辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初11857号原告（反诉被告）：沈阳惠民房地产开发股份有限公司，住所地：沈阳市沈河区南关路78号。法定代表人：岳勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：韩奉霖，系辽宁观策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷婷，系辽宁观策律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳小河马教育咨询有限公司，住所地：辽宁省沈阳市沈河区万泉街20-4号。法定代表人：那乔娜，系该公司经理。委托诉讼代理人：魏树权，系该公司投资人。委托诉讼代理人：郭志新,系辽宁弘鼎律师事务所律师。原告（反诉被告）沈阳惠民房地产开发股份有限公司与被告（反诉原告）沈阳小河马教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈阳惠民房地产开发股份有限公司委托诉讼代理人韩奉霖、刘婷婷，被告（反诉原告）沈阳小河马教育咨询有限公司委托诉讼代理人郭志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳惠民房地产开发股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的房屋租赁合同关系已于2019年11月27日解除；2.判令被告立即给付原告租金11,782元(自2019年10月15日至2019年11月27日，274元/日);3.判令被告承担逾期支付租金的违约金，自2019年10月14日起计算至实际付款之日止，500元/日，暂计算至起诉日为100,000元;4.判令被告承担逾期腾退房屋的占用费，自2019年11月28日起计算至实际腾房之日止，548元/日，暂计算至起诉日为100，000元;5.判令被告立即沈阳市沈河区甲号门市返还原告;6.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原被告于2017年10月15日签订《惠民馨苑门市房租赁合同书》(以下简称合同)，约定被告租赁原告沈阳市沈河区甲号惠民馨苑门市房，租期三年(自2017年10月15日至2020年10月14日)，租金及支付方式为:2017年10月15日-2018年10月14日的租金为人民币95000元/年，2018年10月15日起以后租金为人民币100000元/年，每半年支付一次。支付房租时间为每年4月14日和10月13日前。被告本应在2019年10月13日支付“2019年10月15日至2020年4月14日”租金50000元整，但经原告多次催告，被告始终拒绝支付。原告于2019年11月26日向被告以EMS方式发送《违约终止合同通知书》，被告于2019年11月27日签收，依据合同第5.3条约定，合同已解除，被告应在三日内腾退房屋，但经原告多次催告，被告至今仍未腾房。依据合同第5.2条约定，被告迟延支付租赁费，应当按日承担当期应付租金的1%违约金，即500元/日;合同6.3条约定，被告逾期腾退房屋应按双倍租金承担房屋占用费，即548元/日。因此，原告诉至法院，请求法院维护原告的合法权益。被告沈阳小河马教育咨询有限公司辩称，原告起诉事实不成立,合同关系,原告提供的证据合同主体本身叫沈阳凯世锦有限责任公司,甲方名头是,现原告诉讼主体是沈阳惠民房地产开发股份有限公司,本案主体不适格,本案主体是沈阳小河马教育咨询有限公司与沈阳惠民房地产开发股份有限公司签订租赁合同,据被告目前掌握,房屋无产权所有权证,无权不明,因此出现两个主体主张权利,被告无法确认,就被告手中掌握的是16年的合同,被告目前合同在手,原告在2019年11月26日发出终止通知给被告,确定合同关系在19年11月26日终止,经双方多次协商沟通,2020年1月中旬被告将房屋腾坤交给物业,因房屋产权不明晰,被告委托相关物业接收管理与被告相关对话,所以在11月中旬完毕,腾空在1月腾空,这是房屋交付事实过程,被告已经按照双方原告被告签订的合同履行房屋租赁相关义务,明确房屋租金虽然没有按约定日期完整日期交付,在合同终止之日被告已经向原告交付24万元租金,按合同约定期限与被告租金数额违约方应为原告,因此原告本案诉讼请求法院不予支持。