河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5532号上诉人（原审原告）：张珍，女，1989年10月25日出生，汉族，住上诉人（原审被告）：张红宾，男，1984年11月18日出生，汉族，住委托诉讼代理人：胡正立，河南步青律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周晓洁，女，1993年11月12日出生，汉族，住被上诉人（原审被告）：河南德润置业有限公司，住所地河南省郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼，统一社会信用代码91410100775104489Y。法定代表人：李爱国，董事长。委托诉讼代理人：孙靖洁、马新春，河南公为律师事务所律师。上诉人张珍、张红宾因与被上诉人周晓洁、河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初3262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月7日公开开庭。上诉人张珍，上诉人张红宾及委托诉讼代理人胡正立，被上诉人德润公司委托诉讼代理人孙靖洁到庭参加诉讼，被上诉人周晓洁经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张珍上诉请求：1.撤销一审判决判项四“驳回张珍的其他诉讼请求”，改判为张红宾、周晓洁向张珍返还不当得利34000元；2.本案上诉费由张红宾、周晓洁承担。事实和理由：张红宾、周晓洁应当返还张珍60000元。张红宾支付给河南麦田世纪房地产营销策划有限公司（以下简称麦田世纪公司）的34000元与本案房屋买卖合同不属于同一法律关系，与张珍无关。（一）张红宾向他人支付佣金与本案诉争不是同一法律关系。本案系张珍与德润公司、尊硕公司（已注销，股东是张红宾、周晓洁）签订房屋买卖合同，后银行发现德润公司获取银行贷款的意图后导致合同无法履行。合同解除后，德润公司、张红宾、周晓洁应向张珍返还全部房款。至于张红宾向麦田世纪公司支付的佣金属于收取房款后的再次分配，是另外一个法律关系，与张珍无关。（二）张珍系自行前往售楼部买房，并未经过中介公司介绍。事实上，张珍根本不认识麦田世纪公司的人员，看房时只有一个德润公司售楼部的置业顾问接待，并非张红宾所提供转账记录的两个人。张红宾、周晓洁将自身的财产和公司财产发生混同，从张红宾个人账户转出的34000元不能认定就是张珍的房款。（三）麦田世纪公司及分公司均为张红宾实际控制的公司。张红宾所提供的佣金转帐记录与张红宾其它涉诉案件提供的转账记录为同一笔转账，可以看出张红宾利用关联公司的优势地位，出具了假的佣金收据及对账单并加盖麦田世纪公司的印章，该转账记录没有证明力。张红宾辩称：（一）尊硕公司系德润公司的代理销售团队，为张珍和德润公司签订《商品房买卖合同》提供了居间服务，有权收取相应的居间费用。（二）尊硕公司将34000元付给麦田世纪公司是在张珍签订房屋买卖合同后，符合常理，也只有在确定居间服务完成的情况下才会实际产生相关费用。张珍无论在看房、购房、签订合同、交付房屋、领取钥匙过程中，都有相关工作人员陪同协助，且当时对转账款项没有任何怀疑和拒绝支付的表示，实际上张珍对居间费的性质是知情的。（三）麦田世纪公司的股东并非张红宾，麦田世纪公司的实际控制人、管理人才是控股股东，张红宾无能力、无权利用其在麦田世纪公司担任负责人的角色加盖麦田世纪公司公章，张珍所言仅仅是个人臆测。请求驳回张珍的上诉。德润公司辩称：（一）德润公司并未出具虚假收据，且出具收据的目的不是为了获取银行的购房贷款，实为因张珍首付款不足，张珍向德润公司借款，张珍向德润公司出具借据，据此德润公司才向张珍出具相应的购房收据，张珍至今未归还借款。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第3款的规定，不管未能获取贷款的原因归谁，张珍均应当一次性支付银行按揭贷款。故原审法院认定因为银行发现了德润公司出具虚假首付款收据从而拒绝发放贷款是错误的。