河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5422号上诉人（原审原告）：徐海红，女，1976年9月24日出生，汉族，委托诉讼代理人：杜艳丽，河南华威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瑞悦资产管理有限公司，住所地北京市丰台区银地家园1号楼法定代表人：庞桂云，执行董事。被上诉人（原审被告）：河南瑞海房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市惠济区江山路与北三环交叉口西北角绿地璀璨天城**，法定代表人：方东兴。上诉人徐海红因与被上诉人瑞悦资产管理有限公司（以下简称瑞悦公司）、河南瑞海房地产开发有限公司（以下简称瑞海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2021）豫0108民初332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月7日公开开庭。上诉人徐海红委托诉讼代理人杜艳丽到庭参加诉讼，被上诉人瑞悦公司、瑞海公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐海红上诉请求：1.请求依法撤销（2021）豫0108民初332号民事判决，依法改判瑞海公司退还徐海红的购房款及利息与瑞悦公司承担连带责任；2.一审、二审诉讼费用由瑞悦公司、瑞海公司承担。事实与理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误，未支持瑞海公司对徐海红的购房款及利息退还承担连带责任错误；判决利息计算错误。（一）一审判决以“徐海红未与瑞海公司签订合同，也未收取徐海红款项”，不予支持徐海红主张瑞海公司承担连带责任的诉请，事实认定错误，适用法律错误，判决错误。徐海红购买的涉案房屋，瑞海公司系开发商，而瑞悦公司仅是受其委托代瑞海公司收取涉案款项（详见一审判决第三页瑞悦公司的答辩），实际收款方系瑞海公司，瑞海公司并非如一审所述没有收取徐海红的购房款，二者之间系委托代理关系，而本案的发生也正是因为瑞海公司对涉案房产未取得预售许可证，导致涉案房产至今从未动工所致，欺瞒徐海红的主体是瑞海公司和瑞悦公司，但瑞悦公司仅是个资产管理公司，根本不具备销售房地产项目的资质，其明知瑞海公司没有涉案房产的预售许可证。根据《民法典》第167条之规定：代理人知道或者应当知道代理事项违法依然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。因此按照前述法律规定，徐海红的购房款及利息，瑞悦公司、瑞海公司应该对此承担连带责任。（二）根据《商品房销售管理办法》第四条、第二十五条之规定，商品房的销售应由开发商自行销售或者委托具有资质的房地产中介服务机构销售，除此之外其他方式的销售均为违法违规。因此，瑞悦公司与瑞海公司签订的名义上的定制协议，实质就是委托代理合同，其本身就违法，是为了规避双方的法律责任，更何况房产作为特殊的标的物，其前期规划、审批、建造、施工必须经政府各主管部门的审批和监管，根本不可能根据当事人的意思自治随意定制，因此双方签订的名义上的定制协议实质就是委托代理关系。瑞悦公司的工商登记信息经营范围显示，其不是房地产中介服务机构，根本不具备销售涉案房屋的资格，其接受瑞海公司的委托对涉案房产进行销售，本身就存在过错，从双方签订的名为定制协议的内容中，完全可证明双方对于涉案房产在双方签订合同的当时即2016年就均知道瑞海公司没有预售许可证的事实，根据法律规定，未取得预售许可证的房产不能进行销售，不管是瑞海公司还是他人，都无权进行销售，但瑞海公司和瑞悦公司双方仍签订合同，对包含涉案房屋在内的根本未动工不存在的大量房产进行违法违规买卖。即使徐海红无奈与瑞悦公司签订退房申请，瑞悦公司的行为也是代表瑞海公司，因此，退款也理应瑞海公司进行退款。（三）一审判决返还购房款的利息基数、起算点、利率计算错误。2018年4月25日、2018年4月28日，徐海红共向瑞悦公司支付381547元，2019年4月7日又支付232021元，徐海红为购买涉案房产共支付购房款613568元。在2018年4月25日收取徐海红购房款时，瑞悦公司与瑞海公司早已签订合同对涉案房产进行销售，共同隐瞒无预售许可证不能销售的事实，从当天占用徐海红的资金起就存在主观故意、恶意违法长期占用徐海红的全部购房款，按照原《商品房买卖合同司法解释》第九条规定及现行相关法律规定，徐海红本可以主张瑞悦公司与瑞海公司赔偿双倍购房款，或者从二者每次收取徐海红购房款的日期开始，按照不超过购房款总额的30%主张损失。但徐海红，仅诉请瑞悦公司、瑞海公司按照年资金占用率6%分段计算了少量利息，何况本案的产生原因系瑞海公司未取得预售许可证，而非政府政策或不可抗力，但一审判决却武断的以退房申请表上的日期（此日期非徐海红填写，退房申请表也是在被告知无预售许可证，所买房产根本不存在的情况下按照瑞悦公司要求写的），适用双方定制协议中对本案不适用的条款即因政府政策或其他不可抗力致使协议无法履行的，瑞悦公司应在收到文件90日内退还全部购房款（但瑞悦公司第一次退款日期也远超这个日期），判决利息以最后一次退款2020年4月9日起算，且利率也仅按一年期贷款市场报价利率计算，明显偏低。