辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4684号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳茂业置业有限公司金廊分公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区青年大街185号。法定代表人：张静，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁霞，该公司员工。委托诉讼代理人：夏闻，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许美辰，女，1995年7月18日出生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：陈晶，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈征，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳茂业置业有限公司金廊分公司（以下简称“茂业公司”）因与被上诉人许美辰房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初13110号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。茂业公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人收取的电费金额合理合法，不存在剁手电费的事实。电费收取为分阶段收取，分为峰、谷、平三个阶段，电业局向上诉人收取的电费已超出发改委指定的价格，同时结合被上诉人的营业时间均在峰值期间，电费均价为1元左右，再结合上诉人将高压电转为低压电造成的电力损耗及相关设备维护成本，上诉人不存在多收电费的事实；二、本案诉讼时效为三年，对于超过诉讼时效的部分，一审法院不应认定数额。被上诉人主张的文件发布于2019年，对此前的时间段不具有溯及力；三、一审法院认定上诉人向被上诉人返还港乐快餐厅的电费无事实及法律依据，因被上诉人非合同的签订主体；四、一审法院认定供暖损失没有依据，被上诉人为临街商户，其室内温度并没有任何明文规定，且被上诉人将室内棚顶改造太高造成温度低与上诉人无关，亦未对室内温度进行鉴定，同时被上诉人购入煤气罐是为了提升室温没有证据支持，也与上诉人没有关系。二审庭审期间，上诉人茂业公司自愿撤回其在上诉状中所提的装修损失及租金数额、占用费问题，对该两项内容不再主张。许美辰辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。许美辰向一审法院起诉请求：1.判令被告返还非法占有的沈河区印象海小馆海鲜餐厅（以下简称“印象海小馆”）桌椅及设备，否则按店铺租赁协议到期前的日营业额补偿非法占有期间原告的经济损失约60,000元；2.判令被告返还违法加收的印象海小馆电费316,824元；3.判令被告返还违法加收的沈阳市沈河区港乐快餐厅（以下简称“港乐快餐厅”）电费334,457元；4.判令被告支付供暖损失15,000元/年，共计75,000元；5.判令被告支付维修损失10,980元；6.要求被告以租赁期内违法加收及欠付的费用总额为基数，按照合同约定的违约金计算标准向原告承担赔偿责任；7.判令被告承担本案的全部诉讼费用。茂业公司一审法院反诉请求：1.判令反诉被告支付合同号20017968产生的未付保证金6390元及滞纳金3546.45元、租金638.75元及滞纳金35.94元、物业管理费160元；以上合计10,771.14元；2.判令反诉被告支付合同号20017967产生的未付保证金35,770元及滞纳金19,852.35元、2020年9月1日至2020年9月15日应交房租3577元及物业费894.50元及滞纳金201.22元，以上合计60,295.07元；3.判令反诉被告支付合同号20002734产生的未付保证金50,000元及滞纳金500元、应交租金165,195元及应缴设施服务费45,000元及滞纳金62，241.08元，以上合计322,936.08元；4.判令反诉被告支付场地占用费65,481.20元；5.判令反诉被告恢复场地内装修至原状或支付场地内装修拆除及恢复原状的费用109,500元；6.所有诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：许美辰的父亲许海生于2013年11月代表许美辰与茂业公司签订《配套项目租赁合同》。茂业公司将建筑面积389.2平，实用面积194.6平的1F111b场地出租给原告经营港乐快餐厅，自2014年3月1日起租，2019年5月9日双方协议撤场，履行合同过程中，承租义务的实际履行主体为许美辰，租赁用途的经营港乐快餐厅，该餐厅工商登记为个体工商户，经营者为许美辰。