辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1147号上诉人（原审被告、反诉原告）：营口市鲅鱼圈区熊岳华晟昌达房产信息咨询服务部，住所地营口市鲅鱼圈区熊岳镇华晟小区A区11#裙楼-1号房，统一社会信用代码92210804MA0U11G712。法定代表人：王芙蓉，总经理。委托诉讼代理人：赵利昌，男，满族，1966年4月17日出生，住营口市鲅鱼圈区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邵春雨，女，1985年2月27日出生，汉族，住鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：孟凡贺（邵春雨丈夫），男，1982年1月23日出生，住鲅鱼圈区。上诉人营口市鲅鱼圈区熊岳华晟昌达房产信息咨询服务部因与被上诉人邵春雨居间合同纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院（2020）辽0804民初1536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人营口市鲅鱼圈区熊岳华晟昌达房产信息咨询服务部的委托诉讼代理人赵利昌，被上诉人邵春雨及其委托诉讼代理人孟凡贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人营口市鲅鱼圈区熊岳华晟昌达房产信息咨询服务部的上诉请求：1.依法撤销一审判决将本案发回重审或依法改判上诉人不承担11600元。2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由，本案中一审法院故意遗漏当事人。本案在一审法院立案时的案由为房屋买卖合同纠纷，上诉人并不是买卖合同的一方当事人，上诉人在答辩期间要求追加本案房屋出卖人王维轩，一审法院未予准许。上诉人认为一审法院的做法遗漏本案必要共同诉讼人。根据《最高人民法院关于适用的解释》，必须共同参加诉讼的当事人没有参加诉讼的，当事人可以申请法院追加。一审法院以被上诉人不同意追加而未追加属于适用法律错误，该条并未规定追加当事人必须有原告方同意才可追加。本案中，为了查明案件事实，上诉人认为应当追加卖方王维轩为本案被告。一审法院在判决书中写到，本院经审理查明，买卖双方同意由居间方、代卖方无息保管定金。卖方王维轩在没有到庭参加诉讼的情况下，王维轩同意怎么还把定金带走，这是自相矛盾。在居间合同中（第一条第二项）对买卖双方有明确规定，需要买卖双方同意，由居间方代卖方无息保管定金。居间方才有权力保管定金，邵春雨与王维轩在签定房屋买卖合同之前，王维轩明确表明，此房屋定金必须由本人带走，决不放在中介。如果买方邵春雨不同意，此房屋不卖，合同不签。一开始买方邵春雨不同意，后来经过双方协商，邵春雨同意定金由王维轩本人带走。法院另查明，第二天早上（2019年10月18日）翟艳春转给王维轩6600元，2019年10月17日晚大约17-18点钟，当时王维轩说自己的微信转账不好使，接收不了（由当晚：2019年10月17日的微信转账记录为证），买方将定金转于居间方业务员翟艳春保管。次早（2019年10月18日），业务员将定金转于王维轩6600元（有微信记录）。邵春雨将定金转于业务员，目的也是想通过业务员做个见证，我钱通过中介转给你卖方王维轩了。买方邵春雨说定金交给中介了，当时居间方的财会人员也在场，买方为什么不直接把定金转给财会人员，而转给业务人员，这是不合乎情理和常理的。居间方财务没有收到买方的定金。财务收到钱后，按规定会给当事人出具定金收条作为收款凭证。10000元定金，为什么转6600元，因为买方邵春雨强烈要求居间方陪同她出车去鞍山，去鞍钢房产还王维轩剩余的房贷，经协商由王维轩出资3400元做为往返鞍山的车脚路费钱，放在居间方处保管，如果没有履行达成协议，在王维轩返还定金时，居间方与王维轩结算，将钱如数还给王维轩，这钱与买方定金无关。王维轩承认10000元定金在自己手里。法院再查明，经本院到不动产登记部门查证，涉案房屋在不动产部门没有登记，无法进行交易。法院查不到房产信息是对的，因为王维轩的房贷没有还清，鞍钢公寓有房贷没有还清的住户。