安徽省太和县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1222民初1109号 原告：吴济轩，男，汉族，1975年11月1日出生，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：陈和平，安徽天联天律师事务所律师。 被告：滑刘继，男，汉族，1985年2月11日生，住安徽省太和县，现住太和县。 被告：安徽昊坤置业有限公司，住所地太和县三角元工业园区（安徽宏利达环保设备有限公司院内），统一社会信用代码91341222343867909C。 法定代表人：孙艳华。 委托诉讼代理人：王飞飞，安徽金亚太（阜阳）律师事务所律师。 原告吴济轩诉被告滑刘继、安徽昊坤置业有限公司（以下简称昊坤置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。吴济轩的委托诉讼代理人陈和平，滑刘继，昊坤置业公司的委托诉讼代理人王飞飞到庭参加诉讼；证人张某1、崔某、张某2出庭作证。本案现已审理终结。 吴济轩向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认吴济轩系铭城国际小区（国泰路东侧、吉祥路北侧）20东105、106室别墅的物权所有权人；判决或裁定停止、排除对该房屋的执行。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：第一、吴济轩作为消费者购买的有第二被告出售的商品房，吴济轩依法享有不动产物权的所有权和永久生存居住权，该房产不应当被查封、执行。吴济轩通过昊坤置业公司业务经理崔某（公司股东）联系，早在2018年11月29日就汇款500万元支付了购买两套别墅的首付款，2019年6月5日吴济轩在售楼部签订两套别墅的商品房买卖合同书，2019年6月12日补交完下余购房款1475540元，随后昊坤置业公司向吴济轩交付该房屋并出具入住通知书，告知准许吴济轩装修别墅，吴济轩随即就对该两套别墅进行设计装修；该房产是吴济轩父母等一家人唯一的别墅房产。吴济轩是昊坤铭城国际小区20栋105室和106室别墅的所有人和善意购买人，且早于滑刘继申请的查封，吴济轩依法享有上述房产的物权、所有权和生存权，应当排除一般债权人对吴济轩财产的查封或执行。并且昊坤置业公司有大量的待出售的商品门面房等可供执行，滑刘继根本无需查封属于吴济轩家居生活的房屋。 第二、上述两套别墅属于吴济轩所有的事实清楚，证据确实充分。1、2018年11月29日，吴济轩交付购房款500万元，有银行汇款凭证以及第三人崔某代表公司出具的收条，标注有购买铭城国际的两套别墅的特别约定。2、2019年6月5日，加盖昊坤置业有限公司合同专用章的《商品房买卖合同书》两份（合同书编号分别为004350、004351）；充分证明吴济轩购买昊坤置业公司开发的商品房真实合法。（说明：因为第20栋别墅的第1套和第2套为崔某一户购买，所以开发商在与吴济轩签订合同时，把吴济轩购买的105室和106室标注为104室和105室）。3、吴济轩在2019年6月12日补齐两套别墅下余款1475540元，昊坤置业公司向吴济轩交付了房屋并向吴济轩出具了入住通知书。昊坤置业公司书面同意吴济轩对别墅进行装修，原告投资款装修超过700万；吴济轩对该房屋进行了装修并入住缴纳物业费水电费。 第三、吴济轩享有执行异议之诉标的物的物权和所有权，法律依据：《民事诉讼法》第227条，《民事诉讼法解释》第465条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条，《人民法院办理执行案件规范》第944条等。 滑刘继辩称：我申请执行查封的20号楼104户、105户房屋所有权，并不是吴济轩所说的105户和106户，在太和县人民法院执行裁定书上也说了不属于同一房产，请法院驳回吴济轩的诉讼请求。 昊坤置业公司辩称：吴济轩的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第29条，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二），所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的50%。 吴济轩并没有在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，涉案合同因吴济轩未支付购房款已经解除。