四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0114民初1717号 原告：唐廷，女，1990年5月6日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：罗根，男，1991年12月21日出生，汉族，住四川省峨眉山市。系夫妻关系。 被告：成都万科蓉北置业有限公司，住所地成都市新都区三河街道三河大道23号2楼05号。 法定代表人：胡平，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：孙杨，女，系该公司员工。 原告唐廷与被告成都万科蓉北置业有限公司（以下简称万科蓉北公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告唐廷及其委托诉讼代理人罗根到庭参加诉讼，被告万科蓉北公司的委托诉讼代理人孙杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐廷向本院提出诉讼请求：1.赔偿逾期交房违约金3290.9331元（万科蓉北公司按照商品房预售合同，以10月1日至实际收房日前一天2020年11月19日计算逾期交房违约金，按日计算支付全部房价款223873元万分之三的违约金，223873元×0.03%×49天）；2.物业费183元由万科蓉北公司承担。事实与理由：双方于2019年3月9日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人在2020年9月30日前向买受人交付该商品房，并在第六章第十八条（五）约定买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，承担维修费用，修复后再行交付。唐廷在接收万科蓉北公司收房通知后，如约于10月11日前往验房、收房，发现十余处装修缺陷（空调插座未安装、插座未通电、马桶漏水、浴室推拉门轨道异常和异响、洗手池下水管未安装等），万科蓉北公司陪同验房经理予以记录并同意整改后再行交付。2020年11月11日万科蓉北公司通知整改完毕，唐廷前往再次验房，仍存在一处问题，再次整改后，唐廷于2020年11月19日同意收房。万科蓉北公司由于装修缺陷、质量问题，耽误唐廷正常收房及后续装修、入住，要求万科蓉北公司按照合同履行违约金支付事项，万科蓉北公司答非所问，并不予理会，为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。 万科蓉北公司辩称：案涉房屋已经按照合同约定的时间交付给唐廷，不存在逾期交付的事实。唐廷所称装修质量问题即使存在，万科蓉北公司应当承担的也是保修责任，而非逾期交付房屋的违约责任。第一，案涉房屋已经在2020年9月30日交付给唐廷，根据买卖合同第十五条、补充协议第九条第一款的约定，万科蓉北公司在合同约定的时间内取得了建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，达到了合同约定的房屋交付条件。根据买卖合同第十八条的约定，万科蓉北公司应在2020年9月30日前向唐廷交付商品房，补充协议第十一条约定唐廷应在合同第十八条约定的时间内或万科蓉北公司通知的时间内办理完毕房屋交付手续，唐廷未在通知的时间前往指定地点收房或唐廷无合同约定和法律规定的理由拒绝收房的视为合同项下的房屋已按时交付。合同约定的拒绝收房的理由包括：补充协议第十一条第九款约定的“房屋存在合同第十八条约定的质量问题，且该质量问题致使买受人合同目的不能实现”；第十二条第七款约定的“本合同所称合同目的不能实现指房屋存在人身安全隐患或严重功能缺陷，经维修整改不能解决的情形”。万科蓉北公司已在合同约定的交付日届满前向唐廷发出了交付通知并进行了交付公告，通知了交付时间、交付事项，唐廷未在通知的时间前往收房，且无合同约定、法律规定的拒绝收房的理由，故根据合同约定案涉房屋已在万科蓉北公司通知的交付日即2020年9月30日视为交付。第二，唐廷提出的质量瑕疵均不影响房屋交付，其于10月11日前往案涉房屋，提出的质量问题均为质量瑕疵，并不属于合同约定的不能实现合同目的的情形。补充协议第十一条第九款明确约定“房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要修正的应以书面方式向出卖人提出，出卖人核实后应按照合同约定承担保修责任，但交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋缴费手续。买受人未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任。修复期间的物业服务费等由买受人承担”。故万科蓉北公司认为即使唐廷在起诉状中所称的房屋质量问题存在，应当按照合同约定书面报修，万科蓉北公司核实后承担保修责任，而非逾期交付责任，且双方已明确约定维修期间的物业服务费由唐廷承担。 经审理查明，2019年3月9日唐廷与万科蓉北公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定唐廷购买万科蓉北公司开发的商品房预售许可证1XX号下第XX幢XX层XX号房屋，总价款223873元。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条商品房交付条件约定“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；......”；第十八条交付时间和手续约定“（一）出卖人在2020年9月30日前向买受人交付该商品房。......（五）修复买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。......2.管道堵塞，×日内；3.门窗翘裂、五金件损坏，×日内；4.灯具、电器等电气设备不能正常使用，×日内；”；第十九条逾期交房责任约定“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：.......2.