河北省唐山高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0291民初341号 原告：张国强，男，1982年2月8日出生，汉族，现住唐山市开平区。 原告：员红艳，女，1982年9月6日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：张国强，男，1982年2月8日出生，汉族，系原告之夫。 被告：唐山大恒房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区大理北路天元骏景底商169号。 法定代表人：赵晓林，总经理。 委托诉讼代理人：王建营，河北正一律师事务所律师。 原告员红艳、张国强与被告唐山大恒房地产开发有限公司（以下简称大恒公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告员红艳的委托代理人、原告张国强、被告唐山大恒房地产开发有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 员红艳、张国强向本院提出诉讼请求：1.判决被告唐山大恒房地产开发有限公司履行《商品房买卖合同》立即收取原告《商品房买卖合同》约定的唐山高新技术产业开发区富华东里世纪瑞庭二期307楼2单元802号房屋剩余购房款33万元；2.判决被告唐山大恒房地产开发有限公司履行《商品房买卖合同》交房义务，立即向原告交付《商品房买卖合同》约定的唐山高新技术产业开发区富华东里世纪瑞庭二期307楼2单元802号房产及附属用房地下室（9-2-27）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年1月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的唐山高新技术产业开发区世纪瑞庭二期307楼2单元802号房产及附属用房（地下室9-2-27地下室房款24275元），房款总价476607元，原告支付首期房款170882元，尾款33万元贷款方式支付。因被告施工停工、房屋烂尾、企业合并、管理混乱等原因，被告持续逾期交房至今，未能办理贷款。原告于2018年4月3日将被告起诉至唐山高新技术产业开发区人民法院，该院于2018年8月28日作出（2018）冀0291民初306号民事判决书，认定：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应继续履行，双方应本着诚实信用原则继续办理贷款，被告大恒公司应配合原告办理贷款。因原告尚未全额交纳购房款，未支持交纳房屋，驳回反诉原告大恒公司解除合同支付违约金的诉讼请求判决确认原告与被告于2015年1月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告未上诉也认可该判决。该判决书生效后，原告持判决及时到被告售楼处要求被告配合办理贷款或者收取尾款，被售楼处、法定代表人赵晓林，大恒公司实际控股公司代表赵金良均明确表示拒不配合办理贷款手续，拒绝接收原告房屋尾款，拒绝交付房屋。原告通过售楼处得知现在被告本案楼盘合作贷款银行是中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行和交通银行股份有限公司唐山新华道支行，原告到农业银行提交材料办理住房贷款中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行住房贷款业务员称已经收到唐山市博志房地产开发有限公司、被告唐山大恒房地产开发有限公司发送的名单通知“不得为张国强等6户办理贷款”拒绝为原告办理贷款。原告到交通银行股份有限公司唐山新华道支行办理贷款，已经按照交通银行要求提交全部贷款所需材料，经审核原告符合贷款条件。但被告又通知交通银行股份有限公司唐山新华道支行停止办理贷款不得为原告办理住房贷款。原告准备好剩余购房款33万元向被告支付，被告拒绝接收尾款，也拒不向原告交付房屋。原告无奈只能再次起诉，请人民法院依法判决被告限期履行收取房款及交房义务。 大恒公司辩称，一、被答辩人提出的诉讼请求缺乏事实与法律依据，不应得到支持。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第六条明确约定购房尾款33万元应于2015年2月通过银行贷款支付给出卖人，第七条明确约定了买受人逾期付款的违约责任，同时在合同补充协议第三条第一款规定，若买受人不办理或不及时办理导致未按约定时间支付购房款的，买房人、买受人同意按照第七条的约定承担逾期付款的违约责任。第三款买受人的贷款申请未获银行公积金管理中心最终审批同意的买受人应在银行公积金管理中心审批终了之日起5日内付清剩余房款。逾期付款的，买受人按本合同第七条的约定承担逾期付款违约责任而不提出任何异议。合同签订后，被答辩人并未按照约定时间办理银行贷款手续，导致购房尾款未能及时支付给答辩人，已经构成严重违约，应承担相应的违约责任。此外，由于被答辩人未履行先予支付购房款的义务，依据合同法第67条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行其履行要求在合同补充协议第八条第二款，买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房应付款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房的规定，就是答辩人有权拒绝履行交房义务而无需承担违约责任。二、案涉商品房买卖合同虽然合法有效，但是鉴于客观情况发生重大变化，无法完全参照适用。虽然合同合法有效，但是经过多年客观情况发生重大变化，合同中的诸多条款已经无法继续使用，如购房价款、贷款办理时间、交房时间、保修责任的起始时间以及相关违约责任条款等。