贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔27民终912号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福泉京信达商业服务有限公司，住所地福泉市洒金北路金域龙庭二期步行街二层16号商铺，统一社会信用代码91522702MA6E7PYQ6M。 法定代表人：金小飞，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈祖益，贵州煜众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂焱峰，贵州煜众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁小飞，女，1986年12月9日生，汉族，贵州省瓮安县人，住瓮安县。 上诉人福泉京信达商业服务有限公司（以下简称京信达公司）因与被上诉人袁小飞租赁合同纠纷一案，不服贵州省福泉市人民法院（2020）黔2702民初2345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 京信达公司上诉请求：撤销一审判决第五项，改判京信达公司不承担向袁小飞赔偿空调及货柜损失50000元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定袁小飞所购买的货柜价值是38000元，空调价值28380元没有事实依据。从袁小飞提供的两张收据看，货柜及空调的购买的时间均是于2018年7月，但本案双方当事人签订商铺租赁合同的时间是2019年1月24日，该空调及货柜的购买明显不是用于本案涉案商铺的的装修使用，而是用于袁小飞的其他店面装修。另外，袁小飞并未提供空调及货柜的正式发票及转款记录，以证实袁小飞实际支付了相应价值的空调及货柜的款项，该收据并无其他证据予以佐证，属于证据不足。2.从京信达公司向一审法院提交的京信达公司将涉案商铺租赁给案外人田某时未装修前商铺的现状视频可知，袁小飞的货柜是直接钉在墙壁上的，并且货柜的款式相当简单，其价值不能达到38000元。3.一审法院按空调使用寿命12年，货柜按专卖店5年装修周期的惯例计算袁小飞的空调及货柜的剩余价值没有事实依据。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条的规定，空调及货柜均属于与生产经营活动有关的器具、家具，其折旧的最低年限为5年。同时还应当按照使用年限进行相应的折旧。即使按照袁小飞提供的收据显示价值开计算，其空调和货柜购买时分别2018年7月，至2020年8月份京信达公司处理货柜及空调时已经使用两年，应该分别扣减掉40%的折旧进行计算，计算后其空调和货款的剩余价值也仅仅只是四万元都不到，一审判决确认其价值为五万元，事实认定错误。二、京信达公司清理及拆除袁小飞遗留在商铺内的物品，合法合理，一审判决京信达公司赔偿袁小飞空调及货柜损失，适用法律错误。1.袁小飞拖欠租金六个月，既不缴纳租金也不将商铺交还京信达公司，京信达公司依约行使单方解除权符合双方约定及相关法律规定。2.合同解除后，对于商铺内的物品的清理及拆除，京信达公司已经履行了告知并限期在合理的期限内进行自行清理及拆除的通知义务。一审判决京信达公司承担袁小飞的空调及货柜的损失，没有事实和法律依据。3.京信达公司对袁小飞遗留在商铺内的物品按遗弃物处理，是基于袁小飞既不缴纳租金又不在合理期限内对商铺内的物品进行清理及拆除的情况下进行的私力救济，对此所造成的损失应当依法由袁小飞自行承担。综上，请求二审法院支持京信达公司的上诉请求。 袁小飞二审未作答辩。 京信达公司向一审法院起诉请求：1.确认京信达公司、袁小飞之间于2019年1月24日签订的《金域龙庭美食娱乐步行街商铺租赁合同》已于2020年8月4日解除；2.判令袁小飞按6821.5元／月的标准向京信达公司支付2020年2月1日至2020年8月4日的商铺租金，合计共47760.5元，并按年租金总额的5％支付违约金即4092.9元；3.判令袁小飞支付京信达公司垫付其承租商铺的期间的水费681.71元；4.本案诉讼费均由袁小飞承担。 袁小飞向一审法院反诉请求：1.判决解除双方于2019年1月24日签订的《商铺租赁合同》；2.判决京信达公司及时退还袁小飞押金14643元；3.