贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初7115号 原告：李官云，男，汉族，1974年8月9日出生，住贵州省毕节市。 原告:曹宣润，女，汉族，1976年9月16日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼C栋二楼，统一社会信用代码：91520500709666272G。 法定代表人：王程，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：艾凯（特别授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈秋婷（一般授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。 原告李官云、曹宣润与被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司（以下简称“桂华房开”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理，原告曹宣润，被告委托诉讼代理人艾凯、陈秋婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂定40,000.00元（违约金以原告已付购房款359,948.00元为基数，按日0.05%的标准从2016年12月31日起计算至2020年05月27日止）；二、本案诉讼费等费用由被告承担。 本院经审理查明：2014年12月14日，原告曹宣润、李官云作为买受人，被告桂华房开作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区；建筑面积127.19平方米，套内建筑面积101.34平方米；按套（单元）计算，该商品房总价款359948.00元；出卖人应当在2015年12月31日前，向买受人交付该商品房；合同第二十二条房屋登记约定:“出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付了全部购房款等费用，被告未履行办理转移登记的义务，原告诉至本院。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约支付了购房款。2020年1月2日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司玫瑰花园一期幢项目首次登记审查意见》，载明涉案楼幢具备首次登记的条件。2020年5月27日，涉案房屋取得不动产权证书。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。 关于原告主张的违约金问题。合同约定被告应于2016年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但未约定被告逾期履行该项义务，在原告不退房的情况下，违约金如何计算的内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金的计算方式可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告诉请以总房款359,948.00元为基数，每日按0.05%计算，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提交诉讼材料之日（2021年2月10日）视为其通过诉讼的方式主张自己的权利，因此从2021年2月10日回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年2月10日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2018年2月10日开始，不再赘述。关于违约金的截止时间，由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现涉案商品房已具备办理转移登记条件，但被告所举证据并不能证明其对原告进行了有效通知义务，因此，违约金的计算应截止至涉案房屋取得不动产权证书之日即2020年5月27日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李官云、曹宣润逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款359,948.00元为基数，从2018年2月10日起计算至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月19日起至2020年5月27日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告李官云、曹宣润的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400.00元，由原告李官云、曹宣润负担180.00元，由贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担220.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年五月十一日 书记员  付娟华