新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终2336号 上诉人（原审被告）：俞存光，男，1959年3月19日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：王小钢，水磨沟区精诚法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：融通地产（新疆）有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新区（新市区）四平路2288号创新广场E座17层。 法定代表人：周延波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵延鸽，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高宏伟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人俞存光因与被上诉人融通地产（新疆）有限责任公司（以下简称融通地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2021）新0103民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月19日开庭进行了审理。上诉人俞存光及其委托诉讼代理人王小钢，被上诉人融通地产公司的委托诉讼代理人赵延鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 俞存光上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回融通地产公司的诉讼请求。事实和理由：首先，一审查明融通地产公司于2020年3月27日取得了《军队房地产使用许可证》，该证的核发机关是中央军委后勤保障部房地产资源管理中心，委托方是解放军联勤保障部队第三储备资产管理局，受托方是融通地产公司，期限自2020年1月1日始至2024年12月31日止，据此，融通地产公司与我在2019年11月15日签订涉案合同时并未取得中央军委后勤保障部房地产资源管理中心的批准和授权，不具备合同相对方的主体资格，双方签订的合同没有任何法律依据，不具备任何法律效力。且该合同存在显失公平、乘人之危及欺诈的情形，违反了《中华人民共和国民法典》的诚实信用原则。其次，一审法院将房屋租赁合同纠纷和原物返还纠纷所涉及的物权和债权两个不同的法律关系及案由在租赁合同纠纷中一并审理于法无据。第三，融通地产公司不是本案适格主体。《军队房地产使用许可证》已经证明融通地产公司只是受托方，履行的是委托管理的行为，返还房地产是对实体权利的主张，融通地产公司作为本案诉讼主体主张该权利于法无据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法公正判决。 融通地产公司辩称，不同意俞存光的上诉请求，以及依据的事实和理由。一、我公司主体适格。我公司接受中国人民解放军联勤保证部队第三储备资产管理局的委托，签署《军队房地产委托经营协议》，受托经营位于乌鲁木齐市沙依巴克区××的房地产（以下简称涉案房地产），协议约定我公司有管理义务和收取租金的权利，委托经营过程中涉及房地产权属以外的纠纷，由我公司负责处理。本案中，我公司与俞存光签署的《房地产租赁合同》属于受托经营管理的范围。因此我公司是本案的适格主体。二、《军队房地产使用许可证》进一步证明我公司受托经营涉案房地产，是本案适格主体。该证载明我公司受托经营管理涉案房地产，这与《军队房地产委托经营协议》约定的内容一致，因此我公司与俞存光签署的《房地产租赁合同》合法有效。目前，双方签订的《房地产租赁合同》已到期17个月，俞存光仍拒绝腾退并继续对外出租使用，造成国家、军队资产不能有效利用并造成损失。请求二审法院依法驳回俞存光的全部上诉请求。 融通地产公司向一审法院起诉请求：1．判令俞存光立即返还位于乌鲁木齐市沙依巴克区××的房地产；2．判令俞存光支付2020年6月1日至2020年6月30日的占用使用费6,916.67元（自2020年6月1日之后的占用使用费，按照230.56元／日标准支付俞存光实际腾退返还租赁物之日）；3．判令俞存光支付逾期返还租赁物违约金20,750元；4．判令俞存光按照83元／日标准支付逾期交纳占用使用费违约金至实际清偿之日。 一审法院认定事实：2011年12月31日，俞存光（乙方）与新疆军区联勤部奶牛场（甲方）签订《军队房地产租赁合同》一份，合同编号为：兰新［2012］08012号。合同约定：甲方自愿将位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区××（兰·新字第××号）的房屋，场地面积5000平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁用途：库房。租赁期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。租金总额柒万贰仟元。合同签订后，双方均按照合同履行了合同义务。合同期满后，双方也一直按照合同履行。2019年11月，俞存光（乙方）与中国人民解放军新疆军区保障部直属工作处（甲方）签订《军队房地产租赁合同解除协议》一份，合同约定：经友好协商，甲乙双方就解除军队房地产租赁合同达成如下约定：一、乙方承租甲方管理的位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区××的房地产（兰·新字第××号），于2015年12月1日签订的租赁合同（房屋建筑面积5052.66平方米，场地面积1731.96平方米）及其相关全部合同协议（包含但不限于口头承诺、录音资料、会议纪要、往来文书等），自本协议生效之日起解除。二、双方承诺：乙方与融通地产公司签订租赁合同和安全管理协议，租期按原租赁合同（整治协议）剩余期确定，租赁面积、租金、用途与原租赁合同（整治协议）保持一致，乙方不得提出违反国家法律法规和损害军队利益的要求。