江苏省无锡市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏02民终1081号上诉人（原审原告）：袁丽萍，女，1971年7月18日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：宋菁菁，江苏法舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡华苏蚂蚁商业管理有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区丰泽苑1号。法定代表人：潘其响。被上诉人（原审被告）：潘其响，男，1950年12月7日生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审被告）：张虚岁，女，1993年10月24日生，汉族，住安徽省灵璧县。上诉人袁丽萍因与被上诉人无锡华苏蚂蚁商业管理有限公司（以下简称华苏蚂蚁公司）、潘其响、张虚岁房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初1437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案。袁丽萍上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审事实认定错误，案涉租赁合同已于2020年3月17日解除。1.因华苏蚂蚁公司迟迟未支付租金，其于2020年3月12日曾向华苏蚂蚁公司的客服微信发送信息要求解除案涉租赁合同，并于2020年3月15日向租赁合同上所记载的代理人李晓晴发送解除合同通知书的照片，两次通知均已有效到达华苏蚂蚁公司。其于2020年3月16日按照华苏蚂蚁公司在工商登记机关登记的住所地再次邮寄了解除合同通知书，华苏蚂蚁公司的注册地址具有公示作用，一审法院亦根据该地址寄送了一审诉状及相应证据，即可证明该住所地址是华苏蚂蚁公司有效联系地址。2020年3月17日，该快递因收件人“电联拒收”被退回，但亦表明该快递实际已到达了华苏蚂蚁公司可以控制的范围内，并且快递单上明确载明了寄件人的姓名并备注为解除合同通知书。因此，不论华苏蚂蚁公司是否知道函件的具体内容，拒收快递本身就已经成就了法律意义上的送达。有送达才有拒收，拒收的行为已经产生到达生效的法律效力。2.华苏蚂蚁公司应当支付的租金起算之日为2020年2月10日，至2020年5月11日期间的租金4906.67元(1600×3+1600/30×2)，一审自2020年2月11日起算租金，少算了一天且多扣除了押金1600元。二、被上诉人张虚岁应当向其支付逾期腾房占有使用费。案涉房屋租赁合同自2020年3月17日起解除，华苏蚂蚁公司应当立即返还房屋，且张虚岁作为次承租人不再拥有占有、使用租赁房屋的合法权利，张虚岁迟迟不予返还租赁房屋已构成对案涉租赁房屋的无权占有。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此，其有权要求张虚岁按照1600元/月的标准支付2020年3月17日至2020年5月4日期间的占有使用费2560元(1600+1600/30×18)。三、张虚岁应当支付马桶的维修费用800元。张虚岁自2019年11月8日入住案涉租赁房屋，直至2020年3月楼下租户反映存在马桶漏水情况，期间有将近4个月的时间马桶未出现漏水问题，足以证明即便马桶在张虚岁入住前有漏水问题，但经过华苏蚂蚁公司的维修，已经修复。马桶在张虚岁租住租赁房屋期间发生漏水问题，张虚岁当然应当承担该马桶的维修费用。被上诉人华苏蚂蚁公司、潘其响均未作答辩。被上诉人张虚岁辩称：其与袁丽萍没有任何关系。其按合同约定，于2020年3月6日向华苏蚂蚁公司支付了截至2020年5月7日的租金。袁丽萍向一审法院起诉请求：1.确认袁丽萍与华苏蚂蚁公司于2019年8月9日签订的《租赁合同》已于2020年3月17日解除；2.判令华苏蚂蚁公司立即支付2020年2月10日到2020年3月16日的房屋租金1973元；3.判令华苏蚂蚁公司支付违约金8000元；4.判令潘其响对华苏蚂蚁公司应承担的第2、3项诉请承担连带清偿责任；5.