江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终449号上诉人（原审原告）：倪爱亮，男，汉族，住江苏省连云港市东海县。委托诉讼代理人：李心宜，连云港市海州区新东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：东海县远洲城市广场经营管理有限公司，住所地江苏省连云港市东海县牛山街道远洲城市广场西侧。法定代表人：陈本道，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：连云港新时代房地产开发有限公司，住所地江苏省连云港市东海县牛山街道远洲城市广场西侧。法定代表人：陈庚远，该公司董事长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。原审原告：倪田野，男，住江苏省东海县。原审原告：倪田松，男，住江苏省东海县。原审原告：倪田青，男，住江苏省东海县。原审第三人：吕茂军，男，汉族，住上海市。上诉人倪爱亮因与被上诉人东海县远洲城市广场经营管理有限公司（以下简称远洲公司）、连云港新时代房地产开发有限公司（以下简称新时代公司）、原审被告陈翠云、原审第三人吕茂军房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2020）苏0722民初3764号民事判决，向本院提起上诉。2020年12月16日，陈翠云因病去世，本院于2021年1月21日立案受理后，组成合议庭进行了审理，并依法追加陈翠云的继承人倪田野、倪田松、倪田青作为当事人参加诉讼，本案现已审理终结。倪爱亮上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决不予解除上诉人与远洲公司签订的《产权商铺委托租赁管理合同》是错误的。双方的合同约定，被上诉人逾期支付租金超过六个月已经构成根本违约，且被上诉人经营不善，已经不具备继续支付租金的能力，故上诉人的合同目的已经无法实现，上诉人有权要求解除合同。上诉人的涉案商铺是商业经营性用房，房型为单间外铺，有独立的空间和区位，与周边的商铺是能够区分的。且与本案相同案情的案件一、二审均作出了支持解除合同的判决【案号分别为：（2018）苏0722民初2269号、（2019）苏07民终3741号）】。二、一审判决未支持陈翠云对租金和违约金等的一审诉讼请求是错误的。涉案商铺是上诉人与陈翠云共同购买的，是上诉人与陈翠云的夫妻共同财产，租金也应该是夫妻共同财产。虽然《产权商铺委托租赁管理合同》上只有上诉人一人签字，但商铺购买合同上是二人共同签字，且两份合同是同一天签订的，因此远洲公司明知上诉人一人签字是代表夫妻二人共同签字的意思表示，且符合家事代理权的法理。三、一审法院没有书面通知到原审第三人吕茂军属于程序违法。被上诉人远洲公司、新时代公司共同答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法。上诉人的上诉理由及请求均不能成立，依法应当驳回上诉，维持原判。原审第三人吕茂军二审期间未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩状。倪爱亮、陈翠云向一审法院起诉，请求判令：1.远洲公司、新时代公司支付倪爱亮、陈翠云房屋租金1301320元及违约金（以403858元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年7月1日起计算至实际付清之日止；以448731元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2018年7月1日起计算至实际付清之日止）；2.解除倪爱亮、陈翠云与远洲公司签订的《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》；3.由远洲公司、新时代公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2012年12月16日，倪爱亮、陈翠云与新时代公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由倪爱亮、陈翠云向新时代公司购买远洲城市广场第X幢X单元XXX室房屋，房屋用途为商业营业用房，建筑面积共48.48平方米，总价3450000元。合同签订后，倪爱亮、陈翠云按约付清了购房款。2012年12月16日，倪爱亮（甲方）与远洲公司（乙方）签订《产权商铺委托租赁管理合同》，新时代公司作为担保方在该合同上盖章确认。合同第一条约定，甲方于2012年12月16日签约购买了新时代公司开发的远洲城市广场1层外铺层110号商铺；甲方同意将该商铺委托乙方进行统一经营管理。第四条约定，关于第一阶段固定租金回报，自2017年1月1日至2017年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺租金收益（税前）403858元，支付时间为2017年6月30日之前；自2018年1月1日至2018年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺租金收益（税前）448731元，支付时间为2018年6月30日之前。关于第二阶段非固定租金回报，自2019年1月1日至2028年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺的租金收益（税前）为届时实际租租金的90%（乙方10%），商铺租金收益=商铺总房款÷总委托商铺总房款×90%总租金，支付时间为一个经营年结束后60天内。甲方承担根据政府政策法规应缴纳的各项税费，并委托乙方代扣代缴，同时向支付租金乙方提供税务发票，乙方须向甲方提供相应的完税凭证。倪爱亮与远洲公司签订的《产权商铺委托租赁管理合同》的第二条约定，本合同委托管理期限为15年，自2014年1月1日至2028年12月31日止。分为二个阶段，其中前5年为第一阶段（固定租金回报），后10年为第二阶段（非固定租金回报）。本合同约定的第一阶段（固定租金回报）从远洲城市广场（大卫茂国际购物中心）整体正式开业之日起算，满5年为止。乙方暂定于2014年1月1日整体开业（具体时间以届时正式确定的时间为准，但最多迟延不超过3个月）；第六条约定，若乙方拖欠甲方委托经营管理收益，乙方应根据当期应付委托经营管理收益，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付违约金，合同继续履行；若逾期超过6个月，则甲方有权终止合同，并不视为甲方单方面终止合同。