江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终1317号上诉人（原审原告）：张燕，女，1979年9月23日生，汉族，户籍所在地东台市，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：丁志峰、徐名扬，北京市炜衡（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于某2，男，1984年1月25日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审被告）：祝传芹，女，1983年1月16日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审被告）：于某1，女，2005年12月9日生，汉族，住无锡市梁溪区。法定代理人：于某2（系于某1之父），男，1984年1月25日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人张燕因与被上诉人于某2、祝传芹、于某1返还原物纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初9132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。张燕上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求；一、二诉讼费用，上被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以其在竞拍涉案房产时明知收楼风险为由，而驳回其要求被上诉人迁出案涉房产没有任何法律依据。其通过司法拍卖程序取得案涉房产的所有权，就应当具有对案涉房产绝对的、排他性的支配权。虽然，其在竞拍过程中知悉案涉房产存在收楼的风险，但这一风险仅存在于拍卖成交过程中，法院并不能以存在收楼风险为由，排除其在拍卖成交后，以所有权人的身份通过诉讼途径实现收楼的权利。一审法院将被上诉人拒不迁出案涉房产的风险归责于其，既不符合民诉法关于执行的相关规定，更不符合物权法关于保护公民合法财产的相关规定。二、被上诉人在2015年12月17日将案涉房屋变更登记给梁委民的物权变更合法性存疑，并不能构成被上诉人拒不迁出案涉房屋的合法理由。首先，不动产物权应当以不动产登记簿登记的产权人为该物权的权利人，被上诉人作为完全民事行为能力人以案涉房产原产权人的身份通过公证委托方式将物权交由他人处分，应当对自己的委托行为，自行承担相应的法律责任或者由相关责任人员承担责任，而不应当由其承担相应的法律后果。其次，假设2015年12月17日的物权变更合法性存疑，被上诉人也应当及时通过法律途径，推翻上述物权变更的行为。法院在没有证据且未经合法途径否定上述物权变更效力的情形下，仅以物权变更的合法性存疑为由，驳回其的诉请，显然与查明的事实不符。再次，退一步讲，2015年12月17日的物权变更行为确属无效或者违法，鉴于案涉房产已经过多次转让而发生物权变更，案涉房产已无返还财产的可能性，被上诉人应当通过合法途径向相关责任人员，主张损害赔偿责任，拒不迁出案涉房产是没有任何法律依据和事实根据。最后，其是通过司法拍卖途径取得案涉房产，属于善意取得，被上诉人与他人就案涉房产存在任何纠纷均与其无关。三、被上诉人长期居住在案涉房产中，且现名下无房产登记信息，并不能构成被上诉人继续居住在案涉房产中的充分理由。首先，被上诉人在将案涉房产委托他人过户时，就应当知道该委托行为存在致使丧失房屋所有权的风险，应当知道在丧失房屋所有权后，就不再具有居住在案涉房产的权利。其次，对被上诉人居住权的保护并非其的义务，对被上诉人居住权的保护不应当以牺牲其的权益为代价，而应当是法院在拍卖案涉房产时考虑的事项。最后，对被上诉人居住权的保护并非要牺牲其取得案涉房产的支配权。被上诉人完全可以通过其他途径解决其家庭的居住问题。法院不能以牺牲其绝对权、对世权的方式，去保护对被上诉人因自己和他人的行为而丧失的居住权。四、一审法院认为其的主张，目前依据不足，理由欠充分，同样缺乏事实根据。其通过司法拍卖的合法途径取得案涉房屋所有权，而所有权是绝对的、排他性的权利，除非所有权人同意或者法律有明确规定，在案涉房产上设立居住权，否则该房产上的居住权均不能成立。综上，其请求二审法院支持我方的上诉请求。于某2、祝传芹、于某1辩称：不愿意搬出涉案房屋。