江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1155号上诉人（原审被告、反诉原告）：李虎，男，1986年5月20日出生，汉族，住江苏省常州市新北区。委托诉讼代理人：杨沫，江苏冠誉律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：冯俊建，男，1979年2月2日出生，汉族，住江苏省金湖县。委托诉讼代理人：吴汶泽，江苏柏玉潭律师事务所律师。上诉人李虎因与被上诉人冯俊建房屋租赁合同纠纷一案，不服金湖县人民法院（2020）苏0831民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李虎上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判解除《房屋租赁合同》；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定合同继续履行的理由不成立，上诉人要求解除合同有法律依据。北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中规定，承租人在合同期限内单方要求搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，因该义务性质不宜强制履行、租赁合同目的已经无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。《最高人民法院公报》2006年第7期公布的南京新宇房产开发有限公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案的裁判摘要中提到，合同法第一百一十条规定了几种不适用继续履行的情形，其中第（二）项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。本案租赁关系是明确的，如承租方执意要求解除租赁合同，则一般应当予以支持，当然承租方单方解除的行为是违约行为应当承担必要的违约责任。2.一审事实认定存在部分错误。上诉人未及时支付租金是因为没有钱，上诉人的经营额尚不足以支付一年的租金，上诉人根本无法继续经营。上诉人与李某,4的关系问题在第二次开庭后提交的情况说明中已经载明，代理人在一审庭审中的陈述是因为代理人与当事人沟通产生误解。被上诉人实际是转租人，赚取的是租金差价，即使承担责任也是以其与房东约定的20万元为限，上诉人为表诚意直接同意支付26万元的违约金，除去该违约金，上诉人自2020年10月至合同被解除期间的租金都是应当予以考虑的，该部分租金及违约金足以弥补、均衡被上诉人的“损失”。被上诉人冯俊建答辩称，1.一审法院认定事实清楚，证据充分，且被上诉人认可在第二年的租金中减免2个月的租金，在第三年的租金中予以扣减。2.上诉人主张的解除合同请求，被上诉人不同意，上诉人并不享有解除合同的权利，上诉人不符合九民会纪要中规定的违约方解除合同的条件。从上诉人将店迁至苏宁广场可以看出，上诉人系恶意违约，只是为了选择更为优越的商业体。上诉人在上诉状中提到的南京新宇房产开发有限公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案，与本案有很大的出入，该案例是因为商铺重新调整经营方向，不能因为22.5平方米舍弃6万平方米，新宇公司是为了更多人的利益，而本案中上诉人只是权衡了自己的利益，从涉案商铺与苏宁商铺中选择了对自己更为有利的商铺，摒弃诚信解除合同。九民会纪要中违约方解除合同第一个条件是主观上并非恶意，就是为了防止出现上诉人此类的情况。3.上诉人陈述事实上不能履行的情况并不存在，因为周边的商铺都在正常经营。冯俊建一审起诉请求：1.判令李虎履行合同，给付租金95万元；如逾期则每日按租金的日万分之三支付逾期违约金；2.本诉诉讼费用由李虎承担。李虎一审反诉请求：1.判令解除双方之间的房屋租赁合同；2.依法判令冯俊建返还已缴纳的租金23万元（以92万元为基数，计3个月租金）。一审法院认定事实:1.2018年6月8日，冯俊建、李虎签订房屋租赁合同一份，冯俊建将位于金湖县出租给李虎经营服饰，租期五年，自2018年9月10日起至2023年11月26日止，第一年、第二年租金为92万元/年，第三年、第四年租金为95万元/年，第五年租金为115万元/年。