本合同相关条款中约定有“视作违约、按违约处理等内容”，但未对具体违约数额或损失计算方法作具体约定的，则统一按照本合同所涉商铺与开发商买卖合同约定总房价30%的比例承担违约金，造成其他损失的，一并赔偿。倪爱亮与远洲公司签订了《产权商铺委托租赁管理合同》后，远洲公司未按约向倪爱亮、陈翠云支付过租金。一审法院另查明，远洲城市广场（大卫茂国际购物中心）于2014年1月18日整体正式开业。一审法院认为，倪爱亮与远洲公司签订的《产权商铺委托租赁管理合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。远洲公司未能按约支付租金收益，属违约行为，应依法按约承担违约责任。因此，一审法院对倪爱亮、陈翠云的诉求分析阐述如下：一、关于租金收益支付时间，倪爱亮、陈翠云主张分别为2017年6月30日前和2018年6月30日前，远洲公司抗辩称因远洲城市广场于2014年1月18日开业，故2017年度租金的支付时间应顺延至2017年7月18日，2018年度租金的支付时间应顺延至2018年7月18日。一审法院认为，倪爱亮与远洲公司“租金支付时间为2017年6月30日之前”的约定系建立在远洲城市广场于2014年1月1日整体开业的前提之下，因远洲城市广场实际上于2014年1月18日开业，故双方约定的租金支付时间应当顺延，一审法院对远洲公司的该抗辩理由予以采纳，即2017年租金收益的支付时间顺延为2017年7月18日之前，2018年租金收益的支付时间顺延为2018年7月18日之前。二、关于租金、违约金的诉求。根据《产权商铺委托租赁管理合同》第二条约定，远洲公司应按约的数额和期限向倪爱亮支付2017年度租金收益、2018年度租金收益和2019年度租金收益，远洲公司未能支付，已构成违约。故根据《产权商铺委托租赁管理合同》第六条约定，若远洲公司拖欠倪爱亮委托经营管理收益，远洲公司应根据当期应付委托经营管理收益，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向倪爱亮支付违约金，合同继续履行。现倪爱亮要求远洲公司支付2017年度、2018年度商铺租金收益及逾期违约金，符合双方约定，一审法院予以支持。倪爱亮曾主张2019年度租金，后申请撤回该部分诉讼请求，一审法院认为该申请不违反相关法律规定，准予其撤回，对2019年度租金本案不予理涉。三、涉案《产权商铺委托租赁管理合同》应否解除。一审法院认为，倪爱亮购买涉案商铺后，即交由远洲公司统一进行出租、经营和管理，倪爱亮按约收取租金，该种经营模式属于产权式商铺的经营模式。因涉案商铺与其他业主的商铺属于整体招租、统一经营，若允许某一单一的商户单独解除合同，势必影响整体功能的发挥，进而损害其他业主及承租人的合法权益，造成资源的浪费，故一审法院对倪爱亮、陈翠云要求解除涉案《产权商铺委托租赁管理合同》的诉讼请求不予支持。四、关于陈翠云的主体资格问题。根据合同相对性，案涉《产权商铺委托租赁管理合同》仅有倪爱亮一人签字，故一审法院对陈翠云要求远洲公司支付租金及违约金的诉讼请求不予支持。另外，新时代公司作为担保方在涉案《产权商铺委托租赁管理合同》上盖章确认，因未约定保证方式和保证范围，依法应当在租金收益、违约金范围内承担连带清偿责任。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、远洲公司应于判决发生法律效力之日起十日内向倪爱亮支付租金收益852589元及逾期违约金（违约金分段计算：以403858元为基数自2017年7月19日起至2019年8月19日止、以448731元为基数自2018年7月19日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以852589元为基数自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；二、新时代公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回倪爱亮、陈翠云的其他诉讼请求。一审案件受理费13293元，由远洲公司、新时代公司负担（倪爱亮已缴纳，远洲公司、新时代公司应于给付上述赔偿款时一并返还倪爱亮）。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院依法予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认为，产权式商铺是所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式。开发商通常将商场分割成不同面积单位出售，业主在购买商铺的同时要签订协议，各个分散的商铺由开发商或第三方公司进行统一经营管理，承诺给予投资者一定回报。商铺相互之间没有物理间隔墙，不划分实际区域，没有独立空间。商铺产权登记在投资者名下，购房者虽拥有独立产权，但不能独立使用，业主之间就整个商铺按按份共有的模式享有权利、承担义务，而商铺则需在此前提下统一规划才能有效发挥其效用。涉案商铺即属于此种产权式商铺，倪爱亮、陈翠云两人主张解除合同不能代表大多数业主存在该解除意愿，一审法院不予解除合同并无不当。陈翠云与倪爱亮系夫妻关系，亦系涉案商铺的产权人，但与远洲公司签订《产权商铺委托租赁管理合同》的仅有倪爱亮一人，倪爱亮和陈翠云均可依据物权关系主张租金，倪爱亮个人也可依据合同关系主张租金，而陈翠云个人无权依据合同关系主张租金，一审法院对陈翠云依据合同主张租金的诉求不予支持并无不当。至于第三人吕贸军的送达问题，一审法院虽未向吕茂军送达纸质传票，但已经通过微信向吕茂军告知了开庭时间、地点，二审中吕茂军对于知晓一审开庭时间和地点也予以确认，并不影响吕茂军的诉讼权利，本院对上诉人称一审程序违法的上诉理由亦不予采纳。综上，上诉人倪爱亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13293元（倪爱亮已预交），由倪爱亮负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二一年五月十七日法官助理  蒋 寻书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。