信息、房照都在鞍钢房产保管封存，住户要想卖房，必须到鞍钢房产还完房贷，解除封存，拿回房照，到鲅鱼圈不动产登记、确认、落户后，这时候才能查到房产信息和归属权，然后买卖双方才能办理相关过户手续。我们居间方卖鞍钢公寓的房子，都是按这种程序和流程办的。一审法院认为原被告存在居间合同关系。这个认为没有问题，前提是在这份合同里，居间方与买卖双方签定的是三方同时存在居间合同关系，合同出现问题，根据居间合同第九条明确规定，必须三方到场处理解决合同纠纷，否则没有完整性，也就没有法律的约束性。不能说谁应诉，谁承担责任。我居间方应诉是尊重法律，配合法院的工作。假设我们在这个合同里有责任的话，是居间责任，而不是被告责任，王维轩必须依法到庭参加诉讼，这个案件才是完整的。王维轩与这起案件有着不可推卸的责任和利害关系。一审法院认为，被告应当要求王维轩提供房产权证书，并存放在被告处，并对王维轩的房产权属情况予以审查，将审查情况提供了原告，但被告提供给原告的房屋信息不真实。王维轩与邵春雨签定合同之前，已向居间方提供了身份证、户口本、工作证、结婚登记证明、房屋租赁合同证明、购房通知单、房屋买卖合同，经居间方审查，手续没有问题，居间方还在鞍钢公寓物业查到，房产确实登记在王维轩名下（有录像证明），手续存放在居间方处保管。一审法院认为，被告提供的居间服务存在缺陷，构成违约，因返还原告交付给被告，交付的居间费用。居间方提供的居间服务不存在缺陷，不构成违约。居间方业务员领着被上诉人邵春雨实地多次看房、出车、出人、出力、尽心尽力，根据合同约定，居间方已完成居间服务义务。不需要支付返还被上诉人交付的居间费，而且被上诉人应该补齐所欠居间方的服务费用1000元，总计为2600元。居间方的业务员翟艳春在第一次领被上诉人邵春雨看房前，已向被上诉人告之，卖方王维轩的房产现在状况信息，包括此房不是房照，是房屋买卖合同，有房贷，房屋产权信息不在区不动产，而是在鞍钢房产局封存保管。如果交易买方必须给卖方去鞍山，鞍钢房产局还剩下所有的房贷，还完房贷拿回房照，到鲅鱼圈不动产登记确认、落户。落户后才能查到房产信息和归属权，然后买卖双方才能办理过户相关手续。看房后邵春雨很满意，自愿同意给卖方王维轩去鞍钢还剩下所有房贷，在居间合同里第一条第二项，对买方邵春雨去鞍钢房产还房贷有明确规定。综上所述，邵春雨知道王维轩房产信息的来龙去脉，我们居间方做到应尽的义务，审法院加重了上诉人的审查义务。一审法院在审理过程中法律适用中，程序不合法，对案件主体进行偷梁换柱，有欺诈、骗取立案的嫌疑。审法院在案件审理过程中，质证、认证、执法不公、案件审理有偏激，袒护一方。被上诉人邵春雨是自愿同意与卖方签定的合同，不是居间方捆绑着签定的，邵春雨是有行为能力的人，出现问题责任都推卸给居间方。在这起合同违约中居间方没有点责任，上诉人做到应尽的义务，在整个交易行为过程中没有任何过错，且双方己经达成了房屋买卖合同，上诉人完成了居间义务，涉案房屋定金也是由卖方王维轩实际收取，一审法院判令上诉人返还定金和居间费用没有事实和法律依据。故恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人邵春雨辩称，一、上诉人主张不成立，请人民法院依法驳回其诉讼请求。买方邵春雨于2019年10月17日通过居间方昌达房产信息部与王维轩签订了房屋买卖居间合同，合同中明确注明其房屋权属为房照，并在合同签订之日起交定金1万元，与买卖双方交房时冲抵房款，余额于合同签订30日补齐，买卖双方同意由居间方代卖方无息保管定金。卖方在签订合同当日须将房款、房屋所有权及权属证明原件放于居间处，在签订合同30日内完成过户交接。买方向居间方支付居间费用2600元。合同第七条约定，如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用2600元。合同签订后，邵春雨当场以微信转账的形式支付给了居间方业务员翟延春定金1万元及前期居间费1600元。合同约定30日届满后，因王维轩未取得个人房产证，无法进行交易。由于居间方在此居间活动中存在重大过错行为，导致本合同无法履行，因此本诉原告无权也无法律依据向答辩人索要居间费用。二、经不动产部门查证，房屋在不动产部门未作登记，无法进行交易，居间方向买方承诺房屋产权为房照，居间方应当要求王维轩提供房产证，并按照合同约定存放于原告处，并对王维轩的房屋产权情况严格审查，将审查情况如实提供给买方，但居间方提供给买方房屋信息不真实，房屋在不动产部门没有登记，无法进行交易。