河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0110民初3022号 原告：冯磊，男，1987年5月20日出生，汉族，住河北省石家庄市鹿泉区。 委托诉讼代理人：杜烨，河北弘宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张旭达，河北弘宇律师事务所律师。 被告：石家庄市鹿泉区中心区拆迁改造办公室，住所地：石家庄市鹿泉区房地产管理处四楼。 负责人：方瑞青，该办公室主任。 委托诉讼代理人：杨献东，河北时代经典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李燕，河北时代经典律师事务所实习律师。 被告：河北帝华房地产集团有限公司，住所地：石家庄市鹿泉区获铜路99号，统一社会信用代码：911301857183257799。 法定代表人：李梦珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李芳宇，河北英陆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亮，河北英陆律师事务所律师。 原告冯磊与被告石家庄市鹿泉区中心区拆迁改造办公室（以下简称鹿泉区拆迁办）、河北帝华房地产集团有限公司（以下简称河北帝华公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院立案后，经鹿泉区拆迁办申请，本院追加河北帝华公司为被告。本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告冯磊委托诉讼代理人杜烨、张旭达、被告鹿泉区拆迁办委托诉讼代理人杨献东、李燕、被告河北帝华公司委托诉讼代理人李芳宇、张亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 冯磊向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告赔偿原告因交付不符合交房条件的房屋而对原告造成的损失暂计479560.81元。本案审理过程中，原告明确：被告赔偿原告自2013年4月至2020年11月损失315110.87元，并且依据鉴定报告计算平均数额后将支付损失数额的时间计算至实际付清之日止，被告并支付鉴定费1万元；2、请求法院依法判决被告对不符合交房条件的房屋进行改造，符合其交房条件。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年5月15日，原、被告双方签订《鹿泉市城市房屋拆迁补偿协议书》一份，该协议载明原告被拆迁房屋以及相应赔偿款。2007年10月19日，被告与河北帝华房地产集团有限公司（以下简称帝华公司）签订《鹿泉市中心区旧城改造回迁安置协议书》一份，双方约定由帝华公司对回迁安置项目的回迁户建筑进行建盖。2012年12月5日，原、被告双方签订的《鹿泉市中心区拆迁补充协议书（商业回迁）》确定了原告回迁楼号、面积以及房屋价款，被告并出具收据一份。在2012年年底交房后，原告在出租一段时间后，发现其他业主租金更高，此时才意识到在2012年年底交房时，根本不符合交房条件，协议约定为商业回迁房，但二、三层交付的却是办公用房。由此导致原告在出租二、三层时，租金价格相较于其他业主同层租金价格差距过大，原告曾多次找被告协商处理办法，并多次在鹿泉区市住房和城乡建设局等部门进行信访，无果。综上所述，原告认为，被告行为严重侵犯了其合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，依法向法院提起民事诉讼，请求法院查清事实，依法判决，以达诉求。 鹿泉区拆迁办辩称，第一，帝华公司向原告交付的西部峰景3＃商住楼2—3层是商业，符合《鹿泉区中心区拆迁补充协议书》的约定。1、本案涉案工程名称为“西部峰景3＃商住楼”，商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼底层为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼，所以商住楼的底层必然是商业，不可能是办公。2、房屋的用途及性质取决于规划及房屋产权证，依据西部峰景3＃商住楼的建设工程规划许可证，该楼1—3层为商业，房屋产权证也显示该楼1—3层用途是商业，可见西部峰景3＃商住楼2—3层是商业，而非原告主张的办公。3、原告主张西部峰景3＃商住楼2—3层系办公用房的唯一依据是《鹿泉区建设工程消防验收意见书》，而消防验收意见书显然不能决定房屋的性质，被告提交的规划许可证及不动产权证书足以证明西部峰景3＃商住楼2—3层系商业用房，故原告主张西部峰景3＃商住楼2—3层系办公用房的观点不成立。