天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1906号上诉人（一审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：索颢，总经理。委托诉讼代理人：王妤予，女，该公司员工。被上诉人（一审原告）：侯锦龙，男，1977年1月26日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：任刚，天津仁合律师事务所律师。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）因与被上诉人侯锦龙商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初4136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。嘉华公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求支付逾期交房期间已付款利息的诉讼请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决上诉人因违约产生的违约金额，极大超出了被上诉人的实际损失。一审法院未查明被上诉人实际损失的情况，不符合合同法的相关规定，且一审法院认为双方签订的《补充协议》中约定的逾期违约条款系格式条款，应做对上诉人不利的解释，而又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了合同法关于认定违约金与实际损失的相关规定。一审判决在认定补充协议无效的情况下单独认定承诺书有效，与事实严重不符。侯锦龙辩称，不同意上诉人的全部上诉请求。具体理由为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人按照合同约定支付了全部房款，而上诉人未如期交房，给被上诉人造成了利息损失。双方对逾期交房产生的损失问题已有同类案件生效判决认定，一审法院判决上诉人支付的违约金及补偿费用并未超过法律规定的违约金上限，判决结果并无不当，故请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。侯锦龙向一审法院起诉请求：1．依法判令被告向原告交付房屋钥匙并办理入住手续。2．判令被告按银行同期贷款利率支付原告2018年5月11日至2020年5月15日的已付房款利息110,103.56元。3．判令被告支付原告2017年10月1日至2017年10月31日的补偿费用5,117.68元。4．判令被告支付原告2017年11月1日至2020年5月15日的补偿费用203,826.86元。5．案件受理费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，原告将第二、四项诉讼请求变更为请求计算至被告实际交房之日止，不再主张具体的赔偿数额；将第五项诉讼请求更变为诉讼费用由被告承担，诉讼费用包括案件受理费、保全费、保全责任保险费。一审法院认定事实：2015年11月19日，侯锦龙（乙方）与嘉华兴业（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××＃××房屋，建筑面积129.49平方米，每平米价格为8499.32元，总价款为1100577元。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：3、见补充协议第四条。双方签订的《合同补充协议》第四条约定：双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。商品房交接时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙；合同补充协议第九条：1．如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，自商品房交付或者视为交付之日起，该商品房产生物业费、供热费、收视费、水电费等各种费用全部由买受人承担；2．该商品房的风险责任自实际交付之日或视为实际交付之日起由出卖人转移给买受人；3．由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按下列方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。合同签订后，原告依约支付了购房款。因被告未能按约定交付商品房，原告所购买本案诉争房屋小区的买受人向有关部门进行信访，经协调，被告于2017年7月25日向该开发小区44号-49号楼的买受人作出如下书面承诺：被告公司承诺帕醍欧花园44-49＃楼将于2017年9月30日交付，若被告于2017年9月30日前（包括当天）交房，逾期交房违约金按照签订的《天津市商品房买卖合同》相应条款计算，若在2017年9月30日后交房，除按照《天津市商品房买卖合同》约定支付违约金外，承诺按以下标准支付补偿费用：1．若被告在2017年10月1日至2017年10月31日期间交房，该期间的补偿费用按照已付房款的万分之一点五／日计算，补偿费用自2017年10月1日起算；2．若被告在2017年10月31日之后交房，自2017年11月1日起至实际交房之日，该期间的补偿费用按已付房款的万分之二／日计算；逾期交房违约金、补偿费用以现金方式在交房之日兑付；从签订承诺起至2017年9月30日因归家政策等不可抗力导致停工，以上承诺交房的时间按照停工时长顺延，补偿费用的计算时间点和计算标准也做相应顺延（若2017年9月30日因施工原因不能如期交易，之后因国家政策导致的停工不做顺延），此承诺具备法律效力。2017年9月30日，被告通知原告办理房屋交付手续，原告以被告没有提供商品房质量验收手续和入住许可证，不能居住使用为由拒绝办理接收手续。