河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0802民初681号原告：朱法义，男，1959年9月24日出生，汉族，住河南省沁阳市。被告：李旭华，男，1976年10月22日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：李旭峰（系被告李旭华哥哥），住河南省焦作市山阳区滨河花园小区**楼**。被告：李旭峰，男，1969年8月16日出生，汉族，住河，住河南省焦作市山阳区div>被告：焦作市解放区丰收路尚潮美容美发会所，住所地：焦作市解放区丰收路锦祥花园高层**商铺。经营者：李旭峰，男，1969年8月16日出生，汉族，住河，住河南省焦作市山阳区div>原告朱法义与被告李旭华、李旭峰、焦作市解放区丰收路尚潮美容美发会所恢复原状纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱法义、被告李旭华的委托诉讼代理人李旭峰、被告李旭峰、被告焦作市解放区丰收路尚潮美容美发会所的经营者李旭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱法义向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即拆除商铺东间地面上垫高的480mm地面，安装好消防箱，安装好玻璃门三套，拆除门口垒墙、西间中间垒墙，卫生间恢复到原位，停止侵害楼结构安全，停止侵害楼下住户、行人生命财产安全；2.本案诉讼费、律师代理费由被告负担。事实和理由：2018年9月28日签订《房屋租赁合同》时，李旭华在合同上签李旭峰名字（可查现场影像），隐瞒真实身份。且被告合同违约，擅自拆处消防设施，严重危害周围经营者和住户生命财产，增加危险隐患；拖欠物业费达2年多，物业勒令原告垫付；被告违约，始终不交5000元押金；擅自改变房屋主体结构九处（商铺东间地面故意垫高480mm；商铺中间墙上消防装备私下拆除；商铺东间玻璃门私下拆除；商铺东间玻璃门私下拆除垒墙；商铺西间中间垒墙一处；商铺门前延伸1米多，已被市容管理部门强制拆除该违章建筑；商店门头破烂不堪，严重影响下任客户经营信用度，严重影响原告正常租赁收益；擅自转让商铺经营权；不按合同约定交清当年房租金）。况且《房屋租赁合同》第一条约定：双方在签合同时，乙方应向甲方交纳5000元……；第二条约定：租赁期间，……但不得改变房屋主体结构，合同终止乙方装修内容，无偿归甲方所有（承租方确定装修成本价值为玖万玖仟元）或恢复房屋原况；第三条约定：租金支付方式：……后两年租金逐年递增8％……逐年租金乙方应在合同生效日提前贰个月将本年房租金支付到甲方指定账户……如未按时在约定时间内支付下年租金，视为违约开始日，限3日内无条件退出该房经营，并不退还2个月房租金，违约方应给付守约方以年租金为基数按2倍1.75元／天／万元×2计算迟延履行金至付清租金为止；第四条约定：……乙方在租期内将门面房转让、转借第贰方经营时，需甲方书面同意后方可（附图1：转让广告），违约金和租金应按约定时间支付，如逾期应按银行同期贷款利息计息至付清日为止。综述，被告不讲诚信，隐瞒真相，不履行承诺义务，被告连续多次、不断违约至今，被告的行为构成严重违约。被告擅自在商铺垒墙、拆除消防设施、原地面上故意垫高480mm厚，严重危害楼结构安全，严重危害商铺、楼下住户、行人的生命财产安全。故此，被告应承担违约责任。被告李旭华、李旭峰、焦作市解放区丰收路尚潮美容美发会所辩称，2016年10月25日，被告和崔庆忠合伙租赁原告位于丰收路锦祥花园高层2号商铺经营美发生意。2018年9月28日，崔庆忠因事退出，因前协议是崔庆忠签字，因此原、被告补签了新的协议，整个内容包括租赁时间（自2016年10月1日起至2021年9月30日止）、费用等与前协议基本一致。被告也依据协议向原告支付了合同到期前的全部房租。2020年11月，原告要求被告无条件提前退房被拒绝，由此形成本案诉讼。被告及合伙人于2016年10月开始装修涉案店铺，耗时近两个月，整体装修原则就是依据现有格局框架，尽可能不做改动，尽可能减少装修支出。原告并没有有效证据证明被告破坏了主体结构。原告诉讼请求违背合同约定，于法无据，请求法院驳回原告诉讼请求。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点如下：原告的各项诉讼请求有无事实及法律依据，应否予以支持。