第二，原告已将涉案房屋出租给商户用于商业经营活动，且鹿泉区也认可涉案房屋系商业用房，不存在原告主张的租金差异。1、被告经实地考察落实，西部峰景3＃商住楼二层的承租人是河北隆灿视装饰有限公司及妈仔智教体验中心，三层的承租人是鹿泉区艾尚健身中心，均是按商业用房出租的。2、鹿泉区艾尚健身中心已在鹿泉区进行消防备案，备案申报表写明：“西部峰景3号楼底部商业建筑面积共3468.21平方米”，由此可见，鹿泉区也认可西部峰景3＃商住楼2—3层系商业，可以通过消防验收。第三，本案已超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第188条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，本案涉案房屋于2012年底就已交房，原告收房多年没有异议，现在主张赔偿显然已超过诉讼时效。综上，帝华公司向原告交付的房屋符合《鹿泉区中心区拆迁补充协议书》的约定，原告也已按照商业用房将房屋出租给商户，且商户装修时可以按商业在鹿泉区备案，另本案已超诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。 河北帝华公司辩称，一、答辩人作为本案被告主体不适格，追加答辩人为被告没有法律依据。答辩人不是拆迁安置补偿合同的一方主体，冯磊与石家庄市鹿泉区中心区拆迁改造办公室之间的合同纠纷与答辩人无关。根据合同相关对性原则，双方产生纠纷由其双方自己解决，而且，原告在诉状中也没有将答辩人作为被告继而向答辩人主张权利，答辩人与改造办之间的关系不属于民事诉讼法第119条规定的必须共同诉讼而没有参加诉讼的情形，法院将答辩人追加为本案被告没有法律依据。二、答辩人已经切实履行了与改造办签订的合同义务。2007年10月19日，答辩人与拆迁办签订了《鹿泉市中心区旧城改造回迁安置协议书》，此后答辩人如约履行了该协议书的全部内容，合同双方对合同的履行没有任何争议。原告不是本合同的相对方，无权依据本合同向答辩人主张权利。三、涉案房屋的性质属于商业用房。由于房屋权属证书是经过政府房地产行政机关审查确认后发给权利人的法律性凭证，政府用其声誉和行政行为来为其证明和保证它的真实性和合法性，其他任何材料和证明都不具有这样的权威性，所以说它是“唯一合法凭证”。根据《城市房屋权属登记管理办法》规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。”本案涉案房屋由国家房屋主管部分颁发了权属证书，国家房管部门是确认房屋性质、内容的主管部门，房屋权属证书是唯一合法凭证，具有真实性和合法性。四、关于行政权与司法权的分工。国家的行政权和司法权分别由行政机关和司法机关来行使，双方互不干涉、互不替代。比如：因土地权属争议，应由行政机关来确认权利人，司法机关无权确认土地的权属（土地权属确定后，对于是否侵权应当由司法机关来审判）；再比如：工伤认定属于行政机关的职权，司法机关对于行政机关作出工伤认定认为不当或违法的，也只能撤销后，责令行政机关重新认定，但司法机关无权直接对是否属于工伤直接作出认定。而本案涉案房屋是由国家房屋主管部分颁发了权属证书，根据法律规定，国家房屋主管部门对房屋的性质、内容确认是行政机关职权，其出具房屋权属证具有合法性，司法机关不应对行政机关依职权出具的证书再次进行审查。如当事人对行政机关颁发的证书有异议，可以提起行政诉讼，而不是在民事诉讼中审查房屋权属证书的合法性。五、原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。涉案房屋于2012年底交房，截止到2017年10月1日，早已经超过两年，原告没有举证证明期间存在时效中断、中止和延长的情形，已经丧失了胜诉的权利。 针对诉争房屋每一层的具体性质是商业还是办公问题，原告提交以下证据： 证据一、2007年10月19日，鹿泉市中心区拆迁改造办公室与河北帝华公司签订的《鹿泉市中心区旧城改造回迁安置协议书》一份（复印件）。 第二条第二款载明其双方约定商业整体设计五层，回迁户商铺集中安置在一至三层，其中一层商铺层高不低于3.9米，二、三层商铺层高不低于3.6米。 第四条说明回迁价格中，办公用房均价为2600元/平方米；普通商铺均价为3600元/平方米。 以上内容证实帝华公司在规划涉案房屋时，针对二三层是按照“商业”规划的，而非“办公”。现实际的二三层的楼高均不足3米，明显的与协议书的内容不符，必然会与规划也不相符，法庭可实际丈量。 证据二、2007年5月15日的《鹿泉市城市房屋拆迁补偿协议书》一份。 证实自2007年开始，鹿泉区开始对向阳街中段的沿街商铺进行拆迁改造，原告的旧商铺在规划范围内，同意拆迁改造，并与被告签订了协议书。 证据三、2012年9月5日，盖有鹿泉市中心区拆迁改造办公室公章的《鹿泉市中心区商业回迁分房方案》一份（复印件）。 