江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏02执异77号案外人：朱伯元，男，1953年7月11日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅，江苏宏润律师事务所律师。申请执行人：嘉兴享义投资合伙企业（有限合伙），住所地浙江省嘉兴市南湖区南江路1856号基金小镇3号楼102室-24。执行事务合伙人：江苏成安股权投资基金管理有限公司（委托代表：孟国生）。委托诉讼代理人：孙大聘，北京德恒（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪海，北京德恒（无锡）律师事务所律师。被执行人：缪以炜，男，1971年3月13日生，汉族，住江苏省无锡市阳光城市花园Ｄ区。被执行人：胡顺娟，女，1979年7月17日生，汉族，住江苏省无锡市。被执行人：无锡市汇华影视科技有限公司，住所地江苏省无锡市吴桥西路3号。法定代表人：梁勇，该公司董事长。被执行人：无锡健普生物科技有限公司，住所地江苏省无锡市新区漓江路5号。法定代表人：胡小毛，该公司董事长。被执行人：庄莉娜，女，1976年11月18日生，汉族，住江苏省无锡市。被执行人：薛莲，女，1980年10月8日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被执行人：袁青春，男，1981年6月18日生，汉族，住江苏省江都市。被执行人：梁勇，男，1967年8月26日生，汉族，住江苏省无锡市。本院在执行申请执行人嘉兴享义投资合伙企业（有限合伙）（以下简称享义合伙企业）与被执行人缪以炜、胡顺娟、无锡市汇华影视科技有限公司（以下简称汇华公司）、无锡健普生物科技有限公司（以下简称健普公司）、庄莉娜、薛莲、袁青春、梁勇金融借款合同纠纷一案中，案外人朱伯元对本院（2020）苏02执恢105号之一执行裁定拍卖变卖缪以炜、胡顺娟名下位于无锡市天鹅湖花园Ａ区××号房产（以下简称天鹅湖花园Ａ区××号），请求确认其享有自2010年12月1日起至2030年11月30日的租赁使用权。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。朱伯元异议称：其对天鹅湖花园Ａ区××号房产享有自2010年12月1日起至2030年11月30日的租赁使用权。其与缪以炜、胡顺娟于2010年12月1日签订《租赁合同》，缪以炜、胡顺娟将天鹅湖花园Ａ区××号房产出租给朱伯元，租赁期限20年，租金共计1000万元。朱伯元按照合同约定将租金支付给缪以炜、胡顺娟，缪以炜、胡顺娟出具了收条。双方签订的《租赁合同》合法有效，且租金已全部支付完毕，其承租权应受法律保护，法院在评估和拍卖时应注明承租情况及区分装修的价值。朱伯元提供下列证据：租赁合同、支付租金清单、银行卡取款业务回单、银行承兑汇票。享义合伙企业则称：《租赁合同》约定的内容明显缺乏合理性，并与事实相互矛盾，朱伯元与被执行人缪以炜、胡顺娟之间就案涉房屋无租赁关系；朱伯元提供300万元银行承兑汇票和700万元银行转账凭证用以证明其已向缪以炜、胡顺娟付清《租赁合同》约定的全部租金。但银行承兑汇票除有缪以炜、胡顺娟签字外，没有任何内容能够证明该款项系朱伯元支付缪以炜、胡顺娟的租金，其支付租金凭证不具备证据的真实性和关联性，且朱伯元亦并未实际占有案涉房屋。请求法院驳回朱伯元的异议。本院经审查查明：交通银行股份有限公司无锡分行（以下简称无锡交行）与汇华公司、健普公司、缪以炜、庄莉娜、薛莲、袁青春、梁勇、胡顺娟金融借款合同纠纷一案，本院于2013年10月23日轮候查封缪以炜、胡顺娟位于天鹅湖花园Ａ区××号房产。2014年3月20日，本院作出（2013）锡商初字第0245号民事判决，判令：一、汇华公司于判决生效之日起10日内向无锡交行归还借款本金2500万元及利息（以2500万元为基数，自2013年8月21起至判决应给付之日止，按照年利率10.08%计算）。二、汇华公司于判决生效之日起10日内赔偿无锡交行律师费损失28.99万元。三、健普公司、缪以炜、庄莉娜、薛莲、袁青春、梁勇对汇华公司上述第一、二项债务承担连带清偿责任。四、对汇华公司上述第一、二项债务及本案诉讼费用，无锡交行有权以缪以炜和胡顺娟所有的房屋他项权证号为锡房他证字第Ｗ××4号项下的房产、土地他项权证号为锡滨他项（2013）第0××1号项下的土地使用权在3000万元范围内折价或以拍卖、变卖该房产所得的价款按抵押顺序优先受偿。