贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1355号上诉人（原审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。法定代表人：张旭东，该公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴文可，女，1985年11月1日出生，侗族，贵州省天柱县人，住天柱县。被上诉人（原审被告）：曹素根，男，1977年1月2日出生，侗族，贵州省天柱县人，住天柱县。委托诉讼代理人：吴文可，系曹素根之妻。一审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：贵州省凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）与被上诉人吴文可、曹素根、一审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初14993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2021年4月9日进行庭询，上诉人华融贵州分公司的委托诉讼代理人周真恩、被上诉人吴文可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：依法撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押物组成部分，案涉房屋不具备执行异议复议规定的除外情形，法院应尊重并保护上诉人的抵押权。二、一审判决适用法律错误。（一）商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行，本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条。（二）被上诉人仅享有一般买受人物权期待权。（三）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。综上，请求二审法院依法予以改判。吴文可、曹素根二审期间未提交书面答辩意见，在庭询过程中口头答辩称，涉案房屋已经装修入住，也有购房合同和备案表。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应当依法判决驳回上诉人的上诉，维持原判。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：请求准予执行原告拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：2013年12月30日原告华融资产管理公司贵州分公司与被告大地联创房开公司到黔东南州住房和城乡建设局办理抵押登记（编号：凯房建州字第××号），被告大地联创房开公司将在建工程凯里市环城西路127号大地春城商住楼抵押给原告华融资产管理公司贵州分公司，抵押债权为318000000元。原告华融资产管理公司贵州分公司因被告大地联创房开公司未有履行债务，诉至贵州省高级人民法院，贵州省高级人民法院立案受理后，经调解，作出（2017）黔民初51号民事调解书，调解主要约定被告大地联创房开公司于2017年8月31日前归还原告华融资产管理公司贵州分公司债务重组本金485000000元及利息（其中2014年12月20日至2016年9月20日期间的利息按照年利率19.5%计算，2016年9月21日起至款项全部还清之日止的利息按照年利率24%计算）。如被告大地联创房开公司未按期限履行还款义务，则应按照编号为贵州Ｙ25130051-5号的《抵押协议》承担抵押担保责任。因被告大地联创房开公司未按贵州省高级人民法院生效的（2017）黔民初51号民事调解书履行义务，原告华融资产管理公司贵州分公司申请凯里市人民法院执行，在执行过程中，凯里市人民法院于2017年12月13日作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，查封被告大地联创房开公司凯里市“大地春城”项目90689.73平方米的房产，其中包括涉案房屋即位于凯里市房屋。凯里市人民法院查封后，吴文可、曹素根提出执行异议，2020年8月7日凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异151号执行裁定书，裁定撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于贵州省凯里市产的查封。原告不服，诉至凯里市人民法院，要求判如所请。一审法院另查明，吴文可、曹素根于2014年7月16日与被告大地联创房开公司就凯里市房屋房屋签订了《商品房买卖合同》（合同编号为2012-Ｚ-289），同日双方办理了商品房预售合同备案登记。2014年10月22日吴文可通过按揭方式交清了最后一笔购房款438000元。后吴文可、曹素根对所购买的房屋进行了装修并入住至今。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，作为涉案房屋的买受人在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，吴文可、曹素根在查封之前占有涉案房屋，并交纳了全部购房款，且一直居住至今。吴文可、曹素根对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，因此，原告诉请理由不成立，对于原告的诉讼请求不予支持。被告大地联创房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案可以缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。本案受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，各方当事人未提交新的证据材料。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审查。综合双方的请求和答辩，本案二审争议焦点为：吴文可、曹素根对华融贵州分公司申请执行的标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，吴文可、曹素根在一审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》、银行转账凭证、收据、商品房预售合同登记备案表等，足以证明吴文可、曹素根与大地联创房产公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性予以确认。基于一审查明涉案房屋的合同签订日、房屋交付占有日发生在法院查封之前，吴文可、曹素根已足额支付购房合同约定的购房款，案涉房屋由吴文可、曹素根居住至今，截至目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创房产公司所致，均满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。因此，吴文可、曹素根对华融贵州分公司申请执行的标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。华融贵州分公司申请强制执行涉案房屋的诉请，不符合法律规定，一审判决不得执行涉案房屋，于法有据，并无不当。综上所述，中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 欧阳樟审判员 王大梅二〇二一年五月十七日法官助理游婷书记员赵艳萍