辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1953号上诉人（原审原告）：于磊，女，1987年9月3日出生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：孙桂福，辽宁晟大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王睿，辽宁晟大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辛传红，女，1981年3月27日出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。上诉人于磊因与被上诉人辛传红房屋租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2020）辽0291民初3191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。于磊上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人于磊的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人辛传红承担。事实和理由：一、被上诉人违约事实清楚，一审法院认定被上诉人未违约系认定事实错误。一审判决认定的“2019年9月8日，被告向原告提出不再继续租赁案涉房屋，原告同意并要求被告及时交还房屋，被告于2019年11月1日向原告交还案涉房屋钥匙。”该节事实无证据支持，系事实认定错误。首先，案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限为一年，自2019年4月8日至2020年4月7日。一审认定的证据（微信聊天记录）显示被上诉人系因孩子上学太远的原因于2019年9月8日通过微信向上诉人提出要提前退租，其违约事实已经形成。上诉人回复的只是同意其退租，并未明确放弃主张违约责任；而且对于违约行为，违约方当然应当承担违约责任。一审在没有任何证据证明上诉人明示放弃主张违约责任的情况下，认为上诉人同意退租就等同于放弃主张违约责任，显然是错误的。其次，上诉人并没有同意被上诉人可以在2019年11月1日向上诉人交还房屋钥匙，相反，根据一审认定的证据显示，上诉人自被上诉人提出解约之日起就一直在积极主张被上诉人向上诉人交还房屋，但被上诉人迟迟不肯腾退房屋，一直拖到2019年11月1日被上诉人才委托他人向上诉人返还房屋钥匙。二、被上诉人应向上诉人支付违约赔偿金、占用期间的费用及赔偿损失。1、根据合同第七条第七款约定，如因被上诉人原因导致合同解除的，被上诉人需向上诉人支付一个月租金即2000元作为违约赔偿金。如前所述，被上诉人单方违约造成合同提前解除，按照上述合同约定，被上诉人应支付2000元违约赔偿金。2、根据合同第七条第二款约定，本合同因双方协议解除而终止履行时，被上诉人应在接到上诉人解除合同的书面通知之日迁出该房屋，并将该房屋及上诉人所属内部设施、设备完好无损的返还给上诉人，如造成损坏，由被上诉人负责修缮或按价赔偿。据此，被上诉人应在合理期限内迁出房屋，但被上诉人提出退租后，迟迟不肯迁出房屋，也不支付2019年10月8日至2020年1月7日（即下一季度）的租金。被上诉人于2019年11月1日委托他人向上诉人交还钥匙，即使从2019年10月8日起算，被上诉人无偿占用房屋已经达到25天。按照合同约定的租金标准计算，被上诉人应向上诉人支付该占用期间的费用1667元。3、根据合同第十三条约定，被上诉人应按租房时标准交付房屋。据此，被上诉人在交还房屋时应本人到场，将房屋交接给上诉人，以便双方核实屋内设施是否存在损坏。但被上诉人本人不来交接房屋，而是委托他人把钥匙放在屋内便离去，且被上诉人确实造成了屋内部分设施的损坏。被上诉人的上述行为导致双方产生纠纷，且至今未得到解决，案涉房屋也一直空置至今。被上诉人给上诉人造成的损失以合同约定的租金标准计算，达两万余元，考虑疫情因素，上诉人酌定向被上诉人主张4000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，案涉合同因被上诉人违约而解除后，上诉人有权要求被上诉人按照合同约定赔偿损失。三、案涉履约保证金系被上诉人履行合同的担保，因被上诉人已违约，履约保证金不能退还，也不能用作抵顶被上诉人占用案涉房屋给上诉人造成的损失。根据合同第七条第六款约定，被上诉人无故拖延下一期租金，逾期7日或逾期迁出该房屋时，上诉人有权采取相关措施收回该房屋，并无需给予被上诉人任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还。被上诉人既不按期缴纳下一期租金，也不腾退房屋，无故占用案涉房屋近一个月之久，按照上述合同约定，履约保证金无需退还。四、被上诉人在租赁期间内损坏屋内设施，应对上诉人予以赔偿。由于被上诉人的不当使用，造成门锁损坏、壁纸出现大面积污损、墙面多处划痕，被上诉人应赔偿上诉人4000元。至于一审所述对此损失没有鉴定的问题，上诉人是考虑到诉讼的经济成本和时间成本，不想让双方及法院都陷于诉累当中，故没有申请鉴定；而且上诉人主张损失金额本就不多，是法院可以酌定给付范围内的，所以一审脱离实际否定了上诉人的损失主张，是错误的。辛传红二审期间未发表答辩意见。于磊向一审法院起诉请求：1、辛传红支付房屋租赁违约金6000元；2、辛传红赔偿房屋损失4000元（壁纸损失2000元、大白损失1000元、门损失1000元）；3、诉讼费由辛传红负担。一审法院认定事实：于磊、辛传红于2019年4月5日经中介公司居间签订房屋租赁合同，约定辛传红承租于磊位于大连经济技术开发区房屋，租期自2019年4月8日至2020年4月7日，共12个月，租金半年为12000元，合计24000元，按季付，辛传红签约时向于磊支付履约保证金2000元。