北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4384号上诉人（原审被告）：北京百万庄园西式餐饮有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街168号1幢二层201内018号。法定代表人：曲洪波，董事长。委托诉讼代理人：黄伟群，男，北京百万庄园西式餐饮有限公司员工。委托诉讼代理人：赵翔，北京市中兆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中央民族大学，住所地北京市海淀区中关村南大街27号。法定代表人：郭广生，校长。委托诉讼代理人：黄彬，北京市君合律师事务所律师。原审被告：百万庄园投资集团有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街377号16楼二层。法定代表人：欧阳伟，执行董事。委托诉讼代理人：邱童，男，百万庄园投资集团有限公司员工。上诉人北京百万庄园西式餐饮有限公司（以下简称百万餐饮公司）因与被上诉人中央民族大学（以下简称民大）、原审被告百万庄园投资集团有限公司（以下简称百万投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初16363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月17日公开开庭审理了本案。上诉人百万餐饮公司委托诉讼代理人黄伟群、赵翔、被上诉人民大委托诉讼代理人黄彬到庭参加诉讼，原审被告百万投资公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百万餐饮公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判其向民大支付房屋使用费454318.42元，上诉费由民大承担。主要事实和理由：1.一审判决认定百万餐饮公司将案涉房屋交回民大的时间为2020年6月25日系错误的，据此计算使用费则是错上加错。百万餐饮公司在2020年1月27日即已搬离案涉房屋，故房屋使用费应当计算至该日，而不是计算至2020年6月25日。2.2020年5月9日，国家多部门下发了减免租金的意见，民大应当执行。因此，即使百万餐饮公司实际使用案涉房屋，民大也应当减免3个月租金。民大辩称，同意一审判决，不同意百万餐饮公司的上诉请求及理由。民大向一审法院起诉请求：1.确认其与百万投资公司之间的《房屋租赁合同》于2019年6月1日终止；2.百万投资公司、百万餐饮公司支付其房屋占用费用865753.42元；3.百万投资公司、百万餐饮公司支付其2020年1月1日至2020年6月25日期间的水费553.85元；4.诉讼费由百万投资公司、百万餐饮公司承担。一审法院认定以下事实：1999年5月24日，北京市百万庄园实业总公司，于2004年8月11日更名为百万投资公司（承租方、乙方）与民大（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将27号房屋出租给乙方，经甲乙双方确认，建筑面积为1115平方米。租赁期限二十年，自1999年6月1日起至2019年6月1日止。第三条租金标准及付款方式：以每年70万元起步，三年增加10万，至年租金100万元止（即1999年6月1日至2002年6月1日为每年70万元；2002年6月1日至2005年6月1日为每年80万元；2005年6月1日至2008年6月1日为每年90万元；2008年6月1日至2011年6月1日每年租金为100万）。2011年6月1日至2019年6月1日的年租金在100万元的基础上双方同意可按国家物价上涨或下降指数作相应调整。付款方式为每个租赁年度的第一个月内付清当年租金。第四条水、电、暖费的缴纳：乙方所使用的水、电、暖费，由乙方按规定自行向学校有关部门按期缴纳，甲方保证乙方水电用量，若甲方无故停水停电，影响乙方经营，每影响一日按当年租金的1%计算违约金。经询问，民大表示27号房屋分东西两侧（两侧面积相等），且均为地上一层及地下一层。2012年8月29日，百万投资公司（甲方）与百万餐饮公司（乙方）签订《协议书》，该协议约定：双方同意将甲方承租的27号房屋，建筑面积1115平方米，交乙方使用，并由乙方一直交纳租金，房屋一直由乙方实际承租。甲方同意上述合同期内该房屋由乙方继续承租，期满后甲方协助乙方以乙方名义办理承租上述房屋手续。协议自双方签字盖章生效。双方在该协议书落款处签字并加盖印章。经询问，该协议书的签订事宜并未告知民大，百万餐饮公司及百万投资公司均认可租金一直由百万餐饮公司实际交纳，案涉房屋亦由百万餐饮公司实际使用。2019年3月5日，百万餐饮公司向民大送达续租函，主要内容为：鉴于此前双方真诚友好合作，在租约即将到期之际，意与民大续签租赁合同，并与其进行正式商谈。当日，民大资产管理处即向百万投资公司、百万餐饮公司送达终止函，主要内容为：我校与你方签订的《房屋租赁合同》将于2019年6月1日到期，我处代表学校通知你方，自2019年6月2日起全面终止房屋租赁合同，并向学校及我处交回全部租赁房屋及场地。2019年7月17日，百万餐饮公司向民大出具《百万庄园民族大学店告知函》，主要内容为：该房屋租赁合同到期，贵校告知不再将此房屋租予我公司经营，现就相关事宜告知如下：…鉴于上述情况，在解约之前，望贵校全面考虑到我公司前期的各项投入及损失，给予相应的补偿。2019年7月25日，民大向百万投资公司、百万餐饮公司送达腾房函，主要内容为：我校与你公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月1日到期。