辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1997号上诉人（原审被告）：邵春英，女，1976年5月4日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：桓绍武，辽宁峰慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：李令顺，辽宁峰慧律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周静，女，1964年5月12日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审被告）：大连购房帮房屋经纪有限公司，住所辽宁省大连市甘井子区泉水B5区16-6号。统一社会信用代码9121021134114933XE。法定代表人：张海涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：于刘洋，男，该公司经理。上诉人邵春英因与被上诉人周静、大连购房帮房屋经纪有限公司（以下简称购房帮公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初6683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵春英上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误，应依法纠正。一、上诉人未收到定金，不承担定金双倍返还责任。根据《担保法》第九十条之规定：“定金合同从实际交付定金之日起生效”本案中被上诉人将定金交付给购房帮公司，并没有交付给上诉人，定金条款对上诉人未生效，上诉人不承担双倍返还责任。二、上诉人房屋被查封属于意外事件，不适用定金罚则根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条之规定：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。”上诉人并不知道自己房屋被查封，房屋被查封属意外事件，不适用定金罚则，上诉人不承担定金双倍返还责任。三、合同不能履行的原因是由于居间方购房帮公司重大过失导致，上诉人不承担赔偿居间费用损失的责任。《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”在房地产居间过程中，如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉，这也是居间人有效促成交易的保证。《合同法》第六十条规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，居间人购房帮公司作为专业从事房地产中介的机构，除具有如实报告义务外，还应当根据合同的性质、目的、交易习惯等，对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，审慎地核实房屋的产权资料等与交易有关的情况。合同订立过程中，购房帮公司未全面、恰当地履行居间服务义务，应属对合同的订立履行存在重大过失，因此上诉人不承担赔偿居间费用损失的责任。周静辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。购房帮公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。1、案涉房地产买卖居间服务合同第二条约定:买卖双方同意由居间方代卖方无息保管定金，在三方见证下买方微信转账的形式交付的定金，居间方开具了定金收据。2、查封不属于意外事件。案涉房地产买卖居间服务合同第三条也明确指出，关于本房屋在本次转让之前已产生的权属纠纷、债务、税项、出租抵押等事宜，卖方应在房屋转让完成之前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，如因此产生的一切损失由卖方赔偿。并在签署合同之前已经详细询问了卖方，卖方承诺没有问题。3、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，买受人可以要求解除合同，并追究违约责任。被上诉人可以要求双倍返还定金，并赔偿相关损失。周静向一审法院起诉请求：1、被告购房帮公司返还原告定金50000元；2、被告邵春英双倍返还原告定金50000元，居间费3000元，违约金6500元（自2020年6月25日起至2020年6月29日止，接照1300000元及日0.1%标准计算）。一审法院认定的事实：1、2020年6月2日，原告周静（合同中为“买方”）与被告邵春英（合同中为“卖方”）及被告购房帮公司（合同中为“居间方”）签订《房地产买卖合同》，双方约定：被告邵春英向原告出售坐落于大连市甘井子区房屋，权属为国有房屋（权证号为00065223、建筑面积为90.01平方米）。关于房屋抵押情况合同约定为：“该房屋已设定抵押，产生提前还款的利息和费用由卖方自行承担；卖方自行还清贷款，保证于2020年6月25日将注销抵押完毕的产权证原件交付居间方代为保管。”房屋售价为1300000元，支付方式为：定金50000元，于买卖双方交接房款时冲抵房款。合同约定：卖方需在签订合同当日将房屋所有权证及权属证明原件放于居间方处，并在签订合同之日起7日内备齐过户及贷款文件交于居间方，买方于签订本合同之日起7日内，将过户及贷款文件交予居间方。且买卖双方承诺在双方备齐所有过户及贷款手续且贷款经审核通过后三日内，到大连市房地产交易所（或其他办理房屋权属转移部门）递交过户手续。合同第六条约定：“如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人；如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方。”“如买卖双方自愿解除合同，则买卖双方各自承担居间费用总额50%；如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失。”“买卖双方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日，违约方需按房款的0.1%赔付给守约方；逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，违约方需按合同的约定承担违约责任，三方另有约定除外。”2、原告提供专用收据两份拟证明其为购房已于2020年6月2日向被告购房帮公司支付定金50000元、居间费3000元，被告购房帮公司认可已收到上述款项。3、经查询被告邵春英所涉案件情况，被告邵春英因涉与广发银行股份有限公司大连分行金融借款合同纠纷，大连市中山区人民法院于2019年10月17日裁定查封案涉房屋，后该院作出（2019）辽0202民初7745号民事判决书，判决被告邵春英给付欠付贷款本息等。被告邵春英对该判决于2020年7月30日向大连市中级人民法院申请再审，大连市中级人民法院于2020年10月19日裁定驳回其再审申请。