北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5230号上诉人（原审被告）：北京市顺义区教育委员会，住所地北京市顺义区建新西街1号。负责人：冯江全，主任。委托诉讼代理人：朱鸣翔，北京顺腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪霞，北京扬轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京仁和润丰环保能源科技发展有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇新顺南大街39号23幢2层219室。法定代表人：郑淑敏，总经理。委托诉讼代理人：李丹，北京市顺新律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫，北京市顺新律师事务所律师。原审被告：北京市顺义区教育研究和教师研修中心，住所地北京市顺义区裕龙三街北侧。法定代表人：张海，主任。委托诉讼代理人：朱鸣翔，北京顺腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪霞，北京扬轩律师事务所律师。原审被告：北京市顺义区教育资产管理服务中心，住所地北京市顺义区仁和镇庄头村北。法定代表人：张天勇，主任。委托诉讼代理人：朱鸣翔，北京顺腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪霞，北京扬轩律师事务所律师。上诉人北京市顺义区教育委员会（以下简称顺义区教委）因与被上诉人北京仁和润丰环保能源科技发展有限公司（以下简称仁和润丰公司）、原审被告北京市顺义区教育研究和教师研修中心（以下简称顺义区教研中心）、原审被告北京市顺义区教育资产管理服务中心（以下简称顺义区资产中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初9939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚勇超独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。顺义区教委上诉请求：1.请求撤销一审民事判决书，驳回仁和润丰公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.请求仁和润丰公司承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：1.【主体错误】涉诉院落宗地登记于顺义区教委名下，院落内建筑物也均为教育资产，但相关资产经顺义区教委决定由顺义区教研中心及另9家独立法人单位（以下或简称：园区内各单位）使用。所产生的物业费用也均应该有顺义区教研中心及实际使用的单位承担，且顺义区教委作为相关单位的主管机关，已经按照财政政策将物业费用予以拨付，且拨付后相关单位均向仁和润丰公司支付了对应年份的物业费用，所以再由顺义区教委承担该院落内的物业费用属于主体不适格。本案应该判决由院落内的实际使用单位即顺义区教研中心及另9家独立法人单位予以承担。就一审判决所涉的费用辐射范围的问题，园区内各单位均与仁和润丰公司签订物业服务合同，且相关合同均约定为包干价且包含公共部分的绿化、维修、养护等行为，所以2017-2019年间的各个单位签订的物业合同就公共部分已经有了约定并覆盖辐射了整个园区。2。【一审认定物业费的评估价与事实不符】一审判决中认定物业费单价为78.15元/平方米/年，每年总计4747959.35元。园区总建筑面积60754平方米，绿化面积39046平方米。该金额是顺义区教研中心委托评估公司进行评估的，评估报告作出时间是2016年12月28日，但该金额并未得到顺义区教委的认可。反而在评估报告后，园区内的各个小单位与仁和润丰公司逐一签订了物业服务合同，各合同金额单价为17-20元/每平米/年。园区内各单位与仁和润丰公司签订的合同中均对公共部分的维修等服务进行了约定，等于各小单位汇集起的每年的合同是对于整个园区的物业费已经进行了约定和支付。另外，顺义区教委从未以任何形式确认过该笔费用或认可过该笔费用，拨付给各个单位的物业费也尽数用尽，所以顺义区教委不认可也不承认应该按照鉴定评估的物业费单价再次支付所谓的差额。3。【程序角度】按照顺义区财政局顺财字［2015］105号文件第五页“...公开招投标的具体数额标准如下：（一）货物或服务类：单项于朱明或批量采购金额一次性大于160万元以上（含100万元）。”可知：100万元以上的政府采购行为须进行招投标。对于该报告金额的过高部分，显然顺义区教委从未认可过，亦未进行招投标，只是因为园区内各单位单独与仁和润丰公司签订了物业服务合同，且该相关合同已经足额支付了园区的全部费用。所以从程序上，顺义区教委亦没有作出认可该金额的意思表示。4.【双重合同关系的选择性认定与合同缔约成立】一审法院认定应当以78元的物业费单价标准对其进行物业费的支付。但忽视了实际签署、实际履行的仁和润丰公司与园区各单位签订并履行的合同。仁和润丰公司提供的是一个物业服务行为，却在本案中被套上两个合同关系并由顺义区教委支付差额明显不合理。另外仁和润丰公司在一审中提交的欲形成以78元物业费单价的合同除了未实际签署外，另外的证据就是发送给原审被告1的电子邮件，78元的合同就是该邮件的附件。相关证据并不能认定已经完成缔约，应属于要约。需要二审法院注意的是，仁和润丰公司与顺义区教研中心（教研中心）在2017、2018、2019三年期间均签署了物业服务合同并接受付款。且在仁和润丰公司为相关单位的服务过程中，在没有顺义区教委确认的情况下就认定顺义区教委应当按照78元的物业费单价进行支付，明显是一审法院对于双重法律关系认定的错误。顺义区教委作为主管机关，并未与仁和润丰公司签订合同或认可其与顺义区教委之间形成合同关系，所以对于78元的物业费单价的合同并未实际形成。由于仁和润丰公司与园区内各单位签订了物业服务合同且包含各项服务，其提供服务是履行已经签订的合同而非基于履行78元单价物业费的服务。所以其服务行为不应当作为法院认定为顺义区教委认可了78元的物业费价格。且仁和润丰公司没有提供任何证据证明顺义区教委接受了78元的物业费单价。简言之，仁和润丰公司与园区内各单位签订并履行了三年的物业服务合同就是对应17-20元单价的物业服务合同，并未与顺义区教委间形成78元单价的物业服务合同关系。合同的成立应当以要约和承诺为评价标准，且合同构成应当具备相应的要素，顺义区教委并未对仁和润丰公司的要约进行承诺，且相关园区各单位与之达成了合同，所以双重法律关系显然不存在，只存在仁和润丰公司与园区内各单位之间的物业服务合同关系。一审法院认为选聘及支配权即是形成顺义区教委与仁和润丰公司存在合同关系的推论明显与法律对合同成立的设定进行了解读，该解读明显有悖于合同成立的原则。综上所述，顺义区教委认为仁和润丰公司在涉诉园区内与园区内各单位签订了相关物业服务合同已经履行完毕，园区内合同单位也对应支付了相关物业费用，双方并无争议。现仁和润丰公司仅以两封电子邮件及顺义区教委未认可的评估报告索要物业费的行为与事实不符且没有法律依据，请求二审法院依法查明案件事实，作出公平公正的判决。在二审庭审中，顺义区教委补充上诉意见：一、一审法院遗漏了必要参与诉讼的当事人，未对物业费的标准进行评估，程序违法。二、对评估单位进行评估的原因及报告存在的问题未予查明，对评估报告的定性认定错误。三、对物业费的主体认定错误，园区的产权及园区内的学校/单位的准入批准以及上报财政资金，不是教委承担物业费的理由。四、物业费的标准认定错误，没有任何单位同意并认可过以78.15元的价款向仁和润丰公司支付物业费。仁和润丰公司答辩称，同意一审判决，不同意顺义区教委的上诉请求。