。2016年10月28日，原告向第三人履行完毕了连带担保责任，代偿了被告靳爱铃拖欠的第三人的逾期应还款本金及利息12962.32元、罚息602.52元、西安市新城区人民法院诉讼费4861元，合计18425.84元。依据商品房买卖合同的约定以及本院已经判决生效的同案情另外商品房买卖合同签署人张桂林、张英的生效判决，望判如所请。 被告美嘉公司辩称，不同意原告的第四项诉讼请求，前三项诉讼请求与其无关。第一，靳爱铃缺席，买卖合同和成信公司签订，因被羁押无法得知其意见。美嘉公司和成信公司的借贷购房协议靳爱铃是否知情，其不知道；而且该协议在其担任法人之前签订，其本人不知情，其担任法人是2015年1月。第二，借贷购房协议存在欺诈行为，本身涉及到以合法的形式掩盖非法目的，不应该有效，因为国家有规定商品房协议必须要支付首付款。借贷购房协议用来掩盖成信公司和美嘉公司从银行骗取贷款以及非法集资，陈娟丽在经侦的询问笔录中清楚表明科威公司是实际购买人，且没有支付首付款。交通银行留存的靳爱铃的贷款按揭资料中首付款收据是伪造。本案涉及到了非法集资，美嘉公司和科威公司的实际控制人陈娟丽和宏盛公司法人靳爱铃已经被羁押，那么美嘉公司并不是这些房子的真正购买方。第三、美嘉公司是14年3月注册，没有任何业务和财产，在成立三四个月后出面购买成信公司的两层楼（含靳爱铃的五套房），是不可能的。借贷购房协议是违法欺诈行为是无效的，协议无效的话，美嘉公司也不是靳爱铃五套房子的真正购买人，所以靳爱铃应该和成信公司自行解决，美嘉公司不应该承担纠纷中相关的责任。 第三人交行陕西省分行辩称，同意原告的第三项诉讼请求，第四项诉讼请求与其没关系，由法院公正判决。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实： 2014年7月19日，成信公司（出卖方）与美嘉公司（买受方）签订借贷购房协议书，约定美嘉公司从原告处购买被告开发的位于西安市经济技术开发区未央路169号银池品智天下A座银池·品智天下项目第12层、13层，共24套房屋（其中包含11305、11306、11307、11308、11309）；房屋用途为商品办公房；总金额为15667136元。双方在合同中约定，买受方为公司购买，因银行目前暂不接受公司按揭贷款购买，出卖方同意买受方以公司股东或亲友名义签订网签合同，办理按揭贷款，出卖方办理网签合同及房产证以买受方法人公司及法人给出卖方书面授权书为准。买受人自行协调财产分割归属事宜，因产权登记产生任何纠纷出卖方概不承担责任；买受方于本合同生效之日向出卖方支付定金20万元，剩余房款买受方在借贷购房期内拟以银行贷款形式支付该房屋实际价款70%给出卖方，最终以银行审批房款数字为准。买受方以借贷形式购买出卖方房屋，买受方全部人员网签合同及个人信息资料经按揭贷款银行审批按揭放款后，房屋实际售价总金额为15667136元，减去银行按揭贷款总额及定金，剩余为买受方向出卖方贷款购房后期阶段借款金额；买受方向出卖方贷款利息为年息12%，期限为60个月，计算日期为本合同签字生效之日起；买受方应于本合同双方签字生效之日起，平购房定金支付票据及本合同到陕西基安物业管理有限公司办理接房事宜等内容。该合同由美嘉公司盖章、陈娟丽作为授权人签字，靳爱铃属于该合同附件一买受方指定购买委托人名单之列。 2014年7月21日，西安科威房地产营销策划营销有限公司、陈娟丽分别向美嘉公司转账12万元、8万元，共计20万元。当日，美嘉公司向成信公司转账支付20万元。 2014年11月26日，成信公司与靳爱铃签订合同登记号为X14131040的商品房买卖合同一份，该合同约定:靳爱铃以511442元购买成信公司开发建设的银池·品智天下第1幢1单元13层11308号建筑面积为59.47平方米的办公用房一套，靳爱铃首付261442元、余款25万元向银行按揭。其中该《商品房买卖合同》附件五第七条约定：“买受人承诺：该房屋办理产权证之前、按揭贷款购房并办理入住之后，累计三个月（90天）不能向贷款银行按时偿还贷款：1、依据出卖人与贷款银行的个贷担保协议，买受人向出卖人承担逾期偿还银行贷款额每日2‰的违约罚金和逾期还款本息，直至还清；同时本购房合同效力终止。买受人退出已入住房屋并恢复原状，出卖人对应退房屋不做任何装修补偿。并按合同原价扣除银行贷款本息及出卖人代买受人向银行代付逾期应还贷款本息额及相关因买受人违约造成的2‰罚金，下余款项退还给买受人。” 2014年12月18日，成信公司出具商品房销售专用凭证一张。该凭证载明：靳爱铃交纳1507736元首付款，定购1#11305、11306、11307、11308、11309共五套房屋。 2015年2月6日，靳爱铃、成信公司、交行陕西省分行签订个人房产抵押贷款合同，靳爱铃向交行陕西省分行贷款25万元，贷款期限120个月用于购买案涉房屋，成信公司为该笔贷款承担连带责任保证。2015年2月16日，靳爱铃所购商品房办理了预购商品房贷款抵押登记备案证明，抵押权人为交行陕西省分行。2015年2月9日，交行陕西省分行发放贷款25万元。 2015年11月5日，美嘉公司给成信公司出具工作授权函，载明2014年7月19日借成信公司15667136元购房，在交行陕西省分行按揭回款768万元陆续到账，剩余未付款7987136元按照《借贷购房协议书》条款履行，因该房网签备案及后续办理产权登记所产生的一切纠纷责任、经济责任及法律责任由美嘉公司及授权人陈娟丽连带全部责任并承担一切权益权责，该函美嘉公司盖章、陈娟丽作为授权人签字。