天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1334号上诉人（一审原告;反诉被告）：天津市天环物流有限公司，住所地天津市西青经济开发区中北工业园内。法定代表人：刘俊，总经理。委托诉讼代理人：杨玥，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐跃，天津益清律师事务所实习律师。上诉人（一审被告;反诉原告）：天津市津达钢管有限公司，住所地天津市西青区大寺镇大芦北口村。法定代表人：张广武，经理。委托诉讼代理人：尚洪强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：乐宜东，天津滨法律师事务所律师。一审第三人：天津谷川物业服务有限公司，住所地天津市武清区京津电子商务产业园综合办公楼510-3（集中办公区）。法定代表人：雍大成，经理。委托诉讼代理人：杨柠菁，女。上诉人天津市天环物流有限公司（以下简称天环物流公司）与上诉人天津市津达钢管有限公司（以下简称津达钢管公司）、一审第三人天津谷川物业服务有限公司（以下简称谷川物业公司）租赁合同纠纷一案，天津市西青区人民法院曾于2020年5月12日作出（2019）津0111民初2476号民事判决，天环物流公司、津达钢管公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日作出（2020）津01民终3057号民事裁定，将案件发回天津市西青区人民法院重审。天津市西青区人民法院于2020年12月28日作出（2020）津0111民初10131号民事判决。天环物流公司、津达钢管公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。天环物流公司的委托诉讼代理人杨玥、齐跃，津达钢管公司的委托诉讼代理人尚洪强、乐宜东，谷川物业公司的委托诉讼代理人杨柠菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天环物流公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三判项;2.改判确认天环物流公司与津达钢管公司签订的《厂房租赁合同》于2019年4月24日解除;3.改判津达钢管公司补偿天环物流公司装修及改造的损失1589082.5元;4.改判津达钢管公司支付天环物流公司违约金1666666元;5.改判津达钢管公司承担天环物流公司因本案支出的律师费70000元;6.改判津达钢管公司赔偿天环物流公司搬迁费用70255.9元;7.改判津达钢管公司返还给天环物流公司2019年4月25日至2019年4月30日期间的租赁费82191.78元;8.两审诉讼费用由津达钢管公司承担。事实和理由:一、一审判决关于“合同租金采取下付租金的方式,天环物流公司是后履行义务方,不得援用不安抗辩权解除合同”的认定,与合同约定及事实情况均不相符。合同3.3条明确约定,每次租金应于前一期的25日前支付本期租金,且合同双方亦按照该约定实际履行,由天环物流公司于上一月的25日前支付给津达钢管公司本月租金。津达钢管公司虽然在一次回函中提出过采取下付租金方式,但是天环物流公司并未认可,双方并未形成合意。二、一审法院认定合同解除时间错误。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）规定，当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或者仲裁机构确认该主张的,合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》（以下简称《时间效力规定》）第十条规定了《民法典》施行前,当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的,适用《民法典》第五百六十五条第二款的规定。本案天环物流公司起诉状副本已经于2019年4月24日送达津达钢管公司,符合适用《民法典》时间效力司法解释规定的情形。故合同解除时间应为2019年4月24日。同理,津达钢管公司应返还合同解除后2019年4月25日至2019年4月30日期间的租赁费82191.78元。三、一审法院酌定有效部分比例,判决津达钢管公司赔偿天环物流公司租赁物装修及改造损失500000元显失公平,缺乏证据支持。