北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5984号上诉人(原审原告、反诉被告)：北京博大新业东方超市有限公司，住所地北京市通州区车站路14号。法定代表人：闫宝国，总经理。委托诉讼代理人：杜江涛，北京策慧律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：夏立莹，女，1982年9月12日出生。委托诉讼代理人：李**（夏立莹之夫），1976年3月26日出生。上诉人北京博大新业东方超市有限公司（以下简称东方超市）因与被上诉人夏立莹房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初3038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，适用独任制开庭进行了审理。上诉人东方超市之委托诉讼代理人杜江涛，被上诉人之委托诉讼代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方超市上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判解除双方签订的《房屋租赁合同》，并腾退租赁场地，夏立莹向东方超市支付租金1136164元，一、二审诉讼费由夏立莹承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。租赁场地根本不能办理消防手续，双方合同确实无法继续履行；夏立莹长期占有土地正常经营须支付租金。夏立莹辩称:同意一审判决，不同意东方超市的上诉请求及理由。东方超市向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令夏立莹立即腾退承租的位于北京市通州区车站路×号东方超市四层约435平方米的房屋（以下简称涉案房屋）给东方超市；3.判令夏立莹向东方超市给付房屋租金自2017年12月6日至夏立莹实际腾退房屋之日的租金，暂计算至2019年11月21日为1136164元；4.诉讼费由夏立莹承担。夏立莹向一审法院反诉请求：1.判令双方房屋租赁合同继续履行；2.判令东方超市返还夏立莹3个月租金145000元、物业费30000元，共计175000元，作为抵扣三个月租金和物业费；3.本诉、反诉诉讼费由东方超市承担。一审法院认定事实：2017年7月14日，东方超市与夏立莹签订《房屋租赁合同》，约定东方超市将涉案房屋出租给夏立莹做餐饮使用。合同关于租期、租金、物业费支付等约定为：“第二章，租赁期限、免租期及经营手续，2.1本合同所约定的租赁期限自2017年7月14日起至2025年4月1日，共计7年8个月。甲方给予乙方装修免租期50日，免租期内免交房租，其他费用。租金自2019年9月6日开始计算。2.2在租赁期限内乙方免费使用甲方提供的营业执照，食品药监局，消防环保及相关经营合法手续，保证乙方正常经营，如甲方不能免费提供营业执照，食品药监局，消防，环保及相关经营合法手续，使乙方不能正常经营，给乙方造成一切经济损失及连带损失由甲方全部负责。第三章，押金、租金标准、付款方式、递增，3.1押金、租金、递增及计算方式为：押金方式押6万元保证金，付三个月租金的形式支付租金。3.2租金支付时间：采取先付租金后使用为原则，第一期租金在合同签订当日内缴纳。自第二期租金开始，每次须在下一期开始前30天支付下一期租金。3.3租赁标准：第一年580000元/年，第二年580000元/年，第三年580000元/年，第四年638000元/年，……第四章履约保证金，4.1履约保证金为陆万元整的房屋租金，在本合同签订后当日内缴纳，本协议生效，甲方向乙方开具履约保证金收据，未经甲方书面同意，乙方不得主张以保证金直接抵偿欠付的租金、违约金、费用，也不得转让或以保证金设定抵押。4.2租赁期间，该履约保证金用以保证承租人严格履行本合同各项义务及遵守甲方制定的各项规章制度。……第十四章，物业费、卫生费、电梯使用费及其他相关费用的承担方式，14.1租赁期内乙方承担（1）水费（2）电费（3）供暖费（4）燃气费等乙方自用的相关费用。14.2租赁期间内乙方需支付给甲方物业费、卫生费、电梯使用费，每年共计叁万元整人民币。”双方还对其他权利义务进行了约定。租赁合同签订后，东方超市将涉案房屋交付夏立莹使用，夏立莹向东方超市支付的三个月租金145000元及物业费30000元。现涉案房屋由夏立莹实际控制占有。庭审中，东方超市称因夏立莹未按照合同约定支付租金，故其提出解除合同。夏立莹则称，因涉案房屋消防手续存在问题，导致其无法开业经营，故要求东方超市履行合同义务提供相关消防审批合格的手续以使其继续履行租赁合同。其并提交了2017年12月7日双方签订的《协议书》，该协议书约定：“甲方与乙方现对履行《房屋租赁合同》签订如下补充协议，为解决乙方的资金问题，甲方将乙方交付的另外三万元押金暂退还给乙方；甲方承诺在6个月内将租赁场地的消防手续办理完毕，乙方自停业时起至消防手续办完时止可免交租金，双方继续履行租赁合同，如到期消防手续仍未办完，双方再协商解决租赁合同事宜”。