江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1962号上诉人（原审原告）：保利物业服务股份有限公司常州分公司，住所地常州市钟楼经济开发区玉龙南路213号。负责人：伍妞，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺冬，江苏致达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闵文亮，男，1968年12月4日生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人保利物业服务股份有限公司常州分公司（以下简称保利物业常州公司）因与被上诉人闵文亮物业服务合同纠纷一案，不服江苏省常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初6058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。保利物业常州公司的上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或直接改判被上诉人支付物业服务费及电梯运行维护费7999.2元、滞纳金2464.53元；2、一审和二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判令上诉人承担所谓的维修费缺少事实和法律依据。(一）被上诉人声称的房屋质量问题缺少证据支持，2016年1月4日的《房屋验收交接记录》中反映，业主在验房时仅反映空中花园玻璃有划痕，并未涉及房屋空鼓等质量问题。业主拿房后进行了入住装修，装修期间，被上诉人也从未向上诉人反映过所谓的房屋质量问题。(二）上诉人为物业管理服务公司并不负有房屋维修义务。2013年12月28日，上诉人、被上诉人以及开发单位三方共同签订了《常州市前期物业管理服务协议》。根据该协议约定，物业交付使用后，开发单位应按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等承诺的保修期限和保修范围承担物业保修义务，上诉人作为物业管理服务单位没有法定或约定的维修义务。被上诉人对于维修义务的主体是明知的。(三）被上诉人主张的2100元维修费缺少事实依据。一审中，被上诉人既未提供房屋存在质量问题的证据，也未能提供2100元的计算和支付凭证。一审法院仅凭被上诉人单方口述，便草率认定2100元的维修费事实，实在是令人不解。退一万步讲，即使存在维修事实和费用支出，也不应判令由上诉人承担。维修费是基于房屋买卖合同法律关系，而物业费和电梯运维费是基于物业服务合同关系，两者的性质不同，责任主体也不相同。一审法院将维修费与物业费、电梯运维费进行抵扣着实荒唐，且严重违背客观公正的法律精神。二、上诉人主张滞纳金合理合法，理应得到支持。(一）上诉人主张滞纳金理由充分，证据确凿。根据《常州市前期物业服务协议》第十三条约定：“被上诉人（乙方）逾期未缴纳物业费以及设施设备运行费、停车管理服务费等费用的，上诉人（甲方）有权要求被上诉人补交，并可从逾期之日起按每日应收金额万分之五的标准加收滞纳金。”即被上诉人未及时缴纳物业服务费及电梯运行维护费，上诉人可加收滞纳金。(二）一审法院以上诉人服务存在瑕疵为由不予支持滞纳金缺少事实和法律依据，整个庭审以及判决书中也都未提及上诉人到底存在何种服务瑕疵？判断服务的标准是什么？服务瑕疵的证据是什么？如果真存在服务瑕疵，该瑕疵是否足以抵消上诉人主张的滞纳金？以服务存在瑕疵为由拒不支付滞纳金的法律依据何在？对于这些关键疑问，一审法院都没有给出答案。物业管理涉及千家万户，一审法院如此判决不仅严重侵害了上诉人的合法权益，更是对整个物业服务行业和市场秩序造成极坏影响。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清，维修费用不应从上诉人向被上诉人收取的物业服务费及电梯运行维护费中扣除，且上诉人的服务未存在瑕疵，可按合同约定向被上诉人加收滞纳金。恳请二审查清事实，判如所请。闵文亮辩称，2013年12月28日本人与前期物业确签有物业费的法律合同。