辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5286号上诉人（原审被告）：李文秀，男，1988年3月1日出生，汉族，住黑龙江省拜泉县。委托诉讼代理人：廉昊，辽宁跃重合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付程旭，男，1994年10月30日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人李文秀因与被上诉人付程旭房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李文秀上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对于本案是何方违约的关键性证明事项（贷款批复函）的事实认定错误。一、贷款批复函的下达日为何时，是否按合同约定在合理期限内是认定违约的关键事项。贷款批复函没有任何公司盖章、签字，没有下达日期。上诉人怀疑贷款批复函的合法性才未配合被上诉人办理过户手续；二、被上诉人与中介人员应使贷款批复函在合理期限内下达，促进交易的尽快完成。但其二人怠于履行相关义务，拿到手续后未及时通知上诉人，有违诚实信用原则严重损害了上诉人的合法权益。付程旭辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，同意一审判决结果。付程旭向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告购房定金款10,000元、违约金10,000元，居间服务费5000元，银行贷款代办费5000元，交通费500元，误工费500元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月6日，被告李文秀（甲方、出售方）、原告付程旭（乙方、购买方）及沈北新区汇佳房产江南甲第店（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间协议》一份，约定原告购买被告位于沈阳市皇姑区产（建筑面积89.73平方米）（以下简称“案涉房屋”），成交价为728,000元，首付258,000元，贷款470,000元。甲、乙双方与居间方签订本合同时，乙方应向居间方缴纳居间服务费5000元。甲方需在签订本合同60个工作日内配合居间方及乙方办理房屋按揭贷款手续，并按照银行要求提供各种证件、材料、证明，要求真实、合法、有效。此协议签订后，甲方自愿将该房屋契证和完税证等证件交于居间方保管。乙方需在签订本合同60个工作日内配合居间方办理房屋按揭贷款手续，并按照银行要求提供各种证件、材料、证明、征信报告，要求真实、合法、有效。甲方应配合居间方办理该房屋贷款、更名等手续，若因甲方不配合居间方规定时间办理房屋贷款、更名过户等手续，导致该房屋无法正常交易，则视为违约方，需赔偿乙方居间服务费和贷款代办费。乙方应配合居间方办理该房屋贷款、更名等手续，若因乙方不配合居间方规定时间办理房屋贷款、更名过户等手续导致该房屋无法正常交易，则视为违约方，居间服务费和贷款代办费不予退还。若甲、乙双方未按居间方规定时间而自行办理该房屋更名过户、委托公证等手续，则居间方终止居间服务，居间服务费和贷款代办费不予退还，合同终止。当日，被告李文秀（出售方、甲方）与原告付程旭（购买方、乙方）又签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房屋以728,000元价格出售给乙方。签订本合同当日乙方支付甲方购房定金10,000元。甲乙双方约定乙方以银行按揭贷款方式购买甲方此房，甲乙双方需在签订本合同60个工作日内到相关银行办理此房屋银行按揭贷款手续，甲乙双方待该房屋交易贷款批复下达后60个工作日内甲乙双方到房屋交易中心办理该房屋权属变更手续，乙方通过房产局资金监管部分交付该房屋首付款258,000元（包括乙方支付给甲方的购房定金），银行贷款为购房剩余房款470,000元，由银行采用直接银行转账形式支付给甲方。甲方应在获得全部房款7天内将该房屋交付乙方，甲方在交付此房屋2个月之后，户口迁出。乙方需要以贷款方式支付部分购房款的，应保证其具备能通过贷款审批的条件，如因此导致贷款不能或不足额的，除本合同或补充协议中约定其他支付形式外，乙方应按本合同约定办理贷款的时间以现金形式支付给甲方。