北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5266号上诉人（原审被告、反诉原告）：风云笛音文化传播（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：许新伟，经理。委托诉讼代理人：孔繁云，女，1995年12月28日出生，汉族，住山西省吕梁市文水县。上诉人（原审被告、反诉原告）：风云笛音科技（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：许新伟，经理。委托诉讼代理人：孔繁云，女，1995年12月28日出生，汉族，住山西省吕梁市文水县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京奥中兴业房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区光华路9号。法定代表人：吉增平，总经理。委托诉讼代理人：孙鸿斌，男，1984年8月9日出生，汉族，北京奥中兴业房地产开发有限公司职员，住北京市海淀区。上诉人风云笛音文化传播（北京）有限公司（以下简称风云笛音文化公司）、风云笛音科技（北京）有限公司（以下简称风云笛音科技公司）因与被上诉人北京奥中兴业房地产开发有限公司（以下简称奥中兴业公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初42771号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。上诉人风云笛音文化公司、风云笛音科技公司的委托诉讼代理人孔繁云，被上诉人奥中兴业公司的委托诉讼代理人孙鸿斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。风云笛音文化公司、风云笛音科技公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回奥中兴业公司的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由奥中兴业公司承担。事实与理由：1.本案法律逻辑、事实认定有误。一审法院认为风云笛声文化公司、风云笛声科技公司主张的于2020年2月26日解除双方签订的合同及补充协议构成违约，无权解除合同，该判决明显不符合法律逻辑。风云笛声文化公司、风云笛声科技公司于2020年1月10日向奥中兴业公司发出的《延期交纳租金申请函》，随后在2020年1月24日出现疫情，2020年1月26日，北京市教育委员会官网微信发布的《北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训！》要求暂停所有线下课程和集体活动，如此一来，让本就经营不善周转困难的风云笛声文化公司、风云笛声科技公司更加雪上加霜，也无法实现该租赁标的的用途。风云笛声文化公司、风云笛声科技公司并不属于恶意违约，即“在完全有能力履行合同义务的情况下，故意不去履行合同义务的行为，以达到合同无法展行的目的”。综合来看，疫情才是导致本次合同解除的根本原因。现请求支持风云笛声文化公司、风云笛声科技公司于2020年2月26日解除合同及补充协议的请求，不存在有违约责任。2.本案一审判决存在一定的程序错误。风云笛声文化公司、风云笛声科技公司于2020年4月17日作为原告向一审法院提起诉讼，后奥中兴业公司于2020年4月30日亦提起诉讼，风云笛声文化公司、风云笛声科技公司与奥中兴业公司于2020年12月7日通过一审法院进行审理，在审理过程中，一审法院为了简便合并审理，让我方进行了撤诉，从而变为反诉方，让奥中兴业公司变为了原告方。如此一来，直接否定了风云笛声文化公司、风云笛声科技公司的权利，造成了很被动的情形，更是加重了风云笛声文化公司、风云笛声科技公司的承担责任。奥中兴业公司辩称：同意一审判决，不同意风云笛声文化公司、风云笛声科技公司的上诉请求。奥中兴业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除奥中兴业公司与风云笛音科技公司于2016年9月20日签订的《世贸商业中心租赁合同》及《补充协议》、奥中兴业公司与风云笛音科技公司、风云笛音文化公司于2016年12月9日签订的《协议书》、奥中兴业公司与风云笛音文化公司于2016年12月19日签订的《补充协议》、奥中兴业公司与风云笛音文化公司于2019年10月25日签订的《租赁合同》之补充协议；2.判令风云笛音科技公司、风云笛音文化公司连带向奥中兴业公司支付欠付的租金、物业管理费、收银pos系统维护费、电费、拆除恢复原状费用以及滞纳金共计121516.41元（实际欠付564179.73元，扣除履约保证金442663.32元后奥中兴业公司主张121516.41元）；3.判令风云笛音科技公司、风云笛音文化公司连带向奥中兴业公司支付延期返还租赁标的的租金188194.13元（从2020年3月27日至2020年5月1日，2020年5月1日是对租赁标的恢复完原状的日期）；4.判令风云笛音科技公司、风云笛音文化公司连带向奥中兴业公司支付违约赔偿金684064.76元。风云笛声文化公司、风云笛声科技公司向一审法院反诉请求：1.