北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终3427号上诉人(原审被告)：北京众邦恒国际商贸有限公司，住所地北京市密云区石城镇政府办公楼**-1923(石城镇集中办公区)。法定代表人：卢冬，执行董事。委托诉讼代理人：韩佳益，北京风展律师事务所律师。委托诉讼代理人：石二东，北京风展律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京市通州区梨园地区魏家坟村民委员会，住，住所地北京市通州区梨园地区魏家坟村/div>法定代表人：郎浩俊，村主任。委托诉讼代理人：周玉纯，北京法盈律师事务所律师。上诉人北京众邦恒国际商贸有限公司因与被上诉人北京市通州区梨园地区魏家坟村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初14486号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人北京众邦恒国际商贸有限公司的委托诉讼代理人石二东，被上诉人北京市通州区梨园地区魏家坟村民委员会的委托诉讼代理人周玉纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京众邦恒国际商贸有限公司（以下简称众邦恒公司）上诉请求：撤销一审判决第一项；改判一审判决第二项为：众邦恒公司给付北京市通州区梨园地区魏家坟村民委员会（以下简称魏家坟村委会）2020年4月10日至2020年5月7日的物业费10624元；案件受理费由魏家坟村委会负担。事实和理由：一审中，魏家坟村委会要求众邦恒公司支付租金104388．46元，物业费10624元，但一审法院判决我公司支付物业费80663．81元，明显超出了诉讼请求，违反我国《民事诉讼法》的规定，二审应予纠正；2020年5月7日，双方协商一致解除了租赁合同，并非众邦恒公司单方解除合同，众邦恒公司提出以押金抵扣租金，有事实和法律依据，一审法院认定众邦恒公司丧失押金返还请求权，属于事实不清。魏家坟村委会辩称，同意原审判决结果，不同意众邦恒公司的上诉请求。魏家坟村委会认为众邦恒公司于2019年12月31日支付7万元的性质是物业费，在此基础上才将诉讼请求进行变更。原审判决认定该7万元系房租，我方考虑到判决结果总体公平才未上诉。上述7万元应在房租、物业费总款项中扣除，为减少当事人诉累，请求二审法院维持原判。魏家坟村委会向一审法院起诉请求：1．请求判令众邦恒公司给付魏家坟村委会自2019年10月15日至2020年5月7日的租金104388．46元；2．请求判令众邦恒公司给付魏家坟村委会自2020年4月10日至2020年5月7日的物业费10624元；3．请求判令众邦恒公司给付魏家坟村委会自2019年10月15日至2020年5月7日的房屋租金滞纳金95254．46元；4．诉讼费由众邦恒公司承担。一审法院认定事实：2019年6月3日，魏家坟村委会（出租人甲方）与众邦恒公司（承租人乙方）签订《房屋租赁协议》约定：一．甲方将位于北京市通州区云景东路××804、805、808、809号房间，出租给乙方办公使用，租赁期限为三年，自2019年4月15日起至2022年4月14日止。二．（第三条）租赁面积231．46平方米，租金为2．20元／天／建筑平方米，年租金185862．38元，自第二年起在上年度租金的基数上逐年递增5％；租金每半年为一期，乙方应于起租日前10天内支付给甲方第一期租金，其他各期租金应于每租期开始30天前向甲方支付，遇法定节假日相应顺延。三．在支付第一期租金的同时，乙方应向甲方支付总额相当于租赁标的物四个月租金的款项，计61954．13元作为押金；租赁期限届满，乙方按照本协议的约定将租赁标的物完好返还给甲方的同时，甲方应于10个工作日内将押金退还乙方；因乙方原因造成标的物严重损失的，应承担赔偿责任，甲方有权从乙方支付的押金中予以抵扣……如因甲方原因逾期退还押金的，则比照人民银行同期贷款利率给付乙方自标的物返还之日起至甲方实际退还押金之日止以实际天数计算的利息。四．根据本约定，乙方于2019年4月15日前支付给甲方（第一期租金和押金及半年的物业费）226695．79元；物业费按1．70元／天／建筑平方米计算。五．（第八条、违约责任）租赁期限内，乙方未按照本协议第三条的约定及时向甲方支付租金，甲方从约定日起每日收取乙方5‰滞纳金，暂停物业服务，并有权解除本协议，押金作为违约金不再返还；乙方提前解除合同，将不再退回乙方所交付的押金；不再续租或提前解租需提前30日通知物业并办理注册地变更，地，地址变更手续变更后的营业执照办理租房押金退还手续……。