河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1774号上诉人（原审被告）：邬文超，男，汉族，1983年6月6日出生，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：闫金超，河南宇洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西峡县汇隆商贸有限责任公司。住所地西峡县七一路东侧，统一社会信用代码：91411323MA3X5LG33P。法定代表人：余昊燊，该公司总经理。委托诉讼代理人：李书亚，河南汉冶律师事务所律师。上诉人邬文超因与被上诉人西峡县汇隆商贸有限责任公司（以下简称“汇隆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省西峡县人民法院（2020）豫1323民初3963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月25日公开开庭审理。上诉人邬文超的委托诉讼代理人闫金超，被上诉人汇隆公司的委托诉讼代理人李书亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邬文超向本院上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判上诉人不承担违约责任50万元和支付已租商铺实际面积租金222222元（不服判决的上诉金额为90万元）或将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审没有查明汇隆公司是否足额交付7000平方米面积的房屋，径行判决租赁方承担违约责任，事实上出租方仅仅交付上诉人能够使用的面积仅约2000平方米左右，判决书按7000平方米交付租金，明显错误。二、一审适用法律错误。1.作为出租方其应当举证证明足额交付租赁物，但该举证责任一审却让上诉人承担，明显错误。2.作为出租方，违约在先，不应当由上诉人支付违约金。三、一审判决违反公平原则，导致错误判决。汇隆公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求予以维持。理由：1、邬文超关于一审事实认定事实不清的主张不能成立，汇隆公司已经足额交付租赁物，有双方合同签订第二条，汇隆公司与案外人签订的旧物拆除合同为证。2、邬文超关于一审判决适用法律错误的主张不能成立。汇隆公司提供的证据已经充分证明被上诉人足额交付租赁物，邬文超有异议的，应当提出相反证据予以证实，一审把该举证责任分配给上诉人并无不妥。3、汇隆公司没有违约在先，一审判决邬文超支付50万违约金不存在过高问题。汇隆公司向一审法院诉讼请求：一、要求邬文超支付违约金50万元；二、要求邬文超支付增加的违约金138万元（庭审中述称该项包含实际使用期间的应付租金、恢复经营的合理期间租金、被告拆除的商场原装修旧体损失）；三、判令解除双方签订的《商场租赁合同》；四、本案诉讼费由邬文超承担。一审法院认定事实：汇隆公司自营位于西峡县××路多尔玛超市对面的商场。2020年8月15日，汇隆公司与邬文超签订了《商场租赁合同》，约定：“……一、房租地址：甲方出租的河南省西峡县××路西峡县辉隆百货一层二层（临街商铺除外）。建筑面积7000平方米。二、租赁期限：双方商定房租租期5年。自合同签订日计算，即2020年8月15日起自2025年10月15日为止（其中装修免租期两个月）。三、承租方有下列情形之一的，出租方有权终止合同，收回房屋：……2．承租方拖欠房租累计30天的，并赔偿违约金伍拾万元。……四、租金及缴纳方式：1．经双方友好协商，合同自2020年8月15日起2022年8月15日止，租金每年贰佰捌拾万元整，自2022年8月16日起2025年10月15日止为每年租金叁佰万元整。2．承租方以现金方式向出租方支付租金，租金每半年支付一次。自甲乙双方签订合同之日起一个月内乙方应向甲方缴纳租金伍拾万元整，正式开业后一个月支付首次租金的剩余部分。以后必须提前一个月支付下一期租金。3．承租方必须按照约定时间向甲方支付租金，如无故拖延，甲方有权向乙方按每天实欠金额的万分之五加收滞纳金。4．双方约定合同保证金为人民币180000元，大写壹拾捌万元整。租赁合同到期，如无房屋损坏与欠付租金等其他违法行为，甲方必须将合同保证金一个月内无息返还给乙方。……五、租赁期间房屋修缮：出租方将房屋交给承租方后，承租方的内场装修及修缮，出租方概不负责。其经营情况也与出租方无关，租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋结构。……八、违约金和违约责任：……2．若乙方在没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金伍拾万元给甲方且甲方有权不予返还乙方所付合同保证金。……”汇隆公司将位于河南省西峽县七一路西峡县汇隆百货1至2层（临街商铺除外）的商场租赁给邬文超，标的总面积约7000平方米，租期2020年8月15日至2025年10月15日，双方约定第一阶段租金每年280万元。同日，汇隆公司将合同所涉租赁房屋交付于邬文超。2020年8月19日，邬文超对租赁房屋进行装修。该商场坐南面北地下一层、地上三层的房屋。进入大门，正对一组展柜，展柜后是商场服务台，服务台东有一部自动步梯供人上下使用，电梯周围原有挡墙已拆除。一层西侧近三分之一被广告遮挡。上至二层，靠墙位置除西侧一半为步梯外，全部是隔断厅均有广告遮挡。二层自动步梯以西，邬文超摆放商品进行经营。2020年8月31日，邬文超以自己作为法定代表人成立了西峡县惠德商业服务有限责任公司。在诉讼中，双方均同意解除合同，邬文超于2021年1月3日迁出租赁房屋。