贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终2208号 上诉人（一审原告）：梁作松，男，布依族，1964年12月21日生，住。 委托诉讼代理人：郭成皋，贵州匡大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴沛，贵州匡大律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：万缨娜，女，汉族，1965年5月10日生，住。 委托诉讼代理人：朱家宏，贵州合君律师事务所律师。 上诉人梁作松因与被上诉人万缨娜房屋买卖合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2020年12月25日作出（2020）黔2701民初5809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人梁作松向本院提出上诉请求：1、依法撤销都匀市人民法院（2020）黔2701民初5809号民事判决；2、依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：第一，一审判决事实认定错误。一审判决认定上诉人与被上诉人之间有买卖房屋的意向，但涉案房屋系已被法院查封，属于禁止流通物，被上诉人万缨娜无权决定已被查封的房产买卖，认定双方无权决定已经进入执行程序的房产买卖，该事实认定错误。首先，一审认定上诉人与被上诉人之间有房屋买卖的意向，且涉案房屋已进入执行程序是事实，上诉人对此无异议。但该房屋的买卖不同于其他普通商品房的购销手续，该套房屋是正处于被都匀市人民法院强制执的程序中，上诉人与被上诉人之间房屋买卖的意向并非是私底下进行，而是基于上诉人作为该房屋执行期间的承租人在行使优先购买权所进行的房屋买卖。针对该房屋的买卖（即上诉人作为现承租人行使优先购买权），都匀市人民法院执行局要求上诉人与被上诉人双方提交房屋租赁合同，强制执行申请人农商银行都匀桥城支行与上诉人、被上诉人一起到房管局办理房屋相关手续等行为，均证实是涉案房屋的买卖由强制执行申请人农商银行都匀桥城支行、都匀市人民法院执行局、被上诉人及其代理律师、上诉人一起四方共同参与进行的，并非上诉人与被上诉人双方私自决定的买卖。因此，一审认定上诉人与被上诉人无权自行对进入执行程序的房屋进行买卖属于事实认定错误。另，上诉人对房屋的买卖意向是产生于知晓涉案房屋被查封之后，上诉人基于现承租人行使优先购买权的身份在参与房屋买卖。且本案中，实际上强制执行申请人农商银行都匀桥城支行也在积极的配合上诉人行使优先购买权，虽然该房屋被设置了贷款抵押，但是农商银行都匀桥城支行属于抵押权人，其也在积极配合办理涉案房屋的买卖，所以上诉人购买涉案房屋并不存在损害强制执行申请人权益的情况。第二，法律应站在信赖保护的原则上，保护当事人的信赖利益不受侵害。本案中上诉人也是基于对法院的信任，在房屋被执行阶段行使了自己作为房屋现承租人的优先购买权，也正是基于此，才又出钱对房屋进行了相应的装修。虽然现在涉案房屋因被上诉人的还款被解封，但从信赖保护原则出发，尤其是本案中涉案房屋并不存在任何房屋买卖不能的情况下，应保护上诉人的信赖利益不受侵害，能支持上诉人诉请。 被上诉人万缨娜二审答辩称：第一，被答辩人认为一审判决认定事实错误的理由不能成立。答辩人认为一审法院依据被答辩人提交的诉状及相关证据，并结合答辩人的答辩意见等，作出了案件的事实认定，从程序上符合相关法律规定，从实体上还原了事实经过，并无不当之处，应当维持一审对案件事实的认定；第二，被答辩人以信赖保护原则作为本案上诉的理由也不能成立。答辩人认为信赖保护原则的适用，必须是在不违反法律规定的前提下进行，任何违反法律规定的所谓信赖利益，都不可能得到法律的保护，因此，该上诉理由也不能成立。本案双方买卖房屋的合意，是产生于法院强制执行过程中，由被答辩人提出，答辩人同意按85万元结算且要求其自行参与拍卖，但当时涉案房屋已经被法院查封，且还存在权属争议，肯定不能自行买卖。如果被答辩人直接将购买房屋的款项拿给答辩人交到法院，在清偿债务后，法院将无须进行拍卖，会为双方办理相关手续，在完善房屋过户手续后，买卖合同当然成立，在答辩人急需用钱的紧急时刻，被答辩人并不愿意提前将钱支付给答辩人，不愿承担风险，在答辩人自行交钱无任何风险后想坐享其成，真不可理喻。