（二）德润公司与张珍签订的商品房买卖合同的目的可以实现，买卖合同不应当解除，且张珍作为违约方，不享有合同解除权。案涉小区的其他业主已办理完毕按揭贷款手续，房屋也已交付。（三）尊硕公司出具的收据与德润公司无关，德润公司不应当承担还款责任。张红宾上诉请求：1.撤销郑州市二七区人民法院作出的（2021）豫0103民初3262号民事判决第三项，将本案发回重审或依法改判张红宾不承担向张珍返还任何款项。2.本案一、二审费用均由张珍、德润公司、周晓洁承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，张红宾不应当返还26000元。（一）张珍支付的60000元实为居间服务费，张珍是由麦田世纪公司的员工推荐到售楼部，由尊硕公司员工接待并成功购房。张珍与德润公司签订《商品房买卖合同》，但不是德润公司开具的60000元收据，根据《民法典》一百五十二条规定，张珍的撤销权已经消灭。（二）尊硕公司系德润公司的代理销售团队，为张珍和德润公司签订《商品房买卖合同》提供居间服务，并履行了大部分合同权利义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条，当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。并且尊硕公司履行了相应的居间合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定，居间合同是居间人向委托人提供媒介服务，委托人支付报酬的合同。收取居间费用是尊硕公司合法劳动所得。参照（2020）豫0103民初10253号判决，人民法院应遵循同案同判的原则。（三）尊硕公司并非自然人独资企业，并不适用我国《公司法》规定的由股东证明其个人财产与公司资产混同，原审法院一笔带过认为尊硕公司存在财产混同情形要求张红宾承担退款责任没有事实和法律依据。张珍辩称：（一）本案系法定解除合同，并非张红宾所称撤销权。本案中德润公司在明知张珍仅支付10000元的情况下向张珍出具全额收取首付款收据，导致银行未能发放贷款且张珍无力支付合同约定的剩余购房款，致使合同根本目的不能实现，故张珍行使的系合同的法定解除权。（二）尊硕公司的经营范围并无居间服务内容，张红宾未提交证据证明尊硕公司与张珍之间存在居间服务合同关系，尊硕公司收取的60000元费用系不当得利，应予返还。张珍实为自行前往售楼部看房，当发现其中60000元收据盖章为尊硕公司时，德润公司告知此收据系为两套室内家具家电配套设施费用，属于房产合同金额，不是居间服务费。（2020）豫0103民初9998号民事判决和本案案情基本相同的情况下，支持了张红宾向购房者返还尊硕公司收取的全部款项。（三）尊硕公司非法注销，张珍支付房款时是使用尊硕公司的POS机刷卡支付，但张红宾提供的支付转账记录显示是从个人账户向其他人支付佣金，并且主张该笔转账就是张珍支付的房款。由此可见张红宾、周晓洁与尊硕公司财产混同。德润公司对张红宾的答辩意见同对张珍的答辩意见。张珍向原审法院起诉请求：1．解除张珍与德润公司之间的《商品房买卖合同》；2．德润公司、张红宾、周晓洁偿还张珍购房首付款84566元及利息（利息自2019年8月1日计算至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至起诉之日为4612元）；3．本案诉讼费由德润公司、张红宾、周晓洁承担。一审法院认定事实：2019年7月27日和2019年7月31日，张珍分别通过其中国工商银行账户和中国建设银行账户向尊硕公司账户付款20000元、40000元，该公司分别向张珍出具加盖其印章的金额为20000元、40000元的收据。2019年7月31日，张珍通过其中国建设银行账户向德润公司账户付款共计24566元，德润公司向张珍出具加盖其印章的收据共计6张，其中，2张收据显示收到张珍每套公寓购房款各10000元共计20000元，2张收据显示收到张珍每套公寓购房款均为293851元（张珍自认没有实际支付该款项），2张收据显示代收到张珍每套公寓维修基金均为2283元共计4566元。