苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初13868号原告：苏州华东国际商业城投资发展有限公司，住所地苏州吴江经济开发区庞北路。法定代表人：王立占，该公司执行董事。委托诉讼代理人：顾小红，江苏震宇震律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑晓菲，江苏震宇震律师事务所实习律师。被告：吴巧龙，男，1956年8月3日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：沈卫，江苏吴越律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴英婕，江苏吴越律师事务所实习律师。原告苏州华东国际商业城投资发展有限公司（以下简称华东公司）诉被告吴巧龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序于2021年1月8日公开开庭进行了审理。原告华东公司的委托诉讼代理人顾小红，被告吴巧龙及其委托诉讼代理人沈卫、吴英婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华东公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2017年3月16日签订的《租赁合同》解除；2.判令被告立即搬离吴江经济技术开发区华东商业城2幢4楼房屋，恢复原状后返还原告；3.判令被告支付2019年10月1日起至合同解除之日的租金420433元（暂计至2020年9月30日），违约金237240元；4.判令被告支付房屋占有使用费（自合同解除之日起以21元/平方米/月的标准计算至房屋实际交还之日止）；5.诉讼费用由被告负担。庭审中，原告将第3项诉讼请求中的租金变更为434931元（2019年10月1日起至2020年3月31日止租金为225378元、2020年4月1日起至2020年10月11日止租金为251738元，扣除租金4622元及疫情期间减免一个月租金37563元计算为434931元）。事实和理由：2017年3月16日，原、被告签订了《租赁合同》，约定由被告租赁坐落于吴江经济技术开发区华东商业城2幢4楼房屋，建筑面积为1977平方米，期限为自2017年4月1日起至2027年3月31日止，并约定了租金的计算方式、支付方式等。签约后被告支付了租赁押金10000元。被告租赁上述房屋注册了吴江经济开发区华东绿色健身馆。2018年度开始被告一直拖欠租金，经原告多次催讨，至今拖欠2019年10月1日至2020年9月30日的租金420433元。2020年10月12日华东绿色健身馆因执行案件被贵院查封。被告拖欠租金并占有使用房屋的行为以对原告造成巨大损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告吴巧龙辩称，1.同意原告的第1、2项诉讼请求，但原告已锁住涉案房屋的大门，故其无法将房屋恢复原状；2.对于第3项诉讼请求计算方式予以认可，但其中扣除的疫情期间租金不应当只扣除1个月，应当扣除2、3个月的租金较为合理。原告主张的违约金应当以LPR利率计算；3.因原告已于2020年10月11日锁住涉案房屋的大门，涉案房屋此时开始已经归原告控制，所以不应当再向被告主张房屋占有使用费。经审理查明：2017年3月16日，华东公司作为出租方即甲方，与吴巧龙作为承租方即乙方共同签订《租赁合同》一份，主要约定华东商业城2幢4楼房屋产权人与甲方签订了《委托管理合同》，交由甲方租赁及管理，乙方向甲方租赁该房屋，面积为1977平方米；房屋用途为健身房；租赁期限为十年，自2017年4月1日起至2027年3月31日止【2017年4月1日至2018年3月31日为免租期，其中半年为免租装修期，半年为乙方安装电梯（电梯产权归甲方所有）费用相抵期）】；租金首年为18元/平方米/月，之后每年增涨1元/平方米/月（租金含物业管理费用）；付款方式为本合同第一期半年度租金为213516元，按半年一付，须提前1个月付清下半年度租金，首半年租金及租赁押金于本合同签订之日一次性付清；甲方将于2017年3月20日将该房屋交付给乙方使用，乙方开始对房屋进行装修，装修方案须经甲方审核通过，店招广告等设施也须经甲方同意方能布置；在房屋租赁期间，乙方先期缴纳租赁押金10000元，租赁押金在合同期满后六个月，甲方无息一次性退还；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方赔偿：1.擅自将承租的房屋转租的，2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的，3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，4.拖欠租金累计达三个月，5.利用承租房屋进行违法活动的，6.故意损坏承租房屋的；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的50%作为违约金，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的8%向乙方加收滞纳金。