吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终1042号上诉人（原审原告）：赵利君，男，1963年4月7日出生，汉族，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：李佩良，桦甸市桦郊乡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张乃民，男，1970年2月6日出生，汉族，住吉林省桦甸市。上诉人赵利君因与被上诉人张乃民房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省桦甸市人民法院（2020）吉0282民初2658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵利君上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项；2.改判张乃民给付赵利君自2020年4月1日起至2020年10月31日止的租金36万元；3.改判张乃民自2020年11月1日起至将租赁房屋恢复原状（空筒房）之日止，每日按日租金2,191.78元的标准向赵利君支付房屋费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。1.一审判决认定“因受新冠疫情的影响，张乃民经营的歌厅于2020年1月24日至2020年6月28日期间暂停营业”的事实是完全错误的。在新冠疫情防控期间，张乃民所经营的歌厅停业过是事实，但停业期间并不是从2020年1月24日至2020年6月28日，一审认定该事实没有依据。事实上，通过张乃民租赁房屋期间的电费的发生的金额就能得知张乃民实际停业的时间。虽然地方政府在疫情期间对歌厅等营业场所进行管控，但张乃民在疫情防控期间还是在利用租赁房屋经营歌厅进行盈利活动。2.在《租赁合同书》中约定的五年六个月租期届满后，张乃民仍继续占用租赁的房屋经营歌厅，视为张乃民对《租赁合同书》中约定的逾期继续占用房屋期间的租金按原租金双倍支付价格的默示。一审法院既然认为双方签订的《租赁合同书》合法有效，双方均应按约定履行，就应当按照《租赁合同书》中对租期届满后继续占用房屋时租金标准支持赵利君要求张乃民从2020年4月1日开始，按年租金80万元的标准支付房屋使用费的请求。一审法院作出的判决理由是完全错误的。3.按照《租赁合同书》第六条的约定：承租房屋内增添的不动产，在租期届满不得拆除，无偿归赵利君所有。赵利君利用房屋内原有的装饰、装修设施，也来经营歌厅，每年经营歌厅的收入一定是80万元数倍。赵利君之所以以每年40万元租金的标准将房屋出租给张乃民经营歌厅，就是考虑到张乃民租赁房屋后经营歌厅能投入500余万元进行装修，而且租期届满后，装修设施无偿归赵利君所有，不拆除。既然张乃民为了自身利益，害怕赵利君或者他人利用房屋内原有的装饰、装修继续经营歌厅，对他投资1000余万元在桦甸市内别处新开办的“天地汇”歌厅的生意有影响，所以，张乃民才违约将房屋内增添的不动产拆除，以达到赵利君或者他人无法再继续利用他在房屋内外增添的不动产来经营歌厅的目的。赵利君在一审起诉时，是请求法院判令张乃民将承租我的1650平方米房屋内增添的不动产给予恢复至原装修状态后，返还给赵利君，在庭审时，因法官说无法判决，才让赵利君变更诉讼请求的。鉴于此，赵利君要求张乃民按照年租金80万元的标准向赵利君支付逾期占用房屋期间的使用费根本不存在显失公平之说。而是一审法院的判决结果明显有失公允。张乃民辩称：1.一审判决认定受新冠疫情影响暂定营业属实。一审法院根据事实情况和不可抗力规定对此酌定每月的占用费，支付的比例已经很高了。在此期间张乃民不能正常经营，如支付过高租金，不符合公平原则。2.同意一审判决根据证据规则认定的事实。3.一审判决根据双方的真实意思表示、过错程度及疫情对经营活动的影响，对到2020年4月至10月的租金的酌定及恢复原状前日租金的酌定符合事实情况、公平原则，同意一审判决。赵利君向一审法院起诉请求：1．判令解除双方不定期租赁关系；2．判令张乃民将房屋恢复至承租前原状（空筒房）并返还给赵利君；3．判令张乃民按年租金80万元标准向赵利君支付自2020年4月1日起至房屋恢复原状时止的房屋使用费。一审法院认定事实：2014年7月1日，赵利君（甲方）与张乃民（乙方）签订一份租赁合同书，合同主要约定以下内容：乙方承租甲方位于桦甸市明华街金华路西侧的1-3层房屋，建筑面积为1650平方米。租赁期限为五年六个月，自2014年10月1日起至2020年3月31日止，乙方于2014年7月1日起至2014年9月30日期间无偿使用三个月。租赁价格为每年租金40万元，乙方于合同签订之日将第一年租金交付于甲方，以后每年租金必须于每年的7月1日之前交付给甲方。如果乙方不能按照本合同书第三条约定的期限交纳租金，或租期届满乙方继续占用所承租的房屋或不供热，甲方有权行使下列权利：1.甲方有权解除合同收回房屋；2.要求乙方从逾期之日起按本合同书约定的租金双倍支付租金；3.将乙方所承租的房屋房门锁上，不允许乙方再继续营业；4.开启门锁将乙方放置屋内的物品搬出放置任何地点，由此产生的一切后果责任，由乙方自负。乙方在承租房屋期间不得擅自转租房屋和改变房屋用途，不得破坏房屋主体结构，乙方在所承租房屋内增添的不动产在租期届满或因乙方违约甲方提前收回房屋以及其他不可抗力的原因导致合同不能继续履行的情况下，乙方均不得拆除无偿归甲方所有。为了保证乙方在承租期间按时交纳租金、不破坏房屋主体结构，在租期届满时不拖欠任何费用、不给甲方造成财产损失，乙方于本合同书签订之日向甲方交纳租房保证金3万元。