湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1817号上诉人（原审被告）：毛伟良，男，汉族，1973年11月1日出生，住汨罗市。被上诉人（原审原告）：郑腊根，男，汉族，1957年12月4日出生，住汨罗市。被上诉人（原审第三人）：郑群辉，男，汉族，1966年11月28日出生，湖南省汨罗市人，住汨罗市。上诉人毛伟良因与被上诉人郑腊根、郑群辉房屋买卖合同纠纷案，不服湖南省汨罗市人民法院（2021）湘0681民初337号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。上诉人毛伟良上诉请求：1、请求岳阳市中级人民法院依法撤销汨罗市人民法院作出的（2021）湘0681民初337号判决书，依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。上诉事由：汨罗市人民法院认定事实不清，适用法律不当，应当依法改判：一、汨罗市人民法院查明郑群辉所建房为违规建筑，但仍支持为可交易的财产错误。庭审中查明，郑群辉所建房屋规划部门只批准建设四层，而实际建了八层，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设，尚可采取改正措施，消除对规划实施影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款，无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并以建设工程造价百分之十以下的罚款。该条明确规定，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，且无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入。由此可见，郑群辉对建设的馨共嘉楼盘不动产没有合法取得所有权，不能依据合法所有权进行不动产处置，不能取得不动产的收益(房屋交易款)。二、汨罗市人民法院认定债权债务关系和房屋质量问题两个不同的法律关系，不能以所谓的质量问题作为不偿欠款的抗辨理由错误。本案的案由是房屋买卖纠纷，其实质是房屋买卖合同双方履行的纠纷。《合同法》第五百二十六条规定当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。本案房屋买卖合同中，上诉人先付一定金额后，由被上诉人交付房屋，约定一段时间后上诉人再交付未付清的购房款。上诉人在支付前期购房款后，发现房屋出现质量问题后，拒绝交付剩余购房款有法律依据。房屋是否符合质量标准，其证明的义务在被上诉方而非上诉人。被上诉人要提供合法的质量保证标准文件，向法院证明其质量符合标准。三、汨罗市人民法院适用《民法典》第一百五十七条和民法实信用原则错误。民事审判只有在没有法律明文规定下才适用民法原则，本案纠纷有法律明文规定，不能适用民法典诚信原则。《民法典》第一百五十七条规定的民事行为，为法律规定的适用于所有人、所有民事行为的行为，应属普通法律规定范围，而《城乡规划法》则是针对建设工程特别规定的行为，依据我国法律适用原则，特别法优先于普通法，因此本案纠纷要优先适用《城乡规划法》第六十四条的规定，即被上诉人没有依法取得本案房屋的所有权，无权出售该房屋，其要求支付剩余购房款的要求无法律依据。被上诉人郑腊根、郑群辉没有提供答辩。被上诉人郑腊根向一审法院提出诉讼请求：判决毛伟良偿还购房欠款本金12.1万元，偿还2018年3月14日至2021年1月13日按约定一分五厘计算的利息6.171万元，相关延期利息计算至清偿之日止，并由被告毛伟良承担本案诉讼费用。原审对事实的认定，判决理由及结果：郑群辉系汨罗市城郊乡(今归义镇)窑洲村十一组村民，毛伟良系汨罗市红花乡(现罗江镇)罗滨村14组村民。2015年，郑群辉购得本村集体性质土地一块开发商品住宅，俗称开发小产权房，规划建设房四层，实际建设八层。2016年毛伟良与郑群辉达成买卖房屋意思表示，毛伟良对交易房屋属小产权房的事实知情。2016年，涉案房屋交付面积为116.42平方米，平方单价1，600元，毛伟良支付部分购房款。2018年2月14日，双方就购房款进行结算，毛伟良尚欠房款121，000元，便向郑群辉出具欠条，欠条内容为:“欠条，今欠到郑群辉购房款壹拾贰万壹仟元整(￥121，000.00元），在半年内付清，利息0.015元，房号701，欠款人毛伟良，2018.2.14号”，之后再未还款。2015年，郑群辉建设馨艺嘉楼盘时，找郑腊根借款。2018年4月5日，双方经结算，郑群辉向郑腊根出具了借条，其内容为:今借到郑腊根人民币叁拾伍万元整，息0.015元，本人愿意以毛卫明、毛伟良所欠我本人的债务作为债权相抵押(前条作废)，郑群辉条，2018年4月5日。郑群辉经催要毛伟良欠款无果，于2021年元月将毛伟良购房欠款本息转让给郑腊根，并以电话、短信方式通知了债务人毛伟良。一审法院认为，本案的争议焦点有以下五个，评判如下：一、诉争房屋的买卖是否有效的问题。根据《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第三百六十条之规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其房屋设施。第三百六十三条规定宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，村集体所有的土地依法属于农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，其主体只能是本集体经济组织内的成员。由于房屋是土地的附着物，与土地有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，故农村村民转让宅基地使用权有一定限制。本案诉争房屋的土地为农村宅基地，毛伟良与郑群辉达成房屋买卖时并非该房屋所在地的窑洲村村民，该房屋买卖违反了国家政策和相关法律法规。