辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终549号上诉人（原审被告）：赵德财，男，1965年10月30日出生，汉族，住抚顺市望花区。被上诉人（原审原告）：深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司，住所地：抚顺市新抚区裕民路8号。负责人：胥盈，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙淼，该公司客服助理。委托诉讼代理人：韩莹，该公司客服助理。上诉人赵德财因与被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称物业公司）服务合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初2328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人赵德财、被上诉人物业公司的委托诉讼代理人孙淼、韩莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵德财上诉请求：判令驳回物业公司的诉讼请求。事实与理由：物业公司没有做好物业服务，服务不到位，多次要求解决问题，直至今日没有解决。1、万达商铺J#18号门市，自来水每到冬天就被冻住不能使用，到来年四、五月份才能使用。从2017年1月份开始，我多次到万达物业公司要求维修维护，直至今日还没有解决。2、万达商铺J#19号门市南面整个墙面被物业公司作为垃圾场使用，使得整个南面不能开窗。万达售楼处也多次与万达物业协商无果。后变更为大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司，但服务人员没变。我多次与韩经理协商，达成2016年年底清除垃圾，恢复原状（多处墙体被破坏），但到2018年3月份墙体才修复原状，且还是用作垃圾场使用。万达物业因为此原因不解决，同时也不收取我的物业费，但我还是要求解决此事。万达物业一直没有解决，因为垃圾场的存在，影响了我的房屋出租。3、物业公司更名后，有工作人员打电话要求交物业费时，我也就上述情况与其沟通，但物业公司只要求交费，不解决以上事情。物业公司辩称，赵德财系J#17.18商铺业主，自2016年12月9日起至今未缴纳该两个商铺的物业费。在我公司催缴物业费的过程中，曾在2017年12月至2020年5月期间多次电话沟通、上门贴催费通知单等多种形式催缴物业费，但上诉人至今仍拖欠物业费。关于上诉人所说的拖欠物业费的原因，万达集中入伙时间为2015年11月份，当时大批业主入伙后开始装修，产生的大量装修垃圾集中放到15号楼1单元对面通道大门内，虽然地点在J#19南面墙体及窗户旁，但该地区为园区内的公共区域，集中入伙期间，我市与抚顺奥腾汽车运输有限公司签订了清运装修残土的服务合同，服务公司按照合同要求对该区域的装修残土进行清运，装修垃圾清运做到日产日清，每日22点至凌晨6:00之间进行垃圾清运。由于白天的业主一直不断的在产生装修垃圾，所以晚上进行清理。根据物业装修垃圾规范管理事项，各物业服务企业应于开工前告知居民、个体商户建筑垃圾日产日清，在小区内物业服务企业指定的固定垃圾存放点堆放。上诉人以装修垃圾放公共区域影响其的商铺的营业不合理，而且该商铺并未影响出租，J#19商铺一直处于营业中，物业费每年也会按时缴纳，所以赵德财作为J#17.18商铺业主不交物业费的理由不成立。集中装修期结束后，我物业公司对此地点已完成整改，设定为小区内非机动车停放处，对业主提供便民服务。根据《前期物业服务协议》第四条：1、物业服务费按入伙通乱上规定的交房截止日期开始计收，每12个月为一个结算周期。业主应于每个结算周期到来30日前预交下一周期的物业管理服务费，逾期按欠费的日3%支付违约金。2、物业服务费的收费标准：大商铺外围、底商3元/㎡，故根据《前期物业服务协议》第九条违约责任第一条，甲方违反合同未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给甲方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。我公司并未给甲方造成任何损失，不应予以赔偿和物业费的减免。第四条，乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳物业费的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天支付应付未付费用的3%支付违约金。若连续三个月未缴纳，甲方有权通过法院提起诉讼追缴。物业费是物业公司生存的基本条件，我司按合同约定为上诉人提供了相应的物业管理服务，但上诉人却以与我司无任何关系的各种理由拒不履行自己的缴费义务，上诉人不交物业费的行为不但违反了物业服务合同的约定，还侵害了其他业主的合法权利。物业公司向一审法院起诉请求：判令被告支付2016年12月10日至2020年12月9日万达商铺J#17号的物业费5587.2元，万达商铺J#18号的物业费20541.6元，合计物业费共26128.8元，止于2020年9月30日的物业费违约金5225.76元，共计31354.56元；2、本次诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告系抚顺市新抚区万达J#17、18商铺的业主（J#17商铺建筑面积38.8㎡、J#18商铺建筑面积142.65㎡），原告系被告小区的物业服务公司。被告与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定：高层住宅、精装公寓：1.90元/㎡·月；SOHO写字楼：3.20元/㎡·月；大商业外铺、底商：3.00元/㎡·月。物业管理服务费按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来30日前预先交纳下一个结算周期的物业管理服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金；被告收房后交付了至2016年12月9日前的物业费，此后未再交纳物业费。另查明，2016年9月21日大连万达物业管理有限公司抚顺分公司变更为大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司。2019年9月25日大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司变更深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司。一审法院认为，原告为小区业主提供物业服务，被告作为业主有义务交纳物业服务费。该物业费收费标准已在《前期物业服务协议》中明确约定，该服务协议内容不违反法律规定，本院予以确认。业主支付物业费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。本案中，原告为小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，事实上也享受了原告提供的物业服务，理应支付物业费用。原告要求被告支付物业费的请求符合双方《前期物业服务协议》约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告赵德财于本判决生效后三日内给付原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司自2016年12月10日起至2020年12月9日止的J#17号商铺的物业费5587.20元、J#18号商铺的物业费20541.60元，合计26128.80元；二、驳回原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费584元，减半收取计292元，由被告赵德财负担。本院对一审查明的事实给予确认。二审期间，赵德财围绕上诉请求提交照片4张，欲证明：我的商铺南墙墙皮脱落，整个南墙都是垃圾。物业公司的质证意见是，情况属实，但是有异议，这个墙是我们园区内部的墙。本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，物业公司提供了物业服务，因此物业公司向上诉人主张物业费具有合同和事实依据，一审给予支持正确。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改进意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改进意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。赵德财上诉提出物业公司在管理服务中服务质量和水平达不到业主要求的意见，物业公司应当加强管理并及时加强与相关行政部门的联系，并不断完善服务质量以满足业主对物业公司提出的各项合理要求，但这些问题不属于物业公司根本违约的行为，尚未达到赵德财可以拒交或少交物业费的情节和理由，赵德财尚欠物业费26128.80元，事实清楚，应予交纳。综上，赵德财的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费584元，由上诉人赵德财负担。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  张庆敏审判员  李 艳二〇二一年五月二十日书记员  田俊杰