请求确认各方签订的租赁合同以及三份补充协议于2020年2月26日终止；2.要求奥中兴业公司返还风云笛音科技公司以及风云笛音文化公司履约保证金230533.29元（履约保证金共计442663.32元，扣除欠付的租金、物业管理费、pos系统维护费以及电费共计212130.03元）。一审法院认定事实：2016年9月20日，奥中兴业公司作为出租人（甲方），风云笛音科技公司作为承租人（乙方），双方签订《世贸商业中心租赁合同》（编号：L×云迪钢琴教室），约定：甲方将其所有的涉案房屋出租给乙方使用；本合同下的租赁期限自装修免租期起始日起至付租期届满之日止。本合同的付租期为60个月，即从2016年12月7日起至2021年12月6日止，付租期的起始日在本合同项下简称为租金起始日，租金起始日为2016年12月7日；本合同规定的装修免租期从租赁标的交付日（“装修免租期起始日”）起至2016年12月6日止。装修免租期内，乙方无需缴纳租金及物业管理费，但除租金、物业管理费之外的其他费用，包括但不限于装修管理费，标准为每天每平米1.8868元（不含增值税），增值税率：6%，增值税额：每天每平米人民币0.1132元、公用设施费用等，乙方仍应支付；在租赁期限内，如果因乙方原因导致本合同提前终止的，视为乙方违约，则乙方应按本合同约定的固定租金标准向甲方支付上述期间的租金、装修管理费和公用设施费用等费用。此外，乙方亦应按照第22.7款的约定支付违约金；本合同项下的租金包括固定租金和提成租金两种形式，乙方实际支付的租金以固定租金和提成租金中数额较高者为准：第一年的固定租金为每月人民币120543.24元（不含增值税），征收率：5%，增值税额：每月人民币6027.16元；第二年的固定租金为每月人民币130186.70元（不含增值税），征收率：5%，增值税额：每月人民币6509.33元；第三年的固定租金为每月人民币140601.63元（不含增值税），征收率：5%，增值税额：每月人民币7030.08元；第四年的固定租金为每月人民币151849.76元（不含增值税），征收率：5%，增值税额：每月人民币7592.49元；第五年的固定租金为每月人民币163997.74元（不含增值税），征收率：5%，增值税额：每月人民币8188.89元；提成租金是指甲方根据乙方的实际经营状况，从乙方经营所得中提取的不固定数额的租金（不包括物业管理费）。提成租金的收取标准为乙方每月不含增值税营业额的百分之十二点八七（12.87%）；首期固定租金的金额按自租金起始日所在日历月剩余实际天数计算加上下一个月的固定租金计收，尔后，在付租期内乙方应于每月十（10）日之前向甲方预付下一（1）个月的固定租金；乙方应当向甲方或者甲方的受让人或承继人聘请的物业管理人缴纳关于租赁标的的物业管理费；物业管理费的收费标准为人民币59.4340元/月/平方米（不含增值税）（按租赁面积计算），增值税率：6%，增值税：3.5660元/月/平方米；物业管理人：北京奥中世贸物业管理有限公司；首期物业管理费的金额按自租金起始日所在日历月剩余实际天数计算与下一个月的物业管理费之和计收，尔后，在租赁期限内乙方应于每月十（10）日之前向甲方预付下一（1）个月的物业管理费；乙方应当依照共同设施供应部门或单位或物业管理人指定的期限和方式，缴付水费、电费、燃气费等公用设施费用。本合同签署时，公用设施的收费标准分别如下：电费的收费标准为价税合计1.0684元/度，增值税率17%，增值税额：人民币0.1816元/度。水费的收费标准为9.80元/吨（不含增值税），增值税率3%，增值税额人民币0.294元/吨；乙方应当按照甲方制订及不时修改的《承租人手册》中的规定，按月在收到甲方或物业管理人发出的缴款通知单后于每月十（10）日前付清该通知中载明的应付公用设施费用；履约保证金：乙方应于本合同签订当日向甲方和物业管理人支付履约保证金。该保证金金额为三（3）个月的平均固定租金和三（3）个月的物业管理费共计人民币442663.32元；在本合同终止并且乙方履行了合同约定的全部义务（包括但不限于向甲方原状返还租赁标的、支付已发生的租金及所有费用以及办理完毕租赁标的工商、税务等注销变更登记手续）之后，履约保证金将转为担保乙方对消费者要求退货、赔偿及修理作出补偿的质量保证金。在履约保证金转为质量保证金后三（3）个月期满之后，如果没有乙方对甲方和物业管理人的欠款，没有任何消费者退货、赔偿及修理的索赔，则甲方和物业管理人向乙方无息退还该质量保证金；否则，甲方和物业管理人有权从该质量保证金中扣除前述索赔给甲方造成的任何损失；甲乙双方约定租赁标的交接日期为2016年10月8日；当租赁期限届满或本合同因其他原因提前终止，乙方应当按照本合同第十七条的约定对自行装修部分进行拆除，并将装修垃圾及其他物品清理完毕，将租赁标的交还甲方，并确保原交接时甲方提供的房屋场地及设备设施保持完好可直接出租状态；乙方应安装甲方有偿提供的电脑收银机，并接受甲方的电脑收银系统的连接安排。前述的硬件和软件的维护及其他相关费用均由乙方承担；乙方应于甲方安装收银系统前一次性支付人民币壹万贰仟元（12000元）/每台作为押金。租赁期限届满，经甲方检查收银系统完好无损，押金无息退还；如有损毁，则押金不予退还；乙方应于每月的十（10）日之前向甲方预付下一个月的收银系统运行维护费用。签订本合同时，收银系统运行维护费的收费标准为每月人民币330.19元（不含增值税），增值税率6%，增值税额人民币19.81元/每月。