2019年8月23日，张珍与德润公司签订了2份《商品房买卖合同》，双方主要约定，张珍购买德润公司开发的位于郑州市二七区大学路西、南三环南红星国际广场1号楼21层2134号、2135号共两套公寓房，建筑面积均为35.11㎡，总房款均为593851元，张珍应于2019年8月23日现金支付首付款均为303851元，每套公寓房剩余购房款290000元以商业贷款方式于2019年9月26日支付。双方还对其它相关事项进行了约定。其后，因相关银行不予办理贷款事宜，双方就涉案款项退还问题引发纠纷且协商无果。另查明：1．尊硕公司已于2020年3月25日经核准注销，注销前登记股东为周晓洁、张红宾，经营范围为室内装饰装修工程设计与施工等。2．上述涉案的2134号、2135号公寓房的《商品房买卖合同》的编号分别为3．张红宾庭审中称其就张珍涉案的公寓房向麦田世纪公司支付佣金共计34000元，该公司出具了收到尊硕公司佣金的相应收据。一审法院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，德润公司在明知张珍每套公寓房仅实际支付首付款10000元的情况下，而向张珍出具全额收取首付款的虚假收据，意图获取银行发放的购房贷款，后因被银行发现而未能获取贷款，且张珍无力支付合同约定的剩余购房款，导致涉案《商品房买卖合同》的目的不能实现，故张珍要求解除涉案的《商品房买卖合同》及补充协议，并由德润公司退还购房款20000元及代收的维修基金4566元的诉求成立，法庭予以支持。关于张珍要求返还其它购房款60000元问题，对此，德润公司称尊硕公司出具的收据与其无关；张红宾辩称尊硕公司收取张珍的60000元系居间费用，居间事项已完成，同时，该居间费用中的34000元已支付给麦田世纪公司，故请求驳回张珍要求返还该款项的诉讼请求，综合全案，法庭认为，尊硕公司的经营范围并无居间服务内容，张红宾亦没有提交证据证实该公司与张珍之间存在居间服务合同关系，该公司无约定或其他合法依据向张珍收取费用，故上述费用系不当得利，应予返还，同时，鉴于该公司已注销，而张红宾、周晓洁存在股东与该公司财产混同的情况，结合张珍提交的银行交易明细等证据，张红宾、周晓洁作为公司股东应当向张珍返还26000元（60000元－34000元）。关于德润公司、张红宾的辩解意见，缺乏证据及法律依据，法庭不予采信。另，张珍在明知其没有实际足额支付购房首付款的情况下，仍与德润公司签订涉案的《商品房买卖合同》，对本案纠纷的形成存在有一定过错，故张珍主张的利息等其它诉求，法庭不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除张珍与河南德润置业有限公司于2019年8月23日签订的编号分别为的《商品房买卖合同》；二、河南德润置业有限公司于本判决生效后十日内向张珍退还购房款20000元及代收的维修基金4566元合计24566元；三、张红宾、周晓洁于本判决生效后十日内向张珍返还不当得利26000元；四、驳回张珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1015元，张珍负担440元，河南德润置业有限公司负担280元，张红宾、周晓洁负担295元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张珍提交证据如下：1.张红宾在原审中提供的转账佣金记录；2.张红宾发给谢明明的转账记录；3.从企信宝查询的张红宾与麦田世纪公司之间的关系证明；4.张红宾转给谢明明的委托书。证据1.2证明张红宾在两个案件中使用同一笔转账作为佣金。证据3证明张红宾与麦田世纪公司之间有关联关系，并且张红宾是其主要负责人。证据4证明该委托书内容显示苏文彬是家和房屋经纪有限公司的人，但在本案中却是麦田世纪公司的人。张红宾质证：对证据1.2真实性没有异议，其与谢明明之间没有诉讼案件，也没有将该转账记录在其他案件中当作证据提交。证据3真实性没有异议，张红宾只是麦田世纪公司分公司的负责人并非该公司的股东或者实际控制人，并不能证明相关的转账记录以及账单系伪造。