一、一审判决认定承担责任的主体正确，顺义区教委应当作为合同的相对方承担支付物业服务费的责任。二、一审判决认定涉诉园区物业服务费应按照评估报告中的标准进行确定属于查明事实清楚，判决结果正确。三、仁和润丰公司被选聘为涉诉园区的物业服务企业程序合法。四、涉诉物业服务合同法律关系并不存在双重合同关系的选择认定，仁和润丰公司自2017年以来一直依据评估报告78.15元/平方米/年的标准履行物业服务义务。五、顺义区资产中心完全认可一审法院查明的事实情况。六、一审法院审理程序正确，无需追加当事人，一审法院认定顺义区教委为承担物业费的交付主体没有问题，顺义区教委作为顺义教育主管单位，对顺义区教研中心及顺义区资产中心及各单位形成管理权，是顺义区教委内部的财务制度与仁和润丰公司各家小单位签订物业合同，顺义区教委向各家小单位索要教育费和维修费，各家小单位在2017-2019年中均已在向仁和润丰公司支付完毕，仁和润丰公司仅是对差额部分向顺义区教委进行主张支付，无需追加各家小单位作为本案当事人。顺义区教研中心述称，园区场地内，顺义区教研中心就物业费与仁和润丰公司签署的合同是2017年1月10日签订，物业费的价格标准和面积均有记录，教研中心已经依约向仁和润丰公司支付了物业费，在履行服务合同的过程中仁和润丰公司未向顺义区教研中心提交过任何请款单，顺义区教研中心也未向顺义区教委计财科提交过任何请款单据，所以顺义区教研中心认为顺义区教研中心作为涉诉场地内的实际使用单位已经按照合同依约履行，仁和润丰公司所提的差价没有客观的证据予以证明和载明，顺义区教研中心没有协商过按照支付价格支付差价情况，仁和润丰公司1月3日回复电子邮件，之后6天顺义区教研中心完成合同审核，在1月9日与仁和润丰公司签订合同，不存在仁和润丰公司所说到1月中才收到评估报告，仁和润丰公司向顺义区教研中心主张的情况均不属实。顺义区资产中心述称，顺义区资产中心对整个合同没有权利和义务，在相关过程中是教育行业内部的协助辅助和咨询，在内部合同中，顺义区资产中心认可顺义区教委咨询过如何找物业公司，顺义区资产中心协助帮忙打听，除此之外，顺义区资产中心没有其他任何事情需要做，所以顺义区资产中心不享有任何权利和承担任何义务。顺义区资产中心在园区内没有实际使用和占用房屋，所以其对园区的缔约行为没有参与，也不知晓，其只是进行推荐。仁和润丰公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令顺义区教委、顺义区教研中心、顺义区资产中心连带给付仁和润丰公司2017年度至2019年度物业服务费共计11426310.88元；2.判令顺义区教委、顺义区教研中心、顺义区资产中心连带给付仁和润丰公司自2018年1月1日期至2020年4月19日止物业服务费逾期支付的利息损失共计664672.12元，自2020年4月20日起至实际给付完毕之日止，以11426310.88元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算；3.案件受理费由顺义区教委、顺义区教研中心、顺义区资产中心承担。一审法院认定事实如下：2016年12月28日，顺义区教研中心委托恒文在线（北京）物业服务评估监理有限公司出具评估报告，该评估报告的主要内容为：根据《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》《北京市物业服务费用评估规范（试行）》的规定，本着独立、客观、公正的原则，对顺义区教研中心物业服务费用标准进行了评估，现将评估情况及评估结果报告如下：1.委托方：顺义区教育研究和教师研修中心。2.评估目的：按照物业服务标准的约定及相关法律法规的规定，参照评估时点市场价格评估顺义区教育研究和教师研修中心物业服务费用标准。3.评估对象：3.1评估对象：顺义区教育研究和教师研修中心项目3.2评估范围：顺义区教育研究和教师研修中心项目的物业服务费用3.3项目名称：顺义区教育研究和教师研修中心3.4类型：教育类公共建筑3.5四至：东至顺康路、南至裕龙三街、西至裕龙一区路、北至裕龙二街3.6绿化面积：39046㎡3.7技术经济指标：总建筑面积60754㎡、绿化面积39046㎡3.8各单位占用面积明细考研中心14557平方米占总面积比例23.96%；东风小学13597平方米占总面积比例22.38%；牛一附小13752平方米占总面积比例22.64%；信息中心2050平方米占总面积比例3.37%；考试中心2459平方米占总面积比例4.05%；滨河幼儿园3490平方米占总面积比例5.74%；宣传中心、评价中心、学管中心2016平方米占总面积比例3.32%；空房8833平方米占总面积比例14.54%；合计60754平方米。4.评估原则5.评估依据6.评估基准日和有效期6.1评估基准日本项目物业服务费用评估基准日为2016年12月25日。6.2评估报告有效期本评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效，有效使用期限自评估基准日起两年，即在2016年12月25日至2018年12月25日内有效。7.评估方法8.评估工作实施过程自2016年11月5日至2016年12月26日期间，进行了项目现场查勘，数据收集、标准选择、合同签订、费用测算和报告编写全过程。9.评估结论及争议说明。....9.1.5其他评估工作中包括的必要程序本次评估得出以下结论，顺义区教育研究和教师研修中心项目在评估基准日2016年12月25日的物业服务费用市场总价为：4747959。35元/年。测算物业费标准表教育类公共建筑收费面积60754㎡全年费用4747959.35元/年收费标准78.15元/年．㎡。10.评估限定条件10.1本评估报告中所依据的由委托方提供的法律文书、技术资料、产权资料等评估相关资料，其真实性由委托方负责；我们未对评估对象所涉及房地产界址进行测量，该项目的所有面积及形状、设备设施参数等资料数据均由委托方提供，其真实性由委托方负责。10.2我们仅根据委托方提供用于支持评估目的相关资料进行分析及结论，委托方对所提供的评估对象资料的真实性、合法性、完整性和有效性承担责任。....11.评估作业日期根据委托方与评估单位签订的物业服务费用评估合同，评估单位于2016年11月5日至2016年12月28日进行了项目的物业服务费用评估。12.评估报告日期本评估报告的报告日期为2016年12月28日。落款处有恒文在线（北京）物业服务评估监理有限公司的盖章，日期为2016年12月28日。2017年1月2日，顺义区教研中心通过邮箱向仁和润丰公司发送《物业服务合同》电子邮件，该合同主要内容为：委托方（甲方）：北京市顺义区教育研究和教师研修中心，物业服务企业（乙方）北京仁和润丰环保能源科技发展有限公司第一部分物业项目基本情况第一条本物业项目基本情况：名称：顺义区教育研究和教师研修中心。类型：学校。坐落位置：顺义区裕龙三街北侧。建筑面积：（空）平方米。（具体以评估面积为准）区域四至：东至：顺康路；南至：裕龙三街；西至：裕龙一区；北至：裕龙二街。第二部分物业服务内容第三部分物业服务标准第四条乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务。双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》中规定的相应要求。第四部分物业服务期限第五条物业服务期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月1日。第五部分物业服务相关费用第六条本物业区域物业服务收费方式为：包干制酬金制。第七条包干制1.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：学校物业：（空）元/平方米/月。