判决京信达公司赔偿袁小飞各项损失65000元（其中中央空调损失28000元、货柜损失38000元、沙发损失400元、辅助台损失1600元）；4.本案反诉费由京信达公司承担。 一审法院认定事实：京信达公司、袁小飞于2019年1月24日签订《金域龙庭美食娱乐步行街商铺租赁合同》，该合同主要约定，由京信达公司出租其委托管理的金域龙庭美食步行街二期一层1-10／11号商铺（建筑面积151.59平方米）给袁小飞，租赁的期限为5年（即从2019年1月24日至2024年1月24日）；租金的标准及租金的支付方式为每平方米45元，第4年和第5年递增6%，保证金以2个月的租金13643元交纳，结清物业水电费并解除合同后1个月退还。合同还约定了解除条件、违约责任的承担等主要内容均进行了明确的约定。合同签订后，京信达公司将金域龙庭美食步行街二期一层1-10／11号商铺交给袁小飞，袁小飞将该门面的保证金13643元交给了原出租人袁芳，京信达公司向袁小飞出具了收条，袁小飞同时对该门面进行了装修，所订货柜价值38000元，空调28380元。袁小飞的租金交纳到2020年1月31日。2020年2月份以后的租金因疫情影响一直未按合同约定交纳，后袁小飞在将该商铺内的所有商品拆走后，对货柜及空调等需进行人工拆除后方可搬运的物品均没有进行拆除，并且一直占用京信达公司的商铺。后袁小飞沟通是否还要继续承租，袁小飞提出变更或解除合同，并转款1000元的预付租金，但双方未协商一致，袁小飞一直未将商铺钥匙交给京信达公司，同时还于2020年4月14日将京信达公司的锁锯掉后更换了自己的新锁。2020年8月，京信达公司将涉案商铺租给其他新租户（田某）使用。京信达公司提前通过微信的形式通知袁小飞，要求袁小飞限期前来将商铺内的物品清理并拆除完毕，因袁小飞在合理的期限内仍未予以清理及拆除，京信达公司于2020年8月6日将商铺内物品按遗弃物进行处理后将商铺交给新租户田某使用，京信达公司还为袁小飞垫付了商铺的水电费共计681.71元。 一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。京信达公司、袁小飞于2019年1月24日签订《金域龙庭美食娱乐步行街商铺租赁合同》，合同对租赁的期限、租金的标准及租金的支付方式、合同的解除条件、违约责任的承担等主要内容均进行了明确的约定。合同签订后，京信达公司将所租门面进行了移交，袁小飞对门面进行了装修，并交纳了保证金。在合同期内，袁小飞提出变更或解除合同，但双方未协商一致。但袁小飞实际占用门面至京信达公司重新租赁时止，应按合同约定从2020年2月1日起至2020年8月4日止的租金，京信达公司请求依法确认：一、京信达公司、袁小飞之间于2019年1月24日签订的《金域龙庭美食娱乐步行街商铺租赁合同》已于2020年8月4日解除；二、依法判令袁小飞按6821.5元／月的标准向经信达公司支付2020年2月1日至2020年8月4日的商铺租金，合计共47760.5元，并按年租金总额的5％支付违约金即4092.9元；三、请求依法判令袁小飞支付京信达公司垫付其承租商铺期间的水费681.71元，予以支持。而袁小飞提出由京信达公司归还保证金13643元及交付变更合同的预付租金1000元，亦予以支持。对于袁小飞提出的空调及货柜，因双方未达成变更合同的合意，袁小飞占用京信达公司的门面至重新出租的期限支付租金，袁小飞的空调及货柜属其所有的合法财产，受法律保护，禁止任何组织和个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。京信达公司未经袁小飞同意擅自处理，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”及第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”的规定。京信达公司的行为已侵害袁小飞的合法权益，应予以赔偿。因空调及货柜已被处理，不能作出价值鉴定，根据空调的使用寿命国家规定的12年，酌情支持24000元，货柜按专卖店5年装修周期的惯例，酌情支持26000元。在庭审中袁小飞对京信达公司提出的水费681.71元愿意扣抵，予以确认。