吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终845号上诉人（原审被告）：吉林市昌邑区吉佰隆商贸有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区双吉商贸中心一层25号。法定代表人：张福霞，经理。委托诉讼代理人：王曦，吉林吉盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李丹丹，女，1983年11月21日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区。委托诉讼代理人：贾伟，吉林松花江律师事务所律师。上诉人吉林市昌邑区吉佰隆商贸有限公司（以下简称吉佰隆公司）因与被上诉人李丹丹物权保护纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初1268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吉佰隆公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法对租金进行改判；二、上诉费由李丹丹承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，应予撤销。一审作为定案依据的吉林市龙聚房地产评估有限公司出具的《（吉）龙聚（2020）（估）字第JD010号房地产司法鉴定估价报告》对涉案房产的估价不具有参考价值。该评估报告的样本选取、数据修正以及评估原则选用上均未能充分考量受新冠疫情影响，商品房租赁市场交易量严重下滑、成交价大幅下跌这一重要事实，机械照搬2019年年底交易市场活跃的情况下单一时间节点的成交价格对2020年的租金进行评估错误。一审采信该鉴定报告的评估价格作为裁判依据错误，且违反公平原则，应予撤销。二、一审判决程序违法，应予撤销。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条规定，双方当事人均对鉴定意见提出异议，但鉴定人未依法出庭作证，直接采纳该鉴定意见作为定案依据属于程序违法，应予撤销。李丹丹辩称，一审判决认定事实正确，程序合法。根据吉佰隆公司签订的租赁合同，其租期应到2019年3月16日，如逾期返还房屋将要承担每平米每月50元的违约金，案涉房屋早已超过约定的租赁时间，吉佰隆公司无任何理由占据房屋至今，其实际行为明确表达了不按照合同履行约定，已构成严重违约，在此情形下，李丹丹提起诉讼，在经过法庭释明后，将2019年10月29日至2020年9月30日期间因吉佰隆公司违法占用房屋而造成的损失比照同期房屋租金损失的标准赔偿。第一，对于该期间之外的其他时间因吉佰隆公司的违约而造成的损失，李丹丹保留继续向吉佰隆公司追索的权利；在此情形下，人民法院依法委托了具有评估资质的评估公司对租金损失予以鉴定，评估报告初稿作出后，依照法定程序进行了送达，吉佰隆公司在法定期间内提出了书面异议，评估公司也在法定期间作出了书面答疑书，程序合法。吉佰隆公司在一审过程中，既没有根据规定在庭前向法院申请要求鉴定人出庭，在庭审期间也没有申请提出该要求，一审法院没有要求鉴定人出庭接受质询符合法律规定及程序要求，不存在程序违法的情形。第二，本案属于租赁合同，租赁合同有起始点，在一定时间内将会保持租赁行为和租赁价款相对持续稳定，李丹丹要求支付的违约责任恰恰是从2019年10月29日开始计算，因此，评估公司依据该时间作为租金损失的市场参考因素完全正确。2019年10月29日经协商达成租赁协议应当比照是的租赁市场价格，至于此后几个月发生的疫情是否影响租金，是否影响吉佰隆公司的经营收益，合同订立时不可预见。因此，吉佰隆公司主张的评估公司机械照搬2019年的市场因素没有事实和法律依据。第三，吉佰隆公司非法占用案涉房屋长达一年之久，且利用法律程序故意拖延，其行为是明显违反公序良俗及法律规定。李丹丹向一审法院起诉请求：一、吉佰隆公司立即从位于吉林市丰满区滨江东路，渤海水云天小区房号为1014、1015、1016、1023、1024、1025、1046、1047、1048、1055、1056、1057号的12套房屋内迁出交给李丹丹，同时以上房屋内的全部装修、及固定设备、设施（包括但不限于水、电、监控、供热、消防、电梯、下水管等）一并无偿交给李丹丹；二、吉佰隆公司向李丹丹支付占地使用费934,781元（自2019年10月29日至2020年9月30日期间）；三、吉佰隆公司支付本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年3月18日吉林市渤海山水云天物业服务有限公司（甲方）与吉佰隆公司（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于吉林市丰满区滨江东路3888号渤海山水云天小区内，门牌号为1014、1015、1016、1017、1023、1024、1025、1046、1047、1048、1055、1056、1057号的13套门市。甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋未设定抵押。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为大中型超市经营使用，并遵守国家和吉林市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。房屋租赁期自2014年3月17日起至2019年3月16日止，租期共计5年。甲方为乙方免除本合同约定租赁期内的租金，乙方须在免租期内须承担除房屋租金外的其他一切费用（包括但不限于物业费、水电费、供暖费、卫生费、车位管理费、房产税、土地税、租赁税等各种税费、工商管理费及各种捐款等）。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的则应于租赁期届满前6个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。履约保证金：合同签订当天，乙方向甲方支付履约保证金人民币100万元。其中乙方以现金形式向甲方支付人民币50万元，另50万元以乙方向甲方贷款的方式进行支付（双方借贷合同另行订立）。超市正式营业三个工作日后，甲方返还乙方以现金交纳的履约保证金40万元，同时双方自本合同签订之日起另行签订的借贷合同也随之终止；租赁关系终止时，甲方将乙方以现金形式交纳的剩余的10万元履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。该房屋基本装修方案由双方协商，乙方根据其使用要求对基本装修所涉及的使用功能进行划分界定，甲方负责基本装修标准的确定并实施拆改装修。经甲、乙双方协商同意，拆改及基本装修费用由双方共同承担，乙方承担80万装修费用，分两次向甲方交纳。第一次：一装开始前，乙方在接到甲方书面交款通知三日内，向甲方交纳第一笔装修费用人民币40万元，用于两部人行布道及一部升降电梯的采购、施工、安装等。第二次：二装开始前，乙方在接到甲方书面交款通知三日内；向甲方交纳第二装修费用人民币40万元。如果乙方未按本合同约定交纳上述款项并逾期超过30天的则视为乙方违约，甲方有权单方面中止本合同并扣除履约保证金和乙方已交纳的相关费用作为乙方违约金。乙方对租赁房屋进行装饰、装修、改造，必须事先将方案书面报知甲方并经甲方书面同意；并符合公安消防及国家相关管理部门的安全管理标准，其手续及费用乙方自行办理和承担，乙方因装修等原因对房屋的原有基础设施（包括但不限于水、电、监控、供热、消防、电梯、下水管线等）进行改造时，必须征求甲方同意并提供详细改造图纸同时经相关管理部门批准方可施工，否则甲方有权解除本合同，并有权要求恢复原状，赔偿由此给甲方造成的一切经济损失。甲方完成基本装修工程后，经交验后相关设备、设施（包括但不限于消防系统、供电系统、电梯、自动扶梯、上下水等）的定期检修、维护、年检及取得年检凭证等相关事项均由乙方负责，乙方在获得相关年检凭证后须交由甲方备案，否则视为违约。乙方必须按照行业规范和要求安排专业人员持证上岗对消防控制室、配电室24小时全天侯值班。自房屋交付之日起，房屋维护与维修均由乙方负责并承担全部费用，乙方必须正确使用和看护房屋内外的公共设施和安全，发现房屋内出现安全隐患等问题，必须及时维修、维护。如因发现不及时或使用不当出现问题，造成人身、财产损失的，乙方承担全部责任，甲方不承担责任并可向乙方追偿；合同期满后未再续租的，由甲方负责验收，如有（包括但不限于门、窗、防水、主体结构、供水、供电、消防、排水、防水等设备、设施）丢失、损坏或有安全隐患或不能正常使用的，乙方必须恢复原样，达到能正常安全使用的行业标准否则甲方有权按现行价格追偿并从乙方履约保证金中扣除抵作赔偿金，不足时，乙方须补交差价款。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的2日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按50元／平方米向甲方支付该房屋占用使用费。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用，同时该租赁房屋内的全部装修及固定设备、设施（包括但不限于水、电、监控、供热、消防、电梯、下水管线等）乙方同意无偿移交给甲方，甲方无需向乙方支付任何装修补偿金。在租赁期内，甲方对于该房屋所有权发生变更时（包括但不限于出售），需提前一个月通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。租赁期间，甲方需抵押该房屋，应当书面告知乙方，并向乙方承诺该房屋抵押后当事人处理该房屋前30日书面征询乙方购买该房屋的意见。吉林市渤海山水云天物业服务有限公司与吉佰隆公司均在此租赁合同上盖章。2019年2月13日吉佰隆公司向吉林市山水云天物业服务有限公司发出租赁合同续约通知，2019年3月25日，吉佰隆公司向李丹丹出具关于《返还房屋通知函》的复函，2019年10月9日马金山、马郑鑫向吉佰隆公司出具通知书，通知书内容为：“2014年3月18日贵公司为承租方与出租方吉林市山水云天物业服务有限公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限到2019年3月16日。