天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2196号上诉人（原审被告）：天津市河北区才儿坊仁恒河滨花园幼儿园，住所地天津市河北区鸿顺里街元纬路111号。法定代表人：鲁肖雷，董事长。委托诉讼代理人：任伟，天津诺信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津仁恒物业服务有限公司，住所地天津市南开区东马路139号仁恒海河广场3号楼1门。法定代表人：郑希，执行董事。委托诉讼代理人：张晓，北京大成（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗明亮，北京大成（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津才儿坊教育信息咨询有限公司，住所地天津市河北区鸿顺里街元纬路111号。法定代表人：鲁肖雷，经理。委托诉讼代理人：任伟，天津诺信律师事务所律师。上诉人天津市河北区才儿坊仁恒河滨花园幼儿园（以下简称河滨幼儿园）因与被上诉人天津仁恒物业服务有限公司（以下简称仁恒物业）、天津才儿坊教育信息咨询有限公司（以下简称才儿坊公司）合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初5231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。河滨幼儿园上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人仁恒物业在一审的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由仁恒物业承担。事实和理由：上诉人作为独立核算及承担法律责任的主体，不能等同于被上诉人才儿坊公司，本案为合同纠纷，审理的法律关系应为仁恒物业与才儿坊公司之间订立的《物业管理服务协议》项下所构成的合同关系，上诉人并非合同主体，依据合同相对性原则，上诉人并非本案适格被告。上诉人与仁恒物业之间的法律关系无论属于物权关系还是侵权关系，均与本案合同之诉的请求权基础相冲突，不能合并审理，故一审判决第二项无事实及法律依据。仁恒物业辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉、维持原判，一、二审诉讼费用由上诉人承担。仁恒物业与才儿坊公司在签署协议时已经对于协议签订后河滨幼儿园加入物业管理协议作出了预留，河滨幼儿园在成立后实际使用了涉案房屋，并向仁恒物业支付了相应的物业费，其以实际行动表示愿意加入债务。2020年6月份河滨幼儿园给仁恒物业出具了告知函，表示愿意承担未支付的物业管理费用，亦以自己的行动和意思表示加入了仁恒物业和才儿坊公司的债务。才儿坊公司辩称，同意上诉人的上诉请求。仁恒物业向一审法院起诉请求：1．确认仁恒物业与才儿坊公司签订的《物业管理服务协议》于2020年4月1日解除；2.才儿坊公司、河滨幼儿园将其使用的天津市河北区元纬路111号房屋腾清后返还给仁恒物业；3.才儿坊公司、河滨幼儿园将注册地址从天津市河北区元纬路111号迁出；4.才儿坊公司、河滨幼儿园负担诉讼费用。一审法院认定事实：天津市河北区元纬路111号房屋系天津市河北区仁恒河滨花园小区的配套公建项目，建筑面积2627.49平方米，规划用途为非居住，目前登记于天津仁恒海河开发有限公司名下，实际所有权归天津市河北区教育局。经该局批准和天津仁恒海河开发有限公司委托，由仁恒物业无偿管理和使用该房屋，用于开办和经营幼儿园。2013年7月20日，仁恒物业（甲方）与上海才儿坊教育软件科技有限公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，主要内容为：仁恒物业已将天津市河北区元纬路111号房屋的权属情况完全告知上海才儿坊教育软件科技有限公司，同意将该房屋交给该公司用于开办幼儿园，期限自协议签订生效之日起至2028年6月20日止。关于收费标准，自2013年9月1日起至2014年2月28日止为免费期，2014年3月1日起至2014年8月31日止，按建筑面积2320.39平方米（最终以产权证为准）每平方米30元的标准减半收取。此后，在第2-3年期间，按单价30元计费，第4-5年，按单价33元计费，自第6年起，按每两年递增4%的增幅计费。物业费按季度交纳，在每季度末的5个工作日内交纳下季度费用。针对幼儿园工作的开展，双方在协议中约定：协议有效期内，上海才儿坊教育软件科技有限公司保证遵守国家和天津市关于幼儿园教育的一切法律文件和政策文件使用房屋，并对幼儿园教育活动承担全部责任。若有违反，仁恒物业有权解除协议。此外，双方还在协议中约定：“如因拆迁、规划重新布局、政府收回幼儿园房屋或政府政策调整等因素导致双方无法继续履行本协议的，本协议终止履行，双方各自承担自身提供范围内损失，且互不承担责任”。围绕争议的解决，双方约定若协商不成，可向房屋所在地法院起诉。2014年1月间，经天津仁恒海河开发有限公司和仁恒物业一致同意，由才儿坊公司取代上海才儿坊教育软件科技有限公司在《物业管理服务协议》中的合同主体地位，继续履行该协议。2014年7月间，才儿坊公司开办了河滨幼儿园（民办非企业单位，注册地址同才儿坊公司）。此后，才儿坊公司和河滨幼儿园向仁恒物业交纳物业费至2019年8月底。2019年8月30日，仁恒物业致函才儿坊公司，主要内容为：仁恒物业要求才儿坊公司务必要按照天津市政府和天津市教委的规定，在2019年8月31日前完成非营利性民办幼儿园分类登记工作，于2020年完成普惠性民办幼儿园的申请、认定工作，避免发生违法违规经营幼儿园的问题，否则将按合同约定予以追究。对此，才儿坊公司和河滨幼儿园未作回应。自2019年9月起，才儿坊公司和河滨幼儿园均未交纳物业费，仁恒物业多次发函催交，未得到回应。