但甲方和/或物业管理人随时有权根据届时有效的世贸商业中心物业管理服务的约定，调整收费标准，但若届时甲方和/或物业管理人未调整收费标准，则仍按每月人民币叁佰伍拾元（350.00）收取；若乙方未将租赁标的恢复到第17.1款所述条件和状态，甲方有权自行或委托他人将租赁标的恢复原状，由此所从产生的相关费用将从乙方缴纳的履约保证金中扣除。若乙方缴纳的履约保证金不足以向甲方偿付恢复原状发生的费用，则乙方应当在收到甲方有关通知的三（3）个工作日内向甲方支付不足的部分；如果乙方单方面违约导致本合同提前终止，乙方须向甲方支付相当于租赁期限未履行部分的固定租金总额百分之二十（20%）的赔偿金；如果乙方要求提前解除本合同，应按照本合同第22.7款的规定支付违约金，且乙方须提前至少三十（30）日通知甲方。若乙方通知未能提前至少三十（30）日送达甲方，则除本合同约定的其他款项外，乙方还应自解约通知到达甲方之日起根据本合同约定的租金支付标准向甲方支付三十（30）日的租金；乙方未能按本合同约定补足履约保证金或未能缴纳相关费用的，则自逾期之日起，每逾期一（1）天，乙方应按应缴但未缴金额的万分之五（0.05%）向甲方支付逾期违约金直至其付清应缴金额止。2016年9月20日，奥中兴业公司作为出租人（甲方），风云笛音科技公司作为承租人（乙方），双方签订《补充协议》，约定：甲乙双方就租赁涉案房屋于2016年9月20日在北京市签订了《租赁合同》，甲乙双方经过友好协商，就租赁合同中未尽事宜，特签订本补充协议如下：第一条除非另有说明，本协议的词语与租赁合同具有相同的定义和解释。第二条租赁合同第12.1条修改为：鉴于本合同项下所指租赁标的系向公众开放的公共营业场所，乙方承租后的实际开业状态及时间对租赁标的所在的世贸商业中心整体营业形象与经营效果有直接的影响，故乙方特此同意于2016年12月7日对公众开业。2016年12月7日即租金起始日和物业管理费起算日。如果乙方在2016年12月7日前开业，则租金和物业管理费自乙方实际开业日起计收。如果由于未按期完成装修或者没有做好营业准备或其他原因，乙方迟于2016年12月7日开业，则除租金和物业管理费外，乙方还应按下列规定向甲方支付违约金：（1）开业日迟延一（1）至十五（15）天的，违约金相当于一（1）个月的固定租金；（2）开业目迟延十五（15）至十（30）天的，违约金相当于三（3）个月的固定租金；(3)开业日迟延超过三十（30）天的，乙方除应支付三（3）个月的固定租金为基础违约金外，还应按租赁标的未向公众开放营业的超过三十（30）天的实际天数依本条所述违约金标准累计计算并支付违约金。同时甲方有随时解除合同而不承担任何赔偿责任。如果由于甲方的原因造成乙方开业日的延迟，则租金起始日相应顺延。第三条租赁合同第12.2条修改：在上述开业日前七（7）日，乙方应当向甲方提供在租赁标的内进行合法营业所必需的营业执照及其他相关政府许可证明，并且乙方应当保持前述营业执照及其他相关政府许可在租赁期限内持续有效；如果乙方未能提供前述营业执照或政府许可或者该等营业执照或政府许可在租赁期限内失效的。乙方不得营业；若乙方擅自营业，甲方有权终止合同；若因乙方擅自营业给甲方或第三方造成任何直接或间接损失，乙方应当赔偿该方遭受的全部损失。第四条租赁合同第17.1条第一段修改为：乙方应当在租赁期限届满或收到甲方解约通知之日起十（10）日内（以先到者为准）按照本条款约定办理完毕有关租赁标的的返还事宜。第五条：租赁合同第21条删除。第六条其他补充条款：1.本协议及其附件是租赁合同不可分割的一部分，由甲乙双方在签署租赁合同之同时签署并生效，与租赁合同具有同等法律效力。本协议约定及其附件与租赁合同内容有不一致或矛盾时，本协议的约定优先适用。2.本协议及其附件各一式四份，甲、乙双方各两份，具有同等法律效力。2016年12月9日，奥中兴业公司作为甲方，风云笛音科技公司作为乙方，风云笛音文化公司作为丙方，三方签订《协议书》，载明：鉴于甲方与乙方于2016年9月20日签订了《租赁合同》（在本协议书中，甲方与乙方就下述房屋租赁签署的所有租赁合同、补充协议及其附件等相关文件统称为“该《租赁合同》”），约定乙方向甲方承租涉案房屋。现乙方欲将该《租赁合同》项下的权利和义务一并转让给丙方。甲乙丙三方经协商一致，达成以下协议条款：一、甲方同意，乙方将该《租赁合同》项下承租人的权利和义务一并转让给丙方。二、乙方和丙方对本协议生效前乙方因履行该《租赁合同》而对甲方产生的债务承担连带责任。丙方保证按照该《租赁合同》的约定履行承租人的各项义务。四、乙方将该《租赁合同》项下的承租人权利和义务转让给丙方后，仍然对丙方因该《租赁合同》而对甲方产生的债务承担连带责任。鉴于甲方已经按该《租赁合同》的约定向乙方交付了租赁标的，因此乙方与丙方应自行办理租赁标的的交接手续，甲方对此不承担任何义务或责任。六、就本协议项下产生的争议，任何一方均有权向租赁标的所在地法院诉讼解决。七、本协议自三方签字盖章之日起生效。一式四份，甲方执二份，乙方和丙方各执一份。2018年12月20日，奥中兴业公司作为甲方，风云笛音文化公司作为乙方，双方签订《租赁合同》之补充协议，约定：鉴于：1.甲方与风云笛音科技公司于2016年9月20日签订《租赁合同》及《补充协议》（在本协议书中，甲方与风云笛音科技公司就下述房屋租赁签署的所有租赁合同、补充协议及其附件等相关文件统称为“租赁合同”），约定风云笛音科技公司向甲方承租涉案房屋。