河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5683号上诉人（原审原告）：杨金平，女，1974年1月8日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：苗典民，河南科言律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭光，河南科言律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：河南恒龙置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人：丰荣俊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：娄欣，男，该公司员工。上诉人杨金平因与上诉人河南恒龙置业有限公司（以下简称恒龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初4588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月14日公开开庭审理了本案。上诉人杨金平及其委托诉讼代理人苗典民、李旭光，上诉人河南恒龙置业有限公司的委托诉讼代理人娄欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨金平上诉请求：1.请求法院撤销一审判决的第二项，改判由恒龙公司向杨金平双倍返还定金10万元并支付首付房款1207515元、维修基金10132元、代办银行按揭手续费1280元以及定金50000元，共计1268927元所产生的利息(利息以1268927元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自支付之日起至实际全部款项返还之日止)；2.判令本案一、二审费用均由恒龙公司承担。事实和理由：一、一审判决认定杨金平构成违约的事实错误，办理银行贷款并非杨金平的义务，杨金平并不构成违约。2020年4月17号，杨金平与恒龙公司签订了《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》(以下简称“认购书”)，并交付了定金50000元;2020年4月20日杨金平向恒龙公司交付了首期房款1207515元(不含定金)和维修基金10132元。认购书第二条第二款约定，杨金平需在2020年4月21日之前办理完毕银行按揭贷款申请手续，并不是办理完毕银行贷款。杨金平缴纳案涉房屋首付款时已经准备完毕相关贷款申请手续，但是恒龙公司并没有立即与杨金平签署《商品房买卖合同》，而是让杨金平等待办理银行贷款的通知，直到2020年6月3日才通知杨金平开始办理银行贷款业务，并要求杨金平缴纳银行贷款代办费1280元，有聊天记录予以佐证。杨金平购买案涉房屋的过程中，积极履行认购书约定的缴纳首付款、维修基金以及准备银行按揭贷款申请手续的义务，并不存在违约行为，一审法院认定事实错误。二、本案的恒龙公司涉嫌欺诈，实则为恒龙公司违约。杨金平与恒龙公司签署《商品房买卖合同》是双方的行为，杨金平于2020年4月20日向恒龙公司交付了首期房款1207515元，恒龙公司未通知杨金平签署《商品房买卖合同》，并且在2020年7月23日，杨金平提出要和恒龙公司签订房屋买卖合同，但恒龙公司告知房管局没有开放网签系统不能签订，之后恒龙公司就再未与杨金平联系签订《商品房买卖合同》事宜；其次，杨金平根据恒龙公司的要求，到中原银行象湖支行办理按揭贷款申请手续，并向银行提交了全部手续。但是8月7日上午恒龙公司告知杨金平中原银行已经没有额度，并要求杨金平到中信银行办理按揭贷款申请手续。经杨金平与中原银行贷款业务部工作人员姜妍妍证实(有录音材料)，杨金平所提交的银行按揭贷款申请手续已经齐全，需要恒龙公司与杨金平签订《商品房买卖合同》并提交银行办理贷款审批，审批过后才是放款额度问题，而恒龙公司既不签订《商品房买卖合同》也不提交银行，是严重的违约行为;最后，《商品房买卖合同》只有经过备案才能过户到买受人名下。2020年8月7日，杨金平到郑州市房管局查明案涉房屋信息，该房屋产权信息表内容显示该房屋已经登记在杨金平名下，而且上面显示的房屋买卖合同签订的日期是2020年8月4日，而事实上2020年8月4日杨金平并未与恒龙公司签订《商品房买卖合同》，这就说明恒龙公司违规操作，在没有与杨金平签订房屋买卖合同情况下，伪造《商品房买卖合同》向房管局进行备案。由此可以看出，恒龙公司一直未与杨金平签订《商品房买卖合同》是有预谋的，为了让杨金平无法成功办理商品房按揭贷款的申请，进而认定杨金平违约，并要求杨金平承担违约责任，不予退还杨金平交付的50000元定金，这对杨金平来说是严重的欺诈行为。三、恒龙公司应当向杨金平双倍返还定金，并支付首付房款1207515元、维修基金10132元、代办银行按揭手续费1280元以及定金50000元，共计1268927元所产生的利息。恒龙公司一直推脱未与杨金平签订《商品房买卖合同》，欺骗杨金平房管局网签系统没有开放以及中原银行贷款额度不够，导致杨金平不能办理完毕银行按揭贷款申请手续，并且在杨金平未与恒龙公司签订《商品房买卖合同》的情况下，恒龙公司伪造《商品房买卖合同》进行房管局备案，因此，恒龙公司已构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款以及第五百六十六条规定，恒龙公司的违约行为致使不能实现合同目的，应当承担违约责任;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，恒龙公司应当双倍返还定金100000元。综上，请求二审法院支持杨金平的上诉请求。恒龙公司辩称，第一、杨金平在二审增加诉讼请求，代办银行按揭手续费1280元。