河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终1337号 上诉人（原审原告）：胡成祥，男，1964年6月22日出生，汉族，个体，住河北省丰宁满族自治县。 上诉人（原审原告）：陈吉泉，男，1969年8月12日出生，满族，个体，住河北省丰宁满族自治县。 上述两上诉人之委托诉讼代理人：孙晓平，河北坤平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：边永俊，男，1966年2月19日出生，汉族，农民，住丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：张子华，河北坤平律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：丰宁伟业房地产开发有限公司，住所地：河北省丰宁满族自治县大阁镇一中对面影院南街。 法定代表人：边永森，职务：总经理。 被上诉人（原审第三人）：丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司，住所地：河北省丰宁满族自治县大阁镇撒袋沟门影视城。 法定代表人：王月民，职务：经理。 上诉人胡成祥、陈吉泉因与被上诉人边永俊、丰宁伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）及丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司（以下简称比比爱公司）执行异议之诉纠纷一案，不服河北省丰宁满族自治县人民法院（2020）冀0826民初2496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人胡成祥、陈吉泉及两上诉人之委托诉讼代理人孙晓平，被上诉人边永俊的委托诉讼代理人张子华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡成祥、陈吉泉上诉请求事项：1、请求依法撤销（2020）冀0826民初2496号民事判决书，依法改判被上诉人购买楼房的行为不足以排除上诉人申请强制执行，上诉人保全的财产具有强制执行的效力；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。被上诉人之间的商品房买卖合同以及付款收据，均属被上诉人单方捏造的，属于不存在的事实，依法不具有排除强制性的有效性，其理由为：1、被上诉人持有的商品房买卖合同签订时间是2016年4月1日，约定楼价款456640元，被上诉人提供一份在2016年12月1日由伟业公司出具的收据，金额为15万元，此款合同价款不一致，不能认定是交付的楼价款。其履行方式与约定不符。被上诉人提交的商品房买卖合同以及付款收据违背常理。2、根据被上诉人伟业公司与比比爱公司2016年3月24日签订的《协议》的约定。协议约定“乙方出售的抵顶楼房款全部按房管所规定存入监管账户，包括首付款和银行放款金额。”这是抵顶协议明确规定的履行方式，然而，原审判决不顾这些事实，在没有银行流水，没有销售发票的情况下草率认定被上诉人已经交付楼价款10万元缺乏事实根据。3、以物抵债不能排除强制执行的问题，在最高人民法院的典型案例中早有判决，这一事实上诉人在原审开庭审理中也提交相关的判例，但是，原审法院却视而不见。4、没有银行流水和有效发票，主张买卖房屋的，不能认定已经支付房价款，即购买人提交的证据，不符合《最高人民法院关于适用解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，不足以排除强制执行。综上，原审判决错误将被上诉人之间恶意串通，虚拟商品房买卖合同及收据等行为认定为合法有效的买卖关系，实属认定事实错误。二、原审判决认定伟业公司与比比爱公司签订的抵顶协议合法有效系认定事实错误，适用法律错误。该抵顶协议依法应当认定无效。其理由为：其一、该协议比比爱公司是用于偿还伟业公司的担保借款17426250元。该笔担保债权没有在协议中写明，伟业公司已经代偿了其担保范围内的借款，从而取得了追偿权。