北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5304号上诉人（原审原告）：李少英，女，1955年12月2日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区北京市顺义区。委托诉讼代理人：罗培君，北京桦天律师事务所律师。委托诉讼代理人：武佳昕，北京桦天律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：崔光明，男，1970年11月25日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。委托诉讼代理人：李帅，北京天初律师事务所实习律师。原审被告：邓某某，男，1985年9月23日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区。原审被告：杨某某，女，1987年2月17日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区北海市。上诉人李少英因与被上诉人崔光明，原审被告邓某某、杨某某返还原物纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初8772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李少英上诉请求：1.撤销北京市顺义区人民法院作出的（2020）京0113民初8772号判决，依法改判；2.请求判决崔光明将位于北京市顺义区×室房屋返还给李少英。事实和理由：一、李少英依法对顺义区×室房屋（以下简称涉诉房屋）享有所有权。李少英系本案邓某某的母亲，李少英与其爱人邓某1及其两个儿子邓某、邓某某均为北京市顺义区×村村民。2009年11月，×村整体征地拆迁。2009年11月20日，经与拆迁人北京东方华美房地产开发有限公司协商，邓某1和邓某某及邓某某的配偶杨某某、邓某某的儿子邓某2作为同一拆迁安置户进行拆迁安置，双方于当日签订了《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，明确约定邓某1所分得的安置购买的54平米的房屋份额在邓某某为购房人的房屋内。李少英丈夫邓某1于2011年11月去世之后，经李少英与邓某、邓某某协商，邓某1遗留的54平米的房屋份额全部由李少英继承，邓某、邓某某放弃继承。故涉诉房屋中的54平方米的所有权归李少英享有，房屋由李少英和邓某某按份共有。二、李少英对邓某某将涉诉房屋出卖给崔光明的事实确不知情。因李少英耳聋，无法正常与他人交流，且年事已高，邓某某刻意隐瞒出售房屋的事实，李少英不知情是可以理解的。一审法院仅因李少英与崔光明同住一个小区便以常理推知李少英知情，该推理结论与事实不符，李少英对此不服。三、邓某某无权处分共有房屋，李少英有权追回。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”从本案的事实来看，涉诉房屋系李少英与邓某某的共有财产，虽然邓某某与崔光明签订了《北京市存量房屋买卖合同》，崔光明也按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定支付了购房款，并实际占有、使用该房屋，但其对所取得的房屋没有进行产权变更登记，其对涉诉房屋不享有所有权。李少英虽然与邓某某具有亲属关系，但邓某某与崔光明签订合同的行为没有取得李少英的同意，邓某某的行为属于无权处分，李少英知晓后也对该买卖行为提出了异议。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。涉诉房屋为李少英与邓某某按份共有，在本案中邓某某未经李少英同意擅自出卖的行为构成无权处分，李少英有权追回。四、一审法院未依法传唤邓某出庭作证程序违法。李少英的丈夫邓某1去世后，李少英与邓某、邓某某口头协商邓某1遗留的54平米的房屋份额全部由李少英继承，因李少英与邓某、邓某某三人为亲子关系，所以当时只达成了口头协议，并没有将此协议落实到纸面上，故李少英无法提供书面证据证明自己的主张，仅有李少英的长子邓某可以出庭作证。一审庭审中，李少英申请邓某出庭作证，法官未予允许，一审法院未传唤邓某出庭作证程序违法。五、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（六）未依法登记领取权属证书的。在本案中，首先，涉诉房屋为李少英与邓某某按份共有，邓某某未经李少英书面同意擅自出卖共有房屋，违反上述法律规定，涉诉房屋不得转让；其次，涉诉房屋至今没有进行权属登记，本身不能进行转让，崔光明在购买涉诉房屋时，应当了解到以上事实，应当尽到谨慎合理的注意义务，但崔光明疏于核查上述问题，没有尽到谨慎合理的注意义务，存在过错，应当承担相应的后果。