租金每年一付，应提前一个月支付当年租金，如遇租金支付最后一日为节假日则顺延至节假日后第一个工作日支付。合同还就合同解除、违约金及逾期给付租金、逾期交房等作了明确约定。合同签订后，李虎依约履行两年，第三年租金95万元未按期缴纳；2.2020年2月3日，李虎向冯俊建发送“关于降租与退租沟通函”，陈述因受疫情影响希望冯俊建免除2020年度50%租金并就后续租金金额和支付方式协商酌情减免，如双方无法达成一致意见则其将以不可抗力为由要求解除案涉房屋租赁合同；2020年8月25日，李虎向冯俊建发送“解除租赁关系通知书”，要求冯俊建减免2020年上半年租金，上半年租金以3个月计算，2020年9月10日后的租金调整为原租金标准的50%至60%，如冯俊建无法满足上述条件，则李虎表示于2020年9月10日解除案涉租赁合同；2020年9月2日冯俊建复函李虎，告知其同意在第二年实收租金90万元的基础上减免1.5个月租金，不同意解除合同；3.2020年5月16日，李虎与合伙人李某,4与金湖苏宁商业管理有限公司签订商铺租赁合同，承租商铺用于开设七匹狼服饰品牌店。一审法院认为：本案争议焦点如下：一、案涉租赁合同是否应予以解除；二、冯俊建是否应减免疫情期间的租金及数额，李虎要求冯俊建退还3个月租金的诉请是否应予支持；三、冯俊建要求的逾期给付利息是否应得到支持及相应标准如何确定。一审法院认为，关于第一个争议焦点，李虎要求解除案涉房屋租赁合同，但李虎在本诉案件中因未按合同约定的期限缴纳第三年度的租金而引发冯俊建要求其继续履行合同并给付租金和逾期给付利息，可以认定其系违约方，而违约方诉请解除合同应同时具备以下三个条件：1.违约方主观上必须非恶意，防止违约方实施机会主义行为而侵害守约方之利益；2.违约方继续履行合同对其显失公平，此处应考量双方的利益平衡；3.守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则，在违约方能够对守约方因合同解除而遭受的损失进行赔偿保障其守约方利益的情形下，如守约方坚持继续履行合同则应认定守约方违反诚实信用原则。首先，作为违约方的李虎主观上难以认定为非恶意。理由如下：1.虽然疫情对其经营活动造成了一定的影响，但其从事的系服装经营行业而非人员密集型的浴室、公共交通运输、餐饮行业，与上述行业相比，服装经营行业受疫情影响的程度稍轻，但不可否认的是受疫情影响确实降低了其按约缴纳第三年度租金的履行能力，但其未按约缴纳第三年租金的主要原因在于其要求大幅免除2020年度相应租金及大幅降低后续租金标准的要求未能得到冯俊建的满足后（冯俊建于2020年9月2日复函仅同意减免1.5个月租金）而刻意实施，此行为难言非恶意；2.2020年5月16日，李虎与合伙人李某,4与金湖苏宁商业管理有限公司签订商铺租赁合同，承租商铺用于开设七匹狼服饰品牌店，该商铺年租金经法院核实确低于案涉租赁合同年租金，而冯俊建提交的照片证据亦可以佐证案涉店铺也已张贴了相应的迁址清仓广告和“七匹狼苏宁店即将开业，敬请关注”的标识，第二次庭审李虎代理人明确承认李虎与李某,4是合伙关系，苏宁店系两人合伙开设，而庭后却向法庭提交情况说明称二人之间不存在合伙关系，结合案涉店铺张贴的迁址清仓广告和“七匹狼苏宁店即将开业，敬请关注”的标识、2020年5月16日李某,4与金湖苏宁商业管理有限公司签订商铺租赁合同以及双方各自提交的证据情况，一审法院对李虎庭后提交的情况说明内容不予采纳。综合以上两点，一审法院认为李虎主观上存在实施机会主义行为而侵害守约方利益的情节，难以构成非恶意。其次，李虎在法庭询问其作为违约方诉请解除合同所愿意付出的相关赔偿以及承担违约责任的方案时陈述：1.实际使用该房屋期间所产生的费用参照租赁合同计收；2.同意承担合同条款中约定的20万元违约金的130%即26万元。一审法院认为，案涉商铺的黄金地理位置及由此导致的相对高的平均租金标准、商铺面积决定案涉商铺难以在短期内重新招租成功，而作为违约方愿意补偿守约方的仅为26万元的违约金亦即3个月的租金而已，达不到较长期间如6个月至1年租金的补偿程度，在此情形下作为守约方的冯俊建的利益无法得到保障，其要求继续履行合同并不违反诚实信用原则。