江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终866号上诉人（原审原告）：连云港老板凳餐饮管理有限公司南极路分公司，住所地连云港市海州区。负责人：刘雪韩，经理。委托诉讼代理人：王伟，公司员工。委托诉讼代理人：赵丰轲，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港市华裕实业有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：李健康，董事长。委托诉讼代理人：顾杨斌，江苏明亮律师事务所律师。上诉人连云港老板凳餐饮管理有限公司南极路分公司（以下简称老板凳南极路分公司）因与被上诉人连云港市华裕实业有限公司（华裕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初2755号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人老板凳南极路分公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项第一部分诉求及第三项，依法改判支持上诉人一审诉求。2、本案诉讼发生费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人提供的录音证据能反应案件基本事实，一审法院没有依法认定，存在查明事实不清、遗漏案件事实问题，应当予以纠正。1、2019年6月下旬，上诉人因自身原因不愿继续经营，欲将剩余近两年租期店面转让，上诉人与被上诉人电话沟通得到同意后开始转租，被上诉人要求转租合同必须直接跟被上诉人签。该部分事实一审法院认定事实清楚，但上诉人是从2019年7月1日开始停业转租，并非一审法院认定的8月份开始停业转租，认定事实错误。2、2019年8月14日上午，上诉人公司王伟跟案外人谭健谈好店面转让，并和谭健按约好上午十点半到被上诉人办公室签合同。被上诉人从该日开始称要出售整栋大楼，涉案房屋购买方规划自用，所以被上诉人不再同意转租。该部分一审法院认定事实不清楚。被上诉人辩称是因为租期短没有转租不是事实，也没有证据证明。被上诉人起初（2019年7月1日）同意转租,2019年8月14日变卦要转让不再同意转租，该期间房租损失因为被上诉人违约造成应当赔偿上诉人租金损失。3、2019年8月14日得知涉案房屋转让且仍然在租期之内，上诉人认为没有补偿欲重新再开启店面。上诉人2019年8月25日电话给被上诉人：“因为咱从9月1日算，不还有两个月吗？我就想他要是真不补偿了，那我自己就跟那小孩一起干起来就算，对不对啊？”表态要重新经营；李健康表态“你那个的话我刚才不是跟你讲过了的嘛！”、“你等着吧。这个情况我已经跟他讲了好多次了”。该部分事实一审法院没有认定，存在错误。2019年8月25曰开始，被上诉人不让上诉人继续经营，且表态还要给上诉人补偿，既然不让继续使用房屋等着补偿，该日期之后的租金没有理由继续收取。2019年8月31日上诉人询问被上诉人涉案房屋出售进展，被上诉人仍然说“对，那肯定不能动，快啦快啦”一审法院认为该2019年8月25日至合同解除期间的租金损失双方各一半没有依据。4、2019年9月4日，被上诉人再次说“我和你讲过了，有些东西你卖点钱你就卖，人家也不要，你听我的，你那些东西你就把它处理了”，进一步明确让上诉人把店面清空，要出售房屋，在该情况下仍然收取上诉人的房租没有道理。一审法院该事实没有认定，存在错误。二、一审法院适用法律错误，应当纠正。涉案合同签订之后，双方均应妥善履行合同内容，上诉人妥善履行合同，不应承担责任。被上诉人没有妥善履行合同，应当承担全部责任。上诉人2019年7月1日开始转让涉案房屋，得到被上诉人同意，没有违约。上诉人得知无法转让房屋，2019年8月25日电话沟通欲重新开启店面被被上诉人告知：让等着。上诉人仍然没有违约，得到被上诉人会有补偿的承诺情况下，上诉人同意不再继续使用房屋，属于妥善履行合同。被上诉人起初同意转让，然后等签订转租合同时候变卦；随后因为房屋未能顺利转让，数次变卦，导致时间持续被耽误，其恶意磋商行为一审法院予以认定。该期间租金损失理应被上诉人承担。一审法院认为2019年7月1日转让开始，到合同解除之日，租金损失应当双方各一半明显错误。三、被上诉人诉称因为没有按期支付租金及要求恢复店面地板装潢，不是事实，在双方履约过程中也没有在任何时候提到过。