甲乙双方签订合同后，若乙方违约，乙方所交购房定金不退，归甲方所有；若甲方违约，甲方应向乙方支付定金的双倍作为违约金，并赔偿乙方的居间服务费和其他费用。若甲方出售的此房有按揭贷款尚未还清，甲方须在甲、乙双方到房产交易部门更名前，限甲方30个工作日内自行还清银行按揭贷款，并取得结清证明后甲、乙双方再办理更名过户手续。若甲方不能自行还清按揭贷款，甲、乙双方商议而定，并体现在补充合同中。乙方未按照合同约定时间付款，甲方有权单方面终止本合同，同时追究乙方违约责任。甲方认可乙方以银行按揭贷款方式购买此房屋时，甲方有义务配合乙方办理贷款手续，在贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，如乙方不能补齐所差房款，则甲方所收乙方购房定金不予退还。甲乙双方须保证所提供的各种证件、材料、证明真实、合法、有效。如因证件、材料、证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，甲乙双方各自承担相应责任及经济损失。原告于签订合同当日向被告支付10,000元定金，被告出具《购房定金收条》一张。原告亦于当日向房产中介工作人员安文浩支付中介费5000元。2019年7月9日，被告李文秀的爱人霍伟（乙方，买房）与案外人崔磊（甲方，出卖方）签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方将位于沈阳市于洪区（建筑面积118.16平方米）出售给乙方，双方约定成交价为1,228,000元。在签订本合同之日起1日内，乙方向甲方支付购房定金10,000元，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接抵作同等金额的购房款。双方商定乙方商业贷款购买该房屋，乙方首付款400,000元（甲方房屋有贷款，乙方首付款替还清），贷款金额为820,000元。双方商定于2019年9月1日去银行办理商业贷款审批手续。双方商定全款到账交付房屋，乙方付给甲方购房尾款8000元，并交接房屋。同年8月17日和8月19日，被告在微信中询问原告贷款和付首付款等相关事宜，原告明确答复被告：“得等贷款审核给我信的，我才能给你首付”。同年8月22日，被告通过微信询问原告“贷款批单下来没”，原告回复称：“没有呢，我比你都着急”。8月24日，被告再次询问贷款是否审批下来。原告答复：“还没有，我也着急，你问中介，他明白”。被告称：“你催一下，给我一个准信，我这边要挺不住了”。同年9月10日，霍伟（乙方）与案外人崔磊（甲方）签订一份《补充协议》，协议内容为：甲乙双方商定因乙方未按时间规定付款，导致乙方违约，经双方商定乙方付给甲方的定金不予退还。居间服务费不予退还，双方无争议，原合同终止。同年9月某一日，房产中介工作人员通过微信告诉安文浩（负责原、被告房屋买卖的中介工作人员）：“付程旭的批复下来了，付程旭给卖方还款，通过交通银行卡对卡转账。付程旭留好转款小票，卖方收到钱之后打一个收到款的流水，卖方还完贷款，撤抵押，就可以过户”。同年9月9日，原告给被告发短信，询问：“你什么意思？微信不回，电话拒接”。9月16日，原告又给被告发短信，称：“你这么拖我，也不行啊。那面天天给我打电话，时间都要过了，现在银行就等着我给你还款的流水呢，你要实在不行，我就让他直接批了，到时首付监管”。9月20日，原告再次给被告发短信，称：“我知道你忙，但是不至于接电话的时间都没有吧，你这是什么意思……”。被告均未对上述短信进行回复。同年10月6日，安文浩将贷款审批书通过微信发给被告。同年10月17日，被告委托辽宁跃重和律师事务所给原告邮寄一份律师函，内容概括为：付程旭与李文秀于2019年7月6日签订《房屋买卖合同》，付程旭自愿购买李文秀位于沈阳市皇姑区的房产，价格为728,000万元，并且《房屋买卖合同》中约定以付程旭在2019年9月29日前完成购房贷款审批为前提，李文秀则在付程旭完成购房贷款审批后办理房屋产权变更登记并交付房屋，但是自《房屋买卖合同》签订后至今，付程旭都没能完成购房贷款审批，从而造成合同目的根本不能实现。至此，付程旭未能依《房屋买卖合同》约定如期完成购房贷款审批，致使合同履行不能，严重损害了李文秀的合法权益。希望双方友好协商，确认解除《房屋买卖合同》的相关事宜否则，李文秀将不得不考虑包括但不限于诉讼在内的其他手段，维护合法利益。