河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5468号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南隆鑫源企业策划有限公司，住所河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路******。法定代表人：牛东甫，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊心，河南宇法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张显，河南华浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张强，男，1982年9月11日出生，汉族，住郑州市，住郑州市v>委托诉讼代理人：王奎，河南良承律师事务所律师。原审被告：敬之波，男，1963年11月18日出生，汉族，住新郑市，住新郑市v>上诉人河南隆鑫源企业策划有限公司（以下简称隆鑫源公司）因与被上诉人张强、原审被告敬之波租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2021）豫0184民初738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。隆鑫源公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，并驳回张强的一审诉讼请求，支持隆鑫源公司反诉请求;2.本案一、二审诉讼费及反诉费等由张强承担。事实与理由:一、原审法院将合同中双方约定的50万元定金理解为“立约定金”系事实认定错误。原审法院在判决中认为的“该定金性质属于立约定金,其目的或效力在于保证在此之后订立正规合同”系事实认定错误。张强在与隆鑫源公司签订租赁合同当天交定金50万元。合同中要求张强交纳50万元定金的目的是为了保证张强日后能按合同约定准时交纳保证金及往后的租金,并不是为了保证双方之后能够再签订正规、有效的合同。根据《民法典》第五百八十六条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立”的规定及《租赁合同》第五条第二项“合同签订十日内,乙方交纳一百万元作为保证金，合同履行完毕后，经双方确认无误，5日内甲方向乙方退还保证金”的约定,可以看出，50万元定金存在的性质和目的是债权担保，并非像原审法院认为的那样是“立约定金”,正是由于原审法院对本案50万元定金性质和目的的错误理解，不以事实证据为依据，才最终导致了本案错误的裁决结果。二、本案系张强违约在先，原审法院对于该事实避而不谈，判决结果显失公平。根据原《租赁合同》第五条第二项“合同签订十日内，乙方交纳一百万元作为保证金，合同履行完毕后，经双方确认无误，5日内甲方向乙方退还保证金”的约定，张强在支付隆鑫源公司50万元定金后十日内需向隆鑫源公司100万元保证金,但张强在支付50万元定金后便不再向隆鑫源公司履行交纳保证金的合同义务，对于该事实，隆鑫源公司向原审法庭提供的手机短信、微信聊天记录等均可以证明。试想，张强在支付50万元定金后便不再履行交纳保证金的合同义务,张强又怎会主动向隆鑫源公司交纳第一年的租金呢。也正是张强的这一违约行为才导致隆鑫源公司在2019年1月14日通知其解除《租赁合同》的最根本的原因。根据《民法典》第五百八十七条“债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”的规定,本案明明系张强违约在先，但原审法院在判决中却只字未提，避而不谈,径直判决隆鑫源公司返还50万元，这不仅仅是对守约方隆鑫源公司权利的一种严重损害，更是在为张强违法契约精神的不诚信行为呐喊助威。三、对于本案隆鑫源公司所主张的30万元违约金依法应当得到支持。1、本案系张强违约在先是不争的事实。据双方签订的租赁合同第九条第二项由乙方原因导致解除合同，甲方不退还乙方交纳的全部款项，所承建的建筑物归甲方所有。同时补交剩余合同期内全部租金，并补偿甲方第一年租金的百分之十。张强违约,故应按双方合同约定补偿隆鑫源公司30万元。