山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0781民初3578号 原告（反诉被告）：中国移动通信集团山东有限公司青州分公司，住所地青州市范公亭东路**。 法定代表人：陈会刚，总经理。 委托诉讼代理人：姜爱丽，山东鸢都英合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：耿志刚，男，1972年10月24日出生，汉族，居民，住青州市。 委托诉讼代理人：耿桂林（被告耿志刚之兄），男，1969年6月7日出生，汉族，居民，住青州市。 委托诉讼代理人：王波，山东潍青律师事务所律师。 原告（反诉被告）中国移动通信集团山东有限公司青州分公司（以下简称移动青州公司）与被告（反诉原告）耿志刚租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，经审理于2019年4月29日作出（2017）鲁0781民初3562号民事判决。宣判后，移动青州公司不服该判决，向潍坊市中级人民法院提起上诉，潍坊市中级人民法院经审理认为，本案租赁合同解除后，对耿志刚造成的损失及双方责任应依法合理地予以认定。并于2020年1月7日作出（2019）鲁07民终4306号民事裁定，撤销（2017）鲁0781民初3562号民事判决，发回重审。本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）移动青州公司的委托诉讼代理人姜爱丽、被告（反诉原告）耿志刚的委托诉讼代理人耿桂林、王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告移动青州公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除双方之间的《承包合同》（实为租赁合同），被告耿志刚立即搬出并将院落和房屋返还原告，恢复原状；2.判令被告交纳自2005年5月至搬出之日的承包费（实为租赁费）（其中2005年5月至2017年4月为18000元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年5月1日，原告的综合部擅自与被告签订承包合同（实为租赁合同）一份，约定将原告所有的位于青州市驼山中路3011号办公楼东约1500平方米的院落（原老邮电局西分局东院落）及院内东南角平房2间、西北角平房5间承包给被告使用，承包费每年1500元，没有约定承包期限。2012年，原告及上级部门在清查资产时发现此事，并发现被告未办理任何手续在院内土地上建造多间房屋，严重破坏了院内土地院落现状。原告多次通知被告解除合同并搬出，但被告拒绝搬出。2013年1月，原告向青州市人民法院起诉，要求解除合同、被告搬出并将土地和房产交回。后由于双方同意协商，该案按撤诉处理。但双方至今协商不成。为维护原告的合法权益，特诉至贵院。请求依法解除双方之间的合同，支持原告的诉讼请求。 被告耿志刚辩称，1.答辩人与原告之间约定承包费每年1500元，同时约定了答辩人以投资的地面附属物价值抵扣承包费，因此原告主张的18000元现金没有事实依据，请求驳回原告该项诉讼请求。2.答辩人虽同意解除《承包合同》，但原告也应依据该合同约定赔偿答辩人的经济损失。 反诉原告耿志刚向本院提出反诉请求：1.请求反诉被告移动青州公司赔偿耿志刚损失5500000元（具体以评估价值为准）；2.反诉费、律师费、评估费等均由移动青州公司承担。本案诉讼过程中，耿志刚明确第一项反诉请求为：依法判令移动青州公司赔偿耿志刚各项损失5880012元。事实与理由：2005年5月1日，反诉原告耿志刚与反诉被告移动青州公司签订《承包合同》，约定耿志刚承包移动青州公司土地1500平方米，平房7间，租赁费以耿志刚在承包的院落内投资地面附属物价值抵顶。该合同签订后，耿志刚按照合同约定建设精装房屋约500多平方米、室内恒温游泳池、基础设施、绿化及经营投资等。现移动青州公司要求解除合同，给耿志刚造成巨大经济损失，为维护耿志刚的合法权益，特向法院提起反诉请求。 