吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终744号上诉人（原审被告）：张建永，男，1973年12月7日出生，汉族，无职业，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：艾钰琳，吉林权维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩，吉林权维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林巨擎实业有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：赵丽佳，总经理。委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。上诉人张建永因与被上诉人吉林巨擎实业有限公司（以下简称巨擎公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张建永及其委托诉讼代理人艾钰琳、张倩，被上诉人巨擎公司的委托诉讼代理人曲红智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建永上诉请求：一、撤销一审法院民事判决，依法改判驳回巨擎公司全部诉讼请求。二、一审、二审诉讼费由巨擎公司承担。事实和理由：一、一审法院判决张建永应当按照《前期物业服务合同》的约定给付物业管理费系法律适用错误。吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦房地产公司）与巨擎公司签订吉林国际物流商贸城《前期物业服务合同》，约定亚琦房地产公司聘请巨擎公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务。张建永与亚琦房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定张建永购买亚琦房地产公司开发的吉林国际物流商贸城商铺，张建永在《前期物业服务合同》上签字确认。张建永购买亚琦房地产公司开发的商铺并同意由巨擎公司提供物业服务，目的是亚琦房地产公司确保其开发的吉林国际物流商贸城五金区能够在2016年5月1日盛大开业，张建永购买的商铺能够从事经营活动。但是由于亚琦房地产公司的原因，吉林国际物流商贸城至今未开业，亚琦房地产公司所开发的商铺至今也未实际投入使用，全体商铺至今未按照约定入驻，巨擎公司自2014年至今也并未按照《前期物业服务合同》的约定提供物业服务。张建永与巨擎公司订立《前期物业服务合同》的目的在于与其达成一份公平交换的契约，但是现在作为合同赖以成立的基础事实和环境发生了变动，若按照《前期物业服务合同》约定的物业管理费标准强制履行，将对张建永造成重大损失，导致双方利益发生不正常的倾斜。因此《前期物业服务合同》因情势变更而失去了合理性。在此情况下判令张建永仍然按照《前期物业服务合同》约定的标准向巨擎公司交纳物业管理费，明显是有失公平，违背了诚实信用原则。二、一审法院关于判决张建永给付物业管理费的数额系认定错误，即便巨擎公司提供了物业服务，判决给付的数额与其提供的物业服务不相适应。根据《吉林省物业管理办法》规定，物业管理服务内容由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，收费项目应当与服务内容一致。物业服务收费应当遵循合理、公平以及与服务水平相适应的原则。（一）《前期物业服务合同》中约定物业服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部分、共用设施设备的日常运行维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域养护费用；物业管理公共区域秩序维护费用等。故物业服务企业在提供物业服务时应当满足法律规定及合同约定的标准，只有在达到标准的情况下才能主张全额的物业服务费用。但是本案的情况是吉林国际物流商贸城自2014年至今未开业也无商铺入驻，若说巨擎公司按照《前期物业服务合同》的标准提供物业服务很难具有说服力，不符合常理。（二）一审法院对于举证责任的分配存在错误，一审法院仅仅以张建永提供的证据不足以证明巨擎公司物业服务存在瑕疵为由，不予采纳其的抗辩理由有违公平原则。本案中张建永与巨擎公司的物业服务合同纠纷并不同于普通的情况，而是在合同签订时赖以存在的基础事实发生重大变更的情况下发生的纠纷。在这种情况下，巨擎公司是否按照《前期物业服务合同》提供物业服务尚不明朗，有待考证。且根据法律规定应当由负履行义务的一方承担举证责任，因此一审法院在不考虑目前情况及合理常识的情况下径行认定巨擎公司已经完全履行了合同义务过于草率。巨擎公司应当举证证明即便订立合同时的客观情况已经发生了变化，但是其仍然按照合同约定完成了物业服务，张建永应当支付相应对价。且根据《吉林市物业管理条例实施细则》第十八条“物业服务企业应当于每年6月、12月向业主公布一次物业服务费用的收支情况”的规定，向业主公布收支情况本就是巨擎公司应当承担的责任。