北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4624号上诉人（原审原告）：北京世纪嘉福商务酒店有限公司，住所地北京市海淀区万寿路翠微东里16号。法定代表人：刘燕芬，总经理。委托诉讼代理人：南珏,北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周长均，男，1976年8月1日出生，汉族，无业（自述），住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：程学明，男，1966年7月24日出生，汉族，无业（自述），住河南省潢川县。二被上诉人共同委托诉讼代理人:李永辉,河北法璋律师事务所律师。上诉人北京世纪嘉福商务酒店有限公司（以下简称世纪嘉福酒店）因与被上诉人周长均、程学明房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初53138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人世纪嘉福酒店委托诉讼代理人南珏，被上诉人周长均、程学明共同委托诉讼代理人李永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪嘉福酒店上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持其在一审法院提出的诉讼请求，一、二审诉讼费由周长均、程学明承担。主要事实和理由：1.一审法院对其自身总结的争议焦点问题未能查清。2.案外人冯某不是世纪嘉福酒店的合伙人之一，其没有任何参与酒店经营和收取租金的权利，一审法院对冯某合伙人身份的认定是错误的。3.世纪嘉福酒店的法定代表人刘燕芬从未足额收取过房租，且因一直未掌握公章及营业执照，导致迟迟无法进行法律救济，在此期间刘燕芬收取租金的签字不能当然被认定为认可租金分配结果。4.冯某无权代表世纪嘉福酒店将属于酒店使用的办公室和宿舍出租给周长均、程学明，更无权收取该房屋租金。5.一审法院引用法条为合同法第八条、第六十条、第九十四条，属于适用法律错误和疏漏。周长均、程学明辩称，同意一审判决，不同意世纪嘉福酒店的上诉请求及理由。世纪嘉福酒店向一审法院起诉，请求判令：1.周长均、程学明支付其2012年5月至2020年8月未支付的房屋租金1425700元，并支付违约金15万元；2.周长均、程学明向其支付2014年5月至2020年8月的房屋占用费412500元；3.诉讼费用由周长均、程学明承担。一审法院认定以下事实：2012年5月6日，世纪嘉福酒店时任法定代表人李某1以世纪嘉福酒店名义与周长均、程学明签订《房屋出租合同》，约定周长均、程学明承租位于海淀区万寿路翠微东里16号院房屋，建筑面积约2300平方米，其中世纪嘉福酒店自用办公室2间、宿舍2间；租赁期限自2012年5月6日起至2020年5月5日止，装修免租期为3个月（合同到期后顺延3个月），租期内前四年每年租金为145万元，后四年每年租金150万元。乙方于合同生效之日向甲方支付押金30万元，租金按年结算，于每年4月5日前支付。2015年8月11日，世纪嘉福酒店（乙方、承租方）与中交地产北京物业有限公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方对租赁物具有经营管理权和出租权，原租赁协议中承租方为北京阳光假日酒店有限公司，现变更为世纪嘉福酒店，原合同租赁期限已于2014年6月30日届满，现重新签订协议约定，乙方承租位于海淀区翠微东里16号院建筑面积1130.9平方米（以现状为准）房屋用于经营旅馆业，租赁期限自2014年7月1日至甲方书面通知乙方终止本合同为止，房屋月租金55000元，于每月15日前缴纳下月租金。李某2、冯某在世纪嘉福酒店授权代表处签字。中交地产北京物业有限公司后更名为中房集团北京物业公司。2013年12月29日，世纪嘉福酒店、程学明作为债务人与债权人董某签订《借款协议书》，约定世纪嘉福酒店向董某借款38万元，由翠微东里16号院的房租收益作为先决偿还条件。2014年8月7日，董某确认收到38万元还款，李某1的姐夫郭某在借款协议书上确认借款38万元由程学明支付。李某1与刘燕芬系夫妻，李某1因犯诈骗罪于2014年9月21日被刑事拘留，于2015年12月17日被判处有期徒刑十四年。