黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6335号上诉人（原审被告）：黑龙江嘉兴房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区香福路**。法定代表人：张淑芹，该公司董事长。委托诉讼代理人：辛玉风，女，1977年11月9日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告）：马晓娟，女，1976年2月1日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：张建亮，黑龙江百程律师事务所律师。上诉人黑龙江嘉兴房地产开发有限公司（以下简称嘉兴公司）因与被上诉人马晓娟房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初6716号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。嘉兴公司上诉请求：撤销一审判决，驳回马晓娟的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、嘉兴公司与马小娟之间不存在买卖合同关系，不存在解除内部认购书的情形。2013年，嘉兴公司与案外人黑龙江顺世通电子工程有限公司（以下简称顺世通公司）签订《有线电视工程楼内暗埋施工合同》，合同约定案外人顺世通公司负责预埋嘉兴公司开发的嘉兴闽江国际小区楼内各户管路、转接箱、分配器箱、放大器箱和用户终端盒暗埋工程。为抵顶该工程款，嘉兴公司将价值559,228元的嘉兴闽江国际小区11栋2单元2003室预留给顺世通公司。但经估算，上述工程款仅约为38.31万元。2013年12月24日，顺世通公司将差价176,128元支付给嘉兴公司，嘉兴公司按顺世通公司的要求将涉案房屋落在马晓娟的名下。马晓娟与顺世通公司法定代表人杜立君为夫妻关系。嘉兴公司与马晓娟签订《内部认购书》并开具《收据》的行为实质上是与顺世通公司对欠付工程款达成的以物抵债的合意，其合同相对方应为顺世通公司，而非马晓娟。该《内部认购书》及《收据》仅仅是以房抵付工程款的过程中将房屋落在马晓娟名下所做的文书，并不是在双方之间形成了房屋买卖合同关系。因此，嘉兴公司只是履行以房抵付工程款的手续，与马晓娟不存在房屋买卖合同关系。二、嘉兴公司并未收到马晓娟559,228元购房款，不应向其返还该笔购房款及利息。虽然嘉兴公司与马晓娟签订了《内部认购书》并开具《收据》，但马晓娟从未向嘉兴公司支付过任何购房款。嘉兴公司仅收到通过顺世通公司法定代表人杜立君账户汇款的176,128元，杜立君作为顺世通公司的法定代表人、大股东、执行董事兼总经理，该汇款行为应是代表公司的行为。案涉房屋顶账时房屋价格为559,228元，但根据合同约定的工程款价格为38.3万元，顺世通公司通过转账形式补齐了房屋差价款176,128元。应顺世通公司的要求，该笔差价款的收据写的马晓娟的名字，而并非是马晓娟支付的购房款。因嘉兴公司并未收到马晓娟交付的购房款，故不应返还其购房款及房款利息。三、一审法院认定双方签订的《内部认购书》为商品房买卖合同是错误的。《内部认购书》中明确约定双方签订哈尔滨市商品房买卖合同书后，该内部认购书自动失效。双方签订内部认购书的目的是为了将来签订商品房买卖合同所做的事先约定，与商品房买卖合同存在根本区别，该认购书应为预约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案双方签订的《内部认购书》没有达到《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋买卖合同的标准，内部认购书没有对案涉房屋交付作出约定，嘉兴公司也没有收到马晓娟交付的购房款，故该认购书为预约合同，不应认定为商品房买卖合同。四、嘉兴公司并未向顺世通公司交付房屋，代物清偿并未生效。嘉兴公司承认欠付顺世通公司工程款，但案涉房屋为预留给案外人的房屋，当时抵顶的款项也是根据合同约定估算的数额，而不是最终结算的数额。以房抵付工程款的本质为代物清偿，代物清偿协议为实践合同，因嘉兴公司未向顺世通公司交付房屋，因此代物清偿协议并未生效，进而基于代物清偿协议产生的《内部认购书》也未生效，马晓娟无权基于未生效的《内部认购书》向嘉兴公司主张权利，且嘉兴公司也并并非是合同的相对方。该工程至今未通过竣工验收，如工程无法通过验收，没有进行最终结算，那么嘉兴公司将无需向顺世通公司交付本案案涉房屋。五、由于嘉兴公司与马晓娟之间不存在买卖合同关系，故不存在违约行为，不应向马晓娟赔偿经济损失，且赔偿30万元经济损失无法律依据。关于一审认定嘉兴公司在与马晓娟签订《内部认购书》后又将案涉房屋出卖给第三人，导致马晓娟不能实现合同目的是错误的。虽然案涉房屋登记在第三人名下，但该第三人为嘉兴公司员工，双方不存在买卖关系，自行登记行为系为维护该房产的利益，这并非是导致合同目的不能实现的理由。嘉兴公司与马晓娟之间并不存在买卖合同关系，嘉兴公司认为《认购协议书》的合同相对方应为顺世通公司，马晓娟无权向嘉兴公司主张权利。违约责任的承担是以违约行为为前提，嘉兴公司并无违约行为，不应承担任何赔偿责任。