四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0402民初1800号 原告：李杨，男，1985年12月17日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：李学虎（与原告李杨为父子关系），男，1951年11月7日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县，现住四川省攀枝花市**。 被告：攀枝花市思维实业有限公司，住所地：四川省攀枝花市**临江路**，统一社会信用代码：91510400731601918D。 法定代表人：栾伟鹏，董事长。 委托诉讼代理人：曾六兵，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104200120703850。 委托诉讼代理人：冯晓琴，女，1988年1月13日出生，汉族，攀枝花市思维实业有限公司员工，住四川省简阳市。 原告李杨诉被告攀枝花市思维实业有限公司（以下简称：思维公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李杨的委托诉讼代理人李学虎，被告思维公司的委托诉讼代理人曾六兵、冯晓琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李杨向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金人民币13365元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年12月23日，原、被告双方签订了《四川省商品房买卖合同》。该合同约定，被告将其位于攀枝花市东区XXX处的商品房以345348元出售给原告；该合同约定被告应于2016年5月30日前向原告交付房屋；同时，该合同第二十八条约定了在商品房交付后730日应取得房屋所有权证书。如果未取得房屋所有权证书，被告每日应按全部购房款万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告就交付了购房款345348元，但被告却未依照约定办理并取得房屋产权证书，即被告按约应于2018年5月30日前办理完毕房屋的产权证书。但直至2019年6月21日，被告才办理完毕房屋的产权证书，延迟时间共计387日。根据上述合同约定，被告应该支付原告违约金13365元。原告遂依法起诉，望判如所请。 原告思维公司为证明其诉讼请求所依据的事实成立，于举证期限内向本院提交并于庭审中出示了下列证据： 1.《四川省商品房买卖合同（预售）》《补充协议》，证明：原告与被告之间存在房屋买卖关系，被告逾期交房应该承担支付违约金的责任； 2.《不动产权证书》，证明：被告办理房屋产权证书的时间； 3.四川增值税普通发票（两张），证明：原告支付购房款金额共计349054元。 被告思维公司质证意见：对原告所出示上述证据的真实性，被告无异议。根据合同约定，被告承担违约责任的前提是应当有违约行为，但逾期办证的原因并不是被告所造成的。 被告思维公司辩称，1.本案逾期办证的原因不是被告的行为造成的，而是原告所在楼栋的业主没有依法缴纳维修基金和契税，致使所在楼栋无法办理初始登记证；2.合同约定被告须违约，才承担逾期办证的责任；3.原、被告已书面明确，双方对合同的履行没有异议。 被告思维公司为证明其所主张的事实成立，在举证期限内及庭审中提交并出示了下列证据在案予以证明： 1.合同相关权利及义务约定的证据材料：《四川省商品房买卖合同（预售）》（2015.12.23合同编号XXX）、《补充协议》（2015.2.23），证明：①《商品房买卖合同》第二十八条（一）款1项约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的”才承担相应的违约责任。案涉房屋产权证逾期办理的原因非被告导致。②《补充协议》第八条约定“1、根据国家财政部、建设部、攀枝花市房管局的相关规定，买受人应在购房时按购房总款一定比例暂向出卖缴纳住宅公共部分、共用设施、设备维修基金。2、该维修基金属于全体业主所有，出卖人不享有所有权，由出卖人代收，并按国家和攀枝花市相关规定存至攀枝花市房地产管理局专项维修基金管理专户”。③《补充协议》第九条约定“1、买受人委托代为办理房屋产权证书时，办证所发生应由买受人交纳的税、费于交房时同时缴清。如因买受人原因导致产权登记手续未在合同约定期限内办理的，由买受人自行承担责任。……3、双方补充约定，如因政府部门或买受人的原因，买受人不能在交房后730日内取得房产权权属证书时，出卖人免责”。 2.