北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6965号上诉人（原审被告）：张振华，男，1968年11月14日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：高鹏，北京市中坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市华星工贸中心，住所地北京市东城区幸福南里甲9号。法定代表人：商宏彬，总经理。委托诉讼代理人：张奎良，男，北京市华星工贸中心员工。委托诉讼代理人：王静，北京市一法律师事务所律师。原审第三人：北京华秀缘宾馆，住所地北京市东城区幸福南里甲9号。法定代表人：张振华，总经理。委托诉讼代理人：高鹏，北京市中坤律师事务所律师。上诉人张振华因与被上诉人北京市华星工贸中心（以下简称华星工贸）、原审第三人北京华秀缘宾馆房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初19288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张振华上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判驳回华星工贸的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果显失公平，应当依法改判。首先，根据一审查明的事实，张振华与华星工贸签订的房屋租赁合同尚未到期，在租赁合同履行的过程中，因华星工贸出租的房屋存在大量的违法建设，于2017年12月被龙潭街道办事处强制拆除50%的面积，至今该房屋的楼梯和东侧墙体等部位未得到任何的修理、恢复，并导致张振华无法正常经营和使用该房屋。作为该房屋的出租人，华星工贸向张振华提供的租赁房屋存在重大瑕疵，同时其面积也存在大量的缩水，在上述严重影响房屋正常使用的问题被彻底解决之前，张振华有权要求华星工贸予以延期交租或者减少交租，在这种正当行使权利的情况下，张振华不应当承担任何的合同解除和违约金赔偿等责任。据此可见，一审判决认定张振华延期交付租金的行为构成合同违约，并判决张振华按照租赁合同中约定的租金标准向华星工贸支付2020年2月15日至2020年9月12日期间的房屋租金86032.61元是完全错误的。其次，众所周知2020年2月至9月期间，全国和全球均爆发了极为严重的新冠疫情，北京地区的餐饮、住宿等服务业均遭受了严重的打击，经营收入锐减，每月的经营收益严重入不敷出，后来北京市人民政府针对该情况也发文倡导房屋出租人为租户减免房屋租金。本案中，华星工贸作为一个集体企业，对张振华在疫情期间所遭受的经济损失应当依法酌情予以减免房屋租金。但是一审判决对此却置之不理，仍然按照租赁合同约定的租金标准要求张振华支付租金，可见该判决结果显失公平。最后，华星工贸在与张振华签订租赁合同时，不但故意隐瞒房屋存在大量违法建设的情况，且其作为房屋产权人在房屋被拆除之前未征询张振华的意见，私自同意街道拆除违法建设。但在一审庭审中，华星工贸竟然主张是张振华同意拆除的，事实上街道城管单位只与产权单位对话，根本不与张振华进行任何的协商。张振华针对该事情曾找到街道城管单位，但其直接予以回绝，并告知张振华找房屋的产权单位，街道城管单位不与张振华沟通。拆除之后需要恢复时，华星工贸仍然拒不配合出面协调，导致房屋一直无法正常使用。更令人难以接受的是，无论是在本案起诉之前，还是诉讼的过程中，华星工贸均要求张振华增加后续的房屋租金和使用费，这些要求在现在的条件下都是没有道理的。但是一审判决却未依法查清这些事实，并且在华星工贸未提交任何有效证据予以证明的情况下，判决将房屋租金从每天410元增加到每天600元，增加幅度竟然达到了46.3%。张振华认为该租金和使用费的增加没有事实和法律依据。华星工贸辩称，同意一审判决，请求依法维持原判。北京华秀缘宾馆述称，不同意一审判决，同意张振华的上诉请求和理由。华星工贸向一审法院起诉请求：1.判令张振华立即腾退坐落于北京市东城区幸福南里甲9号房屋（以下简称涉案房屋）并交付华星工贸；2.判令张振华向华星工贸支付拖欠的自2020年2月15日至2020年9月12日租金86032.61元（其中2020年2月15日至2020年5月14日3.5万元，自2020年5月15日至2020年8月14日4万元，2020年8月15日至2020年9月12日11032.6元）；3.判令张振华向华星工贸支付自2020年9月13日至张振华实际腾退并交还涉案房屋期间的房屋占有使用费（按照目前同区域同类型房屋租赁市场价格每月5万元的标准计算）；4.判令张振华向华星工贸支付违约金（以2020年2月15日至2020年5月14日租金3.5万元为基数，按照每日1%计算自2020年2月16日至实际支付该笔租金之日止的违约金；以2020年5月15日至2020年8月14日租金4万元，按照每日1%的计算自2020年5月16日至实际支付该笔租金之日的违约金；以2020年8月15日至2020年9月12日租金11032.61元为基数，按照每日1%计算自2020年8月16日至实际支付该笔租金之日止的违约金）；5.