马晓娟诉请要求嘉兴公司支付赔偿款559,228元，但马晓娟就其主张并没有提供证据证明，那么就应当承认举证不能的法律后果。另外，一审法院认定嘉兴公司应赔偿马晓娟经济损失30万元并无事实和法律依据，嘉兴公司不应承担此项赔偿责任。综上，请求支持嘉兴公司的上诉请求。马晓娟辩称：嘉兴公司上诉理由不能成立，嘉兴公司与马晓娟之间签订的认购书应当认定为商品房买卖合同。按照商品房买卖合同司法解释的规定，嘉兴公司应该按照法律规定向马晓娟支付一审判决认定的款项。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回嘉兴公司的上诉请求。马晓娟向一审法院起诉请求：1.解除马晓娟与嘉兴公司签订的《内部认购书》；2.嘉兴公司向马晓娟返还已付购房款559,228元；3.嘉兴公司向马晓娟支付购房款利息（自2013年12月24日起、以购房款559,228元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；4.嘉兴公司向马晓娟支付赔偿款559,228元；5.嘉兴公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年嘉兴公司与案外人顺世通公司签订《有线电视工程楼内暗埋施工合同》，约定嘉兴公司将嘉兴闽江国际项目7号楼-13号楼有线电视楼内暗埋管工程委托给顺世通公司施工。2017年6月8日，嘉兴公司出具工程确认单，确认顺世通公司承揽的工程已完工，且尚欠工程款383,100元。2018年11月26日，哈尔滨元申广电网络有限公司确认嘉兴闽江国际小区电缆工程已竣工。2013年12月24日，马晓娟与嘉兴公司签订《内部认购书》，约定马晓娟购买嘉兴公司开发建设的嘉兴闽江国际小区11栋2单元2003室房屋，购房款为559,228元，其中上述工程款383,100元用于抵顶部分购房款，认购书签订当日嘉兴公司出具收据确认收到剩余购房款176,128元。另查明，案涉房屋已备案至案外人马永存名下。一审法院认为，马晓娟与嘉兴公司签订的《内部认购书》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，认购书依法成立并生效。该认购书中有明确的认购方与出售方、房屋坐落位置、房屋面积、销售方式、房屋价款及付款方式、付款时间等内容，根据法律规定并结合本案案情，双方签订的《内部认购书》应当认定为商品房买卖合同。马晓娟依约履行了交付购房款的义务，嘉兴公司在具备交付案涉房屋条件后未履行交付义务，而是将案涉房屋另行出售给案外人，嘉兴公司的行为已构成根本性违约，致使双方签订的合同目的无法实现。马晓娟主张解除双方签订《内部认购书》的诉讼请求，一审法院予以支持；合同解除后，嘉兴公司负有返还马晓娟已付购房款559,228元及支付占用该购房款期间利息的损失，利息分别以559,228元为基数、自2013年12月25日至2019年8月19日止、按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至本息实际给付之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；嘉兴公司在双方商品房买卖合同订立后，又将案涉房屋出卖给第三人，导致马晓娟不能实现合同目的，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，结合近年来哈尔滨房地产市场实际状况，房屋价格一直在持续上涨，嘉兴公司仅向马晓娟返还购房款及相应利息，不足以弥补合同解除后给马晓娟造成的实际经济损失，结合本案案情及平衡各方利益，本院酌定由嘉兴公司赔偿马晓娟经济损失300,000元。马晓娟关于利息及赔偿损失的其他部分于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条规定，判决：一、解除马晓娟与嘉兴公司于2013年12月24日签订的《内部认购书》；二、嘉兴公司于判决生效后立即返还马晓娟购房款559,228元；三、嘉兴公司于判决生效后立即支付马晓娟利息（以559,228元为基数，自2013年12月25日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、嘉兴公司于判决生效后立即支付马晓娟利息（以559,228元为基数，自2019年8月20日至本息实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；五、嘉兴公司于判决生效后立即赔偿马晓娟经济损失300,000元；六、驳回马晓娟其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：2013年嘉兴公司与案外人顺世通公司签订《有线电视工程楼内暗埋施工合同》，约定嘉兴公司将嘉兴闽江国际项目7号楼--13号楼有线电视暗埋管工程委托给顺世通公司施工,合同中具体约定了工程地点、工程内容、工程造价、付款方式、工程质量及双方责任、纠纷解决等内容。2013年12月23日，嘉兴公司为顺世通公司出具材料一份，内容为：按嘉兴公司销售价格，系数按1.65，按最终测量报告多退少补。按合同约定工程全款为38.31万元。