张燕向一审法院提出诉讼请求：1、判令于某2、祝传芹、于某1立即从张燕所有的无锡市××公寓××房屋（以下简称案涉房屋）迁出；2、判令于某2、祝传芹、于某1自2019年2月15日起至实际迁出之日止按每月2500元的标准向张燕支付占有使用费；3、本案诉讼费由于某2、祝传芹、于某1承担。事实和理由：2019年2月12日，张燕在无锡市梁溪区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上通过司法拍卖程序竞得案涉房屋，并于2019年2月14日取得案涉房屋的不动产权证书。张燕成为案涉房屋的所有权人后，因于某2、祝传芹、于某1居住在案涉房屋内拒不迁出，张燕多次通过登门沟通、书面沟通、报警等方式要求三人迁出案涉房屋，但三人依然拒不迁出。于某2、祝传芹、于某1强行居住使用案涉房屋且拒不迁出的侵权行为，已严重侵害了张燕的合法权益。现为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。于某2、祝传芹、于某1一审辩称：案涉房屋涉及套路贷。于某2在2015年向梁委民借了33万元，以案涉房屋办理了他项权证并签了一份委托买卖协议，约定如果到期不还，梁委民有权处置案涉房屋。2016年春节前，于某2因涉嫌非法拘禁罪先后被刑事拘留、逮捕，在刑事拘留期间梁委民将案涉房屋过户至其个人名下，但于某2、祝传芹才是案涉房屋的所有权人。2016年8月4日于某2出狱后，于2016年8月5日去找梁委民时，梁委民已经死亡。现不同意张燕的诉讼请求，于某2、祝传芹愿意出82万元重新从张燕处买回案涉房屋，并愿意支付82万元的利息。一审法院认定事实：张燕为支持其诉讼请求，提供了以下证据：1.成交确认书、（2018）苏0213执467号之二执行裁定书，证明张燕在无锡市梁溪区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上通过司法拍卖程序竞得案涉房屋，系通过合法方式获得案涉房屋所有权等事实。2.苏20**无锡市不动产权第0××2号不动产权证书，证明张燕于2019年2月14日取得案涉房屋的不动产权证书，系案涉房屋所有权人的事实。3.公安机关情况说明2份、照片1张，证明张燕多次通过登门沟通、书面沟通、报警等方式要求于某2、祝传芹、于某1迁出案涉房屋，但三人拒不迁出并强行占用案涉房屋等情况。4.“58同城”富城湾公寓租房网页信息，证明张燕主张按每月2500元标准计算的占有使用费符合市场行情。于某2、祝传芹、于某1对证据1、2、3的真实性无异议，表示：张燕在司法拍卖网络平台通过司法拍卖程序竞得案涉房屋的价款远低于市场价，且为不交吉拍卖，张燕应当知晓购买案涉房屋的风险；于某2、祝传芹、于某1自2010年10月起一直在案涉房屋居住至今，后张燕曾带了一个男人上门与于某2协商过，于某2表示案涉房屋有纠纷，需等纠纷处理完后再与张燕处理此事。对证据4的真实性无法确认，表示不清楚张燕所称租金或占有使用费的标准，也未核实过，不同意支付占有使用费。于某2、祝传芹、于某1提供了以下证据：1.户籍资料、出生医学证明、居住证明，证明于某2与祝传芹系夫妻关系，二人育有一女于某1，三人自2010年10月起一直在案涉房屋居住至今等事实。2.结婚证（复印件）、房屋所有权证及土地证（复印件），证明于某2、祝传芹系案涉房屋所有权人的事实。案涉房屋于2008年购买，2010年12月23日办理产权登记，于某2、祝传芹、于某1自2010年10月起在涉案房屋实际居住至今，无他人居住使用。张燕对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议，但认为房屋所有权证及土地证仅能证明案涉房屋曾经属于于某2、祝传芹，自2019年2月12日张燕通过司法拍卖网竞得案涉房屋后，案涉房屋属于张燕所有。案涉房屋原所有权人为于某2、祝传芹，共有情况为共同共有，产权登记时间为2010年12月23日。于某2与祝传芹系夫妻关系，二人育有一女于某1（出生日期2005年12月9日），三人自2010年10月起在案涉房屋居住至今。2014年12月30日，江苏省无锡市梁溪公证处出具（2014）锡梁证民内字第10514号公证书，载明：…兹证明于某2、祝传芹于2014年12月26日在公证员面前签署委托书，并表示知悉委托的法律意义和法律后果…。