河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4977号上诉人（原审被告）：郑州航空港经济综合实验区华德中等专业学校，住所地郑州航空港经济综合实验区（郑州新郑综合保税区）如舞路与乔松街交叉口。法定代表人：陈凤山，该学校校长。委托诉讼代理人：段书奎，河南世纪通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州航空港区航程置业有限公司，住所地郑州航空港区护航路**兴港大厦。法定代表人：许永喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李子奕，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：孙国战，北京市中创（郑州）律师事务所律师。上诉人郑州航空港经济综合实验区华德中等专业学校（以下简称华德中专学校）因与被上诉人郑州航空港区航程置业有限公司（以下简称航程置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2021）豫0192民初996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月25日公开开庭审理了本案。上诉人华德中专学校的委托诉讼代理人段书奎到庭参加诉讼，被上诉人航程置业公司的委托诉讼代理人李子奕、孙国战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华德中专学校上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第二项，维持第一、四项，第三项改判为支付租金61594.36元、占有使用费47812.07元，违约金21881.29元，律师费30000元，共计161287.72元。事实与理由：一、一审在计算租金时未依法执行“两免三减”抗疫政策，实际应付租金为61594.36元。二、一审认定的交还房屋时间有误，应予纠正。9号地4号楼10、11层的房屋已于2020年10月21日返还给被上诉人，有钥匙交接单为证。房屋占有费应从2020年8月31日计算至10月21日（共计52天）为47812.07元。9号地5-6号楼底商，上诉人合同期满即不再使用，桌椅未如约搬离系被上诉人以欠付租金为由不让搬离所致，上诉人不用承担占有使用费。航程置业公司辩称，一、被答辩人系民办非企业单位，不属于“中小微企业”，其所提的“两免三减”政策不适用本案。另外，被答辩人提到的减免租金申请问题，因被答辩人并非“中小微企业”不适用上述减免政策，答辩人并未同意对其减免。故，被答辩人上诉状中所提第一项事实理由不能成立。二、涉案4号楼10、11层，截至目前被答辩人的桌椅、空调等仍未搬离，至今都未腾空向答辩人交付，其上诉称已于2020年10月21日返还与实际情况不符。三、关于5、6号楼底商，被答辩人于2020年10月26日才实际将桌椅搬离，一审将被答辩人占用费计算至2020年10月26日正确无误，被答辩人所提是答辩人不让其搬离桌椅也与实际情况不符。航程置业公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的关于郑州航空港经济综合实验区如云路乔松街东南角南区9号地4号楼1、4-7、10、11层的《房屋租赁合同》于2020年8月27日解除；2.被告立即将租赁原告的位于郑州航空港经济综合××区如云路与××交叉口东南角南区9号地4号楼10、11层房屋腾空后返还原告;3.被告向原告支付租金共计1417481.36元（合同编号为SG-2019-128的《房屋租赁合同》所租房屋租金自2020年2月1日计算至合同到期日2020年7月31日为1230830.40元，关于郑州航空港经济综合实验区如云路乔松街东南角南区9号地4号楼1、4-7、10、11层的《房屋租赁合同》所租房屋租金自2020年7月1日计算至合同解除日2020年8月27日为186650.96元）；4.被告向原告支付暂计至2020年12月31日的房屋占用费514788.30元（合同编号为SG-2019-128的《房屋租赁合同》所租房屋，未返还的5-6号楼底商自2020年8月4日计算至2020年10月26日为401694.72元；关于郑州航空港经济综合实验区如云路乔松街东南角南区9号地4号楼1、4-7、10、11层的《房屋租赁合同》所租房屋，未返还的10、11层自2020年8月31日暂计算至2020年12月31日为113093.58元），并按每月27583.80元的标准向原告支付自2021年1月1日至郑州航空港经济综合××区如云路××街东南角南区××地××楼××、××层房屋实际返还原告之日止的房屋占用费；5.被告按照每逾期一日支付2318198.40元的万分之八点七的标准向原告支付自2020年1月21日至租金支付完毕之日止、拖欠合同编号为SG-2019-128的《房屋租赁合同》所租房屋租金的违约金（违约金暂计至2020年7月31日为385215.03元）；6.被告按照每逾期一日支付3475569.60元的万分之八点七的标准向原告支付自2020年6月21日至租金支付完毕之日止、拖欠南区9号地4号楼1、4-7、10、11层的《房屋租赁合同》所租房屋租金的违约金（违约金暂计至2020年8月27日为205614.70元）；7.被告向原告支付关于郑州航空港经济综合实验区如云路乔松街东南角南区9号地4号楼1、4-7、10、11层《房屋租赁合同》的合同解除违约金100000元；8.