一审法院没有认定被上诉人的诉称，在此基础上还认为被上诉人仅仅承担一半责任，要求上诉人承担一半责任显然有失公正。前述已经清楚反映因为被上诉人转让房屋，不让上诉人继续经营，并且要补偿上诉人，上诉人也提供双方从头到尾的电话录音证据。因此不可能再要求支付租金恢复地板装潢，仅仅是在收到上诉人催促交付房屋支付损失情况下，恶意回函说租金没有支付等。其起诉内容经不起推敲，更没有证据支撑，违反事实。法庭应当对其不诚信诉讼行为予以惩戒。四、因为被上诉人没有顺利出售涉案房屋，上诉人才在2019年12月14日继续要转让店面，询问被上诉人意见。一审法院认据此认为双方谈判转让店面的时间是从2019年7月1-2019年11月16日显然是错误的。该证据应当和双方此前所有的电话录音证据结合，综合认定是否是双方谈判了五个多月，还是房屋没有顺利出售，上诉人采取的补救措施。五、上诉人律师函能够反映案件基本事实，不予交接房屋责任由被上诉人承担，被上诉人回函没有任何道理和依据。鉴于被上诉人迟迟不收房子钥匙，上诉人2020年1月9日以律师函形式通知对方办理房屋交接手续。租赁合同无法履行时间形成于2019年8月25日，有录音证据证实。被上诉人无理不予接受房屋应当承担责任，其回函没有任何法律和事实依据。六、被上诉人承诺要补偿上诉人转让费损失，应当履行其承诺。被上诉人从2019年8月25日不同意上诉人继续使用房屋，且2019年11月16日称：“你有损失无非就是一个转让费，你十几万我把那个钱给你了，无所谓的事情”，被上诉人应当履行承诺将十几万给付上诉人。被上诉人出售房屋，实际上同意利用上诉人装潢等商业添附，且也承诺给上诉人补偿十几万，结合鉴定房屋装修价值鉴定结果31786元，房屋还有区位价值等商业价值因素，被上诉人应当按照其承诺给上诉人十几万补偿。参照违约转租违约金8万元，上诉人主张12万元符合法律规定。被上诉人华裕公司辩称，原审判决认定事实清楚，裁判符合法律规定。上诉人录音是在没有征得被录音人同意的情况下取得，是非法证据，法院不应采信。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。老板凳南极路分公司向一审法院起诉请求：1.判令华裕公司赔偿老板凳南极路分公司房租损失5万元及利息损失1750元（以5万元为本金，按照年息6%从2019年11月1日暂计算至2020年6月1日，计算至实际给付之日）；2.判令华裕公司赔偿老板凳南极路分公司装修损失12万元；3.判令华裕公司退还押金1万元；4.解除双方2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》；5.诉讼费由华裕公司承担。一审法院经审理查明，2015年5月2日，华裕公司（甲方，出租方）与老板凳南极路分公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于连云港市新浦区南极北路55号华裕宾馆一楼南侧门面房一间（建筑面积约130平方米）租赁给乙方作为经营用房，租期自2015年5月1日起至2018年4月30日止。租期届满后，双方于2018年3月1日又签订一份《房屋租赁合同》，老板凳南极路分公司继续承租上述房屋，租期自2018年5月1日至2021年4月30日止。双方议定租期定为三年，租金分为两次付清，每次付人民币225000元（一年半租金），第一次付款时间为2018年4月1日前，第二次付款时间为2019年9月10日前。在租赁期内甲方不得将房屋转租他人，如违约应承担违约责任并应赔偿对方人民币捌万元整经济补偿。乙方在租赁期内未经甲方同意也不得将房屋转让给第三方使用，如有违约也应承担对方捌万元的经济补偿。合同还就其他内容进行了约定。合同签订后，老板凳南极路分公司向华裕公司交付了第一期一年半租金225000元及押金10000元，华裕公司将房屋交付老板凳南极路分公司使用。2019年6月底，在租赁期限内，老板凳南极路分公司因自身原因不想继续经营，遂与华裕公司法定代表人李健康协商将房屋转租出去，李健康同意转租，由老板凳南极路分公司收取转让费，租赁合同由华裕公司与新承租人直接签订。2019年8月起，老板凳南极路分公司即停止经营，并张贴转租广告。2019年8月初，因华裕公司拟将房屋出售，老板凳南极路分公司与华裕公司遂协商转让费由老板凳南极路分公司与买家直接商谈，房屋买卖协议由华裕公司与买家直接签订。此后因房屋买卖事宜未能协商一致，老板凳南极路分公司的转让费也无从协商。2019年8月中下旬，老板凳南极路分公司与案外人谭健协商好店面转让事宜，但案外人与华裕公司在协商签订新租赁合同时未能达成一致。