广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0781民初1407号原告：台山市顺安物业管理有限公司。住所地:台山市××××××××××××××。法定代表人：李振国，该公司经理。委托诉讼代理人：李婕，广东雄军律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金辉，广东雄军律师事务所实习律师。被告：黄月华，女，1966年12月18日出生，汉族，住广东省台山市×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××061。被告：伍蝶素，女，1975年8月22日出生，汉族，住广东省台山市×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××064。原告台山市顺安物业管理有限公司（以下简称“顺安物业公司”）与被告黄月华、伍蝶素物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。顺安物业公司的委托诉讼代理人李婕、陈金辉，黄月华、伍蝶素到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺安物业公司向本院提出诉讼请求：请求黄月华、伍蝶素向顺安物业公司支付2014年1月1日至2020年12月31日的物业服务费8494.2元和违约金1187.71元（2014年1月至2019年8月每月分别以物业服务费101.12元为基数，均按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%的利率标准，自次月1日起计至2019年8月19；自2019年8月20日起至所欠款项全部清偿之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）。事实和理由：台山市新富城房地产开发有限公司（以下简称“新富城房地产公司”）与台山市新富源物业管理有限公司、顺安物业公司于2013年11月1日签订《阳光豪庭小区前期物业管理服务变更的协议》，约定新富城房地产公司自2013年11月1日起选聘顺安物业公司对坐落于台城陈宜禧路中148号的台城阳光豪庭小区提供物业服务。新富城房地产公司与黄月华、伍蝶素于2013年2月2日签订《商品房买卖合同》，约定黄月华、伍蝶素向新富城房地产公司购买坐落于台城陈宜禧路中148号3幢109号的商铺（建筑面积101.12平方米）。新富城房地产公司与顺安物业公司于2014年1月1日签订《前期物业服务合同》，约定新富城房地产公司选聘顺安物业公司对坐落于台山市×××××××148×的台城阳光豪庭小区提供物业服务。《前期物业服务合同》约定，“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……商业物业：1.00元/月.平方米……”“物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行交纳义务”“……未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之三的标准……支付违约金”。黄月华、伍蝶素是坐落于台城陈宜禧路中148号3幢109号的商铺的所有权人，每月应交物业服务费为101.12元。顺安物业公司依约提供物业管理服务，黄月华、伍蝶素一直没有交物业服务费，2014年1月1日至2020年12月31日共欠物业服务费8494.2元和违约金1187.71元。黄月华、伍蝶素共同辩称：黄月华、伍蝶素于2013年2月2日共同向新富城房地产公司购买坐落于台城陈宜禧路中148号3幢109号商铺（建筑面积101.12平方米），新富城房地产公司于2013年3月交付房屋。黄月华、伍蝶素于2013年4月23日办理房屋所有权登记，房地产权属黄月华、伍蝶素共同共有。黄月华、伍蝶素不是《前期物业服务合同》的当事人，且其所有的坐落于台城陈宜禧路中148号3幢109号商铺是临街铺位，并未享受物业服务，黄月华、伍蝶素不同意交纳物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1.《营业执照》；2.《商品房买卖合同》；3.《物业服务收费备案表》2份；4.《资质证书》2份；5.《广东省房地产权证》。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.顺安物业公司提供的《前期物业服务合同》2份、《阳光豪庭小区前期物业管理服务变更的协议》《台山市物业服务企业服务备案申请审批表》的内容与《物业服务收费备案表》的内容互相印证，且当事人未能举证予以反驳，予以确认；2.顺安物业公司提供的《陈宜禧路中148号3幢109铺物业管理费欠缴明细》“违约金计算表”系顺安物业公司单方制作，视为其陈述的一部分；3.黄月华、伍蝶素提供的照片3张，其反映的情况与本案基本事实没有必然关联，不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新富城房地产公司与台山市新富源物业管理有限公司、顺安物业公司于2013年11月1日签订《阳光豪庭小区前期物业管理服务变更的协议》，约定新富城房地产公司自2013年11月1日起选聘顺安物业公司对坐落于台城陈宜禧路中148号的台城阳光豪庭小区提供物业服务。新富城房地产公司与黄月华、伍蝶素于2013年2月2日签订《商品房买卖合同》，约定黄月华、伍蝶素向新富城房地产公司购买坐落于台城陈宜禧路中148号3幢109号商铺（建筑面积101.12平方米）。新富城房地产公司于2013年3月交付房屋。黄月华、伍蝶素于2013年4月23日办理房屋所有权登记，房地产权属黄月华、伍蝶素共同共有。新富城房地产公司与顺安物业公司于2014年1月1日签订《前期物业服务合同》，约定新富城房地产公司选聘顺安物业公司对坐落于台山市×××××××148×的台城阳光豪庭小区提供物业服务。《前期物业服务合同》约定，“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……商业物业：1.00元/月.平方米……”“物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行交纳义务”“……未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之三的标准……支付违约金”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。新富城房地产公司与顺安物业公司依照《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘的物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，于2014年1月1日签订《前期物业服务合同》，约定新富城房地产公司选聘顺安物业公司对坐落于台山市×××××××××××的台城阳光豪庭小区提供物业服务。《前期物业服务合同》有效，应受法律保护。黄月华、伍蝶素与新富城房地产公司于2013年2月2日签订《商品房买卖合同》，约定黄月华、伍蝶素向新富城房地产公司购买坐落于台城陈宜禧路中××××3幢109号商铺（建筑面积101.12平方米），新富城房地产公司于2013年3月交付房屋，黄月华、伍蝶素于2013年4月23日办理房屋所有权登记，房地产权属黄月华、伍蝶素共同共有，黄月华、伍蝶素为业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，《前期物业服务合同》对黄月华、伍蝶素有约束力。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”的规定，按照《前期物业服务合同》约定的标准，黄月华、伍蝶素每月应交纳物业服务费为101.12元。黄月华、伍蝶素拒不交纳物业服务费，属违约，应当承担违约责任。顺安物业公司请求黄月华、伍蝶素支付自2014年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费8492.4元，应予支持。顺安物业公司请求黄月华、伍蝶素支付违约金1187.71元，该请求未超过《前期物业服务合同》约定的按每日千分之三的标准计算的金额，且不违反法律规定，应以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：被告黄月华、伍蝶素应于本判决生效之日起十日内向原告台山市顺安物业管理有限公司支付2014年1月1日至2020年12月31日的物业服务费8492.4元和违约金1187.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄月华、伍蝶素负担。原告台山市顺安物业管理有限公司预交了案件受理费25元，予以退还。被告黄月华、伍蝶素应向本院补交案件受理费25元。本判决为终审判决。审 判 员 黄炯璋二〇二一年五月十四日法官助理 雷玉清书 记 员 马晓敏