辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终551号上诉人（原审原告）：抚顺市兴人物业管理有限公司，住所地：抚顺县救兵镇小东村。法定代表人：任国全，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁延金，该公司员工。上诉人（原审被告）：孙淑兰，女，1970年8月9日出生，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：秦家峰（孙淑兰丈夫），男，1970年9月8日出生，汉族，住抚顺市顺城区。上诉人抚顺市兴人物业管理有限公司（以下简称兴人物业公司）因与上诉人孙淑兰物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初3337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人兴人物业公司的委托诉讼代理人梁延金、上诉人孙淑兰的委托诉讼代理人秦家峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。兴人物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持我公司全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由孙淑兰承担。事实与理由：我方对原判认定以“审查物业服务费用的标准、构成以及物业服务存在瑕疵，影响到被告日常生活等因素考量”为由，判决减免被上诉人应交物业费的10%不予认同。我物业公司已对被上诉人居住的小区进行了物业服务的事实，履行了主要义务，己形成事实上的物业服务关系，依据权利义务对等原则，故我公司认为被上诉人应全额交纳物业服务费。原审时，被上诉人所提到的一些现象既非事实，也无依据。众所周知，新湖国际二期开发商是丛向秋，房屋在建造时就存在工程质量问题，特别是下水管道、电梯、对讲设备、楼体防水系统等，电梯部件都是拼凑的“杂牌子”，我公司进驻后，为保证电梯日常使用功能正常，业主出行不受影响为目的，与抚顺市知名电梯维保公司达成了长期电梯维保工作，每次出现电梯停运故障，均第一时间上报至电梯专业公司，指派专业维保工作人员予以维修、购置和解困工作，即使电梯存在质量问题，我物业公司也保证园区内电梯的正常使用，否则的话，就无人在此居住了。我物业公司在实际管理工作和处理突发事件时，尽力满足业主各种各样的要求。新湖国际二期小区物业服务公司在职员工一直都维系在32-33人间，其中保洁人员过半，各岗位员工均分工明确各负其责，为业主提供了日常的服务，涵盖了园区设施设备维修养护、车辆管理、监控服务、房屋防水、疏通下水、电力排查与维修、公共区域楼内楼外的日常清洁服务、日常垃圾做到日产日清、冬季除雪、绿植修剪、树木养护和绿化带清理杂草等等工作，在园区巡逻配合街道社区及政府相关部门对园区进行整治，在疫情期间额外抽调力量，在保障园区日常的运行工作时，对园区投入了人力、物力、财力，执行24小时值守，对园区共用部位进行消杀，以保障园区业主的安全，我们已尽最大努力维系园区正常生活秩序的运转。自2014年以来，物业费一直维系在1元-1.2元/平方米，在劳动力价格及物价不断上涨的情况下，物业收费标准从未上调，接管后我公司从未动用过房屋维修资金，且该园区也基本上没有维修资金存额，即便如此，应业主的建议，我公司自筹资金在园区内投资建了“业主活动中心”，园区绝大多数业主对我们服务予以认可。但被上诉人不应以“自以为理由”的理由拒交物业费，如业主认为物业公司服务有瑕疵，可以向我们提出意见或建议，我们会采纳合理意见，使物业管理工作不断完善。被上诉人作为园区业主，在享受物业公司提供服务的同时，且没有存在因我物业公司日常维修维护中存在过失，导致被上诉人房屋有影响其居住的状况下，仍以各种理由拒缴物业费。被上诉人从我方接管该园区时至今，从未交过一分钱的物业服务费，我们多次催要，其仍然置之不理，这种不妥当的处理方式只会产生恶性循环，直接影响园区整体的物业服务质量，更是损害了其他按时交纳物业费业主的切身利益，如果我们物业没有做到服务基本到位，相信政府监管部门也会督促改进，园区业主也将无法在此居住了。孙淑兰辩称，我不同意兴人物业的上诉请求。兴人物业公司说房屋存在问题是原来开发商的事，是兴人物业公司推给开发商，我家漏水物业也不管，我以前也交物业费，但是出现问题之后我找物业，物业去了也一直没有解决问题，所以我不同意缴纳物业费。孙淑兰上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由兴人物业公司承担。事实与理由：1、兴人物业公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，对业主房屋损害问题置之不理，对业主精神造成伤害，应承担相应的赔偿责任。2、为业主提供物业管理服务是物业单位应履行的义务，收取物业费是其行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行归咎于业主。任何业主拒交物业费都是有原因的。如不分清事由，因惧怕业主拒交物业费导致物业单位资金不足使服务质量下降形成恶性循环的话，就会导致物业单位干好干坏一样收费，就不会在物业服务质量上有所改进，真正变成了“不干活，只拿钱”的企业。3、要求兴人物业公司对业主房屋出现问题的地方给予修补，使问题得以解决。兴人物业公司辩称，一、孙淑兰在上诉中称“物业公司没有履行维修、养护管理义务，对业主房屋损害问题置之不理”是不属实的。物业公司负责园区共用部位包括屋顶、外墙体等处的日常维修养护责任义务是毋庸置疑的。兴人物业公司凡是接到业主报修均及时组织维修人员进行查验，寻找到漏点后在符合防水施工条件时予以维修。我公司之前从未接到过孙淑兰家中关于漏水的报修。业主在原审庭审提出后，物业公司项目经理和维修人员在2021年1月13日前往其家中就漏水部位维修事宜已达成共同意见：待2021年春季且达到防水施工条件时，物业公司聘用外墙防水施工单位进行外墙防水维修，现业主已表示同意。