山东省枣庄市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)鲁04民终1213号上诉人（原审原告）：枣庄市山亭区通康宾馆有限责任公司，住所地枣庄市山亭区汉诺路与汇丰路交叉口南100米路东，统一社会信用代码：91370406MA3C07AA83。法定代表人：解波，执行董事。委托诉讼代理人：马运营，滕州市北辛法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：枣庄市山亭区山城街道柴林社区居民委员会，住所地枣庄市山亭区山城街道办事处柴林社区，统一社会信用代码：55370406664431655G。法定代表人：邵禹铭，主任。委托诉讼代理人：谢新，山东宁泰律师事务所律师。上诉人枣庄市山亭区通康宾馆有限责任公司（以下简称通康宾馆）因与被上诉人枣庄市山亭区山城街道柴林社区居民委员会（以下简称柴林社区居委会）租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市山亭区人民法院(2020)鲁0406民初515号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。通康宾馆上诉请求：依法撤销枣庄市山亭区人民法院(2020)鲁0406民初515号民事裁定，依法裁定一审法院继续审理或依法支持一审原告的诉讼请求。事实和理由：经枣庄市山亭区招商引资，2015年5月22日，柴林社区居委会与山东通康信息科技有限公司（以下简称通康公司），在枣庄市山亭区山城街道办事处的监督下签订《山亭区电子商务园区租赁合同》，约定通康公司“乙方必须根据项目在山城街道驻地注册法人公司”，“成立山亭区电子商务园区依法经营”；承租地段位于，原汇丰农贸市场面积约21000㎡房屋，租赁期限从2015年5月22日起至2035年9月30日止，期限20年。通康公司为滕州属地公司，税费等均由滕州管理，依约不得在山亭经营。为达到招商引资的社会效果和履行合同及实现合同向山亭交税目的，在柴林社区居委会及监督方枣庄市山亭区山城街道办事处的职能部门于2015年9月9日出具《公司(企业)住所(经营场所)证明》，明确了企业名称为“枣庄市山亭区通康宾馆有限公司”，产权人归柴林村所有，租赁面积1800平方米，以租赁方式提供给企业使用，期限20年。经营场地为《山亭区电子商务园区租赁合同》中的地址。2015年10月19日又出具《企业住所(经营地址)所有权证明》房屋56间，面积1800平方米，所有所有。由解波、山东来自购电子商务有限公司组建枣庄市山亭区通康宾馆有限责任公司，鉴于公司尚未办理工商登记手续，由发起人山东来自购电子商务有限公司代表枣庄市山亭区通康宾馆有限责任公司签署《租赁合同》，约定了相关权利义务，且《租赁合同》不和《山亭区电子商务园区租赁合同》相互抵触，只是对《山亭区电子商务园区租赁合同》具体实施进行细化、落实。通康宾馆经营期间，柴林社区居委会从未提出任何异议。《山亭区电子商务园区租赁合同》及《租赁合同》签订后，通康宾馆依约办理工商等手续，但柴林社区居委会迟迟不能将《山亭区电子商务园区租赁合同》及《租赁合同》约定的场地、房屋进行交付，仅交付部分房屋，又有部分房屋业主持产权手续强行收回柴林社区居委会交付的房屋。通康宾馆无奈报警要求处理，才知柴林社区居委会交付的房屋根本没有房屋所有权，部分有使用权的也只有4年的租赁使用权，可见柴林社区居委会根本无法履行合同。2019年9月20日接到柴林社区居委会《交款通知书》后，考虑原定租金设置好多客观情况，且需多方具体确定租金及小微企业已不再纳税等情势变更的客观情况，于9月22日及时以《关于的复函》方式进行回复。