三、乙方投资建设的建（构）筑物，所有权归军队，在乙方与融通地产公司签订的新租赁合同期满后无偿交还，乙方不得提出任何补偿要求。四、乙方租金已交至2019年5月31日。五、乙方已缴纳的2019年1月1日至2019年5月31日的租金人民币共计34,583.33元（大写叁万肆仟伍佰捌拾叁元叁角叁分），由甲方转给融通地产公司。七、若因乙方原因，未在《军队房地产租赁合同解除协议》签订后15日内与融通地产公司签订新的房地产租赁合同，视为乙方自动放弃租赁权利，并在5日内无条件腾退承租房地产，乙方不得提出任何补偿赔偿要求，乙方逾期滞留房产内的物品（包括但不限于装修）视为遗弃。八、乙方与融通地产公司签订新的房地产租赁合同前，应告知次承租方该房地产经营管理权已移交至融通地产公司。九、本协议在融通地产公司与乙方签订新的租赁合同后或在第七条情形下视为乙方自动放弃租赁权利后生效。本协议一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，具有同等法律效力。2019年12月2日，融通地产公司（甲方）与俞存光（乙方）签订《房地产租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区××（兰·新字第××号）的房屋，房屋建筑面积5052.66平方米，场地面积1731.96平方米，出租给乙方使用。乙方对该房产现状及周边经营环境已做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁用途：库房。租赁期限自2019年9月1日起至2020年5月31日止。年租金总为捌万叁仟元。2019年9月1日起至2020年5月31日租金为62,250.00元。乙方认可本合同签订时承租场地内所有建筑物、构筑物，包括乙方新建、添建部分，权属全部归军队所有。租赁期限届满，乙方应将承租场地内所有建筑物、构筑物无偿交还甲方，甲方不负责任何补偿责任。合同第九条约定：乙方义务：租赁期内，乙方应当履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿；（二）负责所承租房地产的环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全等工作。具体内容见《出租场所安全管理协议》，该协议是本合同不可分割的一部分，且具有优先法律效力；（三）不得对所承租的房屋进行影响安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归军队所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。不得擅自在承建的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确需新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归军队所有，租赁期满后或解除合同后，必须完好地无偿移交给甲方；（四）不得将所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借他人或者与他人互换使用；（五）不得擅自将所承租的房地产转租，却需转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意签订转租合同，并报甲方备案后实施；（六）不得擅自改变租赁用途，不得开展影响军队形象的活动，不得以军队名义开展经营活动，不得从事任何违反法律法规和规章制度的活动；（七）不得生产加工和存放易燃易爆物品，不得在所承租的房屋和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品，不得违反城市管理及市容环保要求；（八）处理租赁期内与甲方出租房地产权属无关的各种纠纷。合同第十二条约定：（一）乙方有违反本合同第九条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付三个月租金，人民币贰万柒仟伍佰元整（20,750.00元）作为违约金。（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期三十日，甲方有权解除本合同并收回按合同约定属于军队的全部财产，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期六十日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。2019年12月16日，中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局（甲方）与融通地产公司（乙方）签订《军队房地产委托经营协议》（新储房［2019］00034号）一份，合同约定：将位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区××的军队房地产（兰·新字第××号），于2015年12月1日签订的租赁合同（房屋建筑面积5052.66平方米，土地面积6784.621.96平方米），委托融通地产公司经营管理。长期委托，不设委托期限。该处房地产现有1个房地产租赁项目：承租方：俞存光，项目编号：010606718825，位置：乌鲁木齐市沙依巴克区××。租赁面积：房屋5052.66平方米，场地1731.96平方米，租赁用途：仓储物流，租期：4年5个月，从2015年12月1日至2020年5月31日，年租金：8.3万元。委托经营权责（一）委托经营房地产权属归甲方保持不变，乙方作为受托方行使经营管理权并承担相应责任。（二）乙方应与承租方签订新的租赁合同，租期按原租赁合同（整治协议）剩余租期确定，租赁面积、租金、用途等与原租赁合同（整治协议）保持一致。（三）委托经营房地产2019年1月1日起产生的租金收入由乙方收取。（四）乙方运营管理应当符合委托经营负面清单限制要求。甲方监督乙方履行约定义务，发现问题及时向乙方提出书面整改意见，同时向军队资产管理监督机构报告。