河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1003民初1043号原告：张琼虎，男，汉族，1994年10月16日生，住河南省郏县，现住许昌经济技术开发区。委托诉讼代理人：李亚芳，女，汉族，1967年1月20日生，住址同上，系原告张琼虎母亲。被告：郑娅敏，女，汉族，1984年8月17日生，住河南省许昌市建安区。委托诉讼代理人：刘真强，许昌市建安区君诚法律服务所法律工作者。被告：许昌悦众心物业管理有限公司，住所地许昌市解放路与许由路交叉口向南200米路西（福兴花园小区）。法定代表人：张爽，该公司总经理。委托诉讼代理人：段东辉，男，汉族，1969年10月3日生，住河南省许昌市魏都区，该公司员工。原告张琼虎与被告郑娅敏、许昌悦众心物业管理有限公司（以下简称悦众心公司）相邻关系纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张琼虎及其委托诉讼代理人李亚芳、被告郑娅敏的委托诉讼代理人刘真强、被告悦众心公司的委托诉讼代理人段东辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张琼虎向本院提出诉讼请求：1、判令二被告拆除二楼房顶公共露天平台处的搭建栏杆及地面铺板，使二楼房顶公共露天平台恢复原貌；2、判令被告拆除通往二楼房顶公共露天平台私自安装的玻璃门，判令被告阳台密封与楼上相一致，统一规格封闭且符合《住宅室内装饰装修管理办法》要求；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年11月，被告违反福兴花园小区物业管理规定，在福兴花园小区1号楼304户南外私自侵占二楼房顶公共露天平台，在二楼房顶公共露天平台处进行铺设地板砖，搭建围栏，致使原告西室窗户遮挡，影响原告采光，被告的行为侵害了业主的权利，也对原告的正常生活环境已造成不合理的不利影响，大大降低了生活舒适度，严重侵害了原告的合法权益，原告与被告多次交涉此事，但被告一直不予解决。现原告为维护自身合法权益，根据建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》第七章第三十四条和第三十九条以及物业公司制定的《房屋装饰装修管理办法》第三项“装饰装修中禁止行为”，第13条“禁止在屋顶等公共部位或露台安装太阳能热水器，加建实体房、阳光房等；一切户外更改或加建皆在禁止之列，例如：花架，附加建筑物等，禁止在户外墙、楼梯、走廊内公共部位上进行任何形式的搭建、安装、铺设”之规定，故原告诉至法院。被告郑娅敏辩称，原告的起诉无事实和法律依据,应当驳回原告的诉讼请求。具体理由如下:首先,原告诉状中所称二楼房顶露天平台归郑娅敏所有,并非公共平台。郑娅敏于2018年12月4日与出卖人许昌福兴房地产开发有限公司(以下简称出卖人)签订了商品房买卖合同,合同明确规定该户房屋的价格为7000元/平方米,总价款891030元整。然而根据当时的市场价格,除了郑娅敏所购买的房屋外,整栋楼房的均价在5500元左右,包括原告所购房屋在内。郑娅敏所购买的房屋之所以比同层房屋及其他楼层房屋贵,是因为出卖人在出售房屋时已经明确将一楼露天平台一并出售给郑娅敏。根据《商品房买卖合同》附件二及《房屋测量规范》第3.1.2的规定,房屋的建筑面积须具备有上盖,结构牢固,且层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。露台阳台没有上盖且层高不足30厘米,故不应计入房产面积。另外,该二楼露天平台除了购买福兴花园1号楼304户以外,其他住户并不能随意进出,属于相对独立的空间。符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,具有构造上的独立性,能够明确区分；具有利用上的独立性,可以排他使用,应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分。这不仅包括房屋,还包括车位、摊位、建设单位销售时承诺或列入该特定房屋买卖合同中的露台等特定空间。其次,郑娅敏在露台安装护栏并未侵犯原告的权利,也不违反相关法律法规。郑娅敏在露天平台外侧安装了高约1米的防护护栏是为了保护自身及家人的安全,安装护栏不影响原告采光,更没有影响原告正常生活环境。原告所称均没有事实和法律依据。被告家阳台和露天平台相连,出卖人交付房屋时,阳台本身就未封闭系开放阳台,该事实在商品房买卖合同中第三条中明确记载，所以并不存在在非承重外墙上开门、开窗的行为，“防护栏”也不属于搭建物、构筑物。