河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5373号上诉人（原审被告）：新密市青屏基督教堂。负责人：岳留州，该教堂主任牧师。被上诉人（原审原告）：张松奇，男，1972年5月2日出生，汉族。上诉人新密市青屏基督教堂（以下简称青屏基督教堂）因与被上诉人张松奇房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2021）豫0183民初361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月7日公开开庭审理了本案。上诉人青屏基督教堂的负责人岳留州，被上诉人张松奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青屏基督教堂上诉请求：1.改判并驳回一审判决第一项确认合同无效诉请；2.一、二审诉讼费用由张松奇承担。事实和理由：一、应当改判驳回一审判决第一项确认合同无效的事实和法律依据。1.张松奇以涉案房产为小产权房，出售行为违反法律禁止性规定，应认定为无效的理由不能成立。张松奇所称的确认合同无效的法律依据即《合同法》第52条、《土地管理法》第9、11、63条，该依据不充分，不能得出合同无效的结论。虽有关法律对小产权房的转让或出售作出了一定限制，但未明确违反该规定即产生买卖合同无效的法律后果，对小产权房的出售的限制性规定不属于效力性强制性规定，涉案合同应有效且履行完毕。2.青屏基督教堂对出售房屋拥有所有权，有权处分该房屋，由此签订的合同当然有法律效力。3.张松奇对出售房屋有异议的主张不应得到支持。4.案涉《房屋买卖合同》已经依法成立并生效，且已履行完毕。签订前双方均了解房屋的所有情况，对房屋能否办理房产证已有合理预判。双方也在合同中明确承诺涉案房屋具备房屋过户条件时将及时且无条件配合涉案房屋过户至张松奇名下。5.《房屋买卖合同》已成立且已生效。案涉合同不存在被确认无效的情形，是双方的真实意思表示，案涉房产虽属于小产权房，但不影响合同效力。二、在审理程序上，一审法院应当依职权通知徐铁根和徐西洋为第三人而未通知其参加诉讼。徐铁根和徐西洋将涉案房屋卖与基督教堂，基督教堂又卖给张松奇，原出售人为徐铁根和徐西洋，现张松奇为最终买受人，与本案有直接利害关系，违反了《民事诉讼法》第五十六条的规定。三、一审判决驳回张松奇起诉张第2、3、4项诉讼请求，事实清楚、证据充分、法律适用正确，应予维持。张松奇辩称，一、关于涉案《房屋买卖合同》无效问题，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。青屏基督教堂当庭自认，案涉房屋是从徐铁根、徐西洋处购买，购买后出卖给张松奇，且认可涉案房屋为小产权房，原审法院据此认定是完全正确的。青屏基督教堂称涉案合同有效且履行完毕不是事实，需要以房屋过户为履行完毕为依据，而涉案房屋不具备过户条件，该合同违反法律的强制性规定而无效。二、对于违反法律强制性规定的无效合同，无论其签订过程再完备，也不能影响其无效性，是自始无效。无论徐铁根、徐西洋是否参加诉讼，均可认定案涉房屋为小产权房屋。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回青屏基督教堂上诉请求，维护张松奇的合法权益。张松奇向一审法院起诉请求：1.依法确认张松奇与青屏基督教堂2019年5月27日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；2.判令青屏基督教堂退还张松奇购房款1220000元及资金占用期间的利息（利息自2019年5月28日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项全部付清之日止）；3.判令青屏基督教堂支付张松奇垫付的维修该房产漏水部位费用66400元；4.依法判令青屏基督教堂向张松奇支付损失共计73349元；5.本案保全费、保函费、诉讼费，均由青屏基督教堂承担。以上2、3、4项暂合计1359749元。一审法院认定事实：2019年5月27日，甲方青屏基督教堂与乙方张松奇签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：一、甲方将坐落于新密市青屏办事处周楼居委会七组，屏后街南侧（付家门6号），徐铁根、徐西洋住宅楼负一楼（原青屏基督教堂周楼聚会点），该房产四至：东至大门口，西至围墙，南至围墙，北至房屋墙角，房产建筑面积约970平方米，另包含现有院子范围，均出售给乙方（本条以原合同为准）。二、房产总金额122万元。三、甲方应提供与原房主签订的买卖协议并盖章确认，并保证该房产无任何纠纷，没有设定任何抵押、担保等债权债务，保证在乙方购房后水、电正常开户使用；该房产如此后能够办理房产过户手续，甲方应当无条件予以配合，及时提供相应手续证件协助乙方办理；如该房产存在纠纷或其他影响乙方正常使用收益处分权利的，由此造成乙方全部损失均由甲方承担。