协议签订后，魏家坟村委会按约定将所出租的房屋交由众邦恒公司使用，众邦恒公司向魏家坟村委会支付押金61954．13元、并支付租金及物业费至2019年10月14日。2019年12月31日，众邦恒公司向魏家坟村委会转账支付70000元，用途摘要：房租。2020年5月7日，魏家坟村委会与众邦恒公司签订《提前解除协议书》约定：协议履行期间，乙方因自身原因无法按时支付租金已近半年，又因2020年2月初新冠肺炎疫情在全国开始蔓延，乙方公司经营出现困难，基于此，乙方请求解除双方签订的《房屋租赁协议》，就此，甲乙双方就解除事宜达成以下协议：一．甲乙双方共同确认双方于2019年6月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月7日予以解除；二．乙方确认其租金已支付至2019年10月15日；三．应乙方要求，甲方为乙方提供仓库存放乙方现存放在承租房屋内的物品（具体以甲乙双方签订的物品清单为准）；四．本协议自甲乙双方盖章之日生效。一式两份，甲乙各执一份。落款处由魏家坟村委会、众邦恒公司分别在甲方、乙方处盖章。同日，众邦恒公司将《房屋租赁协议》项下的租赁房屋腾退并交付给魏家坟村委会。庭审中，魏家坟村委会自愿变更诉讼请求为：1．请求判令众邦恒公司给付魏家坟村委会自2019年10月15日至2020年5月7日的租金104388．46元；2．请求判令众邦恒公司给付魏家坟村委会自2020年4月10日至2020年5月7日的物业费10624元；3．请求判令众邦恒公司给付魏家坟村委会自2019年10月15日至2020年5月7日的房屋租金滞纳金95254．46元；4．诉讼费由众邦恒公司承担。庭审中，众邦恒公司除坚持答辩意见外，认为魏家坟村委会无权向众邦恒公司主张滞纳金，即便众邦恒公司违约，5‰／日的标准也过分高于魏家坟村委会的实际损失，要求予以适当减少，按照一年期贷款市场报价利率计算魏家坟村委会的实际损失。魏家坟村委会据以出租的综合楼于2006年10月13日取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》，许可证号编号为：××0219号。众邦恒公司在庭审结束之后的《民事代理词》中要求魏家坟村委会返还众邦恒公司存放在魏家坟村委会处的相关物品，但在法庭辩论终结之前既未就该主张予以抗辩，也未提出反诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，自成立时生效。合同解除后，合同权利义务终止。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，魏家坟村委会、众邦恒公司就案涉房屋签订的《房屋租赁协议》及《提前解除协议书》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当依约履行。协议解除合同系当事人意思自治的结果，协议解除不但包括协议解除合同的意思表示一致，也包括协议解除合同的后果，如损害赔偿问题等的意思表示一致。当事人仅就合同解除达成协议，而未就损害赔偿问题达成一致或未做具体约定的，不能以默示的方式排除当事人对损害赔偿的请求权。现魏家坟村委会、众邦恒公司仅就合同解除达成一致，但《提前解除协议书》未就损害赔偿问题进行具体约定，魏家坟村委会有权就众邦恒公司拖欠的租金和物业费等主张权利，且魏家坟村委会主张的数额在应付范围之内，故一审法院对此请求予以支持。因《房屋租赁协议》中对于押金的退还做出了“乙方提前解除合同，将不再退回乙方所交付的押金”的约定，及《提前解除协议书》中“因乙方公司经营出现困难，……乙方请求解除双方签订的《房屋租赁协议》”的解除原因，一审法院对于众邦恒公司以押金全额抵扣房屋租金的主张，不予采纳。新冠肺炎疫情发生以来，北京市人民政府办公厅出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》，要求“中小微企业承租京内市及区属国有企业房产……承租用于办公用房的，给予2月份租金50％的减免。对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决”的政策。但魏家坟村委会系村民自治组织，不在政策要求必须减免的范围内，且魏家坟村委会、众邦恒公司就减免租金不能协商解决，故一审法院对于众邦恒公司要求减免租金的抗辩意见不予采纳。