江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏02民终1582号 上诉人（原审原告、案外人）：刘某，女，汉族，1982年5月25日生，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：吴小亮，北京市炜衡（无锡）律师事务所律师。 原审原告（案外人）：王某，男，2011年5月6日生，汉族，住无锡市北塘区。 法定代理人：刘某，王某之母。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：闵洪娟，女，汉族，1968年6月7日生，住宜兴市。 委托诉讼代理人：焦国栋，江苏法舟律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：曹影，女，汉族，1971年10月13日生，住安徽省阜南县。 原审第三人（利害关系人）：陈星，男，汉族，1969年10月26日生，居民身份证号码：342127196910××××，住安徽省阜南县。 上诉人刘某与被上诉人闵洪娟、原审第三人曹影、陈星案外人执行异议之诉一案，不服无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）（2020）苏0213民初9002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘某上诉请求：1、请求撤销梁溪法院（2020）苏0213民初9002号民事判决书；2、依法改判不得执行无锡市梁溪区××花园××室的房产（以下称案涉房产），并解除查封；3、依法确认案涉房产归上诉人所有；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人是南京人，丈夫王晓江是无锡人。他父母住在案涉房屋小区15号楼。他2017年查出肺癌，需要照顾，想买在父母一起。上诉人就请公公帮忙找房，后在安居客上找到，正好在他家被拆迁楼下的位置，还是毛坯房。王晓江去看了就说“我喜欢这个房子，不仅要买，我还要住，虽然不知道我还能活几天”，因为卖方条件首付要大部分现金，起码80%。上诉人母亲就将原来在无锡的房子卖掉，再向亲戚借，才把钱凑上了。去中介签合同时中介告知其，无锡有个政策，拿到房产证后两年内不能过户，其说要考虑，中介说可以去办个抵押，就可保证其权益。后来就用卖方办好的公证去做抵押。办完所有手续后没几天，陈星跟上诉人说他儿子做生意资金紧张，让将剩余尾款先给他，从房款里抵扣。本来还剩53万元，先给了40万元。尾款13万元到过户的时候再给。上诉人在买的时候中介全部查了，涉诉、查封全部没有。后到2020年8月17日满两年的当天去房产中心办理过户，发现房子被法院查封了。在这期间其已经全部完成装修并搬进去，其一直没有把这个事情告诉王晓江，怕对他的病情有影响。执行异议和复议规定第二十八条的前三项一审法院已确认其符合条件。关于该条规定第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”，首先，未及时过户是因为第三人名下房产根据无锡市人民政府办公室2017年5月20日锡政办发〔2017〕82号《市政府办公室关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》“二、购买住房（含二手住房）在取得不动产权证2年内不可转让；”的政策影响，在2年内不能过户。未办理过户是其意志以外的原因所致，其不存在任何怠于行使权利的过错。不应将无锡的地方政策上升为国家政策，更不能将限卖的政策限制认定为买受人自身原因，故在符合其他要件的情况下，不应以房产受限卖政策限制为由，否定对买受人期待物权的保护。本案未办理过户并非上诉人自身原因所致，故上诉人的权利可以排除执行。同时在司法实践中，梁溪法院（2019）苏0213民初4617号民事判决、（2019）苏0213执异72号执行裁定、无锡市中级人民法院（2018）苏02民终1267号、（2019）苏02民终5067号民事判决也持类似观点。请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判支持上诉人的请求。 闵洪娟辩称，一、案涉售房合同约定的12条，上诉人知道案涉房屋限购，仍坚持购买。