4、关于案涉《房地产买卖合同》是否解除，原告及被告购房帮公司均称因案涉房屋被查封无法继续履行，原告及被告邵春英在被告购房帮公司协商，双方对于房屋不能继续交易即合同解除已经达成一致，但对于赔偿不能达成一致。一审法院认为，原告与被告邵春英、购房帮公司所签订的《房地产买卖合同》系三方真实意思表示且不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效。该合同虽名为房地产买卖合同，但该合同中既包括原告与被告邵春英间的房屋买卖合同关系，又包括原告、被告邵春英与被告购房帮公司间各自形成的居间服务合同关系，故基于合同相对性，当事人是否存在违约责任应在其相应的合同关系下进行判定。现因被告邵春英所出售的房屋存在查封致使合同目的不能实现，构成根本违约。且案涉房屋系在2019年10月份即被查封，被告邵春英本应在房屋出售前核实并确保其房屋是可正常交易的情况，但至签订合同后才告知原告及居间方房屋被查封无法继续履行合同。在一审法院向被告邵春英送达时其虽口头辩称对于房屋被查封一事并不知情，但即使此节属实也不构成被告邵春英可以免责的合法事由。故案涉房屋因被告邵春英的其他案件而被查封致原、被告间合同无法继续履行并导致解除，根据合同约定，被告邵春英作为违约方应双倍返还原告交付的定金共计100000元，其中定金50000元在被告购房帮公司处保管，应由被告购房帮公司承担给付责任。关于原告第二项主张被告返还居间费用3000元。根据合同第六条约定“如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失”，本案被告邵春英违约在先，故对于原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告主张被告邵春英承担违约金6500元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，买卖合同同时约定定金规则和违约金情形的，一方可以选择使用违约金或定金条款，现原告既主张双倍定金又主张违约金，一审法院不予支持。被告邵春英经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭视为放弃法律赋予的抗辩权利。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起10日内，被告邵春英向原告周静支付双倍定金赔偿50000元及居间费损失3000元。二、自判决发生法律效力之日起10日内，被告大连购房帮房屋经纪有限公司向原告周静返还代为保管的定金50000元。如果二被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告周静的其他诉讼请求。案件受理费人民币1245元（原告已按照简易程序及诉讼标的109500元减半预交），按照原告诉请支持比例，由原告负担75元，剩余1170元及保全费615元，均由被告邵春英承担并给付原告。二审中，购房帮公司提供了一份不动产信息登记表，拟证明案涉房屋查封日期在2019年10月。上诉人邵春英质证意见：该证据恰恰证明购房帮公司没有按照中介机构依法应该履行的义务，实现对案涉房屋的权属情况以及是否被法院依法查封进行核实，作为中介机构，在房屋交易前，有义务告知出售方向房地产交易市场查询房屋是否被法院或者其他司法机关查封。如果出售方没有时间或者条件去房地产交易市场核实，中介机构有这个不可推辞的义务，本案的中介方在没有核实在房屋交易前是否被法院查封的情况下，引导出售方和买方签订合同，造成本合同无法履行的责任完全在中介方。周静质证意见：认可该份证据。本院认为：该份不动产信息登记表确实能够证明案涉房屋在2019年10月被法院查封，本院对该证据予以采信，但签订房屋买卖合同前，房屋出卖人、中介机构、买房人均应积极主动核实案涉房屋情况，案涉合同无法履行系三方未尽审查义务所致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是案涉房地产买卖合同无法履行的归责问题。本案各方当事人于2020年6月2日签订了《房地产买卖合同》，房屋买卖不同于一般商品交易，在签订该合同前，各方在签订房屋买卖合同前均应持审慎态度和注意义务，应对案涉房屋基本情况进行了解和查询。首先，出卖人邵春英应保证案涉房屋没有查封等影响交易的情况，故在签订合同前应进行查询和核实，尤其在明知与广发银行股份有限公司大连分行存在金融借款债务的情况下，更应对在出售案涉房屋前对相关情况进行核实。无论上诉人邵春英是否知晓其与广发银行股份有限公司大连分行的金融借款纠纷、是否知晓案涉房屋于2019年10月被查封的事实，邵春英均有义务在出售房屋前对案涉房屋情况进行基本查实。因此，因未对房屋查封情况予以告知，邵春英作为房屋出售人，对案涉合同无法履行存在重大过错。其次，购房帮公司作为居间人，在案涉房屋买卖过程中，有义务提供基本的咨询和居间服务，签订居间合同。由于居间人提供的信息是委托人签订合同的重要依据，故购房帮公司应当查实案涉房屋的权属情况、抵押等权利限制信息、是否存在查封等重要事宜，作为居间人，应尽到谨慎、勤勉责任和基本的注意义务，履行其收取居间费用相对应的义务。本案中，显然购房帮公司在各方签订《房地产买卖合同》前未对案涉房屋查封情况进行查实，未尽到基本注意义务，对案涉合同无法履行存在一定过错。再次，周静作为房屋买受人，未对案涉房屋基本情况进行了解，亦存在一定过失。因此，案涉房地产买卖合同因存在查封无法履行而解除，系出卖人邵春英、购房帮公司、买受人周静三方原因所导致。故被上诉人周静向上诉人主张双倍返还定金5万元，于法无据，本院不予支持。一审此节认定不妥，本院予以纠正。分析各方导致合同解除的原因，出卖人邵春英过错较大，故上诉人邵春英应向买受人周静支付相应违约金。本案中周静主张的违约金为6500元，因周静并未证明其损失金额，考虑到周静除定金及居间费外，未交纳房款，且其于2020年6月25日知晓房屋存在查封后，于2020年6月29日即提起本案诉讼，间隔时间仅四天，损失较小，本院酌定上诉人邵春英向周静支付5000元违约金。关于居间服务费一节，购房帮公司因未能提供查询房屋是否存在查封情况的居间服务，其收取居间服务费缺乏事实依据，周静可另行向购房帮公司主张返还其交纳的居间费3000元。综上所述，邵春英的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初6683号民事判决第二项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初6683号民事判决第一项、第三项；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，邵春英向周静支付违约金5000元；四、驳回周静的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1245元，保全费615元，共计1860元，由邵春英负担1450元，由周静负担410元；二审案件受理费2490元，由邵春英负担1668元，由周静负担822元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年五月二十六日书记员  钟梓瑞