其中第八条规定了房屋建筑单价，其中商业回迁房均价3600元/平方米，住宅优惠商业均价3000元/平方米、办公用房均价2600元/平方米。 第十一条列明了此次拆迁的回购楼号如由多户组成则选定1至2人为本组团召集人用组团形式进行对外招租、装修等。 证实自2012年9月5日开始，由被告主持的商业拆迁改造工作开始分配，对“商业”用房进行了定价。 证据四、2012年12月5日的《鹿泉市中心区拆迁补充协议书（商业回迁）》一份以及2013年3月29日鹿泉市中心区拆迁改造办公室出具的收据一份。 证实商业拆迁改造安置的事实真实存在，以及原被告共同确认了原告在商业拆迁改造中应得的平米数和所占比例。结合原告的交款收据，证实原告是按照“商业”的价格进行的付款。 证据五、2012年11月28日，鹿泉市公安消防大队出具的(字号:鹿公消验字{2012}第0010号)《建设工程消防验收意见书》一份（复印件）。 证明：鹿泉区对西部峰景2号楼、3号楼进行验收，认定了被验收的房屋的性质为：地上四层，一层为商业服务网点，二至四层为办公。 证据六、2016年11月份，鹿泉区住房和城乡建设局出具的《信访事项答复意见书》一份以及2017年1月9日，石家庄市住房和城市建设局出具的《复查答复意见书》一份。 证明：信访人聂小宁是该原告出租方的代表人。多次为交付的房屋的二三层为“办公”而非规划时的“商业”的问题进行合法信访，鹿泉区住房和城乡建设局出具的调查处理内容中认为聂小宁等提出的要求是毫无依根据的，经其查阅规划审批文件、规划证以及《拆迁安置协议》显示均为商业，不存在变更问题。但在复查情况内容中，显示石家庄市住房和城市建设局根据鹿泉区住房和城乡建设局提供的该项目《建设工程规划许可证》《竣工验收备案证明书》《建设工程消防验收意见书》显示西部峰景3号楼为商住楼，一层为商业服务点，二至四层为办公。 被告鹿泉区拆迁办质证意见： 对证据一没有异议，该证据证明的内容与拆迁办提交的建设工程规划许可证证明的内容相一致，案涉房屋二三层是按商业规划的，也是按商业建的。原告对回迁安置协议书的内容理解有误，该协议第四条的办公用房均价为2600元每平米是指整个回迁区的单独的办公用房，并非原告所理解的二、三层。 对证据二、三、四真实性没有异议，但与案涉房屋用途是商业还是办公无关。 对证据五真实性认可，证明目的不认可，消防大队的职能不包括认定房屋使用性质，消防验收意见书不能决定房屋的使用性质，房屋使用性质应由规划局的规划许可证及国土资源局的不动产权登记证书决定。 对证据六，该组证据不能证明原告的主张，鹿泉区住房和城乡建设局经查阅规划审批文件，规划证标注的二、三楼是商业，恰恰证明案涉房屋二、三层是商业。石家庄市住房和城市建设局复查情况写明西部峰景3号楼为商住楼，其商业部分为该楼的1—4层。复查情况内容显示一层为商业服务网点，二至四层是办公，并非是市建设局对案涉房屋使用性质的认定，仅仅是对消防验收意见书内容的复述。市建设局的复查意见显示：回迁房已经交付使用，拆迁安置工作已完成，至于商住楼商业部分的使用性质界定问题不属于我局职权范围，无权进行认定。 被告河北帝华公司质证意见：对证据一的真实性无异议，本合同是由二被告签订，根据合同的相对性原则，只有鹿泉市中心拆迁改造办公室有权主张该权利。 对证据二的真实性无异议，证据二的内容不能体现原告主张的楼层高度、建设规格等内容，并且原告也无权依据证据二向帝华公司主张权利。 对证据三的真实性无异议，证据三是由二被告签订，不同意原告对第八条的解释，原告依据第八条主张因为二层和一层的价款不一样就来证明二、三层不是商业不能成立，即便都是商业，第一层的商业门脸的售价和二、三层肯定就不一样。 对证据四的真实性无异议，对关联性有异议，不能证明案涉拆迁房不是商业用房，没记载相关的楼层高的标准。 对证据五的真实性有异议。 对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议。第一份意见书中调查处理的第二项记载很清楚，不存在变更问题，不能支持原告的诉求，并且该答复意见书的针对人是聂小宁，原告没有证明与聂小宁的关系，与本案没有关联性。第二份意见书分为复查情况和复查意见，复查情况是需要复查的情况，复查意见才是复查机关发表的意见，信访人是聂小宁，而非原告。且是信访答复意见，不是对事情的处理结果，在答复意见里明确说明“使用性质界定不属于我局职权范围”。本答复意见从内容来看不能作为二至四层是办公还是商业的依据使用。 针对诉争房屋每一层的具体性质是商业还是办公问题，被告鹿泉区拆迁办提交以下证据： 西部峰景3号商住楼一至三层是按商业规划的，也是按商业建设的，交付给原告的是商业用房，原告也是按照商业性质出租的，且可以在消防大队办理验收手续。 证据一、石家庄建设工程竣工验收备案证明书（复印件）。 证明：西部峰景3#商住楼已于2015年1月竣工验收合格并备案，1—3层系商业用房。 