（具体以评估报告价格为准）2.实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。3.乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。第八条业主应当按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为（空）。物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开放建设单位的自有物业，乙方应当按前款规定向开发建设单位收取物业服务费。.....第六部分共用部位、共用设施收益及分配第七部分双方权利与义务第八部分合同终止第十七条甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。第十八条服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方，乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。双方同意续签，应当在服务期限届满前（空）日内签订新的物业服务合同。第十九条服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。第九部分违约责任第二十二条业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。....第十部分争议解决第十一部分附则。2017年1月3日，仁和润丰公司通过邮将修改后的《物业服务合同》发送给顺义区教研中心，该合同修改内容为：第五条物业服务期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日。第七条包干制1.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：学校物业：（空）元/平方米/月，总价（空）万元。大写：（空）元整。小写：（空）元。第八部分合同终止第十八条服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方，乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。双方同意续签，应当在服务期限届满前30日内签订新的物业服务合同。两份合同均未在合同落款甲乙方处签字或盖章。2017年，仁和润丰公司分别与包括顺义区教研中心在内的九家小单位签订《物业服务合同》。⑴与顺义区教研中心签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：本物业项目基本情况如下：类型学校，坐落位置顺义区裕龙三街北侧。建筑面积14557平方米，区域四至：东至顺康路、南至裕龙三街、西至裕龙一区、北至裕龙二街。物业服务期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日。本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业费20元/平方米/年，物业费总金额291140元整。业主应当按交纳物业服务费，每次交费的具体时间为分批次结算。落款处有仁和润丰公司和顺义区教研中心的盖章和授权代表的签字确认。日期为2017年1月10日。⑵与北京市顺义区教育信息中心签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：本物业项目基本情况如下：类型学校，坐落位置顺义区裕龙三街北侧。建筑面积2050平方米，区域四至：东至顺康路、南至裕龙三街、西至裕龙一区、北至裕龙二街。物业服务期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日。本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业费17元/平方米/年，物业费总金额34850元整。业主应当按交纳物业服务费，每次交费的具体时间为分批次结算。落款处有仁和润丰公司和顺义区教研中心的盖章和授权代表的签字确认。日期为2017年1月10日。⑶与北京市顺义区裕龙小学签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：本物业项目基本情况如下：类型学校，坐落位置顺义区裕龙三街北侧。建筑面积13597平方米，区域四至：东至顺康路、南至裕龙三街、西至裕龙一区、北至裕龙二街。物业服务期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日。本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业费20元/平方米/年，物业费总金额271940元整。业主应当按交纳物业服务费，每次交费的具体时间为分批次结算。落款处有仁和润丰公司和北京市顺义区裕龙小学的盖章和授权代表的签字确认。日期为2017年3月28日。⑷与北京市顺义区滨河幼儿园签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：本物业项目基本情况如下：类型学校，坐落位置顺义区裕龙三街北侧。建筑面积1750平方米，区域四至：东至顺康路、南至裕龙三街、西至裕龙一区、北至裕龙二街。物业服务期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日。本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业费20元/平方米/年，物业费总金额35000元整。业主应当按交纳物业服务费，每次交费的具体时间为分批次结算。落款处有仁和润丰公司和北京市顺义区滨河幼儿园的盖章和授权代表的签字确认。日期为2017年4月11日。⑸与北京市顺义区教育考试中心签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：本物业项目基本情况如下：类型学校，坐落位置顺义区裕龙三街北侧。建筑面积2459平方米，区域四至：东至顺康路、南至裕龙三街、西至裕龙一区、北至裕龙二街。物业服务期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日。本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业费17元/平方米/年，物业费总金额41803元整。业主应当按交纳物业服务费，每次交费的具体时间为分批次结算。落款处有仁和润丰公司和北京市顺义区教育考试中心的盖章和授权代表的签字确认。日期为2017年3月30日。⑹与北京市顺义区学生活动管理中心签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：本物业项目基本情况如下：类型学校，坐落位置顺义区裕龙三街北侧。建筑面积1008平方米，区域四至：东至顺康路、南至裕龙三街、西至裕龙一区、北至裕龙二街。物业服务期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日。本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业费17元/平方米/年，物业费总金额17136元整。业主应当按交纳物业服务费，每次交费的具体时间为分批次结算。落款处有仁和润丰公司和北京市顺义区学生活动管理中心的盖章和授权代表的签字确认。日期为2017年3月30日。