函件后附指定最终网签备案人员名单，靳爱铃属于该名单之列，房号分别为：11305（总房款：477902元，未付款：247902元，贷款金额：230000元）、11306（总房款：477902元，未付款：247902元，贷款金额：230000元）、11307（总房款：969048元，未付款：489048元，贷款金额：480000元）、11308（总房款：511442元，未付款：261442元，贷款金额：250000元）、11309（总房款：511442元，未付款：261442元，贷款金额：250000元）。 因靳爱铃未按约定继续偿还按揭贷款，，交行陕西省分行2015年12月31日从成信公司保证金账户划扣费用，用于偿还靳爱铃11305号房的本金288.41元、利息1226.77元、欠息2元、复利8.64元，11306号房的本金1415.95元、利息1226.77元、欠息10元、复利8.67元，11308号房本金1539.08元、利息1333.44元、欠息10.75元、复利9.44元。后交行陕西省分行将靳爱铃和成信公司起诉至西安市新城区人民法院。2016年9月14日，西安市新城区人民法院作出的（2016）陕0102民初1917号民事判决判令靳爱铃偿还贷款本金234991.74元、截止2016年2月5日的利息2346.99元、罚息26.48元（2016年2月6日起至实际给付之日止的利息、罚息按合同约定计算支付），成信公司承担连带保证责任等。2016年10月28日，成信公司作为保证人向交行陕西省分行偿还靳爱铃未还本金234991.74元、未还利息10468.47元、未还罚息589.04元、未还利息复利388.34元、未还罚息复利13.48元、未到期利息751.88元并支付诉讼费4861元。 因索款未果，故成信公司诉至本院，形成诉讼。诉讼过程中，经询问靳爱铃，靳爱铃称同意解除与成信公司签订的商品房买卖合同，同意办理注销该商品房的登记备案手续和抵押登记手续；不同意承担原告主张的费用，因美嘉公司用其的名义购买的房屋，其没有参与，也没有出一分钱。房屋的事情与其没有任何关系，均是老板陈娟丽一手策划操作的。庭审中，因当事人各持己见，致调解未果。 以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、借贷购房协议书》、民事判决书等在卷佐证。 本院认为，成信公司和美嘉公司签订的借贷购房协议书和美嘉公司向成信公司出具的相关函件上均盖有美嘉公司的公章，该公章经过登记备案，对外具有公示效力，且美嘉公司也按照借贷购房协议书约定向成信公司支付了定金20万元，成信公司出具靳爱铃支付首付款的凭证、并与靳爱铃签订商品房买卖合同，只是为了办理银行贷款，靳爱铃也自认并非实际购房人亦未实际出资，故本院依法认定本案所涉商品房实际购买人和按揭贷款还款人为美嘉公司。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，房屋办理产权证之前，买受人累计三个月不能偿还按揭贷款的应退出商品房，合同效力终止，该处实为约定了解除合同的条件，本案美嘉公司因未按约定偿还按揭贷款导致交行陕西省分行诉讼最终成信公司代偿了全部本息，可见该商品房买卖合同约定解除合同的条件已经成就。现成信公司要求解除该商品房买卖合同、由靳爱铃配合办理注销该商品房买卖合同的登记备案手续、由靳爱铃配合交行陕西省分行办理注销该商品房的抵押登记手续应予支持。因美嘉公司系本案所涉商品房的实际购买人，故成信公司为案涉的11308号房屋向交行陕西省分行支付的利息、罚息、诉讼费等共计18425.84元由美嘉公司承担。美嘉公司亦应按照《商品房买卖合同》约定支付成信公司违约罚金，现成信公司主动降低违约罚金要求以18425.84元为基数按照年利率4.05%计算自2016年10月28日起至2020年12月31日（共1526天）的违约罚金3119.92元，不违反相关法律规定，本院予以支持。 依据中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陕西成信房地产开发有限公司与被告靳爱铃签订的合同登记号为X14131040的商品房买卖合同。 二、被告靳爱铃于本判决生效后三十日内配合原告陕西成信房地产开发有限公司办理合同登记号为X14131040的商品房买卖合同的登记备案手续。 三、被告靳爱铃于本判决生效后三十日内配合第三人交通银行股份有限公司陕西省分行办理合同登记号为X14131040的商品房买卖合同所涉房屋的抵押登记手续。 四、被告陕西美嘉商业运营管理有限公司于本判决生效后三十日内支付原告陕西成信房地产开发有限公司代偿的利息、罚息、诉讼费等共计18425.84元。 五、被告陕西美嘉商业运营管理有限公司于本判决生效后三十日内给付原告陕西成信房地产开发有限公司自2016年10月28日起至2020年12月31日的违约罚金3119.92元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8914元（原告已预交），由被告美嘉公司承担，于给付上款时一并给付原告成信公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  薛敏丹 二〇二一年五月十日 书记员  惠 静