河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终2330号上诉人（原审被告）：张书兰，女，1988年12月1日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：薛鹏，河南大然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安阳市蓝景森置业有限公司，住所地安阳市北关区盘庚街滨河国际花园东1号楼。法定代表人：岳新付，职务：经理。委托诉讼代理人：宋振韦，河南中丰律师事务所律师。上诉人张书兰因与被上诉人安阳市蓝景森置业有限公司（以下简称蓝景森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安阳市北关区人民法院（2021）豫0503民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张书兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、首先，《房屋出租合同》显示：“任何一方提出终止合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同”，但上诉人一审提交的与被上诉人执行董事郭现周通话录音，足以证实经双方多次协商并最终迗成一致意见，上诉人张书兰已于2019年5月将房屋完全交付于被上诉人的事实，一审认定租期时间过长；其次，根据上诉人张书兰一审提交的2014年7月6日加盖有被上诉人财务专用章的50000元租房保证金收据，该收据明确载明收款方式为“现金”与被上诉人提交的转账记录中2014年7月6日的150000元明显非同笔转账，该50000元并不包含在150000元内，故该租房保证金50000元应在欠付租金数额内予以扣除；最后，关于违约金问题，被上诉人一审第2项诉求为“请求依法判令被告张书兰给付原告蓝景森公司违约金429000元”，而本案判决违约金为“2019年9月5日之前的违约金为185354.45元，2019年9月6日之后的违约金以本金1155000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至429000元”，该两项违约金远超被上诉人一审诉求，且参照的计算依据无事实及法律依据。2、被上诉人主体不适格，被上诉人一审提交的《房屋所有权证》上记载的本案诉争房屋仅为1层面积为558.32平方米，而根据《房屋出租合同》向上诉人出租的房屋为上下两层，面积为728平方米（西4号楼首层南侧3间200平方米、二层528平方米），超出被上诉人权属的楼层及面积，其并未获得相应部门获批，擅自修改房屋结构及增加的面积，被上诉人没有合法所有权，故其主体不适格，更不享有对外出租等相关收益权，其与上诉人签署的《房屋出租合同》应自始无效。3、关于诉争房屋未经消防验收造成损失问题，被上诉人擅自修改房屋结构及增加的面积未经相关部门审批实属事实，其也未提交相应的合法改建审批手续，以违章建筑之名违法向上诉人进行出租，存在明显错误，故二审应当予以认定并计算相应损失与房屋租金进行折抵，以减少上诉人的实际损失。蓝景森公司辩称：一、被上诉人主体适格。被上诉人对房屋享有所有权，主体适格，被上诉人将房屋改为上下两层是房屋内部装修，未破坏案涉房屋主体结构、未进行扩建，相关部门也从未将房屋认定为违章建筑，被上诉人根据房屋所有权依法享有对外出租等收益的权益。二、一审法院认定第一笔转账150000元包含了保证金50000元租赁保证金，认定事实正确，双方合同签订时间和交房时间均为2014年7月6日，因此根据根据双方签订的《房屋出租合同》第四条第1项：“。签订协议当日，乙方首付给甲方租用费人民币：100000.00元（大写壹拾万元整）。”，第五条第1、2项“甲方于本合同生效之日起6日内，将承租的房屋交给乙方”、“交付：在甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为50000元（伍万元整）。”被告应于当日交纳首付房租100000元以及保证金50000元，合计150000元；通过原告提交的银行交易明细显示：被告张书兰于当日转账给原告150000元，能够与被告提交的保证金收据所显示的时间、金额相互印证，足以证明了被告于2014年7月6日转账给原告的150000元中，100000元为首付租金，50000元保证金。蓝景森公司已向法庭提交了提交票号为6011381的收据存根，票号为6011382的收据存根，待法庭调查阶段再向法院说明。