此诉讼请求未在一审提出，恒龙公司不同意增加该项诉讼请求，请求法院驳回。第二、办理银行按揭贷款为杨金平的义务。杨金平因其自身原因未办理完成银行按揭贷款，系其自身原因造成，杨金平应当承担违约责任。第三、杨金平与恒龙公司的《商品房买卖合同》已在房管局备案。恒龙公司在一审中请求杨金平配合撤备案，但一审法院未作出处理，应为杨金平的附随义务，请求二审法院判决杨金平配合撤备案。恒龙公司上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决，依法改判或发回重审;2.一审、二审诉讼费均由杨金平承担。事实和理由：根据不动产条例等相关规定，商品房作为不动产，在进行交易时要在不动产中心进行登记、备案等相关手续。恒龙公司经杨金平同意打印出经房管局网签备案的编号为D20006190817《商品房买卖合同》，虽杨金平未签订，但信息已经不动产中心备案。作为商品房登记交易的附属条件，法院在审理解除合同纠纷时应当对备案事项进行一并处理，且一审法院在开庭审理过程中，对恒龙公司释明会一并进行处理，但判决不仅未对证据进行认定，也未判决解除相关备案。故恒龙公司请求二审法院在审理中对于合同信息备案等相关事宜一并处理，以减轻恒龙公司的损失。请求二审法院将本案发回重审或者依法改判。杨金平辩称：一、恒龙公司的上诉请求不符合法定程序。恒龙公司请求二审法院在审理中一并处理合同信息备案等相关事宜，但恒龙公司在一审中作为被告没有提出该项反诉请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十八条，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解;调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并判。因此，杨金平认为恒龙公司的上诉请求不属于二审的审理范围。二、恒龙公司的上诉请求没有事实依据。杨金平与恒龙公司自始至终仅签订了《商品房认购书》，并没有签订《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定“……商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，以及《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定“…房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。根据上述规定，房地产开发企业办理商品房备案均需以签订《商品房预售合同》为前提条件，在本案杨金平与恒龙公司未签订《商品房预售合同》的情况下，恒龙公司根本不具备办理商品房备案的条件，涉案房屋备案在杨金平名下，说明恒龙公司违规操作、存在伪造杨金平签名的情况。综上，杨金平认为恒龙公司的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。杨金平向一审法院起诉请求：1、解除《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》（编号：2020094）；2、被告返还原告定金50000元、房款1207515元和维修基金10132元，共计1267647元（利息以1267647元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自立案之日计算至实际返还之日）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年4月17日，原被告签订《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》（以下简称“认购书”），第一条约定，原告同意签署本认购书时，支付人民币伍万元整（50000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），被告在认购书第三联加盖财务收款专用章作为收款凭据。第二条第二款约定，按揭贷款（商业贷款）：原告需于2020年4月21日前支付首期房款1207515元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即2930000元）由银行提供按揭贷款，原告需在2020年4月21日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于原告的申请金额，该差额部分原告应在银行最终审批之日起10日内付清；四、原告需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修基金即10132元，并将已缴纳凭证在签署《商品房买卖合同》时交予被告。六、原告应在约定的付款方式和期限内到郑州恒大悦龙花园销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无需通知原告，可另行销售该房屋。八、原告同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若原告不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为原告违约，被告可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，原告无权要求返还定金。九、原被告双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如被告按照上述电话、通讯地址等联络不到原告，则视为被告已履行通知送达义务，原告应承担由此引起的全部责任。认购书中原告通讯地址：郑州市金水区农业路东38号，联系电话136××××0277。