海城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0381民初3764号原告：中国农业银行股份有限公司海城市支行，统一社会信用代码91210381941379200X，住所地海城市光明路2号。负责人：于明，该行行长。委托诉讼代理人：王丽君，系该公司职员。被告：刘晓阳，男，1991年3月18日生，汉族，住所地辽宁省丹东市振兴区，现住海城市。被告：江泽，女，汉族，1991年9月2日生，住所地辽宁省宽甸满族自治县。被告：海城市祥圣住宅开发有限责任公司，统一社会信用代码210381009202068，住所地海城市兴海区祥圣小区78号。法定代表人：宁贤忠。原告中国农业银行股份有限公司海城市支行诉被告刘晓阳、江泽、海城市祥圣住宅开发有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2021年4月15日受理后，依法组成合议庭，分别于2021年5月21日、2021年5月27日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王丽君、被告刘晓阳、被告海城市祥圣住宅开发有限责任公司的委托诉讼代理人姜国义、杨微到庭参加诉讼，被告江泽经本院传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司海城市支行诉称：被告刘晓阳于2016年8月11日向我行申请办理一手房贷款，自愿填写《个人信贷业务申请表》，购买位于海城祥圣住宅开发有限公司的祥圣五期小区商品房，建筑面积为91.29平方米，房屋总价款为341902元。2016年8月16日，被告刘晓阳、被告江泽、被告海城市祥圣住宅开发有限责任公司与原告签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同约定被告刘晓阳向原告借款27万元，借款期限为360个月（30年），利率为4.41%，逾期利率6.615%，由被告刘晓阳所购商品房提供抵押担保，被告江泽对被告刘晓阳的借款承担阶段性保证担保责任。截止2021年3月30日，被告尚未偿还的借款本息共计249768.97元。按照合同约定从被告海城市祥圣住宅开发有限责任公司保证金账户扣款，并非开发商主动还款，开发商应按合同约定把扣款补齐。请求判令：1.被告刘晓阳、被告江泽立即偿还借款本金249768.97元，利息3551.86元，本息合计249768.97元（截止到2021年3月30日），利息计算至给付之日止，并支付违约金；2.被告刘晓阳、被告江泽不能以现金方式偿还借款时，以其抵押物折价、拍卖、变卖价款优先受偿；3.被告海城市祥圣住宅开发有限责任公司承担连带保证担保责任；4.三被告承担本案一切诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求，本金变更为247534.27元，利息变更为790.87元，本息共计248325.14元（截止至2021年5月27日）。被告刘晓阳辩称：欠款数额属实，因为疫情和家庭矛盾，我妻子将所有财产全部拿走，我年初才正式上班，现在能每月还贷款，2021年4月30日还款1332.48元。被告江泽未答辩。被告海城市祥圣住宅开发有限责任公司辩称：没有意见，同被告刘晓阳的意见。2020年9月14日银行划扣我司保证金4093.79元，2021年3月31日划扣1391.28元、4002.63元，以上共计划扣9487.7元，我公司已经代替被告刘晓阳还款，希望原告撤诉。经审理查明：被告刘晓阳与被告江泽系夫妻关系。被告刘晓阳于2016年8月11日向被告处申请办理一手房贷款，自愿填写《个人信贷业务申请表》，购买位于海城祥圣住宅开发有限公司的祥圣五期小区12号楼1单元8层1081房屋，建筑面积91.29平方米，房屋总价款为341902元。2016年8月16日，被告刘晓阳、被告江泽、被告海城市祥圣住宅开发有限责任公司与原告签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同约定被告刘晓阳向原告借款27万元，借款期限为360个月（30年），利率为4.41%，逾期利率6.615%，由被告刘晓阳、江泽所购商品房提供抵押担保，被告海城市祥圣住宅开发有限责任公司对被告刘晓阳的借款承担阶段性保证担保责任。截止2021年5月27日，被告尚未偿还的借款本息共计248325.14元。上述事实，除原、被告陈述外，原告提供的证据有：身份证复印件三份、户口本复印件、结婚证复印件、营业执照复印件、信贷业务申请表、贷款审批通知书、贷款发放通知书、借款合同、借款凭证、还款试算信息表、共同还款承诺书、统一房产抵押承诺书、房屋按揭贷款抵押登记备案申请表、催收通知书、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同。被告刘晓阳提供的证据有：还款证明1份。被告海城市祥圣住宅开发有限责任公司提供的证据有：业务凭证2份。以上证据经本院审查,所证事实足资认定，本院依法采信。本院认为，原告中国农业银行与被告刘晓阳、江泽、海城市祥圣住宅开发有限责任公司签订的个人购房担保借款合同是双方当事人真实的意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”的规定，原告依照个人购房担保借款合同向被告刘晓阳足额发放了贷款27万元，被告刘晓阳理应依照合同约定，按时分期足额偿还原告借款本息。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，被告刘晓阳截止于2021年5月27日尚欠原告本金247534.27元，利息790.87元，共计248325.14元，显系违约，应承担违约责任，原告有权依照个人购房担保借款合同的约定宣布本合同的借款提起到期，要求被告刘晓阳立即清偿未偿还借款本金247534.27元，并自2021年5月28日起至借款实际付清之日止依照合同约定的计息方法计算给付利息及逾期利息。又因被告刘晓阳与被告江泽系夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，被告刘晓阳与被告江泽系承担共同还款义务。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”、第三十四条第一款第一项“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物”的规定，被告刘晓阳、江泽不履行债务时，原告有权要求对其所有的抵押房屋享有优先受偿。故本院对原告要求被告刘晓阳、江泽立即给付所欠借款本息、对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。又根据《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款“保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证合同另有约定的，按照约定”的规定，依照个人购房担保借款合同的约定，被告海城市祥圣住宅开发有限责任公司为被告刘晓阳、江泽贷款本息承担阶段性保证，故本院对原告要求第三被告对上述债务在被告刘晓阳、江泽取得房地产权属证书，并办妥以原告中国农业银行股份有限公司海城市支行为抵押权人的抵押登记手续前承担连带清偿责任的该项诉讼请求予以支持。关于被告海城市祥圣住宅开发有限责任公司称银行从保证金中扣款应视为其已经代替被告刘晓阳还款一节，按照合同约定，在被告刘晓阳、江泽未取得正常房照的情况下被告海城市祥圣住宅开发有限承担阶段性担保，故三被告均对借款承担还款义务，故本院对被告的该项辩解不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘晓阳、江泽于本判决生效后10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司海城市支行借款本金247534.27元，利息790.87元（截止到2021年5月27日），并从2021年5月28日起依照合同约定的计息方法计算给付利息及逾期利息；二、原告中国农业银行股份有限公司海城市支行对被告刘晓阳、江泽所有的位于海城市祥圣五期小区12号楼1单元8层1081房屋，建筑面积91.29平方米的楼房享有优先受偿权；三、被告海城市祥圣住宅开发有限责任公司对上述债务在被告刘晓阳、江泽取得房地产权属证书，并办妥以原告中国农业银行股份有限公司海城市支行为抵押权人的抵押登记手续前承担连带清偿责任。案件受理费5099元，由被告刘晓阳、江泽承担，此款原告中国农业银行股份有限公司海城市支行已垫付，被告刘晓阳、江泽在履行本判决确定给付义务时加付5099元给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  侯晓梅人民陪审员  赵平祺人民陪审员  孙思雨二〇二一年五月二十七日书 记 员  梁冬雪