河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1281号上诉人(原审原告)：张月强，男，1970年10月19日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：王晓，河南隆成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓帆，女，系张月强女儿。上诉人(原审被告)：焦作市洋江食品有限公司，住所地：博爱县鸿昌街道办事处中光路15号。法定代表人：米红军，该公司经理。委托诉讼代理人：王东，河南金谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁全民，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。原审第三人：焦作市城乡一体化示范区阳庙镇人民政府，住所地：焦作市城乡一体化示范区阳庙大街。法定代表人：王聪，该镇镇长。委托诉讼代理人：赵先琳，男，该单位职工。委托诉讼代理人：杨军，男，该单位职工。上诉人张月强与上诉人焦作市洋江食品有限公司（以下简称洋江公司）及原审第三人焦作市城乡一体化示范区阳庙镇人民政府（以下简称阳庙镇政府）租赁合同纠纷一案，河南省博爱县人民法院于2020年2月20日作出（2019）豫0822民初2942号民事判决，张月强不服本院判决，提出上诉，焦作市中级人民法院于2020年6月28日作出豫08民终1106号民事裁定，撤销本院上述判决，案件发回本院重审。河南省博爱县人民法院于2021年1月8日作出（2020）豫0822民初1331号民事判决，张月强、洋江公司均不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张月强的委托诉讼代理人王晓、乔新月，上诉人洋江公司的法定代表人米红军及其委托诉讼代理人王东、梁全民，原审第三人阳庙镇政府的委托诉讼代理人赵先琳、杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张月强上诉请求：1、撤销博爱县人民法院作出的（2020）豫0822民初1331号民事判决书中的第一项判决内容,依法将由洋江公司应赔付上诉人张月强676899元改判为1032539元；2、一、二审诉讼费均由洋江公司承担。事实和理由：一、张月强实际使用案涉租赁物的时间应为4年6个月，一审认定上诉人使用案涉出租物8年，并以此为依据仅支持洋江公司返还上诉人400000元基建款，系事实认定不清，应判令洋江公司返还张月强基建款478750元。虽然双方是在2011年5月17日签订的租赁合同，但由于洋江公司之前已经向阳庙镇政府缴纳了2014年12月31日前的全部租金，故在2011年5月17日之后至2014年12月31日之间，仍由洋江公司实际承租使用租赁物，自2015年1月张月强开始使用租赁物，直至2019年6月2日，洋江公司签发文件—焦洋食字（2019）1号--《关于撤销洋江超市阳庙店及公司委托经营者资格的决定》，解除了与张月强之间的租赁合同，导致张月强无法继续使用租赁物，综上，张月强实际使用该租赁物的时间为2015年1月-2019年6月，张月强支付的基建款数额为58万元，一审判决认定张月强使用租赁物时间为8年，进而对应扣除18万元，判令洋江公司返还40万元不当，上诉人实际使用的时间为4.5年，因此，按照一审判决的计算标准，扣除的数额应为4.5/8*180000=101250元，而不应当是18万元，应当判令洋江公司返还张月强基建款580000-101250=478750元。二、对于张月强经营期间改造部分评估值615562元，一审酌定洋江公司赔偿张月强276899元，不能成立，应判令洋江公司赔付张月强553789元。