成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0115民初1757号 原告（反诉被告）：吴喜瑶，女，1991年9月20日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：刘敏，四川宪恒律师事务所律师，一般授权代理。 被告（反诉原告)：成都嘉源置业有限公司，住所地：成都市青羊区磨底河沿街15号2楼。 法定代表人：王蔷，董事长。 委托诉讼代理人：梁光金，男，1969年1月9日出生，汉族，住四川省内江市市中区，系公司员工，特别授权代理。 原告（反诉被告）吴喜瑶与被告（反诉原告)成都嘉源置业有限公司（以下简称嘉源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴喜瑶及委托诉讼代理人钟琴，被告（反诉原告)成都嘉源置业有限公司的委托诉讼代理人梁光金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴喜瑶向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》与《嘉源红郡商品房买卖合同补充协议》；2．判令被告立即退还原告338648元首付款以及资金占用利息33628元（自2018年4月8日开始至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算为21947元，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算起诉之日为11681元，合计：33628元，计算至实际退还首付款之日止。）；3．判令被告支付逾期交房的违约金7213元（自2019年12月31日开始计算暂计至2020年7月31日，共计213天）；4、判令被告承担原告律师费2万元。以上共计399489元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月8日，原告与被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）与《嘉源红郡商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），欲购买被告位于成都市温江区××栋××单元××层××号房屋。原告按照合同的约定支付了338648元首付款（包含5万元定金），剩余780000元通过按揭贷款支付的付款方式。2018年6月前原告按照被告的要求前往交通银行股份有限公司成都温江支行办理按揭贷款，并按照银行的要求提交了全部资料，银行工作人员告知原告提交的资料已过审核，但因被告原因，最终导致贷款迟迟未按时放款。2019年10月原告再次向贷款银行提交贷款资料，当时要求提供一成的首付，原告也同意了，之后银行和被告均未通知原告后续事宜，房款也一直未能成功放贷。2019年12月12日被告发送延期交房通知将原本交房时间2019年12月31日延期至2020年4月30日；2020年4月30日继续将交房时间延期至2020年7月31日。被告一而再再而三的延迟交房，已构成对合同的严重违约。原告方认为，因被告原因导致两次都未通过银行贷款，被告的过错导致商品房买卖合同无法继续履行，被告应当承担相应的法律责任，被告的过程行为是导致商品房买卖合同无法继续履行的全部原因。原被告无法就退还首付款事宜达成一致意见，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告全部的诉讼请求。 被告嘉源辩称，因为原告的原因造成商品房买卖合同无法履行，我方同意解除合同，原告承担解除合同20%的违约金，资金利息理由不能成立，是买卖合同，不是借款，不应当支付利息，被告同意扣除20%剩余购房款退还给原告，原告不享有违约金的请求权，原告主张的律师费没有合同依据，也没有法律规定，不应当由被告承担，诉讼费是由于原告的导致,所以应当由原告承担诉讼费。解除合同主要是因为原告在商品房买卖合同签订后，原告方至今未取的贷款资格，导致合同无法履行。 反诉原告嘉源公司向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人向反诉人支付解除合同的违约金223729.60元；2、反诉诉讼费用由反诉人承担。事实与理由：2018年4月8日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定，被反诉人购买反诉人位于成都市温江区××镇××社区××幢××单元××层××号住房一套，建筑面积为129.57㎡，总价款为1118648元。合同签订后，被反诉人于2018年4月8日前支付房款338648元后，至今未支付剩余房款780000元。按照《房屋买卖合同补充协议》第五条第3款的约定“买受人采取贷款方式付款的，在签订合同后150日内付清全部房款，若逾期付款，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金。”依据该约定，被反诉人应当向反诉人承担购买房屋总金额20%的违约金223729.60元。故依据《中华人民共和国民法典》第577条相关规定起诉至贵院，请求贵院支付反诉人的诉讼请求。 反诉被告吴喜瑶辩称，我方认为原告不承担违约责任，是因为被告的原因导致原告无法取得贷款，因此是被告的原因导致合同解除。因此，被告要求原告支付违约金没有法律和事实依据。 