江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终1722号上诉人（原审原告）：陈革英，女，汉族，住连云港市海州区。上诉人(原审原告)：姚海强，男，汉族，住连云港市海州区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：金菊，江苏苍梧律师事务所律师。上诉人（原审被告）：连云港佳富置业有限公司，住所地连云港市海州开发区郁洲南路**。法定代表人：高焰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢帅，江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉伟，江苏田湾律师事务所律师。上诉人陈革英、姚海强、连云港佳富置业有限公司（以下简称佳富置业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，因均不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初3527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈革英、姚海强上诉请求：撤销一审判决，依法改判佳富置业公司多向陈革英、姚海强赔偿22643.26元及利息；佳富置业公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审法院按照其他楼层的平均价格计算差价损失，没有事实依据，陈革英、姚海强购买涉案房屋时，佳富置业公司明确告知陈革英、姚海强一楼包含院子，因此一楼的价格远高于其他楼层的价格。而且按照市场销售惯例，因为一楼存在噪音大、隐私性差、蚊虫多等缺点，如果不带院子，相同户型的房屋售价应该低于其他楼层。因此，一审法院直接按照其他楼层的平均售价计算差价，无法弥补陈革英、姚海强的实际损失。佳富置业公司答辩称：对方上诉没有事实和法律依据,我公司没宣传过一楼带院子,该说法不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,不应当视为合同内容,我公司不存在违约,对方要求赔偿差价损失没有依据。佳富置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈革英、姚海强的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由陈革英、姚海强承担。事实与理由：一、一审法院认定佳富置业公司在宣传广告中明确表明案涉房屋带院子,认定事实错误。陈革英、姚海强提供的证据不能证明佳富置业公司宣传“一楼带院子”。一审庭审中，陈革英、姚海强提供了连云港市房产网、搜狐热点、新浪乐居等网站截图、涉案小区一楼带院子的照片及连云港市房政服务信息有限公司的情况说明，证明佳富置业公司的广告宣传中陈述“一楼带院子”。一审法院审查后，在一审判决第三页对陈革英、姚海强提供的上述证据，认定网站截图网址不明，照片为打印件均不予确认。佳富置业公司也提供证据证明佳富置业公司自己的网站从未宣传过“一楼带院子”，故陈革英、姚海强没有证据证明佳富置业公司宣传过“一楼带院子”，但一审判决在第七页又认定佳富置业公司在宣传广告中明确表明案涉房屋带院子，该认定前后矛盾。二、一审法院认定“一楼房屋带院子”的说法为合同内容，适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，销售广告和宣传资料中的说明和允诺视为合同内容必须同时满足以下条件：1、销售广告和宣传资料中的说明和允诺应当是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；2、该说明和允诺是具体确定的；3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。一审法院在适用该规定时，仅是认为“该说明和允诺具体、明确，且直接对房屋价格产生重大影响，应当视为合同内容”，该认定并没有严格按照第三条规定的适用条件，并未审查该说明和允诺是否对商品房买卖合同的订立产生重大影响，明显适用法律错误。首先，如前所述，陈革英、姚海强提供的证据一审法院均不予确认，不能证明佳富置业公司宣传过“一楼带院子”，佳富置业公司自己的网站并没有说明和允诺过“一楼带院子”，不存在销售广告和宣传资料中有“一楼带院子”的说明和允诺。其次，该说明和允诺并非具体、明确，仅是参考。“一楼带院子”的说法并没有说明该院子的面积，该院子的位置在哪，该院子的形态是封闭的还是开放的，如果是封闭的是用墙还是栅栏围起来的，该院子是否有门等均没有具体和明确。且发布广告的这些网站都有免责声明，在文章最后下方免责声明中明确写明“文章内容仅供参考，不构成投资建议。文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。”可见，文章内容仅是参考，“一楼带院子”说法非具体、明确，佳富置业公司自己的网站没有这种说法，文章是网站为获取点击量自行撰写的，并不是佳富置业公司委托这些网站发布的，与佳富置业公司无关。第三，该说明和允诺并未对商品房买卖合同的订立产生重大影响。