2、隆鑫源公司与张强签订《租赁合同》之前，已于2018年10月31日与郑州元恒机动车检测有限公司签订了为期十年的《租赁合同》,十年的租金亦是高达三百多万元,但正是由于张强的介入才导致隆鑫源公司与郑州元恒机动车检测有限公司解除了《租赁合同》,加之隆鑫源公司与张强从签订到解除《租赁合同》的场地空置时间，张强的违约行为给隆鑫源公司造成的直接经济损失已经远远超过了400万元,因此隆鑫源公司依据《民法典》第五百八十五条“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加”的规定及《租赁合同》第九条第二项的约定要求张强赔偿隆鑫源公司违约金的诉求合法有据，原审法院对此不予支持，亦是错误的。综上所述，隆鑫源公司认为，原审判决认定事实不清,适用法律错误，判决结果显示公平。请求二审法院依法再次查明案件事实,依法支持隆鑫源公司的上诉请求。张强辩称，第一，一审法院认定50万元的性质为履约定金，事实清楚，客观公正，本案涉案合同未满足生效条件，也未交付租赁标的物，因此，本案涉案合同属于无效合同，应当退还50万元定金。首先涉案合同第五条第一款约定，合同签订前应缴纳50万元定金。涉案合同50万元确系为此后签订正式有效合同而支付，但本案涉案合同属于附条件生效合同，所附条件为甲方收到第一年租金后生效，因未达到合同约定的生效条件，因此，本案涉案合同成立但未生效。根据民法典规定，其法律行为无效被撤销，确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。因此本案涉案合同未生效，隆鑫源公司应当退还50万元定金。第二，张强在缴纳50万元定金后，经考察发现，涉案地块属于铁路沿线，根据当时的行政规划及相关政策。涉案地块不属于仓储物流用地，涉案租赁合同的使用目的存在不能履行的情况。因此张强不存在违约行为。其次，涉案合同一直由中国中铁公司租赁使用，隆鑫源公司也仅是承诺会与中国中铁进行解约，但事实上中国中铁至今仍然在租赁使用涉案租赁合同中的标的物，因此本案租赁合同在事实上也存在履行不能的情况。综上所述，在没有交付租赁标的物且租赁合同存在法律上及事实上履行不能的前提下，张强为减少损失，没有继续缴纳涉案租赁合同约定的第一年租金合理合法。涉案合同约定需要满足第一年租金才能生效的条件。因此，涉案合同虽然成立但未生效。一审法院判决事实清楚，客观公正，二审法院应当维持。敬之波未答辩。张强向一审法院起诉请求：1.判令解除《租赁合同》，并要求隆鑫源公司返还定金50万元；2.判令隆鑫源公司支付利息暂计1000元（以50万元为基数，按照年息6%计算至实际返还全部投资款之日止）；3.判令敬之波对上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费、保全费、担保费等费用由隆鑫源公司、敬之波负担。隆鑫源公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.判令其无需返还张强的定金，判令张强支付违约金30万元；3.本案的诉讼费、反诉费、保全费由张强承担。一审法院认定事实：张强经人介绍认识隆鑫源公司的法定代表人牛东甫。2018年11月9日，出租方隆鑫源公司（作为甲方）与承租方张强（作为乙方）签订《租赁合同》，合同主要内容：第一条租赁财产的基本情况。甲方同意将位于新郑市人民东路与××路交叉口东南角的新郑市金穗宏润生态办公楼及附属面积租赁给乙方使用，三层框架。乙方已对甲方所要出租的租赁物及其附属设施的状况和使用功能进行充分了解，愿意承租上述财产。第二条租赁物用途。甲方所出租给乙方的上述租赁物的用途为办公、钢材存放。第三条租赁期限租赁期限自2018年11月30日至2029年1月29日止，共10年。第四条租金，上浮标准及计算时间。1、租金标准为每年每亩1万元；2、第三年开始每三年上浮10%；3、租金计算时间为2019年1月30日至2029年1月29日止。第五条租金交纳的方式及税费约定。1、合同签订前应交纳50万元定金。（此款冲抵保证金）；2、合同签订十日内，乙方交纳100万元作为保证金。（合同履行完毕后，经双方确认无误后，5日内甲方向乙方退还保证金）；3、合同签订后月日前交纳第一年全部租金。…。第七条甲方的其他义务。1、甲方保证该租赁物没有产权纠纷；2、甲方应向乙方出示土地证及其他相关证明……。第八条乙方的义务。1、按合同规定按时足额交纳租金。