更没有依法确认该笔担保债权数额的合法性，担保期限是否存在免责等事实。那么，该笔债权是否真实存在？根据法庭调查情况，被上诉人没有出示相关的证据予以证实，因此，该笔债权是否存在属于不能确定。其二、比比爱公司在2016年3月24日没有取得诉争楼房A2号楼房l单元55户楼房预售许可证，在原审法院开庭审理时被上诉人也没有拿出证据证实该楼房符合预售条件。因此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”、第四十五条l款：“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”以及3款：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”比比爱公司在没有取得预售许可证的情况下，将在建楼房抵顶给被告伟业公司的行为，违反上述法律强制性规定。那么，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）项：违反法律、行政法规的强制性规定。”特别是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，应当确认比比爱公司与伟业公司之间的抵顶协议无效。其三、根据工商登记《内资企业登记基本情况表》证实：比比爱公司成立于2013年7月24日，法定代表人是王和顺，到2016年4月26日变更登记法定代表人是王月民。但是，比比爱公司与伟业公司签订的《协议》却是王月民签字，而非王和顺，通过上述开庭审理，不能证实王月民是在取得王和顺授权的情况下，签订的抵顶协议。其四、伟业公司出售给被告方的楼房超出抵顶协议约定的出售价款，足以说明：伟业公司与比比爱公司存在恶意串通，损害其他债权人合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项的规定，应认定抵顶协议无效。以上事实原审判决只字未提，对上诉人一方提出该协议无效，原审判决未作出任何释明，上诉人认为，原审在这一问题上认定事实错误，适用法律错误。三、原审判决适用法律错误。原审判决适用了《中华人民共和国民事诉讼法》第227条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第313条l款（二）项这些程序法，却没有适用实体法，说明被上诉人买卖行为足以排除强制执行的法律根据，因此，系适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”等规定。抵顶协议不属于这类足以排除强制执行的情形，购买人也并非从开发商比比爱公司购买，未向比比爱公司交付楼价款。因此，无论是抵顶协议还是各户购买楼房行为均不足以排除强制执行。 边永俊辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，判决客观公正并无不当之处，请求驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定事实清楚，证据充分。比比爱房地产开发公司是石家庄人王月民投资在丰宁注册成立的房地产开发企业。建设过程中，伟业房地产公司为比比爱房地产公司担保向他人借款l7426250元不能偿还，2016年3月24日比比爱与伟业公司达成《协议》：比比爱公司该笔借款由伟业公司负责承担，比比爱公司用建设的楼房55套及对应的地下室55处抵顶，明确约定由乙方伟业公司负责出售，甲方比比爱公司配合办理相关手续（详见卷中抵顶协议）。伟业公司接收后陆续将这些楼房售出，实际出售方是伟业公司，他向我们出售，我们才将购房款交给了伟业公司，合同时间是在2016年以比比爱的名义签订的商品房买卖合同，是在上诉人2017年12月8日财产保全裁定之前。目前为止这些楼房早就交付给我们早已入住。且比比爱与伟业公司的抵顶协议丰宁法院（2020）冀0826民初2290号民事判决书，判决抵顶协议附表一55户楼房，附表二55套地下室抵顶有效，判决已经生效。伟业公司对55套楼房享有的权利已被一审判决所确定。因此比比爱与伟业公司签订的抵顶协议和比比爱公司与住户签订的购房合同都是客观存在，合法有效的，毋庸置疑。