辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终991号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，住所地：营口市站**东升路41乙。法定代表人：付铁汉，总经理。委托诉讼代理人：白莎莎，女，公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：张允明，男，汉族，1976年6月13日出生，住站**。委托诉讼代理人：隋君，女，张允明妻子。上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司（以下简称锦联物业）因与上诉人张允明物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司上诉请求：一、请求依法撤销（2020）辽0802民初2820号民事判决第一项、第二项，依法改判或发回重审。二、请求判令由被告承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：营口市中级人民法院做出的（2020）辽08民终742号判决书（以下简称“该终审判决”）中载明：某小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）于2018年12月11日的口头解除通知有效，《某物业服务合同》于2018年12月12日起解除，沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司于该终审判决生效后60日内撤出某小区。该终审判决于2020年8月31日做出并生效，由此可知，上诉人应当于2020年8月31日后60内撤场。事实上，上诉人遵照该终审判决之要求，于2020年9月30日办理了撤场。原审法院适用法律和认定事实错误。一、上诉人的实际情况不适用《物业纠纷司法解释》第十条的规定。上诉人与业主委员会之间的物业服务合同纠纷案经历了一审、二审的两审程序，时间上自2019年8月1日（一审立案之日）至2020年8月31日，跨度超过一年。需要特别说明的是，该案一审法院作出了“业主委员会于2018年12月11日作出的解除通知无效，《物业服务合同》继续履行”的判决。换言之，直至2020年8月31日该终审判决作出之前，无论从法律上还是事实上，《物业服务合同》均处于有效且正常履行的状态。尽管该终审判决通过2020年8月31日生效的判决，确认业主委员会于2018年12月11日作出的解除通知有效，但从上诉人的角度来说，2019年2月12日至2020年8月31日期间提供物业服务的行为完全合法，且上诉人无法预料终审判决的结果。所谓“法不强人所难”，在一审胜诉且二审结果尚未得知的情况下，上诉人只能选择继续按照合同约定提供服务。而《物业纠纷司法解释》第十条蕴含的本意，是不支持那些在解聘已成既定事实的前提下，仍然继续恶意的、强行的、单方面的提供物业服务的物业企业（即“赖着不走”）主张物业服务费的权利。上诉人自始至终均遵照合同约定或人民法院判决书的规定履行义务（包括在终审判决作出后于2020年9月30日及时撤场），自身不存在任何恶意或过错，与司法解释所意图规制的情形有本质的不同；该终审判决尽管确认业主委员会于2018年12月11日作出的解除通知有效，但规定的撤场时间是“该终审判决生效后60日内”，而不是“解除通知作出后60日内”；该终审判决并未明确表示业主有权拒绝交纳2019年2月12日至上诉人撤场期间的物业服务费，关于该部分物业服务费的交纳问题，应当另行寻找法律依据加以判断。总之，原审法院不问实情便机械的套用司法解释的规定，是明显的适用法律错误；二、该终审判决认定业主委员会于2018年12月11日作出的解除通知有效，与业主正常交纳2019年2月12日至2020年9月30日期间物业服务费并不矛盾。该终审判决尽管确认业主委员会于2018年12月11日作出的解除通知有效，但判决作出的时间毕竟已经是2020年8月31日，因此判决规定的撤场时间是“该终审判决生效后60日内”。上诉人实际撤场时间是2020年9月30日。如前所述，既然上诉人在2019年2月12日至2020年9月30日期间实际提供了物业服务，且自身不存在任何过错，那么原审判决中认定被上诉人有权拒绝交纳此期间物业服务费的判决显然有失诚信和公允，也违背了基本的常识，等于变相的将正常的司法程序的时间成本强加给无过错的上诉人承担，是对上诉人合法权益的严重损害。关于业主是否应当向物业服务的实际提供人即上诉人交纳2019年2月12日至2020年9月30日期间的物业服务费的问题，如前文所述，并不适用《物业纠纷司法解释》第十条的规定。鉴于此，请求贵院查明真相，依法撤销（2020）辽0802民初2820号民事判决书第一项、第二项，依法改判或发回重审。张允明辩称，本案的争议焦点是双方对（2020）辽08民终742号判决书（下称解除纠纷案）判决事项的理解和适用，即自2018年12月12日解聘生效后，上诉人提供的物业服务是否合法有效。