诉讼中，华裕公司陈述系因剩余的一年半租期无法满足新承租人对房屋进行装修再经营的需要导致无法签订合同。2019年11月中旬，老板凳南极路分公司与另一案外人金建芳协商好转租事宜后，与华裕公司协商，华裕公司以房屋准备出售拒绝再进行出租。2019年12月中下旬，老板凳南极路分公司向华裕公司提出双方签订协议并将房屋交还华裕公司，华裕公司予以拒绝。当老板凳南极路分公司问道房屋是否还锁在那边时，华裕公司法定代表人李健康回答“不锁在那怎么办，锁在那吧”。2020年1月9日，老板凳南极路分公司委托江苏田湾律师事务所向华裕公司发函，要求办理房屋交接手续；支付老板凳南极路分公司损失18万元，并退还水电押金1万元。2020年1月14日，华裕公司委托江苏明亮律师事务所向老板凳南极路分公司回函，认为华裕公司严格依合同履行，没有违约；老板凳南极路分公司未依照约定支付租金，已构成根本违约，老板凳南极路分公司实际单方转租未征得华裕公司书面同意，且房屋钥匙仍然由老板凳南极路分公司控制，其无权提出非法要求。若结清完欠缴租金并恢复出租前地板装潢状态，双方可以办理交接。所谓18万元损失是自己行为造成，与华裕公司无关。随后，老板凳南极路分公司于2020年1月15日起诉至一审法院要求华裕公司赔偿损失18万元，并退还水电押金。诉讼中，华裕公司于2020年4月1日向一审法院提起反诉要求解除合同，给付租金及违约金并将租赁房屋恢复原状，因老板凳南极路分公司为分公司，不具备独立承担责任的能力，本院释明华裕公司另行起诉，该案中不予合并审理。在该案诉讼中，一审法院及老板凳南极路分公司多次要求华裕公司接收房屋，华裕公司认为纠纷未解决，不同意接收房屋。2020年5月13日，老板凳南极路分公司向一审法院撤回该案诉讼。2020年6月10日，老板凳南极路分公司再次向一审法院起诉产生本案。2020年6月15日，华裕公司接收了老板凳南极路分公司交还的房屋。本案诉讼中，老板凳南极路分公司申请对其房屋装修损失进行鉴定。江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司受一审法院委托于2020年9月29日作出房地产估价报告，认为装饰装修残余价值为31786元。为此，老板凳南极路分公司支出鉴定费4000元。本案一审的争议焦点为：1、双方签订的房屋租赁合同是何时解除的？2、哪一方对房屋租赁合同的解除存在过错？3、房屋租赁合同解除导致的损失如何认定、由谁承担？一审法院认为，老板凳南极路分公司与华裕公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行。关于焦点1：《房屋租赁合同》约定租赁期限至2021年4月30日，在租赁期限届满前2019年6月底，老板凳南极路分公司即因自身原因不想继续经营向华裕公司提出转租合同，华裕公司同意转租。此后双方就转租事宜与第三方进行洽谈，但均未能谈妥，在此期间虽然老板凳南极路分公司自2019年8月起即停止营业，但双方均没有解除房屋租赁合同的意思表示，在该段期间，房屋租赁合同并未解除。2019年8月华裕公司虽表示要出售房屋，但其并未向老板凳南极路分公司发出要提前解除合同的意思表示，只是表示由买家与老板凳南极路分公司洽谈补偿事宜，合同并未提前解除。2019年11月中下旬，华裕公司不同意老板凳南极路分公司对房屋进行转租，12月份，老板凳南极路分公司提出与华裕公司签订协议终止合同并将房屋交还华裕公司，但遭到华裕公司拒绝。华裕公司前期同意转租，并不是赋予老板凳南极路分公司合同解除权，华裕公司后期不同意转租，老板凳南极路分公司也不当然享有解除合同的权利。老板凳南极路分公司提出终止合同不产生法律效力，双方的租赁合同仍未解除。2020年4月1日，华裕公司向一审法院提起反诉要求解除合同，作出解除合同的意思表示，因之前老板凳南极路分公司一直要求解除合同返还房屋，该日双方达成了解除合同的合意，房屋租赁合同于该日解除。关于焦点2：如前所述，华裕公司仅是同意老板凳南极路分公司进行转租，并没有赋予老板凳南极路分公司合同解除权，而且转租也是要求华裕公司与次承租人直接签订新的租赁合同。因为新的租赁合同洽谈并不是老板凳南极路分公司能决定，也不是老板凳南极路分公司找好次承租人后华裕公司一定得接受该次承租人并签订新合同。在因自身原因要求转租，转租又未协商谈妥的情况下，老板凳南极路分公司停止营业并提出解除合同，对租赁合同的最终解除存在过错。出租人华裕公司虽然前期同意转租，但此后又拒不同意转租，还要求老板凳南极路分公司停止营业，将房屋锁在那。