1.被告不应向原告支付租金，请求贵院驳回原告的第1项、第2项、第3项诉讼请求。第一，因原告想提前终止合同，原告法定代表人已经承诺免除被告自2019年10月份之后的租金。第二，原告以断水断电方式强行终止合同，构成根本违约。而原告迟延一定时间交付租金，仅为一般性违约，并未导致原告合同目的根本落空，且原告从未积极索要租金。第三，原告解除合同根本原因不是被告迟延支付租金，而是原告管理层本身害怕上级监管查出自身违法违规行为，收回房屋仅为了规避监管，而且导致房屋空置，造成国有资产浪费。进一步说明被告并未构成根本违约，并未导致原告合同目的落空，反而是原告行为，导致被告合同目的落空，同时致使原告本应获得的收益减少，又面临的违约赔偿。第四，2020年1月15日之后，由于原告自行采取断水、断电措施，导致被告完全不能使用租赁房屋，不应由被告支付占用费，相反原告应赔偿被告的损失。第五，2020年1月15日之后，被告已经完全控制租赁房屋，可以随意断水、断电，通水、通电，也可以随时自行收回房屋，且被告已经取出屋内设备，将钥匙交给被告物业人员，故原告向被告主张2020年1月15日之后占用费没有依据。2.被告早已经不再占有租赁房屋，屋内设备也早已经取出，且被告对租赁房屋能够进行完全的控制，被告已经完全没有能力再进行任何的腾空和返回，故请求贵院驳回原告的第3项诉讼请求。双方的录音能代表原告本身的情况，本身的内容有确定性明确性，无论是书面还是口头都是由约束力，原告认可腾房期限，延迟期限，断水断电如何解释，录音中有明确的性质是补偿。被告（反诉原告）沈阳小河马教育咨询有限公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人因违反合同约定，返还多支付的租金4.5万元，2、返还预交的水电费2780元，3、赔偿一年的装修折旧费4.5万元;4、诉讼费用全部由被反诉人承担。变更诉讼请求：1.判令确认反诉原告与反诉被告签订的《惠民馨苑门市房租赁合同书》于2020年1月15日起解除；2.判令反诉被告赔偿反诉原告装修折旧损失约4.5万元。事实与理由：2016年5月30日前经反复商讨反诉人与被反诉人形成沈阳市沈河区万泉街20--4号甲房屋租赁合同关系。双方约定:租金(年)45000元;租期3年半，从2016年10月10日起至2020年4月30日止;5月31日反诉人按照被反诉人的要求将租金(现金)交付给了沈阳凯世锦物业管理有限公司。之后反诉人进场装修。当时承租的房屋是清水房，仅有框架没有任何设施(包括门窗)不具备正常的使用功能，反诉人投入耗费了大量的资金进行整装和装修。2017年10月15日按照对方的要求，反诉人同时分别与被反诉人和沈阳喜乐居物业管理有限公司签订了相同的《惠民馨苑门市房租赁合同》。合同约定:2017年10月15日-2018年10月14日租金9.5万元:2018年10月15日起以后租金10万元/年，每半年支付一次，支付日期为每年的4月14日和10月的13日:租期3年，即2017年10月15日至2020年10月14日止等其他权利义务。之后反诉人向沈阳凯世锦物业管理有限公司交付租金:2017年11月20日交4.5万元:2018年10月12日交4.5万元:2018年12月10日交付70834元;2019年5月30日前向被反诉人交付79166元。前合同2016年10月至2017年度10月交付4.5万元后合同2017年10月至2019年度10月交付24万元反诉人认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，受法律保护。本案中前后合同既有相对的独立性又具有内在的关联性，都是合法生效的合同。合同当事人都应当对各自的法律行为承担法律后果或者责任。