河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初1763号原告：陈海龙，男，1995年10月16日出生，汉族，住河南省通许县。被告：郑州华南城有限公司，住所地河南省新郑市人民路西段南侧，统一社会信用代码91410184596284760U。法定代表人：梁丽仪，董事长。委托诉讼代理人：罗楠，该公司员工。委托诉讼代理人：王秀峰，该公司员工。被告：郑州宝力通市场开发管理有限公司，住所地河南省新郑市华南城三路南侧、环西路东侧，统一社会信用代码914101840533782262。法定代表人：林琳，董事长。委托诉讼代理人：冯真真，该公司员工。原告陈海龙与被告郑州华南城有限公司（以下简称华南城公司）、郑州宝力通市场开发管理有限公司（以下简称宝力通公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈海龙，被告华南城公司的委托诉讼代理人罗楠、王秀峰，被告宝力通公司的委托诉讼代理人冯真真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈海龙向本院提出诉讼请求，判令宝力通公司向陈海龙返还租金17714元及利息（自2018年3月14日起计算至实际支付之日），华南城公司承担连带责任。事实与理由：陈海龙与宝力通公司约定，陈海龙租赁宝力通公司位于郑州华南城5号交易广场4层4号房屋，租赁期限为2018年3月5日至2020年3月13日,租金17714元。按宝力通公司要求，陈海龙将租金支付华南城公司，宝力通公司向陈海龙出具了收据。现租赁合同已到期，但宝力通公司至今没有向陈海龙交付租赁房屋，合同目的已经无法实现，且也没有返还租金。另外，宝力通公司是一人有限公司,由华南城公司独资，且案涉租金亦由华南城公司收取。一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。因此，陈海龙提起本案诉讼，请求判如所诉。被告宝力通公司辩称，宝力通公司与陈海龙之间所谓的租赁合同并非是真实存在，该租赁合同系虚假的租赁合同，并非真正的租赁合同关系；合同约定的租金实际是陈海龙为购买华南城住宅所支付的优惠资格费。被告华南城公司辩称：1、陈海龙要求返还租金的前提是租赁关系成立，陈海龙与华南城公司没有成立租赁合同关系的真实意思表示，本案租赁关系不成立。在支付所谓“租金”时，陈海龙对该款项属购房优惠资格费性质及虚构租赁关系是明知的。陈海龙在涉案房屋已竣工验收可交付的情况下却没有要求交付，而是在所谓的租期过去近一年之久后要求退还所谓的“租金”，说明陈海龙向华南城公司支付涉案款项的真实目的并非租赁和使用房屋，双方没有建立真实租赁合同关系的意思表示。2、陈海龙向华南城公司支付所谓“租金”，双方虚构租赁关系的真实目的是为陈海龙享受购房优惠资格，涉案所谓“租金”的真实性质是购房优惠资格费。2017年新郑市人民政府特批“生活配套用房(中园项目)”仅针对华南城专业市场的经营业主、租赁商户和市场内商业经营人员作为特定销售对象，销售均价比周边楼盘销售均价下浮10%。对以上特定销售对象以外的其他购买者，仍按照郑州市当时的限购政策执行，并参照周边市场行情拟定销售价格。根据该政策，华南城中园项目推出了针对员工、业主和租户的建惠卡九折优惠活动。陈海龙既非华南城公司员工，也非郑州华南城业主和租户，不符合享受购房优惠资格的条件。最后双方达成一致合意，作为对华南城公司的一定补偿，由陈海龙以“租金”的名义向华南城公司支付购房优惠资格费，陈海龙获得一张“建惠卡”，并凭“建惠卡”享受10%购房优惠。同时，为了完善政府备案手续，双方虚构了租赁关系。3、陈海龙以优惠价格购买中园项目房屋的真实目的已经实现，要求退还涉案款项没有事实和法律依据。陈海龙支付涉案款项后，华南成公司根据双方约定履行了优惠义务。陈海龙以优惠后的价格与华南成公司签订了《商品房买卖合同》，其虚构租赁关系并支付所谓“租金”的真实目的已经实现。双方之间隐藏的真实合同关系(真实合同关系即陈海龙向华南城公司交纳购房优惠资格费，华南城公司给予陈海龙购房10%的优惠)已履行完毕。陈海龙又要求返还涉案款项，没有事实和法律依据。4、陈海龙在真实目的实现后，隐瞒事实真相，又以虚构的租赁合同关系要求华南城公司返还涉案款项，严重背离诚实信用原则，不应得到支持。按照《民法典》第146条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案双方通过伪装租赁合同的行为实施虚假的意思表示(即租赁关系)无效，其虚假的意思表示隐藏了陈海龙为享受购房优惠而向华南城公司交纳购房优惠资格费的事实，陈海龙已交纳了购房优惠资格费且已享受到了购房优惠，双方已实现了隐藏的享受购房优惠的民事法律行为。根据《民法典》第153条之规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”本案隐藏的民事法律行为未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效行为，应依法支持。