文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1551号上诉人（原审原告）：李某某，男，1976年3月18日生，蒙古族，住江苏省无锡市。上诉人（原审原告）：胡某某，女，1976年3月3日生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：李某某（系胡某某之夫），男，1976年3月18日生，蒙古族，住江苏省无锡市。上诉人（原审被告）：无锡中海海盛房地产有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区胡埭镇张舍新街**。法定代表人：刘慧明，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建荣，北京德恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳琦，北京德恒（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中海物业管理有限公司，，住所地深圳市南山区高新技术产业园**科技南八道豪威科技大厦7A法定代表人：张贵清，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔钰玲，江苏金锡律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳惠文，江苏金锡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中海物业管理有限公司无锡分公司，，住所地江苏省无锡市高浪东路**软件研发大厦）。负责人：金水勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：乔钰玲，江苏金锡律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳惠文，江苏金锡律师事务所律师。上诉人李某某、胡某某因与上诉人无锡中海海盛房地产有限公司（以下简称中海房产公司）、被上诉人中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）、中海物业管理有限公司无锡分公司（以下简称中海物业无锡分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初1729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李某某、胡某某上诉请求：撤销一审判决，依法改判中海房产公司、中海物业公司、中海物业无锡分公司承担逾期违约金46415.4292元，一、二审诉讼费由中海房产公司、中海物业公司、中海物业无锡分公司负担。事实和理由：其系因中海物业无锡分公司以缴纳渗漏期间物业费为前提而不交房才与之发生矛盾，中海物业公司、中海物业无锡分公司不仅是协助办理交房手续，也是中海房产公司的代理人，应承担相应责任。合同中明确了未出示测绘报告视为逾期交房，除去房屋渗漏原因，中海房产公司直至一审诉讼期间才出示测绘报告，因此逾期交房与新冠疫情无关，违约金计算不应扣除受疫情影响的天数。中海房产公司辩称：答辩意见同其上诉意见。中海房产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判其不承担逾期交房违约金和公证费用，一、二审诉讼费由李某某、胡某某负担。事实和理由：1、案涉房屋在合同约定交付时间前已具备交付条件，其按约通知李某某、胡某某办理交付手续，已完成了合同约定的交付义务。案涉房屋的质量瑕疵不构成严重质量问题，也未严重影响居住使用，其应承担的是修复责任，而非逾期交付违约责任；2、双方在补充协议中明确“修复后再行交付”不视为逾期交房并予以特别提示，逾期交房的违约情形仅限于未按合同第十一条约定的交付时间交付房屋，不包括第十一条（三）修复后再行交付的情形；3、即便构成逾期交房，逾期交付期间应从原约定交付之次日即2019年12月1日起算，江苏省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年3月28日由一级响应调整为三级，受新冠疫情影响的期间不止30天。违约金万分之二的标准过高，现相关质量瑕疵均已维修完毕，违约金远超出李某某、胡某某的实际损失。4、一审法院支持李某某、胡某某对微信聊天记录进行公证的费用，缺乏事实和法律依据。李某某、胡某某辩称：答辩意见同其上诉意见。中海物业公司、中海物业无锡分公司辩称：1、案涉房屋买卖合同是由中海房产公司与李某某、胡某某签订的，其并未参与合同签订，不是合同的当事人，不应承担违约责任；2、其在交房过程中不入户，仅负责交钥匙等协助工作，与中海房产公司之间不存在房屋交接委托关系，不应由其承担延期交房的责任；3、若李某某、胡某某依然认为其与中海房产公司之间存在委托或单方委托关系，其相关行为应视为中海房产公司的行为，应由中海房产公司来承担。对于房屋未能交付的真实原因其不能确定，其只是根据补充协议约定的先收物业费再交房，其向业主收取物业费没有超出代理权限。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。李某某、胡某某向一审法院起诉请求：1、中海房产公司承担逾期交付违约金46415.4292元（暂计算至2020年4月1日），中海物业公司、中海物业无锡分公司承担连带责任；2、《补充协议》第十六条第3款中买受方不得改变出卖方原建隔离墙或绿篱、不得移动、毁坏庭院内种植的植物条款中的部分无效；3、中海房产公司、中海物业公司、中海物业无锡分公司承担因其索赔产生的公证费1000元。一审法院认定事实：2019年3月，李某某、胡某某到涉案房屋楼盘洽谈购买商品房时，称“签了购房合同，但中海房产公司未将购房合同交予其”报警。公安部门遂即出警。