2015年12月30日大楼交付，2016年1月4日缴付物业费，准备装潢时，发现了地坪空鼓、墙面空挂现象，也曾多次到物业报修，物业也有本人的报修原始记录（3月至4月），物业只是一直拖着，也不说明不维修的原因，由于装潢工期紧，不得已只好先找人维修，有手机所拍现场照片为证，物业的这种行为既耽误了本人的装潢工期，也耽误了因房租到期而搬家的好日子，已严重损害了本人的利益，给本人造成了巨大的经济损失。可以通过这几个电话号码查明有没有报修过（2016年8月3日的025-85xxx,2016年9月19日的025-58xxx，还有0519-88xxx）。关于电梯费，本人未收到电梯公司的任何缴费通知，也未见到有谁代收的委托书。不是本人不愿意缴纳物业费，而是本人交了物业费，物业既没有提供给本人应有的相应服务，也没有说明没有提供服务的原因，给本人造成了巨大的经济损失，其行为涉嫌诈骗，其收费的物价也超出规定的物价，应依法追究其法律责任，所有费用均应由物业自负。本小区2017年春成立了业委会，业主自己管理小区，本小区也不差管理人员，不知道出现一个后期物业，本人既没有与什么后期物业签订物业费的法律合同关系，也没有与后期物业有口头物业费的约定，所谓后期物业的行为，涉嫌诈骗，应给予严惩，应有费用由后期物业买单。保利物业常州公司向一审法院提出的诉讼请求：1.请求判令闵文亮支付物业服务费及电梯运营维护费共计4416.38元；2.请求判令闵文亮支付滞纳金1435.99元（按每日万分之五计算）；3.本案诉讼费由闵文亮承担。审理过程中，保利物业常州公司变更第一项诉讼请求为请求判令闵文亮支付保利物业常州公司物业服务费（2019.1.1-2020.12.31）及电梯运行维护费（2017.1.1-2020.12.31）共计7999.2元；变更第二项诉讼请求为请求法院判令闵文亮向保利物业常州公司支付滞纳金2646.53元（滞纳金按每日万分之五计算）。闵文亮辩称，不同意支付物业费。房屋质量存在地坪空鼓、墙面空挂，闵文亮要求物业公司进行赔偿，否则拒绝缴纳物业费。一审法院经审理查明，保利物业管理有限公司常州分公司（甲方）、闵文亮（乙方）、保利房地产发展有限公司（丙方）于2013年12月28日签订《常州市前期物业管理服务协议》，协议约定，在业主大会选聘物业管理企业之前，由保利房地产发展有限公司委托保利物业管理有限公司常州分公司负责九里花园的前期物业管理工作。关于服务费标准，合同约定高层住宅为1.9元/月/平方米，电梯运行维护费标准为0.4×k（楼层系数）元/月/平方米，k根据协议附件二《九里花园项目住宅电梯楼层系数和收费标准表》约定6幢4-7层楼层系数为0.625。关于交费方式，合同约定物业服务费用和电梯运行维护费用按一年预交，在费用到期一个月内履行交纳义务。关于滞纳金，合同约定“乙方逾期未交物业服务费以及设施设备运行费、停车管理服务费等费用的，甲方有权要求乙方补交，并可从逾期之日起按每日应收金额万分之五的标准加收滞纳金。”合同第八条另约定，物业交付使用后，丙方应按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等承诺的保修期限和保修范围承担物业保修义务。保修期内的维修按以下约定执行：由甲方负责报修，丙方负责保修，如丙方不能及时维修，由甲方与乙方协商维修方案落实维修，费用由丙方负责核销。一审另查明，闵文亮名下所有不动产为常州市钟楼区九里花园6幢甲单元604室（施工编号），建筑面积138.95平方米。闵文亮现欠付2019年1月1日至2020年12月31日间的物业服务费及2017年1月1日至2020年12月31日间的电梯运行维护费共计7999.2元。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。保利物业常州公司作为物业企业，和闵文亮签订了前期物业管理服务协议，协议一经签订，即具有法律效力。双方均应按照合同的约定，忠实全面的履行合同义务。现保利物业常州公司按合同为闵文亮提供了物业服务，闵文亮理应按照合同约定付清相关费用。闵文亮辩称房屋质量存在地坪空鼓、墙面空挂等问题，导致其维修损失2100元，该院予以采信，闵文亮仍需支付物业服务费及电梯运行维护费共计5899.2元。