河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1658号上诉人（原审原告）：郭建华，男，1966年3月6日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：包伟铭，河南益唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔德斌，河南益唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳农林科学院，住所地河南省洛阳市洛龙区安乐镇赵村东。法定代表人：赵红艺，该院院长。委托诉讼代理人：李明杰，该院工作人员。委托诉讼代理人：陈跃增，河南开物律师事务所律师。上诉人郭建华因与被上诉人洛阳农林科学院合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初1887号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人郭建华的委托诉讼代理人包伟铭、孔德斌，被上诉人洛阳农林科学院的委托诉讼代理人李明杰、陈跃增到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭建华上诉请求：1.撤销一审民事判决，将本案发回重审或依法改判支持郭建华的原审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由洛阳农林科学院承担。事实和理由：一、原审认定基本事实错误。原审判决将双方争议的房产土地和建筑物分割处理，用“房产证”代替“房屋产权证”，这明显违背了土地和建筑物不可分割的基本原则和常识。双方有争议的条款应当作出对合同提供方不利的解释。郭建华和洛阳农林科学院合同签订时,洛阳农林科学院是政府单位，处于强势地位，合同又是洛阳农林科学院提供，发生歧义后，基于公平原则也应当作出对郭建华有利的解释。双方对产权过户作出了明确约定。原审从合同整体、字面意思等认定《合作共建协议》第三条第（一）款的3、4项不包括土地使用权过户，这是极其不公平的。其在原审提交的证据足以证明：《合作共建协议》指的“产权过户”是“房子和土地一起过户”。而且土地部门已经认定双方的合作共建协议是土地和房产一并过户。2019年3月4日洛阳巿自然资源和规划局因洛阳农林科学院没有为郭建华办理土地使用权过户作出行政处罚告知书，要求郭建华缴纳土地出让金罚款，这就进一步证明《合作共建协议》约定的包括土地使用权过户，否则罚款应当是洛阳农林科学院缴纳而不是郭建华。二、原审判决显失公平。按照原审判决的认定，洛阳农林科学院提供土地后不予郭建华办理过户手续，平白得到价值几千万的办公楼，郭建华在2005年就花费数千万元免费为洛阳农林科学院建楼,土地出让金不缴纳被罚款也是郭建华承担，既然原审认为不包括土地使用权过户，那么土地出让金罚款就不应当是郭建华缴纳。按照原审的判决，洛阳巿自然资源和规划局作出的处罚交款主体就是错误的。不花费一分钱得到一幢几千万的办公楼，出现罚款郭建华支付，因为没有土地使用权证导致郭建华房产赔偿远远低于同段房产赔偿价款，但是洛阳农林科学院却不需承担任何责任，这明显是显失公平。原审还推测郭建华在合同签订时不可能未经批准就约定涉案土地使用权过户事宜，从常理考虑，郭建华花费数千万却不要办理土地使用权证过户明显是不可能的。既然原审釆用推测和推定语气作出解释，全部作出对郭建华不利的推测和推定，这明显也是显失公平。洛阳农林科学院辩称，郭建华的上诉请求无事实与法律依据，请求依法驳回郭建华的上诉请求。一、案涉1#办公楼已经办理过户手续，洛阳农林科学院已经依约履行了合同的相关义务，不应当对郭建华承担任何违约责任。双方在合作共建协议中就办理土地过户手续问题并未作出具体约定，办理土地过户手续不是洛阳农林科学院应当履行的义务。案涉土地为国有划拨用地，未经批准不得转让使用权，且是否办理过户手续不影响郭建华的拆迁补偿收益。若2#办公楼拆迁补偿款归郭建华所有，明显违背公平原则。案涉1#办公楼已经办理过户手续，郭建华自2005年9月至今一直占有使用收益，土地使用权人实际已经发生变更，洛阳农林科学院也没有做出任何妨碍其权利行使的行为，郭建华也一直未就土地过户相关问题与洛阳农林科学院签订补充协议进行约定。现由于拆迁补偿而将洛阳农林科学院诉至法院，索要两栋楼的拆迁补偿款，其行为严重违反诚实信用原则。若2#办公楼的拆迁补偿款也归郭建华所有，那么将给洛阳农林科学院造成巨大的经济损失，明显违背合同订立的公平原则，也违背合同订立的最初目的。郭建华向一审法院起诉请求：1.要求洛阳农林科学院立即将位于洛阳市老城区邙岭路6号院2#办公楼拆迁款13450878元支付给郭建华；2.一审案件诉讼费用由洛阳农林科学院承担。一审法院认定事实：1994年2月21日，洛阳市园林科学研究所取得洛市国用（1994）字第025号国有土地使用权证，载明：土地使用者为洛阳市园林科学研究所；地址邙岭路六号院；用途为科研用地；四至：东至洛阳牡丹园，西至邙岭路，南至310国道，北至公安局机动车驾驶培训中心；用地面积85488.297平方米。2004年7月22日，洛阳市园林科学研究所（甲方）与郭建华（乙方）签订《合作共建协议》一份，约定合作共建用地位于甲方大院西部，西至与新辟王城大道毗邻，南至甲方现办公楼北，北至现加油站，乙方办公楼位于现加油站南侧，土地面积按照洛阳市土地管理部门土地权证分割规定执行（具体用地以建设用地规划批准书为据）；建设内容为拟建三层办公楼两幢，建设尺度及体量以单体报准方案为准，结构为三层全框架；甲方负责提供用于合作共建的全部土地，保证产权清晰、无瑕疵；关于共建项目的立项规划、报建等工作，甲方负责系统内部的报建、报批手续；乙方负责系统外有关手续的报批工作，甲方全力配合；在合同生效两年内，由甲乙双方配合完成乙方应分配的楼房的产权过户工作；乙方办公楼过户前，两年内因国家或政府行为进行拆迁，对甲、乙双方两幢楼房的赔偿、补偿归乙方所有；房产及土地过户事宜，鉴于其操作的复杂性，双方约定，在工程竣工以前，依本协议为基础，按照国家相应的法规政策，签署实质性补充协议，进行具体操作；双方按合作共建项目的实际面积各50%分配，产权归属各自双方，使用自主等内容。