许美辰在经营港乐快餐厅形成的租赁期内，以1.2元/度的价格共计向茂业公司支付电费622,053元。原被告就经营印象海小馆租赁了三处场地共签订五份租赁协议。其履行情况如下：1.2015年5月签订的《配套项目租赁合同》，茂业公司将沈阳市沈河区青年大街185号的沈阳金廊商业物业1楼107A的出租给许美辰，建筑面积678平，实用面积339平，租期2015年5月1日至2020年4月30日。双方对该份协议已履行完毕；2.2020年7月签订的《租赁合同》，茂业公司将沈阳沈河区青年大街185号的沈阳金廊商业物业F01009X（原1F107A）出租给许美辰，建筑面积678平，实用面积339平，租期2020年5月1日至2020年6月30日，其中2020年5月1日至2020年5月15日免租。租金36,710元/月，商场设施服务费10,000/月，租赁保证金50,000元。根据合同约定，原告应于合同签订之日缴纳租赁保证金；于合同签订之日起十个工作日内缴纳第一期基本租金；于合同签订之日起十个工作日内缴纳第一期商场设施服务费。许美辰未缴纳339平5月16日-6月30日的租金、租赁保证金、商场设施服务费；3.2020年9月签订的《租赁合同》，茂业公司将沈阳沈河区青年大街185号的沈阳金廊商业物业F01009A（原1F107A）出租给许美辰，租期2020年7月1日至2020年9月5日，合同其它内容、制式与2020年7月所签合同一致。许美辰未缴纳2020年7月1日-9月5日的租金、租赁保证金、商场设施服务费；4.2019年4月签订的《配套项目租赁合同》，茂业公司将紧邻印象海小馆餐厅主体部分的，建筑面积168平，实用面积84平场地出租给许美辰，租期2019年4月10日至2023年7月9日。租金7154元/月，物业管理费1789元/月，租赁保证金35,770元。根据合同约定，许美辰应于合同签订后三日内缴纳租赁保证金；除首月租金外，许美辰应于每月25-31日缴纳下月租金。许美辰未缴纳84平场地租赁保证金、2020年9月1日以后的租金、物业管理费；5.2019年4月签订的《配套项目租赁合同》，约定茂业公司将紧邻印象海小馆餐厅主体部分的，建筑面积30平，实用面积15平场地出租给许美辰，租期2019年4月10日至2023年7月9日。租金1277.5元/月，物业管理费320元/月，租赁保证金6390元。根据合同约定，许美辰应于合同签订后三日内缴纳租赁保证金；除首月租金外，许美辰应于每月25-31日缴纳下月租金。许美辰未缴纳15平场地租赁保证金、2020年9月1日以后的租金、物业管理费。2019年7月，许美辰发现印象海小馆餐厅棚顶破损漏水，形成混电。就维修问题与茂业公司工作人员沟通，茂业公司在2019年8月止住漏点后，许美辰聘用第三方沈阳市沈河区鹏广源装饰材料商行对棚顶进行善后维修，涉及维修费用10,980元。2019年11月至2020年5月，印象海小馆店铺室内使用三台煤气炉进行供暖辅助，共涉及煤气罐购买费用16,110元。一审法院另查明，2020年8月6日许美辰书面申请于2020年8月31日对实用面积84平及15平的场地解约撤场；2020年9月1日许美辰书面申请对2020年9月5日合同到期的实用面积339平的场地撤场。2020年9月1日，茂业公司出具《供应商撤柜通知书》，同意许美辰的撤场申请，要求一周内办理财务结算及现场撤柜手续。双方暂定2020年9月15日实际撤场，许美辰在撤场清算时，发现茂业公司在租赁期内存在违法加收电费的行为，拒绝向茂业公司支付的剩余租金等费用，并要求与茂业公司进行债务核抵。茂业公司因许美辰的欠费行为于2020年9月15日将印象海小馆唯一进出通道锁死。经庭审协调，被告配合原告于2020年11月16日开始撤场，双方于2020年11月20日完成实际撤场。截止目前，许美辰就印象海小馆店铺形成的租赁期内，以1.2元/度的价格共计向茂业公司支付电费685,271元。茂业天地（商场）自2020年2月4日起至今一直处于闭店状态，对外公示的闭店理由为“根据政府及教委对新型冠状病毒感染××疫情的防控工作部署要求”。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。一方当事人未按照约定支付价款的，对方可以要求其支付价款。承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案许美辰与茂业公司签订的《配套项目租赁合同》《租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应依照合同约定享有权利、履行义务。关于许海生与茂业公司签署的租赁合同，许美辰是否享有诉权的问题。根据双方租赁协议，茂业公司在合同签订之初即清楚出租场地将用于港乐快餐厅的经营，该餐厅工商登记为个体工商户，经营者为许美辰。根据许美辰提交的聊天记录、银行流水、缴费回执等可以看出支付租赁费、电费等均由许美辰支付，茂业公司也认可租赁期内承租义务的实际履行主体为许美辰。