根据双方在一审中共同委托的第三方鉴定机构--河南诚联资产评估有限公司2020年12月28日出具的《博爱县人民法院诉讼案件事宜涉及张月强出资建设改造的工程及搭建设施项目资产评估报告》豫诚联评报字【2020】第C12-021号所述评估结论：“经实施评估程序后，于评估基准日（2020年10月26日），博爱县人民法院诉讼案件事宜涉及张月强出资建设改造的工程及搭建设施评估价值为615562元，本评估结论使用有效期为自评估基准日起一年”。一审法院根据被上诉人对鉴定范围提出的异议和举证情况，扣除超市内地板、吊顶部分（61764元）后，认定张月强改造部分价值应为553789元，张月强对于一审法院认定的此项数额没有异议，并认为553789元应当作为洋江公司赔付张月强经营期间改造费用的依据，根据上述鉴定报告可知，553789元是案涉改造设施项目目前的市场价值，而非张月强改造设施时的实际投入（事实上，张月强的实际投入远高于评估结论中的553789元），且一审法院仅判令洋江公司赔偿张月强276899元，仅为案涉出租场地设备鉴定评估价值的50%，该判决内容没有任何的事实和法律依据。洋江公司辩称，一审判决认定张月强自2011年5月起至2019年期间使用租赁物八年的事实正确，但洋江公司不应当向张月强返还任何借款，也不应当向其赔付任何费用。理由：一、洋江公司与张月强签订的补充协议是属于租赁权的转让，实际上洋江公司自该协议签订，其三方均按该协议实际履行之日起就已经从租赁关系中脱离，不应当承担任何责任。二、根据补充协议以及张月强交款条据上面所备注的信息上来看，款项的性质是属于租赁权转让过程中的费用，款项的内容可以理解为一种事后的委托建造行为。二、张月强在庭审程序中没有提交任何能够证明其对鉴定对象享有的权属依据，不能证明张月强拥有合法权利，不是适格主体。三、鉴定对象没有任何合法的审批手续，也没有经过任何一方同意，如果将非法建筑予以赔付，实际上是将非法财物合法化。阳庙镇政府述称，一、我方认可一审判决书第八页关于原被告之间协议书及补充协议问题事实认定。二、依据我方与洋江公司于2016年6月6日签订的解除合同协议书第六条约定，我方对二上诉人之间存在的纠纷不知情、不干涉。洋江公司上诉请求：1、撤销博爱县人民法院作出的（2020）豫0822民初1331号民事判决，并依法改判驳回张月强的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、一审判决对洋江公司在原一审中提交的录音U盘不予认可错误。张月强没有否认该录音的真实性和关联性，仅对合法性表示质疑。但该份录音系洋江公司股东与张月强的正常对话，录音取得的地点系露天的公开场所，录音双方的谈话并无任何限制，是双方自觉自由的意思表示，录音的内容真实连贯，反映的内容与本案的事实相关，张月强在录音中明确认可洋江公司在补充协议签订之后退出租赁关系，并由其替代洋江公司成为原租赁关系承租人的事实（详见2019年11月5日录音文件3分52秒，刘玉勤：合作这中间又交有钱没有？给公司又交有钱没有？张月强：没有啊，等于说跟公司已经脱轨了。刘：跟公司已经脱轨了？张：那你说，公司不是整体转让给我了？刘：转让给你了，等于说租金弄啥不都是你收了?张：昂，是我。）2、一审判决仅认定2016年11月9日及2018年12月26日张月强以洋江公司名义向阳庙镇政府交付租金的事实，回避2017年11月2日张月强以自己名义向阳庙镇政府交付租金的事实，认定事实不清。在张月强所提供的2017年11月2日向阳庙镇政府缴纳租金的票据中明确载明缴款单位为张月强个人，系张月强以自己的名义缴纳，足以说明阳庙镇政府对张月强承租人身份的认可。3、一审判决仅凭评估结论认定“原告改造部分价值应为553798元”证据不足，且属于对非法建筑的变相保护，存在明显错误。