文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1271号上诉人（原审被告）：李兴亮，男，1977年7月16日生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：吴赢，江苏申越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘振远，男，1981年5月3日生，汉族，户籍地安徽省宿州市砀山县高铁新区，现住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：陈华，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：江阴市金农农副产品批发市场管理有限公司，住所地江苏省江阴市华士镇华西村工业园区陆瓠西路**。法定代表人：季良峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙伟，江苏凡创律师事务所律师。上诉人李兴亮因与被上诉人刘振远、江阴市金农农副产品批发市场管理有限公司（以下简称金农公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初3915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李兴亮上诉请求：撤销原判，依法改判李兴亮不向刘振远承担返还租金11805元和相应利息的责任，以及不向刘振远承担赔偿营业损失4120.58元和支付违约金6820元的责任。事实和理由：1.根据一审中李兴亮提供的照片以及鉴定机构、一审法院现场勘查的情况，可以证明刘振远存在私拉电线、私自居住、超范围经营、使用灶气明火、乱堆乱放、经营环境脏乱差等违约行为。2.刘振远的上述违约行为在先，基于先履行抗辩权或同时履行抗辩权，李兴亮有权直接停止向刘振远供电，法律并未规定行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权需要履行事先通知的义务，故李兴亮不存在违约行为。3.即使法院认定李兴亮违约，因双方一致确认案涉租赁合同于2020年3月20日解除，根据合同约定，刘振远应于2020年3月24日前腾退搬离。刘振远长期拖延搬离，属于严重违约，应当向李兴亮承担自2020年3月24日起至实际腾退之日止按照230元/天计算的逾期腾退违约金51290元，该金额已超过一审判决李兴亮应向刘振远承担的责任金额，应予抵销。刘振远二审辩称：刘振远不存在违约行为，也不存在李兴亮所述的不规范经营和导致严重安全隐患的行为，且租赁合同中并无相关约定。因李兴亮擅自断电导致刘振远无法经营，李兴亮产生租金损失也系其自身违约行为所致，不应由刘振远承担。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金农公司二审辩称：虽金农公司与刘振远之间存在租赁合同关系，但本案发生系因侵权行为所致，金农公司已将管理权转让给李兴亮，刘振远对此知晓并接受，故金农公司不应承担责任。刘振远向一审法院起诉请求：1.判令金农公司、李兴亮退还刘振远已支付的未受用租金（含卫生费）11805元（28000/365×193-3000），并以该款为基数自起诉之日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2.判令金农公司、李兴亮支付刘振远装修损失费暂计20000元、设备及原料损失费暂计45028元、预期经营性收入暂以每天300元计算，以上实际以鉴定估价计算为准。一审法院认定事实如下：2018年3月21日，刘振远申领了个体工商户营业执照，经营范围为餐饮服务，经营场所为江阴市华士镇陆瓠西路**。刘振远陈述其于2018年7月正式营业，并提供承租方为刘振远、出租方加盖有江阴市查香源仓储物流有限公司合同专用章的房屋租赁合同，该合同约定租赁房屋为江阴市华士镇陆瓠西路258-B01号，租赁期限自2018年7月1日至2019年9月30日。2019年9月20日，出租方（甲方）金农公司与承租方（乙方）刘振远签订场地租赁合同，就乙方向甲方租赁铺面经营事宜达成一致意见。