山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终1343号上诉人（原审被告）：乳山松海房地产开发有限公司，住所地山东省乳山市白沙滩镇白沙滩村。法定代表人：张永福，总经理。委托诉讼代理人：杨经华，女，该公司员工。委托诉讼代理人：于爱国，泰和泰（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱婧怡，女，1989年11月3日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。被上诉人（原审原告）：王璇，女,1960年6月5日出生，汉族，住河南省郑州市。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：马仁涛，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：周杰，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。上诉人乳山松海房地产开发有限公司（以下简称松海公司）因与被上诉人钱婧怡、王璇商品房预售合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2021）鲁1083民初1592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。松海公司上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用由王璇、钱婧怡负担。事实和理由：一、王璇、钱婧怡未在法定期限内进行催告，其所谓2021年3月3日通过律师函提出解除合同时已超过法律规定的一年期限，合同解除权已经消灭，其诉请解除涉案合同没有法律根据。涉案《新建商品房买卖合同》第十二条二款约定“买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。”双方未约定解除权，涉案合同不能解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但是当事人另有约定的除外。”王璇、钱婧怡不能违背契约精神和自治原则，以松海公司逾期交房为由解除合同。根据合同法第九十三条、第九十四条的规定，在无法定或约定解除情形下，一方当事人未与对方协商一致的，不得单方解除合同并要求对方承担解除合同的全部损失，双方当事人均应继续履行合同约定的义务，违反约定一方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，在双方未对是否解除合同达成一致意见时，要求对方承担解除合同的全部损失，同时放弃履行合同，致使自身利益遭受损害的，应自行负责。根据合同法第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条二款规定“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。在松海公司与王璇、钱婧怡均没有催告的情况下，王璇、钱婧怡应当在一年内行使解除权，如怠于行使，合同解除权消灭。王璇、钱婧怡提供的证据可以证实，其在2020年10月15日发出催告函，解除合同通知书时间为2021年3月3日(合同约定的交房时间为2018年12月31日，分别相差22个月和27个月)。法律规定“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”事实表明，王璇、钱婧怡明显超出司法解释规定的期限，因此丧失了合同解除权。松海公司认为：(1)只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果；(2)王璇、钱婧怡在行使权利时，应当审查是否享有约定或者法定的解除权，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限内未向人民法院起诉的事实，就认定合同已经解除；(3)解除权应当在法律规定或者当事人约定的解除权行使期限内行使，如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，解除权人应当基于诚实信用原则在合理期限内行使，未在合理期限内行使，解除权消灭。二、不能交付房屋是不可抗力因素导致，松海公司不承担延期交房的责任。虽然本案当事人约定交房日期为2018年12月31日，但在2020年1月份发生了众所周知的大规模传染疾病，导致合同的履行期限延迟，至今尚未解除疫情，松海公司当然应免除责任。《新建商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条约定，法定××或其他重大流行病导致工程拖期或逾期交房的，乙方不能解除合同，也不能拒收该商品房，甲方无需承担任何责任；如遇上述情况，甲方可据实予以交付房屋和办理产权证而不承担延期交付和延期办证的违约责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》(二)的规定，疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。王璇、钱婧怡辩称，一、松海公司严重逾期交房，王璇、钱婧怡依法催告松海公司履行交房义务后，其仍未交房，王璇、钱婧怡享有法定解除权，涉案合同已于2021年3月5日解除。1.松海公司迟延交付房屋的行为触发了法定解除条款，王璇、钱婧怡据此享有法定解除权。