江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏民申4980号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：周碧芬。委托诉讼代理人：杨雪君，上海邦景律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐斌，上海邦景律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇中心南街53号101室（22号楼）。法定代表人：沈秀龙，该公司执行董事。再审申请人周碧芬因与被申请人太仓顺龙房地产开发有限公司（以下简称顺龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2019）苏05民终5918号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。周碧芬申请再审称，（一）一、二审判决机械认定案涉商品房买卖与一般商品房交易模式存在差异错误。1.因顺龙公司拖欠周碧芬丈夫敬红宣数百万元借款未归还，双方遂约定案涉商品房买卖的首付款由顺龙公司承担，贷款由顺龙公司偿还，以抵扣其拖欠的借款。结合案涉《商品房认购书》和《商品房买卖合同》签署双方的上述关系及背景情况，合同内容系双方真实意思表示，合法有效。双方过往资金往来多是口头约定或是简单的借条、收条、银行转账记录，而对于案涉房屋双方签订了《商品房认购书》和《商品房买卖合同》，对定金、总价进行了明确的约定，比过往交易习惯更为细致。2.案涉《商品房买卖合同》原件及购房发票留存于顺龙公司处，不违反常理。案涉商品房买卖过程中，双方签署了认购书，顺龙公司也出具了定金交付收据。当事人签署了一式四份《商品房买卖合同》，如购房非真实意思表示，只需签署两份即可。由于顺龙公司原因，案涉房屋实际符合交房条件已临近2014年，且周碧芬买房是为投资而非为居住，具体交房时间并不重要。3.案涉《商品房买卖合同》的履行情况合理，符合双方以房抵债的约定。该合同签订时，顺龙公司欠付周碧芬债务近350万元，而案涉房屋售价不过160万元，双方口头约定以房抵债符合常理。由于这一原因，在贷款办理完毕后，还款银行卡保存于顺龙公司处，由其负责定期还款。周碧芬之所以向顺龙公司支付3万元定金，是因为签订认购书时双方尚未确定以房抵债，周碧芬按正常购房流程支付了定金。（二）一、二审判决认定周碧芬与顺龙公司串通骗取贷款，双方签订的《商品房买卖合同》无效错误。1.周碧芬不可能在顺龙公司已经欠款的情况下，为帮助顺龙公司融通资金而使自己成为借款人，并承担征信受损的风险。在顺龙公司未能按约归还贷款后，主动继续履行还贷义务近五年。2.顺龙公司主张银行贷款是为尽早向周碧芬的丈夫敬红宣支付工程款，但施工人是中太建设集团有限公司（以下简称中太公司），敬红宣只是项目经理，且顺龙公司实际向中太公司付款时已是贷款发放后两个多月，资金用途与其陈述的贷款目的不符。3.案涉《商品房买卖合同》既没有违反法律、行政法规强制性规定，也没有损害国家、社会公共及第三人利益，一审判决认定该合同系以合法形式掩盖非法目的，于法无据。（三）退一万步讲，即使案涉《商品房买卖合同》无效，原审亦应判决顺龙公司向周碧芬归还定金、贷款本息并赔偿利息损失。综上，周碧芬依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，请求再审本案。顺龙公司提交意见称，双方当事人不存在真实的商品房买卖合意，周碧芬主张的以房抵债事实不存在，其陈述的理由也不合理。顺龙公司与周碧芬签订《商品房认购书》和接受3万元定金的背景是，周碧芬丈夫敬红宣系顺龙公司发包工程的实际施工人，其要求预支工程款并提出采用商品房买卖的形式获取银行贷款，故周碧芬配合商品房销售活动合情合理。因此，原审判决认定案涉商品房买合同无效正确，一审期间经法院释明周碧芬并未提出返还定金等反诉请求。本院经审查认为，周碧芬的再审申请不能成立，理由如下：本案中，顺龙公司主张其与周碧芬于2009年12月24日签订的《商品房买卖合同》系为获取银行贷款而签订，商品房买卖并非双方真实意思，故提起本案诉讼，请求确认该合同无效。