长春市二道区人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0105执异24号案外人：长春市万龙润德房地产开发有限公司，住长春市南关区。法定代表人：王庆龙，该公司总经理。委托代理人：刘莹，长春市万龙润德房地产开发有限公司员工。委托代理人：张军勇，吉林大华铭仁律师事务所律师。申请执行人：李胜芬，女，1954年10月13日出生，汉族，住长春市南关区。委托代理人：刘财，吉林关东律师事务所律师。委托代理人：赵宏儒，吉林关东律师事务所实习律师。被执行人：田微，女，1978年10月26日出生，汉族，住长春市南关区。被执行人：刘帅圻，男，2000年9月30日出生，汉族，住长春市南关区。被执行人：段桂香，女，1951年7月13日出生，汉族，住长春市南关区。本院在执行申请执行人李胜芬与被执行人田微、段桂香、刘帅圻借款合同纠纷一案中，案外人长春市万龙润德房地产开发有限公司对本院查封吉林省振翔房地产开发有限公司开发的坐落于长春市宽城区东起青年路，西至龙泰檀香苑，南起市电业局供电所，北至新月山庄，振翔15峯小区第17幢底商3-4层底商122号房、建筑面积为230.4平方米的房屋、坐落于长春市宽城区东起青年路，西至龙泰檀香苑，南起市电业局供电所，北至新月山庄，振翔15峯小区第16幢底商1-2层06号房、建筑面积为230.4平方米的房屋、坐落于长春市宽城区东起青年路，西至龙泰檀香苑，南起市电业局供电所，北至新月山庄，振翔15峯小区第17幢底商3-4层121号房、建筑面积为248平方米的房屋（以下简称三套案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人长春市万龙润德房地产开发有限公司称，请求解除对三套案涉房屋的查封。被查封的三套案涉房屋所在的檀香苑东地块旧城区改造项目（即振翔15峯小区）前开发商为吉林省振翔房地产开发有限公司，该项目目前尚未建设完成并取得竣工备案手续，也未取得预售许可手续。吉林省振翔房地产开发有限公司在房屋不符合销售的情况下，与买受人签订的相关所有预售合同均为无效，买受人未取得被销售房屋的所有权，该房屋不能作为其他案件的被执行标的物。被查封的三套案涉房屋所在的檀香苑东地块旧城区改造项目（即振翔15峯小区）为国务院督查棚改逾期回迁项目之一，也是省委督查重点整改项目。根据长春市宽城区人民政府于2019年3月18日下发的《长春市宽城区人民政府关于解除的通知》，2019年3月22日下发的《长春市宽城区人民政府关于解除的决定》，长春市宽城区人民政府已解除与吉林省振翔房地产开发有限公司签订的《旧城区“檀香苑东地块”征收安置协议书》，根据上述文件精神，吉林省振翔房地产开发有限公司不再享有长春市宽城区檀香苑东地块旧城区改造项目开发权。异议人于2020年5月取得该项目改造开发主体中标通知书，负责该地块（即被查封三套案涉房屋所在的棚户区改造项目）后续投资建设。2020年6月收到长春市宽城区住建局要求尽快入场的通知。异议人作为檀香苑东地块项目投资建设单位，肩负檀香苑东地块旧城建设改造任务、解决老棚户区居民回迁安置问题的责任。按照国务院棚改逾期整改工作任务要求，该项目必须于2020年底完成逾期回迁安置任务，回迁居民约550户。如果继续执行本院的查封裁定，严重影响该项目持续施工进度，异议人权利无法得到保护的情况下，将不能按照预期计划继续投资建设，无法保障550户回迁居民如期安置入住，因此请求解除对三套案涉房屋的查封。申请执行人李胜芬称，2016年7月2日，吉林省振翔房地产开发有限公司与刘中成签订了三套案涉房屋的《商品房内部认购书》，并且有吉林省振翔房地产开发有限公司出具的收据。虽然吉林省振翔房地产开发有限公司未取得预售许可证，但该认购书已经具备法律规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人吉林省振翔房地产开发有限公司已经按照约定收取购房款，该认购书应当认定为商品房买卖合同，认定有效，应当认定查封的案涉房屋权利人属于刘中成，而非吉林省振翔房地产开发有限公司以及异议人长春市万龙润德房地产开发有限公司。