江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终727号上诉人（原审被告）：赵亚明，男，1963年8月27日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：泰兴市工业和信息化局，住所地泰兴市国庆东路**。法定代表人：燕荣华，局长。委托诉讼代理人：焦保庭，泰兴市虹桥法律服务所法律工作者。上诉人赵亚明因与被上诉人泰兴市工业和信息化局（以下简称泰兴工信局）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰兴市人民法院（2020）苏1283民初3873号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵亚明上诉请求：1.撤销原审判决，支持上诉人的合法请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人于1998年租赁被上诉人营业用房至2017年，经营泰兴市华夏旅行社有限公司，租房合同是一年一签，先付后租，从未拖欠租金。2015年到2016年签订租房协议后没有收租金，2016年12月到2017年12月租房合同由被上诉人管理人匡维民签订并交了一年房租给他。2017年底由于上诉人家属生病住院需要动手术，也不知病情如何，匡维民提出是否继续租，上诉人回答家属没有问题将继续租。上诉人家属住院治疗后没有问题，即开门营业经营至2018年4月。2018年4月匡维民提出房屋不租,叫上诉人关门。由于被上诉人不签2017-2018年租房合同，上诉人只能离开经营了20年地方去其它地方经营。为达到上诉人关门目的，被上诉人与上诉人达成一份协议，共三点：1.房屋不租，2.欠一年房租，3.经营用房装修补偿办法。上诉人将门锁钥匙交匡维民，期间上诉人常将门打开拿一些办公用品，匡维民知道后将门加锁锁起来，上诉人要搬出办公柜台被上诉人不配合，只能从便门搬出一些小件办公用品，至今还有一些大件东西未能搬出。2019年中旬匡维民叫上诉人到其单位谈交房事宜，问要多少补偿，上诉人讲要补偿三万元。匡维民找上诉人说领导只同意给三千元，差距太大没有谈成。2020年4月份左右，被上诉人叫匡维民找到上诉人说继续去谈，由于上诉人比较忙，答应匡维民过些时侯打电话给他，大概过了半月打电话给匡维民时，匡说：领导己诉讼了，不谈了。一审中匡维民作为证人否认事实，只说是多次向上诉人要房租，否认被上诉人与上诉人谈过补偿的事。一审法院判决上诉人赔偿利息没有事实依据。上诉人认为欠租金是被上诉人的原因，而不是上诉人故意拖欠租金。解除租房合同是被上诉人提出，而且上诉人与被上诉人有书面合约，不应该由上诉人承担损失，上诉人所有东西都在被上诉人出租房屋内，如被上诉人不同意怎么可能放到现在。上诉人对承租房屋多次装修是得到被上诉人同意的，解除租房合同时有双方列有字据，上诉人所写字据一直被被上诉人存档。虽然一审证据中被上诉人将自己签的字撕毁，但不能改变双方的合意存在。被上诉人重新出租或收回房屋理应对上诉人装修的不能移动的装修作价补偿，可以抵充所欠租金，多退少补。一审法院认定上诉人欠被上诉人2017年房租错误。另，本案诉讼主体错误。2012年前被上诉人工作人员褚朝康与泰兴市华夏旅行社签订租房协议，2017年被上诉人工作人员匡维民与泰兴市华夏旅行社签订租房合同，合同上虽然有上诉人的名字，但不能认定是上诉人的租房协议，而是公司与公司间签订的合同。泰兴工信局辩称，被上诉人为主张权利已经提供了双方的租赁合同、催款单，收租金的收据以及法律意见函、证人证言等充分的证据，一审只判决了租金的利息损失，而事实上该房屋一直被上诉人非法占据，租金的损失一年有2-3万元。如果此案长期拖下去，显然不能充分保护上诉人的权益。泰兴工信局向一审法院起诉请求：1.赵亚明偿还拖欠租金22000元，并承担该款项自2016年12月21日起至实际支付之日按照同业银行之间拆借资金的报价利率150%计算的利息损失；2.赵亚明赔偿违法占用租赁房屋的租金损失53100元（计算至起诉之日）；3.赵亚明立即搬出租赁房屋；4.赵亚明承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月21日前，原能源服务公司多年来将其所有的坐落于泰兴市国庆西路8号的门面房1#出组给赵亚明经营旅行社，2016年12月22日，赵亚明向原能源服务公司缴纳2015年12月20日至2016年12月20日的房屋租金22000元，并由原能源服务公司工作人员匡维民向赵亚明开具收据。2016年12月21日，原能源服务公司就上述房屋又与赵亚明签订《房屋租赁合同》，约定租期为2016年12月21日至2017年12月20日，年租金为22000元。合同到期后，赵亚明未给付约定的租金22000元，双方亦未再次签订《房屋租赁合同》。匡维民到庭陈述“2018年4月，我对赵亚明讲，如不再租赁房屋，将房屋退掉，省得占用房屋，免得再交2018年的房租，赵亚明同意的，我就回单位汇报的，然后赵亚明将房子退掉了，仍然锁着。大约到2018年11月底12月初，赵亚明提出还要租，我跟他说你可以把以前的房租交掉，他没有交，所以我也没有同意租给他。后来我把这个情况向泰兴工信局汇报，泰兴工信局叫我买把锁把门锁上，我就把门锁上的。