江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终878号上诉人（原审原告、反诉被告）：岳爱平，男，1970年12月6日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审原告、反诉被告）：袁维兵，男，1966年12月4日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两上诉人共同委托诉讼代理人：葛华林，淮安市清江浦区大华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：淮安市嘉和物业管理有限公司，住所地淮安市淮阴区樱花小区大门东侧。法定代表人：李仁杰，该公司总经理。上诉人岳爱平、袁维兵因与被上诉人淮安市嘉和物业管理有限公司（以下简称嘉和物业公司）委托合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初4430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。岳爱平、袁维兵上诉请求：撤销一审判决，增判被上诉人赔偿其停车费损失24万元或发回重审。事实与理由：双方协议中明确约定停车费由上诉人收取，被上诉人未将停车位移交给上诉人，上诉人也未收取任何停车费，故被上诉人应赔偿其损失24万元。被上诉人嘉和物业公司辩称，上诉人上诉无事实和法律依据，停车位属于业主所有，嘉和物业公司无权收取停车费，即使收取也要返还给业主。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。岳爱平、袁维兵向一审法院起诉请求：1.判令嘉和物业公司赔偿岳爱平、袁维兵车位费损失46.38万元；2.嘉和物业公司返还岳爱平、袁维兵违约金20万元；3.嘉和物业公司给付岳爱平、袁维兵欠款5.5万元；4.嘉和物业公司承担本案诉讼费用。嘉和物业公司向一审法院反诉请求：1.判令岳爱平、袁维兵退还多收取的物业费3.8687万元；2.反诉案件受理费由岳爱平、袁维兵承担。一审法院经审查查明：2018年2月7日，岳爱平、袁维兵与嘉和物业公司签订《物业服务管理协议》一份。协议约定，嘉和物业公司将其管理的淮安市淮阴区樱花小区1至5期交于岳爱平、袁维兵管理。合同第一条第1项约定，合同期限自2018年2月10日至2023年2月10日，岳爱平、袁维兵须向嘉和物业公司缴纳2万元保证金，保证金合同终止无息退还，并于每年2月10日前一次性向嘉和物业公司交纳当年管理费用，每年交纳人民币20万元，管理费不得拖延，如拖延嘉和物业公司除按合同约定的日期租金额交付逾期期间的租金外每日须按所欠租金的千分之五支付滞纳金。逾期15天以上，视为违约，则按本合同第四条执行。合同第一条第2项约定，樱花小区的物业费及车位费由岳爱平、袁维兵收取，并由嘉和物业公司出具统一的物业费、车位费收据，收据存根交由嘉和物业公司管理。协议中并未约定车位的数量和违约责任。岳爱平、袁维兵要求按樱花小区现有车位数量计算其车位费损失，因樱花小区停车位已经经过市政施工改造，停车位数量发生了变化，但其未提供经营管理期间的车位数量及具体损失的证据。该协议第四条第1项约定，合同期内，未出现本协议约定的解除、终止协议情形的，任何一方不得单方解除、终止该协议，否则守约方有权要求违约方赔偿20万元人民币作为违约金。岳爱平、袁维兵接管小区时，必须保证小区正常运行（正常运行包括：小区的保洁、保安、绿化）。协议第五条规定了合同自动终止情形：1.岳爱平、袁维兵严重违反合同规定的，影响小区环境或导致嘉和物业公司方其他方面的严重损害，经嘉和物业公司方三次书面警告及罚款仍无效，嘉和物业公司方有权单方面终止合同，而不需要承担任何责任，给嘉和物业公司造成的经济损失，岳爱平、袁维兵仍应予以赔偿。协议签订后，岳爱平、袁维兵向嘉和物业公司交纳了20万元管理费及2万元保证金。嘉和物业公司并未将具体的小区车位移交给岳爱平、袁维兵。2018年6月24日，岳爱平、袁维兵与嘉和物业公司签订樱花小区物业服务管理补充协议。协议约定，2018年6月10日后，嘉和物业公司不再收取上述物业服务管理协议约定的每年20万元管理费，已缴纳的20万元管理费扣除2018年2月10日至2018年6月9日的管理费6.6万元后的余款13.4万元分期退还给岳爱平、袁维兵，于2018年8月31日退还3.4万元，于2019年5月31日退还10万元，并于2019年6月30日前向岳爱平、袁维兵退还2万元保证金。同日，岳爱平向住建局物管科出具了承诺书一份，该承诺书载明“本人岳爱平在此承诺，樱花小区存在的问题，如，楼梯杂物，楼梯小广告，绿化修剪，毁绿种菜，绿化带乱停乱放，道路破损，在15日之内，让其彻底改观。市委常委政法委赵书记发现的问题，我们已经整改。确保人员配齐，不低于60人，统一着装，挂牌上岗。坚决按照文明城市标准做，决不拖文明城市的后腿。如以上做不到，本人将没有任何条件自行撤退”。2018年6月26日，淮安市淮阴区住房和城乡建设局作出“淮住建[2018]141号”关于创建文明城市樱花小区的通报，该通报载明“……樱花小区多次被市委、区委通报，并整改缓慢，对我区文明城市创建造成不良影响问题，从小区安全稳定、环境卫生、共用部位管理、房屋车辆管理、绿化宠物管理、创建宣传等六个方面进行了通报，存在问题达33处之多。将嘉和物业公司列为较重失信行为，扣除信用分值5分，对公司法定代表人和项目经理予以约谈，并在公共媒体上予以公开曝光责令嘉和物业公司对存在问题及时整改，如再有重复问题重复通报的情况，我局将给予更严重的惩罚，情节严重将清退出淮阴区物业企业市场”。