关于滞纳金，保利物业常州公司服务存在瑕疵，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款的规定，作出如下判决，闵文亮于本判决生效之日起十日内向保利房地产发展有限公司支付物业服务费及电梯运行维护费共计5899.2元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元（保利物业常州公司已预交），由闵文亮负担。保利物业常州公司于二审中提供了如下证据材料：1.2016年1月4日的房屋验收交接记录单，证明闵文亮在接收房屋的时候，对房屋进行了质量验收，并不存在其所说的空鼓现象，在闵文亮接收房屋时，上诉人也并不知晓所谓的空鼓情形。2.常州物业服务收费系统电脑截屏图片，证明上诉人的收费是符合相关法律规定的。闵文亮对上述房屋验收交接记录单无异议，但认为毛坯的墙面是看不出有问题的，在装修时才发现有空鼓现象；闵文亮对保利物业常州公司提供的收费系统电脑截屏图片不予认可，当时开发商表示如业主签字同意改规划，则免除两年（2017年和2018年）的物业费用，既然物业费免了，电梯费也应当免除。闵文亮于二审中提供了如下证据材料：1.装修合同和工程增加项清单，上面列举了敲墙地面空鼓的情况，说明墙面地面有空鼓的情况；2.2016年5月4日至5月5日拍摄的墙面和地面照片17张，证明物业没有给其修理。保利物业常州公司认为装修合同与本案无关联性，不能证明房屋存在质量问题，照片是铲除之后拍摄的，无法证明房屋存在空鼓的质量问题，在房屋装修过程中绝大部分业主都需将房屋内墙进行铲除，无论是否存在空鼓问题，均不存在需要增加费用的情况；同时房屋维修的义务是开发商，并非物业企业，在此过程中物业企业仅是协助义务，而非取代房产开发公司直接承担维修义务，如果被上诉人有证据证明房屋存在相应的质量问题，可以根据房屋买卖合同及时向开发公司主张权利，被上诉人不应因房屋质量问题与上诉人纠缠，不应以房屋存在所谓质量问题就不支付物业费用和电梯运行费用。针对双方当事人二审中提供的证据材料，本院认证认为，保利物业常州公司提供的房屋验收交接记录单可说明闵文亮接收房屋的时间和当时的情况，且闵文亮对真实性并无异议，应采纳作为证据使用，保利物业常州公司提供的电脑收费截屏图片中并无具体的收费标准，无法作为证据采纳。闵文亮提供的装修合同和工程增加项清单于一审中已予以提供，并经庭审质证，不属于二审中的新证据；闵文亮提供的墙面照片形成于房屋装修过程中，且为墙面铲除原有石灰面层后的照片，而该部位属于闵文亮所有的房屋专有部分，无其他证据证明与保利物业常州公司有关，故二审中不采纳作为证据使用。经听取双方意见，二审查明，2016年1月4日闵文亮在《房屋验收交接记录》上签字，记载交接验收时间为2016年1月4日，其签署的意见为“空中花园玻璃划痕”，但一审庭审时闵文亮曾陈述2015年12月30日交房时就存在这个现象（地坪空鼓、墙面空挂）。另经查阅原审卷宗查明，2019年11月1日保利物业常州公司向闵文亮发出欠费催缴通知书，要求闵文亮支付物业服务费和电梯运行费用4416元；闵文亮一审庭审中认可收到催收记录。二审中，闵文亮陈述现居住在案涉房屋内，小区垃圾清运、电梯和保安服务现在算正常，昨天（2021年4月8日）电梯还坏了三次，现在可以用了。另据常州市物价局、常州市房产管理局《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法》【常价房（2009）129号】第五条规定，住宅电梯运行维护费统一按业主拥有的住宅建筑面积计算，由物业服务企业向电梯受益业主按月收取，也可按物业服务协议或买卖（租赁合同）定分期预收，但时间不能超过一年。住宅电梯运行维护费按建筑面积每月每平方0.4元乘电梯楼层系数预收（月度电梯运行维护费=建筑面积×0.40×K，K为电梯楼层系数）……。该文件第六条又规定，电梯楼层系数原则上最高楼层系数不高于1.5，最低楼层系数不低于0.5。二审另查明，保利物业管理有限公司常州分公司于2017年5月11日名称变更为保利物业发展股份有限公司常州分公司、2020年8月6日又变更为现名称。二审中，双方当事人对一审查明的其他案件事实未提出异议，本院予以确认。本院认为：一、关于物业费和电梯运行维护费用是否应全额交纳问题。物业服务企业的服务具有公共性，物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用。根据国务院《物业管理条例》第七条的规定，按时交纳物业费用是业主在物业管理活动中应履行的义务。