袁小飞的其他请求，因未提供相关的证据予以证实，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条之规定，判决：一、原告福泉京信达商业服务有限公司与被告袁小飞于2019年1月24日签订的《金域龙庭美食娱乐步行街商铺租赁合同》已于2020年8月4日解除；二、被告袁小飞于判决生效后十日内给付原告福泉京信达商业服务有限公司租金四万七千七百六十元五角及违约金四千零九十二元九角；三、被告袁小飞于判决生效后十日内给付原告福泉京信达商业服务有限公司垫付其承租商铺期间的水费六百八十一元七角一分；四、反诉被告福泉京信达商业服务有限公司于判决生效后十日内返还反诉原告袁小飞保证金一万三千六百四十三元及预付租金一千元；五、反诉被告福泉京信达商业服务有限公司于判决生效后十日内赔偿反诉原告袁小飞空调及货柜损失五万元；六、驳回反诉原告袁小飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1114元，减半收取557元，反诉案件受理费1792元，减半收取896元，共计1453元，由被告袁小飞负担600元，原告福泉京信达商业服务有限公司负担853元。 二审中，京信达公司向本院提供了证人田某出具的一份证明材料并申请了证人田某出庭作证，本院组织双方当事人对证人田某的证人证言进行了证据交换和质证。对于京信达公司提供的该份证据，本院认为，该份证据达不到京信达公司的证明目的，故对京信达公司提供该份证据的证明目的，本院不予采信。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：本案中，双方当事人对于一审判决认定双方当事人签订的《金域龙庭美食娱乐步行街商铺租赁合同》已于2020年8月4日解除，袁小飞应向京信达公司支付租金47760.5元、水费681.71元，京信达公司应返还袁小飞保证金13643元及预付租金1000元的事实不持异议，本院予以确认。 从京信达公司的上诉主张看，本案二审争议的焦点是京信达公司是否应向袁小飞赔偿空调及货柜的损失以及损失应如何认定。从本案查明的事实看，本案双方当事人解除《金域龙庭美食娱乐步行街商铺租赁合同》时，袁小飞还遗留有空调及货柜在京信达公司出租的商铺内。虽然《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定了租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。但在租赁合同到期或解除后，承租人没有腾空房屋的情况下，出租人应当尽到告知义务，并给予承租人一定的合理期限取走屋内的物品。即使承租人未按期取走屋内物品，出租人也应当妥善保管相关物品，而不能未经承租人同意，擅自处分承租人的财产。从本案双方提供的证据材料看，京信达公司于2020年8月4日作出单方解除合同的意思表示，并通过微信让袁小飞于当天中午到案涉商铺拆除空调，但从双方的微信聊天记录看，京信达公司并未对袁小飞腾空房屋的期限进行明确，且对于空调及货柜的拆除，为保证其被拆除后还能够继续安装和使用，这就需要相对专业的人士来着手实施拆除，并且拆除时间亦需要袁小飞与相关人员作进一步的协调，而袁小飞于2020年8月6日到案涉门面时，京信达公司已将案涉商铺内的物品按遗弃物进行了处理。从京信达公司作出解除合同的意思表示到其擅自拆除案涉商铺内的物品仅仅两天时间这一事实看，显然，不能认定京信达公司给予了袁小飞合理的拆除期限。另外，袁小飞遗留在商铺内的物品系袁小飞的合法财产，受法律保护，京信达公司未经袁小飞的允许擅自处理袁小飞的物品，已经侵犯了袁小飞的合法权益，超出了法律所允许的范围，依法应当承担赔偿责任。京信达公司主张其对袁小飞遗留在商铺内的物品按遗弃物处理，属于私力救济行为，对此造成的损失应由袁小飞承担的理由不成立，本院不予采纳。对于损失金额的认定问题。虽然京信达公司对袁小飞提供的货柜及空调的收款收据载明的金额提出异议，但是京信达公司擅自处理袁小飞遗留在商铺内的货柜和空调，系客观事实，涉案物品不能通过鉴定明确其价值，亦是京信达公司的原因所导致，且袁小飞对其损失已尽其所能提供了证据，一审法院根据袁小飞提供的购买货柜及空调的收据，综合空调的使用寿命及装修周期惯例，酌情支持袁小飞货柜及空调的损失共计50000元，并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人福泉京信达商业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人福泉京信达商业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年五月十二日 法官助理莫波 书记员黄雅菲