广西壮族自治区梧州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2021）桂04行终39号 上诉人（原审第三人）黎林桂，女，1983年3月25日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区岑溪市，现住广西壮族自治区岑溪市。 委托代理人严金东，广西昌义律师事务所律师。 委托代理人李永娇，广西昌义律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）林盛志，男，1978年6月27日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区岑溪市，现住广西壮族自治区岑溪市。 被上诉人（原审原告）黄燕，女，1983年3月8日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区岑溪市，现住广西壮族自治区岑溪市。 上述两被上诉人共同委托代理人梁钢，广西祥泰律师事务所律师。 原审被告岑溪市不动产登记局，住所地：岑溪市岑城镇义洲大道307号。 法定代表人黄立平，局长。 原审第三人黎宪宏，男，1962年5月4日出生，汉族，住广西壮族自治区岑溪市。 上诉人黎林桂因房屋所有权登记一案，不服岑溪市人民法院（2020）桂0481行初16号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人黎林桂及其委托代理人严金东、李永娇，被上诉人林盛志、黄燕及两被上诉人的共同委托代理人梁钢到庭参加了诉讼。原审被告岑溪市不动产登记局、原审第三人黎宪宏经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，第三人黎林桂提交《岑溪市房屋所有权初始登记申请书》和《岑溪市私有房屋所有权登记申请书》到原岑溪市房地产管理局（以下简称岑溪市房管局），两份申请书的落款日期为2015年9月21日。《岑溪市房屋所有权初始登记申请书》记载，黎林桂申请登记的房屋坐落在岑溪市，房屋所在建筑物总层数为7层，房屋所在层数为7层，房屋建筑面积为103.02平方米，套内建筑面积为91.11平方米。2015年9月30日，岑溪市房地产公司制作岑溪市怡景路702号房的房屋分户平面图。2015年10月26日，岑溪市房管局根据第三人黎林桂提供的房屋所有权登记申请书、国有土地使用证复印件（该证记载的土地使用权人为祝东成）、建筑工程施工许可证（该证记载的建设单位为祝东成），黎林桂身份证复印件作出初始登记,颁发了岑房权证市区字第××号房屋所有权证，该证记载的房屋所有权人为黎林桂，房屋坐落在岑溪市，登记时间为2015年10月26日，规划用途为住宅，房屋总层数为7层，建筑面积为103.02平方米，套内建筑面积为91.11平方米。2020年7月22日，原告林盛志、黄燕向该院提起行政诉讼，请求撤销岑溪市的产权登记。另查明，2015年5月19日，第三人黎林桂与第三人黎宪宏签订《集资房合同》，签订合同后，黎宪宏将岑房权证市区字第××号房屋所有权证登记的岑溪市对面的701号房交给黎林桂，黎林桂将701号房装修并居住至今。原告林盛志、黄燕与第三人黎宪宏于2016年5月30日签订《集资房合同》，黎宪宏收到林盛志、黄燕交付的定金50000元后，将岑房权证市区字第××号房屋所有权证登记的岑溪市交给原告林盛志、黄燕，林盛志、黄燕收房后即对该房屋进行装修并居住至今。再查明,2015年2月6日，岑溪市机构编制委员会作出《关于设立岑溪市不动产登记局的批复》（岑编﹝2015﹞8号），同意设立岑溪市不动产登记局，具体负责全市不动产登记工作。2015年10月19日,岑溪市人民政府发布公告，公告内容为：“《不动产登记暂行条例》（中华人民共和国国务院令第656号）自2015年3月1日起施行，我市属于全区首批不动产统一登记试点县（市）之一。按照上级工作部署，我市不动产统一登记工作必须在10月底前正式运作，年底前相关信息数据要接入全国不动产统一登记信息应用平台。为切实推进我市不动产统一登记工作，更加方便群众办理土地、房产、林业的产权登记手续，经市政府研究，决定从10月30日起，我市正式启动不动产统一登记工作，涉及的土地登记、房屋登记、林地登记等业务工作由我市不动产登记局统一办理、统一颁发不动产权证书，办公受理地点设在市国土资源局一楼大厅。上述产权登记工作不再在原行业管理部门办理，但原行业管理部门已颁发的证书仍继续有效。”岑溪市的不动产登记工作从2015年10月30日起由岑溪市不动产登记局统一办理。 一审法院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，原岑溪市房管局的房屋登记职权现在由岑溪市不动产登记局行使，因此，岑溪市不动产登记局是本案适格的被告。本案原告林盛志、黄燕对案涉房屋进行装修并已居住多年，与登记行为有利害关系，依法可以提起行政诉讼。本案所诉房屋登记行为发生在2015年10月26日,《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行,岑溪市房管局作为当时履行不动产登记职责的机构,应当适用该条例进行不动产登记。