新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终754号 上诉人（原审原告）：刘高尚，男，汉族，个体，1988年10月4日生，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 委托诉讼代理人：吴靖航，新疆柴劲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：伊犁中厦房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊宁边境经济合作区世纪嘉苑二期6号楼2单元101号。 负责人：彭树伟，总经理。 委托诉讼代理人：王华，新疆秉政律师事务所律师。 上诉人刘高尚因与被上诉人伊犁中厦房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2020）新4002民初1859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘高尚委托诉讼代理人柴泽宇，被上诉人伊犁中厦房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘高尚上诉请求：1.依法撤销判决第二项依法改判，或者发回重审。2.一切上诉费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院审理过程并未依法查明被上诉人是否办理初始登记，直接不予支持上诉人要求被上诉人逾期办证的违约金属于认定事实不清，应当依法发回重审。第一、本案属于房屋买卖合同纠纷，上诉人在交易过程中和举证能力上均明显弱于被上诉人，一审法院在审理的过程中并未通过询问的方式查明被上诉人是否办理的初始登记，属于认定事实不清。第二，庭后上诉人通过申请调取了有关材料，可以证明被上诉人一直以来均未办理初始登记导致的上诉人不能办理房屋登记手续，被上．诉人理应承担逾期办证的违约金。二、一审法院判决认为：对于原告提出的被告未在约定期限内将物业管理用房、停车场、垃圾池达到交付使用条件或竣工的情形，因被告提供《建设工程竣工验收报告》，证明涉案房屋所在小区已在2016年10月26日竣工，故对原告要求被告支付上述项目违约金的请求不予支持。属于认定事实和适用法律的错误。首先，该共有部分的竣工承诺和使用的承诺是对上诉人来说决定是否购买的必要条件，这些承诺的完成与否直接影响上诉人的生活品质，上诉人购买该房产就是因为该房产相关配套设施的完善。其次，仅仅有竣工报告以及上诉人入住，不能证明上诉人认可被上诉人的违约行为，或被上诉人没有违约行为。因为竣工报告不能证明上诉部分竣工或者达到使用部分，上述部分的违约情况，上诉人均已举证．一审法庭均予以认可真实性，那么就说明该竣工报告所证明的事项存在不真实、以及关联性低的情形。最后，被上诉人作为《商品房买卖台同》的格式合同提供方，在合同中守约存在两种情形时，不能做有利于其的解释，应当同时满足竣工和使用两个条件才算是守约，否则就应当承担违约责任。三、原告在一审审理过程中，提供了小区的规划图证实了幼儿园的规划范围，并且提供了相片证明幼儿园占用了小区的规划面积，已经完成了证明小区幼儿园部分的规划变更的事实，并且提供了《商品房买卖合同》的相应违约责任条款证明计算方式。一审法院不予支持上诉人该项诉讼请求没有事实和法律基础。四、《商品房买卖合同》明确规定了燃气的开通时间，燃气的开通时间可以经由解释得出，并且虽然本案的涉及到案外人的供气安排，但是这种安排既然约定在合同中，就必须遵守，要协调多方，如果被上诉人不能证明自己已经在合理期限内向第三万合理的要求天然气的开通时间，否则就是被上诉人的责任，被上诉人从未证明自己在合理期限内要求燃气公司进行供气安排，所以被上诉人应当承担违约责任。综上所述，一审法院存在认定事实和适用法律的错误，请求二审法院，支持上诉人的上诉请求为盼。 被上诉人伊犁中厦房地产开发有限责任公司辩称，1.根据双方签订的合同约定和相关规定，办理不动产转移登记是买受人和出卖人的共同的义务和行为，本案中上诉人未履行申请义务，也未按规定缴纳契税，故则无权向我公司主张逾期办证的责任；2．2017年11月6日上诉人与被上诉人签订合同，当日办理入住，其购买的是现房，对小区环境和配套设施都做了充分了解，在办理入住时就已对包括房屋在内的所有合同内容进行了确认，时隔3年提出异议，违背诚实信用原则，也无事实根据，且上诉人主张的是公共设施不是其专用设施，不符合也无依据向被上诉人主张违约责任；3．关于天然气已经具备接入条件，上诉人所称的实际使用时间与我公司无关，应当由天然气供应部门负责确定通气的时间。综上请求驳回上诉人的诉请。 刘高尚向一审法院起诉请求：1.请求被告支付逾期办证的违约金54,450.14元；2.支付物业管理用房未在约定期限内达到交付使用条件或竣工的违约金7308.74元；3.支付停车场未在约定的期限内达到交付使用条件或竣工的违约金7308.74元；4.支付垃圾池未在约定期限内达到交付使用条件的或竣工的违约金7308.74元；5.支付幼儿园规划变更的损失7308.74元；6.被告履行买卖合同共同办理转移登记义务；7.支付燃气没有在2016年12月30日达到正常使用的违约金7308.74元；8.被告承担本案的涉诉费用。 