五、乙方购房后，该房产自购房之日起所产生的水电费、卫生费、垃圾清运费、维修费等各种费用，由乙方自己承担。乙方同时享受本房产带来的各种利益。合同还对双方的其他权利进行了约定。2019年5月29日，侯会营向青屏基督教堂转账220000元，2019年5月29日，侯会营向青屏基督教堂转账1000000元。2019年5月29日青屏基督教堂出具收据一份，载明：“兹收到张松奇交来周楼聚会点房屋转让款壹佰贰拾贰万元￥1220000元。”另查明，2021年1月21日新密市不动产登记中心出具证明一份，载明：“经在新密市不动产登记信息系统查询：徐铁根，身份证号：；徐西洋，身份证号：410107194905200539无不动产登记信息。备注：上述查询信息为2016年8月25日之后登记信息，2016年8月25日之前登记信息以房管部门查询为准。”一审法院认为，张松奇、青屏基督教堂双方均认可涉案房屋未取得产权证，为小产权房。关于《房屋买卖合同》的效力问题，第一、小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发产权证的房屋。“小产权房”并非一个法律概念，只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因此，其存在不能获得完整产权，无法进行登记领取权属证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规强制性规定行为订立的合同无效。故小产权房的买卖合同违反了法律的强制性规定而为无效合同；第二、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，即房屋的转让实行的是房地一体主义。鉴于此，小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。所以在此意义上讲，小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。第三，小产权房买卖违反了国家相关政策。《民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。国务院等国家有关部门出台过许多相关规定，都对小产权房进行了限制，明确小产权房交易无法办理房产证。故房屋买卖合同违反了国家相关政策规定，应当认定为无效。综上，青屏基督教堂将小产权房售于张松奇，故其与张松奇签订的《房屋买卖合同》应认定为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，青屏基督教堂应退还张松奇的购房款1220000元。因双方均知晓所买卖的房屋为小产权房而继续进行交易，双方都存在过错，故张松奇主张的利息，该院不予支持。关于张松奇主张的维修费用及损失，因该项费用发生在张松奇购房后，依据房屋买卖合同第五条规定，乙方购房后所产生的维修费等费用由乙方自己承担，故对于维修费及损失，该院不予支持。综上，因本案的法律事实引起的民事纠纷发生在民法典施行前，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条规定，判决：一、确认张松奇与新密市青屏基督教堂2019年5月27日签订的《房屋买卖合同》无效；二、张松奇于判决生效后十日内将位于新密市青屏办事处周楼居委会七组、屏后街南侧（付家门6号）房产（建筑面积约970平方米）一套退回青屏基督教堂新密市青屏基督教堂；新密市青屏基督教堂于判决生效后十日内返还张松奇购房款1220000元；三、驳回张松奇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为8519元，保全费5000元，保全保险费2720元，共计16239元，由张松奇负担852元，由新密市青屏基督教堂负担15387元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系因转让案涉房产引发本案纠纷，买卖双方均对案涉房产至今未取得房产证书的事实予以认可。故一审依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》有关规定，认定案涉《房屋买卖合同》因违反了法律、行政法规的有关规定而无效，并在此基础上综合双方在该交易行为中存在过错仅判定支持其要求青屏基督教堂返还因该买卖行为所得购房款，并无不当。综上所述，青屏基督教堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15780元，由上诉人新密市青屏基督教堂负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  赵俊丽二〇二一年五月十一日书记员  佟欣玮