文书内容江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏08执复53号复议申请人（申请执行人）：江苏文通建设有限公司，住所地淮安经济技术开发区。法定代表人：张建文，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡祥，上海东方环发律师事务所律师。异议人（被执行人）：江苏楚天置业有限公司，住所地淮安市清江浦区。法定代表人：郑健军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈兆东，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孔善波，江苏吴非律师事务所律师。复议申请人江苏文通建设有限公司（以下至裁定主文前简称文通公司）不服淮安市淮阴区人民法院（以下至裁定主文前简称淮阴区法院）（2021）苏0804执异16号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。淮阴区法院经审查查明，文通公司因与江苏楚天置业有限公司（以下简称楚天公司）建设工程施工合同纠纷一案，申请淮安市清江浦区人民法院（以下简称清江浦区法院）对楚天公司价值7230万元的财产进行保全，清江浦区法院于2019年3月29日作出（2019）苏0812民初2743号民事裁定书：查封或冻结被申请人楚天公司价值7230万元的财产。后清江浦区法院对楚天公司名下146套房屋进行了查封。后该案指定至淮阴区法院审理，经淮阴区法院（2019）苏0804民初3836号判决驳回文通公司诉讼请求。文通公司提起上诉，淮安市中级人民法院以出现新证据为由发回淮阴区法院重审。在重审过程中，楚天公司提起异议称，请求法院解除对楚天公司超过诉讼标的部分财产的保全措施（具体申请解封明细见附表1）。事实与理由：文通公司与楚天公司建设工程施工合同纠纷一案，法院依据文通公司申请，裁定对楚天公司的财产采取保全措施，查封了楚天公司商品房150套，计15604.12平方米，价值21315.9905万元，目前全部为文通公司首封。而文通公司在该案的诉讼标的仅为7230万元，其保全楚天公司的财产已严重超过其诉讼标的。另外，中铝长城建设有限公司（以下简称中铝公司）诉楚天公司建设工程施工合同纠纷一案已经判决生效，并在清江浦区法院强制执行，但由于涉案房屋均被文通公司超标的查封，致使清江浦区法院不能对涉案房屋进行处置。文通公司超标的保全行为已经严重影响了楚天公司的正常经营和运转，阻碍了生效判决的执行，影响其他债权人债权的实现，楚天公司对此提出异议，请求法院对超标查封部分财产予以解封。淮阴区法院在淮安市不动产交易中心查询并调取清江浦区法院查封清单，查实本案中清江浦区法院实际查封房屋为146套，扣除已被其他执行案件拍卖7套，目前尚在查封状态为139套，均为文通公司首轮查封。另查明，中铝公司与楚天公司（2019）苏0804民初3784号案件判决：中铝公司对清城亿园6#、9#、13#、14#、12#楼享有1209.685148万元优先权。该案已进入执行程序，被查封房屋中在该案执行中已被拍卖7套，现尚欠100余万元未执行到位。根据楚天公司提供的评估报告，被查封房屋评估价为20830.4405万元，扣除已被拍卖房屋，目前剩余房屋评估价为19645.5685万元。被查封的房屋中，商业用房17套、商铺27套、住宅43套（扣除已卖7套剩余36套）、储藏室57套、物业用房2套。根据目前市场行情以及淮阴区法院在执行案件中拍卖涉案房产的成交价格（淮阴区法院以住宅约11000元/平米（评估价8.5折）计算、商业及商铺曾以评估价7折流拍，故酌情按评估价6折计算、储藏室同住宅按评估价8.5折计算），现剩余139套被查封房屋总价约为13302万元。而楚天公司申请解封的房屋总价约5187万元（已扣除清城亿园10#10-01、10-02可能涉及文通公司优先受偿权不宜解封）。综合考量执行阶段可能产生的相关费用及市场变动情况，解除楚天公司申请的部分房屋保全措施后，剩余的房屋价值足以覆盖文通公司的保全标的7230万元。淮阴区法院认为，人民法院查封被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封。