江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏06民终1602号上诉人（原审被告）：江苏爱法投资发展有限公司，住所地江苏省海安市海安街道安平西路105号。法定代表人：庞爱珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：范玲玲，江苏慧眼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李成现，男，1970年11月24日生，住安徽省寿县。被上诉人（原审原告）：戚士梅，女，1969年3月12日生，住安徽省寿县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：金伟，上海迈伦律师事务所律师。上诉人江苏爱法投资发展有限公司（以下简称爱法公司）因与被上诉人李成现、戚士梅商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省海安市人民法院（2020）苏0621民初6446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。爱法公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李成现、戚士梅的诉讼请求；李成现、戚士梅承担本案诉讼费用。事实和理由：本案最大争议焦点为李成现、戚士梅是否支付99749元购房款。李成现、戚士梅一审仅提供其亲戚的证言，除此之外没有证据证明付款情况，也没有提供收取现金的收据。证人没有提供借条，金额方面也存在误差。我司开具发票不能证明李成现、戚士梅付清购房款，其他案件中也存在我司开具发票但购房人认可尚欠购房款并自愿补齐的情形。如果李成现、戚士梅将款项交给销售公司或者业务员，可以依法追索。一审在李成现、戚士梅没有充分举证的情形下，以我司财务管理混乱对我司的抗辩不予采信，缺乏依据。李成现、戚士梅辩称，我方支付全部购房款，爱法公司开具购房发票并邮寄给我方，不存在所谓我方随意找一个证人证明付款事实之说。爱法公司销售房屋过程中存在不当，其与代理公司之间的争议包括收款不明、资金被转用等，与我方无关。我方没有就购房款问题欺骗爱法公司。李成现、戚士梅向一审法院起诉请求：1.判令爱法公司协助办理位于江苏省海安市原海安镇××街××号××××国际××幢××号房屋不动产证；2.判令爱法公司支付逾期交房违约金20190.24元（630945元×0.01%×320天）。3.判令爱法公司支付逾期办理不动产权登记证违约金6309.45元（630945元×0.01%）。一审法院认定事实：爱法公司开发位于江苏省海安市原海安镇平桥村爱法·××国际商品房项目。李成现、戚士梅系夫妻关系。2017年5月21日，二人之子李泽先通过POS机刷卡方式向爱法公司缴纳1万元定金，表示购买案涉商品房项目××幢××室房屋的意愿。当日，爱法公司向李泽先出具了1万元定金的收据（该收据由爱法公司提供，载明房号为12幢2805室，李成现、戚士梅称系爱法公司的笔误，其未购买爱法公司开发的其他房屋）。2017年5月26日，双方签订商品房买卖合同,约定李成现、戚士梅购买××幢××室房屋,建筑面积120.18平方米、单价5250元/平方米、房款630945元;签订合同当日支付首付款380945元，余款250000元于合同签订之日45个工作日内以银行贷款方式支付；买受人逾期付款，逾期10日以内的，自合同约定的应付款期限次日至实际付款之日每日按万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日，出卖人有权解除合同，如合同解除，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，如买受人愿意继续履行合同并经出卖人同意时，买受人自应付款次日至实际付款之日按照每日万分之一支付违约金；2017年12月31日前，出卖人按照国家及地方人民政府的规定，将具备验收合格及合同约定的交房条件的商品房交付买受人；出卖人逾期交房不超过90日，出卖人自约定交房次日起至实际交付房屋之日按照已交付房款的万分之一承担逾期交房违约金，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人选择解除合同的，由出卖人自解除通知到达之日起90日内退还已付房款并承担已付房款1%的违约金，买受人选择继续履行合同的，自合同约定的交房次日起至实际交房之日止每日按照已付房款万分之一的逾期交房的违约金；出卖人应当在交房后180日内将办理权属（包括契税完税凭证、房屋所有权及土地使用权证书）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因使得买受人在规定的期限内不能办理产权证书且买受人选择不退房时，出卖人按照已付房款1%支付逾期办证的违约金。