天津市和平区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0101民初8453号原告：韩莉娜，女，1978年1月7日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：侯小兵，天津东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜再敏，天津东方律师事务所实习律师。被告：张丽梅，女，1974年6月2日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：商诺刚，天津岐丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：范志刚，天津岐丰律师事务所律师。被告：天津市诚鼎义房地产经纪有限公司，住所地天津市和平区气象台路7号3-4号房间。法定代表人：邱海洋，总经理。被告：天津市津房置换有限责任公司，住所地天津市和平区保定道33-39号。法定代表人：李欣，总经理。委托诉讼代理人：张鑫，男，该公司职工。原告韩莉娜与被告张丽梅、天津市诚鼎义房地产经纪有限公司、天津市津房置换有限责任公司服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日作出的（2019）津0101民初7400号民事判决书后，原告韩莉娜向天津市第一中级人民法院提出上诉。该院于2020年11月24日作出（2020）津01民终4293号裁定书，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韩莉娜的委托诉讼代理人，被告张丽梅及其委托诉讼代理人、天津市津房置换有限责任公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告天津市诚鼎义房地产经纪有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。韩莉娜向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原告与被告张丽梅、被告诚鼎义公司签订的《房屋买卖合同》，撤销原告与被告津房置换公司签订的《公有住房使用权（公房出售）调剂合同》；2.判令被告张丽梅向原告退还购房款1860000元、退还原告为被告张丽梅垫付的房屋置换代理费11000元，并自2019年6月11日，以10万元为基数向原告支付利息，自2019年7月22日起，以66万元为本金基数向原告支付利息，自2019年7月24日起，以110万元为基数向原告支付利息（以上利率均为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率）；3.判令被告诚鼎义公司向原告退还中介费30000元；4.判令被告津房置换公司向原告退还房屋置换代理费11000元，并就被告张丽梅向原告退还置换调剂费1100000元承担连带责任；5.本案的诉讼费、保全费由三被告共同承担。事实和理由：2019年6月，原告从被告诚鼎义公司中介琪琪的微信宣传中了解到涉案房产出售，使用面积100平方米。6月10日下午原告至现场查勘房产，现场使用面积如宣传所述。2019年6月11日原告韩莉娜与被告张丽梅、诚鼎义公司正式签订《房屋买卖合同》，约定原告韩莉娜购买被告张丽梅名下公产房一套，即天津市和平区重庆道兴富里17号楼401，约定价格为186万元，由诚鼎义公司提供中介服务，因房产为公产房，需经津房置换公司公开挂牌办理使用权的转让调剂。2019年7月24日全部购房手续办理完毕。然2019年8月初，和平住建委工作人员找到原告，告知原告该房产除7.8平方米的小卧室外，其余均系违章建筑，要求原告拆除违建。和平区领导多次到现场查看，因违建部分存在漏水，3楼业主多次反映情况。在本次房产交易过程中，诚鼎义公司对外虚假宣传为近100平米的使用面积，被告张丽梅在卖房过程中，作出无违章的虚假承诺，被告津房置换公司，在现场查勘后，将违建部分计入售房房型图，未将违建部分进行上报，仍为其办理调剂手续，诉争房产只有7.8平米为合法建筑，其余均系违章建筑，按照政策规定该房产应不允许对外转让，然三被告在本次房产交易过程中，均向原告隐瞒违章事实，导致原告产生100平米均为合法使用面积的错误认识，从而完成购房交易，现天津市和平区住房和建设委员会，已向原告发送通知，要求进行拆改拆除，原告在受到欺诈情况下，以186万元的高价仅取得7.8平米的使用面积，同时基于原告对于公产房购房经验的缺失，该笔交易违背等价有偿原则，严重显失公平，故诉讼至法院，维护原告合法权益。