河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初4186号原告：刘鸣鸣，男，1996年11月3日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：崔云娜，河南正方圆律师事务所律师。被告：张洋洋，男，1994年8月23日出生，住新郑市。委托诉讼代理人：韩彦峰，河南腾耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晨晨，河南腾耀律师事务所律师。被告：郑州家昌房地产营销策划有限公司，住所地新郑市龙湖镇黄河路北侧轩辕路东侧国瑞城**团**楼********，统一社会信用代码91410100MA44X4ET55。法定代表人：魏龙阁，执行董事兼总经理。原告刘鸣鸣与被告张洋洋、郑州家昌房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘鸣鸣的委托诉讼代理人崔云娜，被告张洋洋的委托诉讼代理人马晨晨，被告郑州家昌房地产营销策划有限公司的法定代表人魏龙阁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘鸣鸣向本院提出诉讼请求，1、解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；2、判令被告一返还原告定金30000元及购房款3000元；3、判令被告二返还原告按揭贷款服务费5000元；4、判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年7月30日，刘鸣鸣与被告张洋洋、郑州家昌房地产营销策划有限公司签订《二手房买卖合同》，主要约定：张洋洋将位于新郑市龙湖镇阳光大道39号基正唐宁1号G4号楼1单元1902的房产出售给刘鸣鸣，房屋建筑面积88.62平方米，土地产权证第0014860号。房产交易总价为人民币70万元。合同签订之日，刘鸣鸣向张洋洋支付购房定金三万元整。其中一万元作为押金或房屋不动产证交由郑州家昌房地产营销策划有限公司保管，作为对房产真实性和交房物业交割保证金。违约责任的约定：甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，则无权要求返还定金，应书面通知甲方，甲方应在七个工作日内将乙方的已付款项（定金除外）不计利息返还给乙方，购房定金归甲方所有，且中介费由乙方全额承担；若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起七个工作日内以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方，且中介费由甲方全额承担。若甲、乙双方均违反本合同的各项约定，丙方将房屋不动产证或押金退还甲、乙双方，中介费由甲、乙双方共同全额承担。免责条款约定：合同签订后，符合下列情景之一的，三方免责，退还原款。1、遇到地震、洪水、自然灾害等不可抗力因素的；2、本合同签订后被列入拆迁或市政改造范围内的；3、法律、法规、政策变更导致本合同无法履行的。合同签订后原告刘鸣鸣按照合同约定于合同当天将3万元购房定金及3000元房款微信转账支付给张洋洋。因办理贷款原告需要交纳5000元贷款费用，2019年8月9日，刘鸣鸣通过手机银行转账直接支付给兴业银行业务员王军萍5000元。后因兴业银行贷款未果，2019年10月19日，银行将5000元返给郑州家昌房地产营销策划有限公司法定代表人魏龙阁，以便下次更换银行再贷款用，该费用被告二至今未返还原告刘鸣鸣。但第三次兴业银行再次审核过程中，称张洋洋的房产有涉诉记录，无法放贷。此后因为房本拒贷三方多次磋商未协商一致。原告认为，因政策原因致使本合同无法履行的，三方免责，退还原款。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告张洋洋辩称，1、刘鸣鸣诉求解除双方于2019年7月30日签订的《二手房买卖合同》已于2020年11月26日解除。刘鸣鸣称“因房本拒贷导致无限期拖延购房”的理由与事实不符，涉案合同签订后，因银行停贷、银行贷款额度不足及新冠疫情等原因导致贷款一直没有办理成功。后在办理银行按揭过程中，刘鸣鸣却一直拖延，不予配合，导致涉案《二手房买卖合同》无法继续履行。刘鸣鸣在收到律师函后，仍然没有履行合同义务，其行为已构成根本违约。2、本案涉案《二手房买卖合同》是三方当事人经过协商在自愿平等情况下所签，系三方真实的意思表示，不违反有关法律法规的强制性规定，系有效合同，刘鸣鸣的行为构成根本违约，无权要求返还定金。且因新冠疫情对楼市的影响，目前涉案房价下跌，刘鸣鸣支付的3000元购房款已无法弥补其违约行为给张洋洋造成的经济损失，故其无权要求返还该3000元。被告郑州家昌房地产营销策划有限公司辩称，按揭贷款服务费5000元不是我公司收取的，是我公司代收后交给银行的。对刘鸣鸣所述因政策问题无法履行有异议，因为政策问题无法履行是后续手续更换其他方式都无法进行的情况下，在第三次审批没有通过后，积极邀约双方办理后续更换银行贷款手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：2019年7月30日，刘鸣鸣（乙方）、张洋洋（甲方）与居间方郑州家昌房地产营销策划有限公司（丙方）签订一份《二手房买卖合同》，约定：一、张洋洋将位于新郑市龙湖镇阳光大道39号基正唐宁1号G4号楼1单元1902的房产出售给刘鸣鸣，房屋建筑面积88.62平方米，土地产权证第0014860号。