异议人主张预售合同无效，应当经过法院裁判，未经法院确认无效的前提下，认购书合法有效，异议人的主张不成立。异议人向法院提供的《执行异议申请书》中载明三套案涉房屋所在的小区振翔15峯至今未取得相关完整的建设审批手续，故不能通过人民法院裁判的方式予以确认。且申请执行人查封案涉房屋的时间为2019年5月13日，而非异议人提出的2020年10月19日，即申请执行人查封在先，异议人中标在后，异议人不享有排除执行的权利。异议人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事实体权益，异议人虽然是案外人，但异议人不是权利人，其所享有的权利不能排除申请执行人的执行，请求法院驳回案外人的异议请求。被执行人段桂香称，三套案涉房屋系刘中成购买，已支付房款，刘中成已将三套案涉房屋抵押给李胜芬，三套案涉房屋的所有权人为刘中成，可以被法院执行。执行价款应当先偿还李胜芬的欠款，剩余价款应该还给我们这些继承人。被执行人田微、刘帅圻经本院传票传唤未参加询问，亦未向本院提交书面答辩状。经审查查明，2019年5月6日，本院受理了原告李胜芬与被告田微、段桂香、刘帅圻民间借贷纠纷一案，李胜芬向本院申请财产保全，2019年5月13日，本院以（2019）吉0105民初1145-1号民事裁定书查封了吉林省振翔房地产开发有限公司开发的三套案涉房屋。本院于2019年11月22日作出（2019）吉0105民初1145号民事判决书，判决：“一、被告田微于本判决生效之日起十日内返还原告李胜芬借款人民币220万元。利息以此款220万元为基数，按月息1.5%计算，从2019年6月2日开始计算，给付至借款全部还清时止。二、被告段桂香对被告田微所欠借款本金220万元承担连带给付责任及逾期利息。以此款借款本金为基数，按月息1.5%计算，从2019年6月2日开始计算，给付至借款全部还清时止。三、被告刘帅圻对判决（一）项在继承借款人刘中成遗产范围内承担给付责任。四、驳回原告李胜芬其他的诉讼请求”。该判决生效后，田微、段桂香、刘帅圻未按生效法律文书履行给付义务，李胜芬向本院申请执行，本院于2020年5月6日立案执行，案号为（2020）吉0105执404号。另查明，2020年5月7日，异议人长春市万龙润德房地产开发有限公司对檀香苑东地块旧城区、兰家镇1号、3号地块棚户区改造项目中标，《中标通知书》中载明：“中标单位为长春市万龙润德房地产开发有限公司，招标人为长春市宽城区人民政府，招标项目编号为JLHF-ZB-20200052，中标项目范围为确定檀香苑东地块旧城区、兰家镇1号、3号地块棚户区改造开发主体的招标。”2020年12月15日，长春市规划和自然资源局颁发地字第220000202000414号《中华人民共和国建设用地规划许可证》，其中载明用地单位为长春市万龙润德房地产开发有限公司，项目名称为万龙银河城30期·万龙振翔十五夆1区（檀香苑东地块旧城区改造项目）等内容。2020年12月31日，长春市规划和自然资源局颁发建字第22000020200630号《中华人民共和国建设工程规划许可证》，其中载明建设单位为长春市万龙润德房地产开发有限公司，建设项目名称为万龙银河城30期·万龙振翔十五夆1区（檀香苑东地块旧城区改造项目）等内容。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中，本院于2019年5月13日查封了吉林省振翔房地产开发有限公司开发的三套案涉房屋，案外人于2020年5月7日对檀香苑东地块旧城区、兰家镇1号、3号地块棚户区改造项目中标。本院对三套案涉房屋查封在先，案外人长春市万龙润德房地产开发有限公司中标在后，故本院对案外人长春市万龙润德房地产开发有限公司的异议请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人长春市万龙润德房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  范北捷人民陪审员  于文华人民陪审员  计德臣二〇二一年五月二十四日书 记 员  高树博