江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1237号上诉人（原审被告）：利群时代商贸有限公司，住所地南通经济技术开发区上海路。法定代表人：郭伟，该公司董事长。上诉人（原审被告）：利群时代商贸有限公司淮安解放东路店，住所地淮安市清江浦区解放东路43号。法定代表人：高毅朝，该分店总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：蒯正星，江苏淮海潮律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：姚建，利群时代商贸有限公司员工，男，1985年4月28日出生，居民身份证号码37123198504281777，汉族，住山东省沂水县高桥镇龙旺堂村129号。被上诉人（原审原告）：淮安众源物业服务有限公司，住所地淮安市淮阴区古清口街道桂塘村村部1-02室。法定代表人：尹传学，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴春梅，江苏昊震翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨国顺，该公司员工，男，1961年9月4日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原审被告：淮安亨得利商贸有限公司，住所地淮安市清江浦区深圳东路2号B-29。法定代表人：张建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩元明，江苏岸庆律师事务所律师。上诉人利群时代商贸有限公司（以下除判决主文外简称利群公司）、利群时代商贸有限公司淮安解放东路店（以下除判决主文外简称解放东路店）因与被上诉人淮安众源物业服务有限公司（以下除判决主文外简称众源公司）、原审被告淮安亨得利商贸有限公司（以下除判决主文外简称亨得利公司）物业服务合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院(2020)苏0812民初6118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人利群公司、解放东路店上诉请求：请求二审法院依法改判，驳回众源公司一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律不当。1.关于2018年8月26日涉案合同中涉及到上诉人的部分，一审认定有效是错误的。在2018年8月26日的《金樽国际公寓物业服务委托合同》中，众源公司的合同相对人是业委会，虽然物业服务区包含上诉人承租房面积，但众源公司并未实际向上诉人提供物业服务。该合同效力只适用于接受实际服务的业主，不适用于上诉人。在2016年8月25日上诉人与众源公司签订《物业管理服务协议》后，说明了上诉人作为大型物业的承租人，是独立的民事主体。上诉人作为独立民事主体，民事权利义务不受众源公司与其他人签订的合同约束，众源公司不具备为大型卖场提供物业服务的能力，合同一年期内也未提供任何实质性服务，一年期满后未续签。因此，众源公司与业委会在2018年8月26日签订的涉案合同中涉及到上诉人承租区域的物业服务部分，众源公司与业委会构成共同侵权；2.上诉人自2009年签订合同入驻经营超市以来，一直是自行管理承租区域。上诉人每年用于消防、管道疏通、保洁卫生、垃圾清运处理、车辆看管、内部和外围秩序管理、虫害防治与消毒、安全保卫等费用超过一百余万元，期间没有任何物业单位对上述事项进行服务。2012年9月1日，众源公司与业委会签订了《金樽国际公司物业服务委托合同》，业委会将上诉人承租的面积纳入众源公司物业服务范围。一审法院在（2015）浦民初字第01647号民事诉讼案件中，将该份合同作为主要证据判决众源公司胜诉。在该案中，上诉人综合考虑各个因素，没有向业委会提起侵权或确认合同无效的主张。2016年8月25日，上诉人作为独立民事主体，与众源公司签订《物业管理协议》，该协议对涉案物业服务双方的权利和义务进行了细化。但众源公司没有履行合同义务，上诉人在合同期满后不再委托众源公司提供物业服务。2018年8月26日，众源公司在明知上诉人对所承租的物业已单独行使民事权利的情况下，仍与业委会签订为期5年的《物业服务委托合同》，再次将上诉人所承租的房屋面积纳入物业服务范围；3.一审将上诉人自己外聘公司提供物业服务的承租区域纳入众源公司的服务范围，是错误的。在众源公司主张两年物业费的期间内，其仅提供了外墙粉刷图片等完全可以忽略的证据，一审却据此判决上诉人支付众源公司两年的物业费268000元。综上，请求二审改判，驳回众源公司一审的诉讼请求。被上诉人众源公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。原审被告亨得利公司述称，同意上诉人的上诉意见，商超部分不在众源公司的物业服务范围内。众源公司向一审法院起诉请求：1.利群公司、解放东路店、亨得利公司连带支付众源公司2018年9月1日到2020年8月31日期间的物业服务费共计383384.16元；2.利群公司、解放东路店、亨得利公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年6月16日，江苏时代超市有限公司〔之后更名为江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称乐天玛特公司）、利群公司〕与亨得利公司签订租赁合同，约定租用亨得利公司位于淮安市解放东路、承德南路口的商业用房，房屋产权证号分别为：淮房权证清浦字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号，实际测量面积为15974.34平方米，租赁期限20年。双方又约定，该项目整体物业管理工作均由乐天玛特公司自行承担，乐天玛特公司无须向亨得利公司支付租金以外的任何物业管理费用。2015年5月5日，众源公司将乐天玛特公司及其解放东路店、亨得利公司诉至淮安市清浦区人民法院，主张乐天玛特公司解放东路店支付2012年9月1日至2015年8月31日期间的物业管理费575076.24元，乐天玛特公司、亨得利公司承担连带责任,该院于2016年3月25日作出（2015）浦民初字第01647号民事判决书，认定业委会与众源公司签订了物业服务合同，该合同对全体业主均具有约束力，并在考虑物业服务委托合同中关于物业费标准的约定、关联案件关于众源公司对金樽国际小区的服务审查情况、乐天玛特公司解放东路店经营支出情况等因素的基础上，确定该案中乐天玛特公司解放东路店、乐天玛特公司、亨得利公司应按65%的标准支付物业服务费用。