第九条违约责任。1、由甲方原因擅自解除合同。甲方退还全部乙方交款，并补偿乙方第一年租金的10%；2、由乙方原因导致解除合同。甲方不退还乙方交纳的全部款项，所承建的建筑物及附属物归甲方所有。同时乙方补交剩余合同期内应交付的全部租金，并补偿甲方第一年租金的10%；3、由于政府行为或不可抗力等第三方原因导致合同不能正常履行时，双方不构成违约责任。甲方应根据实际租用时间按月收取租金，待乙方搬出租赁物后，保证金全部返还；4、乙方应按照本合同第五条的约定每年1月10日前交清下一年租金，逾期每日支付千分之二的滞纳金；5、交款逾期30日，甲方可单方解除合同，并有权按照第九条第二项向乙方追讨剩余租金及损失。第十二条合同解除条件。1、租赁期限结束且没有续约；2、因国家政策、市政规划或相关行政部门原因致使合同无法继续履行的；3、因不可抗力导致合同无法继续履行。第十四条如因履行本合同发生纠纷，双方应本着互谅互让的态度协商解决，如协商不成，任何一方可向租赁物所在地人民法院起诉。第十五条本合同一式肆份，经甲、乙双方签字（乙方盖章交款），甲方收到第一年租金后生效。双方各执两份，具有同等效力。落款处甲方法定代表人牛东甫签名，乙方张强签名。附：1、甲方开户行为工商银行，账号62×××20，户名代风琴。合同签订当天，张强向甲方的开户行，即代风琴银行账户上转款50万元。同一天，敬之波向张强出具担保书，内容为：2018年11月9号，张强与牛东甫签订一份土地租赁协议，牛东甫委托代风琴为收款人（中国工商银行卡号：62×××20），张强于2018年11月9日汇款土地定金50万元，此事实我都清楚，并为此合同及汇款担保，如有什么意外，我愿担保张强给代风琴租金的任何风险，作为长期担保人，敬之波签名捺印。隆鑫源公司提交2018年12月29日通知，显示限你于2019年1月5日前付清保证金和第一年租金。逾期未付，我方将按照合同第九条第五项规定解除合同并保留追究违约责任的权利。隆鑫源公司提交2019年1月11日向张强邮寄的解除租赁合同通知书（函）及快递专递，显示现依法通知您：一、自本通知函发出之日起，您与我方的租赁关系终止；二、解除2018年11月9日双方签订的租赁合同。三、收回2018年11月13日交接清单中地上建筑物，构筑物，地上设施，设备，树木的处置权和使用权。四、2018年11月9日和10日所交我方的定金不予退还。五、保留按合同第九条第二项、第五项向您追偿损失的权利。证明张强未按合同约定向隆鑫源公司支付保证金和租金，经隆鑫源公司多次催要，张强未予理睬。隆鑫源公司提交项目意向书，显示甲方新郑市和庄镇人民政府，乙方为新郑市金穗宏润生态农场，为加快新郑市和庄镇经济建设，充分利用土地资源，增加当地就业及政府税收，甲方引进钢材市场项目及其他相关事宜与乙方达成共识，并签订如下协议：一、甲方原则上同意新郑钢材仓储物流园落户在新郑市金穗宏润生态农场地块内，土地证号（6－G**）有关项目手续应报新郑市政府有关部门同意后方可实施。二、乙方为甲方提供新郑钢铁仓储配送物流园项目相关资料，甲方积极协助办理相关事宜。三、高速铁路和高速公路之间夹角地甲方种植绿化树木后，树木之间土地使用权归乙方所有，由乙方合理利用，甲方不予干涉。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，甲方加盖新郑市和庄镇人民政府公章，乙方加盖新郑市金穗宏润生态农场。证明张强违约后，通过微信又表示愿意继续履行合同，张强向新郑市和庄镇人民政府就钢材市场项目进行申请、报备，新郑市和庄镇人民政府已同意，但由于张强未按约定履行义务，导致进一步协商失败。隆鑫源公司提交其公司法定代表人牛东甫与张强的2018年11月20日、11月24日、12月29日，2019年4月19日、4月26日微信、短信聊天记录，证明合同签订后，隆鑫源公司多次联系张强催要合同款项，张强以在找省、市领导办理相关批文为由，迟迟不履行支付义务。在双方短信聊天记录中，张强要求对租赁合同进行补充，说明在此之前，张强明知中铁公司存在的事实。隆鑫源公司提交2018年10月31日租赁合同一份，该合同显示甲方为隆鑫源公司，合同首部乙方为郑州元恒机动车检测有限公司，落款处乙方为耿海红签名。证明因张强介入，隆鑫源公司解除与郑州元恒机动车检测有限公司的合同，张强应赔偿损失。