贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2016号上诉人（原审原告、反诉被告）：许铃梅，女，1980年4月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王惠奇，贵州福万律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚兰平，贵州福万律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨远秀，女，1971年1月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。监护人：杨筑芬（系杨远秀胞姐），自然情况同被告杨筑芬。上诉人（原审被告，反诉原告）：杨筑芬，女，1959年8月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审被告，反诉原告）：杨远发，男，1957年1月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审被告，反诉原告）：杨君，男，1988年10月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。监护人：杨燕（系杨君胞姐），自然情况同被告杨燕。上诉人（原审被告，反诉原告）：杨燕，女，1986年12月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审被告，反诉原告）：蔡祖兰，女，1957年12月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审被告，反诉原告）：杨斌，男，1980年12月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审被告，反诉原告）：杨诗雨，女，1990年11月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上列八位上诉人共同委托诉讼代理人：张波，贵州全联律师事务所律师。上诉人许铃梅因与上诉人杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初6326号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。许铃梅上诉请求：1.判令撤销一审判决，并依法改判支持许铃梅的请求；2.一、二审诉讼费由杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕承担。事实和理由：1.一审法院认为《房屋买卖合同》转让标的实际为案涉房屋居住使用权利，属于事实认定错误。案涉《房屋买卖合同》无论是合同形式还是实质要件，均为出卖人董菊珍转移房屋所有权于买受人许铃梅，买受人许铃梅支付房款的房屋买卖合同，而非转让房屋居住使用权利的合同；2.一审法院认定《房屋买卖合同》为有效合同，则根据诚实信用原则、公序良俗原则，董菊珍的继承人在明知办理过户已不存在客观障碍的情况下，且为董菊珍办理产权证之前已明知该房已经出卖给许铃梅且由其占有、管理、控制多年，应代董菊珍履行未尽义务，为许铃梅办理过户。二审过程中，许铃梅同意承担案涉房屋过户的所有税费，并向杨筑芬等支付办理案涉产权时花费的35296元。杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕辩称，《房屋买卖合同》性质不是属于房屋居住权买卖是而是所有权的买卖，该合同是无效合同，对杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕没有法律约束力。本案的房屋所有权属于杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕共有，董菊珍生前只有房屋使用权，至其去世后杨筑芬等借用董菊珍的名义购房，实际所有人是杨筑芬等人。请法院驳回许铃梅的上诉请求。许铃梅在二审增加诉讼请求的行为不符合法律规定。杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项判决；2.确认许铃梅与董菊珍、杨远德2006年3月7日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；确认贵阳市南明区（建筑面积22.41平方米）房屋的所有权人为杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕；判令许铃梅在10日内将贵阳市南明区的房屋返还给杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕；3.一审、二审诉讼费由许铃梅承担。事实和理由：1.一审判决将本案房屋的居住使用权与所有权强行分离，认定事实错误，也是矛盾的。根据法律规定，房屋居住使用权的取得，只能通过租赁和借用取得，许铃梅与董菊珍2006年3月7日签订的《房屋买卖合同》，从形式和内容来看，均为房屋转让，没有房屋租赁和借用的意思表示；2.一审判决认定本案《房屋买卖合同》实际为房屋居住使用权的转让，许铃梅有权对本案房屋进行占有和使用，但没有同时认定许铃梅对本案房屋进行占有和使用的期限，这显然是矛盾的。如果是永久性占有和使用，那么本案房屋居住使用权的转让也是无效的；3.