广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初1250号原告：徐文艺，女，1973年6月17日出生，汉族，住广东省佛山市三水区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××025。被告：佛山市××××××管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××星星大厦511室之一，统一社会信用代码91440605MA4X15CMXC。法定代表人：欧某1。被告：东灿酒店管理（佛山）有限责任公司，住所地广东省佛山市三水区×××××××××××××××××××××××××××、1816-1825。法定代表人：欧某1。原告徐文艺与被告佛山市××××××管理有限公司（以下简称璀璨公司）、东灿酒店管理（佛山）有限责任公司（以下简称东灿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告徐文艺到庭参加了诉讼，被告璀璨公司、东灿公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐文艺向本院提出的诉讼请求：1.判令两被告连带赔偿原告违约金21323.57元，返还软装款20000元；2.本案受理费由被告承担。诉讼中，原告向本院增加诉讼请求：1.判令两被告连带支付原告2020年11月份欠付的租金300元、2020年12月份欠付的租金1600元，合计1900元；2.判令两被告承担案涉房屋计至2020年12月31日的水费13.35元、电费50.22元、物业管理费1158.72元；3.判令两被告返还原告未配置的软装设备的价格6812元。事实和理由：2018年12月17日，原告购买了位于佛山市三水区×××××××××××××××××××××××的房屋（以下简称2115号房屋），同时与房地产开发商指定的公寓托管机构璀璨公司签订《公寓委托经营管理合同》和《房屋软装采购合同》。约定原告委托璀璨公司经营管理案涉房屋，璀璨公司每月向原告支付相应收益，同时原告向璀璨公司支付房屋软装费39800元，由璀璨公司为案涉房屋采购并安装相应的家电家私设施等。上述合同签订后，璀璨公司自2020年9月1日起没有按期向原告支付租金收益，存在迟延给付的情形，根据合同约定，每逾期交租一天，原告有权按每天100元的标准要求璀璨公司支付违约金。璀璨公司逾期向原告交租的时间共计为58天，其应付原告违约金为5800元。另根据合同约定，任何一方单方提前解除合同，需向对方支付解除合同的违约金3600元。现璀璨公司违约提前解除合同，故需向原告支付违约金3600元。根据双方签订的《房屋软装采购合同》的约定，璀璨公司逾期未为原告的案涉房屋采购家电、家具，需按该合同总额1%向原告支付违约金，逾期超过7天，原告有权解除合同，并要求璀璨公司返还全部已付款项并支付相当于合同总额20%的违约金。因璀璨公司一直未按《房屋软装采购合同》的约定履行采购义务，直至向原告交还案涉房屋日止仍未购齐合同约定的家电、家具，故原告有权要求璀璨公司支付相应的违约金。同时原告认为璀璨公司就案涉房屋采购的家电、家具价值不足39800元，原告要求璀璨公司退还软装费20000元。另原告针对其增加的诉讼请求主张的事实如下：璀璨公司至今尚欠原告2020年11月的租金300元、2020年12月的租金1600元未支付，还欠原告计至2020年12月30日的水电费63.57元、物业管理费1158.72元未付。另原告与璀璨公司解除租赁合同后，收回案涉房屋时发现屋内欠缺的软装设备包括冰箱、洗衣机、空调、电磁炉各一台，价值为6812元，原告要求璀璨公司赔偿上述软装设备折价款6812元。被告璀璨公司、东灿公司辩称：一、原告诉请两被告支付其违约金21323.57元，缺乏事实和法律依据。璀璨公司不存在逾期向原告支付房屋收益的违约行为。双方已另行协商调整了合同约定的交租时间，即调整为璀璨公司每月支付原告房屋收益的日期为每月25日。另北江碧桂园公寓的部分业主自2020年11月18日起，私自采取不文明、不合法手段到案涉公寓的酒店大堂阻挠璀璨公司正常经营运作，导致璀璨公司的经营活动受到严重影响，公司不能正常支付租金及相关成本费用，璀璨公司于2020年12月28日被迫暂停营业。退一步而言，若法院认定璀璨公司违约，原告主张的违约金过高，应予调整。二、原告诉请两被告连带赔偿《房屋软装采购合同》约定的违约金20000元，缺乏事实和法律依据。璀璨公司已按合同约定为案涉房屋采购及安装了软装、硬装设施，原告主张璀璨公司返还其装修费20000元没有任何依据。由于案涉的公寓酒店项目急需落地运营的原因，璀璨公司未在案涉房屋内配置电磁炉、机顶盒，但除此之外，其他软装设施全部安装完成。若璀璨公司构成违约，原告主张的违约金过高，法院亦应予调整。三、东灿公司并非案涉《公寓委托经营管理合同》、《房屋软装采购合同》的相对方，东灿公司仅是受璀璨公司委托代为管理案涉公寓，故东灿公司无需承担上述合同义务。原告徐文艺围绕其诉讼请求依法向本院提供了以下证据：1.原告的身份证、两被告的企业信用信息公示资料，证明原、被告的诉讼主体资格。2.不动产权证书，证明位于2115号房屋的权利人为原告，原告将上述房屋交由璀璨公司出租管理。