之后，众源公司提起上诉，二审中当事人进行了协商；众源公司于2016年4月8日申请撤回起诉。2016年8月25日，众源公司与乐天玛特公司解放东路店签订《物业管理协议》，约定由众源公司为解放东路店位于淮安市的物业提供物业服务，总面积为15974平方米，双方协商解放东路店按年缴纳10万元物业管理费用，物业管理期限自2016年9月1日起至2017年8月31日止。2018年9月1日至2020年8月31日期间，众源公司继续为诉争房屋提供物业服务，利群公司、解放东路店、亨得利公司并未缴纳该期间物业管理费用。众源公司为证明收费的依据与标准，一审中提交了2018年8月26日其与淮安市金樽国际业主委员会（以下简称业委会）签订的《物业服务委托合同》，载明：业委会委托众源公司对小区商住写字楼提供物业服务；合同期限为5年，自2018年9月1日起至2023年8月31日止；商业用房按每月每平方米建筑面积1元向业主收取。利群公司、解放东路店、亨得利公司质证称，业委会并非本案当事人，对该合同的合法性持异议。众源公司一审时陈述，其在诉争的物业服务期间，提供了整栋楼的建筑消防、外部电梯维保、安保巡查、小区绿化养护、管道疏通清理、外部保洁、电动自行车停放管理等服务。2020年上半年，为创建文明城市，应政府要求又进行了外墙粉刷，支付粉刷费3800元；其提供了粉刷照片、转账记录为证。解放东路店陈述，超市内部的消防、巡查、管道疏导、超市外部的保洁、车辆停放等均系由其自己安排人员负责；众源公司可能在楼盘一层周边进行了部分粉刷，但在超市租赁范围内没有进行粉刷。一审法院认为：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一个物业管理区域成立一个业主委员会，业主委员会签订的物业服务合同，对全体业主均具有约束力。本案中，众源公司依据其与业委会签订的《物业服务委托合同》为金樽国际小区提供物业服务；本案诉争房屋位于金樽国际小区范围之内，亨得利公司、解放东路店、利群公司作为房屋的业主和使用人，应当受到《物业服务委托合同》的约束。解放东路店虽然与亨得利公司约定自行管理物业，但该约定并不能免除向众源公司交纳物业费的义务。2015年，众源公司与乐天玛特公司及其解放东路店、亨得利公司因物业费纠纷诉至法院；在该案审理结束后，2016年解放东路店又与众源公司签订《物业管理协议》。解放东路店的上述行为，表明其与众源公司之间达成了接受物业服务、交纳物业费的合意。现众源公司主张解放东路店继续支付2018年9月1日到2020年8月31日期间的物业费，于法有据；但考虑双方在之前的交易惯例中，解放东路店并非按众源公司与业委会约定的标准缴纳费用，且解放东路店作为商场经营者，其对商场外部周边场所也进行了管理，在一定程度上减少了众源公司的相关管理工作；再考虑众源公司在日常的管理之外，确实于2020年进行了外墙粉刷工作，为此支付了部分费用；综上，一审法院酌情将解放东路店于2018年9月1日到2020年8月31日期间应支付的物业费确定为268000元；众源公司主张的超出部分，不予支持。解放东路店系利群公司的分支机构，其以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；现众源公司主张利群公司亦承担支付物业费的责任，一审法院予以支持。亨得利公司系诉争房屋业主，负有交纳物业费的义务，现众源公司主张其对解放东路店应付的物业费承担连带责任，一审法院予以支持。一审法院判决：一、解放东路店、利群公司于判决生效后三日内支付众源公司物业费268000元；二、亨得利公司对上述款项承担连带付款责任；三、驳回众源公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7051元，众源公司负担1731元，淮安解放东路店、利群公司、亨得利公司负担5320元。二审中，当事人均未提交新的证据。另外，在二审中，本院调查了在《金樽国际公寓物业服务委托合同》中代表业主委员会签名的何云华，何云华陈述其是2010年9月1日担任业主委员会副主任的，至今业主委员会没有改选。业主委员会作出与众源公司签订《金樽国际公寓物业服务委托合同》的决定时，没有经过业主大会的表决，其声称该决定经过了业主委员会的表决，但无证据证实。本院认为，利群公司、解放东路店主张其在2016年8月与众源公司签订《物业管理协议》时是独立的民事主体，其后则可以不受《金樽国际公寓物业服务委托合同》的约束，不应支付众源公司物业费，无法律依据，本院不予支持。亨得利公司与解放东路店约定由解放东路店自行管理物业，该约定系内部约定，不能对抗《物业服务委托合同》，不能免除解放东路店支付物业服务费的义务。在物业管理中，业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在2018年8月26日签订的《物业服务委托合同》中，委托方为金樽国际公寓业主委员会，受委托方为众源公司，物业服务区域为金樽国际公寓，包含解放东路店的承租房面积15974.34平方米，商业用房每平方米建筑面积1元的物业费收取标准并不高，该约定2年物业费用总计383384.16元，并不损害解放东路店的利益。但在二审中，经本院调查，该合同的签订行为未经业主大会表决授权，不宜单独作为认定解放东路店交纳物业服务费的依据。解放东路店在入驻经营超市以来，对承租区域进行了日常管理，实际减轻了众源公司物业服务的义务。而众源公司在物业服务期间，对物业服务区域内的建筑消防、电梯维修、安保巡查、绿化养护等事项提供了管理服务，并于2020年对外墙墙皮脱落部分进行修补粉刷。一审综合考虑各类因素，将利群公司、解放东路店在2018年9月1日到2020年8月31日期间应支付的物业费酌定为268000元，并无不当。综上，上诉人利群公司、解放东路店的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费5320元，由上诉人利群时代商贸有限公司、利群时代商贸有限公司淮安解放东路店负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙晓明审 判 员 王 纯审 判 员 庞海涛二〇二一年五月三十一日法官助理 刘 凯书 记 员 魏丽丽