首先,法院并未查清案件事实,本案并没有证据证明涉案房屋存在违建,相反大寺镇政府按照全部拆迁面积给予了补偿,说明不存在违建,因此一审法院不应认定《厂房租赁合同》部分无效。本案的土地使用权系合法有效,部分仓库已取得产权证,仅部分扩建的仓库涉及是否违建问题,因此即使部分无效,整个租赁物必然大部分为有效,小部分为无效,酌定比例亦应尽量客观公允。天环物流公司的装修投入其中有1002525元的部分是用于土地路面的硬化及装修,此部分不涉及违法建筑的风险,应该得到全额支持。其次,即使认定部分无效,天环物流公司因不存在过错,所产生的损失理应由津达钢管公司进行赔偿。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条规定,合同无效后,有过错一方应当赔偿对方所遭受的损失。故天环物流公司要求津达钢管公司补偿装修及改造的全部损失1589082.5元,于法有据。最后,本案中天环物流公司已经提供了关于装修损失的证据,津达钢管公司未能提供任何反证,法院应当对证据进行审查,确定装修损失，未进行评估即擅自拆除,不应由天环物流公司承担不利后果。四、一审法院认定津达钢管公司无违约责任有误。津达钢管公司收到拆迁通知后,未及时通知天环物流公司,天环物流公司在得知政府即将对厂院进行拆迁后,有理由对津达钢管公司的继续履约能力产生怀疑。故天环物流公司于2019年4月8日向津达钢管公司发出通知,要求其提供担保。津达钢管公司拒绝提供担保,故天环物流公司有权提起不安抗辩权之诉,要求解除合同并要求津达钢管公司承担违约责任。五、一审法院以《厂房租赁合同》第7.2条未约定搬迁费为由驳回天环物流公司对于搬迁费用的诉讼请求有误。依据《厂房租赁合同》第6.1条约定,甲方(津达钢管公司)原因导致解除合同,甲方应补偿乙方因第三方仓储客户搬迁所发生的费用。且现津达钢管公司已与政府达成拆迁补偿协议,其补偿内容中包含关于搬迁费用的补偿。故天环物流公司有权向津达钢管公司主张搬迁费用70255.9元。六、一审法院驳回天环物流公司主张津达钢管公司承担7000元律师费的判决错误。涉案合同约定,“提起诉讼发生的全部费用包括但不限于诉讼费,律师费,差旅费全部由违约方承担。”既然津达钢管公司属于违约方,就应当承担该笔律师费。津达钢管公司辩称，请求二审法院驳回天环物流公司的上诉请求。具体理由为：第一，天环物流公司主张2019年4月24日单方行使合同解除权，没有事实及法律依据。本案中，天环物流公司并不享有解除权。第二，天环物流公司主张合同解除权是基于诉争房屋要拆迁且存在违建。双方在签订合同时对于在合同履行期限内出现拆迁的情形是有预期的，天环物流公司不能以合同中已经约定预期的拆迁行为的发生来主张不安抗辩权并解除合同。第三，对于诉争房屋是否存在违建，天环物流公司是清楚的。在合同签订后，天环物流公司还要求津达钢管公司建设了7500平米的高台库一栋，津达钢管公司建成后已交付天环物流公司使用。这一事实进一步说明天环物流公司已明知诉争房屋存在违建和拆迁情形，又以违建及拆迁来主张行使抗辩权，没有依据。同时天环物流公司在2019年5月1日后未按约定支付租金及使用费，按照双方的合同约定已构成违约，故其主张的装修损失违约金、律师费等其他上诉请求均没有事实与法律依据。谷川物业公司述称，与津达钢管公司意见一致。津达钢管公司上诉请求:撤销一审判决第二、三、四项,依法改判为天环物流公司向津达钢管公司支付2019年5月1日至2019年8月1日期间的租金及使用费1250000元；天环物流公司向津达钢管公司赔偿违约金1666666.67元；驳回天环物流公司的全部诉讼请求。事实与理由:一审判决认定事实及适用法律均存在错误。一、一审判决未认定天环物流公司违约导致合同解除错误。一审法院在认定天环物流公司以不安抗辩权为由主张解除合同系违法解除的情况下,却回避了天环物流公司从2019年5月1日起一直未按合同约定缴纳租金(使用费)的事实,且根据合同3.3条款约定,天环物流公司逾期支付租金超过30天的,视为严重违约,津达钢管公司有权解除合同并要求天环物流公司承担迟延给付租金的违约责任。二、一审法院将天环物流公司应支付的2019年5月1日至2019年8月1日期间租金(使用费)等同于津达钢管公司应给予天环物流公司三个月的搬迁免租期错误。1、本案系天环物流公司违约导致合同解除,不应适用涉案合同约定的拆迁情形下的解除。2、即使认定因拆迁导致合同解除,3个月的搬迁期也应从津达钢管公司通知之日开始计算而不是从天环物流公司任意违约拒付租金之日开始计算。