辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5209号上诉人（原审原告）：高立群，男，1963年7月31日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：吴庆民，辽宁盛京律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乐天荣光地产（沈阳）有限公司，住所地沈阳市皇姑区北陵大街9-8号。法定代表人：郑银忠，该公司总裁。委托诉讼代理人：陆敏，辽宁普达律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷宁悦，辽宁普达律师事务所实习律师。上诉人高立群因与被上诉人乐天荣光地产（沈阳）有限公司（以下简称“乐天公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初8477号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高立群上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院忽略最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定；二、一审法院引用《民事诉讼法》第六十四条错误；三、一审法院避重就轻，强调上诉人责任，忽略被上诉人责任，偏袒被上诉人；四、一审法院无视国家强制性规定；五、一审法院追究上诉人口头、言语表达过错，不认真研判国家规定的房屋网签备案流程；六、一审法院只听被上诉人一面之词，不研判上诉人依据法律、司法解释对被上诉人不尽义务、不遵守国家的强制性规定作出的陈述；七、一审法院违背司法解释用意。乐天公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，同意一审判决结果。高立群向一审法院起诉请求：1.要求被告返还原告定金2万元。被告违约，承担违约责任双倍返还定金2万元；2.判决本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年9月18日，被告（出卖人、甲方）与原告（买受人、乙方）签订《商品房预定协议书》。双方约定，乙方向甲方预定沈阳市皇姑区岐山东路9号乐天圣苑一期N4幢1-6-1号房屋（面积153.84平方米），总房款为1,237,108元。乙方向甲方支付定金20,000元（含诚意金），作为按期签订《商品房买卖合同》及补充协议的担保。待甲、乙双方签订《商品房买卖合同》及补充协议后，乙方交付的定金正式转为购房款。乙方须于2019年11月18日前持相关手续与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议，并支付房屋首付款，即总房款的30%，计377,108元（含定金），余款86万元以银行提供按揭贷款的方式付清。如乙方未按本协议约定付款并签订《商品房买卖合同》及补充协议，视为乙方违约，乙方所付定金不予返还，甲方有权在不通知乙方的情况下处分该房屋。在签订《商品房买卖合同》及补充协议之前，乙方可以在甲方认可的亲属（如父母、子女、配偶）范围内更名一次。签订协议书后，原告于当日交付定金20,000元。同年9月23日，原告向被告申请调换所购买的房产。被告与之重新签订《商品房预定协议书》。该协议载明，乙方向甲方预定沈阳市皇姑区岐山东路9号乐天圣苑一期N2幢1-17-1房屋，面积变更为154.91平方米，付款方式为一次性付款，总房款为1,431,618元。乙方须于2019年10月18日前持本协议书、定金收据、签约所需证照、到甲方销售现场，与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议，并一次性付款，交付剩余房款1,411,618元（不含定金）。其他条款与之前签订的协议书一致。同年10月4日，原告通过微信给被告的销售人员田苗发送一张房产证的照片，并向其询问其是否限购。田苗表示，该房产证上写明土地性质为商业用地，该房产不属于住宅。并询问原告拥有几套这样的房产。原告回答为两套，还有一套60多平方米的住宅。田苗表示，如果原告只有一套住宅，两套商业性质房产就不限购，并约定在备案网上查询。2019年10月20日，田苗通过微信告诉原告，合同在网上备案未通过，并询问其名下是否有两套以上住宅。原告回复称：“我在日本呢，不可能没通过，我没有两套以上住宅”，还要求田苗再帮其重新查一查。同年10月24日，原告通过微信向田苗发送其女儿的身份证照片，欲用其女儿名义购房。10月25日，田苗回复称原告女儿符合购房条件，并已通过审核。2019年11月4日，原告告诉田苗，其女儿半个月内回来，到被告处办理购房手续，并表示购房方式为一次性付款。11月18日，田苗向原告询问何时来签合同、付款及其女儿回来的时间。原告表示：“我在日本，这星期回沈阳。女儿也是过几天到沈阳”。11月26日，田苗告诉原告“财务催款啦”，原告表示“我明天过去”。11月27日，原告再次通过微信向田苗发送其女儿身份证照片，并询问签合同和付款事宜。田苗回复称原告过来交钱同时签合同。接着，原告又询问一些收房的相关问题。同年12月5日，田苗再次询问原告几点过来，并称财务催款了。原告回复：“对不起，明天联系你。我明天上午班机从上海回沈。情况有点变化。女儿法国永久签证批下来了，巴黎买房贷款也批了。所以沈阳买房暂时有变化，明天中午去找你。”12月6日，原告称带个朋友到被告售楼处看房，并询问田苗“我这个钱如果串一串，咱们也可以商量吧”。