四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川03民终155号 上诉人（一审被告）：自贡东新电碳有限责任公司，住所地四川省自贡市自流井区东光路桌子山22号。 法定代表人：郭世明，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗云宽，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖强，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：自贡市国有资本投资运营集团有限公司，住所地四川省自贡市自流井区五星街三台寺路170号。 法定代表人：邵军，董事长。 委托诉讼代理人：鄢亮，四川中业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艳，四川中业律师事务所律师。 上诉人自贡东新电碳有限责任公司（简称东新电碳公司）因与被上诉人自贡市国有资本投资运营集团有限公司（简称国投公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市沿滩区人民法院(2020)川0311民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 东新电碳公司的上诉请求为：1.撤销一审判决主文第四、五项，并依法判决；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由为：1.一审判决认定事实不清，对双方证据的采信存在错误。一审采信的《房地产司法鉴定评估意见》结论错误，该评估意见程序不合法，评估结果与市场相比偏高。2.一审判决适用法律错误，判决的损失6,455,281.61元没有事实和法律依据。 国投公司答辩称，1.一审判决认定事实清楚。上诉人在租赁合同到期后未经被上诉人同意继续占用租赁资产，应当承担占用期间的损失；上诉人主张按原租赁合同期满后其占用房屋中实际使用房屋面积计算赔偿金额的理由不成立；上诉人对鉴定报告的异议不成立。2.一审判决适用法律正确。一审根据本案的实际案情将案由变更为租赁合同纠纷，并依据合同法相关规定进行判决是正确的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 国投公司的一审诉讼请求为：1.判令被告向原告返还土地使用权证号为自国用2000字第031535号的土地中扣除已重新租赁的34宗房屋占地面积以外的土地；2.判令被告向原告返还房屋32宗，总面积为13696.974平方米;3.判令被告返还碳滑板研制开发项目，核动力装置主泵高温轴承材料研制项目，三车间小石墨化炉项目三项在建工程形成的财产和项目文件;4.判令被告返还生物资产245株;5.判令被告赔偿占用上述资产给原告造成的损失6,551,884.37元（损失按66宗房屋面积及《房地产司法鉴定估价报告》[苏天房(估)字（2020）CD第1001号]鉴定的各年平均租赁价格月评估单价为计算标准，自2016年7月1日起计算至2019年7月31日止）；6.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。 一审法院认定事实：被告系案外人东新电碳股份有限公司占股98%的子公司。2010年12月30日，案外人东新电碳股份有限公司因重大资产重组与自贡市国有资产经营投资有限责任公司（以下简称国经公司）签订《东新电碳股份有限公司资产出售协议书》（以下简称出售协议），出售协议约定“案外人东新电碳股份有限公司拟向国经公司出售其全部资产、负债（含或有负债）、业务及附着于上述资产、业务或与上述资产、业务有关的一切权利和义务”，协议生效后，2012年10月19日，案外人东新电碳股份有限公司与国经公司签订《资产移交确认书》，案外人东新电碳股份有限公司将其土地（国有土地使用证号为自国用2000字第031535号）、66宗房屋等其他资产及被告98%的股权移交给国经公司，并约定“相关产权过户手续是否办妥并不影响国经公司对土地使用权及房产所享有的所有权等权利”，案涉土地尚未过户，案涉66宗房屋均已在2016年4月5日和2016年4月6日过户到国经公司处。 2013年6月30日，国经公司与被告签订《资产租赁代管租赁协议》（以下简称租赁合同），租赁合同约定了被告向国经公司租赁资产的范围：1.土地1宗，使用面积120525.20平方米，土地使用权证：自国用2000字第031535号；2.房屋建筑物66宗，面积40923.70平方米；3.在建工程项目3项；生物性资产164株。约定了代管资产范围：1.材料采购6项；2.原材料2099项；3.产成品578项；4.在产品133项。租赁代管协议还约定了租赁代管期限为三年，即2013年7月1日至2016年6月30日止。经营协议约定了租金金额为无偿（零租金）使用。另，经营协议中被告租赁的66宗房屋，实际面积为40320.31平方米。租赁期满后，2016年8月8日，国经公司委托四川中业律师事务所向被告发《律师函》：“要求被告于2016年8月20日前返还占用的资产或者与国经公司协商重新签订《资产租赁代管经营协议》，否则将依法收回资产并就全部损失追究被告法律责任”。2016年8月19日，被告向国经公司发出《律师函回函》：“希望国经公司继续与被告签订三年免租金资产租赁代管经营协议”。之后双方仍未能达成一致意见。另，国经公司于2017年3月30日经自贡市工商行政管理局批准变更为原告自贡市国有资本投资运营集团有限公司。因被告未归还资产，原告诉至法院。