上述合同签订后，华东公司按约将涉案房屋交付吴巧龙使用。截止目前，吴巧龙已支付2019年9月30日前的租金652410元以及此后的租金4622元、押金10000元。2018年4月10日，吴巧龙以资金周转不力为由向华东公司申请暂缓至2018年5月底支付欠付的租金，华东公司予以同意。2019年3月20日，吴巧龙以投入资金较大为由申请第二年度上半年租金延迟分期缴纳，于2019年9月30日前缴纳完毕，华东公司予以同意。2019年10月9日，吴巧龙申请2019年度上半年租金尚欠90000元在本月30日前付清，华东公司予以同意。2019年12月3日，吴巧龙以生意不景气、连年亏损为由申请欠付的租金分别于2020年2月底前支付100000元、3月底前支付100000元、4月底前支付100000元。华东公司予以同意。2020年7月25日，吴巧龙申请欠付租金延期至2020年8月中旬支付100000元、10月中旬支付100000元、12月底前付清欠款。华东公司予以同意，但注明违约关门清算处理。2020年9月10日，吴巧龙称因经营不善与多人合作失败，生意惨淡，至今拖欠华东公司房租至2020年9月30日达420433元，故再次申请欠付租金在2020年9月20日左右付200000元，余款春节前全部付清，违约本人同意贵公司对我健身房关门清场，场内物品由华东公司处理，所欠款项通过法律途径追缴。华东公司对此未予同意。另查明，涉案房屋系华东公司开发并已于2006年12月12日通过工程竣工验收备案。再查明，2019年11月30日，吴巧龙在涉案房屋上注册的吴江经济技术开发区华东绿色健身馆（以下简称绿色健身馆）与郭志强签订《华东绿色健身馆承包协议》，约定绿色健身馆将涉案房屋、器械承包给郭志强经营，承包承包期限为3年，自2020年1月1日起至2022年12月31日止。后郭志强未按约支付承包款，经河北省涉县人民法院判决解除双方之间的《华东绿色健身馆承包协议》，由郭志强支付租金203034元并赔偿利息损失。庭审中，双方当事人均确认华东公司于2020年10月11日将涉案房屋锁门，因此涉案合同于2020年10月11日解除，相关健身器械仍遗留在涉案房屋内。以上事实，有原告提供的《租赁合同》、竣工验收备案表、申请书，被告提供的（2020）冀0426民初2019号民事判决书等证据以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为：原、被告之间于2017年3月16日签订《租赁合同》依法成立并有效，双方均应恪守履行各自的义务。按照合同约定，吴巧龙拖欠租金累计达三个月的，华东公司有权终止合同并收回房屋，造成的损失由吴巧龙赔偿。现吴巧龙自2019年10月起拖欠房租至今未付，已属违约，华东公司有权主张解除合同。现双方当事人一致确认涉案合同于2020年10月11日解除，不违反法律规定，本院予以确认。合同解除后，吴巧龙应按约将上述房屋恢复原状、搬离涉案房屋，并应支付2019年10月1日起至2020年10月11日止的租金合计477116元，该款扣除已支付的租金4622元、押金10000元以及华东公司自愿减免疫情期间一个月租金37563元后，吴巧龙尚需支付华东公司租金424931元。关于违约金及房屋占有使用费。根据双方当事人的陈述，华东公司以吴巧龙拖欠租金为由已于2020年10月11日将涉案房屋锁门，故本院对于华东公司主张吴巧龙承担房屋占有使用费不予支持。按照合同约定，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的50%作为违约金。吴巧龙认为不应当承担违约金，包含了违约金过分高于损失，请求予以适当减少的抗辩。考虑到本案合同因吴巧龙违约导致解除，必然给华东公司带来后续空关等损失，因此本院酌情将违约金调整为100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州华东国际商业城投资发展有限公司与被告吴巧龙于2017年3月16日签订的《租赁合同》于2020年10月11日解除。二、被告吴巧龙应于本判决生效之日起二十日内将位于苏州市吴江经济开发区华东商业城2幢4楼的租赁房屋恢复原状并搬离该房屋。三、被告吴巧龙应于本判决生效之日起二十日内支付原告苏州华东国际商业城投资发展有限公司租金424931元，并偿付违约金100000元。（上述款项若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××68）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取17587元，由原告苏州华东国际商业城投资发展有限公司负担58元，由被告吴巧龙负担17529元。被告吴巧龙应负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院（若采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××68）。原告预交的诉讼费用17529元本院于本判决生效之日起十五日内退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  胡云杰二〇二一年五月十一日书记员  王 昊附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。