反诉被告移动青州公司辩称，耿志刚的反诉请求无事实和法律依据。耿志刚应合理利用涉案的标的物，但耿志刚在未取得规划手续的情况下，建设了东屋、北屋、阳光房及游泳池等，与涉案土地用途不符，是违章建筑，应依法拆除。答辩人至今不清楚耿志刚到底建造了什么，也不清楚耿志刚所反诉价值是否有事实依据，因此，请求法院依法驳回耿志刚的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，移动青州公司提交了《承包合同》一份、青房权证王府字第××号房屋所有权证一份、青国用（2007）第01063号国有土地使用证一份、诉讼费单据一份、照片复印件二份、潍坊恒正资产评估有限公司企业信用信息公示报告一份、山东德诚土地房地产资产评估有限公司企业信用信息公示报告一份，耿志刚提交了《租赁合同》一份、电费收据复印件一份、热力收费收据复印件三份、燃气缴费证复印件一份、赔偿款收款收据一份、银行业务回单一份、潍恒正评鉴字（2018）第0003号建筑设施、设备市场价值资产评估报告一份、鲁恒正评鉴字（2018）第015号建筑设施、设备市场价值资产评估报告一份、鲁德诚评鉴字（2019）第001号涉案增建建筑设施、设备及绿化苗木市场价值资产评估报告一份、评估费收据一份、评估费增值税普通发票一份。上述证据已经开庭质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经当事人陈述及庭审确认的证据，本院认定事实如下：2005年4月20日，移动青州公司时任总经理贾炳忠授权综合部负责人郑祥昌负责办理位于青州市××山路××号院落出租事宜。该《授权书》载明：“山东移动通信有限责任公司青州分公司授权书根据工作需要，现授权综合部负责办理驼山路3011号公司院落出租事宜，有效期为2005年4月20日—2005年5月20日。被授权人员签字：郑祥昌日期：2005.4.20负责人签名：贾炳忠日期：2005.4.20”。 2005年5月1日，移动青州公司（甲方）作为发包方，耿志刚（乙方）作为承包方，双方签订《承包合同》一份，约定移动青州公司将位于青州市驼山中路3011号办公楼东院落（原老邮电局西分局东院落），约计1500平方米及院落东南角平房2间、西北角平房5间承包给耿志刚使用，承包费用为每年1500元。该《承包合同》载明：“承包合同发包方：山东移动通信有限责任公司青州分公司（甲方）承包方：耿志刚（乙方）为了充分利用闲置资源，经甲乙双方自愿协商，签订本合同如下：一、承包院落的位置及现状承包地位于青州市驼山中路3011号山东移动通信有限责任公司青州分公司办公楼东闲置院落（原老邮电局西分局东院落），约计壹仟伍佰平方米（约1500平方米）。现有位于院落东南角平房2间、西北角平房5间，其余均为平地。二、承包费用及支付方式1、承包费用为每年人民币壹仟伍佰元正（￥1500.00元）。2、支付方式为：乙方以在所承包的院落内投资的地面附属物的价值（以评估价为准）抵扣承包费，扣完为止。三、双方的权利义务1、乙方所承包的院落所有权归甲方，乙方有改造的权利，并且有使用权。2、甲方所属的承包院落在合同签订之日前，所遗留的任何问题自合同签订之日起，乙方不承担任何责任，由甲方负责。3、乙方在承包期内应交纳的费用由乙方负责。4、国家基本建设需变更或中止合同，甲乙双方应服从国家需要，变更或中止合同时，按国家规定补偿乙方损失；如甲方需终止合同应与乙方协商解决，甲方应根据乙方的资金投入，地面，地面上的建筑设施及投资所带来的经济效益合理评估补偿；如乙方需终止合同，甲方不负担任何责任。5、乙方投资费用扣完后，甲方对乙方兴建的设施、设备，甲方无偿接受。甲方如继续对外发包，乙方在相同条件下，有优先承包权，在乙方不承包时，乙方应于60日内将所承包院落的使用权、经营权交付给甲方。6、在承包经营中，甲方不得以任何理由干涉乙方所拥有的权利及投资意向，否则给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。四、本合同甲乙双方签字（盖章）后生效。五、本合同一式贰份，甲乙双方各执一份。