2018年8月7日,四川兴中平资产评估房地产土地估价有限公司受原告的委托作出了《自贡市国有资本投资运营集团有限公司房地产租赁价格资产评估报告书》(川中资评[2018]64号),该评估报告书对原告拟出租房地产涉及位于自贡市自流井区东光路桌子山东碳厂73幢房地产,建筑总面积为42486.51平方米,评估基准日为2018年7月15日,租赁评估价为3.82元/平方米/月,评估结果有效期为2018年7月15日至2019年7月14日。诉讼中，经原告申请，本院委托江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对案涉房产租赁单价进行鉴定。2020年10月9日，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》[苏天房(估)字（2020）CD第1001号]。该评估报告对自贡市东光路桌子山东碳厂66项，建筑结构分别是砖木、混合、钢混，建筑总面积为40320.31平方米的房地产，采用成本法进行了评估。估价结果为价值时点2016年6月30日的月评估单价为4.19元/平方米；价值时点2017年6月30日的月评估单价为4.32元/平方米；价值时点2018年6月30日的月评估单价为4.45元/平方米；价值时点2019年6月30日的月评估单价为4.58元/平方米。被告对江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》提出的鉴定程序不合法，鉴定方法不应以成本法而应以市场比较法更为妥当的问题，本院函请鉴定机构对此问题予以说明，鉴定机构于2020年11月10日回复我院称：报告附件中的《估价对象实地查勘情况说明表》不是现场查勘记录；选择成本法符合《房地产估价规范》。 另，原被告于2020年10月14日签订编号为GTJT20200901的《租赁合同》，约定将坐落于自贡市自流井区东光路桌子山22号东碳厂内，建筑面积为25098.99平方米的房屋出租给被告。租赁期限为2019年8月1日至2021年12月31日。案涉房产未重新出租给被告的有32宗，总面积为13696.97平方米。 一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。原被告签订的租赁合同于2016年6月30日到期，经原告书面根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，原告要求被告返还除重新签订租赁合同所涉标的物之外的房产、土地、生物性资产的诉请，符合法律规定，本院予以支持，但具体范围和数量应当以双方签订的租赁合同确定的移交清单所记载为准，故被告应当向原告返还土地使用权证号为自国用2000字第031535号的土地中扣除已重新租赁的34宗房屋占地面积以外的土地，返还案涉尚未重新出租给被告的32宗房屋。对于原告主张返还生物性资产245株，但原告未向本院提交生物性资产明细，而租赁合同确定的生物性资产仅为164株，故被告返还生物性资产的数额应为164株。至于原告主张被告返还案涉三项在建工程（碳滑板研制开发项目、核动力装置主泵高温轴承材料研制项目、三车间小石墨化炉项目）形成的财产和项目文件，因原告未提供其要求被告归还财产及文件的具体类型、数量及明细，该项诉求不明确，应承担举证不能的不利后果，对该项诉请，一审不予支持，待原告明确后可另行主张权利。 租赁合同到期后，虽然原被告发函就重新签订租赁合同进行过磋商但未能最终达成一致意见即未订立新的租赁代管协议，而被告继续占有使用原租赁合同中确定的财产，双方形成了事实上的租赁关系，被告理应支付相应租赁费用，故原告诉请被告赔偿其占有使用案涉资产损失的请求，一审予以支持。原被告双方签订无偿使用租赁合同系根据市政府会议决定而签订，合同到期后并不能推定出被告有权继续免费使用案涉财产的结论，因此，被告提出双方没有续签租赁合同，构成事实租赁关系，则该合同为不定期租赁合同关系，不应当赔偿租赁损失的抗辩，于法无据，一审不予支持。至于损失即租赁费标准，原告举示了诉前自行委托的第三方鉴定机构确定的租赁单价，鉴于被告提出该单价仅系部分使用期间的租赁费单价且鉴定报告已失效的抗辩，则该鉴定结论不能作为确定案涉标的物租赁单价。对于诉讼中一审法院委托鉴定机构作出的鉴定结论，虽然被告提出鉴定机构未邀请法院人员参加，鉴定程序有瑕疵且认为成本法作为确定租赁价格的方法不妥，但案涉标的租赁单价鉴定过程中，鉴定人员通知原被告到场并签署了《估价对象实地查勘情况说明表》予以确认，可见双方对鉴定机构的现场查勘情况是认可的，故不能以未邀请法院人员到场而否定该结论的真实性、合法性。至于成本法，系鉴定机构根据案涉标的情况依照相关规程所作决定，并无不妥。因此，案涉租赁损失的计算单价应当以诉中鉴定结论确定的单价为准，被告提出以原告诉前鉴定结论为租金损失单价的计算标准的抗辩，理由不充分，一审不予采信。根据原告诉请，案涉租金损失应当从被告应当返还而未返还租赁物之次日即2016年7月1日起计算至原告诉请截止日即2019年7月31日止，原告以租用面积40923.7平方米作为计算案涉租金损失的基础，与鉴定机构确定的面积不符，根据一审查明的被告实际租用面积40320.31平方米和鉴定结论确定的租赁单价计算，被告应支付原告的租金损失金额为6,455,281.61元。本案鉴定费系确定租赁损失标准而产生，应由原被告双方负担，根据实际情况，本案鉴定费用由被告承担20万元，原告承担47,500.00元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十条、第二十二条、第六十一条、第六十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决，1.