二、上诉人的上诉理由不能成立。1、上诉人认为，购买的住户，约定的付款时间与实际支付楼房价款不符，以此就推断房屋买卖合同是捏造的，因为可能存在商业风险。上诉人的观点过于偏激，合同约定了购房款的给付期限，推迟给付，时间滞后，购买人资金紧张一时筹不到钱，实际出卖人伟业公司理解允许推迟给付未尝不可，延期给付只要双方达成一致意见，就不影响合同的效力。2、大多数购房款都有转账凭证，有的没有只有付款收据，以此不能主观地认为没有转账流水就推断没有给付购楼款，这样的推断才不符可常理。有的家庭存有十万、二十几万现金不足为奇，或东凑一笔，西凑一笔，最后凑到现金也是有的。伟业公司不会未给付购房款就给购房人出具收据，且这些购买者早已入住、装修，伟业为什么要制造虚假的事实把自己顶账取得的这些楼房白白地让给他人呢？况且，有很多购房者是有转账凭证的，足以证明这些楼房买卖关系是客观存在的，绝不存在任何虚假转让的事实。3、之所以未将购楼款按协议约定打入监管账户，是因为该账户已被查封。抵顶协议明确写明“所抵顶的房屋由乙方负责出售”，购房者只能将购房款交付给实际出售人伟业公司。4、以物抵债，该协议已被一审法院确认有效，伟业公司享有的是物权，而上诉人享有的才是债权。伟业合法取得的是物权，上诉人却要以债权人身份去保全已经合法转让给他人的财产。我们是出钱购买的房子，他一个债权人不去找比比爱债务人要钱，为什么保全我们合法购买的房子，显而易见是硬生生地从他人嘴里夺食，反而还要找出各种理由，这与抢夺他人的东西是没有区别的。5、被上诉人是于2016年4月1日与比比爱公司签订的明星花园A2座01061室，早于2017年12月保全裁定之前签订的购房协议，以给付了购房款150000元，买卖合同在先，保全裁定在后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》29条“金钱债权之中，买受人对登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购买商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。3、己支付价款超过合同约定的总价款百分之五十。”鉴于上述事实，上诉人就细节问题提出种种质疑，其观点教条主义过于浓厚，细枝末节的问题影响不了合同的效力。出卖人伟业公司对55套楼房已享有合法的物权，且有处分权。本案购房者签订购房协议在先，上诉人保全在后，大多数都已经支付了全部购房款，更不用说百分之五十了，且已交付实际占有使用，该事实具有足以排除强制执行的民事权益。因此，原审法院认定事实清楚，判决客观公正，实事求是，并无不当之处。三、虽然签订的商品房买卖合同时比比爱公司还未取得预售许可证，但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”抵顶协议是2016年3月24日签订，楼房预售许可证是2016年3月30日下达仅差四天，本案起诉时间是2020年8月，早在起诉4年之前就已取得预售许可证，因此，依据该司法解释房屋买卖合同应当认定有效。上诉人实际也与比比爱公司达成了一份楼房抵顶协议，后来被保全执行，本身优柔寡断，认为要钱合适，放弃了抵顶协议的权利。最终认识到比比爱公司面临破产的边缘，要钱已无法实现，无奈才效仿他人保全我们合法取得的楼房，强行从他人手里争夺权利。一审法院判决客观公正，于法有据。请求驳回上诉，维持原判。 伟业公司书面答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，判决客观公正，请求驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定事实清楚，证据充分。比比爱房地产开发公司是石家庄人王月民于2013年7月24日投资在丰宁注册成立的房地产开发企业，建设过程中由我公司（丰宁伟业房地产开发公司）为比比爱担保向他人借款17426250元，因不能按期偿还，2016年3月24日比比爱与伟业公司达成《协议》：比比爱公司就该笔借款由伟业公司负责承担，比比爱公司用建设的楼房55套及对应的地下室55处抵顶，明确约定由乙方伟业公司负责出售，甲方比比爱公司配合办理相关手续（详见卷中抵顶协议）。