湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终809号上诉人（原审原告）：毛宗衡，男，1973年10月21日出生，汉族，住武冈市。上诉人（原审原告）：彭芳，女，1972年9月7日出生，汉族，住武冈市，系毛宗衡之妻。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王征红，湖南云山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭娟娟，女，1976年12月19日出生，汉族，住邵东市。委托诉讼代理人：陈星平，邵东市法律援助中心律师。原审第三人：武冈市盛丰房地产开发有限公司，住所地武冈市庆丰路****。法定代表人：李飞跃，该公司执行董事。上诉人毛宗衡、彭芳因与被上诉人彭娟娟及原审第三人武冈市盛丰房地产开发有限公司（以下简称盛丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省邵东市人民法院（2020）湘0521民初5605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。毛宗衡、彭芳上诉请求：撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求。事实和理由：1、毛宗衡、彭芳于2013年9月18日向盛丰公司交付购房定金，同年12月19日签订《商品房买卖合同》，原判认定毛宗衡、彭芳是在人民法院查封案涉房屋后才与盛丰公司签订的商品房买卖合同错误；2、彭娟娟受让的债权来自其父彭信善，毛宗衡、彭芳支付与案涉房屋配套的车库款时，是彭信善收取的，彭娟娟等人明知毛宗衡、彭芳购买了案涉房屋及配套车库；3、毛宗衡、彭芳在办理案涉房屋登记手续时，因未能找到原始的《商品房购房合同》，双方于2018年6月5日交付案涉房屋时，补签了《商品房定购合同》，落款时签署为2014年8月6日，公章及法定代表人章均是盛丰公司工作人员加盖，原判根据该补签合同的瑕疵，认定案涉房屋买卖合同签订日期在人民法院查封之后错误；4、毛宗衡、彭芳在人民法院查封案涉房屋前已支付了全部购房款并合法占有案涉房屋，已享有案涉房屋的物权期待权，案涉房屋已经不再属于盛丰公司的责任财产，不应纳入强制执行的范围，原判未对案涉房屋的所有权进行实质性审查错误；5、毛宗衡、彭芳对案涉房屋的物权期待权优于彭娟娟的普通金钱债权，即使毛宗衡、彭芳在找不到盛丰公司工作人员办理过户手续时，怠于行使自己的权利，导致购房多年未办理过户手续，对本案的发生具有一定过错，但彭娟娟等人明知毛宗衡、彭芳合法购买案涉房屋而隐瞒事实予以查封，其行为违背公序良俗，应不予支持；6、执行异议之诉的目的是审查异议人对执行标的的实体权益，有别于执行异议时的程序性审查，应当就异议人对案涉房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益进行审查，原判适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》处理本案错误。彭娟娟辩称，原判认定的事实清楚，适用法律正确，处理适当，请求驳回上诉，维持原判。盛丰公司未答辩。毛宗衡、彭芳向一审法院起诉请求：1、撤销（2020）湘0521执保62号《协助执行通知书》第一项，解除对武冈市武冈大道书香苑6栋403室（房屋产权证号：7××6）的查封执行措施；2、依法中止对武冈市武冈大道书香苑6栋403室（房屋产权证号：7××6）的执行。庭审中，毛宗衡、彭芳将诉讼请求变更为不得执行武冈市武冈大道书香苑6栋403室商品房（房屋产权证号：7××6）。一审法院认定事实：2020年3月18日，一审法院根据彭娟娟的诉前财产保全申请作出（2020）湘0521财保31号民事裁定，裁定查封、扣押或冻结盛丰公司名下价值1260万元的财产。2020年4月16日，一审法院作出（2020）湘0521执保62号执行裁定，要求武冈市不动产登记中心查封盛丰公司名下武冈市武冈大道书香苑6栋403室（证号为：7××6）以及书香苑1栋1204室（证号为：××）两套房产。