湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1739号上诉人（原审原告）：皮赛辉，男，1975年6月2日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：何化，湖南金鹗律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王民，女，1975年10月4日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：何化，湖南金鹗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳阳市佳利置业有限公司,住所地岳阳市岳阳楼区岳阳大道德龙财富中心21楼东单元。法定代表人：邹大鹏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张婷，湖南金骏律师事务所律师。上诉人皮赛辉、王民因与被上诉人岳阳市佳利置业有限公司（以下简称佳利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2020)湘0602民初5137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。皮赛辉、王民上诉请求：1、改判佳利公司向皮赛辉、王民支付逾期交房违约金22535.67元，退还7000元房屋认购金，返还购房优惠款30000元，兑现房屋折扣款21462.54元；2、承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定佳利公司的逾期交房天数、核减天数和计算违约金基数明显错误，佳利公司的逾期交房时间应截至2019年12月31日，不能以在媒体上刊登公告的时间为准，且不能核减渣土禁运天数，认定皮赛辉、王民逾期付款更无任何依据；2、佳利公司以高于备案公示价格的销售价格与皮赛辉、王民协商签订合同，使皮赛辉、王民并未实际享受其公司承诺的购买优惠，一审法院未支持皮赛辉、王民的相关诉求错误。佳利公司辩称，1、佳利公司已于2019年12月2日以媒体公告的形式通知皮赛辉、王民收房，还以邮寄、电话的形式履行了通知义务，一审法院根据查明的事实认定佳利公司逾期交房天数和皮赛辉、王民的逾期付款天数正确；2、佳利公司以超出政府备案价格销售房屋的行为不影响民事合同的有效性，皮赛辉、王民要求享受优惠的诉求没有法律依据。请求二审法院维持原判。皮赛辉、王民向一审法院起诉请求：1、佳利公司支付皮赛辉、王民逾期交房违约金22535.67元；2、退还皮赛辉、王民7000元房屋认购金，返还购房优惠款30000元；3、兑现房屋折扣款21462.54元；4、承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：皮赛辉与王民系夫妻。2017年11月8日，皮赛辉和佳利公司签订了一份商品房认购书，约定：皮赛辉认购佳利公司“壹品苑”项目2栋2105房，单价8572元，面积133.84平方米，折后单价8018元，皮赛辉享受的具体优惠项目明细为：7000元抵30000元；认筹额外优惠98折；7天按时签约99折；银行按揭付款99折。皮赛辉应在签署本认购书7个工作日内付清首付款或全款并与佳利公司签订商品房买卖合同，否则佳利公司可将该商品房另行出售，佳利公司给皮赛辉的优惠是以皮赛辉完全履行认购书的约定按时支付所有款项、签署商品房买卖合同、付完余款为条件，若皮赛辉不符合上述条件，佳利公司有权取消所有优惠，按照原价签署商品房买卖合同，并保留解除认购书的权利。随后皮赛辉向佳利公司交纳了7000元认购金。2017年11月17日，皮赛辉、王民和佳利公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定由皮赛辉、王民购买佳利公司开发的位于岳阳市岳阳楼区××路××号××栋××层××号商品房，预测房屋建筑面积133.84平方米，单价8018元，购房款总价1073129元；皮赛辉、王民在本合同签订前已支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作购房款；皮赛辉、王民应于2017年11月17日前支付购房款373129元，余款700000元申请商业贷款；佳利公司在2019年5月31日前向皮赛辉、王民交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告的商品房；逾期交房在60日内的，佳利公司按日计算向皮赛辉、王民支付全部房价款万分之一的违约金，超过60日的，皮赛辉、王民有权解除合同，皮赛辉、王民要求继续履行的，合同继续履行，佳利公司按日计算向皮赛辉、王民支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一为补充协议，该补充协议第三条第三项约定：佳利公司通知皮赛辉、王民合同中约定的有关履约（包括交房通知）,可以电话通知、短信、当地媒体公告、邮件或函件的方式送达给皮赛辉、王民；合同还对其它事项进行了约定。双方均认可皮赛辉、王民于2017年12月29日完成了贷款手续。佳利公司已收到皮赛辉、王民的剩余购房款。另查明：一、佳利公司通知皮赛辉、王民交房时间的认定。佳利公司主张已于2019年12月2日在岳阳日报上登公告通知皮赛辉、王民收房，皮赛辉、王民收房时间应为2019年12月2日。