山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终3505号上诉人（原审被告）：郑希燕，女，1990年11月29日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：刘振明，男，1988年3月30日出生，汉族，住山东省阳信县。上诉人郑希燕因与被上诉人刘振明房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、本案诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人违反合同约定，应承担逾期腾迁户口的违约责任错误。合同签订前，上诉人对涉案房屋内存有他人户口并不知情；合同签订时上诉人与被上诉人及案外人发现涉案房屋存有他人户口，至派出所咨询答复称不影响落户和小孩上学等一切户口问题，各方达成口头协议，被上诉人表示同意在上诉人能联系到李占红等三人的情况下迁出户口，正是因为三方达成口头协议，烟台金美房产经纪有限公司（以下简称金美公司）才会在贷款发放后将20000元腾迁户口押金退还上诉人，故上诉人不存在违约。被上诉人关于知悉他人户口存在的时间前后矛盾，不应予以采信。二、被上诉人未产生任何损失，一审法院判决上诉人承担15000元违约金，数额过高。根据烟台市公安局2018年7月31日的《关于设立社区（镇）集体户的通知》，现房主即被上诉人的书面申请可将李占红三人的户口迁至辖区社区集体户。上诉人获知该文件后联系被上诉人，但被上诉人拒绝提交书面申请，因被上诉人可随时书面申请迁出李占红等三人的户口，故涉案房屋不存在另售贬值损失。一审判决所谓的往返派出所、金美公司损失判决15000元违约金过高。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人诉请。被上诉人辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原告向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期迁出户口违约金63300元，被告协助办理户口迁出手续；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回要求被告协助办理户口迁出手续的诉讼请求。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于烟台市芝罘区，系被告自烟台富邦典当有限公司（下称富邦典当）处购买，并于2015年6月8日登记在被告名下。2017年9月5日，原、被告在金美公司的居间下签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的烟台市芝罘区房屋（下称涉案房屋）出售给原告，建筑面积86.87平方米，原告对该房屋已作充分了解，自愿购买上述房屋；房屋总价款633000元，合同签订当日金美公司代原告收取定金20000元（定金冲抵房款）；原告应在合同签订后三日内将贷款所需材料备齐交于金美公司，并于2017年9月20日前将首付款153000元及佣金和手续费备齐交于金美公司，在银行审批合格，被告房证查档无问题和手续费备齐交于金美公司，金美公司通知原、被告双方办理过户手续，待过户手续办理完毕过后当日，被告收取首付款（扣除相关费用）、待银行放贷后2日内原、被告交接房屋，被告保证该房屋无任何欠费及其他纠纷、户口迁出，具备交接条件时被告收取剩余房款；被告应保证房屋原址内户口（包括但不限于甲方及亲属）在房屋交接日前迁出，否则应按照本合同违约责任处理。合同第十条违约责任约定：原、被告如有违约责任，违约方应承担产权回转已缴和应缴税费及房价10%的违约金。第十一条其他约定事项约定：过户当日扣除被告1%中介费及20000元腾房户口押金，剩余首付款转给被告，待房屋交接完毕户口迁出后腾房户口押金原数无息返还被告。2017年9月14日，原告向被告支付了首付款153000元。2017年10月23日，涉案房屋转移登记至原告名下。2017年1月8日，原告以贷款方式向被告支付了剩余房款480000元。2018年1月13日，被告向原告交付了涉案房屋。另查，涉案房屋内另有案外人李占宇、李占红、刘晓蕾三人的户口。关于合同约定的20000元腾迁户口押金。