原告提交证据材料与一审一致，另补充提交新的证据材料如下：1.津和建执立[2019]15号行政处罚案卷，拟证明涉案标的物存在违建，不能交易，和平住建委要对诚鼎义中介进行处罚；和平住建委为处罚诚鼎义对涉案房屋进行了评估；客观上证明涉案房屋不能进行买卖交易；2.津和住建罚字（2020）5号拆除违建的文件，拟证明涉案房屋系违章建筑，原告没有进行任何调整。张丽梅辩称，不同意原告诉讼请求，请求依法驳回。原告在诉状中及原一审中诉讼请求及事实理由不一致，诉讼请求第一项是解除合同，原一审庭审中变更为撤销合同，理由是显失公平，解除合同及撤销合同是不同法律关系，既然原告明确表示以当庭陈述为准，被告方仅对撤销合同进行答辩。1.被告不存在欺诈、隐瞒事实、虚假承诺等行为；2.原告诉讼请求依据显示公平原则撤销合同属于对法律条款的故意曲解；3.本案中的交易未涉及正式住房之外的约60平方米搭建物。但被告愿意退还原告100000元补偿款。张丽梅提交如下证据材料：1.房产买卖合同一份，拟证明合同中明确“此房为公产房，房本面积7.28平方米，双方协议成交价格186万元”不存在欺诈、隐瞒、虚假承诺、趁人之危等情形；2.天津市公有住房使用权置换调入或代理转让申请书一份，拟证明被告张丽梅申请置换时已经明确该房屋面积为7.28平方米，不存在隐瞒事实的行为；3.天津市津房置换有限责任公司《房屋现场查勘情况报告》拟证明津房置换公司现场查勘，房屋面积7.28平方米，市场价格130万元，回购价格110万元；4.天津市直管公有住房置换单一份，拟证明房屋面积7.28平方米，原承租户张丽梅，新承租户韩莉娜，2019年7月12日经天津市和平区五大道房管站核实盖章，7月15日经天津市和平区房产公司复核盖章，7月15日经天津市房产总公司审核盖章，此交易一切手续均合法有效并得到有关部门的审核；5.公有住房使用权（公房出售）委托代理转让合同一份，拟证明被告张丽梅委托天津市公房置换唯一合法机构津房置换公司挂牌转让时明确房屋面积7.28平方米；6.公有住房使用权（公房出售）调剂合同一份，拟证明津房置换公司与韩莉娜签订的合同中约定房屋面积为7.28平方米；7.房屋交付约定书一份，拟证明约定腾房日期为2019年7月22日；8.房屋交付确认书一份，拟证明确认张丽梅已经将房屋交付韩莉娜，至此全部交易完成；9.承诺书一份，原一审中被告提出“韩莉娜曾向五大道房管站出具过书面承诺”，但一审法官在《情况记载》中记载：“本院于2020年6月4日上午9.30前往五大道房管站调查...经本院查阅，并未有韩莉娜承诺材料”。二审中被告张丽梅的代理律师向一中院申请了调查令，向五大道房管站进行调查，五大道房管站出具了这份承诺书，此承诺书由韩莉娜亲笔签名，拟证明韩莉娜明知露台搭建物的存在，并承诺“愿意承担由此产生的法律后果”。天津市诚鼎义房地产经纪有限公司未辩称。天津市津房置换有限责任公司辩称，与原一审答辩意见一致。不同意原告第一和第四、第五项的诉讼请求，请求法院依法驳回，对于原告第二和第三项的诉请，服从法院判决。诉争房屋的置换是置换双方真实意思的表示，在所有的合同和协议中，均有本人的签字和确认。严格按照天津市公有住房变更承租人的管理文件办理，诉争房屋置换所签署的协议，已明确载明房屋面积为7.28平方米，成交价格110万，原告方对自己购买并申请承租的公有住房信息无任何异议。原告方在起诉状所陈述的事实理由，并不真实。津房置换提交的证据材料与一审一致。本院经审理认定事实如下：2019年6月11日，原告韩莉娜作为房产的受让方，被告张丽梅作为出让方，及被告诚鼎义公司居间方签订《房产买卖合同》约定，房产坐落：天津市和平区兴富里17门401。该房地产成交价为人民币1860000元，原告韩莉娜于签订合同之时向被告张丽梅支付定金人民币100000元，该笔定金在原告韩莉娜、被告张丽梅办理产权过户手续时，自动转为房款的一部分。双方须于2019年7月12日前，亲自到该房地产所在辖区房管局或居间方指定地点签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续。除定金外的剩余房款计人民币1760000元，原告须于2019年7月12日前将剩余房款存入资金监管中心，已付定金在房款中自动充抵。居间佣金，基于被告诚鼎义公司已提供居间服务，被告诚鼎义公司有权向原告韩莉娜、被告张丽梅各收取该房地产成交价格的1%，或向原告收取该房地产成交价格的2%（甲方净价），上述费用应于签署本合同时付清，具体金额以（佣金确认书）为准。