吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终927号上诉人（原审被告）：杨艳，女，1981年6月20日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：孙颖（系杨艳继母），女，1977年4月11日生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审原告）：吉林市伟恒物业服务有限公司，住所地吉林省吉林高新区。法定代表人：王军，总经理。委托诉讼代理人：杨志山，吉林市昌邑区双圣法律服务所法律工作者。上诉人杨艳因与被上诉人吉林市伟恒物业服务有限公司（以下简称伟恒物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2021）吉0202民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨艳的委托诉讼代理人孙颖，被上诉人伟恒物业公司的委托诉讼代理人杨志山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨艳上诉请求：1.撤销一审判决；2.免除不合理的物业费（庭审中变更为：杨艳不承担物业费）。事实和理由：伟恒物业公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应当承担相应的赔偿责任。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务公司企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任等，人民法院应予支持。”杨艳在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，一审仅以物业服务企业不具有执法权，使伟恒物业公司逃避了违约责任。我们就让物业公司收拾脏乱差，但物业公司只管收钱；小区到处脏乱差；我家楼下幼儿园吵得我们吃不好、睡不好；小区大音量放音乐；车库门前从来没清过雪；物业把小区景观树都砍了；小区正门门卫多年没人看守。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。伟恒物业公司辩称，杨艳的上诉理由于法无据。伟恒物业公司从2015年开始对德威御园小区服务的，在本公司与前任交接的时候有台账，台账中明确记载杨艳只在2004年入户的时候交过物业费。伟恒物业公司入住后为小区及业户尽到了物业服务，尽职尽责，杨艳应该交纳物业费。伟恒物业公司向一审法院起诉请求：杨艳向伟恒物业公司支付2015年1月1日至2020年12月31日的物业费5010元、室物业费6316元、车库物业费2111元、车库物业费1634元、住宅违约金8273元、车库违约金2736元，共计26,080元。一审法院认定事实：吉林市昌邑区延安街与解放北路交会处的德威御园小区原是弃管小区，该小区也未成立业主委员会。2015年1月30日，吉林市昌邑区延安街道办事处嫩江社区委员会与伟恒物业公司签订《物业服务合同》，双方约定自2015年1月1日起至2020年12月31日期间，为该小区提供物业管理及服务，业主按每月每平方米建筑面积0.7元交纳住宅物业费，按每月每平方米建筑面积1.10元交纳车库物业费，伟恒物业公司有要求违约业主支付每日3‰违约金的权利。合同签订后，伟恒物业公司一直为该小区服务至2020年12月31日。杨艳是该小区（建筑面积99.40平方米）、（建筑面积125.31平方米）和（建筑面积26.65平方米）、（建筑面积20.63平方米）业主，杨艳自2015年1月1日至2020年12月31日期间未交纳上述住宅和车库的物业费，故伟恒物业公司诉至法院。一审法院认为，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”德威御园小区在伟恒物业公司接管前是弃管小区，且该小区也未成立业主委员会，故该小区所在地的嫩江社区委员会代业主委员会行使选聘物业服务企业并与之签订《物业服务合同》的职责，符合法律规定，关于物业费交纳标准的约定也符合《吉林省物业服务收费管理实施细则》的相关规定，该《物业服务合同》真实有效，小区业主、伟恒物业公司均应按合同约定行使权利、履行义务。杨艳举证的照片一定程度上反映出小区内存在路面破损较为严重、草坪种地、单元门损坏、路灯等设施损坏、公共区域堆放杂物以及违章建筑问题，但根据《住宅专项维修资金管理办法》第十八条的规定，属物业管理区域内共用部位及公用设施，在保修期满后的维修和更新、改造需动用专项维修资金，不属于物业服务支出的费用，业主应向相关部门按照法定程序启用专项物业维修基金解决路面破损以及更换单元门等问题；另物业服务企业不具有执法权，无法强制整治其他业主的堆放杂物以及违建违种行为。小区居住环境的提升与改善，不仅需要物业公司的服务与管理，还需要所有业主自觉遵守公约规范。综上，杨艳所抗辩的问题均不能构成其拒交物业费的合理理由。伟恒物业公司接管德威御园小区后，一直为该小区提供物业服务至2020年末，杨艳作为小区业主享受了伟恒物业公司提供的物业服务，却未履行交费义务，故伟恒物业公司诉请杨艳向其交纳自2015年1月1日至2020年12月31日的住宅物业费15,069.96元（（99.40平方米＋125.31平方米）×0.7元／月／平方米×72个月＋（26.65平方米＋20.63平方米）×1.10元／月／平方米×72个月），应当予以支持。关于伟恒物业公司主张的违约金问题。杨艳未按合同约定按时交纳物业服务费已构成违约，按照合同约定其应当承担给付违约金的责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，伟恒物业公司主张按日3‰的标准计算违约金，标准过高，法院结合双方当事人合同的履行情况兼顾公平原则，酌定支持违约金3013.99元（15,069.96元×20％）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、《住宅专项维修资金管理办法》第十八条、《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、杨艳于判决生效之日起五日内向伟恒物业公司支付2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业费15,069.96元、违约金3013.99元，合计18,083.95元。二、驳回伟恒物业公司的其他诉讼请求。案件受理费226元，由伟恒物业公司负担69元，杨艳负担157元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨艳向法庭提供的证据：2021年4月1日拍摄的照片4张，证明伟恒物业公司没有履行物业服务义务。伟恒物业公司质证：这几张照片与本案无关。伟恒物业公司已经在2021年1月1日从德威御园小区撤离。本院经审查认为，杨艳所提交证据不是伟恒物业公司服务期间所拍摄的照片，该证据与本案争议问题没有关联性，本院不予评判。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。另，伟恒物业公司于2021年1月1日后不再为德威御园小区服务。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。物业服务具有整体性、连续性，是一项长期的、持续的工作，不同的业主对物业服务的质量评价存在差异。此外，物业服务公司是以业主交纳的物业费维持日常运转及提供相应服务的，若业主均不交纳物业费，导致其无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身。对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。一审判决杨艳按照约定标准支付物业费用并无不妥之处。针对物业服务，杨艳提出一系列的抗辩理由主要是按照物业合同要求物业服务不达标。本院认为杨艳提供的照片可以证明该公司日常管理服务有不尽如人意的地方。故本院可以认定该公司履行合同义务过程中存在瑕疵，故伟恒物业公司主张杨艳承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，杨艳的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省吉林市昌邑区人民法院（2021）吉0202民初118号民事判决；二、杨艳于判决生效之日起五日内向吉林市伟恒物业服务有限公司支付2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业费15,069.96元；三、驳回吉林市伟恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费226元，二审案件受理费252元，合计478元，由杨艳负担276元，由吉林市伟恒物业服务有限公司负担202元。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  郝振翔审判员  李 炜二〇二一年五月十九日书记员  王丽宁