湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2304号上诉人（原审被告）：黄伟景，男，1985年6月28日出生，回族，住湖南省常德市武陵区。被上诉人（原审原告）：长沙喜盈门建材有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段36号喜盈门商业广场1、2栋及地下室12002。法定代表人：陈可强。委托诉讼代理人：张娣，湖南昌言律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭利双，湖南昌言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南润领房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段36号喜盈门商业广场1、2栋及地下室9002。法定代表人：魏锦标，执行董事。委托诉讼代理人：张娣，湖南昌言律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭利双，湖南昌言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南喜盈门范城物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段36号喜盈门商业广场1、2栋及地下室2176房。法定代表人：林元灶,执行董事。委托诉讼代理人：张娣，湖南昌言律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭利双，湖南昌言律师事务所律师。上诉人黄伟景因与被上诉人长沙喜盈门建材有限公司（以下简称喜盈门建材公司）、湖南润领房地产开发有限公司（以下简称润领公司）及湖南喜盈门范城物业服务有限公司（以下简称喜盈门物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初9008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄伟景上诉请求：1、请求法庭依法撤销原审判决，依照疫情事实无法经营事实，双方协议退场事实重新审理此案；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、因新冠肺炎疫情，商场本应于2月1日营业，被上诉人总公司通知延期至2月29日才营业，上诉人在此期间一直未营业，应当退还已缴纳的2月份租金及管理费18350.15元，免除剩余租金及管理费。二、因被上诉人疫情期间免租政策不一致，为不扩大不良影响，上诉人与被上诉人相关管理层（喜盈门招商部门负责人钱总）达成一致予以劝退场，解除合同。被上诉人同意只需缴纳15800元，一年后退还押金和质保金，有商场方第一次催缴通知为证。三、被上诉人在协议解除前后，行为举止完全不一致，存在欺诈瞒骗行为。为不让上诉人将免租不一致政策详情告知广大其他经营户引起更大不良影响，承诺退还押金及质保金且不追责违约金，骗取上诉人签下退场协议后，被上诉人不退还押金及质保金且要求追责两个月租金作为违约金。上诉人租约只有4个月，如未得到被上诉人管理层的承诺绝不会退场，因违约责任的叠加代价和实际经营完成租赁合同金额相同；四、疫情期间，国家相关政策均酌情考虑承租方的未经营情况号召租赁方减免租金，被上诉方理应根据实际情况予以一定支持。喜盈门建材公司、润领公司及喜盈门物业公司共同辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，上诉人提到的上诉理由，一审答辩过程中已提到过，并没有新的事实证据，上诉人提出的关于疫情的相关事由也不构成其拒付租金以及违约金的理由，被上诉人是根据国家疫情防疫政策经营管理喜盈门建材家居广场，而且在经营过程中，也对商铺进行了相应的租金减免，是上诉人不同意喜盈门提出的优惠政策，执意不再经营并退出喜盈门建材家居广场，因此上诉人要求提前解除合同，应当根据合同约定，承担相应的违约责任，而且被上诉人作为民营企业，当时也受到了疫情的影响，即便是市场不景气的情况下，被上诉人仍然要承担高额的经营管理成本，以及为上诉人垫付银行的贷款租金。喜盈门建材公司、润领公司及喜盈门物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认黄伟景与喜盈门建材公司、润领公司及喜盈门物业公司签订的《租赁及经营管理合同》于2020年3月5日解除并终止；2、黄伟景向喜盈门建材公司支付合同提前解除的违约金60522元；3、黄伟景向喜盈门建材公司及润领公司支付欠付的经营管理费15850.6元和银行代偿手续费、利息8147.2元及逾期付款违约金（违约金以23997.8元为基数，按每日千分之0.5的标准自2020年4月26日起计算至实际清偿之日止）；4、本案诉讼费用由黄伟景承担。