盐城经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0991民初3236号 原告：崔兆旺，男，1969年12月22日生，汉族，住盐城市盐南高新区。 委托诉讼代理人：王亚莉，江苏瑞信律师事务所律师。 被告：杨波，男，1990年12月24日生，汉族，住盐城市亭湖区。 被告：盐城市城南新区明业钢管租赁部，统一社会信用代码92320913MA1T5U2J2G，住所地盐城经济技术开发区黄山路69号13#厂房东侧场地。 法定代表人：杨定占，该个体工商户经营者。 共同委托诉讼代理人：朱卫华，江苏兴时代律师事务所律师。 原告崔兆旺与被告杨波、盐城市城南新区明业钢管租赁部（以下简称“明业钢管租赁部”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月22日公开开庭进行审理。原告崔兆旺及其委托诉讼代理人王亚莉，被告杨波、明业钢管租赁部的经营者杨定占及其共同委托诉讼代理人朱卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔兆旺向本院提出诉讼请求：1、判令双方租赁合同关系解除，被告立即从位于盐城经济技术开发区黄山路69号13#厂房东侧场地搬离；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月25日，原告与被告杨波签订《租赁合同》一份，合同载明，原告将位于盐城经济技术开发区黄山路69号13#厂房东侧场地租赁给被告使用。双方还约定：租赁期间，如因不可抗拒的原因导致损毁和造成甲、乙双方经济损失的，双方互不承担责任；租赁期间如因市政建设拆迁自然灾害等，该合同自行解除。2019年5月19日，案涉房屋经盐城市亭湖区人民法院主持拍卖，最终案涉房屋由江苏一华电力工程有限公司拍卖取得。盐城市亭湖区人民法院要求原告限期清场腾房，原《租赁合同》已无法继续履行。原告认为该事由属于不可抗力，合同应自行解除。2020年9月15日，原告在二被告租赁使用的厂房上张贴《限期搬离通知书》，但二被告接到通知书后至今未搬离。综上，案涉租赁合同已无法继续履行，为保障原告的合法权益，特具此状，请求贵院依法判决。 被告杨波、明业钢管租赁部共同辩称，第一，2018年6月25日，被告杨波与原告就黄山路69号13号厂房东侧一块场地签订了一份租赁合同情况属实，年租金为8万元，场地面积约109米×62.5米，截止2021年6月30日前的租金被告已全部支付完毕。第二，被告认为该租赁合同合法有效，原告在没有法定或约定解除权的情形下起诉要求解除合同系滥用诉权。第三，被告杨波所租赁的场地实际上是由被告明业钢管租赁部实际使用，经营内容为钢管、扣件租赁，所以我方认为被告杨波在本案中不应当承担责任。第四，由于合同约定的租赁期限未满，被告不同意原告解除合同的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，将在裁判说理中予以详细阐述。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实： 2018年6月25日，原告崔兆旺（出租方，甲方）与被告杨波（承租方，乙方）签订《租赁合同》一份，双方约定（摘要）：一、租赁物位置、面积、用途。1、甲方将位于盐城市黄山南路69号江苏铃高电动车有限公司内的13#楼综合楼东侧（中心路北侧至北围墙、3号厂房向西至13号综合楼东侧）租赁给乙方使用；2、面积为109×62.5平方米左右，年租金80000元整；3、该场地押金为贰仟元整，合同到期后无息退款；4、本合同视为收款收据。二、租赁期限、租金以及支付方式。1、租赁期限5年，即从2018年7月1日至2023年6月30日；2、年租金为8万元/年；3、租金支付实行先付租金，后用场地的原则。签订本合同时，乙方应向甲方支付首年度租金，以后每年的租金提前2个月支付，甲方不承担场地租赁税和生产经营所有的税费（包括水、电、物业等费用全部由乙方承担）。三、租赁物的转租、建设、使用及维修（略）。四、甲、乙双方权利义务。（一）甲方的权利及义务。1、甲方应及时将该场地交付乙方使用。（二）乙方的权利义务。1、乙方依照合同约定按时支付租金。五、违约责任（略）。六、免责条款。1、经相关部门鉴定，租赁期间如因不可抗拒的原因导致损毁和造成甲、乙双方经济损失的，双方互不承担责任。2、租赁期间，如因市政建设拆迁自然灾害等，该合同自行解除。崔兆旺在甲方处签名，杨波在乙方处签名。 合同签订后，崔兆旺即将位于盐城市黄山南路69号江苏铃高电动车有限公司内的13#楼综合楼东侧（中心路北侧至北围墙、3号厂房向西至13号综合楼东侧）场地交付杨波，该场地目前由被告明业钢管租赁部使用。