山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民再6号 再审申请人（原审被告）：潘秀华，男，1954年11月13日出生，汉族，住济南市历城区。 被申请人（原审原告）:北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：9137010067318406XC。 法定代表人：王罡，经理。 委托诉讼代理人：王成玉、李树兰(均系特别授权代理)，均系山东广则律师事务所律师。 再审申请人潘秀华因与被申请人北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司（以下简称中实杰山东公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2018）鲁0112民初7412号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月6日作出（2019）鲁0112民申6号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人潘秀华，被申请人中实杰山东公司的委托诉讼代理人李树兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘秀华申请再审称，请求：一、撤销济南市历城区人民法院于2018年11月5日作出的（2018）鲁0112民初7412号民事判决；二、诉讼费由被申请人承担。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第五项、第六项。具体事实与理由：1、被申请人在原审起诉申请人的主要合同依据是，被申请人与重汽房地产开发公司在2012年5月18日签署的《前期物业管理服务协议》，但是在整个庭审中，被申请人从未向申请人举证。一审结束后，申请人自其他当事人处取得被申请人与重汽房地产开发公司的第一份合同的新证据。该证据由法官张晓春提供，源自（2017）鲁0112民初2666号案卷，该案原告为被申请人，被告为彭元献（翡翠清河小区业主）。该合同签署时间为2011年11月，合同有效期为2011年12月1日至2014年12月31日，而不是被申请人在一审诉状中所称的2012年5月18日，时间错误。更为重要的是该前期物业合同已于2014年12月31日到期终止。2、申请人在家中找到与被申请人签署的《停车场服务协议》，该协议自2014年7月16日起至2015年7月16日止，有效期一年，该证据证明《停车场服务协议》也于2015年7月16日已到期终止。从上述证据证明，原审法院仅凭两个有效但已到期的协议判决申请人向被申请人交付物业费和停车费既没有合同依据也没有法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项。2016年1月翡翠清河小区召开业主大会，并按照《物权法》关于总建筑面积过半和总人数过半的规定，表决通过解聘被申请人并终止一切服务合同的决议，其决议在小区内公示张贴，并书面通知了被申请人。但被申请人一直拒绝接受赖在小区不撤走。并阻挠小区招聘新的物业服务企业，致使小区业主与被申请人之间的矛盾激化处于僵持对立状态。2017年4月小区业委会与济南绿园物业有限责任公司签订了新的物业服务合同，并由历城区华山街道办事处等单位组织协调被申请人按法律规定办理正常交接，但被申请人仍无理取闹，拒不执行交接，并组织社会闲杂人员大闹交接现场并发生激烈冲突。造成小区先后选定的济南绿园物业、济南翡翠物业等都无法交接入驻，极大影响了小区业主正常生活，造成很坏影响。山东电视台经济频道等新闻媒体曾多次给予曝光报道。最后还是由华山街道办事处多方协调施压才将被申请人请出翡翠清河小区。最终入驻小区的是强丰物业而不是翡翠物业。这就是小区广大业主维权辞退更换被申请人的艰难过程及事实真相。原审判决书中认定的被申请人自觉守法交接过程与事实严重不符，属于典型的乱判错判，应予更正。申请事由三，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第五项。申请人于2018年9月18日向一审法院提交了书面调查取证申请书，申请法院依法调取审理本案需要的关键证据，即被申请人与重汽地产开发公司签署的《前期物业服务合同》，但是一审法院开庭前不但不调取，也未向申请人送达通知书，剥夺了申请人依法申请复议的权利。至今一审案件当事者即申请人不知道被申请人与重汽地产开发公司到底签订了几个前期物业合同。申请事由四，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项，具体事实和理由如下：1、2014年7月翡翠清河小区全部交付业主，根据物权法及物业管理条例的规定，小区房屋产权归业主所有，业主是小区物业的买受人和所有人，具有法律赋予的选聘物业的权力。建筑单位重汽房地产开发公司同时应不再具有小区物业选聘权。