河北省保定市莲池区人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）冀0606民初1546号 原告（反诉被告）:牛春魁，男，汉族，1944年2月28日出生，住河北省保定市莲池区。 被告（反诉原告）：牛齐明，男，汉族，1975年7月17日出生，住河北省保定市竞秀区。 被告（反诉原告）：贾亚丽，女，汉族，1978年6月2日出生，住河北省保定市竞秀区。 二被告委托诉讼代理人：杜兴涛，河北匡合律师事务所律师。 原告牛春魁与被告牛齐明、贾亚丽合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法进行审理。 牛春魁向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令紫园D座2单元302室归原告所有。2、请求法院判令二被告立即与原告一起去河北大学后勤处房管科办理把购买该房的购房人姓名，由牛齐明变更为牛春魁的手续，或者判令二被告办理校内流通该房的手续，由原告找买主谈价格，办理剩余手续，全部售房款归原告所有，完善手续。3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由:2006年牛齐明获得购买紫园二期高层的指标后,因他无力购买,又觉得放弃这个指标可惜,他征得他的配偶贾亚丽的同意后,让我们(他的父母)以他的名义购买,买后归我们所有。购买该房前,双方不仅有口头合同,而且还有协议:2006年收到购买该房的《售房通知书》后,2006年7月12日双方签定了一份协议:证明该房是他的父母出钱购买的,尽管写的购房人是牛齐明,但实际所有人是他的父母:牛春魁、李少梅。上面有牛齐明、贾亚丽的签字和日期。2006年7月12日双方签协议时还有口头合同内容如下：既然这房是我们出全款购买的,是实际上的所有人，所以今后怎么装修,怎么使用，是自住还是出租、出售,还是改名，改成谁的名,以及何时办等等都应由我们做主，你们俩无权干涉，而且如果需办理相应的手续你们都应无条体地积极配合办理,按照我的要求去做。有了该协议后,我才在2006年7月17日,12月20日、2007年11月15日去缴了购买该房的全部购房款。《售房通知》书及缴款收据原件至今在我手中。该房燃气、有线电视初装费、装修费等费用也是我们出的;我们不仅是出全款购买该房的实际出资人,而且从交房至今我们一直是该房的实际控制人。我们才是该房真正的权利人(房主)。导致本诉讼的起因是：河北大学于2017年8月18日印发了校政字【2017】10号文件，内容是:自9月1日起对我校教职工已购买的校内住房,学校不再强制回购，可在校内自行流通和交易。这个消息我是在2018年初知道的,知道后我就开始找买主,因该房无房本,不能贷款，又只能在校内流通,到2018年12月至2019年元月初，我才好不容易遇到了购买该房的符合条件的真正买主。我马上通知二被告和我们一起去河北大学办理校内流通转让该房的手续,可是贾亚丽就是不去，导致这次转让失败。为避免这样的事情再次发生，我与老伴多次做二被告的工作让他们去河大房管科提前把需要他们办的改名或转让该房的手续办好，我好再去找买主，谈妥后,我们和买主再去河大房管科把剩余的手续办完,买主把购该房的购房款交付给我们。可是我们怎么做工作，二被告尤其是贾亚丽就是不办，至今已两年多，仍然不办，我才不得不提起本诉讼。我们不仅是出全款购买该房的实际出资人，而且从交房至今我们一直是该房实际控制人,我们才是该房的真正权利人(房主),享有该房应有的合法权益。而且,自2017年9月1日起河北大学允许该房再行流通转让现已不存在继续履行合同(口头合同和文字合同)的障碍，故向贵法院提出以下诉讼请求，1、请求法院判令河北大学紫园D座2单元302室归原告所有；2、请求法院判令二被告立即与原告一起去河北大学后勤处房管科办理把购买该房的购房人姓名，由牛齐明变更为牛春魁的手续；或者判令二被告立即去河北大学后勤处房管科办理校内流通该房的手续，然后由原告找买主谈价格，办理剩余手续，全部售房款归原告所有；在所有手续上都应写明牛齐明是名义购房人，牛春魁是实际购房人；3、请求法院判令二被告承担本案诉讼费用。