山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终725号上诉人（原审原告）：王某，女，1977年12月22日生，汉族，山西省晋城市人，现住晋城市。委托诉讼代理人：董某，山西晋君律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦某，山西晋君律师事务所律师。上诉人（原审被告）:泽州县金村镇湛家村村民委员会，住所地：山西省泽州县金村镇湛家村，统一社会信用代码：×××。法定代表人：湛某，任村委主任。委托诉讼代理人：郭某，山西开放律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：晋城市钢润房地产开发有限公司，住所地：山西省泽州县金村镇湛家村，统一社会信用代码：×××。法定代表人：郝某，任总经理。委托诉讼代理人：刘某，系该公司员工。委托诉讼代理人：宋某，系该公司员工。上诉人王某因与上诉人泽州县金村镇湛家村村民委员会（以下简称湛家村委）、上诉人晋城市钢润房地产开发有限公司（以下简称钢润房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服山西省泽州县人民法院（2021）晋0525民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王某的委托诉讼代理人董某、焦某，被上诉人湛家村委的法定代表人湛某及其委托诉讼代理人郭某、被上诉人钢润房地产公司的委托诉讼代理人刘某、宋某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王某的上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审并未查明本案关键事实。一审认为“王某非湛家村集体经济组织成员，其不能享有基于此身份而享有的房屋置换利益”，而上诉人是否享有房屋置换权益，应当取决于回迁楼的土地性质，本案中，回迁楼的土地性质为国有用地，则上诉人无需成为湛家村村民便可享有房屋拆迁安置利益。2、一审以2800元/㎡的回购标准计算回迁楼置换补偿金额明显不当，与市场价格相差甚远。依据各方认可的拆迁安置实施方案第六条规定，2800元/㎡是针对产权置换后面积发生增减的情况下做出的特殊约定，该情况的前提是被拆迁对象已经取得了住房，其日常生活居住已经有了相应的保障，而本案中，上诉人房屋被拆后，无法获得置换房屋，因此应当按照置换房屋的实际销售价格计算补偿金。3、一审认定的案涉房屋面积及房屋建成时间错误。案涉房屋的一层占地面积实际为272.82㎡，二层建筑面积实际为141.232㎡，上诉人丈夫王忠强之所以在平面图上签字，是房子被强拆后迫于无奈；关于房屋建成时间，案涉房屋建造于1989年，被上诉人主张系1975年建造无任何证据，一审在双方均未提交证据证明的情况下，以400元/㎡的标准计算一次性货币补偿不当。4、被上诉人钢润房地产公司系本案的拆迁补偿安置主体，应与湛家村委共同承担责任。湛家村委辩称，驳回上诉人的上诉请求，具体答辩意见同上诉意见。在拆迁安置实施方案第六条第一款明确了收购价格是2800元/㎡，由开发商来收购，故一审认定2800元/㎡的补偿数额正确，但应由钢润房地产公司支付，2800元/㎡回购房产的面积是正确的；二楼的补偿标准，按双方之前的协议执行。钢润房地产公司辩称，一审判决事实清楚，证据确凿。湛家村委的上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人按260.34㎡房屋面积置换给被上诉人。2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、案涉房屋的一层不能实行一次性货币补偿，只能进行面积置换。《湛家村改造项目拆迁安置实施方案》第五条第一款明确写明房屋一层不作货币补偿；被上诉人丈夫王忠强已于2019年6月28日与上诉人根据拆迁安置实施方案签订了补偿协议，且领取了相关款项并签字，表明被上诉人认可上诉人的补偿方案，若一层房屋进行货币补偿，则不应领取过渡费；上诉人并没有对房屋一层进行货币补偿的先例，且无该部分补偿资金。2、上诉人只能按被上诉人房屋一层的实际面积260.34㎡置换给被上诉人。拆迁安置实施方案第二条第二款写明住宅类按照提供的产权证明，以合法宅基地面积1:1.5置换新建住宅楼建筑面积，第三款写明补偿必须是本村村民，而王某非湛家村集体经济组织成员，故不能享受按本村村民1:1.5置换面积的优惠政策。王某辩称，请求二审驳回湛家村委的上诉请求，判决湛家村委、钢润房地产公司依据拆迁安置实施方案给与答辩人相应补偿。