湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初1918号原告：常德东星投资有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处鸿升社区新河路295号一层。法定代表人：何新明，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑虎臣，湖南天迪律师事务所律师，特别授权代理。被告：李友元，男，1974年12月10日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。被告：李强，男，1993年1月14日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。原告常德东星投资有限公司（以下简称东星公司）与被告李友元、李强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东星公司的委托诉讼代理人郑虎臣、被告李友元到庭参加诉讼。被告李强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东星公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方签订的《常德东星家居广场房屋租赁合同》及《补充协议》、《履约协议》，由李友元腾空并归还租赁房屋；2.判令李友元支付租金46560元（2020年10月1日至2021年3月31日期间租金），并自2020年6月1日起按年利率15.4%支付滞纳金至清偿日止；3.判令李友元自2021年4月1日起按402元每日支付房屋占用费，直到实际归还租赁房屋之日止；4.由李强对上述费用承担连带清偿责任；5.由李友元、李强承担本案保函费1000元、诉讼费、保全费（720元）、律师费（5000元）。李友元辩称：1.我不同意解除合同；2.愿意支付租金；3.不同意交滞纳金；4.不同意交房屋占有费，应按租金支付；5.律师费、担保费、诉讼财产保全费愿意承担一半。李强未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状和证据，视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。经审理查明，本院确认以下事实：2020年5月28日，东星公司与李友元及案外人佛山市中城物业管理有限公司常德分公司签订《常德东星家居广场房屋租赁合同》，约定：东星公司同意将座落在常德大道与芙蓉路交汇处常德东星家居广场Ｓ1栋101、102、201、202、301、302室出租给李友元使用；租赁期限为3年，自2020年10月1日起至2023年9月30日止；租赁房屋的建筑面积为372.48平方米;月租金单价为25元／㎡，月租金为9312元，原二楼面积205.09㎡,三年的承租期租金单价为25元／㎡，新增面积167.39㎡，第一年租金单价为25元／㎡，第二年为28元／㎡，第三年为28元／㎡；租金交纳方式及期限：第一期租金（2020年10月1日至2021年3月31日期间租金）55872元，交纳日期为2020年6月1日前，第二期租金（2021年4月1日至2021年6月30日期间租金）27936元，优惠13968元，应交13968元，交纳日期为2021年4月1日前……；李友元应在本合同签订之日后7日内交纳相当于三个月租金及物业管理费的款项30171元作为租赁保证金，用于李友元履行本协议各项义务的担保；租赁保证金在合同到期或被解除后，如李友元无违约行为及欠缴款项的，东星公司将在合同到期或被解除后的30日内无息退还李友元；李友元未按本合同约定期限交纳租金、物业管理费及相关费用的，每逾期一日，应按拖欠费用总额的1‰支付逾期付款违约金；逾期7日及以上，东星公司有权采取临时停水、停电、封铺处理，拖欠租金或管理费达30日以上的，东星公司有权解除本合同，合同解除后，李友元交纳的租赁保证金不再退还，同时，李友元应向东星公司支付相当于剩余租期租金及物业管理费总额50%的违约金，东星公司实际损失超出约定违约金金额的，李友元还应继续赔偿；租赁期满未续租或租赁期间合同被解除的，李友元应在期满前或合同被解除之日起7日内搬出全部可移动的物品；逾期占用房屋的，逾期占用期间李友元应按本合同约定的租金、物业管理费的120%支付占用费；东星公司因向李友元催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及东星公司因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用开支，均由李友元承担，东星公司有权向李友元追讨该费用开支；本合同附件与本合同具有同等法律效力，附件包括《装修管理协议书》、《导购人员管理协议》、《装修补充协议》、《房屋位置平面示意图》、《常德东星家居广场管理公约》等；担保人对本合同李友元的全部合同义务向东星公司承担连带保证责任，保证期限为任何义务履行期届满后2年。李强在该合同第十三条担保人处签名并注明身份证号码（430703199301××××）。