2020年4月1日，仁恒物业向才儿坊公司发出通知函，声明解除《物业管理服务协议》，要求该公司在2020年4月30日前撤离所有人员、物品并交还河北区元纬路111号房屋。4月2日，才儿坊公司收到通知函，亦未回应。2020年7月底，河滨幼儿园处于停办状态。2020年7月8日，仁恒物业向一审法院起诉，经诉前调解阶段后，一审法院于2020年8月4日正式立案。一审法院认为，就本案的纠纷性质而言，案涉《物业管理服务协议》虽名为物业管理服务协议，但其内容实质上包含了物业服务和房屋租赁的内容，而且更偏重于房屋租赁。结合本案当事人争议的内容，本案应按租赁合同进行调整并对租赁关系的双方主体予以确定。关于出租人，确定仁恒物业经天津市仁恒海河开发有限公司和天津市河北区教育局授权，在本案中具有出租人主体资格。关于承租人，确定《物业管理服务协议》合同主体自2014年1月起，已由原来的出租人仁恒物业、承租人上海才儿坊教育软件科技有限公司转化为出租人仁恒物业、承租人才儿坊公司。关于河滨幼儿园，应当说，按协议中“用于开办幼儿园”内容，该协议已对未来第三方主体加入作出了预留。随着其后河滨幼儿园的开办，确定自该幼儿园成立之日起即加入该协议成为共同的承租人，其权利义务视同才儿坊公司。关于仁恒物业主张的拖欠物业费构成违约一节，本案需要关注一个时间节点，即2020年4月1日仁恒物业发出的解除合同通知函是否产生合同解除的效力。首先，应当回溯到2019年9月起的欠费开始阶段，探究该欠费的情形是否存在不可抗力亦或其他不可归责于双方的情形。关于幼儿园营利性质政策调整问题，一审法院确定该事项属于双方在协议中约定的“如因拆迁、规划重新布局、政府收回幼儿园房屋或政府政策调整等因素导致双方无法继续履行本协议的，本协议终止履行，双方各自承担自身提供范围内损失，且互不承担责任”的情形出现。在此基础上，一审法院注意到，才儿坊公司和河滨幼儿园面对仁恒物业2019年8月30日的致函及其后的催费函，均未予以回应。截至目前，才儿坊公司和河滨幼儿园也未能证实其确已完成普惠性民办幼儿园的申请登记。因此，一审法院确定才儿坊公司和河滨幼儿园完全因自身责任消极对待幼儿园营利性质政策调整，导致幼儿园经营资格认定未达标。对此，一审法院有理由认为拖欠物业费并非该政策调整所导致，亦不能适用津政办发（2019）26号文件有关免收租金的规定，不能由此免除违约责任。其次，在2020年4月2日收到解除合同通知函后，才儿坊公司和河滨幼儿园直至仁恒物业起诉前，历时三个月之久，期间均未提出异议并请求有管辖权的人民法院确认解除合同的效力，该异议权已归于消灭。再次，一审法院也注意到，才儿坊公司和河滨幼儿园所述内部股东间产生的幼儿园实际控制纠纷，明显对协议的履行造成重大影响，继续履行已不可能。关于新冠疫情及津政办发（2020）1号文件，明显出现在2019年9月拖欠物业费之后，不能由此免除违约责任。基于上述意见，一审法院确定才儿坊公司和河滨幼儿园未按规定完成普惠性民办幼儿园的申请登记，无正当理由拖欠物业费，已构成严重违约，仁恒物业有权单方解除《物业管理服务协议》，该协议自2020年4月2日通知到达之日起解除。在此基础上，应支持仁恒物业关于腾房的诉请。关于物业费，因仁恒物业未主张并有所保留，本案不再考虑，可另行解决。关于注册地址迁出，确定涉及工商、教育主管部门的注册、登记，不具有民事纠纷的可诉性，可另行寻求法律救济，本案不予解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第三项、第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决：“一、确定原告天津仁恒物业服务有限公司与被告天津才儿坊教育信息咨询有限公司、被告天津市河北区才儿坊仁恒河滨花园幼儿园之间的《物业管理服务协议》于2019年4月2日解除；二、判决生效后十五日内，被告天津才儿坊教育信息咨询有限公司、被告天津市河北区才儿坊仁恒河滨花园幼儿园将天津市河北区元纬路111号房屋腾清后返还给原告天津仁恒物业服务有限公司；三、驳回原告天津仁恒物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费240元，由原告天津仁恒物业服务有限公司负担80元，由被告天津才儿坊教育信息咨询有限公司、被告天津市河北区才儿坊仁恒河滨花园幼儿园负担160元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对被上诉人仁恒物业提供的关于终止房屋使用关系的告知函的真实性及证明目的，本院予以确认。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本案争议焦点为：上诉人是否为涉案协议的协议主体，上诉人是否应予腾房。围绕争议焦点阐述如下：本院认为，涉案《物业管理服务协议》签订方虽系仁恒物业与才儿坊公司，但上诉人在协议履行过程中实际占有使用涉案房屋，并按照协议约定支付物业管理费用，其在向仁恒物业出具的《关于终止房屋使用关系的告知函》中就其未支付的物业费用清偿方式进行告知，亦明确表明上诉人主动承受《物业管理服务协议》的相关义务，在协议履行过程中，仁恒物业对此亦未提出异议，故可以认定上诉人以其实际行为加入到《物业管理服务协议》中，并作为协议主体履行相应义务。同时，一审法院根据各方履行协议的实际情况，认定上诉人及被上诉人才儿坊公司存在违约行为，《物业管理服务协议》已于2020年4月2日解除，亦无不当，本院予以确认，进而上诉人应将涉案房屋腾空并返还被上诉人仁恒物业。上诉人的主张不能成立，一审判决结果正确，本院予以维持。综上，天津市河北区才儿坊仁恒河滨花园幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津市河北区才儿坊仁恒河滨花园幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长 庞 艺审判员 郭家骥审判员 薛 晨二〇二一年五月十九日书记员 朱晓茜