贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3741号 原告：贵阳华中房地产开发有限责任公司，住所地：贵阳市云岩区中华北路109号众厦大楼1栋21层2号，统一社会信用代码：91520100214489163J。 法定代表人：罗丹，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：顾青（特别授权代理），女。 被告：张龙，男，汉族，1964年2月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：赵祖芸，女，汉族，1965年3月28日出生，住贵州省毕节市七星关区 原告贵阳华中房地产开发有限责任公司（以下简称：华中房开）与被告张龙、赵祖芸商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日作出（2020）黔0502民初5071号民事判决书。原告华中房开不服该判决，向贵州省毕节市中级人民法院提起上诉，贵州省毕节市中级人民法院作出（2020）黔05民终7022号民事裁定书，裁定撤销（2020）黔0502民初5071号民事判决，发回本院重审。本院于2021年4月8日受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华中房开的委托诉讼代理人顾青，被告张龙、赵祖芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华中房开向本院提出诉讼请求:1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告第xx号房屋；3、本案案件受理费由被告承担。 事实理由：2010年12月，被告与原告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）,购买由原告开发的位于毕节市七星关区房屋，且该房屋早已由被告占有使用。现因情势变更、不可抗力等客观原因，该套房屋无法备案登记到被告名下，也就无法为被告办理不动产权证书，即本合同的目的无法实现，现在除了解除《商品房买卖合同》之外并没有其他更好办法。原告多次找被告协商解除合同及相关事宜均未果。 原告认为：根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起180日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。”、第二十七条：“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起向另一方当事人提供证明。”同时，根据《合同法》第一百一十条第一款：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一）法律上或者事实上不能履行。”之规定，在出现上述情形（即合同目的在法律上或者事实上不能履行）时，原告可以主张免除合同义务的履行。在合同无法履行、无法实现合同目的时，如果被告不诉至法院，则争议的合同履行将遥遥无期，原被告双方的法律关系也将处于长期的不确定状态。因此，本案中《商品房买卖合同》出现了《合同法》第一百一十条约定的情形，那么原告提出解除合同的诉求于法有据，应予支持。 被告张龙、赵祖芸书面辩称，一、请求依法驳回被答辩人贵阳华中房开公司的全部诉讼请求；二、鉴于答辩人在2020年5月7日收到法院转来被答辩人贵阳华中房开公司的起诉书前，已于2020年4月20日就上述商品房预售合同纠纷问题向七星关区人民法院提起诉讼，毕节市中级人民法院发回重审后，答辩人向法院申请对诉讼请求进行了变更，诉请法院判令解除双方2013年6月18日签订的商品房预售合同，判令被答辩人贵阳华中房开公司返还答辩人所交购房款及相关费用，判令被答辩人贵阳华中房开公司赔偿答辩人所交房款和费用同期银行贷款利息、赔偿答辩人新购房差价（增益）损失、房屋装修损失、房屋租金等损失，判令被答辩人贵阳华中房开公司承担所有诉讼费用并支付答辩人惩罚性赔偿款，七星关区人民法院已立案重新审理，请求法院支持答辩人申请变更后的全部诉讼请求，依法另案作出判决。事实及理由：一、被答辩人贵阳华中房开公司的起诉与事实不符。（一）答辩人2010年12月没有与被答辩人贵阳华中房开公司签订过《商品房买卖合同》，答辩人与被答辩人贵阳华中房开公司签定《商品房买卖合同》购买“翠竹苑”商品房（房号为xx）的时间是2013年6月18日。（二）答辩人购房及与被答辩人贵阳华中房开公司发生商品房预售合同纠纷的基本事实。答辩人于2013年6月18日采取按揭方式与被答辩人贵阳华中房开公司签定《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），购买该公司开发的位于毕节市商品房一套（房号xx房），作为房屋出卖人的贵阳华中房开公司在合同第五条对房屋权利状况作出承诺：“1、该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷；2、该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人；3、该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况；......。如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。买受人退房的，应书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人，并承担赔偿责任。”