在本案审理过程中，喜盈门建材公司、润领公司及喜盈门物业公司明确，上述银行代偿手续费及利息8147.2元黄伟景应向润领公司支付，经营管理费15850.6元应向喜盈门建材公司支付，逾期付款违约金应向润领公司及喜盈门建材公司支付。一审法院认定事实：2019年7月13日，喜盈门建材公司（经营管理方、甲方）、润领公司（出租方、丙方）、喜盈门物业公司（物业管理方、丁方）与黄伟景（承租方、乙方）签订《租赁及经营管理合同》，约定:丙方将位于长沙市××路××段××号喜盈门（长沙）建材家具广场五层5328、5330Ａ展厅号231平方米范围的经营场地（含公摊面积）租赁给乙方；乙方租赁甲方经营场地自2019年7月28日起至2020年7月27日止，为期12个月;本合同所约定的经营场地租金归属丙方，由丙方收取，每月为13398元。经营管理服务费归属甲方，由甲方收取，每月为11088元。物业服务费由丁方收取，每月为5775元。上述费用支付方式均为12个月支付一次，先付后用；上述合同期内租金、经营管理服务费、物业服务费三项费用合同期总额的支付方式：乙方可根据自身原因和需要选择全额一次性支付，也可选择申请向银行贷款或申请个人信用卡大额分期付款的方式支付全额租赁费用。乙方选择银行贷款或信用卡分期付款时，相应产生的实际利息（或手续费）由甲方承担，本合同期产生的实际利息在下一个合同期的租赁费中给予相应金额的抵扣，若本合同到期双方不再继续签约，则该利息作为营销推广费在合同结束30个工作日后，乙方开具营销推广费发票给甲方，甲方收到发票后按实结算返还给乙方；若乙方选择银行贷款方式支付租赁费，出现逾期由甲方代为偿还时，出现中途撤场解除合同，则乙方不享受利息返还政策；乙方选择上述向银行贷款或申请个人信用卡大额分期付款支付租赁费用，乙方未按期偿还银行贷款，造成还款逾期，银行要求甲方、丙方及丁方代为偿还乙方逾期本金及利息、罚息、手续费、滞纳金、违约金等，甲、丙方及丁方代偿后，视同乙方未缴纳相应等额租赁费。甲、丙方及丁方有权要求乙方在甲方代偿之日起10日内一次性足额补缴相应租赁费及其他费用，在期限内未偿还则按前述乙方逾期支付租赁费之违约情形处理；乙方对自身逾期还款行为知悉并同意由甲、丙方及丁方代偿银行欠款，代偿后乙方认同欠缴等额租赁费，乙方按本合同履行该付租义务及承担1%／天计的违约金；为保证本合同的全面履行及消费者的合法权益，甲乙丙丁四方在签订本合同时乙方应向甲方交付合同保证金60522元，由乙方在合同签订之日一次性付清；为维护消费者的合法权益，甲方、丙方、丁方的财产安全及良好信誉，乙方应在本合同签订时向甲方一次性支付质量保证金（先行赔付质量保证金及售后服务质量保证金）共计10000元；本合同有效期内，乙方擅自终止合同的，合同保证金、质量保证金不予退还，并向甲方支付相当于二个月租金、经营管理服务费、物业服务费的违约金。上述合同签订后，为支付上述合同款项，黄伟景向北京银行长沙万家丽路支行申请了信用卡·i分期业务，北京银行长沙万家丽路支行于2019年8月28日向黄伟景发放了贷款325705元，喜盈门建材公司、润领公司及喜盈门物业公司为黄伟景的该笔贷款承担保证责任。2020年3月5日，黄伟景向喜盈门建材公司提交《撤场申请报告》，载明因黄伟景须提前终止涉案合同，申请于当日撤出喜盈门（长沙）建材家具广场。因黄伟景此后未再按期偿还贷款，润领公司于2020年4月16日代黄伟景偿还了其剩余贷款本金162852.5元并支付了利息6193.59元及银行代偿手续费1954.23元。在一审审理过程中，喜盈门建材公司、润领公司及喜盈门物业公司述称，涉案经营场地已于2020年5月28日出租给他人；润领公司代黄伟景偿还的剩余贷款本金162852.5元中折算出黄伟景2020年3月5日前尚欠的费用为经营管理服务费15850.6元，黄伟景对此无异议；喜盈门建材公司、润领公司及喜盈门物业公司明确黄伟景缴纳了合同保证金30261元及质量保证金10000元，黄伟景主张该两项费用应抵扣喜盈门建材公司、润领公司及喜盈门物业公司主张的经营管理费。一审法院认为：喜盈门建材公司、润领公司及喜盈门物业公司与黄伟景签订的《租赁及经营管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。一、关于合同的解除。本案中，黄伟景于2020年3月5日向喜盈门建材公司提交《撤场申请报告》，载明须提前终止涉案合同，申请于当日撤出喜盈门（长沙）建材家具广场。喜盈门建材公司、润领公司及喜盈门物业公司要求确认喜盈门建材公司、润领公司及喜盈门物业公司与黄伟景签订的《租赁及经营管理合同》于2020年3月5日解除，黄伟景对此亦未异议，一审法院予以支持。