前合同双方已经履行完毕，虽然没有完整、全部履行完毕，但双方同意终止。(尽管是承租方不情愿的)还是签订了新的房屋租赁合同，形成了新的权利义务关系，各自应按照新合同约定享有权利履行义务和承担责任。在履行后合同的过程中被反诉人存在如下违约行为和违反公平原则的行为，是造成合同纠纷的根本原因:首先、该租赁的房屋没有产权证书，签订该房屋的租赁合同时，同时要求反诉人与两个企业签订了同样的租赁合同。因此给合同的履行包括交付租赁费的关系造成混乱。其次、2016年8月的租赁合同签订后，反诉人投入了巨大的资金和人力物力，经营效果尚佳。被反诉人认为反诉人无路可退，单方提出提高房租，否则终止合同。胁迫反诉人与其重新签订合同，以实现提高房租的目的。第三、后合同是2017年10月15日签订的，履行期限为3年，即到2020年10月为止。但被反诉人于2019年11月26日发函，以拖欠、延期租金为由强行终止合同。反观事实，经过核算反诉人从总额算不欠租金，而且多交支付了4.5万元。第四、被反诉人采取各种手段阻止合同的继续履行，如强行停水停电的干扰措施。致使无法经营给反诉人造成巨大的经济损失。综上，违约方是被反诉人，不是反诉人。故请求法院依法判令被反诉人违约，返还多支付的租金，赔偿反诉人的经济损失92780元，并承担全额诉讼费用。反诉原告与反诉被告于2016年6月签订《惠民馨苑门市房租赁合同书》，约定期限为2016年10月15日至2019年10月14日。2017年10月双方重新签订《惠民馨苑门市房租赁合同书》，将租赁期限延长到2020年10月14日。租赁期间，反诉原告对房屋进行装修等持续投入约30万元。2019年11月末，反诉被告向原告发出《违约终止合同通知书》，经过反诉原告法定代表人多次与反诉被告工作人员沟通，反诉原告也认可解除合同，反诉被告同意给予反诉原告合理的找房、装修时间，同意将交房时间延期到2020年春节（2020年1月25日）之后，并减免2019年10月之后的租金。但是，反诉被告违背承诺、违反法律，完全无视反诉原告对房屋合法占用使用收益权，于2020年1月15日非法对反诉原告承租的房屋进行断水断电，导致反诉原告无法进行任何正常教学活动、连卷帘门都无法开启，致使反诉原告合同目的彻底落空，且严重影响反诉原告商誉。无奈，原告另行找到房屋后手动打开卷帘门教学设备等搬出。反诉原告认为，2019年4月15日之前，反诉原告已经交纳了2019年10月15日之前所有的房屋租金，2019年10月之后的租金，反诉原告虽然没有按照书面协议约定及时交纳，但是反诉被告也没有向反诉原告提出过及时缴纳的主张，另外，反诉原告一直同意缴纳该部分租金，只是由于经济等原因暂缓一些时间，因此反诉原告的违约行为仅属于一般性违约，不足以导致反诉被告合同目的根本性落空。反而，反诉被告采用断水、断电方式，却使反诉原告合理目的完全无法实现，反诉被告属于根本违约，应该对自2020年1月15日起至合同到期之日2020年10月14日止的装修折旧损失等进行赔偿。综上，为了维护反诉原告合法权益，特向贵院上述变更申请，请依法予以支持。原告（反诉被告）沈阳惠民房地产开发股份有限公司对被告（反诉原告）沈阳小河马教育咨询有限公司的反诉辩称，答辩人不存在超额收取4.5万元租金的事实通过答辩人本诉中提交的相关证据及租金支付明细表能够看到，2016年6月15日被答辩人与沈阳凯世锦物业管理有限公司签订的《惠民鑫苑门市房租赁合同书》中约定房屋年租金为人民币9万元/年，每半年支付一次。后被答辩人于2016年5月31日支付2016年10月15日至2017年4月14日半年期租金，共计45000元。于2017年11月20日支付2016年4月15日至2017年10月14日半年期租金，共计45000元（本应在2017年6月15日支付，已明显逾期），共计支付2016年10月15日至2017年10月14日租金9万元。后该合同经双方协商一致解除，被答辩人于2017年10月15日与答辩人签订《惠民鑫苑门市房租赁合同书》，租期三年。约定租金支付方式为：2017年10月15日-2018年10月14日的租金为人民币95000元/年。