甲方：山东移动通信有限责任公司青州分公司综合部（公章）代表人：郑祥昌乙方：耿志刚（手印）二〇〇五年五月一日”。该《承包合同》签订后，耿志刚对承包院落内东南角平房2间及西北角平房5间进行了改造，同时建设了东屋、北屋、恒温游泳池、阳光房、传达室、车库、酒窖、院内厕所、院内仓库等，硬化铺设了路面，安装了电动大门、防盗门、供水设备、供电设备、供暖设备、供气设备、网络通讯及监控设备，布放了供水管道、排水管道、暖气管道、燃气管道、地暖、地暖及网线等，在改造或建成的房间内购置安装了设施设备，并在院内栽植了古桩白蜡、古桩五角枫、古桩流苏、古桩桂花等绿化美化树木。 2013年1月份，移动青州公司曾向本院提起民事诉讼，案号为（2013）青民初字第170号，移动青州公司同意与耿志刚协商处理。2014年2月20日，移动青州公司经传票传唤未到庭，该案按撤诉处理。 2017年11月2日，耿志刚申请对承包后增设的建筑及设施、设备按现状价值进行评估，本院委托潍坊普惠资产评估事务所进行评估，案号为（2017）鲁0781技评615号。2018年3月29日，潍坊普惠资产评估事务所以现场勘查的红木等特种类型的标的物已超出本单位鉴定范围为由，退回委托申请。2018年11月12日，潍坊恒正资产评估有限公司根据本院委托，对案涉建筑设施、设备市场价值进行评估，并出具潍恒正评鉴字（2018）第0003号资产评估报告，结论为：建筑设施、设备市场价值为5380012元。同日，山东恒正土地房地产资产评估有限公司对案涉建筑设施、设备市场价值出具鲁恒正评鉴字（2018）第015号资产评估报告，结论为：房屋建筑物类1183173元、苗木类2537690元及构筑物、设备设施类1659149元，合计5380012元。2018年12月5日，原告在第二次开庭质证时，对上述评估报告提出异议，认为潍坊恒正资产评估有限公司不合法，该公司已不具备评估主体资格，该评估报告无效，不能作为定案的依据。 2019年1月8日，耿志刚申请另行委托鉴定机构对涉案资产进行评估，本案依法委托山东德诚土地房地产资产评估有限公司对案涉耿志刚建设的房屋、构筑物、设施设备、绿化苗木等进行市场价值评估，该公司于2019年4月2日出具鲁德诚评鉴字（2019）第001号资产评估报告，结论为：涉及耿志刚增建建筑设施、设备及绿化苗木于评估基准日2019年3月12日在产权变动假设前提下所表现的市场价值为5037265元。其中：1.房屋建筑物类为967468元（包括东屋132.79平方米，每平方米2150元，计款285499元；北屋161.27平方米，每平方米1750元，计款282223元；恒温游泳池163.05平方米，每平方米1500元，计款244575元；阳光房42.77平方米，每平方米800元，计款34216元；传达室33.44平方米，每平方米550元，计款18392元；车库116平方米，每平方米400元，计款46400元；酒窖53.768平方米，每平方米700元，计款37638元；院内小厕所14.30平方米，每平方米600元，计款8580元；院内小仓库15.30平方米，每平方米650元，价款9945元）。2.树木类为2455620元（包括古桩对接白蜡37棵，每棵62000元，计款2294000元；古桩对接白蜡37棵，每棵62000元，计款2294000元；古桩五角枫1棵，每棵40000元，计款40000元；古桩流苏1棵，每棵20000元，计款20000元；桂花盆景11棵，每棵5500元，计款60500元；灵霄2棵，每棵4000元，计款8000元；紫藤2棵，每棵4000元，计款8000元；香樟树4棵，每棵400元，计款1600元；橘子盆景1棵，每棵550元，计款550元；竹子520棵，每棵30元，计款15600元；凤尾竹2棵，每棵1500元，计款3000元；石榴1棵，每棵500元，计款500元；金枣1棵，每棵500元，计款500元；滴水观音3棵，每棵150元，计款450元；月季82棵，每棵10元，计款820元；茉莉2平方米，每平方米300元，计款600元；兰草15平方米，每平方米100元，计款1500元）。3.