新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终2180号   上诉人（原审被告）：张玲，女，1969年2月25日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：梁玉伟，新疆公论律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：蹇锋，男，1953年10月27日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：梁玉伟，新疆公论律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：李晓林，女，1964年3月16日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：黄倩，新疆辩尚律师事务所律师。   上诉人张玲、蹇锋因与被上诉人李晓林房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2021）新0105民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月12日开庭进行了审理。上诉人张玲及其委托诉讼代理人梁玉伟，上诉人蹇锋的委托诉讼代理人梁玉伟，被上诉人李晓林的委托诉讼代理人黄倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张玲、蹇锋上诉请求：1．撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2021）新0105民初95号民事判决，裁定将案件发回重审或改判驳回李晓林的诉讼请求；2．由李晓林承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决部分认定事实错误，适用法律错误，违反《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》等的规定，表现为：1．一审判决第一项没有事实依据。根据张玲、蹇锋原审期间提交的证据以及其他证据材料，张玲、蹇锋不欠付李晓林租金，而且还存在超付情况。张玲、蹇锋要求自租金中扣减李晓林未付的餐费、张玲和蹇锋预付的水费、李晓林亲属占用部分租赁房屋的租金。张玲、蹇锋认为一审判决按照1个月减免租金过少，要求减免租金3个月。2．一审判决第二项没有合法前提。张玲、蹇锋主张优先续租权的案件正在乌鲁木齐市中级人民法院二审期间，张玲、蹇锋是否应予搬离取决于另案的诉讼结果。3．一审判决第三项认定错误并无相应事实依据。押金条明确只是作为雪莲社区水费代扣的凭证，张玲、蹇锋在庭审期间阐明雪莲社区6-9月份水费因疫情原因李晓林未与张玲、蹇锋对账，故一审判决要求张玲、蹇锋向李晓林支付5,000元水费押金的说法错误，应予以纠正。   李晓林辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。张玲、蹇锋所述（2021）新0105民初657号案件一审判决未生效在中院二审，但李晓林至今没有收到该案上诉状，李晓林认为该案与本案没有关联性。   李晓林向一审法院起诉请求：1．判令张玲、蹇锋支付李晓林租金40,000元；2．判令张玲、蹇锋立即从租住房屋中搬离；3．判令张玲、蹇锋支付从2020年9月14日至实际搬走之日房屋的占用费；4．判令本案一审的诉讼费、公告费、邮寄费由张玲、蹇锋承担;5．判令张玲、蹇锋支付李晓林5,000元水费押金。   一审法院认定事实：2012年6月15日，甲方李晓林与乙方赵明勇签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方李晓林将位于水磨沟区××楼房和院落租给乙方赵明勇经营餐饮、宾馆、棋牌等娱乐活动，产权面积1343平方米，租赁期限自2012年9月15日至2020年9月14日，每年租金12万元等内容。2016年11月6日，甲方李晓林、乙方赵明勇、丙方张玲三方签订了协议，三方协议约定，甲方与乙方即时解除房屋租赁协议，双方签订书面解除租赁协议的文件，甲方与丙方直接签订新的房屋租赁合同。丙方同意支付10万元补偿乙方。丙方同意暂替代甲方退还乙方已交至2017年7月20日的房租8万元等内容。2016年12月31日，甲方李晓林与乙方张玲、蹇锋签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于水区××楼房和院落租给乙方经营餐饮、宾馆、棋牌等娱乐活动，产权面积1343平方米，租赁期限自2012年9月15日至2020年9月14日，租期8年。每年租金12万元，八年不变。先付款后使用，每年房租应提前一个月支付，乙方应承担水、电、暖气费、卫生费及社会公共管理费等，本合同执行完毕，同等条件下乙方享有优先续租权，如因甲方原因造成乙方不能继续租赁房屋，甲方赔偿乙方装修损失25万元等内容。2017年10月2日，张玲向李晓林出具押金条一张，载明“收到李晓林（雪莲社区水费押金）伍仟元，此押金做为雪莲社区水费代扣”。