辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6610号上诉人（原审被告）：辽宁利达行房地产顾问有限公司，住所地沈阳市皇姑区北陵大街19号（3117）。法定代表人：邵玉林，该公司经理。委托诉讼代理人：邵永刚，男，1989年5月24日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：张艳云，男，1987年10月9日出生，汉族，住辽宁省桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：马艳春，辽宁东尧律师事务所律师。原审被告：辽宁方达房产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区兴工北街95-3号法定代表人：伊双艳。上诉人辽宁利达行房地产顾问有限公司因与被上诉人张艳云、原审被告辽宁方达房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2020)辽0106民初2705号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁利达行房地产顾问有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人继续履行商品房买卖合同的相应责任；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人与辽宁方达房产开发有限公司签订商品房买卖合同真实有效，由于被上诉人自身因素不能继续履行合同，多次到售楼处要求退房。上诉人作为销售方，并不是实际开发方，故不承担共同返还义务。张艳云辩称，请求维持原判。辽宁方达房产开发有限公司未陈述。张艳云向一审法院起诉请求：1.解除商品房买卖合同；2.被告返还144,864元购房首付款、20,000元团购费、违约金4,345.92元，共计169,209.92元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告提供2019年5月12日刘清（系原告前妻）与被告辽宁利达行房地产顾问有限公司签订的《项目认购协议书》载明，买受人认购被告辽宁利达行房地产顾问有限公司开发的房产，签订协议书时交付认购定金10,000元，签订商品房买卖合同后自动转为购房款。原告提供2019年5月12日刘清（系原告前妻）与被告辽宁利达行房地产顾问有限公司签订的《团购申请书》载明，在签署本申请时申请人自愿交纳团购服务费20,000元，申请人持团购申请书及服务费收据购房即可享受以上专属团购优惠权益，成功认购（即与开发商签订订购商品房认购书或商品房买卖合同）后，本申请书权益履行完毕，同时由开发商收回，组织方处由被告辽宁利达行房地产顾问有限公司盖章。同日刘清通过微信支付了定金10,000元及团购费20,000元，被告辽宁利达行房地产顾问有限公司给其出具了收款收据载明收到定金10,000元，沈阳渺杰房地产代理有限公司给其出具收款收据载明收到团购款20,000元。在审理过程中，刘清到本院接受询问，认可其签订项目认购协议书、团购申请书及支付款项的行为均是受原告的委托，是原告要买房子，之后的也是原告实际签订的《商品房买卖合同》，要求被告向原告返还及赔偿，因为实际与被告交易签订合同的人均是原告。原告表示团购费20,000元，即使出具收款收据的不是被告，作为合同违约方被告辽宁利达行房地产顾问有限公司应赔偿其团购费的损失。另查明，2019年5月17日，原告张艳云与被告辽宁利达行房地产顾问有限公司订立《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告辽宁方达房产开发有限公司出售的利达行金誉第1期第1幢1单元6层10号,建筑面积40.58平方米的房屋，但对于房屋准确地址合同中未约定，房屋总价款474,864元，其中首付款144,864元，房屋贷款330,000元。合同约定出卖人应当在2019年10月31日前将经商品房验收合格的房屋交付买受人使用，出卖人未按约定期限交付的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同签订当日刘清向被告辽宁利达行房地产顾问有限公司支付购房首付款134,864元，该转账行为亦是原告委托刘清支付房款，刘清表示均应返还原告。原告录音资料显示2020年3月原告到被告辽宁利达行房地产顾问有限公司询问，涉案房屋仍不能交付，原告认为被告延期交付房屋，已构成违约，故要求与被告解除《商品房买卖合同》，由被告返还已付购房款，承担违约责任并赔偿损失。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告辽宁方达房产开发有限公司经一审法院依法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。本案中，原告与被告辽宁利达行房地产顾问有限公司签订商品房买卖合同，并向其支付了购房首付款及定金共计144,864元，双方形成的买卖合同关系合法有效，被告辽宁利达行房地产顾问有限公司应当按照合同约定履行合同义务。被告辽宁利达行房地产顾问有限公司未能提供证据证明其能按照合同约定的期限及条件向原告交付房屋，现原告因被告辽宁利达行房地产顾问有限公司逾期履行交付房屋的义务已符合合同解除的期限，故原告有权解除商品房买卖合同，并要求出卖人被告辽宁利达行房地产顾问有限公司返还已付购房首付款144,864元（含定金10,000元）。本案立案后，被告于2020年4月28日收到起诉状副本，应当视为解除合同通知于当日到达被告，故双方签订的《商品房买卖合同》应于2020年4月28日解除。关于原告主张被告辽宁利达行房地产顾问有限公司赔偿违约金4,345.92元的诉求，因双方签订的《商品房买卖合同》对解除合同违约金约定明确，故原告此项诉求，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于原告主张被告辽宁利达行房地产顾问有限公司返还团购费20,000元的诉求，原告在审理过程中明确为赔偿损失，因该团购费在签订《商品房买卖合同》后，团购行为已履行完成，现被告的违约行为导致原告解除合同，该团购费应属于因被告违约给原告造成的实际损失，故原告此项诉求，予以支持。