综上，邓某某将涉诉房屋转让给崔光明的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的效力性、强制性规定，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。崔光明辩称，同意一审判决，不同意李少英的上诉意见。杨某某述称，对一审判决无异议。邓某某未发表陈述意见。李少英向一审法院起诉请求：1.判令崔光明将位于北京市顺义区×室房屋返还给李少英；2.崔光明承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：邓某某与杨某某原系夫妻关系，于2013年5月28日协议离婚，约定“……。”2009年11月20日，北京新世界华美房地产开发有限公司作为甲方拆迁人与被拆迁人的乙方邓某某签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，主要内容有“乙方家庭人口共叁人，分别是邓某某（产权人）、杨某某（之妻）、邓某2（之子）”，并注明“邓某154㎡转给邓某某”且按有两个手印，在《×回迁人身份确认单》载明“被拆迁人姓名：邓某某，家庭成员人数：3，已预选户型确认：一居壹套，二居贰套，三居零套”，有杨某某签字捺印和邓某某签字捺印。《可购房面积指标转让协议》的转让人（被拆迁人）：邓某，受让人（被拆迁人）：邓某某，于2013年6月4日约定“一、转让人同意将其享有的优惠价购房面积45平方米以及调剂面积9平方米全部转让给受让人，受让人愿意接受。二、自本协议生效之日起，转让人享有的优惠价购房面积225平方米以及调剂面积45平方米，分别缩减为优惠价购房面积180平方米以及调剂面积36平方米，受让人享有的优惠价购房面积135平方米以及调剂面积27平方米，分别增加为优惠价购房面积180平方米以及调剂面积36平方米。三、转受让双方同意，受让人在选购×定向安置房时，须向北京新世界华美房地产开发有限公司出具本协议及拆迁补偿协议。转受让双方如因购房面积转受让引发纠纷，与北京新世界华美地产开发有限公司无关。转受让之后双方确认购买的房屋不得因双方转受让纠纷而进行更改。四、转受让双方签订本协议后，提交北京新世界华美地产开发有限公司两份存档使用。五、本协议自转受让双方签字之日起生效。”，有邓某与邓某某签字捺印，落款为2013年6月4日。邓某某当庭确认邓某系其兄长，母亲李少英与父亲邓某1仅育有二子即邓某某、邓某，邓某1于2011年去世。2013年6月11日，杨某某受邓某某委托在《×定向销售回迁楼确认单》签字，所选房号×室、购房面积81.98㎡、购房人邓某某、总房价款184945元，其中优惠价房屋面积67.5㎡，调剂价房屋面积13.5㎡、市场价面积0.98㎡；所选房号×室、购房面积55.42㎡、购房人杨某某、总房价款129905元，其中优惠价面积45㎡，调剂价面积9㎡，市场价面积1.42㎡；所选房号×室、购房面积82.44㎡、购房人邓某2、总房价款179460元，其中优惠价面积67.5㎡，调剂价面积13.5㎡，市场价面积1.44㎡，该房亦由杨某某代理签字确认。2010年12月30日，邓某某与北京东方华美房地产开发有限公司、顺义区×村村民委员会签订《×村回迁房户型确认协议书》，由杨某某代邓某某签字捺印。2013年6月4日，邓某某、杨某某签订《指定购房人声明》，“本人邓某某（身份证号：×××）系×村的被拆迁人，同意以本拆迁协议上载明的杨某某（身份证号：×××）的名义购买×室的房屋；承诺办理房屋使用权证时不再变更购房人，若本人家庭由此产生所有法律纠纷，与北京新世界华美房地产开发有限公司无关，由我本人承担一切法律责任”，声明人处有邓某某、杨某某签字捺印；另×室的房屋，同样由邓某某指定邓某2作为购房人，声明人处有邓某某、杨某某签字捺印及邓某2签名。2013年6月4日×村村民委员会出具《直系亲属关系证明》，“经我方核实，【邓某】身份证号：×××与【邓某某】身份证号：×××系【兄弟】关系，属直系亲属，特此证明！”。2013年6月4日，邓某某在×村村民委员会见证下签订《委托书（全程委托）》委托杨某某代为办理×定向优惠价住宅楼房屋购买事宜：1、办理《×回迁人身份确认单》；2、现场办理系统选房相关事宜，签订《×定向优惠价住宅楼购房确认单》；3、支付房价款；4、办理入住相关手续。该委托书有邓某某、杨某某签字捺印，×村村民委员会盖章确认。上述《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》《可购房面积指标转让协议》《×定向销售回迁楼确认单》《×村回迁房户型确认协议书》《指定购房人声明》《直系亲属关系证明》《委托书（全程委托）》由北京新世界华美房地产开发有限公司提交一审法院，另提交有李少英为户主(含邓某某、邓某2)的户口本复印件、《购房确认单审核记录》《×入住通知单》、涉诉房屋信息的表格。