后该房屋已经抵付给五洋公司、李丹丹，当时已经通知你方，租赁期届满后房屋的相关权利全部由李丹丹享有。但是你方并没有履行相应的义务。现我方再次通知你方；你方按2014年3月18日签订的《房屋租赁合同》约定承租的全部房屋由李丹丹享有权利，对你方逾期占用的，位于吉林市丰满区滨江东路2888号，渤海山水云天小区内门牌号为1014、1015、1016、1023、1024、1025、1046、1047、1048、1055、1056、1057号的12套房屋，享有占有、使用、处分、收益的权利，对门牌号为1017号的房屋享有使用权。李丹丹有权按2014年3月18日签订的《房屋租赁合同》约定，要求你方交付房屋和承担的违约责任。原吉林市山水云天物业服务有限公司、吉林市渤海房地产开发公司不再对以上房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。”，另查明2014年8月11日李丹丹与吉林市渤海房地产开发有限公司共计签订12份商品房买卖合同，约定吉林市渤海房地产开发有限公司将坐落于渤海山水云天1号楼1-2层014号、015号、016号、023号、024号、025号、046号、047号、048号、055号、056号、057号共计12套商业用房出卖给李丹丹。吉林市渤海房地产开发有限公司为上述12套房屋开具销售不动产统一发票，吉林市物业维修基金管理中心也就上述12套房屋出具了吉林省专项维修资金专用票据，吉林市房屋产权管理中心也为上述12套房屋出具了吉林省地方税务局通用机打发票。2014年8月7日吉林市渤海房地产开发有限公司（乙方）与五洋建设集团股份有限公司吉林省分公司（甲方）签订补充协议，协议约定：乙方承诺，1017号商业网点（原社区用房）面积218.84平方米及网点间的过桥由甲方永久无偿使用，乙方不得将以上网点出售、设立抵押或进行其他任何形式的处分。吉林市渤海房地产开发有限公司与五洋建设集团股份有限公司吉林省分公司在此补充协议上盖章。2019年3月1日五洋建设集团股份有限公司吉林省分公司出具证明，内容为：2014年8月7日，五洋建设集团股份有限公司吉林省分公司与吉林市渤海房地产开发有限公司签订了《补充协议书》一份，该协议约定，1017号商业网点（原社区用房）面积218.84平方米及网点间的过桥由五洋建设集团股份有限公司吉林省分公司永久使用。五洋建设集团股份有限公司吉林省分公司同意李丹丹（身份证XXX）以自己的名义向原承租人吉林市昌邑区吉佰隆商贸有限公司收回1017号商业网点，并由李丹丹进行管理、占有、使用。五洋建设集团股份有限公司吉林省分公司在该证明下方盖章。一审审理过程中，李丹丹向一审法院提出申请鉴定涉案13套房屋市场租金价格，2020年10月26日，吉林市龙聚房地产评估有限公司出具房地产司法鉴定估价报告，结论为渤海云天1号楼1-2层014、015、016、046、047、048、023、024、025、055、056、057号共12套房屋，2019年10月29日至2020年9月30日市场租金价格为934,781元，鉴定费用为9348元。吉林市山水云天物业服务有限公司2016年11月18日在工商机关核准注销，马郑鑫为清算组负责人。吉林市渤海房地产开发有限公司2016年8月2日在工商机关核准注销，马金山为清算组成员。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记手续的，不影响合同效力。”第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”根据本案现有证据，李丹丹与吉林市渤海房地产开发有限公司对渤海山水云天1号楼1-2层014号、015号、016号、023号、024号、025号、046号、047号、048号、055号、056号、057号共计12套房屋签订了商品房买卖合同，并开具了上述12套房屋销售不动产统一发票，李丹丹也取得了上述12套房屋的吉林省专项维修资金专用票据、吉林省地方税务局通用机打发票，对上述12套房屋李丹丹虽然没有办理相关房屋权属证书，但并不妨碍李丹丹对该房产享有占有、使用的权利，李丹丹对上述12套房屋享有占有、使用的权利。李丹丹请求吉佰隆公司迁出上述12套房屋，符合法律规定，予以支持。关于李丹丹请求上述房屋内的全部装修、及固定设备、设施（包括但不限于水、电、监控、供热、消防、电梯、下水管等）一并无偿交给李丹丹的诉讼请求，吉林市渤海山水云天物业服务有限公司与吉佰隆公司签订房屋租赁合同中，约定租期5年并免除此5年的租金，同时约定返还该房屋应当符合正常使用后的状态，经验收认可，同时该租赁房屋内的全部装修及固定设备、设施（包括但不限于水、电、监控、供热、消防、电梯、下水管线等）吉佰隆公司同意无偿移交，吉林市渤海山水云天物业服务有限公司无需向吉佰隆公司支付任何装修补偿金。由此可见，涉案租赁合同租金不予收取，但在租赁期满后承租人应将该租赁房屋内的全部装修及固定设备、设施等无偿移交给出租人。