山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终4484号 上诉人（原审被告）：青岛汇海通置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：程功，董事长。 委托诉讼代理人：邵明志，男，1983年7月2日出生，系海信集团有限公司律师。 委托诉讼代理人：丁晓琳，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭贵玲，女，1973年2月20日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：孙晟，山东有容律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐俊丽，山东颐衡律师事务所律师。 上诉人青岛汇海通置业有限公司（以下简称汇海通公司）因与被上诉人彭贵玲商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初18173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汇海通公司的委托诉讼代理人邵明志、丁晓琳，被上诉人彭贵玲及其委托诉讼代理人孙晟、徐俊丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 汇海通公司向本院提出上诉请求：1.请求撤销（2020）鲁0211民初18173号民事判决第一项，依法改判汇海通公司无需支付彭贵玲资金占用期间利息；2.请求改判一审全部诉讼费用由彭贵玲负担；3.请求判令彭贵玲承担本案二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定汇海通公司存在履约瑕疵，认定事实错误。1.本案商品房买卖合同的解除是合意解除合同，并非由于汇海通公司履约瑕疵违约解除。彭贵玲在向不动产登记中心提交的《商品房合同撤销备案申请表》中撤销原因一栏中载明，申请撤销网签原因系“因直系亲属患重大疾病”。在彭贵玲向汇海通公司提交的《申请》中亦载明退款原因系个人原因。上述证明均表明彭贵玲申请退款的原因为其母亲患有疾病，退房并非汇海通公司违约造成。本案中如彭贵玲解除原因并非亲属重大疾病，则涉嫌伪造证据骗取公共利益的情况。同时，彭贵玲在《申请》中明确表示因合同解除产生的一切后果由其本人承担，其本质上即表明双方不再就合同解除追究有关对方责任。同时在不动产登记中心同意解除合同，双方已经签署了一些列文件解除全部权利义务并退还款项后，彭贵玲又以汇海通公司违约为由要求退还利息，严重违背诚实信用原则。2.彭贵玲主张汇海通公司存在违约没有法律和事实依据。彭贵玲在一审中提出过诸如楼间距过小、宣传资料与实际不符等导致退房的问题，均没有事实依据。所谓楼间距过近的问题，双方签订的商品房买卖合同补充协议“建筑红线外不利因素”第四款中，汇海通公司已经向彭贵玲进行说明“本地块3号楼前为待规划高层项目，可能会产生一定的采光影响”。彭贵玲无权因此再要求解除合同。所谓宣传与实际不符的情况，在《花伴里二期户型鉴赏》中汇海通公司明确说明“户型及景观仅供参考”，在商品房合同补充协议第五条中明确说明：凡在签约之前甲乙双方任何一方通过口头、实物以及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、沙盘等）均不作为确定双方权利义务的依据，也不作为房屋交付标准的依据。在一审审理期间，法院无论庭审还是判决书中均未审理和说明有关汇海通公司存在何种违约。在判决书认定事实部分完全没有说明汇海通公司是否存在违约的情况下，直接在判决书中认定汇海通公司存在合同履约瑕疵应当赔偿，有违法律的严谨性。二、一审判决错误将合同合意解除和合同违约解除混淆，适用法律错误。一审法院在认定部分以汇海通公司存在合同履行瑕疵为由，认为汇海通公司应当承担违约责任，但判决书中却引用《民法典》566条第一款合意解除的有关法律条款，明显属于适用法律错误。在合意解除时，双方应当互相返还对方取得利益。一审法院认定汇海通公司因占用资金获得利益，进而要求汇海通公司支付利息的行为，完全忽视了汇海通公司让渡房屋的利益，违背了公平原则，适用法律不当。一审法院如认为汇海通公司存在过错，则应当适用民法典566条第二款“合同因违约解除的，解除权人有权请求违约方承担违约责任”的违约解除的条款。但如前所述，本案合同解除的原因系彭贵玲个人原因，并非由于汇海通公司过错。况且该合同解除是彭贵玲提出的申请，合同解除权的行使人是汇海通公司。汇海通公司既不符合民法典566条第二款违约解除的前提条件，彭贵玲也非该条款所述的解除权人。因此，希望二审法院能够在充分了解事实的基础上，对一审法院的错误予以纠正，对本案给予公平公正的判决，还当事人以公道。 彭贵玲辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确凿。1.无论是基于合同权利，还是基于公平原则，汇海通公司都应当向彭贵玲赔偿损失（利息）。正如汇海通公司所称，彭贵玲与汇海通公司权利义务平等，彭贵玲作为买方付款是其合同义务，在未签订商品房买卖合同之前已经全额支付购房款，无任何违约行为。但是汇海通公司却违反合同约定，未向彭贵玲交付符合合同约定的房屋。