证据二、建设工程规划许可证（附件）、石家庄市城乡规划局鹿泉分局关于“西部峰景”建设工程规划许可证附件的说明、关于《查阅规划批文的函》反馈意见的函（复印件）。 证明：按照石家庄市城乡规划局鹿泉分局的规划，西部峰景3#楼系商住楼，1—4层商业，5层以上住宅。 证据三、西部峰景5#商住楼《中华人民共和国不动产权证书》。 证明：西部峰景5号商住楼1—3层不动产权证书登记的用途是商业，西部峰景3号楼与5号楼规划及用途完全一样，产权证书目前正在办理中。 证据四、西部峰景3#商住楼《中华人民共和国不动产权证书》（复印件）。 证明：西部峰景3号商住楼1—3层不动产权证书登记的规划用途是商业。 证据五、河北隆灿视装饰有限公司及鹿泉区艾尚健身中心的企业信用信息公示报告、西部峰景3号楼二、三层的照片及视频（原件）。 证明：西部峰景3#商住楼二层的承租人是河北隆灿视装饰有限公司及妈仔智教体验中心，三层的承租人是鹿泉区艾尚健身中心，均是按商业用房出租的。 证据六、建设工程竣工验收消防备案申报表、建设工程竣工验收消防备案受理凭证（复印件）。 证明：鹿泉区艾尚健身中心已在鹿泉区进行消防备案，备案申报表写明：“西部峰景3号楼底部商业建筑面积共3468.21平方米”，由此可见，鹿泉区也认可西部峰景3＃商住楼2—3层系商业，可以通过消防验收。 原告质证意见： 所有的书面文件均为复印件，不符合证据形式，请法庭依法核实。在假定真实的情况下，我方发表质证意见如下： 对证据一，首先，原告在诉讼之前从未见过该证据，也没有任何单位或个人向原告出示过该证据，故该证据的真实性不能确定，请法庭依法核实。假定真实，该竣工备案是按照“一层为商业、二三层为办公”的实际建设进行验收的，而实际上涉案房屋的楼层性质也确实为一层商业，二、三层办公，通过这种形式，更能说明涉案房屋的二、三层为办公，并非是被告称的商业，且该备案证明书中没有写明各个楼层的实际性质，不能证实二、三层已经被认定为被告称的商业。因此，原告认为，被告仅提供该证明，不能证明涉案房屋目前的性质是“商业”状态，据此，原告申请法院去出具该证明的机关调取做出该证明的所有依据和材料。另一方面，该竣工验收证明书，是发生在各个被告之间的，是监管机关对房屋进行的验收备案，而非是原告对房屋进行查验且同意收房的记录，涉案房屋在相关部门内部如何备案，原告并不知情也无权参与，但交房后的实际情况是争议房屋的2-3楼均为办公性质，而非商业性质。最后我方提交的石家庄市住房和城乡建设局的答复，显示出具该答复是参考了该证据，更能证实一层为商业、二三层为办公。 对证据二的真实性不能确定，请法庭依法核实。假定真实，关于规划许可证，该文件发布在2009年10月，只是对建设楼房的一个规划和计划，而后续在建设过程中，被告是否按照该规划进行的建设不能确定，不能以规划的内容为“商业”来确定最终的性质就是“商业”。同样，2011年5月27日的说明，也是发生在实际交房之前，属于内部的计划性文件，而且其中没有明确说明三号商住楼各个楼层的性质，故认为与本案无关联性。对于《反馈意见函》，其内容载明“经查阅相关文件”，可以说明该文件的做出并不客观，查阅文件查阅的是什么文件不清楚，而且该文件发布在2017年7月31日，此时，原告已经就其房屋不符合标准提出了异议，并进入了信访程序，因此，通过查阅文件认定所谓的事实，首先不客观不具体，其次，确定一处房屋的具体性质，应当进行实际的考察和丈量，但城乡规划局鹿泉分局，仅仅依据“相关文件”就做出认定，显然是不真实不准确的。另一方面，早在2017年1月份，鹿泉区住房和城乡建设局的上级机关石家庄市住房和城乡建设局出具的信访答复，就已经明确的认定了涉案房屋的二、三层为办公，而非商业，该机关出具的答复意见的效力，明显的高于鹿泉区住房和城乡建设局出具的意见函。 对证据三的真实性不能确定。假定真实，认为该证据不具有类比意义，首先，该不动产证书指向的是5号楼，而5号楼的部分用户曾与二被告有过诉讼纠纷，当时是拆迁办要求住户接收房屋，而住户以实际交付的房屋与规划不符而拒绝接收，为此拆迁办将未接收房屋的住户起诉，法院在审理过程中查明了5号楼确实存在规划与实际交付不符的情况，被告拆迁办和帝华公司仅进行了书面整改，未进行实际整改操作。因此，原告认为，被告提交的该证据不具有类比意义，其应当提供5号楼办理产权证书的相关手续和房屋平面图纸，以确定5号楼不存在规划问题以及确定5号楼的情况与本案涉案的3号楼一致。证据三依然为复印件，复印件上加盖的是被告拆迁办自己的公章，而不是颁发该不动产权证书的部门公章。 对证据四，该证据显示的用途是“规划用途”，而且产权目前属于帝华公司，因此，最终是否能按照实际用途为“商业”办理到原告名下尚不能确定，规划用途为商业，并不是说明实际用途就是商业，就一定符合商业用房的标准。 对证据五，该证据中并不能证明出租方是按照商业用房出租的。二、三层房屋均是以办公价格出租，结合我方提交的租赁合同，可以说明目前即使对外出租，也有租金损失。