辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7960号上诉人（原审原告、反诉被告）：温晓华，女，1970年8月16日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：赵伟阳，男，1967年5月6日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王柏，辽宁晟盟律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：沈阳百家乐超市连锁有限公司，住所地沈阳市于洪区迎宾路**。法定代表人：杨颖，该公司董事长。委托诉讼代理人：董晶，女，1980年7月13日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：白建中，男，1954年6月24日出生，蒙古族，该公司员工，住沈阳市和平区。原审第三人：吴军，女，1953年3月2日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：吴限，男，1970年5月5日出生，汉族，住沈阳市大**。上诉人温晓华因与上诉人沈阳百家乐超市连锁有限公司、原审第三人吴军房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初4431号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温晓华上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律不当，判决显失公平。1.原审认定上诉人与第三人已解除租赁关系错误。原审认定上诉人未经第三人同意转租房屋或一方当事人违反国家法律有关规定，另一方有权提前解除合同。第一，上诉人将租赁的房屋出兑给案外人李春杰，第三人知情。上诉人是于2015年6月9日从他人处承兑下来的浴池。当时浴池和超市就是分租的。第三人明确告诉我只对我一个人出租。至于我租给谁或兑给谁，第三人不管，但不允许违法。2019年6月17日，上诉人与第三人签订租赁合同。上诉人已将浴池出兑完毕，并且也已告知第三人，第三人同意。出于与第三人长期租赁合作关系，第三人没在出兑协议上签字也合情合理。第二，关于新的承兑人李春杰窃电的违法行为，不能强加在上诉人头上。李春杰窃电也没告诉上诉人，更不是受上诉人指使。他的行为与上诉人无关。不能作为第三人与上诉人解除租赁关系的前提和条件。第三，第三人于2020年4月12日向上诉人发出解除租赁合同的通知书。上诉人已明确告知第三人不同意解除租赁合同。二者之间还有经济纠纷，所以第三人单凭微信告知不能解除双方租赁合同。在第三人与上诉人租赁合同未经合法解除情况下，再与被上诉人签订租赁合同应认定无效。被上诉人应当依据此前双方签订的租赁合同给付租金。2.关于赔偿被上诉人的损失一节。原审法院认定被上诉人的停电损失是上诉人造成的，有悖于事实。因为李春杰的窃电行为造成的停电，应找李春杰赔偿，而不应判决上诉人赔偿。上诉人对被上诉人的锁门行为是由于被上诉人不交纳房屋租金。按照被上诉人说法，被上诉人与第三人于2020年4月23日重新签订房屋租赁合同，被上诉人有义务告知上诉人。但实际上被上诉人未告知上诉人才于2020年5月13日报案。3.2020年3月中旬第三人对本案出租房屋已经收回并收取租金，原审认为温晓华与吴军租赁合同已于通知到达之日起解除，就应在审理中对温晓华对房屋的添附未到期租金予以阐述或处理，我方交纳至今2020年6月16日。沈阳百家乐超市连锁有限公司上诉请求：1.维持原审判决第一、二、三项内容，请求重新认定或改判增加被上诉人温晓华、承包人李春杰因窃电（2019年7月25日-8月7日）被沈阳市电业局查封，无法正常用电的损失、锁门2次的损失，应予增加造成（租赁客户）的实际损失(54641.78元-5000元)49641.78元；2.确认被上诉人温晓华已收取2019年-2020年度的采暖费8032元，并承担用电供暖的损失203666元；3.诉讼费由温晓华承担。事实和理由：一、增加温晓华承担上诉人租赁期间因窃电、锁门给上诉人、租赁客户的实际支出损失为49641.78元。1.