经审查，上述公证书所涉的委托书显示：委托人为于某2、祝传芹，受托人为王永志；于某2与祝传芹是夫妻，案涉房屋登记在于某2、祝传芹名下，属于某2、祝传芹共同所有房产；现于某2、祝传芹决定出售上述房屋，因二人工作较忙，特委托王永志为代理人，全权代理办理出售上述房屋的相关一切手续（包括银行还贷、查询房产档案、预告登记、签订房屋买卖协议、代收卖房款、办理房屋过户登记、备案及撤销、变更国有土地使用证、交纳税费、物业交接等事宜），受托人王永志为此而签署的有关文件及交纳的税费于某2、祝传芹均予以承认；委托期限至办妥上述房屋出售手续时止；落款处由于某2、祝传芹签字，落款日期为2014年12月26日。后王永志作为代理人与梁委民签署无锡市存量房买卖合同（备案日期2015年12月15日），载明：出卖方为于某2，代理人为王永志，买受方为梁委民；房屋坐落无锡市××公寓××，共有人为祝传芹，…成交总价为55万元，买受方于2015年12月22日前一次性支付房屋价款55万元，出卖方应于2015年12月22日前将案涉房屋交付买受方，…买卖双方应共同至房屋登记机构办理房屋转移登记手续；落款处出卖方签章栏内为空白，出卖方代理人签章栏内由王永志签字，买受方签章栏内由梁委民签字，落款日期为2015年12月15日。后案涉房屋所有权人于2015年12月17日变更登记为梁委民。2016年1月5日，于某2因涉嫌非法拘禁罪被抓获，次日被刑事拘留，2016年2月3日被逮捕。原无锡市北塘区人民法院于2016年7月15日作出（2016）苏0204刑初92号刑事判决，判决：于某2犯非法拘禁罪，判处有期徒刑七个月。一审另查明：梁委民于2016年7月6日死亡。2016年7月21日，吴凌云诉至法院，要求判令：梁委民的第一顺位继承人梁嘉玲、陈月英在继承梁委民遗产范围内返还借款20万元、违约金12000元及逾期利息；吴凌云有权以案涉房屋在抵押权利范围内优先受偿；梁嘉玲、陈月英支付律师费1万元并承担诉讼费用。梁嘉玲辩称：…梁委民及其公司涉及非法吸收公众存款，被公安机关立案侦查，梁委民已死亡，故公安的侦查主体为其公司无锡阿九金融咨询有限公司，案涉资金是否用于犯罪活动应当由公安机关出具意见；即使案涉债务真实存在，也应认定为梁委民的个人债务，…梁嘉玲作为梁委民的法定继承人也只在继承遗产范围内承担清偿责任，目前梁嘉玲并没有继承到任何财产，仅有债务。陈月英未作答辩。法院经审理查明，梁委民于2016年5月9日将案涉房屋为吴凌云办理余额抵押登记…，并于2017年7月28日作出（2016）苏0203民初2655号民事判决，判决：一、陈月英、梁嘉玲在继承梁委民的遗产范围内归还吴凌云借款本金20万元、违约金12000元及相应利息；二、吴凌云有权以梁委民所有的案涉房屋折价或者拍卖、变卖该房所得价款在20万元范围内并按顺序优先受偿；三、驳回吴凌云的其他诉讼请求。上述判决生效后，吴凌云向法院申请执行。执行过程中，因被执行人陈月英、梁嘉玲未履行生效法律文书确定的义务，法院通过阿里拍卖对梁委民名下的案涉房屋进行询价并在法院司法拍卖网络平台上拍卖案涉房屋。经两次流拍后，2018年12月30日，法院以保留价82万元第三次变卖案涉房屋，张燕以82万元最高价竞得案涉房屋。2019年2月12日，法院通知张燕执行谈话并制作执行笔录，张燕表示：清楚拍卖公告明确本次拍卖是不清场拍卖、是带瑕疵的拍卖，会影响拍卖是否成交以及拍卖价格；清楚执行中不会清场，否则会严重损害其他参与竞拍人的合法权益；认可法院在执行过程中不予清场，不要求法院在执行中予以清场，会另行通过诉讼要求其搬离。法院于当日作出（2018）苏0213执467号之二执行裁定书，裁定：一、原登记在梁委民名下的案涉房屋（房地产）归张燕所有，财产权自本裁定送达买受人张燕时起转移；二、买受人张燕应于收到本裁定后一个月内至有关机构办理相关产权过户登记手续；本裁定送达后立即生效。2019年2月14日，张燕就案涉房屋所有权及相关国有建设用地使用权办理产权过户登记手续，案涉房屋的权利人变更登记为张燕。后张燕多次要求于某2、祝传芹迁出案涉房屋未果，遂提起本案诉讼。经查，现于某2、祝传芹、于某1名下无房产登记信息。一审诉讼中，张燕表示：张燕于2019年初在淘宝司法拍卖网上看到案涉房屋的拍卖信息，当时价格只要82万元，觉得非常便宜，遂报名参与竞拍；执行拍卖时张燕未去现场看房，直至办好房产证后才上门看过，因为张燕认为既然是法院拍卖的房屋，肯定是没什么问题的，张燕对于案涉房屋被执行拍卖的缘由并不知晓，直至本案2019年10月16日证据交换时才得知相关情况，况且张燕在竞拍案涉房屋前并不认识于某2、祝传芹，也不认识梁委民及其他人员；拍卖成交后，执行法官告知张燕案涉房屋内有人居住，但可另行起诉要求其迁出，张燕觉得既然可以起诉，只是再花点时间精力而已，还是划算的，于是在办理案涉房屋权属变更登记后上门沟通；拍卖公告显示不负责清场、有房东居住，但具体情况张燕不清楚，张燕第一次上门时无法进门，敲门后有一个孩子开门，大人不在，张燕就走了，后来了解到是于某2、祝传芹居住在案涉房屋内，经多次沟通，于某2、祝传芹拒不迁出；涉案房屋产权变更登记为张燕的时间为2019年2月14日，故主张自2019年2月15日起至实际迁出之日止按每月2500元标准计算的占有使用费。