北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4849号上诉人（原审被告）：刘春娟，女，1954年8月12日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：郑星伟（刘春娟之子），1980年10月26日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京中天富通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区潞苑南里3号17号楼7单元商14。法定代表人：黄榜，董事长。委托诉讼代理人：王晓娜，北京市京师律师事务所律师。上诉人刘春娟因与被上诉人北京中天富通房地产开发有限公司（以下简称中天富通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初22204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月10日、2021年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人刘春娟的委托诉讼代理人郑星伟，被上诉人中天富通公司的委托诉讼代理人王晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘春娟上诉请求：撤销一审判决，一、二审诉讼费由中天富通公司承担。事实和理由：刘春娟与中天富通公司2014年5月12日签订《北京市商品房预售合同》（限价商品住房，合同编号：Y×××××××），该房屋的性质为拆迁安置房。预售合同属于中天富通公司提供的格式条款，付款方式全是打印，当时刘春娟要贷款，交了部分购房款，但中天富通公司拒绝将购房合同交付给刘春娟，导致刘春娟产生错误认识，一直认为该安置房属于贷款购买，并不是全款购买。刘春娟也一直等待中天富通公司给办理房屋按揭贷款，或自己持购房合同办理贷款，直至2020年3月23日，中天富通公司第一次向刘春娟发催款函，让刘春娟补齐剩余购房款38万元。中天富通公司之前一直未向刘春娟主张过。刘春娟于2020年11月2日向中天富通公司支付剩余购房款，其才将预售合同原件交付给刘春娟。根据格式条款，合同约定加重了刘春娟的义务，加上中天富通公司拒交购房合同存在严重过错，导致刘春娟产生错误认识是延期付款的主要原因。综上，根据房屋性质、中天富通公司的过错、刘春娟在中天富通公司起诉时支付了剩余购房款，刘春娟不应当支付任何违约金。中天富通公司辩称，同意一审判决，不同意刘春娟的上诉请求。中天富通公司向一审法院起诉请求：1．判令刘春娟以84009元为基数，支付逾期付款违约金36544元（自2011年6月12日起至2014年4月8日止）；2．判令刘春娟以38万元为基数，自2011年6月12日起支付逾期付款违约金至实际履行之日止（按年利率15．4％标准，暂计算至2020年8月28日为539506元）；3．诉讼费由刘春娟负担。一审法院认定事实：2011年6月7日，中天富通公司、刘春娟双方签订选房确认单，约定刘春娟认购中天富通公司开发建设的位于北京市通州区×号房屋，建筑面积93．98平方米，套内建筑面积73．23平方米，总房价为553072元；刘春娟需承担综合费用中的产权代办费用800元；付款计划约定，刘春娟于2011年6月11日前付清第一笔首期房款／元及综合费用，并于开发商电话或书面通知网签之日起3个工作日内办理商品房买卖合同书网签手续；该房屋在刘春娟履行本选房确认单、签署并全面履行商品房买卖合同约定义务的前提下，于2012年6月30日前交付刘春娟使用。此外，选房确认单还约定了其他内容。2014年5月12日，中天富通公司为出卖人、刘春娟为买受人签订《北京市商品房预售合同》（限价商品住房，合同编号：Y×××××××），约定购买房屋坐落于通州区×＃住宅楼×，预测建筑面积93．98平方米，其中套内建筑面积73．23平方米，总价款为553072元；合同第十一条关于逾期付款责任的约定为，逾期超过180日，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；附件五第一条关于付款方式的约定为一次性付款，买受人未按约定付款逾期超过十日，买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际履行之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金；附件五第三条约定，买受人应于选房确认单约定的时间履行支付房款等义务，应买受人要求并经政府协调，买受人选择在该限价商品房所在楼栋主体封顶时履行上述义务，如买受人未按时履行，除买受人应按合同约定承担违约责任外，合同第十二条、第十三条约定的限价商品住房和基础设施等的交付时间出卖人也相应顺延（顺延交付天数与买受人延期付款天数一致）。此外，合同还约定了其他内容。2014年4月8日，在刘春娟支付首付款79772元及价格补差金额4237元，共计84009元后，中天富通公司向刘春娟交付涉案房屋。双方均认可，涉案房屋建筑面积94．7平方米，单价5885元，房屋总款557309元，其中由北京新城基业投资发展有限公司代付93300元，刘春娟支付84009元，剩余38万元由刘春娟于2020年11月2日支付。在一审审理过程中，刘春娟主张涉案房屋现门牌号为×号。在一审审理过程中，中天富通公司主张，按照《北京市商品房预售合同》的约定，刘春娟应于选房确认单确定的时间即2011年6月11日即应一次性支付房款。