涉案合同约定的房屋交付条件为商品房已取得行政主管部门发放的竣工验收备案证明文件、房产测绘单位出具的房产测绘报告，交付时间约定为2018年12月31日前。王璇、钱婧怡按约付清房款，但松海公司未如约交房，王璇、钱婧怡于2020年10月18日催告松海公司在三个月内交房，期满后松海公司仍未交房。虽然涉案合同约定，在松海公司迟延交房的情况下，王璇、钱婧怡不可解除合同，仅可主张违约金，但松海公司至今无法办理涉案房屋的竣工验收备案手续，亦无法交付符合合同约定的房屋，其逾期交房行为同时触发了法定解除条款，王璇、钱婧怡享有法定解除权。2.王璇、钱婧怡已依法行使合同解除权。松海公司未依约交房，王璇、钱婧怡于2020年10月18日催告其限期交房，松海公司签收该催告函，王璇、钱婧怡完成催告义务。期满后，松海公司仍未交房，王璇、钱婧怡于2021年3月3日向松海公司发出书面解除合同通知书，该通知书于2021年3月5日由松海公司接收，王璇、钱婧怡已依法行使解除权。且涉案房屋至今未达到交付条件，无论王璇、钱婧怡是否向松海公司进行催告或发出解除通知书，合同已经无法继续履行。3.涉案合同已于2021年3月5日解除。二、新冠××疫情不应成为松海公司延期交房的抗辩事由，其延期交房的违约责任不能免除。新冠××疫情在合同约定的交房时间之后发生，根据合同约定，松海公司应于2018年12月31日前将室内为水泥抹面的房屋交付，无需装修。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。三、松海公司应返还王璇、钱婧怡购房款568000元并赔偿利息损失。涉案合同已经解除，王璇、钱婧怡有权请求松海公司返还购房款及利息损失。王璇、钱婧怡向一审法院起诉请求：1.确认王璇、钱婧怡与松海公司签订的《新建商品房买卖合同（预售）》于2021年3月3日依法解除；2.判令松海公司返还王璇、钱婧怡购房款568000元及利息。一审法院认定事实：2018年8月1日，王璇、钱婧怡（买受人）与松海公司（出卖人）签订《新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号为W201808604，由王璇、钱婧怡购买松海公司开发的位于山东省乳山市康桥蓝湾8幢1单元4层8A1-418号房屋，房屋建筑面积共54.19平方米，单价为每平方米10481.64元，总价款568000元。第七条付款方式及期限约定：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人按下列第4种方式支付房款：4.买受人于2018年4月8日付定金50000元整，剩余房款518000元将于2018年7月16日前付清。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得行政主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房产测绘单位出具的房产测绘报告。第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018-12-31前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。合同签订后，王璇、钱婧怡按合同约定的时间及金额付清购房款568000元。2020年10月18日，王璇、钱婧怡通过EMS（单号：1148760788376）向松海公司邮寄了《关于督促及交付康桥蓝湾所购房屋使用的函》，要求松海公司自即日起3个月内交付房屋，否则王璇、钱婧怡有权解除合同，并要求松海公司作出书面承诺寄送给原告。同年10月20日，该快递由林爱生签收。11月2日，松海公司向王璇、钱婧怡邮寄回函，解释称：王璇、钱婧怡购买的房屋为酒店委托经营管理式房屋，合同中附件六关于装饰装修的约定中载明，该房在交房时为水泥抹面，即毛坯房，毛坯房不符合酒店经营管理的需要，需进行室内装饰装修，该房于2019年12月31日时，已完成室内大部分装修，受2020年疫情影响，自2020年6月恢复施工，松海公司又对房屋进行最后的完善。2021年3月3日，王璇、钱婧怡通过EMS（单号：1148761858576）向松海公司邮寄了《解除合同通知书》，称：王璇、钱婧怡于2020年10月18日向松海公司发出《关于督促及交付康桥蓝湾所购房屋使用的函》，要求松海公司从催告之日起3个月内交房，但松海公司仍未向王璇、钱婧怡交房，鉴于松海公司严重逾期交房，王璇、钱婧怡特此书面通知松海公司解除双方签定的《新建商品房买卖合同（预售）》，并要求松海公司在收到本解除通知书之日起15日内全额返还王璇、钱婧怡已付房款568000元及利息、违约金，并赔偿王璇、钱婧怡损失。该通知书于同年3月5日由林爱生签收，松海公司认可收到该《解除合同通知书》。一审法院认为，涉案合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。该合同约定，松海公司应于2018年12月31日前，将已取得行政主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房产测绘单位出具的房产测绘报告的涉案房屋交付给王璇、钱婧怡。王璇、钱婧怡已按约付清房款，但涉案房屋至今未取得竣工验收备案证明，未达到交付条件，松海公司的行为已属违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方可解除合同。