我方认为，《房屋买卖合同》上“董菊珍”的签字，系杨远德代签，杨远德对该房屋也无处分权，且董菊珍至死亡时，也未取得该房屋所有权，董菊珍对该房屋无处分权，故《房屋买卖合同》对杨筑芬等人没有法律约束力，是无效合同。4.在本案中，董菊珍死亡后，作为民事主体已不存在了，依法不能取得本案所涉房屋的所有权，本案房屋只是以董菊珍名义购买和登记，实际产权人为杨筑芬等人。许铃梅辩称，一审法院关于案涉房屋的所有权人是董菊珍是正确的，故许铃梅与董菊珍签订的买卖合同有效。即使无权处分也不影响合同的效力，所以许铃梅有权要求董菊珍的继承人办理过户。对方提出买卖合同上的签字是杨远德代签属于无权处分，进而提出合同无效的理由不成立。董菊珍在出卖人处按了手印，杨远德在经办人处签字，说明杨远德是董菊珍的代理人，其签字属于代理行为。结合董菊珍本人的手印足以说明签订合同是董菊珍得真实意思表示。老年人公寓出具的证明，不能代替专业的医疗机构，无法证明董菊珍在签字时患有老年痴呆症。对方以董菊珍的名义与市政公司签订合同，并将案涉房屋登记在董菊珍的名下。这一系列的事实说明董菊珍是案涉房屋的所有权人，杨筑芬等人的出资行为不能证明其为房屋所有权人。《房屋买卖合同》是有效的合同，根据诚实信用，公序良俗原则，许铃梅与董菊珍签订的合同在先，董菊珍的继承人明知办理过户存在客观障碍，且未董菊珍办理产权之前，知道该房已经出卖给许铃梅，并且一直由许铃梅占有，其应该代董菊珍尽义务办理过户。如果董菊珍没有死亡，将会为许铃梅办理过户，而不是由其对方继承房屋。许铃梅向一审法院起诉请求：1、判令杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕配合许铃梅把位于贵阳市南明区，面积为22.41平方米】登记在董菊珍名义下的房屋过户给许铃梅；2、本案诉讼费由杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕承担。杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕向一审法院反诉请求：1、确认被反诉人许铃梅与董菊珍、杨远德2006年3月7日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；2、确认贵阳市南明区（建筑面积22.41平方米）房屋的所有权人为反诉人；3、判令被反诉人在10日内将贵阳市南明区的房屋返还给反诉人；4、本案反诉诉讼费由被反诉人承担。一审法院查明：案涉房屋位于贵阳市南明区，系贵阳市南明区市政工程管理所退休职工董菊珍（2008年12月22日亡故）居住的单位原公房于1998年被拆迁后安置房屋中的其中一套（共还房两套），安置房屋仍系公房，需按国家规定缴纳房租。董菊珍于1993年9月24日离婚后未再婚，其在婚姻关系存续期间共同育有五名子女，分别为杨远学、杨筑芬、杨远德、杨远发和杨远秀。杨远德于2008年4月12日死亡，生前离异，杨君、杨燕系其子女。杨远学于2020年2月19日死亡，生前与蔡祖兰系夫妻，二人与杨斌、杨诗雨系父母子女关系。2004年6月8日至2008年5月期间，董菊珍入住于贵阳市花溪区福寿园老年公寓。2006年3月7日，董菊珍（甲方）与许铃梅（乙方）签订一份房屋买卖合同，约定董菊珍以25000元的价格将位于南明区的房屋出售给许铃梅（面积为22.8平方米），甲方于2006年3月7日将该房屋移交给乙方，并结清该房屋内所有设施产生的费用，乙方在该房屋交结完毕时一次性将房款25000元支付给甲方，中途期间甲方不能因任何原因向乙方收回该房。该合同第二条同时约定：“（1）该房屋性质为户头房（注：1998年元月10日由贵州华新房地产开发有限公司拆迁贵阳市南明区凌云街78号居民董菊珍房屋对换所得），属于董菊珍个人私有财产（该房现属于市政处管理，因董菊珍属市政处职工）。（2）在2006年3月7日董菊珍将上述房屋以人民币贰万伍仟元整（￥25000元整）卖给许铃梅，无办理过户手续，无房屋拆迁协议书原件。（3）甲方向乙方承诺，今后乙方在该房屋内居住绝不会出现该房屋产权纠纷，如出现产权纠纷造成乙方不能安定居住，所造成的一切经济损失均由甲方全部承担。”该合同落款处甲方有董菊珍、杨远德的签名，乙方有许铃梅签名。许铃梅在原审庭审中陈述“董菊珍的名字是杨远德签好以后，由董菊珍捺印，杨远德也签字”。许铃梅取得案涉房屋后，未自己入住，用于出租。2008年4月12日，杨远德病故。同年12月22日，董菊珍病故。同年底杨筑芬等人获悉案涉房屋已由许铃梅使用，其后双方交涉未果。2010年11月30日，杨筑芬以董菊珍名义（购房人、乙方）与贵阳市市政工程管理处（出售方、甲方）签订一份《公有住房按货币化改革方案出售合同》，约定甲方将坐落在南明区凌云街66号Ｃ幢4单元8层1号的2001年竣工的砖混结构住房，以经济适用房价出售给乙方，建筑面积22.41㎡，乙方应付35296元，使用夫妻双方存量补贴（实际使用董菊珍一人的存量补贴）11160元，实付房款25867元，其中含房租1731元，于2010年11月付清。杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕以杨筑芬名义付清前述房款后，于2011年2月14日以董菊珍名义办理了房屋产权证，产权字号为筑房权证南明字第××号。另，本案原审时许铃梅本人到庭并陈述“合同没有约定要给许铃梅办理产权证。杨筑芬在2011年要办理产权的时候打电话给许铃梅，当时杨筑芬知道卖房的事情。董菊珍在生前，许铃梅没有找过董菊珍要求办理产权”。