天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初12177号原告（反诉被告）：李杰，男，1962年12月27日出生，汉族，住天津市河西区。被告（反诉原告）：卢芳，女，1982年3月6日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：郝纯源，天津安尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：于金莲，天津安尊律师事务所律师。原告（反诉被告）李杰诉被告（反诉原告）卢芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李杰，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人郝纯源、于金莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李杰向本院提出诉讼请求：1．请求贵院依法判令被告向原告支付2020年11月11日至2021年5月11日的房租共计14,700元（每月2,450元）；2．判令被告支付2019年5月至2021年5月物业费共计2,987.52元（每月124.48元）；3．判令被告支付2020年11月至2021年5月的暖气费共计1,347.84元（已代交）；4．判令被告支付违约金2,450元；5．判令被告于2021年5月11日（交房前）将注册在万汇文化广场16-3-904的企业（工商、税务等）迁出；6．本案诉讼费用由被告承担。共计2,148,536元。庭审中，原告放弃第五项诉讼请求。事实与理由：原告于2019年5月6日与被告经由天津中原物业顾问有限公司为中介方签订《租赁合同》，约定将其本人名下的坐落于天津市西青区中北镇阜锦道5号万汇文化广场16-3-904的房屋以每月2,450元的价格出租给被告，租期为2年。但被告无故拒不支付2020年11月11日至2021年5月11日的房租共计14,700元，且欠缴其租赁期间的物业费共计2,987.52元，2020年至2021年度暖气费1,347.84元，原告认为被告无故拖欠房租及欠缴物业费的行为已经违约，应当承担违约责任。卢芳辩称，不同意支付租金、取暖费、违约金。2020年10月26日，双方到物业对物业费进行结算，被告向物业交纳了物业费，但不确定是否已经结清。被告同意给付自2019年5月12日至2020年11月11日的物业费，由被告自行交纳至物业公司，2020年11月11日以后的物业费不同意支付。原告已经将企业的营业地址迁出。卢芳向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告已经支付的租金共计11,025元；2．反诉费由被告承担。事实和理由，原告租赁被告的房屋，月租金为2,450元，已交至2020年11月6日，用途为办公，现房屋已于2020年11月19日腾空交还。基于疫情原因，原告租用的房屋无法正常使用，且未能取得任何经营收入。鉴于此客观原因，并参照疫情期间国家关于房屋租金减免的有关政策，本着公平合理的原则，被告应当退还原告四个本月的租金共计11,025元。李杰对卢芳的反诉辩称，不同意原告的诉讼请求，没有法律依据。本院经审理认定事实如下：坐落于天津市西青区中北镇××道××号××广场××号房屋登记在原告及案外人李瑞临名下，原告系李瑞临的父亲。2019年5月6日，原告（甲方）与被告（乙方）在天津中原物业顾问有限公司的居间下签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上述房屋出租给被告办公使用；租赁期限自2019年5月12日至2021年5月11日止，租金每月2,450元，押金2,450元；租金支付以六个月为一期，被告应当于2019年5月6日前向原告支付首期租金，以后每期的租金的支付时间为该期起始日的七日前；租赁期限内，因使用房屋产生的水费、电费、煤气费、暖气费、电话费、有线电视费、物业管理费、宽带费等其他费用由被告承担；合同签订后，未经对方书面同意，原、被告双方任何一方不得擅自提前终止本合同，否则视为违约，守约方有权单方解除房屋租赁关系或要求违约方继续履行本合同，并有权要求违约方支付一个月的租金作为违约金。合同签订后，被告向原告支付押金2,450元及自2019年5月12日至2020年11月11日的租金。2020年11月12日至2021年5月11日的租金被告未付。物业管理费每月124.48元，原告未垫付物业管理费。原告支付2020年至2021年度的取暖费1,347.84元。在合同履行过程中，被告于2020年8月11日以微信方式通知原告不再承租，原告认可，双方协商一致于2020年11月11日对租赁房屋进行交接。交接当日，因被告未能按时到场，双方未能交接。事后，双方对于继续使用租赁房屋进行过协商，但就租金是否用押金抵扣等事宜未能协商一致。被告于2020年11月19日自行将租赁房屋腾空。2020年11月20日，原告起诉被告，要求被告给付自2020年11月12日至2021年5月11日的租金等。被告于2020年12月24日将租赁房屋的钥匙、水电卡等邮寄给原告，原告拒收。庭审过程中，被告同意对租赁房屋进行交接，原告拒绝。双方至今亦未对租赁房屋进行交接，现租赁房屋内已没有被告的物品。庭审中，被告主张双方于2020年8月11日已经对租赁合同协商解除；被告自行将租赁房屋腾空，被告于2020年11月19日与原告通过微信进行联系，原告予以认可，被告认可租赁房屋于2020年11月19日腾空；被告一直联系原告来拿钥匙，但是原告拒绝。庭审中，原告主张被告曾于2020年9月底和原告提出不再续租，双方协商于2020年11月11日进行房屋交接，当时如果被告按照合同约定将费用交齐，原告同意交接房屋，解除合同，但是被告没有按照约定履行，双方约定的2020年11月11日进行房屋交接也没有履行，现原告不同意解除合同，要求继续履行。本院认为，原、被告于2019年5月6日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。合同履行过程中，被告于2020年8月11日以微信方式通知原告不再承租，租金支付至2020年11月11日，原告收取租金，并与被告约定于2020年11月11日交接房屋。故原、被告之间的房屋租赁合同于2020年11月11日协议解除。合同解除后，被告负有将租赁房屋交还给原告的义务，双方约定的交接当日，因被告原因未能交接成功，之后，双方对于租赁房屋的使用及租金等情况未能达成一致，原告亦负有减少损失的义务，最终双方未能妥善解决房屋交接问题，致使租赁房屋未能交接成功，对此双方均有过错，综合本案案情，兼顾公平原则，对于原告主张的自2020年11月12日至2021年5月11日期间的房屋占用使用费及损失，本院酌定由被告承担7,380元。合同解除后，被告给付的押金2,450元应当退还。结合租赁房屋的实际情况，本院酌定被告给付原告取暖费760元。原告主张被告给付违约金2,450元，于法无据，本院不予支持。合同虽约定物业管理费由被告承担，原告对于被告拖欠的物业管理费未垫付，现原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院不予支持，待原告垫付后，可另行主张。原告放弃要求被告将注册在万汇文化广场16-3-904的企业（工商、税务等）迁出的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。被告主张减免租金，原告不予认可，被告未能提供证据证实其因受新冠疫情及防控工作直接影响而无法使用租赁房屋，对于被告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第七百零三条、第七百零五条、第七百零八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李杰与被告（反诉原告）卢芳签订的《房屋租赁合同》于2020年11月11日解除；二、原告（反诉被告）李杰于本判决发生法律效力之日起五日内返还被告（反诉原告）卢芳押金2,450元；三、被告（反诉原告）卢芳于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告（反诉被告）李杰占用使用费及损失共计7,380元；四、被告（反诉原告）卢芳于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告（反诉被告）李杰取暖费760元；五、驳回原告（反诉被告）李杰其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）卢芳其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取169元，由原告（反诉被告）李杰负担83元，由被告（反诉原告）卢芳负担86元。反诉费38元，全部由被告（反诉原告）卢芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  董玲二〇二一年五月十一日书记员  刘畅附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。