被告向原告支付暂计至2020年12月31日的因占用房屋产生的违约金514788.30元（合同编号为SG-2019-128的《房屋租赁合同》所租房屋，未返还的5-6号楼底商自2020年8月4日计算至2020年10月26日为401694.72元；关于郑州航空港经济综合实验区如云路乔松街东南角南区9号地4号楼1、4-7、10、11层的《房屋租赁合同》所租房屋，未返还的10、11层自2020年8月31日暂计算至2020年12月31日为113093.58元），并按每月27583.80元的标准向原告支付自2021年1月1日至郑州航空港经济综合××区如云路××街东南角南区××地××楼××、××层房屋实际返还原告之日止的因占用房屋产生的违约金；9.被告赔偿原告律师费30000元；10.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2019年10月15日，原、被告分别签订合同编号：SG-2019-127、SG-2019-128的两份《房屋租赁合同》。编号SG-2019-127的合同约定，被告租赁原告位于郑州航空港经济综合实验区如云路乔松街东南角南区9号地4号楼1、4-7、10、11层的房屋作为员工宿舍，租赁面积合计6436.24平方米，租赁期自2019年7月11日至2022年7月10日止；租金15元/平方米/月，月租金96543.60元，租金按季支付，首期租金应在合同签订时缴纳，其他各期租金应在上一期租金支付周期末月20日前缴纳；保证金100000元，被告未能按约定支付租金或其他任何费用或存在任何违约情形时，原告有权直接从保证金中予以扣除。编号SG-2019-128的合同约定，被告租赁原告位于郑州航空港经济综合××区如云路与××交叉口东南角南区××地××楼底商，面积合计为10256.92平方米，租赁期自2019年8月1日至2020年7月31日止，5、6号楼底商装修免租期自2019年8月1日至2019年8月31日，4号楼底商自2019年8月1日起开始计租，5、6号楼底商自2019年9月1日起开始计租，租金20元/平方米/月，2019年8月1日至2019年8月31日期间月租金61676元，2019年9月1日至2020年7月31日期间月租金为205138.40元，租赁期内租金合计为2318198.40元,租金按季支付，首期租金471952.80元应在合同签订时缴纳，季度租金615415.20元应在上一期租金支付周期末月20日前缴纳；保证金200000元，被告未能按约定支付租金或其他任何费用或存在任何违约情形时，原告有权直接从保证金中予以扣除。上述二份合同同时约定，租赁期满未能续租或合同因故解除、终止的，被告应当于租赁期满或合同解除、终止后3日内将租赁的房屋及其附属设施以良好、适租的状态返还原告；被告迟延支付租金等费用，每逾期一日，应向原告支付合同总价款万分之八点七的违约金；在合同期届满或合同因故解除、终止后，如被告未按约定腾空并返还租赁房屋，原告有权要求被告按合同期限届满时或解除、终止时的租金标准缴纳场地占用费，并有权要求被告按占用期内应付占用费金额100%的标准支付违约金；因被告违约导致双方发生诉讼的，被告除应按照合同相应条款承担责任外，另应赔偿原告包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等在内的一切费用；在被告不支付或延迟支付租金超过15日的情况下，原告有权单方面解除合同，除房屋租赁保证金不予退还并收回租赁房屋外，被告还应向原告支付违约金100000元，如违约金不足以赔偿损失，被告还应当赔偿全部损失。2020年7月29日，原告向被告出具《关于催缴租金及返还租赁房屋的告知函》，向被告催缴《房屋租赁合同》（合同编号：SG-2019-128）所涉及的房屋2020年2月1日之后的租金及违约金，并要求被告于合同届满之日起3日内将房屋腾空并返还，被告于2020年7月31日签收。2020年8月25日，原告向被告出具《关于解除南区9号地4号楼的函》，载明由于被告拖欠2020年7月1日之后的租金，符合合同约定的解除条件，通知被告自该函送达之日解除《房屋租赁合同》（合同编号：SG-2019-127），并要求被告结清欠款及违约金、于收到该函次日起3日内将房屋腾空并返还，被告于2020年8月27日签收。2020年12月18日，原告与河南仟问律师事务所签订《法律服务委托合同》，服务费为30000元；2021年2月20日，河南仟问律师事务所向原告开具30000元律师代理费的发票。庭审中，原告认可被告于合同到期时已将《房屋租赁合同》（合同编号：SG-2019-128）4号楼底商腾空返还；于2020年10月26日将《房屋租赁合同》（合同编号：SG-2019-128）涉及的全部房屋予以返还；于2020年8月27日将《房屋租赁合同》（合同编号：SG-2019-127）中4号楼1、4-7层腾空返还。一审法院认为，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于《房屋租赁合同》（合同编号：SG-2019-127）是否解除的问题。双方在合同中约定若被告不支付或延迟支付租金超过15日的情况下，原告有权单方面解除合同，原告在被告拖欠2020年7月1日之后租金的情况下，于2020年8月25日向被告出具《关于解除南区9号地4号楼的函》，通知被告解除合同，被告于2020年8月27日签收且未提异议，应认定双方签订的《房屋租赁合同》（合同编号：SG-2019-127）于2020年8月27日解除。合同解除后，被告应将所租赁的房屋返还原告，结合原告所认可的被告已经返还4号楼1、4-7层的事实，故被告应将剩余的10、11层房屋腾空并返还原告。关于原告主张的租金问题。结合庭审查明的两份《房屋租赁合同》的租金数额及被告欠付《房屋租赁合同》（合同编号：SG-2019-128）所涉及的2020年2月1日之后的租金（截止至合同到期日2020年7月31日为6个月）及《房屋租赁合同》（合同编号：SG-2019-127）所涉及的2020年7月1日之后的租金（截止至解除之日2020年8月27日为58天）的事实，被告应向原告支付租金1417481.36元（205138.40元/月×6个月+96543.60元/月÷30天×58天）。