贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔06民终625号上诉人（原审原告）：戴佳，男，1988年12月5日出生，土家族，贵州省松桃县人，住贵州省松桃县。委托诉讼代理人：燕晓静，北京诚略律师事务所律师。委托诉讼代理人：周涛，北京诚略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区麒龙国际会展城A2栋1单元。法定代表人：张进锐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴定威，该公司员工。委托诉讼代理人：简文亚，贵州证道律师事务所律师。戴佳与铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司（简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，贵州省铜仁市碧江区人民法院作出（2020）黔0602民初4735号民事判决，戴佳不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日受理后，依法组成合议庭，于2021年4月25日公开开庭进行了审理，戴佳的委托诉讼代理人燕晓静，碧桂园公司的委托诉讼代理人简文亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴佳上诉请求：1、撤销（2020）黔0602民初4735号民事判决，改判支持戴佳的诉讼请求；2、案件受理费由碧桂园公司承担。事实和理由：1、戴佳与碧桂园公司已经以书面形式约定了合同解除条款事项，应当按照约定解除的条件解除合同；2、碧桂园公司存在违反合同约定、虚假宣传、误导消费、未提供符合约定质量商品房等情形；3、碧桂园公司未按《商品房买卖合同》的约定履行交房义务，在约定交房日之前案涉商品房尚未达到交付条件，合同解除条件已经成就；4、戴佳向碧桂园公司发出书面退房通知后，案涉《商品房买卖合同》已经实际解除。一审法院根据《合同法》第九十四条的规定，认定铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司的行为并非属于合同根本目的不能实现的严重违法行为，且戴佳不能提供证据证明其构成根本违约，据此戴佳对行使解除权不予认可，驳回其要求解除合同的诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律错误。碧桂园公司二审答辩：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。戴佳向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除戴佳与碧桂园公司于2018年6月5日签订的商品房买卖合同；2、判令碧桂园公司退还戴佳购房款714647元；3、判令碧桂园公司赔偿戴佳购房违约金107197元；4、判令碧桂园公司退还戴佳已交不动产权登记费170元；5、判令碧桂园公司赔偿戴佳与中国银行提前还清房屋贷款所承担的三个月利息7380元；6、本案诉讼费、诉前财产保全费、房屋质量检测费及相关合法的费用均由碧桂园公司承担。一审法院认定的事实：2018年6月5日，戴佳与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2018005895），约定碧桂园公司将其开发建设的位于铜仁市碧江区房屋出售给戴佳；房屋规划用途为成套住宅，属钢混结构；房屋建筑面积121.94㎡，套内建筑面积93㎡；按套内建筑面积计价，单价7684.38元／㎡，购房总价款714647元；付款方式为买受人（戴佳）应于合同签订之日向出卖人（碧桂园公司）交付首期房款144647元，余款570000元以银行按揭方式支付；出卖人应于2019年12月14日前将案涉房屋交付买受人使用；商品房交付时应当符合以下条件：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；出卖人未按第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；本合同自双方签字（盖章）之日起生效。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，戴佳向碧桂园公司付清了全部房款714647元，并交纳了不动产权登记费170元，向铜仁市住房和城乡建设局交纳了住宅专项维修资金4878元。案涉合同向住建部门进行了备案。2020年3月20日，戴佳向碧桂园公司发出《退房通知书》。碧桂园公司至今未将案涉房屋交付给戴佳。戴佳于2020年9月8日申请诉前财产保全，一审法院于2020年9月9日作出（2020）黔0602执保322号执行裁定书，裁定冻结碧桂园公司银行账户资金860000元，冻结期限为一年。另认定，碧桂园公司于2018年5月23日取得碧桂园奥林湖山建设项目的《商品房预售许可证》。碧桂园公司委托铜仁市房地产交易中心对案涉碧桂园奥林湖山建设项目房屋面积进行测绘，该交易中心作出房产实测报（2019）第03903号《房屋面积测绘报告》，载明测量日期为2019年12月11日，绘图编号21165。