综上，李虎作为违约方诉请解除合同的条件未能满足违约方主观上非恶意和守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则的条件，必要的三个条件中有两个不具备，故一审法院对李虎要求解除案涉租赁合同的反诉请求不予支持。关于第二个争议焦点，一审法院认为冯俊建应当适当减免承租方租金，减免租金数额以2个月为宜。2020年1月下旬爆发的全国范围内的新冠疫情对国内各行各业的影响众所周知，我国政府采取了果断和行之有效的疫情防控措施使得国内疫情已趋平缓，但全球范围内新冠疫情仍旧肆虐，经营实体服装的店铺每年的黄金季包括春节前后，而2020年春节期间爆发的疫情给上述行业造成的损失相较淡季要严重的多，庭审中冯俊建不同意免除租金，表示如合同继续履行，可在第三年的租金中减免1.5个月租金。一审法院结合本地复工时间、案涉店铺实际恢复经营时间节点和疫情给服装实体经营行业在春节行情造成的重大影响后，酌定冯俊建减免2个月租金为宜，以第二年租金92万元/年计算，应免除李虎合计153333.33元。李虎已全额缴纳2019年9月10日至2020年9月10日的租金92万元，冯俊建应将减免的153333.33元租金返还给李虎，但鉴于案涉租赁合同尚继续履行，而李虎2020年9月11日之后的第三年租金95万元尚未缴纳，为减少讼累，冯俊建不必实际退还153333.33元租金，李虎在应给付的第三年租金95万元中直接扣除上述租金数额即可。综上，李虎应给付冯俊建2020年9月11日至2021年9月10日止第三年租金合计796666.67元。关于第三个争议焦点，第三年租金李虎应于2020年8月10日前缴纳796666.67元但未缴纳，应承担相应逾期给付利息，案涉合同约定逾期给付利息以当年度租金为基数，按日万分之三计算，折合年利率为10.95%。诚然李虎迟延缴纳当年度租金的违约行为给冯俊建造成了一定损失，但案涉合同约定的逾期给付利息计算方式仍然过高，李虎亦当庭请求法院予以酌情调低。综观全案，一审法院从平衡双方利益并考量李虎迟延缴纳租金是否具备一定的正当理由和是否具备恶意拖延情节出发，酌定李虎应以796666.67元为基数，自2020年8月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行公布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍承担逾期给付利息。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回李虎要求解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求，案涉房屋租赁合同继续履行；二、冯俊建应减免李虎疫情期间2个月租金计153333.33元；上述应减免的租金冯俊建不必返还，李虎直接在第三年应缴纳的租金中予以扣减；三、李虎于判决生效之日起三十日内给付冯俊建2020年9月11日至2021年9月10日止第三年租金796666.67元（已扣减本诉原告应减免的疫情期间的租金153333.33元）并承担逾期给付利息（以796666.67元为基数，自2020年8月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行公布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；四、驳回冯俊建其他诉讼请求；五、驳回李虎其他诉讼请求。本诉案件受理费13300元，由冯俊建负担2147元，李虎负担11153元；反诉案件受理费4750元，由李虎负担1583元，由冯俊建负担3167元。二审中，上诉人李虎提供了以下证据：1.照片八张，证明2021年清明节假期期间，涉案店铺门口行人稀少，由于经营成本等压力，上诉人无力继续经营；2.涉案店铺经营情况截屏一份，证明上诉人年度营业额远远低于租金数额；3.2016年11月20日《房屋租赁协议书》一份，系由冯俊建与李虎签订涉案合同时为证明自己有转租权向李虎出示，该协议书与一审中冯俊建提交的不同，证明冯俊建一审提交的协议书涉嫌伪造，其实际损失远低于一审提供证据所产生的损失；4.特许经营授权书一份，证明七匹狼公司对李虎的授权已于2020年5月31日到期。