同日，东星公司与李友元签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》，约定了东星公司向李友元提供商铺外围空地的相关事宜。上述协议签订后的当日，东星公司、李友元及佛山市中城物业管理有限公司常德分公司又签订《履约协议书》一份，约定：东星公司、李友元、佛山市中城物业管理有限公司常德分公司三方于2020年5月28日签订了编号为2020Ｓ1／101／102／201／202／301／302号的商铺租赁合同，李友元承租了东星公司位于湖南省常德大道与芙蓉路交汇处常德××广场××栋××号商铺；因李友元资金问题需延迟交纳商铺的租金和管理费等费用现经三方友好协商，达成协议如下：一、Ｓ1-101／102／201／202／301／302商铺2020年10月1日至2021年6月30日期间租金、物业费共106716元（大写：壹拾万零陆仟柒佰壹拾陆元整），其中租金69840元，物业费6705元、租金保证金为30171元；李友元将于2020年10月1日前支付合同期内部分首期租金及物业管理费共计30171元；李友元将于2021年1月1日前支付合同期内剩余首期租金及物业管理费共计10057元；李友元将于2021年2月1日前支付合同期内剩余首期租金及物业管理费共计10057元；李友元将于2021年3月1日前支付合同期内剩余首期租金及物业管理费共计10057元；李友元将于2021年4月15日前支付合同期内租赁保证金共计30171元；李友元将于2021年5月15日前支付合同期内第二期租金及物业管理费共计16203元；其他合同期内租赁费用按照合同约定按时、足额进行缴纳；二、若李友元对本协议书的履约约定未全部履行或者履行有瑕疵：1.东星公司、李友元、佛山市中城物业管理有限公司常德分公司于2020年5月28日签订的编号为2020Ｓ1／101／102／201／202／301／302号的租赁合同，自逾期付款15天后（含15天）自行解除；合同解除后，除支付上述费用外，李友元还应当按实际欠费金额承担延迟付款利息及违约金；李友元须按租金和物业费的120%的标准向东星公司支付占用费，即402元／天，直到李友元腾退完毕将商铺归还给东星公司。2.李友元自愿同意，东星公司、佛山市中城物业管理有限公司常德分公司自李友元逾期付款15天后（含15天）对Ｓ1-101／102／201／202／301／302号房屋采取停电措施；李友元自愿同意从停电之日起即腾退……。三、若李友元无法按时缴费，东星公司有权要求担保人对李友元的全部合同义务向东星公司承担连带保证责任。李强在该协议的担保人处签字。因李友元欠付租金，东星公司于2021年3月3日向李友元发出《催缴函》，要求李友元于2021年3月15日17点前交纳应交却未交的租金，对于逾期不付款的情况东星公司将按合同约定采取相关措施以维护自身权益。但李友元除支付第一期的部分租金9312元外，剩余租金（其中第一期剩余租金：55872元-9312元﹦46560元）仍未支付，东星公司遂诉至本院，提出前列诉讼请求。另查明，东星公司就本案委托湖南天迪律师事务所律师作为诉讼代理人，支付律师费5000元，并就本案支付担保费1000元、诉讼保全费720元。以上事实，有当事人身份信息、《常德东星家居广场房屋租赁合同》、《履约协议书》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》、《催缴函》、担保费发票、律师费发票、诉讼财产保全费发票及到庭当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。东星公司与李友元于2020年5月28日签订的《常德东星家居广场房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》、《履约协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。关于东星公司要求解除案涉《常德东星家居广场房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》、《履约协议书》，并要求李友元腾还案涉租赁房屋的诉讼请求。经查，李友元逾期支付租金已超过30日，依据合同约定，东星公司有权解除合同。因东星公司在诉前未向李友元发出解除合同的通知，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，本院认定东星公司与李友元于2020年5月28日签订的《常德东星家居广场房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》、《履约协议书》于起诉状副本送达之日即2021年4月13日解除。租赁合同解除后，李友元应当向东星公司返还案涉租赁房屋。故本院对东星公司的上述诉讼请求予以支持。关于东星公司要求李友元支付租金46560元（2020年10月1日至2021年3月31日期间的未交租金），并自2021年4月1日起至实际归还租赁房屋之日止按照每日402元的标准支付房屋占有费的诉讼请求。