首先，该评估结论系由张月强申请，所评估的范围也是由张月强单方确定，在诉讼过程中张月强并未提供任何足以认定评估对象由其建造以及权属关系的证明，该评估结论中也明确了该份评估报告的权属依据为“无”，并对该评估结论作出了“委托人及产权持有者均未提供房屋不动产权证及装修和设备的购置发票等产权资料。”的说明。故张月强并无任何证据证明评估对象与其关联。其次，张月强自称的所谓改造建设部分建筑并未经过任何部门的审批，根据《物权法》第九条的规定，未经登记的不动产不发生效力，故张月强所称的改造建筑属于非法建筑，并不存在法律意义上的价值。一审判决将不能确定评估对象权属关系的违法建筑作为张月强的损失予以认定，其实是对违法建筑的变相保护。另外，即便张月强认为三方关系为转租关系，其改造建设建筑的行为也并未获取洋江公司或阳庙镇政府的同意。根据《合同法》第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，张月强自称的扩建费用应由其自行负担，同时洋江公司保留要求被上诉人返还原物、恢复原状以及赔偿损失的权利。再次，即便不考虑物权合法性及是否为转租的问题，作为张月强自称的损失应当为无法移动的建筑及已形成附和的装饰装修物，对于评估对象中的监控设施、空调设施等未附和物不属于不可移动物，张月强完全可以通过拆取继续利用，故该部分物品也不应作为张月强所称的损失进行认定。二、双方之间所签订《补充协议》的性质应为承租权转让，该转让行为已在发生之前获得阳庙镇政府的批准，且在张月强承租经营过程中获得镇政府的认可，洋江公司已从原租赁关系中脱离，由张月强替代洋江公司在原租赁关系中的地位。2006年洋江公司在开设洋江超市阳庙店的根本原因，系阳庙镇政府因落实和申报商务部“万村千乡”市场工程建设试点的需要，根据博爱县人民政府博政(2005)28号《关于加快商贸流通和市场建设工作的意见》，经招商邀请洋江公司到阳庙镇开设超市。而对于阳庙镇本地的政策性招商项目，镇政府必定保持有一定的关注度，且基于阳庙镇影剧院的地理位置（位于阳庙镇镇中心、原镇政府对面），阳庙镇政府对于2011年洋江超市阳庙店撤销以及案外人冯江**在该处以“百姓超市”经营的事实完全知情，可以确定阳庙镇政府对双方之间的《补充协议》知情且同意，结合2017年11月2日张月强以其个人名义向阳庙镇政府缴纳租金的票据、案外人关同杰于2016年向位于阳庙镇的苏家作工商所提供的张月强与关同杰签订的租赁协议，也可以印证洋江公司关于《补充协议》签订之前已向镇政府申报并获得镇政府同意的事实陈述，可以确定转让行为发生之前已经通过阳庙镇政府的批准和同意，阳庙镇政府辩称其对转让事实不知情的说法不符合客观事实。关于双方之间法律关系的性质问题。从《补充协议》中的引言部分“……将焦作市洋江食品有限公司承租博爱县阳庙镇人民政府《阳庙镇影剧院房屋和北侧空院》按原租赁条款内容，整体转让给丙方……”以及第四条“签订协议后，乙方将原租赁合同、变更协议和相关证明交丙方保存，原租赁合同的权利义务由丙方享有”的内容来看，结合该转让行为获得镇政府批准和同意的事实，双方应当为《合同法》第八十八条所规定的权利义务概括转让的情形，应属于租赁权的转让。张月强为新的租赁关系中的承租人。三、洋江公司的相关文件及洋江公司与阳庙镇政府签订的解除协议并不会对张月强与阳庙镇政府的租赁关系产生影响，相关文件及协议的性质应为洋江公司与张月强承租权转让行为的确认以及2011年撤销洋江超市阳庙店这一事实的追认，随着2011年洋江超市阳庙店的撤离和案外人冯江**在涉案场所上建立百姓超市，洋江公司已实际脱离了基于“万村千乡”市场工程而建立的租赁合同关系，对于洋江公司在此期间所发布的文件，内容上均指向早已不存在的洋江超市阳庙店，并不存在任何事实和法律意义，且相关文件均属于洋江公司所属的内部文件，并不能对外的单位和人员产生约束力。