上述合同所附的补充协议约定，买方自行办理银行按揭贷款而银行未按合同约定的期限代买受人向卖方付款，视为买方未按合同约定付款，卖方有权按照买卖合同第七条要求买方承担违约责任；买方要求卖方协助办理有关按揭贷款手续，则买方应在签订合同的同时签署按揭贷款文件、提供按揭贷款所需种类资料并支付相关费用，严格按照卖方或银行通知的时间办理公证、抵押手续，如因买方原因造成银行未能按照合同约定的期限代买方向卖方付款的，仍视为买方未按合同约定付款，卖方有权按照合同第七条要求买方承担违约责任；如因买方自身条件不符或手续不齐等原因造成按揭贷款不足或不能按揭贷款，则买方要自行按时补足本合同规定的房款，否则仍应视为买方未按合同约定付款，卖方有权按照合同第七条要求买方承担违约责任；买方要求卖方协助其办理银行按揭贷款手续发生的相关费用由买方承担。2017年5月26日，李成现通过中国农业银行账户62×××76分两笔向爱法公司各消费10万元、13万元；通过妹夫陈某（李成现、戚士梅称陈某亦购买了爱法公司开发案涉小区商品房）建设银行账户62×××60向爱法公司消费41196元。2017年5月27日，爱法公司向李成现、戚士梅开具380945元的预售款增值税普通发票。2018年1月4日，中国工商银行股份有限公司海安支行为李成现、戚士梅办妥250000元的贷款手续并向爱法公司打款。2018年10月16日，城管局开具案涉××幢××室房屋的住宅专项维修资金收据。2018年11月16日，李成现、戚士梅向物业公司缴纳案涉房屋的物业费、装修保证金、垃圾清运费等费用。爱法公司在一审审理中提供了交寄清单一份以及商品房交付使用备案证明书，称于2018年10月11日向李成现、戚士梅寄交房通知，案涉房屋于2018年10月26日办理房屋建筑工程验收备案。李成现、戚士梅对爱法公司提供的该组证据真实性无异议，并认为在长达一年多的时间里，爱法公司从未提出二人未支付购房款，不符合正常逻辑。2020年8月17日，李成现（乙方）与爱法公司（甲方）签署免责协议，主要约定：双方之前签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》继续履行；其他未尽事宜以双方签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》约定内容为准；双方互相免除对方就《商品房买卖合同》以及《补充协议》于本协议签订之日前的所有违约责任。对于该份免责协议形成的背景，李成现、戚士梅及爱法公司各执一词。李成现、戚士梅陈述：其要求爱法公司配合办理产权证，爱法公司的财务提供了格式免责协议并称只要签订免责协议，当日就办理产权证，但是李成现、戚士梅签订后，爱法公司没有配合办理房产证。爱法公司称签订免责协议时没说什么时候办证，只是说合同继续履行。没有办理房产证的原因就是李成现、戚士梅没有缴足房款，不存在其他办证上的障碍。对于房款的交付，李成现、戚士梅称其和陈某从事蔬菜批发生意，家中经常预留现金；中介即上海的代理销售公司通知二人到海安来付款，并称防备付款时候刷卡不够，要事先准备十来万现金，因此剩余房款均是现金交付爱法公司售楼中心工作人员，部分房款系李成现从本人银行卡取款，部分房款系向亲友借款。一审审理过程中，李成现、戚士梅向法院提供了李成现的中国农业银行卡交易明细清单、陈某已销户定期存单主档信息及陈德银中国农业银行银行卡交易明细清单，反映李成现分别于2017年5月22日从其本人中国农业银行账户62×××76分四笔各现支5000元，2017年5月25日从上述银行账户分四笔各现支5000元；陈某于2017年5月11日将其中国营业银行账号09×××81（开户金额为100000元）的存单销户。爱法公司质证认为二人提供的上述证据与本案无关联性。李成现、戚士梅一审提供陈某出具的情况说明一份，并申请陈某作为证人出庭作证。主要内容为“……我买的是××幢××室，李成现购买的是××幢××室，当时李成现因为资金不足向我借现金8万元，我当时有一笔2017年5月农业银行定存单10万元到期取现……当时我们是一起去海安爱法公司售楼中心交的首付款，李成现当天带了十多万现金，也确实在现场交了现金的，我也在现场”。证人陈某一审到庭陈述：“我是李成现、戚士梅的妹夫，在上海从事批发蔬菜生意。我购买了一套爱法公司开发的案涉项目商品房，并办理了35万元按揭贷款。我和李成现购买的房子是上下楼。我买房子一共去了爱法公司售楼处两趟，第一趟看房子交定金，给了收据。后来李成现说他收入不够，就不想买房了，我说我借一点给他，我房子的利息要算到他身上。第二趟是我和我妻子、我的驾驶员，以及李成现一家三口、中介一共七人一起去爱法公司的。我借给李成现、戚士梅12万元，有之前二人欠我的2万元，当天差不多是10万元。我有个存单2017年5月11日到期了，我就没有继续转存，而是存在我卡里了。具体借钱给李成现、戚士梅的时间我记不清楚了，二人也没有打借条给我。李成现肯定向爱法公司售楼处交房款了，我们当时在一起。当时人很多，有个人带我们去了好几个地方交钱。李成现有交现金和刷卡，现金大概10万元，具体交了多少现金我没有看。我当时也带了现金，交了十几万元现金，售楼处没有给我们收据。