陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕04民终818号 上诉人(原审原告)李立杰，女，1983年3月8日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区，公民身份号码:61040XXXX303081202。 被上诉人(原审被告)李锋，男，1979年2月15日出生，汉族，住陕西省西安市莲湖区，公民身份号码:61040XXXX902156518。 被上诉人(原审被告)王亚军，男，1976年5月16日出生，汉族，住陕西省西咸新区，公民身份号码:61042XXXX605166110。 委托诉讼代理人：任高亮，咸阳市秦都区古渡法律服务所法律工作者。 上诉人李立杰因与被上诉人王亚军、李锋确认合同无效纠纷一案，不服陕西省泾阳县人民法院(2020)陕0423民初2479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李立杰上诉请求：1、依法撤销(2020)陕0423民初2479号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判认定事实、适用法律均错误，上诉人对李锋的售房行为并不知情，李锋无权处分夫妻共有的房产，王亚军不是善意第三人，原判超出当事人诉讼请求范围，违反法定程序。 李锋未作答辩。 王亚军辩称：答辩人购买涉案房屋时，已在不动产登记中心对产权登记进行了核实，李锋亦表示无任何交付问题，答辩人有理由相信李锋对房屋有处分权，答辩人申请对涉案房屋查封后，上诉人夫妻才在秦都区人民法院调解离婚。原判正确，请求驳回上诉，维持原判。 李立杰向一审法院起诉请求：依法确认被告李锋与被告王亚军于2018年4月27日签订的关于西咸新区XX城XX路XX号楼XX单元XX层XX号房屋的《房屋转让交易协议》无效。本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2008年3月18日，原告李立杰与被告李锋依法登记结婚。2017年12月21日，被告李锋以全款409952元购买位于陕西省西咸新区XX城XX路XX小区（一期）XX号楼XX单元XX层XX号商品房,该房面积为128.11平方米。2018年4月27日,原告王亚军与被告李锋双方达成《房屋转让交易协议》,载明：“出卖人（甲方（户主））：李锋身份证号码：61040XXXX902156518买受方（乙方）：王亚军身份证号码：61042XXXX605166110一、甲方愿将其崇文尚学的房屋：位于泾河新城正阳西一路崇文尚学区XX号楼XX单元XX层XX号房屋,该房面积为128.11平方米。二、交易费：甲方以捌拾伍万元整（￥850000元）的价款转让给乙方。三、付款方式：房屋价款乙方分二期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之日，付人民币陆拾万元；第二期在2018年6月30日之前，付人民币贰拾伍万元……五、办理相关产权人更名手续：1、待本房达到可交易年限时，甲方无条件提供相关证件积极配合乙方办理相关更名手续，费用由乙方支付……甲方：李锋2018年4月27日乙方：王亚军2018年4月27日。”原告王亚军如约于2018年6月30日之前向被告李锋支付了全部购房款850000元。该房于2020年7月18日由泾河新城实业开发有限公司交付给被告李锋，签订的《商品房买卖合同》和《缴费确认单》等均为被告李锋的名字。该房由泾河新城实业开发有限公司交付给被告李锋后，王亚军遂向李锋要求交付房屋，李锋以种种理由推诿，至今未向王亚军交付房屋。2020年7月27日，王亚军向本院申请诉前财产保全,请求查封上述涉案房屋,本院于当日作出(2020)陕0423财保29号民事裁定书,查封了涉案房屋。2020年8月3日，原告李立杰与被告李锋在陕西省咸阳市秦都区人民法院调解离婚，双方达成离婚协议如下：“…三、原、被告共有的位于西咸新区XX城XX路XX房XX号楼XX单元XX层XX号房屋归原告李立杰所有，被告李锋协助原告李立杰办理房屋变更登记手续…”。2020年8月17日，原告李立杰诉至本院，称其截至2020年3月前对被告李锋已将上述房屋转让给被告王亚军一事不知情、对被告李锋与被告王亚军之间的房屋买卖一事不予追认,请求法院确认两被告之间签订的房屋买卖协议无效。 一审法院认为：第一，位于陕西省西咸新区XX城XX路XX小区（一期）XX号楼XX单元XX层XX号商品房是否是原告李立杰与被告李锋在夫妻关系存续期间的共同财产问题。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。结合本案，在原告李立杰与被告李锋婚姻关系存续期间双方购买上述房屋，虽签订的《商品房买卖合同》和《缴费确认单》等均为被告李锋的名字，但其双方在婚姻关系存续期间并未明确约定房屋归一方所有，故应认定上述房屋为原告李立杰与被告李锋夫妻共同财产。原告李立杰虽称系其娘家父亲出资购买，但未提交相关证据加以佐证，故对其此节意见本院不予采信。第二，关于被告王亚军与被告李锋之间签订的《房屋转让交易协议》是否成立和生效以及被告王亚军是否可以善意取得涉案房屋的问题。1、是否成立问题。根据《中华人民共和国合同法》第九条规定“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。”第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，经被告王亚军与被告李锋在《房屋转让交易协议》上签字并捺印，该协议已经成立。2、是否有效以及王亚军是否是善意第三人问题。一方面，关于合同的生效需要符合以下条件：双方当事人具有缔约能力、系双方当事人真实意思表示、合同内容不违反法律和社会公共利益、具备法律等规定的合同生效必须具备的形式要件。本案中，两被告均系完全行为能力人，所达成的合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，应属有效合同。