所以郑娅敏安装护栏行为并不违反《住宅室内装饰装修管理办法》第三十九条的规定,即未经城市规划行政主管部门批准,在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的,或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的由城市规划行政主管部门按照《中华人民共和国城乡规划法》及相关法规的规定处罚。再次,原告对第二个诉讼请求无诉讼主体资格,无权主张郑娅敏阳台密封与楼上一致。阳台系每个业主的专有部分。郑娅敏对购买的房产中专有区域部分有占有、使用、收益和处分的权利,郑娅敏对阳台装修没有侵犯原告权利，也并不违反《住宅室内装饰装修管理办法》的相关规定,原告无权主张郑娅敏的阳台装修与其他户主一致。最后,即便争议的露天阳台属于业主共有也无恢复原状的必要。恢复原状作为民法典第179条承担民事责任的方式之一,必须要符合三个条件:受损财产仍然存在、有恢复可能性以及有恢复必要,三个条件缺一不可。本案争议露台则无恢复必要。如果该露台是业主共享,那么对该露台享有共有权利的业主,包护郑娅敏在内均有权使用该露台。然而,该露台外侧无任何保护措施,且露台外侧墙砖高度仅有27厘米,露台高度离地面约3米,存在严重的安全隐患。郑娅敏在露天阳台安装防护栏,铺设地砖的行为既没有对露台造成损害,也未侵犯原告的通风、采光等相邻权,又美化了小区环境,保护了该栋共享业主的人身安全,即便郑娅敏使用中存在瑕疵也无恢复必要。综上所述,原告在诉讼中陈述的理由不符合事实,所依据的法规也不适用于本案。郑娅敏加装护栏的行为不违反任何法律法规,也未侵犯原告的权利,应当驳回原告的诉讼请求。被告悦众心公司辩称，原告找到被告物业公司几次，被告郑娅敏铺阳台及安装护栏是为自身安全，也不影响原告采光和通风，被告郑娅敏购买的房子是一平方米7000多元，房价均高于当时的市价，当时市价前五十套是2930元，后来有四千多、五千多，被告郑娅敏购买的房子户型就这一套，当时房地产公司出卖该房屋时即向被告郑娅敏告知赠送前后平台。原告张琼虎为支持自己的主张，向本院提交的证据有：1、原告不动产权证书一份，证明涉案平台未在产权证体现出来，不是私人的，是公共区域，被告郑娅敏出高价买房子是个人行为，不能因为价格高就认为平台是被告的。2、装修手册一份、业主手册一份、装修告知书一份，证明上述证据中已明确写明装修中的禁止行为，禁止在公共部位搭建、加建，涉案平台是露天的，被告郑娅敏也未密封其房屋阳台，被告郑娅敏在涉案平台加装的护栏遮挡了原告房屋的窗户，影响采光，装修手册也说明物业有权责令恢复原状，物业未尽到其责任，及时制止被告郑娅敏，并令被告郑娅敏对涉案平台恢复原状，被告郑娅敏未按装修统一规格对阳台密封，只是在阳台装修了一个门，方便其侵占公共平台，若被告郑娅敏按规定密封，涉案平台对被告郑娅敏自身不会造成危害，故涉案平台护栏及地砖应拆除。3、照片彩色打印件五张，证明被告郑娅敏加装护栏的高度及侵权的事实，影响原告采光及日常生活。4、照片一页（四张），证明福兴花园小区在许昌市规划局备案资料中没有1号楼涉案平台的规划，原告提交的房产证房屋分户图上也明确显示没有此平台，充分证明涉案平台不属于规划之列，建设单位销售时也无权将其列入房屋买卖合同中；郑娅敏提供的房屋买卖合同中也没有明确表明此平台是其购买；郑娅敏在房屋装修时未经城市规划行政主管部门批准私自破坏、改变了建筑物的外墙面形状、颜色、用途，损害了建筑物外观，违反了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《住宅室内装饰装修管理办法》第六条之规定，原告提交有涉案平台原本外观照片；郑娅敏在房屋装修时私自将原有阳台护栏拆除，在原有护栏处开门，郑娅敏此行为给自身以及邻居造成了安全隐患，也为其侵占涉案平台提供便利，郑娅敏侵占平台另行架设护栏的行为也会给之后生活中可能发生安全事故的救援工作造成影响，影响消防工作进行，郑娅敏此损害他人合法权益的行为符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条提到的“损害他人合法权益的行为”，同时违反了中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装修装饰管理办法》第六条第二项、第十条、第十二条之规定；被告开庭时也承认涉案平台为共有平台，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持，原告作为权利人请求恢复平台原貌，请求被告按照《住宅室内装修装饰管理办法》密封被告阳台，应予支持。被告郑娅敏为支持自己的主张，向本院提交的证据有：房屋购买合同一份，证明304室业主购买的房价为7000元/平方米，交房时阳台是开放的。