吉林省长岭县人民法院执 行 裁 定 书(2021)吉0722执异5号异议人（案外人）：孙科，男，1976年10月3日生，满族，住长春市净月区。申请执行人：邵淑侠，女，1959年10月10日生，汉族，住松原市长岭县。委托代理人：卢亚东，吉林秉润律师事务所律师。委托代理人：那文娟（系邵淑侠女儿），女，1983年8月21日生，满族，住吉林省长岭县。被执行人：张福利，男，1979年5月6日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。被执行人：季平，女，1979年9月17日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。在本院执行申请执行人邵淑侠与被执行人张福利、季平民间借贷纠纷执行一案中，案外人孙科对查封长春市净月区梧桐街益田瓦萨小镇三期B区工程D3号楼1101号房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孙科称，孙科与张福利、季平于2016年9月28日签订了《房屋买卖合同》，约定被执行人将其位于长春市净月区***房屋出售给孙科，面积141.52平方米，双方议价90万元，按照合同约定异议人分4批次向被执行人季平支付房款共计人民币85万元，留有5万元尾款未支付，待更名过户完成时再结清。异议人在向被执行人季平支付了首批房款15万元后，被执行人将上述房屋的一切资料及钥匙交付给异议人，之后异议人对该楼房进行装修并居住使用至今。由于当时房屋不具备办理产权条件，在2020年4月初得知该房屋具备办产权条件时，孙科第一时间通知了被执行人。2020年5月6日由异议人陪同被执行人前往产权处办理了房产证（季平名下），事后相关凭证交给孙科保存。2020年5月9日孙科带着相关手续前往房产处领取季平名下的房产证并自己保存。5月20日孙科和张福利、季平去办理过户，到了房产询问得知本次交易张福利、季平需缴纳大约5万元的费用，张福利、季平不愿缴纳这笔费用，拒绝当日办理房产证，日后孙科也多次催促办理过户情况，但被张福利、季平以各种理由推脱。孙科为尽早完成更名过户一直尽最大努力，首先督促张福利、季平陪同一起办理相关手续，其次在办理季平名下房产证时需要缴纳的税费由孙科先行垫付，孙科按照合同约定已经支付全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续，但孙科在此过程中没有过错。请求法院解除对长春市净月区梧桐街益田瓦萨小镇三期B区工程D3号楼1101室的查封。申请执行人邵淑侠辩称：房屋所有权转让行为，包括房屋交付和登记，只有房屋交付，没有进行变更登记，房屋所有权转让不发生效力，本案孙科和张福利、季平对实质上合同内容没有协商谈判内容，从合同内容看不符合商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖应当约定的合同内容。2016年、2017年长春市房价正是上升期，从合同价款来看明显偏低，故对合同真实性有异议，应当认定房屋买卖合同无效。案涉房屋采取保全措施之日登记在季平名下，故法院查封符合法律规定，假如说孙科和季平具有合同关系和其他债务关系，也不涉及案涉房屋物权变动，请认定法院查封符合法律规定，孙科签订合同时，明知该房屋季平未取得产权证，在合同中也写明无法办理更名手续，孙科明知无法办理过户手续而签订合同，从合同记载时间到现在已4年时间，仍未办理产权过户，任何一个房屋购买人，最关心的就是办理产权登记，孙科4年多未对办理登记进行过任何行为，存在怠于行使权利的过错，异议书中称涉及税费的问题，孙科与张福利、季平应明知，取得产权后2年或者5年涉及税率不同，此重大事项在合同中没有具体明确，不能排除孙科故意推拖时间，回避税费。假如本案合同属实，未能变更过户，孙科主观存在过错或故意拖延避税。房屋买卖协议应该认定为虚假协议，本案应该同所有权归属来处理，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条，异议人申请异议事实与理由不符合该条款四项中的任何一条，故请驳回异议人申请。被执行人张福利、季平称，同意解除对该房屋的查封，与孙科是通过益田瓦萨售楼处的工作人员认识的，孙科表示购房款要分期支付，按合同约定时间支付给张福利、季平。后来涉及更名过户，益田瓦萨小区给季平的房子开的不动产发票是吴磊的名字，售楼处表示需要季平交付5万多元才能开发票。后来协商完毕，小区可以开发票，孙科领着季平去开发票，办理更名过户，从产权证下来到给孙科更名时间不超过二年，更名过户契税大约5万多元，该钱款应由张福利、季平承担，孙科也经常催促，因张福利、季平没有钱缴纳税款，一直没办理更名过户。经审查查明，邵淑侠与张福利、季平民间借贷纠纷一案，邵淑侠于2020年6月11日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，于2020年6月22日作出（2020）吉0722民初1344号民事裁定书，裁定：对被申请人季平名下位于长春市经济开发区北海路以南北海丽景一期9号楼2单元504号房屋、净月区梧桐街益田·瓦萨小镇三期B区工程D3号楼1101号（房屋权利证号：吉（2020）长春不动产权第10671**；丘地号：3-76/780-62（1101）；建筑面积141.52平方米）予以保全。期限三年，即自2020年6月22日起至2023年6月21日止。后于2020年9月3日作出（2020）吉0722民初1344号民事判决书，判决：一、被告张福利、季平返还原告邵淑侠借款1350000元及利息，利息自2020年6月11日起按照年利6%执行。此款限判决生效后立即给付。二、驳回原告邵淑侠其他诉讼请求。因季平、张福利不服一审判决，上诉至松原市中级人民法院，松原市中级人民法院于2020年12月28日作出（2020）吉07民终1946号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。法律文书生效后，因张福利、季平未履行生效法律文书中确定的给付义务，邵淑侠于2021年1月9日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行，执行案号为（2021）吉0722执82号。另查明，季平与孙科于2016年9月28日签订了房屋买卖合同，孙科按照合同约定支付给季平85万元购房款，并于2016年12月25日与北京紫名都装饰连锁有限公司长春分公司签订了房屋装修装饰工程施工合同对案涉房屋进行装修，并且至今由孙科居住，案涉房屋自2019年4月至2021年4月的燃气费和电费均由孙科缴纳，因张福利、季平迟迟未缴纳契税，孙科垫资给张福利、季平27680.43元缴纳契税。本院认为，关于案外人孙科提出的排除执行异议的请求，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，孙科与张福利、季平之间签订了房屋买卖合同，具有涉案房屋买卖关系，故孙科系本案的权利人。关于案外人孙科提出的异议是否能够排除执行的问题，涉案房屋在本院查封之前，案外人孙科与被执行人张福利、季平已经签订了书面买卖合同，案外人孙科已按照合同约定支付购房款85万元，并且该房屋于2016年12月25日由孙科装修入住，已经实际占有，虽然未办理过户登记，但并非是买受人孙科自身原因造成的。综上，案外人孙科提出的执行异议能够排除执行，对于案外人孙科的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对长春市净月区梧桐街益田瓦萨小镇三期B区工程D3号楼1101号房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  尹万新人民陪审员  张丽娟人民陪审员  单艳红二〇二一年五月二十日书 记 员  张振东