天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终912号上诉人（原审被告）：广州国际信托投资公司，住所地广州市越秀区东风中路363号国信大厦36楼01房。法定代表人：李帅，副总经理。委托诉讼代理人：田蓓，天津津凡诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴朝晖，男，1970年10月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李智丹，天津众磊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王学珠，女，1954年12月1日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：赵炎，天津银河律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑俊华，天津银河律师事务所律师。上诉人广州国际信托投资公司（以下简称广州国投）、上诉人吴朝晖因与被上诉人王学珠房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初3245号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。广州国投上诉请求：1．撤销一审判决书第四项，并依法驳回王学珠对广州国投的全部诉讼请求；2．诉讼费用由王学珠承担。事实和理由：（2001）西民二初字第70号民事判决书确认涉诉房屋为广州国投所有［备注：因涉诉房屋先后由广州国际信托投资公司天津证券交易业务部（以下简称广州国投证券业务部）、广州国投驻津办、广州国投进行管理，且广州国投证券业务部、广州国投驻津办均已注销，故本判决书除事实查明部分外，在相关表述中对三个主体不再作详细区分］。（2001）西民二初字第70号民事裁定没有向广州国投送达，广州国投对裁定内容不知情，且该裁定书存在文号、时间与判决书均不一致的情况。广州国投处分自有房屋不存在过错，不应承担赔偿责任，一审法院认定事实错误，侵害了广州国投的合法权益。吴朝晖辩称，不同意广州国投的上诉请求。房子是广州国投作为职工宿舍分配给员工使用。后来广州国投拟把其中一部分房屋对外出售，便将房屋收回，然后直接与购房人签订协议，出具公用住房租赁合同。真正与王学珠形成房屋租赁关系的是广州国投，应由广州国投返还购房款。吴朝晖获得的钱款只是广州国投对吴韩晖腾房的奖励或补偿。本案的过错是广州国投造成的，应当由广州国投承担责任。王学珠辩称，广州国投的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。吴朝晖上诉请求：1．撤销一审判决书第一项、第三项，改判驳回王学珠上述两项诉讼请求。事实与理由：一审判决对吴朝晖与王学珠存在房屋使用权转让关系这一基本事实认定错误。吴朝晖与王学珠不存在房屋使用权转让关系，吴朝晖直至今日从未见过王学珠。一审判决以高度盖然性为由认定房屋使用权转让关系，没有任何事实和证据作为依托，不能排除其它可能性，同时也与之前判决所认定的事实相互矛盾。广州国投辩称，不同意吴朝晖的上诉请求。广州国投已将涉诉房屋分配给吴朝晖使用，至于吴朝晖和王学珠之间如何交易广州国投并不知晓，且房款、所谓的5,000元过户费广州国投均未收到。王学珠辩称，吴朝晖的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。王学珠向一审法院起诉请求：1．请求确认王学珠与吴朝晖房屋使用权（企业产）转让合同关系无效；2．请求确认王学珠与广州国投建立的企业产房屋租赁合同关系无效；3．请求判令吴朝晖返还王学珠购房款215,000元，广州国投对上述退还义务承担连带责任；4．判令广州国投返还王学珠房屋过户费5,000元；5．本案诉讼费由吴朝晖、广州国投承担。一审法院认定事实：本案涉诉房屋为坐落于天津市河东区××南里××号楼××号楼××906号房屋。涉诉房屋在一审法院及天津市河西区人民法院、天津市第二中级人民法院（以下简称二中院）经历多次诉讼，根据2012年6月15日二中院作出的（2012）二中民四终字第419号终审判决，查明事实中载明：坐落天津市河东区中山××南里××号楼××号楼××906号房屋（即涉诉房屋）原系康利公司所有。