一审法院与杨某某电话联系，杨某某告知出售涉诉房屋给崔光明时经过邓某某和她本人同意，房款已付，其已将原登记在自己名下的一室一厅房屋出售。邓某某当庭确认其与杨某某在离婚时就协商了给杨某某买回迁房时由其出资，因当时欠债较多很麻烦也无钱给付房产公司三套房的购房款，就售出了涉诉房屋，用售房款交纳了三套房的购房款，还委托杨某某代为办理选房等事。2013年6月14日，邓某某与崔光明在居间人北京金色时光房地产经纪有限公司的居间下签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定邓某某（甲方）出售顺义区×室的房屋给崔光明（乙方），房屋成交价格为900000元，“当事人双方同意，自本合同签字之日起房屋所有权证下发10个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，有邓某某、崔光明签字捺印及居间人盖章；双方在同日签订《补充协议》，甲方邓某某、乙方崔光明约定“2、经甲乙双方协商一致，甲方领取到本房屋甲方名下房屋所有权证十个工作日内积极配合乙方办理本房屋公证或过户手续，并允许乙方公证或过户给第三方”，“10、本补充协议与双方签署的房屋买卖合同具有同等法律效力”；2014年1月21日甲方邓某某与乙方崔光明签订《补充协议》，见证方是北京金色时光房地产经纪有限公司，约定“经甲乙双方协商一致，甲乙双方于2013年6月23日自行结算本房屋款项人民币捌拾伍万元整（￥：850000元整），甲乙双方协商一致于2014年1月21日付给甲方肆万元整，剩余壹万元房款于甲乙双方过户时结清。此笔款项金色时光房地产有限公司作为见证。”经一审法院庭审核实，关于邓某转让回迁房购房面积指标，邓某某当庭称其不记得了，李少英、邓某某均向一审法院确认因邓某某之父邓某1在选房时已去世，“邓某作为另一份拆迁协议的签字人，李少英个人的份额与邓某在一户，所以从拆迁规定来看，家庭成员分为了两部分，一部分是李少英、邓某一家，另一份是邓某1、邓某某一家，两部分拆迁协议均互相得到对方的认可，因没有家庭内部的争议，共同在拆迁公司处签订拆迁协议”。关于涉诉房屋的居住使用，邓某某认可该房屋一直由崔光明居住使用。涉诉房屋及邓某2名下房屋、原杨某某名下房屋以及邓某回迁的房屋均在同一小区内，且90万元的房款早已给付完毕，其中除邓某某收取的款项、指定崔光明转入的账户外，其余房款由崔光明直接给付开发商。其中2013年6月13日收条，有邓某某、杨某某签字捺印，“今收到崔光明交来的购房款（×）人民币贰拾万元整（200000元）；其中2013年6月13日收条，有邓某某、杨某某签字捺印，“今收到崔光明交来购房款（×）人民币叁拾万元整（300000元）”；2013年6月16日收条，由邓某某、杨某某签字捺印，“今收到崔光明交来购房款（×）人民币叁拾伍万元整（350000元）；2014年1月21日收条，有邓某某签字捺印，”今收到崔光明交来购房款（×）人民币肆万元整（40000元）”；2017年4月8日收条，有邓某某签字捺印，“今收到崔光明×室房款10000元”。邓某某对上述收条均认可。另，崔光明提交购房款交纳的收据，交款人登记为“崔光明”及涉诉房屋的《×定向销售回迁楼确认单》原件以证明其付款事实；还提交了《北京市顺义区×村回迁房装修款抵房款协议》《承诺书》、邓某某的借款“借条”一张，邓某某对上述证据真实性均认可，但称装修款抵房款是该村村民的待遇，崔光明未将款项交还。邓某某未向一审法院提交证据，其申请邓某出庭作证人证言以证明李少英对涉诉房屋有所有权，经一审法院询问邓某某，邓某某明确陈述其与母亲李少英、哥哥邓某并未就父亲邓某1的拆迁平米数份额有过分家单或协议，也未在售房前向崔光明告知过李少英继承邓某1的份额在涉诉房屋内，故一审法院认为现有证据对本案事实查证已充分而未允许邓某出庭作证。另，一审法院询问邓某某在回迁房入住后其母亲李少英在何处居住，邓某某陈述称李少英与邓某均在涉诉小区居住至今。邓某某向一审法院明确其父的安置房面积平米数在其所签订的《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》中，其母李少英的安置房面积平米数在其哥哥邓某所签订的《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》中。本案查明的事实与（2020）京0113民初182号案件一致。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案杨某某经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。