沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初2625号原告：马福文，男，1975年10月13日出生，满族，住沈阳市铁西区。原告：李艾良，女，1978年2月17日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：马福文，男，1975年10月13日出生，满族，住沈阳市铁西区，系李艾良丈夫。被告：辽宁京丰置业有限公司，住所地沈阳市和平区和平南大街中兴二巷5甲8号，统一社会信用代码91210102072192056G。法定代表人：肇华庚，系该公司经理。委托诉讼代理人：肖戈霏，系辽宁基源律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁岩，系辽宁基源律师事务所律师。原告马福文、李艾良诉被告辽宁京丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马福文、李艾良委托诉讼代理人马福文，被告辽宁京丰置业有限公司均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告以总房款777610元为基数，按照日万分之二标准从2018年10月31日起向原告支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日止，逾期交房违约金计算至起诉日（679天）暂计为105584.50元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月16日原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告共同购买位于沈阳市和平区南京北街36-2号17-2的房屋，建筑面积51.04平方米，房屋总价款777610.00元。合同约定被告应于2018年10月30日前向原告交付验收合格商品房屋，同时约定被告逾期交房违约金为买受人已付房款的日万分之二。合同签订后，原告依约定支付全部购房款777610.00元，但被告未按照合同约定日期交付房屋，至今房屋未完成交付，被告逾期交房已构成违约，应承担违约责任。《商品房买卖合同》第九条2约定“出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已付房价款的2%”。原告认为上述逾期交房违约金条款系被告提供的格式条款，且未做特别提示及说明，明显违反《合同法》第三十九条关于提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间权利和义务的规定。另外该格式条款按照《合同法》第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”应当被认定为无效。综上所述，恳请法院依法查明事实，支持原告诉讼请求。庭审中，原告主张违约金的标准，以总房款777610元为基数，按照日万分之二标准从2018年10月31日起至2021年4月8日。共计138570.1元。被告辽宁京丰置业有限公司辩称，一、诉争房屋逾期交房系因政府行为、天气原因、新冠××疫情等政府原因、不可抗力因素导致，答辩人不存在过错，无须承担违约责任。首先，诉争房屋所在项目“世界城”开发建设期间，适逢沈阳市政府创建国家卫生城市、国家健康城市、国家食品安全示范城市，在“创城”、“三创”等相关行动期间，政府派驻车辆堵在施工现场运输车出入口处，禁止施工现场材料进入，导致该项目无法持续施工，不得不停工。经统计，该项目2018年5月至11月期间，被政府六次要求停工，导致工期延误。其次，2018年4月-12月期间，沈阳市出现了长达70余天的超高温、大风、雷雨等极端恶劣天气，造成“世界城”无法达到安全施工条件，工地长时间停工，工期延误，该天气原因属于不可抗力。第三，2020年1月下旬，我国突发新冠××疫情，我省于2020年1月25日启动突发公共卫生事件一级响应，房地产开发建设受到限制，疫情期间未能正常开复工。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间恰巧在疫情期间，受疫情影响导致诉争房屋延期交付，该突发疫情属于不可抗力，根据合同第八条约定，答辩人不应承担违约责任，无须承担违约金。上述三点因素是最终导致房屋逾期交付的根本原因，根据《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，如遇政府行为及不可抗力等原因，出卖人可据实予以延期。本案中，逾期交房系因政府行为及不可抗力造成，答辩人不存在过错，答辩人无须承担违约责任。且答辩人一直积极与施工方协调，力求尽早竣工，已尽到合理义务。二、答辩人已经尽到合理义务。逾期交房情况发生后，答辩人积极沟通施工方，要求加快工期，定期组织业主前往施工现场了解施工进度，保障业主的知情权。同时，答辩人还积极与原告及其他业主沟通，在自身不存在过错的情况下，寻求解决逾期交房问题的方案，通过答辩人与业主双方的努力，答辩人已经与1500多户业主达成了一致方案，均按照日万分之一的标准支付逾期交房违约金。三、即使答辩人需要承担违约责任，也应按照《商品房买卖合同》第九条第2款之约定，答辩人只须按照已付房款的2%支付原告逾期交房违约金，原告主张按照日万分之二支付违约金无事实及法律依据。本案中，原告依据《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房违约责任”第1款为由，按照日万分之二向答辩人辽宁京丰置业有限公司主张逾期交房违约金；但该《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房违约责任”第2款约定“买受人根据本条第1种方式（2）约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已交付房价款的2%”。关于上述约定，原告认为第九条第2款应属无效的主张无事实及法律依据。首先，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》的条款并不是未与原告协商的条款。现在的时代是电子时代，为了提高工作效率，体现正规化、专业化，材料均以打印形式呈现，并非像十几年前甚至几十年前一样还存在手写情况，也并不是手写的就是协商一致的合同，打印出来的就是格式合同。通过本案的《商品房买卖合同》内容便可以看出，买受人个人基本信息、具体购买的哪个房屋、面积、房屋价款、支付方式等等诸多“”下划线处的内容均为经协商后打印填写，包括本案争议的第九条第2款，以及第九条第1款，也系在“”下划线处后期打印填写，系原、被告双方协商后的结果。同时，结合第九条“出卖人逾期交房违约责任”整体条款的上下行文，也能够看出该违约条款系经过原、被告双方充分协商，对未来情形充分预判的情况下而确定，系双方真实的意思表示，合法、有效，并未免除答辩人的责任，也未限制或加重原告责任，排除原告主要权利，仍约定答辩人在违约时须按照一定的标准支付违约金。