四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川18民初113号 原告（案外人）：刘宗琴，女，1996年10月27日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：张毅，四川和法律师事务所律师。 被告（申请执行人）：熊刚，男，汉族，生于1969年7月15日，住四川省开江县。 第三人（被执行人）：涂志猛，男，汉族，生于1962年6月28日，住四川省成都市高新区。 第三人（被执行人）：四川惠信融通实业发展有限公司，住所地四川省成都市武侯区。 法定代表人：邓俊如，公司经理。 第三人（被执行人）：成都花都置业发展有限公司，住所地四川省成都市彭州工业开发区。 法定代表人：艾继长，公司经理。 第三人（被执行人）：四川一通融资担保有限公司，住所地四川省成都市高新区。 法定代表人：涂磊，公司经理。 第三人（被执行人）：席蓉，女，汉族，生于1966年9月17日，住四川省成都市高新区。 原告刘宗琴因与被告熊刚，第三人涂志猛、四川惠信融通实业发展有限公司（以下简称惠信融通公司）、成都市花都置业发展有限公司（以下简称花都置业公司）、四川一通融资担保有限公司（以下简称一通融资公司）、席蓉案外人执行异议之诉一案。本院于2020年12月3日受理后，依法组成合议庭于2020年1月29日公开开庭进行了审理，原告刘宗琴及其委托诉讼代理人张毅，被告熊刚到庭参加了诉讼，第三人四川惠信融通实业发展有限公司、成都花都置业发展有限公司、四川一通融资担保有限公司、席蓉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。第三人涂志猛因其在服刑，其向本院明确表示既不委托诉讼代理人，也不到庭参与诉讼，均以花都置业公司所提事实和庭审意见为准。本案现已审理终结。 原告刘宗琴向本院起诉请求：一、请求撤销（2014）雅执字第42—40号民事裁定；二、请求解除对四川省彭州市××镇××道××号××栋××层××号房屋的查封。事实和理由：因熊刚与第三人涂志猛等人之间的借款合同纠纷一案，熊刚胜诉后，向贵院申请强制执行，贵院在执行过程中对登记在第三人成都花都置业发展有限公司名下位于四川省彭州市××镇××道××号××广场商住楼××栋进行了查封。刘宗琴获悉上述情况后，对执行标的提出书面异议，贵院于2020年11月2日作出（2020）川18执异32号执行异议裁定书，裁定:驳回刘宗琴的异议请求。刘宗琴认为，（2020）川18执异32号认定事实错误:一、诉争房屋属于根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《规定》”）第28条可以排除执行的情形，刘宗琴提供的证据足以证明以下事实:刘宗琴与第三人成都花都置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》的时间是在2007年11月8日，取得诉争房屋的时间是在2007年11月8日，2009年11月24日，刘宗琴向第三人成都花都置业发展有限公司付清了全部购房款，而贵院查封诉争房屋的时间是在2014年9月17日，故诉争房屋属于《规定》第28条中规定的可以排除执行的情形。二、第三人成都花都置业发展有限公司于2008年11月8日起在原告刘宗琴处租赁了诉争房屋，并向原告刘宗琴支付租金。诉争房屋性质为商业用房，为投资经营需要，原告刘宗琴就办理诉争房屋产权过户一事多次找到第三人成都花都置业发展有限公司协商，但第三人成都花都置业发展有限公司均以种种理由推诿办理，导致诉争房屋至今依然登记在第三人成都花都置业发展有限公司名下;同时，原告刘宗琴亦无法在房管部门查询诉争房屋的登记情况，当然无法知晓诉争房屋的抵押情况，故原告刘宗琴在本案中不存在（2020）川18执异32号执行异议裁定书载明的“没有履行合理的注意义务”的情形。三、被告熊刚并未提供证据证明诉争房屋具有《规定》第28条中可以排除执行的例外情形，应当承担举证不能的法律后果，（2020）川18执异32号执行异议裁定书作出，法官在被告熊刚未提供证据证明诉争房屋不属于《规定》第28条例外情形的前提下，对本案迳行裁定，缺乏事实及法律依据。为维护原告刘宗琴的合法权益，特望贵院支持原告刘宗琴的全部诉讼请求为盼。 被告熊刚辩称，我方与原告刘宗琴之间没有任何交集，原告刘宗琴提出房屋是在2007年11月就买房了，但一直没有办理产权证书，我方申请冻结资产到现在都是7、8年了，希望法院依法判决。 第三人涂志猛、四川惠信融通实业发展有限公司、成都花都置业发展有限公司、四川一通融资担保有限公司、席蓉经本院合法传唤未到庭诉讼，未发表述称意见。 原告刘宗琴为支持其诉讼主张向本院提交下列证据：一、刘宗琴的身份证，拟证明其主体资格。二、雅安市中级法院（2020）川18执异32号执行异议裁定，四川省彭州市住房保障服务中兴出具的房屋信息摘要，拟证明诉争房屋查封的主要内容，刘宗琴具有本案案外人异议之诉的主体资格，熊刚具有被告的主体资格。三、《商品房买卖合同》及收据，拟证明刘宗琴与花都置业公司于2007年11月8日签订合同并付清全部房款107928元。四、《确权协议》，拟证明刘宗琴与花都置业公司确认了房号，未变更房屋的位置。五、租房协议四份，拟证明花都置业公司从2008年11月8日起在刘宗琴处租赁了诉争房屋，并向刘宗琴支付租金的事实。六、《情况说明》两份，一份是花都置业公司于2020年11月26日出具，证明刘宗琴在签订房屋买卖合同后，已经缴纳了全部购房款，交付了办理产权证所需要的全部资料，是因花都置业公司原因未办理案涉房屋的备案和产权证的相关事实。