因汇华公司、健普公司、缪以炜、庄莉娜、薛莲、袁青春、梁勇、胡顺娟未履行生效判决确定的义务，无锡交行向本院申请执行。本院立案执行，案号为（2014）锡执字第317号。2014年7月22日，本院作出裁定冻结、扣划汇华公司、健普公司、缪以炜、庄莉娜、薛莲、袁青春、梁勇、胡顺娟银行存款3000万元或查封、扣押、提取其等值财产。2015年7月10日，本院裁定终结本院（2013）锡商初字第0245号民事判决的本次执行程序。另查明，2017年7月28日，无锡交行以缪以炜、胡顺娟位于天鹅湖花园Ａ区××号房产，原首封法院无锡市梁溪区人民法院将处置权移交本院为由，申请恢复执行并对案涉抵押物评估拍卖。2018年5月9日，享义合伙企业以无锡交行将执行依据债权转让给江苏资产管理有限公司，江苏资产管理有限公司又将该债权转让给享义合伙企业为由，申请变更本案申请执行人并对案涉抵押物依法处置。2019年5月5日，本院作出（2014）锡执字第317号之一执行裁定：一、变更享义合伙企业为本案申请执行人；二、享义合伙企业享有（2013）锡商初字第0245号民事判决书项下所有权利。2020年12月24日，本院根据享义合伙企业申请恢复执行。2021年1月13日，本院作出（2020）苏02执恢105号之一执行裁定：拍卖、变卖执行人缪以炜、胡顺娟名下位于天鹅湖花园Ａ区××号房产。又查明，2013年1月18日，缪以炜、胡顺娟与无锡交行、无锡巨浪健身管理有限公司（以下简称巨浪公司）签订协议书，明确缪以炜、胡顺娟与无锡交行于2013年1月18日签订抵押合同，缪以炜、胡顺娟将其所有位于天鹅湖花园Ａ区××号房产向无锡交行设定抵押担保，缪以炜、胡顺娟与巨浪公司于2011年8月1日签订租赁合同，将上述抵押财产租赁给巨浪公司使用，为维护各方合法权益三方约定：缪以炜、胡顺娟与巨浪公司租赁期限为2011年8月1日至2016年7月31日，缪以炜、胡顺娟与巨浪公司确认在无锡交行根据抵押合同发生的主债权未全部清偿之前，巨浪公司将租金直接交付无锡交行，用于提前归还缪以炜、胡顺娟债务或补作保证金。再查明，2019年7月25日，本院（2019）苏02执异71号一案的谈话笔录中，朱伯元承认其与缪以炜、胡顺娟签订租赁协议后，朱伯元并未实际占有使用天鹅湖花园Ａ区××号房屋，其不能提供物业管理费、水电费等缴费凭证。上述事实有民事判决书、执行裁定书、协议、当事人举证材料及本院调查笔录等证据在卷佐证。本案争议焦点为：朱伯元与本案案涉房屋天鹅湖花园Ａ区××号是否存在租赁关系，法院拍卖案涉房屋是否应带租拍卖。本院认为，承租人基于租赁期限为五年以上的长期租约，对执行标的提出执行异议，应对以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查：1、租赁合同的订立时间；2、租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；3、租金支付是否违反常理；4、是否办理房屋租赁登记备案手续；5、是否存在名为租赁实为借贷情形；6、租赁房屋是否实际转移占有使用；7、是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。本案中，异议人朱伯元提供的其与缪以炜、胡顺娟签订的《租赁合同》，虽签订的时间形式上为2010年12月1日，但朱伯元并未提供其实际占有使用的相关证据，另其提供的作为支付租金依据的15张银行承兑汇票及2张银行卡个人取款回单，朱伯元未提供原件核对，15张银行承兑汇票载明的出票人与收款人均与本案当事人无关，2张银行卡个人取款回单收款人倪君亦非本案当事人。故朱伯元支付1000万元租金的证据缺乏真实性和关联性，本院不予采信。另外，朱伯元亦未按规定办理房屋租赁登记备案手续，且在朱伯元主张的租赁期内，缪以炜、胡顺娟又与巨浪公司签订租赁合同，并在无锡市滨湖区市场监督管理局办理备案登记手续。故朱伯元异议主张的其与缪以炜、胡顺娟租赁关系与巨浪公司承租事实存在矛盾。其提出请求保护其租赁权及相关权益的申请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第三十一条第二款的规定，裁定如下：驳回朱伯元的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  孙晓敏审判员  李锡胜审判员  张圣斌二〇二一年五月十三日书记员  王晴雯本案援引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。