辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽04民终513号上诉人（原审被告）：抚顺富邦房地产开发有限责任公司，住所地抚顺市望花区丹东路西段11-6号楼201号。法定代表人：姜丛德，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘赫，该单位副经理。委托诉讼代理人：孟芳芹，辽宁天威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于澜，女，1977年2月18日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：张立霞，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺钢厂供热管道工程公司，住所地抚顺市望花区和平街。法定代表人：张兴波，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵光晨，辽宁丰远律师事务所律师。原审被告：抚顺富邦物业有限公司，住所地抚顺市望花区丹东路西段11-6号楼207号。法定代表人：张琦，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘曼，辽宁天威律师事务所律师。原审第三人：雷静，女，1975年1月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人抚顺富邦房地产开发有限责任公司（以下简称富邦地产公司）因与被上诉人于澜、抚顺钢厂供热管道工程公司（以下简称供热公司）及原审被告抚顺富邦物业有限公司（以下简称富邦物业）、原审第三人雷静财产损害赔偿纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初3395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案并组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。富邦地产公司上诉请求，1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回于澜对富邦地产公司的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、无论本案侵权之债是否成立，原告基于“未确定的侵权之债的转让”无法取得原告主体资格，本案在未查清哪些是原告受损、哪些是案外人赵元生受损的情况下，仅依据所谓的债权转让无法取得原告主体资格，应驳回原告起诉。二、在没有证据佐证下，认定第二次漏水点是在承租房屋供热管线与主管线的连接处，并错误适用《抚顺市城市供热条例》判决上诉人承担全部赔偿责任。《物业管理条例》与《抚顺市城市供热条例》对相关问题规定有冲突时，应适用《物业管理条例》第51条的规定。即使适用《抚顺市城市供热条例》，该条例第十二条规定的是“非住宅用户以入口阀门井为界，阀门井前（按热流方向）的供热设施由房屋产权单位负责维修和更新改造”。按一审法院的认定，漏水点在房屋的供热管线与连接处的话，于澜承租房屋的产权人是第三人雷静，并不是上诉人。三、上诉人与供热公司于2010年5月签订《供热合同》，至此由供热公司对文华天成小区进行供暖，并收取供暖费用。一审法院认为因双方没有二次管网的交接验收手续，故相关供暖管线及设施并未由供热公司接收，相应的责任应由上诉人承担。这种认定显然是错误的：第一，二次供暖换热站2010年交付给了供热公司，并一直由供热公司负责供暖并收益；第二，供暖费中含维修费，按约定上诉人维护二年后，当然应由供暖收益人供热公司负责维护；第三，《供热合同》约定的是双方组织验收，没有进行验收，供热公司就进行使用。参照最高院审理建设工程案件的司法解释，应由供热公司承担维护保养义务；第四，供热公司于2019年9月9日，未经上诉人同意，直接将案涉房屋楼盘的供暖转给抚顺市博泰供热公司经营，充分说明供热公司接收了供暖设施，并实际占用、使用、处置，其当然有保养维护的义务。四、资产评估报告在程序及内容上有严重问题。被上诉人于澜提出的索赔项目及损失额都无事实和法律依据。