辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6638号上诉人（原审原告）：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。法定代表人：魏东红，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：焦大伟，男，1970年7月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人辽宁建和物业管理有限公司（以下简称“建和公司”）因与被上诉人焦大伟物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初14221号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。建和公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.判令被上诉人原额缴纳2005年1月1日至2006年12月31日及2016年1月1日起至2017年4月15日房屋物业费5964.50元；原额缴纳2005年1月1日至2006年12月31日、2009年1月1日至2010年12月31日及2012年1月1日至2017年4月15日车库物业费1672.50元，总计欠缴7637元及滞纳金；3.判令上诉人不存在退还被上诉人2015年1月至6月地上停车位退费600元；4.由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：上诉人与原物业签订债权转让协议时，2005年至2014年9月30日的债权转让及胜诉权完全是在物业服务合同期内。被上诉人提及2016年8月12日退600元地上停车费不属实，被上诉人票据上17-6车位为单独固定车位，因2016年7月有业主投诉浪费地上停车资源，计划改变17-6固定车位为不固定车位，后经被上诉人与上诉人负责人友好沟通，上诉人同意维持被上诉人继续使用原固定停车方案，所以不存在退费事宜。另外，相关退费免费事宜物业管理员没有权力签字。被上诉人账页上明确2004年6月入住，被上诉人欠缴2005年及2006年全年房屋、车库物业费。原物业及上诉人的物业管理收费员常年持续性在园区一线上催缴业主及物业使用人的各项物业管理费用。焦大伟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。建和公司向一审法院起诉请求：1、请求判决被告立即支付拖欠物业管理费3293.00元（2016年1月1日至2017年4月15日住宅、2012年1月1日至2017年4月15日车库）、物业管理费3984元（2005年1月1日至2006年12月31日住宅及车库）及其滞纳金。2、由被告承担本案诉讼费用。一审庭审中，增加2005年至2006年物业费3624元及车位费360元的诉讼请求。一审法院认定事实：被告焦大伟是沈河区魁星楼路1-11号242房屋的业主，房屋建筑面积150.974平方米。原告系沈河区魁星楼路1-10号29门车库业主，建筑面积30.31平方米。原告建和公司于2015年3月31日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为1元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。2014年9月27日，沈阳现代物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，约定截至本协议签署日前，沈阳现代家园小区所有业主拖欠甲方2005年至今的物业管理费的债权由沈阳现代物业管理有限公司转让给原告。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求建和公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；建和公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。建和公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告建和公司于2017年4月16日与现代家园业主委员会签订现代家园物业管理服务交接明确书，双方确认物业费结算点为2017年4月15日。原、被告双方因物业费交纳问题发生纠纷，原告起诉至法院。2016年8月12日，原告公司的工作人员在被告于2015年7月6日缴费的收款收据背面写明“退车位600元17-6车位”。一审法院认为，原告建和公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，故对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。原告与业主委员会约定物业费结算点为2017年4月15日不违反法律规定，故原告有权向被告主张物业费。根据我院掌握情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但被告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为公平，故被告应交物业费2641.94元（1元×150.974平方米×15.5个月×80%+0.5元×30.31平方米×63.5个月×80%）。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，不予支持。关于被告主张退还车位费600元的问题，因车位未能使用的原因原告公司工作人员张建忠承诺退还被告车位费600元，该承诺应系职务行为，故应从被告应缴纳的物业费中扣减600元。关于原告主张物业管理费3984元（2005年1月1日至2006年12月31日住宅及车库）的问题，首先原告并未提供充分证据予以证明，其次原告于2014年9月27日与案外人沈阳现代物业管理有限公司签订债权转让协议，约定沈阳现代家园小区所有业主拖欠2005年至今的物业管理费的债权由沈阳现代物业管理有限公司转让给原告，即使上述欠费属实，因沈阳现代物业管理有限公司怠于行使权利，该债权的胜诉权因法律规定已归于消灭，故对于原告的该部分请求不予支持。一审法院判决：一、被告焦大伟于本判决生效后十日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司物业服务费2041.94元；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司、被告焦大伟的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告焦大伟负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人建和公司提交证据如下：证据1.被上诉人物业费交费台账记录，证明被上诉人房屋欠付2005年1月1日至2006年12月31日及2016年1月1日至2017年4月15日物业费，车库欠付2005年1月1日至2006年12月31日、2009年1月1日至2010年12月31日及2012年1月1日至2017年4月15日物业费；证据2.被上诉人及其他业主2015年地上停车缴费记录、明细账，证明缴费正常，不存在退费；证据3.园区现场照片，证明车库是单独的位置，车位一直归被上诉人所有。被上诉人焦大伟质证意见：对证据1、证据2不予认可，上诉人主张超过诉讼时效，被上诉人之前不欠物业费，那600元是一开始上诉人服务不好，业委会想清除他们，号召不交纳物业费，被上诉人才没交，后来交纳600元，张建忠是上诉人的物业管理员，他在我的收据后面写退车位费600元至今没有退。对证据3真实性有异议，照片拍的角度特殊，实际上地上只能停一台车，停两台车库就出不来车，无法停放两辆车。本院对上述证据所要证明的问题结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人建和公司提出被上诉人焦大伟原额交纳2005年1月1日至2006年12月31日房屋物业费及2005年1月1日至2006年12月31日、2009年1月1日至2010年12月31日车库物业费及滞纳金的上诉请求，经查，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人提交的台账系单方制作，不能证明沈阳现代物业管理有限公司曾在上诉人主张的时间段进行过催缴，应当承担对其不利的法律后果，故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人建和公司提出被上诉人焦大伟原额交纳2016年1月1日起至2017年4月15日房屋物业费、2012年1月1日至2017年4月15日车库物业费的上诉请求，一审法院根据上诉人履行物业服务义务的实际情况，根据收取费用与服务质量相适应原则，认定被上诉人按欠费金额80%向上诉人交纳物业费，并无不当。关于上诉人建和公司提出不存在退还被上诉人车位费600元的问题，被上诉人焦大伟提供的物业费收款收据背面载有手写“退车位600元，17-6车位，张建忠2016.8.12”字样，上诉人确认张建忠系该公司收费人员，上诉人虽对上述证据不予认可，但上诉人提交的台账及交费记录系上诉人单方制作，不足以反驳被上诉人出示的证据，应当承担对其不利的法律后果，一审法院结合全案事实及园区实际情况，认定退还车位费600元，并无不当。综上所述，建和物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人辽宁建和物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月二十六日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。