新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民事判决书   （2021）新01民终1217号   上诉人（原审原告）：陈孝勇，男，1971年9月25日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：苏成，新疆广翼律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市骑马山路8号荒山绿化指挥部13层1室。   法定代表人：李晶，该公司总经理。   委托诉讼代理人：玛依拉，女，新疆胜天房地产开发有限公司职员。   委托诉讼代理人：李长军，男，新疆胜天房地产开发有限公司职员。   上诉人陈孝勇因与被上诉人新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称新疆胜天公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2021）新0103民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人陈孝勇及其委托诉讼代理人苏成，被上诉人新疆胜天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人玛依拉、李长军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   陈孝勇上诉请求：1.被上诉人给付上诉人逾期办证违约金96,756.74元。2.本案上诉费及一审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实清楚但适用法律错误。一审法院认为：针对原告要求被告支付逾期办证违约金96,756.74元的诉讼请求，双方确认涉案房屋尚未交付，按照双方的合同约定，逾期办证违约金应自出卖人应在商品房交付使用后的180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现涉案房屋尚未交付，故原告要求被告支付逾期办证违约金尚无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院既已认定被上诉人已逾期交房（双方约定于2014年8月30日前交付房屋）至今也未将涉案房屋交付已明显违约，被上诉人将涉案房屋及房屋权属证书办理在上诉人名下是其基本义务，上诉人有理由相信在房屋交付（2014年8月30日后180天）后被上诉人应为其办理房屋权属证书。根据合同目的解释方法，上诉人购买房屋其就是为了能在约定期间获得质量合格的房屋及权属证书，这是上诉人的合理期待，是上诉人的期待利益；被上诉人未将涉案房屋在约定期间交付上诉人又约定交付使用后180天办理权属证书，该条款的约定明显属于被上诉人利用该格式条款不合理的减轻其责任，严重违反了民法中基本的诚信原则。只有排除该条款的适用才能使显著失衡的权利义务得到平衡。综上，望二审法院查明事实，正确适用法律作出公正判决。   新疆胜天公司辩称，我方要求维持一审判决，该判决认定事实清楚适用法律准确无误。因上诉人一直未办理入住，按照合同约定，逾期办证违约金应自出卖人在商品房交付180日内未办理产权手续的条件下才偿付。现涉案房屋尚未交付，故上诉人要求我方向其交付逾期办证违约金尚无事实依据和法律依据。故我方只认可对于逾期交房的违约责任，不认可有逾期办证的违约责任。关于逾期办证违约责任起算时间的该项法律适用有法院生效判决在先为例。故请求法院驳回上诉人的诉求，维持一审判决。   陈孝勇向一审法院起诉请求：1、判令被告因延期交房给原告支付违约金9,454.52元；2、判令被告因延迟办理房产证给原告支付违约金96,756.74元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。   一审法院判决认定，2013年9月28日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市沙依巴克区格林威治城×××室房屋，预测建筑面积为119.33平方米，房款总价414,671.75元，签订合同当日支付首付款，余款127,000元买受人以贷款方式在2013年10月21日向出卖人付清。被告应在2014年8月30日前将房屋交付买受人使用。出卖人如未在本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）出卖人逾期交房不超过30天，自合同规定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。出卖人应在商品房交付使用后的180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的X％向买受人支付违约金，由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。   2013年11月26日，被告向原告出具了全款的购房发票。   原、被告确认涉案房屋现在尚未办理交付手续。   一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人均具有法律拘束力，当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。针对原告要求被告赔偿逾期交房违约金9,454.52元的诉讼请求，一审法院认为，被告未按合同约定于2014年8月30日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任，逾期交房违约金的起算点应为2014年8月31日。现双方确认涉案房屋目前尚未交付，按照双方的合同约定，逾期办证违约金应自出卖人应在商品房交付使用后的180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现涉案房屋尚未交付，故原告要求被告支付逾期办证违约金尚无事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告陈孝勇支付逾期交房违约金9,454.52元；二、驳回原告陈孝勇要求被告新疆胜天房地产开发有限公司支付逾期办证违约金96,756.74元的诉讼请求。   本院二审期间当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。   本院认为，根据上诉人陈孝勇的上诉请求和被上诉人新疆胜天公司的答辩，本案二审的争议焦点为新疆胜天公司在本案中是否应承担延期办理产权证书的违约金。认定这一事实的关键是产证办理义务的起始时间，即延期办理产权证书的起算时间。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方当事人所签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。该合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。由此可见，房屋的交付使用应是对房屋的转移占有，除非双方有特殊约定。实践中转移占有的方式一般是买受人在交房通知书上签字或出卖人交付房屋钥匙。本案中被上诉人新疆胜天公司因迟延交房已被一审法院判决承担违约责任。本案一审期间涉案房屋仍然没有交付，故被上诉人新疆胜天公司协助办证义务的约定条件和期限尚未成就。   综上所述，上诉人陈孝勇要求被上诉人新疆胜天公司承担逾期办证违约责任的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2,218.92元（陈孝勇已预交）由陈孝勇负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 李 昕   审 判 员 王 辉   审 判 员 杨 扬   二 〇 二 一 年 五 月 十 九 日   书 记 员 田 源          1