另，张燕在诉讼中提供了“58同城”富城湾公寓租房网页信息，用于证明与案涉房屋同小区类似房型房屋的租金市场行情。于某2、祝传芹、于某1表示：案涉房屋于2008年10月26日购买，当时总房价为49万余元，2010年10月左右交房入住，2010年12月23日办理产权登记，所有权人为于某2、祝传芹；2014年于某2因生意资金周转需要向梁委民的公司（无锡阿九金融咨询有限公司）借款33万元，借期半年，每月支付利息（每次支付利息及手续费等合计12000元左右），到期还清本息，梁委民是无锡阿九金融咨询有限公司的老板，于某2不认识梁委民，当时的借款手续均由王永志出面办理，办理借款手续时办理了公证委托手续，委托王永志办理案涉房屋买卖过户登记交接等事宜，借期届满后，借款未还续借了半年；2016年1月5日，于某2因涉嫌非法拘禁罪被抓获，次日被刑事拘留，2016年2月3日被逮捕，后被判处有期徒刑7个月（刑期至2016年8月4日）；于某2对于案涉房屋所有权人变更为梁委民的情况并不知情，于某2刑满释放后回到家里才知道此前无锡阿九金融咨询有限公司在家门口贴了通知，让于某23天内去处理借款事宜，经核实，于某2尚欠借款本金33万元，无锡阿九金融咨询有限公司还为于某2还了132648.21元房贷，后于某2于2016年8月5日赶至无锡阿九金融咨询有限公司，但发现该公司已经被公安机关查封，梁委民也于2016年7月死亡，于某2遂到无锡阿九金融咨询有限公司所在地西新派出所了解情况，民警表示梁委民涉及的事情比较大，外面欠了两个多亿，所有事情由经侦大队处理，相关材料在南长法院，于某2到了法院进不去，也没有结果，这件事就不了了之；法院在执行处置案涉房屋时有人到案涉房屋现场拍过照，于某2向法院反映过相关问题，法院表示梁委民已死亡，案件复杂，让于某2自行通过合法途径维权；2018年梁溪法院执行局打电话通知于某2到法院，并说明梁委民在外欠款以及案涉房屋要被拍卖的情况，于某2遂将整个事件的过程予以说明，因于某2欠无锡阿九金融咨询有限公司借款，案涉房屋已过户至梁委民名下，承办法官告知最好的解决办法是于某2参加竞拍，以合理价格将案涉房屋拿回来，后于某2也准备参与竞拍案涉房屋，因资金未到位没有竞拍成功；张燕虽通过司法拍卖程序竞得案涉房屋并获得产权，但于某2、祝传芹、于某1自2010年10月起在涉案房屋实际居住至今，并缴纳物业费及水电汽费，于某2因生意资金周转被套路贷，案涉房屋的拍卖公告也明确不负责清场，况且张燕最终的竞拍价款低于市场价近一半，于某2、祝传芹、于某1对于案涉房屋享有居住权，不同意支付占有使用费。上述事实，有房屋所有权证及土地证、结婚证、户籍资料、出生医学证明、居住证明、公证书及委托书、无锡市存量房买卖合同、（2016）苏0204刑初92号刑事判决书、（2016）苏0203民初2655号民事判决书、成交确认书、2019年2月12日执行笔录、（2018）苏0213执467号之二执行裁定书、苏20**无锡市不动产权第0××2号不动产权证书、公安机关情况说明、照片、“58同城”富城湾公寓租房网页信息、当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，基于法院（2018）苏0213执467号之二执行裁定书并结合张燕就案涉房屋所有权及相关国有建设用地使用权办理产权过户登记手续等情况，张燕已成为案涉房屋的所有权人，应依法享有案涉房屋之各项法定权利。本案的争议焦点为，张燕主张于某2、祝传芹、于某1迁出案涉房屋之请求是否成立。首先，在（2018）苏0213执467号案中，执行处置案涉房屋时系按不交接、不清场方式拍卖，根据执行笔录等证据可认定张燕对于不交接拍卖影响案涉房屋拍卖成交价、拍卖成交后法院不负责清场、不交付房产以及拍卖成交后存在收楼风险等事宜是明知的；其次，于某2、祝传芹原系案涉房屋的所有权人，后因于某2与梁委民及无锡阿九金融咨询有限公司借贷事宜由他人以公证委托书直接办理案涉房屋的过户手续，案涉房屋所有权人于2015年12月17日变更登记为梁委民，经审查，上述物权变更的合法性存疑；最后，于某2、祝传芹、于某1并非（2018）苏0213执467号案的被执行人，三人自2010年10月起在案涉房屋居住至今，且三人名下现无房产登记信息，其对案涉房屋居住使用之权利应当给予适当保护。