2018年原告向一审法院提起诉讼，请求被告给付逾期交房的已付房款利息及承诺书承诺的补偿费，一审法院于2018年12月29日作出（2018）津0119民初4717号民事判决书，判令被告给付已付房款的利息73674.45元（以1100577元为基数，自2016年11月1日至2018年5月10日，按同期贷款利率计算），并认定原告依据被告承诺书要求给付补偿费用，现依据不足，一审法院不予支持。后被告不服提起上诉，天津市第一中级人民法院作出终审判决，判决驳回被告上诉，维持原判。被告嘉华公司于2020年2月20日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，并通知原告可以办理涉案房屋入住手续，但被告嘉华公司提出原告应补缴纳2017年10月1日至交房时的物业费、取暖费，原、被告协商不能达成一致。2020年7月8日，被告以邮寄书面通知的形式通知原告于2020年7月15日前办理收房手续，原告不能接受被告所提交房条件而未办理入住手续。一审法院认为，原、被告对双方之间的商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房条件、合同约定的交房日期、被告取得商品房准许交付使用证的时间、房屋尚未交付等事实均无异议，本案的争议焦点包括：（一）被告应否承担违约责任；（二）违约责任如何承担。（一）关于被告应否承担违约责任。原、被告双方签订的天津市商品房买卖合同约定，除遇不可抗力外被告应于2016年10月31日将经竣工验收合格并取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证的商品房交付原告使用。被告主张因原告未交纳物业费、取暖费故不同意交付房屋，没有事实和法律上的依据，一审法院不予认可。被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司应立即向原告交付涉案房屋。2017年9月30日被告通知原告办理房屋交付手续，因被告没有提供商品房质量验收手续和入住许可证，原告拒绝办理接收手续，被告主张原告自行承担2017年9月30日之后的损失，于理于法无据，一审法院依法不予以支持。被告未在合同约定的交房日期将取得商品房准许交付使用证的房屋交付原告，而且至今被告未交付涉案房屋，构成违约，应该承担违约责任。（二）关于违约责任如何承担。1．关于原告损失如何确定。首先，原告主张被告应根据合同第五条的约定支付已付款利息，被告则认为《补充协议》第四条已对主合同第五条进行了整体变更，应按照《补充协议》第四条确定违约责任。一审法院认为，补充协议是被告采用格式条款订立的合同，被告作为补充协议的提供一方，在订立协议时应提请原告注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起原告注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，被告亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了原告在被告持续违约情况下要求被告承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”该补充协议第四条的约定无效，被告应当按照主合同第五条的约定承担违约责任。根据2019年8月17日中国人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，自2019年8月20日起应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。因此，2019年8月19日之前按同期贷款利率计算已付房款利息，2019年8月20日以后的已付房款利息应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。2．关于承诺书效力。原告依据承诺书要求被告支付补偿费用，被告主张原生效判决已经驳回原告关于补偿费用的诉讼请求，且承诺书并非其真实意思表示，故不同意支付。一审法院认为原、被告双方均认可承诺书真实性，被告亦无证据证明承诺书不是其真实意思表示，承诺书合法有效；一审法院作出的生效判决认定原告要求给付补偿费用，现依据不足，理由是按承诺书约定补偿费未到兑付期限，且不能确定被告交付符合约定交付条件商品房的时间，即不能确定违约金是否超过相关规定的上线。现涉案房屋已经符合约定交付条件，原告主张交付房屋，被告仍不交付涉案房屋，被告违约责任明确具体，原告依据承诺书要求被告承担违约责任，理据充分，一审法院依法予以支持。3．关于被告逾期交房时间计算问题。原告要求被告支付已付房款利息及补偿费用至被告实际交房之日止，被告抗辩称2020年7月8日已给原告邮寄书面收房通知，通知书主要内容是“涉案房屋于2020年2月20日取得准入证，并具备使用条件，被告于2020年2月21日在帕醍欧小区张贴过入住通知，通知书中已经载明涉讼房屋已经取得准入证，但未明确具体入住办理时间，现再次通知业主按本通知书及帕醍欧入住须知（相关物业公司出具），要求在2020年7月15日之前办理交付使用手续”。原告主张本人未收到书面入住通知书，但与被告工作人员联系过，被告提出交付房屋时，原告应同意三个交房条件之一，1．要求业主补交2017年9月30日至2020年7月15日的物业费、取暖费；2．已经诉讼并判决的业主，必须要与开发商达成和解协议，放弃判决中判决金额，按照原判决金额40%与开发商达成和解协议；3．放弃第二次诉被告延期交房的诉讼权利。因原告不同意被告提出的交房条件，没有办理房屋交付手续。被告对原告所述的三个条件予以否认，被告称公司可以给未收房业主办理入住手续，但涉案房屋钥匙已由物业公司保管，业主应交付物业费，物业公司才将钥匙交给业主，被告只负责办理交房手续，是否交钥匙由物业公司负责。一审法院认为，2020年7月15日被告曾书面通知原告交付符合约定交付条件的房屋，原告也亦同意收房，只是因交房条件，导致双方及物业公司再次因交房事宜发生纠纷，未能协商一致，根据本案的实际情况，原告要求被告支付已付房款利息及补偿费日期一审法院酌定至2020年7月15日止，2020年7月16日之后相关权利由原告另行主张，本案不予以涉及。