5、华南城公司及宝力通公司均具有独立的法人资格，陈海龙要求华南城公司承担连带责任没有实事和法律依据。因此，华南城公司请求驳回陈海龙对其的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月25日，新郑市人民政府新政文（2017）37号文件显示：新郑市人民政府关于将郑州市华南城生活配套用房列为非限购对象的请示，华南城公司提出生活配套用房仅将郑州华南城专业市场的经营业主、租赁商户和市场内商业经营人员作为特定销售对象，销售均价比较周边楼盘目前销售均价下浮10%，销售对象的认定由龙湖镇政府、工商管理部门具体负责，对上述特定销售对象以外的其他购买者，按照郑州市现行限购政策执行。由新郑市人民政府向郑州市人民政府请示报批。2017年6月12日，郑州市住房保障和房地产管理局审批同意上述方案后向郑州市人民政府办理请示。2018年3月10日，华南城公司与陈海龙签订《销售预订单》，主要内容约定如下：陈海龙购买华南城·中园住宅项目53号楼2单元903室住宅，建筑面积约为88.57平方米，单价为人民币10126元每平方米，总价款为896860元，为保证双方顺利签约，陈海龙于签订本预订单之日向华南城公司交付定金30000元。同日，陈海龙向华南城公司支付定金30000元。华南城公司的郑州华南城建惠卡（编号为001265），使用须知包括：2、本卡仅对华南城员工、郑州华南城业主和租户发放，每人限一张；3、本卡在指定日期内购买华南城·中园住宅具有优先认购权同时可享额外优惠。2018年3月14日，华南城公司的置业计划书上面记载：“房间信息：郑州华南城二期-中园（组团四）53号楼2-903，标准总价896860元，建筑单价10126元。预算信息：付款方式：银行按揭；折扣说明：以标准总价为基准计算：{银行按揭100.00%-认筹优惠（3万抵5万）20000.00}*建惠卡九折优惠90.00%*按时签约优惠99.00%；折扣：87.11%；成交总价：781282元；成交单价：8821.07元。定金30000元、首期楼款211282元、银行按揭540000元、维修基金5757元，全部款项合计787039元。客户确认：陈海龙。销售代表：万冠毅。财务部审核：先交租金17714元”。2018年3月14日，宝力通公司向陈海龙出具一份收据，上面记载：“兹收到陈海龙租金17714元，系付郑州华南城5号交易广场4层266，2018/03/05-2020/03/13”。2019年6月24日，华南城公司就该收据内容向陈海龙出具金额为17714元的河南增值税普通发票。2018年4月21日，华南城公司与陈海龙签订《商品房买卖合同》（合同编号180××××7468），陈海龙按照上述置业计划书上面优惠后的价格及付款方式购买华南城中园四组团53号楼2单元9层903号房屋。华南城公司陈述其收取陈海龙支付的名为“租金”17714元但实为购房资格优惠费，陈海龙通过支付该“租金”成为华南城公司的商户而获得购房资格并享受建惠卡的9折优惠，该“租金”即为建惠卡的费用，并提供万冠毅出具的书面证言、刘德良和郭伟刚各自认可华南城公司以商铺租金名义收取购房资格费的民事起诉状、彭波的置业计划书和《销售预订单》及《商品房买卖合同》予以佐证。陈海龙认可其不是华南城公司员工、业主和租户，在购买房屋时属于限购对象；万冠毅系华南城公司的置业顾问，对该书面证言、民事起诉状、置业计划书《销售预订单》及《商品房买卖合同》的真实性和证明目的不予认可。另查明：1、2012年8月30日，宝力通公司经注册成立，类型属于有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），华南城公司为宝力通公司的唯一股东。2、2015年7月7日，华南城公司的华南城5#区工程已竣工验收，并于同年10月8日备案。上述事实，有当事人的陈述，政府部门文件，《销售预订单》，建惠卡，置业计划书，收据，发票，《商品房买卖合同》，书面证言，民事起诉状，企业信用信息公示报告，证明书及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据华南城公司提交的《销售预订单》、置业计划书、收据、发票和《商品房买卖合同》，能够与万冠毅出具的书面证言、刘德良和郭伟刚各自认可华南城公司以商铺租金名义收取购房资格费的民事起诉状相互佐证，结合陈海龙认可其在购买房屋时属于限购对象的陈述，可以证明华南城公司通过向陈海龙收取租金形式使其获取购房优惠资格费，陈海龙没有拒绝并与华南城公司签订了《商品房买卖合同》。由此可知，陈海龙提交的收据及发票上面记载的名为“租金”，而实为陈海龙支付的购房优惠资格费，即陈海龙与宝力通公司、华南城公司之间并不存在真实的租赁合同关系。因此，陈海龙违背诚实信用原则，其要求宝力通公司、华南城公司返还租金17714元及利息，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈海龙的诉讼请求。案件受理费减半收取计121元，由原告陈海龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  潘龙峰二〇二一年五月二十四日书记员  陈兆祥