上诉人的直接损失，2020年4月25日-2019年7月24日冷冻、冷藏食品商品销售数计算发生141309.43元/90天=*14天为21981.45元。2.给租赁客户冬冬食品厂赵哲造成直接损失为6860元，有经营流水减少收入平均计算为证。二、温晓华应予承担上诉人采暖费返还8032元，有收据为证，没有供暖应予返还。并赔偿没有供暖上诉人用电供暖的实际发生按交费票据减除日常用电按18年-19年度至19年-20年度计算电量差价为取暖多用电29995度，按平均电费0.679元/度，合计203666元。有新证据为证。吴军辩称，请求维持原判。温晓华向一审法院起诉请求：1.被告给付房屋租金（2020年6月16日至2021年6月16日）30万元;2.确认被告与吴军房屋租赁合同无效;3.被告承担诉讼费。沈阳百家乐超市连锁有限公司向一审法院反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告租房合同；2.反诉被告承担因窃电给反诉原告造成的停电经营损失44641.78元，应返还保证金5000元，承担2019年-2020年度采暖费8032元，因反诉被告违法锁门停业损失10000元，合计67673.78元；3.反诉费由温晓华承担。一审法院认定事实，2015年6月9日，原告（乙方）与第三人吴军（甲方）签订《房屋出租协议书》，约定第三人吴军将坐落在沈阳市大东区东站街71号总面积1310平方米的三层楼房出租给原告使用，租赁期限为3年，自2016年6月17日起至2019年6月16日止，租金每年40万元，协议第四条乙方责任义务第5款约定：乙方如需部分转租，必须通知甲方并征得甲方同意，协议第五条约定：任何一方未履行本合同条款或违反国家法律的有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担。2018年5月3日，双方又签订《房屋续租协议书》，在原协议基础上仅对租期及租金有所改动，其他内容不变，房屋租赁期限为5年，自2019年6月17日起至2024年6月16日止，租金调整为每年39万元。2016年4月23日，原告与被告签订《租房合同》，原告将坐落在沈阳市大东区东站街71号一楼门市转租给被告做超市使用，面积约251平方米，租赁期限为3年，自2016年6月17日起至2019年6月16日止，合同订立后，被告向原告缴纳了押金5000元及租金。合同到期后，双方续签《租房合同》一份，约定租赁期限为3年，自2019年6月17日起至2022年6月16日止，年租金为30万元。原告承租涉案房屋后，除将一楼门市转租给被告经营超市外，涉案房屋其余部分系用于经营浴池，后原告又将浴池出兑给案外人李春杰，案外人李春杰在经营浴池期间，因窃电导致电表被电力部门查封，并因盗窃罪被一审法院判处有期徒刑10个月，罚金1万元。涉案房屋于2019年7月25日至2019年8月7日查封期间无法正常用电。2020年3月，吴军向原、被告发出《关于与温晓华解除房屋出租协议书的通知》，2020年4月18日，第三人吴军与被告重新订立了《房屋租赁合同》，约定吴军将沈阳市大东区东站街71号一楼门市出租给被告做超市使用，面积约251平方米，年租金30万元。被告于签订合同当日向吴军支付了房租20万元，2020年4月27日支付了房租10万元，合计30万元。一审法院认为，一、关于原被告间租赁合同应否解除及被告与第三人吴军间租赁合同的效力问题。原告与第三人吴军签订的两份租赁合同均系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定合法有效。根据合同约定，原告未经第三人同意转租房屋或一方当事人违反国家法律的有关规定，另一方有权提前解除合同。原告在承租房屋期间，将房屋出兑给李春杰，李春杰经营期间违反法律规定实施了窃电行为并被刑事处罚，且庭审中原告未能提供证据证明其将浴池出兑取得了第三人同意，根据上述合同约定，第三人有权要求提前解除与原告的租赁合同。吴军于2020年3月向原告发出了解除合同通知书，双方租赁合同于通知到达原告之日起解除。该合同解除后，原告丧失转租房屋的合同基础，故其与被告之间签订的租赁合同应予以解除，被告可不再向原告支付租金。第三人向原告行使合同解除权后，另行与被告签订的租赁合同不违反法律强制性规定，合法有效。综上，对原告的诉讼请求不予支持。二、关于被告要求原告赔偿损失的反诉请求。1、停电经营损失44641.78元及锁门停业损失1万元。