虽然涉案合同约定，在松海公司迟延履行交付房屋义务的情况下，王璇、钱婧怡不可解除合同，仅可主张违约金，但松海公司迟延交付房屋的行为同时触发了法定解除条款，王璇、钱婧怡依法享有法定解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据该规定，合同一方违约后，守约方可催告违约方履行合同，三个月不履行，则守约方有权解除合同；守约方在违约方未催告行使解除权的情况下，其解除权行使期间为一年。本案中，因松海公司迟迟未按合同约定的时间交付房屋，王璇、钱婧怡于2020年10月18日以书面方式向松海公司发出催告，要求松海公司及时交付房屋，松海公司在收到催告后三个月内，仍未交付房屋，王璇、钱婧怡遂于2021年3月3日向松海公司发出书面《解除合同通知书》，该通知于2021年3月5日由松海公司实际接收。涉案房屋至今未达到交付条件，合同的解除条件已经具备，王璇、钱婧怡向松海公司进行催告并发出《解除合同通知书》，松海公司也实际接收，王璇、钱婧怡已依法行使合同解除权，且无论王璇、钱婧怡是否向松海公司进行催告及发出《解除合同通知书》，松海公司至今无法办理涉案房屋的竣工验收备案手续，亦无法向王璇、钱婧怡交付符合合同约定的房屋，合同已无法继续履行。故松海公司关于王璇、钱婧怡未在法定期限内进行催告，王璇、钱婧怡所谓的2021年3月3日解除通知书超过法律规定的一年期限，王璇、钱婧怡解除涉案合同没有法律依据的抗辩理由不当，一审法院不予采纳。松海公司另称，其因疫情影响，松海公司基于不可抗力无法交付房屋，不应承担延期交房的责任。经查，合同约定松海公司需于2018年12月31日前将室内为水泥抹面的房屋的交付给王璇、钱婧怡，无需进行装修。而众所周知，中国新冠××疫情大规模爆发的时间为2020年1月左右，晚于合同约定的交房时间，故松海公司关于王璇、钱婧怡购买的房屋为需要进行室内装修的酒店委托经营管理式房屋，新冠疫情影响了房屋的装修进程，松海公司无法按时交房系基于不可抗力的抗辩理由显属不当，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经查，松海公司收取王璇、钱婧怡的房款为568000元，对于该款，松海公司应予返还，对于松海公司占用资金期间的利息损失，松海公司应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决：一、确认王璇、钱婧怡与乳山松海房地产开发有限公司签订的《新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：W201808604）于2021年3月5日依法解除；二、乳山松海房地产开发有限公司返还王璇、钱婧怡购房款568000元及利息（以568000元为基数，自2018年8月8日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），该款汇至王璇银行卡中（账号：62×××23，开户行：交通银行郑州上街支行）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4740（已由王璇、钱婧怡预交4740元），由乳山松海房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，松海公司主张涉案合同不应解除、其不承担违约责任，理由主要有三：合同约定王璇、钱婧怡在松海公司未按约定交付房屋的情况下不享有解除权；王璇、钱婧怡行使解除权超过了法定期间；松海公司基于新冠疫情不可抗力事由免责。对此，本院分述如下。一、关于王璇、钱婧怡是否享有解除权的问题虽涉案合同约定，在松海公司迟延交房的情况下，王璇、钱婧怡不可解除合同，仅可主张违约金，但松海公司迟延履行交房义务的行为同时触发了法定解除条件，故王璇、钱婧怡据此享有法定解除权。二、关于催告权和解除权行使期间的问题《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方可解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”据此，违约方迟延履行主要债务后，守约方有催告其履行的权利，对于该催告权的行使时间，法律和司法解释并无限制，即守约方可在违约方迟延履行后的任意时间催告其履行合同义务；违约方在合理期限内（如上述司法解释规定的三个月）仍未履行，则守约方始享有解除权；该解除权有三个月（违约方催告守约方行使该权利的）或一年（违约方未催告守约方行使该权利的）的除斥期间，逾期则解除权消灭。本案中，王璇、钱婧怡在松海公司延期履行交房义务后催告其履行，亦在法定除斥期间内行使了解除权（由于松海公司未催告王璇、钱婧怡行使该权利，该权利的除斥期间为一年，起算点应为王璇、钱婧怡催告松海公司履行交房义务后三个月，即2021年1月21日），因此，王璇、钱婧怡行使解除权合法有据。三、关于松海公司主张的不可抗力免责问题根据合同法第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，合同约定的交房时间为2018年12月31日，即使新冠××疫情在涉案房屋开发中属于不可抗力情形，因其发生时间（2020年初）在合同约定的房屋交付时间之后，松海公司的违约责任不能免除。因此，松海公司该抗辩不成立，本院不予支持。综上所述，乳山松海房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9480元，由上诉人乳山松海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑华章审判员  蒋 涛审判员  于 晶二〇二一年五月二十六日法官助理宋杨书记员安圆圆