湖南省桑植县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0822民初234号 原告（反诉被告）：莫小红，女，1976年8月28日出生，土家族，住湖南省桑植县。 委托诉讼代理人：刘经学，湖南源阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周海清，湖南源阳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张家界科赛置业有限公司，住所地桑植县澧源镇科赛路（科赛商务大楼内）。 法定代表人：张绵源，执行董事。 委托诉讼代理人：樊玉双，湖南昌隆律师事务所律师。 原告（反诉被告）莫小红与被告（反诉原告）张家界科赛置业有限公司（以下简称“科赛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理，2021年2月24日，张家界科赛置业有限公司提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。莫小红及其委托诉讼代理人刘经学，科赛公司的委托诉讼代理人樊玉双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莫小红向本院提出诉讼请求：1、科赛公司继续履行合同约定的交房义务；2、科赛公司因逾期交房向莫小红支付违约金30734元（自2019年9月1日起计算至2020年7月31日，335天×458730元×0.0002，实际违约金以总房款按日万分之二的标准计算至验收合格并交房之日止）；3、案件受理费由科赛公司承担。事实与理由：莫小红于2018年8月4日与科赛公司签订了商品房买卖合同，购买被告开发的位于桑植县澧源镇高家坪社区的“桑植县阳光家园住宅小区，购房款为458730元，并已按合同约定履行了付款义务。根据双方签订的合同第十条约定，科赛公司应于2019年8月31日前将符合合同约定的商品房交付给莫小红使用，因科赛公司迟延交房，应当承担违约责任，现向法院起诉，请法院依法支持莫小红的诉讼请求。 科赛公司辩称：莫小红主张的延迟交房构成违约没有事实依据，理由不成立，科赛公司不予承担违约责任。理由：莫小红与科赛公司签订的商品房买卖合同，合同约定的总房价款为458730元，原告于2018年7月30日支付首付款138730元，剩余房款320000元采用银行按揭方式支付。合同签订后，莫小红按照约定向科赛公司提交了银行按揭相关手续，2018年11月15日，桑植农村商业银行城中支行通知莫小红因有贷款未偿还，导致不能办理房屋按揭贷款，科赛公司多次口头和电话告知莫小红应按合同约定2018年11月30日支付剩余房款。莫小红接到通知后也未按合同约定支付剩余房款，也未按约定与科赛公司解除合同。2020年4月30日，科赛公司再次向莫小红书面通知，要求莫小红支付剩余房款及逾期付款违约金。随后，莫小红自行处理同银行原贷款业务后重新申报按揭贷款手续，科赛公司再次给莫小红申报，2020年6月23日，莫小红通过银行按揭方式向科赛公司支付剩余房款320000元。莫小红系因自身原因无法按期支付余额购房款，依据双方签订的合同约定，莫小红在没有支付全部房款之前，科赛公司有权拒绝交房，故并不违反合同约定，更不构成违约。另本案须考虑新冠肺炎疫情的影响。综上，原告诉请被告支付逾期交房违约金没有法律依据和事实依据，请求人民法院依法驳回原告诉请。 科赛公司向本院提出反诉请求：请求莫小红赔偿延期支付房款违约金91200元（2018年12月1日至2020年6月23日，共570天，违约金比率每日0.0005）。反诉理由：科赛公司与莫小红签订了商品房买卖合同，莫小红购买科赛公司“桑植县阳光花园住宅小区，购房金额为458730元，合同第六条约定，买受人支付房款方式，以第六条第二种方式支付房款首付款（含定金）138730元，于2018年7月30日支付，剩余房款320000元采用银行按揭方式支付。第2款第4项约定，因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起5日内，以自有资金或其他资金支付，不承担本合同第七条约定的违约责任，逾期出卖人在7日内有权解除合同，合同解除后30日内将已付款及利息退还给买受人。合同第七条第1款第2项约定，逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金（含工本费及代理费等2000元/户），买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。莫小红支付首付款后，在规定时间向桑植农村商业银行申报了房屋贷款按揭手续，科赛公司在该行的申报审批过程中，因莫小红在该行有贷款未偿还，桑植农商行对莫小红的房屋贷款申请不予审批，导致莫小红按揭部分的房款无法按时支付给科赛公司。2018年11月中旬科赛公司电话口头多次告知莫小红，要求莫小红按照合同于2018年11月30日之前支付未按揭到位的全部房款，莫小红未有履行合同规定的余款支付义务，直到2020年6月23日，莫小红将桑植农商行的贷款还清后，科赛公司再次向银行提交房屋贷款按揭资料，贷款手续审批通过后支付了房款余额。综上，因莫小红自身原因没有按照合同约定按时支付余额房款致使科赛公司无法实现合同目的，莫小红应当承担违约责任，在此反诉人提出反诉，请求法院同本诉一并审理和判决，支持反诉请求。 莫小红对科赛公司提出的反诉的辩称：1、科赛公司的反诉请求都是不成立的，2018年8月4日双方签订商品房买卖合同，莫小红交纳购房首付款后，其余购房款采取向银行按揭的方式付款，并按合同约定向科赛公司和贷款银行提供了相关手续，且完成了相关签字行为。