被上诉人冯俊建质证称，对证据1，清明节期间，各种人员均要祭祖，不能以该时间段的人流量确定经营状况；对证据2，系上诉人单方制作，不予认可，即便经营不善也属于商业风险，上诉人不能将此转嫁到被上诉人身上；对证据3，该协议书确实是被上诉人与房东签订，在被上诉人将涉案房屋转租给上诉人后，又与房东父母重新签订了一审中提交的《房屋租赁协议书》，房东对此并未提出异议，视为对父母代签行为的认可；对证据4，真实性不发表质证意见，涉案店铺至今仍以七匹狼工厂店的名义对外经营，仍然使用七匹狼的logo。本院经审查认为，上诉人提供的证据并不足以证明其无力继续经营，即便确实存在亏损，亦属于商业风险范畴，与被上诉人无关，且上诉人至今仍利用涉案房屋以七匹狼的名义对外经营，对上诉人提供的上述相关证据，本院不予采信。涉案房屋所有权人并未对其父母与冯俊建签订的租赁合同及冯俊建的转租行为提出异议，被上诉人因上诉人要求解除合同产生的损失数额与其与房屋所有权人或父母签订的合同亦无直接关联，对上诉人提供的上述相关证据，本院亦不予采信。另，上诉人李虎为证明其与李某,4并非合伙关系，申请证人李某,钱某,4出庭作证。李某,4陈述，其只是认识李虎，与李虎并非兄弟关系，也无合伙关系。其之前在徐州做七匹狼店，2020年初，七匹狼公司与其商谈有无兴趣到金湖做代理，一般一个地区就一个代理商，李虎做不下去了，其就做了金湖地区的代理。2020年9月左右，七匹狼公司与其商谈将李虎店的会员转至其店里消费，因对其是有利的，所以同意在李虎店里悬挂迁址通告的标牌。钱某,4陈述，其是七匹狼江苏公司渠道部的员工，负责加盟商的开拓、管理以及后续协助、经营。李虎门店的销售额不够付房租，其店里销售的也都是老货，因李虎未与公司签订购销协议，七匹狼公司已经停止了对其的授权。金湖地区可以有多个代理，但为了避免恶性竞争，原则上只授权一个人，李虎和李某,4之间没有任何关系，因要告知消费者金湖开了一家新的七匹狼店，就在李虎店里挂了一个标牌。上诉人李虎质证称，证人证言真实可靠，可以证明李虎与李某,4之间不存在合伙关系，且李虎的授权已经被取消，其无法继续按照租赁合同的要求开展七匹狼品牌的经营活动。被上诉人冯俊建质证称，对李某,4证言的真实性存在怀疑；对钱某,4的证言，店内标牌注明的是迁址清仓，大多数理解是从一个地点迁到另一个地点，结合店铺管理人员调动情况，倾向认为李虎和李某,4是合伙关系，而非新店开业。二审审理过程中，为查明案件事实，本院通知李虎本人到庭谈话，李虎无正当理由未到庭参与谈话。后李虎代理人与其电话连线，李虎称其不认识李某,4，最多点头之交，涉案租赁合同一开始是七匹狼公司的人去谈的，后来李虎来做这个店遂由李虎和冯俊建签订合同，当时没有注意到合同中违约金数额很高，现李虎要求解除合同，确系违约，同意支付违约金30万元。本院认为，一审中李虎提交的金湖苏宁广场商铺租赁合同的承租方仅为李某,4，结合李虎本人陈述及证人李某,钱某,4的证言，现有证据不足以证明李虎和李某,4之间存在合伙关系。二审经审理，对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人应按约于2020年8月10日前缴纳第三年的租金，但上诉人自2020年2月起就与被上诉人沟通要求大幅免除2020年上半年的租金并大幅降低2020年9月10日以后的租金标准，在未获得被上诉人同意后，遂拖延缴纳租金并提出解除租赁合同，故本院难以认定上诉人主观上不存在恶意。同时，上诉人举证亦不足以证明其无力继续经营，即使出现亏损也属于正常的商业风险，上诉人陈述七匹狼公司已取消对其的授权，但案涉租赁合同中仅约定上诉人承租房屋后用于经营服饰，并未限定“七匹狼”品牌，且上诉人至今仍以七匹狼工厂店的名义对外经营，其并无解除合同的紧迫需求。最后，案涉商铺的面积、租金标准导致很难在短期内重新招租成功，上诉人作为违约方，现仅愿意补偿守约方不足4个月的租金，达不到较长时间如6个月或1年的补偿程度，被上诉人在此情形下拒绝解除合同并不违反诚实信用原则。综上，李虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13300元，由上诉人李虎负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  刘玉娟审 判 员  马玉宝二〇二一年五月十九日法官助理  左嫣茹书 记 员  孙 静