另徐海红系人，急需用钱治疗维持生命。瑞悦公司、瑞海公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。徐海红向一审法院起诉请求：1．依法判决瑞悦公司退还购房款493568元及利息（其中361517元的利息按照年利率6％自2018年4月28日计算至实际付款之日止；132051元的利息按照年利率6％自2019年4月7日计算至实际付款之日止），瑞海公司对前述款项承担连带责任；2．本案诉讼费由瑞悦公司、瑞海公司承担。一审法院认定事实：2018年4月28日，徐海红与瑞悦公司签订《绿地璀璨星座内部定制协议》一份，主要约定：瑞悦公司和瑞海公司签订有位于目定制协议，瑞悦公司根据协议取得项目房源，有权指定瑞海公司将目标房源预售给指定第三方，徐海红作为瑞悦公司联盟商户的指定会员欲定制该项目房屋，签订本协议；徐海红认购房源为2号楼508号，暂测面积40.6平方米，房屋价款478717元，全屋装修价款121800元，总价款为600517元；徐海红在签订协议时付清房屋的全屋装修款及50％购房协议款合计361517元；协议还约定了其他内容。2019年4月7日，徐海红与瑞悦公司重新签订《绿地璀璨星座内部定制协议》一份，将总价款变更为593538元；同时约定因政府政策等其他不可抗力致使本协议无法履行的，双方经协商可解除本协议，徐海红将本协议、定金和已付房款的收据及其他从瑞悦公司收到的文件退还给瑞悦公司，瑞悦公司在收到上述文件90日内将徐海红已付定金和房款无息退还。为购买房屋，徐海红共向瑞悦公司支付购房款593538元，另支付案外人电商费20000元。此后，徐海红因工期慢等原因向瑞悦公司申请退房，双方于2020年1月9日达成一致，并签订了《绿地璀璨星座退房审批表》，瑞悦公司同意退还徐海红购房款593538元、电商费20000元。截止2021年2月7日，瑞悦公司共向徐海红退款190000元。一审法院认为，双方之间形成房屋买卖合同关系。徐海红认购瑞悦公司定制的房源后申请退房，双方之间达成了退房合意，并签订了《绿地璀璨星座退房审批表》，该审批表是双方的真实意思表示，均应遵照执行，故瑞悦公司应退还徐海红款项613538元，扣减已退还的190000元，应再退还423538元。关于徐海红主张的利息，因退房审批表中未约定退款时间及资金占用利息，参照《绿地璀璨星座内部定制协议》中退款时间为90日的约定，原审法院酌定瑞悦公司应自2020年4月9日起，按照一年期贷款市场报价利率支付徐海红逾期退款利息至实际付款之日止，徐海红要求过高部分，原审法院不予支持。关于徐海红要求瑞海公司承担连带责任的诉讼请求，因该公司未与徐海红签订合同，也未收取徐海红款项，故原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、瑞悦资产管理有限公司于判决生效之日起十日内退还徐海红购房款423538元并支付逾期利息（以423538元为基数，自2020年4月9日起，按一年期贷款市场报价利率，计算至实际退款之日止）。二、驳回徐海红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4352元，由瑞悦资产管理有限公司负担。本院二审期间，徐海红提交一份从国家企业信用信息公示系统中查询的瑞悦公司公示信息，证明其经营范围没有房产销售。本院对该证据的真实性予以确认，但该证据与本案争议事实缺乏关联性，不予采纳。本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。瑞悦公司与瑞海公司签订有定制开发协议，瑞悦公司根据协议取得项目房源负责对外签订定制协议，瑞海公司按照瑞悦公司指定将目标房源预售给第三方。本案中，徐海红与瑞悦公司签订《绿地璀璨星座购房协议》，购买了瑞海公司开发的绿地璀璨星座楼盘。因瑞海公司开发的涉案楼盘至今未取得房屋商品房预售许可证等相关手续，不符合售房条件，故徐海红与瑞悦公司签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》因违反法律规定属于无效合同。因瑞悦公司将不具备出售条件的房屋出卖给徐海红，本身存在过错，故其应退还徐海红所支付的购房款及利息。因瑞海公司与徐海红之间并无合同关系，根据本案事实亦不足以认定瑞悦公司和瑞海公司之间系委托合同关系，故徐海红主张瑞海公司应承担连带责任的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。利息方面，徐海红和瑞悦公司之间达成退房合意并签订了《绿地璀璨星座退房审批表》，该审批表是双方的真实意思表示，均应遵照执行。因退房审批表中未约定退款时间及资金占用利息，故原审法院参照《绿地璀璨星座内部定制协议》中退款时间为90日的约定，酌定瑞悦公司自2020年4月9日起按照一年期贷款市场报价利率支付徐海红逾期退款利息至实际付款之日止，并无不当。徐海红的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，徐海红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8704元，由徐海红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  邢永亮二〇二一年五月十一日书记员  宋佳倩