北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5140号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京幸运时间餐饮文化股份有限公司，住所地北京市朝阳区化工路59号院1号楼1至14层01内B座一层101室。法定代表人：贾玉萍，董事长。委托诉讼代理人：房国明，北京市尚格律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京远东信德商贸有限公司，住所地北京市密云区果园西路西侧。法定代表人：张永辉，总经理。委托诉讼代理人：张志勤，北京市鑫宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭溪萌，北京市鑫宝律师事务所律师。上诉人北京幸运时间餐饮文化股份有限公司（以下简称幸运时间公司）因与被上诉人北京远东信德商贸有限公司（以下简称远东信德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初5647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。幸运时间公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法判定合同于2020年3月30日解除；3.判令远东信德公司支付我公司多收电费160894.68元；4.判令远东信德公司支付我公司燃气安装损失210000元。事实与理由：一、一审法院明知合同客观不能履行，并且我公司早就发出解除合同通知的情况下，以提起反诉时间为合同解除时间，违背了客观情况，无故扩大了双方损失，适用法律错误，认定事实错误；二、一审法院提出所谓新冠疫情应以公平原则免除相应责任，但在完全没有考虑公平原则的情况下，又判定预期利益损失，适用法律错误；三、一审法院以2018年及2019年我公司在“调整电费《通知》”上的签字认定我公司亦认可之前没有签字的电费，事实认定错误；四、燃气安装属于餐饮行业必须具备的条件，属于常识，并且双方亦有合同约定。一审法院偷换概念，以合同中没有约定燃气安装费用承担为由免除因远东信德公司违约造成我公司损失的责任，法律概念使用错误，事实认定错误。远东信德公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除双方2015年5月28日签订的《房屋租赁合同》；2.请求依法判令幸运时间公司自2020年3月15日至《房屋租赁合同》解除之日止向我公司支付房屋租金；3.依法判令幸运时间公司自2020年3月15日至实际交付租金之日止，按照迟延缴纳租金的日万分之三向我公司支付违约金；4.请求依法判令幸运时间公司赔偿我公司装修损失、预期利益损失、免租期损失合计934755.65元；5.请求依法判令幸运时间公司自2020年11月15日起至《房屋租赁合同》解除之日止，按照每天387元的标准向我公司支付供暖费损失；6.案件受理费由幸运时间公司负担。幸运时间公司向一审法院反诉请求：1.依法判令远东信德公司支付我公司多收电费160894.68元；2.依法确认双方签订的房屋租赁合同于2020年3月30日解除；3.依法判令远东信德公司支付我公司燃气安装费21万元。一审法院认定事实：一、房屋租赁合同约定2015年5月28日，远东信德公司（甲方）与幸运时间公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容如下：一、标的物。甲方同意将其拥有所有权的涉案房屋三层约1050平方米的房屋及配套设施设备出租给乙方使用。乙方将标的物作为乙方经营美食广场之用。二、租赁期限及续租。本合同租赁期限为拾贰年，自2015年6月15日起至2027年6月14日止。三、甲方应于2015年6月15日向乙方交付标的物。四、租金标准及支付方式。租金标准为第一租赁年度租金70万元，第二租赁年度租金为75万元，自第三租赁年度起，每两年租金上浮5%。付款方式为本合同签订之日起，乙方向甲方支付押金伍万元……本合同签订之日，乙方向甲方支付第一年度的租金的50%，即为35万元，六个月后，乙方向甲方支付第一年度的租金剩余50%，即35万元。十、合同提前终止。合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同。如乙方经营连续两年亏损，在征得甲方同意的情况下，乙方可转变经营方式将标的物转租，并在甲方备案。