判令张虚岁按照1600元／月的标准支付自2020年3月17日起至2020年5月4日期间的房屋占有使用费2560元及房屋维修费用800元，合计3360元并按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率向袁丽萍支付自2020年5月4日起至实际支付之日期间的利息损失。事实及理由：袁丽萍于2019年8月9日与华苏蚂蚁公司签订《租赁合同》，将位于无锡市惠山区××室的房屋（以下简称春满园2XX-5XX）出租给华苏蚂蚁公司，后华苏蚂蚁公司将房屋转租给张虚岁。因华苏蚂蚁公司未按约于2020年2月10日支付第二笔租金，袁丽萍于2020年3月15日通知华苏蚂蚁公司解除租赁合同。华苏蚂蚁公司系潘其响一人独资的公司，两者存在财产混同，故要求潘其响承担连带清偿责任。张虚岁未按袁丽萍要求，暂缓向华苏蚂蚁公司支付租金，且在入住期间不当使用造成房屋严重漏水，故要求其支付合同解除后的房屋占有使用费和维修费用。华苏蚂蚁公司一审未作答辩。潘其响一审未作答辩。张虚岁一审辩称，房屋租赁合同是袁丽萍与华苏蚂蚁公司之间签订，与其无关，不应要求其承担责任。马桶漏水的问题在其入住之前就已形成，不应由其承担维修费用。一审法院认定事实如下：华苏蚂蚁公司系潘其响投资设立的一人有限公司。2019年8月9日，袁丽萍与华苏蚂蚁公司签订《无锡华苏蚂蚁商业管理有限公司租赁合同》（以下简称《租赁合同》）1份，合同编号SF00000110，约定袁丽萍将春满园2XX-5XX出租给华苏蚂蚁公司，租赁期自2019年8月10日至2024年11月9日，自交付日起至2019年11月10日为空置期或装修期（期间华苏蚂蚁公司不承担房租），租金1600元/月（三年后每年每月递增50元），押金1600元（退租后返还），租金季付。第一次支付房租时间2019年11月10日，第二次支付房租时间2020年2月10日，第三次支付房租时间2020年5月10日，依次类推。袁丽萍同意华苏蚂蚁公司将该房屋转租他人，在租赁期限内因华苏蚂蚁公司或华苏蚂蚁公司的租客所产生的民事、法律责任由华苏蚂蚁公司承担。华苏蚂蚁公司应按约定支付房租，因华苏蚂蚁公司原因，逾期超过10个工作日未支付房租构成华苏蚂蚁公司违约。双方约定，违约方应向守约方支付违约金8000元。同日，袁丽萍将春满园2XX-5XX交付华苏蚂蚁公司。2019年11月10日，华苏蚂蚁公司支付三个月租金4800元、押金1600元。2020年2月10日起的租金华苏蚂蚁公司经袁丽萍催讨至今未付。2019年11月7日，华苏蚂蚁公司与张虚岁签订《无锡华苏蚂蚁商业管理有限公司租赁合同》（以下简称《转租合同》）1份，合同编号ZF000159，将春满园2XX-5XX转租给张虚岁，租赁期自2019年11月8日至2020年2月7日，租金1300元/月，交三押一，押金期满交验完成后退还。张虚岁于同日支付租金和押金合计5200元。2020年3月7日，华苏蚂蚁公司与张虚岁就该房屋续签转租合同1份，合同编号ZF000215，租赁期自2020年2月8日至2020年5月7日，租金相同。2020年3月6日，张虚岁向华苏蚂蚁公司支付租金3900元。2020年3月16日，袁丽萍以ＥＭＳ快递向华苏蚂蚁公司法定代表人潘其响邮寄《解除合同通知书》1份（收件地址：无锡市滨湖区××大厦××座××室），表示因华苏蚂蚁公司严重违约（向现租户收取租金后一直未向袁丽萍支付房租、无法联系）且有理由相信无法正常履行合同（根据袁丽萍了解华苏蚂蚁公司已拖欠大量房东房租、财务状况不佳），故通知华苏蚂蚁公司解除双方之间的租赁合同，要求华苏蚂蚁公司在收到通知后3日内付清拖欠的租金和违约金12800元，搬离春满园2XX-5XX、结清水电费、恢复原状。该信件于2020年3月17日因收件人电联拒收退回。2020年3月15日，袁丽萍以微信、彩信的方式向张虚岁发送《告知函》1份，表示因华苏蚂蚁拖欠房租，其已通知华苏蚂蚁公司解除房屋租赁合同，如张虚岁同意代华苏蚂蚁公司支付2020年2月-5月租金及违约金，则袁丽萍同意张虚岁继续使用房屋至2020年5月9日，否则要求张虚岁在收函后5日内搬离并恢复原状。2020年5月4日，张虚岁与袁丽萍结清了春满园2XX-5XX的水电燃气费用，将房屋返还袁丽萍。2020年4月21日，袁丽萍诉至法院。起诉状等应诉材料于2020年5月11日送达华苏蚂蚁公司和潘其响。