合同履行的相关证据材料：《交房流程单》（2016.6.17）、《攀枝花市规划和建设局、攀枝花市财政局关于贯彻落实的通知》（攀规建发[2009]246号）、《关于加强对新建商品房承购人交存的维修资金和办理房屋两证缴纳税费的资金监管的通知》（攀住规建发[2014]304号）、《合同法建造房屋所有权初始登记需要准备的资料》、《攀枝花市新建商品房维修资金和税费缴款单》贰份（曾伟、潘岗飞）、《房屋专项维修资金交存告知单》（2019.5.27、编号XXX）、《不动产登记审批表》（2019.4.17）证明：①2016年6月17日，被告向原告交付了案涉房屋。②《四川省住宅专项维修资金管理细则》第六条规定“商品住宅在办理房屋产权初始登记前，购房人按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积首次交存维修资金的数额为当地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”。《攀枝花市规划和建设局、攀枝花市财政局关于落实的通知》第二条“代收代交”规定“开发建设单位应在交房时，代为收取购房人的维修资金，在办理房屋产权初始登记前将维修资金存入维修资金管理专户”。《关于加强对新建商品房承购人交存的维修资金和办理房屋两证缴纳税费的资金监管的通知》中的监管范围明确“自2014年12月1日起，攀枝花市东区、西区、仁和区范围内办理商品房预售许可证的项目，由承购人交存的维修资金和办理两证缴纳税费的资金一律纳入监管范围”。③办理房屋所有权初始登记需要向攀枝花市不动产登记中心提交攀枝花市房产维修资金管理中心出具的“房屋维修资金证明”。④原告所购房屋楼幢（42幢）的部分购房户在2019年4月仍未缴纳新建商品房维修资金和税费，仍无法办理案涉房屋楼幢的初始登记。⑤案涉楼幢（42幢）的房屋专项维修资金于2019年5月27日交存，才符合办理房屋初始登记的条件。⑥2019年4月16日，被告向攀枝花市不动产登记中心提交了办理案涉房屋楼幢房屋所有权初始登记的资料，并于2019年6月6日通过了审批。 3.原告权利处分的相关证据材料：《君临江山办证等系列问题工作协调会会议纪要》（2018.9.14）及照片（攀枝花市东区东华街道阳城社区居民委员会）、《君临江山业主结算确认书》（2019.6.26）证明：①2018年9月14日，原告作为案涉房屋小区的业主代表参加了由东区政府副区长陈康主持的“君临江山办证等系列问题工作协调会”，会上明确了案涉房屋“三期产权证办理程序和时间节点”，2019年6月30日前办理完41栋至43栋产权证。案涉房屋楼幢业主未履行缴纳商品房维修资金和税费的义务。②2019年6月26日，被告向原告交付案涉房屋的产权证。原告书面向被告表示，对被告履行的合同义务没有异议。 原告李杨质证意见：对被告方提交的上述证据，原告方均不认可。理由：①被告方陈述业主没有缴纳房屋维修基金，这并不是事实；②被告方陈述所谓的协调会，也是不存在的。 本院结合当事人双方的举证、质证及当庭陈述，对如下事实予以确认：2015年12月23日，原告李杨（买受人）与被告思维公司（出卖人）签订了一份《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XXX）。该合同约定原告李杨购买思维公司开发的位于东区××路××号××幢××号（“君临江山”XXX号）商品房；该商品预测建筑面积共95.040平方米，其中套内建筑面积76.700平方米，分摊的共有建筑面积18.338平方米；该商品房单价为每平方米人民币3634元，总价款为345348元；买受人于2015年12月21日前向出卖人支付首期房价款75348元，余款270000元向公积金中心申请贷款支付；出卖人在2016年5月30日前向买受人交付该商品房；买卖双方同意自该商品房约定的交付使用之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费；因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，若不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还对规划、设计变更、面积差异处理、交付条件、交付手续、商品房质量及保修责任及前期物业服务等事项进行了约定。之后，双方签订了《补充协议》，对《四川省商品房买卖合同（预售）》中的关于办理房产证事宜补充约定：买受人委托代为办理房屋产权证书时，办证所发生的应由买受人交纳的税、费于交房时同时缴清。如因买受人原因导致产权登记手续未在合同约定期限内办理的，由买受人自行承担责任。如因政府部门或买受人的原因，买受人不能在交房后730日内取得房地产权属证书时，出卖人免责。合同签订后，原告按约定交纳了购房款。2018年9月14日，君临江山小区业主代表、开发商、物业公司、阳城社区以及政府相关部门在攀枝花市东区××街道××社区××室召开了关于办理房产证协调会，业主代表参加了该协调会。政府房管和住建部门在会议中提出要求：全体业主必须按栋全部缴纳维修资金，维修资金交纳完毕后才能办理房屋产权初始登记，初始登记办理完毕后，才能办理分户产权（需交纳契税）；维修资金的缴纳必须在办理产权初始登记时一次性缴纳到位。业主代表到会确认：2018年9月30日前通知业主缴纳维修资金、契税及办理产权证认证等手续，2019年6月30日前办理完41栋至43栋产权证。