安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终474号 上诉人(原审被告):安徽省明光金阳光置业有限公司，住所地安徽省明光市雅桂园小区1组团4号楼门面第十三号，统一社会信用代码91341182093161056P。 法定代表人：邵明祥，总经理。 委托诉讼代理人：张辉,上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张周利,上海建纬（合肥）律师事务所律师。 被上诉人(原审原告):安徽省亨通物业管理有限公司，住所地安徽省明光市招信路333号星光商贸城13幢333-13-19号，统一社会信用代码91341182744864952H（1-1）。 法定代表人：周吉敏，总经理。 委托诉讼代理人：张涛，该公司员工。 委托诉讼代理人：费文文，安徽奇胜律师事务所律师。 上诉人安徽省明光金阳光置业有限公司(以下简称金阳光公司)因与被上诉人安徽省亨通物业管理有限公司(以下简称亨通公司)物业服务合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院（2020）皖1182民初4404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 金阳光公司上诉请求：1.撤销原判决,改判驳回亨通公司一审诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由亨通公司负担。事实和理由：1.双方事实物业服务关系于2019年11月19日已经解除,金阳光公司已明确要求亨通公司迁出案涉小区；2.亨通公司并无证据证明其就阳光金街提供了物业服务，金阳光公司也未接受亨通公司任何物业服务，双方无任何合同关系。 亨通公司辩称：1.金阳光公司虽在2019年11月19日提出反诉要求亨通公司返还物业用房，但已由两级法院经审理后判决驳回其反诉请求，之后金阳光公司未单独起诉要求解除双方之间的物业服务合同关系。亨通公司2020年度为阳金街提供了物业服务，金阳光公司接受了该服务，因此双方之间仍存在事实物业服务关系；2.亨通公司在一审中提交的明光市物业管理小区2020年第三季度专项考核通报及提供物业服务的照片能够充分证明亨通公司在2020年度为阳光金街提供了完备的物业服务，故金阳光公司应按照原合同约定的物业服务收费标准向亨通公司支付2020年度物业费。 亨通公司向一审法院起诉请求：1.判令金阳光公司立即支付物业综合服务费1017217元；2.本案诉讼费、保全费由金阳光公司承担。 一审法院认定事实：2015年2月16日，金阳光公司（甲方、委托方）与和亨通公司（乙方、受委托方）签订《明光市金阳光·阳光城小区前期物业管理合同》，约定双方在金阳光·阳光城小区未成立业主委员会前就甲方委托乙方对阳光城小区实行专业化、一体化的物业管理。其中，合同第一条约定：物业位置坐落于明光汽车站对面；占地面积约39526.67平方米；建筑面积约117067.9平方米；物业类类型：高层住宅楼62432平方米、商业用房38762.3平方米、地下车位15627平方米。合同第二条约定：委托管理事项为，保修期满后,房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、楼梯间等）的维修,电梯的养护、维修和管理；房屋建筑本体共用设施设备（垃圾道、烟道等）的维修、养护等服务；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、地下地上停车场等）的养护、维修和管理以及公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。合同第三条约定：本合同期限为3年,待业主大会召开、业主委员会成立后三十日内终止。合同第四条第2项约定：甲方对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定,甲方有权单方解除合同；第5项约定：甲方在合同生效后小区交乙方管理前，按国家规定配置物业管理用房和业主委员会用房；第8项约定：前期扶持乙方,由于该小区分期交付使用,时间段较长，甲方给予一次性补贴66420元，用于补贴工人工资及服装费用。合同第五条第2项约定：乙方遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务；第10项约定：本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括物业管理用房。合同第七条第1项约定：小区营业用房和高层住宅、物业公司应与业主签订物业管理服务合同收费标准（按当年的物价部门核准为依据）合同第十一条第2项约定：合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在合同期满三个月前向对方提出书面意见。后金阳光公司将位于明光市花园××路××号××小区××＃楼总面积为267.89平方米的房屋作为物业服务用房交给亨通公司使用。涉案小区在2016年6月10日竣工验收。涉案物业管理合同签订后，金阳光公司开始对外销售项目范围内房产，金阳光公司并向业主提供《金阳光·阳光城小区业主手册》【包含“金阳光·阳光城商住楼前期物业管理服务协议”等，其中该协议第四条明确载明：商铺收费标准为：1.5元／平方米／月；有梯的商铺另收1.3／平方米／月。该协议落款处并盖有金阳光公司公司的公章。）】和《金阳光·阳光城小区入住通知书》。金阳光公司在该“入住通知书”中称“房屋已符合交付条件，要求亨通公司给住户办理入住手续”。