柴林社区居委会非但没有面对房屋不能交接的现实和租金数额的确定事宜进行协商，反而于2019年10月12日以“律师函”的形式通知解除《山亭区电子商务园区租赁合同》。由于《山亭区电子商务园区租赁合同》中的位置和房屋涵盖了《租赁合同》的位置和房屋，《山亭区电子商务园区租赁合同》的解除必然导致《租赁合同》的解除，给实际经营人即通康宾馆造成经济损失。通过以上事实，一审法院认为双方无租赁合同关系显然不正确，又以通康宾馆从未向柴林社区居委会缴纳过租金为由认定不是合同相对人，没有事实依据。首先，根据《山亭区电子商务园区租赁合同》和《租赁合同》前4年不存在交租金的事实情况；其次，免租金期过后，因履行中产生纠纷予以协商合同履行、落实事项等情况，具体租金有待协商；再其次根据《山亭区电子商务园区租赁合同》的约定，超过逾期30日才有权解除合同，但是，柴林社区居委会没有依照合同履行，提前通知解除合同，导致通康宾馆无法缴纳租金。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，依法上诉。柴林社区居委会辩称，一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原裁定。一、通康宾馆不具备主体资格，其与柴林社区居委会无租赁合同关系，无权向柴林社区居委会主张权利。1.根据一审法院查明的事实，2015年5月22日，柴林社区居委会作为甲方（出租方），通康公司作为乙方（承租方）、枣庄市山亭区山城街道办事处作为丙方（监督方）签订《山亭区电子商务园区租赁合同》，因此，根据合同相对性原则，通康宾馆以该份合同来起诉柴林社区居委会无事实和法律依据。2.根据《山亭区电子商务园区租赁合同》第六条约定，通康公司有场地的经营使用权和管理权，通康宾馆仅是作为入驻园区的企业，其在注册登记时有山东来自购电子商务有限公司与柴林社区居委会租赁合同的备案文本，该文本仅是柴林社区居委会根据《山亭区电子商务园区租赁合同》第五条第3款的约定协助通康公司及入驻园区的企业即通康宾馆办理工商登记使用。因此，无论是《山亭区电子商务园区租赁合同》，亦或是《租赁合同》，均与通康宾馆无关，通康宾馆与柴林社区居委会之间并无租赁合同关系。二、通康宾馆仅是作为入驻企业，因柴林社区居委会并非管理主体，也无合同关系，柴林社区居委会并非适格主体，其主张的经济损失无事实与法律依据。1.因通康宾馆系通康公司引进入驻汇丰市场园区的企业，根据《山亭区电子商务园区租赁合同》约定，通康公司作为该园区的规划、招商、管理运作主体，与柴林社区居委会之间并无任何法律关系。2.通康公司在合作期间，将通康宾馆等企业引进入驻到汇丰市场园区，但经营过程中，通康公司注销、主体资格丧失，不仅导致通康宾馆等入驻企业的基础丧失或产生损失，同时也导致电子商务园区租赁合同约定的缴纳租金、创增税收目的不能实现，造成柴林社区居委会重大损失。上述均归责于通康公司及股东解波、郝畅的违约，与柴林社区居委会无任何关联。通康宾馆存在损失，则应向违约方通康公司或股东/清算组成员解波、郝畅主张，柴林社区居委会非本案适格被告。3.根据权利与义务对等原则，本案中，无论是通康公司还是山东来自购电子商务有限公司，亦或是通康宾馆，在实际使用柴林社区居委会场地期间，均未向柴林社区居委会支付租金，通康宾馆亦无权向柴林社区居委会主张所谓的经济损失。4.通康宾馆的一审诉讼请求主张的是装修费损失，但投资、装修等是基于经营所需，无权主张赔偿损失。退一步讲，就算是通康公司也无权主张装修损失。根据《山亭区电子商务园区租赁合同》第十条园区的交还约定，通康公司应于合同终止后30日内将租赁场地及配套设施以良好、适租的状态交还柴林社区居委会，交还时通康公司的设施及物品由其处置，柴林社区居委会对无法移除的设施或未处置的财产物资，也不予补偿。