根据《不动产登记暂行条例》第十六条第一款第三项的规定，申请人申请不动产登记应当提交相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书。本案中的房屋登记为初始登记，黎林桂申请房屋登记，仅提供有黎林桂身份证、国有土地使用证、建筑工程施工许可证。国有土地使用证记载的土地使用权人为祝东成，建筑工程施工许可证记载的建设单位为祝东成，而祝东成与黎林桂之间没有发生导致不动产权属变更的法律关系。在黎林桂没有提供有房屋权属来源证明材料的情况下，原岑溪市房管局即为其办理房屋所有权证。原岑溪市房管局在审查时没有尽到审慎注意的义务，在第三人黎林桂没有提交岑溪市房屋权属来源证明材料的情况下，向第三人黎林桂核发岑房权证市区字第××号房屋所有权证认定事实不清。综上所述，原岑溪市房管局颁发岑房权证市区字第××号房屋所有权证给第三人黎林桂的事实不清，证据不足，依法应予撤销。原告请求撤销该房屋所有权证理据充分,该院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项的规定,判决:撤销原岑溪市房管局于2015年10月26日颁发给第三人黎林桂的岑房权证市区字第××号房屋所有权证。案件受理费50元（原告已预交），由被告岑溪市不动产登记局负担。 上诉人黎林桂不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院适用法律错误。根据岑溪市人民政府于2015年10月19日发布的公告，“......从10月30日起，我市正式启动不动产统一登记工作......但原行业管理部门已颁发的证书仍继续有效”，上诉人于2015年10月26日取得的房屋所有权证并未违反岑溪市关于不动产登记的相关法律规定，一审法院认为原审被告违反《不动产登记暂行条例》为上诉人颁发房屋权属证书，适用法律错误。二、一审法院认定事实不清。一审法院以“国有土地使用证记载的土地使用权人为祝东成，建筑工程施工许可证记载的建设单位为祝东成，而祝东成与黎林桂之间没有发生导致不动产权属变更的法律关系”为由，认定原岑溪市房管局为上诉人核发房屋所有权证是“认定事实不清”，系对不动产权属的认定错误。案涉房屋是原审第三人黎宪宏所建造，而黎宪宏已向祝东成购买了土地并办证。上诉人是向黎宪宏合法购买房屋并全额支付对价，房屋权属来源基于上诉人与黎宪宏合法的房屋买卖关系，上诉人已合法取得案涉房屋权属，由此向原岑溪市房管局申请预发房屋所有权证，符合法律规定。一审法院认定上诉人房屋权属来源不合法是错误的。三、被上诉人不是行政行为的相对人，与该行政行为没有利害关系，不具有诉讼主体资格，其提起本案诉讼不符合起诉条件。原岑溪市房管局于2015年10月26日将案涉房屋登记在上诉人的名下时，原审第三人黎宪宏与被上诉人尚没有发生房屋买卖关系，登记行为与被上诉人没有关系。被上诉人没有生效的法律文书确认其与原审第三人黎宪宏的房屋买卖合同有效，也没有证据证明上诉人与原审第三人黎宪宏的房屋买卖合同无效。原审第三人黎宪宏在上诉人取得房屋所有权证后将房屋出卖给被上诉人，属无权处分，被上诉人不能取得房屋所有权。被上诉人与原审第三人黎宪宏之间是债权关系，其因此造成的损失只能向黎宪宏主张。综上所述，上诉人上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人一审的诉讼请求或起诉。 被上诉人林盛志、黄燕辩称，一、本案登记机关违法登记的行为，对被上诉人产生实际影响，侵犯被上诉人的合法权益，被上诉人是违法登记的利害关系人，是提起本案行政诉讼的适格主体，有权提起本案诉讼。二、涉案房屋的权属来源不清，登记机关对该房屋进行不动产登记没有事实依据。1.集资建房无规划许可。岑溪市房管局提供的《房屋状况》中“交验证据”中并没有相关规划许可证，即推定涉案房屋没有取得规划许可。2.涉案房屋没有取得国有土地使用权。根据岑溪市房管局提供的岑国用（2013）第665号《国有土地使用证》，土地使用权人为祝东成，使用权面积为91.00㎡，净用面积为91.00平方米，建筑高度控制要求≤20米（陆层）。但是，涉案房屋的集资建房人为黎宪宏，楼房建筑面积为103.02㎡+103.02㎡（每层2套）=206.04平方米，且为七层。上述《国有土地使用证》与黎宪宏的建设行为无关，不能证实涉案房屋的建设己经依法取得国有土地使用权，黎宪宏建设房屋的土地来源不清。《房屋登记办法》第二十二条规定“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的......”，岑溪市房管局不能提供证据证实涉案房屋产权登记有合法的权属来源依据，登记不符合法律法规的规定。3.涉案房屋无建筑工程施工许可。根据岑溪市房管局提供的52421201312130201号《建设工程施工许可证》，建设单位为祝东成，工程名称为私人住宅，建设规模为592㎡陆层。但是本案的涉案楼房的建设单位为黎宪宏，工程名称应为单位集资建房或者房地产开发，祝东成“私人住宅”的建设工程施工许可与黎宪宏建房行为无关。三、登记机关为涉案房屋登记并非2015年5月19日而是2016年5月以后。1.有证据证实黎林桂与黎宪宏签订《集资房合同》的时间并非2015年10月26日而是2016年5月以后。