铜仁市碧江区住房和城乡建设局对案涉工程消防设施进行验收，综合评定该工程消防验收合格，并于2020年1月17日作出了碧住建消验字（2020）第002号《建设工程消防验收意见书》。案涉工程于2020年4月2日向铜仁市碧江区住房和城乡建设局办理了建设工程竣工验收备案登记。《建设工程竣工验收备案表》载明，碧桂园奥林湖山一期工程2号楼开工时间2017年10月25日，竣工时间2019年12月10日，竣工验收时间2019年12月14日。2019年12月12日，案涉工程经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位评定为合格。铜仁市碧江区住房和城乡建设局出具的备案意见载明：该工程符合法律法规及强制性条文要求，资料齐全，符合备案要求，并作出“同意备案”的处理意见。戴佳起诉状第四页中载明有如下内容：鉴于戴佳对碧桂园公司商品房的质量、房产面积、城市基础设施、公共服务设施、电梯设备、消防设备、规划、园林、地下停车车位产权等多次提出质疑，而碧桂园公司拒不提供商品房买卖合同上约定的国家相关部门验收的合法手续原件。因碧桂园公司高转生产模式，导致碧桂园公司全国各地工地多处出现房屋垮塌，房屋质量、配套设施不合格等质量问题。戴佳因而申请有资质的第三方机构介入，对前述各项目进行检测。对此，经一审法院询问戴佳是否申请鉴定，戴佳当庭表示不申请鉴定。一审法院认定以上事实，采纳了戴佳及碧桂园公司的陈述、《商品房买卖合同》、碧桂园集团通用机打收据、《个人一手住房贷款合同》、铜仁碧桂园奥林湖山购房付款表、《铜仁市住房和城乡建设局商品房买卖合同备案和交易确认书》、住宅专项维修资金专用收据、《退房通知书》、《商品房预售许可证》、《房屋面积测绘报告》、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程竣工验收备案表》、执行裁定书、保全费票据等证据。一审法院认为，戴佳与碧桂园公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立的有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或者解除。戴佳与碧桂园公司于2018年2月27日签订案涉合同，碧桂园公司于2018年5月23日取得案涉项目《商品房预售许可证》，戴佳于2020年10月19日向法院提起诉讼，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，碧桂园公司预售案涉房屋的行为不影响其与戴佳签订的《商品房买卖合同》的效力，该合同合法有效。戴佳按约付清了房款，碧桂园公司应当按照合同将符合约定标准的房屋交付给购房人戴佳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，戴佳与碧桂园公司在合同中约定买卖房屋的交房期限为2019年12月14日前，案涉工程项目于2020年4月2日办理了竣工验收备案登记。双方对合同解除权进行了约定，戴佳向碧桂园公司也发出了解除合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，对约定解除或者法定解除合同权的行使均为“当事人可以解除合同”而非“当事人应当解除合同”，如此规定，以避免片面、机械、教条地理解法律，从而维护交易安全和经济秩序有序进行。通知解除合同应为合同约定的解除条件成就时，享有法定或者约定解除权的当事人以通知方式解除合同，应当审查违约方的违约程度是否影响守约方合同目的的实现，并根据诚实信用原则，确定合同应否解除。对违约行为不影响守约方合同目的实现的，守约方请求解除合同，应不予支持。一方向另一方发出解除合同的通知，另一方未在异议期限内提起诉讼或者申请仲裁，并不当然发生合同解除的效果，不能仅以受通知方在约定或者法定的异议期限内未提出异议为由认定合同已经解除。我国法律对法定解除合同同样规定是“可以解除合同”而非“应当解除合同”。对解除合同的规定，系建立在当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或有其他违约行为致使不能实现合同目的的基础上，方可行使合同解除权。当事人一方履行合同义务不符合约定的行为，包括迟延履行债务、不能履行、不适当履行等行为，该不符合合同约定履行的行为并不必然导致合同相对方享有合同解除权，只有在一方违约致使不能实现合同目的时，合同相对方才享有合同解除权。判断某一违约行为是否导致合同目的不能实现，需根据违约的具体情形，结合案件情况，进行综合判断。戴佳称碧桂园公司在合同约定的2019年12月14日前未达到交房条件，案涉房屋面积、层高、质量、消防等不符合质量相关规定，但表示不申请对案涉房屋质量、面积等进行司法鉴定，系戴佳对权利的处分。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”的规定，工程竣工验收由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行。《建设工程竣工验收备案表》载明，案涉工程已于2019年12月12日经监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位验收并评定为“合格”。