河南省焦作市马村区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0804民初392号原告：焦作市金佳苑物业管理有限公司，住所地：河南省焦作市马村区建兴路138号。法定代表人：张羽飞，经理。委托诉讼代理人：王乐雅，男，公司员工。被告：许召军，男，汉族，1988年2月12日出生，现住河南省焦作市马村区。委托诉讼代理人：史文超，女，汉族，1987年10月10日出生，住址同上，系被告妻子。原告焦作市金佳苑物业管理有限公司（以下简称原告）与被告许召军（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案,本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告焦作市金佳苑物业管理有限公司委托诉讼代理人王乐雅，被告许召军及其委托诉讼代理人史文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦作市金佳苑物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告5号楼2单元1102室面积98.42㎡，立即向原告支付物业费2558.92元，应计违约金1293.23元，面积平方差额138.96元，合计3991.11元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系从事物业管理的专业公司，被告系焦作市壹代天骄小区业主。2015年2月25日，原告被建设单位选定中标了该小区的物业管理，并于2015年6月12日与该小区的业主签订了《前期物业管理服务合同》。《合同》约定:物业费按年实行预交制，高层物业费按每平方米1元。逾期未缴纳，则按日千分之3计算违约金。截止目前，被告一处房产共欠2018年12月30日至2021年2月28日共26个月的物业费2558.92元，应计违约金1293.23元，面积平方差额138.96元，合计金额3991.11元。原告多次催交，被告仍然拒绝交纳。为了维护法律的尊严和原告的合法权益，特向法院提起诉讼，诉请人民法院支持原告的诉讼请求。被告许召军辩称，一、原告存在对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目维护、修缮、服务和管理不当的问题，且未积极整改；二、被告缴纳物业费，向原告索要发票，至今未收到；三、原告作为服务企业专业性不高；四、被告入住期间一直吃的是井水，不是自来水公司的水，却仍缴纳水费；五、被告的《商品房买卖合同》显示住房面积为94.56㎡，原告自己主张的面积98.42㎡，被告并不知情。既然是面积和收费标准变了，原告应该和被告重新签订合同；六、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是格式条款，双方地位不平等；七、原告履行合同不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：一、物业服务协议一份，证明原被告签订物业服务合同；二、入伙通知书一份，证明原告向被告交房；三、入伙文件签署发放确认表、入伙手续书，证明被告已经收到原告提供的协议、资料等；四、业主装修申请表，证明业主开始装修；五、焦作市房产面积测绘报告一份，证明原告需要追缴物业费平方差138.96元。被告质证后，对证据一、二、三、四的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以确认，对证明指向结合案情进行综合认定。被告对证据五有异议，本院认为，原告提交的测绘报告，未与被告沟通，被告不予认可，故对该证据，不予采信。被告围绕答辩意见提交证据如下：一、照片10张，证明原告对涉案小区环境卫生、公共秩序、交通等服务不到位，环境质量差、对所贴的通知没有尽到管理和监督义务；二、照片3张，证明原告在未征得被告同意的情况下占用被告的公用部位进行施工乱搭乱建；三、照片11张，证明原告未经过被告同意，占用被告公用部位进行广告收入，并未向被告公示广告费收入明细；四、照片5张，证明原告服务不到位，交通秩序车辆乱停乱放，原告自己的车辆也在乱停乱放；五、照片3张，证明原告并未书面告知被告涉案小区是自己打井用水，并违规收取不合理水费；六、照片8张，证明原告并未按照物业管理条例规定与建设单位实行管理相分离的要求，原告并未实质性服务被告，而是房地产开发商；七、照片1张，证明原告并未按照规定对涉案小区车库优先满足被告需求；八、照片1张，证明原告并未根据被告的要求给被告开具正规发票；九、照片13张，证明原告并未如自己所说是专业的物业公司；十、照片5张，证明原告主张的面积与被告所签前期物业服务协议不符；十一、照片2张，证明原告在未征求被告同意的情况下私自调整物业费。原告质证后，对上述证据的真实性均无异议，但认为被告证明指向与事实不符且和本案无关。本院认为，对被告提交的证据的真实性依法予以确认，对证明指向结合案情进行综合认定。本院经审理认定事实如下：2015年7月2日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议显示被告的房屋面积为94.56平方米。双方约定物业费收取标准为每月每平方米1元，原告方的义务主要包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目维护、修缮、服务和管理；不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能等。若原告方违反上述协议内容，被告方有权要求原告方限期改正，逾期未改正给被告方造成损失的，原告方承担相应的法律责任。若被告方违反协议，不按规定交纳有关费用，原告方有权要求被告方补交并从逾期之日起每天按未缴费用的3‰交纳违约金。庭审中，从被告提交的证据看，原告在小区共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等服务方面存在有一定的瑕疵。从2019年1月1日起，被告未缴纳物业费。双方纠纷成诉。本院认为，合法的合同关系受法律保护。原、被告之间形成了物业服务合同关系，该物业服务合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告提供了物业服务，被告应当按照合同约定向原告缴纳物业费，被告从2019年1月1日起未再缴纳物业费，构成违约，应当承担违约责任，故对原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。《物业服务协议》上显示被告的房屋面积为94.56平方米，被告对原告主张的实测面积98.42平方米不予认可，原告未提交其他证据予以进一步证明，在本案中，计算物业费的房屋面积宜确定为94.56平方米，故对原告要求被告支付平方差额的诉讼请求，本院依法不予支持。本案中，被告应向原告缴纳物业费2458.56元（94.56㎡×1元/㎡月×26月），该物业费从2019年1月1日计算至2021年2月28日。原告在履行合同过程中，在小区共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等服务方面存在一定的瑕疵，被告因原告存在以上瑕疵而未及时缴纳物业费，不应支付违约金，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告提出的水费、广告费等问题，与本案不属于同一法律关系，在本案中不予处理，被告可另行主张。原告在以后的工作中，要不断地提高管理能力，进一步提高物业服务质量，认真履行合同中约定的服务内容；要与业主多沟通，多听取业主的意见和建议，切实解决好物业服务中存在的问题，使广大业主真正感受到满意的服务。被告应当多理解和支持原告的工作，对原告在物业服务中存在的问题及时提出，共同做好小区的物业工作。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告许召军于本判决生效之日起十日内向原告焦作市金佳苑物业管理有限公司缴纳物业费2458.56元（截止到2021年2月28日）；二、驳回原告焦作市金佳苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告焦作市金佳苑物业管理有限公司负担10元，被告许召军负担15元。本判决为终审判决。审判员  王小平二〇二一年五月十九日法官助理周荣书记员安婷河南省焦作市马村区人民法院民事判决书（附页）（2021）豫0804民初392号（2021）豫0804民初392号民事判决书所引用的相关法律法规，具体内容表述如下：《中华人民共和国民法典》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。