综上，法院认为，张燕主张于某2、祝传芹、于某1迁出案涉房屋，目前依据不足，理由欠充分，故暂不予支持。鉴于以不交接方式拍卖案涉房屋，张燕在取得案涉房屋的所有权时并不能即时占有案涉房屋，在张燕完全实现物权的阶段，于某2、祝传芹、于某1应当向张燕支付占有使用费。诉讼中，张燕主张自2019年2月15日起按每月2500元标准计算的占有使用费，经审查，不违反法律规定，法院予以支持。另外，鉴于于某2、祝传芹、于某1在案涉房屋所有权人变更登记为梁委民之后以及在（2018）苏0213执467号案中均未及时通过合法途径主张权利等情况，法院决定案涉诉讼费用由于某2、祝传芹、于某1承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决:一、于某2、祝传芹、于某1于判决生效后十日内支付张燕2019年2月15日至2020月10月31日期间的占有使用费51250元，并自2020月11月起于每月月底前按月支付张燕当月的占有使用费2500元。二、驳回张燕的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由于某2、祝传芹、于某1负担。二审查明事实与一审已查明事实一致。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：于某2、祝传芹、于某1是否应从案涉房屋迁出。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，张燕通过法院的司法拍卖，依法取得案涉房屋的所有权，依法享有案涉房屋的占有、使用、收益和处分权利。《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。本案中，虽然案涉房屋原登记在于某2、祝传芹名下，于某2、祝传芹、于某1在案涉房屋居住至今，但案涉房屋所有权人已于2015年12月变更登记为梁委民，2019年2月14日案涉房屋的权利人又变更登记为张燕。且于某2、祝传芹与梁委民之间并无合同约定于某2、祝传芹、于某1享有案涉房屋的居住权，张燕在法院执行案涉房屋时认可法院在执行过程中不予清场，不要求法院在执行中予以清场，会另行通过诉讼要求其搬离的表示，也不能认定为张燕认可于某2、祝传芹、于某1享有案涉房屋的居住权。此外，现于某2、祝传芹、于某1名下无房产登记信息也不是可以占有案涉房屋的合法理由。故于某2、祝传芹、于某1不享有案涉房屋的居住权，其至今占有案涉房屋属无权占有。张燕依据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，请求法院判令于某2、祝传芹、于某1从案涉房屋迁出，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，张燕的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院判决驳回张燕关于于某2、祝传芹、于某1迁出案涉房屋的诉讼请求有误，本院依法予以改判。因于某2、祝传芹、于某1无权占有案涉房屋，故于某2、祝传芹、于某1应向张燕支付案涉房屋占有使用费。一审判决于某2、祝传芹、于某1自2019年2月15日起按每月2500元标准计算案涉房屋占有使用费，于某2、祝传芹、于某1也未提出上诉，一审认定的案涉房屋占有使用费标准，并不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初9132号民事判决；二、于某2、祝传芹、于某1于本判决发生法律效力之日起一个月内从无锡市××公寓××房屋迁出并将该房屋返还给张燕；三、于某2、祝传芹、于某1于本判决发生法律效力之日起十日内支付张燕2019年2月15日至2020月10月31日期间的占有使用费51250元，并自2020月11月1日起至实际迁出之日止按每月2500元的标准向张燕支付占有使用费；四、驳回张燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元（已由张燕预交），由于某2、祝传芹、于某1负担；二审案件受理费80元（已由张燕预交），由于某2、祝传芹、于某1负担。一、二审案件受理费合计160元，于某2、祝传芹、于某1于本判决发生法律效力后十日内直接给付张燕。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 潘晓峰审判员 仓 勇二〇二一年五月十四日书记员 徐冬晖