陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕10民终203号 上诉人（原审原告）：张学雯，女，1975年10月26日出生，汉族，住商洛市商州区。 被上诉人（原审被告）：陕西万事诚成商业地产开发有限公司，住所地商洛市商州区。 法定代表人：姜淑芹，公司董事长。 委托诉讼代理人：金新波，陕西弘达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陕西万事诚物业管理有限公司，住所地西安市。 法定代表人：王莎莎，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郝臣，公司副总经理。 委托诉讼代理人：南晓良，陕西弘达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陕西万事达商业管理有限公司，住所地商洛市商州区。 法定代表人：王莎莎，公司执行董事。 委托诉讼代理人：郝臣，公司副总经理。 委托诉讼代理人：南晓良，陕西弘达律师事务所律师。 上诉人张学雯因与被上诉人陕西万事诚成商业地产开发有限公司（以下简称：万事诚成地产公司）、陕西万事诚物业管理有限公司（以下简称：万事诚物业公司）、陕西万事达商业管理有限公司（以下简称：万事达商业公司）合同纠纷一案，不服陕西省商洛市商州区人民法院（2020）陕1002民初2766号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人张学雯、被上诉人万事诚成地产公司的委托诉讼代理人金新波、万事诚物业公司及万事达商业公司的共同委托诉讼代理人郝臣、南晓良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张学雯上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判三被上诉人向上诉人支付租金47245元；二、由三被上诉人以47245元为基数，自2020年4月1日起至履行之日止按每日万分之三支付违约金；三、改判增加万事诚成地产公司对以上所有债务承担连带责任；四、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。 主要事实与理由：一、被上诉人应负连带责任向上诉人支付租金。上诉人分别与开发商签订商铺买卖合同，并与开发商的关联公司签订商铺委托经营合同，该两份合同在同一地点、同一时间、与同一业务人员同时签订，应当认定为同一目的下诸多合同的联合，不能割裂开来。三被上诉人的人员、业务、财务高度混同，符合关联公司特征。二、一审法院判决免除两个月租金的做法违背公平原则。疫情期间，全国人民都受影响都有损失，一审法院判定被上诉人有损失，但业主的损失由谁承担。停业一个月是正常的经营风险，被上诉人夸大疫情影响谋取私利。而且被上诉人、经营户、业主三者中业主的损失最大。三、一审法院没有判决被上诉人承担违约金，与商铺委托经营合同不符。 被上诉人万事诚成地产公司答辩称，万事诚成地产公司与其他两个被上诉人之间不存在关联关系，不应承担连带责任。应驳回上诉，维持原判。 被上诉人万事诚物业公司答辩称，一、本案的基础法律关系是租赁合同法律关系，不存在上诉人所称的产权式商铺委托经营合同。二、万事诚物业公司要求减免受疫情影响期间的两个月租金的请求合理合法。三、上诉人要求万事诚物业公司承担违约金的请求不能成立。受疫情影响，统一经营的万事达广场陷入经营困难，万事诚物业公司与上诉人就减免租金协商不成未向上诉人支付租金。请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人万事达商业公司答辩称，本案的基础法律关系是租赁合同法律关系，不存在上诉人所称的产权式商铺委托经营合同。请求驳回上诉，维持原判。 张学雯向一审法院提出诉讼请求：请求三被告互负连带责任支付原告经营收入即租金47245元，并从2020年4月11日起至履行之日止按每日万分之三支付违约金。 一审法院认定事实如下：被告万事诚成地产公司系法人股东投资设立的有限责任公司，被告万事达商业公司系由被告万事诚物业公司法人独资设立的有限责任公司。2015年4月29日，被告万事诚物业公司由原名称陕西万事诚商业管理有限公司更名为现名称。