因康利公司曾为案外人富望公司的借款提供担保，天津银行股份有限公司东海支行（以下简称天津银行东海支行）于1999年间向二中院提起诉讼，要求富望公司偿还借款，康利公司承担连带责任，案件审理过程中天津银行东海支行提出财产保全申请，二中院于1999年4月27日作出（1999）二中民一初字第24号民事裁定，依法查封包括涉诉房屋在内的中山××南里××号楼××号楼××904、906、1604、1606号四套房屋。该案经中、高两级法院审理，判决康利公司承担连带责任。判决生效后，天津银行东海支行向二中院申请执行，2000年11月15日二中院曾向广州国投证券业务部下发腾房通知书，限期15日将诉争房屋腾出，否则依法强制迁出。2000年12月15日，二中院作出（2000）二中执字第202号民事裁定，将包括涉诉房屋在内的上述四套房屋以物抵债给天津银行东海支行。2007年1月10日，天津银行东海支行委托天津同方拍卖行有限责任公司对上述房屋进行拍卖，该拍卖行于2007年1月22日在《天津日报》刊登拍卖公告，并于2007年1月29日公开拍卖。当日，案外人张宏宇与天津同方拍卖行有限责任公司签订“津同方拍第Ｙ0701期”拍卖成交确认书，以人民币400000元的应价竞得包括涉诉房屋在内的上述四套房产。此后，案外人张宏宇将四套房屋分别转让给包括杜伟在内的其他人，为减少过户环节，杜伟与天津银行东海支行于2007年7月25日签订“天津市房产买卖协议”，协议约定由杜伟以320000元价款购买天津银行东海支行所有的涉诉房屋。2007年7月30日，杜伟及天津银行东海支行依上述“天津市房产买卖协议”到房屋产权部门办理了房屋产权过户手续，将涉诉房屋过户到杜伟名下。另查，1997年3月19日，康利公司与康荣公司签订协议，约定康利公司因无力支付康荣公司应付款，以天津市河东区××里××楼及××号楼××单元（涉诉房屋包括在内）及林肯轿车一部冲抵应付款，并指明广州国投证券业务部为受益人，1997年10月28日，广州国投证券业务部与康利公司签订协议，约定将上述33个单元房屋转让给广州国投证券业务部，同时将天津市房管局第2××2号、第2××1号、第2××2号房屋产权证交给广州国投证券业务部，并通知上述房屋所在物业管理部门向广州国投证券业务部交付上述房产。康利公司未与广州国投证券业务部办理过户手续，为此广州国投证券业务部在河西法院提起诉讼，要求判令其与康利公司签订的有关权利转让协议合法有效，判令康利公司履行上述协议中规定的办理房屋转让义务，判令其为天津市房管局第2522号、第2751号、第2××2号房屋产权证项下房产的合法所有权人。河西法院以（2001）西民二初字第70号民事判决书判决坐落天津市河东区中山××南里××号楼××号楼××单元（涉诉房屋包括在内）归广州国投证券业务部所有；广州国投证券业务部与康利公司于判决生效后向房屋管理部门办理上述房屋的过户手续，手续费由广州国投证券业务部承担；如康利公司不履行上述义务，广州国投证券业务部可依据判决书向房屋管理部门办理过户手续，该判决书所附房号附表为：“地点：天津市河东区××里，××号楼房屋房号：201、203、204、206、301、303、304、306、401、904、906、1106、1604，4号楼房屋房号：608、1405、1408”。2001年5月27日，河西法院作出（2001）西民二初字第70号民事裁定，裁定判决书主文的房号附表中，“904”应补正为“704”，“906”应补正为“706”，“1604”应补正为“1004”。再查，广州国投证券业务部取得房屋后，将涉诉房屋分给其职工居住使用。广州国投证券业务部于2001年11月申请注销，其遗留问题由广州国投进行处理。涉诉房屋遂由广州国投驻津办管理出租。上述判决“本院认为”部分为：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证明。结合案件事实，本案涉诉房屋原系康利公司所有，康利公司作为本案涉诉房屋所有人，其先以包括涉诉房屋在内的33套房屋冲抵应付款，并指明广州国投证券业务部为受益人，后又以包括涉诉房屋在内的4套房屋为富望公司的借款设定抵押担保，抵押权人系天津银行东海支行。在天津银行东海支行起诉富望公司欠款纠纷案件中，康利公司名下包括涉诉房屋在内的4套房屋被依法查封，经本院判决并强制执行裁定以物抵债，天津银行东海支行实际取得了涉诉房屋的所有权。