第一次漏水很轻微，物业公司很快就给修理好了。第二次漏水是发生在室外，室内只是地面受损失。两次故障都没有破坏饭店的装修，故于澜没有理由要求对其装修进行赔偿。由于一审法院没有明确评估的范围，第一次到现场进行勘察时，因一审的三被告均不同意对装修损失进行评估，而没能进行。之后，法院组织第二次到现场进行勘察，在评估确认单上，上诉人写明不同意对装修残值进行评估。一审法院没有考虑上诉人对评估报告的质证意见，而是错误的采用了该评估报告。五、于澜要求上诉人承担赔偿责任的理由是上诉人出租有瑕疵的房屋，没能保证其正常使用。一审法院却以上诉人未尽维修养护责任判决上诉人承担赔偿责任，其实质违反了我国民诉法的不告不理原则。补充理由：第一、2号门市漏水与1号门市无关，2号门市是由雷静租赁给于澜的，上诉人租给赵元生的是1号门市，按照双方合同第七条约定是不允许擅自拆改变动或损坏租赁房屋主体结构的。赵元生私自将两房屋的承重墙打开，将两房屋合并经营，现在2号门市的漏水致使1号门市不能正常使用，正是赵元生违约行为造成的，一审判决上诉人赔偿1号门市的损失显失公平和公正。第二、本案的漏水应当由供热公司或物业公司，或者这两家公司共同来维修和养护，供热公司应当承担赔偿责任。如果法院认为不应该是供热公司负责维修养护的话，也应该是由物业公司来承担责任。上诉人在2012年6月10日将案涉小区物业管理包括供热部分全部都转移给富邦物业。现在房屋已过维修期，应该由物业公司来承担赔偿责任。第三、评估报告将每月的营业损失定为5万元，明显错误。被上诉人提供了一份每月按5万元的营业额缴纳税款的证明，评估机构就以此来认定每月的损失5万元，营业额不是纯利润包含投入，所以直接把营业损失定为5万元是错误的。于澜辩称，赵元生和于澜是合伙关系，于澜出资，赵元生出技术，当时先租了2号门市，实际使用一段时间后，于澜和赵元生合伙经营，因营业执照是于澜的名字，所以就以于澜的名义起诉。漏水发生在经营期间，第一次和第二次漏水是物业维修的，维修时将雷静出租的房屋挖开，厨房设施都在雷静的房屋中，在这个房屋不能使用的情况下，上诉人出租的房屋也完全不能使用。富邦地产公司当时明知赵元生租赁房屋是用于扩大经营，把中间的承重墙打开也是富邦地产公司同意的，只是开了一个月亮门，并没有对房屋的承重结构，特别是对供热设施产生任何影响，一审判决中主要是确定了两个门市房是由于富邦地产公司建设房屋质量不合格，主要是供暖设施不合格，我们投入50万元用于装修，但用了一年，出租方根本违约，造成房屋不能使用，请求对损失进行赔偿，一审法院经评估和鉴定，确定是房屋质量问题导致的，供暖系统有问题，所以上诉人反复强调漏水点和维修维护是错误的，我们要求是当时房屋交付了再也不能用了，随不动产一起装修的设备设施装修费残值，除了使用一年，进行赔偿评估。关于营业损失，我方提供了税务局、工商局给出具的营业额之外，还有每天实际营业的票据，菜的价格表，营业损失只赔偿了两个月。由于维修整个房屋，室外、室内全部挖开，第二次漏水挖开之后，饭店一直处于停业状态，打官司打了两年，所以评估报告中关于营业损失核定计算方法没有问题，上诉人提出的事实和理由不存在。供热公司辩称，上诉人提到的漏水点，第一次漏水点是在饭店楼上的楼梯供热立管，维修应该是由建设单位负责维修，因为在验收的时候这些公共部位的管线存在严重的质量问题，一直也没有验收合格，按照抚顺市供热条例第12条规定，验收合格之后两年才由供热公司承担维修、维护义务，由于一直也没有验收合格，故维修的义务一直由建设单位即上诉人承担。第二次跑水的漏水点在饭店门口台阶下面，阀门井前面3米处，按照前述第12条规定，商业用房以路口阀门井为界，阀门井前的供热设施由房屋产权单位负责维修和更新改造，本次跑水实际也是建设单位和物业公司进行维修的。另外在本案一审开庭后即2020年10月27日下午3点，在抚顺市望花区政府4楼会议室由市住建局召开了上诉人建设的文华天成小区供热管线有关问题的工作会议，参加会议的有市住建局、市供热办、望花区住建局等相关主管部门领导，另外还有富邦地产公司、富邦物业相关的领导及供热公司和抚顺博泰供暖公司经理，本次会议主要是针对供热管线一直没有移交给供热单位有关问题及建设单位不合格的管线整改达到合格标准中移交给现在的供热单位抚顺博泰供暖公司的有关事宜，在会议中富邦地产公司提出将不合格的管线更改、更换完毕后移交给现在的供热单位抚顺博泰供热公司或提供一部分资金给抚顺博泰供热公司，由抚顺博泰供热公司自行更换不合格的管线，最终的处理抚顺博泰供热公司答应回去研究后给予明确的答复，通过以上事实明确说明案涉的供热管线存在严重的质量问题，一直也没有移交给供热单位负责维修维护，市区主管部门在一审期间还在协调有关移交的事宜，故供热公司不存在对案涉供热管线维修维护的义务。