1、依据已生效判决，案涉房屋产生的拆迁安置所有利益归答辩人。2、2020年8月25日湛家村委的主任湛某明确说明对案涉房屋可以参照村里拆迁安置方案进行补偿。3、2019年6月28日的补偿协议也是依据拆迁安置实施方案签订的。钢润房地产公司辩称，同意湛家村委的上诉意见。王某向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判决两被告依据湛家村拆迁安置方案给予原告相应补偿。2.诉讼费用由被告承担。一审查明：1996年，被告湛家村委村民湛根印将其原位于泽州县金村镇湛家村庙西街54号房屋出卖给王卫锁。2003年9月15日，在王卫锁与王玛瑙离婚纠纷案件执行过程中，王卫锁与王玛瑙达成协议将泽州县金村镇湛家村庙西街54号房屋归于王玛瑙所有。2011年10月8日，王玛瑙又将该涉案房屋卖给本案原告王某。后该涉案房屋因湛家村改造项目被湛家村委拆迁。一审法院曾于2020年6月19日作出（2020）晋0525民初108号民事判决书，判决位于泽州县金村镇湛家村庙西街54号房屋12间（包括大门东西两侧平方、大门外厕所、主房东胡同）拆迁安置的所有利益归原告王某所有。后该案被告湛继昌、湛继伟上诉至晋城市中级人民法院，晋城市中级人民法院作出（2020）晋05民终812号民事判决书驳回上诉维持原判。湛家村委于2015年7月6日制定并经该村村民代表大会通过的《改造项目拆迁安置实施方案》第三条为：被征收房屋的合法宅基地置换后面积超过30平米的，以实际合法宅基地置换后面积标准每平米支付搬迁补助费15元。第四条为：（一）在产前调换房屋交付前，拆迁方应当向被拆迁户支付临时安置补助费（过渡费），过渡期限应当自被拆迁户房屋移交之日起至新房交钥匙之日止。（三）约定过度其为36个月，被拆迁户自行过度的，临时安置补助费每年支付一次。（四）被征收合法宅基地置换后面积超过30平方米的，每平方米月支付临时安置补助费13元。第五条为：（一）房屋一层不作货币补偿，以合法宅基地面积×1.5倍为回迁楼面积置换标准。（二）二层以上（含二层）实行一次性货币补偿，不作为回迁楼置换。货币补偿标准为：（2.2米以上）2000年以后修建的房屋补偿标准为650元/㎡；1980年-2000年修建的房屋补偿标准为600元/㎡；1980年以前砖木结构房屋为450元/㎡，土木结构为400元/㎡。同时，该方案第六条载明：（一）被拆迁户置换增减面积在正负10㎡，统一按照2800/㎡补差价，被拆迁户置换后余下面积本村居民可以自愿组合，不愿自愿组合的由开发商按2800㎡全部认购。原告丈夫王忠强于2019年6月28日以400元/㎡的标准领取涉案被拆迁房屋二层及以上建筑物补偿款33560.8元、一次性搬家补助费3807.45元、过度安置费39597.48元，共计76965.73元。本案诉争房屋一层占地面积为260.34㎡、二层建筑面积为129.08㎡。一审认为，生效的法律文书具有法律约束力，当事人及其他相关单位和个人都应当履行法律文书确定的义务。一审法院依法作出并经晋城市中级人民法院判决维持的（2020）晋0525民初108号民事判决书，已判决位于泽州县金村镇湛家村庙西街54号房屋12间（包括大门东西两侧平方、大门外厕所、主房东胡同）拆迁安置的所有利益归原告王某所有。湛家村委作为湛家村改造项目的实施方和本案诉争房屋的拆迁方应当依照其制定的《湛家村改造项目拆迁安置实施方案》与王某签订拆迁协议。王某非湛家村集体经济组织成员，其不能享有基于此身份而享有的房屋置换利益，但与身份无关的拆迁利益，湛家村委应当依据《湛家村改造项目拆迁安置实施方案》向王某给付拆迁安置利益。原告主张的搬家费应当依据《湛家村改造项目拆迁安置实施方案》以每平米15元的标准支付5857.65元（260.34㎡×1.5×15元/㎡）；其主张的安置过渡费应当依据《湛家村改造项目拆迁安置实施方案》以每平方米每月13元的标准支付36个月安置过渡费182758.68元（260.34㎡×1.5×13元/㎡×36个月）；其主张二层以上（含二层）一次性货币补偿应当依据《湛家村改造项目拆迁安置实施方案》以400元/㎡的标准支付51632元（129.08㎡×400元/㎡）；其主张的回迁楼置换补偿因原告并非湛家村集体经济组织成员，应依据《湛家村改造项目拆迁安置实施方案》以2800元/㎡的回购标准补偿1093428元（260.34㎡×1.5×2800元/㎡），以上共计1333676.33元。因原告已领取二层及以上建筑物补偿款、搬家费、过度安置费共计76965.73元，该费用应当在总额中予以扣减，故被告湛家村委应当支付原告搬家费、安置过渡费、二层及以上一次性货币补偿、回迁楼安置补偿共计1256710.6元。