2.甲方已经按租赁合同的约定向风云笛音科技公司交付了租赁标的。3.甲方与风云笛音科技公司及乙方于2016年12月9日签订了《协议书》，约定风云笛音科技公司将租赁合同项下承租人的权利和义务一并转让给乙方。4.因乙方经营所需，希望增加租赁标的面积。双方经协商一致，达成如下协议：一、租赁面积的变更：1.双方确认，自2018年12月7日起，乙方租赁标的增加21.83平方米（增加面积的具体位置及范围详见本补充协议附件一，以下简称“增加面积”），则乙方租赁标的的租赁面积由333.08平方米增加到354.91平方米。2.乙方增加面积的经营场地编号为L×A号。二、增加面积的固定租金。自租赁面积变更之日起增加面积的固定租金为：第一年的固定租金为人民币9214.96元/月（不含增值税），征收率5%，增值税款460.75元/月，则价税合计固定租金为：9675.71元/月。第二年的固定租金为人民币9951.99元/月（不含增值税），征收率5%，增值税款497.60元/月，则价税合计固定租金为：10449.58元/月。第三年的固定租金为人民币10748.05元/月（不含增值税），征收率5%，增值税款537.40元/月，则价税合计固定租金为：11285.46元/月。三、物业管理费：自租赁面积变更之日起增加面积的物业管理费为：人民币1297.44元月（不含增值税），增值税率6%，增值税款77.85元/月，则增加面积的物业管理费价税合计为：1375.29元/月。四、履约保证金：双方确认，自双方签订本补充协议之日起，增加面积的履约保证金为：人民币35536.18元（相当于增加面积的三个月租金和三个月物业管理费之和），乙方应于本补充协议签订后七个工作日内向甲方缴纳增加面积的履约保证金。乙方缴纳上述履约保证金之前甲方有权拒绝交付增加面积，而无须承担任何违约责任。五、增加面积的交付及装修免租期：1.双方确认，甲乙双方应于2018年11月17日办理增加面积的交接手续。乙方对于增加面积享有20天的装修免租期。装修免租期内，增加面积无需缴纳租金及物业管理费，但除租金、物业管理费之外的其他费用（包括但不限于装修管理费、水、电等能源费用等），乙方仍应支付。乙方应在装修期起始日之前五（5）日支付装修期内的装修管理费每天每平米人民币1.8868元（不含增值税），增值税率：6%，增值税额：每天每平米人民币0.1132元及上述相关费用。六、其他1.本补充协议是租赁合同的补充，二者的内容发生冲突时以本补充协议为准。2.除本补充协议中明确约定的内容以外，租赁合同中的其他条款不发生任何变动。本补充协议未约定事项，按照租赁合同的约定执行。3.本补充协议的附件是本补充协议的构成部分，与本补充协议的正文有同等效力。4.本补充协议自双方签字盖章之日起生效。本补充协议一式四份，双方各执二份。2019年12月25日，奥中兴业公司发送《关于世贸天阶L×号店铺欠费交纳事宜通知》至风云笛音文化公司，载明：尊敬的承租户：就贵司拖欠世贸天阶L×号商铺固定租金、物业管理费、电费、POS机系统维护费、其他服务费，滞纳金等相关费用事宜，我司已多次联系贵司负责人，但贵司仍未缴纳我司固定租金、物业管理费、电费、POS机系统维护费、其他服务费，滞纳金等相关费用。截止至本函发出之日，贵司所欠费用已高达人民币246371.30元，已严重违反贵我双方签订的《租赁合同》之相关规定。现我司郑重向贵司通知如下：1.请贵司于2019年12月30日之前向我司支付所有欠费共计人民246371.30元。2.若贵司在2019年12月30日16时之前未向我司付清上述欠费，我司将依《租赁合同》的约定和法律的规定追究贵司的违约责任。3.贵司应妥善保护贵司会员的合法权益，避免与消费者产生纠纷。如因此给甲方造成损失的，我司将有权追究贵司的全部赔偿责任。本函事关贵我双方的切身利益，望贵司予以重视并尽速回复。如有任何问题请与我司财务部联系，联系电话：65871073。顺祝商祺！2020年1月10日，风云笛音文化公司向奥中兴业公司发送《延期交纳租金申请函》，载明：我司贝芬思顿钢琴教室现有世贸天阶南街4层L×，由于延期经营不善资金周转问题，希望得到世贸天阶领导的谅解和支持，预计3月份经营情况将得到改善，特申请：1.2020年1月份剩余租金，于本月15日和20日分批支付尾款；2.2020年2月份租金，于本月22日和31日分批支付租金。2020年2月3日，奥中兴业公司发送《关于世贸天阶L×号店铺欠费交纳事宜通知》至风云笛音文化公司，载明：尊敬的承租户，在此世贸天阶对在非常时期坚守在商业一线的全行业同仁，致以亲切地问候，并对您们服从大局，坚守岗位表示深深的敬意！疫情关头，世贸天阶愿与商户共进退，在挑战面前相可支持、共克时艰！世贸天阶在第一时间做出部分租金调整政策，即2020年1月25日（正月初一）至2020年2月8日（正月十五）期间实行商户租金减半政策。根据此次租金调整政策，现我司向贵司通知如下：1.请贵司于2020年2月6日之前向我司支付所有欠费及滞纳金共计人民币244165.71元。2.若贵司于2020年2月6日16时之前未向我司付清上述欠费及滞纳金，将不可享受此次租金减半政策，我司并将依《租赁合同》的约定和法律的规定追究贵司的违约责任。3.贵司应妥善保护贵司会员的合法权益，避免与消费者产生纠纷。如因此给我司造成损失的，我司将有权追究贵司的全部赔偿责任。