田苗回复称“我公司12月28日号封账，现在不来补款，定金是要罚没的。您这个超出一个月好久了”。12月8日，原告在微信里询问田苗：“问一下，我这个是因为限购买不成了，是不是应该给退款”。“因为不是我的原因，不是我不想买，是因为现在我买不了。那你们应在在签合同的时候或者签合同以后，确认退款”。田苗并未回复。庭审中，原告向法庭提交其于2020年10月29日查询的《不动产信息查询表》，显示原告名下拥有三套房产，其中两套住宅。原告自述，这三套房产均是在与被告签订《商品房预定协议书》之前取得，且三套房产均有房产证。在法庭询问其与田苗微信聊天时为什么说“我没有两套以上住宅”时，原告称：“我自己有几套房产记不清了，我有几套房产不重要，重要的是我在不在限购的范围内”。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《商品房预定协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。该协议签订后，原、被告未按照协议约定的时间签订《商品房买卖合同》及补充协议，且庭审中，原、被告均同意解除该协议，故将该协议予以解除。关于原告主张被告返还定金并两倍赔偿问题。原告作为买受人，在与被告订立《商品房预定协议书》之前，应知悉自己名下房产情况，即便是对房产限购政策不了解，亦应将其名下房产信息如实告知被告，以便及时知晓其是否符合购房条件。而原告却在被告销售人员告知其网上审核未通过，询问是否有两套以上住宅时，仍否认自己拥有两套以上住宅。而后，原告又依据《商品房预定协议书》中约定，要求将其购买房屋变更其女儿名下。原告与被告销售人员还对其女儿回沈时间、付款方式及签订《商品房买卖合同》相关事宜进行约定，最终未能签订合同的原因是“情况有点变化。女儿法国永久签证批下来了，巴黎买房贷款也批了。所以沈阳买房暂时有变化……”，之后，原告又提出“我这个钱如果串一串，咱们也可以商量吧”，在得到被告销售人员田苗“我公司12月28日号封账，现在不来补款，定金是要罚没的。您这个超出一个月好久了”的答复后，原告在2019年12月8日首次提出因其限购，买不了房子而要求退还定金。从原告与被告销售人员微信聊天记录及原告庭审中自认的事实可知，其一，原告对其拥有两套以上住房，属于限购的身份是知道或应当知道的；其二，最终未能订立合同原因为购房计划或购房资金发生变化的可能性较大，而非原告限购的身份。因此，原告在未能最终订立《商品房买卖合同》问题上存在违约情形，被告不应退还定金。故对于原告诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告高立群的诉讼请求。原告案件受理费300元，由原告高立群承担。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人高立群与被上诉人乐天公司之间签订的《商品房预定协议书》系基于当事双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事双方均应恪守履约。沈阳市人民政府依法颁布的“限购政策”，对外具有公示效力，沈阳市民对于该政策内容均应明悉知晓。房屋乃买受人为日常生活所购置的超大型商品，买受人在购置前必须充分尽到审慎之注意义务，买受人应结合自己现有的房屋状况来判断是否符合“限购”政策，必要时应向房产登记部门核实并得到答复后再行决定是否购买。上诉人高立群在庭审中自认，其在向被上诉人工作人员答复其现有房屋状况时，其另有一套房屋当时忘记了，显然上诉人未如实向被上诉人陈述其现有房屋状况。“限购政策”颁布于案涉《商品房预定协议书》签订前，双方对此均应知悉，故显然不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条中规定的“因不可归责于当事人双方的事由”。《商品房预定协议书》的第六条属于弥补性条款，即如买受人因“限购”或其他等任何因素导致自己不能买房，可在签订《商品房买卖合同》及补充协议前，买受人有权选择亲属进行更名。也就是说，按照《商品房预定协议书》第六条之约定，上诉人高立群即使在签订协议书后发现其“限购”，也可以通过更换买受人的方式继续购买案涉房屋。事实上，通过上诉人高立群与被上诉人工作人员的微信聊天记录可证实，上诉人高立群已就意图将买受人更名为其女儿的事宜与被上诉人工作人员进行过多次沟通协调。虽然《商品房预定协议书》第四条明确约定，签订《房屋买卖合同》及付款的截至日期为2019年10月18日，且第五条也明确约定了买受人未如期履行应当承担的违约责任，但被上诉人工作人员于同年12月初仍在与上诉人高立群积极沟通付款事宜，保留案涉房屋并未转售他人，可见被上诉人乐天公司事实上已经提供了相对周到完善的售房服务，主观上并不存在过错。综上，上诉人高立群在签订协议前并未尽到审慎之注意义务，亦未如实向被上诉人陈述其现有房屋状况，且未按照《商品房预定协议书》约定的日期交付房款并签订《商品房买卖合同》和补充协议，主观上存在过错，应按照《商品房预定协议书》第五条之约定承担违约责任，其所交纳的定金不予返还，对上诉人高立群的上诉主张不予支持。综上所述，上诉人高立群的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由高立群负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年五月三十一日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；