而基于2006年洋江公司与阳庙镇政府之间《租赁合同》中所明确的“洋江超市阳庙店”的约定、洋江超市阳庙店早已撤离并由案外人冯江**以“百姓超市”名称经营的事实、洋江公司将承租权转让给张月强的事实，洋江公司与阳庙镇政府所签的解除协议也只能是对洋江公司脱离原租赁关系这是一事实的追认，故该解除协议并不影响张月强与阳庙镇政府之间租赁合同的效力及履行，被上诉人也可以根据《补充协议》的约定行使承租权。四、一审判决忽略张月强早已将其购买的基础建设设施非法拆除改建的事实，既认定张月强根据《补充协议》向洋江公司交付的58万元基建款的性质为“基建转让款”，又判令被上诉人返还该款项，却对已灭失的合同标的物未作处理不符合法律规定。根据张月强提供的载明“今收到张月强人民币伍拾捌万元整。备注：阳庙影剧院及北侧空院基建转让款”的收据以及洋江公司提供的工程决算书，可以确定该58万元基建款系张月强购买洋江公司所建设的基础建设设施的费用，因此，洋江公司并未收取张月强关于承租权转让的任何费用，该58万元是建立在买卖合同关系之上而非租赁合同关系。即便洋江公司构成违约，张月强要求洋江公司返还基建款并赔偿损失也应当建立在合同被撤销或被解除的基础之上，而根据合同法规定，合同终止后，双方互负返还义务，张月强则应当向洋江公司返还其购买的基础建设设施和因该基础建设设施而获取的租金等法定孳息，且张月强在占有使用租赁物及基建设施的八年期间，按照其与关同杰所签订的租赁协议以及关同杰与冯江**的转让合同确定的一年5万元的租金，加上十余间门面房的出租收益，八年间的收益也远超其支付的58万元基建费，张月强基本并无损失。一审在张月强对其所购买的基础建设设施非法拆除改建、买卖合同标的物已尽数灭失的情况下，无视张月强的收益，径行作出洋江公司在58万元基建款范围内向张月强赔偿40万元损失的判决不符合法律规定。张月强辩称，一、一审判决对洋江公司提交的录音U盘证据不予采信并无不当。洋江公司一审中提交的U盘中的录音系洋江公司工作人员偷录，且该录音U盘内容模糊不清，谈话内容不能反应张月强与第三人之间存在直接的租赁关系，即便洋江公司在其上诉状中摘录了U盘中部分录音内容，但该内容也系断章取义，并不能推翻张月强在一审中提交的大量的证据，并不能否认洋江公司和张月强之间的转租关系。二、洋江公司将租赁物转租给张月强后，张月强从未以自己名义向第三人阳庙镇政府缴纳过租金，这在发回重审后的一审中已经查清。一审中张月强提交的收费票据清楚的显示：除了2016年11月9日及2018年12月26日外，还有2016年12月19日的票据，注明的交款单位均为洋江公司，至于2017年11月2日的专用票据上交款单位一栏虽然显示系张月强，但该次交款系张月强向洋江公司交租赁费时，洋江公司委托张月强直接向第三人阳庙政府缴纳，原一审中张月强已经说明了这一事实，且在原一审开庭时，第三人阳庙镇政府称其收到的是洋江公司缴纳的租赁费，也对这一事实进行了确认。因此，一审判决对该事实的认定是正确的。三、洋江公司称“原一审判决仅凭评估结论认定张月强改造部分价值为553789元系证据不足，属于对非法建筑的变相保护”，洋江公司洋江公司的上述说法明显错误。一审鉴定对象中的所有资产均为在签订转租合同之后，张月强根据双方的合同约定，为了经营需要，而改建的设施和添置的设备，完全符合合同约定，张月强为此也投入了巨额资金，即便没有办理相关的产权证明，但其本身也是有价值的，而且在鉴定勘验的现场，洋江公司也在场，对租赁物现场和相关附属设施的权属进行了指认和确认，且一审法院已经根据洋江公司的现场指认，扣除了洋江公司前期改造的超市内地板、吊顶部分的价值（61761元）。洋江公司在其本次的上诉中再次对鉴定内容、鉴定价值提出异议毫无道理。四、洋江公司称其已经从原租赁关系中脱离，由张月强代替其与阳庙镇政府之间存在租赁关系的说法明显不符合事实。本案中实际同时存续两个租赁关系，即阳庙镇政府将出租物出租给洋江公司的租赁关系及洋江公司又将租赁物转租给了张月强的转租关系。