后，案外人张宏宇通过竞买取得了包括涉诉房屋在内的4套房屋所有权，将其中的涉诉房屋转让给杜伟并已办理了房屋产权登记手续。现杜伟系涉诉房屋的所有权人，原审法院再审根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，认定杜伟有权要求宋字华、娄淑云、宋扬返还涉诉房屋并无不当，本院予以维持。宋字华以拍卖程序违法为由主张拍卖无效，因没有提供证据证明，本院对其主张不予采信。另，鉴于广州国投证券业务部起诉康利公司房屋转让合同纠纷案件，经河西法院判决包括涉诉房屋在内的16套单元判归广州国投证券业务部所有，但随后河西法院下发裁定更正了房号，将已被本院裁定以物抵债的包括涉诉房屋在内的四套房产房号更正为它号，据此，广州国投证券业务部从未取得涉诉房屋的所有权，无权处分涉诉房屋。原审法院再审认定广州国投证券业务部将涉诉房屋分配给王学珠居住使用，并与宋字华建立企业产租赁关系的行为无效，符合法律规定，本院对此予以确认。上诉人宋字华虽以原审法院再审判决所依据的河西法院（2001）西民二初字第70号补正裁定系伪造为由上诉，但没有提供证据证明，故本院对其主张不予支持。此外，原审法院考虑到宋字华、娄淑云、宋扬现无其他居所，应给予一定时间解决住房问题，并告知其三人可另案起诉主张自己的权利，原审法院的上述处理方式并无不妥，本院予以维持。”故判决驳回上诉，维持原判。一审庭审中经询，王学珠自述其于2006年3月通过案外人贾善刚介绍购买涉诉房屋，当日吴朝晖称涉诉房屋为职工分配的宿舍，王学珠自述房屋出售价格为215,000元，该款项支付给吴朝晖，过户费5,000元支付给广州国投。2006年3月广州国投驻津办作为出租方，与王学珠建立了企业产住房租赁关系。一审庭审中，根据王学珠提供的证据显示王学珠账户于2005年12月1日支取现金219,000元。吴朝晖账户于2006年3月23日以现金形式存入200,000元。2007年3月18日，案外人宋字华与王学珠签订协议书，以280,000元的价格购买了涉诉房屋的使用权。2007年3月20日，广州国投驻津办收取了宋字华5,000元过户费，与宋字华建立了企业产住房租赁关系。现广州国投驻津办已经注销，涉诉房屋由广州国投进行管理。2016年10月25日宋字华以王学珠及广州国投为被告向一审法院提出房屋买卖合同之诉，一审法院作出（2016）津0102民初7194号民事判决，判决：“一、本判决生效之日起十五日内，被告王学珠返还原告宋字华购房款280,000元；二、本判决生效之日起十五日内，被告广州国际信托投资公司返还原告宋字华房屋过户费5,000元；三、本判决生效之日起十五日内，被告广州国际信托投资公司赔偿原告宋字华损失355,000元；四、驳回原告宋字华其他诉讼请求。”宋字华及广州国投不服提起上诉，二中院作出（2017）津02民终7670号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案争议焦点为王学珠与广州国投租赁关系被确认无效后返还购房款及赔偿责任的承担主体。现（2012）二中民四终字第419号判决已认定广州国投证券业务部从未取得涉诉房屋的所有权，无权处分涉诉房屋。因此广州国投证券业务部将涉诉房屋分配给其员工吴朝晖居住使用，并与王学珠建立企业产租赁关系的行为应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于王学珠主张其与吴朝晖的房屋转让合同无效一节，现王学珠虽未提交双方的书面买卖合同，吴朝晖对于双方系房屋买卖关系亦不予认可，但经一审庭审调查可显示，王学珠为取得涉诉房屋使用权曾支取现金，而在广州国投向王学珠出具企业产租赁合同系2016年3月22日，吴朝晖账户于2006年3月23日即收到现金200,000元，该款项的收取与涉诉房屋的使用权变更在时间上具有高度盖然性。因此双方就涉诉房屋的使用权应存在买卖关系，现广州国投系无权处分涉诉房屋，故王学珠与吴朝晖之间的房屋买卖关系亦属无效。现200,000元为吴朝晖收取，亦应由吴朝晖返还。王学珠虽称其向吴朝晖支付的数额为215,000元，但其所提供证据不足以证实其主张，对此不予采信。