商品房买卖合同的订立是一个循序渐进的过程，购房者从最初了解宣传资料，到签订认购协议再到签订商品房买卖合同，逐步明确了解所购买房屋的情况，最终才决定与佳富置业公司签订正式的《商品房买卖合同》，该合同是双方最终洽谈的成果，对双方具有约束力。且合同中明确约定了商品房的基本情况，合同附件四第10条中明确约定买受人已对房屋现状全部了解并认同，合同中没有约定或者承诺“一楼带院子”。如果陈革英、姚海强在签合同之前看到网站信息，认为宣传资料的内容是要约，其在签订合同时应当要求进一步明确，比如宣传资料中所述的院子在哪里、面积多大、价款多少，如果出卖人不同意将这些内容写入合同，其可以拒绝签订合同。一审庭审时，同类案件中有些业主称在签订商品房买卖合同时向佳富置业公司提出要求将带院子的说法写入合同，佳富置业公司不同意，这即说明佳富置业公司明确拒绝承诺带院子的说法，该说法不构成要约、承诺，不构成合同条款，对佳富置业公司没有约束力。需要说明的是，陈革英、姚海强作为完全民事行为能力人，对涉及家庭重大利益的房屋买卖事项应有理性判断和审慎选择。对所签订的《商品房买卖合同》条款应仔细阅读，确认无异议后签字确认，而非仅依据前期所看到或听到的广告宣传即草率作出最终决策。因此，广告宣传不是导致陈革英、姚海强购买房屋的原因，并未对商品房买卖合同的订立产生重大影响。第四，该说法并未对房屋价格的确定产生重大影响。房屋的价格不是陈革英、姚海强与佳富置业公司协商确定的，是由物价部门批准和公示的价格，并不包含所谓的“一楼带院子”的价格。一楼价格比楼上略高，这完全是市场价格行为，是由于一楼稀缺属性造成的，一楼楼层低，方便出行，贴近公共绿地，更受买受人青睐。因此，一审法院认定“一楼带院子”的说法为合同内容，明显适用法律错误。三、一审法院认定佳富置业公司承担违约责任没有依据。佳富置业公司在售楼广告、宣传资料中没有承诺过“一楼带院子”，该说法不应认定为合同内容，佳富置业公司交付的房屋符合合同约定的交付条件，不存在违约，一审法院认定佳富置业公司承担违约责任没有依据。本案中，陈革英、姚海强对于购买的房屋并不带院子是知情和认可的。双方签订的《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况约定陈革英、姚海强所购买的房屋户型并未约定涉案房屋是带院子的，合同附件四第10条中明确约定买受人已对房屋现状全部了解并认同。另，陈革英、姚海强收房前也已对房屋进行验收查看，在业主入住验房表中，并未对房屋不带院子提出异议，说明陈革英、姚海强对涉案房屋不带院子是清楚的，其认可交付的房屋符合交房条件。佳富置业公司交付的房屋符合《商品房买卖合同》的约定，不存在违约。一审判决武断的认为一楼房屋价格高于二楼以上系“带院子”所致，因而以此差价判决佳富置业公司承担违约赔偿责任没有法律依据。房屋的价格是物价部门批准的，不是双方协商的，经过前期调研，一楼的需求明显高于其他楼层，故一楼的价格在备案时就高，不存在一楼房屋因“带院子”而价格高的情况，一审法院以房屋差价作为赔偿依据要求佳富置业公司承担违约责任没有法律依据。陈革英、姚海强答辩称：一审判决已经确认，佳富置业公司在销售过程中存在虚假宣传，且针对其虚假宣传已经被主管单位处罚，且经过一审的行政诉讼判决驳回了佳富的全部请求。海州区市场监督管理局作出的处罚决定书依据的事实依据和我方在一审庭审时提供的证据材料是一致的，包含当时销售人员电话录音，询问笔录及我方提交的连云港市各网站的虚假宣传广告，和腾讯网站等经营公司出具的情况说明。从上述证据可以证实佳富置业公司在向我方销售涉案房屋的时候，虚假宣传一楼含有院子，但是实际交付的时候没有能够向我方交付合法的具有规划审批手续的院子，且一审中，佳富置业公司也认可向我方交付的院围成的绿植是佳富置业公司和物业人员统一种植的，佳富置业公司以该绿植围成的公共用地，向我方虚假承诺该公共用地是院子，后业主在改造院子的过程中被城管告知，该院子不具备合法规划手续，至此我方才确认佳富置业公司在整个销售过程中包含对外发布的广告中均进行了虚假宣传，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，确认佳富置业公司应当承担相应违约责任，符合法律规定。关于陈革英、姚海强主张的差价损失，按照佳富置业公司在房管部门登记备案的销售单价也可以证实一楼之所以价格高于其他楼层，是因为佳富在销售中虚假宣传说一楼带院子。但是其交付的房屋是不含院子的，其应当向陈革英、姚海强承担房屋差价损失及利息的赔偿责任。综上请求驳回对方上诉。陈革英、姚海强向一审法院起诉，请求判令：1.佳富置业公司赔偿陈革英、姚海强房屋差价损失146205元及利息（自2016年7月14日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至实际赔偿之日止）；2.佳富置业公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：（一）案涉房屋相关情况2016年4月22日，陈革英、姚海强（买受人）与佳富置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定内容如下：1.买受人购买出卖人开发的位于连云港市海州开发区××路××××路××××××号×××＃楼×单元×××室（以下简称案涉房屋），户型为二室二厅一卫，层高2.9米，建筑层数为地上18层，建筑面积97.47平方米，单价为每平方米6650元，总金额648176元；2.