另查，1、新郑市金穗宏润生态农场因与河南鹤苑园林工程有限责任公司借款纠纷，河南鹤苑园林工程有限责任公司于2010年12月7日诉至该院，经该院主持调解，双方达成如下调解协议：一、被告新郑市金穗宏润生态农场2005年8月16日借河南鹤苑园林工程有限责任公司款7000000元及利息（按月息1.5%计付利息，从借款之日起至还款之日止），定于2010年12月17日之前一次性付清；二、被告新郑市金穗宏润生态农场如不能在上述期限内归还原告借款7000000元及利息，被告应将其名下所拥有的位于新郑市和庄镇高速公路西侧，新土用（1996）字第108号国有土地使用证上标明的用地面积238243.9平方米的企业用地过户给原告河南鹤苑园林工程有限责任公司，抵偿被告向原告借款7000000元及相应利息，过户所需的有关费用由原告承担。后被告新郑市金穗宏润生态农场未按时还款。2、河南鹤苑园林工程有限责任公司于2014年2月21日将名称变更为河南隆鑫源企业策划有限公司。一审法院认为，隆鑫源公司在本案中不再向张强主张赔偿经济损失的诉讼请求（保留诉权），属于自由处分自己民事权利的行为，且不违反法律规定，该院予以准许。一、《租赁合同》是否有效，是双方争议焦点。张强称合同成立但不生效，隆鑫源公司称合同有效。该院认为，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或当事人另有约定的除外。本案中，《租赁合同》第十五条约定：本合同经甲、乙双方签字（乙方盖章交款），甲方收到第一年租金后生效。查明，截止庭审，张强没有向隆鑫源公司交纳第一年租金，隆鑫源公司与张强仅对租赁物进行清点，对主要租赁物新郑市金穗宏润生态办公楼及附属面积没有实际交付，隆鑫源公司仍在出租中。故双方签订的《租赁合同》依法成立但未生效。另查，双方合同权利义务在2019年1月11日已终止，隆鑫源公司已收回双方清点的附属租赁物，此后，双方尽管对合同履行进行过协商，但没有达成一致意见，现张强要求解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，隆鑫源公司反诉要求解除双方签订的《租赁合同》的反诉请求，该院均不予支持。二、隆鑫源公司是否应退还张强定金50万元并支付利息暂计1000元（以50万元为基数，按年利率6%至返还之日止）及张强应否向隆鑫源公司支付违约金30万元是双方争议的焦点。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，《租赁合同》第五条第1款约定：合同签订前应交纳50万元定金。本院认为，该定金性质属于立约定金，其目的或效力在于保证在此之后订立正规合同。本案中，张强在签订合同同时依约向隆鑫源公司交纳定金50万元，有借记卡账户历史明细清单为证，现双方合同未生效，隆鑫源公司应当返还张强定金50万元。隆鑫源公司不同意退还的反诉请求，于法无据，该院不予支持。关于张强要求隆鑫源公司支付利息的问题。该院认为，隆鑫源公司占有张强的资金，势必给张强造成利息损失，但合同不生效主要是由张强个人原因导致，对其造成的利息损失，应由张强本人自行承担。关于隆鑫源公司要求张强支付违约金30万元的问题。隆鑫源公司在反诉状及本诉答辩意见中陈述，因张强违约，应按合同约定向其支付一年租金的10%，即30万元的违约金。该院认为，《中华人民共和国民法典》第567条关于“合同的权利和义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，并不涵盖合同无效情形。本案中合同第九条第2款约定：由乙方原因导致解除合同……甲方不退还乙方交纳的全部款项，所承建的建筑物及附属物归甲方所有。同时乙方补交剩余合同期内应交付的全部租金，并补偿甲方第一年租金的10%。该条款适用前提是乙方原因导致合同解除，而本案合同仅仅成立而不生效，该合同中约定的违约金条款亦因合同不生效而无约束力。故隆鑫源公司要求张强支付违约金30万元的反诉请求，于法无据，该院不予支持。三、敬之波应否对隆鑫源公司退还定金50万元承担连带清偿责任是双方争议焦点。张强以敬之波向其出具担保书为由要求敬之波对退还该50万元定金与隆鑫源公司承担连带清偿责任。敬之波称其向张强出具的担保书的本意是保证张强支付给代风琴的该50万元款项的安全，能代表隆鑫源公司收到定金这个事实，其不应对退还定金承担连带责任。