构筑物类为442175元（水泥硬化路面248平方米，计款27280元；电动大门一套，计款7403元；内院电动大门一套，计款14175元；全院换土1162立方米，计款50000元；彩霞石一块，计款156000元；景观石一块，计款12000元；水井一眼，计款12000元；游泳池墙面130平方米，计款15600元；游泳池玻璃顶148平方米，计款45000元；……）。4.家具及办公用品类为810328元（包括鱼缸一套，计款17500元；海尔柜式空调一套，计款9000元；意大利真皮沙发一套，计款21000元；百尊燃气热水器二套，计款9600元；容声双开门冰箱一个，计款7200元；缅甸花梨沙发十三件套，计款228000元；缅甸花梨床二套，计款36000元；72寸电视机一台，计款12600元；海尔柜式空调一台，计款13080元；健身器材六套，计款30000元；木制桑拿房一间，计款12000元；红丝石茶台一个，计款30000元；水晶灯七组，计款51000元；木制躺椅四个，计款21000元；……）。5.设施、设备类为361674元（包括供电设备一套，计款9000元；供暖设备一套，计款21000元；监控设备二套，计款15000元；摄像头四十个，计款24000元；景观水系120平方米，计款36000元；……）。耿志刚为此评估支付评估费50000元。 2021年3月11日，原告移动青州公司向本院提交《资产评估申请书》，认为鲁德诚评鉴字（2019）第001号资产评估报告系一人作出不符合法律规定。原评估报告签字人员宋汝联，2014年11月至2019年10月14日，并不在评估机构工作，且该报告已超过一年有效期，故请求重新对位于青州市驼山中路3011号办公楼东约150平方米院落内的资产进行价值评估。耿志刚于2021年4月16日向本院提交《关于被告移动青州公司申请重新资产评估的答辩》，认为鲁德诚评鉴字（2019）第001号资产评估报告系法院依法委托有资质的评估机构作出，山东德诚土地房地产资产评估有限公司已于2020年9月8日向法院出具证明，证明宋汝联自2019年1月至今在该评估公司工作，并提交2019年缴纳会费证明。该评估机构具备评估资质，评估程序合法，已经双方当事人质证，应采信该评估结论，故不同意重新评估。 本院认为，原、被告双方所签订的合同名为承包合同，实为租赁合同，其争议的焦点问题是：1.合同效力及移动青州公司解除合同的主张是否支持；2.耿志刚的损失能否依一审评估报告确定；3.造成损失的双方责任。 关于合同效力问题，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。移动青州公司与耿志刚签订的《承包合同》是在双方自愿协商的基础上自愿订立并由移动青州公司一方加盖了其授权的综合部公章、综合部负责人签名，耿志刚一方自己的签名按印，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同。虽双方在合同中未明确租赁期限，但在本案原一审中，耿志刚对移动青州公司解除合同的主张表示同意，结合合同实际履行情况，对移动青州公司要求解除合同的主张予以支持，合同可自耿志刚作出该意思表示时间认定。因合同解除可自原审诉讼期间，故应确认耿志刚与移动青州公司于2017年11月2日解除合同。 关于耿志刚财产损失问题，移动青州公司在原审时对潍恒正评鉴字（2018）第0003号及鲁恒正评鉴字（2018）第015号资产评估报告提出异议，认为该评估机构主体不适格，作出的评估报告无效。耿志刚同意申请重新评估，本院予以准许，并依法委托山东德诚土地房地产资产评估有限公司进行评估。该公司作出鲁德诚评鉴字（2019）第001号资产评估报告，该评估机构具备评估资质，评估程序合法，评估结论符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》对民事诉讼证据的要求，本院对此予以确认。由于本案系重审案件，该报告不应受一年期间的限制，故应对移动青州公司以此为由要求重新鉴定的申请，不予支持。根据该鉴定结论，耿志刚的家具办公用品及盆栽古桩对接白蜡三棵，根据现场勘查情况均系能够搬走的动产，其价值为[（810328元+186000元(62000元/棵×3棵）]。