原告朱法义为支持自己的主张，在庭审中向本院提交如下证据：1.实际租房人李旭华支付租金的汇款单5页，证明实际租房人是李旭华不是李旭峰，李旭华是政府官员，为了躲避国家对公务员不允许经商的规定，冒充李旭峰的名义进行商务盈利活动；2.市委宣传部值班表照片2页，证明李旭华是市政府的工作人员，其是公务员，不能对外经商，所以在签订合同时把自己的名字写成了李旭峰的名字；3.向李旭华催要房租的短信截屏4页，证明被告欠付房租，原告催要的有物业费、消防箱等，与诉讼请求一致；4.被告焦作市解放区丰收路尚潮美容美发会所的营业执照1页，证明实际租房人李旭华就是在原告的房子里经营，应该支付房租，原告认为该营业执照应该是李旭华冒充李旭峰去办理的；5.催要物业费通知证明，证明被告未按照合同约定缴纳物业费，通知原告如被告不缴纳物业费由原告垫付；6.垫高地面照片1张，证明被告违约，对地面进行了垫高，擅自改变房屋结构；7.门面房照片2张，证明三间门面房中有一间全部用砖堵死了，中间堵了一半，对于违章建筑，城管拆除的痕迹和门面房所处的位置；8.转让照片1张，照片上的电话就是李旭华的电话，证明实际租房人是李旭华，合同约定转让需要经过原告同意，被告合同违约；9.消防箱照片1张，证明消防箱所处的位置和消防箱的规格型号，现在已经被拆除了，被告违反消防法第60条规定；10.短信、微信截屏23页，证明实际租房人李旭华违约，未按照合同执行，原告催要了欠款至今还未结清；11.光盘2张（包含录音5段），证明和房东一模一样的4套房间的对比，现在租金低于实际行情60000元，员工证明实际租房人是李旭华，其合同违约，擅自转让和改变房屋结构，拆除消防箱；12.购房合同复印件、原告与朱伟军的父子关系证明、朱伟军的身份证复印件及委托书，证明原告对房屋享有权利。被告李旭华、李旭峰、焦作市解放区丰收路尚潮美容美发会所对原告朱法义提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但是与本案诉讼请求无关；对证据2真实性、关联性均有异议，与本案无关；对证据3真实性、关联性均有异议；对证据4无异议，李旭峰是被告焦作市解放区丰收路尚潮美容美发会所的经营者；对证据5真实性、关联性均有异议；对证据6真实性无异议，但是关联性有异议，原告没有证据证明其移交房屋之前有无垫高；对证据7真实性无异议，但是关联性有异议；对证据8转让照片真实性无异议，但是关联性有异议，原告也没有证据证明该电话号与李旭华有关；对证据9真实性、关联性均有异议，该照片是任何一个建筑物都有的形状，原告无法证明该消防箱与本案店铺有关；对证据10有异议，与本案无关；对证据11有异议，原告超过了举证期限，原告也没有证据证明其录制的录音涉及到的当事人与本案有关；证据12中的购房合同没有原件，无法核实其真实性，由法庭核实真实性，对村委会证明三性无异议，身份证、授权书无法证明真实性。被告李旭华、李旭峰、焦作市解放区丰收路尚潮美容美发会所为支持自己的主张，在庭审中向本院提交如下证据：房屋租赁合同复印件2份，证明被告李旭峰和合伙人2016年与原告达成约定，租赁原告位于丰收路锦祥花园高层经营美发生意，被告合伙人退出后，被告重新与原告补签了协议，整个内容包括经营时间与租金等，与2016年的协议基本一致。原告朱法义对被告李旭华、李旭峰、焦作市解放区丰收路尚潮美容美发会所提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：对2016年的合同真实性无异议，但是与本案无关，上面的签字人是崔庆忠，被告没有合伙人；对2018年的合同无异议，但是李旭华将签字签成了李旭峰，原告去市委宣传部要钱时才发现李旭华签的字是李旭峰，实际租房人是李旭华。经审查，本院对原、被告提交的证据认证如下：被告对原告提交的证据1、证据4、证据6至证据8及证据12中村委会证明的真实性均无异议，本院对其上述证据的真实性予以认定；原告提交的证据2，缺乏与本案诉争事实的关联性，故本院不作为本案证据予以采信；原告提交的证据3，原告向李旭华发送的短信内容，经核实本院对其真实性予以采信，对另外一页记录与本案无关，故不作认定；对原告提交的证据5，未加盖相应物业公司的公章，故本院不予采信；对原告提交的证据9，与本案的关联性无法确定，故不作认定；对原告提交的证据10短信、微信截屏，该证据内容并未显示被告认可原告发送的信息，故不能证明原告的证据指向；对原告提交的证据11，被告对其真实性不予认可，录音中人员身份不明，故本院不予采信；对原告提交的证据12，购房合同经与原件核对，本院对其真实性予以认定，对该组证据中的委托书及身份证复印件，本院认为与该组证据的其他证据能够相互佐证，故对其真实性予以认定。