二、合同实际终止时间问题。2019年，双方就协商房屋租金问题以及租赁合同解除问题，从未达成一致意见，张书兰也未按照租赁合同约定提前30日书面通知蓝景森公司，未签订终止合同，之后上诉人张书兰仍然继续承租租赁房屋经营，合同继续有效。蓝景森公司保留终止时间为2020年8月5日的意见。四、违约金的计算问题。双方己在合同中进行约定，蓝景森根据相关法律、司法解释，考虑张书兰实际情况，主动将违约金的金额将低至429000元，违约金应予支持，法院对违约金的判决数额也未超过一审诉求。交纳租金系承租人的义务，应当按时交纳，出租人催租与否，不应当作为损失扩大责任的依据。五、案涉房屋系被上诉人名下合法房产，且取得了房产证，也就意味着房屋符合消防要求，不存在违建情况，被上诉人承租期间也从未向被上诉人反映消防或违建问题，即便有关部门有消防要求，也是由上诉人自身经营业务性质要求所导致的，与被上诉人无关，根据租赁合同第六条第2款，第十三条第3款应当由上诉人张书兰自行负责和承担。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蓝景森公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告张书兰给付原告蓝景森公司租金1430000元及利息（利息自2020年8月6日起至实际履行完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息暂计23551.31元）；2、请求依法判令被告张书兰给付原告蓝景森公司违约金429000元；3、诉讼费、保全费由被告张书兰承担。一审法院认定事实：原告蓝景森公司在北关区盘庚街西段路北滨海国际花园西区4号楼1层有一处房产，房屋建筑面积为558.32平方米。原告蓝景森公司对该房屋由一层改造为两层后对外进行出租。2014年7月6日，原告蓝景森公司（甲方）与被告张书兰（乙方）签订《房屋出租合同》，约定甲方房屋坐落于安阳市××区××路西侧，具体出租房屋为：滨河国际花园临街西部商业楼，面积约728平方米（西4号楼首层南侧3间200平方米，西4号楼二层528平方米）；乙方租赁房屋的用途为办公、美容美发；租赁期限自2014年7月6日起至2019年9月5日止，共计5个日历年。其中2014年7月6日至2014年9月5日为免租期。租金的缴纳方式为年租金为人民币300000元，签订协议当日，乙方首付给甲方租用费人民币100000元，2015年2月6日前付甲方租赁费人民币200000元。以后每半年支付一次租金，半年租金为人民币150000元整。支付日期为每年的8月6日前、2月6日前（即提起一个月交付下一个半年租用费），税票费用另行支付给甲方；在甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金50000元；合同期满或终止，乙方如损坏甲方原有房屋功能和设施，乙方负责配置完整，乙方自己添置的桌椅物品可以自行收回，对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处理；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还乙方。租赁期满，乙方按期交还甲方承租房屋。如有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，甲方在接到申请后10个工作日内书面答复乙方，续租需双方重新签订合同。租赁期满不再续租或合同中止，乙方应按时搬出自行购置的全部物品，将房屋交还甲方，超过3日房屋仍有余物的，视为乙方自动放弃所有权，甲方有权处置。除本条所约定的提前中止合同外，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同，未签订终止合同前，本合同仍然有效。乙方不能按时交纳年度租赁费，逾期一个月，甲方有权终止协议，乙方的违约金以年租金0.2%/日缴纳给甲方，所有损失由乙方负全责。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同或未经双方商定无故提前终止合同的，需赔偿年租金的30%给对方。合同签订当日，被告张书兰向原告蓝景森公司缴纳租赁保证金50000元，并支付第一笔租赁费100000元。后被告张书兰对该房屋进行装修，并安装了中央空调后使用该房屋开办了安阳市北关区珈蓝美容馆。