根据《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，未形成附合的装饰装修物等均可自行拆除；第十一条规定，因承租人通康公司违约致使合同解除，无权主张形成附合的装饰装修残值损失的赔偿。因此，通康宾馆向柴林社区居委会主张所谓的经济损失无任何事实和法律依据，其本身无权向柴林社区居委会主张。通康宾馆向一审法院起诉请求：1.被告赔偿原告经济损失3102971.85元。2.诉讼费、鉴定费等被告承担。一审法院认定事实：2015年5月22日，柴林社区居委会作为甲方（出租方）、通康公司作为乙方（承租方）、山亭区山城街道办事处作为丙方（监督方）签订《山亭区电子商务园区租赁合同》约定：第一条出租区域。位于山亭区山城街道办事处柴林社区，汇丰路东，汉诺路南，原汇丰农贸市场，乙方成立山亭区电子商务园区，园区的面积约21000㎡平方米(以实际丈量为准)。第二条租赁期限。从2015年5月22日至2035年9月30日，期限为20年。2015年5月22日至2015年9月30日为装修期。第三条租金和租金的交纳期限。2015年10月1日至2019年9月30日，为免租金期。自2019年10月1日至2035年9月30日，每年的房租以160万为基数，房租以每年的实际市场价进行计算，如果当年园区企业的纳税总额的山城街道留成部分大于或等于当年的园区租金，则当年房租全部减免；如果当年的园区企业的纳税总额的山城街道留成部分小于当年的园区租金，则乙方应缴纳当年园区租金为160万元。乙方应在2019年10月1日至2034年10月1日每年的10月1日前先行缴纳次年房租基数即160万元，一个年度的税收核算期则是当年的10月1日至次年的10月1日。例：2019年10月1日至2020年9月30日年度。乙方应在2019年10月1日前向甲方缴纳160万元房租，甲、乙、丙三方应在2019年10月1日前30天确定2019年10月1日至2020年9月30日年度的租金N。乙方依法纳税，自2019年10月1日至2020年9月30日园区企业的纳税总金额的山城街道留成部分如果大于或等于N，则甲方应在2020年10月1日返还乙方160万元。第四条投资保护。乙方由本地政府作为招商引资企业，来园区进行投资并对园区进行基础装修、美化等基础投资。引进多个投资项目，投资风险和环境需要甲方支持，乙方按约投资，在不违反法律法规的情况下，甲方不得以任何借口干涉乙方的市场经营，保证投资不受侵犯。第五条甲方的权利和义务。1、甲方负责把水、电、网等基础设施接入园区，负责天然气、暖气协调工作，费用由乙方负责。对周边道路进行绿化和亮化，所提供的经营设施、设备的正常使用，一次性交给乙方验收后，在日常经营中各项设施设备的使用、维修保养由乙方负责；甲方保证乙方在经营期间内的正常供水乙方所用的供水价格不超过同期自来水供水的居民用水价所产生的费用由乙方承担。2、园区内房屋，土地及附属设施在乙方租期内，在不影响乙方的管理使用权和运营权的前提下，甲方可以向第三方出售。如因此影响乙方的使用，由此造成的经济损失全由甲方赔偿。乙方在同等条件下，享有优先的房屋购买权。甲方应协助乙方及入驻乙方的企业办理工商登记、税务登记、银行开户、环评、消防等手续，乙方提供办理的材料，相关税费由乙方自理。第六条乙方的权利和义务。1、乙方必须根据相应项目在山城街道驻地注册法人公司并依法经营，照章纳税。2、租赁期间，乙方在正常生产经营中，均独立自主任何单位和个人均不得无理干预。乙方应按照各级行政管理部门的规定，本着公平合理、诚实信用的原则，合法、文明经营，不得损害国家利益及其他经营者和消费者的合法权益。并承担因违法经营造成的一切后果。3、乙方拥有场地的经营使用权和管理权，应爱护并合理使用市场内的各项设施，未经甲方同意不得擅自改变房屋的主体结构，经营所需装修费用由乙方承担，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。