江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4253号上诉人（原审原告）：张文婷，女，1983年9月17日生，住河南省商城县。委托诉讼代理人：张翼飞，河南佩里弗迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪，河南佩里弗迪律师事务所律师被上诉人（原审被告）：启东鑫华置业有限公司，住所地江苏省启东市寅阳镇×××××会议中心一楼北。法定代表人：刘豪，总经理。委托诉讼代理人：顾彬菁，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司启东支行，住所地江苏省启东市汇龙镇人民中路522号。负责人：陆建兵，行长。原审被告：金碧物业有限公司启东分公司，住所地江苏省启东市圆陀角旅游度假区×××××。负责人:沈剑，总经理。委托诉讼代理人：王继雷，男，该公司员工。上诉人张文婷因与被上诉人启东鑫华置业有限公司（以下简称鑫华公司）、中国农业银行股份有限公司启东支行（以下简称农行启东支行）、原审被告金碧物业有限公司启东分公司（以下简称金碧公司）商品房销售合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2020）苏0681民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张文婷的委托诉讼代理人张翼飞、李雪，被上诉人鑫华公司的委托诉讼代理人顾彬菁，原审被告金碧公司的委托诉讼代理人王继雷到庭参加诉讼。被上诉人农行启东支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张文婷上诉请求：撤销原判第二项，改判支持张文婷的诉讼请求，一二审诉讼费用由鑫华公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在交付房屋次日起540日内为张文婷办理产权登记。但自合同约定的交房日期2017年3月30日至一审判决作出之日2020年9月4日，鑫华公司仍未为张文婷办理产权登记。一审法院对此事实未予认定。房屋交付时就存在屋顶、墙面、地面大面积渗水、积水、鼓包、发霉等质量问题。鑫华公司承认在2018年就维修了四次。维修后原有质量问题仍存在，损害扩大到无法使用的程度。2019年12月26日，张文婷委托南通市公证处对房屋状况进行了拍照保全。照片显示一般人不能在此环境中生活。最后一次维修时，鑫华公司将张文婷的钥匙丢失。按照法律规定，本案合同符合解除条件，属于张文婷的法定解除权。二、一审法院适用的审理程序错误。案涉房屋质量问题肉眼可见。张文婷在一审中已提供充分的证据证明房屋质量问题。一审法院分配举证责任错误，鑫华公司应承担证明房屋不存在质量问题的责任。被上诉人鑫华公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、鑫华公司在2015年10月份就取得案涉房屋的产权登记卡，没有理由不为张文婷办理产权证。产权证至今未能办理的主要原因在于张文婷。二、张文婷在收房时提出的质量问题与现在争议的质量问题不一致。收房时的质量问题已解决。三、张文婷提及的使用说明书和质量保证书及竣工验收备案表在交房时未提供，但在一审中鑫华公司已向法院提交。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人农行启东支行未答辩。原审被告金碧公司答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张文婷向一审法院起诉请求：1、依法解除张文婷与鑫华公司签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令解除张文婷与农行启东支行签订的《个人购房担保借款合同》；3、依法判令鑫华公司返还张文婷购房首付款752875.00元以及张文婷已向农行启东支行支付的贷款本金162708.33元；4、依法判令鑫华公司赔偿张文婷购房首付款利息151416.76元（即以购房首付款752875.00元为基数，以银行同期同类贷款利率为标准，自2015年9月11日至2019年11月11日之间的利息），实际应计算至首付款的本息全部清偿完毕之日；5、依法判令鑫华公司赔偿张文婷已向农行启东支行支付的贷款利息332700.00元（即自2016年2月6日至2019年11月6日已支付贷款利息），后续张文婷偿还的贷款利息应一并计算；6、依法判令鑫华公司赔偿张文婷已缴纳的物业费及电费5130.40元、违约金25028.00元、张文婷其他损失即花园改造费24600元，律师费100000元及公证费4000元；7、依法判令鑫华公司返还张文婷房屋公用设施和维修资金4528.75元；8、依法判令金碧公司返还张文婷装修保证金3000元；9、本案诉讼费用由鑫华公司承担。一审法院查明事实如下：2015年9月6日，张文婷作为买受人与鑫华公司作为出卖人签订《×××××楼宇认购书》，认购×××××双拼××幢××室，并交付定金3万元。2015年9月11日，张文婷作为买受人与鑫华公司作为出卖人签订了合同编号为X0007985的《商品房买卖合同》，约定鑫华公司将其开发的位于启东市寅阳镇×××××××栋××号的房屋出售于张文婷，房屋面积为181.15平方米，房屋总价款为2502875元，付款方式为银行按揭付款：2015年9月14日前支付首期房款752875元，余款175万元须在2015年9月14日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；出卖人应当在2017年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付张文婷使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议的规定处理；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由购买人承担。