天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2263号上诉人(原审被告、反诉原告）：天津市冠福物业服务有限公司，住所地天津市河东区冠福大厦501号。法定代表人：刘津，经理。委托诉讼代理人：袁金磊，天津得安律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜文雅，天津得安律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：天津市河东区冠福大厦业主大会，住所地天津市河东区冠福大厦604号。负责人：白君毅，主任。委托诉讼代理人：张衡，天津宝砚律师事务所律师。上诉人天津市冠福物业服务有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人天津市河东区冠福大厦业主大会（以下简称业主大会）物业服务合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初6668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。物业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人原审全部诉讼，支持上诉人一审反诉请求，或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审认定事实不清，作为天津市河东区冠福大厦业主大会业主委员会主任白君毅,在2014年业主大会成立时并非冠福大厦的业主,其不具有成为业主委员会主任的资格,以其为代表的解除物业服务合同行为无效。2.原审判决以上诉人未提供证据证明全部收益已用于维修电梯及对公共区域进行维护为由,判决上诉人向被上诉人返还收益余额418911.86元,系事实认定错误。业主大会辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院让你定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。业主大会向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告签订的《天津市非住宅物业服务合同》（以下简称物业服务合同）；2.依法判令被告将利用小区共用区域、设施和场地经营所得的收益531787.69元全部移交给原告并承担相应的违约责任；3.本案诉讼费用由被告承担。后于庭审中撤销第一项诉讼请求。物业公司向一审法院提出反诉请求：1.请依法确认反诉被告解除合同的行为无效；2.依法判令反诉被告继续履行双方签订的物业服务合同；3.诉讼费由反诉被告承担。后将第一项反诉请求变更为：请依法确认反诉原告与反诉被告于2014年12月31日签订的《天津市非住宅物业服务合同》有效，确认反诉原告系自2014年12月31日至2019年12月31日期间为冠福大厦提供物业服务的唯一合法主体。一审法院认定事实：原、被告于2014年12月31日签订《天津市非住宅物业服务合同》，约定被告为原告坐落于天津市河东区××路××号冠福大厦写字楼提供物业服务，并约定了物业服务的内容及标准。合同履行期限为五年，即自2015年1月1日至2019年12月31日。合同中关于物业管理服务费用约定为：写字楼按15元／月／平方米收取、商业按2.4元／月／平方米收取，并约定物业管理服务费采取包干形式。交费时间约定为：业主于每季度第一个月前十五日内一次性缴纳一个季度的物业费。双方还约定了其他权利、义务及违约责任。冠福大厦的基本情况为：总建筑面积2.98万平方米，总套数为188套，被75户业主持有。层高为地上27层，地下2层。性质为写字楼，70%为租户，主要用于经营办公。在合同履行的过程中，原告认为被告未经业主大会同意，擅自向部分不知情的业主提高物业费收费标准，并擅自将小区共用区域对外出租盈利，严重违反双方签订的物业服务合同的约定。遂于2019年1月向全体业主征询意见，共发出75票，收回的票数中同意与被告解除合同的41票，所占面积为21200.30平方米；反对0票；弃权34票。原告于2019年4月26日向春华街巨福新园社区党委提出申请，注明：“冠福大厦业主委员会经过业主大会的表决，通过了解聘天津市冠福物业服务有限公司的决议，现申请春华街巨福新园社区党委的批准。”巨福新园社区党委于当日回复：“经过巨福新园党委研究决定同意解聘原物业公司天津市冠福物业服务有限公司。”并由书记签名，加盖公章。