本诉原告提供的居间服务存在过错，作为居间方没有尽到忠实的居间义务，没有审查卖方对房屋是否享有完整的所有权。居间服务存在缺陷构成违约，应返邵春雨交付居间费用。此外，本诉被告基于对原告居间方的信任，将订金1万元交付给原告，在房屋无法交易的情况下，应返还原告定金1万元，在居间合同第二条、第九条、第十条均对定金的处置作了明确规定，而现居间方却以交付给卖房人为由拒绝返还定金，其理由不成立，也违反了该合同条款的约定。对于居间方强调将定金转给卖房人王维轩6600元，买方并不知情，且居间方、转账金额、转账时间均与买方金额、转账时间不相符。本诉被告与本诉原告之间存在居间合同关系，在房屋无法交易，王维轩未返还的情况下，本诉原告应赔偿被告损失，返还定金。如原告认为王维轩应承担有关责任，另行主张权利。刚刚居间方说第九条承诺三方到场解除合约，在我们的违约约定中第八条明确有标注，买卖双方一方未按合同约定时间履行义务，逾期超过十天，守约方、居间方有权解除合同。对于居间方说我方要去鞍山协助卖方王维轩去办理合同，我们并不知情，在明确合同当中也没有标注。第一条第二小项，明确标注该房屋权属房照。房屋已抵押卖房，抵押方式为银行贷款，并未告知卖方与鞍钢房产集团有抵押行为。其次，卖方称王维轩拿走定金一事，买方有异议。若双方同意王维轩带走定金，买房人为何将定金转账给其员工不留证据，卖房人说居间方说对方有专业财会，财会是谁、证件在哪里。对于居间方说3400元作为往返路费更是荒谬，买房人邵春雨夫妻双方有私家车。办理材料需要夫妻双方到场，为何需要花钱乘坐公共交通，居间方王芙蓉多次承诺卖房人，房屋产权为保障居间方王维轩与买房人通过居间方提供的身份证、证件、购房通知单、手续等相关材料的陈述，买方邵春雨并未看到其复印件，也并未在居间方。被上诉人邵春雨向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告的11600元；2、诉讼费用由被告承担。上诉人营口市鲅鱼圈区熊岳镇华昇昌达房产信息咨询服务部向一审法院提出的反诉请求：1、请求被反诉人支付反诉人居间费用1000元；2、反诉费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2019年10月17日，原告（买方）通过被告（居间方）与王维轩(卖方)签订了房屋买卖合同（居间合同），合同主要约定：卖方所有的位于营口市鲅鱼圈区的房屋，权属为房照，建筑面积为108.52平方米，房屋成交价格为353000元，合同签订之日买方交定金10000元，于买卖双方交接房屋时冲抵房款，余额于合同签订后30日补齐；买卖双方同意由居间方代卖方无息保管定金；卖方在签订本合同当日需将房屋所有权证及权属证明原件放于居间方处，并在签订本合同之日起30日内，备齐过户及贷款文件交于居间方；买方需向居间方支付居间费用2600元，该居间费用于本合同签订当日交付居间方；居间服务包括提供房地产信息、实地看房以及代拟合同三项；如买卖双方自愿解除合同，则买卖双方各自承担居间费用总额的百分之五十；如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用人民币2600元；如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已交付的定金将支付卖方作为违约赔偿，如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返定金给买方作为违约赔偿。合同签订后，原告当场以微信转账的形式转给了被告的业务员翟艳春定金10000元，随后又微信转账的形式转给了被告的业务员翟艳春居间费1600元。另查明，第二天（2019年10月18日）早，翟艳春转给王维轩6600元。合同约定的30日届满后，王维轩未能办理房屋交接、过户手续，被告认为不能过户的原因是王维轩父亲生病，王维轩需护理，无法办理；原告认为王维轩尚未取得个人房产证，无法进行交易。