江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0282民初1317号原告：胡湘洲，女，1978年4月5日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：杨洋（受胡湘洲特别授权委托），宜兴市经济开发区法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：蒋宇东（受胡湘洲特别授权委托），宜兴市经济开发区法律服务所法律工作者。被告：宜兴恒宸房地产开发有限公司，住所地宜兴经济技术开发区恒大珺睿府9幢21号，统一社会信用代码91320282MA1T8NEC94。法定代表人：祝肖，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐晓捷（受该公司特别授权委托）。原告胡湘洲与被告宜兴恒宸房地产开发有限公司（以下简称恒宸公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年1月25日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡湘洲及其委托诉讼代理人杨洋，被告恒宸公司的委托诉讼代理人徐晓捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡湘洲向本院提出如下诉讼请求:1、确认原被告双方签订的商品房买卖合同于2020年1月2日解除；2、判令被告立即退款人民币531495元及利息（以531495元本金为基数自2020年1月3日起至实际退款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由:原告胡湘洲与被告恒宸公司于2019年7月5日签订宜兴恒大珺睿府氿玺商品房认购书及无理由退房协议书、商品房买卖合同(预售)，由原告向被告购买恒大氿玺房产一套，总价1771641元，双方约定作分期付款，原告按照约定已经支付了531495元购房款，后原告依据无理由退房协议要求退房，被告公司称需要加付违约金，协商无果故诉至法院。恒宸公司辩称，原被告双方于2019年7月5日签订商品房买卖合同（预售），约定原告以分期付款的方式购买宜兴观澜府10-2402室房屋，房屋总价款1771641元，原告应当于2020年6月28日前付清房款，但原告在支付购房款531495元后剩余房款至今未支付，双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，形成了商品房买卖合同关系。双方均应按照合同约定履行义务，承担责任。原告应当按期支付房款履行合同，现原告无法按照合同约定继续履行主要义务即支付购房款，已构成根本违约，即使原告不再履行合同义务，要求解除商品房买卖合同，也应当根据合同附件十一第二条第二款的约定，按已付房款的50%承担违约金。本案中原告虽然签署了无理由退房协议，但因其未按照商品房买卖合同约定的付款期限履行付款义务，并不符合无理由退房的条件，尚未取得无理由退房的权利。综上，其公司同意解除商品房买卖合同，但是原告应当根据合同约定承担违约责任，请求法院依法判决。经审理查明:2019年7月5日，胡湘洲作为乙方向恒宸公司作为甲方签订《宜兴恒大珺睿府·氿玺商品房认购书》购买位于宜兴观澜府10栋2402室房屋一套，房屋总价款1771641元，并于2019年7月5日支付定金20000元，付款方式为分期付款即“乙方于2019年7月5日前支付首期房款157165元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年9月28日前付清265747元；于2019年12月28日前付清265747元；于2020年3月28日前付清265747元；于2020年6月28日前付清797235元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金”，并约定乙方必须在约定的付款方式和期限内到宜兴恒大珺睿府·氿玺营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。同日，恒宸公司作为出卖人和胡湘洲作为买受人就前述房屋签订《商品房买卖合同（预售）》，总价款为1771641元，采用分期付款方式即买受人应当在2020年6月28日前分5期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币177165元，应当于2019年7月5日前支付;第2期房价款人民币265747元，应当于2019年9月28日前支付;第3期房价款人民币265747元，应当于2019年12月28日前支付;第4期房价款人民币265747元，应当于2020年3月28日前支付;第5期房价款人民币797235元，应当于2020年6月28日前支付。该合同附件十一补充协议第二条第（二）项对分期付款进行了约定即在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。同日，恒宸公司作为甲方和胡湘洲作为乙方签订《无理由退房协议书》一份，约定“鉴于甲乙双方于2019年7月5日签订恒大氿玺楼盘10幢一单元2402房《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下共同签署本协议，具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。四、本协议一式三份，乙方一份，甲方二份，具同等法律效力。