3.《公寓委托经营管理合同》，证明原告与璀璨公司签订了托管经营合同，由原告委托璀璨公司出租管理涉案房屋。4.《房屋软装采购合同》、收款收据、收据，证明原告与璀璨公司签订了《房屋软装采购合同》，委托璀璨公司为案涉房屋采购及安装家电、家私，原告向璀璨公司支付了软装费39800元，但璀璨公司并未依约为原告配齐房屋的设备设施，璀璨公司应向原告退还软装款20000元。5.微信聊天记录截图、网上银行电子回单，证明璀璨公司并未按期向原告支付案涉房屋的租金，对于2020年9月、10月、11月的租金，璀璨公司均存在迟延给付的情形，另被告仍欠原告2020年11月、12月的租金未结清。6.标的物业交接，证明璀璨公司在2020年12月28日已将涉案房屋移交退还给原告，同时璀璨公司承诺于2021年1月5日前配齐软装设备包括冰箱、洗衣机、电磁炉各一台给原告，但璀璨公司至今未履行承诺。另璀璨公司表示负担案涉房屋计至2020年12月31日前的水电费、物业管理费，但亦未支付给原告。7、水费缴纳凭证及发票、电费发票、物业管理费欠费截图和微信聊天记录，证明璀璨公司尚欠原告计至2020年12月30日的水电费63.57元、物业管理费1158.72元未付。经审查，原告提供的上述证据来源、形式合法，与本案事实具有关联性，能够相互印证原告起诉主张的事实，两被告未到庭发表质证意见，视为放弃质证权利，故本院对原告提供的上述证据均予以采信。被告璀璨公司、东灿公司在诉讼中未提交证据。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：原告徐文艺是2115号房屋的登记产权人。2018年12月17日，徐文艺与璀璨公司签订《公寓委托经营管理合同》一份，约定：徐文艺将其位于2115号的房屋委托璀璨公司进行经营管理。托管期限为6年，从2020年5月1日至2026年4月30日。原告应于2020年4月30日将房屋移交给璀璨公司管理。第1、2年，璀璨公司每月支付原告收益1600元，每两年递增5%。托管期前4个月为软装配置期和开业筹备期，此期间璀璨公司无需向原告支付托管经营收益。璀璨公司应于每月10日前向原告支付固定收益。托管期间，璀璨公司承担2115号房屋的水电费、物业管理费等费用。原告须向璀璨公司支付2115号房屋的软装配置费39800元，由璀璨公司代为采购配置房屋的软装设施。托管期结束后，璀璨公司向原告交还的标的物及设施、设备应保持正常折旧状态无损坏，原告委托璀璨公司配置的软装设施归原告所有。璀璨公司逾期未向原告支付约定的固定收益，除应如数补交外，每逾期一天支付原告违约金100元，逾期超过30天，原告有权单方解除合同，并向璀璨公司主张解除合同违约金3600元。因履行本合同发生争议，任何一方均可向标的物业所在地人民法院起诉。同日，原告与璀璨公司签订《房屋软装采购合同》。合同约定原告委托璀璨公司采购并安装2115号房屋的软装设施，包括:1.家电类，45-50寸液晶智能电视1台、5-6公斤全自动滚筒洗衣机1台、酒店专用冰箱1台、空调2台（1台1.5匹、1台1匹）、热水器1台、电磁炉1台；2.家私类，1.5-1.8米床架、1.5-1.8米床垫、梳妆台或办公台、椅子、衣柜、电视柜或电视层板、沙发、茶几、床头柜、床头柜台灯或落地灯、固装储物柜或储物架；3.其他装饰，双层窗帘、装饰画、毛巾架、置物架、晾衣架、吹风机、吊灯或吸顶灯，其他定制风格软装等；4.机顶盒1个，并包含宽带初装费。软装配置费为39800元，原告分两期支付给璀璨公司，首期7960元在签订本合同当天支付，二期31840元在移交房屋当天支付。璀璨公司逾期交货或交付的产品质量不符合约定，每逾期1日按合同总额的1%向原告支付违约金，逾期超过7天，原告有权解除合同，并要求璀璨公司返还全部已付款项及支付相当于合同总额20%的违约金。上述合同签订后，原告依约将2115号房屋移交给璀璨公司，并向璀璨公司支付了软装配置费39800元。但璀璨公司没有按期向原告支付案涉房屋收益。2020年12月28日，原告与璀璨公司签订了《标的物业交接》协议一份，双方确认：璀璨公司已将2115号的房屋钥匙退还给徐文艺。从2020年12月31日之后的费用由徐文艺自行承担。璀璨公司承诺于2021年1月31日前微信转账支付徐文艺2020年12月份的租金1600元、违约金3600元，合共5200元。另案涉房屋截至2020年12月31日前的水电费、物业管理费由璀璨公司负责结清。璀璨公司同意于2021年1月5日前将房屋内欠缺的冰箱、洗衣机、电磁炉各一台配齐给徐文艺。之后，璀璨公司未履行上述《标的物业交接》协议约定的内容。截至2020年12月31日，璀璨公司仍欠原告2020年11月租金300元、2020年12月租金1600元、水电费63.57元、物业管理费1158.72元。另原告收回案涉房屋后，经核实该房屋欠缺的软装设备包括空调、冰箱、洗衣机、电磁炉各一台。本院认为，原告徐文艺与被告璀璨公司签订的《公寓委托经营管理合同》、《房屋软装采购合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认上述合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于案涉合同解除及违约责任承担问题。