伟业公司接管后积极宣传，想尽办法销售。因接收时整个楼盘只是起来主体，当时楼房状况，地理位置销售极为困难，比比爱资金链断裂，引起部分购买人群体上访，在政府协调下伟业公司为该楼盘安装了十部电梯，购置了变压器，进行了消防绿化工程，投资一千多万，条件是政府承诺伟业公司在附近征地另多补一快地，由伟业开发弥补损失。伟业公司接收后陆续将这些楼房售出，因比比爱在建设局监管账户被法院冻结，因此未将购房款打入监管账户，未按协议约定的个别条款执行，由伟业公司直接收款。虽然，《商品房买卖合同》都是以比比爱的名义在2016年与购买者签订的，但开发商比比爱公司把这些楼房的处分权已经转让给了伟业公司，伟业公司取得了处分权。目前为止，这些楼房早就交付给业主，多数早已入住，上诉人2017年12月8日才办理的财产保全，购买在先，保全在后。且比比爱与伟业公司的抵顶协议丰宁法院（2020）冀0826民初2290号民事判决书以就抵顶协议的效力作出判决，判决抵顶协议附表一55户楼房，附表二55套地下室抵顶有效，伟业公司对55套楼房享有的权利已被一审判决所确定。因此比比爱与伟业公司签订的抵顶协议和比比爱公司与住户签订的《商品房买卖合同》都是客观存在，合法有效的。二、上诉人的上诉理由不能成立。1、上诉人认为，购买的住户，约定的付款时间与实际支付楼房价款不符，以此就推断房屋买卖合同是捏造的，因为可能存在商业风险。合同约定了购房款的给付期限，推迟给付，时间滞后，购买人资金紧张一时筹不到钱，伟业公司实际出卖人理解允许推迟给付未尝不可，延期给付只要双方达成一致意见，就不影响合同的效力。2、有很多购房者是有转账凭证的，足以证明这批楼房买卖关系是客观存在的，绝不存在任何虚假转让的事实。3、之所以未将购楼款按协议约定打入监管账户，是因为该账户已被法院查封，打入后无法再转出来到伟业账户，规避风险，但并不影响合同的效力。4、以物抵债，该协议已被一审法院确认有效，伟业公司享有的是物权，而上诉人享有的是一般债权。5、购房业主们与比比爱公司于2016年签订的明星花园A2座1单元55户这批楼房，早于2017年12月法院保全裁定之前签订了购房协议，有的因资金困难，还拖欠另一部分，我公司允许延期给付。本案购房者签订购房协议在先，上诉人保全在后，大多数都已经支付了全部购房款，且已交付购买人实际占有使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》29条规定，该事实具有足以排除强制执行的民事权益。三、虽然签订的商品房买卖合同时比比爱公司还未取得预售许可证，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》，起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。抵顶协议是2016年3月24日签订，楼房预售许可证是2016年3月30日发放的，本案起诉时间是2020年8月，早在起诉4年之前就已取得房屋预售许可证，因此，依据该司法解释房屋买卖合同是合法有效的。比比爱当时已负债累累，无法有后续进展，抵顶协议是双方的真实意思表示。一审法院认定事实清楚，判决并无不当，请求依法驳回上诉，维持原判。 比比爱房地产公司未出庭，亦未提交答辩意见。 胡成祥、陈吉泉向一审法院提出诉讼请求：1、撤销(2020)冀0826执异28号执行裁定书，依法确认丰宁人民法院作出的（2017）丰民保字第231号民事裁定书具有强制执行效力；2、诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明，2016年3月24日，比比爱公司（甲方）与丰宁伟业（乙方）签订《协议》，约定：“1、用丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司开发的丰宁影视城Ａ2号楼1单元55户房屋（详见附表一）和9号楼一单元103、二单元101、102、103共计四套底商，抵顶由丰宁伟业房地产开发有限公司担保的借款（日期为2015年11月19日至2016年3月24日）人民币共计壹仟柒佰肆拾贰万陆仟贰佰伍拾元整，抵顶后借款本息全部结清，所抵顶的房屋由乙方负责出售，甲方配合办理相关手续。