另一份是花都置业公司于2021年1月27日出具，证明刘宗琴已按合同的要求交付全部购房款，花都置业公司出具相关收据的事实。 熊刚质证认为，对刘宗琴出具的证据与熊刚没有任何关系，长达十几年的时间没有办理房产证也不知道是什么原因，对其提交的证据无法判断其真伪。 第三人涂志猛、四川惠信融通实业发展有限公司、成都花都置业发展有限公司、四川一通融资担保有限公司、席蓉未发表质证意见。 本院对原告刘宗琴提交的证据第一组：刘宗琴的身份证；第二组：本院（2020）川18执异32号执行异议裁定；第三组：《商品房买卖合同》及收据；第五组：租房协议四份；第六组：花都置业公司出具的两份《情况说明》均予以采信；对本院作出的（2014）雅执字第42-5号执行裁定书，（2014）雅执字第42-40号执行裁定书予以采信，第四组：《确权协议》不予采信。 本院认定事实如下：2007年11月8日，刘宗琴与花都置业公司签订《商品房买卖合同》（未明确合同编号），该合同主要约定：出卖人花都置业公司以出让方式取得案涉地块的土地使用权，商品房预售许可证为彭房预售字第5××1号。卖受人刘宗琴购买的商品房为第2幢1层37号房，用途为商铺，建筑面积共34.77平方米，单价为每平方米3104.06元，总金额107928元。在《商品房买卖合同》中第六条付款方式及期限载明：“买受人按下列第2种方式按期付款，2、分期付款,采用分期付款方式，首付57928元，大写伍万柒仟玖佰贰拾捌元整。余款50000元大写伍万元整，每六个月付一次，每次12500元，大写壹万贰仟伍佰元整”，第二十四条载明：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向彭州市房管局申请备案登记。”。截止2009年11月24日，原告刘宗琴付清了全部房款107928元，2012年11月29日，第三人成都花都置业发展有限公司向原告刘宗琴出具了收据一份，载明收到107928元房款。 2009年3月9日，原告刘宗琴与第三人成都花都置业发展有限公司签订《房屋租赁合约》，双方约定将案涉商铺自2008年11月8日起至2011年11月7日止租赁给第三人成都花都置业发展有限公司，约定租金按12元每平方米。2012年7月9日，双方再次签订《房屋租赁合约》，约定将案涉的商铺自2011年11月8日起至2016年11月7日止租赁给第三人成都花都置业发展有限公司，约定租金按16元每平方米。2016年5月10日，双方续签《房屋租赁合约》（卢以福代表花都置业公司签，但未加盖该公司印章），约定将案涉的商铺自2016年1月1日起至2017年12月30日止租赁给第三人成都花都置业发展有限公司，约定租金按18元每平方米2018年1月4日，双方再次签订《房屋租赁合约》，约定将案涉的商铺自2018年1月1日起至2019年12月31日止租赁给第三人成都花都置业发展有限公司，约定租金按18元每平方米。 第三人成都花都置业发展有限公司分别于2020年11月26日，2021年1月27日出具《情况说明》，载明2006年9月至2007年11月，购房者刘宗琴等与公司签订合同，并按要求上交了办理房屋产权证所需的全部办证资料，后因公司原因至今未办理备案和房屋产权等相关证照。按公司要求，一次性或分期分批以现金的方式交纳购房款，公司已出具相关收据证明，最终核算以财务专用章的收据为准。 2014年8月，熊刚与涂志猛、惠信融通公司、花都置业公司、一通融资公司、席蓉因民间借贷纠纷一案，熊刚以涂志猛向其借款5000万元，惠信融通公司、花都置业公司、一通融资公司、席蓉为涂志猛借款提供连带担保，尚欠借款本金3800万元以及相应的借款利息、违约金、涉诉讼费用共计4980万元，要求涂志猛、惠信融通公司、花都置业公司、一通融资公司、席蓉共同偿还为由诉至本院。在审理中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院作出（2014）雅民初字第50号民事调解书：一、减免涂志猛280万元，涂志猛应归还熊刚4700万元：涂志猛于2014年8月30日前归还100万元，于2014年9月30前归还500万元，于2014年10月3日前归还500万元，于2014年11月30前归还1000万元，于2014年12月30日前归还1000万元，于2015年1月30日前结清全部欠款；二、自2014年8月11日起，涂志猛在每次还款时，按欠款金额每日万分之八向熊刚结清利息。涂志猛归还熊刚欠款及利息的账户为：开户行农行成都北站支行，户名谢嘉，账号6228××××5860；三、如涂志猛未按上述第一、二条的约定履行还款义务，由惠信融通公司、花都置业公司、一通融资公司、席蓉对涂志猛的欠款本息承担连带清偿责任；四、熊刚自愿放弃其他诉讼请求。五、本案诉讼费290800元，由涂志猛承担。该调解书发生法律效力后，熊刚向本院申请强制执行，本院以（2014）雅执字42号立案进入执行程序。在执行中，本院于2014年9月17日作出（2014）雅执字第42—5号裁定书，查封被执行人花都置业公司所有的位于彭州市××镇××道××号××市场××期新建4栋1—3楼（房屋唯一号：429611—429643、508788、508789）的房产，查封被执行人花都置业公司所有的位于彭州市××道××号××广场商住楼××栋××—2楼（房屋唯一号：4789—4797、4799；4800—4802；4819—4827；4829—4833；4866—4873；4874—4877；4882；4892—4899；4900—4902；4908；6605—6607）的房产，查封效力及于上述房屋所土地使用权范围。