买受人分期付款，于2016年4月22日前首期付款138176元，余款510000元通过办理按揭方式支付。双方还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，2016年7月14日陈革英、姚海强办理的银行按揭贷款51万元放款给佳富置业公司，履行了支付全部购房款的义务。2017年6月27日，佳富置业公司将涉案房屋交付陈革英、姚海强，交付时房屋窗前有约6米长、与房屋等宽的绿地，绿地周围有冬青树。房屋交付后，陈革英、姚海强将相邻绿地的窗户改造成门。书香壹号XX号楼一房一价价格表（备案价格表）显示：案涉无单元103室房屋，面积97.47平方米，备案单价7960元/平方米。X号楼无单元203室-903室、1103室-1803室签订商品房买卖合同的时间及实际销售单价分别为：203室为2016年3月20日5360元/平方米；303室为2016年2月26日5399元/平方米；403室为2016年3月7日5399元/平方米；503室为2016年2月26日5399元/平方米；603室为2016年2月25日5399元/平方米；703室为2016年1月14日5330元/平方米；803室为2016年2月26日5399元/平方米；903室为2016年2月15日5399元/平方米；1103室为2016年2月26日5399元/平方米；1203室为2016年1月14日5369元/平方米；1303室为2016年3月8日5399元/平方米；1403室为2016年3月9日5380元/平方米；1503室为2016年2月19日5369元/平方米；1603室为2016年2月20日5349元/平方米；1703室为2016年2月16日5369元/平方米；1803室为2016年1月14日5399元/平方米。上述房屋单位销售均价为5382.31元。（二）佳富置业公司被处罚相关情况佳富置业公司开发的“书香壹号”小区位于海州区秦东门大街，共17幢，其中一楼有72户，已售68户。2019年3月6日，海州市场监管局接到书香壹号小区业主在市12345平台投诉举报转办单，多名业主投诉称，开发商佳富置业公司承诺购买一楼送院子，交房后却没有送院子，涉嫌虚假宣传，欺骗消费者。次日，海州市场监管局执法人员在涉案小区现场检查发现该小区一楼户型不存在院子。2019年3月25日，海州市场监管局决定对该案立案调查。经查，佳富置业公司销售人员朱蓓、魏倩等于2015年9月至2016年2月售房期间向消费者宣传一楼带院子，但房价比其他楼层要贵，一楼的房价比其他楼层高出500-1000元每平方米。佳富置业公司于2016年3月14日至2019年3月17日在腾讯网连云港站发布的标题为《书香壹号：一期持续热销二期加急开工》中带有“除一楼带院子的户型以外，其他房源没有楼层差，按户型统一价”字样。2016年3月10日至2019年3月，在新浪乐居网发布了标题为《书香壹号：一期持续热销二期加急开工》及《书香壹号高绿化率打造南部新城静氧人居》中宣传“除一楼带院子的户型以外，其他房源没有楼层差，按户型统一价”。2016年3月26日至2019年3月，在连云港房地产网发布了标题为《书香壹号好房提前购首付10万起》及《福港书香壹号1、3、4、5号楼申领预售许可证》中宣传“除一楼带院子的户型以外，其他房源没有楼层差，按户型统一价”。2019年5月17日，海州市场监管局执法人员在连云港城建档案馆调取了福港·书香壹号总平面图，证实该小区不存在院子，一楼所谓院子实际上是公用绿化用地。2019年11月26日，海州市场监管局依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条第一款、第二十四条第一款之规定，作出海市监字[2019]第190号行政处罚决定书，责令佳富置业公司立即停止违法行为，在相应范围内消除影响；罚款二十万元，上缴国库。佳富置业公司不服上述行政处罚，于2019年12月24日向海州区政府申请行政复议。海州区政府审理后，于2020年3月23日作出[2019]海行复第19号行政复议决定书，维持了上述处罚决定书。佳富置业公司不服，遂提起行政诉讼，要求撤销上述处罚决定书及复议决定书。连云港经济技术开发区人民法院经审理后，于2020年11月2日作出（2020）苏0791行初112号行政判决书，驳回了佳富置业公司的诉讼请求。佳富置业公司对上述行政判决不服，已提起上诉。一审法院认为，陈革英、姚海强、佳富置业公司双方之间签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》系双方自愿达成，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：佳富置业公司在宣传广告中所作的案涉商品房带院子的说明属于要约邀请还是要约，是否应当承担违约责任，如果承担，该违约责任如何确定？关于争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，佳富置业公司在宣传广告中明确表明案涉房屋带院子，该说明和允诺具体、明确，且直接对房屋价格产生重大影响，应当视为合同内容。“一楼房屋带院子”的约定本身不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，佳富置业公司应当依约履行。根据已查明案件事实，佳富置业公司交付给陈革英、姚海强的案涉房屋没有用墙或者栅栏围起来的院子，房屋窗前实际为公共绿化用地，陈革英、姚海强无法独占使用。