关于原告主张二被告对其承担连带责任的诉求，因被告辽宁方达房产开发有限公司未在《商品房买卖合同》中加盖公章予以确认，不能认定其是《商品房买卖合同》的合同相对人，故原告此诉求，无事实及法律依据，不予支持。一审法院判决：一、原告与被告辽宁利达行房地产顾问有限公司于2019年5月17日签订的《商品房买卖合同》于2020年4月28日解除；二、被告辽宁利达行房地产顾问有限公司于判决生效之日起10日内返还原告张艳云购房首付款144,864元（含定金10,000元）；三、被告辽宁利达行房地产顾问有限公司于判决生效之日起10日内赔偿原告张艳云违约金4,345.92元；四、被告辽宁利达行房地产顾问有限公司于判决生效之日起10日内赔偿原告张艳云团购费损失人民币20,000元；五、驳回原告张艳云的其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,684元，由被告辽宁利达行房地产顾问有限公司承担。公告费560元，由被告辽宁利达行房地产顾问有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被上诉人张艳云购买房屋系由上诉人辽宁利达行房地产顾问有限公司销售，由原审被告辽宁方达房产开发有限公司开发的房屋，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，该代理行为有效，本案中，上诉人辽宁利达行房地产顾问有限公司以辽宁方达房产开发有限公司名义与被上诉人张艳云签订《认购协议书》、《商品房买卖合同》，被上诉人张艳云有理由相信涉案合同系辽宁方达房产开发有限公司与其签订，辽宁利达行房地产顾问有限公司的行为已构成表见代理，故辽宁方达房产开发有限公司应对违约行为承担相应责任。现因辽宁方达房产开发有限公司违约逾期交房，被上诉人张艳云要求解除与辽宁方达房产开发有限公司的商品房买卖合同，符合法律规定，予以支持。关于被上诉人张艳云主张的要求被上诉人、原审被告返还144,864元购房首付款的诉讼请求，合同解除后，辽宁方达房产开发有限公司有义务向被上诉人张艳云返还其交纳的购房款。因该款项实际由辽宁利达行房地产顾问有限公司收取，故辽宁利达行房地产顾问有限公司负有向被上诉人张艳云共同返还义务。关于被上诉人张艳云主张的被上诉人、原审被告返还团购费20000元的诉讼请求，该团购费20000元属于因辽宁方达房产开发有限公司违约给被上诉人张艳云造成的实际损失，予以支持，由辽宁方达房产开发有限公司向被上诉人张艳云赔偿。因该款收据非辽宁利达行房地产顾问有限公司出具，故被上诉人张艳云要求辽宁利达行房地产顾问有限公司共同返还，无事实及法律依据，不予支持。关于被上诉人张艳云主张的被上诉人、原审被告给付违约金4,345.92元的诉讼请求，根据合同约定，出卖人未按约定期限交付的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。按被上诉人张艳云已付购房款金额计算违约金应为4,345.92元，故对该项诉讼请求予以支持，由辽宁方达房产开发有限公司向被上诉人张艳云赔偿。因合同相对方系辽宁方达房产开发有限公司，而非辽宁利达行房地产顾问有限公司，故对被上诉人张艳云要求辽宁利达行房地产顾问有限公司给付该违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院(2020)辽0106民初2705号民事判决第五项；二、变更沈阳市铁西区人民法院(2020)辽0106民初2705号民事判决第一项“原告与被告辽宁利达行房地产顾问有限公司于2019年5月17日签订的《商品房买卖合同》于2020年4月28日解除”为“解除张艳云与辽宁方达房产开发有限公司2019年5月17日签订的《商品房买卖合同》”；三、变更沈阳市铁西区人民法院(2020)辽0106民初2705号民事判决第二项“被告辽宁利达行房地产顾问有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告张艳云购房首付款144,864元（含定金10,000元）”为“辽宁方达房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还张艳云购房首付款144,864元（含定金10,000元）”；四、变更沈阳市铁西区人民法院(2020)辽0106民初2705号民事判决第三项“被告辽宁利达行房地产顾问有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张艳云违约金4,345.92元”为“辽宁方达房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张艳云支付违约金4,345.92元”；五、变更沈阳市铁西区人民法院(2020)辽0106民初2705号民事判决第四项“被告辽宁利达行房地产顾问有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张艳云团购费损失人民币20,000元”为“辽宁方达房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张艳云赔偿团购费损失20000元”；六、辽宁利达行房地产顾问有限公司对本判决第三项承担共同返还义务；七、驳回张艳云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3,684元，公告费560元，二审案件受理费3,684元，均由上诉人辽宁利达行房地产顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年五月二十四日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。