诉讼中，东方超市对夏立莹陈述的因涉案房屋消防问题不合格而导致无法开业不予认可，并称双方发生争议是因为2017年超市经营不景气，欲整体转租，夏立莹向东方超市要400-500万元，东方超市不予同意；但东方超市未就其所称的该事实提供证据。案件审理过程中，法院就涉案房屋消防手续问题到北京市通州区中仓街道消防中心、北京市通州区消防支队及北京市规划自然资源委通州分局实施科进行调查。北京市通州区中仓街道消防中心表示其负责现场监督，关于消防手续需到消防支队调查。北京市通州区消防支队表示其曾于2017年到包括涉案房屋在内的楼栋进行检查，未发现涉案房屋或楼栋内的其他商铺具有合格的消防手续，并告知涉案房屋承租人经营应取得合格的消防手续；同时其表示2018年5月后消防手续办理不再由通州区消防支队负责。北京市规划自然资源委通州分局实施科表示消防手续需要房主提交材料办理，租户不具有申请办理消防手续的资格，法院进一步询问涉案房屋所在楼栋的其他经营商铺如麦当劳、呷哺呷哺是否已在其处办理了消防规划设计报批手续，其表示上述商铺并未在其处办理消防规划设计报批手续。庭审中，夏立莹提交紧邻其承租房屋的北京维昊斯餐饮有限公司（场所地址：北京市通州区车站路×号×幢×层）的“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，用以证明涉案房屋所在楼栋具备办理消防手续条件，系东方超市原因导致涉案房屋一直未取得合格消防手续。东方超市对该证据不予认可，称由法院核实证据真实性。一审法院认为：本案争议的焦点在于夏立莹租赁的东方超市的房屋能否办理合格的消防许可手续，夏立莹拒缴相关费用原因为何。根据法院查明的事实，夏立莹拒缴相关费用的原因在于东方超市承诺提供的包含消防许可手续的相关经营手续未能依约及时办理并提供给夏立莹经营使用，这在双方所签订的房屋租赁合同及补充协议中均有具体约定和体现，这里不再多论；另据法院到相应政府部门调查了解，产权人可以并有权申报房屋的消防规划设计报批手续，故双方争议的租赁房屋尚不能确定并得出不能办理消防合格许可手续的结论，东方超市应承担证明该房屋不能办理消防合格许可手续的举证责任，但现东方超市并未对此提交证据举证证明。综上所述，双方合同解除的条件还不具备，夏立莹反诉坚持要求继续履行该房屋租赁合同于法有据，对此法院依法予以支持；后续双方有关合同履行义务的费用支付问题，双方应该按照合同约定诚信善意履行。据此，一审法院判决：一、北京博大新业东方超市有限公司与夏立莹于2017年7月14日签订的《房屋租赁合同》及于2017年12月7日补充签订的《协议书》继续履行；二、驳回北京博大新业东方超市有限公司的其他诉讼请求；三、驳回夏立莹的其他反诉请求。本诉案件受理费15026元，减半收取7513元，由北京博大新业东方超市有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费3800元，减半收取1900元，由夏立莹负担1850元（已交纳），由北京博大新业东方超市有限公司负担50元，于判决书生效之日起七日内交纳。二审期间，东方超市没有提交新证据。夏立莹提交如下证据：1.房屋租赁合同，证明东方超市将涉案房屋转租给第三方；2.电话录音、开业视频光盘，证明涉案房屋是可以办理消防合格证，本次开庭前一天还有开业的。东方超市的质证意见是：对房屋租赁合同不认可，东方超市未将房屋转租给第三方；对电话录音的真实性无法核实，对其证明目的不认可；对开业视频的真实性和证明目的不认可。对当事人提交的证据，本院依据本案其他事实予以综合审查认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点在于夏立莹与东方超市签订的《房屋租赁合同》应否解除。本案中，夏立莹与东方超市签订的《房屋租赁合同》及《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。东方超市将涉案房屋出租给夏立莹做餐饮使用，双方约定租赁期限内夏立莹免费使用东方超市提供的营业执照，食品药监局，消防环保及相关经营合法手续，保证夏立莹正常经营，如东方超市不能免费提供营业执照，食品药监局，消防，环保及相关经营合法手续，使夏立莹不能正常经营，给夏立莹造成一切经济损失及连带损失由东方超市全部负责。而双方签订的《协议书》中约定东方超市承诺在6个月内将租赁场地的消防手续办理完毕，夏立莹自停业时起至消防手续办完时止可免交租金，双方继续履行租赁合同，如到期消防手续仍未办完，双方再协商解决租赁合同事宜。东方超市承诺提供的包含消防许可手续的相关经营手续未能依约及时办理并提供给夏立莹经营使用，由此导致夏立莹拒缴相关费用。根据一审法院到相应政府部门调查了解的情况，产权人可以并有权申报房屋的消防规划设计报批手续。现东方超市主张涉案房屋不能办理消防手续，双方合同无法继续履行，因其并未提出充分有效的证据予以证明，故而本院不予采信。一审法院结合合同约定、履行情况等判令双方合同继续履行，并无不当，本院予以维持。综上所述，东方超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15026元，由北京博大新业东方超市有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 万丽丽二〇二一年五月二十一日法官助理 李延昭法官助理 陈亢睿书 记 员 卢园园