项目内房产销售移交业主（共八名业主）的房屋总面积为1036.47平方米，一楼其他部分及高层住宅部分仍属于金阳光公司【其中：1-2楼（无电梯）的建筑面积为19494.99平方米、2楼及以上（有电梯）的建筑面积为19960.85平方米】，亨通公司按约提供物业管理服务。涉案小区至今尚未成立业主委员会。2019年10月25日亨通公司向本院提起诉讼，要求判令金阳光公司向亨通公司支付物业综合服务费3578471.77元（截止2019年12月31日）。金阳光公司提起反诉，要求判令亨通公司返还金阳光公司位于明光市花园××路××号××小区××＃楼××平方米的物业服务用房并支付房屋占有使用费253156元。本院于2020年3月25日作出（2019）皖1182民初4976号民事判决，判决金阳光公司于判决生效之日起三十日内，向亨通公司支付物业综合服务费3578471.77元，驳回金阳光公司的反诉诉讼请求。金阳光公司不服提起上诉，2020年7月13日，安徽省滁州市中级人民法院作出（2020）皖11民终1385号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。 一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在案证据能够证实亨通公司为金阳光公司提供了物业服务，故对亨通公司提出的金阳光公司应当支付物业费的主张，本院予以采信。金阳光公司辩称已通过另案反诉的形式，要求亨通公司返还物业服务用房，金阳光公司已表明不愿再接受亨通公司提供的物业服务，双方事实物业合同关系于2019年11月19日已经解除。因金阳光公司在另案中的返还物业服务用房的请求已被法院两审驳回，且之后亨通公司继续提供了物业服务，对金阳光公司该辩称不予采信。金阳光公司辩称已就相关另案判决向安徽省高级人民法院申请再审，本案应中止审理，依据不足不予支持。亨通公司要求金阳光公司支付物业综合服务费1017217元，主张1-2楼（无电梯）的建筑面积为19494.99平方米、2楼及以上（有电梯）建筑面积为19960.85平方米，作为实际控制房屋的金阳光公司，在接受亨通公司的物业服务时，应当支付服务费。物业费收费标准应以金阳光公司认可且由金阳光公司向业主送达的《金阳光·阳光城小区业主手册》中的《金阳光·阳光城商住楼前期物业管理服务协议》第四条载明的标准作为收费标准。从2020年1月1日起至2020年12月31日止金阳光公司应当支付的物业费如下：（1）因1-2楼（无电梯）的建筑面积为19494.99平方米，后金阳光公司交付给业主的房屋面积合计为1036.47平方米，故剩余的1-2楼（无电梯）仍由金阳光公司管理的建筑面积为：19494.99平方米－1036.47平方米=18458.52平方米。应付费：18458.52平方米×366天×0.05元/平方米/天=337790元；（2）2楼及以上（有电梯）建筑面积为19960.85平方米，均由金阳光公司管理。应付费：19960.85平方米×366天×0.093元/平方米/天=679427元；以上总合计（1）+（2）=337790元+679427元=1017217元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，一审判决被告安徽省明光金阳光置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告安徽省亨通物业管理有限公司支付物业综合服务费1017217元。一审案件受理费13955元，减半收取即6977.5元，诉讼保全费5000元，共计11977.5元，由安徽省明光金阳光置业有限公司负担。 二审中,金阳光公司举证以下证据: 证据一、《明光市阳光金街商铺情况一览表》（2020年度）一份，证明：2020年阳光金街存在大量空置商铺，相应物业费应当予以减免。 亨通公司质证认为，该份情况一览表系金阳光公司单方面制作，对其真实性不予认可，且金阳光公司除前期八户商铺与亨通公司办理了交接手续，表中所列已售出或已租赁的商铺均未告知亨通公司。 证据二、明光市房地产登记申请书打印件一组，证明：《明光市阳光金街商铺情况一览表》（2020年度）载明的已出售、已备案及已出租的商铺面积真实。 亨通公司质证认为，1.对该证据的真实性不认可，系金阳光公司自行截图打印；2.对该证据的证明目的不认可，即使该证据真实，仅能证明案涉商铺有部分经过网签备案，无法证实已由金阳光公司交付相关业主，相应物业服务费仍应由金阳光公司负担；3.金阳光公司除前期八户商铺与亨通公司办理了交接手续，表中所列已售出或已租赁的商铺均未告知亨通公司。 为查明案件事实，本院于2021年4月1日上午组织金阳光公司和亨通公司对阳光金街商铺使用情况进行现场查看核实并形成笔录一份。 金阳光公司质证认为，无异议。 亨通公司质证认为，对真实性不认可，有些商铺在2020年使用，但2021年至今停止使用，也有的商铺是用作仓库并非空置，且金阳光公司从未与亨通公司办理商铺交接手续。 综合金阳光公司的举证意见和亨通公司的质证意见，本院分析认证如下：1.证据二明光市房地产登记申请书系金阳光公司自滁州市商品房备案系统下载打印形成,故本院对其真实性予以确认;2.证据一《明光市阳光金街商铺情况一览表》（2020年度）虽系金阳光公司单方制作，但其上载明商铺面积与证据二明光市房地产登记申请书一致,且经本院实地查看核实，确有大量商铺处于闲置状态，故本院对该份《明光市阳光金街商铺情况一览表》（2020年度）的真实性予以确认;3.《明光市阳光金街商铺情况一览表》（2020年度）及明光市房地产登记申请书虽能证明除生效判决认定的已出售并交付的1036.47㎡商铺之外另有商铺售出及售出的面积,但不能证明后续出售的商铺已实际交付相关业主,故该部分商铺仍应视为由金阳光公司实际管理；4.