合同其他约定：经原告韩莉娜、被告张丽梅友好协商，此房为公产房，房本面积7.28平米，需走津房置换公司摘牌手续，如遇第三方竞价高出的房款由被告张丽梅先行垫付，高出过户费原告承担。被告张丽梅承诺此房无孩子上学落户。冰箱、两个窗扇，其余设施都赠与原告，被告张丽梅承诺给原告换个小冰箱。原告将定金交付给被告张丽梅，被告张丽梅给原告出具收条，今收到原告韩莉娜，和平区兴富里17门401号，房屋定金100000元。收款人：张丽梅。2019年7月1日，被告张丽梅申请天津市公有住房使用权置换、调入或代理转让，载明产别：公产，间数1间，间号401；合同编号01072360000000142，独用7.28平方米。被告津房置换公司派员实地勘验，房屋现场查勘情况报告载明：产别公产，产权单位：五大道房管站，房屋面积7.28平米，独用老楼，房龄30年以上；估价目的：回购。市场价格：130万元，回购价格：110万元，成交价：100万元；房型图显示：露台（不在本），楼梯有自建门。同年7月15日，天津市和平区五大道房管站核实：原承租人被告张丽梅，新承租户原告韩莉娜；楼层4、间号401、居室1间、独用7.28平方米。无欠费、无拆改、无争议备案、房屋是否转租无。经天津市和平区房产公司复核，天津市房产总公司审核后，加盖公章。2019年7月16日，被告张丽梅委托被告津房置换公司出售和平区××道××号401房产，签订《公有住房使用权委托代理转让合同》约定，房型：老楼，朝向：偏西照，计租面积：7.28平方米，挂牌价格：110万元，委托期限：本合同签订之日起两个月。被告张丽梅交纳置换代理费按摘牌成交价的1%向被告津房置换公司交纳。同年7月22日，被告津房置换公司又与原告韩莉娜签订《公有住房使用权（公房出售）调剂合同》约定，就原告申请调剂公有住房使用权的事宜协商一致；和平区××道××号401房产，计租面积7.28平米，调剂房款110万元。成交时间：2019年7月22日，付款时间：同年7月22日。原告韩莉娜交纳置换代理费按摘牌成交价的1%向被告津房置换公司交纳。2019年7月22日，原告韩莉娜、被告张丽梅、津房置换公司三方签订《房屋交付约定书》约定，原告韩莉娜与被告张丽梅自行协商腾房日期为2019年7月22日。同年7月22日原告韩莉娜通过中信银行自行转款给被告张丽梅660000元；向被告津房置换公司缴纳摘牌保证金4000元，同年7月24日向被告津房置换公司缴纳置换调剂费1096000元，缴纳置换代理费22000元（包含被告张丽梅应缴纳的置换代理费11000元）。2019年7月29日，上述三方签订《房屋交付确认书》约定，原告韩莉娜与被告张丽梅双方确认，签署本确认书视为已完成房屋及附属设施的交付，原告韩莉娜已接受该房屋和全部配套附属设施及门窗完好无损。同日，被告诚鼎义公司给原告韩莉娜开具收据，载明收到和平区兴富里17门401，居间服务费30000元。同年8月15日，天津市和平区五大道房管站与原告签订天津市公有住房租赁合同。出租人将坐落于和平区××道××号房屋，计租面积（独用）7.28平方米出租给原告韩莉娜作为住房使用。因和平区兴富里17门401号房产所处四楼，楼下住户举报涉案房产存在违章建筑；违建房屋内设置浴室，使用时漏水至楼下三楼住户。2019年9月2日，天津市和平区住房和建设委员会向兴富里17号4楼房屋使用人发出接受调查通知书，内容为：你在和平区××道××号××楼在屋顶、露台、挑檐或者利用外墙悬空搭建建筑物、构筑物的行为，涉嫌违反《天津市历史风貌建筑保护条例》第二十四条第（一）款的规定，请你于2019年9月6日前携带下列材料到和平区住建委房屋安全执法科接受调查。天津市规划和自然资源局和平分局于2019年9月1日出具的《关于和平区兴富里17号4楼协助调查函的复函》答复内容为：经核，根据你单位提供的信息，和平区××道××号楼顶于上世纪九十年代初之前搭建建筑物的建设工程未在我分局办理建设工程规划许可证。2019年9月20日，天津市和平区住房和建设委员会向原告韩莉娜下发津和住建责字［2019］38号《责令改正违法行为通知书》，内容为：你在和平区××道××号××楼在屋顶、露台、挑檐或者利用外墙悬空搭建建筑物、构筑物的行为，涉嫌违反《天津市历史风貌建筑保护条例》第二十四条第（一）款的规定。根据该条例第四十二条的规定，现责令你自收到本通知书之日起15日予以改正，逾期不改的，将依法追究法律责任。