⑺与北京市顺义区教育宣传中心签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：本物业项目基本情况如下：类型学校，坐落位置顺义区裕龙三街北侧。建筑面积504平方米，区域四至：东至顺康路、南至裕龙三街、西至裕龙一区、北至裕龙二街。物业服务期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日。本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业费17元/平方米/年，物业费总金额8568元整。业主应当按交纳物业服务费，每次交费的具体时间为分批次结算。落款处有仁和润丰公司和北京市顺义区教育宣传中心的盖章和授权代表的签字确认。日期为2017年3月30日。⑻与北京市牛栏山一中实验小学签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：本物业项目基本情况如下：类型学校，坐落位置顺义区裕龙三街北侧。建筑面积11752平方米，区域四至：东至顺康路、南至裕龙三街、西至裕龙一区、北至裕龙二街。物业服务期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日。本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业费20元/平方米/年，物业费总金额235040元整。业主应当按交纳物业服务费，每次交费的具体时间为分批次结算。落款处有仁和润丰公司和北京市牛栏山一中实验小学的盖章和授权代表的签字确认。日期为2017年3月20日。⑼与北京市顺义区教育质量评价中心签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：本物业项目基本情况如下：类型学校，坐落位置顺义区裕龙三街北侧。建筑面积504平方米，区域四至：东至顺康路、南至裕龙三街、西至裕龙一区、北至裕龙二街。物业服务期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日。本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业费17元/平方米/年，物业费总金额8568元整。业主应当按交纳物业服务费，每次交费的具体时间为分批次结算。落款处有仁和润丰公司和北京市顺义区教育质量评价中心的盖章和授权代表的签字确认。日期为2017年3月30日。2018年，仁和润丰公司分别与包括顺义区教研中心在内的十家小单位签订《物业服务合同》。⑴与顺义区教研中心签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：本物业项目基本情况如下：类型学校，坐落位置顺义区裕龙三街北侧。建筑面积13890平方米，区域四至：东至顺康路、南至裕龙三街、西至裕龙一区、北至裕龙二街。物业服务期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日。本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业费20元/平方米/年，物业费总金额277800元整。业主应当按交纳物业服务费，每次交费的具体时间为分批次结算。落款处有仁和润丰公司和顺义区教研中心的盖章和授权代表的签字确认。日期为2018年9月21日。⑵与北京市顺义区教研中心（信息中心）签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：本物业项目基本情况如下：类型学校，坐落位置顺义区裕龙三街北侧。建筑面积2050平方米，区域四至：东至顺康路、南至裕龙三街、西至裕龙一区、北至裕龙二街。物业服务期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日。本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业费17元/平方米/年，物业费总金额34850元整。业主应当按交纳物业服务费，每次交费的具体时间为分批次结算。落款处有仁和润丰公司和顺义区教研中心的盖章和授权代表的签字确认。日期为2018年9月21日。⑶与北京市顺义区裕龙小学签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：本物业项目基本情况如下：类型学校，坐落位置顺义区裕龙三街北侧。建筑面积13863平方米，区域四至：东至顺康路、南至裕龙三街、西至裕龙一区、北至裕龙二街。物业服务期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日。本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业费20元/平方米/年，物业费总金额277260元整。业主应当按交纳物业服务费，每次交费的具体时间为分批次结算。落款处有仁和润丰公司和北京市顺义区裕龙小学的盖章和授权代表的签字确认。日期为2018年10月15日。⑷与北京市顺义区滨河幼儿园签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：本物业项目基本情况如下：类型学校，坐落位置顺义区裕龙三街北侧。建筑面积1750平方米，区域四至：东至顺康路、南至裕龙三街、西至裕龙一区、北至裕龙二街。物业服务期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日。本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业费20元/平方米/年，物业费总金额35000元整。业主应当按交纳物业服务费，每次交费的具体时间为分批次结算。落款处有仁和润丰公司和北京市顺义区滨河幼儿园的盖章和授权代表的签字确认。无日期。⑸与北京市顺义区教育考试中心签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：本物业项目基本情况如下：类型学校，坐落位置顺义区裕龙三街北侧。建筑面积2459平方米，区域四至：东至顺康路、南至裕龙三街、西至裕龙一区、北至裕龙二街。物业服务期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日。本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业费17元/平方米/年，物业费总金额41803元整。业主应当按交纳物业服务费，每次交费的具体时间为分批次结算。落款处有仁和润丰公司和北京市顺义区教育考试中心的盖章和授权代表的签字确认。日期为2018年9月13日。⑹与北京市顺义区学生活动管理中心签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：本物业项目基本情况如下：类型学校，坐落位置顺义区裕龙三街北侧。建筑面积1008平方米，区域四至：东至顺康路、南至裕龙三街、西至裕龙一区、北至裕龙二街。物业服务期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日。本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业费17元/平方米/年，物业费总金额17136元整。业主应当按交纳物业服务费，每次交费的具体时间为分批次结算。落款处有仁和润丰公司和北京市顺义区学生活动管理中心的盖章和授权代表的签字确认。无日期。⑺与北京市顺义区教育宣传中心签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：本物业项目基本情况如下：类型学校，坐落位置顺义区裕龙三街北侧。