案件受理费由张振华承担。一审法院认定事实：北京市崇文区福利二厂于1992年12月19日名称变更为北京市崇文区华星工业公司，又于1997年10月15日变更为北京市华星工业公司，又于2003年9月30日变更为华星工贸。涉案房屋为华星工贸的产权房，建筑面积共计311.2平方米，其中平房建筑面积28.2平方米，楼房建筑面积283平方米。第三人北京华秀缘宾馆为张振华的独资企业。2005年9月16日，华星工贸（甲方）与张振华（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》。该合同约定，1.房屋坐落于北京市东城区幸福南里甲9号，甲方对该房屋享有所有权，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权证，证号为（崇集字第00849号）。2.乙方租赁后用于开办旅馆，不允许从事违法活动。乙方对房屋、设施及聘请的所有人员安全承担全部责任。3.甲方应向乙方出示房产证、营业执照等真实有效的身份证明。乙方应向甲方出示身份证等真实有效的身份证明。4.甲方同意乙方在厂区内对房屋进行装修，装饰或添置新物，装修期1.5个月。5.房屋租赁期限自2005年11月15日至2025年11月14日，共计20年。租赁期满后，甲方如继续出租，同等条件下乙方优先。6.租金标准，每年15万元，20年不变。支付时间为，签订合同之日付4万元，以后每年2月15日支付3.5万元，5月15日支付4万元，8月15日支付3.5万元，11月15日支付4万元。7.乙方承担经营期间租赁范围内发生水费、电费、卫生费等一切费用。甲方以相关缴费凭证向乙方收取以上费用。乙方预交以上费用3000元。8.租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。乙方经营期间添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修部分，乙方放弃收回。9.租赁期内，房屋及附属设施的维修由乙方承担，但房屋结构及质量问题如果非乙方造成由甲方负责。10.经双方协商一致，可以解除合同。有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。如该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围、因地震等不可抗力致使房屋损毁、灭失或造成其他损失。11.乙方不支付或不按照约定支付租金，每延期一日甲方按本次所交房款金额1%收取滞纳金。其他约定，如遇国家拆迁，商业补偿及乙方租后新扩建房屋补偿金归乙方。乙方改变房屋用途需经甲方同意。租赁期内，乙方若提前退租，应提前30日通知甲方。2006年5月15日，华星工贸、张振华签订《北京市房屋租赁合同（附件一）》。双方就上述租赁合同达成补充协议，如乙方逾期30天未交纳房租，甲方有权终止合同。如乙方在经营过程中发生违法、违纪、犯罪等活动，给甲方造成经济损失由乙方负责，同时甲方有权终止合同。张振华租赁涉案房屋经营宾馆，企业名称为北京华秀缘宾馆。张振华承租上述房屋后，将房屋东侧钢结构改造成房屋，和正式房屋一并装修后经营宾馆生意。后因政府拆违及新冠疫情影响，双方产生纠纷。张振华拖欠自2020年2月15日之后的房屋租金。2020年8月28日，华星工贸向张振华发微信称，华星工贸于7月24日已经通知交纳房租，张振华8月18日承诺8月28日前交，但张振华不交纳房租，也不接电话，现已经三个季度不交纳房屋租金。同年9月4日，华星工贸向张振华发微信称，经核算，张振华交租金至2020年2月14日，之后租金至今未交纳；根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》，张振华应于2020年2月15日交纳2020年2月15日至2020年5月14日的租金，于2020年5月15日前交2020年5月15日至2020年8月14日的租金，于2020年8月15日前交纳2020年8月15日至2020年11月14日租金，但张振华至今未交纳上述租金，华星工贸曾多次催缴租金，张振华每次都承诺交纳租金但均未交纳，现又拒接电话，故华星工贸正式通知张振华2020年9月11日之前将拖欠的租金全部交齐，若到期不交，承担由此产生的一切法律后果。同年9月12日，华星工贸向张振华发微信称，华星工贸正式通知张振华，双方签订的《北京市房屋租赁合同》及《北京市房屋租赁合同（附件一）》自今日解除，限张振华于2020年9月19日前将房屋腾空、恢复原状并交还房屋，逾期视为张振华对房屋内遗留物品的放弃，华星工贸有权收回房屋并自行清理，由此造成的损失由张振华承担，并限于2020年9月19日前向华星工贸交纳拖欠的房屋租金、违约金等。