但被申请人与重汽房地产公司在物业选聘权已经转移和丧失的情况下，签署关系为小区业主服务而不是重汽服务的合同，既没有征求广大业主的意见，又没有告之公示广大业主，瞒着广大业主，越权代理，实属暗箱操作幕后交易，是赤祼祼地强奸民意，绑架小区业主意志，侵害了申请人及小区业主的法定权力和利益，违背了《中华人民共和国合同法》第四十二条、《物业管理条例》第二十三条、其签署的《前期物业管理委托合同》应为无效。2、根据《物业管理条例》等法规规定，前期物业服务合同的签订，只能是建筑单位在物业销售前与物业公司签订，只能是业主。建筑单位或物业有将前期服务合同内容告知业主的义务，而不是相反。因此，被申请人再与申请人签署《前期物业服务协议》是概念错误操作混乱，不具有法律约束力，申请人对此不予承认。3、《前期物业服务协议》签订是2017年7月27日交房时间，这样的时间和地点签订合同完全无公正公平可言，申请人根本没有选择的可能，更没有不签的可能，因而具有明显的胁迫性，违背了《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条，应为无效合同。4、被申请人对于前期物业服务协议首先没有真正的认真履行，是违约在先。从申请人交予法庭的小区业主对被申请人服务评价就可看出，被申请人在小区服务中完全是不负责、不作为、不改正。卫生绿化维修等等没有履行服务约定和承诺，质价不符。特别让业主不能容忍的是，被申请人在小区短短几年偷盗案件高发，这与被申请人治安服务放任不管有直接关系。住在小区没有安全感、提心吊胆，申请人就遭遇两次夜间智能开锁偷盗未遂。服务条例形同虚设，引起民怨，激起民愤。订立的前期物业服务协议只是被申请人作为向业主索要物业费的依据。因为申请人知道只要在小区赖一天，业主就得交一天物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条之规定，物业服务企业被解聘解除合同后仍不移交不撤出以事实服务索要物业费的，人民法院不予支持。5、根据《物权法》、《物业管理条例》的规定，小区内公有部分的收益归全体业主所有。但被申请人把法律明确规定公共收费全部窃为己有，从未向业主公布过账目，是严重的违法行为，侵犯了业主的合法利益。申请人请法庭予以明查，并责令被申请人给予补偿。另外，申请人从未收到过被申请人送达的催交物业费的书面通知，不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定。综上所述，一审法院判决适用法律错误，认定的基本事实不清，对申请人提交的书面调查取证申请置之不理，违反了《民事诉讼法》第六十四条的规定，涉嫌玩忽职守，失职渎职，新证据足以推翻原判决。恳请法院依法公正再审。 中实杰山东公司辩称:申请人主张的事实没有依据，《前期物业服务合同》合法性及有效性均已被济南市中级人民法院确认，被申请人本身在主张本案物业费时就在中标1.95元的基础上下浮到1.5元。请求法院依法驳回申请人的再审请求。我方申请增加一审案件诉讼请求，请求贵院依法判令被告支付原告对物业管理费及车位服务费资金占用期间的利息。 中实杰山东公司向本院起诉请求：1、依法判令潘秀华支付中实杰山东公司2015年7月27日至2017年8月31日期间的物业服务管理费4650.8元、车位服务费518.5元；2、依法判令潘秀华支付中实杰山东公司违约金3243元；3、本案案件受理费由潘秀华承担。 本院原审认定事实：潘秀华为翡翠清河小区西区10号楼3单元202业主，房屋面积为123.18平方米。2014年7月27日，中实杰山东公司（乙方）与潘秀华（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议约定：第一条甲方的权利义务……2、监督本物业的管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；3、遵守本物业的物业管理制度；4、依据本协议向乙方交纳物业服务费用；……10、严格遵守《临时管理规约》及本协议的相关规定。第二条乙方的权利和义务，1、对房屋的共用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知甲方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度的行为；5、可委托专业公司承担本物业的专项管理和服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向甲方收取物业服务费用……9、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；10、向业主大会选聘的物业服务企业办理物业管理移交手续。第三条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施的维修、养护、管理和运行服务；3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；4、物业公用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；5、公共绿化的养护和管理；6、车辆行驶及车辆停放秩序管理；7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；8、装饰装修管理服务；9、物业档案资料管理；10、消防监控值班；11、社区文化活动；12、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。