故让巨擎公司承担举证义务不违反法律规定，同时能够使法院查明巨擎公司的实际履行情况。（三）即便是张建永应当向巨擎公司支付物业管理费，因巨擎公司并未按照《前期物业服务合同》约定的标准向业主提供物业服务，取费的标准也不应当是《前期物业服务合同》约定的5元/平方米，而应当是与其提供的物业服务水平相适应的取费标准。且巨擎公司对一些业主的取费标准为1.5元/平方米，进一步能够证明巨擎公司明知其提供的物业服务未达到5元/平方米的标准，故根据《物业服务收费管理办法》第十条之规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。”巨擎公司已经通过实际履行的方式对物业服务费的取费标准进行变更，变更的效力应当及于全部业主。另外，根据《前期物业服务合同》第七条第二款约定：“如逾期缴纳，从下月1日起加收滞纳金。”基此，即便存在延期支付物业费的问题，逾期缴纳物业费的利息损失也应从逾期缴纳的次月1日开始计算，而非逾期缴纳的次日开始计算。况且，吉林市公安局消防支队于2018年1月5日针对涉案房屋发出行政处罚决定书，明确载明责令停止使用涉案房屋，此时《前期物业服务合同》赖以订立的客观基础实施已发生变化，涉案房屋截至该处罚决定下发时，已不再需要物业公司提供服务，即不再需要缴纳物业费，若继续履行原合同约定的义务，将导致当事人之间利益明显失衡，对张建永来讲显失公平，违反公平、等价有偿原则的标准。三、一审法院以张建永的违约行为呈持续状态，故巨擎公司的起诉并未超过诉讼时效期间系法律适用错误。根据《前期物业服务合同》“业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年物业公共性服务费。之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用”可知，每年张建永应当交纳的物业管理费是在合同履行过程中不断产生的定期给付义务，履行期限届满后均为独立债务，具有可计算性和可分性，应当自每一期债务履行期限届满后分别认定诉讼时效的起算时间，不能以张建永未交纳物业管理费行为一直持续为由认定诉讼时效期间未经过。因此本案中巨擎公司主张的部分物业管理费已经超过了诉讼时效，应当驳回其对该部分诉讼费用的起诉。此外由于巨擎公司至今未按照《前期物业服务合同》提供物业管理服务，故其在2021年之前均未向张建永主张过未付的物业管理费。巨擎公司本次提起诉讼，完全是基于亚琦房地产公司是巨擎公司的唯一股东，二者之间具有关联、利益关系。由于亚琦房地产公司原因未按照《商品房买卖合同》（预售）约定的时间为全体业主办理不动产权属证书导致了大量诉讼，巨擎公司和亚琦房地产公司为了规避另案败诉的违约金给付责任才起诉张建永支付物业管理费，巨擎公司和亚琦房地产公司的行为是恶意逃避债务，损害张建永的合法权益。因此一审法院认定诉讼时效期间未经过系适用法律错误，应当予以纠正。综上，一审法院适用法律错误，举证责任分配错误，望二审法院依法支持张建永的上诉请求。巨擎公司辩称，一、关于情势变更原则，张建永没有证据证明履行物业合同客观条件发生变化，目前仍是张建永在使用房屋，就应该依法缴纳物业费；二、一审法院对于物业费给付以及巨擎公司履行物业服务合同中是否存在瑕疵也已经进行审理和调查，证明巨擎公司的物业服务符合标准要求，并且有权要求张建永支付物业费，关于吉林市消防支队2018年的处罚决定书是管理型条款，在张建永已经接收并实际占有使用房屋的情况下，依法缴纳物业费，依据的是前期物业服务合同，而不受行政处罚的影响；三、本案起诉未超过诉讼时效，因为张建永的违约行为处于一种持续状态，其并未在合同中约定以此后的物业费如何缴纳，那么就应当依法持续计算，合同中对于缴纳的期限办法除了第一年有约定外就没有其他约定，不存在诉讼时效的问题。综上，一审判决认定事实及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。巨擎公司向一审法院起诉请求：1.张建永支付拖欠巨擎公司的物业服务费48,600元；2.张建永支付巨擎代其垫付的供热费27,929元；3.张建永支付上述费用自违约之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息，与2019年8月20日至上述费用全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年12月1日，产生的利息合计9832元）。以上合计86,361元。一审法院认定事实：2014年6月，亚琦房地产公司与吉林巨擎物业服务有限公司（以下简称巨擎物业公司）签订吉林国际物流商贸城前期物业服务合同，约定亚琦房地产公司聘请巨擎物业公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务，物业服务收费采取包干制方式，物流库房、写字楼（办公楼）、商铺等经营性用房收费标准为每月每平方米5元，业主应从房屋交付（交钥匙）之日起计交物业管理服务费，为启动小区的物业管理工作，业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年（即12个月）物业公共性服务费，之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用，如逾期交纳，从下月1日起将按《业主临时规约》的约定进行催交和加收滞纳金（应缴费的3‰／日）。