汇海通公司占用彭贵玲的资金是建立在交付符合约定的房屋的基础之上，如未能完成交付义务，其合法占用资金的权利当然也不存在，汇海通公司的违约行为显然存在过错，有过错又拒绝承担责任，既不符合合同约定，又不符合公平原则。2.彭贵玲已经提供确凿证据证明涉案房屋存在瑕疵，汇海通公司主张涉案房屋不存在瑕疵不成立。彭贵玲在一审中提交的录音证据显示，张旭、刘兆莹、殷总都系汇海通公司的工作人员，在谈话内容中证实涉案房屋存在瑕疵：彭贵玲提出汇海通公司销售人员虚假宣传（400米跑道、水系及楼间距与实际不符），汇海通公司交付房屋质量存在瑕疵（窗户维修三次没修好、太阳能管子裸露影响装修、地面裂缝和空鼓），汇海通公司均未否认，汇海通公司交付房屋不符合约定。二、不能以汇海通公司法律认识水平而否认一审判决认定本案基础法律关系的正确性。《民法典》第566条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。民法典第566条规定的合同解除是概括性的规定，不仅包括因一方违约而解除的情形，还包含双方协商一致解除的情形。即使是协商一致解除，已经履行的也要根据合同履行情况，履行有瑕疵的，应当赔偿损失。汇海通公司因个人原因未能理解本案的基础法律关系，不影响一审判决的正确认定。三、一审判决适用法律正确，判决正确。1.一审判决汇海通公司承担资金占用期间利息合法有据。一审法院依据《民法典》第562、566条之规定判决合法有据，根据彭贵玲一审提交的录音证据，清楚地证明了涉案房屋存在瑕疵，彭贵玲并没有接收交付的房屋，显然是汇海通公司自己的过错造成涉案房屋未能完成交付，由此产生的损失应当由汇海通公司自行承担，与彭贵玲无关。汇海通公司称因与彭贵玲签订买卖合同而未能获得更高收益，完全是歪曲事实，根据2019年9月5日彭贵玲、彭贵玲的哥哥与汇海通公司工作人员刘兆莹谈话录音显示：涉案房屋已经由被告每平方米加价1000元转让给案外人，汇海通公司违约后不仅没有遭受损失，反而获得了利益，一审法院依法判决汇海通公司承担资金占用期间利息合理合法。2.一审判决汇海通公司按银行同期贷款利率承担资金占用利息体现了公平原则。涉案房屋买卖合同关于违约金的约定显失公平，一审法官按照《民法典》第585条规定依法予以调整既体现了公平原则，又符合法律规定。四、彭贵玲在一审中已经举证证明汇海通公司履行合同存在瑕疵，而彭贵玲依约完成全部付款义务无任何违约行为，汇海通公司未提出相反证据理应承担举证不能的后果。一审法官从未否定案涉合同的解除效力和合法性，不知汇海通公司从何得出以上结论，实在是难以理解汇海通公司的逻辑。虽然案涉合同协商解除，但是并不影响合同相对方要求赔偿损失的权利，彭贵玲在一审中已经提交相关证据证明其损失，况且彭贵玲诉讼请求仅主张了部分损失。五、一审程序不存在违法情形，汇海通公司援引失效的法律规定主张一审程序违法相当荒谬。汇海通公司援引《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条的规定是2002年4月1日生效的司法解释，该司法解释已于2019年10月14日由最高院修正后删除。根据本案的审理情况和该司法解释规定，一审法官为查清本案事实情况，再次组织开庭质证，完全符合法定程序。综上，一审判决认定事实清楚、证据确凿，适用法律正确，汇海通公司上诉理由不成立，应当依法驳回其上诉请求。另，本案双方解除合同的原因是汇海通公司交付的房屋不符合合同约定，存在虚假宣传的情况，彭贵玲母亲病重系退款的路径或者方法。彭贵玲的母亲当时患癌症，在录音中汇海通公司的工作人员提出的方案通过这种方式退还购房款和车位款，并不是彭贵玲提出的方案。 彭贵玲向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令汇海通公司支付彭贵玲购房款利息213089.87元（2017年11月25日至2019年9月23日）、车位款利息21881.67元（2017年11月25日至2019年10月16日）、地下室款利息3186.46元（2017年11月26日至2019年10月16日），以上款项共计238158元；2.本案诉讼费用由汇海通公司承担。 一审法院认定的事实如下：1.2018年1月19日，彭贵玲（乙方、买方）与汇海通公司（甲方、卖方）签订青岛市商品房预售合同一份，约定：乙方向甲方购买黄岛区《凤凰金岸Ｈ地块1号楼》内3栋1单元501户住宅，乙方购房该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为2422125元。该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：该商品房经验收合格，商品房验收合格的标志为经青岛市西海岸新区建筑工程质量监督站竣工验收备案。甲方定于2019年8月31日前该房屋交付给乙方，除不可抗力外。房屋交付的标志为甲方取得合同约定的交付条件的证明文件并公告。彭贵玲于2017年11月12日支付400000元、2017年11月25日支付1950000元、于2017年11月26日支付347125元，彭贵玲提交的被告出具的收款收据显示，彭贵玲于2017年11月25日交付车位款24万元、地下室款3.5万元。彭贵玲提交的汇海通公司出具的青岛增值税普通发票显示购房款为2417660元。2018年1月19日的青岛市商品房预售合同补充协议约定：本补充协议是本合同不可分割的部分，本补充协议条款与本合同内容不一致时，以本补充协议为准。