另针对该合同，双方均认可已履行完毕并无其它争议，仅余许美辰诉请的电费返还一事尚待处理。涉诉合同应认定为原告父亲许海生受许美辰委托代为签署，对于原告的诉权予以确认。关于原告请求返还加收电费的诉讼请求。根据相关规定，任何单位不得超越电价管理权限制定电价。禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。根据许美辰的银行流水、预存电费明细与茂业公司主管王秀红的微信聊天记录可以认定许美辰租赁期内的电费缴纳总额与所述一致。根据茂业公司出具的《电力销售收据》及2019年12月由茂业公司工作人员出具的《情况说明》《租赁商户缴费通知单》可以看出整个租赁期内许美辰缴纳电费的电价标准为1.2元/度。即许美辰就港乐快餐厅形成的租赁期内向茂业公司支付电费622,053元，累计购买518,377.5度电；就印象海小馆租赁期内，支付电费685,271元，累计购买571,059.2度电。根据许美辰到茂业公司财务办理电卡及问询电费发票开具过程的视频，可以证实电费缴纳的细节，证实了茂业公司针对不同租户，存在不同电单价收费标准（0.69元-1.5元不等）的事实。结合茂业公司出具的“百货电费单价核定基础”，茂业公司自述“茂业百货为商业项目，单独一个大表，由百货接到供电局发票后统一缴纳电费”。另根据其庭审举证的《国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司电费通知单》，被告实际缴费时综合电价均未达到1.2元，即被告未能举证对1.2元的电单价计算标准及同一电表不同电价的情况作出合理说明。本案中，即便茂业公司为许美辰提供了代收水电的物业服务，也无权在电单价的基础上加收其他费用。根据茂业公司主张的包括用电设施的员工工资、设施维护等费用都加计在电费单价中违法了法律、法规的强制性规定应属无效，且原告也在租赁期内另行支付了设施服务费。因此，茂业公司私调电价的行为没有合法依据，构成不当得利，应予返还。返还不当得利请求权的诉讼时效期间，应从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实人之日起计算。原告在2020年9月撤场清算时发现电费加收问题，故未超过诉讼时效。对于应返还电费数额。根据茂业公司庭审出具的《国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司电费通知单》，被告在2018年度峰谷平电费平均值为0.69元/度，在2019年度峰谷平电费平均值为0.60元/度，在2020年8月之前峰谷平电费平均值为0.60元/度；且结合茂业公司存在对其他租户按0.69元/度标准计算电费的情形，一审法院酌定按0.7元/度计算原告电费单价，则被告就印象海小馆租赁期间应向许美辰返还的加收电费金额为（1.2-0.7）元×571,059.2度=285,529.60元；就港乐快餐厅租赁期间应向许美辰返还的加收电费金额为（1.2-0.7）元×518,377.5度=259,188.75元。关于许美辰主张的维修损失。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。根据现场照片，2019年7月印象海小馆的顶棚已出现了因漏水形成的墙皮、吊顶腐朽脱落现象。根据许美辰庭与茂业公司部门负责人姜涛的微信聊天记录，可以认定造成该现象为主体水管原因。由于茂业公司主体水管原因导致租赁物顶棚破损，长时间处于不适租状态，许美辰作为承租人有权自行维修，该笔10,980元维修费用应由茂业公司承担，对于该项诉请予以支持。关于许美辰主张供暖损失的诉讼请求。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。印象海小馆作为餐饮用途的公共场所，茂业公司作为出租人及供暖者有义务保证到店顾客在舒适温度下用餐，该项义务未超出出租人履行范围。根据原告庭审提供的印象海小馆供暖不合格的温度取样视频、不同时段多次拍摄的现场用餐照片及第三方团购网站的顾客评价，可以证实印象海小馆存在一定的供暖问题，但上述证据均制作形成在2019年11月以后，不足以证明整个租赁期内都存在同样问题，对于2019年之前的供暖损失不予支持。结合许美辰出具的煤气罐供货明细，及财务人员支付记录，2019年11月-2020年5月共涉及煤气罐购入16,110元，但该购入记录从2019年11月延续到2020年5月，根据沈阳市供暖期限，对4月1日以后的供暖损失不予支持。另原告对于主张供暖炉的消耗与购买问题未尽到举证义务，综上对原告2019年-2020年的供暖损失酌定为10,000元。关于茂业公司主张的租金支付问题。许美辰虽主张2020年9月5日既已完成撤场申请，但也自认截至2020年9月15日仍在进行退会员卡等经营善后行为，且双方均认可2020年9月15日被告将租赁物上锁，故三处场地的租金均计算至2020年9月15日为宜。