蹇锋通过微信于2019年11月20日向李晓林转账支付了10,000元、2019年11月29日转账支付了10,000元、2020年1月1日分别两次转账支付了20,000元、2020年6月10日转账支付了20,000元、2020年6月24日转账支付20,000元。另外还有一笔是在2019年12月，蹇锋通过银行转账转给李晓林的女儿何佩璇10,000元。李晓林于2020年9月2日在张玲、蹇锋所租赁的房屋门面上张贴终止合同书，内容为：“由于和你方签订的《房屋租赁合同》将于2020年9月14日到期终止，现通知你方于《房屋租赁合同》到期后15日内（2020年9月29日之前）搬离所租房屋，并且一次性交清所欠的房屋租金、水、电费用”，张玲、蹇锋于2020年9月7日向李晓林发出终止合同书的复函，明确表示合同执行完毕，我方享有优先续租权等内容。李晓林又分别于2020年9月14日、9月29日再次张贴终止合同通知书。在庭审中，张玲、蹇锋提出若是租赁合同无法履行，按照合同约定李晓林应赔偿其装修损失25万元，并承担垫付的相应费用。经向张玲、蹇锋释明，在本案中张玲、蹇锋是否提起反诉，张玲、蹇锋明确表示不提起反诉，另行主张权利。   一审法院认为，李晓林与张玲、蹇锋签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，对双方具有法律效力，双方应当按照约定履行自己的义务。在租赁期内，张玲、蹇锋通过微信向李晓林已支付80,000元房租，并于2019年12月，张玲、蹇锋通过银行转账转给李晓林的女儿何佩璇10,000元，李晓林认可转账10,000元的事实，但表示不确定是否是2019年至2020年的房屋租金，因该笔款项，李晓林的女儿已收取，李晓林又未提交证据证明该款项系支付的其他费用，该笔款项应视为张玲、蹇锋向李晓林支付的房租，为此，对李晓林提出要求张玲、蹇锋支付2019年9月14日至2020年9月14日房屋租金40,000元的诉讼请求，一审本院予以部分支持，因乌鲁木齐市受两次疫情的影响，导致张玲、蹇锋承租的房屋在一定时间不能正常经营，经法庭引导当事人进行协商，双方未能达成一致意见，根据公平原则，一审法院酌情减免张玲、蹇锋1个月房租，张玲、蹇锋应按实际欠付的金额20,000元支付租金。因双方租赁合同的租赁期已届满，李晓林明确表示不再续签租赁合同，此时双方的租赁合同已终止。对张玲、蹇锋辩称依据合同约定，在同等条件下，张玲、蹇锋享有优先续租权，如不能续租，李晓林赔偿张玲、蹇锋装修损失25万元的辩解意见，经一审法院向张玲、蹇锋释明，是否按照李晓林拟将出租的价格进行续租，张玲、蹇锋表示不同意，是否就租金损失25万元提起反诉，张玲、蹇锋表示另案主张。为此，合同到期后，张玲、蹇锋无权再继续使用租赁房屋，张玲、蹇锋负有向李晓林返还租赁房屋的义务，对李晓林提出要求张玲、蹇锋立即从租住房屋中搬离的诉讼请求，一审法院予以支持。租赁合同到期后，租赁合同双方权利义务即告终止，因张玲、蹇锋未能向李晓林返还房屋，致使李晓林对物的支配权受到了侵害，李晓林可另案向张玲、蹇锋主张房屋占用使用费，对李晓林提出要求张玲、蹇锋支付房屋占用使用费的诉讼请求，一审法院不予支持；张玲、蹇锋收取李晓林5,000元水费押金属实，在合同终止后，张玲、蹇锋应予退还。对于张玲、蹇锋提出经双方协商由张玲、蹇锋垫付了2020年6月至9月雪莲山社区租住李晓林一栋楼房的水费、垫付2014年至2020年9月李晓林自己居住楼房水费的辩解理由，一审法院认为因未提交有效证据证明，张玲、蹇锋可另行主张权利。一审判决：一、张玲、蹇锋在一审判决生效之日起10日内向李晓林支付2019年9月14日至2020年9月14日房屋租金20,000元；二、张玲、蹇锋在一审判决生效之日起10日内从租住李晓林位于乌鲁木齐市水磨沟区××楼房及院落的房屋中搬离；三、张玲、蹇锋在一审判决生效之日起10日内退还收取李晓林5,000元水费押金；四、驳回李晓林的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   张玲、蹇锋提交如下证据：证据一，2019年5月19日蹇锋微信转账12,000元2份手机截图打印件及招商银行历史交易明细盖有银行章，收款人为李晓林的女儿，以证明张玲、蹇锋已支付12,000元租金；证据二，签单共计4,712元的凭条，以证明2019年李晓林在张玲、蹇锋经营餐厅消费4,712元未付；证据三，（2021）新0105民初657号案一审判决书、上诉状、缴费上诉费票据，以证明优先承租权的案件张玲、蹇锋已经上诉，该案审理完毕才能确定张玲、蹇锋是否需要搬离涉案房屋；证据四，张玲、蹇锋自己制作的承租房屋的平面图，以证明李晓林给张玲、蹇锋出租的房屋中，李晓林的亲戚使用了其中的70.56平米，该部分租金应当从总租金中扣除。李晓林对张玲、蹇锋出示的证据发表质证意见如下：对证据一的真实性认可，关联性不认可，李晓林认为双方之间除了租金纠纷还有物业费、水费及暖气费的纠纷，该款属双方物业费水费等项目或其他的费用，与本案主张的租赁费、占用费及水费押金无关联性；对证据二不予质证，李晓林认为该证据与本案无关，欠费张玲、蹇锋应当另诉；对证据三的真实性认可，关联性不认可，李晓林认为其在一审中已经提出优先租赁权的诉求属于重复诉讼，优先租赁权行使的前提是同等条件，而张玲、蹇锋的条件并不能优于其他租赁人；对证据四的真实性、合法性、关联性均不认可，李晓林认为该证据与本案无关，是由张玲、蹇锋自己单方制作的。