2006年9月30日，洋江公司和博爱县阳庙镇政府就本案涉案房产租赁事宜签订了《租赁合同》，2011年5月17日，张月强和洋江公司签订了房屋租赁协议--即张月强一审庭审中的第一组证据中的《补充协议》，该《补充协议》文字显示的签约主体为博爱县阳庙镇政府、洋江公司和张月强三方，但只有洋江公司和张月强盖章签名确认，阳庙镇政府并未在合同上盖章，故该《补充协议》并不对阳庙镇政府产生任何约束力。该《补充协议》与洋江公司和博爱县阳庙镇政府签订的《租赁合同》内容共同构成一个整体，2011年5月17日，张月强根据双方的约定，向洋江公司缴纳了58万元基建转让款项，洋江公司向张月强出具了收款收据。2011年5月17日，张月强与洋江公司虽然签订了租赁合同，但在此之前，由于洋江公司已经向阳庙镇政府缴纳了2014年12月31日前的全部租金，洋江公司在2011年5月17日之后至2014年12月31日之间，仍然实际承租使用着租赁物。自2015年1月张月强方开始使用该租赁物，直至2019年6月，洋江食品有限公司与张月强解除租赁合同。2019年6月2日，洋江公司文件--焦洋食字（2019）1号--《关于撤销洋江超市阳庙店及公司委托经营者资格的决定》的内容也清楚的显示，直至2019年6月，洋江公司方解除了与张月强之间的租赁合同。2019年6月6日，洋江公司和阳庙镇政府之间签署了《解除合同协议》-（见一审庭审第五组证据），该《解除合同协议》第一条内容显示：即日起双方于2006年9月30日所签订的租赁合同解除。在洋江公司将租赁物转租给张月强之后，阳庙镇政府就租赁物的租金的收取、租赁物的使用和检查监管，一直是直接和洋江公司进行对接，从未和张月强发生过任何直接关系，在本案一审第二次开庭庭审中阳庙镇政府作为第三人也参与庭审并提供证据清楚的说明了洋江公司和博爱县阳庙镇政府之间的租赁合同直至2019年6月6日方才解除的事实。五、关于58万元基建转让款的相关意见同张月强的上诉状。阳庙镇政府述称，一、关于答辩人认可一审判决书第八页关于原被告之间协议书及补充协议问题的事实认定，我方与张月强之间不存在任何租赁合同关系。洋江公司在经营期间以委托经营之名行违规转让之事，洋江公司对内与张月强是合同转让关系，对外是委托经营关系，其目的是隐瞒转让事实，以此规避针对我方违反合同约定转让的违约行为。二、依据我方与洋江公司2019年6月6日签订的解除合同协议书第6条约定，我方对二上诉人之间的纠纷不知情、不干涉。张月强向一审法院起诉请求：1、被告赔付原告1195562元（其中返还转让款580000元、赔偿损失615562元）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2006年9月30日，第三人阳庙镇政府与被告洋江公司签订了一份场地租赁合同，双方约定：阳庙镇政府将阳庙镇影剧院全部房屋和北侧空院租赁给被告洋江公司，将影剧院改造成日用品超市（名称为洋江超市阳庙店），将空院建成小型农副产品市场；租赁期限为2006年9月1日至2036年12月31日，其中免租金期为2006年9月1日至2006年12月31日；租金为20000元／年。合同另约定了被告不得转让他人的相关条款。上述合同签订后，被告洋江公司进行了改扩建并从事超市经营活动。2011年5月17日，被告洋江公司承租阳庙镇政府阳庙镇影剧院房屋和北侧空院按原租赁条款内容整体转让给张月强。并制作了一份三方协议（原告签名并加盖了指印，被告加盖了印章，第三人未签名也未加盖印章）。协议内容：1．洋江公司（乙方）承租阳庙镇政府（甲方）阳庙镇影剧院房屋和北侧空院按原租赁条款内容整体转让给张月强（丙方），以后有关事宜甲丙双方直接对话协商；2．丙方一次性支付乙方基建款580000元；3．租赁期限为2006年9月1日至2036年12月31日，含乙方已使用的8年，租金乙方已支付到2014年12月31日；4．租金20000元／年不变，从2015年开始，每年支付一次，支付时间在当年的9月1日前；5．