该院认为，保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。本案中，敬之波向张强出具的担保书显示，……并为此合同及汇款担保，如有什么意外，我愿担保张强给代风琴租金的任何风险，作为长期担保人。首先，该定金的性质为立约定金，其目的是为了保证此后订立正规合同。本案双方签订了正规合同。其次，从担保书的字里行间可以看出，敬之波出具担保书的真实意思是张强打给代风琴50万元能保证隆鑫源公司收到，结合双方合同中约定的甲方开户行为工商银行，账号62×××20，户名代风琴亦能够相互印证隆鑫源公司已收到该笔款项。再者，张强也未提供证据证明敬之波对合同成立、未生效或合同解除时，定金退还提供担保的意思表示，进行清算时敬之波仍为此提供担保。故该院对敬之波的抗辩意见，予以采纳。张强的上述诉讼请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百零二条第一款、第五百六十七条、第六百八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）河南隆鑫源企业策划有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张强定金50万元；二、驳回原告（反诉被告）张强的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告河南隆鑫源企业策划有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8810元，减半收取4405元，由被告河南隆鑫源企业策划有限公司负担；反诉费5900元，由反诉原告河南隆鑫源企业策划有限公司负担。二审中，隆鑫源公司提交一份关于涉案土地的一个规划图。来源于郑州市政务公开网下载打印，隆鑫源公司拟以该份证据证明涉案土地可以用于仓储及办公使用。针对隆鑫源公司提交的证据，张强经质证认为，对于该证据真实性没有异议，但对于其证明目的及与本案的关联性有异议。该证据下面的图例无法清晰显示，也无法达到隆鑫源公司的证明目的。一审中张强已经向新郑市人民政府申请过信息公开，在公开的土地中能够清晰的显示，涉案土地不属于仓储物流用地。针对隆鑫源公司提交的证据，本院经审查认为，由于张强对于隆鑫源公司提交的规划图的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以认定。但该份规划图图例标注不清晰，无法辨认规划图中相关土地的性质，同时，隆鑫源公司认可该份规划图与一审过程中通过调查令调取的相关规划图内容不一致。因此，对于该份证据本院不予采信。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张强与隆鑫源公司之间签订了《租赁合同》。对于出租方的隆鑫源公司，其主要合同权利是收取租金。而对于承租方的张强，其主要权利是按照其要求使用案涉租赁物。而根据该租赁合同的内容可知，张强租赁案涉建筑及土地的主要目的是作为存放钢材的仓库使用。为此，隆鑫源公司应当确保案涉土地为仓储用地。根据本案现有证据，不能证明案涉土地为仓储用地。同时，郑政通【2018】52号文件载明“现就铁路沿线绿化综合整治有关拆除事宜通告如下：一、拆除范围：城区内铁路沿线两侧各50米，其他区域铁路沿线两侧各100米”。据上，由于案涉租赁物的性质并非仓储用地，不能确保张强的正常使用，即案涉合同不具有可履行性，张强的合同目的不能实现。另，双方在租赁合同中明确约定“本合同……甲方收到第一年租金后生效”。而双方对于第一期租赁费的具体缴纳时间没有明确约定，因此，应当给予张强缴纳第一期租赁费合理的期间。而隆鑫源公司在尚未超出张强缴纳第一期租赁费的合理期限时，既通知张强解除合同。综合以上，一审判决认定案涉租赁合同尚未生效并无不当。综合现有证据，隆鑫源公司对其主张的上诉事实及理由未能提供充分的证据予以证明，本院对其上诉请求不予支持。综上，隆鑫源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8810元，由河南隆鑫源企业策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 张晶晶审判员 黄智勇二〇二一年五月三十一日书记员 王云霞