2019年4月9日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，由李某某、胡某某买受无锡市滨湖区某某小区xx单元xxx室，面积153.93平米，从合同配有附图上可见该房屋有庭院，房屋总价款为1731919元；2019年4月17日双方签订《补充协议》。其中，合同主要约定如下：第九条商品房交付需要该商品房已取得竣工验收备案证明文件、商品房已取得测绘报告；第十一条（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不能满足第九条约定的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范自查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）房屋、墙面、地面渗漏或开裂等……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十八条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《补充协议》主要约定如下：第十条第3款买受人在办理商品房交接手续前，应当付清房价款……按时足额缴纳住宅专项维修资金、契税、产权登记费、物业费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付直至买受人按前述约定履行完毕全部手续，出卖人无须承担任何违约责任。第十条第4款在出卖人具备了本合同第九条约定的条件下，买受人应在出卖人书面通知规定的时间办理房屋交付手续并履行接受房屋的义务，否则视为买受人逾期收房。第十条第6款除该房屋出现地基基础和主体结构不合格且无法修复的质量问题外，该商品房出现的其他质量问题或出现的装修、装饰、设备标准问题，出卖人应当按照《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人均应按时办理该商品房交接手续；买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理入住手续，视为买受人逾期收房。第十条第7款出卖人修复除地基基础和主体结构外其他质量问题再行交付的，不视为逾期交付商品房。第十六条第3款买受方不得改变出卖方原建隔离墙或绿篱（包括形式、位置和高度等）。买受方不得损坏移动庭院内设置或预埋的公共设施，不得私自移动、毁坏庭院内种植的植物，不得侵占小区的公共绿地。买受方违反上述义务的，应当立即恢复原状并赔偿由此造成的损失。无锡市住建局于2019年9月24日发布锡建开[2019]46号《关于某某小区1-40#楼及地库通过交付使用竣工验收的通知》，同意该房屋及地库交付。后中海房产公司通知李某某、胡某某2019年11月20日前交房。2019年11月19日，李某某、胡某某交纳了大修理基金，但发现该房屋有渗漏等质量问题。2019年12月，李某某、胡某某又发现二楼顶棚另有1处渗漏。2020年3月5日前，李某某、胡某某接中海房产公司通知声称已全部修好渗漏和门锁问题，所以再次来办理手续。双方产生矛盾，李某某、胡某某再次报警。于2020年3月28日，双方交接时发生矛盾再次报警。无锡市公安局滨湖分局接110指令称：胡埭中海英伦物业，之前因为漏水交房延期，现在物业不肯交房。李某某、胡某某称3月28日拒绝收房是因为所购房屋小区要求其缴纳之前的物业费。2020年4月1日，李某某、胡某某收取了涉案房屋的钥匙、门卡、房屋质量保修书、房屋使用说明书等材料。一审法院认为，本案中有如下争议焦点：（一）交房应适用的合同条款。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。房屋买卖合同第二十八条对补充协议的用途概念有所界定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议”。并对二者有矛盾补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。可见不仅补充协议的标题上来看“补充协议”，足见补充协议在用途上是合同正本的补充。其次，买卖合同中对补充协议与其不一致的情况以及进行了效力规定，可见补充协议约定与主合同约定不一致的，应以主合同为准。具体来看，合同第十一条（三）查验房屋的第1款明确规定发现漏水问题修理后再行交付，而补充协议免除了此段时间的延期交付责任，否认逾期交付行为，免除其承担买卖责任瑕疵交付和赔偿的责任属于格式条款，且中海房产公司并未举证对以上格式条款履行了提示和说明义务足以使李某某、胡某某理解。所以交房约定应以合同第十一条（三）查验房屋的第1款明确规定发现漏水问题修理后再行交付为准。（二）中海房产公司是否构成延期交房。房屋买卖合同中关于交房时间约定为2019年11月20日前，中海房产公司交付房产存在墙面渗漏等质量问题，应按照合同第十一条（三）约定“修复后再行交付”。该合同明确约定了渗漏应当修复后再行交付，系双方真实意思表示，对权利义务进行了处分。中海房产公司实际修复时间已到2020年之后，构成延期交房，应承担逾期交房违约金。关于逾期交房的具体计算，从出警记录可知3月28日双方因交物业费产生矛盾，直到2020年4月1日李某某、胡某某才签收钥匙、两书等材料。3月28日和4月1日之间仅有数天时间。中海房产公司辩称因疫情不可抗力导致修理工程减慢，考虑合同第十一条（三）查验房屋1所约定的具体交房情形，兼察2020年初新冠疫情发生是众所周知的事实，属于不可抗力，中海房产公司因不可抗力可适当减免延期期间。综合以上各个因素，法院对延期交付期间酌定为103天，适用合同第十二条第2款的约定按日支付全部房款1731919元万分之二的违约金，故违约金应为35677元（1731919*万分之二*103）。（三）李某某、胡某某的其他诉请是否应得以支持。