三、一审法院认定津达钢管公司应补偿天环物流公司500000元装修费用无任何依据。本案系天环物流公司违约解除合同,天环物流提供的所有装修费用的合同及支付凭证不能证实实际发生的装修改造行为及支付了上述费用,此外,一审认定的500000元也没有任何依据。四、一审法院驳回津达钢管公司主张的违约金没有依据。天环物流公司辩称，不同意津达钢管公司的上诉请求。具体理由为：当涉案的租赁物列入拆迁范围之后，津达钢管公司并没有按照约定提前三个月通知天环物流公司解除合同，反而一直坚持要求天环物流公司继续支付租金。此种状况下，天环物流公司有理由怀疑津达钢管公司无法再继续履行租赁合同，所以行使不安抗辩权，依法保护自己的权利。谷川物业公司述称，不发表意见。天环物流公司向一审法院起诉请求：1.确认天环物流公司、津达钢管公司解除《厂房租赁合同》；2.依法判令津达钢管公司补偿天环物流公司装修及改造的损失1592312.5元；3.依法判令津达钢管公司支付天环物流公司违约金1666666元；4.依法判令津达钢管公司承担天环物流公司因本案支出的律师费70000元；5.依法判令津达钢管公司负担本案的诉讼费用。诉讼过程中，天环物流公司将第2项诉讼请求变更为：依法判令津达钢管公司补偿天环物流公司装修及改造的损失1589082.5元；增加两项诉讼请求：1.依法判令津达钢管公司赔偿天环物流公司搬迁费用70255.9元；2.依法判令津达钢管公司返还天环物流公司已给付的2019年4月25日至2019年4月30日期间的租赁费82191.78元。津达钢管公司向一审法院提出反诉请求：1.依法判令天环物流公司向津达钢管公司支付自2019年4月26日起至2019年7月31日欠付的租金1250000元，自2019年4月26日至2009年7月31日迟延给付租金所产生的滞纳金39726.02元（以欠付租金为基数按同期贷款利率的4倍计算），自2019年8月1日起至实际给付之日的滞纳金按每日651.19元计算；2.判令天环物流公司向津达钢管公司支付自2019年8月1日起至实际腾空之日止的房屋占用费，按每日13698.63元计算，共计890410.95元；3.判令天环物流公司向津达钢管公司支付因违约导致合同解除的违约金1666666.67元；4.反诉案件诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，津达钢管公司将第2项请求变更为：判令天环物流公司向津达钢管公司支付自2019年8月1日至2019年10月6日的房屋占用费890410.95元。一审法院认定事实：天环物流公司与津达钢管公司经作为中介的第三人谷川物业公司居间，于2016年5月5日签订《厂房租赁合同》，双方约定天环物流公司承租津达钢管公司坐落于天津西青区××镇××工业园厂房，该厂房（含办公及配套）面积为津达钢管厂院、办公楼及厂房整租（厂区内五金小库及一号厂房前空地由津达钢管公司使用500平米）。厂房租赁期限为19年零6个月，自2016年6月1日至2035年11月30日；自本合同生效之日即2016年6月1日起至2016年8月31日止为装修免租金期，共计三个月。租赁厂房的用途为：物流仓储（易燃易爆危化品除外），乙方（天环物流公司）改变租赁厂房的用途，分租或转租，均应当先书面通知甲方（津达钢管公司）并取得甲方同意，乙方向甲方承诺，租赁该厂房仅作为合法生产经营使用。合同第三条租金及支付方式3.2款约定：租赁期间，2016年6月1日至2016年11月31日现有库房及厂院租金为400万元／年（不含税大写：肆佰万元整），甲方负责在2016年6月1日至2016年11月31日期间，在厂区内主干道左侧空地扩建约7400平米高平台库及新修建专用的物流车辆出入门及水泥硬化道路供乙方使用（库房及道路设计参照乙方提供的需求方案）；甲方负责在2016年6月30日前将一库厂房内外整修及地面水泥硬化，达到适租状态。由乙方负责龙门吊场地轨道拆除及地面水泥硬化。2016年12月1日至2035年11月30日，因甲方新增加的约7400平米库房及新修建的一条专用通道，每一年度租金调整为人民币500万元／年（不含税大写：伍佰万元整）。3.3约定：合同期前五年乙方应每壹个月支付一次租金，首期租金（即2016年9月1日至2016年9月30日）应于合同签订之日起三个工作日内向甲方支付，二期租金（即2016年10月1日至2016年10月31日）应于2016年9月25日前向甲方支付，以后每次租金应于前一期的25号前支付本期租金（遇到节假日顺延）；乙方逾期未支付租金的，每逾期一天，乙方应承担当笔应交租金1‰（每日）的滞纳金；乙方逾期30日未缴纳租金，视为乙方严重违约，甲方有权书面解除合同，追赔所欠租金及滞纳金，并追究乙方责任。