新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终1852号 上诉人（原审原告）：胡润梅，女，1976年12月11日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 委托诉讼代理人：吴颖，上海凡科律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴峰，男，1979年1月23日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 被上诉人（原审被告）：苏艳，女，1987年3月29日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 被上诉人（原审被告）：吴明清，男，1945年7月4日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 委托诉讼代理人：吴峰（系吴明清之子），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 被上诉人（原审被告）：余文兰，女，1954年7月5日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 上诉人胡润梅因与被上诉人吴峰、苏艳、吴明清、余文兰农村房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初1315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月12日开庭进行了审理。上诉人胡润梅及其委托诉讼代理人吴颖，被上诉人吴明清、被上诉人吴峰并作为被上诉人吴明清的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被上诉人苏艳、余文兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡润梅上诉请求：1．撤销一审判决第三项，依法改判由吴峰、苏艳赔偿我的全部损失226,900元；2．撤销一审判决第四项，依法改判吴明清、余文兰承担共同返还房款的责任。事实和理由：涉案宅基地及房屋属于吴明清和余文兰，吴明清参与了涉案房屋的买卖，其应当就返还房款承担共同给付责任。一审判决吴明清和余文兰不承担共同返还房款的责任，并由我自行承担30%的过错责任，属于认定错误。 吴峰辩称，胡润梅的上诉请求不能成立，我与胡润梅之间确实存在涉案房屋及宅基地买卖关系，胡润梅的购房款并非一次性付清，且其按照月息2%主张损失明显过高。吴明清和余文兰已签署遗嘱，将涉案房屋及宅基地赠与我，不应当承担共同付款责任。请求二审法院驳回胡润梅的上诉请求。 吴明清辩称，我不应当承担共同付款责任，请求二审法院驳回胡润梅的上诉请求。 苏艳、余文兰未到庭亦未提交书面答辩意见。 胡润梅向一审法院起诉请求：1．确认胡润梅与吴峰在2018年8月2日签订的《农村宅基地及房屋出售协议书》和胡润梅与吴峰、苏艳在2019年5月28日签订的《以屋抵债协议》无效；2．判令吴峰、苏艳、吴明清、余文兰向胡润梅返还购房款550,000元；3．判令吴峰、苏艳、吴明清、余文兰承担胡润梅的损失226,900元（500,000元按月息计算21个月到2020年5月2日；30,000元按月息2%，计算20.5个月到2020年5月2日；20,000元按月息2%，计算11.5个月到2020年5月2日）并判令550,000元按月息2％从2020年5月3日计算到判决之日止。 一审法院认定事实：2018年8月2日，吴峰（甲方）与胡润梅（乙方）签订《农村宅基地及房屋出售协议书》约定“甲方将其位于乌鲁木齐市米东区××的宅基地（以下简称涉案宅基地）出售给乙方，该宅基地登记面积共240平方米。具体位置××。该宗地的出售价格为560,000元。宅基地交付时间为2018年8月2日。本协议签订后，任何一方均不得反悔。如甲方反悔应向乙方全额退还宅基地出售款560,000元，并偿付违约金1,700,000元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失。在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将宅基地使用证和相关手续办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无法进行交付，甲方应支付给乙方违约金2,200,000元。”2018年8月2日，吴峰收取胡润梅购房款500,000元，2018年8月21日收取30,000元，2019年5月20日收取20,000元。吴峰、苏艳、吴明清、余文兰未向胡润梅交付房屋及土地。2019年5月19日，吴明清、余文兰签署遗嘱1份，载明两人系夫妻关系，并承诺将包含涉案房屋及宅基地在内的位于××的640平方米院落赠与吴峰。吴明清、余文兰在此有居住权。