原告韩莉娜在天津市和平区住房和建设委员会2019年9月20日的询问笔录中陈述其本人准备委托律师对前房主和中介起诉要求退房，如法院判我败诉不让退房，本人就配合建委治理、拆除。2019年9月24日，天津市和平区住房和建设委员会向被告诚鼎义公司下发《责令改正违法行为通知书》，内容为：你公司签订的和平区××道××号401室房屋居间合同，未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的行为，涉嫌违反《房地产经纪管理办法》“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名”的规定。限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款。房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的；现责令你自收到本通知之日起3日予以改正逾期不改正的，将依法追究法律责任。本院认为，原告虽主张与被告张丽梅的房屋置换交易存在《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第（二）项之规定应予以撤销，但原告及被告张丽梅、诚鼎义公司签订的《房屋买卖合同》及原告与被告张丽梅、津房置换公司签订的《公有住房使用权（公房出售）调剂合同》均为原告及被告张丽梅亲自到场签署，且原告依照上述合同约定亦履行了后续办理置换手续并交纳了置换调剂费、摘牌保证金、置换代理费等各项置换费用，并将两个合同之间的差额660000元自行转款给被告张丽梅，至此完成了涉诉房屋全部的置换流程，双方合同内容已经全部履行完毕。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，应意识到与他人签订上述合同的法律后果，在原被告签订的上述合同中均载明涉诉房屋承租（房本）面积为7.28平方米，且被告张丽梅提交的证据9承诺书系原告亲笔签名，且在该承诺书中已经写明了涉诉房屋存在自行搭建的部分，且原告也表明愿意承担由此产生的法律后果。对此，原告未提出证据予以反驳且双方之间合同内容已经全部履行完毕。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原告提交的证据材料不能证明双方签订的《房屋买卖合同》及《公有住房使用权（公房出售）调剂合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第（二）项规定的情形，故原告主张撤销上述合同、返还购房款1860000元及置换代理费11000元并支付相应利息的诉讼请求本院不予支持。但考虑本案涉诉房屋确实存在违法搭建的事实情况，天津市和平区住房和建设委员也向原告下发了《责令改正违法行为通知书》，要求原告对自行搭建部分进行处理。上述情况的发生，确实会使原告产生额外的支出。对此，被告张丽梅同意退还原告100000元作为补偿，本院予以照准。关于原告主张被告诚鼎义公司退还费30000元，因原审中该被告同意退还，故本院予以照准。关于原告主张被告津房置换公司退还其置换代理费11000元，并承担退还置换调剂费1100000元的连带责任的诉讼请求，因原告与被告张丽梅之间《房屋买卖合同》及《公有住房使用权（公房出售）调剂合同》合法有效并已经履行完毕，故上述请求无事实及法律依据，本院不予支持。被告天津市诚鼎义房地产经纪有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、本判决生效之日起十五日内被告张丽梅退还原告韩莉娜100000元；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津市诚鼎义房地产经纪有限公司退还原告韩莉娜中介费30000元；三、驳回原告韩莉娜其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23584元，由被告张丽梅承担1268元、被告天津市诚鼎义房地产经纪有限公司承担7861元，原告韩丽娜负担14455元；财产保全费5000元，由原告韩丽娜自行负担。（本判决生效之日起十五日内各被告自行直接给付原告）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判长  杨盛昆审判员  刘 蕊审判员  王雪垚二〇二一年五月十日书记员  高雨馨附：本裁判文书所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。