另一方面，这种零星的出租也正说明了被告向原告交付的房屋存在性质上的差异，原告希望取得的二楼三楼的商业性质的用房，目的在于与其他共有人一起整体对外出租，以获取更高的合法收益，但正是因为目前二三层是办公性质而非商业，导致不能整体出租，导致损失巨大，即使有零星的租户，在出租时也告知了其房屋性质为办公，如果租户要商用，需要自己临时改进消防、照明等设备。因此，用作商铺不代表房屋性质就是商业，是租户自行改进各种指标后才经营的商铺。而如果是商业，则不会有这类的麻烦，法庭可亲自查验现场，并询问相关的租户。 对证据六，备案申报表首先不能确定真实性，最有可能的产生时间就是租户准备经营时对消防设施进行了整改后填写的，因为如果不自行整改，其消防不过关，是不可能经营起来的。且建设工程竣工验收消防备案受理凭证中明确表明该单位仅仅进行了备案，且并未被确定为抽查对象。故该证据并不能证明鹿泉区认可3＃商住楼2—3层系商业。 被告河北帝华公司质证意见： 对证据一、二、三、五、六的三性均无异议。 对证据四的三性无异议，证据四记载的内容在规划用途上写明为商业，并不是像原告所说规划时为商业，建成时不见得是商业。 针对诉争房屋每一层的具体性质是商业还是办公问题，被告河北帝华公司提交以下证据： 西部峰景3#商住楼《中华人民共和国不动产权证书》复印件。证明该楼已经过国家行政部门严格的按照法律的要求检查验收，并颁发了该证书，该证书的记载内容应该作为依据使用，来证明3号楼的二至四层为商业用途。 原告质证意见：同对拆迁办提交相同证据的质证意见。 被告鹿泉区拆迁办质证意见：无异议。 经原告申请，本院委托中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所对鹿泉区西部峰景三号楼二层、三层是否符合商业用房标准进行司法鉴定，中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所出具了鉴定意见书。 原告对鉴定意见书发表意见： 原告认可该鉴定意见书的真实性，通过该鉴定意见书所反映的内容可以很好的印证被告并没有向原告交付在拆迁安置时所承诺的属于商业用途的房屋，根据该报告，即便对房屋进行整改也不能实现纯商业的使用价值，这与原告和被告订立拆迁安置合同时的合同目的相违背，更能说明被告存在违约行为，另一方面该鉴定意见书的鉴定是以层高为基础的，而实际上除层高之外争议房屋在建设时就存在其他自身缺陷，导致原告在使用或出租时无法100%的实现商业用途。 被告鹿泉区拆迁办对鉴定意见书发表意见： 1、法院通知我方选定的鉴定机构为“河北省科鉴科技咨询研究院”，但不知为何签订意见书是“中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所”出具？法院未通知我方参与选取该鉴定机构。 2、鉴定机构鉴定的是“三号楼裙楼的二层、三层”，我方作为当时拆迁安置的负责单位，明确说明三号楼没有裙楼，不知道鉴定对象是否正确？ 3、委托鉴定事项是二层、三层是否符合商业用房标准，我方认为鉴定结论说明符合标准，因我方交付的房子是毛坯房，业主完全可按符合相关标准要求的事项使用。 4、庭审中争议的是诉争房屋使用性质，我方认为是商业用房，鉴定意见也认为是商业用房。 被告河北帝华公司对鉴定意见书发表意见： ：真实性无异议，对结论有异议，该鉴定的结论表示是在用作什么用途的时候层高是否符合要求，并没有鉴定出该房屋是否为商业房，没有作出我们所需要鉴定的鉴定结论。我方坚持认为不动产的使用途径和属性的认定是应该由法律规定的国家行政机关进行。本案鉴定结论认为的用途中的层高情况，与本案审理的房屋是不是商业用途没有关联性。 针对诉争房屋是否需要整改，原告发表意见： 原告认为诉争房屋需要整改。首先，房屋高度不符合最初的规划，相关证据已经提交。其次，关于消防验收二至三层是按照办公用途验收的，不符合商业的交房标准。对此，原告也已经进行了举证，证据同上。 针对诉争房屋是否需要整改，被告鹿泉区拆迁办发表意见： 诉争房屋不需要整改。帝华公司所交付的房屋已经经过相关部门的验收，是符合规划要求的，并且具有备案证明。同时也办理了大证，现在正在办理小证。 针对诉争房屋是否需要整改，被告河北帝华公司发表意见： 诉争房屋不需要整改。1、需要不需要改造与本案诉争是商业用房和办公用房没有关联性；2、国家已经向帝华公司颁发了合法的产权证书；3、到目前为止，帝华公司没有收到任何行政部门关于任何方面的改造通知或者要求。 经原告申请，本院委托河北永源资产评估有限公司对涉案房屋自2013年4月至2019年12月按商业性质房屋出租和按办公性质房屋出租租金差价进行了司法鉴定，河北永源资产评估有限公司出具了资产评估咨询报告。 