原告遂于2019年5月5日向被告发出解聘通知，于2019年8月2日再次向被告发出《要求交接与撤离的通知》，注明：“贵公司已经被天津市河东区冠福大厦业主大会解聘，你们应于2019年8月5日在业主大会的协助与监督下完成与大厦新聘任的物业公司交接并搬离物业用房及你司占用的大厦其他的公共区域，届时如果不搬离，业主大会将以市场价收取贵公司的占用费。同时提醒：贵公司在8月5日前撤出各楼层、大堂、变电室、消控室等公共用房的粘贴牌、属于你司的办公用品家具、其他你司添置的物件。逾期视为你司放弃，业主大会有权处理。”后被告未按期限办理移交手续。另查，在原、被告签订的物业服务合同履行期间，被告于2015年1月12日与案外人龙腾佳讯网络科技有限公司天津分公司签订《楼宇综合接入协议》，自2015年1月1日至2019年12月31日共收取该公司物业管理费169322.69元，被告为该公司开具发票，票据中显示共缴纳税费4400.73元。自2015年10月起被告与驰众广告有限公司后更名为分众传媒有限公司签订多份《合作合同》和《信息化联播网合作合同书》，将冠福大厦5个电梯间以及候梯厅（包括大堂）出租给该公司以LCD和数码海报的形式做广告，自2015年10月15日至2019年10月14日以物业服务费和租赁服务费的名义收取260600元，被告为该公司开具发票中显示共缴纳税费6610.10元。2017年2月13日至2019年4月13日，被告将大厦一楼8平方米的场地出租给案外人王俊华用于经营快餐，共收取案外人59730元。付款方式为案外人王俊华将应交款项给付业主大会主任白君毅，白君毅将其中的50%即29865元给付被告。庭审中白君毅表示，王俊华另外交纳的29865元租金已作为维修基金，现尚存于业主大会保险柜中并未动用。再查，2019年8月，原告与案外人天津市百勤物业管理有限公司签订《天津市非住宅物业服务合同》（未注明签订日期），合同履行期限自2019年8月5日至2024年8月4日。2019年8月6日百勤物业在冠福大厦张贴公告，通知全体业主，其于即日起为全体小区业主提供物业服务。自此冠福大厦同时存在两个物业公司。一审法院认为，本案的争议焦点为：1．在原、被告签订物业服务合同时，白君毅是否具有冠福大厦业主的资格，其与被告签订的物业服务合同是否具有法律效力；2．原、被告签订的物业服务合同是否已提前解除；3．被告利用小区共用区域所得收益是否应当返还给原告。关于原、被告签订物业服务合同时，白君毅是否具有业主资格的问题。一审法院认为，被告质疑白君毅的业主身份，是基于原告于2014年底改选时，向春华街道办事处提供的备案材料中显示白君毅为冠福大厦604号房屋的产权人，但从不动产登记机关调取的该房屋的登记资料显示该房屋产权人始终为业主大会另一委员张怡丰，故被告认为业主大会在向街道备案时提供虚假材料。庭审中，白君毅称自己确实未取得冠福大厦604房屋的产权证，备案资料中的产权证不知何人提供。但称在冠福大厦最初销售时，自己确实购买了冠福大厦604号房屋，当时冠福大厦尚不具备办理产权证的条件，故未取得604的产权证。2010年后大厦可以办理产权证时，而白君毅在此之前已将604号房屋卖给张怡丰，故从该房屋产权登记档案中显示自2010年11月4日起张怡丰一直是该房屋的产权人。因白君毅对上述陈述未提供证据予以证实，故一审法院不予采信。虽然白君毅并非冠福大厦604号房屋的产权人，但2009年12月8日白君毅与同为业主大会委员的戚海敏签订了《写字楼买卖协议》，约定白君毅以总房款339612元的价格购买戚海敏名下冠福大厦2604号房屋。合同签订后，白君毅于2009年12月29日以银行转账方式给付戚海敏160000元；于2010年2月3日以现金方式给付戚海敏179612元（均已开具收据）。因戚海敏以上述房产提供抵押担保向银行贷款，在抵押登记未撤销前不能办理产权变更手续，故现该房屋产权依然登记在戚海敏名下。从上述买卖协议及付款方式来看，虽然白君毅未取得冠福大厦2604号房屋的产权证，但已实际购买了该房屋，故白君毅应当具备业主的资格。且在一审法院为戚海敏所做的谈话笔录中，其对于上述情况亦予以认可，而其他业主大会成员亦对于白君毅的业主身份以及白君毅代表业主大会与被告签订物业服务合同的事实亦予以认可，故一审法院认为基于白君毅已具备了冠福大厦的业主身份，那么其代表原告与被告签订的物业服务合同，系原、被双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应具有法律效力，双方当事人应按合同的约定行使权利、履行义务。现被告在未征得全体小区业主同意的情况下，擅自将小区公共区域出租谋利的行为，违反了法律规定及合同约定，应承担本案的民事责任。关于原、被告签订物业服务合同是否已提前解除的问题。