富邦物业辩称，针对上诉人提交的上诉状及补充的事实作出答辩意见。第一、我方认同一审判决，驳回原审原告对我方的诉讼请求。第二、按照上诉人所陈述确实在富邦物业进入文华天成小区提供物业时，与上诉人进行了供热管线在内的，公用设施、公用部位的移交，但是对于小区内的专业专用设施，特别是供水、供暖设施，并不在物业服务范围内，根据物业管理条例第51条第一款项规定，供热设施的维修责任应由被上诉人供热公司进行承担。雷静未到庭答辩。于澜一审起诉请求，1、三被告及第三人连带赔偿原告经济损失518860元（其中装修费30万元，停业损失费150773元，房屋租金67500元，解除租赁合同诉讼费587元）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，2017年8月13日，原告于澜与赵元生签订《合作协议》一份，双方约定各在文华天成小区租赁一个门市合伙经营饭店。2017年9月15日，原告与第三人雷静签订《门市租赁合同》，于澜承租第三人雷静所有的坐落于抚顺市望花区，租赁期自2018年1月1日至2024年10月15日止。赵元生与关心签订《房屋租赁合同》一份，由赵元生承租坐落于抚顺市望花区铁岭街14号-1号门市，租赁期间：2018年9月18日至2021年11月7日止。此后，原告于澜与赵元生合伙在上述两处房屋中经营饭店。2018年11月2日，案涉房屋楼上居民楼供暖主管线爆裂，导致原告停业。2019年3月27日，原告承租的第三人房屋的供热管线与主管线的连接处发生漏水。案外人赵元生将因漏水导致的全部损失的债权均转让给原告于澜。另查明，2010年5月27日，被告富邦地产公司与被告供热公司签订《供热合同》一份，双方约定：供热公司同意为文华天成小区供热，供热公司保证2010年10月31日前调试完成供热设备，2010年11月1日准时供热，如工程竣工延期，按实际供热时间计算采暖费。小区二次管网及换热站土建工程，设备安装、高低层设计等一切费用由富邦地产公司承担。运行一年后，经供热公司验收供热后办理移交手续。富邦地产公司新建小区内的二次网及住宅维护，富邦地产公司负责维护二年后，由双方组织验收，并移交供热公司负责。由铁岭锅炉房至文华天成换热站的一次供热网由供热公司负责设计、施工，费用由供热公司承担。富邦地产公司负责配合供热公司在业主办理入住手续时收取采暖费。截至庭审时，被告富邦地产公司与被告供热公司未就小区二次管网进行验收及移交。经原告申请，抚顺市中级人民法院委托，辽宁森奕房地产土地资产评估有限公司于2020年9月15日作出《资产评估报告书》，评估结论为：望花区铁岭路街14-1号楼1-2室因跑水造成的房屋装修损失和停业损失共计330609.78元。原告于澜垫付评估费6500元。一审法院认为，根据《物权法》第三十七条规定，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”《侵权责任法》第十五条规定，“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。”根据《抚顺市城市供热条例》第十二条之规定，“新建建筑供热设施的保修期为两个供热期，自其竣工验收合格之日起计算。非住宅用户以入口阀门井为界，阀门井前（按热流方向）的供热设施由房屋产权单位负责维修和更新改造，阀门井后（含阀门井）的供热设施由供热单位负责维修和更新改造。”本案中，案涉房屋的漏水点均发生在进水阀门之前，阀门井后，故应由房屋产权单位（即富邦地产公司）负责维修和管理。且案涉房产的相关供暖管线及设施并未由供热公司接收，故应由富邦地产公司承担相应的赔偿责任。辽宁森奕房地产土地资产评估有限公司作出的资产评估报告，在程序及适用法律上并无不当，应予采信。故被告富邦地产公司应赔偿原告因跑水导致的经济损失330609.78元。