另外，双方在《附件四补充协议》中约定，买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得江苏省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在质量问题；对于产权登记的约定，双方补充约定，同意以2017年3月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费，逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任；出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房；如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在规定日期办妥房地产权属证书的，出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任。《商品房买卖合同》及补充协议签订当天，张文婷依约向鑫华公司支付购房首付款722875元。2016年1月6日，张文婷作为借款人及抵押人、鑫华公司作为保证人与农行启东支行作为贷款人签订《个人购房担保借款合同》，约定张文婷向农行启东支行借款175万元用于购买案涉房产，借款期限360个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行人民币同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之五后（4.655%）确定；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日（06）；借款人申请并授权贷款人将全部借款直接划入鑫华置业账户；本合同项下借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人鑫华置业自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；自房地产权属证明办妥后一个月内向房地产登记管理机构就启东市×××××××-××号房屋申请办理抵押登记。《个人购房担保借款合同》签订后，农行启东支行将175万元划入鑫华公司名下账户，由张文婷按借款合同约定的内容每月还本付息。一审法院另查明，2015年9月29日，启东市住房和城乡建设局对×××××项目首期BQ型低层××-××、××-××等竣工验收备案。2017年3月29日，鑫华公司通过申通快递向张文婷邮寄了收楼通知书。2017年7月5日，张文婷对案涉房屋进行验房，领取了房屋钥匙并签署了业主资料卡、消防安全责任书、前期物业服务协议等材料。经张文婷查验，案涉房屋存在部分质量问题，张文婷反映后由金碧公司代表沈凯华登记在册：“1、地下室储藏室门边破损；2、地下室天花、墙面发霉；3、可视对讲未安装；4、楼宇外墙掉漆；5、院内绿化需补种；6、铁门未调试；7、污水井盖损坏，雨水井盖损坏多个；8、二楼主卧掉漆严重；9、入户门口台阶两侧未回填。”因案涉房屋存在上述问题，张文婷将案涉房屋的钥匙托管给金碧公司用于维修。金碧公司对案涉房屋进行了多次维修，但目前案涉房屋仍存在漏水、发霉等问题。2019年11月26日，张文婷委托南通公证处就案涉房屋现状进行保全，共计拍摄案涉房屋相应现状照片96张，光盘一张。一审法院再查明，2017年7月5日，张文婷向金碧公司缴纳物业费4130.4元、电费1000元，合计5130.4元。2015年9月18日，张文婷向启东市城管执法局缴纳房屋公用设施与维修金4528.75元。2018年7月2日，张文婷申请花园改造，在金碧公司处进行了装修备案，并交付装修保证金3000元及工本办理费5元。案涉房屋尚未办理权属登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的《商品房销售合同》，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应受其约束并依法履行义务。本案争议焦点为案涉《商品房销售合同》能否解除？根据《合同法》相关规定，合同解除应符合约定解除或法定解除条件。本案中，案涉合同未就装修质量问题约定解除权，张文婷以鑫华公司存在逾期交房以及案涉房屋存在严重质量问题导致购房合同目的不能实现为由主张法定解除权。根据鑫华公司提供的相应材料可以证明，案涉房屋已经验收合格并交付张文婷使用，张文婷已经接收房屋并对花园进行了改造，故张文婷以鑫华公司逾期交房为由要求解除合同依据不足。对于房屋质量问题，只有因装修质量问题严重影响正常居住使用或者存在装修环保质量不合格等依法不得交付使用的情形，买受人有权解除合同。本案中，案涉房屋确实存在装修质量问题，但张文婷所提供的证据并不能达到证明装修质量问题严重影响正常居住使用或者存在装修环保质量不合格等情形的举证目的，且双方签订的《商品房销售合同》约定了买受人主张房屋质量问题严重影响正常居住问题，应当取得江苏省有资质的建设工程质量检测结论性鉴定意见。案涉房屋系海景房，张文婷长期不居住在内，也是导致房屋出现发霉等问题的原因之一。经法庭释明，张文婷坚持不申请对案涉房屋的装修质量进行鉴定，故无法证明案涉房屋的装修质量问题是否达到影响居住的程度，应承担举证不能的不利法律后果。庭审中，鑫华公司表示愿意对案涉房屋存在的质量问题进行维修，故双方应继续履行合同，且张文婷有权对因房屋装修质量问题所造成的损失另行主张权利。