房屋产权过户的前提，是双方有书面房屋买卖合同，且合同是双方的真实意思表示，卖房人必须具有完全房产权利，符合法律规定的形式要件，合同依法成立并能实际履行，但在双方搓商买卖房屋时，并不符合以上法定要求。综上，请求二审法院支持答辩人的答辩请求。 一审原告梁作松向一审法院起诉请求：1、判决被告继续履行房屋买卖合同，并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院确认以下事实：2017年，经原、被告协商一致，被告将其位于都匀会云桥螺丝坡的一套私房出租给原告，并对房租租金等进行了约定。原告承租该房屋后，对房屋进行了装修。因农商银行都匀桥城支行（以下简称农商银行）与刘晓珉、万樱娜金融借款合同纠纷一案，该房产所有人刘晓珉、万缨娜已于2008年3月12日向农商银行申请贷款时抵押给农商银行，刘晓珉去世后，农商银行与万缨娜等人因金融借款合同纠纷于2015年开始进行诉讼，2018年案件进入执行程序后农商银行申请都匀市人民法院查封、拍卖该抵押房产清偿债务。知晓该消息后原告向被告及被告的律师了解相关情况，得知房屋确实已被银行申请查封，银行工作人员也告知，原告是该套房屋的现承租人，且还在承租期限内，原告可购买该套房屋。后原、被告双方多次口头协商，被告同意以85万元的价格与原告结算，但要在法院拍卖时购买。2020年3月至4月，关于该房屋的相关继承权问题才处理完毕，被告万缨娜等人自行清偿债务，法院未将该房产拍卖。之后原、被告就房屋买卖事宜发生纠纷，被告称已不愿将该房屋出卖。 另查明：涉案房产原产权人为刘晓珉、万缨娜，刘晓珉去世后该房产为万缨娜与刘晓珉的继承人所共有。该房产在2020年4月前未进行分割。 一审法院认为，原、被告之间有买卖房产的意向，同时原告也知道房产已经被法院查封，并且原告已经到房产部门进行了询问，原告应当知道房产并非万缨娜个人所有。该房产办理贷款时已经办理抵押，执行中已由法院查封，属禁止流通物，被告万缨娜无权决定已经查封的房产买卖。原告提供的电话记录中万缨娜也告知原告“......只要在网上拍卖，你就买就行了......”。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，因此原、被告双方无权决定已经进入执行程序的房产买卖，也无权决定进入拍卖程序的房产价格。综上所述，依照法律规定合同的当事人必须符合主体资格。房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。原告主张判令继续履行房屋买卖合同，并于判决生效后立即为原告办理过户手续的诉请违反相关法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第八条之规定，判决：驳回原告梁作松的诉讼请求。案件受理费50元，由原告梁作松负担。 二审中，当事人未提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：双方当事人之间的房屋买卖合同是否成立生效。 本院认为：上诉人主张双方之间的房屋买卖合同成立生效，并要求被上诉人继续履行合同义务。首先，上诉人主张双方之间达成房屋买卖合同关系，而上诉人未能提供充分的证据证明，双方之间对房屋买卖的权利义务是如何明确具体约定的。其次，根据双方当事人的陈述，双方当事人系在一审法院执行被上诉人时，因涉案房屋被查封拍卖的过程中进行的协商，结合上诉人提供的电话录音，也只是要求上诉人通过参加拍卖的方式购买，并非是在法院主持下进行的变卖。同时，说明上诉人是明知涉案房屋已被法院查封，不能进行私自的买卖活动。再次，上诉人也并未向被上诉人实际履行了支付购房款的义务。第四，虽然上诉人对涉案房屋在租赁期间享有优先购买权，但因涉案房屋最终未进行拍卖，故在被上诉人未出售涉案房屋的情况下，上诉人无权请求实现优先购买权。综上，一审认定双方当事人之间的房屋买卖意向违反法律规定，对上诉人要求继续履行的请求不予支持正确，应予确认。 综上所述，上诉人梁作松的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人梁作松负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年五月十九日 书记员  刘 皓