在这段特殊的日子里，世贸天阶一直与商户共进退，随着疫情不断发展，公司希望借助租金减半政策，消除商户部分经营压力，并与商户一起积极防疫，理性面对，携手共渡难关。请关注本函事关贵我双方的切身利益，望贵司予以重视并尽速回复。原告公司于2020年2月4日签收此通知。如有任何问题请与我司财务部联系，联系电话：65871073。顺祝商祺！2020年2月4日，风云笛音文化公司发送《公函》至奥中兴业公司，载明：本公司风云笛音文化公司，就贵公司与本公司的大股东风云笛音科技公司签订的《租赁合同》（以下简称“原协议”）、《补充协议》（以下简称“补充一”）、与本公司签订的《〈租赁协议〉之补充协议》（以下简称“补充二”）以及三方共同签订的《协议书》（以下简称“补充三”），现因遇到冠状病毒新型肺炎疫情紧急，依据北京市教育委员会官网微信于2020年1月26日发布的《北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训！》，致使本公司在贵公司处租赁的场地无法正常进行线下钢琴教育培训，郑重致函。详细情况如下：2016年9月20日，贵公司同本公司的大股东风云笛音科技公司签订了《租赁合同》，原协议约定：甲方即贵公司将涉案房屋出租给乙方用作以风云笛音科技公司商号（名称）经营“云迪钢琴教室品牌”的音乐教育培训店（以下简称“音乐培训店”）。租赁时间为自2016年12月7日起至2021年12月6日止，共60个月。原协议双方又于2016年9月20日签订了“补充一”将音乐培训店的开业提前至2016年12月7日，以及删除原协议中第21条等。2016年12月9日，原协议甲乙双方及本公司签订“补充三”，约定风云笛音科技公司将原协议项下承租人的权利与义务一并转让给本公司。2018年12月20日，贵公司与本公司签订了“补充二”约定增加租赁面积、增加面积的租金，物业费、履约保证金等项目。2.2020年1月26日，北京市教育委员会官网微信发布的《北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训！》中第二条第一项规定：从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。”现本公司旗下的位于租赁标的的音乐培训店已经因该政策原因无法继续营业且不知何时能开业。3.本公司认为：上述合同均合法有效，应受法律保护，且各合同的各方均严格遵守了合同约定及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定，但因上述政策原因，贵公司与本公司如履行合同将会给本公司带来巨大经济损失，此属于原协议中第二十五条不可抗力条款所规定“因法律、政府政策的变化及政府行为而导致的合同双方均无法逆转的障碍”的情形。同时此种情形也符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中第二十六条有关情势变更的规定。鉴于此，本公司郑重向贵公司提出如下解决方案以供商议：方案一、我公司建议自2020年1月26日北京市教委会上述政策发文之日起至北京市教委会新的政策发文通知恢复校外线下培训之日止，贵公司免除本公司音乐培训店承租租赁标的的全部费用，包括但不限于租金、物业管理费、公共设施费用等。方案二、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中第二十六条有关规定，双方协商终止协议履行，互不追究责任，本公司应当返还租赁标的，同时贵公司应当退还原协议中的第八条约定的履约保证金以及其他全部预付费用，包括但不限于租金、物业管理费、公共设施费用、广告标识推广安排费用等。若贵公司不与本公司进行协商沟通，本公司将会依法向人民法院提起诉讼，以此维护本公司的合法权益，由此造成的一切后果由贵公司及法定代表人自行承担。望贵公司本着诚实信用的原则，珍惜双方来之不易的合作关系，以商业信誉为重，审慎对待此事，积极履行与本公司协商。望贵公司在收到本公函3日内给予书面答复。2020年2月17日，奥中兴业公司发送《关于世贸天阶L×号店铺欠费交纳事宜通知》至风云笛音文化公司，载明：就贵司近期未缴纳我司租金、物业管理费、POS系统维护费、电费及其他费用，在此列出明细，如下：2020年1月租金31442.25元物业费20984.04元；2020年2月租金159442.25元物业费20984.04元；2020年3月租金159442.25元物业费20984.04元。另有POS系统维护费、电费及电费服务费5099.26元。另有滞纳金9026.32元。上述各项费用合计427584.45元。疫情发生初期，世贸天阶即决定与商户共进退，在1月29日和2月8日两次做出减半租金决定，即：1月25日至2月29日共计36天租金减半，相关文件已通过书面形式下发到各商户，商户收到公函后均对业主方北京奥中兴业房地产开发有限公司、世贸天阶管理方北京奥中世贸物业管理有限公司高度的社会责任和勇于担当的做法表示充分肯定。根据上述减租政策，贵司一、二月所欠租金可减少98017.78元，请贵司于2020年2月20日前将一、二月所欠和三月应缴费用合计329566.67元交齐。当前进入到战胜疫情的关键时期，为此，世贸天阶业主方和管理公司都在积极、严密的做好各项防控工作，在人力、物力、财力等各个方面给与巨大投入，我们要全力保障商场正常运行，并确保疫情过后每家店铺有一个良好的经营环境。