2020年4月14日，反诉人采用书面方式告知莫小红房屋按揭款的事项及银行没有发放贷款的事实及理由，并告知莫小红于2020年4月30日处理相关事项，莫小红接到通知后，经与科赛公司商议后，于2020年4月24日同去银行再次办理贷款事宜，2020年6月23日银行直接将莫小红申请的贷款32万元打入科赛公司账户作为购房款，至此莫小红全面履行了支付购买房屋款的义务，并未违约；2、科赛公司反诉中2020年4月10日的通知称：2018年11月15日被银行告知，莫小红因有贷款未处理，不能办理按揭，2018年11月30日科赛告知莫小红支付剩余房款的反诉理由，与银行向住建局的函所载明的时间2018年12月10日办理预告登记抵押的事实不一致，这说明科赛公司称多次告知莫小红的事实与理由是不真实的，莫小红于2020年4月14日才知晓银行没有放贷款的事实，而不能证明莫小红于2018年11月就知晓银行没有放款的事实，同时莫小红也没有收到银行的任何通知；3、按法院已处理的与莫小红同一小区的案件中认定的事实，2020年7月24日视为科赛公司的交房日期（事实上科赛公司至今还没有达到国家规定的交房标准），科赛公司以原商品房买卖合同第十条的约定抗辩，但是莫小红于2020年6月23日交清房款后，科赛公司仍有一个月的时间没有交房，是事实上的违约；4、按原商品房买卖合同中第十条的约定，科赛公司一直没有按期交房，直到2020年7月24日法院在处理该小区案件时才视为交房日期，针对科赛公司当时建房的进度以及其他状况，科赛公司实际延迟交房的时间有近一年之久，该小区的业主也曾多次向主管部门信访维权，科赛公司方均没有妥善解决实际问题，莫小红也享有不安抗辩权；5、按原商品房买卖合同第六条的约定，科赛公司在约定的时间内有权解除合同退还莫小红缴纳购房款，但并没有行使该项权利，根据约定，因科赛公司没有解除合同的原因，双方同意继续履行合同的，就应当另行协商，达成新的补充协议，从科赛公司提交的证据，莫小红2020年4月14日接到书面通知后于2020年4月24日第二次向银行贷款，科赛公司作为保证人签字盖章的事实，充分说明双方间有重新协商的事实，据莫小红陈述，在协商过程中，科赛公司提到过违约责任的事实，但莫小红明确表示，如果要讲到违约的事，就不要该套房屋，科赛公司退款，后来说也就不讲违约责任的事了，莫小红才同意继续履行合同并办理购房的相关事宜，莫小红的陈述也是完全符合逻辑的，科赛公司的反诉是基于莫小红的起诉要求支付延期交房的违约金后才提出的，而莫小红付清购房款后，科赛公司事实上也没有交房。从以上事实看，科赛公司在与莫小红协商过程中放弃追究莫小红在原商品房买卖合同中约定的违约责任是客观事实。综上，请驳回反诉人的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：莫小红与科赛公司于2018年8月4日签订了《桑植县商品房买卖合同》，合同约定莫小红购买科赛公司位于桑植县阳光花园住宅小区，房款总金额为458730元。《桑植县商品房买卖合同》第六条中约定“买受人按下列第2种方式按期付款：2.银行按揭贷款或公积金贷款：首付款（含定金）138730.00元于2018年7月30日支付。剩余房款320000.00元采用银行按揭方式支付。买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（大写）计人民币壹拾叁万捌仟柒佰叁拾元，余款（大写）人民币叁拾贰万元向湖南桑植农村商业银行股份有限公司申请贷款。买受人应在接到出卖人通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理”，第七条中约定“（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金（含工本费及代理费等2000元/户）。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，第十条中约定“出卖人应当在2019年8月31日前……将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格……”，同时第二款约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；（2）、因政府相关部门的原因或电力公司、自来水公司接电接水等原因延误交房时间的，”第三款约定“在双方约定的房屋交付之日前，如买受人未付清本合同约定的全部房款，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋”，合同第十一条中约定“（1）逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。” 2018年8月14日，莫小红支付了购房首付款138730元。2018年8月15日，莫小红与湖南桑植农村商业银行股份有限公司签订《个人住房借款担保合同》（编号：54000借字2018第00001180号），并由科赛公司为该笔贷款提供担保，但此次申请的贷款未办理成功。2020年4月14日，莫小红收到科赛公司发出的张科函（2020）03号《通知》，通知要求莫小红于2020年4月30日之前支付剩余房款及逾期付款违约金。2020年4月24日，莫小红与湖南桑植农村商业银行股份有限公司再次签订《个人住房借款担保合同》（编号：54000借字2020第00000721号），仍由科赛公司为该笔贷款提供担保，莫小红申请借款320000元用于支付购买科赛公司案涉房屋的剩余房款，2020年6月23日，湖南桑植农村商业银行股份有限公司直接向科赛公司放款320000元。另案涉房屋的交房时间为2020年7月24日，双方对此均无异议。 本院认为，依法成立的合同应当受法律保护，合同双方均应当遵守并履行合同的约定。本案的争议焦点是：莫小红及科赛公司是否构成违约；若违约，违约时间如何确定及违约金如何计算。 