因双方针对339平场地7月份所签协议中明确了2020年5月1日至2020年5月15日免租，即339平部分应从2020年5月16日计算至2020年9月15日共计四个月，涉及租金36,710元×4=146840元；84平部分应从2020年9月1日计算至2020年9月15日共计半个月，涉及租金7154×0.5=3577元；30平部分应从2020年9月1日计算至2020年9月15日共计半个月，涉及租金1277.5×0.5=638.75元。对于茂业公司该部分诉请予以支持。关于违约金支付问题。许美辰未按时交纳租赁费，构成违约。本案租赁场地为商场，出租人与承租人在约定店面租金时会充分考虑店面的客流、位置等区位因素，租金价值很大一方面体现在商场具备自带客流量的属性上。经查，茂业百货至今仍处于闭店状态，给许美辰的经营带来一定影响。结合许美辰庭审上出具的《辽宁省市场监管局公告文件》，茂业公司对外公示的闭店理由并不成立，也存在一定程度的违约。鉴于原、被告均存在违约行为的事实，对双方要求对方承担违约责任的请求均不予支持。关于茂业公司主张的租赁保证金的支付问题。租赁保证金为合同履行期间，出租方预留的为保证承租人不履行或不完全履约合同的情况下，保证基于合同产生的自身债权能得到有效执行的预付性款项。结合本案，双方均认可截至诉前租赁合同已实际终止，故对该项诉讼请求不予支持。关于茂业公司主张的设施服务费、物业费的支付问题。根据双方的租赁协议，及前文所述的履行期限，许美辰应向茂业公司支付339平场地2020年5月1日-2020年9月15日的商场设施服务费45,000元；84平场地2020年9月1日-2020年9月15日的物业管理费1789×0.5=894.50元；15平场地2020年9月1日-2020年9月15日的物业管理费320×0.5=160元。该约定符合法律规定予以支持。关于双方就2020年9月15日-2020年11月16日期间场地占用/设施扣押的损失问题。被告的上锁及原告的拒不支付租金的行为，均属于一定程度上的扩大损失情形，对于该双向诉请本院均不支持，拆除费等诉请也因原告自行撤场的行为失去依据，一审法院亦不再审查。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国电力法》第四十三条、第四十四条、《物业管理条例》第四十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳茂业置业有限公司金廊分公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）许美辰印象海小馆运营期间电费285,529.60元；二、被告（反诉原告）沈阳茂业置业有限公司金廊分公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）许美辰港乐快餐厅运营期间电费259,188.75元；三、被告（反诉原告）沈阳茂业置业有限公司金廊分公司于本判决生效后十日内给付原告许美辰（反诉被告）装修损失10,980元、供暖损失10,000元;四、原告（反诉被告）许美辰于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）沈阳茂业置业有限公司金廊分公司租金151,055.75元;五、原告（反诉被告）许美辰于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）沈阳茂业置业有限公司金廊分公司商场设施服务费45,000元、物业服务费1054.5元;六、驳回原告（反诉被告）许美辰及被告（反诉原告）沈阳茂业置业有限公司金廊分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,473元，由被告（反诉原告）沈阳茂业置业有限公司金廊分公司负担9456元,由原告（反诉被告）许美辰负担2017元。反诉案件受理费9490元，由被告（反诉原告）沈阳茂业置业有限公司金廊分公司承担5248元，由原告（反诉被告）许美辰承担4242元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人茂业公司与被上诉人许美辰、案外人许海生之间签订的《配套项目租赁合同》及《租赁合同》系基于当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履约。关于上诉人茂业公司主张向被上诉人许美辰返还港乐快餐厅的电费无事实及法律依据的问题，经查，虽然由案外人许海生与上诉人茂业公司签订租赁合同，但港乐快餐厅的工商登记为个体工商户，经营者为许美辰。承租使用港乐快餐厅产生的租金、电费等费用均由被上诉人许美辰向茂业公司支付，故许美辰为港乐快餐厅的实际经营者，上诉人对此亦予以认可。在本案中，上诉人茂业公司亦向许美辰反诉主张给付欠缴租金、物业费等，对其认可许美辰为实际经营者的身份亦予以佐证。