第五条乙方提供的前期物业服务应达到《前期物业服务合同》约定的质量标准。第七条物业服务费用实行包干制，1、甲方交纳物业服务费的时间自开发单位通知本物业交付之日起，首次预缴半年物业管理服务费用，以后按半年度预缴，业主和物业使用人应在每个收费期第一个月10日前交纳该半年度物业管理服务费，物业管理费亦可按年度进行缴付。2、物业服务费的标准为小高层/高层住宅物业为1.5元每平方米……4、根据政府有关规定，不论套房是否空置、被使用或者出租等，该套房业主或使用人均须负责缴纳服务费及其他应付之费用。业主已办理入住手续但未入住、未装修的，空置时间在半年以上的应到物业公司进行登记备案。双方确认后，其物业费按物业服务收费标准的70%缴纳，其他情况均按全额缴纳。第二十六条，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任。第二十九条甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交费用总额千分之三的标准支付违约金。第三十三条约定：本协议期限自双方签订之日起生效。但在本协议期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。 本院原审认为：中实杰山东公司与中国重汽集团房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》有效，中实杰山东公司与潘秀华于2014年7月27日签订的《前期物业服务协议》有效。2017年8月26日，翡翠清河业主委员会与济南翡翠物业签订了物业服务代管合同，并于2017年8月31日向中实杰山东公司发出物业交接的通知，通知中实杰山东公司于2017年9月1日向翡翠清河业主委员会及济南翡翠物业进行交接。中实杰山东公司于2017年9月1日撤出翡翠清河小区。本院对中实杰山东公司退出小区物业管理之前由其为潘秀华等业主提供物业服务的事实予以认定。综上，中实杰山东公司要求潘秀华支付物业费、车位服务费的主张，本院予以支持。从本院同期审理的该公司的物业纠纷案件可知，中实杰山东公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，中实杰山东公司要求潘秀华向其支付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告潘秀华于本判决生效之日起十日内支付原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司物业服务管理费4650.8元，车位服务费518.5元。二、驳回原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告潘秀华负担。 围绕当事人的再审请求，本院对证据和事实认定如下：再审查明事实与原审查明事实一致，本院予以认定。另查明，一、翡翠清河小区系中国重汽集团房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。2011年11月30日中国重汽集团房地产开发有限公司通过招标与中实杰山东公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理合同》，合同履行时间为2011年12月1日至2014年12月31日。2015年1月1日中国重汽集团房地产开发有限公司与中实杰山东公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理委托合同》，合同履行期限为2015年1月1日至2017年5月31日。2017年6月1日中国重汽集团房地产开发有限公司与中实杰山东公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理委托合同》，合同履行期限为2017年6月1日至2018年5月31日。上述合同均约定由中实杰山东公司对翡翠清河物业全体业主提供物业服务，物业管理费为小高层住宅房屋按建筑面积1.5元/㎡/月收取。服务合同中对物业公司的服务标准作出约定:在乙方（北京中实杰物业公司）全面接管后，按照《济南市普通住宅物业服务等级标准》中四级服务标准开展物业服务工作。对其中涉及但本物业不具备的物业内容，经甲、乙双方共同确认，不作为本合同的约定内容。同时，前期物业管理服务要求达到的标准还包括以下内容：1、外观完好、整洁，空调等外安装按照有关规定，统一有序、整洁美观，房屋立面无吊篮等悬挂物。2、房物完好率98%以上，小区设施、设备、绿地及绿化材料无缺损。3、为创建济南市物业管理优秀住宅小区和提升本物业的层次和品位奠定基础；小区业主不得私自安装影响房屋外观、破坏外立面保温层的防盗网。