对被告提交证据的真实性，原告均无异议，本院对其真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月25日，朱法义作为甲方（出租方），案外人崔庆忠作为乙方（承租方），就涉案的位于焦作市丰收路××花园高层××号商铺签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：（1）商铺位置和押金：甲方将位于焦作市丰收路高层商铺2号楼上楼下三间门面房现状门面房出租给乙方经营使用，乙方在签订本合同，应向甲方交纳5000元的押金，该押金交接条件：在租房合同终止时，乙方应恢复房屋现状、房屋结构、窗、玻璃门、卫生间、内装修内容完好无损、不拖欠水、电、物业费等内容后，一次付给乙方本押金，该押金不计息。（2）租赁期限：为5年，2016年11月1日至2021年10月30日止。租赁期间，甲方负责：房屋本身安全维修，乙方承担装修装饰费和日常维护费，但不得改变房屋结构和经营种类，合同终止时，装修内容无偿归甲方所有。甲方将水、电通至商铺室内。室内水、电由乙方自行负责安排，合同有效期间，物业管理费、工商、水、电、税务、卫生等相关费用由乙方承担。（3）租金定金及其支付方式：第1年租金50000元，第二年租金50000元，第三年租金50000元，后两年租金逐年递增百分捌，房租金不含税金。首次租金乙方在签协议时一次性支付给甲方，以后租金乙方应于当年9月1日前将本年度房租金支付到甲方指定账户即：中国银行朱法义卡号：62×××11，如未按时在约定的9月1日支付下年租金，视为违约开始日，限3日内无条件退出该房经营，并不退还房租金，合同终止。（4）约定事项：合同生效后，乙方中途不得将门面房退还甲方，乙方在承租期内将门面房转让、转借第3方经营时，需甲方书面同意后方可。乙方租赁期内，甲方依照法定程序出售该房屋，需提前告知乙方，出售后本协议对新的房屋所有人和乙方继续有效；在同等条件下乙方有优先购买权。（5）违约责任：若甲乙双方在合同有效期间，因单方原因违约，违约方应向守约方无条件支付30000元叁万元（含本门面房恢复原状所产生的费用等）作为违约损失赔偿，该违约损失赔偿金是双方最终确定的没有解释权。不可抗拒的情况除外。（如因国家政策需要拆除或改造房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，租金按实际使用时间计算。）（6）遵纪守法经营：乙方必须遵守国家的法规、法令和政策，在经营范围内合法经营，如违法乱纪，不服从管理，所造成的后果一概由乙方承担。（7）其他约定：本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。未尽事宜双方协商解决，（附件1：甲方房产证件复印件、2：甲乙双方身份证复印件）。在该《房屋租赁合同》落款甲方处由朱法义签名按指印，乙方处由崔庆忠签名按指印。2018年9月28日，就涉案商铺，朱法义作为甲方(出租方)，李旭华根据其兄李旭峰的授权和委托，代表李旭峰作为乙方（承租方），补签了《房屋租赁合同》一份，合同约定：（1）商铺位置和押金：甲方将位于焦作市丰收路高层商铺2号楼上楼下房屋现况，出租给乙方经营使用，双方在签合同时，乙方应向甲方交纳5000元的押金，该押金交接条件：在租房期满或终止合同时，乙方恢复房屋现状、不拖欠水、电、物业费等后，甲方凭押金收据一次付给乙方押金，该押金不计息。（2）租赁期限：伍年，2016年10月1日至2021年9月30日止。租赁期间，甲方负责房屋主体安全维修费，乙方承担装修装饰和日常维护费等，但不得改变房屋主体结构，合同终止乙方装修内容无偿归甲方所有（承租方确定装修成本价值为玖万玖仟元）或恢复房屋原况。甲方将水、电通至商铺室内。室内水电等由乙方自行负责，合同有效期间物业管理费、工商、水、电、税务、卫生等相关费用由乙方承担。（3）租金支付方式：第一年租金伍万元，第二年租金伍万元，第三年租金伍万元，首次租金在签协议时一次支付给甲方，后两年租金逐年递增8%，房租金不含税金。逐年租金乙方应在合同生效日提前贰个月将本年房租金支付到甲方指定账户：1.建行朱法义，卡号：62×××57，2.中信朱法义，卡号：62×××14,3.