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方签订的租赁合同是各自真实意思的表示，双方应当按照约定履行自己的义务。汇隆公司自合同签订后即交付租赁物，邬文超于2020年8月19日开始装修并经营使用，其辩称汇隆公司没有按合同交付，没有提供相关证据证实。邬文超辩称汇隆公司起诉邬文超系主体错误，汇隆公司提交的汇隆百货旧体拆除协议书中明确记载邬文超为西峡县惠德商业服务有限责任公司的法定代表人，双方在来往函件中使用了公司名称，而租赁协议系邬文超与汇隆公司之间签订，汇隆公司依据租赁合同起诉邬文超并无不当。按照双方合同约定，邬文超应当自签订合同之日起一个月内缴纳租金伍拾万元整，而邬文超至今未交纳约定的租金，是对双方租赁合同的违约，故应当承担合同约定的违约责任，即违约金500000元。汇隆公司诉称500000元违约金不足以弥补其实际损失，另行要求违约金1380000元，其称实际损失为邬文超实际使用期间的应付租金，恢复经营的合理期间租金，邬文超拆除的商场原装修旧体损失。邬文超使用租赁房屋，应当支付租金，但双方约定装修免租期两个月，及租金计算时间自2020年10月16日起至邬文超最后迁出租赁物之日2021年1月4日止，故一审支持汇隆公司要求的应付租金为622222元。双方约定，出租方将房屋交给承租方后，承租方的内场装修及修缮，出租方概不负责。现邬文超按照约定拆除旧体重新装修，不应当承担拆除装修旧体的损失。汇隆公司要求恢复经营期间的租金损失，双方没有约定，也无法律法规确定，一审不予支持。因此，一审依法支持汇隆公司另行要求的应付租金为396666元。汇隆公司要求解除合同，邬文超在庭审中同意解除合同，双方的房屋租赁合同经双方约定一致后解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、邬文超与汇隆公司于2020年8月15日签订的《商场租赁合同》解除。二、邬文超于判决生效之日起三十日内支付汇隆公司应付租金622222元及违约金500000元。三、驳回汇隆公司的其他诉讼请求。案件受理费21720元，减半收取10860元，由汇隆公司负担4378元，由邬文超负担6482元。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理认定事实与一审认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、一审判决邬文超支付汇隆公司50万元违约金是否适当；二、租金数额如何确定。针对以上争议问题，逐一评述如下：一、关于争议焦点一，本院认为，违约方承担违约金责任应当具备以下条件：1、当事人一方违反合同的行为存在；2、有违约金责任的约定，我国《合同法》确定的违约金责任为约定违约金责任。违约金责任产生的前提条件是合同当事人之间必须有违约金责任的约定。如果合同当事人在合同中没有关于违约金责任的事先约定，当合同一方当事人违约时，另一方当事人无法要求违约方支付违约金。同时，合同当事人之间对违约金责任的约定必须合法有效；3、当事人违反合同行为不具有免责事由。我国《合同法》主要采用严格责任原则，合同当事人有违约行为，只要该行为不具有免责事由，合同违约方就应当承担违约责任；4.对违约金责任的限制。为了体现公平、诚实信用原则，我国《合同法》对违约金责任作了必要的限制。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。基于以上观点，本案中，双方当事人签订的商场租赁合同系双方当事人作为市场经营主体，经过协商一致达成的真实意思表示，其内容不违反我国法律法规的强制性法律规定，为有效合同。双方当事人应当依法严格履行。案涉商场租赁合同对于租金及缴纳方式（第四条）中约定：自签订合同之日后延一个月内承租方应向出租方缴纳50万元，正式开业后一个月内支付首次租金的剩余部分。同时约定，承租方必须按照约定时间支付租金，如无故拖延，按每天实欠租金的万分之五加收滞纳金。合同第三条约定：承租方拖欠房租累计达30天的，出租方有权终止合同，收回房屋，并赔偿违约金50万元。在实际履行合同中，上诉人于2020年8月17日邬文超与案外人签订关于商铺二楼的旧体拆除协议、同年9月1日与案外人签订关于商铺一楼的旧体拆除协议，分别于8月18日、9月2日开始施工，表明邬文超已经实际进入并可以改造修缮案涉房屋，其前提即汇隆公司履行了交付义务，其在进行装修过程中如认为被上诉人交付的租赁物的面积与合同约定不符，其应书面提出异议并另行达成协议，因合同未约定租赁物交付方式必须为一次性交付，也未约定未一次性交付租赁物的违约责任，故上诉人在原合同约定未予补充、变更的情况下，以被上诉人交付的租赁物的面积与合同约定不符因此不承担违约责任抗辩，并不属于合同约定的免责事由，其抗辩理由无事实依据。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人关于汇隆公司未按合同约定交付足额的房屋面积系违约在先的主张，本院不予支持。上诉人应依据合同约定，自双方签订合同2020年8月15日起一个月内支付相应的租金，其拖欠房租累计超过30天，已构成违约。一审据此判决邬文超向汇隆公司支付50万违约金并无不当，本院对此予以维持。二、关于争议焦点二，邬文超上诉主张租金应按实际交付的房屋面积2000平方米进行计算，如上所述，其未就举证证明交付租赁物的方式及违约的约定，无法判断交付租赁物的何种情形系违约，以及违约的处理方式、责任承担问题，一审法院依据双方合同约定的整体年租金及实际租赁期间计算上诉人拖欠的租金数额并无不当，本院对此予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由上诉人邬文超负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二一年五月十日法官助理王秋争书记员尚志向