关于原告主张由被告赔偿房屋租金损失一节，因该损失已通过赔偿停业损失予以弥补，故对该主张一审法院不予支持；关于原告主张由被告赔偿另案的诉讼费用一节，没有事实及法律依据，与本案无关，故亦不予以支持。关于原告主张由被告承担评估费一节，结合相关票据，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《抚顺市城市供热条例》第十二条之规定，判决：一、被告抚顺富邦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿原告于澜因跑水导致的房屋装修损失及停业损失330609.78元；二、被告抚顺富邦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告评估费6500元；三、驳回原告于澜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8989元，由原告承担3261元，被告抚顺富邦房地产开发有限责任公司承担5728元，保全费3114元，由被告抚顺富邦房地产开发有限责任公司承担。二审期间，富邦地产公司向本院提交一份物业整体移交协议书。证明：在2012年文华天成小区所有的物业管理内容都移交给了富邦物业公司，包括供热系统。维修维护的责任不是产权单位的事情，是供热公司或物业公司的责任。于澜质证意见：富邦地产公司将开发完毕的房屋移交给物业管理，是两个公司的问题，但是就本案关键的问题是上诉人开发的房屋质量不合格，并不是维修维护问题。供热公司质证意见：供热公司对两起跑水不清楚，没有任何人、任何单位要求供热公司到跑水现场进行维护、维修，只是第二次漏水要求供热公司把阀门井给关闭，发现漏水点在台阶下边，如果在阀门井后，关闭之后还是会继续流水的，关闭之后水不再流了，最终确定漏水点是在台阶下，阀门井前，抚顺市供热条例明确规定商业用房由产权单位负责维护维修。富邦物业质证意见：对于上诉人提交的协议书的真实性没有异议，我方确实承接了包括供暖管线在内的全部供热设施，但是根据物业管理条例的相关规定，对于供暖这种专业经营设施的维修责任，不在物业，因此，本案的维修责任、赔偿责任都应该由供热公司来承担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、原告是否具备诉讼主体资格；二、上诉人应否承担赔偿责任；三、一审判决确认的赔偿项目及数额是否合理。关于焦点一。上诉人向赵元生出租了1号门市，赵元生在承租房屋后与2号门市承租人于澜合伙经营饭店。1号门市、2号门市在实际使用过程中形成一个整体，以于澜名义对外经营饭店，案涉供暖管道漏水造成饭店整体遭受财产经济损失。赵元生在一审明确表示同意由于澜请求损害赔偿，故一审法院认定于澜具有原告主体资格，并无不当，本院予以确认。关于焦点二。关于管线漏水点，供热公司主张在室外阀门井前入户管道位置。根据富邦物业一审提交的2019年5月21日协议书及富邦物业实际维修管线情况，能够印证供热公司陈述的上述事实。上诉人主张涉案小区供暖管线及设施已交付给供热公司，供热公司则辩称因上诉人（建设单位）施工的供热设施存在质量问题，未通过竣工验收，小区共享供热设施（含居民住宅楼外的供热设施和楼内的共享供热设施）由上诉人和富邦物业负责维护、养护、管理。在本案一、二审期间，上诉人未能提交文华天成小区的供暖设施及管线验收合格及向供热公司移交的相关手续，因此根据《抚顺市城市供热条例》及上诉人与供热公司签订的供热合同，一审法院认定上诉人为该供暖设施的产权单位及维护管理人正确，上诉人未能尽到管理与维修责任，应当对案涉漏水所造成的财产损失承担民事赔偿责任。关于焦点三。辽宁森奕房地产土地资产评估有限公司系法院依法委托，具有合法评估资质，在评估过程中进行现场勘查，确定了评估范围，形成的评估报告。上诉人虽不认可该报告，但未能提供有效证据推翻评估意见或提交书面重新鉴定申请，故一审法院采信该评估结论确定的损失数额并无不妥。综上，富邦地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6357元，由上诉人抚顺富邦房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 帆审判员 李依桐审判员 李 艳二〇二一年五月二十六日书记员 王红艳