建筑面积504平方米，区域四至：东至顺康路、南至裕龙三街、西至裕龙一区、北至裕龙二街。物业服务期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日。本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业费17元/平方米/年，物业费总金额8568元整。业主应当按交纳物业服务费，每次交费的具体时间为分批次结算。落款处有仁和润丰公司和北京市顺义区教育宣传中心的盖章和授权代表的签字确认。无日期。⑻与北京市牛栏山一中实验小学小学部签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：物业基本情况北京市牛栏山一中实验小学小学部，坐落位置：北京市顺义区裕龙三街1号院，建筑面积13701.3平方米，本合同期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日。合同期满后，如甲、乙双方对合同期内合同内容的实施无争议。合同期限可顺延，顺延期限为1年。经双方确定物业服务费实行包干制，物业服务费为20元/平方米/年，全年物业服务费为274026元。双方在履行合同中发生争议应协商解决，协商不成提交北京市顺义区人民法院解决。落款处有北京市牛栏山一中实验学校小学部办公室和仁和润丰公司的盖章及代表签字，日期为2018年1月1日。⑼与北京市顺义区特殊支持教育中心签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：本物业项目基本情况如下：类型学校，坐落位置顺义区裕龙三街北侧。建筑面积406平方米，区域四至：东至顺康路、南至裕龙三街、西至裕龙一区、北至裕龙二街。物业服务期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日。本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业费17元/平方米/年，物业费总金额6902元整。业主应当按交纳物业服务费，每次交费的具体时间为分批次结算。落款处有仁和润丰公司的盖章和授权代表张晓宪的签字确认。无日期。⑽与北京市顺义区石园小学签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：本物业项目基本情况如下：类型学校，坐落位置顺义区裕龙三街北侧。建筑面积3393平方米，区域四至：东至顺康路、南至裕龙三街、西至裕龙一区、北至裕龙二街。物业服务期限为2018年，自2018年8月1日至2018年12月31日。本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业费20元/平方米/年，物业费总金额28275元整。业主应当按交纳物业服务费，每次交费的具体时间为分批次结算。落款处有仁和润丰公司和北京市顺义区石园小学的盖章和授权代表的签字确认。日期为2018年7月22日。2019年，仁和润丰公司分别与包括顺义区教研中心在内的十家小单位签订《物业服务合同》。⑴与顺义区教研中心签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：物业基本情况北京市顺义区教育研究和教师研修中心，坐落位置：北京市顺义区裕龙三街1号院，建筑面积13890平方米，本合同期限为一年，自2019年1月1日至2019年12月31日。合同期满后，如甲、乙双方对合同期内合同内容的实施无争议。合同期限可顺延，顺延期限为1年。经双方确定物业服务费实行包干制，物业服务费为20元/平方米/年，全年物业服务费为277800元。双方在履行合同中发生争议应协商解决，协商不成提交北京市顺义区人民法院解决。落款处有北京市顺义区教育研究和教师研修中心和仁和润丰公司的盖章和代表签字，日期为2019年3月8日。⑵与北京市顺义区教育研究和教师研修中心（信息中心）签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：物业基本情况北京市顺义区教育研究和教师研修中心（信息中心），坐落位置：北京市顺义区裕龙三街1号院，建筑面积2050平方米，本合同期限为一年，自2019年1月1日至2019年12月31日。合同期满后，如甲、乙双方对合同期内合同内容的实施无争议。合同期限可顺延，顺延期限为1年。经双方确定物业服务费实行包干制，物业服务费为17元/平方米/年，全年物业服务费为34850元。双方在履行合同中发生争议应协商解决，协商不成提交北京市顺义区人民法院解决。落款处有北京市顺义区教育研究和教师研修中心和仁和润丰公司的盖章和代表签字，日期为2019年1月14日。⑶与北京市顺义区裕龙小学签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：物业基本情况北京市顺义区裕龙小学，坐落位置：北京市顺义区裕龙三街1号院，建筑面积13863平方米，本合同期限为一年，自2019年1月1日至2019年12月31日。合同期满后，如甲、乙双方对合同期内合同内容的实施无争议。合同期限可顺延，顺延期限为1年。经双方确定物业服务费实行包干制，物业服务费为20元/平方米/年，全年物业服务费为277260元。双方在履行合同中发生争议应协商解决，协商不成提交北京市顺义区人民法院解决。落款处有北京市顺义区裕龙小学和仁和润丰公司的盖章和代表签字，日期为2019年1月9日。⑷与北京市顺义区滨河幼儿园签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：物业基本情况北京市顺义区滨河幼儿园，坐落位置：北京市顺义区裕龙三街1号院，建筑面积1750平方米，本合同期限为一年，自2019年1月1日至2019年12月31日。合同期满后，如甲、乙双方对合同期内合同内容的实施无争议。合同期限可顺延，顺延期限为1年。经双方确定物业服务费实行包干制，物业服务费为20元/平方米/年，全年物业服务费为35000元。双方在履行合同中发生争议应协商解决，协商不成提交北京市顺义区人民法院解决。落款处有北京市顺义区滨河幼儿园和仁和润丰公司的盖章和代表签字，日期为2019年1月1日。⑸与北京市顺义区教育考试中心签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：物业基本情况北京市顺义区教育考试中心，坐落位置：北京市顺义区裕龙三街1号院，建筑面积2459平方米，本合同期限为一年，自2019年1月1日至2019年12月31日。合同期满后，如甲、乙双方对合同期内合同内容的实施无争议。合同期限可顺延，顺延期限为1年。经双方确定物业服务费实行包干制，物业服务费为17元/平方米/年，全年物业服务费为41803元。双方在履行合同中发生争议应协商解决，协商不成提交北京市顺义区人民法院解决。落款处有北京市顺义区教育考试中心和仁和润丰公司的盖章和代表签字，日期为2019年1月25日。⑹与北京市顺义区学生活动管理中心签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：物业基本情况北京市顺义区学生活动管理中心，坐落位置：北京市顺义区裕龙三街1号院，建筑面积1008平方米，本合同期限为一年，自2019年1月1日至2019年12月31日。合同期满后，如甲、乙双方对合同期内合同内容的实施无争议。合同期限可顺延，顺延期限为1年。经双方确定物业服务费实行包干制，物业服务费为17元/平方米/年，全年物业服务费为17136元。双方在履行合同中发生争议应协商解决，协商不成提交北京市顺义区人民法院解决。