后郭建华在上述土地上建设办公楼两栋。2005年9月份，洛阳市园林科学研究所将两幢办公楼中的一幢过户给了郭建华，郭建华于2005年9月28日取得了洛市房权证（2005）字第Ｘ3××29号房屋产权证书，载明：房屋所有权人为郭建华，房屋坐落于老城区邙岭路6号，幢号1，结构钢混，房屋总层数3，建筑面积2896.71平方米，设计用途办公。至今，郭建华使用的1#办公楼的土地使用权未过户至郭建华名下。2011年6月20日，洛阳市机构编制委员会作出洛编[2011]34号《洛阳市机构编制委员会关于洛阳农业科学研究院等三单位整合成立洛阳农林科学院的批复》，载明了同意洛阳农业科学研究院、洛阳市林业科学研究所、洛阳市园林科学研究所整合，成立洛阳农林科学院等内容。2020年9月28日，洛阳市老城区邙山办事处（甲方）与郭建华（乙方）签订洛阳市老城区机场西路项目国家建设房屋征收补偿安置协议书，约定了项目名称洛阳市老城区机场西路项目，因本项目需要，甲乙双方就房屋及地上附着物征收补偿事宜达成如下协议：征收人为洛阳市老城区邙山办事处；被征收房屋位于邙岭路6号，房屋结构砖混，建筑面积2896.71㎡，土地证号Ｘ3××29号；根据征收补偿方案，乙方自愿选择对上述被征收房屋实行货币补偿方式进行补偿；甲方共计应支付乙方补偿款合计13450878元，合计壹仟叁佰肆拾伍万零捌佰柒拾捌元整；甲方对乙方房屋的补偿款在本协议签订及乙方将被征收房屋交付甲方验收后十五个工作日内一次性支付乙方等内容。一审法院认为，郭建华与洛阳市园林科学研究所签订的《合作共建协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。因洛阳市园林科学研究所在2011年与其他机构整合成立洛阳农林科学院，故洛阳市园林科学研究所的权利和义务应由洛阳农林科学院享有和承担。本案双方争议的焦点为合同第三条第（一）款第3、4项约定的涉案楼房的产权过户工作是否包含土地使用权的过户工作。首先，从该条款的字面意思看，合同约定的是洛阳农林科学院应配合办理郭建华应分配办公楼房的产权过户工作，此处仅约定的是办公楼房的产权过户工作，没有提及土地使用权的过户工作；其次从整份合同的体系来看，合同第五条专门提出了土地过户事宜，并且约定双方要就此签署实质性补充协议，能够印证合同第三条的约定仅针对的是办公楼的过户事宜；最后，从本案土地使用权的性质来分析，本案合作建房合同涉及的土地系国有划拨土地，而划拨土地使用权未经批准不能转让，从一般常识来判断，双方在签订合同时对此应是知悉的，双方为了签订合法有效的合作建房合同，不可能未经批准就约定涉案土地使用权的过户事宜。综上，一审法院认定案涉合同第三条约定的产权过户工作仅指办公楼房的过户，而不包含案涉土地使用权的过户，洛阳农林科学院已经按照合同约定为郭建华办理了案涉办公楼的房屋过户手续，履行了合同义务，并无违约行为，无需向郭建华支付2#办公楼的拆迁赔偿款，郭建华的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:驳回郭建华的诉讼请求。案件受理费51253元，由郭建华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另查明，2019年4月12日，洛阳市自然资源和规划局对洛阳农林科学院作出洛自然资监[2019]2号行政处罚决定书，认定洛阳农林科学院与郭建华签订《合作共建协议》，合作建房并将[洛房权证（2005）市字第X308998号]办公楼过户给郭建华，属擅自转让划拨土地使用权，作出相应行政处罚。本院经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于洛阳农林科学院是否应当向郭建华支付案涉2#办公楼的拆迁款。双方当事人于2004年7月22日签订的《合作共建协议》，约定由洛阳市园林科学研究所提供合作共建的全部土地，郭建华负责合作共建的全部投资及工程建设的具体实施。经查明，案涉合同当事人均不具备房地产开发经营资质，且案涉土地用途为科研用地属于国有划拨土地，亦未办理相关转让批准手续，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。”第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。”第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”的规定，本案案涉《合作共建协议》应为无效合同，一审法院适用法律错误，本院予以纠正。根据双方合同约定的内容，其实质为土地使用权转让合同，且未经土地主管部门批准，洛阳市自然资源和规划局已对此作出行政处罚，给予否定性评价。郭建华主张2#办公楼的拆迁利益，即主张划拨土地上2#办公楼的相关权利，违反法律规定，本院不予支持。对于该合作共建协议的无效，双方当事人均有过错，应各自承担相应的责任，对此产生的纠纷，可另行主张权利。综上所述，郭建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律有误，但不影响裁判结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102505元，由郭建华负担。本判决为终审判决。审判员  杨洪二〇二一年五月三十一日法官助理王恒毅书记员张慧