二、房产交易总价为人民币70万元，本合同签订之日，刘鸣鸣向张洋洋支付购房定金3万元，其中1万元作为押金交由居间方保管。三、付款时间与办法：以银行按揭方式付款，于合同签订后7日内办理。…六、若甲乙双方均违反本合同约定，丙方将房屋不动产证或押金退还甲乙双方，中介费由甲乙双方共同全额承担。…七、丙方的责任和义务。…2、代理该房屋过户、贷款的相关手续。八、合同签订后，符合下列情形之一的，三方免责，退还原款。1、遇到地震、洪水、自然灾害等不可抗力因素的；2、本合同签订后被列入拆迁或市政改造范围内的；3、法律、法规、政策变更导致本合同无法履行的。…十一、双方约定的其他事项：1、甲方收到银行尾款当天交割物业、交房2、此房所产生的增值税由乙方承担。3、如果办理过程中因甲方原因办不了过户手续，甲方全额退回乙方定金。4、因过户及银行贷款所产生的费用由乙方负责100%。合同签订当日，刘鸣鸣以手机微信方式向张洋洋支付购房定金30000元整，支付购房款3000元。2019年8月9日，刘鸣鸣以手机银行转账方式向兴业银行工作人员王军萍支付银行按揭服务费5000元。2020年4月16日，张洋洋、刘鸣鸣与郑州家昌房地产营销策划有限公司签订了一份《补充协议》，约定自签订协议之日起10个工作日提交资料办理银行按揭手续，贷款审批通过后15日内办理网签，网签后7日内乙方将剩余购房款付至监管账户，银行放款后10个工作日办理过户手续。如因刘鸣鸣征信等原因无法正常批贷放款，刘鸣鸣应在60日内补齐全部房款。否则张洋洋有权单方解除合同，如因政策原因导致除外。刘鸣鸣提交的其父刘红胜与魏龙阁微信聊天记录显示，2019年10月17日，魏：兴业银行前面接通知停了龙湖这边二手房贷款业务，然后这边给他换个银行，咱到时候重新走了。2019年10月19日，刘：这5000块钱反正都是给冯经理也好，我知道他给谁了他给谁了是不是再确认一下呢？魏：给银行说的转给我，还没到账。刘鸣鸣、张洋洋提交的微信聊天记录显示，2020年6月1日，张：刚看到兄弟，房子本身没有问题，房本也没有问题，我去签字之前问过那个魏经理了，他说只是那个银行今天新下的文件才不给过的……你也没有问题，我也没有问题，那银行的问题我们都没有办法呀，前两次你们说换银行啥的我不是也陪着你们跑了。2020年11月6日，张洋洋以EMS邮政专递向刘鸣鸣送达《律师函》，要求刘鸣鸣接收律师函后15日内，办理银行按揭手续支付后续购房款，否则将解除合同不予返还定金并追究违约责任。另查明，1、张洋洋以人民法院裁判文书方式取得本案房屋所有权；2、在办理本案房产银行按揭贷款过程中，原、被告分别向兴业银行、平顶山银行申请共三次银行贷款，银行分别以停止贷款、没有贷款额度、房产涉诉等理由未审批通过。上述事实有《二手房买卖合同》、《补充协议》、微信聊天记录、微信支付凭证、《律师函》、新郑市个人房屋产权信息表、不动产登记证书、河南省扶沟县人民法院民事调解书、执行裁定书、协助执行通知书及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应根据诚实信用全面履行合同义务。履行合同过程中，为办理银行按揭贷款，原、被告及中介公司共三次向银行申请按揭贷款，至此双方均按照合同约定履行各自的义务。因银行停止二手房按揭贷款、本案房屋存在涉诉信息而无法办理按揭贷款，系金融机构放贷政策，属不可归责于双方当事人事由，双方为促成本案房屋交易均采取了积极行为，原、被告双方均不存在违约行为。故对被告张洋洋辩称原告刘鸣鸣存在根本违约的抗辩理由本院不予采信。尽管中介公司第四次更换银行申请按揭贷款，但是否能够顺利审批通过仍存在不确定性，原、被告双方在交易发生后长达近两年时间内，经多方努力仍最终无法实现合同目的，有违交易初衷。故对原告刘鸣鸣要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他其他补救损失，并有权要求赔偿。据此，涉案合同解除后，刘鸣鸣要求张洋洋返还购房款3000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵做价款或收回。本案中，双方因意志以外的因素不能实现合同目的，均不存在违约行为，合同解除后，定金合同亦失去效力，据此，刘鸣鸣要求张洋洋返还定金30000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。刘鸣鸣支付的银行按揭服务费5000元，因涉案房屋按揭贷款未获银行审批通过，故郑州家昌房地产营销策划有限公司应予以返还。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘鸣鸣与被告张洋洋、被告郑州家昌房地产营销策划有限公司于2019年7月30日签订的《二手房买卖合同》；二、被告张洋洋返还原告刘鸣鸣购房定金30000元，于本判决生效后十日内付清；三、被告张洋洋返还原告刘鸣鸣购房款3000元，于本判决生效后十日内付清；四、被告郑州家昌房地产营销策划有限公司返还原告刘鸣鸣按揭服务费5000元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，减半收取计375元，由原告刘鸣鸣负担187.5元，被告张洋洋负担187.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王晓燕二〇二一年五月十七日书记员  李智萍