2015年8月10日答辩人交清首付款136236元（合同约定价3100元／平米，房屋建筑面积145.56平方米，总价款451236元）；2017年4月9日答辩人按被答辩人贵阳华中房开公司的要求交清维修基金、契税、燃汽入户费等相关费用22388.00元（他项权利证费160.00元，预登记费80.00元，预抵押费80.00元，土地使用证费33.00元，电开户费520.00元，水开户费100.00元，闭路电视费440.00元，燃气入户费2800.00元，契税6769.00元，维修基金10917.00元，测绘费198.00元，交易费291.00元）并办理了交房使用手续。2017年4月答辩人将房屋出租给他人装修使用期间，2017年4月、5月两次被人夜间偷偷破门入室砸毁，当时答辩人怀疑该套房可能存在权属纠纷或其他限制交易的情况，为避免损失进一步扩大，于是暂停装修，退回了已收承租方的所交租金、赔偿承租方部分损失并解除租赁合同，经多次找被答辩人贵阳华中房开公司交涉，被答辩人贵阳华中房开公司口头答复没有权属纠纷或其他限制交易的情况，并口头承诺会处理好相关事宜后，答辩人才于2018年10月继续装修，同年10月27日，第三次被人夜间偷偷破门入室砸毁，为避免损失进一步扩大，答辩人停止装修，至今不能入住或出租。第三次房屋被打砸后，答辩人再次找被告交涉，被答辩人贵阳华中房开公司仍然坚持该套房没有权属纠纷或其他限制交易的情况，并承诺会处理好相关事宜，直至2018年12月“翠竹苑”部分业主向市住建局反映被答辩人贵阳华中房开公司将物管用房私自出售时，被答辩人贵阳华中房开公司写给市住建局的“情况说明材料”都还否认该套房已申报并经批准预留作为物业管理用房的事实。2019年经公安机关侦破打砸系“翠竹苑”部分业主所为，打砸原因是部分业主认为该套房是物业管理用房。答辩人2019年6月到毕节市住房和城乡建设局查询才获知，被答辩人贵阳华中房开公司在与答辩人签定购房合同之前，已于2012年11月向原毕节市七星关区房产事业局申报并获批准将该套房预留作为物业管理用房，而物业管理用房按有关法律法规规定是不能销售的，被答辩人贵阳华中房开公司的行为直接导致合同目的（登记备案、办理产权证等）不能实现，且因权属纠纷引发刑事案件。二、合同目的不能实现是因为被答辩人贵阳华中房开公司违反法律法规的强制性规定造成的，而不是被答辩人贵阳华中房开公司诉称的“现因情势变更、不可抗力等客观原因”所导致的。被答辩人贵阳华中房开公司明知其自2012年11月向原毕节市七星关区房产事业局申报并获批准将该套房预留作为物业管理用房后，物业管理用房是不能销售的，合同目的（登记备案、办理产权证等）不可能实现，还要故意向答辩人隐瞒了这一直接导致合同目的不能实现的重要情况，与答辩人签订合同将该套房出卖给答辩人，以达到其骗取答辩人钱财的非法目的。《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被答辩人贵阳华中房开公司的违法违约行为是明知而故意的行为，显然不属于《中华人民共和国合同法》所规定的“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的不可抗力情形和免除责任情形；《物业管理条例》（2007年”修订）第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”该套房系原毕节市七星关区房产事业局与被答辩人贵阳华中房开公司依法约定的物业管理用房，建设单位不得擅自处分，即该套房属于限制交易的情况，被答辩人贵阳华中房开公司擅自销售物业管理用房的行为，既侵害了“翠竹苑”全体业主和作为消费者的答辩人的合法权益，也违反法律法规强制性的规定，扰乱了房地产市场秩序。三、被答辩人贵阳华中房开公司的行为违反了双方所签《商品房买卖合同》第五条其对房屋权利状况作出的该套商品房没有权属纠纷（事实上存在权属纠纷）、没有销售给除本买受人以外的其他人（事实上贵阳华中房开公司变相销售给了他人一即已申报并经批准作为物管用房）、没有其他受到限制交易（事实上物管用房不能擅自销售，即属于限制交易的情况）的情况的承诺。四、被答辩人贵阳华中房开公司的违法违约行为不属于其诉称的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项约定的情形，而属于违反《商品房买卖合同》第五条约定的情。因为：一是合同就该套商品房是否有权属纠纷、债权债务纠纷、是否一房二卖、是否有司法查封或其他受到限制交易的情况进行了特别约定，并约定了如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷时被答辩人贵阳华中房开公司承担的违约责任；二是被答辩人贵阳华中房开公司的主观故意违约行为违反了法律法规的强制性规定，丧失了其诉称的“办理商品房转移登记的有关文书”的前提条件和基础；三是《商品房买卖合同》属于格式合同，由被答辩人贵阳华中房开公司提供签订，合同法第四十一条明确规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。......”，况且《商品房买卖合同》第五条很明确。五、双方协商未果的原因是被答辩人贵阳华中房开公司只想要回房子，而拒不返还答辩人所交房款、费用和拒不赔偿答辩人的损失。对此，被答辩人贵阳华中房开公司的诉讼请求可以证实，其只请求判令答辩人退回房子，而不提返还答辩人所交房款、费用和赔偿答辩人损失。六、被答辩人贵阳华中房开公司诉求第一项关于请求判令解除合同的主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定条件，且已过诉讼时效期，其诉权已消灭。被答辩人贵阳华中房开公司2013年6月18日与答辩人签定商品房预售合同时，明知该套房其已于2012年11月向原毕节市七星关区房产事业局申报并获批准预留作为物业管理用房，而物业管理用房是不能销售的，合同目的（登记备案、办理产权证等）不可能实现，从签订合同到其起诉已达7年之久，已过诉讼时效期，其诉权已消灭。