结合《桑植县商品房买卖合同》第十条中的约定，出卖人应当在2019年8月31日前将验收合格的、并符合本合同约定的案涉商品房交付买受人使用，根据查明的事实本案双方当事人对案涉房屋的实际交房时间为2020年7月24日均无异议，故科赛公司已违反合同约定的交房时间，构成违约。根据商品房买卖合同第十一条约定，“合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”则莫小红要求全部按案涉合同总价款458730元为基数计算违约金的理由，不符合合同约定，不予采纳。科赛公司的逾期时间应自2019年9月1日起计算至2020年7月24日止，同时科赛公司辩称应考虑新冠肺炎疫情影响，众所周知新型冠状肺炎2019年年底开始在我国蔓延，2020年1月底全面爆发并大范围传播，系出现不可抗力的情形。根据《民法总则》第一百八十条的规定，本院酌情考虑上述原因，将违约金的计算划分为三个阶段：第一阶段为违约之日（2019年9月1日起至2020年1月30日）至疫情全面爆发期间，此阶段共150天，违约金金额确定为4161.9元（138730元×0.0002×150天）。2020年1月30日后，因全国各地均进行疫情防控措施等原因，商品房建设施工系多人聚集性活动，不能按照疫情发生前的规模和进度施工，应当有序复工复产兼顾疫情防控工作，本院酌情对此阶段的违约期间减少两个月，故第二阶段酌定从2020年4月1日起算至莫小红实际支付剩余房款之日2020年6月22日止，此阶段共83天，违约金金额为2302.92元（138730元×0.0002×83天）。第三阶段为，2020年6月23日至2020年7月24日，此阶段共31天，违约金金额为2844.13元（458730×0.0002×31天），上述三阶段科赛公司应付违约金总额为9308.95元（4161.9元+2302.92元+2844.13元）。 另根据《桑植县商品房买卖合同》第六条约定，莫小红已支付购房首付款138730元，剩余房款320000元采用向湖南桑植农村商业银行股份有限公司申请贷款的按揭方式支付，则买受人应在接到出卖人通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。科赛公司答辩所称，商品房买卖合同签订后，莫小红按照约定向科赛公司提交了银行按揭相关手续，因有贷款未偿还导致不能办理房屋按揭贷款，科赛公司已多次口头和电话告知莫小红应按合同约定于2018年11月30日前支付剩余房款，但本案中科赛公司并未提交证据证实有口头及电话形式让莫小红交纳剩余房款或解除商品房买卖合同的通知，而莫小红接到科赛公司正式书面通知的时间为2020年4月14日，虽科赛公司仍辩称系因莫小红未付清全部房款，其有权拒绝交付房屋，但从2018年8月14日双方签订商品房买卖合同起时至2020年4月14日莫小红收到张科函（2020）03号书面《通知》前，没有任何证据显示科赛公司有关于拒绝交付房屋、解除合同的意思表示，反而在2020年6月23日科赛公司收到莫小红通过银行成功贷款的320000元剩余房款后已将房屋交付给莫小红，此行为应视为买受人与出卖人均同意继续履行商品房买卖合同的情形。实际上，科赛公司在莫小红2020年6月23日付清房款后也并没有按约按时交房，其于2020年4月14日才向莫小红发出书面催款通知且延迟交房的行为，与科赛公司自身管理缺乏严谨与规范也有一定的关系，故科赛公司关于因莫小红自身原因未付清全部房款，其有权拒绝交付房屋的辩称意见，不完全认可。根据合同第六条约定，买受人应当“在接到出卖人或贷款人通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用”，故从莫小红收到科赛公司书面通知的时间2020年4月14日起算，应当在5日内即2020年4月19日前交清相关款项及费用，而实际支付余款的时间为2020年6月23日，故莫小红实际违约时间为64天（2020年4月19日至2020年6月22日）。根据商品房买卖合同第七条约定，“买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”，再结合莫小红实际违约时间为64天（2020年4月19日至2020年6月22日），即莫小红应付违约金为10240元（320000×0.0005×64天）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（2020年12月14日由最高人民法院审判委员会第1821次会议通过）第一条之规定，判决如下： 一、被告张家界科赛置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告莫小红因逾期交房的违约金9308.95元； 二、反诉被告莫小红于本判决生效后十日内支付反诉原告张家界科赛置业有限公司因逾期交纳房款的违约金10240元； 三、驳回原告莫小红的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告张家界科赛置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费284元，由原告莫小红负担84元，被告张家界科赛置业有限公司负担200元；反诉案件受理费1040元，由反诉原告张家界科赛置业有限公司负担940元，反诉被告莫小红负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 长  王晓燕 人民陪审员  谷月红 人民陪审员  贺云玉 二〇二一年五月十八日 法官 助理  黄湘琳 书 记 员  黄 昆 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（2020年12月14日由最高人民法院审判委员会第1821次会议通过） 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。