原告对上述评估报告发表意见： 对鉴定意见真实性无异议，该鉴定结论综合考虑了商业、办公两项用途及相关的经济、市场、社会等环境因素后作出，具有较为完整客观的内容，应当予以采信，但该鉴定的日期为2019年12月31日，自2020年1月1日起至今又将近1年的时间，我方多出鉴定报告数额的部分系我方计算出月差额平均值后进行增加，鉴定报告显示的总差额为277434.57元，自2013年4月到2019年12月31日为81个月，计算出平均月差额为3425.12元，用该数额×2020年的11个月得出至2020年11月37676.3元，合计为315110.87元。 鹿泉区拆迁办对上述评估报告发表意见： 不认可评估报告，我方不知道评估该项，我方未参加选定评估单位。我方认为原告在这么多年过程中没有损失，因为从该鉴定报告数额如原告所计算说一个月差3000多，其建筑评估500多，一个月合到每平米，考虑市场行情，我们认为原告所主张的是办公用房和商业用房这差距是微乎其微，我方认为交付的房屋仍然是商业用房，原告也是按商业用房将二楼、三楼予以出租。 河北帝华公司对上述评估报告发表意见： 不认可，申请时我方不同意鉴定，也未参与选定鉴定机构，不符合实际情况，和实际情况没有关联性，本案中案涉的二、三楼已经出租，并按商业用途，这个时候原告收到的是商业用途的房租，这个时候已经做一个商业用途和办公用途的鉴定不存在客观性，而且在把差价×多少年作为损失更是没有法律依据，因为不管是商业用房还是办公用房总会有没有租出去的空置期。 针对如果原告的损失需要赔偿，应由二被告哪一方如何承担赔偿责任，原告陈述： 原告的损失应由二被告共同承担。虽然合同是原告与被告拆迁办签订的，但房屋是由被告帝华公司建盖，帝华公司的施工与规划不符，造成了拆迁办不能交付符合约定的房屋，因此二被告均有过错，应当共同承担责任。证据同诉争房屋每一层的具体性质是商业还是办公问题的证据一到证据四，证明目的同上。 被告鹿泉区拆迁办陈述： 因原告没有任何损失，二被告均无须承担责任。假使原告有损失，应当由被告帝华公司承担，因为房屋是帝华公司建造的。质证意见同上。 被告河北帝华公司陈述： 1、原告当庭主张二被告共同承担赔偿责任，与其起诉诉状要求不一致，并且帝华公司参与本诉讼是由拆迁办申请追加，原告属于当庭变更诉讼请求，依法应给被告15日的答辩期；2、原告有没有租金损失暂且不论，即便是租金没有相邻的高，也是由于原告的寻求市场技巧以及出租谈判技巧所致，其民事行为的结果由其自己承担。 针对原告的起诉是否超过诉讼时效，被告鹿泉区拆迁办发表意见： 诉争房屋于2012年年底交房，交房多年原告均无异议，原告提交的证据显示直到2016年11月份才向相关部门反映问题，2019年才向法院提起诉讼，本案已超三年的诉讼时效。没有证据。 原告发表意见： 首先原告认为本案不适用诉讼时效的规定，本案的基础纠纷是基于物权产生的纠纷，不适用诉讼时效。即便法院以其他纠纷认定，也不超诉讼时效，原告在收房发现房屋存在问题后便多次与被告拆迁办交涉，也多次进行过合法信访，本案提交的信访材料只是其中的一次。取得房屋系重大的事项，发现问题不向分配方提出质疑，不具备期待可能性。 被告河北帝华公司发表意见： 原告诉讼请求已经超过了诉讼时效，并且没有举证证明中断或延长的情形，原告主张不适用诉讼时效不能成立，本诉的标的是不动产的收益损失诉讼，并非不动产本身的诉权，不适用不动产产权有效期内的法律解释。 针对原告的诉讼主体是否适格，被告鹿泉区拆迁办发表意见： 原告的主体资格不适格，争议房屋属于组团一起收的，原告是共有人之一，其是否应该接收房屋及是否进行出租以及出租的价款的高与低是该组团中的所有人共同商定的，现在原告单独提出价钱低，其他的组团人是否也是这样认为的，我们不知道。所以原告不能以其单有份额为由来主张这项权利。 被告河北帝华公司意见：同拆迁办的意见。 原告发表意见： 原告具备本案的诉讼主体资格，原告系本案涉案房屋的按份共有人，在份额内按照自己的份额行使自己的权利，不会影响其他共有人的利益，作为诉讼主体资格合法。 被告鹿泉区拆迁办补充：1、被告交付的房屋属于商业用房，符合合同约定，不存在任何违约，无需承担责任。2、针对原告主张的损失：（1）原告不存在损失，原告出租是以商业用房出租的，而不是办公用房出租，原告自始至终没有证明其是以办公用房对外出租的，租金的高低与被告没有任何关系；（2）退一万步讲，即使存在损失，原告主张的损失期间错误，原告主张二三层是办公用房，二层对外出租是2017年到2020年2月份，三层对外出租是2015年11月到2018年12月，即使是按照办公用房对外出租存在损失，也应该按照其对外出租的时间段计算损失；（3）针对河北永源资产评估有限公司的报告，被告认为该报告没有必要做，现在做了也是错误的。该报告第10页说明了未考虑任何经济环境、市场环境、社会环境等其他因素，仅仅是办公与商业价格的对比计算出来的差价，但是本案并没有确定原告对外出租的价格是办公的租金价格，我们就算不做该报告也知道办公与商业用房的价格存在差距，该价格的差距不能作为原告主张损失的依据。