若因不可抗力事件及非乙方原因而导致标的物不能正常使用，则甲方应负责尽快修复或者重建。下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并有权要求乙方按当年的租金标准三个月的租金赔偿其遭受的一切实际损失（合同解除之日为甲方解除本合同的书面通知送达乙方之日）：A甲方无任何违约，经甲方书面通知后乙方仍逾期支付租金达二个月以上。B除本合同另有约定之外，未经甲方同意，乙方擅自改变承租房屋用途。C乙方利用标的物进行非法活动，损害公共利益。下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，并有权要求甲方赔偿乙方装修损失，立即返还押金，同时按当年的租金标准三个月的租金作为违约金（合同解除之日为乙方解除本合同的书面通知送达甲方之日）：A甲方延迟交付标的物60天以上。B乙方无违约行为，甲方干涉乙方正常的经营活动。C乙方租赁的标的物权属发生争议或者纠纷。十二、违约责任。除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。……若乙方未能依约按期向甲方支付租金，则甲方有权书面通知乙方立即予以缴付，书面通知后乙方无正当理由逾期超过10日仍未能缴付租金，乙方须按延迟缴纳费用的数额及天数，每日按违约金万分之三的标准向甲方缴纳滞纳金，如书面通知后乙方仍逾期二个月未能缴付，则甲方有权解除本合同（合同解除之日为甲方解除本合同的书面通知送达乙方之日），并视作乙方单方终止本合同，乙方已付的费用，甲方将不予返还，甲方有权收回标的物，同时，乙方还应向甲方缴清延迟期内应付租金及滞纳金，并付清其他相关费用。2019年9月8日，远东信德公司（甲方）与幸运时间公司（乙方）签订《补充协议》约定：我公司（乙方）于2015年5月28日与贵公司签订了（房屋租赁合同）。房租合同规定从第三年起每两年递增5%，自2019年9月15日缴纳房屋应递增，由于经营不善效益不佳特向甲方申请展时不递增5%，维持现在每季度房租196875元，何时递增双方协商。二、合同履行情况2015年5月28日，远东信德公司和幸运时间公司签订《房屋租赁合同》后，幸运时间公司向远东信德公司交付了涉案房屋三层约1050平方米的涉案租赁房屋，远东信德公司向幸运时间公司支付了5万元押金及2020年3月15日的之前房屋租金。2020年3月30日，幸运时间公司向远东信德公司发出解约函：自2020年4月1日起，双方于2015年5月28日签订的《房屋租赁合同》解除。合同解除后，双方权利义务终止，互不承担违约责任。我司会尽快撤场搬离，请贵司十日内返还我司缴纳的押金5万元。2020年4月15日，远东信德公司向幸运时间公司发出商函，表示疫情期间减免房租相关事宜双方可以协商。双方公司于2015年5月28日签定12年租赁合同，当时给幸运时间公司90天的免租期（免收租金），应幸运时间公司要求，远东信德公司对涉案房屋进行前期装修。2020年5月27日，远东信德公司向幸运时间公司发出律师函，要求根据双方于2015年5月28日签订《房屋租赁合同》中的约定及远东公司介绍的相关情况，截止2020年3月15日，幸运时间公司应向远东信德公司支付2020年3月15日至6月14日的房租租金共计196875元。2020年9月23日，幸运时间公司向法院提出反诉，请求法院依法解除双方于2015年5月28日签订的《房屋租赁合同》。案件审理中，在法院主持下，双方于2020年12月4日完成房屋交接，幸运时间公司将涉案房屋钥匙交还远东信德公司，双方签署了交接笔录。经查，幸运时间公司在承租涉案房屋后将房屋转租给北京芝麻开餐饮管理服务有限公司，远东信德公司对此知情且并未表示反对。三、幸运时间公司缴纳的电费及支出的燃气安装费（一）电费在双方签订的《房屋租赁合同》第六条“乙方承担租赁期间实际发生的水费、电费、取暖费、燃气费、电信费和日常维护等全部费用。由乙方在收到甲方付款通知后7天内按月支付给甲方或直接向当地的公用事业部门缴纳。”幸运时间公司承租房屋后，于2015年使用57609度电，交纳电费84109元，平均电费为1.46元/千瓦·月。2016年使用131386度电，交纳电费191823元，平均电费为1.46元/千瓦·月。2017年使用45453度电，交纳电费66361元，平均电费为1.46元/千瓦·月。2018年使用180895度电，交纳电费264106元，平均电费为1.46元/千瓦·月。