又查明，被告提供的住房买卖合同载明：2011年9月22日，王维轩（购房人）与鞍山钢铁集团公司（售房人）签订住房买卖合同，约定王维轩购买住房为鞍钢鲅鱼圈区职工公寓山海小区2号鞍钢公寓102栋1单元701室，建筑面积108.52平方米；总金额234620元；采用抵押付款，2011年9月22日前付清全部购房款的20%即46924元。再查明，经本院到不动产登记部门查证，案涉房屋在不动产部门没有登记，无法进行交易。本案在审理过程中，原告撤回对王维轩的诉讼请求，本院已准许；同时原告变更双倍返还定金为返还定金。一审法院认为，1、本案是买卖合同关系还是居间合同关系的问题。本案中原、被告及王维轩之间签署的是买卖合同（居间合同），具体到原、被告之间属于居间合同关系，原告与王维轩之间是买卖合同关系。反诉原告也以双方之间存在居间合同关系提起了反诉，所以，原、被告之间存在居间合同关系。2、原、被告是否违约以及如何承担责任的问题。被告应当要求王维轩提供房产权证书，并存放于被告处，并对王维轩的房产权属情况予以审查，将审查情况提供了原告。但被告提供给原告的房屋信息不真实，案涉房屋在不动产部门没有登记，无法进行交易，被告提供的居间服务存在缺陷，构成违约，因返还原告交付的居间费。此外，原告基于对被告的信任，将定金10000元交付给被告，在房屋无法交易、王维轩未返还的情况下，被告应当赔偿原告的损失，返还原告定金。如被告认为王维轩应承担有关责任，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告营口市鲅鱼圈区熊岳镇华昇昌达房产信息咨询服务部于本判决生效之日起10日内返还原告邵春雨定金10000、居间费1600元，合计11600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回反诉原告的反诉请求。案件受理费340元，由被告负担183元，原告负担157元。反诉费50元，由反诉原告负担。本院二审期间，当事人围绕争议事实提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审认定的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、是否应当追加王维轩为被告。2、上诉人与被上诉人之间是否存在居间合同。3、上诉人居间服务是否有瑕疵，上诉人是否应当返还居间费用及1万元定金。（一）关于是否应当追加王维轩为被告的问题。本院认为被上诉人邵春雨向人民法院提起诉讼，列明王维轩为被告后撤销了对其诉讼，从而本案由买卖合同纠纷变更为居间合同纠纷，审查内容为上诉人与被上诉人的居间合同纠纷，此时，王维轩为非居间人，故一审法院未予追加并无错误。（二）关于上诉人与被上诉人是否存在居间合同的问题。上诉人与被上诉人及案外人王维轩签订的《房屋买卖合同》中确有上诉人依该合同约定享有的权利及义务，存在居间合同。（三）关于上诉人居间服务是否有瑕疵，上诉人是否应当返还居间费用及1万元定金的问题。三方签署的《房屋买卖合同》第一条（一）约定买卖双方通过居间方购买及出售卖方所有的位于营口市鲅鱼圈区房屋，权属为房照。（四）过户方式：1.卖方在签订本合同当日需将房屋所有权证书及权属证明原件存放于居间方处，以房照收取凭证为准,并在签订本合同之白起30日内，备齐过户及贷款文件交予居间方。买方在签订本合同之日起30日内，备齐过户及贷款文件交予居间方。且买卖双方承诺，在双方备齐所有过户手续及贷款申请通过后30日内，向办理房屋权属转移部门递交过户手续。买方对该房屋状况已充分了解并愿意购买。买卖双方需确保贷款、过户、交税及抵押所需的相关手续齐全。本案中依合同的约定王维轩应当具有房照，并于合同签订之日在放于上诉人处，而王维轩并无房照，上诉人违反了合同的约定，应承担相应的违约责任，返还居间费用。合同第二条（二）付款方式1、约定定金一万元，以实际支付数额为准，买卖双方同意由居间方代卖方无息保管定金。本案中被上诉人向上诉人支付了定金，上诉人即负有保管定金之义务。合同未履行，上诉人有义务返还定金。综上所述，上诉人营口市鲅鱼圈区熊岳华晟昌达房产信息咨询服务部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由上诉人营口市鲅鱼圈区熊岳华晟昌达房产信息咨询服务部负担。本判决为终审判决。审判长  张丽丽审判员  盖世非审判员  唐晓葵二〇二一年五月二十五日法官助理王睿书记员李佩益