答辩人认为，解除纠纷判决已经明确截止到2018年12月11日，双方权利义务终止，故上诉人在此后提供的物业服务是非法的，无效的，本案原审法院依据“解除纠纷案”对本案的判决，认定事实清楚，适用法律正确，而上诉人的主张没有任何事实和法律依据，理由如下：一、某小区业主委员会与伤损解除物业服务合同的日期为2018年12月12日，自合同解除之日起，上诉人与答辩人之间的权利义务终止，上诉人继续为答辩人提供的物业服务没有任何合理性、合法性和必要性。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，上诉人无权主张其拒绝移交撤场后产生的物业费，答辩人有权拒交此后的物业费。物业服务合同终止后，只有业主同意物业公司继续提供服务，或合同终止后存在无因管理的情形，物业公司才能继续为业主提供服务并收取物业费，然而“解除纠纷案”中这两种情形均不存在。二、上诉人通过诉讼故意拖延撤场时间，以造成事实服务为由继续收取物业费的行为，已严重损害了小区全体业主的合法权益，是典型的恶意诉讼。三、上诉人的损失是由上诉人自身过错造成的，应由上诉人自己承担，与答辩人无关。四、原审判决不仅维护了答辩人的合法权益，也体现了法律的正义。张允明上诉请求：1．撤销一审民事判决。改判锦联物业赔偿张允明房屋维修费、精神损失费合计7606元（上诉人当庭变更为5761元），并判决锦联物业公开小区公共部分收益，并将该收益返还上诉人。2．锦联物业承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审认为反诉和原诉不属于同一法律关系，存在事实认定错误，法律适用不当情形。理由如下：一、反诉请求是基于双方所签订的物业服务合同，属于同一法律关系。1．物业服务期间按时维修房屋、向全体业主及时公示公共部分的收益及用途，是双方所签物业服务合同规定的被上诉人的义务，而被上诉人在物业服务期间，并未按合同约定及时、全面的履行合同约定的义务，存在严重的违约行为，导致上诉人合法权益严重受损，上诉人以此提起反诉，符合同一法律主体关系的事实，也符合法律规定。2．即便被上诉人在此期间已经不具备小区物业服务单位的资格，但因为其拒不交接撤场，新的物业服务单位无法进场，导致上诉人的合理诉求和费用无法实现，责任应当由被上诉人承担。二、上诉人在原审主张的精神损失费、资金占用费等，是上诉人聚焦物业费的理由，与原审原告的物业费的诉求存在因果关系，应当合并审理。1．被上诉人的拒不履行维修义务，导致房屋受损严重，严重的影响了上诉人的生活质量和家人健康，给上诉人造成了严重的生活困扰，应当给予精神赔偿。2．小区公共区域部分的收益应当归全体业主所有，作为小区业主的上诉人应当享有该部分收益和权利，但被上诉人没有任何证据证明公共收益部分返还业主，或向业主明示该收益的用途，存在侵占该部分收益行为，应当在上诉人享有该收益的范围内，对物业费进行减免。综上，恳请支持上诉人上诉请求。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司辩称，张允明的诉请金额与我收到的上诉状不符，房屋维修是开发商的义务，物业公司可以协调沟通没有维修的义务。我们并不是拒绝撤场，我们对调查结果有异议，并非恶意诉讼，提出诉讼是我们合理合法的权益。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付欠缴物业费共计3450.66元；2、诉讼费由被告承担。张允明向一审法院反诉请求：1．判令反诉被告返还反诉原告多支付的物业费1658元；2．判令反诉被告赔偿反诉原告房屋损失4761元；3．判令反诉被告赔偿反诉原告精神损失费1000元；4．判令反诉被告赔偿反诉原告资金占用费187元；5．反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年7月1日原告与营口加仑置业有限公司签订某小区《前期物业服务合同》，约定原告为某小区提供物业服务，物业服务费标准按照住宅面积每月每平方米2元收取（含电梯服务费）。2018年1月18日原告与营口市某小区业主委员会再次签订《某物业服务合同》，合同期限自2018年2月1日起至2021年2月1日止。被告系营口市站前区某小区业主，物业管理费缴纳至2019年4月24日。另查，营口市某小区业主委员会于2018年12月11日以口头形式向原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司送达了解除《某物业服务合同》的通知，后双方因物业服务合同纠纷诉至本院，本院于2019年11月29日作出（2019）辽0802民初1839号民事判决认定该口头解除通知无效，营口市某小区业主委员会对该判决不服提起上诉，营口市中级人民法院于2020年8月31日作出（2020）辽08民终742号终审判决，判决撤销营口市站前区人民法院（2019）辽0802民初1839号民事判决，上诉人营口市某小区业主委员会于2018年12月11日的口头解除通知有效，双方签订的《某物业服务合同》于2018年12月12日起解除，沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司于终审判决生效后60日内撤出某小区。