依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”的规定，建设工程竣工验收合格与建设工程竣工验收备案属于两个不同的概念，工程竣工验收备案系工程竣工验收合格的后续程序，是行政主管部门的行政管理行为。案涉工程已于2020年4月2日向铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局进行了备案，该备案机关出具的备案意见载明：该工程符合法律法规及强制性条文要求，资料齐全，符合备案要求，并作出“同意备案”的处理意见。案涉工程经铜仁市碧江区住房和城乡建设局消防验收合格，且该工程项目已经监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位验收合格，并向行政主管部门办理了竣工验收备案登记。截止一审判决作出前，案涉房屋已具备交房条件，碧桂园公司能够按照合同约定向戴佳履行交房义务，以实现双方签订合同的目的。碧桂园公司逾期交房的行为并未导致双方合同目的不能实现，戴佳亦未能向人民法院提交合法有效并足以证明案涉房屋因房屋质量问题严重影响其正常居住使用的证据。戴佳主张解除案涉合同的诉讼请求无事实和法律依据，依法予以驳回。对戴佳基于解除案涉《商品房买卖合同》提出的其他诉讼请求，亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回戴佳的诉讼请求。案件受理费12094元，已减半收取计6047元，保全申请费4820元，合计10867元，由戴佳负担。二审中，戴佳未提交新证据。碧桂园公司当庭出示了戴佳2021年3月24日拍摄的视频及现场照片，用以支持其二审答辩意见。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，二审争议焦点为：戴佳与碧桂园公司于2018年6月5日签订的《商品房买卖合同》能否予以解除。针对争议焦点，二审查明，戴佳与碧桂园公司于2018年6月5日签订的《商品房买卖合同》是依法成立的有效合同，双方当事人应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。该《商品房买卖合同》第十三条约定“逾期交房超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人”，第十四条约定“房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用，修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人”。前述合同约定内容为房屋买受人戴佳有权退房的约定解除合同条件。合同约定交房时间是2019年12月14日前。2019年12月10日案涉商品房竣工，2019年12月11日碧桂园公司委托铜仁市房地产交易中心对案涉房屋面积进行测绘并作出房产实测报（2019）第03903号《房屋面积测绘报告》，2019年12月12日案涉房屋通过设计、勘察、施工、监理、建设单位共同验收评定为合格。案涉商品房验收合格即达到双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的“该商品房已取得建筑工程竣工合格的证明文件”的交付条件，购房人即可对房屋进行管理和使用。因此，“逾期交房超过90日”的约定解除条件未成就，戴佳不能以此行使合同解除权。本案没有证据证明在2019年12月12日房屋验收合格后至2020年4月2日铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局同意备案登记的期间，该房又进行了整改和维修，也无相关证据证明该房在铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局进行备案登记后，仍然存在质量问题。故，“房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用，修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题”的约定解除条件亦未成就，戴佳不能以此行使合同解除权。根据我国《合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，碧桂园公司并未实施致使合同目的不能实现的严重违约行为，法定解除条件未成就，戴佳不能以此行使合同解除权。一审法院对戴佳基于解除《商品房买卖合同》提出的其他诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，戴佳所持上诉请求及理由均不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚、适用法律正确，应依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12094元，由戴佳负担。本判决为终审判决。审判长 龙 俊审判员 张金勇审判员 芦化莉二〇二一年五月九日法官助理高艳书记员刘鹏