辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1097号上诉人（原审被告）：张海川，男，1982年8月14日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被上诉人（原审原告）：抚顺市森林物业管理有限公司，住所地：抚顺市新抚区千金路千金嘉苑22-2号。法定代表人:王霞，该公司经理。委托诉讼代理人：邹焱红，该公司员工。上诉人张海川因与被上诉人抚顺市森林物业管理有限公司（以下简称森林物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初1456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张海川，被上诉人森林物业的委托诉讼代理人邹焱红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。张海川上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判。2、请求森林物业支付张海川因诉讼产生的误工费384元、交通费40元，共计424元。3、上诉费由森林物业承担。事实与理由：1、张海川于2013年11月7日入住千金嘉园并签署《千金嘉园入住通知书》，该入住通知书为开发商的格式文本，只是让张海川签名，没有详细介绍通知书内容和义务，也没有告知物业服务合同内容及事项。森林物业出示的《前期物业合同》是开发商为小区前期物业交接完毕前期物业服务合同，不是张海川对物业公司选择的真实意思表示。森林物业并没有与张海川签订物业服务合同。2、森林物业提交的《前期物业合同》为2018年7月8日签订，《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》颁布，小区房屋已经全部销售，开发商无权自行委托物业公司，应该由全体业主及业主委员会选聘物业公司。3、关于张海川应交的物业费的数额，张海川一审时提交加盖森林物业财务专用章收款收据一份，证明2014年11月7日至2015年11月6日期间交纳物业费为800元。张海川与森林物业没有签订物业服务合同，应以实际交付物业费的标准收取物业费。森林物业辩称：1、一审开庭时提交了前期物业服务合同，服务合同中明确约定收费标准、服务标准、物业服务的公共设施等。2、森林物业与大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司、签订了前期物业合同，为张海川所在小区的物业服务企业，已经履行提供物业服务的职责。3、森林物业是依据《前期物业合同》收取物业费，张海川提交收据是2014年-2015年缴纳了800元的物业费，不能之后也是按照800元交交纳物业费，应该按合同约定收取物业费。森林物业向一审法院起诉请求：1、判令被告张海川给付原告物业服务费5265元；2、判令被告张海川给付原告违约金656元；3、被告负担本案诉讼费用。一审法院查明，张海川系坐落于抚顺市新抚区.13平方米）房屋业主。森林物业系上述房屋的物业服务公司，为上述房屋提供物业服务。2013年11月7日，张海川入住该住房并签署《千金嘉园入住通知书》，内容为：兹有业主张海川先生，已购买41号楼1单元301室，面积73.13平方米。该业主房款已付清，可以办理入住手续，望及时接洽，特此通知。关于物业管理服务费，该入住通知书载明为：多层1.2元，预收一年1053元。该入住通知书开发公司处加盖“大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司合同专用章”印证、物业公司处加盖“抚顺市森林物业管理有限公司”印证。原告向本院提交《前期物业服务合同》以证明其与大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司签订了前期物业服务协议，合同期限为自2013年7月8日起至2021年7月7日止，合同内容为：甲方：大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司；乙方：抚顺市森林物业管理有限公司。第一条物业基本情况：千金嘉园40、41、42号楼；座落位置：抚顺市新抚区千金路；建筑面积：16351.31平方米。物业管理区域四至：东至一道街；南至铁路红线；西至十二道街；北至千金路。第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件二)；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件三；)3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第四条，乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件四)。第六条、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1.2元/月.平方米；高层住宅：1.5元/月.平方米；商业物业：2.2元/月.平方米；办公物业：2.2元/月.平方米。第七条，业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)物业服务费用(物业服务资金)按年交纳，业主或物业使用人应在每年一月份(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。第三十条、除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方可以解除合同，更换物业公司。