同日，武冈市国土资源局依一审法院协助执行通知查封了该两套房产。2020年4月26日，一审法院立案受理彭娟娟与盛丰公司债权转让合同纠纷一案，2020年7月2日一审法院作出（2020）湘0521民初1684号民事判决，判令盛丰公司于判决生效后十日内向彭娟娟支付1260万元，因盛丰公司未履行生效判决确定的义务，彭娟娟申请对查封的案涉房屋进行强制执行。2020年10月15日，彭芳、毛宗衡向一审法院提出执行异议，请求解除武冈市武冈大道书香苑6栋403号房产的查封，一审法院于2020年11月10日作出（2020）湘0521执异79号执行裁定，驳回彭芳、毛宗衡的异议申请，彭芳、毛宗衡不服，遂提起本案诉讼。本案案涉房屋为武冈市武冈大道书香苑6栋403号房屋，登记的所有权人为盛丰公司。毛宗衡与彭芳系夫妻关系。彭芳主张其与盛丰公司在2014年8月6日签订了书香苑商品房定购合同和在2018年6月5日签订了商品房买卖合同（合同编号为7××6403），根据其提供的定购合同显示：彭芳购买书香苑6栋403号房屋，建筑面积142.58平方米，每平方米单价3050元，总房价为434869元，付款方式为2014年8月6日一次性付款。其提供的商品房买卖合同约定：彭芳购买的书香苑6栋403号房，建筑面积142.57平方米，每平方米单价3050.21元，总房价为434869元，付款方式为合同签订之日一次性付款。定购合同和买卖合同出卖人处均盖盛丰公司公章，法定代表人处均加盖李飞跃印。盛丰公司于2013年9月18日出具收彭芳定金1000元收据，2013年10月2日出具收彭芳定金29000元收据，2013年12月19日出具收彭芳购房款309643元收据，2015年1月22日出具收彭芳购房款100000元收据，彭芳共计向盛丰公司支付房款439643元。毛宗衡、彭芳于2020年6月5日缴纳房屋买卖契税及物业维修资金。另查，自2015年以来，盛丰公司陆续为书香苑住宅小区的业主办理不动产登记。2015年12月18日，盛丰公司法定代表人由彭信善变更为李飞跃，同日股东发生变更：曾朝阳（出资400万元）退出，李飞跃（出资400万元）新增。彭芳、毛宗衡名下登记了权证号为湘（2017）武冈市不动产权第0××5号、湘（2017）武冈市不动产权第0××6号城镇住宅用地，该土地上毛宗衡、彭芳自述已建房屋。毛宗衡、彭芳主张其与盛丰公司签订的商品房买卖合同（合同编号为7××6403）的时间为2018年6月5日，经一审法院调取的武冈市房产交易管理所商品房预售合同备案证明显示，毛宗衡、彭芳与盛丰公司签订该合同的时间为2020年6月5日。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。争议的焦点是彭芳、毛宗衡对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条载明，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，对毛宗衡、彭芳在案涉房屋买卖过程中的相关行为逐项分析如下：首先，毛宗衡、彭芳主张其与盛丰公司在2014年8月6日签订了商品房定购合同，该定购合同法定代表人处印章为“李飞跃印”，根据毛宗衡、彭芳提交的盛丰公司工商登记信息，李飞跃系2015年12月18日新增为公司股东及变更为法定代表人，2014年8月6日签订商品房定购合同时李飞跃既不是盛丰公司的股东，更不是法定代表人，该合同真实签订时间存疑；毛宗衡、彭芳还主张于2018年6月5日与盛丰公司签订了商品房买卖合同（合同编号为7××6403），经武冈市房产交易管理所出具的合同备案证明证实，该合同实际签订时间为2020年6月5日。案涉房屋于2020年4月16日被查封，该买卖合同系案涉房屋被一审法院查封后签订。其次，毛宗衡、彭芳主张在一审法院查封前自己已合法占有案涉房屋，提供了房屋交接单、交房流程表、完税证明、物业维修资金收据以及物业管理费票据等为证。其中房屋交接单显示的交房时间为2018年6月5日。但交房流程表第三项载明“业主凭购房合同自行到地税局缴纳完契税（2％）及印花税，开发商收取业主契税办证联，物业维修基金、产权办证费、网络信息服务费等票据审核，业主可办理下一步交房手续”，亦即在交房之前（2018年6月5日之前）应已交清相关税费。