2019年5月28日，吴峰、苏艳（夫妻关系）与胡润梅签订《以屋抵债协议》1份，协议记载：“本人吴峰于2018年8月2日借胡润梅现金550,000元，因无力还款现经双方协议决定以屋抵债。本房屋位于乌鲁木齐市米东区××，建筑面积200，土地使用面积240。四至为××”。吴峰、苏艳在甲方处签名、捺手印，胡润梅在乙方处签名、捺手印。胡润梅及吴峰均承认双方无民间借贷的事实，该协议因此前购买涉案房屋及宅基地而签订。另查，胡润梅户籍所在地为乌鲁木齐市米东区××，户籍性质为非农业户口。2020年10月19日，胡润梅向一审法院申请诉前财产保全，产生财产保全申请费4,454.50元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，使用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案应适用双方签订协议时的相关法律及司法解释。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。吴峰将涉案的宅基地转让给非本集体组织成员胡润梅，双方签订的转让协议违反上述规定，属无效合同。对于胡润梅要求确认其与吴峰2018年8月2日签订的转让协议无效的诉讼请求予以支持。对于胡润梅要求确认其与吴峰、苏艳于2019年5月28日签订的《以屋抵债协议》无效的诉讼请求，由于胡润梅与吴峰均承认无实际的民间借贷事实发生，仅因此前买卖涉案宅基地签订该协议。该协议的产生无真实的借贷关系为基础，且其产生的原因为转让宅基地给非集体经济组织成员，进而签订关联协议，对胡润梅该项诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于胡润梅要求吴峰、苏艳、吴明清、余文兰返还购房款550,000元的诉讼请求，予以支持。对于胡润梅要求吴峰、苏艳、吴明清、余文兰承担胡润梅的损失226,900元（500,000元按月息计算21个月到2020年5月2日；30,000元按月息2％，计算20.5个月到2020年5月2日；20,000元按月息2％，计算11.5个月到2020年5月2日），并判令550,000元按月息2％从2020年5月3日计算到判决之日止的诉讼请求。一审法院认为，吴峰向非本集体经济组织成员转让宅基地，对所签订的无效合同应当承担主要责任，即70％的责任；胡润梅在签订宅基地转让合同时未尽到必要的注意义务，对所签订的无效合同应当承担次要责任，即30％的责任。吴峰、苏艳、吴明清、余文兰未将涉案宅基地交付胡润梅占有或使用，对胡润梅要求的损失，结合双方过错程度、给胡润梅造成的实际损失、贷款市场报价利率在相应时间段的变化区间等综合因素，一审法院对利息支持40,977.34元，计算方式为：［500,000元×年利率4.75％÷365天／年×381天（2018年8月3日至2019年8月19日）＋500,000元×年利率4.05％÷365天／年×526天（2019年8月20日至2021年1月27日）］＋［30,000元×年利率4.75％÷365天／年×362天（2018年8月22日至2019年8月19日）＋30,000元×年利率4.05％÷365天／年×526天（2019年8月20日至2021年1月27日）］＋［20,000元×年利率4.75％÷365天／年×90天（2019年5月21日至2019年8月19日）＋20,000元×年利率4.05％÷365天／年×526天（2019年8月20日至2021年1月27日）］×70％。对于胡润梅要求吴峰、苏艳、吴明清、余文兰承担共同付款责任的诉讼请求，一审法院认为，本案案由为农村房屋买卖合同纠纷，胡润梅所持有的《农村宅基地及房屋出售协议书》的合同相对人为吴峰。苏艳在后续的《以屋抵债协议》中签字的行为可视为苏艳对吴峰在出售涉案宅基地但交易未能达成，进而欠胡润梅债务的事后追认的意思表示。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定，夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。本案中，吴峰、苏艳系夫妻关系，且二人在2019年5月28日《以屋抵债务协议》上共同签字，故应对前述债务承担共同给付义务。吴明清及余文兰非本案合同相对人，对胡润梅要求吴明清、余文兰承担本案共同付款责任的诉讼请求，不予支持。吴峰抗辩称不应承担胡润梅所主张的损失的意见，无法律依据，不予采信。判决：一、胡润梅与吴峰于2018年8月2日签订的《宅基地及房屋出售协议》、胡润梅与吴峰、苏艳于2019年5月28日签订的《以屋抵债协议》无效；二、吴峰、苏艳于判决生效后五日内共同向胡润梅退还购房款550,000元；三、吴峰、苏艳于判决生效后五日内共同向胡润梅赔偿损失40,977.34元；四、驳回胡润梅要求吴明清、余文兰在本案中承担共同付款责任的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡润梅提交了如下证据：1．