合同约定租赁铺位为江阴市华西村工业园区陆瓠西路258号B01楼上楼下铺位；租赁期限自2019年9月30日起至2020年9月29日止；年租金27280元，乙方于签订合同时向甲方支付；卫生费为每年720元；乙方销售商品名称以“镇江锅盖面”为限，如有新增减少，需事先书面形式提出申请，未经甲方同意不得陈列销售，如有违反，甲方有权单方面终止合同；租赁期内，甲方需提前收回该商铺的，应提前30日内通知乙方，将乙方收取的履约保证金、租金余额退还乙方并按三个月的租金支付违约金；乙方撤铺时（合同到期、中途变更或因乙方违约甲方单方面终止合同的），原铺内装修（包括地、顶、壁、玻璃隔墙、固定灯具等）不得拆除，所有权属甲方，乙方无权就此要求甲方给予任何补偿或赔偿，如有损坏，乙方应负完全赔偿责任；乙方必须在合同终止日期两天将该铺位完整无损的交还给甲方，逾期甲方有权自行进入腾空或采取适当之方法处理……乙方逾期交铺位的，每逾期一天，按日租金的三倍承担违约金。同日，刘振远签署了食品安全管理责任书、管理办法、治安消防安全责任书、文明公约。刘振远向金农公司缴纳了租金25000元，并与金农公司共同签署证明一份，内容为：B01镇江锅盖面租金3000元未付，原因由于房屋漏水，没有及时修缮，经过公司修缮完成以后，确定房屋不漏水的情况下把剩余款项结清，如果继续漏水，将不予结清。2020年1月16日，甲方金农公司与乙方李兴亮签订经营权转让协议，就甲方将与江阴市查香源市场管理有限公司（以下简称查香源公司）所签订的市场经营权转让给乙方达成一致，约定：甲方将经营期间收取的押金转至乙方名下（附清单、合同26份、收据26份），总额为194000元，由乙方到期给商户兑付；本协议签字生效之日起，所有的经营管理收入归乙方，之前的所有相关费用由甲方结清，与乙方无关；甲方应协助乙方平稳过渡，同时乙方应承认甲方所签署的合法合同的履约义务及责任（附收据）。同日，甲方查香源公司、乙方金农公司、丙方李兴亮签订补充协议，约定甲方同意乙方将市场租赁使用权转让给丙方，由丙方实施相关管理权限（具体以甲方与乙方签订的合同内容为基础进行相关权限的实施），乙方与丙方自签订本协议生效开始交接，并遵守此约定，做好相关管理工作；乙方与丙方的债权债务以及租赁费用的移交，由乙方与丙方双方自行签订协议或合同，甲方不再参与。2020年3月20日，李兴亮的工作人员与刘振远发生纠纷。关于纠纷起因，刘振远陈述为李兴亮一方要求其补交租金3000元。李兴亮陈述为要求刘振远补齐租金以及整改，因为市场统一规划，不可以超范围经营，熟食归熟食，面归面，都有一定格局。因双方纠纷未解决，李兴亮一方切断了刘振远店铺的电力供应，此后一直未恢复供电。一审中，刘振远陈述因客户都走光了，其没法再经营了。李兴亮表示如果刘振远完成整改，其可能会允许刘振远继续经营。刘振远申请对涉案店铺装修残值及经营物品的价值进行鉴定，一审法院委托无锡信达资产评估有限公司进行评估，该公司于2020年9月24日对涉案店铺出具资产评估报告，对涉案店铺的23项资产（长形木桌、方形餐桌、折叠餐桌、加厚不锈钢桶、隔墙、楼梯、地、地砖等原值和净值进行了评估，原值总计为35225元，净值为26780元（明细详见鉴定报告评估明细表）。刘振远支付鉴定费1000元。本案一审的争议焦点为：一、李兴亮2020年3月20日切断刘振远店铺电源是否构成租赁合同根本性违约；二、（如李兴亮违约）如何确定李兴亮对刘振远应负的赔偿责任；三、（如李兴亮违约）金农公司是否应与李兴亮共同承担赔偿责任。关于争议焦点一，一审法院认为：李兴亮2020年3月20日切断刘振远店铺电源构成租赁合同根本违约，具体分析如下。刘振远于2019年3月21日取得在江阴市××镇××路××号商铺经营餐饮服务的营业执照，并与金农公司就商铺租赁签订了租期自2019年9月30日至2020年9月30日的场地租赁合同，并交付了租金25000元，剩余应交款3000元双方约定在金农公司修缮房屋且不再漏水后结清，否则不予结清。因金农公司并未提供已修缮好房屋的证据，故法院认定刘振远并未拖延或拒交租金，出租方金农公司应保障承租方刘振远经营店铺的权利。