民事主体从事民事活动，应当遵循公平与诚信原则，合理确定各方的权利和义务，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中双方均认可邓某某将涉诉房屋售卖给崔光明并交付，且此后多年均由崔光明及家人居住使用，争议焦点是涉诉房屋作为拆迁安置房是否有李少英的安置面积份额。首先，崔光明与邓某某就涉诉房屋达成的房屋买卖合同是双方真实意愿且实际给付房款、交付房屋，该房屋买卖合同成立并履行至今；再有，邓某某作为被拆迁人签订的《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》上有明确载明家庭人口为邓某某、杨某某、邓某2，亦写明“邓某154㎡转给邓某某”且按有两个手印，虽现在难以确认所捺手印是何人，邓某某称其不知道，但结合邓某某与其哥哥邓某共同签署的《可购房面积指标转让协议》内容，以及邓某某陈述在拆迁时其全家人包括妻子、母亲、哥哥等亲属在内均对拆迁协议内容无异议且双方没有任何纠纷，邓某某母亲李少英又与邓某的拆迁利益在另一份拆迁协议中予以明确，可知邓某某家庭成员间就其父亲邓某1的54㎡安置面积转给邓某某均无异议，并且多年来邓某某母亲李少英、邓某某哥哥邓某、邓某某前妻杨某某等人均未提出过异议，邓某某母亲李少英、邓某某哥哥邓某也居住在涉诉小区内，法院以常理推知邓某某母亲李少英应完全知悉邓某某售卖房屋的情况，并以拆迁协议份额转让由邓某代表其他家庭成员向邓某某作出明确转让，邓某某辩称其母亲李少英不知情的意见有悖于生活常识，法院不予采信；另，根据杨某某口头向一审法院的陈述，其对于与邓某某卖房给崔光明完全知晓且邓某某还委托其办理选房等事宜，有《委托书（全程委托）》在案佐证，虽然在选房时邓某某与杨某某已解除婚姻关系，双方在离婚协议书中对回迁房屋进行了财产分配，但该二人的离婚协议书内容并未对崔光明披露，房款的收条也有杨某某签字捺印，鉴于涉诉房屋购房面积为81.98㎡，并未超出邓某某享有的优惠购房面积、调剂面积54㎡与杨某某享有的优惠购房面积、调剂面积54㎡之和，因此，邓某某、杨某某同意售卖涉诉房屋给崔光明未超出邓某某及杨某某可以处分的回迁房屋认购面积，法院对此予以确认，崔光明与邓某某关于涉诉房屋的买卖合同不违反法律法规的禁止性、强制性规定，依法成立并生效，李少英、邓某某的辩解意见不符合事实也无法律依据，故，李少英要求返还涉诉房屋的请求法院依法不予认定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回李少英的诉讼请求。本院二审期间，崔光明提交了以下证据：（2020）京0113民初182号民事判决书，用以证明涉诉房屋已经生效判决确认过户至崔光明名下。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李少英的质证意见为：真实性没有异议，对关联性和证明目的有异议，该判决是针对邓某某与崔光明之间的法律关系进行的判决，不对涉诉房屋的所有人即李少英产生法律效力，也不会影响李少英对涉诉房屋依法主张权利。杨某某、邓某某未发表质证意见。李少英、杨某某、邓某某未提交新证据。二审庭审中，李少英称，邓某是其在一审中申请出庭作证的证人，不是邓某某的证人。本院审理查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李少英上诉主张崔光明返还涉诉房屋，应当证明其对涉诉房屋享有合法权利。李少英虽然提供了拆迁协议，但该协议也仅证明邓某1享有54平方米的拆迁安置面积，而并没有李少英的安置面积。李少英称其继承了该拆迁面积，为涉诉房屋的共有权人，但未能向本院提供充分依据证明，本院难以采信。李少英另称其与邓某某共有涉诉房屋，邓某某未经其同意将涉诉房屋出售崔光明为无权处分，双方房屋买卖合同为无效合同。对此，本院认为，本案为返还原物纠纷，就邓某某与崔光明房屋买卖合同效力问题与本案不属同一法律关系，本院不予处理。涉诉房屋由崔光明因购买而占有使用，崔光明支付了购房款，其占有使用该房屋有相应依据，现李少英主张崔光明腾退房屋，本院不予支持。关于证人作证问题。当事人申请证人出庭作证的事项与待证事实无关，或者没有通知证人出庭作证必要的，人民法院不予准许当事人的申请。李少英上诉主张一审法院未允许李少英证人邓某出庭作证、程序违法。对此，本院认为，一审法院在本案事实查证已充分的情况下未允许邓某出庭作证并无不当，李少英的该项上诉意见本院不予采信。综上所述，李少英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由李少英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  付 辉审 判 员  孙 京审 判 员  于洪群二〇二一年五月十八日法官助理  徐 晨书 记 员  何昕燏