而完税证明、物业维修资金收据显示，毛宗衡、彭芳实际缴纳房屋契税和物业维修资金的时间为2020年6月5日。时间上相互矛盾，凭此不足以证明在一审法院查封案涉房屋前毛宗衡、彭芳已合法占有该房屋。最后，毛宗衡、彭芳主张因盛丰公司躲债，无法联系其公司工作人员导致未办理过户登记。而彭娟娟提供的武冈市自然资源局不动产登记信息表显示，2015年以来陆续有业主办理了不动产登记。结合毛宗衡、彭芳2020年6月5日才缴纳房屋契税和物业维修基金等情节，对毛宗衡、彭芳该主张，一审法院不予采纳。综上，彭芳、毛宗衡在一审法院查封案涉房屋后才与盛丰公司签订商品房买卖合同，此前虽曾向盛丰公司付款439643元，但无充分证据证明盛丰公司已实际交付案涉房屋并由毛宗衡、彭芳占有，且长达五年时间毛宗衡、彭芳怠于办理物权转移登记。毛宗衡、彭芳在案涉房屋买卖过程中的上述行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的相关要求，其对案涉房屋仅享有普通债权，不享有物权期待权或所有权，不足以排除强制执行。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回彭芳、毛宗衡的诉讼请求。一审案件受理费7823元，由彭芳、毛宗衡负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人毛宗衡、彭芳提交了以下证据：1、其与盛丰公司于2013年12月19日签订的《商品房购房合同》，拟证实其2013年12月19日与盛丰公司就签订了案涉房屋买卖合同，约定购房价款为439643元，当日交付339643元，余款100000元限2014年3月底付清，双方约定的交房时间为2014年8月1日之前；2、《销售不动产统一发票》（代开），拟证实彭芳于2016年4月22日交付了案涉房屋的房款439642.76元后，武冈市地方税务局为其代开了销售不动产统一发票。彭娟娟提出，上述两份证据均不是新证据，毛宗衡、彭芳解释在一审举证期限届满前未找到上述证据不符合常理，应不予采信。因上述证据是认定毛宗衡、彭芳与盛丰公司买卖案涉房屋这一基本事实的证据，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并应依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。”的规定，本院已对毛宗衡、彭芳妨碍民事诉讼的行为罚款5000元，对毛宗衡、彭芳提交的上述证据，本院予以采纳。本院二审查明，2013年12月19日，毛宗衡、彭芳于与盛丰公司就案涉房屋签订《商品房购房合同》，约定该房屋建筑面积为143.73平方米，每平方米3058.81元，总价款439643元，2013年12月19日支付339643元，余额100000元承诺于2014年3月底付清，交房期限为2014年8月1日之前。盛丰公司于2013年9月18日出具收彭芳定金1000元收据，2013年10月2日出具收彭芳定金29000元收据，2013年12月19日出具收彭芳购房款309643元收据，2015年1月22日出具收彭芳购房款100000元收据，共计439643元。2016年4月22日，武冈市地方税务局为彭芳代开了案涉房屋《销售不动产统一发票（代开）》。2018年6月5日，盛丰公司向毛宗衡、彭芳交付案涉房屋，并签署了《书香苑交房流程表》、《房屋交接单》。毛宗衡、彭芳分别于2018年6月5日、2019年7月4日向湖南理雍环保物业管理有限公司武冈分公司交付了两年的物业管理费。2020年6月5日，毛宗衡、彭芳缴纳房屋买卖契税及物业维修资金。二审认定的其他事实与一审认定一致。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。双方当事人争议焦点：毛宗衡、彭芳对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，毛宗衡、彭芳与盛丰公司签订案涉房屋购房合同先于人民法院的查封。