或者改为:1、请求法院确认2006年时被告牛齐明是购买河北大学紫园D座2单元302室的名义购人,原告牛春魁是购买该房的实际购房人；2、请求法院确认原告与二被告于2006年7月12日商定的合同(协议）是有效合同(协议);3、请求法院判令二被告继续履行合同,立即与原告去河北大学后勤处房管科以该房的名义购房人及其配偶的身份协助办理流通转让该房的全部手续(包括提前写好的收到买方购房款的收到条),手续由原告保存；然后由原告找买主谈价格,谈后原告方与买方去办理剩余手续，全部售房款归原告所有,完善手续。在所有的手续上都应写明牛齐明是当初购买该房的名义购房人，牛春魁是当初购买该房的实际购房人;4、请求法院判令二被告承担本案诉讼费用。先后提出3组诉讼请求,如果只能选择其中的一组,我选择最后提出的这组诉讼请求。 牛齐明、贾亚丽辩称，基于本案关系的特殊性，真诚希望案件的诉讼不是撕裂亲情，而是弥合亲情的一次机会。 一、借名买房协议属无效协议，借名买房的目的事实上不能实现。借名买房协议因违反法律、法规强制性规定不受法律保护，应为无效协议。河北大学委托房地产开发公司建设的“河北大学紫园二期”所占用土地的性质为商业用地，在该土地上建设住宅商品房与该土地使用权用途不符。“河北大学紫园二期住宅”的建设没有取得住宅建设使用权证、也未取得商品房预售许可证，而且也违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，原、被告签订的借名买房协议违反了法律的强制性规定，应属无效协议。“河北大学紫园二期”已经建成15年，由于没有履行住宅建设的相关法律手续，时至今日仍没有取得不动产登记证书，事实上借名买房的目的不能实现。 二、“河北大学紫园二期”对校内青年教师的销售包含了河北大学对青年教师的优惠和福利，河北大学发布的《关于紫园二期及水木年华住宅楼的售房方案》载明：为解决青年教师的住房紧缺问题，购买人员限制为我校在册教职工，选房次序按《河北大学教职工住房分配暂行条例》积分排队选房。可见购房方案对青年教工购房给予了一系列的优惠措施。售房方案载明：为鼓励我校教职工在购新房后将原购校产旧房出售给学校，用于解决青年教师的住房紧缺问题，特制定本政策。如果本案不能稳妥解决，也会影响原告以后在单位享受的福利。买房协议的借名人为牛春魁、李少梅，原告牛春魁只是借名人之一，无权代表李少梅提起诉讼，原告不具备起诉的主体资格，起诉的话应当是两个人一起起诉。涉案房屋买卖合同的主体是河北大学和牛齐明，借名买房协议主体为牛齐明、贾亚丽与原告牛春魁、李少梅，原告牛春魁从合同的相对性而言，没有权利要求案外人河北大学办理相应的手续，河北大学为一般的主体，不是法定的国家行政机关，没有法定的职责办理相关手续，原告主张权利的目的是把房子卖给河大以外的人，套现现金不符合河大为青年教师解决住房困难的初衷，河大为了解决青年的住房，也是尽全力采取措施，建起了没有产权的房子。 被告牛齐明是一位积极上进的青年，考上了博士已经毕业，虽然目前因几年读博士经济困难一些，但是也愿意妥善处理纠纷。多大的缘分才能成为一家人啊，才能修得父子、爷孙关系啊，真诚希望原被告双方都退一步，妥善处理纠纷，就此解决此纠纷，重拾亲情!享受天伦之乐! 牛齐明、贾亚丽向本院提出反诉，诉讼请求：1、请求确认2006年7月12日牛齐明、贾亚丽与牛春魁签订的借名购买河北大学紫园二期D座2单元302室协议无效;2、请求判决被反诉人返还反诉人牛齐明与河北大学2006年6月16日签订的河北大学紫园二期D座2单元302室购房协议、缴纳购房款的全部收据、房屋钥匙;3、请求判决二反诉人返还被反诉人购房款242980元及利息(以242980元为基数,利率按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算,自2006年7月17日起支付至实际清偿之日止)。