被告悦众心公司未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院分析认证如下：对原告提交的证据1，被告郑娅敏认为该证据不能证明露天平台系公共区域，也不能证明被告郑娅敏没有使用权。被告悦众心公司对该证据真实性无异议，但认为当时被告郑娅敏买房时是房地产公司与被告郑娅敏之间的行为，物业公司无法评判。本院认为，当事人对该证据的真实性均未提出异议，故本院对该证据的真实性予以确认。对原告提交的证据2，被告郑娅敏认为该证据是原告与物业公司签署的约定，不能约束被告郑娅敏与物业公司和房地产开发公司之间的约定。被告悦众心公司认为装修禁止行为是物业公司参照住建部规定制定的，涉案平台不属于公共部位，产权属于被告郑娅敏，被告郑娅敏的行为并未侵犯原告权益。但被告郑娅敏封阳光房影响了物业规定，物业也对其进行了禁止，但物业没有执法权。本院认为，当事人对该证据的真实性均未提出异议，故本院对该证据的真实性予以确认。对原告提交的证据3，被告郑娅敏认为，从整体看并不影响原告的采光权。被告悦众心公司对该证据的真实性无异议，但认为对是否影响原告采光及日常生活物业公司无法评定。本院认为，当事人对该证据的真实性均未提出异议，故本院对该证据的真实性予以确认。对原告提交的证据4，被告郑娅敏对照片真实性无异议，但认为从照片看，不影响原告任何通风采光等相关权益，不能证明原告的证明目的。被告悦众心公司对该证据的真实性无异议，要求依法判决。本院认为，当事人对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。对被告郑娅敏提交的证据，原告对该证据的真实性无异议，但认为合同中并未明确显示涉案平台出售给被告郑娅敏，只是说购买产权面积，并未有赠送其他面积，故涉案平台就是公共的，不属于被告郑娅敏私人所有，被告郑娅敏不应占用涉案平台及加设护栏等，该合同中平面图显示被告郑娅敏房屋有自己的阳台，不应侵犯公共的阳台。被告悦众心公司对该证据真实性无异议，但认为原告和被告郑娅敏有争议应该找房地产开发公司。本院认为，当事人对该证据的真实性均未提出异议，故本院对该证据的真实性予以确认。综合上述证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：原告张琼虎系许昌市经济技术开发区丰园路以东、解放路以西、许由路以南福兴花园1幢东起1单元3层303号房屋的所有权人，并办理了不动产权登记证。被告郑娅敏于2018年12月4日与许昌福兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于许昌市经济技术开发区丰园路××、××以西、许由路以南福××花园××东××单元××号房屋。经本院现场勘验，原告所有的上述303号房屋与被告郑娅敏购买的上述304号房屋相邻而建，304号房屋连接的南面平台系诉争区域，原告所有的303号房屋的封闭阳台位于该房屋的南面、诉争平台的东面（该阳台与诉争区域平台之间有1米多宽的间距）。该诉争平台进入的唯一通道为被告郑娅敏购买的304号房屋。被告郑娅敏为美化该平台及其生活所需，被告郑娅敏在该诉争平台铺设地砖；为安全起见，被告郑娅敏在诉争平台东、西、南三面加设1.10米高的铁栏杆。本院认为，本案系相邻关系纠纷，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。而相邻通风、采光关系是指相邻不动产权利人之间在通风、采光方面应给予对方必要的便利，一方在建造建筑物时，不得违反国家有关工程标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光。本案中，该诉争平台进入的唯一通道为被告郑娅敏购买的304号房屋，被告郑娅敏为其生活所需及对安全的考虑，在涉案平台区域铺设地砖、修建围栏的行为，并没有对原告的通行权造成妨碍，亦未影响到原告所有的303号房屋的通风、采光权，原告亦无证据证明被告的该行为侵犯了其本人的其他合法权益，故对原告认为被告的铺设地砖、修建围栏的行为侵害了其合法权益的主张不能成立，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百八十八条、第二百九十一条、第二百九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张琼虎的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告张琼虎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员 周 雪 平二〇二一年五月十八日书记员 兰青（兼）