一审法院认为，许铃梅与董菊珍签订的案涉房屋买卖合同上约定的房屋地址与案涉房屋实际地址虽不一致，但双方当事人对系同一房屋均无异议，一审法院对此予以确认。许铃梅与董菊珍签订前述案涉房屋买卖合同时，明知案涉房屋系董菊珍单位公房，同时双方在合同中也明确案涉房屋为户头房，并约定“无办理过户手续，无房屋拆迁协议书原件”，由此可知，许铃梅对依据该合同不能取得案涉房屋所有权的状况是明知的，双方签订的合同虽名为“房屋买卖合同”，但该合同转让标的实际为案涉房屋的居住使用权利。案涉房屋买卖合同上，“董菊珍”的签名虽系杨远德代签，但董菊珍在其上捺印予以了认可，故杨远德代签名的行为效力应及于董菊珍。杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕虽辩称董菊珍签订案涉房屋买卖合同时患有老年痴呆症，但并无医疗机构的相关诊疗记录予以佐证，故对杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕该辩称，一审法院不予采纳。董菊珍签订前述案涉房屋买卖合同时，案涉房屋性质仍属于公租房，其转让案涉房屋的居住使用权利时未取得房屋所有权人贵阳市市政工程管理处的同意，故而董菊珍将其居住使用权进行转让的行为本属于无权处分，但在董菊珍去世之后，其继承人以董菊珍名义向房屋所有权人购买了案涉房屋的所有权并将案涉房屋登记于董菊珍名下，因案涉房屋系房改房，其继承人的购买行为与董菊珍的身份具有因果关系，故案涉房屋的所有权人仍应认定为董菊珍。综上，案涉房屋买卖合同双方当事人的意思表示真实，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，许铃梅与董菊珍签订的前述就案涉房屋居住使用权利进行转让的《房屋买卖合同》应为有效，许铃梅有权按照合同约定对案涉房屋进行占有和使用。关于本诉，对于许铃梅主张的杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕配合许铃梅把登记在董菊珍名义下的案涉房屋过户给许铃梅的诉讼请求，因许铃梅基于案涉《房屋买卖合同》享有的只是占有、使用案涉房屋的权利，该权利的实质为用益物权，并非所有权，故对许铃梅的本诉请求，一审法院不予支持。关于反诉，首先，对于杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕主张的确认许铃梅与董菊珍、杨远德2006年3月7日签订的《房屋买卖合同》为无效合同的诉讼请求，依上所述，案涉房屋买卖合同应为有效，故对杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕该项诉讼请求，一审法院不予支持；其次，对杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕请求确认贵阳市南明区（建筑面积22.41平方米）房屋的所有权人为杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕的请求，因案涉房屋的所有权人系董菊珍，杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕均为董菊珍的第一顺序继承人、代位继承人或转继承人，董菊珍虽将案涉房屋的居住使用权利进行了转让，但该转让行为对所有权并无影响，杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕可依继承法的规定取得案涉房屋的所有权，故对杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕该项请求，一审法院予以支持；再次，对于杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕请求许铃梅返还案涉房屋的诉讼请求，许铃梅虽未能就其已支付25000元的对价进行举证，但根据双方合同约定，交付房屋与支付价款系同时履行，许铃梅已占用、使用房屋多年，结合董菊珍生前未向许铃梅就此主张权利，以及未就此留有遗嘱的事实，一审法院对许铃梅提出的25000元已支付的主张予以采信，许铃梅已按合同约定履行支付对价的义务，其依约对案涉房屋享有占有、使用的权利，故对杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第四十条，以及《中华人民共和国继承法》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、驳回许铃梅的本诉请求；二、登记在董菊珍名下的位于贵阳市南明区的房屋（建筑面积22.41平方米）由杨远秀、杨筑芬、杨远发、杨君、杨燕、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨共同继承所有；三、驳回杨远秀、杨筑芬、杨远发、杨君、杨燕、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨的其余反诉请求。本诉案件受理费30元由许铃梅负担，反诉案件受理费30元由杨远秀、杨筑芬、杨远发、杨君、杨燕、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨负担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：结合双方当事人的诉辨情况，本案的争议焦点为：第一、如何认定《房屋买卖合同》的效力和性质；二、案涉房屋的权利主体为谁。