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条第三十一条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按拖欠物业费数额比照银行同期贷款利率的三倍的标准向乙方支付违约金。第三十五条，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。超出本期限未签订新的物业管理合同，本合同继续有效。第三十八条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。后由于森林物业对张海川提供物业服务不予认可故未按期缴纳物业费，森林物业因此诉至法院。张海川向本院提交加盖了抚顺市森林物业管理有限公司财务专用章的收款收据一份，证明其按照每年800元缴纳了2014年11月7日至2015年11月6日间案涉房屋物业费。一审法院另查明，案涉房屋南北卧室均存在不同程度外墙渗漏导致墙面返潮、长毛现象。一审法院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中,森林物业为小区提供了物业服务,张海川作为该小区业主,理应支付物业费用。关于张海川主张森林物业未按约定履行服务内容一节，森林物业向本院出具的照片证明其已经按照合同约定履行了园区管理、绿化、卫生等物业合同约定的相关义务。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。故就已经实际履行的物业服务期间的物业费，本院不予调整。抚顺市森林物业管理有限公司作为张海川所在小区的物业服务企业，已履行提供物业服务的职责，张海川应按合同约定承担交纳物业费的义务。关于张海川主张自2014年开始应当按照800元缴纳物业费一节。当事人对自己的主张应当提供证据加以证明，张海川并未向本院提交物业服务合同或其他相关证据证明森林物业与建设单位签订的《前期物业合同》内容对张海川进行了修改，即便张海川2014至2015年度物业费的缴纳与森林物业约定进行了更改或减免，张海川提交证据亦未能证明双方约定此后物业费亦照此给付。故张海川此项抗辩意见，本院不予支持。关于森林物业主张违约金，双方在服务义务履行上存在争议，张海川并非恶意欠费，故对森林物业该项诉讼请求，本院不予支持。关于张海川主张外墙存在渗漏，物业公司未予维修的问题。根据《前期物业服务合同》约定，在物业管理区域内，物业公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，户外墙面属于物业共用部位范畴。张海川在发现室内外墙渗漏一直向物业公司报修，但抚顺市森林物业管理有限公司没有及时进行维护或采取合理措施处置，可以认定抚顺市森林物业管理有限公司在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，因此本院酌定对张海川应交纳的物业费减收500元。森林物业作为有限责任公司，作为企业法人具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事责任。有限责任公司内部投资人及高级管理人员的变动并不影响其作为企业法人的民事权利能力。故张海川辩称由于森林物业公司内部变动故不能确定其为真正权利人的抗辩意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条之规定，判决：1、被告张海川于本判决生效后三日内给付原告抚顺市森林物业管理有限公司自2015年11月7日至2020年11月6日（共计60个月）物业费人民币4765元（5265-500）；2、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。森林物业公司提供森林物业公司的资质证明及2015年7月8日起至2018年7月7日止的前期物业服务合同，证明森林物业公司的资质及前期物业服务合同的签订情况。张海川质证称，前期物业服务合同期限与资质证明的日期不符，一审时森林物业公司说2015-2018年没有合同，我们怀疑该合同的真实性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于森林物业公司的资质证明及2015年7月8日起至2018年7月7日止的前期物业服务合同，森林物业公司提交了原件，本院予以认定。一审法院查明的事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为张海川应交纳物业费的数额。本案中森林物业与大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司签订了《前期物业服务合同》，约定由森森物业为案涉小区提供物业服务。张海川在案涉小区居住，享受森林物业提供的物业服务，理应按照《前期物业服务合同》的约定向森林物业交纳物业费。森林物业提供物业服务，即享有收取物业服务费的权利。关于张海川主张自2014年以来应按800元交纳物业费一节，张海川提交的加盖森林物业财务专用章专用收据，能证明张海川于2014年11月7日至2015年11月6日期间已交纳物业费为800元，但不能证明2015年11月6日后森林物业收取物业费的标准。张海川也未向本院提交双方对物业费收费标准进行变更证据，无法证明双方就关于物业费收费标准重新作出了明确的约定，故本院不予认可。张海川要求给付的误工费、交通费在一审中并未提出，属于二审中新增加的诉讼请求，不属于二审法院审理范围，对其上诉请求不予支持。综上所述，张海川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张海川负担。本判决为终审判决。审 判 长 王向军审 判 员 田 丰审 判 员 王 炜二〇二一年五月二十日法官助理王宝伦代书记员 孙 悦