上诉人与被上诉人以及保利常州房地产发展有限公司三方签署的《常州市前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应合法有效，各方均应按约履行义务。综合双方诉辩意见，应认定保利物业常州公司已经履行了合同约定的保洁、保安、秩序维护等物业服务合同的主要义务，闵文亮欠付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费及2017年1月1日至2020年12月31日间的电梯运行维护费共计7999.2元，保利物业常州公司现主张闵文亮支付上述费用，应予以支持。关于闵文亮主张的室内地坪空鼓、墙面空挂产生的维修费用负担问题，根据前述前期物业管理服务协议的约定，物业保修义务的主体为房产开发商，如存在上述费用，“费用由丙方负责核销”，而上述协议中的“丙方”为保利常州房地产发展有限公司，费用的承担主体并非保利物业常州公司。虽房产开发商与物业企业可能有股权交叉情况，但并非同一民事主体，一审以闵文亮主张存在上述维修费用即在物业服务费和电梯运行维护费用中扣除2100元缺乏法律依据，本院予以纠正。因《常州市前期物业管理服务协议》中约定的物业服务费和电梯运行维护费系不同的费用项目，闵文亮认为与房屋开发商达成免交两年物业费的协议即已免除交纳两年电梯运行费用义务的主张缺乏依据，本院不予支持。闵文亮另主张保利物业常州公司相关费用标准超出国家规定，但对此并无任何证据予以证明，本院亦不予采纳其此点抗辩意见。二、关于滞纳金问题。业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳，物业管理企业可以按约定以每天万分之五的标准加收滞纳金。保利物业常州公司已向闵文亮催交过2017年至2019年期间的电梯运行维护费和2019年度的物业费用共计4416元，闵文亮无正当理由未及时履行交纳义务，应承担相应滞纳金。经计算，自催收通知给予的合理缴费期限至保利物业常州公司提起本次诉讼时止，闵文亮应承担的滞纳金为806元。对于保利物业常州公司其他滞纳金诉讼请求，本院不予支持。需要说明的是，小区公共区域环境的维护,需要业主与物业服务公司相互协调、自律遵守公约规定,以期共同维护小区环境。物业服务具有持续性和公共性的特点,物业服务质量好,会在很大程度上提升小区的整体品质,进而使全体业主和物业公司均获益;反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质,最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏,一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务,另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时,应及时向物业管理公司提出问题、进行建议,尽量通过沟通协商解决问题,而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题;物业管理公司在收到业主的投诉和建议后,亦应当积极及时地为业主解决问题,不断改进与完善物业服务,尽管完美的物业服务很难做到,但只要物业公司本着对业主负责的态度,不断提高服务水平,一定能够赢得业主的肯定和支持。综上所述，保利物业常州公司关于物业费、电梯运行维护费的上诉意见能够成立，关于滞纳金的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初6058号民事判决；二、闵文亮于本判决生效之日起十日内向保利物业服务股份有限公司常州分公司支付物业服务费及电梯运行维护费共计7999.2元及逾期滞纳金806元；三、驳回保利物业服务股份有限公司常州分公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取为25元，由闵文亮负担；二审案件受理费50元，由保利物业服务股份有限公司常州分公司和闵文亮各负担25元（因上述费用均已由保利物业服务股份有限公司常州分公司预交，闵文亮于履行上述付款义务时一并向该公司支付50元）。本判决为终审判决。审 判 长 吴立春审 判 员 董 维审 判 员 王昊东二〇二一年五月十八日法官助理 叶 健书 记 员 高 琦