该协议并约定了双方其他权利义务。张建永在该协议尾页签字确认。2015年8月27日，张建永与亚琦房地产公司签订商品房买卖合同（预售），约定张建永购买亚琦房地产公司建设的吉林国际物流商贸城XXX号商铺，建筑面积135平方米。张建永如约交纳了购房款，并办理了商品房备案登记，于2015年8月27日办理入户。双方还签订了《协议书》，主要约定为甲方承诺自2015年11月15日起至2016年4月为乙方供热，同时免前三年物业费。该商铺至今未能办理产权登记。另查明：巨擎物业公司于2020年11月27日变更名称为巨擎公司。张建永自入户后一直未交纳物业费，巨擎公司于2020年12月26日向张建永发出物业费催缴通知，限其三日内交纳物业费，逾期张建永仍未交纳物业费，巨擎公司诉至法院主张2015年8月27日至2020年12月1日期间的物业费用。一审法院认为，关于物业费给付责任问题，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中亚琦房地产公司与巨擎物业公司订立的前期物业服务合同，依法对业主张建永具有法律约束力，且张建永在该前期物业服务合同已签字确认，其对物业服务人、物业服务事项、物业费收费标准等均已知晓，张建永应依约履行交纳物业费的义务，其未依约交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。但鉴于亚琦房地产公司与张建永之间签订的协议书中约定减免三年物业费，故应在计算物业费时予以扣除。经计算，张建永尚欠2015年8月27日至2020年12月1日期间的物业费用18,337.5元。关于巨擎公司要求张建永自违约之日起至实际给付之日止支付利息的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。关于张建永提出的诉讼时效抗辩问题。法院认为，张建永自2015年8月27日入户至今一直未交纳物业费，其违约行为呈持续状态，故巨擎公司起诉未超过诉讼时效期间，对张建永抗辩巨擎公司起诉超过诉讼时效期间的观点法院不予采纳。关于张建永提出的因亚琦房地产公司交付的商铺未经消防部门验收，致使闲置至今问题，法院认为，该争议实质为张建永与亚琦房地产公司之间的房屋买卖合同纠纷，不足以对抗巨擎公司的物业费请求权，法院不予采纳。关于张建永抗辩巨擎公司提供物业服务存在瑕疵问题，其提供的证据不足以证明此事实，法院不予采纳。关于巨擎公司要求张建永支付供热费及相应利息的诉讼请求，巨擎公司系基于债权转让的事实提出诉请，此与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，可另行解决，本案中不予裁判。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决：一、张建永于判决生效之日起七日内向巨擎公司支付物业服务费18,337.5元；二、张建永给付巨擎公司逾期交纳物业费利息损失，计算方式分别为自2018年8月27日起至2019年8月19日止，以8100元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以8100元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；自2019年8月27日起至实际给付之日止，以8100元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；自2020年8月27日起至实际给付之日止，以2,137.5元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；以上均与第一项义务同时履行；三、驳回巨擎公司其他诉讼请求。案件受理费980元，由巨擎公司负担851元，张建永负担129元，张建永负担部分于判决生效之日起七日内向法院交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张建永向本院提交的证据如下：证据一、1.巨擎物业公司收款专用收据一份。2.商品房买卖合同（预售）一份及物业费收款专用收据一份。3.经亚琦房地产公司招商经理批复的全体业主反映的问题解决方案材料一份。证明：即便张建永应当向巨擎公司支付物业管理费，也应当按照与物业服务水平相适应的取费标准支付，即1.5元/平方米。参照巨擎公司对一些业主的取费标准为1.5元/平方米，能够证明巨擎公司提供的物业服务未达到5元/平方米的标准，其已通过实际履行的方式对物业服务费的取费标准进行变更，该变更的效力应当及于全部业主。此外，巨擎公司作为收费主体有义务对该证据的真实性进行核对，不能单凭复印件否定证据的真实性。证据二、百业国际五金汽配城物业费收费单两份。证明：与亚琦吉林国际物流商贸城同地段、同水平的已经正常营业并且提供完整物业服务的其他商贸城，收费标准为1.9元/平方米。