江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0213民初2010号原告：顾九胜，男,1969年5月2日出生,汉族，住无锡市滨湖区。被告：无锡华宸置业发展有限公司，住所地无锡市梁溪区通扬南路251号201室，（统一社会信用代码：91320200668995546G）。诉讼代表人：无锡华宸置业发展有限公司管理人。负责人：倪荣。委托诉讼代理人：顾筱麟，江苏谋盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁洁瑾，江苏谋盛律师事务所律师。原告顾九胜与被告无锡华宸置业发展有限公司（以下简称华宸置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾九胜，被告华宸置业公司管理人的委托诉讼代理人顾筱麟、丁洁瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾九胜向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除双方于2018年11月8日签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》；2.华宸置业公司归还顾九胜支付的购房款690600元及利息（以690600元为基数，自2018年11月8日起至2020年9月17日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息），并承担购房款一倍，即690600元的赔偿责任，合计1381200元；3.请求华宸置业公司支付违约金69060元；4.本案诉讼费由华宸置业公司承担。事实和理由：2018年11月8日双方签订了《汇普金融大厦房屋买卖合同》，合同约定房屋价格为：690600元，购房款分三期支付。2019年6月20日前，顾九胜已经付清全部购房款。但华宸置业公司未在约定的时间内，为顾九胜办理房屋登记手续，并取得不动产登记证书。后顾九胜发现涉案房屋已经抵押给案外人顾军浩，实质上根本无法进行出售，但华宸置业公司隐瞒了该情况，且涉案房屋至今未能解除抵押，导致顾九胜的合同目的无法实现，故向法院提起诉讼。华宸置业公司辩称，2020年9月17日，无锡市梁溪区人民法院依法裁定受理了华宸置业公司破产重整一案，并于2020年10月13日指定了江苏谋盛律师事务所担任管理人。1.同意解除双方签订的房屋买卖合同。2.顾九胜主张的返还购房款及利息、主张违约金部分存在重复，只能选择一项。其中要求华宸公司承担一倍的购房款赔偿责任没有合同及法律依据。按照破产法规定，利息只能计算到2020年9月16日即破产案件裁定受理之日前，之后停止计算利息。顾九胜的债权应当依法向管理人进行申报，在最后的分配中依法参与分配，不能直接要求管理人提前清偿。管理人核定的债权金额是退还购房款部分以及10%违约金部分。本院经审理认定事实如下：2018年11月8日，甲方华宸置业公司与乙方顾九胜签订《汇普金融大厦房屋买卖合同》，该合同约定的主要内容有：1.乙方购买汇普金融大厦1号楼,507号房屋，该房屋的用途为商业用房，合同约定的建筑面积为49.36平方米，层高为3.6米；2.双方约定房屋总价为690600元整；3.乙方于2018年11月8日前支付总房款的51.08%，即352800元，于2019年1月8日前支付总房款的40.55%，即28万元，于2019年6月20前支付总房款的8.37%，即57800元；4.甲方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的房屋予以交付；5.乙方未按约定履行付款义务，每延期一日，按照应付款的万分之一向甲方支付违约金，逾期30日视为乙方自愿放弃本合同项下面的所有权益，并同意解除本合同，甲方有权将该房屋另行出售；6.自本合同签订之日起，乙方自愿将该房屋交付给甲方委托的第三方统一经营管理和使用，乙方同意甲方与运营商在统一经营管理时重新规划商业动线；7.履约期内因甲方原因或政府相关政策造成本合同无法履行时，甲方按照乙方实际付款金额的1.1倍退款并终止本合同；8.甲、乙双方商定在签约365个工作日之内，甲方直接将乙方所订购房屋报产权机关取得房产证权属证书，办证期间所产生的税费由甲乙双方各自承担。如因甲方原因，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书，甲方须在90日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔偿乙方已交房款的10%作为合同违约金，届时本合同自动解除。顾九胜于2018年11月8日支付了352800元，于2019年1月22日支付了28万元，于2019年6月18日支付了57800元。华宸置业公司出具了相应收据，确认收到上述款项。无锡市汇普金融大厦1号楼507号房屋现登记在华宸置业公司名下，该房屋于2017年7月30日抵押给顾君浩。2019年8月5日，上海市第二中级人民法院查封案涉房屋，现案涉房屋被多家法院查封。申请人费燕以被申请人华宸置业公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力为由向本院申请对华宸置业公司进行破产清算。本院于2020年9月17日做出(2019)苏0213破申15号民事裁定书,裁定受理申请人费燕对被申请人华宸置业公司的重整申请。审理中，顾九胜陈述：1.根据相关司法解释及合同约定，华宸置业公司应当赔偿房款的一倍。2.对华宸置业公司破产重整的时间为2020年9月17日无异议。华宸置业公司陈述：1.涉案房屋一方面是抵押了，另一方面也是有法院查封，确实不能过户给顾九胜了，属于履行不能。2.利息只能计算到2020年9月16日。顾九胜主张一倍的赔偿无法律依据。3.管理人可以确认顾九胜的债权数额，最后还是要纳入到破产程序中进行分配。本院认为，顾九胜与华宸置业公司签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。顾九胜与华宸置业公司签订合同后，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案中，顾九胜已按约向华宸置业公司支付购房款，但华宸置业公司在将案涉房屋出售给顾九胜之前就将房屋抵押给案外人，与顾九胜签订合同后也未能按照合同约定在365个工作日内将房屋产权转移登记至顾九胜名下，且目前房屋仍存在查封，实际无法办理房屋转移登记手续，双方签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》实际已经无法履行，现顾九胜要求解除双方签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》并退还购房款及利息的诉讼请求，符合合同及法律规定，本院予以支持。按照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款关于“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况”的规定，华宸置业公司出卖案涉房屋时，应当向顾九胜告知房屋已抵押的情况，以便顾九胜决定是否购买有抵押权负担的房屋，顾九胜作为消费者并没有主动审查房屋是否存在抵押情况的法定义务，故本院认定华宸置业公司存在隐瞒抵押情况的故意。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，华宸置业公司故意隐瞒真实情况，将已抵押的房屋出卖给顾九胜获取房款，而将不能取得房屋的风险转嫁给顾九胜。依据双方合同的约定，并考虑顾九胜的实际损失，本院对顾九胜赔偿1倍购房款的主张，依法予以支持。但对顾九胜要求华宸置业公司支付违约金的主张，不予支持。根据《中华人民共和国破产法》第四十六条第二款规定,付利息的债权自破产申请受理时起停止计息。故本案顾九胜主张的利息应计付至2020年9月16日止，且应当自顾九胜支付款项的次日起计算利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第四十条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除顾九胜与无锡华宸置业发展有限公司于2018年11月8日签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》；二、无锡华宸置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还顾九胜购房款690600元，并赔偿顾九胜690600元及利息损失（以352800元为基数，自2018年11月9日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以352800元为基数，自2019年8月20日起至2020年9月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以280000元为基数，自2019年1月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以280000元为基数，自2019年8月20日起至2020年9月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以57800元为基数，自2019年6月19日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以57800元为基数，自2019年8月20日起至2020年9月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回顾九胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10706元，减半收取计5353元（顾九胜已预交），由无锡华宸置业发展有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向顾九胜支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 李琪霖二〇二一年五月十九日法官助理 周优育书 记 员 陆 欢本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》：第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国企业破产法》：第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》：第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。