河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终1769号上诉人(原审被告):王永（曾用名王**），男，1973年1月12日出生，汉族，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人:李洪斌，河南天宾律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：郑本植，男，汉族，1948年2月12日出生，住信阳市平桥区。原审被告：陈留钦（曾用名陈星辉），男，1958年10月20日出生，汉族，住河南省长葛市。上诉人王永因与被上诉人郑本植、原审被告陈留钦房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2021）豫1502民初1072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王永的委托诉讼代理人李洪斌，被上诉人郑本植，原审被告陈留钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王永上诉请求：1、依法撤销（2021）豫1502民初1072号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院没有查清事实。1、董家河镇茶都名人苑3号楼实际开发商为上诉人，该工程承包建筑商是原审被告，关于该项目的工程款双方已于2010年12月11日结算，并于2010年12月16日签订合同约定以该工程项目下的4O1、402房抵作工程款26万元。至此，该工程所有款项已结算清楚。2、一审法院没有查清认定上述事实。上诉人和原审被告于2010年7月9日签订的合同明确约定：双方结清，甲方方可交房，并没有最终确定该合同中的401、402、501、502房屋由原审被告处分。2010年8月16日上诉人出具的承诺书只是协助办理房产证，并不能证明授权原审被告售房的事实。3、应以双方最后结算约定的事项（2010年12月11日、2010年12月16日）为准。原审被告与被上诉人于2010年12月16日签订的抵房协议因上述事实，原审被告属于无权处置，应当认定无效。4、原审被告与上诉人之间的合同之债是一种法律关系，除双方在结算时明确用做抵工程款26万元的401、402房外的其他房屋，原审被告一概无权处置。5、原审被告与被上诉人之间的借贷关系是债权关系，不能以他与上诉人之间没有结算清楚为由，擅自处分上诉人开发的房产，更不能依物权关系当然取得开发商所有的房产。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条规定，案涉房屋买卖合同不是作为上述借款发生时的担保合同，是借款到期后才签订的抵房协议，且上诉人不是借款人，被上诉人求取得物权，于法无据。二、一审法院适用法律错误。一审判决引用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，混淆了该项规定下买卖合同的出卖人和买受人与案涉抵房协议的主体资格。抵房协议中的出卖人是无权利处分的原审被告而不是上诉人，被上诉人应当向无权处分人主张承担违约责任或是要求解除合同并主张损害赔偿。上诉人不是抵房协议中的主体，该协议与上诉人无关。三、法律应该是定纷止争的公器，维护社会公平正义是目的。围绕着该工程结算款产生的纠纷，时间久，人数众多，社会影响较大。应以事实为根据，以法律为准绳，公平裁判，体现“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”的要求，从而安定社会。望二审法院明察秋毫，支持上诉人请求。郑本植辩称：一、上诉人以其与原审被告的工程款是否结算混淆本案答辩人的诉，是对答辩人的诉的错误理解和认识。因为上诉人的此项上诉理由与答辩人的诉无关。一审已经查清且已认定上诉人对原审被告处分房屋的行为是明知的。既然上诉人和原审被告签订了买卖合同，那么该房屋的实际处分权发生了转移，因此上诉人主观臆断为无效合同的观点，既不符合客观事实，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条无效合同的法律规定，况且上诉人自认和签字确认的行为当然系其真实意思表示，依法当属有效。二、上诉人错误引用2010年7月9日合同第3条和2010年8月16日上诉人出具的承诺书协助办理房产证条款义务，显然偏离有效合同的认定问题。三、上诉人错误理解是否有权处分与合同效力的认定。不要说原审被告是有权处分，最明显的表现就是上诉人的亲笔签字书写，况且无权不等于无效。四、上诉人偷梁换柱，将处分501和502房屋定性为债权关系，继而认为无权处分，于是错误引用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，以此认为上诉人不是直接的债务人而否定其自己亲笔书写的处分案涉房屋的承诺和意见，显然是为逃脱责任和不负责任的狡辩。