该款在租期届满且乙方不违反本合同书约定和相关法律规定的情况下，甲方将无息将该款返还给乙方。自合同签订之日起，甲方应保证房屋产权清晰，无纠纷、抵押、查封及诉讼等影响乙方使用的情况。如甲方因上述原因影响乙方的经营活动，要赔偿乙方的全部经济损失。租赁届满，若甲方继续出租该房屋，乙方必须在租赁期届满前60日向甲方提出书面续租申请，双方再另行协商租金和租期事宜，在同等条件下，乙方有优先承租的权利。合同签订后，张乃民向赵利君支付了3万元租房保证金，并对租赁房屋进行了装饰装潢从事歌厅经营，租期内的租金张乃民已支付完毕。合同到期后，张乃民继续使用该房屋，赵利君未提出异议，但双方经磋商后最终未继续签订租赁合同。后张乃民在未与赵利君协商的情况下将租赁房屋装饰装潢增添的不动产拆除的破烂不堪，并于2020年10月30日通过快递方式向赵利君送达了房屋钥匙和解除不定期租赁合同通知，上述钥匙及解除合同通知，赵利君于2020年10月31日接收。因受新冠肺炎疫情的影响，张乃民经营的歌厅于2020年1月24日至2020年6月28日期间暂停营业。一审法院认为，赵利君与张乃民签订的租赁合同书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。租赁期间届满后，张乃民继续使用租赁物，赵利君没有提出异议，之后双方亦没有订立合同，双方之间形成不定期租赁关系，双方均享有任意解除权，可随时解除合同，赵利君于2020年10月31日接收张乃民邮寄的房屋钥匙和解除合同通知，因此，双方之间的不定期租赁关系已于2020年10月31日予以解除。租赁合同解除后，张乃民应当将租赁房屋按合同约定或赵利君认可的状态搬离，并将租赁房屋交还赵利君，但张乃民出于某种目的在搬离承租房屋时擅自将房屋内增添的不动产拆除，合同解除后亦未及时配合赵利君按双方协商后认可的将房屋恢复原状后予以返还，导致承租房屋破烂不堪，无法使用或无法对外出租，故张乃民理应按合同约定租金标准向赵利君支付租金及占用使用费。对于赵利君提出的由于张乃民在租期届满后继续占用房屋，要求张乃民自逾期之日起按照合同约定租金的双倍即80万元标准支付占用使用费的主张，因租期届满后，赵利君对张乃民继续使用房屋并未提出异议，双方之间已形成不定期租赁关系，且此期间双方对续签合同进行过磋商，从磋商过程可以认定是在原租期届满后延长张乃民3个月租期，并在低于原租金的条件下续签合同，如按80万元确定租金不但违背双方当事人最初的缔约目的，亦显失公平，故一审法院对赵利君该主张不予支持。现张乃民同意将租赁房屋恢复租赁前原状后予以返还，故一审法院对赵利君主张张乃民将租赁房屋恢复至原状（空筒房）后返还的请求，予以支持；对于合同解除前的租金，一审法院以年租金40万元为标准，计算自2020年4月1日起至2020年10月31日止，因受新冠肺炎疫情的影响，双方在履行合同过程中，因突发新冠疫情导致营业场所临时停业，属于不可抗力，且在恢复营业后，也导致经营状况不景气，结合桦甸市疫情防控情况，按照公平原则，适度减免租金，分担损失，一审法院酌定张乃民支付赵利君2020年10月31日之前的租金18万元。赵利君主张张乃民在疫情停业期间也在不间断的经营，但其未提供证据予以证明，一审法院不予采信。对于合同解除后的房屋的费用，张乃民应支付自2020年11月1日至房屋恢复原状之日止的费用，同时因张乃民的拆除行为属于恶意，故该期间的费用应参照年租金40万元即日租金1,095.89元标准计算。对赵利君多主张的租金及费用，一审法院不予支持。因张乃民擅自拆除房屋内增添的不动产，违反合同约定，对赵利君造成了损失，已构成违约，赵利君不同意在张乃民应付租金内扣减保证金金额，有事实和合同依据，一审法院予以支持。一审判决：一、赵利君与张乃民之间的不定期租赁关系于2020年10月31日解除；二、张乃民于判决生效后十日内将租赁房屋恢复至原状（空筒房）后返还赵利君；三、张乃民于判决生效后十日内支付赵利君自2020年4月1日起至2020年10月31日止的租金18万元；四、张乃民于判决生效后十日内支付赵利君房屋费用（自2020年11月1日起至恢复原状之日止，每日按日租金1,095.89元标准，给付时另行计算）；五、驳回赵利君的其他诉讼请求。案件受理费50元，由张乃民负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，一审判决根据张乃民提供的吉林省文化和旅游厅文件的回函、吉林省文化和旅游厅文件、微信记录、2020年4月22日桦甸市疫情防控小组发布的关于加强现阶段疫情防控工作的通告及一审法院调查核实情况，认定因受新冠肺炎疫情的影响，张乃民经营的歌厅于2020年1月24日至2020年6月28日期间暂停营业，证据充分，并无不当。本案中赵利君没有将电费明细作为证据提供，且在另案中一审法院已对电费明细的证明力进行了充分的论述，本院不再赘述。关于租赁费用问题。双方当事人签订的《租赁合同书》关于租期届满继续占用房屋应双倍支付租金的约定，是关于违约占用责任的约定，本案中张乃民在《租赁合同书》约定的租期届满后继续使用房屋是因双方对续签合同进行了磋商，双方之间形成了不定期租赁关系。且赵利君提供的现有证据不足以证明其要求张乃民迁出房屋，而张乃民拒不迁出，张乃民违约占用房屋。因此，一审判决未支持赵利君关于双倍支付租金的请求，并无不当。综上所述，赵利君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人赵利君负担。本判决为终审判决。审判长  李春露审判员  郭立坤审判员  刘 卓二〇二一年五月二十日书记员  张 昊（此件共8页，印15份）