事实与理由：2006年7月,河北大学为解决青年教师住房紧缺问题,依据《河北大学教职工住房分配暂行条例》规定,按照青年教师积分排队购买河北大学紫园二期住房并给予补助和优惠。2006年7月12日,二反诉人与被反诉人签订借名购买河北大学紫园二期D座2单元302室协议。该协议违反了法律的强制性规定,属于无效协议。 牛春魁反诉状辩称，一、2006年7月12日双方签订的借名买房协议系双方自愿签订的，是双方的真实意思表示,且该行为不违反国家法律行政法规的强制性性定,也不违背公序良俗,应为合法有效的协议（合同）。根据相关的法律规定，如果在三个月至一年内没有行使撤销权,撤销权消灭。该协议（合同）自签订之日起至今已长达十四年,对方的撤销权早已消灭，故不可撤销。关于反诉状中说的“河北大学紫园二期高层属于违法建筑”，众所周知河北大学是河北知名的国办大学,在《售房通知》中明确写着“我校按照市政府批准的紫园生活区整体规划,在小区东北侧，新建紫园二期高层教职工住宅楼”,而且在九、十条明确写着给办房本（如没有这两条，我决不会要），据我所知该建筑是经过相关部门批准过的,否则的话它也盖不起来，至今我也没听说过何部门说它是违法建筑。所以我认为它是合法建筑,故借名买房协议也是有效的。二、既然反诉状的第一条不能成立,第二条诉求也就不能成立了。三、关于反诉状中第三条诉求,既然第一条第二条诉求不能成立,这条就更不能成立了!因该协议是借名买房,不是对方借我的钱去买房！而且双方都不是银行,怎么能按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息呢？如果对方想要买回该房，应按2019年元月初当时的买主给我出的价格买回去，因我们还是一大家子，给你优惠几万元还是可以的，这样办才算公平合理。因我与老伴都已是七十多岁的人,等不起,应一次付清,欠着不行。四、总之，做人应有契约精神,诚实守信、公平公正，按照《民法典》第七条应当遵循诚信原则，秉持诚实,恪守承诺。我们双方都当严格履行已达成的口头和文字的合同内容（条款）才对。五、关于被告在反诉状中提到的“购买河北大学紫园二期给予补助和优惠”一事，我请问二被告是什么意思？如果二被告想要这笔钱请明说。据我所知紫园二期高层住宅的学校补贴是按照紫园一期的标准。每平米学校贴教职工补助50元。当初他们让我们买此房时,从未提过要此钱,还是我主动提出，如果以后我把此房卖掉，赚了钱给他们一万元借名费。当时他们明确表示不要!故未写入2006年7月12日的文字协议中。当时紫园二期住宅的销售价是1650至2200元／平方米（内含审计后的建安费和办理各项建设手续费用、土地费用、公建等费用，不含学校补助50元／平方米），该价格与当时的商品房相差无几，若是给办房本，能在市场上自由买卖还可以接受;买后，不知什么原因至今也没给办房本，面且校内流通转让都不可以。到这时我才知道借名买该房不单纯是买贵了,而是根就不应该买,应该去买商房,但我仍以诚信为本,一直坚持到现在。如果对于这个每平米补助50元早已说不要了,现在又不算数了，我就要提出补充诉求:要求二被告赔偿我由于他们在2019年元月初不去协助办理转让该房的手续，导致那次转让失败引起的今后转让该房再也卖不到那个价格的差价损失。等我把该房以后转让出去时这两笔帐一起算清。六、该借名买房协议不违反国家法律法规的强制性规定，应为有效协议。河北大学紫园二期所占用的土地性质既有商业用地，也有住宅用地，在该土地上的建筑与该土地使用权用途完全相符，我一句一句地与《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定相对照,没有发现有任何违反该规定的地方。