而且该报告的评估时间段如第二条说的主张的时间段错误，该报告二、三层没有做任何区分，因为在房屋租赁方面第一层、第二层、第三层价格都存在差距，所以未做区分存在错误，该报告不具有参考性；（4）原告主张损失是应该以其对外出租的价格与商业市场价格做对比出来的差价可以作为参考计算损失，即使是这两者之间有差价，也不能作为原告损失的依据，市场价仅仅是一个参考，并不所有房屋的出租都高于市场价，所以原告主张损失的依据错误。综上所述，原告不存在任何损失，即使存在损失，其主张的依据错误。 现在3号楼已经办了产权证，产权证上显示的性质是商业用房。 被告河北帝华公司补充：1、关于房屋性质，原告的诉求认为我们交付的房屋不符合合同约定，也就是说不符合原告和第一被告的合同约定，但是原告对此诉求未出示任何证据予以支持，并且我方出示了大量证据，包括国家房产部门颁发的房产证书以及第一被告出具的现在该商铺出租经营的情况予以证实。关于房屋的性质无可争辩，就是商业用房，原告在诉状中也没有对是否商业用房提出异议，并且在审判过程中曾经提出过是不是商业用房鉴定申请，但随后原告又主动撤回了对是否商业用房鉴定的请求。在我国房屋的使用性质是由国家的法定部门代表国家，经过项目立项开始规划、建设、验收，随后对符合标准的各种用房以国家的身份来确定使用用途，该用途在中华人民共和国范围内真实有效，全国各单位、机关和个人必须遵守。2、关于商业用房使用，商业用房法律上没有明文规定什么是商业用房，国家允许用作商业使用的房屋就是商业用房，商业用房是不是就适用于对所有行业的商业用房使用？答案是否定的，特殊行业用房从设计之初就得做特殊设计，比如说大型商场、游泳场馆、体育比赛场馆、餐饮企业等在设计之初就做特殊用途设计，并不是说在设计之初没有做特殊设计的商业用房，经国家验收合格作为商业用房后，业主可以任意出租给所有商业业态使用，这是不可能的。即便是相邻近的商业用房，在我国法律法规要求下也要做区别的改造，另行验收方可使用，比如宾馆要改造成餐厅，在我国法律要求下必须另行按照规定重新改造装修，这样是不是就不是商业用房了？肯定不可能。只要房屋是国家颁的商业用房，主体是可以商业用途即可，至于在具体使用商业用途时应按照国家每一行当的商业用途要求对内部进行装修和改造。3、案涉房屋现实情况下是出租，并且租给了艾尚健身中心等，均是按商业用房进行消防验收并出租。至于出租价格，同一栋楼上的出租价格不一致，相邻楼上的出租价格也不一致，在出租市场供求发生变化时，它的价格就会发生变化。本案中应原告申请做了商业用房和办公用房的鉴定，这个鉴定我方书面提出反对，第一劳民伤财，第二做此鉴定是伪命题，该鉴定的前提条件必须说明我们这个房子不是商业用房，是办公用房，如果没有这个前提的情况下，任何做这种鉴定都是空中楼阁，商业用房就要按办公用房出租违法吗？不违法，我租给商业就要比别人便宜一点有利于我出租，违法吗？不违法，商业用房空置一段时间没出租出去也不违法，符合经济规律、商业规律。这些形态出租给办公或者出租给商业或者高价格、低价格出租或者闲置是由谁来运作控制？完全是以原告的意志为转移。该房屋归原告所有，收益权归原告所有，占有、使用、处分权归原告享有，在期间该房屋是否出租、出租价格是否高低、是否闲置，民事责任完全由原告承担。本房屋作为商业用房，所有权归原告，不能因为原告不出租了就让我们拆迁方或者建筑方承担责任。原告要想说明有差价，第一必须证明该房屋只能用作办公，不能用作商业，恰恰证明的是现在就是商业在用，正好符合我方房本记载的商业用途，这是一个大前提，原告所有的证据里面没有一个协议上说明房子是只能办公用。原告提出上述要求没有法律依据，没有事实和证据依据，作出的差价鉴定更是伪命题，该鉴定是设立在房屋只能用作办公用房的基础上进行的，这是错误的。 关于房屋使用性质以及规划用途是由房管部门代表国家行使行政权进行确认，而不应由国家的司法机关用司法权来确认。2、本案已超过诉讼时效，原告收到涉案房屋是在2012年年底，截止到2017年10月1日，已经超过了法定的诉讼时效，原告并没有提供证据证明本案诉讼时效具有中断、中止、延长的情形。 请法院查明事实，驳回原告诉求。 本院经审理认定事实如下：2007年5月15日，原告冯磊与鹿泉市中心区拆迁改造办公室签订《鹿泉市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定了拆迁补偿安置选择方式（产权调换）、冯磊被拆迁房屋的基本情况、鹿泉市中心区拆迁改造办公室应付给冯磊货币补偿费金额等事项。 2007年10月19日，鹿泉市中心区拆迁改造办公室与河北帝华公司签订《鹿泉市中心区旧城改造回迁安置协议书》，约定回迁户建筑要求：商业整体设计五层，回迁户商铺集中安置在一至三层，其中一层商铺层高不低于3.9米，二、三层商铺层高不低于3.6米。回迁价格：办公用房均价为2600元/平方米；住宅优惠配套商铺均价为3000元/平方米；普通商铺均价为3600/平方米。