刘燕芬与周长均、程学明均确认2012年5月至2014年5月期间租金已结清，自2014年5月起，周长均、程学明每年代世纪嘉福酒店向中房集团北京物业公司支付房租69万元，在应付给世纪嘉福酒店的房租中予以扣除。冯某、李某3与李某1系合作关系，各方约定周长均、程学明每年从应付房租中给付冯某、李某3一定费用。刘燕芬主张每年给付冯某、李某3各15万元，周长均、程学明主张除固定15万元外，还包括公共关系费和其他垫付费用。2014年6月，李某1出具收条，证明其收到房租112.7万元，刘燕芬对此予以认可。2015年6月8日，郭某、冯某出具收条，证明收到2015年5月至2016年5月租金75万元（其中扣除李某1借款15万元）。刘燕芬对该收条不予认可，认为郭某、冯某无权代表公司收取租金，公司亦未收到相关款项。周长均、程学明主张世纪嘉福酒店涉及多起诉讼，且刘燕芬夫妇在2014年因一房二卖无法偿还购房人款项被拘留，李某1的姐夫郭某出面解决，从周长均、程学明处多次预支房租，以世纪嘉福酒店名义向法院交纳执行款，双方对上述预支和付款行为均予以认可。为证明房租已付清，周长均、程学明提交房租支付明细，其中：1.2016年5月至2017年5月房租明细写明“76万-李某315万-冯某底15万、3.6万-刘嫂子借9万-李某1还款15万-法院15.2万-小军1.5万，打1.7万工转刘卡”，冯某、刘燕芬在明细下方签字。2016年5月10日，刘燕芬中国工商银行账户收到转账1.7万元。2.2017年5月至2018年5月房租明细写明“李某3收到房屋租金15万元，冯某收到24.1万元，郭某收到125000元，刘燕芬收到140300元（扣李某1欠款153700元），3684元法院执行费，转殷某（刘燕芬之子）卡75300元”，上述明细于2017年5月7日形成，各方均在明细上签名、注明日期。3.2018年5月至2019年5月房租明细写明“李某3收到14.85万元，冯某收到24.1万元，郭某收到8万元，刘燕芬共收：法院执行20万元、李某42万、刘借2万、扣李某110万元”，上述明细于2018年5月6日形成，各方均在明细上签名、注明日期。4.2019年5月至2020年5月房租明细写明“李某3收到14.85万，郭某收到8万，冯某收到24.1万，刘燕芬收到35.05万”，上述明细于2019年5月11日形成，各方均在明细上签名、注明日期。另刘燕芬注明“2019年至2020年应交房租已分清”。刘燕芬对上述明细中其本人签字均予以认可，但认为其签字行为仅能证明房租是如何分的，不能证明其本人同意该分配方案，对于郭某收取的款项和冯某、李某3收取的超过15万元的部分均不予认可。2016年1月至2017年4月期间，刘燕芬中国工商银行账户收到转账14.7万元，此外，前述房租明细中应付给刘燕芬的房租其他部分分别向刘燕芬的亲属通过转账支付。2019年8月26日，冯某出具证明，表示其是世纪嘉福酒店的实际经营合伙人之一，在出租期间，周长均、程学明从未托（拖）租金，租赁8年间公章一直由二人掌管。2019年9月3日，郭某出具证明，证明2014年至2019年期间其向周长均收取款项有其本人签字的都承认。刘燕芬对冯某、郭某出具的证明均不予认可，认为二人未出庭，且冯某无权替世纪嘉福酒店确认不拖欠租金，郭某收取租金亦没有法律依据。2015年6月至2017年9月期间，郭某、冯某以世纪嘉福酒店名义多次向法院缴纳执行案款，周长均、程学明提交案款收据及收条，刘燕芬对上述证据真实性认可，表示其在计算房租时已将法院执行款扣除。对于合同中约定由世纪嘉福酒店自用的办公室2间和宿舍2间，周长均、程学明主张其仅使用了办公室2间，且已向冯某支付租金至2020年10月18日，为此提交冯某出具的收条三张。刘燕芬对上述收条均不予认可，认为冯某无权出租自用房屋。诉讼中，周长均、程学明已将办公室2间与宿舍2间交付给世纪嘉福酒店。本案租赁合同到期后，周长均、程学明继续使用租赁房屋并支付租金，双方未签订书面合同。一审法院认为：世纪嘉福酒店与周长均、程学明签订的《房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。冯某、李某3与李某1系合作关系，租赁合同履行之初，周长均、程学明向李某1支付租金，在李某1被刑事拘留后，周长均、程学明分别向中房集团和冯某、李某3交纳部分租金，刘燕芬作为世纪嘉福酒店的法定代表人予以认可，应视为双方对支付方式协商一致后的变更。本案争议焦点在于，周长均、程学明是否足额支付了租赁期间的租金。