陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕10民终118号 上诉人（原审原告）：王保卫，男，1971年XX月XX日出生，汉族，居民，住浙江省台州市椒江区。 被上诉人（原审被告）：商洛市商州区XX店，住所地商洛市商州区。 法定代表人：陈军辉，系该店经理。 委托诉讼代理人：王兵、耿华，陕西弘达律师事务所律师。 上诉人王保卫因与被上诉人商洛市商州区XX店房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省商洛市商州区人民法院(2020)陕1002民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王保卫上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或查清事实后改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 主要事实与理由：一、案涉房屋属于商州区就业局还是被上诉人，一审法院未查明。因案涉租赁房屋的权属不明，一审法院对被上诉人是否能作为房屋出租人的主体资格也未查明。二、双方之间第一年度(2019年7月28日至2020年7月27日)的房屋租金虽然已经交清，但不影响上诉人主张因疫情减免租金的权利。三、上诉人主张减免租金，于法有据，一审法院不应驳回上诉人的诉讼请求。 被上诉人商洛市商州区XX店答辩称，一、上诉人非法转租案涉房屋，不是该房屋的实际经营人，上诉人主张因疫情门店关门歇业经营损失巨大，与事实不符，不应支持。二、上诉人恶意篡改商州财国资（2020）7号文件主张减免房租，其政策适用错误，请求驳回上诉人的请求。一审法院认定事实清楚，判决正确，应予维持。 王保卫向一审法院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决被告减免原告两个月房租共计25333元。2、本案诉讼费由被告负担。当庭变更诉讼请求为：1、请求贵院依法判决被告减免原告3个月房租共计38000元。2、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：被告商洛市商州区XX店为长期经营的集体所有制企业（经营范围为日用百货、针织，文化用品，五金交电、照像；烟酒副食、调味品、食品加工、房屋租赁）。2019年3月25日原告王保卫（乙方）与被告商洛市商州区XX店（甲方）签订《房屋租赁合同》。合同载明：一、甲方提供商店一楼由东向西一、二两间门面房给乙方作为经营场地。二、此经营场地在合同期限内只能自己经营，不经甲方许可不得随意转租，由此产生的一切后果，乙方全部承担。四、乙方每年向甲方交纳场地占用费15.2万元；签订合同时一次性交清第一年房费，另外交纳押金10000元。第二年房费必须在第一年到期前三个月（2020年4月27日）前一次性交清，不得拖延、分批交纳，若违反本条规定，未按时交纳，拖延一日，则按年应交房费总额的3%处罚违约金，第三年交费与第二年一样执行。十一、合同期限内，如发生人力不可抗拒的因素（如地震、水灾等自然灾害）及道路拓宽，旧城改造拆迁房屋时，合同随即终止，甲方只退剩余房租，不承担任何损失。十六、本合同具有法律效力，合同期限内，出现任何违约情况，双方在协商未果的情况下有权以法律形式维权。十七、本合同有效期从2019年7月28日起至2022年7月27日止，期限3年。合同签订后，原告按约定付清了第一年即2019年7月28日起至2020年7月27日的租金，第二年即2020年7月28日至2021年7月27年租金至今分文未付。原告以年初发生新冠肺炎疫情、门店关闭歇业，导致其经营损失巨大为由，根据陕西省财政厅及商州区财政局文件商州财国资（2020）7号文件《关于减免中小企业及个体工商户承租全区行政事业单位房屋租金有关事项的通知》第一项的规定：“对承租全区行政企事业单位用房的中小企业以及个体工商，经审查符合政策规定免收2020年2-3份2个月租金”、商洛市政府“坚决打赢疫情防控阻击战促进经济平稳发展的若干措施第三条规定”与被告多次协商减免2个月房租事宜未果。于2020年7月29日诉至本院。商州财国资（2020）7号商洛市商州区财政局文件文件《商洛市商州区财政局关于减免中小微企业及个体工商户承租全区行政事业单位房屋租金有关事项的通知》载明：一、政策适用范围（对承租全区行政事业单位用房的中小微企业以及个体工商户，经审查符合政策规定、执行公开竞租政策、签订制式合同且正常履行合同的，免收2020年2-3月份2个月租金。经审查不符合政策规定、未执行公开竞租政策的一律不予减免）。二、简化审批程序[符合规定的中小微企业及个体工商户，应于2020年3月底前向出租单位提出书面申请（附承租人身份证明、营业执照、原租赁合同等），经出租单位确认后，双方签订减免协议，报经出租单位主管部门审查核准。出租单位为主管部门的，由出租单位自行核准]。四、及时办理备案[各镇（办）、相关主管部门应于4月10日前将本部门所属单位减免租金情况申请表报送区财政局资产办备案。逾期不申报的不得享受减免政策]。 一审法院认为，原告王保卫与被告商洛市商州区XX店签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。原告王保卫请求被告减免3个月房租共计38000元，因合同约定的第一年度房屋租金已交清，第二年度自2020年7月28日起至2021年7月27日止该时间段基本已恢复经营，原告没有足够证据证明其主张，原告起诉依据的陕西省财政厅及商州区财政局文件商州财国资（2020）7号文件《关于减免中小企业及个体工商户承租全区行政事业单位房屋租金有关事项的通知》的政策适用范围为承租全区行政事业单位用房的中小微企业及个体工商户，而房屋出租人被告商洛市商州区XX店属于集体所有制企业，并非行政事业单位，故原告的诉讼请求，不符合政策规定，于法无据，不予支持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王保卫的诉讼请求。案件受理费433元，减半收取216.50元，由原告王保卫负担。 二审审理中，双方当事人均未提供证据。 二审审理查明的案件事实，与一审认定一致。 本院认为，本案二审争议的焦点主要是：被上诉人商洛市商州区XX店是否应减免案涉房屋三个月的租金。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。2020年1月突发新冠肺炎疫情，全国各地采取疫情防控措施，商洛市采取疫情防控措施使商业经营受到影响，商洛市的商业经营受影响期限主要为2个月。上诉人王保卫承租被上诉人的房屋用于经营，疫情期间该房屋的经营必然遭受损失。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款的规定，被上诉人应当免除案涉房屋2个月的房租25333元（年租金15.2万元÷12个月×2个月）。王保卫要求减免3个月的房租，不予支持。案涉房屋第一年度租赁期间发生疫情，虽然该期间租金已交，但租期共三年，第二年度之后的租金王保卫未支付，被上诉人应在王保卫支付第二年度房租时免除25333元租金。因受疫情影响，商洛市商业经营普遍遭受损失是客观事实，即使王保卫转租案涉房屋的事实存在，次承租人也可向王保卫主张减免房屋租金。因此，被上诉人称王保卫非法转租案涉房屋，王保卫不是案涉房屋的实际经营人没有经营损失，王保卫主张减免房租政策适用错误的观点，不能成立。综上，一审法院不予免除案涉房屋租金不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销陕西省商洛市商州区人民法院(2020)陕1002民初1797号民事判决； 二、被上诉人商洛市商州区XX店在上诉人王保卫支付第二年度的房屋租金时免除租金25333元； 三、驳回上诉人王保卫的其他诉讼请求。 一审案件受理费216.50元，由上诉人王保卫负担72.5元，被上诉人商洛市商州区XX店负担144元；二审案件受理费750元，由上诉人王保卫负担250元，被上诉人商洛市商州区XX店负担500元。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年五月十日 法官助理 李從熇 书 记 员 任梦娜