综上，上诉人茂业公司应向许美辰给付其多收的用于经营港乐快餐厅的电费。关于被上诉人许美辰诉请返还加收电费是否超过诉讼时效的问题，经查，我国《民法总则》及《民法典》均规定，“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。被上诉人许美辰于2020年9月15日撤场前，并在撤场清算时才发现上诉人茂业公司在租赁期内存在违法加收电费的行为，该行为违反我国《电力法》第四十三条之规定，故应从被上诉人许美辰知道其权利受到侵害之日起计算诉讼时效，其诉请并未超过我国法律关于三年诉讼时效的规定。关于上诉人茂业公司是否存在加收电费的行为并如何确定返还数额的问题，经查，《电力法》第四十三条明确规定，“任何单位不得超越电价管理权限制定电价”。二审庭审期间，上诉人茂业公司也自认其确实存在多收电费的行为，其认可按照0.8元/度收取电费较为合理。结合一审期间提交的2018年至2020年期间的《国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司电费通知单》，并按照其上记载的一般工商业（峰、平、谷）的电价标准和用电量计算得知，八张电费通知单的平均交费均价分别约为0.818元/度、0.807元/度、0.737元/度、0.73元/度、0.687元/度、0.66元/度、0.64元/度和0.688元/度，最后平均电价约为0.72元/度，故本院按照该标准计算应返还的加收电费更为客观合理。即上诉人茂业公司就印象海小馆租赁期间应向许美辰返还的加收电费金额为（1.2-0.72）元×571,059.2度=274,108.42元，就港乐快餐厅租赁期间应向许美辰返还的加收电费金额为（1.2-0.72）元×518,377.5度=248,821.2元。关于被上诉人的供暖损失金额及应否支持的问题，经查，被上诉人许美辰一审期间提供的印象海小馆温度取样视频、现场用餐照片及团购网站的顾客评价等证据足以证实该餐馆的室内温度存在一定问题。结合被上诉人许美辰二审期间自认其于疫情期间停业的事实、供暖期起止时间等诸多因素，本院酌定茂业公司应向被上诉人许美辰给付供暖损失7000元。综上，本院对一审判决中的不当之处依法予以纠正。综上所述，上诉人茂业公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初13110号民事判决第四、五项，即“四、原告（反诉被告）许美辰于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）沈阳茂业置业有限公司金廊分公司租金151,055.75元;五、原告（反诉被告）许美辰于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）沈阳茂业置业有限公司金廊分公司商场设施服务费45,000元、物业服务费1054.5元;”；二、变更沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初13110号民事判决第一、二、三项，即“一、被告（反诉原告）沈阳茂业置业有限公司金廊分公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）许美辰印象海小馆运营期间电费285,529.60元；二、被告（反诉原告）沈阳茂业置业有限公司金廊分公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）许美辰港乐快餐厅运营期间电费259,188.75元；三、被告（反诉原告）沈阳茂业置业有限公司金廊分公司于本判决生效后十日内给付原告许美辰（反诉被告）装修损失10,980元、供暖损失10,000元;”为“一、沈阳茂业置业有限公司金廊分公司于本判决生效后十日内返还许美辰印象海小馆运营期间电费274,108.42元；二、沈阳茂业置业有限公司金廊分公司于本判决生效后十日内给付许美辰港乐快餐厅运营期间电费248,821.2元；三、沈阳茂业置业有限公司金廊分公司于本判决生效后十日内给付许美辰装修损失10,980元、供暖损失7000元;”三、驳回许美辰及沈阳茂业置业有限公司金廊分公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费11,473元，由沈阳茂业置业有限公司金廊分公司负担9036元,由许美辰负担2437元；反诉案件受理费9490元，由沈阳茂业置业有限公司金廊分公司承担5248元，由许美辰承担4242元。二审案件受理费11,473元，由沈阳茂业置业有限公司金廊分公司负担9036元,由许美辰负担2437元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年五月三十一日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。