乙方签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议。”又查明，胡湘洲分别于2019年6月30日支付定金20000元，于2019年7月5日支付首期房款157165元，2019年9月28日支付第二期房款265747元，2020年1月2日各支付88583元和44元。审理中，胡湘洲提供和恒宸公司销售人员郑琪的微信聊天记录，该记录显示：2019年12月27日，郑琪说“阿姐，明天要交地盘笔款项了，265747。退房的话要补到30%还要88583。”胡湘洲说“晕，我不在家，周一可以吗？”郑琪说“可以转账的话就转账吧。”胡湘洲说“周一不行吗？因为我上次和一个经理，那个经理代替你打电话给我，我跟他说过的，这个房子要转让给我的一个朋友，他说可以直接到你们那里办手续的，然后他说他问清楚了再回电话给我，但是没有回。那么我那朋友，这个款我朋友来付给你们，那么这个钱是付多少还是一次性付款，我要跟他一起来算好付钱的，我一个人来不行。所以一定要明天吗，后天不行吗？后天算悔约吗？下周一算毁约吗？”郑琪说“没事没事，我帮你问过了，你实在不能过来，就这几天好了，不要担心，你朋友要买的话要全款买的，就是全款买你这套房子，再帮你更名，到时能便宜多少就多少，我也不是太清楚这个。”2020年12月30日，郑琪说“姐，你别忘了过来啊。”胡湘洲说“账号发来一下。”郑琪发送恒宸公司银行账户给胡湘洲，并说“你转好了和我说下，金额265747。”2019年12月31日，郑琪说“胡姐，你再不转我就要罚款了，你都逾期了。”胡湘洲说“逾期合同会作废吗？我朋友不付钱，我也急，他转了我的房子。”郑琪说“你说呢，都是您的损失。”胡湘洲说“这个房子如果逾期的话合同作废吗，有什么后果，你跟我详细说说呢。”郑琪发送合同违约条款照片给胡湘洲。胡湘洲说“明天过来。”2020年1月1日，胡湘洲说“小郑，请把我的合同拍个照片给我，我发给买我房子的人，他说要再算算，如果好了，要就他打款了，如果他不要我就付八万申请退房了。”后双方通了语音电话。郑琪发送购房合同照片三张给胡湘洲。胡湘洲说“收到。”胡湘洲问郑琪“我合同网签没有，如果没有网签，我再想办法联系帮我退房的那个人，找找关系，直接换一个名字可以么。”郑琪说“没有备案，全款更名。”2020年1月2日，胡湘洲说“退房要办手续吗？”郑琪说“需要的。”胡湘洲说“好的，那我过来一下。”郑琪说“好的。”后郑琪说“阿姐，我叫一个人帮你办一下，我现在过不去，叫缪海丰。”胡湘洲说“电话多少？”郑琪将电话号码发给胡湘洲。后胡湘洲发送支付恒宸公司88583元的截图，郑琪说收到。胡湘洲接着发送支付恒宸公司44元的截图给郑琪。2020年2月5日，郑琪说“你之前是这样的，逾期二三天没事，但是你当时没有说退房，退房的话肯定要扣钞票的，你一共逾期了四天，上头叫我和你说要扣你钞票的，要么全款的10%，要么已付款的50%，这话我一定要带给你的，这是我上头领导电话，你实在不清楚就问他。”胡湘洲说“请你帮帮忙，我这个年头上都没有休息，单位、个人都问我要物资，我手机微信不断，然后我和我上次和领导打招呼的朋友讲了，他来帮我处理，麻烦你把我的合同拍给我然后我转发给他，省的我到文件柜里去找了。”后郑琪将合同拍照给胡湘洲。胡湘洲说“我的免费退房合同发一个我，非常时期，只能请你发发好心帮帮我了。”郑琪说“退房合同在单位的，现在特殊时期单位没有人上班。”以上事实,有商品房认购书、商品房买卖合同(预售)、无理由退房协议书、支付凭据、通知函、微信聊天记录及庭审笔录在卷佐证。本院认为，胡湘洲与恒宸公司签订的商品房认购书、商品房买卖合同(预售)，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据微信聊天记录可以看出，胡湘洲在2019年12月27日时是想将房屋转给朋友，由她朋友来一次性付款，营销人员郑琪说可以晚个几天，但是在12月30日郑琪督促胡湘洲支付第三期房款265747元时，胡湘洲还是没有支付相应购房款，直到2020年1月2日胡湘洲补足88583元达到总购房款的30%并要求无条件退房。在整个过程中，胡湘洲未及时支付第三期购房款存在违约行为，不满足“同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上”的无条件退房的条件。由于胡湘洲在宽限期内未按合同约定支付分期购房款，已构成违约，现双方亦无继续履行合同的可能，双方商品房买卖合同应予以解除。约定的违约金过分高于实际损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少，涉案合同签订时间较短，综合考虑交易成本和房价等因素，胡湘洲应承担违约金76000元为宜。胡湘洲已经支付531539元，与违约金相革，恒宸公司应退还胡湘洲455539元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下:一、胡湘洲与恒旭公司就位于宜兴观澜府10栋2402室期房签订的《商品房买卖合同(预售)》解除。二、恒宸公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还胡湘洲455539元。三、驳回胡湘洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4558元，由原告胡湘洲承担1658元，由被告恒宸公司承担2900元。被告恒宸公司负担部分已由原告胡湘洲预付，由被告恒宸公司在本判决生效之日起十日内向原告胡湘洲支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 李 远二〇二一年五月二十五日书记员 卜嘉豪