湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终4249号上诉人（原审原告）：李洪，男，1971年10月19日出生，汉族，住湖南省临湘市。被上诉人（原审被告）：湖南祁鑫投资置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新中路004号湖南电气研究所办公楼409室。法定代表人：张宏礼。委托诉讼代理人：杨寨，湖南坚铮律师事务所律师。委托诉讼代理人：李幼德，湖南坚铮律师事务所律师。上诉人李洪与被上诉人湖南祁鑫投资置业有限公司（以下简称祁鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，李洪不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2020）湘0103民初10821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人李洪提出上诉请求：1.依法撤销（2020）湘0103民初10821号民事判决；2.请求依法改判被上诉人立即交付上诉人所购买的房屋，并承担逾期交房违约责任向两李洪支付违约金暂定87796元（427076元×546天×0.0002+490天×0.0002=87796元）；3.请求依法改判被上诉人退还上诉人优惠申请款20000元；4.本案一、二审诉讼费用由被上人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》明确约定：被上诉人应在2018年12月31日起，90个工作日内将经建设单位、施工单位、监理单位组织工程验收合格，且被上诉人向上诉人交付房屋时应出示合同第九条规定的证明文件以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被上诉人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，上诉人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被上诉人承担。2019年4月23日，被上诉人书面通知上诉人收房。一周后，上诉人前往收房时，要求被上诉人向上诉人出示上述证明房屋符合交付条件的文件。但被上诉人拒不向上诉人出示，上诉人当场表示拒绝交接。故一审法院认定被上诉人符合双方合同约定的条件和期限，认定事实不清。同时，一审庭审质证过程中，上诉人对被上诉人提交的复印件证明案涉房屋经建设单位、施工单位、监理单位组织工程验收合格的证据提出异议，要求被上诉人提供原件核实，一审法院违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条规定，对上诉人要求被上诉人提供原件质证的请求不予理睬，直接认定该证明的事实成立，并据此认为被上诉人符合合同约定的条件和期间，认定事实不清，适用法律错误。被上诉人祁鑫公司答辩称：一审适用法律正确，案涉商品房已经建设单位、施工单位、监理单位组织验收合格，并符合约定的装饰标准，案涉房屋的交付条件已经成就。被上诉人已经通过邮寄登报等多种方式通知上诉人收房，上诉人所称未收到的理由未提供任何证据证明，也未向被上诉人主张变更送达邮寄地址，被上诉人已经在规定的期间内交付给上诉人适用，被上诉人不存在逾期交房的事实，不需要承担逾期交房的违约金。请求二审维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。李洪向一审法院提出诉讼请求：1.祁鑫公司立即交付李洪所购买的房屋，并承担逾期交房违约责任向李洪支付违约金暂定87796元（427076元×546天×0.0002+490天×420000元×0.0002=87796元，2018年12月31日至2020年11月20日期间）；2.祁鑫公司退还李洪优惠申请款20000元；3.祁鑫公司返还李洪房屋实际面积与产权登记面积差价28041元；4.本案诉讼费由祁鑫公司承担。本案一审开庭过程中，李洪撤回了要求返还房屋实际面积与产权登记面积差价28041元的诉讼请求。一审法院认定的事实：2018年6月9日，李洪及案外人李燕与祁鑫公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定李洪购买座落于天心区××段××号第3栋（综合楼）415号房屋，合同约定建筑面积为90.62平方米，单价为9347.56元／平方米，总房价为847076元，李洪以银行按揭方式付款，应于合同签订之日向祁鑫公司交付首期房款（含定金）427076元，剩余房款420000元向北京银行股份有限公司长沙分行申请贷款，李洪逾期付款未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，李洪按日向祁鑫公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；祁鑫公司应在2018年12月31日起，90个工作日内将经建设单位、施工单位、监理单位组织工程验收合格，并