湖南省芷江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1228民初403号原告：杨尚斌，男，1996年6月9日出生，侗族，设计师，住湖南省芷江侗族自治县。被告：怀化博晨房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省芷江侗族自治县下菜园村（芷江尚城2栋101、102号商铺），统一社会信用代码：91431228MA4LF3AK0R。法定代表人：杨明刚，该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：王世忠，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：吴泽刚，湖南杰达律师事务所执业律师。原告杨尚斌与被告怀化博晨房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告杨尚斌、被告怀化博晨房地产开发有限责任公司的特别授权委托代理人王世忠及委托诉讼代理人吴泽刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨尚斌向本院提出诉讼请求：1.确认杨尚斌与怀化博晨房地产开发有限责任公司于2019年1月26日签订的《商品房买卖合同书》已经解除；2.判决怀化博晨房地产开发有限责任公司返还杨尚斌已支付的购房款505985元；3.判决怀化博晨房地产开发有限责任公司返还杨尚斌已支付的住宅维修专项基金6118元；4.判决怀化博晨房地产开发有限责任公司向杨尚斌支付违约金2529.93元。事实和理由：2019年1月26日，杨尚斌与怀化博晨房地产开发有限责任公司签订了编号为ＧＦ-2000-0171的《商品房买卖合同书》，就杨尚斌购买怀化博晨房地产开发有限责任公司开发的位于芷江侗族自治县××镇××村××栋××号商品房的相关事宜达成一致约定。合同第二条约定“商品房预售许可证号为2018-153”、第三条约定“买受人购买第9栋1512号房……，建筑面积128.79㎡”、第四条约定“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）3928.76元，总金额（人民币）伍拾万伍仟玖佰捌拾伍圆整”、第六条约定“在签订《商品房买卖合同》时缴纳房款：350000元整，大写：叁拾伍万元整，余下房款：155985元整，大写壹拾伍万伍仟玖佰捌拾伍元整，在2019年2月24日前缴清。”、第八条约定“出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇情势变更，因当地政府重大活动责令要求停工或改变工程规划”、第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。”、第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。合同约定后，杨尚斌按约缴纳了全部购房款505985元，并缴纳了维修基金6118元，怀化博晨房地产开发有限责任公司也出具了《收款收据》对此进行确认。此外，杨尚斌还于2019年1月30日缴纳了房屋买卖契税6899.79元。但怀化博晨房地产开发有限责任公司并未按照约定的交房时间向杨尚斌交付房屋，经杨尚斌多次催促，怀化博晨房地产开发有限责任公司依然迟延履行交房义务。鉴于怀化博晨房地产开发有限责任公司的严重违约行为，2021年3月3日，杨尚斌向怀化博晨房地产开发有限责任公司发出《解除合同通知书》，正式函告怀化博晨房地产开发有限责任公司已经逾期交房达242日，要求解除合同，返还购房款，支付违约金。2021年3月4日，怀化博晨房地产开发有限责任公司签收《解除合同通知书》。此后，杨尚斌前往怀化博晨房地产开发有限责任公司办公场所沟通退款事宜，怀化博晨房地产开发有限责任公司工作人员表示已经收到《解除合同通知书》，但明确表示拒绝退房。为此，杨尚斌特诉至法院，以维护其合法权益。怀化博晨房地产开发有限责任公司辩称，其因受新冠疫情影响不能按时交房属不可抗力。现怀化博晨房地产开发有限责任公司完全具备履行合同的能力，杨尚斌要求解除合同的理由和证据不足，诉讼请求依法不成立。请求人民法院依法驳回杨尚斌全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨尚斌提交的国家企业信用信息系统企业报告、杨尚斌身份证复印件、收款收据（购房款）、收款收据（维修基金），怀化博晨房地产开发有限责任公司提交的建设工地复工复产文件、建设工程施工合同及建设工程监理合同、竣工验收备案表及消防验收备案凭证，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.杨尚斌提交的《商品房买卖合同书》、中华人民共和国税收完税证明、建设银行转账凭证，怀化博晨房地产开发有限责任公司对其真实性、合法性及关联性均无异议，仅对证明目的提出异议。本院经审查认为，怀化博晨房地产开发有限责任公司对证据证明目的的异议并不影响证据本身符合证据规则要求，本院依法予以采信。2.杨尚斌提交的解除合同通知书、快递签收单、快递签收截图，怀化博晨房地产开发有限责任公司对其真实性、关联性无异议，对其合法性提出异议。本院经审查认为，以上证据客观真实，因合同是否能够解除系本案争议焦点，将在本院认为部分进行详细阐述，故本院依法对杨尚斌提出解除合同的事实予以采信。3.杨尚斌提交的现场谈话录音，怀化博晨房地产开发有限责任公司对其合法性及证明目的提出异议。本院经审查认为，该证据中关于怀化博晨房地产开发有限责任公司收到杨尚斌发出的《解除合同通知书》的事实能够与其他证据相印证，本院依法仅对该部分事实予以采信。4.怀化博晨房地产开发有限责任公司提交的芷江侗族自治县疫情防控工作指挥部防控令及返芷规定一组，杨尚斌对其关联性及证明目的提出异议。本院经审查认为，该组证据客观真实，且与本案具备关联性，本院依法予以采信。5.