贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2072号上诉人（一审被告）：贵州太升房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区龙洞堡机场路9号。法定代表人：黄学涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：何镜君，贵州时格律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽霞，贵州时格律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：马开俊，男，1973年8月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（一审原告）：郝泉荣，女，1971年10月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：马开俊，男，1973年8月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，系郝泉荣之夫。被上诉人（一审原告）：马文雯，女，2001年1月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：马开俊，男，1973年8月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，系马文雯之父。上诉人贵州太升房地产开发有限公司（以下简称太升公司）因与被上诉人马开俊、郝泉荣、马文雯商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初5277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。太升公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判为驳回马开俊、郝泉荣、马文雯的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由马文雯、郝泉荣、马开俊共同承担。事实和理由：（一）案涉《商品房买卖合同》第二十二条是对房屋初始登记以及交付办理商品房转移登记的有关文书的期限及违约责任的约定。双方成立产权代办关系，太升公司已履行完毕。一审判决认定为办理房屋产权证违约责任的约定错误。（二）双方未对办理案涉房屋产权证的期限及违约责任约定，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条和一百一十四条规定错误。马开俊、郝泉荣、马文雯辩称，案涉《商品房买卖合同》第二十二条约定出卖人应于2016年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房登记的有关文书，交付给买受人。但出卖人于2019年1月11日才办理备案登记，该行为违约，马开俊、郝泉荣、马文雯的权利应得到保护。马开俊、郝泉荣、马文雯向一审法院起诉请求：1．太升公司赔偿马开俊、郝泉荣、马文雯逾期办理房屋产权证违约金（违约金按《商品房买卖合同》第二十二条第三节约定违约金总价=房总价款乘以万分之一乘以违约天数。违约天数2016年10月30日至2019年1月11日共计803天，房总价款709310元，违约金总价=709310×1/10000×803=56957.59元）。2．协助马开俊、郝泉荣、马文雯办理《房屋产权证》；3．本案诉讼费由太升公司承担。一审法院认定事实：2015年1月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发位于贵阳市南明区龙洞堡电子商务港A栋1单元5层3号办公房屋，建筑面积为107.5平方米，总价款为709310元（于2015年1月8日向被告支付购房款200000元，2015年3月13日向被告支付购房款509310元），另，原告于2017年8月7日向被告支付产权代办费500元。之后，在2020年5月9日原告依据双方《商品房买卖合同》第二十二条的约定，来主张被告向其支付逾期办理房屋产权证违约金56957.59元及协助原告办理《房屋产权证》而诉至法院，提出诉请如前。庭审中，被告提交《不动产权证》来证明被告已于2019年1月11日代办产权完毕。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。就本案，对于原告诉请：“被告赔偿原告马开俊、郝泉荣、马文雯逾期办理房屋产权证违约金（违约金按《商品房买卖合同》第二十二条第三节约定：违约金总价=房总价款乘以万分之一乘以违约天数。违约天数：2016年10月30日至2019年1月11日共计803天房总价款：709310元违约金总价：违约金总价=709310×1/10000×803=56957.59元）”。根据双方所签《商品房买卖合同》第二十二条第三节的约定，违约金的计算按日以原告所交付房价款的万分之一进行计算，应该从合同中被告（出卖人）所承诺的于2016年10月30日前取得该商品房初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的第二天即2016年11月1日起计算至被告办理好产权转移登记的前一天即2019年1月10日共计801天，具体计算为709310元×1/10000×801天=56815.73元。对于被告所持“原告要求支付逾期办理房屋产权的违约金，无事实和法律依据”的辩称。因双方合同第二十二条第三节的约定符合法律规定，并且被告（出卖方）并未按合同的承诺履行其义务，按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，被告应按照双方约定全面履行自己的义务，故，被告的这一辩称一审法院不亦予采信。