天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2102号上诉人（原审被告）：王**，男，1975年1月29日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市东丽区招远路9号增7-G号。负责人：帅传勇，副总经理。委托诉讼代理人：刘建刚，男。上诉人王**因与被上诉人北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司天津分公司（以下简称鸿坤物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初6263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王**上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回鸿坤物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由鸿坤物业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。1.上诉人于2018年10月接到开发商的通知前去验房，在验房前开发商及被上诉人强迫上诉人签订一系列的物业服务合同，否则就不允许上诉人验房，上诉人无奈签订了物业服务合同并交纳了一年的物业费，而且上诉人对合同中具体内容也未实际阅读知悉。上诉人认为，开发商及被上诉人的行为违反了国家规定的先验房后交接的程序，已构成欺诈。2.上诉人拿到开发商给的钥匙后前去验房，发现开发商所交付的房屋与其宣传并不相符，故上诉人当场并未签订验收单并要求将房屋钥匙退还给开放商，但开发商并未接收，至今涉案房屋并未处于上诉人的实际控制下，且房屋也未办理过户登记手续。涉案房屋所有权人并非上诉人，而是开发商，故物业费不应由上诉人承担。鸿坤物业公司辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。鸿坤物业公司向一审法院起诉请求：“1.请求判令被告支付原告2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费13080元；2.请求判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年5月25日（自2019年1月1日至2020年5月25日期间）应支付违约金为3341.9元；3.请求判令被告支付本案的全部诉讼费用。”一审法院认定事实：王**为XX小区XX号楼X单元X号房屋业主，该房屋为别墅。鸿坤物业公司曾与王**签订《理想花园前期物业服务合同》，约定由鸿坤物业公司为理想花园小区提供物业服务；物业服务费别墅按3.5元每月每平方米，按房屋产权面积计收，未办产权证的，先按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积预收；空置房屋按建筑面积的100%收取物业服务费；业主或物业使用人自《商品房交付使用通知书》约定的收楼之日起交纳下一年度物业服务费，自该对应日起次年度交纳下一年度的物业服务费，按年交纳；不按照约定缴纳物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。签订合同当天，王**交纳了2017年12月1日至2018年12月31日期间的物业费7085元，鸿坤物业公司向王**出具了正式收据一张。后鸿坤物业公司按照合同约定为理想花园小区提供了物业服务，王**至今未交纳2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。鸿坤物业公司曾通过电话向王**催要未果，故提起诉讼。庭审中，王**陈述，涉案房屋的开发商于2018年10月份通知其收房，在验房前，其签订了物业服务合同及其他手续，并领取了涉案房屋钥匙，还交纳了一年物业费，但在看过房屋后，发现房屋与样板间不符，就没有签验收单，想把房屋钥匙退还给开发商，开发商不理。庭审后，鸿坤物业公司表示放弃要求王**支付逾期付款滞纳金的诉讼请求。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。鸿坤物业公司与王**签订的《理想花园前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鸿坤物业公司提供的相关照片能够证明其已按照合同约定履行了物业服务义务。王**已领取涉案房屋钥匙且已交纳了2017年12月1日至2018年12月31日期间的物业费，鸿坤物业公司要求王**支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，符合双方签订的合同约定，予以支持。关于该期间物业费数额，涉案房屋为别墅，按照合同约定，物业费标准为3.5元/月/平方米。关于涉案房屋建筑面积，因合同中约定鸿坤物业公司按照涉案房屋建筑面积收取物业费，根据鸿坤物业公司提交的王**交纳2017年12月1日至2018年12月31日期间的物业费收据记载的收费数额为7085元，结合物业费收费标准3.5元/月/平方米，经核算，一审法院认定涉案房屋建筑面积为155.71平方米（7085元÷13个月÷3.5≈155.71）。因此，2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费数额为13080元（155.71×3.5×24≈13,080元），故对鸿坤物业公司要求王**支付物业费13080元，予以支持。关于王**以涉案房屋空置6个月以上为由要求减少物业费，于法无据，不予采信。鸿坤物业公司放弃要求王**支付滞纳金，不违反法律规定，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、被告王**于判决生效后十五日内给付原告北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司天津分公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费13080元；二、驳回原告北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，已减半收取计105元，由原告北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司天津分公司负担41.5元，由被告王**负担63.5元（交纳时间同上）。”二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人王**是否应交纳2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人鸿坤物业公司与王**签订的《理想花园前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行。鸿坤物业公司提交的证据能够证实其已经提供了相应的物业服务，王**应按约定交纳物业费。王**主张其系被迫签订的物业服务合同，无证据证实，且其已经交纳了2017年12月1日至2018年12月31日期间的物业费。王**主张其并非涉案房屋所有权人，不应承担服务费，《理想花园前期物业服务合同》第十条约定“交费时间：业主或物业使用人自《商品房交付使用通知书》约定的收楼之日起向乙方交纳下一年度的物业服务费，自该对应日起次年度缴纳下一年度的物业服务费。”物业合同签订后，王**交纳了物业费，领取了房屋钥匙，并进行了验房，再以其非房屋所有权人为由不承担物业费，于法无据。一审法院根据王**交纳的2017年12月1日至2018年12月31日期间的物业费，按照合同约定的交纳标准，确定王**应支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费数额为13080元，并无不当。综上，王**的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费211元，由上诉人王**负担。本判决为终审判决。审判长  罗翔审判员  姚鹏审判员  张全二〇二一年五月二十一日法官助理高山越书记员李佳霖附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……