综上，张文婷要求解除案涉《商品房销售合同》及相关诉请，法院碍难支持。庭审中，金碧公司同意退还张文婷装修保证金，故法院对张文婷要求金碧公司返还装修保证金3000元的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、金碧物业有限公司启东分公司于判决生效之日起十日内返还张文婷装修保证金3000元；二、驳回张文婷的其他诉讼请求。案件受理费17234元（张文婷已预交），由张文婷负担。二审中，张文婷提供了光盘和《房屋鉴定意见书》，证明房屋存在的质量问题；鑫华公司提供了《商品房产权登记卡》，本院组织当事人质证，并审查证据认为，鑫华公司对《房屋鉴定意见书》提出异议，系单纯依图纸分析。而南京方正建设工程质量检测有限公司结合图纸和现场勘查情况，对房屋质量是否符合设计要求和质量规范作出鉴定意见，具有较高的证明力。鑫华公司的质证意见不足以反驳《房屋鉴定意见书》，本院对该意见书予以认定。鑫华公司提供的《商品房产权登记卡》具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以认定。经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。另查明，案涉房屋于2015年10月份就取得《商品房产权登记卡》，具备办理产权证条件。案涉房屋主要存在的质量问题包括：1.二层南露台地漏排水不符合图纸设计要求，极易堵塞，导致雨天二楼露台积水并漫入室内。2.地下室外墙为混凝土，缺少一道防水措施，不符质量验收规范。3.地下室外墙两处施工空洞封堵措施不严，周围墙面起皮、发霉。4.二层主卫、客卫楼面渗漏，防水措施不足。5.下沉庭院排水泵故障未及时修理，导致雨天庭院积水无法排斥小区管网，地下室长期泡水。从照片可见房屋的地下室、一层、二层的墙体、天花板存在大量发霉、损坏现象。张文婷曾多次向鑫华公司申请保修，但至今未能修复。至2021年5月19日，张文婷共向农行启东支行支付利息414658.13元，偿还本金162708.33元。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。案涉房屋的多个房间存在渗漏、墙面大面积发霉、墙皮剥落现象，无法正常居住使用。张文婷多次请求维修，鑫华公司也多次维修，但问题长期未解决。张文婷提供的《房屋鉴定意见书》是在鑫华公司最后一次维修后作出。据鉴定意见分析，上述现象出现的原因是房屋存在质量问题，包括未按图纸施工、防水措施不符质量规范、水泵不能正常使用等。此质量问题虽可以修复，但鑫华公司在张文婷多次报修后，在两年内未能修复。房屋质量问题部位多、时间长，已构成法律所规定的质量问题严重影响正常居住使用的条件。张文婷可按照法律规定要求解除合同。虽然鉴定意见指出长期无人居住不能及时发现水泵故障也是原因之一，但房屋存在质量问题是根本原因，张文婷长期不居住在此房屋内不存在过错，不因此而承担责任。张文婷与农行启东支行签订《个人购房担保借款合同》的目的在于获得贷款购买房屋，因房屋买卖合同须解除，张文婷获取贷款的目的不能实现且无意义，其在本案中要求一并解除《个人购房担保借款合同》，符合相关法律规定，本院对此合同一并予以解除。《商品房买卖合同》解除后，张文婷应当向鑫华公司返还房屋，鑫华公司应当将收取的首付款和贷款及利息分别返还给张文婷、农行启东支行。因鑫华公司违约，应同时赔偿张文婷的损失。其中包括房屋维修及花园改造费24600元、已缴纳的维修基金4528.75元、缴纳的物业费和电费5130.40元、支付给银行的利息414658.13元。张文婷的上述支出，均因信赖于合同的正常履行而发生。在合同因违约而解除时，违约方应予以赔偿。张文婷主张逾期交房违约金25028元，因合同被解除，不存在逾期交房损失。张文婷主张鑫华公司赔偿律师费100000元，缺乏法律依据。公证费4000元是张文婷支出的调查取证费用，其要求鑫华公司赔偿亦无法律依据。故本院对该三项主张不予支持。据此,依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持启东市人民法院（2020）苏0681民初287号民事判决第一项：金碧物业有限公司启东分公司于判决生效之日起十日内返还张文婷装修保证金3000元。二、撤销启东市人民法院（2020）苏0681民初287号民事判决第二项，即驳回张文婷的其他诉讼请求。三、解除张文婷与启东鑫华置业有限公司于2015年9月11日签订的《商品房买卖合同》。四、解除张文婷、启东鑫华置业有限公司与中国农业银行股份有限公司启东市支行于2016年1月6日签订的《个人购房担保借款合同》。五、启东鑫华置业有限公司返还张文婷支付的首付款752875元及利息损失（自2015年5月11日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。六、启东鑫华置业有限公司返还张文婷已支付的贷款本金162708.33元，赔偿张文婷已支付的贷款利息损失414658.13元；返还中国农业银行股份有限公司启东市支行剩余贷款本金1587291.67元。七、启东鑫华置业有限公司返还张文婷房屋公共设施和维修基金4528.75元，赔偿张文婷已缴纳的物业费及电费5130.40元、房屋维修及花园改造费用24600元。八、张文婷将启东市寅阳镇×××××××栋××号房屋返还启东鑫华置业有限公司。对本判决第五项至第八项，当事人应于本判决生效后十日内履行。九、驳回张文婷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17234元，二审案件受理费17234元，均由被上诉人启东鑫华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  季建波审判员  吕 敏审判员  胡 皓二〇二一年五月二十四日书记员  汤婷婷