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。结合本案，从原告李立杰提交的证据来看，无法证明被告王亚军与被告李锋在签订《房屋转让交易协议》时存在恶意串通损害其利益的情形；从王亚军提交的证据来看，其尽到了高度审慎义务，在房屋转让款支付不能的情况下，李锋将李立杰的银行卡提供给王亚军，李立杰和李某某认为提供李立杰的银行卡并不足以证明李立杰已经知道出卖房屋一事，但是作为王亚军，其有理由推定李立杰已经对出卖房屋一事知情，其有理由相信出卖房屋一事系原告李立杰与被告李锋之共同意思表示，且在签订协议时王亚军多次和李锋沟通磋商，李锋均表示无任何交付问题，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第二项规定的“夫某某非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，故应认定王亚军为善意第三人。另，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，故，即使被告李锋将其与李立杰夫妻关系存续期间的共有房屋转让给王亚军属无权处分，但被告李锋与王亚军之间签订的《房屋交易转让协议》仍属有效合同。3、原告李立杰与被告李锋之间的离婚调解协议能否对抗被告王亚军问题。2020年8月3日，原告李立杰与被告李锋达成如下离婚协议：“…三、原、被告共有的位于西咸新区XX城XX路XX房XX号楼XX单元XX层XX号房屋归原告李立杰所有，被告李锋协助原告李立杰办理房屋变更登记手续…”。《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫某某一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫某某一方所有的财产清偿。可见，李立杰与李锋之间离婚时的财产协议的效力并不能当然对抗王亚军，因王亚军对其二人上述财产协议并不知情，且在此之前李锋已与王亚军于2018年4月27日达成《房屋转让交易协议》，故李立杰与李锋离婚时的财产协议并不能对抗不知情的王亚军。4、被告王亚军支付的房屋转让款是否为合理价格。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”结合本案，王亚军于2018年4月27日以850000元的价格购买李锋房屋，如果按照原告李立杰庭审时所提供的“时价”8600元/米（本院实际未认定此证据）计算，则总价款为8600元/米×128.11=1101746元，而王亚军支付款为850000元，两者比为0.772，即77.2%，超过法律规定的“交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十”，故应认定被告王亚军支付的房屋转让款为合理价格。5、被告王亚军作为善意第三人能否取得该房屋所有权问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。结合本案，即使被告李锋将其与李立杰夫妻关系存续期间的共有房屋转让给王亚军属无权处分，但是如前分析，王亚军在与李锋签订《房屋转让交易协议》时系善意，不存在与李锋恶意串通的情形，且其现已经支付合理对价，故应认定《房屋转让交易协议》有效，被告王亚军作为善意第三人能够取得房屋的所有权。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告李锋应履行向被告王亚军交付房屋的义务。对于原告李立杰认为被告李锋擅自处分其二人共同共有的房屋对其造成了一定损失，其可请求李锋进行相应赔偿。综上所述，被告李锋与被告王亚军之间签订的《房屋转让交易协议》为有效合同，原告李立杰诉请要求依法确认被告李锋与被告王亚军于2018年4月27日签订的关于西咸新区XX城XX路XX号楼XX单元XX层XX号房屋的《房屋转让交易协议》无效之诉讼请求，本院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第三十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，作出判决：驳回原告李立杰之诉讼请求。一审案件受理费300元，由原告李立杰负担。 本院二审期间，上诉人提交预约离婚受理通知，证明其网上预约后，因李锋不配合，故取消预约。王亚军质证意见：当天泾阳县法院查封涉案房产，泾阳县法院当天送达的查封裁定书，他们下午就预约离婚了。本院审查认为，该证据本身客观真实，与本案诉讼标的无关联性。 本院经审理查明：一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，案涉房屋买卖合同主体适格，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，该合同亦不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形，一审法院认定为有效正确。上诉人（李立杰）以出卖人（李锋）在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，依法不予支持。上诉人李立杰如认为李锋擅自处分夫妻共有房屋对其造成了经济损失，可请求李锋对其进行赔偿。至于王亚军能否取得涉案房屋所有权一节，依法不属于本案审理范围，故原审判决中对该部分的审理意见不当，此节应予撤销。 综上所述，上诉人李立杰的上诉理由和请求均不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由李立杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  张宇童 审判员  赵建辉 审判员  魏永锋 二〇二一年五月二十四日 书记员  王玲玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。