山东省济宁市任城区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0811执异376号异议人（案外人）：闫某某，女，1958年6月8日出生，汉族，住山东省鱼台县。委托诉讼代理人（特别授权）：兑义，山东英辩律师事务所律师。申请执行人：济宁某公司。法定代表人：刘春光，董事长。被执行人：鱼台某公司，住所地鱼台县鱼新二路中段路北，组织机构代码16623724-3。法定代表人：李某某，董事长。被执行人：山东某公司，住所地鱼台县王鲁镇政府院内，组织机构代码16623722-7。法定代表人：李某某，董事长。被执行人：山东某公司，住所地汶上县圣泽大街与西一环交界处（汶上镇路街社区），组织机构代码59927050-8。法定代表人：李某某，董事长。被执行人：李某某，男，1965年12月2日出生，汉族，住鱼台县。被执行人：任某某，女，1973年3月11日出生，汉族，住鱼台县。本院在执行济宁某公司（以下简称财信资产）与被告鱼台某公司（以下简称鱼台二建）、山东某公司（以下简称馨兴业公司）、山东某公司（以下简称京港置业）、李某某、任某某借款合同纠纷一案中，异议人闫某某向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人闫某某称，请求解除对馨兴业公司开发的位于鱼台D区（工业路西、北环路南）京港汽车城房产（鱼房权证鱼台字第××号）中的A号楼由西向东第三跨1-4层（一层一跨2间，三层一跨2间，三层5跨10间，四层5跨10间，原鱼台县凯旋静雅商务宾馆，现更改为如家联盟华驿酒店，建筑面积1466.7平方米）房屋的查封措施，并排除执行。事实与理由：2011年5月20日，被执行人山东某公司将其开发建设的鱼台县京港汽车城A号楼由西向东第三跨1-4层（一层一跨2间，三层一跨2间，三层5跨10间，四层5跨10间，建筑面积1466.7平方米）房屋出售给赵安民，赵安民以被执行人山东某公司欠其工程款折抵应付房款4887600元。2015年6月16日，赵安民因无力偿还异议人的借款570万元（本金）及利息，将其以折抵工程款取得的上述楼房以600万元的价格转让给异议人，异议人的借款本息600万元折抵房款，双方签订了书面房屋买卖合同，并于当日交付了楼房。此后一直由异议人占有使用。现异议人得知任城区人民法院于2020年发出（2020）鲁0811执恢1333号执行公告，查封并拟拍卖上述房屋，但该楼房已经出售并交付给赵安民，赵安民又将该楼房转让并交付给异议人占有使用。为此，异议人申请人民法院依法解除对该房屋的查封措施，并排除执行该房屋。异议人闫某某为支持其异议请求，提交如下证据：1.建设工程施工合同、商品房买卖合同2份、房款收据2份、还款协议书1份，证明2010年5月赵安民承建山东某公司开发的鱼台京港汽车城建设工程的事实。2011年5月20日，山东某公司将其开发建设的鱼台县京港汽车城A号楼由西向东第三跨1-4层（一层一跨2间，二层一跨2间，三层5跨10间，四层5跨10间，建筑面积1466.7平方米）房屋出售给赵安民，赵安民以被执行人山东某公司欠其工程款折抵应付房款4887600元。2015年6月16日，赵安民因无力偿还异议人的借款570万元（本金）及利息，将其以折抵工程款取得的上述楼房以600万元的价格转让给异议人，异议人的借款本息600万元折抵房款，双方签订了书面房屋买卖合同。2.银行交易明细，证明异议人借给赵安民现金570万元的事实。3.赵安民与赵旋父子关系证明、2011年11月8日公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、鱼台县凯旋静雅商务宾馆信用信息2份、房屋租赁合同3份、电费收据、租金收据。证明山东某公司于2011年5月20日将案涉房屋出售给赵安民后，赵安民的儿子赵旋自2011年11月开始使用案涉房屋经营宾馆。2015年6月16日，赵安民已将案涉楼房转让给异议人，异议人又租赁给赵安民、张华德、张刘芹继续经营。从而证明山东某公司将案涉房屋交付给赵安民，赵安民又将案涉房屋交付给异议人占有使用的事实。4.赵安民身份证复印件及证明，证明2013年7月至2013年11月，异议人先后借给赵安民570万元，利息月息1分。2015年6月16日，赵安民将以折抵工程款取得的案涉楼房转让给异议人，抵偿借款本息600万元，并交付了楼房。异议人多次找赵安民要求办理房产权属登记，但一直未给办理。本院查明，1.济宁市仲裁委员会受理的刘士云与侯作朋、刘潇然、金乡县顺浩贸易有限公司、侯双双、张光彬、李某某、鱼台县第二建筑公司、山东某公司、山东某公司借款担保合同一案中，本院于2015年3月20日作出（2015）任执保字第14-1号协助执行通知书、查封了山东某公司名下包括涉及异议人闫某某主张的山东某公司名下的鱼房权证鱼台字第××号房屋所有权证中的A号楼由西向东第三跨1-4层（一层一跨2间，三层一跨2间，三层5跨10间，四层5跨10间，原鱼台县凯旋静雅商务宾馆，现更改为如家联盟华驿酒店，建筑面积1466.7平方米）房屋在内的房屋，并于2018年3月15日续封，该查封为首查封。