直到今年，大约6月底，赵亚明就将自己锁的一把锁开掉拿走了，现场的前门上的一把锁仍然是我锁的，钥匙在我手上，但是后面的一个便门是赵亚明锁的。在此期间，我好多次向赵亚明要2017年的房租他没有交，至今未交”。2018年4月8日，匡维民代表泰兴工信局向赵亚明催要房租时，赵亚明向匡维民书写便条一份，载明：因合同到期，又不签新合同，我从元月1日开始不租，店内装修保持原样不动，待拆迁后赔偿，前房租等半年后付清，一个月内。此后，匡维民将该便条交泰兴工信局存档。2018年12月12日原能源服务公司工作人员匡维民、2020年5月7日原能源服务公司委托泰兴市虹桥法律服务所先后两次催要房租未果。另查明，原能源服务公司系由原泰兴市经济贸易局举办的事业单位，并经泰兴市机构编制委员会办公室进行登记。2010年3月25日，因泰兴市人民政府机构改革，原泰兴市经济贸易局组建为泰兴市经济和信息化委员会。2019年4月24日，因泰兴市人民政府机构改革，在原泰兴市经济和信息化委员会基础上组建泰兴工信局。一审审理中，赵亚明答辩时提出反诉主张，要求泰兴工信局赔偿营业损失、人员工资10万元，但未按一审法院释明要求提交反诉状。一审法院认为，本案原能源服务公司与赵亚明签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方都享有权利并应当履行义务。赵亚明应当支付租金，因合同未约定支付期限，应在租赁期间届满时支付，并在租赁期满后将所租赁的房屋返还泰兴工信局。赵亚明未能举证证明已经支付租赁期间的租金，故对泰兴工信局要求赵亚明给付租金22000元之主张予以支持，并自应当履行给付义务之日（2017年12月20日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准承担利息损失。关于泰兴工信局要求赵亚明赔偿违法占用租赁房屋的租金损失53100元（计算至起诉之日）之主张，一审法院认为，租赁期限届满后，尽管赵亚明仍有部分物品存放在租赁房屋内，但赵亚明已经与原能源服务公司工作人员达成一致意见，不再租赁该房屋，并由原能源服务公司工作人员将门锁上，工作人员也向原能源服务公司汇报并得到同意。原能源服务公司工作人员将房屋的门锁上，说明租赁房屋已经在原能源服务公司的控制之下，赵亚明也没有实际租赁使用该房屋从事经营活动。对此，应当认定原能源服务公司与赵亚明对目前房屋的使用现状达成合意，不能确认赵亚明违法占用该房屋，故对泰兴工信局要求赵亚明给付租金53100元之主张，一审法院不予支持。但，既然泰兴工信局已经诉讼主张要求赵亚明返还房屋，赵亚明应当及时将其在租赁房屋内的物品搬离，腾空房屋交泰兴工信局行使所有权。关于赵亚明答辩时提出的反诉主张，因其未提交书面反诉状，一审法院不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决：一、赵亚明于判决生效后十日内支付泰兴市工业和信息化局租金人民币22000元及利息损失（以22000元为基数，自2017年12月20日起至实际给付完毕之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准计算）。二、赵亚明于判决生效后十日内将坐落于泰兴市国庆西路8号门面房腾空并交付给泰兴市工业和信息化局。三、驳回泰兴市工业和信息化局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1758元，泰兴工信局负担1213元，赵亚明负担545元（赵亚明应承担的诉讼费泰兴工信局已经垫付，赵亚明于本判决生效后十日内加付泰兴工信局）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2015年房屋租赁合同复印件一份，证明一审认定上诉人欠付2017年租金错误，上诉人欠付的是2016年的租金。被上诉人质证认为，该证据不属于新证据，即使是事实，也与本案没有关联性。本院认定如下：上诉人提交的证据仅为复印件，故无法认定其真实性。二审审理查明的事实与原审一致，本院对一审查明的事实以确认。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系签约双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同约定租期为2016年12月21日2017年12月20日，租期届满后，上诉人赵亚明书面确认2018年不再租赁，且赵亚明现已另行租赁他处，故被上诉人起诉要求上诉人搬出租赁房屋有事实和法律依据，应予支持。被上诉人主张上诉人欠付2017年租金22000元，有租金收据予以证明，上诉人虽然对欠缴租金的年份予以否认，但未能提交相反证据反驳，该异议不能成立。上诉人未按约如期支付房屋租金，应承担违约责任，被上诉人主张租金逾期利息损失的诉讼请求，依法有据，一审法院予以支持正确，上诉人对此所提异议，本院不予采纳。至于上诉人提出的装修、营业等损失，因其在一审中未提交书面反诉状，本案不予理涉，上诉人可另行主张。综上所述，上诉人赵亚明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1758元，由上诉人赵亚明负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 吴 玫审判员 陈 雨二〇二一年五月十日书记员 吴泓萱