当事人围绕诉讼请求发表了意见，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月8日，吴喜瑶与嘉源公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定吴喜瑶购买嘉源公司开发的“嘉源红郡”12幢2单元3层2号房屋，房屋总价1，118，648元；付款方式为买受人于2018年4月8日前支付首期房价款338，648元，占全部房价款的30%；余款780，000元向交通银行股份有限公司成都温江分行申请贷款支付，期限为30年。出卖人在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。买受人未付清应付房款的出卖人可据实予以延期交房，并不承担逾期交付的违约责任。买受人须于《商品房买卖合同》签订后的七日内主动将办理个人房屋抵押贷款手续所需的相关申请资料交给贷款银行，并交纳办理公证、保险等费用，由贷款银行根据买受人的资信条件，审查决定买受人的贷款额度和年限，买受人应无条件地配合银行等相关单位办理贷款的申请和审批手续。如买受人的按揭贷款未获银行审批通过，买受人应在接到出卖人或银行的通知之日起15日内向出卖人支付全部房款。买受人未支付的，出卖人有权解除合同，买受人须向出卖人支付总房款20%的解除合同违约金。合同签订后，吴喜瑶向嘉源公司支付购房款338，648元。 另查明，2017年11月20日，嘉源公司与交通银行股份有限公司四川省分行签订《交通银行个人住房抵押贷款业务合同协议》，约定嘉源公司可以推荐购买指定楼盘（嘉源·红郡住房）房屋的购房人向交通银行股份有限公司四川省分行申请个人住房抵押贷款，并由嘉源公司为任一购房人的全部贷款提供连带责任。因嘉源公司股东之间存在纠纷，并进入诉讼程序，因此交通银行认为该项目存在风险，暂停了购房人贷款审核和发放。2019年6月才重新启动购房人贷款审核和发放。2019年7月31日，嘉源公司向吴喜瑶发出《催告函》，要求吴喜瑶于2019年8月15日前向交通银行股份有限公司成都温江支行补齐所需贷款资料和费用。2021年3月9日，嘉源公司向吴喜瑶邮寄《通知》，告知因吴喜瑶向银行所申请的贷款至今未发放到公司帐上，也未以现金的方式支付未付购房款，要求于2020年3月25日前，向公司支付未付房款。嘉源公司于2020年4月30日向吴喜瑶发出《延期交房通知》，将交付房屋时间延至2020年7月31日。 以上事实有双方当事人陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、收款收据、《通知》、《延期交房通知》、解除《催告函》、网签合同查询记录等证据予以佐证。 本院认为，嘉源公司与吴喜瑶签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 因嘉源公司与吴喜瑶均同意解除合同，对吴喜瑶主张解除原被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》与《嘉源红郡商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，嘉源公司也应向吴喜瑶退还其支付的购房款。因此，对吴喜瑶主张嘉源公司返还购房款338，648元的诉讼请求，本院予以支持。吴喜瑶未向嘉源公司付清房款，因此嘉源公司无需向吴喜瑶承担逾期交房违约金，对吴喜瑶主张嘉源公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。对吴喜瑶主张嘉源公司支付律师费的主张，无合同依据和法律依据，本院依法不予支持。吴喜瑶与嘉源公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议约定吴喜瑶的主要义务是支付购房款，购房款的支付方式为贷款，虽然因嘉源公司股东之间的纠纷导致交通银行暂停对吴喜瑶贷款申请的审核，吴喜瑶与交通银行订立商品房担保贷款合同延后，但并不能导致吴喜瑶与交通银行不能订立商品房担保贷款合同。交通银行重新启动贷款申请的审核后，吴喜瑶未向交通银行申请按揭贷款，且按揭贷款只是支付方式之一，在该付款方式不成功时可以选择其他方式付款，吴喜瑶向法院提起诉讼的行为表示其不履行付款义务，吴喜瑶构成违约。因吴喜瑶的违约行为造成合同解除，吴喜瑶应当按照合同约定承担违约责任，向嘉源公司支付违约金。鉴于嘉源公司在履行商品房买卖合同时存在一定过错。且双方约定的违约金过分高于造成的损失。因此，本院在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素情况下，根据公平原则和诚实信用原则，将吴喜瑶应当承担的违约金酌情调整为55，932元。对吴喜瑶主张嘉源公司支付房款利息的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、成都嘉源置业有限公司与吴喜瑶于2018年4月8日签订的购买成都市温江区××路××号××栋××单元××层××号商品房的《四川省商品房买卖合同（预售）》与《嘉源红郡商品房买卖合同补充协议》于判决生效之日起解除； 二、吴喜瑶于判决生效之日起十日内支付成都嘉源置业有限公司违约金55，932元； 三、成都嘉源置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还吴喜瑶购房款本金338，648元； 四、驳回吴喜瑶其他诉讼请求； 五、驳回成都嘉源置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取3，646元，由成都嘉源置业有限公司负担，反诉案件受理费减半收取2，328元，由吴喜瑶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 鲜 明 二〇二一年五月十三日 书记员 曾先容