江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏08民终889号 上诉人（原审原告、案外人）：嵇长兵，男，1970年6月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：纪凤军，江苏古楚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：李卫星，男，1967年8月25日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陶廷远，男，1974年6月2日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：夏其芳，女，1974年9月3日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 上诉人嵇长兵因与被上诉人李卫星、陶廷远、夏其芳异议之诉一案，不服淮安市清江浦区人民法院（以下简称清江浦区法院）（2019）苏0812民初10925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 嵇长兵上诉请求：1.撤销清江浦区法院（2019）苏0812民初10925号民事判决；撤销清江浦区法院（2019）苏0812执异165号执行裁定。改判支持上诉人的诉讼请求，即停止对位于淮安市清荷家苑3－4（201室）房屋的强制执行，并解除查封；责令陶廷远、夏其芳协助办理该房屋产权过户手续；2.判令被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：1.一审法院对查明的事实进行主观认定是错误的。一是拆迁安置房尚不具备办理产权证的条件，但一审法院并没有查明真正原因。一审法院查明的事实并不能证明不具备办理产权证的条件的原因在上诉人。一审判决认为上诉人明知案涉房屋为拆迁安置房，房屋出售人未取得案涉房屋的产权证情况下仍然购买，遂认定其未办理过户存在过错。这一推理不合逻辑，是错误的。我国没有法律规定拆迁安置房不可以买卖交易，该房屋被一审法院查封，故无法过户，这一原因责任当然不在房屋买受人。2.一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》于2004年10月26日通过，该解释是针对法院在执行当中具体的执行行为的规定。最高人民法院在2014年通过的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》才是针对执行异议案件有针对性的专项规定或解释。所以一审法院仅凭2004年10月26日通过的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》直接下达判决，有失偏颇。3.本案法律适用问题。上诉人认为，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，下面就针对司法解释规制的情形，结合本案实际情况进行陈述。一是本案房屋的买卖合同于2017年12月18日签订，一审法院查封时间是2019年7月9日，书面买卖合同在法院查封之前签订，且合法有效；二是合同签订第二日，即2017年12月19日，上诉人即取得房屋，并实际占有，在法院查封前正在装修，故上诉人在法院查封之前已合法占有该案涉房屋；3.合同价为58万元，2017年12月18日支付57万元（有打款记录），仅余1万元在办理过户时支付。可以视为支付了全部价款，另1万元可以按照法院要求交付执行；4.未办理过户登记的原因并不在上诉人。由于上诉人作为买受人的情形符合该条款规定的四种情形，法院应该支持上诉人提出的请求。 被上诉人李卫星辩称，因为与夏其芳、陶廷远是朋友关系，就向其借钱。2016年向夏其芳和陶廷远要钱，要求其打的欠条，后来就找不到夏其芳和陶廷远了。嵇长兵于2017年买房，直到2019年才装修，对嵇长兵57万元购买涉案房屋的真实性表示怀疑。 被上诉人陶廷远、夏其芳未作答辩。 经审理查明，李卫星诉陶廷远、夏其芳民间借贷纠纷一案，清江浦区法院于2018年5月8日作出（2017）苏0812民初10158号民事调解书，内容为：“一、被告陶廷远、夏其芳于2016年10月22日欠原告李卫星借款本金25万元，自愿支付原告李卫星利息5万元，合计30万元。该款自2018年6月10日至2018年12月10日每月付2000元。自2019年1月10日至2019年12月10日每月付3000元。自2020年1月10日至2021年12月10日每月付4000元。自2022年1月10日至2022年11月10日每月支付12800元。2022年12月10日前付13200元。上述款项每月10日前打入原告李卫星中国工商银行账户（卡号：62×××08）；二、若上述有一期未能按约还款，原告李卫星可就全部剩余款项申请法院强制执行，并要求被告陶廷远、夏其芳自2018年5月10日开始至实际支付之日，以本金25万元为基数，按照年利率18%承担利息；三、本案争议一次性解决，无其他争议。” 因两被告未履行调解书确定的给付义务，2018年9月21日，李卫星申请强制执行，执行案号为（2018）苏0812执3338号。2018年11月19日，清江浦区法院作出（2018）苏0812执3338号执行裁定书，在32万元范围查封陶廷远、夏其芳名下财产。2019年7月9日，该院公告查封陶廷远、夏其芳名下的位于淮安市清河新区房屋。 