土地用地性质为：其他商服用地，土地使用年限为40年，水、电费执行商业标准，燃气、有线电视每平米加收50元由乙方加在房价中销售，所收费用归甲方所有，地下室共计**，由乙方负责销售，并分配给每户，单价为每平米2400元，甲方负责收取现金，不开具发票。2、甲方责任（1）甲方楼房交付使用时间按合同约定执行，但交付时间不得超过2017年12月30日。（2）甲方负责在乙方售出楼房后及时配合乙方及业主办理该楼房的一切相关手续，甲方和业主各自承担各自的相关税费。（3）甲方负责办理楼房预售许可证3、乙方责任：（1）乙方在售出抵顶楼房后及时通知甲方，并配合甲方办理相关手续。（2）乙方所售房屋的业主须符合银行贷款审批要求，如果不符合贷款要求的客户与甲方无关。（3）乙方售出的抵顶楼房款全部按房管所规定存入监管账户，包括首付款和银行放款金额，客户备案完毕后，存入监管账户的金额申请从监管账户审批出来后，方可转给乙方使用。（4）银行贷款首付比例（约50%）和利率按银行要求执行，银行保证金按银行要求执行。4、未尽事宜，甲乙双方可以协商解决，协商未果，可申请当地人民法院裁决。5、本协议一式两份，甲乙双方负责人及所在公司各执一份，甲、乙双方签字盖章后生效。甲方丰宁满族自治县比比爱房地产产开发有限公司（公章）、王月民（签字）；乙方丰宁伟业房地产开发有限公司（公章）、林玉太（签字）。”2016年4月1日，被告边永俊与比比爱公司签订《商品房买卖合同（预售）》，边永俊购买Ａ2幢1单元6层601号房屋，建筑面积114.16平米，每平米4000.00元，总价款为456640.00元。2016年12月1日伟业公司给边永俊出具收据一张注明：今收到边永俊1-601室房款150000.00元。2017年12月8日，本案原告胡成祥、陈吉泉向本院申请“查封比比爱公司坐落于丰宁满族自治县”的诉前财产保全，本院作出（2017）财保231号民事裁定书，查封比比爱公司坐落于丰宁满族自治县，其中包括本案房屋在内。本案原告胡成祥、陈吉泉与比比爱公司合同纠纷的（2018）冀0826民初161号、162号民事调解书发生法律效力后，比比爱公司未按照上述调解书中约定的期限履行给付工程款及违约金的义务，本案原告胡成祥、陈吉泉向本院申请执行。2020年7月6日本案被告（异议申请人）边永俊向本院提出执行异议：请求对丰宁满族自治县房屋停止执行并解除查封。本院经审理后，于2020年7月19日作出（2020）冀0826执异28号执行裁定书，认为：涉案房屋虽然登记于被执行人比比爱公司名下，但比比爱公司与丰宁伟业达成抵顶协议，异议申请人边永俊已经于本院作出（2017）冀0826财保231号民事裁定书之前，按照约定向丰宁伟业交付部分价款，据此应当认定房屋买卖合同有效，虽然未办理房屋登记手续，但并非买受房屋人边永成的过错所致。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定：停止对被执行人比比爱公司坐落于丰宁满族自治县产的强制执行，解除查封措施。胡成祥、陈吉泉对该裁定不服，于2020年8月3日向本院提起执行异议之诉，请求：依法撤销（2020）冀0826执异28号执行裁定书，依法确认丰宁人民法院作出的（2017）冀0826民初231号民事裁定书具有强制执行效力。 一审法院认为，合法有效的合同受法律保护。本案第三人丰宁伟业与第三人比比爱公司签订的以房抵债协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不损害第三人合法权益，是合法有效的。第三人比比爱公司按照抵顶协议将抵顶的房屋交付给第三人丰宁伟业，第三人丰宁伟业通过抵顶方式取得房屋的处分权。因此，第三人丰宁伟业有权将抵顶的房屋出卖给被告边永俊，该出卖行为不损害第三人的合法权益，同样也是合法有效的。第三人丰宁伟业与第三人比比爱公司签订的以房抵债协议，已经履行完毕，被告边永俊已经占有该房屋，第三人丰宁伟业与第三人比比爱公司之间的债权债务已经消灭。原告胡成祥、陈吉泉申请保全的房屋在丰宁伟业与比比爱公司房屋抵顶协议之后，且已实际出售。原告二人持有的对比比爱公司的债权为一般债权，不具有优先权。