被告晋城市钢润房地产开发有限公司系被告湛家村委改造项目的合作方，并非本案拆迁补偿安置的主体，故驳回原告对被告晋城市钢润房地产开发有限公司的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告泽州县金村镇湛家村村民委员会于本判决生效后十日内支付原告王某搬家费、安置过渡费、二层及以上一次性货币补偿、回迁楼安置补偿共计1256710.6元；二、驳回原告王某其他诉讼请求。案件受理费16500元，原告王某已预交，本院减半收取8250元，由被告泽州县金村镇湛家村村民委员会负担。二审中，王某提供新证据广告传单、视频，欲证明同一地段房屋已经按大产权房屋进行了宣传和售卖，经其询问房地产公司售楼部，工作人员明确说明房屋均价是7500元/㎡，若对案涉房屋一层进行货币补偿，按照7000元/㎡的价格补偿并不算高。湛家村委质证称：对新证据不认可，广告宣传的是商品楼，不是本案的回迁楼，两者价格不一样。庭审中，经法庭询问，王某明确增加诉讼请求，要求依据《湛家村改造项目拆迁安置实施方案》对案涉被拆迁房屋进行货币补偿或置换房屋。本院二审查明的事实与一审一致。本案的争议焦点为：一、案涉被拆迁房屋一层的补偿应采取货币补偿还是置换房屋；二、案涉房屋一层置换房屋的面积及二层货币补偿标准和面积如何确定；三、钢润房地产公司是否应当与湛家村委会共同承担责任。本院认为，关于争议焦点一。本案各方当事人均同意依据《湛家村改造项目拆迁安置实施方案》向王某给付拆迁安置利益。《湛家村改造项目拆迁安置实施方案》第五条为：（一）房屋一层不作货币补偿，以合法宅基地面积×1.5倍为回迁楼面积置换标准，故对于案涉被拆迁房屋一层，应当给予390.51㎡的置换面积（260.34㎡×1.5）。湛家村委主张王某非湛家村集体经济组织成员，不能享受本村村民1:1.5的置换面积的优惠政策，只能按照1:1进行一层面积置换，但是：（一）该实施方案中对1:1进行面积置换并无规定。（二）该实施方案第二条第（三）款为没有落户本村，但从本村的自然人处购买了合法房产，拆迁安置时，拆迁人仍以本村村民（原房产所有人）为被拆迁人，购房户和原房产所有人自行协商安置补偿事宜。王某虽没有落户本村，但从本村的湛根印处购买了案涉房产，拆迁安置时，湛家村委仍应以本村村民（原房产所有人）湛根印为被拆迁人，湛家村委理应按照1:1.5对案涉被拆迁房屋一层进行面积置换，在王某与湛根印儿子湛继昌、湛继伟之间关于拆迁利益归属已有生效判决，确认案涉房屋拆迁安置的所有利益归王某所有，湛家村委的该主张本院不予支持。关于争议焦点二。王某的丈夫王忠强已代表王某在房屋现状平面图上签字确认了案涉房屋的一、二层面积，与湛家村委签订了补偿协议，并于签协议当天领取了涉案被拆迁房屋二层及以上建筑物补偿款等，故应依据该协议确认案涉房屋一、二层的面积和补偿标准。王某虽主张王忠强是在被迫无奈下在协议和平面图上签字，但王某、王忠强未在协议签订后一年内起诉要求撤销该协议，故其主张不予支持。王某主张案涉房屋建造于1989年，一层占地面积实际为272.82㎡，二层建筑面积实际为141.232㎡，其依据为自己保存的《房屋现场调查登记表》照片，该照片来源不明，无调查人员签字，不足以推翻上述协议和平面图确认的内容故其主张本院不予支持。关于争议焦点三。王某主张钢润房地产公司系本案的拆迁补偿安置主体，应与湛家村委共同承担责任，但其是依据湛家村委制定的《湛家村改造项目拆迁安置实施方案》，与湛家村委签订的补偿协议，钢润房地产公司并非本案的拆迁补偿安置主体，故该主张本院不予支持。综上，上诉人王某的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人湛家村委的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持山西省泽州县人民法院（2021）晋0525民初27号民事判决第二项；二、撤销山西省泽州县人民法院（2021）晋0525民初27号民事判决第一项；三、上诉人泽州县金村镇湛家村村民委员会于本判决生效后十日内支付上诉人王某搬家费、安置过渡费、二层及以上一次性货币补偿、回迁楼安置补偿共计163282.6元；四、上诉人泽州县金村镇湛家村村民委员会按390.51㎡（260.34㎡×1.5）给予上诉人王某房屋置换面积。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费11090元（上诉人王某已预交案件受理费16500元，上诉人泽州县金村镇湛家村村民委员会已预交案件受理费11090元），由上诉人王某和上诉人泽州县金村镇湛家村村民委员会各半负担。本判决为终审判决。审 判 长 程 浩审 判 员 郭红洁审 判 员 韦 薇二〇二一年五月十四日法官助理 张晋丽书 记 员 吕 倩