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中原、被告签订的《房屋买卖合同》及双方与沈北新区汇佳房产江南甲第店签订的《房屋买卖居间协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。现双方均要求解除上述两份合同，符合相关法律规定，予以解除。关于被告在履行合同过程中是否存在违约问题。庭审中，根据原、被告陈述及双方向法庭提交的证据可知，被告李文秀向原告出售案涉房屋，欲用案涉房屋的房款购买另一处房产。在2019年8月25日之前，被告经常催促原告办理贷款事宜，未果后，被告于2019年9月10日与案外人终止的房屋买卖合同。此后，原告多次给被告打电话、发微信和短信，表示要继续履行合同，但被告均拒接或不回复，致使原被告之间的房屋买卖合同不能履行。因此，被告在履行合同过程中存在违约行为，应根据合同约定，返还原告定金并支付违约金共计20,000元及赔偿原告居间费用5000元。关于原告主张的银行贷款代办费、交通费和误工费问题，因原告未提供证据证明存在上述费用的支出及损失，故该项诉讼请求不予支持。关于被告提出原告未在约定时期内完成购房贷款审批手续，存在违约的抗辩问题，原、被告签订的《房屋买卖合同》及双方与沈北新区汇佳房产江南甲第店签订的《房屋买卖居间协议》中约定的是双方需在签订本合同60个工作日内到相关银行办理此房屋银行按揭贷款手续，而非约定贷款批复下达的时间。双方向贷款银行提交手续后，由银行核实相关信息，下达批复。银行的批复下达时间是根据银行的具体工作流程确定，时间具有不确定性。根据双方签订合同的日期，双方最迟应在2019年9月29日前完成办理按揭贷款手续。根据被告提供的微信聊天记录显示，中介于2019年10月6日通知被告银行已经下达了贷款审批手续。此时，双方可以继续交易。而被告却在2019年10月17日给原告邮寄律师函，表示要解除买卖合同。由此可见，原告并不存在违约行为，故对于被告的抗辩不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李文秀于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告付程旭定金及违约金共计20,000元；二、被告李文秀于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告付程旭居间服务费5000元；三、驳回原告付程旭其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，被告李文秀承担425元，原告付程旭承担150元。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人李文秀与被上诉人付程旭之间签订的《房屋买卖合同》系基于当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人双方均应恪守履约。被上诉人付程旭已按照合同第三条付款方式第2项贷款交易之约定期限，即在合同签订后的60个工作日内到银行办理了按揭贷款手续，在得到银行的贷款批复后，付程旭又于2019年9月上旬和中旬分别通过微信、短信息通知并敦促上诉人李文秀配合其办理按揭贷款手续，但上诉人李文秀对此均未予回复。因案涉《房屋买卖合同》中未对贷款批复的下达时间作出约定，故只要在合同签订后的60个工作日内到银行办理按揭贷款手续，等到贷款批复下达后并在60个工作日内办理房屋权属变更手续，即均不构成违约，故被上诉人付程旭不存在违反合同约定的行为。纵观本案案件事实，被上诉人付程旭按照《房屋买卖合同》约定的期限履行了办理银行贷款的义务，又积极通知并敦促上诉人李文秀配合其办理贷款，但上诉人李文秀均未予回复，并于2019年10月17日向付程旭发律师函提出解约，显然上诉人李文秀的行为已构成违约，应按照《房屋买卖合同》第七条第1项承担相应的违约责任，一审判决并无不当之处，本院对上诉人李文秀的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人李文秀的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费575元，由李文秀负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年五月三十一日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；