河北省井陉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0121民初1623号 原告：于海生，男，1966年3月12日生，汉族，住石家庄市井陉县。 被告：河北保艾尔房地产开发有限公司井陉分公司，住所地石家庄市井陉县微矿路（磷肥有限公司生活区院内），统一社会信用代码：9113012157283529XB。 负责人：刘素英，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄友柱，河北世纪方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许克军，河北世纪方舟律师事务所律师。 原告于海生与被告河北保艾尔房地产开发有限公司井陉分公司（以下简称保艾尔公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月9日、2021年3月30日两次公开开庭进行了审理。原告于海生、被告河北保艾尔房地产开发有限公司井陉分公司的委托诉讼代理人黄友柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于海生向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2013年7月31日逾期至今未办理不动产权属证书的违约金122833.45元；2.被告退还原告支付的维修基金款18440.00元；3.被告向原告支付维修基金款的利息2019.80元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告于2011年9月18日与被告签订了《商品房买卖合同》，编号JFG-2009-0181,御景嘉园住宅小区外围A20商铺,建筑面积200平方米，房屋总价922000元,原告支付首付款502000元，被告开具了收据,同时签立购房合同并与银行办理了房屋贷款协议。2013年7月31日原告支付给被告契税、印花税、维修基金、交易手续费、他权费用，其中维修基金18440元。商品房买卖合同签订后，原告依约履行了付款义务，并于2013年7月31日入住，但被告至今未办理不动产权属证书，违约7.3年。由于双方在《商品房买卖合同》第十六条，关于产权登记的约定，并未约定逾期未办理不动产权属证书的违约金，只说了双方协商期限办理，经多次协商未果，给原告造成了事实经济损失。因此，根据《商品房买卖合同》第九条，出卖人逾期交房的违约责任，1（2）自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.5的违约金。故判令被告向原告支付逾期未办理不动产权属证书的违约金122833.45元（7.3×365×0.00005×922000=122833.45），并在规定期限内办妥相关不动产权属证书。根据《河北省住宅专项维修基金管理实施细则》第二章，维修基金交存，第六条，住宅属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部分，共用设施设备的，不交存维修基金。而且，今年九月份因商铺漏水原因我们找房管所时被告知：井陉县所有商铺都不收取维修基金，但被告骗取了原告维修基金18440元长达7.3年，导致原告经营资金紧张。因此原告要求被告退还全部维修基金，并按最高法院规定年息15%给付原告利息，利息计20191.80元（18440.00元×15%×7.3年=20191.80），支付给原告维修基金金额及利息，总计；38631.80元。若被告逾期仍未办理，致使商品房买卖合同无法履行的，原告要求解除购房合同，并要求被告返还购房款，赔偿损失。原告与被告就上述房产纠纷事宜商讨未果，现根据法律、法规的相关规定，诉至法院，请求依法支持原告的请求。 被告保艾尔公司辩称，一、关于被答辩人要求支付未办理不动产权证书的违约金问题。首先被答辩人引用《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房的违约条款来计算未办理不动产权证书的违约金没有任何事实和法律依据。其次，依据《商品房买卖合同》第十六条第3项的约定:双方协商限期办理。案涉房产具备办证条件后，答辩人于2020年11月17日在小区正门口及物业办公室门口张贴办证交资料通知后被答辩人也在期限内交齐了相应资料，其不动产权证书将在60个工作日办理完成。可以看出，就办理不动产权证书事宜，答辩人与被答辩人已经达成事实约定，也正在履行中，属于《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第十八条中的“当事人有特殊约定”，根本不存在违约的问题。因此，被答辩人无权要求支付违约金。二、关于被答辩人要求退还维修基金及主张相应利息的问题。首先，被答辩人引用的《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》已经于2017年1月1日失效。其次答辩人是依据井陉县房管所的办证要求代为收取维修基金，其通知:商铺和住宅一样，都要收取维修基金。原告所述不是事实，而且答辩人代收维修基金后就存入了专门账户，供被答辩人等业主按程序支取使用，其诉称答辩人私用，没有任何依据，更无权要求支付利息。最后，被答辩人关于维修基金的诉求已超过3年时间，诉讼时效期间经过，无权要求退还。另外，答辩人接手的河北井陉磷肥有限公司土地，项目用地于2013年12月6日即办理了土地使用权证:井国用（2013）第××号、井国用（2013）第××号。涉案项目于2015年交房后，我公司即着手办理业主的房产证，过程中发现原人工测量的土地面积与实际卫星定位面积存在误差，无法办理土地落宗手续。我公司也一直在沟通、催促井陉县国土局解决此问题，直到2017年9月28日井陉县国土局向我公司发出通知:经县政府研究批准收回原井国用（2013）第××号、井国用（2013）第××号土地使用权证，并重新办理土地手续。