审理中，双方确认2012年5月至2014年5月期间租金已结清，法院不持异议。2014年5月至2016年5月期间的租金，周长均、程学明提交了收条，刘燕芬虽对郭某、冯某出具的收条不予认可，但未提交相反证据，且结合郭某、冯某于2015年6月代世纪嘉福酒店缴纳执行款的行为判断，二人收取租金的情况符合事实，法院对该收条予以采信，上述期间租金也已付清。对于2016年5月以后的租金，周长均、程学明提交了房租支付明细，其中2016年5月至2017年5月明细显示，经核算应向刘燕芬支付1.7万元，刘燕芬签字予以确认，且与银行交易明细相符；2019年5月11日形成的明细中，刘燕芬明确写明“2019年至2020年应交房租已分清”，显然是对前述分配方案的确认，现刘燕芬又表示仅对其签字部分认可，对他人签字部分不予认可，且不同意该分配方案，明显与事实不符，法院对其抗辩不予采信。同理，2017年5月至2019年5月的两份房屋支付明细，均系同一天经各方签字确认的结果，刘燕芬及其亲属的收款情况亦与明细相符。据此，周长均、程学明以向中房集团代付租金、代世纪嘉福酒店履行执行款以及与世纪嘉福酒店的法定代表人、经营合伙人进行结算等方式完全履行了其支付租金的合同义务，刘燕芬仅以公司账户或其个人未足额收取房屋租金为由要求周长均、程学明支付租金及违约金的请求，于法无据，不予支持。对于办公室和宿舍的使用费，周长均、程学明与世纪嘉福酒店未签订书面合同，后二人与世纪嘉福酒店经营合伙人冯某就使用范围及租金标准达成一致，并已支付租金，符合双方的交易习惯。另外，在2016年5月至2019年5月期间各方就房屋租金分配进行确认时，刘燕芬确认房租已分清，且未对办公室和宿舍提出主张，现以其估算的标准向周长均、程学明主张使用费，没有事实和法律依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决：驳回北京世纪嘉福商务酒店有限公司的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，租赁合同履行之初，周长均、程学明向李某1支付租金，在李某1被刑事拘留后，周长均、程学明分别向中房集团和冯某、李某3交纳部分租金，刘燕芬作为世纪嘉福酒店的法定代表人予以认可，应视为双方对支付方式协商一致后的变更。双方确认2012年5月至2014年5月期间租金已结清，本院予以确认。对于2014年5月至2016年5月期间的租金，周长均、程学明提交了收条，结合郭某、冯某于2015年6月代世纪嘉福酒店缴纳执行款的行为判断，二人收取租金的情况符合事实，本院对该收条予以采信，认定上述期间租金也已付清。对于2016年5月以后的租金，周长均、程学明提交了房租支付明细，其中2016年5月至2017年5月明细显示，经核算应向刘燕芬支付1.7万元，刘燕芬签字予以确认，且与银行交易明细相符；2019年5月11日形成的明细中，刘燕芬明确写明“2019年至2020年应交房租已分清”，显然是对前述分配方案的确认，现刘燕芬又表示仅对其签字部分认可，对他人签字部分不予认可，且不同意该分配方案，本院对其该主张不予采信。同理，2017年5月至2019年5月的两份房屋支付明细，均系同一天经各方签字确认的结果，刘燕芬及其亲属的收款情况亦与明细相符。据此，周长均、程学明以向中房集团代付租金、代世纪嘉福酒店履行执行款以及与世纪嘉福酒店的法定代表人、经营合伙人进行结算等方式完全履行了其支付租金的合同义务，刘燕芬仅以公司账户或其个人未足额收取房屋租金为由要求周长均、程学明支付租金及违约金的请求，没有法律依据，本院不予支持。对于办公室和宿舍的使用费，周长均、程学明与世纪嘉福酒店未签订书面合同，后二人与世纪嘉福酒店经营合伙人冯某就使用范围及租金标准达成一致，并已支付租金，符合双方的交易习惯。另外，在2016年5月至2019年5月期间各方就房屋租金分配进行确认时，刘燕芬确认房租已分清，且未对办公室和宿舍提出主张，现以其估算的标准向周长均、程学明主张使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，世纪嘉福酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22694元，由北京世纪嘉福商务酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴博文审 判 员 王丽蕊审 判 员 张建清二〇二一年五月二十五日法官助理 范楷强书 记 员 刘 佳