2021年2月3日，承办法官到北京市东城区龙潭街道办事处调查拆违情况，其工作人员称，拆违事项是根据北京市政府于2017年12月份开始“三大行动”，要求拆除彩钢板，消除安全隐患，该活动于2018年2月份左右结束，当时城管和消防支队与张振华洽谈拆除违建及彩钢板，恢复正式房屋原状，张振华开始同意拆除，所以街道启动了拆除工作，但还剩两间自建及楼梯没有拆完时，张振华不让继续拆除，也不同意街道给恢复正式房屋。因存在安全隐患的彩钢板已经拆除，街道办事处就结束了此次拆除工作。如果当事人同意并申请拆除及恢复正式房屋，街道办事处可以重新立项启动相关工作。另，据街道办事处了解，产权人没有拆除及恢复。庭审中，张振华称，涉案房屋作为一个整体出租给张振华用于经营宾馆，华星工贸未向张振华明确告知涉案房屋存在违章建筑的事实，故华星工贸存在提供违法建筑的违约行为。现涉案房屋被拆除近50%的面积，导致租赁标的物无法正常使用，应视为华星工贸提供的租赁标的物不符合约定使用条件。拆除违章建筑后，华星工贸不配合张振华恢复房屋。另，2020年1月后全国爆发疫情，但华星工贸没有减免租金，还要求涨租。对此，华星工贸称，张振华所述不属实，华星工贸不存在不配合拆除和恢复的问题，双方约定月租金1万余元，而同地段300平米的房屋月租金5-6万元，故不需要减租。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据查明事实，华星工贸与张振华签订的《北京市房屋租赁合同》及《北京市房屋租赁合同（附件一）》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。现张振华逾期交纳房屋租金超过三十日，根据合同约定，华星工贸有权解除双方签订的上述合同。华星工贸于2020年9月12日以微信形式向张振华发出解除合同通知行使解除权，张振华确认该微信系自己所用微信，故双方所签上述合同于2020年9月12日解除。上述合同解除后，张振华应当将涉案房屋腾退给华星工贸，并支付所拖欠的房屋租金及占用费。关于占用费标准，华星工贸主张以每月5万元为标准，该标准明显高于约定租金，法院根据合同履行情况、疫情影响等因素酌定占用费标准。关于华星工贸主张的逾期交纳租金的违约金，华星工贸主张按照日百分之一的标准，该标准明显过高，法院予以酌减。张振华的抗辩意见不成立，法院不予采信。据此，一审法院判决：一、张振华于判决生效后一个月内将位于北京市东城区幸福南里甲9号房屋腾空交付北京市华星工贸中心；二、张振华于判决生效之日起十五日内向北京市华星工贸中心支付自2020年2月15日至2020年9月12日的房屋租金86032.61元；三、张振华于判决生效之日起十五日内按照日600元的标准向北京市华星工贸中心支付自2020年9月13日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；四、张振华于判决生效之日起十五日内向北京市华星工贸中心支付逾期支付租金违约金3500元；五、驳回北京市华星工贸中心的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，华星工贸与张振华签订的《北京市房屋租赁合同》及《北京市房屋租赁合同（附件一）》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。张振华逾期交纳房屋租金超过三十日，根据合同约定，华星工贸有权解除双方签订的上述合同。华星工贸于2020年9月12日以微信形式向张振华发出解除合同通知，系行使解除权的行为，可以认定双方所签上述合同于2020年9月12日解除。张振华上诉不同意解除合同，本院不予支持。合同解除后，张振华应当将涉案房屋腾退给华星工贸，并支付所拖欠的房屋租金及占用费。一审法院根据合同履行情况、疫情影响等因素酌定的占用费标准，并无不当。因张振华存在逾期交纳房屋租金的行为，一审法院酌情确定张振华支付逾期支付租金违约金3500元，亦无不妥。关于2020年2月15日至2020年9月12日的房屋租金。2020年初，我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。张振华租赁房屋用于经营旅馆，新冠肺炎疫情及防控措施确会对张振华使用房屋经营造成一定的不利影响，但考虑到合同约定的租金标准与同地段相比较为低廉，继续按照原租赁合同约定的租金标准履行不属于明显不公平的情形，故一审法院对该期间的租金未予减免，并无不妥。华星工贸与张振华签订租赁合同后，向张振华交付了产权房屋及房屋东侧钢结构，张振华自行将钢结构改造后作为房屋用于经营，现张振华上诉主张华星工贸故意隐瞒房屋存在大量违法建设，依据不足，本院不予采信。综上所述，张振华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2038元，由张振华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 刁久豹二〇二一年五月二十一日法官助理 孙国栋书 记 员 赵 越