4．关于违约金应否调整问题。依据合同约定，被告因逾期交付房屋，应给付原告已付房款利息，已付房款利息即为被告违约应承担的违约金，补偿费也是被告因逾期交房承诺的违约费用。原告同时请求被告给付已付房款利息及补偿费用，被告以不构成违约为由不同意支付，一审法院认为，被告逾期交房构成违约，应在相关规定上限范围内承担违约责任。本案中因被告逾期交房，给原告造成的实际损失为已付房款利息，承诺书的约定明显过分高于原告实际损失，违约金的数额应根据违约情况确定，综合考虑案件的实际情况，根据公平原则及平衡当事人之间的利益，一审法院认为应对违约金予以调整。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因此，综合本案的具体情况及合同约定，原告主张利息及补偿费数额高于被告逾期交房造成的原告损失的130%，一审法院依法予以调整。被告逾期交房造成原告的损失计算方法：以1,100,577元为基数，自2017年10月1日至2018年5月10日，按中国人民银行同期贷款利率之30%计算，计8,817元；以1,100,577元为基数，自2018年5月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，计87,782.47元。以1,100,577元为基数，自2019年8月20日起至2020年7月15日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，计53,408.71元。综上，被告逾期交房造成原告的损失为150,008.18元。原告诉求案件受理费、保全费、诉讼保全责任保险费由被告承担，因案件受理费、保全费是向法院交付的费用，属诉讼费用费范畴，根据《诉讼费缴纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担”的规定，受理费、保全费应由被告承担；诉讼保全责任保险费，非民事诉讼必须花费的费用，请求被告承担于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告侯锦龙交付位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋；二、被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告侯锦龙逾期交房损失150008.18元，款项直接汇入原告侯锦龙中国银行6217××××9700账户；三、驳回原告侯锦龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费8788元（已减半，原告已预交），保全费2120元，由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担（款项由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司直接汇入原告侯锦龙上述账户）。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人的争议焦点是上诉人因逾期交房向被上诉人承担违约责任的方式及计算方法是否适当。嘉华公司与侯锦龙签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。该合同第三条系商品房交付条件的约定，按其约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。涉诉房屋于2020年2月20日才经竣工验收并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，2020年7月15日嘉华公司通知侯锦龙交付房屋，但因双方当事人就交房的条件未能达成一致，涉案房屋至今尚未交付，一审法院判决嘉华公司交付涉案房屋，并酌情判决嘉华公司承担至2020年7月15日逾期交付房屋的违约责任，事实和法律依据充足。嘉华公司主张因存在《合同补充协议》，该协议第四条已整体替代《天津市商品房买卖合同》第五条约定。但是，《天津市商品房买卖合同》第五条仅在逾期超过180日情形下记载有权按“补充协议第四条”追究天津市嘉华兴业房地产开发有限公司违约责任，而《合同补充协议》第四条对逾期不超过、超过180日两种情形均作出不同于《天津市商品房买卖合同》第五条的变更，上述两条文内容明显存在冲突与歧义，且作出逾期交房违约金支付比例不超过已付房款的2%的限制性规定。在此情形下，作为《合同补充协议》的提供者，嘉华公司应对该协议第四条承担充分的提示及说明义务。但《合同补充协议》第四条无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，现有证据亦不足以证明嘉华公司履行了充分的提示及说明义务。故此，不应认定《合同补充协议》第四条构成双方意思表示组成部分，该条内容对双方不发生法律效力。一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定并结合侯锦龙的诉讼请求确定天津市嘉华兴业房地产开发有限公司应承担的违约责任，并无不当，本院予以确认。有关承诺书的效力问题，双方当事人均认可承诺书的真实性，上诉人就承诺书非其真实意思表示的主张，未能提交充分证据予以证明，一审判决认定该承诺书的效力，并无不当，本院予以确认。一审判决基于公平原则考虑，结合本案实际情况，认定承诺书的约定高于被上诉人的实际损失，酌情对违约金予以调整减少，于法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17576元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  张莹审判员  姚琦二〇二一年五月十八日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……