山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终892号上诉人（原审被告）：威海天成置业有限公司，住所地威海市龙山街道办事处凤西街**。法定代表人：游成余，董事长。委托诉讼代理人：邹建强，山东德平律师事务所律师。委托诉讼代理人：初桂爱，山东德平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：修理兰，女，1964年11月17日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：宋佩峰，山东昀明律师事务所律师。上诉人威海天成置业有限公司（以下简称天成公司）因与被上诉人修理兰商品房销售合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2020）鲁1003民初6467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人天成公司之委托诉讼代理人初桂爱、被上诉人修理兰之委托诉讼代理人宋佩峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天成公司上诉请求：1.撤销原判第二项，改判天成公司扣除税金后向修理兰支付179873.76元；2.本案诉讼费由修理兰承担。事实和理由：一、2018年7月7日签订的《房屋拆迁协议》第一条约定“采取赠与修理兰3号楼55-1号面积约80平方米（以上房屋面积具体以实际测绘为准）的门市房予以补偿”，但没有拆迁住宅直接产权调换为商业网点房的政策，也不符合不动产登记法律规定。天成公司并非拆迁人，亦不是安置义务人，该协议对天成公司显失公平，且该协议已被修理兰于2018年7月9日与拆迁安置义务人威海市文登区龙山街道办事处三里河居民委员会（以下简称三里河居委会）签订的《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》替代，该协议应予以撤销，对天成公司不发生法律效力。二、拆迁安置义务人对修理兰进行拆迁安置的房屋是“泰和雅居”1号楼1505室、4号楼503室两套住宅商品房，而55-1号门市房并不属于拆迁安置义务人对修理兰进行拆迁安置的房屋。三、修理兰拆迁面积为171.59平方米，其己经获得产权调换安置面积为109.65平方米，剩余拆迁面积为61.94平方米（171.59-109.65=61.94），根据超拆迁面积安置的住宅商品房按照每平方米3300元计算，税金由安置户承担（约12%）的棚改政策计算，修理兰对应的货币安置补偿总额应为204402元（含税），扣除税金后安置额为179873.76元。四、原审判决要求天成公司自2019年7月17日起支付利息没有任何事实依据和法律依据。修理兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：第一，天成公司一审陈述，修理兰不同意置换两套住宅房，为了履行《房屋拆迁协议》才于2018年7月9日与三里河居委会签订《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》，并非前者被后者替换。天成公司以《房屋拆迁协议》早于《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》来否定其效力是违反诚信的行为，而后又于2019年7月17日将案涉门市房卖与案外人姜志斌，系欺诈，有明显恶意。第二，2018年7月7日《房屋拆迁协议》已经（2020）鲁10民终1987号生效民事判决确认为有效合同，修理兰有权追究天成公司违约责任。三、修理兰将所置换的第二套房屋与天成公司达成协议置换为门市房并未违反法律强制性的规定。第四，修理兰并未获得109.65平方米产权安置房，主张返还房款是基于《房屋拆迁协议》中确认的62.69平方米面积的房屋及每平方米按照10000元价格计算得来的。第五，税金问题并非法院受理范围，并且天成公司与修理兰并未就税金问题达成协议。修理兰向一审法院起诉请求：1.解除修理兰与天成公司于2018年7月7日签订的《房屋拆迁协议》中关于天成公司交付文登泰和雅居3号楼55-1号门市房的约定，后变更诉请为解除该协议；2.判令天成公司返还修理兰626900元，并以626900元为本金，按中国银行同期贷款利率支付自2018年7月8日起至2019年8月19日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息；3.判令天成公司赔偿修理兰损失626900元，并以626900元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自起诉之日起至实际给付之日止的利息。一审法院认定事实：天成公司系房地产开发商，其基于与威海市文登区蓝海投资开发公司、文登区龙山街道办事处三方的回购商品房协议，向威海市文登区蓝海投资开发公司提供回购商品房，回购的商品房用于三里河居委会居民的拆迁安置。修理兰系三里河居委会居民，拆迁房屋面积为171.59平方米，依据规定，其可以取得两套安置的住宅楼，但修理兰不同意该安置方案，主张除一套住宅楼外，另给其安置一套门市房，因该要求没有被答应，其不与三里河居委会订立拆迁安置协议。天成公司为了使安置开发顺利进行，与修理兰进行了协商，对修理兰将要取得的第二套住宅楼进行处置。2018年7月7日修理兰与天成公司订立了《房屋拆迁协议》，约定：一、拆迁房屋位于，面积约171.59平方米，修理兰房屋拆除后，天成公司为修理兰在泰和雅居进行安置，安置的住宅房面积为约108.9平方米，剩余的约62.69平方米，采取赠予修理兰3号楼55-1号面积约80平方米（以上房屋面积具体以实际测绘为准）的门市房予以补偿，其中相差的约17.31平方米，由修理兰以每平方米1万元的价格进行购买。二、天成公司向修理兰交房屋钥匙后，修理兰要配合天成公司办理第二套住宅的过户手续，过户完毕后，天成公司将门市房同时过户给修理兰。三、本协议签订后，双方严格遵守执行，如有异议双方协商解决。