双方并约定了其他事项。 2012年12月5日，鹿泉市中心区拆迁改造办公室与原告冯磊签订《鹿泉市中心区拆迁补充协议书》（商业回迁），约定冯磊回迁楼号：3#楼，建筑面积501.93平方米（一楼145.861平方米，二楼177.382平方米，三楼178.687平方米），房屋价款总额1779450元。2013年3月29日，鹿泉市中心区拆迁改造办公室出具收据，载明收到冯磊回迁房款总额1779450元。 原告提交的石家庄市住房和城乡建设局作出的《信访事项复查答复意见书》载明涉案房屋“经验收合格后，双方于2013年3月15日按照《鹿泉市中心区商业回迁分房方案》办理了交验房手续，回迁房屋已交付使用，拆迁安置工作已完成。至于商住楼商业部分的使用性质界定问题不属我局职权范围，无权进行认定。” 原告曾申请本院委托专门机关对涉案房屋的性质进行鉴定，后原告撤回此鉴定申请。 经原告申请，本院委托中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所对涉案房屋是否符合商业用房标准进行司法鉴定。司法鉴定意见书载明：现场勘验时，涉案房屋二层目前的装修布局为建材及装饰材料经营场所（未营业），涉案房屋三层目前的装修布局为健身场所（处于营业状态）。鉴定意见为：1.涉案房屋二层是否符合商业用房标准。涉案房屋二层室内净高最小值为2.555m。1.1.参考《建材及装饰材料经营场馆建筑设计标准》进行评定。涉案房屋二层的室内净高（最小值为2.555m）不符合上述标准第4.2.3条表中最小净高3m的要求。若对涉案房屋二层进行功能改造，涉案房屋二层的室内净高符合上述标准第4.2.3条的注1：“设有空调设施、新风量和过渡季节通风量不小于15m³/（h.人），人工照明面积不超过50㎡的房间或宽度不超过3m的局部空间，其净高可酌减，但不小于2.4m”的规定。1.2依据其他相关标准规范进行评定。涉案房屋二层室内净高（最小值为2.555m）不符合商店（营业厅）、旅馆（客房）、饮食建筑（大小餐厅、大小饮食厅）的相关要求，但符合旅馆（卫生间、过道、公共走道）的相关要求。若对涉案房屋二层进行功能改造，则涉案房屋二层的室内净高符合商店（营业厅）、旅馆（客房）、饮食建筑（小餐厅、小饮食厅）的相关要求。2.涉案房屋三层是否符合商业用房标准。涉案房屋三层室内净高最小值为2.617m，设置有空调系统。2.1依据《城市社区体育设施技术要求》进行评定。涉案房屋三层的室内净高（最小值为2.617m）符合上述标准第4.3.2.1条中对于最小净高2.6m（健身用途）的要求。2.2依据其他相关标准规范进行评定。涉案房屋三层室内净高（最小值为2.617m）不符合饮食建筑（大餐厅、大饮食厅）的相关要求，但符合商店（营业厅）、旅馆（客房、卫生间、过道、公共走道）、饮食建筑（小餐厅、小饮食厅）的相关要求。 经原告申请，本院委托河北永源资产评估有限公司对涉案房屋自2013年4月至2019年12月按商业性质房屋出租和按办公性质房屋出租租金差价进行司法鉴定。资产评估咨询报告评估咨询方法中基本评估思路载明“分别对最长使用年限均为40年、在2013年4月时点、使用用途分别设定为办公和商业两种不同用途的房地产的年净收益进行测算，两者之差即为该时点租金的差额。评估咨询结论为房屋租金损失在评估咨询基准日2019年12月31日的评估价值为277434.57元。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。原告诉称涉案房屋系办公用房而非商业用房。本院认为，原告与鹿泉市中心区拆迁改造办公室签订的《鹿泉市城市房屋拆迁补偿协议书》及《鹿泉市中心区拆迁补充协议书》并未对涉案房屋的商业用房交房具体标准进行约定，没有证据证明房产部门认定涉案房屋并非商业用房。涉案房屋交付后，原告对房屋进行了商业出租。经司法鉴定，涉案房屋并非绝对不符合所有商业用房标准。故原告诉称涉案房屋系办公用房而非商业用房，不符合交房条件，本院不予认定。 原告申请对涉案房屋按商业性质房屋出租和按办公性质房屋出租租金差价进行司法鉴定，但原告提交的证据不能证明涉案房屋是办公用房而非商业用房。事实上，原告亦将涉案房屋用作商业出租，故本院对原告要求赔偿租金损失的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 驳回原告冯磊的诉讼请求。 案件受理费4247元，鉴定费10000元，由原告冯磊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省石家庄市鹿泉区龙泉路鹿泉区人民法院，邮政编码：050200，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  齐志新 人民陪审员  高静怡 人民陪审员  聂 琳 二〇二一年五月十一日 书 记 员  李丹阳