新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初2246号民事判决书复印件，用于证明其曾要求使用涉案房屋，但因吴峰不愿意交付，双方产生争执，造成胡润梅人身损害，其在本案中不存在过错，不应承担30%的过错责任。2．乌鲁木齐市不动产登记信息3页，用于证明吴明清的1处房屋和吴峰的2处房屋均在同一块宅基地上，系吴峰、苏艳、吴明清、余文兰共同使用，因此，吴明清、余文兰应当承担共同责任。吴峰、吴明清对上述证据的真实性认可，关联性不认可。苏艳、余文兰未到庭参加诉讼亦未提交书面质证意见。本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，但双方之间是否因涉案房屋交接产生争执进而导致人身损害赔偿以及吴明清、余文兰是否在涉案宅基地居住与胡润梅对涉案合同无效有无过错，吴明清、余文兰在本案中是否承担责任并无直接的关联，故本院对上述证据的关联性不予确认。吴峰、吴明清提交了《证明》1份、录音1份、确权证1份、宗地图1份，用于证明其不应当赔偿胡润梅损失的责任。胡润梅对证明、确权证、宗地图的真实性、合法性、关联性均不认可。对录音的真实性认可，关联性不认可。苏艳、余文兰未到庭参加诉讼亦未提交书面质证意见。本院经审查认为，《证明》以中国平安营业部经理的口吻出具，但落款处为中国平安保险公司新疆分公司，且未加盖公章、未签字确认，出具《证明》的人员亦未出庭接受询问；确权证、宗地图为复印件，且胡润梅对其真实性不认可，故对《证明》、确权证、宗地图的真实性、合法性、关联性本院均不予确认。录音的真实性本院予以确认，但与吴峰、吴明清所要证明的事实之间无关联，故对录音证据的关联性本院不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、涉案的《农村宅基地及房屋出售协议书》《以屋抵债协议书》被确认无效，胡润梅对此是否存在过错；二、吴明清、余文兰在本案中是否应当承担共同付款责任。对此，本院认为，首先，本案中双方当事人对《农村宅基地及房屋出售协议书》《以屋抵债协议书》应属无效合同的事实均无异议，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，合同无效后双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，胡润梅在明知自己并非集体经济组织成员且双方无真实的民间借贷事实的情况下，仍与吴峰、苏艳签订《农村宅基地及房屋出售协议书》《以屋抵债协议书》，其自身存在过错，一审判决认定其应承担30%的过错责任并无不当，胡润梅主张其不存在过错，不应承担30%过错责任的上诉意见无事实及法律依据，本院不予采纳。关于损失数额的问题。庭审中，胡润梅并未举证证明其因此所受到的具体损失，一审法院参照其已付款项的利息认定其损失并无不当，胡润梅上诉认为应当按照月息2%计算其损失的上诉意见无事实及法律依据，本院亦不予采纳。根据胡润梅的付款时间，本院认定其损失数额为58,117.1元【2019年8月19日之前的利息损失按照同期同类贷款利率4.75%支持26,438.63元，即500,000元×4.75%÷365天×381天（2018年8月2日-2019年8月19日）＋30,000×4.75%÷365天×362天（2018年8月21日-2019年8月19日）＋20,000×4.75%÷365天×90天（2019年5月20日-2019年8月19日）。2019年8月20日至2021年1月27日期间的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支持31,678.47元，即550,000元×4.25%÷365天×31天＋550,000×4.20%÷365天×61天＋550,000×4.15%÷365天×92天＋550,000×4.05%÷365天×60天＋550,000×3.85%÷365天×283天】。吴峰按70%的过错责任向胡润梅赔偿损失数额应为40,681.97元（58,117.1元×70%）。一审判决认定2019年8月20日至2021年1月27日期间的利息损失数额高于上述数额，计算方式有误，但吴峰并未对此提起上诉，视为对一审判决的认可，本院对一审判决认定胡润梅损失数额为40,977.34元予以维持。其次，涉案《农村宅基地及房屋出售协议书》《以屋抵债协议书》系胡润梅与吴峰、胡润梅与吴峰、苏艳签订，相应价款也由吴峰收取，吴明清、余文兰并非前述协议的合同相对人，胡润梅亦未举证证明吴明清、余文兰曾明确表示对本案债务承担给付责任，故其要求吴明清、余文兰就本案款项承担共同给付责任的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，胡润梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,018.45元（胡润梅已预交），由胡润梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 庞 艳 审判员 高 茜 审判员 马恒雯 二〇二一年五月二十五日 书记员 刘 杨