另查明，2020年4月17日原告向被告支付定金50000元，4月20日支付维修基金10132元，分三笔（307515元、300000元、600000元）共支付首付款1207515元，同日被告向原告出具收据2份，分别载明交款方为原告，内容首付（含定），金额1257515元；维修基金10132元，加盖有被告财务专用章。2020年11月11日被告向原告发出通知：阁下于2020年4月17日与我司签订了《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》（编号：2020094，下简称“认购书”），认购了郑州恒大悦龙花园9栋301号房。依据认购书，阁下须于2020年4月21日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付房款不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还。以上事实由《商品房认购书》、银行流水、收据、通知以及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。因不可归责于双方的因素导致合同无法继续履行的，相互之间不再承担违约或赔偿损失的责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告签订的《商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，一审法院予以确认。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《商品房认购书》第二条第二款约定，余款（即2930000元）由银行提供按揭贷款，原告需在2020年4月21日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于原告的申请金额，该差额部分原告应在银行最终审批之日起10日内付清，后双方约定到中原银行办理按揭，而中原银行无放款额度，原告要求等中原银行有额度再办，被告提出让原告到中信银行办理按揭，双方遂产生争议，导致未能签署《商品房买卖合同》，考虑双方均无履行合同的意愿，对原告要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案办理贷款系原告的义务，原告未履行该义务系原告违约，故原告主张被告返还已交定金50000元，一审法院不予支持。关于原告主张被告返还购房首付款1207515元、维修基金10132元，因《商品房买卖合同》未订立，原告要求返还上述款项，理由正当，一审法院予以支持。关于原告主张的利息损失，本案非因被告违约，故对原告主张的利息损失一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告河南恒龙置业有限公司于判决生效后十日内支付返还原告杨金平购房首付款1207515元、维修基金10132元，以上共计1217647元。二、驳回原告杨金平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16209元，减半收取8104.5元，由原告杨金平负担319.5元，由被告河南恒龙置业有限公司负担7785元。本院二审期间，杨金平提交了下列证据：1.党丛珊和杨金平微信聊天记录7张和5张。2.姜妍妍跟杨金平的录音。3.郑州市个人产权信息表。恒龙公司质证：1.对微信聊天记录七张发表质证意见，从该证据显示，办理按揭所需要的材料有六类，其中一类为婚姻证明，杨金平离婚原因无法提供，导致按揭材料不齐全，其一直至2020年4月22日仍未办理完成离婚证导致按揭材料不齐全，无法办理银行按揭。银行按揭未办理完成的原因系杨金平自身原因造成与恒龙公司无关。对微信聊天记录五张发表质证意见，对证据的真实性无异议，对证明目的存在异议。其中2020年8月7日的聊天记录显示，中原银行额度用完，并且显示2020年8月8日要签网签备案合同。恒龙公司通知杨金平更换中信银行办理银行按揭，但其因自身原因未办理完成。恒龙公司不存在违约行为。2.对中原银行项目支行员工姜妍妍通话录音材料发表质证意见。对证据的真实性存在异议，恒龙公司无法核实聊天记录的相对人是否为银行员工，且从录音记录显示，该证据存在刻意录音的嫌疑，不能作为证据使用。对证明目的也存在异议。恒龙公司与杨金平的商品房买卖合同已经房管局备案。因杨金平原因未签署商品房买卖合同，银行按揭未办理完成，应由其自身承担。3.个人房屋产权信息表充分证明恒龙公司与杨金平的商品房买卖合同已经房产局备案。恒龙公司二审期间未提交新证据。本院经审查认为：对于杨金平提交的证据1，因恒龙公司对于微信聊天记录的真实性无异议，本院予以认定；对于证据2录音证据，因无法核实录音中人员的身份，本院不予认定。对于证据3的真实性恒龙公司无异议，本院予以认定。本院二审查明的事实除同一审外，另查明：一、杨金平提交的微信聊天记录，恒龙公司一审提交的微信聊天记录摘要：2020年4月17日，“郑州恒大悦龙台置业顾问党丛珊”添加杨金平微信。4月18日上午07:46党丛珊“按揭资料1身份证2户口本3婚姻证明（如果是结婚的话就结婚证，如果是单身的话就是离婚证）4收入证明5银行流水（近半年流水）6征信报告”杨金平“离婚证暂时没有”党丛珊“知道，其他的先带上”。4月20日下午14:46党丛珊“您按揭资料都准备好了吗？”杨金平“准备好了，实在不行晚点过去。”4月21日上午11:00党丛珊“阿姨您好，离婚今天办了吗？”杨金平“我也不知道，不是我左右了的。下午按时去。”2020年6月2日下午14:56党丛珊“您明天什么时候过去，我给银行约一下”党丛珊发送中原银行（郑州象湖支行）的位置。2020年6月3日上午07:56党丛珊“152-2601-8319姜经理”2020年6月3日上午08:39党丛珊“阿姨，说过啦，您到了给姜经理打电话就行”。