原告依约将案涉2115号房屋移交给璀璨公司进行运营管理后，璀璨公司没有按期向原告支付固定收益已构成违约，依据《公寓委托经营管理合同》的约定，原告有权解除合同。事实上，原告与璀璨公司已于2020年12月28日签订了《标的物业交接》，并收回了2115号房屋，应视为双方以实际行为解除了案涉合同。同时因璀璨公司的违约行为导致合同解除，原告依据合同约定有权要求璀璨公司支付解除合同的违约金3600元。关于璀璨公司尚欠原告的租金收益及相关费用。经审核，截止至起诉日，璀璨公司仍欠原告2020年11月、12月的租金收益即共计1900元，欠原告计至2020年12月31日的水电费63.57元、物业管理费1158.72元，原告诉请璀璨公司支付上述固定收益及欠费均符合约定，且依据充分，本院予以支持。对于原告要求璀璨公司支付按每日100元的标准计算迟延交纳2020年9月、10月、11月租金的违约金。针对上述已缴纳的租金，璀璨公司确实存在迟延缴费的情况，但原告要求按合同约定每迟延一天计收100元的违约金偏高，有违公平原则，本院酌定璀璨公司支付上述三期延迟支付租金的违约金为100元。至于原告要求璀璨公司支付欠缴的2020年11月、12月租金的违约金，则以2020年11月欠付的租金300元为本金，从2020年11月11日起；以2020年12月欠付的租金1600元为本金，从2020年12月11月起，分别按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算违约金。原告诉请超出部分，本院不予支持。璀璨公司提出双方协商变更了案涉房屋租金的支付时间为每月25日，但未提供充分证据予以证明，本院不予确认。另原告要求被告按照《公寓委托经营管理合同》第十条第10.4款的约定，支付未全面适当履行合同义务的违约金，没有事实依据，本院不予支持。关于原告主张璀璨公司返还的软装配置费并承担相应违约金的问题。根据本院查明的事实，涉案2115号房屋尚有空调、冰箱、洗衣机、电磁炉各一台未配齐，结合合同约定以及市场价格，本院酌定璀璨公司返还原告折价款为3900元。原告诉请超出的部分，不予支持。关于软装配置违约金。虽然《房屋软装采购合同》中约定，如果璀璨公司逾期交货超过7天的，原告有权解除合同并要求璀璨公司支付相当于合同总额的20%的违约金即8560元。但本案中，璀璨公司已为原告配置了大部分物品，未配齐物品的价值仅为3900元，且在本院支持原告返还配置费用3900元的前提下，原告还要求璀璨公司支付违约金7960元明显过高，依法不应支持。根据合同履行情况，当事人的过错程度及逾期利益，本院酌定璀璨公司支付软装配置违约金800元。关于东灿公司应否承担案涉债务的问题。由于案涉合同由璀璨公司与原告签订，东灿公司并非上述合同的相对方，原告亦未能举证证明东灿公司存在应承担案涉债务的法定情形，璀璨公司确认其事实上是委托东灿公司代为经营管理案涉房屋，故璀璨公司作为委托方仍应向原告承担合同义务。因此，原告诉请东灿公司承担本案债务没有任何依据，本院不予支持。至于璀璨公司在本案答辩中提出，案涉公寓酒店的业主采取不合法手段阻挠其经营运作酒店，影响其正常经营活动，导致其无法按期向原告支付租金及相关费用。若璀璨公司与酒店业主之间确有出现上述纷争应通过公安机关处置，并不构成璀璨公司向原告迟延支付或拒付租金的正当理由，本院对璀璨公司该抗辩意见不予采纳。被告佛山市××××××管理有限公司、东灿酒店管理（佛山）有限责任公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市××××××管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐文艺支付房屋固定收益1900元及违约金（其中支付迟延交纳2020年9月、10月租金及2020年11月部分租金的违约金合计为100元。另以2020年11月欠付的租金300元为本金，从2020年11月11日起；以2020年12月欠付的租金1600元为本金，从2020年12月11月起，分别按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算违约金，计至实际清偿欠款日止）。二、被告佛山市××××××管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐文艺支付未缴的水电费63.57元、物业管理费1158.72元。三、被告佛山市××××××管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐文艺支付解除合同的违约金3600元。四、被告佛山市××××××管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐文艺退还软装设施配置费3900元并支付违约金800元。五、驳回原告徐文艺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即442元（此费用已由原告徐文艺预交），由原告徐文艺负担347元，被告佛山市××××××管理有限公司负担95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 蔡月梅二〇二一年四月二十三日法官助理 李慧慧书 记 员 成婉玲