我国物权法明确规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中原告已就解聘的情况向全体业主征求意见，从反馈情况看，同意解聘被告的业主人数及所占建筑面积均已超过50%，符合双过半的法律规定，故原告据此提前解除其与被告签订的物业服务合同符合法律规定，应受法律保护。关于原告要求被告返还利用共用区域收取的费用问题。原告主张应返还的费用由四部分组成，除了上述提及的169322.69元、260600元及29865元外，还包括2015年5月至今被告将停车场部分区域出租给案外人王大平，用于经营小卖部和自行车棚，共计获利72000元。庭审中被告否认收到该笔款项，王大平出庭时也仅口头表示已交费，并未提供其他证据佐证。考虑证人一直在此经营，与原告有一定的利害关系，故仅凭证人证言不能认定被告收取了该费用。另，原告主张返还王俊华交纳的29865元，因该租金是由原告收取，且原告将其中的50%交给被告，证明原告对于该租赁行为是知晓和认可的，双方对于收益已进行分配，故原告不应再要求被告返还该款项。依据物业服务合同的约定，被告应向原告返还的收益金额为429922.69元。被告在庭审中陈述全部收益已用于维修电梯及对公共区域进行维护，现无余额可返。因原告对此不予认可，被告亦未提供证据予以佐证，且在原、被告签订的物业服务合同中对于应当维修和维护的区域约定得很明确，并约定费用实行“包干制”。庭审中被告未向一审法院提供全部物业费的收支明细，及在物业费不足的情况下需动用其他资金已征得小区三分之二业主同意的相关证据，故一审法院对于被告的反驳意见不予支持。因被告提供的证据能够证实，其收取的费用中有11010.83元已用于支付税费，故该部分费用原告不应要求被告返还，被告实际应返还的数额为418911.86元。被告主张除税费外，为履行与案外人签订的合同，被告还支付了电费、日常维护的人工费等，因未提供证据予以证实，故一审法院对于被告的此项反驳意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第五十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告（反诉原告）天津市冠福物业服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）天津市河东区冠福大厦业主大会418911.86元；二、驳回原告（反诉被告）天津市河东区冠福大厦业主大会的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）天津市冠福物业服务有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9118元，财产保全费3179元，反诉费40元，合计12337元，由原告（反诉被告）天津市河东区冠福大厦业主大会负担2098元，被告（反诉原告）天津市冠福物业服务有限公司10239元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交如下证据：1.2019津0102民初7137、7138、7139号民事裁定书。2.2019津0102民初10813、10814号民事判决、2019津0102民初10812号之一民事裁定书。均拟证明上诉人与新入住的租户在协商一致后签订了物业管理服务费协议书，在协议中明确约定了收费标准，白君毅鼓动串通部分业主向法院的起诉，都没有获得支持。上诉人不存在擅自提高物业费收费标准，被上诉人自述的解除合同理由不存在。3.工商银行网上银行明细查询，拟证明上诉人每年转账或现金的方式给白君毅20000元广告分成，白君毅对小区供用区域对外出租签署楼宇综合接入协议、合作合同书、信息化联播网合作合同书知情且获利。被上诉人自述的解除合同理由不存在。4.视频资料，证明巨福新园社区对冠福大厦的物业服务情况并不了解，也没有进行过调查核实，解聘冠福物业的决议缺乏真实性、合法性，不能作为物业合同解除的依据。5.公告。6.区政府各部门向上诉人下达的防控疫情通知。7.疫情防控登记表。8.出入证。9.开工责任承诺书。10.特种设备使用标志。11.停电检测通知。12.疫情防控通知。13.催交物业费通知。证据5至13拟证明百勤物业没有在2019年8月6日开始提供物业服务，上诉人为冠福大厦提供物业服务一直到2020年7月12日。原审法院认定涉案的物业服务合同提前解除没有事实依据。14.2011年8月19日房屋租赁合同书。15.2017年3月14日房屋租赁合同书。16.立案通知书、举报信。证据14至16均证明白君毅既不是冠福大厦604室，也不是2604室的业主，其在冠福大厦没有物业，不是业主。其伪造国家机关证件已被刑事立案，其无权代表冠福大厦业主大会做出选聘、解聘物业公司及签署物业合同。本案中的起诉行为及解除物业合同行为都没有依据。