河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫06民终466号上诉人（原审被告）：鹤壁金湖置业有限公司，住所地河南省淇县鹤淇大道与泰山路交叉口东北角。法定代表人：潘向党，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王军平，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：朱杰权，男，1986年8月16日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：胡林山，北京市康盛（郑州）律师事务所律师。上诉人鹤壁金湖置业有限公司（以下简称金湖置业公司）因与被上诉人朱杰权房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省淇县人民法院（2021）豫0622民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金湖置业公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回朱杰权一审诉求；2.朱杰权承担一切诉讼费用。事实和理由：1.朱杰权与鹤壁东和商贸有限公司（以下简称东和商贸公司）签订的委托管理协议中约定，交房、验房及违约权的行使归东和商贸公司，朱杰权只有因不可抗力才能行使单方解除权，而本案中没有出现不可抗力，且东和商贸公司并未对交房提出意见，并按委托协议向朱杰权支付租金，朱杰权并未受到任何影响，故朱杰权不能行使单方解除权，一审法院判决解除合同错误。2.由于朱杰权未支付购房款违约在先，其无权要求金湖置业公司支付违约金。3.一审法院对金湖置业公司提出的质证意见未明确是否采纳及相关依据和理由，明显违法，剥夺了金湖置业公司的质证权。朱杰权辩称，1.原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，一审判决符合相关法律规定。2.双方签订商品房买卖合同约定2015年1月31日前交房，由于金湖置业公司未交房属于严重违约，不能实现合同目的。根据相关法律规定，因金湖置业公司未按期交房，金湖置业公司应当向朱杰权支付违约金。朱杰权向一审法院起诉请求：1.解除朱杰权与金湖置业公司签订的两份《商品房买卖合同》；2.金湖置业公司返还朱杰权购房款448065元及利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率自2014年4月16日起计算5000元利息，自2014年9月18日起计算443065元利息，至判决生效之日止）；3.金湖置业公司支付朱杰权逾期交房违约金44806.5元；4.金湖置业公司支付朱杰权租金损失32万元；5.诉讼费由金湖置业公司承担。一审法院认定事实：2014年4月16日，朱杰权向金湖置业公司交纳购房意向金5000元。随后双方签订《商品房买卖合同》，2014年9月18日，朱杰权向金湖置业公司交纳C-1-42房款222674元、C-1-30房款220391元。2016年7月31日，经协商一致，双方重新两份签订《商品房买卖合同》，约定：1.朱杰权购买金湖置业公司的金湖国际广场C座1层30号商铺，房屋总价格430391元，付款方式为买受人于2016年7月31日支付总房款71.70％即308621元，剩余121770元于2017年10月1日补齐；2.朱杰权购买金湖置业公司的金湖国际广场C座1层42号商铺，房屋总价格442674元，付款方式为买受人于2016年7月31日支付总房款70.80％即313422元，剩余129252元于2017年10月1日补齐。两套商铺交房期限均为2015年1月31日前，合同第七条约定：买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付应付款10％的违约金。第九条约定：出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应返还买受人已付款，并按已付款10％向买受人支付违约金。同日，朱杰权、金湖置业公司和东和商贸公司三方签订《金湖国际广场委托经营管理协议》，约定由朱杰权将上述两套商铺委托东和商贸公司经营管理，经营期限自2015年3月31日至2023年5月31日，东和商贸公司按合同约定支付朱杰权租金。2015年，朱杰权曾收到东和商贸公司15494元。至今金湖置业公司未向朱杰权交付涉案商铺。一审法院认为，朱杰权与金湖置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。合同明确约定金湖置业公司应在2015年1月31日前交付房屋，朱杰权应在2017年10月1日补齐剩余房款，但至今金湖置业公司仍未交房，朱杰权亦未补齐房款，双方均存在违约，金湖置业公司违约在先。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，朱杰权有权解除合同，并要求金湖置业公司返还已付购房款448065元，对朱杰权的该项诉请，予以支持。关于违约金，因金湖置业公司逾期交付已经超过90天，且约定了不作累加，故应按照合同第九条第1款第（2）约定的计算方式计算，即两套房屋的违约金共计44806.5元（448065元×10％）。