2018年8月2日，嘉和物业公司向岳爱平、袁维兵发出告知函，该通知载明：嘉和物业公司已于2018年7月31日不再管理樱花小区1-5期服务项目，双方签订的物业服务协议到此终止。案件审理过程中，经双方协商一致，岳爱平、袁维兵管理小区的时间从2018年2月7日计算至2018年8月8日，双方相关账务亦按半年计算。岳爱平、袁维兵在经营淮安市淮阴区樱花小区物业期间实际收取了樱花小区业主缴纳的2018年度的物业费30.3197万元；嘉和物业公司实际收取了樱花小区业主缴纳的2018年半年度物业费12.4893万元。经结算上述两项费用，岳爱平、袁维兵应当向嘉和物业公司返还多收取的2.6705万元物业费（15.1598万元-12.4893万元=2.6705万元），岳爱平、袁维兵同意返还2.6705万元的差额部分。双方对合同履行期间产生的下列费用数额达成一致：1.岳爱平、袁维兵向嘉和物业公司预交了2018年度的管理费20万元。2.嘉和物业公司为岳爱平、袁维兵垫付的相关费用10.3078万元（工人工资7.863万元、垃圾清运费0.8万元、购置垃圾桶费用0.4万元、2018年7月份电费1.2448万元）。3.案外人颜培松向嘉和物业公司交付了部分业主交纳的3万元停车费中包含2018年度的部分停车费1.5万元。2019年1月2日，双方通过结算，由嘉和物业公司法定代表人李仁杰向岳爱平出具了8.5万元欠条一份，约定该款项定于2019年4月底前还清。双方当事人对8.5万元欠条形成过程中将上述三项款项纳入结算均无异议，但对欠条结算过程中是否包含其他费用无法达成一致，且双方均无证据证明各自主张。2019年10月19日，嘉和物业公司向岳爱平、袁维兵归还了3万元，余款至今未能还清。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则，将承担不利的后果。关于岳爱平、袁维兵主张的车位费损失问题。双方签订的物业服务管理协议只约定了车位费由岳爱平、袁维兵收取，对于车位数量以及未交付车位的违约责任没有约定，岳爱平、袁维兵亦未能就其管理期间该小区的停车位数量、实际损失提供充分证据加以证明，故，对岳爱平、袁维兵的该诉讼请求不予支持，如有证据可另行主张权利。关于岳爱平、袁维兵主张违约金的诉讼请求问题。岳爱平、袁维兵在履行物业服务管理协议过程中，因管理不善，该小区多次被市委、区委通报，30多项指标不符合要求，并被列入较重失信企业，扣除信用分值5分。嘉和物业公司依据物业服务管理协议约定，单方解除合同符合法律规定，岳爱平、袁维兵要求嘉和物业公司承担单方解除合同违约责任，无事实和法律依据，不予支持。关于岳爱平、袁维兵主张的5.5万元欠款问题。双方在合同解除后，对相关款项结算，嘉和物业公司自愿向岳爱平、袁维兵出具了8.5万元欠条。该欠条内容系双方真实意思表示，嘉和物业公司欠款事实清楚，应按约足额归还欠款，故对岳爱平、袁维兵的诉讼请求予以支持。双方当事人如存在未结算的其他款项，可另案主张权利。关于嘉和物业公司反诉退还物业费的问题。双方已经就实际经营管理樱花小区物业时间、各自收取的物业费数额及退还数额达成一致，岳爱平、袁维兵应按照双方结算的数额向嘉和物业公司退还相应的物业管理费。综上，一审法院判决：一、嘉和物业公司于判决生效后十日内给付岳爱平、袁维兵欠款5.5万元；二、岳爱平、袁维兵于判决生效后十日内给付嘉和物业公司物业费2.6705万元；三、驳回岳爱平、袁维兵的其他诉讼请求；四、驳回嘉和物业公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10988元，减半收取5494元，由岳爱平、袁维兵负担4906.5元，由嘉和物业公司负担587.5元。反诉案件受理费634元，由岳爱平、袁维兵负担233元，由嘉和物业公司负担401元。合计由岳爱平、袁维兵负担5139.5元，由嘉和物业公司负担988.5元。二审中，双方当事人未提供新证据。二审经审理确认一审查明的事实。本院认为，本案的争议焦点即在于上诉人根据双方2018年2月7日签订的《物业服务管理协议》主张停车费损失能否成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同为无效合同。《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。本案中，双方2018年2月7日签订的《物业服务管理协议》约定将涉案小区内的全部物业服务事项均委托给无资质的上诉人管理，被上诉人对涉案小区已经不进行任何实质的、有效的管理，只是将获取物业管理项目作为其赚取分包利润的工具，明显违反了上述规定，同时上述规定亦与《中华人民共和国民法典》第九百四十一条规定的立法精神相契合，故双方签订的《物业服务管理协议》应为无效合同。另外，因上诉人与被上诉人的违法行为，导致涉案小区物业管理严重混乱，并多次被淮安市淮阴区住房和城乡建设局批评整改仍未到位，严重影响到了涉案小区居民的生活质量，同时也严重影响了淮安市的市容市貌，助长了物业管理乱象，在法律上应明确禁止，相应法律后果应由双方当事人自行承担。对于上诉人主张的停车费损失24万元，因涉案《物业服务管理协议》为无效合同，其依据该协议主张停车费没有依据。同时上诉人本案中亦无证据证明其提供了相应停车管理服务，本院对该主张不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人岳爱平、袁维兵负担。本判决为终审判决。审判长  孙晓明审判员  庞海涛审判员  王 纯二〇二一年五月十七日书记员  张**平