二、兴人物业公司自2014年1月接管新湖国际二期小区至今均为业主提供了物业管理服务（这一事实同时也得到了区住建局的认可），其中包括了公共设施设备日常运行维护及保养服务，包括园区一、二次高压变电设施维修养护费用、电梯日常运行的维修保养费用、屋顶房屋外墙及其他构筑物的日常维修费用、监控服务费用、园区照明设施、地下水抽排、园区行车人行道路、园区围栏等公共设施的维修维护费用等等、秩序维护服务、公共区域日常清扫服务、绿化服务、冬季除雪及其他服务等等。我物业公司提供日常服务的同时，也完全接受市区住建局两级主管部门对物业服务工作的全程指导和监督。物业公司已按约定履行了日常服务的事实，并不存在原审被告上诉时称“物业公司无故降低服务质量，不干活只拿钱”的情况。三、要求业主全额给付物业服务费。2014年1月，我公司入驻新湖国际二期小区后依法依规履行物业合同约定事项，我们不否认会存在提供的物业服务工作，与个别业主所期望标准有不相符的情况，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，业主拒绝缴纳物业物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵等情形，结合现实生活中具体情况及类案检索，对正当理由的认定仅限于没有履行或不履行违约合同或者履行合同存在重大瑕疵，构成根本违约，除此之外不应当以物业有瑕疵为由拒绝缴纳物业费。物业公司与业主委员会签订的集体性合同就是为了避免个别业主用自己的标准来判断物业公司服务质量，每个业主应当以大多数业主能够接纳服务的标准作为其缴纳物业费的标准。再者，现不存在因物业公司管理中给被告的房屋造成任何影响正常居住和使用的情形，故此，物业公司要求孙淑兰全额缴纳物业费。综上，孙淑兰提出我物业公司服务标准存在瑕疵，因物业服务行业受众群体广泛，管理事项较多，可能会发生服务质量与个别业主所要求期望的标准，无法完全一致。物业公司在实际管理工作和处理突发性事件时，都以大局出发，保持和谐为重的立场对待，尽力满足业主各种各样的要求和条件，但业主不应因此成为拒交物业费的理由。物业公司服务不到位，业主可以要求物业整改或通过其他合理合法的途径向物业主张诉求，不应以拒交物业费的方式处理，这种不妥当的处理方式只会产生恶性循环，直接影响园区整体的物业服务质量，对广大业主的切身利益有害无利。请法院作出公正判决。在驳回原审被告的上诉请求时，依法改判其全额给付物业服务费。兴人物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告孙淑兰支付拖欠自2014年7月1日至2019年12月31日物业费，共计8742元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月19日，原告兴人物业公司与抚顺市秋实房地产开发有限公司签订《协议书》一份，约定抚顺市秋实房地产开发有限公司将其所属的抚顺市秋实物业管理有限公司管理的物业全部移交给原告兴人物业公司管理，正式移交时间为2014年1月1日，2013年12月15日起，原告兴人物业公司可以进入物业小区开始物业管理工作。对于物业费的收缴，2013年12月31日之前的物业费由抚顺市秋实房地产开发有限公司收缴归抚顺市秋实房地产开发有限公司所有，自2014年1月1日起由原告兴人物业公司负责收取。协议签订后，原告兴人物业公司如约向被告孙淑兰居住的顺城区“新湖国际”二期小区提供物业管理服务，住宅物业费收取标准为每月1.20元/平方米。被告孙淑兰系顺城区房屋（建筑面积110.38平方米）的业主。自2014年7月1日至2019年12月31日，被告孙淑兰欠付住宅物业管理费，共计8742元（110.38㎡*1.20元/月*66个月）。现原告兴人物业公司以诉称理由来院告诉。一审法院认为，业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。本案原告兴人物业公司向被告孙淑兰居住小区提供物业管理，根据权利义务对等原则，被告孙淑兰实际接受服务后应按法律规定缴纳物业费。经原告兴人物业公司催交，被告孙淑兰仍未如约交纳，现原告兴人物业公司请求被告孙淑兰支付物业费，本院予以支持。被告以辩称为由拒交物业服务费，本院通过审查物业服务费用的标准、构成，以及物业服务是否存在瑕疵，影响到被告对专有部位的使用，对被告生活造成一定影响等因素，酌情对被告应交纳的物业费数额予以减免，以减免10%为宜。被告尚欠原告2014年7月1日至2019年12月31日物业费，共计8742元，减免10%后，被告应交纳的物业费数额为7868元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告孙淑兰于本判决生效后立即支付原告抚顺市兴人物业管理有限公司物业费7868元（2014年7月1日至2019年12月31日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙淑兰负担。二审期间，双方当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实给予确认。本院认为，关于兴人物业公司主张孙淑兰全额支付物业费一节，兴人物业公司作为物业管理服务的企业，应当依约履行物业服务义务，通过不断提高服务质量，得到业主的理解和支持；孙淑兰作为业主，应当依约及时缴纳物业服务费，以便物业公司为业主提供更好的物业管理服务。根据本案查明的事实，兴人物业公司在物业服务管理中，虽然已对孙淑兰的住宅物业事实上提供了服务，履行了主要义务，但其在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，且在业主反映物业服务瑕疵后，未能及时妥善处理，一审法院单就本案实际情况调整物业服务费金额适当，本院依法予以确认。关于孙淑兰主张由兴人物业公司进行精神损害赔偿的上诉理由，因不符合法定条件，本院无法支持。关于孙淑兰主张兴人物业公司对其房屋问题给予修补的问题，兴人物业公司在答辩及庭审中均表示可在达到防水施工条件时对孙淑兰房屋漏水部位给予维修，因此孙淑兰的该项上诉理由已有回复，本院不再评价。综上，兴人物业公司、孙淑兰的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人抚顺市兴人物业管理有限公司负担50元，由上诉人孙淑兰负担50元。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  张庆敏审判员  李 艳二〇二一年五月二十五日书记员  田俊杰