去年快过年的时候，具体时间记不清楚了，李成现分两笔把钱还给我了，第一笔还了7万元，第二笔还了5万元多一点儿，多一点儿是给我的利息。我是在去年或者前年拿的钥匙，去年办的房产证。我的房贷已经还清了。（证人借给李成现、戚士梅2万元，现金10万元，又帮刷卡，二人一共欠证人多少？）总共就是12万元，现金大概是七八万。具体时间太长了，我记不清了。”李成现、戚士梅一审质证认为证人虽然部分环节记不太清楚了，但恰恰反映证人证言的真实性，也没有因为亲戚关系带有明显的倾向性；证人证言真实反映了证人、李成现夫妻均在缴纳购房款的过程中交付了现金的这一环节，结合爱法公司开具发票的行为已经可以印证其已经足额收到了购房款。爱法公司一审质证认为证人证言反映的不是事实。证人是李成现、戚士梅的妹夫，双方存在利害关系，证人证言证明力很低。陈某一审庭审中陈述李成现、戚士梅为购买案涉房屋借款现金12万元，但是陈某手写情况说明中为借款8万元，借款数额相互矛盾。陈某向爱法公司支付现金，表示没有收到收据，但支付定金时候爱法公司出具了收据，与一般的交易习惯相互矛盾，陈某和李成现、戚士梅都做生意，应当具备基本的常识，如果交付现金的话至少有个收据。陈某陈述含糊不清，不能自圆其说。一审审理中，李成现、戚士梅提供南通市中级人民法院（2019）苏06民终2496号民事判决书（徐克信与爱法公司商品房销售合同纠纷一案的二审裁判文书），该判决书认定爱法公司在销售案涉房屋过程中，管理缺失、财务制度不规范；买受人徐克信向包括南通鼎天电器有限公司、吴凌在内的第三方支付款项，包含在买受人的购房款内。爱法公司认为该判决不能证明其管理混乱，虽然徐克信主张支付了部分现金，但二审法院没有认定，该判决不能达到李成现、戚士梅的证明目的。一审法院认为，李成现、戚士梅与爱法公司就案涉房屋成立买卖合意，该合同成立且合法有效。此后李成现与爱法公司于2020年8月17日签订免责协议，是双方当事人的真实意思表示，该免责协议亦合法有效，双方均应当按约履行。双方的争议在于李成现、戚士梅是否已经按照合同约定支付购房款完毕。经过本案一审查明的事实，并结合生效的裁判，可以确认爱法公司管理缺失、财务不规范，李成现、戚士梅没有搜集足够付款凭证。一般情况下，开票及付款作为不同的义务内容，其债权人与债务人并不相同；一个义务的履行反推不出另一个义务已经履行，除非基于交易习惯或其他合法的事实推定。具体到本案中，开票义务是爱法公司对李成现、戚士梅的债务，而付款是李成现、戚士梅对爱法公司的债务，开票义务履行与否反推不出付款义务人已经履行了义务。但基于爱法公司财务管理混乱，已经足额开具了合同载明首付款金额的发票并交付，李成现、戚士梅后一笔债务（25万元）已由第三方中国工商银行代为履行等综合分析，结合爱法公司在2018年向李成现、戚士梅邮寄交房通知，多年未催要剩余房款的行为和爱法公司提供的免责协议中未有要求李成现、戚士梅补足购房款约定的情形，应当推定合同载明的购房人的付款义务已经全部履行，爱法公司所辩有关购房款没有足额支付，法院不予采信。李成现、戚士梅要求爱法公司按照合同约定协助办理案涉房屋的不动产权证，法院予以支持。李成现、戚士梅要求爱法公司支付逾期交房违约金以及逾期办证违约金，以及爱法公司抗辩一并处理李成现、戚士梅逾期付款的违约金，基于免责协议，法院均不予支持和采信。综上所述，一审法院判决：一、爱法公司协助李成现、戚士梅办理位于江苏省海安市原海安镇××街××号××幢××室房屋的不动产权证书，于判决发生法律效力后一个月内履行。二、驳回李成现、戚士梅的其他诉讼请求等。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，按照法律规定，证据审查应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合分析判断。本案中，双方因李成现、戚士梅是否足额支付购房款产生争议。李成现、戚士梅主张购房时现金支付99749元，提供的主要证据为证人陈某（同为案涉小区购房人）的证言。虽然陈某证言中关于出借现金约7、8万元与99749元存在一定偏差，但考虑到交款事实发生在2017年，且李成现、戚士梅也举证在签订合同至开票（2017年5月21日至27日）期间己方另有银行支现，再结合爱法公司全额开具首付款发票380945元，李成现、戚士梅所述付清首付款后，爱法公司开具同等金额发票具有可信性。爱法公司对此虽不予认同，但其难以解释如李成现、戚士梅至今未能付清购房款，为何在本案诉讼前的较长时间内（包括在2018年邮寄交房通知、2020年签订免责协议）公司均未要求或者催促李成现、戚士梅补足购房款，行为有悖常理。因此，一审法院结合全案事实，综合审查认定李成现、戚士梅已经足额支付购房款正确，本院对爱法公司的上诉理由不予支持。综上，爱法公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费592元，由上诉人江苏爱法投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱艳审判员  杨盛审判员  胡皓二〇二一年五月十七日书记员  刘杰