河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6320号上诉人（原审被告）：郑州恒林置业有限公司，住所地河南省郑州市荥阳市。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王亚鸽，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：石金刚，男，1986年8月15日出生，汉族，住河北省邯郸市涉县。委托诉讼代理人：段小俊，河南德冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：许珍珍，河南德冠律师事务所实习律师。上诉人郑州恒林置业有限公司（以下简称恒林公司）因与被上诉人石金刚房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员郑志军独任审理，于2021年5月26日公开开庭审理了本案。恒林公司的委托诉讼代理人王亚鸽，石金刚的委托诉讼代理人段小俊、许珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒林公司上诉请求：1．请求二审法院依法撤销、改判河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初1567号民事判决书为驳回石金刚的全部诉讼请求或发回重审；2．本案一、二审诉讼费用均由石金刚承担。事实与理由：一、双方签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》为商品房预约合同性质，并非正式的《商品房买卖合同》本约性质。二、石金刚无合同解除权的法定事由和约定事由，不享有合同解除权。三、一审法院认定的事实和得出的结论自相矛盾。石金刚主张的利息应由其自行承担，同时石金刚因违约行为应当向恒林公司支付的违约金，二者不能相互抵销。四、一审法院既认定恒林公司在本案当中不存在违约行为，亦不负有过错，则本案完全是因石金刚原因造成的，因此恒林公司不应当承担诉讼费用。一、二审诉讼费用均由石金刚承担，一审法院判决恒林公司承担诉讼费用有违公平正义。综上，请求二审法院依法支持恒林公司的上诉请求。石金刚辩称，一、石金刚享有合同解除权。二、根据类案同判的指导意见，郑州区域和本案案件情况基本一致的其他生效判决已有多起，特别是荥阳市人民法院（2019）豫0182民初9264号案件，更是和本案案情内容一致，另外还有（2021）与豫01民终3140号判决等。故本案也应驳回上诉，维持原判。石金刚作为专业的房地产开发公司应当对政府已经发布的房屋限购政策比我方更为关注和明知，应当对房屋认购人的购房资格负有更为慎重的审查义务和释明义务。在该认购书签订的过程中，恒林公司存在明显的过错，故一审法院认定利息和违约金二者相抵是正确的。石金刚向一审法院起诉请求：1．请求法院依法解除石金刚、恒林公司于2019年1月20日签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》；2．请求法院依法判令恒林公司返还石金刚购房款（含定金）100542元、维修基金、税费共计7030元及利息（利息以107572元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年4月30日计算至实际清偿之日止）；3．由恒林公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2019年1月20日，恒林公司作为出卖人与作为买受人的石金刚签订郑州恒大山水城商品房认购书（编号为0002556）一份，主要内容为：“．．．．乙方自愿依下列条件向甲方认购郑州恒大山水城楼盘122幢2单元605房屋……。该商品房建筑面积共106.62平方米，其中套内建筑面积86.98平方米……按建筑面积计算，单价为9430元/平方米……总金额为1005426元……一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币1万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》同时转入房款）……二、乙方选择下列第3种方式付款……3、分期付款：乙方须于2019年1月21日前支付首期房款40271元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年4月19日前付清50271元；于2019年7月19日前付清100543元；于2019年10月19日前付清100543元；于2020年1月19日前付清剩余款703796元；……如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金．．．．．．五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大山水城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋．．．．．．九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款．．．．．．”。2019年1月20日，石金刚支付恒林公司维修基金及其他款项共计7030元，恒林公司给石金刚出具收据一份。2019年1月23日，石金刚支付恒林公司款项50271元，恒林公司给石金刚出具收据一份，显示为“房款（含定金）”内容。2019年4月18日，石金刚支付恒林公司款项50271元，恒林公司给石金刚出具收据一份，显示为“部分房款”内容。后双方未签订书面商品房买卖合同，石金刚未按照认购书约定履行继续支付房款义务。