期间，土地管理部门和房产登记部门的职能合并及重组，又遇土地使用权证及房产证合为不动产权证等，涉案项目的土地落宗手续直到2019年10月8日才完成，之后我公司开始为涉案项目的住宅和商业业主们排队办理不动产权证书，但又受到＂新冠疫情＂影响，办证工作才于2020年下半年正常开展。由此可见，不能办理不动产权证书并非我公司原因，属于不可抗力。原告的起诉没有事实和法律依据，法院应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2011年9月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了合同编号为0000010的《商品房买卖合同》，购买御景嘉园住宅小区Ａ20商铺,建筑面积200平方米，房屋总价922000元。合同约定：第一条：出卖人以出让方式取得位于井陉县，编号为井国用（2010）第03号的地块的土地使用权。第六条：乙方于2011年9月18日交首付款502000元，剩余房款420000元由乙方向甲方指定银行办理贷款，乙方提供相关个人资料，贷款所需费用由乙方承担。第八条：出卖人应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5.出卖人组织相关单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2.非出卖人原因延迟交房，时间顺延。第九条：出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理1.（2）逾期超过90日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十六条：关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3.双方协商限期办理。 合同签订后，原告按约定向被告交纳了首付款502000元。2013年7月31日，原告向被告交纳契税、印花税、维修基金18440元、交易手续费、他权费用，共计57331元，同日双方就案涉房产进行了交付。 在本案审理过程中，被告于2020年11月17日在御景嘉园住宅小区门口张贴通知书：已办理交房手续的住宅及商铺业主请于2020年11月30日前将办理房本资料整理装文件袋交于本小区物业办公，我公司负责办理房屋产权证，未能在此时间交齐资料的业主自行办理，过期不候。特此告知！需提供资料如下：1.合同复印件2.夫妻双方身份证复印件2份3.户口本、结婚证复印件。庭审中，被告提交了签有原告名字并留有原告联系方式的《办证交资料业主汇总表》。另查明，2020年12月8日，被告向井陉县房产服务所交纳了于海生的印花税、契税等；2020年12月17日，被告向井陉县房产服务所交纳了于海生的住宅专项维修基金12158.4元。 原告称其在2013年7月被告交房后，便等待被告办理房产证，2016年原告等人到井陉县政府反映情况，被告承诺分批办理，当年办了一批，但仍未办理原告的房产证；2017年业主代表康海义和开发商签订有办理房产证的《协议书》；2018年、2019年原告等人又到井陉县政府反映情况，被告办理了40余户房产证，原告前后共交纳了4次办证材料，还多次到房管所、不动产登记中心询问反映情况，直到起诉前被告仍未办理原告的房产证。 原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据： 1、《商品房买卖合同》，要求根据合同第8、9条规定计算逾期至今未办理不动产权属证书违约金122833.45元。 2、保艾尔公司2013年7月31日给于海生出具的收款收据。 3、《河北省住宅专项维修基金管理实施细则（以下简称细则）》第六条第二款之规定，住宅属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部分，共用设施设备的，不交存维修基金。第三十三条之规定，本实施细则自2012年月1日起实施，有效期为5年。证明2013年7月31日保艾尔公司收取原告维修基金没有法律依据，被告按照合同约定时间给原告办理不动产权证书，原告不需要交存维修基金。 4、2017年3月23日业主代表康海义与河北保艾尔房地产开发有限公司井陉分公司签订《协议书》照片一份，内容为“业主要保证及时提供相关资料，1号-12号楼从今日起6个月内将房屋不动产登记证办理完毕。13号、14号楼确保在2017年12月31日前将房屋不动产登记证办理完毕。到期未办理完毕的，按照国家有关规定支付违约金”。 5、微信截图，证明原告曾多次要求保艾尔公司办理不动产权证书。 被告对原告提供的证据提出如下质证意见：原告根据《房屋买卖合同》第8、9条计算违约金有异议，该条款约定的是逾期交房的违约责任；关于逾期办理不动产权证书的为合同第16条，约定内容为“双方协商办理”；《细则》已于2017年1月7日已经失效，不能作为法律依据，并且《细则》第6款只规定公共设施不交存维修基金，原告房产为商铺，不属于公共基础设施，引据错误；协议书截图不认可，不是原件，没有盖公司章，无法核实真实性；微信截图，无法证实真实来源，无法证明原告所述事实。 被告为证实其主张提交如下证据： 1、照片四张，证明在小区的通知业主交办证资料。内容：通知，已办理交房手续的住宅及商铺请于2020年11月30日前将办理房本资料整理装文件袋交于本小区物业办公室……河北保艾尔房地产开发有限公司井陉分公司（公章），2020年11月17日。 2、《御景家园小区办证交资料业主汇总表》，原告签名交纳的办证资料一套（包含原告夫妻双方的身份证复印件、户口本复印件，买卖合同复印件）。 3、《证明》，内容为：“井陉县财政局：2017年6月23日，经县政府批准，我局收回了河北井陉磷肥有限公司井国用（2013）字第052号、井国用（2013）字第××号部分国有土地使用权用途商业、住宅，面积668.37平方米，收回总价款49.59万元。