落款处有北京市顺义区学生活动管理中心和仁和润丰公司的盖章和代表签字，无日期。⑺与北京市顺义区教育宣传中心签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：物业基本情况北京市顺义区教育宣传中心，坐落位置：北京市顺义区裕龙三街1号院，建筑面积504平方米，本合同期限为一年，自2019年1月1日至2019年12月31日。合同期满后，如甲、乙双方对合同期内合同内容的实施无争议。合同期限可顺延，顺延期限为1年。经双方确定物业服务费实行包干制，物业服务费为17元/平方米/年，全年物业服务费为8568元。双方在履行合同中发生争议应协商解决，协商不成提交北京市顺义区人民法院解决。落款处有北京市顺义区教育宣传中心和仁和润丰公司的盖章和代表签字，无日期。⑻与北京市牛栏山一中实验学校小学部签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：物业基本情况北京市牛栏山一中实验学校小学部，坐落位置：北京市顺义区裕龙三街1号院，建筑面积13580.9平方米，本合同期限为半年，自2019年1月1日至2019年6月30日。合同期满后，如甲、乙双方对合同期内合同内容的实施无争议。合同期限可顺延，顺延期限为1年。经双方确定物业服务费实行包干制，物业服务费为20元/平方米/年，全年物业服务费为135809元。双方在履行合同中发生争议应协商解决，协商不成提交北京市顺义区人民法院解决。落款处有北京市牛栏山一中实验学校小学部办公室和仁和润丰公司的盖章，日期为2019年1月1日。⑼与北京市顺义区特殊支持教育中心签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：物业基本情况北京市顺义区特殊支持教育中心，坐落位置：北京市顺义区裕龙三街1号院，建筑面积406平方米，本合同期限为一年，自2019年1月1日至2019年12月31日。合同期满后，如甲、乙双方对合同期内合同内容的实施无争议。合同期限可顺延，顺延期限为1年。经双方确定物业服务费实行包干制，物业服务费为17元/平方米/年，全年物业服务费为6902元。双方在履行合同中发生争议应协商解决，协商不成提交北京市顺义区人民法院解决。落款处有北京市顺义区特殊支持教育中心代表张晓宪和仁和润丰公司的盖章和代表签字，无日期。⑽与北京市顺义区石园小学签订《物业服务合同》，该合同的主要内容为：物业基本情况北京市顺义区石园小学，坐落位置：北京市顺义区裕龙三街北侧，建筑面积3393平方米，本合同期限为一年，自2019年1月1日至2019年12月31日。合同期满后，如甲、乙双方对合同期内合同内容的实施无争议。合同期限可顺延，顺延期限为1年。经双方确定物业服务费实行包干制，物业服务费为20元/平方米/年，全年物业服务费为67860元。双方在履行合同中发生争议应协商解决，协商不成提交北京市顺义区人民法院解决。落款处有北京市顺义区石园小学和仁和润丰公司的盖章，无日期。庭审中，仁和润丰公司称因北京市顺义区教研中心系北京市顺义区教育研究和教师研修中心（信息中心）的上级主管单位，故由北京市顺义区教研中心代为与仁和润丰公司签署《物业服务合同》（2017年、2018年、2019年）并向仁和润丰公司支付物业服务费用。因北京市顺义区特殊支持教育中心没有公章及财务账户，所以其与仁和润丰公司签署的《物业服务合同》（2018年、2019年）无法加盖公章，物业服务费亦无法由该中心向仁和润丰公司支付。故在物业合同的实际履行中，物业服务费由北京市顺义区教研中心实际支付。就主体问题，仁和润丰公司称将顺义区教委、顺义区教研中心和顺义区资产管理中心作为被告的原因是根据《民法通则》第六十五条第三款的规定，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。因本案中，顺义区教委委托顺义区资产管理中心选聘物业服务企业，当时从北京市政采库里选聘了仁和润丰公司，顺义区教委委托顺义区教研中心作为牵头单位管理涉诉物业项目并作为与仁和润丰公司签订总物业服务合同的主体。就仁和润丰公司而言，顺义区教委、顺义区教研中心、顺义区资产中心的委托关系代理权限不明确，加之顺义区教委、顺义区教研中心、顺义区资产中心因人事变动等一些内部原因，没有任何一家单位与仁和润丰公司签订书面的总物业服务合同，所以仁和润丰公司认为顺义区教委、顺义区教研中心、顺义区资产中心应当作为共同被告承担连带责任。顺义区教委和顺义区资产管理中心表示，仁和润丰公司向涉诉园区提供物业服务，物业服务费用应该向涉诉园区内的小单位主张，不应将其作为本案被告。顺义区教委提交《北京市宗地登记表》，该表记载内容为：坐落：顺义区光明街道裕龙三街北侧（职教中心），权利人：北京市顺义区教育委员会，土地用途：教育，宗地总面积：112981.98平方米，宗地总建筑面积：43854.77平方米，建筑占地总面积：16319.09平方米，本户建筑面积：43854.77平方米。就此顺义区教委解释称提供权属证明的目的是为了证明涉诉园区的所有权是顺义区教委的，不作为确定物业服务面积的依据。就物业服务费用问题，仁和润丰公司称其公司是在与顺义区教委、顺义区教研中心、顺义区资产中心达成一致意见后，于2017年1月1日开始进入涉诉园区提供物业服务的，物业服务费收费标准为78.15元/平方米/年，负责与其公司签订总的物业服务合同的单位为顺义区教研中心。但因顺义区教委内部程序即财务制度原因，其公司与顺义区教研中心签订总的书面物业服务合同前，顺义区教研中心和顺义区资产管理中心按照入场前约定的标准，即评估报告中的金额向顺义区教委申请涉诉园区每年度物业服务费用时，顺义区教委提出涉诉园区内十家单位每年的教育经费中已经包含了17-20元/平方米/年不等的维修费及物业费，为避免重复申请资金，要求十家单位与其公司先行签订单独的物业服务合同，用各家单位维修费及物业费先行支付部分物业服务费，物业服务费差额部分再由顺义区教研中心向顺义区教委另行申请资金。就每年仁和润丰公司与各单位签订的物业服务合同中约定的物业服务费单价有所不同的情况，仁和润丰公司解释为各单位的物业服务合同是按照顺义区教委能拨付的款项标准予以确定的，因为各个单位的维修费及物业费不一样，顺义区教委拨付多少钱，其公司就收多少钱，在2018年和2019年与各单位签订的物业服务合同中面积也有变化，也是因为每年顺义区教委拨付的款项有变化，其公司会采用倒推的方式，在各单位维修费和物业费确定的情况下进行计算。顺义区教研中心称确实是其中心委托恒文在线（北京）物业服务评估监理有限公司对涉诉园区的物业服务进行了评估，但是因为物业服务费用单价过高，无法承担，故让仁和润丰公司与各单位签订了单独的物业服务合同。至于仁和润丰公司是否按照评估报告载明的物业服务事项进行了相应的服务，其中心无法核实，并且各个小物业服务合同的物业服务费用单价上限是20元，仁和润丰公司以78.15元/平方米/年的标准来起诉是不合理的。顺义区教委和顺义区资产管理中心称，仁和润丰公司提供的证据不足以证明其对整个涉诉园区提供了物业服务，且没有提供明确的物业服务标准及项目，仁和润丰公司就此应该予以举证。就此，仁和润丰公司提交2017年至2019年涉诉园区每月成本支出明细（人员工资表、记账凭证、支出凭单、发票、银行客户回单、清洁服务合同、生活垃圾清运协议书、避雷装置安全检测合同、垃圾清运承包协议、化粪池清掏合同、配电室高压维保服务合同等），用以证明为涉诉园区提供物业服务时的各项成本支出。就物业服务面积问题，仁和润丰公司称按照60754平方米主张的依据是顺义区教研中心曾作为委托方委托恒文在线（北京）物业服务评估监理有限公司对涉诉园区进行物业服务费用评估，该评估报告中确定的总建筑面积为60754平方米，且在与顺义区教研中心沟通总的物业服务合同时，该合同中关于建筑面积的表述是“具体以评估面积为准”。