租赁期满后，乙方有义务将甲方的财产完整无损的交还给甲方，如有损坏、短缺按质论价进行赔偿。在租赁期满后，乙方有权将自行添置的各类财产收回甲方不得阻挠。4、租赁期间，经营区域的管理人员和员工均由乙方自行招聘和管理。乙方所招聘的人员必须按照劳动合同法和当地政府部门规定，为员工交纳规定的劳动保险费和福利费用等，发生劳动纠纷问题均由乙方负责处理解决租赁期间，乙方须保证所有物品、财产以及员工的人身安全。所造成的一切损失及法律后果，均由乙方承担。6、甲方将园区交给乙方后，乙方对园区的建设、装修修缮，乙方自行承担。乙方经营过程中产生的各项税、费均由乙方承担。7、乙方在协议签订后，在山亭区山城街道成立新的物业管理公司，对园区及园区周边配套物业独立管理及运营。第七条园区装修条款。1、园区现状，园区安装建筑区域可分为3块：西沿街楼、市场东侧门面房、汇丰综合批发市场。为使明确甲方对乙方在进行装修时的注意事项，特在此条内表述，如下：沿街楼，门头房有_间，市场东侧门面房，共_间，综合批发市场，共_间，基础设施有(见附表)。乙方在不改动房屋承重结构，不影响房屋安全性的前提下，有权自主对房屋进行设计改动。第八条合同变更、解除及违约责任。1、合同生效后，如需变更需经双方协商一致同意，否则视为违约。2、本合同有效期内，双方不得无故提前解除合同，须经双方协商一致。3、如乙方未能如期足额缴纳租金，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的30%加收违约金。乙方超过30日未能足额缴纳租金，甲方除继续计算违约金外，有权解除本协议，收回园区。4、如乙方因违反国家法律和政策规定，进行其他违法经营活动，造成恶劣社会影响，甲方有权解除本协议。5、由于一方的责任，造成合同及附件不能履行或不能完全履行时，由责任方承担违约责任，并赔偿守约方相应的经济损失；如属双方的责任，根据实际情况，由双方分别承担各自应负的违约责任。第九条续租。1、本合同在规定的租赁期满前一年内，甲乙双方协商续租协议。同等条件下乙方优先续租，重新签订合同。具体租期和租金根据乙方发展规模及市场行情再行协商确定。甲方将园区内的房屋、土地及附属设施转让的本条约定不再履行。2、双方无法达成续租意向，协议期满，本协议即行终止。第十条园区的交还。租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当对园区进行清理，并不得破坏依附于墙体的装修部分及房屋架构。乙方应于租赁期满或合同终止后30日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。其中甲方提供的配套设施有(见附表)，交还时，园区内甲方的设施及物品由甲方处置。甲方对乙方无法移除设施或未处置的财产物资，不予补偿。乙方未按照约定交还的甲方有权采取必要措施予以收回，园区内乙方的设施及物品视为乙方放弃所有权，同意由甲方代为处置，由此造成损失由乙方承担。第十一条免责条款。因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，甲方应减收相应的租金。经有关部门鉴定，租赁期间如因不可抗力的原因造成租赁财产的损坏或损失，乙方不负修复或赔偿的责任，但应向甲方及时说明情况，并应取得有关主管部门的证明。合同签订后，通康公司入驻山亭区电子商务园区进行了投资经营。2019年3月6日，通康公司的股东召开股东会议，通过股东会决议决定解散公司，于2019年4月26日将通康公司进行注销。2019年10月12日，柴林社区居委会通知通康公司解除了合同。通康宾馆于2015年11月16日注册成立，股东为解波、山东来自购电子商务有限公司。