特此证明。井陉县国土资源局（公章），2017年9月28日”。附不动产权籍调查管理系统照片一张，被告公司出具的情况说明一份。证明土地证被收回，无法办理土地落宗手续，2019年10月8日土地才得以落宗，导致无法办理不动产权登记证，并非保艾尔公司原因，属于不可抗力。 4、、保证金存款凭证三份，证明被告并非违约方，不能办理不动产权登记证，该笔保证金就无法取出，被告损失更大。 5、中华人民共和国税收完税证明一份，载明纳税人为于海生，交纳印花税、契税等共计19640元，时间为2020年12月8日。证明土地落宗后被告开始给原告办理不动产权证书。 6、井陉县房产服务所2020年12月17日出具的河北省住宅装项维修资金专用票据一份，载明交款人为于海生，住宅专项维修资金12158.4元。 原告对被告提供的证据提出如下质证意见：原告不在御景嘉园居住，未看到2020年被告发出的办证通知，只是通过他人通知得知。被告提交的土地证被收回的证据与本案无关，原告未收到相关通知，而且土地证被收回前后，被告为其他业主办理过不动产权证书。维修基金是原告起诉后被告后才交纳的，说明以前是非法占用，请求占用期间利益。根据《细则》的规定，被告按期办理不动产权证书，原告的维修基金不用交存。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同第十六条约定：被告应当在商品房交付使用后的90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商限期办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 本案中，2013年7月31日，被告收取原告交纳的契税、印花税、维修基金、交易手续费、他权费用后，即交付了案涉房产。直到起诉之日案涉房产仍未办理产权证，已超过90个工作日，被告辩称因土地局收回土地证致使无法办理土地落宗手续，导致无法办理产权证，经查被收回的土地证编号与原告房产所属的土地证编号不一致，被告亦未向本院提交其他证据证实其主张，故其辩解不予采信。被告称该项目2020年下半年才具备办证条件。据此，导致交房后买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书与出卖人有直接的关系，应承担相应的责任，双方可依合同约定协商限期办理。原告称其与其他业主在2016年通过到县政府、房管所等部门反映情况，得到了被告分批办理的承诺，2018年、2019年向县政府反映过情况，被告虽对此不认可，但原告的陈述与其提供的聊天记录、协议截图能够相互印证此情况，按聊天记录记载的时间2019年12月10日后未显示被告关于办理房地产权属证书的答复或回复，自此直到被告向相关部门交纳完毕代收原告的相关办证费用及维修基金之日止即2020年12月17日期间，被告构成违约，应当承担违约责任，合同未约定违约金，可以按照原告已付购房款922000元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，现原告要求参照合同第九条按日万分之零点五为标准计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持，据此违约金确定为922000元×0.00005×372天=17149.2元。 《河北省住宅维修基金管理实施细则》中并未明确规定商铺不收取维修基金，而是区分情况收取，案涉房产是否应当交纳维修基金应当由有关职能部门确定。本案中，被告于2020年12月17日向井陉县房产服务所交纳了原告于海生的维修基金12158.4元，并提供了相应票据，据此，本院认为案涉房产应当按相关部门的要求交纳维修基金。原告要求退还维修基金款18440元的主张，理据不够充分，本院不予支持。被告收取原告维修基金后未及时向相关部门交纳，亦未明确告知原告，应当承担资金占用期间（2013年8月1日起至2020年12月16日止）相应利息损失的责任。被告收取原告的维修基金数额与其向相关部门实际交纳的数额不一致，多余部分18440元-12158.4元=6281.6元被告应予返还，并支付占用资金利息至清偿之日。被告关于原告主张退还维修基金超过诉讼时效的辩解，理据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下： 一、本判决生效后二十日内，被告河北保艾尔房地产开发有限公司井陉分公司给付原告于海生违约金17149.2元。 二、本判决生效后二十日内，被告河北保艾尔房地产开发有限公司井陉分公司给付原告于海生维修基金款6281.6元及利息（以6281.6元为本金，自2020年12月17日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息），并支付占用资金利息（以18440元为本金，自2013年8月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款利率计算、自2019年8月20日起至2020年12月16日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告于海生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3528元，原告于海生负担2528元，被告河北保艾尔房地产开发有限公司井陉分公司负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（立案庭）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，帐号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 刘 彦 人民陪审员 贾 楠 人民陪审员 陈翠平 二〇二一年五月一日 书 记 员 张 丽