刘春娟对此不予认可，主张中天富通公司直至其支付完毕全部房款，才将涉案《北京市商品房预售合同》原件交付给刘春娟持有，且在签订合同时，刘春娟与中天富通公司约定的支付方式为贷款支付，贷款金额为38万元。此外，涉案房屋为拆迁定向安置房，2011年6月11日系拆迁方的付款时间，且选房确认单系政府组织的先拆迁先选房的福利，并非中天富通公司要求的交款日期。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据一审法院查明的事实，因刘春娟已支付剩余房款38万元，故本案的焦点问题是刘春娟是否逾期付款，是否应就此向中天富通公司承担违约责任。中天富通公司、刘春娟双方签订的选房确认单以及《北京市商品房预售合同》均未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于刘春娟的付款时间，《北京市商品房预售合同》附件五明确约定，应刘春娟要求并经政府协调，刘春娟选择在该限价商品房所在楼栋主体封顶时履行付款义务，如刘春娟未按时履行，除刘春娟应按合同约定承担违约责任外，中天富通公司向刘春娟交付涉案房屋的时间也相应顺延。故双方约定刘春娟履行付款的时间为涉案房屋所在楼栋主体封顶之时。但中天富通公司未举证证明涉案房屋所在楼栋主体封顶的时间，亦未证明已及时向刘春娟主张权利。直至2014年4月8日，中天富通公司在收取刘春娟支付的相关款项后向刘春娟交付涉案房屋，至此双方约定的刘春娟履行交付购房款的条件成就，刘春娟应按合同约定向中天富通公司支付购房款。故中天富通公司要求刘春娟支付自2011年6月12日至2014年4月8日逾期付款违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。刘春娟主张其与中天富通公司约定的支付剩余38万元房款的方式为贷款，但双方合同约定的是一次性付款，刘春娟未就其主张提供证据证明，且刘春娟直至2020年11月2日才支付剩余房款，故刘春娟应承担逾期付款的违约责任。关于逾期付款违约金的计算标准，《北京市商品房预售合同》约定的违约金计算标准为按日支付应付款的万分之一，但合同附件五约定的计算标准为按日支付应付款的千分之二，附件五约定的计算标准不合理地加重了刘春娟的责任，且刘春娟明确主张违约金标准过高要求调整，故一审法院依法予以调整，调整为：以38万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2014年4月9日计算至2019年8月19日并继续以38万元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日计算至2020年11月1日。中天富通公司主张违约金的过高部分，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、刘春娟于判决生效后七日内向中天富通公司支付逾期付款违约金（违约金计算方式为：以38万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2014年4月9日计算至2019年8月19日并继续以38万元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日计算至2020年11月1日）；二、驳回中天富通公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，刘春娟围绕上诉请求提交了以下证据：2020年5月8日、10月23日与中天富通公司工作人员电话录音，用以证明就付款问题一直在与中天富通公司沟通，中天富通公司不配合其付贷款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中天富通公司的质证意见为：不是新证据，不予质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，刘春娟与中天富通公司签订的选房确认单以及《北京市商品房预售合同》均为当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对当事人具有法律约束力。刘春娟作为房屋购买人，依约支付购房款项是其主要合同义务，其应积极履行。根据案涉合同及其附件五的约定，付款方式为一次性付款，买受人应于选房确认单约定的时间履行支付房款等义务，应买受人要求并经政府协调，买受人选择在该限价商品房所在楼栋主体封顶时履行上述义务。一审法院结合双方对于付款时间的约定以及本案实际情况，在中天富通公司未能举证证明涉案房屋所在楼栋主体封顶的时间的情况下，确定至涉案房屋交付之日付款条件成就，并无不当，刘春娟应当在2014年4月8日履行一次性付款的合同义务。但刘春娟直至2020年11月2日才支付剩余房款，故其应当承担逾期付款的违约责任。刘春娟上诉主张中天富通公司存在严重过错，其不应支付违约金，依据不足，本院不予采信。刘春娟上诉主张其属于贷款购买并不是全款购买，因与案涉合同约定不符，且未能提交足以证明其主张成立的证据，故其该项上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采信。关于逾期付款违约金的计算标准，因刘春娟提出违约金过高要求调整，一审法院结合本案具体情况，对违约金的计算标准进行调整，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘春娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由刘春娟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  付 辉二〇二一年五月十九日法官助理  徐 晨书 记 员  何昕燏