合同第六条合同的解除或终止6.1约定：租赁期间，非本合同约定的情况，甲方需解除本合同的，甲方应在解除合同三个月之前，书面告知乙方，乙方确认同意，按照与甲方协商的时间内全部搬离后，将厂房交由甲方验收，确认后甲方向乙方支付相当于合同解除前4个月租金标准为违约补偿金，并且乙方所有的装修和前期投入的费用及第三方仓储客户因搬迁所发生的费用均由甲方进行相对应的补偿。6.2约定：租赁期间，非本合同约定的情况，乙方需解除本合同的，乙方应在解除合同三个月之前，书面告知甲方，并结清所有相关费用，再支付相当于合同解除前4个月租金标准的补偿金作为甲方损失补偿，经甲方核实厂房无损，甲乙双方不得以任何形式主张任何补偿。6.3租赁期间，乙方违反本合同第三条第三款逾期未支付租金的，每逾期一天，乙方应承担当笔应交租金1‰（每日）的滞纳金；乙方逾期一个月未缴纳租金，并且未向甲方提出任何延期支付的申请，可视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，追赔所欠租金及滞纳金，乙方同时应支付相当于合同解约前4个月租金标准的违约金。合同第七条其他条款：7.2约定：因不可抗力（如洪水、地震、火灾等自然灾害及战争等人力无法抗拒、不能预料又不可避免的事件；无支付能力、破产等不视为不可抗力）导致甲乙双方无法履行本合同的，双方均不承担责任。在乙方租赁期内，如甲方的厂区及厂区内建筑因地方或国家政策需要拆迁，甲方应提前3个月书面通知乙方，并退还未使用的租金，搬迁时间不计租金。在租赁期的前五年（含第五年）乙方所租赁的仓库因地方或者国家政策需要拆迁，甲方需要补偿乙方全部的装修及改造的费用，在租赁期的五年后如果因地方或者国家政策需要拆迁，涉及乙方前期投入的装修及改造费用，双方就补偿问题可以协商解决。7.6约定：凡因履行本合同或本合同有关的一切争议，双方应协商解决；协商不成的应向租赁物所在地人民法院提起诉讼，发生的全部费用包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费全部由违约方承担。合同签订后，双方按照合同约定各自履行义务，津达钢管公司于2016年6月1日交付房屋，天环物流公司按照约定缴纳租金至2019年4月30日。2018年7月17日，天津市西青区大寺镇人民政府下发《大芦北口工业园区（集聚区）西区拆迁通知》作出启动大芦北口工业聚集区关停取缔拆迁工作的通知，拆迁范围：大芦北口工业园（集聚区）西区，四至范围：荣乌高速以东、赛达九纬路以南、津淄路以西、太平洋医药科技集团以北。另查，《厂房租赁合同》租赁物房屋登记的建筑面积为8678.17平方米，大寺镇政府综合执法局于2019年4月2日，在租赁物津达钢管公司大门上张贴《通知》，载明“各位租户：因天环物流（原天津市津达钢管有限公司）院内的大部分建筑物属于是违法建设，已于2018年9月28日由大寺综合执法局下达《责令限期拆除决定书》，目前该处违法建设将要被拆除，请各位租户于4月15日前搬离该处建筑物。”2019年4月3日，大寺镇政府综合执法局向天环物流公司下发了同样的《通知》。2019年4月8日，天环物流公司向津达钢管公司发送《通知函》，要求津达钢管公司提供担保，以保证租赁合同继续履行。2019年4月11日，津达钢管公司向发送《关于的回复》，回复中津达钢管公司否认天环物流公司享有不安抗辩权，认为天环物流公司应于2019年3月25日前支付2019年4月1日至2019年4月30日的租金，截至2019年4月11日尚欠租金116000元未支付，对承租厂房是否存在违建的问题，称正通过诉讼方式解决。另表示天环物流公司在承租厂房后擅自分租和转租，违反合同约定，保留追责的权利。2019年4月15日，天环物流公司向津达钢管公司发送《回函》，要求津达钢管公司明确租赁物涉及的拆迁和存在违章建筑问题以及津达钢管公司是否能完全履行租赁合同问题。2019年4月19日，津达钢管公司向天环物流公司发送《回函》，表示租赁建筑面临的拆迁问题与大寺镇政府协商未果；称租赁物在天环物流公司承租时对其现状清楚，并在合同中约定扩建了7400平米厂房及一条专用通道，对大寺镇人民政府下发的《责令限期拆除决定书》已提起相关行政诉讼，天环物流公司行使不安抗辩权没有依据，要求继续支付租金。