本案中，文通公司申请保全的楚天公司的房产价值明显超过其诉讼标的7230万元，故对楚天公司申请解除超额部分的房屋查封的申请，淮阴区法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，裁定解除对楚天公司名下27套房屋的查封（具体明细见附表2）。文通公司不服该裁定，向本院申请复议称：请求撤销淮阴区法院（2021）苏0804执异16号执行裁定书，并驳回被申请人的异议。事实和理由：1.根据抵押优先的原则，人民法院在审查被查封的价值时，应当扣除存在抵押的不动产的价值。本案中，文通公司申请财产保全措施时，楚天公司名下的不动产中只有8套住宅和57套储藏室没有处于抵押或者限制状态，其他不动产均已被抵押或者查封，特别是商业部分，基本全部抵押。楚天公司提出异议时，没有提供其已经解除了不动产抵押登记的证明资料，原审也没有主动核实，并据此作出解封裁定，存在错误。2.依据公平原则以及便于执行变现的原则，即使人民法院经审查要解除部分不动产的查封的，也应当按照储藏室、商业用房优先解除，其次解除住宅的原则来解封。现原审解封清单中，17套住宅，8套商业用房，2套商铺，没有储藏室。因小区储藏室在市场上无法流通，很难通过强制执行变现，原审的解除清单不利于保护文通公司的权利，应当予以变更。综上，请求贵院支持复议请求。被申请人楚天公司称，文通公司首封的房产均为无抵押房产，文通公司所称的抵押房产与本案所涉房产无关，详见（2019）苏08执230号之一裁定书。根据楚天公司提供的评估报告，扣除申请解封的房产后，剩余房产价值远超执行标的。另外，超标的查封行为已阻碍生效法律文书的执行，损害了其他债权人的利益，致使楚天公司无法履行义务，给楚天公司造成严重损失。本院经审查，确认淮阴区法院查明的事实。另查明，复议过程中，楚天公司向本院提交了清江浦区法院查封的146套房屋的不动产登记簿信息查询结果。其中，除了清城创意谷8#101室、102室、12#102室，清城亿园9#1201室、13#504室设有抵押外，未发现其余房产有抵押情形。淮阴区法院裁定解除查封的房屋明细中包含清城创意谷8#101室、102室及清城亿园9#1201室。再查明，中铝公司与楚天公司建设工程施工合同纠纷一案，清江浦区法院于2020年12月14日作出（2020）苏0812民初7987号民事判决，要求楚天公司支付中铝公司9627141.26元及利息。该案已进入执行。现在淮阴区法院决定解除查封的27套房屋中，大多数房屋由中铝公司申请，清江浦区法院进行了轮候查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。对是否超标的的审查，应本着充分发挥执行职能作用，依法保护各类市场主体合法权益原则，结合查封标的的数量、质量、种类、地理位置、市场环境、能否分割等因素科学合理判断，确有明显超标的的，应当予以相应的解封。本案中，尚在查封状态的139套房屋，楚天公司提供的评报告显示估价为19645.5685万元，淮阴区法院根据市场行情及拍卖成交价确定上述房屋总价约为13302万元，远远超出文通公司的保全标的7230万元，故对明显超标的部分，应当予以解封。在淮阴区法院裁定解封27套房屋后，剩余的112套房屋中，仅清城创意谷12#102室及清城亿园13#504室设有抵押，该两套房屋评估价分别为9464100元、1328730元，因此即使在扣除该两套房屋价格后，剩余110套房屋的价值仍然能够覆盖文通公司的保全标的。另外，楚天公司与中铝公司的案件在清江浦区法院进入了执行，淮阴区法院决定解除查封的27套房屋中大部分的房屋由清江浦区法院进行了轮候查封，因此淮阴区法院决定对该27套房屋的解封，有利于中铝公司债权的尽快实现。综上，文通公司的复议请求不具有事实和法律依据，不应予以支持。淮阴区法院（2021）苏0804执异16号执行裁定适用法律正确，本院予以维持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回复议申请人江苏文通建设有限公司的复议申请，维持淮安市淮阴区人民法院（2021）苏0804执异16号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 徐 玮审判员 刘群英审判员 黄春丽二〇二一年五月十九日法官助理王玲书记员王霄