且第九条第2款与第1款内容并无冲突，第2款是对第1款中具体采取哪种方式的补充和明确。其次，根据我国《合同法》第40条之规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。就本案而言，通过之前的论述，足以证明第九条第2款系在“”下划线处后期打印填写，并不属于格式条款，故不受《合同法》第40条的约束，且该条款并未免除答辩人的责任，也未限制或加重原告责任，排除原告主要权利，仍约定答辩人在违约时须按照一定的标准支付违约金。同时，本案也不存在《合同法》第52条和第53条规定的情形，故该条款系双方的真实意思表示，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。结合本案具体情形，原告按照第九条第1款方式（2）约定要求合同继续履行，本案中即应适用第九条第2款的约定，即答辩人只须承担不超过买受人已交付房价款的2%的违约金，原告主张按照日万分之二支付无事实及法律依据，请求法院不予支持。四、退一步讲，即使按照原告的主张进行审理，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第九条第1款中约定的日万分之二的违约金条款也属于违约金约定过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，请求法院对该标准予以下调，请求下调至原告实际租金损失。原、被告签订商品房买卖合同，结合原告购买房屋的面积单价及总价款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据该解释第十三条之规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，如果按照沈阳市房产局官方网站沈阳市住房租赁交易服务平台上公布的2020年上半年及下半年租金标准计算，2020年上半年的租金标准最高为27.6元/平/月，下半年的最高标准为30.6元/平/月。如果逾期交付房屋的违约金按照合同9.1条款的日万分之二计算，平均下来每个月每平米的金额高达100元以上，是租金的三到四倍，远远超出30%的法定约定过高情形，故答辩人主张违约金过高，请求予以下调具有事实及法律依据。同时，为了查清逾期交房行为给业主造成的实际损失，同时用以证明日万分之二标准过高的事实，答辩人就该系列串案向一审法院提出了《房屋租金评估申请书》，申请对案涉房屋在2018年10月1日至2020年12月7日期间房屋同地段同类型房屋每平米每月的租金标准进行评估鉴定。五、通过答辩人与业主的积极沟通与协调，很多坚持按照日万分之二标准主张违约金的业主已经与答辩人签订了按照日万分之二支付违约金的《和解协议》或调解书。因为上述业主深知双方合同9.2条款（上限2%的违约金标准）的法律后果，同时结合自身损失等实际情况，自愿与答辩人达成和解协议，达到双赢的局面。经统计，现已有1500多户业主与答辩人签订了上述《和解协议》或调解书，请求法院充分考虑上述情况，保护大多数已签订《和解协议》业主的权利，下调违约金。综上，请求法院依法查清案件事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年11月16日，原告马福文、李艾良与被告辽宁京丰置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区南京北街36-2号17-2，建筑面积51.04平方米房屋，房屋总金额777610元，一次性付清。第八条交付期限约定出卖人应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2.买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。买受人根据本条第1种方式（2）约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交房价款的2%。合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告为其开具了金额购房款发票。现诉争房屋尚未交付使用，原告要求被告按照已付购房款日万分之二标准支付逾期交房违约金，诉至法院。另查明，在包含本案的其他系列案件中，被告曾提出对同地段同类型房屋租金标准鉴定申请，因估价对象无具体的、明确的评估对象，不满足评估条件，评估公司予以退卷。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应依法适用当时的法律、司法解释的相关规定。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案原告按合同约定履行了交付房款的义务，但被告却未按合同约定的期限将房屋交付给原告，系违约行为，应承担相应的违约责任。关于逾期交房违约责任合同中的约定为“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，买受人要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已交房价款的2%”。现原告主张以购房款日万分之二作为逾期交房违约金赔付标准，被告则抗辩逾期交房违约金不能超过已交房价款的2%。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于逾期交房违约金，合同中约定按已交付房价款的日万分之二标准支付违约金，最高不超过买受人已交房价款的2%，但该违约金约定标准过低，本院酌定将逾期交房违约金标准调整为已付购房款的日万分之一，即被告应给付原告2018年10月31日至2021年4月8日逾期交房违约金69285元（777610元×891天×0.01%）。关于被告提出以“沈阳创城”要求导致园区工程无法施工以致无法按期交付的抗辩，因其未能提供相应的证据，故本院不予采信。关于被告提出的恶劣天气等抗辩亦非免除其违约责任的合法事由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告马福文、李艾良从2018年10月31日至2021年4月8日期间逾期交房违约金69285元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3071元（原告已预交），由原告承担1538.87元，被告辽宁京丰置业有限公司承担1532.13元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 盛 雯人民陪审员 马 欣人民陪审员 雷中贤二〇二一年五月六日法官助理谢慧杰书记员梁巍巍本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条:民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。