2019年4月22日，天环物流公司对津达钢管公司提起本案之诉。还查，天环物流公司表示津达钢管公司于2019年7月26日在《交接书》上盖章，明确了天环物流公司将租赁物归还了津达钢管公司，该交接书上记载“今与房东津达钢管交接如下：园区办公室及钥匙交接完毕；园区库房全部交接完毕；园区办公楼及配房交接完毕；园区所有事宜均已交接完毕，以上交接双方均无异议！5＃库漏雨严重请做防水”。津达钢管公司对《交接书》的真实性认可，但表示只是部分房屋的交接，通过原告提供的与天津米兰世家家具有限公司于2019年9月1日签订的《搬迁费用双方协议》可以证实。2019年8月1日，津达钢管公司向天环物流公司发送《解除合同通知函》，表示天环物流公司自2019年4月25日起至今未能支付租金，根据《厂房租赁合同》6.3条解除合同。2019年8月10日，拆迁单位：天津市西青区大寺镇人民政府（甲方）、拆迁所在村：天津市西青区大寺镇大芦北口村民委员会（乙方）及被拆迁人张其久签订《拆迁补偿协议》，该协议记载“一、被拆迁房屋基本情况：经天津市测绘院对丙方所属坐落于××镇××区的地上物（位于芦北口工业集聚区××区，土地性质为建设用地，规划用地性质为工业用地。四至范围：东邻宁培金、南临工业园路、西邻谢广宝、北邻张其喜）进行了测绘工作，测绘数据经甲乙丙三方认可确认拆除面积：38569.79平方米，应补偿金额69731892.58元，扣除自拆材料所得178971.85元，实际发放69552920.73元（大写：陆仟玖佰伍拾伍万贰仟玖佰贰拾元七角三分）......四、丙方搬迁期限：丙方在签订本拆迁补偿协议后15日内，保证将室内及厂院内自有或出租企业所属的所有物品全部清空并完成搬迁，逾期未清理物品造成损失全部由丙方负责。五、在签订拆迁补偿协议后，丙方保证在2019年8月31日前将地上物全部自行拆除（拆除过程中发生一切安全问题由丙方负责，与甲方无关，），如在约定时间内建筑物未拆除完毕，丙方承担相关法律责任。同时，甲方有权采取强制措施将建筑物全部拆除，造成一切损失由丙方承担......”。该《拆迁补偿协议》的拆迁范围，即本案厂院内涉及的租赁物。2019年8月12日，津达钢管公司对天环物流公司提起反诉。现本案涉及的租赁物已经拆迁完毕。一审庭审中，天环物流公司表示租赁物的所有权人和土地使用权人均为津达钢管公司，津达钢管公司予以认可。天环物流公司表示租赁物用于仓储物流，并且表示不存在分租和转租行为，津达钢管公司认为天环物流公司存在分租和转租行为。天环物流公司表示租赁物实际使用到2019年4月24日，从4月25日开始搬迁，在2019年7月25日从租赁物搬迁完毕，津达钢管公司表示天环物流公司是在2019年10月6日搬迁完毕的；上述事实双方均未提交证据证实。谷川物业公司表示，作为居间方不承担租赁合同履行过程中的法律责任；合同中约定的“如遇地方或国家政策需要拆迁，应提前三个月通知承租方并予退还未使用的租金”，意思是确定要搬迁并达成拆迁协议后会给厂区里单位三个月搬迁期，就是为了避免纠纷。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，津达钢管公司系本案涉及租赁物的权利人，但该租赁厂院内存在未取得建设工程规划许可证建设的情形，其与天环物流公司、谷川物业公司于2016年5月5日签订的《厂房租赁合同》虽系双方真实意思表示，但合同中涉及部分建筑未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，该部分应认定无效。《厂房租赁合同》部分无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。天环物流公司应当按照实际占有、使用的期限，参照《厂房租赁合同》的约定给付天环物流公司使用费。综合天环物流公司、津达钢管公司双方提交的证据，对于导致《厂房租赁合同》部分无效的法律后果双方均有过错，津达钢管公司作为出租方，负有将符合法律规定的标的进行出租的义务；天环物流公司在签订合同时在明知租赁物产权登记面积与实际承租面积明显不符的情况下未提异议，且双方另约定了扩建7400平方米的库房，故双方应对因《厂房租赁合同》部分无效导致的损失各自承担责任。关于天环物流公司要求确认解除《厂房租赁合同》的诉讼请求，因天环物流公司已搬离涉案厂院、涉案厂房已经拆迁完毕，故依法确认解除《厂房租赁合同》有效部分。