同时我们也在密切关注政府的各项政策的落实，凡涉及到商户利益的措施和政策，世贸天阶仍然会尽我们所能全面贯彻。希望贵司在做好疫情防控的前提下，加快策划经营应对措施，确保及时有效的安排运营工作。在经营中，如需世贸天阶协助，请第一时间与我们联系。另如在此期间，贵司有其他考虑，也请第一时间与我司沟通，以恪守协议及保障双方利益为前提，做好后续工作。2020年2月20日，奥中兴业公司发送《新冠肺炎疫情防控期间商户要求再行减免租金等费用的复函》至风云笛音文化公司，载明：感谢贵司一直以来对世贸天阶的信任与支持。自新冠肺炎疫情突发以来，社会各行业的生产经营均受到不同程度的影响，我司亦面临前所未有的困难与挑战。本着和商户风雨同舟，携手共克时艰，合理分担疫情带来损失的原则和诚意，我司已做出巨大努力并主动向各商户公告减半收取2020年1月25日至2020年2月29日（减免期）的租金；另，为保证疫情期间民生供需，世贸天阶一直菅业开放并提供相应服务，不曾懈怠。故我司不接受贵司要求减免全部租金及相关费用的方案，敬请贵司谅解与理解。此次疫情给贵司造成的影响及损失，我司深表同情，但希望贵我双方能从诚信、公平、合理的角度出发，相互体慎用“不可抗力”单方处理问题，恪守合同约定，避免损失扩大，产生违约责任。万众一心，没有翻不过的山；心手相牵，没有跨不过的坎。我司坚信贵我双方同心协力，定能共渡难关，打赢这场没有硝烟的战斗。顺祝商祺。2020年2月22日，风云笛音文化公司发送《回函》至奥中兴业公司，载明：本公司风云笛音文化传播（北京）有限公司，鉴于贵公司《复函》中明确表示不能接受本公司《公函》方案一，即减免疫情期间全部租金及相关费用，现郑重回函，与贵公司商讨《公函》方案二，即终止租赁合同，详细情况如下：1.本公司认为《公函》中所述租赁合同均合法有效，应受法律保护，各方均严格遵守合同约定及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定，但因疫情以及教育部门政策原因，贵公司与本公司如继续履行租赁合同将会给本公司带来巨大经济损失，此属于原协议中第二十五条不可抗力条款所规定“因法律、政府政策的变化及政府行为而导致的合同双方均无法逆转的障碍”的情形。同时此种情形也符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中第二十六条有关情势变更的规定。2.鉴于此，本公司提议双方协商终止租赁合同履行，互不追究责任，同时本公司应当返还租赁标的、支付尚欠的租金，贵公司也应当退还主合同中的第八条约定的履约保证金以及其他全部预付费。本公司暂时计算合同终止时间为2020年2月29日。本公司计算的贵公司应当退还金额为442663.32-228313.37=214349.95（元）。（详见下页附件）。3.望贵公司本着诚实信用的原则，珍惜双方来之不易的合作关系，以商业信誉为重，审慎对待此事，积极履行与本公司协商。望贵公司在收到本回函3日内给予书面答复。2020年2月26日，风云笛音文化公司发送《租赁合同终止通知书》至奥中兴业公司，载明：2016年9月20日，贵公司与我公司大股东风云笛音科技公司签订《租赁合同》，约定我公司向贵公司租赁涉案房屋，后又签订了三份补充协议，将《租赁合同》承租人变更为我公司。2020年1月26日，因冠状病毒新型肺炎疫情原因，北京市教委会发布《北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训！》的政策，暂停了校外线下培训，致使我公司在租赁场地无法正常进行线下钢琴培训。2020年2月4日我公司向贵公司发出《公函》，我公司于20日收到贵公司《复函》，贵公司不接受我公司在《公函》中的免租方案。我公司于2020年2月22日向贵公司发出《回函》，商议终止《租赁合同》及相关补充协议，至今无果；鉴于此，我公司正式通知贵公司如下：1.《租赁合同》及补充协议于2020年2月26日全部终止；2.2020年2月26日，我公司将向贵公司交还租赁场地以及钥匙等全部材料；3.请贵公司于2020年2月26日向我公司退还剩余金额214349.95元。特此通知！2020年3月19日，奥中兴业公司发送《解约通知》至风云笛音文化公司，载明：贵我双方签署的《世贸商业中心租赁合同》（以下简称“租赁合同”）中约定由贵司向我司承租涉案房屋，租期为2016年12月7日至2021年12月6日。租赁合同作为确定贵我双方之间权利义务的法律文件，一经订立必须遵照履行，租赁合同中对双方的权利义务、违约责任及合同解除均有明确约定。但自租赁合同订立后，贵司屡次严重违反租赁合同的约定，包括多次未按租赁合同的约定履行缴纳租金、物业管理费、公用设施费用等各项费用的义务。截止至发出本通知之日贵司仍欠缴数月的租金、物业管理费、公用设施费用及滞纳金等。其间虽经我司多次口头及书面催告，贵司仍未改正。贵司的上述违约行为已严重违反租赁合同的约定以及严重损害了我司的合法权益，依据租赁合同的相关约定，现我司向贵司郑重函告如下：1.自本解约通知送达之日起，贵我双方之间的租赁合同正式解除。2.贵司应支付的租金、物业管理费、公用设施费用、滞纳金及违约金等，我司将依照租赁合同的相关约定从贵司已付的履约保证金中直接扣除，不足部分贵司应于本解约通知送达之日起三日内补齐。3.