虽然仁和润丰公司未与顺义区教委、顺义区教研中心、顺义区资产中心之一的任何一家单位签订过总的物业服务合同，但仁和润丰公司是按照评估报告的标准对涉诉园区提供了相应的物业服务，且三年来顺义区教委、顺义区教研中心、顺义区资产中心并未提出过任何异议。为进一步证明涉诉园区情况，仁和润丰公司向一审法院提交2017年-2019年涉诉园区平面图，并就涉诉园区内各单位分布情况及相应面积、空置房屋情况进行了标示。从仁和润丰公司提交的平面图中可以看出1.涉诉园区内各单位的分布比较散落，存在对于一栋建筑物不同单位分层占用的情况；2.平面图上所标注的建筑物名称是该栋建筑物的铭牌，与实际使用该栋建筑物的各单位不一定是同一家单位；3.2017年-2019年期间，部分单位的面积发生变化，如在2018年开始裕龙小学E座由石园小学实际支配使用；4.60754平方米为建筑面积，并非涉诉园区的四至，其构成是各小单位认领的面积+空房面积，空房面积的构成包括公厕、设备间、钢琴教室、库房等区域，虽然没有归属于各个小单位，但各个小单位都在使用上述公共区域；还包括未被使用的闲置房屋。顺义区教委、顺义区教研中心和顺义区资产管理中心对仁和润丰公司的陈述不予认可，称针对仁和润丰公司所述的物业服务面积，无法证明其对空置房屋提供了物业服务，并且就仁和润丰公司提交的其公司与各单位的物业服务合同可以看出，服务的单位包含了大量建筑物以外的服务项目，所以仁和润丰公司强调的应付的公共区域的服务费用，很有可能很多都包含在各单位物业服务合同中已付的项目里，这就存在服务范围可能出现了重复计算的问题。仁和润丰公司称，与各单位签订物业服务合同是在无奈之下签订的，并且与各单位签订的合同版本与78.15元/平方米/年的版本是一致的，只是签订的主体不一样。就北京市牛栏山一中实验学校小学部问题，顺义区教委称因该学校是民办教育，故其物业服务费用和相关开支与顺义区教委无关。仁和润丰公司称当时在进入涉诉园区提供物业服务时，并不清楚有这样一个民办学校的存在，并且该学校之所以能够在涉诉园区内办学，也是在顺义区教委的同意下才有权使用该区域。顺义区教委称虽然是其让该学校进入涉诉园区，但该学校始终是一个私立学校，自负盈亏。另查，顺义区教委、顺义区教研中心和顺义资产管理中心的关系为顺义区教委是顺义区的教育行政主管部门，下设七个中心，其中包括了顺义区教研中心和顺义区资产管理中心，该两个中心是顺义区教委设立的行政事业单位，两个中心是平级的。现只有顺义区教研中心在涉诉园区内办公，顺义区教委和顺义区资产管理中心均不在涉诉园区内办公。仁和润丰公司于2017年1月1日至2019年12月31日期间在涉诉园区内提供物业服务。仁和润丰公司计算的2017年度至2019年度物业服务费的构成是：总面积60754平方米*78.15元/平方米/年*3年-2017年至2019年各单位已经支付的物业服务费用2817567.17元=11426208.13元。就此仁和润丰公司提交2017-2019年度涉诉小区物业服务项目情况表，并解释为因为各单位在涉诉园区内办公的时间不一致，存在签订一年期合同后又中途退场的情况，其公司是按照各单位实际在园区内办公的时间核算的物业服务费，最终确定2017年-2019年期间各单位已经支付的物业服务费用为2817567.17元。一审法院认为：就本案来看，存在三个争议焦点：一是主体认定问题；二是物业服务费单价认定问题；三是物业服务面积认定问题。首先就主体认定问题来看：就本案查明的事实可知，仁和润丰公司与顺义区教研中心有签订总的物业服务合同的合意，双方通过邮件的形式就物业服务合同的格式和内容进行了确认，后因为多种因素的影响，双方并未实际签订总的物业服务合同。虽然仁和润丰公司与在涉诉园区内的各家单位签订了单独的物业服务合同，但结合涉诉园区内建筑物的分布情况来看，各单位物业服务合同，无法辐射到整个涉诉园区。涉诉园区的产权登记在顺义区教委名下，且顺义区教委作为顺义区的教育行政主管单位，对顺义区教研中心和顺义区资产管理中心及涉诉园区内各小单位具有管理权，对于涉诉园区内各单位的准入或准出具有支配权。仁和润丰公司于2017年进入涉诉园区提供物业服务，虽然未与顺义区教委、顺义区教研中心、顺义区资产中心或顺义区教委、顺义区教研中心、顺义区资产中心之一签订书面总的物业服务合同，但仁和润丰公司已经通过实际行动履行了合同的主要义务，且顺义区教委、顺义区教研中心、顺义区资产中心并未提出异议并予以接受，应视为仁和润丰公司存在事实上的物业服务合同关系。仁和润丰公司主张由顺义区教委、顺义区教研中心、顺义区资产中心承担连带还款责任，依据不足，一审法院结合案情综合确定顺义区教委应作为合同的相对方承担相应的责任。其次就物业服务费单价认定问题来看：仁和润丰公司与各小单位签订的物业服务费用单价为17元/平方米/年或20元/平方米/年，但结合仁和润丰公司为整个园区提供物业服务的事实及顺义区教研中心作为委托方委托恒文在线（北京）物业服务评估监理有限公司对涉诉园区进行物业服务费用评估的评估报告，从该评估报告中可知，评估方法主要由经营成本法、费用汇总、物业费分项测算说明构成，物业费分项测算说明中包含了人工费、行政办公费、环境清洁费、环境管理费、公共设施设备维护费、公共能耗、固定资产折旧和物业管理区域公共设施及公共责任险。由此可知该78.15元/平方米/年的物业服务费标准是在综合涉诉园区各项费用的基础上对物业服务费用的综合考量所作出的结论性意见，不能将涉诉园区的物业服务费割裂进行取舍，故仁和润丰公司要求按照78.15元/平方米/年的标准支付物业服务费，于法有据，一审法院予以支持。再次就物业服务面积认定问题来看：仁和润丰公司起诉的物业费面积以评估报告中确定的总建筑面积60754平方米作为计算依据，60754平方米的面积除包含各单位所认领的面积外还包含了空房面积。顺义区教委虽主张无法证明仁和润丰公司为空房提供了物业服务，亦无法证明仁和润丰公司对涉诉园区提供了相应的服务，但综合考量仁和润丰公司在涉诉园区内提供了三年物业服务，顺义区教委并未对此提出异议，加之仁和润丰公司已经于2019年年底结束了对整个涉诉园区的服务等一系列客观情况，一审法院对顺义区教委的辩解意见不予采信。仁和润丰公司要求按照60754平方米计算物业服务费，于法有据，一审法院予以支持。就顺义区教委所反映的北京市牛栏山一中实验学校小学部系民办学校，其开支与顺义区教委无关的问题。因北京市牛栏山一中实验学校小学部坐落于涉诉园区之内，受顺义区教委管理。加之该学校对于空房面积中各个小单位共同使用的公共区域亦有共同使用的可能，故不应将该学校物业服务费排除在整个涉诉园区的收费之外，顺义区教委在履行合同义务后，可另行向该学校主张权利。综上，仁和润丰公司所主张的物业费是在扣除各单位已经交纳的物业服务费后的差额部分，一审法院对此不持异议，具体数额由一审法院依法确定。因顺义区教委并非无故拖欠物业费，故仁和润丰公司要求顺义区教委支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、北京市顺义区教育委员会支付北京仁和润丰环保能源科技发展有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费11426208.13元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回北京仁和润丰环保能源科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果北京市顺义区教育委员会未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，顺义区教委提交了以下证据：证据1.评估报告，证明评估报告载明了评估的原则及限定条件，评估报告未按评估规范进行，不能作为认定本案物业费的依据；证据2.与杨文涛的录音、证据3.与评估人员毛绍英的录音，证明评估报告对双方没有约束力，不是结算依据；证据4.