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在15日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期在15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”；第二十条商品房质量约定“（二）其他质量问题2.发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。......（三）装饰装修及设备标准1.该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准。2.不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）：（1）及时更换、修理；”。 案涉《商品房买卖合同补充协议》九、对合同第十五条（商品房交付条件）的补充约定：“1、买卖双方确认，合同第十五条第一款约定的条件为房屋交付的充分必要条件，出卖人满足第一款条件的房屋可以交付，出卖人不具备第一款条件的房屋不能交付。......”；十一、对合同第十八条（交付时间和手续）补充约定：“5、双方一致确认：出卖人提供的房屋满足第十五条第一款的条件后房屋即可交付，但该商品房基础设施设备和相关公共设施暂不满足交付使用条件的不影响房屋交付，但因此给买受人造成损失的，由出卖人据实赔偿。......9、关于本合同第十八条第五款‘修复’问题的特别约定（1）买卖双方一致确认：因房屋出现合同第十八条第五款约定的质量问题，且该质量问题致使买受人合同目的不能实现的，买受人可以要求修复后再行交付，修复期间的物业服务费等由出卖人承担。（2）除上述导致买受人合同根本目的无法实现的质量问题外，房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人核实后应按照合同约定承担保修责任，但交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续。买受人未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任，修复期间的物业服务费等由买受人承担。”；十二、对合同第二十条（商品房质量）补充约定“7、合同所称‘严重影响正常使用’、‘合同目的不能实现’，是指房屋存在人身安全隐患或者严重功能缺陷，经维修整改不能解决的情形。”。补充协议后部载明“7、买受人对合同、附件及本补充协议约定的中的黑体字体、加粗字体、加下划线内容、加大字号等条款应详细阅读。买受人确认，买受人在签署本协议前已就合同条款特别是其中具有选择性、补充性、修改性的内容以及可能会免除或者限制出卖人责任的条款进行了审慎阅读，出卖人已按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容。8、本补充协议为合同的细化、补充、明确，并根据双方协商对合同部分约定内容进行了变更，本补充协议内容与合同的内容如有冲突，以本协议为准。本约定于合同三十九条内容不一致的，以本约定为准。”。 2020年6月24日经四川仲钧空间信息科技有限责任公司测绘对案涉楼盘1-3、6-7栋作出房产测绘成果报告（实测）。2020年8月24日案涉房屋经建设五方单位验收合格。2020年9月15日万科蓉北公司经公证向唐庭邮寄《万科金域缇香三期缇香荟郡3栋交付通知书》，通知于2020年9月30日集中交付；次日在四川经济日报刊登《万科金域缇香三期缇香荟郡3栋项目交付公告》。2020年10月15日万科蓉北公司再次公证并向唐廷邮寄《万科金域缇香三期缇香荟郡3栋房屋交付温馨提示函》。 唐廷于2020年10月11日前往收房时提出浴室柜下排水管需安装硬管接入、马桶冲水渗水、墙砖空鼓、推拉门异响、空调插座缝需处理问题，在万科蓉北公司进行维修处理解决后，唐廷于2020年11月19日收房。 本院认为，双方纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外，故双方的纠纷应适用《中华人民共和国合同法》的规定。唐廷主张逾期交房的违约金，应根据合同相关约定依法进行评判。唐廷拒绝接收房屋所主张的相关问题不涉及地基基础和主体结构，双方在补充协议中明确约定“因房屋出现合同第十八条第五款约定的质量问题，且该质量问题致使买受人合同目的不能实现的，买受人可以要求修复后再行交付，修复期间的物业服务费等由出卖人承担；除上述导致买受人合同根本目的无法实现的质量问题外，房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人核实后应按照合同约定承担保修责任，但交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续。买受人未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任，修复期间的物业服务费等由买受人承担。”，该部分内容加粗加黑提示，并在补充协议后部明确约定变更的内容以补充协议为准，因此双方就其他质量问题修复期间买受人是否有权拒绝受领房屋应以质量问题是否造成不能实现合同根本目的进行确定。补充协议约定：“所称‘严重影响正常使用’、‘合同目的不能实现’，是指房屋存在人身安全隐患或者严重功能缺陷，经维修整改不能解决的情形。”。以上补充协议内容系双方真实意思表示，合法有效。鉴于拒收房屋系买受人对房屋交付的整体对抗，应根据双方合同约定依法评判，唐廷主张房屋交付时存在的问题从相关证据来看不符合双方合同约定的严重影响正常使用、合同目的不能实现的情况，其以房屋整体拒收主张逾期交房违约金及物管费，超出合同约定及法律规定，本院不予支持，但其可以就修复期间造成损失另行主张赔偿。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回唐廷的诉讼请求。 案件受理费25元（已减半收取），由唐廷负担。 本判决为终审判决。 审判员  蒋建军 二〇二一年五月十一日 书记员  刘冬梅