关于朱杰权要求金湖置业公司支付购房款利息的问题，双方在《商品房买卖合同》第五条、第十条中虽约定了利息，但该约定系因房屋交付后面积差异和规划、设计变更引起退房所支付的利息，本案不存在此种情况，故对朱杰权的该项诉请，不予支持。关于朱杰权要求的租金损失，因金湖置业公司至今未能交付房屋，故不存在计算租金损失的前提，对朱杰权的该项诉请，亦不予支持，朱杰权已收东和商贸公司的15494元，亦应予以返还。一审法院判决：一、解除朱杰权、金湖置业公司于2016年7月31日签订的两份《商品房买卖合同》；二、金湖置业公司于判决生效之日起十日内返还朱杰权购房款448065元；三、金湖置业公司于判决生效之日起十日内赔付朱杰权违约金44806.5元；四、驳回朱杰权的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11928.72元，减半收取计5964.36元，由朱杰权负担2347.97元，金湖置业公司负担3616.39元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查当事人一审提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院审理查明确认的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人金湖置业公司所提出的朱杰权与东和商贸公司签订的委托管理协议中约定，交房、验房及违约权的行使归东和商贸公司，朱杰权只有因不可抗力才能行使单方解除权，而本案中没有出现不可抗力，且东和商贸公司并未对交房提出意见，并按委托协议向朱杰权支付租金，朱杰权并未受到任何影响，故朱杰权不能行使单方解除权，一审法院判决解除合同错误的上诉理由。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，朱杰权与金湖置业公司签订的《商品房买卖合同》约定了商品房的具体位置、面积、单价、房款、缴纳时间、交房时间、双方权利义务及违约责任等内容，系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应按约定履行义务。金湖置业公司作为涉案商品房的出卖人，应当按照合同约定于2015年1月31日前履行交付房屋义务；朱杰权作为买受人，亦应当按照合同约定于2017年10月1日补齐剩余房款。根据涉案《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。金湖置业公司至今仍未交房，朱杰权亦未补齐房款，双方均存在违约，但金湖置业公司违约在先，朱杰权有权解除合同。因金湖置业公司至今未能交付房屋，故不存在计算租金损失的前提，且朱杰权与东和商贸公司签订的委托管理协议，与本案并非同一合同关系，并不因此影响本案合同主体各方的权利与义务，一审法院综合本案的案情和证据情况认为朱杰权已收东和商贸公司的15494元应予返还，并判决解除涉案《商品房买卖合同》并无不当，故金湖置业公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人金湖置业公司所提出的由于朱杰权未支付购房款违约在先，无权要求金湖置业公司向其支付违约金的上诉理由。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，朱杰权购买金湖置业公司金湖国际广场C座1层30号、42号商铺，于2014年4月16日向金湖置业公司交纳购房意向金5000元，于2014年9月18日向金湖置业公司交纳涉案两套商铺房款443065元。根据《商品房买卖合同》约定，涉案两套商铺交房期限均为2015年1月31日前，付款方式为买受人于2016年7月31日支付部分房款，剩余房款于2017年10月1日补齐，并约定出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应返还买受人已付款，并按已付款10％向买受人支付违约金。但金湖置业公司至今无法交付涉案商铺，导致朱杰权无法实现合同目的，一审法院根据金湖置业公司无法交付房屋的实际情况、双方合同约定及朱杰权已付房款数额判决金湖置业公司向朱杰权支付违约金并无不当，故金湖置业公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人金湖置业公司所提出的一审法院对金湖置业公司提出的质证意见未明确是否采纳及相关依据和理由，明显违法，剥夺了质证权的上诉理由。本案中，一审法院在庭审过程中组织朱杰权、金湖置业公司进行了证据交换，双方均发表了质证意见，法院对证据的认证并未剥夺金湖置业公司的质证权，故金湖置业公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人金湖置业公司的各项上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11929元，由鹤壁金湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  祁 祎审判员  苗国庆二〇二一年五月二十日书记员  张立平