再结合双方在两份《房屋租赁合同》中关于在被告未能按约定支付租金或其他任何费用或存在任何违约情形时，原告有权直接从保证金中予以扣除的约定，扣除保证金后，被告应向原告支付租金1117481.36元（1417481.36元-300000元）。关于原告主张的房屋占有使用费问题。首先，被告在合同到期或者解除后仍继续占有使用房屋，应向原告支付房屋占有使用费，但原告也应积极采取措施防止损失扩大，故该院酌定被告应向原告支付自原告通知其应腾空房屋之日（分别为2020年8月4日、2020年8月31日）起三个月的房屋租金；其次，原告在庭审中认可被告于合同到期时已将4号楼底商腾空返还，于2020年10月26日将5-6号楼底商腾空返还（共计84天），于2020年8月27日将4号楼1、4-7层腾空返还，故应按照5-6号楼底商的月租金143462.40元（205138.40元-61676元）的标准计算84天，按照10、11层的月租金计算3个月；再次，双方在合同中未明确约定10、11层的月租金数额，参照合同总面积6436.24平方米及租赁1、4-7、10、11层的情况，可以认定10、11层的月租金为27583.80元（96543.60元/月÷7层×2层）；综上，被告应向原告支付占有使用费484446.12元（143462.40元/月÷30天×84天+27583.80元/月×3个月）。关于原告主张的各项违约金问题。原告主张被告向其支付拖欠租金所产生的违约金、合同解除产生的违约金、因占用房屋产生的违约金，由于上述违约金均是被告违反合同约定给原告造成的损失，原告一并主张明显过高，故该院酌定被告向原告支付应付租金、房屋占有使用费20%的违约金320385.50元﹝（1117481.36元+484446.12元）×20%﹞。关于原告主张的律师费问题。双方在合同中约定因被告违约导致双方发生诉讼的，被告除应按照合同相应条款承担责任外，另应赔偿原告包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等在内的一切费用，故对原告主张被告向其支付律师费30000元的诉讼请求，该院予以支持。综上所述，确认原、被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：SG-2019-127）于2020年8月27日解除，被告应返还原告位于郑州航空港经济综合××区如云路××交叉口东南角南区××地××楼××、××层的房屋，并向原告支付租金1117481.36元、占有使用费484446.12元、违约金320385.50元、律师费30000元。原告诉请过高部分，该院不予支持；被告经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭，该院缺席判决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告郑州航空港区航程置业有限公司与被告郑州航空港经济综合实验区华德中等专业学校签订的《房屋租赁合同》（合同编号：SG-2019-127）于2020年8月27日解除；二、被告郑州航空港经济综合实验区华德中等专业学校于本判决生效之日起10日内返还原告郑州航空港区航程置业有限公司位于郑州航空港经济综合××区如云路××交叉口东南角南区××地××楼××、××层的房屋；三、被告郑州航空港经济综合实验区华德中等专业学校于本判决生效之日起10日内支付原告郑州航空港区航程置业有限公司租金1117481.36元、占有使用费484446.12元、违约金320385.50元、律师费30000元，共计1952312.98元；四、驳回原告郑州航空港区航程置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32143元，减半收取计16071元，由原告郑州航空港区航程置业有限公司负担6166元，被告郑州航空港经济综合实验区华德中等专业学校负担9905元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，上诉人提交的证据不足以达到其证明目的，本院对其二审提交的证据不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案中，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点之一为是否应当免除三个半月的租金。上诉人称应当依法执行“两免三减”抗疫政策，免除上诉人三个半月的租金。经查明，上诉人华德中专学校并非“中小微企业”，不适用上述政策，且上诉人提供的证据并不能证明其与被上诉人航程置业公司已经达成减免租金的一致意见。上诉人的此项上诉理由不成立，本院不予支持。本案争议焦点之二为一审认定交还房屋时间是否有误。上诉人称9号地4号楼10、11层的房屋已于2020年10月21日返还给被上诉人，但并未提供有效证据加以证明。上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予支持。本案争议焦点之三为房屋占用费数额是否正确。上诉人称9号地5-6号楼底商上诉人不用承担占有使用费，桌椅未如约搬离系被上诉人原因所致，但上诉人对上述理由亦并未提供有效证据加以证明。上诉人的此项上诉理由亦不成立，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20919元，由上诉人郑州航空港经济综合实验区华德中等专业学校负担。本判决为终审判决。审判员  姚振勇二〇二一年五月二十四日法官助理朱家珍书记员李珂