陕西省西安市中级人民法院      民 事 判 决 书      （2021）陕01民终6252号   上诉人（原审被告）：陕西华顺房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。   法定代表人：李忠英，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：崔善佳，陕西菲格律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：冯后华，男，1976年8月16日出生，汉族，住安徽省霍邱县。   委托诉讼代理人：朱小军，陕西众致律师事务所律师。   上诉人陕西华顺房地产开发有限公司（以下简称华顺公司）因与被上诉人冯后华商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初20568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华顺公司的委托诉讼代理人崔善佳、被上诉人冯后华的委托诉讼代理人朱小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   华顺公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回冯后华的一审全部诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由冯后华承担。事实及理由：一审判决内容事实不清，证据不足。根据双方《商品房买卖合同》约定，因买受人原因导致无法办理房产证的，出卖人不承担违约责任。华顺公司无法协助买受人办理房屋转移登记原因是，买受人未缴纳相关税费。因此华顺公司不应承担违约责任。一审法院应当判决驳回买受人的诉讼请求。综上，一审判决事实认定存在严重错误，请求二审法院支持华顺公司的上诉请求。   冯后华辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持原判。   冯后华向一审法院起诉请求判令：华顺公司向冯后华支付违约金589元；3.本案诉讼费由华顺公司承担。   一审法院认定事实：冯后华与华顺房公司签订了《商品房买卖合同》，冯后华购买华顺公司开发的位于西安市高新区XX路XX苑（罗马西西里）小区第2幢1单元16层11603号商品房一套，建筑面积95.41平方米，合同总价款为589157元。依照双方《商品房买卖合同》第二十条规定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、详见附件十二。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。附件十二中关于办理房产证的补充约定 1、关于产权登记，若因为（1）买受人未及时提交符合规定的资料（2）买受人未按出卖人通知要求及时配合办理产权登记手续（3）买受人未交纳办理产权登记所需全部款项（4）政府部门延迟等原因，导致不能或延期办理产权证。非出卖人原因的出卖人不承担任何违约责任。2、买受人应在出卖人通知之日起15日内递交办理产权登记所需资料及缴纳相关款项。因买受人自身原因不办理产权证，而导致出卖人在按揭银行的保证金无法按时返还或者出卖人资金、信誉受损的，出卖人有权解除合同。买受人承担总房款10%的违约金，买受人交纳的已付房款扣除违约金后无息发还。3、因出卖人原因造成逾期办理房产证超过90日的，出卖人按照合同第二十条第二款第二项承担违约责任，未超过90日的出卖人不承担责任。逾期超过90日的，出卖人每逾期一年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，买受人不得解除合同。如因政府相关部门或银行或买受人等非出卖人原因造成的延误，该期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。另查，2017年3月16日，华顺公司向冯后华出具购房发票，购房款为589156.75元，现房屋一直由冯后华使用至今。华顺房公司于2017年3月16日将商品房交付冯后华使用，双方办理了房屋交接手续。截止2019年5月14日，已满冯后华、华顺公司约定的540个工作日的办理房产证期限。华顺公司于2019年10月21日将冯后华购买的位于西安市高新区XX路XX苑（罗马西西里）小区第2幢1单元16层11603号商品房办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，现已于2019年12月26日取得初始登记。冯后华主张违约金计算至2019年9月30日，此时距离2019年5月14日已逾期139日。经询问，冯后华称其要求华顺公司立即办证是按照双方合同，要求华顺公司协助冯后华办理涉案房屋权属证书的义务，华顺公司对合同约定其具有上述义务认可。一审法院认为，冯后华、华顺公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》第二十条约定有两项，第一项明确了冯后华、华顺公司双方共同申请办理转移登记，第二项及附件十二中确定了冯后华未能在约定时间内取得房地产权属登记证书华顺公司的违约责任。关于第二项中房地产权属证书应当如何取得，办理房屋的权属登记证书首先应当由出卖人进行初始登记，这个是出卖人的合同义务，不需要买受人配合。在完成初始登记后，再由买受人和出卖人共同申请转移登记，也即买受人获得房屋的所有权登记。该条第一项已经明确了冯后华、华顺公司双方共同申请办理转移登记，那么第二项的“房地产权属证书”应当是涉案房屋的不动产登记。故按照合同约定，买受人冯后华应当在收房后的540个工作日内即2019年5月14日前取得涉案房屋的房地产权属证书。冯后华主张违约金计算至2019年9月30日，2019年9月30日前华顺公司却未按照合同约定履行办证义务，故其应当按照合同约定向冯后华支付自2019年5月14日至2019年9月30日的期间的违约金，违约期限即139天，根据合同约定“因出卖人原因造成逾期办证未超过90日的出卖人不承担责任。逾期超过90日的，出卖人每逾期一年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，故冯后华主张违约金589元的诉讼请求，予以支持。判决如下：被告陕西华顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告冯后华违约金589元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告陕西华顺房地产开发有限公司减半承担，因原告冯后华已预交，故被告陕西华顺房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付原告冯后华。      二审中，双方均未提供新证据，且双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审审理中，华顺公司表示对于一审法院计算的违约金数额无异议，但其不应承担违约金。   本院认为，冯后华与华顺公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规效力性、强制性规定,应属有效合同，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条（二）约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方按照下列第2种方式处理：“第四条3.因出卖人原因造成逾期办理房产证超过90日的……出卖人每逾期一年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，买受人不得解除合同”。本案中，华顺公司已于2017年3月16日向冯后华交付房屋，自当日至2019年5月14日540个工作日届满时，冯后华未能取得该商品房的房屋所有权证书。对此，华顺公司认为房屋产权证书未能按期办理系买受人原因所致，其对原审法院计算的违约金的数额无异议，但主张其不应承担违约金赔付义务。根据查明的事实，在合同约定的办理商品房房屋所有权证书的时间届满时，华顺公司还尚未取得房屋初始登记，致使买受人办理商品房房屋所有权证书前提条件不能成就，已构成违约，应当承担违约责任，华顺公司的上诉理由，缺乏依据，不能成立。原审法院判令华顺公司给付冯后华违约金589元正确。   综上所述，华顺公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，陕西华顺房地产开发有限公司已预交，由上诉人陕西华顺房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。            审 判 长 王 吉 利   审 判 员 任 蕾   审 判 员 蒋 瑜       二○二一年五月十日       书 记 员  张 茜             1