因此，佳富置业公司应当承担相应的违约责任。关于违约责任的承担方式，陈革英、姚海强要求佳富置业公司赔偿房屋差价损失146205元（按照其房屋比同一单元其他未带院子房屋销售单价高出1500元，再乘以97.47平方米得出）。一审法院认为，案涉房屋与同单元其他楼层未带院子房屋相比，除了院子以外，，地理位置相同面积一致，并无证据表明还有其他因素显著影响房屋价格。因此，佳富置业公司承诺送院子并因此以高于同单元其他楼层的价格向陈革英、姚海强销售案涉房屋，但实际未向陈革英、姚海强交付院子，违反双方合同约定，亦悖于诚实信用原则，应当赔偿陈革英、姚海强房屋差价损失。参照案涉房屋合同价与同单元202室-1802室房屋的合同均价差额，一审法院酌定佳富置业公司赔偿陈革英、姚海强123561.74元【（6650元-5382.31元）×97.47平方米】；陈革英、姚海强多主张的部分，缺乏相应事实根据，一审法院不予支持。陈革英、姚海强还要求佳富置业公司赔偿利息（以房屋差价为基数，自2016年7月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际赔偿之日止）。对此，一审法院认为，由于佳富置业公司允诺陈革英、姚海强一楼带院子致使陈革英、姚海强多支付购房款，多支付贷款利息，而佳富置业公司实际多占用相应资金，故陈革英、姚海强要求赔偿利息，有事实根据。因此，应当以判决认定的房屋差价损失123561.74元为基数，自陈革英、姚海强实际支付全部购房款之日2016年7月14日起计算利息，利息计算标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日以后为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、佳富置业公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿陈革英、姚海强房屋差价损失123561.74元及利息（以123561.74元为基数，自2016年7月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回陈革英、姚海强的其他诉讼请求。一审案件受理费3224元（陈革英、姚海强已预交），由陈革英、姚海强负担499元，由佳富置业公司负担2725元（佳富置业公司负担部分于履行判决时一并给付陈革英、姚海强）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，本院于2021年4月29日作出（2021）苏07行终5号行政判决，判决驳回佳富置业公司对（2020）苏0791行初112号行政判决提起的上诉，维持原判。本案二审争议焦点为：上诉人佳富置业公司是否在宣传中明确一楼带院子，若明确，该宣传内容是否构成合同内容，若构成，佳富是否应当为此承担违约责任，该违约责任的承担方式如何确定。关于佳富置业公司是否在宣传中明确一楼带院子，若明确，该宣传内容是否构成合同内容的问题，本院经审查后认为，海州区市场监督管理局海市监字[2019]第190号行政处罚决定书的相关档案材料显示，佳富置业公司在销售书香壹号小区时销售人员向消费者宣传、承诺一楼房屋带院子；佳富置业公司在腾讯网连云港站、新浪乐居网、连云港房地产网发布的宣传内容均称一楼带院子，佳富置业公司虽对行政处罚提起行政复议和行政诉讼，但均被驳回，维持上述行政处罚决定书。因此一审法院认定佳富置业公司向业主宣传、承诺一楼房屋带院子并无不当。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。如前所述，佳富置业公司在销售房屋时作出一楼房屋带院子的广告和宣传行为，买房人是基于可以拥有院子的考量以明显高于楼上房屋的价格购买一楼房屋，故佳富置业公司的该广告和宣传对买房人购买涉案房屋及房屋价格确定有重大影响，虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。现涉案房屋门前绿地规划为小区公共绿地，买房人无法独占使用，佳富置业公司未按约履行合同义务，应承担违约责任。关于违约责任的承担方式问题，买房人上诉认为佳富置业公司应当赔偿每平方米1300元的差价，本院经审查后认为，即便如买房人所述一楼存在诸多影响房价的缺点，但也有同时存在如视野开阔、生活便利等影响房价的优点，且买房人上诉认为应当按每平方米1300元计算差价也无初步证据予以证明，而一审法院综合涉案房屋的地理位置、面积以及同单元同一时间段房屋的合同均价等因素，酌定佳富置业公司以购房价格与同单元同一时间段其他楼层房屋差价乘以房屋面积计算买房人损失并无明显不当，故本院依法予以维持。综上，上诉人陈革英、姚海强、佳富置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3091元（陈革英、姚海强已预交366元、连云港佳富置业有限公司已预交2725元），由陈革英、姚海强负担366元，由连云港佳富置业有限公司负担2725。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年五月二十五日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。