安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终1269号 上诉人（原审原告）：王典，男，1989年11月12日生，汉族，住江苏省南京市溧水区。 委托诉讼代理人：朱赫，北京市京都（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵小雨，北京市京都（南京）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：安徽金太阳置业投资有限公司，住所地安徽省来安县汊河新区1号，统一社会信用代码91341122791891734N（1-1）。 法定代表人：杨煌桥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘俊华，江苏南斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙燕，江苏南斗律师事务所律师。 上诉人王典因与被上诉人安徽金太阳置业投资有限公司（以下简称金太阳置业公司）预约合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2020）皖1122民初4419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王典上诉请求：撤销原判，改判支持其全部诉讼请求并由金太阳置业公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决对部分事实没有查清，导致使用法律错误。其在约定的时间多次前往金太阳置业公司沟通租赁合同内容，未能签订租赁合同系金太阳置业公司滥用“甲方”地位。双方签订的《金太阳综合体租赁意向书》未生效，意向书内容并不涉及租赁合同主要条款的具体内容，双方也未作出是否受约束的意思表示，意向书不能与合同等同视之，其缴纳的13万元，系保证金和租金，意向书并未生效，金太阳置业公司应当返还该笔款项。金太阳置业公司拒绝就合同主要条款与其协商，双方就租赁合同不能达成一致意见，致使不能签订租赁合同，构成违约。 金太阳置业公司答辩称：原审判决认定事实正确，适用法律正确。其不存在滥用甲方地位，而是对所有承租户一视同仁，对于案涉场地的租赁合同是统一模板。未能签订租赁合同的原因是王典一再提出苛刻的要求，其未同意，所以王典提出不再履行意向书。 王典向一审法院起诉请求：1．判令解除其与金太阳置业公司签订的《金太阳综合体租赁意向书》；2．判令金太阳置业公司返还其支付的款项130,090元；3．判令金太阳置业公司支付其律师费12,000元；4．本案诉讼费用由金太阳置业公司承担。 一审法院查明：2018年10月11日，金太阳置业公司与王典签订《金太阳综合体租赁意向书》，双方约定，一、租赁合作相关事项：1．租赁场所为位于来安县汊河新区××号××层××号商铺，建筑面积约956.8平方米（最终以双方另行签署的《金太阳集团综合体租赁合同》确定的面积为准）；2．租赁期限为36个月，自双方正式签署的《金太阳集团综合体租赁合同》项下的交付日起计算，租金起算日以合同约定为准；3．租金标准（租金不包括物业服务费，物业服务费由乙方另行向甲方指定的物业服务公司支付）：该房屋的租金按建筑面积计付，每月每平方米人民币45元，金太阳置业公司开具票据时，其中40％为物业费票据。王典自租赁合同约定的租金起算日起开始承担该房屋的租金。具体标准：第1-3年1.5元／㎡／天，即年度租金523848元；为扶持王典经营，金太阳置业公司同意在前述月租金标准的基础上，给予王典18个月的租金优惠期，免租期前置分别是第一年6个月、第二年6个月、第三年6个月；4．租金、物业服务费和意向金支付方式：按照先租后用的原则，每12个月为一个租赁年度，租赁费用的支付方式为半年付，王典应于每个租赁期半年度前60天向金太阳置业公司预付该半年度租金。意向金、首个年租金（即半年租金）和首年物业费交纳金额和时间为：第一年租金（即半年租金）261924元，交纳时间为进场装修7天内。第一年物业费172224元，交纳时间为进场装修7天内。意向金130000元分两次交纳，第一次30000元交纳时间为2018年10月12日，第二次100000元交纳时间为2018年10月31日；5．