耿志刚投资建设的北屋、东屋及阳光房，游泳池、喷水景观及观赏鱼池，硬化路面及甬道，安装的设施设备，院内绿化树木及彩霞石影壁墙等，根据现场勘查情况均系不能或不宜拆除搬动的财产，其价值为4040937元（967468元+442175元+361674元+2455620元-186000元）。 关于造成损失的双方责任问题，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，耿志刚依据合同约定，为充分利用承包租赁的院落，改造了原有的房屋、在院落内建设了北屋、东屋及阳光房等房屋，建设了游泳池、喷水景观及观赏鱼池等构筑物，硬化了院落内的部分面积及甬道，绿化了院落，购置安装了设备，一直占有、使用至今，移动青州公司作为出租方在知道或应当知道租赁物的使用及改造情况而未提出异议，故应视为对原告上述行为的认可，合同解除后，耿志刚应按合同约定将所欠移动青州公司租赁费及占用费从其投资附属物价值中予以抵扣。移动青州公司应根据合同约定“如甲方需终止合同应与乙方协商解决，甲方应根据乙方的资金投入，地面，地面上的建筑设施及投资所带来的经济效益合理评估补偿”，给耿志刚的损失给予补偿。但是耿志刚未经规划部门审批建设不动产自身具有过错，对其损失应自负相应责任。根据双方上述合同约定，考量双方利益，案涉家具办公用品财产（价值为810328元）及盆栽古桩对接白蜡三棵（价值为186000元）等动产，应归耿志刚所有并由其自行搬走；耿志刚建设的房屋、构筑物及地栽绿化苗木等不动产归移动青州公司所有，移动青州公司以赔偿耿志刚上述财产损失价值的70%为宜，计款2828655.90元（4040937元×70%）。 关于耿志刚主张的于2015年10月22日将涉案房屋院落租赁给案外人山东贝尔通信工程有限公司，因移动青州公司要求解除承包合同，导致耿志刚支付山东贝尔通信工程有限公司违约金500000元的损失，移动青州公司提出异议，耿志刚也未提供有效证据予以证实，故对耿志刚的该反诉主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十二条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）中国移动通信集团山东有限公司青州分公司与被告（反诉原告）耿志刚于2005年5月1日签订的《承包合同》已于2017年11月2日解除； 二、耿志刚将承包的涉案院落及东南角平房2间、西北角平房5间返还中国移动通信集团山东有限公司青州分公司，耿志刚建设的北屋、东屋及阳光房、游泳池、喷水景观及观赏鱼池、硬化路面及甬道、设施设备及院落内绿化树木等财产（详见资产评估报告明细表），由中国移动通信集团山东有限公司青州分公司处分； 三、耿志刚支付中国移动通信集团山东有限公司青州分公司自2005年5月1日起至2017年11月2日止的租金及自2017年11月3日起至返还涉案院落之日止的占用费，均按每年1500元计算； 四、耿志刚将位于涉案院落内的家具办公用品及盆栽古桩对接白蜡三棵（详见资产评估报告明细表）从涉案院落内搬离； 五、中国移动通信集团山东有限公司青州分公司赔偿耿志刚房屋、构筑物、固定设施设备及绿化树木损失2828655.90元； 六、中国移动通信集团山东有限公司青州分公司支付耿志刚垫付的评估费25000元； 七、驳回中国移动通信集团山东有限公司青州分公司的其他诉讼请求； 八、驳回耿志刚的其他反诉请求。 上述第二、三、四、五、六项均于本判决生效之日起三十日内交付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费250元，由耿志刚负担；反诉案件受理费50300元，由中国移动通信集团山东有限公司青州分公司负担35000元，耿志刚负担15300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判长  孙广胜 审判员  李荣江 审判员  刘学勤 二〇二一年五月十一日 书记员  冯瑛辉