如果准许被保全的房屋强制执行，势必引起被告边永俊与第三人丰宁伟业、第三人丰宁伟业与比比爱公司新的纠纷产生，不利于市场交易的稳定性、安全性，也不利于社会和谐稳定。同样，通过诉讼的方式维护一方合法权益，损害他人合法权益，这是法律绝对禁止的。综上所述，被告边永俊对争议的明星花园A2幢1单元6层601室享有排除强制执行的合法权益，原告胡成祥、陈吉泉的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。 一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一款第（二）项的规定判决：驳回原告胡成祥、陈吉泉的诉讼请求。 一审案件受理费3698.00元，由原告胡成祥、陈吉泉承担。 本院二审期间，上诉人提交证据1、比比爱公司给案外人曹静出具的证明，证明商品房买卖预售合同是在2019年12月26日晚上补签的，为了规避法律而补签的。证据2、（2020）冀0105民初5778号民事判决，证明抵顶协议无效。证据3、商品房买卖合同首页和尾页，证明目的同证据1。被上诉人对上诉人提交的证据质证：对上诉人提交的证据不认可。上诉人提交的判决书内容没有确认合同无效，只是观点说对方显示该合同取得许可证时间不能确定是有效买卖合同，主文并没有确认无效，不能说明伟业公司与比比爱协议无效，只是一个观点。上诉人提交的比比爱公司出具的证明是复印件，没有与原件核对无异章，不能证明我们合同是后补的，不予采信。上诉人提交的3号证据合同真实性无异议，我们2016年签订抵顶协议之后备不了案，办理不了，达不到证明目的。被上诉人提交证据1、比比爱公司和伟业公司签订的抵顶协议，证明比比爱将开发的55套楼房及对应地下室抵顶给伟业公司。证据2、（2020）冀0826民初2290号民事判决，证明确认合同效力，抵顶协议客观真实合法有效，并且该判决已生效。上诉人对被上诉人提交的证据质证：被上诉人提交的协议真实性认可，但是不认可关联性，合法性，协议是无效的。理由同上诉状内容。被上诉人提交的判决书是伟业公司和比比爱公司之间的判决，判决书到4月25号才到上诉期，是否上诉并不知道，未提交生效证明，不认可判决书。被上诉人提交的抵顶协议是恶意串通出具的，是担保行为。本院认为，被上诉人提交的比比爱公司和伟业公司签订的抵顶协议具有真实性，与本案有关联性，本院予以采信，对于上诉人、被上诉人提交的其他证据不能达到其证明目的，且不属于二审中的新的证据，故均不予以采信。 本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据本案查明的事实，2016年3月24日，比比爱公司与伟业公司签订协议，约定用比比爱公司开发的丰宁影视城A2号楼1单元55户房屋和9号楼四套底商抵顶由伟业公司担保的借款。约定抵顶后借款本息全部结清，所抵顶的房屋由伟业公司出售，比比爱公司负责办理相关手续。2016年4月1日边永俊与比比爱公司签订《商品房买卖合同》,购买明星花园A2栋1单元601号房屋。2017年12月8日，胡成祥、陈吉泉向一审法院提出诉前保全申请，对比比爱公司的明星花园A2栋01061号等房屋予以查封。就证据而言，没有有效的证据佐证，伟业公司与比比爱公司签订的以房抵债协议存在法律规定的无效的情形。以房抵债协议有效的情况下，伟业公司有权将抵顶的房屋出卖给边永俊，不违反相关法律规定。至于边永俊与伟业公司如何给付购房款、履行买卖合同等问题，是边永俊与伟业公司之间的问题。目前，以房抵债协议、房屋买卖合同均已履行，且以房抵债协议、房屋买卖合同均先于一审法院对比比爱公司明星花园A2栋01061号等房屋的查封，边永俊对系争明星花园A2栋01061号房屋享有排除强制执行的民事权益。一审法院根据双方诉辩意见及提交的证据认定本案事实，判决驳回胡成祥、陈吉泉的诉讼请求，并无不当，本院认同。胡成祥、陈吉泉的上诉请求缺乏依据，本院无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3698.00元，由上诉人胡成祥、陈吉泉负担。 本判决为终审判决。 审判长  崔向京 审判员  白 云 审判员  陈晶洁 二〇二一年五月六日 书记员  孙秋晨