请贵司于本解约通知送达之日起三日内来我司办理解除后的后续事宜，包括但不限于按租赁合同的相关约定返还租赁标的。如贵司未按照前述时间来我司办理，我司将依照租赁合同相关约定处理。4.我司保留追究贵司其他法律责任的权利。2020年3月23日，风云笛音文化公司签收此通知。2020年4月1日，奥中兴业公司发送《交还租赁标的的通知》至风云笛音文化公司，载明：我司于2020年3月19日向贵司发送了《解约通知》，与贵司解除贵我双方签署的关于涉案房屋的《租赁合同》，并通知贵司按规定时间和条件向我司交还租赁标的。但贵司至今仍未依《解约通知》配合我司办理租赁标的交还手续，且在我司多次致电催告后仍未办理。鉴于以上，我司不得不通知贵司：1.请贵司于2020年4月7日前派专员来我司办理租赁标的的交还手续（包括但不限于将租赁标的恢复原状返还我司、结清欠款及违约金）。若贵司于上述时间内仍未配合我司办理完毕租赁标的的交还事宜，我司将不得不依照《租赁合同》相关条款的约定自行进入并收回租赁标的，贵司在租赁标的内遗留的物品、设备视为贵司放弃其所有权，我司有权自行处置。届时，由此所产生的一切后果均由贵司自行承担，我司同时将依《租赁合同》追究贵司的全部违约责任。如若贵司有任何问题请致电我司营运部，电话：65871180。感谢贵司的支持与配合。顺祝商祺！2020年4月2日，原告公司签收此通知。2020年4月20日，奥中兴业公司作为甲方，北京志信装饰工程有限公司作为乙方，双方签订《施工工程合同》，约定工程名称为世贸天阶L×+L×A云迪钢琴教室退租场地恢复工程，工程总价款为184688元（此价格包含税金），工期自2020年4月16日至2020年5月1日。就此，奥中兴业公司提交付款回单一张以及北京志信装饰工程有限公司为其开具的发票一张（金额均为184688元）。庭审中，奥中兴业公司提交了其于2019年10月31日，2019年11月25日，2019年11月29日，2019年12月25日、2019年12月30日多次向风云笛音科技公司、风云笛音文化公司发送的催缴通知书，用以证明上述二公司于2019年10月开始就存在经营不善，未按照合同约定交纳各项费用的情况。庭审中，各方均认可风云笛音科技公司就涉案房屋向奥中兴业公司缴纳了履约保证金442663.32元。庭审中，风云笛音科技公司以及风云笛音文化公司对奥中兴业公司主张的其二公司欠付租金、物业管理费、收银pos系统维护费时间段表示认可，但认为上述费用均应计算至2020年2月26日。就欠付电费问题，风云笛音科技公司以及风云笛音文化公司表示应计算至2020年2月15日。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2016年9月20日奥中兴业公司与风云笛音科技公司签订的《世贸商业中心租赁合同》以及2016年12月9日奥中兴业公司与风云笛音科技公司、风云笛音文化公司签订的《协议书》均系各方真实意思的表示，合法有效，各方均应按照合同履行各自的义务。就奥中兴业公司第一项诉讼请求，双方均于诉前向对方发送解约通知并交还房屋，可以确认各方间租赁合同及补充协议均已解除。就合同解除时间问题，虽风云笛音文化公司就此主张因其公司经营情况受疫情影响较大，故应以其向奥中兴业公司发送的《租赁合同终止通知书》中载明时间为合同解除日。但法院根据奥中兴业公司提交的涉案房屋催缴通知书、2020年1月10日风云笛音文化公司向奥中兴业公司发送的《延期交纳租金申请函》以及风云笛音文化公司就涉案房屋交纳2020年1月份租金情况可以看出，风云笛音文化公司自2020年1月即开始迟延支付租金，此时并未出现疫情情况，故综合考虑合同的整体履行情况以及风云笛音文化公司支付租金的情况，法院认定因风云笛音文化公司存在迟延且未足额支付租金情况，已构成违约，其无权要求解除合同。现根据奥中兴业公司提交的其于2020年3月19日向风云笛音文化公司发送的《解约通知》以及邮寄送达时间认定，各方就涉案房屋签订的全部租赁合同以及补充协议应于2020年3月23日解除。就奥中兴业公司第二项诉讼请求，各项欠付费用的计算截止日期应为合同解除日即2020年3月23日。现风云笛音文化公司以及风云笛音科技公司认可其确欠付奥中兴业公司上述费用，且根据奥中兴业公司就此提交的相关欠缴单据，法院对此数额本金部分予以认可。就欠付电费问题，虽奥中兴业公司主张的欠付时间段为2019年10月16日至2020年3月15日，风云笛音文化公司就此主张其仅使用涉案房屋至2020年2月26日，但法院根据奥中兴业公司就此提交的电费明细单可以看出，2020年2月16日至2020年3月15日期间电费明显同比以上各月减少很多，故认定奥中兴业公司就此期间主张的电费较为合理，对此数额予以认可。就逾期支付各项费用滞纳金问题，合同中对滞纳金标准有明确约定，现奥中兴业公司自愿将滞纳金起算点延后，并实际计算出截止至2020年3月22日的滞纳金数额，法院对此不持异议。就奥中兴业公司主张的涉案房屋拆除恢复费用，合同中明确约定当租赁期限届满或合同因其他原因提前终止，承租方应当按照合同约定对自行装修部分进行拆除，若承租方未恢复租赁标的，出租方有权自行或委托他人将租赁标的恢复原状，由此所从产生的相关费用将从承租方缴纳的履约保证金中扣除。现根据奥中兴业公司提交的《施工工程合同》以及付款回单、发票，可以证明其恢复涉案房屋的实际支出情况，故法院对此费用予以支持。