2018年12月28日，原告李杨向国家税务总局攀枝花市东区税务局缴纳契税5040.30元。2019年5月27日，原告李杨向攀枝花市房产维修资金管理中心缴纳维修资金6724.20元。2019年6月21日，原告李杨取得不动产权证书。2019年6月26日，原告李杨委托诉讼代理人李学虎在被告思维公司的《君临江山业主结算确认书》上签字，确认其收到了被告思维公司向其转交的不动产权证书和增值税发票、税收缴款书、房屋专项维修资金交存凭证等票据，并确认被告思维公司已履行完毕所有的合同义务，双方对合同履行无异议。 本院认为，被告思维公司作为房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给原告李杨，双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，因此，本案的案由应为商品房预售合同纠纷。被告思维公司与原告李杨签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约履行各自的义务。原告李杨作为房屋的买受人因其未在合同约定的期间内取得不动产权证主张思维公司承担违约责任。被告思维公司提出了原告李杨未在合同约定的期间内取得不动产权证并非出卖人的原因造成，而是因为原告李杨所购房楼栋的其他购房人未按时缴纳房屋维修资金导致案涉房屋无法办理楼栋的初始登记及原告李杨未按合同约定及时缴纳契税、房屋维修资金两个原因所致，其不应承担违约责任的抗辩意见。原告李杨不认可被告思维公司的抗辩意见，被告思维公司应当承担延迟办证的违约责任。本案争议的焦点为：被告思维公司是否承担逾期办理不动产权证违约责任的问题。被告思维公司是否承担逾期办理不动产权证违约责任，主要应考虑以下二个问题：一是被告思维公司在办证过程中是否存在过错，延迟办证是否是因被告思维公司的原因造成；二是原告李杨未按约及时缴纳契税、房屋维修资金，被告思维公司是否应当免责。 针对第一方面的问题，本院认为，原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，……，买受人不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，“因出卖人的原因”是思维公司承担违约责任的前提，因此，被告思维公司是否承担逾期办证违约责任应首先考虑在办理不动产权证的过程中，被告思维公司是否存在过错，从而导致逾期办证。根据本院查明的事实，被告思维公司接受了原告李杨的委托，为其办理不动产权证，但办理不动产权证必须先行办理房屋所在楼栋的初始登记，房屋产权办理部门办理楼栋初始登记要求该楼栋缴纳完毕全部维修资金，其中已售房屋由购房人缴纳，未售房屋由开发商垫付，而原告李杨所购买的攀枝花市东区××路××号××幢××单元××号房屋所在楼栋拖延缴纳房屋维修资金，造成了被告思维公司延迟办理案涉房屋楼栋初始登记，也造成了被告思维公司不能及时为原告李杨办理案涉房屋不动产权证。被告思维公司提交的证据证明了其在为原告李杨办理不动产权证过程中不存在过错，延迟办证不是因被告思维公司的原因所造成。在办证条件成就后，被告思维公司于2019年4月向房屋产权办理部门递交了办理初始登记的申请，并于2019年6月21日为原告李杨办理了不动产权证。从上述办证时间过程看，被告思维公司不具有恶意拖延或懈怠办理情形。 针对第二方面的问题，本院认为，原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定：“因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担”及双方《补充协议》的约定：“出卖人除承担在建造该商品房时不具备房地产权属证书的条件而不能向买受人提交房地产权属证书的责任外，双方补充约定，如因政府部门或买受人的原因，买受人不能在交房后730日内取得房地产权属证书时出卖人免责”，原告李杨是案涉房屋的买受人，在接收房屋时未缴清全部应缴纳的契税，其缴清契税的时间延迟至2018年12月28日，虽然本案延迟办理不动产权证主要原因系同楼栋的其他购房人未按时缴纳维修资金，但即使楼栋的初始登记如期办理，原告李杨延迟缴纳契税亦会导致其不动产权证办理的延迟。因此按照合同约定，被告思维公司免责的条件成立。 综上，案涉房屋虽存在逾期办理不动产权证的事实，但逾期办证并非是被告思维公司原因造成，双方合同约定的承担违约责任的条件并不成就；且原告李杨逾期缴纳购房契税，被告思维公司免责条件成就，因此，原告李杨主张被告思维公司承担逾期办证的违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回李杨的诉讼请求。 案件受理费134元，减半收取计67元，由李杨承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 员 杨定涛 二〇二一年五月八日 书记员代 明 珠