2020年6月10日中午12:15杨金平“银行手续全部办完了”党丛珊“银行还说缺什么资料吗？阿姨”杨金平“全部齐了”2020年7月23日上午11:13杨金平“小党前段时间催的火急火燎，这两个月咋悄无声息了呢？”党丛珊“网签系统房管局还没开”杨金平“其他的开发商都能正常签约。为什么你们不行。是我购买的这套房子有问题。党丛珊“现在是办证实测，所以暂时关闭，等实测结束后就可以了。”2020年8月5日上午09:26党丛珊“您抽个时间去吧，签个字耽误不了太久，主要领导催她了。”2020年8月5日上午10:16党丛珊“阿姨，这合同一签给银行审核，没问题放款就算办完了，您抽个时间吧，我现在都已经辞职没在了，我同事现在又要被罚款，我们都是给人家打工的，您就理解一下吧，领导逼得紧，不行了我同事去找您签，就签个字耽误不了多久。”2020年8月5日上午11：17党丛珊“阿姨，要不您给我发个位置，丹丹过去找您吧。”杨金平“就定礼拜六，不说了，我有事了。”2020年8月5日14:15党丛珊“阿姨，这两天中原银行就要没额度了，赶不上放款还需要换银行重新面签。”2020年8月7日11:50党丛珊“阿姨，到本周中原额度都用完了，明天签合同，还要拿去备案，也来不及了，所以得换行了，您今天抽空准备一下您和您女儿的征信报告和中信银行收入证明，换中信，走接力贷吧。”党丛珊“您明天上午还是下午去，我让丹丹给回款部说一下，看中信能不能明天加个班。”二、根据郑州市房地产综合管理信息系统的查询信息，购房人杨金平有签订于2020年8月4日17:14:14的商品房预售合同备案信息。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、杨金平与恒龙公司未办理贷款、未签订书面商品房买卖合同，杨金平与恒龙公司谁构成违约。二、一审判决实体处理是否适当。即杨金平主张的双倍返还定金以及返还款项的利息有无依据；恒龙公司主张对于案涉合同备案信息一并解除有无依据。杨金平与恒龙公司于2020年4月17日签订的《商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《商品房认购书》第二条第二款约定，余款（即2930000元）由银行提供按揭贷款，杨金平需在2020年4月21日前办理完毕银行按揭贷款申请手续等。根据双方提交的证据，恒龙公司明知杨金平按揭贷款手续的准备情况，恒龙公司于2020年6月2日与中原银行工作人员约后通知杨金平提交贷款资料。杨金平将应由其提交的申请贷款相关资料已经提交给中原银行，没有证据证明系杨金平提交的贷款资料不齐全导致无法审批贷款。2020年8月5日，恒龙公司工作人员曾通知杨金平抽时间签订合同，杨金平回复定礼拜六（8月8日），8月5日下午恒龙公司告知杨金平中原银行“就要没额度”，8月7日告知杨金平“到本周中原银行额度都用完了”。“所以得换行了”，恒龙公司告知杨金平准备资料，办理中信银行接力贷。恒龙公司在微信中告知中原银行本周额度用完，但并未提供相关证据证明因中原银行额度原因必须更换银行贷款的证据。杨金平在2020年7月23日还在催问签订合同事宜，恒龙公司也未提交在2020年8月5日之前通知杨金平签订书面商品房买卖合同的证据。恒龙公司于2020年8月4日办理了杨金平名下的商品房预售合同备案。按揭贷款的办理需要双方配合，杨金平负有提交相关贷款手续的义务，也负有按照恒龙公司的通知签订合同的义务。但根据本案证据，在双方当事人于2020年8月关于贷款是否换行发生争议之前，并无证据证明恒龙公司通知杨金平签订书面商品房买卖合同而杨金平拒不签订。虽然《商品房认购书》约定杨金平须于2020年4月21日前签署《商品房买卖合同》及支付房款，但并无证据证明恒龙公司在2020年4月21日前通知杨金平签署合同，不能以此认定杨金平违约。2020年8月之后双方因是否变更贷款手续产生争议，导致未能签署《商品房买卖合同》。双方当事人不能就签订商品房买卖合同达成一致，杨金平诉请解除《商品房认购书》应当予以支持，一审法院在判项中未作表述，予以纠正。一方面，恒龙公司不能提供中原银行额度用完，更换银行贷款确有必要的证据，另一方面，杨金平签订认购协议后，应当按照通知签订书面合同。造成合同未能签订，根据现有证据，不能认定为杨金平单方违约，对于认购协议解除，双方均有过错，恒龙公司收取杨金平定金5万元没有依据，应予返还。杨金平认为恒龙公司违约，请求双倍返还定金并主张购房款利息损失的理由依据亦不足，本院不予支持。恒龙公司与杨金平尚未签订《商品房买卖合同》，但已办理合同备案，恒龙公司上诉请求法院对于合同备案等相关事宜一并处理。杨金平在二审明确表示合同备案是恒龙公司违规操作，不同意在本案一并解决，本院不予处理。本院对于杨金平在上诉请求中主张恒龙公司退还代办银行按揭手续费1280元的请求亦不予处理。综上所述，杨金平的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决实体处理有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初4588号民事判决；二、解除杨金平与河南恒龙置业有限公司于2020年4月17日签订的《商品房认购书》；三、河南恒龙置业有限公司于判决生效后十日内支付返还杨金平购房首付款1207515元、维修基金10132元、定金50000元，以上共计1267647元；四、驳回杨金平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16209元，减半收取8104.5元，由杨金平负担319.5元，由河南恒龙置业有限公司负担7785元；二审案件受理费16209元，由杨金平负担1250元，由河南恒龙置业有限公司负担14959元。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二一年五月二十八日书记员  刘 洋