被上诉人认为上诉人提交的证据均不属于二审新证据范畴，对证据1、2、3、5的真实性认可，不认可证明目的，对证据4真实性无法确认，不予认可，对证据6-13均不予认可，亦不认可其证明目的，对证据14、15、16因无原件无法核实真实性亦不予认可。被上诉人未提交新证据。经合议庭评议，本院对上诉人提交证据1-5真实性予以认可，但不能充分证明其待证事实，对此本院不予采信。证据6-13属于上诉人单方制作材料，对其证明目的本院无法采信。对证据14-16的真实性因无原件本院无法核实其真实性，且与本案并无直接关联性，故不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.双方于2014年12月31日签订的《天津市非住宅物业服务合同》是否有效，服务期限问题以及合同应否继续履行；2.被上诉人业主委员会主任白君毅是否系冠福大厦业主，是否造成解聘上诉人无效；3.上诉人应否向被上诉人返还收益余额418911.86元。上诉人主张被上诉人业主委员会主任白君毅在2014年业主大会成立时并非冠福大厦业主，不具有成为业主委员会主任的资格，其不能代表被上诉人所在冠福大厦的全体业主。但上诉人系与被上诉人签订《天津市非住宅物业服务合同》，与上诉人成立合同关系的应为被上诉人，而非白君毅个人，现上诉人对白君毅本身业主资格存疑，但对于双方签订前述物业服务合同一节并无异议，对于该合同效力亦不持异议，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反国家强制性禁止性法律规定，本院对此予以确认。一审法院对于双方于2014年12月31日签订的《天津市非住宅物业服务合同》效力未予确认有误，本院予以更正。现上诉人以白君毅本身业主资格存疑进而质疑被上诉人与上诉人解除前述物业服务合同的效力问题。但解聘物业服务企业系应由全体业主共同决定的事项，被上诉人已经按照相关程序要求采用书面征集意见的形式，经冠福大厦专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合相关法律规定，故被上诉人据此提前解除其与上诉人签订的物业服务合同应受法律保护，白君毅个人是否系业主身份与被上诉人与上诉人解除物业服务合同效力问题无涉。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。上诉人主张物业服务合同应继续履行一节，理据不足，本院不予支持。关于上诉人主张确认为冠福大厦服务期限问题，鉴于被上诉人已经通过相关程序与上诉人解除物业服务合同，其服务期限亦应以该时限为准，对上诉人该项上诉人请求，本院不予支持。关于上诉人应否返还被上诉人收益余额418911.86元一节，上诉人主张就相关公共区域出租已经与被上诉人达成一致，且每年向被上诉人业主委员会主任白君毅缴纳20000元，但被上诉人对此不予认可，且上诉人就此节并未向本院充分举证证明，故对此本院不予采信。关于上诉人向白君毅给款问题，其可另行主张权利。上诉人主张其已经将全部收益用于维修电梯及对公共区域进行维护，但双方签订的物业服务合同中对于应当维修和维护区域约定明确，且约定费用实行“包干制”。上诉人亦未向本院及一审法院充分举证证明其收支明细，或存在物业费不足需动用其他资金以支付前述费用的情况已征得小区三分之二业主同意的相关证据，上诉人该项主张，理据不足，本院不予支持。关于上诉人主张其另有税费支出一节，亦无法向本院充分举证证明相关情况存在及具体支出状况，对此本院亦不予支持。综上，天津市冠福物业服务有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院（2019）津0102民初6668号民事判决第一项、第二项；二、撤销天津市河东区人民法院（2019）津0102民初6668号民事判决第三项；三、确认上诉人天津市冠福物业服务有限公司与被上诉人天津市河东区冠福大厦业主大会于2014年12月31日签订的《天津市非住宅物业服务合同》有效；四、驳回上诉人天津市冠福物业服务有限公司的其他上诉请求；五、驳回天津市冠福物业服务有限公司的其他一审诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9118元，财产保全费3179元，反诉费40元，合计12337元，由被上诉人天津市河东区冠福大厦业主大会负担2118元，由上诉人天津市冠福物业服务有限公司10219元；二审案件受理费9118元，由被上诉人天津市河东区冠福大厦业主大会负担40元，上诉人天津市冠福物业服务有限公司负担9078元。本判决为终审判决。审判长 庞 艺审判员 郭家骥审判员 薛 晨二〇二一年五月二十八日书记员 苏彦文