（1）黎林桂向黎宪宏支付购房款的有效收据的时间为2016年5月以后。黎宪宏2019年4月15日出具的收到黎林桂1万元房款的的收据为3591924号，而2015年5月19日黎林桂向黎宪宏支付1万元定金的收据为3591925号，明显为时间倒签，收据为黎宪宏与黎林桂串通伪造的。但是，黎宪宏出具给黎林桂的2016年5月19日后黎林桂购买标明701房所交款项的收据是真实的，没有相反的证据证实其虚假。（2）上述四份有效收据以及黎林桂提供的中国邮政储蓄银行岑溪市南渡镇营业所复制的《绿卡通交易明细（客户）》共同证实：黎林桂于2016年5月19日、2016年5月25日、2018年2月13日、2018年3月18日分别向黎宪宏支付房款5万元、17万元、1.5万元、4万元（合计27.5万元），证明黎林桂向黎宪宏支付购房款的时间在2016年5月后，而没有证据证实在此之前黎林桂向黎宪宏支付购房款或定金。在尚未发生购房行为的情况下，房屋登记机关却于2015年10月26日为黎林桂办理产权证，这是不可能的。有理由推定涉案房屋所有权证书核发时间为倒签。根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》《房屋登记办法》的相关规定，岑溪市房管局应提供登记涉案房屋相关信息的不动产登记簿，据以证明涉案房屋登记是否存在时间倒签情形。但岑溪市房管局没有提供，可以认为涉案房屋登记为非法登记，是无效的。四、岑溪市房管局对涉案房屋的登记违反程序。1.岑溪市房管局没有提供祝东成的土地使用权及建设工程施工许可如何变更为黎宪宏，却直接把属于他人的许可及土地变更为黎宪宏所有，违反程序。2.涉案楼房的土地使用权及建设工程施工许可属于祝东成，该楼房的初始登记应为祝东成，其转让给黎宪宏，黎宪宏将涉案房屋出售给黎林桂，涉案房屋所有权登记并非初始登记。根据《不动产登记暂行条例》和《房屋登记办法》相关规定，非首次登记的因买卖申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。但涉案房屋的登记却为初始登记，只有黎林桂独自申请，违反程序。3.涉案楼房的占地面积和层数超出许可范围，登记机关没有进行处理即予发证，违反程序。4.涉案房屋登记无房屋测绘报告。《房屋登记办法》第三十条规定“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋己竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”。涉案房屋登记没有建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋己竣工的证明、房屋测绘报告，程序不合法。五、岑溪市房管局无权为涉案房屋进行不动产权登记。从2015年10月30日起，岑溪市不动产登记工作由岑溪市不动产登记局统一办理，岑溪市房管局不再办理房屋登记。涉案房屋的真实登记时间是2016年5月份之后，此时岑溪市房管局己无权办理产权登记。以上事实证实，涉案房屋的产权登记程序和实体均违法。综上所述，一审判决正确，请二审法院予以维持。 原审被告岑溪市不动产登记局、原审第三人黎宪宏未参加庭审，也未向本院提交书面意见。 二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。 经审查，本院确认一审判决确认的证据合法有效，可作为定案依据。据此，本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、两被上诉人是否是本案适格主体，能否提起本案诉讼？二、原岑溪市房管局于2015年10月26日颁发给上诉人的岑房权证市区字第××号房屋所有权证是否正确？应否撤销？关于争议焦点一，两被上诉人与上诉人是对门邻居，并在案涉房屋长期居住，故与被诉房屋登记行为存在利害关系，其提起本案诉讼，符合法律规定。关于争议焦点二，原岑溪市房管局作为当时行使不动产登记职权的行政机关,应当在其能力范围内尽到审慎的审查义务，对上诉人申请房屋登记所提供的申请材料是否完整、齐备，是否符合法定形式进行审查。本案中，上诉人申请房屋登记时仅提供黎林桂身份证、土地使用权人为祝东成的国有土地使用证、建设单位为祝东成的建筑工程施工许可证，并未提供房屋权属来源证明材料。原岑溪市房管局没有尽到审慎的审查义务即为上诉人办理房屋所有权证，事实不清，证据不足。上诉人所实际居住的房子与房屋所有权证所记载的房子亦不相同，房屋所有权证所记载的房子为被上诉人实际居住。一审判决撤销原岑溪市房管局于2015年10月26日颁发给第三人黎林桂的岑房权证市区字第××号房屋所有权证，结果正确，本院予以维持。上诉人请求撤销一审判决，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黎林桂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 卢元元 审 判 员 邱 良 审 判 员 陈国飞 二〇二一年五月十八日 法官助理 谭蓉蔚 书 记 员 张沅婷 附：适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。