关于解除时间的问题，天环物流公司主张以一审法院送达津达钢管公司起诉状副本的时间（2019年4月24日）为解除时间，于法无据；津达钢管公司虽以天环物流公司未支付租金为由发送《解除合同通知函》，但双方已就合同的解除达成合意，故一审法院依据该函到达天环物流公司的时间（2019年8月2日）为解除时间。根据合同约定因地方或者国家政策需要拆迁的情况下，津达钢管公司应提前3个月书面通知天环物流公司，并退还未使用时的租金，搬迁时间不计入租金，故天环物流公司在上述租期内的最后3个月不必支付租金，天环物流公司已交纳租金至2019年4月30日，故自2019年5月1日至2019年8月2日合同解除，天环物流公司不需要支付租金。因此，津达钢管公司主张天环物流公司支付自2019年4月26日起至2019年7月31日欠付的租金1250000元、自2019年4月26日至实际给付之日的滞纳金的反诉请求，一审法院不予支持。关于津达钢管公司要求天环物流公司支付自2019年8月1日至2019年10月6日的房屋占用费890410.95元的反诉请求，因合同已于2019年8月2日解除，且双方已经办理交接，故不予支持。关于天环物流公司主张判令津达钢管公司补偿装修及改造的损失1589082.5元的诉讼请求。根据合同约定，津达钢管公司应对天环物流公司的装修及改造费用进行补偿，但对于租赁物无效部分的范围和比例，因租赁合同中并未约定具体租赁面积，租赁厂区目前已经整体拆迁完毕，已不具备现场勘验的条件，被告厂区内空地的面积亦无法测量。加之津达钢管公司在院内保留了部分自用的房产及空地，导致租赁范围内无效部分的范围无法准确划分。参照津达钢管公司与天津市西青区大寺镇人民政府签订的《拆迁补偿协议》中确认拆除面积为38569.79平方米，一审法院将酌情确定有效部分的比例，按照500000元的装修及改造费用进行补偿。关于天环物流公司主张津达钢管公司支付违约金1666666元的诉讼请求及津达钢管公司要求天环物流公司支付因违约导致合同解除的违约金1666666.67元的反诉请求。因租赁厂院为整体拆迁，已由合同的7.2条约定，并非合同6.1条“租赁期间，非本合同约定的情况，甲方需解除本合同......”的情形，故天环物流公司主张津达钢管公司支付违约金1666666元的诉讼请求，一审法院不予支持。因天环物流公司不存在违约逾期支付租金的情形，故津达钢管公司要求天环物流公司支付因违约导致合同解除的违约金1666666.67元的反诉请求，一审法院亦不予支持。关于天环物流公司主张的要求津达钢管公司承担天环物流公司因本案支出的律师费70000元的诉讼请求，因在合同履行过程中，津达钢管公司不存在违约的情形，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于天环物流公司主张要求津达钢管公司赔偿天环物流公司（与其仓储客户天津米兰世家家居有限公司）搬迁费用70255.9元的诉讼请求，因在合同7.2条中未就搬迁费用进行约定，津达钢管公司对该费用亦不予认可，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。另外，对于津达钢管公司认为天环物流公司在实际履行合同中存在大量违反合同约定的分租、转租的情形，因未提交充分证据证实，一审法院不予采信。津达钢管公司认为合同租金采取下付租金的方式，天环物流公司是后履行义务方，不得援用不安抗辩权解除合同，根据相关法律规定、双方合同约定及合同履行情况，对该辩解意见，一审法院予以采信。一审法院判决：一、确认原告（反诉被告）天津市天环物流有限公司、被告（反诉原告）天津市津达钢管有限公司及第三人天津谷川物业服务有限公司于2016年5月5日签订的《厂房租赁合同》有效部分于2019年8月2日解除；二、被告（反诉原告）天津市津达钢管有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）天津市天环物流有限公司租赁物装修及改造损失500000元；三、驳回原告（反诉被告）天津市天环物流有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）天津市津达钢管有限公司的全部反诉请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16716元，原告（反诉被告）天津市天环物流有限公司承担14314元，由被告（反诉原告）天津市津达钢管有限公司承担2402元。