就奥中兴业公司第三项诉讼请求，合同中明确约定交还房屋时间应以房屋恢复原状完毕时间为准，且奥中兴业公司就此主张的施工恢复期间较为合理，法院对此予以认可。就奥中兴业公司第四项诉讼请求，合同中虽对解除合同违约金计算标准有明确约定，但法院考虑到风云笛音文化公司的经营业态确会受疫情有所影响，且依照合同标准计算违约金过高，故法院依照公平以及诚实信用原则，综合考虑合同的整体履行情况以及风云笛音文化公司在履行合同过程中的过错程度，对此违约金予以酌情下调。就奥中兴业公司要求风云笛音科技公司以及风云笛音文化公司对上述第二至第四项诉讼请求承担连带责任一事，根据三方于2016年12月9日签订的《协议书》，法院对此予以认可。就风云笛音科技公司以及风云笛音文化公司提出的第一项反诉请求，法院在上文中已对合同解除时间进行论述，在此不再赘述。就风云笛音科技公司以及风云笛音文化公司提出的第二项反诉请求，现奥中兴业公司当庭表示同意以履约保证金抵扣二公司欠付其的各项费用，法院对此不持异议。就应折抵的费用数额，以法院对本诉请求中认定的数额为准。综上，一审法院判决：一、解除北京奥中兴业房地产开发有限公司与风云笛音科技（北京）有限公司于二〇一六年九月二十日签订的《世贸商业中心租赁合同》及《补充协议》、北京奥中兴业房地产开发有限公司与风云笛音文化传播（北京）有限公司、风云笛音科技（北京）有限公司于二〇一六年十二月九日签订的《协议书》、北京奥中兴业房地产开发有限公司与风云笛音文化传播（北京）有限公司于二〇一六年十二月十九日签订的《补充协议》、北京奥中兴业房地产开发有限公司与风云笛音文化传播（北京）有限公司于二〇一九年十月二十五日签订的《租赁合同》之补充协议；二、风云笛音文化传播（北京）有限公司、风云笛音科技（北京）有限公司于判决生效后七日内连带给付北京奥中兴业房地产开发有限公司欠付的租金、物业管理费、收银pos系统维护费、电费、拆除恢复费用以及滞纳金共计十二万一千五百一十六元四角一分（已折抵履约保证金）；三、风云笛音文化传播（北京）有限公司、风云笛音科技（北京）有限公司于判决生效后七日内连带给付北京奥中兴业房地产开发有限公司延迟返还租赁标的的租金十八万八千一百九十四元一角三分；四、风云笛音文化传播（北京）有限公司、风云笛音科技（北京）有限公司于判决生效后七日内连带给付北京奥中兴业房地产开发有限公司违约金三十一万八千八百八十四元；五、驳回北京奥中兴业房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回风云笛音文化传播（北京）有限公司、风云笛音科技（北京）有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，奥中兴业公司与风云笛音科技公司签订的《世贸商业中心租赁合同》以及奥中兴业公司与风云笛音科技公司、风云笛音文化公司签订的《协议书》均系各方真实意思的表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。关于合同的解除问题，风云笛音文化公司主张其因经营不善，自2020年1月就开始迟延支付租金，而此时并未出现疫情情况，故综合考虑合同履行及支付租金情况，风云笛音文化公司存在迟延且未足额支付租金行为已构成违约，其无权要求解除合同。同时，根据奥中兴业公司提交的其于2020年3月19日向风云笛音文化公司发送的《解约通知》以及邮寄送达时间，一审法院认定各方就涉案房屋签订的全部租赁合同以及补充协议于2020年3月23日解除并无不当。因各方合同于2020年3月23日解除，合同解除后，奥中兴业公司主张支付欠付租金、物业管理费、收银pos系统维护费、电费及滞纳金，有合同和法律依据，应予以支持。关于拆除恢复费用，根据合同约定，当租赁期限届满或合同因其他原因提前终止，承租方应当按照合同约定对自行装修部分进行拆除，若承租方未恢复租赁标的，出租方有权自行或委托他人将租赁标的恢复原状，由此所从产生的相关费用将从承租方缴纳的履约保证金中扣除。奥中兴业公司提交了《施工工程合同》以及付款回单、发票，证明其恢复涉案房屋的实际支出情况，故一审法院对该项主张予以支持并无不当。关于延迟返还租赁标的的租金，因合同中明确约定交还房屋时间应以房屋恢复原状完毕时间为准，且奥中兴业公司就此主张的施工恢复期间较为合理，一审法院判决予以支持并无不当。关于违约金的问题，合同中约定了解除合同违约金计算标准，但考虑到风云笛音文化公司的经营业态确会受疫情有所影响，且合同违约金标准过高，故一审法院综合考虑合同履行情况及风云笛音文化公司的过错程度，对违约金数额予以酌减并无明显不当。根据各方于2016年12月9日签订的《协议书》的内容约定，风云笛音科技公司与风云笛音文化公司对上述责任应承担连带责任。风云笛音文化公司、风云笛音科技公司主张一审法院程序错误，没有事实依据，本院不予采纳。风云笛音文化公司、风云笛音科技公司的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，风云笛音文化公司、风云笛音科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10086元，由风云笛音文化传播（北京）有限公司、风云笛音科技（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 申峻屹二〇二一年五月二十四日法官助理 张 立书 记 员 席 颖