滞纳金是行政法律关系中因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务，由国家行政管理机关依法向行政管理相对人采取的惩罚性措施，滞纳金的主张，应当由法律规定或授权的机关行使，故魏家坟村委会无权向众邦恒公司主张滞纳金。关于众邦恒公司支付的70000元性质，因众邦恒公司在主张摘要中明确备注该款项的性质为“房租”，故对于魏家坟村委会将其计入“物业费”的主张一审法院不予支持，该款项应当计入众邦恒公司支付的租金。众邦恒公司要求返还存放物品的主张，因未在法庭辩论终结之前提出，且也未就此提出反诉，故一审法院对物品返还的部分不予审理，众邦恒公司可另案主张权利。魏家坟村委会自愿变更诉讼请求，系在法律规定范围内对于其民事权利、诉讼权利的自由处分，一审法院不持异议。判决如下：一、北京众邦恒国际商贸有限公司给付北京市通州区梨园地区魏家坟村民委员会租金104388．46元，扣除已支付的租金70000元，还应给付34388．46元，于判决生效后七日内执行清；二、北京众邦恒国际商贸有限公司给付北京市通州区梨园地区魏家坟村民委员会物业费80663．81元，于判决生效后七日内执行清。三、驳回北京市通州区梨园地区魏家坟村民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2227元，由北京市通州区梨园地区魏家坟村民委员会负担918元（已交纳），北京众邦恒国际商贸有限公司负担1309元，于判决生效后七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。另查，一审诉讼中，众邦恒公司认为2019年10月15日前的物业费已支付，同意向魏家坟村委会支付2019年10月16日后的物业费。对于一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：众邦恒公司是否丧失返还押金请求权；一审判决是否存在超范围裁判问题。首先，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，魏家坟村委会与众邦恒公司就案涉房屋签订的《房屋租赁协议》系双方真实的意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。合同履行期间，众邦恒公司存在拖欠租金、物业费的行为，双方虽在2020年5月签订协议解除租赁合同关系，但根据《提前解除协议书》的内容，解除协议是在众邦恒公司长期拖欠租金及新冠疫情造成众邦恒公司经营出现困难的背景下签订，且该协议仅对解除合同、存放物品进行了约定，对已付租金截止日期进行了确认，并未对违约责任的承担、损害赔偿等问题进行约定，故不能以默示的方式排除魏家坟村委会对损害赔偿的请求权。原审法院根据房屋租赁合同的解除原因，以及《房屋租赁协议》中“乙方提前解除合同，将不再退回乙方所交付的押金”的约定，驳回了众邦恒公司要求以押金抵扣房租的抗辩意见，处理正确。众邦恒公司就此提出上诉，本院不予支持。第二，一审判决是否存在超范围裁判问题。本院认为，人民法院审理案件的目的是通过裁判的方式解决当事人的实质争议，定纷止争。在司法活动中，应尽量减少当事人的诉累。本案中，如分项看待魏家坟村委会的诉讼请求及一审的判决结果，确有超范围裁判之嫌，但根据魏家坟村委会的起诉意见及庭审陈述，其提起诉讼的目的是为了一次性解决其与众邦恒公司因租赁合同履行产生的欠费问题以及要求众邦恒公司承担提前解除租赁合同的违约责任，而通过魏家坟村委会开庭陈述中对于诉讼请求的解释、说明来看，其第一、二项诉讼请求对应的是众邦恒公司拖欠费用的总和，并无分批次解决众邦恒公司欠费之意，双方意见的差异点主要在于应将2019年12月31日众邦恒公司支付的7万元计入已付租金还是计入已付物业费范畴，但上述差异并不导致众邦恒公司拖欠租金及物业费的总额发生变化，在此情况下，不宜将魏家坟村委会的前两项诉讼请求割裂地看待，一审法院对款项性质进行甄别判断后，相应调整众邦恒公司应支付款项的子项目和数额，做法并无不当。众邦恒公司对于超范围裁判案件的理解过于机械，如本院对其上诉请求予以支持，必然引起双方当事人就本无争议的物业费产生新一轮的诉讼，徒增双方当事人的诉累，亦浪费司法资源。综合上述情况，本院对众邦恒公司此项上诉意见不予采纳。综上所述，众邦恒公司的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2389元，由北京众邦恒国际商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年五月十日法官助理 孙亚男法官助理 李 越书 记 员 卢园园