2015年8月5日，原告张学雯作为买受人与出卖人被告万事诚成地产公司签订了商品房买卖合同一份，约定被告万事诚成地产公司将其开发建设的商洛XX广场XX中心XX幢XX层XX号、建筑面积为26平方米的商业用商品房，以价款488196元出售予原告，该商业用房建成后已经实际交付原告张学雯。2015年8月5日，原告张学雯作为合同乙方与甲方被告万事诚成地产公司、丙方陕西万事诚商业管理有限公司（后更名为万事诚物业公司）签订了《商洛万事达广场商铺委托经营合同》，合同约定：“甲乙丙三方就乙方即原告张学雯购买甲方开发的万事达商业中心商铺，并将其委托给丙方进行统一经营管理使用，丙方受托使用乙方物业事宜订立合同，合同约定第一条：乙方将其购买的由甲方开发的坐落于商洛市XX街XX号的商洛市XX广场XX中心XX幢XX层XX号、建筑面积为26平方米商铺委托给丙方统一经营管理，由丙方统一装修、统一招商、统一管理代其完成该物业的出租、联营等管理事宜。第三条载明的委托期限自商洛市XX广场XX中心正式营业之日起5年，5年委托期满后，丙方将该物业交给乙方，经营期间所产生债权债务均归丙方所有并承担责任。合同第四条约定了丙方支付乙方经营收入即租金五年的支付方式及时间，其中约定：第一、第二年经营收入即租金各为36746元，第三、四年经营收入（租金）各为41995元、第五年经营收入（租金）为47245元。支付时间约定为第一年经营收入为甲乙方签订正式商品房买卖合同时，从房款中一次性扣除、第二、三、四、五年的经营收入在商场开业后分别于第二、三、四、五个自然年的第二季度开始后10日内支付乙方。如丙方未按期支付则按未支付部分额度的每日万分之三向乙方支付违约金，超出45日未支付的，乙方有权终止委托经营关系，收回商铺自用。第五条甲方的权利与义务约定为：甲方负责按照《商品房买卖合同》的相关条款，按时向乙方交付该物业，并保证丙方能够从事委托经营管理。合同第六条乙方权利义务约定：乙方应在收房之日将该物业钥匙（如有）、商铺权属证书复印件交付给丙方；乙方必须保证不得在委托期限内将该物业转租给任何第三方；五年委托期满后，乙方收回该物业，丙方退出。合同第七条丙方权利义务约定，丙方受托经营管理该物业从第二年委托其开始，丙方必须按照合同约定的标准向乙方支付委托经营的经营收入”等内容。被告万事诚物业公司在实际履行合同时，通过其他途径及其全资设立的子公司万事达商业公司支付了业主五年租期中第1年至第4年时段的租金，2020年即第五年租期的租金未支付。2020年1月底2月初，全国各地区因新冠肺炎疫情的影响，出现了大范围的停产、停业。2020年1月27日，陕西省政府办公厅作出陕政发[2020]2号《陕西省人民政府关于加强新冠状病毒感染的肺炎防控工作的通知》，通知要求，严格加强管控，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，立即依法停止存在明显交叉感染的风险的公众聚集活动，暂停开放各种公共文化体育娱乐场所，推迟、减少会议和大型活动，疫情爆发和流行地区可在保证基本运转的前提下，依法采取停工、停业、停课措施。2020年1月30日，商洛市人民政府作出商政发[2020]6号《商洛市人民政府关于加强新型冠状病毒感染肺炎防控工作的通知》，通知要求：全市所有图书馆、文化馆、博物馆、美术馆和基层和综合性文化服务中心等公共场所暂停对公众开放；所有电影院、网吧、KTV、歌舞厅游戏游艺厅和演出场所等和经营性公众聚集场所暂停营业。商洛市商州区当地受影响的期间为2020年2月至3月，被告万事诚物业公司统一经营的万事达广场在疫情期间歇业。因万事诚物业公司经营困难、营业收入明显受到影响，该公司向业主提出要求免除其第五个承租期内两个月租金，因部分业主不同意而发生纠纷，继而由商州区商务局协调后，部分业主同意减免被告万事诚物业公司2个月的租金并签字领取了该年度部分租金，但含原告在内的四十余户业主不同意减免租金并认为被告拖延支付2020年即第五个承租期的租金构成违约，分别诉至本院。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案原告张学雯与被告万事诚成地产公司及万事诚物业公司签订的《商洛万事达商铺委托经营合同》系各方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。