证据4与本案没有关联。德润公司质证：对证据1.2的真实性无异议，对其他证据的真实性有异议。该组证据与德润置业无关。本院认证：证据1.2.3真实性予以确认，但与张珍主张的待证事实缺乏关联性，不予采纳。证据4真实性无法确认，不予采纳。张红宾提交证据如下：（一）1.尊硕公司红星广场工作群聊天记录；2.签署《商品房买卖合同》现场视频以及选房确认单；3.张红宾与王春丽微信聊天记录；4.张红宾与麦田世纪公司微信聊天记录；证明尊硕公司作为居间方，为张珍与德润公司签订《商品房买卖合同》提供居间服务，有权收取居间费用。（二）1.2019.6.15张红宾与王春丽微信聊天记录、红星公寓签约表、中信银行转账记录；2.2019.7.13张红宾与王春丽微信聊天记录、红星公寓签约表、中信银行转账记录；3.2019.9.11-9.12张红宾与王春丽微信聊天记录、红星公寓签约表、中信银行转账记录；证明尊硕公司收取的相关款项均为居间服务费，且实际上张红宾除向麦田世纪公司支付外，还需向德润公司经理王春丽支付9000元每户的费用，尊硕公司实际获取的居间费用远低于一审法院认定数额，故张红宾不应当退还相应居间服务费。（三）尊硕公司工商档案信息；证明尊硕公司经过合法清算注销，张红宾不应当就尊硕公司债务承担连带责任。（四）张红宾2019.9.23中信银行转账记录。证明张珍提供的张红宾与谢明明聊天中所发的转账记录为误发，聊天记录中的转账为张珍案件的佣金。张珍对证据质证：对第一组证据第1、3无异议。对证据2真实性有异议，与张珍持有的不符。证据4真实性无异议，但证明目的与张珍无关。对第二组证据的证据1.2.3真实性无异议，其证明目的与我无关。第三组证据真实性无异议，对证据证明目的不认可。对第四组证据无异议，对证明目的有异议，因为张红宾与谢明明的微信聊天记录是在司法调解的情况下发给谢明明的。德润公司对证据质证：对第一组证据的真实性、证明目的均有异议，该组证据与德润公司无关。尊硕公司收取的款项并未支付给德润公司账户，德润公司不应当返还。对第二组证据的真实性及该组证据中的微信聊天记录均有异议，对该组证据中的银行转账记录的真实性无异议，对该组证据的证明目的有异议。从该组证据中可知尊硕公司收取的费用并未支付至德润公司账户。至于尊硕公司主张的支付至王春丽的9000元每户的费用，该费用与德润公司无关。德润公司并未收取该款项。对于第三组证据，该证据已在原审当中已提交，德润公司不再对该证据发表质证意见，该组证据与德润公司无关。对第四组证据的真实性无异议，证明目的也无异议，该组证据证明目的与德润公司无关。本院认证：该证据与张红宾主张的待证事实缺乏关联性，不予采纳。本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。民事主体从事民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，根据查明的案情，尊硕公司的经营范围并不包括居间服务，张红宾提交的证据亦不足以证明尊硕公司将其代理销售案涉房屋事宜明确告知了张珍；同时张珍明知其自身未交够首付款仍与德润公司签订商品房买卖合同存在过错、以及向德润公司交纳20000元房款收到德润公司收据后未尽到合理注意义务通过POS机刷卡向尊硕公司付款并接受尊硕公司所出具未注明任何用途的收据，对导致本案的发生亦有一定责任。张红宾所提交备注有“红星佣金”字样的转账记录确系真实存在，也不存在张珍所称在其他案件中张红宾作为证据重复提交的情形；故原审法院综合全案情况判令张红宾、周晓洁在尊硕公司注销后作为原股东将其收取张珍60000元款项扣除向他人转账34000元后剩余的26000元予以返还并无不妥。张珍、张红宾的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，张珍、张红宾的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1665元，由张珍负担650元，由张红宾负担1015元（均已交纳）。本判决为终审判决。审判员  邢永亮二〇二一年五月十四日书记员  宋佳倩