因停电及锁门行为发生在原被告合同履行期间，原告作为转租方应保障房屋正常使用，故原告应对被告的合理损失予以赔偿。被告该部分请求中包括超市中部分商户的停电损失，被告无权就商户损失主张权利，考虑到原告在停电期间自行发电，用电成本提高系客观事实，且在停电后至自行发电前，有部分易腐商品损失符合客观实际。原告虽两次锁门，但持续时间最长为几小时，对被告的营业影响有限，综上，一审法院结合客观实际，依据公平原则酌定原告赔偿被告停电及锁门损失5000元。2、采暖费8032元。根据庭审查明的事实，采暖费由被告承担，其将采暖费交付原告，再由原告负责缴纳，现其以如浴池营业被告不必支付采暖费为由，要求原告赔偿采暖费用，缺乏合同依据，不予支持。3、返还押金5000元。原、被告订立的租房合同已解除，已缴纳的押金5000元，原告应当返还。一审法院判决：一、解除原告温晓华与被告沈阳百家乐超市连锁有限公司签订的《租房合同》；二、原告温晓华于判决生效后10日内返还被告沈阳百家乐超市连锁有限公司押金5000元；三、原告温晓华于判决生效后10日内赔偿被告沈阳百家乐超市连锁有限公司损失5000元；四、驳回原告温晓华的诉讼请求；五、驳回被告沈阳百家乐超市连锁有限公司其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告负担。反诉费746元，原告负担25元，被告负担721元。二审中，温晓华提交了2021年5月12日照片5张，证明吴军已将出租房收回，温晓华对出租房有添附应予处理。沈阳百家乐超市连锁有限公司、吴军质证意见：对真实性、合法性、关联性均有异议，时间是前天拍摄不能证明原始原貌。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于温晓华与沈阳百家乐超市连锁有限公司签订的租赁合同应继续履行还是应予解除的问题，温晓华提出诉讼请求要求沈阳百家乐超市连锁有限公司给付2020年6月16日至2021年6月16日房屋租金30万元及确认沈阳百家乐超市连锁有限公司与吴军房屋租赁合同无效，沈阳百家乐超市连锁有限公司提出反诉，请求解除其与温晓华签订的租赁合同。因温晓华未经原审第三人吴军同意将房屋出兑给李春杰，李春杰经营期间违反法律规定实施了窃电行为并被刑事处罚，温晓华的出兑行为违反了合同约定，原审第三人依据合同约定享有解除合同的权利。吴军于2020年3月向温晓华发出解除合同通知书，双方签订的租赁合同于通知到达之日起解除，故温晓华与沈阳百家乐超市连锁有限公司签订的租赁合同亦无法继续履行，应予解除。原审第三人与沈阳百家乐超市连锁有限公司另行签订租赁合同合法有效。一审对温晓华诉讼请求不予支持并无不当。关于沈阳百家乐超市连锁有限公司要求温晓华承担因窃电造成的停电经营损失44641.78元及违法锁门停业损失10000元的反诉请求，一审结合沈阳百家乐超市连锁有限公司自行发电导致的用电成本提高及停电期间的易腐商品损失，锁门的时间长度及对沈阳百家乐超市连锁有限公司的营业影响程度，依据公平原则酌定温晓华赔偿沈阳百家乐超市连锁有限公司停电及锁门损失5000元并无不当。关于沈阳百家乐超市连锁有限公司要求温晓华返还保证金5000元的反诉请求，因双方租赁合同已经解除，一审对该请求予以支持并无不当。关于沈阳百家乐超市连锁有限公司要求温晓华承担2019年-2020年度采暖费8032元的反诉请求，合同约定该费用应由沈阳百家乐超市连锁有限公司承担，上诉人该请求缺乏事实依据，一审未予支持并无不当。关于温晓华主张其将浴池出兑已告知原审第三人，原审第三人知情且同意的问题，因温晓华并未提交充分证据证明该主张，故对该主张不予支持。关于温晓华主张对房屋的添附未到期租金未予阐述或处理的问题，因该主张并不在一审诉讼请求范围内，如有争议双方可另行解决，故对该主张不予支持。综上，上诉人温晓华、沈阳百家乐超市连锁有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7292元，由上诉人温晓华负担6546元，上诉人沈阳百家乐超市连锁有限公司负担746元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月二十四日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。