二、关于提前解除合同违约金。根据合同约定，合同有效期内，黄伟景擅自终止合同的，合同保证金、质量保证金不予退还，并向喜盈门建材公司支付相当于二个月租金、经营管理服务费、物业服务费的违约金。根据上述合同约定及喜盈门建材公司、润领公司及喜盈门物业公司涉案经营场地的空置期损失，对喜盈门建材公司要求黄伟景支付合同提前解除的违约金60522元，且不予退还黄伟景支付的合同保证金30261元及质量保证金10000元的主张，一审法院予以支持。黄伟景要求上述保证金抵扣喜盈门建材公司、润领公司及喜盈门物业公司主张的相关费用，缺乏合同约定，一审法院不予支持。黄伟景称双方系协商一致解除合同，故黄伟景不应支付违约金，但黄伟景并未提供证据证明其主张，故对其上述意见一审法院不予采纳。三、关于经营管理费、银行代偿手续费、利息及逾期付款违约金。根据合同约定，乙方未按期偿还银行贷款，造成还款逾期，银行要求甲方、丙方及丁方代为偿还乙方逾期本金及利息、罚息、手续费、滞纳金、违约金等，甲、丙方及丁方代偿后，视同乙方未缴纳相应等额租赁费。甲、丙方及丁方有权要求乙方在甲方代偿之日起10日内一次性足额补缴相应租赁费及其他费用，在期限内未偿还则按乙方逾期支付租赁费之违约情形处理；乙方对自身逾期还款行为知悉并同意由甲、丙方及丁方代偿银行欠款，代偿后乙方认同欠缴等额租赁费，乙方按本合同履行该付租义务及承担1%/天计的违约金。本案中，润领公司于2020年4月16日代黄伟景偿还了剩余贷款本金162852.5元（其中折算出黄伟景2020年3月5日前尚欠经营管理服务费15850.6元）及利息、银行代偿手续费8147.82元。根据上述合同约定，视同黄伟景未缴纳相应等额租赁费，黄伟景应自代偿之日起10日内一次性足额补缴相应租赁费及其他费用。喜盈门建材公司主张黄伟景支付经营管理费15850.6元，黄伟景对此无异议，一审法院予以支持。润领公司要求黄伟景支付银行代偿手续费及利息共计8147.2元，符合合同约定，且系对自身权利的处分，一审法院予以支持。润领公司及喜盈门建材公司要求黄伟景以23997.8元（8147.2元＋15850.6元）为基数，支付自2020年4月26日起计算至实际清偿之日止的逾期付款违约金，符合上述合同约定，但每日千分之0.5的标准过高，一审法院酌定按日万分之二的标准支付逾期付款违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、喜盈门建材公司、润领公司及喜盈门物业公司与黄伟景签订的《租赁及经营管理合同》于2020年3月5日解除；二、黄伟景于一审判决生效之日起7日内向喜盈门建材公司支付提前解除合同违约金60522元；三、黄伟景于一审判决生效之日起7日内向喜盈门建材公司支付经营管理费15850.6元；四、黄伟景于一审判决生效之日起7日内向润领公司支付银行代偿手续费及利息8147.2元；五、黄伟景于一审判决生效之日起7日内向喜盈门建材公司、润领公司支付逾期付款违约金（以23997.8元为基数，按日万分之二的标准自2020年4月26日起计算至实际清偿之日止）；六、驳回喜盈门建材公司、润领公司及喜盈门物业公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交微信聊天截图，拟证明上诉人与被上诉人协议退场，口头约定免除追责，申请撤场后，上诉人被告知保证金不予退还，并追究违约金。本院认为，该证据不能实现证明目的，本院不予采纳。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人称喜盈门招商部门负责人口头承诺免除其提前解除合同责任，且一年后退还各类保证金约4万元。上诉人并未举证证明该项主张，因此一审法院依据《租赁及经营管理合同》判决上诉人承担提前解除合同的违约责任并无不当，本院予以确认，对上诉人的该项上诉理由，本院不予采信。关于上诉人主张的应当免除2月份租金、经营管理服务费、物业服务费。上诉人认为因新冠肺炎疫情，商场本应于2月1日营业，被上诉人总公司通知延期至2月29日才营业，上诉人在此期间一直未营业，应当退还已缴纳的2月份租金及管理费18350.15元，免除剩余租金及管理费。本院认为，被上诉人均系民营企业，并无因新冠肺炎疫情免除上诉人租金、管理费的强制性义务和合同义务，对上诉人的该上诉理由，本院不予支持。综上所述，黄伟景的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1914元，由上诉人黄伟景负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 龙 峰二〇二一年五月十日法官助理田露书记员谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。