据我了解到的情况是河北大学紫园二期至今没有取得不动产登记证书不是因为办不下来,而是河北大学没有去办造成的。七、双方于2006年7月12日签订的借名买房协议（合同）以及当时的口头合同,是双方自愿达成的,是双方的真实意思表示,是有效协议（合同）。双方都应烙守承诺,严格履行合同。自2006年7月12日至2018年9月13日双方都严格履行了合同,从未发生过任何异议。2017年8月18日河北大学印发了校政字【2017】10号文件《河北大学教职工校内住房流通和交易管理办法（试行）》，从这以后，该房具备了再行转让的条件，消除了继续履行合同的障碍,我和老伴决定把该房流通转让出去,为此牛齐明在2018年上半年在《要求更改河大紫园Ｄ座2单元302室所有人姓名的申请书》上签名按了手指印,又和我一起去河北大学房管科办了《河北大学住房卖方流通或交易申请》上面写的联系电话是我家的电话（152××××4916），申请日期是2018年9月13日.在2018年12月至2019年元月初，我才好不容易的找到既符合条件又能付清140万元购房款的买方（买方详细情况及住址等我都可以提供给贵法院）。如果这时二被告能和我及我老伴以及买方一起去河此大学后勤处房管科就能顺利地办完流通转让该房的全部手续。由于贾亚丽坚决不去办才使这次转让该房未能实现。八、关于紫园二期牛齐明获得指标后,因无力购买是二被告主动让我们买的，如果我不买他们也不会买的,根据河北大学校政字【2017】10号文件第十七条:本办法经学校研究通过之日起，学校原则上不再为教职工分配、安排与调剂住房。我不知道二被告委托的诉代理人所说的“如果本案不能稳妥解决也会影响牛齐明以后在单位享受的福利”从何说起。九、借名买房协议是我与二被告签的,该协认以及口头合同也是如此。因我法律知识有限,如需添加我的老伴李少梅,请法院明示,我将遵照办理，如需她也出庭,她也会克服病痛出庭。十、白纸黑字,原告的诉求都是针对二被告的;被告牛齐明是当初购该房的名义购房人,被告贾亚丽是牛齐明的配偶,我和我老伴是购买该房的实际购房人。根据双方在2006年7月12日自愿商订的合同（文字的和口头的），我有权利要求二被告履行相应的义务,即要求二被告和我们按照河北大学规定的管理办法办理流通转让该房的全部手续。十一、二被告委托诉讼代理人所说的:“原告主张权利的目的是把房子卖给河大以外的人,套取现金”,他根据什么这择说,请他拿出真凭实据来，如果拿不出来,那就是明目张胆的诬告!这是我绝对不能容忍的!再加上他前面所说的“河北大学紫园二期所占用地的性质为商业用地,在该土地建设住宅商品房与该土地使用权用途不符”。也不符合事实。他身为律师竟然说出这些不符合事实的话，按照法庭调查之前审判员所说的“请你们保证向法庭说的话务必诚实提交的证据必须真实。否则不仅可能败诉,法庭还要追究伪造证据或诉讼失信的法律责任”我请求法庭至少也要判对方败诉。需要补充说明的是:开始买紫园这套房的目的是因为它有电梯不用爬楼梯了，适合退休的我们居住。后来又买的水年华（现叫凤凰城）这套房是以我们老夫妻俩的职称和工龄打分排队，挑选上了一楼。开始的目的也是这两套房离的很近,我们老俩住一套,另一套让孩子住这样互相照应起来方便。 本院经审查认为，本诉原、被告及反诉原、被告诉争的房屋河北大学紫园D座2单元302室是河北大学尚未办理《不动产权证书》校内住房。该房屋是河北大学教职工校内住房，由学校进行管理，因该房屋引发纠纷，原告起诉，被告提起反诉，原告起诉及被告反诉均不属于人民法院受理民事诉讼的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条规定，裁定如下： 一、驳回牛春魁的起诉。 二、驳回牛齐明、贾亚丽反诉。 牛春魁及牛齐明、贾亚丽预缴的案件受理费予以退回。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  张增宇 二〇二一年五月二十一日 书记员  李晶晶