反诉费15226元、保全费5000元，全部由被告（反诉原告）天津市津达钢管有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，各方当事人对涉案租赁合同签订的时间及约定的内容均无异议，本院予以确认。合同签订后，津达钢管公司如约将厂房交付于天环物流公司。合同约定在当月的25日之前支付下一个月的租金，即上付租金、按月给付。合同履行过程中，津达钢管公司向天环物流公司发函表示变更租金给付方式，即变更为先使用后支付，天环物流公司称此方式仍无法解决继续履行合同所面临的风险，故没有接受。之后提起诉讼，一审法院的立案时间是2019年4月22日，而其将租金支付到2019年4月30日，其在起诉之时未欠付租金。天环物流公司在（2019）津0111民初2476号、（2020）津01民终3057号、（2020）津0111民初10131号案件审理时均主张存在着部分违建，但本次庭审中变更了之前的意见，认为均不存在违建。大寺镇政府限期拆除的通知，载明了涉案场所存在违章建筑的事项，并要求租户于2019年4月15日前搬离。天环物流公司对此予以认可，但称该通知不能证明存在违建的事实。对于此节，津达钢管公司起诉大寺镇政府行政诉讼一案，生效裁判文书确认存在违章建筑，各方当事人对此均无异议。本院庭审中，津达钢管公司自述其出租范围内的部分建筑没有建设及规划手续，但国家给予了拆迁补偿，且是按照合法建筑支付的，现涉案房屋的拆迁补偿款均已发放到位。涉案厂房已于2019年10月份拆迁完毕。天环物流公司向一审法院提交了承租涉案厂房后予以装修的证据材料，但该证据中包含着其所承租的2、3号院的费用，天环物流公司称装修合同确实是两个园区，地面硬化是跟一个人签的，但是其仅主张了2号院的部分。津达钢管公司称，依照合同约定，如果要进行大的装修拆改是需要报其审批但涉案事项未经其审批，不认可已装修。天环物流公司称合同约定破坏主体结构才需要经过审批，正常装修不需要。双方一致确认，天环物流公司,2019年4月25日至2019年7月25日期间完成的搬迁，2019年7月25日之前搬完。天环物流公司称合同约定给其三个月的搬迁期，搬迁期免付租金，故应当返还2019年4月24日到2019年4月30日期间租金。津达钢管公司称租金应该一直给到2019年7月25日，其发函时间是2019年8月1日，租赁腾交期限应该是从2019年8月2日到2019年的10月2日，合同还约定如果因地方国家政策需要搬迁应提前三个月通知承租方并退还未使用的租金，也就是必须达成拆迁协议，然后再给三个月的时间，拆迁协议是2019年8月10日才达成的。天环物流公司称出现了合同7.2条款的拆迁情况，津达钢管公司就应该按照这个条款提前三个月通知，但是因为未通知，就依据合同6.1条款行使不安抗辩权主张解除合同。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，津达钢管公司系租赁物的权利人，该租赁厂院内存在未取得建设工程规划许可证的情形，其与天环物流公司、谷川物业公司于2016年5月5日签订的《厂房租赁合同》虽系真实意思表示，但合同中涉及部分建筑未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，该部分已经生效行政判决予以认定，拆迁人依合法建筑标准全额向权利人发放拆迁补偿，是其自愿处分自身民事权利的行为，并不能否定生效行政判决书的效力，一审法院认定《厂房租赁合同》部分无效正确，本院予以维持。对于无效的租赁合同，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。天环物流公司应当按照实际占有、使用的期限，参照《厂房租赁合同》的约定给付津达钢管公司使用费。天环物流公司的委托诉讼代理人改变本次诉讼之前其发表的关于合同效力的意见而变更为合同全部有效，既无事实依据亦无法律依据，且与生效行政判决认定相悖，本院不予采信。结合当事人诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：一、涉案当事人是否存在违约行为以及涉案租赁合同解除日如何确定；二、天环物流公司是否存在租赁费、房屋占用费欠付或多付的情形；三、天环物流公司是否存在装修改造及搬迁费等损失，数额如何确定；四、违约金、律师费如何承担。关于争议焦点一，因天环物流公司已搬离涉案厂院、涉案厂房已经拆迁完毕，《厂房租赁合同》有效部分应予解除。