签订协议后，乙方将原租赁合同、变更协议和相关证明交给丙方保存，原租赁合同的权利义务由丙方享有；6．生效条件：甲乙丙三方当事人签字盖章后生效。当日原告向被告支付了协议约定的58万元基建转让款。后原告开始经营，并陆续进行了改造。并于2016年11月9日以被告名义向第三人交付租金4万元（2015年和2016年租金各2万元）；同年12月19日，原告向第三人交付租金2万元（2017年）；2017年11月2日，原告向第三人交付租金2万元；2018年12月26日，原告以被告名义向第三人交付租金2万元。期间，被告于2016年9月20日出台一份文件，主要内容：因公司人事变动及洋江超市阳庙店所处的地理环境，经公司经理会议研究决定，将洋江超市阳庙店及小型农副产品市场委托给张月强全权依法经营，照章纳税，增强安全法律意识，承担因安全事故所造成的一切责任。该同志在经营期间应以法定代表人的资格办理一切有关证照，按照支付给镇政府租金，接受有关职能部门的检查。2019年4月26日，第三人以阳庙镇影剧院房屋结构老化存在不安全因素为由通知被告停止使用并要求解除合同。2019年5月14日被告回复第三人，主要内容：通知中关于合同违约的情况不成立，不应成为解除合同的理由。关于房屋危险鉴定情况，被告会积极采取措施加固修缮，经相关资质机构鉴定没有安全隐患后继续使用。同年6月2日，被告以公司文件方式通知原告。主要内容：因阳庙镇人民政府认定我公司承租的原阳庙镇影剧院房屋结构老化存在不安全因素，并据此通知我公司停止使用并解除合同。公司本着安全第一，防患未然的理念，将积极配合阳庙镇政府开展相关工作；撤销洋江超市阳庙店；张月强在经营期间有违约行为，取消其委托经营者资格；合同解除前违约、扩建等所发生的一切债务由张月强负责；张月强应无条件将所租赁范围内的所有建筑物十日内交于阳庙镇政府，不得破坏、不得改变现状。同年6月6日，被告与第三人就解除租赁合同签订了一份协议，主要内容：双方于2006年9月30日所签订的租赁合同解除，被告无条件将其所租赁范围内所有建筑物十日内交于阳庙镇政府，不得破坏、不得改变现状。阳庙镇政府不再追究被告之前所有违法行为。阳庙镇政府不再追缴乙方前期所欠的违约金约40万元。被告所交的2018-2019年度租金，阳庙镇政府不予退还。原告收到被告的文件通知后，停止了经营。后以被告的行为给其造成损失为由，诉至法院。本案在审理期间，根据原告申请法院委托河南诚联资产评估有限公司对原告经营期间改造投入部分进行了评估，评估值为615562元（后出具补充说明，其中超市内地板、吊顶为61764元），原告支付评估费13000元。一审法院认为，被告与第三人签订的租赁合同，约定的租赁期限违反了合同法中关于租赁期限不得超过20年的规定，故超出部分无效；该租赁合同中的其他内容，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于原、被告之间协议书（即补充协议）问题。该协议内容显示，被告将原合同权利义务转让给原告，但未征得第三人同意，该协议仅对原、被告具有约束力。因原合同约定期限超过20年超出部分无效，该协议中的涉及租赁期限超过20年部分也属于无效。2016年被告向原告出具委托经营的相关文件。2019年，第三人提出解除租赁合同时，被告最初对第三人解除合同进行了抗辩。后在未妥善解决合同解除遗留问题的情况下，放弃对第三人解除合同的抗辩，与第三人就解除合同达成协议，并下文取消其委托经营者资格，要求原告将租赁物交于第三人，致使原告停业。本案被告转让合同权利义务，但未征得第三人同意。被告的转让行为未能实际完成，构成对原告的违约，应承担相应的违约责任。现原告要求赔偿损失法院予以支持。关于原告要求返还基建款580000元，因该建筑物原告已使用8年，参照双方的合同约定等情况，法院酌定被告应返还原告400000元；对于原告经营期间改造部分评估值为615562元，但被告对鉴定范围提出异议，法院根据当事人举证情况确定应扣除超市内地板、吊顶部分（61764元），原告改造部分价值应为553798元。