3月5日，我校资产管理处按照学校职能划分的权限，代表学校提前向你公司发出终止函，要求自2019年6月2日起全面终止房屋租赁合同，并向学校交回全部租赁房屋。你公司至今未向我校交回房屋。现就终止合同、腾退房屋等事宜在此函告如下：一、我校与你公司之间的房屋租赁合同自2019年6月2日全面终止。二、你公司务必于2019年7月31日前向学校办理完毕缴纳水电等费用、腾退交回全部地上、地下房屋及钥匙等交接手续。该房屋收回后学校自用。对于上述终止函及腾房函，百万投资公司表示其并未收到。2019年9月3日，民大收回西侧地上一层房屋。关于西侧地下一层及东侧房屋的收回时间，百万餐饮公司认为上述房屋的收回时间系2020年1月27日，对此其提交了以下证据：（1）吊车租赁合同；（2）照片及聊天记录截图。民大对上述证据均不予认可。民大认为上述房屋的收回时间系在2020年6月25日，对此其提交了当日的交接视频。百万投资公司及百万餐饮公司均认可上述视频的真实性。但百万餐饮公司表示当天系其带着员工取回部分员工个人物品，当时西侧地下室有一些员工物品，同时厨房留有一些厨灶。对此一审法院认为，百万餐饮公司提交的证据仅可证明其在2020年1月27日搬离部分物品，无法证明其在当日将西侧地下一层及东侧房屋全部腾退并交还民大，故对其所述的上述房屋交还时间不予采信。结合民大提交的视频及双方的陈述，将以2020年6月25日作为民大收回西侧地下一层及东侧房屋的时间。另查，百万餐饮公司工作人员黄伟群当场签字确认2020年6月水表读数。经询问，百万餐饮公司表示若其需支付租金或使用费，因受到疫情影响，申请对相应费用予以减免，同时表示同意交纳水费553.85元。一审法院认为：房屋租赁合同系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。百万投资公司作为承租人，应依约全面履行自己的义务。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。百万投资公司将房屋租赁合同项下的权利义务通过协议书概括转移至百万餐饮公司，但未就此通知民大，故协议书对民大不发生法律效力。房屋租赁合同的承租人并未因协议书的签订发生变更。百万投资公司关于其已经退出房屋租赁合同的抗辩意见，没有依据，不予支持。房屋租赁合同自2019年6月1日期满，在民大于2019年3月5日明确表示不再续租的情况下，民大与百万投资公司间的租赁合同关系终止。现民大关于确认《房屋租赁合同》于2019年6月1日终止的主张，于法有据，予以确认。作为承租人的百万投资公司以及作为实际使用人的百万餐饮公司均应在租赁合同终止后返还该房屋。在租赁期满后，其逾期腾退房屋，应按照其实际使用时间向民大支付房屋使用费，即应支付自2019年6月2日至2019年9月3日期间使用西侧地上一层房屋及2019年6月2日至2020年6月25日期间使用西侧地下一层及东侧房屋的使用费。新冠肺炎疫情期间，北京地区自2020年1月24日开始受到疫情影响，该时间晚于房屋租赁合同终止时间，在百万投资公司及百万餐饮公司因自身原因未及时腾退房屋的情况下，以受到疫情影响为由主张减免租金或使用费，没有依据，法院不予采信。现民大关于要求百万投资公司及百万餐饮公司共同支付房屋占用使用费865753.42元，于法有据，标准合理，应予支持。百万餐饮公司作为实际使用人同意支付2020年1月1日至2020年6月25日期间的水费553.85元，法院对此不持异议。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第八十四条、第八十八条、第九十一条之规定，判决：一、中央民族大学与百万庄园投资集团有限公司于1999年5月24日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月1日终止；二、百万庄园投资集团有限公司、北京百万庄园西式餐饮有限公司自判决书生效后7日内向中央民族大学支付2019年6月2日至2020年6月25日期间的房屋占用使用费865753.42元；三、北京百万庄园西式餐饮有限公司自判决书生效后7日内向中央民族大学支付2020年1月1日至2020年6月25日期间的水费553.85元；四、驳回中央民族大学其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故本院仅围绕百万餐饮公司的上诉请求进行审理。百万餐饮公司提交的证据仅可证明其于2020年1月27日搬离部分物品，无法证明其于当日将西侧地下一层及东侧房屋全部腾退并交还民大，故对其所述的上述房屋交还时间不予采信。结合民大提交的视频及双方的陈述，本院认定2020年6月25日作为民大收回西侧地下一层及东侧房屋的时间。作为承租人的百万投资公司以及作为实际使用人的百万餐饮公司均应在租赁合同终止时及时返还该房屋。在租赁期满后，逾期腾退房屋，应按照实际使用时间支付房屋使用费。一审判决认定的房屋使用费金额并无不当，本院予以确认。新冠肺炎疫情期间，北京地区自2020年1月24日开始受到疫情影响，该时间晚于房屋租赁合同终止时间逾半年，在百万投资公司及百万餐饮公司因自身原因逾期腾退房屋的情况下，以受到疫情影响为由主张减免租金或使用费，没有依据，本院不予支持。综上所述，百万餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12458元，由北京百万庄园西式餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴博文二〇二一年五月二十四日法官助理 范楷强书 记 员 刘 佳