关于解除时间的问题，天环物流公司主张以一审法院送达起诉状副本的时间（2019年4月24日）为解除时间，津达钢管公司主张以其发送《解除合同通知函》时间为解除时间，经本院审核，涉案合同的解除系因政府拆迁所致，当事人均无过错。在双方未协商达成一致的情况下，既无法定解除事由亦无约定解除事由，故双方均无解除权。鉴于双方已就合同的解除达成合意，故一审法院依据《解除合同通知函》到达天环物流公司的时间（2019年8月2日）为解除时间并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二，根据合同中关于承租期间因地方或者国家政策需要拆迁的内容，再结合本案中天环物流公司获悉政府通知后自行主动搬迁等因素，一审法院确定天环物流公司在租期内的最后3个月不必支付租金正确。同时，天环物流公司已交纳租金至2019年4月30日，并实际占用至2019年7月25日，对于其主张的三个月不支付租金，应依合同约定理解为自合同解除之前给予的三个月期间内任何时间节点完成即可，而非即便搬迁完成仍需赋予其三个月的免费使用期，据此，对于其要求退还租金的请求本院不予支持；对于津达钢管公司要求天环物流公司支付自2019年4月26日之后的租金、滞纳金以及房屋占用费的上诉请求，本院亦不予支持。关于争议焦点三，涉案合同于2016年5月5日签订，天环物流公司于2019年7月25日搬离。涉案合同约定，在租赁期的前五年（含第五年）天环物流公司所租赁的仓库因地方或者国家政策需要拆迁，津达钢管公司需要补偿天环物流公司全部的装修及改造的费用，天环物流公司所提交之证据能够证实其已对涉案厂院进行装修，故津达钢管公司应对天环物流公司的装修及改造费用进行补偿。天环物流公司主张其装修及改造的损失为1589082.5元，但因天环物流公司提交证据中包含装修其他场所的内容，且租赁合同中并未约定具体租赁面积，租赁厂区目前已经整体拆迁完毕，已不具备现场勘验的条件，厂区内空地的面积亦无法测量等情形，本院综合考量津达钢管公司与天津市西青区大寺镇人民政府签订的《拆迁补偿协议》、津达钢管公司领取补偿款标准、合同履行情况等因素，酌情认定津达钢管公司给付天环物流公司1000000元的装修及改造费用进行补偿。此外，天环物流公司确已搬离、搬迁费用确已发生，拆迁单位确已向津达钢管公司支付相关费用，一审法院未考虑实际情况即以合同未约定为由予以驳回，既不合情理，亦不符合事实，本院予以纠正，酌情确定津达钢管公司给付50000元搬迁费。关于争议焦点四，因天环物流公司不存在逾期支付租金的情形以及在合同履行过程中津达钢管公司不存在违约的情形，津达钢管公司要求天环物流公司支付因违约导致合同解除的违约金的上诉请求以及天环物流公司要求津达钢管公司承担律师费的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，天环物流公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；津达钢管公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销天津市西青区人民法院（2020）津0111民初10131号民事判决第一、四项；二、撤销天津市西青区人民法院（2020）津0111民初10131号民事判决第二、三项；三、天津市津达钢管有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付天津市天环物流有限公司租赁物装修及改造损失1000000元；四、天津市津达钢管有限公司赔偿天津市天环物流有限公司搬迁费用50000元；五、驳回天津市天环物流有限公司的其他诉讼请求；六、驳回天津市津达钢管有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16716元，天津市天环物流有限公司承担6686.4元，天津市津达钢管有限公司承担10029.6元；反诉费15226元、保全费5000元，全部由天津市津达钢管有限公司承担。二审案件受理费天津市天环物流有限公司交纳34625.57元，由天津市天环物流有限公司承担13850.23元，天津市津达钢管有限公司承担20775.34元；天津市津达钢管有限公司交纳38933元由天津市津达钢管有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  刘 锟二〇二一年五月十七日法官助理蔡静宜书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；