2.济宁市仲裁委员会受理的济宁市任城区融通小额贷款有限公司与鱼台县第二建筑公司、山东某公司、京港置业有限公司、李某某、侯作朋、陈政杨、贺玉莲借款担保合同一案中，本院2015年3月20日作出（2015）任执保字第12号协助执行通知书，查封了山东某公司名下包括涉及异议人闫某某主张的山东某公司名下的鱼房权证鱼台字第××号房屋所有权证中的A号楼由西向东第三跨1-4层（一层一跨2间，三层一跨2间，三层5跨10间，四层5跨10间，原鱼台县凯旋静雅商务宾馆，现更改为如家联盟华驿酒店，建筑面积1466.7平方米）房屋在内的房屋，并于2018年3月15日续封。3.本院审理的财信资产与被告鱼台二建、馨兴业公司、京港置业、李某某、任某某借款合同纠纷一案，本院于2017年3月28日做出了（2017）鲁0811执保88号执行裁定书和协助执行通知书，查封了被执行人山东某公司名下位于鱼台县工业园路西、北环路南京港汽车城房产一处（证号：鱼台房产证鱼台字第××，包含本案案涉房产）。本院于2017年9月26日对该案作出（2017）鲁0811民初2194号民事判决书。判决认定，“2011年12月19日，被告馨兴业公司与济宁银行签订《最高额抵押合同》（编号：济宁银行运河支行最高抵字第201112190901号），约定抵押担保的主债权是指自2011年12月19日至2016年12月19日期间因济宁银行向鱼台二建授信而形成的一系列债权，其最高额度为2001.54万元，抵押物为公司所有的位于鱼台D区（工业路西、北环路南）京港汽车城的房产；抵押担保范围包括债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）；抵押权存续期间为被担保的主债权诉讼时效届满之日后两年止。双方就抵押财产办理了抵押登记手续，他项权证号为：鱼房他证鱼台字第××号。”2016年9月29日，济宁银行与财信公司签订《债权转让协议》（编号：JNYH2016007-1），约定济宁银行将上述债权及从权利转让与财信公司。遂判决：“一、被告鱼台某公司在判决生效之日起七日内支付原告济宁某公司借款本金200万元及利息等129080.48元（截至2016年9月29日，此后利息等按合同约定计算至清偿之日）。二、被告鱼台某公司在判决生效之日起七日内支付原告济宁某公司律师代理费损失92400元。三、被告山东某公司、山东某公司、李某某、任某某对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。四、原告对位于鱼台D区（工业路西、北环路南）京港汽车城房产（他项权证：鱼房他证鱼台字第××号）享有优先受偿权。”因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，本院于2020年3月6日经申请执行人财信资产申请立案执行，执行案号为：（2020）鲁0811执581号。该案于2020年9月21日恢复执行，执行案号为：（2020）鲁0811执恢1334号。于2020年3月27日续行查封上述房产。本院于2020年9月28日张贴执行公告，拟拍卖上述房产。另外，2020年9月22日，本案执行实施部门向首查封案件执行实施部门出具《商请移送执行函》，要求将首查封的房地产移送执行。2020年9月24日，首查封案件执行实施部门回函，将上述查封房地产处置权移送本案的执行实施部门。另查明，1.2010年4月26日，赵安民与被执行人山东某公司签订了《建设工程施工合同》，约定被执行人山东某公司将开发的鱼台京港汽车城A区的土建、水电工程承包与赵安民，工程期限为自2010年5月1日至2011年5月1日，合同价款4400000元等。之后，赵安民进行了施工。2011年5月20日，赵安民与被执行人山东某公司签订了《还款协议书》，约定“……济宁京港汽车城项目位于鱼××县城××南，工业路西。其A#楼工程（建筑面积7249.0m2）由甲方（本案被执行人山东某公司）委托乙方（案外人赵安民）承包施工，乙方于2011年4月24日施工完成，备案验收合格。根据双方承包协议A#工程尚欠乙方工程款4887600.00万元。甲方同意出售A#楼部分商铺和综合用房给予乙方，用于抵付乙方工程款。签订还款协议如下：1、抵付给乙方的房屋位置：A#楼西侧。南北方向：一至四层：（12）--（15）轴线；东西方向：一层：（J）--(K)轴线，建筑面积121.92m2二层：（J）--(K)轴线，建筑面积121.92m2三层：（F）--（M）轴线，建筑面积611.43m2四层：（F）--（M）轴线，建筑面积611.43m2总面积：1466.7m2。2、以上房屋抵付给乙方的房屋总价值为4887600.00元。3、本协议签订后，甲方将房屋交付乙方，双方债权债务结清。4、甲方负责办理该房屋的产权过户手续，过户费用按房管局规定分别承担……”随后，赵安民与被执行人山东某公司签订了《商品房买卖合同》。