安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终454号 上诉人（原审被告）：易浩军，男，1973年8月15日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：李宗，安徽华翰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：辛清松，男，1975年5月2日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：牛家武，安徽许继光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛晓晨，安徽许继光律师事务所律师。 上诉人易浩军因与被上诉人辛清松房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省濉溪县人民法院（2020）皖0621民初4922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 易浩军上诉请求：1.撤销原判,改判驳回辛清松起诉或发回重审;2.本案一二审案件受理费均由辛清松承担。事实与理由:1.一审法院违反不告不理原则,判决错误。辛清松向一审法院提交的起诉状中明确载明两项诉讼请求:一是要求判令易浩军返还购房款160000元;二是由易浩军承担本案诉讼费用。开庭时明确增加一项诉求为依法解除双方房屋买卖协议，没有增加其他确认合同无效的诉讼请求。一审法院在辛清松未提出确认合同无效诉求的前提下确认涉案合同无效违反民事诉讼不告不理的原则。事实上,双方在签订协议之时,是基于传言四铺的菜市街要搬到涉案房产的门前,但后来因为其他原因,菜市街未能搬至涉案房产的门前，辛清松对于购买该房产产生了后悔，才以未办理房产登记为由想返还房产。由于地方人民政府的规划主管部门已明确易浩军的建房规划许可，一审法院在没有查清涉案房屋所占土地是否是宅基还是集体建设用地的基础上贸然认定协议无效判决也是缺乏证据基础的。目前，四铺村民委员会也正在为该房产办理房产登记。综上，由于客观情势发生变更，导致未能及时办理房产登记，易浩军并没有违背协议的约定，该房屋买卖协议并没有约定办理房产登记的时间，不论是否发生诉讼，易浩军都将积极办理相关的房产登记。2.一审法院判决不公正，偏袒一方。签订房屋买卖协议的目的是为了保证权利的履行，当一方不按照合同约定履行还款义务时，另一方有权按照协议行使权利。辛清松无端起诉要求易浩军退还购房款，即是对房屋买卖协议的根本违约，根据协议的第七条：“甲方如违反本协议，则全额退还乙方购房款。乙方如违反本协议，应返还甲方房屋，甲方不予退还购房订金。”在此的情况下，应认定辛清松违反协议约定，扣除购房订金6万元。对于该房屋被辛清松占用使用4年多之久而造成的损失，一审中，易浩军为此向法院提出赔偿请求，但是一审判决对此只字未提，明显不公。 辛清松辩称：1.买卖双方不是同一农村集体经济组织成员，故买卖房屋的行为违反法律的强制性规定，依法应属无效。即使辛清松在一审中未申请法院宣告合同无效，鉴于该买卖行为违法，法院可以不以当事人的诉请直接宣告合同无效。2.双方均有相应的经济损失，且辛清松16万的购房款始终未能够得到返还，另在签订合同时，辛清松入住房屋也进行了相应的装修，支付了大概5万元。双方同时存在相应损失，一审法院均未处理，不存在对易浩军判决不公的情形。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。 辛清松向一审法院起诉请求：1.依法解除双方的房屋买卖协议；2.易浩军返还辛清松购房款160000元；3.本案诉讼费由易浩军负担。 一审法院认定事实：辛清松、易浩军于2016年10月23日签订房屋买卖协议。协议约定：易浩军将其坐落在杨柳沟西老水泥地南头自建房屋（两间两层）出售给辛清松，房屋总价款230000元；协议签订之日，辛清松给付易浩军购房款60000元，余款170000元待易浩军把房产证给辛清松办齐全后付清；办理房产证手续所产生的费用由易浩军承担。辛清松于双方协议签订之日交付易浩军60000元，此后在易浩军的多次要求下，辛清松又于2017年9月26日及2019年2月27日交付易浩军100000元，辛清松也已入住房屋三年余，此后，基于国家对农村自建房的政策规定，该房迟迟未能办理房产登记过户手续。 一审法院另查明，辛清松为四铺镇湖涯村人，易浩军为四铺镇四铺村人，二人非同一村集体经济组织成员。 一审法院认为，所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反国家法律、行政法规的强制性规定。物权法第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。本案易浩军将其自有的位于杨柳沟西老水泥地南头自建房屋（两间两层）出售给辛清松，但其房屋所占用宅基地为村集体所有，集体所有的土地由本集体经济组织成员集体所有，宅基地使用权的主体应为本集体经济组织成员。辛清松出售的不仅仅是房屋，还包括该房屋占用范围的宅基地使用权，即便转让也应在其本村村民间转让，非本村村民无权取得或变相取得本村宅基地使用权，辛清松不是易浩军所在村村民，不具备占有、使用房屋所在村宅基地使用权的权利。辛清松与易浩军签订的房屋买卖协议违反了国家土地管理的强制性规定，该房屋买卖协议无效。对于该无效协议，双方均有过错，且过错相当。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故易浩军应返还辛清松购房款160000元，辛清松也应当归还易浩军房屋。鉴于双方过错相当，双方主张的其他损失均由各自承担。由于辛清松、易浩军签订的房屋买卖协议发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款的规定，该案应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。一审判决：一、辛清松与易浩军之间的房屋买卖协议无效；二、易浩军返还辛清松购房款160000元，辛清松返还易浩军房屋，二人同时履行。判决第二项内容，辛清松、易浩军应在本判决生效后十日内履行完毕。一审案件受理费3500元，减半收取1750元，由辛清松负担875元，易浩军负担875元。 二审中，当事人未提交新证据且坚持一审的举证质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原审判决是否超出当事人的诉讼请求；2.易浩军提出的房屋使用费是否应支持。 关于原审判决是否超出当事人诉讼请求的问题。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农村集体所有”。第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。根据上述规定，宅基地属于农村集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。本案中，买受人辛清松不是房屋所在地农村集体经济组织成员，故涉案房屋买卖合同无效。一审判决确认涉案合同无效符合法律规定，应予维持。《中华人民合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查，同时对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。故原审判决并未超出当事人的诉讼请求，易浩军该项上诉主张无法律依据，本院不予支持。 关于易浩军提出的房屋使用费是否应支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，买卖双方不是同一农村集体经济组织成员，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。原审考虑到辛清松16万的购房款始终未能够得到返还，辛清松入住房屋也进行了相应的装修等情况，判令易浩军返还辛清松购房款160000元，辛清松归还易浩军房屋并无不当。鉴于双方过错相当，双方主张的其他损失一审判决认定由双方各自承担，不存在对易浩军判决不公的情形。故易浩军提出辛清松应支付其房屋使用费上诉主张无事实依据，本院不予支持。 综上所述，易浩军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3500元，由上诉人易浩军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵永生 审 判 员 李 姗 审 判 员 葛 侠 二〇二一年五月十八日 法官助理 周梦漪 书 记 员 朱天一 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。