2019年6月5日，昊坤置业公司和吴济轩签订了20栋2号104、20栋3号105的房屋买卖预签合同，约定签约是一次性支付购房款3237770元。待买受人支付全部款后，出具房产局正式网签和购房合同。本案中，吴济轩并没有按合同约定履行付款义务，昊坤置业公司已经依据草签合同中第六条的约定已解除与吴济轩签订的预售合同。关于第一笔500万，在本案原告提供的证据中，2018年11月29日，吴济轩转款500万给崔某，转款明细备注：“借款给崔某”。该款非常明确，是案外人吴济轩和崔某之间的民间借贷关系，与昊坤置业没有任何关联。关于第二笔2019年6月12日，原告提供的转账记录中，付款人是原告，收款人是库晓飞。与答辩人没有任何关系。吴济轩诉称购买的是20栋105、20栋106房产，但其提供的合同是20栋104、20栋105，其诉求没有任何事实和法律依据。20栋106户早已销售出去，且太和县人民法院执行裁定书（2020）皖1222执恢296号裁定执行昊坤置业的房产为20号楼104户、20号105户。另外，吴济轩称开发商与原告签订合同，把原告购买的105、106标注为104、105室，没有任何事实依据。太和县人民法院执行裁定书清晰的载明了房屋的不动产权证号。入伙通知书明显系伪造。入伙时间为2018年9月25日，然而合同签订时间为2019年6月5日，昊坤置业公司作为开发商在房屋买卖合同还没签，房款还没收的时候就通知收房，显然，吴济轩的诉求没有任何事实和法律依据。 经审理查明：2018年11月29日，昊坤置业公司的业务经理崔某收吴济轩购房款5000000元，收条载明：“今收到吴济轩昊坤铭城国际2005、2006栋（21栋）2002栋房款伍佰万元整（5000000元.）暂收。”当日，吴济轩将5000000元转给崔某，转账凭证附言：借给崔新标。2019年6月5日，昊坤置业公司和吴济轩签订商品房买卖合同，合同编号为×××51，004350号商品房买卖合同第二条约定，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中第20【幢】104室，该商品房的用途为住宅，建筑面积共305.45平方米，套内建筑面积296.920平方米，分摊面积8.525平方米。该合同第三条约定，计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米10600元，总金额（人民币）3237770元；该合同第五条约定，付款方式及期限签约时买受人一次性付款3237770元整，第六条约定，买受人逾期付款的违约责任买受人如果未按本合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，...。合同还规定了其他事项。崔某和吴济轩在该合同上签字，并加盖了昊坤置业公司的合同专用章。004351号商品房买卖合同约定，该合同第二条约定，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中第20【幢】105室，其余同004350号商品房买卖合同的约定。崔某和吴济轩在该合同上签字，并加盖了昊坤置业公司的合同专用章。 2019年6月12日，吴济轩支付昊坤置业公司购房款1475540元，吴济轩将该款汇入崔某指定的库晓飞银行账户，崔某给吴济轩出具了收条，收条载明：“今收到吴济轩购买安徽昊坤置业有限公司20幢105、104，计二套房款6475540元，陆佰肆拾柒万伍仟伍佰肆拾元整，每套305.45，假如与房产证有出入，多退少补，每平方价格10600元。”2019年6月13日，昊坤置业公司给吴济轩下达了入伙通知书，将20栋105房屋交付给吴济轩。入伙通知书载明：尊敬的吴济轩先生，你所认购的20栋3号105室的商品房，目前已经政府有关部门检查验收合格，准许入住。通知书还规定了其他事项。2019年6月13日吴济轩缴纳了装修保证金、垃圾清理费，及2019年5月23日至2020年5月23日的物业费，吴济轩装修并入住了该案涉房屋。昊坤置业公司为坐落在国泰路东侧富民路南侧铭城国际20号楼105房屋办理的不动产权证号为：皖（2020）太和县不动产权第0××2号，不动产单元号341222032005ＧＢ00017Ｆ00210005。 