通康宾馆是入驻山亭区电子商务园区企业。通康宾馆注册登记备案中，有柴林社区居委会与通康宾馆签订的租赁合同文本，该合同文本载明：甲方：(出租方)山亭区山城街道柴林杜区居民委员会，乙方：(承租方)山东来自购电子商务有限公司；甲方自愿将汉诺路与汇丰路交叉口南100米路东门市房间56间，总面积1800平方米以租赁的方式提供给乙方建设枣庄市山亭区通康宾馆使用，期限20年。为明确甲、乙双方的权利义务，本着平等互利的原则，经双方协商一致签订本合同。一、租赁期限。从2015年5月22日至2035年9月30日，期限为20年。二、租金和租金的缴纳期限。2015年10月1日至2019年9月30日，为缴租期。自2019年10月1日至2035年9月30日，每年的房租以95万(玖十伍万)为基数进行缴纳。三、乙方在合同签订后，对房屋进行独立管理及经营。四、合同有效期内，双方不得无效提前解除合同。该合同无时间落款及法定代表人签字。在诉讼中通康宾馆申请对投资、装饰装修进行鉴定，枣庄中实资产评估所出具了枣中实评报字【2020】第025号资产评估报告书，通康宾馆的评估值为3102971.85元。一审法院认为，2015年5月22日，柴林社区居委会作为甲方（出租方）、通康公司作为乙方（承租方）、山亭区山城街道办事处作为丙方（监督方）签订《山亭区电子商务园区租赁合同》，该合同明确约定了通康公司为承租方，拥有场地的经营使用权和管理权，并承担向柴林社区居委会缴纳租金的义务，通康宾馆作为入驻园区的企业，在通康宾馆注册登记时有与柴林社区居委会租赁合同的备案文本，该备案合同文本承租方为山东来自购电子商务有限公司。因此，通康宾馆与柴林社区居委会无租赁合同关系，又因通康宾馆从未向柴林社区居委会缴纳过租金，按照权利和义务对等原则，故，通康宾馆不是本案合同相对人，无权主张权利；柴林社区居委会的抗辩理由成立，一审法院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十七条第一项、第一百五十四条第三项的规定，裁定：驳回原告枣庄市山亭区通康宾馆有限责任公司对枣庄市山亭区山城街道柴林社区居民委员会的起诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同中只约束受托人和第三人的除外”。本案中，通过一审查明的事实可以看出，山东来自购电子商务有限公司作为承租人与柴林社区居委会签订《租赁合同》，双方合同中明确约定“提供给乙方建设枣庄市山亭区通康宾馆使用”。合同订立后，山东来自购电子商务有限公司与解波注册成立通康宾馆，山东来自购电子商务有限公司为通康宾馆发起人之一，将所租赁的案涉房产交由通康宾馆使用，通康宾馆作为山东来自购电子商务公司与解波设立成立的公司，对山东来自购电子商务公司签署的租赁合同表示确认，同时亦成为该租赁房屋的实际承租人，由此可见，山东来自购电子商务有限公司为设立通康宾馆，以自己名义对外签订租赁合同，且柴林社区居委会在订立该租赁合同时对双方之间的关系亦是悉知，通康宾馆设立后对山东来自购电子商务有限公司签署的租赁合同予以确认，并实际享有了合同权利和义务，故通康宾馆是与本案有直接利害关系的法人，该租赁合同直接约束通康宾馆和柴林社区居委会，通康宾馆具有诉讼主体资格，一审法院对通康宾馆的起诉予以驳回，适用法律不当，应予纠正。故通康宾馆的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销山东省枣庄市山亭区人民法院(2020)鲁0406民初515号民事裁定；二、本案指令山东省枣庄市山亭区人民法院审理。上诉人枣庄市山亭区通康宾馆有限责任公司预交的二审案件受理费20156元予以退回。本裁定为终审裁定。审判长  赵慧审判员  李帅审判员  单伟二〇二一年五月十四日法官助理刘艳飞书记员李振