租赁用途：王典经营范围为淘气堡儿童乐园，王典保证对该经营品牌及项目享有持续的合法的经营使用权，租赁期内，王典应保证该商铺持续符合租赁合同约定的租赁用途。二、意向金：王典同意向金太阳置业公司支付意向金130000元。双方签署正式租赁合同后，意向金自动转为租赁合同项下履约保证金，有关履约保证金的使用及返还等按照租赁合同约定执行。三、租赁合同签署：1．除非因金太阳置业公司违约原因或金太阳置业公司书面同意延长期限，王典应在金太阳置业公司书面通知的时间内与金太阳置业公司签署正式租赁合同；2．如因金太阳置业公司违约原因导致双方未能在约定时间内签署租赁合同的，则本意向书自动终止，王典支付的意向金在双方商定期限内无息退还。如因王典违约原因导致双方未能在约定时间内签署租赁合同，则金太阳置业公司有权解除本意向书，金太阳置业公司据此解除本意向书的，意向金不予退还，且金太阳置业公司有权随时将该商铺出租给任何第三方；3．双方特别明确，本意向书约定的与该房屋租赁有关的事项及双方权利与义务等内容，将最终以双方正式签署的租赁合同约定为准。四、本意向书自双方签订（王典应以签字方式确认）且王典足额缴纳意向金后生效，于双方签署正式租赁合同后终止。 2018年10月12日，王典分别向金太阳置业公司交纳30,000元和90元，金太阳置业公司出具收据载明收款事由为保证金和刷信用卡手续费。2018年10月31日，王典向金太阳置业公司交纳100,000元，金太阳置业公司出具收据载明收款事由为租金。 金太阳置业公司于2019年11月29日取得所建设的金太阳商业综合体工程的《滁州市建设工程竣工验收备案证书》。2020年7月，金太阳置业公司通知王典进场装修并签订正式租赁合同。2020年10月22日，王典向金太阳置业公司寄发《通知函》，告知：1．鉴于金太阳置业公司不同意对合同条款进行任何修改且无商量余地，其明确不会承租金太阳置业公司商业综合体三楼301-1商铺；2．要求金太阳置业公司2个工作日内退还其缴纳的费用共计130,090元。金太阳置业公司于2020年10月24日收到该通知。 一审法院认为，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。本案中，根据《金太阳综合体租赁意向书》的内容，该意向书构成预约合同，该预约合同的订立系双方真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按约定履行。王典认为双方约定了意向书在其足额缴纳意向金后生效，且缴纳的系保证金和租金，并非意向金，故该意向书并未生效，但根据意向书中双方关于意向金缴纳的次数、金额和时间的约定，结合王典向金太阳置业公司交纳相关款项的次数、金额和时间，虽然金太阳置业公司在收据中记载的收款事由为保证金和租金，但该款项实际应为双方约定的意向金，故对王典关于未交纳意向金而意向书未生效的理由，该院不予采信。 对于王典关于其接到金太阳置业公司通知后未进场装修并订立正式租赁合同系因金太阳置业公司单方变更出租区域的构造，并将其经营的儿童游乐项目所必须的独立消防楼梯规划给他人所用，致其装修方案无法落实，经营项目无法通过验收，而金太阳置业公司却拒绝将曾口头承诺的消防楼梯等载入正式租赁合同的主张，该院认为，王典所主张的关于消防楼梯的事项并未在意向书中予以约定，而王典提供的证据亦不足以证明金太阳置业公司具有违约行为，且王典关于将作为安全通道的消防楼梯独占使用的要求亦违反消防安全等法律、法规的相关规定，故对王典关于金太阳置业公司拒绝将其独占使用消防楼梯的要求载入正式租赁合同构成违约的主张，该院不予采信。对于王典关于其将租赁优惠期、违约责任的事项与金太阳置业公司磋商后未达成一致意见的主张，该院认为，双方对合同事项的磋商不能达成一致，不能成为王典有权请求退还意向金的理由，且关于“租赁优惠期”的事项，双方在意向书中已经有“为扶持王典经营，金太阳置业公司同意在前述月租金标准的基础上，给予王典18个月的租金优惠期，免租期前置分别是第一年6个月、第二年6个月、第三年6个月”的相关约定，故对王典的该主张，该院不予采信。 然而，因王典明确表示不再承租案涉商铺，并请求解除双方的《金太阳综合体租赁意向书》，而王典所负之债务标的亦不适于强制履行，双方无法实现合同目的，故应终止该意向书的权利义务关系。