2018年10月15日起以后租金为人民币100000元/年。每半年支付一次。支付房租时间为每年4月14日和10月13日前。截至2019年10月14日前，被答辩人应付往期租金19.5万元，累计支付租金19.5万元。2019年10月13日，被答辩人应当支付下半年的租金5万元（租期为：2019年10月15日至2020年4月14日），但其拖延支付超过30天。故答辩人于2019年11月26日向其发送《违约终止合同通知书》,依合同约定解除了双方之间的租赁合同。由此，答辩人并不存在超额收取被答辩人4.5万元租金的事实。二、装修折旧费应当由被答辩人自行承担《惠民鑫苑门市房租赁合同书》第6.5的约定：“合同解除或提前终止，承租人及时腾退房屋，屋内设施及装修等除承租人可移动的财物外，承租人不得拆除、毁损，对屋内装修及其他不可移动的添置物等，出租人不予补偿”。故，在被答辩人存在违约行为，导致答辩人依合同约定提前解除合同的情况下，应由被答辩人自行承担屋内装修及其他不可移动的添置物产生的相关费用，答辩人无需补偿。三、对于被答辩人所称预交2780元水电费，其应当提供截至目前存在剩余水电费的相关证据，否则该项诉请不应当被支持。另外，如存在预交的水电费，该项费用也应当折抵被答辩人应向答辩人支付的部分费用。对和解除时间应该是发出通知次日及收到当时，2019年11月27日，被告自认认可解除合同通知书，说明，双方对租赁合同解除节点无争议，解除合同前应该催缴被告租金的问题，原告解除合同依据是合同第5.3.3条，连续拖欠达到30天，而不是行使法定解除权，赔偿4.5万元折旧的主张，原告认为无依据，根据租赁合同第6.5条，租赁合同解除或者提前终止，乙方应及时腾退房屋，屋内设施装修……详见合同，折旧4.5万元无计算依据，所以原告认为以上主张依法均不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年6月开始到2017年10月15日止，原告沈阳惠民房地产开发股份有限公司与被告沈阳小河马教育咨询有限公司签订了多份《惠民馨苑门市房租赁合同》。2017年10月15日，原被告签订《惠民馨苑门市房租赁合同》，约定：“甲方(出租方):沈阳惠民房地产开发股份有限公司。乙方(承租方):沈阳小河马教育咨询有限公司。一、租赁房屋1.1地址:沈阳市沈河区万泉街20…4甲号惠氏馨苑门市房。1.2面积:建筑面积462平方米。1.3该房屋的现状为未装修房。1.4用途:该房屋用途为商业用途，乙方用于做幼儿学前教育咨询。二、租赁期限:共三年(自2017年10月15日至2020年10月14日止)。三、租金及其他费用的标准与支付方式3.1、该房屋2017年10月15日-2018年10月14日的租金为人民币95000元/年，2018年10月15日起以后租金为人氏币100000元/年。每半年支付一次。支付房租时间为每年4月14日和10月13日前。……五、违约责任5.1甲方未按本合同约定交付该房屋给乙方使用时，每延迟一天，应按乙方己付租赁费的1%向乙方支付违约金。若甲方逾期30天后仍未交付该房屋，乙方可解除本合同。届时，甲方应退还乙方已支付的租赁费，并双倍返还乙方己什租赁保证金。5.2乙方木按本合同约定支付租赁费时，除应及时如数补交所欠租赁费外，每延迟一天，还应按照当期应付租赁费的1%向甲方支付违约金。5.3除本合同另有规定外，乙方有下列情况之一时，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋，并将乙方已交付的租赁保证金抵作违约金，不予退还:5.3.1利用该房屋进行违法犯罪活动的:5.3.2从事震动性大、严重污染环境等不符合国家环保规定，经甲方书面通知改正后10日内仍不改正的:5.3.3连续拖欠租赁费达三十天的;5.3.4未经甲方书面同意，将该房屋擅自拆改结构或改变用途的;5.3.5故意损坏该房屋或者其设施、设备的:5.3.6未经甲方书面同意，擅自将该房屋转让、转租、转借或调换使用的:5.3.7木经甲方书面同意，擅自变更或才是前终牛合同的。