被告万事诚成地产公司作为案涉万事达商业广场的开发商，其已将开发的商铺出售给原告，其与原告之间仅形成商品房买卖合同法律关系，按照万事诚成地产公司与原告及万事诚物业公司三方签订的委托经营合同，万事诚成地产公司的合同义务仅为向原告交付商铺后由万事诚物业公司经营管理，万事诚成地产公司实际已经履行了合同义务，现原告主张万事诚成地产公司承担支付租金的请求，没有事实和法律依据，对该请求，不予支持。被告万事诚物业公司未提交确切证据证实公司与其独资设立的一人公司万事达商业公司之间财产相互独立，对原告主张被告万事诚物业公司与万事达商业公司连带支付拖欠租金的请求，予以支持。本案被告万事诚物业公司本应在第五个租期年度内支付原告张学雯商铺经营收入即租金为47245元，但2020年1月底2月初，全国各地因新冠肺炎疫情的影响，出现大范围的停产、停业、被告万事诚物业公司作为原告等业主商铺的受委托统一经营管理的承租方，其统一经营管理的万事达广场因本次疫情冲击，按省、市政府的通知而暂停营业。本次新冠肺炎疫情这一不可抗力对我市的商场商业经营造成冲击，影响明显，相对于疫情较重的地区，从时间段上判断，商洛市当地直接受影响的时间段主要为2020年2月至3月。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外，并参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件的指导意见（一）、（二）》规定，本院酌定对被告万事诚物业公司要求2020年2、3月份应支付原告张学雯的两个月房屋租金7874元（47245元÷12个月×2个月）予以免除的意见，予以支持，被告万事诚物业公司应向原告张学雯支付剩余10个月租期的租金为39371元，被告万事达商业公司应承担连带责任。原告主张拖欠租金的违约金，因本次新冠疫情这一不可抗力确实使被告公司陷入经营困难，原被告就租金免除事项协商僵持从而致使被告未向原告支付租金确系事出有因，故对原告该主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》规定，判决如下： 一、限本判决生效之日起10日内由被告陕西万事诚物业管理有限公司支付原告张学雯租金39371元。被告陕西万事达商业管理有限公司负连带责任；二、驳回原告张学雯的其他诉讼请求。案件受理费981元，减半收取490.50元，由被告陕西万事诚物业管理有限公司、被告陕西万事达商业管理有限公司负担。 二审审理中，上诉人张学雯提供了一张万事达牌匾照片，证明三被上诉人是关联公司。 三被上诉人质证认为，对该证据的真实性认可，对证明目的不认可。 经本院综合审查，上诉人提供的照片，证明目的无证据印证，不予采信。 二审审理查明的案件事实，与一审认定一致。 本院认为，本案二审争议的焦点主要是：1、上诉人张学雯是否应免除案涉房屋两个月的租金；2、被上诉人万事诚成地产公司是否应承担连带责任；3、上诉人主张逾期付款违约金是否成立。 关于焦点1，2020年1月突发疫情，全国各地采取疫情防控措施，商洛市相关部门也要求经营性公众聚集场所等场所暂停营业。案涉万事达广场在疫情期间暂停营业，收入受到影响，一审法院免除两个月的房屋租金，符合当地实际情况和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》的规定。因此张学雯称其不应免除案涉房屋两个月租金的主张，不能成立。 关于焦点2，从本案证据看，被上诉人万事诚成地产公司与被上诉人万事诚物业公司、万事达商业公司的法定代表人、股东不同。因此张学雯称万事诚成地产公司与万事诚物业公司、万事达商业公司为关联公司的观点，证据不足，其要求万事诚成地产公司承担连带责任的主张，不予支持。 关于焦点3，双方对是否减免疫情期间的房屋租金发生争议，被上诉人因此未交纳租金不构成违约，上诉人主张逾期付款违约金的请求，不能成立。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费82元，由上诉人张学雯负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年五月十三日 法官助理 李從熇 书 记 员 任梦娜