北京市物业服务费用评估规范（试行），证明涉案评估报告不规范、缺乏必要资料和数据，不应作为定案依据；证据5.北京市顺义区财政局文件（顺财字[2015]105号），证明2016年物业管理服务属于政府集中采购项目，100万元以上应当进行公开招投标，仁和润丰公司的诉求缺乏合理性；证据6.网站截图，证明顺义区教委履行法定的行政职能，不能因此成为本案被告；证据7.物业项目信息查询，证明仁和润丰公司仅是居住类物业服务三级资质；证据8.裕龙小学、石园小学会议纪要及物业服务合同，证明各单位均系独立的民事责任主体，为方便管理，与涉诉园区内的多家单位共同聘请一家服务公司为整个园区进行物业服务，各单位按照所占面积支付物业费；证据9.仁和润丰公司企业信用报告，证明仁和润丰公司不可能按照评估报告中要求的人数提供物业服务。仁和润丰公司发表质证意见称：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均不认可，证明目的均不认可；对证据4、5、6、7、9的关联性和证明目的不认可；对证据8的证明目的不认可。顺义区教研中心、顺义区资产中心认可上述证据。仁和润丰公司提交了微信聊天记录，证明2021年1月25日顺义区资产中心向仁和润丰公司通过微信的形式发送邮件，该邮件中有具体的案件事实过程，证明一审法院所认定的整个案件正确无误。顺义区教委、顺义区教研中心、顺义区资产中心不认可该份证据及证明目的。顺义区教委申请证人于海松出庭作证，本院予以准许。于海松出庭作证称：仁和润丰公司和我进行了一次电话录音，我对电话录音不认可，仁和润丰公司是拿着一份材料找到的我们，是聊天的时候对方录音的，2016年涉案校区陆续进入了9个单位，当时以谁使用谁管理的方式，使用就有人管，不用就没人管，后来由顺义区教研中心牵头共同聘请一家物业公司对公共区域进行统一管理，后来顺义区教委让顺义区资产中心、顺义区教研中心进行调研物业工作，我们选择评估单位之后由其对校区内项目进行评估，出具评估报告，项目内容调研中心和评估单位进行协商的，我们认为评估价格不能作为决定性依据，所以我们认为一个评估价格不能确定物业费支付标准，我们从顺义区教委财务部门了解到，物业费是分配到各个单位，不能重复申请，具体细节我不了解。顺义区教委、顺义区教研中心、顺义区资产中心对证人证言发表质证意见称：物业公司是由9家单位共同选定的，顺义区资产中心是牵头协助帮忙的，顺义区资产中心对合同事项不清楚，证人对此也可以证明，在合同履行过程中是否有增项和财政部门申请资金的问题其不清楚，实际上没有相关增项等申请。仁和润丰公司发表质证意见称：证人证言不属于新证据，于海松是顺义区资产中心工作人员，不符合证人身份，其所作证言故意隐瞒了许多事实。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于主体认定问题。根据查明的事实可知，仁和润丰公司与顺义区教研中心有签订总的物业服务合同的合意，双方通过邮件的形式就物业服务合同的格式和内容进行了确认，后因为多种因素的影响，双方并未实际签订总的物业服务合同。虽然仁和润丰公司与在涉诉园区内的各家单位签订了单独的物业服务合同，但结合涉诉园区内建筑物的分布情况来看，各单位物业服务合同，无法辐射到整个涉诉园区。涉诉园区的产权登记在顺义区教委名下，且顺义区教委作为顺义区的教育行政主管单位，对顺义区教研中心和顺义区资产中心及涉诉园区内各小单位具有管理权，对于涉诉园区内各单位的准入或准出具有支配权。仁和润丰公司于2017年进入涉诉园区提供物业服务，虽然未与顺义区教委签订书面总的物业服务合同，但仁和润丰公司已经通过实际行动履行了合同的主要义务，且顺义区教委并未提出异议并予以接受，在此情况下，一审法院视为顺义区教委与仁和润丰公司之间建立了事实上的物业服务合同关系并无不当。一审法院确定顺义区教委作为合同的相对方承担相应的给付责任并无不当，故本院予以确认。顺义区教委上诉主张一审遗漏了必要参与诉讼的当事人，但涉诉园区内的其他物业使用人并非必须参与本案诉讼的当事人，一审法院未通知涉诉园区内的其他物业使用人参加诉讼，并不违反法律规定，故对顺义区教委的该项主张本院不予采信。关于物业服务费单价认定问题。根据顺义区教研中心通过邮箱向仁和润丰公司发送《物业服务合同》电子邮件，物业费的收费标准以评估报告价格为准。恒文在线（北京）物业服务评估监理有限公司出具的评估报告系受顺义区教研中心委托而出具，从该份评估报告的内容可知，评估方法主要由经营成本法、费用汇总、物业费分项测算说明构成，物业费分项测算说明中包含了人工费、行政办公费、环境清洁费、环境管理费、公共设施设备维护费、公共能耗、固定资产折旧和物业管理区域公共设施及公共责任险。由此可知该78.15元/平方米/年的物业服务费标准是在综合涉诉园区各项费用的基础上对物业服务费用的综合考量所作出的意见。该份评估报告系受顺义区教研中心委托而出具，顺义区教委未提交证据证明该份评估报告的意见存在明显不当之处，结合仁和润丰公司提交的2017年至2019年涉诉园区每月成本支出明细，本院认为该份评估报告可作为确定物业服务费标准的重要依据。顺义区教委主张应按照仁和润丰公司与各小单位签订的物业服务费用单价确定物业费的收费标准，但从各方的沟通情况看，仁和润丰公司与各小单位签订物业服务合同是因为顺义区教委及其主管的下级单位存在内部财务制度要求，具有特定的背景，故对顺义区教委的该项主张本院不予采信。一审法院根据本案实际情况对仁和润丰公司要求按照78.15元/平方米/年的标准支付物业服务费的请求予以支持并无不当，本院予以确认。关于物业服务面积认定问题。评估报告中确定的总建筑面积为60754平方米，收费面积60754平方米中除包含各单位所认领的面积外还包含了空房面积，评估单位在确定收费标准时已考虑了涉诉园区内空房的情况，且评估方法主要由经营成本法、费用汇总、物业费分项测算说明构成。在顺义区教委未能提交证据证明2017年至2019年期间涉诉园区内的空房面积与评估时的空房面积存在较大差别的情况下，一审法院对仁和润丰公司要求按照60754平方米计算物业服务费的主张予以支持并无不当，故本院予以确认。顺义区教委主张北京市牛栏山一中实验学校小学部系民办学校，其开支与顺义区教委无关。对此本院认为，因北京市牛栏山一中实验学校小学部坐落于涉诉园区之内，受顺义区教委管理。加之该学校对于空房面积中各个小单位共同使用的公共区域亦有共同使用的可能，故不应将该学校物业服务费排除在整个涉诉园区的收费之外，顺义区教委在履行合同义务后，可另行向该学校主张权利。顺义区教委另主张100万元以上的政府采购行为须进行招投标，而仁和润丰公司进驻涉诉园区并未经过招投标。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，该条规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。违反《政府采购法》没有采取公开招投标的方式采购服务的合同，不属于《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条所指“如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效”的情形。故本案中顺义区教委与仁和润丰公司之间成立事实上的物业服务合同关系虽未进行招投标程序，但并不因此而直接导致双方之间的合同关系无效。综上所述，顺义区教委的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90357元，由北京市顺义区教育委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 龚勇超二〇二一年五月二十四日法官助理 程惠炳法官助理 郭妍子书 记 员 刘 鸽书 记 员 刘 畅