2015年6月12日、2015年6月17日、2015年9月23日、2015年10月30日，被告张书兰分别向原告蓝景森公司的执行董事郭现周账户内转入65000元、30000元、35000元、15000元；2016年10月6日、2016年11月3日、2018年5月1日，被告张书兰分别向其员工王国喜账户内转账20000元、20000元、10000元。之后，被告张书兰未再缴纳房屋租金。2019年，被告张书兰与原告蓝景森公司协商房屋租金问题以及租赁合同解除问题，双方未达成一致意见，被告张书兰至今未将案涉房屋钥匙交予原告蓝景森公司。原告蓝景森公司于2020年7月16日在案涉房屋门口张贴书面通知，通知被告张书兰缴纳租金并腾退房屋，于2020年8月5日在案涉房屋门口张贴书面通知，通知称其于当日已将门锁更换，3日后将房屋内所有物品清理。原、被告均确认原告蓝景森公司更换门锁时房屋内尚有中央空调以及部分化妆品，被告张书兰称中央空调空调无法拆卸，可移动的物品均是其不要的物品。被告张书兰称双方口头约定2019年5月份腾清房屋，且其已按照约定将案涉房屋腾清，原告蓝景森公司称双方并未达成一致意见，且被告张书兰经营至疫情开始前，因其未交付房屋及钥匙，双方的租赁合同于2020年8月6日解除。一审法院认为，原告蓝景森公司与被告张书兰之间签订的房屋出租合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以保护。原、被告双方均应当按照房屋出租合同的约定履行义务。原、被告双方对租赁期限的截止时间存在争议，该房屋出租合同约定的租赁期限为2014年7月6日至2019年9月5日，原告蓝景森公司主张租赁期限为2020年8月5日，根据房屋出租合同的约定，租赁期满，续租需双方重新签订合同，原、被告双方在租赁期满后并未签订重新签订合同，原告蓝景森公司称被告张书兰租赁至疫情开始前，但其未提供证据，其提供的照片虽然显示租赁期满案涉房屋内尚有部分化妆品，但是被告张书兰当庭表示其该物品系其不要的物品，且根据房屋出租合同的约定，原告蓝景森公司可以在租赁期满3日后处置房屋内的余物，故原告蓝景森公司诉称租赁期满后双方形成不定期租赁合同的理由，不予采信；被告张书兰主张双方的租赁合同于2019年5月份终止，根据房屋租赁合同的约定，在租赁期满之前，原、被告任何一方提出终止合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同，未签订终止合同，该合同仍然有效，被告张书兰称双方口头协商2019年5月份终止合同并腾清房屋，但是其并未提供书面通知原告蓝景森公司终止合同及双方签订终止合同的证据，且根据其提供的其与原告蓝景森公司的执行董事郭现周的录音显示，原告蓝景森公司并未认可双方对终止合同达成一致意见，故张书兰的辩称意见，不予采信，双方的租赁期限应计算至房屋出租合同期满之日即2019年9月5日，即被告张书兰租赁原告蓝景森公司房屋期限为5年，房屋租赁费为1500000元。原告蓝景森公司提供的银行流水显示被告张书兰已经支付其房屋租金345000元，故被告张书兰尚需支付原告蓝景森公司租赁费1155000元。被告张书兰称其缴纳了租赁保证金50000元应当折抵房租，原告蓝景森公司称该50000元租赁保证金已经计入了房屋租金345000元内，根据房屋出租合同的约定，合同签订当日被告张书兰支付租赁费用100000元以及被告张书兰当日向原告蓝景森公司转账150000元的事实，一审法院认定该150000元中包含了50000元的租赁保证金，对原告蓝景森公司的陈述，一审法院予以采信。对于原告蓝景森公司主张的违约金的问题，根据房屋出租合同的约定，每半年支付一次租金150000元，被告张书兰无故欠缴各项费用累计达30000元或未经原告蓝景森公司同意不按照约定时间延迟支付租金达7日以上的，原告蓝景森公司有权单方面解除合同，收回房屋，终止合同，被告张书兰不能按时交纳年度租赁费，逾期一个月，原告蓝景森公司有权终止协议，被告张书兰在2015年2月6日之前应当支付房屋租赁费200000元，其未按时支付，之后也未按照约定支付租金，构成违约，原告蓝景森公司作为出租方可以按照合同的约定要求解除合同，但是其并未提供证据证明其及时催要租金、终止合同，原告蓝景森公司应当承担对损失扩大的责任，故违约金应当从被告张书兰违约之日起按照其拖欠的租金数额为基数开始计算，其中2019年8月19日之前的租金按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日开始按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，截止2019年9月5日违约金共计185354.45元（具体计算方式见附件），2019年9月6日之后的违约金以本金1155000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至429000元止。