因此若想顺利履行合同，必然需要双方进一步针对问题条款进行协商，而事实上在法院判决合同合法有效以后，答辩人即通过发送通知函及电话联系的方式告知被答辩人就此进行协商。虽然后期双方也确实进行过沟通，但是主要限于房价款方面，对于其他合同条款并未涉及，答辩人认为，合同可否正常履行的前提条件是双方能否就问题条款达成新的合意，但目前双方并未就该问题进行商讨，故在此种情形下，应该责成双方先行协商，而不宜直接判决完全按照原合同继续履行。三、被答辩人的违约行为已经给答辩人造成了重大损失，答辩人认为应当通过适当调整房屋销售单价的方式来补偿答辩人的财产损失。被答辩人因担心工程烂尾便故意消极办理贷款手续，一直处于观望状态，导致未能在约定时间内支付购房款，违约事实客观存在。因为存在大量类似于被答辩人怠于支付购房款的情况，导致答辩人资金链断裂，工期延误向业主支付了逾期交房违约金。从该角度讲，被答辩人的违约行为确实已经给答辩人造成了损失，故答辩人认为应当适当调整房屋销售单价，而非按照原合同价格执行，也有其合理性。此外，被答辩人的行为已经构成了严重违约，如果依然继续履行商品房买卖合同约定的价款，对答辩人来说不公平，对其他按照合同约定期限支付购房款的业主来说也是一种不公平。因此基于上述事实，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原被告间签订《商品房买卖合同》一份，约定原告员红艳、张国强向被告大恒公司购买由其开发的富华东里世纪瑞庭项目307楼2门802号房产及附属用房。后二原告因该买卖合同的履行向本院提起民事诉讼，本院依法受理，并于2018年8月28日作出（2018）冀0291民初306号民事判决，该判决认定“2015年1月20日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，张国强、员红艳购买大恒公司开发的唐山高新区富华东里世纪瑞庭307楼2门802室房产，总金额476607元，原告支付首付款146607元，并约定其余购房款33万元由买受人通过银行或公积金贷款方式于2015年2月20日前支付给出卖人，同时约定如买受人逾期付款，逾期在90日内买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%支付违约金。同时约定出卖人应当在2015年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人。双方并未按合同约定办理贷款以及交付房屋至今。2018年1月15日大恒公司向原告送达《关于解决商品房买卖合同事宜的通知书》，认为原告至今未能支付剩余购房款，应视为逾期付款并超过90日，出卖人有权解除合同，特通知原告解除2015年1月7日签订的商品房买卖合同，并要求原告承担违约金50088元。原告主张交地下室9-2-27款24275元，但未能提供证据。原告来院起诉，被告提起反诉，双方未能协议。”并判决“一、原告（反诉被告）张国强、员红艳与被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司2015年1月7日签定的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告（反诉被告）张国强、员红艳其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司的反诉请求。”该判决已经生效。现二原告主张（2018）冀0291民初306号民事判决生效后，被告未继续履行《商品房买卖合同》，未配合原告办理贷款，拒收原告交付的购房款尾款，故向本院提起诉讼。 另，二原告提交了2018年9月29日被告大恒公司向其出具的收据一份，证明2018年9月29日原告向被告大恒公司支付24275元用于购买附属用房，被告大恒公司对该证据予以认可。 本院认为，原被告间《商品房买卖合同》已经本院（2018）冀0291民初306号民事判决确认有效，该判决已经生效，原被告应当继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。原告未能按约定如期办理贷款，但大恒公司认可涉案世纪瑞庭项目由于原开发商资金断裂，导致工程处于烂尾状态，大恒公司承接该项目后，只能采取边干边融资的模式，开发过程一波三折，最终导致延期交房，故不能认定张国强、员红艳未按照约定办理贷款属违约行为，在大恒公司具备交房条件，且张国强、员红艳同意交纳剩余购房款的情况下，大恒公司应收取张国强、员红艳剩余购房款，并向张国强、员红艳交付合同约定的房产，故张国强、员红艳的诉讼请求应予支持。根据双方履行合同的实际需要，依法判令大恒公司于本判决生效之日起五日内向张国强、员红艳提供收款账号，张国强、员红艳在收到收款账号后，三日内给付剩余购房款33万元，如大恒公司未按本判决向张国强、员红艳提供收款账号，或张国强、员红艳按本判决给付了剩余购房款，大恒公司自本判决生效满八日之次日起30日内向张国强、员红艳交付案涉房屋。大恒公司主张二原告逾期办理贷款系违约行为，给大恒公司造成损失，大恒公司要求对《商品房买卖合同》进行重新协商后再行履行，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 一、被告唐山大恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张国强、员红艳提供收款账号，张国强、员红艳在收到收款账号后，三日内给付剩余购房款33万元； 二、被告唐山大恒房地产开发有限公司未按本判决向张国强、员红艳提供收款账号，或张国强、员红艳按本判决给付了剩余购房款，大恒公司自本判决生效满八日之次日起30日内向张国强、员红艳交付唐山高新技术产业开发区富华东里世纪瑞庭二期307楼2单元802号房产及附属用房。 案件受理费6250元，减半收取计3125元由被告唐山大恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  路新华 二〇二一年五月十一日 书记员  刘金淼