虽然亨通公司对2021年4月1日的笔录真实性提出异议，但未能提供相反证据予以推翻，故本院对其真实性予以确认。 二审查明：2020年由金阳光公司管理的阳光金街1-2楼（无电梯）商铺的建筑面积为18458.52㎡（19494.99㎡-1036.47㎡），2020年已投入使用面积为8908.09㎡，空置面积为9550.43㎡(18458.52㎡-8908.09㎡)；2楼及以上（有电梯）建筑面积为19960.85㎡，2020年度实际投入使用面积为9090㎡，空置面积为10870.85㎡（19960.85㎡-9090㎡）。其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是:一、金阳光公司是否应向亨通公司支付案涉物业服务费;二、若支付,尚欠物业服务费金额是多少。 一、关于金阳光公司是否应向亨通公司支付案涉物业服务费的问题 本案中，金阳光公司上诉称其与亨通公司的事实物业关系已于2019年11月19日通过另案反诉的形式被解除,其已明确要求亨通公司迁出案涉小区且亨通公司未提供物业服务,其也未接受任何物业服务。经查，该反诉请求经由两级法院审理后均已被驳回，且金阳光公司未提供充分证据证明其已明确要求亨通公司迁出案涉小区,应承担举证不能的不利法律后果。亨通公司一审提交了充分证据证明其在2020年度为阳光金街提供了保洁、垃圾清运、安保、电梯维修维保等物业服务，且金阳光公司未能提供充分证据证明其已将除1036.47㎡商铺之外其他商铺交付相关业主，故根据《民法典》第九百四十四条及《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，金阳光公司应对尚由其管理的商铺承担物业费给付责任。 二、关于尚欠物业服务费金额问题 虽然亨通公司为阳光金街区域提供了安保、保洁、设施维护等物业服务，但是由于阳光金街自2016年6月10日至今历经近五年商铺空置率仍较高，尚有大量商铺长期处于空置状态，并未投入生产生活经营使用，显然该部分空置商铺所需物业服务十分有限，根据权利义务对等原则和公平原则，该部分长期空置商铺的物业服务费应予减免，故参照《滁州市市本级住宅小区物业服务收费管理实施办法》第十六条第二款“业主（或物业使用人）办理入住手续后，连续六个月或六个月以上未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业（水、电、气均未使用），业主应当向物业服务企业书面备案，按规定或约定标准交纳50%的物业综合费用”的规定，现由金阳光公司管理的商铺在2020年度已投入使用的建筑面积应按照《金阳光·阳光城小区业主手册》中的《金阳光·阳光城商住楼前期物业管理服务协议》第四条载明的标准作为收费标准全额收取，而未使用处于空置状态的的商铺则应按照前述收费标准减半收取物业服务费。 （一）1-2楼（无电梯）的建筑面积为19494.99㎡，后金阳光公司交付给业主的房屋面积合计为1036.47㎡，故剩余的1-2楼（无电梯）仍由金阳光公司管理的建筑面积为：19494.99㎡－1036.47㎡=18458.52㎡。 1、金阳光公司管理的18458.52㎡中2020年已投入使用面积为8908.09㎡,应支付物业费:8908.09㎡×366天×0.05元/平方米/天=163018.05元。 2、金阳光公司管理的商铺中空置面积为9550.43㎡(18458.52㎡-8908.09㎡),应支付物业费:9550.43㎡×366天×0.05元/平方米/天×50%=87386.43元。 （二）2楼及以上（有电梯）建筑面积为19960.85㎡，2020年度实际投入使用面积为9090㎡，应支付物业费：9090㎡×366天×0.093元/平方米/天=309405.42元；空置面积为10870.85㎡（19960.85㎡-9090㎡），应支付物业费：10870.85㎡×366天×0.093元/平方米/天×50%=185011元。 以上物业费汇总合计163018.05元+87386.43元+309405.42元+185011元=744820.90元。 综上，金阳光公司的上诉请求部分成立，应予支持。原审判决未能考虑长期空置物业欠妥，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、变更安徽省明光市（2020）皖1182民初4404号民事判决“被告安徽省明光金阳光置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告安徽省亨通物业管理有限公司支付物业综合服务费1017217元”为“上诉人安徽省明光金阳光置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，向被上诉人安徽省亨通物业管理有限公司支付物业综合服务费744820.90元”； 二、驳回被上诉人安徽省亨通物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13955元，减半收取6977.5元，由上诉人安徽省明光金阳光置业有限公司负担5109元，被上诉人安徽省亨通物业管理有限公司负担1868.5元；一审诉讼保全费5000元，由上诉人安徽省明光金阳光置业有限公司负担；二审案件受理费13955元，由上诉人安徽省明光金阳光置业有限公司负担10218元，被上诉人安徽省亨通物业管理有限公司负担3737元。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 达 审 判 员  葛敬荣 审 判 员  田 祥 二〇二一年五月十日 法官助理  张玉格 书 记 员  汪 建 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。