2019年使用221187度电，交纳电费303026元，平均电费为1.37元/千瓦·月。2020年共使用15902度电，交纳电费21786元，平均电费为1.37元/千瓦·月。2018年11月26日，远东信德公司向租户发出通知，根据北京市发改委要求，在原电价基础上每千瓦时下调8.84分。2019年12月20日，远东信德公司通知2020年继续执行调整后的价格1.37元/每千瓦时。2020年3月4日，远东信德公司为贯彻疫情防控，根据发改委文件自2020年2月1日起至2020年6月30日止，将用电价格调整为1.3元/每千瓦时，2020年7月1日起回复原价格1.37元/千瓦时。在远东信德公司向幸运时间公司发送的2017年至2019年部分《代收费用通知单》上，幸运时间公司在租户负责人签字处签字确认。（二）燃气安装费幸运时间公司与北京中景恒基工程管理有限公司签订《北京市建设工程委托监理合同》，项目名称为北京幸运时间餐饮文化有限公司天然气工程，工程地点为北京市密云县鼓楼南大街4号。工程规模为中低压管线总长216米，食堂10座，总投资616149.01元。合同自2015年8月11日开始实施，至2015年10月30日完成。工程监理费为20332.92元，监理费支付时间在工程竣工验收合格后燃气通气前一次性支付。远东信德公司认为幸运时间公司将房屋转租北京芝麻开餐饮管理服务有限公司经营火锅店，火锅店既可以用电力也可使用燃气。幸运时间公司认为因远东信德公司没有告知其无法接通楼外燃气，违反了告知义务，要求远东信德公司赔偿安装燃气的损失。四、远东信德公司支付的装修损失及免租期损失2015年5月25日远东信德公司与杜应斌签订《鸿运楼三层清理地面协议》，将涉案房屋地面进行清理，约定工程地点为涉案房屋三层，工期为20天，开工日期为2015年5月26日，竣工日期6月15日，工程价款为135600元整。关于免租期损失，房屋租赁合同第三条第二款“免租期自乙方接收标的物之日起开始计算至乙方美食广场试营业之日最长不超过90天，免租期内免收租金”。合同签订后，远东信德公司给予幸运时间公司90天的免租期，免租期自2015年6月15日至2015年9月14日。五、案件审理相关情况远东信德公司于2020年6月18日向法院起诉，在调解未能达成一致意见后法院于2020年8月28日立案受理。在第一次庭审中，远东信德公司要求幸运时间公司继续履行房屋租赁合同并支付2020年3月15日至2020年6月14日的房屋租金及违约金。法院于2020年9月3日开庭审理，幸运时间公司于2020年9月23日向法院提交反诉状。2020年10月12日庭审中，远东信德公司增加诉讼请求，要求支付2020年3月15日至2020年9月15日的房屋租金。在2020年12月3日庭审中，远东信德公司变更诉讼请求，要求解除房屋租赁合同，并支付房屋租金、违约金、装修损失、预期利益损失、免租期损失和暖气费。一审法院认为，幸运时间公司与远东信德公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。本案的争议焦点有：一、房屋租赁合同解除的时间；二、合同解除后房屋租金、违约金及预期利益损失；三、是否退还电费及燃气安装费；四、是否退还装修损失及免租期损失。一、房屋租赁合同解除的时间《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”根据该条规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。具体到本案，在双方房屋租赁合同并未完全陷入客观履行不能的情况下，幸运时间公司作为承租人未按约定支付2020年3月15日之后的房屋租金，其虽于2020年3月30日向远东信德公司发出了《解约函》，但该份通知书并不能产生解除涉案房屋租赁合同的法律效力。关于幸运时间公司未支付承租涉案房屋自2020年3月15日之后的房屋租金是否构成违约，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”本案中，双方签订的房屋租赁合同期限自2015年6月15日至2027年6月14日，租期达12年之久，承租人幸运时间公司的合同义务是支付租金，新冠疫情及其防控措施虽然对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但随着疫情逐步缓解该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，不构成交付租金义务不能抗拒、不能克服的事由，因此新冠疫情及其防控措施对承租人履行租赁合同而言不宜认定为不可抗力。