被告自贡东新电碳有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告自贡市国有资本投资运营集团有限公司返还房屋32宗（房产证号为：自房权证2013字第11220211X号、自房权证2013字第112202169号、自房权证2013字第112201290号、自房权证2013字第112202249号、自房权证2013字第112200742号、自房权证2013字第112201683号、自房权证2013字第112202225号、自房权证2013字第112201216号、自房权证2013字第112202108号、自房权证2013字第112201726号、自房权证2013字第11220190X号、自房权证2013字第112202157号、自房权证2013字第112202065号、自房权证2013字第112201831号、自房权证2013字第112201775号、自房权证2013字第112201855号、自房权证2013字第112201892号、自房权证2013字第112201634号、自房权证2013字第11220166X号、自房权证2013字第112202089号、自房权证2013字第112201173号、自房权证2013字第112201843号、自房权证2013字第112201566号、自房权证2013字第112201996号、自房权证2013字第112201947号、自房权证2013字第112202237号、自房权证2013字第112202170号、自房权证2013字第112202182号、自房权证2013字第112201394号、自房权证2013字第112201609号、自房权证2013字第112201879号、自房权证2013字第112201806号）;2.被告自贡东新电碳有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告自贡市国有资本投资运营集团有限公司返还土地使用权证号为自国用2000字第031535号土地中扣除已重新租赁的34宗房屋占地以外的土地；3.被告自贡东新电碳有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告自贡市国有资本投资运营集团有限公司返还生物资产164株；4.被告自贡东新电碳有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告自贡市国有资本投资运营集团有限公司的损失6,455,281.61元；5.被告自贡东新电碳有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告自贡市国有资本投资运营集团有限公司支付鉴定费20万元；6.驳回原告自贡市国有资本投资运营集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费57,663.00元，原告自贡市国有资本投资运营集团有限公司负担7,663.00元，被告自贡东新电碳有限责任公司负担50,000.00元。 二审中，上诉人东新电碳公司向本院提交以下证据：1.关于案涉部分房屋不能使用的照片；2.租赁房产明细；3.报告一份。被上诉人国投公司的质证意见为，证据1是上诉人在一审后拍摄的，不能证明上诉人在非法占用期间实际使用情况，应以租赁合同为准；证据2、3系上诉人单方制作，与本案无关。本院认为，上诉人提交的证据1、2、3系其单方制作，其证明内容应结合在案其他证据予以综合认定。被上诉人国投公司没有新证据向本院提交。 二审查明的案件事实与一审基本相同，二审对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人东新电碳公司租用的范围面积及单价的确定？2.鉴定费20万元的承担？一、关于东新电碳公司租用的房屋面积及单价的确定问题。东新电碳公司上诉认为其承租使用的仅是部分房屋，其余的房屋及资产属于代管性质，不应支付租赁费。其提交的租赁房产明细显示其实际使用房产面积为20500平方米，代管房产面积为23100平方米。对此，国投公司认可部分房产属危房不能使用，面积为5134.21平方米，并认为东新电碳公司租赁使用的房产应为整体租赁，对一处房产即便东新电碳公司使用部分也应按整体计收租赁费。本院根据本案实际情况，结合双方于2020年10月14日签订的《租赁合同》中约定的使用面积，酌情认定东新电碳公司租用的房屋面积为25098.99平方米。根据国投公司申请，一审法院委托江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对案涉房产租赁单价进行鉴定并出具《房地产司法鉴定估价报告》确定了租赁单价，本院认为该鉴定报告系依法制作，应予认可。据此，2016年7月1日至2019年7月31日止，案涉房屋租金损失为4,018,348.30元。二、关于鉴定费20万元的承担问题。该鉴定费为一审法院为查明本案案件事实而委托鉴定机构作出鉴定应支出的费用，一审判定由东新电碳公司承担，本院认为并无不当。 综上，上诉人东新电碳公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯有在认定东新电碳公司租用的房屋面积处理上有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省自贡市沿滩区人民法院(2020)川 0311民初132号民事判决第一、二、三、五、六项； 二、撤销四川省自贡市沿滩区人民法院(2020)川 0311民初132号民事判决第四项； 三、上诉人自贡东新电碳有限责任公司于本判决 生效之日起十日内赔偿被上诉人自贡市国有资本投资运营集团有限公司的损失4,018,348.30元。 本案一审受理费57,663.00元，由国投公司负担17,298.90元，东新电碳公司负担40,364.10元；二审受理费58,386.00元，由国投公司负担17,515.80元，东新电碳公司负担40,870.20元。 本判决为终审判决。 审判长 邓 伟 审判员 王家玉 审判员 马 超 二〇二一年五月二十四日 书记员 黄 毅