原告称，之前确实由金美公司扣了被告20000元腾迁户口押金，但房屋过户后金美公司在未告知原告的情况下就将该押金退还给被告了；被告和金美公司都承诺户口能迁走，原告事后只是就腾迁户口事宜和被告进行沟通。被告则辩称，因三方达成口头协议即原告认可户口问题并同意被告在能联系李占红等人的情况下将户口迁走，因此金美公司在贷款发放之后就将全部的房款包括腾迁户口押金都支付给被告了。关于何时发现案外人户口的。原告述称签合同时原告向金美公司询问过房屋内的户口情况，金美公司称房屋内有李占红等人的户口，房屋交接时可以迁走，原告并未询问李占红与被告是何关系，原告曾向被告询问过，但基于合同已对腾迁户口进行约定，故原告出于对被告的信任就接收了房屋。后又改变陈述称，原告签合同时对房屋内户口情况并不知情，在贷款发放后、交接房屋之前金美公司向原告告知房屋内的户口情况；原告就找被告解决，被告以他不认识李占红等人为由未配合将户口迁出，双方一直在协商解决，但被告从未告知原告只要原告申请就可以将户口迁出；原告2019年、2020年都曾到派出所咨询户口迁出事宜，2020年2月之后派出所回复说原告可以申请迁出户口，派出所可以联系李占红三人迁出户口，但是实际操作比较困难，要联系李占红本人并且解决迁出后落户在哪的问题。为证明其主张，原告提交2018年1月15日原告与金美公司工作人员李美红的聊天记录，证明原告在签订合同时对户口情况毫不知情，房屋中介只有在交接房屋时才去查户口。被告对该证据的真实性有异议，辩称看不出聊天人员的身份，也无法证明原告的主张。被告辩称，被告是自富邦典当购买的涉案房屋，因此被告从未将户口迁入涉案房屋，也不知道涉案房屋内的户口情况；2017年9月5日双方签订合同时查档发现了李占红等三人的户口，被告并不认识李占红，发现户口后，原、被告双方达成口头协议，原告认可户口问题并同意被告在能联系李占红等人的情况下将户口迁走；被告一直在要求富邦典当联系李占红，但富邦典当说联系不上，后来2019年被告得知原告可以申请强制迁户，被告落实后告知了原告，且派出所和居委会也均告知过原告。为此，被告提交下列证据：1、2019年3月24日人民网政务版留言截图一份。该截图上烟台市公安局回复如下：根据《山东省户口登记管理规范（试行）》规定，烟台市在充分调研和试点推行基础上，于2018年7月出台相关文件，公安派出所可以以乡（镇、街道）或者社区、村（居）委会为单位设计公共集体户，您反映的问题烟台已经开始实行，不存在正在走程序的情况。对公民因房屋所有权、使用权关系转移或房屋拆迁，原房主及户内人员户口暂无处前一的，本人无合法稳定住所且无亲属投靠的，可在就业地或原户口所在地派出所落社区集体户。房屋所有权、使用权发生转移，原落户人员拒不迁出或无法告知的，经现房主提出申请，派出所在调查核实基础上可将其户口迁至辖区社区集体户。2、2020年2月17日金美公司出具的证明1份。该证明载明：合同签订后，金美公司进行查档及户口问题，查实到涉案房屋有李占红等三人的户口并告知原、被告，被告联系上一任中介公司即中盈地产和上一任卖方进行解决，该两方表示尽快联系李占红等三人将户口迁走，但李占红等三人处于失联状态，故被告未能迁出户口，金美公司和被告一同到派出所咨询，派出所答复称不影响落户、小孩上学等一切户口问题，金美公司与被告将该情况告知原告，并就户口问题达成口头协议，原告表示对户口问题认可，并由被告能联系的情况下，通知李占红等三人迁出户口，原、被告继续履行房屋买卖合同。3、金美公司工作人员王洋的证人证言。王洋出庭作证称，我是原、被告房屋买卖合同的具体经办人员，前期经办人不是我，我是在房屋交接的时候负责的；2018年1月交接前我查档时发现房屋内有李占红等三人的户口，我就告知了原、被告，因联系不上李占红等三人来迁出户口，原告担心影响孩子上学，就没有接房；我们就和被告一起去派出所落实，派出所回复称不影响落户、上学，我们就告诉了原告，原、被告就口头约定原告先正常接房，被告尽快把户口迁走，双方没有对未迁户口的违约责任做约定；房屋交接后被告一直在找典当公司迁户口但没能成功，之后原、被告再有无约定我就不清楚了。原告质证称，对人民网回复的真实性不清楚，且派出所的实践操作与答复存在时间差，即使2019年4月可以强制迁出户口，被告也已构成违约；对金美公司证明的真实性不认可，三方并未达成口头协议，且金美公司所述的合同签订后金美公司进行查档户口问题，与被告所称合同签订时即进行查档相互矛盾；对王洋的证人证言不予认可，王洋是原、被告出现户口问题后才接手的，原经办人员为李美红，且王洋与被告之间还存在借款关系，故证人证言不予采信。