二、上诉人所提供的案例，都是拆迁安置房，共同点为是先出售安置房，后出台安置政策，与本案情况不一致，不应作为参考依据。 陈星述称，他不知道其妻曹影借钱的事。她没什么正经生意。购买案涉房产，当时是贷款买的。首付款夫妻俩各出一部分，他没曹影出的多。刘某付的钱先去还清我们买案涉房产时欠银行的尾款，（才能）再抵押给刘某。他儿子作为股东，跟其舅舅合伙在浙江做塑料颗粒生意。当时资金周转不开，我提前跟刘某预支了钱。 刘某向一审法院起诉请求：1.不得执行案涉房产，并解除查封；2.确认案涉房产归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年12月27日，无锡市梁溪区人民法院作出（2019）苏0213民初11734号民事调解书。2020年8月28日，刘某、王晓江对执行标的案涉房产向该院提出书面异议，该院作出（2020）苏0213执异111号执行裁定，裁定驳回刘某、王晓江的异议请求。刘某、王晓江认为（2020）苏0213执异111号执行裁定有误，其依法享有权益可排除对案涉房产的强制执行，理由为：1.在该院查封案涉房产之前刘某、王晓江与陈星、曹影已经签订合法有效的书面买卖合同。2.在该院查封前刘某、王晓江已经合法占有案涉房屋。3.刘某、王晓江已经按照合同约定支付大部分款项且愿意将剩余价款按照该院要求交付执行。4.非因刘某、王晓江自身原因未办理过户登记。 闵洪娟辩称，查封时案涉房屋登记在曹影名下，申请查封不存在任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第28条之规定，刘某、王晓江未与曹影办理过户手续，存在过错，在查封前曹影未对陈星代理签订的房屋买卖合同进行追认，因此，房屋买卖合同并未生效。根据刘某、王晓江提供的证据材料中转账记录载明的款项是借款，双方是否存在真实的房屋买卖合同关系，由法院认定。若法院审查认为不得执行案涉房产，因刘某、王晓江有剩余款项未支付，我方要求相关的款项直接支付给我方。 陈星、曹影称，案涉房产是经过其二人一致同意卖于刘某、王晓江，并交由中介办理，支持刘某、王晓江的诉请。 梁溪法院查明：2019年12月27日，梁溪法院对闵洪娟与曹影民间借贷纠纷一案，作出（2019）苏0213民初11734号民事调解书：一、曹影归还闵洪娟借款本金399850元以了结本案纠纷，付款方式：自2019年12月起至2020年7月止，于每月28日前归还1万元；于2020年8月28日前归还15万元；自2020年9月起至2021年12月止，于每月28日前归还1万元；于2022年1月28日前归还9850元。二、上述款项如曹影有一期未按时足额履行，则闵洪娟有权就剩余未履行款项一并申请法院强制执行，且曹影需向闵洪娟另行支付违约金5万元。三、案件受理费7300元减半收取为3650元、保全费2620元，合计6270元，该款已由闵洪娟预交，由曹影负担，曹影于2022年1月28日前将所负担的诉讼费直接给付闵洪娟。 审理中，该院于2019年11月21日查封案涉房产，后因曹影未履行调解书规定之义务，闵洪娟申请法院强制执行案涉房产。2020年8月28日，刘某、王晓江对梁溪法院上述查封执行行为提出异议，并于2020年9月15日被该院（2020）苏0213执异111号裁定驳回。 梁溪法院另查明，2019年6月9日，刘某、王晓江与曹影、陈星签订《房产转让协议》，约定曹影、陈星以255万元的价格将其位于无锡市梁溪区××花园××室的夫妻共同共有的房产出售于刘某、王晓江，并约定2020年8月17日办理产权登记手续，上述协议曹影签字部分为陈星代其所签。刘某、王晓江于2019年6月9日向陈星支付定金50万元，由中介代收2万元房款、6月16日支付100万元、6月17日支付50万元、8月26日支付30万元、8月28日支付10万元，累计支付242万元，至今尚有13万元房款未支付。2019年6月9日，刘某、王晓江办理入住手续后实际占有案涉房屋并对房屋进行装修。曹影于2019年6月14日通过中华人民共和国安徽省阜南县公证处作出（2019）皖南公证字第1488号公证书委托陈星用案涉房屋给刘某、王晓江设定了抵押权，并于2019年8月27日被拘留，9月26日被取保候审。 以上事实，有《房产转让协议》、银行交易明细、不动产登记簿证明、房屋装修施工合同、电费账单、公证书、《委托书》、（2019）苏0213民初11734号民事调解书、（2020）苏0213执异111号执行裁定书等以及当事人陈述等证据在卷。 