2020年1月16日，李兴亮从金农公司接手刘振远店铺所在市场的经营管理权，继受了金农公司与刘振远签订的租赁合同中出租方的权利与义务，李兴亮应遵守刘振远与金农公司关于剩余租金的约定，同样也应保障承租方刘振远经营店铺的权利。因金农公司与李兴亮并未提供证据证明其为刘振远修缮好了房屋，故2020年3月20日李兴亮派人向刘振远催讨剩余3000元租金没有事实与法律依据，李兴亮无权以刘振远尚欠3000元为由切断其电源。李兴亮主张其切断电源的理由另有“刘振远超范围经营，存在私拉电线、使用灶气明火、违章搭建等严重威胁公共安全的违约行为，并且存在超越合同经营范围、养宠物、门口乱放垃圾、内部经营环境脏乱差以及人员居住等违约行为”。关于上述主张，李兴亮仅提供了2020年6月13日拍摄的照片，并不足以证明刘振远在2020年3月20日前存在上述行为，法院对李兴亮主张的事实不予认定。即使刘振远在2020年3月20日前存在上述行为，李兴亮如果认为刘振远行为违反了市场管理规定需进行整改，其也应事先履行通知义务。李兴亮仅提供了内容一致、日期在断电日前的2020年3月12日、14日、18日的3份打印通知，刘振远否认收到通知，李兴亮亦无证据证明向刘振远送达了整改通知，故法院不能认定李兴亮履行了通知义务。李兴亮虽然与金农公司签订了经营权转让协议，但其个人并不是市场执法主体，其与刘振远系平等民事主体，双方权利义务受2019年9月20日场地租赁合同的约束。即使刘振远签订了食品安全管理责任书、管理办法、治安消防安全责任书、文明公约，上述文件系倡导刘振远作为市场主体为公共利益应遵守的规章，如刘振远行为违背了上述文件，亦应由主管食品安全、消防安全、卫生等相关的执法部门依法对其进行处理。李兴亮一方在2020年3月20日与刘振远产生纠纷后径行断电，实质是强制停止了刘振远的店铺经营，该强制手段没有法律与合同依据，不具备合理性与正当性。李兴亮一方的断电行为违背了出租方对租赁合同履行的基本保障义务，致使刘振远无法实现店铺经营的根本合同目的，法院认定李兴亮构成根本违约。李兴亮称刘振远未正式催告而在停电后第三天直接起诉，不符合合同法的催告要求，法院对此意见不予支持。刘振远虽于2020年3月24日书写诉状，但本案经过了诉前调解双方并未达成和解，直至2020年5月6日才正式立案，直至2020年6月22日第一次开庭李兴亮也未将切断的电源恢复，在庭审中也是有条件的同意其继续经营，并未有恢复供电的意思表示，故法院认定是李兴亮的持续违约行为导致了合同的终止。关于争议焦点二，一审法院认为：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。李兴亮单方终止合同系违约，应依据合同约定承担违约责任。合同关于出租方的违约责任为，租赁期内，甲方需提前收回该商铺的，应提前30日内通知乙方，将乙方收取的履约保证金、租金余额退还乙方并按三个月的租金支付违约金。由于合同并未约定出租方的其他违约责任，而出租方李兴亮强行停电导致刘振远无法继续经营，该行为对于刘振远等同于提前收回了商铺，故李兴亮应按上述合同约定承担违约责任。刘振远实际支付租金25000元，实际有效租赁使用店铺至2020年3月20日，此后至租赁届满之日尚有193天无法实现租赁目的，该部分分摊租金约为13183元(25000/366×193)，李兴亮作为继受金农公司义务的出租方应将未履行合同部分的租金退还，刘振元要求李兴亮退还11805元并承担自起诉之日起至实际支付之日止的逾期利息于法有据，法院予以支持。依据关于出租方违约的约定，李兴亮另应承担按三个月的租金支付违约金6820元（27280/4）。李兴亮主张刘振远应赔偿其租金损失且该损失可以与刘振远要求其退还的租金抵消，法院对此主张不予支持。涉案合同系因李兴亮的强行停电行为终止，刘振远并非违约方，亦非主动解除合同方，双方争议尚需通过诉讼由法院裁决，刘振远没有立即搬离涉案商铺并无不当，且李兴亮计算的租金损失并非刘振远认可无争议的债务，李兴亮要求直接抵销的事实与法律依据不足，法院不予支持。由于刘振远被收回商铺后需租赁商铺经营，为避免出现经营空档期造成经营损失，关于出租方的违约条款约定了李兴亮提前收回商铺应提前30日内通知刘振远。