巨擎公司的物业费收费标准远远高于平均水平，且在巨擎公司未按照合同约定提供服务的情况下按照5元/平方米支付物业费显失公平。证据三、光盘两张。证明：巨擎公司未提供物业服务，若按照5元/平方米收取物业款显失公平，有违诚实信用原则。巨擎公司质证称，针对证据一，1.收据真实性无异议，对证明问题有异议，无法证明收费的时间、标准、具体金额。2.商品房买卖合同真实性无异议，但对证明问题有异议，前期物业服务合同中已经载明物业费为5元每平米每月，该物业为商业物业，收费标准与住宅的物业标准不一致，应该按照前期物业服务合同中约定的物业标准收费，一审判决正确。如果张建永认为收费标准过高应该依法行使撤销权，而不是抗辩权。3.对解决方案的真实性不予认可，没有原件且内容是针对开发公司的，与物业公司无关；对证据二，真实性、关联性、合法性均有异议，该收费单的单价1.9元每平米的真实性无法确认，没有百业国际五金汽配城的公章，该证据与本案也没有相关性，张建永已经在前期物业服务合同上签字，应视为对收费标准的认可；对证据三，该视听资料类似内容已经在一审过程中予以出示，对该证据的类型一审法院已经进行了审查，如果张建永认为服务过程中存在瑕疵可以提出反诉或者抗辩减少物业费，该份证据也不能证明巨擎公司的物业服务不符合标准要求。本院经审查认为，对于张建永所提供的证据一，仅能证明巨擎公司对个别业主的物业的收费情况，不能认为巨擎公司对于整体的收费标准进行了调整，并与全体业主达成了合意，本院不予采信；对于证据二，为其他商场的物业费收费凭证，缺少出具单位的盖章，巨擎公司对其真实性亦不予认可，且无法证明双方所约定的吉林市物价局及同行业的收费具体标准，本院不予采信；对于证据三，能证明巨擎公司的物业服务存在一定的瑕疵，本院予以采信。巨擎公司二审期间未提供新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。另查明：吉林国际物流商贸城除五金区外，其他区域处于未正常运营状态。巨擎公司所进行的物业服务，存在一定瑕疵。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。张建永作为业主在前期物业服务合同上签字，巨擎公司为案涉经营区域提供物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系。巨擎公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，张建永应依约缴纳物业费，对于物业公司的物业服务质量、收费标准等问题，张建永可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。关于物业费收费标准问题。当事人应当按照合同约定的内容，全面履行合同义务。经查，案涉小区前期物业合同约定的物业费标准为5元/平方米。张建永在前期物业服务合同上签字确认，其应当按照合同约定的标准缴纳物业费用。同时，根据亚琦房地产公司与张建永之间对物业费进行减免的约定，属于开发商对购房者的优惠条件，并不直接约束超出减免期限后物业公司与业主之间的物业服务合同内容。目前，双方的物业服务合同尚未解除，亦未对减免后的物业费收费标准进行协商并达成新的合意，结合本案实际的物业费减免情况，一审判决张建永按照合同约定的标准支付物业费并无不妥。张建永虽然主张合同约定的物业费标准远远超过平均水平，应予以降低，但该主张在本案中没有合同约定亦缺乏法律依据支持。关于逾期利息问题。经查，案涉房屋为商业区域的经营性用房，位于吉林国际物流商贸城所规划的“五金区”。现吉林国际物流商贸城除五金区外，其他区域均处于未正常运营状态，物业的配套设施及周边环境存在缺陷，经营场所未通过公安消防部门的验收。根据张建永二审期间所提供的新证据以及现场实际调查情况来看，案涉区域的物业服务确有需要进一步完善的部分。案涉商铺经营环境不良以及巨擎公司物业服务质量存在瑕疵，张建永并非主观恶意拖欠物业费，故其不应承担逾期交纳物业费的利息损失。关于本案诉讼时效问题。本案中，张建永购买案涉房屋时，亚琦房地产公司对其购买后三年的物业费用进行了减免。在减免期间，物业公司无需向张建永主张相关权利，故本案的诉讼时效应自物业费减免期限届满之后起算。一审法院认为巨擎公司起诉未超过诉讼时效期间正确。综上所述，张建永的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初153号民事判决第一项；二、撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初153号民事判决第二项、第三项；三、驳回吉林巨擎实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决规定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费980元，二审案件受理费258元，合计1238元，由巨擎公司负担980元，张建永负担258元。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年五月二十七日书记员  周双媛