关于争议焦点一，许铃梅主张《房屋买卖合同》系有效合同，涉及的标的是案涉房屋所有权；杨筑芬等认为《房屋买卖合同》系无效合同，涉及的标的是案涉房屋所有权。对于该问题本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”对于合同效力的判断，应当遵循上述法律条文。本案中，《房屋买卖合同》的签订双方是董菊珍和许铃梅。虽然董菊珍在签订合同期间在贵阳市花溪区居住，老年公寓出具了董菊珍患“老年病”的情况说明，但是老年公寓本身不是专业的医疗机构，无专业能力对董菊珍的精神状态进行鉴定，“老年病”系指精神方面抑或身体方面犹未可知。根据现有证明无法得出签订合同时董菊珍不具有相应民事行为能力的结论。杨远德虽然以甲方名字签字捺印，但是杨远德彼时并非案涉房屋的权利主体，鉴于《房屋买卖合同》上同时有董菊珍的捺印，一审法院认定杨远德的董菊珍代理人身份有事实和法律依据，杨筑芬等抗辩称签订合同并非董菊珍真实意思表示，没有提供证据予以佐证。《中华人民共和国物权法》第十五条规，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。无论董菊珍与签订许铃梅《房屋买卖合同》时，是否取得案涉房屋的全部权利，均不会影响合同的效力，合同内容亦不存在“不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”的情形。一审法院认定《房屋买卖合同》为有效合同，并无不当。判断《房屋买卖合同》涉及标的，不能仅从该合同所具有的形式要件上片面和孤立地进行理解，而应当充分注意该合同签订的时代背景与转让约定的内在联系，努力探求当事人合同中约定转让标的内心真意，还原当事人订立合同时的真实意思。本案中，《房屋买卖合同》虽然约定买卖标的系“户头房”，“该房现属于市政处管理”，“无办理过户手续，无房屋拆迁协议书原件”，但是同时也载明“甲方向乙方承诺，今后乙方在该房屋内居住绝不会出现该房屋产权纠纷，如出现产权纠纷造成乙方不能安定居住，所造成的一切经济损失均由甲方全部承担”。结合合同签订时间是2006年，许铃梅在彼时支付25000元只取得案涉房屋的“居住使用权利”，不符合一般社会预期，杨筑芬等亦没有提供证据证明该价格低于市场交易房屋所有权的一般价格。虽然彼时董菊珍尚未取得案涉房屋的所有权，但是董菊珍承诺“绝不会出现该房屋产权纠纷”，绝对的表述对应绝对的权利，意味着董菊珍已将案涉房屋的全部权利出售给许铃梅，包括其尚未取得的所有权。当事人双方交易的标的就是案涉房屋所有权。一审法院认定案涉合同的交易标的是“居住使用权利”不当，本院对此予以纠正。关于争议焦点二，许铃梅认为现在案涉房屋的所有权人为董菊珍，杨筑芬等则认为案涉房屋的只是借董菊珍的名义购买，其自身是所有权人。对于该问题本院认为：如前所述，《房屋买卖合同》的交易标的是案涉房屋的所有权，虽然签订合同时董菊珍尚未取得案涉房屋所有权，但是许铃梅支付的交易对价是转让房屋所有权的价格，在案涉房屋可以办理产权时，有权依据《房屋买卖合同》要求办理案涉房屋的产权证书。《中华人民共和国民法总则》第十三条规定，“自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务”。案涉房屋进行房改的时间是2010年11月30日，办理产权的时间是2011年2月14日，而董菊珍的死亡时间是2008年12月22日。从董菊珍死亡之日起，就丧失了民事主体资格，无法享有民事权利并承担民事义务。杨筑芬等将案涉房屋的所有权登记在董菊珍名下错误。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。案涉房屋的权利人应为许铃梅。许铃梅在二审阶段明确表示，愿意承担案涉房屋过户的所有税费，并向杨筑芬等支付办理案涉产权时花费的35296元。鉴于该要求未增加杨筑芬等负担，且符合诚实信用原则，故本院在二审中一并予以处理。综上所述，一审判决适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初6326号民事判决；二、杨远秀、杨君、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨、杨远发、杨筑芬、杨燕配合许铃梅把登记在董菊珍名义下位于贵阳市南明区的房屋过户给许铃梅；三、许铃梅承担过户过程中产生的一切税费，并在本判决生效之日起10日内向许铃梅，杨远秀、杨筑芬、杨远发、杨君、杨燕、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨支付35296元；四、驳回杨远秀、杨筑芬、杨远发、杨君、杨燕、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费30元由杨远秀、杨筑芬、杨远发、杨君、杨燕、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨共同负担。反诉案件受理费30元由杨远秀、杨筑芬、杨远发、杨君、杨燕、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨共同负担；二审上诉费120元，由杨远秀、杨筑芬、杨远发、杨君、杨燕、蔡祖兰、杨斌、杨诗雨共同负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  余 鑫二〇二一年五月十一日书记员  吴佳峻