庭审中，原告自认租金已交至2021年6月30日。 2020年9月，崔兆旺向杨波、明业钢管租赁部发送《限期搬离通知书》（落款日期为2020年9月15日），称：“因位于黄山南路69号的厂房经盐城市亭湖区人民法院主持拍卖，最终由一华电力公司拍卖取得。依据我与杨波签订《租赁合同》第六条第二款，《租赁合同》已自行解除，现通知贵司收到通知书七日内与我联系办理交房手续。” 另查明，2012年12月12日，案外人江苏铃高电动车有限公司（甲方，以下简称“铃高公司”）与崔兆旺（乙方）签订《租房协议书》一份，载明：一、甲方同意将位于盐城市区厂房）、面积为2429.31平方，市区开黄山南路69号4幢（4#厂房）房产证号（0123346）、面积为2429.31平方，市区开黄山南路69号17幢（7#厂房）房产证号（0123343）、面积为2429.31平方，出租给乙方作为生产经营使用。二、房屋租期为20年，从2012年12月8日至2032年12月7日止。三、房屋年租金甲方实得人民币叁拾万元整每年，税金由甲方另行交纳。其后，崔兆旺与刘某、盐城市宏成房地产开发有限公司、宿迁市宏成房地产有限公司民间借贷纠纷一案，盐城中级人民法院（以下简称“盐城市中院”）于2013年6月28日作出（2013）盐民初字第0133号民事调解书，载明：一、崔兆旺与刘某确认截止2013年6月28日双方之间债权债务总额为3596万元整；二、崔兆旺对宿迁市宏成房地产有限公司享有的350万元抵押债权及从借款之日起至2013年6月28日止双方结算利息300万元，合计650万元。崔兆旺以650万元及从2013年6月29日起至借款还清之日止按350万元本金以2%月利率计算的利息，该债权于抵押房产拍卖或变卖时优先受偿；三、扣减第（二）项债务后，剩余债务刘某于2013年8月15日前归还崔兆旺500万元，2013年10月15日前归还500万元，2013年12月15日前归还500万元，2014年2月15日前归还500万元，2014年4月15日前归还500万元，剩余债务崔兆旺自愿放弃；四、刘某于2013年8月15日前如按约归还崔兆旺500万元，则崔兆旺自愿放弃其于2012年12月12日与铃高公司签订的两份租房协议书中约定的以20年房屋租金1400万元冲抵刘某所欠借款的权利；五、刘某如未按约履行上列第（三）项约定的义务，则上列第（四）项不生效，即崔兆旺不放弃房屋租金冲抵借款的权利，另第（三）项中约定的崔兆旺自愿放弃的债务则不予放弃，双方按总债务1546万元（3596万元减1400万元房租减650万抵押债权）履行，上列第（二）项继续履行，崔兆旺可就剩余全部债权申请法院执行，刘某还须承担1546万元从2013年6月29日起至债务履行完毕之日止按月利率2%计算的利息；六、盐城市宏成房地产有限公司、宿迁市宏成房地产有限公司对刘某所欠崔兆旺上列全部债务及利息承担连带偿还责任；七、案件受理费190632元，减半收取95316元，保全费5000元，合计100316元，由刘某承担，刘某在最后一期履行债务时支付。 再查明，盐城市亭湖区人民法院（以下简称“亭湖区法院”）在执行江苏盐城农村商业银行股份有限公司（原江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司，以下简称“盐城农商行”）与铃高公司、徐某、陈某、刘某借款合同纠纷一案过程中，依法查封了铃高公司所有的位于市区开黄山路69号3-10幢、13幢房地产，2018年11月14日依法在淘宝网司法拍卖网络平台上对该房地产进行公开拍卖。2019年5月19日，买受人江苏一华电力工程有限公司以40317840元的最高价竞得，亭湖区法院遂发公告，要求崔兆旺迁让出坐落于市区房屋。崔兆旺不服，向亭湖区法院提起执行异议，请求依法撤销该院作出的（2018）苏0902执恢474-1号执行公告，该院经审查后认为，盐城市中院所作出的调解书已确认案涉房屋的租金冲抵借款，证明崔兆旺有租赁权，根据房地一体化原则，形成带租拍卖。而带租拍卖本质即为在租赁期内阻止向受让人移交占有的被执行人的不动产，故该院作出的（2018）苏0902执恢474-1号要求崔兆旺迁出房屋公告，不符合法律规定，该院予以撤销。亭湖区法院遂于2020年3月18日作出（2019）苏0902执异182号执行裁定：撤销(2018)苏0902执恢474-1号公告。盐城农商行不服，向盐城市中院申请复议，该院经审查后认为，人民法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后再拍卖。