周碧芬则主张案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，故提起反诉，请求判令顺龙公司继续履行该合同，向周碧芬交付房屋并配合办理权属登记手续。第一，案涉《商品房认购书》《商品房买卖合同》仅约定房屋总价160万元，以银行贷款方式支付房款，并未明确首付款及贷款金额，也未约定逾期交房、逾期付款等违约责任，合同主要内容不完备。周碧芬主张该情况符合其与顺龙公司之间以口头约定或者简单书面凭证为主的交易习惯，但商品房买卖与双方的借款往来在交易内容和规范形式等方面存在较大差异，周碧芬所称的交易习惯不能对双方《商品房买卖合同》中主要内容的缺失作出合理解释。第二，案涉《商品房买卖合同》、购房发票均保存于顺龙公司处，周碧芬并不持有。周碧芬主张其持有《商品房认购书》和顺龙公司出具的定金收据，但不能对其未持有《商品房买卖合同》、购房发票，且未向顺龙公司积极主张交付该合同和发票作出合理解释。第三，《商品房买卖合同》签订前后，周碧芬仅支付定金3万元，未支付房屋总价扣除银行贷款、定金后的差额29万元。虽然顺龙公司通过该《商品房买卖合同》取得银行贷款128万元，但还款账户的存折存放于顺龙公司处，顺龙公司于2010年1月至2014年8月期间定期清偿借款本息。周碧芬主张顺龙公司系以案涉房屋冲抵对其丈夫敬红宣的借款，但案涉《商品房认购书》《商品房买卖合同》均于2009年签订，而敬红宣于2015年8月31日将顺龙公司诉至法院请求归还相应借款，该案审理期间，双方均未主张以房抵债的相关事实。周碧芬关于借款冲抵购房款的主张，缺乏依据。2014年8月之后，顺龙公司未能按期清偿贷款本息，周碧芬清偿后续贷款本息系因其与银行之间存在金融借款合同关系，不足以倒推出《商品房买卖合同》签订时当事人存在真实房屋买卖合意的结论。第四，《商品房买卖合同》约定顺龙公司应在2011年3月30日前交付房屋，但直到2018年11月12日顺龙公司提起本案诉讼前，房屋仍未交付，周碧芬并未积极要求顺龙公司交房，也未要求办理房屋所有权登记。周碧芬主张案涉房屋在2014年才满足交付条件，缺乏证据证明，且即便2014年才满足交付条件，至其本案反诉请求交付房屋也已经过四年。对此，周碧芬解释称，其系为投资购买案涉房屋，但多年期间其既未要求交房也未要求办理所有权登记，亦区别于投资购房的一般情况，该解释缺乏合理性。第五，对于银行贷款的用途，顺龙公司解释为向敬红宣支付工程款。顺龙公司于2010年1月5日收到银行发放的128万元贷款，于同年3月11日向敬红宣担任项目经理的中太公司汇款100万元。款项支付对象和支付时间均无明显不合常理之处，该解释具有一定合理性。本案中，双方争议问题是双方签订案涉《商品房买卖合同》的真实意思，而非顺龙公司是否支付敬红宣工程款。即使顺龙公司改变了银行贷款用途，也不影响对双方签订案涉《商品房买卖合同》时的真实意思作出认定。因此，鉴于案涉《商品房买卖合同》的内容、交易过程和履行情况与通常的商品房买卖差异较大，周碧芬不能对产生差异的原因作出合理解释，二审判决根据民事诉讼高度盖然性的优势证据规则，认定当事人系为获取银行贷款签订案涉《商品房买卖合同》，商品房买卖并非其真实意思，并无不当。当事人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故案涉《商品房买卖合同》应认定为无效。一审判决认定案涉《商品房买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的不当，二审判决已予以纠正。此外，周碧芬主张合同无效的情况下，顺龙公司应当返还周碧芬支付的定金和代偿的贷款，并赔偿损失，但本案原审期间，周碧芬并未提出相应的诉讼请求，一、二审法院未予理涉符合“不告不理”的民事诉讼基本原则。对于该问题，周碧芬可以另行主张相关权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回周碧芬的再审申请。审 判 长  马 杰审 判 员  陈 丽审 判 员  张 霞二〇二一年五月七日法官助理  姚盛中书 记 员  李倩雯