河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5922号上诉人（原审被告）：登封禅林置业有限公司。法定代表人：李永锁，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蒲洪丹，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳，河南辰中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱罗丹，女，汉族，1991年10月14日出生。原审第三人：交通银行股份有限公司河南省分行。法定代表人：杨**，该行行长。委托诉讼代理人：韩会婷，河南瀛豫律师事务所律师。上诉人登封禅林置业有限公司（以下简称禅林公司）因与钱罗丹及原审第三人交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省登封市人民法院（2021）豫0185民初1684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依据全国人大常委会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月19日公开开庭进行了审理。上诉人禅林公司的委托诉讼代理人杨柳，被上诉人钱罗丹，原审第三人交通银行的委托诉讼代理人韩会婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禅林公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回钱罗丹的诉讼请求。事实与理由：原审法院认定事实错误、适用法律错误，应予纠正。一、《商品房买卖合同》第八条第二款明确约定，钱罗丹与禅林公司关于解除或变更合同未达成一致的，禅林公司可根据因政府政策导致延期的期限据实予以延期交房，原审法院判令确认合同解除、禅林公司承担违约责任，证据不充分、认定事实错误。《商品房买卖合同》第八条第二款明确约定，除双方协商同意解除合同或变更合同外，禅林公司有权据实予以延期。禅林公司向钱罗丹的回复函中载明，钱罗丹可根据合同约定办理退房手续。但截止目前，关于合同解除相关事宜一直未达成一致。二、原审法院在判令禅林公司赔偿钱罗丹实际损失的同时，又判令支付违约金，系适用法律错误，依法应予以纠正。即便原审法院认定因禅林公司逾期交房超过90天导致合同解除，违约金应按照合同约定执行，若钱罗丹认为违约金过低的，可以申请调高，但仍应以其损失为限。而原审法院在判令向钱罗丹赔偿因偿还商业贷款导致的本金和利息损失外，仍判令支付违约金，明显超出了法律规定的赔偿损失的范围，系适用法律错误。钱罗丹辩称，一、关于合同解除事宜，禅林公司同意办理退房手续，故双方所签订的商品房买卖合同已解除，仅是对退还房款事宜未达成一致意见。二、因禅林公司一再延期交房，存在违约行为导致合同解除，其应赔偿钱罗丹的实际损失，即占用房款两年之久的利息。因禅林公司在合同解除后未及时退款，同样产生违约金。请求二审法院维持原判。交通银行述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，禅林公司上诉请求不成立，应予驳回。钱罗丹向一审法院起诉请求：1．判令解除钱罗丹与禅林公司签订的《商品房买卖合同》；2．判令解除钱罗丹与交通银行签订的《个人房产抵押贷款合同》；3．判令禅林公司退还钱罗丹首期购房款237404元及维修基金10767元，支付首期付房款和维修基金的利息，利息自2018年10月12日至2019年8月20日按照银行同期贷款利率计算；自2019年8月21日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；4．判令禅林公司支付钱罗丹自2018年12月25日起向交通银行归还的贷款本金195698.17元及贷款利息81251.4元；（暂计至2021年3月10日）；5．判令禅林公司支付钱罗丹逾期交房的违约金22294.03元（以248171元为基数，按照全国银行间同业拆借利息LPR计算自2018年11月14日起至实际偿还之日止计算，暂计至2021年3月13日）；6．判令禅林公司向交通银行偿还钱罗丹剩余贷款本金及利息；7．禅林公司协助钱罗丹办理商品房网签备案注销手续。一审法院认定事实如下：2018年11月14日，钱罗丹与禅林公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为DF180××××5118。合同主要内容包括：1、第三条、第四条房产情况及计价方式：钱罗丹购买位于登封市××路与玉带路交叉口东北角××单元××房产，建筑面积为165.64平方米，该商品房总金额为927400元；2、第六条付款方式及期限：约定金额237404元，付款方式为现金，约定付款时间2018年11月14日，交纳比例为25.6%；约定金额690000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年1月14日，交纳比例为74.4%；3、第八条交付期限：禅林公司应当在2020年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实，并符合合同约定的商品房交付钱罗丹使用；4、第九条逾期交房的违约责任：除合同规定的特殊情况外，如未按本合同规定的期限将该商品房交付钱罗丹使用，逾期超过90日后，钱罗丹有权解除合同，钱罗丹解除合同的，禅林公司应当自钱罗丹解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按钱罗丹累计已付款的0.1%向钱罗丹支付违约金。上述商品房买卖合同签订时，钱罗丹即向禅林公司交付首付款237404元及维修基金10761元。为履行上述商品房买卖合同，2018年12月25日，钱罗丹作为借款人，与贷款人交通银行签订了《个人房产抵押贷款合同》，编号为201801411122999001200000649，该合同的担保人为禅林公司。主要约定：1、借款金额及期限：贷款金额690000元，借款期限360个月；2、贷款偿还：按月等额本息还款的方式偿还贷款本息，每月1916.67元；3、贷款的发放；一次性发放，贷款人受托支付，以钱罗丹购房款的名义将该笔贷款资金划入禅林公司账户；4、贷款担保：以登封市××路与玉带路交叉口东北角××单元××房产予以抵押。