辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终547号上诉人（原审被告）：张海燕，女，1982年2月3日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被上诉人（原审原告）：深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司，住所地：抚顺市新抚区裕民路8号。负责人：胥盈，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙淼，该公司客服助理。委托诉讼代理人：韩莹，该公司客服助理。上诉人张海燕因与被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初2329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张海燕、被上诉人物业公司的委托诉讼代理人孙淼、韩莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张海燕上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人不存在拒不缴纳物业费的情况。2018年1月上诉人经营场所门外水表井内的进水阀被冻死，向被上诉人报修多次，被上诉人答复是让上诉方“自行维修，发生的费用可以抵扣物业费”。上诉人就无奈雇人进行了维修，发生费用2100元（人工费1600元，电费500元），维修后找到被上诉人协商抵扣物业费事宜，因抵扣方式协商未成，导致双方僵持至今，物业费一直未交。而该门外的进水阀恰恰属于物业共用设施设备，理应由被上诉人日常维护。2、一审法院认定，“原告为小区提供了物业服务，被告作为小区业主，事实上也享受了原告提供的物业服务”是完全错误的。上诉人自入住该小区以来，从未享受过被上诉人提供的物业服务。相反让上诉人看到的却是环境脏、乱、差。停车秩序混乱，房顶漏水、地面塌陷明显，墙体与地面离裂严重，安全隐患比比皆是。更让上诉人痛恨的是2020年6月25日、8月13日接连发生两次花木被盗案件，价值壹仟余元。试问被上诉人提供的物业服务在哪？上诉人事实上享受到了什么服务？《前期物业服务协议》第二条（四）款中规定的24小时安全监督、巡视义务，如果做到了，上诉人也不可能发生丢失花事件。3、违反消费者权益保护法第一章第一条，我们购买此物品并非自愿签订的合同，因不签合同，就不给钥匙，这是霸王条款，被迫签订的。4、物业管理条例规定物业合同最长是三年有效期，到期后物业公司没有再签订合同，他们收取物业费无效。5、业主享有的小区物业管理、物业费收取等知情权没有得到实现。综上所述，被上诉人物业服务不到位，要求减免物业费，或者终止与被上诉人的任何合同。物业公司辩称，1、关于上诉人的第一条上诉理由。2017年冬天为极寒天气，因建设方抚顺万达广场有限公司进行施工时掩埋浅，造成水表井上冻不能正常使用。物业人手不够，未第一时间帮忙烤井，业主着急营业，自行维修花费1600元，业主要求维修费用由物业承担，但根据《抚顺市城市供水用水管理条例》第三章第十七条明确规定非居民用户以其围墙或者建筑外围为界，墙外的供水设施及用于结算的计量器具由供水企业负责管理维护，墙内的供水设施由用户负责管理维护，因此我司不应承担相关责任。2、关于第二条上诉理由。我司为业主提供了物业服务。我司聘请了专业的保安团队，设专人24小时执勤、巡逻。对本区机动车出入验证。聘请专业的保洁公司清运清扫垃圾、疏通管道、清除积水积雪、定期进行消毒和灭虫除害等工作。3、关于物业合同最长三年有效期的上诉理由，根据上诉人与大连万达物业管理有限公司抚顺分公司签订的前期物业服务合同第16条，本合同自签字之日起生效至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务委托合同生效时终止，所以现在我们收取物业费有法可查。4、关于上诉人提出的知情权。上诉人所说的内容可以到物业去查，有的我们物业前台已经公示，上诉人要的营业执照、平台图等这些东西与本案无关，没有必要提供。物业公司向一审法院起诉请求：判令被告支付原告2018年6月6日至2021年6月5日，万达I-43商铺的物业费15845.76元；2、本次诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告系抚顺市新抚区某商铺业主（建筑面积146.72㎡），原告系被告小区的物业服务公司。被告与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定：高层住宅、精装公寓：1.90元/㎡·月；SOHO写字楼：3.20元/㎡·月；大商业外铺、底商：3.00元/㎡·月。物业管理服务费按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来30日前预先交纳下一个结算周期的物业管理服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金；被告张海燕收房后交付了至2018年6月5日前的物业费，此后未再交纳物业费。另查明，2016年9月21日大连万达物业管理有限公司抚顺分公司变更为大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司。2019年9月25日大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司变更深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司。一审法院认为，原告为小区业主提供物业服务，被告作为业主有义务交纳物业服务费。该物业费收费标准已在《前期物业服务协议》中明确约定，该服务协议内容不违反法律规定，本院予以确认。业主支付物业费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。本案中，原告为小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，事实上也享受了原告提供的物业服务，理应支付物业费用。关于原告主张违约金，被告辩称没有按时交纳物业费是因为与原告在物业费的抵顶上存在争议，双方未进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。另，维修费与物业费的抵顶与本案非同一法律关系。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改进意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改进意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。关于原告主张给付自2018年6月6日至2021年6月5日期间物业费的诉讼请求，因尚有部分物业服务未予发生，故该物业费给付期间本院确定为自2018年6月6日起至2020年6月5日止的物业费10563.84元（3元/㎡·月×146.72㎡×24月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告张海燕于本判决生效后三日内给付原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司自2018年6月6日起至2020年6月5日止的物业费10563.84元。二、驳回原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143元，减半收取计71.50元，由被告张海燕负担。本院对一审查明的事实给予确认。二审期间，张海燕围绕上诉请求提交万达业主的维权书，欲证明：被上诉人服务不到位。物业公司的质证意见是，真实性有异议，不确定是商铺业主的签名。关联性有异议，本案解决的是物业费收取，维权书上有关内容并不是物业公司服务范围。该证据不能达到上诉人的证明目的。物业公司提交商铺业主承诺书两份、2020年9月23日去该商铺进行冬季防寒封堵的宣讲的照片、商铺巡逻打点记录，欲证明：1、商铺门前停车秩序混乱是商铺业主自行要求商铺门前上车，与我们物业无关。2、宣传照片和巡逻打点记录证明我公司对商铺是有服务的。张海燕的质证意见是，1、我质疑商铺业主承诺书是否是业主本人签字，该证据与本案无关，达不到证明目的。2、宣传照片和巡逻打点记录与我、与本案无关。本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，物业公司提供了物业服务，因此物业公司向上诉人主张物业费具有合同和事实依据，一审给予支持正确。张海燕上诉提出物业公司在管理服务中服务质量和水平达不到业主要求的意见，物业公司应当加强管理并及时加强与相关行政部门的联系，并不断完善服务质量以满足业主对物业公司提出的各项合理要求，但这些问题不属于物业公司根本违约的行为，尚未达到张海燕可以拒交或少交物业费的情节和理由，张海燕尚欠物业费10563.84元，事实清楚，应予交纳。关于张海燕主张非自愿签订合同一节，因其未能提供证据证明其系被迫签订合同，本院对其该项上诉理由不予支持。关于张海燕称《前期物业服务协议》已到期一节，因不符合双方合同约定，本院不予支持。关于张海燕的其他上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，张海燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费143元，由上诉人张海燕负担。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  张庆敏审判员  李 艳二〇二一年五月二十日书记员  田俊杰