对于被告所持的“双方签署的《商品房买卖合同》未对办理房屋产权证期限、逾期办理房屋产权证的违约责任作出一致约定，原告主张要求被告向其支付逾期办理房屋产权证违约金的责任，既不是合同约定责任，亦不是法律规定的责任”的辩称。因上述双方合同第二十二条所作的约定即是对办理房屋产权证的期限以及违约责任的约定，该条款所作约定的转移登记之目的就是为了让原告办理房屋产权证的愿望得以实现，而逾期办理商品房转移登记必然影响转移登记后所进行的房屋所有权登记。被告的这一辩称罔顾双方合同第二十二条约定的出卖方与买受方的权利义务而作出的概念上的文字偷换。对此一审法院不予采信。被告辩称的：“原告是委托被告为其办理产权证登记事宜，且已经向被告支付了产权证代办费，但双方并未对办理期限进行约定，亦未约定逾期办证的违约责任”，与本案审理的“商品房销售合同纠纷”所涉及《商品房买卖合同》无关，一审法院亦不应采信。对于原告诉请：“协助原告办理《房屋产权证》”，庭审中，被告已举证证明《不动产权证》已于2019年1月11日办理完毕，故原告的该项诉请，一审法院不予支持。一审法院判决：一、太升公司于本判决生效之日起十日内向马开俊、郝泉荣、马文雯支付逾期办理房屋产权证违约金56815.73元。二、驳回马开俊、郝泉荣、马文雯的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币612元，由太升公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：马开俊、郝泉荣、马文雯提交的《商品房买卖合同》《协议》因系与案外人贵州龙里大福房地产开发有限公司签订的协议，与本案缺乏关联性，本院依法不予采信。双方当事人对提交的其余证据的真实性无异议，本院予以采信，但能否达到其证明目的需结合全案综合评判。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）款：“双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1．买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金、产权登记费、合同印花税、（按揭的包括抵押权预告登记费）、手续费、贴花税”；第二十二条第三款转移登记：“（一）出卖人承诺于2016年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按以下第（2）项处理，…（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。太升公司于2017年4月7日取得案涉房屋黔（2017）南明区不动产权第××号《不动产权证》，马开俊、郝泉荣、马文雯于2017年8月10日向太升公司交纳契税代办费500元、契税21279元。再查明，办理商品房登记需要的提交的资料有：1．不动产登记申请书；2．申请人身份证明材料（申请人委托代理人申请不动产登记的，需提交授权委托书及代理人的身份证明；监护人代为申请的，需提供监护证明材料及监护人身份证明材料）（原件）；3．商品房买卖合同（原件）；4．商品房买卖合同备案登记表（原件）；5．房屋出售的不动产权属证书（不动产权证或现房销售证明或注册证、《国有土地使用权证》）；6．完税或减税凭证；7．房屋分层分户平面图2份，宗地图（登记部门提供）。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：太升公司是否存在逾期办证的违约行为及违约金的数额。太升公司上诉主张因为案涉房屋为委托代办关系，太升公司无需提供办理商品房转移登记的有关文书，所以不应承担违约责任。马开俊、郝泉荣、马文雯主张太升公司未在约定的时间2016年10月30日办理合同备案登记而不具备办证条件。本案中，双方当事人均认可案涉房屋的产权由太升公司代为办理。《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项约定，买受人应于2016年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。不论是代办产权还是自办产权，买受人均应在约定的期限内具备办证条件所需资料。虽然太升公司取得房屋初始登记的时间显示为2017年4月7日，但是商品房登记所需资料包含商品房买卖合同备案登记表，马开俊、郝泉荣、马文雯二审中举示的《贵阳市商品房现售合同备案登记表》《贵阳市房地产交易管理中心备案表时间佐证材料》等证据显示合同备案时间为2018年7月9日，超过合同约定的时间2016年10月30日，其行为构成违约，太升公司以代办产权证免责，缺乏事实依据，本院不予支持。如前所述，太升公司具备办证条件的时间为2018年7月9日，其违约的期限应从约定时间2016年10月30日的第二天即2016年10月31日计算至2018年7月9日止共计617天，一审判决认定违约期限为801天不当，本院予以纠正。因此，违约金数额为709310元×万分之一×617天=43764.43元。综上所述，太升公司的上诉请求部分成立，对其成立的部分，应予支持；一审判决认定事实部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初5277号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初5277号民事判决第一项为：贵州太升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向马开俊、郝泉荣、马文雯支付逾期办证违约金43764.43元；三、驳回马开俊、郝泉荣、马文雯的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费612元，由贵州太升房地产开发有限公司负担470元，由马开俊、郝泉荣、马文雯共同负担142元；二审案件受理费1224元，由上诉人贵州太升房地产开发有限公司负担940元，由马开俊、郝泉荣、马文雯共同负担284元。本判决为终审判决。审判员 程 奕二〇二一年五月十日书记员 曾凡青