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付李洪使用；商品房达到交付使用条件后，祁鑫公司应当通知（书面或电话）李洪办理交付手续；李洪应在通知（书面或电话）送达之日起30天内对该房屋进行验收并与祁鑫公司办理交接手续，双方进行验收交接时，祁鑫公司应出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；祁鑫公司还提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；祁鑫公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，李洪有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由祁鑫公司承担；李洪应在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续，自祁鑫公司交房通知的交房时间起7日内，李洪未办理房屋交接手续的视为该房屋已实际交付且经李洪验收合格；因祁鑫公司原因，逾期交房的，逾期超过60日后，祁鑫公司按日向李洪支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。同日，李洪交纳了预告登记费、商业不动产登记工费、抵押登记费、律师公证费1860元，契税32369.56元，印花税423.50元，物业专项维修资金10874元，购房款427076元。李洪于2019年6月25日通过北京银行股份有限公司长沙分行贷款向祁鑫公司支付420000元。李洪于2018年6月2日支付20000元，李洪的收据上加盖了案外人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司的印章。案涉第3栋（综合楼）于2019年4月26日经勘查、设计、施工、监理、工程质量监督机构竣工验收，并于2019年8月1日经长沙市住房和城乡建设局同意竣工验收备案。祁鑫公司于2019年4月23日向李洪邮寄入伙通知书，李洪于2019年4月26日收到，另祁鑫公司于2019年5月10日在潇湘晨报A06版公告通知鑫悦嘉园1、2、3栋业主办理房屋交付手续。李洪至今未办理涉案房屋交接手续。一审法院认为，李洪、祁鑫公司于2018年6月9日签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。合同签订后，李洪按约支付了全部房屋价款，祁鑫公司亦在合同约定的期限内通知李洪收房。案涉第3栋（综合楼）于2019年4月26日经勘查、设计、施工、监理、工程质量监督机构竣工验收，根据合同约定的“祁鑫公司应在2018年12月31日起，90个工作日内将经建设单位、施工单位、监理单位组织工程验收合格，并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付李洪使用”的条件，祁鑫公司于2019年4月23日向李洪邮寄入伙通知书，李洪于2019年4月26日收到，而且李洪收到交房通知后也没有与祁鑫公司办理交接手续，祁鑫公司交房符合双方合同约定的条件和期限，故李洪要求祁鑫公司立即交付案涉房屋并支付违约金的诉讼请求，没有法律和事实依据，一审法院不予支持。对于李洪请求祁鑫公司退还优惠申请款20000元的诉讼请求，因祁鑫公司并未收取李洪的优惠申请款，李洪的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，判决：驳回李洪的诉讼请求。本案受理费减半收取计1508元，由李洪负担。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是上诉人李洪主张被上诉人祁鑫公司承担逾期交房的违约责任是否具有事实依据。上诉人李洪与被上诉人祁鑫公司签订的《长沙市商品房买卖合同》约定“祁鑫公司应在2018年12月31日起，90个工作日内将经建设单位、施工单位、监理单位组织工程验收合格，并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付李洪使用。”经查，祁鑫公司于2019年4月23日向李洪邮寄入伙通知书，上诉人李洪就邮件予以签收，但其并未与被上诉人祁鑫公司办理交接手续。案涉第3栋（综合楼）于2019年4月26日经勘查、设计、施工、监理、工程质量监督机构竣工验收。综上，被上诉人祁鑫公司已经依据合同约定的期限和条件对上诉人李洪履行了交接案涉房屋的义务。上诉人李洪主张其进行了交接，系因被上诉人祁鑫公司未提供相关文件而拒绝交接案涉房屋，但经审查被上诉人祁鑫公司已经办理了竣工验收，并通过报纸发布了交房公告，上诉人李洪未提供相应的证据证明其履行了交接义务，故对该上诉理由本院不予支持。综上，上诉人李洪的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3016元，由上诉人李洪负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 刚审判员  易伟玲二〇二一年五月二十七日书记员  杨 蓓