在占有人书面承诺参与竞买，如未竞买成功，主动腾空标的物并搬离、书面承诺成交后腾空标的物，配合法院执行，或提供担保金作为拒不腾空妨害执行罚款预交款等情形下，也可以在成交后腾空。本案中，亭湖区法院如须腾空案涉房屋，应当在拍卖前进行。而亭湖区法院在拍卖前并未腾空案涉房产，在拍卖公告中也注明“存在长期租赁”，崔兆旺也未作出相应承诺，并一直要求亭湖区法院在执行过程中考虑其租赁的情况。因此，亭湖区法院以“存在长期租赁”的房屋进行公告拍卖，在拍卖成交后又要求崔兆旺从案涉房屋中迁让，没有依据。盐城市中院遂于2020年7月13日作出（2020）苏09执复72号执行裁定：驳回盐城农商行的复议申请，维持亭湖区法院(2019)苏0902执异182号执行裁定。 以上事实，有原、被告双方签订的《租赁合同》、拍卖成交确认书、亭湖区法院作出的2018苏0902执恢474-1号公告、《限期搬离通知书》、铃高公司与原告签订的租房协议书以及原、被告双方的当庭陈述等证据在卷佐证。 本案的争议焦点为：原告崔兆旺与被告杨波于2018年6月25日签订的关于盐城市黄山南路69号原铃高公司内13#楼综合楼东侧场地《租赁合同》应否解除？ 本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，原、被告双方均应按照合同约定全面、适当地履行合同义务。合同解除，是指在合同成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为或法律制度。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”合同法总则该两条规定了合同协议解除、法定解除两种情形下的法定构成要件。本案中，首先，被告明确表示不同意解除合同，且涉案合同亦未有约定一方在一定条件下可解除合同的相关条款，故原告不可依据合同法第九十三条之规定主张合同解除。其次，原告主张依据双方于2018年6月25日签订的关于盐城市黄山南路69号原铃高公司内13#楼综合楼东侧场地《租赁合同》第六条之约定解除合同，双方合同第六条约定：“1、经相关部门鉴定，租赁期间如因不可抗拒的原因导致损毁和造成甲、乙双方经济损失的，双方互不承担责任。2、租赁期间，如因市政建设拆迁自然灾害等，该合同自行解除。”本案中，涉案厂房系司法拍卖后相关产权主体发生变更，不可归类于“不可抗力”或“市政建设、拆迁、自然灾害”等情形，故原告主张依据上述合同约定解除合同，亦无事实和法律依据。再者，庭审中，原告亦自认涉案场地租金已缴纳至2021年6月30日，被告亦不存在预期违约、迟延履行以及根本违约的情形，故原告亦不可依据合同法第九十四条规定的其他法定解除合同的情形主张解除涉案《租赁合同》。 综上，本院认为，原告崔兆旺系基于与案外人铃高公司的《租赁合同》取得涉案场地的租赁权，该合同中还针对原告崔兆旺的转租权进行了约定，且在亭湖区法院（2019）苏0902执异182号执行异议审查案件中，该院经审查认为，盐城市中院所作出的调解书已确认案涉房屋的租金冲抵借款，证明崔兆旺有租赁权，根据房地一体化原则，形成带租拍卖。而带租拍卖本质即为在租赁期内阻止向受让人移交占有的被执行人的不动产，故该院作出的（2018）苏0902执恢474-1号要求崔兆旺迁出房屋公告，不符合法律规定，该院予以撤销。亭湖区法院遂于2020年3月18日作出（2019）苏0902执异182号执行裁定：撤销(2018)苏0902执恢474-1号公告。盐城农商行不服，向盐城市中院申请复议，该院于2020年7月13日作出（2020）苏09执复72号执行裁定：驳回盐城农商行的复议申请，维持亭湖区法院(2019)苏0902执异182号执行裁定。因此，亭湖区法院针对涉案场地的拍卖行为，并不能作为原告崔兆旺与被告杨波之间签订的《租赁合同》解除的合法事由，不能产生双方之间《租赁合同》解除的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告崔兆旺的诉讼请求。 案件受理费3500元，减半收取1750元，由原告崔兆旺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  徐冬冬 二〇二一年五月十九日 书记员  袁龙巧 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 3、《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号） 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。