甲方依据上过原因解除本合同时，应书面通知乙方，通知到这乙方的日期即为本合同解除的日期。乙方应在接到该通知后，按照第6.3条的规定将该房屋腾退给甲方。六、合同变史或解除6.1有下列情形之一的，甲、乙双方可以变史或解除本合同:6.1.1符合法律规定或本合同约定可以变更或解除本合同的:6.1.2由于不可抗力原因造成该房屋毁损，或因政府征用土地须拆除该房屋，致使本合同不能继续履行的;6.1.3经甲、乙双方协商一致的。6.2因变史或解除本合同使一方当事人遭受损欠的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。6.3本合同被依法解除或因租赁期满而终止时，乙方应在三日内腾出该房屋，会同甲方进行验收，在验收合格后二日内办理清怅手续。乙方应按时腾退该房屋，并结;青该房屋租赁期间发生的全部费用(本合同另有约定除外)。如果乙方违反本款规定，甲方可以采取停水、停电等措施，直至收回该房屋，因此而造成的损失由乙方承担。乙方逾期占用该房屋期间，应按本合同约定租金的双倍向甲方支付租金。6.4租赁期间内，如甲方销售该单元物止，乙方在同等条件下有优先购买该房屋的权利。如乙方不购买，甲方有权将该房屋出卖给任何第二方，但须告知乙方及明确告知第二方该房屋己出租，并出具本合同，保证本合同对第二方继续有效，直至租赁期结束。6.5该合同解除或提前终止或到期双方不续约的，乙方及时腾退房屋，屋内设施及装修等除乙方可移动的财物外，乙方不得拆除、毁损，对屋内装修及其他不可移动的添直物等，甲方不予补偿。……”双方签订合同后，被告（反诉原告）沈阳小河马教育咨询有限公司租用原告（反诉被告）沈阳惠民房地产开发股份有限公司沈阳市沈河区甲号惠民馨苑门市房。按合同约定被告应在2019年10月13日支付“2019年10月15日至2020年4月14日”租金50000元整，被告（反诉原告）沈阳小河马教育咨询有限公司未按期交纳租金，原告于2019年11月26日向被告以EMS方式发送《违约终止合同通知书》，被告于2019年11月27日签收。2020年1月15日之后，原告对出租房屋采取断水、断电措施。原告要求被告给付房屋租金诉讼来院。在庭审中，被告提出2016年5月30日前经反复商讨反诉人与被反诉人形成沈阳市沈河区万泉街20--4号甲房屋租赁合同关系。双方约定:租金(年)45000元;租期3年半，从2016年10月10日起至2020年4月30日止。反观事实，经过核算反诉人从总额算不欠租金，而且多交支付了4.5万元。同时，被告提供2016年8月29日签订房屋租赁合同。原告对该合同的公章提出异议，申请对该合同公章进行鉴定，经沈阳市佳实司法鉴定所鉴定，鉴定意见为“1.签订时间为"2016年8月29日"的《房屋租赁合同》中首页上的"沈惠民房地产开发股份有限公司2101000144767"印章印文与提交的样本1中"沈阳惠民房地产开发股份有限公司2101000144767"印章印文不是同一枚印章盖印形成。2.签订时间为"2016年8月29日"的《房屋租赁合同》中末页上的"沈阳惠民房地产开发股份有限公司2101000144767"印章印文与提交的样本1中"沈阳惠民房地产开发股份有限公司2101000144767"印章印文不是同一枚印章盖印形成。3.签订时间为((2016年8月29日"的《房屋租赁合同》中骑缝的"沈阳惠民房地产开发股份有限公司"印章印文与提交的样本l中"沈阳惠民房地产开发股份有限公司2101000144767"印章印文不是同一枚印章盖印形成。4.签订时间为"2016年8月29日"的《房屋租赁合同》中首页上的"沈阳惠民房地产开发股份有限公司2101000144767"印章印文与提交的样本2中"沈阳惠民房地产开发股份有限公司2101000001753"印章印文不是同一枚印章盖印形成。5.签订时间为"2016年8月29日"的《房屋租赁合同》中末页上的"沈阳惠民房地产开发股份有限公司2101000144767"印章印文与提交的样本2中"沈阳惠民房地产开发股份有限公司2101000001753"印章印文不是同一枚印章盖印形成。