另查明：滑刘继与昊坤置业公司、崔新标民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月28日作出（2019）皖民初4683号民事判决书，一、被告崔某欠原告滑刘继款18727038元，利息（年利率24%，从2019年1月4日计算至还款之日），于本判决生效之日起十日内付清；二、被告安徽昊坤置业有限公司承担连带清偿责任；三、安徽昊坤置业有限公司承担保证后，可向崔某追偿：四、驳回原告滑刘继的其他诉讼请求。因义务人未履行该法律文书确定的义务，滑刘继向本院申请执行，在执行过程中，本院于2019年11月18日，作出（2019）皖1222执4055号执行裁定书，查封了登记在安徽昊坤置业有限公司名下的位于太和县××道××路××号楼××号楼××号楼××户的房屋所有权。2020年10月29日，本院作出（2020）皖1222恢296号执行裁定书，裁定对上述房产予以拍卖、变卖处理。该案在执行中，案外人吴济轩向本院提出异议，吴济轩异议称：滑刘继申请查封昊坤国际铭城国际小区20栋105室和106室别墅均是案外人吴济轩的个人购买的财产，该查封有误，请求依法解除案外人吴济轩个人合法财产的查封。本院于2020年11月30日，作出（2020）皖1222执异121号执行裁定书，裁定驳回案外人吴济轩的异议请求。2021年1月4日，铭城国际20号楼104户被网络拍卖，拍卖成交价格为2502000元，竞买人为本案吴济轩。2021年1月10日，太和县人民法院出具（2020）皖1222执恢296号执行裁定书，将安徽昊坤置业有限公司位于安徽省太和县××路××路南侧户铭城国际20号楼104户（不动产登记证号：（2020）太和县不动产权第0××2号）房屋的所有权及相应的其他权利归买受人吴济轩（身份证号码×××7892）所有。2021年1月22日，吴济轩向本院提出案外人执行异议之诉。2021年3月10日，吴济轩缴纳昊坤铭城国际20号楼104户房产税款206587.16元。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同；（二）、人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定的总价款百分之五十。本案中，2019年6月5日，昊坤置业公司和吴济轩签订合同编号为004351商品房买卖合同，即昊坤铭城国际20号楼105户商品房买卖合同，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，且签订时间在本院查封之前。吴济轩已实际居住该房，并交纳了相关的装修和物业费；吴济轩按照合同约定支付了相应的购房款，并将款打入崔某指定的账户，昊坤置业公司于2019年6月13日给吴济轩下达了昊坤铭城国际20号楼105户房屋的入伙通知书，同意吴济轩收该案涉房屋，应认定昊坤置业公司同意继续履行和吴济轩签订的房屋买卖合同，且收到了相应购房款。吴济轩提交的证据足以证明其对昊坤铭城国际20号楼105户物权期待权成立，且该物权期待权可以排除强制执行。吴济轩没有提供其购买昊坤铭城国际20号楼106户房屋的相关证据，其要求停止执行昊坤铭城国际20号楼106户房屋和确认昊坤铭城国际20号楼106户房屋为吴济轩所有的诉讼请求，本院不予支持。滑刘继和昊坤置业公司的抗辩理由不足，本院不予采信。吴济轩诉称，开发商在与吴济轩签订合同时，把吴济轩购买的105室和106室标注为104室和105室，证据不力，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下： 一、不得执行不动产权证号为：皖（2020）太和县不动产权第0××2号，不动产单元号341222032005ＧＢ00017Ｆ00210005，坐落国泰路东侧富民路南侧铭城国际20号楼105户房产； 二、确认吴济轩对不动产权证号为：皖（2020）太和县不动产权第0××2号，不动产单元号341222032005ＧＢ00017Ｆ00210005，坐落国泰路东侧富民路南侧铭城国际20号楼105户房产享有所有权。 三、驳回原告吴济轩的其他诉讼请求。 本案受理费57129元，由原告吴济轩负担28565元，被告滑刘继和被告安徽昊坤置业有限公司负担28564元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  耿万生 审 判 员  韩光明 人民陪审员  张秀丽 二〇二一年五月二十四日 书 记 员  刘慧敏 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。