本院对上述证据认定如下：对证据一的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据二的真实性、合法性、关联性不予确认，因该证据与本案无关；对证据三的真实性、合法性予以确认，对该证据关联性不予确认，因该案的处理结果非本案处理前提；对证据四的真实性、合法性、关联性不予确认，因该证据系张玲、蹇锋自行制作，没有其他证据佐证。   本院对一审查明事实予以确认。另查明，蹇锋于2019年5月19日向李晓林女儿何佩璇支付12,000元。一审审理中，李晓林提交证明一份，以证明林俊宏愿以市场价格300,000元租赁涉案房屋和院落；李晓林提交情况说明一份，以证明李随新愿以市场价格360,000元租赁涉案房屋和院落。一审庭审时，法庭询问李晓林“你方将房屋收回后，是自用还是出租？”李晓林答“我方会高于出租给张玲、蹇锋的价格进行出租，租金是36万元。”张玲、蹇锋称不同意这个租金进行承租。   本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提出证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点如下：1.张玲、蹇锋是否存在超付租金情况；2.李晓玲要求张玲、蹇锋搬离租赁房屋的事实及法律依据；3.水费押金5,000元是否退还。围绕张玲、蹇锋上诉意见及李晓林辩称意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定意见如下：   一、张玲、蹇锋是否存在超付租金情况。本院认为，蹇锋于2019年5月19日向李晓林女儿何佩璇支付12,000元，李晓林称不是租金，但未提供证据证明系支付其他的费用，因该款已由李晓林女儿收取，故作为张玲、蹇锋向李晓林支付的租金处理，自一审判决第一项张玲、蹇锋向李晓林支付的租金20,000元中扣减。审理过程中，张玲、蹇锋要求自租金中扣减李晓林未付的餐费、张玲和蹇锋预付的水费、李晓林亲属占用部分租赁房屋的租金，本院认为，张玲、蹇锋可就李晓林未付的餐费、张玲和蹇锋预付的水费另案主张，本案不作处理；对李晓林亲属占用部分租赁房屋的事实，张玲、蹇锋提供的证据不足，本院不予认定。张玲、蹇锋认为一审判决减免租金1个月过少，要求减免租金3个月，本院认为，张玲、蹇锋对该主张未提供证据加以证实,缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，张玲、蹇锋不存在超付租金情况，蹇锋于2019年5月19日向李晓林女儿何佩璇支付12,000元庆应予扣减。   二、关于李晓玲要求张玲、蹇锋搬离租赁房屋的诉讼主张如何认定问题。本院认为，享有优先承租权的前提条件是承租人的租赁条件等于或超过其他承租人的租赁条件，现张玲、蹇锋不同意按案外人提出的租赁条件继续承租，故张玲、蹇锋不具备享有优先承租权的前提条件，本院对李晓玲要求张玲、蹇锋搬离租赁房屋的诉讼主张予以支持。   三、关于水费押金5,000元是否退还的问题。本院认为，张玲、蹇锋未提供证据证明水费押金已经用于支付水费，租赁合同到期后，双方的权利义务终止，李晓林要求退还水费押金5,000元合理、合法，应予支持。   综上所述，张玲、蹇锋的上诉请求部分成立，本院对合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2021）新0105民初95号民事判决第二项、第三项、第四项，即“张玲、蹇锋在本判决生效之日起10日内从租住李晓林位于乌鲁木齐市水磨沟区××楼房及院落的房屋中搬离；张玲、蹇锋退还收取李晓林5,000元水费押金；驳回李晓林的其他诉讼请求”；   二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2021）新0105民初95号民事判决第一项，即“张玲、蹇锋在本判决生效之日起10日内向李晓林支付2019年9月14日至2020年9月14日房屋租金20,000元”为张玲、蹇锋向李晓林支付2019年9月14日至2020年9月14日房屋租金8,000元。   以上款项合计后，张玲、蹇锋支付李晓林共计13,000元，限于本判决生效后十日内一次性付清。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审起诉标的为45,000元，核定给付标的为13,000元，占比28.89%。一审案件受理费925元，减半收取462.50元（李晓林已预交），由李晓林负担328.88元，由张玲、蹇锋负担133.62元。二审上诉标的为25,000元，核定支持标的为12,000元，占比48%。二审案件受理费425.00元（张玲、蹇锋已预交），由张玲、蹇锋负担221元，由李晓林负担204元。   本判决为终审判决。   审  判  长   曾 敏   审  判  员   杨 扬   审  判  员   金爱民   二 〇 二 一 年 五 月 二 十 四 日   书  记  员   余 霞