查封期限为两年，自2014年9月17日至2016年9月16日止。 2019年9月3日，本院作出（2014）雅执字第42—40号裁定书，续行查封花都置业公司所有的位于彭州市××镇××道××号××市场××期新建4栋1—3楼（房屋唯一号：429611—429643、508788、508789）的房产，续行查封被执行人花都置业公司所有的位于彭州市××道××号××广场商住楼××栋××—2楼（房屋唯一号：4789—4797、4799；4800—4802；4819—4827；4829—4833；4866—4873；4874—4877；4882；4892—4899；4900—4902；4908；6605—6607）的房产，查封效力于上述房屋所土地使用权范围。续行查封期限为三年，自2019年9月15日至2022年9月14日止。原告刘宗琴向本院提出执行异议，本院于2020年11月2日作出（2020）川18执异32号执行裁定书，裁定：驳回刘宗琴的执行异议。现原告刘宗琴向本院提起诉讼，请求撤销（2014）雅执字第42—40号民事裁定。解除对四川省彭州市××镇××道××号××栋××层××号房屋的查封。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案的法律事实产生于民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，刘宗琴现提出案外人提出执行异议之诉。故本案的焦点问题是刘宗琴对案涉的商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案案涉的标的物是商铺，具有投资属性，不属于消费者生存保护的范畴，同时本案所涉的执行系金钱债权执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。”的规定，评述如下： 第一、依据原告刘宗琴与成都花都置业发展有限公司于2007年11月签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，是合法有效的合同。原告刘宗琴依据合同的约定，于2009年11月履行了支付商铺全部价款107928.00元的义务，成都花都置业发展有限公司于2012年11月向刘宗琴出具了收款发票。上述事实表明原告刘宗琴与成都花都置业发展有限公司间产生了商铺买卖行为，原告刘宗琴已于2009年11月完成了给付全部价款的义务，该买卖行为发生在本院2014年9月17日作出查封裁定之前； 第二、本案庭审查明，2007年11月起原告刘宗琴与成都花都置业发展有限公司签订《房屋租赁合约》，约定将案涉商铺租赁给成都花都置业发展有限公司，成都花都置业发展有限公司向刘宗琴支付了租金。原告刘宗琴实际已经行使该物的权利，并享有该物的收益。而成都花都置业发展有限公司虽然实际占有该商铺，但其占有是依《房屋租赁合约》之约得来，并非因物权带来的权益，故应认定刘宗琴已实际占有该商铺； 第三、依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十四条的约定，自合同生效后30天内，由成都花都置业发展有限公司向彭州市房管局申请备案登记。现造成案涉商铺未备案登记在刘宗琴名下，并不是其自身原因造成的。理由如下：首先，原告刘宗琴在诉讼中陈述其向成都花都置业发展有限公司提出过过户备案的请求，虽然被告熊刚对刘宗琴的陈述存在异议，但并未提交证据否定刘宗琴的主张，其次在本案诉讼中，第三人花都置业公司书面作出了《情况说明》，证明未登记备案的原因是其公司造成的，再次，本案案涉商铺于2014年9月17日被本院裁定查封，客观的不能办理登记手续。综合以上理由，本院认定原告刘宗琴未办理过户登记并非其自身的原因。 综上，原告刘宗琴的对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。原告刘宗琴的诉讼请求，其实质是停止对案涉的商铺的执行。而本案第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第一项和第三百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、不得执行位于四川省彭州市××镇××道××号××栋××层××号的房屋； 二、驳回刘宗琴的其他诉讼请求。 案件受理费2459元，由熊刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  徐 剑 审 判 员  周玉蓉 审 判 员  陶明钢 二〇二一年五月六日 法官助理  顾 望 书 记 员  李佳乐 附法条： 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉认法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条：无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十二条第一款第一项：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。 第三百一十四条第一款：对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。