而本案李兴亮并无证据证明其事先通知刘振远强行停电，法院认定李兴亮的行为相当于未经通知即提前收回商铺，该行为势必造成刘振远因需另租赁商铺经营产生一定空档期的收入损失。刘振远在李兴亮停电后，也认识到李兴亮单方面终止了合同，刘振远应自行另租商铺经营以避免营业收入损失扩大。刘振远主张按300元每天计算预期经营性收入没有证据，法院不予支持。法院依据合同需提前30日通知的约定，酌定李兴亮需赔偿刘振远一个月的营业损失，该损失参照江苏省2019年度餐饮业城镇私营单位就业人员年平均工资49447元计算为4120.58元（49447/12）。刘振远主张原料损失，一方面其应避免自身损失扩大，在李兴亮停电后应该也能够转移需用电保存的原材料，另一方面其关于停电造成原料损失的证据不足，故法院对其主张的原料损失不予支持。刘振远主张装修、设备损失，并经鉴定商铺内装修及设备残值为26780元。由于合同约定承租方撤铺时，铺内装修不得拆除，所有权属甲方，且刘振远仅签订了一年的租赁合同，其应可以预见商铺收回后装修残值系必然产生的损失，而设备在涉案商铺收回后仍具备使用价值和经济价值，刘振远可继续在其他地方经营使用，刘振远要求出租方赔偿装修及设备现有价值，相当于出租方在收回店铺时需全部受让其店铺资产，对此双方并无合同约定，法院不予支持。综上，法院依据合同约定，确定李兴亮应承担的赔偿责任为：返还剩余租金、赔偿3个月租金及1个月餐饮业从业人员的工资收入。关于争议焦点三，一审法院认为：金农公司应与李兴亮共同承担赔偿责任。根据合同法规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。金农公司在与刘振远签订合同并收取租金后，即对刘振远负有保证合同履行的义务，金农公司在合同履行期内将出租方的权利义务转让给李兴亮，但并未通知合同相对方刘振远，并未经得刘振远的同意，故不能免除其对刘振远依据合同应承担的义务。金农公司作为并未获责任免除的原合同相对方与作为经营权转让后的实际出租方李兴亮共同承担赔偿责任有合同依据，法院对金农公司关于其不承担责任的意见不予采纳，其在承担责任后可依与李兴亮间的协议另行结算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、金农公司与李兴亮于判决发生法律效力之日起十日内共同返还刘振远租金11805元，并承担该款自2020年5月6日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、金农公司与李兴亮于判决发生法律效力之日起十日内共同赔偿刘振远营业损失4120.58元，并支付租金违约金6820元，合计10940.58元；三、驳回刘振远的其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审中，刘振远称房屋已经交接，李兴亮于2020年10月29日左右来拿的钥匙，拿钥匙之前门是开着的。李兴亮称刘振远于2020年11月初自行腾退，未与其交接，没有给其钥匙，也没有整理房屋，其去的时候门是开着的，现在房屋已经另行出租。李兴亮还称其已另案起诉刘振远支付逾期腾退违约金。本院认为：根据一审查明的事实，目前能够认定的是李兴亮的工作人员与刘振远因补齐租金的问题发生纠纷，李兴亮切断了刘振远店铺的电力供应。李兴亮并无充分的证据证明其在租赁期间停止供电的原因是因刘振远存在私拉电线、私自居住、超范围经营、使用灶气明火、乱堆乱放、经营环境脏乱差等行为。对于租赁合同而言，出租人的基本义务是在租赁期内保持租赁物符合约定的用途，李兴亮切断电源的行为明显违背了该基本义务，且其所称的断电原因一方面没有充分证据予以证明，另一方面大部分情形并无合同依据，即便刘振远存在相关行为，根据诚信原则，李兴亮也应当履行通知整改的合同附随义务，而不应擅自直接断电。李兴亮擅自断电构成根本违约，其不享有先履行或同时履行抗辩权。关于李兴亮上诉主张的逾期腾退违约金，因其已另案起诉，故本案不予理涉。综上所述，李兴亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由李兴亮负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二○二一年五月二十四书记员曹蕾