皮赛辉、王民认可佳利公司于2019年12月2日在岳阳日报上登了公告，但皮赛辉、王民主张，合同虽然约定了收房通知可以在当地媒体上公告，但没有具体约定哪家媒体，且佳利公司于公告后仍补寄了书面通知给皮赛辉、王民（因地址写错了，皮赛辉、王民未收到），说明佳利公司也认为媒体上登公告不能及时告知皮赛辉、王民收房时间。皮赛辉、王民在2020年4月22日收房前几天，到佳利公司处询问才知道佳利公司已在岳阳日报上登公告通知业主收房，皮赛辉、王民实际收房时间应为完成收房的时间即2020年4月22日。皮赛辉、王民提供了佳利公司邮寄的收房通知快递单予以证明。佳利公司认可皮赛辉、王民的地址确实写错了，但是在发公告前邮寄的。经一审法院查询该快递单单号，确认该快递于2019年12月1日邮寄。一审法院认为，佳利公司于2019年12月2日按照双方合同的约定在岳阳的媒体上公告通知业主于2019年12月2日至12月8日收房，皮赛辉、王民未按照上述时间收房，应认定佳利公司已于2019年12月2日履行了交房义务，佳利公司在发公告前另邮寄收房通知给皮赛辉、王民，不能认定为佳利公司发公告的行为不是履行合同义务，而应认定为佳利公司在用多种方式履行合同义务，任何一种方式达到了送达的目的，都可以视为佳利公司履行了通知收房的义务。二、佳利公司逾期交房时间的认定。佳利公司主张，工程施工因为附近居民阻工、暴雨天气停工、政府管制城市基建渣土、散装材料运输停工等不可抗力的原因，交房时间应当顺延。佳利公司提供了下列证据：（1）岳阳市岳阳楼区五里牌街道办事处2018年8月13日及2018年11月24日的信访座谈会记录及该办事处古井社区居民委员会2019年9月18日出具的《“壹品苑”项目阻工情况说明》，证明因附近居民阻工，导致该工程延后开工6个月。（2）岳阳市气象局第2019015号《岳阳市2016年10月至2019年7月23日岳阳国家基本气象站日降水资料统计表》，证明该期间内岳阳市降水总日数为368天；（3）岳阳市城市管理和行政执法局关于中心城区禁运基建渣土、散装建筑材料的通知16份，证明自2016年4月19日至2019年10月20日期间，工程施工因政府管制暂停80天。皮赛辉、王民主张，附近居民阻工不是皮赛辉、王民的原因造成的，自然天气不属于不可抗力，政府虽禁运基建渣土、散装建筑材料，但并不禁止开工；皮赛辉、王民于2020年4月8日才实际收房，佳利公司逾期交房188天。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，佳利公司即便因附近居民阻工造成对皮赛辉、王民逾期交房，也应先按合同约定向皮赛辉、王民承担违约责任，故对佳利公司关于第三人阻工应当顺延交房时间的抗辩意见，一审法院不予采纳。壹品苑工程项目所在地系亚热带季风气候，暴雨天气时有发生，佳利公司作为本地商品房开发企业，应当明知且可以预见；同时，本案合同未对因暴雨天气造成的停工是否可以顺延交房时间进行约定，故对佳利公司关于暴雨天气应当顺延交房时间的抗辩意见，一审法院不予采纳。政府因行政管理禁运基建渣土、散装建筑材料，必然影响佳利公司的正常施工，因该行为而造成的停工，非佳利公司可以预见和克服，佳利公司因此主张顺延交房时间的抗辩理由成立，一审法院予以采纳，但发生在合同签订之日至约定交房之日期间的禁运基建渣土、散装建筑材料的时间只有35天，佳利公司将合同签订之前和约定的交房时间之后的禁运时间也作为顺延交房的理由，没有法律依据。故此，佳利公司应于2019年5月31日前交房，实际至2019年12月2日才符合交房条件，逾期交房183天（2019年6月1日至2019年12月1日），核减可以顺延的35天，实际逾期交房148天。皮赛辉、王民应于2017年11月21日交清房款，实际交清房款的时间为2017年12月29日，皮赛辉、王民延期付款38天应折抵佳利公司延期交房的天数，即认定佳利公司延期交房的天数为110天。三、皮赛辉、王民主张“壹品苑”项目政府指导价为8018元每平方米，佳利公司最后以该价格出售，皮赛辉、王民没有享受任何优惠。经一审法院查实，2017年10月25日，“壹品苑”项目第2栋在岳阳市住房和城乡建设局备案并公示的销售均价为7850元／平方米，皮赛辉、王民购买的2栋2105号房屋备案价为8018元。按照双方认购书约定的房屋单价8572元，皮赛辉、王民享受预付7000元抵30000元，认筹额外优惠98折、7天按时签合同优惠99折、银行按揭付款99折后房屋单价为8018元。一审法院认为：皮赛辉、王民与佳利公司签订的商品房认购书、《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。《商品房认购书》上明确备注了皮赛辉、王民购买房屋所享受的具体优惠明细，并填写了房屋的标准总价、折后单价和折后总价，表明皮赛辉、王民在购买房屋时对房屋的价格进行过了解，皮赛辉、王民当时对于其享受了认购书上约定的优惠是明知的。之后皮赛辉、王民与佳利公司签订了正式的《商品房买卖合同（预售）》，其购房价格亦为认购书上约定的折后价格。从交易习惯和常理上推断，皮赛辉、王民与佳利公司确定房屋最后成交价款时，也应注意到是否享受了佳利公司给予的优惠。合同签订后，皮赛辉、王民按照约定履行了支付购房款的义务，表明皮赛辉、王民对讼争房屋买卖价格的认可，可以确定双方对涉案房屋是否享受优惠折扣是明知且意思表示一致的。皮赛辉、王民要求佳利公司退还7000元房屋认购金，返还购房优惠款30000元没有事实和法律依据，一审法院不予支持。