梁溪法院认为：本案的争议焦点在于刘某、王晓江对案涉房产是否享有排除人民法院强制执行的民事权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”若刘某、王晓江对案涉房产享有排除人民法院强制执行的民事权利，应当符合上述全部要件。本案中，刘某、王晓江因自身原因未对案涉房产办理过户登记。依据国家政策规定，自取得不动产权证未满两年的房产禁止转让交易。买卖双方约定待案涉房产产权满两年后再行办理过户登记的行为与国家政策相违背，亦不符合物权登记公示公信的理念。此种因国家政策的限制或者房产存在法律政策上的登记障碍而未能办理登记的，应归责于买受人自身。案涉房产于2019年11月21日被该院查封，至今刘某、王晓江对案涉房产未办理过户登记。依据《房产转让协议》第12条的约定,2020年8月17日后待案涉房产产权满两年再行办理产权登记手续，可知刘某、王晓江对案涉房产产权未满两年，依国家政策应限制流通的情况是明知的，但仍坚持购买，对案涉房产未办理过户登记是因其自身原因所致。故刘某、王晓江对案涉房产不享有排除人民法院强制执行的民事权利。 综上所述，对刘某、王晓江的诉讼请求该院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决驳回刘某、王晓江的诉讼请求。 双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院二审期间，上诉人刘某于2021年4月27日将案涉房产剩余购房款130000元交付至本院。 二审查明，一审2020年12月16日开庭审理，2021年1月26日作出判决，原、被告及其代理人在一审庭审等诉讼活动中均未提出王晓江已经死亡的事实及抗辩。 另查明，王晓江于2020年12月12日在江苏省无锡市死亡。被继承人王晓江的妻子是刘某；王晓江共有一个子女：儿子王某；王晓江的父亲是王铭龙，母亲是韩坤群。……。被继承人王晓江的遗产由其父亲王铭龙、母亲韩坤群、妻子刘某、儿子王某共同继承。现被继承人王晓江的父亲王铭龙、母亲韩坤群自愿放弃对遗产的继承权，被继承人王晓江的遗产由其妻子刘某、儿子王某共同继承。由于王某尚未成年，王某继承取得的财产由其法定代理人刘某代为监管。被上诉人闵洪娟同意王晓江的继承人参与本案的诉讼。 上述事实，有梁溪法院的工作追记、无锡市锡城公证处（2021）苏锡城证字第177号公证书等以及当事人提供的书面材料等证据在卷。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘某、王晓江与曹影、陈星在法院查封之前签订了《房产转让协议》；办理入住手续后实际占有案涉房屋并对房屋进行装修；已经支付了大部分购房款，并已将剩余价款130000元按照法院的要求交付执行；关于未办理过户登记是否系其自身原因问题，根据无锡市政府相关文件，确有“住房（含二手住房）在取得不动产权证2年内不可转让”的政策规定，但该政策规定并非限制当事人之间依法订立房屋买卖合同的正常交易行为。购买案涉房屋后，只要该房屋取得不动产权证满2年，是可以办理过户手续的，完全不同于那种明知自己不符合购房条件，为了获取额外不当利益，通过借名买房等规避限购政策违背公序良俗而应认定无效的情形。刘某、王晓江购买案涉房产没有不履行合同义务或怠于行使权利的情况，故在符合其他要件的情况下，不应以该政策限制为由，否定对其物权期待权的保护。因此，本院认定案涉房产未能办理不动产过户登记并非因刘某、王晓江自身原因所致。案涉房产符合相关司法解释规定的排除执行条件，其请求排除执行及确认案涉房产所有权的上诉理由，本院予以采纳。 综上，原审判决虽认定事实清楚、但适用法律不当，应予纠正。刘某的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初9002号民事判决。 二、不得执行无锡市梁溪区××花园××室房屋。 三、确认无锡市梁溪区××花园××室房屋归刘某、王某所有。 一审案件受理费27200元、二审案件受理费27200元，均由被上诉人闵洪娟负担。该款已均有刘某预缴，由闵洪娟直接支付给刘某。 本判决为终审判决。 审判长  刘永刚 审判员  俞 彤 审判员  秦小兵 二〇二一年五月二十日 书记员  杨钦雅