中行朱法义，卡号：62×××11，如未按时在约定时间支付下年租金，视为违约开始日，1.限3日内无条件退出该房经营，2.并不退还2个月房租金，3.违约方应给守约方以年租金为基数按2倍1.75元/天/万元计算迟延履行金至付清租金为止。（4）约定事项：合同签订后，乙方中途不得将门面房退还甲方，乙方在租期内将门面房转让转借第贰方经营时，需甲方书面同意后方可。违约金和租金应按约定时间支付，如逾期应按银行同期贷款利息计息至付清日为止。（5）违约责任：若甲乙双方在合同期间，因单方原因违约，违约方应向守约方无条件支付违约金叁万元赔偿守约方。不得抗拒的情况除外。如因国家政策需要拆除或改造房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，租金按实际使用时间计算。遵纪守法经营：乙方必须遵守国家的法规、法令和政策，在经营范围内合法经营，如违法乱纪，不服从管理，所造成的后果一概由乙方承担责任。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。未尽事宜双方协商解决。协商不成到房屋所在地人民法院解决。在该《房屋租赁合同》落款甲方处由朱法义签名按指印，乙方处由李旭华签署李旭峰名字并按指印，并明确记载该合同为2018年9月28日补签。上述《房屋租赁合同》签订后，2019年10月31日，李旭华通过其中国银行账户向合同约定的朱法义中国银行账户转账支付了2019-2020年度房屋租金50000元；2019年11月8日，李旭华通过其中国银行账户向合同约定的朱法义中国银行账户转账支付了2019-2020年度逐年递增的8%房屋租金4000元；2020年10月18日，李旭华通过其中国银行账户向合同约定的朱法义中国银行账户转账支付了2020-2021年度房屋租金54000元。另查明，焦作市解放区丰收路尚潮美容美发会所系2018年10月29日办理工商注册登记的个体工商户，其经营者为李旭峰；涉案商铺的买受人为朱法义之子朱伟军，朱伟军出具授权委托书，授权朱法义全权处理焦作市行政区划内有关合同谈判、签约、经济纠纷等事宜，相应一切责任由朱伟军承担，授权权限为特别授权。具体授权内容为：1.代为合同谈判、签约、提出、承认、变更、撤回、上诉、放弃诉讼、诉讼请求；2.代为进行答辩、执行、收执行款，提出、承认、变更、撤回放弃诉讼、诉讼反请求；3.代为约定诉讼庭组成方式；4.参加开庭审理、陈述事实及代理意见并参加调查、质证活动；5.接受和解、调解、代收款、代收法律文书。授权有效期为2018年6月18日至2023年6月17日。本院认为，本案案由虽为恢复原状纠纷，但原告主张的诉讼请求实际系基于其受朱伟军的委托，与李旭华代表李旭峰签订的《房屋租赁合同》。本案原告主张被告合同违约，擅自拆处消防设施，擅自改变房屋主体结构九处，故而要求被告拆除商铺东间地面上垫高的480mm地面，安装好消防箱，安装好玻璃门三套，拆除门口垒墙、西间中间垒墙，卫生间恢复到原位，停止侵害楼结构安全，停止侵害楼下住户、行人生命财产安全。首先，原告所提交的证据并不能证明被告存在擅自拆除消防设施的情况。其次，双方签订的《房屋租赁合同》约定，承租方不得改变房屋主体结构。但根据原告提交的涉案商铺、周边商铺现状的照片以及本院现场实地查看所反映出的情况来看，涉案商铺及周边商铺系临街的上下两层商铺，其上并无住宅，房屋为框架式结构。而对于租房户而言，必然会根据其经营项目和经营需要，对租赁房屋进行相应的装修和改造。涉案商铺及周边商铺的经营者也均对所租赁的房屋进行了不同程度的装修和改造。焦作市解放区丰收路尚潮美容美发会所室内的装修及改造，从其现状来看，并未发现存在改变和损害房屋主体结构的情况，原告也未提供具有认定效力的鉴定报告等证据证实该会所室内的装修及改造破坏了房屋主体结构，危及了建筑安全。事实上，原告在庭审中自认在租赁期间，其曾多次到该会所，其应清楚和了解涉案商铺的装修及改造情况，但在涉案商铺前四年的租期中，其却未提出过异议，这不符合常理。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告朱法义的诉讼请求。案件受理费减半收取为100元，由朱法义负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  秦立群二〇二一年五月六日书记员  侯静芳附相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。