同日，赵安民向被执行人山东某公司出具了收据1份，载明“今收到鱼台县京港汽车城A#楼工程款共计人民币肆佰捌拾捌万柒仟陆佰元整（4887600.00元）。收款人：赵安民2011年五月廿日。”2.异议人闫某某提供的中国工商银行股份有限公司鱼台支行的流水明细中特别标注的显示，2013年7月18日至同年11月22日，尾号为7332的账户分别通过3次向尾号9777的卡号汇入款项共计3000000元；尾号为7070的账户向尾号9777的卡号汇入款项200000；另有两个未显示账户的分别向尾号为9777的卡号汇入1100000元、1400000元。3.2015年6月16日，赵安民与异议人闫某某签订了《商品房买卖合同》，约定赵安民将济宁京港汽车城A#楼一层（J）--(K)轴线，二层：（J）--(K)轴线，三层：（F）--（M）轴线，四层：（F）--（M）轴线商品房出卖与异议人闫某某，总价款6000000元等。同日，赵安民与异议人闫某某签订了《补充协议》，约定赵安民自愿将本人所有的位于鱼台县京港汽车城A#楼以6000000元价格出卖与闫某某，房产具体位置见前面合同所示，赵安民保证在2015年6月20日前将该房产交付闫某某，原租赁户由出卖人负责清退；协议签订后，该宗房产既归买受人所有。出卖人承诺在2017年元月20日前将该宗房产过户到买受人名下等。同日，赵安民向异议人闫某某出具了《收款条》1份，载明“今收到闫某某付鱼台县京港汽车城A#楼（现鱼台县凯旋静雅商务宾馆，建筑面积1466.7m2），房款陆佰万元整（小写6000000.00元）。收款人：赵安民”。4.自2011年11月8日起，赵安民的父亲赵旋在济宁京港汽车城A座楼北面经营鱼台县凯璇静雅商务宾馆。2015年6月18日，异议人闫某某与赵安民签订了《房屋租赁合同》，约定异议人闫某某将鱼台县京港汽车城A#楼西侧房产一宗（凯旋静雅宾馆）租赁与赵安民经营，全年房租200000元等。2016年6月14日，异议人闫某某与张华德签订了《宾馆承包经营合同书》，约定异议人闫某某将坐落于鱼台县工业路西、北环城路南的凯旋静雅宾馆承包与张华德经营，租赁期限自2016年6月20日起至2017年6月19日止，年租赁费120000元等。同日，异议人闫某某向张华德出具了收到租金120000元的《收据》1份。2017年2月26日，异议人闫某某与张刘芹签订了《房屋租赁合同》，约定异议人闫某某将鱼台县京港汽车城A#楼西侧房产一宗（凯璇静雅宾馆）租赁与张刘芹经营，租赁期限自2017年6月20日至2022年6月19日，租赁费每年140000元，五年共计700000元等。同年2月28日，双方进行了财产交接；同年3月8日，异议人闫某某向张刘芹出具了收到租赁费700000元租赁的《收据》1份。同年3月22日，双方又签订了《补充协议》。2017年5月12日，张刘芹将鱼台县凯璇静雅商务宾馆在工商行政部门进行了注册登记。本院认为，本案的焦点问题是异议人对案涉房屋享有的权利能否对抗执行？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”被执行人山东某公司于2011年5月20日将本案的案涉房产通过“以房抵工程款”的形式卖与赵安民后，本院分别于2015年3月20日作出（2015）任执保字第14-1号协助执行通知书、2015年3月20日作出（2015）任执保字第12号协助执行通知书，分别查封了山东某公司名下包括涉及异议人闫某某主张的案涉房产在内的鱼房权证鱼台字第××号房屋所有权证中的房屋，但赵安民未对本院的执行行为提出执行异议，其于2015年6月16日与异议人闫某某签订了《商品房买卖合同》将案涉房产转卖与异议人闫某某，赵安民再次转让房屋的时间晚于本案的查封时间，本案不能以执代审的方式确认赵安民“以房抵工程款”的方式自被执行人山东某公司处取得案涉房产的行为的合法性与真实性，异议人闫某某未直接与被执行人山东某公司签订商品房买卖合同，故本院不能依据异议人闫某某提供的证据直接认定其系登记在被执行人山东某公司名下的案涉房产的权利人；另外，案外人作为不动产买受人若排除执行，需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的情形，但异议人闫某某所述事实与理由，均不符合上述司法解释第二十八条、第二十九条规定的要件。另外，被执行人山东某公司将案涉房产“以房抵工程款”的方式卖与赵安民后又将其名下包括案涉房产在内的房产抵押，赵安民及异议人闫某某均未主张权利，故本案中异议人闫某某对案涉房产是否享有物权期待权，本案暂不宜做出判断。异议人闫某某主张解除案涉房产的查封，排除执行，证据不足，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人闫某某的请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周新宇审判员  吕 芳审判员  王彦洁二〇二一年五月十七日法官助理路姗书记员李璇