吉林市渤海房地产开发有限公司委托吉林市山水云天物业服务有限公司管理涉案12套房屋，吉林市渤海房地产开发有限公司、吉林市山水云天物业服务有限公司均在工商机关核准注销，马郑鑫为吉林市山水云天物业服务有限公司清算组负责人，马金山为吉林市渤海房地产开发有限公司清算组成员，在向吉佰隆公司发出的通知书中，马郑鑫、马金山二人在上签字，通知书载明承租的全部房屋由李丹丹享有权利，租赁合同的权利义务转移至李丹丹，李丹丹要求吉佰隆公司按照租赁合同履行义务，于法有据。李丹丹庭审中提交了固定设备清单，明细为：货梯一部、上行电梯一部、下行电梯一部、消防通风系统一套、配电室两套、安防系统一套，并提供了上述固定设备清单明细的照片，上述明细的内容应包括在租赁合同中约定的：“房屋内的全部装修固定设备、设施（包括但不限于水、电、监控、供热、消防、电梯、下水管等）”之内，因此上述固定设备吉佰隆公司应当无偿返还给李丹丹。对于李丹丹要求吉佰隆公司交付现有装修不动产，该诉讼请求不具体，李丹丹也未提交证据加以明确，不予支持。关于李丹丹主张占有使用费，房屋租赁合同中约定除吉林市渤海山水云天物业服务有限公司同意续租外，吉佰隆公司应在本合同租期届满后的2日内返还该房屋，逾期返还房屋的，应支付该房屋占用使用费。现房屋租赁期限已经届满，吉佰隆公司应对给付继续占用房屋的使用费。根据吉林市龙聚房地产评估有限公司出具房地产司法鉴定估价报告，结论为渤海云天1号楼1-2层014、015、016、046、047、048、023、024、025、055、056、057号共12套房屋，2019年10月29日至2020年9月30日市场租金价格为934,781元，鉴定费用为9348元。虽然吉佰隆公司对该鉴定估价报告有异议，但吉林市龙聚房地产评估有限公司已经为吉佰隆公司进行答疑，吉佰隆公司也未能举证证明鉴定存在问题，而且该报告由具备资质的鉴定机构及鉴定人员作出的，得出的鉴定结论有明确的数据基础与鉴定依据，故对该鉴定估价报告予以采信。综上，吉佰隆公司应向李丹丹支付2019年10月29日至2020年9月30日期间渤海云天1号楼1-2层014、015、016、046、047、048、023、024、025、055、056、057号共12套房屋占有使用费934,781元及鉴定费用9348元。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、第三十九条、第二百四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，作出判决。一审法院判决：一、吉佰隆公司于判决生效之日起十日内将位于渤海山水云天1号楼1-2层014号、015号、016号、023号、024号、025号、046号、047号、048号、055号、056号、057号共计12套房屋返还给李丹丹；二、吉佰隆公司于判决生效之日起十日内将上述12套房屋中的固定设备交付给李丹丹（具体清单为：货梯一部、上行电梯一部、下行电梯一部、消防通风系统一套、配电室两套、安防系统一套）；三、吉佰隆公司于判决生效之日起十日内向李丹丹支付2019年10月29日至2020年9月30日期间房屋占有使用费934,781元；四、驳回李丹丹的其他诉讼请求。案件受理费6574元，鉴定费9348元，合计15,922元，由吉佰隆公司负担。本院二审期间，当事人均未提交证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，吉林市渤海山水云天物业服务有限公司与吉佰隆公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制规定，依法有效，故双方当事人应当严格按照合同约定履行自己的义务，吉林市渤海山水云天物业服务有限公司将案涉房屋转让给李丹丹，租赁合同到期后，李丹丹依照约定要求吉佰隆公司返还案涉房屋，具有事实及法律依据，吉佰隆公司应予返还，因吉佰隆公司未返还，已构成违约，故李丹丹有权请求吉佰隆公司给付房屋占有使用费，经一审法院委托吉林市龙聚房地产评估有限公司对案涉房屋在吉佰隆公司占有使用期间的房屋租金进行评估，评估报告作出后，虽然吉佰隆公司对评估报告提出异议，吉林市龙聚房地产评估有限公司对吉佰隆公司提出的异议进行了书面答复，吉佰隆公司收到书面答复后，并未申请鉴定人出庭接受质询。经审查，吉林市龙聚房地产评估有限公司取得了房地产管理部门颁发的行政许可，鉴定人员取得了房地产评估资格证书，吉佰隆公司虽对评估结论有异议，但未提交相关证据予以反驳，故本院对评估结论予以采信。吉佰隆公司上诉称，2020年受新冠疫情影响，商品房租赁市场价格严重下滑，不应依据2019年年底交易市场时间节点的成交价格进行评估，因2019年3月16日《房屋租赁合同》已经到期，合同到期后，如吉佰隆公司按期返还，李丹丹亦可按当时市场租赁价格对案涉房屋占有使用，且房屋占有使用具有一定的连续性，经核算，评估结论未超过合同约定的租金标准，故本院对吉佰隆公司的上诉请求不予以支持。综上所述，吉佰隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,148元，由吉林市昌邑区吉佰隆商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 洁审判员 孙 伟审判员 刘 静二〇二一年五月八日书记员 徐俊茹（此件共15页，印20份）