《民法典》第一百五十三条规定，违反法律行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，故毛伟良与郑群辉的房屋买卖行为无效。二、诉争的房屋是否应予以返还的问题。《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所造成的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，诉争房屋买卖的意思表示真实，且双方均已实际履行。毛伟良对房屋占有使用已近五年，对该房屋进行装修，较买卖时原状、价值发生了较大变化，已无法以房屋原状返还，且也没有证据表明发生了导致不宜居住的重大情况。考虑到双方发生买卖时间较长，房屋修饰添附较多，房屋价值变化较大等因素，虽涉案房屋买卖无效，但依据现状，房屋不返还，更符合方房屋买卖的意愿。若判决返还房屋，势必助长市场经济活动中不讲信誉为追求自身利益而置他人利益于不顾的现象，不利于维护合同的契约精神和交易的诚信原则，亦损害了公序良俗和诚实信用的社会根基，故诉争房屋属于法律规定不能返还或者没有必要返还的财产。到目前为止，也没有发生有充分证据证明的损失事项，因此亦不存在折价补偿的问题。三、郑腊根向毛伟良主张债权的认定。《民法典》第五百四十五条规定，债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人;第五百四十六条规定，债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。本案中，郑群辉、郑腊根形成了合法債务关系，且双方达成债权转让的合意，是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，予以认可。郑群辉将对毛伟良主张的债权转让给郑腊根后，通知了债务人毛伟良，符合法律规定。故郑腊根作为郑群辉债权转让的第三人，依法享有向毛伟良主张债权的权利。四、欠款本金及利息的认定。2018年2月14日，毛伟良向郑群辉出具欠条，确认欠款金额为121，000元，利息0.015元，即对利率的约定是月利率1.5％，对此双方不持异议。2019年8月20日最高人民法院出台司法解释，规定民间借贷受法律保护的利率上限为全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场利率的4倍，2021年3月20日，全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率为3.85％，本案中，利息计算参照民间借贷利息计算办法，不能按月息1.5％即年息18％计算，而应按年息15.4％(3.85％*4)计算。五、诉争房屋的合法性及质量问题。被告毛伟良认为房子是违规建筑，并出现质量问题，以此作为不偿还欠款的理由。一审法院认为馨艺嘉楼盘规划部门批准建设为四层，实际建设八层，属于行政规划建设部门的行政管理事务，其合法性及后果应由行政规划建设部门作出认定和处理，不属于本案审理的范围。毛伟良认为房屋有质量问题，并提供了墙面裂的照片。一审法院认为，房屋是否有质量问题，应当经过科学权威的鉴定作出结论，一张墙面裂缝图片不足以作为认定房屋质量问题的依据。如果毛伟良认为有质量问题，可以另行通过合法途径予以解决。债权债务关系和房屋质量问题是两个不同的法律关系，不能以所谓的质量问题作为不偿还欠款的抗辩理由。诚实信用原则是我国民法的基本原则，是整个民法典的帝王条款，民事主体在民事活动中应做到对他人诚信不欺，对自己的承诺信守不怠，法律不允许任何人因失信不诚而获得利益。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十五条之规定，判决如下：一、被告毛伟良偿还原告郑腊根欠款121，000元及利息，利息以121，000元为基数，按年利率15.4％，从2018年3月14日起计算至欠款还清之日止。上述给付义务，限毛伟良在本判生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告郑腊根其他诉讼请求。如被告没有按照本判决确定的期限履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3，954元，减半收取1，977元，由被告毛伟良承担。二审查明，一审认定的计息方式应从2019年8月20日以后适用，之前的应从约定。但一审的计息方式实际上拉低了利率，而被上诉人郑腊根并未提出上诉，故本院不予调整。本院二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案争讼的焦点问题，亦是一审已经充分论证的三个问题，即房屋买卖的效力问题、诉争房屋应否予以返还问题、被上诉人郑腊根能否向上诉人毛伟良主张债权问题。本案房屋买卖肯定是无效的民事行为，一审已作充分论述。本案的关键是郑腊根对毛伟良债权的成立与否。这里要明确，第一，上诉人毛伟良欠郑群辉购房款属实；第二，郑群辉曾向郑腊根借款亦属实；第三，郑群辉将对毛伟良的债权转让给郑腊根，是双方当事人真实意识表示，并已通知毛伟良，且依据法律规定，无需经过毛伟良同意。该转让行为发生在2021年元月，应适用《中华人民共和国民法典》。该法典第五百四十六条明确了债权人转让债权的通知义务。第五百四十八条规定了债务抗辩的转移。由此，被上诉人郑腊根对毛伟良的债权系合法取得，应予支持。综上所述，原审认定事实清楚，但上诉人毛伟良与被上诉人郑群辉的房屋买卖行为发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，因此一审适用民法典的相关条款错误，但该适用法律错误对实体处理没有影响，即实体处理正确，仍然应予维持；上诉人毛伟良上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3954元，由上诉人毛伟良承担。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  胡铁霞审判员  程 鹏二〇二一年五月十六日书记员  方晶晶