关于原告蓝景森公司主张的利息问题，原、被告双方并未对利息进行约定，且一审法院已经按照利息标准计算了违约金，其要求利息的诉讼请求，不予支持。被告张书兰辩称原告蓝景森公司部分主体不适格的问题，因原、被告双方签订的房屋出租合同明确约定了面积，根据原告蓝景森公司的陈述，以及被告张书兰实际使用了该房屋的情况，被告张书兰的辩称理由，不予采信。被告张书兰辩称该房屋未经过消防验收给其造成损失，其并未提供证据予以证实，其要求赔偿损失问题，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、被告张书兰于本判决生效之日起十日内给付原告安阳市蓝景森置业有限公司租金1155000元及违约金（其中2019年9月5日之前的违约金为185354.45元，2019年9月6日之后的违约金以本金1155000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至429000元止）；二、驳回原告安阳市蓝景森置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21743元，减半收取10871.5元，由原告安阳市蓝景森置业有限公司负担2125.5元，由被告张书兰负担8746元。二审期间，双方均提交了新证据。本院依法组织当事人进行了质证。张书兰提供：1、2006年4月7日建设工程规划许可证附件2张，证明：涉案房产经安阳市城市规划管理局审批，商业楼的楼层为1层，楼高为6米，被上诉人私自将房屋扩建并加盖层高，涉案房屋系违章建筑，其对外租赁超出不动产权证登记的面积之外部分，我方不应当承担给付租金的责任；2、2021年5月13日安阳市北关区消防救援大队出具的96119事项交办单的回复一张，证明：涉案房屋未经消防部门验收。蓝景森公司质证意见为：1、对2006年4月7日建设工程规划许可证附件真实性无异议，该证据核准说明显示为准建，涉案房屋通过相关审批手续，被上诉人主体适格；2、对安阳市北关区消防救援大队的回复认可，该证据与本案无关，不能达到上诉人的证明目的。蓝景森公司提供：票号分别为6011381、6011382的收据存根，该两份存根能够与我方一审提交的房屋出租合同、银行流水所记载的首次收款记录的时间对应，为与合同约定的现金付款方式一致而将收据付款方式记载为现金，实际为银行转账，上诉人第一笔转账中包含保证金5万元。张书兰质证意见为：对收据存根真实性无异议，但该收据记载内容及加盖公章均系被上诉人内部记账行为且收款方式为现金，与被上诉人一审提交的15万元转账记录不符，2014年的5万元保证金应从房屋租金中扣除。本院认为，关于本案双方当事人提交的新证据，对方均无异议，本院予以确认。另查明：一审法院于2021年5月18日作出（2021）豫0503民初64号裁定，对违约金表述部分进行了补正。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案双方当事人签订的《房屋出租合同》约定的租赁期限至2019年9月5日，在上诉人提供的其与蓝景森公司执行董事郭现周录音中，蓝景森公司并未认可双方对终止合同达成一致意见，一审认定租赁期限计算至房屋出租合同期满之日并无不当。被上诉人提供的2014年7月6日收据显示50000元交款方式为现金，但结合出租合同约定的交款金额及被上诉人当天的转账情况，应当认定该收据中的50000元包含在当天的转账中。上诉人称应再予以扣减的理由不能成立，本院不予采信。关于违约金金额，一审已作出补正裁定，并未超过被上诉人一审诉讼请求。涉案房产所有权人系被上诉人，上诉人系对涉案房屋整体承租，被上诉人对涉案房屋进行改造，涉案房屋未经消防验收，但并不影响上诉人承租权的实现，其称被上诉人主体不适格并主张以损失折抵租金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人张书兰的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由上诉人张书兰负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵锐平审判员  刘永刚二〇二一年五月十九日书记员  贾晓楠