一审法院认为，原告（反诉被告）与营口市某小区业主委员会签订的《某物业服务合同》经营口市中级人民法院判决于2018年12月12日起解除并于生效后60日内办理交接手续撤出某小区，故原告（反诉被告）的合理服务期限应至2019年2月11日。被告（反诉原告）已经支付物业费至2019年4月24日，不存在拖欠物业费的情况，对原告（反诉被告）的诉讼请求本院不予支持。被告（反诉原告）抗辩原告（反诉被告）物业服务存在瑕疵，应由小区业主委员会通过与原告协商要求改进或由小区业主委员会另行选聘物业服务公司来解决，而不能以小区公共部位的服务瑕疵减轻被告应向原告缴纳物业服务费的义务。反诉原告缴纳物业费至2019年4月24日，其支付的2019年2月12日至2019年4月24日的物业应当由反诉被告返还反诉原告，计487元。反诉原告主张的房屋损失，与本案不属于同一法律关系，可另行起诉主张权利。反诉原告主张的精神损失费、资金占用费于法无据，本院不予支持。判决：一、驳回沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司的诉讼请求；二、反诉被告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司返还反诉原告张允明物业费487元；三、驳回反诉原告张允明的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元由原告承担；反诉费25元由反诉被告承担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。另查，锦联物业实际撤场时间为2020年9月30日。本院认为，本案二审的争议焦点是：1．张允明应否向锦联物业支付物业费，如果应当支付，物业费给付期间应计算至何时。2．张允明上诉主张的要求锦联物业赔偿房屋维修费、精神损失费和返还公共收益的主张应否支持。关于争议焦点1．张允明应否向锦联物业支付物业费，如果应当支付，物业费给付期间应计算至何时的问题。虽然本院（2020）辽08民终742号生效判决确认某小区业主委员会与锦联物业之间签订的《某物业服务合同》于2018年12月12日起解除，但上述判决系于2020年8月31日做出，而在判决确定的合同解除日期之后被上诉人锦联物业仍提供了相应的物业服务，上诉人亦接受了被上诉人提供的物业服务，双方当事人之间形成了事实上的物业服务关系，故张允明应当参照原物业费用标准支付物业费。关于物业费给付期间应计算至何时的问题，本院（2020）辽08民终742号生效判决结果为要求锦联物业于终审判决生效后60日内撤出某小区。该判决作出之日为2020年8月31日，锦联物业在收到该判决后的退场时间为2020年9月30日，也即自收到判决书至退场，并未超出60日的期限。故物业费给付期限依法应计算至2020年9月30日，原审判决锦联物业的合理服务期限至2019年2月11日不当，本院予以纠正。但因上诉人锦联物业一审主张张允明向其缴纳物业费至2020年9月24日，系其对己权利处分，本院予以确认。其二审增加要求缴纳物业费至2020年9月30日，本院不予支持。经重新计算，张允明已经支付物业费至2019年4月24日，其应继续向锦联物业缴纳2019年4月25日-2020年9月24日物业费3450.66元（101.49㎡×2元/月×17个月=3450.66元）。关于争议焦点2．张允明上诉主张的要求锦联物业赔偿房屋维修费、精神损失费和返还公共收益的主张应否支持的问题。因本案系物业服务合同纠纷，张允明所主张的赔偿房屋维修费问题与本案并非同一法律关系，其可另行主张权利。至于赔偿精神损失费和返还公共收益的上诉主张，因上诉人张允明未提供明确法律及事实意见，原审未予支持并无不当。综上所述，沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司的上诉请求部分成立，本院予以支持，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：一、撤销营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2820号民事判决；二、上诉人张允明于本判决生效之日起十日内给付上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务费3450.66元；三、驳回上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司其他诉讼请求；四、驳回上诉人张允明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，反诉费25元，二审案件受理费100元，均由张允明承担。本判决为终审判决。审判长  朱隆升审判员  段建勇审判员  杨名环二〇二一年五月十九日法官助理王海平书记员王彦