2020年4月3日，俞存光向融通地产公司交付了2019年6月1日至2020年5月31日租金83，000元。融通地产公司（甲方）与俞存光（乙方）签订《房地产租赁合同》期满后，融通地产公司于2020年6月29日向俞存光发出《腾退通知书》，通知限俞存光于收到通知后的7日内搬离，清缴租赁费用。俞存光一直占有房屋未腾退。融通地产公司于2020年3月27日，取得《军队房地产使用许可证》。一审法院认为，融通地产公司与俞存光自愿签订的《房地产租赁合同》，合同不违反法律禁止性规定，合同合法有效。双方均应当履行合同义务。在合同履行期间内，双方当事人均未举证证明对方当事人有违反合同约定的情形，也未主张对方当事人违反合同约定行为，视为双方当事人均没有违约行为。在合同约定的租赁期满后，融通地产公司不同意与俞存光签订新的租赁合同，且已经发出了《腾退通知书》，俞存光应当将租赁的房地产交还融通地产公司，俞存光继续占有使用房屋，没有法律和合同依据。俞存光辩称，融通地产公司在合同中是代理权，俞存光是代军队行使权利没有法律依据，融通地产公司与俞存光签订的合同不符合常理，有悖《中华人民共和国民法典》的规定。一审法院认为，融通地产公司取得产权人的授权，并通过合同依法取得了涉案房地产的经营管理权，不违反民法典规定。俞存光在与产权人解除原租赁合同时，对于融通地产公司取得的经营管理权是明知的，且也与融通地产公司订立了《房地产租赁合同》，根据合同相对性原则，融通地产公司也取得合同相对方的主体资格。故对俞存光的辩称意见不予采信。融通地产公司主张要求俞存光立即返还涉案房地产的请求，合法有据，一审法院予以支持。关于融通地产公司主张要求俞存光支付2020年6月1日至2020年6月30日的占用使用费6,916.67元以及自2020年6月1日之后的占用使用费，按照230.56元／日标准支付至俞存光实际腾退返还租赁物之日。一审法院认为，双方租赁合同履行期满后，俞存光应当按照合同约定搬离涉案房地产，继续占有使用房屋已失去合法依据。俞存光应当参照合同约定的租金支付占有使用费。故融通地产公司的该项诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。关于融通地产公司主张要求俞存光支付逾期返还租赁物违约金20,750元、按照83元／日标准支付逾期交纳占用使用费违约金至实际清偿之日。根据双方《房地产租赁合同》，并没有约定俞存光逾期交还租赁物，应当承担违约金。故融通地产公司的主张没有合同依据，一审法院不予支持。判决：一、俞存光立即向融通地产公司返还涉案房地产；二、俞存光于判决生效十日内向融通地产公司支付占用使用费6,916.67元（自2020年6月1日之后的占用使用费，按照230.56元／日标准支付俞存光实际腾退返还租赁物之日）；三、驳回融通地产公司要求俞存光支付逾期返还租赁物违约金20,750元的诉讼请求；四、驳回融通地产公司要求俞存光按照83元／日标准支付逾期交纳占用使用费违约金至实际清偿之日的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：融通地产公司要求俞存光向其返还涉案房地产并支付占有使用费，有无相应的事实及法律依据。对此，本院认为，融通地产公司于2019年12月2日与俞存光签订《房地产租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应依据该协议约定行使各自的合同权利、履行各自的合同义务。根据该合同约定，融通地产公司将涉案房地产出租给俞存光使用，租赁期限自2019年9月1日起至2020年5月31日止。租赁期限届满，俞存光将承租场地内所有建筑物、构筑物无偿交还融通地产公司，融通地产公司不负责任何补偿责任。现双方当事人签订的租赁合同租期已届满，融通地产公司要求俞存光向其返还涉案房地产并无不当。该租赁合同租期届满后，融通地产公司向俞存光发出《腾退通知书》，俞存光在未与融通地产公司协商一致的情况下，继续占有使用涉案房地产至今，不符合双方合同约定，亦无相应的法律依据。故，一审法院认定俞存光应向融通地产公司腾退涉案房地产并支付占有使用费无误，本院对此予以维持。二审中，俞存光上诉认为其与融通地产公司签订《房地产租赁合同》时，融通地产公司并未获得中央军委后勤保障部房地产资源管理中心的批准和授权，不具备合同相对方的主体资格。对此，本院认为，根据俞存光与中国人民解放军新疆军区保障部直属工作处签订的《军队房地产租赁合同解除协议》、中国人民解放军联勤保障队第三储备资产管理局与融通地产公司签订的《军队房地产委托经营协议》及融通地产公司与俞存光签订的《房地产租赁合同》约定的内容来看，俞存光对于融通地产公司受中国人民解放军联勤保障队第三储备资产管理局委托经营涉案房地产的事实是明知且同意的，并与融通地产公司建立了租赁合同关系。故，对俞存光认为融通地产公司并非合同相对人，双方签订的《房地产租赁合同》无法律依据的上诉意见，本院不予采纳。对于俞存光认为融通地产公司只是受托方，无权作为主张返还房地产的实体权利人的上诉意见，本院认为，根据中国人民解放军联勤保障队第三储备资产管理局（委托方、甲方）与融通地产公司（受托方、乙方）签订的《军队房地产委托经营协议》第四条第十项的约定：“在委托经营过程中，委托经营房地产的权属纠纷，甲方负责处理，乙方应当配合，委托经营房地产权属纠纷以外的纠纷，乙方负责处理，甲方应当配合”之约定，中国人民解放军联勤保障队第三储备资产管理局已授权融通地产公司处理权属纠纷之外的其他纠纷，本案并非委托经营房地产的权属纠纷，融通地产公司有权依据该协议予以主张，本院对俞存光的该项上诉意见亦不予采纳。对于俞存光认为其与融通地产公司签订的《房地产租赁合同》存在显失公平、乘人之危、欺诈情形的上诉意见，因其并未向法庭举证证明其该项主张，本院对此不予采信。 综上所述，俞存光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费318.75元（俞存光已预交），由俞存光负担。 本判决为终审判决。 审判长 庞 艳 审判员 高 茜 审判员 马恒雯 二〇二一年五月二十四日 书记员 刘 杨