上述合同签订后，交通银行按约定房款690000元至禅林公司账户，钱罗丹自2019年1月10日始每月均按时向交通银行偿还月供1916.67元。该商品房买卖合同约定的房屋交付期间为2020年6月30日，2020年12月23日案涉工程通过竣工验收备案，禅林公司未能按期交付房屋，且逾期超过90天。2020年12月28日，钱罗丹向禅林公司邮寄《退房申请》，2020年12月30日，禅林公司邮寄了《回复函》，回复为：请钱罗丹于收到本函之日起7个工作日内，按照合同约定，到禅林公司办理退房手续。一审法院认为，钱罗丹、禅林公司签订的《商品房买卖合同》，以及钱罗丹与交通银行签订的《抵押贷款合同》均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，钱罗丹与禅林公司之间形成合法有效的买卖合同关系，钱罗丹与交通银行之间形成合法有效的借款合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2020年6月30日，因禅林公司未能按期交房，逾期超过90天，钱罗丹遂向禅林公司邮寄《退房申请》，2020年12月30日，禅林公司邮寄了《回复函》，同意退房。双方于2020年12月30日对解除《商品房买卖合同》达成合意，故钱罗丹要求解除与禅林公司签订的编号为DF180××××5118的《商品房买卖合同》的请求，予以确认。钱罗丹与禅林公司签订《商品房买卖合同》后又与交通银行签订了《个人房产抵押贷款合同》，以涉案房屋作为抵押用于贷款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应子支持。故钱罗丹请求解除其与交通银行签订的《抵押贷款合同》符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故本案《商品房买卖合同》解除后，《抵押贷款合同》也应当一并解除，禅林公司应当将钱罗丹交付的首付款237404元及已经偿还过的贷款本息返还给钱罗丹，并将余下的贷款额偿还给交通银行。钱罗丹请求资金占用利息，自2018年10月12日至2019年8月20日按照银行同期贷款利率计算；自2019年8月21日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，因禅林公司2020年12月30日同意退房，并要求钱罗丹七个工作日内办理退房手续，钱罗丹的该诉请不予全部支持，禅林公司应自合同解除之日顺延7日后即2021年1月6日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向钱罗丹支付违约金”，钱罗丹已支付全部房款927400元，按照0.1%计算，禅林公司应当向钱罗丹支付违约金为927.4元。钱罗丹请求禅林公司赔偿其维修基金等损失。钱罗丹为购买本案房屋支出维修基金10767元系钱罗丹为履行本案合同所支出的合理费用，因禅林公司的违约行为导致合同被解除，该损失禅林公司应予以赔偿，禅林公司辩称的签订《商品房买卖合同》后，因主管部门多次下发管控措施且期间发生了新冠肺炎疫情，未达到合同约定的钱罗丹享有单方解除权的条件的理由，因钱罗丹发出《解除合同通知书》后，禅林公司方已予以回复，同意退房，故该辩称不予采信。交通银行述称的钱罗丹要求解除与交通银行之间的贷款合同应当与禅林公司承担共同的还款责任的理由，符合法律规定，予以采信。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十二条、第六百零一条、第六百三十一条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、钱罗丹与登封禅林置业有限公司签订的编号为DF180××××5118的《商品房买卖合同》于2020年12月30日解除，登封禅林置业有限公司协助钱罗丹办理商品房网签备案注销手续；二、解除钱罗丹与交通银行股份有限公司河南省分行签订的编号为201801411122999001200000649《个人房产抵押贷款合同》；三、登封禅林置业有限公司于判决生效后十日内退还钱罗丹首付款237404元及利息(以237404元为基数,自2021年1月6日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止)；四、登封禅林置业有限公司于判决生效后十日内返还钱罗丹所偿还的贷款本息(具体数额以交通银行股份有限公司河南省分行核算为准)；五、登封禅林置业有限公司于判决生效后十日内向交通银行股份有限公司河南省分行偿还钱罗丹的贷款余额(贷款余额以交通银行股份有限公司河南省分行核算为准)；钱罗丹对上述款项承担连带清偿责任。六、登封禅林置业有限公司于判决生效后十日内支付钱罗丹违约金927.4元，赔偿维修基金10767元；七、驳回钱罗丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4637元，由登封禅林置业有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据钱罗丹与禅林公司签订的《商品房买卖合同》中关于交房期限的约定，禅林公司应于2020年6月30日前交房，但直至2020年12月25日才通知业主交房，明显存在违约行为。故根据合同约定，钱罗丹有权行使解除权。结合禅林公司的回函内容，其明确表示钱罗丹可根据合同约定办理退房手续。据此，双方均认可《商品房买卖合同》已解除，不再继续履行。禅林公司上诉称合同不应解除、其不存在违约行为等理由，没有事实及法律依据，故本院不予采纳。根据合同约定，禅林公司未在解除合同到达之日起30日内退还全部已付款，应承担已付款0.1%的违约金即927.4元。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。钱罗丹认为不足以弥补其损失，又请求禅林公司支付占用首付款237404元期间的利息，符合法律规定，故一审法院一并支持违约金及损失并无不当。禅林公司上诉称一审法院适用法律错误的理由，本院不予采纳。综上所述，禅林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9274元，由上诉人登封禅林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 秦 宇二〇二一年五月二十七日书记员 曹芳宇