五、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，答辩人的诉讼请求中，既没有要求承担违约责任，也没有要求解除合同，作为在案涉房屋合同中签字确认的上诉人却越位替答辩人提出不符合答辩人意思表示的单方辩解，显然不符合诉讼证据规则规定。综上，恳请二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。陈留钦述称：上诉人没有和我结算，没有交工交钥匙。承诺书是上诉人骗我写的，至今没有给我一分钱。郑本植向一审法院起诉请求：1、确认位于董家河镇茶都名人苑3号楼A栋502号房屋的买卖合同有效；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年4月9日至2010年1月1日，被告陈留钦向原告郑本植累计借款共计50.15万元。2010年7月9日，被告王永与被告陈留钦签订售房合同书，双方约定被告王永将其开发的位于茶都名人苑3号楼A栋401号、402号、501号、502号房屋用以抵付工程款的方式抵付给被告陈留钦。2010年8月16日，被告王永出具承诺书，内容载明：“本人承诺无条件为郑本植协助办理产权证，费用由郑本植支付（负责），承诺人：王永。”2010年12月16日，原告郑本植与被告陈留钦签订抵房协议书，双方约定被告陈留钦将茶都名人苑3号楼A栋502号房屋抵偿给原告郑本植用以偿还借款。后因原、被告双方就涉案房屋的归属问题发生争议，原告诉至该院，请求依法判令确认位于董家河镇茶都名人苑3号楼A栋502号房屋的买卖合同有效。一审法院认为，原告郑本植与被告陈留钦签订的《抵房协议书》系双方真实意思的表示，依法有效成立。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在本案中，原告郑本植有继续履行合同的愿望和基础，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的抵房协议书应当认定有效并继续履行，故原告郑本植诉请要求确认位于董家河镇茶都名人苑3号楼A栋502号房屋的抵房协议书有效的诉讼请求，该院予以确认。被告王永辩称，被告陈留钦仅是房屋承建方，其无权处分涉案房屋。该院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，虽然被告王永系诉争房屋的实际开发商，但因被告陈留钦与被告王永已就涉案房屋签订了房屋买卖合同，故该涉案房屋的实际处分权已经发生了转移，根据被告王永向原告郑本植出具的承诺书可知，被告王永对被告陈留钦处分涉案房屋是明知的，因此，被告王永辩称被告陈留钦系无权处分的辩解理由，该院不予采纳。综上，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经该院专业法官会议讨论决定后，判决：一、确认原告郑本植与被告陈留钦于2010年12月16日位于董家河镇茶都名人苑3号楼A栋502号房屋的《抵房协议书》有效；二、驳回原告郑本植的其他诉讼请求。本案诉讼费100元，减半收取50元，由原告郑本植承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明：2009年4月9日郑本植与陈留钦（陈星辉）签订的借款协议中，王永在中保人一栏签名确认。其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，郑本植与陈留钦（陈星辉）签订的《抵房协议书》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王永上诉虽称陈留钦（陈星辉）在不具有处分权的情况下将案涉房屋抵偿给郑本植的行为无效，但经审理查明，2010年7月9日王永与陈留钦签订的售房合同书约定王永将其开发的位于茶都名人苑3号楼A栋401号、402号、501号、502号房屋抵付给陈留钦。2010年8月16日王永出具承诺书：“本人承诺无条件为郑本植协助办理产权证，费用由郑本植支付（负责），承诺人：王永。”且原审庭审中王永自述陈留钦（陈星辉）向郑本植借款时，其是见证人。综合以上事实，陈留钦（陈星辉）处置案涉房屋时，王永是明知的，房屋处置也是得到授权的。故王永的该项上诉理由缺乏依据，不予支持。综上所述，王永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王永负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  买戈良审判员  邰本海审判员  周振力二〇二一年五月十四日法官助理严隆书记员黄远航