幸运时间公司在不享有解除权的情况下要求解除合同的行为构成违约，远东信德公司可以要求解除合同，幸运时间公司应当承担相应的违约责任。房屋租赁合同解除时间的确定。幸运时间公司作为违约方在合同未完全陷入客观履行不能时并不享有合同解除权，其向远东信德公司发送的《解约函》并未产生合同解除的法律效力，幸运时间公司在双方对解除房屋租赁合同存在异议的情况下，未向人民法院提起诉讼亦未将涉案房屋钥匙进行提存处理，故关于幸运时间公司合同解除时间为2020年3月30日的意见法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”在双方关于合同解除协商无法达成一致的情况下，远东信德公司向法院提起诉讼后，幸运时间公司于2020年9月23日明确提出反诉，请求依法解除房屋租赁合同，故该反诉时间应为房屋租赁合同的解除时间。二、合同解除后房屋租金、违约金及预期利益损失《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据该条规定，合同解除后守约方有权要求违约方赔偿直接损失和可得利益损失。本案中，幸运时间公司在不享有解除权的情况下提出解除房屋租赁合同的行为构成违约。幸运时间公司的违约行为给出租人造成损失，应当承担赔偿损失的违约责任，考虑到疫情防控对房屋租赁合同的履行造成一定影响，幸运时间公司解除房屋租赁合同主观上并非恶意，虽然该影响尚未达到合同目的不能实现的程度，但承租人因疫情及防控措施导致暂时失去收益或者收益大幅下降，继续完全履行合同对幸运时间公司显失公平，法院根据合同的解除时间、剩余租期及承租人的过错程度，按照公平原则对幸运时间公司应当交纳的租金酌情进行减免。关于远东信德公司主张幸运时间公司未交纳房屋租金的违约金，基于上述原因法院亦不予支持。合同解除后尚未履行的，终止履行。关于远东信德公司主张的供暖费，因供暖时间自2020年11月15日开始，而房屋租赁合同已于2020年9月23日解除，故远东信德公司要求幸运时间公司按日支付暖气费的请求法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可得利益是合同被履行后可以取得的利益，赔偿可得利益可以弥补因违约方给守约方造成的全部实际损失，使守约方恢复到合同得到严格履行情况的状态，促使当事人诚信履行合同。本案中，幸运时间公司未交纳房屋租金的违约行为导致出租方远东信德公司丧失基于合同可获得的确定收益。幸运时间公司未交纳房屋租金虽然在主观上并非恶意，但合同责任属于严格责任，赔偿可得利益并不以过错为前提，故幸运时间公司应当赔偿远东信德公司的可得利益。计算和认定可得利益损失应当结合经营利润、市场变化等因素进行综合判断，法院基于双方当事人利益的均等性，酌定以租金作为可得利益损失的参考计算标准符合本案的实际情况，较为公允。三、是否退还电费及燃气安装费在房屋租赁合同中，双方并未明确约定电力收费标准。自承租涉案房屋以来，双方就用电量并无争议，远东信德公司提起诉讼之前，幸运时间公司就发生的电费仍进行正常结算支付，幸运时间公司对此亦未提出异议。幸运时间公司提出该标准高于电力部门的电费标准，要求退还已付电费的差额部分，对此法院认为，电费是幸运时间公司作为餐饮企业的主要运营成本，其每月承担电费并继续经营且在《代收费用通知单》租户负责人处签字的行为，说明幸运时间公司同意并愿意接受该种电费收取的标准。在2018年11月26日及2019年12月20日发送给租户的《通知》中，远东信德公司根据北京市发改委关于电价调整的通知调整了电费收取标准，幸运时间公司代理人亦在该《通知》上签字确认，视为双方通过电费调整通知和事实上的履行行为，确认了电费结算的标准及电费支付的方式，现幸运时间公司针对电费收取标准提出质疑，要求远东信德公司返还原支付电费的主张，法院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。幸运时间公司与案外人签订施工合同自行对涉案房屋进行天然气安装，系其自身经营需要，在房屋租赁合同中幸运时间公司及远东信德公司并未约定燃气安装工程及费用的承担，亦未约定远东信德公司承担相关的沟通协调义务，且双方未对燃气安装工程及费用进行相关约定，远东信德公司也不认可向幸运时间公司承诺过主动协调天然气的安装工作，幸运时间公司未能提供证据证明远东信德公司应当履行相关的协助义务，故法院对幸运时间公司要求远东信德公司赔偿天然气安装的损失不予支持。