七、在七星关区人民法院受理被答辩人贵阳华中房开公司起诉之前，答辩人已向同一法院就涉及同一标的的《商品房买卖合同》纠纷提起诉讼，且七星关区人民法院已立案受理，案号为（2020）黔0502民初5197号。应以答辩人起诉的（2020）黔0502民初5197号民事判决的审理结果为依据，在黔0502民初5197号审结前，被答辩人贵阳华中房开公司起诉和法院受理其起诉不符合法律规定，应予以驳回或者以答辩人的起诉作为本诉（原告）并案审理。八、被答辩人贵阳华中房开公司诉求第二项只要求答辩人退回房子而未提及其故意违法违约给答辩人造成损失的赔偿问题，于情无理、于法无据。九、被答辩人贵阳华中房开公司诉求第三项要求答辩人承担诉讼费请求更是于情无理、于法无据。上述事实和理由足以证明，合同目的不能实现的原因完全是被答辩人贵阳华中房开公司的故意违法违约造成的，其违法违约行为给答辩人造成了重大损失。被答辩人贵阳华中房开公司的诉讼费不但应由其自行承担，还应赔偿因其违法违约给答辩人造成的全部损失。综上所述，答辩人认为，被答辩人贵阳华中房开公司明知该套房已预留作为物管用房不能预售而预售给答辩人的行为实属欺诈，既欺骗了答辩人也欺骗了房产部门和“翠竹苑”全体业主，其行为既违反了合同第五条其对房屋权利状况等所作出的承诺，也违反了有关法律法规的规定，侵害了“翠竹5苑”全体业主和作为消费者的答辩人的合法权益，扰乱了房地产市场秩序。被答辩人贵阳华中房开公司的违法违约行为属于违反法律法规强制性规定的行为、欺诈行为、违反（损害）社会公共利益（即损害“翠竹苑”300多业主利益）行为，属于故意隐瞒所售房屋已经事实上变相出卖给第三人的行为，属于对标的物没有处分权而出卖标的物的行为和以签订合同的合法形式掩盖其非法骗取答辩人钱财目的的行为，其行为给答辩人告成了重大损失。根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”第一百五十条“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：......（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”等法律法规的相关规定，被答辩人贵阳华中房开公司的起诉与事实不符，其诉求和诉由于法无据，于情无理，请求法院依法驳回被答辩人贵阳华中房开公司的全部诉求，支持答辩人的答辩请求。 被告张龙、赵祖芸口头补充辩称，我们同意解除合同，但被告返还我们的购房款和赔偿我们相关损失后我们才会同意返还房屋给被告。 本院经审理查明，2013年6月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告将其开发建设的位于贵州省毕节市七星关区出售给被告，房屋总价款为451236元，付款方式为首付136236.00元，余款315000.00元以公积金贷款的方式支付。合同签订后，被告于2015年8月10日向原告缴纳首付款136236.00元。2017年4月9日，原告将涉案房屋交付被告，同日，被告向原告缴纳他项权证费160.00元，预登记费80.00元，预抵押费80.00元，土地使用证费33.00元，电开户费520.00元，水开户费100.00元，闭路电视费440.00元，燃气入户费2800.00元，契税6769.00元，维修基金10917.00元，测绘费198.00元，交易费291.00元，共计22388.00元。同时，被告向物管公司毕节市众和润物业管理有限公司缴纳物管费1922.00元，装修垃圾处理费728.00元，装修保证金3000.00元。 另查明，2018年10月27日20时许，涉案房屋遭受他人入室打砸，经被告报警处理，公安机关经侦查，将犯罪嫌疑人范贤春抓获归案。经毕节市七星关区人民法院审理查明，范贤春以涉案房屋系物管用房为由，通过微信邀约其他业主进入涉案房屋对涉案房屋进行打砸，致使涉案房屋遭受损毁。范贤春因此被判处有期徒刑6个月，缓刑一年。2019年8月31日，被告支付刘永俊房屋装修费12500.00元。 再查明，2012年11月12日，原告向毕节市七星关区房产局申请办理涉案房屋的商品房预售许可证，在原告向七星关区房产局提供的《翠竹苑项目销售方案》中注明：物管用房xx住房一套，145.56平方米。 上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。被告履行了房款的交付义务，原告应当按照合同约定（或委托）为被告办理涉案房屋产权转移登记手续。涉案xx住房系原告预留的物管用房，该套房屋依法属于涉案房屋所在小区的全体业主共同所有。原告至今未能履行为被告办理涉案房屋产权转移登记手续，原告称合同目的不能实现原因系不可抗力的理由不成立，原告构成违约。原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告同意解除，本院予以支持。 涉案合同目的不能实现责任在原告方，被告已在本院起诉原告要求解除与原告签订的《商品房买卖合同》并要求原告赔偿损失，原、被告均同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，合同解除后，原告要求被告返还房屋符合法律规定，本院予以支持。 本案当事人之间系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告贵阳华中房地产开发有限责任公司与被告张龙、赵祖芸于2013年6月18日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告张龙、赵祖芸于本判决生效后60日内返还原告贵阳华中房地产开发有限责任公司位于毕节市七星关区房屋。 案件受理费25.00元，由原告贵阳华中房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  王兴琼 人民陪审员  李兴菊 人民陪审员  成文娟 二〇二一年五月六日 书 记 员  李治樱