法院考虑该部分投入系原告经营所必须，结合其使用情况，酌定被告赔偿原告276899元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条第二项、第八十九条、第一百零七条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，经法院审判委员会研究决定，法院判决：一、被告焦作市洋江食品有限公司应于判决生效之日起十日内赔付原告张月强676899元；二、驳回原告张月强的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15560元，原告张月强负担7060元，被告焦作市洋江食品有限公司负担8500元；评估费13000元，原告张月强负担6000元，被告焦作市洋江食品有限公司负担7000元。本院二审期间，双方当事人均没有提供新证据，本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，2006年9月30日，阳庙镇政府将阳庙镇影剧院全部房屋和北侧空院出租给洋江公司，双方约定租赁期限为2006年9月1日至2036年12月31日，租金每年二万元等。至于租赁期限不得超过20年的规定，原审认定超过部分无效，具有法律依据。关于2011年5月17日洋江公司与张月强补充协议的认定问题。该补充协议没有加盖有阳庙镇政府公章，也没有相关人员签字确认，对其不具有约束力。结合洋江公司出具的委托张月强依法进行经营的文件，阳庙镇政府向洋江公司送达整改通知后，洋江公司通知张月强所租赁的房屋存在重大安全隐患，应当安全评估，以及洋江公司按照回复内容向阳庙镇政府交纳2015年、2016年拖欠的租赁费以及违约金，并最终与阳庙镇政府达成解除合同协议，下文取消张月强的委托经营者资格等事实可知，案涉房屋和场所同时期存在两份租赁合同关系，包括阳庙镇政府与洋江公司的租赁合同关系，以及洋江公司又与张月强达成的补充协议，即洋江公司与张月强另行达成的补充协议实质上系转租协议。按照法律规定，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金，因此，2017年11月2日张月强以其个人名义向阳庙镇政府支付租金的事实，不影响本案事实认定。合同履行中，由于阳庙镇政府与洋江公司解除租赁合同，并最终导致张月强停止经营，洋江公司作为违约方，应当承担违约责任。关于580000元基建款的返还问题，补充协议签订于2011年5月17日，张月强上诉称补充协议签订后直至2014年12月31日仍由洋江公司实际承租使用的主张，缺乏有力证据支持，因此，原审认定张月强使用8年，并酌定洋江公司返还张月强400000元基建款，并无不当。关于张月强经营期间改造物的认定问题，鉴定机构通过组织当事人进行现场勘验，对相关物品进行登记确认，符合相关规定，且原审已将洋江公司提出异议的超市内底板、吊顶部分在赔偿时予以扣除，本院对于洋江公司上诉称张月强缺乏权属证明的主张不予支持。虽然改造部分的建筑物没有建设审批手续，但是有其历史原因并非个人原因所致，原审按照评估报告确认的数额作为赔偿依据并无不妥。因此，原审结合实际使用情况酌定洋江公司赔偿张月强改造损失276899元，具有事实根据。综上所述，张月强、洋江公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15560元，由张月强负担6635元，焦作市洋江食品有限公司负担8925元。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 毕 蕾审判员 余同云二〇二一年五月十九日书记员 王向静