2013年12月24日，马晓娟与嘉兴公司签订《内部认购书》，约定马晓娟购买嘉兴公司开发建设的嘉兴闽江国际小区11栋2单元2003室房屋，购房款为566,128元，付款方式为：认购方须于2013年12月24日前，交付房款总额的30%作为首付款，即176,128元；认购方房款总额的70%办理银行按揭，即390,000元;备注部分系手写，内容不清楚，经与双方核对，共同确认该备注部分中有“顺世通公司以工程价款作为马晓娟购房首付款”、“嘉兴房地产公司经济部核实之后据实结算”字样；认购书效力：1.认购方签订《内部认购书》后，须在规定的时间内交付房款。如逾期未交付房款，则视为认购方放弃认购权，出售方有权对该物业另行处理，所交定金不予退还；2.认购方与出售方签署《商品房买卖合同》后，本《内部认购书》自行失效，如因认购方原因导致未签署《商品房买卖合同》，出售方有权对该物业另行处理，所交定金不予退还；3.《内部认购书》项下未尽事宜，包括物业面积、质量标准、交付使用时间、违约责任及其他相关事项，以签署的《商品房买卖合同》为依据……同日，嘉兴公司为马晓娟出具176,128元收据一份，交款人马晓娟，交款事由为嘉兴闽江国际小区11栋2单元2003室预购房款。2017年6月8日，顺世通公司向嘉兴公司提交工程确认单一份，内容为：“我公司承揽的嘉兴闽江国际7#-10#楼有线电视暗管暗线预埋工程已完成，11#-13#号楼有线电视暗管暗线预埋工程已完工并进户。特此申请确认。”嘉兴公司工作人员在落款处签署“情况属实，已交由物业进行运作”。2018年11月26日，嘉兴闽江国际小区电缆工程进行竣工验收。另查明，案涉房屋已备案至案外人马永存名下。本院认为，一审法院认定马晓娟与嘉兴公司签订的案涉《内部认购书》有效正确，本院予以确认。关于案涉《内部认购书》的性质问题。《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第一款规定“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同”。本案中，双方所签订的《内部认购书》明确约定“认购方与出售方签署《商品房买卖合同》后，本《内部认购书》自行失效”、“《内部认购书》项下未尽事宜，包括物业面积、质量标准、交付使用时间、违约责任及其他相关事项，以签署的《商品房买卖合同》为依据”，据此可见，双方签订《内部认购书》的目的是为了将来签订正式商品房买卖合同所做的事先约定，且该《内部认购书》中亦没有约定房屋“交付使用条件及日期”、“面积差异的处理方式”、“办理产权登记有关事宜”等《商品房销售管理办法》第十六条规定的应当明确的主要内容，因此，无论从名称还是从内容考量，案涉《内部认购书》均属于法律规定的预约合同，而非商品房买卖合同。一审将其认定为商品房买卖合同，并依据有关商品房买卖合同的法律规定予以判定损失，显属不当，本院予以纠正。关于《内部认购书》有关内容与案外人顺世通公司施工工程款的关系及《内部认购书》实际履行情况的确定问题。双方当事人签订《内部认购书》，源于案外人顺世通公司为嘉兴公司施工有关工程项目，为保证完工后工程款的支付而预留了房源。嘉兴公司于2013年12月23日（即双方签订《内部认购书》的前一天）为顺世通公司出具材料一份，内容为“按嘉兴公司销售价格，系数按1.65，按最终测量报告多退少补。按合同约定工程全款为38.31万元。”此材料内容中将工程款予以明确，属于双方对工程价款的结算，结算价款为38.31万元。在该份材料出具次日，双方即签订《内部认购书》，马晓娟交纳“预购房款”176,128元，因在《内部认购书》备注部分记载内容涉及顺世通公司有关工程款的内容，加之对当事人陈述的考量，可以认定顺世通公司前述结算工程价款抵顶了《内部认购书》中的购房款。至此，作为《内部认购书》中房屋买受人的马晓娟共支付购房款559,228元。《内部认购书》中约定房屋总价款为566,128元，而马晓娟支付559,228元与566,128元尚有价差，因此，2013年12月23日材料中的“多退少补”内容，其所蕴含的意义应为待房屋交付后双方再予以核算找差，嘉兴公司以此为由主张其与顺世通公司并未对工程价款予以结算不能成立，本院不予支持。关于《内部认购书》解除的法律后果问题。马晓娟诉请解除案涉《内部认购书》，一审判令解除后，嘉兴公司未提出异议，本院对案涉《内部认购书》解除予以确认。关于解除的法律后果问题。如前所述，案涉《内部认购书》并非商品房买卖合同，不应按照商品房买卖合同的法律规定予以规制。鉴于案涉《内部认购书》属预约合同，对其解除后，应对房屋预付款559,228元予以返还并承担该款占用期间的利息损失。综上所述，嘉兴公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初6716号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初6716号民事判决第五项、第六项；三、驳回黑龙江嘉兴房地产开发有限公司其他上诉请求和马晓娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费14,866元，由黑龙江嘉兴房地产开发有限公司、马晓娟各负担7433元。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉（）二〇二一年五月八日书记员  于文娟