6.签订时间为"2016年8月29日"的《房屋租赁合同》中骑缝的"沈阳惠民房地产开发股份有限公司"印章印文与提交的样本2中"沈阳惠民房地产开发股份有限公司2101000001753"印章印文不是同一枚印章盖印形成。”原告支付鉴定费9200元。本院认为，原告与被告签订的《惠民鑫苑门市房租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守。本案中，合同约定被告应每半年支付一次。支付房租时间为每年4月14日和10月13日前。然支付房租时间到期后，被告租金至今未付，显属违约。根据合同约定，被告逾期支付租金，原告有权收回房屋，现被告至今未付租金，原告单方面解除合同之条件已经成就。故原告要求解除合同并要求被告腾退，承担逾期支付租金的违约金，腾退房屋的占用费合法有据，本院予以支持。合同解除的时间应为被告于2019年11月27日签收原告于2019年11月26日向被告以EMS方式发送《违约终止合同通知书》之日即于2019年11月27日。合同解除到2020年1月15日后，原告对出租房屋采取断水、断电措施，产生被告无法使用租赁房屋的事实，故本院认定被告占用时间从2019年11月27日到2020年1月15日，被告应按租金标准支付房屋占有使用费，原告要求自2019年11月28日起计算至实际腾房之日止，548元/日的主张房屋占有使用费明显过高，显失公平，本院不予支持；原告根据合同约定要求被告支付逾期支付租金的违约金。本案，合同约定违约金，标准过高，违约金应当相当于因违约所造成的损失参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算；对于原告提出要求被告腾空租赁房屋的诉讼请求，在原、被告约定的房屋租赁期限满后，未就续租事项达成协议，被告应将租赁房屋及时腾空返还原告，故对原告该项请求，本院予以支持。关于被告沈阳小河马教育咨询有限公司要求原告赔偿装修折旧损失约4.5万元。依据《惠民鑫苑门市房租赁合同书》第6.5的约定：“合同解除或提前终止，承租人及时腾退房屋，屋内设施及装修等除承租人可移动的财物外，承租人不得拆除、毁损，对屋内装修及其他不可移动的添置物等，出租人不予补偿”。因被告未按合同约定支付租金，系被告违约，被告的该项要求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十四条、第七百二十二条、第七百三十三条之规定，判决如下：一、原告沈阳惠民房地产开发股份有限公司与被告沈阳小河马教育咨询有限公司于2017年10月15日签订的《惠民馨苑门市房租赁合同》于2019年11月27日解除；二、被告沈阳小河马教育咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内将沈阳市沈河区甲号惠民馨苑门市房腾空返还原告；三、被告沈阳小河马教育咨询有限公司于本判决生效后十日内支付原告沈阳惠民房地产开发股份有限公司房屋租金11782元；四、被告沈阳小河马教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告沈阳惠民房地产开发股份有限公司违约金（以租金11782元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年10月14日起计算至实际付清之日止）；五、被告沈阳小河马教育咨询有限公司于本判决生效后十日内支付原告沈阳惠民房地产开发股份有限公司房屋的占用费13426元（从2019年11月27日到2020年1月15日止，274元/日）；六、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4620元，反诉费2119元，鉴定费9200元，由被告沈阳小河马教育咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  赵 龙人民陪审员  杨玉祥人民陪审员  荆 波二〇二一年五月二十六日书 记 员  孙彧闱