另佳利公司逾期交房110天，已构成违约，应向皮赛辉、王民承担违约责任。合同约定的日万分之一的违约金标准，未超过本地正常的房屋租赁价格标准，对佳利公司主张该标准偏高的抗辩，一审法院不予采纳。据此计算，佳利公司应支付皮赛辉、王民2019年6月1日至2019年12月1日期间的逾期交房违约金11021元（1001923元*0.01%/天*110天）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款的规定，判决：一、佳利公司在判决生效后十日内支付皮赛辉、王民自2019年6月1日至2019年12月1日期间的逾期交房违约金11021元；如果未按判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；二、驳回皮赛辉、王民的其他诉讼请求；一审案件受理费减半收取912元，由皮赛辉、王民负担788元，由佳利公司负担124元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：皮赛辉、王民提交岳阳市发改委的一份行政处罚决定书以及律师工作介绍信，拟证实佳利公司没有依法依约给予皮赛辉、王民购房优惠，应当退还价款。佳利公司对证据的真实性无异议，但认为该组证据已过举证期限，且佳利公司对相关事实并未隐瞒，行政部门对佳利公司的处罚不能证明在签订合同时佳利公司有欺诈行为。本院将在本院认为部分结合本案查明的其他事实对该组证据进行认定。在本院二审调查时，皮赛辉、王民认可是自愿以认购合同及买卖合同上的价格购买诉争房屋的，但认为佳利公司并未告知备案价格。皮赛辉、王民并陈述佳利公司在2019年11月30日电话通知其于2019年12月2日至8日可收房，但其认为房屋质量存在问题而未予收房。本院二审并查明，佳利公司提交的岳阳市城市管理和行政执法局的禁运基建渣土、散装建筑材料的通知显示，在合同签订之日至约定交房之日期间的禁运期间主要为春节及高考期间。佳利公司与皮赛辉、王民签订的商品房买卖合同中约定，皮赛辉、王民采取商业贷款方式支付剩余700000元房款，皮赛辉、王民应在合同签订30个工作日内办理完毕贷款手续，否则应承担逾期付款责任。佳利公司并在本案一审庭审时回答一审法院询问“被告，原告交款的时间有没有违约？”的问题时明确表示“在本案中不提此问题”。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、皮赛辉、王民要求在诉争房屋的备案价格基础上享受价格优惠的诉求是否应予支持；2、佳利公司应如何向皮赛辉、王民承担逾期交房的违约责任。皮赛辉、王民与佳利公司签订的合同是双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性效力规定，双方均应按约享有权利并履行义务。皮赛辉、王民认为佳利公司应在诉争房屋的备案价格基础上给予其实际优惠，而不应按双方合同约定的价格执行。本院认为，佳利公司虽然确实存在虚假优惠折价行为，但皮赛辉、王民以双方合同约定的价格、条件购买诉争房屋是其真实意思表示，双方的约定合法有效，佳利公司的行为应由相关行政部门给予处理，但并不影响本案合同的效力，皮赛辉、王民在本案中要求佳利公司变更双方合同约定的价格给予其实际优惠的诉求没有法律依据，本院不予支持，对其提交的相应证据的证明目的不予采纳。皮赛辉、王民认为不能以佳利公司通过媒体公告形式通知收房的日期为逾期交房截止日的意见，与双方合同约定不符，且皮赛辉、王民也认可佳利公司还通过电话形式通知了其收房，故一审法院认定佳利公司已在2019年12月2日履行了交房义务，其逾期交房的天数为183天并无不当，本院予以确认。佳利公司主张其公司因政府相关部门禁运渣土等的天数应抵扣逾期交房天数。但根据本案查明的事实，政府相关部门的禁运通知主要为春节和高考期间，而在佳利公司与皮赛辉、王民签订合同前，也已经有多次禁运通知，佳利公司对此应可预见到，且佳利公司也未提供施工日志等其他证据佐证其公司确实是因此延误了工期并应顺延交房时间，故一审法院以该期间抵扣逾期交房时间不当，本院予以纠正。一审法院认定皮赛辉、王民存在逾期付款行为，逾期付款天数可抵扣佳利公司逾期交房的天数。但根据双方的合同约定，皮赛辉、王民依约按期办理了贷款手续，不存在逾期付款行为，且佳利公司一审时也明确表示在本案中不处理该问题，故一审法院对此认定错误，本院予以纠正。综上，佳利公司应向皮赛辉、王民支付183天的逾期交房违约金19638元（1073129元*0.01%/天*183天）。综上，皮赛辉、王民的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2020)湘0602民初5137号民事判决；二、由岳阳市佳利置业有限公司向皮赛辉、王民支付逾期交房违约金19638元；三、驳回皮赛辉、王民的其他诉讼请求。上述款项，限岳阳市佳利置业有限公司在本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费912元，由皮赛辉、王民负担700元，岳阳市佳利置业有限公司负担212元。二审案件受理费1549元，由皮赛辉、王民负担1400元，由岳阳市佳利置业有限公司负担149元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏二〇二一年五月二十一日法官助理王欣辉书记员张周舟