四、是否退还装修损失及免租期损失远东信德公司在双方签订房屋租赁合同前对涉案房屋地面进行清理的行为是对自己所有房屋的处置，系为了对外出租所进行，在双方签订的房屋租赁合同中并未对清理费用的负担进行约定，远东信德公司要求幸运时间公司赔偿涉案房屋地面清理费用的请求无事实和法律依据，对此法院不予支持，该费用应由远东信德公司自行负担。免租期的设立目的是帮助租户度过经营困难期并鼓励商户进行长期经营。根据合同的约定，房屋租赁合同租期共计12年，幸运时间公司已经承租涉案房屋5年用于实际经营并按时支付之前的房屋租金。现幸运时间公司因疫情及防控措施导致经营困难，要求解除房屋租赁合同，其主观上并无恶意。综合本案案情，基于公平和诚实信用原则，法院对远东信德公司要求幸运时间公司赔偿免租期内房屋租金的诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、北京远东信德商贸有限公司与北京幸运时间餐饮文化股份有限公司2015年5月28日签订的位于北京市密云区密云镇鼓楼南大街4号“楼”三层《房屋租赁合同》于2020年9月23日解除；二、北京幸运时间餐饮文化股份有限公司于判决生效之日起七日内支付北京远东信德商贸有限公司房屋租金三十六万元；三、北京幸运时间餐饮文化股份有限公司于判决生效之日起七日内支付北京远东信德商贸有限公司预期利益损失二十四万元；四、驳回北京远东信德商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京幸运时间餐饮文化股份有限公司的其他反诉请求。二审期间，幸运时间公司向本院提交了如下证据材料：1.减免租金申请，证明远东信德公司知晓其搬走情况；2.抄表记录，证明双方交接情况；3.发票，证明燃气安装费用支出情况。对于上述证据材料的证明目的，远东信德公司均不予认可。本院经审理的认定的其他事实与一审法院认定的事实无异。本院认为:本案二审争议的焦点在于违约金和预期利益损失问题的处理。根据庭审查明的事实，本案中远东信德公司和幸运时间公司之间签订有房屋租赁合同，在合同履行期间，幸运时间公司以新冠疫情为由要求解除合同；但是，就有关情况来看，新冠疫情仅对合同的履行产生一定的不利影响，并不必然导致合同解除，一审法院认定幸运时间公司承担相应的违约责任正确。结合案件具体情况，对于租金的数额进行了酌减，数额亦属适当。关于涉案预期利益损失的性质认定问题。在本案一审的审理过程中，远东信德公司是将预期利益损失作为违约金的一部分在代理意见中做出了详细说明，在二审中，本院再次与远东信德公司核实，其又再次明确其在一审中已经提出了合同解除违约金的请求，涉案的预期利益损失就是解除合同违约金的一部分。据此可以看出，远东信德公司在一审中做出了要求幸运时间公司承担违约责任的意思表示，一审法院判令的预期利益损失在性质上就是解除合同的违约金，但是数额偏高，本院予以调整，具体数额由本院酌定，原审法院的其他处理，尚属适当，本院予以尊重，不再调整。综上所述，幸运时间公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，判决如下：一、维持北京市密云区人民法院（2020）京0118民初5647号民事判决第一、二、五项；二、撤销北京市密云区人民法院（2020）京0118民初5647号民事判决第三、四项；三、北京幸运时间餐饮文化股份有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京远东信德商贸有限公司违约金十八万元；四、驳回北京远东信德商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13148元，由北京远东信德商贸有限公司负担5595元，由北京幸运时间餐饮文化股份有限公司负担7553元（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费6863元，由北京幸运时间餐饮文化股份有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费20011元，由北京幸运时间餐饮文化股份有限公司负担19301元（已交纳），由北京远东信德商贸有限公司负担710元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年五月二十四日法官助理 刘艳辉法官助理 眭 立书 记 员 卢园园