尽管毛宗衡、彭芳在一审举证期限届满之前，未能找到原始的购房合同，并隐瞒事实真相，向一审法院提交了一份事后补签，并落款为2014年8月6日的《商品房定购合同》，经一审法院审查认定为虚假证据后，在二审期间又提交了一份2013年12月19日毛宗衡、彭芳与盛丰公司就案涉房屋签订《商品房购房合同》，该合同上加盖了时任盛丰公司法定代表人彭信善的私章及盛丰公司合同专用章，盛丰公司的委托代理人刘某某也在该合同上签名。该合同与盛丰公司向毛宗衡、彭芳出具的定金收据、收取房款收据，以及毛宗衡、彭芳的汇款凭证等证据相互印证，可以认定毛宗衡、彭芳在案涉房屋交付前已经与盛丰公司签订了房屋买卖合同。其次，毛宗衡、彭芳于2018年6月5日与盛丰公司签署了《书香苑交房流程表》、《房屋交接单》，接收了案涉房屋的钥匙，并交纳了物业费等相关费用，可以认定实际占有案涉房屋，毛宗衡、彭芳未实际入住案涉房屋并不影响其实际占有、管理案涉房屋的认定。再则，毛宗衡、彭芳与盛丰公司所签《商品房购房合同》已经基本履行完毕，盛丰公司作为出卖人对案涉房屋不再享有法律上的实体权利，仅负有协助毛宗衡、彭芳办理过户登记的义务，案涉房屋已经脱离盛丰公司责任财产范围，盛丰公司因全额收取了毛宗衡、彭芳支付的购房款，其责任财产并未因此减损，盛丰公司业已无权再用该房屋偿付其所欠债务。此外，毛宗衡、彭芳支付购房款并合法占有案涉房屋后，即对盛丰公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权的权利，该权利也被称之为物权期待权。而彭娟娟对盛丰公司享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。盛丰公司作为出卖人因买受人毛宗衡、彭芳依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，毛宗衡、彭芳可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为物权。毛宗衡、彭芳所享有的权利在内容和效力上已经超过了彭娟娟享有的普通金钱债权，在没有证据证明毛宗衡、彭芳物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题的情况下，应优先于彭娟娟的普通金钱债权予以保护。最后，案涉房屋因毛宗衡、彭芳自身原因一直未办理过户登记手续，不影响对毛宗衡、彭芳享有前述物权期待权的认定。毛宗衡、彭芳怠于行使自己的权利，购买并接收案涉房屋后多年不办理过户登记，对本案的发生具有明显过错，结合本案实际情况可由其承担本案一、二审诉讼费用。总之，案外人执行异议与执行异议之诉属于不同的诉讼程序，其功能并不相同。执行异议程序更侧重于对执行标的上的权利进行形式审查，而执行异议之诉是一个独立于执行异议的实体审理程序。执行异议之诉案件可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，若案外人异议符合该规定中关于可以排除强制执行的认定标准，通常可以支持案外人的异议请求。在案外人异议不符合或者不能完全符合该规定中关于可以排除强制执行认定标准的，人民法院也不能当然认定案外人的异议请求不能成立，而是应该根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人异议请求的判断。原判决仅以毛宗衡、彭芳购买案涉房屋的情形，不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，驳回毛宗衡、彭芳的诉讼请求不当，应予以纠正。综上所述，毛宗衡、彭芳的部分上诉请求成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省邵东市人民法院（2020）湘0521民初5605号民事判决；二、不得执行武冈市武冈大道书香苑6栋2单元403号房屋（权证号：7×**）；三、驳回上诉人毛宗衡、彭芳其他诉讼请求。一审案件受理费7823元，二审案件受理费7823元，合计15646元，由上诉人毛宗衡、彭芳负担。本判决为终审判决。审判长  胡文彬审判员  朱一泓审判员  刘新军二〇二一年五月十四日书记员  黄腾达附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……