根据意向书中关于如因王典违约原因导致双方未能在约定时间内签署租赁合同，则金太阳置业公司有权解除本意向书，金太阳置业公司据此解除本意向书的，意向金不予退还的约定，王典明确表示不再履行订立合同的义务，故其应承担违约责任。因双方约定意向金不予退还标准过高，该院结合履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则综合衡量，酌定王典向金太阳置业公司支付违约金30,000元为宜。金太阳置业公司在王典已交纳的意向金130,000元中，扣除违约金30,000元后，将剩余意向金100,000元退还王典。金太阳置业公司收取王典刷信用卡手续费90元，既无双方约定亦无相应法律依据，金太阳置业公司应予退还。关于律师费，因双方未约定律师费的承担，且王典亦未能证明金太阳置业公司之于该意向书的终止具有过错，故该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百六十六条第一款、第五百八十条、第五百八十五条第一款和第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条、第三条、第十一条规定，判决：一、终止原告王典与被告安徽金太阳置业投资有限公司签订的《金太阳综合体租赁意向书》权利义务关系；二、被告安徽金太阳置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王典100,090元；三、驳回原告王典的其他诉讼请求。案件受理费3142元，减半收取1571元，由原告王典负担。 本院二审期间，王典提供来安县人民法院判决书两份，证明两起类似判决中因承租人未缴纳意向金，法院判决意向书未生效。金太阳置业公司对该证据真实性无异议，同类型的案件也有驳回承租户诉讼请求的。本院认为该两份判决书认定事实与本案并不相同，对证明目的不予采纳。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：金太阳置业公司是否应当退还王典13万元。经查，双方签订的《金太阳综合体租赁意向书》约定：第一年租金（即半年租金）261,924元，交纳时间为进场装修7天内。第一年物业费172,224元，交纳时间为进场装修7天内。意向金13万元分两次交纳，第一次3万元交纳时间为2018年10月12日，第二次10万元交纳时间为2018年10月31日；四、本意向书自双方签订（王典应以签字方式确认）且王典足额缴纳意向金后生效，于双方签署正式租赁合同后终止。王典于2018年10月12日交纳3万元、90元手续费，2018年10月31日交纳10万元，金太阳置业公司虽然出具的收据载明交款事由为保证金、租金，但从交纳时间及交纳的金额分析，该笔13万元性质应为意向金，《金太阳综合体租赁意向书》已于2018年10月31日生效。 关于双方是否违约的问题。《金太阳综合体租赁意向书》对租赁物、租赁期限、租金标准、租金交纳时间及免租期进行了约定，可以认定已对租赁合同主要合同条款进行了约定。后王典与金太阳置业公司协商未能达成一致意见，王典表示不再租赁案涉商铺，构成违约。双方于2018年10月11日签订《金太阳综合体租赁意向书》，该意向书虽未明确约定案涉商铺交付时间，但金太阳置业公司于2019年11月29日才取得竣工验收备案证书，2020年7月才通知王典进场装修签订租赁合同，据意向书签订已逾二十个月，显然不符合一般商业经营活动预期，亦有违公平及诚实信用原则，原审判决结合履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则综合衡量，酌定金太阳置业公司退还王典10万元意向金、90元信用卡手续费并无不当，本院予以确认。综上，对王典的上诉请求不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费850元，由上诉人王典负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 达 审判员 葛敬荣 审判员 田 祥 二〇二一年五月六日 书记员 汪 建 附：本案二审处理适用的主要法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。