对于王学珠主张要求吴朝晖、广州国投支付差价损失65,000元一节，王学珠在向宋字华出售涉诉房屋时售价为280,000元，现广州国投以其具备所有权为基础为王学珠办理了租赁合同，但该租赁合同与已生效法律文书相悖，故广州国投所出具的租赁合同并无合法依据，因此广州国投应当对王学珠的损失承担赔偿责任。对于损失数额，现生效判决已判令王学珠需向案外人宋自华返还购房款280,000元，故对于王学珠主张其间的差价损失65,000元符合法律规定，予以支持。对于王学珠主张广州国投返还房屋过户费5,000元，王学珠并未提供充分证据予以证实，且广州国投称经查账未显示王学珠曾支付该5,000元，故对于王学珠该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、王学珠与吴朝晖的房屋使用权转让合同无效；二、王学珠与广州国际信托投资公司天津办事处签订的《公有住房租赁合同》无效；三、本判决生效之日起十五日内，吴朝晖返还王学珠200,000元；四、本判决生效之日起十五日内，广州国际信托投资公司赔偿王学珠损失65,000元；五、驳回王学珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,025元，公告费300元，由王学珠负担525元，由吴朝晖负担500元，由广州国际信托投资公司负担5,300元。本院二审期间，当事人均未提交证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：1．与王学珠形成涉诉房屋使用权转让合同关系的合同相对方；2．广州国投是否应对购房款的差价损失承担赔偿责任。本院认为，关于与王学珠形成涉诉房屋使用权转让合同关系的合同相对方一节。王学珠主张系从吴朝晖处购买，并在广州国投处办理变更手续；吴朝晖则主张与王学珠建立合同关系的相对方为广州国投，其只是基于主动腾空房屋获得广州国投200,000元补偿。广州国投曾将涉诉房屋分配给员工吴朝晖居住使用，王学珠在企业产租赁合同订立时间之前有银行取款行为，吴朝晖在企业产租赁合同订立次日出现200,000元银行存款，该金额亦与王学珠起诉主张的购房款金额相当。广州国投对向吴朝晖补偿200,000元的事宜予以否认。虽然王学珠未提交与吴朝晖之间的书面合同，但人民法院经审查并结合相关事实，结合案件发生背景，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。两相比较，王学珠的主张更具有高度盖然性，吴朝晖应为房屋使用权转让合同的相对方和实际收取房款的主体。涉诉房屋在1999年已被人民法院裁定查封，广州国投、吴朝晖均知晓此情况。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。生效的民事判决已认定广州国投从未取得涉诉房屋所有权，广州国投将被人民法院查封的房屋分配给吴朝晖占有使用，并与王学珠建立企业产租赁关系的行为，均无效。吴朝晖未取得涉诉房屋使用权，其将被人民法院查封的房屋使用权转让给王学珠的行为，亦无效。现王学珠未能按照合同约定取得涉诉房屋使用权、企业产租赁权，吴朝晖、广州国投均构成根本违约，应承担违约责任。现王学珠起诉要求返还房款，如前所述，吴朝晖作为涉诉房屋使用权的出让人及购房款的收取人，其应当承担20万房款的返还责任，本院对吴朝晖的上诉理由不予支持。对于王学珠主张的差价损失，广州国投未实际取得涉诉房屋所有权，却将房屋分配给吴朝晖使用、与王学珠签订租赁合同，并导致王学珠购买后又转卖给案外人宋字华，广州国投对该结果的出现具有过错。而吴朝晖是基于对广州国投享有涉诉房屋所有权的信任而从事了后续转让行为，吴朝晖在此问题上并无过错。故应由广州国投承担赔偿损失的责任。现生效民事判决书已判令王学珠返还宋字华购房款，王学珠主张因前后买卖产生的65,000元损失，均应由广州国投向王学珠赔偿。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。综上所述，吴朝晖、广州国投的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,725元，由上诉人吴朝晖负担4,300元，由上诉人广州国际信托投资公司负担1,425元。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  常 静审判员  郭 矗二〇二一年五月二十八日书记员  唐 啸