案外人嵇长兵对此提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。清江浦区法院于2019年12月10日作出（2019）苏0812执异165号执行裁定：驳回嵇长兵的异议请求。 嵇长兵不服该裁定，向清江浦区法院提出执行异议之诉称，请求：1.要求立即停止对位于清荷家苑3-4（201室）房屋的强制执行，并解除查封，要求被告陶廷远协助办理该房屋产权过户手续；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明： 1.关于原告嵇长兵购买涉案房屋的事实。2009年4月23日，淮安市清河新区管委会与陶廷远签订了淮安市集体土地房屋拆迁安置补偿协议，陶廷远用其所有的的房屋置换了案涉房屋。嵇长兵举证的《房屋买卖合同》载明，陶廷远、夏其芳（出卖人，甲方）与嵇长兵（购买人，乙方）于2017年12月18日签订《房屋买卖合同》，双方约定坐落于淮安市清江浦区.92平方米的房屋以58万元总价买卖，约定于2017年12月18日支付房款57万元，余下房款1万元，留办房产证时一次性付清，小区统一办证时，甲方负责同步办理房屋的房产证等手续，双方同时办理过户手续，双方过户产生的费用由乙方承担。次日，嵇长兵通过江苏银行账户转账给陶廷远购房款57万元，陶廷远将案涉房屋的钥匙及住宅使用说明书、住房质量保证书交付嵇长兵。嵇长兵接收房屋后对案涉房屋进行装修，但尚未入住。 2.关于涉案房屋被查封的情况。2018年11月19日，清江浦法院作出（2018）苏0812执3338号执行裁定书，在32万元范围查封陶廷远、夏其芳名下财产。2019年7月9日，该院公告查封陶廷远、夏其芳名下的位于淮安市清河新区房屋。 3.关于房屋未能过户的原因。根据房屋买卖合同中关于办证的约定及嵇长兵的陈述，结合该院调取的拆迁安置协议，案涉房屋属于拆迁安置房，房屋买卖时尚不具备办理产权证的条件，后该房屋被该院查封，故无法过户。 4.该院到淮安市不动产登记部门调取了嵇长兵名下房屋信息，嵇长兵在淮安市开发区深圳东路1号、济南路2-1号有多套房屋。 清江浦区法院认为，《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该案中，原告嵇长兵在购买涉案房屋时，明知涉案房屋为拆迁安置房，房屋出售人未取得涉案房屋的产权证，仍然购买，故其对涉案房屋不能及时办理转移登记手续存在过错，对于房屋无法办理至其名下的风险，应由其自身承担。原告嵇长兵依据房屋买卖合同所享有的债权，请求排除对于涉案房屋的执行，无法律依据，依法不应支持。因为陶廷远等人被法院执行导致涉案房屋被法院查封，嵇长兵可以就自己的实际损失另案向陶廷远等人主张权利。据此，清江浦区法院于2020年11月25日作出（2019）苏0812民初10925号民事判决：驳回原告嵇长兵的诉讼请求。 本院经查明，确认了一审法院查明的事实。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，本案争议焦点为嵇长兵对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 第一、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中,嵇长兵作为案外人应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第二,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应与支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法有效占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的细化，两者并不矛盾，均可以适用。本案中，嵇长兵与陶廷远、夏其芳虽然在查封前签订了房屋买卖合同，交付了房款，且实际占有该房屋。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故陶廷远、夏其芳在领取房屋不动产权证书之前转让该案涉房屋的行为违反了法律禁止性规定。虽然在二手房的交易市场中，有未办理房产证直接转卖的行为存在，但并不代表该行为就完全获得法律的认可和保护。本案中，符合法律规定的交易程序应为：陶廷远、夏其芳先取得该房屋的不动产权证书后再将其房屋所有权转移至嵇长兵。因此，买受人嵇长兵对未办理过户登记存在明显过错，其应知道该法律风险的存在，当然承担未办理过户的不利后果。故案外人嵇长兵不享有排除执行的民事权益。 第三，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定:“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案中,案外人嵇长兵对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故应准许对淮安市清河新区房屋的执行。 综上,嵇长兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9600元,由嵇长兵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 玮 审 判 员  刘群英 审 判 员  黄春丽 二〇二一年五月十九日 法官助理  王学波 书 记 员  孙 欣