第一条第二款规定，乙方在签订本合同及本补充协议的同时已明确知晓该房屋及周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等现状情况，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可，甲方也做了合理的提示和说明，乙方不得因上述原因向甲方主张任何权利。第五条约定，凡在签约之前甲乙双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、样板房／间、模型以及宣传资料所展示的户型图等）所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据，也不作为该房屋交付标准的依据。甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据、房屋户型等均不构成要约，甲乙双方的权利义务责任以本合同及本补充协议的约定及政府主管部门的批准文件和房屋交付现状为准。乙方承诺在购买本项目房屋后，不得因以上内容与甲方产生任何纠纷，甲方不承担因以上内容产生的任何违约和赔偿责任。第二十五条约定，特别告知《花伴里二期项目红线外不利因素特别提示》、《花伴里二期项目红线内不利因素特别提示》。汇海通公司提交的建设工程竣工验收备案表显示，涉案楼盘于2019年6月5日竣工验收。2.2019年9月16日，彭贵玲向汇海通公司提交申请，载明：本人于2017年11月25日购买贵公司开发的海信花伴里二期项目xx栋xx单元xx号住宅，现因个人原因申请退房并退还已交房款2417660元。由此产生的一切后果均由我本人承担，与贵公司无关。汇海通公司于2019年9月24日向彭贵玲退款2417660元。汇海通公司于2019年7月8日向彭贵玲退房屋差价款4465元。2019年9月11日，彭贵玲向汇海通公司提交申请，载明：本人于2017年11月25日购买贵公司开发的海信花伴里二期车位，现因个人原因申请退车位（xxxx）并退还车位款240000元整。由此产生的一切后果均由我本人承担，与贵公司无关。本人同意在接到贵公司同意变更的通知后7个工作日内办理相关变更手续，逾期该申请作废。汇海通公司于2019年10月17日向彭贵玲退款240000元。2019年9月11日，彭贵玲向汇海通公司提交申请，载明：本人于2017年11月25日购买贵公司开发的海信花伴里二期储藏室，现因个人原因申请退储藏室并退还已付款35000元整（xxxx）。由此产生的一切后果均由我本人承担，与贵公司无关。本人同意在接到贵公司同意变更的通知后7个工作日内办理相关变更手续，逾期该申请作废。汇海通公司于2019年10月17日向彭贵玲退款35000元。2019年9月9日，彭贵玲以“直系亲属重大疾病”原因向黄岛区不动产登记中心申请撤销网签并于2019年9月11日提交退房申请。彭贵玲称上述申请均是按汇海通公司要求出具并用于办理撤销网签手续。3.彭贵玲提交与汇海通公司多位工作人员谈话录音及涉案楼盘宣传资料，证明涉案楼盘与前期宣传不符且存在相关问题，彭贵玲在谈话中也并未放弃利息主张。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方以事实行为解除了商品房买卖合同，一审法院予以确认。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。结合彭贵玲提交的谈话录音，一审法院认定汇海通公司在商品房买卖合同履行过程中存在瑕疵，汇海通公司在谈话录音中对此也未否认，汇海通公司也未提交证据证明涉案合同的解除系因彭贵玲的违约行为导致，而汇海通公司自彭贵玲交款至其退还彭贵玲房款、车位款、储藏室款期间占用彭贵玲资金，获得利益，根据公平原则，一审法院认为汇海通公司应按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息，其中2019年8月20日之后应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。因彭贵玲最后一笔购房款交付时间为2017年11月26日，故购房款利息支付应以此为起算点，以2417660元为基数，自2017年11月26日起至2019年8月20日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至2019年9月23日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以240000元为基数，自2017年11月25日起至2019年8月20日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至2019年10月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以35000元为基数，自2017年11月25日起至2019年8月20日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至2019年10月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。