山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0812民初1352号原告：山东伟琦物业服务有限公司。住所地：济宁市任城区古槐辖区兴唐经典商务楼****。统一社会信用代码：91370811795304824D。法定代表人：苏进海，职务总经理。委托诉讼代理人：杨培贤，女，1976年10月26日出生，系山东伟琦物业服务有限公司职工。被告：王帅，男，1986年12月3日出生，汉族，住兖州区。原告山东伟琦物业服务有限公司（以下简称“伟琦物业公司”）与被告王帅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告伟琦物业公司的委托诉讼代理人杨培贤到庭参加诉讼，被告王帅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伟琦物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令王帅立即支付拖欠的2018年8月1日至2020年12月31日的物业费1877.11元；2.判令王帅承担诉讼费等相关费用。庭审后，伟琦物业公司向本院提交说明，明确案涉房屋的面积应为143.65平方米，王帅欠付物业费金额为1874.63元（143.65平方米×0.45元/平米/月×29个月）。事实和理由：2017年7月24日，伟琦物业公司（乙方）与中国人民解放军山东省济宁军分区兖州离职干部休养所（以下简称济宁军分区兖州干休所）、山东民祥房地产开发有限公司（甲方）签订济宁军分区干休所（金阁花园）小区《物业服务合同》。甲方委托乙方为“济宁军分区兖州干休所”提供物业服务，物业服务区域：干休所一、二期工程全部，委托服务期限：2017年8月1日至2019年7月31日止，并约定：“乙方提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同”。合同到期前，济宁军分区兖州干休所牵头相关部门及人员组织物业协调会并形成会议决议，伟琦物业公司按会议决议服务至2020年12月31日并与该小区业主委员会进行了交接。王帅是该物业小区2号楼2单元601室业主。在伟琦物业公司提供物业服务期间，王帅自2018年8月1日至2020年12月31日一直未缴纳物业费，伟琦物业公司多次向王帅催要，王帅仍然拒绝支付。王帅未作答辩。伟琦物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，根据伟琦物业公司陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：济宁军分区兖州干休所又称金阁花园小区，系济宁军分区兖州干休所拆迁安置及山东民祥房地产开发有限公司开发建造的。2017年7月24日，伟琦物业公司（乙方）与济宁军分区兖州干休所、山东民祥房地产开发有限公司（甲方）签订《物业服务合同》，为兖州干休所小区一、二期工程全部区域提供物业服务，服务期限为2017年8月1日至2019年7月31日。该合同第十四条物业费的收费标准如下：本物业采取包干制方式收取物业费用。乙方向甲方、业主、物业使用人按照以下约定收取物业费用，盈余或亏损均由乙方承担。1.物业费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下（按建筑面积）：……①多层公寓（无电梯）：0.45元/平方米?月（含公共耗能）；多层公寓（有电梯）：1.0元/平方米?月（含公共耗能）；实行包干制……。同时约定，物业公司进驻2个月后再收取全年物业费。2019年7月19日，部分业主参加召开了物业管理协调会，决定在业主委员会成立后选聘新的物业公司前，由伟琦物业公司继续在小区提供物业服务。在伟琦物业公司继续服务期间，延续原物业合同的权利和义务。济宁市兖州区干休所金阁花园小区业主委员会成立后，在济宁市兖州区社区的见证下，与伟琦物业公司签订交接协议，约定伟琦物业公司于2020年12月31日24点结束案涉小区的物业服务，由业主委员会正式接管该小区物业服务。济宁市兖州区干休所金阁花园小区业主委员会承诺协助、配合伟琦物业公司追缴服务期限（2017年8月1日至2020年12月31日）内业主（或住户）所欠缴物业费，必要时提供相关便利。2017年1月16日，王帅（乙方）与案涉房屋原业主陈美燕（甲方）签订房屋买卖协议，协议约定：甲方自愿将座落在兖州区建设东路197号干休所院内2号楼2单元601室的房屋（含阁楼）出售给乙方。由甲方负责2017年5月1日前在该房屋开发商销售处将房屋购买合同的买方变更为乙方，如变更购房合同时发生的费用，由甲方承担……案涉房屋建筑面积为143.65平方米。伟琦物业公司主张自2018年8月1日至2020年12月31日,王帅应向伟琦物业公司交纳的物业费为1874.63元（143.65平方米×0.45元/平米/月×29个月）。2020年12月30日伟琦物业公司在该小区2号楼2单元张贴通知，要求该单元业主支付欠缴物业费；2021年2月17日，伟琦物业公司以发短信的方式向王帅催收物业费。王帅未支付自2018年8月1日至2020年12月31日的物业费。另查明，王帅与案外人陈美燕确认合同效力纠纷一案，本院于2019年2月25日作出（2018）鲁0812民初3088号民事判决书，查明：“2017年1月16日，原告王帅与被告陈美燕签订《房屋买卖协议书》，约定陈美燕将座落在兖州区建设东路197号干休所院内2号楼2单元601室的房屋出售给王帅，土地使用权同时出让。房屋购买价格为82万元。协议签订后王帅按照协议约定向王磊偿还了借款，陈美燕向王帅向具了收条，写明收到王帅购房款82万元，房款已清，王帅、陈美燕、王磊共同在收到条上签名。陈美燕收到房款后即将房屋交付给王帅，王帅收到房屋后搬入居住至今。”本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案欠付物业费的事实形成于民法典实施之前，故应适用当时的法律及司法解释。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，济宁军分区兖州干休所、山东民祥房地产开发有限公司作为建设单位，与伟琦物业公司签订的物业服务合同，该合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同各方均具有法律约束力，对业主亦具有约束力。合同履行期限届满后，伟琦物业公司根据物业管理协调会决议及交接协议约定，在业主委员会成立前，继续在案涉小区提供物业服务至2020年12月31日，该小区业主应当向伟琦物业公司支付服务期间的物业费。王帅与该小区原业主签订房屋买卖合同，案涉房屋已实际交付，王帅应认定为案涉小区的业主，应向伟琦物业公司支付自2018年8月1日至2020年12月31日的物业费。经书面催收，王帅未支付物业费，构成违约，王帅应承担违约责任。因此，伟琦物业公司要求王帅支付自2018年8月1日起至2020年12月31日止的物业费1874.63元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。王帅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证等权利，应承担相应法律后果。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：王帅于本判决生效之日起十日内给付山东伟琦物业服务有限公司物业费1874.63元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王帅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  白扬二〇二一年五月七日法官助理李亚茹书记员李莎