合同签订后，双方依约履行，于磊向辛传红提供了案涉房屋，辛传红向于磊支付了2019年4月8日至同年10月7日的租金12000元及履约保证金2000元。2019年9月8日，辛传红向于磊提出不再继续租赁案涉房屋，于磊同意并要求辛传红及时交还房屋，辛传红于2019年11月1日向于磊交还案涉房屋钥匙。自2019年10月8日至11月1日间依案涉合同日计算租金合计为1667元。一审法院认为，于磊、辛传红之间签订的案涉租赁合同系双方当事人之间的真实意思表示，不违反强制性的家法律规定，故合法有效，双方当事人均应自觉履行。本案中，于磊、辛传红双方在合同履行中辛传红提出不再继续租赁案涉房屋，于磊同意，系双方对合同期间达成的一致变更，符合法律规定，双方均不承担违约责任。由于至2019年10月7日前辛传红的租金已付清。而2019年10月8日至辛传红向于磊实际归还房屋钥匙之日止产生租金损失为1667元，因辛传红已向于磊支付履约保证金2000元，能够涵盖上述租金损失，故于磊在案涉房屋租金方面并无损失。于磊主张6000元违约金的基础为辛传红系违约方，但因双方就租期问题已达成一致变更，不能据此认定辛传红系违约行为，故不予支持，于磊主张辛传红赔偿其房屋损失4000元，未提供证据证明案涉房屋构成上述损失，且经释明后不申请司法鉴定，应对此承担举证不能的相应法律后果，对此不予保护。综上，于磊的诉讼请求依法应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告于磊的诉讼请求。案件受理费25元，由原告负担。本院二审期间，当事人未提交新证据，经二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。另根据于磊（甲方）、辛传红（乙方）于2019年4月5日签订的案涉《房屋租赁合同》补充查明：《房屋租赁合同》第五条履约保证金约定，“（一）乙方签署本合同时须向甲方支付人民币2000元，作为履约保证金。（二）履约保证金用做乙方履行本合同约定义务的担保，如乙方违反合同约定，甲方可于该保证金中直接扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。在本合同期内，如出现履约保证金不足以抵扣前述款项及费用时，乙方须在接到甲方通知后十日内补足，否则甲方有权解除本合同。（三）本合同期满或提前终止时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还给乙方”。该《房屋租赁合同》第七条乙方承担责任中约定，“（七）如因乙方原因导致本合同解除的，乙方须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的1个月租金”。还根据于磊和辛传红于本案一审中提交的微信聊天记录截图补充查明：在辛传红于2019年9月8日以孩子上学太远为由明确提出“房子不租了”后，于磊多次敦促辛传红尽快搬走，但直至2019年9月14日，辛传红仍回复“一个星期吧”。2019年9月18日，于磊再次询问，“你哪天能搬走？”；辛传红回复，“现在就可以搬，押金可以退吗？”；于磊回复，“你不看合同吗，你违约了，按合同上面写的处理就行”。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。本案中，双方当事人对原审认定案涉《房屋租赁合同》合法有效并无争议，其争议在于该合同终止履行的原因及法律后果。从已查明的案件事实可知，案涉《房屋租赁合同》履行期间届满前终止的原因在于被上诉人辛传红提出提前解除合同，虽然上诉人于磊未坚持要求被上诉人辛传红继续履行租赁合同，但双方沟通过程中，于磊明确提出过要求对方按照合同约定承担违约责任。因此，原审认为双方对案涉《房屋租赁合同》约定的履行期限进行了协商一致的变更，事实依据不足，应认定系被上诉人辛传红的违约行为导致案涉《房屋租赁合同》无法继续履行，该合同经双方于2019年9月8日确认终止。在此情形下，根据双方《房屋租赁合同》第七条第（七）项约定，辛传红应当向于磊支付1个月租金（2000元）作为因辛传红原因导致合同解除的违约赔偿金。同时，因辛传红已经支付的租金仅覆盖到2019年10月7日，而其实际于2019年11月1日才将案涉房屋钥匙返还于磊，故辛传红应当参照双方租赁合同约定的租金标准向于磊支付该期间的房屋占有使用费1667元。再根据案涉《房屋租赁合同》第五条第（二）项约定，在辛传红违约时，于磊可于保证金中直接扣除应由辛传红承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用，故用辛传红已支付的2000元保证金扣抵前述违约金后，辛传红还应向于磊支付1667元。关于于磊主张的其他损失，具体包括壁纸、墙面等房屋损坏修复费用、房屋空置期损失等，因于磊尚未对实际产生的具体损失数额超过本院已经判令辛传红承担的违约金予以充分的举证证明，本院无据予以支持。综上所述，于磊的上诉请求部分成立，应予以部分支持；依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连经济技术开发区人民法院（2020）辽0291民初3191号民事判决；二、辛传红于本判决发生法律效力之日起十日内向于磊给付1667元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。三、驳回于磊的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由于磊负担；二审案件受理费50元，由于磊负担25元，由辛传红负担25元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年五月二十日书记员  张 琳