4、小区内无乱摆乱设推点、市场；无违章建筑、临时建筑；无擅自将住房用于以营利为目的商业经营等活动的现象；公共服务网点牌匾美观整齐、管理有序，无占道经营等不良现象；小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂等污染现象。5、小区大门外50米范围内无摊点，大门外客运、货运车辆管理到位。6、对欲进入小区的外来人员进行询问，阻止闲杂人员进入。7、甲方委托乙方管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生，无污染、无破损、车辆管理制度完善。8、严格监控、门岗、固定岗、区域岗、院内巡逻岗24小时值班制度，严格执行电子巡更打点制度。发生刑事案件依照法律规定及时报公安机部门处理等约定。 2016年2月14日，翡翠清河小区成立业主委员会，2016年3月17日业委会在历城区住房和城乡建设委员会登记备案。2016年5月21日至2016年5月31日期间，翡翠清河小区召开了业主大会。2016年6月13日翡翠清河业主大会将业主大会结果予以公示，其中结果显示：该小区业主总户数2380户，对应的住宅建筑面积总数为240816.41平方米。有效票为1564票，对应的住宅建筑面积总数为158250.79平方米，对物业公司的服务调查内容不满意的票数，均超过1000票。同意更换物业公司票数为1358票，对应的住宅建筑面积为137407.01平方米，不同意更换物业公司票数109票，对应住宅面积11028.99平方米。2016年6月23日翡翠清河小区业委会向中实杰山东公司发出了解聘物业公司的通知，该通知载明“根据物业大会的业主表决结果和《物权法》第76条的规定，现业主大会禁止业主委员会与贵公司签订物业服务合同，自本通知书在小区公共区域内公示之日起六十日后，业主大会决定正式解除贵公司与小区相关的一切服务关系和合同，请贵公司及所有员工在上述日期到期后5日内撤离本小区，并向业委会完成交接工作”等内容，并将该通知张贴在小区公共区域内。 本院再审认为：一、关于潘秀华与中实杰山东公司签订的服务合同的效力及期限。中国重汽集团房地产开发有限公司与中实杰山东公司签订的三份《翡翠清河项目前期物业管理委托合同》，合同履行时间分别为2011年12月1日至2014年12月31日，2015年1月1日至2017年5月31日，2017年6月1日至2018年5月31日。前二份合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。在2016年小区业委会成立后，根据《翡翠清河项目前期物业管理委托合同》以及《前期物业服务协议》的约定，开发商重汽地产已无权再与物业公司签订合同，故第三份合同属于无效合同，对翡翠清河小区业主及业主委员会不产生约束力。中实杰山东公司为涉案小区提供服务的截止日期为2017年5月31日。二、潘秀华与中实杰山东公司所履行的物业服务合同是否存在违约、服务是否存在瑕疵。潘秀华与中实杰山东公司签订的《前期物业服务协议》以及2011年12月1日、2015年1月1日中国重汽集团房地产开发有限公司分别与中实杰山东公司签订的《翡翠清河项目前期物业管理委托合同》是双方真实意思表示，双方应当依照合同约定履行义务。潘秀华应按时向中实杰山东公司缴纳2015年7月27日至2017年5月31日的物业管理费4088.96元（123.18平方米×1.5元/平方/月×22.13个月）、自2016年8月11日至2017年5月31日的车位费372.30元（38.5元/月×9.67个月） 中实杰山东公司在为翡翠清河小区提供服务期间存在绿化管理不到位、垃圾清运不及时、楼梯间存在乱贴乱花现象、车辆管理不规范等服务瑕疵，且该服务瑕疵存在时间长，严重影响了全体业主的生活。经翡翠清河小区业主大会投票，形成了过半业主要求更换物业服务企业的业主大会决议。综合以上情况，应当认定翡翠清河小区全体业主对中实杰山东公司的服务不满意，中实杰山东公司服务质量存在重大瑕疵。参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应当予以支持。故本院酌定潘秀华按照70%交纳自2015年7月27日至2017年5月31日期间的物业费2862.27元以及 车位费260.61元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决如下： 一、撤销（2018）鲁0112民初7412号民事判决； 二、限潘秀华于本判决生效之日起十日内支付北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司物业管理费2862.27元（2015年7月27日至2017年5月31日）、车位管理费260.61元； 三、驳回北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 原审案件受理费25元，由潘秀华负担。再审案件受理费50元，由潘秀华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘士波 人民陪审员  于长春 人民陪审员  蒋国霞 二〇二一年五月八日 书 记 员  王成婷