后石金刚诉至法院。另查明，恒大地产集团有限公司给石金刚出具无理由退房承诺书一份，主要内容为：“．．．．．．若你已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%以及以上的，无任何违约行为的，则自你签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。本案所涉房屋尚未交付给石金刚占有使用。石金刚户籍所在地在河北省邯郸市××木井乡西××号，其于2017年12月23日购买位于郑州经济技术开发区白石东街××、皓月路××、龙镇街××、××以南××楼××单元××号房屋。一审法院认为，结合石金刚、恒林公司陈述，首先是关于双方签订的认购书效力及性质问题，一是石金刚陈述其不符合购房资格限制，恒林公司工作人员承诺可以通过其他措施使石金刚获得购房资格，但石金刚并未提供充分的证据予以证明，故对该事实，该院不予认定，另外判断合同效力应当依据民法典第一百五十三条规定，因此购房资格的限制并不影响认购书的合同效力，故该案所涉的认购书成立有效，二是该认购书约定石金刚支付首期房款40271元时，可签署《商品房买卖合同》，且实际上石金刚于2019年4月18日前共支付恒林公司该房款及定金共计100542元，而购房款系商品房买卖合同的核心条款之一，由此可知，虽然双方之间未签订书面商品房买卖合同，但双方之间已于2019年1月23日即石金刚支付恒林公司第一批房款之日成立了商品房买卖合同关系，定金1万元已经转换为购房款，该认购书预约合同性质已经终止，相应的认购书内容、收据可视为商品房买卖合同的组成部分，至于房屋交付、房屋质量等内容，可依据认购书第九条约定以及民法典第五百零九条、五百一十条、五百一十一条内容予以补充解释确定，但该情形并不影响双方之间商品房买卖合同的成立生效。其次是关于本案所涉的合同解除问题，一是石金刚陈述其一直向恒林公司主张解除合同，但其并未提供充分的证据予以证明，因此本案以石金刚起诉后向恒林公司送达起诉手续之日即2021年3月3日为通知合同解除之日，石金刚陈述其不符合限购政策，恒林公司具有过错的问题，因限购政策于2017年发布，而本案所涉认购书于2019年签订，石金刚应当知道自己是否符合限购政策，且本案所涉的商品房买卖合同成立有效不受该政策影响，该限购政策仅影响处分行为即房屋过户相关手续，因此石金刚并未提供充分的证据证明该情形具有充足的理由可归责于恒林公司，三是针对石金刚提交的恒林公司出具的无理由退房承诺书，石金刚陈述该承诺书系格式条款。限制了石金刚的权利，但该承诺书实际上是赋予石金刚在一定条件下具有任意解除权，而该任意解除权并非属于法定由石金刚享有的权利，即并非限制石金刚的权利，石金刚主张因无理由退房政策解除该案所涉的合同，但依据该承诺书内容，石金刚支付的购房款达不到总房款的30%，因此石金刚不具有该解除权，四是针对本案，石金刚并未按照合同约定支付剩余房款，实际上已经构成违约，但考虑到至今石金刚仍不符合限购政策，无法达到取得该房屋所有权的合同目的等的事实，结合恒林公司陈述其愿意返还购房款本金，不应承担任何的利息和该案的诉讼费用，石金刚具有合同解除权，但不影响其违约责任的承担，故综上该案所涉商品房买卖合同于2021年3月3日解除，对石金刚第一项诉讼请求，该院予以支持，合同解除后，因恒林公司并未将本案所涉房屋交付给石金刚，因此恒林公司应当向石金刚返还购房款、维修基金及税费共计107572元，对石金刚该诉讼请求，该院予以支持。最后是关于石金刚所诉的利息问题，应当视为石金刚的损失，一是损害赔偿应当以过错责任原则予以认定，二是石金刚提供的证据并不足以证明恒林公司存在违约行为，而是该案中石金刚存在违约行为，三是结合本案情况，石金刚所主张的利息损失应当从合同解除之次日即2021年3月4日计算，四是从本案认购书约定内容来看，双方约定有违约金条款，石金刚所主张的利息与合同约定违约金可相互抵销，故综上对石金刚该诉讼请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十八条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法确认石金刚与郑州恒林置业有限公司之间的商品房买卖合同于2021年3月3日解除；二、郑州恒林置业有限公司于本判决生效后十日内返还石金刚购房款、维修基金及税费共计107572元；三、驳回石金刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1226元，由石金刚负担40元，由郑州恒林置业有限公司负担1186元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。2019年1月20日，双方当事人签订《郑州恒大山水城商品房认购书》，约定石金刚自愿认购恒林公司开发建设的郑州恒大山水城楼盘122幢2单元605房屋。认购书签订后，石金刚向恒林公司支付首付款40271元及定金10000元。因石金刚未按约定支付剩余房款，一审法院结合石金刚、恒林公司的证据，认定案涉房屋买卖合同已于2021年3月3日解除，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因恒林公司并未将案涉房屋交付给石金刚，现案涉房屋买卖合同已解除，参考同类案件的裁判标准，一审法院判令恒林公司向石金刚返还购房款、维修基金及税费共计107572元并无不当。综上所述，恒林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2452元，由郑州恒林置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  郑志军二〇二一年五月二十七日书记员  王一行