四、本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。该协议加盖天成公司公章，修理兰签字，见证人丛某签字。协议中的3号楼55-1号系指文登区泰和雅居小区3号楼55-1号门市房。该协议订立后，基于该协议，2018年7月9日，修理兰与三里河居委会订立《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》，约定修理兰房屋拆迁安置为两套住宅楼，后该两套住宅楼明确为4号楼503室（该室为第一套）和1号楼1505室（该室为第二套）。现1号楼1505室被天成公司控制。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系意思表示一致的协议，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2018年7月7日，修理兰与天成公司订立的《房屋拆迁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，其后，基于该协议，修理兰与文登区龙山街道办事处三里河居委会订立《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》，该协议书不能替代和撤销《房屋拆迁协议》，因第二套安置的住宅楼的安置事宜被《房屋拆迁协议》所替代，故修理兰不能主张同时履行该两份协议。天成公司作为与拆迁安置有关联的房产开发公司应对自己的订约行为负责，履行与修理兰订立的协议。现3号楼55-1号门市房由天成公司卖与姜志斌，且经诉讼程序确认不能履行，修理兰请求解除《房屋拆迁协议》，一审法院予以支持。该协议是双方对修理兰将要取得的第二套住宅楼的安置所订立的协议，并不符合买卖关系的法律特征（买卖关系是出卖人转移标的物的所有权于买受人的，买受人支付款的合同），修理兰依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，请求判令返还626900元及利息，并赔偿损失626900元及利息，没有法律依据，一审法院不予支持。天成公司应依照协议约定的门市房单价，按62.69平方米计算的价值，赔付修理兰626900元（修理兰不得再主张第二套安置的住宅楼的权益）。因是在2019年7月17日3号楼55-1号门市房由天成公司卖与姜志斌，故利息的计算应以2019年7月17日起算。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十条的规定，判决：一、解除修理兰与威海天成置业有限公司于2018年7月7日签订的《房屋拆迁协议》；二、威海天成置业有限公司于判决生效后十日内赔付修理兰626900元，并给付以626900元为本金，自2019年7月17日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、驳回修理兰的其他诉讼请求。案件受理费8042元，由修理兰负担4021元，由天成公司负担4021元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。天成公司提交其与龙山街道办事处三里河居委会、文登区龙山街道办事处签订的《三里河居委会2015年88户棚改户拆迁安置补偿办法》（以下简称《补偿办法》）一份，第一条第四款及第二条第二款约定：超拆迁面积按照每平方米3300元计算税金，税金约12%由安置户承担，故天成公司即使构成违约，应按照修理兰剩余拆迁面积（61.94平方米）按每平方米3300元计算赔偿，同时扣除12%的税金，其安置额应为179873.76元。经质证，修理兰认为天成公司在一审期间未提交该证据，对证据的真实性有异议，且认为修理兰并非合同当事人，不受合同效力约束。对当事人二审提供的证据，本院认定如下：该证据系天成公司与文登区龙山街道办事处三里河居委会、文登区龙山街道办事处三方所签，与本案并无关联，对其证明力不予确认。另查明，1号楼1505室建筑面积为117.42平方米。修理兰主张，其拆迁置换4号楼503室和1号楼1505室，系以1号楼1505室与天成公司进行房产置换，其将与三里河村委会解决4号楼503室及1号楼1505室的拆迁安置事宜，但对1号楼1505室不再主张拆迁利益。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为如何认定修理兰与天成公司签订的《房屋拆迁协议》的效力。本案中修理兰关于拆迁事宜，与三里河居委会签订了《房屋拆迁调换补偿安置协议书》，又与天成公司签订了《房屋拆迁协议》，结合双方当事人的陈述及《房屋拆迁协议》约定修理兰向天成公司“过户”第二套住宅（1号楼1505室）后天成公司将3号楼55-1号门市房“过户”给修理兰的内容，可以看出两份合同实质上是用修理兰拆迁安置的住宅楼中的一套与天成公司的门市房进行互易。综合房屋面积、单价等因素衡量用于互易的两套房产的价值，不宜认定《房屋拆迁协议》的约定显失公平；且该协议签订于2018年7月7日，天成公司亦未在法定的一年期限内申请撤销，故对天成公司主张《房屋拆迁协议》显失公平、应予撤销不予支持。上述两份协议内容均不违反法律规定，双方当事人均应依约履行。天成公司将《房屋拆迁协议》中用于互易的房屋出售给案外人，导致履行不能，修理兰有权要求天成公司承担违约责任，一审按房屋价格确定修理兰的损失数额并无不当，至于天成公司与拆迁方签订的协议内容并不能对修理兰产生约束力。修理兰取得互易门市房的对价后，相当于三里河居委会已经向其交付了1号楼1505室，修理兰不应再对1号楼1505室主张权利，但不影响其应当继续履行与三里河居委会拆迁安置协议中约定的其他义务。综上所述，天成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3897元，由上诉人威海天成置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张燕妮审判员  周明强审判员  葛俊生二〇二一年五月六日法官助理马文姣书记员刘金凤