经查,依据《常德东星家居广场房屋租赁合同》、《履约协议书》的约定，案涉租赁房屋2020年10月1日至2021年3月31日期间的租金为55872元，即月租金标准为9312元，李友元已交9312元，尚欠46560元；2021年4月1日至2021年6月30日期间的租金为13968元，即月租金标准为4656元。经核算，李友元尚欠案涉租赁房屋自2020年10月1日起至合同解除之日2021年4月13日止的租金共计48577.6元（46560+4656元÷30天×13天）。对上述债务，李友元应当承担清偿之责。同时《常德东星家居广场房屋租赁合同》约定，李友元应于合同解除后7日内腾房，依据《履约协议书》约定，对逾期腾房的应按照每日402元的标准支付房屋占有费，故李友元应自2021年4月21日起至实际腾还之日止按402元每天的标准支付房屋占有使用费。故本院对东星公司的上述诉讼请求部分予以支持。关于东星公司要求以尚欠第一期租金46560元为基数按照年利率15.4%的标准计收2020年6月1日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金的诉讼请求。因李友元未按约定时间支付租金，已构成违约，依据双方合同约定，李友元应支付相应的逾期付款违约金。因双方约定的逾期付款违约金的计算标准为每日1‰，现东星公司主张的违约金计算标准年利率15.4%不超过合同约定和法律、行政法规的强制性规定，本院对东星公司主张的年利率标准15.4%予以确认。东星公司主张从2020年6月1日起计算逾期付款违约金，因双方之间在《履约协议书》中已对付款时间做了变更，约定延迟至2020年10月1日前并分段支付租金，违约金应按《履约协议书》的约定分段计算。经核算，自2020年10月1日起至2021年4月13日止的逾期付款违约金共计2392.7元（9312元×2×15.4%÷365天×195天+9312元×15.4%÷365天×103天+9312元×15.4%÷365天×72天+9312元×15.4%÷365天×44天），自2021年4月14日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金以尚欠租金为基数，按年利率15.4%为标准计算。故本院对东星公司的上述诉讼请求部分予以支持。关于东星公司要求李友元支付因本案产生的律师费5000元的诉讼请求。因东星公司与李友元在合同中约定，东星公司因行使合同项下的任何权利而引起的律师费等所有费用开支，均由李友元承担，且东星公司主张的律师费不超过行业最高标准，故本院对东星公司要求李友元支付律师费5000元的诉讼请求予以支持。关于东星公司要求李强对李友元的上述费用承担连带清偿责任的诉讼请求。经查，李强在《常德东星家居广场房屋租赁合同》、《履约协议书》担保人处签名确认，承诺对李友元的全部合同义务承担连带保证责任，保证期间为债务履行期届满后两年，因东星公司主张的上述费用均属于李友元的合同义务，且本案未过保证期间，故本院对东星公司要求李强对李友元的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。李强经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第六百八十八条、第七百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、常德东星投资有限公司与李友元于2020年5月28日签订的《常德东星家居广场房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》、《履约协议书》于2021年4月13日解除；二、李友元于本判决生效之日起十日内将位于湖南省常德市武陵区常德××道××路××广场××栋××室腾空并返还给常德东星投资有限公司；三、李友元于本判决生效之日起十日内向常德东星投资有限公司支付自2020年10月1日起至2021年4月13日期间的租金48577.6元、自2020年10月1日起至2021年4月13日止的逾期付款违约金2392.7元，共计50970.3元，自2021年4月14日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金以尚欠租金为基数，按年利率15.4%为标准计算；四、李友元于本判决生效之日起十日内按每日402元的标准向常德东星投资有限公司支付自2021年4月21日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；五、李友元于本判决生效之日起十日内支付常德东星投资有限公司律师费5000元；六、李强对李友元的上述第三、四、五项支付义务承担连带清偿责任；七、驳回常德东星投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1138元，减半收取569元，诉讼保全费720元、担保费1000元，合计2289元，由李友元、李强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  毛兴惠二〇二一年五月二十五日法官助理崔丹书记员杨小丽附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。