怀化博晨房地产开发有限责任公司提交的交接房屋通知书及收房通知一组，杨尚斌对其关联性及证明目的提出异议。本院经审查认为，该组证据与本案不具备关联性。6.怀化博晨房地产开发有限责任公司提交的付款情况说明，杨尚斌对其证明目的提出异议。本院经审查认为，杨尚斌对该证据证明目的的异议并不影响证据本身符合证据规则的要求，本院依法予以采信。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨尚斌与怀化博晨房地产开发有限责任公司于2019年1月26日签订了编号：GF-2000-0171的《商品房买卖合同》。双方在合同中第三条约定：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第9栋1512号房……”第四条约定:“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3928.76元，总金额（人民币）伍拾万伍仟玖佰捌拾伍圆整。”第六条约定:“买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款在签订《商品房买卖合同》时缴纳房款：350000元整，大写：叁拾伍万元整，余下房款：155985元整，大写壹拾伍万伍仟玖佰捌拾元整，在2019年2月24日前缴清。”第八条约定:“出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇情势变更，因当地政府重大活动责令要求停工或者改变工程规划。”第九条约定:“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，杨尚斌陆续交纳了购房款505000元，但未拿走《商品房买卖合同》。怀化博晨房地产开发有限责任公司于2019年2月15日向杨尚斌出具了名称为9-1512房总房款，金额为505000元的收款收据一份。此后，怀化博晨房地产开发有限责任公司未依约于2020年6月30日前向杨尚斌履行交付该商品房的义务。2021年2月27日，杨尚斌将其与怀化博晨房地产开发有限责任公司所签订的《商品房买卖合同》领走。2021年3月3日，杨尚斌以怀化博晨房地产开发有限责任公司逾期交房超过90天为由通过快递方式向怀化博晨房地产开发有限责任公司发出《解除合同通知书》，怀化博晨房地产开发有限责任公司于2021年3月4日收到该通知书。现因双方无法就合同解除达成一致意见，杨尚斌特诉至法院，以维护其合法权益。另查明，2020年1月20日，国家卫生健康委员会将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月23日，湖南省已启动重大突发公共卫生事件一级响应。2021年1月15日，怀化博晨房地产开发有限责任公司已取得芷江尚城住宅小区9#的《工程竣工验收备案表》。本院认为：本案的焦点是：一、杨尚斌要求解除合同是否符合约定或相关法律规定；二、杨尚斌的诉讼请求能否得到支持。关于焦点一，合同解除制度设立的目的是在合同目的不能实现时，为当事人提供一种救济方式。合同解除的配制特征是合同目的无法实现。杨尚斌与怀化博晨房地产开发有限责任公司所签订的《商品房买卖合同》第九条约定:“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”从该条约定的逻辑关系和整体表述理解，按正常情况，即排除或不存在特殊情况（不可抗力和情势变更），如果出卖人未按第八条的约定，即在2020年6月30日前向买受人交房，并且逾期超过90日，杨尚斌有权解除合同，这是其可以单方解除合同的必要条件。反之，如果存在特殊情况，约定的两种违约责任的兑现也就失去了前提。本案经审理查明，在双方约定的交房期限前，全国暴发新冠肺炎疫情，湖南省人民政府亦于2020年1月23日启动了重大突发公共卫生事件一级响应。新冠肺炎疫情属于不可抗力，其影响力在全国范围众所周知。根据双方合同的约定，遭遇该情形出卖人可据实予以延期。并且怀化博晨房地产开发有限责任公司在杨尚斌发出解除合同通知书之前，已于2021年1月15日取得了芷江尚城住宅小区9#的《工程竣工验收备案表》。本案涉案房屋已具备交房条件，杨尚斌作为合同的守约方，其合同目的可以得到实现，若解除双方签订的《商品房买卖合同》有违诚信原则。同时，根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”的规定，杨尚斌与怀化博晨房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》亦不宜解除。故杨尚斌要求解除合同的理由和证据不足，也与合同约定及法律规定不符，本院依法不予支持。关于焦点二，杨尚斌要求怀化博晨房地产开发有限责任公司返还购房款505985元、住宅维修专项基金6118元并支付违约金2529.93元的诉讼请求均建立在合同解除这一基础之上，杨尚斌在本院释明后不愿变更原诉讼请求。现杨尚斌要求解除合同的诉讼请求不能得到支持，杨尚斌依附于合同解除的其他诉讼请求亦依法不能得到支持。故对于杨尚斌的上述诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，杨尚斌要求解除其与怀化博晨房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》以及要求怀化博晨房地产开发有限责任公司返还购房款505985元、住宅维修专项基金6118元并支付违约金2529.93元的诉讼请求，于法无据，本院依法不予十条，参照《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条规定，判决如下：驳回杨尚斌的诉讼请求。案件受理费8946元，减半收取计4473元，由杨尚斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  张敬华二〇二一年五月七日法官助理向文嘉书记员向文嘉（兼）