汇海通公司的相关抗辩，未提交充分、有效的证据予以佐证，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、汇海通公司于本判决生效后十日内支付彭贵玲资金占用期间利息（以2417660元为基数，自2017年11月26日起至2019年8月20日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至2019年9月23日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以240000元为基数，自2017年11月25日起至2019年8月20日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至2019年10月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以35000元为基数，自2017年11月25日起至2019年8月20日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至2019年10月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回彭贵玲的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2436元（彭贵玲已预交），由彭贵玲负担315元，由汇海通公司负担2121元，于本判决生效后十日内支付彭贵玲。 二审中，汇海通公司提交花伴里二期xx户、xx户、xx户、xx户、xx户、xx户、xx户、xx户、xx户、xx户、xx户、xx户、xx户、xx户、xx户的房屋交付确认书共计15份。拟证明：涉案房屋所在的内3栋1单元，除彭贵玲外，其他业主均顺利办理了房屋交付手续，没有任何业主对xx号楼房屋及小区景观、附属设施提出过诉讼、投诉并要求解除买卖合同。汇海通公司的全部房屋均已经竣工验收、符合交付条件，汇海通公司不存在违约。 彭贵玲质证称，对真实性有异议，因为涉及第三方，第三方未到庭不能作为证据使用。证明内容与本案无关，假如该文件真实，以上业主没有主张权利与xx号楼房屋景观、附属设施等缺陷和瑕疵没有必然关系。上述业主自愿放弃主张系个人行为，并不能限制彭贵玲主张自己的权利。 本院认为，该证据所涉房屋是否合格、是否交付与案涉房屋的纠纷无关，对该证据本院不予认定。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，未能达成一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉商品房预售合同已经双方协商一致解除，汇海通公司亦将收取的购房款全额返还彭贵玲，双方争议的为汇海通公司是否应支付彭贵玲占有上述购房款期间的利息。 对此，本院认为，虽彭贵玲申请退款的理由为“个人原因”，但在该申请中彭贵玲并未明确放弃向汇海通公司主张利息，且，彭贵玲并未实际占有使用房屋，而汇海通公司却一直占用使用彭贵玲的购房款，仅返还购房款显示公平。因此，在汇海通公司无证据证明彭贵玲存在违约行为的情况下，彭贵玲有权要求汇海通公司支付资金占用期间的利息。另，利息属于法定孳息，是本金的从属物，应随本金一并转移。双方的合同经协商解除后，作为本金的购房款返还给购房人，利息作为从属物亦应一并予以返还。综上，彭贵玲要求汇海通公司返还其占有资金期间的利息，符合法律规定，本院予以支持。 因彭贵玲分多次向汇海通支付购房款，利息本应分段计算，一审法院从最后一笔购房款的支付时间2017年11月26日起开始计算，彭贵玲对一审判决无异议，视为认可。另，利息的计算标准全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的施行时间为2019年8月20日，故利息的计算方式应为：以2417660元为基数，自2017年11月26日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年9月23日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以240000元为基数，自2017年11月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年10月16日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以35000元为基数，自2017年11月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年10月16日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院表述不当，但因日期仅相差1日，其结果可以维持。 综上所述，汇海通公司的上诉请求不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费4821元，由青岛汇海通置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 楷 审 判 员  潘红燕 审 判 员  李 丽 二〇二一年五月二十六日 法官助理  邴兴飞 书 记 员  孔 怡 书 记 员  庞连捷