一审法院认定事实：根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：1.2017年11月6日原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定原告购买被告开发的圣芭芭拉（云锦世家）住宅小区23号楼1单元301号房屋一套，房屋总价款为730,874.38元，原告已向被告支付全部房款；2.2019年6月21日，原告缴纳涉案房屋的契税；3.涉案房屋的交付时间为2017年11月6日。 一审法院认为，本案的争议焦点是：1.被告是否存在原告所称的违约事项；2.被告是否应当承担相应的违约责任。原、被告双方自主自愿签订《商品房买卖合同》，意思表达真实，且合同内容并未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。原、被告双方签订合同的日期为2017年11月6日，与房屋交付时间为同一日，被告不存在逾期交付的情形。根据《不动产登记操作（试行）》对申请主体规定：“国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应当由当事人双方共同申请”，因此，该房屋所有权转移登记买卖应由双方共同申请。因原告未提供证据证明曾向被告提出要求履行协助办理涉诉房屋所有权转移登记手续的义务，也未举证证实其在本案诉讼前向被告主张该权利，原告在被告已经履行合同义务之后再行主张权利，要求被告承担违约责任，无事实和法律依据。另原告也未提供证据证实被告未按合同约定履行协助办理涉诉房屋所有权转移登记给其造成损失，超过合同约定的时间取得涉案房屋产权手续，过错并不在被告，故对原告的诉讼请求，法院不予支持。对于原告提出的被告未在约定期限内将物业管理用房、停车场、垃圾池达到交付使用条件或竣工的情形，因被告提供《建设工程竣工验收报告》，证明涉案房屋所在小区已在2016年10月26日竣工，故对原告要求被告支付上述项目违约金的请求，法院不予支持。针对原告提出要求被告赔偿因幼儿园规划变更的损失，因未提供有效证据证明其所主张的事实及赔偿依据，法院不予支持。针对原告要求被告支付燃气未在2016年12月30日达到正常使用的违约金，因原、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2017年11月6日，要求不合理，天然气的开通使用涉及到案外第三方对整个小区供气的安排，且天然气属于特殊商品，天然气的供应并不属于被告应当履行的合同义务，原告为此要求被告承担责任缺乏依据，对原告的该项诉请，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告伊犁中厦房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内协助原告刘高尚办理位于伊宁市北京北路366号云锦世家小区23号楼1单元301房屋所有权登记手续；二、驳回原告刘高尚的其他诉讼请求。案件受理费773.5元，由原告刘高尚负担673.5元，被告伊犁中厦房地产开发有限责任公司负担100元。 本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。二审期间，上诉人向本庭提交伊宁市自然资源局的不动产登记不予受理通知书，拟证实被上诉人未依法办理首次登记，导致上诉人无法办理相关房产手续。被上诉人对该证据真实性认可，但对证明目的不认可，认为该证据是一审庭审后形成，对一审认定的事实不能产生相反的效应；同时，由于该项目报到政府部门，政府部门没有在规定时间内做出审核，导致涉案房屋没有在合同约定时间办理出示登记，该责任非合同所约定的原因导致。对于上述证据，本院认定如下：因有证据证实非被上诉人的原因导致初始登记不能完成，过错不在被上诉人是由于市政府没有解决相关基础设施，导致被上诉人无法办理大证，属于客观原因，责任不能全部归结为被上诉人，故该证据证明目的本院不予采信。 本院认为，本案争议的焦点是：1.被上诉人是否存在违约，是否应当承担相应的违约责任；2.天然气接入是否属于被上诉人责任范围；3.上诉人对小区公共设施是否具有诉求。根据双方合同约定，上诉人在合同签订当天就入住涉案房屋，其应当对涉案房屋的小区有全面了解，合同签订是双方真实意识表示，涉案房屋产权登记由双方共同申请，上诉人没有证据证实其向被上诉人提出要求协助办理房屋产权的相关行为，且有证据证实非被上诉人的原因导致初始登记不能完成，过错不在被上诉人；针对上诉人要求被上诉人支付燃气未在2016年12月30日达到正常使用的违约金，由于天然气的开通使用涉及到案外第三方对整个小区供气的安排，天然气的供应并不属于被上诉人应当履行的合同义务，上诉人为此要求被被上诉人承担责任缺乏法律依据；上诉人提出的被上诉人未在约定期限内将公共设施达到交付使用条件或竣工的情形，因被上诉人提供《建设工程竣工验收报告》，证明涉案房屋所在小区已在2016年10月26日竣工，因此原审法院对上诉人要求被上诉人支付上述项目违约金的请求不予支持正确。综上所述，上诉人刘高尚的上诉人请求不成立。 综上所述，刘高尚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2075.00元，由上诉人刘高尚负担。 本判决为终审判决。 审判长  仝新山 审判员  阿丽拉 审判员  马雯欣 二〇二一年五月二十二日 书记员  李 璐