华裕公司的恶意磋商行为致使老板凳南极路分公司一直停止营业，致房屋租赁合同的履行陷入僵局，并最终导致解除，华裕公司对合同的解除也存在过错。结合双方过错程度，双方过错相当，应承担同等责任。关于焦点3：老板凳南极路分公司自2019年8月起即停止营业直至2020年4月1日合同解除时，该段期间房屋一直闲置，该段期间的租金应作为损失，由双方根据责任分担。2020年4月1日之后，合同解除，但是经一审法院及老板凳南极路分公司要求，华裕公司拒不同意接收房屋，对此之后扩大的租金损失应由华裕公司自己承担。2019年8月至2020年4月期间租金损失共计100000元（225000元÷18月×8月），双方应各承担一半，即50000元。因老板凳南极路分公司仅支付2019年10月31日之前的租金，2019年8月之后仅支付了三个月租金37500元，该款项并不足以弥补华裕公司租金损失，老板凳南极路分公司要求华裕公司给付50000元租金损失及利息，没有事实依据，一审法院不予支持。租赁合同提前解除，房屋的装修残值损失应作为损失，由双方按过错责任进行分担。装修损失经鉴定为31786元，按双方过错应由华裕公司承担一半即15893元。因合同实际已解除、房屋已交接，华裕公司应将收取的押金10000元返还给老板凳南极路分公司。综上，双方的房屋租赁合同已于2020年4月1日解除，华裕公司应赔偿老板凳南极路分公司装修损失15893元，返还押金10000元。对于华裕公司的租金损失部分，因华裕公司已另案起诉，一审法院在另案判决中予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、老板凳南极路分公司与华裕公司2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月1日解除；二、华裕公司于判决发生法律效力后十日内给付老板凳南极路分公司装修损失15893元、返还押金10000元；三、驳回老板凳南极路分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3935元、鉴定费4000元，共计7935元（老板凳南极路分公司已预交），由老板凳南极路分公司负担5000元，由华裕公司负担2935元，华裕公司负担部分于给付上述款项时一并给付老板凳南极路分公司。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：上诉人停业时间是从2019年7月1日还是8月起，停业期间租金及转让费的损失如何承担。本院认为，上诉人老板凳南极路分公司因自身原因欲停业转租，并在店面玻璃上贴了此店转让的字样，但并不能证实是从2019年7月1日起停业，一审法院认定从2019年8月起停止营业并无不当。对于停业期间租金及转让费损失如何承担的问题。首先，上诉人在正常租赁期间因自身原因造成停业，一般情况下租金及转让费损失应由上诉人自行承担，但上诉人将自身效益不好的情况向被上诉人华裕公司说明后，被上诉人出于同情，同意其转租，但并没有赋予被上诉人合同解除权，且要求转租也必须让次承租人与被上诉人华裕公司直接签订租赁合同，即附条件的同意转租。但后因被上诉人房屋将整体出售，不便将上诉人承租的该部分再行转租，对房屋空置也造成了一定影响，上诉人与被上诉人也进行过多次协商构通，但也没有达成一致意见，上诉人虽举证录音称是被上诉人法定代表人李健康曾同意补偿其转让费损失，但被上诉人认为对方录音没有征得被上诉人同意是非法证据。本院认为，双方虽然对房屋转租、整体房屋转让、停业期间租金及转让费损失进行协商，但并没有形成一致意见，一审法院结合本案各方面情况综合认定自2019年8月起至2020年4月1日合同解除时期间的损失，由双方根据责任各半承担。2020年4月1日之后，合同解除，因华裕公司拒不同意接收房屋，对此之后扩大的租金损失由华裕公司承担是合适的。对装修残值经鉴定为31786元，一审法院确定由双方各半承担，判决华裕公司给付老板凳南极路分公司装修损失15893元，也符合情理。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3417元，由上诉人老板凳南极路分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年五月十日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。