关于公证费用1000元，随着网络时代新技术的广泛运用，微信聊天记录作为重要证据在民事诉讼中运用日益广泛。但微信记录又存在可删除性。为正确反映案件事实发生的过程，促进当事人举证的真实性，对微信记录进行公证是一个保全证据的良策。对微信记录进行公证可减少法院查明微信记录真实性的司法成本，也可进一步遏制不诚信的反言行为，故法院对李某某、胡某某主张的公证费用予以支持。关于李某某、胡某某诉请的要求中海物业公司、中海物业无锡分公司承担责任的诉请，经查李某某、胡某某是与中海房产公司签订的房屋买卖合同，合同相对方是中海房产公司，中海物业公司有人员在现场协助交房并不代表延期交房的义务由其负担，故对该诉请法院不予支持。关于李某某、胡某某诉请要求确认补充协议第十六条第3款中约定“买受方不得损坏移动庭院内设置或预埋的公共设施，不得私自移动、毁坏庭院内种植的植物，不得侵占小区的公共绿地，买受方违反上述义务的，应当立即恢复原状并赔偿由此造成的损失”，从合同和其附件可见，出卖方建立的隔离墙或绿篱是用以分割隔壁庭院的设施，如果改动将无法保持小区统一美观和起到分隔相邻方的作用，所以补充协议第十六条第3款中“买受方不得改变出卖方原建隔离墙或绿篱”、“不得侵占小区的公共绿地，买受方违反上述义务的，应当立即恢复原状并赔偿由此造成的损失”不属于格式条款。但除建隔离墙或绿篱之外，庭院内其他植物并不起到以上隔离美观作用，且在买受方购买的房屋空间内，应由买受方在合法使用范围内处分。“不得移动、毁坏庭院内种植的植物”排除了李某某、胡某某的合法权利，本条约定虽然加框，但补充协议中大量约定均为加框，互相对比不能显示其特殊性，且中海房产公司的其他证据不足以证明其履行了提示说明义务足以使李某某、胡某某知悉、理解，应属于格式条款。《民法典》施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用《民法典》第四百九十六条的规定。所以虽然涉案合同签订在《民法典》施行前，但根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第九条，关于格式条款效力认定的应特别适用《民法典》，故双方签订的补充协议第十六条第3款中“买受方不得移动、毁坏庭院内种植的植物”为格式条款，不应成为合同中的内容。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决：一、中海房产公司于判决生效之日立即向李某某、胡某某支付逾期交房违约金35677元；二、中海房产公司于判决生效之日立即向李某某、胡某某支付公证费1000元；三、中海房产公司与李某某、胡某某签订的《补充协议》第十六条第3款中“买受方不得移动、毁坏庭院内种植的植物”不成为合同中的内容；四、驳回李某某、胡某某的其他诉讼请求。一审案件受理费985元，由中海房产公司负担800元，由李某某、胡某某负担185元。二审中，双方对一审已查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点在于：一、关于合同条款应如何适用；二、中海房产公司是否构成逾期交房及违约金应如何承担。关于争议焦点一，李某某、胡某某与中海房产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。合同第二十八条已明确补充协议的用途及法律效力，即“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，可见，补充协议仅是对合同正本的补充，当补充协议内容与合同正本内容存在不一致的，仍应以主合同为准。合同第十一条（三）明确查验房屋，漏水问题应修理后再行交付，而补充协议第十条第6款规定除该房屋出现地基基础和主体结构不合格且无法修复的质量问题外，其他质量问题由出卖人承担保修义务，买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理入住手续，视为买受人逾期收房。第7款也明确出卖人修复除地基基础和主体结构外其他质量问题再行交付的，不视为逾期交付商品房。上述条款明显加重买受人的责任而免除出卖人承担买卖责任瑕疵交付和赔偿责任，构成格式条款，且中海房产公司并未举证就上述格式条款内容向李某某、胡某某履行了提示和说明义务。因此，就房屋交付情形应适用合同正本的相关规定。关于争议焦点二，双方约定交房时间为2019年11月20日前，合同第十一条（三）已规定修复后再行交付，因案涉房屋存在渗漏问题，中海房产公司应承担修复责任后再行交付，直至2020年4月1日双方才实际完成交接。关于新冠疫情的影响，江苏省因新冠疫情启动一级响应的时间为2020年1月24日，随后无锡市住建局发布文件要求建筑单位不得早于2020年2月20日恢复施工，一审法院综合考虑停工停产命令、返锡隔离要求、物资运输迟延等因素，适当予以减免，酌定延期交付期间为103天较为合理，故对李某某、胡某某与中海房产公司的上诉意见不予支持。关于违约金标准，双方在合同第十二条中明确约定了逾期交付责任为每日按全部房款的万分之二计算，系双方真实意思表示，故双方权利义务应受相应条款约束，一审法院依照合同约定判定违约金并无不当。至于公证费，系李某某、胡某某为保全微信聊天记录证据支付的合理费用，应予支持。另，商品房买卖合同由李某某、胡某某与中海房产公司签订，根据合同相对性原则，李某某、胡某某要求中海物业公司、中海物业无锡分公司承担逾期交房的违约责任缺乏事实和法律依据，故对该项诉请本院不予支持。综上所述，李某某、胡某某、中海房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审判程序和适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费985元，由李某某、胡某某负担223元，由中海房产公司负担762元。本判决为终审判决。审判长 钱 斌审判员 蔡利娜审判员 吴晓东二〇二一年五月二十四日法官助理魏秀书记员蒋懿