关于被告辩称的李占红等三人户口未给原告造成实际损失故不应支付违约金。原告主张，被告所造成的实际损失为：1、多次就户口问题往返派出所、中介公司的损失；2、因房屋上有其他人的户口导致另售房屋时的贬值损失30000元；3、诉讼后产生的诉讼费1383元及律师费5000元。诉讼中，一审法院依被告申请向烟台市公安局芝罘分局立交桥派出所进行调查，该派出所口头回复称，烟台市公安局在2018年7月31日即出台《关于设立社区（镇）集体户的通知》，根据该文件，房屋所有权发生转移，原落户人员拒不迁出或无法告知的，经现房主提出书面申请，派出所可将其户口迁至辖区社区集体户；该文件出台后即开始实行，该派出所曾电话通知过原告其可向派出所书面申请迁出涉案房屋内的李占红等三人的户口。一审法院认为，（一）原、被告之间的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。（二）关于户口迁出的问题。本案中，涉案房屋内有李占红等三人的户口。被告虽辩称原、被告及金美公司达成口头协议即原告认可李占红等三人的户口问题并同意被告在能联系李占红等人的情况下将户口迁走，原告对此亦予以否认，但其提供的金美公司证明及王洋证人证言不足以证明其抗辩，故对其抗辩理由一审法院不予采纳。根据合同第七条约定，被告应保证房屋原址内户口（包括但不限于被告及亲属）在房屋交接日前迁出，否则应承担违约责任。被告虽辩称原告可书面申请强制派出所强制迁户，但该政策实行时间为2018年7月31日之后，而双方房屋交接时间为2018年1月13日，此时该政策尚未实行，故被告未能履行在房屋交接前将李占红等三人户口迁出的合同义务，应承担逾期腾迁户口的违约责任。（三）关于违约金。原告主张被告应依据合同第十条支付房屋价款10%的违约金即63300元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定,被告向原告支付的违约金应以原告的实际损失为基础。合同第十条约定的房价10%的违约金，是针对买卖双方存在根本违约行为导致合同解除情形下违约金的约定，而本案中被告未能履行迁出户口义务，仅构成瑕疵履行。原告并未将涉案房屋出售，故原告所主张因李占红三人户口导致另售房屋的贬值损失尚未实际发生，且根据政策2018年8月后原告即可书面申请迁出李占红等三人的户口，如原告怠于行使权利，导致其出售房屋时李占红等三人户口未能迁出，其自身也存在过错；原告亦未能举证证明其往返派出所、金美公司的损失；结合本案实际情况，被告应向原告支付逾期迁出户口违约金15000元为宜，原告诉请的超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)第二十九条》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、限被告郑希燕于判决生效之日起10日内向原告刘振明支付逾期腾迁户口违约金15000元。二、驳回原告刘振明的其他诉讼请求。如果被告郑希燕未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。一审案件受理费1383元，由原告刘振明负担1055元，被告郑希燕负担328元。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中明确约定上诉人应保证涉案房屋原址内户口（包括但不限于上诉人及亲属）在房屋交接日前迁出，否则应承担违约责任。本案中直至双方当事人交接涉案房屋时，李占红等三人户口仍未能迁出，上诉人应当按照合同约定承担违约责任。上诉人虽主张三方曾达成口头协议被上诉人认可并同意上诉人在能够联系李占红等人的情况下将户口迁走，但被上诉人对此不予认可，上诉人亦未提交足够证据证明其主张，本院对其主张不予采信。关于上诉人主张的被上诉人可书面申请派出所强制迁户的问题，因该政策实施时间晚于房屋交接时间，上诉人不因此而免除违约责任，故一审法院判令上诉人承担逾期腾迁户口的违约责任并无不当。关于违约金数额，因双方合同约定的违约金标准过高，一审法院结合本案实际情况酌定违约金15000元为宜，合理合法，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1383元，由郑希燕负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 刘 腾审判员 陈 勇二〇二一年五月十七日书记员 刘晓敏