湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0421民初187号原告：黄文能，男，1989年12月26日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：李飞跃，衡阳县西渡法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：唐紫伟，衡阳县滨江法律服务所法律工作者。被告：衡阳维泰房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳县西渡镇商城路20号404室。法定代表人：欧盛明，系该公司董事长。原告黄文能与被告衡阳维泰房地产开发有限公司（以下简称“维泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐紫伟到庭参加诉讼，被告维泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄文能的诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付延期交房违约金19200元（从2019年5月1日至2020年8月）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，按照合同约定原告付清了全部购房款，《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2018年12月31日前交付合格的商品房给原告使用，但是因被告的原因，该商品房未能在约定的时间交付原告使用，直到2020年8月份才交付不合格的商品房。被告已构成违约，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应向原告支付违约金。关于违约金的问题，原告与被告多次交涉未果。为了维护自己的合法权益，原告根据我国相关法律规定，请求法院依法判决。被告维泰公司未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。经审理查明，被告维泰公司于2014年3月7日注册成立，经营范围：房地产开发与经营；建筑材料的销售；园林设计。维泰公司以出让方式取得位于西渡镇合济村，编号为湘（2017）衡阳县不动产第0××1号地块的土地使用权，该地块土地面积为39339.70平方米，规划用途为商业、住宅，土地使用年限自2013年5月30日至2083年5月29日。被告维泰公司经批准在该地块上建商品房。2017年10月2日，黄文能（买受人）与维泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买位于西渡镇合济村（人和丽景预测）4.5幢3Ａ02室，建筑面积130.81平方米，单价3322.3元／平方米，总金额434593元，出卖人应在2018年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，出卖人逾期在120日内，买受人同意继续履行合同，逾期超过120日，买受人同意不解除合同，出卖人自第120日起，按买受人已付的房款每日万分之五支付违约金给买受人，但买受人房款以及其他款项未交清，无权向出卖人主张逾期交房的违约责任。同日，双方签订《补充协议》，该补充协议共分二十四条，其中第十二条第二项约定“该商品房经验收合格是指该商品房经施工验收单位、设计单位、监理单位、建设单位、勘察单位竣工验收时以五方单位签字为准，买受人无异议”。合同签订后，原告按约交付了房款，被告未按约定日期交房。2018年12月31日，被告与购买人和丽景商品房业主代表签订承诺书，承诺于2019年4月30日交付验收合格的商品房。2019年5月27日，被告向业主发出入伙通知书，告知商品房已经政府有关部门验收合格，于2019年5月30日准予交付使用。被告公司安排第1、2、3栋业主于2019年5月30日至6月1日、第8、9栋业主于2019年6月2日至6月4日、第4、5栋业主于2019年6月8日至6月10日带齐证照、资料并按相关收楼流程前往物业服务中心办理交房手续。至起诉之日，已有部分业主收房，部分业主至今未收房。原告已办理了收房手续，并于2021年1月11日交纳了2020年11月1日至2021年10月31日的物业管理费1884元。另查明，被告取得的“维泰假日广场·人和丽景”工程竣工验收备案表上加盖了勘察单位湖南中核岩土工程有限公司、设计单位深圳市物业国际建筑设计有限公司、施工单位江苏南通二建集团有限公司、监理单位衡阳远见建筑工程监理有限公司、建设单位衡阳维泰房地产开发有限公司印章，落款时间均为“2018年11月7日”，但建设行政主管部门未签署意见，未加盖印章。再查明，2019年6月1日，购买人和丽景小区商品房业主汤正芳等人委托湖南南舫律师事务所匡琼松律师向维泰公司发出《收房异议书》，认为维泰公司在确定交房时，未出具商品房验收合格的相关文件，视为商品房不符合交房条件，买房业主们对该入伙通知书提出异议，要求撤销入伙通知书。此后，购买人和丽景小区业主龙寒林向衡阳县住房和城乡建设局就维泰公司延期交房进行信访。衡阳县住房和城乡建设局于2019年6月24日作出答复意见书，处理意见如下：1、责令开发商停止违法交房行为，完成扫尾工程，办理好项目验收手续。配合职能部门做好验收工作，并对发现的问题及时整改到位，达到交房标准，明确交房时间为2019年7月30日之前；2、项目临街人行道，园林绿化等配套设施限期90天内完成全部工程建设，并通过相关部门验收。本院认为，原告黄文能与被告维泰公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系原、被告双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按约定履行义务。双方在《商品房买卖合同》中约定于2018年12月31日前交房，并约定了逾期交房违约责任。后，经被告与业主代表协商一致变更交房时间为2019年4月30日，但对逾期交房违约金的免除期120日的起算时间未予变更。被告未在2019年4月30日前交房，原告有权要求被告自逾期之日即2019年5月1日起支付违约金。案涉“维泰假日广场·人和丽景”楼盘虽有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方盖章的竣工验收备案表，但衡阳县住房和城乡建设局未加盖公章，亦未签署意见，且该局针对业主就被告逾期交房信访问题于2019年6月24日作出答复意见中明确要求被告停止违法交房行为，该答复属衡阳县住房和城乡建设局在其职权范围内作出的职务行为，视为案涉楼盘不符合交房条件。被告又未提供证据证明已按衡阳县住房和城乡建设局的通知进行了整改，故，被告于2019年5月27日发布的入伙通知书，因案涉楼盘不符合交房条件，不对原告产生交房的法律效果。逾期交房违约金应计算至实际收房之日止，原告陈述称其已于2020年8月收房，并向本院提交了其交纳的2020年11月1日至2021年10月31日的物业费收据，原告陈述的收房时间早于其交纳物业费的时间，故本院对原告陈述的收房时间2020年8月予以采信。原告主张违约金按1200元/月标准计算，与该楼盘生效类案判决所确定的违约金计算方法一致，予以支持。从2019年5月1日至2020年8月，因原告未明确收房时间为2020年8月中的具体哪一天，故本院对2020年8月的违约金部分不予计算，从2019年5月1日计算至2020年7月31日，被告维泰公司逾期交房15个月，则应向原告支付违约金为18000元。被告衡阳维泰房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告衡阳维泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄文能支付逾期交房违约金18000元（自2019年5月1日起按1200元/月的标准计算至2020年7月31日止）；二、驳回原告黄文能的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，减半收取140元，由被告衡阳维泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  刘志波二〇二一年五月六日法官助理曾涛书记员汪瑶附法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。