关于房屋维修费用，袁丽萍表示因春满园2XX-5XX马桶漏水，其于2020年5月10日至5月16日期间委托他人进行维修，维修费800元。袁丽萍就此提供钱峰出具的收据一张。对此张虚岁表示，其在2020年3月经楼下住户告知后才知道春满园2XX-5XX马桶漏水，且被告知在其入住之前就已因马桶漏水问题维修过。张虚岁就此提供与楼下住户的谈话录音一份及与袁丽萍的电话录音一份。袁丽萍陈述，华苏蚂蚁公司曾告知其在张虚岁入住前确实有漏水问题，但已经维修好，维修费在支付租金时扣除。一审中，袁丽萍表示，如果法院认定的合同解除之日与其主张的合同解除之日不一致，其要求华苏蚂蚁公司、潘其响支付合同解除之前的租金，要求华苏蚂蚁公司、潘其响、张虚岁连带支付合同解除之后的房屋占有使用费，其他诉请不变化。一审法院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。华苏蚂蚁公司与袁丽萍之间的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。华苏蚂蚁公司未按合同约定支付2020年2月11日起的租金，袁丽萍有权要求解除合同。但2020年3月16日的信件华苏蚂蚁公司并未签收，不能认定《解除合同通知书》的内容及袁丽萍解除合同的意思表示已经有效送达华苏蚂蚁公司，法院以本案诉状送达华苏蚂蚁公司之日即2020年5月11日认定为合同解除之日。华苏蚂蚁公司应支付2020年2月11日起至2020年5月11日的租金4852元（1600×3+1600÷31）。华苏蚂蚁公司支付的押金1600元，可以抵扣其应付租金，扣除该款之后，华苏蚂蚁公司尚需支付给袁丽萍租金3252元。租赁合同因华苏蚂蚁公司违约而解除，袁丽萍要求华苏蚂蚁公司支付违约金8000元，符合双方合同约定和法律规定，法院予以支持。潘其响为华苏蚂蚁公司的唯一股东，其未有证据证明华苏蚂蚁公司财产独立于潘其响自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。袁丽萍同意华苏蚂蚁公司将春满园2XX-5XX转租他人，华苏蚂蚁公司与张虚岁之间的转租期限亦未超出华苏蚂蚁公司剩余租赁期限，《转租合同》合法有效。张虚岁在袁丽萍告知其解除合同事宜之前已将其应付租金支付给华苏蚂蚁公司，且在《租赁合同》解除之前已将租赁房屋返还袁丽萍，无需再承担付款义务。关于马桶漏水的维修费用，《租赁合同》对此未有约定，现有证据也无法证明系在张虚岁使用期间因张虚岁的过错损坏，对袁丽萍要求张虚岁承担该笔费用的请求法院不予支持。华苏蚂蚁公司、潘其响经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未向法院提交书面答辩意见或证据，视为放弃答辩、举证、质证的权利，应当承担由此所引起的不利法律后果。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、确认袁丽萍与华苏蚂蚁公司于2019年8月9日签订的《无锡华苏蚂蚁商业管理有限公司租赁合同》于2020年5月11日解除；二、华苏蚂蚁公司于判决生效之日起7日内支付给袁丽萍房屋租金3252元；三、华苏蚂蚁公司于判决生效之日起7日内支付给袁丽萍违约金8000元；四、潘其响对上述第二、三项中华苏蚂蚁公司的付款义务承担连带责任；五、驳回袁丽萍的其余诉讼请求。本院认为，华苏蚂蚁公司以1600元/月的标准从袁丽萍处承租房屋，后以1300元/月的价格出租给张虚岁，异于转租获利的常理且未作合理解释。华苏蚂蚁公司向袁丽萍支付了三个月租金4800元、押金1600元计6400元，同时向张虚岁收取了六个月租金各7800元、押金1300元计9100元，获利2700元之后，华苏蚂蚁公司不再向袁丽萍履行《租赁合同》。华苏蚂蚁公司的行为涉嫌经济犯罪。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，裁定如下：一、撤销无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初1437号民事判决；二、驳回袁丽萍的起诉；三、本案全案材料移送公安机关侦查。本裁定为终审裁定。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年五月十八日书记员  陆焱琳